苏州工业园区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0591执异36号
案外人：苏州佳禾置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路959号5楼A座。
法定代表人：唐菊珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：纪慧，江苏钟山明镜(苏州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡红霞，江苏钟山明镜(苏州)律师事务所实习律师。
申请执行人：中国民生银行股份有限公司苏州分行，组织机构代码77641750-8，住所地江苏省苏州工业园区时代广场23幢。
负责人：夏京利，该行行长。
被执行人：褚义凯，男，1966年6月19日生，汉族，住浙江省天台县。
被执行人：张惠娟，女，1970年11月12日生，汉族，住浙江省天台县。
在本院执行中国民生银行股份有限公司苏州分行与褚义凯、张惠娟金融借款合同纠纷一案中，案外人苏州佳禾置业有限公司对执行苏州市相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园6幢2804室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人苏州佳禾置业有限公司请求，裁定撤销(2015)园商初字第01187-1号民事裁定；解除对苏州市相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园6幢2804室房屋的查封以及强制执行措施。理由是：该房屋所有权归属案外人，被执行人褚义凯、张惠娟对该房屋仅享有合同权利，且该合同已经因其断供而被解除，因此，被执行人褚义凯、张惠娟对该房屋已不享有预期的登记物权，法院对该房屋的预查封缺乏实体基础。
本院查明，中国民生银行股份有限公司苏州分行与褚义凯、张惠娟金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理，诉讼过程中，本院于2015年4月15日作出(2015)园商初字第01187-1号民事裁定书，裁定：冻结被告褚义凯、张惠娟银行账户存款人民币90万元或查封、扣押其相应价值的财产。依该民事裁定书，本院依法于2015年5月5日预查封被告褚义凯、张惠娟名下的位于苏州市相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园6幢2804室房屋。
另查明，2012年6月6日，被执行人褚义凯、张惠娟(买受方)与案外人苏州佳禾置业有限公司(出卖方)签订《商品房买卖合同》(编号为苏相合同201206060123)，约定被执行人褚义凯、张惠娟向案外人购买苏州市相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园6幢2804室房屋，房屋总价为人民币927596元，付款方式为首付人民币287596元，余款人民币640000元由被执行人向中国银行股份有限公司相城支行申请办理贷款。合同还约定，买受方所购商品房如果采用银行按揭方式支付房款并由出卖方提供担保的，在借款担保合同生效期间，一旦买受方对银行违约则视同对出卖方违约，出卖方有权终止本合同，将买受方所购房屋另行出售，并按合同总额的10%向买受方收取违约金，出卖方有权从买受方已支付房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用，出卖方实际损失超过买受方支付的违约金时，买受方据实赔偿。
2012年6月8日，被执行人褚义凯、张惠娟(借款人/抵押人)与中国银行股份有限公司相城支行(贷款人/抵押权人)、案外人苏州佳禾置业有限公司(保证人)签订《个人一手住房贷款合同》，约定褚义凯、张惠娟向中国银行股份有限公司相城支行借款人民币640000元，用于购买上述房屋。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人（开发商）提供阶段性担保，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。2012年6月14日，中国银行股份有限公司相城支行按约发放贷款人民币640000元。因褚义凯、张惠娟未按约还款，中国银行股份有限公司相城支行提起诉讼，苏州市相城区人民法院于2015年11月18日作出（2015）相商初字第00799号民事判决书，判决：一、被告苏州佳禾置业有限公司应承担保证责任，于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司苏州相城支行贷款本金572637.22元、利息24397.73元、罚息1473.61元（截止至2015年7月9日）及律师费20563元，上述款项合计人民币619071.56元。同时，被告苏州佳禾置业有限公司还应承担以贷款本息人民币597034.95元为基数自2015年7月10日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.26倍计算的逾期付款利息。二、被告苏州佳禾置业有限公司承担保证责任后，有权向债务人褚义凯、张惠娟追偿。该判决生效后，案外人苏州佳禾置业有限公司向中国银行股份有限公司苏州相城支行代偿人民币644497.42元，银行出具了《代偿证明》。
2015年12月29日，案外人苏州佳禾置业有限公司(申请人)以褚义凯、张惠娟为被申请人向苏州仲裁委员会申请仲裁，苏州仲裁委员会于2017年2月28日作出(2015)苏仲裁字第981号裁决书，裁决：1、确认自2015年12月19日解除申请人与两被申请人之间签订的编号为苏相合同201206060123《商品房买卖合同》；2、申请人于本裁决送达之日起十日内返还被申请人的购房款927596元，被申请人于本裁决送达之日起十日内向申请人偿付代偿中国银行股份有限公司苏州相城支行的款项644497.42元；两项相抵，申请人于本裁决送达之日起十日内向被申请人支付283098.58元；3、被申请人于本裁决送达之日起十日内配合申请人办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记、预告登记及预抵押登记的手续；4、驳回申请人的其他仲裁请求；5、本案仲裁费人民币18618元由申请人负担2806元，被申请人负担15812元，该费用已由申请人预交，本会不再退还，被申请人负担的仲裁费，申请人可在履行本裁决书第2项义务时一并抵扣。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，褚义凯、张惠娟与苏州佳禾置业有限公司签订商品房买卖合同，并通过银行贷款付清房款，苏州市相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园6幢2804室房屋预告登记在褚义凯、张惠娟名下，褚义凯、张惠娟即享有了将该房屋登记在自己名下的物权变动请求权，但并不产生物权变动的法律效力，该房屋的物权仍属于苏州佳禾置业有限公司。本院对该房屋的预查封，仅是限制苏州佳禾置业有限公司对该房屋再行处分的权利，保全的是褚义凯、张惠娟在符合法律规定情形下的物权变动请求权得以实现，并不能改变产生该请求权的法律关系，也不能限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当理由予以解除的情形。现经苏州仲裁委员会裁决，双方之间的商品房买卖合同已于2015年12月19日解除，故褚义凯、张惠娟所享有的物权变动请求权的基础法律关系不再存在，褚义凯、张惠娟应将涉案房屋返还苏州佳禾置业有限公司，涉案房屋不应再作为褚义凯、张惠娟名下的被执行财产。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对苏州市相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园6幢2804室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王冬青
人民陪审员 王宏荣
人民陪审员 张菊英
二〇一七年六月五日
书 记 员 郑 洁
附本裁定所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。