广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民四终字第156号
上诉人（原审第三人）：XX广东有限公司，住所地：广东省广州市天河北路。
法定代表人：曾X渝。
委托代理人：陈X光，该公司员工。
委托代理人：刘彬，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：何X坚，男，1971年5月2日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：韩伟华，广东科业律师事务所律师。
委托代理人：刘秋真，广东科业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肇庆市端州区XX交通项目征地拆迁工作领导小组，住所地：广东省肇庆市端州区。
负责人：刘X祥，组长。
委托代理人：李炳球、高畅，广东勤思进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肇庆市黄岗XX加油站有限公司，住所地：广东省肇庆市广海北线大冲路段。
法定代表人：何X坚。
委托代理人：许迎春，广东赛力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁X皓，男，1984年11月27日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：许迎春，广东赛力律师事务所律师。
原审第三人：XX广东有限公司肇庆大冲加油站，住所地：广东省肇庆市广海北线大冲路段。
负责人：黄X宏。
委托代理人：陈X光，该站员工。
委托代理人：刘彬，广东广信君达律师事务所律师。
原审第三人：谢X敬，男，1962年1月17日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：俞伟洪，广东端信律师事务所律师。
委托代理人：陈慧，广东端信律师事务所律师。
上诉人XX广东有限公司（以下简称XX公司）、何X坚因与被上诉人肇庆市端州区XX交通项目征地拆迁工作领导小组（以下简称拆迁小组）、肇庆市黄岗XX加油站有限公司（以下简称大冲加油站）、梁X皓以及原审第三人XX广东有限公司肇庆大冲加油站（以下简称XX加油站）、谢X敬租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2013）肇端法民一初字第499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2001年4月，梁X明就肇庆市庆迎路西侧（123区）的加油站用地补办了《建设用地规划许可证》及申领了《临时建筑许可证》。2007年12月27日，肇庆市人民政府颁发了肇集用（2007）第00780号《集体土地使用证》，记载位于肇庆市端州区黄岗镇大冲村委会过境公路南侧（原址为肇庆市广海北线大冲路段）的1050㎡土地的使用权人为梁X皓。2007年9月20日，大冲加油站作为甲方和何X坚作为乙方签订《加油站资产租赁合同》，约定甲方将其位于肇庆市广海北线大冲路段的大冲加油站的资产及经营权出租给乙方，租赁期限为二十年，从2007年9月20日至2027年11月8日，第一年租金为80000元，每三年递增10%；乙方应向甲方交纳保证金50000元；甲方应在合同约定的期限内将加油站合法经营所必须的证照变更至乙方名下。合同对双方的权利、义务、租金的交纳方式、税费的承担方式等具体事宜进行了详细约定。梁X皓和梁X好作为大冲加油站的股东在合同上签名。合同签订后，大冲加油站按合同约定，将公司的资产及经营权交给何X坚经营，并将大冲加油站的营业执照等相关证件的法定代表人变更为何X坚。2010年11月17日，何X坚作为甲方与谢X敬作为乙方签订《委托代理合同》和《委托代理合同补充协议》，约定：由乙方负责代理甲方位于肇庆市广海北线大冲路的肇庆市黄岗大冲加油站有限公司的资产及经营权对外转租事宜，合同对代理权限、代理费用、双方的权利、义务、代理权限、违约责任、租金、保证金的标准及收取方式等具体事宜进行了详细约定。双方就上述《委托代理合同》和《委托代理合同补充协议》办理了律师见证手续。2010年12月29日，何X坚出具《声明》，内容为：“本人同意授权谢X敬以谢X敬自己的名义对外签署关于肇庆市黄岗XX加油站转租的合同，本人确认转租合同的效力视同本人签署。”。2011年1月28日，谢X敬向何X坚交纳转租保证金600000元。2011年1月1日，何X坚作为甲方与XX公司作为乙方签订《加油站租赁合同》和《加油站租赁合同之补充协议》，约定甲方将位于肇庆市广海北线大冲路段的大冲加油站的全部资产租赁给乙方从事成品油销售及相关业务，租赁期限至2027年11月8日。合同对租金的数额、支付时间、支付方式、租赁物的交付、双方的权利、义务、违约责任等事宜进行了具体约定。谢X敬作为何X坚的委托人代表何X坚在《加油站租赁合同》上签名。2011年1月7日，XX加油站依法登记设立，经营范围是租赁经营大冲加油站，系XX公司的分支机构。2009年9月30日，根据XX交通项目征地拆迁工作要求，为协调联动、扎实推进XX沿线端州区黄岗段工作的开展，肇庆市端州区人民政府决定成立拆迁小组，专门负责XX交通项目征地拆迁工作。2012年8月27日，为配合佛肇城际轨道交通项目的建设，肇庆市端州区人民政府发布《关于佛肇城际轨道交通项目端州黄岗大冲段征地拆迁的通告》，案涉租赁合同所涉的土地属于征地拆迁范围。2013年3月25日，肇庆市端州区人民政府发布《通告》，再次明确佛肇城际轨道端州站项目的收地范围、补偿办法等。随后，拆迁小组与梁X皓、何X坚、谢X敬、XX公司协商解除合同事宜。2013年4月3日，梁X皓、何X坚、谢X敬、XX公司一致同意由肇庆永正资产评估土地房地产估价有限公司对XX加油站进行评估。随后，肇庆永正资产评估土地房地产估价有限公司根据拆迁小组的委托进行了评估，于2013年5月22日作出评估结果（评估基准日2013年3月31日）为：设备766428元，建、构筑物682614元，土地使用权1996445元，特许经营权及其他无形资产8129900元。后各方多次协商无果，拆迁小组、大冲加油站、梁X皓遂向该院提起诉讼。本案在审理过程中，该院根据拆迁小组、大冲加油站、梁X皓的申请，于2013年9月25日作出（2013）肇端法民一初字第499-2号民事裁定书，裁定何X坚、XX公司、XX加油站于本裁定送达之日起十日内搬走位于肇庆市端州区黄岗镇大冲村委会过境公路南侧1050㎡土地【证号：肇集用（2007）第00780号】上属其所有的物品，将上述的土地、场地交还拆迁小组、大冲加油站、梁X皓。2013年10月17日，梁X皓、何X坚、谢X敬、XX公司签订《协议书》一份，约定因拆除XX加油站的需要，XX加油站有形资产评估值1449042元（含设备评估值766428元和建、构筑物评估值682614元），由梁X皓占226433元，何X坚占101899元，XX公司占1120710元；由拆迁小组将上述费用分别划入各方指定账户；四方须于2013年10月31日前自行将存放在XX交通项目征地拆迁红线范围内所有机器设备搬迁完毕，将所有地上附着物及建筑物内所有物品清理完毕，并将场地交付施工方。同日，拆迁小组和梁X皓、何X坚、谢X敬、XX公司签订《协议书》一份，约定五方确认肇庆永正资产评估土地房地产估价有限公司出具的资产评估报告的结论，梁X皓、何X坚、谢X敬、XX公司承诺于2013年10月31日前将自行将存放在XX交通项目征地拆迁红线范围内所有机器设备搬迁完毕，所有地上附着物及建筑物内所有物品清理完毕，并将场地交付施工方；拆迁小组按照梁X皓、何X坚、谢X敬、XX公司对设备和构筑物费用的分配比例将相应的款项分别划入各方指定的账户；特许经营权及其无形资产评估值8122900元的分配问题另行协商。尔后，拆迁小组陆续将设备和构筑物费用分配款划给了梁X皓、XX公司。梁X皓、何X坚、谢X敬、XX公司等亦于2013年10月底自行将存放在XX交通项目征地拆迁红线范围内所有机器设备搬迁完毕，将所有地上附着物及建筑物内所有物品清理完毕，并将场地交付施工方。庭审中，大冲加油站确认其公章自2013年8月起由梁X皓持有使用；各方当事人一致确认不存在租金纠纷。另查明，2007年8月15日，大冲加油站依法登记设立，投资者是梁X皓和梁桂好，两人各占50%的比例。梁X皓和梁桂好在庭审中明确表示不同意大冲加油站撤回起诉，坚持原来的诉讼请求。此外，拆迁小组和梁X皓表示双方已就大冲加油站所涉的土地口头达成置换协议。
拆迁小组和大冲加油站、梁X皓共同起诉，请求判决：1、解除大冲加油站与何X坚于2007年9月20日签订的《加油站资产租赁合同》及解除何X坚与XX公司于2011年1月1日签订的《加油站租赁合同》、《加油站租赁合同之补充协议》。2、何X坚和XX公司、XX加油站将坐落在肇庆市广海北线大冲路段范围内属其所有的物品搬出。3、何X坚和XX公司、XX加油站将坐落在肇庆市广海北线大冲路段范围内的土地使用权交还给拆迁小组和大冲加油站、梁X皓。4、何X坚承担本案的诉讼费用。庭审中，拆迁小组认为因加油站上的地上建筑物、设备设施已经清理完毕，故第2、3项诉讼请求已经不存在了。但大冲加油站、梁X皓不同意撤销第2、3项诉讼请求。
原审法院审理认为：本案为租赁合同纠纷。大冲加油站与何X坚于2007年9月20日签订的《加油站资产租赁合同》、谢X敬代表何X坚与XX公司于2011年1月1日签订的《加油站租赁合同》和《加油站租赁合同之补充协议》，是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，应受法律保护。一、本案的案由问题。XX公司和XX加油站抗辩本案所涉法律性质应属于征地拆迁行政法律关系，根据拆迁小组、大冲加油站、梁X皓的诉讼请求及起诉的事实及理由，拆迁小组和大冲加油站、梁X皓要求解除《加油站资产租赁合同》是基于佛肇城际轨道交通项目的建设需要，虽与拆迁有关，但本案实际上要解决的是《加油站资产租赁合同》是否需要解除的问题，并非拆迁主体之间的实质性问题，因此本案的案由应确定为租赁合同纠纷。XX公司和XX加油站的抗辩主张依据不足，该院不予采纳。二、拆迁小组是否适格主体的问题。拆迁小组虽然不是《加油站资产租赁合同》的当事人，但其就大冲加油站所涉的土地已与梁X皓口头达成置换协议，且拆迁小组是为了推进佛肇城际轨道交通项目的建设而设立的组织机构，专门负责佛肇城际轨道交通项目的拆迁工作，有固定的组织机构、办公场所、人员和经费，可独立承担相应的民事责任，故应认定拆迁小组是适格的原告。三、大冲加油站就本案诉讼的意见。何X坚在庭审中主张其作为大冲加油站的法定代表人不同意大冲加油站提起本案诉讼。虽然根据工商登记机读资料显示何X坚是大冲加油站的法定代表人，但何X坚参加本案诉讼代表的是其自己本人，并非履行职务行为代表大冲加油站，且当事人提交的《民事起诉状》加盖了大冲加油站的公章，大冲加油站的股东梁X皓和梁桂好在庭审中亦明确表示坚持诉讼请求，故大冲加油站就本案诉讼的意见应以《民事起诉状》记载的意见为准。四、关于《加油站资产租赁合同》、《加油站租赁合同》和《加油站租赁合同之补充协议》应否解除的问题。上述合同均是合法有效的合同，双方当事人应按照合同的约定享受权利和履行义务。鉴于大冲加油站所涉的土地属于佛肇城际轨道交通项目征地拆迁范围，而佛肇城际轨道交通项目的建设关系到整个广佛肇同城化建设的进程，关系到广大肇庆人民的公共利益需要，因该项目建设的需要，大冲加油站需搬迁，《加油站资产租赁合同》实际上已无法继续履行，且梁X皓、何X坚、谢X敬、XX公司等亦于2013年10月底自行将肇庆市端州区黄岗镇大冲村委会过境公路南侧1050㎡土地【证号：肇集用（2007）第00780号】交付给佛肇城际轨道交通项目的施工方，故该院确定《加油站资产租赁合同》应予解除。何X坚、XX公司、XX加油站及谢X敬抗辩认为解除合同的赔偿问题尚未解决，合同不能解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”和第九十八条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，《加油站资产租赁合同》解除后，双方就合同享有的权利仍可通过合法途径救济，故何X坚、XX公司、XX加油站及谢X敬的抗辩意见，于法不合，该院不予采纳。随之，因转租而于2011年1月1日签订的《加油站租赁合同》、《加油站租赁合同之补充协议》作为从属的合同，亦应一并予以解除。因此，拆迁小组、大冲加油站、梁X皓要求解除《加油站资产租赁合同》、《加油站租赁合同》及《加油站租赁合同之补充协议》的诉讼请求，合理合法，该院予以支持。五、关于土地交付问题。鉴于《加油站资产租赁合同》、《加油站租赁合同》及《加油站租赁合同之补充协议》均需解除，何X坚、谢X敬、XX公司等应自行清理存放在肇庆市端州区黄岗镇大冲村委会过境公路南侧1050㎡土地的物品并将土地交付给拆迁小组用于施工建设。拆迁小组、大冲加油站、梁X皓关于要求何X坚等承担物品清理、交还场地责任的诉讼请求，合理合法，该院予以支持。庭审中，各方当事人均确认上述物品清理、场地交付义务已履行完毕。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、自该判决书发生法律效力之日起解除肇庆市黄岗XX加油站有限公司与何X坚于2007年9月20日签订的《加油站资产租赁合同》。二、自该判决书发生法律效力之日起解除何X坚与XX广东有限公司于2011年1月1日签订的《加油站租赁合同》和《加油站租赁合同之补充协议》。三、何X坚、XX广东有限公司、XX广东有限公司肇庆大冲加油站应在该判决书发生法律效力之日起三天内搬走位于肇庆市端州区黄岗镇大冲村委会过境公路南侧1050㎡土地【证号：肇集用（2007）第00780号】上属其所有的物品，将上述的土地、场地交还肇庆市端州区XX交通项目征地拆迁工作领导小组、肇庆市黄岗XX加油站有限公司、梁X皓（已履行）。本案受理费100元（肇庆市端州区XX交通项目征地拆迁工作领导小组、肇庆市黄岗XX加油站有限公司、梁X皓已交纳100元），由何X坚承担。
上诉人XX公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、拆迁小组不是独立的民事诉讼主体，也不是租赁关系的合同当事人，不具备原告诉讼主体资格。一审认定拆迁小组系适格的原告，认定事实不清，法律适用错误。1、拆迁小组是肇庆市端州区区委区政府为了推进XX交通项目征地拆迁工作进展，临时设立的议事协调机构，没有独立的办公场地、人员编制和对外承担责任的财产，不具有独立的民事诉讼主体资格。作为肇庆市端州区人民政府设立的临时性组织，其权利和义务均应由端州区人民政府享有和承担。2、拆迁小组不是租赁合同的当事人，且没有证据证明拆迁小组与梁X皓之间就大冲加油站所涉土地达成置换协议，拆迁小组不是适格的原告。二、拆迁小组在没有进行拆迁补偿的情况下，以申请“先予执行”为由进行强拆，没有事实和法律依据。一审支持其先予执行请求并判决解除租赁合同，认定事实不清，法律适用错误。1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。拆迁小组因交通建设需要，征用涉讼加油站的土地，应当依法先行向被拆迁人进行征地补偿，并严格履行“先补偿、后拆迁”的法律程序及义务。拆迁小组在没有对被拆迁人进行任何补偿的情况下，擅自以租赁合同纠纷为由提起民事诉讼，并申请法院先予执行，强制征地拆迁，没有事实和法律依据。2、根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。在拆迁小组未能与被拆迁人达成补偿协议的情况下，拆迁小组应当依行政程序作出征收补偿决定，而不能直接向法院提起诉讼。三、《加油站资产租赁合同》、《加油站租赁合同》和《加油站租赁合同之补充协议》为合同当事人真实意思表示，合法有效，各方应当严格履行合同约定。在无约定和法定事由的情况下，一审判决强行解除租赁合同，没有事实和法律依据，属错误判决。1、XX公司没有违约行为，出租人无权解除合同。一审在XX公司及何X坚、谢X敬等承租人没有拖欠租金，也没有任何其他违约行为的情况下，以“涉讼加油站属于征地拆迁范围，并关系广大肇庆人民的公共利益”为由，认为上述合同实际无法继续履行，并判决解除合同是错误的。拆迁小组因公共利益需要征地拆迁的，应当依法补偿，不能通过法律强制解除合同。2、拆迁小组应当履行补偿或产权置换义务。四、一审未受理XX公司的反诉请求，拒不同意在本案中处理赔偿事宜，属于违法裁决。请求：一、判令撤销肇庆市端州区人民法院第（2013）肇端法民一初字第499号民事判决；二、改判驳回拆迁小组和大冲加油站、梁X皓的全部诉讼请求。
上诉人XX公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
上诉人何X坚不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误，主要理由如下：一、《加油站资产租赁合同》、《加油站租赁合同》和《加油站租赁合同之补充协议》不应解除。上述合同虽涉及佛肇城际轨道交通项目，但何X坚的搬迁是基于一审法院已作出《先予执行裁定》的压力而作出，这与合同是否应予解除没有关系。而且，由于上述合同包含了何X坚的重大赔偿利益，在赔偿问题尚未解决时，就武断地解除合同，无任何法律依据；由于牵涉多方关系和利益，法院应在一并解决上述问题后才解除合同。二、本案案由应属征地拆迁行政法律关系。从案件原告有拆迁小组就可看出，何X坚与其无租赁合同关系，该小组作为原告起诉，主体不适格。请求：撤销（2013）肇端法民一初字第499号《民事判决书》，改判驳回拆迁小组和大冲加油站、梁X皓的一审诉讼请求。
上诉人何X坚除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
被上诉人拆迁小组答辩称：1、本案拆迁小组和大冲加油站、梁X皓是因无法继续履行《加油站资产租赁合同》而产生的诉讼，不是拆迁主体之间关于拆迁补偿问题发生的诉讼，一审认定本案属于租赁合同纠纷正确。2、拆迁小组有固定的办公场所，由一定财产和组成人员，因与梁X皓达成置换协议，案涉土地的实际权属人是拆迁小组，因此，拆迁小组是适格原告。一审认定拆迁小组是适格原告是正确的。3、案涉租赁物范围土地因公共利益建设需要致使《加油站资产租赁合同》、《加油站租赁合同》和《加油站租赁合同之补充协议》无法履行，上述合同客观上已经无法履行，中石公司已经搬离所有物品，租赁物已经不存在，而且各方当事人在起诉前已经就补偿问题达成协议，因此原审认定上述合同应当解除是正确的。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人拆迁小组除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
被上诉人大冲加油站、梁X皓答辩称：同意拆迁小组的答辩意见。
被上诉人大冲加油站、梁X皓除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
原审第三人XX加油站称：同意XX公司的上诉意见。
原审第三人XX加油站除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
原审第三人谢X敬称：同意XX公司和何X坚的上诉意见。1、本案存在拆迁法律关系和租赁合同关系，应分案处理，一审仅以租赁合同纠纷立案审理，是错误的。2、拆迁小组不是适格原告，原审认可其主体资格是错误的。3、一审受理房屋征收拆迁补偿纠纷程序违法。一审程序违法，应予撤销，发回重审。
原审第三人谢X敬除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：二审调查中，大冲加油站、梁X皓确认没有与拆迁小组达成书面土地置换意见。拆迁小组认为双方在本案起诉前是达成口头土地置换协议。其代理人表示不清楚是否签订书面土地置换协议。经释明，拆迁小组未在限期内提交其与大冲加油站、梁X皓是否达成土地置换协议的证据，也未递交情况说明。各当事人均确认XX加油站作为被拆迁物已经不存在。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：因本案是大冲加油站、梁X皓作为出租方，拆迁小组作为被征用物的使用人起诉请求解除大冲加油站、梁X皓与何X坚及何X坚与XX公司之间的租赁合同，因此，原审将案件定性为租赁合同纠纷，并无不当，本院予以维持。虽然拆迁小组未在限期内提交其与大冲加油站、梁X皓是否达成土地置换协议的证据，也未递交情况说明，无法认定存在拆迁小组与大冲加油站、梁X皓已经达成土地置换的协议，但是从查明的事实看，经地方人民政府决定拆迁小组已经与被拆迁主体达成了案涉XX加油站的征用拆迁协议，并且已经履行了补偿协议，故应当视为拆迁小组已经取得被拆迁物XX加油站的支配使用权。因此，拆迁小组可以行使相关权利。由于各被拆迁当事人与拆迁小组之间已经达成补偿协议并已履行，而且各当事人均确认XX加油站作为被拆迁物已经不存在，各当事人之间的《加油站资产租赁合同》、《加油站租赁合同》和《加油站租赁合同之补充协议》在客观上已经无法履行，因此，拆迁小组作为本案当事人是否适格并不影响原审对本案的处理结果。故XX公司和何X坚以拆迁小组不是适格原告为由，请求改判，理据不足，本院不予采纳。鉴于XX加油站作为被拆迁物已经不存在，各当事人之间的《加油站资产租赁合同》、《加油站租赁合同》和《加油站租赁合同之补充协议》在客观上已经无法履行，属于法律上的履行不能，因此，原审判决解除上述合同，并无不当，本院予以维持。至于因被征用而解除租赁合同后发生的征用补偿问题，各当事人可循合法途径解决，不属于本案审理范围，本院在本案中不作审查和处理。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院亦不作审查和处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人XX公司和何X坚的上诉请求均理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人XX广东有限公司和何X坚各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 ： 何 桑
审判员 ：孔日新
审判员 ：钟雪梅
二〇一四年八月十四日
书记员 ：赵崇轩