河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信中法民终字第2147号
上诉人（原审被告）吕学旺，男，1966年2月3日出生。
委托代理人代敦诚，河南金誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张庆祥，男，1971年9月18日出生。
委托代理人饶龙泉，河南蓼阳律师事务所律师。
上诉人吕学旺因与被上诉人张庆祥建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2014）固民初字第1273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人吕学旺及其委托代理人代敦诚，被上诉人张庆祥及其委托代理人饶龙泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年9月26日，原告张庆祥与被告吕学旺签订了一份《土地转让协议》，协议的具体内容为：甲方：吕学旺，乙方：张庆祥，此地经双方达成协议，土地位置甲方城南新区康庄路北崇文路与人民路之间，土地编号为GT2005-34（总合同）区域内，崇文路以东，人民路以西，面临康乐街的A1地（见附图，附图与本协议有同等效力）的国有土地使用权转让给乙方使用。一、土地面积6.89亩，东西长200米，南北23米，甲方从中间提出（3.8-4米＊23米）【（手写3.6-4＊23米）＊2】的地门面给乙方使用，价格为65万元。乙方规划建设和房权证，同样和甲方一样办理。二、如以上不符合实际甲方退还乙方所有的现金。符合实际甲方不得反悔，否则是违约。三、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。甲方：吕学旺（签名），乙方：张庆祥（签名）。2011年9月26日，签订协议当日，原告张庆祥通过银行卡转账给被告吕学旺，交易金额为65万元，转入户名为吕学旺。2013年5月25日，因拉围墙，原告张庆祥通过银行转账又给被告吕学旺6000元，转入户名为吕学旺。2014年4月18日，原告张庆祥通过委托代理人张小岩向北京市中信公证处申请对其邮寄送达文件的内容及过程进行保全。北京市中信公证处于同日出具公证书对《催告函》的内容和邮寄过程进行了公证。《催告函》中有原告张庆祥再次要求被告吕学旺在接到催告函之日起十日内交付约定的土地使用权等内容。
原审另查明；被告吕学旺在诉讼中提供了一份2005年12月30日，固始县国土资源局作为出让人与河南立信实业有限公司作为受让人签订的《国有土地使用权出让合同》，出让的宗地位于“康乐街南，康庄路北，崇文路与人民路之间，宗地编号为GT2005-34，宗地总面积大写伍万零肆佰平方米…”；并提供了图纸。
原审认为；原告张庆祥以被告吕学旺不能在合理期限内交付约定的土地使用权为由，要求解除合同、返还款项并赔偿损失，为此原告提供了双方签订的《土地转让协议》、付款凭证及公证书等证据材料证明其诉称，被告对原告提供的《土地转让协议》、付款凭证没有异议；原审对双方没有异议的事实，予以认定。被告吕学旺认为没有收到公证书，但认可收到了《催告函》。因此，原、被告间的法律关系应当界定为建设用地使用权转让合同纠纷。合同是双方自愿协商签订，合同的具体内容是双方真实意思反映，合同中的权利、义务的设定是合同双方自愿达成；经原审审查，原、被告协议中的土地来源是经固始县人民政府出让，后从他人手中购买，合同的内容不违背法律规定，合同的客观性和证明力，原审予以认定。合同具有法律效力。合同已经成立，合同双方便应当严格按照合同的约定履行义务、享受权利，并遵循诚信原则。从对双方签订的合同内容审查上分析，原、被告在合同中没有约定合同标的（即转让的土地使用权）具体交付时间，没有约定办理相关的建设规划手续、房权证的时间，以及违约条款约定也不明确；造成在实际履行过程中，双方产生争议，发生纠纷。合同的履行期限、地点和方式是合同一般必备的条款，本案中，造成办理相关手续、证件及交付土地使用权的履行期限约定不明，是原、被告共同的原因造成。对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。对于原告诉称的合理期限，如何理解；原审认为，原告按照合同约定已交付了合同对应的价款，已履行了合同义务，便有权利要求合同相对方按照合同约定履行义务。被告接受了原告交付的合同价款，有义务按照合同约定交付合同约定的标的。从合同签订、原告又于合同签订当日交付合同价款至今已有近三年时间，被告已在2011年9月26日接到原告的合同价款已使用近三年时间，被告按照合同约定早已实现了合同的目的；但是原告却近三年时间始终未能实现合同的目的，造成原告合同目的不能实现的原因是被告吕学旺消极行为，不积极履行合同义务造成；至判决日已三年的时间，根据双方争议的合同性质，已超出了合理期限。尤其是，原告经公证部门公证向被告邮寄《催告函》催要后，至判决前又有五个月余，被告仍不能履行合同义务，从这个角度分析，被告吕学旺是有责任的。被告吕学旺已以自己的行为表明不能在合理期限内履行合同义务，现原告要求解除合同，符合法律规定，双方签订的合同应当解除。合同解除，被告接到的合同价款应当返还给原告（含拉围墙款6000元）；至于原告要求的损失和损失标准请求，原审认为，结合上述分析，被告吕学旺应当赔偿原告的损失，损失标准可以按照商业银行的同期同类贷款利率标准执行，期限可以至履行完毕日止。原、被告的诉、辩称意见与上述分析不一致的，原审不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十二条、第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十七条之规定判决：一、解除原告张庆祥与被告吕学旺签订的《土地转让协议》。二、被告吕学旺于判决生效后十五日内一次性返还原告张庆祥购地款65万元以及拉围墙款6000元；并赔偿损失（以656000元为本金，按照同期商业银行同类贷款利率执行，从2011年9月26日起至判决确定履行期限届满之日）。若被告未按上述指定期限履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费9360元，裁定费用5000元，由被告吕学旺负担。
原审被告吕学旺不服原审判决上诉称：按照《中华人民共和国合同法》平等、自愿、诚实信用原则，被上诉人单方无权擅自变更合同，限期要求上诉人履行具体土地使用权交付义务。又由于被上诉人受让土地使用权时明知该地尚未办理规划建设手续，仍自愿购买，上诉人更无需再为此担责，原判错误。本案中双方签订合同履行至今，上诉人无任何违法、违约行为。由于该地没有规划建设手续，可以说此协议在经双方签字、付款认可之同时，土地使用权就已经发生转移。至于什么时间办完规划建设手续，可以进行开发建设，这完全是政府主导和决定的事，不是上诉人能左右的，反而是被上诉人明知情况下仍自愿购买的，上诉人无需也无法为此担责，完全系被上诉人擅自违约，其经公证部门发《催告函》的行为是掩盖其单方违约的目的，掩盖其单方违约的行为。另外，被上诉人这已是第二次与上诉人签订土地使用权转让协议。在此之前，被上诉人在与上诉人签订转让协议及付款后反悔过一次，如今，被上诉人再次反悔，违背诚实信用原则，其诉请不应得到法律保护。并且由于上诉人是按低于当时价格转让给被上诉人的，若论损失，被上诉人应当赔偿上诉人。要求二审撤销原判，改判双方协议继续有效和履行，并驳回被上诉人的诉讼请求，案件受理费、裁定费由被上诉人承担。
被上诉人张庆祥口头答辩称：原判事实清楚，适用法律正确，应当维持。上诉人的上诉理由在合同中没有体现。从上诉理由看，合同签订到现在已经三年之久，作为合同一方没有履行义务，经催告后仍然没有履行，被上诉人行使了法定催告，合同目的无法实现，被上诉人依法提出解除合同，是法定的权利。上诉人提出土地使用权的转移，作为不动产有两种方式，权利证书交付或者实际交付，上诉人没有履行交付义务，土地使用权没有转移。
二审开庭审理查明的事实与原审一致。
本院认为，上诉人吕学旺于2011年9月26日与被上诉人张庆祥签订《土地转让协议》，将涉案土地使用权以65万元的价格转让给被上诉人张庆祥，被上诉人张庆祥依约向上诉人吕学旺支付了65.6万元价款，上诉人吕学旺应当按照协议约定，依法交付土地给被上诉人张庆祥使用。协议签订后，上诉人吕学旺未履行交付土地使用权的义务，经被上诉人张庆祥委托公证送达《催告函》，催告上诉人吕学旺在接到《催告函》之日起十日内履行交付约定的土地使用权，直至被上诉人张庆祥起诉前，上诉人吕学旺仍未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，其与被上诉人张庆祥之间签订的《土地转让协议》应认定为无效合同。无效合同自始无效。上诉人吕学旺应当依法返还被上诉人张庆祥支付的65.6万元土地使用权价款并赔偿损失，原审按照商业银行同期同类贷款利率计算损失标准适当。综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正，上诉人吕学旺的上诉理由不能成立，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持固始县人民法院（2014）固民初字第1273号民事判决主文第二项；
二、撤销固始县人民法院（2014）固民初字第1273号民事判决主文第一项；
三、改判固始县人民法院（2014）固民初字第1273号民事判决第一项为：原告张庆祥与被告吕学旺签订的《土地转让协议》无效。
若上诉人吕学旺未按上述指定期限履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9360元由上诉人吕学旺承担。
本判决为终审判决。
审判长 余继田
审判员 任 钢
审判员 吴 斌
二〇一五年一月二十八日
书记员 杨 帆