广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2333号
上诉人（原审被告）：广州嘉扬房地产开发有限公司，住所地：。
法定代表人：黄伟斌，总经理。
委托代理人：李秀英，广东国智律师事务所律师。
委托代理人：邝小羽，广东国智律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：李秀珍，女，1983年1月4日出生，汉族，身份证住址：广州市花都区。
委托代理人：朱瑞昌，广东卓明律师事务所律师。
委托代理人：付舒仁，广东卓明律师事务所实习律师。
上诉人广州嘉扬房地产开发有限公司（下简称嘉扬公司）因与被上诉人李秀珍商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：嘉扬公司是位于广州市花都区建设北路嘉爵园项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第20110428号的《商品房预售许可证》。2011年8月17日，李秀珍（买方、乙方）与嘉扬公司（卖方、甲方）签订《预售合同》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区建设北路217号嘉爵园（自编25栋）601房，该商品房建筑面积共108.76平方米，其中，套内建筑面积89.47平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米13275.51元，总房价1187760元。合同第八条约定：乙方选择按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价的30.12%，金额357761元；除首期款外，剩余房款830000元申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条，逾期付款的违约责任：3.按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。第十七条，风险责任转移：……甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十六条，住宅专项维修资金：乙方应当按照有关规定交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的住宅专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期住宅专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方……2.花都区：在中国建设银行股份有限公司广州花都新华支行交存。第二十九条，关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。
该合同附件七约定，3、3对买卖合同第十条补充如下：……3.3如果乙方没有按照买卖合同第八条或本补充协议第3.1、3.2条向甲方支付房价款的，乙方须按照房价款总额每日0.5‰的标准向甲方支付违约金……5.对买卖合同第十三条补充如下……5.3如遇下列情形，甲方有权顺延交房期限而无需承担赔偿责任：（3）乙方未能依约付清购房款或不按期支付税费、物业专项维修资金以及可能产生的违约金、赔偿金等全部费用。5.4在该商品房达到交付使用条件后，甲方将以特快专递方式通知乙方办理收楼手续，乙方签收特快专递的时间为送达时间……12.对买卖合同第二十六条补充如下：乙方应当在该商品房交付前按照政府有关规定交存专项维修资金，并在办理该商品房收楼手续前向甲方提供缴款凭证、专项维修资金卡复印件（核对原件）存档，否则甲方有权顺延交房期限且无需承担任何违约及赔偿责任。14.对买卖合同第二十九条补充如下：甲乙双方的通知／函件均采用书面形式，以直接签收或特快专递邮寄送达对方。
李秀珍已按约定向嘉扬公司支付了首期购房款并以银行按揭方式向嘉扬公司支付剩余购房款。
2011年12月31日，嘉扬公司出具《嘉爵园收楼通知书》，主要内容为告知李秀珍涉案房屋已符合合同约定的交付条件，通知李秀珍在2011年12月31日9：30至17：00亲临嘉爵园物业服务中心办理收楼手续，并告知嘉扬公司收楼应注意的事项。该通知书嘉扬公司以快递形式发给李秀珍，李秀珍确认收到该通知书。
2012年9月1日，嘉扬公司出具《温馨提示-
嘉爵园收楼催告函》，主要内容为：根据阁下与我司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》之约定，您购买的商品房已达到了合同约定的交楼条件。我司已向您发送了《嘉爵园收楼通知书》，邀请您在《嘉爵园收楼通知书》规定的期限内收楼。请您尽快到嘉爵园销售中心办理收楼手续，阁下在收楼前请提前致电我司预约，以便于我司给您提供尊贵的服务。李秀珍确认收到该催告函，但一直未办理收楼手续。
2013年2月26日，嘉扬公司为甲方，李秀珍为乙方，双方签订《赠送物业管理服务协议》，由嘉扬公司盖章及嘉扬公司授权代表签字、李秀珍签名捺印确认协议内容。该协议内容为：甲方与乙方于2011年8月17日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买甲方开发的花都区建设北路217号嘉爵园25栋601房（下称“商品房”），甲方应在2011年12月31日前将该商品房交付乙方使用（下称“该责任”）。就此，甲方已向乙方送达了《嘉爵园收楼通知书》。现甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方赠送物业服务费达成如下协议条款：一、甲乙双方特此确认：乙方同意甲方已按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定履行该责任，乙方已接受甲方所交付的该商品房。二、为感谢乙方接受甲方所交付的该商品房，甲方同意，按照《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的物业服务费月收费标准，向乙方赠送3个月的物业服务费，合计636元。该3个月物业服务费赠送时间自2013年3月1日起至2013年5月31日止。该期间乙方应缴纳的物业管理费由甲方承担，由甲方按时转账至服务该楼盘的物业公司。三、对乙方所购房屋，甲方承诺保修责任范围内承担相应的保修责任。四、本协议经双方签字或盖章后生效，一式两份，双方各执一份，均具有同等法律效力。
另查明：涉案房屋在李秀珍与嘉扬公司签订买卖合同时，为嘉爵园自编25栋，在之后嘉扬公司办理有关的工程验收等程序中，该栋楼房编号为“自编T2”。2011年12月24日，广州市花都区环境保护局同意嘉爵园项目通过环保验收。同年12月29日，花都区自来水公司出具《证明书》，证明嘉爵园工程项目已办理自来水永久使用报装。同年12月31日，嘉扬公司取得涉案工程《建设工程规划验收合格证》。2012年5月23日，嘉扬公司办理了燃气工程竣工验收手续。2012年3月31日，广州市花都区人民防空办公室出具《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意嘉爵园住宅楼人防地下室项目竣工验收备案。2012年6月18日，广州供电局有限公司花都供电局出具《客户受电工程竣工检验意见书》，证明嘉爵园已通过永久供电竣工验收手续。2012年6月28日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意工程竣工验收备案。2012年9月5日，广州市花都区邮政局出具《通邮说明》，说明嘉爵园2012年3月已建成并安装有标准信报箱，具备了通邮条件。
李秀珍于2014年1月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、嘉扬公司支付逾期交房违约金250617.36元给李秀珍（违约金计算标准：每日按总房价款1187760元的0.05%自2012年1月1日起计至2013年2月26日止）；2、嘉扬公司承担本案的诉讼费费用。
嘉扬公司在原审中答辩称：李秀珍的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
原审诉讼中，针对嘉扬公司的抗辩意见，李秀珍认为：1、《赠送物业管理服务协议》只能代表双方按照合同约定的条件交付房屋，而不是按照约定的时间交付房屋；2、按时交房是嘉扬公司应当履行的合同义务，超过约定时间没有交付房屋就是违约，因此产生交付违约金的请求权，又由于涉案预售合同中仅约定违约金的计算方式，没有约定支付期限，该支付违约金的请求权属于未约定支付期限的债权，债权人随时可请求支付，债务人明确表示不支付违约金，才属于债权人知道后的应当知道其权利受到侵害之日，才自此计算时效。
原审法院认为：李秀珍与嘉扬公司于2011年8月17日签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守合同约定。
关于涉案房屋何时符合交付条件，依照合同约定，嘉扬公司应当在2011年12月31日前将竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件的房屋交付给李秀珍；嘉扬公司在交房时，应当向李秀珍提供《商品房预售合同》第十五条约定的相关文件。虽然根据广州市花都区邮政局出具的《通邮说明》显示，涉案小区在2012年3月已具备通邮条件，但按约定通邮证明文件应当在房屋交付时一并向李秀珍出示，而该通邮证明文件出具的时间为2012年9月5日，因此最早此时嘉扬公司才取得合同约定的通邮证明文件。故嘉扬公司至2012年9月5日才全部取得房屋交付所应具备的文件，此时涉案房屋始具备交付条件。嘉扬公司于2011年12月31日、2012年9月1日发出的收楼通知书、催告函等文件，由于当时涉案房屋并未满足交付条件，且催告函也未明确要求嘉扬公司收楼的具体日期，故上述材料没有通知李秀珍收楼的效力。嘉扬公司认为涉案房屋于2012年8月25日具备交房条件，不符合双方在《预售合同》中关于房屋交付条件的约定，李秀珍也不予确认，不予支持。综上，嘉扬公司未在约定期限内交房已构成违约，应承担违约责任。
李秀珍主张嘉扬公司支付2012年1月1日至2013年2月26日止的逾期交房违约金250617.36元，嘉扬公司抗辩称：1、李秀珍、嘉扬公司签订了《赠送物业管理服务协议》，根据该协议的约定，李秀珍已确认嘉扬公司履行了于2011年12月31日前交付标的房屋给李秀珍的义务；2、李秀珍主张要求支付迟延交房的违约金的请求已超过诉讼时效。
针对嘉扬公司的抗辩意见，原审法院认为：
一、李秀珍与嘉扬公司确认于2013年2月26日签订《赠送物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，该协议合法有效。协议中“……甲方应在2011年12月31日前将该商品房交付乙方使用（下称“该责任”）”、“甲乙双方特此确认：乙方同意甲方已按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定履行该责任，乙方已接受甲方所交付的该商品房”的内容，其中既然是“按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定履行”，就应当是满足交付时间、交付条件，而涉案商品房是2012年9月5日才具备交付条件。也就是说，嘉扬公司至2012年9月5日才能够将涉案商品房交付给李秀珍使用。若上述协议内容意为嘉扬公司已按照《预售合同》的约定履行在2011年12月31日将涉案商品房交付乙方使用，而涉案商品房当时并不具备交付条件，这显然与该协议“按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定履行”的意思表示相矛盾。因此，嘉扬公司关于已于2011年12月31日履行涉案房产的交付义务的主张没有事实依据，结合李秀珍、嘉扬公司的主张，涉案商品房的交付时间应以上述协议签订时即2013年2月26日为准；
二、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因此，双方在《预售合同》中约定的交房时间为2011年12月31日，但双方于2013年3月26日签订了《赠送物业管理服务协议》，其中约定了涉案房产的交付，即嘉扬公司履行了交付房产的义务。嘉扬公司的上述行为构成了诉讼时效的中断。另外，上述协议的名称为“赠送物业管理服务”，内容为因延迟交楼向李秀珍赠送物业管理费，其中并没有包含免除嘉扬公司逾期交楼的违约责任的意思表示在内；李秀珍也只确认嘉扬公司交楼，但并未做出不要求嘉扬公司承担违约责任的意思表示。因此，本案诉讼时效应是从2013年3月26日起计算二年。李秀珍是2014年1月28日向原审法院起诉本案，未超过诉讼时效。嘉扬公司主张李秀珍要求其支付迟延交房的违约金已超过诉讼时效，没有事实依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条的规定，判决如下：广州嘉扬房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向李秀珍支付逾期交房违约金250617.36元。本案案件受理费2530元，由广州嘉扬房地产开发有限公司负担。
判后，嘉扬公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、李秀珍与嘉扬公司于2013年2月26日签订了《赠送物业管理服务协议》，根据该协议，李秀珍无权向嘉扬公司主张支付迟延交楼的违约金。2013年2月26日，嘉扬公司与李秀珍签订了《赠送物业管理服务协议》，该协议第一条约定：“甲乙双方特此确认：乙方同意甲方已按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定履行该责任，乙方已接受甲方所交付的该商品房。”而该条款中“该责任”的含义明确约定，“甲方应在2011年12月31日前将该商品房交付乙方使用（下称“该责任”）……”。根据该协议的上述约定，李秀珍确认嘉扬公司已交付了标的房屋，同时，李秀珍也确认嘉扬公司已履行了《商品房买卖合同（预售）》所约定的在2011年12月31日前交楼的义务，意即李秀珍通过该协议确认免除了嘉扬公司迟延交楼的违约责任。一审法院认为，“若上述协议内容意为嘉扬公司已按照《预售合同》的约定在2011年12月31日前将涉案商品房交付乙方使用，而涉案商品房当时并不具备交付条件，这显然与该协议‘按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定履行’的意思表示相矛盾”，是对《赠送物业管理服务协议》含义的机械理解和曲解，不符合事实；二、嘉扬公司已于2012年9月1日向李秀珍发出了《温馨提示-
嘉爵园收楼催告函》，李秀珍无故严重迟延于2013年2月26日方才收楼，其无权主张该期间的迟延交楼的违约金。涉案房屋在2012年6月28日已具备交付使用的条件，其中，广州市花都区邮政局出具的《通邮证明》明确显示涉案小区在2012年3月已具备通邮条件，嘉扬公司在一审提交的相关证据足以证明涉案房屋于2012年6月28日已具备交付使用的条件，一审法院仅以《通邮说明》的落款时间为2012年9月5日为由认为涉案房屋于2012年9月5日才具备交付条件，进而认为《温馨提示-
嘉爵园收楼催告函》没有通知李秀珍的效力不符合事实。嘉扬公司于2012年9月1日向李秀珍发出了《温馨提示-
嘉爵园收楼催告函》，通知李秀珍尽快前往办理收楼，李秀珍也确认收到了该催告函。但李秀珍收到上述催告函后，一直怠于行使收楼义务，严重迟延至2013年2月26日方才到嘉扬公司处办理收楼手续，迟延时间长达近7个月，上述期间迟延交楼的责任是由于李秀珍的恶意造成的。虽然催告函没有指定收楼日期，但李秀珍在长达近7个月的时间里一直不予收楼，属于李秀珍的严重过错行为，依据《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第5.4条及第5.5条的约定，李秀珍无权向嘉扬公司主张该期间迟延交楼的违约金。综上，嘉扬公司上诉请求撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第329号民事判决，改判驳回李秀珍的全部诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用均由李秀珍承担。
被上诉人李秀珍答辩称：同意原审判决，不同意嘉扬公司的上诉请求。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审庭询中，嘉扬公司确认其在2012年9月1日之后未再通知李秀珍办理收楼手续。
本院认为：依据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，嘉扬公司应当在2011年12月31日前将符合合同约定交付条件的涉案房屋交付李秀珍使用，双方进行房屋交接验收时，嘉扬公司应当向李秀珍出示包括通邮的永久使用证明材料在内的资料原件并向李秀珍提供加盖嘉扬公司公章的复印件，否则李秀珍有权拒绝收楼。依据已查明的事实，虽然涉案小区于2012年3月已具备通邮条件，但广州市花都区邮政局直至2012年9月5日才出具《通邮说明》，且嘉扬公司确认其在2012年9月1日之后未再通知李秀珍办理收楼手续，而嘉扬公司在2012年9月1日向李秀珍发出的《温馨提示-
嘉爵园收楼催告函》并未明确具体的收楼期限，即在嘉扬公司通知李秀珍收楼时涉案房屋尚不符合合同约定的办理交接验收手续的条件，故嘉扬公司的该项通知行为因此并不产生合同约定的视为收楼的法律后果，原审判决嘉扬公司向李秀珍支付自合同约定的交付期限次日即2012年1月1日起至实际收楼之日即2013年2月26日止的延期交楼违约金并无不当，嘉扬公司上诉主张涉案房屋在2012年6月28日即已符合交付使用条件理据不足，本院不予采纳。另嘉扬公司上诉主张双方于2013年2月26日签订的《赠送物业管理服务协议》已免除其延期交楼违约责任，但其一，主张迟延交楼违约金属于李秀珍的一项重要合同权利，该项权利与嘉扬公司所承担的依约交付标的物的主要合同义务直接相关，嘉扬公司主张双方已协议免除，李秀珍对此予以否认，应当由嘉扬公司就此举证证明，而嘉扬公司提交的《赠送物业管理服务协议》中并未明确载明免除嘉扬公司延期交楼违约责任的内容，其二，即使以嘉扬公司所主张的具备交付使用条件的2012年6月28日作为计算延期交楼违约金的截止日，嘉扬公司依照合同约定的标准应承担的延期交楼违约金数额也远远高于双方在《赠送物业管理服务协议》中约定的嘉扬公司赠送的三个月物业管理费数额，嘉扬公司主张双方通过签订《赠送物业管理服务协议》达成以嘉扬公司赠送三个月物业管理费的方式冲抵嘉扬公司应承担的迟延交楼违约金有违常理。因此，嘉扬公司有关李秀珍已免除其迟延交楼违约责任的上诉理由理据不充分，本院对此亦不予采纳。
综上，嘉扬公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5060元，由上诉人广州嘉扬房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年八月十一日
书记员 杨银桃