广东省恩平市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江恩法民一初字第250号
原告：吴春菊，女。
委托代理人：郑润强，男，系广东润晟律师事务所律师。
被告：广东康盛投资有限公司。
法定代表人：何宁海，总经理。
委托代理人：郑健慈，男，系广东协诚律师事务所律师。
委托代理人：陈嘉瑜，女，系广东协诚律师事务所律师。
原告吴春菊诉被告广东康盛投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法由审判员马文娟独任审理，于2014年9月16日公开开庭进行审理，原告的委托代理人郑润强，被告的委托代理人陈嘉瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于恩城锦江大道东8号锦江XX新城XX幢XX号房。合同约定被告应当于2013年12月30日前交楼，交楼时各项基础设施、公共配套、装饰、设备应符合标准和使用条件。合同签订后，原告依约支付了购房款。合同约定的交楼期限内，被告并未将商品房交付给原告。且商品房的部份批荡松散、脱落；厨房、卫生间有渗水积水；有线电视、电信、管道煤气等未完善；房屋消防未验收通过。为此，原告曾与其他业主向恩平市消委会投诉。调解中，被告确认逾期交楼和其他相关问题存在，却不同意按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。因原告急于用房，遂于2014年5月31日联系被告收楼。《商品房买卖合同》是原、被告自愿签订的，双方均应尊重契约精神，诚实信用。对于逾期交楼，被告以广东省全年降雨量影响工期搪塞原告，不符合合同中可据实延期交付的约定，也欠缺诚信；被告逾期交楼却拒绝承担违约责任，显然不尊重合同，不尊重法律。原告购买商品房是为了居住，被告逾期5个多月仍未交楼，对原告的生活、工作造成了极大影响。《商品房买卖合同》对逾期交楼违约责任约定十分明确，被告逾期交楼5个多月，原告已收楼，违约金应从2014年1月1日起每日按原告已交价款人民币449880元的万分之五计算，一直计至被告实际交楼日即2014年5月31日止。据此请求：1、判令被告向原告支付逾期交楼违约金人民币33741元。2、被告承担全部诉讼费用。
原告对其诉称提供以下证据：
1、身份证复印件，证明原告主体资格；
2、企业登记资料，证明被告主体资格；
3、商品房买卖合同及补充协议书，证明订立合同的事实；
4、发票收据，证明原告支付购房款的事实；
5、广东康盛锦江国际新城收楼通知书、收楼指南，证明被告在商品房未竣工验收时发出收楼通知书无效。具备交楼条件后，被告一直未向原告发出收楼通知书，导致原告不能收楼；
6、恩平市消委会河南投诉站调解协议书，证明原告为收楼委托代表向消委会投诉，但被告此后仍不发出收楼通知书，导致原告依然不能收楼；
7、2014年6月16日南方都市报，证明2013年影响广东有9个台风都是非常轻微；
8、恩平市2013年每日8—18时降水资料统计，证明2013年一年符合每日连续4小时内的降雨量达33毫米或者以上的降雨天数为11天，并且这11天降水是覆盖全恩平，并不能证明影响被告的楼盘；
9、个人购房借款／担保合同，证明原告按照合同约定办理了银行按揭，按揭款直接划给被告。
原告对其诉称在庭审后补充提交的证据有：1、《通知函》，证明被告于2014年9月22日向原告发出收楼通知。
被告辩称：一、原告请求被告从2014年1月1日起计至2014年5月31日每日按商品房总价款449880元的万分之五计付逾期交楼违约金的诉讼请求没有依据。1、原告所购买的商品房已于2014年3月27日经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，原告所购买的商品房已达到交付使用条件，被告已于2013年12月25日将《收楼通知书》、《收楼指南》一并寄发给原告，又于2014年4月26日向其寄发了《收楼提示函》，此外还多次电话通知其办理收楼手续，原告在2014年5月31日才办理了收楼手续，被告不对原告恶意拖延的期限承担违约责任。2、由于原告购买的商品房于2011年12月8日开始施工，2012-2013年广东遭受异端天气侵袭，特别是2013年热带气旋灾害明显加重，暴雨洪涝较多，强对流天气频繁，导致工期被迫多次延期。据施工单位提供的2013年3月-2013年12月的《施工晴雨表》，共306天时间内就有111天时间是下雨天气，且恩平市气象局提供的2012年11月-2013年12月（共426天）《晴雨概况表》显示下雨天数有246天，严重影响了施工工期，天气情况是被告始料不及的，属于施工中遇到的异常困难，根据《商品房买卖合同》附件四第五条第2款第2.5条的约定，施工中遇到异常困难，被告可据实延期交付商品房，且第2.4项约定：如遇沙尘暴、严寒酷暑等恶劣天气或白天工作时间4小时内平均风力达到六级（或以上）或在白天工作时间4小时内降雨量达30毫米（或以上）的天气，出卖人可据实延期交付商品房。其中酷暑天气根据《防暑降温措施管理办法》与被告提供的证据14的规定，35度以上的天气应认定为酷暑天气，因此，结合被告提供的恩平市气象局统计资料显示，2012年、2013年符合上述情形的大雨以上天数及气温达到或超过35度以上的酷暑天数共计有54天，据此，被告可据实延期交付商品房54天，应属被告可据实延期的范围且不须承担相应的违约责任。3、即使认定被告需支付逾期交房违约金，但是每日按商品房总价款的万分之五计付明显高于原告所遭受的损失，应参照中国人民银行同期贷款利率或同地段同类房屋租金价格确定违约金，且截止期限应为商品房竣工验收之日（即2014年3月27日），而不应计付至实际交楼日，被告不应为原告的恶意拖延行为买单。
综上所述，恳请法院依法认定本案事实，维护被告合法权益。
被告对其辩称在举证期限内提供以下证据：
1、收楼提示函及国内挂号信函收据，证明被告于2014年4月26日向原告发出《收楼提示函》要求原告收楼的事实；
2、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明商品房已取得竣工验收备案，符合交付条件；
3、建设工程规划验收合格证，证明商品房已经建设工程规划验收合格；
4、江门市公安消防局《建设工程消防验收意见》，证明商品房消防已经江门市公安消防局验收合格；
5、恩平气象观测站2012年11月—2013年12月晴雨概况表；
6、降雨量等级表；
7、《施工晴雨表》；
8、《施工晴雨表》情况说明；
9、广东省气象年鉴2013（节选），证据5-9证明2013年极端天气严重影响施工工期，降雨频繁，使施工遭遇困难。
10、恩平市气象局2012年每日8-18时降水资料统计，证明2012年8-18时内连续降雨量达30毫米或以上的降水天数为12天；
11、恩平市气象局2013年每日8-18时降水资料统计，证明2013年8-18时段内4小时内降雨量达30毫米或以上的降水天数为11天；
12、恩平市气象局2012年高温资料统计，证明2012年全年气温达到35度或以上的高温天数为19天；
13、恩平市气象局2013年高温资料统计，证明2013年全年气温达到35度或以上的高温天数为12天；
14、紧急通知，证明广东省建设厅要求本地天气预报气温达到35度以上时，应暂停户外施工作业，证明35度以上天气属于影响施工的酷暑高温；
15、业主钥匙签收表、业主IC卡申请表、业主授权印鉴书、住宅使用说明书、业主消防安全责任书、住宅质量保证书、承诺书，证明原告已经办理完毕商品房交接手续。
本院依职权调取的证据：1、恩平市2012年10-12月每日8-18时降水资料统计；2、恩平市2012年10-12月高温资料统计；3、恩平市2013年每日8-18时降水资料统计；4、恩平市2013年高温资料统计，证明上述期间降水及高温天气的具体日期。
经审理查明：被告是位于恩平市锦江大道东8号的锦江国际新城锦峰汇5至8幢的开发商，已领取商品房预售许可证。2012年10月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了编号C20120053号《商品房买卖合同》，约定如下：第三条“买受人购买出卖人开发的位于恩城锦江大道东8号锦江XX新城XX幢XX号房”。第四条“该商品房属预售，每平方米3660.54元，总金额449880元”。第六条“除支付首期房款外，余下款项由银行提供按揭”。第七条“买受人如未按合同时间付款，逾期30日之内自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金”。第八条“出卖人应当在2013年12月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人以发生之日起30日内告知买受人的；2、详见本合同附件四﹤补充协议书﹥第五条的约定”。第九条“除本合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，将按以下第1种方式处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。第十一条“商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的双方同意按本合同附件四《补充协议书》第七条的约定处理”。原、被告在合同中还对房屋面积确认及面积差异处理、出卖人关于装饰、设备标准承诺、产权登记、保修责任等事项进行了约定。
同日，原告与被告又签订《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》，内容约定如下：第五条关于交付期限“1、买受人在办理商品房交接手续时，应按照《商品房买卖合同》和本补充协议书的约定向出卖人缴清所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金及本补充协议书第二条所列应当由买受人承担的费用等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项时止，且出卖人无须对此承担任何违约责任。2、如遇以下特殊原因，出卖人可据实延期交付：……2.4、沙尘暴、严寒酷暑等恶劣天气或白天工作时间4小时平均风力达到六级（或以上）或在白天工作时间4小时内降雨量达30毫米（或以上）的天气；……2.8、买受人任何违约行为的持续期间及其违约行为所影响的期间。若出卖人除按《商品房买卖合同》第八条及本补充协议第五条第2点的约定的可据实予以延期的原因外仍逾期30日不能将商品房交付给买受人，且买受人选择解除合同的，买受人应当在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人继续履行合同”。第七条关于房屋的交付“1、出卖人有权在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前将该商品房交付给买受人使用，提前交付的，出卖人书面通知买受人办理交付手续。除此之外，买受人《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行联系出卖人售房部并办理房屋交付手续。买受人如逾期办理房屋交付手续，则视为出卖人已按期将商品房交付给买受人。2、如发生《商品房买卖合同》第八条约定的出卖人可据实予以延期交房的情况，商品房达到《商品房买卖合同》约定的交付条件后，出卖人按照买受人在《商品房买卖合同》中“合同双方当事人”部分所列的地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知（以下简称交付通知或入伙通知）。买受人须在交付通知送达或公告之日起10日内（以下简称交付期限）按照交付通知中规定的地点及要求，与出卖人办理商品房交付使用手续。……5、买受人有权在交付通知规定的期限内对该商品房进行察看，但不得籍此对已取得恩平市建筑工程竣工验收备案表的该商品房拒绝接受。商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求出卖人予以维修，但不得以此为由拒绝办理交付手续和拒绝收楼。买受人以商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝办理交付手续或拒绝收楼引起的逾期交付的法律后果概由买受人自行承担，出卖人不承担任何责任”。第十条通知“1、……出卖人向买受人发出的所有文件，以出卖人发出的邮戳日期后第三天视为送达日期……。3、若买受人为两人或多人的，出卖人的任何通知向其中一人发出即视为向买受人之全体发出”。
合同签订后，原告依约定的日期交付了房款，但是被告没有按约定的交付日期于2013年12月30日前交付商品房给原告。原告等业主到恩平市消委会河南投诉站投诉，经投诉站2014年4月9日进行调解，被告称施工期受天气因素影响，因此逾期交楼，但不属于违约，愿意赠送一年物业管理费给业主，原告等业主不同意。双方未能达成一致意见。
另查明：被告于2014年1月16日取得恩平市《建设工程规划验收合格证》，于2014年2月17日经江门市公安消防局综合评定该工程消防验收合格，于2014年4月1日取得恩平市住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案表》。2014年4月26日，被告指令下属物业管理公司锦江国际新城客户服务中心以挂号信的方式向原告邮寄《收楼提示函》。
再查明：根据恩平市气象局出具的《恩平市2012年10-12月每日8-18时降水资料统计》、《恩平市2013年每日8-18时降水资料统计》，2012年10月1日至12月31日期间，每日8-18时段内连续4小时内降雨量达30毫米或以上的降水天数为2天（即：10月30日、11月21日）；2013年1月1日至12月31日期间，每日8-18时段内连续4小时内降雨量达30毫米或以上的降水天数为11天（即3月19日、3月26日、3月30日、4月3日、4月30日、5月8日、5月14日、5月23日、7月1日、8月15日、11月12日），共计13天。
根据恩平市气象局出具的《恩平市2012年高温资料统计》、《恩平市2013年高温资料统计》，2012年10月1日至12月31日期间，气温达到35度或以上的高温天数为0天，；2013年1月1日至12月31日期间，气温达到35度或以上的高温天数为12天（即5月31日、6月2日、6月3日、6月18日、6月19日、6月20日、6月21日、7月30日、8月10日、8月28日、8月29日、9月21日），共计12天。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。
一、关于被告本案是否存在逾期交房的问题。
依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2013年12月30日前将“经验收合格”的商品房交付给原告使用。因《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，据此，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。从本案查明的事实来看，涉案商品房项目在双方合同约定的交付日（即2013年12月30日）时尚未竣工验收，并不具备交付条件，而是迟至2014年4月1日才进行了竣工验收备案，被告亦是在2014年4月26日才以挂号信的方式向原告邮寄《收楼提示函》，被告的交付行为显然不符合双方合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。原告有权要求被告按合同约定自2014年1月1日起承担逾期交房的违约责任。
二、关于违约金计算的截止时间。
根据双方所签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议书》的约定，被告符合交楼条件后，应向原告发出收楼通知书。虽然被告抗辩主张其已于2013年12月25日向原告发出《收楼通知书》、《收楼指南》，但因当时涉案房屋尚不符合交付条件，上述文件即使已经送达给原告，亦对原告均没有约束力。此外，本院认为，收楼通知书的作用在于告知买方其所购买的房屋已符合交付条件并通知其收楼。2014年4月26日，被告向原告邮寄发出《收楼提示函》，该提示函已明确表达了通知原告收楼的意思表示，且此时涉案房屋已具备交付条件，该提示函已明确表达了通知原告收楼的意思表示，且此时涉案房屋已具备交付条件。因此本院结合《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《补充协议书》第七条第1款、第2款以及第十条第1款的约定，将逾期交楼违约金计算至该《收楼提示函》送达后的第10天即2014年5月9日止（注：送达时间为邮寄《收楼提示函》后的第3天）。综上，被告应向原告支付2014年1月1日起至2014年5月9日止的逾期交房违约金。原告未依通知在合同约定的期限内办理房屋交接手续，其要求被告继续承担该期限以后的逾期交房违约金，缺乏法律依据，本院不予以采纳。
三、关于《商品房买卖合同》约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。
涉案《商品房买卖合同》中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即原告要求继续履行合同的，被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告在被告违约的情况下，未要求与被告解除合同，而是要求被告按合同约定的标准支付违约金，是原告对其权利的合法处分。因原告愿意继续履行与被告签订的《商品房买卖合同》，故被告逾期交房的行为给原告造成的损失主要是银行利息或房屋租金方面的损失，该合同约定的违约金过分高于造成的损失，被告认为原告诉请的违约金过高并请求依法予以减少的理由成立，本院予以采纳。依据公平原则和诚实信用原则以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，本院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一。
四、关于本案天气因素能否作为被告延期交房的免责事由的问题。
被告主张根据合同《补充协议书》第五条第2.4款的约定，高温或白天工作时间4小时内降雨量达到30毫米及以上的天气，被告可以据实延期交付房屋。就此，本院认为，首先，开发商在与购房者签订合同时应当预见到会有高温或雨天而影响施工进度，天气因素不属于法定的“不可抗力”免责事由范畴。其次，本案《补充协议书》第五条第2.4款虽将天气因素作为开发商可以延期交楼的事由，对开发商一方有利，但鉴于我国目前并没有任何规范明确多少降雨量可能影响施工进度，同时，建筑行业属于特殊行业，是进行钢筋混凝土的构造，如果雨水过多则会影响混泥土的结构。按照建筑行业的行规，小雨天气土建只能进行室内施工，不能进行室外施工，而中雨及以上雨量一般不能进行施工。此外，在高温下进行施工，也会影响实际施工人员的身体健康，故在此情况下一般也不宜施工。因此，结合前述建筑行业的惯例，应当认为前述条款并不属于法定意义上的显示公平，也没有违反法律法规强制性的规定，属合法有效，对双方当事人有约束力，可以作为被告延期交房的免责事由。
至于天气因素导致延期交房的天数认定问题。根据恩平市气象局提供的2012年、2013年的气象统计资料，原告与被告签订本案的《商品房买卖合同》后至合同约定的商品房交付期间（即2012年10月10日
---
2013年12月30日），达到白天工作时间4小时内降雨量达到30毫米及以上的天气条件的日期为13天，高温天气为12天，共计25天，故本案被告可顺延交房的天数共25天。
综上，本案中，原、被告之间成立了有效的商品房预售合同关系，本案被告通知原告交房的时间，迟于合同约定的2013年12月30日的交房时间，其行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。被告向原告通知交付房屋，该房屋业已经符合合同约定的交楼条件，原告尚未收房应自行承担迟延收房的责任。被告虽迟延交房129天（2014年1月1日至2014年5月9日），但有延期交房的事由25天。因此，被告应承担违约金449880元（房屋总价款）×（129天-25天）×0.01%／日（违约金计算标准）=4678.75元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广东康盛投资有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告吴春菊支付逾期交楼违约金4678.75元；
二、驳回原告吴春菊的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案的诉讼费322元，由原告负担277元，被告负担45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于广东省江门市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 马文娟
二〇一四年十二月十六日
书记员 冯 莉
第14页共14页