广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第635号
原告贾敏，女，X年XX月XX日出生，汉族，住。身份证号码：。
委托代理人周乃文，广东南天星律师事务所律师。
被告东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：东莞。注册号：XXX。
法定代表人刘学斌，董事长。
委托代理人陈嘉升，男，X年XX月XX日出生，汉族，住。
委托代理人阮礼祥，男，X年XX月XX日出生，汉族，住。
第三人中国银行股份有限公司东莞分行。住所地：东莞。注册号：（分）XXX。
负责人张正强，行长。
委托代理人邱任，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人徐建丰。
原告贾敏诉被告东莞市富盈房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司东莞分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾敏及其委托代理人周乃文，被告的委托代理人阮礼祥，第三人的委托代理人邱任均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贾敏诉称，原、被告双方于2013年2月21日签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于东莞市莞城区体育路98号富盈·东方华府6座3单元1701号房，房屋总价款为897484元。且合同约定被告应当于2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告，并约定被告逾期交房超过180天的，原告有权提出解除合同。后原告向被告支付了首期房款277484元，余款620000元则由原告以银行按揭贷款的方式付清。后原、被告与第三人签订一份个人一手住房贷款合同，第三人已经将620000元贷款付至被告的银行账号中。原告自2013年6月1日开始向第三人还款。截至2015年2月28日，原告共计向第三人支付贷款利息62514.58元。在签订案涉商品房买卖合同时，被告聘请律师办理相关事宜，原告为此支出律师费1850元，并支付了维修资金3611元、契税26925元、户型改造费2000元。被告没有按照合同约定在2013年12月31日前向原告交付经验收合格的房屋。且被告至今未能交房。故原告要求解除案涉商品房买卖合同。另，案涉商品房买卖合同约定的违约金过低，明显低于原告的实际损失，故原告要求被告按照原告的实际经济损失予以赔偿。案涉贷款合同是案涉商品房买卖合同的附属合同，现案涉商品房买卖合同被解除，故案涉贷款合同理应解除。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，解除原、被告与第三人签订的《个人一手房贷款合同》；2、被告向原告返还购房款897484元；3、被告向原告赔偿住宅维修资金3611元、契税26925元、房屋户型改造费2000元、律师费1850元、原告已支付给第三人的贷款利息62514.58元（计至2015年2月28日止）、首期房款的利息（以277484元为本金，按照中国人民银行同期二年期存款利率的标准，自2013年2月21日起计算）；4、本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告变更第三项诉请中贷款利息损失金额为“要求被告赔偿截至2015年3月1日止的贷款利息损失65413.06元”。
被告东莞市富盈房地产开发有限公司辩称，被告不同意解除案涉商品房买卖合同及补充条款及案涉的贷款合同。被告仅同意按合同约定支付违约金。被告不同意原告主张的利息计算时间，利息应从被告违约之日起计算。
第三人中国银行股份有限公司东莞分行述称，案涉商品房买卖合同纠纷与第三人无关，第三人不清楚原、被告双方交付房屋的具体情况。原告暂未出现案涉贷款合同的违约情况，故第三人不同意解除案涉贷款合同。假如法院判令解除案涉商品房买卖合同，第三人也不同意解除案涉贷款合同。
经审理查明，原、被告双方在2013年2月21日签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于东莞市莞城区体育路98号富盈·东方华府6座3单元1701号房，房屋总价款为897484元。合同第六条约定，原告应在2013年2月21日合同签订时向被告支付首期房款277484元，余款620000元由原告以银行按揭贷款的方式向被告付清。合同第八条约定，被告应在2013年12月31日前将合同约定的商品房经验收合格后交付给原告。合同第九条约定，被告逾期交房超过180日的，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告已付款的0.5%支付违约金。合同签订后，原告向被告付清了首期房款277484元、维修基金3611元、契税26925元、房屋户型改造费2000元、律师费1850元。
2013年3月1日，原、被告及第三人签订一份个人一手住房贷款合同，约定由第三人向原告提供案涉房屋的贷款620000元，被告为该笔贷款提供担保。2013年5月2日，第三人向原告发放了贷款620000元。原告自2013年6月1日起按月分期向第三人归还案涉贷款的本金及利息。
本案中，对于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，原、被告双方存有争议。原告认为，根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，被告应在2013年12月31日前向原告交付经验收合格的房屋，但被告至今没有向原告交付房屋，现已逾期交房超过180天，故原告根据案涉商品房买卖合同第九条的约定提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，并要求被告返还原告已付的购房款897484元。原告对此提供一份商品房买卖合同予以证明。被告对原告提供的该份商品房买卖合同没有异议，并确认其至今未向原告交付案涉房屋。被告认为，案涉房屋的水电工程至今尚未完工，导致被告至今无法向原告交付房屋；被告不同意解除案涉商品房买卖合同，也不同意向原告返还购房款897484元。
诉讼中，原告认为，案涉商品房买卖合同是主合同，案涉贷款合同是从合同；第三人是基于原告购买案涉房屋而发放的贷款，现被告无法向原告交付房屋，案涉商品房买卖合同无法继续履行，原告已要求解除案涉商品房买卖合同，故案涉贷款合同应当一并解除。被告则认为，案涉商品房买卖合同及案涉贷款合同是不同的合同关系，且两份合同之间不存在主从合同关系，故不同意解除案涉贷款合同。第三人认为，本案是商品房预售合同纠纷，案涉贷款合同属于金融借款合同，该两份合同是相互独立的合同；且原、被告暂无出现解除案涉贷款合同的情形等违约情况，因此，即使法院判令解除案涉的商品房买卖合同，第三人也不同意解除案涉贷款合同。
庭审中，原告主张其在购房时向被告支付了律师费1850元、维修资金3611元、契税26925元、房屋户型改造费2000元，故要求被告返还上述费用。原告对此提供了收款收据、代收收据、住宅专项维修资金专用收据、完税证明、银联刷卡单予以证明。其中，律师费的收款收据中有被告的盖章确认。住宅专项维修资金专用收据盖有东莞银行印章。完税证明盖有税务部门的印章。户型改造费收款收据落款处盖有东莞市文峰建筑工程有限公司的财务专用章，且经手人一栏有“李慧娴”的签名确认。被告则认为，维修资金及契税是被告代收的，且该部分费用已经上交给相关部门，故不同意返还给原告；被告没有收取房屋户型改造费，该费用与被告无关，被告不同意返还。被告确认李慧娴是被告的员工。
另，原告认为，截至2015年3月1日止，原告因案涉贷款合同已向第三人归还贷款利息合计65413.06元，故要求被告向原告返还该笔贷款利息65413.06元。第三人确认截至2015年3月1日止，原告已向第三人归还贷款利息合计65413.06元。原告还认为，原告在2013年2月20日向被告支付了案涉房屋的首期房款277484元，现被告逾期交房的违约行为给原告造成损失，故要求被告支付首期房款的利息，并要求利息计算以277484元为本金，按照中国人民银行同期两年期存款利率的标准，自2013年2月21日付款次日起计至2015年3月20日止。被告认为，被告向原告支付的利息应当自2013年12月31日起计算。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同及其补充协议、个人一手住房贷款合同、收款收据、借款借据、还款计划、银行流水账明细、商品房按揭登记证明书、代收收据、维修资金专用收据、完税证、银联刷卡单，以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。鉴于第三人向本院明确其是以无独立请求权第三人的身份参加诉讼，且第三人表示即使案涉商品房买卖合同被解除的，第三人仍不同意解除案涉贷款合同。本院认为，案涉商品房买卖合同与案涉贷款合同属于不同的合同关系，且两份合同之间不存在主从合同关系，第三人是案涉贷款合同的债权人，鉴于第三人在本案中明确表示不同意解除案涉贷款合同，故本院在本案中仅处理案涉的商品房买卖合同纠纷。原告在本案中要求解除案涉贷款合同的诉请已涉及本案第三人的利益，属于案涉贷款合同纠纷处理范围，故本院在本案中不予处理。
本案中，原、被告双方就购买东莞市莞城区体育路98号富盈东方华府6座3单元1701号房屋签订了商品房买卖合同，该合同是原、被告双方的真实意思表示，原、被告双方应当切实履行。
关于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的问题。根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，被告应当在2013年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房。庭审中，被告确认案涉商品房的水电工程至今未完工，并确认被告至今未向原告交付房屋，因此，案涉商品房未能按期交付的责任在于被告，原告对此不存在过错。至2015年1月27日原告起诉时止，被告已逾期交房超过180天，根据案涉商品房买卖合同第九条第一款第1项第（2）点的约定，原告有权要求解除案涉商品房买卖合同。因此，原告现以被告逾期交房为由提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，符合上述合同的约定，本院予以支持。原告要求被告返还已付的购房款897484元（含银行按揭贷款部分），于法有据，本院予以支持。
关于首期房款的利息问题。由于本院已认定解除案涉商品房买卖合同，并认定被告应当向原告退还全部购房款，而原告已向被告支付的房款在被被告占用期间必然会产生利息，该利息属于法定孳息。故对于原告要求被告返还已付首期房款利息的请求，本院予以支持。根据原告的实际付款时间，结合原告的主张，本院认定，被告向原告支付的首期房款利息计算应当以277484元（含定金）为本金，按照中国人民银行同期二年期存款利率的标准，自2013年2月21日起计至2015年3月20日止。
关于律师费的问题。原告提供的收据显示被告向原告收取律师费1850元，有双方确认的收据为证，该律师费是基于案涉商品房买卖合同而产生的，故对于原告要求被告返还律师费1850元的请求，本院予以支持。
关于维修资金及契税的问题。原告提供的证据显示，案涉房屋的维修资金及契税已上交给相关行政部门，原告要求被告返还维修资金及契税，缺乏合理依据，本院不予支持。原告可待本判决生效后自行向收款单位申请处理。
关于房屋户型改造费的问题。虽然原告提供的收款收据中没有被告的盖章，但有“李慧娴”的签名，被告在庭审中确认李慧娴是被告的员工，故本院认为，该费用实际由被告收取。现被告未实际向原告交付房屋，且本院已认定解除案涉商品房买卖合同，故被告应向原告返还该房屋户型改造费2000元。
关于原告已向第三人归还的贷款利息部分。原告与第三人均确认截至2015年3月1日止，原告已向第三人支付贷款利息65413.06元，本院对此予以认定。由于原告是为向被告支付案涉房屋的购房款而向第三人申请贷款，导致原告需按期向第三人归还贷款本金并支付贷款利息，现因被告违约导致案涉商品房买卖合同被解除，原告已向第三人支付的贷款利息属于原告的实际损失，被告应当予以赔偿。因此，原告要求被告赔偿原告已向第三人支付的贷款利息65413.06元（截至2015年3月1日止），于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告贾敏与被告东莞市富盈房地产开发有限公司于2013年2月21日签订的《商品房买卖合同》（201302216097A7917191）及其补充协议；
二、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告贾敏返还购房款897484元；
三、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告贾敏支付首期房款部分的利息（以277484元为本金，按照中国人民银行同期二年期存款利率的标准，自2013年2月21日起计至2015年3月20日止）；
四、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告贾敏返还律师费1850元；
五、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告贾敏返还户型改造费2000元；
六、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告贾敏支付截至2015年3月1日止的贷款利息65413.06元；
七、驳回原告贾敏的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费13936.76元（原告贾敏已预交），由原告贾敏负担261.18元、被告东莞市富盈房地产开发有限公司负担13675.58元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李铮铮
审 判 员 吴抒航
人民陪审员 袁影霞
二〇一五年四月十四日
书 记 员 陈凤好
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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