江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终768号
上诉人（原审被告）宜兴市恒兴置业有限公司，住所地宜兴市环科园兴业路88号。
法定代表人施洪飞，该公司董事长。
委托代理人施健，该公司员工。
委托代理人王龙杰，上海市万达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王洪君。
委托代理人徐志芳。
委托代理人钱秀萍，宜兴市飞扬法律服务所法律工作者。
上诉人宜兴市恒兴置业有限公司（以下简称恒兴公司）因与被上诉人王洪君商品房预售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2015）宜民初字第00599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，并经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
王洪君一审诉称：宜兴市惠安置业有限公司(以下简称惠安公司)原总经理叶志锋多次劝其购买恒兴公司开发的海德名园三期的房屋并向其出具了恒兴公司委托惠安公司代销海德名园三期房屋的《授权委托书》。2011年底至2012年初，其多次到工地看房后决定购买海德名园三期的房屋，并于2012年2月至4月先后三次向叶志峰汇款共计700万元。但上述款项支付后，叶志锋以各种理由推脱，不予签订购房合同，亦不予退还已付购房款。故诉至法院，要求判令：恒兴公司向其返还已经交付的购房定金700万元及利息(自付款之日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算)并承担本案诉讼费。
恒兴公司一审辩称：王洪君所述并不真实，双方不存在买卖房屋的合同关系，请求驳回王洪君的诉讼请求。
原审法院经审理查明：恒兴公司为宜兴市海德名园三期的开发商，叶志峰为惠安公司法定代表人。2010年9月28日，恒兴公司与惠安公司签订《委托授权书》1份，载明：恒兴公司授权惠安公司代表进行海德名园三期的楼盘销售工作；在整个代理过程中惠安公司应严格按照国家相关法律、法规进行规范操作，如未按照国家相关法律、法规操作，由此产生的一切法律后果与恒兴公司无关，一并由惠安公司承担；代理公司无权转换代理权。
2010年12月27日，恒兴公司取得海德名园三期(27-29#)的预售许可证，载明：房屋使用性质为住宅、商业。惠安公司在销售前后做了大量的广告工作，且在销售房产后通知恒兴公司与客户签订正式的网上备案合同。
2012年4月18日，叶志峰向王洪君出具的《收条》载明：“今收到王洪君购海德名园三期房款定金700万元整(2月15日100万元，3月5日300万元，4月18日300万元)，特此立据”，收条下部有叶志峰的签名。
2012年9月22日，惠安公司与恒兴公司签订了终止合作协议，但恒兴公司并未收回《委托授权书》，亦未进行公告。惠安公司还于2012年9月28日在《宜兴日报》上刊登了整版海德名园三期销售的广告。2013年6月9日，查询宜兴市住房保障和房产管理局官方网站上公示的海德名园三期的售房信息显示代理销售商仍为惠安公司，惠安公司销售经理人为叶志峰。
另查明，叶志峰因犯合同诈骗罪，于2014年10月被本院判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。
原审中，原审法院向以下人员进行了调查：
1、2015年6月12日，原审法院在江苏省镇江监狱向叶志峰进行调查，叶志峰陈述：其在2012年2月15日、3月5日、4月18日收到王洪君合计700万元是房款，其与王洪君没有其他借贷往来；2012年初，王洪君多次到其处看房，因王洪君丈夫与其是朋友，其推荐王洪君来买房，具体什么月份忘了，反正是2012年初，有好几个人一起到现场去的；2012年年初到其办公室办理付款，有银行汇款，其就在办公室打了收条，没有盖公章，具体付款经过不记得了，反正分几次付的；其自己保留1份《商品房订购单》，但没有交给王洪君，自己保留的；王洪君订的房子就是27幢3001、2901、801，其出事前将《商品房订购单》放在新天地，之后其就不知道了。
经质证，王洪君无异议。恒兴公司对该笔录的真实性予以认可，但叶志峰在该笔录中称其与王洪君没有借贷往来不是事实，在之前的多次笔录中，叶志峰均提及与王洪君存在借贷往来，王洪君丈夫徐志芳亦陈述与叶志峰存在借贷往来，且是通过徐志芳个人的银行卡汇至叶志峰的卡上。
2、向叶法南(叶志峰之父)进行调查，叶法南陈述：其与叶志峰系父子关系，其不认识王洪君；2013年春节过后，叶志峰出事就租房子躲在新天地，叶志峰被关进看守所后，其去整理房子；《商品房订购单》这些东西放在一个袋子里，其一起拿回去；因为一开始不知道王洪君是谁，所以东西一直放在那；后来王洪君的老公找到其，其就把材料给了他。
经质证，王洪君无异议。恒兴公司对上述陈述的真实性有异议，认为叶法南与叶志峰是父子关系，能够帮助叶志峰减轻民事或者其他责任对叶法南来讲都是有利的；叶法南陈述的关于买房的过程也是听说的，而且具体细节也表示不清楚，故叶法南的陈述不能作为客观的证据。
3、向毛露洁进行调查，毛露洁陈述：其在惠安公司负责海德名园三期的房屋销售；王洪君是徐志芳的妻子，徐志芳买海德名园的房子是叶志峰亲自接待的；大约在2012年4、5月份，叶志峰对其说“徐大”(指徐志芳)有两个女儿，定了几套房子，具体房号以后告诉其，其中有一套是27号楼的3001室；其听叶志峰说“徐大”给他700万元的房款，具体付款时间忘了，反正是2012年5月份之前。
经质证，王洪君无异议。恒兴公司认为毛露洁所有陈述都是听说来的，是传来证据，不能作为客观的证据。
4、向唐其军进行调查，唐其军陈述：其购买海德名园的房子；2011年底叶志峰通知其看房，当时施工还没有结束；其带着家属到现场，当时在场的有叶志峰及其驾驶员，还有徐志芳，几个人是乘施工电梯上去的；后来其听说徐志芳付给叶志峰700万元准备购买海德名园的房子，最后有没有买成其就不清楚了。
经质证，王洪君无异议。恒兴公司认为：唐其君的证言不属于新的证据，因为其在本案此前的审理阶段中已经作为证人，但未出庭，且证人在作证过程中是不能参与法庭旁听的，但其在之前已经参与了法庭旁听，故唐其君在本案中不能作为证人。
原审中，王洪君申请证人叶某出庭作证。叶某陈述：其以前是交警大队的协警，与徐志芳以前是同事，后来在惠安公司工作，与恒兴公司有业务来往；其与叶志峰是堂兄弟关系，当时其帮忙做驾驶员，后来业务忙了，就负责接待看房、过户等工作；其是2010年4月底到惠安公司去工作的，到2013年初出来的；2011年底到2012年，其和王洪君夫妇多次去海德名园看房，期间还有唐其君夫妇一起；王洪君夫妇对海德名园三期比较满意；2012年4月中旬某天下午4点钟左右，徐志芳到惠安公司找叶志峰，其将徐志芳带到3楼叶志峰的办公室里，其帮忙倒茶，听徐志芳问叶志峰房款是否收到，叶志峰说收到了，徐志芳说要订一下房子，期间从包里拿出100万元及300万元的收条各1张，徐志芳要求叶志峰出具订房合同，叶志峰说现在还没有开盘，要到开盘之后才能定下房子，徐志芳就向叶志峰说27幢3001室看上了想要，叶志峰说这套房子要暂时停一下，有一位市政府的领导要，但是又没有交钱又没有办手续，其他房子要开盘之后看好跟叶志峰说，徐志芳说那要给一个收据，叶志峰就到办公台上写了1张收条给了徐志芳，当时徐志芳看到字迹潦草，说叶志峰写得字实在看不清楚，让叶志峰搞一个像模像样的东西给他，后来就只能去下面打印，其就到楼下打印房款收条，当时办公室里的人员有事出去了，其就到外面的打印室去帮叶志峰打印了1张收条，叶志峰在上面签字之后给了徐志芳，徐志芳当时看了就问为何不盖公章，叶志峰说法人代表签字总归比公章要好，因为当时公章也是被工作人员锁在抽屉里；2012年9月，其到叶志峰办公室，叶志峰跟其说徐志芳的房子定下来了，有单子，订的是3001、2901、801，价格是9000元/平方米，叶志峰说不要往外说，因为价格差距有点大，这个事情惠安公司原来负责海德三期的毛露洁也知道。
经质证，王洪君无异议。恒兴公司认为：叶某的陈述与本案此前审理阶段中的陈述有很大出入；叶某原来陈述2012年4月18日是第二次陪同王洪君夫妇看房，本次陈述的则是多次陪同王洪君夫妇看房；原来陈述看房回来以后听到徐志芳与叶志峰谈要求房子的环境及价格要好一点，叶志峰讲到开发商给多少，他就给徐志芳多少钱，并没有讲到徐志芳看中了3001这套房；收条的形成原来也不是这种说法，其原陈述并不是当场就写了，是将3张条子并成1张，在以前庭审中一直陈述的是3张借条，后来改口为3张收条，在原审理阶段的笔录中有记载；在发回重审前的二审程序中，法院询问叶某还有无补充，叶某当时并没有陈述2012年8月28日及9月的订购单及收据，仅仅讲可能有口误等，故叶某本次陈述是不客观的。
原审中，王洪君提供了由叶法南交给其的《商品房订购单》。恒兴公司申请对该订购单上叶志峰签名是否为叶志峰所写、订购单上手写部分形成日期及王洪君提供的2012年4月18日收条上叶志峰的签名是否为叶志峰本人所写予以鉴定。后原审法院委托苏州同济司法鉴定所进行鉴定。2015年12月15日，该所出具鉴定报告。结论：1、落款日期为2012年8月28日的《商品房订购单》中两处“叶志峰”签名字迹及落款日期为2012年4月18日的《收条》中“叶志峰”签名字迹与比对材料中“叶志峰”签名是同一人书写。2、根据现有技术无法确定落款日期为2012年8月28日的《商品房订购单》上手写字迹是否形成于2012年8月28日。
经质证，王洪君无异议。恒兴公司认为：鉴定报告的客观性及科学性不够，虽然不能鉴定出确定的时间，但是可以确定一个大概的时间，因为3年以上的笔迹都可以鉴定；鉴定仅仅鉴定了签名是否一致，不能起到证明客观事实的作用。
上述事实，有《委托授权书》、海德名园三期广告复印件、《收条》、调查笔录及各方当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：惠安公司与恒兴公司于2010年9月28日签订了《委托授权书》，约定由惠安公司代表恒兴公司进行海德名园三期的楼盘销售工作，在委托期内惠安公司有权代理恒兴公司进行海德名园三期的楼盘销售工作。惠安公司作为恒兴公司当时的有权代销公司，叶志峰作为惠安公司的法定代表人，叶志峰收取房款的行为属于有权代理，作为相对一方的王洪君也有理由相信惠安公司的行为代表了恒兴公司，因此应由恒兴公司承担相应的法律后果。原审法院向各方所作的调查及证人出庭的证言等，均可以证明王洪君夫妇前往看房购房的事实。恒兴公司抗辩称本案诉争700万元款项不是房款系王洪君与叶志峰之间的借贷，但并未提供证据予以证明，故其主张不予支持。鉴于恒兴公司不同意交付协议中所约定的房屋，在此情况下王洪君选择退款并无不当，根据叶志峰在询问笔录中的陈述，其与王洪君之间存在房屋买卖的情形，且根据《收条》可以确认已收取房款700万元，因此恒兴公司应当退回全部款项，并承担该款自2012年4月19日起至返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条之规定，该院判决：恒兴公司于判决发生法律效力之日起10日内返还王洪君700万元并承担该款从2012年4月19日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。案件受理费66880元，由恒兴公司承担。
恒兴公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、叶志峰的陈述不能作为认定王洪君与恒兴公司之间存在房屋买卖合同关系的依据。叶志峰在公安侦查、本案被发回重审之前的第一次一审审理及相应二审、发回重审后的本案的一审等阶段中对王洪君买房的过程、已付房款以及是否与王洪君存在借款等陈述中存在多处矛盾，故在未签订任何书面订房凭证的情况之下，王洪君先于收据形成的时间多次向叶志峰个人账户打款的行为不能认定为系王洪君支付购房款。2、叶志峰分三次收取王洪君交付的700万元的行为不能代表恒兴公司，应由叶志峰个人承担相应责任。恒兴公司在向叶志峰作为法定代表人的惠安公司出具的《委托授权书》中明确惠安公司代理销售房屋应严格按照国家有关法律、法规进行操作，否则由惠安公司承担相应后果。根据此授权，如惠安公司代理销售房屋，相应房款应汇入惠安公司账户而非叶志峰个人账户。本案所涉700万元系由王洪君在一个月的时间内分三次汇入叶志峰个人账户，明显不符合相应法律规定及恒兴公司授权的范围，相应后果不应由恒兴公司承担。3、王洪君在向叶志峰个人账户汇款之后的两年时间中从未向恒兴公司主张过任何权利，也未要求恒兴公司对叶志峰以个人账户收款的行为是否属于代理行为进行追认，说明王洪君知道叶志峰的个人行为不能代表恒兴公司。4、本案所涉纠纷经历了原一审、二审，后被发回重审，在发回重审后的一审过程中，王洪君提供的新证据即《商品房订购单》及《收条》不具有客观性和真实性。关于《商品房订购单》，虽然有叶志峰的签字，但该订购单的形成时间不详且记载内容与此前各审理阶段反映的情况有众多矛盾，在叶志峰服刑期间可以和他人接触的情况下，真实性存疑。关于《收条》，新出现的《收条》与此前审理中的《收条》形式基本一致，但新出现的《收条》增加了叶志峰手写的关于房号的内容，王洪君关于该《收条》形成的过程解释不合理，也可说明王洪君通过一定的途径与叶志峰有接触，故该《收条》不应作为证据使用，且叶志峰原审中的陈述也不应予以采信。综上，请求撤销原判，改判驳回王洪君原审诉讼请求。
王洪君答辩称：1、虽然叶志峰在公安侦查阶段，原一审、二审及本案一审过程中关于其通过叶志峰向恒兴公司购买房屋的具体细节说法有出入，但叶志峰从未否认其购房并支付购房款的事实且还多次陈述了其看房、付款、叶志峰出具收条的过程，上述均可证明其向叶志峰支付的700万元系购房款。关于恒兴公司所称其与叶志峰之间借款的问题，实际系叶志峰通过其丈夫徐志芳向其朋友苏秋霞、沈利民、周俊、刘伯君等人借款，而非叶志峰向其借款。2、其有理由相信叶志峰收取700万元的行为系代表恒兴公司。首先，除其外，尚有其他众多购房者均是通过叶志峰购买恒兴公司销售的房屋，且叶志峰所犯合同诈骗罪中的受害者并未包括其。其次，惠安公司在代理销售恒兴公司的房屋时，其他购房者基本也是将购房款直接打入叶志峰个人银行账户，此种形式已构成交易习惯。再次，叶志峰在收取了购房户的款项后，也通过其个人银行账户向恒兴公司支付购房款，故恒兴公司应是认可叶志峰个人收取房款行为的。最后，叶志峰系惠安公司法定代表人，其收取款项的行为系履行惠安公司职务的行为。3、其支付购房款后，多次要求惠安公司与其签订商品房买卖合同，但惠安公司未予履行，恒兴公司作为惠安公司的委托方，应履行相应的义务，恒兴公司未按约交付房屋，已构成违约。4、恒兴公司向惠安公司出具的《委托授权书》仅系双方的内部约定，不能对抗外部第三人。5、叶志峰出具的收取700万元购房款的《收条》与《商品房订购单》均有叶志峰的签名，可证明叶志峰对该收款事实予以确认。综上，请求驳回上诉，维持原判。
一审查明的事实，二审予以确认。
二审另查明：2014年1月2日，王洪君将恒兴公司作为被告起诉至原审法院，要求恒兴公司返还购房款700万元及利息，原审法院于2014年5月15日作出（2014）宜民初字第0125号民事判决书，判决支持王洪君的诉讼请求即恒兴公司返还700万元并承担相应利息。恒兴公司不服该判决，向本院提出上诉，本院经审理，于2016年3月16日作出（2014）锡民终字第1308号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回原审法院重新审理。原审法院重新予以立案并经审理，于2016年1月15日作出（2015）宜民初字第0599号民事判决书，判决支持王洪君的诉讼请求即恒兴公司返还700万元并承担相应利息。恒兴公司仍然不服该判决，向本院提起上诉，形成本案。
本案一审期间，王洪君向原审法院又提供了2012年4月18日叶志峰签字的《收条》1份，该《收条》除原《收条》载明的内容外，还手写有：“房号为27幢3001室、2901室、801室，叶志峰，8.28”的内容。王洪君称，原《收条》是原件，当初因为没有确定房号，故《收条》上未予记载。后，叶志峰复印了上述《收条》并在该复印件上手写了房号和日期“8.28”的内容；该份记载房号的《收条》和《商品房订购单》是一起拿到的，是叶志峰的父亲叶法南交给其的。
二审中，王洪君提供如下证据：
1、《收条》复印件2张以及农业银行的对账明细复印件1份，上述《收条》中盖有惠安公司字样的印章。该证据用以证明海德名园三期27栋301室的购房户崔俊峰、周丽英夫妇以刷卡和现金等方式向叶志峰和惠安公司支付了购房款定金110万元并办理了房产证。
2、海德名园三期28幢702室购房户潘剑奇支付购房款的农业银行取款业务回单复印件1份，用以证明购房户直接汇款27万元至叶志峰个人银行卡中，该房屋亦已办理了房产证。
3、中国银行的本票复印件1份，载明：2011年3月8日叶志峰通过其个人的银行卡向恒兴公司的负责人施健个人银行卡支付了500万元，该笔款项施健在之前的陈述中认可系叶志峰支付给恒兴公司的房款。用以证明叶志峰通过其个人银行卡向购房户收取房款以及支付房款给恒兴公司，也说明恒兴公司对叶志峰通过其个人银行卡走账的方式是知情且认可的。
经质证，恒兴公司认为：上述证据均系复印件，不能作为本案的证据，且《收条》及潘剑奇取款业务回单等与本案没有关联性；即使其他购房者有向叶志峰个人银行卡付款的行为也不代表本案中王洪君确实向惠安公司支付了购房款；叶志峰通过个人银行卡向其公司转账与叶志峰以个人账户收取款项是不同性质的行为。
以上事实，由《收条》、银行回单、本票复印件及当事人陈述等在卷佐证。
本案的争议焦点为：王洪君向叶志峰交付的700万元款项是否为购房款，叶志峰收取该700万元是否构成代表恒兴公司的职务行为。
本院认为：恒兴公司向惠安公司出具了《委托授权书》，明确授权惠安公司可代理其公司销售案涉房屋，故惠安公司销售房屋并且收取购房款的行为能够代表恒兴公司。即使惠安公司在代理销售房屋时存在不规范的行为，作为委托方的恒兴公司未尽到管理责任，也应承担相应的法律后果。本案中，王洪君将700万元汇入叶志峰个人账户，叶志峰出具了收到上述款项的《收条》并明确载明了案涉款项为购房款。叶志峰系惠安公司法定代表人，其出具《收条》的行为应认定系代表惠安公司。既然惠安公司收取上述款项系购房款，相应的法律后果应由恒兴公司承担。虽然叶志峰关于其与王洪君之间的往来陈述在细节上有出入，但从其后来的陈述中可看出其是认可王洪君向其购房的。另外，原审中各证人的陈述也可佐证王洪君看房、购房的过程。故案涉700万元系王洪君交付的购房款，恒兴公司拒绝交付房屋，应返还相应购房款。恒兴公司的上诉理由不能成立，应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66880元，由恒兴公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱 菲
审 判 员 朱光烁
代理审判员 王俊梅
二〇一六年七月十二日
书 记 员 尹 慧