湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1126民初1127号
原告：姜许妹，女，1957年6月9日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
委托诉讼代理人：姜上志，男，系原告姜许妹的丈夫（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：王癸中，湖南舜源泽律师事务所律师（一般代理）。
被告：永州泰元房地产开发有限公司
法定代表人：彭军贵，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：张满清，湖南铭慧律师事务所实习律师（一般代理）
原告姜许妹与被告永州泰元房地产开发有限公司（以下简称泰元公司）合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜许妹的委托诉讼代理人姜上志、王癸中，被告泰元公司的委托诉讼代理人何明辉、张满清到庭参加诉讼；原告姜许妹、被告泰元公司的法定代表人彭军贵经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜许妹向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告违约金人民币210000元、房屋损失费和房屋租赁损失费人民币150300元，以上共计人民币360300元；2.诉讼费由被告负担。事实及理由：2014年10月23日，原告与被告签订《原外贸公司院内住房户安置协议》。该协议对置换面积、安置房标准、超面积补差、交房时间、房屋租赁费、违约责任等方面作出了明确约定。其中协议第八条约定：“被告必须在30个月内建好新房，自乙方旧房处破土动工之日算起，30个月必须将新房交付乙方……”第十二条约定：“如有违反，除赔偿对方因违约造成的损失外，另处违约金贰拾万元。”协议签订后，原告按照协议规定履行了相关义务，但被告一直未按协议约定的时间建成房屋并交付给原告，致使原告的合法权益受到严重侵害。据此，原告为维护自己的合法权益，具状起诉，请求法院支持原告诉请。
被告泰元公司辩称，一、答辩人未能如期交付原告房屋不能全部归责于答辩人。由于原告等人房改房所占的323平方米土地没有办理土地出让手续，亦没有按照房改房要求交纳土地出让金，为此县住建局停办了华舜名都的规划和施工许可手续，导致项目停工至今。由此可见，答辩人未能如期交房的原因既有政府部门的责任，也有原告自身无土地使用权导致规划手续无法办理的责任；二、原告没有诉请解除《安置协议》，答辩人亦没有解除与原告所签协议，故原告诉请赔偿违约金210000元无事实根据和法律依据；其次即使答辩人存在违约行为，需承担违约责任也只能是赔偿原告租金损失，即按照《安置协议》第七条约定，每月补偿房屋租金400元；三、原告与答辩人未解除协议，依法不存在赔偿原告房屋损失的事实根据，且原告未提供答辩人因延迟交房造成房屋损失的相关证据，故原告诉请赔偿房屋损失，不能成立；四、本案中，合同当事人约定逾期交房的违约金为10000元，而延期交房是基于上述多方面的原因所造成，且原告置换的是住房，非商铺，造成的损失仅是租房居住的租金损失，对此答辩人愿意继续支付租金，并根据相关法律规定，请求减少本案的违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告姜许妹提交的2号证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2014年10月23日，原告姜许妹（乙方）与被告泰元公司（甲方）签订《原外贸公司院内住房户安置协议》，双方就原告姜许妹所有的原宁远县解放东路（外贸公司内）103号房屋（面积48.6平方米）的置换等事宜达成如下协议：“一、乙方同意甲方在乙方现住房处从事房地产开发，乙方现住房置换新房145.8平方米和车位一个，甲方为乙方提供一套不少于120㎡的电梯商品房，乙方以旧房所有权面积实行对等兑换，超过面积由乙方补差价款给甲方。……七、因基建工程需要，要求乙方搬迁到外租房，甲方应提前一个月通知乙方并按400元/月补给乙方房租费，搬迁费1200元。……。八、甲方必须在30个月内建新房，自乙方旧房处破土动工之日算起，30个月内必须将新房交付乙方，否则，每推迟一个月，赔偿乙方一千元，若推迟半年以上，则赔偿乙方一万元。……十二、本协议经甲乙双方签字即具有法律效力，双方均不得反悔。如有违反，除赔偿对方因违约造成的损失外，另处违约金贰拾万元整。……”协议签订后，原告姜许妹搬离原宁远县解放东路（外贸公司内）103号房屋，租房居住。被告泰元公司依约按400元/月支付原告姜许妹2014年10月23日至2017年4月22日共30个月的租金计币12000元以及搬迁费1200元，并于合同签订当日对原告姜许妹房屋进行拆除。因被告泰元公司未在2017年4月22日前如期交付原告姜许妹新房，也未支付原告姜许妹2017年4月22日后的房租，原告姜许妹遂于2018年5月16日向本院提起诉讼。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告姜许妹与被告泰元公司签订的《原外贸公司院内住房户安置协议》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，但被告泰元公司未依约如期交付原告姜许妹新房，已构成违约，应当承担赔偿损失、支付违约金等违约责任，即被告泰元公司应依《原外贸公司院内住房户安置协议》第八条的约定，自2017年4月23日起每推迟一个月交房，则支付原告姜许妹违约金1000元，若推迟半年以上，则支付原告姜许妹违约金10000元，经计算，截至2018年5月16日原告姜许妹起诉之日，被告泰元公司已逾期半年以上未交付原告姜许妹新房，因此，被告泰元公司应依约支付原告姜许妹违约金10000元；又因被告泰元公司未如期交房，原告姜许妹仍在租房居住，而被告泰元公司未再支付原告姜许妹房屋租金，被告泰元公司未如期交房的违约行为造成原告姜许妹房租损失，被告泰元公司应根据本地房屋租赁的市场行情以略高于协议签订时所约定的租金标准的10%量赔房租损失，即以400元/月×（100%+10%）=440元/月为标准，量赔原告姜许妹2017年4月23日至2018年5月16日原告姜许妹起诉之日的房租损失5632元；又因缔约双方并未解除所签《原外贸公司院内住房户安置协议》，而原告姜许妹在诉讼期间并未向本院提交因被告泰元公司的违约行为造成其房屋损失的充分证据，本院对原告姜许妹请求被告泰元公司赔偿其房屋损失的诉讼请求不予支持。另因被告泰元公司并未根本违约，仅存在未如期交房的违约行为，而本院已判令被告泰元公司承担支付违约金10000元并赔偿原告姜许妹房屋租金损失5632元的违约责任，故本院对原告姜许妹请求被告泰元公司依据《原外贸公司院内住房户安置协议》第十二条约定支付违约金200000元的诉讼请求不予支持。综上，本院对原告姜许妹的诉讼请求部分予以支持，对被告泰元公司的抗辩理由部分予以采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告永州泰元房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内支付原告姜许妹违约金10000元；
二、限被告永州泰元房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内赔偿原告姜许妹房屋租金损失5632元；
三、驳回原告姜许妹其他的诉讼请求。
如未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6704元，由原告姜许妹负担2000元，由被告永州泰元房地产开发有限公司负担4704元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 陈爱忠
人民陪审员 乐云利
二〇一八年八月一日
代理书记员 欧柏萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。