福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0504民初104号原告:吕晓芬，女，1977年6月20日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人:胡杰、卢凤华，上海柏年（泉州）律师事务所律师、实习律师。被告:泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。法定代表人:刘庭邻，总经理。委托诉讼代理人:陆日阳，男，公司员工。被告:泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人:王东伟，董事长。委托诉讼代理人:肖梅珍，女，公司员工。原告吕晓芬与被告泉州市华祥物业管理有限公司（下称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（下称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年1月6日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡杰、被告华祥物业公司委托诉讼代理人陆日阳、华祥房地产公司委托诉讼代理人肖梅珍到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金人民币21928.26元，并按年利率24%计算并支付自2015年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为人民币7973.48元；2.判令被告华祥物业公司支付自2015年7月1日起至2015年9月30日止的租金人民币21928.26元，并按年利率24%计算并支付自2015年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为人民币6646.97元；3.判令被告华祥物业公司支付自2015年10月1日起至2015年12月31日止的租金人民币21928.26元，并按年利率24%计算并支付自2016年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为人民币5320.46元；4.判令被告华祥物业公司支付自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金人民币21928.26元，并按年利率24%计算并支付自2016年4月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为人民币4008.37元；5.判令被告华祥物业公司支付自2016年4月1日起至2016年6月30日止的租金人民币32168.01元，并按年利率24%计算并支付自2016年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为人民币3955.34元；6.判令被告华祥物业公司支付自2016年7月1日起至2016年9月30日止的租金人民币35092.26元，并按年利率24%计算并支付自2016年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为人民币2192.06元；7.判令被告华祥物业公司支付自2016年10月1日起至2016年12月31日止的租金人民币35092.26元，并按年利率24%计算并支付自2017年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金，暂计至起诉日止为人民币46.15元（以上金额总计220208.39元）；8.判令被告华祥房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；9.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月15日，原告与二被告签订《商铺租赁合同》，约定将原告所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）商铺（具体商铺编号及月租金标准详见证据中《商铺租赁合同》）出租给被告华祥物业公司，华祥物业公司应按季度向原告支付租金，支付时间为每季度末前支付。逾期支付租金的，每逾期一天按约定的每月租金的千分之一向原告支付滞纳金，被告华祥房地产公司对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。签订合同后，原告依约将商铺出租给华祥物业公司使用，但华祥物业公司并未将应付租金及时交付原告。综上，被告华祥物业公司迟延支付租金的行为已经严重违反《商铺租赁合同》的约定。为维护原告的合法权益，现根据有关法律法规规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告华祥物业公司辩称，1、本案部分诉求已经超过诉讼时效，依法应当予以驳回。根据《民法通则》第136条规定，本案起诉日期为2017年1月份，原告诉求中2015年4月1日起至2015年6月30日止，2015年7月1日起至2015年9月30日止，2015年10月1日起至2015年12月31日止这三笔租金均已超过诉讼时效，依法应当予以驳回；2、本案应当解除合同并且对租金予以调整。签署涉案的租赁合同并非泉州市华祥物业管理有限公司的真实意思。租赁合同履行后，就处于严重亏损状态，完全显失公平；3、原告要求按照年利率24%计算滞纳金明显过高。综上，请求驳回本案部分请求，并对其余请求中的租金标准予以调整，驳回原告要求华祥物业公司支付滞纳金的诉求。被告华祥房地产公司辩称,华祥房地产公司仅对租金承担担保责任，对滞纳金不承担担保责任。华祥房地产公司没有为华祥物业公司在滞纳金方面提供担保，原告主张没有事实和法律依据,应驳回。根据双方诉辩主张,双方争议较大,争议焦点为：1、原告请求自2015年4月1日起至2015年12月31日止三季度的租金是否超过诉讼时效；2、双方签订的商铺租赁合同是否是华祥物业公司的真实意思表示、是否显失公平、合同是否应当解除、租金的标准是否应予调整；3、原告要求滞纳金的标准是否过高；4、被告华祥房地产公司是否对华祥物业公司逾期支付租金的滞纳金承担连带保证责任？对本院归纳的争议焦点，原、被告的意见同其诉辩主张。原告围绕诉讼请求依法提交房屋所有权证、商铺租赁合同、证明、备案表、组织机构代码、2015年租金暂放时间表等证据，证明原告对出租的房屋享有所有权；双方签订租赁合同对租金及违约责任、担保责任等进行约定。泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会自成立起多次代表全体业主向被告华祥物业公司催讨租金，亦多次要求被告华祥房地产公司承担保证责任，本案诉讼未超过诉讼时效。被告华祥物业公司质证认为，对房屋所有权证、商铺租赁合同没有异议；证明、备案表、组织机构代码真实性由法院审查；2015年租金暂放时间表真实性没有异议，但第五点说明以谈判确定后金额为准，证明租金双方还在协商中，还未具体确定。被告华祥房地产公司质证认为，对房屋所有权证、商铺租赁合同没有异议；证明、备案表、组织机构代码、2015年租金暂放时间表与华祥房地产公司无关，不予确认。为证明自己的主张，被告华祥物业公司向本院提供1、情况说明，证明涉案商场受道路改造等诸多因素影响，导致涉案商铺租金低廉，出租率严重下滑等问题，使合同显失公平，无法继续履行合同,应予解除；2、委托经营合同、协议书各一份，证明被告将涉案商场出租给第三人，并委托上海红星美凯龙家居饰品有限公司进行卖场品牌经营，因受诸多因素影响，涉案商场实际出租的租金极为低廉，商场收入不足以支付巨额租金；3、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票、转账凭证、公司已付租金汇总表各一份，证明①.因涉案商场的发展，被告投入大量的管理经费、加盟费及一次性招商费、物业维护及固定资产购置等费用，因受诸多因素影响，商场经营困难，被告的经营亏损逐年增大，至2014年被告的年亏损已达5957.28万元的事实；②.被告已尽善良义务且自行承担巨额亏损的事实,符合原被告双方关于自动解除合同的约定；③.被告每年均缴纳租赁税的事实。原告质证认为，情况说明真实性、合法性、关联性有异议，不符合法律证据形式规定，且该证据与本案无关，无法达到被告证明目的；其他证据真实性、合法性、关联性有异议，从时间以及主体上均与本案无关，不能达到被告证明目的；红星美凯龙泉州洛江分公司2014、2015年资产负债表、损益表、红星美凯龙商场泉州洛江分公司2014年审计报告书系案外人相关财产情况，与本案无关，不能达到被告证明目的，2013年-2016年度支付业主租金汇总表由被告单方制作，且从目前情况来看，被告并未依约支付租金，不能证明被告的证明目的，被告应继续履行合同。被告华祥房地产公司质证无意见也未提供证据。原告提供的证据经被告华祥物业公司、华祥房地产公司质证无异议的，本院予以确认并在卷佐证。被告华祥物业公司提供的证据经原告质证不予认可，因该批证据由被告单方制作，真实性与合法法，本院不予确认。对有争议的证据和事实，本院予以查明、分析认定如下：一、关于原告请求华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年12月31日三季度的租金是否超过诉讼时效的问题。本院认为，2015年11月7日，被告华祥物业公司向泉州市洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会出具2015年租金暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，原告诉求的2015年4月1日至2015年12月31日三季度的租金分别于2015年7月1日、2015年10月1日及2016年1月1日开始起算一年诉讼时效期间，被告华祥物业公司承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条关于诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算的规定，原告诉求的2015年4月1日至2015年12月31日租金的诉讼时效因被告华祥物业公司同意履行义务而中断，其诉讼请求未超过诉讼时效。二、关于双方签订的商铺租赁合同是否是华祥物业公司的真实意思表示、是否显失公平、租金标准是否应予调整、合同是否应当解除的问题。本院认为，原告作为出租人与承租人华祥物业公司、担保方华祥房地产公司三方签订《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定的有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告华祥物业公司没有证据表明不是其真实意思表示，合同内容也未体现显失公平，现华祥物业公司主张不是真实意思表示，内容显失公平，证据不足，本院不予采纳。其主张涉案商场出租率下降、租金减少、商场周边市政道路改造等因素，导致公司持续多年严重亏损，要求对涉案商铺租金标准进行调整及解除，重新签订合同，本院不予支持。另按照法律规定，华祥物业公司要求终止解除商铺租赁合同属反诉范围，经本院释明，华祥物业公司表示不提起反诉，本院对其要求不再予以审查。三、关于原告请求华祥物业公司支付滞纳金的计算标准是否过高的问题。本院认为，根据原、被告关于如华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天按约定的每月租金的1‰支付滞纳金的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，应当支付滞纳金。由于双方约定的滞纳金支付标准偏高，原告自行将滞纳金标准调整为按年利率24%计算，符合法律规定，本院予以支持。四、关于被告华祥房地产公司是否对华祥物业公司逾期支付租金的滞纳金承担连带保证责任的问题。本院认为，被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付原告租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。被告华祥房地产公司认为其未为华祥物业公司逾期支付租金的滞纳金提供担保，本院认为，合同条款对保证范围的约定不明确，双方对合同该项约定理解不一致，根据法律关于当事人对保证责任承担的范围未约定或者约定不明的，则对被保证人的全部债务承担责任的相关规定，华祥房地产公司应当对华祥物业公司逾期支付租金的行为，即所欠的租金及滞纳金承担保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。经审理查明，原告吕晓芬系洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星．美凯龙华祥店壹层11317号店铺的业主。2013年7月15日，原告以出租人的名义与被告华祥物业公司，担保方华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》，双方约定：原告（甲方）将上述店铺出租给被告华祥物业公司（乙方），由被告华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；头三年租金乙方每月支付10722.67元（税前）；第四至第七年租金乙方每月支付11697.42元（税前），按季度每年按四次支付，于每季度末前支付；乙方应依据上述合同的约定及时向甲方支付租金;乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，担保方仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，被告华祥物业公司按合同约定支付原告第一年（2014）全部租金及2015年第一季度租金，从2015年第二季度开始未能按时支付租金,经协商,被告华祥物业公司于2015年10月12日、2015年12月31日、2016年3月29日、2016年7月7日分别支付原告2015年第二、三、四季度及2016年第一季度租金各10239.75元，合计40959元,尚欠原告2015年第二季度至2016年第四季度租金合计190065.57元,经催讨无果,原告诉至本院,请求判令支持诉讼请求。综上所述,本院认为,原告与被告华祥物业公司、华祥房地产公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定的有效行为,有效行为具有法律的约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告华祥物业公司拖欠原告2015年第二季度至2016年第四季度租金的事实清楚，现原告扣除已支付部分，请求判令被告华祥物业公司支付尚欠租金190065.57元及滞纳金,本院予以支持。被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条规定，判决如下：一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付吕晓芬2015年第二季度租金21928.26元,并按年利率24%计付自2015年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金；支付吕晓芬2015年第三季度租金21928.26元，并按年利率24%计付自2015年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付吕晓芬2015年第四季度租金21928.26元，并按年利率24%计付自2016年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付吕晓芬2016年第一季度租金21928.26元，并按年利率24%计付自2016年4月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付吕晓芬2016年第二季度租金32168.01元，并按年利率24%计付自2016年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金;支付吕晓芬2016年第三季度租金35092.26元,并按年利率24%计付自2016年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金；支付吕晓芬2016年第四季度租金35092.26元,并按年利率24%计付自2017年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金。租金合计190065.57元；二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证清偿责任。在承担保证清偿责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4603元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  龚万淳二〇一七年三月二十日书记员  戴宇楠附注：一、本案引用的主要法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务…第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。