四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泸民终字第472号
上诉人（原审原告、反诉被告）巫德芳，女，1974年10月6日生，汉族，住泸县。
委托代理人龙从渊、殷航，北京盈科（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张照平，男，1961年12月27日生，汉族，住古蔺县。
委托代理人李翼，四川中豪律师事务所泸州分所律师。
被上诉人（原审被告）向勤昭，女，1963年11月12日生，汉族，住古蔺县。
委托代理人李翼，四川中豪律师事务所泸州分所律师。
上诉人巫德芳因与被上诉人张照平、向勤昭房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2013）泸泸民初字第2434号民事判决，向本院提起�诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人巫德芳及其委托代理人龙从渊，被上诉人张照平、向勤昭的委托代理人李翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年2月16日，被告（反诉原告）张照平、向勤昭与案外人罗晓叶、张爱平达成《租房协议书》，将其所有的位于泸县福集镇明星街的房屋租赁给案外人罗晓叶、张爱平经营汇源商务宾馆、茶楼，该协议书第二条“③房租费的执行时间从2009年5月1日起计算房租，每半年付一次”；第三条“②前三年满后，甲乙双方根据市场价行情随行就市，另行商定房租费。③合同期内，底楼房租费甲方不能超出每平方10元，二、三、四楼不能超出每平方8元。”第六条“停车坝子使用，凡是现在的空坝子，乙方在租赁期�可停车，但其它租赁车间的单位或个人也可以停车，甲方不收取费用，也不承担任何安全责任”。第七条“①在合同执行期内，如遇人力不可抗的自然灾害或国家政策有特殊调整，甲方无能为力抵制，合同终止，甲方不承担责任。②如果甲方改变车间和空地用途，甲方必须留具有关城市建设规定的建距，修建损坏的坝子大门由甲方承担，恢复还原”。
2010年6月2日，案外人罗晓叶、张爱平与原告（反诉被告）巫德芳签订了《汇源商务宾馆茶楼转让协议》，并在该协议后附有汇源商务宾馆、茶楼的平面图，该协议约定案外人罗晓叶、张爱平将汇源宾馆及其茶楼整体、《租房协议书》转让给原告（反诉被告）巫德芳，租赁期限延长至2021年4月30日，对延长部分的租金由原告（反诉被告）巫德芳与被告（反诉原告）张照平、�告向勤昭协商。此后，原告（反诉被告）巫德芳租赁上述房屋并开展经营，被告（反诉原告）张照平按期收取了原告（反诉被告）巫德芳三年租金。租金到期后，原告（反诉被告）巫德芳曾于2013年7月开始先后多次以短信、电话、函件等方式联系被告（反诉原告）张照平协商租金并交付，但双方至今未达成一致协议。
2013年4月25日，泸州小佳加房地产开发有限公司对原康尔动物药业所在位置的车间、绿化地、空地等进行围场、平场挖方，修建“希尔顿公馆”。
上述事实有营业执照、税务登记证、公共场所卫生许可证、汇源商务宾馆茶楼转让协议、租房协议书、施工照片、身份证复印件、“希尔顿公馆”项目定点红线图、占道申请表、占用道路许可证、泸县县城城市总体规划、2013年下半年租金通�、EMS国内特快专递邮件详单、公证书及其原、被告的陈述等证据在案佐证，并经查证属实，足以认定。
原审法院认为：原告（反诉被告）巫德芳与被告（反诉原告）张照平、被告向勤昭等签订的《汇源商务宾馆茶楼转让协议》、《租房协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，双方均应当按约履行义务。在本诉中，双方争议的焦点为：1、本诉被告张照平、向勤昭是否存在违约行为；2、本诉原告巫德芳的诉讼请求是否成立。在反诉中，双方争议的焦点为：反诉被告巫德芳未支付租金的行为是否构成根本违约。原审法院对上述焦点作如下评判：
一、本诉被告张照平、向勤昭是否存在违约行为。本诉原、被告双方在签订《汇源商务宾馆茶楼转让协议》时，将本诉被告张照平、向勤昭与案外人罗晓叶、张爱平签订的《租房协议书》约定的权利和义务一并转让给本诉原告巫德芳。故本诉原、被告双方在房屋租赁过程中按照《租房协议书》约定的权利和义务履行，并将租赁期限延长至2021年4月30日。本诉原、被告双方对《租房协议书》第六条、第七条的不同理解是双方发生争议的关键。本诉原告主张，《租房协议书》第六条“停车坝子使用，凡是现在的空坝子，乙方在租赁期都可停车，但其它租赁车间的单位或个人也可以停车，甲方不收取费用，也不承担任何安全责任”的理解为，本诉被告在租赁期内将空坝子提供给本诉原告作为停车使用是《租房协议书》中约定的义务。本诉被告辩称，《租房协议书》第六条约定本诉原告在租赁期可以免费停车，但不是《租房协议书》中约定的本诉被告应当履行的义务。原审法院认为：1、《汇源商务宾馆茶楼转让协议》的最后一页为租赁物的平�图，该平面图明确了租赁物系位于泸县福集镇怡苑社区朝阳街的汇源商务宾馆、茶楼，不能反映《租房协议书》中的“空坝子”或“空地”，故本诉被告履行了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定的义务。2、《租房协议书》第六条明确约定本诉原告在租赁期可以免费在空坝子里停车，但其它租赁车间的单位或个人也可以停车，因此，《租房协议书》第六条中约定的空坝子没有包括在租赁物内，仅是可以为本诉原告停车提供方便，并非本诉被告应当履行的义务。3、《租房协议书》第七条明确约定本诉被告改变车间和空地用途，必须符合有关城市建设规定，修建损坏的坝子大门由本诉被告承担，恢复还原。泸州小佳加房地产开发有限公司利用车间、空地修建“希尔顿公馆”，本诉原告未举证证明泸州小佳加房地产开发有限公司修建“希尔顿公馆”不符合有关城市建设规定导致本诉被告违约，根据《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，本诉原告应当承担举证不能的责任。4、本诉原告主张的原康尔动物药业厂区内转盘的位置区域为停车坝子，其他区域为空地。本诉被告辩称，空坝子与空地意思一致。原审法院认为，原康尔动物药业厂区内的道路通过转盘连接大门外的街道，汇源商务宾馆的大门位于转盘一侧，故转盘位置区域部分主要功能为通道，而并非本诉原告主张的专供停车的停车坝子。况且，原、被告双方也并未在《租房协议书》约定“空坝子”或“空地”具体的范围和面积，故本诉原告以本诉被告将“空坝子”提供给泸州小佳加房地产开发有限公司修建“希尔顿公馆”的行为构成违约的诉讼主张不能成立。
二、本诉原告巫德芳请求本诉被告恢复还原大门及停车坝子，继续履行《租房协议书》将大门和停车坝子交付本诉原告使用，并赔偿本诉原告经济损失15万元的诉讼请求是否成立。
本诉原告的诉讼请求既包括侵权损害赔偿、又包括违约责任。在庭审过程中，本诉原告选择本诉被告违约而请求本诉被告承担违约责任，但本诉被告并无违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，本诉原告请求本诉被告承担违约责任的诉讼请求原审法院不予支持。
三、反诉被告巫德芳未支付租金的行为是否构成根本违约。《租房协议书》第二条约定租赁房屋满三年后，双方根据市场价行情随行就市，另行商定房租费，底楼房租费不能超出每平方10元，二、三、四楼不能超出每平方8元。现租赁房屋已满三年，按约反诉原、被告双方应当根据市场价行情随行就市，另行商定房租费，但至今反诉原、被告双方未对房租费达成一致协议，况且，反诉被告曾多次通过多种途径与反诉原告沟通协商并交付房租，故反诉被告未支付租金的行为并不构成违约，反诉原告张照平请求判令解除与反诉被告巫德芳签订的《租房协议书》；并判令反诉被告巫德芳支付2013年5月1日起至判决履行之日止的房租（每月12672元）及按银行贷款利率支付逾期付款利息的诉讼请求原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告巫德芳的诉讼请求；二、驳回反诉原告张照平的诉讼请求。本诉案件受理费6300元，由本诉原告巫德芳负担，反诉案件受理费1500元，由反诉原告张照平负担。
宣判后，上诉人巫德芳不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决在没有对基本、重大事实进行庭审查明和充分辩论下，主观推论得出“事实”结论，是事实查明不清。首先，本案系停车坝子引起的租赁合同纠纷，该停车坝子是否是租赁范围内、是否是房屋的附属物，与租赁事实存在何种关系，是本案需要查明的基本事实，更是法院适用法律的事实前提，本案一审法官没有对该事实进行查明，也没有交由辩论。其次，一审法院将《汇源商务宾馆茶楼转让协议》中的平面图作为判断租赁范围的依据，是混淆转让�围和租赁范围。该平面图仅是为了确认上诉人取得茶楼、宾馆内转让财产制作，不是为确认租赁范围制作。第三、一审法院完全选择性忽略本案茶楼转让前、转让后停车场早在使用的事实，还忽略了被上诉人对该事实知情的事实。2、一审法院在上诉人明确要求查明“停车坝子”、“空地”、“空坝子”情况下，没有查明，却以主观推论得出荒唐结论，是认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。本案在法律适用方面的核心是合同解释，即提供停车坝子是不是被上诉人的义务和“停车坝子”、“空地”、“空坝子”的合同解释问题。1、对提供停车坝子是不是被上诉人的义务，一审法院仅以合同中标明“可以”二字得出非被上诉人义务的结论，违反了合同目的、体系解释的合同解释原则。根据我国合同法规定，对《租房协议书》第6条的理解为：对于宾馆茶楼当时的空坝子，上诉人在租赁期内均可以停车，被上诉人租赁期内有义务基于诚实信用原则，保障上诉人在租赁期内停车的权利。而在本案中，被上诉人在租赁期内，未与上诉人协商，便将宾馆前的空坝子挖空，导致上诉人在租赁期内无法停车，被上诉人的行为构成违约。2、对于“停车坝子”、“空地”、“空坝子”的含义，原审法院仅以平面图反映出来系用于通行得出不是上诉人停车坝子的结论，违反了合同解释原则，其结论明显与事实不符。三、原审法院程序违法。1、原审判决在庭审时受到原审法院院长干扰，程序违法。2、原审法院受到干扰，判决内容早就内定，程序违法。上诉请求：一、撤销四川省泸县人民法院（2013）泸泸民初字第2434号民事判决第一项；二、被上诉人违约，判令被上诉人继续履行《租房协议书》，恢复原停车坝子和大门；三、被上诉人违反《租房协议书》关于提供停车坝子约定给上诉人造成的经济损失15万元，由被上诉人赔偿；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张照平、向勤昭的主要答辩理由：根据《租房协议书》的约定，上诉人租赁房屋的范围，是宾馆的底楼、二楼、三楼、四楼，不包括空坝，只是允许上诉人可以无偿使用，其他人也可以使用，上诉人也没有向被上诉人支付相应的费用。依照合同约定，被上诉人有权改变空坝用途，只是要求对大门恢复还原。原审判决程序也是合法的，本案应维持原判。
经审理，�院查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。双方争议的焦点是：一、被上诉人在其出租房屋院内的空地修建房屋影响上诉人停车，是否构成违约？二、本案一审程序是否违法？针对争议的焦点，对本案作如下评判：
一、关于被上诉人在其出租房屋院内的空地修建房屋影响上诉人停车，是否构成违约的问题。1、关于上诉人巫德芳租赁房屋范围的问题。上诉人巫德芳租赁被上诉人张照平、向勤昭的房屋，系从案外人罗小叶、张爱军处转让取得，被上诉人张照平、向勤昭同意该转让行为，而2010年6月2日案外人罗小叶、张爱军与上诉人巫德芳签订的《汇源商务宾馆、茶楼转让协议》第六条约定被上诉人向勤昭与案外人罗小叶于2009年2月16日签订的《租房协议书》继续有效，故该《租房协议书》对双方当�人均有约束力。《租房协议书》第三条虽然是租赁房屋房租计算方式和支付房租时间的约定，但从该条约定的租赁房屋的租赁费以平方米计算，计算租金的面积为底楼256平方米，二、三楼为904平方米，四楼为360平方米，结合《汇源商务宾馆、茶楼转让协议》等证据来看，上诉人巫德芳租赁房屋的范围应为位于泸县福集镇怡苑社区朝阳街道的汇源商务宾馆（二、三、四楼）和茶楼（底楼）。根据《租房协议书》第六条约定，上诉人巫德芳可以在空坝子免费停车，但其他租赁车间的单位和个人也可以停车，因此，上诉人巫德芳在正常情况下可以免费使用该空坝子停车，但该空坝子显然不属于上诉人巫德芳租赁房屋的范围。上诉人巫德芳主张停车的空坝子属《租房协议书》约定的租赁范围的上诉理由无事实依据，不能成立，本院不予支持。2、关于对“空坝子”、“空地”的理解的问题。《租房协议书》第六条约定上诉人巫德芳可以在空坝子免费停车。第七条约定被上诉人张照平、向勤昭改变车间和空地用途，必须留具有关城市建设规定的建距，修建损坏的坝子大门由被上诉人张照平、向勤昭承担，恢复还原。双方对“空坝子”、“空地”的理解发生争议，上诉人巫德芳认为“空坝子”、“空地”是两个不同的概念，一审判决在没有证据的情况下将“空坝子”与“空地”认为是同一概念错误。被上诉人张照平、向勤昭则认为，“空坝子”、“空地”为同一概念，被上诉人在“空坝子”内修建房屋，符合合同约定，不应承担违约责任。本院认为，双方签订的《租房协议书》第六条、第七条对“空坝子”、“空地”的概念、范围没有进行明确约定，因此，应当根据我国合同法的规定，按照合同使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则等进行分析。从字义上理解，“空坝子”、“空地”应为相同或者相近概念。从区域上看，上诉人巫德芳租赁用作茶楼和宾馆的房屋与被上诉人张照平、向勤昭的车间等房屋形成的院坝即《租房协议书》中约定的“空坝子”或者“空地”，在合同没有特别约定的情况下，通常理解“空坝子”或者“空地”应是指该院坝内没有建筑物或者其他设施的地方，“空坝子”、“空地”为同一概念。故上诉人巫德芳认为“空坝子”、“空地”是两个不同的概念，一审判决在没有证据的情况下将“空坝子”、“空地”认为是同一概念错误的上诉理由，系对双方签订合同的误解，不能成立，本院不予支持。3、关于被上诉人张照平、向勤昭是否违约的问题。《租房协议书》第七条约定被上诉人张照平、向勤昭改变车间和空地用途，必须留具有关城市建设规定的建距，修建损坏的坝子大门由被上诉人张照平、向勤昭承担，恢复还原。说明双方当事人在签订合同时对该院坝内进行房屋修建是有预见的。被上诉人张照平、向勤昭在对该“空坝子”、“空地”进行修建时负有“留具有关城市建设规定的建距，修建损坏的坝子大门恢复还原”的义务，否则应当承担违约责任，本案无证据证明被上诉人张照平、向勤昭对该“空坝子”、“空地”进行修建有违反合同约定的违约行为，故上诉人巫德芳主张被上诉人张照平、向勤昭对该“空坝子”、“空地”进行修建违约的上诉理由，因证据不足，本院不予支持。
二、关于本案一审程序是否违法的问题。法院院长旁听法庭庭审系其职责，是合法的。上诉人巫德芳认为法院院长干扰本案审理，仅是其猜测，无证据证明，且到法庭旁�的是否是一审法院院长也是其猜测，故上诉人巫德芳认为一审法院院长干扰本案审理，一审程序违法的上诉理由，无证据证明，不能成立，本院不予支持。一审法院在开庭当日作出判决，并不违法，上诉人巫德芳主张一审法院未审先定，程序违法的上诉理由未提供证据证明，不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人巫德芳的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件审理费3300元，由上诉人巫德芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 勇
审 判 员 王文辉
代理审判员 税远雄
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 袁雪梅