北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终7615号上诉人（原审原告）：北京职工体育服务中心，住所地北京市朝外工人体育场。法定代表人：孙立冬，主任。委托诉讼代理人：董梅，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄帅，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京东×××，住所地北京市东城区工体北路工人体育馆北区*层***室。法定代表人：张洪英，经理。委托诉讼代理人：李亚光，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉红，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：国都证券股份有限公司北京东×××，住所地北京市东城区东中街40号1号楼1层06号-2。负责人：张晖，总经理。委托诉讼代理人：刘嵘涛，北京市君泽君律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨一琦，北京市君泽君律师事务所律师。上诉人北京职工体育服务中心（以下简称工体中心）因与被上诉人北京东×××（以下简称东方新略公司）、国都证券股份有限公司北京东×××（原名称为：国都证券股份有限公司北京工体北路证券营业部，以下简称国都证券营业部）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初20643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。工体中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除工体中心与东方新略公司于2007年5月30日订立的租赁合同，要求东方新略公司向工体中心支付房屋租金，国都证券营业部承担连带责任，要求东方新略公司与国都证券营业部将位于北京工人体育馆北厅西耳厅、西厅北耳厅的房屋腾空后交还工体中心。事实和理由：东方新略公司与国都证券营业部签订的合同符合租赁合同的定义，亦曾认可其双方之间存在合同关系，国都证券营业部认可其向东方新略公司支付的为租金，东方新略公司也向国都证券营业部开具了租金发票，且从租赁面积及租赁金额来看，东方新略公司与国都证券营业部之间并非合同转让关系，东方新略公司通过转租的方式获取了租金收益，也有义务向工体中心支付租金，国都证券营业部作为租赁标的物的实际占用人，有义务就东方新略公司的租金支付义务承担连带责任。东方新略公司辩称，涉案房屋自始至终没有交付给东方新略公司，而是直接交付给了国都证券营业部，东方新略公司每年从国都证券营业部收取的所谓租金实际上是作为让出承租房屋的一种补偿，工体中心没有损失任何利益，且马某与工体中心存在直接的利益关系，在本案的主要合同里都有其签字，其证言可以反映合同签署的情况，应当被采信。东方新略公司不同意工体中心的上诉意见，同意一审判决。国都证券营业部辩称，同意东方新略公司的答辩意见，国都证券营业部是按照工体中心的要求签署合同，涉案房屋的交付是工体中心交付的，维修也是和工体中心沟通，国都证券营业部如约按期向工体中心和东方新略公司支付租金，不清楚工体中心和东方新略公司对租金相关款项的安排，且本案主要合同在马某在任期间都有其签字，工体中心从未将西厅南侧房屋交给国都证券营业部，国都证券营业部承租的一层的位置没有发生过变化。故国都证券营业部不同意工体中心的上诉意见，同意一审判决。工体中心向一审法院起诉请求：1、解除工体中心与东方新略公司于2007年5月30日订立的租赁合同；2、要求东方新略公司向工体中心支付自2009年1月1日至2016年6月30日的房屋租金385万元（其中2009年1月1日至2013年12月31日年租金标准为每年50万；2014年1月1日至2016年6月30日租金标准为每年54万元），要求国都证券营业部对上述租金承担连带责任；3、要求东方新略公司与国都证券营业部将位于北京工人体育馆北厅西耳厅、西厅北耳厅的房屋腾空后交还工体中心。一审法院认定事实：2007年5月30日，工体中心与东方新略公司签订《租赁合同》（以下简称工东合同），约定东方新略公司向工体中心承租工人体育馆北厅西耳厅和西厅北耳厅，使用面积约为560平方米。租赁期为10年，工体中心从2008年北京奥运会结束并具备经营条件之日起将房屋交付东方新略公司使用，交付时双方办理有关手续并商议确定起租的日期，并签订《起租日确认书》。年租金标准为每年50万元，每五年环比递增8%，租金按季上付。工体中心签约授权代表为马某，东方新略公司签约授权代表为仇国刚。2008年，国都证券营业部找到工体中心表示求租意愿，由工体中心出面协调。2008年7月10日，工体中心出具《证明》，载明：工体中心同意东方新略公司将其所租用的体育馆的北耳厅300平米办公面积转租给国都证券营业部；同日，北京工人体育馆出具《证明》载明：工体中心下属北京工人体育馆同意东方新略公司将其所租用体育馆的北耳厅300平米办公面积转租给国都证券营业部。2008年7月18日，工体中心与国都证券营业部签订《租赁合同》（以下简称工国合同1），约定国都证券营业部向工体中心承租位于北京工人体育馆西厅西耳厅及南区二层，使用面积约为615平方米。租赁期限5年，自2009年1月1日起至2013年12月31日，其中2008年10月7日至12月31日为装修免租期。租金标准为每年106万元（含公共使用区域的费用），租金半年一付，提前一个月付款，无押金。国都证券营业部若对房屋进行装修，应事先向工体中心提交装修施工图纸及方案，经工体中心书面同意后方可施工。工体中心的授权代表为马某。东方新略公司与国都证券营业部签订《租赁合同》（以下简称东国合同1），约定东方新略公司向国都证券营业部出租工人体育馆西厅北耳厅，使用面积约为300平方米，租赁期限为5年，租赁期限自2009年1月1日至2013年12月31日，其中2008年10月7日至12月31日为装修免租期。租金标准为每年40万元（东方新略公司提供属地税务机关出具的正式发票），一次性支付全年租金，无押金。国都证券营业部若对房屋进行装修，应事先向东方新略公司提交装修施工图纸及方案，经东方新略公司书面同意后方可施工。2008年12月15日，工体中心与国都证券营业部签订《的补充协议》，约定国都证券营业部不再租用工人体育馆北大厅中共同使用区域，2008年7月18日的《租赁合同》约定的租金标准调整为每年86万元。工体中心授权代表马某，国都证券营业部授权代表为王某。后工体中心与国都证券营业部续签《房屋租赁合同》（以下工国合同2），约定工体中心向国都证券营业部出租工人体育馆南区二层西侧，房屋面积为370平方米，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日，租金标准为每年56.5万元，每五年环比递增10%。国都证券营业部需提前一个月支付半年的租金28.25万元，首期租金在2013年12月1日之前支付，以后各期租金依此类推。工体中心授权委托人为原浩，国都证券营业部授权委托人为张晖。另，东方新略公司与国都证券营业部续签《房屋租赁合同》（以下简称东国合同2），约定东方新略公司向国都证券营业部出租工人体育馆一层西厅北耳厅，面积为300平方米，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日，租金标准为每年44万元，国都证券营业部需提前一个月支付半年的租金22万元，首期租金在2013年12月1日之前支付，以后各期租金依此类推。东方新略公司授权代理人为仇国刚，国都证券营业部授权代理人为张晖。国都证券营业部按照工国合同1及补充协议和工国合同2的约定已经向工体中心支付了截止2018年6月30日之前的租金。国都证券营业部按照东国合同1和东国合同2的约定已经向东方新略公司支付了截止2016年年底的费用，之后的费用未支付，东方新略公司就已付费用以房租名称向国都证券营业部开具了相应发票。东方新略公司自2007年至今未向工体中心支付过租金。工体中心主张期间曾向东方新略公司催要过租金，但东方新略公司对于予以否认，并主张在双方发生诉讼纠纷前，工体中心从未向其催要过租金。工体中心对其上述主张未举证。另，2016年6月23日，工体中心向东方新略公司发出催款通知书，要求东方新略公司支付2009年1月1日至2016年6月30日的租金385万元。原审案件庭审中，国都证券营业部申请证人王某出庭作证，王某表示自己在2005年6月至2009年6月期间在国都证券营业部处工作，任总经理，是负责人。王某称，当时一共签了两个合同，一层的部分是与东方新略公司签的，二层以及一层另一部分是与工体中心签的，谈判、看房、签约、交接过程均无东方新略公司参与，而是国都证券营业部与工体中心共同办理，之后国都证券营业部的装修方案并不需要向东方新略公司报批。对于该证人证言，工体中心认为证人与国都证券营业部存在利害关系，而且与其他证据相悖，故不认可其真实性、合法性、关联性。东方新略公司、国都证券营业部对证人证言予以认可。国都证券营业部申请证人马某出庭作证，马某表示自己在2007年至2011年期间担任北京工人体育馆馆长，2011年至2015年期间担任职工体育服务中心副主任。2007年证人接任北京工人体育馆馆长时，涉案房屋由东方新略公司承租。同年，国都证券营业部找来表达求租意愿，北京工人体育馆方面表示一层房屋当时由东方新略公司承租，北京工人体育馆可以出面协调，最终结果是国都证券营业部承租北厅西耳厅和西厅北耳厅，一共签了两个合同，第一个合同是国都证券营业部与工体中心签的，范围是一层部分和二层，这份合同约定的租金实质上是一层两个厅加二层的总租金，国都证券营业部要把这些租金交付给工体中心。第二个是国都证券营业部与东方新略公司签的，范围是一层的另外一部分，但是这个合同约定的租金是名义上的，它实质上是国都证券营业部每年就东方新略公司退出承租工体中心房屋给东方新略公司的补偿，一层两个厅以及二层部分的后续履行东方新略公司不再参与。东方新略公司另行向北京工人体育馆承租了一部分二层房屋，这和国都证券营业部租的房屋无关。东方新略公司不就一层的两个厅向工体中心交纳租金，这两个厅的租金都已经包含在国都证券营业部给工体中心的租金里了。工体中心原来将一层两个厅租给东方新略公司的租金是50万元，后来工体中心和国都证券营业部谈合同，二层九间房屋的租金一共36万元，所以工体中心与国都证券营业部订立租赁合同的租金标准为86万元，工体中心的利益没有损失，只是国都证券营业部每年给东方新略公司40万元作为补偿。后来工体中心直接将一层的两个厅交付给了国都证券营业部，并没有给东方新略公司。此外，西厅只有一个耳厅，不管叫西厅西耳厅还是西厅北耳厅都是一个地方，证人认为西厅西耳厅是笔误。国都证券营业部在2007年至2011年间，在一层租赁的面积没有变化。2013年工体中心与国都证券营业部重新签合同时，证人已经不是北京工人体育馆馆长，而是担任职工体育服务中心任副主任，分管工人体育馆，当时的馆长曾经向证人汇报过，国都证券营业部承租的一层面积无变化，二层减少了一部分。另，经辨认，证人表示北京工人体育馆图纸上工作人员签到处的位置不是租赁范围。对于该证人证言，工体中心认为证人与本案审理结果有利害关系，证人证言所述情况没有任何证据予以佐证，与其他证据相悖，并且在关键问题记忆模糊，不具有真实性，因此对证人证言不予认可。东方新略公司、国都证券营业部对证人证言予以认可。原审诉讼中，一审法院对涉案房屋进行了勘验。国都证券营业部位于工人体育馆内部一层西侧，工体中心及东方新略公司均认可该部分面积即为西厅北耳厅及北厅西耳厅，国都证券营业部则表示不清楚该部分房屋的命名情况。关于国都证券营业部在北京工人体育馆一层租用面积有无变化一节，东方新略公司和国都证券营业部均表示自始至终无变化，即为当前使用面积，工体中心则表示国都证券营业部与工体中心另行订立的合同（非本案所涉合同）的租赁标的物为西厅西耳厅，后来该部分退租了。就工体中心指认的西厅西耳厅的位置，东方新略公司认为该位置是西厅南耳厅，不清楚国都证券营业部是否使用过该位置面积；国都证券营业部否认己方使用过工体中心指认的位置。在本案审理期间，各方当事人对于勘验笔录真实性不持异议。但工体中心坚持工国合同1的租赁标的为西厅西耳厅的区域和部分二层部分区域，其中西厅西耳厅位于西厅的南侧，与工东合同涉及的租赁标的无关；同时工体中心主张续签工国合同2的时候，国都证券营业部将西厅西耳厅和部分二层承租区域腾退了，所以工国合同2仅载明部分二层区域为租赁标的。国都证券公司否认曾经使用过西厅南侧房屋，自入场至今一直使用北厅西耳厅和西厅北耳厅房屋，对于一层区域仅在签署补充协议的时候减少了共同使用区域的场地，其余一层区域从来没有变化过。工国合同1中出现的西厅西耳厅为笔误。国都证券营业部向法院提交当初装修施工和备案材料，并表示装修施工前，装修设计方案需要报工体中心批准，工体中心批准后方才施工，竣工后国都证券营业部又将竣工图纸交给工体中心备案。工体中心不认可装修施工和备案材料，同时工体中心否认国都证券营业部的装修施工曾在工体中心以及物业管理单位备案。但工体中心认可物业管理部分应该去过装修现场进行核查，经工体中心核实，工体中心主张国都证券营业部曾对北厅西耳厅、西厅北耳厅、西厅南侧房屋以及二层区域进行过装修施工。但国都证券营业部提供的装修施工和备案材料仅能显示北厅西耳厅、西厅北耳厅以及二层区域进行过装修施工，未能体现曾对西厅南侧房屋进行过装修；工体中心就其曾向国都证券营业部交付过西厅南侧房屋、国都证券营业部实际使用过西厅南侧房屋、国都证券营业部曾对西厅南侧房屋进行过装修施工以及国都证券营业部腾退西厅南侧房屋均未进一步提交证据。对于房屋交付问题，工体中心主张其将北厅西耳厅、西厅北耳厅直接交付给东方新略公司，之后由东方新略公司向国都证券营业部交付北厅西耳厅和西厅北耳厅。另，工体中心将西厅南侧房屋以及二层房屋直接交付国都证券营业部。东方新略公司和国都证券营业部均否认工体中心曾向东方新略公司交付北厅西耳厅、西厅北耳厅，而是工体中心直接将北厅西耳厅、西厅北耳厅和二层区域直接交付给国都证券营业部。各方当事人对于房屋交付事宜均未进一步举证。对于东国合同1和东国合同2中载明租金真实性质：东方新略公司主张2007年租赁场地存在不确定性，所以工东合同的租金比较低。后来国都证券营业部看中涉案房屋，同时国都证券营业部就涉案房屋支出的租金要高于工东合同的租金，东方新略公司如果直接退出会损失租金差价收益，故东方新略公司希望获得一定的差价补偿，之后在工体中心协调下，东方新略公司才与国都证券营业部签署了东国合同1以及后来续签东国合同2，当时因为国都证券公司无法支出大额转让费，所以以租金名义支付差价补偿或称为转让费。东国合同1和东国合同2虽名为租赁合同，但真实目的是为了支付差价补偿，东方新略公司已退出租赁合同关系。国都证券营业部表示没有协商过转让费的问题，国都证券营业部就是希望租赁北厅西耳厅和西厅北耳厅，才于工体中心协商的，也是按照工体中心的要求与东方新略公司签署合同并支付租金的。而工体中心则认为国都证券公司与东方新略公司是转租关系，东国合同1和东国合同2中载明租金即为转租租金。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，工体中心虽不认可证人马某的证言，但首先证人证言本身属于法律规定的证据形式的一种，该证人亦在2007年至2011年期间担任北京工人体育馆馆长，2011年至2015年期间担任职工体育服务中心副主任，同时也是涉案几份合同中工体中心的授权代表和经手人，同时马某证言内容与当初其他方经手人证言内容和在案其他证据并无明显出入，从证据的高度盖然性角度分析，法院对证人马某的证言依法予以采信。工体中心提供证据不足以证明其将北京工人体育馆西厅南侧房屋出租给国都证券营业部，结合北京工人体育馆的建筑结构、命名规律性以及证人马某的证言，可知工国合同1载明的西厅西耳厅确系笔误，工体中心与国都证券营业部就西厅南侧房屋不存在租赁合同关系。对于各方当事人之间的真实合同关系，依据现有证据可以认定国都证券营业部仅与工体中心协商过租赁北京工人体育馆北厅西耳厅、西厅北耳厅、共同使用区域以及二层区域的租赁事宜，东方新略公司并未直接与国都证券营业部协商过，只是工体中心居中协调各方。工体中心并未将北厅西耳厅、西厅北耳厅交付给东方新略公司，而是直接交付给国都证券营业部。虽然国都证券公司并未提供直接证据证明其对北厅西耳厅、西厅北耳厅和二层区域进行装修时在工体中心处备案，但考虑工体中心与北京工人体育馆的关系，工体中心应该清楚国都证券营业部对北厅西耳厅、西厅北耳厅和二层区域进行了装修并实际使用，而工体中心在合同履行近10年时间内并未提出过异议。假如依工体中心主张工东合同一直存续，东方新略公司与国都证券营业部就部分一层区域为转租合同关系，工体中心在2007年至2016年，长达近10年时间从未向东方新略公司催要过租金，也不符合常理。从东国合同1、工国合同1及补充协议签署及后续两份续签合同签署，期间国都证券营业部一直实际使用北厅西耳厅、西厅北耳厅，并依约向东方新略公司和工体中心支付费用，国都证券营业部就房屋装修和维护从未与东方新略公司沟通，各方当事人对于合同履行情况均未提出过异议。证人马某作为当初签署合同是工体中心的授权代表和签署人，对协商过程以及各方签约的真实意图，应该清楚。马某的证言在一定程度上反映了当初各方当事人签约的真实意图。而东方新略公司在本案中主张的差价补偿亦不违常理，且与马某证言内容高度一致。国都证券营业部虽认为东国合同1和续签的东国合同2支付的就是租金，但其亦认可未就租赁事宜与东方新略公司直接进行过协商，房屋装修、维护也从未找过东方新略公司，而仅是按期向东方新略公司支付一定款项，国都证券营业部和东方新略公司实际并未履行租赁合同项下应有的权利义务。故法院认为东国合同1和续签的东国合同2，虽名为租赁合同，实为东方新略公司获取退出补偿的一种方式。工体中心与东方新略公司签订工东合同时，虽工体中心未交付房屋，但工东合同应系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。但该合同自东国合同1签署时，应认定已经解除，之后工体中心才能在各方无争议的情况下直接向国都证券营业部直接交付房屋，现工体中心要求东方新略公司腾退房屋，无事实依据，法院不予支持。东方新略公司实际已经退出与工体中心的之间的租赁合同关系，转而收取国都证券营业部一定金额的转让补偿。现工体中心要求法院判令解除其与东方新略公司公司租赁合同关系并要求东方新略公司支付租金的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。而工体中心与国都证券营业部签署工国合同1及补充协议，并直接向国都证券营业部交付北厅西耳厅、西厅北耳厅以及二层区域，国都证券营业部亦依约向工体中心支付租金，双方就北厅西耳厅、西厅北耳厅以及二层区域形成租赁合同关系。虽工国合同2载明租赁标的仅为二层，但考虑国都证券营业部实际使用一层区域情况并无变化，工国合同2为工国合同1续签协议，故工国合同2的租赁标的应为北厅西耳厅、西厅北耳厅以及变更后的二层区域。本案庭审中，工体中心和国都证券营业部均认可国都证券营业部已经依约支付租金至2018年6月30日，故工体中心要求国都证券营业部对租金承担连带责任以及腾退房屋，亦无事实依据，法院不予支持。需要指出的，从本案涉及的几份合同签署及履行情况，可以看出无论工体中心还是国都证券营业部此次租赁事宜中均存在一定程度的管理混乱或审查不严格，由此导致诉讼发生，望工体中心和国都证券营业部进一步加强公司管理监督和合规审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：驳回北京职工体育服务中心的诉讼请求。本院二审审理中，三方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，工体中心未能提供证据证明其在与国都证券营业部签订租赁合同后将其所称的位于西厅南侧的“西厅西耳厅”交付给国都证券营业部，工体中心亦未能提供证据证明国都证券营业部实际使用过工体中心所指认的该部分房屋，国都证券营业部在合同履行期间一直实际使用一层涉案房屋北厅西耳厅、西厅北耳厅及二层区域，并按照合同约定的租金标准向工体中心支付租金，工体中心未能提供证据证明其对国都证券营业部在合同履行过程中实际使用房屋的行为及实际交纳租金的行为提出过异议，故工体中心对双方签订的租赁合同中的“西厅西耳厅”的解释不能成立。一审法院结合双方实际履行合同的情况及证人证言等相关证据认定双方合同中载明的“西厅西耳厅”系笔误、工体中心与国都证券营业部就西厅南侧房屋不存在租赁合同关系，双方系就一层北厅西耳厅、西厅北耳厅以及二层区域形成了租赁合同关系，一审法院该认定并无不当。工体中心未能提供证据证明其在与东方新略公司签订租赁合同后将合同中约定的涉案房屋北厅西耳厅、西厅北耳厅交付给东方新略公司，亦未能提供证据证明其在2007年与东方新略公司签约后至2016年起诉前发出催款通知前的多年时间里曾向东方新略公司主张过涉案房屋的租金，在前述工体中心与国都证券营业部双方已实际签署租赁协议、实际交付房屋及支付租金等多年实际履行合同的客观情况下，工体中心以东方新略公司与国都证券营业部签订的租赁合同、租金发票及租赁面积等为理由提出的东方新略公司与国都证券营业部存在租赁关系及东方新略公司的行为构成转租的上诉主张，与实际情况不符，工体中心的上诉理由不能成立。工体中心作为涉案房屋的出租方，正如一审法院所指出的，亦应当对其在合同签约环节的不严谨及合同履行过程中的管理混乱承担相应的法律责任。一审法院结合涉案多份合同的实际履行情况及证人证言等证据对涉案三方当事人所签订的多份合同的认定和处理，并无不当。工体中心的上诉主张依据不足，本院不予支持。综上，工体中心的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37600元，由北京职工体育服务中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 平审 判 员  何江恒审 判 员  李明磊二〇一八年八月二十八日法官助理  何海云书 记 员  祝 石