北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）一中民再终字第07393号
原审上诉人（一审原告）郑宝君，男，1966年7月30日出生，汉族。
委托代理人张淑云，女，1962年12月2日出生，汉族。
委托代理人谢常中，四川营欣律师事务所律师。
原审被上诉人（一审被告）北京城建弘城物业管理有限责任公司。
法定代表人姜敏，经理。
委托代理人金欣，北京市隆安律师事务所律师。
原审被上诉人（一审第三人）北京城建房地产开发有限公司。
法定代表人郑福臣，董事长。
委托代理人张颖，女，1985年7月10日出生，汉族。
委托代理人修凭，北京市合川律师事务所律师。
原审被上诉人（一审第三人）韩秀荣，女，1944年5月11日出生，汉族。
委托代理人郑秀凯，女，1954年8月12日出生，汉族。
郑宝君与北京城建弘城物业管理有限责任公司（以下简称城建弘城物业公司）、北京城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）、韩秀荣确认合同有效纠纷一案，本院于2014年7月7日作出（2014）一中民申字第05885号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人郑宝君之委托代理人张淑云、谢常中，原审被上诉人城建弘城物业公司之委托代理人金欣，原审被上诉人城建公司之委托代理人张颖、修凭，原审被上诉人韩秀荣之委托代理人郑秀凯到庭参加了诉讼。
郑宝君在一审法院诉称：郑宝君原住北京市海淀区某村某号，城建公司对此地进行拆迁时，将郑宝君安置于北京市海淀区某小区某号居住。1998年10月24日，郑宝君的兄长郑宝锁代理郑宝君与城建弘城物业公司签订编号为弘城房亮字第3#401号《北京市公有住宅租赁合同》，该租赁合同明确注明郑宝君为房屋的承租方。2008年1月18日，因小区变更名称，城建弘城物业公司为规范小区租赁合同，郑宝君的妻子张淑云代理郑宝君与城建弘城物业公司重新签订《北京市公有住宅租赁合同》（合同编号仍为弘城房亮字第3#401号），房屋承租方仍为郑宝君，住宅座落由原海淀区某小区某号更名为海淀区八里庄路某号。然而，在城建公司2010年9月10日出示的一份《说明》中，将北京市海淀区八里庄路某号房屋的承租人郑宝君表述为韩秀荣。该《说明》与郑宝君和城建弘城物业公司签订的租赁合同发生冲突，直接否认了租赁合同的主体和效力，侵犯了郑宝君合法承租人的合法权益。为维护郑宝君的合法权益，特诉至法院请求确认郑宝君与北京城建弘城物业管理有限责任公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》为有效合同。
城建弘城物业公司在一审法院辩称：城建弘城物业公司答辩意见同城建公司的答辩意见，现不同意郑宝君的诉讼请求。
城建公司在一审法院述称：郑宝君与城建弘城物业公司签订的公有住宅租赁合同应为无效合同，理由如下：一、根据《拆迁安置补助协议》的约定，涉诉公有住房的拆迁安置人为韩秀荣，且对韩秀荣进行拆迁补助时，郑宝君并非拆迁补助对象，不享有补助的资格和份额。二、城建公司认为确认租赁合同是否有效，首先应当明确租赁合同的双方主体，在本案中城建公司作为涉诉房屋的产权人，理应为该房屋的出租方，城建公司仅认可韩秀荣为涉诉房屋的承租人。城建弘城物业公司作为涉诉房屋的物业管理公司不是公有住宅租赁合同的适格主体，城建公司仅授权城建弘城物业公司与拆迁安置人之间签订公有住宅租赁合同，城建公司对于安置人未经其同意擅自变更承租人的行为，不予认可。据城建公司了解，当初租赁合同的承租人写郑宝君的名字，是韩秀荣强烈要求，考虑到其可通过郑宝君单位报销供暖费采取的照顾行为，该变更行为不符合相关法律规定。三、郑宝君要求确认有效的租赁合同违反了相关法律规定。根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》，承租人与他人换房须征得出租单位同意。承租者不得将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用，韩秀荣在安置过程中，将其承租的房屋擅自转借给他人使用的行为已经严重违反了上述规定。综上，不同意郑宝君的诉讼请求。
韩秀荣在一审法院述称：1998年城建公司在韩秀荣居住的地区北京市海淀区某新村进行危房改造，通过房屋拆迁安置补助协议书的形式给韩秀荣安置了二套回迁房，因韩秀荣身体不适由韩秀荣女儿代签。由于韩秀荣常年有病，又考虑到老伴郑永祯没有工作，韩秀荣的退休费很少，平时生活开销都不够，所以承租房的各种费用肯定承担不了。更为重要的是考虑到韩秀荣百年后二个儿子为该二套房产生矛盾，影响亲情，因为两套房经济价值相差不少，为此韩秀荣家召开了一个重要的家庭会议，通过协商决定把拆迁补助协议给的二套房，一套为某小区某号由大儿子郑宝锁承租，另一套为某小区某号由二儿子郑宝君承租。因当时郑宝君在外地工作，韩秀荣让郑宝锁代签了承租合同。在办理房本时，韩秀荣把家里的以上情况跟物业的负责人讲的非常明确，所以顺利办理了承租合同。办理房本后发生的郑永祯债务纠纷一事韩秀荣不太清楚。物业公司领导是知道韩秀荣家情况的，经物业公司同意发给郑宝君物业承租合同，这是企业行为，不是个人行为，是受法律保护的。承租合同的法律效力大于安置协议书，所以要求归还郑宝君合法承租权利。现同意郑宝君的诉讼请求。
一审法院审理查明：北京市海淀区八里庄路某号房屋产权人为城建公司。1998年4月6日，城建公司与韩秀荣签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定城建公司对韩秀荣居住的海淀区某新村某号房屋进行拆迁，同时安置其房屋两套，即某小区某号及某小区某某号。
1998年10月24日，郑宝锁代理郑宝君与城建弘城物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由郑宝君承租海淀区某号房屋。2008年1月18日，郑宝君之妻张淑云代理郑宝君与城建弘城物业公司重新签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由郑宝君承租海淀区八里庄路某号房屋。
一审庭审中，韩秀荣提交带有郑永祯、韩秀荣、郑宝锁、郑宝君等人签名的分家协议书，意欲证明诉争房屋通过家庭协议分给了郑宝君承租，韩秀荣并称诉争房屋系由其老房屋和宅基地兑换而来，当时只有使用权，没有产权一说，许多村民为避免以后家庭出现纠纷，都以家庭协商的形式办在了子女名下。城建弘城物业公司称因便于郑宝君交供暖费和相关费用，才与郑宝君签订了租赁合同，其未将签订情况告知城建公司。城建公司仅认可韩秀荣为诉争房屋的承租人。
另查，韩秀荣之夫郑永祯曾因民间借贷纠纷被诉至北京市海淀区人民法院。该院于2006年9月20日判决郑永祯偿还赫晶借款人民币50万元。2010年9月10日，城建公司向北京市海淀区人民法院出具《说明》，其中载有：“北京市海淀区八里庄路某号房屋所有权为我公司，现承租人为韩秀荣，该套房屋经测绘的建筑面积为46.9平方米。特此说明!”2011年2月25日，北京市海淀区人民法院作出强制执行裁定书，裁定强制将被执行人郑永祯之妻韩秀荣承租的北京城建房地产开发有限公司所有的位于北京市海淀区八里庄路某号房屋的使用权以评估价年租金19284元折抵案款69.3568万元由申请人赫晶对北京市海淀区八里庄路某号的房屋使用36年。
一审法院经审理后认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，北京市海淀区八里庄路某号房屋的产权人为城建公司。北京市海淀区人民法院作出的强制执行裁定书，已明确将韩秀荣承租的上述房屋执行给他人使用36年，郑宝君虽然提供了其与城建弘城物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》，但该证据的效力低于人民法院发生法律效力的裁判文书的效力，现郑宝君要求确认其与城建弘城物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》为有效合同的诉讼请求，证据不充分，法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回郑宝君的诉讼请求。
判决后，郑宝君不服，向本院提起上诉称：郑宝君为合同当事人，亦履行合同义务，为实际承租人；租赁合同不存在无效理由，应当认定为有效。上诉请求为：撤销原判，改判确认郑宝君与城建弘成物业公司签订的《北京市公有房屋住宅租赁合同》有效。韩秀荣对此答辩称：同意郑宝君的上诉请求及理由。城建弘成物业公司与城建公司均同意原判。
本院经审理查明的事实同一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、《北京市公有住宅租赁合同》、《说明》、（2006）海民初字第5967号民事判决书、（2007）海民执字第39号强制执行裁定书等证据材料在案佐证，本院予以确认。
本院认为：北京市海淀区某小区某号房屋租赁关系的建立，系因拆除韩秀荣原居住的北京市海淀区某新村某号房屋，而对于被拆迁人韩秀荣进行的拆迁安置，故该房屋的租赁关系并非普通的商业租赁。韩秀荣作为被拆迁人，在履行自己依据《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》中所负合同义务的同时，享有以低于市场价格的租金承租安置的北京市海淀区某小区某号房屋的权利。故该房屋的承租人具有特定性，应为被拆迁人韩秀荣。此外，北京市海淀区某小区某号房屋为公房，承租人的变动亦符合相应的条件并经过相关审批。现房屋产权单位城建公司不认可韩秀荣擅自将房屋承租权转让给郑宝君的行为，故北京市海淀区某小区某号房屋的承租权并不能转移至郑宝君。因郑宝君并非诉争房屋的实际承租权利人，其要求确认其与城建弘成物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》有效的上诉请求于法无据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
郑宝君再审中称，1998年10月24日，郑宝君之兄长郑宝锁代理其与城建弘城物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，该租赁合同明确注明郑宝君是房屋的承租方。2008年1月18日，因小区名称变更，郑宝君之妻张淑云代理其与城建弘城物业公司重新签订了《北京市公有住宅租赁合同》，承租方仍为郑宝君，在原一审中城建弘城物业公司也承认《北京市公有住宅租赁合同》上面的章是自己公司加盖的，这就证明该合同是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。郑宝君是该房屋的合法承租人。
城建弘城物业公司再审中答辩称，同意原审判决。
城建公司再审中答辩称，同意原审判决。
韩秀荣再审中答辩称，不同意原审判决，同意郑宝君的意见。
本院再审认为，原审判决仅以城建公司向北京市海淀区人民法院出具的《说明》为依据，否定郑宝君与城建弘成物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》的效力，属于认定基本事实不清。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2012）一中民终字第5721号民事判决及北京市西城区人民法院（2012）西民初字第208号民事判决；
二、本案发回北京市西城区人民法院重审。
审 判 长 郭 勇
代理审判员 王颖君
代理审判员 孙 锋
二〇一四年八月二十日
书 记 员 唐静静