江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1102民初2111号原告：欧阳森。委托诉讼代理人：蔡政伟，江苏朱方律师事务所律师。被告：贡惠珍。委托诉讼代理人：管志明，江苏运韬律师事务所律师。第三人：镇江盛达房地产开发有限公司，住所地：镇江市宗泽路。诉讼代表人：镇江盛达房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：周健，江苏汇典律师事务所律师。第三人：欧阳宏。第三人：戴桂香。原告欧阳森与被告贡惠珍，第三人镇江盛达房地产开发有限公司（以下简称镇江盛达房地产公司）、欧阳宏、戴桂香案外人执行异议之诉，本院2016年6月7日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年9月30日公开开庭审理了本案。原告欧阳森及其诉讼代理人蔡政伟，被告贡惠珍及其诉讼代理人管志明，第三人镇江盛达房地产公司的诉讼代理人周健，第三人欧阳宏到庭参加诉讼，第三人戴桂香经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告欧阳森向本院提出诉讼请求：1、判令撤销本院（2016）苏1102执异9号执行裁定书，确认丹阳市司徒镇固村东王软甲组产权证号为07261的房屋归其所有；2、判令不得执行丹阳市司徒镇固村东王软甲组产权证号为07261的房屋。事实与理由：原告与第三人欧阳宏（曾用名欧阳敖林）系亲兄弟关系。因第三人欧阳宏举家迁至镇江市区，位于丹阳市司徒镇固村东王软甲组产权证号为07261的房屋一直无人居住。自2005年起，该房屋即交付原告实际使用，2010年经双方协商，第三人欧阳宏以10万元的价格将上述房屋出售给原告，原告亦分三次支付了购房款。因双方系亲兄弟关系，房屋一直未签订书面的房屋买卖合同，亦未办理过户手续。2015年8月，原告得知第三人欧阳宏对外负担大量债务，产权登记在第三人欧阳宏名下存在被强制执行的风险，遂找第三人欧阳宏签订了书面的房屋买卖合同，并向丹阳市房产登记管理部门申请过户登记。2015年9月，镇江市京口区人民法院查封了该房屋，原告提出执行异议，被裁定驳回。原告认为裁定驳回其异议申请在事实认定和法律适用上均错误，该案不存在规避执行的情况，其对上述房屋具有所有权，故提起诉讼，请求依法判决。被告贡惠珍辩称，1、（2016）苏1102执异9号执行裁定书认定事实清楚，适用法律准确，原告与第三人欧阳宏系恶意串通，签订虚假买卖合同，转移财产，逃避执行。2、案涉房屋登记在第三人欧阳宏名下，其为所有权人，属于可供执行财产。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。第三人镇江盛达房地产公司明确表示不发表答辩意见。第三人欧阳宏述称，欧阳敖林是其曾用名，后来改为欧阳宏，不存在逃避债务的情形，案涉房屋本属于原告，请求法院依法判决。第三人戴桂香在法定期间未答辩，亦未提交证据材料。概括原、被告及第三人的诉辩意见，本院确定该案的争议焦点为：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的合法权益。围绕上述争议焦点，为支持其诉讼请求的成立，原告向本院提交的证据材料有：1、本院（2016）苏1102执异9号执行裁定书复印件一份，欲证实原告对本院执行案涉房屋提出了执行异议，被裁定驳回，其符合案外人执行异议之诉的起诉条件。2、《房屋买卖协议》及《房地产买卖契约》各一份，欲证实原告与第三人欧阳宏具有房屋买卖的一致意思表示，且该合同签订于本院查封案涉房屋之前。3、购房发票两份，欲证实原告为购房案涉房屋，已交纳了税款755.24元，且在本案查封案涉房屋之前。4、丹阳市房产登记处询问笔录一份，欲证实原告与第三人欧阳宏、戴桂香具有转让房屋的一致意思表示。5、丹阳市房产登记处公告一份，欲证实丹阳市房产登记处曾对原告与第三人欧阳森、戴桂香房屋买卖事宜进行了公示。6、丹阳市司徒镇固村村委会证明一份，欲证实该村同意原告购买第三人欧阳宏案涉房屋。7、房产产权证一份；8、集体土地使用证一份，上述证据材料7、8，欲证实案涉房屋登记在第三人欧阳宏（曾用名欧阳敖林）名下。9、书面证言六份，欲证实该村六位村民能够证实原告向第三人欧阳宏购买案涉房屋的事实。10、证人欧某当庭证言，欲证实原告2010年左右购买第三人欧阳宏案涉房屋及支付购房款的事实。被告贡惠珍未向本院提交证据材料。第三人镇江盛达房地产公司未向本院提交证据材料。第三人欧阳宏未向本院提交证据材料。第三人戴桂香未向本院提交证据材料。对上述证据材料，本院根据相关法律规定，并结合当事人的质证意见，分别认证如下：1、原告提交的证据材料1-8，形式合法，内容客观真实，可以证实原告与第三人欧阳宏曾签订房屋买卖合同，并欲过户的事实，真实性本院予以采信，但上述证据材料能否证实原告对房屋享有足以排除强制执行的权益，本院将结合其它证据予以认定。2、原告提交的证据材料9，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，上述六个证人未出庭作证，仅提供书面证言，无法接受法庭及双方当事人的质询，形式不合法，其证言内容亦无法核实，故本院对该份证据材料不予采信。3、原告提交的证据材料10，形式合法、内容客观真实，与案件事实相关联，可以证实原告曾居住案涉房屋及与第三人协商购买房屋的情况，本院对该证据材料予以采信。至于上述证据材料能否证实原告对房屋享有足以排除强制执行的权益，本院将结合其它证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、第三人镇江盛达房地产公司、欧阳宏、戴桂香对原告负有生效到期债务。在强制执行过程中，本院于2015年9月9日查封了登记在第三人欧阳宏（曾用名欧阳敖林）名下的位于丹阳市司徒镇固村东王软甲组房屋一套（产权证号072**）。原告认为该房屋已由第三人欧阳宏向其转让，其对案涉房屋享有所有权，向本院提出执行异议，本院审查后作出（2016）苏1102执异9号执行裁定书，驳回了原告的执行异议，原告于2016年6月7日向本院提起案外人执行异议之诉。2、2015年8月22日，原告与第三人欧阳宏、戴桂香签订《房屋买卖协议》一份，主要内容为：（1）、双方早在2010年10月28日已口头约定案涉房屋买卖事宜，因双方系亲兄弟没有订立书面协议，但口头约定后，双方已实际履行，原告在口头约定之日前已实际居住该房屋5年；（2）、原告已按照2010年10月28日口头约定的付款方式，向第三人欧阳宏支付了全部购房款10万元，其中2010年10月28日支付5万元，2011年10月28日支付3万元，2012年10月28日支付2万元；（3）、双方协商后，仍按当年口头约定，补齐所有手续，办理产权证，第三人欧阳宏永不反悔，如因该房屋引起的其它一切事宜，均与原告无关。3、2015年8月24日，原告与第三人欧阳宏、戴桂香在丹阳市司徒镇建设局签订《房地产买卖契约》一份，约定第三人欧阳宏、戴桂香将上述案涉房屋出售给原告，房屋成交价为2万元。2015年8月24日，丹阳市房产管理处、丹阳市司徒镇建设局建设科对上述案涉房屋买卖事宜进行了公告。4、对于迟延签订《房屋买卖协议》及办理过户登记的问题。诉讼中，原告称曾要求与第三人欧阳宏签订《房屋买卖协议》、办理过户登记，第三人欧阳宏要求款项付清之后再签书面合同，款项付清后却又推诿签订书面合同、办理房屋过户登记。第三人欧阳宏述称亲兄弟不需要签订书面合同，也一直未办理过户登记。5、对2010年原告是否购买案涉房屋及款项支付的问题。诉讼中，原告与第三人欧阳宏均认可原告分三次将10万元款项支付第三人欧阳宏，但未能提交付款凭证及收条。证人欧某当庭证言：（1）、他是丹阳市司徒镇荻塘镇村党支部书记；（2）、原告与第三人欧阳宏房屋买卖事宜他知情，村委会也同意。（3）、原告第一次向第三人欧阳宏交付款项5万元的时候，他在现场，第二次、第三次支付款项他不在场，事后听原告说钱款已经给过了。另查明：原告欧阳森与第三人欧阳宏系同胞兄弟关系。本院认为：1、根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，案外人执行异议之诉中要求排除对特定财产强制执行的法定事由应为其对该特定财产享有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案，原告是否具有足以排除强制执行的民事权益人民法院应审查两方面：（1）、原告对案涉房屋是否享有实体权益；（2）、原告如享有实体权益，该权益是否在效力上优先于被告申请执行的债权。2、本案中，第三人欧阳宏将案涉房屋在2005年左右交付原告居住使用，并在2010年10月左右口头约定将上述房屋出售给原告，应认定双方存在房屋买卖合同的民事法律关系。在原告向第三人欧阳宏足额交付购房款的情况下，第三人欧阳宏即负有将案涉房屋过户给原告的法定义务。至于本案案涉房屋购房款是否支付的问题，原告与第三人欧阳宏均认可已分三次支付，证人欧某仅能证实第一次款项5万元的支付，其余款项均听原告陈述。对于原告与第三人欧阳宏认可的情况，因本案第三人欧阳宏对外债务巨大，第三人欧阳宏的自认行为，不仅涉及其本人利益，亦涉及包括原告在内的众多债权人利益，故人民法院仍应对款项的支付情况进行审查。本案中，被告与第三人欧阳宏均未能举证证实其余两笔款项的具体支付情况，既无付款凭证又无收条，无法证实原告后两笔款项的支付情况，故对原告诉称的购房款10万元全额支付给第三人欧阳敖林的意见，本院不予采纳。另，即使原告足额支付了购房款，因双方并未办理不动产转让登记，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”的规定，房屋买卖未经转让登记，买受人仅享有债权，而非物权。债权具有平等性,故本案中原告的利益并不优先于被告的利益，其并不享有足以排除强制执行的合法权益。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，满足以下四个条件的，不动产虽未办理转让登记，但买受人的物权期待权受到法律的保护，可以对登记在出卖人名下的特定不动产申请排除执行。该四个条件为：（1）、在人民法院查封之前已经签订有合法有效的书面买卖合同；（2）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告在我院查封案涉房屋之前已合法占有案涉房屋，并在查封之前与第三人欧阳宏、戴桂香签订了书面的房屋买卖协议，但未有证据证实其向第三人欧阳宏支付了全部购房款，且未能办理过户登记的原因并非非原告自身原因。非因买受人自身原因指的是未能办理过户登记，是由于买受人意志以外的客观障碍。本案中，在本院查封之前，案涉房屋过户至原告处并不存在事实障碍或法律障碍，原告诉称的被告推诿签约及过户等理由均不属于上述客观障碍，故原告要求对案涉房屋排除执行的诉讼请求，不具有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告欧阳森的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告欧阳森承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。审 判 长  兰 欢人民陪审员  吴爱民人民陪审员  侯慧明二〇一六年十月十七日书 记 员  於 联（上诉须知、法律条文）《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不想有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以再判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。