广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初5563号原告王万华，女，汉族，1983年5月26日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人李淑娟，广东国晖律师事务所律师。被告惠州市长溢模具有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区沙田镇石塘埔工业区，组织机构代码55560421-1。法定代表人曾伟新。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码78525491-5。法定代表人李耀智，执行（常务）董事。委托代理人张慧，女，苗族，1988年6月15日出生，住址湖南省麻阳苗族自治县，该公�员工。委托代理人符策程，男，汉族，1991年12月12日出生，住址湖南省长沙市岳麓区，该公司员工。上列原告王万华诉被告惠州市长溢模具有限公司、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理本案，于2016年7月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李淑娟、第三人委托代理人张慧、符策程到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月30日，原、被告在第三人处签订《房地产买卖合同》，约定被告向原告转让其坐落于深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼602房产（深房地字第××号），用途办公，建筑面积87.58平方米，转让成交总价款5342380元，合同还约定了定金、交房保证金、付款方式、房地产交付、二手房买卖合同的签订以及违约责任等。另，该房产带有租约，2015年7月1日承租人签署了《放弃购买权声明》，自愿放弃对该房产的购买权。合同签订当日，原告支付了定金款267119元给被告，被告向原告出具了收款收据。2015年7月7日，原、被告双方在招商银行深圳分行红荔支行签订了《资金监管协议》，当日，原告向资金监管账户转入了2455261元首期款，同时向招商银行红荔支行提交了抵押贷款的申请，当月，银行通过了原告的贷款申请审批，并向被告出具了《贷款承诺函》。在此后的合同履行中，原告积极地履行了各项义务，而被告却消极应对，既没有赎楼，也没有按约定时间签订合同和办理过户手续。原告多次向被告及第三人了解情况，被告和第三人均告知正在办理赎楼过程中，让原告耐心等待，原告信以为真，所以于2015年9月2日又与被告签订了《房地产买卖合同补充协议》并约定了被告于2015年9月15日前还清贷款，办妥注销抵押登记，并承诺于2015年9月21日内办理产权转移登记手续。然而，经原告2015年9月19日发出《履约催告函》后，被告仍然未按约定履行合同。原告认为，被告的行为明显构成违约，应当承担违约责任。据此，请求判令：1、解除原告与被告2015年6月30日签订的《房地产买卖合同》及2015年9月2日签订的《房地产买卖合同补充协议》；2、被告向原告支付违约金1068476元；3、被告承担本案受理费、保全费等诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求第三人就被告上述支付违约金的义务承担连带责任。被告未作答辩，开庭缺席。第三人口头答辩称，1、根据合同法约定，我方主要义务是如实报告，而委托人负有诚实告知交易产权真实信息的义务。本案中，对涉案房产的超额抵押，业主没有告知我方，拒绝配合我方查档，且联合小额担保公司一同塑造出被告有实力、有诚意解除抵押的形象，我方亦为居间合同关系中的受害人。2、我方无法预见涉案房产会违反担保法规定，存在超额抵押，要求我方对超出惯例和常识的事情承担责任，显失公平，且我方并不是本案买卖合同当事人，中介行为不会妨碍或阻止本案交易进行，未给原告带来任何利益损失。原告要求我方承担连带责任，于法无据。3、本案交易定金267119元我方一直妥善托管，并未放款给被告，我方谨慎为交易托管资金，充分履行了中介的居间义务。综上，恳请法院驳回原告要求我方承担连带责任的诉讼请求。经审理查明，2015年6月30日，原告（买方）与被告（卖方）经过第三人的居间签订《房地产买卖合同》，约定：卖方同意将位于深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼602房产（深房地字第××号）（以下简称涉案房产）转让给买方，房产用途为办公；房产转让价格为5342380元；买方在签订合同当日支付购房定金267119元，定金交由双方约定的第三方监管；买方须于2015年7月16日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款2404071元至到买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；买卖双方于2015年8月5日或之前签署《深圳市二手房买卖合同》；如一方逾期履行义务超过30日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或适用定金罚则（第十四条）。备注条款载明：经买卖双方协商达成一致同意，因该物业带租约，待承租方签署《放弃购买权声明书》之日起该合约自动生效。签约当日，原告支付了定金267119元，�告开具了相应收款收据。2015年7月1日，涉案房产的承租人出具《放弃购买权声明书》，称：其承租涉案房产自2015年4月1日至2023年3月31日，本承租人知悉该房产业主将出售该物业，现声明不论该物业以任何价格成交，承租人自愿放弃对该物业的购买权。之后，原告与被告及招商银行股份有限公司深圳分行就涉案放房产交易签订《二手楼交易资金监管协议》。2015年7月7日，原告将首期购房款2455261元存入资金监管账户。同时，原告向招商银行股份有限公司深圳分行申请按揭贷款。2015年7月21日，该行向被告出具《贷款承诺书》，同意就涉案房产交易向原告发放262万元的贷款作为原告向被告支付的购房款，确认书自签发之日起生效，有效期三个月。2015年9月2日，原告（买方）与被告（卖方）签订《补充协议�，其中约定：涉案房产处于抵押状态，卖方须于2015年9月15日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，卖方须于注销抵押登记后次日内将红本房地产原件交给中介方；卖方承诺于2015年9月21日内与买方签署《深圳市二手房买卖合同》，办理转移登记手续；如卖方不能在以上约定时间内办好赎楼、递件过户等手续，按买卖双方签署的买卖合同第十四条执行。2015年9月18日，原告向被告寄送履约催告函，要求被告于2015年9月21日前继续履行合同义务。之后，合同未再继续履行。另查，涉案房产登记在被告名下，该房产分别于2014年6月14日抵押给深圳市中小企业信用融资担保集团有限公司、于2014年11月24日抵押给深圳市西奇西小额贷款有限公司、于2015年1月8日抵押给深圳市中小企业信用融资担保集团有限公司，至2016年3月4日，房产仍处于上述抵押登�状态。此外，因被告涉及诉讼，涉案房产已被法院裁定查封和轮候查封。本院认为，原告与被告之间就涉案房产成立合法有效的买卖合同关系，双方均应严格依照合同约定履行各自义务。原告依约支付定金并办理资金监管及取得银行贷款承诺后，被告一直未能依照合同约定履行后续合同义务，其行为构成根本违约，导致合同未能继续履行，原告有权依约要求解除合同并要求被告承担违约责任。关于解除合同的时间，没有证据显示原告在起诉前曾通知被告解除合同，因此，本院认为涉案房屋买卖合同解除之日应为原告诉状送达至被告之日即2016年6月3日。依据合同约定，被告违约，原告有权选择要求被告以按转让成交价20%支付违约金的方式承担违约责任，因此，原告关于要求被告支付违约金1068476元（5342380元×20%）的诉请成立，本院予以支�。关于原告要求第三人就被告的合同义务承担连带责任的请求，本院认为，第三人并非涉案房产买卖合同的合同相对方，由于原告与第三人之间存在的法律关系是居间合同关系，第三人仅可能就居间合同关系承担相应的合同责任，但原告系要求第三人就被告在其与原告之间的房产买卖合同关系项下产生的债务承担连带赔偿责任，并非要求第三人直接承担居间合同项下的责任，而连带责任的承担需要有明确的法律依据才能成立，故原告的该项主张缺乏合同和法律依据，不能成立，本院不予支持。原告若认为第三人在居间合同关系项下存在违约行为，应另行就该法律关系主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法�第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王万华与被告惠州市长溢模具有限公司于2015年6月30日签订的《房地产买卖合同》及2015年9月2日签订的《补充协议》于2016年6月3日解除；二、被告惠州市长溢模具有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告王万华支付违约金1068476元；三、驳回原告王万华对第三人中原地产代理（深圳）有限公司的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14416元、保全费5000元（均已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长  张凌炜人民陪审员  夏文郁人民陪审员  唐 琪二〇一六年七月五日书 记 员  殷智华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条�二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第1页共6页