贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2631民初1408号原告吴建英，女，1984年6月5日出生，侗族，住贵州省贵阳市白云区，现住贵州省黎平县。2631198406053741。委托代理人龙泽，男，贵州全红律师事务所律师。执业证号：15226201310640501。委托代理人杨绍霞，女，贵州全红律师事务所律师。执业证号：15226201011676507。被告贵州沐新房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520100683994656D。住址：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段128号灵达新苑B幢6层。法定代表人林大宇，男，该公司董事长。委托代理人罗鹏，男，贵州通衢律师事务所律师。执业证号：15226201010522572。原告吴建英与被告贵州沐新房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴建英及其委托代理人龙泽、杨绍霞,被告贵州沐新房地产开发有限公司的委托代理人罗鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴建英向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案并协助原告办理不动产权证书；2、判决诉讼费由被告承担；3、判决被告按年利率6%标准支付原告逾期办理产权证违约金48445.05元，（按已交购房款303822.05元×6%/年×970天=48445.05元，该违约金暂从2014年12月31日起算至2017年8月31日止合计970天），此后自2017年9月1日起发生的按年利率6%标准计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止。事实与理由：2012年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，黎平县××新区××福××小区商住楼××单元××房福邸小区商住楼4栋1单元202号房，该套商品房套内建筑面积为102.9㎡，房屋总价款为303822.05元。合同第11条、第13条分别约定交房日期为2013年12月30日，逾期交房被告按合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。合同第22条约定被告承诺于2014年12月30日前取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期（超30日）不办理交付的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。合同签订后，原告已付清了全部购房款并交付了维修基金、契税等费用给被告。但被告实际在2014年7月6日才交付房屋给原告，交付的房屋也没有任何验收合格手续，并没有达到交付条件，且至今也未能按合同约定的期限向原告交付办理商品房转移登记的有关材料，造成原告至今未能取得该房屋的不动产权证书，显然被告的行为已经严重违约，应当按合同约定承担违约责任。被告贵州沐新房地产开发有限公司辩称：一、关于办理房产证的问题。如原告所述，申请办证主体为购房户，法律法规以及双方所签订《商品房预售合同》也是如此规定，答辩人同意在条件具备的情况下，由原告按照相关规定提出办证申请，然后答辩人努力完善办理权属证书相关手续，积极配合原告办证。因为，根据房产证办证程序应经过以下几个步骤：1、由购房户提出申请；2、开发商提供资料（规划许可证、用地许可证、竣工图纸等）；3、测绘部门根据以上资料进行实地测绘并制图；4、凭借买卖合同，房管局相关部门审核后装订齐备的档案并拟定发证。由此可以看出办理房产证与不办理房产证均存在多方面的因素，答辩人份内的职责，答辩人会积极履行。二、关于是否违约的问题。仅从合同条文表面来看，好像答辩人存在违约，但就前述因素以及法律规定来看，答辩人又不存在违约，因为办理房产证是购房户、开发商、房管部门三方面相配合完成的，三方均有义务，而不是开发商单方义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据以上法律规定可知办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负有协助义务，因此，无法办证不等于答辩人违约。且不说答辩人不存在违约，即便按照原告的观点，认为答辩人存在违约，原告所请求的违约金，因为高于其实际损失，因此不应得到法院的支持，根据《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。”据此，答辩人请求人民法院对违约金的请求根据以上司法解释以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定予以确定和调整。答辩人同时保留申请委托具有资格的房地产评估机构对同地段同类的房屋租金作出评估的意见，如果双方和平调解结案，则另当别论。三、关于诉讼时效。违约金责任的承担是一种债的请求权，按照法律规定应当适用诉讼时效的规定，原告所提出增加的诉讼请求是否在诉讼时效保护期内，因整个楼盘存在合同约定的时间差异，故举证责任在原告，另外，双方在合同中并未约定答辩人属办证主体，且违约与否尚未确定，故原告此项请求在不在诉讼时效内，受不受时效限制，均不应由答辩人承担责任。综上，答辩人请求人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、《商品房买卖合同》及附件复印件，证明原、被告双方的权利义务关系并且被告严重违反了合同第11条、第13条和第22条等条款的相关规定，被告应按合同约定继续全面履行合同义务，将房屋完善验收合格协助原告办理不动产权证并按约定承担违约金；3、收据复印件，证明原告已付清了全部购房款并交付了公共维修基金、契税、物管费以及办证费的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议；对证据3无异议。庭审中，原告当庭向本院提交了一份证据即原告方向有关部门反映被告逾期办证问题的有关材料复印件，证明：（1）被告存在违约；（2）原告曾多次向有关部门反映要求被告办理房屋产权证和原告起诉没有超过诉讼时效的事实。经庭审质证，被告对原告当庭提交该份证据的真实性没有异议，对是否超过诉讼时效的证明目的有不同看法。被告在举证期限内未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：被告贵州沐新房地产开发有限公司在黎平县××新区金侗福邸修建商品房出售，并办有商品房预售许可证，预售许可证号为2012商房预字第03号。2012年6月30日，原告到被告处购买第4幢1单元第2层1-2-2号商品房一套并签订一份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第二条约定房屋为预售商品房；第三条约定商品房建筑面积为115.25平方米、套内建筑面积为102.9平方米；第七条约定了商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米2952.60元，总价款为303822.05元；第八条约定了付款方式和期限；第十一条约定了出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房，交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第二十二条约定出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在该规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款303822.05元和契税等有关费用。被告所售房屋于2012年3月12日开工建设，于2013年3月12日竣工。2014年7月6日原告接收该房屋，未要求退房。因被告未按合同约定取得房屋初始登记，也未将商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告为此分别于2016年1月13日、2016年2月29日、2016年4月26日向黎平县人民政府部门反映该情况。现因被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告遂向法院提起诉讼。以上事实，有原、被告当庭陈述、当事人双方签订的《商品房买卖合同》、原告出具的收款收据及原告方向政府部门反映材料复印件等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2012年6月30日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，双方应继续履行。原告请求继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案并协助原告办理不动产权证书的诉讼请求，被告没有异议，本院予以支持；原告请求判决被告按年利率6%标准支付原告逾期办理产权证违约金48445.05元，此后自2017年9月1日起发生的按年利率6%标准计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止的诉讼请求，本院认为，2012年6月30日原、被告签订《商品房买卖合同》时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了购房款和相关契税，履行了原告的义务。合同第二十二条第三项（二）约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付交付房价款0.2%的违约金。被告未能在承诺期限内取得该商品房初始登记，亦未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约。被告在约定期限内未能将办理商品房所有权登记有关文书交付给原告，理应承担违约责任。被告以原告要求支付逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，且办证义务主体系原告，被告不应承担逾期办证违约责任，同时认为以每日按已付房价款0.2%承担违约金过高，请求法院予以调整。双方当事人在合同中约定以每日按已付房价款的0.2%累计违约金，该违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权。该继续性债权的诉讼时效是二年，应于2016年12月30日终了，但原告在此期间分别于2016年1月13日、2016年2月29日、2016年4月26日向黎平县人民政府部门反映了该情况，导致诉讼时效的中断，且被告逾期办证违约行为仍在继续，故本院对被告辩解关于原告已超过诉讼时效的主张不予采纳，为此，本院支持违约金计算时间应从2014年12月31日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失难以确定，同时原告也未能提供证据证明其具体损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。对被告的其他辩解意见，因无证据证明，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，年利率为6.18％，原告请求按年利率6%标准支付逾期办证违约金，是对自己诉讼权利的处分，本院予以确认。逾期办理商品房转移登记有关文书违约金计算应按已付购房款303822.05元，利率按年利率6％计算，从2014年12月31日起至2017年8月31日止，共计974天，原告请求按970天计算，是在法律允许的范围内对自己诉讼权利的处分，本院予以确认，故逾期办理商品房产权证违约金计算为：303822.05元×6%÷365天×970天=48445.05元，原告的请求符合法律规定，本院予以支持；之后直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金计算，应按已付购房款303822.05元，利率按年利率6％计算，从2017年9月1日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第174条之规定，判决如下：一、被告贵州沐新房地产开发有限公司应当办理商品房合格备案手续并协助原告吴建英办理不动产权证书。二、被告贵州沐新房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告吴建英逾期办理商品房产权证违约金48445.05元（违约金按已付购房款303822.05元，按年利率6％计算，从2014年12月31日起至2017年8月31日止共计970天）；三、被告贵州沐新房地产开发有限公司按原告已交购房款303822.05元，按年利率6%的标准支付原告吴建英自2017年9月1日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期办理商品房转移登记相关文书违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1072元，减半收取536元，由被告贵州沐新房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  廖声艳二〇一七年十一月二十日书记员  石丹丹