湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘03民终887号
上诉人（原审原告）：谢德纯。
委托诉讼代理人：陈泽洪。
被上诉人（原审被告）：湘潭市中山房产管理所。
法定代表人：张志远，系该�所长。
委托诉讼代理人：漆菲，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。
上诉人谢德纯因与被上诉人湘潭市中山房产管理所（以下简称“中山房管所”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初3282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢德纯上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人支付公房租赁拆迁补偿款58770.812元，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定上诉人与被上诉人之间签订的《公房腾退协议》没有实际成立和生效与事实不符。上诉人在一审中提交了《湘潭市中山房产管理所腾退进度一览表》，根据该表可知，上诉人已与被上诉人签订了《公房腾退协议》，且上诉人已按照协议的要求�空了房屋，该表是被上诉人主动向公众公示的资料，理应具有法律效力。被上诉人对上诉人作出的《关于中山路405号房屋征收信访事宜的回复》和湘潭房产集团有限公司对上诉人作出的《关于陈泽洪信访事项处理意见书》均明确记载“中山房管所工作人员在下户过程中，发现你们持有公房租赁证，故与你们签订了《公房腾退协议书》”，根据民事诉讼“自认”原则，法院应当认定上诉人与被上诉人签订了《公房腾退协议书》。由于当初签订《公房腾退协议书》时，被上诉人的工作人员提供的是空白的《公房腾退协议书》，上诉人在协议书上签字之后，合同文本全部由被上诉人收回，至于被上诉人是否在协议书上签字盖章上诉人不得而知，所以上诉人未能提交完整的《公房腾退协议书》。但是，根据上诉人所提交的上述证据，上诉人有理由相信自己已经与被上诉人签订了合法有效的《公房腾退协议书》，被上诉人应当按照约定支付公房租赁拆迁补偿款58770.812元。二、一审认定上诉人与被上诉人之间的《直管公有住房租约》已经解除与事实不符，且没有法律依据。1.上诉人长期未交租金是由于所租赁的房屋年久失修，上诉人多次通知被上诉人修缮房屋，但被上诉人未履行合同约定的修缮义务，上诉人自己对房屋进行了修缮，故未向被上诉人支付租金，上诉人的行为符合合同法第二百二十一条的规定。即使上诉人未按期足额支付租金，被上诉人也应当按照合同法第二百二十七条的规定，要求上诉人在合理的期限内支付租金，上诉人逾期不支付的，被上诉人才能解除租赁合同。被上诉人自始至终未要求上诉人在合理期限内支付租金，而是直接采取登报的方式解除租赁合同，违反出租人解除租赁合同的法定程序。2.被上诉人以上诉人长期欠租，房屋部分垮塌甚至全部垮塌为由，依据合同法第九十六条的规定，采取登报的方式主张解除租赁合同，对上诉人不产生法律效力。上诉人自1996年至2016年以来一直租住在案涉房屋中，即使有时外出打工，但每年均会回到案涉房屋中居住，被上诉人可以找到上诉人当面告知解除租赁合同，不应当采取直接登报的方式告知上诉人。而且，即使符合合同法第九十六条的规定，解除租赁合同的通知也只有送达上诉人才能产生法律效力，但直至2017年上诉人与被上诉人签订《公房腾退协议书》之后，要求被上诉人支付拆迁补偿款时，被上诉人答复因已经于2013年6月采取登报方式告知解除了租赁合同，上诉人无法享受拆迁补偿。因此，上诉人得知被上诉人通知解除租赁合同的时间晚于签订《公房腾退协议书》的时间。三、被上诉人称已于2013年6月24日在湘潭日报上刊登《关�解除房屋租赁关系的公告》解除了租赁关系，并依法收回了房屋的说法与事实不符。上诉人手中一直持有案涉房屋的《公房租赁证》，基于此情况，被上诉人才于2016年与上诉人签订《公房腾退协议书》。综上，被上诉人单方废止《公房腾退协议书》属于违约行为，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
中山房管所答辩称，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确。一、一审判决认定《公房腾退协议》没有实际成立和生效，事实清楚，证据确认充分。上诉人主张其与中山房管所签订了《公房腾退协议》，要求按协议支付款项，应当就双方已签订协议以及协议款项的具体金额承担举证责任。本案中，上诉人未提交协议原件或复印件以证实双方签订了协议，应当承担举证不能的责任。上诉人自己在一审中陈述称其仅在协议上单方签字，中�房管所负责拆迁工作的丁为民、曾慧也证实，签订协议的流程是上诉人先单方签字，然后再由中山房管所经过多部门审批同意后在协议上签章。中山房管所在审批过程中发现已与上诉人解除租赁合同，故中山房管所没有在协议上签章。根据合同法第三十二条的规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，本案中，中山房管所作为合同一方当事人没有在协议上签字盖章，协议并未成立。一审判决认定事实正确，上诉人依据没有成立的协议向中山房管所主张权利，其上诉请求不应被支持。二、上诉人提交的拆迁项目部公示牌及中山房管所对信访事项的答复不能作为认定双方之间已签订协议以及协议约定内容的依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条的规定，自认必须发生在诉讼过程中。本案中，上诉人提交的两个回复均是在上诉人起诉之前形成的，是对上诉人信访事项的答复，是中山房管所工作人员在未了解清楚整个过程的情况下作出的错误回复，与事实不符，因此该回复不属于民事诉讼中的自认，不能据此认定双方已签订了协议。拆迁项目部的公示牌是内部展示所用，不能真实反映上诉人与中山房管所之间关于拆迁腾退工作进展及签约情况。该公示牌张贴于拆迁项目部办公室内，并非如上诉人所称系“向公众公示的资料”。而且，根据鉴定报告照片显示，上诉人所租赁房屋的门、窗已用砖头、木条进行封闭，上诉人不能可能继续占有、使用租赁物，其称该公示牌显示其已按协议腾房也与事实不符。因此，上诉人提交的项目部公示牌、信访答复等间接证据不能证实双方已签订《公房腾退协议》及协议内容。三、一审判决认定《直管公有住�租约》已解除认定事实清楚，适用法律正确。1.租约的解除条件已成就。合同法第九十三条、九十六条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，双方在租约中明确约定房屋不能继续使用或承租人拖欠租金累计达6个月以上，出租人有权解除租约。上诉人自1998年3月起即开始拖欠租金，自中山房管所登报解除租约时已欠缴租金15年。中山房管所提交的危房鉴定报告所附照片显示租赁的房屋已经不能继续使用，上诉人称其未交租金是因其自行修缮房屋的理由不能成立，故双方在租约中约定的解除条件已经成就。2.解除通知已送达上诉人。由于上诉人长期拖欠租金，且租赁的房屋严重垮塌，中山房管所于2013年6月28日在《湘潭晚报》上刊登解除公告，解除与上诉人的租赁合同。根据上�人的代理人在法庭上的陈述及上诉人提交的电话录音可知，上诉人长期没有居住在租赁的房屋内，也没有证据证明上诉人告知了中山房管所其联系方式，中山房管所在无法直接送达解除通知的情况下，采用登报公告的方式送达解除通知符合法律规定。一审认定双方的租约已经解除有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
谢德纯向一审法院起诉请求：1.判令被告履行《公房腾退协议书》约定义务、支付协议款共计58770.812元；2.判令诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：1996年6月21日，原告谢德纯与原湘潭市湘江房地产公司签订了《直管公有住房租约》，约定：原告租赁位于湘潭市雨湖区房屋（该房屋后由湘潭市中山房产管理所管理），无正当理由闲置住房六个月以上或拖欠房租累�六个月以上的，甲方（即湘潭市湘江房地产公司）有权终止租约，清算租金，收回房屋，并由乙方（即原告谢德纯）支付违约金200元；因国家建设需要拆除公房时，租约自行终止；租约有效期为一年，自1996年7月1日至1997年6月30日止。原告支付租金至1997年6月份，之后原告未向被告支付租金。2013年6月24日，被告中山房管所在《湘潭日报》上刊登《关于解除房屋租赁关系的公告》，声明自公告发布之日起解除与原告的房屋租赁关系。2013年9月17日，被告中山房管所申请对案涉房屋安全鉴定，2013年9月27日，湘潭市房屋安全监督办公室认定案涉房屋安全等级为D级（整幢危房），建议停止使用，确保安全。
2016年，案涉租赁房屋被纳入“精美湘潭”河西滨江风光带项目征收范围，被告中山房管所工作人员在办理公房腾退工作中，要求原告谢德纯在公房腾退协议的上�字，原告谢德纯委托陈泽洪签字办理公房腾退事宜，被告的工作人员将合同拿回单位审核时发现，被告已于2013年登报解除了与原告之间的租赁合同，被告遂未在公房腾退协议上签字，且不同意按公房腾退协议约定的内容支付搬迁款项。原告要求被告按公房腾退协议支付款项未果，遂诉至法院。
另查明，案涉租赁房屋已于2017年4月左右被拆除。
一审法院认为，原、被告签订的《直管公有住房租约》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。因原告长期未交租金，被告有权解除合同，被告采取登报解除合同的方式符合法律规定，双方《直管公有住房租约》已解除。原告主张双方签订了《公房腾退协议》，要求被告按照协议约定支付款项，经查，该协议书上仅有原告委托他人签字，被告并未签字或盖章，该协议并未实际成立和生效，原告要求被�依据该协议支付全部款项的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第二百一十二条规定，判决：驳回原告谢德纯的诉讼请求。本案受理费1270元，由原告谢德纯负担。
二审期间，中山房管所未提交新的证据，谢德纯围绕上诉请求提交了两份证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：谢德纯提交的窑湾街道唐新寺社区居委会出具的“证明”，无单位负责人和经办人签名，不符合证据的形式要件，其内容为陈泽洪、马秋莲夫妻的身体和经济状况，故该证据达不到证明陈泽洪在案涉房屋实际居住至该房屋被拆迁为止的目的，本院对该证据不予采信。谢德纯另提交了贺树枝、熊淼清出具的“证明”以证实其经常请贺树枝修理房屋，根据《直管公有住房租约》第二条、第四条的约定可知，住房需要维修时，乙方（即谢德纯）应及时向甲方申请并积极配合，不得提出正常维修范围以外的要求，如因乙方人为损坏房屋及附属设施，由乙方负责赔偿或修复，室内设施如有损坏，需由甲方（即湘潭市湘江房地产公司）维修时，由乙方按实交纳修复费用，同时，因贺树枝已故，熊淼清作为贺树枝的妻子未出庭接受询问，本院对谢德纯是否请贺树枝维修房屋及维修的具体项目是否属于中山房管所应负责的范围均无法确定，故本院对该证据不予采信。
本院经审理查明：根据谢德纯代理人陈泽洪在一审庭审中的陈述，谢德纯自2012年起即居住在窑湾，没有在案涉房屋内居住，案涉房屋由陈泽洪在使用。法庭在询问2013年案涉房屋还能否正常使用时，陈泽洪回答称修一下能正常使用，但当时没有修了，陈泽洪认可其本人2013年6月就没有长住中山路405号了。二审中，代理人陈泽洪陈述称谢德纯大概居住到2011年。另，湘潭市房屋安全鉴定办公室所作的潭房安鉴字（2013）112-05号房屋安全鉴定报告后附的照片显示：案涉房屋的窗户朝外一侧已被钉上数条木棍，被人为封闭，房屋的屋顶已部分垮塌。此外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题如下：一、谢德纯与中山房管所之间的租赁合同关系是否已合法解除。根据法院查明的事实可知，案涉房屋年久失修，存在严重的安全隐患，加之谢德纯自1997年7月起就拖欠租金，故中山房管所有权依据《直管公有住房租约》的规定，行使解除权。因谢德纯本人未居住在案涉房屋内，中山房管所通过登报的方式公告解除与谢德纯之间的租赁合同关系并无不当。谢德纯认为，其不缴纳租金是因为中山房管所未履行合同约定的修缮义务，但其提交的证据不足以证实其主张。谢德纯认为中山房管所未要求其在合理的期限内支付租金，直接登报解除租赁合同违反《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的出租人解除租赁合同的法定程序。本院认为，法律规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，故法律并未强制规定出租人必须要给予承租人一定的宽限期，而且《直管公有住房租约》第七条明确约定，如果承租人拖欠房租累计六个月以上的，出租人有权终止租约，清算租金，收回房屋，并由承租人支付违约金200元。因此，中山房管所作为出租人，依据合同约定解除与谢德纯的租赁合同关系并未违反法律规定。二、关于《公房腾退协议》的效力问题。谢德纯上诉称其在空白的《公房腾退协议》上签字后，合同文本被中�房管所工作人员收回，与中山房管所下户调查的工作人员丁为民2018年3月16日向一审法院所作陈述“……我们与陈泽洪谈了补偿的价格后，就让陈泽洪先在合同上签字，再拿合同回去审批盖章……陈泽洪签字后，我们拿回所时审批，审批没有通过，因为我们所里审批发现我们与谢德纯已于2013年解除了合同，我单位领导就没有在合同上签字盖章”相印证，虽然陈泽洪代谢德纯办理房屋腾退事宜时，已在《公房腾退协议》上签名，但一审已查明中山房管所并未在该协议上盖章，故《公房腾退协议》并未成立。谢德纯认为《公房腾退协议》是合法有效的合同，但其提交的《湘潭市中山房产管理所腾退进度一览表》并不能直接证明双方均已在《公房腾退协议》上签名或盖章。中山房管所出具的《关于中山路405号房屋征收信访事宜的回复》载明：“我所征收项目部工作人员在下户过程中，发现你们持有该处公房租赁证，故与你们签订了《公房腾退协议书》，但是，工作人员在复核过程中，发现该处房屋因部分垮塌甚至全部垮塌，已不能居住，且你们长期欠租，我所已于2013年6月24日在《湘潭日报》刊登《关于解除房屋租赁关系的公告》解除与你们的租赁关系……”，湘潭房产集团有限公司出具的《关于陈泽洪信访事项处理意见书》同样载明：“中山房管所征收项目部工作人员在下户过程中，发现您持有该处公房租赁证，故与您签订了《公房腾退协议书》，但在复核过程中，发现该处房屋早已因垮塌严重而不能居住，且您长期欠租，原中山房管所已在2013年6月24日在《湘潭日报》刊登《关于解除房屋租赁关系的公告》解除了与您的租赁关系……”。因此，谢德纯认为中山房管所已自认与其签订了《公房腾退协议》的理由不能成立。谢德纯�请中山房管所履行《公房腾退协议》中约定的支付补偿款义务没有事实和法律依据。
综上，谢德纯的上诉请求不能成立。应当予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1270元，由上诉人谢德纯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱卫平
审 判 员 曾波毅
审 判 员 王 芳
二〇一八年九月六日
代理书记员 谭 茜