湖南省桑植县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桑法民一初字第245号
原告冯丽明，女，1969年8月27日出生，土家族，居民。
委托代理人陈英才，湖南昌隆律师事务所律师。
被告桑植县城市建设综合开发有限公司，住所地桑植县澧源镇南门峪。
法定代表人王长荣，该公司董事长。
委托代理人肖大福，湖南威陵律师事务所律师。
委托代理人何云朝，男，1958年2月18日出生，汉族。
原告冯丽明与被告桑植县城市建设综合开发有限公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年4月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员候永勇担任审判长，人民陪审员瞿安平、黄仙芝参加的合议庭，于2014年6月24日、2014年8月21日两次公开开庭进行了审理。代理书记员龚丽群担任记录。原告冯丽明及其委托代理人陈英才，被告城建公司委托代理人肖大福、何云朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯丽明诉称：2013年3月5日，原、被告补签了一份《商品房买卖合同》，被告将裕丰家园3幢2层202号房屋卖给原告，面积126.40平方米，房价262470元。合同约定：“被告须于2012年12月30日前给原告交付使用房屋，并在房屋交付使用后200日内给原告办理产权登记。逾期交房超过90日的，被告按日向原告支付交付房价款万分之二的违约金；逾期办理产权登记手续的，自逾期第二天起至实际办妥之日止，被告按日支付原告违约金100元”。合同签订后，至2013年3月5日被告才将房屋交付原告，至2014年6月30日，被告逾期交房65天，办证逾期340天。故诉至法院，请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金3411.85元；逾期办证违约金34000元。庭审中，原告增加诉请6000元（逾期办证违约金请求至2014年8月30日止）。
原告冯丽明为支持其主张，向本院提交了下列证据：
证据1、《商品房买卖合同》一份，拟证明原告购买房屋系被告所建，合同签订、交房时间以及逾期交房、办证的后果和责任；
证据2、2013年3月5日《裕丰家园客户入住前房屋办证、物业等相关税、费缴费表》一份，拟证明被告与原告核签该表时，原告按所列内容向被告交纳相关税费，被告即交给原告房屋钥匙的事实；
证据3、城建公司裕丰家园项目部收据一份，拟证明被告交房时已全额收取原告的办证费用，被告方应承担办证责任。
被告城建公司未提交书面答辩状，在庭审中辩称：一、逾期交房系因施工方代表为避债务不知去向，所建房屋未予验收，交付要件尚不成熟且非被告原因，诉请被告担责无事实依据；二、被告未能按合同约定办理产权登记，亦是因施工方项目负责人将施工资料带走所致，非被告主观违约，同时房屋办证是购买方的法定义务，原、被告该条约定应属无效；三、施工过程中因山体滑坡不可抗因素导致工程停工125天属于法定免责事由，原、被告约定交房期限应当顺延；四、违约金性质是以赔偿性为原则，被告未给原告造成损失，同时违约金约定过高，原告诉请不应得到支持，只应按银行利息计算。
被告城建公司为支持其主张，向本院提交了下列证据：
证据1、《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告就房屋办证约定不合法，迟延交房责任在施工方；
证据2、湖南省建设工程质量检测中心与湖南省建筑科学研究院就裕丰家园边坡事故对相邻房屋影响鉴定、湖南大学司法鉴定中心司法鉴定意见书、张家界市建设监理有限责任公司证明各一份，拟证明裕丰家园项目于2011年5月25日因山体滑坡导致停工125天，原约定交房时间应予顺延；
证据3、桑植县公安局国保情报一份，拟证明施工方代表王希政外欠材料、借款数百万元去向不明，已形成群访，违约不属被告方责任。
经庭审质证，被告对原告所举证据提出异议。认为证据1、2、3不能到达原告的证明目的，办证约定违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，约定无效。原告对被告所举证据1三性没有异议；对证据2、3提出异议。认为原、被告签订合同时间是在山体滑坡之后，房屋交付与山体滑坡无直接联系；原、被告之间、被告与王希政之间是两个不同的法律关系，被告证据2、3与本案不具有关联性。本院认为，原告证据1、2、3及被告证据1符合证据的三性要件，予以确认；被告证据2、3与本案不具有关联性，故不予认定。
根据上述确认证据，结合原、被告的当庭陈述，本院查明下列案件事实：2011年10月19日，原、被告达成口头协议，原告购买被告的商品房一套，并首付50000元，之后原告又于2012年7月6日付20000元、2013年1月21日付194704元，至2013年3月5日，原告与被告补签了一份《商品房买卖合同》，并交齐尾欠房款及物业管理费、办证费等；合同约定：“一、被告将在建房屋裕丰家园3幢2层202号房卖给原告，面积126.40平方米，房屋总价款261395元；二、被告须于2012年12月30日前给原告交付经验收合格并符合合同附件装饰、设备标准的房屋，并应在房屋交付使用后200日内由被告持有关手续统一到产权登记机关办理房屋权属登记；三、房屋达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，并签署房屋交接单；四、逾期交房超过90日的，被告自约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；因被告的责任致使原告未能在约定期限内办理产权登记手续的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥之日止，被告按日支付原告违约金100元”。合同签订后，原告按期交付了房款，2013年3月5日，原告按《裕丰家园客户入住前房屋办证、物业等相关税、费缴费表》所列费用（含办证费16703元、补交超合同面积房款1075元）向被告交纳后被告将房屋钥匙交给了原告，未签署房屋交接单。根据合同交房约定，被告向原告交付房屋逾期65天；至2014年8月30日，原告所购房屋产权证书仍未办理，被告办证逾期违约335天。
另查明，裕丰家园系城建公司开发的商住两用住宅小区，位于桑植县澧源镇南门峪，共七栋房屋，每栋七--
八层，2011年10月11日取得《商品房预售许可证》。该工程由湖南盛泰建筑有限公司承建，2011年4月开工建设。同年5月25日在基础开挖过程中因山体滑坡工程停工125天。2013年12月，施工方项目负责人王希政因债务纠纷不知去向，致该工程未能验收和办理产权手续。中国人民银行发布的现行贷款基准年利率为6％；逾期贷款利率在原利率上加收30％-50％。
本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法、有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。口头协议达成后，原告向被告支付了购房款，被告未按照合同约定向原告交付房屋和办理产权登记即构成违约。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方约定交房时间为2012年12月30日前，虽然原、被告签合同在交房之后，但口头协议早已达成并实际履行，故这是补签合同的行为，对被告辩称被告不够成交房违约的主张本院不予支持；原、被告实际交付房屋时未签署房屋交接单，原告以其于2013年3月5日向被告交纳相关费用并取得房屋钥匙视为房屋交接日应予认定。被告逾期交房违约金依据原、被告合同约定应为3398元（261395元×0.0002×65天），对此本院应予支持。关于逾期办证时间的起算，原、被告在合同中约定：被告应在房屋交付使用后200日内由被告持有关手续统一到产权登记机关办理房屋权属登记。此约定应理解为房屋实际交付使用后200天内将产权证办理完毕，是一个履行宽限期，故被告办证逾期应从2013年8月5日起算，至2014年8月30日按照原告的诉请，认定逾期585天，但计算违约金应按合同约定扣除200日，剩335天；违约金的主要功能在于补偿因违约给对方造成的损失，被告因办证逾期给原告支持的损失数额尚难以确定，合同中双方违约金约定过高，被告请求减少的意见予以采纳，根据本案以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算为宜，即19050.95元（262470×0.078×335÷360）并予以支持。被告辩称，未能按期给原告交房和办证系施工方负责人将施工资料带走所致，非被告主观违约，责任不在于被告的理由不能成立；根据《城市房地产开发管理条例》第三十三条规定商品房的办证义务在于购买人，但同时规定出卖人具有协助义务，本案纠纷的形成正是因被告不能提供相关证明文件所致，原、被告的该约定不违反法律规定，被告所持约定无效的观点不予采信。被告提出因山体滑坡工程停工125天应将交房期限顺延的主张，因原、被告签订合同时间在滑坡之后，该主张与合同约定没有必然联系，故本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：
一、被告桑植县城市建设综合开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告冯丽明逾期交房违约金元3398元；
二、被告桑植县城市建设综合开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告冯丽明逾期办证违约金19050.95元；
三、驳回原告冯丽明其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费835元，由原告冯丽明负担501元，被告桑植县城市综合开发有限公司负担334元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 候永勇
人民陪审员 瞿安平
人民陪审员 黄仙芝
二〇一四年九月二十二日
代理书记员 龚丽群
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。