江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终5369号
上诉人（原审被告）：刘灯美，男，1966年11月25日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：尹国林，江苏衡圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胥实，男，1987年10月23日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：邱正富，盐城市亭湖区毓龙法律服务所法律工作者。
上诉人刘灯美因与被上诉人胥实房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903民初2032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘灯美上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回胥实的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由胥实负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定房地产转让合同签订日期为2017年2月6日错误，实际为2017年2月7日。2、案涉房屋所处地块为中南世纪城1B地块，一审判决认定为2B地块错误。3、一审判决认定刘灯美违约是错误的。刘灯美在签订合同时已经明确告知案涉房屋为刘灯美及妻子、儿子三人共有。刘灯美与胥实之妻的聊天记录，只能说明双方曾进行沟通和协商，不能证明刘灯美已经明确表示不履行合同或者已经要求解除合同，刘灯美并无解除合同的意思表示，并主动将14000元税金通过微信转给了中介公司的经办人王娟，后由于刘灯美的妻子、儿子不同意卖房，刘灯美一直在做他们的工作，努力争取继续履行合同。在合同履行过程中真正构成违约的是胥实，主要表现在：（1）胥实未按约交付定金，合同以及收条上载明的定金为10万元，但其仅支付了9万元；（2）胥实未按约将首付款40万元打入托管中心账户；（3）在合同未解除的情况下，胥实的妻子又与他人签订房屋买卖合同，从而单方解除了与刘灯美的合同；（4）胥实将1万元定金交给中介公司，以及在另行购买他人房屋之前并未通知刘灯美。4、房屋维修基金16036元实际是中介公司垫付的，并非胥实缴纳。5、一审判决认定胥实的损失达20多万元不符合事实，2017年2、3月份，中南世纪城的房价在9500元/平方左右。二、从合同签订的情况、合同的条款、合同的履行情况、以及中介公司收取胥实1万元好处费的事实看，胥实与中介公司存在欺诈和恶意串通。三、一审审理程序不当，主要表现为：一审法院未通知刘灯美的妻子和儿子到庭参加诉讼，主观推断刘灯美的妻子和儿子不可能再同意继续履行合同；未通知中介公司作为被告或第三人参加诉讼；本案案由应为房屋买卖暨居间合同纠纷；中介公司与本案有重大利害关系，且中介公司及其员工对本案的发生具有不可推卸的责任，一审法院不应将中介公司的人员作为证人；一审法院有明显偏袒胥实的倾向。
胥实辩称，本案的争议焦点一是刘灯美对本案房屋买卖合同的签订是否有处分权，二是刘灯美在案涉房屋买卖合同履行过程中是否构成违约。第一，一审判决认定事实正确，在签订合同时刘灯美并未取得房屋的房产登记手续，只有刘灯美一人签订的合同，根据事实及相关法律规定，刘灯美有权单独签订合同并进行处分。第二，一审判决认定刘灯美在案涉房屋买卖合同履行过程中构成违约，该认定符合客观情况，因为2017年上半年和下半年房价发生变化，刘灯美因利益而毁约的事实不可否认，其上诉状中陈述内容只是用来掩盖其违约行为的借口。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
胥实向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘灯美返还胥实支付的10万元定金、房屋维修基金16036元；2、判令刘灯美承担违约责任，向胥实支付违约金252000元；3、由刘灯美承担本案的诉讼费用。
一审法院认定的事实：2017年2月6日，刘灯美作为卖方（甲方、委托人）、胥实作为买方（乙方、委托人）与盐城市润德房地产经纪有限公司（以下简称润德公司）作为中介方（丙方、受托人）签订一份房地产转让合同，刘灯美将坐落于盐城中南世纪城瑞城2B1号楼1509室房屋出卖给胥实，房屋总价款为126万元，房屋建筑面积140平方米，附带约15平米车库；房款的支付方式：1、甲乙双方在2017年2月7日签订合同时，乙方支付甲方购房定金人民币10万元整。甲方同时将相关权证交予丙方保管。2、甲、乙双方定于2017年2月30日前到房产交易中心办理好交税和签署完托管协议后，乙方如需办理住房抵押贷款，乙方则应将首付款（首付款＝报税价-
申贷额）划入房产局指定托管中心账户。3、其他约定：甲乙双方协商一致，甲方该房屋内所属的银行贷款由乙方的首付款偿还，算作乙方购买该房屋的首付款。甲方保证结清该房屋内的物业费；各方履行的义务：甲方义务：甲方保证房屋所有权人（含共有人）已委托甲方以代理的身份全权代理该房屋出售事宜，如房屋所有权人（含共有人）不认可或不履行甲方所签订的本合同，则甲方自愿无条件赔偿乙方合同价的20%作为违约金（其余义务内容略）。乙方义务：按照房地产转让合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款（其余义务内容略）；违约责任：如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生以上约定的违约责任，均由违约方向守约方支付合同价的20%作为违约金。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，胥实按约支付了购房定金10万元，刘灯美在合同末页载明“今收到胥实购房定金人民币壹拾万元整”。2017年2月14日，胥实为涉案房屋缴纳维修基金计16036.51元。
另查明，胥实与苗秀丽系夫妻关系。合同履行过程中，苗秀丽多次通过手机发送短信的方式与刘灯美联系。2017年2月24日，苗秀丽发送短信给刘灯美，内容为“你房子是家里不同意卖了还是想涨价？我们可以沟通沟通，我们现在人在湖北回去一趟也不容易能把事情和平解决了更好”。2月25日，刘灯美回复信息给苗秀丽，内容为“你好，真的不好意思，我母亲，我家属，儿子，媳妇都不同意卖房。为这事现在都弄的不开心。说心里话，我真的不好意思接你们的电话”。“一直在跟他们协商，他们就是不同意”。苗秀丽遂回复“有什么大家说清楚就好了，那现在这事情怎么办，本来我们也是想买个房给小孩上学的现在人又出来了到湖北做生意了，你应该也知道房子的行情，要是当时你不卖我们估计也买其他的房子买好了”。刘灯美回复“绝不是为了价格”。苗秀丽回复“也就是看重你们房子的房型所以等了你2天才签约的”。刘灯美回复“都怪我们考虑欠妥”。之后，2017年2月26日、2月28日，苗秀丽多次通过短信联系刘灯美，要求其履行合同，刘灯美未再作任何回复。
本案诉讼期间，2017年3月9日，胥实之妻苗秀丽与案外人茆达忠签订一份房屋买卖合同，约定购买卞秀梅、茆达忠所有的盐城市区××办事处南港××、××世纪城××地××室，房屋总价款160万元，房屋建筑面积141.81平方米，无车库。签订房屋买卖合同后，2017年4月21日，该房屋登记至胥实、苗秀丽名下。
一审法院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、涉案房地产转让合同是否系无效合同；二、若涉案房地产转让合同为有效合同，则双方是否已解除涉案房屋买卖合同；三、胥实的诉讼请求是否应得到支持。
关于争议焦点一、涉案房产在签订房地产转让合同时尚未办理产权证。刘灯美辩称，涉案房产属于家庭共有财产，其无权处分，故该合同为无效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故涉案房产无论刘灯美是否有权处分，均不影响其与胥实签订的房地产转让合同的合同效力，该合同系有效合同。根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，即胥实、刘灯美均应履行房产转让合同所确定的义务。
此外，涉案房地产转让合同系胥实、刘灯美双方以及润德公司共同签订，合同中对涉案买卖房产标的情况、房款、支付方式等内容进行了明确，约定了作为买方的胥实、卖方的刘灯美、中介方润德公司应尽之义务及应享受之权利。胥实及刘灯美就盐城中南世纪城瑞城2B1号楼1509室房屋的买卖已达成一致意见，法律并未禁止在房屋买卖合同中对相关中介事项进行约定。故对刘灯美辩称，涉案合同系居间合同纠纷，不属于买卖合同纠纷，不予采信。本案中，胥实、刘灯美关于房屋买卖的约定系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，在该合同中对相关中介事项进行约定并不能影响房屋买卖合同的性质。
关于争议焦点二，涉案合同是否已经解除的问题，在合同履行过程中，胥实之妻苗秀丽多次就合同履行事宜与刘灯美联系，要求刘灯美办理过户登记手续，刘灯美通过回复短信方式明确告知因家人原因不同意继续履行合同。嗣后，对胥实要求继续履行合同的请求不再予以理睬。再加之，润德公司负责该涉案房产的经办人李亮、王娟到庭所作陈述均可以证实刘灯美已无意愿继续履行合同，系刘灯美要求解除房地产转让合同，胥实并不存在违约行为。在刘灯美要求解除合同，胥实方多次与刘灯美联系、沟通无果的情况下，胥实以其提起诉讼、并重新购置房屋的行为表明其也同意解除双方所签订的房地产转让合同，故胥实与刘灯美所签订的房产转让合同双方均不再履行，已经解除。同时，刘灯美在第一次庭审中辩称，若合同有效，根据胥实的陈述，双方已解除合同，并同意解除合同。之后庭审中，刘灯美辩称变更为，不同意解除合同，愿意继续履行该房屋买卖合同，但因其尚未取得其妻子及儿子的授权，他们是否愿意继续履行合同无法确定。对于刘灯美变更后的辩称，其声称同意履行合同，却又陈述无法取得其他家庭成员的同意，若涉案房屋产权属于其妻子、儿子共同财产，则必须三人均同意，方能继续履行合同，办理过户登记手续，故刘灯美的该项辩称，明显自相矛盾。况且刘灯美以自身行为已表明不再继续履行合同，故对刘灯美同意继续履行合同的辩称，一审法院不予采信。
关于争议焦点三，胥实主张的返还购房定金100000元及维修基金16036元，合同既已解除，刘灯美应当返还胥实已支付的费用。虽刘灯美出具收条收到定金为100000元，但刘灯美实际收到定金90000元，胥实陈述剩余1万元系双方约定截留给中介公司。但在合同中约定的是房款截留而非定金截留，故刘灯美应当返还胥实购房定金90000元、维修基金16036元，计106036元。
关于胥实主张的违约金252000元。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持，故胥实可以按合同约定要求刘灯美承担违约责任。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胥实与刘灯美签订的房地产转让合同中，在刘灯美应尽义务中已约定“甲方保证房屋所有权人（含共有人）已委托甲方以代理的身份全权代理该房屋出售事宜，如房屋所有权人（含共有人）不认可或不履行甲方所签订的本合同，则甲方自愿无条件赔偿乙方合同价的20%作为违约金”，同时在违约责任中还约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生以上约定的违约责任，均由违约方向守约方支付合同价的20%作为违约金”。现刘灯美以家庭成员不同意为由提出解除合同，系刘灯美违约而造成合同解除。在合同的订立、履行、变更或解除中，当事人均应当遵循诚实信用的原则，正当行使权利和履行义务，违者应受到惩戒，承担相应责任，故刘灯美应承担违约责任。刘灯美提出解除房地产转让合同时正处于本市房地产价格波动较大之时，胥实在解除合同后重新购置了与涉案房产处于同一小区的房屋，涉案房产建筑面积140平方米，附带15平方米车库，总价126万元，新购置房产建筑面积141.81平方米，无车库，总价160万元。因刘灯美的违约行为导致胥实重新购置房屋，并为此多支出房款，且双方合同中对违约责任亦进行了明确约定。但考虑到合同实际签订之时，胥实亦应审慎、注意到涉案房产共有人的相关情况，故刘灯美应承担的违约金，一审法院酌定为200000元。
至于刘灯美辩称，胥实未按约定支付100000元定金、未支付首付款，首先，胥实未直接给付刘灯美10000元定金存在合理理由，且在出具100000元收条之后，刘灯美未对此提出异议，亦未向胥实主张过该两笔费；其次，在刘灯美表明不再履行合同后，胥实无法再继续按照合同履行支付房款的义务。此外，即使胥实差欠10000元定金也不构成违反合同主要义务，刘灯美无权以此提出解除合同。故对刘灯美认为胥实存在违约行为的辩称，不予采信。
综上所述，合同对当事人均具有约束力，在履行过程中，刘灯美应当信守合同，不能视签订合同为儿戏，应做到言而有信。因刘灯美未能按约履行合同，引起讼争，应负主要责任。对胥实主张的返还定金90000元及维修基金16036元，一审法院予以支持。对胥实主张的违约金252000元，一审法院支持200000元，超出部分不予支持。对胥实、刘灯美的其他诉辩称，一审法院均不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、刘灯美于判决生效后十日内返还胥实购房定金90000元、垫付的维修基金16036元，计106036元。二、刘灯美于判决生效后十日内支付胥实违约金200000元。三、驳回胥实的其他诉讼请求。案件受理费7620元，由刘灯美负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。刘灯美提交了：证据一、转账凭证，2017年2月14日刘灯美向润德公司工作人员王娟（微信名：铿锵玫瑰）交付了14000元税款。证明刘灯美按照合同约定全面履行了交税手续，剩余手续应由中介公司完成，包括签订托管协议。证据二、2017年2、3月份盐城房价查询表，证明2017年2、3月份中南世纪城的房屋均价是9500元/平方。胥实对刘灯美提交证据的质证意见为：对证据一的真实性有异议，且与本案无关联性，托管协议以及其他相关手续均需刘灯美本人到场办理，但刘灯美一直未办理。证据二不是国家法律法规，对真实性、合法性均不予认可。
本院经审核，对刘灯美提交的证据一，真实性无法确认，且即使其向中介机构交付了相关的税金，并不能免除合同约定其他协助义务，不能证明刘灯美不构成违约；对刘灯美提交证据二的真实性、合法性及关联性均不予认定。
本院二审对一审法院查明的基本事实予以确认。
另查明，刘灯美与胥实的房地产转让合同系于2017年2月7签订。
本院认为，刘灯美与胥实于2017年2月7签订房地产转让合同，约定将盐城中南世纪城瑞城2B1号楼1509室房屋出售给胥实，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。
案涉房屋系刘灯美与其妻子、儿子共有，因其妻子、儿子不同意转让，刘灯美未能按照合同约定于2017年2月底前到房产交易中心办理交税及签署托管协议，且在胥实多次催促后仍未履行相应的义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。刘灯美认为胥实未按约定支付定金、首付款，构成违约，经查，胥实已经按照合同约定向刘灯美支付了定金，刘灯美亦出具收到定金10万元的收条；根据合同约定，首付款需要在办理托管手续之后才应支付，故胥实并不构成违约。
关于案涉房地产转让合同的解除问题，在刘灯美与胥实之妻的沟通中，刘灯美不同意按照合同约定办理相应的手续，后胥实多次催促后未予答复，应认定系刘灯美不同意继续履行合同。胥实在合同无望继续履行的情况下，便另行购买房屋以及提起本案的诉讼，故双方的房地产转让合同已无再继续履行的必要，一审法院认定胥实以行为表明同意解除合同并无不当。刘灯美认为合同尚未解除的理由不能成立。
关于维修基金16036元是否应返还的问题。一审审理过程中，刘灯美对胥实垫付16036元维修基金并无异议，二审审理过程中，刘灯美亦认可其在办理案涉房屋产权证书时并未缴纳维修基金，系由润德公司垫付，故一审法院判决刘灯美向胥实返还16036元维修基金并无不当。
关于违约金的问题，根据法律规定，违约金的调整应以非违约方的实际损失为基础。本案中因刘灯美违约，胥实在房地产转让合同签订一个月后另行购买房屋，因房价上涨致使胥实多支出的房款，应为胥实的实际损失。一审法院根据胥实的实际损失，结合双方在签订房屋买卖合同时的过错程度，酌情确定刘灯美应承担20万元违约金，具有事实和法律依据，刘灯美认为20万元过高，但未能提提交充分的依据予以推翻，该理由本院不予采信。
关于一审的审理程序问题，本案是刘灯美与胥实之间的房屋买卖合同关系，润德公司、刘灯美的妻、子均不是本案应追加的当事人，一审审理程序并无不当，对刘灯美的该项上诉理由，本院不予支持。
综上，刘灯美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7620元，由上诉人刘灯美负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 东
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一八年二月二十七日
书记员 张 育