贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终2052号
上诉人（原审第三人）吴成譞。
委托代理人潘乐婧，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201311792719。
委托代理人张霖钰，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：2301160421067。
被上诉人（原审原告）李莎。
被上诉人（原审被告）贵州益祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路176号（新大陆广场22-23层）。
法定代表人侯鹏，该公司总经理。
上诉人吴成譞与被上诉人李莎、贵州益祥房地产开发有限公司（以下简称益祥公司）商品房销售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年12月18日作出（2015）南民初字第03912号民事判决，上诉人吴成譞对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原判查明，2012年6月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订一份合同编号为175的《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于本市云岩区XXX路XX号的XX层XX号办公用房一套出售给原告，房屋建筑面积共135.67平方米，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米7960元，总金额为108万元。合同第六条付款方式及期限中约定，买受人一次性付款。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：……3、从逾期之日起到向政府部门办理初始登记之日止，每月赔付买受人已付房款总额的万分之一。”双方还对逾期付款、保修责任等其他事项进行了约定。另查，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》，均未办理备案登记。被告法定代表人原为杨晓峰，2014年12月变更为侯鹏。原告诉至法院，请求判令：确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》优先于被告与第三人签订的《商品房买卖合同》履行；被告立即协助原告办理本市云岩区宝山北路19号的“摩卡空间”11层17号房屋的所有权证书和土地使用权证书；本案诉讼费用由被告承担。
原审认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原告提供了与被告签订的《商品房买卖合同》，提供了原告支付房款100万元的银行转款凭证，故原告、被告签订的《商品房买卖合同》的真实性，予以认定。该合同系当事人表意真实，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。根据原、被告签订《商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告提供的证据证明被告实际于2013年3月将房屋交付原告，故被告应从2013年3月后的540日，即2014年9月22日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告未提供证据证明在2014年9月18日前，已将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，被告已违约。因原告与被告、第三人签订的《商品房买卖合同》均未办理权属登记，原告提供的证据证明该房屋已经交付给原告使用，故原告诉请要求原告与被告签订的《商品房买卖合同》优先于被告与第三人签订的《商品房买卖合同》履行，被告协助原告办理房屋权属登记的请求，依法应予以支持。第三人提供的其与被告签订的《商品房买卖合同》虽然签订时间为2012年4月20日，但第三人提供的支付房款1180000元的证据系案外人刘磊支付给被告法定代表人杨晓峰的转款凭证，该款项并非是第三人支付给被告，且讼争房屋被告也未向第三人交付，故第三人辩称应驳回原告诉请的主张，不予支持。第三人对其与被告签订的《商品房买卖合同》的履行可另诉解决。但本案原告尚未付清购房款，故应在原告付清购房款的情形下，被告才应履行相应的协助办证义务。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告李莎与被告贵州益祥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》优先于被告贵州益祥房地产开发有限公司与第三人吴成譞签订的《商品房买卖合同》履行；二、被告贵州益祥房地产开发有限公司在收到原告李莎支付的房款80000元后三十日内协助原告李莎办理本市云岩区XXX路XX号XX层XX号办公用房的权属证书。案件受理费60元，由被告贵州益祥房地产开发有限公司负担（此款原告李莎已预交，被告贵州益祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李莎）。
一审宣判后，上诉人吴成譞不服，向本院提起上诉称，一、被上诉人李莎要求益祥公司协助办理房屋产权证，但李莎并未按照合同约定履行完支付房款的义务，根据李莎提交的合同，如果延期交付房款的，益祥公司有权解除合同。益祥公司未出庭，但并不表示其同意李莎的诉讼请求。李莎至今未履行完交付房款的义务，按照合同法先履行抗辩权的规定，应当驳回李莎的诉请。关于房款支付的问题，益祥公司并未提出反诉，一审判令由李莎支付房款超出了诉讼请求的范围，违反了不诉不理的原则。剥夺了益祥公司的实体诉讼权利。二、上诉人与益祥公司签订的《商品房买卖合同》的时间和付款时间均早于李莎与益祥公司签订合同及付款的时间，且上诉人已经付清购房全款，虽然不是上诉人本人打款，但打款人已作为证人出庭作证。根据《物权法》的规定，不动产的转移以登记为生效要件，而非以交付使用为生效要，原审以房屋先交付给李莎使用认为其商品房买卖合同优先于法无据。李莎交付的房款低于上诉人交付的房款，其与公司签订的合同因房款明显低于市价损害上诉人的合法权益，其合同应认定为无效合同。综上，请求法院撤销原判，改判驳回李莎一审诉讼请求，判决确认上诉人与益祥公司签订的商品房买卖合同优先于二被上诉签订的商品房买卖合同，判令益祥公司将房屋交付上诉人并协助上诉人办理房屋权属证书。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李莎答辩称，被上诉人与益祥公司协商的总房款为1080000元，约定备案登记后付清余款80000元，1000000元已一次性打入益祥公司账户。李莎以及入住使用房屋三年之久，上诉人一直未提出过异议。缴纳维修基金的发票仅有一张，由李莎持有。被上诉人向益祥公司追问备案的问题，益祥公司也承诺办理备案的时间，但一直未兑现。上诉人支付房款的打款人名字与购房合同名字不一致，不能证明打款人与购房人之间有代理购房关系，且房款是打到杨晓峰的个人账户而不是公司账户。
被上诉人益祥公司未予答辩。
二审查明的事实与原判查明事实一致。二审中双方当事人均未提交新证据。本案事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、证明等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、益祥公司是否应当继续履行与李莎签订的房屋买卖合同；二、益祥公司与李莎签订的合同是否优先于上诉人与益祥公司签订的合同履行。
关于争议焦点一，李莎与益祥公司签订的《商品房买卖合同》有合同当事人印章、签字，合同签订当日，李莎分两次向益祥公司转账1000000元，支付了大部分房款，并于2013年3月办理房屋移交手续，使用房屋至今。可见，被上诉人李莎与益祥公司签订的《商品房买卖合同》应属双方真实意思表示，且李莎已履行了支付大部分房款的义务。根据双方合同约定，益祥公司应在交付房屋后540日内将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案。在合同约定的时间内，益祥公司未能履行合同约定的协助办理产权证的合同义务，已构成违约。虽李莎仍有80000元购房尾款尚未付清，根据原审证人郑某的陈述，双方约定网签后再由李莎付清剩余80000元房款，故在益祥公司未履行网签义务的情形下，李莎尚未付清余款80000元不构成违约。李莎要求益祥公司履行办证义务应当予以支持，为减轻当事人诉累，原审判令贵州益祥房地产开发有限公司在收到原告李莎支付的房款80000元后三十日内协助原告李莎办理本市云岩区宝山北路19号“摩卡空间”11层17号办公用房的权属证书，于法有据，本院予以维持
关于争议焦点二，李莎在交付大部分购房款后，已实际占有使用房屋，而吴成譞在与益祥公司公司形成合同关系后，一直未领取钥匙、占有使用房屋，本案房屋是现房买卖，吴成譞购房四年之久均未向益祥公司主张交付房屋，不符合交易习惯。从付款情况看，虽吴成譞提供的付款凭证早于李莎付款时间，但吴成譞的银行汇款凭证均非其本人向益祥公司公司支付，而是刘磊向杨晓峰支付，且其中支付1000000元的银行转账凭证为2012年4月16日转账，该时间早于其与益祥公司签订合同的时间，因此，吴成譞提交的证据不足以证明其已实际履行了付款义务。综合以上情况，原判认定李莎的商品房买卖合同优先于吴成譞的商品房买卖合同并无不当。本院予以维持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元，由上诉人吴成譞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐有临
代理审判员 李云鹤
代理审判员 王 晨
二〇一六年七月十一日
书 记 员 陶海峰