四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川05民终834号
上诉人（原审被告）：梁梅，女，生于1982年2月16日，汉族，住四川省泸州市江阳区。
委托诉讼代理人：胡叶杭，四川平通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾亮，四川平通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川省润无声物业发展有限责任公司。住所地，成都市武侯区肥猪市街*******号**楼***号。
法定代表人：向国荣，董事长。
委托诉讼代理人：刘志权，男，该公司行政助理。
委托诉讼代理人：赵庄声，四川瑞信杰律师事务所律师。
上诉人梁梅因与被上诉人四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称“润无声物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院(2018)川0502民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案受理，依法组成合议庭，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。上诉人梁梅的委托诉讼代理人曾亮、胡叶杭，被上诉人润无声物业公司的委托诉讼代理人赵庄声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人梁梅的上诉请求：1.撤销四川省泸州市江阳区人民法院(2018)川0502民初266号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人承租的四川省泸州市三溪房地产开发有限公司21号幼儿园非被上诉人提供物业服务的范畴，上诉人无需向被上诉人支付物业服务费。被上诉人与四川省泸州市三溪房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托服务合同》对上诉人无约束力。上诉人与被上诉人既未签订书面物业服务合同也未建立事实上的物业服务合同关系，上诉人承租的21号幼儿园安保、卫生、花草维护、用电用水维护、消防设施维修等均系幼儿园聘请专人维护。故一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人润无声物业公司答辩称：上诉人开办的幼儿园属于本案物业管理委托服务合同的范围，被上诉人为上诉人提供了物业服务，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
一审法院认定事实：2014年3月31日，润无声物业公司与三溪地产公司就该地产公司开发的“酒城名邸”小区订立了《前期物业管理委托服务合同》。合同载明的物业基本状况是：物业建筑面积12.74万㎡，……住宅建筑面积83738.68㎡，商业用房建筑面积4062.18㎡，社区用房建筑面积649.41㎡，文化活动中心488.29㎡，物业管理用房381.11㎡，12班幼儿园建筑面积2767.91㎡。合同约定的委托管理服务事项包括：1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和经营管理；2.共同设施、设备的维修、养护、运行和经营管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、区内消防设施设备、水泵、综合布线系统、建筑物防雷设施等；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和经营管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、水景、池、井、自行车棚、公共停车场的共用部位的经营管理；4.共用绿地、花木、建筑小品等养护和管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和经营管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；6.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；7.交通与车辆停放秩序的经营管理；8.维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤与公共秩序维护；9、管理与物业相关的工程图纸、住、用户档案与竣工验收资料；10.组织开展社区文化活动。合同约定的委托管理期限为从物业交付之日起至本物业召开业主大会另行选（续）聘时止。合同约定的物业服务费用为：多层住宅0.85元/㎡/月，商业1.50元/㎡/月；业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主缴纳，业主与承租人另有约定的，从其约定……逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五交纳滞纳金。合同还约定：合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意提交当地仲裁委员会仲裁。2017年1月5日双方订立的《补充协议》又约定：如履行合同发生争议，可向江阳区人民法院起诉。
2015年7月28日，三溪地产公司与梁梅订立《酒城名邸幼儿园房屋租赁协议》约定：三溪地产公司将位于泸州市江阳区建筑面积约2700㎡房屋（1-3楼）出租给梁梅经办幼儿园，该租赁房屋即为该小区规划总平面图上标注的21号楼（幼儿园），也即《前期物业管理委托服务合同》所涉及的12班幼儿园建筑，房屋主要功能标注为生活用房。合同还约定该租赁房屋另有夹层约700㎡（4楼），如需使用，由梁梅自行承担使用该夹层产生的全部法律和经济责任；租赁期限20年，自2016年3月1日起至2036年2月28日止；租赁期间，由梁梅与三溪地产公司委托的前期物业公司另行协商签订《物业管理合同》，物业管理费用由梁梅自行负责。梁梅必须做好门前包秩序、包绿化、包卫生，费用由梁梅自理；梁梅开办的幼儿园开学第一年，“酒城名邸”小区住户入学优惠1000元/人，优先10人，第二学年起，小区住户入学优惠1000元/人，优先20人。合同订立后，梁梅按北大附属实验学校幼儿园加盟授权中心要求对租赁房屋进行装修，开办了“泸州市江阳区北大附属实验学校幼儿园”，登记为民办非企业单位。该幼儿园房屋通过围墙与小区其它区域相隔，有独立的进出大门直接通向街面，有独立的视频监控设备、配电箱、动力电、水表、气表、消防报警主机。该幼儿园自行聘请了保洁员、保安及门卫。幼儿园开办期间，梁梅未向润无声物业公司交纳过物业管理费。
对于当事人有争议的事实，该院结合相关证据依法审查判断：一、关于润无声物业公司是否为梁梅开办的幼儿园提供了物业管理服务的事实。润无声物业公司提交了“建设项目物业服务用房配建备案表”、“绿化养护记录表”、“消防设施巡查维护记录”、“消杀工作记录表及照片”、“值班记录表”。经庭审质证及审核，该院依法确认上述证据可以作为认定事实的根据。据此结合《前期物业管理委托服务合同》和当事人的相关陈述可以认定：润无声物业公司在履行《前期物业管理委托服务合同》中，提供了“酒城名邸”小区各建筑的消防设施包括自动报警、消火栓、防火卷帘、消防照明、自动喷淋、防排烟、消防广播的巡查维护，包括公共区域、楼道、排污口、室外垃圾筒、绿化带的灭虫、灭菌消杀，小区绿化带的养护等各项物业管理服务。梁梅的幼儿园虽有围墙与小区相隔，但绿化带与幼儿园区域内绿化部分相连，虽有独立的消防报警主机，但消防其余设施与小区消防整体设施相连，幼儿园的房屋与小区事实上存在着公摊面积、共用消防、排污、水、气管道、绿化等关系，因此，润无声物业公司与梁梅的幼儿园存在着事实上的物业管理服务关系。二、关于润无声物业公司向梁梅催缴物业费的事实。润无声物业公司提交了《缴费通知单》及相关照片。经庭审质证及审核，该院依法确认上述证据可以作为认定事实的根据。据此认定：润无声物业公司在2016年3月31日至2017年12月31日期间，向梁梅开办的幼儿园定期送达了《缴费通知单》，要求其自2016年1月1日按1.5元的单价缴纳商业物管费。
一审法院认为，首先，润无声物业公司与三溪地产公司订立的《前期物业管理委托服务合同》及补充协议，以及三溪地产公司与梁梅订立《酒城名邸幼儿园房屋租赁协议》，均系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对合同各方均具有法律约束力。润无声物业公司根据《前期物业管理委托服务合同》的约定提供了相应的物业管理服务，故有权要求合同相对方交纳相应的物业费。同时，根据《物业管理条例》第四十二条规定，……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定……，本案中三溪地产公司与梁梅订立的《酒城名邸幼儿园房屋租赁协议》中约定：租赁期间，由梁梅与三溪地产公司委托的前期物业公司（即本案润无声物业公司）另行协商签订《物业管理合同》，物业管理费用由梁梅自行负责，并且《前期物业管理委托服务合同》也有“业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主缴纳”的约定，故润无声物业公司有权要求梁梅交纳其开办的幼儿园所产生的相应的物业费。虽然梁梅未按租赁合同的约定另行与润无声物业公司订立书面的物业管理合同，这并不能否认双方间物业管理服务事实的客观存在。关于梁梅提出的其开办的幼儿园的安保、卫生、花草维护、用水用电维护、消防设施维修等都是幼儿园专门聘请人员进行管理及维护，并已实际承担了全部费用，因此其幼儿园不属于润无声物业公司提供物业服务的范畴的主张，由于该幼儿园自行聘请人员对幼儿园进行安保及卫生、花草、用水用电、消防设施维护，还包括设置围墙、单独的大门等事实上均系为满足幼儿园特殊需要而设置，并非梁梅拒绝润无声物业公司向其提供物业管理服务的手段，因此，对梁梅的上述主张应当不予支持。其次，虽然润无声物业公司有权要求梁梅交纳其开办的幼儿园所产生的的物业费，但是也应当注意到，梁梅开办的幼儿园根据《民办教育促进法》属公益性事业，本小区住户子女入该园还有一定优惠，同时，由于幼儿园因特殊安保、教学需要而设置了围墙及面向街面的单独的大门，客观上将物业管理服务中的安保等少数事项予以了排除，根据《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，因此，对其按照纯粹的商业用房收取物业费确有不当。由于本案中《前期物业管理委托服务合同》中仅约定了多层住宅和商业用房的物业费标准，至本案一审辩论终结前包括三溪地产公司在内的合同各方当事人均未对用于开办幼儿园的生活用房的物业费标准协商一致，为减少当事人的诉讼成本，结合泸州地区的生活水平，参考《前期物业管理委托服务合同》中约定的物业服务事项及住宅用房和商业用房的物业费标准，酌定梁梅应按1.20元/㎡/月的标准向润无声物业公司交纳物业费。此外，由于包括三溪地产公司在内的合同各方当事人在事先的约定中，未对幼儿园用房是否交纳物业费及交纳标准予以明确，由此导致润无声物业公司、梁梅为物业费的交纳问题发生争议，这是导致梁梅未向润无声物业公司交纳物业费的主要原因，因此，对润无声物业公司要求梁梅承担逾期付款违约损失的主张不宜支持。再次，根据梁梅与三溪地产公司约定的租赁期间、润无声物业公司要求梁梅交费的时间、梁梅幼儿园的开办时间以及润无声物业公司的主张，可以确定梁梅应当向润无声物业公司支付的前期物业费为：2016年1月1日起至2017年11月30日止共计23个月，1.20元/㎡/月×23个月×2767.52㎡=76384元。
综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第八十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、梁梅在本判决生效之日起十五日内，支付四川省润无声物业发展有限责任公司至2017年11月30日的物业费76384元；二、驳回四川省润无声物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费简易程序依法减半收取2619元，由四川省润无声物业发展有限责任公司承担1471元，梁梅承担1148元。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，梁梅因与三溪地产公司订立《酒城名邸幼儿园房屋租赁协议》，而在三溪地产公司位于泸州市江阳区的小区开办幼儿园，双方约定：租赁期间由梁梅与三溪地产公司委托的前期物业公司另行协商签订《物业管理合同》，物业管理费用由梁梅自行负责；梁梅必须做好门前包秩序、包绿化、包卫生，费用由梁梅自理。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”之规定，梁梅有权自行管理其承租的幼儿园物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，且物业服务合同的标的是服务产品而非物的交付，这是服务合同区别于其他合同的特殊之处，物业服务合同仍然是合同双方的法律行为，需要当事人互为意思表示，受“合同相对性”原则约束。本案中，梁梅开办的幼儿园设置了围墙与小区分隔、无需经过小区而由幼儿园临街大门出入幼儿园，上诉人开办的幼儿园较小区而言具有较大程度的独立性，幼儿园的保洁、安保、卫生、花草维护、用水用电维护、消防设施维修等幼儿园专门聘请人员进行管理及维护，并已实际承担了全部费用，故润无声物业公司要求梁梅按照《前期物业管理委托服务合同》商业用房的物业费标准交纳其幼儿园物业费之主张不能成立，本院不予支持。上诉人梁梅开办的幼儿园属于小区配套用房，幼儿园的用水用电、消防设施等与小区不可分割，被上诉人润无声物业公司在履行《前期物业管理委托服务合同》过程中，客观上也为被上诉人梁梅开办的幼儿园提供了消防设施巡查、用水用电养护等公共设施的管理和服务，梁梅开办的幼儿园也事实上接受了这些服务，故梁梅主张被上诉人未实际提供物业服务的主张不能成立。参考《前期物业管理委托服务合同》中约定的物业服务费标准，酌定梁梅应按0.50元/㎡/月的标准向润无声物业公司交纳物业费。根据梁梅与三溪地产公司约定的租赁期间、梁梅幼儿园的装修时间、开办时间，确定梁梅应当向润无声物业公司支付的前期物业费为：2016年1月1日起至2017年11月30日止共计23个月，0.5元/㎡/月×23个月×2767.52㎡=31826元（取整）。
综上所述，上诉人梁梅的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：
一、撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初266号民事判决；
二、梁梅在本判决生效之日起十五日内，支付四川省润无声物业发展有限责任公司至2017年11月30日的物业费31826元；
三、驳回四川省润无声物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取为2619元，由四川省润无声物业发展有限责任公司承担2199元，梁梅承担420元；二审案件受理费1710元，由四川省润无声物业发展有限责任公司承担990元，梁梅承担720元。
本判决为终审判决。
审判长 李 斌
审判员 姜学东
审判员 胡 艳
二〇一八年八月二十八日
书记员 王 艳