江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终186号
上诉人（原审被告）：吕晓霞,女,汉族，1984年6月12日出生,住内蒙古包头市青山区。
委托诉讼代理人：罗小泉，江苏丁晓农律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁佳佳，江苏丁晓农律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：苏州圆融发展集团有限公司,住所地江苏省苏州工业园区万盛街8号圆融大厦19-20楼。
法定代表人：刘东军。
委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜吟雪，江苏剑桥人（苏州）律师事务所实习律师。
上诉人吕晓霞因与被上诉人苏州圆融发展集团有限公司（以下简称圆融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初10526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
吕晓霞上诉请求：依法撤销原审判决，改判上诉人仅需支付被上诉人2016年2月至2016年12月期间及2017年3月物业费合计人民币33455.34元；驳回被上诉人关于推广费及履约保证金的诉请；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决举证责任分配不公，认定事实错误，导致作出错误判决，恳请二审法院予以纠正。根据双方租赁合同，原告方收取物业费的前提应是其提供了相应的物业管理服务，在本案中原告方并未提供证据证明其依约提供了相应的物业管理服务，原告补充提交的部分不完整的合同，意图证明其提供了物业服务及进行了推广服务，应当视为其没有举证。另外原告也没有提供合同履行的证据来证明合同实际得到履行，发票仅能证明开具了发票，甚至不能证明实际付款了，更不能证明合同实际履行。相反，上诉人审中已充分提供了苏州市便民服务中心寒山闻钟网站打印的投诉内容及政府部门答复，同时上诉人还举证提供了十几户商家的联名投诉信，另外还申请证人出庭作证，以上证据相互印证，足以证实原告的物业管理服务存在严重的不作为，显然一审法院对于举证责任分配不公，且认定事实明显有误，故在2016年12月以前的物业服务费用应当予以减免，上诉人恳请二审法院能对折减免2016年12月以前的物业费。二、对于一审法院判决上诉人缴纳推广费及保证金，也属认定事实错误。被上诉人从未对上诉人承租的李公堤二期进行过所谓的推广，被上诉人所提供的其进行过推广活动的证据都是其自行打印的材料，不知从何而来，且打印材料明示其为提升李公堤四期人气。而且这些材料均仅涉及李公提三期、四期，并未涉及上诉人承租的李公堤二期，因此这些证据显然与本案无关。
圆融公司辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
圆融公司向一审法院起诉请求：1、判令吕晓霞支付2017年2月、3月的租金56422.92元；2、判令吕晓霞支付2016年2月、6月至12月以及2017年3月共9个月的物业管理费费45710.68元；判令吕晓霞支付2016年2月至2017年3月期间的推广费21663.21元；4、判令吕晓霞支付履约保证金20670元；5、判令吕晓霞支付延迟支付上述费用暂计到2016年11月底的滞纳金3540元；6、判令吕晓霞支付律师费4856元。
一审法院认定事实：根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：圆融公司（甲方）与吕晓霞双方签订了一份《苏州李公堤二期租赁合同》，约定甲方将位于苏州工业园区李公堤二期A8号楼一楼部分出租给乙方，房屋面积为265平方米，租赁期限自2015年11月12日起2020年11月11日止，租金自2015年11月12日至2016年2月28日期间为15767.5元/月，自2016年3月1日至2017年11月11日期间保底租金为28211.46元/月。乙方须于交付日2015年11月12日向甲方支付保底租金28211.46元、物业管理费5300元、推广费1590元。保底租金采用先付后用的原则按月支付。乙方应于交付日或之前支付首月保底租金、物业管理费及推广费，此后乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的保底租金，同时按照甲方或管理单位每月5日前发出的通知账单于10日或之前支付上月营业额提成高于上月保底租金部分（如有）。物业管理费为5300元/月，从开业日起开始计算，采用先付后用的原则支付，乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的物业管理费。推广费为1590元/月，从开业起开始计算，推广费采用先付后用的原则支付，乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的推广费。乙方应于合同签署后7日内向甲方支付，金额为122231.25元（相当于3个月的租赁期最后一年保底月租金、物业管理费及宣传推广费数额之和）。合同还约定了缴纳各项费用的银行账户。乙方拖欠租金且经甲方催讨后5日内不支付的，或者拖欠物业管理费。推广费等其他应缴费用超过15日的，乙方应按所欠款项的万分之五向甲方支付违约金。
合同签订后，吕晓霞支付了圆融公司相当于3个月租赁期最后一年保底月租金的保证金101561.25元以及相当于三个月物业管理费的保证金15900元，但未支付相当于三个月推广费的保证金部分4770元。吕晓霞将前述相当于三个月物业管理费的保证金15900元付至了合同约定的缴纳物业管理费的指定账户，未缴纳至约定的支付保证金的指定账户。苏州圆融发展集团有限公司于2015年11月16日将租赁房屋交付吕晓霞使用。吕晓霞于2016年2月开始欠付圆融公司租金、物业费、及推广费。原告向被告催要无果，遂诉至一审法院。
本案审理过程中，吕晓霞于2017年5月23日支付了圆融公司2017年2月至5月期间的租金112845.85元。
一审法院认为，圆融公司与吕晓霞签订的房屋租赁合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行合同权利义务。关于吕晓霞抗辩圆融公司未按约提供物业服务的主张，吕晓霞未能就此充分举证证明，且圆融公司已经履行了主要的物业服务义务，本案中并未存在吕晓霞可以不履行缴纳物业费义务情形，对该抗辩主张，一审法院不予采纳。吕晓霞应按约缴纳欠付的物业服务费用。圆融公司所称吕晓霞已经缴纳的2016年3月至5月期间共计三个月的物业费15900元，根据吕晓霞的意思表示以及付款时间，应认定为保证金性质。吕晓霞还应支付圆融公司2016年2月至12月以及2017年3月共计12个月的物业管理费61610.68元（3310.68+5300*11）。关于吕晓霞抗辩圆融公司未提供推广服务的主张，圆融公司提交的媒体报道、推广服务合同等相关证据已经可以证明圆融公司对“李公堤”商业体整体进行了推广，吕晓霞要求不支付推广费，缺乏依据，一审法院不予采纳。吕晓霞应支付圆融公司2016年2月至2017年3月期间的推广费共计21663.21元。关于履约保证金，双方合同对此进行了约定，现双方合同尚在继续履行过程中，圆融公司要求吕晓霞补足保证金，具有相应依据，一审法院予以支持。吕晓霞已经支付圆融公司保证金117461.25元，还应支付4770元。关于圆融公司主张的租金，吕晓霞已经在审理过程中补足，无需再行支付。关于圆融公司主张的逾期付款的滞纳金，本案中，吕晓霞逾期支付款项的原因系因为对圆融公司物业服务及推广服务存在争议所致，为此圆融公司也一直在与吕晓霞进行交涉沟通，综合本案吕晓霞违约情形以及实际情况，一审法院对圆融公司所主张的滞纳金部分不予支持。关于律师费，并非必然发生的损失，综合本案情况，本案中一审法院对此不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吕晓霞于判决生效之日起十日内支付苏州圆融发展集团有限公司2016年2月至12月以及2017年3月的物业管理费61610.68元、2016年2月至2017年3月期间的推广费21663.21元、履约保证金差额4770元，合计88043.89元；二、驳回苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2454元，由吕晓霞负担。
二审中吕晓霞提供了如下证据：1、南半球餐厅管理有限公司园区分公司与被上诉人签订的租赁合同，在该份租赁合同中对推广费没有体现，租金是每平方米2.9元/日，物业管理费每月为10元/平方米。2、吴韧与被上诉人签订的租赁合同，在该份合同中对于推广费没有体现，租金为每平方米2.9元/日，物业管理费每月10元/平方米。上诉人吕晓霞认为涉案房屋周边商家有的没有约定推广费，所有商家应当同等对待，因此不应当支付推广费。而且被上诉人圆融公司没有对李公堤二期进行任何推广，圆融公司一审中提供的证据均是针对李公堤三期、四期。
圆融公司质证认为，合同具有相对性，不同合同签订时有很多因素会影响到合同条款的签订，其他合同与本案没有关联性。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，圆融公司与吕晓霞签订的《苏州李公堤二期租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立生效，双方均应恪守。上诉人吕晓霞主张圆融公司未按照约定提供物业服务，但对此并未提供充足的证据证明。圆融公司已经提供了主要的物业服务，在物业管理中圆融公司存在瑕疵，双方亦应通过协商沟通的方式促进物业服务水平的提高，吕晓霞以物业管理存在瑕疵为由拒绝缴纳物业费本院不予支持。关于履约保证金，双方在合同中有明确约定，因合同尚在履行中，因此圆融公司要求吕晓霞支付履约保证金具有合同依据，本院予以支持。关于推广费，吕晓霞认为圆融公司并未针对李公堤二期进行推广，但根据圆融公司一审中提供的宣传报道、新闻采写等可以证明圆融公司对李公堤商业整体进行了推广，圆融公司要求吕晓霞支付推广费有事实和合同依据，本院予以支持。关于吕晓霞上诉主张其周边有部分租户在与圆融公司签订合同中并未约定履约保证金、推广费因此其不应支付上述费用，本院认为合同具有相对性，吕晓霞以部分租户未约定履约保证金、推广费为由拒绝交纳上述费用缺少依据，本院不予支持。
综上所述，吕晓霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2454元，由吕晓霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈斌
审 判 员 赵东
审 判 员 顾平
二〇一八年三月十九日
法官助理 柳璐
书 记 员 孙莉