湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终2050号
上诉人（本诉被告、反诉原告）：姜秋红，男，汉族，1967年8月1日出生，住湖南省汨罗市。
委托诉讼代理人：曹乔华，湖南湘北律师事务所律师。
被上诉人（本诉原告、反诉被告）：陈四红，男，汉族，1972年2月10日出生，住岳阳市岳阳楼区。
被上诉人（本诉原告、反诉被告）：陈光辉，男，汉族，1970年6月9日出生，住湖南省南县大通湖区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ，湖南云盟律师事务所律师。
上诉人姜秋红因与被上诉人陈四红、陈光辉租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人姜秋红及其委托诉讼代理人曹乔华，被上诉人陈四红、陈光辉及其共同委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜秋红上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或者改判被上诉人赔偿上诉人装修损失41197元及因门面漏水造成的商品损失、强行终止租赁合同造成的经营损失；2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人经门面原所有权人同意，于2013年12月投资5万余元，对门面进行装修。经鉴定门面装修部分价值仍有41197元。上诉人与原所有权人形成了自动续租的习惯做法，应当享有在合理期限内自动续租的权利。被上诉人成为门面所有人后不得强行剥夺上诉人的续租权。2、其与被上诉人虽然是一年一签《租赁合同》，但上诉人的门面装修不久，应当有一个合理的租赁期以回收装修成本，且根据优先承租权的规定，上诉人亦享有在同等情况下通过合理续租来收回装修成本的权利。3、因被上诉人不履行维修门面漏水的义务，上诉人行使先履行抗辩权拒绝支付下半年租金并非违约。4、原审法院未调查门面漏水的事实，未确认上诉人因门面漏水而受到的商品损失，未处理因被上诉人强行终止租赁关系给上诉人造成的经营损失，违反法定程序。5、原审判决法律适用错误。
陈四红、陈光辉辩称，1、双方的合同是在上诉人与原门面所有权人合同到期后签订的，合同对于装修损失没有任何约定，因上诉人在合同期限内存在转租的行为，且未按时交纳房租，故其在合同到期后要求收回门面并无不当。2、该门面在其取得所有权后并未出现漏水情况。
陈四红、陈光辉向一审法院起诉请求：1、判令姜秋红立即停止侵害、腾空并交还门面（价值约捌万元）；2、由姜秋红承担租赁期限内的租金9600元及自2015年10月29日起至交还门面之日止的门面占用费，并承担租赁期限内和占用门面期间的水电费；3、由姜秋红承担全部诉讼费用。
姜秋红向一审法院反诉请求：1、由陈四红、陈光辉赔偿装修损失52276元；2、赔偿其因租赁房屋漏水致商品损害的损失2000元；3、赔偿其因被强行阻止营业造成的商品损失20000元；4、赔偿其因被强行阻止营业造成的停业损失6000元；5、由陈四红、陈光辉承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：2014年9月25日，陈四红、陈光辉通过拍卖方式购得原属于岳阳市新桥集贸市场经营管理有限公司所有的位于岳阳市××××新桥巷金鹗山办事处螺丝港居委会15号门面，2015年12月7日登记在陈光辉名下。2014年10月，陈四红、陈光辉与姜秋红签订租赁合同，合同约定：1、租赁期限自2014年10月28日起至2015年10月28日止；2、月租金为1600元，半年交一次，水电费一月交一次；3、承租的门面只能自己使用，不得转让和转租给他人。合同签订后，姜秋红向陈四红、陈光辉交付半年租金9600元，门面押金20000元，后半年租金未交纳，陈四红、陈光辉便向姜秋红发出书面通知，以其拖欠租金、水电费，恶意转让门面为由要求收回门面。姜秋红以对门面进行装修，门面漏水，收回门面给其造成损失为由，不予搬出物品拒绝交还门面。2015年11月18日，陈四红、陈光辉将门面上锁。根据姜秋红的申请，对案涉门面的装修价值进行了鉴定，鉴定结论为该门面装修价值41197元。双方同意将押金在本案中一并处理。一审法院认为：陈四红、陈光辉与姜秋红之间签订的租赁合同合法有效，双方应当按合同约定切实履行。合同在2015年10月28日到期后，陈四红、陈光辉不再同意续租，姜秋红应该腾空并交付门面，鉴于该门面已在2015年11月18日由陈四红、陈光辉上锁并控制，姜秋红失去对该门面的使用权，不存在再交付问题，自该日起姜秋红也不再需要支付占用费，搁置在门面的物品由姜秋红取回，陈四红、陈光辉应予协助；对于拖欠的租金和水电费，姜秋红合同期内尚欠租金9600元，期满后至2015年11月18日应支付占用费1066元，合计10666元，水电费按照实际使用计量支付。对于姜秋红的反诉部分，关于装修损失52276元，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案双方并未就装修补偿进行约定，故姜秋红的该反诉请求无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决：一、姜秋红取回搁置在诉争门面内的物品，陈四红、陈光辉应予协助；二、姜秋红向陈四红、陈光辉支付租金以及占用费10666元，水电费按照实际使用计量支付；三、陈四红、陈光辉向姜秋红退还押金20000元，抵扣上述第二项（不含水电费）后，还应退还9334元；四、驳回陈四红、陈光辉的其他诉讼请求；五、驳回姜秋红的反诉请求。上述第一、三项，限在判决生效之日起五日内履行完毕，逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定办理；案件受理费2040元，反诉费1020元，合计3060元，由陈四红、陈光辉负担1060元，姜秋红负担2000元，鉴定费2000元，由姜秋红负担。
二审期间，根据姜秋红申请，本院对案涉门面进行现场勘验并制作勘验笔录。1、2017年1月9日经现场勘验，该案涉门面为第一层（含储存间）共两间，房内堆有童装，门面四墙有渗水后痕迹，其中靠近储存间的墙面有大面积霉变，墙体有少部分脱落。储存间内三面墙亦有大面积渗水痕迹，整个房间充斥霉味。姜秋红质证意见为：1、双方签订合同前未出现过漏水，故其才一次性支付半年租金，漏水是在陈四红、陈光辉建造二楼设施后出现的，房屋漏水并非是从二楼屋顶处渗漏，因二楼的排水系统未做好，水由墙面直接渗入屋内，对该份证据真实性、关联性、合法性均无异议，从现场勘验情况可知房屋漏水情况比向一审起诉时更加严重。陈四红、陈光辉质证意见为：房屋漏水是事实，但其在拍卖到房屋后就新建了二楼的建筑物，并已做好防漏措施，不存在有漏水情况，对该份证据的真实性、关联性、合法性均无异议，因案涉门面从2015年至今一直关闭，屋内出面霉变属正常现象。2、2017年3月7日经现场勘验，门面墙壁未出现新的渗水点，渗水痕迹无扩大情况，储存间内墙壁潮湿，但未见水痕。姜秋红质证意见为：漏水未实际解决，积水过多的话会从顶层渗入门面，从一、二审法院拍摄到的照片可以进行对比。陈四红、陈光辉的质证意见为：漏水已实际得到解决，潮湿是因为门面长期关闭，不通风所致。本院查明，1、从两次勘验情况来看，不能直接认定该门面仍存在漏水事实。2、陈四红、陈光辉未将该门面进行出租，姜秋红的物品仍搁置在门面内。3、姜秋红未在其主张的漏水期间关门停业，未对漏水地方进行过维修。4、姜秋红在租赁期内张贴过门面转让的广告。5、案涉门面的二楼出租后用做炒货生意。其余事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、房屋漏水能否成为延迟交付租金的抗辩？二、姜秋红主张的装修损失、商品损失、强行终止租赁合同造成的经营损失是否应予支持？
关于焦点一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。姜秋红未能就租赁期内门面漏水，其要求陈四红、陈光辉予以修缮，但两人未履行维修义务的主张提供充足的证据予以证明，且连续两天下雨后，经过现场勘验，未见漏水痕迹。如门面确存在漏水问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定可知，姜秋红可自行修缮后向陈四红、陈光辉主张权利，但姜秋红认可其未进行过修缮，故房屋漏水的事实因证据不足不能成为姜秋红延迟交付租金的抗辩。
关于焦点二，双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。关于经营损失的问题，基于姜秋红已拖欠半年门面租金，致使出租方无法实现合同目的，陈四红、陈光辉除可以要求姜秋红补缴已发生的租期内租金外，同时有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除合同、收回门面。因该门面已于2015年10月28日到期，故陈四红、陈光辉于2015年11月2日通知姜秋红限期搬离、于2015年11月18日收回门面的行为并无不当，姜秋红关于强制终止合同造成经营损失的主张不能成立。关于装修费用的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但另有约定的除外。该门面装修在前，签订合同在后，双方确未对该装修进行约定，故装修费用应由姜秋红个人负担。关于门面漏水造成的商品损失问题。姜秋红现没有提供证据证明租赁期内存在漏水的事实及是否因漏水造成商品损失、损失价值等，故本院对该诉讼请求不予支持。
综上，姜秋红的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1098元，由姜秋红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋立春
审 判 员 付 妮
代理审判员 庞广庆
二〇一七年三月十三日
书 记 员 汪山钧