江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终2967号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡东奎，男，1974年10月1日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ萍，女，1974年12月16日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陈信，江苏营造律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：盐城市广联置业有限公司，住所地江苏省盐城市东进路89号现代华庭3号楼2楼。
法定代表人：孙崇皓，该公司董事长。
委托诉讼代理人：涂正隆，江苏展旺律师事务所律师。
上诉人蔡东奎、ＸＸ萍因与被上诉人盐城市广联置业有限公司（以下简称广联置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903民初5611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡东奎、ＸＸ萍共同上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，依法改判支持蔡东奎的一审全部诉讼请求；2.维持一审判决第二项。事实与理由：1.一审判决认定事实部分存在错误。（1）实际交房时间为2017年6月30日，而非一审判决所认定的2016年9月。（2）层高被直接占用的面积达到100平方米，而非约40平方米，一审法院就此认定存在较大的主观随意性，现向二审法院申请就实际被占用导致无法使用的面积进行鉴定。（3）广联置业公司已经收取的由承租人连鑫交纳的2016年11月1日以后的租金应当归蔡东奎、ＸＸ萍所有，一审判决就此部分存在漏判。2.本案不应当适用我国合同法第一百一十一条，而应当适用合同法第五十四条第二款的规定，故一审判决适用法律错误。
广联置业公司辩称，1.蔡东奎、ＸＸ萍认为广联置业公司在房屋销售时故意隐瞒部分空间已被占用的主张不能成立，因为蔡东奎本身就参与了案涉工程的施工，案涉房屋的现状与规划图纸相吻合，且在售价上较相邻房屋而言作了一定调减，就是考虑到案涉房屋的局部层高与相邻房屋不一致。广联置业公司在房屋买卖之前就已经将案涉房屋的设计结构状况向蔡东奎、ＸＸ萍明确说明。且蔡东奎、ＸＸ萍作为购房人，对买卖标的物也负有审慎审查的义务。2.一审法院在审理期间到现场进行过实地查看，目前现场状况与一审审理时的状况及售房时的状况是一致的。如果蔡东奎、ＸＸ萍对现状有怀疑，可以到现场再行查看。层高达不到5.4米的部分应该不会超过40平方米，而非蔡东奎、ＸＸ萍所称的100平方米。蔡东奎、ＸＸ萍主张鉴定的请求已经超出法律规定的申请鉴定的期限，且没有必要启动鉴定程序。3.一审法院不应当适用我国合同法第一百一十一条的规定。2016年9月1日的合同是双方实际履行的合同，该合同并没有约定层高。2016年9月6日的商品房买卖合同仅是为了网签备案而签订，只具有形式意义。蔡东奎、ＸＸ萍就购房尾款出具了117万元的欠款手续，故其应当如数支付。4.一审法院关于逾期利息的判决不符合现行法律的规定。双方进行商品房买卖交易，当然属于买卖合同的范畴，最高人民法院对买卖合同中逾期付款的利率标准做了明确规定，系同期同类银行贷款基准利率加罚息，而本案仅判决广联置业公司承担同期同类银行贷款利率。综上，蔡东奎、ＸＸ萍的上诉理由缺乏事实与法律依据，其应当支付117万元欠款，但利率标准应当按照实际状况（年息13.5%）予以确定。
广联置业公司向一审法院起诉请求：1.蔡东奎、ＸＸ萍共同向广联置业公司偿还购房款117万元以及自2016年10月1日起按年利率13.5%计算的利息（其中2016年10月1日至2017年8月10日的利息为148736元）；2.蔡东奎、ＸＸ萍承担律师代理费64600元；3.诉讼费用由蔡东奎、ＸＸ萍承担。
蔡东奎、ＸＸ萍向一审法院共同反诉请求：1.撤销双方于2016年9月6日签订的商品房买卖合同；2.蔡东奎、ＸＸ萍向广联置业公司退还房屋，广联置业公司向蔡东奎和ＸＸ萍退还购房款541万元、赔偿蔡东奎和ＸＸ萍利息损失72万元、办理产权证的费用17万元、律师代理费20万元以及惩罚性赔偿等合计650万元；3.反诉费用由广联置业公司承担。
一审法院认定事实：2016年9月1日，广联置业公司（甲方）与蔡东奎（乙方）签订《售房及付款协议》，约定：广联置业公司将位于盐城市区汇景新城26号楼108室商业门面房出卖给蔡东奎，面积249.39㎡，价款658万元，于2016年9月2日支付541万元，余款117万元在乙方取得房产权证后10日内还清，甲方确保在2016年9月30日前将房屋产权证办理给乙方，所涉费用双方各半承担，并从2016年11月1日起该房屋的出租收入划归乙方所有。当日，蔡东奎以转账、借款及工程款抵充方式向广联置业公司支付541万元，余款117万元，由蔡东奎向广联置业公司出具欠条，载明：今欠广联公司购房款117万元，约定于房产证办好后10天内还清。2016年9月6日，双方又就案涉房屋签订《商品房买卖合同》一份，约定：房屋用途为商用，层高为5.4米，面积249.39平方米，房号为26幢108室，单价为18365元/平方米，房款合计458万元（未注明付款期限），以及其他内容。该合同经网签备案。2016年9月18日，案涉房屋办理了不动产权利证书，登记在蔡东奎、ＸＸ萍夫妻名下。蔡东奎缴纳契税130857.14元、印花税2186元、办证费1547.56元、物业维修基金27432.9元。
2016年3月22日，广联置业公司与连鑫签订房屋租赁合同，主要内容：广联置业公司将案涉汇景新城26号楼107室、108室门市出租给连鑫经营使用，租期三年，从2016年5月1日至2019年4月30日止，年租金65万元。连鑫对该房屋装修了吊顶。2016年9月之后，连鑫无法继续经营，蔡东奎、ＸＸ萍实际控制该房屋。2017年6月30日，蔡东奎、ＸＸ萍将案涉房屋出租给江美泉经营使用，江美泉对该房屋进行了装修。案涉房屋因楼上超市安装自动扶梯而占用了部分上层空间，致使该部分层高达不到5.4米，影响该部分分层隔断使用，该部分平面面积约40平方米。
一审法院认为：广联置业公司与蔡东奎签订的《售房及付款协议》及《商品房买卖合同》，是双方的合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方是按照《售房及付款协议》履行的，《商品房买卖合同》是为网签备案而签订的，该合同约定房屋层高为5.4米等内容，是对《售房及付款协议》的补充，该合同约定房价为458万元，而《售房及付款协议》约定的房价是658万元，双方实际是按658万元成交和履行的。《商品房买卖合同》是2016年9月6日签订的，蔡东奎、ＸＸ萍于2017年9月5日提出反诉要求撤销该合同，未超过一年的撤销权行使期间，撤销权未消灭。案涉房屋存有约40平方米的面积层高达不到5.4米高，影响了该部分的使用功能，案涉房屋总面积为249.39平方米，约占六分之一，大部分房屋面积层高使用不受影响；且案涉房屋已经办理产权登记，蔡东奎、ＸＸ萍亦已将该房屋出租。故蔡东奎、ＸＸ萍要求撤销商品房买卖合同，并要求互相返还房屋和房款，以及要求广联置业公司赔偿损失的反诉请求，一审法院不予支持。但该房屋存有瑕疵，影响了部分使用功能。根据合同法第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，受损害方可以选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此，本案宜适用减少价款的归责原则，按照该房存在瑕疵部分的面积所占比例，结合房屋总面积及房价等因素，一审法院酌定减少房价30万元，在剩余房款117万元中扣除，以弥补蔡东奎、ＸＸ萍的损失。双方约定了余款的付款期限，未约定逾期付款的违约责任，应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期付款利息。双方对律师代理费的负担未作约定，广联置业公司主张由蔡东奎、ＸＸ萍承担缺乏依据，不予支持。蔡东奎、ＸＸ萍主张行使撤销权的律师费用由广联置业公司承担，根据合同法第七十四条的规定，债权人行使撤销权胜诉，应由债务人承担必要的费用。蔡东奎、ＸＸ萍反诉行使撤销权未予支持，故其主张律师代理费由广联置业公司承担的反诉请求，一审法院不予支持。蔡东奎与ＸＸ萍是夫妻关系，案涉债务发生于其婚姻关系存续期间，应认定为其夫妻共同债务，应当共同偿还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十四条第二款、第五十五条、第七十四条第二款、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、蔡东奎、ＸＸ萍支付广联置业公司房款87万元，并承担从2016年9月29日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期付款的利息；二、驳回广联置业公司的其他本诉请求；三、驳回蔡东奎、ＸＸ萍的反诉请求。案件受理费17250元，反诉费28650元，合计45900元，由广联置业公司负担3924元，蔡东奎、ＸＸ萍负担41976元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，1.关于案涉合同的效力如何认定的问题。案涉《售房及付款协议》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。2016年9月6日的商品房买卖合同则是双方当事人为了办理房产证需要而网签备案的合同，双方在该合同中降低了房屋价格，直接导致国家税费被逃避，鉴于双方签订合同的主要目的并非在于损害国家利益，而是进行房屋交易，故该商品房买卖合同关于价款部分的约定无效，其他部分仍然有效。因此，上述两份合同共同构成了广联置业公司与蔡东奎、ＸＸ萍之间的房屋买卖合同关系，且为有效合同关系。蔡东奎、ＸＸ萍主张2016年9月6日的商品房买卖合同系本约合同，2016年9月1日的《售房及付款协议》系预约合同则与事实不符，亦无法律依据。蔡东奎、ＸＸ萍还主张广联置业公司在签订上述合同时存在欺诈与隐瞒，对此，本院认为，双方当事人均具有买卖房屋的真实意思表示，蔡东奎、ＸＸ萍提供的证据不足以证明广联置业公司具有隐瞒层高被部分占用的故意，且蔡东奎、ＸＸ萍在购买房屋时亦具有审慎义务，加之，对于广联置业公司所交付的房屋存在层高被占用的问题，一审判决已以广联置业公司承担违约责任的方式就蔡东奎、ＸＸ萍的损失予以了弥补，故本院对一审判决未予撤销商品房买卖合同予以维持。
2.关于交房时间以及层高被占用面积的认定问题。首先，蔡东奎、ＸＸ萍主张实际交房时间应为2017年6月30日，而非一审判决认定的2016年9月之后。经查，广联置业公司出售给蔡东奎、ＸＸ萍的案涉房屋系现房，在签订买卖合同时已由广联置业公司对外出租，双方在商品房买卖合同中已约定交房时间就是合同的签订时间，故而可视为商品房买卖合同签订时房屋便已交付，一审判决自2016年9月份之后由蔡东奎、ＸＸ萍实际控制房屋并无不当。其次，蔡东奎、ＸＸ萍对于层高被占用的面积为40平方米并无异议，但其认为影响其分层隔断无法使用的面积达到了100平方米。对此，本院认为，双方对于层高被占用面积均无异议，可以确认。但对于分层隔断影响使用的问题，因分层隔断实际上是改变了房屋的结构规划，并不符合安全和质量性能的要求，且蔡东奎、ＸＸ萍对其无法使用面积的主张亦未举证证明，故本院对该上诉理由不予支持。
3.关于蔡东奎、ＸＸ萍要求广联置业公司向其返还连鑫已交纳的2016年11月1日之后的租金的主张应否支持的问题。“不告不理”是民事诉讼的基本原则，即人民法院在案件审理中只能按照当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理和裁判，对超出当事人诉讼主张的部分不得主动审理。本案中，蔡东奎、ＸＸ萍上诉时认为因广联置业公司已收取连鑫三年租金，根据合同约定，广联置业公司应向蔡东奎、ＸＸ萍返还已收取的2016年11月1日以后的租金。对此，广联置业公司主张其并没有收取连鑫三年租金，蔡东奎、ＸＸ萍亦未能提供充分证据加以证明，且蔡东奎、ＸＸ萍在一审反诉时并未就此提出主张，故本院在二审审理时对该上诉主张不予理涉。
4.关于一审判决适用法律是否正确的问题。本案中，蔡东奎、ＸＸ萍主张一审判决适用我国合同法第一百一十一条错误，应当适用合同法第五十四条第二款的规定。本院认为，合同法第五十四条第二款规定了“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”承前所述，本案并不符合上述规定，故而一审判决适用法律正确，并无不当。
综上所述，蔡东奎、ＸＸ萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费74550元，由上诉人蔡东奎、ＸＸ萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
审 判 员 孙曙光
审 判 员 周 陇
二〇一八年九月四日
法官助理 郑娟娟
书 记 员 唐 舒