吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初4887号
原告：王承志，现住安图县。
委托代理人：李至富（系原告的姐夫），现住安图县。
委托代理人：刘辉。
被告：延边华恩房地产开发有限公司，住所：延吉市光华路。
法定代表人：丁传涛，董事长。
被告：王晓，户籍所在地吉林省和龙市，现住延吉市。
委托代理人：崔学勤，吉林惠川律师事务所律师。
被告：马延龙，现住延吉市。
委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。
被告：张从华，现住延吉市。
原告王承志与被告延边华恩房地产开发有限公司、王晓、马延龙、张从华之间商品房买卖合同概括转让纠纷一案，本院于2016年7月8日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李至富、刘辉，被告马延龙及委托代理人胥志强，被告张从华到庭参加诉讼。被告延边华恩房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告王晓经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2016年12月21日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李至富、刘辉，被告王晓的委托代理人崔学勤，被告马延龙及委托代理人胥志强，被告张从华到庭参加诉讼。被告延边华恩房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王承志诉称：2014年11月20日，原、被告签订商品房转让协议，约定：被告将位于延吉市海兰江花园小区的4套房屋以130万元的价格转卖给原告。被告收取原告交付的130万元房款，并出具了收据。但被告不能向原告交付房屋，故诉至法院要求四被告共同返还原告房款130万元及利息（自2014年11月20日至给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
被告延边华恩房地产开发有限公司、王晓未提出答辩意见。
被告马延龙辩称：1、被告马延龙仅是被告延边华恩房地产开发有限公司、王晓与原告之间房屋买卖合同的收款人，并不是房屋买卖合同的相对人。2、2014年11月20日，被告延边华恩房地产开发有限公司、王晓将抵押给被告马延龙的三套房屋及6号楼一套70平方米的房屋另行出售给原告，售房款130万元交付给被告马延龙，冲抵被告延边华恩房地产开发有限公司向被告马延龙的借款，原告诉请的房屋买卖合同的相对人由原来的被告延边华恩房地产开发有限公司、王晓与被告马延龙之间变更为被告延边华恩房地产开发有限公司、王晓与原告之间。同时，在三套房屋变更为四套房屋的事实中也证明了这一事实，因为被告马延龙无权处分被告延边华恩房地产开发有限公司的房屋。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，被告马延龙不应承担民事责任，请求驳回原告的诉讼请求。
被告张从华辩称：2014年11月20日，被告张从华在转让协议书中签字，注明“张从华全权负责房源落实工作”，这个签字的行为代表被告延边华恩房地产开发有限公司签的字，只是起到一个证明的作用。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告延边华恩房地产开发有限公司的法定代表人为被告王晓。2014年8月19日，该公司的法定代表人由王晓变更为邵凤智。2015年11月8日，该公司的法定代表人由邵凤智变更为丁传涛。
2014年3月8日，被告马延龙与被告王晓签订借款协议，约定：被告王晓向被告马延龙借款130万元，月利率为2.5%，借款期限为2014年3月9日至同年10月9日，被告王晓将延边华恩房地产开发有限公司开发建设的位于延吉市海兰江花园小区山体4号楼xx1、aa1、bb1号的房屋买卖合同出具在被告马延龙的名下，作为抵押担保。同日，被告延边华恩房地产开发有限公司与被告马延龙之间签订内部预约协议书，约定：被告马延龙自愿预约位于延吉市海兰江花园小区山体4号楼xx1、aa1、bb1号房屋，房款总计1209000元（抵押）。但双方未办理房屋抵押登记手续。上述协议签订后，被告马延龙将130万元现金交付给被告王晓。还款期限届满后，被告马延龙向被告王晓索款时，被告王晓因无力偿还借款，提出将上述抵押给被告马延龙的房屋另行出售后还款。
2014年11月，经案外人武某某介绍，原告与被告王晓一同到延吉市海兰江花园小区查看了本案的诉争房屋。2014年11月20日，被告王晓、马延龙与原告签订转让协议书，约定：位于延吉市海兰江花园小区山体4号楼xx1号、建筑面积为148.06平方米；aa1号、建筑面积为162.22平方米；bb1号、建筑面积为133.39平方米的房屋，另外追加一套6号楼70平方米的房屋，总价款为130万元的房屋转卖给原告，此款由原房主马延龙亲自收取，一次性冲抵原房款。协议落款处由原告、被告王晓、马延龙、张从华（张从华签名处注明：张从华全权负责房源落实工作）及见证人武某某、张某某。协议签订后，原告交付给被告马延龙130万元（120万元现金、10万元转账）。被告马延龙为原告出具130万元购房款的收条。此后，原告未能未能取得上述协议中约定的四套房屋。
另查明：位于延吉市海兰江花园小区山体4、6号楼由被告延边华恩房地产开发有限公司开发建设，现尚未竣工、验收，亦未取得商品房预售许可证。
认定上述事实的证据有：原告身份证、被告延边华恩房地产开发有限公司的工商登记档案、转让协议书、收条、内部预约协议书及借款协议书、本院（2016）吉2401民初3054号案件中对被告王晓的调查笔录及被告王晓出具的书面情况说明、延吉市房产管理局出具的证明复印件等，上述证据经庭审质证、认证，足资认定属实。
根据原告的诉讼请求及被告提出答辩意见，本案争议的焦点主要为：1、被告王晓与被告马延龙之间签订的借款及房屋抵押协议是否有效？2、原告与被告王晓、马延龙签订的四套商品房转卖协议是否有效？3、原告将购房款130万元交付给被告马延龙后，被告马延龙是否负有返还的义务？4、被告张从华是否应承担保证责任？
本院认为：一、被告王晓与被告马延龙之间签订的借款及房屋抵押合同的效力问题：被告王晓与被告马延龙之间签订的130万元借款协议系双方当事人的真实意思的表示，不违反相关法律行政法规的强制性规定，该借款合同合法有效。但被告王晓以被告延边华恩房地产开发有限公司的名义与被告马延龙之间签订的商品房内部预约协议，其目的是为借款130万元提供抵押担保，且双方未办理房屋抵押登记手续，该商品房内部预约协议应认定为让与担保的意思表示，该房屋抵押合同无效。
二、原告与被告王晓、马延龙之间签订的四套商品房转让协议的效力问题：根据庭审查明的事实及原告举证的证据看，经被告王晓联系，被告马延龙将其与被告延边华恩房地产开发有限公司之间签订内部预约协议中的权利义务及一套6号楼70平方米的房屋以130万元的价格转让给原告，原告与被告马延龙之间形成的并非商品房买卖合同关系，而应认定为商品房买卖合同的概括转让关系，即房屋买受人马延龙退出原房屋买卖合同关系，原告受让该合同约定的权利义务。被告王晓虽然在合同中签字，但其仅为合同的联系人，故本案合同的相对人应为原告与被告马延龙之间。由于诉争四套房屋至今未取得商品房预售许可证，违反法律的强制性规定，同时亦无证据证明被告延边华恩房地产开发有限公司对上述合同转让及处分一套6号楼70平方米房屋的行为予以追认，故该合同无效。被告马延龙应依法向原告返还130万元，并自收款之日起按银行贷款利率计算赔偿利息损失。关于原告要求被告张从华承担责任的主张，被告张从华在诉争四套房屋转卖协议中签名，并注明：张从华全权负责房源落实工作。根据庭审调查的事实及举证情况看，被告张从华系诉争四套房屋的实际施工人，其签字的目的是保证房屋按时交工，并没有对诉争四套房屋买卖合同提供保证担保的意思表示，故被告张从华不承担责任。关于原告要求被告王晓、延边华恩房地产开发有限公司承担责任的主张，因该主张无事实及法律依据，且原告对其主张不能举证证明，故本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告马延龙于本判决发生法律效力后立即返还原告王承志欠款130万元及利息（自2014年11月20日至给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
如果被告马延龙未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告王承志的其他诉讼请求。
案件受理费16500元，由被告王晓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 贾本华
审判员 边万龙
审判员 林大海
二〇一七年三月九日
书记员 谢 晶