福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第4254号原告龙岩市新罗区西陂街道西山村民委员会，住所地龙岩市新罗区西陂街道西山村。法定代表人郭躬练，村主任。委托代理人黄佳军，福建吉弘律师事务所律师。委托代理人林良华，福建吉弘律师事务所实习律师。被告游鹰，男，1993年9月25日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。委托代理人倪淑萍，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。原告龙岩市新罗区西陂街道西山村民委员会（以下简称西山村委会）与被告游鹰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月20日受理后，依法由审判员赖惠燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄佳军、被告委托代理人倪淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西山村委会诉称，2014年8月25日原告与周观荣（由邹定国代签）签订《租赁合同》，约定：周观荣（乙方）承租原告（甲方）位于新罗区登高西路“幸福公馆”2－113号店面，面积104.02平方米，租金每月12480元，于当月1号前送交甲方，乙方每拖延一日租金增收100元的滞纳金，如拖延半月以上，按违约处理；乙方不得逾期超过一个月缴纳店租或违反合同条款，否则，支付违约金人民币肆万元给甲方和赔偿由此造成的实际损失及所欠店租，并终止合同。合同签订后，原告依约将店铺交付给周观荣使用。2014年10月29日周观荣在取得原告同意的情况下将该店面转租给被告游鹰，押金单上的租店押金归游鹰所有，由游鹰继续履行合同责任。被告承租该店面后只支付租金至2015年1月份。被告不按约履行义务已构成违约，依法应当承担相应的民事法律责任。为此，原告提起诉讼，请求法院判令被告立即支付原告店面租金49920元（2015年2月份至2015年5月份的租金）和违约金2496元（按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算），合计52416元。被告游鹰辩称：一、原告在签订《租赁合同》过程中存在没有尽到提示及明确告知等相关重要义务，原告需要提供有关承租商铺的相关产权证以及该商铺的平面图，否则，根据法律的相关规定，本案的租赁合同就无法确认其是否有效。二、被告受让了周观荣与原告签订的《租赁合同》之后，发现合同约定的租赁面积与实际使用面积不一致，经福建名屋装饰工程有限公司进行测量，被告承租的商铺实际使用面积仅为89平方米，与合同约定的104.02平方米相差甚远，原告在签订合同时具有欺诈行为，且并没有按照合同约定交付104.02平方米的商铺给被告使用，因此，原告在本案中具有违约行为，因此被告有权要求原告承担减付租金的违约责任。同时，被告也有权根据《合同法》第六十七条的规定行使抗辩权。三、原告主张支付的租金远远高于同地段同类型商铺的租金水平，显失公平，如继续履行，将严重损害被告利益，原告应当对租金予以变更更有利于双方合同的顺利履行。经审理查明：2014年8月25日，原告西山村委会作为甲方与周观荣作为乙方签订《租赁合同》一份，主要约定：乙方承租甲方位于新罗区登高西路“幸福公馆”2－113号店面，面积104.02平方米，每平方米120元；租赁期限：自2014年9月1日起至2019年8月31日止五年整；租金每月12480元，从2014年10月1日起计算至租赁期满为止，每月租金于当月1号前送交甲方，乙方每拖延一日租金增收100元的滞纳金，如拖延半月以上，按违约处理；乙方不得逾期超过一个月缴纳店租或违反合同条款，否则，支付违约金人民币4万元给甲方和赔偿由此造成的实际损失及所欠店租，并终止合同。合同签订后，原告依约将店铺交付给周观荣使用。周观荣租金交至2014年10月31日。2014年10月29日，周观荣在取得原告同意的情况下将该合同转让给被告游鹰，并约定押金单上的租店押金归游鹰所有，由游鹰继续履行合同责任。被告游鹰作为受让人在合同上签字。被告游鹰承租店面后，按约支付租金至2015年1月份，此后未再支付租金，为此，原告诉至本院，请求判如所请。另查明，“幸福公馆”为原告与苏庆前合作投资，1-4层为原告所有。2012年4月，讼争店铺2-113号店经龙岩市经纬测绘有限公司预测，建筑面积为104.07平方米。以上事实，有原告提供的公证书、补充协议书、建筑面积预测报告书、租赁合同及简易转让协议、声明、委托函以及原、被告的陈述在案佐证。被告提供的名屋装饰工程有限公司制作的平面布置图纸，原告有异议，因该图纸只是装饰设计图纸，且福建名屋装饰工程有限公司非具有资质的测绘机构，因此，对该证据本院不予采信。本院认为，原告西山村委会与周观荣签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应按合同的约定全面履行各自的义务。被告游鹰受让该租赁合同后，亦应按合同约定履行义务。但被告游鹰从2015年2月起未按约定向原告交纳租金，侵犯了原告的合法权益，应限期清偿。原告要求被告支付从2015年2月1日起至2015年5月31日止、按每月12480元计算的租金共计49920元，有事实依据，本院予以支持。原、被告约定每拖延一日租金增收100元的滞纳金，现原告主张被告支付按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金，不违反法律的规定，但其计算有误，经计算至2015年5月31日的违约金应为2236元。被告主张租赁店铺不应包含公摊面积，因租赁合同约定的租赁面积与测绘的建筑面积相符，且在生活实践中，除特别约定外，房屋租赁合同约定的面积均为建筑面积，包含有一定的公摊面积，而被告在签约前看过场地，签约后经营了几个月并未提出异议，故对被告的抗辩本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告游鹰应于本判决生效之日起二十日内支付原告龙岩市新罗区西陂街道西山村民委员会租金49920元、违约金2236元，合计52156元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1110元，减半收取为555元，由被告游鹰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员赖惠燕二〇一五年八月三日书记员林巧红（代）一、主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少……。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。