成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第2600号原告潘俊赤，男，汉族，1986年3月15日出生，住四川省开江县。身份证号码。委托代理人李建军，四川同方正律师事务所律师。特别授权代理人。被告成都蜀都华润置地有限公司。住所地：成都市郫县成都现代工业港北片区。法定代表人唐勇，系公司总经理。委托代理人胡晓，男，汉族，1983年9月25日出生，住成都市武侯区。身份证号码。系公司法务，一般授权代理人。原告潘俊赤诉被告成都蜀都华润置地有限公司（以下简称：华润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员陈敏独任审判。本院分别于2015年6月23日、7月9日公开开庭进行了审理。原告潘俊赤及委托代理人李建军、被告委托代理人胡晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘俊赤诉称，2013年3月31日，原告与被告签订了《［华润.橡树湾］二期商品房认购协议》。2013年3月31日，原告在得到被告售楼小姐关于“由被告统一改造后使用面积将达到100平方米且将改造后多余的30�平方米免费赠送给原告以及原告享有‘1%＋交5仟抵2500元’特大优惠”等承诺后，方认购了被告开发的位于高新西区大道“华润.橡树湾”二期***号房，当日原告与被告签订《［华润.橡树湾］二期商品房认购协议》，并向被告支付了定金20000元。认购协议签订时，被告售楼小姐让原告签订正式买卖合同时再商谈合同具体内容，并未在向原告出示《商品房卖卖合同》及补充协议文本。2013年4月6日原告按约定时间去被告公司签订合同，对被告提供的格式合同中的装饰装修、违约责任等条款以及补充协议中的条款提出修改意见，同时要求被告将上述优惠承诺写入正式买卖合同或补充协议中，但被告以合同修改后不能在房管局备案为由拒绝修改、增加条款，原告要求被告另私下达成协议也被被告拒绝。在第二�磋商中，被告仍拒绝，对原告要求的退还定金的要求也予以拒绝。故提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告退还购房定金20000元及资金占用利息（从2013年3月31日起至实际退还之日止按银行同期贷款利率计付）；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请增加诉讼请求：解除原、被告双方签订的《［华润.橡树湾］二期商品房认购协议》。被告华润公司辩称，原、被告双方签订的《［华润.橡树湾］二期商品房认购协议》，是双方的真实意思表示合法有效，不能因原告的通知而解除。被告已经履行特别提醒义务，原告提出修改合同条款无据无依，原告未按照《［华润.橡树湾］二期商品房认购协议》约定与被告签订《商品房买卖合同》应归责于自身原因。经审理查明，2013年3月31日，潘俊赤与华润公司签订《［华润.橡树湾］二期商品房认购�议》并向其交付定金20000元，约定潘俊赤认购华润公司开发的［华润.橡树湾］二期项目***号房屋，建筑面积62.4平方米，总房款房总价款533905元。协议第四条约定乙方应在签订本协议之日起7日内，即2013年4月6日前携带本认购协议、定金收据、应付房款及产权名义人身份证原件到华润.橡树湾销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《临时管理公约》。协议第五条约定：乙方在签订本协议时已经实地前往观察［华润.橡树湾］，确认已充分了解所认购房屋有关信息，并对销售中心已公示的《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《施工许可证》、《商品房买卖合同》（包括附件及补充协议）及其填充内容、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及其填充内容无异议。上述公示的待签订�同文本中，除买受人个人信息和具体付款数据外，其他内容均已填写，对上述待签合同文本双方均不得更改。售楼中心现场及公示内容已经公证，公证书于现场展示，本协议签订日之公示现状与之相符。协议第六条若乙方（原告）未能在约定期限内与甲方（被告）签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《临时管理规约》的，在本协议第四条约定期限次日起视为乙方主动单方面解除本认购协议，放弃本配套商品房认购权，甲方有权不予通知乙方而将该物业单位另行出售，且乙方所付定金不予退还。第十二条备注：乙方按期正式签署《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《临时管理规约》时可享有：（手写）1%＋交5000抵25000。当日华润公司开具收据，言明收到潘俊赤定金2万元。2013年4月6日潘俊赤前往华润公司项目处签署《商品房买卖合同》及附件时，潘俊�要求将认购协议手写部分即1%＋交5000抵25000（优惠）写入合同内容或者另作承诺，但华润公司认可潘俊赤享有购房优惠，但不同意潘俊赤的要求，致合同及附件未签订。2013年8月24日华润公司通知潘俊赤解除商品认购协议，因其未按约于2013年4月6日前到华润公司开发项目处签订《商品房买卖合同》，解除认购协议，将上述房产另行出售，已支付的立约定金2万元不再返还。双方发生纠纷后协议未果，潘俊赤提起诉讼。请求判决：一、被告向原告退还购房定金2万元及利息；二、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告增加诉讼请求：请求解除原、被告签订的《［华润.橡树湾］二期商品房认购协议》。另查明，被告华润公司在销售该开发项目时，实行“面积赠与（面积改造即涉案房屋面积62.4平方米装修改造面积可达100平方米）、1%＋交5000抵25000”销售优惠政策。以上事实，有双方当事人的陈述，《［华润.橡树湾］二期商品房认购协议》、《收据》及《银行交易明细》、《告知函》、《解除商品房认购协议通知》等材料在案佐证。本院认为，根据原、被告的陈述和答辩，本案争议焦点是：4月6日双方当事人洽谈后未能签订《商品房买卖合同》的原因？双方当事人是否存在违反《认购购协议书》约定的行为？根据《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《最高人民�院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并为后续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，因属于不可归责于双方的事由，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案因华润公司不退还潘俊赤交付的定金而引发纠纷。华润公司不退还定金的理由，是认为潘俊赤没有在4月6日与华润公司签订商品房买卖合同，违反了订购协议的约定。订购协议此条约定是：“若乙方未能在约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《临时管理规约》的，在本协议第四条约定期限次日起视为乙方主动单方面解除本认购协议，放弃本配套商品房认购权，甲方有权不予通知乙方而将该物业单位另行出售，且乙方所付定金不�退还。”由此可以看出，华润公司不退还定金的情形有两种，第一种即潘俊赤在签约日前放弃房屋购买权。本案事实证明，签约日当天潘俊赤与华润公司因认购协议中载明的手写部分是否写入商品房买卖合同或者另作书面承诺产生分歧，华润公司以格式合同无法写进去和未同意将认购协议中手写的优惠条款（房屋面积和价格优惠）以书面方式固定下来，自始潘俊赤没有放弃房屋购买的意思表示，困此不存在此种情形。潘俊赤到期不签订商品房屋买卖合同是被告可以不退还定金的第二种情形。4月6日是商品房屋买卖合同的签订到期日。此日潘俊赤到达华润公司项目开发处，双方进行过洽谈，对这些事实双方当事人认识一致。确定是否存在不退还定金的第二种情形，涉及双方当事人此日的洽谈内容，而对此双方当事人有不同的陈述，进而也在是否发生违约�实上存在认识分歧。潘俊赤诉称，由于华润公司不同意将认购协议中手写的优惠条款和口头承诺赠与面积写进商品房买卖合同或者不对优惠方案另作书面承诺，该优惠若华润公司不能固定下来，担心日后被告不兑现承诺。致使当日的签约未达到目的，因此不存在违约。华润公司主张，潘俊赤此日前来在签订认购协议时已对商品房买卖合同不能更改进行加粗加黑提示的情况下，要求将购房优惠写入商品房买卖合同（格式），对合同内容进行变更，进而认为订购协议约定的内容是“在本协议第四条约定期限次日起视为乙方主动单方面解除本认购协议，放弃本配套商品房认购权，且所付定金不予退还”，此日潘俊赤前来无论是要求将购房优惠加入合同还是要求另作书面承诺，均属于到期不签约，违约订购协议的约定。能否将订购协议中“到期未能签约”是否理解除为只要不签约就是违约？《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”无论是订购协议还是双方当事人拟订立的商品房买卖合同，都是被告提供的格式合同。当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于被告公司的解释，预约合同的作用，只是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。从这一认识出发来理解订购协议中的“到期不签约”，显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。在买受方只要求对认购协议中约定的手写内容写入商品房屋买卖合同中加以固定或者另作书面承诺而遭拒绝的情形下，若将此语理解为无论出于何种原因，只要买受方到期不签约均是违约，势必将买受方置于要么损失定金，要么被迫无条件接受全部接受出售方提供的商品房格式合同的不利境地，出售方则可以借此获利。双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则。就本案而言。第一，双方均认可4月6日原告与被告进行过商谈的事实。这一情节证明，原告有守约如期前往磋商签约的表现，有别于到期不去签约。第二，4月6日的洽谈内容为购房优惠能否写入商品房屋买卖合同的问题。华润公司接受了潘俊赤交�的定金，就应当对潘俊赤关于购房优惠写进商品房屋买卖合同，即使涉及商品房屋买卖合同及补充需要备案，不便将购房优惠写进上述合同中，对此潘俊赤也表示理解，在双方对购房优惠继续磋商的情形下，华润公司不能以此为由拒绝与潘俊赤继续磋商本约涉及的购房优惠以书面方式向潘俊赤作出承诺，更不得以此为由将4月6日没有订立本约的责任强加给潘俊赤承担。第三，关于本约涉及的购房优惠属于潘俊赤签订认购协议的主要理由，既然华润公司认可购房优惠并在认购书中已载明内容之一，为什么在签约时，华润公司又要拒绝将该内容以书面方式固定下来呢？华润公司在以购房优惠获取购房者满意并与之订立预约合同后，却既不愿意在商品房屋合同及补充协议中列入，也不愿意向潘俊赤另作书面承诺，且该优惠关系到购房者的重大利益，房屋买卖合同中涉及到�价格、面积等主要事项内容，华润公司仅仅以认购协议中对格式合同不能更改为由拒绝，这对购房者来说显失公平。潘俊赤对这样显失公平的格式合同提出异议，是合理的。应当认定4月6日未能订立商品房屋买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对认购协议无故反悔。综上，由于磋商未成导致双方当事人未能在4月6日订立商品房屋买卖合同及附件的真正原因，潘俊赤按认购协议交付给华润公司的2万元定金，依法应当由华润公司返还，故潘俊赤关于华润公司返还2万元定金的诉讼请求予以支持。关于潘俊赤请求该购房定金占用期间的利息问题，双方既未约定定金退还的期限，也未对利息进行约定，故对潘俊赤的该项请求，本院不予支持。华润公司关于潘俊赤已明知不能更改的格式合同提出更改使本约不能订立已构成违约的抗辩主张理由难以成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告潘俊赤与被告成都蜀都华润置地有限公司之间签订的《［华润.橡树湾］二期商品房认购协议》予以解除；一、被告成都蜀都华润置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘俊赤返还定金人民币2万元；二、驳回原告潘俊赤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币150元，由被告成都蜀都华润置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈 敏二〇一五年七月九日书 记 员 李媛媛