上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第742号
原告（反诉被告）上海顺安家具制造有限公司。
法定代表人李飞，经理。
委托代理人火卫明，上海市万方律师事务所律师。
被告（反诉原告）李兴财。
委托代理人索建国，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人郭国强，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告上海市闵行区浦江镇胜利村民委员会。
负责人张绍祥，主任。
委托代理人李德兴，上海市闵行区江川法律服务所法律工作者。
第三人上海闵二房屋拆迁有限公司。
法定代表人张海德。
委托代理人谈春，系第三人公司员工。
委托代理人唐家骏，系第三人公司员工。
原告上海顺安家具制造有限公司（以下简称顺安公司）与被告李兴财、上海市闵行区浦江镇胜利村民委员会（以下简称胜利村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。因第三人上海闵二房屋拆迁有限公司（以下简称闵二公司）与本案的处理结果存在利害关系，本院依法追加为第三人参与诉讼，并于2014年5月27日公开开庭审理。被告李兴财于答辩期内提起反诉，本院依法合并予以审理。后因本案案情复杂，本院依法组成合议庭于2014年9月16日、9月22日公开开庭予以合并进行审理。顺安公司的法定代表人李飞及委托代理人火卫明，李兴财及委托代理人郭国强，胜利村委会负责人张绍祥及委托代理人李德兴，闵二公司的委托代理人唐家骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺安公司诉称，1997年李兴财与胜利村委会签订了为期十年的土地租赁协议一份，李兴财在未办理任何审批手续的情况下在系争租赁土地上建造了四幢养猪棚及辅助用房，并将部分房屋4、6、13号房屋出租给原告从事企业生产加工，原告承租系争房屋后进行了装修并搭建了部分辅助用房。2010年9月，系争房屋区域被市政府列为“上海市保障性用房浦江镇谈家港基地”进行征收动迁。2012年3月10日，上海房地产估价师事务所对建筑物、附属物及装饰装修进行评估，并出具评估报告。在该评估报告结论人民币（币种下同）4，760，919元的基础上，动迁单位上浮支付一次性调节补偿1，139，081元，合计补偿590万元。2014年4月19日上海市闵行区浦江镇人民政府重点工程指挥部及本案第三人闵二公司与胜利村委会签订拆迁补偿协议，此后胜利村委会与李兴财签订补偿协议。原告认为，补偿款590万元中包括了应支付给原告的停产停业损失费、建筑物补偿费、搬迁费等。原告与李兴财协商，但其拒不支付，故原告申诉信访，经过多次调解李兴财仍然拒不支付。原告认为李兴财应将补偿款中属于其的停产停业损失270，800元，设备搬迁费用损失10，640元，装潢补偿费84，587元，补偿调节费用87，480元，总计453，507元支付给其，现在胜利村委会代为发放了部分补偿款243，840元，剩余未付209，667元应支付。故原告起诉至法院，请求判令：1、请求确认原告与李兴财签订的租赁合同无效；2、请求判令被告李兴财支付补偿款209，667元，此款由胜利村委会在尚未支付给李兴财的动迁补偿款中扣除。
被告李兴财辩称，不同意原告的诉讼请求。1、系争房屋经过村委及镇政府确认建造，原告租赁系争房屋签约时了解出租标的物的状况，双方之间的租赁合同是合法有效的；2、其与胜利村委会签署的补偿与原告无关，如原告认为应得到补偿，应向胜利村委会提出，原告所述的损失与其没有因果关系；3、原告所述的损失并没有依据，项目也未经其确认，即使有这些项目存在，添附物也应归属于其；4、原告尚有租金及水电费等未能结清。
被告胜利村委会辩称，李兴财向村委会租赁土地兴办养猪场，但其最后并未办。李兴财在系争土地上搭建了四座猪棚，此后将猪棚整修后出租，其他的建筑物都是次承租人进场后陆续搭建的。其建造房屋应当由土地管理部门及规划部门的批准，但李兴财并无相关批文，其在租赁土地上建造的房屋被认定为违章搭建，拆迁时系争房屋被认定为违章建筑物，原告与李兴财间签订的租赁合同是无效的。动迁单位与村委会签订协议中补偿的范围是包括了土地上的所有建筑物，包括了对于次承租人的补偿，村委会与李兴财签订的补偿协议也是约定由李兴财负责清场。现原告主张的停产停业、搬迁等费用包含在给李兴财的590万元补偿款内，该纠纷系原告与李兴财之间的矛盾，应由李兴财负责清偿，与胜利村委会无关。
第三人闵二公司陈述到，其为负责此次土地征收的代理单位，系争房屋经上海房地产估价师事务所评估出具评估报告。李兴财户有三家在内经营的有营业执照的公司，原告系该情况。评估报告中包含了对这些公司的停产停业、设备搬迁等补偿，动迁单位在评估报告的基础上再给予了一次性补偿，针对李兴财户的补偿共计590万元，该钱款包含了次承租人的停产停业等损失。关于拆迁协议补偿金额的计算，其中停产停业损失是按照200元／平方米计算，建筑物补偿款是按照评估报告中的评估价格75%计算，设备搬迁费用为上海A办公设备有限公司（以下简称A公司）、顺安公司、上海B广告有限公司（以下简称B公司）三家的搬迁补偿，其他附属物指的是评估报告中的装饰装修补偿款342，950元及附属物补偿311，376元。
同时，李兴财基于上述理由，提出反诉请求要求判令顺安公司：1、支付自2010年3月15日至2012年4月18日的租金171，296.30元（其中厂房租金152，346.30元，宿舍租金13，650元）；2、支付水电费504元；3、支付电信费818元。
针对反诉，李绍伟辩称，不同意原告的诉讼请求。1、2010年8月17日李兴财提出租赁房屋要动迁，发出通知要求其办理，双方协商租金支付至2010年9月15日止，此后其着手办理搬迁，并在他处重新租赁房屋经营；2、李兴财一直未向其追讨租金，直到其提起本诉时才提出，已超过诉讼时效；3、水电费上并未能显示由谁使用，且追讨已过诉讼时效；4、电信费的款项予以确认。
经审理查明，1997年9月3日，胜利村委会（签约甲方）与李兴财（签约乙方）签订《协议书》一份，约定：乙方向甲方租用土地50亩，以丈量为准，第一期开工约10亩；土地租价每年每亩1500元，计15，000元；一次性青苗费用每亩800元，租用期15年，自1997年9月1日至2012年8月31日；付款期限第一年土地使用费每亩500元，青苗费800元，合计13，000元，双方签约后一次付清；第二年开始每亩1，500元分两次付清，每年初付50%，年中付50%；通水、通电、通电话等一切事务应由甲方办理，费用由乙方承担等。合同还对其他内容进行了约定。原告承租后在土地上兴办上海闵行兴华养殖场，1998年2月5日，杜行镇人民政府出具批复同意胜利村委会兴办养殖场的申请。原告承租后在系争土地上搭建了房屋，并将系争房屋出租给顺安公司、李绍伟、王明良等人。
2006年2月23日，李兴财（签约甲方）与顺安公司（签约乙方）签订《租房协议》一份，约定：乙方向甲方租用工厂间一幢，面积864平方米，住房10间，租金每年八万元，住房租金每年1万二千元，合计92，000元；租用期三年，自2006年3月15日至2009年3月14日，非经甲方同意不得转让；租金每半年付一次46，000元，先付后用，双方签约后付清半年，下次付款提前10天，一次性押金5，000元；水、电等其他事宜，由乙方自行办理和承担；如果政府、政策等原因，动拆迁，征地等双方所签合同使用期自行终止，乙方无条件服从，自行搬迁，租金按实际使用期按时支付，押金退还乙方；房租逾期按日滞纳金1%赔偿，逾期20天甲方有权终止合同，乙方承担违约责任等。合同还对其他内容进行了约定。租赁过程中双方协商租赁范围新增厂房一间，办公住房4间，年租金计18，000元，租赁期间同合同约定。上述合同到期后，双方于2009年协商将租期延长一年到2010年3月14日，其他内容不变。
2010年8月17日，胜利村委会在李兴财租赁土地范围内张贴通知，告知胜利村各落户企业单位：接上级部门通知，市政府实事工程，市住宅房谈家港基地（即拓一基地）即将启动，凡涉及该区域范围内的胜利村各（工厂、商店、单位、住户）于2010年9月开始，全面启动整体搬迁，望以上各单位接到通知起，开始做好前期搬迁准备工作，希望大家相互配合。此后顺安公司至2010年9月15日剩余还有租金5，300元未向李兴财支付，自2010年9月15日后顺安公司再未支付过租金，并在他处另觅租赁房屋着手搬迁。
2010年9月30日，上海市人民政府出具字号为沪府土（2010）833号，《关于批准闵行区人民政府2010年第三十七批次建设项目农用地转用、征收土地的通知》，将包含系争土地在内的浦江镇有关土地转为建设用地。此后自2010年11月19日至2012年3月10日，上海房地产估价师事务所有限公司经上海市闵行区浦江镇动拆迁管理办公室的委托，对系争土地及其上的建筑物进行评估，并出具闵行区浦江镇胜利村（李兴财）非居住房屋拆迁补偿价格评估的《房地产估价报告》，该报告载明估价对象的西面和东面有若干家中小规模的企业，北面为胜利村农田，南面为浦江宝邸，估价范围四周由围墙和房屋围护，形成一个封闭式的区域，厂区内中间有较宽的一个场地，厂房分布在其两侧，现状房屋作为企业的厂房、厕所及辅助用房使用，其内部基础设施基本完善，能满足企业生产、生活的需要。估价对象范围内共有15幢建筑物，结构以砖混为主，建造于2000年左右，总建筑面积为5164平方米，其中2号至11号房屋中均有不同程度的室内装饰装修，各建筑物的具体情况为：
1、1号房，辅助用途，建筑面积为15平方米，砖混结构，檐高2.60米，房屋内为平顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价12，270元；
2、2号房，辅助用途，建筑面积为375平方米，砖混结构，檐高3米，房屋内为彩钢屋顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价232，500元。房屋内装修有地面地砖、墙面面砖、有卫生设施，装饰装修估价为56，250元；
3、3号房，辅助用途，建筑面积为56平方米，砖混结构，檐高3米，房屋内为平顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价45，808元。房屋内装修有地面地砖，装饰装修估价为5，600元；
4、4号房，宿舍用途，建筑面积为906平方米，砖混结构，檐高6.20米，房屋内为彩钢屋顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价688，560元。房屋内装修有地面地砖、墙面涂料、顶面pvc吊顶，装饰装修估价为90，600元；
5、5号房，厂房用途，建筑面积为899平方米，混合结构，檐高3.60米，房屋内为彩钢屋顶、塑钢窗、铁门，正常使用，建筑物评估总价647，280元。房屋内装修有地面地砖、防盗栅，装饰装修估价为44，950元；
6、6号房，厂房用途，建筑面积为899平方米，混合结构，檐高3.60米，房屋内为彩钢屋顶、塑钢窗、铁门，正常使用，建筑物评估总价647，280元。房屋内装修有地面地砖、防盗栅，装饰装修估价为44，950元；
7、7号房，厂房用途，建筑面积为899平方米，混合结构，檐高3.60米，房屋内为彩钢屋顶、塑钢窗、铁门，正常使用，建筑物评估总价647，280元。房屋内装修有地面地砖、防盗栅，装饰装修估价为44，950元；
8、8号房，厂房用途，建筑面积为899平方米，混合结构，檐高3.60米，房屋内为彩钢屋顶、塑钢窗、铁门，正常使用，建筑物评估总价647，280元。房屋内装修有地面地砖、防盗栅，装饰装修估价为44，950元；
9、9号房，辅助用途，建筑面积为31平方米，砖混结构，檐高3米，房屋内为彩钢屋顶、钢窗木门，正常使用。，建筑物评估总价23，033元。房屋内装修有地面地砖，装饰装修估价为3，100元；
10、10号房，厕所用途，建筑面积为19平方米，砖混结构，檐高3米，房屋内为平顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价15，542元。房屋内装修有地面地砖、墙面面砖、有卫生设施，装饰装修估价为3，800元；
11、11号房，厕所用途，建筑面积为19平方米，砖混结构，檐高3米，房屋内为平顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价15，542元。房屋内装修有地面地砖、墙面面砖、有卫生设施，装饰装修估价为3，800元；
12、12号房，辅助用途，建筑面积为42平方米，砖混结构，檐高3.30米，房屋内为平顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价34，356元；
13、13号房，辅助用途，建筑面积为59平方米，砖混结构，檐高3.30米，房屋内为彩钢屋顶、钢窗卷帘门，正常使用，建筑物评估总价43，837元；
14、14号房，辅助用途，建筑面积为22平方米，简易结构，檐高2.40米，简易房，正常使用，建筑物评估总价5，214元；
15、15号房，辅助用途，建筑面积为24平方米，砖混结构，檐高2.60米，房屋内为平顶、钢窗木门，正常使用，建筑物评估总价19，632元。
另外，估价范围内还有彩钢天棚，围墙、水泥厂、水池和上下水管等附属物，具体情况为：
1、一砖围墙，20平方米，评估总价为2，380元；
2、水泥场地，1，772平方米，评估总价为145，304元；
3、彩钢板天棚（不含地坪），829平方米，评估总价为111，086元；
4、自来水管（直径32毫米），300米，评估总价为7，800元；
5、雨污水管（直径30厘米），300米，评估总价为28，200元；
6、铁拉门，15平方米，评估总价为2，250元；
7、水池，65立方米，评估总价为9，620元；
8、化粪池，32立方米，评估总价为4，736元。
经评估，系争土地上建筑物、装饰装修、附属物的现值为4，379，740元。
2010年11月27日，上海新闵资产评估有限公司对顺安公司设备搬迁费用进行评估并出具报告，顺安公司设备搬迁费用为10，640元。
2011年4月21日，上海市闵行区浦江镇人民政府向原告出具《限期拆除违法建筑事先告知书》，要求李兴财拆除在闵行区浦江镇胜利村民委员会第三村民小组擅自搭建的违法建筑物、构筑物。
2012年4月19日，就系争土地及上附建筑物的拆迁事宜，案外人上海市闵行区浦江镇人民政府重点工程指挥部（拆迁人、签约甲方）、第三人闵二公司（代理人）与胜利村委会（被拆迁人、签约乙方）签订《上海市征用集体所有土地非居住房屋拆迁补偿协议》一份，约定：被拆除房屋经上海房地产估价师事务所有限公司评估，房屋建安重置价为721.42元／平方米，根据浦江镇人民政府办公室抄告单（闵）浦府（2009）16号之规定，房屋补偿款为721.42元／平方米×5，164平方米×75%=2，794，061.50元；甲方应支付给乙方设备搬迁费279，732元，其他附属物654，326元（装饰装修342，950元及附属物补偿311，376元），停产停业损失补偿费1，032，800元，共计1，966，858元；甲方应支付给乙方房屋、设备搬迁、附属物及停产停业损失补偿费等合计4，760，919元；乙方应当在签订本协议后30日内，即2012年5月18日前搬离原址，并负责房屋使用权人按期搬迁，房屋使用权人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁；甲方应当在乙方搬离原址后二十个工作日内支付给乙方补偿款；甲方依据《关于大居谈家港基地李兴财动迁专题协调会议纪要》在4，760，919元基础上一次性调节1，139，081元，因此甲方应支付各类补偿款5，900，000元，此款已包括李兴财出租给承租人的动迁补偿款在内等。协议还对其他内容进行了约定。
2012年4月18日，胜利村委会（出租方、签约甲方）与李兴财（承租方、签约乙方）签订《终止租赁关系的协议》一份，约定：甲方出租给乙方的区域，目前已经列入动迁范围，为配合浦江镇开发建设，现经甲乙双方协商终止租赁关系，甲方一次性补偿乙方590万元；乙方必须在2012年5月8日之前搬迁完毕，逾期视为乙方自行放弃财物，由甲方帮助清除，清除完毕后支付补偿款；乙方须在搬迁前付清租赁期间所使用的水、电费或由甲方在总额中代扣，乙方在搬迁期内全部搬迁完毕并经拆房单位验收合格后，20天内付清补偿款；本协议经双方签字后生效，双方在1997年9月3日所签协议自行终止；李兴财出租的企业有李兴财负责搬迁清场。该协议签订后，原告向被告支付补偿款180万元。
另查明，A公司、B公司、顺安公司因系争房屋动迁补偿问题于2011年9月30日、2012年5月9日多次向胜利村委会、动迁办及信访办致函，表示因李兴财与其之间关于补偿款存在争议，其另寻租赁厂房后李兴财不愿意支付属于其的动迁补偿款，导致系争房屋未能交接，李兴财于2012年5月8日强行断水断电，拆房队要进入厂区进行强拆，希望协调解决。同时2012年11月15日A公司向信访及动拆迁部门发送《承诺书》表示，其未能及时搬离的原因为李兴财克扣属于其的动迁款项，其愿意办理同时也愿暂按李兴财单方提出的租金暂留村委会等。2012年7月26日，浦江镇动拆迁管理办公室、浦江镇重点工程指挥部、浦江镇人民政府信访办公室、浦江镇胜利村村民委员会及李兴财共同至浦江镇人民政府信访办公室就动迁补偿事宜进行协商，并形成会议纪要。主要内容为：顺安公司、A公司、B公司信访表示自李兴财处承租厂房，没有享受动迁补偿，2012年5月8日李兴财将系争房屋断水、断电，导致双方矛盾加剧，李兴财表示给予每平方米100元补偿。根据评估情况梳理，A公司租用面积1，008平方米、停产停业损失费201，600元、设备搬运费42，752元，两项合计244，352元，递增后最终可补偿303，482元；B公司租用面积1，728平方米、停产停业损失费345，600元、设备搬运费224，440元，两项合计570，040元，递增后最终可补偿737，913元；顺安公司租用面积1，166平方米、停产停业损失费233，200元、设备搬运费10，640元，两项合计243，840元，递增后最终可补偿295，000元。李兴财此次动迁厂房总面积为5，164平方米，协定安置补偿约600万元左右，浮动补偿金额40万元。李兴财认为签约时只谈了本人所得部分，三家企业补偿部分不应在内扣除，动迁办明确告知李兴财动迁补偿总额，小业主补偿部分已计算入内。该会议协商未果，无法继续。9月18日，上海市浦江镇人民调解委员会向原告出具《调解终结书》，表示根据评估和政策规定，第三人顺安公司等三家企业的补偿款与当初同甲方洽谈补偿总款完全一致，为：A公司租用面积1，008平方米、停产停业损失费201，600元、设备搬运费42，752元，两项合计244，352元，递增后最终可补偿303，482元；B公司租用面积1，728平方米、停产停业损失费345，600元、设备搬运费224，440元，两项合计570，040元，递增后最终可补偿737，913元；顺安公司租用面积1，166平方米、停产停业损失费233，200元、设备搬运费10，640元，两项合计243，840元，递增后最终可补偿295，000元。但上述款项中还不包括与三企业实际承租面积的差异数和甲方汇总表内297，020元，有承租人部分的附属物补偿款，执照变更费等还不在内，现双方差异较大，不再组织调解。
2012年9月26日，胜利村委会向原告发函表示，根据原告自认的三个企业的承租平方为：A公司李绍伟1，008平方米、顺安公司李飞1，166平方米、B公司王明良1728平方米。但三个承租企业现确认的实际承租平方有差异，其中A公司自认承租面积为1，500平方米、停产停业损失为300，000元、设备搬迁费42，752元、装潢估价值76，564元、递增后最终可补偿478，446元；B公司自认承租面积为1，867平方米、停产停业损失为373，400元、设备搬迁费224，440元、装潢估价值28，680元、附属物天棚750平方米及地坪300平方米共计125，100元、自建房屋共计34，638元、递增后最终可补偿954，131元；顺安公司自认承租面积为1，354平方米、停产停业损失为270，800元、设备搬迁费10，640元、装潢估价值28，808元、递增后最终可补偿361，408元。因胜利村委会与李兴财在租金、承租平方及补偿标准等问题上没有达成一致，更没有给付补偿款，致使至今未能搬离。要求李兴财尽快与三承租人之间达成一致，解决问题后来领取余款，如逾期不作为，将从李兴财剩余70%补偿款中扣除1，793，985元给三承租人。
同年12月26日，浦江镇动拆迁管理办公室、浦江镇重点工程指挥部、浦江镇人民政府信访办公室、闵行区司法局浦江司法所、浦江镇胜利村村民委员会再次开会协商处理该争议，会议建议为重新测算三家企业动迁应得补偿并告知李兴财。12月27日，被告村委会再次向李兴财发函要求其与原告处理纠纷，于2013年1月18日至被告处协商处理。2013年1月9日，李兴财向胜利村委会回函表示，胜利村委会的多次信函内容雷同，其已回复。胜利村委会口头承诺担保协议外补偿50万，补充款合计640万元，但剩余460万元胜利村委会至今未付。又李兴财与其承租人为平等租赁关系，其三人自己直接与动迁组商谈，与李兴财无关。
2013年1月18日，胜利村委会向A公司代为发还停产停业损失201，600元、机器设备搬运费42，752元、共计244，352元，向B公司代为发还245，600元、机器设备搬运费224，440元、共计570，040元，向顺安公司代为发还233，200元、机器设备搬运费10，640元、共计243，840元。该款项为李兴财自认的计算，不包括实际承租使用面积和装潢、附属物、自建房屋、递增补偿款等，余款另行处理。2013年1月29日，胜利村委会再次向李兴财发函表示，已对李兴财自认和按政府动迁政策层面规定的应属于三个承租部分的100多万元，已于2012年1月18日代为发还。
又查明，顺安公司向李兴财租赁的房屋范围为评估报告中所列的6号房、13号房、4号房（共32间房间）中14间房屋。
上述事实，由顺安公司提供的《协议书》、《调整说明协议》、《租房协议》、通知、《关于批准闵行区人民政府2010年第三十七批次建设项目农用地转用、征收土地的通知》、《上海市征用集体所有土地非居住房屋拆迁补偿协议》、《闵行区浦江镇胜利村（李兴财）非居住房屋拆迁补偿价格评估报告》、《评估明细表》、《上海市闵行区浦江镇人民政府限期拆除违法建筑事先告知书》、信访件、《调解通知书》、《调解终结书》、《告知书》、《最终告知书》、会议纪要、付款凭证，由李兴财提供的《关于﹤创办上海闵行兴华养殖场申请﹥的批复》、《终止租赁关系的协议》、承诺书、电信费用凭据等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证属实，与本案有关联，本院确认其证据效力。
本院认为，现本案的争议焦点为，系争租赁合同的效力、李兴财是否需对顺安公司提出的各项损失予以补偿及顺安公司是否需支付租金。
首先，李兴财将未经合法批准的房屋出租给顺安公司，因该租赁标的物不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，双方之间于2006年2月23日就厂房及住房签订的《租房协议》应认定为无效。
再次，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”就本案而言，李兴财承租的土地因纳入动迁范围，动迁单位在系争土地上房屋等评估报告的基础上进行协商，并确定补偿金额590万元后与胜利村委会签订动迁协议，再由胜利村委会与李兴财签订终止协议的方式支付该部分补偿款590万元。而从评估报告、动拆迁协议中均能反映出，该补偿金额中包括了对顺安公司承租范围内的停产停业损失、设备搬迁费等补偿，又李兴财与胜利村委会签订的终止协议中亦明确由李兴财负责顺安公司等承租人的清场，对于李兴财认为590万元补偿款系对于其一个人补偿的主张，本院不予采信。现李兴财取得的590万元补偿款中包含了动迁单位给予顺安公司的补偿部分，李兴财因本案系争无效合同取得了该部分财产应予以返还。
关于属于顺安公司补偿款的具体金额，其认为包括停产停业损失270，800元，设备搬迁费用损失10，640元，装潢补偿费84，587元，补偿调节费用87，480元，总计453，507元。首先，关于停产停业损失，依据动迁协议按照200元／平方米给予补偿，顺安公司实际使用范围为6号房899平方米、13号房59平方米、4号房（共32间房间）中14间房屋396.38平方米，共计1，354.38平方米，补偿款为270，876元（1，354.38×200），顺安公司主张的停产停业损失270，800元本院予以采信；其次，关于设备搬迁费用，经评估单位评估为10，640元，对于顺安公司的主张本院予以采信；最后，关于装修补偿费，顺安公司认为其在租赁过程中对其承租部分进行了装修，而李兴财则认为其进行了相应的装修。现本案审理过程中双方均未能向本院提交装修的相关证据，又双方于租房协议中曾约定因动拆迁使用期自行终止，虽该合同无效，但顺安公司应在签订合同时已预见到租期问题，即使其进行了相应的装修，租期结束该装修李兴财无需补偿。至于胜利村委会与李兴财之间就土地租赁合同，参考评估报告签订的终止协议，并不及于顺安公司，故对于顺安公司主张的装修补偿本院不予支持。综上，停产停业损失、设备搬迁费共计281，440元应属顺安公司所有。至于动迁协议中的一次性调节费用1，139，081元，闵二公司向本院表示该款系对李兴财承租土地范围内所有补偿费用4，760，919元上调所得，同样，胜利村委会与李兴财之间就土地租赁合同，参考评估报告签订的终止协议，并不及于顺安公司，故对于顺安公司主张的该笔款项本院亦不予支持。现胜利村委会已向A公司代为发放部分补偿款，对此顺安公司予以认可，剩余37，600元（281，440-243，840）李兴财应向李绍伟支付。至于A公司与李绍伟间就该动迁款的归属，可依据A公司章程等协商确认。
最后，关于李兴财主张的租金，双方于租房协议中曾约定因动拆迁使用期自行终止，系争土地于2010年9月被纳入动迁范围，胜利村委会也在厂房外张贴通知，同时李绍伟停止营业并在他处租赁房屋进行搬迁，双方于2010年10月31日后停止了租房协议的实际履行。即使李绍伟确占用系争房屋产生相应的使用费，李兴财向本院表示其于2012年4月18日与胜利村委会签订终止协议时最后一次向李绍伟催讨租金，李兴财于本案中提出的该主张也已过诉讼时效，故对于李兴财的反诉请求本院不予支持。关于李兴财主张的水、电费，因无法确认系由顺安公司使用产生，本院难以采信。关于电信费818元，顺安公司予以认可，应向李兴财支付。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海顺安家具制造有限公司与被告（反诉原告）李兴财于2006年2月23日签订的《租房协议》无效；
二、被告（反诉原告）李兴财于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）上海顺安家具制造有限公司支付补偿款37，600元；
三、驳回原告（反诉被告）上海顺安家具制造有限公司的其余本诉诉讼请求；
四、原告（反诉被告）上海顺安家具制造有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）李兴财支付电信费818元；
五、驳回被告（反诉原告）李兴财的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，651.36元，由原告（反诉被告）上海顺安家具制造有限公司负担1，325.68元，由被告（反诉原告）李兴财负担1，325.68元；反诉案件受理费减半收取计1，876.15元，由原告（反诉被告）上海顺安家具制造有限公司负担25元，由被告（反诉原告）李兴财负担1，851.15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效为一年：
……
（三）延付或者拒付租金；
……
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。