安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1103民初2793号原告：陈美容，女，1965年5月29日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101室、201室、301室，统一社会信用代码913411005634351049。法定代表人：张传棉，公司董事长。委托诉讼代理人：张勇，安徽会峰律师事务所律师。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H。法定代表人：张俊俊，公司董事长。委托诉讼代理人：唐有勤，公司员工。原告陈美容与被告滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）、被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈美容、被告中普公司的委托诉讼代理人张勇、被告中兴公司的委托诉讼代理人唐有勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈美容向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原告与被告一解除《中普.城市广场预售合同》，被告一支付原告投资总房价款121182.00元及违约金(总房价款日万分之5.00*2014年10月1日至今实际天数)；2.请求法院判令被告二支付原告年投资收益14348+交通费800+误工费1000+精神损失费5000=21148元，以及违约金（50元/平方米/月*房屋产权登记面积8.08平方米*2017年10月1日至今实际未履行天数)；3.请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：1.原告与被告一在2013年8月17日签订了《中普.城市广场预售合同》。依据合同第十一条记载，被告一定于2014年10月1日前将该房屋交付给原告。第十二条，被告一如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之5.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。逾期超过180天，原告有权选择第壹种方案追究被告一责任，即原告有权单方面解除本合同，要求退房。2.原告与被告二在2013年8月10日签订了《中普.城市广场1-3号楼委托经营管理协议》，协议第三条第一款及第三款约定，被告二于2017年10月应支付第一至第四年租金，保底收益为房款总价的11.84%，应为121182*11.84%=14348元，协议第四条第四款中也说明被告二在经营管理期间内，双方均不得要求增加或者减少本协议中约定的应付给原告的款项，如被告二经营管理收益低于应付原告收益的，亏损由被告二自行承担。第五条明确了违约责任，任何一方不履行、延迟履行或者不适当履行，均应构成违约，违约方须一次性支付违约金给守约方。3.被告一至今未将房屋交付给原告，原告自2017年10月也未收到被告二协议中约定的收益金，至今己有8个月的时间，己经超过合同中列明的180天，期间多次到被告处催促支付收益，被告总是一拖再拖，没有说法，致使原告耗费了大量的时间和精力，还要承受来自家庭的巨大压力，正常生活受到了严重影响。按照《中普.城市广场预售合同》和《中普.城市广场1-3号楼委托经营管理协议》的约定，被告一与被告二已构成单方面违约，致使合同的目的不能实现，严重损害了原告的合法权益，因此原告把被告一、二起诉到贵院，请求贵院维护原告的合法权益，依法判决。中普公司在庭审中辩称，1.原告要求解除双方签订的《商品房预售合同》缺乏事实和法律依据。双方虽然在预售合同中约定了在2014年10月1日前交付房屋，但之后原告与中兴公司又签订了《商铺委托经营管理协议》，约定了将该商铺的使用权交付中兴公司统一招商经营并管理；原告委托中兴公司与被告直接办理房屋交付手续。按此协议，被告已于2015年1月20日将房屋交付给中兴公司，履行了房屋交付义务。前期由于政府和施工单位的原因，虽然影响了房产证的办理，但并没有影响原告对房屋的使用。且至2016年6月通过了最后的消防验收合格，原告已能够办理不动产权证。故原告现无理由要求单方面解除预售合同，更无理要求被告承担违约责任。2.鉴于经营环境、市场等诸多方面的影响，被告开发的中普广场项目一直经营不佳，前期为了培育市场，维持正常的经营，中兴公司除免租期以外，所收取的租金较低（不足5%），扣除运营成本后所剩无几，造成中兴公司无力按协议约定支付2017年度的租金。但随着市场的发展，经营状况正不断好转，后期可以继续履行合同。同时，原告要求的违约金计算错误，且严重违反法律规定；3.为使本案能够顺利解决，实现企业、个人和社会的共赢，被告再此提出和解方案，在原告同意适当降低后期租金的情况下，被告中普公司自愿为中兴公司支付2017年10月1日至2018年9月30日的租金14348元，同时对2018年10月1日～2020年9月30日降低后的租金承担连带责任。综上，因原告的诉请没有事实和法律依据，故请求法院在双方不能达成一致意见时，依法驳回原告对中普公司的诉讼请求。中兴公司在庭审中辩称，1.被告滁州中兴商业运营管理有限公司经营的“滁州中普广场”项目，前期因市场销售不佳，招商困难，为了培育市场，维持正常的经营，公司除给予商户免租期以外，所收取的租金较低（不足5%），扣除运营成本后无法按《中普.城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》（以下简称合同）及时支付租金（保底收益）14348元。现随着市场的发展，经营状况正不断好转，原告后期仍可以获得一定的收益。2.原告要求按房屋实际面积乘以50元支付违约金再乘以违约时间，没有事实依据，也违反了法律的规定。《合同》第五条第(1)款约定的违约责任是指合同一份单方面要求终止合同情况下才应该支付的，并非任何违约行为均采用本条款。双方对延期支付租金并未明确约定违约金计算方式。依法法律规定和司法实践应视为未约定违约金或只能按拖欠的银行同期贷款利率计算违约金。同时，根据《合同法》第114条及《合同法解释二》第29条的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”。而原告的实际损失只是依合同应收取租金的利息（按银行同期贷款4.75%计算），诉请的违约金远远高出法律规定，原告主张的过高，法院不应支持。即使法院认为可以适用该合同条款，被告请求人民法院依法予以减少至按银行同期贷款的利率计算。原告要求的交通费、误工费、精神损失费等没有法律依据，人民法院不应予以支持。3.被告的项目因市场等诸多方面的影响，经营不佳，前期为了培育市场，维持正常的经营，所收取的租金远低于应支付给原告的租金。但随着市场的发展，经营状况正不断好转，也请求原告和人民法院为了使企业能够持续发展，实现企业、个人和社会共赢，共同协商一个解决方案。否则，企业破产清算，将给社会和个人造成巨大的损失。综上，原告要求支付违约金和其他损失的请求没有事实和法律依据。请求法院依法驳回原告的此项诉讼请求。经审理查明：2013年8月17日，被告中普公司（甲方）与原告陈美容（乙方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定由陈美容购买中普公司开发的位于滁州市醉翁西路109号（中普城市广场旗舰店）2幢1013室（1楼）房屋，建筑面积8.08平方米，购房款为121182元。该协议第十一条约定，甲方定于2014年10月1日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。2013年8月10日，陈美容（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）签订《中普.城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》1份，该协议约定：甲方将其在2号楼1013商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2014年10月1日至2034年9月30日），委托期内第一至第四年总保底收益为按案涉房款总价的11.84%。委托期内第五年总保底收益为按案涉房款总价的11.84%，如后期实际租金比率超出11.84%，超出部分租金80%归甲方、20%作为委托管理费归乙方。委托期内第六年总保底收益为按案涉房款总价的13.16%，如后期实际租金比率超出13.16%，超出部分租金80%归甲方、20%作为委托管理费归乙方。委托期内第七年至第二十年，乙方根据年实际租赁收入按比例与甲方结算佣金，其中80%归甲方，20%作为委托管理费归乙方。甲方在2024年7月1日至2024年9月30日期间，可以书面向乙方提出出售申请，乙方应当在接到甲方书面申请后6个月内办理买卖手续，并按商品房买卖合同总价款的150%购买该商铺。支付方式：除第一至第四年租金于第四年租期的第一个月支付以外，其余租金为每半年支付一次。在每半年度的第一个月支付。为确保乙方对商铺的统一独立经营管理，保障甲方的经营收益，在本协议第二条约定的经营管理期限内，无须事先通知甲方，乙方即享有对商铺进行独立统一租赁等经营管理的权利，该项权利包括甲方双方同意该房产的交付按如下方式进行：甲方委托乙方与该委托商铺的开发公司中普公司直接办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收等，除乙方通知需甲方配合工作，甲方无需再与中普公司直接办理房屋交付手续。任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约。甲乙双方均无权单方面要求终止合同，若一方单方面终止合同，视为该方违约。违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限。又查明，2015年1月20日，被告中普公司将案涉商铺交付给被告中兴公司。2016年12月21日，被告中普公司取得建设工程规划许可证。中兴公司于2018年4月将前述商铺出租给滁州市原创一品装饰设计工程有限公司经营，租赁期为2018年4月11日至2019年4月10日止；租金是每平方米45元，第一年免3个月租金，第二年免2个月租金，第三年免1个月租金，三年之后每年递增5%。截止到2017年10月1日，被告欠到原告租金为121182元×11.84%＝14348元。上述事实由当事人陈述以及陈美容举证的《商品房预售合同》、《中普.城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》，被告中普公司、中兴公司举证的《商铺交接确认书》、《建设工程规划许可证》、《商铺租赁经营管理合同》、照片等证据在卷佐证。本院认为：陈美容分别与中普公司、中兴公司签订的《商品房预售合同》、《中普.城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。一、关于原告主张解除《商品房预售合同》的诉请是否能得到支持的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，《商品房预售合同》中约定中普公司应于2014年10月1日前将房屋交付给原告，如逾期超过180天，原告有权单方面解除本合同。即本案中原告解除权的发生之日为2015年4月1日，双方对解除权行使的期间并没有约定，应当按照上述规定在解除权发生之日起一年内行使，但原告提起本案诉讼要求解除合同时，早已超过一年的时间，其享有的合同解除权已经消灭。庭审中原告提供了一份其单方制作的《退房告知书》，欲证实其在诉讼前段时间曾告知中普公司解除合同，但原告并未能提供证据证实该书面告知书已于何时送达给中普公司，故对原告的该项主张不予采纳。综上，原告要求解除与被告中普公司签订的的《商品房预售合同》的诉请，本院依法不予支持。二、关于原告主张被告中普公司支付逾期交房违约金的问题。案涉《商品房预售合同》中约定中普公司于2014年10月1日前将房屋交付给原告，但案涉《中普.城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》又明确约定原告同意委托中兴公司与中普公司直接办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收等，除中兴公司通知需原告配合工作，原告无需再与中普公司直接办理房屋交付手续。该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。中普公司于2015年1月20日依约已将案涉商铺交付给中兴公司，故中普公司在本案中并不存在逾期交房的违约情形，原告主张中普公司支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。三、关于原告主张被告中兴公司支付租金、交通费、误工费、精神损失费的问题。《中普.城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》约定原告将其案涉商铺的使用权交付中兴公司统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2014年10月1日至2034年9月30日），委托期内第一至第四年总保底收益为按案涉房款总价的11.84%。故原告要求中兴给付从2014年10月1日至2017年10月1日（第一至第四年）的租金收益14348元（房款总价121182元×11.84%/年）于法有据，本院予以支持。对原告主张的交通费800元、误工费1000元及精神损失费5000元，因无事实和法律依据，本院依法不予支持。四、对原告主张的租金违约金问题。案涉《中普.城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》约定违约金每月每平方米50元，即每月404元，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，本院予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定中兴公司、中普公司自逾期支付租金之日至租金实际付清之日，按照中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算的逾期支付租金利息的方式承担违约金。故本案中兴公司、中普公司应支付原告的租金违约金为：以租金14348元为基数，按中国人民银行同期同种类贷款基准利率自2017年10月1日起至实际付清之日止。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈美容租金14348元及违约金（以14348元为基数，按中国人民银行同期同种类贷款基准利率自2017年10月1日起至实际付清之日止）；二、驳回原告陈美容的本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3150元，减半收取1575元，由原告陈美容负担1442元，被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 盛 军二〇一八年八月二十九日书记员 姜丽国附本案适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。