陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0821民初514号
原告侯广清，男，1965年9月出生，汉族，现住陕西省榆林市。
委托代理人丰渊，陕西秦北律师事务所律师。
委托代理人乔磊，陕西秦北律师事务所律师。
被告孙应兰，女，1973年1月出生，汉族，现住陕西省榆林市。
委托代理人闫智林，男，1934年7月出生，汉族，现住陕西省榆林市。
第三人白燕平，男，1975年10月出生，汉族，现住陕西省榆林市。
原告侯广清与被告孙应兰、第三人白燕平案外人执行异议之诉一案，本院于2015年12月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告侯广清及其委托代理人丰渊、乔磊到庭，被告孙应兰及其委托代理人闫智林到庭，第三人白燕平经本院传票传唤无故未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告侯广清诉称，由于第三人白燕平向原告借款100万元未偿还，故双方达成口头协议，约定将第三人白燕平位于西安市曲江新区芙蓉东路＊＊号御湖＊号＊＊-＊＊＊＊＊号房屋一套折价409万元抵债于原告，即先以100万元的债务抵房款100万元，再由原告给付第三人房屋差价款61.46万元并负责偿还涉案房屋的剩余按揭贷款。2013年6月13日，第三人白燕平将涉案房屋交付原告。2013年6月30日，原告与第三人白燕平签订房屋转让合同一份，内容为：“……2、双方商定该房屋转让价格为409万元整，并且一次性付款。……”，见证人侯子亮在合同中亦签名、捺印。原告在接收房屋后依约�第三人白燕平向银行偿还剩余按揭贷款279.83万元并给付第三人白燕平61.46万元，由此原告为购买涉案房屋实际支出441.29万元。后原告又花费120万元对该房屋进行装修并入住。在此期间，原告将该房屋的契税及大修基金均已缴纳，但因该房至今尚未能取得房屋产权证，故原告与第三人白燕平一直未办理房屋过户手续。之后，该房屋被神木法院于2014年10月30日作出（2014）神民初字第07740号民事裁定书予以查封。据此原告提出执行异议，请求法院解除对原告购买房屋的查封。2015年11月26日原告收到神木县人民法院送达的（2015）神执异字第00295号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为神木县人民法院所作的裁定缺乏事实与法律依据，故起诉请求：1、撤销（2014）神民初字第07740号民事裁定书，解除对第三人白燕平购买的位于西安市曲江新区芙蓉东路＊＊号御湖＊号�＊-＊＊＊＊＊号（合同登记号：Y1203＊＊＊＊；预售证号：201＊＊＊＊）房屋的查封；2、确认原告与第三人白燕平签订的房屋转让合同有效；3、本案诉讼费用由被告孙应兰承担。
原告侯广清向法院提交以下证据：
1、（2014）神民初字第07740号民事裁定书及（2015）神执异字第00295号执行裁定书各一份、送达回证（均为复印件）一份，证明原告在裁定书送达后15日内起诉，符合法律规定。
2、原告侯广清的身份证、原告与配偶李志兰的结婚证及户口簿、原告与长子侯松宏的户口簿（均为复印件）各一份，证明原告与李志兰系夫妻关系，与侯松宏系父子关系，故李志兰、侯松宏在购买涉案房屋过程中的签字等行为等同于原告的行为。
3、商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票一支、个人购房担保借款合同一份及房屋转让合同一份（均为复印件），证明第三人白燕平以409万元的价格购买了涉案房屋并申请、办理了房屋按揭贷款280万元，2013年6月30日第三人白燕平又将涉案房屋以409万元的价格转让给原告的事实，故原告与第三人白燕平的转让房屋行为发生在神木法院对涉案房屋的查封前。
4、陕西信合转账汇款凭条2支（侯子亮、连帅各1支）及记账凭证（侯子亮）1支、中国农业银行银行卡取款业务回单（侯松宏）1支、中国农业银行银行个人还款凭证1支、第三人白燕平出具的收条1支、税收完税证明2支、契税完税证及原告的银联刷卡单各1支、西安市房屋专项维修资金交存收据3支及李志兰的银联刷卡单2支（陕西信合转账汇款凭条2支、中国农业银行银行卡取款业务回单（侯松宏）1支、中国农业银行银行个人还款凭证1支及收条1支均为原件外，其余均为复印件），证明（1）第三人白燕平向原告借款200万元，原告于2011年8月10日经证人侯子亮交付第三人白燕平借款193.6万元的事实；（2）原告已支付了涉案房屋的全部购房款并缴纳了该房屋的契税及专项维修资金的事实。
5、证人侯子亮当庭证言一份，证明经证人介绍第三人白燕平于2011年8月曾向原告借款200万元，约定月利率为3.2%，预扣了一个月利息，其余193.6万元借款原告委托证人经证人的账户转账交付于第三人白燕平。后第三人白燕平向原告偿还了借款本金100万元，其余100万元借款本息经原告向第三人白燕平索要未果，经证人调解双方协商后第三人白燕平愿将其购买的位于西安市曲江新区芙蓉东路＊＊号御胡＊号＊＊-＊＊＊＊＊号房屋一套按原购房价409万元抵债于原告。付款方式为：先以100万元债务抵房款100万元，再由原告代第三人白燕平向银行一次性偿还该房屋剩余的按揭贷款，最后�第三人白燕平已陆续偿还了部分房屋按揭贷款本息，故协商后应第三人白燕平的要求由原告经证人的账户转账至白燕平的外甥连帅的账户给付第三人白燕平61.46万元。由此原告将涉案房屋的全部贷款付清。2013年6月底，原告侯广清与第三人白燕平及证人签订了该房屋的房屋转让合同。
6、中海物业管理有限公司西安分公司出具的证明1份，陕西东尚电子科技购买安装协议、中央空调图纸说明、设计方案、材料单、汇款信息各一份以及中国农业银行取款业务回单、收款收据各一支，地暖打压试验收单一支，家装工程项目施工劳务承包合同一份，大明宫建材家居城购销合同12份及银行打款单7支、缴款单6支、收款收据1支、小票5支，购销产品商店名片5张，中尊建材瓷砖订货单2份及销售出库单2支，浪鲸销售订购单2份及发货单2支，兴业银行浪鲸卫浴打款单2支，西安天丽洁具公司销货单1份、销售出库单1支及名片1张，陕西新时代建材有限公司送货单及中国建设银行存根（侯松宏）各1支，东陶全自动坐便器安装服务单1支，樱花卫厨全国联保销售单1支、售后服务卡1张及中国建设银行存根（李志兰）1支，非凡美居家具连锁质量信誉卡及销货清单各1份，永信门窗销售合同1份及收款收据2支，中海物业收据14支（2013年6月13日至2016年2月24日）及中国银行存根2支，中海地产收款收据及中国银行打款单各1支、商品房买卖合同2份及收款收据2支以及中国银行打款单（侯广清）1支（复印件）。证明（1）原告于2013年6月13日开始已经合法占有、管理并使用涉案房屋的事实；（2）原告从接收涉案房屋后即开始办理该房屋的房产证，由于涉案房屋所在小区的房产证正在由中海物业管理有限公司统一办理中，致原告至今未能办理涉案房屋的过户登记�续，对此原告不存在过错。
被告孙应兰辩称，首先，由原告实际支付的购房款高于房屋转让合同中的协议房价可以认定第三人白燕平与原告侯广清所签订的房屋转让合同为虚假、伪造的。其次，原告与第三人白燕平一直未办理房屋过户手续。原告所举证据均可证明涉案房屋从购买之日至今的业主一直系第三人白燕平，且物业等管理费用也均以白燕平的名义交纳。最后，原告侯广清在法院查封涉案房屋前并未实际占有该房屋。原告所提供的对涉案房屋进行装修、施工以及购买原材料等相关证明均载明实际经办人为侯松宏或李志兰而非原告侯广清，且时间多数发生在法院保全房产后，原告的入住时间也在法院保全房产后，故法院查封涉案房屋前原告并未实际占有该房屋。综上，依法应驳回原告的诉请。
被告孙应兰未向法院提交相应证据。
2016年5月4日本院与第三人白燕平调查时第三人述称，一、2011年9月27日，第三人白燕平以409万元的价格购买了位于西安市曲江新区芙蓉东路＊＊号御湖＊号＊＊-＊＊＊＊＊号房屋一套（即涉案房屋），并向中国农业银行按揭贷款280万元。二、2011年第三人白燕平曾向原告侯广清借款200万元，由原告经证人侯子亮将借款转账交付于第三人，交付时预扣了一个月的利息。后第三人将其中的100万元借款予以偿还，其余100万元借款经与原告协商后，将第三人购买的涉案房屋以409万元的价格抵债于原告。2013年6月13日，第三人白燕平将涉案房屋及购房手续一并交付于原告。因第三人在购房后已缴纳了房屋首付款并陆续偿还了部分按揭贷款，故原告在除去以房抵债的100万元债务外，于2013年6月16日经证人侯子亮向第三人的外甥连帅转账交付于第三人白燕平房屋差价款61.46万元，当日第三人白燕平向原告出具了收据一支。2013年6月30日，第三人白燕平与原告签订了房屋转让合同。之后，原告一次性偿还了涉案房屋剩余的按揭贷款。至此，第三人白燕平所欠原告的100万元借款均已还清，原告将涉案房屋的房款也全部付清。三、原告在接收涉案房屋后，不仅缴纳了涉案房屋的契税、房屋专项维修资金等，并出资在涉案房屋所在小区购买了两个停车位。四、涉案房屋的房屋登记手续仍在办理中，故第三人白燕平与原告一直未能进行房屋过户登记。
经庭审质证，被告对原告提供的第一组证据的真实性及证明目的均无异议。
对原告提供的第二、三、四、五、六组证据的真实性及证明目的均有异议，认为第二、三、四、五组证据及证人证言均是虚假的，因原告与第三人白燕平所签订的房屋转让合同形式不规范、内容不完整，转让合同的内�中并无关于房款交付方式及税务承担的约定，且原告实际支出的购房款也高于协议房价，同时原告在庭审中关于房款交付情况的陈述与诉状的表述不一致，故以上证据均是虚假、伪造的。
第三人白燕平未予质证。
经本院审查认为，原告提交的第一组证据可以证明原告系在裁定书送达之日起15日内向本院提起诉讼，符合法律规定，本院予以采信。原告提供的第二组证据可以证明李志兰与原告侯广清系夫妻关系、侯松宏与原告系父子关系的事实，对此本院予以采信。原告提交的第三组证据即商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票一支、个人购房担保借款合同一份及房屋转让合同一份，可以证明第三人白燕平以409万元的价格购买了涉案房屋并为此向中国农业银行申请按揭贷款280万元，2013年6月30日第三人白燕平与原告签订了房屋转让合同，以409万元的价格将该房屋转给原告侯广清的事实，本院予以采信。原告提交的第四组证据即陕西信合转账汇款凭条及记账凭证、中国农业银行银行卡取款业务回单、中国农业银行银行个人还款凭证、收条、税收完税证明、契税完税证及银联刷卡单、西安市房屋专项维修资金交存收据及银联刷卡单并结合与第三人白燕平的调查可综合证明：（1）原告经证人侯子亮向第三人白燕平转账交付了193.6万元借款的事实，本院予以采信；（2）原告于2013年6月16日经证人侯子亮向连帅转账交付第三人白燕平涉案房屋的房款61.46万元，当日由第三人白燕平出具了收据一支的事实，本院予以采信；（3）原告于2013年7月15日经长子侯松宏向第三人白燕平在中国农业银行的账户“6＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊”内转账交付279.83万元，当日第三人白燕平经该账户向银行一次性偿还涉案房屋剩余的按揭贷款2782353.4元的事实，本院予以采信；（4）原告于2013年6月13日以第三人白燕平的名义缴纳了涉案房屋的契税12.27万元以及原告的妻子李志兰以第三人白燕平的名义缴纳涉案房屋的房屋专项维修资金的事实，本院予以采信。原告提交的第五组证据可以证明（1）原告在接收涉案房屋后即出资对涉案房屋进行装修并陆续缴纳物业等相关费用，同时以第三人白燕平的名义购买了涉案房屋所在小区的两个停车位，对原告已经实际占有涉案房屋的事实，本院予以采信；（2）涉案房屋所在小区的房产证由中海物业管理有限公司统一办理，涉案房屋的房屋登记手续也一直在办理中，对此本院予以采信。原告提供的第六组证据即证人侯子亮的当庭证言与第三人白燕平的陈述基本一致、相互印证，可以证明原告与第三人白燕平之间存在借贷关系后协商以房抵债，因此原告与�三人白燕平签订了房屋转让合同以及原告将房款已全部付清的事实，对此本院予以采信。
根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2011年9月27日，第三人白燕平以409万元的价格购买了位于西安市曲江新区芙蓉东路＊＊号御湖＊号＊＊-＊＊＊＊＊号房屋一套（即涉案房屋），并向中国农业银行按揭贷款280万元。
2011年，第三人白燕平向原告侯广清借款200万元，原告预扣一个月利息后于2011年8月10日委托证人侯子亮经证人的账户转账交付于第三人白燕平193.6万元。后第三人白燕平只偿还原告借款100万元，其余100万元借款一直未能偿还。2013年6月13日，经第三人白燕平与原告口头协商后，约定将第三人购买的涉案房屋即位于西安市曲江新区芙蓉东路＊＊号御湖＊号＊＊-＊＊＊＊＊号的房产以409万元的价格抵债给原告用以清偿其所欠原�的借款100万元，涉案房屋的剩余按揭贷款由原告负责偿还，再由原告一次性给付第三人房屋差价款61.46万元。当日，第三人白燕平将涉案房屋及相关购房手续一并交付原告，同时由原告缴纳了涉案房屋的契税12.27万元。从此，该房屋一直由原告占有、使用至今。2013年6月16日，原告经证人侯子亮向第三人白燕平的外甥连帅转账交付第三人白燕平购房款61.46万元，当日由第三人白燕平出具收条一支。2013年6月30日，第三人白燕平与原告补充签订房屋转让合同一份，内容为：“……1、转让房屋位于西安市雁塔区中海地产御湖＊号＊＊#＊＊＊＊室，建筑面积245.88平方米。2、双方商定该房屋转让价格为409万元整，并且一次性付款。3、甲方应于本合同生效之日内，将上述房屋的全部钥匙交付给乙方，并在双方在场的情况由乙方验收。4、房屋交付乙方后，甲方应当配合办理该房�的过户手续，将该房屋的产权办理到乙方名下，双方签字之后一切费用由乙方承担。5、本合同由甲、乙方中介人签字生效。甲方：白燕平乙方：侯广清中介人：侯子亮2013年6月30日”。2013年7月15日，原告经长子侯松宏向中国农业银行一次性偿还了涉案房屋的剩余按揭贷款2782353.4元。之后，原告与第三人白燕平一直未能就涉案房屋办理房屋过户手续。
后因第三人白燕平向被告孙应兰借款不还，孙应兰于2014年10月27日将白燕平诉至本院，依孙应兰申请本院于当日作出（2014）神民初字第07740号民事裁定书，裁定预查封白燕平购买的位于西安市曲江新区芙蓉东路＊＊号御湖＊号＊＊-＊＊＊＊＊号【开发商：中海兴业（西安）有限公司；合同登记号：Y1203＊＊＊＊；预售证号：201＊＊＊＊】房屋一套。后本院于2015年3月9日作出（2014）神民初字第07740号民事判决，判�由白燕平偿还孙应兰借款本金50万元及利息。因白燕平未按期履行该案件已进入执行程序。在执行过程中，原告侯广清对执行标的提出异议，本院于2015年11月9日作出（2015）神执异字第00295号执行裁定书，裁定驳回侯广清的异议。对此原告侯广清于裁定书送达之日起15日内，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，本案的争议焦点为：原告对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，结合本案中，原告侯广清依据真实存在的债务关系与第三人白燕平达成口头协议，约定由第三人白燕平将涉案房屋以物抵债，用于清偿所欠原告侯广清的100万元债务。2013年6月13日，第三人白燕平将涉案房屋交付原告，原告缴纳了涉案房屋的契税12.27万元。2013年6月16日，原告一次性给付第三人涉案房屋的房屋差价款61.46万元。2013年6月30日，原告与第三人补充签订实为以物抵债性质的房屋转让协议。2013年7月15日，原告将涉案房屋的剩余按揭贷款全部清偿。之后，本院于2014年10月27日将涉案房屋预查封。故原告侯广清与第三人白燕平签订书面合同并合法占有涉案房屋均早于本院预查封时间，且原告侯广清除已实际给付第三人白燕平房款61.46万元并清偿按揭贷款2782353.4元外，原告与第三人之间的以物抵债行为亦可视为原告侯广清支付了剩余合同价款。
由于原告侯广清与第三人白燕平签订房屋转让合同的时间在本院作出预查封裁定之前，房屋价款已全部付清，原告在本院查封之前已合法占有涉案房屋至今，且双方就涉案房屋的交易价格合理，可排除恶意转让财产的可能，未办理过户登记亦非原告自身原因所致。故原告的请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。同时，原告与第三人虽至今未就涉案房屋办理过户登记，但不影响房屋转让合同的效力，且被告孙应兰与第三人白燕平之间只是普通债权、债务关系，本案诉争的房屋也不属于生效法律文书指定交付的特定物。故原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应判决不得执行该房产。因本案所审理的是原告提起的案外人执行异议之诉，而非原告与第三人白燕平之间的合同之诉，故对原告请求确认其与第三人白燕平签订的房屋转让合同有效的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、不得执行位于西安市曲江新区芙蓉东路＊＊号御胡＊号＊＊-＊＊＊＊＊号【开发商：中海兴业（西安）有限公司；合同登记号：Y1203＊＊＊＊；预售证号：201＊＊＊＊】房产。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费19760元，由被告孙应兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 李雅琴
审判员 高亚飞
审判员 白巧莲
二〇一六年五月五日
书记员 张 惠