延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终1033号
上诉人(原审被告)：延边明大房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市河南街69号。
法定代表人：袁家平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张殿臣，男，1958年4月26日出生，满族，该公司办公室主任，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：崔光哲，吉林檀君律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：何志国，男，1971年10月2日出生，汉族，个体，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：石静，吉林常春律师事务所律师。
上诉人延边明大房地产开发有限公司（以下简称“明大公司”）因与被上诉人何志国房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初4972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人明大公司的委托诉讼代理人张殿臣、崔光哲，被上诉人何志国及其委托诉讼代理人石静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
明大公司上诉请求：请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.一审认定双方之间的工程决算单已全部结清错误。被上诉人在庭审中递交的工程决算单复印件上没有上诉人总包单位负责人的签字盖章，且其施工的工程存在许多瑕疵，双方一直有争议，因此对工程也没有进行结算。2.一审所依据的违约金基数632183元，是工程决算单中的决算金额556609元加上与本案无关的502号房屋垫付款75574元，该数据有误。3.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系房屋顶帐协议，并非商品房买卖合同，一审认定双方之间构成商品房买卖合同关系，并以此确定违约金错误。4.因双方之间工程款一直没有结算，而被上诉人又未支付办理房屋产权证所需的相关费用，因此上诉人无法为其办理房屋产权证，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。
何志国辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。
何志国向一审法院起诉请求：1.确认何志国与明大公司之间于2015年2月8日签订的商品房买卖合同有效；2.判令明大公司支付逾期办证违约金18486元（以632183元为基数，自2017年3月19日起至2017年11月16日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；3.要求确认房屋（延吉市明豪现代城5号楼2单元501室，面积121平方米）所有权归何志国所有；4.本案诉讼费用由明大公司负担。事实与理由：2014年何志国完成明大公司的明大公寓40号楼装修，明大公司答应给何志国明豪现代城5号楼2单元502号房屋抵顶工程款。后因资金需要，何志国售卖502号房屋，因明大公司顶帐502号的房价与何志国对外出售的房价有差额，所以何志国将差额（抵帐后低价卖出）给付明大公司，更名费等75574元，买受人将购房款打入明大公司账户后，明大公司并未将房款和首付款等款项给何志国。经多次找明大公司交涉，双方于2015年2月8日签订了商品房买卖合同，约定将明豪现代城5号楼2单元501号房屋抵顶工程款，交付房屋，并约定房屋价格按每平方米5300元计算，总额为641300元，多退少补，并约定明大公司在合同签订后731日内办理权属登记。如因一方违约，可诉至法院。2016年7月29日，双方签订工程结算单，确认何志国给明大公司装修的明大公寓40号楼工程款共计556609元。综上，何志国尚欠房款9117元（641300元－556609元－75574元）。2016年至2017年2月前，何志国多次找到明大公司要求履行合同约定，办理权属登记，但明大公司多次推脱不予配合。2月8日后，合同履行期限届满，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，要求支付违约金即利息。何志国认为明大公司的行为已经构成违约，经多次催促无果，故诉至法院。
一审法院认定事实：2015年2月8日，何志国（买受人）与明大公司（出卖人）签订一份商品房买卖合同，约定买受人购买延吉市明豪现代城5号楼2单元501号房屋，面积121平方米，每平方米5300元，总金额为641300元。关于付款方式，工程款顶房款，待工程结束后，双方结算清楚后，多退少补（按房屋顶工程款进行结算补齐）；出卖人应当在商品房交付使用后731日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；商品房预售的，自合同生效之日起30日内，由出卖人向延吉市房产管理局申请登记备案。合同中还注明“此房是明大公司顶给何志国作为明大公司综合楼（40#）装修零星土建工程款的”。签订合同后，双方未办理合同备案登记手续。
2015年3月18日，何志国从明大公司处取得501号房屋的钥匙，目前由何志国占有使用该房屋。对于办证时间，双方在庭审中均承认按合同约定应当在2017年3月18日前办理。
2016年7月29日，明大公司（建设单位）与何志国（施工单位）订立一份工程决算单，写明明大公寓40号楼零星工程款556609元已经全部结清。
2017年10月15日，在孙源海、何梦雨（何志国的女儿）与张殿臣的谈话中，张殿臣认可明大公司在抵顶诉争房屋之前将先前抵顶的其他房屋对外出售，以及本案诉争房屋的剩余房款为9000多元的事实。
一审法院认为：关于何志国要求确认其与明大公司之间于2015年2月8日签订的商品房买卖合同有效的诉请，根据审理查明的案件事实及当事人的举证情况来看，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对何志国的该项诉请，本院予以支持。明大公司向何志国交付房屋后，其未按合同约定的时间办理房屋不动产权证的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，何志国虽未履行全部付款义务，但依据明大公司的答辩意见，认为不影响其向明大公司要求支付逾期办证违约金的权利。关于何志国主张的逾期办证违约金18486元（以632183元为基数，自2017年3月19日起至2017年11月16日止，按中国人民银行同期贷款计算计付），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，认为合法合理，本院予以支持。关于何志国要求确认涉案房屋所有权归其所有的主张，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因其尚未取得涉案房屋的物权登记，故本院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告何志国与被告延边明大房地产开发有限公司之间于2015年2月8日签订的商品房买卖合同有效；二、被告延边明大房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后5日内向原告何志国支付逾期办证违约金18486元（以632183元为基数，自2017年3月19日起至2017年11月16日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；三、驳回原告何志国的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10398元（原告已预交10626元），由被告延边明大房地产开发有限公司负担；余款228元，退还给原告何志国。
二审中，明大公司为证实自己的主张向本院提交的证据有：2012年8月10日工程结算单一份。证明明大公司所做的工程结算必须由总包单位或建设单位负责人及施工负责人的签字盖章确认，涉案工程结算单中并没有工程技术部或总包单位负责人及明大公司的签字盖章，说明工程尚未结算完毕。何志国对证据的真实性有异议，质证称该材料是复印件，与本案无关，一审中何志国提交的工程结算单有明大公司现场施工人、技术员及明大公司法定代表人弟弟的签字确认。因该证据系复印件，且与本案无直接关联，故本院不予采信。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为：何志国与明大公司基于工程款抵付签订的涉案房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且相关法律、法规亦未禁止双方当事人将工程款转化为房款，故一审认定何志国与明大公司之间形成房屋买卖合同关系并无不妥。明大公司已将涉案房屋交付给何志国，但未能按照合同约定为何志国办理房屋产权手续构成违约，应承担相应的违约责任。明大公司主张其与何志国于2016年7月29日签订的工程结算单不是最终结算，但并未提供相关证据予以佐证。且根据明大公司的庭审陈述，双方就已施工部分的争议焦点集中在工程质量问题，针对该问题，明大公司可另行主张相关权利，不属于本案审理范围。庭审中，明大公司亦认可何志国为销售涉案房屋补交了75574元的房款，故一审将此部分款项计入已付房款并无不当。
综上，明大公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10398元，由延边明大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 朴美兰
审判员 林 美
二〇一八年七月九日
书记员 尹光熹