吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉08民终673号
上诉人（原审被告）：朱洪文，男，汉族，1950年12月3日生，个体工商户，现住吉林省大安市。
上诉人（原审被告）：田淑清，女，汉族，1949年6月1日出生，个体工商户，住吉林省大安市。
被上诉人（原审原告）：吕德东，男，汉族，1972年7月13日生，个体，现住吉林省大安市。
委托诉讼代理人：刘艳峰，吉林诚诺律师事务所律师。
上诉人朱洪文、田淑清因与被上诉人吕德东房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省大安市人民法院（2017）吉0882民再3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱洪文、上诉人田淑清，被上诉人吕德东及其委托代理人刘艳峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱洪文、田淑清上诉请求：请求二审法院撤原审和再审判决，改判二上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》无效。事实与理由：一、一审认定事实不清，适用法律不当，致使判决结果一错再错。本案历经一审的原审和再审，在整个诉讼过程中，二上诉人向法院陈述的事实是真实的，而被上诉人却是谎话连篇。原审庭审中，被上诉人便撒了一个弥天大谎，称其一次性便给付二上诉人现金210万元，再审时又说其给付二上诉人现金70万元，而二上诉人没有拿走，还说其妻朱某11给二上诉人家管账。而那140万元的来龙去脉，被上诉人也没有说清楚。
二、本案诉争房屋，是二上诉人与长子朱其零、次子朱立明及儿媳张某的共有财产，儿子、儿媳为了偿还盖房欠款，卖掉了客运站附近的两个门市楼，此房是儿子夫妇的产权，得款90万元，用来还银行贷款以及装修、进料、人工费等费用，都是张某亲手偿还的。此情节有证人证实，证人还证明了朱立明领着儿子从白城往家运建筑材料建房所用的砖瓦、沙石等，基本上都是经朱立明运回来的，因其是养大车的专业户，现在，我们都在一个户口本上，吃、住都在一起。房子是全家人共有的，二上诉人擅自卖房能合法吗？再就是再审判决书上说的，被上诉人给付上诉人现金70万元，二上诉人没拿；而对所谓的抵顶140万元房价款的物，被上诉人又不能说明来龙去脉；加上欠据上的60万元，那就是70万元＋140万元＋60万元，正好等于270万元，这完全证明了二上诉人所说的，当时被上诉人连一分钱都没有给付二上诉人是事实了。按照相关法律规定，给付的房价款未达到70％尚且无效，而被上诉人连一分钱的房价款都未给付，这样的房屋买卖协议还能有效吗？
三、上诉人朱洪文在售房的当时，曾患有老年痴呆症，此情节证人梁某、朱某12、王某、于某及张某等人已出证证明。被上诉人也正是以此对朱洪文进行了欺诈，以低于市价数倍的价格骗买房屋，并骗取了朱洪文出具的收据。而一审法院却因朱洪文未能提交医院的诊断书，而对其当时患有老年痴呆症这一事实不予采信。朱洪文虽曾患过老年痴呆症，但至本案提起诉讼时，朱洪文的老年痴呆症早已痊愈，临床上已无症状，医院怎能出具诊断书？这种情况下，一审法院拒绝采信证人的证言，显然是错误的。
综上事实，完全可以证明二上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》无效，完全可以证明被上诉人并未给付二上诉人房价款。故此，上诉人请二审法院撤销一审法院的原审和再审判决，改判二上诉人与被上诉人签订的《房房屋买卖协议》无效。
吕德东答辩称，朱洪文、田淑清的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
吕德东向一审法院起诉请求：2012年5月7日，二被告将坐落在大安市安广镇文化街1-8-40（一至二层）建筑面积2000平方米左右的房屋及土地使用权以270万元的价格出让给我，我当时交付现金210万元给二被告，当时尚欠60万元，同时双方协商将我自有的一处位于大安市安广镇龙泉街商服楼面积120平方米抵顶60万元欠款交付给二被告，自此我对二被告所涉合同价款全部履行完毕，但二被告现占用已出售的房屋迟迟不交付给我，故要求二被告履行2012年5月7日签订的房屋买卖协议，立即交房及房后3米宽土地使用权给我。
一审法院原审认定事实：吕德东系朱洪文、田淑清女儿朱某11的丈夫，即朱洪文、田淑清系吕德东的岳父、岳母。吕德东与朱洪文均向本院递交了一份2012年5月7日签订的房屋买卖协议书，协议双方为吕德东与朱洪文、田淑清，此两份协议约定朱洪文、田淑清将其坐落在大安市安广镇文化街1-8-40（1-2层）楼房卖给吕德东（房后3米），建筑面积2000平方米，价格为270万元，朱洪文、田淑清同意吕德东在房后西南角建一锅炉房，面积36平方米（占朱洪文、田淑清18平方米）双方不得在界限内建墙，此款吕德东已经给付朱洪文、田淑清210万元。一审法院原审认为，朱洪文为了证实房屋买卖协议上面记载的时间前后其患有老年痴呆症，申请了证人张某、梁某出庭作证，亦递交了证人朱某12、王某、张某、于某、都某的书面证言，对此本院认为，一个已经成年的自然人在签订合同之时是否患有老年痴呆症，即是否为限制民事行为能力人或无民事行为能力人属于专业医疗知识，需要由有资质的鉴定机构依据法定程序出具的鉴定意见方可作为裁判的依据，上述证据证明不了在2011年朱洪文签订协议期间系限制民事行为能力人或无民事行为能力人，故对朱洪文的上述意见本院不予采纳，对该组证据本院不予采信。朱洪文还递交了其与田淑清的离婚证（离婚时间为2011年3月30日）、违章建筑拆迁通知，称其已经将家庭全部财产给田淑清和子女了，并且该楼房有部分是违章建筑。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十五条第一款规定：“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。”据此，朱洪文与田淑清离婚时是如何达成协议的，对外并不影响向债权人承担债务，故朱洪文与田淑清的离婚证与本案不具有关联性，本院对其证明力不予采信。建筑是否违章并不是影响合同效力的因素，现原告同意按照房屋现状接收并承担相应后果，双方完成权利交付是可行的买卖合同能够继续履行。双方签订的买卖合同并不具备《合同法》52条规定的无效情形。故违章建筑拆迁通知与本案不具有关联性，本院不予采信。朱洪文还递交了田淑清的个体工商户设立登记申请书、大依煤炭销售联营公司安广销售部的国有土地使用证、村镇建设（用地）位置平面图，因田淑清系该个体工商户业主，故田淑清有权利处理该个体工商户的财产，与房屋买卖协议并不矛盾，应予采信。
吕德东向本院递交了房屋所有权证和国有土地使用证，因该房屋所有权人和土地使用权人均是吕德东，该组证据证明不了其已经与朱洪文、田淑清达成了关于用该房屋抵顶尚未给付的60万元购买房屋买卖合同款的协议，故该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
一审法院原审认为：依法成立并生效的合同受法律保护。朱洪文、田淑清均否认与吕德东签订了房屋买卖协议，但在本院指定的合理期限内二人并未向本院提交关于房屋买卖协议书中关于他们二人字迹的鉴定申请，且朱洪文当庭递交的一份房屋买卖协议与吕德东递交的房屋买卖协议除第一行甲方主体为朱洪文自己外，其余内容均相同，两份协议落款的签字主体甲方均为朱洪文、田淑清，乙方均为吕德东，即两份协议内容一致，该合同签订过程中存在的瑕疵从合同内容看并不影响房屋买卖合同的效力，对朱洪文主张因协议第一行的内容少了田淑清而影响合同效力的意见，本院不予采纳。故该合同依法成立并生效，对合同双方均具有法律约束力，则朱洪文、田淑清应当按照协议约定的内容及时向吕德东履行交付房屋及土地使用权的法律义务。吕德东称双方协商将其所有的位于大安市安广镇龙泉街的一处商服楼抵顶60万元欠款交付给了朱洪文和田淑清，270万元已经给付完毕，对此朱洪文与田淑清均予否认，吕德东对其主张仅提供了其自己的房屋所有权证和土地使用权证，该份证据无法证明双方已经达成用商服楼抵顶剩余60万元合同款的协议，吕德东又未提供其他证据予以佐证，对吕德东的上述主张，本院无法认定，则吕德东应该按照合同约定的内容向朱洪文、田淑清交纳剩余未给付的60万元购房款，方可取得该房屋的所有权和房屋项下的土地使用权。
一审法院（2015）大安民初字第164号判决：一、被告朱洪文、田淑清于本判决发生法律效力后十日内按照原告吕德东与被告朱洪文、田淑清签订的房屋买卖协议约定的内容向原告吕德东交付位于大安市安广镇文化街1-8-40（1-2层）楼房（建筑面积为328平方米）及其他尚未办理产权登记的楼房共计约2000平方米（具体面积以吕德东向本院递交的该房屋位置照片记载的内容为准），并一同向吕德东交付该楼房项下的土地使用权及该楼房后3米宽的土地使用权；二、原告吕德东于本判决发生法律效力后十日内向被告朱洪文、田淑清给付尚未支付的购买房屋价款60万元。以上判决主文第一项、第二项应当同时履行。
一审法院再审中，吕德东提供的证据与原审一致，朱洪文除原审提供的证据提供的新证据有：1、朱洪太证明一份。用以证明210万元没有给付。2、公民户籍信息证明一份。用以证明朱立明是朱洪文儿子，户口在一起并生活在一起。3、欠据一份。用以证明双方的买卖合同用房屋抵完之后吕德东尚欠60万元。4、朱某11给付购房款记账单一份。用以证明原告陆续给付购房款1280300.00元。5、收据一份、吕德东存款折、信用社还款清单一份。用以证明210万元收据是假的，这三笔钱都是在210万元之后发生。6、规划许可证一份。用以证明大依煤炭安广经销部田淑清为业主，规划许可证批的为一层建房。对原审双方提供的证据与原审认定一致。朱洪文提供的证据1不足以反驳其为吕德东出具的房款收据，故不予采信。其提供的证据2只是证实户籍上朱立明与其一起，并不能证明朱立明对涉诉房屋享有份额，故对此份证据的证明力不予采信。其提供的证据3吕德东认可在给付部分房款后尚欠60万元，并为其出具欠据，对此份证据的真实性予以采信。朱洪文提供4、5系朱某11给付房款记账凭证及三次给付方式证明，经调查朱某11可以认定给付款项为640150.00元，朱某11称朱洪文家的账都是她管，出欠据时应给付70元万现金但二被告没有拿走，一直由朱某11管理，陆续替二被告支付相关款项，所以产生记账单，本院认为这与二被告出具收据并不矛盾，符合常理应予认定。其提供的证据6与双方签订房屋买卖协议并不矛盾，应予采信。
一审法院再审认为，依法成立并生效的合同受法律保护。虽朱洪文提出违章建筑不能买卖。但法律无将违章建筑买卖行为认定为无效行为的规定，行政机关督促违法行为人予以改正，朱洪文、田淑清未能积极履行相关义务的情况下，吕德东同意按现状交付房屋，并自愿承担恢复义务，吕德东的意思表示不违反法律行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的，待补办审批或恢复与产权证状况一致时可以进行产权过户手续。故该买卖合同能够继续履行。因此双方签订的协议是双方真实意思表示不违反法律禁止性规定，不损害他人利益，该合同合法有效，对合同双方均具有法律约束力，朱洪文、田淑清应当按照协议约定的内容及时向吕德东履行交付房屋及土地使用权的法律义务。原审判决并无不当。再审中，朱洪文提出为吕德东出具收据收取房屋价款210万元的行为不是其真实意思表示，但现有证据不足以证实其主张，本院对其主张不予支持。吕德东称双方协商将其所有的位于大安市安广镇龙泉街的一处商服楼抵顶60万元欠款交付给了朱洪文和田淑清，270万元已经给付完毕，对此朱洪文与田淑清均予否认，吕德东对其主张仅提供了其自己的房屋所有权证和土地使用权证，该组份证据无法证明双方已经达成用商服楼抵顶剩余60万元合同款的协议，对吕德东的上述主张，本院不予支持，则吕德东应该按照合同约定向朱洪文、田淑清交纳未给付的60万元购房款，方可取得该房屋的所有权和房屋项下的土地使用权。遂判决：维持本院（2015）大安民初字第164号判决。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
朱洪文、田淑清提供书面《证明》肆份。欲证明房屋是我们与儿子和儿媳全家共同投资修建的。但其证人均未出庭作证，且与争议房屋所有权证上登记的所有人为田淑清单独所有相矛盾，故本院不予采信。
证人朱某11出庭作证，朱洪文、田淑清系其父亲母亲。吕德东系其丈夫。证明买房的过程。当时是我妈家着急用钱，把房子卖给安广镇的王财，之后谈好价格是270万元。我们不知道这个具体买卖过程。我妈说经过我爸同意的，钱还没有交付。我丈夫吕德东说要以同样的价格买房子，我妈当时没有表态，后来说是经过我爸同意，以270万元卖给我丈夫。吕德东现钱不够，我爸妈同意从原来的欠钱里扣除，原来欠我们100多万，是多年积累的。其他的是手里有多少给多少，我们拿出70万元，剩下的什么时候有什么时候再给。我们一共给了210万元，我爸妈当时出了一个收条210万元的，我们又给出了一个60万元的欠据。我们有一个门市楼，如果60万元还不上，就把门市楼给我爸妈。如果有钱再抽回来。270万元的房价是我爸妈和别人谈好的价格，我们之后接手的。还有房屋租金25万元也在270万元房款中扣除的。关于210万房款的付款经过，之前，我爸妈欠我们140万元，包括房子卖给我们，他们已经收取的房租25万，应该还给我们。其余115万中，2007年他们承包月亮泡有10万元。买大挂车抬别人15万元，我家从工程款中拿出20万元帮助还钱。抬钱和人家打仗，我给拿了7万元。2007年他们家修路1.6公里，他们欠工程款工人工资，我们替还4万元。剩余的路我们修的，工程保证金应由我们领取（他们领走了），但我父亲花了（我们）是四万七千多。平时累积的生活费21万多。剩下的他们盖房子（涉案房屋）共拿了40多万，其中最多的一笔是7万元，是他们买地砖的。当时是我记得账单。还有70万是我们拿的存折，我替我父母管账。结合朱洪文、田淑清在再审期间提供朱某11的记账单，综合考虑双方系父母子女关系。本院认为朱某11的证言符合客观常理，能够基本真实、客观的陈述本案整个买房的经过，与朱洪文、田淑清亲笔书写的270万房屋买卖合同、210万买房收据相吻合，故本院予以采信。
本院在二审查明事实与一审基本相同。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”朱洪文、田淑清主张与吕德东2012年5月7日签订的房屋买卖协议书时，朱洪文患有老年痴呆症。但其是否患有老年痴呆症，需要由有专业资质的专门医疗鉴定机构，依据法定程序出具的鉴定意见方可作为认定案件事实的依据。朱洪文在一审提供的证人证言不能证明，其在签订协议期间系限制民事行为能力人或无民事行为能力人。故本院认定朱洪文、田淑清与吕德东2012年5月7日签订的房屋买卖协议书，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，属于有效协议。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于房屋买卖协议总价款270万元，朱洪文承认2009年花费不到200万元修建争议房屋，且部分房屋为违章建筑，当时此价款也是合理的。且争议房屋所有权证和土地使用证均由吕德东持有。所以朱洪文、田淑清称签订房屋买卖协议时吕德东存在欺诈行为，本院不予采信。朱洪文、田淑清称房屋是他们与儿子和儿媳全家共同投资修建的，应属于共同共有。但其证人均未出庭作证，故本院对其主张不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”关于2012年5月7日，朱洪文、田淑清为吕德东出具的210万元收据，朱洪文、田淑清称吕德东未交付210万房款。对此，吕德东提供了其妻子朱某11出庭作证，证实210万房款的付款经过。综合原审法院一审、再审，和本院二审证据分析，首先，吕德东具备购买房屋的付款能力，其在电力部门工作，经济收入较高，且常年从事经营活动，具备付款能力。其次，鉴于证人朱某11与双方当事人的特殊关系，父母子女间的经济往来，父母向子女借款，不出具借款凭证也是符合客观常理的，故本院对朱某11的证人证言予以采信。再次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无须举明。”朱洪文、田淑清在原审法院一审时，不承认2012年5月7日当天，双方当事人除了签订270万元购房协议、其为吕德东出具210万元收据以外，吕德东还为其出具了60万的欠据。但其在原审法院再审期间，当庭出示了上述60万欠据。应视为其对吕德东当日已付款210万元，还欠其60万购房款的认可。在一审法院再审期间，朱洪文、田淑清还出具了朱某11亲笔所写的记账单一份，证明朱某11作为其女，为其管理账目，也推翻了其否认朱某11为其管理账目的说法。故本院认定210万元房款的付款经过与证人朱某11陈述相同。综上所述，朱洪文、田淑清的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28,400.00元由上诉人朱洪文、田淑清承担。
本判决为终审判决。
审判长 黄学军
审判员 杨剑虹
审判员 王天立
二〇一八年七月十九日
书记员 姜孟雪