江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4514号
上诉人（原审被告）刘宗斌，男，1972年7月5日生，汉族，个体工商户。
委托代理人左迎春，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京光华电子注塑厂，住所地南京市秦淮区石门坎联合村*号。
法定代表人王振苏，该厂厂长。
委托代理人刘凡，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人蔡翔，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
原审被告汤六二，男，1980年10月15日生，汉族，个体工商户。
委托代理人左迎春，北京市中银（南京）律师事务所律师。
原审被告刘贤华，男，1969年3月15日生，汉族，个体工商户。
上诉人刘宗斌因与被上诉人南京光华电子注塑厂（以下简称光华厂）、原审被告汤六二、刘贤华房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月31日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月31日公开开庭进行了审理。上诉人刘宗斌及其委托代理人左迎春、被上诉人光华厂的委托代理人刘凡、原审被告汤六二的委托代理人左迎春、原审被告刘贤华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
光华厂原审诉称，2013年，其与刘宗斌签订《租赁协议》，约定光华厂将南京市白下区石门坎联合村3号（以下简称诉争房屋），出租于刘宗斌使用，房屋面积为20平方米，租赁期为1年，自2013年1月6日至2013年12月31日。基于光华厂园区改造，光华厂决定于租赁合同期满收回诉争房屋，不再续租。光华厂分别于2014年5月7日、2015年1月16日向刘宗斌发出催告函，通知刘宗斌不再续租，要求立即收回房屋。经光华厂多次催告，刘宗斌拒不腾出房屋，亦未向光华厂支付2014年3月以后的房屋使用费，并擅自转租，向次承租人收取超过承租期的租金，索要巨额搬迁费。为维护合法权益，光华厂提起诉讼，请求判令：1、刘宗斌、汤六二、刘贤华将占用的讼争房屋腾空交还光华厂。2、刘宗斌按每年30000元的标准向光华厂支付自2014年4月至实际交还房屋之日的房屋使用费。3、刘宗斌、汤六二、刘贤华承担本案诉讼费用。
刘宗斌原审辩称：一、光华厂非本案的适格主体，光华厂至今未提供证据证明其享有诉争房屋所有权，而光华厂提供的《情况说明》亦证实诉争房屋已被熊猫电子集团整体收购，即诉讼主体应是熊猫电子集团。二、刘宗斌于2014年1月一次性支付了2014年1月到2015年1月的全部租金，光华厂收取租金的行为表示了对原合同的继续履行。虽后来光华厂于2015年3月20日退还了9个月的租金，刘宗斌认为光华厂提出所谓的拆违动迁不再续租的理由不能成立。三、诉状中只有刘贤华的姓名地址手机号码，并非一个明确的被告，其作为被告主体身份尚不明确的情况下缺席审理程序不当。四、刘宗斌支付了1000元水电费押金，光华厂未抵扣。
汤六二原审辩称，其答辩意见同刘宗斌。
刘贤华原审未答辩、未举证。
原审法院经审理查明，2013年3月25日，光华厂作为出租方（甲方）与刘宗斌作为承租方（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将讼争房屋出租赁给乙方作为商用房；租赁期为1年，自2013年1月6日起至2013年12月31日止；年度租金为30000元，租金一年缴纳一次，先交费后使用，乙方签订合同后支付押金5000元；未经甲方同意，乙方不得擅自变更本合同所规定的经营项目，不得转包、转租、转借给第三方；承租期满乙方应按期交还房屋给甲方，如乙方延期交还房屋，除应按原租金支付延期租金外，另需承担违约责任。2014年5月7日，光华厂函告刘宗斌，载明：2013年4月起，原白下区行政执法大队实地调查、核实光华厂所属部分门面房因手续不全被认定为违章建筑，此违建于2014年6月前自行拆除，现通知刘宗斌做好停业搬迁准备。2015年1月16日，光华厂发出《告知书》，载明：《租赁合同》到期不再续租，2013年5月甲方（光华厂）已提前书面告知乙方，近期甲方将所租赁房屋收回，敬请乙方自接到本告知书次日10日内，无条件腾空所租赁房屋交给甲方，甲方定于2015年2月6日对诉争房屋实施停水停电。刘宗斌签字确认收到该告知书。因刘宗斌、汤六二、刘贤华至今仍占有诉争房屋，光华厂遂于2015年3月20日诉至原审法院，请求判令，一、刘宗斌、汤六二、刘贤华将占用的讼争房屋腾空交还光华厂。二、刘宗斌按每年30000元的标准向光华厂支付自2014年4月至实际交还房屋之日的房屋使用费。三、刘宗斌、汤六二、刘贤华承担本案诉讼费用。
原审法院另查明，1984年11月，南京熊猫电子股份有限公司与南京市秦淮区光华路街道共同出资设立集体联营企业即原告南京光华电子注塑厂，厂区面积为70231.9平方米，位于南京市秦淮区石门坎联合村3号，由街道出地、南京熊猫电子股份有限公司建设厂房，并将厂房计入光华厂资产账户，作为光华厂的自建房用于生产经营至今。由于当时的土地性质是集体土地，光华厂所有的房屋均未办理房产证和土地证。
原审法院再查明，刘宗斌承租的讼争房屋共三间，靠近马路的第一间房屋由汤六二经营麻辣烫，第二间房屋由刘宗斌经营炒饭、第三间房屋由刘贤华经营凉皮煎饺，汤六二、刘贤华自己经营，每经营一个月给刘宗斌一个月的钱款，现在刘宗斌收款至6月8日。刘宗斌于2014年1月8日交纳了2014年度的房租30000元，另缴纳过水电押金1000元和房租押金5000元。光华厂于2015年3月退还刘宗斌25000元，房屋租金实际收至2014年4月8日。光华厂主张退还25000元中除九个月租金外，还包括应退还的押金（扣除刘宗斌应支付的水电费），刘宗斌则主张押金尚未退还，双方各执一词。
原审法院认为，光华厂系由南京熊猫电子股份有限公司与南京市秦淮区光华路街道共同出资设立的集体联营企业，南京熊猫电子股份有限公司将诉争房屋计入光华厂资产账户，作为光华厂的自建房用于生产经营，故光华厂系诉争房屋的权利人，其为本案适格主体。刘宗斌辩称光华厂诉讼主体不适格，无事实及法律依据，原审法院不予采信。因讼争房屋未经批准建设，亦无规划许可证，故光华厂与刘宗斌签订讼争房屋的《租赁合同》无效。租赁合同无效，承租人应当将讼争房屋返还给出租方，并应参照双方合同约定的标准支付房屋占有使用费，刘宗斌擅自将租赁的房屋转租给汤六二、刘贤华，刘宗斌、汤六二、刘贤华均应承担将讼争房屋返还光华厂及给付房屋使用费的义务。光华厂与刘宗斌确认诉争房屋租金实际收至2014年4月8日，故对于光华厂要求刘宗斌按每年30000元的标准支付自2014年4月9日起至实际交还房屋之日的房屋使用费，原审法院予以支持。对于刘宗斌主张光华厂未抵扣1000元水电押金的辩称意见，因刘宗斌未提供证据证明其已足额交纳水电费，刘宗斌、汤六二、刘贤华尚未返还房屋，未对水电费进行结算，刘宗斌如有证据可待房屋交接后另行主张权利。刘贤华经原审法院合法传唤，拒不到庭，视为其放弃了反驳光华厂主张的权利，应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、刘宗斌、汤六二、刘贤华于判决生效之日起十日内自南京市秦淮区联合村3号的移建门面房迁出并腾空，刘宗斌对汤六二、刘贤华上述迁出腾空房屋义务承担连带责任。二、刘宗斌于判决生效之日起十日内按每年30000元的标准向南京光华电子注塑厂支付自2014年4月9日起至实际交还房屋之日的房屋使用费。原审案件受理费363元，减半收取为181.5元，由刘宗斌、汤六二、刘贤华负担。
刘宗斌不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院仅凭光华厂提供的《情况说明》就认定联合村三号地块房屋作为“厂房计入原告资产账户，作为原告的自建房用于经营至今”，属认定事实不清。该认定除了被上诉人光华厂提供的一纸情况说明，无其他任何材料予以证实。原审法院应当结合工商登记材料来进行认定，而不是被上诉人单方陈述。该认定与情况说明的内容自相矛盾，情况说明证明该联合村3号房屋已经早在2007年9月已经被南京熊猫电子集团购买，2010年重新整合开发，不可能到现在还是光华厂的资产。当初建房时没有办理相应的规划、建筑手续，并领取产权证书，那么在2007年交易后到现在，是否有相应的产权证书，原审法院没有进行任何的调查，仅凭光华厂的单方陈述，就认定该房屋至今仍然没有产权证书，显然认定事实不清。原审法院应该要求光华厂举证或者依职权调查核实，这涉及本案法律适用问题，如果是合法建筑，则应当根据有效的租赁合同并适用相关法律进行裁决；如果是违章建筑，则应该按照无效合同并适用相关法律进行裁决。二、光华厂不具备在原审中原告主体资格，也不应当将次承租人列为本案被告，而应当是第三人。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回光华厂原审诉讼请求或者发回重审。
被上诉人光华厂辩称，关于诉争房屋的产权问题，该房屋系被上诉人所有，上诉人提出上诉的根本原因只是为了拖延时间，拒不履行交还案涉房屋的义务，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持。
原审被告刘贤华辩称，房屋系其向刘宗斌承租的，其自2015年7月9日就从案涉房屋里搬走，并与刘宗斌进行了房屋交接，刘宗斌向其退还了两个月房租。
原审被告汤六二同意上诉人刘宗斌意见。
二审中，刘贤华陈述其自2015年7月9日搬出案涉房屋，并与刘宗斌进行了结算。刘宗斌的委托代理人对刘贤华搬走的事实与时间予以认可。
二审中，上诉人刘宗斌对光华厂在原审中提交的《情况说明》提出异议，认为原审法院依据该说明认定的事实与《情况说明》的内容相悖。经查，原判决另查明部分只载明了《情况说明》第一、第二段内容，其余内容如下：“2007年9月，该块土地由南京熊猫电子集团购买，2010年该块土地由熊猫电子集团重新整合开发新园区，至今新园区基本建成。2007年至今，为配合新园区建设，南京光华电子注塑厂对原有房屋的用途进行了重新规划调整。目前南京光华电子注塑厂拟收回最后一处出租的房屋，即本案中租赁期限已经届满的移建门面房。因南京光华电子注塑厂与承租人发生纠纷，协商不成，故依法向贵院提起诉讼，寻求司法救济。”
原审查明的其它事实与本院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人刘宗斌认为原审法院依据被上诉人光华厂出具的《情况说明》所认定的事实存在矛盾，原审对房屋权属未予查清。经查，该说明前半部分载明光华厂系于1984年由南京熊猫电子股份有限公司与南京市秦淮区光华路街道共同出资成立，案涉房屋由街道出地，南京熊猫电子股份有限公司建设，由光华厂使用至今，因案涉土地系集体土地，故光华厂未办理房产证和土地证；后面表述该块土地于2007年9月由南京熊猫电子集团购买，2010年由南京熊猫电子集团重新整合开发新园区等事实。对此本院认为，案涉《情况说明》的内容前后表述并不矛盾，不论南京熊猫电子集团购买案涉土地并重新整合新园区的事实是否存在，均不能推断出光华厂已经注销，也不能得出案涉房屋已经取得合法建设手续或权属证书的结论。现刘宗斌并未提供证据证明案涉房屋已经补办了建设规划手续或者领取了房屋权属证书，故原审法院认定刘宗斌与光华厂于2013年3月25日签订的《租赁合同》无效并无不当，刘宗斌据此认为原审判决适用法律不当，依据不足，本院不予采信。刘宗斌还认为案涉房屋已经被南京熊猫电子集团整体收购，光华厂的原告主体不适格。对此本院认为，《情况说明》只是载明南京熊猫电子集团购买该块土地，并未涉及案涉房屋的归属，且案涉房屋并无合法建设手续，仅凭该《情况说明》并不能认定案涉房屋的权属。刘宗斌虽否认光华厂系该房屋权利人，但其与光华厂签订租赁合同并据此占有使用该房的事实客观存在，其在发生纠纷前亦是向光华厂交纳租金；而光华厂作为独立承担责任的法人企业，在其依法注销前，其作为租赁合同的一方当事人，有权依据合同向相对方主张权利，故刘宗斌认为光华厂原告主体不适格，缺乏法律依据，本院不予采信。汤六二、刘贤华占有使用房屋系基于其与刘宗斌之间的租赁关系，系本案中的次承租人，应当作为本案第三人参加诉讼，原审法院在本案中将汤六二、刘贤华列为被告确有不当，但原审列错当事人称谓并未影响汤六二、刘贤华的诉讼权利，并不属于严重违反法定程序的情形，且汤六二、刘贤华并未对此提出上诉，刘宗斌据此要求发回重审，缺乏法律依据，本院不予采纳。因腾房迁让行为应当由房屋占有人履行，原审判决刘宗斌对汤六二、刘贤华的腾房迁让行为承担连带责任，于法无据，本院予以纠正。刘贤华于原审判决后已经搬出案涉房屋，属于二审中出现的新事实，原审判决刘贤华迁让的基础事实已发生变化，本院予以更正。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1546号民事判决第二项；
二、撤销南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1546号民事判决第一项；
三、刘宗斌、汤六二于本判决生效之日起十日内自南京市秦淮区联合村3号的移建门面房迁出并腾空交付给南京光华电子注塑厂；
四、驳回刘宗斌其他上诉请求。
原审案件受理费减半收取181.5元，由刘宗斌、汤六二、刘贤华负担；二审案件受理363元，由刘宗斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十月十四日
书 记 员 罗程允