山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第576号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：山东东岳建筑工程有限公司。住所地：泰安市岱岳区大汶口镇。
法定代表人：马广臣，经理。
委托代理人：李虎训，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。
委托代理人：陈帅，山东惠锦律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：高振。
委托代理人：李传温，泰安泰山财源法律服务所法律工作者。
原审被告：泰安市鸿达房地产开发有限公司。住所地：泰安市泰山经济技术开发区。
法定代表人：郑茜，总经理。
再审申请人山东东岳建筑工程有限公司（以下简称东岳公司）因与被申请人高振、原审被告泰安市鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市中级人民法院（2015）泰民一终字第147号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月7日作出（2015）鲁民提字第576号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人东岳公司的委托代理人李虎训、陈帅，被申请人高振的委托代理人李传温到庭参加诉讼。原审被告鸿达公司经本院合法送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年5月12日，一审原告高振以泰安市汶兴建筑安装工程有限公司（以下简称汶兴公司）及鸿达公司为被告起诉到泰安市岱岳区人民法院称：2007年8月6日，汶兴公司与鸿达公司签订补充协议一份，约定鸿达公司将佳家源小区3号楼5单元、6单元的楼房抵顶给汶兴公司作为佳家源小区3号楼工程施工的预付款。2007年9月3日，汶兴公司与其内部科室泰安市汶兴建筑安装工程有限公司西北项目部（以下简称西北项目部）签订内部协议，将其与鸿达公司所签订协议约定的权利义务交由其内部科室西北项目部具体组织实施。2007年11月23日，高振与汶兴公司签订房屋购销合同，购买其位于佳家源小区3号楼5单元201、202室两套房屋，建筑面积约236平方米，每平方米价格1180元，共计价款278480元，同日，高振一次性交清全部购房款278480元。现佳家源小区3号楼早已建设完毕，鸿达公司、汶兴公司却迟迟不予交付房屋。请求判令解除购房合同，返还购房款278480元并赔偿经济损失（按该地段现有房价计算）。
东岳公司辩称：1、本案诉争房产产权应属鸿达公司，赵某某挂靠在东岳公司名下，以西北项目部的名义与鸿达公司签订了建设工程施工合同，合同履行中东岳公司又与鸿达公司于2007年8月6日签订补充协议，约定由此项目部所施工的部分工程款由鸿达公司以3号楼5单元101、102、201、202、301五户的房屋价值予以冲抵，并于2007年9月3日与赵某某签订补充协议，时至今日东岳公司与鸿达公司的工程款未进行结算，东岳公司与鸿达公司用房产抵顶工程款的补充协议未实际履行，双方无任何房产抵顶工程款的手续，更无交付该房产予赵某某的手续，因此房屋产权现仍属于鸿达公司；2、该房屋产权现仍属于鸿达公司，东岳公司及赵某某均不享有该房屋产权，东岳公司无权出售，赵某某出卖房屋的行为属于个人无效民事行为，由此产生的民事责任东岳公司不予承担；3、赵某某是挂靠在东岳公司名下的项目部经理，其项目部的职责是以施工合同进行工程施工，这是东岳公司给予其的授权，然赵某某不但进行了施工，而且将施工建成的房屋私自进行了出售，赵某某的行为是典型的诈骗行为；4、赵某某持有的项目部的合同专用章及财务专用章是赵某某私自刻制的，东岳公司从未给其配备以上两枚公章，该两枚公章也未经有关部门备案；5、本案是赵某某重大诈骗犯罪的一部分，应移交公安机关并案查办；6、高振为完全民事行为能力人，应当知道购买房屋应当产权明晰，建筑公司及项目部是房屋建设单位，无权买卖房屋，高振与赵某某签订的购销合同未提供房屋的任何产权有效手续，应自行承担所造成的损失。请求驳回高振对东岳公司的诉讼请求。
鸿达公司辩称：1、高振不应列鸿达公司为被告，鸿达公司既没有与高振签订购房合同，亦未收取其购房款；2、鸿达公司与高振没有任何民事权利义务关系，不能承担任何法律责任。请求驳回高振对鸿达公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明：东岳公司是由汶兴公司于2010年8月26日变更而来。2007年5月16日，鸿达公司与东岳公司签订建设工程施工合同，将位于佳家源小区3号楼工程发包给东岳公司承建，合同工期自2007年5月1日至2007年12月6日。2007年8月6日，鸿达公司与东岳公司签订补充协议，约定：鸿达公司将佳家源小区3号楼工程发包给东岳公司施工，拨款方式以房顶款，本工程共计513.8万元，鸿达公司将佳家源小区3号楼5、6单元的楼房抵顶给东岳公司作为预付款约计24套。东岳公司施工到主体三层时，鸿达公司用5单元101、102、201、202、301五户楼房顶总工程款20%，主体完工时用5单元302、401、402、501、502、601、602七户楼房顶总工程款30%，装饰完成后用六单元101、102、201三户楼房顶总工程款60%，工程交付使用后用六单元202、302、401、402、501、502六户楼房顶总工程款80%，待工程结算完成后用六单元601、602两户顶款，剩余部分用现金支付，顶楼房的同时鸿达公司给东岳公司办理房产协议。2007年9月3日汶兴公司与西北项目部（赵某某）签订补充协议，协议内容同上。
2007年11月23日，高振（乙方）与西北项目部（甲方）签订房屋购销合同，约定：甲方将佳家源小区3号楼5单元201、202二套房屋出卖给乙方，建筑面积约236m²，单价1180元／m²，签订合同当日，高振一次性交付房款278480元，房屋至今未交付。
还查明，2005年5月29日，汶兴公司与赵某某签订协议一份，汶兴公司负责给赵某某刻制西北工程项目部印章一枚，工程资料章一枚，财务章一枚，在赵某某持有三枚章期间，只对其承揽的工程负责，不用作他用。2007年4月28日，汶兴公司与西北项目部签订内部承包合同，约定：汶兴公司将鸿达公司投资建设的鑫源小区（佳家源小区）3号楼工程承包给西北项目部承建。
再查明，2008年5月7日，鸿达公司用佳家源小区3号楼5单元101、201、301、302、401、402六套房屋计款1525167元抵顶给东岳公司作为工程款。2008年8月25日，鸿达公司将佳家源小区3号楼5单元102、202、501、502、601、602六套房屋计款1438371元抵顶给东岳公司作为工程款。2008年8月24日，鸿达公司经东岳公司同意将上述房屋产权变更为赵某某名下。2008年8月30日，赵某某将5单元202室房屋出售给李代乐，2009年3月11日，赵某某将5单元201室转卖给亓艳红。现高振要求继续履行合同交付房屋已不可能，在审理过程中，高振变更诉讼请求，要求解除购房合同，返还购房款278480元，并赔偿损失（按该地段现房价计算）。根据高振的申请，一审法院委托山东三鑫房地产评估咨询有限公司对位于佳家源小区3号楼5单元201、202室所在位置房产市场价格进行了评估，评估公司于2013年2月4日出具评估报告，评估价格为95.44万元，高振支付评估费8000元。
一审法院认为：本案争议的焦点问题有三：一是高振与西北项目部之间签订的购房合同的效力问题；二是承担责任的主体问题；三是赔偿损失如何计算问题。
关于购房合同效力的问题。高振于2007年11月23日与西北项目部签订的房屋购销合同系双方真实的意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，应属有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的权利。本案中西北项目部在与高振签订购房合同时尚未取得该诉争房屋的所有权，现高振要求解除房屋购销合同并要求赔偿损失，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，予以支持。
关于本案中承担责任的主体问题。虽然2007年11月23日的房屋购销合同是高振与西北项目部签订的，但因西北项目部是东岳公司设立的项目部，不具备独立的法人资格，因此其对外签订合同所产生的法律责任应由东岳公司承担。鸿达公司作为开发商，本案中其既未与高振签订房屋购销合同，也未收取高振的任何款项，其与高振不是合同关系的权利义务人，且其主观上也没有过错，因此高振要求鸿达公司承担责任与事实不符，于法无据，一审法院不予支持。
关于赔偿损失如何计算问题，依据法律规定，合同解除后当事人有权要求赔偿损失，本案中因出卖人西北项目部不能交付房屋导致合同解除，买受人请求出卖人赔偿损失的诉讼请求应予以支持。现高振请求东岳公司赔偿纠纷发生时诉争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价675920元，与双方2007年11月23日签订的房屋购销合同约定“双倍返还购房款”的约定不符，对此一审法院不予采信，应按双方的约定赔偿损失。综上，经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，2014年11月11日，泰安市岱岳区人民法院作出（2010）岱民初字第1243号民事判决：一、解除双方之间2007年11月23日签订的购房合同；二、限东岳公司于判决生效之日起十日内返还高振购房款278480元，赔偿经济损失278480元；三、驳回高振对鸿达公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9360元，由东岳公司负担。
东岳公司不服一审判决上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当。首先，高振提供的房屋购销合同和购房款收据因赵某某缺席，无东岳公司的公章，无法认定其证据的真实性，一审判决认定为有效证据无法律依据。其次，一审判决已查明涉案房屋产权转到了赵某某名下，应属于赵某某的个人财产，与东岳公司无关。一审判决按合同约定赔偿经济损失278480元于法无据。请求撤销一审判决，改判驳回高振对东岳公司的诉讼请求。
高振辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。西北项目部是东岳公司准许成立的非法人组织，高振是在东岳公司准许的情况下签订的购房协议并支付了房款，东岳公司应承担相应的法律责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
鸿达公司辩称：将鸿达公司列为被告不适格。
二审法院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。
二审法院认为：本案争议的焦点问题是：一、涉案房屋购销合同和购房款收据是否真实有效；二、涉案房屋购销合同是否应予解除、解除后的损失应如何计算及责任由谁承担。
对于第一个焦点问题，高振在一审时提交的房屋购销合同和购房款收据中分别盖有“泰安市汶兴建筑安装工程有限公司西北工程项目部合同专用章”和“泰安市汶兴建筑安装工程有限公司西北工程项目部财务专用章”，并且均加盖有赵某某的个人印章，东岳公司对印章的真实性有异议，但未能提交相反证据加以印证，且根据东岳公司一审时提交的其与赵某某的协议，可以认定东岳公司同意为赵某某成立西北项目部，并制作了项目部章、工程资料章和财务章，赵某某为该项目部项目经理，故对该房屋购销合同和购房款收据的真实性应予确认，东岳公司的该项上诉理由缺乏证据支持，依法不予采信。
对于第二个焦点问题，高振与西北项目部签订购房合同的时间是2007年11月23日，而根据一审查明的事实，原审被告鸿达公司将涉案房产抵顶出去的时间是2008年8月24日，故高振与西北项目部签订购房合同时，东岳公司及西北项目部均未取得涉案房屋的所有权。现因该房产已卖与他人，无法交付给高振，高振的购房目的无法实现，故其要求解除合同的诉讼请求依法应予支持。对于合同解除后高振的损失问题，东岳公司主张适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十七条之规定，根据东岳公司在上诉状中引用的法条原文，东岳公司的原意应为适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十三条之规定，但《中华人民共和国消费者权益保护法》仅适用于经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务这一类法律关系，本案中涉案房屋系东岳公司接受鸿达公司顶账而取得的财产，其并非涉案房屋的生产者或经营者，双方之间是普通的房屋买卖合同关系，不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，东岳公司的该项上诉理由于法无据，不予支持。双方合同第三条明确约定了东岳公司不能履行合同义务的违约责任，且该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，一审判决对此认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。对于责任主体问题，西北项目部是东岳公司的内设机构，不具有独立法人资格，本案房屋买卖合同的相关权利义务应由东岳公司负担。东岳公司主张该项目部具有独立的法人资格，但未提交相关证据证实，对该辩解不予采信，东岳公司二审期间提交的判决书、裁定书及案例均与本案无关，不予采信。2015年3月18日，泰安市中级人民法院作出（2015）泰民一终字第147号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9360元，由东岳公司负担。
东岳公司向本院申请再审称：一、原审判决认定事实错误，缺乏证据证明。1、二审法院未对涉案房屋购销合同的效力作出认定，属案件基本事实缺漏和错误；2、二审认定涉案房屋购销合同及购房款收据为真实，缺乏证据支持。赵某某使用的“项目部合同专用章”是其擅自刻制、使用，对东岳公司而言为虚假用章；3、原审法院关于二倍房款的损失计算错误，对“甲方”是否应支付双倍房款的基本事实没有查明；4、原审法院认定涉案购房合同及于东岳公司属事实认定错误，缺乏证据支持。二、原审判决适用法律错误。1、从涉案合同的内容来看，本属于效力待定的合同，因一直未获得处分权人鸿达公司的认可，该合同在效力上实际为无效，不存在所谓解除合同的问题；2、原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定认定涉案损失问题属适用法律错误，该司法解释对本案情形不能适用；且即使应解除合同并赔偿损失，正确的计算方法也应当按照《合同法》第97条、113条、114条等规定解决。三、本案应当参加诉讼的当事人未参加诉讼。本案基本事实的查明及责任承担的判定，均应追加赵某某为共同被告，至少应追列为诉讼第三人，原审法院未予追加错误。四、赵某某实际上并非东岳公司的项目部经理，汶兴公司实际上也不存在下属西北项目部；五、涉案房屋买卖合同并非真实法律关系，更不存在所谓“购房款”交付的事实。请求撤销原审判决，改判驳回高振的诉讼请求并由高振承担本案诉讼费用。
高振辩称：一、原审认定事实清楚，证据确实充分。原审对房屋购销合同效力所作出的认定并无不当和违法，对房屋购销合同及收据的认定是真实的，一、二审法院在审理中均对此进行了重点审理，东岳公司对此均未提出异议和相反证据证实该组证据系非法证据；西北项目部是东岳公司设立的不具备法人资格的分支机构，其民事行为应当由东岳公司对外承担责任。不论公章是东岳公司刻制还是项目部自己刻制，均不影响其效力和应承担的法律责任；二、原审适用法律正确。涉案房屋买卖合同解除后，东岳公司应当退还购房款并赔偿高振实际经济损失，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国合同法》相关规定判决退还房款并按约定损失赔偿高振且该赔偿额远低于高振实际经济损失，判决结果是正确的；三、赵某某不是本案应当参加诉讼的当事人。赵某某是东岳公司认定的该公司西北项目部的负责人，他的行为应当由公司对外承担法律责任。请求驳回东岳公司的再审申请。
本院再审中，鸿达公司未到庭应诉，其提交的书面《意见书》称：原审驳回高振对鸿达公司的诉讼请求是正确的判决。原审中鸿达公司辩称不应将其列为被告，再审中仍认为将鸿达公司列入被告不适格，请求维持原判。
本院再审期间，东岳公司提交：其代理人于2016年6月8日对赵某某所作的调查笔录一份、《泰山晨刊》一份、泰安市岱岳区住房城乡建设局企业管理科出具的《情况说明》一份、泰安市岱岳区人力资源局业务大厅出具的《信息查询》一份、高新荣出具的《情况说明》一份、鸿达公司出具的《严正声明》一份、《建设工程施工合同》、《建筑安装工程承包合同》各一份、山东新广厦置业有限公司泰安分公司及山东瑞和房地产开发有限公司工商信息查询各一份，东岳公司以上述证据证实赵某某与高振之间真实的法律关系是民间借贷，而非房屋买卖，涉案买卖合同中的项目部合同专用章和财务专用章是赵某某私刻的，东岳公司不知情，赵某某并非东岳公司的项目经理，而是个人承包东岳公司转包的建设工程，赵某某有自己的房地产开发公司和建筑公司，且通过其公司与东岳公司发生过工程承包业务。高振质证认为调查笔录不应作为新的证据采信，赵某某的陈述与事实不符，不能作为证据使用；《泰山晨刊》上公安局的公告与本案没有关系，其他证据也均不能推翻2005年5月29日东岳公司与赵某某签订的协议书，该协议书明确注明赵某某具有项目经理能力，东岳公司准许其使用西北项目部公章进行经营活动。
本院再审查明：2007年11月23日，高振（乙方）与西北项目部（甲方）签订的《房屋购销合同》第三条约定：甲方责任：甲方必须在交房的同时协助乙方与鸿达公司签订正式的购房协议，如签订不了一次性支付给乙方双倍的房款。第四条：附鸿达公司与汶兴公司及汶兴公司与西北项目部补充协议各一份。
本院再审查明其他事实与原审查明事实一致。
本院再审认为：本案焦点问题有：1、涉案购房合同的效力问题；2、本案是否应当追加赵某某为当事人；3、本案购房合同的责任主体及损失数额问题。
关于涉案购房合同的效力。虽然涉案购房合同签订时东岳公司尚未取得房屋产权登记，但此时鸿达公司已与东岳公司签订补充协议，约定了以特定房屋抵顶东岳公司的工程款，其中包括涉案房屋在内，因此，鸿达公司通过以房抵顶工程款的形式实际已经同意将涉案房屋的处分权转让给了东岳公司，且当时房屋尚未建成，并不具备登记办理房屋产权证的条件。此后，鸿达公司将包括涉案房屋在内的六套房屋抵顶了欠付东岳公司的工程款，并经东岳公司同意将房屋变更登记在赵某某名下。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，原审法院认定涉案房屋购销合同为合法有效的合同并无不当。另外，东岳公司再审中还主张涉案房屋买卖合同并非真实法律关系，而是民间借贷关系，也不存在购房款交付的事实。对此，东岳公司提交了对赵某某的调查笔录并申请法院对赵某某进行调查。本院认为，本案中，高振为证实其与东岳公司之间的买卖合同关系，提交了《房屋销售合同》及收据一份，合同上加盖了西北项目部的合同专用章，收据上载明收款方式为现金，收款事由栏注明为“购房款”，并加盖了西北项目部的财务专用章，赵某某分别在购销合同及收据上签名并加盖名章，且在东岳公司提交的其代理人对赵某某的调查笔录中，赵某某也没有否认收到高振交付的款项，因此，对赵某某的调查笔录并不能推翻前述《房屋销售合同》及收据的真实性，对东岳公司提出的申请法院依职权对赵某某进行调查取证的申请不予准许，原审认定本案所涉房屋购销合同及购房款收据的真实性并进而认定双方之间的房屋买卖合同有效并无不当。
关于本案是否应追加赵某某为当事人。根据查明事实，本案购房合同是赵某某与高振签订的，但房屋购销合同的主体是西北项目部与高振，赵某某并非合同当事人，可见，赵某某是以西北项目部的名义将涉案房屋售与高振，而非以其个人名义，因此，赵某某并非必须参加诉讼的当事人，原审法院未追加赵某某为本案当事人并无不当。
关于本案房屋购销合同的责任主体及损失数额问题。根据2005年5月29日东岳公司与高振签订的协议，东岳公司同意赵某某成立西北项目部，并同意为其刻制项目部章、工程资料章及财务章各一枚。2007年4月28日，赵某某以西北项目部的名义与东岳公司签订了《内部承包合同》，2007年9月3日又以西北项目部的名义与东岳公司签订了《补充协议》，可见，东岳公司对赵某某对外以西北项目部的名义处理工程事项是明知的，也是认可的。东岳公司再审中主张赵某某并非东岳公司的项目经理，涉案合同上的合同专用章及财务专用章是赵某某私自刻制，赵某某个人转包了东岳公司的建设项目，但其再审中提交的新证据不足以推翻上述协议的证明力，且原审中东岳公司在答辩状中认可赵某某是挂靠其公司名下的项目部经理，因此，东岳公司该主张不能成立。涉案房屋购销合同是赵某某以西北项目部的名义与高振签订的，西北项目部为合同主体及权利义务承受人。因项目部不具备独立法人资格，其对外签订合同所产生的权利义务应由其所属公司法人东岳公司承担。因此，原审认定本案房屋买卖合同的相关权利义务应由东岳公司负担并无不当。东岳公司取得涉案房屋后，没有履行其与高振的买卖合同，将房屋交付高振，而是违反合同约定，同意鸿达公司将涉案房屋登记在赵某某名下，此后赵某某又将涉案两套房屋分别出售给李代乐及亓艳红，造成高振签订的购房合同目的不能实现，原审据此判决解除双方签订的房屋购房合同并判令东岳公司承担违约责任，赔偿因此给高振造成的损失亦无不当。关于赔偿损失的数额计算，因本案东岳公司并非涉案房屋的开发商，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用于本案，原审法院适用该解释认定东岳公司应赔偿损失的数额不当，应予纠正。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，东岳公司应当赔偿因其违约行为给高振造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原审庭审中，高振变更诉讼请求为解除合同、返还购房款278480元并按该地段现有房价计算赔偿其经济损失。高振购买的两套房屋价款为278480元，原审法院委托的评估机构对涉案房屋的评估价格为95.44万元，房屋差价款675920元，但因涉案房屋购销合同第三条明确约定了“甲方（西北项目部）必须在交房的同时协助乙方（高振）与鸿达公司签订正式的购房协议，如签订不了一次性支付给乙方双倍的房款”，原审法院根据双方合同约定判令东岳公司赔偿高振赔偿相当于高振已支付购房款的经济损失278480元符合双方合同约定，应予维持。
综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。东岳公司的再审申请理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持泰安市中级人民法院（2015）泰民一终字第147号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹林灿
代理审判员 闫爱云
代理审判员 王立泽
二〇一六年七月七日
书 记 员 田晓菲