山东省广饶县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0523民初2438号原告：吴军良，男，1971年12月15日出生，汉族，现住广饶县。委托代理人：聂士善，山东广胜律师事务所律师。被告：徐立纯，男，1963年02月15日出生，汉族，山东省桓台县起凤镇穆寨村人，现住山东省桓台县。委托代理人：宗学利，山东齐桓律师事务所律师。原告吴军良与被告徐立纯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年06月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴军良委托代理人聂士善到庭参加诉讼。被告徐立纯及其委托代理人宗学利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴军良向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告吴军良与被告徐立纯签订的房屋买卖协议，退还原告全部房款530000元并赔偿违约金50000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年01月09日，原告吴军良与被告徐立纯签订房屋买卖协议，约定原告购买被告位于广饶县丁庄镇鼎盛庄园7号楼1-102住宅楼。协议对原、被告双方的权利义务进行了约定。合同签订当日，原告以转账支票的形式向被告支付购房款530000元。后原告多次与被告协商要求其提供房屋过户资料，被告拒不提供，致使原告至今无法取得房屋所有权，严重影响了原告合法权益，故要求与被告徐立纯解除房屋买卖协议，退还房款。原告吴军良为支持其诉讼请求，向本院提交房屋买卖协议书、付款转账单复印件、证明各1份，拟证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系及原告已向被告支付购房款530000元。被告徐立纯对上述证据无异议，对上述事实本院予以确认。被告徐立纯辩称，1、原、被告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，双方对涉诉房产当时不能办理过户登记的特殊性及涉诉房产系被告从东营百泰置业有限公司的“抵账房”这一情形系明知，协议内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同应认定有效，且被告已经按照协议约定向原告交付房屋多年，目前也没有针对该房产权属的诉讼或纠纷，原告合法权益并未受到侵害。因此法院应当充分尊重和维护契约的稳定性，双方当事人也应诚信履行协议内容。2、原告吴军良以涉诉房产不能办理产权登记为由主张解除合同，依据不足。从合同约定来看，原告吴军良在签约时对涉诉房产不能办理产权登记是明知的，故双方在合同中仅约定了支付房款及交付房屋的义务，未约定办理权属证书的义务，现原告以不能办理权属证书为由主张解除合同，与协议内容不符。合同签订后，被告已向原告交付房屋，根据物权法第十五条的规定，物权登记只是物权变动的要件，并非买卖合同生效的要件，在尚未取得不动产证书的情况下，买卖合同符合合同成立的要件，该房屋买卖合同即为有效合同。综上，原告吴军良要求解除合同返还购房款的诉讼请求无法律依据，应依法驳回。被告徐立纯为支持其抗辩主张，向本院提交收款收据复印件、录音材料及借据复印件（手机照片打印件）各1份，拟证明涉诉房产系被告徐立纯合法取得，购房款来源系向案外人借款及原、被告签订的房屋买卖协议并未约定本案被告有需协助原告办理产权登记义务的事实。原告对上述证据中收款收据复印件无异议，对录音材料及借据复印件均不予认可。对被告抗辩的上述事实，本院将结合本案其他证据予以综合认定。为查清案件事实，经被告徐立纯申请，本院前往广饶县房产管理服务中心及广饶县国土资源局调取与涉诉房产相关的山东省城市商品房预（销）售审批材料、商品房预（销）售许可证、房屋产权证附图等材料，拟证明涉诉房产目前是否具备办理产权登记条件。另外，东营百泰置业有限公司于2017年09月05日向本院提交证明1份，拟证明被告徐立纯对涉诉房产无处分权。本院经审理认定事实如下：2011年01月09日，原告吴军良与被告徐立纯签订房屋买卖协议书一份，约定被告将位于东营市广饶县丁庄镇鼎盛庄园7号楼1-102室住宅楼出售给原告，房屋价款53万元，实行一次性付款方式。房款付清后，涉诉房产的产权及使用权归原告所有。协议还约定了购房者未依约支付房款及售房者未依约出售房屋的相应违约责任。另外，该协议第3条约定，无论哪方违约，违约方另行支付对方违约金三万元整。合同签订当日，原告吴军良将购房款53万元以转账支票的形式交付被告，被告将房屋钥匙及加盖有东营百泰置业有限公司印章的收款收据交付原告，自此原告占有涉诉房产。但目前，东营百泰置业有限公司已重新控制涉诉房产，原告现已无法正常占有并使用涉诉房产。另查明，位于广饶县丁庄镇的鼎盛庄园小区7#楼各项审批备案材料齐全，自2012年11月08日起购房者可持相关材料申请办理不动产产权登记。以上事实有原、被告双方提交的证据及当事人陈述在案佐证，足以为凭。本院认为，本案共涉及两个焦点问题：1、原、被告之间签订的房屋买卖合同是否应依法解除；2、原告主张的违约金50000元是否有法律及事实依据。关于焦点问题1、根据原、被告提交的证据及庭审查明的事实可以认定，原、被告之间存在房屋买卖合同关系。双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效。合同成立后，原、被告均依约履行了自己的合同义务，原告吴军良向被告徐立纯支付房款，被告徐立纯向原告吴军良交付房屋钥匙及加盖东营百泰置业有限公司财务专用章的收款收据。现原告吴军良无法就该房产办理产权登记手续，故而提起民事诉讼要求与被告解除合同。对此，本院认为，因原告将购房款530000元交付给被告，而被告向原告交付的收款收据所记明的“付款人”并非原告吴军良而是被告徐立纯，且被告答辩时也称本案涉诉房屋来源为被告徐立纯的“抵账房”，故被告具有协助原告与涉诉房产的开发建设单位进行接洽协调，并提供办理产权登记所需材料的义务。被告虽辩称原、被告双方签订的房屋买卖协议上并未明确约定被告具有协助原告办理产权登记的义务，但房产作为一种特殊的交易标的，性质为不动产，而办理不动产产权登记又是购房者取得其合法权益的必要的法定程序。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条也规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。另外，被告辩称原告对涉诉房产当时不能办理产权登记手续系明知，并且向本院提交录音材料一份，但该录音材料系被告与案外人之间的通话，并非原、被告（××）之间就该问题达成的一致意见，且该录音内容也无法证实被告的抗辩主张，故对被告上述抗辩意见，本院不予支持。案件审理过程中，在本院工作人员的陪同下，原、被告也一同前往涉诉房产的开发建设单位东营百泰置业有限公司，就涉诉房产办理产权登记问题进行沟通，无果，且该公司向本院出具证明1份，称被告徐立纯对本案涉诉房产无处分权。被告徐立纯对涉诉房产是否具有处分权不属于本案审理范围，但该证据能够证实该公司拒绝协助原告办理产权登记，并非由原告自身原因所致。综上，被告徐立纯作为房屋出卖方，无法向原告提供就涉诉房产办理产权登记所需的相关材料，且原告现已无法正常占有、使用涉诉房产，致使合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故原告吴军良要求解除与被告徐立纯之间的房屋买卖合同并要求返还房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于焦点问题2、因被告未履行房屋买卖合同必要的合同附随义务，已形成违约事实，应当承担相应的违约责任。但根据本院查明的事实，原、被告之间签订房屋买卖协议的时间为2011年01月09日，涉诉房产具备办理产权登记条件的时间为2012年11月08日。即自2012年11月份至本案起诉之日2017年06月份，原告在长达四年多的时间内怠于行使权利，也应承担因怠于及时行使权利所导致的不利后果。结合双方签订的协议第3条“无论哪方违约，违约方另行支付对方违约金三万元整”的约定，另外原告也未向本院提交证据证实因无法办理产权登记已造成实际损失，故根据公平原则，本院酌情确定被告徐立纯向原告吴军良支付违约金10000元。被告徐立纯虽辩称，原告要求解除合同退回房屋，应根据双方签订的房屋买卖协议“违约责任”部分第2条的约定，如果甲方（本案原告）已付全部房款但终止购房的，乙方（本案被告）按全部房款的百分之五十退还给甲方，故即使原告要求与被告解除合同终止购房，被告徐立纯也只需退还全部房款的百分之五十。但根据庭审查明的事实可以确定，本案原告要求与被告解除合同，并非因房价下跌等不利因素从而在主观上恶意毁约。本案审理过程中，原告也多次向案件承办人员声明，若被告能够协助办理涉诉房产的产权登记手续，愿意继续履行合同。但经多次沟通，被告现确实无法向原告提供办理不动产登记所需材料，故原告要求与被告解除合同并不属于违约责任条款中约定的原告交付房款后恶意“终止购房”的情形，而是因被告无法协助其办理产权登记手续所致，故对被告徐立纯关于退还百分之五十购房款的抗辩主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴军良与被告徐立纯于2011年01月09日签订的房屋买卖合同；二、被告徐立纯于本判决生效后十日内退还原告吴军良购房款530000元，并另行向原告吴军良支付违约金10000元;三、驳回原告吴军良其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，减半收取4800元，保全费3520元，由被告徐立纯负担7750元，原告吴军良负担570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  李美芹二〇一七年九月十日书记员  田丽平附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍为履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）合同规定的其他情形。