广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终6951号
上诉人（原审被告）：深圳市前海金骐投资管理有限公司。
法定代表人：侯锦环，总经理。
委托诉讼代理人：钟春，系该公司员工。
委托诉讼代理人：刘吉，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：深圳市绍永福印刷有限公司。
法定代表人：蒲逢伟，总经理。
委托诉讼代理人：戴事君，系该公司员工。
原审被告：深圳市星之导贸易有限公司。
法定代表人：江虹霞，董事长。
委托诉讼代理人：龙建新，广东都源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭玲，广东都源律师事务所实习律师。
原审被告：深圳市塘朗股份有限公司。
法定代表人：郑水兴，董事长。
委托诉讼代理人：熊立满，广东君强律师事务所律师。
上诉人深圳市前海金骐投资管理有限公司（以下简称金骐公司）与被上诉人深圳市绍永福印刷有限公司（以下简称绍永福公司）、原审被告深圳市星之导贸易有限公司（以下简称星之导公司）、深圳市塘朗股份有限公司（以下简称塘朗公司）合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初7837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金骐公司委托诉讼代理人钟春、被上诉人绍永福公司委托诉讼代理人戴事君、原审被告星之导公司委托诉讼代理人龙建新、原审被告塘朗公司委托诉讼代理人熊立满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金骐公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回绍永福公司对金骐公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由绍永福公司承担。事实理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定金骐公司应给予绍永福公司两个月免交租金优惠完全是歪曲事实原貌，没有任何根据，属于擅自推定，妄下结论。首先，涉案房屋由塘朗公司与星之导公司2015年5月8日签订《房屋租赁合同》；后星之导公司与绍永福公司于2015年6月1日签订《深圳市房屋租赁合同书》，将涉案房屋转租给绍永福公司使用。因此，涉案房屋的原出租人是塘朗公司，承租人是星之导公司，次承租人是绍永福公司。绍永福公司与星之导公司存在房屋租赁合同关系，金骐公司与绍永福公司不存在房屋的租赁合同关系，亦从未向绍永福公司收取过房屋租金，绍永福公司要求金骐公司退还2个月租金的诉讼请求没有任何依据。其次，根据2016年3月21日金骐公司与塘朗公司及绍永福公司签订的《房屋租赁补充协议》第四条“丙方（绍永福公司）与星之导公司关于B区XX楼（涉案房屋）的房屋租赁关系自行协商解除与处理”的明确约定以及合同相对性原则，对涉案房屋租赁关系的解除及其补偿事宜，由绍永福公司与星之导公司自行另行协商，与金骐公司无关。同时，再根据绍永福公司2016年4月20日向星之导公司出具的《退租通知》中“在塘朗公司及金骐公司给予的免租2个月房屋退回星之导公司账户后，星之导公司须在同一时间将免租的2个月房租退回绍永福公司”的表述可以看出，绍永福公司对金骐公司在2016年3月21日《房屋租赁补充协议》中承诺的给予2个月免交租金优惠是支付给星之导公司是明知的。因此，根据上述事实及合同相对性原则，《房屋租赁补充协议》第四条中金骐公司给予2个月免交租金优惠不是针对绍永福公司。依据金骐公司与塘朗公司2015年7月签订的《房屋租赁协议书》，金骐公司从2016年1月1日起，对塘朗工业区A、B区内厂房全权经营管理。之后，星之导公司与塘朗公司签订了涉案房屋的《解除租赁合同协议书》、《提前搬迁协议书》和《关于厂房租赁的退租函》，塘朗公司与星之导公司就提前解除涉案房屋租赁合同达成一致协议，约定塘朗公司退还星之导公司3个月租赁保证金并退还2个月租金76320元作为补偿。金骐公司作为塘朗工业区B区的实际经营管理者根据塘朗公司与星之导公司上述协议、函件及2016年3月21日签订的《房屋租赁补充协议》，于2016年4月29日与塘朗公司签订了《协议书》，承诺承担塘朗公司与星之导公司提前解除房屋租赁合同退还给星之导公司的2个月租金补偿费用计76320元。后金骐公司依约将这笔费用支付给了塘朗公司，并已由塘朗公司转交星之导公司。另外，一审判决认定绍永福公司与星之导公司2015年6月1日签订的《深圳市房屋租赁合同书》为无效合同；认定金骐公司与绍永福公司、塘朗公司2016年3月21日签订的《房屋租赁补充协议》中涉及厂房出租及承租的相关条款因违反法律法规的强制规定为无效条款，但认定该协议第四条因不涉及涉案厂房的租赁事宜，为有效条款，亦是歪曲事实，断章取义。该条内容涉及涉案厂房租赁合同的解除和厂房搬迁、移交，明显涉及涉案厂房的有关租赁事宜。若其他条款被认定为无效条款，该条也应认定为无效条款。因此，一审判决认定这一事实亦明显错误。综上所述，金骐公司在《房屋租赁补充协议》中约定给予2个月免交租金优惠是承担塘朗公司因与星之导公司提前解除租赁合同返还星之导公司2个月的租金补偿，而且已经依约履行。一审判决认定《房屋租赁补充协议》中其他条款为无效条款，而第四条为有效条款；擅自推定金骐公司给予2个月租金优惠是给予绍永福公司并判令金骐公司支付绍永福公司91584元没有任何事实根据，属于认定事实错误。
二、一审判决适用法律错误。一审判决依据《合同法》第五十二条、第五十七条，《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决金骐公司向绍永福公司支付91584元，明显属于适用法律错误。《合同法》第五十二条是关于合同无效情形的规定，五十七条规定合同无效、被撤销或者终止，不影响合同独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。而判决书中认定金骐公司与绍永福公司、塘朗公司签订的《房屋租赁补充协议》第四条为有效条款，并且该条内容不是解决合同争议方法的约定，而是涉案房屋租赁合同如何解除及搬迁、移交的约定。一审判决依据《合同法》第五十二条、五十七条判决金骐公司支付绍永福公司91584元完全是自相矛盾，适用法律明显错误。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回绍永福公司的诉讼请求，维护金骐公司的合法权益。
绍永福公司答辩称：一、绍永福公司、金骐公司及塘朗公司三方于2016年3月21日签订房屋租赁补充协议，第四条明确约定绍永福公司与星之导公司关于D区XX栋的租赁关系自行协商处理，但要需要在5月30日之前搬迁，并移交给金骐公司，说明绍永福公司已按期搬迁并移交，金骐公司理应给予2个月的面组优惠。二、金骐公司与塘朗公司于2016年4月29日签订的协议书以及星之导公司与塘朗公司签订提前搬迁协议书，两份协议书都已经明确说明金骐公司、星之导公司和塘朗公司进行的支付，两份协议没有涉及到绍永福公司，绍永福公司已支付了租金到2016年4月份，实际上我方没有获得两个月的免租优惠，所以金骐公司应支付绍永福公司两个月的租金。三、涉案厂房是由塘朗公司租给星之导公司，星之导公司又转租给绍永福公司，该厂房的经营管理权由有塘朗公司移交给金骐公司，虽然涉案房屋租赁合同本身一审法院认定无效，但绍永福公司与金骐公司以及塘朗公司三方于2016年3月21日签订的房屋租赁补充协议是对涉案厂房移交及补偿问题进行约定，没有涉及到租赁事宜。该协议是各方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，应当认定有效。请求维持一审判决。
星之导公司述称，一、金骐公司对原审判决确定的星之导公司不承担补偿责任的判项没有提出异议，所以星之导公司认为二审法院仅应当就其提出的上诉理由进行审理。二、星之导公司认为一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求维持原判。
塘朗公司述称，一、同意星之导公司第一点答辩意见。二、同意金骐公司的上诉意见。
绍永福公司向一审法院起诉请求：1、金骐公司、星之导公司及塘朗公司返还绍永福公司已交B区XX楼厂房2个月租金91584元；2、金骐公司、星之导公司及塘朗公司承担本案诉讼费。
一审法院认定：2015年5月8日，星之导公司（承租方，乙方）于塘朗公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区XX街道XX工业区XX楼（涉案厂房）出租给乙方使用，建筑面积1272平方米；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月30元计算，月租金总额为38160元；乙方应于2015年6月1日前交付首期租金，金额为38160元；乙方应于每月10日前向甲方交付租金；租赁期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止；及其他内容。
2015年6月1日，绍永福公司（出租方，乙方）与星之导公司（甲方，承租方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：甲方将涉案厂房出租给乙方使用，建筑面积1272平方米；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月36元，月租金额为45792元；乙方应于2015年5月25日前交付首期租金，金额为45792元；乙方应于每月10日前向甲方交付租金；租赁期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止；租赁房屋用途为厂房；甲方应于2015年6月1日前将租赁房屋交付乙方使用；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金13737.6元；甲方向乙方返还租赁保证金的条件：乙方持押金收据，无息退还、乙方没有拖欠任何费用、合同期满，房产完好，无任何违约；出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：合同期未满、严重损坏租赁物业及其附属设施，未修复；乙方拖欠甲方费用；及其他条款。
2015年6月25日，绍永福公司向星之导公司支付了涉案厂房租金押金137376元，星之导公司向绍永福公司出具了收款收据。
2016年3月8日，塘朗公司向塘朗A、B工业区各企业（客户）出具《合同期满不再续租的通知》，内容为：塘朗公司已计划将A、B工业区全面进行升级改造申报工作，为进一步推动园区施工进展工作和给各企业提早有个搬迁工作准备，尽量减少不必要的损失，再次下发合同期满不再续租的通知；敬请各租户自行查验租赁期限，按期内搬离现场交还塘朗公司进行升级改造。
2016年3月21日，绍永福公司（丙方，承租方）与金骐公司（甲方，现出租方）、塘朗公司（乙方，原出租方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：乙、丙双方于2014年l月1日签订了塘朗工业区XX楼东区《房屋租赁合同》，2014年9月1日签订了塘朗工业区XX楼北《房屋租赁合同》，2015年2月1日签订了塘朗工业区XX楼《房屋租赁合同》；甲、乙双方于2015年7月7日签订了《房屋租赁协议书》，从2016年1月1日起塘朗工业区A、B区厂房全权交由甲方管理；丙方与星之导公司关于B区XX楼的房屋租赁关系自行协商解除与处理，但须确保在2016年5月30日之前搬迁，并移交甲方经营管理，甲方给予2个月免交租金优惠；及其他内容。
2016年4月20日，绍永福公司向星之导公司出具《退租通知》，内容为：绍永福公司决定从2016年4月22日开始搬迁，至2016年4月30日完成；绍永福公司在2016年4月20日前交清2016年4月30日前的房租等所有费用；星之导公司将在5个工作日内退回绍永福公司交给星之导的三个月房屋租赁保证金；在塘朗公司及金骐公司给予的免租2个月房租退回星之导公司账户后，星之导公司须在同一时间将免租的2个月房租退回给绍永福公司。同日，绍永福公司向星之导公司支付了涉案厂房4月份的租金45792元。
2016年4月25日，星之导公司向塘朗公司出具《关于厂房租赁的退租函》，内容为：星之导公司决定于2016年5月1日正式终止房屋租赁合同，请求搬迁完毕后，塘朗公司在5个工作日内退还星之导公司支付的3个月房屋租赁保证金114480元，以及免租的2个月租金76320元退回。
2016年4月29日，金骐公司（乙方）与塘朗公司（甲方）签订《协议书》，约定：因涉案厂房合同租赁期至2018年5月31日到期，乙方要求甲方与星之导公司提前终止合同，并承诺承担甲方解除合同补偿款共2个月租金76320元，按照双方协商提前搬迁条件，涉案厂房提前于2016年5月1日搬迁完毕，退回厂房交给乙方；补偿款到甲方银行账号后，甲方必须开具收据给乙方。
另查，2016年5月1日前，塘朗公司（甲方）与星之导公司（乙方）签订《解除租赁合同协议书》，约定：因乙方于2016年5月1日搬迁，提前终止本合同，现经双方协商申请中止该B区XX楼租赁合同书，甲乙双方互不追究对方的违约责任。塘朗公司（甲方）与星之导公司（乙方）又签订《提前搬迁协议书》，约定：B区XX楼厂房提前于2015年5月1日搬迁完，退回厂房给甲方，按照双方协商提前搬迁条件，给予补偿乙方2个月租金，共计76320元，并承诺承担与甲方一期解除合同，其他不作任何补偿，乙方必须开收据给甲方。
2016年5月13日，金骐公司向塘朗公司支付了退还给星之导公司的2个月租金款76320元；2016年5月17日，塘朗公司向金骐公司出具收款收据。2016年5月24日，星之导公司向塘朗公司出具收款收据表示已经收到塘朗公司支付的涉案厂房2个月的补偿金76320元。
星之导公司当庭提交了《关于厂房租赁的协商回函》、《关于厂房租赁的退租回函》，以证明租赁期限未满，绍永福公司单方要求解除合同，星之导公司有权依据合同不返还租赁保证金。
庭审中，绍永福公司表示，因金骐公司、星之导公司及塘朗公司要求绍永福公司通过先交付涉案厂房租金再给予两个月免交租金优惠，不同意直接减免租金，故绍永福公司诉求表述为要求返还租金，实际是指要求金骐公司、星之导公司及塘朗公司给予两个月的租金优惠。
另查，涉案厂房无房产证，亦无报批报建手续。
一审法院认为，本案中涉案厂房无房产证，亦无报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。故绍永福公司与星之导公司于2015年6月1日签订的《深圳市房屋租赁合同书》为无效合同。对于绍永福公司与金骐公司、塘朗公司于2016年3月21日签订的《房屋租赁补充协议》的效力，一审法院认为，该协议中涉及涉案厂房出租及承租的相关条款因违反法律法规的强制性规定，应为无效；但该合同中第四条的约定：“丙方与深圳市星之导贸易有限公司关于B区XX楼的房屋租赁关系自行协商解除与处理，但须确保在2016年5月30日之前搬迁，并移交甲方经营管理，甲方给予2个月免交租金优惠”并不涉及涉案厂房的租赁事宜，仅是对涉案厂房的移交及补偿问题进行约定，该约定系各方当事人真实的意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应为有效，各方应按该约定履行。从前述约定的内容来看，系指绍永福公司在搬离涉案厂房并移交给金骐公司后，金骐公司给予绍永福公司2个月免交租金的优惠，故金骐公司应按照该约定履行。
对于金骐公司提出的其与绍永福公司不存在租赁关系、且已向星之导公司支付两个月租金优惠的抗辩理由，一审法院认为，首先，绍永福公司系基于其与金骐公司、塘朗公司签订的《房屋租赁补充协议》的约定而提前搬离涉案厂房，故无论是从合同约定还是常理上讲，金骐公司给予的租金补偿均应是给予绍永福公司的。其次，从金骐公司与塘朗公司签订的《协议书》以及星之导公司与塘朗公司签订的《提前搬迁协议书》的内容可以看出，金骐公司已支付的2个月租金补偿款76320元，系金骐公司、塘朗公司和星之导公司之间的约定而支付的，前述两份协议书中均未约定星之导公司应将收到的补偿款支付给绍永福公司或星之导公司应免除绍永福公司2个月租金。故对于金骐公司的抗辩理由一审法院不予采信。因绍永福公司已支付了2016年4月份的租金，即绍永福公司实际未获得2个月免交租金的优惠，故金骐公司应根据其与绍永福公司签订的《房屋租赁补充协议》中明确约定退还绍永福公司2个月的租金共计91584元。
对于绍永福公司要求星之导公司、塘朗公司承担连带支付责任的诉讼请求，一审法院认为，星之导公司并非《房屋租赁补充协议》的合同当事人，且星之导公司与绍永福公司之间并未有免除绍永福公司2个月租金或给予绍永福公司2个月租金补偿的相关约定；且《房屋租赁补充协议》中明确约定系金骐公司给予绍永福公司免交租金优惠，故绍永福公司要求星之导公司、塘朗公司承担责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：金骐有限公司于判决生效之日起十日内向绍永福公司支付91584元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2089.6元，由金骐公司负担。
各方当事人均对一审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。
本院认为：关于民事合同的无效包括合同无效和合同条款无效，对此《中华人民共和国合同法》第五十二条和五十三条分别作出规定。就本案而言，因涉案厂房无房产证，亦无报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。故绍永福公司与星之导公司于2015年6月1日签订的《深圳市房屋租赁合同书》为无效合同。对于绍永福公司与金骐公司、塘朗公司于2016年3月21日签订的《房屋租赁补充协议》第四条的效力，系对涉案厂房的移交及补偿问题进行约定，该条款约定系各方当事人真实的意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，故上述条款应为有效，各方应按该约定履行。从前述约定的内容来看，绍永福公司在搬离涉案厂房并移交给金骐公司后，金骐公司给予绍永福公司2个月免交租金的优惠，金骐公司应按照该约定履行。故金骐公司上诉称《房屋租赁补充协议》第四条应为无效条款的理由不能成立。
金骐公司上诉称其与绍永福公司不存在租赁关系、且绍永福公司出具的《退租通知》说明对向星之导公司支付两个月免租优惠是明知的理由，本院认为，首先，绍永福公司系基于其与金骐公司、塘朗公司签订的《房屋租赁补充协议》的约定而提前搬离涉案厂房，故从合同约定看，金骐公司给予的租金补偿应是给予绍永福公司的；其次，在《房屋租赁补充协议》中并未约定2个月的免租优惠是在星之导公司收到金骐公司的补偿后支付给绍永福公司或星之导公司应免除绍永福公司2个月租金；第三，绍永福公司虽然给星之导公司出具《退租通知》，要求星之导公司将2个月的免租优惠退回，但没有证据证明星之导公司同意，也没有证据证明该通知亦发给金骐公司。因此，一审法院按照《房屋租赁补充协议》约定，判决金骐公司向绍永福公司支付2个月免交租金91548元，并无不当。金骐公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2089元，由深圳市前海金骐投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 曹 静
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二〇一七年七月十二日
书记员 李开宇（兼）