湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民二初字第00041号
原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙6号15层1806室。
法定代表人刘云，执行董事。
委托代理人万劢，该公司职员。代理权限为特别授权。
被告王红霞。
第三人武汉聚义典当有限责任公司，住所地湖北省武汉市江岸区沿江大道236号。
法定代表人汪松树，董事长。
委托代理人程菲，该公司职员。代理权限为一般代理。
原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司（以下简称冠群公司）与被告王红霞、第三人武汉聚义典当有限责任公司（以下简称聚义公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冠群公司的委托代理人万劢、第三人聚义公司的委托代理人程菲到庭参加诉讼，被告王红霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告冠群公司诉称，2014年5月21日，原告冠群公司与被告王红霞签署《房屋租赁合同》，约定被告王红霞将其所有的坐落于武汉市江汉区招银大厦17层7、8室房屋出租给原告冠群公司使用。租赁期限为2年，即从2014年5月26日起至2016年5月25日止，月租金13333元，租赁保证金2万元。合同签订后，原告冠群公司于2014年5月29日将1年的房屋租金16万元及保证金2万元，合计18万元，一次性支付至被告王红霞指定的委托收款人账户，并随后入住诉争房屋。原告冠群公司不久收到第三人聚义公司的通知，诉争房屋已被武汉市硚口区人民法院裁定执行，产权已变更至第三人聚义公司名下。原告冠群公司为此要求被告王红霞解除诉争合同，退还剩余租金及保证金，但被告王红霞以种种理由进行推脱。2014年10月8日，第三人聚义公司向原告冠群公司下达腾房通知函，同年10月13日，第三人聚义公司将诉争房屋上锁并张贴告示。原告冠群公司拨打被告王红霞电话，被告王红霞不予回复，且再未回复原告冠群公司任何信息。原告冠群公司迫于情势，只能与第三人聚义公司协商，后双方达成短租协议，原告冠群公司支付第三人聚义公司12794元，第三人聚义公司给原告冠群公司时间用以寻找新的办公地点。由于第三人聚义公司的介入，原告冠群公司与被告王红霞签订的房屋租赁合同己无法继续履行，诉争房屋经法院查封，拍卖至最后被变卖执行。相关证据显示，诉争合同签订之前，被告王红霞起码应知道自己有巨额债务需要偿还，并且也有嫌疑知道自己名下的诉争房屋将在自己不履行债务的情况下，可被法院强制执行用以偿还债务。在此情形下，被告王红霞仍然对外出租房屋且一次性收取一年房屋租金及租赁保证金，其行为违反了诚实信用原则，亦违反了诉争合同第11条之约定。故原告冠群公司诉至本院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被告王红霞返还租金97779.4元；3、被告王红霞返还保证金2万元；4、被告王红霞支付违约金26666元；5、被告王红霞赔偿原告冠群公司损失12794元；6、本案诉讼费用由被告王红霞负担。
被告王红霞未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
第三人聚义公司述称，其因与被告王红霞发生纠纷，向武汉市硚口区人民法院起诉，经武汉市硚口区人民法院调解，双方达成调解协议。后被告王红霞未履行义务，第三人聚义公司向武汉市硚口区人民法院申请执行。2014年4月14日，武汉市硚口区人民法院作出（2014）鄂硚口执字第00404号执行裁定，第三人聚义公司据此于2014年4月28日向房产部门申请诉争房屋所有权变更登记。2014年7月23日，诉争房屋权属过户到第三人聚义公司名下。第三人聚义公司对被告王红霞与原告冠群公司之间的纠纷不清楚。被告王红霞现在下落不明。第三人聚义公司请求法院依法判决。
经审理查明，2014年5月21日，原告冠群公司及其下属武汉办事处（乙方）与被告王红霞（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告冠群公司承租被告王红霞坐落于武汉市江汉区招银大厦17层7、8层房屋（建筑面积180.83平方米）用于办公；租赁期限从2014年5月26日起至2016年5月25日止；每月租金13333元，乙方应于2014年5月29日前交付首期租金16万元；甲方交付租赁房屋时向乙方收取保证金2万元，在房屋内设施设备无损坏、房租等费用无拖欠的条件下于2016年5月25日返还乙方保证金；甲方应确保交付的租赁房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定；甲方违反本合同约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章规定的，乙方可要求甲方按月租金的200%即26666元支付违约金；本合同有效期内，甲方需转让租赁房屋的部分或全部产权的，应在转让前2个月内书面通知乙方，乙方应在收到甲方书面通知后5个工作日内给予甲方回复，乙方在同等条件下有优先购买权；租赁房屋转让他人的，甲方有责任在签订转让合同时告知受让人继续履行本合同。合同签订当日，被告王红霞依约将诉争房屋交付原告冠群公司。原告冠群公司于2014年5月29日将18万元（包括1年租金16万元和保证金2万元）支付至被告王红霞指定的银行账户。
另查明，2012年，第三人聚义公司与被告王红霞等因典当合同发生纠纷，第三人聚义公司以被告王红霞（武汉金枫叶贸易有限公司法定代表人）、武汉美生投资有限公司、武汉金枫叶贸易有限公司、岳韬（武汉美生投资有限公司法定代表人）为被告向武汉市硚口区人民法院起诉。经该院调解，双方达成如下调解协议：一、由武汉美生投资有限公司于2012年3月25日前支付第三人聚义公司借款本金、典当综合费、违约金共计7342000元。二、第三人聚义公司对岳韬所持有的武汉美生投资有限公司100%股权享有优先受偿权。三、武汉美生投资有限公司如未按上述规定期限足额偿付，应向第三人聚义公司加倍支付迟延履行期间债务利息。四、武汉金枫叶贸易有限公司、武汉美生投资有限公司、被告王红霞对以上债务承担连带清偿责任。该院据此于2012年3月16日作出（2012）鄂硚口民二初字第00040号民事调解书。因上述调解协议未得到履行，第三人聚义公司向武汉市硚口区人民法院申请强制执行，该院于2014年4月14日作出（2014）鄂硚口执字第00404号执行裁定：一、将诉争房屋变卖给第三人聚义公司，变卖价格为216.47万元，该房屋所有权自交付时起转移给第三人聚义公司。二、第三人聚义公司可持该裁定书到房地部门办理相关产权过户登记手续。2014年7月23日，第三人聚义公司将诉争房屋所有权证变更登记至自己名下。
2014年10月8日，第三人聚义公司向原告冠群公司发出一份《腾房通知函》，其内容为：原告冠群公司租用的诉争房屋第三人聚义公司具有完全房屋所有权，原告冠群公司已数月未交房租，第三人聚义公司数次与原告冠群公司交涉，原告冠群公司均置之不理。现第三人聚义公司因发展需要，特通知原告冠群公司于2014年10月12日前自行将该房屋腾空完毕，若逾期腾空，第三人聚义公司将委托第三方强制腾空该房屋，屋内现有设施将按无主物处理，由此产生的一切损失及相应责任均由原告冠群公司自行承担。
2014年10月16日，原告冠群公司下属武汉办事处（甲方）与第三人聚义公司（乙方）签订《短租协议》一份，该协议约定：诉争房屋产权人由被告变更为第三人聚义公司，甲方继续租赁诉争房屋，期限自2014年10月17日起至2014年11月17日止；租金为13333元，自本协议签署之日起3日内支付。协议签订当日，原告冠群公司向第三人聚义公司支付租金12794元。2014年11月17日，原告冠群公司将诉争房屋腾退并交付给第三人聚义公司。此后，原告冠群公司向被告王红霞主张退还房屋租金并支付违约金未果，双方由此发生争议，原告冠群公司向本院起诉。
上述事实，有原告冠群公司提交的《房屋租赁合同》及物业管理服务协议、《委托付款函》及汇出汇款通知、武汉市硚口区人民法院（2012）鄂硚口民二初字第00040号民事调解书、（2014）鄂硚口执字第00404号执行裁定、《腾房通知函》及告示、《短租协议》及转账汇款电子回单、诉争房屋所有权证及原告冠群公司与第三人聚义公司陈述等证据证明，均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告冠群公司与被告王红霞于2014年5月21日签订的《房屋租赁合同》，系合同当事人的真实意思表示，虽然租赁房屋于2014年4月14日经人民法院裁定变卖给第三人聚义公司，但租赁房屋在合同订立前未交付第三人聚义公司，房屋所有权也直至2014年7月23日转移登记至第三人聚义公司名下，故被告王红霞在合同签订时有权出租诉争房屋，租赁合同的内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。租赁期间，因第三人聚义公司取得租赁房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，租赁合同对第三人聚义公司仍具有约束力，合同的权利和义务应由第三人聚义公司概括性受让。第三人聚义公司取得房屋所有权后，经与原告冠群公司协商一致，双方签订《短租协议》对租赁关系进行了重新确认，同时，原租赁合同在《短租合同》成立时终止，故原告冠群公司请求确认诉争合同解除的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告冠群公司要求被告王红霞返还租金97779.4元的诉讼请求，本院认为，原告冠群公司已向被告王红霞实际交纳了1年的租金16万元及保证金2万元，而诉争合同履行至2014年10月16日时第三人聚义公司与原告冠群公司签订短期合同，诉争合同的实际履行天数为144天，此后因诉争合同终止，尚未履行的221天期间的租金160000元÷365×221=96876.71元，被告王红霞应承担返还责任。故原告冠群公司要求被告王红霞返还租金的诉讼请求，本院部分予以支持。原告冠群公司要求被告王红霞返还保证金2万元的诉讼请求，具有具有合同和法律依据，本院一并支持。
关于原告冠群公司要求被告王红霞支付违约金26666元的诉讼请求，本院认为，诉争合同约定：甲方（被告王红霞）违反本合同约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章规定的，乙方（原告冠群公司）可要求甲方按月租金的200%即26666元支付违约金。因原告冠群公司未能举证证明被告王红霞存在上述违约行为，其该项诉讼请求没有合同和法律依据，本院不予支持。关于原告冠群公司要求被告王红霞赔偿损失12794元的诉讼请求，本院认为，该12794元是原告冠群公司与第三人聚义公司签订短租协议后支付给第三人聚义公司一个月的房屋租金，原告冠群公司在此期间内实际使用了租赁房屋，该款不应认定为原告冠群公司的损失，故原告冠群公司该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
被告王红霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃其诉讼权利，并应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司与被告王红霞于2014年5月21日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告王红霞返还原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司租金96876.71元；
三、被告王红霞返还原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司保证金2万元；
四、驳回原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3445元、其他诉讼费用80元，共计3525元由原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司负担884元，被告王红霞负担2641元［此款原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司已预付，被告王红霞应负担部分随上述判决款项一并支付原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 傅若林
人民陪审员 喻金菊
人民陪审员 华 青
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 刘 唯