宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终387号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨兴仕，男，1964年11月出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人王红，宁夏言成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈绍兰，女，1964年12月出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人何丽银，北京市中银（银川）律师事务所律师。
委托代理人苏阳，北京市中银（银川）律师事务所律师。
上诉人杨兴仕因与被上诉人陈绍兰房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第5690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人杨兴仕委托代理人王红，被上诉人陈绍兰委托代理人何丽银、苏阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年11月6日，原告陈绍兰与被告杨兴仕签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其所有的位于银川市兴庆区安泰花园14号楼6号营业房（以下简称标的房）租赁给原告，租赁期限为二年，自2010年11月6日至2012年11月6日，年租金为76000元，每年提前一个月交纳全年租金；承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止合同，收回房屋；承租人不得随意损坏房屋设施，如需要装修或改造，需先征得出租人的同意，并承担相关费用，承租人须向出租人交纳保证金4000元，待承租人将房屋恢复原状后保证金如数退还。同时，双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订当日，原告给被告交纳房租76000元及保证金4000元，被告将标的房交付给原告，原告将该房交给其弟陈某军进行烟酒销售经营。合同到期后，原、被告未续签租赁合同，标的房由原告继续使用，承租期间的水、电、物业服务费等费用一直由原告交纳。2014年10月25日，原告给被告交纳了自2014年11月6日之后的租金60000元。2015年7月7日，被告与原告之弟陈某军在标的房内因租金问题发生纠纷，被告要求原告解决租金问题，否则让原告自行搬出。当日，原告之弟陈某军开始从标的房内搬运货物，并于2015年7月8日搬离标的房，但原告当日未向被告交付租赁房屋。后被告于2015年8月在标的房外张贴了该房出租告示。2015年8月7日，原告诉至原审法院，请求判令解除原、被告的《房屋租赁合同》，判令被告退还原告租金9333.33元及保证金4000元，共计13333.33元，本案诉讼费由被告承担。被告杨兴仕提出反诉，请求判令陈绍兰支付租金25000元及垫付的物业服务费1659元，共计26659元；本案诉讼费和反诉费由陈绍兰承担。
原审法院另查明，案件审理过程中，被告于2015年9月1日向相关物业管理公司交纳了标的房自2014年12月1日至2015年8月31日期间9个月的物业管理费1659元（184.32平方米，每月每平方米1元）。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告的租赁关系依法成立，予以确认。根据合同约定，双方签订的租赁合同履行期限为二年，自2010年11月6日至2012年11月6日，履行期届满后，双方未续签合同，但原告继续使用租赁房屋，被告未提出异议，故双方签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。对被告提出标的房的年租金自2014年11月6日开始上涨至85000元的抗辩理由，虽然被告申请证人杨润林出庭作证，以证明该年度租金为85000元，但证人与被告系亲属关系，且被告未提供其他证据佐证，而原告对租金上涨的事实不予认可，故被告的该项抗辩理由不予采信，原告仍应按照原合同约定年租金76000元的标准履行义务。对于不定期租赁关系，原、被告可以随时解除合同。2015年7月7日，原、被告因租金问题发生纠纷，且被告要求原告自行搬出租赁房屋，视为被告提出解除合同的意思表示，而原告当时开始从标的房内搬运货物，并于2015年7月8日搬离，视为原告同意解除合同，故确认原、被告的《房屋租赁合同》已于2015年7月8日协商解除。虽然原告诉请要求解除合同，但双方的租赁合同已实际于2015年7月8日解除，故原告该项诉讼请求在判决项目中不再表述。原、被告解除租赁合同后，原告作为承租人应当及时履行返还租赁房屋的义务。由于原告未提供给被告返还租赁房屋的证据，结合原告于2015年7月8日搬离的事实，以及被告于2015年8月在标的房外张贴了该房的出租告示，且原告于2015年8月7日诉讼主张权利的事实，确定原告于2015年8月7日履行了返还标的房的义务。因原告未在解除合同时向被告返还房屋，故应向被告支付自2015年7月8日至2015年8月7日期间的房屋占有使用费，该房屋占有使用费参照租金计算。原告于2014年10月25日给被告交纳了自2014年11月6日之后的租金60000元，根据双方原合同约定的租金标准，自2014年11月6日至2015年8月7日期间，原告应向被告交纳租金和房屋占有使用费共计57052元（76000元÷365天×274天），故被告应向原告退还租金2948元。对原告要求被告退还保证金4000元的诉讼请求，因该保证金系双方当事人对解除合同后房屋设施是否毁损而进行的约定，被告未提供原告存在毁损房屋设施的证据，故被告应当将该保证金退还给原告，原告的该项诉讼请求予以支持。对被告要求原告支付拖欠的租金25000元的反诉请求，因被告不能证明房屋年租金约定为85000元，且双方的租赁关系已于2015年7月8日解除，故被告的该项反诉请求不予支持。对被告要求原告返还垫付的物业费1659元的诉讼请求，虽然双方在租赁合同中未约定该费用的负担问题，但原告在承租标的房期间，该项费用一直由原告交纳，应视为双方口头约定该费用由原告负担。对原告提出被告垫付物业费的行为与本案不属同一法律关系的抗辩理由，因该费用基于双方的租赁关系产生，且属于原告应当履行的合同义务，故原告的该项抗辩理由不予采信。因被告于2015年8月7日履行返还房屋的义务，其租赁或占有使用房屋期间的物业费应由原告负担，而被告为其垫付了该期间的物业费，故被告应向原告返还垫付的自2014年12月1日至2015年8月7日的物业费1518元（每月184.32元×8个月零7天）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告杨兴仕于本判决生效之日起三日内向原告陈绍兰退还租金2948元、保证金4000元，合计6948元；二、反诉被告陈绍兰于本判决生效之日起三日内向反诉原告杨兴仕返还垫付的物业费1518元；三、以上一、二项相抵，被告杨兴仕于本判决生效之日起三日内向原告陈绍兰退还租金和保证金共计5430元；四、驳回反诉原告杨兴仕的其他诉讼请求。案件受理费234元，减半收取117元，反诉费233元，共计350元，由原告陈绍兰负担50元，被告杨兴仕负担300元。
一审宣判后，杨兴仕不服提起上诉称：一、一审法院认定双方解除房屋租赁合同的时间为2015年7月8日错误。双方合同约定的租赁期限为2010年11月6日至2012年11月6日，租赁期限届满后被上诉人陈绍兰继续使用租赁物，双方之间的租赁合同继续有效，陈绍兰没有按照合同约定于2014年10月份一次性支付下一年度房租，已经构成违约，应当承担继续履行等违约责任。《房屋租赁合同》明确约定，承租人拖欠租金累计达一个月，出租人可以终止合同，收回房屋。陈绍兰拖欠房租已经严重违反了双方合同约定，上诉人杨兴仕有权解除《房屋租赁合同》，陈绍兰没有解除合同的权利。双方当事人之间即使形成不定期租赁合同关系，依照《合同法》第九十六条之规定，陈绍兰在解除合同时，应向杨兴仕发出书面《解除合同通知书》，如果杨兴仕有异议，可以据此向人民法院或者仲裁机构主张自己的合法权益，确认解除合同的效力。但在本案当中，杨兴仕至今没有收到陈绍兰《解除合同通知书》，故双方之间的《房屋租赁合同》仍未解除。且从陈绍兰诉讼请求第一项也能够证实双方之间的《房屋租赁合同》至今尚未解除。2014年10月份，杨兴仕提前一个月向陈绍兰通知房租上涨至85000元，陈绍兰对此同意，但以资金紧张为由，请求先支付租金6万元，剩余的25000元待其经营的烟酒货品售出后立即支付。杨兴仕鉴于双方多年的合作关系，以及陈绍兰经营的烟、酒货品价值比较大，支付25000元应该不成问题，就答应了陈绍兰的请求。但2015年7月7日杨兴仕到店中催要拖欠的25000元房租时，陈绍兰的弟弟陈某军以各种借口推倭支付，双方为此发生争执。2015年7月8日，陈绍兰弟弟陈某军将店内部分货物搬出，但还有部分货物未搬。因此，不能以陈绍兰之弟在2015年7月8日搬走店内部分货物，就推断双方之间对解除租赁合同达成了合意。
二、一审法院认定陈绍兰于2015年8月7日履行了返还租赁房屋的义务没有事实依据，是错误的。2015年7月8日，陈绍兰将店内部分货物搬出，但还有部分物品尚未搬出，房屋水、电、天然气卡仍然在陈绍兰手中，未向杨兴仕交付，充分证实陈绍兰至今仍占有和使用该房屋。杨兴仕在2015年8月份发现店内部分货物搬出，且店门关闭，预见到陈绍兰在2015年11月6日房屋到期后不再续租的情况下，提前在房屋门外张贴出租告示，属于行使正常权利，不能据此推断陈绍兰于2015年8月7日履行了返还标的房的义务。鉴于标的房目前仍由陈绍兰占有和使用的事实，陈绍兰应依法支付杨兴仕所欠25000元房租。
三、一审法院歪曲了陈绍兰欠付房租的事实，转而计算2015年7月8日至2015年8月7日之间的占有使用费，是主观推断的结果，严重违背了客观事实。
四、陈绍兰应全额返还杨兴仕为其垫交的1659元物业费。陈绍兰在承租期间拖欠2014年12月1日至2015年8月31日期间的物业服务费1659元，该项费用已由杨兴仕为其垫交，应由陈绍兰全额返还给杨兴仕。但一审法院仅判决陈绍兰返还2014年12月1日至2015年8月7日期间的物业费1518元，属于认定事实错误。
综上，一审法院对本案认定事实和适用法律错误，请求二审法院在依法查明事实，正确适用法律的基础上，依法撤销原审判决，改判陈绍兰支付杨兴仕房租25000元，并返还杨兴仕垫付的物业费1659元，合计26659元；本案一、二审诉讼费用均由陈绍兰负担。
被上诉人陈绍兰辩称：一审法院认定双方之间的租赁关系解除时间为2015年7月8日，陈绍兰履行返还标的房的时间为2015年8月7日事实清楚，证据充分。2015年7月7日，杨兴仕因租金问题与陈绍兰发生争议，当即要求陈绍兰搬离标的房，陈绍兰已按此要求于2015年7月8日搬离，杨兴仕对此项事实予以认可。由此说明，双方的租赁关系于2015年7月8日已经解除。此后陈绍兰因剩余房租及保证金的退还问题，多次与杨兴仕协商，甚至于2015年8月7日诉至原审法院经诉前调解无果的情况下，原审法院才正式开庭审理作出判决。一审庭审中杨兴仕承认于2015年8月在标的房的门上张贴了出租告示，完全能够说明陈绍兰已经履行了返还房屋的义务。杨兴仕从来没有就标的房年租金上涨至85000元与陈绍兰协商，而且杨兴仕也没有证据证明房租上涨的事实，其要求支付25000元的租金没有事实依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人除当庭陈述外，均未提交新的证据。
二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，被上诉人陈绍兰在原《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，仍继续使用承租房屋，上诉人杨兴仕对此没有提出异议，陈绍兰仍按合同约定每年76000元的标准支付租金，诉讼中杨兴仕和陈绍兰均未举证证实原租赁合同到期后，双方就继续租赁的期限达成一致，因此原租赁合同继续有效，双方当事人之间形成不定期租赁合同关系，双方均有权随时要求解除该合同。2015年7月7日，杨兴仕与陈绍兰的弟弟陈某军因2014至2015年度租金是否由原定每年76000元增长至85000元而发生纠纷后，杨兴仕要求陈绍兰自行搬离出租房屋，陈绍兰遂于当日开始搬运货物，至2015年7月8日搬离，原审法院因此视为陈绍兰同意解除合同，并确认双方之间的租赁合同关系已于2015年7月8日解除符合法律相关规定。诉讼中，杨兴仕没有提交充分的证据证实双方自2014年10月份起就房屋租金由原定每年76000元上涨至85000元达成一致，且陈绍兰对此不予认可，杨兴仕要求陈绍兰支付2014至2015年度的剩余租金25000元没有事实依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”陈绍兰于2015年7月8日按照杨兴仕的要求搬离标的房后，应及时将房屋以及房屋水、电、天然气卡返还给杨兴仕。诉讼中，陈绍兰没有举证证实已经返还但杨兴仕拒收的证据，应对由此造成杨兴仕的损失承担民事违约责任。一审法院在双方租赁合同关系已经解除的情况下，综合本案事实，认定陈绍兰履行返还房屋时间为2015年8月7日，并参照原合同约定的租金标准，判决陈绍兰承担租赁合同解除之日至标的房返还之日止的占有使用费以及2014年12月1日至2015年8月7日期间的物业服务费并无不当。而且，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，陈绍兰在与杨兴仕因房租上涨事宜发生纠纷，并按照杨兴仕的要求搬离承标的房时，杨兴仕对此知情，但杨兴仕自陈绍兰搬离之日乃至一审诉讼期间陈绍兰明确表示标的房内的剩余东西不要了的情况下，既不主动接收房屋，也不要求陈绍兰返还房屋和水、电、天然气卡，消极地放任损失的扩大，应自行承担由此造成的损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，上诉人杨兴仕的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费234元，由上诉人杨兴仕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周景远
代理审判员 徐玉芳
代理审判员 任朝霞
二〇一六年五月十七日
书 记 员 张 楠
附：法律相关条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。