北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终157号
上诉人（原审被告）刘卓银，男，1966年3月5日出生。
委托代理人夏晓静，北京市开越律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京寺库商贸有限公司，住所地北京市西城区月坛北街25号31幢2405房间。
法定代表人李日学，总经理。
委托代理人郎亚蕊，北京市长安律师事务所律师。
原审第三人北京华恺新元商贸有限公司，住所地北京市朝阳区潘家园路8号。
法定代表人刘卓银，经理。
上诉人刘卓银因与被上诉人北京寺库商贸有限公司（以下简称寺库公司）、原审第三人北京华恺新元商贸有限公司（以下简称华恺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第44758号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年10月，寺库公司起诉至原审法院称：2012年4月2日，寺库公司和刘卓银签订《北京市房屋租赁合同》，期限自2012年4月2日至2017年4月1日。2014年6月底，寺库公司接到北京市高碑店村高井村委会的《关于限期拆除郑×出租大院的通知》，被迫与刘卓银终止租赁。租赁终止后，刘卓银不及时退还寺库公司剩余租金和保证金，多次催要均不予理睬。故诉至法院，要求刘卓银返还剩余租金119166元、退还保证金178750元，支付违约金184708.3元。
刘卓银辩称及华恺公司述称：刘卓银不同意寺库公司的全部诉讼请求。刘卓银是华恺公司的法定代表人，刘卓银在和寺库公司的合同上加盖了华恺公司的公章。租赁房屋的确在2014年8月底停过水电。但没有几天就恢复了。而且在租赁期内也发生过停水电的情况，刘卓银都帮助解决了。寺库公司后来和郑×签订租赁合同了，实际是何时搬走的，刘卓银不清楚。至今刘卓银也没有收到寺库公司交回的钥匙，租赁房屋至今空置。寺库公司早有心搬离，现在反弄成刘卓银违约。如果寺库公司早交回钥匙，刘卓银早就退还了相关款项。
原审法院经审理查明：2009年7月30日，刘卓银作为承租方（乙方）与郑×作为出租方（甲方）签署《租赁合同》，约定场地地块位于北京市朝阳区×村，四至：南至×河、北至×路、西至×调压站、东至×桥，租赁期限为十年，自2009年1月1日至2018年12月30日。每年租金为20万元。
2012年4月2日，刘卓银、华恺公司作为出租人（甲方）与寺库公司作为承租人（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，房屋坐落于北京市朝阳区×村，期限自2012年4月2日至2017年4月1日。租金标准为半年357500元。乙方向甲方交付178750元作为合同顺利履行的保证金。
2014年6月15日，北京市朝阳区高碑店乡高井村民委员会发出了《关于限期拆迁郑×出租大院的通知》，载明：你单位（郑×出租大院）属于“三合一”出租大院，属于此次拆除整治的范围，位置为郑×出租大院，拆除时间为2014年8月底前。
2014年8月15日刘卓银和华恺公司作为出租方（甲方）与寺库公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁终止结算协议》，双方约定根据高井村委会通知，乙方承租的房屋将于2014年8月底前拆迁。双方确认合同终止日期：1.以乙方实际搬离房屋当日为终止日期。2.如乙方尚未搬离房屋，但承租场地出现任一如下事实——断水、断电、实施拆迁、其他影响乙方正常使用承租场地的行为、事件，上述行为、事件发生当日也视为房屋租赁合同终止日期。租金退还，租金截止暂计算至2014年8月31日，应退还租金119166元。甲方应于乙方搬离房屋之日起3日内将保证金178750元支付给乙方。鉴于此次房屋租赁合同终止原因，乙方不追究甲方其他违约责任。若甲方未按本结算协议退还保证金、租金，甲方除应每逾期一日按千分之五支付滞纳金外，且乙方有权依据原租赁协议追究甲方其他违约责任。
2014年8月底，寺库公司租赁房屋发生断水断电。寺库公司称当时无法联系刘卓银解决此事，后其与郑×签订了短期租赁协议，郑×解决了此事。为此，寺库公司提交了其与郑×签订的《房屋短期租赁协议》，约定租赁期限自2014年9月1日至2014年9月10日，日租金为1917元／日等。刘卓银表示寺库公司可以随时找到刘卓银。
寺库公司和刘卓银至今就租赁房屋没有进行交接，寺库公司没有将租赁房屋的钥匙交还刘卓银，寺库公司称其将钥匙交给郑×了。
审理期间，法院到高井村委会进行调查，村委会表示郑×大院存在安全隐患，后经整改，至今没有拆除。刘卓银表示至今其没有收到寺库公司租赁房屋的钥匙，房屋至今空置。
上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《北京市房屋租赁合同》、《房屋租赁终止结算协议》、《关于限期拆迁郑×出租大院的通知》、《房屋短期租赁协议》、调查笔录等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：当事人协商一致，可以变更、终止合同。寺库公司和刘卓银、华恺公司签订的房屋租赁合同，系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，各方达成一致意见，签订了《房屋租赁终止结算协议》，该协议合法有效，各方亦应按照该协议履行各自的义务。根据该协议及法院调查，2014年8月底，租赁房屋发生断水断电，因此双方的租赁协议终止日期应为2014年8月31日。刘卓银应按照协议约定退还寺库公司剩余租金及保证金。寺库公司要求刘卓银退还租金和保证金，有事实依据，法院依法予以支持。关于寺库公司要求的违约金，鉴于寺库公司至今未与刘卓银就租赁房屋进行交接，刘卓银以此抗辩未退还上述款项，刘卓银的抗辩符合法律规定。寺库公司要求刘卓银承担违约金，没有事实依据，法院依法不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决：一、刘卓银于判决生效之日起七日内返还北京寺库商贸有限公司剩余租金十一万九千一百六十六元、保证金十七万八千七百五十元；二、驳回北京寺库商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘卓银不服，上诉至本院，请求撤销原判第一项内容，依法改判刘卓银不退还寺库公司租金和保证金，主要理由是：1.一审法院认定租赁协议终止日期为2014年8月31日，是认定事实错误；2.一审法院在认定租赁合同终止日期错误的基础上，认定刘卓银退还租金的数额也是错误的。寺库公司同意原判。华恺公司同意刘卓银的上诉请求，但未提起上诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：寺库公司与刘卓银、华恺公司在履行房屋租赁合同过程中，为合同解除事宜签订了《房屋租赁终止结算协议》，该协议系各方真实意思表示，各方均应遵守。该《房屋租赁终止结算协议》约定，如寺库公司尚未搬离房屋，但承租场地出现断水、断电等影响正常使用承租场地的行为、事件，上述行为、事件发生当日也视为房屋租赁合同终止日期。根据查明的事实，2014年8月底涉案房屋发生断水断电，故依约定租赁协议的终止日期应为2014年8月31日。依《房屋租赁终止结算协议》的约定，刘卓银应退还寺库公司剩余租金及保证金。原审法院依据寺库公司的诉请判令刘卓银退还寺库公司剩余租金及保证金，具有合同及法律依据，本院予以维持。刘卓银不同意退还租金及保证金的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8540元，由北京寺库商贸有限公司负担4270元（已交纳），由刘卓银负担4270元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费8540元，由刘卓银负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万 丽 丽
代理审判员 贾 旭
代理审判员 吴 强 兵
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 仵霞书记员赵婷婷