浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温执异终字第38号
上诉人（原审被告）：俞爱珠。
被上诉人（原审原告）：李强。
被上诉人（原审原告）：蔡爱微。
上列两被上诉人的委托代理人：刘时俊。
原审被告：林蓉蓉。
原审被告：梁素华。
上诉人俞爱珠因与被上诉人李强、蔡爱微、原审被告林蓉蓉、梁素华案外人执行异议之诉一案，不服平阳县人民法院（2013）温平执异初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：李强与蔡爱微系夫妻关系，梁素华与林蓉蓉系母女关系，俞爱珠系梁素华、林蓉蓉的债权人。2011年8月26日，李强与林蓉蓉签订房屋卖尽契约，双方约定：李强以人民币152.7万元的价格向林蓉蓉购买位于平阳县鳌江镇凌云花苑2幢4单元402室一间套房（商品房预售许可证号：平售许字2008第11号，预告登记证号：2093003210），林蓉蓉欠建设银行的按揭贷款50万元由李强负责偿付，其余购房款一次性付清。签约当日，李强即通过徐明辉以银行转帐的方式向林蓉蓉支付了人民币100万元，其余2.7万元以现金方式付清；林蓉蓉向李强交付了套房钥匙及相关凭据。2012年1月份，李强先后办理了该套房的有关水、电、有线电视、天然气等报装手续，并对房屋进行了装修后入住。由于凌云花苑房地产开发商的原因，该套房现仅办理商品房预售合同登记备案手续及商品房预告登记手续，一直未取得房屋权属证书。另，林蓉蓉于2009年9月21日与中国建设银行股份有限公司平阳支行签订个人住房借款合同，向中国建设银行股份有限公司平阳支行按揭贷款50万元，合同约定：林蓉蓉以本合同项下的贷款所购房屋（讼争房屋）向中国建设银行股份有限公司平阳支行提供抵押担保，贷款期限240个月，该按揭款已由李强于2013年11月7日一次性还清。2011年12月23日，俞爱珠与林蓉蓉、梁素华因民间借贷纠纷达成调解协议，并申请平阳法院予以确认，平阳法院于2012年1月19日作出（2012）温平鳌调确字第6号司法确认决定书，后因梁素华、林蓉蓉未履行协议约定的还款义务，俞爱珠申请平阳法院强制执行。2012年8月13日，平阳法院作出（2012）温平执民字第258号执行裁定书，预查封了讼争套房。李强、蔡爱微对此提出了案外人执行异议，2013年5月8日，平阳法院作出（2013）温平执异字第7号执行裁定书，驳回了李强、蔡爱微的执行异议。
原审法院审理认为：李强与林蓉蓉自愿签订房屋卖尽契约后，按约支付房价款，偿付银行按揭款，并办理了相关的水、电、有线电视、天然气等报装手续，且实际占有、居住，这一系列的事实表明双方对房屋买卖的意思表示真实。该合同已经履行，且合同的内容没有违反法律、行政法规强制性规定，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，李强要求确认合同有效，应予支持；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该条文所规定的“不得”是禁止性规定，违反该规定签署的合同是无效的。但法律同时规定了例外情况，就是“受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，即受让人代为清偿债务消灭抵押权后，可以转让。但在买卖合同履行过程中，买卖双方未完成房屋权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时李强、蔡爱微依据买卖合同径行主张确认其对于讼争房屋享有所有权，没有法律依据，故对李强、蔡爱微确权的诉讼主张不予支持；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案李强作为房屋买卖合同的买受方，已经支付全部价款并对标的物实际占有使用，虽然未办理过户登记手续，但目前尚无证据证明系李强过错所致，故应依法保护其合同权利，停止对讼争房屋的执行。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决：一、李强与林蓉蓉签订的房屋卖尽契约合法有效；二、停止对登记在林蓉蓉名下的坐落平阳县鳌江镇凌云花苑2幢4单元402室一间套房的执行；三、驳回李强、蔡爱微的其他诉讼请求。本案受理费80元，由俞爱珠、林蓉蓉负担。
上诉人俞爱珠诉称：原审被告林蓉蓉出卖涉案房屋的意愿不真实，系因欠债被迫在房屋卖尽契上签字，其根本不知道买方和中介人是谁，也没有收到房款，被上诉人交付房款后又将该款取出用于抵消债务，还通过威胁方式要求林蓉蓉拿出钥匙。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意志的情况下所做的行为无效。且被上诉人在原审期间付清了全部按揭贷款，原审法院据此作出的判决不公平。现房产证等三证上显示涉案房屋所有权属于林蓉蓉。综上，请求撤销原判并依法改判或发回重审。
被上诉人李强、蔡爱微辩称：上诉人对原审程序存在误解。本案第一次开庭后双方都有调解意向，但没有达成调解协议，后因调解不了被上诉人才付清了按揭贷款。被上诉人已经支付全部房款，房屋也已实际交付。请求维持原判。
原审被告林蓉蓉、梁素华述称：林蓉蓉因向担保公司借款200万元，并将涉案房屋抵押给担保公司。后到期不能偿还，担保公司便通过威胁方式将钥匙拿走，并让林蓉蓉在空白的卖契上签字。担保公司将涉案房屋卖给李强后已告知林蓉蓉，但林蓉蓉没有收到房款。因担保公司没有将200万的欠条还给林蓉蓉，故林蓉蓉不同意协助办理过户手续。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：被上诉人李强与原审被告林蓉蓉签订的房屋买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方关于涉案房屋的买卖关系依法成立。林蓉蓉主张出卖涉案房屋不是其真实意思表示，且未收到任何购房款，但未能提供证据证明其在卖尽契约上签字系受他人胁迫，即便当时林蓉蓉并不知道买受人为李强，但其在卖尽契约上签字的行为应视为其同意出卖涉案房屋，买受人是谁并不影响林蓉蓉出卖房屋的意思表示。且根据李强提供的银行转帐凭证，可以证明李强已将100万元房款支付给林蓉蓉，林蓉蓉主张其银行帐号被他人使用，但未能提供相应的证据，本院不予支持。合同签订后，被上诉人李强按约支付购房款，并付清银行按揭贷款，并办理了水、电、有线电视、天然气等报装手续。由于涉案房屋系预售商品房，林蓉蓉出卖房屋时尚不具备办理产权登记手续的条件，被上诉人李强、蔡爱微对房屋未办理产权过户手续并无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，涉案房屋虽未办理产权过户登记手续，但被上诉人李强、蔡爱微对涉案房屋所享有的实体权利足以阻止其转让、交付。上诉人俞爱珠请求许可对涉案房屋的执行，理由不成立，原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币80元，由上诉人俞爱珠负担。
本判决为终审判决。
审判长 张苗苗
审判员 周林环
审判员 林丽宏
二〇一四年二月二十八日
书记员 陈黛锦