新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新21民终219号上诉人（原审被告、反诉原告）：李成彬，男，汉族。委托诉讼代理人：王朋，新疆巨臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处，住所地吐鲁番市高昌区老城路864号。负责人：王强,中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处负责人。委托诉讼代理人：李艳林，新疆农林牧律师事务所律师。上诉人李成彬因与被上诉人中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处（以下简称军区房管局吐鲁番办事处）租赁合同纠纷一案，不服吐鲁番市高昌区人民法院（2018）新2101民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李成彬的委托诉讼代理人王朋，被上诉人军区房管局吐鲁番办事处的委托诉讼代理人李艳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李成彬上诉请求：一、请求贵院撤销（2018）新2101民初252号民事判决书第一项、第三项、第四项判决，并改判驳回被上诉人要求解除2015年11月2日签订的《军队房地产租赁合同》以及判决生效后15日内返还租赁物的诉讼请求、将被上诉人向上诉人支付搬迁费4973元改判为被上诉人向上诉人支付搬迁费35000元（暂定、以评估为准）、改判被上诉人向上诉人退还保证金7000元、改判被上诉人向上诉人赔付各项损失200000元（暂定、以评估为准）或者将本案发回重审。即不服一审判决数额为237027元。二、判决被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院应当判决驳回被上诉人要求解除2015年10月签订的《军队房地产租赁合同》的诉讼请求，不应当作出解除双方之间正在履行的《军队房地产租赁合同》的判决。理由如下：一、被上诉人要求解除的2015年10月签订的《军队房地产租赁合同》，该协议没有上诉人的签字，协议是否真实存在，一审法院没有查明。一审法院在被上诉人没有变更诉讼请求，要求解除2015年10月签订的《军队房地产租赁合同》的情形下，作出解除双方正在履行的《军队房地产租赁合同》，属于超出了原告的诉讼请求。2.一审法院解除双方正在履行的《军队房地产租赁合同》，该判项违反法律规定，并与事实不符。二、一审法院判决上诉人在判决生效后十五日内返还租赁物没有法律规定，租赁合同也没有约定。三、被上诉人单方提前解除合同，给上诉人造成各方面的损失，搬迁费属于必然和直接的损失。一审法院判决4973元搬迁费，数额过低，具体搬迁费应当以评估为准。四、一审法院查明事实中认定上诉人在反诉状中称双方补签合同属于断章取义，补签合同是指第一份合同属于补签。上诉人称合同租期未到期，一审法院只是理解成双方存在租赁关系。五、合同中约定的7000元保证金，被上诉人应当向上诉人退还。上诉人申请二审的法院调查取证，或者责令通知被上诉人提供财务凭证。六、一审法院判决被上诉人不向上诉人赔付各项损失的理由不成立，上诉人的反驳理由如下：1.双方签订的《军队房地产租赁合同》是以房地产为租赁物的房屋租赁格式合同，合同条款的内容都是围绕着租赁物为房屋而设计的。而本案，承租人承租的只有场地没有房产，所以这份合同中的条款不能完全适用本案。合同第八条第(三)项第二款、第九条第(二)项，第十一条第(二)项属于格式条款，违背了公平原则，属于排除承租方主要权利、加重了承租人责任的条款，根据《合同法》及其司法解释的相关规定，属于无效条款。《军队房地产租赁合同》第九条第(四)项不可抗力条款约定的，双方均不承担责任，是指不承担违约责任，不是指合同因政策不可抗力原因终止后，合同双方无需做任何行为，不采取任何措施。合同无效也存在恢复原状，不能恢复还存在折价赔偿的问题。2.合同约定被上诉人出具书面同意意见书，是被上诉人的义务，被上诉人事实上同意建设却违反了出具的义务。3.上诉人主张损失的建筑物等不是一审法院认定的属于增添物，而是属于新建的建筑物。合同约定的合同期满或者解除时，全部无偿移交出租方的条款属于无效条款。况且，合同约定，合同期满或者解除时，全部无偿移交出租方的前提是，被上诉人出示书面同意书的前提下建设的房屋，被上诉人没有提供书面同意书，根据该条款约定，上诉人自建的房屋等，就不能无偿的移交给被上诉人。4.被上诉人先行违约，一直没履行《军队房地产租赁合同》第七条第(五)项约定的义务，给上诉人申领办理军队房地产租赁许可证，致使上诉人租赁场地后一直无法办理经营手续，给上诉人造成一定的经营损失。5.《军队房地产租赁合同》第九条第(四)项不可抗力条款约定的，双方均不承担责任，是指不承担违约责任，不是指合同因政策不可抗力原因终止后，合同双方无需做任何行为，不采取任何措施。合同无效也存在恢复原状，不能恢复还存在折价赔偿的问题。中央军委的下属部门制定的《军队房地产租赁合同》，合同版本全国通用，中央军委在其颁布的相关文件中指出任务单位要妥善处理对待租户利益诉求。一审法院判决解除合同，却不按照该文件中规定的如何解决赔偿纠纷条款妥善解决。6.一审法院认为，租赁合同双方当事人有权对标的物添加物的归属作出明确的约定。该认为不成立的理由有三，一是租赁合同是以租赁物为房地产涉及的条款，不能完全使用；二是上诉人主张的损失物不是添加物，是新建房屋等；三是涉案条款属于无效条款。《军队房地产租赁合同》属于双方自愿签订，但不能以自愿签订，否定《军队房地产租赁合同》及部分条款本应无效、未生效的条款，而予以采用认可他的效力。上诉人坚持赔偿的诉求，具体赔偿数额以评估为准，通过上诉状再次提出鉴定评估申请。七、案件中下列基本事实，一审法院没有查清。1.被上诉人的法定代表人杨帆的录音，杨帆作为被上诉人的法定代表，明确承诺一定给予赔偿，只是具体的赠偿方法没有下来。该证据有没有证据效力、证明力，一审法院不去查明，不去认定。根据证据法则，我方提供的证据，被上诉人不认可又不去申请鉴定，视为证据合法有效。2.上诉人建房事实上是否经过被上诉人的同意，以及被上诉人的当时负责人颜世斌是向上诉人承诺过。3.上诉人与被上诉人签订过几份合同，一审法院没有查明。其实，法院通知被上诉人出示签订过的所有合同，就可以证明上诉人建房是否经过了被上诉人的同意，同样可以证明上诉人缴纳过保证金的。4.上诉人未及时支付租金的原因，一审法院没有查明。2015年9月11日，被上诉人向上诉人是否下发了一份《通知》，内容要求上诉人在2015年9月25日前向被上诉人填写一份租赁申请(该份租赁申请是被上诉人的格式条款，被上诉人提前准备好的，申请内容写明自动放弃自建房屋所有权，并收取自建房屋的租金等内容)，逾期不再出租。5.一审法院很多上诉人都提出，先交纳保证金、租金、卫生费再建房补签合同，该事实一审法院没有查明。综上，恳请二审法院将本案发回重审或者依法改判，改判支持上诉人的全部上诉请求。军区房管局吐鲁番办事处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法予以维持。一、被上诉人在一审中提供的租赁合同虽然没有上诉人的签字，但双方之间存在租赁关系的事实真实存在，一审法院依法确认双方存在不定期租赁合同关系的认定合法有据。依据《合同法》相关规定，不定期租赁关系，双方均有权随时解除。上诉人长期拖欠租赁费，构成根本违约，符合第十一条第二项约定解除的情形。被上诉人依据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》提起诉讼程序，一审法院支持被上诉人诉讼请求，判令解除双方租赁合同，符合双方合同约定，也符合相关法律规定。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。”上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》第八条第三项约定：乙方在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属贵甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交甲方。第九条第四项也明确约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。上诉人规避和转嫁应当预测的经营风险，要求被上诉人承担其为实现租赁盈利目的而进行的应有的投资成本，并以要求赔偿为由拒绝解除租赁合同，违反合同约定及相关法律规定，一审法院对此予以驳回并无不当。三、上诉人要求自判决生效后8个月返还租赁物，无法律依据，且严重违反中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动时限的强制性规定，对此，被上诉人不能认同。四、上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》，是打印合同而不是格式合同，合同中各项条款均不存在《合同法》第52条至第54条关于合同无效、可变更、可撤销及免责的法定情形，而是合同当事人民事意思自治的真实表示，上诉人作为完全民事行为能力人，应秉承诚实信用的原则，切实履行合同约定的各项义务。五、被上诉人单位原负责人杨帆的录音，上诉人在一审中作为证据向法庭提供，其合法性、真实性、关联性均不能认可。该录音内容中并没有同意赔偿的明确承诺，只是表态要请示上级，等待答复。上诉人及其委托代理人至今未向法庭提供该录音证据的真实合法来源及录制人姓名，因此该录音是非法取得的证据，一审法院未被采信完全符合法律规定。被上诉人保留对该非法录音的行为追究相关责任的权利。军区房管局吐鲁番办事处向一审法院起诉：一、判令解除原被告双方于2015年10月签订的《军队房地产租赁合同》，被告在判决生效后十五日内向原告返还租赁物；二、判令被告向原告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费73780元；三、被告承担本案全部诉讼费用。李成彬向军区房管局吐鲁番办事处提出反诉请求：1、判决反诉被告向反诉原告退还保证金7000元；2、判决反诉被告向反诉原告支付搬迁费暂定35000元（具体数额以评估为准）；3、判决反诉被告赔付反诉原告各项损失暂定200000元（具体损失项目后附清单，具体数额以评估为准）；4、判决反诉被告承担本案的反诉费用。一审法院认定事实:一、关于双方与2015年10月签订的租赁合同，合同落款处确无被告李成彬的签字，但被告在反诉状中称双方补签了合同，签订合同时间为缴纳租金、保证金的时间。但未提供书面合同。在反诉状中，李成彬称“双方的租赁合同还没有到期”，可以认定李成彬是默认原被告之间存在租赁合同关系的。被告承租原告方的场地、房屋属实，但被告未按合同约定缴纳租赁费。对该事实，被告方委托代理人未表示否认。二、对被告投资加盖库房、打地坪等建筑设施的事实，原告方认可存在投资行为，但辩称不清楚何时投资、具体投资数额及建设面积。三、被告辩称按原告方要求进行了投资建设，原告方对此不予认可。四、关于合同保证金。被告称向原告缴纳了7000元保证金，但未提供票据，其委托诉讼代理人同意在庭审结束后3日内向法庭提交保证金票据，否则对其向原告缴纳保证金7000元的事实不予确认。被告未能提供票据。五、2014年以前，原告与案外人刘峰签订了该处场地的租赁合同。2015年该租赁物部分标的转由本案被告租赁使用，但未签订书面租赁合同，被告按原告要求缴纳2015年租金29840元。一审法院认为，双方于2015年10月签订的租赁合同是否有效，是双方争议的主要焦点。被告辩称原告方提供的合同样本没有经被告签字确认，对该争议合同效力不予认可。该院认为，合同明确约定，经双方当事人签字盖章并经主管部门批准后合同生效。故原告所依据的上述合同因被告未签字而未生效。根据合同法的相关规定，原合同期满后继续租赁，没有签订书面合同的，应视为不定期租赁合同。双方之间的合同权利义务则按照原生效合同内容履行，即2014年原告与案外人刘峰之间签订的书面合同内容履行。被告于2015年承租原告的场地及建筑物时也未签订书面租赁合同，但被告按原告方要求缴纳了2015年租赁费29840元。因此原告主张2016年1月1日至2017年12月31日期间租赁费应按照2015年合同内容执行，即29840元租赁费的标准计算。则2016年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费实为59680元。对于不定期租赁合同，当事人随时可以要求解除，但应当给对方必要的准备时间。关于原告主张的租赁费，该院认为，合同解除前，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告有权要求被告履行支付所欠租金的义务，故该院对原告主张由被告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费依法予以支持，但具体数额应调整为59680元。关于被告主张的反诉请求部分，首先针对被告提出的返还保证金7000元的主张，该院认为，被告未按要求提供缴纳保证金的依据，原告又不予认可该事实。故对被告要求返还保证金的诉讼请求因缺乏证据，该院不予支持。其次，针对被告主张的搬迁费，该院认为，根据原告与刘峰签订的书面合同及原告方认可并提供的合同文本中第九条（二）项约定“甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；”的规定，原告应当向被告补偿两个月的租金作为搬迁费用。被告2017年应付租赁费29840元（按较高标准计算），平均两个月租金为4973元。故该院对被告该数额主张予以支持。原告应向被告支付搬迁费4973元。第三，被告主张赔偿损失200000元，该院认为，原被告之间的不定期租赁合同应按照原告与案外人刘峰签订的生效合同约定处理，即承租方添加建筑等设施应书面提出建设方案经出租方同意并得到军队主管部门批准，被告未履行相关同意和批准手续。同时合同中对增添的建筑物等设施也明确约定归属出租方，合同期满或解除合同时全部无偿移交出租方。遇到不可抗力或军队重大政策调整而解除合同的，互不承担责任。故原告拒绝承担赔偿责任有相关合同依据，该院对其抗辩主张予以采纳。综上，对被告要求原告赔偿各项损失的主张不予支持，被告要求对投资等损失进行评估的申请，该院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七、第二百三十五条、第二百四十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、自判决生效之日起解除原告中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处与被告李成彬之间履行的《军队房地产租赁合同》，被告于判决生效后15日内返还租赁物；二、被告李成彬给付原告中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处2016年1月1日至2017年12月31日期间租赁费59680元，于判决生效后15日内付清；三、原告中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处给付被告李成彬搬迁费4973元，于判决生效后15日内付清；四、驳回被告李成彬其他反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一、2013年9月23日军区房管局吐鲁番办事处与案外人刘峰签订《军队房地产租赁合同》，约定：军区房管局吐鲁番办事处将位于吐鲁番市（坐落号为兰·新字第4994号的房屋建筑面积1951平方米）租赁给刘峰作木材加工使用，租期自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金39020元。合同第八条第（三）项约定：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。合同第九条第（二）项约定：甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；合同第（四）约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。二、刘峰与军区房管局吐鲁番办事处合同到期后，李成彬实际占有使用原刘峰与军区房管局吐鲁番办事处所签租赁合同中的标的物。三、李成彬对欠付军区房管局吐鲁番办事处2016年1月1日至2017年12月31日期间租赁费59680元无异议。本案的争议焦点为：1.李成彬与军区房管局吐鲁番办事处双方签订的《军队房地产租赁合同》是否应当解除。2.李成彬返还军区房管局吐鲁番办事处租赁物的合理期限是多少。3.军区房管局吐鲁番办事向李成彬支付的搬迁费是多少元。4.军区房管局吐鲁番办事是否应向李成彬退还保证金7000元。5.军区房管局吐鲁番办事是否应向李成彬支付各项损失200000元。本院认为，一、李成彬与军区房管局吐鲁番办事处双方签订《军队房地产租赁合同》是否应当解除的问题。上诉人于2015年占有使用被上诉人的场地及建筑物时双方未签订书面租赁合同，上诉人按被上诉人要求缴纳了2015年租赁费29840元，应视为双方形成事实上的租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”军区房管局吐鲁番办事处依据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，于2017年11月21日向李成彬下发通知，要求李成彬前往军区房管局吐鲁番办事处协商办理解除房屋租赁合同相关手续，并于2018年5月1日前腾退所租赁的房地产，已尽到了提前通知的义务，故军区房管局吐鲁番办事处请求解除双方实际租赁关系的主张符合法律，原审对此认定正确，本院予以维持。二、关于李成彬返还军区房管局吐鲁番办事处租赁物的合理期限的问题。双方签订的《军队房地产租赁合同》解除后，承租人应当及时向出租人返还租赁物。双方租赁关系终止后，李成彬已丧失占有租赁物的合法依据，考虑本案的实际情况和租赁物的用途，原审判令租赁合同解除后15日内返还租赁物，并无不当，本院予以维持。三、关于李成彬主张搬迁费200000元的问题。上诉人主张搬迁费并无合同依据和法律，但原审参照双方事实上的租赁关系。根据《军队房地产租赁合同》第九条第（二）项“甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定”的约定，按照上诉人2017年应付租赁费29840元，平均两个月租金为4973元。上诉人应向被上诉人支付搬迁费4973元，判令被上诉人向上诉人补偿两个月的租金作为搬迁费用。并无不当，本院予以维持。四、上诉人提出的返还保证金7000元的主张。因上诉人未提供缴纳保证金的依据，被上诉人对此不予认可，上诉人要求返还保证金的上诉请求无相应证据予以证实，故本院对此上诉请求不予支持。五、关于双方合同解除后，被上诉人是否应当赔偿上诉人的各项损失问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第13条明确规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”故上诉人要求被上诉人在双方租赁关系解除后，承担赔偿责任与法律规定相悖，原审对此认定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4855元，由上诉人李成彬负担。本判决为终审判决。审判长  付劲松审判员  赵 伟审判员  常昳华二〇一八年八月二十一日书记员  黄 梅