江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终689号
上诉人（原审原告）：朱兴元，男，1952年3月8日生，汉族，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：吴培军，江苏鼎国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马小芬，女，1979年11月27日生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：陈海峰，江苏润凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭某1（曾用名郭某2），男，2005年7月9日生，汉族，住常州市武进区。
法定代理人：郭某3，男，1962年8月2日生，汉族，住常州市武进区，系郭某1父亲。
法定代理人：王某，女，1965年5月6日生，汉族，住常州市武进区，系郭某1母亲。
上诉人朱兴元因与被上诉人马小芬、郭某1确认合同无效纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初5397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱兴元上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人在一审时的诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.马小芬趁上诉人朱兴元及其子身陷囹圄之机，与郭某1的法定代理人郭某3、王某假以合同之名，侵吞朱兴元及其子财产。2.在房屋转让交易过程中，法律和房屋交易惯例是要求买卖双方注意审查双方的身份及关系、房屋权属的真伪、办理手续人员的一致性等等，一方当事人没有履行这个最基本的义务，应认定为重大过失。
被上诉人马小芬答辩称一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉、维持原判。马小芬虽然在其他权利人不在场情况下转让了该房屋，但是得到了其他权利人的授权，并不存在任何与第三人恶意串通，损害上诉人利益的情形，该合同应属于有效的。房屋出售之后的所有款项,用于偿还银行贷款，支付刑事案件的相关款项等，并没有侵吞。并且在上诉人恢复自由之后，及时告知上诉人，上诉人也清楚这一情况，知道马小芬将房款的使用明细，在一审中也已查清，上诉人予以认可。
被上诉人郭某1答辩称我们与马小芬并不认识，是通过报纸上的广告然后通过中介签订的房屋买卖合同，房屋价格也符合当时的市场价，我们并没有与马小芬恶意串通。
朱兴元向一审法院起诉请求：1.依法判决两被告签订的房屋买卖合同无效，并恢复武进区湖塘镇湾里新村72幢1号房屋原权属登记状况；2.本案诉讼费用由两被告共同承担。
一审法院认定事实：原告朱兴元与朱跃华系父子关系；朱跃华与马小芬原系夫妻关系，于2012年12月5日离婚。位于常州市××区湖塘镇××号的房屋系原告朱兴元与其子朱跃华、被告马小芬按份共有，其中原告占有40%的份额，朱跃华与被告马小芬各占30%的份额。2015年1月8日，被告马小芬找人替代了原告和朱跃华与被告郭某1签订了存量房买卖合同，将涉案房屋出卖给了被告郭某1。该房屋经常州市嘉和土地房地产评估咨询有限公司评估价为345万元，合同约定的房屋出卖价格为310万元，实际成交价格为532万元，款项由被告郭某1于合同签订当日一次性向被告马小芬付清，房屋买卖应缴纳的税款由出卖方即马小芬一方承担。当日，涉案房屋办理所有权转移登记申请，同年1月12日，案涉房屋产权变更登记为郭某1单独所有。
2014年10月11日，朱跃华因涉嫌生产、销售伪劣产品罪被杞县公安局刑事拘留，同年11月17日，被杞县人民检察院批准逮捕，羁押在杞县看守所。2015年3月2日，朱跃华因病医治无效死亡。
2014年11月13日，朱兴元因涉嫌生产、销售伪劣产品罪被杞县公安局刑事拘留，同年12月19日，被杞县人民检察院批准逮捕，羁押在杞县看守所。2015年3月6日，朱兴元被释放转监视居住。
被告马小芬收取出卖房屋款项后，将该款项在2014年10月至2015年8月期间的支出情况向原告出具了两页清单。庭审中，原告对清单所列的支出情况没有异议，认为该账是对的。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。结合本案双方当事人的举证、质证及庭审陈述，应认定本案所涉房屋买卖合同为有效。理由如下：一、虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。但该规定属管理性强制性规范，不属效力性强制性规范。违反该规定，并不导致房地产买卖合同无效的法律效果。二、《中华人民共和国合同法》规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该无权处分仅是对物权能否实现变动产生影响，而不能以此为由认定买卖合同无效，且本案所涉房屋已进行了物权的变更登记。三、从合同的签订过程、房屋买卖的价格、产权变更登记需提供的相关手续等因素分析，应认定被告郭某1系善意买受人且支付了合理的对价，原告无证据表明两被告存在恶意串通的情形。从有利于保护善意买受人的合法权益，有利于提高经济效率，维护和促进诚信市场秩序的构建的角度考虑，也应当维护房屋买卖合同的效力。综上，本案虽无直接的证据表明被告马小芬在出卖房屋时已得到原告的授权，但因被告郭某1是善意，其也支付了合理的对价，且涉案房屋已办理了产权变更登记，故原告要求确认买卖合同无效的请求，法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决驳回原告朱兴元的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，案涉房屋为上诉人朱兴元及其儿子和马小芬三人按份共有，马小芬对案涉房屋只有部分所有权，故其将房屋出售于郭某1属于无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。具体到本案中，受让人郭某1已经支付了合理对价，并且有关行政部门已经为郭某1办理了房屋产权变更登记手续，因而本案的核心是郭某1受让案涉房屋时是否构成善意。从合同的签订过程（通过中介机构）、房屋买卖的价格（高于评估价）、产权变更登记需提供的材料（包括上诉人及其儿子、马小芬身份证原件）、办理的相关手续（本人到场签字）等因素分析，受让人郭某1在该房屋买卖及办理过户手续过程中并不存在与马小芬恶意串通损害上诉人利益的行为，也不存在明知或应知到场签字的出卖人是他人替代的，办理过户手续的有关行政部门亦未发现到场签字的出卖人为他人替代，上诉人亦没有证据证明受让人郭某1受让该房屋时对他人替代上诉人及其儿子签字行为存在故意或重大过失，因此一审法院判决驳回上诉人要求确认合同无效的诉讼请求并无不当。
综上，上诉人朱兴元的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人朱兴元负担。
审 判 长 吕 捷
审 判 员 龙孝云
代理审判员 韩洲晶
二〇一八年五月十四日
法官 助理 李梅琼
书 记 员 潘佳雨
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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