广东省怀集县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1224民初1125号
原告（反诉被告）：褥彬，女，1971年6月20日出生，汉族，住广东省怀集县。
委托诉讼代理人：汤满意，广东集兴律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李彩仕，男，1975年12月12日出生，汉族，住广东省怀集县。
委托诉讼代理人：李桥年，广东（国政）四会律师事务所律师。
原告（反诉被告）褥彬与被告（反诉原告）李彩仕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）褥彬及其委托诉讼代理人汤满意，被告（反诉原告）李彩仕的委托诉讼代理人李桥年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
褥彬向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李彩仕支付所欠从2017年5月19日至2017年6月29日房屋租金共5877元，逾期支付租金的违约金10578元。2、赔偿无故解除合同的合同违约金12900元。3、赔偿损坏财物损失10000元。4、赔偿精神损失5000元。5、共计赔偿44355元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月1日，被告李彩仕以租赁铺面做生意为由，租赁原告位于怀集县怀城镇雅豪庭A116号铺面，并与原告签订了《铺面租赁合同》。租用时间是2016年5月1日至2019年4月30日，约定每月租金4300元，于每月的20日至25日为交租期，每次应一交为三个月租金。原告与被告在开始双方都按照合同办理。但是在2017年5月19日的那笔租金到期后，经原告多次向被告催促办理交租金未果，被告也置之不理。2017年6月29日，发现被告竟然拆掉了铺面的玻璃大门、所有天花灯、还拆掉电线、开关插座等固定的房屋设施。原告拿出合同原件说，所有的固定的房屋设施无论什么情况下都是原告所有，不得拆走与破坏，被告不听，说要将合同撕毁，幸好原告的丈夫赶到，被告才没有将原告的合同原件抢走，于是原告报警处理。后来被告又将铺面的财物搬走，不租了，严重违反了合同第三条第7款规定，而且被告竟然将钥匙也不还给原告，后来警察责令被告将钥匙拿回来，交给原告。被告现在故意拖延不按期交租金，多次催促也没有支付租金全部款项，严重违反了合同，要负违约责任，被告应该赔偿无故解除合同的违约金。被告擅自拆掉固定的房屋设施，将铺面的财物搬走，应该赔偿财物损失10000元。在被告抢原告合同原件的过程中，造成原告的手腕、手指扭伤，自己的房屋也给被告破坏，使得原告受到了巨大的精神伤害，要赔偿精神损失费5000元，共计人民币44355元。为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。诉讼中，原告撤回要求被告赔偿精神损失费5000元的请求；并称已为被告垫付了2017年6、7月份的电费共518.4元，遂增加诉讼请求要求被告支付该电费518.4元给原告。
李彩仕辩称，一、原、被告签订的《铺面租赁合同》违法无效，不受法律保护。原告出租给被告的铺面位于商住综合楼首层，出租给被告开设具有浓烈异味油烟的餐饮业(包括加工烧腊味业)。该铺面根本没有配套设立专用烟道。被告经营餐饮业期间是偷将油烟排放于地下管道。根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款:“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟造的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层新建、改建、扩建产生油烟异味、废气的餐饮服务项目”的规定，原、被告签订的用途为开设餐饮业的《铺面租赁合同》违法无效，不受法律保护。二、原告的诉讼请求缺乏事实证据和法律依据。1、关于支付2017年5月19日至6月29日租金共5877元的请求。由于原、被告签订的《铺面租赁合同》违法无效，双方曾于2017年6月28日口头达成终止《铺面租赁合同》协议，并同意5月19日至6月28日的租金，将原告于2016年5月1日向被告收取的5000元按金相抵销。原告出尔反尔，该诉讼请求于理于法无据。2、关于支付租金违约金10578元的请求。因原、被告签订的上述《租赁合同》违法无效，依法不存在违约行为。3、关于解除合同支付违约金12900元的请求。因原、被告签订的上述《租赁合同》违法无效，依法不存在违约行为。4、关于赔偿损坏财物损失l0000元的请求。被告搬走的是其所购置的财产，包括玻璃门是被告出钱安装的，被告理所当然依法搬走其所有的财产，被告根本没有搬走原告的任何财物，原告的该诉请缺乏理据。5、关于赔偿精神损失费5000元的请求。被告从未对原告实施过人身损害，原告之请求缺乏理据。基于上述事实理由，请驳回原告的诉讼请求。李彩仕并提出反诉，请求判令被反诉人褥彬退还按金5000元。因被反诉人与反诉人签订的《铺面租赁合同》违法无效，被反诉人于2016年5月1日向反诉人收取的5000元按金应依法退还给反诉人。
针对李彩仕的反诉，褥彬辩称：一、答辩人与反诉人之间所签订的一份《铺面租赁合同》是有效的，并非违法无效。答辩人与反诉人于20l6年5月1日签订了一份《铺位租赁合同》，是双方当事人意思真实表示，合同内容并没有违反国家法律法规的规定，应当有效。况且，该合同已实际履行一年多。而反诉人却诉称:原告出租给被告的铺面位于商住综合楼首层，出租被告开设具有浓烈异味油烟的餐饮业。反诉人忽视了双方签订《铺位租赁合同》中所约定”一、甲方将座落于雅豪庭园第A116#商铺租给乙方使用，面积约为l00平方。”由此表明，答辩人并非出租给反诉人开设经营餐饮业，至于开设餐饮，是你自己的行为，不能说答辩人强加反诉人开设餐饮业。所以，反诉人这种说法，没有事实依据。二、反诉人称“原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据”，对这一观点是完全错误，是没有事实支撑的。事实上，自从双方当事人签订涉案的《铺位租赁合同》后，反诉人按该合同约定履行支付租金义务，但至2017年5月19日，反诉人没有按约交付该月的租金，经多次催促未果，反诉人仍然拖欠2017年5月19日至20l7年6月29日(共41天)租金共5877元，已构成违约。至于反诉人反诉的理由，根本不是事实。所以由于反诉人存在违约的行为，根据双方所签订的《铺位租赁合同》约定，请求支付违约金是有依据的。二、反诉人要求退还按金(保证金)5000元的请求是理据不足，不应支持。上述的事实和证据加以证实，反诉人已构成违约，按照双方当事人签订《铺位租赁合同》第四条第二款约定，该5000元保证金不予退还。因此，反诉人这一请求不应支持。综上，反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，敬请人民法院依法作出公正合情合理的裁决。
本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，褥彬作为甲方（出租方）与乙方（承租方）李彩仕签订《商铺租赁合同》，约定：一、甲方将座落于怀集县怀城镇雅豪庭园第A116#租给乙方使用，面积约为100㎡。二、承租期为三年，即从2016年5月1日起至2019年4月30日止；三、发承租方权利义务：7、租赁期间，任何一方均不得无故解除本合同，否则违约方应赔偿守约方相当于三个月的租金损失。9、甲方为乙方所租铺面安装水电表，电费由乙方直接向供电部门交缴，但需交付1000元水电押金给甲方。四、租赁和付款方式：1、上述铺位每月租金4300元。2、乙方与甲方签订本合同时应一次性缴纳二个月的租金给甲方作为保证金，共计8600元，如乙方中途毁约或不遵守合同，则所缴交保证金不予退还。3、租赁期起至租期止，每月20日至25日前为缴交租金的时间，每次应交三个月，为12900元正。5、乙方应按合同规定时间准时缴交租金给甲方，否则每超期一天，则按2%每天计收逾期违约金。如在5号内仍未交清租金的，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任，保证金不得退回。五、租赁期届满，乙方须确保铺面不受损毁（包括乙方在租赁期间所做的装修），完整交还甲方，如乙方无损毁铺位或其他公用设施的，甲方退还保证金。如铺位装修有损毁的，甲方可视情况责令乙方作出赔偿或直接从保证金中扣除修复费用。
《商铺租赁合同》签订后，褥彬依约将位于怀集县怀城镇雅豪庭园A116号商铺移交给李彩仕使用。李彩仕也交纳了5000元按金。2016年6月12日，李彩仕办理了在该商铺经营“深井烧腊快餐店”的营业执照。并于2017年3月18日交清了至2017年5月19日的租金，但之后的租金一直未支付。2017年6月29日，褥彬发现李彩仕拆掉了铺面的玻璃大门等固定的房屋设施，并作报警处理，之后并收回了铺位钥匙。该商铺产生的2017年6月（计费时段：20170406-20170601）电费351.70元由李彩仕支付；2017年8月电费166.68元（计费时段：20170601-20170801）由褥彬支付。2017年8月12日褥彬已将涉诉商铺另租他人。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》属双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行。本案中，被告虽称于2017年6月28日双方口头达成终止《铺面租赁合同》，但褥彬于2017年6月29日知道被告搬走该铺位的物品，之后收回铺位钥匙并另租他人，应认为至当日双方同意解除合同。对所欠租金李彩仕称已与原告收取的5000元按金相抵的抗辩意见理据不足，原告要求被告支付至2017年6月29日房屋租金5877元，本院予以支持。
关于逾期支付租金的违约金问题。李彩仕未按合同约定按时支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据《铺面租赁合同》第四条第5项约定，每超期一天，则按2%每天计收逾期违约金。经本院释明李彩仕认为该违约金标准过高，要求予以适当减小。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。按通常理解，其逾期缴交造成的实际损失应为利息损失，参照国家有关民间借贷利率的规定，本院酌情以每月2%计收为宜，即李彩仕应支付原告逾期缴交违约金（从合同约定的逾期缴交次日即2017年5月26日起按所欠租金5877元以每月2%计至付清之日止）。
关于褥彬主张的无故解除合同违约金问题。合同中双方虽约定租赁期间不得无故解除本合同，否则违约方应赔偿守约方三个月的租金损失。但李彩仕接手经营后发现该铺面位于商住综合楼首层，没有配套设立专用烟道，不适宜用于经营具有浓烈异味油烟的餐饮业；且该经营行为是违反《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟造的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层新建、改建、扩建产生油烟异味、废气的餐饮服务项目”的规定，遂根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项规定解除合同，并非无故，并无不当，因此原告的该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
关于褥彬主张的赔偿损坏财物损失的问题。诉讼中褥彬称李彩仕拆掉了铺面的玻璃大门、所有天花灯、还拆掉电线、开关插座等固定房屋设施，如属实该行为确实违反了双方合同约定，但原告没有提供第三方有资质的评估机构等对损毁情况的鉴定评估，不能充分证明其具体损失情况；且合同已约定如铺位装修有损毁的可直接从保证金中扣除修复费用，因此现要求赔偿损坏财物损失l0000元的请求，理据不足，本院也不予支持。
对褥彬主张的垫付电费问题。双方合同中约定经营期间电费由乙方直接向供电部门交缴，庭审后李彩仕提交了手机截屏帐单称至2017年6月23日电费已交清，褥彬也确认2017年6月（计费时段：20170406-20170601）电费351.70元是由李彩仕支付。因褥彬主张的2017年8月电费166.68元计费时段是20170601-20170801，而前述中已确认李彩仕是2017年6月29日搬离商铺，但当日双方未抄表确认用电量，因此从公平合理角度考虑，2017年8月电费中2017年6月2日至2017年6月29日的电费应由李彩仕负担，以计76.44元（166.68元÷61天×28天）为恰当。即李彩仕应支付垫付电费76.44元给褥彬。
对李彩仕反诉要求褥彬退还按金问题。已如前述，双方所签订的《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，合同中并没有明确李彩仕是用于经营餐饮业(包括加工烧腊味业)，在此经营深井烧味快餐店是合同签订后的行为，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，李彩仕称合同违法无效理据不足；且合同第四条第2项、5项也约定如乙方中途毁约或不遵守合同，所缴交保证金不予退还，而事实上李彩仕存在拖欠租金的违约行为，因此李彩仕要求褥彬退还按金5000元的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、限李彩仕于本判决发生法律效力之日起十日内向褥彬支付租金5877元及其逾期违约金（逾期违约金计付：从2017年5月26日起按所欠租金5877元以每月2%计至付清之日止）；
二、限李彩仕于本判决发生法律效力之日起十日内支付垫付电费76.44元给褥彬；
三、驳回褥彬的其他诉讼请求；
四、驳回李彩仕的反诉诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费908.88元，适用简易程序减半收取454.44元，由褥彬负担388.63元，由李彩仕负担65.81元。反诉受理费25元，由反诉原告李彩仕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 莫小飞
二〇一七年九月十九日
书记员 刘家欣