北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4417号
上诉人（原审原告、反诉被告）：泽浩伟业国际房地产开发（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。
法定代表人：罗沙，董事长。
委托诉讼代理人：赵美兰，女，泽浩伟业国际房地产开发（北京）有限公司职员。
委托诉讼代理人：郭江丽，河北新新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周建，男，1977年3月19日出生，汉族，系周启顺之子，住北京市海淀区。
被上诉人（原审被告）：周军，男，1974年4月9日出生，汉族，系周启顺之子，住北京市海淀区。
被上诉人（原审被告）：刘美丽，女，1951年10月23日出生，汉族，系周启顺配偶，住北京市海淀区。
原审第三人：张新荣，女，1962年2月13日出生，汉族，住北京市东城区。
上诉人泽浩伟业国际房地产开发（北京）有限公司（以下简称泽浩公司）因与被上诉人周建、周军、刘美丽、原审第三人张新荣农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民（商）初字第19600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泽浩公司的委托诉讼代理人赵美兰、郭江丽，被上诉人周建，原审第三人张新荣到庭参加诉讼。被上诉人周军、刘美丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
泽浩公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持泽浩公司的一审诉讼请求。事实和理由：首先，一审程序有误。第三人应为刘燕清。一审法院判�泽浩公司于判决生效起十日内给付周建涉案土地承包费，而实际上继承人为三人，与法律相悖，明显与事实不符，程序有误。其次，事实不清，适用法律不当。虽然刘燕清诉周启顺一案在审理中，但是三方一直在协商和解，泽浩公司就涉案土地签订延期合同的可能性极大，不存在扩大损失的情况。一审判决认定泽浩公司的投资损失为42146.9元，于法无据。双方合同约定的违约金金额明确，一审法院认为违约金过高并且以实际损失为依据，难以说服泽浩公司。
周建辩称，同意一审判决，不同意泽浩公司的上诉请求。
周军未到庭参加诉讼，亦未针对泽浩公司的上诉请求和理由提交书面意见。
刘美丽未到庭参加诉讼，亦未针对泽浩公司的上诉请求和理由提交书面意见。
张新荣述称，同意一审判决，不同意泽浩公司的上诉请求。
泽浩公司在一审中起诉请求：1.要求周建、周军、刘美丽支付泽浩公司违约金50万元；2.周建、周军、刘美丽按照评估鉴定结果赔偿泽浩公司经济损失（该损失包括经营期间的投资损失以及可得利益损失，其中投资损失系指修建、种植地上物导致的损失，可得利益损失主要是果树经营损失）；3.确认泽浩公司与周启顺于2010年4月10日签订的《租地协议书》于2017年4月10日解除；4．诉讼费由周建、周军、刘美丽承担。
周建于周启顺去世后，在一审中明确反诉请求：泽浩公司向周建给付涉案土地2013年4月至2016年4月期间的土地承包费21万。
一审法院认定事实：2004年6月5日，刘燕清以北京琉璃河燕青农场（以下简称燕青农场，乙方）的名义与北京市房山区琉璃河镇黄土坡村村民委员会（以下简称村委会，甲方）签订土地承包合同。约定：甲方将位于该�的50亩耕地发包给乙方用于蔬菜基地建设；承包期限自2004年7月1日至2017年6月30日；承包费共计19.5万元；承包期满，甲方若继续发包该耕地，乙方在同等条件下有优先承包权；同时还约定了其他权利义务条款。合同签订后开始履行。
2005年3月1日，张新荣以燕青农场（甲方）名义与周启顺（乙方）签订《北京琉璃河燕青农场内部承包合同》（以下简称内部承包合同）。约定：甲方在企业改革中将燕青农场变更为内部承包形式；承包期为2005年3月1日至2017年2月29日；乙方每年向甲方缴纳管理费4万元，付款方式为每年4月1日前付2万元，余款2万元于下半年的9月1日前付清；甲方将农场现有设施、设备及生产资料交付乙方使用；乙方自负盈亏，依约交纳管理费等相关费用；经营期间，乙方自行投资的资产和利用经营效益所投资的资产，在合同终止时归乙方所有；合同�止时，甲方资产退还甲方，乙方资产归乙方所有；同时还约定了其他权利义务条款。该合同还附有一份农场资产统计表，内容为：1.地50亩，均以两米高红砖墙围起；2.猪舍3栋，鸡舍3栋，温室4栋，库房1栋；3.北屋6间，西屋2间，南屋2间，男女厕所各1间，看守房1间，堆放杂物1间，院内水泥地面完整；4.锅炉房1间，大锅炉1台，配有水箱2个。经营期间，周启顺在部分土地上种植了果树。至2014年2月29日，周启顺欠付管理费40000元。
2010年4月10日，周启顺（甲方）与泽浩公司（乙方）签订《租地协议书》。约定：甲方将现有50亩土地的使用权租赁给乙方使用；一、甲方将自己所有的、位于北京琉璃河燕青农场的土地租赁给乙方；现有房屋十间、大棚九座、树木、土地50亩；二、租期为七年，自2010年4月10日至2017年4月10日，合同期满如乙方继续经营，应续延此合同，续延期限为十年；三、租金按年度计算，每年土地租金为7万元，共计49万元；四、付款方式为一年支付一次，每次支付全年租金；五、乙方租地建厂所需手续由乙方负责办理，甲方有义务提供协助；六、租赁期限内甲方必须保证无其他集体或个人对乙方所承租土地提出异议，如出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关，如甲方处理不当而给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿；……九、乙方有权在所租赁的土地上建筑固定设施、利用土壤资源、植树造林或进行其他综合开发利用等，乙方开发利用租赁土地除按本合同约定交纳租金外，不再向甲方另行交纳费用；十、甲方应尊重乙方在租赁土地上的生产经营自主权，乙方利用该土地产生的成果归属乙方；十一、合同的变更或解除，乙方所交租金到期后超过一年未支付的，甲方有权解除合同，乙方自负经济损失，如甲�未履行或未完全履行本合同约定的义务，影响到乙方生产经营的，乙方有权单方解除合同；十二、租赁期满后，如乙方不再租赁，应交回租赁土地，乙方所建固定设施由乙方自行处理，如固定设施移交给甲方，双方应协商补偿事宜，但乙方所种植的树木所有权仍归乙方，如归甲方，甲方需向乙方支付相应的对价；十三，违约责任，如乙方未按期交纳租金，甲方可按前款金额每日收取1‰的违约金；如甲方违反约定义务，需向乙方支付违约金50万元，如该违约金不能弥补乙方损失，需另行赔偿，金额由双方协商或由乙方委托评估机构评估确定；同时还约定了其他权利义务条款。同时，周启顺（甲方）与泽浩公司（乙方）还签订了一份补充协议，约定：甲方在地上所种果树，如在合同期内遇到国家征用土地等不可抗力，国家赔偿的果树费用，双方各得50%；乙方在土地租赁期间自行建设的房屋赔偿款归乙方所有。合同签订后，周启顺将涉案土地交付泽浩公司经营使用。泽浩公司在地上进行种植、养殖，并堆放了部分板材、杂物。同时，该公司还向周启顺交纳了2010年至2012年期间的土地承包费，但自2013年4月之后未再交纳土地承包费。
合同履行期间，泽浩公司先后在涉案土地上安装了院落铁门，委托位某（魏安民）修缮院落围墙及修建门卫房，后又于2014年4月至6月期间委托张某进行房屋修缮、水电改造等工程，并修建了活动板房。为此，该公司于2010年投资13233元，于2012年投资86540元，于2014年6月投资386227元。同时，黄土坡村村委会向周启顺出具收条，内容为：收到周启顺交来修路预付款1.5万元。后周启顺将该收条交给泽浩公司。
2013年4月，燕青农场业主刘燕清以农村土地承包合同纠纷为由将周启顺诉至一审法院，要求解除双方所签内部承包合同，并要求周启顺返还涉案土地、给付土地管理费。泽浩公司作为第三人参与了该案诉讼。该案审理中，周启顺认可其在涉案土地上种植果树，泽浩公司并未对此提出异议。后一审法院组织各方当事人进行现场勘察。在此过程中，刘燕清代理人陈述：刘燕清与周启顺签订内部承包合同时，20亩涉案土地上建有10个大棚、7间自建房、1个影子墙，其余30亩土地系空地，田间路旁种有柳树，还有猪舍若干间，土地四周围墙均完好，具体情况在合同中有列明；现在30亩粮田种上了果树。泽浩公司则陈述：该公司从周启顺处租赁涉案土地时，围墙有损坏，该公司自行维修；10间大棚的情况与现状一样，大棚之间种有树木；未使用猪舍；30亩土地已经种上果树；该公司加高了影子墙，并自行加盖了1间自住房。一审法院经审理于2014年7月作出（2013）房�初字第8912号判决书，认为：周启顺通过合同方式取得了对燕青农场涉案耕地的经营权；经营期间，周启顺在部分土地上种植了果树，该行为不符合土地用途要求；同时，周启顺将涉案土地出租给泽浩公司经营，应当征得刘燕清的同意；现刘燕清以周启顺擅自将涉案土地租给泽浩公司等为由，请求判令解除双方之间的内部承包合同，符合法律规定，一审法院予以支持；因涉案土地在泽浩公司实际经营中，故应由周启顺及泽浩公司共同向刘燕清履行返还土地的责任；返还土地前的管理费，由周启顺承担给付责任；因解除合同而可能产生周启顺与泽浩公司之间的纠纷，由双方另行解决。最终一审法院判决刘燕清与周启顺之间的《北京琉璃河燕青农场内部承包合同》自该判决生效之日解除；周启顺及泽浩公司于该判决生效之日起三十日内将位于北京市房山区琉璃河镇黄土�村的耕地50亩返还刘燕清；周启顺于该判决生效之日起十日内支付刘燕清管理费4万元，并支付自2014年3月1日起至返还土地之日止的管理费（按每年四万元的标准计算）。周启顺及泽浩公司不服该判决，提起上诉。二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。后刘燕清申请强制执行。执行过程中，张新荣作为刘燕清（甲方）的代理人与周启顺（乙方）于2016年4月签订协议书。内容为：双方所签内部承包合同已于2014年7月11日被房山法院判令解除，判决书现已生效；现双方就有关后续事宜达成协议；一、自2016年4月4日，乙方已将承包地交还甲方；二、乙方将其在承包地范围内所有种植的树木归甲方所有；三、由乙方出资修建的道路归甲方使用；四、因泽浩公司自2013年至今未向乙方交纳承租费，造成乙方无钱向甲方支付承租费，泽浩公司实属违约，且双方正在诉讼中，现对�公司在涉案土地饲养的家畜进行清点，上述家畜暂由甲方代养15日，乙方负责通知泽浩公司负责人赵美兰拉走，逾期泽浩公司未拉走，甲方有权出售，出售所得款项，扣除管理费外，暂由甲方保管，待乙方与泽浩公司诉讼完毕后再另行协商处置；五、乙方与泽浩公司诉讼，如该公司将承包费支付给乙方，乙方按照年租金5万元的标准向甲方支付至2016年4月4日止。该协议书签订后，周启顺将涉案土地交还刘燕清，后由张新荣实际经营使用。
2016年5月1日，张新荣与方某就涉案土地签订工程承包合同，约定：工程承包方式为包工包料；具体工程内容包括修补四周围墙倒塌部分，修缮破损大门，修整院内路面，清运垃圾，拆除原有的西房及北房；新建400平米房屋（含北房3套间、南房3间、西房2套间、大棚客房）；对新建房屋进行装修及室外弹涂；新修不锈钢水塔、化粪池，更换电缆电线；院内做固化及铺花岗岩；工程款共计775800元；同时还约定了其他权利义务条款。后方某依约完成了相关工程。
后泽浩公司与周启顺因涉案合同发生纠纷，诉至一审法院。
一审诉讼中，关于因村里修路所交纳的1.5万元，双方均主张系由各自支付。同时，泽浩公司还提交了发票、工程承包协议及收条等证据以证明其在经营期间进行了相应投资，周启顺对此均不予认可。
后周启顺因病去世。此后，周启顺之妻刘美丽从村委会领取了丧葬费5000元，周启顺之子周建从村委会领取了养老保险13844.51元。同时，周建表示其将部分养老保险通过其生母分给了周启顺另一儿子周军；周启顺去世后，其出资办理了周启顺的后事，刘美丽对此未给付任何费用；同时其并未与周军、刘美丽就周启顺的其他遗产进行过处理和协商。
一审诉讼中，泽浩公司申请对涉案土地上由该公司增建的大门、道路、水塔、电缆及重新翻修的围墙、房屋、树木的价值进行评估。针对该申请，第三人张新荣明确表示拒绝，并提出：涉案土地实际由其出资经营；地上的大门、道路、电缆、水塔、房屋均系其在经营土地期间出资修建，在其将该土地交付周启顺承包经营时即已存在，且在承包合同附件中均有记载；其中，土地院落外的道路系村集体修建，院落内的道路均系其修建；地上的柳树系其种植，其余树木为周启顺种植，泽浩公司从未种植过任何树木；泽浩公司经营期间，院落大门曾有过变化，但在周启顺向其交还土地后，其重新出资更换了大门；水塔最初系由其修建，周启顺返还土地后，其又出资予以更换；电缆也是由其修建，在周启顺返还土地后，其也出资予以了改造；围墙也系其修建，后来出现破损，泽浩公司可能进行过维修，但在周启顺返还土地后，其又出资予以了修缮；地上房屋均为其出资修建，周启顺及泽浩公司并未进行过增建或翻修，且在土地返还后，其又出资进行重建。对此，张新荣还提交了其与方某所签工程承包合同予以佐证。泽浩公司以上述工程承包合同并无对应付款凭证及该公司签字为由不予认可，同时又表示该公司自2016年4月之后即丧失了对涉案土地的实际控制权，目前也无法提供证据排除张新荣另行出资对地上物进行了翻修更换。同时，张新荣还申请证人方某出庭作证。方某在一审中当庭绘制了涉案土地上所建房屋示意图以及北房旁边原有房屋的示意图，并陈述：上述工程承包合同属实；其于2016年5月至10月期间在涉案土地上承建上述工程；其实际拆除了地上原有的西房和南房，北房则仅拆除了房顶，而后进行了加高；北房右边原先建有�间砖瓦结构的小房子，后亦被其拆除，北房右边目前的三间房屋均系北房所含套间，亦由其修建；因现有房屋的房顶均采用彩钢板制作，而彩钢板长度有限，北房与其所含套间的房顶无法采用一整块彩钢板修建，只能错位搭建，故将上述三间套间的房顶做低，与北房的房顶分开搭建；院落四周围墙均有损坏，其进行了维修，并新砌了10米围墙；此外还完成了院内大理石的铺建及固化；对房屋内的水电进行改造，重新布线；对水塔进行了更换，旧水塔被拆除后堆放在院落内；对院落的铁门进行了修理；院内的集装箱活动房及门卫房并非其修建；院内道路并非其修建，其仅进行了部分修补。对此，泽浩公司以该证人陈述前后矛盾、与事实不符为由，对大部分证人证言均不予认可，仅认可证人拆某和南房以及院内地面系水泥路的陈述。
此外，泽浩公司还提交了涉案土地现场的视频光盘和照片以及集装箱活动房款收据，据以证明其在该土地上的投资损失。同时，该公司还申请证人位某、张某出庭作证。位某陈述：其于2012年为泽浩公司修建了涉案土地上倒塌的围墙，并新建了门卫房。张某则陈述：其对涉案土地上的原有房屋进行了修缮及水电改造，并新建了北房右边的三间房屋，修建了院内水泥路，安装了水泵及水塔。对此，周建均以不知情、收据无对应发票等为由不予认可。张新荣则对上述证人证言均不予认可，并认为除集装箱活动房之外，其余地上物均为其出资修建。
后一审法院组织当事人到涉案土地进行现场勘验。经勘验查明：涉案土地四周有红砖围墙；地上院落修有铁门，已生锈；院内铺有水泥路，路面较新，并种有多种树木；院内有三间集装箱活动房及一间门卫房；院内有一新修水塔，同时还有一被�除的陈旧水塔放置在围墙处；院落外有一变压器，与之相连的电缆埋在地下；院内修有北房、西房、南房各数间，其中北房右边还有三间房屋与之相连，此外还有一间单独房屋，以上房屋均为砖瓦结构。泽浩公司主张院落铁门以及周边围墙、集装箱活动房及门卫房均为该公司修建；园内路面系其此前所修，后张新荣在其所修道路基础上重修加修了一层；与北房相连的三间房屋系该公司出资所建，后由张新荣在已有房屋的基础上进行了统一装修；地上的果树、杨树、花椒树均系该公司出资种植，但对此未能提供足够证据予以佐证。
一审诉讼中，泽浩公司主张曾于2013年向周启顺交纳土地承包费，对方未予收取，但对此未能提供证据予以佐证。
一审法院认为，泽浩公司与周启顺所签租地协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案主要涉及以下几个问题。
一是合同双方当事人是否存在违约行为。
根据查明的事实，2013年4月，周启顺因私自转包涉案土地被刘燕清诉至法院。而在此之前，泽浩公司已依约交纳了2010年至2013年4月期间的土地承包费。虽然该公司此后未再继续交纳土地承包费，但应注意的是，上述诉讼已导致该公司对涉案土地的承包经营权处于不确定状态，即该土地极可能被判令返还刘燕清从而导致该公司丧失对土地的经营使用权。故在此情况下不应认定该公司存在违约行为。而同时，周启顺擅自将涉案土地转包给泽浩公司，并最终导致该土地被刘燕清收回、该公司无法继续经营，违反了合同约定，应对此承担相应的违约责任。
二是泽浩公司的损失如何确定。
本案中，泽浩公司申请对地上的大门、道路、水塔、电缆及围墙、房屋、树木进行评估，并要求对方当事人以评估结果为依据赔偿该公司因周启顺违约遭受的损失。
其中，关于地上所种树木，泽浩公司主张系由该公司出资种植，但未能提供足够证据予以佐证。而根据此前该公司以及周启顺、刘燕清在（2013）房民初字第8912号案件中的陈述，地上所种树木除柳树外应为周启顺生前所种。综合考虑全案情况，一审法院对泽浩公司的该项主张不予采信。关于其他地上物，泽浩公司提交了发票、工程承包协议、结算单、收据、收条、证人证言等证据证明该公司曾在涉案土地上投资修建了相关设施。周启顺及其继承人周建、第三人张新荣对此均不予认可，但均未能提供足够的相反证据予以反驳，故综合考虑全案情况，一审法院对上述证据予以采信，并认定泽浩公司经营涉案土地期间共投资486000元修建地上物。此外，关于双方存在争议的村里修路费1.5万元，根据泽浩公司提交的收条显示，该笔费用系由周启顺交纳，而该公司也未能提供足够证据证明该笔费用系由该公司交由周启顺交纳，故综合考虑全案情况，一审法院对泽浩公司的该项主张亦不予认可，并认定该笔费用系由周启顺交纳，不属于泽浩公司在经营期间的投入。
鉴于张新荣接收涉案土地后，已对地上物进行了大幅改造、重修，难以再辨认出泽浩公司修建的地上物原貌，在此情况下如仍按照该土地的现状进行评估显然与案件事实不符，也显失公平，故一审法院对泽浩公司提出的评估申请不予支持。但考虑到该公司确实曾在地上进行了相应投资，故一审法院认为仍应根据查明的事实确定其实际损失。
关于泽浩公司在涉案土地上的投资损失，一审法院认为，涉案土地租赁协议约定的合同期限自2010年4月至2017年4月，共计七年，虽然该协议同时约定合同期满后，如泽浩公司继续经营，合同应延期十年。但应注意的是，其中，合同约定的七年期限是明确具体的，但合同到期后延续的十年则存在不确定性，是双方当事人对于合同将来履行情况的一种预期，即该合同在实际履行中可能延期，也可能不延期。故在考虑泽浩公司在涉案土地上的投资损失时，应以合同约定的、明确具体的有效期限为前提予以综合判定。即泽浩公司作为该合同的一方当事人，在明知合同期限的情况下，应对自己在涉案土地上的投资及风险予以合理的、审慎的注意，避免因过度投资导致经营风险的不当扩大。而根据查明的事实，该公司在涉案土地上的投资共计486000元，其中2010年投资13233元，2012年投资86540元，剩余386227元则均发生于2014年6月，而此时刘燕清诉周启顺农村土地承包合同纠�一案已在审理中，泽浩公司作为第三人参与了该案诉讼，也明确知道刘燕清要求解除与周启顺所签内部承包合同并要求周启顺返还涉案土地的诉讼请求以及相应的事实理由。这意味着，该公司此时已经知道涉案土地有可能因为周启顺私自转包而被法院确认解除上述内部承包合同并被判令返还土地进而导致该公司也相应丧失对该土地的经营使用权。而在此情况下，该公司仍然加大投资，对此应视为该公司在明明知道合同对方当事人周启顺存在违约行为、且在涉案土地追加投资存在较大经营风险的情况下，不仅没有设法防止损失的扩大，反而进一步加大投资，致使自身的经营损失和风险扩大。故对于该部分损失，一审法院认为应由该公司自行承担大部分比例的责任。此外，考虑到该公司在涉案土地上投资建设之后，在该土地由周启顺交还刘燕清之前，已经实际获得了�应年限的投资使用价值，故对于该公司在整个经营期间的投资损失，一审法院认为应以合同约定的7年有效期为限，扣除合同到期前该公司实际控制经营该土地的年限予以综合确定，即违约方仅需对剩余年限的投资残值予以赔偿，并最终酌定该公司因周启顺违约导致的投资损失共计42146.9元。
关于泽浩公司所主张的因周启顺违约造成的可得利益损失，该公司解释称该部分损失系为果树经营损失。对此，如前所述，该公司并未能提供足够证据证明涉案土地上的树木系由该公司出资种植，同时也未能提供其他证据证明其存在可得利益损失，故一审法院对其该项主张不予支持。
三是泽浩公司应获得的违约金如何确定。
周启顺擅自转包涉案土地，导致土地被原承包人收回，泽浩公司无法继续经营该土地，周启顺应为此承担相应的违约责任。故泽浩公司要求违约方给付违约金，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。但关于违约金计算标准，合同约定如周启顺违约，应向泽浩公司支付违约金50万元。一审诉讼中，泽浩公司主张该公司因周启顺违约遭受的损失主要为投资损失及可得利益损失。而如前所述，一审法院已酌定泽浩公司在合同履行中的投资损失共计42146.9元，同时该公司也并未能提供足够证据证明其可得利益损失，且周启顺的继承人周建也申请调低违约金计算标准，故综合考虑全案情况，一审法院以该公司实际受到的损失为依据，酌定该公司应获得违约金54790.97元，该公司主张过高部分的违约金，一审法院不予支持。
此外，违约金同时具有填补损失和惩罚违约方的双重功能，而泽浩公司在涉案合同履行中所受损失已通过违约金获得补偿，故其同时要求对方当事人支付损失补偿费用的主张，一审法院不予支持。
四是泽浩公司是否应支付剩余土地承包费。
虽然如前所述，涉案土地因周启顺擅自转包被法院判令返还刘燕清，判决生效后，周启顺也于2016年4月经由张新荣将土地交还刘燕清。而在此之前，该土地系由泽浩公司经营使用，故周启顺的继承人周建依据涉案合同的约定要求该公司支付2013年4月至2016年4月期间的土地承包费，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。
鉴于泽浩公司与周建在诉讼中均同意涉案合同于合同约定的到期日解除，一审法院对此不持异议。
周启顺在本案一审诉讼中去世，其子周建申请作为反诉原告参与本案诉讼并提出反诉请求，并无不当，系适格的反诉原告。同时，周启顺的配偶刘美丽、儿子周建及周军作为其法定继承人，亦应以各自实际继承的遗产价值为限承担上述违约责任。刘�丽及周军经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为自行放弃其诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第二十五条、第三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认泽浩伟业国际房地产开发（北京）有限公司与周启顺于二〇一〇年四月十日所签《租地协议书》于二〇一七年四月十日解除；二、刘美丽、周建、周军以各自实际继承的周启顺遗产价值为限给付泽浩伟业国际房地产开发（北京）有限公司违约金�万四千七百九十元九角七分；三、驳回泽浩伟业国际房地产开发（北京）有限公司其他本诉诉讼请求；四、泽浩伟业国际房地产开发（北京）有限公司于判决生效之日起十日内给付周建涉案土地二〇一三年四月至二〇一六年四月期间的承包费二十一万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据泽浩公司的上诉理由，本案在二审审理期间的争议焦点为：一、一审法院认定的泽浩公司的投入损失是否有误；二、一审法院酌定的违约金金额是否过低。
一、一审法院认定的泽浩公司的投入损失是否有误。
泽浩公司主张其在涉案土地种植树木损失及建造活动房损失，但其未能提供足够证据予以佐证，一审法院未予采信其该项主张，处理并无不当。一审法院查明泽浩公司在涉案土地上的投资共计486000元，其中于2010年投资13233元，于2012年投资86540元，于2014年6月投资386227元，泽浩公司对此不持异议，本院对上述事实予以确认。泽浩公司于2014年6月在涉案土地上进行投资时，刘燕清诉周启顺农村土地承包合同纠纷一案已在审理中，泽浩公司亦作为第三人参与了该案诉讼，且其明知刘燕清要求解除与周启顺所签内部承包合同并要求周启顺返还涉案土地，泽浩公司在此种情况下仍然加大投资，一审法院认为泽浩公司此时的投资行为存在扩大损失的情形，认定泽浩公司应自行承担大部分责任，处理正确。关于双方存在争议的村里修路费1.5万元，泽浩公司提交的收条显示系周启顺交纳，而泽浩公司未能提供足够证据证明其支付过该笔费用，故本院对泽浩公司主张的其支付修路费的事实，不予采纳。一审法院结合泽浩公司与周启顺约定的土地使用年限，以及泽浩公司实际使用涉案土地的时间，最终酌定泽浩公司因周启顺违约导致的投资损失共计42146.9元，处理并无不当，本院予以确认。泽浩公司所主张的因周启顺违约造成的可得利益损失，系为果树经营损失，鉴于其未能提供足够证据证明在涉案土地上种植了树木，亦未能提供其他证据证明存在可得利益损失，故本院对其该项诉讼请求，不予支持。
二、一审法院酌定的违约金金额是否过低。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，违约金应当以弥补守约方的实际损失为基础。一审法院以泽浩公司受到的实际损失42146.9元为依据，综合考虑案件情况，最终酌定泽浩公司应获得违约金54790.97元，处理并无不当，本案予以维持。
此外，周启顺在一审审理中去世，其子周建申请作为反诉原告参与本案诉讼并提出反诉请求，一审法院认定泽浩公司应向周建支付承包费，处理正确。刘美丽、周军、周建如因该笔承包费的继承问题存在争议，各方可另行通过合法途径解决。一审法院程序处理正确，泽浩公司关于一审法院程序有误的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予支持。刘美丽、周军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院根据查明的事实，依法作出裁判。
综上所述，泽浩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由泽浩伟业国际房地产开发（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 维
审 判 员 孙 盈
审 判 员 杨琳琳
二〇一八年八月三十一日
法官助理 张笑文
书 记 员 贾珊珊