安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初5107号原告：朱荣珍，女，1964年10月4日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：江生龙，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚英宁，安徽华人律师事务所实习律师。被告：北京每日优鲜电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区广顺南大街19号院2号楼2层写字楼8号，统一社会信用代码911101053180868951。法定代表人：曾斌，总经理。原告朱荣珍与被告北京每日优鲜电子商务有限公司（以下简称每日优鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告朱荣珍的委托诉讼代理人江生龙、姚英宁到庭参加了诉讼。被告每日优鲜公司经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱荣珍向本院提出诉讼请求：1.请求判令每日优鲜公司向朱荣珍支付租金7030元、赔偿损失5000元、返还垫付电费190元；2.每日优鲜公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月23日，朱荣珍与每日优鲜公司签订《房屋租赁合同》，约定朱荣珍将其位于合肥市瑶海区龙岗开发区罗岗村卫南组（房产证号为02××22）的房屋出租给每日优鲜公司使用，由每日优鲜公司向朱荣珍支付租金。合同第2.1款约定租期自2017年11月1日至2018年10月31日；第3.1款约定案涉房屋每月租金为5700元，支付方式为每六个月支付一次；第7.2款约定每日优鲜公司提前退租的，应提前30日通知朱荣珍，并按一个月租金标准向对方支付违约金。合同签订后，朱荣珍依约向每日优鲜公司交付了房屋，每日优鲜公司却未按照合同约定支付第二期租金，并于2018年5月7日通知朱荣珍解除合同，其行为已严重违反《房屋租赁合同》的约定，每日优鲜公司若要提前退租，应当提前30天通知朱荣珍，并按一个月租金标准支付违约金。每日优鲜公司在承租案涉房屋前要求将房屋内隔墙打通，所有隔板拆除，三项用电安装完毕，致使朱荣珍为出租案涉房屋增加了成本。朱荣珍考虑到每日优鲜公司承租期为一年，通过出租案涉房屋一年预期可以收回前述成本，但每日优鲜公司却要求提前解除合同，致使朱荣珍遭受损失。经朱荣珍现场查看，每日优鲜公司在承租期间致使房屋门窗发生损害，理应承担损害赔偿责任。朱荣珍致函每日优鲜公司要求协商处理上述事宜，每日优鲜公司却不予理睬。故朱荣珍诉至法院，请求判如所请。每日优鲜公司庭后向本院提交书面答状，内容如下：1.朱荣珍与每日优鲜公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年4月30日正式解除。每日优鲜公司已于2018年4月1日口头通知朱荣珍，并于2018年4月13日搬出房屋。期间，朱荣珍一直未与每日优鲜公司进行交接。无奈，每日优鲜公司于2018年4月24日又通知朱荣珍，并于2018年4月26日发出正式的书面通知函给朱荣珍，通知解除合同，朱荣珍于2018年4月29日签收该通知函。由此说明，每日优鲜公司已经按照合同约定履行了提前告知朱荣珍解除合同的义务，双方已于2018年4月30日正式解除合同；2.朱荣珍进行房屋装修是每日优鲜公司承担涉案房屋必要前提，每日优鲜公司提前解约无须承担装修费的损失；3.每日优鲜公司已于2018年4月13日搬出涉案房屋，即使未结清之前的电费，需要结算的电费应当截止至2018年4月13日，此后的电费每日优鲜不予承担；4.合同解除后，每日优鲜公司按照合同约定自愿赔偿朱荣珍一个月租金作为违约金，即每日优鲜公司已经将押金作为违约金赔偿给了朱荣珍。综上所述，每日优鲜公司已经按照合同约定履行了义务，无须再承担任何违约责任及损失赔偿，请求驳回朱荣珍的诉讼请求。朱荣珍围绕其诉讼请求提交了房地产权证书、房屋租赁合同、EMS快递单、通知函、电费缴费单、律师函、EMS快递单及送达路径、光盘，每日优鲜公司经本院依法传唤未到庭，本院视为其放弃举证质证的权利，本院对朱荣珍提交的上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月23日，朱荣珍作为出租方，每日优鲜公司作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份，约定朱荣珍将其名下位于合肥市瑶海区龙岗开发区罗岗村卫南组（权证字号：房地权肥东字第02××22号）房屋出租给每日优鲜公司使用；租赁期限自2017年11月1日至2018年10月31日；月租金5700元，租金每六个月支付一次，每个支付周期开始前5个工作日内支付当期租金，第一期房租在合同签订后5个工作日内支付；押金5700元，租期届满，朱荣珍应将押金全额无息返还每日优鲜公司；租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内维修费等费用由每日优鲜公司负担；租赁期内，朱荣珍需提前收回房屋的，或每日优鲜公司需提前退租的，应提前30日通知对方，并按一个月租金标准向对方支付违约金，朱荣珍还应退还每日优鲜已付而未使用的租金及押金。合同签订后，每日优鲜公司按约向朱荣珍支付租金至2018年4月30日止，并向朱荣珍支付押金5700元。2018年4月29日，每日优鲜公司向朱荣珍邮寄送达《通知函》一份，称其已于2018年4月24日通知朱荣珍解除合同，现正式通知朱荣珍在收到此函件后按照约定与每日优鲜公司办理房屋交接事宜。2018年5月11日，朱荣珍向每日优鲜公司邮寄送达《律师函》一份，就每日优鲜公司单方解除合同事宜进行函告，称朱荣珍仅于2018年5月7日收到每日优鲜邮寄的《通知函》，朱荣珍不认可每日优鲜公司已于2018年4月24日向其通告解除合同，每日优鲜公司应当按照合同约定提前30日通知朱荣珍解除合同。每日优鲜公司提前解除合同应当承担违约责任，并应当赔偿朱荣珍因出租房屋遭受的成本损失，以及每日优鲜在租赁期间导致房屋门窗损坏的损失。要求每日优鲜公司务必于2018年5月18日前与朱荣珍或其委托代理人联系，对每日优鲜公司承担违约责任、赔偿损失事宜进行协商。后因朱荣珍与每日优鲜公司就上述事项协商未果，故朱荣珍诉至法院，请求判如所请。本院认为，朱荣珍与每日优鲜公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于房屋租金。结合朱荣珍提交快递单、通知函等证据，以及朱荣珍的庭审陈述，本院确认每日优鲜公司已于2018年4月29日向朱荣珍邮寄送达了解除合同通知函。因每日优鲜公司庭后向本院提交的答辩状中认可双方房屋租赁合同于2018年4月30日解除，故本院确认双方的房屋租赁合同于2018年4月30日解除，每日优鲜公司应向朱荣珍支付租金至2018年4月30日。鉴于每日优鲜公司已向朱荣珍支付租金至2018年4月30日止，故本院对朱荣珍要求每日优鲜公司支付租金的主张不予支持。关于违约金及保证金退还问题。每日优鲜公司在租赁期限未届满的情况下要求与朱荣珍终止租赁合同，根据合同约定，每日优鲜公司应当向朱荣珍支付一个月的租金作为违约金。此外，根据合同约定，朱荣珍在双方租赁合同终止后应向每日优鲜公司退还保证金。保证金用于抵扣违约金，本院确认每日优鲜公司无需再向朱荣珍支付违约金，朱荣珍无需再向每日优鲜公司退还保证金。关于朱荣珍主张的损失赔偿，其仅提供光盘不足以证明其损失的发生以及实际损失情况，故本院对该主张不予支持。关于朱荣珍主张每日优鲜公司向其返还垫付的电费。根据合同约定，每日优鲜应当承担其在租赁期间产生的电费。朱荣珍提交的电费缴费单上显示，开票日期为2018年5月8日、户号为5106007794、户名为朱荣珍、地址为龙岗开发区罗岗社区、结算周期为2018年3月9日至2018年4月9日。因双方租赁合同于2018年4月30日解除，朱荣珍垫付的上述电费发生于每日优鲜公司租赁期间，该电费应当由每日优鲜公司予以承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告北京每日优鲜电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱荣珍返还垫付的电费190元；二、驳回原告朱荣珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，减半收取为55元，由原告朱荣珍负担。本判决为终审判决。审判员  施建军二〇一八年八月十四日书记员  俞小丹附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。