江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3812号
上诉人（原审被告）南京太湖世家房地产有限公司，组织机构代码74824508-3，住所地南京市六合区雄州街道长江路1号。
法定表人韩铮，该公司董事长。
委托代理人黄建玖，江苏臻德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄祖祥，男，1969年11月4日生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）彭家香，女，1969年12月25日出生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）黄登峰，男，1991年2月18日出生，汉族，学生。
以上三被上诉人委托代理人王传勇，江苏金长城律师事务所律师。
上诉人南京太湖世家房地产有限公司（以下简称太湖房地产公司）因与被上诉人黄祖祥、彭家香、黄登峰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六民初字第551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月1日立案受理，依法组成合议庭，于2014年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人太湖房地产公司的委托代理人黄建玖和被上诉人黄祖祥、彭家香、黄登峰的委托代理人王传勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄祖祥、彭家香、黄登峰原审诉称，其于2011年11月11日与太湖世家房地产公司签订一份商品房预售合同（以下简称合同），合同约定黄祖祥、彭家香、黄登峰购买太湖世家房地产公司开发的位于南京市六合区雄州街道长江路1号2-11商品房一套，面积67.98㎡，总价1052820元，房屋交付时间为2012年12月31日前，并同时约定商品房交付后90日内，双方应共同申请房屋所有权转移登记，但对因一方过错，导致上述手续迟延办理的违约金未作约定。2012年12月28日，黄祖祥、彭家香、黄登峰接到太湖世家房地产公司的收楼通知，三个月后，黄祖祥、彭家香、黄登峰要求太湖世家房地产公司共同办理房屋所有权转移登记等手续，太湖世家房地产公司均予以推诿，期间长达一年。黄祖祥、彭家香、黄登峰多次与太湖世家房地产公司沟通后得知，该公司一直未能取得涉案房屋的竣工验收备案文件，导致不能办理“产权转移登记”。综上，因太湖世家房地产公司原因导致黄祖祥、彭家香、黄登峰不能领取产权证明文件，其行为已构成违约，黄祖祥、彭家香、黄登峰为维护自身合法权益，要求太湖世家房地产公司以黄祖祥、彭家香、黄登峰的购房款总额为本金，按中国人民银行2013年计取逾期贷款利息的标准（年利率6%，上浮150%）向黄祖祥、彭家香、黄登峰支付违约金。
太湖房地产公司原审辩称，双方当事人之间存在房屋买卖关系，根据合同的约定，太湖房地产公司交付房屋时应具备相应的证明文件，但如果业主办理了房屋交接手续就视为交付房屋条件变更的确认。黄祖祥、彭家香、黄登峰已经在2012年12月30日前办理了房屋交接手续，说明其对房屋交付时具备的条件是认可的。合同对迟延办理合同备案手续和权属登记手续未约定违约金的计算方式，因此太湖世家房地产公司无需向黄祖祥、彭家香、黄登峰承担迟延办理权属登记的违约责任。另外，太湖世家房地产公司延迟办理权属登记手续没有给黄祖祥、彭家香、黄登峰造成任何经济损失，根据双方签订的商铺委托租赁及经营管理合同，黄祖祥、彭家香、黄登峰将所购房屋统一委托给太湖世家房地产公司对外租赁，租金已经在总房款中扣除。如果太湖世家房地产公司要承担违约责任的话，那么应当按黄祖祥、彭家香、黄登峰实际支付的总房款，也就是扣除租金后的房款计算，标准也只应为一年期的贷款利率，不应该上浮150%。
原审法院经审理查明，2011年11月10日黄祖祥、彭家香、黄登峰与太湖房地产公司签订一份商品房预售合同，合同约定黄祖祥、彭家香、黄登峰购买太湖房地产公司开发的位于南京市六合区雄州街道长江路1号2-11商品房一套，房屋建筑面积为67.93㎡，总价1052820元。合同第六条约定房屋交付时间为2012年12月31日，交付时应当符合已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。迟延交付的，则按已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息支付违约金。合同第十五条第四款约定，该商品房交付后90日内（应当不超过90日），买卖双方应当共同申请房屋所有权转移登记，但对于此项的违约责任双方未作约定。同一天，双方又签订了一份商铺委托租赁及经营管理合同，黄祖祥、彭家香、黄登峰将本案所涉房屋委托给太湖房地产公司统一租赁，涉案房屋净房款为1559733元，租期自2013年1月1日起至2021年3月31日止，合同期内租金总额为836418元，租金分两次给付，第一笔租金（前五年的租金）506920元在签订商品房预售合同时已经一次性冲抵总房款，因此合同约定房款为1052820元，即开票价格。
另查明，黄祖祥、彭家香、黄登峰在2012年12月28日收到太湖房地产公司的交房通知，当天即办理了房屋接收手续。太湖房地产公司在2014年1月15日取得工程竣工验收备案文件，也就是该公司最早也是在此时才具备办理房屋所有权转移登记的条件。根据合同约定，太湖房地产公司应在交付房屋90日内与黄祖祥、彭家香、黄登峰一同办理房屋所有权转移登记手续，其迟延办理手续的时间至少应为293天（自2013年3月29日至2014年1月15日）。
以上事实，有双方当事人签订的商品房预售合同、商铺委托租赁及经营管理合同、购房发票、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，以及双方当事人的陈述等证据证实，原审法院予以确认。
原审法院认为，双方签订的商品房预售合同、商铺委托租赁及经营管理合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。
本案中，双方所订商品房预售合同约定，买卖双方应在买方办理房屋交付手续后90日内共同办理房屋产权转移登记手续，虽然未对违约金的支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房预售合同约定的房屋总价款为1052820元，结合商铺委托租赁经营管理合同、购房发票及双方当事人庭审陈述来看，该价款为扣除五年租金的价格，该租金亦应为本诉黄祖祥、彭家香、黄登峰的合法收益，因此总价款应加上五年的委托管理租金506920元，合计1559740元。关于违约金的计算依据问题，本案中黄祖祥、彭家香、黄登峰在签订商品房买卖合同之后的当天就与太湖世家房地产公司签订了商铺委托租赁及经营管理合同，租金亦在实际总房款中扣除，因此黄祖祥、彭家香、黄登峰并未有实际上的损失，因此其主张按银行同期贷款利率上浮150%的标准计算，明显过高，加重了太湖世家房地产公司的负担。对于逾期期间的计算，应自黄祖祥、彭家香、黄登峰实际办理房屋交接手续之日向后推延90日起计算，至2014年1月15日即太湖世家房地产公司取得工程竣工验收备案手续止，共计293天。据此，对于黄祖祥、彭家香、黄登峰的诉请部分，太湖世家房地产公司应以实际总房款1559740元为基数、按中国人民银行商业贷款年利率6%的标准、延期天数293天，共计75123.92元，向黄祖祥、彭家香、黄登峰支付延期办理房屋所有权转移登记手续的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：南京太湖世家房地产有限公司于判决生效之日起五日内支付黄祖祥、彭家香、黄登峰延期办理房屋产权转移登记手续的违约金75123.92元。
一审案件受理费2860元，减半收取1430元，由黄祖祥、彭家香、黄登峰负担590元，南京太湖世家房地产有限公司负担840元。
上诉人太湖房地产公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院判决上诉人承担迟延办证违约金，忽视了在合同履行过程中房屋交付条件已经变更这一实际情况；被上诉人在上诉人没有按照合同第六条第二款约定向被上诉人出示相关证明文件的情况下自愿接受房屋，根据合同约定应视为对房屋交付条件的变更（包括办理产权登记手续的变更），同时也意味着被上诉人放弃了依据合同约定向上诉人主张违约责任。二、双方合同中对迟延办理合同备案手续和权属登记手续未约定逾期违约责任，且上诉人迟延办理权属登记手续并未给被上诉人造成任何经济损失的情况下，原审法院仍然判令上诉人承担迟延办理房屋产权转移登记手续的违约金，既无法律依据，也无事实依据。三、退一步说，即使被上诉人要求上诉人承担迟延办理产权转移登记手续违约金的诉讼请求能够成立，原审法院也应按照被上诉人实际支付的总房款来计算违约金，即扣除租金后的房款计算。故请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人黄祖祥、彭家香、黄登峰辩称，一、房屋交付与办理产权证明系两个不同性质的法律事实。涉案当事人在合同中对与此相关的权利义务内容的约定也各不相同。所以，其法律后果当然也不同。二、相关司法解释对房地产买卖合同中未明确约定违约责任的后果已作了规定。违约责任不以是否产生实际损失为前提。三、上诉人对“实际支付的房款”概念认识有误。本案中，被上诉人实际支付的房款当然包括定金和支付的房屋价款人民币1052820元、冲抵房屋总价款的租金506920元，合计1559733元。综上，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中本院查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的涉案房屋买卖合同并未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方当事人在合同中约定了办理房屋产权转移登记手续的期限，上诉人太湖房地产公司未在该期限内履行其协助办理房屋产权转移登记义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人太湖房地产公司主张按照合同约定，被上诉人接受房屋时未提出异议视为房屋的交付条件双方已变更，即涉案房屋产权办理登记手续时间已变更，同时也意味着被上诉人放弃向上诉人主张违约责任，上诉人该抗辩没有合同和法律依据，故对该抗辩意见本院不予采纳。
关于上诉人逾期办证应何标准承担违约金问题。上诉人太湖房地产公司上诉称，双方在合同中未约定逾期办证违约金，且延期办证并未给被上诉人造成损失，被上诉人亦未举证证明其实际损失数额，因此上诉人不应承担违约金。被上诉人则认为，上诉人违约即应承担违约金。对此，本院认为，违约金的承担并不以发生实际损失为前提，双方合同对此虽无明确约定，但针对此类情况，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条作出了明确规定，即：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故上诉人该主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
关于被上诉人已付购房款数额问题，上诉人认为应当从合同约定的房屋价款中扣除委托管理租金，按1052820元计算；被上诉人认为已付购房款应包括定金和实付的1052820元以及上诉人包租应付的租金506920元，合计1559733元。对此，本院认为，涉案房屋买卖合同与委托租赁经营管理合同系两个不同法律关系，双方委托租赁合同约定，第一笔租金（前五年的租金）506920元在签订商品房预售合同时已经一次性冲抵总房款，故上诉人主张以实付的1052820元认定被上诉人已付款没有事实依据和法律依据。综上，上诉人太湖房地产公司上诉依据不足，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2860元，由上诉人太湖房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 朱亚芳