海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼02民终72号
上诉人（原审原告）：三亚八方鼎盛实业有限公司。
法定代表人：李建。
委托诉讼代理人：朱梦璞。
被上诉人（原审被告）：符学民。
委托诉讼代理人：孙国海。
上诉人三亚八方鼎盛实业有限公司（以下简称鼎盛公司）因与被上诉人符学民房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初3660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鼎盛公司的委托诉讼代理人朱梦璞，被上诉人符学民的委托诉讼代理人孙国海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鼎盛公司上诉请求：1.撤销（2017）琼0271民初3660号民事判决，改判支持鼎盛公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由符学民承担。经二审庭审释明，鼎盛公司确认其第一项上诉请求为：撤销（2017）琼0271民初3660号民事判决第二、三项，改判支持鼎盛公司的一审诉讼请求。
事实和理由：一、一审判决认定“鼎盛公司搬走的时间是5月17日之后”错误。1.鼎盛公司自2017年3月16日接到符学民通知涉案房屋已纳入拆迁范围，三亚市天涯区朝阳居委会与拆迁办工作人员已到涉案房屋进行测量拆迁面积。鼎盛公司为了让公司正常经营，降低损失，只会尽早搬离。2.从符学民提交的一审证据照片中可以看出，若鼎盛公司在2017年3月16日至2017年5月15日期间正常经营，符学民完全可以拍摄取证，但符学民提交的照片中只拍到美容院正常经营的照片，可以间接说明鼎盛公司在此期间并未使用涉案房屋。3.从鼎盛公司提交的证据录音中可以看出，美容院能够正常营业完全是因为符学民与美容院经营者达成了新的房屋租赁合同。鼎盛公司2015年7月25日承租的是涉案房屋的三层，为能够正常腾退涉案房屋，鼎盛公司于得知房屋列入拆迁范围之日的次日即与美容院经营者达成终止协议，证明鼎盛公司有意腾退涉案房屋。4.鼎盛公司向一审法院起诉时间是2017年4月25日，并提出解除双方之间的《房屋租赁合同》，要求退还2017年3月16日至2017年5月15日房屋租金4万元。若如一审判决认定的八方鼎盛公司迟至5月17日之后再搬离，八方鼎盛公司完全可以在5月17日之后再向法院提起诉讼，明显与常理不符。
二、一审判决认定“4份单据非出自税务部门的正规发票，可信性不高，不予确认建材款19.13万元”错误。1.从时间上看，鼎盛公司与符学民签订的《房屋租赁合同》的时间是2015年7月25日，约定租赁期限自2015年8月15日至2018年8月15日止，从合同签订时间到正式计算租赁期限之间间隔21天，说明符学民已给予鼎盛公司充分的自行装修时间。2.从涉案房屋现状看，涉案房屋属于自建民宅，物权权属登记时间为2008年，建筑面积为442.25平方米。鼎盛公司装修前，屋顶漏水，室内无水、无灯具、无插座，电线均已老化。一审鉴定时，现场勘查能够看出二、三楼与一楼之间装修存在明显差异，足以证明涉案房屋装修前的破旧状态。3.鼎盛公司不仅将涉案房屋的三层楼电线全部更换，而且将一至三楼卫生间及洗漱房屋均接通水管，楼顶做了防漏水，更换所有门窗及门锁。鼎盛公司几乎将整栋房屋全部重新装修，共花费19.13万元，平均每平米453元。鼎盛公司提交的19.13万元装修收据与市场价值相符。鼎盛公司为避免多缴纳税费，并未要求材料商出具发票属生活装修普遍现象。故一审判决仅以未开具正规发票为由不予确认鼎盛公司主张的建材款19.13万元明显属于认定事实不清。
三、一审判决认定“本案对合同解除后的款项结算讨价还价属于正常现象，从而认定符学民无需承担违约责任”错误。1.鼎盛公司要求解除合同的起因属于不可归责于双方的事由，即政府的拆迁行为。符学民在得知涉案房屋已列入拆迁范围后，并未第一时间通知鼎盛公司。直至居委会和拆迁办测量房屋时，符学民不得以才告知鼎盛公司，其行为明显违背诚实信用原则。2.鼎盛公司得知房屋列入拆迁范围后，立即决定搬离涉案房屋，与符学民解除《房屋租赁合同》关系，但符学民恶意阻止鼎盛公司搬离，违反了《房屋租赁合同》第十一条应该终止合同并退还剩余租费及押金之义务，符学民的行为明显扩大了鼎盛公司经济损失，应承担相应的违约责任。
符学民辩称：1.鼎盛公司租金支付至2017年5月15日，交付钥匙时间为2017年5月16日。鼎盛公司既然控制房屋钥匙，其对房屋处于占有支配的状态。三楼是鼎盛公司转租给王海娇开美容院的，实际搬离房屋时间为2017年5月19日。因此，一审法院认定鼎盛公司搬离房屋时间为2017年5月17日之后正确。2.鼎盛公司提交的装修单据非税务部门正规发票，且未提供支付凭证，无法证实装修是否实际发生。涉案房屋在租给鼎盛公司之前曾租给另一家公司，房屋有水、有电，与鼎盛公司所述事实不符。《房屋租赁合同》中没有免装修期租金的约定，且约定装修需经符学民同意，故鼎盛公司称对房屋进行了大装修与客观事实不符。因此，一审法院认定装修单据存在瑕疵，不予采信该单据正确。3.鼎盛公司因其代理销售房产项目结束，无需再使用涉案房屋，便借口解除合同。涉案房屋仅仅是列入拆迁范围，具体拆迁时间没有确定。符学民认为其解除合同的理由不符合合同约定和法律规定，不同意解除。鼎盛公司使用租赁房屋至租金交付之日，未经符学民同意，私自于2017年5月15日通过邮寄涉案房屋钥匙给符学民。涉案房屋目前仍可继续使用，鼎盛公司的行为构成违约。符学民不同意解除合同的行为不构成违约，且没有给鼎盛公司造成损失。因此，一审法院认定符学民无需承担违约责任正确。综上，鼎盛公司上诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。
鼎盛公司向一审法院起诉请求：1.解除鼎盛公司与符学民签订的《房屋租赁合同》；2.符学民返还鼎盛公司押金2万元、租金4万元（2017年3月16日至2017年5月15日），赔偿装修款95,650元（191,300÷3×1.5）、交通费500元，共计156,150元；3.符学民向鼎盛公司支付违约金3.6万元；4.诉讼费由符学民承担。
一审法院认定事实：对于当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。
有争议的部分：一、鼎盛公司返还房屋的日期。鼎盛公司主张以符学民电话通知鼎盛公司房屋要被拆迁一事的2017年3月16日作为承租人向出租人返还房屋的时间，符学民主张鼎盛公司搬走的时间是同年5月19日。鼎盛公司并未提供直接证据证实其接到电话并很快搬离和交还了房屋。而间接证据，与王海娇的《终止协议》、返还租金的收条和录音已过举证期限，符学民也不同意质证。姑且先不问证据的真伪，即使几份间接证据能相互印证，但也只能证实鼎盛公司与王海娇终止了转租关系，却不能证实其已交还房屋或者王海娇与符学民直接重新签订了后两个月的新的租赁合同，而鼎盛公司已置身事外。相反，符学民的5月14日二、三楼王海娇的美容美发店仍在经营的照片（照片拍摄有同日的《南国都市报》头版）和鼎盛公司于5月15日将房屋钥匙邮寄给符学民，符学民于5月17日收到的邮件，却具备确凿无疑的证据能力，也更有证明力，能证实符学民主张的5月19日才搬走的事实。因此，确认鼎盛公司搬走的时间是5月17日之后。
二、房屋的装饰装修残值。鼎盛公司主张因装修房屋总计花费19.13万元，并提供了收据或送货单、照片作为证据。首先，4份单据非出自税务部门的正规发票，可信性不高；其次，4份单据均是购买建材的款项，总计19.13万元，却不包含任何人工费用，显然有悖于常理。一审法院认为，不能采信前述4份单据。而鼎盛公司申请对装饰装修残值进行的鉴定也无法进行。但同样是出于日常生活经验的原因，一审法院推定，鼎盛公司在使用过程中对房屋进行过装修。
三、被拆除的围墙面积。鼎盛公司称围墙长17米，高1.5米，宽18厘米，拆了10米。符学民称围墙长10米，高3米，拆了一半。当以面积计算时，双方主张的结果相同，确定应恢复原状的围墙为15平方米。
一审法院认为，双方当事人之间存在租赁关系，合同及补充协议具有法律效力。政府拆迁属于不可归责于当事人任何一方的原因，双方都同意解除合同，予以确认。
两个月的租金。由于鼎盛公司交还房屋的时间在2017年5月17日之后，所以鼎盛公司的主张不予支持；押金，补充协议约定鼎盛公司负有恢复原状的义务。所争微细，毋须细究。一审法院酌定需要费用5,000元，符学民应退还1.5万元。
装饰装修残值。首先，鼎盛公司未尽举证责任，应承担不利后果；其次，本案标的物取得权属证书的时间是2008年，并非全新房屋。租赁后用于办公，日常生活经验，通常都会装饰装修；再次，租赁期已过半；最后，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”，本案合同的终止是因为双方无责的拆迁。综合上述原因，酌情给予鼎盛公司1万元。关于符学民所辩称的装修未经书面同意，不应计算残值的意见。合同第七条第二款约定，承租人如需改变房屋的内部结构，装修或者设置对房屋结构造成影响的设备，需征得出租人书面同意。分析其意思，是针对影响房屋安全的结构之装修所进行的约定，并不包含不影响安全的普通情况。对旧房屋装修后再用于办公，为生活所常见。故不采纳符学民的意见。
违约责任及交通费。所谓根本性违约系指不能实现合同目的的严重情况，甚至会排除当事人进行商榷的余地，而由法律直接规定。本案显然无此类情形，对合同解除后的款项结算讨价还价属于正常现象。因此鼎盛公司的主张不予支持。包括交通费，并非应该计入的损失。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认鼎盛公司与符学民于2015年7月25日签订的《房屋租赁合同》解除；二、符学民应于判决发生法律效力之后三日内退还鼎盛公司押金及装饰装修款共2.5万元；三、驳回鼎盛公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,071元（鼎盛公司已预交），由鼎盛公司负担1,859元，符学民负担212元。
二审中，当事人没有提交新证据。
对当事人争议的事实，本院认定如下：一、关于鼎盛公司返还房屋的具体时间。双方争议的主要是王海娇于2017年5月19日搬离涉案房屋的时间是否应当认定为鼎盛公司搬离涉案房屋的时间。1.根据《房屋租赁合同》第一条约定，鼎盛公司承租的房屋包括整栋三层共计442.25平方米。合同履行过程中，鼎盛公司将其承租的房屋第二、三层转租给王海娇经营美容院，鼎盛公司与王海娇之间形成转租房屋合同关系，鼎盛公司与王海娇是转租房屋合同的当事人。因此，因转租房屋合同发生的权利义务应由鼎盛公司享有和承担。故王海娇于2017年5月19日搬离涉案房屋的民事责任应由鼎盛公司承担。2.鼎盛公司主张符学民与王海娇形成了新的租赁合同关系。王海娇明知房屋已列入拆迁范围、原承租人即鼎盛公司要解除合同退还房屋，王海娇却与符学民签订新的租赁合同不符合常理。鼎盛公司不能提交房屋租赁合同、支付房屋租金凭据等能够证明王海娇与符学民形成新的房屋租赁合同关系的证据，应由鼎盛公司承担举证不能的法律责任。3.即使鼎盛公司于2017年3月17日与王海娇签订了《终止协议》并退还王海娇此后的租金，但鼎盛公司并未将其转租给王海娇的二层房屋返还给符学民，故不能免除鼎盛公司的责任。综上，鼎盛公司的上诉理由不能成立，一审法院以符学民收到鼎盛公司通过邮寄送达钥匙的日期即2017年5月17日作为鼎盛公司返还房屋的时间并无不当，应予确认。二、围墙恢复费用。一审法院酌情认定为5,000元。二审庭审中，鼎盛公司主张围墙恢复费用太高，并表示愿意自行修复围墙。经本院释明，鼎盛公司表示庭审后三日内对其是否愿意自行修复围墙提交书面意见，但鼎盛公司在指定的期限内未提交书面意见，故本院对一审法院酌情认定的5,000元围墙恢复费用予以确认。三、房屋装修费用。鼎盛公司提交证据的真实性无法确认，且一审时也无法通过鉴定进行评估，故对房屋的装修费用无法认定。
一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
另查明，2015年7月25日，符学民与鼎盛公司签订《房屋租赁合同》，约定：符学民将其座落于三亚市迎宾路52号的房屋出租给鼎盛公司使用，该房屋建筑面积为442.25平方米（1－3层），租期自2015年8月15日至2018年8月15日止；2015年8月15日至2017年8月14日期间的每月净租金为2万元；鼎盛公司于合同生效时向符学民支付押金2万元，合同终止后，符合约定收回标准时无息返还鼎盛公司；鼎盛公司于合同生效之日向符学民支付6个月的房租1.2万元，此后每半年支付租金一次；鼎盛公司如需改变房屋的内部结构，装修或者设置对房屋结构造成影响的设备，需先征得符学民书面同意，投资由鼎盛公司自理。租赁期满后，鼎盛公司将租赁房屋按合同约定标准归还符学民，既有的装修，不可移动部分不能拆走；双方有下列情况之一的，合同应当终止，双方互不承担责任，符学民向鼎盛公司退还剩余的租金及押金，合同双方应在办理清算手续后，订立终止合同协议，解除本合同：（1）该房屋因社会公共利益或者城市建设需要被依法列入征用或者拆迁许可范围内的......；任何一方违反合同约定，按年度须向双方交纳年度租金的15%作为违约金。合同签订后，鼎盛公司已支付租金至2017年5月15日。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、双方在履行合同的过程中是否存在违约行为；二、符学民是否应当向鼎盛公司返还房屋租金4万元；三、符学民是否应当赔偿装修残值损失。
一、关于焦点一。涉案房屋因被列入拆迁许可范围，鼎盛公司根据《房屋租赁合同》的约定主张解除租赁合同，符学民亦表示同意，本院予以确认。在合同履行过程中，符学民按约定交付了涉案房屋，鼎盛公司亦将租金支付至2017年5月15日，双方均不存在违约行为。鼎盛公司主张符学民不退还剩余租金和押金、装修费的行为属于租赁合同解除、双方的权利义务终止的后续处理问题，不构成合同履行过程中的违约行为。鼎盛公司诉求符学民支付违约金3.6万元和交通费500元没有事实和法律根据，本院不予支持。
二、关于焦点二。本院在争议的事实部分已经详细认定了王海娇退出涉案房屋的实际时间及责任应由鼎盛公司承担，在此不再重复。鼎盛公司实际已支付租金至2017年5月15日，王海娇于2017年5月17日交还房屋，故鼎盛公司诉求符学民返还剩余租金4万元没有事实根据，本院不予支持。应当认定《房屋租赁合同》已于2017年5月17日实际解除。但合同解除后，鼎盛公司交纳的押金2万元，符学民应当予以返还。至于鼎盛公司与王海娇之间的转租关系属另一法律关系，本案不予审理。
三、关于焦点三。根据《房屋租赁合同》第七条的约定，鼎盛公司如需改变房屋的内部结构、装修或者设置对房屋结构造成影响的设备时，需先征得符学民书面同意。按照该条的约定，对房屋的其他装修可以不事先征得符学民的书面同意。符学民引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定进行辩解，与事实不符，本院不予支持。因房屋租赁合同的解除系因涉案房屋列入政府拆迁范围，不可归责于双方当事人，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：......（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，鼎盛公司诉求符学民支付残值损失有事实和法律依据，但鼎盛公司应当对装修残值承担举证责任。因鼎盛公司提交的证据不是正规的发票，其真实性无法确认，一审时无法通过鉴定确定装修残值，且鼎盛公司使用租赁期限已过半，一审法院酌情支付装修残值1万元并无不当。鼎盛公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。
另，鼎盛公司未经符学民同意，擅自拆除涉案房屋的围墙，房屋租赁合同解除时，鼎盛公司应当予以恢复。因鼎盛公司未予恢复，如前所述，一审法院酌情认定围墙恢复费用为5,000元适当，应予支持。该费用可从2万元押金中扣减。加上符学民应当支付鼎盛公司的1万元装修费用，符学民应向鼎盛公司返还押金及装修费共计2.5万元。
综上所述，鼎盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,142元（三亚八方鼎盛实业有限公司已预交），由三亚八方鼎盛实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李柔翰
审判员 黄学文
审判员 孙 媛
二〇一八年四月十一日
书记员 陈 田
附相关法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。