湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第113号
上诉人（原审被告）张海斌，男，汉族，1959年9月15日出生，住湖南省株洲市。
上诉人（原审被告）龚柳洁，女，汉族，1962年12月26日出生，住湖南省长沙市雨花区。
共同委托代理人郭海柱，株洲市芦淞区诚信法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，进行和解。
被上诉人（原审原告）易明，女，汉族，1975年8月9日出生，住湖南省株洲市荷塘区。
委托代理人胡家云，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人张海斌、龚柳洁因与被上诉人易明房屋租赁合同纠纷一案不服湖南省株洲市荷塘区人民法院2014年4月15日作出的（2014）株荷法民一初字第419号民事判决，向本院提起上诉。2014年7月16日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人张海斌、龚柳洁的委托代理人郭海柱，被上诉人易明及其委托代理人胡家云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年1月14日，原告易明、案外人童寅洲与被告张海斌、龚柳洁签订《房屋转让协议》，协议约定：二被告自愿将其所有的位于株洲市荷塘区新华东路64号荷塘香榭二期13栋104号房屋（房屋产权证：株房权证株字第10000261**，房屋面积：156.01㎡）作价428000元出卖给原告，原告在协议签订之日一次性付清，房产过户按当地政策规定期限办证，房屋过户所有费用由被告负责，原告不承担任何费用。协议签订后，原告于当日向被告支付房屋购房款298000元，并于2013年12月3日向被告支付房屋款130000元，被告将房屋交付了原告使用。后因被告未按约定协助原告办理房屋产权变更登记，由此酿成纠纷。另查明，原、被告签订的房屋买卖协议中手写“贰拾玖万捌仟元整”，系原、被告双方就原告于协议签订之日应一次性支付被告购房款数额进行协商后，手写记录该协议中。再查明，原告易明与案外人童寅洲离婚时就夫妻共同财产位于株洲市荷塘区新华东路64号荷塘香榭二期13栋104号房屋达成一致协议，该房屋所有权由原告易明所有。本案审理过程中，童寅洲向原审法院自述其自愿不参与本案诉讼。
该院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方自愿签订《房屋买卖协议》，双方的买卖合同关系依法成立且有效，应受法律保护，原、被告双方均应按协议约定履行各自义务。原告易明已按协议约定将房屋总价款428000元支付被告张海斌、龚柳洁，被告张海斌、龚柳洁应按协议约定协助原告办理房屋产权变更手续，故对原告易明要求被告张海斌、龚柳洁协助办理位于株洲市荷塘区新华东路64号荷塘香榭二期13栋104号房屋过户登记手续的诉讼请求，该院依法予以支持。对被告张海斌、龚柳洁提出原、被告签订的房屋买卖协议因违反《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，应认定房屋买卖协议无效的辩称，该院认为，担保法对抵押物转让所设定的限制目的在于保护抵押权人的权益，抵押权设立之后，抵押人的所有权并未丧失，在不影响抵押权人的优先受偿权情况下，抵押人可以对抵押物进行法律上或者事实上的处分，且原告易明已将房屋购房款支付给被告，故该院对被告的该辩称不予支持。对被告张海斌、龚柳洁提出原告未按约定偿还剩余房屋贷款，原告存在违约行为的辩称，该院认为，原、被告签订的房屋买卖协议中未对房屋剩余贷款的支付主体进行约定，被告未能举证证实房屋贷款应由原告负责偿还，故该院对被告该项辩称不予支持。对被告张海斌、龚柳洁提出原告未按协议约定将房屋总价款428000元于协议签订之日一次性支付原告，原告存在违约行为的辩称，该院认为，虽原、被告双方签订房屋买卖协议中约定原告应将房屋总价款于签订协议之日一次性支付被告，但原、被告双方经协商一致后，对原告于协议签订之日应一次性支付被告购房款的数额进行变更，故该院对被告该辩称不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定判决：被告张海斌、龚柳洁于本判决生效后十五日内协助原告易明办理位于株洲市荷塘区新华东路64号荷塘香榭二期13栋104号房屋过户登记。案件受理费7600元，减半收取3800元，财产保全费3640元，共计7440元，由被告张海斌、龚柳洁负担。
宣判后，张海斌、龚柳洁不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求：1.依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.双方签订的《房屋转让协议》第2条“房屋过户所有费用归甲方（上诉人）负责，乙方（被上诉人）不承担任何费用，（在签订协议之前费用由甲方负责）。”该条意思是协议签订之后该房屋所发生的一切费用由乙方负责，包括水电、物业和房屋抵押所欠银行贷款，而被上诉人一直未还贷款，是被上诉人违约在先，一审对此未予认定，属事实认定错误；2.双方的房屋转让行为违反了《担保法》的相关规定，一审认定该转让行为不妨碍抵押权人的优先受偿权错误；3.由于贷款没有还完，房屋不能过户，故一审法院的判决无法执行。
被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实和采信的证据予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方二审争议焦点为：被上诉人要求上诉人按照约定办理房屋过户有无事实与法律依据？
本案双方当事人签订的《房屋转让协议》是合同双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同效力受法律保护，双方之间买卖合同关系依法成立。当事人双方均应依诚实信用原则正确行使合同权利，切实履行合同义务。被上诉人易明已按协议约定将房屋总价款428000元支付上诉人张海斌、龚柳洁，上诉人应当按协议约定向被上诉人交付房屋，并为被上诉人办理房屋产权变更登记手续。对上诉人诉称《协议》约定“在签订协议之前所有费用由上诉人负责”，故签订协议之后的所有费用包括归还房屋剩余贷款由被上诉人负担的理由，本院不予采纳。为上诉人设定十余万的贷款归还义务，应当有合同明确约定，上诉人依据合同条款不能反推被上诉人需负担高额的贷款偿还义务。对上诉人诉称双方签订的《协议》违反担保法的相关规定，应认定《协议》无效的理由，本院亦不予采纳。抵押权设立之后，抵押人的所有权并未丧失，在不影响抵押权人的优先受偿权情况下，抵押人可以对抵押物进行法律上或者事实上的处分，本案被上诉人已向上诉人支付了足以归还剩余贷款的房屋价款，上诉人完全可以使用该笔资金偿还贷款，消除房屋上设定的抵押，履行房屋买卖协议。综上，对被上诉人要求上诉人依约办理位于株洲市荷塘区新华东路64号荷塘香榭二期13栋104号房屋过户登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由上诉人张海斌、龚柳洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 邹春华
附本判决适用相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。