贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1659号
上诉人（原审原告）周天明。
委托代理人袁劲松，贵州普众律师事务所律师。
委托代理人周玉华，女，1972年1月13日出生，回族。
被上诉人（原审被告）叶玉兰。
委托代理人吴迪，贵州跃华律师事务所律师。
委托代理人黄玺，贵州跃华律师事务所律师。
原审第三人贵阳恒基房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区中山东路银座商务大厦16层6号。
法定代表人张忠勇，该公司执行董事。
委托代理人张茂林，女，1981年2月20日出生，汉族。
上诉人周天明与被上诉人叶玉兰及原审第三人贵阳恒基房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2014年8月28日作出（2014）云民一初字第447号民事判决，上诉人周天明不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，原告周天明原系贵阳市云岩区夏状元街A幢1、2层1-3，2-3号商业建筑面积45.03平方米、办公建筑面积180.11平方米房屋的所有权人。2013年7月原告周天明之女周玉华在515房产网上刊登房屋出让广告《下合群路清真街临街旺铺出售》，“现因家中有要事急需出售该门面售价360万元净收。”第三人贵阳恒基房地产经纪有限公司见后便与周天明及其子女接触，并在《贵阳晚报》上刊登分类广告。被告叶玉兰见报后即与第三人及原告接触。2013年11月13日，原告周天明与被告叶玉兰及第三人贵阳恒基房地产经纪有限公司经协商自愿签订《房地产买卖（居间）合同》一份，合同载明：“一、甲（即周天明）、乙（即叶玉兰）双方通过经纪方（即贵阳恒基房地产经纪有限公司）介绍服务成功成交位于贵阳市云岩区夏状元街A幢1层3号A幢2层3号。建筑面积为45.03平方米、180.09平方米，以房产证面积为准。二、该物业之转让成交价为人民币贰佰柒拾万元整……。三、甲、乙双方选择以下付款方式：一次性付款：甲、乙双方应于2013年11月13日内办理该房产权过户，乙方全款须于签署该合同之日全部付清。……。五、甲、乙双方协定签署《贵阳市房地产买卖契约》时的转让价格是按原值申报，甲、乙双方过户产生的税费由甲方承担。六、甲、乙双方协定交房日期为甲方收到全款当日，交房前该物业产生的一切费用由甲方承担。……十一、乙方应向经纪方交纳佣金人民币贰万元整，支付时间为签定《贵阳市房地产买卖契约》时。……未尽事宜：1、乙方于2013年11月13日将该房全款贰佰柒拾万元整一次性支付给甲方，甲方在收到全款后必须在2013年11月13日当日配合乙方办理该房产权过户。2、该房在产权过户前的债权债务由甲方承担。3、甲方在收到该房全款贰佰柒拾万元整当日必须将该房使用权交付给乙方。”当日，叶玉兰通过中国工商银行汇款2700000元给周天明，周天明出具收到该款的收条一份，双方并于当日在贵阳市房屋产权监理处办理了该房的过户手续，办理过户手续费用由叶玉兰支付。办理过户手续费用是以双方当日另行签订的《存量房买卖合同》为依据，该合同载明：“计价方式及成交价格：甲（周天明）、乙（叶玉兰）双方议定的上述房屋成交价格为：按套计算，房屋总价款为人民币大写伍拾肆万元整。”2013年11月19日贵阳恒基房地产经纪有限公司出具收到叶玉兰交来代理费用人民币2万元的收款收据一份。2014年4月8日，原告向原审法院起诉，请求判令撤销原告与被告于2013年11月13日签订的《存量房买卖合同》及原、被告与第三人共同于2013年11月13日签订的《房地产买卖（居间）合同》，诉讼费由被告承担。本案审理中，周天明申请对贵阳市夏状元街A幢1-2层1-3，2-3号房屋2013年11月13日签定合同日的市场价格进行评估。原审法院依法委托贵州海天房地产资产评估事务所有限公司评估，2014年5月15日该公司作出黔海天房评（2014）05-30号房地产估价报告书，估评结果为：“经过估价人员科学、独立、客观的分析与测算，估价对象于估价时点二零一三年十一月十三日的市场价值（取整）为人民币肆佰肆拾叁万贰仟贰佰元整。……特别事项说明：1、本次估价对象范围包括上述房屋所有权及应分摊的土地使用权；不包含估价对象室内二次装饰装修和动产等其他财产或权益。2、本估价报告的估价结果是在公开市场前提下求取的房地产市场价值，未考虑其快速变现损失和买卖成交后交易的税费以及税费的转移分担对评估结果的影响。3、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表专业意见，不对估价对象的权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及随着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。4、估价对象状况和房地产市场状况会因时间变化对房地产市场价值产生一定的影响。5、委托方应注意合理使用评估价值。”
原判认为，原、被告及第三人作为完全民事行为能力行为人，签订合同是其真实意思表示，合同是真实合法有效的。原告称其常在河南居住，但出卖房屋是其真实意思表示。第三人向外发布房屋出卖信息后，被告联系到第三人，并与原告及第三人磋商房屋价格，三方签订合同后原告收到被告270万元卖房款，房屋已过户至被告名下，合同已履行完毕。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意见相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”的规定，原告诉称其系重大误解不能认定。对于原告主张合同显失公平，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第72条：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”的规定，原告提交的证据不能证明被告一方利用优势或者原告无经验的事实存在。虽然评估机构评估房屋价值是440多万元，但“本估价报告的估价结果是在公开市场前提下求取的房地产市场价值，未考虑其快速变现损失和买卖成交后交易的税费以及税费的转移分担对评估结果的影响。”原、被告交易行为并未致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，因此，原告称合同显失公平不能认定。据此，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条、第72条，《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，判决：驳回原告周天明的诉讼请求。案件受理费60元、诉讼保全费5000元以及评估费，均由周天明负担。
一审宣判后，上诉人周天明不服，向本院提出上诉称：原判不尊重客观事实，不实事求是。上诉人多年前就居住在河南省漯河市老家，系空巢孤老，对于贵阳市的门面商铺售价一无所知，对贵阳市城市规划轻轨建设等情况均不了解。上诉人年近80岁，年事已高并患有老年痴呆，甚至有时候是糊涂的。中介公司利用老人的无知无识和对中介公司的信任，擅自登报降价出售房屋。上诉人对自己的房屋无论从主观上还是客观上确实无法作出合理正确的估价。本案完全符合“重大误解”的法律定义，原判对此视而不见，置若罔闻，偏袒被上诉人，明显系适用法律错误。被上诉人系拍卖公司的拍卖员，从事拍卖工作多年，无论从其职业还是经验来看，在对房屋价格的了解等各个方明均占有决定性优势。被上诉人与第三人系熟人朋友，同时是利益共同体。被上诉人欺骗上诉人，通过各种手段让上诉人对自己的房屋价值产生误判，导致最终成交价格远远低于房屋的评估价格。从被上诉人与上诉人的交易过程来看，当天签订合同、当天付款、当天匆忙过户，然而房屋已经实际进入拆迁规划，第二天就发布拆迁公告，由其可看出被上诉人掌握了信息优势，并利用信息优势误导上诉人。原判不予认定显失公平这一交易结果，完全违背客观事实，上诉人家中并无急事，无需快速变现。本案中，双方签订的合同偷逃国家税款，损害国家利益，法院应当依据合同法的规定宣告合同无效。综上，原判适用法律错误，故提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人一审中的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人叶玉兰答辩称：被上诉人购买上诉人的房屋未予任何人恶意串通，上诉人也不存在重大误解的情况。上诉人及其子女从2003年六七月份便开始在网络上刊登售房信息，因价格高无人购买，其后又委托第三人多次刊登出售广告，被上诉人看到广告后才购买房屋。上诉人明明在贵阳居住多年，并在贵阳的多个地方居住，怎么可能对贵阳的房价和城市建设一概不知。虽然上诉人年纪较大，但神志清醒，并非无民事行为能力人。并且上诉人子女较多，都在贵阳居住，在交易过程中上诉人的子女均参与其中。因家里有急事，急需出售房屋才是上诉人及其子女的真实意思。被上诉人购买房屋价格合理，没有欺诈、胁迫，不存在显失公平的情况。本案诉争房屋是通过网络、报刊宣传后经第三人撮合介绍，买卖双方才达成的房屋买卖协议，在交易过程中上诉人的直系亲属均参与其中，不可能有欺诈、胁迫或乘人之危等情况。双方已经实际履行了房屋买卖合同并办理了过户手续，被上诉人依法取得的房屋所有权应受到保护。至于是否有逃避国家税费的问题，应由行政部门处理，与本案无关。综上所述，上诉人在出卖房屋之后反悔，并虚构事实，隐瞒真相，恶意诉讼。原判认定事实清楚、适用法律准确，上诉人的上诉没有证据支持、不符合法律规定，为保障正常的交易秩序，请求二审依法维持原判驳回上诉。
原审第三人贵阳恒基房地产经纪有限公司答辩称，签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，在签订过程中，我们征询了双方的意见，得到同意后才签订的合同。请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述、存量房买卖合同、房地产买卖（居间）合同、房地产估价报告、公证书、收款收据、工商银行转款凭证、产权证明、契税证、收条等证据在案佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应本着诚实信用的原则履行合同义务。本案中，上诉人因家中有要事急需出售房屋，通过网络刊登售房信息，后又通过原审第三人在报刊上刊登售房广告，被上诉人看到广告后联系原审第三人及上诉人，在原审第三人的撮合介绍下，买卖双方经协商达成一致意见并签订买卖合同，上诉人出卖房屋的过程长达三、四个月之久，该过程中有其子女的参与，整个过程均是公开透明的。本案中，没有证据证明上诉人系无民事行为能力人，也没有证据证实被上诉人及原审第三人对上诉人实施了欺诈、胁迫或乘人之危的行为。关于上诉人所称的“重大误解”问题，本案中上诉人先对自己的房屋报价360万元，在未能成交的情况下降价以270万元出卖，根据最高人民法院的相关司法解释，对“标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识”有可能构成重大误解，然而本案上诉人主张对自身所拥有的房屋的价格产生了“重大误解”，显然不符合“重大误解”的定义，卖方根据交易的实际情况调整出卖价格的行为不能认定为“重大误解”。关于上诉人所主张的“显失公平”的问题，上诉人提交的证据不能证明买方利用优势或对方没有经验的事实存在，并且虽然评估报告对诉争房屋估价443万余元，但该报告并未考虑迅速变现的损失和交易税费的分担两个因素，由于本案中诉争房屋的成交价款是一次性即时全额支付且税费完全由买方承担，故不能依据该估价报告认定本案中存在“显失公平”的情形。至于上诉人所主张的偷逃税款的问题，应由国家税务机关依法处理，上诉人亦可向相关部门举报。上诉人的上诉理由不符合法律规定，本院对其上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人周天明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚国智
审 判 员 邱兴权
代理审判员 王书建
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 冷冬莉