海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼97民终353号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2018）琼97民终353号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王传学，男，1981年5月11日出生，汉族，住海南省儋州市。
委托诉讼代理人：王健，广东深天成（文昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南鼎尚商业管理有限公司，住所地海南省儋州市那大兰洋北路鼎尚时代广场B区B18-116号。
法定代表人：桂金德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶国玺，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：刘沙沙，北京盈科（海口）律师事务所律师。
上诉人王传学因与被上诉人海南鼎尚商业管理有限公司（以下简称鼎尚公司）租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初3982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王传学上诉请求：1.撤销一审判决第二、第五项，改判支持王传学的反诉请求第2、3、4项；2.一、二审全部诉讼费由鼎尚公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，遗漏重要事实。1.鼎尚公司实际上是2015年5月份才把涉案房屋交付给王传学装修的，所以免租期应从2015年5月开始计算，而非从2015年3月开始计算。2017年7月后鼎尚公司停水停电，王传学被迫停止营业，不应缴纳租金和商业管理费。2.鼎尚公司擅自变更招商经营范围，使双方订立租赁合同时的订约条件发生了重大变化，王传学租赁商铺从事服装经营是基于鼎尚公司能够为其提供服装经营的便利条件而为，鼎尚公司变更经营范围为互联网产业城，使得订约条件发生重大变化，违反合同附随义务，致使合同的目的无法实现，故鼎尚公司还应当退还王传学支付的履约保证金20000元和首期商业管理费28037.10元。3.鼎尚公司在与王传学约定了经营范围后，鼎尚公司即负有了确保承租期内提供始终与订约之初相同或基本相近的经营范围和环境，鼎尚公司变更经营范围已构成违约，应当赔偿王传学的装修等损失。4.王传学不需要向鼎尚公司支付商业管理费，一审判决在没有认定鼎尚公司提供商业管理义务的前提下，判决王传学向鼎尚公司支付商业管理费，属于认定事实错误。5.王传学不存在违约行为，在鼎尚公司变更经营范围违法合同附随义务后，王传学拒绝交付相应的租金等费用属于行使履行合同抗辩权，所以王传学无需支付租金等费用114955.5元。同时，根据合同约定王传学拖欠租金10个工作日且无正当理由的，鼎尚公司有权解除合同收回商铺。鼎尚公司如果认为王传学怠于支付租金，应依约及时终止合同收回商铺，避免损失扩大，但鼎尚公司怠于主张权利，由此造成的扩大损失也应由鼎尚公司承担。二、一审判决适用法律错误，程序违法。综上，请二审法院依法支持王传学的上诉请求。
鼎尚公司辩称，一、鼎尚公司不存在任何的欺诈行为或违约行为，不应退还履约保证金、首期三个月租金管理费，不应赔偿王传学装修等相关费用。违约方是王传学，王传学使用商铺，不缴纳租金、商业管理费等费用。二、鼎尚公司按合同约定履行了交房义务。三、王传学认为鼎尚公司暂时没有实现宣传广告内容属于根本违约是没有事实和法律依据的。广告宣传不是合同，双方应以签约内容为准。四、互联网企业落户鼎尚时代广场是源于政府行为用于扶持大学生择业就业，鼎尚公司没有任何过错。五、王传学租赁的商铺在夏日广场正对面，鼎尚时代广场外街，与互联网基地距离相隔遥远，互联网基地对王传学商铺的经营没有任何实质性影响。综上，请求二审法院驳回王传学的上诉请求。
鼎尚公司向一审法院起诉请求：1.解除鼎尚公司与王传学签订的《商铺租赁合同》；2.判令王传学向鼎尚公司支付拖欠的17个月租金和商业管理费264795.4元，12个月物业费5115.6元，共计269911元；3.判令王传学支付赔偿金20000元（履约保证金）；4.判令王传学自行清理其承租鼎尚公司商铺里面享有所有权的可移动物品（装修附着物除外），并且将商铺及附属设施、设备交还鼎尚公司；5.诉讼费用由王传学承担。
王传学向一审法院反诉请求：1.解除王传学与鼎尚公司签订的《商铺租赁合同》；2.判令鼎尚公司赔偿王传学的装修费311582元；3.鼎尚公司退还王传学履约保证金20000元；4.鼎尚公司退还王传学支付的首期商业管理费28037.1元（2016年3月2日至2016年6月1日）；5.诉讼费由鼎尚公司承担。
一审法院认定事实：2014年9月19日，王传学向鼎尚公司支付了保证金20000元。鼎尚公司（甲方）与王传学（乙方）于2015年1月22日签订《鼎尚时代广场商铺租赁合同》，该合同的主要内容为：甲方出租给乙方的商铺位于儋州市××路交汇处“鼎尚时代广场”（商业街）A栋1层A18-107、A18-108铺号（毛坯房铺面，附图红线区域），该出租商铺建筑面积为163.96平方米（以房产证建筑面积为准）；乙方装修应在甲方通知30日内于2015年3月1日前开始进场动工，装修截止日期为2015年4月1日，并且确保于2015年5月1日试营业，乙方装修投资不少于10万元；该商铺租赁期为2015年1月22日起至2021年3月31日止，甲方给予乙方的免租优惠期为2015年1月22日起至2016年3月1日止，免租期内，乙方无需向甲方支付租金及商业管理费，但必须支付其他相关费用（如履约保证金、物业管理费、水电费、空调费等）；乙方承租该商铺仅限于经营圣得西品牌（品类）男装类别的商品，为保证甲方商业街管理的统一性和规范性，若乙方需经营其它品类品牌的商品或在商铺以外经营、促销，须得到甲方书面许可后方可进行；租赁期满前3个月内，乙方须向甲方书面提出续租意向，如乙方不提出续租意向，届时，甲方有权自主招商，则计为租赁期满合同终止，乙方必须及时依本协议缴付租金，不得拖延，乙方若无违约行为，甲方则于合同期满后30个工作日内将履约保证金退还；该商铺履约保证金为46728.6元（暂以首期三个月租金及商业管理费之和作为履约保证金）；租金按每个季度支付一次，2015年1月22日起至2018年3月31日止为38元/平方米/月，即每月租金为6230.5元，首期租金为2016年3月2日至2016年6月1日三个月租金共计18691.5元；商业管理费按每个季度支付一次，2015年1月22日起至2018年3月31日止为57元/平方米/月，即每月商业管理费为9345.7元，首期商业管理费为2016年3月2日至2016年6月1日三个月商业管理费共计28037.1；乙方应缴纳的履约保证金、首期租金、首期商业管理费共计93457.2元，乙方前期已缴纳定金20000元，转为正式合同中的履约保证金、首期租金、首期商业管理费的部分款项余下应缴纳款项为73457.2元，于乙方入场装修前（2015年3月1日前）汇入甲方指定账户；2018年4月1日至2021年3月31日止，租金标准根据市场行情定价；合同期内，乙方除首期租金与首期商业管理费外，之后租金与商业管理费须提前三个月按季度向甲方支付；物业管理费按建筑面积计算8元/平方米/月，甲方同意在租赁期内（2015年3月1日起至2018年3月31日）按2.6元/平方米/月标准执行，即每月物业管理费为426.3元；乙方应装置预付水费、电费表，并按甲方制定的水、电费用的收取标准预付水、电费方式交费；商铺装修时，甲方负责把临时电源引入施工现场，并提供建筑结构、设备和消防等专业的技术资料，协助乙方所提交的内装修方案需通过消防部门审核并同意进场施工；乙方应合理使用其所承租的商铺及其附属设施和承担专柜（厅）的设计、装修和维护的相关费用；乙方派驻专柜（厅）的营业人员共4名，改变员工人数应通知甲方并得到甲方认可，乙方营业人员劳动关系归属乙方，乙方聘用人员的劳动报酬及劳动保险与甲方无关，由乙方依法办理并负担；商铺租赁期内，乙方拖欠租金10个工作日以上且无正当理由的，甲方有权解除合同，收回出租商铺；因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止；甲方应当保证租赁商铺本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，乙方交还甲方商铺应当保持商铺及设施、设备的完好状态，不得留存物品或者影响商铺的正常使用，对未能同意留存的物品，甲方有权处置；甲方违反本合同所有保证或不能依本合同履行义务的，应向乙方支付相当于履约保证金金额的违约金，造成乙方损失的，还应赔偿，届时，乙方有权选择解除合同或要求甲方继续履行合同，如解除合同，租金以合同解除日为结算日，剩余租金应返还乙方；乙方违反本合同所有保证或不能依本合同履行义务的，应向甲方支付相当于履约保证金金额的违约金；因不可抗力原因导致本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。在上述租赁合同履行期间，王传学向鼎尚公司支付了8000元的物业管理费。
2015年3月3日，王传学向鼎尚公司申请对涉案商铺进行装修，装修时间为2015年3月10日至2015年5月25日。2015年5月16日，王传学与案外人海南九洋建安工程有限公司签订《装修工程施工合同书》，约定装修施工地址为那大镇兰洋北路鼎尚时代广场，合同总价款为311582元。案外人海南九洋建安工程有限公司分别于2015年5月16日、5月28日、6月15日、7月2日、7月20日出具客户名称为“圣得西男装”的收款收据，总额为311582元。王传学于2015年7月在涉案商铺开始营业，营业至2017年7月，至今王传学占用涉案商铺。
另查明，涉案儋州鼎尚时代广场封顶时宣传显示“鼎尚时代广场精品商业街封顶大吉”。2015年8月13日，儋州市公安消防支队出具儋公消验字[2015]第0012号《建设工程消防验收意见书》，载明该支队对鼎尚公司申报的儋州鼎尚时代广场一期及美食城、大学生创业园、售楼部二次装修建设工程进行了资料审查和现场消防验收功能测试，意见为综合评定该工程消防验收合格；对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效；该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应当依法向该支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。2015年9月，儋州市人民政府拟支持鼎尚公司建设那大互联网产业城，部分互联网企业陆续落户鼎尚时代广场。
一审法院认为，该案的争议焦点为：涉案租赁合同是否应予解除及合同解除后的责任承担问题。关于涉案租赁合同是否应予解除的问题。鼎尚公司与王传学于2015年1月22日签订的《鼎尚时代广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。在庭审过程中，鼎尚公司与王传学均同意解除涉案租赁合同，照准。
关于涉案租赁合同解除后的责任承担问题。一方面，关于鼎尚公司未兑现其在招商时宣传的全部内容，是否构成欺诈，是否承担违约责任的问题。欺诈行为，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的民事行为。鼎尚公司对外宣传虽过分夸大鼎尚时代广场商业定位、规划等状况，但宣传的只是对将来要发生情况的渲染，且鼎尚公司所作的宣传没有明确的成就标准，应属于商业吹嘘，虽现在未能全部兑现有失实之处，但不能构成欺诈。王传学系完全民事行为能力人，其在2015年1月22日签订涉案租赁合同时，可以对鼎尚公司对外宣传的内容有正常的判断，应在签订涉案租赁合同时对鼎尚时代广场及周边环境进行认真考察，全面分析预测市场风险，不能仅以宣传内容就确定自己的较大额资金的投向。且涉案合同中只是约定王传学承租的商铺位于商业街，并没有限制鼎尚公司就鼎尚时代广场的其他商铺对外招租的性质，故不能依互联网企业落户鼎尚时代广场而认定鼎尚公司违约。王传学租赁涉案商铺后支付的装饰装修费属于其经营成本，故对其主张鼎尚公司赔偿上述损失，不予支持。另一方面，王传学已于2015年3月实际使用涉案商铺，并于2015年7月营业至2017年7月，至今还占用涉案商铺，王传学应按照涉案租赁合同支付相关费用，自2016年3月2日至2017年8月1日的租金、商业管理费为264795.4元（租金每月6230.5元、商业管理费每月9345.7元，共17个月）；自2016年7月22日至2017年7月21日的物业管理费5115.6元（每月426.3元，共12个月），以上费用合计269911元。王传学未按照合同约定支付相关费用，存在过错，但是，考虑到互联网企业落户鼎尚时代广场，确实给王传学的经营造成了影响，鼎尚公司未能协调好互联网企业与传统实体商铺的位置关系，也存在一定过错，对王传学拖欠的租金等费用应酌情减少，王传学租赁的商铺为临街商铺，综合双方当事人签订合同和履行合同的情况，王传学应支付给鼎尚公司的租金等费用酌情减少到应支付费用269911元的50%即134955.5元，在扣减王传学已支付的履约保证金20000元后，王传学应支付给鼎尚公司114955.5元。王传学主张鼎尚公司退还履约保证金和首期商业管理费，鼎尚公司主张王传学支付拖欠的其他费用及支付赔偿金，均不予支持。
综上，鼎尚公司与王传学均同意解除涉案租赁合同，照准。合同解除后，王传学应支付相关费用并将涉案商铺交还鼎尚公司。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除海南鼎尚商业管理有限公司与王传学于2015年1月22日签订的《鼎尚时代广场商铺租赁合同》；二、王传学于判决生效之日起十日内向海南鼎尚商业管理有限公司支付租金等费用114955.5元；三、王传学于判决生效之日起十日内向海南鼎尚商业管理有限公司交还“鼎尚时代广场”（商业街）A栋1层A18-107、A18-108铺号的商铺及附属设施、设备；四、驳回海南鼎尚商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回王传学的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2824元，由海南鼎尚商业管理有限公司负担；反诉案件受理费3347.14元，由王传学负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、鼎尚公司是否构成违约，应否退还王传学已支付的首期管理费等费用；二、王传学应否向鼎尚公司支付拖欠的租金等相关费用；三、鼎尚公司应否赔偿王传学的装修费。
关于第一个争议焦点。鼎尚公司与王传学于2015年1月22日签订的《鼎尚时代广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。鼎尚公司在鼎尚时代广场前期销售、招商时，对外宣传鼎尚时代广场的商业定位、规划等内容，是对将来要发生情况的渲染，没有具体明确的成就标准及时间期限，不属于合同的内容，故王传学主张鼎尚公司改变鼎尚时代广场的规划和定位未兑现宣传的内容构成违约，缺乏依据，一审判决认定鼎尚公司不构成违约正确，本院予以维持。因鼎尚公司不构成违约，故王传学主张鼎尚公司退还已支付的首期管理费及不应支付拖欠的租金等相关费用，缺乏依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。王传学占有使用涉案商铺，应当支付租金及管理费等相关费用。但鼎尚公司改变鼎尚时代广场的规划和定位，互联网企业落户鼎尚时代广场，确实给王传学的经营造成了一定的影响，鼎尚公司应承担一定的补偿责任，一审判决根据双方当事人签订合同和履行合同的实际情况对王传学拖欠鼎尚公司的租金等各项费用减少到应支付费用269911元的50%即134955.5元，处理得当，本院予以维持。
关于第三个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、第（四）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，视情况由双方根据各自的过错承担相应的责任或按照公平原则分担。本案中，王传学与鼎尚公司签订的《鼎尚时代广场商铺租赁合同》约定的租赁期为2015年1月22日起至2021年3月31日止。在合同履行过程中，鼎尚公司改变鼎尚时代广场的规划和定位、入驻互联网企业等行为虽不构成违约，但确实给王传学的经营造成了影响，存在一定过错，而王传学亦存在拖欠租金等相关费用的行为，现双方均同意解除合同，但双方对已形成附合的装饰装修物的处理又没有约定，根据上述法律规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，视情况由双方根据各自的过错承担相应的责任或按照公平原则分担。综合考虑王传学对涉案商铺的装修情况（装修合同、票据311582元等）、剩余的租赁期限（至2021年3月31日止）以及双方各自的过错程度等因素结合公平原则，鼎尚公司应分担的剩余租赁期内的装饰装修残值损失酌定为60000元。王传学主张鼎尚公司应赔偿全部的装修损失311582元，缺乏依据，本院不予支持。一审判决未考虑剩余租赁期内的装饰装修残值损失分担不当，本院予以纠正。综上，王传学还应向鼎尚公司支付的租金等相关费用为54955.5元（134955.5元－已支付的履约保证金20000元－鼎尚公司应分担的装修残值损失60000元）。
综上所述，王传学的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初3982号民事判决第一项、第三项；
二、撤销海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初3982号民事判决第四项、第五项；
三、变更海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初3982号民事判决第二项为：王传学于本判决生效之日起十日内向海南鼎尚商业管理有限公司支付租金等费用54955.5元；
四、驳回海南鼎尚商业管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回王传学的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6171.14元，由海南鼎尚商业管理有限公司负担2824元，由王传学负担3347.14元。二审案件受理费6694元，由海南鼎尚商业管理有限公司负担1694元，由王传学负担5000元。
本判决为终审判决。
审判长 张模金
审判员 何 亮
审判员 龙蜀娟
二〇一八年五月十八日
书记员 刘昕昕
速录员 林 赏
附：本案适用的相关法律条文
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一百七十条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。