安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民三终字第00107号
上诉人（原审被告、反诉原告）：段小虎，男，汉族，1962年2月7日出生，住安徽省铜陵县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾华伟，男，汉族，1982年5月6日出生，住安徽省铜陵县。
委托代理人：黄世亮，安徽众佳律师事务所律师。
上诉人段小虎因与被上诉人贾华伟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵县人民法院2015年10月8日作出的（2015）铜民二初字第00275号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人段小虎、被上诉人贾华伟的委托代理人黄世亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾华伟向一审法院起诉称：2012年7月1日贾华伟与段小虎签订《房屋租赁合同》，约定贾华伟将其位于安徽省铜陵县伯乐花园笠帽山路25号的房屋出租给段小虎，租金为22000元。租期为一年半，自2012年7月1日起至2013年12月31日止。租期届满后，段小虎一直未与贾华伟续签租赁协议，至今未支付租金。贾华伟与段小虎数次协商未果。故起诉，请求判令段小虎将位于安徽省铜陵县伯乐花园笠帽山路25号交还给贾华伟，并赔偿损失（从2014年1月1日起至交还房屋之日止按每天55元计算）；判令段小虎支付违约金5000元；判令本案诉讼费由段小虎承担。
段小虎在一审庭审中辩称：1.2008年，段小虎与金松尧联系租房事宜，并与占宏兵签订租房合同，且对所租房屋进行了装潢，约定月租1000元，5年不涨价。3年半后，贾华伟要求收回房屋，后经协商，段小虎又与贾华伟签订了1年半的合同，房租上涨22%。2.2014年合同到期后，段小虎未继续支付租金系因双方对租金数额、门面转让等问题未能达成一致意见，段小虎认为2014年1月1日以后的租金应按2013年的标准计算，对贾华伟主张的按每天55元的标准赔偿损失的要求不予认可。3.所租赁房屋的房产证上登记的不是贾华伟，故贾华伟无权要求收回房屋。4.段小虎在租期届满后，主动要求支付房租费用，因贾华伟拒绝接受而导致房租费用未支付，段小虎无违约行为，贾华伟要求支付违约金5000元，段小虎不予认可。
段小虎向一审法院提起反诉称：租赁房屋系段小虎于2009年1月1日从占宏兵处租赁，并投入巨资进行了装饰装修。2012年7月1日，段小虎与贾华伟签订《房屋租赁合同》时，虽然合同约定了甲方（占宏兵）不同意乙方（段小虎）对房屋进行装饰装修，但段小虎的装饰装修是在该合同之前已经形成的，并非在签订此份合同之后实施，该装饰装修享有价值至少60000元，如贾华伟的本诉得到支持，其应支付段小虎投入装饰装修所产生的现有价值。故起诉，请求判令贾华伟支付给段小虎装饰装修费60000元（最终以评估为准）；贾华伟承担本案反诉费用。
贾华伟在一审庭审中针对反诉辩称：租赁合同中约定，贾华伟有权收回房屋，段小虎无条件交付房屋，且不得索取任何赔偿费用。段小虎未提交证据证明装修损失，评估公司意见不能作为判案依据。段小虎提出的其与占宏兵签订的合同的装修损失，与本案没有关系。合同具有相对性，段小虎与占宏兵签订的合同对贾华伟没有法律约束力。段小虎的反诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
一审法院经审理查明：2007年，贾华伟从丁秀华处购得铜陵县五松镇伯乐花园笠帽山路25号房屋，丁秀华交付了该房屋，但双方未办理房产过户手续。2009年1月1日，贾华伟委托占宏兵与段小虎签订《房屋租赁合同》。该合同约定：1.乙方（段小虎）因需要租赁甲方（占宏兵）位于笠帽山路25号网点房屋一套。2.合同期限：本合同有效期为5年（即2009年1月1日至2009年12月31日），延期须另定合同。3.房屋租金：每年支付12000元。4.乙方违章装饰，破坏房屋结构，造成房屋不能正常使用，甲方有权请相关单位进房屋进行鉴定，并责令乙方恢复原样，所产生的一切费用由乙方承担。5.合同期满，甲方在不考虑自己使用的情况下，优先再让乙方使用，房价随行就市。后段小虎对房屋进行了装饰装修。2012年7月1日，贾华伟与段小虎重新签订《房屋租赁合同》。该合同约定：1.乙方（段小虎）因需要租赁甲方（贾华伟）位于笠帽山中路25号网点房屋一套。2.租赁期限2012年7月1日至2013年12月31日。3.房屋租金22000元。4.甲方不同意乙方对房屋进行装饰装修，乙方未经甲方同意对房屋进行装饰装修，所有费用由乙方自行承担甲方不承担任何装修费用。5.合同期满，甲方收回该房屋，乙方无条件让出该房，同时乙方不得向甲方索要补偿费等一切费用。6.违约责任。租赁期间双方必须信守（承诺），如果乙方违反合同有关约定须按租金的20%作为违约金一次支付给甲方。后段小虎支付房屋租金至2013年12月31日。房屋租赁合同到期后，贾华伟与段小虎未续签合同，且双方因对房屋租金和门面转让未达成一致意见，段小虎对到期后至本案诉讼时的房屋租金未予支付。
一审法院另查明：段小虎在本案反诉案件审理中，自行放弃了对本案所涉租赁房屋装饰装修费的评估。
一审法院认为，贾华伟从丁秀华处购买了本案所涉租赁房屋，丁秀华也交付了该房屋，虽然双方未办理房产过户手续，但贾华伟已实际占有该房屋，取得了该房屋的使用权。贾华伟与段小虎签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。租赁期限届满后，双方因租金和门面转让问题不能达成一致意见，贾华伟未同意将本案所涉租赁房屋继续出租给段小虎，但段小虎也未归还租赁房屋。现贾华伟要求段小虎交还租赁房屋，符合法律规定。故对贾华伟要求段小虎交还安徽省铜陵县伯乐花园笠帽山路25号房屋的诉讼请求，因符合法律规定，予以支持。2014年1月1日至今的房屋租金，贾华伟要求按照每天55元的标准支付，但其未提供证据证明该标准的计算依据，故2014年1月1日至今的房屋租金应按该2012年《房屋租赁合同》约定的标准即月租金1222.22元（22000元÷18个月＝1222.22元）支付。租赁合同到期后，贾华伟与段小虎系因房屋租金和门面转让问题不能达成一致意见，导致2014年1月1日后的房屋租金未能支付，非因段小虎单方违约造成，对贾华伟要求段小虎支付违约金5000元的诉讼请求，不予支持。
段小虎在开始租赁房屋时，对房屋进行了装饰装修，贾华伟未举证证明该装饰装修系违章装饰、破坏房屋结构及造成房屋不能正常使用的装饰装修，故该装饰装修符合2009年《房屋租赁合同》的相关约定。在2012年《房屋租赁合同》中，双方约定合同期满，贾华伟要求收回房屋时，段小虎不得索要补偿费等一切费用。两份合同对房屋装饰装修已形成附合的部分和未形成附合的部分未进行区分处理。未形成附合的装饰装修，段小虎可在交还租赁房屋时拆除，但拆除时不得对所租赁房屋造成毁损。对于已形成附合的装饰装修，贾华伟在一审审理中也未表示同意利用。段小虎在反诉中要求贾华伟支付装饰装修费60000元，但未提供证据证明该损失的计算依据，应由其承担举证不能的法律后果，且该诉讼请求也不符合双方约定和法律规定。对段小虎要求贾华伟支付装饰装修费60000元的诉讼请求，不予支持。段小虎在一审庭审中辩称，双方在2009年《房屋租赁合同》中约定5年不涨租金，其后在2012年《房屋租赁合同》中又提高了房屋租金，但两份租赁合同均系双方自愿订立的，且已履行完毕，一审法院不予处理。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、段小虎于判决生效之日起十五日内将位于安徽省铜陵县伯乐花园笠帽山路25号房屋交还贾华伟，并支付房屋租金（按月租金1222.22元，从2014年1月1日计算至房屋交还之日止）；二、驳回贾华伟和段小虎的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，贾华伟负担40元，段小虎负担40元（该部分费用贾华伟已预交，段小虎于判决生效之日起七日内直接向一审法院交纳）；反诉案件受理费1300元，由段小虎负担。
段小虎不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，依法改判贾华伟赔偿段小虎装潢损失6万元整。主要理由是：2009年1月1日，段小虎从占宏兵处承租了铜陵县笠帽山路25号房屋，并投入巨资装潢经营饭店。2012年7月1日，段小虎与贾华伟签订房屋租赁合同，当时虽然双方约定了贾华伟不同意段小虎对房屋进行装修，但是段小虎的装潢是在合同订立之前即已经形成。当时花费的装修费用至少有6万元。一审法院在判决段小虎交还承租房屋的同时，驳回了段小虎要求赔偿装潢损失的主张有违事实。
贾华伟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序得当，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
上诉人段小虎在二审庭审中当庭提交以下三组证据：1.装潢材料费清单复印件五份，金额为36234元，以证明金凤凰饭店装饰材料费用。2.收条复印件一份，金额为28300元，以证明金凤凰饭店装饰的工本费。3.收款收据复印件两份，金额为4200元，以证明金凤凰酒店装饰支出。
被上诉人贾华伟认为上诉人提交的证据不属于新证据，且上诉人未在举证期限内提交，被上诉人贾华伟不予质证。
本院对上述证据的认证意见：上述三组证据均为复印件，且无其他证据相印证，真实性无法核实，本院不予采信。
双方当事人所举的其他证据与原审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明：2009年1月1日，贾华伟委托占宏兵与段小虎签订的《房屋租赁合同》约定的合同期限为5年，合同中记载的期限为自2009年1月1日至2009年12月31日，实际应为2009年1月1日至2013年12月31日。
综合双方当事人的上诉和答辩意见并经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：贾华伟是否应赔偿段小虎装潢损失60000元？
本院认为：贾华伟与段小虎于2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》约定，贾华伟不同意段小虎对房屋进行装饰装修，段小虎未经贾华伟同意对房屋进行装饰装修，所有费用由段小虎自行承担，贾华伟不承担任何费用；合同期满，贾华伟收回房屋，段小虎无条件让出房屋，并且不得向贾华伟索要补偿费等一切费用。根据上述约定，即使案涉房屋内的装潢是在该合同签订之前已经形成，段小虎主张贾华伟赔偿装潢损失也与合同约定不符，并且段小虎也未举证证明该损失的计算依据，故段小虎的上诉理由不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，段小虎的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由段小虎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 查 慧 凌
代理审判员 戴 卢 刚
代理审判员 马 海 平
二〇一六年元月四日
书 记 员 王小江（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。