重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第00013号
上诉人（原审被告）：方绍波，男，1962年11月11日出生，汉族。
委托代理人：程地泉、刘峰光，重庆征程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓占芳，女，1972年10月7日出生，汉族。
委托代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师。
委托代理人：甘家美，男，1976年6月24日出生，汉族。
原审第三人：吴本明，男，1960年8月1日出生，汉族。
上诉人方绍波与被上诉人邓占芳、原审第三人吴本明房屋买卖合同纠纷一案，重庆市云阳县人民法院于2014年10月11日作出（2014）云法民初字第01482号民事判决。方绍波不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，方绍波的委托代理人程地泉，邓占芳及其委托代理人李钦白、甘家美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：方绍波原系云阳县饲料公司职工。2003年3月15日，方绍波与云阳县饲料公司签订《云阳县饲料公司新县城移民搬迁职工集资建房合同书》，方绍波所购房屋为1单元4-1，并向云阳县饲料公司缴纳了相应的房款。2004年8月，云阳县饲料公司向职工交付房屋钥匙。
2005年，方绍波委托吴本明处理集资房的相关事宜。2005年12月3日，吴本明与邓占芳签订房屋转让协议，其中邓占芳为乙方，方绍波为甲方，吴本明为中介人。协议约定：1、甲方在上环路外国语学校对面有饲料公司联建房一套，望江大道359号一单元401室（自愿转让给乙方邓占芳），面积为103.5㎡，每平方米单价为530元／㎡，合计人民币伍万肆仟捌佰伍拾元整；2、乙方一次性付清伍万贰仟捌佰伍拾元整，余下贰仟元，待甲方交“两证”时，乙方在按实际面积核算结账；4、乙方另外给甲方办证费壹仟元（1000.00元），电水专户400.00元，共计壹仟肆佰元整（1400.00元）；8、一切税费由甲方负责，与乙方无关。同日，吴本明找到时任云阳县饲料公司经理解诗国，告知方绍波委托其将房屋出卖，前来公司办理相关手续。解诗国与方绍波进行电话联系，方绍波告知解诗国由吴本明代为处理集资房转让事宜。在解诗国要求下，由吴本明代为书写了委托书，并将方绍波、刘丽的电话记载在委托书上。云阳县饲料公司职工安置房屋花名册中原记载的登记名字为邓占芳，房号为1-401。
2005年12月4日，邓占芳向吴本明支付23000.00元。同年12月5日，邓占芳向吴本明支付32255.00元，吴本明向邓占芳出具收据，共计收取55255.00元。随后，邓占芳装修并入住房屋。同年，吴本明向方绍波前妻刘丽支付房屋相关款项。2011年12月6日，云阳县青龙街道望江大道359号1单元4-1房屋权利人登记为方绍波。
另查明，方绍波与前妻刘丽于2002年8月26日离婚。
邓占芳与方绍波因涉案房屋的权属等问题发生纠纷，邓占芳遂向法院提起本案诉讼称，邓占芳已于2005年12月3日与方绍波委托的吴本明订立房屋转让协议，支付购房款55255.00元，随即对房屋进行了装修、入住。方绍波却将争议房屋产权登记在自己名下，拒绝办理过户登记手续，损害了邓占芳的合法权益。请求判决：1、确认原、被告房屋买卖有效，方绍波将争议房屋产权登记变更为邓占芳；2、方绍波承担产权过户登记费用；3、方绍波负担本案诉讼费用。
方绍波在一审中辩称，方绍波是涉案房屋的合法产权人，仅仅委托他人出租该房屋，其前妻收取了租金，没有授权他人与邓占芳签订房屋购买合同，双方不存在买卖关系。邓占芳举示的证据不能证明吴本明有权代理签订房屋买卖合同，而方绍波提供的证据足以证明吴本明仅仅有权且具体实施了代为联系出租和转交租金的行为。邓占芳与吴本明无权代理所签订的房屋买卖行为依法不能成立。一审法院主动调取解诗国的证据违法，一审法院在吴本明拒不依法出庭参加诉讼的情况下向吴制作笔录作为证据违法。邓占芳的诉讼请求不能成立。
一审法院认为，方绍波系云阳县饲料公司职工，2003年购买职工住房一套，2005年委托吴本明处理该房屋相关事宜。解诗国与原、被告及第三人并无利害关系，解诗国证实电话询问了方绍波，方绍波告知解诗国委托吴本明出售房屋，该事实能够与邓占芳提供的房屋转让协议及云阳县饲料公司职工安置房屋花名册记载的名字邓占芳相互印证，形成了相应的证据锁链。方绍波辩称仅仅委托吴本明租赁该房屋，租赁期限为6年，租赁价格为每年租金3400.00元。但是，本案争议房屋并未作任何装修，方绍波不能出示租赁合同，且房屋租赁的价格也未随市场行情进行波动，均不符合常情常理。刘丽作为方绍波的前妻，证实只是向吴本明收取了房屋租金2万余元，但是未提供相应的收条以供核对，亦无其他证据印证，对该证人证言不予采信。对方绍波辩称系房屋租赁的事实不予认可。邓占芳提供证据的证明力明显大于方绍波提供证据的证明力，故对方绍波委托吴本明出卖争议房屋的事实予以认定，吴本明的代理行为有效。吴本明代理方绍波与邓占芳签订的合同有效，争议房屋是否办理产权转让登记不影响房屋买卖行为的效力。方绍波应当履行将争议房屋所有权过户给邓占芳的义务，房屋转让过户产生的税费按照合同约定承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告邓占芳与被告方绍波的房屋买卖有效；二、被告方绍波在本判决生效后十五日内将坐落于云阳县青龙街道望江大道359号1单元4-1房屋（房地产权证号为：310房地证2011字第018168号）的所有权变更登记给原告邓占芳，并承担产权过户产生的税费。案件受理费1170.00元，由被告方绍波负担。
方绍波不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，发回重审，或者改判双方买卖合同无效；2、判令邓占芳负担一、二审诉讼费用。主要事实及理由：1、邓占芳应当负有将购买房屋款55255.00元支付给方绍波或方绍波前妻的举证义务，但在一审中未能尽到该项义务，应当承担举证不能的不利后果。一审法院模糊陈述“第三人向被告之前妻支付房屋相关款项”，是一种回避事实真相的作法。刘丽收款20000.00元的收据在邓占芳或者吴本明手中持有，一审法院将邓占芳负有的举证责任转移给方绍波一方，以其未能提供相应收据为由否定刘丽的证言，违背证据规则的规定；2、一审法院向证人解诗国调查取证，违反证据规则第十五条、第十七条之规定，一审法院将询问吴本明的记录作为吴本明的当庭陈述，亦违背审判中立原则，客观上剥夺了方绍波质证的诉讼权利；3、一审法院认定方绍波与吴本明之间存在委托关系的证据主要有委托书、吴本明的证言、解诗国的证言，但委托书不是原件，且非方绍波亲笔书写，吴本明的证言、解诗国的证言均不应被采信。因此，一审法院认定方绍波委托吴本明出售本案争议房屋，系认定基本事实错误；4、方绍波仅委托吴本明出租本案争议房屋，吴本明超越代理权限以方绍波的名义与邓占芳签订转让协议，系无权代理，代理行为及转让协议均属无效。一审判决认定转让协议有效，显属错误。
邓占芳在二审中答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
方绍波、邓占芳在二审中均未提交新的证据。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是涉案房屋的转让协议是否有效以及方绍波是否负有协助变更涉案房屋产权人的义务。
涉案房屋的转让协议有效，方绍波负有将涉案房屋的产权人变更为邓占芳的义务。主要理由如下：1、一审法院在审判程序上并无不当，方绍波委托吴本明与邓占芳签订了涉案房屋的转让协议。邓占芳在一审中出示了解诗国的书面证言，因系重要证人，且未能出庭作证，一审法院在开庭后找到解诗国，对其书面证言进行了核实，并经质证后作为定案根据。吴本明参加了第二次庭审并当庭陈述，认可邓占芳陈述的事实，认为邓占芳的请求合法合理。一审法院在休庭后详细询问吴本明受方绍波委托转让争议房屋的具体经过，经再次开庭质证后作为定案根据。一审法院的上述作法均未违反证据规则的相关规定。根据上述证据以及邓占芳本人的陈述、房屋转让协议、记载有邓占芳名字的云阳县饲料公司职工安置房屋花名册，结合邓占芳已实际占有、使用涉案房屋长达九年的事实，足以认定方绍波委托吴本明与邓占芳签订涉案房屋转让协议的事实。涉案房屋转让协议符合法律规定，应为有效。而且，方绍波在一、二审中均抗辩仅委托吴本明出租涉案房屋，即负有对反驳的事实存在与否的举证责任。然而，除本人陈述外，方绍波未能提出充分、确实的证据，方绍波抗辩的事实因此不能成立。即使吴本明系超越代理权限与邓占芳签订转让协议，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”方绍波提出本案转让协议无效，法院应不予支持。因此，方绍波的该项上诉理由不能成立，不予采纳；2、邓占芳已经履行支付购房款的义务。一审中，邓占芳出示了吴本明出具的二份收据，共计收到邓占芳支付的购房款55255.00元。方绍波未对该收据提出异议，吴本明也未否认该收据。因吴本明系方绍波的代理人，故邓占芳主张已支付购房款55255.00元的事实能够成立。至于吴本明是否将该款元支付给方绍波，不属于邓占芳举证证明的范围，邓占芳对此无需举证。刘丽在一审中证实，收到吴本明转交的涉案房屋租金20000.00元，因无其他证据印证，一审法院未予采信刘丽的证言，并无不当。因此，方绍波认为一审法院错误分配举证责任的上诉理由不能成立，不予采纳；3、涉案房屋具备变更所有权人的条件。涉案房屋已经登记在方绍波名下，方绍波负有将该房屋的所有权人协助变更为邓占芳的义务。一审法院判令方绍波将涉案房屋的所有权变更登记给邓占芳，亦无不当。方绍波的该项上诉理由不能成立，不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，方绍波的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1170元，由方绍波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 杨继伟
二〇一五年三月九日
书 记 员 胡相龙