福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽04民终1121号上诉人(原审被告、反诉原告)：福建省建宁县南方房地产开发有限公司，住所地建宁县翔飞工业集中区办公楼第二层。法定代表人：周道芳，总经理。委托诉讼代理人：詹德熙，公司法务部工作人员。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王日，男，1979年10月31日出生，汉族，住福建省建宁县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊玲，女，1984年12月10日出生，汉族，住福建省建宁县。委托诉讼代理人：叶富铭，福建法美律师事务所专职律师。上诉人福建省建宁县南方房地产开发有限公司（以下简称南方房地产公司）因与被上诉人王日、熊玲商品房预售合同纠纷一案，不服三明市建宁县人民法院（2017）闽0430民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南方房地产公司委托诉讼代理人詹德熙，被上诉人王日、熊玲委托诉讼代理人叶富铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南方房地产公司上诉请求：1.撤销福建省建宁县人民法院（2017）闽0430民初1043号民事判决第二项；2.改判驳回王日、熊玲要求南方房地产公司交付逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由:一审判决认为“根据现行法律规定，诉讼时效为3年。从南方房地产公司提交的南方国际业主交房流程、《销售不动产统一发票》及由王日出具的收条、《税收完税证明》契税及由王日出具收条，说明诉争的房屋均在交涉处理中，本案本诉未超过诉讼时效。”对事实认定错误，适用法律不当。首先，“南方房地产公司提交的南方国际业主交房流程、《销售不动产统一发票》及由王日出具的收条”等均为王日、熊玲购买南方国际房屋物权的交接过程，而王日、熊玲诉请逾期交房违约金属于债权，一审判决将当事人主张债权的诉讼时效与主张物权的诉讼时效混淆，认定事实不清。其次，《民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”《民法总则》第一百八十八条第二款规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当2014年8月31日前”交付房屋。因此诉讼时效应从2014年9月1日起计算。王日、熊玲从未向南方房地产公司主张过逾期交房违约金，南方当地产公司也未向其承诺过逾期交房违约金，因此，诉讼时效从未中断过。自2014年9月1日至《民法总则》开始实施的2017年10月1日，已超过两年诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满。当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此，王日、熊玲于2017年11月23日起诉主张逾期交房违约金超过诉讼时效，一审判决不当。王日、熊玲辩称，南方房地产公司的上诉请求无事实及法律依据。首先，根据商品房买卖合同约定，上诉人逾期交付商品房需要支付逾期交房违约金。按照上诉人的主张推理，我当事人为保证诉讼时效不过期，则从2014年9月1日起应当每日向法院起诉，不符合常理，更是浪费宝贵的司法资源。其次，依商品房买卖合同第九条第二款约定，出卖人按日向买受人支付违约金，属于继续性债权，南方房地产公司在2014年8月31日之后直至实际交房之日止，每日产生一个独立的个体违约金债权，都有独立的请求权，诉讼时效也应该分别计算。有省法院院(2016)闽民申538号民事裁定书作为参考。再次，当事人与其他购房户于2016年1月15日向县信访局要求南方房地产公司改造合同义务，多人采用走访形式提出共同的信访事项的，应当推选代表进行。提交的信访事项受理告知单虽体现代表张景富一人名字，也符合法律规定。足以证明诉讼时效发生中断效力。最后，南方房地产公司于2016年8月9日才交付商品房，同时，起诉时间为2017年10月19日，未超过二年诉讼时效。再根据最高法院司法解释，当事人主张适用民法总则三年诉讼时效期间规定，应予支持。王日、熊玲向一审法院起诉请求：1.南方房地产公司立即向王日、熊玲交付办理南方国际1幢1005单元房屋不动产权属登记证所需由南方房地产公司提供的资料，并协助王日、熊玲办理不动产权属登记证；2.南方房地产公司向王日、熊玲支付逾期交付商品房的违约金65522.94元；3.南方房地产公司向王日、熊玲支付逾期办理不动产权属登记证的违约金（从2016年11月7日起，以已付购房款611851元为基数按银行同期活期存款利率计算至王日、熊玲实际取得不动产权属登记证之日止，暂计至2017年10月19日违约金为2030元）。南方房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.王日、熊玲支付逾期支付购房款违约金88141.76元；2.王日、熊玲按合同单价支付超面积房价款19485元及向南方房地产公司支付逾期支付超面积购房款违约金为3887元；3.王日、熊玲按实际代垫契税款9470.04元及向南方房地产公司支付代垫契税款的占用费用为2250.08元；4.王日、熊玲向南方房地产公司支付逾期签收房屋违约金46213.82元。一审法院认定事实：2013年5月8日，王日、熊玲与南方房地产公司签订合同编号：201300342《商品房买卖合同》，约定：王日、熊玲购买南方房地产公司开发的位于建宁县濉溪镇学苑东路13号南方国际1幢2单元1005室商品房一套，该商品房合同约定的建筑面积116.81平方米，单价为每平方米5238元，总价611851元。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。第六条对付款方式及期限约定：签订合同当日，买受人支付首期购房款191851元，余额420000元由买受人申请办理按揭贷款。第七条对买受人逾期付款的违约责任约定：逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人在出卖人催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八条对交付条件与期限的约定：出卖人应当于2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等。第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。第十一条对交接的约定：买受人应在出卖人发出《交房通知》或公告中规定的日期内到出卖人指定的地点办理房产交接手续，逾期不办理的，视为出卖人已按期交付。买受人除应足额缴纳自规定之日起的物业管理费外，还应支付办理手续时应付的款项，以及按逾期天数每日交付总房价的万分之三作为违约金。第十四条对产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应每日按已付款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。合同并对其他事项作了相应的规定。王日、熊玲于2013年4月26日支付购房定金3000元，2013年4月27日支付购房定金27000元。合同签订后，王日、熊玲于2013年5月9日支付购房款91851元，2014年11月28日支付购房款1000元，2015年2月15日支付购房款89000元。诉争房屋的银行按揭贷款400000元于2016年2月2日办理。王日、熊玲于2014年11月28日前支付的购房款为122851元，2015年2月15日前共计支付购房款为211851元。南方房地产公司于2014年12月1日开具发票，王日、熊玲交购房款121851元、于2015年1月13日开具发票，王日、熊玲交购房款90000元、于2015年11月30日开具发票，王日、熊玲交购房款400000元。2015年12月24日由南方房地产公司缴纳了诉争房屋超面积购房款19485元，王日对此进行了确认。2015年12月25日由南方房地产公司缴纳了诉争房屋的契税9470.04元，王日对此进行了确认。王日、熊玲于2016年8月9日收房并缴纳了相关物业管理费用。自王日、熊玲2016年8月9日收房后至今，南方房地产公司并未按照合同的约定将房屋的权属证书交给王日、熊玲。一审法院对争议的焦点问题，分析评判如下：一、关于本案的诉讼时效问题。根据现行法律规定，诉讼时效为3年。从南方房地产公司提交的南方国际业主交房流程、《销售不动产统一发票》及由王日出具的收条、《税收完税证明》契税及由王日出具收条，说明诉争的房屋均在交涉处理中，本案本诉未超过诉讼时效。南方房地产公司反诉王日、熊玲逾期支付购房款违约金的主张，以反诉状的落款时间2017年12月6日为据，向前推算3年，即2014年12月6日前的违约行为已过诉讼时效，反诉被告的抗辩理由成立，予以支持。二、关于违约金问题。南方房地产公司逾期交房是不争的事实。对于交房的时间点，南方房地产公司于2016年1月12日发出南方国际业主交房流程的通知，王日、熊玲于2016年8月9日到缴纳了相关费用，说明王日、熊玲对南方国际业主交房流程的通知是认可的，该收据中的费用也是正常收费，并无惩罚性质的收费内容，故本院认为本案南方房地产公司发出通知交房的时间点为2016年1月12日。1.关于逾期收房违约金。南方国际业主交房流程的通知中并未说明业主收房的期限和时间，也未按照合同的约定签订相关的补充协议，王日、熊玲于2016年8月9日收房并未违约。2.关于逾期交房违约金。南方房地产公司逾期交房的时间自2014年9月1日至实际交付使用之日止以已付购房款总额121851元向王日、熊玲支付按日万分之三的违约金计算至2016年1月12日共计498天，2015年2月15日至2016年1月12日共计331天。按合同的约定为，南方房地产公司逾期交房的违约金为：121851元×498天×0.0003元/天（2014年9月1日前交款额）＋89000元×331天×0.0003元/天＝27042.24元。3.关于逾期支付购房款违约金。王日、熊玲于2014年12月6日以后交纳的购房款为89000元，交款时间为2015年2月15日，其逾期交款在诉讼时效的有效时间为71天，王日、熊玲逾期支付购房款的违约金为89000元×71天×0.0003元/天＝1895.70元，该逾期支付购房款的违约金反诉被告王日、熊玲应当支付给反诉原告南方房地产公司。对于按揭贷款逾期违约金，本案没有证据证明是由于谁的原因导致按揭贷款逾期到账，合同中也未约定期限，对反诉原告南方房地产公司主张的该部分的违约金，该院不予支持。三、关于诉争房屋超面积及相关费用问题。王日于2015年12月20日向南方房地产公司出具收条，该收条所针对的《销售不动产统一发票》明确写明建筑面积120.53㎡，故王日对三明市明宇测绘有限公司的测绘是认可的，故该院对南方房地产公司举证的三明市明宇测绘有限公司出具的《房产测绘面积实测成果报告书》予以采信。按合同的约定，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。故王日、熊玲应承担的超面积购房款应为116.81㎡×3%×5238元/㎡＝18355.52元。由于南方房地产公司逾期交房且时间较长，属严重违约，南方房地产公司要求王日、熊玲支付超面积购房款部分的违约金，不予支持。四、关于房屋契税款及相关费用问题。王日于2016年1月28日向南方房地产公司出具收条，该收条所针对的税收完税证明即房屋契税9470.04元，王日并无异议，且该部分费用应由房屋所有权人支付。从本案实际情况可知，王日、熊玲有能力支付该费用，系由于南方房地产公司逾期交房的严重违约行为所致，故南方房地产公司要求王日、熊玲支付契税的占用费用，不予支持。对于南方房地产公司与建宁县国有资产投资经营有限公司签订的《借款协议书》与反诉被告王日、熊玲没有法律上的因果关系，该院不予采信。五、关于产权登记及相关费用问题。自王日、熊玲2016年8月9日收房后至今，南方房地产公司并未按照合同的约定将房屋的权属证书交给王日、熊玲，南方房地产公司不能就未能办理诉争房屋的权属证书的原因归责于王日、熊玲进行举证。按合同约定及法律规定，王日、熊玲要求南方房地产公司办理诉争房屋权属证书并支付逾期办理不动产权属登记证的违约金的诉讼主张，符合法律规定，予以支持。按合同约定，王日、熊玲于2016年8月9日取得房屋后的90日即2016年11月8日，南方房地产公司应于2016年11月8日起按已付款611851元以银行同期活期存款利率向王日、熊玲支付至王日、熊玲实际取得不动产权属登记证之日止的违约金。综上所述，一审法院认为，王日、熊玲与南方房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、福建省建宁县南方房地产开发有限公司应当协助王日、熊玲办理建宁县濉溪镇学苑东路13号南方国际1幢2单元1005室商品房的房地产权属证书至王日、熊玲名下；二、福建省建宁县南方房地产开发有限公司应当于判决生效之日起30日内支付王日、熊玲逾期交付位于建宁县濉溪镇学苑东路13号南方国际1幢2单元1005室商品房违约金27042.24元；三、福建省建宁县南方房地产开发有限公司应当支付王日、熊玲逾期办理房地产权属证书违约金，按已付购房款611851元基数，自2016年11月8日起按银行同期活期存款利率计算至王日、熊玲实际取得不动产权属登记证之日止；四、反诉被告王日、熊玲应当于判决生效之日起30日内向反诉原告福建省建宁县南方房地产开发有限公司支付逾期支付购房款的违约金1895.70元；五、反诉被告王日、熊玲应当于判决生效之日起30日内向反诉原告福建省建宁县南方房地产开发有限公司支付位于建宁县濉溪镇学苑东路13号南方国际1幢2单元1005室商品房超面积购房款18355.52元；六、反诉被告王日、熊玲应当于判决生效之日起30日内向反诉原告福建省建宁县南方房地产开发有限公司支付位于建宁县濉溪镇学苑东路13号南方国际1幢2单元1005室商品房契税款9470.04元；七、驳回王日、熊玲的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告福建省建宁县南方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费1489元，由王日、熊玲负担989元，由福建省建宁县南方房地产开发有限公司负担500元；反诉案件受理费1844.50元，由反诉原告福建省建宁县南方房地产开发有限公司负担1348.50元，由反诉被告王日、熊玲负担496元。二审中，王日、熊玲提交《信访事项受理告知单》，载明“张景富等同志：你们2016年01月15日来访反映你们是‘南方国际’一期的购房户，要求开发商支付房屋逾期交房违约金的信访事项，县委郑剑波书记已交由‘南方国际’项目处理小组做相关解释说明工作。若协商解决不成，你们可依法应当通过诉讼途径解决，根据《信访条例》的规定，请向建宁县人民法院提出。……”以证明诉讼时效中断。经质证，南方房地产公司对真实性无异议，但认为不构成诉讼时效中断。本院对真实性予以确认，对证明主张问题结合全案分析认定。对一审查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议主要问题是商品房买受人主张南方房地产公司逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当于2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房买受人交付使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等”的约定，南方房地产公司应于2014年8月31日前交付案涉房产。双方当事人确认南方房地产公司于2016年1月12日发出交房通知，存在逾期交房事实。根据建宁县政府信访局2016年1月15日出具的《信访事项受理告知单》所载，南方国际一期购房户要求开发商支付逾期交房违约金的事项已交“南方国际”项目处理小组做相关解释说明工作并作协商解决，视为要求支付逾期交房违约金的请求到达南方房地产公司，构成诉讼时效中断。王日、熊玲向法院提起诉讼主张逾期交房违约金，并未超过诉讼时效。双方当事人对一审判决认定的违约金计算方式及数额均无异议，本院予以确认。综上所述，南方房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1489元，由福建省建宁县南方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭贵良审 判 员 张丽伟审 判 员 张天明二〇一八年八月二十四日法官助理 刘月娥书 记 员 王 倩附：有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。-11-