山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）李民初字第810号
原告祁由英，女，汉族。
委托代理人宗军，山东太康律师事务所律师。
被告王铸，男，汉族。
原告祁由英为与被告王铸民间借贷纠纷一案，于2013年2月28日立案起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月13日公开开庭进行了审理。原告祁由英的委托代理人宗军，被告王铸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月12日，原、被告签订《民间抵押借款合同》一份，约定被告向原告借款25万元，借款期限自2010年7月12日至2011年7月12日止，年利率11.5%。如被告逾期还款，按日万分之五支付逾期利息，按借款本金的20%支付违约金。被告以其自有的坐落于青岛市李沧区永年路3号36户房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同签订后，原告依约履行了放款义务。上述借款到期后，经双方协商，分别于2011年7月26日、2012年7月31日将上述合同进行了两次展期，同时对借款利率进行了调整。现展期合同期满，被告仍未还款。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告偿还借款250000元；2、被告支付逾期利息3875元（自2012年12月29日至2013年1月29日），其后的逾期利息照计至实际付款之日止；3、被告支付违约金50000元；4、被告承担律师代理费13920元；5、确认原告对坐落于青岛市永年路3号36户抵押房产依法享有优先受偿权；6、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，其对原告陈述的借款事实认可，但其只同意支付借款本金25万元及按约定年利率16.8%计算的利息，不同意支付违约金、逾期利息和律师费。
原告为证明其主张向法庭提交如下证据：
证据一：《民间抵押借贷合同》一份、《抵押贷款展期协议》两份，证明2010年7月12日原、被告签订《民间抵押借贷合同》，约定被告向原告借款250000元，借款利率为年利率为11.5%，借款期限自2010年7月12日至2011年7月12日止。实际借款日及还款日以双方办理的借据上所载明的日期为准。合同还约定若被告逾期还款，则原告实现债权的费用也在被告的抵押担保范围内。2011年7月26日，原、被告协商签订了《抵押贷款展期协议》，约定将上述借款期限展期，即自2011年7月28日至2012年7月28日止，借款利率为年利率15%。2012年7月31日，原、被告协商再次签订了《抵押贷款展期协议》，约定将借款期限展期，即自2012年7月28日至2013年1月28日止，借款利率为年利率16.8%。上述合同还约定，如果被告逾期还款，应支付全部借款本金20%的违约金，另按日万分之五支付逾期利息。
证据二：《借据》、《汇款凭证》各一份，证明2010年7月28日，原告通过中国工商银行香港中路支行的账户（×××2624）将借款转给被告账户（×××5318），被告出具借据予以确认，原告履行了放款义务。
证据三：《房地产他项权证》（青房地权市他字第201052615号）一份，证明2010年7月28日，被告对其所有的、用于抵押担保的位于青岛市李沧区永年路3号36户的房屋办理了《房地产他项权证》，设定债权数额250000元，抵押权人为原告。原告对上述房产就本案债权享有优先受偿权。
证据四：《律师费发票》一份，证明原告为实现本案债权支付律师费13920元。
被告质证称，对证据一的真实性及证明事项均无异议。
对证据二的真实性及证明事项均无异议。
对证据三的真实性及证明事项均无异议。
对证据四的真实性无异议，对证明事项有异议，不同意支付律师费。
经审理查明，2010年7月12日，原、被告签订《民间抵押借贷合同》，约定被告向原告借款250000元，借款年利率为11.5%，借款期限自2010年7月12日至2011年7月12日止。被告以其所有的位于青岛市李沧区永宁路3号36户的房屋提供抵押担保，并于2010年7月28日办理了《房地产他项权证》（青房地权市他字第201052615号），他项权利人为原告，债权数额为250000元。双方约定了抵押范围为合同项下的借款本金、利息、逾期利息、违约金及实现债权的所有费用。同时，合同还约定，如被告逾期还款，应支付全部借款本金20%的违约金及按日万分之五支付逾期利息。
2010年7月28日，原告通过中国工商银行香港中路支行的账户（×××2624）将借款转账给被告账户（×××5318），被告出具借据予以确认，原告履行了放款义务。
2011年7月26日，原、被告协商签订了《抵押贷款展期协议》，约定将上述借款期限展期，即自2011年7月28日至2012年7月28日止，借款利率为年利率15%。
2012年7月31日，原、被告协商再次签订了《抵押贷款展期协议》，约定将借款期限展期，即自2012年7月28日至2013年1月28日止，借款利率为年利率16.8%。
庭审中，原告主张被告应支付其自2012年12月29日至2013年1月29日的利息3875元，及此后至实际付款之日止的逾期利息（以借款本金为基数）。并要求被告支付违约金50000元。另原告主张其为实现本案债权聘请律师于2013年1月30日支付律师费13920元，该费用应由被告承担。
被告认可未支付原告最后一期（自2012年12月29日至2013年1月29日止）利息3500元。但不同意支付原告逾期利息、违约金和律师费。
以上事实有原告提交的民间抵押借贷合同、借据、中国工商银行汇款凭证、房地产他项权证、律师费发票各一份、抵押贷款展期协议二份及原、被告陈述的笔录在案为证。
本案用以确认上述事实的证据，已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《民间抵押借贷合同》依法成立并有效，合同各方当事人依法享有合同权利并应承担相应义务。原告依约将借款发放给被告，其已履行了放款义务，原、被告间的借贷关系成立。借款到期后，原、被告另行签订了《抵押贷款展期协议》，对上述合同的借款期限进行了展期，对借款利率进行了调整，属于当事人协商一致对合同部分条款的变更，符合法律规定，其有效性、合法性，本院予以确认。现被告没有按约定偿付原告借款本金及利息3500元，其行为已构成违约，因此原告有权要求被告偿付借款和未付利息。
关于逾期利息问题，原告以双方当事人在借条中均约定了逾期利息和违约金为由，要求被告支付最后一期（自2012年12月29日至2013年1月29日）的利息3875元及此后至实际给付之日止的逾期利息和违约金。本院认为，原、被告在《抵押贷款展期协议》中约定借款到期，还清本息。照此约定，被告超过借款期还本付息，才视为逾期。庭审中，原告要求按逾期利率计算最后一期利息，不符合约定，本院不予确认。另，原告要求被告支付自2013年1月29日至实际给付之日止的逾期利息和违约金。经测算，原告主张的逾期利息和违约金两项折算后的比率已超过法律规定的上限，依法对超出上限的利息不予保护。计算的截止日至本判决生效之日止为宜。
关于律师费，合同抵押担保条款中约定的抵押担保范围虽包括为实现债权发生所有费用，但合同未列明具体项目，属于合同约定不明，且原告为实现本案债权聘请律师亦非必须，因此对原告要求被告支付律师费的主张，本院不予支持。
被告为向原告借款提供其所有的位于青岛市李沧区永年路3号36户房屋作为抵押担保，并办理了抵押权登记手续，抵押合同成立并生效。原告有权在抵押担保范围内就合同项下的相应债权，对抵押物享有优先受偿之权利。综上依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：
一、被告王铸于本判决生效之日起十日内偿还原告祁由英借款人民币250000元及利息3500元。
二、被告王铸于本判决生效之日起十日内支付原告祁由英以人民币250000元此为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算自2013年1月29日至本判决生效之日止的逾期利息及违约金。
三、原告祁由英就上述一、二项款项对位于青岛市李沧区永年路3号36户房屋的变现价款享有优先受偿之权利。
四、驳回原告祁由英的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6067元（原告已预交），由被告负担。被告王铸于本判决生效之日起十日内支付原告祁由英人民币6067元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 乔洪利
人民陪审员 栾梅青
人民陪审员 刘秀琴
二〇一三年五月十六日
书 记 员 赵思超