云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二初字第411号
原告（反诉被告）季某某。
委托代理人饶某，系原告丈夫。特别授权代理。
委托代理人刘宏雁，云南境源律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）黄某某。
委托代理人黄某和，系被告父亲。特别授权代理。
委托代理人杨仲禄，云南富达律师事务所律师。特别授权代理。
原告季某某诉被告黄某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后，被告黄某某提起反诉，经审查本院予以受理并决定合并审理，依法由审判员冯晓丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告季某某及其委托代理人饶某、刘宏雁，被告黄某某的委托代理人黄某和、杨仲禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年6月1日，原、被告签订了酒店承包合同，被告将位于大理经济开发区苍山东路161号某和酒店出租给原告经营，合同期限为5年。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了第一年的租金和3万元的保证金。接手酒店后由于酒店内部设施陈旧无法使用，原告边营业边对酒店内部设施进行了升级改造，先后投入40000多元。因为开业之前原告投入了大量的人力、物力开拓市场加上酒店员工热情周到的服务，酒店开始经营之初生意非常红火。可是好景不长，2013年7月28日被告买了一些鸡放在楼顶上喂养，整个酒店被弄得臭气熏天，原告找被告协商，被告不但不理会，还变本加厉的又弄了些猫来养，到了晚上就叫个不停。另被告还将废纸板和各种生活垃圾随意的放在共用的院子里，许多住店的旅客反映环境差不愿意继续住。酒店生意受到一定影响。2014年4月底，原告按合同规定先后两次向被告支付本年度承包费，但被告却以各种理由推脱不愿收取。被告还常常以各种理由到酒店闹事，因没有吓走原告，被告于2014年6月3日才向原告收取了第二年度的承包费。此后，被告又以停车场、厨房、一楼院内卫生间、楼顶、晾衣棚、洗衣处及过道都不属于酒店承包范围，不让原告继续使用。2014年7月，被告锁住停车场大门，不让旅客停车并损坏客人车辆，打砸酒店用品、生活用品，使酒店无法正常营业。被告的行为导致原告承包的某和酒店正常经营受到严重影响，给原告造成了267640元的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告全面履行和原告签订的酒店承包合同；2、由被告向原告支付经济损失267640元；3、由被告承担诉讼费用。
被告答辩并反诉称：2013年6月1日，原、被告双方签订的酒店出租合同是双方真实意思表示，合法有效。原告在租用酒店期间有侵权行为，酒店出租给原告的仅有29个房间，并无相关停车场。被告居住在该院内，为满足自己生活需要养动物，原告无权干涉。原告主张的损失无据，相反原告在经营中不按合同约定履行义务，如酒店202号客房漏水后，原告怠于维修，造成部分墙面和地板严重受损，也影响了一楼承租商户的正常经营活动。经被告多次催促，但原告至今未予以维修。原告的行为已违约，为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求：1、判令解除原、被告签订的《酒店承包经营合同》，由原告归还酒店及物品；2、由原告支付被告违约金136000元及房屋修缮损失10000元；3、由原告承担本案的全部诉讼费用。
经审理查明：2013年6月1日，原告（乙方）季某某与被告（甲方）黄某某签订了一份《酒店承包经营合同》，合同约定被告将位于大理市经济开发区苍山东路161号某和酒店承包给原告经营，承包范围包括住宿29个标准间，2个普通间、铺面1间；承包期限自2013年6月1日至2018年5月30日止，承包金为每年136000元，原告应于5月1日前向被告支付当年度的承包金；在合同签订之日前原告向被告一次性交纳承包经营保证金30000元，在承包期满后且原告未违约，被告归还给原告（不计利息）；承包期内原告负责公共设施的日常维修及保养；原告不得随意更改酒店建筑结构及用途，如需小范围更改，必须与被告商量，征得被告书面同意后方可动工，且承包期满后，原告动工的部分不得拆除，所有权归被告所有；承包期内发生的水、电、通信费、税费、各类管理费等与本酒店经营有关的一切费用均由原告承担，被告不承担任何费用；承包期内，原告损坏酒店设施，在被告提出的合理期限内仍未修复的，被告有权解除合同，收回酒店。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等作了约定。合同签订后，原告向被告交纳了2013年6月1日至2014年5月30日的承包费136000元及保证金30000元。被告亦将合同约定的承包范围内的房屋交付给原告，同时允许原告在该院内场地上停车、使用楼顶洗衣晾衣处、过道、公共卫生间，并提供后院一间小厨房给原告使用。原告开始以某和酒店之名进行经营。2014年6月3日，原告向被告交纳了2014年6月1日至2015年5月30日的承包费136000元。2014年8月8日，被告另拟了一份《酒店承包经营合同》，对租赁期限进行了变更，要求原告在合同上签字，原告不同意重签合同，双方发生纠纷；后被告要求原告将其使用的后院小厨房内的物品搬走，双方再次发生纠纷，原告两次向大理市公安局经济开发区派出所报警。此后，原告以被告在楼顶养鸡、养猫影响了酒店卫生致经营损失为由要求被告赔偿损失，而被告则认为原告不尽日常维护及保养义务，在其承包的酒店房间用水管道漏水后不及时维修，违反合同义务，要求解除合同。
另查明被告承包给原告经营的某和酒店仅使用了大理市开发区苍山东路161号院内的部分房屋，其他房屋由被告自住及另租他人使用。该院内仅有一个水表和电表，各承租户及被告所使用的水、电费用不能分开计量。被告将某和酒店承包给原告经营时，明确由原告直接向其他承租户收取水、电费，但双方对被告户所使用的电、水费用承担没有明确约定。在本案审理过程中，原、被告双方于2014年9月15日再次发生冲突，双方亲属发生扯打并再次报警。上述事实有原告提交的身份证复印件、《酒店承包经营合同》、收据、照片、水电费发票，被告提交的《酒店承包经营合同》、财产清单、照片，本院向大理市公安局经济开发区派出所调取的接处警证明、询问笔录及双方当事人当庭一致陈述予以证实，本院予以确认。
本案争议焦点为：一、双方签订的《酒店承包经营合同》是否应予解除？本案审理中，原告要求继续履行合同，被告要求解除合同。本院认为，原、被告签订的《酒店承包经营合同》其实质为酒店租赁经营，是双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规的强制性或禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同应受法律保护，双方当事人均应严格依照合同的约定履行自己的义务。经庭审查明，被告承包给原告经营的某和酒店仅为苍山路161号院内的部分房屋，其他房屋由被告自用及出租给他人使用，该院内房屋的使用管理情况决定了部分区域存在公用及管理上的不利，从而更需要双方当事人规范自己的行为，严格履行合同义务。合同签订后，原告在经营酒店期间对公共区域进行使用，被告并未提出异议，后因协商变更合同无果后，被告以上述区域不属于合同约定范围为由，收回其提供给原告使用的小厨房及不准原告使用院内停车位，引发纠纷，其行为不当。原告在承包期间未对发生漏水的房间及时修理，亦履行合同不当。但上述行为并不足以导致双方的承包经营合同不能继续履行，原告要求继续履行合同的诉讼主张，本院予以支持。被告要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。今后双方在合同履行过程中，应各自规范自己的行为，为各自经营活动及管理使用房屋提供方便，以促进合同得以全面履行。
二、原、被告要求对方赔偿损失的主张是否成立。原告认为被告干扰了原告酒店经营，造成经济损失，应由被告赔偿经济损失267640元。为此，原告向本院提交了2013年6月至2014年9月某和酒店住宿情况登记表及客人登记信息予以证实。经质证，被告对其真实性、关联性不予认可，认为不能作为本案证据。本院认为，原告举证提交的住宿情况登记表及客人登记信息系其单方制作打印，被告质证意见成立，对其真实性本院不予确认。原告的举证不能证明其所主张损失的实际发生，本院对原告主张的上述损失不予支持。被告认为原告应赔偿房屋修缮损失10000元及支付违约金136000元。为此提交了情况说明予以证实，经质证，原告对被告提交的情况说明不予认可，陈述202号房间发生过漏水，但已修理完毕。本院认为，被告举证不能证实其所主张的修缮损失，对该主张本院不予支持。另双方在合同履行过程中均有不当行为，对此应各自承担责任，被告要求原告支付违约金的主张，本院亦不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）季某某与被告（反诉原告）黄某某于2013年6月1日签订的《酒店承包经营合同》继续履行；
二、驳回原告（反诉被告）季某某的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）黄某某的反诉请求。
本诉案件受理费5480元，减半收取2740元，由原告（反诉被告）季某某承担；反诉案件受理费3220元，减半收取1610元，由被告（反诉原告）黄某某承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。
审判员 冯晓丽
二〇一四年十一月十日
书记员 杨金丽