上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一（民）初字第1291号
原告上海锦龙物业管理有限公司，住所地上海市龙华西路585号华富大厦。
法定代表人许经锡，董事长。
委托代理人李璐佳，上海申浩律师事务所律师。
委托代理人金苗江，上海申浩律师事务所律师。
被告上海淮德投资控股集团有限公司，住所地上海漕河泾开发区松江高科技园莘砖公路518号17幢101室。
法定代表人王晓文，经理。
委托代理人张学群，该公司员工。
原告上海锦龙物业管理有限公司与被告上海淮德投资控股集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告在答辩期内对管辖权提出异议，本院经审查后，依法裁定驳回被告的管辖权异议。被告不服本院裁定提起上诉，上海市第一中级人民法院于2014年4月14日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李璐佳、金苗江到庭参加诉讼。被告上海淮德投资控股集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海锦龙物业管理有限公司诉称：被告系上海漕河泾开发区某某园区（以下简称“园区”）内17号楼1-5层业主及23号楼405、417、420、421号房屋使用人，原告系该园区的物业服务单位，自被告入住园区以来一直为被告提供物业管理服务。但被告自2011年11月起，开始拖欠物业管理费、水电费、公寓管理费、维修费等，原告多次催讨，被告亦承诺付款，但均未兑现。原告为维护自己合法权益，故诉至法院请求判令：一、被告支付原告17号楼1-5层物业管理费144，564.10元（2011年11月-2013年12月）及因此产生的滞纳金（按日千分之三计算）；二、被告支付原告23号楼405、417、420、421号房屋物业管理费21，480元（2011年11月-2013年12月）及因此产生的滞纳金（按日千分之三计算）；三、被告支付原告23号楼405、417、420、421号房屋的水电费16，311元（2011年12月-2013年12月）；四、被告支付原告维修费590元（2011年11月-2013年12月）。审理中，原告将物业费滞纳金调整为按日万分之五计算至判决生效之日止。
被告上海淮德投资控股集团有限公司辩称：对于园区17号楼拖欠物业费的金额确认；23号楼405、417室，其公司已于2013年8月底办理退房，故之后的物业费3，960元及水电费889.90元应当予以扣除；对于维修费的金额予以认可。因公司经营困难，目前无力支付。
经审理查明：被告原名为上海淮德投资管理发展有限公司，于2011年2月21日经上海市工商行政管理局批准名称变更为上海淮德投资控股集团有限公司。
2009年12月7日，上海漕河泾开发区某某发展有限公司（以下简称“园区公司”）与原告签订物业委托服务合同，合同约定，园区公司委托原告对上海漕河泾开发区某某园区Ⅰ期（2）工业园区提供物业服务，物业公司按建筑面积向业主或使用人收取物业服务费，其中厂房（12#-29#）综合管理费底层为2.17元／月·平方米，二层及以上为2.63元／月·平方米，合同期自2010年3月1日起至2012年2月28日止。2012年3月1日，双方续签物业服务合同，合同约定，园区公司继续委托原告对上述区域提供物业服务，其中厂房（12#-29#）综合管理费底层为2.4元／月·平方米，二层及以上为3元／月·平方米，合同期限自2012年3月1日起至2014年2月28日止。
2010年7月，原告与上海淮德投资管理发展有限公司签订物业管理服务协议，该协议约定，原告上海锦龙物业管理有限公司受园区公司委托对上海淮德投资管理发展有限公司入驻的物业管理区域提供物业管理服务。上海淮德投资管理发展有限公司为松江高科技园标准厂房17号楼1-5层的房屋业主，房屋建筑面积为6，085平方米。物业管理费按每平方米1楼为2.14元，2-5楼为2.60元，物业管理费从2010年10月1日起计付，上海淮德投资管理发展有限公司每月十日前向原告交纳当月物业管理费，逾期交纳的，应从逾期之日起按应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。另，2011年7月，原告与被告签订《23#人才公寓物业管理协议》，协议约定，原告受园区公司委托对园区人才公寓提供公共设施保养、公共环境保洁、公共秩序维护等物业管理服务。被告为人才公寓23号楼4层405、417、420、421室房屋使用人，每月应缴纳物业管理费800元，从2011年7月1日起计付，被告每月十日前向原告缴纳当月物业管理费，逾期交纳的，应从逾期之日起，按日缴纳管理费千分之三的滞纳金。房间内水、电单独安装计量表具，被告每月需按月支付水电费。单元房间内设施报修作为特约有偿服务项目，被告应支付相应费用。上述协议另对其他事项进行了约定。协议签订后，原告即依约履行相应的义务，对上述区域提供物业服务至今。
2013年6月19日，原告与园区公司联合发布了有关园区公寓楼物业费调整的告知书，将本案所涉405、417房间物业费由原来的每月每间160元调整为每月每间410元，将420、421房间物业费由原来每月每间240元调整为每月每间580元，调整方案从2013年7月1日起执行。
另查明，2011年6月28日，被告对坐落于上海市松江区XX镇XX公路518号17幢全幢取得编号为松2011XXXXX房地产权证，其中载明102室面积为587.31平方米，202室面积为615.07平方米、301室面积为601.26平方米、402室面积为615.07平方米、502室面积为613.04平方米。另，2011年6月，被告向园区公司承租23#人才公寓405室、417室、420室、421室，租赁期自2011年7月至2013年6月，其中405室、417室实际租至2013年8月底。
审理中，经原、被告双方对账一致确认，截止2013年12月底，园区内17号楼尚欠物业费144，564.10元、23号楼人才公寓尚欠物业费17，520元；人才公寓拖欠水电费15，422.10元，维修费590元。现因原告向被告主张上述欠费未果，遂涉讼。
以上事实，有物业委托服务合同、物业服务合同、物业管理服务协议、上海市房地产登记簿、租赁协议、关于漕河泾开发区松江高科技园公寓楼物业管理费的告知书、物业费催收函、还款计划、情况说明及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。据此，原告与园区公司之间签订的前期物业管理服务合同，对作为业主的被告具有法律约束力。作为园区公司选聘的前期物业服务单位，原告对园区提供了物业服务，被告作为该园区的业主及物业使用人应当按照上述合同的约定向原告支付物业服务费。审理中，经原、被告双方当事人一致确认，截止至2013年12月，园区17号楼102室，202室、301室、402室、502室尚欠物业费144，564.10元、23号公寓楼405室、417室、420室、421室尚欠物业费17，520元、23号公寓楼尚欠水电费15，422.10元、尚欠维修费590元。现原告要求被告支付上述费用，合法有据，本院予以支持。另据前期物业管理服务合同及原、被告之间的物业管理协议中关于交纳物业费时间及滞纳金的约定，现被告逾期支付原告物业费，被告应当向原告支付违约金，亦即原告诉称的滞纳金，根据被告拖欠物业费金额及时间等情况，本院酌定滞纳金为28，000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告上海淮德投资控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告上海锦龙物业管理有限公司的松江区XX镇XX公路518号17幢102室，202室、301室、402室、502室房屋自2011年11月至2013年12月期间物业费144，564.10元；
二、被告上海淮德投资控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告上海锦龙物业管理有限公司的松江区XX镇XX公路518号23幢405室、417室、420室、421室房屋自2011年11月至2013年12月期间物业费17，520元；
三、被告上海淮德投资控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦龙物业管理有限公司已垫付的松江区XX镇XX公路518号23幢405室、417室、420室、421室房屋自2011年12月至2013年12月期间水电费15，422.10元；
四、被告上海淮德投资控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦龙物业管理有限公司自2011年11月至2013年12月期间维修费590元；
五、被告上海淮德投资控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦龙物业管理有限公司滞纳金28，000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，605元，减半收取2，302.50元，由被告上海淮德投资控股集团有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 屈年春
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 郁 颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。