成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金牛民初字第7893号
原告成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司。住所地：成都市成华区。
法定代表人�吴毓新，董事长。
委托代理人张凤羽，四川君合律师事务所律师。
委托代理人朱汉轩，男，汉族，1964年3月4日出生，住成都市武侯区。
被告巫超成，男，汉族，1971年6月19日出生，住成都市锦江区。
原告成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司（以下简称成都益民公司）诉被告巫超成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨阳独任审判并公开开庭进行了审理。原告成都益民公司的委托代理人张凤羽、朱汉轩，被告巫超成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告成都益民公司诉称，2014年5月，被告因承租成都市金房苑横街1号的益民菜市金房苑店事宜与其签订了《益民菜市租赁合�》。合同约定了租赁期限为2年11个月，自2014年5月1日起至2017年4月30日止；租赁期第一年租金为443025元，第二年租金443025元，租赁第三年（11个月）租金为465176.3元，被告一次性向原告交纳8万元，租赁期间店面产生的水、电、气、物管、垃圾等费用由被告自行承担，还约定被告无论是否收到原告通知按时交付租金、管理费、水电费以及其他应交费用，逾期不交的，应按日向原告支付应交费用总额3%的滞纳金。合同签订后原告未按时交纳租金。截止2015年2月15日合同终止，被告拖欠从2014年9月1日到2015年2月15日的租金199512.5元以及从2014年12月4日到2015年2月15日的水电费20880元未结清。合同终止后原告清点发现金房苑店内共计4项设施设备遗失，资产价值2508元。被告方违反合同约定未按时交租，被告方还需支付原告违约金1051270.2元。为维护合法权益，诉至法院，请求法院判�：1、被告支付逾期租金199512.5元及水电费20880元；2、被告赔偿原告金房苑店4项设施设备资产损失2508元；3、被告支付违约金1051270.2元；4、诉讼费由被告承担。
被告辩称，其在明知地铁打围可能亏本的情况下租赁金房苑店是基于先期承担亏本后期再赢利的想法。后因原有的场地设备无法满足现实正常经营，其投入50万元改造，但因管道问题，给其经营的商品造成了10余万元的损失。且其蔬菜只能平价销售，经营亏损达到了80万元。后其联系原告，希望减免费用以及中止租赁，但是原告没有做出正式答复，故其坚持经营。2015年初，被告又在距离金房苑店很近的地方开了花照菜市场，并给商家减免租金，却向被告要求高额租金，且造成同一区域两个菜市场的不公平竞争，也违反了同一区域不再开第二家菜市场的承诺。2015年2月15日，原告未�书面通知要求退场，对被告投入的相关设施设备没有说法，被告只好贱卖产品。原告起诉被告的相关费用，完全是其不顾被告在2014年10月提起的中止合同的诉求造成的，且其在未通知被告情况下，擅自拆毁设施设备，侵害了被告权益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原被告于2015年5月1日签订《益民菜市租赁合同书》，约定被告承租原告位于成都市金房苑横街1号“益民菜市金房苑店”作为租赁区域，经营水果等农副产品直销、配送。租赁期限为2年11个月，自2014年5月1日至2017年4月30日，其中2014年5月1日至2014年5月31日及2015年5月1日至2015年5月30日为优惠期，免收租金，但若被告擅自解除合同或者违反合同的约定致使原告按约解除合同的，被告不享受此优惠，原告有权要求被告补交该期间租金。�租期内被告仍按要求支付相关服务费用。租金期第一年租金为443025元，租赁期第二年为443025元，租赁期第三年（11个月）租金为465176.3元。租赁期间，店面产生的水、电、气、物管、垃圾等费用由被告自行承担缴纳。缴租方式采取按季度支付，被告在合同签订后3日内向原告支付第一季度租金。采取先缴租后使用原则，以后租金在每一租赁季度届满前10日向原告支付下一季度的租金。被告应按相关部门或原告管理规定按期结清水电费，水电费由原告代收代缴。被告应按照合同约定，无论是否收到原告通知，按时交付租金、管理费、水电费以及其他应交费用，逾期不交的，应按日向原告支付应交费用总额3%的滞纳金。2015年2月9日，原被告形成《关于金房苑租赁商家退租问题的谈判协议记录》，双方经协商，就承租期及费用达成协议如下：巫超成、赵力向成都益民公司提出2015年2月15日决定退租。承租方巫超成、赵力2015年2月15日前向成都益民公司交清所欠金房苑租金金额以益民菜市租赁合同为准和水电费，再办理退租手续。资产交接以原接受金房苑资产清单为准，如有丢失、损坏由商家巫超成、赵力赔偿。巫超成在该记录上签字。2015年2月15日，被告向原告交纳房租费2.2万元。
诉讼期间，原告提交了《巫超成资产差异明细表》，其上载明的金房苑店遗失物品价值2508.11元，被告对该证据无异议。经法庭询问，被告对原告关于租金请求的计算方法无异议。原告提交了水电费费用计算清单，被告对此无异议。
以上事实有《益民菜市租赁合同书》、《关于金房苑租赁商家退租问题的谈判协议记录》、《巫超成资产差异明细表》、资产差异表、水电费清单、庭审记录、询问笔录在案为证。
本院针对本案评定如下：
原被告签订的《益民菜市租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且已经得到实际履行，应为有效合同，双方应当诚实遵守。双方于2015年2月9日签订的《关于金房苑租赁商家退租问题的谈判协议记录》，应视为双方协商一致解除合同。关于欠付的租金金额，第一次开庭时被告对欠付租金金额无异议。在庭后询问过程中，被告提交证据证明其欠付的金额应为185550元。本院认为，被告提交的证据并无原告的盖章确认，对该证据不予采信，故确认被告欠付的租金金额为199512.5元。诉讼期间，被告对欠付的水电费20880元以及设施设备资产损失2508元并无异议，本院予以确认。关于违约金。根据双方签订的《益民菜市租赁合同书》，被告应当先支付租金再使用租赁房屋，故被告存在违约行为。被告主张原告亦存在违约行为，未能提供证据予以证明。其申请赵力作为证人出庭作证，经法庭调查，赵力为被告雇佣管理菜市的人员，与被告具有利害关系，且其出庭的证言主要为证实因经营困难要求原告减租的事实，无法达到被告的证明目的，其证言本院不予采信。综上，本院认定系被告违约后双方协议解除租赁合同，且在协议中未对违约责任作出新的约定，故应适用原合同中约定的违约条款。被告应当至迟在2014年8月21日支付2014年9月至11月的租金120825元，至迟在2014年11月20日支付2014年12月至2015年2月的租金78687.5元。因原告未能举证证明其他损失，且被告主张约定的违约金过高，故本院予以调整，结合原告主张自2014年9月1日起的违约金，本院按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的1.3倍计算为5399元。关于�电费的违约金。双方约定应按照相关部门和原告管理规定按期结清水电费。根据原告提交的水电费票据，并无证据直接证明被告按期应当结清的费用，该事实可与证人赵力在庭审中关于水电费具体金额由原告工作人员告知的证言相印证，故本院认为原告未能提供证据证明其及时告知被告欠缴水电费具体金额的事实，结合原告主张至2015年2月15日期间违约金的请求，本院对原告关于水电费违约金的请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、巫超成应于本判决生效之日起�五日内向成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司支付租金199512.5元以及水电费20880元；
二、巫超成应于本判决生效之日起十五日内向成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司支付设施设备资产损失2508元；
三、巫超成应于本判决生效之日起十五日内向成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司支付违约金5399元；
四、驳回成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。
案件受理费元16268元，因本案适用简易程序审理并结案减半收取8134元，由成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司负担6676.6元，由巫超成负担1457.4元（此款已为成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司预缴，巫超成应在本判决生效之日起十五日内向成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司支付）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。
审判员 杨阳
二〇一五年十二月三十日
书记员 李安