江西省万载县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万民二初字第118号
原告：张小媛
委托代理人：黄富海，江西四强律师事务所律师。
被告：李彩红
委托代理人：汤水根，江西四强律师事务所律师。
原告张小媛（以下简称原告）为与被告李彩红（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月29日起诉至本院，本院于当日立案受理后，由审判员潘卫平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张小媛及其委托代理人黄富海、被告李彩红及其委托代理人汤水根到庭参加了诉讼。
原告诉称，2011年7月11日，中国人民财产保险股份有限公司万载支公司（以下简称人保财险万载支公司）与被告签订租赁合同，约定被告租赁该公司坐落在康乐街道城隍庙路店面经营生意，租期为三年，即自2011年7月1日起至2014年6月30日止。从2011年7月1日至2012年6月30日，租金800元／月，从2012年7月1日至2013年6月30日，租金900元／月，从2013年7月1日至2014年6月30日，租金1000元／月。后由于产权单位人保财险万载支公司的决定，将该租赁房屋出售给万载支公司钟小刚等职员，期间，钟小刚对人保财险万载支公司与被告签订的租赁合同未提出异议，被告对钟小刚购买租赁房屋也未提出异议，并依照合同履行。2012年8月2日，钟小刚等人又将该三间租赁房出售给原告，并由原告在县产权部门登记了产权。截至起诉日，被告尚欠原告六个月的租金。合同期满后，原告需要自己经营，多次与被告协商并要求其搬出店铺，但由于被告提出种种无理要求，至今未协商好，被告一直非法占据原告店铺。为此，原告起诉至法院要求判令被告立即退出由其租赁原告所有的房屋；要求被告偿付原告其所欠租赁费17100元及店面到期后的经济损失（按每间1500元／月计算）；要求被告支付因其违约造成原告损失的100000元违约金。
被告辩称，原告的诉讼主张不具合法性。其理由有：1、原告与钟小刚的店面买卖涉及两份合同，分别于2012年8月2日，2013年1月6日签订，应以2013年1月6日签订的为准，前一份已经中止，应以后一次民事行为为准。原告能够取得房屋所有权就是以2013年1月6日的合同为前提。2、退一步讲，对原告要求我方支付2014年第二季度三间店面租金的主张无异议，但对其要求我方还须向其支付2012年第四季度的店租有异议，因2012年第四季度这三间店面所有权人是钟小刚，而不是原告，债权人转让债权要向被告发通知书。对之前万载支公司与钟小刚之间的店面买卖，该公司亦有通知义务，告知其已将前述三间店面卖给钟小刚。因此，原告的主张不能成立。3、对经济损失赔偿方面，我方认可继续租用应支付租金，但对原告主张的每间1500元／月的请求，其应提供相关的证据印证，而我方认可的店租为每间1000元／月。4、原告要求被告赔偿100000元损失的主张不能成立。因在该三间店铺存在纠纷时，被告并没有移交店面，对此原告可以向被告主张违约责任，但不能既主张违约责任又主张损失。本案中原告在没有移交店面的情况就急着与第三人签订租赁合同，造成的损失是原告的过错，而且原告也有防止损失扩大的责任，况且原告亦未向法院提供支付100000元违约金的凭证。综上，请求法院驳回原告是诉讼请求。
经审理查明，2011年7月11日，人保财险万载支公司与被告签订《租赁合同》，由被告承租该公司所管理的位于万载县康乐街道阳乐大道的店面，租赁期限为2011年7月1日起至2014年6月30日，租赁费标准为自2011年7月1日至2012年6月30日每间800元／月，自2012年7月1日至2013年6月30日每间900元／月，自2013年7月1日至2014年6月30日每间1000元／月，每季度支付一次。2012年3月26日，钟小刚与人保投资控股有限公司签订店面买卖合同，由钟小刚购买了前述三间店面，但未办理过户手续。2012年8月2日，原告与钟小刚签订《房地产买卖协议》，由原告以1241562.4元购买前述三间店面。2012年8月8日，原告与钟小刚签订了《房屋买卖合同中止协议》，双方同意暂时中止双方签订的房屋买卖合同的履行，原告同意与其他竞买者在平等的基础上重新进行竞买。2013年1月6日，原告与钟小刚签订《房地产买卖协议》，由原告以1241562.4元购买前述三间店面，并于当年1月22日办理的过户手续。2013年1月20日，人保财险万载支公司向被告发出一份通知书，告知被告其租赁的店面已于2013年1月6日出卖给原告，应付店面租金由原告收取。后被告按《租赁合同》约定向原告支付了2013年全年及2014年第一季度的店租。2014年7月1日，原告与第三人聂美林签订《店面出租合同书》，由聂美林以90000元／年承租原告所有的前述三间店面，自2014年7月10日至2017年7月9日止，约定若违约应支付三年店租总额的50%的违约金。2014年8月20日，因原告不能按时移交店面，由其向聂美林支付100000元违约金。
另查明，租赁期间，被告尚未缴交2012年10月至2012年12月（每间900元／月）、2014年4月至6月（每间1000元／月）两个季度的租赁费。庭审中，原、被告双方同意自2014年7月1日起至店面移交之日止，由被告向原告赔偿每间1500元／月店租损失。
上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告提供的被告与万载支公司签订的《租赁合同》、《通知书》、房屋产权证复印件、原告与第三人聂美林签订的《租赁合同》、收条，由被告提供的房产登记证、人保投资控股公司江西省资产管理部的复函，工商登记注销登记表、收条、照片以及本院的调查笔录等证据，经庭审质证属实，足以认定。
本院认为，中国人民财产保险股份有限公司万载支公司将其管理的前述三间店面与被告李彩红签订《租赁合同》，双方遂构成房屋租赁关系。在租赁期间，人保投资控股有限公司将其所有的店面卖给钟小刚，后钟小刚又将该三间店面卖给原告张小媛，但不影响与被告的租赁关系。租赁到期后，被告应将其所租赁的店面返还给原告，对原告要求被告立即返还前述三间店面并恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付2012年第四季度租金的主张，因原告取得店面所有权是在2013年1月6日，并不是当时租赁关系的当事人，作为当时租赁关系的出租权人钟小刚亦未告知被告其已经将该笔租金转让给原告，故本院不予支持。对原告要求被告支付2014年第二季度的租金9000元（每间1000元／月），因原告此时已经取得出租物所有权，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因店面租期到后，被告未履行按时返还店面的义务，被告应对造成原告的应当预见的损失进行赔偿，而在庭审中，双方对店面到期后至被告返还店面之日止，由被告向原告支付每间1500元／月的租金以补偿原告的店租损失达成一致，本院予以确认。对原告要求被告支付100000元损失的诉请，因该损失是被告无法预见或应当预见可能造成的损失，故本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百一十三条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、限被告李彩红于本判决书生效之日起三日内返还原告张小媛所有的位于位于万载县康乐街道阳乐大道18、19、20号的店面（原城隍庙路东面C区第一层41-43号）并恢复原状，同时向原告支付尚欠租金9000元及经济损失（从2014年7月1日起按每间1500元／月计算至被告返还店面之日止）。
二、驳回原告张小媛的其他诉讼请求。
案件受理费2815元，减半收取1407元，由原告张小媛负担1219元，由被告李彩红负担188元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
义务人在本判决规定的期限内不履行其义务的，权利人可在判决发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。
审判员 潘卫平
二〇一四年九月三十日
书记员 彭一蕾
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。