辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽06民初131号
原告(执行案外人)：牟丽娜，女，1981年7月9日出生，满族，住辽宁省丹东市振兴区。
委托诉讼代理人：贺明琦，辽宁佩秉律师事务所律师。
被告（申请执行人）：大连九洲建设集团有限公司，住所地辽宁省庄河市大郑镇。
法定代表人：孔繁军，董事长。
委托诉讼代理人：孙奎斌、姜传祥，均系辽宁中天律师事务所律师。
第三人（被执行人）：丹东牛顿方式房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区浪头镇。
法定代表人：金成泽，董事长。
原告牟丽娜与被告大连九洲建设集团有限公司（简称九洲集团）、第三人丹东牛顿方式房地产开发有限公司（简称牛顿公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牟丽娜及其委托代理人贺明琦、被告九洲集团的委托代理人姜传祥到庭参加诉讼，第三人牛顿公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牟丽娜向本院提出诉讼请求：1.确认原告牟丽娜与第三人牛顿公司签订的购房协议有效；2.判决第三人牛顿公司按协议交付振兴区安民镇银河大街99号金园大厦1003室；3.确认振兴区安民镇银河大街99号金园大厦1003室物权归原告所有；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告牟丽娜于2011年6月30日与第三人牛顿公司签订购房协议，购买坐落于丹东市振兴区安民镇银河大街99号金园大厦1003室的房屋，并分别于2011年7月20日和2014年3月5日付清了全部购房款396576元。该房已竣工，住户已开始进户使用。
被告九洲集团与第三人牛顿公司建设工程施工合同纠纷一案，丹东市中级人民法院（简称丹东中法）于2014年12月18日作出（2014）丹民一初字第00023号民事调解书，九洲集团依该调解书申请执行，丹东中法作出了（2015）丹执字第00024-3号执行裁定，查封了牛顿公司开发建设的房屋，包括牟丽娜购买的位于丹东市振兴区安民镇银河大街99号金园大厦1003室房屋。案外人牟丽娜提出执行异议申请，2016年10月13日，丹东中法作出（2016）辽06执异24号执行裁定，驳回原告牟丽娜作为案外人的执行异议请求。
根据物权法和商品房买卖的相关法律规定，原告牟丽娜的购房协议是有效的，且已实际履行，原告牟丽娜亦履行了全部交款义务，并无任何过错。因此应优先保护原告牟丽娜的合法权益，不应为实现被告九洲集团的债权而损害原告牟丽娜的物权。
被告九洲集团辩称：1.原告牟丽娜没有明确提出排除对涉案房屋执行的诉讼请求，如果只对执行标的提出确权的诉讼请求，则不属于案外人执行异议之诉，不应由执行法院管辖；2.原告牟丽娜的诉讼请求均是针对第三人牛顿公司提出的，答辩人既不是商品房预定协议一方的当事人，也不是涉案房屋的所有权人，因此不是本案的适格被告；3.原告牟丽娜未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋所有权归牛顿公司所有，原告牟丽娜主张涉案房屋所有权归其所有，没有事实及法律依据，应依法驳回原告牟丽娜的诉讼请求；4.原告牟丽娜与牛顿公司签订的是《商品房预定协议》，不是商品房买卖合同，故原告没有签订合法有效的书面买卖合同，原告牟丽娜在听证程序中陈述其名下有用于居住的房屋，其购买房屋是给其母亲居住的，原告牟丽娜不满足房屋消费者物权期待权的保护条件，不能排除执行。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。
第三人牛顿公司未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告牟丽娜依法提交了以下证据：
证据1、商品房预定协议原件。证明牟丽娜购买了涉案房屋与牛顿公司签订合同。
证据2、交纳购房款收款收据。证明牟丽娜购买房屋并足额交纳了购房款，履行了买卖交款义务。
证据3、中国建设银行转账交易记录。证明牟丽娜足额缴纳了购房款。
证据4、丹东房产交易网网页信息。证明牟丽娜所购房屋在2010年获得相关行政机关发放的预售许可证。发放时间为2010年4月28日，证明牟丽娜和牛顿公司签订购房协议的合法性。
证据5、牟丽娜所购房屋邻居孙颖所办理的产权证。证明该栋楼手续齐全，且能证明牟丽娜和牛顿公司房屋买卖的合法性。
证据6、丹东市中级人民法院查封清单。清单中第42号列明1003号129.6平方米，证明牟丽娜所购房屋不能入户的原因。
证据7、（2015）丹执字第24-3号执行裁定书，法院查封牛顿公司房屋的清单。证明查封的时间、地点、标的，影响了牟丽娜的权益。九洲集团和牛顿公司是调解协议，牛顿公司主动将已出售给原告的房屋抵债调解，双方是恶意行为。
被告九洲集团对原告牟丽娜提供证据的质证意见是：
无法确定证据1的真实性，该合同是预定协议，该协议约定需要签订正式的商品房买卖合同，预定协议并非房屋买卖合同。
对于证据2，牟丽娜只提供了收据，未提供款项支付凭证。
证据3中显示户名为许胜男并未显示牛顿公司，该证据与牛顿公司没有关联，银行清单中没有银行相关的印章，无法确定清单的真实性。
对证据4无异议。
对证据5真实性表示怀疑，如果证据客观存在，则牟丽娜与牛顿公司在签订房屋购买预定协议后并没有积极主张自己的产权过户手续。
对证据6无异议。
在证据7中，裁定审理查明内容为签订的是购房预购协议，不是买卖协议。九洲集团没有侵害牟丽娜权益的意思，牟丽娜没有办理过户手续，存在重大过错。
第三人牛顿公司对原告牟丽娜提交的证据未发表质证意见。
被告九洲集团未提供证据。
第三人牛顿公司未提供证据。
本院认证认为：原告牟丽娜提交的证据2、4、6、7，被告九洲集团对真实性没有异议，本院予以确认。证据1系格式合同样本原件且盖有牛顿公司公章，本院予以采信。证据2、证据3可以相互印证，本院予以采信。证据5为房产部门出具的房屋产权证书，本院予以采信。
经审理查明：2011年6月30日，原告牟丽娜与第三人牛顿公司签订商品房预定协议，约定：乙方（牟丽娜）预定甲方（牛顿公司）开发建设的丹东牛顿方式《金园大厦》商品房1003室，建筑面积129.6平方米，每平方米建筑面积售价3400元。乙方支付定金购房：在每平方米建筑面积实际售价的基础上优惠10%，每平方米实际售价3060元，总房款440640元。折扣后总房款（“应付金额”）396576元。甲方开发建设的丹东牛顿方式《金园大厦》（门市）（住宅）商品房预计将于2012年7月31日入住等条款。2011年7月20日、2014年3月5日，牛顿公司为牟丽娜出具两张收款收据，收款事由为预定金金园大厦1003室住宅房款，两张收据金额合计396576元。
2010年4月28日，牛顿公司取得涉案房屋预售许可证。
九洲集团与牛顿公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月18日作出（2014）丹民一初字第00023号民事调解。该调解生效后，牛顿公司未主动履行，九洲集团申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年8月29日作出（2015）丹执字第00024-3号民事裁定，查封了牛顿公司开发建设，含本案涉案房屋在内坐落于丹东市振兴区安民镇银河大街33号金园大厦中的49套房屋。牟丽娜不服该裁定，向本院提出异议。本院于2016年10月13日作出（2016）辽06执异24号执行裁定，认为牟丽娜虽然在法院查封前与牛顿公司签订了书面合同，支付了全部价款，且涉案房屋未办理过户登记并非是其自身原因造成，但其未能合法占有该不动产，故牟丽娜的异议理由依法不能成立，驳回牟丽娜的异议请求。牟丽娜对该裁定不服，向本院提起诉讼。
本院认为，在执行异议之诉中，案外人就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。原告牟丽娜与被告牛顿公司签订的商品房预定协议，约定了当事人名称或姓名和住所；商品房的销售方式；商品房的基本状况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等内容。具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，应当认定为商品房买卖协议。该协议系双方当事人的真实意思表示，且牛顿公司已经取得商品房预售许可证，双方间存在真实的房屋买卖关系，应认定合法有效。买受人期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的前提下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似于所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。赋予无过错不动产买受人期待权对抗出卖人债权或物权的效力，在执行程序上对不动产受让人进行优先保护，从而达到维护房屋买受人合法权利、交易安全及社会稳定的目的。牟丽娜作为商品房预定协议中的买受人支付了全部购房款后，在未办理变更登记的情况下，享有的是涉案房屋的物权期待权，尚不能取得涉案房屋的所有权。
综上所述，牟丽娜与牛顿公司签订的商品房预定协议有效；原告牟丽娜请求中止执行位于丹东市振兴区安民镇银河大街99号金园大厦1003室房屋的查封的理由成立，本院予以支持。请求确认涉案房屋所有权人为牟丽娜所有的依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：
一、原告牟丽娜与第三人丹东牛顿方式房地产开发有限公司2011年6月30日签订的《商品房预定协议》有效。
二、不得执行坐落于丹东市振兴区安民镇银河大街99号金园大厦1003室建筑面积129.6平方米的房屋。
三、本院（2016）辽06执异24号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
四、驳回原告牟丽娜的其他诉讼请求。
案件受理费7249元，由被告大连九洲建设集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 赵娜
审 判 员 刘胜
代理审判员 王杨
二〇一七年九月四日
书 记 员 邓欣