四平市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）四西民一初字第157号
原告吉林省新华书店集团四平市有限责任公司。
法定代表人孙玉兴，经理。
委托代理人张铁军，该公司副经理。
委托代理人信淑玲，四平市铁东区四马路街法律服务所法律工作者。
被告四平市站前物业经营管理有限公司。
法定代表人李成波，经理。
委托代理人王志军，该公司职员。
原告吉林省新华书店集团四平市有限责任公司诉被告四平市站前物业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉林省新华书店集团四平市有限责任公司（以下简称新华书店）的委托代理人张铁军、信淑玲被告四平市站前物业经营管理有限公司（以下简称物业公司）的委托代理人王志军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新华书店诉称，2010年8月11日，原、被告双方签订了租赁协议一份，协议约定，被告将位于四平市百兴商场四层两侧建筑面积约1500平方米营业大厅租赁给原告经营图书等文化用品使用，租赁期间为2010年11月7日至2013年11月8日，签字后双方履行合同。原告单位在被告商场经营了半年后，被告于2010年年底一直停业关门，准备重新装修（2012年至2014年5月装修完毕，现已重新开业）。在2011年期间双方曾协商，被告单位负责人提出租赁费从原协议中销售额10%要增加，但原告不同意，表示应按协议书履行。故双方至今没有达成一致。因被告的违约行为，给原告造成了经济损失，共计224868元，所有投入的设施用品均在原告库中闲置。为了维护原告的合法权益不受侵害，根据《合同法》的相关规定，诉至法院，请求判令被告因违约给原告造成的经济损失共计224868元整及利息，并承担本案的一切诉讼费用。
被告物业公司辩称，被告在与原告签订的租赁合同履行过程中不存在违约行为，原告诉称的情况与事实不符，请法院依法驳回原告的诉讼请求。具体：一、物业公司主观上不存在合同违约的事实，原告经营不善自行撤场，客观上已自行违约。2010年8月11日原告与被告物业公司自愿签订了《租赁协议书》，承租面积1500平方米。首先，由于原告经营期间正值地下人防工程建设、英雄大街封闭，商场整体经营状况不佳；其次书店整体行业下行也是原告经营业绩差的原因之一；再次，原告由于体制原因，销售业绩极差。从2010年8月进场不久至2010年9月13日便向被告提出缩减经营面积，并签订《关于租赁补充协议书》，缩减至910平方米。2010年12月3日原告仅向被告支付2010年8月-9月份销售提取租金3647.13元，据物业公司财务流水记载至2010年12月尚欠销售提取房屋租金19041.22元。这其中营业税、物业费等均未计算。所以，原告在百兴经营期间同样也给被告造成了一定的经济损失。百兴商场经营至2010年12月末，商场经营形势继续恶化，承租人全楼仅剩不足70户，此时原告自行撤店停业。在百兴商场经营无法维持的情况下，物业公司向站前6#地业主委员会及相关部门请求整体停业，剩余的65户承租人除3户外全部同意解除合同及商场整体停业。综上所述，被告物业公司管理的百兴商场整体闭店停业应推定为不可抗力情形，原告先行撤离商场，事实上已自行违约，而被告不存在违约行为。
原告诉请的装修及广告宣传设施、设备经营等损失赔偿缺乏事实根据和法律依据。商业行为的投入均存在一定的风险，且原告在百兴商场承租的场地内外的装修、设施、广告宣传等，是原告单方经营运作和自身需要所为，在租赁协议中被告物业公司没有强制要求的条款，且所有费用核算均为原告单方标价和记录，不具有证据力及证明力。不能作为本案的诉求条件和索赔证据。而且所有设施、设备是原告单方自行设立承租场地后自己拆卸运回存储地。条款中没有相关违约、赔偿的约定条款，所有费用理应由原告自行承担。
百兴商场的停业是在全体承租人无能力承担经营分享和不可抗力因素的后果，而非被告为了装修而关门停业，原告诉请理由与事实不符。四平市百兴商场扩建工程在第一次启动失败，所有业户解除合同后由市住建局提出，报请四平市政府同意的改造工程，市住建局、市政府目的是为了吸取第一次散户经营的不利因素，通过工程改造、完善设施进而实现招大商，真正解决四平市政府站前6#改造工程回迁安置、保持社会和谐、稳定的初衷。被告请求法庭能综合参考前述贵院审理、判决的百兴商场的几个小承租人诉物业公司的案例，正视小业户、大业户为平等主体的法律事实，驳回原告的诉讼请求。
本案在审理过程中，原、被告为证实自己的主张，分别向本院递交了如下证据材料：
原告新华书店提交的证据材料有：
1、原告企业法人营业执照及身份证明，证明法定代表人是孙玉兴。
2、租赁协议书，证明原告、被告签订了这份协议，双方权利义务，约定租赁期限为2010年7月至2013年11月8日，给付租金的方式是按销售额10%支付，且应由被告按照支付款开具正规发票。
3、原告在百兴经营期间挂牌的图像，证明原、被告合同已经履行。
4、原告单位装潢设计方案一份，证明原告进行了装潢。
5、店招牌费用，金额为47652元，有正式的税务收据6张，证明原告与被告签订协议后投入了部分费用用于制作店招牌。
6、2010年8月9日装修费39690元。
7、广告费6900元，证明双方签订合同后原告投入的广告宣传费。
8、书架费用31200元。
9、购买监控正式税务收据，金额为24500元。
10、数据采集器8300元及正式税务发票。
11、防盗仪25000元及正式税务发票。
12、路由器费用8950元及税务收据一张。
13、收银纸计算机，共计9550元及税务收据。
14、打印机5800元，证明原告投入的费用。
15、电脑扫描机及WPS电源，共计7110元，证明问题同上。
16、运输费10716元，证明原告为了进入商场产生的运输费用。
17、更夫及保洁员工资4800元，证明合同已经实际履行。
18、百兴开店费用明细表，证明原告的各项投入损失。
19、书架图书、防盗门、路由器、监控等设备等拆下物件有的已经损坏不能继续使用的照片。
20、百兴点销售统计表，证明原告单位在被告经营期间的经营状况，营业额在逐月增加，并非被告所说原告经营不善，自动撤离。
被告物业公司提交的证据材料有：
1、租赁合同，证明原、被告存在租赁关系。
2、关于租赁补充合同，证明原告经营不善，向被告要求缩减经营面积。
3、四平市铁西区人民法院（2011）西民一初字第97号民事判决书，证明整个英雄大街整体封闭，对商场经营有一定的影响。
4、《中华工商时报》2012年2月27日第8版，“倒闭潮开始向新华系蔓延一实体书店、敢问路在何方”文章，证明原告自己行业都说明经营不善。
5、新华书店销售统计表二张，证明原告销售业绩下降。
6、新华书店向物业公司支付租金提取的工商银行转账凭证一份，证明原告没有按照协议约定按销售额10%支付租赁费三万多元，只给了三千多元。
7、物业公司财务流水账一页，证明原告欠费在先，属于单方违约。
8、百兴商场四楼业主杨丽凤、王清纯产权手续及收取返祖金收据，证明原告经营的面积中有这两个人的面积，原告只给被告三千多元，欠我们费，我们赔钱给他们。
9、四平市铁西区人民法院（2012）西民一初字第146号民事判决书，证明大、小业户情况与本案一致。
10、四平市中级人民法院（2013）西民终字第6号民事裁定书，证明大、小业户情况与本案一致。
11、新华书店职工个人取物品收条，证明探头原告员工拆走是给我们打的收条。
12、四平市主管城建副市长柴伟签署的四平市住建局（四建字）[2011]320号《关于百兴商场加扩建工程建设规划用地和开施工许可的报告》，证明被告是2012年8月份才开始施工的，因为外部扩建我们闭店是以通告形式告知业户，被告提前两个月就自行撤出了。
经审理查明，2010年8月11日被告物业公司与原告新华书店签订租赁协议书，约定原告承租由被告经营管理的四平市百兴商场四层西侧建筑面积约1500平方米营业大厅用于经营图书等文化产品，租赁期间自2010年7月至2013年11月8日。新华书店自行承担商场销售部分的营业税费，按销售额的10%向物业公司支付租金；自行负责其经营工作人员工资等费用和场地水、电费、卫生保洁及四防安全工作；营业性装饰等设施由原告新华书店负责等。被告物业公司负责在百兴商场外墙为原告提供名称为新华书店二处店招位置，并在商场内支持原告广告宣传；10%部分税费由被告负责，并由被告开具正规发票等。2010年9月13日双方再次签订关于租赁补充协议书，双方协商一致同意将原经营面积1500平方米调整为910平方米；租赁费调整为实际销售额7%，供暖费、宣传推广费等乳液项目调整为实际销售额3%。原告进入百兴商场为经营需要自行制作店招牌、广告等，购买并安装了图书防盗门、监控设备、书架、打印机、电脑收款机、扫码机、采集器、路由服务器等设备，投入装修费、广告费、宣传费、运输费等费用。原告入驻百兴商场经营后向被告支付了2010年8至9月份租金3647.13元，根据原告销售额，截至2010年12月尚欠被告租金19041元未付。被告未给原告开具正规发票。商场开业后经营状况不佳，多数业户自行撤出并与被告解除合同，2011年2月，原告撤店停业并撤出上述经营设备，双方未解除租赁合同。
本院认为，原、被告双方签订的租赁合同及补充协议有效。两份协议均是在双方协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同当事人应当按照约定全面、善意履行自己的义务。双方签订租赁期限为三年，从2010年7月至2013年11月8日，在合同履行期间，原告没有如约足额向被告交纳租金，被告亦未向原告开具正规发票。原告诉称2010年12月末，被告为了装修而停业，致使原告撤店停业，原告提供的证据材料4原告单位装潢设计方案，时间系2008年，无法证明被告在2010年末是否进行了装修，当时，商场整体经营无法维系，被告面向业主书面公告停业，告知业主办理退租手续，大部分业主已经同被告解除了租赁合同，原、被告之间的租赁合同在客观上已经无法继续履行。合同明确规定了双方当事人的权利义务，原告自行负责其经营工作人员工资等费用和场地水、电费、卫生保洁、四防安全工作及营业性装饰等设施。原告投入的上述经营设备及装修费、广告费、宣传费、运输费等费用均是其从事商业经营所必需，且都是原告的单方行为，合同中没有约定上述相关费用的承担，亦未约定相关违约责任及违约金条款，且所有费用核算均为原告单方标价和记录，没有其他证据予以佐证。原、被告在商业经营中均应承担相应的商业风险，原告未如约足额交纳租金，已先行存在违约行为，原告撤出商场后没有在合同履行期限内回商场继续经营，双方在法律规定的期限内均未提出解除合同，现合同期限早已届满，合同已终止，对于原告主张的因被告违约造成原告各项经济损失共计224868.00元整及利息的诉讼请求，本院不予支持。
基此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告吉林省新华书店集团四平市有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费4673元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四平市中级人民法院。
审判长 边立军
审判员 韩晓明
审判员 徐中杰
二〇一四年十二月二十九日
书记员 孙 桐