广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1024号
上诉人（原审被告）吴素云，女，汉族，1979年12月20日出生。
上诉人（原审被告）赵小朋，男，汉族，1977年12月9日出生。
两上诉人共同委托代理人付堃，广东昂扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赖少腾，男，汉族，1984年7月29日出生。
被上诉人（原审原告）陈雪花，女，汉族，1986年1月2日出生。
两被上诉人共同委托代理人王斯凤、刘天军，均为广东众多律师事务所律师。
原审被告王冬莲，女，汉族，1976年11月18日出生。
委托代理人付堃，广东昂扬律师事务所律师。
原审第三人深圳市中润房地产经纪有限公司。
法定代表人黄霜霜，总经理。
上诉人吴素云、赵小朋与被上诉人赖少腾、陈雪华、原审被告王冬莲、原审第三人深圳市中润房地产经纪有限公司（以下简称中润公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，赖少腾、陈雪花和吴素云签订了一份《二手房买卖合同》，合同落款时间为2012年6月15日，卖方吴素云的代理人为赵小朋，合同相关内容约定如下：1、吴素云将其所有的位于深圳市宝安区西乡大道大益广场X栋X座XX（房产证号：深房地字XXX**号）转让给赖少腾、陈雪花，转让成交价为人民币（以下相同）168万元；2、赖少腾、陈雪华在本合同生效之日起当日向吴素云支付定金10万元；3、赖少腾、陈雪华应于2012年8月30日前支付首期房款，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，吴素云应配合提交所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；4、吴素云须于签署本合同之日起5日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时赖少腾、陈雪华须协助吴素云办理赎楼手续并配合签署一切相关文件；5、如吴素云逾期履行义务超过5日，赖少腾、陈雪华可以解除合同并要求吴素云按转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还赖少腾、陈雪华已经支付的定金。赖少腾、陈雪花和中润公司主张上述《二手房买卖合同》是赖少腾、陈雪华和吴素云的委托代理人赵小朋2012年5月先签订的，吴素云是在2012年9月补签的该合同。吴素云、赵小朋主张上述合同中吴素云的签字是2012年9月补签的，但其是在被欺骗的情况下签字的，吴素云和赵小朋并未提供充分有效证据证明该主张。赖少腾、陈雪华、吴素云、赵小朋确认定金交付方式为：赖少腾、陈雪花将定金交付给中润公司，再由中润公司转交给吴素云、赵小朋。
吴素云向赖少腾、陈雪花出具两份《收款收据》，分别载明：收到赖少腾、陈雪花交来的“认购大益广场X栋X座XX号房之定金”10万元、18540元，上述两份《收款收据》载明的日期为2012年8月18日、8月19日。吴素云主张上述两份《收款收据》是其补签的。
2012年11月3日，赵小朋（甲方）和赖少腾（乙方）签订《还款保证协议书》，载明内容如下：“1、甲方向乙方出售位于深圳市宝安区西乡大道大益广场X栋X座XX房产，房地产证号为（深房字第XXX**）。现甲方已收定金为壹拾万柒仟壹佰元正（小写：107100），因本房产在交易前已存在多次查封故导致交易无法进行，甲方应无条件将已收定金退还给乙方。2、现因甲方无法一次性归还上述交易定金，经甲乙双方协商，甲方保证按以下还款方式将定金归还乙方：甲方承诺将已收定金在未来四个月分四期还清，第一期需在2012年12月1日前还人民币叁万元正，不得低于叁万；第二期需在2013年1月1日前归还，不得低于人民币壹万元正；第三期需在2013年2月1日前归还，不得低于人民币壹万元正；第四期需在2013年3月1日前归还以上剩余款项，待乙方收齐款项退回甲方交的文件、买卖合同、定金收据、公证书等。以上金额较具争议有（三个月房款按揭及按揭欠款）以华夏银行流水为准，转到何X的款项以到帐为准。另收取的现金为人民币叁万壹仟伍佰元正，已达成共识”。赖少腾、陈雪华、吴素云、赵小朋对于上述《还款保证协议书》中“以上金额较具争议有（三个月房款按揭及按揭欠款）以华夏银行流水为准，转到何X的款项以到帐为准。另收取的现金为人民币叁万壹仟伍佰元正，已达成共识”的意思确认如下：中润公司转给吴素云的钱有一部分是帮吴素云还按揭，有一部分转账给何X，故双方约定还按揭款项以华夏银行流水为准，何X收到的款项以转账记录为准，且赵小朋确认收到中润公司以现金方式转交的款项3.15万元，但该款项与赖少腾、陈雪华没有直接的关系。另吴素云和赵小朋主张赵小朋是代理吴素云签署《还款保证协议书》的；赖少腾、陈雪花主张赵小朋签署《还款保证协议书》既代表吴素云，又代表赵小朋本人，吴素云、赵小朋应当共同履行付款义务。
2012年11月3日，王冬莲出具《个人无限连带责任担保》，载明内容如下：王冬莲自愿为“赵小朋（债务人）”于2012年11月3日签订《还款保证协议书》中的债务10.71万元提供担保，保证方式为连带责任保证。2012年12月，王冬莲向赖少腾、陈雪华支付1.5万元。
另查，1、2012年5月，吴素云向中润公司出具《委托书》，该委托书载明：吴素云委托赵小朋作代理签订涉案房产的二手房买卖合同。吴素云和赵小朋虽然对该《委托书》不予认可，但既未对该《委托书》中签名的真实性申请鉴定，又未提供充分有效证据予以反证。2、赖少腾、陈雪花主张替吴素云代缴了管理费、水电费3985元，但赖少腾、陈雪花仅提供了管理处出具的收据证明其该主张，该收据仅载明了缴交涉案房产的管理费、水电费的数额，未载明缴交人，吴素云对赖少腾、陈雪花该主张不予认可。3、涉案房产已经于2011年11月2日被深圳市罗湖区人民法院查封，查封文号为（2011）深罗法民一初字第2195号，查封期限为两年。涉案房产又先后于2011年12月14日、2012年5月21日被深圳市宝安区人民法院、深圳市南山区人民法院轮候查封。4、赖少腾、陈雪花和中润公司均主张涉案合同未能继续履行的原因是涉案房产在查封状态，且签订合同前赖少腾、陈雪花和中润公司均不知道涉案房产被查封的情况。吴素云、赵小朋主张签订合同前赖少腾、陈雪花和中润公司知道涉案房产被查封的情况，但吴素云、赵小朋未提供证据证明该主张。5、赖少腾、陈雪华、吴素云、赵小朋确认：赖少腾、陈雪华未按合同约定在2012年8月30日前支付首期款并办理资金监管手续，是因为吴素云在此期间被羁押，双方约定等吴素云被释放后再办理。6、2011年11月9日，江苏省兴化市人民法院做出（2011）泰兴民调初字第0848号《民事调解书》，经调解确认赵小朋和吴素云离婚。
赖少腾、陈雪花于2013年5月9日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认赖少腾、陈雪花和吴素云签订的《二手房买卖合同》于2012年11月3日解除；2、吴素云、赵小朋返还定金118540元及利息（从2012年6月15日起按中国人民银行同期贷款利率支付至清偿之日止），并支付违约金33.6万元，王冬莲承担无限连带清偿责任；3、由吴素云、赵小朋、王冬莲承担诉讼费。
原审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。本案中，吴素云和赵小朋主张其是在被欺骗的情况下在《二手房买卖合同》签字的，但吴素云、赵小朋并未提供充分有效证据证明该主张，根据谁主张谁举证原则，原审法院对于吴素云、赵小朋该主张不予支持。吴素云虽然是补签的该《二手房买卖合同》，但吴素云的补签行为表明吴素云对《二手房买卖合同》的确认，亦是吴素云的真实意思表示，故原审法院认定赖少腾、陈雪花和吴素云签订的《二手房买卖合同》真实、合法、有效，买卖双方均应依法全面履行合同约定的义务。另吴素云就涉案房产是否与他人另外签订房屋买卖合同，并不影响吴素云与赖少腾、陈雪花签订的《二手房买卖合同》的合同效力。
根据本案查明的事实，因涉案房产被查封，致使涉案《二手房买卖合同》无法继续履行，在吴素云未提供充分有效证据证明赖少腾、陈雪花在签订《二手房买卖合同》前已经知道涉案房产被查封的情况下，原审法院认定是吴素云构成根本违约，故赖少腾、陈雪华有权根据合同约定选择主张解除合同并要求吴素云支付违约金。关于合同的解除时间：2012年11月3日，吴素云的代理人赵小朋和赖少腾签订了《还款保证协议书》，根据该协议书载明的内容可以看出，买卖双方均已经做出了解除合同的意思表示，故赖少腾、陈雪花与吴素云签订的涉案《二手房买卖合同》已经于2012年11月3日解除。
关于违约金。赵小朋和赖少腾虽然签订了《还款保证协议书》，但该《还款保证协议书》仅对定金的返还进行了约定，既未对违约责任进行约定，又未明确载明签订《还款保证协议书》后买卖双方对涉案交易的权利义务终结，故原审法院认定赖少腾、陈雪花有权在本案中向违约方即吴素云主张违约金。关于违约金的标准，赖少腾、陈雪花诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，吴素云主张违约金过高，综合考虑本案案情，原审法院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为吴素云应按转让成交价百分之十支付违约金，即吴素云应向赖少腾、陈雪花支付违约金16.8万元（168万×10%），赖少腾、陈雪花的超额诉讼请求，原审法院不予支持。另赖少腾、陈雪花主张赵小朋、王冬莲对违约金承担支付义务，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于定金。赵小朋和赖少腾签订的《还款保证协议书》中的甲方为赵小朋，且根据该协议书的约定内容，负有向赖少腾返还定金义务的债务人均为甲方即赵小朋，当日王冬莲亦就赵小朋在《还款保证协议书》中所负债务提供了连带责任保证，综上，赵小朋已经以签订《还款保证协议书》的方式做出了自愿偿还赖少腾定金10.71万元的意思表示。虽然吴素云向赖少腾、陈雪花出具的收款收据中载明的定金为118540元，但《还款保证协议书》中双方确认的已收定金数额为10.71万元，因《还款保证协议书》形成时间在后，应视为赖少腾、陈雪华、吴素云、赵小朋对定金返还数额已经达成一致意见。另赵小朋的上述自愿返还定金的行为，并不能免除吴素云作为《二手房买卖合同》中合同相对人的返还定金的义务，吴素云、赵小朋在庭审中主张赵小朋是代表吴素云签订的《还款保证协议书》，吴素云的上述主张应当视为其对于赵小朋签订的《还款保证协议书》内容的认可。另因赖少腾、陈雪华已经收到支付款项1.5万元，故《二手房买卖合同》解除后，吴素云、赵小朋应向赖少腾、陈雪花返还定金9.21万元（应付定金10.71万元-
已经支付的款项1.5万元）。因违约金同时均有惩罚性和补偿性的功能，在原审法院已经判令吴素云承担违约金的情况下，赖少腾、陈雪花提出的关于定金利息的主张，原审法院不予支持。
关于保证责任。本案中，王冬莲以出具《个人无限连带责任担保》的方式，明确表示其自愿为赵小朋所负的债务10.71万元提供担保，保证方式为连带责任保证，扣除已经支付的款项，故王冬莲应对赵小朋所负债务9.21万元承担连带保证责任。
赖少腾、陈雪花的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认赖少腾、陈雪花与吴素云签订的涉案《二手房买卖合同》已经于2012年11月3日解除；二、吴素云应于本判决生效之日起三日内向赖少腾、陈雪花支付违约金16.8万元；三、吴素云、赵小朋应于本判决生效之日起三日内向赖少腾、陈雪花返还定金9.21万元；四、王冬莲对赵小朋的上述债务承担连带保证责任；五、驳回赖少腾、陈雪花的其他诉讼请求。案件受理费4111元，由赖少腾、陈雪花负担1794元，吴素云负担2317元。
上诉人吴素云、赵小朋不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项；2、撤销原审判决第三、四项。主要事实和理由如下：一、吴素云与赖少腾、陈雪华不存在房屋买卖合同关系，不应承担违约责任。吴素云于2012年5月24日被拘留，直至2012年9月13日才被释放。赖少腾、陈雪华提交的证据材料都形成于吴素云被羁押期间，但又有吴素云的签字，不足采信。二、赵小朋是吴素云的代理人，其与赖少腾、陈雪华之间不存在房屋买卖合同关系，无须返还定金。
被上诉人赖少腾、陈雪华答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要事实和理由如下：一、赖少腾、陈雪华与吴素云存在房屋买卖合同关系。吴素云于2012年5月出具《委托书》委托赵小朋签订涉案房产的买卖合同，赵小朋与赖少腾、陈雪华签订涉案《二手房买卖合同》的行为代表吴素云。后吴素云20**年9月又在该合同上签名确认，表明吴素云对赵小朋行为的再次认可。二、赖少腾、陈雪华与吴素云的房屋买卖合同关系合法成立，吴素云应依约交房、办理过户手续等，然而由于涉案房产被查封，无法办理过户手续，吴素云构成根本违约，赖少腾、陈雪花的合同目的无法实现。三、吴素云应承担违约责任。2012年11月3日的《还款保证协议书》仅对定金返还做出了处理，没有对违约责任作出处理，赖少腾、陈雪华有权依约继续追究吴素云的违约责任。四、赵小朋自愿对定金承担返还的义务，王冬莲对赵小朋返还定金的义务进行担保，在赵小朋未依约返还定金时应承担连带清偿责任。
原审被告王冬莲答辩称：同意吴素云、赵小朋的上诉意见。
原审第三人中润公司发言称：同意赖少腾、陈雪华的答辩意见。
本院经审理查明，原审判决查明的事实基本无误，本院予以确认。
本院认为，原审判决关于涉案《二手房买卖合同》的买卖双方分别是赖少腾、陈雪花和吴素云、该合同合法有效、吴素云构成根本违约、赖少腾、陈雪华有权依约主张解除合同并要求吴素云支付违约金、涉案《二手房买卖合同》已于2012年11月3日解除、吴素云应支付违约金16.8万元、不予支持赖少腾、陈雪花主张的定金利息、王冬莲应对定金余款9.21万元承担连带保证责任的认定、处理正确，本院予以确认，理由不再赘述。
原审时，吴素云确认涉案《二手房买卖合同》及两张定金《收款收据》上自己的签名系其补签，其于2012年5月24日-9月13日被刑事拘留的事实不足以推翻该自认，且有违诚实信用原则，本院不予支持。
关于赵小朋是否应承担返还定金责任的问题。本院认为，虽然赵小朋持有吴素云出具的《委托书》，但其在2012年11月3日签订《还款保证协议书》时是该协议的甲方，为定金10.71万元的还款主体，不同于其签订涉案《二手房买卖合同》时作为吴素云代理人的身份，且王冬莲出具的《个人无限连带责任担保》中亦明确载明赵小朋是该《还款保证协议书》中所涉款项的还款主体，即“赵小朋（债务人）”。该《还款保证协议书》并未免除涉案《二手房买卖合同》解除后吴素云作为卖方应返还定金的义务。故原审判决关于赵小朋应与吴素云共同返还定金余款9.21万元（10.71万元-
王东莲已付的1.5万元）的认定正确，本院予以确认。
综上所述，吴素云、赵小朋的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费应为5201.5元，由吴素云、赵小朋负担。吴素云、赵小朋应向本院补交案件受理费2601.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 李开宇（兼）