北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第7540号
原告（反诉被告）张亚军，女，1964年10月17日出生。
委托代理人李书江，北京市中孚律师事务所律师。
委托代理人魏金明，北京市中孚律师事务所律师。
被告（反诉原告）卢小梅，女，1970年2月25日出生，北京黄村鸿利瑞达建材销售中心个体工商户。
委托代理人范其勋，男，1956年9月12日出生，北京市148法律服务中心副主任。
原告（反诉被告）张亚军与被告（反诉原告）卢小梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王静独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张亚军的委托代理人李书江、委托代理人魏金明，被告（反诉原告）卢小梅及被告委托代理人范其勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张亚军诉称：2008年6月6日，原告与被告签订《协议书》，协议约定：被告承租位于北京市大兴区黄村镇大洼村大兴区农机公司西库最北侧大门往西第十一间门脸房，面积27平方米，租期为一年，房屋租金为每月400元人民币，按季度支付，水电费另行收费，其中水费每吨5元，电费每度1元，按月查表支付。协议签订后，原告交付了房屋，被告入住并使用该房屋，合同到期后，原告不愿再出租该房屋，但时至今日，被告仍占有使用该房屋，坚决不予腾退。原告无奈诉至法院，请求法院判令：1、被告腾退位于北京市大兴区黄村镇大洼村大兴区农机公司西库最北侧大门往西第十一间房屋；2、被告给付原告房屋使用费（自2010年12月20日开始，至其实际腾退之日止，截止至2013年5月31日，被告应给付原告租赁费11600元）；3、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）卢小梅辩称：张亚军不是事实上的出租人，原告主体错误；诉争房屋属于拆迁确定范围，在2010年特定期间出租活动违反了禁止性规定；租赁期间租赁物部分毁损，不符合约定用途，合同目的不能实现；出租人存在违约，并给承租人造成财产损失；出租人被工商局依法吊销，其非法经营行为不受保护。
被告（反诉原告）卢小梅反诉称：2008年6月6日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁《协议书》，期限一年，用于建筑材料等商品经营。租赁协议签订后，反诉人即以爱人宋凤祥名义登记领取《个体工商户营业执照》，取名“北京黄村鸿利瑞达建材销售中心”，取得了合法经营主题资格。固定器合同期满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议并按照季度收取租金至2010年11月20日。2010年3月（合同期内），租赁房屋面毁损积雪漏水，承租人多次要求出租人给予及时维修，但是没有履行其义务，致使室内商品受水损坏，在反诉人积极处理以避免扩大损失的措施之后，仍有部分商品和器材报废。反诉人认为，双方签订的房屋租赁《协议书》依法有效，是双方真实意思表示，合同期内双方均应履行各自的义务，现在反诉人已经按照约定向被反诉人缴纳租金，但是出租人却不尽房屋维修义务，依据合同法第220条规定，被反诉人显然违约，故请求法院判令：1、被反诉人赔偿其违约给反诉人造成的财产损失16930元；2、反诉费由被反诉人承担。
原告（反诉被告）张亚军对被告（反诉原告）卢小梅的反诉辩称：被告的反诉理由不能成立，被告所陈述的反诉理由根本就不存在，被告的租金只缴纳到2010年11月20日，我们再三要求被告腾退，被告始终坚持不与腾退，他的损失统计时间是2010年3月份，2010年3月份从来就没有下过大雨，如果说2010年3月份给他造成损失，2010年10月份11月份他也不会再缴纳租金。
经审理查明：2008年6月6日，张亚军（甲方）与卢小梅（乙方）签订协议书，合同约定：本协议项下的房屋是指大兴区农机公司西库最北侧大门往西第11间，面积是27㎡；房屋租期为1年，房屋租金为每月400元人民币，按季度支付；甲方收取完房租时，应按时将本协议项下的房屋交给乙方使用。2010年10月13日，卢小梅向张亚军交纳2010年9月20日至2010年11月20日的租金800元，该笔租金为卢小梅最后向张亚军缴纳的租金。对于以上事实，双方当事人均予以认可。
2013年5月29日，大兴县农业机械供应公司兴达建筑器材租赁部（以下简称：兴达租赁部）出具证明，证明张亚军为兴达租赁部负责人，租赁部同意以张亚军名义对该单位租赁的北京市大兴区农业机械供应公司（以下简称：农机公司）位于北京市大兴区黄村镇大洼村大兴农机公司西库最北侧大门往西第十一间门脸房进行转租。同日，农机公司出具证明，证明兴达租赁部系其公司下属部门，该部门自成立以来始终由负责人张亚军个人承包经营。2006年12月，该租赁部营业执照因未年检被工商局吊销，但该部门原使用的位于北京市大兴区黄村镇大洼村大兴农机公司西库最北侧大门往西第十一间房屋，公司同意由张亚军继续使用，并同意其以个人名义将该房屋进行转租，并收取租金。
2010年11月3日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会发布京兴建拆字（2010）第12号北京市城市建设项目拆迁公示，公示要求自公布之日起至2011年11月2日止在确定的建设用地范围内暂停办理房屋租赁等事项。
庭审过程中，张亚军提供了国有企业房屋租赁合同，该合同于2012年12月31日签订，合同约定，甲方（农机公司）是合同项下房屋的所有权人，乙方（张亚军）拟租用合同项下房屋即北京市大兴区黄村镇大洼村南的房屋，房屋面积460平方米，占地面积2752平方米，年租金1.5万元。
庭审过程中，为证实租赁期间所受损失，卢小梅提供了营业执照、损失清单和现场照片，经询问，卢小梅拍摄照片的日期是2013年7月7日，卢小梅还申请了证人出庭作证，证人李春库证明其于2009年夏天、2009年年底、2010年夏天分别为卢小梅修理过房屋，张亚军对此不予认可，并认为根据反诉状，房屋漏水时间系2010年3月，与证人所×，照片和维修清单无法证明确系在租赁期间内造成的损失，卢小梅未向自己提出过房屋维修要求，如果2010年3月如确因房屋漏水造成损失，按常理卢小梅不应续交之后的租金，并且已经超过了诉讼时效。
上述事实，有双方当事人的陈述、庭审笔录、协议书、国有企业房屋租赁合同、收据、照片、证人证言、收条、结算单等证据材料在案佐证。
本院认为：张亚军与卢小梅签订的协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效。经法院查明并认定，双方租赁合同到期后，构成不定期租赁关系，不定期租赁关系中双方当事人均可以随时解除该租赁关系。张亚军在2010年11月20日后未再向卢小梅索要过租金，卢小梅亦未交付过租金，应视为对双方不定期租赁关系的解除，卢小梅应当腾退承租的房屋。张亚军要求卢小梅腾退占用的房屋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。庭审中，双方均认可原租赁合同期限届满后，卢小梅交纳租金至2010年11月20日，故本院认定卢小梅已向张亚军支付自2008年6月6日至2010年11月20日的租金。2010年11月20日至今，卢小梅继续占用诉争房屋，其应当向张亚军支付使用费，计算标准应当参照原租赁合同关于租金的约定。张亚军诉讼请求中主张2010年12月20日至今的房屋使用费，于法有据，予以支持。卢小梅要求张亚军赔偿违约给其造成的财产损失16390元，根据其提供的证据，并不能证明损失系发生在租赁期内，亦无法证明实际损失的数额，且已超过诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）卢小梅向原告（反诉被告）张亚军腾退位于北京市大兴区黄村镇大洼村大兴区农机公司最北侧大门往西第十一间房屋（于本判决生效后十日内履行）；
二、被告（反诉原告）卢小梅向原告（反诉被告）张亚军支付自二〇一〇年十二月二十日至实际腾退之日止的房屋使用费，按每月四百元标准计算（于本判决生效后十日内给付）；
三、驳回被告（反诉原告）卢小梅的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百七十元，由被告（反诉原告）卢小梅负担（于判决生效后七日内履行）；反诉费一百零五元，由被告（反诉原告）卢小梅负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王静
二〇一三年十月十日
书 记 员 杨雪