鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内06民终717号
上诉人（原审被告）廊坊新奥房地产开发有限公司，组织机构代码73870XXXX，住所地河北省廊坊市开发区华祥路。
法定代表人吴杰，系该公司董事长。
委托代理人杨皓，系该公司职工。
委托代理人王忠义，内蒙古首佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李永健，公民身份号码×××，男，汉族，1983年3月27日出生，无业，现住陕西省渭南市蒲城县。
委托代理人任士勇，公民身份号码×××，男，汉族，1968年9月19日出生。
上诉人廊坊新奥房地产开发有限公司（以下简称新奥房地产公司）因与被上诉人李永健房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古达拉特旗人民法院作出的（2015）达民初字第2680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月12日受理后，依法由审判员王学军担任审判长，与审判员倪志强、审判员杨瑞华组成合议庭，于2016年7月8日对本案公开开庭审理。上诉人新奥房地产公司的委托代理人王忠义、杨皓，被上诉人李永健的委托代理人任士勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，李永健于2010年8月5日与新奥房地产公司签订了商品房买卖合同，李永健依照合同约定付清全部购房款，新奥房地产公司未在合同约定的时间内办理李永健所购房产的产权证。
原审法院认为，双方当事人房屋买卖事实清楚，证据确实充分。本院对李永健提供的《商品房买卖合同》及因买卖该房屋所交付了该房的全部购房款、契税、两供基金票据及新奥房地产公司提供的李永健已对该房入住的证据予以采信。该证据证明原新奥房地产公司具有合法的商品房买卖关系，李永健交付了全部房款且已经入住该房。新奥房地产公司未能依约如期向李永健交付该房的产权证件，因此，新奥房地产公司存在违约情形，应依约向李永健支付违约金。新奥房地产公司辩称李永健未按照《购房优惠协议》履行在该公司服务五年的约定，李永健应退回员工购房优惠金50900元，但该请求未在合同中约定，亦不属同一法律关系，故本院对其辩称不予考虑。李永健请求新奥房地产公司给付逾期未办理房产证违约金之主张符合法律规定，其请求违约金数额未超过法律规定范围，予以支持。李永健在答辩中提出逾期交房违约金为2056元，因李永健在诉状中没有请求逾期交房违约金，亦未在开庭过程中增加该项诉讼请求，故该请求本院不予支持。李永健提出共缴纳两次契税，请求返还契税1713元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条之规定，判决如下：一、廊坊新奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付李永健房屋买卖合同违约金并返还契税共计9900元；二、驳回李永健其他诉讼请求。
原审宣判后，新奥房地产公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决中由上诉人新奥房地产公司承担的8187元违约金部分，改判驳回被上诉人李永健该违约金部分的诉请。事实与理由：一、因双方所签商品房买卖合同中并未约定在多少日内向有关机关报备建设资料，被上诉人对此情况知晓并认可，故原审判决认定上诉人违约属认定事实错误。二、由于达旗规划部门原要求房地产项目必须要整体规划建设，但新奥嘉园小区整体规划建设尚未完成，无法进行整体规划验收，故无法办理产权证。2015年达旗政府调整了规划验收标准，现新奥嘉园正在分批组织竣工验收。上述规划验收政策的变化是政府部门规划验收政策调整所致，属不可抗力，因此，上诉人对本案诉争房产未能办理产权登记手续没有过错，不应承担违约责任。三、根据双方当事人签订的员工购房优惠协议的约定，被上诉人应当仍处五年服务期内，但由于被上诉人长期旷工，已被公司开除，故其应按照优惠协议及补充协议的约定，补足涉案房屋的差价。
被上诉人李永健答辩称，上诉人未能如期向被上诉人交付房产证，该事实清楚、证据确凿，上诉人理应承担违约责任。新能能源公司与新奥房地产公司属不同法人，新能能源公司颁布的购房优惠协议及管理办法没有法律效力，故不能以员工购房优惠协议及管理办法约束本案双方当事人之间的合同关系。
本院经审理查明，2010年8月，上诉人新奥房地产公司与被上诉人李永健签订了商品房买卖合同。2010年8月，上诉人向被上诉人交付了诉争房产。
另查明，本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人新奥房地产公司未能如期向被上诉人李永健交付房产证的行为是否构成违约；达拉特旗规划局未向上诉人发放规划许可证等事由能否免除上诉人的合同义务；上诉人提交的购房优惠协议及补充协议是否对本诉所涉商品房买卖合同的履行具有实质性影响。
首先，关于上诉人新奥房地产公司未能如期向被上诉人李永健交付房产证的行为是否构成违约的问题。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条第二款的规定：由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。，本案中，因上诉人作为房地产开发商，其未能如期取得诉争房产所处楼盘的竣工验收备表，故其无法办理初始登记，诉争房地产所在楼盘尚不具备办理商品房产权登记证书的基本条件，上诉人于此已构成违约，其应当依照合同约定和法律规定向被上诉人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。，本案中，因双方当事人未在商品房买卖合同中明确约定交付房产证的具体日期，但约定了出卖人无法按期交付房产证时如何承担违约责任的问题，故无法按照上述约定内容确定损失数额的计算方法。被上诉人在原审中主张按照中国人民银行同期基准贷款利率计算违约金数额（共8187元），后原审法院判如所请，本院认为该裁判方法合乎法律规定，裁判尺度亦与被上诉人的违约情形相称。上诉人的本项上诉理由不能成立，对其相应诉请不予支持。
其次，关于达拉特旗规划局未向上诉人发放规划许可证等事由能否免除上诉人的合同义务的问题。基于合同的相对性原理，双方当事人均应按照合同约定行使自身权利并履行义务。本案中，上诉人未能及时办理竣工验收备案及商品房初始登记，致使被上诉人无法办理产权登记手续，故上诉人应当承担违约责任。如上诉人认为房地产相关管理部门的行政行为致使其背负损失，其可另循法律途径处理，但房地产相关管理部门的行政行为不具备免除上诉人合同相对义务的能力。上诉人的本项上诉理由不能成立。
再次，关于上诉人提交的购房优惠协议及补充协议是否对本诉所涉商品房买卖合同的履行具有实质性影响的问题。由于该优惠协议及补充协议签订于本诉商品房买卖合同订立并履行之后，该优惠协议及补充协议在性质上并不属于商品房买卖合同的附件内容，也不属于商品房买卖合同的补充协议，签订主体亦不相同，故该优惠协议及补充协议对本案双方当事人所签订的商品房买卖合同所涉及的权利义务不具备任何拘束力，亦对本诉所涉及的违约责任如何承担的问题不具备实质性影响。上诉人的本项上诉理由不能成立。
综上，上诉人新奥房地产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定的基本事实存有遗漏，但主要事实认定正确；多处行文存有不当，论理并不充分，但适用法律基本准确，依法应予维持。依照《城市商品房预售管理办法》第十二条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人廊坊新奥房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决
审判长 王学军
审判员 倪志强
审判员 杨瑞华
二〇一六年七月十八日
书记员 杨 卓