杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第202号
原告：绿城物业服务集团有限公司。
法定代表人：李海荣。
委托代理人：汪真燕。
委托代理人：董黎君。
被告：曹丽华。
被告：马文斌。
原告绿城物业服务集团有限公司诉被告曹丽华、马文斌物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪真燕，被告曹丽华、马文斌到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2013年7月8日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪真燕、董黎君，被告曹丽华、马文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2009年，杭州兰桂花园业主委员会与原告签订《兰桂花园物业服务合同》，委托原告对杭州兰桂花园进行物业管理，合同期限为2009年2月1日至2012年1月31日。该合同约定，兰桂花园别墅的物业服务收费按每月每平方米1.8元收取，车库的物业服务费按每月每平方米0.5元收取，物业服务费每3月预缴一次，预缴时间为每3个月的第1个月的15日前，对于拖欠物业服务费的行为原告有权向业主按每逾期一日加收应交费用的千分之二的滞纳金，并可以提起诉讼。2011年10月26日，杭州兰桂花园业主委员会通过书面征询形式召开业主大会，表决通过了自2011年4月1日起上调物业服务费45%的方案。2011年11月28日杭州兰桂花园业主委员会与原告签订《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》，约定调整后别墅、车库的物业收费标准分别为每月每平方米2.6元、每月每平方米0.75元，对于业主逾期交纳物业服务费的，原告可自超过缴费周期之日起，按应交费用的千分之二加收滞纳金。两被告为杭州兰桂花园D2的物业所有权人，其自2011年1月1日至2012年12月31日拖欠物业服务费及滞纳金共计19089.17元。故诉请判令：1、两被告支付给原告物业服务费12691.94元（自2011年1月1日起至2012年12月31日止）；2、两被告支付违约滞纳金6397.23元（以应缴未缴物业管理服务费为基数，按日千分之二计算，暂计至2012年12月15日，实际计算至实际付款之日）；3、本案诉讼费用由两被告承担。
两被告共同辩称：其系杭州兰桂花园D2的业主。对兰桂花园业主委员会与原告签订的《兰桂花园物业服务合同》及合同内容无异议。2011年10月26日杭州兰桂花园业主委员会没有召开业主大会，而是通过书面发放征求意见通知的形式要求上调物业服务费45%，该做法是违法的。2011年11月28日杭州兰桂花园业主委员会在没有通知业主到场的情况下擅自与原告签订变更协议，对该变更协议的内容不认可。两被告确没有交付2011年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费，原因是涉案房屋属排屋而非别墅，应按照公寓标准交纳物业服务费。对于原告主张的违约滞纳金不同意支付。
原告提供了�列证据材料：
1、《兰桂花园物业服务合同》，证明2009年兰桂花园业主委员会与原告签订物业服务合同，约定由原告为兰桂花园提供物业管理服务，合同期限自2009年2月1日00：00起至2012年1月31日24：00止。
2、《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》，证明2011年兰桂花园业主大会以书面表决的形式通过了2011年4月1日起上调物业服务费45%的方案，并与原告就该新收费标准签订了变更协议。
3、兰桂花园书面业主大会关于续聘绿城物业表决结果的公告，证明2012年8月兰桂花园业主委员会通过书面形式召开业主大会，决定续聘原告为兰桂花园提供物业服务。
4、情况说明，证明2012年1月31日《兰桂花园物业服务合同》届满后，原告一直在兰桂花园提供物业服务至今。
5、房产记载信息查询记录，证明两被告为杭州兰桂花园D2幢房屋及车库的业主，�本案适格被告。
6、关于催缴物业服务费的函及签收表，证明原告于2012年10月9日向两被告发函，要求两被告履行物业服务费的支付义务，两被告对该函已经签收。
7、关于督促缴纳物业服务费的通知，证明2012年11月兰桂花园业主委员会向两被告发函，要求两被告向原告履行物业服务费支付义务。
8、律师函及退件，证明原告于2012年12月5日委托律师通过邮寄方式向两被告发律师函，要求两被告支付物业服务费，两被告拒收。
9、费用通知单照片，证明原告以公示的方式向两被告催缴物业服务费。
10、2011年10月26日关于调整物业服务收费标准及从经营性收入中补贴业主物业服务费的表决公告，证明调整收费标准已获业主大会通过，原告以书面征求意见的方式是合法的及原告与杭州兰桂花园业主委员会签订的变更协议对全体业主具有法律约束力。
11、兰桂花园建筑工�施工许可证。
12、兰桂花园建设用地规划许可证附图。
证据11、12证明《兰桂花园物业服务合同》中的物业形态是按照规划划定的，两被告房屋的物业形态是别墅。
13、杭州兰桂花园议事规则，证明杭州兰桂花园业主委员会是按照议事规则及物业管理条例的规定通过各项决议。
14、2012年10月28日《杭州市兰桂花园物业服务合同》，证明2012年1月31日原《物业服务合同》期满后，兰桂花园业主委员会与原告续签合同，约定由原告继续为兰桂花园提供物业管理服务，合同期限自2012年2月1日起至2015年1月31日止。
15、兰桂花园上调物业服务费公示照片及公示内容，证明物业服务费上调后的费用标准及执行时间已事先公示。
两被告提供了下列证据材料：
1、房屋产权证，证明杭州兰桂花园D2幢房屋并非别墅，应按普通住宅的标准进行收费。
2、结婚证，证明两被告系夫妻关系。
3、房产记载信息查询记录，证明杭州兰桂花园D2的设计用途为一般住宅。
4、关于兰桂花园业委会2012年11月20日的通知和决定，证明兰桂花园业主委员会对欠费业主作出不再享受2011年物业服务费中的经营性收入补贴及自2012年12月6日起取消其业主大会表决权。
5、七里香溪业主委员会的告示，证明原告对七里香溪排屋与别墅的物业服务费收费标准不一样。
6、杭州兰桂花园销售合同、商品房预售证、杭州市物业维修基金和用房缴交确认单、收据，证明原告的法定代表人李海荣道德败坏、信誉极差。
7、证明，证明26户排屋业主认为涉案房屋是排屋，而非别墅。
上述由原告提供的证据，经两被告质证后认为，对证据1-12真实性没有异议，合法性有异议；证据13，两被告曾于7月份粘贴在小区公告栏，因天太热没有看清楚内容；证据14，合法性有异议，兰桂花园业主委员会和原告签订合同时没有经过26户排屋业主的授权；对证据15真实性、关联性有异议，无法证明原告在兰桂花园公告栏张贴及何时张贴。
上述由两被告提供的证据，经原告质证后认为，对证据1真实性没有异议，但不能证明两被告房屋系普通住宅；对证据2没有异议；对证据3真实性没有异议，证明对象有异议；对证据4-6真实性、合法性、关联性均有异议。对证据7真实性、待证事实均有异议，涉案房屋按照规划设计应认定为别墅。
本院对上述证据作如下认证：
1、原告提供的证据。对证据1-14真实性予以确认。证据15，两被告虽对真实性、合法性有异议，但未能提供有效证据予以反驳，故对其质证意见不予采信，对该份证据予以认定。
2、两被告提供的证据。对证据1、3真实性予以确认，至于涉案房屋应按何种物业形态收取物业服务费，将在下文中予以阐述。对证据2予以认定。证据4为复印件，且原告不予认可，故不予认定。证据5-6与本案不具有关联性，不予认定。证据7，单凭该组证据尚不足以证明两被告的待证事实，对该部分证明力不予认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2009年6月22日，原告与杭州兰桂花园业主委员会签订《兰桂花园物业服务合同》，约定由原告对杭州兰桂花园提供物业管理服务；服务期限为2009年2月1日00：00时至2012年1月31日24：00时；物业服务费收费标准中，多层住宅的收费标准为1.0元／月·平方米，别墅收费标准为1.8元／月·平方米，车库的收费标准为0.5元／月·平方米，物业服务费每3个月预缴一次，预缴时间为每3个月的第1个月的15日前；合同期内，原告可向杭州兰桂花园业主委员会提出调整物业服务费的收费标准，双方应根据当地的物业管理市场行情和原告的服务�准进行协商，将协商调整后的收费标准向全体业主征求意见，达到法定条件后，公布调整后的收费标准，业主和物业使用人应按照调整后的收费标准交纳物业服务费。后，原告与杭州兰桂花园业主委员会又签订了《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》，约定自2011年4月1日起，多层公寓的收费标准调整为1.45元／月·平方米，别墅的收费标准调整为2.60元／月·平方米，车库的收费标准调整为0.725／月·平方米，调整后的收费标准自2011年4月1日开始执行，物业服务费调整后新的收费标准三年（2011年、2012年、2013年）价格不变；对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等合法手段催收并有权向业主按应缴纳额的日千分之二加收滞纳金。
2012年10月28日，原告与杭州兰桂花园业主委员会续签《杭州市兰桂花园物业服务合同》，约定由原告继续为兰桂花园提供物业管理服务，合同期限自2012年2月1日起至2015年1月31日止。收费标准同《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》，其余内容同2009年6月22日双方签订的《兰桂花园物业服务合同》。
两被告系夫妻关系，其为杭州兰桂花园D2房屋的业主，该房屋的建筑面积为238.89平方米（包括车库37.93平方米），两被告确认其房屋带有花园。自2011年1月1日起，两被告未交纳物业服务费，原告多次催缴未果，故诉至本院。
庭审中，原告及两被告均确认两被告自房屋交付之日起至2010年12月31日按照别墅标准交纳物业服务费。
另查明，兰桂花园建设用地规划许可证附图标明D2为别墅；余杭市建筑业管理处颁发的建筑工程施工许可证注明“工程名称2#、3#、5%、11#、12#公寓，……E1E2、D1D2、B1B2、C1C2别墅”；杭州市�房保障和房产管理局出具的房产记载信息查询记录记载兰桂花园D2总层为2层，设计用途为一般住宅。
本院认为，本案争议焦点为：一、原告与杭州兰桂花园业主委员会先后签订的《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》及《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》是否有效；二、两被告拖欠物业服务费的数额；三、两被告是否应支付滞纳金。
关于焦点一，本院认为，原告与杭州兰桂花园业主委员会先后签订的《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》及《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》系双方的真实意思表示且不违反法律规定，其在未被撤销、终止或认定无效之前，应为有效。根据有关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业�委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。杭州兰桂花园业主委员会作为杭州兰桂花园全体业主的代表，其签订的上述合同及变更协议对包括两被告在内的兰桂花园全体业主均有约束力。
关于焦点二，本院认为，原告在物业服务合同签订后对杭州兰桂花园一直进行物业管理服务，两被告作为杭州兰桂花园的业主，也一直接受原告提供的物业服务，其理应支付物业服务费。两被告主张房产记载信息查询记录上显示其房屋设计用途为一般住宅，故应按普通公寓标准而非别墅标准交纳物业服务费。本院认为，两被告应按别墅标准为其房屋交纳物业服务费。理由是：首先，从原告提交的兰桂花园建设用地规划许可证附图及建设工程施工许可证均可看出杭州兰桂花园D2房屋在规划、建设施工时均确定为别墅。其次，本案系物业服务�同纠纷，故物业服务费的收取标准应依物业服务合同的约定，依照《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》可知，物业服务费是按多层住宅、别墅住宅、商业物业、会馆物业、车库物业分别收取的。两被告的房屋（不包括车库）系住宅，其物业形态显然不是商业物业、会馆物业、车库物业。该房屋层数为两层、且带有花园，因而从外观上来看亦明显不同于多层住宅。故两被告房屋的物业形态应为别墅。再次，房产记载信息查询记录上的房屋用途是按设计规定的用途进行划分的，该一般住宅应指包括公寓、别墅在内的专供居住的房屋，而非单指普通公寓。最后，两被告自房屋交付之日起至2010年12月31日均是按照别墅标准交纳物业服务费。两被告的上述抗辩意见，缺乏事实和法律依据，不予采信。现两被告自2011年1月1日起未交纳物业服务费，显属�约。依《物业服务合同》及变更协议之约定，2011年4月1日前别墅收费标准为1.8元／月·平方米、车库收费标准为0.5元／月·平方米，2011年4月1日至2012年12月31日期间别墅收费标准为2.6元／月·平方米，车库收费标准为0.725元／月·平方米。经计算，两被告拖欠原告2011年1月1日至2012年12月31日住宅物业服务费12057.57元、车库物业服务费634.37元，合计12691.94元。
关于焦点三，根据《兰桂花园物业服务合同》第二十七条、《杭州市兰桂花园物业服务合同》第三十四条之约定，原告有权对拖欠物业服务费的行为按应缴纳额的日千分之二向业主收取滞纳金。本案中，原告多次向两被告催缴物业服务费，但两被告均未支付，故原告关于滞纳金的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但原告主张按日千分之二的标准计算明显过高，综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整为1000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、曹丽华、马文斌支付给绿城物业服务集团有限公司物业服务费12691.94元、滞纳金1000元，合计13691.94元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费277元，由曹丽华、马文斌负担，于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 潘若愚
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 朱湘江
此本与原本核对无异二〇一三年八月一日
书 记 员 陆 菲