安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2011）六金民二初字第01649号原告：六安市皖西演艺传媒有限公司，住所地六安市皖西路185号。组织机构代码：56217177-6。法定代表人陈席，该公司董事长。委托代理人韩春，安徽皋陶律师事务所律师。被告：江永芝，女，1971年7月27日生，汉族，初中文化，六安市人，个体工商户（江永芝系六安市金安区凯丽减肥美容中心的经营者），住六安市金安区。委托代理人汪军，安徽晟成律师事务所律师。原告六安市皖西演艺传媒有限公司与被告江永芝租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2011年7月26日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人韩春、被告及其委托代理人汪军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2009年5月1日签订房屋租赁合同，约定由原告将大戏院招待所二楼西边六间房屋出租给被告用作减肥美容营业使用，月租金为2200元，逾期拖欠租金将承担每天200元的违约金。后原被告又续签合同至2011年1月1日合同期满。合同期满后被告无正当理由既不与原告续签合同，也不缴纳房屋租金，逾期拖欠1个月合同期房租，不当占用房屋至今，给原告造成巨大损失。不得已，原告于2011年5月5日向被告发出催要通知，限其15日内腾出租赁房屋并承担法律责任，但被告置之不理，具状请求：1、判令被告立即归还原承租房屋；2、判令被告支付原告房屋租金13200元（暂定至2011年5月，实际算至交房时）；3、判令被告支付原告违约金6000元；4、诉讼费由被告承担。原告提供证据如下：一、1、原告工商登记信息，2、营业执照、组织机构代码、法定代表人的身份证明，3、六政秘（2010）139号批复，4、六安市文化广电新闻出版局证明，证明原告具备适格的主体身份。二、公告，证明原告在合同期终止后告知被告收回房屋等相关事宜。三、租赁合同，证明原被告之间是合同关系及双方的权利义务；被告合同期到2011年1月1日止；被告违约责任为每日200元，租金标准为2200元每月。四、收据一份，证明被告缴纳房屋租金至2010年11月份。五、终止合同通知书，证明原告在合同期满后提前十五天告知被告交房否则承担法律责任。六、公正书，证明原告已将证据2、证据5送达给被告，同时也证明了被告在租期满后是知情的、不可否认的。被告辩称：1、答辩人并没有违约。在合同履行期间，答辩人一直是按照合同的约定履行自己的义务，缴纳房租和其他费用。在2010年1月份后答辩人仍继续租赁该房屋经营，被答辩人也未提出异议，答辩人多次交房租给被答辩人一直不要，并非是答辩人违约。而且双方现在仍然是租赁关系，不应随便解除，被答辩人发通知强行解除合同实质上是违约行为，应承担违约责任。2、被答辩人隐瞒相关事宜给答辩人造成损失，应赔偿答辩人相关损失40万。在双方签订租赁协议时，被答辩人所在地块已经规划出让随时有拆迁的可能，但答辩人在合同签订及履行过程中并未告知这一重大信息。即使在答辩人于2009年10月份装潢时也未告知相关事实，导致装潢才一年时间就要被拆迁，答辩人装潢共花去约30万加上营业损失等共计40万元。这些损失都是由被答辩人隐瞒或未告知相关事实导致的应当给予相应的赔偿。3、本案本质不是租赁合同纠纷，实质是拆迁纠纷。本次纠纷是由拆迁引起的，本案应当受到拆迁的法律关系调整。4、本案主体问题。既然答辩人所租房屋已被征收，被答辩人已丧失该房地产的所有权。也就丧失了诉讼主体的资格，本案被答辩人作为原告起诉主体不适格。5、根据最高院的规定作为合同的出租方应当有相应的产权证，如没有应承担我方相应的损失。被告提供证据如下：一、六安市规划委员会文件，证明该房屋在出租时就已经挂牌，原告隐瞒了该事实导致被告在2009年9月份装潢花去了几十万费用。二、录音材料、光盘一份，证明1、原被告虽然没有续签书面合同，但原告认可合同按原协议续履行。2、在被告装潢时，原告没有告知该房面临拆迁的事实。3、房租不是被告不交纳而是原告不收。三、水、电费收据、房屋租赁合同，证明1、租赁合同的双方当事人皖西大戏院，与今天的原告不是同一主体。2、被告水、电费一直交到7月份说明双方租赁关系一直在履行。经当庭举证、质证，被告方对原告证据一真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明皖西大戏院和原告是同一主体；对原告证据二真实性无异议，对主体资格有异议，认为不是跟原告所签合同，原告无权与被告解除合同；对原告证据三真实性合法性无异议，关联性有异议，认为房屋出租方是皖西大戏院，与本案原告无任何关系；对原告证据四真实性无异议，认为不是被告不交而是原告方不收；对原告证据五，认为与本案无关联性，违反了合同法的相关规定；对原告证据六无异议。原告方对被告方的质证补充说明，政府的改制文件是准备成立集团公司，由于注册资金问题就把集团去掉了，最终成立皖西演艺传媒有限公司。原告方对被告证据一真实性无异议，认为会议纪要只是对未来的相关规划，不说明上面的内容都已实施了；对被告证据二的合法性、真实性有异议。认为即使真实也是其个人的谈话，不能代表公司的行为；对被告证据三的三性有异议，水电费原告方即使收也是代相关单位收的，并不能认为代收水电费就是续签合同。合议庭认为，被告对原告证据一—六真实性无异议，（只是对部分证据的关联性提出异议），原告对被告证据一真实性无异议，本庭予以采纳认定，被告的证据二系录音材料，原告不认可，被录音人又未到庭作证，本庭不予采信，被告的证据三系向皖西大戏院交水费的收据，不能据此认为双方存在合法租赁关系。根据当庭举证、质证，及当事人的陈述，查明事实如下：被告江永芝系个体工商户，为凯丽减肥美容中心的经营者，其（乙方）与皖西大戏院（甲方）于2009年5月1日签订《租房合同》，约定：由皖西大戏院将招待所二楼西边六间房屋出租给被告用作减肥美容营业使用，期限从2009年5月1日至2009年12月31日，月租金为2200元，每月6日前交清当月租金，逾期拖欠每天罚款200元，乙方另立电表，逐月付清电费，乙方不得转租转让，确需装饰者，事先须征得甲方同意后方可施工，不得损坏主体结构，协议期满，甲方不承担装潢费用和其他任何责任，协议期满乙方如拆除自己装饰材料须恢复原状，如有损坏甲方设施，应照价赔偿；如遇不可抗力因素和政府拆迁行为，自动解除合同，等。合同期满后，双方在原合同基础上又续签一年，自2010年1月1日至2011年1月1日期满。合同期满后双方未再续签书面合同，被告未将所租赁房屋归还一直占用。被告交纳房屋租金至2010年11月份。因文化体制改革，六安市人民政府于2010年8月16日批复市文化广电新闻出版局，同意以皖西庐剧团、皖西大戏院组建皖西演艺集团有限公司，因集团公司注册资金太大，最终于2010年9月16日注册成立六安市皖西演艺传媒有限公司，该公司系皖西庐剧团、皖西大戏院资产和债权债务的承继者。原告六安市皖西演艺传媒有限公司于2011年5月5日向被告发送公告、终止合同通知书，称与被告租赁合同期限已于2011年1月1日届满，房屋租赁合同关系已终止，要求被告接通知后15日内腾让租赁房屋并交齐所欠房租，但被告置之不理，一直未腾让租赁房屋，原告于2011年6月15日诉至本院。本院认为：原告系皖西庐剧团、皖西大戏院资产和债权债务的承继者，原告主体适格。原、被告间的租赁合同真实、合法、有效，被告应当按合同约定按时交纳房屋租金，租赁期限届满后应当将租赁房屋返还出租方。原告与被告间的租赁合同已于2011年1月1日期限届满，双方没有续签书面合同，被告仍占用原告的房屋不予返还，显属违约，故原告要求被告返还房屋、支付拖欠租金2200元的请求合法，本院应予以支持。合同到期后被告拒不返还房屋，其占用期间应比照原租金赔偿原告租金损失，至被告返还房屋时止，故对原告要求被告支付占用房屋期间的房屋租金的请求，本院予以支持。由于原、被告双方的“逾期拖欠（租金）每天罚款200元”的约定不符合法律规定，双方没有关于支付违约金的约定，故原告要求被告支付违约金6000元的请求无依据，本院不予支持。被告辩称，要求原告赔偿装潢费用及营业损失40万元，被告未提供证据证明，也未提起反诉，且合同明确约定原告方不承担装潢费用和其他任何责任，故对被告的该辩称主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告江永芝于本判决书生效之日起十日内将租赁的皖西大戏院招待所二楼西边六间房屋返还原告六安市皖西演艺传媒有限公司。二、被告江永芝于本判决书生效之日起十日内给付原告六安市皖西演艺传媒有限公司房屋租金2200元。三、被告江永芝于本判决书生效之日起十日内给付原告六安市皖西演艺传媒有限公司占用房屋期间的租金，租金按每月2200元计算，自2011年1月2日起至返还房屋时止。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费780元，由被告负担730元，原告负担50元。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判长 汪 俊审判员 何修胜审判员 于月华二〇一一年九月二十三日书记员 余子敏附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。