重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初8121号原告重庆金麟物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥晒光坪70号附1号、附25号324室，统一社会信用代码91500106202828754B。法定代表人余相伦，该公司董事长。委托代理人钟洪波,男,重庆金麟物业管理有限公司员工，住重庆市渝中区。委托代理人宋春琳，女，重庆金麟物业管理有限公司员工，住重庆市北碚区。被告吴远容，女，1954年6月8日出生，汉族，现住重庆市沙坪坝区。原告重庆金麟物业管理有限公司与被告吴远容物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法由审判员任璐独任审判，适用小额诉讼程序于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告重庆金麟物业管理有限公司的委托代理人钟洪波、宋春琳，被告吴远容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆金麟物业管理有限公司诉称，原告是重庆市沙坪坝区某某小区的物业服务企业，被告是该小区**号房屋的业主。原、被告于2012年4月30日签订了《前期物业服务协议》，约定了交纳物业服务费的收费标准和交费时间以及逾期未缴纳物业服务费的滞纳金标准。原告按照约定为该小区提供了服务，但被告从2014年4月起未交纳物业服务费，原告多次催收未果，现诉至法院，请求判令被告支付原告2014年4月1日至2016年5月31日期间的物业服务费1654.12元(0.80元/月·平方米×79.52㎡×26个月)、公共能耗费260元（据实分摊10元/月×26个月）共计1914.12元以及滞纳金（从2014年4月1日至2016年5月31日以物业服务费63.62元为基数，从逾期之日起按3‰/日的标准收取滞纳金计算）。被告吴远容辩称，1、本被告确是某某小区**号的业主，该套房屋建筑面积确为79.52㎡，确未支付2014年4月1日至2016年5月31日期间的物业服务费。2、未交纳物管费的原因：2012年4月30日接房，因房屋水管问题，装修后该房屋一直空置到2014年7月，故空置期间应按照半价收取物管费；室外没有空调百叶窗；一号房和四号房通道一直关闭，通风不畅。3、滞纳金不认可，如果法院认为被告应当支付物业服务费及滞纳金，被告认为原告主张的滞纳金过高，请求法院依法调整。经审理查明，被告吴远容系重庆市沙坪坝区某某小区**号房屋的业主，该套房屋建筑面积为79.52㎡。2011年4月2日，原告重庆金麟物业管理有限公司（乙方）与重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司（甲方）签订了《梨树湾国际温泉城还建房前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对梨树湾国际温泉城还建房实施前期物业管理服务，乙方提供的公共性物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停�场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、协助公共秩序维护、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。2012年4月30日，原告重庆金麟物业管理有限公司（甲方）与被告吴远容（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定甲方为乙方所购买的位于重庆市沙坪坝区某某小区**号房屋及所在小区提供物业服务，约定甲方的物业服务内容包括：一、房屋共有部位的维修和管理；二、房屋共有设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序和安全防范；五、交通秩序与车辆停放；六、景观绿化管理；七、房屋共有部位、共有设施设备的小修和急修服务。约定住宅物业服务费的收取标准为（按建筑面积计算）：1.00元/月·㎡，公共能耗费10元/户·月标准计收。物业服务费实行按月计收的方式，乙方每月15日前交纳该月的物业服务费；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按日千分之三的标准收取�纳金。无故不交纳物管费、水电费，拖欠费用3个月以上的，物管公司有权停止对该业主的物业服务或向违约业主提起诉讼。另查明，原告重庆金麟物业管理有限公司于2006年11月9日取得了物业服务企业资质等级为贰级的资质证书。某某小区至今未成立业主委员会。签订上述协议后，原告按约向被告及所在小区提供了物业服务，但被告未支付2014年4月1日至2016年5月31日期间的物业服务费。2015年5月18日，原告向欠费业主发出交纳物业服务费的通知，要求欠费业主于收到通知日起至2015年5月25日前一次性付清欠费，逾期将追收滞纳金。2016年5月16日，原告向欠费业主发出交纳物业服务费的通知，要求欠费业主于收到通知日起至2016年5月25日前一次性付清欠费，逾期将追收滞纳金。经原告多次催收，被告仍拒绝交纳。现原告诉至法院，要求判如所�。审理中，原告举示了物业服务照片等证据能够证明原告尽到了物业服务的义务。被告认为原告提供的物业服务存在瑕疵，但其举证不能予以证明。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有双方当事人的陈述以及原告提交的《梨树湾国际温泉城还建房前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、物业服务企业资质证书、物业服务照片等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，无论原告重庆金麟物业管理有限公司与重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司签订的《梨树湾国际温泉城还建房前期物业服务合同》还是原告重庆金麟物业管理有限公司与被告吴远容签订的《前期物业服务协议》均是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告及小区业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。原告举证证明了其在签订物业服务协议后实际提供了相应的物业服务，被告认为原告提供的物业服务不到位但并未举证证明原告存在违反物业服务合同约定的行为，故被告应当向原告支付2014年4月1日至2016年5月31日期间的物业服务费1654.02元（0.80元/月/平方米×79.52㎡×26个月）、公共能耗费260元（10元/户·月×26个月）。原告只要求被告按照0.8元/月·㎡的标准支付物管费系对自身民事权利的处分，本院予以支持。关于被告吴远容提出未交纳物管费是因涉案房屋系空置房应按照空置房标准交纳物管费的辩称，因未提供充分的证据予以证明，故对被告的该辩称，本院不予采信。关于原告提出的滞纳金按照每日千分之三计算的主张，按照《前期物业管理服务协议》约定，被告迟延支付物业服务费，应按约向原告支付滞纳金即违约金，但鉴于该合同约定的违约金过高,依法调整为以被告每月应交纳的物业服务费为基数、从当月16日起、每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴远容在本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆金麟物业管理有限公司自2014年4月1日至2016年5月31日期间的物业服务费1654.02元、公共能耗费260元，合计1914.02元。二、被告吴远容在本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆金麟物业管理有�公司逾期未交纳物业服务费的违约金：以2014年4月1日至2016年5月31日期间每月应交物业服务费为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍，从每月16日起计算至物业服务费付清时为止。三、驳回原告重庆金麟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告吴远容负担，此款限于本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆金麟物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定�行期间的最后一日起计算。审判员  任璐二〇一六年七月二十九日书记员  张琪