山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终1293号
上诉人（原审被告）：赛序敏，男，1957年10月26日出生，汉族，户籍地黑龙江省密山市，现住山东省威海市文登区。
上诉人（原审被告）：李少荣，女，1961年1月30日出生,汉族，户籍地黑龙江省密山市，现住山东省威海市文登区。
二上诉人之共同委托诉讼代理人:杨建波，文登大水泊法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：赛福昌，男，1958年2月1日出生，汉族，户籍地黑龙江省密山市，现住山东省栖霞市。
委托诉讼代理人:赛洁（系赛福昌之女），住山东省栖霞市。
委托诉讼代理人:王兴波，栖霞众和泰法律服务所法律工作者。
上诉人赛序敏、李少荣因与被上诉人赛福昌房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2018）鲁1003民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
赛序敏、李少荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.赛福昌并非案涉房产所在村村民，赛序敏、李少荣与赛福昌之间的房屋买卖合同无效；2.赛福昌继承的房产已自然损毁，本案与赛福昌继承房产无关联性；3.案涉房产所在地并非城区而仍属农村地区。
赛福昌辩称，原审法院判决正确，请求驳回赛序敏、李少荣的上诉请求。
赛福昌向一审法院起诉请求：1.确认赛福昌与赛序敏、李少荣于2005年12月27日签订的房屋买卖合同合法有效；2.判令赛序敏、李少荣将案涉房屋的土地使用权过户到赛福昌名下。
一审法院认定事实：赛序敏、李少荣系夫妻关系。赛福昌与赛序敏之父赛余国均系赛有功之子。赛有功生前指定其自有房屋的正房四间（外加猪圈一个）归赛福昌所有，南道厅四间、东厢房两间归赛余国所有。赛有功于1971年去世。1995年3月25日，赛余国所有的南道厅四间、东厢房两间规划拆除，赛余国向七里水头村委会申请住宅建设用地，由赛序敏在正房北面新建房屋，并于1999年10月取得集体土地使用证，登记在赛序敏名下，证号文城集用（99）字第090170330号，现无房产所有权证。
2005年12月27日，赛福昌与赛序敏签订协议书，约定：“赛有功生前所嘱，房屋分两份，经大队批准，有赛序敏经手改建，原位壹栋房，北面壹栋房。经协商，北面壹栋房（即案涉房屋）转让归赛福昌所有，赛福昌理应付给其侄赛序敏建房投资费、劳务费、操心费共计肆万贰仟元正，双方同意。付款交接方法：双方当证人面一次性将款付清，接款交房证。赛福昌如果卖此房，必须优先其侄赛序敏。此房产权只限赛福昌本人所有，其配偶及随带子女无权分得。赛杰，对父进到孝养义务有权继承房产权。综上所述双方同意无争，恐后无凭，今立字为证，此书设两份。二〇〇五年十二月二十七日生效证明人：赛余保、赛玉明、赛玉华、赛余林、赛余强、赛余英，当事人：赛序敏、赛福昌，执笔人：赛余林（均签字按印）。”证明人与执笔人均系赛福昌、赛序敏亲属。协议签订后，赛福昌当场一次性付清房屋转让款42000元，赛序敏将案涉房屋土地使用证交给赛福昌。
赛福昌主张房屋买卖后其即经管案涉房屋，并于两年后搬走，将房屋出租（赛序敏称知晓赛福昌将房屋出租）。李少荣主张其对案涉房屋卖与赛福昌一事不知情也不同意，赛序敏系无权处分，房屋买卖行为无效。赛福昌主张自房屋买卖至今多年，赛序敏父母已不在房屋内居住，也知晓赛福昌将房屋出租，李少荣从未向赛福昌或通过其他途径主张过权利，且房屋转让款数额较大，李少荣与赛序敏共同生活不可能不知情，应视为对房屋转让事实的默认。
赛福昌提交七里水头居委会分别于2006年4月5日、5月18日出具的加盖居委会公章的证明三份，拟证实赛福昌的户口已迁入七里水头居委会，赛序敏的房屋转让给赛福昌，双方对房屋转让无争议；提交加盖七里水头居委会公章的农村居民宅基地登记表一份，拟证实七里水头居委会已批准赛福昌办理案涉房屋的权属登记。赛福昌主张其与赛序敏对房屋转让事实没有争议，且现双方均为城镇居民，房屋买卖行为合法有效。经质证，赛序敏、李少荣主张三份证明无经办人或法定代表人签字，不符合证据的形式要件，对其不予认可；赛福昌户籍并未迁入七里水头居委会，非同一集体经济组织成员，不能在农村购买房产，因此买卖行为无效。
上述事实，有双方当事人陈述、协议书、证明、土地证等证据证实。
一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。赛福昌与赛序敏于2005年12月27日签订的协议书有当事人、证明人、执笔人签字按印，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当恪守履行。在协议书上签字按印的赛余保、赛玉明、赛玉华、赛余林、赛余强、赛余英均系赛福昌、赛序敏的亲属，对房屋买卖一事均知晓，李少荣作为赛序敏的妻子更应知晓，同时赛福昌将案涉房屋出租，在他人在此房居住的情况下，李少荣也未主张过权利，故应视为对该买卖房屋的行为知晓且同意。赛序敏、李少荣辩称李少荣对房屋买卖一事不知情的抗辩意见，不予采信。
赛福昌提交的证明三份（出具时间为2006年）、农村居民宅基地登记表加盖有七里水头居委会公章，可以证实七里水头村委会现已变更为居委会，属城区规划区域，赛福昌可以购买赛序敏、李少荣所有的房屋。赛序敏、李少荣抗辩称赛福昌与其非同一集体经济组织成员，不能在农村购买房产的意见，于法无据，对该抗辩意见，不予采纳。赛福昌现已交齐购房款，赛序敏、李少荣有义务协助赛福昌办理土地使用权变更登记。赛福昌的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和法民法总则》第一百一十九条的规定，判决如下：一、赛福昌与赛序敏于2005年12月27日签订的协议书合法有效；二、赛序敏、李少荣于判决生效后十日内协助赛福昌办理位于威海市文登区龙山路街道办事处七里水头社区房屋[土地证号：文城集用（99）字第0901703**号]的土地使用权过户登记手续。案件受理费425元，由赛序敏、李少荣均担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赛福昌提交赛玉凤（赛福昌长姐）、赛玉艳（赛福昌二姐）、赛自兰（赛福昌小姐）书面证明各一份，拟证实赛福昌与赛序敏分房、换房的具体过程。经质证，赛序敏、李少荣主张证人应当出庭接受质证，否则不具有法律效力。本院认证如下：对于赛福昌提交的证人证言，因证人未出庭接受质证，故对其证明效力本院不予采纳。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人争议的焦点是：1、赛福昌继承所得房屋与本案是否有关联性；2、案涉协议书是否合法有效。
赛福昌因继承赛有功的遗产所得的房屋虽经赛序敏原址改建，但根据协议书的内容，双方当事人对于改建后的房屋即“原位一栋房”的产权仍归赛福昌所有并无异议，即赛福昌并未放弃改建后房屋的所有权，故赛福昌对“原位一栋房”仍享有所有权。赛序敏、李少荣主张赛福昌继承所得房屋已经自然损毁，与本案无任何关系，与事实不符，本院不予采纳。
当前我国的土地管理政策严禁具有城镇户口的居民到农村购买宅基地，其目的是为了防止集体经济组织的集体土地所有权及农民的居住权受到不当侵害。赛福昌在协议书签订前已通过继承的方式合法拥有七里水头社区房屋一处即“原位一栋房”，故其与赛序敏于2005年12月27日经过双方近亲属见证而签订的协议书与一般意义上所讲的城镇居民到农村购买宅基地上建设房屋的农村房屋买卖合同有所区别，该协议书本质上是一份产权互换协议，即用赛福昌的“原位一栋房”加价换取赛序敏新建的“北面一栋房”即案涉房屋。现赛序敏、李少荣也非七里水头集体经济组织成员，七里水头社区居民委员会对该协议书亦未提出异议，案涉协议书并未侵害七里水头集体经济组织及赛序敏的合法权益。据此，案涉协议书系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
综上所述，赛序敏、李少荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由赛序敏、李少荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年九月十八日
书记员 江嘉鑫