沈阳市东陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东陵民二初字第1090号
原告沈阳香湾物业管理有限公司，住所地康平县北四家子乡北四家子村。
法定代表人李清志，系该公司经理。
委托代理人张基平，男，汉族，住沈阳市东陵区。
被告朱冰冰，女，汉族，，住沈阳市东陵区。
原告沈阳香湾物业管理有限公司（以下简称香湾物业）与被告朱冰冰物业服务合同纠纷一案，本案于2014年6月20日立案受理后，依法由本院审判员王涛独任审判，于2014年7月31日公开开庭进行了审理。原告香湾物业委托代理人张基平、被告朱冰冰均到庭参加诉讼。本案经向当事人释明后，现已适用小额诉讼程序审理终结。
原告诉称，被告于2010年9月20日入住沈阳市东陵区营城子大街XX号XX室，面积89.09平，并与原告签订了物业管理费收缴协议。根据协议约定，如延期缴付，原告按天数每天加收延付金额3‰的滞纳金。现被告欠付2012年9月至2013年9月物业费1，069元，滞纳金1，783元；2013年9月至2014年5月物业费713元，滞纳金409元。故原告诉至法院，请求法院判令被告给付物业费1，782元，滞纳金2，192元；由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告起诉事项与事实不符。一、原告在2011年春曾承诺被告尽快维修渗水房屋，但一直没有进行维修，故拖欠物业费。1、被告于2010年9月办理房屋入住，同时与物业公司签订《入住手册》，其中第二章二条约定：“物业公司的管理服务包括物业共用部位的维修，养护与管理。共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，包括房屋的承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等。”2、从2011年到2013年，被告多次找物业登记，请求进行房屋的维修。物业均承诺安排维修，但一直未予履行。被告房屋除卫生间外，其他房间外墙均有渗水。3、2013年夏，被告再次找物业，其称被告房屋已过保，不能进行维修。4、2013年底，物业电话催缴物业费，被告知物业更换，其他不管。二、根据国务院279号《建筑工程质量管理条例》规定，房屋保修期为五年，被告房屋在最低保修期内，应予维修。三、依据《物业管理条例》规定，物业服务企业应履行对房屋进行维修的义务。综上，请求法院驳回原告的起诉。
经审理查明，被告于2010年9月入住原告经营的璟悦香湾小区XX号XX室（房屋建筑面积为89.09平方米）。原、被告于2010年9月22日签订了业主公约，其中第二章第二条约定，在物业管理区域内，物业公司提供的前期物业管理服务包括如下内容：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。共同部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，包括房屋的承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等。”第三章第四条约定，住宅物业服务收费标准为每月每平方米1元；第七条约定，物业服务费用主要用于以下开支：2、物业共同部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；共同部位、共用设施设备的大修、中修、更新改造费用，在本物业维修专项资金中列支；第十一条约定，业主应于物业交付之日起交纳物业服务费；交付时间为每季度首月15日前；逾期交纳的，每逾期一日应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。第五章第十九条约定，开发公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。原告在对璟悦香湾小区履行物业服务期间，按沈阳市物价局批准的收费文件中住宅部分收费标准为每月每平方米1元进行计费；被告在入住小区后从2012年9月起至2014年5月期间共计二十个月合计拖欠物业费1，782元。现原告诉至本院，请求法院依法判令被告给付物业管理费1，782元；诉讼费由被告承担。
上述事实有双方当事人陈述、业主公约、收费许可、催缴通知书、情况说明等证据在卷为凭。
本院认为，原告作为璟悦香湾小区由建设单位选聘的前期物业服务公司并与被告就物业服务签订了《业主公约》，双方已形成物业服务合同关系，所签公约内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告作为该小区业主，在原告已提供物业服务的情形下，负有按约履行支付物业费的义务。关于被告提出存在房屋质量问题未予维修的抗辩理由，因所购房屋的质量与本案物业服务纠纷系属不同法律关系，且质量保修期内的房屋应由商品房出卖方即房屋开发公司承担维修责任，而保修期满后针对房屋外墙、屋顶等共用部位进行的大修、中修、更新等改造费用，应从本物业维修专项资金中列支，不属于物业公司所收取的物业费列支范围。本案所涉被告房屋屋面渗水问题严重，需进行更新改造式维修，所需维修资金与被告物业收费无关，故本项抗辩本院不予采纳。作为业主的被告如对小区内的物业服务质量存有异议，可通过业主委员会的途径反映，不宜直接采取拒缴物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已缴费业主的整体利益。关于物业费欠缴金额，根据被告房屋面积，按原告主张的1元／月／平方米的收费标准，从2012年9月起至2014年5月期间合计二十个月，被告应向原告交纳的物业费金额为1，782元，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，因被告具有房屋维修需求，而原告对于小区内公共部位的维修未能履行充分的协调义务，亦是被告拒缴物业费的因素之一，并非被告恶意拖欠，故该项滞纳金的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百五十七条一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第三十六条一款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告朱冰冰于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳香湾物业管理有限公司物业费1，782元；
二、驳回原告沈阳香湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告朱冰冰承担。
本判决为终审判决。
审判员 王涛
二〇一四年九月十八日
书记员 贾萍
附本案判决适用的相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百五十七条一款规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
第一百六十二条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
3、《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
第三十六条一款规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。