湖南省株洲市石峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0204民初2396号
原告：罗新明，男，1962年12月23日出生，汉族，户籍所在地株洲市石峰区。
原告：阎豫湘，女，1966年9月25日出生，汉族，户籍所在地株洲市石峰区。
二原告共同委托诉讼代理人：王德瑞、李丹红，均系株洲市南天法律服务所法律工作者。
被告：刘特，1976年10月14日出生，户籍所在地湖南省株洲县。
被告：许东清，1971年10月25日出生，户籍所在地湖南省株洲市石峰区。
二被告共同委托诉讼代理人：谢宇航、刘毅，均系湖南人和人（株洲）律师事务所律师。
原告罗新明、阎豫湘诉被告刘特、许东清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月25日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗新民、阎豫湘及其共同委托诉讼代理人王德瑞、李丹红，被告刘特、许东清的共同委托诉讼代理人谢宇航到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告罗新明、阎豫湘向本院提出诉讼请求：1、确认被告许东清、刘特恶意转让房屋侵害了原告的优先购买权；2、判决被告许东清、刘特对恶意转让的房屋面积39.475平方米按转让价与市场价每平方米15000元计得的差价赔偿原告492125元；3、判决被告对原告在承租期间投资建造的增加面积158.38平方米按每平方米2800元补偿原告443464元。事实与理由：原告自2005年起一直租赁被告株洲市石峰区湘天桥70号门面，原告在租赁房屋后，为了方便使用所租房屋，对该出租房屋进行了合理的改扩建和装修，房屋面积从247平方米变为405.38平方米，较先前多出158.38平方米。合同一直续签，最后一次签订日期是2014年8月31日，由原告罗新明与被告许东清、刘特签订，有效期自2014年9月1日起至2016年8月31日。两原告自2005年与两被告及被告其他家人和相关人员联系，两原告的手机号码从未变更过，双方在2016年之前一直是通过被告指定的手机号联系交纳房屋租金及其他相关费用，这种管理模式持续十余年，双方一直合作愉快，从未发生任何纠纷，但2016年6月之后，原告就无法联系上两被告及其委托管理房屋的相关人士，造成原告无法按时交纳房屋租金及其他费用。直至李灼灼、向焱秋、刘特、许东清、黄萤、袁东平起诉本案原告时，两原告才得知许东清、黄萤于2016年6月1日将石峰区湘天桥路70号107号门面部分产权转让的事实。被告许东清、刘特在转让房屋之前没有在合理期限内通知原告，被告的行为侵害了两原告的优先购买权。原告投巨资逐步对门面进行改扩建就是为了自营出租使用，被告当时承诺，该门面会一直长期租赁给原告使用。事实上原告一直租赁被告的门面正常使用至2016年，在租赁期间，原告都按时履行了支付租金的义务。被告私自将部分门面转让给他人，且停止租赁给原告继续使用，没有履行原来的约定，侵犯了原告的合法权益。
被告刘特、许东清辩称：1、本案原告阎豫湘并非租赁合同的当事人，无权作为本案原告提起诉讼，不是适格主体。2、被告刘特也不是本案适格主体，是许东清将其所有的107号房屋的50%的份额转让给李灼灼、向焱秋，刘特与本案无任何关联性，刘特不存在侵害原告优先购买权的情形，所以原告无权向刘特主张权利。3、涉案房屋的价款应以真实意思表示所签订的房屋买卖合同所约定价款为准，而不应以房产局备案合同上的价款作为依据。2016年4月22日被告与李灼灼、向焱秋签订的房屋买卖合同中，明确约定了涉案房屋价款为700000元，而买方李灼灼、向焱秋已经按照合同约定于签订合同的当日支付了购房款700000元。4、关于原告的第二项诉讼请求，原告没有提供任何证据证明涉案房屋的市场价，而被告已经提供充分的证据证明涉案房屋的真实交易价格，原告要求赔偿没有任何事实与法律依据；5、关于原告的第三项诉讼请求，被告方认为位于湘天桥70号门面房屋总面积为405.38平方米，而非原告所称的247.48平方米，所以涉案房屋并没有增加任何面积，原告无权要求被告进行补偿，且原告未经被告同意擅自装修改建，已经违反了租赁合同的约定，被告保留向其追究法律责任的权利。
两原告为证明其主张提交了相关证据，被告质证如下：
证据一、原、被告身份证复印件，欲证明原、被告的诉讼主体资格。被告对双方身份信息无异议。
证据二、2004年2月3日原告与株洲市毛巾厂签订的《租赁经营合同》两份，欲证明原告在被告取得房屋产权之前就已经在湘天桥70号门面经营。被告认为即使原告在拍卖前已经租赁了该房屋，也不能证明湘天桥70号门面的实际面积只有247.48平方米。
证据三、2005年以株洲宝丽纺织品有限责任公司为甲方（××），许东清、刘特为乙方（××），株洲市金槌拍卖有限公司为丙方（××），罗新明、陈浩为丁方（××）签订的《拍卖房屋移交清单》一份，欲证明两被告于2005年2月17日通过拍卖竞得湘天桥70号门面所有权，面积仅为247.48平方米的事实。被告对真实性无异议，但认为清单上记载的面积有误，拍卖竞得的湘天桥70号门面的实际面积应是405.38平方米，遗漏了未办理产权证的107、207号房屋的面积157.9平方米。
证据四、2005年至2016年期间原、被告签订的房屋租赁合同七份，欲证明：（1）原告罗新明从2005年10月12日至2016年8月31日期间一直租赁两被告所有的湘天桥70号门面；（2）原告2005年租赁时门面面积为220平方米，2006年扩建后变为350平方米，门面租金也逐年上涨；（3）原告罗新明自租赁开始至今一直使用合同记载的同一手机号与被告保持联系。被告对租赁合同的真实性无异议，但认为不能证明实际面积增加至350平方米的事实。
证据五、2006年8月颁发的湘天桥70号门面中103、104、203、2××号房屋产权证复印件一份，欲证明原告租赁的门面为两被告与黄荧、袁和平所有，房屋面积仅为247.48平方米的事实。被告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为该证据只是证明了湘天桥70号门面的部分面积，而非全部面积，全部面积应包括107、207号房在内的405.38平方米。
证据六、证人李某、杨某的出庭作证的证言，欲证明原告对湘天桥70号门面的改扩建施工时由李某、杨某两人承包施工，改建后房屋由一层变为二层的事实。被告认为该证人证言与本案缺乏关联性。
证据七、石峰区湘天桥70号门面外观及内部照片，欲证明房屋现状，及经原告扩建后湘天桥70号门面成为二层楼的事实。被告对照片的真实性无异议，但认为房屋自建成时就是二层楼，而非原告所称的一层楼。
证据八、原告罗新明、阎豫湘手机缴费发票多份，欲证明两原告在租赁期间一直使用同一手机号码与被告联系，并无拒不支付房屋租金的事实。被告对关联性有异议。
证据九、被告许东清及黄荧为甲方，与李灼灼、向焱秋为乙方于2016年6月1日签订的107号房屋转让协议书，及于2016年6月3日办理的株房权证株字第××房屋产权证复印件各一份，欲证明两被告在原告租赁期内转让所租房屋的事实。被告无异议。
证据十、原告罗新明与被告委托的房屋收租人的短信记录截图一份，欲证明原告一直主动支付租金及水电费，但在2016年6月后向被告支付租金，但被告不予联系及收取。被告对关联性有异议，认为不能证明原告实际支付了租金和水电费。
证据十一、李灼灼、刘特、××秋、许东清、黄荧、袁和平与罗新明、阎豫湘租赁合同纠纷案一、二审民事判决书两份，欲证明判决已确认原告从2005年至2016年租赁期间均按期交付房屋租金的事实，现按判决书提示就优先购买权另行提出诉讼。被告对证据真实性、合法性无异议，但认为：（1）原告后期未按期缴纳房租，不再享有优先购买权；（2）被告方合法享有107号房屋78.95平方米的所有权，是按份共有；（3）原告方尚欠租金及水电费，但被告已自愿放弃。
证据十二、原告申请本院向房产管理部门调取的有关案涉湘天桥70号门面的全套档案资料，欲证明案涉门面所包含全部房屋的产权变更情况，及两原告2005年租赁时房屋面积为247.48平方米，并无107、207房。被告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为案涉房屋在初始登记时确实只有103、104、203、204登记了产权，但107、207号房真实存在，并在被告拍卖竞得后办理了产权证。
两被告为支持其答辩提交了相关证据，除原告已提交的相关产权证明、民事判决书外，另有以下证据，原告并质证如下：
证据一、株洲市毛巾厂株毛厂字（1990）08号《关于湘天桥综合楼增办建筑面积计划的报告》及附图、株洲市毛巾厂对市产权监理处《关于湘天桥综合楼增加建筑面积原因的报告》复印件各一份，欲证明：（1）争议的面积在毛巾厂初建该房屋时就已形成；（2）营业厅第二层（阁楼）不是原告改造所增加。原告对真实性有异议，认为该证据系复印件，无法核对。
证据二、株洲宝丽纺织品有限责任公司企业改制相关文件，欲证明被告在政府处置改制企业资产时依法取得拍卖的房产，且该房屋面积已经政府部门认定，不存在企改后再增建。被告对真实性无异议。
证据三、株洲宝丽纺织品有限责任公司《关于请求补办房屋所有权证的报告》（原件）、株洲市金槌拍卖有限公司《关于补办房屋所有权证的有关情况说明》（复印件）各一份，欲证明2005年拍卖的房屋中107、207房的产权证属漏办，漏办面积157.9平方米。被告对真实性有异议。
证据四、案涉房屋中103、104、203、2××号房2001年株房权证株字第××号房屋产权证复印件一份，欲证明诉争的改造面积在宝丽公司即毛巾厂所有时就建造成形。被告对真实性无异议，但认为可证明租赁房屋的面积仅为247.48平方米。
证据五、2005年5月株国用（2005）第B08337号土地使用权证及宗地图复印件一份，欲证明被告于拍卖竞得后取得107、207房所占土地71.1平方米的商业用地使用权。被告无异议。
证据六、被告许东清及黄荧为甲方，与李灼灼、向焱秋为乙方于2016年4月22日签订的房屋买卖合同，及刘洁明银行账户个人活期明细信息各一份，欲证明107号房屋的实际转让价格为700000元，买房人已于同日按照合同约定支付了购房款，房屋的成交价格应按双方真实成交价为准；原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能排除造假嫌疑，且两被告未在转让前的合理期限内通知原告，侵犯了原告的优先购买权。
证据七、2018年办理的103、104、203、204房、107房、207房不动产权证复印件三份，欲证明诉争门面产权现状，其中107房面积为78.95平方米，房屋为按份共有，刘特占25%，享有优先购买权。原告对真实性、合法性无异议，但认为107房产权证是被告许东清转让份额后办理，侵犯了原告的优先购买权。
经对原、被告双方提交的上述证据进行审查，并结合双方当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下：
原告所提交的证据六证人证言，因无其他证据佐证，不能证明所述事实属实，本院对该证据不予采信；对原、被告提交的其他全部证据的真实性本院均予以采信，但各证据所证明的事实需结合其他证据综合判断，再予以认定。
根据上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：
株洲市石峰区湘天桥70号门面系株洲市毛巾厂于1991年自建建成，为同栋住宅楼的附属部分，房号分别为103、104、203、204及107、207号，株洲市毛巾厂经改制后成立株洲宝丽纺织品有限责任公司（以下简称宝丽公司），于2001年将上述门面中103、104、203、204合并办理了房屋产权证，面积共247.48平方米，产权证内页附图标记有107、207号房，但107、207号房未办理房屋权证。2005年2月，宝丽公司因政策性关闭企业需要，对包括湘天桥70号门面在内的房产进行拍卖，被告刘特、许东清经竞价取得其中湘天桥70号门面的所有权，103、104、203、204于2006年8月变更产权人为刘特、袁和平（刘特妻）、许东清、黄荧（与许东清曾为夫妻，于2016年1月离婚）按均等份额共有，107、207号房屋土地使用权证于2005年5月13日取得，经宝丽公司向相关部门出具证明材料，刘特、许东清于2006年4月17日取得了107、207两房合证的房屋产权证明，为共同共有，面积为157.9平方米，用途为商业服务。
原告罗新明、阎豫湘原为夫妻关系，罗新明至少从2004年起向宝丽公司租赁湘天桥70号门面的大部分面积（一楼隔离面积约27平方米另由他人租赁）进行经营。被告刘特、许东清拍得该房产后，继续租赁给原告罗新明经营。2005年双方租赁合同载明，租赁面积为约220平方米（备注为具体面积以实际为准，下同），月租金为3700元；2006年租赁合同载明，租赁面积为约350平方米，月租金为4100元。2007年合同与上年同，其后自2008年起双方每两年签订租赁合同，租赁面积均为约350平方米，租金每次略有增加，租期至2016年8月31日止。在租赁经营过程中，原告罗新明、阎豫湘对门面内部进行了装饰及部分改造，将部分面积转租他人获利，剩余面积自己经营。
2016年4月22日，被告许东清及黄荧为甲方，与案外人李灼灼、向焱秋（二人为夫妻）为乙方签订房屋买卖合同，约定以70万元将许东清对湘天桥70号一楼107号房屋（面积约78平方米）的共有份额转让给乙方，过户税费由乙方承担。同日，李灼灼通过其母刘洁明在建设银行的账户分两笔向许东清、黄荧共转账支付了76万元。同年5月23日，经刘特、向焱秋、李灼灼委托，株洲市房地产测绘队对该房进行了分户测量，实测建筑面积为78.95平方米。同年6月1日，许东清、黄荧与李灼灼、向焱秋（由李玉凡代签）向株洲市房产管理局提供一份当日签署的房屋转让协议作为备案，该协议以简洁形式载记了房屋坐落、面积、建筑年代、成交价格、付款方式、税费负担原则、违约责任、产权共有情况等内容，其中成交价格记载为10万元。同日，双方办理房产交易税的缴纳手续，缴税单上载记：交易金额为406435元，房产产权面积为78.95平方米，交易产权面积为39.48平方米，认缴税费合计为72403.5元。同年6月2日，转让人许东清及黄荧，受让人刘特及其妻袁和平，李灼灼及向焱秋的代理人李玉凡共同向株洲市房产管理局申请办理房屋权属登记，房产局于同年6月3日核发株房权证株字第××房屋所有权证，载明李灼灼、向焱秋、刘特、袁和平按份共有石峰区天桥街70号107房，份额均为25%。同日207房另办理了以刘特、许东清、黄荧、袁和平共同共有的产权证，产权面积也为78.95平方米。
原告罗新明、阎豫湘离婚后，双方约定承租的湘天桥70号门面由阎豫湘经营管理，但罗新明一直负责与出租人联系交纳租金事宜，租金付至2016年4月。但自5月起，被告刘特、许东清不再收取原告租金，也未将转让房屋产权份额及办理产权过户情况告知原告。双方租赁合同于8月31日到期后，被告不再与原告续签合同，原告始知被告已将部分份额转让，双方遂发生争议，被告就与原告合同到期收回租赁的纠纷向本院诉讼，得本院支持，该判决已发生法律效力。现原告就被告侵害其承租人优先购买权及要求补偿其改造增加的产权面积提起诉讼。
本院认为：本案原告诉请中包含要求被告对侵害原告优先购买权予以赔偿及被告因不当得利应补偿原告的两项主要请求，两者分属不同的法律关系，且承担责任的主体也不尽相同，庭审后本院依据查明的事实向原告释明，但原告不同意分离诉讼，也不同意追加被告，故本院根据双方争议的事实均发生在租赁合同履行期间这一事实，确定本案纠纷为房屋租赁合同纠纷。
原告阎豫湘虽不是订立房屋租赁合同的一方当事人，但因其与原告罗新明离婚时的约定而取得对该租赁房屋的经营权且已实际经营多年，被告等人起诉原告返还租赁房屋之诉已生效的民事判决书确认了阎豫湘的承租人身份，且确认其负有返还租赁房屋的义务，故其应享有承租人对等之权利，在认为权利被侵害时有权提起诉讼。本院对被告以阎豫湘不是租赁合同签订人而不具有原告主体资格的意见不予采纳。
被告刘特、许东清在与原告罗新明、阎豫湘房屋租赁合同履行期间，故意对原告隐瞒其转让租赁房屋部分产权份额的意图而将房屋进行转让，意使原告无法优先于他人购买，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，侵害了原告罗新明、阎豫湘对所承租房屋的优先购买权。被告刘特虽未将其本人所占份额转让，但被告刘特与被告许东清同为共同共有的产权人，在其放弃共有人优先购买权的情况下对承租人亦负有在合理期限内通知的义务，其未通知承租人应承担共同侵权责任。对被告辩称因刘特未转让份额故非侵权责任主体的意见本院不予采纳。
综合本案双方诉辩意见，本院归纳本案争议焦点有二：一、原告罗新明、阎豫湘因优先购买权被侵害应否得到赔偿，及赔偿的标准与数额如何确定；二、原告罗新明、阎豫湘在租赁期间对房屋所进行的改造是否使被告刘特、许东清的房屋产权面积增加，乃至被告是否因此应给予原告补偿。以下分述之。
一、对争议焦点一的分析：
因相关法律及司法解释未对侵害优先购买权的责任承担方式及范围作出规定，故对本案被告应赔偿原告的数额应结合案件实际情况综合考量。原告主张由被告按转让价10万元与市场价（原告以每平方米1.5万元单价计算）的差额49万余元进行补偿，但经本院审理查明，原告该请求没有事实依据。被告许东清及黄荧为甲方，与案外人李灼灼、向焱秋为乙方签订107号房屋买卖合同，合同签订当日乙方即向甲方转账支付了转让款及预付税费共76万元，5月23日再由专业机构对房屋面积进行分户测量，该事实有经甲、乙双方签字捺印的合同、银行转账记录及分户测绘报告证实，合乎交易习惯，真实可信。交易双方于6月1日办理过户手续时另签订的房屋转让协议为房产管理部门提供的简洁格式合同，用于备案，其中载记的交易价格为10万元，确非交易双方的真实意愿，故不可采信。基于此，本院确认被告许东清向案外人李灼灼、向焱秋转让107号房屋的成交价为70万元（不含税），该价格已超过原告主张的以每平方米1.5万元计得的市场价59.22万元，已无差价可言，故原告主张按成交价与市场价的差额赔偿其损失无可依据的事实。然，被告以其故意而非过失的隐瞒行为侵害了原告的优先购买权，其应承担的责任不因其实际成交价超过原告主张的市场价而免除。优先购买权实际为选择权，即权利人在同等条件下可优先于他人选择购买或不购买标的物的权利，不应以出卖人出价高或低来推定权利人是否会行使该权利，也不因权利人事后报价低于成交价而视为其已放弃该权利。而事实上，本案原告在长达十余年的时间内经营案涉商铺，期间投入资金对商铺进行了装修和改造，经营收入为其主要经济来源，其受让商铺产权既有其感情上的因素，也有其生计上的需要，故不能排除原告愿意接受被告向他人转让所约定价格的可能。而被告故意对原告隐瞒的行为，使原告再无以同等条件购买该商铺产权的机会，理应由被告对其进行赔偿。原告虽未提出造成其其他损失的证据，但鉴于原告确被侵权的事实，参考被转让房屋的实际转让价及房产管理部门的报税价格，本院酌情确定由被告刘特、许东清赔偿原告损失60000元。
二、对争议焦点二的分析：
案涉商铺石峰区湘天桥70号门面包含多个房号的房屋面积，被告刘特、许东清通过拍卖取得时已确定其中103、104、203、2××号房屋的面积共247.48平方米，其余面积虽未测绘及办理产权证，但原有103、104、203、2××号房屋产权证内页附图上已明确标记有107、207号房屋，故原告庭审中称107、207号房屋系其进行隔层改造后形成，并因此增加了相应面积的主张与事实不符。房产管理部门于2006年4月17日对原已存在的107、207号房屋核发了产权证，确定面积共157.9平方米，该房屋面积与原告对租赁房屋的改造并无直接或间接的关系。原、被告之间租同期赁合同载记的房屋面积从220平方米增加至350平方米，系因完善房屋产权登记在合同中的反映，而不能以此证明实际房屋面积的增加。除上述107、207号房屋外，原告未明确提出其他改造后增加面积的依据，且案涉商铺面积除原有103、104、203、2××号房屋面积247.48平方米与107、207号房屋面积157.9平方米外，并未增加其他产权面积，故原告主张其在租赁期间对房屋改造使被告刘特、许东清的产权面积增加而获利无事实依据，其要求据此对其进行补偿的请求本院不予支持。
原告诉请因改造租赁的房屋致产权面积增加而要求对其进行补偿，理应对其租赁使用的湘天桥70号门面包含的103、104、203、204、107、207号全部房屋的原始产权人提起诉讼，但经本院释明后其不同意追加其余产权人黄荧、袁和平为被告。鉴于本案事实已查清，原告的该项诉讼请求已不获本院支持，故追加其余产权人为本案第三人已没有实际意义，为减少当事人诉累及节约司法资源，本院不再另行追加审理。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》二十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、被告刘特、许东清在本判决生效之日起十日内向原告罗新明、阎豫湘支付因侵犯其优先购买权的赔偿款60000元；
二、驳回原告罗新明、阎豫湘的其他诉讼请求。
本案案件受理费9235元，由被告刘特、许东清承担800元，原告罗新明、阎豫湘自行承担8435元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院，提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。户名：株洲市财政局非税收入专户，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，账号：50×××16。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。
审 判 长 龚 浩
人民陪审员 郭明利
人民陪审员 米延波
二〇一八年七月二日
书 记 员 李丹丹