广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1619号
原告：广州侨鑫物业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：周子涛，该司董事长。
委托代理人：温翠玲、于振，均系该司职员。
被告：肖杨义，住广州市天河区。
被告：胡楚云，住址同上。
委托代理人：肖杨义，身份资料同上。
原告广州侨鑫物业有限公司（下简称侨鑫物业公司）诉被告肖杨义、胡楚云物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侨鑫物业公司的委托代理人温翠玲、被告肖杨义（同时作为另一被告胡楚云的委托代理人）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告侨鑫物业公司诉称：侨鑫集团有限公司作为广州侨鑫房地产开发有限公司的前期开发商，于2002年与原告签订《前期物业服务合同》，服务期限从2002年5月1日至2007年4月30日，依法选聘原告作为该小区的物业服务企业。广州侨鑫房地产开发有限公司作为汇景新城小区的开发建设单位，于2008年1月1日及2013年11月15日分两次与原告签订汇景新城《前期物业服务合同》，服务期限从2008年1月1日至2018年12月31日。根据上述物业服务合同，原告有权对汇景新城小区进行前期物业管理。2002年3月15日，被告与侨鑫集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了汇景新城棕榈园W1街区4座1101-1201号房。2002年9月24日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》及《收楼确认书》，被告入住该小区并接受原告提供的物业管理服务。根据上述有关协议的约定，被告物业服务收费标准为2.6元／月／平方米，业主未能按时足额交纳费用，每日按应付未付款总额千分之一标准支付违约金，但被告自2003年7月以来，一直拒绝交纳管理费，经原告多次催收无果。被告拖欠管理费长达11年，该行为已严重影响了原告的正常经营。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：一、两被告共同向原告支付2003年7月1日至2014年4月30日期间共计130个月的物业服务费，共105700.27元；二、两被告共同向原告支付迟延交纳上述管理费的违约金（以每月所欠物管费为本金，从当月6日起计至清偿之日止，按照每日千分之一的标准计算）；三、两被告共同承担本案的诉讼费。
被告肖杨义、胡楚云共同答辩称：一、被告没有交付物管费的原因在于开发商迟延交楼及房屋存在漏水等质量问题。开发商一直让原告跟进处理，但原告没有处理，导致物业服务费没有结清欠费。二、原告从来没有向被告催缴物业服务费，故被告认为开发商已与原告确认因开发商迟延交楼给被告及漏水问题所产生的损失与被告所欠原告的物业服务费进行减免处理。另外，被告认为原告的起诉已经超过诉讼时效。即便要支付管理费，也只能支付起诉之日往前倒推两年的物业服务费。三、原告要求我方支付的违约金标准过高，且物业管理合同是原告与开发商之间的合同。而原告提交的其与被告签订的前期物业管理服务协议，并非被告签名。原告的收费标准不符合规定。四、被告的房屋在2004年1月8日出具了房产证，明确房屋的建筑面积为309.6371平方米，但原告一直按照《商品房买卖合同》中约定的313.57平方米的面积来计算管理费，直至到2012年1月1日才进行修改，这可以说明原告在管理过程中很多漏洞和失误。五、被告从未收到原告发出的催缴函。六、应由原告承担全部诉讼费用，因为本案原告违约在先。
经审理查明：侨鑫物业公司是于1996年9月5日被准予从事物业管理业务的，具有壹级物业管理资质的物业管理企业。
侨鑫集团有限公司是广州市天河区华南农业大学地段汇景新城（W2-B1、B2栋；W4-B1、B2栋）的开发公司；广州侨鑫房地产开发有限公司是汇景新城（自编C7、C8、C9街区A、B、C、D、E、F、G、H、J、K、L、M栋）汇景新城住宅楼10幢（自编C10街区A、B、C、D、E、F、G、H、J、K栋）等物业的开发公司。
肖杨义、胡楚云于2002年3月15日与案外人侨鑫集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定肖杨义、胡楚云向侨鑫集团有限公司购买广州市天河区华南农业大学地段汇景新城W1（即西一）B4座11／12（复式）层01号房（即4座11／12复式层01号房，下称案涉房屋），合同约定的建筑面积共313.57平方米。肖杨义、胡楚云于2002年9月24日接收案涉房屋。根据2014年8月26日的《房地产登记簿查册表》显示，案涉房屋的交易日期为2004年1月8日，登记地址为天河区汇景南路49号1101房，建筑面积为309.6371平方米。
2002年5月1日，侨鑫集团有限公司（甲方）与广州侨鑫汇景物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定甲方将汇景新城委托予乙方实行物业管理，委托管理期限为2002年5月1日起至2007年4月30日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取，住宅每月每平方米5元；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之0.5交纳滞纳金等。
2008年1月1日，广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，委托管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅棕榈园、C1区、C2C3区、C4C5区、C6区每月3元／平方米，C7C8C9区及C10区每月4元／平方米；叠加式别墅棕榈园、C1区、C2C3区、C4C5区、C6区每月4.5元／平方米，C7C8C9区及C10区每月4.9元／平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2008年1月1日起至2013年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2013年11月15日，广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方聘请乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，委托管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅棕榈园、C1区、C2C3区、C4C5区、C6区为3元／月／平方米，C7C8C9区及C10区为4元／月／平方米，龙某E1E2区为4元／月／平方米；叠加式别墅棕榈园、C1区、C2C3区、C4C5区、C6区为4.5元／月／平方米，C7C8C9区及C10区、龙某E1E2区为4.9元／月／平方米、明月清泉别墅为8.5元／月／平方米、商业物业为8元／月／平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2013年11月26日，侨鑫物业公司向肖杨义、胡楚云发出《关于：催收欠款的法务公函》，要求肖杨义、胡楚云收到该函七天内交纳所欠2003年9月1日至2013年10月31日的管理费100869.9元、滞纳金188372.6元，共计289242.5元。该函件通过快递邮寄至案涉房屋地址，收件人电话为胡楚云手机，该函件因收件人拒收而退件。
现侨鑫物业公司以肖杨义、胡楚云拖欠物业服务费为由，向本院提起诉讼。
诉讼过程中，侨鑫物业公司与肖杨义、胡楚云均确认案涉房屋的物业服务费标准为每月2.6元／平方米。肖杨义、胡楚云则主张案涉房屋的房地产权证自2004年1月8日核发，房地产权证确定了案涉房屋的建筑面积为309.6371平方米，故侨鑫物业公司应自2004年2月1日起将案涉房屋每月的物业服务费调整为805.06元／月。侨鑫物业公司则认为肖杨义、胡楚云直至2011年12月份才向其提出案涉房屋的房地产权证登记的建筑面积为309.6371平方米，故2003年7月1日至2011年12月31日期间按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算案涉房屋的物业服务费为815.28元／月，而自2012年1月1日起按805.06元／月的标准收取。
肖杨义、胡楚云主张侨鑫物业公司起诉要求支付物业服务费的诉讼请求已超过诉讼时效，侨鑫物业公司除了于2013年11月26日发出的《关于：催收欠款的法务公函》外，没有其他证据证明其曾向肖杨义、胡楚云追讨过案涉房屋的物业服务费。
侨鑫物业公司与肖杨义、胡楚云均确认汇景新城小区至今没有召开业主大会、没有成立业主委员会并选聘新的物业管理公司。
本院认为：侨鑫物业公司与汇景新城的建设单位先后签订的《物业管理委托合同》、《汇景新城前期物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《物业管理条例》的规定，在汇景新城的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，侨鑫物业公司作为汇景新城的建设单位委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》、《汇景新城前期物业服务合同》可以进驻汇景新城并履行物业管理职责。肖杨义、胡楚云接收案涉房屋成为汇景新城的业主，应接受《物业管理委托合同》、《汇景新城前期物业服务合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。侨鑫物业公司已履行了对汇景新城进行物业管理的职责，根据公平原则和权利义务相一致原则及《物业管理委托合同》、《汇景新城前期物业服务合同》的约定，肖杨义、胡楚云负有向某物业公司支付物业服务费的义务。但截至侨鑫物业公司提起本案诉讼之日止，肖杨义、胡楚云仍未向某物业公司支付物业服务费，已构成违约。现肖杨义、胡楚云提出侨鑫物业公司起诉要求支付物业服务费的诉讼请求超过诉讼时效，对此，本院认为，根据我国《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，根据《物业管理委托合同》、《汇景新城前期物业服务合同》的约定，每月的物业服务费应于当月5日前支付，故超过该日期后，侨鑫物业公司应该知道其权利受到侵害，应向肖杨义、胡楚云追讨。但侨鑫物业公司直至2013年11月26日才发函向肖杨义、胡楚云追讨拖欠的物业服务费，因此，侨鑫物业公司要求肖杨义、胡楚云支付2011年11月份及之前的物业服务费均超过了法律规定的诉讼时效，其已丧失了胜诉权，故侨鑫物业公司要求肖杨义、胡楚云支付2003年7月至2011年11月期间的物业服务费的诉讼请求本院不予支持。而对于侨鑫物业公司要求肖杨义、胡楚云支付2011年12月至2014年4月期间的物业服务费的诉讼请求，其有事实及法律依据，且未超过法定诉讼时效，本院予以支持。案涉房屋的建筑面积为309.6371平方米，根据双方当事人均确认的2.6元／平方米／月的标准计算，案涉房屋每月应支付的物业服务费为805.06元（309.6371平方米×2.6元／平方米），肖杨义、胡楚云拖欠2011年12月至2014年4月期间共计29个月的物业服务费为23346.74元（805.06元×29个月），其应向某物业公司支付该款项。另，肖杨义、胡楚云拖欠上述物业服务费的行为已构成违约，现侨鑫物业公司要求肖杨义、胡楚云支付拖欠上述物业服务费的违约金（以各月所欠物业服务费为本金、自当月6日起计至清偿之日止）的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持；但对于违约金标准问题，肖杨义、胡楚云提出每日千分之一的违约金标准过高，侨鑫物业公司未举证证明其实际损失，故本院酌情将该违约金标准调整为中国人民银行同期逾期贷款利率标准。
肖杨义、胡楚云所主张的其与开发商之间关于案涉房屋的迟延交楼及房屋质量问题的纠纷，应属于另一法律关系，其可另寻途径解决，不能成为其拒绝交付物业服务费的抗辩理由。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告肖杨义、胡楚云自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付拖欠的广州市天河区汇景南路49号1101房自2011年12月至2014年4月期间的物业服务费共23346.74元；
二、被告肖杨义、胡楚云自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付迟延交纳上述期间物业服务费的违约金（以每月所欠物业服务费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）；
三、驳回原告广州侨鑫物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5980元，由原告广州侨鑫物业有限公司负担4660元，被告肖杨义、胡楚云负担1320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 梁泳怡
人民陪审员 吴旭英
二〇一五年七月二十日
书 记 员 何嘉杰
陈秋滢