贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔02民终1390号上诉人（原审原告）：袁国树，男，1968年8月24日生，汉族，住四川省泸县，委托诉讼代理人：冷攀，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201510691894。委托诉讼代理人：王圆中，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201610888430。被上诉人（原审被告）：黄兴艳，女，1969年4月10日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，被上诉人（原审被告）：王忠学，男，1966年2月6日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，二被上诉人委托诉讼代理人：赵越男，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号：15202201611329863。上诉人袁国树因与被上诉人黄兴艳、王忠学房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初1440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁国树及其委托诉讼代理人冷攀、王圆中、被上诉人黄兴艳、王忠学及委托诉讼代理人赵越男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。袁国树上诉请求：1、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初1440号民事判决，并依法改判二被上诉人返还上诉人购房款257240元，承担违约金77172元，共计334412元；2、本案一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。2012年1月16日，上诉人与二被上诉人签订《房屋买卖协议》，约定二被上诉人将房屋出售给上诉人。合同签订后，经上诉人、二被上诉人及案外人樊某协商一致，以二被上诉人欠付樊某的建房款中的257240元支付购房款。形式上，樊某确认将257240元的债务转移给二被上诉人。在一审庭审中，二被上诉人曾要求上诉人交付500元的电表安装费，上诉人也支付了该笔费用，从而表明，二被上诉人实际也认可三方协商一致的相关事项及债权债务的转移和变更。2、未进行现金支付的情形下，经债权债务的三方协商一致，债权债务转移和变更的法律行为真实有效。本案中，因二被上诉人欠付樊某的建房款，而樊某欠付上诉人的工人工资款，给予上述的债权债务关系，由于樊某未领到二被上诉人的建房款，无法支付上诉人工人工资257240元，经三方在二被上诉人家协商一致，同意以涉案房屋一套来抵扣上诉人的工人工资257240元，上诉人自行支付工人工资。二被上诉人与樊某之间的债权债务消灭，上诉人取得二被上诉人的债权，二被上诉人应当用涉案房屋清偿对上诉人的债务。上诉人为保障自己的债权得以实现，作为主债权人，经与主债务人、次债务人三方协商一致，同意以次债务人即二被上诉人的房屋作为实现债权目的的方式，且各自书写了相同金额257240元的领据和收据，自此，三方就257240元的债权债务发生了转移和变更，而被上诉人承受交付房屋并按合同履行相应法律义务，该笔款项也从工人工资转变为购房款。3、一审判决适用法律错误，上诉人的权利受到侵害。上诉人在一审申请证人而且被上诉人申请的证人也证实了，三方协商的真实性和合法性，案外人樊某与二被上诉人之间的法律关系，二被上诉人应另行主张，与本案无关联性。一审法院认为樊某与二被上诉人之间的工程款不能确定，但本案可以确定的是257240元系通过三方在场协商一致的情形下得出的，并不是任何一方随意捏造。三方均系完全民事行为能力人，对《房屋买卖协议》、《收据》、《领据》所产生的法律后果都有认识，而三方的本意也在于债权债务的简单化和确保债权的实现。但二被上诉人的违约行为，导致合同目的不能实现。4、合同签订后，违约方应承担违约责任。上诉人与二被上诉人签订的《房屋买卖协议》合法有效，受法律保护。在该协议中，双方约定了违约金条款。基于债权债务转移的事实，上诉人实际履行了交付购房款的义务，因而被上诉人的行为导致合同目的不能实现，上诉人在本案中并无过错，二被上诉人构成违约，应当根据合同的约定及法律规定，承担违约责任，向上诉人支付违约金77172元。黄兴艳、王忠学辩称，1、请求依法驳回上诉人的上诉请求，房屋买卖协议的签订不是二被上诉人真实意思表示，上诉人带着工人来被上诉人家闹事，案外人樊某明确表示不要被上诉人的房子，但年后结账被上诉人与袁国树签订的房屋买卖协议作废，被上诉人由于害怕和樊某的承诺，签订了子虚乌有的房屋买卖协议及上诉人提前准备好的收条；2、债务并未转移，因被上诉人从未与案外人结算，即便是欠付樊某建房款，也未达到257240元之多，上诉人所述的被上诉人欠樊某建房款257240元无事实依据，三方并没有达成抵物、抵债的合意，并且被上诉人也未在当场与上诉人樊某做任何的现金交易，收据、领据非真实；3、房屋买卖协议始终未得到履行，二被上诉人从未要求过上诉人支付电表安装费，上诉人无事实依据；4、收条、领据是上诉人提前准备好的，金额的多少是否一致，完全是上诉人与案外人樊某串的费结果，与被上诉人协商的结果相差甚远；5、被上诉人的建房相对人为樊某，樊某是否尚欠工人工资与被上诉人无关，被上诉人的结算对象为樊某，未结算前被上诉人不可能将房子给樊某或上诉人，并且该房屋的价格不能确定。袁国树向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与二被告签订的房屋买卖协议；2、判令二被告返还原告购房款257240元；3、判令二被告支付原告违约金77712元（按购房款30%计算）；本案案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：被告王忠学、黄兴艳有位于新生南路官厅新苑2-1号楼的自建房一套，该房屋系二被告承包给樊某、严方修建，后由袁国树带领工人为二被告修建。二被告与原告袁国树于2012年1月16日签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：现经甲（原告）乙（二被告）双方协商，双方本着自愿、互惠互利的原则达成以下协议，以现房为准；甲方自愿将坐落于新生南路官厅新苑安置小区内2-1号楼靠彭老四，左靠双水方向二单元四楼一套房屋卖给乙方；房屋面积约118平方米/套，协商价为2180元/平方米，每套计人民币257240元（人民币大写：贰拾伍万柒仟贰佰肆拾元整）；乙方在签订协议之日一次性付清房款；合同还对房屋手续办理、三通办理、楼梯间使用等事项进行了约定。协议第十一条，“以上协议从签字之日起甲乙双方永不反悔，若有一方反悔，赔偿经济损失100万元整，自签字盖印后产生法律效力“。被告王忠学、黄兴艳在协议尾部的“甲方：”处签名并捺手印，原告袁国树在协议尾部的“乙方：”处签名并捺手印，协议尾部的“在场人：”处署名施皓翔、樊某。在签订协议当日，樊某向王忠学出具了领据一份，内容为：“今领到人民币（大写）贰拾伍万柒仟贰佰肆拾元整此据￥257240元领款用途说明：王忠学建房款。领款人樊某”。同日，被告王忠学、黄兴艳夫妻二人向原告袁国树出具收条一份，内容为：“今领到袁国树人民币（大写）贰拾伍万柒仟贰佰肆拾元整此据￥257240元领款用途说明：购房款。领款人黄兴艳、王忠学”。原告要求二被告交付房屋并办理房屋过户手续一直未果，故诉至法院。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、原告签订的协议是否是双方真实意思表示，是否应解除；2、二被告是否应返还原告购房款257240元；3、原告主张二被告赔偿违约金77172元是否合法，是否应予支持。一审法院认为，被告王忠学辩称其是受原告的胁迫而签订《房屋买卖协议》，但未提交证据予以证明，不予采信。原告袁国树与被告王忠学、黄兴艳于2012年1月16日签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，合法有效，对双方均产生约束力，双方均应严格依照合同的约定履行自身应尽的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，协议签订当日，二被告虽向原告出具收条，但原告并未实际向被告支付收条载明的相应款项，原告对此表述为“是以樊某向二被告领取的建房款进行债权转让抵销购房款的”，且协议签订后，二被告也未将房屋交付给原告管理使用或办理房屋过户手续，双方的行为致使不能实现合同目的，故原、被告于2012年1月16日签订的《房屋买卖协议》可以解除，故对原告主张解除《房屋买卖协议》的诉讼请求，予以支持。在本案庭审前，本院向原、被告分别释明要求提供樊某的身份信息及居住地址，原、被告均未能提供，在庭审中原告称只知道樊某是四川人，二被告称只知道是重庆人，并称无法联系樊某，以致本院无法核实樊某是否愿意将债权转让给原告，原告虽申请证人出庭作证，但均未证实原、被告与樊某各方是否有债权转让、债务抵销的事实，二被告也不认可债权转让与债务抵销。同时，原、被告均未提交证据证明樊某与二被告之间已结算工程款，二被告尚欠樊某的工程款数额暂不能确定为257240元。二被告自认樊某虽向其出具了257240元的领条，但其二人均未向樊某支付该笔款项，二被告的相应债务并未消除，故原告主张其通过樊某的债权转让方式向被告支付对价购房款的事实不成立。综上所述，原告对自己的主张，未提供证据证明与樊某有债权让的合意，应承担举证不能的法律后果，对原告主张要求二被告退还购房款257240元的诉讼请求，不予支持。原告未向二被告支付购房款，二被告也未将房屋交付给原告管理使用或办理房屋过户手续，双方均违反合同，应当各自承担相应的责任，故对原告主张要求二被告支付违约金77712元的诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告袁国树与被告王忠学、黄兴艳于2012年1月16日签订的《房屋买卖协议》；二、驳回原告袁国树的其他诉讼请求。案件受理费6316元，由被告王忠学、黄兴艳负担3158元，由原告袁国树自行负担3158元。本院二审期间，上诉人袁国树向本院申请证人樊某、严某出庭作证，证人证实了上诉人与被上诉人及樊某之间就三方债权债务转移达成了一致意见。上诉人对证人证言无异议；被上诉人黄兴艳、王忠学认为二证人所述并非事实，不能作为判决的依据。对樊某、严某的证言，本院认定如下：樊某、严某的证言能够认定上诉人与二被上诉人及樊某三方就债权债务的转移达成一致意见的事实，本院予以确认。被上诉人黄兴艳、王忠学未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实予以确认。另查明，被上诉人黄兴艳、王忠学将涉案房屋发包给案外人樊某修建，樊某找来上诉人袁国树等人为其施工。在房屋修建完毕后，因被上诉人黄兴艳、王忠学差欠樊某工程款，樊某差欠上诉人袁国树工人工资，2012年1月16日，上诉人袁国树、被上诉人黄兴艳、王忠学及樊某三方口头达成协议，约定由被上诉人黄兴艳、王忠学将本案争议房屋以257240元出售给上诉人袁国树，以抵消被上诉人黄兴艳、王忠学欠付樊某的工程款和樊某欠付上诉人袁国树的工人工资。当日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议》，案外人樊某向被上诉人黄兴艳、王忠学出具收到被上诉人支付工程款257240元的领据，被上诉人黄兴艳、王忠学向上诉人袁国树出具收到购房款257240元的收条。本案二审争议焦点为：一、上诉人与二被上诉人以及案外人樊某之间是否形成债权债务的转移及二被上诉人是否应支付上诉人257240元？二、二被上诉人是否应当向上诉人支付违约金？本院认为，被上诉人主张《房屋买卖协议》及《收条》都是在被胁迫的情况下形成的，但并未提交证据予以证实，也未在法定期限内行使请求法院予以撤销的权利，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提提供证据加以证明……。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由被上诉人黄兴艳、王忠学承担举证不利的后果。然结合证人樊某、严某的证言，能够认定上诉人袁国树、二被上诉人黄兴艳、王忠学及樊某三方之间债权债务转移的事实。由于被上诉人黄兴艳、王忠学未将房屋交付给上诉人，故双方签订的《房屋买卖协议》应予解除，最终房屋抵债未能实现，则被上诉人黄兴艳、王忠学在协议解除后应向上诉人支付款项257240元。关于违约金的问题，上诉人袁国树与二被上诉人在《房屋买卖协议》中约定的违约金是1000000元，该约定的违约金明显过高。而二被上诉人对是否返还257240元购房款及是否存在违约均提出抗辩，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院予以调整为合同价款的15%，即38586元。被上诉人提出的房屋质量问题，不是本案的审理范围，被上诉人可另向向相关人员主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、维持贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初1440号民事判决第一项，即“解除原告袁国树与被告王忠学、黄兴艳于2012年1月16日签订的《房屋买卖协议》”；二、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初1440号民事判决第二项，即“驳回原告袁国树的其他诉讼请求”；三、由王忠学、黄兴艳于本判决生效后十日内支付袁国树款项257240元及违约金38586元；四、驳回袁国树其他诉讼请求。一审案件受理费6316元、二审案件受理费6316元，共计12632元，由上诉人袁国树负担2632元，被上诉人黄兴艳、王忠学负担10000元。本判决为终审判决。审判长 杨 梅审判员 周元军审判员 岑加祥二〇一七年九月六日书记员 杨玉成