广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1560号
原告（反诉被告）冯向华，男，汉族，1975年2月5日出生，住址广东省深圳市福田区，
原告（反诉被告）孙丽欣，女，汉族，1979年11月5日出生，住址，住址广东省深圳市福田区，
两原告共同委托代理人穆宇，广东竞德律师事务所律师。
被告（反诉原告）华芷，女，汉族，1976年9月5日出生，住址广东省深圳市罗湖区，
委托代理人李文菲，广东诚公律师事务所律师。
委托代理人甘勇明，广东诚公律师事务所律师。
被告（反诉原告）潘在晖，男，汉族，1977年8月14日出生，住址广东省深圳市福田区，
委托代理人李文菲，广东诚公律师事务所律师。
委托代理人陈印含，广东诚公律师事务所实习律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2（仅限办公），组织机构代码68379045-0。
法定代表人杜艳花。
委托代理人张尊，女，汉族，1992年10月25日出生，住址广西北海市海城区，系公司员工。
委托代理人王喜，女，汉族，1992年8月22日出生，住址武汉市新洲区，系公司员工。
第三人中国银行股份有限公司深圳高新区支行，住所地深圳市南山区高新技术产业园南区联想大厦一楼，组织机构代码70852337-6。
负责人王培，行长。
委托代理人郑坦明，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人李文，广东深天成律师事务所律师。
上列原告冯向华、孙丽欣诉被告华芷、潘在晖房屋买卖合同一案，本院立案受理后，本院依据两原告的申请，追加深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）、中国银行股份有限公司深圳高新区支行（以下简称中国银行）作为第三人参加诉讼。此后两被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，由代理审判员吴颂、人民陪审员夏文郁、徐鲁峰组成合议庭适用普通程序审理本案，分别于2015年10月15日、2016年3月15日公开开庭进行审理，原告孙丽欣及两原告共同委托代理人穆宇、被告华芷及两被告共同委托代理人李文菲、两被告原共同委托代理人陈印含、第三人家家顺公司委托代理人王喜、第三人中国银行委托代理人李文到庭参加第一次庭审、两原告本人及共同委托代理人穆宇、两被告共同委托代理人李文菲、被告华芷委托代理人甘勇明、被告潘在晖委托代理人陈印含到庭参加第二次庭审。两第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加第二次庭审，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告与被告于2015年6月4日签订了《二手房买卖合同》，被告将其名下位于深圳市福田区新洲路朗晴馨洲14G1单元房产出售给原告，建筑面积共计36.82平方米，房地产证号为：30××04。双方约定转让价为140万元。
自与被告签订了《二手房买卖合同》，原告即按合同约定履行，于2015年6月4日交纳了定金100000元，为了配合被告赎楼而未放弃了办理资金监管,将购房定金100000元直接支付给了被告，以便被告能尽快的办理赎楼手续拿到红本。同时，为了能更简化手续及让被告尽快拿到售楼款，原告又放弃了公积金和商业的组合贷，选择了纯商业贷，就此原告需要向银行支付更多的利息。
为了交易的顺利进行，原告一再的作出让步，在原告办理完上述手续，只待被告配合去银行办理资金监管即可获得银行放款承诺书，既而办理房产过户手续。就此，双方于2016年6月10日签订了《补充协议》，被告希望于2个月内拿到房款。
但之后，被告就不再配合进一步的过户工作，而只是以要求2个月收到房款为借口拒绝办理下一步手续。而房款支付的前提条件在于被告配合办理银行等相关手续，但被告却一再以各种理由推脱，由于被告的不作为行为己侵犯了原告的。在本案中，原告是完全按照合同约定履行的，因房价上涨等原因，现被告一再拖延及不予配合办理过户手续。原告作为买家的所有义务已履行完毕，故要求被告继续履行合同，完成房屋过户手续，同时被告应当按照合同约定向原告支付延迟履行合同的违约金。
据此，请求法院判令：1、继续履行双方签订的《二手房买卖合同》（转让价14万元）；2、被告支付原告迟延履行金14000元（从2015年6月15日暂计至2015年7月7日止，具体金额至实际履行之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
两被告共同答辩称：不同意原告诉求，两被告不同意继续履行合同。签订合同时各方承诺被告两个月内未能收到全部房款，该事实在补充协议中已确认。至2015年8月3日两个月期限届满，被告房款未收到，两被告认为买卖合同已于2015年8月4日解除。合同也不具备继续履行的条件，原告存在违约行为。合同约定2015年6月10日之前支付首期款至监管账户，但原告至今未支付。且原告签订协议后又没有与担保公司签订用于办理赎楼的合同，并拒绝出具承诺书。二、被告认为原告第二项诉求不成立，不清楚原告的计算依据是什么。被告认为合同第十二条不适用，被告没有存在违约行为。补充协议约定如果买卖不成，双方都不算彼此违约。即便适用该条违约责任，那么违约金也过高，双方履行过程中原告只支付了10万定金，被告仅收到9万，还有1万托管于中介。三、关于事实和理由，被告认为原告所陈述的与事实不符。原告称定金10万直接支付给被告是为了配合被告赎楼，而放弃办理资金监管，与事实不符。事实上是签订合同时双方就已另一文件变更了定金支付方式，与赎楼无关系。原告称其又放弃组合贷，选择纯商业贷款，但被告认为这就是原告应履行的义务，在组合贷款的情况下，两个月是根本不可能完成的。补充协议也非原告的让步，2015年6月10日第一次办理资金监管时原告选择了组合贷款，中介称两个月做不到，所以双方才签订补充协议。2015年6月11日第二次办理资金监管时原告选择了纯商业贷款，但中介告知两个月仍做不到，在被告被蒙蔽的情况下签订了资金监管协议，之后中介才告知还是办不了，但原告仍没有办理资金监管。原告未支付首期款，银行根本不可能发放贷款承诺书；四、原告称2015年6月10日签订补充协议，被告要求两个月内拿到房款，与事实不符。补充协议确认了被告两个月内拿到房款属于双方的承诺，并非被告的要求。五、并非被告不配合办理过户，合同明确约定应由原告先支付首期款，再由被告配合办理赎楼，之后由银行出具承诺函，三个工作日后办理过户，现过户条件没有成就，但未成就原因并非被告造成。本案并非如原告所述的是因房价上涨，被告故意拖延不履行义务。原告和中介明知被告出售房屋的前提是两个月收到全款，但故意在合同中遗漏该条款。第一次办理资金监管手续时被告知道办理不到，与原告签订补充协议，但第二天中介又蒙蔽被告即便选择商业贷款，也不能在两个月办完，在原告签署资金协议并办理赎楼公证手续后才知道两个月办不完，在此情况下才要求出具承诺函，否则要承担违约责任。被告完全同意继续履行合同，但中介与原告互相解释为无理要求，不再承认原来两个月的期限，掩盖原告自身的违约行为和中介的不当行为，硬说成是被告违约，请求法庭驳回原告的诉求。
两被告提起反诉称：2015年6月，被告因换房需要同意以低于市场价格15万元出售位于深圳市××××西朗晴馨洲14G1号房产（下称诉讼物业),条件是买方必须在2个月期限内付清全部房款。后经中介介绍，原告意向购买诉讼物业，中介和原告均承诺2个月放款期限，被告收到全部房款没有问题。
在此情况下，2015年6月4日，被告（卖方、原告（买方）和深圳市家家顺房产交易有限公司（居间方）签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》）（下称合同）。合同约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市××××西朗晴馨洲14G1号，房地产证号为30××04，房地产用途为住宅，建筑面积为36.82平方米（第一条）；该房产转让总价款为140万元（第二条)；该房产交易定金共计10万元（第三条）；买卖双方协商一致约定买方按按揭付款方式支付除定金之外的楼款，卖方无条件配合签署资金监管协议，办理资金监管手续。买方须于2015年6月10日之前支付除定金之外的首期款32万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续（第四条）；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件(产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续（第五条）；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼，须于签订本合同之日起15日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助（第六条）；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金（第十二）；如双方有一方出现违约，违约方双倍赔偿另一方定金款（第十六条）。
合同签订当日，双方协商变更了合同中定金进行资金监管的支付方式，被告直接收取定金款9万元，另1万元作为交房保证金由中介留存。被告依约履行合同义务，配合原告办理了首期款资金监管和按揭贷款的申请手续。依约原告应当在2015年6月10日前支付首期款32万元至银行监管账户，但原告并未依约支付首期款。双方在2015年6月10日办理按揭贷款手续时，中介方称无法达成买卖双方签署买卖合同时的承诺，房屋全款于2个月银行全部放款。在此情况下，被告与原告签订《补充协议》，约定”由此原因如果买卖不成，买卖双方都同意不算彼此违约”。之后，为尽快推进交易，在原告未履行支付首期款的先履行义务的情况下，被告仍积极履行与担保公司签订服务合同、出具公证书等赎楼义务。但是一方面，原告一直不予支付首期款；另一方面，《补充协议》中双方所确定中介方无法在2个月的期限内完成放款手续的情况，未有任何实质性改变。原告、中介一直拒绝给予2个月期限内付款承诺，并且实际拖延办理期限，未选择合适的办理方式，造成合同履行迟延。该等状况一直持续到2个月期限届满(2015年8月3日），故依据《补充协议》的约定，应确定合同自2015年8月4日解除。
另外，根据合同约定，买方须于2015年6月10日之前支付除定金之外的首期款32万元至买卖双方约定的银行监管账户；如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。鉴于原告逾期15个工作日未能履行支付首期款32万元于银行监管的义务，构成违约，故应依约承担违约责任，即被告有权没收定金。
据此，请求法院判令：1、确认被告与原告于2015年6月4日签订的《深圳市二手房买卖合同及居间服务合同》已于2015年8月4日解除；2、被告有权没收原告支付的定金10万元。3、原告承担本诉及反诉费用。
两原告针对被告的反诉答辩称：一、有关被告的第一项反诉请求，双方签订的买卖合同及居间合同是双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方应依照合同诚信履行，合同尚未履行完毕，不存在解除的情形。二、有关被告的第二项反诉请求，依据双方签订的买卖合同及居间服务合同，原告已按合同约定支付定金，并在指定银行开立账户，由于被告违约，不履行办理银行监管手续，经原告和中介的多次催告，被告均怠于履行合同，有实际违约行为。同时，原告在购买被告房屋时是按照市场价定价，并没有被告所述的低于市场价15万成交的情形，发生争议是基于房地产市场火热，房屋升值导致被告出现违约行为。有关付款期限双方签订合同时明确知晓原告对款项支付有大部分是银行贷款，银行贷款的时间长短是基于买卖双方到达银行办理手续的及时性及银行审批流程的时间差异而决定，因此签订合同时中介已向被告解释清楚放款流程和时间，被告在签订合同及补充协议后并未配合进行资金监管手续，同时以增加要求原告出具承诺书为条件而拒不履行下一步。结合本案争议焦点，违约责任在于被告，因此被告的该项反诉请求毫无依据，请求法庭予以驳回。
第三人家家顺公司对于原告的起诉和被告反诉发表意见称：一、原告与被告于2015年6月4日签订涉案二手房买卖居间服务合同，该合同是双方真实意思表示、合法有效。二、原告向被告于2015年6月4日支付定金10万，双方签订放弃资金监管声明书，仅留1万元托管于第三人家家顺公司处。三、2015年6月10日，第三人家家顺公司联系被告办理公证委托赎楼，但被告不同意担保公司委托协议的条款，未能与担保公司达成一致意见，因此没有签订委托书。2015年6月10日下午第三人家家顺公司联系双方到银行办理资金监管，但双方就贷款模式未形成一致意见，首期款未成功监管。同时双方选择原告使用纯商业贷款，第二天办理资金监管，但双方于2015年6月11日发生矛盾，被告要求银行两个月内放款，但原告不同意，因此之前没有约定需在两个月内放款，双方因此产生矛盾。2015年6月18日第三人与原告向被告发出履约催促函。综上，请求法庭公正判决。
第三人中国银行对于原告的起诉和被告的反诉发表意见称：原、被告争议的标的房产抵押在第三人中国银行，第三人中国银行是善意第三人，请求保护第三人中国银行的合法权益。
经审理查明，2015年6月4日，两原告（买方）与两被告（卖方）、第三人家家顺公司（居间方）签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定买卖双方交易的房地产位于深圳市××14Ｇ1；转让总价款为140万元；定金为10万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金10万元；买卖双方协商一致约定由买方采取按揭付款的方式支付除定金之外的楼款。买方须于2015年6月10日之前支付除定金之外的首期款32万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准；在买方取得贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订合同之日起15日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助；房产现有租约正在履行中,租期到2015年8月29日,月租金为2900元.卖方保证承租人于签署本合同前已放弃优先购买权,买卖霜一直同意,卖方提前解除原租赁合同并按合同约定的日期将该房产交付买方使用;房产交易过程中所有的税费均由买方承担；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留1万元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；卖方应于收到全部扣款（除交房保证金外）3个工作日内将该房产及钥匙交付买方；如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。
同日，两原告向两被告支付定金10万元。当事人确认，目前尚有1万元定金监管在第三人家家顺公司处。
此后，两原告与两被告在深圳市不动产融资担保股份有限公司（以下简称不动产融资公司）的《个人贷款担保业务申请表》、《二手楼赎楼贷款担保委托合同》上签字，但不动产融资公司未在委托合同的丙方处签章。
2015年6月10日两被告向不动产融资公司出具公证委托书，委托不动产融资公司及相关人员办理赎楼手续。对于为何会存在委托公证书，但是不动产融资公司却未在委托合同上签字的问题。原告与第三人陈述称：2015年6月10日，双方前往银行办理首期款监管手续，但是没有办理成功。被告和中介就去了公证处办理公证，具体公证的内容原告不清楚，之前也未见过两被告提交的该份公证书。后来到了担保公司以后，被告认为担保公司的格式条款不合理，所以就没有签署担保协议。但被告则认为其已经履行了合同义务，与担保公司签署了协议并出具了公证委托书。
此后，被告未继续办理赎楼手续，至本案庭审时止，涉案房产仍处于抵押状态。抵押权人为第三人中国银行。
2015年6月10日，两原告与被告华芷前往中国银行股份有限公司深圳沙河支行办理首期款资金协议，在该协议的卖方处仅有被告华芷的签名。被告华芷主张，当天其持有被告潘在晖的委托书，被告潘在晖委托被告华芷办理与该房产相关的事项。对于为何原告未能将首期款存入银行的监管账户。原告主张涉案房产存在抵押，需要担保公司前往银行签署担保协议，而被告则称系原告违约，未能将首期款按照协议约定的期间将首期款存入监管账户。
之后，本院前往中国银行股份有限公司深圳沙河支行，向该行客户经理陈亮亮调查原被告在签署协议时的具体情况。陈亮亮口头答复本院称：被告华芷在签署监管协议时，并未向银行出具被告潘在晖的委托书。本案的资金监管流程未实际开始的原因是资金监管协议及存入账户确认书上的房产出卖人只有被告华芷一人的签名，且被告华芷在签字时声称必须由被告潘在晖的签名，协议才生效。如果确有授权委托书的情况下，该行的做法是要求被告华芷签两个名，一个是房屋出售人被告华芷，另一个是房屋出售人被告潘在晖的代理人被告华芷。而本案监管协议上仅有卖方华芷的签名。基于上述的原因，资金监管无法继续。如果房屋存在抵押的情况下，只要买卖双方在协议上签字，买方将协议约定金额存入资金监管账户，该行就会为双方做资金监管，无需担保公司前往该行签署担保协议。
对于陈亮亮的上述说法，原被告均不予确认。
2015年6月10日，两原告与两被告签订《补充协议》，协议约定：“由于中介方无法达成买方签署买卖合同时的承诺，房屋全款于2个月银行全部放款，房屋买卖完成，由此原因如果买卖不成，买卖双方都同意不算彼此违约。”
另查，截止2016年5月9日止，两原告家庭在深圳市住房限购区域内拥有购房资格，可购2套。两原告并承诺可将付款方式改为一次性支付剩余房款。
本院认为，两原告与两被告签订的《二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。签订合同后，被告应于15日内与担保公司签订服务合同并向担保公司指定的人员出具公证书。上述合同条款包含被告需要履行的两项合同义务，即签订担保服务合同以及办理公证书。被告仅提交了公证书，但提交的担保服务合同并无担保公司的盖章。在被告未举证证明未与担保公司签订担保合同的过错在于原告的情况下，被告构成违约。原告据此有权要求继续履行涉案房屋买卖合同，并有权要求被告支付逾期履行合同的违约金。被告虽抗辩系两原告未能按照合同约定将首付款支付至监管账户构成违约，但从本院向中国银行深圳沙河支行客户经理陈亮亮调查取证的结果可以看出，被告潘在晖没有在协议上签字，是导致资金监管协议并未生效的原因。两被告未举证证明在签署协议之时向办理资金监管的银行出具了被告潘在晖的授权委托书，委托华芷代为签署资金监管协议。对于两被告的上述抗辩，本院不予确认。两被告又主张在签订房屋买卖合同之时就已经约定需要银行在2个月内放款，且买卖双方曾签署补充协议，约定房屋全款2个月内银行未能放款，导致买卖不成的，双方同意不追究相对方的违约责任。但首先，被告并无证据证明在签订合同之时，双方对于合同履行期限有明确的约定；其次，补充协议虽约定需要在2个月内收到银行发放的贷款。但银行2个月内发放全款的前提是双方签署完毕资金监管协议，两原告向监管协议约定的账户存入监管资金并向贷款银行提交贷款申请材料。在被告潘在晖未能在协议上签字，导致两原告无法存入监管资金的情况下，被告潘在晖的行为不正当的促成条件的成就，因此即便银行在2个月内无法放款，也应视为条件不成就。
关于违约金的计算期间问题。合同约定的被告应与担保公司签订担保合同的期限为合同签订之日起十五日内，即两被告至迟应在6月19日前与担保公司签署完毕担保合同，则原告有权要求被告支付自2015年6月20日起按照每日万分之五的标准计算至本判决做出之日止的违约金。而本判决作出后的违约金，因涉及尚未发生的事实，且原告未针对此后请求预交诉讼费用，故原告可在数额明确后另行主张。原告主张违约金的起算日期有误，本院予以纠正。被告虽辩称违约金的计算标准过高，但日万分之五的标准支付违约金是双方当事人的真实意思表示，被告也未提交证据证明约定的违约金标准过分高于造成的损失。因此本案不存在应依法调低违约金的情形，对于被告请求调低违约金标准的主张，本院不予支持。
综合上述分析，被告的反诉请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告华芷、潘在晖应在本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司深圳高新区支行清偿案涉房产的抵押债务，逾期未清偿的，可由原告冯向华、孙丽欣在十日内代为清偿；
二、第三人中国银行股份有限公司深圳高新区支行对案涉房产的抵押债权实现后，应在五日内注销案涉房产的抵押登记；
三、被告华芷、潘在晖应在案涉房产注销抵押登记之日起二日内向原告冯向华、孙丽欣提供收款账号，原告冯向华、孙丽欣在收到被告华芷、潘在晖提供的收款账号之日起六十日内向被告华芷、潘在晖支付购房款1300000元（如原告冯向华、孙丽欣代被告华芷、潘在晖向第三人中国银行股份有限公司深圳高新区支行偿还了抵押债务，原告冯向华、孙丽欣给付的代付款中扣除因提前还贷第三人中国银行股份有限公司深圳高新区支行收取的罚息、违约金后，剩余的款项应抵作购房款）；
四、被告华芷、潘在晖应于原告冯向华、孙丽欣履行完毕上述第三项判决内容之日起三日内与原告冯向华、孙丽欣一起共同向深圳市不动产登记机关申请将其名下位于深圳市福田区新洲路西朗晴馨苑1401房产过户登记至原告冯向华、孙丽欣名下，办理过户的各项税费由合同约定的承担方承担；
五、被告华芷、潘在晖应于收到原告冯向华、孙丽欣支付的所有房款之日起五日内结清相关费用，并将涉案房产交付于原告冯向华、孙丽欣；
六、被告华芷、潘在晖应于本判决生效之日起十日内向原告冯向华、孙丽欣支付违约金（违约金以1400000元为计算基数，自2015年6月20日起按照每日万分之五的标准进行计算至2016年5月24日止）；
七、驳回原告冯向华、孙丽欣的其他诉讼请求；
八、驳回被告华芷、潘在晖的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案理费17526元（已由两原告预交），由两被告负担。反诉案件受理费2300元（已由两被告预交），由两被告负担。
如不服本判决，原告、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 夏 文 郁
人民陪审员 徐 鲁 峰
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 俞婷婷（代）