上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1340号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴继红。
上诉人（原审原告、反诉被告）周佳。
两上诉人共同委托代理人陆伟华，北京蓝鹏律师事务所上海分所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）朱雨。
上诉人吴继红、周佳因与上诉人朱雨房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，吴继红、周佳系本市闵行区安宁路房屋的产权人。吴继红、周佳将上述房屋委托上海君年华房地产经纪事务所挂牌出租，房屋为毛坯房。朱雨获知该房屋出租信息后有意承租此房。吴继红、周佳委托周唯齐代签租赁合同。在签订合同前，在中介方的工作人员姜靖连的陪同下，朱雨带着周唯齐查看了同一小区108号302室房屋的装修格局。该302室房屋亦由朱雨承租后装修，用于对外分租。
2012年9月24日，周唯齐代表吴继红、周佳作为出租方（甲方），朱雨作为承租方（乙方）、上海君年华房地产经纪事务所作为居间方（丙方），签订了《房屋租赁居间合同》，主要内容为：乙方承租安宁路房屋，租期为2012年11月25日至2018年11月24日；乙方向甲方承诺，租赁该房仅作为居住使用；房屋月租金为人民币（下同）3，800元，押金3，800元；每期租金支付标准为六个月租金，先付后用；乙方使用的水、电、煤气、电话费由乙方按单支付。合同第十六条“其他约定事项”中，双方约定：甲、乙双方约定，前叁年租金每月为3，800元，后叁年每月租金为4，200元；装修物业由承租方自己搞定，在租赁期间承租方不得在本房屋内从事违法乱纪的事情，否则责任由承租方自己承担。装修格局以108号为准。合同对于违约责任亦作了约定。另该合同中对于居间方的报酬金额、支付义务人等也作了约定。
合同签订后，双方交接了房屋，朱雨支付了首期租金及押金，并对房屋进行分割装修，配置了家具家电，对外分租。
2013年10月16日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局向吴继红、周佳发出执法检查告知单，以及文号为沪闵房管执责改通江字（2013）第18号的《责令改正通知书》，因涉案房屋的租赁行为不符合最小出租单位（群租），该行为违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条、第十条第一款规定。依据该管理办法第三十一条的规定，责令吴继红、周佳在2013年10月25日前改正。
2013年10月18日，吴继红在涉案房屋各房门上张贴告知书，主要内容为，因二房东（朱雨）违反相关法律规定，侵害业主利益，（吴继红、周佳）将终止合同，要求各次承租人尽快搬离。
2013年10月中旬，在朱雨与吴继红的电话联系中，吴继红表示要求解除合同。前者对此拒绝接受。
2013年10月26日，吴继红、周佳诉诸原审法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁居间合同》；2、朱雨支付违约金3，800元。庭审中，吴继红、周佳表示，其于2013年10月13日发出解除合同的通知，故要求确认双方的租赁合同于该日解除；在合同解除后，要求朱雨恢复房屋原状并返还；水、电、煤气费由朱雨按实结算。
朱雨反诉请求：吴继红、周佳返还朱雨押金3，800元，退还朱雨已支付的2014年5月24日前的租金22，800元并赔偿朱雨装修损失69，427元、购置的家具和家电损失54，470元。
原审审理中，经吴继红、周佳申请，法院通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司对涉案房屋内的固定装修残值进行司法审价。该公司经现场勘察测量后，向法院提供了司法审价报告，审价结论为：涉案房屋固定装修工程（包含装修和安装）造价为94，675元，现残值为69，427元。双方当事人对此司法审价报告均无异议。
另查，朱雨在装修房屋后，为对外分租，在房屋内配置了相应的家具和家电。
朱雨已支付了截止2014年5月24日的租金。
庭审中，吴继红、周佳表示，朱雨将房屋群租给数位次承租人，次承租人与吴继红、周佳不存在法律关系，要求朱雨返还房屋，不要求追加次承租人参加诉讼。
原审认为，吴继红、周佳与朱雨签订的《房屋租赁居间合同》系混合合同，其中包括了双方之间的房屋租赁合同法律关系，吴继红、周佳与朱雨及居间方的居间合同法律关系。
结合姜靖连的证词和上述合同第十六条“其他约定事项”约定的内容，可以证实周唯齐在代表吴继红、周佳出租房屋前曾至同小区内看过相类似的房屋装修，而108号302室房屋则是由朱雨承租后按群租用途装修。法院认定，吴继红、周佳对于朱雨承租涉案房屋用于群租应当是明知。由于涉案房屋用于群租而被行政管理部门责令整改，导致双方的租赁合同不能继续履行，吴继红、周佳与朱雨对此均有责任。从行政管理部门于2013年10月16日发出整改通知，吴继红、周佳于同月18日张贴告知书，以及吴继红与朱雨同月的电话联系中吴继红亦明确表示解除合同的一系列行为，法院确认双方当事人的租赁合同于2013年10月18日解除。
合同解除后，朱雨应当将房屋返还吴继红、周佳，结清房屋使用费，朱雨已支付截止2014年5月24日的使用费，双方可在退房时按实结算。对于水、电、煤气费，由朱雨按实际使用量按实计算。由于房屋租赁合同无法继续履行，双方均有过错，故吴继红、周佳要求朱雨支付违约金的请求，法院不予支持。吴继红、周佳已收取的3，800元押金，可在朱雨结清房屋使用费和水电煤气费后，退还朱雨。
关于装修残值，法院参照司法评估单位的审价确定的残值69，427元，由双方当事人分担，法院酌情确定吴继红、周佳与朱雨各半负担。
关于朱雨购置的家具、家电，并不因房屋租赁合同的解除而导致废弃，朱雨可自行搬离，故朱雨反诉要求吴继红、周佳赔偿家具、家电的损失，法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，于二〇一四年四月十四日判决：一、吴继红、周佳与朱雨于2012年9月24日签订的《房屋租赁居间合同》中涉及本市闵行区安宁路房屋租赁合同条款于2013年10月18日解除；二、朱雨于判决生效之日起三十日内腾空本市闵行区安宁路房屋，将此房屋返还吴继红、周佳；三、朱雨于返还房屋之日，与吴继红、周佳按人民币3，800元／月的标准结算截止实际返还房屋之日为止的房屋使用费（吴继红、周佳已收取截止2014年5月24日使用费，双方可用此费用进行结算，多退少补）；四、朱雨于返还房屋之日与吴继红、周佳结清实际使用房屋期间的水、电、煤气费；五、吴继红、周佳于朱雨结清房屋使用费、水费、电费、煤气费的同日，退还朱雨租赁押金人民币3，800元；六、吴继红、周佳于朱雨返还房屋之日，偿付朱雨装修损失人民币34，713.50元；七、驳回吴继红、周佳其余诉讼请求；八、驳回朱雨其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由吴继红、周佳负担12.50元，朱雨负担12.50元。反诉案件受理费减半收取计人民币1，654.97元，由吴继红、周佳负担413.74元，朱雨负担1，241.23元。司法审价费6，000元，由吴继红、周佳负担3，000元，朱雨负担3，000元。
判决后，吴继红、周佳不服，上诉称，原审认定事实错误，租赁目的用于群租其不知道，所谓吴继红、周佳的代理人查看同小区108号装修，而该装修仅为一般家庭用途，其不可能由之推断群租用途；即使原审认定正确，考虑到周雨群租获益巨大，但由其与之各半承担装修损失，显然承担比例过高。故上诉请求撤销原判第六项、第七项并改判朱雨支付违约金3，800元。
朱雨辩称，不同意上诉请求。同时其上诉称，其分租个人面积符合《上海市居住房屋租赁管理办法》之规定，有关部门措施错误，其对合同解除不存过错，不应承担责任，而吴继红、周佳单方解约应承担全部责任。另朱雨为标的房屋购置的家电、家具解约后必然损失，应由吴继红、周佳负担。故上诉请求撤销原判第六项，改判吴继红、周佳于朱雨返还房屋之日偿付朱雨装修损失69，427元及偿付朱雨购置家具和家电的损失43，576元。
吴继红、周佳针对朱雨上诉辩称，不同意其上诉请求，要求法院支持其上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人吴继红、周佳与上诉人朱雨签订的《房屋租赁居间合同》系双方真实意思表示，合同中有关房屋租赁项下权利、义务内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同法律关系依法应属有效。
原审法院根据双方履行行为及解约之意思通知，确认双方当事人的租赁合同关系于2013年10月18日解除，当事人亦未就之提出上诉主张，本院予以确认。本案上诉争议焦点在于本案解约中过错责任之归属及赔偿、违约金的确定。
根据查明事实，吴继红、周佳之代理人周唯齐签约前与朱雨及居间人至本案标的房屋同小区类似的房屋之装修实景――该房屋系朱雨承租后群租使用。应该认为，在现有证据条件下，并无证据表明吴继红、周佳及其代理人不具有正常的民事行为能力，其应有正常之智识、能力判断察看房屋用途及其与本案标的房屋用途的联系，这一合理的谨慎注意义务要求并未高于吴继红、周佳作为上海居民的普通生活能力要求、判断标准，即属于民事行为能力正常范畴。原审据之判断吴继红、周佳对于朱雨承租涉案房屋用于群租明知属合法、有据，本院予以肯定。
由于涉案房屋用于群租而被有关行政管理部门责令整改，致租约不能继续履行，吴继红、周佳与朱雨对此均有责任，在无其它证据条件影响下，认定出租人与承租人责任各半具有相对合理性。原审据之判令出租人承担一半装修损失合法、有据，吴继红、周佳“无辜”之主张缺乏基本事实依据，本院难以采信。另关于家具、电器显属可移动财产，朱雨在解约后可自行收回，要求吴继红、周佳赔偿其损失缺乏基本依据，本院不予采信。关于违约金适用部分，因解约属双方混合过错形成，显非单方违约造成，要求单方承担违约金缺乏法律依据，本院难以采信。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。各上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，520元，由上诉人吴继红、周佳负担762.84元，由上诉人朱雨负担1，757.16元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 许 京
二〇一四年八月四日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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