浙江省宁波市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2012）浙甬民二终字第121号
上诉人（原审原告）：金某某。
委托代理人：周甲。
被上诉人（原审被告）：袁甲。
委托代理人：周乙。
被上诉人（原审被告）：宁波市××区征地拆迁管理处
。住所地：浙江省宁波市××区××山街道××号。
法定代表人：楼某某。
上诉人金某某因与被上诉人袁甲、宁波市××区征地拆
迁管理处（以下简称镇海××处）确认合同无效纠纷一案，不
服宁波市镇海区人民法院于2012年1月20日作出的（2011）甬
镇民初字第1124号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成
合议庭审理了本案。
原审法院审理认定：1982年11月4日，郑某某、楼文某与
原告金某某订立卖屋契一份，将位于“贵驷公社东方红大队（
现名称为骆驼街道朝阳村）”楼家的一间楼房、二间平房卖给
原告，价格为500元。1983年4月，原告缴纳了楼房一间、平房
二间的契税30.20元。原告称其于1988年将上述一间楼房、二
间平房卖给了苗某某。1993年11月3日，位于镇海××××镇庙
港村（现名称为骆驼街道朝阳村）、地号为v-5-7-
71、面积为36.9平方米的农村宅基地登记于楼阿某名下。对于该间房屋，原告称其于1975年从楼阿某手中买下，并提供了一
些证人证言，但未能提供其他书面证据。2008年10月4日，被
告镇海××处（甲方）与“楼阿某”（乙方）签订房屋拆迁安
置补偿协议一份，协议包括的主要内容如下：乙方被拆迁的房
屋位于镇海区骆驼街道××村楼××号，系木结构平房一间，
建筑面积39.89平方米；甲方补偿给乙方的款项为103865元，
其中房票结算87947元，现金支付15198元；另外，乙方可凭此
协议在镇海××××街道拆迁安置小区购置基准价每平方米25
00元的商品房39.89平方米；协议落款处乙方“楼阿某”的签
名系被告袁甲所写。2011年5月17日，镇海××处骆驼街道拆
迁办与“楼阿某”进行了安置新房结算，确认应退协议内房票
金额87947元，剩余面积回收补偿363296元，该结算单上“楼
阿某”的签名系被告袁甲所写；同时，被告袁甲作出书面承诺
，称楼阿某名下39.89平方米房屋的拆迁补偿款均由其继承，
由此产生的纠纷由其负责。
另查明：原告妻子袁乙与被告袁甲系姐弟关系；楼文某
系袁乙与被告袁甲的母亲，已于2010年12月死亡；楼阿某系楼
文某的母亲郑某某领养的儿子，楼阿某无配偶、无子女，其亲
生父母均已死亡，楼阿某本人于1996年死亡。
原审原告金某某于2011年7月25日诉至原审法院，请求：
1.确认位于镇海区骆驼街道××、××号为v-5-7-
71、土地面积为36.9平方米的房屋系原审原告所有；2.确认原
审被告袁甲冒用楼阿某之名与原审被告镇海××处于2008年10
月4日订立的房屋拆迁安置补偿协议无效。审理中，原审原告变更诉讼请求为：确认原审被告袁甲冒用楼阿某之名与原审被
告镇海××处订立的房屋拆迁安置补偿协议无效；原贵驷镇庙
港村楼家17号（地号：v-5-
7）登记在楼阿某名下房屋系原审原告合法财产，袁甲因该拆
迁协议取得的款项应当返还原审原告；诉讼费由原审被告负担
。
原审法院审理认为：本案主要涉及到以下几种法律关系
：原告所称的与楼阿某之间的房屋买卖合同关系，诉争房屋的
物权确认问题，楼阿某的继承人对其遗产的继承关系，被告袁
甲以楼阿某之名与被告镇海××处之间的房屋拆迁安置补偿合
同关系。上述几种法律关系的性质不一样，每种法律关系所涉
及的当事人也不尽相同，因此几种法律关系无法在一个案件中
一并审理。这几种法律关系中，房屋买卖合同关系是基础关系
，它直接影响到房屋的物权确认问题、房屋是否属于楼阿某遗
产的问题以及原告是否与房屋拆迁安置补偿合同有直接利害关
系的问题。本案是确认房屋拆迁安置补偿协议无效的纠纷，其
当事人是房屋拆迁安置补偿协议的参与人以及原告，而关于原
告与楼阿某之间房屋买卖合同关系的当事人有一部分并不是本
案的当事人，并未参与到本案的诉讼当中来，所以在本案中无
法对原告与楼阿某之间的房屋买卖关系予以查某并确认，当事
人只能另案解决。原告关于确认涉诉房屋是其所有的诉讼请求
，是以房屋买卖合同为前提的，故在本案中也无法解决。《中
华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归
属和内容的根据；第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；第十九条规定，权利人、利害关系人
认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。依
据以上规定，当事人确有证据证明土地使用权登记错误的，可
以通过法律规定的相应程序予以救济。在上述楼阿某的土地使
用权登记簿未被依法变更或注销之前，该土地使用权登记簿是
具有法律效力的，是物权归属和内容的根据。楼阿某已于1996
年死亡，被告镇海××处于2008年10月4日与“楼阿某”订立
房屋拆迁安置补偿协议，该协议是否有效？楼文某是否是楼阿
某的唯一继承人？楼文某是否委托被告袁甲处理涉诉房屋的有
关事项？楼文某所写的委托书及“遗嘱”是否有效？这些问题
均属于某体审查的内容，而实体上的审查须以诉讼程序上原告
的起诉符合受理条件为前提。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百零八条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是
与本案有直接利害关系的公某、法人和其他组织；（二）有明
确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属
于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案
中，涉诉房屋的土地使用权不是登记于原告名下，原告诉称的
与楼阿某之间的房屋买卖关系尚未得到确认，原告不是楼阿某
的继承人或楼文某的继承人，因此，原审法院认为原告的证据
不足以证明其与涉诉房屋具有直接的利害关系，其起诉不符合
受理条件。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十六
条、第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第
一百零八条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，裁定如下：驳回原告金某某的
起诉。
宣判后，原审原告金某某不服，上诉至本院，称：一、
楼家地号为v-5-
7，面积为36.9平方米，登记在楼××名下后××为××号的
房屋（即讼争房屋），系金某某于1975年10月从楼阿某处购得
并交付了10.8元契税，该事实有立契人刘某某、周围邻居及该
房屋买卖时的见证人郑某元作证证明。作为买方的金某某理应
是本案纠纷的直接利害关系人。现该讼争房屋被袁甲无端继承
，作为所有人的上诉人当然可以提起确认之诉。二、讼争房屋
本系金某某购得，却被袁甲无端继承。因物权以归属、内容发
生争议的，作为所有人的上诉人当然可以确认权利。因侵权纠
纷起诉的，人民法院也可以直接受理。请求二审法院确认被上
诉人袁甲冒用楼阿某与被上诉人镇海××处签订的房屋拆迁安
置补偿协议无效；原贵驷镇庙港村楼家17号地号为v-5-
7登记在楼阿某名下的房屋系金某某合法财产。
被上诉人袁甲答辩称：与一审答辩意见一致。
被上诉人镇海××处未出庭参加诉讼，也未向本院提交
书面答辩意见。
在二审审理期间，上诉人金某某向本院提交以下证据：1
.证明九份，证明楼阿某在1975年将房屋卖给上诉人，死后没
有留下财产。2.镇海财政局、镇海档案馆的情况说明，证明因
历史原因，贵驷镇60年代到80年代资料遗失，导致上诉人的房
子土地使用证登记在楼阿某名下。被上诉人袁甲经质证，认为：证据1的证人应该当庭出庭
作证。这些证明主要证明楼阿某死后没有遗产，但是现在有证
据证明土地证名字是楼阿某，说明楼阿某是有遗产的。对证据
2，财政局证明其难以保证移交区档案馆财税所有档案资料齐
全，但是该证明不能保证与本案有关的契税证明全部存在，而
且财政局、档案局并没有明确说明这份材料确实存在过。
被上诉人袁甲、镇海××处均未向本院提交证据。
本院经审查认为：上诉人金某某提交的证据1系证人证言
，因证人未出庭接受被上诉人的质询，且不属二审新证据，故
本院对此不作认定。证据2可以证明镇海区财税档案在移交区
档案馆时，不能保证所有档案资料齐全，但该证据并不能直接
证明涉案房屋登记在楼阿某名下系错误。
对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为：被上诉人袁甲以楼阿某名义与被上诉人镇海
××处签订的房屋拆迁安置补偿协议所涉原贵驷镇庙港村楼家
17号地号为v-5-
7的房屋，根据宁波市国土资源局土地登记记录显示，该土地
用途为“住宅”，于1993年11月3日即登记在楼阿某名下。现
上诉人金某某提出该房屋楼阿某早已转让给他，但上诉人至今
未能提供证据证明其已取得该房屋的所有权，因此，在目前尚
未能确定上诉人与该房屋存在利害关系，故原审法院驳回其起
诉并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，
裁定并无不当。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和
国民事诉讼法〉若干问题的意见》第188条第（1）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百五十八条之
规定，裁定如下：
驳回上诉，维持裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 朱亚君
审 判 员 黄永森
审 判 员 张宏亮
二〇一二年三月十三日
代书记员 陆 琼