广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3639号上诉人（原审被告）：陈森祥，住广州市南沙区。委托代理人：郭荣，住广州市南沙区，系上诉人所在村委推荐人员。委托代理人：杨婵好，住广州市南沙区，系上诉人所在村委推荐人员。被上诉人（原审原告）：陈凤珍，住广州市南沙区。被上诉人（原审原告）：陈结珍，住广州市南沙区。被上诉人（原审原告）：陈结群，住广州市南沙区。被上诉人（原审原告）：陈结英，住广州市南沙区。上述四被上诉人共同委托代理人：朱文玮，广东恒博律师事务所律师。上述四被上诉人共同委托代理人：张雯尤，广东恒博律师事务所实习律师。上诉人陈森祥因与被上诉人陈凤珍、陈结珍、陈结群、陈结英（以下简称陈凤珍等四人）赔偿纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第1023号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1980年，双方当事人的父亲陈满福在广州市南沙区横沥镇冯马一村三队自建混合结构一层的住房一间和厨房一间，1989年10月5日，陈某取得原址房屋的施工许可证，原住房被加建为三层，并于1994年2月4日取得涉案房屋的《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》。双方当事人的母亲冯某乙、父亲陈某分别于2007年5月22日和2008年10月1日死亡。陈森祥在其父母死亡后拆除原厨房，在原位置重建一层新的厨房。陈凤珍等四人因继承纠纷于2012年6月25日向原审法院起诉，而陈森祥认为其出资加建房屋和重建厨房，并对被继承人尽了主要的赡养义务，要求由其继承房屋的二分之一。原审法院于同年9月17日作出（2012）穗南法万民初字第160号《民事判决书》，判决位于广州市南沙区横沥镇冯马一村三队的房屋产权（房屋产权证号为25××40，集体土地建设用地使用证号为20-001655）由陈凤珍、陈结珍、陈结群、陈结英和陈森祥继承，各占五分之一产权，原产权范围内重建的厨房由陈凤珍、陈结珍、陈结群、陈结英和陈森祥暂时使用。陈森祥不服判决，提起上诉，广东省广州市中级人民法院于2012年12月18日作出（2012）穗中法民一终字第5595号民事判决书，驳回上诉，维持原判。之后，陈凤珍等四人依据上述判决取得涉案房屋的房地产权证（粤房地权证穗字第××、04××64、04××65、04××67号），上述产权证显示涉案房屋坐落于广州市南沙区横沥镇黄七顷街72号（自编1号），三层混合结构，建筑面积111.74平方米，土地性质为集体所有，土地共用面积48.35平方米，涉案房屋产权由陈凤珍、陈结珍、陈结群、陈结英和陈森祥五人共有，各占五分之一份额，共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用。经广州市南沙区横沥镇人民政府委托，广州市中煜房屋鉴定咨询有限公司对涉案房屋进行鉴定，并于2014年3月4日出具《危险房屋鉴定报告》［中煜鉴字（2014）第（0027）号］，并发出《危险房屋通知书》（危房通字2014-006075），该公司鉴定涉案房屋地基基础有明显不均匀沉降的迹象，导致房屋垂直度向北有较大偏差，其偏差值已超出国家现行规范允许值，个别墙体有竖向开裂裂缝，部分钢筋混凝土构件混凝土保护层有剥落，钢筋有严重外露、锈蚀现象，外墙水刷石饰面局部有剥落现象，综合评定该房屋危险性等级为C级（局部危房），应尽快采取适当技术措施排除危险部位后方可使用，建议聘请有资质的设计和施工单位尽快对该房屋进行排危、修缮处理。陈凤珍等四人于2014年7月7日向原审法院提起本案诉讼，请求对涉案房屋依法进行分割，如房屋无法分割，要求陈森祥对陈凤珍等四人应分得份额进行折价补偿。由于陈森祥在案件受理后私自拆除了房屋，陈凤珍等四人变更诉讼请求为要求陈森祥修复涉案房屋，恢复原状并在此基础上对涉案房屋进行分割，难以分割的，将陈森祥名下的份额判归陈凤珍等四人所有，由陈凤珍等四人对陈森祥应分得的数额折价补偿；如果房屋无法恢复，判令陈森祥赔偿陈凤珍等四人经济损失，具体数额以评估机构的评估数额为准。陈凤珍等四人在案件原审审理过程中撤回要求恢复原状、分割房屋的诉讼请求，明确请求根据评估报告的结果，要求陈森祥赔偿陈凤珍等四人房屋被毁损的损失145680元。原审法院于2014年7月15日向陈森祥送达起诉状副本、证据副本及开庭传票等应诉材料。2014年7月18日，陈凤珍等四人向本院反映，陈森祥对涉案房屋进行了拆除。原审法院要求陈森祥就房屋被拆除情况到院进行说明，陈森祥确认其由于担心涉案房屋墙面倒塌伤及路人，于2014年7月17日开始拆除涉案房屋，双方确认涉案房屋于2014年7月18日被完全拆除。陈森祥称在涉案房屋被拆除前有打电话给陈凤珍等四人，但无法打通。陈森祥提交照片一张，证明其于2014年7月8日在涉案房屋处张贴《催告》，要求陈凤珍等四人在2014年7月15日前到涉案房屋现场商议房屋修缮维护事宜，解释若不作配合，陈森祥将自行拆掉处理，以免再次发生伤人或倒塌事故，陈凤珍等四人对陈森祥提供的照片真实性不予确认，认为该照片无法证明陈森祥在2014年7月8日已张贴上述《催告》，该催告并不产生通知效力。陈森祥提供的照片没有显示照片拍摄日期；同时陈森祥确认陈凤珍等四人并未在涉案房屋处居住；陈森祥在拆除涉案房屋前也未告知原审法院或要求原审法院代为通知陈凤珍等四人；陈森祥确认没有通过其它方式告知陈凤珍等四人将拆除涉案房屋。另，根据陈凤珍等四人的申请，原审法院委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋在2014年7月18日时点的市场价值进行评估。根据评估公司的要求，陈凤珍等四人提供粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，陈森祥提供中煜鉴字（2014）第（0027）号《危险房屋鉴定报告》作为评估依据。陈森祥在质证笔录中明确对陈凤珍等四人提供的房产证上记载的房屋座落、房屋结构、层数、面积等没有意见。陈凤珍等四人同意《危险房屋鉴定报告》作为评估资料。评估公司于2014年10月29日出具了编号为鹏信房估字（2014）第GZD072号《关于广州市南沙区横沥镇黄七顷街72号（自编1号）1栋宅基地住宅房地产估价报告书》（以下简称《估价报告书》），评估结果为：估价对象在价值时点2014年7月18日的市场价值为182100元。2014年12月8日，该公司出具《评估复函》，对评估范围内的建筑物价值及土地价值进行拆分，拆分结果为：48.35平方米土地市场价值为135200元；111.74平方米建筑物市场价值46900元。陈凤珍等四人对《估价报告书》、《评估复函》没有异议，认为由于陈森祥擅自拆除房屋，导致陈凤珍等四人不仅丧失了地上建筑物的所有权，同时丧失了土地的使用权，因此要求陈森祥就建筑物价值和土地价值一并进行补偿。陈森祥对《估价报告书》、《评估复函》真实性没有异议，但认为涉案房产的土地面积不属于继承范围，不属于评估范围，不应就土地对陈凤珍等四人进行赔偿；另陈森祥认为评估报告依据的《房地产权证》是陈凤珍等四人通过欺骗方式擅自办理的，涉案房屋已被鉴定为危房，《评估报告书》没有充分考虑修缮处理费用，故不认可建筑物市场价值为46900元的评估结果。深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司在2014年11月21日对陈森祥就《估价报告书》提出的异议作出《评估异议复函》，函复：“由于估价对象已被拆除，无法进行建筑物拍照取证，该房屋完损状况、维护保养情况、使用情况及内部装修、空间布局、设施情况等不明，我们在评估报告书中第3页第4条写明‘涉案双方均确认以该《房屋安全鉴定报告》作为我司本次评估资料’；而第4页第6条估价对象的建筑面积、土地面积依据等数据以委托人提供的《广东省房地产权证》［证号：粤房地权证穗字第××号］复印件为准，根据贵院提供的《广州市南沙区人民法院质证笔录》第2页写明异议人（陈森详）对该房地产上的房屋情况房屋座落、房屋结构、层数、面积等没有意见。我司同时采用这两个资料作为评估依据，异议人所述存在自相矛盾。我司评估报告中第5、7页等多处特别注明以《房屋安全鉴定报告》［编号：中煜鉴字（2014）第（0027）号］所记载的估价对象房屋状况进行评估，评估市场价值考虑该房屋危险性等级C级（局部危房）对房屋价值的影响，并在评估报告依据及附件均列出以该鉴定报告为评估依据。至于估价方法采用，我司采用收益法并结合成本法考虑该房屋危险性登记为C级（局部危房）对房屋价值进行影响及折旧抵扣，同时也考虑异议人所述鉴定报告时点及本次估价时点期间折旧。”原审法院认为：根据生效判决及房地产权证的记载，陈凤珍、陈结珍、陈结群、陈结英和陈森祥对涉案房屋各享有五分之一产权份额，即按份共有。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，故陈凤珍等四人要求陈森祥赔偿拆除涉案房屋导致的经济损失的请求，符合法律规定，予以支持。陈森祥提供的证据不能证明其在拆除涉案房屋前已尽到合理通知义务，要求陈凤珍等四人就房屋排危事宜共同商讨解决。陈森祥在未征得三分之二以上的按份共有人同意的情况下拆除涉案房屋存在明显过错，陈森祥以拆除涉案房屋是不可抗力恶劣天气情况下的紧急抢险行为为由要求免除自己责任的理由不成立，不予采纳。根据陈凤珍等四人持有的《房地产权证》的记载，共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用，由于陈森祥拆除房屋，导致陈凤珍等四人对涉案房屋所在集体土地共同使用权益的丧失，因此陈凤珍等四人认为陈森祥赔偿的范围应包括房屋和土地价值的请求合理，予以支持。根据深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司鹏信房估字（2014）第GZD072号《关于广州市南沙区横沥镇黄七顷街72号（自编1号）1栋宅基地住宅房地产估价报告书》，涉案房屋在价值时点2014年7月18日的市场价值为182100元，陈凤珍、陈结珍、陈结群、陈结英和陈森祥对涉案房屋各享有五分之一产权份额，因此陈森祥应向陈凤珍等四人赔偿145680元。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十七条的规定，于2015年4月13日作出如下判决：陈森祥应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈凤珍、陈结珍、陈结群、陈结英赔偿145680元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3214元，评估费910元，均由陈森祥负担。判后，上诉人陈森祥不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实部份失实。原审判决称“陈森祥以拆除涉案房屋是不可抗力恶劣天气情况下的紧急抢险行为为由，要求免除自己责任的理由不成立，法院不予采纳。”事实是对该房屋所存在的历史性残危状况和政府已对此作出安全鉴定等级，我方在突发状态发生前已经公告了较长时间，并且对于拆除报警这些事实陈凤珍等四人是不可能一概不知的。二、原审判决中以《房地产权证》作为支持陈凤珍等四人对房屋和土地使用价值两项赔偿请求的判定依据，这是最主要的争议之处。陈凤珍等四人的《房地产权证》的存在与如何取得的事实，存在息息相关的关联性，但原审判决只是泛泛地认可此证的合法性，而对于该证出台背景过程以及相关材料是否真实，却完全不作任何说明和引释。在办理税务及房产权登记中的种种违法违规现象，说明陈凤珍等四人利用了瞒欺和处心积虑的侵权手段而骗取了《房地产权证》，请求二审法院依法查实判决予以注销。三、原审判决对《评估报告书》之评估结果的认定也是存在错误：1、我方多次在原审中阐明对该报告的异议和观点，指出集体土地是被无偿划拨出去，已经是违法损害了村民集体权益；2、违反了土地承包法规；3、原有宅基地使用权证已经注销，已还原为我方承包土地的事实；4、评估结论和判决都认定把农村土地价值连同房屋价值一并评估，把评估土地价款同计为房屋建筑价款，并以此结果价款判决我方赔偿使用损失。既然认定是农村集体用地性质，所有权归属于集体，所产生任何经济收益都与陈凤珍等四人扯不上关联；5、房屋评估结果46900元不是合理的评估价值，因为并没有充分考虑到已经不存在宅基地使用权证的事实。四、我方认为原审判决对双方都是不公正的，只是规避事实而判。五、原审判决认为由于我方拆除房屋，“导致陈凤珍等四人对涉案房屋所在集体土地共同使用权益的丧失，因此陈凤珍等四人认为陈森祥赔偿的范围应包括房屋和土地价值的请求合理，法院予以支持。”我方不否认涉案房屋是双方继承的共有遗产，但根据相关的法律条文，宅基地是不可以继承的，陈凤珍等四人只可以申请赔偿地上建筑物的物质价值。为此，上诉请求：1、改判原审判决；2、注销《广东省房地产权证》；3、改判对涉案房屋价款评估结果，撤销对陈森祥的土地价值使用赔偿判定事项；4、判令陈凤珍等四人支付占用承包土地利用和办证侵权赔偿款145680元及相应利息（按银行同期同类标准计算）；5、本案一审诉讼费、评估费及二审诉讼费由陈凤珍等四人共同承担。被上诉人陈凤珍等四人答辩同意原审判决，不同意陈森祥的上诉请求。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，陈森祥向本院提交了以下证据：证据一、横沥派出所证明复印件，拟证明公安部门确认的涉案房屋法定地址；证据二、横沥镇冯马一村村民委员会证明，拟证明陈结珍、陈结群、陈结英并非该村户籍人员，不能占用该村土地；证据三、横沥镇冯马一村村民委员会证明，拟证明涉案房屋占地面积是陈森祥的家庭农户承包自留土地；证据四、申请书，拟证明生产队、村委会申请收回涉案地块，已由国土部门立案处理中；证据五、户口本，拟证明涉案房屋是陈森祥家庭常住房屋，及证明公安系统登记法定地址正确表述；证据六、涉案房屋的门牌，拟证明《房地产权证》上地址并非该房屋法定地址；证据七、公告，拟证明村民签名确认陈森祥尽了告知义务。经质证，陈凤珍等四人对上述证据一四七的真实性不予认可，对证据二、三、五、六的关联性不予认可。二审庭审中，陈凤珍等四人明确表示放弃要求在涉案房屋所在土地上重建共有房屋的权利，坚持要求陈森祥赔偿损失。本院认为：根据本院（2012）穗中法民一终字第5595号生效判决，涉案房屋产权由陈凤珍、陈结珍、陈结群、陈结英和陈森祥继承，各占五分之一产权。陈凤珍等四人并已依据上述判决取得涉案房屋的房地产权证，该证亦显示涉案房屋登记为陈凤珍、陈结珍、陈结群、陈结英和陈森祥按份共有，各占五分之一产权份额。陈森祥上诉主张陈凤珍等四人取得房地产权证不合法，因依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，陈森祥虽提供了《危险房屋鉴定报告》、《危险房屋通知书》反映涉案房屋被评定危险性等级为C级（局部危房），建议应尽快进行排危、修缮处理，但陈森祥未能提供确切证据证明其在拆除涉案房屋前已尽到合理通知义务，要求陈凤珍等四人就房屋排危事宜共同商讨解决，故陈森祥在此情况下擅自拆除涉案房屋存在过错，陈森祥以拆除涉案房屋是不可抗力恶劣天气情况下的紧急抢险行为为由要求免除自己责任的理由不成立，原审不予采纳并无不当。故陈凤珍等四人要求陈森祥赔偿拆除涉案房屋导致的经济损失，符合法律规定，本院予以支持。关于赔偿范围问题，根据陈凤珍等四人持有的《房地产权证》的记载，涉案房屋的共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用。由于陈森祥拆除房屋，导致陈凤珍等四人对涉案房屋所在集体土地共同使用权益的丧失，因此原审法院认定陈森祥赔偿的范围应包括房屋和土地价值的请求合理，本院予以认可。原审法院根据深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司评估的涉案房屋市场价值182100元，判令陈森祥应向陈凤珍等四人赔偿145680元，并无不当，本院予以维持。至于陈森祥上诉请求注销陈凤珍等四人的《广东省房地产权证》及请求陈凤珍等四人支付占用承包土地利用和办证侵权赔偿款的问题，因超出本案一审审理范围，本院对此不予处理。综上所述，陈森祥的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3214元，由上诉人陈森祥负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄 嵩审判员  谭红玉二〇一五年八月七日书记员  仪文娟