海南藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一终字第55号
上诉人（原审原告）尹镇，男。
委托代理人尹海军，男。
被上诉人（原审被告）余英莲，女。
委托代理人周瑞虹，青海龙羊律师事务所律师。
上诉人尹镇与被上诉人余英莲确认合同无效纠纷一案，不服青海省贵德县人民法院（2014）贵民初字第146号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尹镇委托代理人尹海军、被上诉人余英莲及委托代理人周瑞红均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年2月份，尹镇经贵德县河阴镇城西村民委员会、贵德县河阴镇人民政府、贵德县交通与建设局、贵德县国土资源局批准同意，在其位于贵德县河阴镇城西村孙家台68号的宅基地内修建了砖混结构四层住宅楼一栋共八套，建筑面积920平方米，并于2006年10月依法取得贵集用（2006）字第001号《集体土地使用证》。2005年12月31日经双方协商，将尹镇位于贵德县河阴镇城西村孙家台68号住宅楼的二楼西以105600元的价格出售给余英莲丈夫解玉德，并签订了两份《售房协议》，一份《售房协议》中的房主为尹镇，签字人为尹海伟，另一份《售房协议》中的房主和签字人均为尹海伟，两份协议的内容一致且双方均认可，协议约定将尹镇二楼西120平方米的住房一套以每平方米880元，共计105600元的价格出售给余英莲的丈夫解玉德，首付款50000元应在房主办理房产证前付清，剩余房款等房主办理房产证后由解玉德一次性付清。协议签订后，余英莲实际支付房款39430元（36500元＋2000元＋500元＋430元），后因余英莲家人生病，经济拮据，经余英莲与尹镇之妻商量，对方同意先交40000元，所以实际支付房款39430元。后因尹镇未办理房产证，剩余房款至今未付。2013年3月14日余英莲与贵德县纵四路开发工程项目部达成纵四路征迁安置补偿协议（楼房），经贵德县纵四路开发工程项目部核算，将二楼西的面积核定为124.15平方米，贵德县纵四路开发工程项目部根据协议向余英莲安置115平方米的楼房一套，此房至今未交付；给付余英莲房屋超过面积的差价19570.02元，附属设施补偿价35317.41元，两项合计54887.43元，此款已由余英莲从贵德县纵四路开发工程项目部全额领取。另查明，解玉德与余英莲系夫妻关系，已病故。
原审法院的争议焦点是：1、《售房协议》的效力如何认定；2、诉争房屋能否返还尹镇。
关于争议焦点一，原审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，尹镇与解玉德签订的《售房协议》中的买卖标的物为宅基地上的房屋，故对该房屋的处分必然包括对宅基地使用权的处分。解玉德并非贵德县河阴镇城西村孙家台村民，且诉争院落的《集体土地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至解玉德名下。因此，《售房协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，应认定为无效。原告要求法院判令《售房协议》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于争议焦点二，原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，《售房协议》系尹镇与谢玉德真实意思表示，该协议已经成立，虽然因违反相关法律的禁止性规定而无效，但是双方的交易行为仍应遵循民事活动的基本原则。鉴于诉争房屋一直由买受人解玉德夫妇居住，并进行了装修，又鉴于诉争房屋已被征收，为更好的倡导诚实信用原则，维护交易安全，保障农村环境稳定，本院确认诉争房屋应归被告余英莲所有，故对尹镇返还房屋的请求不予支持。此外，因诉争房屋所得的各项利益也应归被告所有。被告取得诉争房屋，其应向尹镇支付交易时对价的房款。因为《售房协议》无效，则协议中关于付款时间的约定亦无效；房款应于交易时付清，故被告除支付剩余房款69822元（124.15平方米×880元-39430元）外，还应承担相应的利息。
综上，《售房协议》应认定为无效，但是诉争房屋不应返还原告尹镇。至于反诉部分，因为反诉原告的反诉请求是基于合同被认定为无效后反诉原告需返还诉争房屋的前提下提起的，但本案中合同被认定无效后被告无需向原告返还房屋，故本院对反诉原告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）尹镇与被告（反诉原告）余英莲签订的《售房协议》无效；二、驳回原告（反诉被告）尹镇要求被告余英莲（反诉原告）返还房屋的诉讼请求（即余英莲不返还房屋）；三、被告（反诉原告）余英莲于判决生效后立即给付原告（反诉被告）尹镇剩余房款69822元及从2005年12月31日开始至给付之日至的利息（利率按中国人民银行2005年12月31日五年以上期同期贷款利率计算）；四、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。本诉案件受理费100元，由原、被告均担；反诉案件受理费7238.95元，由被告（反诉原告）余英莲负担。
一审宣判后，尹镇不服原审判决上诉称，依法请求二审法院撤销一审判决，改判1、由被上诉人返还上诉人房屋或因拆迁所得各项利益；2、被上诉人支付上诉人房租费68600元；事实及理由：依据《合同法》56条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故一审法院在没有任何证据证明一方负有主要过错的情况下将过错全部归于原告的做法，超出法律的范畴和人民法院赋于法官的自由裁判权。因合同无效，上诉人尹镇才是房屋真正的主人，多年来的房租损失是客观存在的，因此被上诉人需要支付上诉人房租共计人民币72800元整。
被上诉人余英莲辩称，1、作为农村集体经济组织成员，上诉人应该知晓宅基地转让的限制性规定，同时应该注意意识到该行为的法律后果。但其却依靠合同附加条件和承诺取得了被上诉人的信任从而促成合同的达成，故对合同无效的后果应当负有全部过错责任；
2、对于上诉人提出房屋买卖合同无效，返还诉争房屋的上诉请求，因该房屋于2013年2月17日经贵德县人民政府征收，被上诉人与政府签订了拆迁协议，诉争土地的性质发生变化，上诉人的诉求返还房屋是否得到法律的支持值得商榷；3、如买卖合同无效，则上诉人除了返还被上诉人的房款外，还应当赔偿修缮、装修投入资金；赔偿货币贬值和物价上涨费用。
二审中双方当事人未提交新的证据。
本院审理查明事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利，本案上诉人尹镇与被上诉人余英莲丈夫解玉德（已故）签订的《售房协议》中的买卖标的物为农村宅基地上修建的房屋，因宅基地属贵德县河阴镇城西村孙家台村集体所有，解玉德夫妇作为城镇居民购买农村房屋，必然涉及土地使用权人的变化，故双方买卖房屋协议违反法律法规的强制性规定应属无效合同。无效合同自签订之日起对双方当事人不具有法律效力。合同无效双方应当各自返还财产，并根据过错大小承担赔偿责任。出售人尹镇明知所出售的房屋及宅基地属于法律所禁止流转的范围，以能办理房屋产权证为承诺，取得被上诉人的信任从而促成售房协议。故其对合同无效承担主要责任，应根据拆迁补偿可获利益赔偿买受人余英莲的信赖利益损失。被上诉人余英莲的丈夫作为城镇居民卖房前不严格验证房屋产权的性质，盲目购房亦负有一定的责任。被上诉人余英莲主张由上诉人尹镇对合同无效的后果承担全部过错责任的抗辩理由不能成立。故在赔偿损失时，按照主次责任分担。基于合同无效，上诉人尹镇应退还被上诉人余英莲购房款39430元，诉争房屋（原物）被纳入贵德县纵四路城镇道路开发工程拆迁范围，且现已拆除，因而政府安置的房屋（正在建设中）应归上诉人尹镇所有，被上诉人余英莲退还诉争房屋拆迁补偿超过面积的差价19570.02元；拆迁房屋附属设施属余英莲个人投资，故补偿款35317.41元归余英莲所有。尹镇按照安置房屋补偿价的百分之八十对余英莲承担相应的赔偿责任，即赔偿余英莲212425.62元（2138.8元×115平方米=245962元＋余英莲领取的房屋超过面积差价19570.02元=265532.02元×80%=212425.62元）。上诉人尹镇主张被上诉人余英莲支付房屋租金68600元的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持贵德县人民法院（2014）贵民初字第146号民事判决书的第一项；
二、撤销贵德县人民法院（2014）贵民初字第146号民事判决书的第二、三、四项；
三、政府拆迁安置房屋（建设中）归上诉人尹镇所有，上诉人尹镇于判决生效后10日内返还被上诉人余英莲购房款人民币39430元；被上诉人余英莲于判决生效后10日内返还上诉人尹镇拆迁补偿房屋超过面积差价人民币19570.02元；
四、上诉人尹镇于判决生效后十日内赔偿被上诉人余英莲信赖利益损失人民币212425.62元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原审执行，二审案件受理费100元，由上
诉人尹镇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洛什吉
代理审判员 叶忠措
代理审判员 贾 洋
二〇一四年九月二十日
书 记 员 刘晓英
附：
本判决适用的法律条款主要内容
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；