宁夏回族自治区灵武市人民法院民 事 判 决 书（2015）灵民初字第3269号原告（反诉被告）神华宁夏煤业集团有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市北京中路168号法定代表人邵俊杰，公司董事长。委托代理人马克军，北京大成（银川）律师事务所。被告（反诉原告）宁东青松苑幼儿园，住所地宁夏回族自治区灵武市宁东青松苑小区内法定代表人王爱红，幼儿园园长。委托代理人沈保平，宁夏国信嘉华律师事务所律师。委托代理人郭学军，宁夏国信嘉华律师事务所律师。原告（反诉被告）神华宁夏煤业集团有限责任公司（简称宁煤集团）与被告（反诉原告）宁东青松苑幼儿园（简称幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告于2016年1月12提起反诉。依法组成合议庭，于2016年2月18日、8月1日公开开庭审理了本案。原告宁煤集团的委托代理人马克军、被告幼儿园的委托代理人沈保平到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告（反诉被告）宁煤集团诉称并辩称，请求判令：1.被告向原告支付租金150万元；2.本案诉讼费由被告负担。2012年2月28日，原告与灵武市明珠幼儿园签订《幼儿园房屋资产出租合同》，约定原告将位于灵武市宁东镇中心区青松苑小区内的原小区幼儿园办公楼、场地及其配套的附属设施设备租赁给被告开办幼儿园，租期2012年9月1日至2017年8月30日，租金为每年100万元，租金支付期限为按季度提前支付。2012年12月，被告法定代表人王爱红将灵武市明珠幼儿园变更登记为宁东青松苑幼儿园。原告考虑到原幼儿园员工相继离职或调离的情况并结合宁东房屋租赁市场行情，原告遂将租金降至每年50万元，被告应缴纳2016年2月28日前租金175万，扣除已支付的25万元，下欠150万元未付。涉案合同不涉及人员问题，仅是幼儿园资产的租赁，租金100万元与17名教师没有关系，被告有权就17名教师进行辞退，辞退17名教师不影响租金的支付，被告反诉请求缺乏事实依据，请求依法驳回。被告（反诉原告）幼儿园辩称并诉称，原告的诉讼请求不能成立，原告违约给被告造成的损失远大于合同约定的租金，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告签订的合同约定，租赁期内原幼儿园的17名教师仍在幼儿园工作，接受被告管理，工资由原告承担。但被告承租幼儿园后，这17名教师先后离职。被告为保证教学工作的进行，又自行招聘17名教师，并给新招聘的教师发放工资及福利，办理社会保险。上述费用应当由原告负担。为此，反诉原告起诉来院，请求判令：1反诉被告向反诉原告支付因聘用17名教师支付的工资、社会保险、福利等经济损失2535390元；2.本案本诉费用及反诉费由反诉被告负担。当事人各方举证、质证情况：1.原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：（一）《幼儿园房屋资产出租合同》一份。证明原、被告于2012年8月27日签订《幼儿园房屋资产出租合同》，约定幼儿园房屋资产出租期限自2012年9月1日至2017年8月30日，租金标准100万元/年，租金按季度提前支付，资产移交明细（见幼儿园资产及低值易耗移交明细表）等事实；（二）《幼儿园房屋资产出租合同》解除协议一份。证明应宁东管委会落实企业分离办社会职能的要求，原、被告于2013年7月26日签订《幼儿园房屋资产出租合同》解除协议的事实；（三）民事裁定书两份。证明被告于2014年4月、7月分别以重大误解、情势变更为由将原告诉至灵武市人民法院，后被告又以起诉理由不充分为由分别于2014年7月、12月撤回诉讼的事实；（四）民事判决书两份。证明2015年1月，被告以显失公平为由将原告诉至灵武市人民法院，灵武市人民法院判决撤销原、被告于2013年7月26日签订的《解除协议》，继续履行原、被告于2012年8月27日签订的《幼儿园房屋资产出租合同》；原告不服一审判决，提出上诉，二审法院驳回上诉维持原判的事实。针对原告提出的上述证据，被告发表质证意见如下：证据1真实性、合法性、关联性、证明目的均无异议；证据2、3、4与本案无关，不予认可。2.被告为反驳原告主张或证明其主张，向本院提交了以下证据：（一）《幼儿园房屋资产出租合同》一份。证明原告承诺幼儿园原工作的17名教师，仍在幼儿园工作，工资由原告承担；（二）幼儿园幼儿报名册两本。证明2013年幼儿园招收幼儿人数平均405人，2012年9月-2016年1月幼儿园招收幼儿人数总计2633人；（三）幼儿园员工工资表两册（2013年-2015年部分工资表）。证明幼儿园教师工资平均每月2300元，全体职工平均工资每月1900元，2012年9月-2016年2月，被告共支付工资3675000元，其中支付17名教师工资1487500元；（四）灵武物价局、宁夏回族自治区物价局核定幼儿园收费文件四份。证明被告收费标准为：2012年9月-2013年1月234元/人，2013年3月-2015年1元270元/人，2015年3月至今400元/人；（五）灵州物业公司收费明细表一份。证明被告每月缴纳水电费3600元；（六）幼儿园教师资格证六本、幼儿教师培训实录四份。证明因原告17名教师未留任，被告新招收教师后进行培训，并取得相应资格，被告共支付培训费257450元；（七）2012年9月-2016年1月被告生源流失及经济损失一览表。证明原告17名教师未留任，致使幼儿园招收的幼儿人数减少，造成直接经济损失1443950元，原告本诉诉请中减少每年租金50万元，此项损失在反诉中未主张；（八）2012年9月-2016年2月被告收入（支出）一览表各一份。证明2012年9月-2016年2月幼儿园收入总额为3876950元，支出总额为5465300元，亏损1588350元，无力支付租赁费；支付17名教师餐费124950元、培训费257450元；（九）2010年12月承包前幼儿园经营报表一份。证明2010年被告亏损59万元，幼儿园运行是需要社会扶助的部门；（十）银川市公有、民办幼儿园管理办法（试行）一份。证明由国有公司新建的幼儿园，前三年需要免收租赁费，之后的租赁费应按照投资额百分比象征性收费。针对原告提出的上述证据，被告发表质证意见如下：证据1没有异议；证据2、4、5、9与本案无关；证据3真实性不予认可，证明目的中第一项予以认可，其他证明目的不认可；证据6与本案无关，被告对教职工培训与原告原17名教师离职无关；证据7与本案无关，幼儿园人数减少是经营管理、市场行情问题，被告提交的上述证据也能证明其招收了大量教师，教学活动没有因为原告原17名教师离职而中断教学；证据8与本案无关，被告以其亏损为由拒付租金，理由不能成立，亏损是营运及市场行情问题；证据10涉案幼儿园不属于该办法中所述的公有民办幼儿园，不能适用该办法。经各方当事人确认，本院对各方当事人以下没有争议的证据依法予以确认：《幼儿园房屋资产出租合同》，证实原告与灵武市明珠幼儿园签订《幼儿园房屋资产出租合同》，约定承租期内，乙方（被告）应以自己的名义独立对外招聘员工，与劳动者建立劳动合同关系。原在幼儿园的甲方（原告）17名幼儿教师仍在幼儿园工作，接受乙方管理，工资由甲方承担。乙方负责甲方17名幼儿教师的考核，对考核不合格的乙方有权辞退。租赁期限自2012年9月1日至2017年8月30日（5年）。租赁期内，乙方每年向甲方缴纳租金壹佰万元（1000000），租金按季度交付，每季度缴纳租金贰拾伍万元。乙方辞退幼儿园甲方的幼儿教师，不影响甲方应向乙方收取的租金。合同签订之日，乙方应缴纳保证金叁拾万元。合同期限内，该保证金不计息。合同期满后，保证金由甲方退还乙方或抵做租金。双方还对权利和义务、违约责任、不可抗力、财产移交等进行了约定的事实，予以采信。经审理查明，2012年8月27日，原告与灵武市明珠幼儿园签订《幼儿园房屋资产出租合同》一份，约定乙方承租的幼儿园办公楼面积约3597平方米、场地面积约3658平方米；承租期内，乙方应以自己的名义独立对外招聘员工，与劳动者建立劳动合同关系。原在幼儿园的甲方17名幼儿教师仍在幼儿园工作，接受乙方管理，工资由甲方承担。乙方负责甲方17名幼儿教师的考核，对考核不合格的乙方有权辞退。租赁期限自2012年9月1日至2017年8月30日（5年）。租赁期内，乙方每年向甲方缴纳租金壹佰万元（1000000），租金按季度交付，每季度缴纳租金贰拾伍万元。乙方辞退幼儿园甲方的幼儿教师，不影响甲方应向乙方收取的租金。合同签订之日，乙方应缴纳保证金叁拾万元。合同期限内，该保证金不计息。合同期满后，保证金由甲方退还乙方或抵做租金。双方还对权利和义务、违约责任、不可抗力、财产移交等进行了约定。合同签订后，被告向原告缴纳保证金30万元。原告将幼儿园房屋及资产交付被告使用，包括原告17名教师。后该17名教师陆续离职，被告又自行招聘幼儿教师17名。自2012年9月1日至2016年3月1日，被告应向原告缴纳租金175万元，被告已付25万元，下欠150万元租金未支付。另查明，灵武明珠幼儿园变更登记为宁东青松苑幼儿园。本院认为，原告与被告灵武市明珠幼儿园签订的《幼儿园房屋资产出租合同》是原、被告的真实意思表示，合法有效，属有效合同。该合同对双方均具有法律约束力，原告按约履行了向被告交付房屋资产的义务，被告即应按合同约定履行给付租金的义务。本案中，房屋租金每年100万元，在履行过程中，原告自愿降低租金为每年50万元，自2012年9月1日至2016年2月28日，被告应缴纳租金175万元，但被告只向原告缴纳了25万元，下欠150万元未付，由原告提供的合同及原、被告陈述予以证实，故原告主张被告支付租金150万元的诉讼请求，本院予以支持。对反诉原告主张反诉被告赔偿因聘用17名教师支付的工资、社会保险及福利等经济损失2535390元的诉讼请求，因双方签订的《幼儿园房屋资产出租合同》中明确约定：“乙方应以自己的名义独立对外招聘员工，与劳动者建立劳动关系”，反诉原告应当对自己招聘的员工负有支付工资、福利、缴纳社会保险的义务，故反诉原告的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告辩解被告缴纳租金与原告17名教师离职无关的抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告宁东青松苑幼儿园于本判决生效后五日内支付原告神华宁夏煤业集团有限责任公司租金150万元；二、驳回反诉原告宁东青松苑幼儿园的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，减半收取9150元，由被告宁东青松苑幼儿园负担。反诉案件受理费27083元，减半收取13541.5元，由反诉原告宁东青松苑幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  李 霞人民陪审员  王桂芳人民陪审员  杨瑞娟二〇一六年八月十八日书 记 员  宋玉丹本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。