中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二(民)终字第17号上诉人(原审被告、反诉原告)上海泰舸贸易有限公司。法定代表人沈诚。委托代理人沈庆国。被上诉人(原审原告、反诉被告)奚慧芬。委托代理人杜元金，上海惠迪律师事务所律师。委托代理人姚雄萍，上海惠迪律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)张幸。委托代理人奚伟康。上诉人上海泰舸贸易有限公司(以下简称“泰舸公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2012)虹民三(民)重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人泰舸公司的法定代表人沈诚及委托代理人沈庆国，被上诉人奚慧芬的委托代理人姚雄萍，被上诉人张幸及其委托代理人奚伟康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：系争的上海市新建路XXX号房屋所有权人为奚慧芬，系居住用房。奚伟康为奚慧芬弟弟，奚伟康与张幸系夫妻关系。2001年7月，奚慧芬出具委托书载明，因本人已在澳大利亚定居故将系争房屋全权委托弟弟奚伟康进行管理、租借及动迁时的出面谈判权等事宜。2006年12月2日，由奚伟康代奚慧芬与泰舸公司签订房屋租赁合同，约定：泰舸公司承租奚慧芬位于上海市新建路XXX号门面房，面积42.4平方米，用途为奶茶、饮品室、办公等；租赁期限自2007年1月22日起至2013年1月21日止；月租金人民币(以下币种均为人民币)1,800元，支付形式为付五押一，奚慧芬给予泰舸公司30天免租期；房屋如因市政动迁等需要，泰舸公司应配合撤离所租房屋，但奚慧芬须考虑到泰舸公司前期装潢、注册、申办营业等耗费大量人力物力财力，故在动迁时涉及该部分补偿由泰舸公司出面商谈并所有，如该房作为一般动迁房的拆迁补偿仍全部归奚慧芬所有；双方纯系房屋租赁关系，泰舸公司应合法经营，其一切工商、税务、债权和债务等经营活动自行负责一概与奚慧芬无关；奚慧芬有义务协助泰舸公司并及时提供办理相关执照、许可证所需证件(如房产证等)，否则视为违约，应支付押金的双倍作为违约金。2007年1月20日，奚伟康代奚慧芬出具收条，载明：收到泰舸公司为订租借系争房屋定金1,800元，待合同正式起算日起，本定金自动转为押金。同月27日泰舸公司支付2007年2月22日至同年7月21日租金9,000元。泰舸公司对系争房屋进行了装修后用于经营。张幸在系争房屋内持有上海市虹口区提篮桥街道社区服务管理所2002年颁发的“社区服务证书”，服务项目为奶茶，有效期一年。2007年1月22日，张幸、奚伟康与泰舸公司签订“资产收购合同”约定，泰舸公司以22,000元价格收购张幸系争房屋内外有形资产及无形资产，即“社区服务证”、食品卫生许可证和对外宣传的各种称呼及知名度等；虽然街道有关负责人承诺在补交一定数额的工商管理费后，原社区服务证书即变更为泰舸公司，但张幸、奚伟康仍需抓紧办理该证的变更、换证等手续以确保泰舸公司在两个月内取得证书，即合法经营权；此前支付的定金1,800元谁违约按此额赔偿对方。同日，奚伟康代奚慧芬与泰舸公司签订补充协议，主要内容基本同房屋租赁合同和资产收购合同内容。同时，张幸出具承诺书表示“街道有关负责人保证在我们补交一定数额的管理费用后，即可办理新证书，本人在此保证，尽快争取在2007年3月底前为泰舸公司(或代表人)领到变更后的新证，使泰舸公司能取得系争房屋合法经营权利，否则视本人为违约，为切实履行以1万元作为抵押金，到期须以新证换回”等。次日，奚伟康出具委托书表明，系争房屋一旦遇动迁，全权委托泰舸公司出面谈判该房作为企业(或个人代表)的注册、办公、营业、业务、人员和装潢等项目补偿问题，由泰舸公司出面提取支票双方按各自应得部分提取。同月27日，张幸、奚伟康出具收据，载明收到收购款22,000元。之后，奚慧芬以泰舸公司仅支付房租10,800元，自2007年7月至今未付房租且强行占用系争房屋，奚慧芬口头催讨租金并通知要求解除合同未果，现系争房屋属于动迁地块，奚慧芬在签订动迁协议后，配合动迁部门于2011年1月7日拆除了系争房屋为由，起诉至原审法院，请求判令奚慧芬与泰舸公司签订的房屋租赁合同于2011年1月7日解除，并要求泰舸公司支付2007年7月22日至2011年1月7日的房屋租金73,800元。泰舸公司辩称并提起反诉称：奚慧芬违反双方合同约定，未及时为泰舸公司或其代表人办理出租赁房屋上的经营许可证明即社区服务证，并对双方后续签订的资产收购合同、补充协议、承诺书中屡次作出的保证均未能兑现，导致泰舸公司租赁房屋用于开设奶茶、饮品室及办公的合同目的无法实现，泰舸公司对该房屋进行了装修及大量的前期投入，由于奚慧芬的违约行为造成巨大经济损失。现泰舸公司反诉要求奚慧芬双倍返还房屋租赁合同的定金共计3,600元，返还房屋租金9,000元，赔偿已经投入的设计装潢等损失69,000元，赔偿已购展品、装饰品、样品和零配件等损失(按约定所有权归泰舸公司，损失赔偿对折计价)215,500元，赔偿反诉人已经支付的工资损失96,000元，赔偿2007年11月20日承诺书所载本金320,900元的利息61,773元(按2012年银行一年期存款利率计息，自2007年11月20日起至2013年5月6日止)，赔偿泰舸公司在拆迁中灭失的物品损失118,700元，并支付在拆迁安置中应该由泰舸公司得到的搬家、速迁、奖励、燃气、热水器、空调、有线电视移装及社区服务证的一次性补贴141,848元等。原审审理中，泰舸公司提供落款为2007年11月20日的承诺书一份，泰舸公司表示内容由其拟定，由奚伟康方抄写，签名是奚伟康所签。该承诺书载明：“由于本人之前致贵司的二封承诺书一年下来未能兑现，造成双方原签订的数份合约至今不能履行，对此我深表歉意并最后一次负责任地保证：在2008年11月20日前为贵司领到变更后署名沈诚或吴朋宗为负责人的社区服务证书，使之能在该门面经营游艇CLUB-主题饮品室的合法权利。否则不仅视本人为违约，而且为了消除因本人之前再三失约而给贵方带来的顾虑(即到时若万一再次出现未能领到新证的违约状况)及不公，故本人在此特意明确届时赔偿额的具体计算方法为——贵方之前(不包括之后)为本项目已经投入的所有前期款项：包括财产收购2.2万元、现金0.9万元、违约金0.54万元、装潢6.3万元、设计0.6万元等应当全额赔偿计10.54万元；所有已购展品、装饰品、样品和零配件等货物所有权归贵司，货物款43.1万元按对折价赔偿计21.55万元，共计32.09万元；本人现对此赔偿额经核实后已全部确认及认可，若再次违约，应当照此价全额赔偿。本次承诺本人必须践诺，并以该房买卖契约作为财产担保，绝不再以任何理由推延或违约”。该承诺书系在奚伟康身份证复印件左边及上部空白处抄写，在该身份证复印件下部有奚伟康签名。审理中奚伟康否认系其本人签名并要求笔迹鉴定，原审法院经委托上海市公安局物证鉴定中心鉴定，结论为承诺书中奚伟康签名为本人书写。另查明，2010年12月30日，奚伟康代奚慧芬与动迁公司签订了拆迁补偿安置协议，系争房屋除房屋本身获得居住货币补偿款750,119.60元、搬家补助费508.80元、奖励费3万元、速迁费1万元、面积补贴60,040.80元、燃气热水器移装费300元、空调移装费800元、有线电视迁移费240元、非居住装潢补贴5万元及一次性补贴10万元。2011年1月7日，系争房屋被拆除，室内部分物品现由奚伟康暂为保管。2011年1月，上海市虹口区提篮桥街道社区服务管理所工作人员于某某在原审法院调查时陈述，奚慧芬方与泰舸公司在2006年一同前来，系争房屋内2004年前有一奶茶社区服务证，后奚慧芬出租用于餐饮居民意见较大，故我管理所未换证，服务证每年一换，泰舸公司以法定代表人个人名义可以办证，但需由上一租客补缴上一年度管理费，因一直未付，导致无法办证。2008年底泰舸公司又来找我，但由于政策变化已无法办理。2011年5月30日，在2011年2月10日泰舸公司出具的《原(2011.1.7前)新建路XXX号门面内应有财产物资清单》(以下简称《财产物资清单》)上载明：“上述物资打√者表示尚在，但质量不保证；打×者，表示已不在，去向不明；打△者，表示质量已有问题；数量见新表的数字为准；当事人当场签名，表示认可上述所有内容，包括之前内容”(据泰舸公司陈述，该内容系沈诚书写)。沈诚和奚伟康在该清单上签名。原审审理中，奚慧芬表示泰舸公司支付的押金1,800元已抵扣2007年7月22日至2007年8月21日的租金，变更诉讼请求为要求泰舸公司支付2007年8月22日至2010年12月21日的租金72,000元。原审审理中，上海虹口动拆迁实业有限公司工作人员诸某某在原审法院调查时陈述，该公司动迁时，发现系争房屋开设奶茶店，就以无证经营奶茶店一次性补偿10万元，该奶茶店是谁经营该公司不清楚，系争房屋中的物品系由奚伟康找人搬走并保管，与该公司无关。该公司并提供了2011年1月7日系争房屋搬场情况的屋内物品记录清单。原审法院审理后认为，法律规定民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。对于本案争议的焦点，第一、关于房屋租赁合同与资产收购合同应否一并处理。租赁合同为奚慧芬与泰舸公司签订，奚伟康为奚慧芬委托代理人，其妻张幸又在系争房屋内持有社区服务证，从泰舸公司系公司性质及租赁合同和收购合同意思表示来看，除承租系争房屋本身作为场地使用外，尚含有取得张幸名下的社区服务证以作合法经营的本意。此外，从奚伟康与奚慧芬、张幸之间特殊人身关系分析，两份合同具有关联性，故为解决纠纷避免讼累，当在本案中一并处理为宜。第二，关于奚伟康的代理权限问题，因该租赁合同系由奚慧芬授权奚伟康签订的，且奚慧芬长期居住国外，系争房屋有关租赁事宜均由奚伟康出面处理，故奚伟康已构成了表见代理，奚慧芬应承担相关责任，如奚伟康超越权限给奚慧芬造成了损失，奚慧芬可另行追偿。第三、关于奚慧芬本诉。首先，系争房屋已于2011年1月7日被拆迁，租赁合同事实上已无履行基础，故奚慧芬请求解除合同并无不当，现奚慧芬以系争房屋被拆迁之日即2011年1月7日作为租赁合同解除之日，应予准许。其次，奚慧芬要求泰舸公司支付2007年7月22日至2011年12月21日的房租63,000元(此处原审有误，应为自2007年8月22日至2010年12月21日的房租72,000元，下同)(按月租金1,800元计)的请求，因租金支付的诉讼时效为一年，奚慧芬无证据证明其在时效期间内向泰舸公司催讨，故奚慧芬仅能主张2009年7月22日至2011年12月21日的租金；考虑到泰舸公司因未取得社区服务证，无法开展正常经营活动，但泰舸公司仍占用系争房屋，故对其应付租金酌情予以减少。第四、关于泰舸公司反诉。因系争房屋由泰舸公司租赁使用，并开设了奶茶店进行装潢，动迁补偿中的搬家补助费508.80元、燃气热水器移装费300元、空调移装费800元、有线电视迁移费240元、非居住装潢补贴5万元及一次性补贴10万元系对系争房屋的实际使用人即泰舸公司进行的补偿，应由泰舸公司获得。关于社区服务证，该证原在张幸名下，其办理变更成功与否须受到有关政策限制等各种不确定因素制约，泰舸公司作为经营性公司，理应对由此可能导致的风险有所预判，但其仍然在系争房屋投入较多装潢等，对由此造成的损失泰舸公司亦应承担相应的责任。奚慧芬出租系争房屋的合同主要目的是按月收取租金1,800元，但却要按照承诺书内容承担巨额赔偿款，利益明显失衡。然奚慧芬仍应对其在办证无把握情况下多次作出承诺、导致损失的行为承担相应的责任。因此对于泰舸公司反诉中的赔偿已购展品、装饰品、样品和零配件等损失及在拆迁中灭失的物品损失请求的具体金额，法院将根据案件事实、合同目的、过错程度、实际损失等情况，按照公平原则综合考量，予以酌定。至于泰舸公司要求返还房屋租金9,000元的诉讼请求，参照本诉中确定的租金予以处理。至于泰舸公司要求奚慧芬双倍返还房屋租赁合同的定金的诉讼请求，因奚伟康出具的收条中已明确定金转为押金，故对泰舸公司要求双倍返还定金的诉讼请求，不予支持，但奚慧芬在结算租金时应从中扣除泰舸公司已付押金1,800元。至于泰舸公司要求赔偿已支付的工资损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，难以支持。张幸应当返还收购款并按约定支付违约金1,800元，其辩称已支付给泰舸公司1万元押金，未提供证据证明，法院不予采信。原审法院据此作出如下判决：一、奚慧芬与上海泰舸贸易有限公司签订的房屋租赁合同于2011年1月7日起解除；二、上海泰舸贸易有限公司应于判决生效之日起10日内支付给奚慧芬2009年7月22日至2011年12月21日期间的房租(按每月900元计算，结算时应从中扣除上海泰舸贸易有限公司已付押金1,800元)；三、奚慧芬应于判决生效之日起10日内退还上海泰舸贸易有限公司2007年2月22日至同年7月21日期间租金4,500元；四、奚慧芬应于判决生效之日起10日内赔偿给上海泰舸贸易有限公司物品损失8万元；五、奚慧芬应于判决生效之日起10日内给付上海泰舸贸易有限公司搬家补助费508.80元、燃气热水器移装费300元、空调移装费800元、有线电视迁移费240元、非居住装潢补贴5万元、一次性补贴10万元；六、张幸应于判决生效之日起10日内返还上海泰舸贸易有限公司收购款22,000元，并支付违约金1,800元；七、对双方其余诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人泰舸公司不服，向本院提起上诉称：1、原审错误认定违约责任方，根据社区服务管理所工作人员的证词、财产收购合同、承诺书等，补缴管理费的义务应由奚慧芬承担，因奚慧芬未及时补缴导致之后错过了办理社区服务证的规定期限，其是本案的违约责任方，应承担就此给泰舸公司造成的损失，泰舸公司曾专程去往街道有关部门询问办理证书的情况，被明确告知肯定能办理，泰舸公司已经尽到了风险预判的义务；2、奚慧芬在违法拆迁前后两次对泰舸公司造成的财产、物资损失达334,200元，包括2007年11月20日承诺书载明(未能按时办理变更合法的社区服务证)所致损失215,500元以及拆迁物品损失118,700元(即《财产物资清单》中打×的物品损失)，原审仅判赔8万元是错误的；3、原审中奚慧芬的诉请因抵扣押金已经变更为主张2007年8月22日至2010年12月21日的租金72,000元，原审仍判决泰舸公司支付至2011年12月21日的租金明显错误，由于奚慧芬系违约方，泰舸公司也未按照合同约定的用途经营使用系争房屋，故不应承担相关租金；4、在拆迁补偿安置中，根据有关规定，如被拆迁房屋的所有人和使用人发生分离时，奖励费应当给予实际承租人，速迁费亦是同理，原审对此漏审漏判；5、原重审过程中存在违反法定诉讼程序的情形如委托手续上的颠倒时序、调查笔录的随意修改等。综上，请求：1、撤销原审判决第一、二、七项，改判驳回奚慧芬的原审全部诉讼请求；2、在保留原审判决第三项的基础上，再补充退还泰舸公司租金4,500元；3、在保留原审判决第四项的基础上判决奚慧芬就泰舸公司遭受的实际损失再赔偿254,200元，并按照《财产物资清单》返还打√和打△的物品，如有损坏或遗失，应照价赔偿；4、在保留原审判决第五项的基础上判决奚慧芬补充给付泰舸公司奖励费和速迁费共计40,000元；5、判令奚慧芬赔偿泰舸公司2007年承诺书所载损失额320,900元之5年利息计56,157元；6、判令奚慧芬承担本案一、二审诉讼费、反诉费及财产保全费。被上诉人奚慧芬辩称：1、泰舸公司主张的损失334,200元并未经过确认，其中的215,500元写在奚伟康的身份证复印件周围(且并非奚伟康所书)，不符常理，租赁所得与赔偿不对等，其余的118,700元当时在《财产物资清单》上签字时并不存在，也未经调解确认过；2、泰舸公司一再强调对其造成了很大损失，但本案实际涉及的是租赁合同，并非动迁利益的分配，不应将动迁补偿费用判给泰舸公司；3、泰舸公司在系争房屋虽未经营奶茶，但进行了办公等。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张幸表示同意奚慧芬的意见。要求驳回上诉，维持原判。二审另查明：1、关于2007年11月20日的承诺书，奚伟康在原初审中表示签名并非本人所写，申请笔迹鉴定，二审表示身份证复印件是其的，也系其签名，但当时身份证旁边均为空白，承诺书的内容不是奚伟康所写，泰舸公司则表示，因张幸、奚伟康多次书面承诺办理社区服务证，但一直未办出，在与泰舸公司谈好后，由泰舸公司给了奚伟康一份草稿，要求他按照草稿写一份承诺并且补上身份证，之后奚伟康就写了这份承诺书交给泰舸公司；2、关于办理社区服务证变更手续一节，本案审理中，法院询问有无去办理变更手续，奚慧芬表示张幸去办理了，但已经停止办理，有关配合办过变更手续，补缴过费用的证明庭后提供，但之后奚慧芬并未提供相关证明；3、根据《财产物资清单》记载，其中打√者包括宜家品牌吊橱柜、不锈钢酒杯吊架等，打×者包括宜家品牌酒吧柜、旋转式高脚专用酒吧椅等，打△者，包括西式油画等。该清单中第20项“俱乐部全部书面资料、文件”无任何标志，对此，泰舸公司表示该项物品因为都有，无需另外标示，所以没有打√也没有打×；奚慧芬和张幸表示没有标记是因为没有看到这项物品，同时奚慧芬明确交接以《财产物资清单》为准，不应重复赔偿。4、就拆迁物品损失118,700元(即《财产物资清单》中打×的物品损失)的问题，泰舸公司陈述，《财产物资清单》虽然对金额没有涉及，但之前在调解过程中和对方曾就金额协商过，有过确认，但最后调解未成，所有物资的发票等购买凭证都包括在《财产物资清单》的第20项中，泰舸公司处已经没有了。本院认为，当事人应依照诚实信用原则，根据约定行使权利、履行义务。系争房屋已于2011年1月7日被拆迁，奚慧芬与泰舸公司签订的房屋租赁合同已无事实履行基础，故原审确定该租赁合同于前述日期解除并无不妥。泰舸公司上诉认为原判确定支付租金及相关期限均有错误，本院认为虽泰舸公司表示其并未在系争房屋内经营奶茶，但房屋由泰舸公司占用、并未交还奚慧芬亦属实情，结合本案案情，依照公平原则，原审确认泰舸公司按约定标准的一半支付租金尚属合理，但原审所判租金支付期限有误，应予纠正。奚慧芬表示以押金1,800元抵扣2007年7月22日至同年8月21日的租金，故其原审诉请调整为要求泰舸公司自2007年8月22日起支付相关租金，鉴于本院认同以每月900元计算租金，结合诉讼时效的情况，泰舸公司应另支付自2009年9月22日至2010年12月21日的租金(已抵扣所支付的押金1,800元)。本案中，相关承诺书、当事人陈述、调查笔录等显示奚慧芬、张幸未能按照自身承诺完成变更社区服务证事宜，也未能提供已配合缴纳管理费的证据，在除去政策因素之外，仍不能免除相应责任。关于泰舸公司上诉主张的254,200元损失赔偿以及物品返还的问题，相关334,200元总金额中包括的215,500元，泰舸公司认为可由2007年11月20日承诺书证明，本院认为对此应结合奚伟康在审理中前后陈述的不一致性、该承诺据陈述并非泰舸公司人员或奚伟康所写、承诺书形式的特殊性以及证明力的程度，租赁所得与相关赔偿金额不尽对等各项情况综合予以考量，而其余的118,700元，据泰舸公司陈述，《财产物资清单》虽然对此金额没有涉及，但在调解过程中和对方曾就金额协商确认过，最终调解未成，本院认为根据规定，泰舸公司该主张金额缺乏依据，本院难以采纳。鉴于各方在《财产物资清单》中认可确有物品遗失、损坏的情况存在，对此奚慧芬应予赔偿，综合考虑本案证据情况、当事人的责任承担以及公平合理原则，本院酌情确定奚慧芬应就前述物品遗失、损坏的情况赔偿泰舸公司10万元为宜。同时，奚慧芬应按照《财产物资清单》所载返还泰舸公司打√和打△的物品，泰舸公司认为无任何标志的第20项物品均在，但该意见与清单上书写的“打√者表示尚在……”不一致，本院难以采纳。前述应当返还的物品详见本判决后所附《物品清单》。鉴于泰舸公司是系争房屋的实际承租使用人，在拆迁补偿安置中，根据规定，相关奖励费和速迁费共计40,000元应当给予泰舸公司，本院在此一并判明。泰舸公司主张奚慧芬应赔偿本金320,900元之5年利息计56,157元，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条之规定，判决如下：一、维持上海市虹口区人民法院(2012)虹民三(民)重字第9号民事判决主文第一项、第三项、第六项；二、撤销上海市虹口区人民法院(2012)虹民三(民)重字第9号民事判决主文第二项、第四项、第五项、第七项；三、上海泰舸贸易有限公司应于本判决生效之日起10日内支付奚慧芬2009年9月22日至2010年12月21日期间的房租(按每月人民币900元计算)；四、奚慧芬应于本判决生效之日起10日内赔偿上海泰舸贸易有限公司物品损失人民币10万元，并按照《物品清单》(详见本判决附页)返还上海泰舸贸易有限公司相关物品；五、奚慧芬应于本判决生效之日起10日内给付上海泰舸贸易有限公司搬家补助费人民币508.80元、燃气热水器移装费人民币300元、空调移装费人民币800元、有线电视迁移费人民币240元、非居住装潢补贴人民币5万元、一次性补贴人民币10万元、奖励费人民币3万元、速迁费人民币1万元；六、对奚慧芬、上海泰舸贸易有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费人民币1,455元，反诉受理费人民币5,484.50元，财产保全费人民币4,104.50元，合计人民币11,044元，由上海泰舸贸易有限公司负担人民币4,700元，奚慧芬负担人民币5,203.70元，张幸负担人民币1,140.30元；二审案件受理费人民币6,939.50元，由上海泰舸贸易有限公司负担人民币5,795.18元，奚慧芬负担人民币1,144.32元。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威代理审判员  张晓频代理审判员  徐 江二〇一四年六月十日书 记 员  薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。