河南省沁阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沁民重字第00008号
原告吴发展，男，汉族，1970年12月12日生。现在中铁隧道集团有限公司兰渝铁路LYS-3标工程指挥部上班。
委托代理人程圈，河南太华律师事务所律师。
被告田利霞，女，汉族，1971年10月10日生。
委托代理人ＸＸＸ，河南陈彦东律师事务所律师。
委托代理人杨嘉麟，河南陈彦东律师事务所律师。
被告袁秀丽，女，1964年9月9日生，回族，住济源市下街西大街北庄区**号，身份证号：4108271964********。
委托代理人袁中原。
原告吴发展与被告田利霞、袁秀丽为确认合同无效纠纷一案，本院于2015年2月5日立案，经审理本院于2015年4月21日作出（2015）沁民二初字第00016号民事判决。判决作出后，原告吴发展不服，上诉于焦作市中级人民法院。焦作市中级人民法院经过审理作出（2015）焦民三终字第00277号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）沁民二初字第00016号民事判决将本案发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告吴发展及其委托代理人程圈、被告田利霞及其委托代理人杨嘉麟、被告袁秀丽及其委托代理人袁中原到庭参加诉讼。
原告吴发展诉称，原告与被告田利霞系夫妻关系。2007年12月20日，双方购买了位于沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户的商品房一套，建筑面积159.81㎡，房屋登记在被告田利霞名下。2013年11月份，被告田利霞向本院提起离婚诉讼，2014年4月初，本院作出不准离婚的判决。2014年11月份，被告田利霞采取隐瞒已经结婚、房屋系夫妻共同共有财产的真实情况，与他人恶意串通，将该房屋及配套储藏室以不合理的低价280000元出卖给被告袁秀丽，并提供虚假材料办理了过户登记手续。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现请求依法确认二被告于2014年11月7日签订的《房地产买卖契约》无效。
被告田利霞辩称，1、田利霞对本案诉争房屋有处分权。
根据《物权法》规定，不动产所有权经登记生效。本案诉争的房屋登记在田利霞一人名下，田利霞作为所有权人对该房屋有处分的权利；2、田利霞与袁秀丽所签的《房地产买卖契约》合法有效，不存在《合同法》规定的合同无效情形。首先，该买卖契约是田利霞与袁秀丽在平等自愿的情况下签订的，契约内容均是买卖双方的真实意思表示，且田利霞作为该房屋所有登记权人对该房屋有处分权。依据《合同法》第9条，第32条，第44条之规定，该合同合法有效。其次，该买卖契约不存在《合同法》规定的合同无效情形。综上，原告诉求于法无据，请求人民法院依法驳回原告请求。
被告袁秀丽辩称，被告袁秀丽与田利霞原本不认识，也并不清楚田利霞与吴发展的婚姻状况。袁秀丽来沁阳走亲戚时在水南关转盘的电线杆上看见田利霞贴的卖房小广告，就给小广告上的电话联系。当时与袁秀丽联系的就是田利霞，但现在那个联系电话已经打不通了。联系7、8天后，袁秀丽与田利霞一起去沁阳房管局办理了过户手续，田利霞给袁秀丽提供了办理过户所需要的一系列的手续。买房的价款是28万多，具体记不清了，在袁秀丽家的车上现金给了田利霞。被告购买房屋前，看到沁阳市房管局出具的房屋所有权证上登记的所有权人为田利霞，且注明该房屋没有共有人；原告吴发展与被告田利霞虽是夫妻，但二人户口却不在一起，被告在买房时根本就不知道原告的存在，何来恶意串通损害原告利益。被告田利霞作为登记的所有人，对该房屋有处分权，二被告签订的房地产买卖契约合法有效，被告袁秀丽已经支付了合理的购房款，应驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告的诉辩、陈述，本院归纳本案的争议焦点为：被告田利霞与袁秀丽签订的房地产买卖契约是否有效。
围绕争议焦点，原告吴发展向本院提交如下证据：1、原告的身份证一份，证明原告的基本情况及诉讼主体资格；2、被告田利霞向沁阳市人民法院提供的身份证复印件一份，证明被告田利霞的基本情况及诉讼主体资格；3、田利霞向沁阳市人民法院提供的结婚证（复印件）、离婚起诉状（原件）各一份；4、沁阳市人民法院（2013）沁民西万初字第00157号民事判决书一份，证明原告与被告田利霞于1999年5月1日按农村习俗举行婚礼，并于2000年4月1日登记结婚，系合法夫妻关系，育1子现已15岁。双方于2007年12月20日购买了位于沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户商品房一套以及该房楼下约4.1615平方米的储藏室1间。2008年2月，办理了房屋所有权证（即沁字第××号），登记在妻子田利霞一人名下。该房屋系原告与田利霞的夫妻共同财产。法院于2014年3月26日判决不准离婚；5、沁阳市民政局出具的档案资料5页，证明田利霞离婚不成，于2014年11月5日先通过沁阳市西万镇民政所出具了田利霞1971年（出生时起）至今未办结婚登记的证明，又于第二天（即11月6日），通过沁阳市公安局办理了田利霞未婚的户口登记，又利用西万镇民政所未婚证明和公安局未婚户口登记，于11月6日以未婚名义，以证明未婚身份为由，申请沁阳市民政局出具了2001年4月1日以后田利霞没有结离婚登记记录的证明；6、沁阳市房产管理中心出具的房屋登记资料18页和田利霞给袁秀丽出具的收款条复印件1张，证明二被告恶意串通，采取上述办理未婚手续的手段，利用沁阳市民政局出具的无婚姻登记证明，于2014年11月7日，将原告共有的商埠大街住房，以不合理的低价28万元，私自买卖，签订《房地产买卖契约》，采取隐瞒已经结婚、隐瞒房屋系夫妻共同共有财产的真实情况，提供虚假材料，通过沁阳市房产管理中心将原告共有的商埠大街的住房转移登记到被告袁秀丽的名下（房产证号：沁字第××号）。根据《物权法》第97条、第106条、《城市房地产管理法》第38条、《房屋登记办法》第11条、《婚姻法》司法解释三第11条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定，二被告的房屋买卖行为明显违法，袁秀丽也未支付合理的对价，严重损害了房屋共有人原告的合法权益，签订的《房地产买卖契约》依法应认定无效；7、沁阳市鑫通水务有限公司出具的收费信息查询单1份和水费通知单5张，证明二被告自2014年11月买卖房屋后至今，房屋仍由出卖人田利霞使用，日常生活水费都是田利霞缴纳。二被告名义上买卖房屋，实际上恶意串通，虚假交易，为达到独占原告共有住房，损害原告的合法权益。这进一步说明，根据事实和法律规定，二被告签订的《房地产买卖契约》，依法应认定无效；8、2014年1月23日照片5张，证明原告的房屋是精装修，有家具、家电；9、鉴定费票据一份，证明原告支出鉴定费用情况；10、江南名苑房屋宣传单以及原告在沁阳新世纪房产中介拍摄的照片打印件、在西万邮局门口拍摄的出售卡贝尔小区房屋的照片打印件各一份，证明沁阳的毛坯房每平方米3000多元，本案房屋已经装修过，价格应该更高、评估报告价格过低。
被告田利霞向本院提交如下证据：王爱芹书写的证明一份及王爱芹身份证复印件一份，王爱芹于2013年7月将其位于商埠街1号楼中单元5楼北户所有的房屋出卖，该房屋位于本案诉争房屋的上层，同户型、同面积，其出卖价格为32万元，其中由出卖人王爱芹支付过户及其他税费35000元，实际成交价格为285000元，证明田利霞以合理价格将房屋卖给了袁秀丽。
被告袁秀丽向本院提交如下证据：1、房屋所有权证书、民政局婚姻登记查询复印件4页、田利霞出具的收到条一份；2、河南省行政事业收费票据、河南省住房专项维修资金票据、测绘费票据、住房转让手续费票据、税收缴款书、税收完税证明各一份；3、博爱县人民法院的民事裁定书一份，上述证据证明被告袁秀丽买的房屋是合法的。
诉讼中，原告吴发展申请对位于沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户的商品房价格进行评估，本院委托河南斯泰德房地产评估有限公司进行了评估，该公司认为，估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币37.0万元，大写人民币叁拾柒万元整，合建筑面积单价2315元／米。
经庭审质证，被告田利霞对本案证据的质证意见为：1、对原告证据1、2、3无异议；2、对原告证据4无异议，但是该判决书中并未提及储藏室问题，该储藏室也并未在房屋所有权证中显示，但田利霞认可该储藏室存在的事实。储藏室一起卖给了袁秀丽。买房时加3000元送的储藏室，且面积不到4.1615平方，实际面积仅能放下一辆电动自行车；3、对原告证据5的真实性无异议，但对证明对象有异议，证据5是原告在沁阳市民政局查询的田利霞婚姻状况记录，与田利霞自己查询的结果一致。原告的证明对象不能成立。田利霞为处分房屋，在沁阳市民政局查询后，沁阳市民政局向田利霞出具了证明，并非田利霞恶意提供虚假证明；4、对原告证据6的真实性无异议，但对证明对象有异议。田利霞所提交证明均是在民政局或公安查询的结果，并非恶意制造假证据。查询结果与事实不一致，并非田利霞过错；5、对原告证据7的真实性无异议，但对证明对象有异议。水费通知单只能说明存在用水。收费信息查询单上显示共缴费4次，其中3次为2015年1月12日，第4次缴费日期是2015年3月10日，缴费方式是预存扣除，也就是说从2015年1月12日之后，该户就没有再交过水费。而2015年1月12日的交费行为是田利霞卖房屋后结清水费的一种表示。关于水务公司登记的该户名一直为田利霞，是因为袁秀丽并未在水务公司变更登记；6、对原告证据8，该照片不能证明本案诉争房屋的现有价值。原告声称的精装修价值60万元包含了房屋价值与家具电器等其他价值，且原告知道该房内家具、家电大部分已经被转移，原告预估的价值无事实依据；7、原告证据9、10：第一，对鉴定费票据真实性无异议，但该鉴定费应由原告自己承担；第二，原告提交证据超过举证期限，不符合证据提交的要件；第三，新世纪中介的照片不知来源，不是原件，不客观，对真实性有异议；第四，根据2张照片打印件及房屋宣传单，被告判断这三个小区均为新建成的独立可居住的居民小区，与本案争议房屋不相同，其中丰泽园位于太行景观大道，小区内拥有300平方米以上花园以及上百套配套家用汽车停车位与车库；第五，本案争议房屋位于市中心，虽繁华，但不适宜居住，原告的这3份证据证明对象与本案没有关联性；第六，本案争议房屋交易时在沁阳市地税局缴纳地税时，地税局提供的交易指导纳税基数为33万元，这均在被告袁秀丽提交的证据中显示；8、对被告袁秀丽提交的证据无异议；9、对于河南斯泰德房地产评估有限公司进行了评估，该公司出具的《报告书》意见为：该估价行为是原告依法申请，法院依法受理、委托，程序合法、内容真实、结果合理，对评估结果被告田利霞无异议。另外，该房屋在出售时，玫瑰城购物公园刚刚开业，生意萧条，完全没有鉴定时的繁华，且商埠街住宅楼为商住混合楼，一楼为商户做生意用，二楼以上为居住区，整日噪音较高，不适宜居住，未形成居住小区，没有小区公园、停车位，出行除了乘坐公交和骑行以外，无其他交通方式，出行极不方便。评估报告中提到的药房、购物公园、电影院，在房屋出售时均未形成规模，被告方认为鉴定结果不是偏低反而是偏高。
被告袁秀丽对本案证据的质证意见为：1、对原告证据1、2、5无异议；2、原告证据3：对吴发展与田利霞的结婚、起诉离婚的情况不清楚；3、原告证据4：吴发展与田利霞离婚的事与袁秀丽买房的事没有关系；4、原告证据6没意见；5、原告证据7：当时袁秀丽买房后让田利霞把水费给结清了。是袁秀丽在那预存的水费，预存了50元，具体时间记不清了。对水费通知单没有意见；6、对原告证据8，照片中的房是诉争所指的房，但房里的东西没见过；7、对于原告证据9、10，这都是新房的证据，与袁秀丽买的房屋（十几年的老房，各种设施都没有）不具有可比性，也没有关联性；8、对被告田利霞提交的证据无异议，房含储藏室，没有车库。房屋里没有家具等东西，装修也是一般的装修；9、对于河南斯泰德房地产评估有限公司出具的《报告书》意见为：该小区没有停车位、没有车库，袁秀丽买这套房价格已经不低。现在评估为37万元，对袁秀丽购买的房来说没有意义，袁秀丽是合法购买的房屋，评估的高低对袁秀丽来说没有意义，不进行质证。本案争议房屋已经建成10年了，是2006年办的房产证，房屋建成时间比这还要早。袁秀丽买此房连房款、办手续已经花费32万多元。
原告吴发展对本案证据的质证意见为：1、被告田利霞提交的证据属于证人证言，根据法律规定，证人应出庭作证接受质询。该证明中的房屋与本案诉争的房屋无关，原告的房屋在4层，且内部精装修，二被告买卖房屋是在2014年的11月份，当时房屋市场交易价格较高，不是被告所述的28万元为适中价格，被告田利霞的证据的证明对象不能成立；2、对被告袁秀丽提供的证据的真实性均无异议，但是不能证明袁秀丽的证明对象；3、河南斯泰德房地产评估有限公司出具的《估价结果报告》，评估建筑面积159.81平方米的商品房，估价仅为37万元，合2315元／平方米，估价偏低，明显不合理，不客观。主要理由为：第一，原告的商品房，无论区位状况，还是实物状况，都是极佳，实际市场价值较高；第二，该《估价结果报告》缺少估价测算过程应为不合格；第三，估价采用的技术规程错误、估价价值类型错误、估价程序错误、估价结果错误；第四，《估价结果报告》仅评估了建筑面积159.81平方米的住宅价格，遗漏了商品房精装修、储藏室两项重要价格评估内容，估价鉴定结果不全面、不客观。
经庭审质证，本院对本案证据认定如下：1、原告证据1、2，原、被告双方均无异议，经审查本院予以认定；2、原告证据3、4，被告田利霞无异议，且原告证据4为本院生效判决，本院对原告证据3、4予以认定；3、原告证据5、6，本院对该证据的真实性予以认定；4、原告证据7、8，被告田利霞、袁秀丽对真实性均无异议，本院仅对该证据的真实予以认定；5、原告证据9，系原告为鉴定支出的费用，本院予以认定；6、原告证据10以及被告田利霞提交的证据，本院认为与本案不具关联性；7、被告袁秀丽提交的证据1，原告吴发展与被告田利霞对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定；8、被告袁秀丽提交的证据2、3，原告吴发展与被告田利霞对其真实性无异议，经审理，认为符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以认定；9、对于经原告申请，本院委托河南斯泰德房地产评估有限公司作出的报告书，经审查该评估报告委托程序合法，结论较为客观，原告本案所提交的证据也不能推翻该评估报告，故本院对该评估报告予以认定。
依据上述有效证据及当事人陈述，本院可以确认以下案件事实：
原告吴发展和被告田利霞于2000年4月1日登记结婚。
2007年12月20日，双方购买位于沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户的商品房一套，建筑面积159.81㎡，作为住房使用，双方在购买该商品房时还购买地上储藏室一间。双方于2008年2月21日办理了房屋所有权证（沁房权证字第××号），登记为田利霞单独所有。2013年11月19日，田利霞向本院起诉离婚，本院于2014年3月26日作出（2013）沁民西万初字第00157号民事判决书，判决不准田利霞与吴发展离婚。2014年11月5日，田利霞向沁阳市西万镇民政所申请开具证明，沁阳市西万镇民政所出具证明，证明载明：“我辖区居民田利霞…….经查寻档案1971年至今未在我所办理结婚登记”。2014年11月6日田利霞向沁阳市民政局婚姻申请出具无婚姻登记记录证明等手续，申请出具无婚姻登记记录证明声明书中田利霞在当前婚姻状况栏填写“未婚”，出证使用事由填写“证明身份”。根据田利霞的申请，沁阳市政民政出具了Z410882－2014－001447号婚姻登记记录证明，该证明载明：“当事人姓名：田利霞……身份证件号：××……西万镇派出所根据当事人的申请及声明，经查阅我婚姻登记机关从2001年4月1日至今的婚姻登记档案，未发现当事人有结婚或离婚登记记录。……2014年11月6日”。2014年11月6日田利霞在西万镇派出所办理常住人口登记，常住人口登记卡婚姻状况登记为未婚。2014年11月7日，被告田利霞与被告袁秀丽就涉案的房产（位于沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户的商品房）签订了房地产买卖契约，被告袁秀丽按约支付了房款280000元。二被告于同年11月21日办理了房屋过户登记手续。为办理过户登记，被告田利霞向沁阳市房产管理中心提供了常住人口登记卡、婚姻登记记录证明等材料。因办理过户登记手续，被告袁秀丽支出住房专项维修资金、配图费、住房转让手续费、税款等费用共计39309.78元。
另查明：1、位于沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户的商品房系2006年所建，建筑结构为混合结构，总楼层为五层，该商品房在第四层。诉讼中，原告吴发展申请对位于沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户的商品房价值进行评估，本院委托河南斯泰德房地产评估有限公司对该房产进行了评估，评估报告第十项估价结果载明：“根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响对象价值诸因素基础上，经过测算，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币37.0万元，大写人民币叁拾柒万元整，合建筑面积单价2315元／米。”。在现场评估勘察时，原、被告双方当事人及其委托代理人、相关评估人员均到了现场。吴发展支出评估费4200元；2、田利霞将位于沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户的商品房出售给袁秀丽后，沁阳市房产管理中心为田利霞与袁秀丽履行了房产变更登记手续。吴发展对沁阳市房产管理中心的行政行为不服，2015年7月6日以沁阳市房产管理中心为被告，田利霞与袁秀丽为第三人提起行政诉讼。2015年9月24日博爱县人民法院以行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据作出2015博行初字第00017号裁定，中止了案件的审理。此为本案事实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”。本案中，位于沁阳市商埠大街1号楼中单元四层北户的商品房已被本院（2013）沁民西万初字第00157号生效民事判决书确认为原告吴发展与被告田利霞的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的相关规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，在处理共同财产时应平等协商，取得一致意见。被告田利霞在未经原告吴发展同意的情况下，作为已婚者从民政机关取得无婚姻登记记录证明，并擅自处分共有房产，主观上存在恶意。而被告袁秀丽作为商品房产的购买者在购买该房产时会对沁阳市相似房产的大致价格有一定的了解与掌握，所以其应当意识到该套商品房价格明显低于同类商品房价格，结合河南斯泰德房地产评估有限公司评估意见，该房产的评估价格为37万元，该价格与双方成交价格28万相差甚大，明显为不合理对价。而协议作为合法取得财产的一种方式，在有偿取得的前提下，合理的价格也是衡量财产取得是否是善意的标准。在市场经济条件下，财产转让一般是以对价为条件的，这反映了财产转让的一般规律，违反这个规律的财产转让，就可以让人对该项交易是否是善意存合理怀疑。另根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零九条规定：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。结合本案审理及庭审调查情况，原告提交的证据能够达到证实被告田利霞与袁秀丽存在串通的高度可能性程度，鉴于民事诉讼中的高度盖然性标准，本院认为被告田利霞与袁秀丽签订的房地产买卖契约，在一定程度上损害了原告吴发展的利益，故被告田利霞与被告袁秀丽于2014年11月7日签订的《房地产买卖契约》无效，原告关于确认二被告房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。二被告的抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零八条、第一百零九条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
被告田利霞与被告袁秀丽于2014年11月7日签订的《房地产买卖契约》无效。
案件受理费100元，评估费4200元，由被告田利霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 杨 华
审 判 员 訾东东
人民陪审员 陈普选
二〇一六年四月七日
书 记 员 张春琳