安徽省怀宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民一初字第00634号
原告：谢训祥，男，汉族。
被告：甘月英，女，汉族。
第三人：朱成送，男，汉族。
委托代理人：李帮国，安徽枞杨律师事务所律师。
原告谢训祥与被告甘月英、第三人朱成送房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾检红独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢训祥、被告甘月英、第三人朱成送及其委托代理人李帮国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢训祥诉称：2011年4月11日，原告谢训祥与被告甘月英签订租房协议，原告将位于怀宁县洪铺镇金桂路四开间门面房及该房二楼一室一厅的住房租赁给被告。双方约定：租赁期5年，租金为每年25000元，租金一年一交，每年4月11日前一次性支付当年4月11日至次年4月10日的房租；房屋租赁用途为经营服饰等轻型商品；未经原告同意，被告不得转租房屋及改变房屋租赁用途；原、被告如有违约应承担违约金5000元并赔偿相应损失等。2014年，原告发现被告将上述门面房及住房擅自转租给第三人朱成送，第三人朱成送在门面房内经营蔬菜等农副产品。原告认为，被告未经原告同意，擅自将租赁房屋转租给他人，属严重违约。按照合同约定，被告应在2014年4月11日之前向原告支付2014年4�11日至2015年4月10日的房租25000元，但被告至今未交。综上，原告为维护自身的合法权益，请求法院判令：一、解除原告谢训祥与被告甘月英签订的租房协议；二、被告甘月英立即支付原告谢训祥违约金5000元；三、第三人朱成送立即搬离原告所有的上述出租房屋；四、被告甘月英、第三人朱成送共同赔偿原告的经济损失，自2014年4月11日起至第三人朱成送搬离上述房屋时止按年租金25000元的标准计算；五、诉讼费由被告及第三人负担。
甘月英辩称：早在2010年4月份，第三人朱成送就租赁了该房屋经营了半年。2011年，被告与第三人朱成送是恋爱关系，被告与原告签订上述租房协议后就与第三人在承租房内合伙经营服饰。2012年国庆节期间，被告与第三人终止恋爱关系，店内服饰由第三人经营，被告就不再在承租房内继续经营。被告同意与原告解除租赁合同，但被告没有违约，不同意支付违约金及赔偿损失。
朱成送辩称：1、2011年被告甘月英与第三人朱成送是恋爱关系，开始在原告的出租房内合伙经营服饰，恋爱结束后店内服饰由第三人经营。第三人后来经营蔬菜，这种房屋租赁用途的改变是符合合同要求的；2、原告认为被告转租房屋给第三人与事实不符，2010年及2011年以后合同约定的租金等费用都是第三人支付的。即使是被告转租了房屋，也是从2012年起就转租了，原告也非常清楚第三人经营的事实；3、2014年，被告准备向原告支付2014年4月11日至2015年4月10日的租金时，原告拒绝接受。第三人不交到期的租金是因为原告粗暴干涉第三人经营蔬菜，原告的违约行为使第三人在经营中受损。综上，原告与被告签订的租赁协议合法有效，原告请求解除原、被告之间的租赁协议缺乏事实和法律依据。该租赁协议承租人是被告，但该租赁协议�在受约束人应该是原告与第三人，第三人要求继续承租该房屋，原告主张第三人搬出房屋没有事实和法律依据。原告诉求的损失是原告自己造成的，应该由原告自行承担。第三人请求法院判令驳回原告的诉讼请求。
原告谢训祥为支持其诉求，在举证期限内举出如下证据：第一份证据为国有土地使用证，证明上述出租房屋所有权人为原告谢训祥；第二份证据为2011年4月11日的租房协议，证明房屋租赁合同的主体为原告谢训祥、被告甘月英及原、被告之间的合同权利及义务；第三份证据为2014年1月5日怀宁县公安局洪铺派出所接处警情况登记表，证明原告妻子杨春林不容许第三人朱成送占用原告的房屋经营蔬菜水果的事实；第四份证据为结婚证一份，证明原告谢训祥与杨春林系夫妻关系。
被告甘月英对原告提交的上述证据的质证意见为：对第一、第二、第四份证据没有异议，第三份证据被告不清楚。
第三人朱成送对原告提交的上述证据的质证意见为：对第一份证据的真实性没有异议，但该证据只能证明原告取得了土地使用权，原告应提供房屋租赁许可及相关发票等材料；对第二份证据的真实性没有异议，但当时被告甘月英与第三人朱成送为恋爱关系，房屋租金也是第三人支付的；对第三份证据的真实性没有异议，但该证据记录中说明该房屋的承租人是朱成送，进一步证明第三人承租房屋的事实；对第四份证据没有异议。
被告甘月英未提交证据。
第三人朱成送在举证期限内举出如下证据：第一份证据为第三人朱成送的身份证，证明第三人的主体资格适格；第二份证据为2011年4月11日的房屋租赁协议，证明实际承租人为第三人朱成送和被告甘月英。
原告谢训祥对第三人提交的上述证据的质证意见为：对第一份证据没有异议；对第二份证据的真实性有异议，该协议一式两份，原告与被告甘月英各持有一份，该租房协议的证人栏没有任何人签名，第三人朱成送在租房协议的证人栏签名及2013年4月11日的字样系第三人后来擅自添加的，该证据不能达到第三人的证明目的。
被告甘月英对第三人提交的上述证据的质证意见为：对第一份证据没有异议；被告不清楚第二份证据，因为2012年10月份以后被告就不在上述房屋经营了。
经庭审举证质证，对当事人所举证据认定如下：第三人提交的第二份证据不能达到其证明目的。当事人提交的其他证据均具有合法性、客观性、关联性，予以认定。
根据上述认定的证据及当事人陈述，查明的事实为：2011年4月11日，原告谢训祥与被告甘月英签订租房协议，原告将其所有的位于怀宁县洪铺镇街道金桂路四开间门面房及该房二楼北面一室一厅的住房租赁给被告从�服饰等轻型商品经营。原、被告约定：租期5年，每年租金为25000元，被告交给原告押金5000元，租赁期满，原告归还被告押金；被告于每年4月11日之前一次性交纳当年4月11日至次年4月10日的租金25000元，被告不得拖欠，否则自动搬出，原告不退押金；被告不得改变房屋租赁用途或转租；原、被告如有违约，承担违约金5000元，并且无条件赔偿对方经济损失；协议一式两份，原、被告各执一份等。协议签订后，被告在上述租赁房屋内经营服饰，被告向原告交付押金5000元并依约向原告支付2011年4月11日至2013年4月10日的租金。2013年4月11日至2014年4月10日的租金由第三人朱成送经手向原告支付。原告每次收取租金时均在被告持有的上述租房协议中注明到期的租金已付。2014年4月11日至2015年4月10日的租金被告至今未交。上述租房协议一式两份，原、被告各持一份，原告持有的租房�议上证人栏没有任何人签名，被告持有的租房协议上证人栏有第三人的签名及第三人某
另查明：2011年，被告甘月英与第三人朱成送系恋爱关系并同居生活，2012年国庆期间两人结束恋爱关系，被告离开上述所租的房屋。此后，被告所租的上述房屋由第三人占有使用，继续经营服饰。上述情形，被告称其因联系不上原告，一直未告知原告。2014年1月5日，原告妻子杨春林发现第三人在原告出租房屋内经营水果蔬菜，双方遂发生矛盾，第三人报警。怀宁县公安局洪铺派出所接警后立即出警处理，出警干警告知双方该纠纷应通过诉讼依法处理。
庭审中，第三人朱成送称只有原告认可上述出租房屋系第三人与被告共同租赁，第三人才愿意向原告支付2014年4月11日至2015年4月10日的租金25000元。对此，原告谢训祥称如果第三人愿意支付2014年4月11日至2015年4月10日的租金，原告同�被告将租赁的房屋转租给第三人，但第三人必须按2011年4月11日原、被告签订的租房协议履行合同义务。为便于调解，应第三人请求，本院先收取第三人人民币25000元，然后分别作当事人的调解工作，但原告与第三人各持己见，调解未能成功，本院遂将25000元退还第三人。
本院认为：原、被告签订的租房协议即房屋租赁合同，合法有效，合同的出租人为原告，承租人为被告，第三人提交的证据不能证明其与被告同为承租人。2012年，被告与第三人结束恋爱关系后，被告离开所租房屋，其所租房屋由第三人占有使用，此情形被告无法定事由一直未告知原告。据此，可认定被告擅自转租房屋的事实存在。2013年4月11日至2014年4月10日的租金虽由第三人经手向原告支付，但不能据此认定原告已知悉并认可被告的转租行为。根据查明的事实，可认定原告自2014年1月5日起已知晓被�将所租房屋转租予第三人，原告知情后并不认同被告的转租行为。被告未经原告同意转租房屋，原告可以要求依法解除合同。原告现提出解除合同，被告亦同意解除合同，故对原告该项请求予以支持。第三人占有使用原告上述房屋无法律依据，应当及时腾退房屋搬出。被告擅自转租房屋已构成违约，依约应当向原告支付违约金。被告的违约行为导致原告不能收取到期的租金，由此所造成的损失被告应当赔偿。原告诉请被告支付违约金并赔偿损失合法、适当，予以支持。原告要求第三人与被告共同赔偿其损失缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一项、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告谢训祥与被告甘月英签订的租房协议；
二、被告甘月英于本判决生效后3�内支付原告谢训祥违约金5000元；
三、被告甘月英自2014年4月11日起至第三人朱成送搬离上述房屋时止比照房屋年租金25000元的标准计算，于第三人朱成送搬离上述房屋后3日内向原告谢训祥赔偿损失；
四、第三人朱成送于本判决生效后3日内搬离原告谢训祥所有的上述出租房屋；
五、驳回原告谢训祥其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，由原告谢训祥负担50元，被告甘月英负担950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 曾检红
二〇一四年六月十日
书记员 江 军