上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2210号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海二诺拉链有限公司。
法定代表人尹群。
委托代理人张剑波，上海市郑传本律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海胜彩转印材料有限公司。
法定代表人王斌。
委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
原审第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府。
负责人王永根。
委托代理人邱艳民。
上诉人上海二诺拉链有限公司（以下简称“二诺公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年，上海胜彩转印材料有限公司（以下简称“胜彩公司”）（甲方）、二诺公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租乙方位于上海市青浦区诸陆西路XXX号厂区内的第1幢第2层厂房作为生产用厂房，建筑面积750平方米，租赁期限从2009年10月1日到2016年3月31日，每年支付租金人民币（以下币种均为人民币）106，000元，每半年支付半年租金，提前在前30天内支付完毕，先付后租；第4年租金在上年的基础上递增5%，第5年到第6年租金在上年的基础上递补5%，每年10月1日作为租金调整日；如遇政府等因素动迁拆除此租赁房屋的，乙方应无条件在限定的时间内搬迁，甲方只负担乙方20，000元搬迁费；乙方同时支付20，000元作为定金并自动转为押金（违约金），待合同期满双方结清所有款项后甲方同意在30天将押金无息退还等。2011年，双方就厂区内3间房屋作厨房用途签订租赁合同，租期从2011年12月1日到2016年3月31日，每年支付9，600元，租赁期内，因不可抗力的原因和市政动迁造成合同无法履行，乙方无条件在限定时间内搬迁，甲方不负担任何责任等。二诺公司交付胜彩公司20，000元。
2012年11月13日，徐泾镇政府发布《轨道交通17号线项目征收非居住房屋补偿宣传提纲》，载明征收集体土地非居住房屋政策、补偿原则、补偿主体及实施主体、非居住房屋征收补偿程序、征收补偿、奖励办法等。2012年12月7日，胜彩公司发出《告知书》，要求包括二诺公司在内的单位于2013年2月20日24时止完成公司的搬迁工作。
2012年10月，徐泾镇政府聘请的评估单位到现场核查，二诺公司填写了设备清单、确认了职工人数（8人）、装修清单、库存物资明细表。2012年12月22日，胜彩公司和徐泾镇政府签订《非居住房屋补偿协议》，载明“乙方非居住房屋坐落在徐泾镇诸陆西路XXX号，建筑面积2024.74平方米，经评估乙方有证房屋补偿总价3，259，832元、无证房屋旧材料收购价420，406元、附属物设施及装修总价1，101，950元、水电补偿247，606元、设备搬迁及安装调试费用327，962元、库存和不可搬迁设备费用1，624，200元、职工遣散费257，520元、停产停业损失825，354元，乙方使用3187.2平方米集体土地按有关标准，由甲方一次性补偿乙方1，482，048元、给乙方一次性速迁奖励费用7，738，000元，在2013年3月31日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未搬迁”。截止到原审法院庭审结束前，徐泾镇政府处尚剩余150万元左右的拆迁款。
2013年8月，胜彩公司起诉到原审法院，请求判令：1、二诺公司将其租用的青浦区徐泾镇诸陆西路XXX号厂区内第1幢第2层厂房及厂区内3间房屋腾退给胜彩公司；2、二诺公司支付拖欠厂房租金28，650元。案件受理费由二诺公司负担。原审审理中，胜彩公司增加诉求，要求解除双方的租赁合同。
二诺公司提出反诉，要求胜彩公司：1、支付二诺公司拆迁安置费用1，400，000元，2、支付2013年4月15日到判决生效之日止的租金损失，每年100，000元；3、支付设备损失245，000元；4、支付经营损失208，126元。根据评估报告和拆迁协议的内容显示拆迁安置费用为：附属物设施及装修61，600元、设备搬迁费190，395元、库存和不可搬迁设备费49，500元（库存30，000元、不可搬迁19，500元）、职工遣散费41，070元、停业停产损失211，678.50元、速迁奖励费845，756.50元。但二诺公司表示评估报告出具时间晚于拆迁协议签订时间，所以对评估报告和拆迁协议是不认可的，并提出重新评估的要求。
第三人徐泾镇政府述称：评估作业的流程是由房东带领丈量、出具清单，与当事人核对，核对好后出正式清单再出正式报告。正式清单是给胜彩公司的，各租赁户的清单也是分开的，但当时徐泾镇政府没有和租赁户联系。签协议前对房屋、附属物、设备搬迁调试、库存等都确定下来再出报告。因为报告有流程规范，但签合同的人只要知道相应项目的金额就可以了，所以就先和房东先谈协议，因此才会出现报告时间晚于签约时间，但是报告的金额和签合同的金额还是一致的。无证房屋按照政策可以不给，徐泾镇政府按照每平方米200元给予补偿。附属设施和装修依据报告确定，水电费补偿是房子造起来要通水通电，打包价每平方米60元，计算了4，126.77平方米。设备搬迁及安装调试费用依据报告，协议金额是327，962元，报告上1，952，162元包括了协议的设备搬迁及安装调试费用、库存搬迁和不可搬迁费用，这两部分是根据报告明细确定的金额。职工遣散费用工合法合规的按劳动法规定给，不正规的就是打包价，胜彩公司的是不正规的，每个人每个月1，480元，计算3个月，人数依据胜彩公司提供的数量确定，人数为58人，二诺公司的人数是8人。停产停业损失825，354元，非居住房屋有一个停产停业的标准，有一个区间的，徐泾镇政府按照每平方200元，有证、无证房屋面积4，126.77平方米来的。一次性补偿1，482，048元是取得土地使用权的补偿，实际指现在集体土地的价值，按照房产证上的面积来的，和有证无证无关。一次性速迁奖励费是和胜彩公司讨价还价的金额，之前的项目都是没有水分的，相关费用还要给别人，对房东没有得益，这一块是奖励给房东的。
2014年7月24日，胜彩公司、二诺公司及评估单位工作人员到庭，评估单位表示2012年10月到现场评估，因有4家单位而陆续进场，现场评估时每家承租人都填写清单，在现场对评估的内容、数量、工程量就进行确定，2012年年底出具初稿，给拆迁单位，等拆迁单位通知再出具正式报告，涉案房屋的初稿和正式报告是一致的，为此提供二诺公司当时递交的清单。双方对评估单位都表示没有问题需要询问，二诺公司对评估单位提供的材料表示按顺序第3到6页、第10到17页是二诺公司提供的材料，但第1、2页记不清是否是二诺公司提供的。
原审法院认为，胜彩公司、二诺公司间存在合法有效的租赁关系，在约定的承租期内涉案房屋因动迁致使双方合同无法继续履行。胜彩公司要求二诺公司解除双方的租赁合同，于法无悖，予以支持。二诺公司应及时腾退承租房屋返还胜彩公司。
胜彩公司在2012年12月告知二诺公司腾退时间，二诺公司庭审中认可2013年3月31日前已在他处装修好因无法与胜彩公司谈妥拆迁补偿款而未搬走，因此，胜彩公司要求二诺公司负担2013年1月到3月的租金，予以支持。双方对租金金额表示认可，因此，确认该段时间的租金金额为28，650元。二诺公司交付的押金，胜彩公司应及时归还，可在支付租金时予以扣除。
根据宣传提纲、胜彩公司制作的告知书以及当事人的陈述，原审法院认为在2012年11月时动迁工作已经开展，二诺公司对动迁工作应该明知，但此时尚属二诺公司租赁有效期限内。因拆迁所得的应属于二诺公司的拆迁利益应归属二诺公司。拆迁协议上的落款时间确实晚于评估报告的出具时间，但评估报告载明了作业时间从2012年10月24日到2013年3月15日，评估单位到庭对二诺公司的疑问作出了解释，因此，原审法院采信评估报告及拆迁协议的内容。
补偿协议中对补偿金额予以区分，并明确了明细及金额，徐泾镇政府到庭对补偿协议做出了解释，原审法院确认二诺公司应得的补偿利益及具体金额为：附属物设施及装修补偿61，600元、设备搬迁及安装调试费用补偿190，395元、库存和不可搬迁设备费用补偿49，500元（30，000元＋19，500元）、职工遣散费补偿11，840元（1480元×8人）、停业停产损失补偿150，000元（200元×750平方米），合计463，335元。速迁奖励费的归属，根据徐泾镇政府的陈述，该笔费用应属于胜彩公司，二诺公司主张其应得五分之一，依据不足，不予确认。
拆迁款项的确认及支付与二诺公司是否在2013年4月15日后占用系争厂房无关，即便二诺公司在此时搬离厂房也可获得应有的拆迁补偿款，二诺公司自认因胜彩公司通知拆迁在外另租厂房，是否使用或如何使用该厂房系二诺公司处分自己权利之行为，二诺公司若客观上支付该部分款项，要求胜彩公司负担，依据不足，法院不予支持。
二诺公司提出承租厂房相连的厂房被拆除破坏了房屋，造成屋顶漏水、设备损坏，故而要求胜彩公司赔偿，原审法院认为，胜彩公司和徐泾镇政府都确认房屋在2013年4月交付徐泾镇政府，拆除房屋等行为也发生在此之后，二诺公司若因拆迁对其确实造成了损失，但二诺公司向胜彩公司主张该部分损失，依据不足，况且，二诺公司应该及时腾退房屋，因此，对二诺公司的该项请求不予支持。
二诺公司提出的经营损失，根据二诺公司的陈述，该些合同的签订时间集中在2013年5月到7月，因客户看到厂房环境恶劣或听说拆迁而直接取消订单，显然二诺公司在签订合同时明知拆迁工作已启动，且房屋也在动迁，二诺公司又在他处租赁厂房，此时二诺公司还决定签订合同并选择在系争厂房内完成订单，显然不合常理，二诺公司要求胜彩公司承担订单金额的30%的赔偿费用，依据不足，不予支持。
考虑到本案的纠纷起因，胜彩公司在拆迁工作中未及时将拆迁协议、评估报告等相关信息告知二诺公司，造成二诺公司对拆迁信息的了解存在障碍，而二诺公司由始至终都是同意负担租金，原审法院在对诉讼费的分摊上将考虑上述因素。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、上海胜彩转印材料有限公司与上海二诺拉链有限公司的租赁合同解除；二、上海二诺拉链有限公司应于判决生效之日起十日内从上海市青浦区徐泾镇诸陆西路XXX号承租的房屋内迁出；三、上海二诺拉链有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海胜彩转印材料有限公司2013年1月到2013年3月的租金28，650元；四、上海胜彩转印材料有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海二诺拉链有限公司补偿款463，335元；五、上海二诺拉链有限公司要求上海胜彩转印材料有限公司赔偿2013年4月15日到判决生效之日止的租金损失的诉讼请求不予支持；六、上海二诺拉链有限公司要求上海胜彩转印材料有限公司赔偿设备损失245，000元的诉讼请求不予支持；七、上海二诺拉链有限公司要求上海胜彩转印材料有限公司赔偿经营损失208，126元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费596.25元，由胜彩公司负担516.25元，二诺公司负担80元；反诉案件受理费10，739元，由胜彩公司负担4，125元，二诺公司负担6，614元。
二诺公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决是基于采信2013年3月15日的评估报告，而该评估时间晚于拆迁协议三个月之久，明显不合规不合法，且评估报告中二诺公司方的材料有部分不是二诺公司提交的，评估报告中只有二诺公司的部分内容，不完整。原审判决对职工遣散费计算错误，应按每个人每个月1，480元计算3个月；2013年4月15日是二诺公司租赁另一处厂房开始日期，租金是每年100，000元，该损失应由被上诉人胜彩公司承担。故请求二审法院依法改判，撤销原审判决第四、五、六项，支持二诺公司原审诉请，即胜彩公司支付二诺公司拆迁安置费用1，400，000元；支付2013年4月15日到判决生效之日止的租金损失，每年100，000元；支付设备损失245，000元。
被上诉人胜彩公司辩称，根据双方租赁合同约定，如遇政府等因素动迁拆除此租赁房屋的，承租方二诺公司应无条件在限定的时间内搬迁。现租赁合同中关于二诺公司需无条件搬迁并将厂房依法腾退给胜彩公司的约定已成就，双方应按合同约定履行，但二诺公司以各种理由不履行义务。原审法院的判决已考虑了二诺公司的利益，故不同意上诉人二诺公司的上诉请求，请求维持原判。
原审第三人徐泾镇政府表示，不同意上诉人二诺公司的上诉请求，其理由坚持原审中的意见，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，双方当事人均确认，原审判决对职工遣散费计算错误，应按每人每月1，480元计算，共8个人，3个月，金额为35，520元。
本院认为，胜彩公司与二诺公司于2009年签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，与法无悖，双方均应正确履行。根据租赁合同约定，如遇政府等因素动迁拆除此租赁房屋的，乙方应无条件在限定的时间内搬迁。现在合同履行期间，因动迁致使租赁合同无法继续履行，胜彩公司要求解除租赁合同，要求二诺公司腾退承租房屋及负担2013年1月到3月的租金的请求，理由成立，应予以支持；二诺公司交付的押金，胜彩公司应返还，可在二诺公司支付租金时予以扣除。二诺公司上诉对原审判决采信的2013年3月15日的评估报告提出异议，本院认同原审法院观点，采信评估单位在原审审理中对二诺公司的疑问作出的解释，其理由原审法院已作阐述，本院不再赘述；二诺公司要求胜彩公司赔偿其设备损失的理由不能成立，本院不予支持；本院审理中，双方当事人均确认，原审判决对职工遣散费计算错误，应按每人每月1，480元计算，共8个人，3个月，金额为35，520元，原审对此判决有误，本院予以更正。二诺公司的其余上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3130号民事判决第一、二、三、五、六、七项；
二、撤销上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3130号民事判决第四项；
三、上海胜彩转印材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海二诺拉链有限公司补偿款人民币487，015元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费人民币596.25元，由上海胜彩转印材料有限公司负担516.25元，上海二诺拉链有限公司负担80元；反诉受理费人民币10，739元，由上海胜彩转印材料有限公司负担4，125元，上海二诺拉链有限公司负担6，614元。二审案件受理费人民币17，040元，由上海二诺拉链有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一五年二月十日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条
……
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。