重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初20497号
原告（反诉被告）：重庆建工集团房地产开发有限公司，住所地重庆市经开区金开大道1596号（办公楼）11、12层,统一社会信用代码91500000756226341C。
法定代表人：李聘，董事长。
委托诉讼代理人：况洪江，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭璞，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张睿，男，汉族，1991年7月16日出生，住四川省华蓥市。
委托诉讼代理人：何敏，重庆索通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段维，重庆索通律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆建工集团房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张睿房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭璞、况洪江、被告委托诉讼代理人何敏到庭参加了诉讼。因被告提起反诉及申请鉴定，本院依法转为普通程序，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭璞、被告委托诉讼代理人段维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《铺面房屋租赁合同》；2.被告返还租赁房屋；3.被告从合同解除之日按合同约定租金标准支付房屋占用费至被告返还房屋止；4.被告按合同约定租金标准支付自2015年10月20日起至合同解除之日的租金；5.被告以每季度欠付租金为基数，自应付之日起按每日3%的标准支付违约金至付清之日；6.被告以房屋占用费为基数，自合同解除之日按每日3%的标准支付利息至付清之日；7.案件受理费等由被告承担。事实和理由：2014年3月19日，原被告签订《铺面房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于重庆市渝北区××号的门面，租赁期限从2014年3月20日至2022年3月19日止。合同履行过程中，被告从2015年10月20日至2016年10月19日期间，共计拖欠租金437041.8元。根据合同约定，被告应当及时补缴，还应承担违约金。原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。
被告（反诉原告）辩称，原告的请求不能成立，没有事实根据。被告欠缴2015年10月20日至今的租金是事实，但欠缴的原因是原告未按合同约定履行维修义务，且由于修建轻轨的原因，导致房屋与签订合同时的情况发生重大变化，房屋的使用价值严重降低。被告多次发函要求原告维修房屋，但原告长期未履行，导致被告欠缴租金。故原告违约在前，被告欠缴在后，双方均有违约行为，依法承担各自的违约责任。原告请求解除合同没有事实根据。原告请求的违约金标准过高，请求降低。如违约成立，违约金应降低至银行贷款利率。房屋占用费不应当计算利息。
反诉原告向本院提出的反诉请求：请求原告向被告赔偿租金损失及装修损失667661元；2.请求原告降低租金标准。事实和理由：原被告2014年3月19日签订《铺面房屋租赁合同》后，轻轨10号线从2014年12月开始建设，由于道路开挖，车辆和行人无法正常通行至租赁房屋，严重影响租赁房屋的使用，合同条件发生重大变化，请求依据情势变更原则，降低租金标准。由于租赁房屋一直漏水，虽经施工方维修过一次，但仍漏水至今，造成200多平方米的房屋不能正常使用，且装修毁损。2016年8月5日，被告书面致函原告，要求赔偿以下损失：1.不能经营的房屋按200平方米计算，租金及费用40元/平方米，截止2016年8月5日按20个月计算，计16万元；2.停业装修3个月，租金损失11万元；3.装修费用397661元，三项合计667661元。原告至今未作回复，也未修复漏水楼面，造成被告巨大经营损失。为此，请求原告依法赔偿。
原告（反诉被告）辩称，合同是双方真实意思表示，原告交付的房屋符合标准且已投入使用，轻轨10号线2012年就规划完成，被告应该预见。轻轨10号线的修建与双方履行租赁合同无关，合同条件没有发生变化，不符合情势变更原则，被告应按诚实信用原则支付租金及其他款项。被告的租金损失和装修损失没有事实和法律依据，原告（反诉被告）不应当承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示了：1.房产证、2.房屋租赁合同、3.2015年8月19日、10月26日、2016年9月7日通知单、2017年1月9日通知单及邮寄票据、4.解除合同通知函、5.物业服务合同、缴费通知、用电明细、证明、6.协议等证据。被告举示了2015年10月31日工作联系函、2.2016年4月28日工作联系函、3.照片3张（轨道修建情况）、4.照片31张（房屋漏水情况）、5.修复预算等证据。被告质证后对证据1、2真实性没有异议；证据3、4中只收到2015年8月19日的通知单，其余没有收到；证据5的真实性没有异议，但不认可其关联性；证据6的真实性没有异议，但漏水问题一直没有解决。原告质证认为：证据1、2原告没有收到，不认可其三性，证据3的三性不认可，不能达到其证明目的；证据4的关联性不认可，不能达到其证明目的；证据5的三性不予认可，系第三方向被告作出，且没有实际进行修复。上述证据，原告提供证据3、4中的2015年10月26日通知单、2016年9月7通知单、2017年1月9日通知单及邮寄票据、解除合同通知函，被告表示没有收到，本院不予认定。被告提供的证据除证据4原告不否认其真实性外，其余证据均否认其三性，本院亦不予认定。其余证据能够证明本案的相关事实，故本院予以确认并在案佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月19日，原被告签订《铺面房屋租赁合同》，主要约定：原告将位于渝北区××号的房屋出租给被告作宾馆、茶楼、洗浴中心使用，面积1123.44平方米；租赁期限从2014年3月20日至2022年3月19日，其中给予被告七个月的装修期（装修时间从接房之日起计算，其他费用被告自行缴纳）；第一至第五年每平方米租金为30元/月，月租金为33703元，从第二年起每平方米月租金递增百分之五。第六年至第八年，每平方米租金为50元/月，月租金为56172元，从第七年起每年递增百分之五。租金按季预交，第一次租金支付时间为2014年3月16日，支付101109元，作为2014年10月20日至2015年1月19日的租金，第二次支付时间为2015年1月15日，支付下一季度租金101109元，以此类推；被告还应支付租金之外的物业管理费和其他各项经营使用费，这些费用直接交付相关部门，逾期承担违约责任；被告可在租赁物内进行装修，费用由被告承担，但不得破坏房屋主体结构，并不得随意损坏房屋及附属设施。租赁合同终止或解除时，装修改造无偿归原告所有或15日内被告自行拆除、清运，经原告验收认可，被告方可办理退租手续；除房屋主体结构问题外，租赁期间被告自行负责房屋的日常维护和修缮工作；被告逾期交付房租，除应当及时补交外，每逾期一天，则按欠付房租费的3%支付违约金，逾期超过15天，原告有权单方解除合同，收回出租房，且不退还押金；被告应在收到解除合同通知之日起15日内搬迁，并支付租赁费、物管费及其他费用至搬迁完毕之日。合同签订后，双方按约开始履行合同。2015年8月19日，原告去函给被告，要求被告履行2015年7月20日至10月19日的租金及违约金，被告收到后，将租金支付到2015年10月19日。之后，被告未再支付租金。因租赁房屋的伸缩缝漏水，被告、物管公司及房屋修建方三方达成协议，由房屋修建方一次性赔偿被告20000元，由被告自行恢复，并不再就此事发生任何纠纷。2015年4月15日，修建方将20000元支付给被告。
另查明，被告于2017年3月24日向本院提交鉴定申请，本院于2017年5月15日委托重庆市建设工程质量检验检测中心进行鉴定，2018年6月13日，该鉴定中心以申请人未交费为由，退回委托。
本院认为，原被告所签订的合同，不违反法律、法规禁止性规定，应属有效，对双方均具有法律约束力。关于被告辩称由于修建轻轨的原因，导致房屋与签订合同时的情况发生重大变化，房屋使用价值严重降低的理由，本院认为，该理由没有法律依据。修建轻轨对租赁房屋本身不产生影响，仅对租赁房屋周围的交通、环境等有一定的影响，但这种影响并不导致租赁房屋不能正常使用，这种影响应当属于履行租赁合同中可能出现的商业风险因素，因为根据被告陈述，轻轨10号线2014年12月开始建设，因此在2014年3月签订合同时，轻轨10号线建设的前期工作已在开展，被告对此不可能不知晓，故该风险因素不构成法律上的情势变更。法律上的情势变更原则是指定立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，而从本案查明的事实看，修建轻轨对合同履行的影响显然不属于情势变更。关于被告辩称房屋漏水的问题。虽然按照我国法律的相关规定，出租方负有对租赁物维修的义务，但是基于被告与物管及房屋修建方达成的协议，约定在房屋修建方补偿被告后，由被告自行修复，并不得为此发生任何纠纷。虽然房屋修建方不是出租方，但房屋修建方在此时属代替出租方履行维修义务，且房屋修建方本身就对房屋质量负有担保责任。因此，被告的该抗辩理由亦不成立。基于前诉理由，原告要求解除合同、返还租赁房屋、支付租金及占用费的诉讼请求应予支持，被告的反诉请求应予驳回。关于违约金的问题，双方约定每日3%的标准，明显超过被告违约给原告造成的损失，本院依法将违约金的标准调整为中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算。因双方的租赁合同尚未解除，故原告主张要求的房屋占用损失尚未发生，本案不予处理，若实际发生原告可另案处理，故原告诉请要求的房屋占用使用费及利息本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）重庆建工集团房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张睿2014年3月19日签订的《铺面房屋租赁合同》自本判决生效之日解除；
二、被告（反诉原告）张睿在判决生效后十五日内返还位于渝北区××号的租赁房屋；
三、被告（反诉原告）张睿在判决生效后十日内支付原告（反诉被告）重庆建工集团房地产开发有限公司自2015年10月20日起至合同解除之日的租金：2015年10月20日至2016年3月19日期间的租金为176940.75元，2016年3月20日至2017年3月19日期间的租金为445890.69元，2017年3月20日至2018年3月19日期间的租金为468185.22元，共计1091016.66元。2018年3月20日至合同解除期间的租金计算标准为：2018年3月20日至2019年3月19日租金按每平米36.465元/月计算，2019年3月20日至2020年3月19日租金按每平米50元/月计算,2020年3月20日至2021年3月19日租金按每平米52.5元/月计算,2021年3月21日至2022年3月20日租金按每平米55.125元/月计算；
四、被告（反诉原告）张睿以每季度欠付租金为基数，自2016年起的每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日按中国人民银行同期贷款利率1.3倍分别支付违约金至付清之日；
五、驳回原告（反诉被告）重庆建工集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）张睿的反诉请求。
案件受理费23510元，反诉费5400元，合计28910元由被告（反诉原告）张睿负担。
如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 陈 宏
人民陪审员 李国华
人民陪审员 朱锡林
二〇一八年七月十日
书 记 员 莫 密