广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1399号
上诉人（原审被告）：深圳鸿烨投资控股集团有限公司。
被上诉人（原审原告）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司深圳分公司。
上诉人深圳鸿烨投资控股集团有限公司（以下简称鸿烨公司）因与被上诉人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司深圳分公司（以下简称世邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第26号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：（一）2010年3月10日鸿烨公司（乙方）和深圳市罗湖区XX办公室（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市�湖区XX路XX号XX中心XX单元的房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计71.72平方米；乙方租用租赁房屋的期限自2010年1月11日起至2014年12月20日止，租赁房屋用途为办公；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。另外合同还约定了一些其他权利义务。（二）2010年1月11日世邦物业公司和鸿烨公司签署了一份《深圳XX中心物业管理合同》，约定鸿烨公司已租赁深圳市XX中心28F13单元，面积为71.72平方米，鉴于世邦物业公司已同业主深圳市罗湖区XX办公室签署物业管理合同，由世邦物业公司全权负责物业管理。本合同期限与鸿烨公司与业主深圳市罗湖区XX办公室签署的物业租赁合同期限同期，即从2010年01月11�至2014年12月20日；鸿烨公司须就其物业的管理向世邦物业公司交付管理费，管理费应足以支付各项有关管理XX中心的公共开支和费用及管理公司的酬金，本合同期内，管理费用标准为人民币15元／月／平方米，每月物业管理费合人民币1075.80元，管理费标准可根据管理成本发生的实际情况作出适当调整；鸿烨公司就其物业的管理应按世邦物业公司根据政府有关规定所估定公布的管理费按月支付，当物业交付鸿烨公司后，鸿烨公司必须于每月十日之前预付当月的管理费，首次管理费在物业交付之日缴交，管理费为物业交付之日起至当月最后一日止的管理费，计算标准为该物业月管理费／30天×计费天数；鸿烨公司如未能按本合同规定的期限支付管理费或其他应付款，则世邦物业公司有权要求租户每逾期一天按应付而未付之款项的万分之五计算逾期利息偿付给世邦物业公司�因任何租户未按本合同规定支付任何款项或发生任何其他违约事项，世邦物业公司有权要求租户予以纠正或根据本合同规定采取必要的行动或措施予以纠正或补救，由此产生的一切支出和费用均由该租户负责支付；另外合同还约定了其他一些权利和义务。（三）2011年1月14日XX中心30楼水箱溢水，造成涉案房产水浸，并造成了鸿烨公司的财物损失。事故发生后，2011年1月25日鸿烨公司致函世邦物业公司，称鸿烨公司在这次事故中无辜蒙受了重大的有形和无形损失，考虑到鸿烨公司和世邦物业公司之间的友好关系及世邦物业公司处理问题的积极态度的赞赏，鸿烨公司亦不打算细细追究本次损失的赔偿，希望世邦物业公司能积极向保险公司申请理赔，对鸿烨公司进行相当于整片办公区域三个月的房租及物业管理、水电等费用的补偿。2011年9月30日鸿烨公司致函世邦物业公司�称今年1月14日XX中心29楼水箱爆裂漏水，导致鸿烨公司大面积区域被淹，给鸿烨公司造成了重大经济损失，除地毯、员工加班协助排水、施工费用等可计算的损失外，渗水的问题导致了地下管线被水浸泡，对鸿烨公司的网络线路、电话线路等造成了长远影响：在春节前夕财务资金往来结算高峰期，财务网络系统瘫痪达半个月之久；鸿烨公司营运的两个网站“中国招投网”和“猪猪网”部分模块丢失、研发的程序与数据丢失，无法正常运转，至今遗留问题不断；董事长办公室电脑网络系统到目前为止，尚有不能稳定使用的问题；总裁办公室电话因线路问题，长达三个月无法正常使用等等。以上情况世邦物业公司都是十分清楚的，给我司造成了难以估量的直接、间接损失，代理经营上的重大影响。鉴于此若世邦物业公司执意坚持仍不给出公正的解决办法，鸿烨公司随时�备采取以下措施，自行寻找解决问题的方法：1、向世邦物业公司的总部进行投诉，说明事实，作出合理解释，以求公正解决；2、向境内外媒体曝光，通过舆论监督，维护鸿烨公司的合法权益；3、通过法律途径解决问题。经鸿烨公司董事会决定，从十月份开始，将停缴物业管理费，直到问题公正解决，如果最终是鸿烨公司的问题，鸿烨公司愿补缴管理费的同时，承担滞纳金。世邦物业公司于2011年10月8日和2012年5月29日向鸿烨公司发出了“关于回复贵公司索赔相关事宜的函”及“关于贵司需提供相关理赔资料的函”，要求鸿烨公司提供受损地毯的相关资料，以便世邦物业公司委托保险公司进行评估，事实作出赔偿，因鸿烨公司未提供，导致这次意外事件不能及时解决；鸿烨公司应当按照《物业管理合同》的约定按时支付，否则世邦物业公司将采取措施，产生的后果和责任由鸿烨公司承担。并在2012年5月29日至鸿烨公司的函中再次催促鸿烨公司提供受损物品的证明材料。（四）鸿烨公司自2011年8月起开始未向世邦物业公司缴纳物业管理费，截至2012年10月，鸿烨公司尚欠人民币16137元的物业管理费未向世邦物业公司缴纳（1075.8元×15个月＝16137元）。鸿烨公司未向世邦物业公司缴纳2012年5月至9月的电费，欠费金额分别为5月216.58元，6月271.44元，7月401.82元，8月502.83元，9月378.23元。其他时间的电费鸿烨公司已经向世邦物业公司缴纳，世邦物业公司一审庭审时亦予以认可。
世邦物业公司在原审的诉讼请求为：1、鸿烨公司向世邦物业公司支付2011年8月至2012年10月的物业管理服务费人民币16137元及逾期付款利息人民币1725.58元；2、鸿烨公司向世邦物业公司支付2011年8月至2012年10月的电费人民币3575.75元及逾期付款利息人民币295.48元；3、鸿烨公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，鸿烨公司与深圳市罗湖区XX办公室签订了《房屋租赁合同》，承租深圳市罗湖区XX中心XX单元，在合同中约定了鸿烨公司负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。世邦物业公司和鸿烨公司于2010年1月11日签订了《深圳XX中心物业管理合同》，该合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。鸿烨公司作为XX中心XX单元的承租人，其接受了世邦物业公司提供的物业管理服务，应当依约支付物业服务费以及世邦物业公司所代缴的电费。本案争议的焦点为因涉案物业漏水而造成涉案房屋浸水，鸿烨公司以此作为不交纳物业管理服务费的抗辩是否成立？对此，原审法院认为，发生漏水事故后，世邦物业公司对物业漏水进行了抢修，并配合鸿烨公司对涉案房产进行了清理，在事故发生后要求鸿烨公司提供相关资料，向保险公司进行理赔。在此，世邦物业公司作为涉案物业的管理公司已经尽到了其物业管理的相应的义务。事故发生后，对于鸿烨公司的损失，双方经协商因故不能达成赔偿协议，鸿烨公司如果认为自己的财物等受到了损害，可以另行主张自己的权利。在本案中，世邦物业公司为鸿烨公司使用涉案房产提供了全面的物业管理服务，鸿烨公司不能因为涉案房产漏水事故造成损失，而拒绝向世邦物业公司缴纳物业管理费。故鸿烨公司主张拒付管理费是对世邦物业公司违约且不赔偿损失行为的纠正和补救，理由不成立，原审法院不予支持。并且漏水事故发生的责任承担，现亦没有明确，鸿烨公司依据我国《合同法》的相关规定，主张世邦物业公司一直未履行其对鸿烨公司损失予以赔付的义务�故鸿烨公司有权拒绝世邦物业公司要求支付管理费的履行要求的主张，理由亦不成立，原审法院不予支持。综上，鸿烨公司应当向世邦物业公司支付所拖欠的2011年8月至2012年12月的物业管理服务费人民币16137元。世邦物业公司和鸿烨公司在《深圳XX中心物业管理合同》中约定，鸿烨公司逾期缴纳物业管理费，世邦物业公司有权要求鸿烨公司每逾期一天按应付而未付之款项的万分之五计算逾期利息，该逾期利息的约定标准并不过高，鸿烨公司应当按照每日万分之五的标准，于欠费的次月1日起向世邦物业公司支付当月未付管理费的逾期利息，计至本判决确定的支付之日止。关于涉案房产的电费，世邦物业公司已经代鸿烨公司向供电部门缴纳，鸿烨公司也同意支付所欠的电费，双方确认鸿烨公司现仍欠世邦物业公司2012年5月至9月的电费人民币1770.9元（其中5月216.58元，6月271.44元，7月401.82元，8月502.83元，9月378.23元），鸿烨公司应当向世邦物业公司支付。世邦物业公司已经向供电部门代缴了上述费用，鸿烨公司未及时向世邦物业公司缴纳电费，造成了世邦物业公司的损失，应当按照银行同期贷款利率于欠费的次月1日起向世邦物业公司支付每月未付电费的逾期利息，计至本判决确定的支付之日止。世邦物业公司请求按照每日万分之五支付逾期付款的违约金，因双方并无约定，对于超出部分，原审法院不予支持。鸿烨公司已经向世邦物业公司支付了2011年8月至2012年4月的电费，世邦物业公司亦予以认可，故世邦物业公司请求鸿烨公司支付2011年8月至2012年4月的电费，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）、（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、鸿烨公司应于本判决生效之日起十日内向世邦物业公司支付从2011年8月至2012年10月期间物业服务费人民币16137元及逾期利息（逾期利息按照每日万分之五的标准，于次月1日起分段计至本判决确定的支付之日止）；2、鸿烨公司应于本判决生效之日起十日内向世邦物业公司支付从2012年5月至2012年9月期间电费人民币1770.9元及逾期利息（逾期利息按照银行同期贷款利率的标准，于次月1日起分段计至本判决确定的支付之日止）；3、驳回世邦物业公司要求鸿烨公司支付2011年8月至2012年4月的电费及利息的诉讼请求；4、驳回世邦物业公司的其他诉讼请求。
上诉人鸿烨公司不服原审判决，向本院提起上诉。其所依据的事实与理由为：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定“世邦物业公司作为涉案物业的管理公�已经尽到了其物业管理服务的相应义务”“世邦物业公司为鸿烨公司使用涉案房产提供了全面的物业管理服务”，与事实不符。2011年1月14日晚间，鸿烨公司所租物业——XX中心的30楼发生漏水事故，漏到鸿烨公司所租28楼，鸿烨公司大片办公区域受淹，地毯及地面上电脑机箱、地毯下网络及电话管线等受到浸淹，导致不同程度的损坏，并造成鸿烨公司电话、网络等数月的通讯障碍。作为物业管理者，世邦物业公司只在鸿烨公司通知事故后，在事故当日及其后几日协助进行了排水清理、修理了部分线路等工作。而鸿烨公司因水淹事故所致网络、电话线路等不稳定持续有数月之久，世邦物业公司井未协助鸿烨公司彻底消除这些不良影响，从而恢复鸿烨公司的正常办公环境与秩序。根据鸿烨公司与世邦物业公司双方《深圳XX中心物业管理合同》（以下简称《物业管理合同》）第5．1条第（1）项的规定，物业管理公司（即世邦物业公司）有保证租户正常工作环境的义务，根据以上事实，世邦物业公司并未善尽此项义务。2、一审判决认为“漏水事故发生的责任承担，现亦没有明确”，与合同约定不符。根据《物业管理合同》第五条第一款第一项关于物业管理公司“保证租户正常的生活、工作环境和水电气的供应”职责的约定及第四条第一款第二项关于管理费用包含“公用区、公用设备设施的日常维修保养”等内容的约定，世邦物业公司负有保证公用设备日常维修以供正常使用进而保障租户正常工作环境的义务。世邦物业公司称涉案漏水事故系因30楼水箱进水管阀门遥控阀浮球损坏而导致，公用设备损坏而导致损害，世邦物业公司未善尽维修保养之义务，对事故难辞其咎。二、一审判决认为“被告主张拒付管理费是对原告违约且不赔偿损�行为的纠正和补救，理由不成立”，适用法律错误。因为世邦物业公司的管理疏失，鸿烨公司遭受了财物的损坏及损失，世邦物业公司未完全履行其保障租户正常工作环境的合同义务，导致鸿烨公司工作环境的不良影响长期未消失。作为合同相对方，鸿烨公司有权根据《合同法》第66条的规定，行使抗辩权，拒绝世邦物业公司的相应履行要求。在鸿烨公司的各项义务中，亦只有拒交管理费这一项方能真正实现抗辩目的。故，鸿烨公司拒付管理费是维护自身合法权益所需，符合合同法的规定。
据此，上诉人鸿烨公司请求法院判令：l、撤销（2013）深罗法民三初字第26号民事判决书第一项判决内容，依法改判。2、一、二审诉讼费用全部由世邦物业公司承担。
被上诉人世邦物业公司答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能�立，请二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，世邦物业公司和鸿烨公司签订的《深圳XX中心物业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按合同约定履行义务。本案二审阶段的争议焦点是鸿烨公司未依约交纳2011年8月至2012年10月期间物业管理费是否具有充分的抗辩理由，鸿烨公司主张世邦物业公司对涉案房屋漏水具有相应责任以及房屋漏水后世邦物业公司未尽到相应义务，并以此为由抗辩其未交纳相关物业管理费不构成违约，对此，本院认为，涉案房屋漏水属于财产损害赔偿问题，鸿烨公司可另寻法律途径解决。本案中，鸿烨公司没有证据证明系世邦物业公司的行为造成涉案房屋漏水及房屋漏水后世邦物业公司未尽到相应的物业管理服务义务，故鸿烨公司以此为由拒交物业管理费的理由不能成立，本院不予以支持，原审判决认定鸿烨公司不依约交纳物业管理费已构成违约，应向世邦物业公司交纳支付相应物业管理费并按合同约定支付逾期利息并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费344元，由上诉人深圳鸿烨投资控股集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理 审 判员 唐 毅
代理 审 判员 朱 宽
二〇一三年八月五日
书记员（兼） 严军军
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。