河北省孟村回族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）孟民初字第1053号
原告（反诉被告）沧州市晟宇物业服务有限公司（以下简称“晟宇物业”），住所地：沧州市运河区署西街行署南院7排1号。组织机构代码证：57824138-8。
法定代表人邓秀华，系该公司经理。
委托代理人吴艳红，男，1961年12月7日出生，汉族，系沧州市晟宇物业有限公司职工。
委托代理人刘垣，男，1972年2月24日出生，汉族，系沧州市晟宇物业有限公司职工。
被告（反诉原告）张清玉，男，1973年6月29日出生，回族，住孟村回族自治县。
委托代理人于增杰，系河北海岳律师事务所律师。
原告晟宇物业诉被告张清玉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告张清玉向本院提出反诉请求，本院依法适用简易程序，对本诉及反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）晟宇物业委托代理人吴艳红、刘垣及被告（反诉原告）张清玉委托代理人于增杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）沧州市晟宇物业服务有限公司诉称，被告购买孟村东方骏景小区10号楼铺5商业门市一套。2013年7月4日，被告同原告签订《前期物业服务协议》，约定商业门市物业服务费每月每平米一元，一年一交，提前一个月缴纳，逾期自欠费之日起每天按照应缴费总额的千分之二缴纳违约金。截至2015年8月15日，被告欠原告2014年6月22日至2016年6月21日物业服务费4323元。根据《河北省物价局关于制定供热计量价格的指导意见》、沧州市物价局的相关规定，被告应交纳暖气空置费432元。请求人民法院判决被告给付原告物业服务费4323元、管道运行费432元（24元／平方米×180.13平方米×10﹪×1个采暖期）及违约金1952元（432.3元×2‰×152天）；被告承担诉讼费用。
被告（反诉原告）张清玉辩称，1、原告的诉讼主体不适格，根据物业管理条例的规定，应按照招投标的方式选聘具备相应资质的单位，原告既不是通过招投标方式也不是通过政府部门批准后选聘的；2、原被告签订的《前期物业服务协议》并非经过双方协商，原告采取价格欺诈和垄断行为，物业费明显高于市场上同类行业，原告采用格式条款，加重了被告的责任，应属无效条款；3、被告系购买的商业门市非住宅，应实施市场调节价，原告没有遵循物业服务收费和物业服务相适的原则，擅自扩大收费范围，违规收费，其行为违反国家相关规定；4、原告未对被告提供过任何服务行为，更达不到二级服务标准；5、原告人为的为业主设置障碍，阻止业主行使正当权利，给业主造成损失；6、原被告之间没有供暖协议，原告没有向被告收取空置费的资格，合同中就违约金的约定是原告自己规定的，并未和被告协商，明显过高，属无效条款；7、综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）张清玉反诉称，1、反诉原告与反诉被告签订前期物业服务协议并非自愿，反诉人购买的是商铺，不是住宅，不应该签订住宅小区物业服务协议，签订该协议双方并没有协商，不签字就不交付房屋，系胁迫和乘人之危；2、非住宅物业服务费实行市场调节价，根据相关规定应由双方协商确定，但协议中关于收费等内容都是被反诉被告一方的意愿，且收费明显过高，显失公平；3、反诉被告没有提供过任何服务，且不履行维修、维护义务；4、综上，请求人民法院确认反诉原被告签订的孟村东方骏景住宅小区《前期物业服务协议》第六条第七项、第九条第四项无无效条款，另请求人民法院解除或变更该协议，反诉费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）晟宇物业辩称，1、反诉原告的反诉请求为确认《前期物业服务协议》第六条第七项、第九条第四项为无效条款，并非《前期物业服务协议》无效；2、2013年6月22日，反诉原被告签订《前期物业服务协议》约定每月每平方米1元并不偏高，商铺物业费比住宅小区高是全国普遍现象。
经审理查明，被告（反诉原告）张清玉购买孟村回族自治县东方骏景住宅小区10号楼商铺5商业门市一套，面积为180.13平方米。2013年6月22日，原告（反诉被告）晟宇物业提供了格式合同《孟村东方骏景住宅小区前期物业管理服务协议》，被告（反诉原告）张清玉在该协议上签字确认。该协议约定：商业门市服务费按住宅按建筑面积每月每平方米1元，办理入住时预交十二个月的服务费用，下次交费应于上年度交费日期的第十一个月交纳，逾期交纳，则自欠费之日起，每天按照应交费总金额的千分之二的比例交纳违约金。
另查明，被告（反诉原告）张清玉拖欠原告晟宇物业2014年6月22日至2016年6月21日物业服务费4323元、管道运行费432元。本案在法庭辩论终结前，孟村回族自治县东方骏景住宅小区未成立业主委员会。
上述事实由《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》及当事人陈述等予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条第一款规定：“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭。”被告（反诉原告）张清玉主张协议第六条第七项、第九条第四项为无效条款，因其未提交充分确实的证据证明上述条款存在法定的无效情形，故本院不予支持。另外，显失公平、胁迫等手段订立合同系撤销或变更的理由，不能作为解除合同理由，被告（反诉原告）张清玉不能提供充分确实的证据证明原告（反诉被告）晟宇物业有胁迫手段或乘人之危等情形，也未提交原告（反诉被告）晟宇物业不履行协议的证据，故应驳回被告（反诉原告）张清玉的反诉请求。另因原被告（反诉原被告）签订的《前期物业服务协议》，双方已签字盖章，关于物业费部分约定不违反法律规定，依法成立有效，双方均应按照协议约定，严格履行自己的义务。原告（反诉被告）晟宇物业要求被告（反诉原告）张清玉支付4323元物业服务费，符合双方协议的约定，应予支持，被告（反诉原告）张清玉未按协议约定履行交付义务构成违约，应承担相应的违约责任，但双方约定逾期交付物业费的违约金标准过高，本院予以调整为按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率（贷款利率上浮40％）上浮30％计算违约金，另因《前期物业服务协议》约定下次交费应于上年度交费日期第十一个月交纳，故物业费违约金起算时间点为上年度交费日期第十一个月。
原告（反诉被告）晟宇物业主张按照沧州市物价局相关规定收取管道运行费，符合法律规定，本院予以支持，但原被告（反诉原被告）未就管道运行费的逾期交纳约定违约金，故本院对原告（反诉被告）晟宇物业主张的该部分违约金不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条、六十七之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张清玉自本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）沧州市晟宇物业服务有限公司2014年6月22日至2015年6月21日物业管理费2161.5元及违约金（自2014年5月22日开始按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率［贷款利率上浮40％］上浮30％计算至2015年8月15日）；
二、被告（反诉原告）张清玉自本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）沧州市晟宇物业服务有限公司2015年6月22日至2016年6月21日物业管理费2161.5元及违约金（自2015年5月22日开始按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率［贷款利率上浮40％］上浮30％计算至2015年8月15日）；
三、被告（反诉原告）张清玉于判决生效后三十日内支付拖欠原告（反诉被告）沧州市晟宇物业服务有限公司管道运行费432元；
四、驳回被告（反诉原告）张清玉的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分案件受理费100元，减半收取50元，反诉部分案件受理费50元，共计100元，由被告（反诉原告）张清玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向沧州市中级人民法院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审判员 杨茂琴
二〇一五年十二月三日
书记员 丁润川