云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第470号
上诉人（原审被告）曾维东，男，1968年8月7日出生。
特别授权诉讼代理人曾维香，女，1966年3月4日出生，系曾维东之姐。
被上诉人（原审原告）毛继华，男，1963年5月28日出生。
被上诉人（原审原告）陈忠富，男，1967年4月17日出生。
两被上诉人共同委托的特别授权诉讼代理人李迎涛，云南天石智硕律师事务所律师。
原审第三人张绪波，男，1964年10月30日出生。
特别授权诉讼代理人黄艳，女，1987年5月22日出生。
上诉人曾维东因与被上诉人毛继华、陈忠富、原审第三人张绪波租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月8日对本案公开进行了询问，上诉人曾维东委托的诉讼代理人曾维香，两被上诉人共同委托的诉讼代理人李迎涛，原审第三人委托的诉讼代理人黄艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认：2003年9月3日，原告毛继华向昆明市官渡区官渡镇西庄村民委员会第六村民小组租用座落于南小路北边杨柳沟的水淹田6亩，用途为建盖厂房使用，租期为20年，自2004年3月1日至2025年3月1日。租地后由原告毛继华与陈忠富共同投资建盖了厂房并共同经营。2005年4月11日，二原告与被告曾维东签订《租赁合同》，约定甲方毛继华、陈忠富将座落于官渡镇西庄六谷村官小路旁的厂房以及门口的楼房一幢出租给乙方曾维东使用，实际面积为1840平方米，租金为每月每平方米4元；铺面159平方米，租金每月每平方米8元，租金合计103584元。租期为10年，自2005年5月1日至2015年5月1日止。原、被告均按租赁合同履行各自义务。2010年11月1日，双方又签订《补充合同》，约定厂房及楼房面的租金由原来的每月每平方米4元增加为10元，铺面租金由原来的每月每平方米8元增加为20元，租赁期限不变，并约定乙方在租赁期限内可以任意转租房屋，任何一方不能变更房租，违约须无条件给另一方赔偿违约金100万元。签订补充合同后被告将承租的房屋转租给他人使用，并收取了相应的租金。2012年4月1日被告与第三人张绪波签订《租赁合同》，约定曾维东将座落于官渡镇西庄六谷村官小路旁的厂房589平方米租给张绪波使用，租金每月每平方米17元，每年租金12万元，租赁期限为2012年4月1日起至2015年5月1日止，承租方第一年付保证金2万元和本年度租金12万元，保证金2万元在乙方租赁期限到时退还。张绪波向曾维东支付了保证金2万元及前两年的租金24万元，曾维东按约定将589平方米的厂房交由张绪波使用。因被告曾维东拖欠原告2013年5月1日以后的租金及2012年5月13日至2013年1月13日的水费945元、2012年10月27日至2013年4月30日的电费6570.9元，双方经协商未达成协议，原告自行收回出租的厂房，除第三人张绪波使用的589平方米厂房以外，原告已将被告出租给其他人的厂房和铺面收回自行出租，原告遂诉至一审法院主张前述请求。另，原告与第三人张绪波于2013年7月3日就厂房的使用达成协议，约定：由张绪波补交2013年4月1日至2014年3月31日租金6万元后继续使用该厂房至2015年5月1日止，2014年4月1日至2015年5月1日全年租金13万元，由张绪波分二次付清给出租方，张绪波向曾维东交纳的保证金、租金以及违约金，由张绪波向曾维东追回。张绪波已按约定向原告补交了2013年4月1日至2014年3月31日的租金6万元。原告以被告拖欠租金为由主张解除合同，经一审法院询问，第三人张绪波不愿意代曾维东向原告支付拖欠的租金及违约金，张绪波认为其与曾维东签订的租赁合同有效，曾维东拖欠租金与其无关。两原告认为被告的行为构成违约，请求判令：一、解除原告与被告签订的《租赁合同》及《补充合同》；二、被告归还原告厂房（被告转租给张绪波的厂房，占地面积为589平方米）；三、被告支付自2013年5月1日起至2014年3月31日止的厂房占用费，按每月5890元计算；四、被告支付2012年5月13日至2013年1月13日的水费945元、2012年10月27日至2013年4月30日的电费6570.9元；五、被告支付违约金30万元。
一审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案二原告与被告签订的《租赁合同》及《补充合同》依法成立，对双方当事人具有法律约束力。被告曾维东作为承租人未按约定的期限支付租金，经原告催要，被告仍未支付，符合租赁合同解除的条件。根据庭审查明，被告曾维东将承租的厂房589平方米转租给第三人张绪波使用，并收取张绪波两年的租金及保证金2万元，被告的转租行为经出租人同意，故被告与张绪波之间的租赁合同合法有效，具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。经一审法院询问，张绪波不愿意代曾维东支付拖欠的租金及违约金，故不能抗辩原告的合同解除权，原告要求解除其与被告签订的《租赁合同》及《补充合同》，一审法院予以支持。租赁合同解除后，承租人拖欠的租金及水电费仍应支付。被告拖欠的是其转租给张绪波使用的589平方米厂房的租金，自2013年5月1日至2014年3月31日，计11个月，按照双方约定的月租金5890元计算，被告应向原告支付租金64790元，以及拖欠的水费945元、电费6570.9元，合计72305.9元。原告要求被告腾还该部分厂房，因该部分厂房由张绪波使用，且原告向张绪波收取了2013年4月1日至2014年3月31日的租金6万元，双方还约定2014年4月1日以后的租金由张绪波向原告支付，故原告要求被告腾还该部分厂房无事实法律依据，一审法院不予支持。原告要求被告支付违约金30万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告欠付的租金及水电费为72305.9元，而原告主张的违约金为30万元，显然过分高于因租金拖欠给原告造成的损失，一审法院酌情判令被告支付违约金20000元。据此，一审法院依照《中华人民共和合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：“一、解除原告陈忠富、毛继华与被告曾维东于2005年4月11日签订的《租赁合同》以及双方于2010年11月1日签订的《补充合同》；二、被告曾维东于本判决生效之日起三日内向原告陈忠富、毛继华支付所欠租金64790元、水费945元、电费6570.9元，合计72305.9元；三、被告曾维东于本判决生效之日起三日内向原告陈忠富、毛继华支付违约金20000元；四、驳回原告毛继华、陈忠富的其他诉讼请求。”案件受理费5888元，由二原告承担3888元，被告承担2000元。
一审宣判后，上诉人曾维东不服一审判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的房屋租赁合同为无效合同。根据被上诉人的陈述，其与官渡镇西庄村民委员会第六村民小组签订租赁合同的时间为2003年9月3日，但其取得《国有土地使用权证》的时间是2006年4月8日，被上诉人故意隐瞒未取得合法土地使用权证的时间，双方签订的租赁合同无效。二、造成房屋租赁合同无效的过错方是被上诉人，按照法律规定被上诉人应当返还上诉人已付房租及损失1971920元。综上，请求二审法院：撤销一审判决，依法改判，本案上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人陈忠富、毛继华答辩称：双方签订的房屋租赁合同是合法有效的。上诉人在转租的过程中也获得了利益，是上诉人违约没有将租金支付给被上诉人，请求驳回上诉，维持原判。
第三人张绪波未发表意见。
二审中，经询问各方当事人对一审判决确认事实的意见，上诉人不认可一审判决确认的“因被告曾维东拖欠原告2013年5月1日以后的租金及2012年5月13日至2013年1月13日的水费945元、2012年10月27日至2013年4月30日的电费6570.9元”，认为其不应交纳上述费用，上诉人对一审判决确认的其它事实没有异议。被上诉人及第三人对一审判决确认的事实没有异议。本院对一审判决确认的各方当事人均无异议的事实予以确认，对于上诉人所提异议，是否成立，本院将在说理部分予以阐述。
综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人于2005年4月11日签订的《租赁合同》是否有效？二、如合同有效，上诉人在本案中是否构成违约？三、如上诉人构成违约，应如何承担违约责任？
本院认为，针对第一个争议焦点，根据查明的案件事实，2003年9月3日，被上诉人通过与官渡镇西庄村民委员会第六村民小组（以下简称“第六小组”）签订《土地租赁合同》，取得涉案土地的使用权，并在土地上建盖了厂房。2005年4月11日，被上诉人与上诉人签订《租赁合同》，将部分土地上的建筑物租赁给上诉人使用。在双方履行租赁合同期间，第六小组于2006年4月8日取得涉案土地的《国有土地使用权证》。上诉人现主张被上诉人在将房屋租赁给其使用时未取得相应国有土地使用权，故双方所签合同无效，对此，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因现涉案土地已由第六小组取得国有土地使用权，故该土地可以用于非农建设。并且，在双方履行合同近八年的时间内，第六小组均未对被上诉人将房屋出租给上诉人使用的行为提出异议，期间，其还收取了被上诉人替上诉人所交纳的水费，即第六小组作为土地使用权人对被上诉人将涉案土地上的房屋出租给上诉人使用的行为并无异议，故上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务，上诉人关于合同无效的主张不成立，本院不予支持。
针对第二个争议焦点，首先，在租赁合同法律关系中，出租人的主要义务为交付适租的租赁物，承租人的义务为按时交纳租金。按照《租赁合同》第二条的约定，上诉人应当于2013年5月1日前支付2013年5月1日至2013年10月30日的租金，并于2013年11月1日前支付2013年11月1日至2014年4月30日的租金，但上诉人未支付2013年5月1日之后的租金，故其行为已经构成违约。上诉人主张其与被上诉人已经通过协商达成一致，由被上诉人直接将厂房出租，其无需再交纳租金，故其不交租金并不构成违约，上诉人就其该主张提交了其与被上诉人陈忠富的提取短信笔录一份予以证实。经审查短信内容，双方未对租金交纳达成一致意见，故上诉人的该主张不成立，本院不予支持。其次，根据查明的案件事实，上诉人在与被上诉人就租金交纳未达成一致意见后，上诉人自行离开了涉案场地，被上诉人已经直接向第三人收取了租金，故双方所签《租赁合同》已无继续履行的基础，一审法院判决解除双方所签订的《租赁合同》并无不当，本院予以维持。
针对第三个争议焦点，首先，根据查明的案件事实，上诉人离开涉案场地时，其已经向第三人收取了2013年4月1日至2014年3月31日的租金12万元，即其已经使用涉案场地获取了相应的利益，故被上诉人请求上诉人支付2013年5月1日至2014年3月31日的租金于法有据，本院予以支持，根据双方约定，该段期间的租金应为64790元（589平方米×10元／平方米×11个月），但由于第三人已经向被上诉人补交2013年4月1日至2014年3月31日的租金60000元，即被上诉人实际已经收取了部分该期间的租金，故扣除该款后，上诉人应当向被上诉人支付租金4790元，一审法院对此处理有误，本院予以纠正。其次，对于违约金，《补充合同》第二条约定的违约金数额为1000000元，被上诉人起诉主张的数额为300000元，一审法院在综合考虑合同履行情况，上诉人的过错程度，被上诉人可以获得的预期利益的基础上，将违约金调整为20000元并无不当，本院予以维持。第三，对于被上诉人主张的其替上诉人支付的水费945元，电费6570.90元，根据《租赁合同》第四条的约定，水电费应由上诉人支付，因上诉人在一审中对被上诉人所提交的交纳上述费用的收据并无异议，且上诉人在此期间确实未向被上诉人支付过水电费，故一审法院判决上诉人承担该部分费用并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决对本案处理不当，本院予以纠正。上诉人曾维东的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第1722号民事判决第一项，即“解除原告陈忠富、毛继华与被告曾维东于2005年4月11日签订的《租赁合同》以及双方于2010年11月1日签订的《补充合同》”；第三项，即“被告曾维东于本判决生效之日起三日内向原告陈忠富、毛继华支付违约金20000元”；第四项，即“驳回原告毛继华、陈忠富的其他诉讼请求”；
二、撤销昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第1722号民事判决第二项，即“被告曾维东于本判决生效之日起三日内向原告陈忠富、毛继华支付所欠租金64790元、水费945元、电费6570.9元，合计72305.9元”；
三、上诉人曾维东于本判决生效之日起三日内向被上诉人陈忠富、毛继华支付所欠租金4790元、水费945元、电费6570.9元，合计12305.9元.
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币5888元，二审案件受理费人民币5888元，共计人民币11776元，由上诉人曾维东承担人民币7065.60元，由被上诉人毛继华、陈忠富承担人民币4710.40元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 杨 茜
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一四年十一月七日
书 记 员 焦 菡