甘肃省陇南市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）陇民一终字第20号上诉人（原审被告）何秀莉，女，住甘肃省陇南市。被上诉人（原审原告）杨丽琴，女，住甘肃省陇南市。委托代理人李志忠，甘肃言中律师事务所律师。上诉人何秀莉为与被上诉人杨丽琴房屋租赁合同纠纷一案，不服康县人民法院（2013）康民初字第356号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年12月30日，原告杨丽琴授权其弟杨曙光与何秀莉签订《房屋租赁合同》，原告将其坐落在和谐广场街面的门面商铺两间出租给被告作为森马、特步专卖店使用，租期12个月，自2011年12月30日起至2012年12月30日止，租金每年20万元（每间每年10万元），由被告在签订本合同时一次性足额交付给原告，同时，双方还约定了一些各自的其它权利和义务。2012年11月30日，原告以书面形式向被告发出解除合同通知书，载明因合同期限临近届满，现通知你解除合同，你方若继续租赁，请与我方联系，重新签订房屋租赁合同。通知发出后，被告何秀莉于2012年12月1日签字同意解除合同。此后，被告既未与原告续签房屋租赁合同交纳租金，亦未将房屋交付原告。在原告的催促下，被告何秀莉于2013年2月27日向原告杨丽琴出具保证书，载明在同年2月28日将森马、特步的房租交清，如不交清由杨丽琴自行处理。但至今被告仍为履行自己的承诺交纳房租，还将此房转租他人。原告无奈，遂于2013年8月7日诉至法院，请求依法判令解除原、被告于2011年12月30日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告自被告收到《民事起诉状》之日原、被告之间的《房屋租赁合同》解除，同时，由被告向原告归还租用的两间房屋，并支付自2013年1月1日起至被告向原告交付两间房屋之日止的房屋租赁费，另外，本案全部诉讼费用由被告承担。原审法院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，在该合同临近届满时，原告向被告发出解除合同通知书，经被告签字同意，故该合同自被告收到解除合同通知书之日起解除。合同解除后，被告虽未与原告重新签订合同，但仍继续使用租赁的房屋，因原告没有提出异议，并认可被告出具的限期交清房租的保证书，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。后被告仍未向原告支付房租，显属被告违约，故原告请求解除与被告之间《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，同时，应由被告腾出房屋交付原告并按原合同约定的价款支付原告房屋租赁费。被告提出租赁的房屋是她自己的，她与原告签订的《房屋租赁合同》、在解除合同通知书上的签字以及给原告写的保证书等都是在原告方威逼利诱下写的，她不承认，一切都不成立的辩驳意见，既无事实依据，又无证据证实，故不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百二十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之规定，判决：一、解除原告杨丽琴与被告何秀莉签订的《房屋租赁合同》；二、由被告何秀莉在判决生效后10日内腾出其租赁原告杨丽琴在和谐广场的两间门面房（现在在经营的森马、特步专卖店）交付原告使用；三、由被告何秀莉在判决生效后10日内支付原告杨丽琴在和谐广场两间门面房（森马、特步专卖店）的房租费15万元（2013年1月1日-2013年9月30日，共计9个月），并支付自2013年10月1日起至腾出房屋交付原告之日止的房租费（按每间每年10万元计算）。宣判后，被告何秀莉不服原审法院上述判决，向本院上诉称：、一审判决认定我们之间形成房屋租赁合同关系是错误的。被上诉人委托其弟杨曙光管理和经营该房产，其弟与我达成房屋买卖协议，以总价款243万元将本案所涉房屋出售给我，我分别向杨曙光于2009年10月9日支付94万元和2011年7月30日支付了120万元购房款，杨曙光于2011年底向我交付了登记在我名下的康县房产证城关私有字第047**号房屋所有权证。因此，我现在使用的房屋系我购买取得所有权的房屋，不是我租赁被上诉人的房屋。、我与被上诉人之弟于2011年12月30日签订的房屋租赁合同系无效协议。杨曙光告诉我签订房屋租赁合同的目的是为了他今后进行民间借款需要，所以让我为其出具了一份退回购房款的收条，但我并没有收到杨曙光给我退回的购房款。我们之间也有过债权债务关系，但这与购买房屋没有关系。、我与被上诉人之弟达成的房屋买卖协议是有效的。被上诉人委托其弟经营管理本案所涉房屋，说明被上诉人之弟有全权处理该房屋的权利，包括处分权。达成购房协议后，我按照约定履行购房款支付义务，被上诉人之弟也向我提供了登记在我名下的房屋所有权证。通过该案我才知道杨曙光交付给我的房屋所有权证系杨曙光伪造的。、被上诉人与其弟杨曙光对上诉人构成欺诈。杨曙光为了消除伪造证件的犯罪行为和房屋升值的利益驱动，采取了欺诈的方式，以转移房屋所有权人为手段，以达到收回该商铺所有权的目的，这明显是一种有预谋的欺诈行为。故请求撤销康县人民法院（2013）康民初字第356号民事判决，改判驳回被上诉人的起诉。被上诉人杨丽琴辩称：、被答辩人的上诉理由均不能成立。被答辩人认为去与答辩人之间不是房屋租赁合同关系是错误的。答辩人委托答辩人之弟与被答辩人签订房屋买卖合同之后，被答辩人一手支付购房款，一手却开始向答辩人及答辩人之弟高额借款，并出现借款高于房价且无力偿还的局面，在这种情况下，被答辩人与答辩人签订了解除房屋买卖合同协议书，之后，双方才又签订房屋租赁合同。被答辩人认为房屋租赁合同系无效协议是错误的。被答辩人说其持有的康县城关私有字第04718号房屋所有权证是答辩人之弟为其办理并交付是虚假且无证据可查，这一说法仅提供与其有利害关系的一名店员的证言，根据民事诉讼证据规则相关规定，与待证事实有利害关系的单个证人证言不能作为认定的依据。房屋租赁合同是双方真实意思表示，是合法有效的合同，且得到实际履行。被答辩人认为对其构成欺诈同样不能成立。房屋买卖合同已经解除，有双方签订的协议为证。、被答辩人上诉其实就是利用法律赋予当事人的上诉权来恶意诉讼，其目的无非就是拖延占用租赁铺面。一审程序合法，事实认定正确、清楚，证据确凿，判处合法，请二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理查明事实与原审法院判决认定事实基本一致，本院予以采信。本院认为，上诉人何秀莉与被上诉人杨丽琴的委托代理人杨曙光签订房屋租赁合同之前确实存在过房屋买卖关系，何秀莉亦交纳买房款214万元，但是之后由于何秀莉无法筹集到足够购买杨丽琴房屋的购房款，双方于2011年12月20日协商达成解除买卖房屋协议，又签订了为期一年的房屋租赁合同，何秀莉出具了216万元的收条，双方当事人之间产生了新的合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。协商解除合同是双方当事人的合意，解除合同是双方当事人协商的结果。房屋买卖合同解除以后双方当事人的权利义务终止。合同以经订立，即具有约束力，合同当事人应恪守履行。房屋租赁合同期限届满前，杨丽琴在合理期限内即通知何秀莉解除或者续签合同，何秀莉签字同意解除房屋租赁合同，并出具保证书，保证在2013年2月28日交清房租。嗣后，何秀莉既未与杨丽琴续签合同，又未向杨丽琴交纳房租，其行为构成违约，杨丽琴有随时要求何秀莉解除合同，收回租赁房屋，支付房租的权利。上诉人何秀莉所称被上诉人杨丽琴之弟杨曙光在买卖房屋过程中向其提供了虚假房产证，构成欺诈的理由，因双方当事人在签订房屋租赁合同前已协商解除房屋买卖合同，且房屋买卖合同与房屋租赁合同不属同一法律调整的范畴，故其上诉理由本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判处适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第〈一〉项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费3300元由何秀莉负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱学政审 判 员  蔡喜平代理审判员  朱晓剑二〇一四年一月八日书 记 员  张 亮