浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍商终字第390号
上诉人（原审被告）：绍兴信达建设开发有限公司。
法定代表人：孟飞。
委托代理人（特别授权）：陶鹏，浙江中圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司绍兴分行。
负责人：肖亮。
委托代理人：吴刚，浙江杰扬律师事务所律师。
原审被告：沈斌。
上诉人绍兴信达建设开发有限公司（以下简称“信达公司”）为与被上诉人交通银行股份有限公司绍兴分行（以下简称“交行绍兴分行”）、原审被告沈斌金融借款合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2014）绍越商初字第3525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月11日受理后，依法组成由审判员田欣担任审判长、代理审判员季璐璐、钱丹琳参加评议的合议庭，后因工作调整，改为由审判员田欣担任审判长、代理审判员孙世光、季璐璐参加评议的合议庭，分别于2015年4月14日、2015年8月6日依法公开开庭进行了审理。上诉人信达公司的委托代理人陶鹏、被上诉人交行绍兴分行的委托代理人吴刚到庭参加诉讼。原审被告沈斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理期间，上诉人与被上诉人向本院申请庭外和解5个月。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年5月3日，被告沈斌、信达公司与原告签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定被告沈斌为购买被告信达公司开发的信达银郡花园（香园）7幢1室房屋，向原告申请贷款人民币542万元，贷款期限360月，月利息按中国人民银行同期同类贷款利息下浮10%即4.9125%，如遇中国人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日，被告沈斌的还款方式为等额本金还款，每期偿还贷款本金15055.56元，本息按期支付，还款日为每期末月的21日，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%，原告有权对应付未付利息计收复利。被告沈斌未足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担原告为实现债权而发生的费用，包括催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。被告沈斌如无还款能力或可能有重大不利影响的诉讼时，原告可宣布已发放贷款本金全部提前到期，要求被告沈斌立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。被告信达公司提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，保证范围为合同项下的债权本金及利息、复利、罚息及原告为实现债权的费用（包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用）。被告沈斌未按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用，被告信达公司应按原告的要求立即支付被告沈斌的全部到期应付款项。原告取得约定房屋的权利证明且被告沈斌取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告信达公司的保证责任解除，但在原告取得前述他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本前，被告沈斌有欠款或欠费的，被告信达公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。保证条款效力独立于合同，合同或有关条款无效时不影响保证条款的效力。
2013年5月3日，被告绍兴信达建设开发有限公司出具《担保函》一份，自愿为被告沈斌上述贷款本金542万元及息提供连带责任保证。2013年5月9日，原告向绍兴市房地产管理处办理《房屋预告登记证明》，权证号为绍房预绍市字第预2013003365号，抵押房产为信达银郡花园（香园）7幢1室，被担保主债权数额为542万元，担保金额为774.712万元。合同签订后，2013年5月24日，原告依约向被告沈斌履行了放贷义务。
另查明，2013年12月20日，被告信达公司将涉案房屋信达银郡花园香园7幢1室交付给被告沈斌，2014年2月18日，涉案房屋权属证明登记至被告信达公司名下；截止2014年8月20日，被告沈斌尚欠原告贷款本金人民币5237284.45元、利息52274.24元（包含复利、罚息）。2014年8月21日，原告向被告沈斌、信达公司通知被告沈斌借款提前到期；原告为实现本案债权支出律师费30000元。
原审法院审理认为：原、被告之间的金融借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系，各方主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告按约向被告沈斌发放贷款542万元，按照合同约定，被告沈斌应每月以等额本金还款形式向原告归还借款本息，然其未按约履行，已构成违约。原告有权按合同约定提前收回全部贷款，故对原告要求被告沈斌归还剩余借款本金并支付相应利息的诉讼请求，该院依法予以支持。被告沈斌以本案中所购房产提供抵押担保，并已办理预购商品房抵押权预告登记手续。现本案涉案房产已具备办理产权证条件，非基于抵押权人的原因导致抵押登记未果，抵押权人对抵押物可享有优先受偿权，故对原告依据该抵押担保对抵押物主张优先受偿权的诉讼请求，该院予以支持。被告信达公司为原告的上述债权提供保证担保，应承担连带清偿责任，被告沈斌已以其有处分权的房产为其借款提供抵押担保，原告与两被告签订合同时未约定物保与人保同时并存情形下如何主张权利，保证人信达公司应对被告沈斌自行提供的物的担保以外的债务承担连带清偿责任，对原告要求被告信达公司承担担保责任的合理部分，该院予以支持。被告沈斌经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，该院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告沈斌归还原告交行绍兴分行借款本金人民币5237284.45元，并支付利息（截止2014年8月20日为52274.24元，此后至款清日止按中国人民银行有关规定及合同约定计算），于判决生效之日起十日内履行；二、被告沈斌应支付给原告交行绍兴分行为实现本案债权支出的律师代理费30000元；三、原告交行绍兴分行就其享有的上述第一、二项债权，对绍房预绍市字第预2013003365号备案合同项下的抵押物（信达银郡花园香园7幢1室）经拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、被告信达公司对被告沈斌上述自行提供的抵押物的担保以外的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告交行绍兴分行的其他诉讼请求。案件受理费49037元，财产保全费5000元，合计人民币54037元，由两被告连带负担。
上诉人信达公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人在本案的金融借款合同关系中提供的是阶段性担保，上诉人的合同义务已全部履行完毕，其所开发的房屋已经建造完毕并交付业主，产权证书已经可以办理，该房屋不存在任何瑕疵，抵押权人已经对抵押物享有了优先受偿权，原审法院在确认房屋权属和抵押权有效的基础上，上诉人的担保责任已经解除。原审法院将本案中的阶段性担保按全程性担保予以认定显属错误。故请求：撤销一审判决书中的第四项内容，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人交行绍兴分行在二审庭审中辩称：沈斌与被上诉人签订个人房屋抵押贷款合同时双方的抵押权已经产生，为了保障抵押权对抗第三方，双方办理了预抵押登记。在预抵押过程中，由保证人提供担保函并共同去房管部门办理预抵押，三方的意思表示是保证人的担保责任在抵押他项权证办理之后才能消失，抵押登记应以他项权证出具为准。一审法院适用法律正确。故请求：驳回上诉，维持原判。
原审被告沈斌在二审中未提交书面的答辩意见。
二审中，上诉人向本院申请调取信达银郡花园7幢101室房屋的登记及查封情况以及办理契税证的情况。证明案涉的信达银郡花园7幢101室房屋处于已经办理契证，但未办理正式的产权证书阶段。同时证明该房屋已经房管处的登记部门登记确认系沈斌所有并因沈斌的债权债务纠纷被人民法院进行查封的事实。本院对上诉人的申请予以准许并调取了以下证据：1、证明原件一份（加盖有绍兴市地方税务局的公章），证明截止2015年5月14日止，信达银郡花园香园7幢1室无契税纳税记录的事实。2、房屋登记信息摘录（加盖有绍兴市房地产管理处信息查询专用章）及房地产抵押合同一份（加盖有绍房档复印件的公章），证明信达银郡花园香园7幢1室的房屋登记所有权人为信达公司；沈斌以该房产向交行绍兴分行的贷款提供抵押担保，并已办理预购商品房抵押权预告登记手续；该房产已被绍兴市柯桥区人民法院因（2014）绍柯商外初字第59号案件被依法查封的事实。
上诉人另向本院提供了以下证据：
3、中国裁判文书网上下载的关于案涉房屋被查封的法律文书，即绍兴市柯桥人民法院（2014）绍柯商外初字第59号民事判决书。证明本案所涉房屋被查封是因为沈斌个人债务的事实。
4、绍兴市透明售房网上信息查询记录，显示出案涉房屋登记为已销售并办理了抵押和按揭，证明房管部门已经将该房屋注明为已销售且办理了抵押和按揭手续的事实。
上诉人对本院调取的证据质证认为，对于证据1的真实性、关联性无异议，案涉房屋沈斌确实没有缴纳契税，对该事实没有异议。对于证据2的真实性、关联性没有异议，但需要说明一下，绍兴市房管处的的产权登记和销售登记在两个系统中分别表述，已销售登记没有在房屋登记信息中显示。从该份房屋登记信息摘录可以显示出案涉房屋已经具备房屋产权登记的法定条件。案涉房屋已经进行了预抵押登记，且已经由绍兴市柯桥区人民法院因另案进行查封。至于案涉房屋销售的登记情况，原审法院已经调查到本案中房屋已经销售且办理抵押登记的情况，同时，该份证据后面也附有房屋抵押合同，抵押人确定为沈斌，因此，本案房屋抵押权已经确定，实质要件已经具备。
被上诉人对上述证据质证认为，对法院调取的证据真实性没有异议，通过房屋登记信息摘录可以看出房屋所有权人写明是信达公司，没有过户给沈斌。通过地税部门出具的证明，可以证明涉案房屋没有缴纳契税，这与上诉人上一次的陈述有差异。导致被上诉人无法办理抵押登记手续的过错方应当是上诉人以及沈斌。同时，根据上诉人出具的担保函载明的内容可以表明上诉人的担保责任并没有消失。对于证据3的真实性没有异议，但是证明内容与本案无关，房屋权证登记应当以房管处办理权证为准。对于证据4的真实性有异议，系上诉人自行出具，与本案无关，不足以证明房屋实际所有人是谁。
本院对上述证据分析和认证认为，证据1、2均系本院依上诉人申请向绍兴市地方税务局及绍兴市房地产管理处调取的证据，应当作为认定本案事实的有效证据予以采纳。证据3，被上诉人对真实性并无异议，且与本院调取的证据2中的房屋登记信息摘录中载明的内容可以相互印证，故对真实性予以确认，但仅凭该证据尚不足以反驳该房屋登记的产权所有人为信达公司的事实，且查封措施不具有对房屋所有权的保全性质，故对该证据在本案中不予采纳。证据4，因被上诉人对真实性有异议，且该证据仅能反映出信达银郡楼盘的销售情况，并不能达到上诉人所要证明的目的。故对该证据本院不予采纳。
二审中，被上诉人及原审被告沈斌均未向本院提交新的证据。
经审理，本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点主要集中在上诉人是否应当对案涉借款承担保证责任。根据被上诉人与沈斌、上诉人签订的《个人房产抵押贷款合同》及上诉人出具的《担保函》约定的内容可知，上诉人系自愿为沈斌在贷款合同项下的本金542万元及利息等范围内提供连带保证责任。上诉人担保的保证期间限于被上诉人取得约定房屋的权利证明且沈斌取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本时止。涉案房屋已经进行了抵押权预告登记，预告登记使得被登记的请求权具有物权的效力，可以对抗普通债权人，且未能办理正式抵押登记的原因并非由被上诉人的原因所造成，预抵押登记房屋又符合折价、拍卖、变卖等能流通条件，因此，被上诉人对预抵押登记房屋可以享有优先受偿权。但最后被上诉人能否实际如期取得物的担保权利即期房按揭权转化为现房抵押权存在不确定性，上诉人的保证期间并未届满，根据合同约定，在被上诉人取得他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，抵押人已有欠款或欠费的，上诉人对该部分应付款项仍应承担保证责任。因合同中并未约定实现债权的顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，上诉人尚应在案涉房产办理正式抵押登记之前对沈斌提供的抵押物担保以外的债务承担连带清偿责任。当然，如果案涉房产办理正式抵押登记后，上诉人则无需再承担相应的担保责任。
综上，上诉人提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审被告沈斌未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49037元，由上诉人绍兴信达建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 欣
代理审判员 孙世光
代理审判员 季璐璐
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 张银萍