广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1730号
上诉人（原审原告）招茂远，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人冼汉瑞，广东大同律师事务所律师。
委托代理人龙劲韬，广东大同律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）佛山市南海区东湖开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人李文彪，总经理。
委托代理人肖福来，广东南天明律师事务所律师。
委托代理人林慧敏，广东南天明律师事务所实习律师。
原审第三人佛山市南海区松岗镇农业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人孔树鹏。
上诉人招茂远因与被上诉人佛山市南海区东湖开发有限公司（以下简称东湖公司）、原审第三人佛山市南海区松岗镇农业发展有限公司（以下简称农业发展公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回招茂远的诉讼请求。案件受理费6196元由招茂远负担。
上诉人招茂远不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，依法应予纠正。（一）涉案土地系招茂远合法所有。一审判决认定“《土地使用协议书》中并无明确该土地具体位置等相关信息，不能据此认为涉案土地就是协议书中约定的土地”属明显错误。第一，招茂远已提供《土地使用协议书》、土地款收据、原始凭证、账册记录等一系列的证据，证明招茂远于1991年10月20日与农业发展公司签订《土地使用协议书》，合法受让了包括涉案土地在内的协议约定土地（涉案土地为原土名“捌拾亩”土地上的一部分），并已支付全部土地转让价款，且实际占有、使用至今长达20多年。此外，招茂远合法受让涉案土地后，投入了大量的资金建设厂房，挂靠农业发展公司经营华生玻璃厂，且已取得房屋权属证明，根据“房地一致”的原则，亦应认定涉案土地为招茂远所有。一审法院已对招茂远提供的所有证据及“佛山市南海区国土城建和税务局复函，涉案土地与华生玻璃厂的房屋所有权证（房产证号34××62、34××63、34××64、34××65、34××66、34××67）所在土地为同一宗地”的真实性予以确定，充分反映涉案土地系招茂远合法所有。第二，《土地使用协议书》签订于上世纪的九十年代，随着经济的发展，道路规划改造的变化导致了协议约定的土名“捌拾亩”土地与涉案土地出现了面积偏差，但不影响认定涉案土地就是协议书约定土地一部分的事实。为此，招茂远在一审中提交图示作为招茂远受让土地实际面积的参考资料，并说明事实上涉案土地就是土名“捌拾亩”土地的一部分。第三，农业发展公司对上述事实均予以书面确认，并已承认是由于农业发展公司存在过错导致招茂远暂未取得土地权属证明的事实。因此，招茂远提供的证据已形成完整的证据链，充分证明涉案土地就是协议书约定土地的一部分。原审判决认定事实错误，不应在已依法确认所有证据均为真实的情况下，仅凭“《土地使用协议书》中并无明确该土地具体位置等相关信息”一个单一证据上的些许瑕疵就推翻整个能充分证明案件事实的证据链，查明事实不清，认定错误，依法应予纠正。招茂远认为应依法认定涉案土地就是招茂远1991年从农业发展公司合法受让的土地中的一部分，系招茂远合法所有。（二）华生玻璃厂系招茂远个人所有。一审判决认定“没有证据证明华生玻璃厂是招茂远挂靠农业发展公司并由招茂远自主经营的企业，不能证明涉案土地的使用权属为招茂远所有”错误。招茂远已向法院提交招茂远向农业发展公司缴纳管理费的收据、《南国厂整路协议书》、石蝎管理区办事处收入凭证、南海市建设工程施工报建申请审批表、报建费收据等一系列的证据证明华生玻璃厂系招茂远个人所有，只因当年政策规定开办工厂需挂靠在公司名下，华生玻璃厂才以农业发展公司的名义在工商局办理工商登记，招茂远为法定代表人，所有出资人民币10万元均为招茂远个人所出，由招茂远自主经营。同时，招茂远经营华生玻璃厂需按约定向农业发展公司缴纳管理费、会计费等挂靠费用，农业发展公司只负责配合招茂远及玻璃厂办理所有行政性的事务，对玻璃厂的经营不承担任何责任。对此，农业发展公司已做出书面证明，证明华生玻璃厂是招茂远个人组建及出资成立的企业，为招茂远个人所有。因此，招茂远已提供充分的证据证明华生玻璃厂为招茂远个人所有。一审判决对上述证据的真实性均予以确认，却以招茂远没有证据证明挂靠关系而认定华生玻璃厂非招茂远自主经营的企业，明显违背了客观事实，依法应予纠正。
二、一审判决适用法律错误，依法应予纠正。（一）一审判决适用《中华人民共和国物权法》违背“法不溯及既往”及“自愿、公平、等价有偿”原则。“法不溯及既往”是我国重要的立法原则之一，对于《中华人民共和国物权法》而言，在其颁布实施前依法成立的财产权属关系，只要符合财产所有权转让发生时的法律规定，而不论是否符合现行法律规定，依法都应当予以保护。《中华人民共和国物权法》系2007年10月1日起实施，而招茂远与农业发展公司签订《土地使用协议书》并受让包括涉案土地在内的土地则发生于1991年，应适用1987年1月1日实施的《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移”，本案土地转让的法律关系是合法、明确的，招茂远已依法受让、取得涉案土地。然而，一审法院无视本案历史背景及客观事实情况，错误适用《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，认定涉案土地并非招茂远所有，驳回招茂远的确权诉求，不仅违背了“法不溯及既往”原则，还违背了“自愿、公平、等价有偿”原则，对招茂远明显不公，属适用法律错误。（二）一审判决对涉案土地是否符合“不得查封”法定条件未予审查，错误认为确权是解除查封的前提。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，虽涉案土地暂未办理过户登记手续，但招茂远已从农业发展公司合法受让涉案土地，且确实已支付了涉案土地的全部转让价款，并实际占有使用长达20多年，兼之招茂远暂未取得涉案土地权属证明是农业发展公司的过错所致，招茂远对此并没有任何过错，可见本案已完全符合上述规定的法定条件，法院依法不得查封及拍卖涉案土地。上述规定并无指出对涉案土地进行确权是解除查封的前提。一审判决错误认为确权是解除查封的前提，由始至终均在审查涉案土地权属问题，对涉案土地是否符合上述“不得查封”的法定条件，即对招茂远提出的依法适用上述规定对涉案土地进行停止拍卖及解封的诉求却一直未予审查及回应，机械套用《中华人民共和国物权法》中关于权属认定的规定，适用法律错误。（三）一审判决不应以农业发展公司与本案处理结果有利害关系为由，作出对招茂远不利的认定。本案土地转让行为真实、有效，招茂远合法取得涉案土地完全符合客观事实情况，且招茂远已提供充分证据予以证明。招茂远从农业发展公司合法受让涉案土地，发生在东湖公司与农业发展公司之间的经济纠纷之前，招茂远与此并无任何关联。因此，在招茂远已提供充分证据证明本案客观事实的情况下，一审判决不应以农业发展公司与本案处理结果可能存在利害关系为由，对农业发展公司对本案客观事实的陈述及确认予以完全驳回，更不应以此为由对招茂远作出不利的认定。一审判决驳回招茂远的合法、合理诉求，坚持查封及拍卖涉案土地是对涉案土地实际权属人招茂远的严重侵害，依法应予纠正。
上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法停止拍卖涉案土地（土地证号国用（2004）1000**，地号0610070684），并解除查封（查封号（2012）00433，（2012）佛南法执字第73-2号裁定书）；3.确认涉案土地使用权为招茂远所有；4.东湖公司承担本案诉讼费用。
被上诉人东湖公司答辩称：涉案土地使用权属于农业发展公司所有，东湖公司作为申请执行人要求法院执行、拍卖被执行人财产合法、有据，招茂远的上诉请求没有事实和法律依据。一、一审判决认定事实清楚，涉案土地属于农业发展公司所有。（一）涉案土地使用权一直登记农业发展公司名下，属于农业发展公司财产。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案土地最近一次的登记日期为2004年9月3日，登记使用权人为农业发展公司，该土地登记日期迟于《土地使用协议书》所涉土地交易13年，且自最近一次的土地登记至东湖公司在案件进入执行阶段申请法院查封涉案土地时又过去了8年。若涉案土地已按上述《土地使用协议书》成交，就不会在二十几年的时间里一直登记在农业发展公司名下。因此，涉案土地属于农业发展公司财产。（二）涉案土地与《土地使用协议书》所涉交易土地并非同一地块。涉案土地坐落于松岗镇显子岗村委会，用地批文号为南国土征（1991）411号，2004年9月办理土地证时的土地证号为国用（2004）000**号，土地面积为1539.7平方米。而《土地使用协议书》对所涉交易土地的描述为“土地总面积为4000平方米，编号为贰号（附图用红线具体标明这块土地）土名捌拾亩3300平方米，土名大沙洲300平方米”。因此，招茂远没有证据证明涉案土地与《土地使用协议书》所涉交易土地为同一地块。（三）即使涉案土地与《土地使用协议书》交易土地为同一地块，《土地使用协议书》仍然是不真实、不合法的。1.《土地使用协议书》的转让方无权转让涉案土地。《土地使用协议书》转让方为南海县松岗镇农业发展公司经济开发部，根据农业发展公司工商资料显示，涉案土地的使用权人农业发展公司与南海县松岗镇农业发展公司经济开发部不是同一主体，涉案土地属于农业发展公司所有，南海县松岗镇农业发展公司经济开发部无权转让涉案土地。2.《土地使用协议书》的受让方并非招茂远。《土地使用协议书》上明确记载受让方为佛山市张槎上塱乡，招茂远仅是代表，因此，招茂远无权提出执行异议，更无权提起本案诉讼。3.受让方未按时、足额支付土地转让款。根据《土地使用协议书》，土地受让方应当支付土地转让款，但无证据显示土地受让方已按时、足额支付了土地转让款。4.涉案土地为国有划拨用地，未经市、县人民政府土地管理部门依法批准，不得转让。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条的规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。涉案土地属于国有划拨土地，其转让必须经过南海土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金后才能转让，因此，涉案土地未经南海土地管理部门批准，交付土地使用权出让金，不得转让。综上，东湖公司认为《土地使用协议书》不真实、不合法。（四）南海市松岗华生玻璃厂是集体所有制企业，该企业的一切财产权利与招茂远无关。根据工商资料显示，南海市松岗华生玻璃厂是一家集体所有制企业，1992年3月2日由南海县松岗镇农业发展公司（即农业发展公司）投资设立并依法进行了验资，该企业经营期间一直向农业发展公司上交管理费及利润，2004年4月10日因经营不善经农业发展公司批准后注销。因此，该企业的一切财产权利与招茂远无关。
二、一审判决适用法律正确。涉案土地的使用权归属应当纳入《中华人民共和国物权法》调整的范围，一审判决依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条认定涉案土地使用权为农业发展公司所有，适用法律正确。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案土地属于农业发展公司所有。农业发展公司作为被执行人的案件中，农业发展公司为了逃避债务，恶意转移财产，躲避东湖公司和法院，拒收法律文书，致使东湖公司申请执行后几年来一直未执行到任何财产，不排除农业发展公司再次恶意隐匿和转移财产逃避债务的可能。恳请二审法院驳回上诉。
原审第三人农业发展公司未发表答辩意见。
二审期间，上诉人招茂远向本院提交以下证据：
1.狮山镇大坑涌拓宽改造工程建筑物拆迁补偿协议书（2009年12月9日）一份，证明该地块（地号0610070591）与本案所涉地块（地号0610070684）都是招茂远于1991年10月20日与农业发展公司签定《土地使用协议书》时受让的土地，表明1991年的土地转让是真实的；
2.农业发展公司2010年3月份出具的证明一份，证明里面记载的土地与本案查封土地以及招茂远受让的土地为同一土地，涉案土地属于招茂远所有；
3.狮山镇大坑涌拓宽改造工程征地补偿协议书（2012年8月31日）一份，证明大坑涌位于地号0610070684（涉案土地）、0610070591两个地块之间，该协议书所征用的土地同时涉及上述两个地块范围，而受补偿主体是招茂远，可见土名捌拾亩上的地号0610070684的涉案土地与土名大沙洲上的地号0610070591的地块均是招茂远合法所有的事实。
被上诉人东湖公司质证认为：上述证据系招茂远在二审期间提交的证据，已经超过举证期限，没有原件核对，真实性由法院认定；证据1并没有佛山市南海区狮山镇松岗办事处的盖章确认，对真实性有异议，与本案土地没有关联；证据2系农业发展公司出具，对真实性不予认可；证据3与本案争议土地是否为同一地块，没有相关部门的红线图，无法确认。
原审第三人农业发展公司未发表质证意见。
二审期间，被上诉人东湖公司、原审第三人农业发展公司均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对证据审核如下：上诉人招茂远提交的证据1、3无原件核对，其真实性本院不予确认；证据2的出具人与本案有利害关系，本院不予采信。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明：涉案土地权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨。
再查明：二审期间，招茂远确认其到农业发展公司要求将涉案土地办理土地使用权证到自己名下，一直没有到国土部门询问办证过户事项。
本院认为：二审争议焦点是招茂远是否为涉案土地的使用权人；本案应否停止执行、解除查封。
招茂远提供《土地使用协议书》、收据、农业发展公司的陈述材料、《狮山镇大坑涌拓宽改造工程建筑物拆迁补偿协议书》、《狮山镇大坑涌拓宽改造工程征地补偿协议书》等证据证实其从农业发展公司受让涉案土地使用权，并已向农业发展公司支付全部款项，招茂远是涉案土地的使用权人，要求法院停止执行，解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，对未办理过户登记手续没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。结合本案，首先，《土地使用协议书》所涉部分土地系国有划拨用地，农业发展公司未经有批准权的人民政府批准与招茂远订立合同转让国有划拨土地使用权，招茂远在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，未支付土地出让金。虽然招茂远在二审诉讼期间提交了《狮山镇大坑涌拓宽改造工程建筑物拆迁补偿协议书》等证据预证明其在狮山镇大坑涌拓宽改造工程中收取了建筑物、构筑物拆迁补偿款、征地补偿款等款项，即使证据真实，但是该证据并不能证明《土地使用协议书》已经获得有批准权的人民政府批准。其次，涉案土地与松岗镇华生玻璃厂的六份房屋所有权证所在土地为同一宗地。华生玻璃厂的工商登记资料显示该厂由农业发展公司于1992年组建，集体所有制企业法人，注册资金10万元由农业发展公司拨给，法定代表人招茂远，2004年4月10日被核准注销。招茂远主张华生玻璃厂系个人组建出资成立的企业，为招茂远个人所有，理由不充分。第三，涉案土地2004年9月登记到农业发展公司名下，至法院2012年7月5日办理查封登记前，长达八年时间一直未办理过涉案土地的使用权过户登记手续，招茂远亦确认其一直没有到国土部门询问办证过户事项。招茂远主张其对此无过错，理由不成立。综上，涉案土地登记在农业发展公司名下，招茂远以《土地使用协议书》等证据要求确认涉案土地使用权归其所有、停止执行、解除查封，理据不足，本院不予支持。原审判决对此处理正确，应予维持。
综上，招茂远的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12392元，由上诉人招茂远负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 车 驰