烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0612民初2396号
原告：烟台云海置业有限责任公司，住所地烟台市牟平区东华苑小区17号商铺。组织机构代码：79530084-X。
法定代表人：刘敬云，董事长。
委托诉讼代理人：都军基，山东宁海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘宝利，山东宁海律师事务所律师。
被告：慕红旗，男，1969年2月5日出生，汉族，住山东省栖霞市。
委托诉讼代理人：衣振军，山东一和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柳宇涵，山东一和律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区北关大街629号。统一社会信用代码：913706128653571992。
法定代表人：曲延涛，行长。
委托诉讼代理人：郭燕燕，山东同济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜世东，山东同济律师事务所律师。
原告烟台云海置业有限责任公司诉被告慕红旗、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台云海置业有限责任公司的委托诉讼代理人都军基、刘宝利、被告慕红旗的委托诉讼代理人衣振军、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行的委托诉讼代理人郭燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
烟台云海置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，在判决生效后3日内被告协助原告办理撤销合同在房管部门的备案等登记。2、判令被告偿还原告垫付的银行贷款本息17927.77元及判决生效前垫付新发生的贷款本息。3、判令被告支付原告违约金284054.40元、房款和违约金共计1230902.40元。4、本案诉讼费用和律师费用由被告承担。诉讼过程中，烟台云海置业有限责任公司变更第2项诉讼请求贷款本息17927.77元数额为25097.30元。放弃第3项诉讼请求房款和违约金共计1230902.40元。事实与理由：原、被告于2012年6月14日签订了两份《商品房买卖合同》，并于2014年3月24日签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发预售的位于牟平区滨海东路586号东海城1幢2单元18层21805号和19层21905号两套房屋，房屋价款均为473424元，共计946848元。付款方式为首付款分别为142424元和284424元，余款按揭贷款。合同签订后原告提供担保，与被告、第三人签订了按揭贷款合同。后被告未按月还贷，致使第三人要求原告承担偿还贷款责任。至2017年8月原告代被告偿还到期按揭贷款本息25097.30元。而被告至今不予偿还原告该部分款项。根据原、被告之间的补充协议的约定，原告有权单方解除商品房买卖合同。
慕红旗辩称，一、被告主观上没有恶意拖欠贷款不还，只是由于资金周转出现困难等客观原因致使没能按期还贷，被告正在积极努力解决困难，以便尽快还上拖欠的贷款。其次，原告按照补充协议的约定解除合同，该补充协议对被告显失公平，该补充协议大部分规定了买受人的责任，排除了出卖方的责任，加重了买受人的责任。二、原告要求被告支付违约金284054.40元过高。补充协议约定的违约金为总房款的30%已经高于实际损失的30%。根据合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。被告在原告处购买两套商品房，并支付了首付款，积极办理按揭贷款，已经履行了合同的主要义务，只是由于近期资金周转困难而没有按期还贷，并不能排除被告履行了主要义务的事实。且被告并不是主观上恶意拖欠贷款，主观过错程度小，而原告实际只是帮被告还了一部分贷款。被告认为应当本着公平、诚实信用原则，根据原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度等情况酌情减少违约金数额。
第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行陈述，如果法院确定解除原告与被告签订的商品房买卖合同，那么我方向法院提出独立的诉讼请求，请求解除第三人与被告签订的个人购房担保借款合同，且要求原告一次性向第三人返还余下的借款本金及相应的利息。
本院经审理认定事实如下：2012年6月14日，原告与被告分别签订了烟房预许字2011第083-380号《商品房买卖合同》、烟房预许字2011第083-381号《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于牟平区滨海东路585号1-2-21805号房屋和1-2-21905号房屋。两套房屋价款均为473424元。被告已支付21805号房屋首付款142424元、21905号房屋首付款284424元。后被告作为借款人、原告作为担保人与第三人就涉案两套房屋分别签订了《个人购房担保借款合同》，约定涉案21805号房屋贷款331000元、21905号房屋贷款189000元。2012年7月12日，第三人发放了贷款。2014年3月24日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同补充协议》（2），该补充协议约定：“……出卖人和买受人在2012年6月14日签订的商品房买卖合同的基础上，经双方自愿协商签订本补充协议，以资各方信守。……3、因买受人未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款担保而设立的保证金被银行划扣或承担担保责任的，买受人应在收到出卖人通知之日起7日内，将出卖人代买受人支付的贷款利息偿还给出卖人。买受人逾期偿还，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，买受人应当偿还出卖人为其向银行交纳的贷款本息，还应按总房款的30%向出卖人支付违约金。……”。原告向本院提交了EMS邮寄单、查询信息单以及邮寄的《催告通知》。被告对该组证据的真实性没有异议，但主张没有收到该份通知。查询信息单中显示2017年7月14日邮寄，2017年7月15日妥投。《催告通知》的内容为：“尊敬的慕红旗先生：……前期您与本公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》购买了牟平东海城1幢2单元1-2-1805号和1-2-1905号房产，并由本公司提供担保您与农业银行签订了个人购房借款合同，办理了购房按揭贷款。但是令人遗憾的是：前期银行通知我公司您已经数月没有偿还贷款，应银行要求我公司已按担保合同约定承担了保证责任，代您先行偿还了逾期贷款本息。现我公司在此诚挚的通知您：（1）请您在收到本催告通知之日起7日内偿还我公司为您代付的贷款本息；（2）若您逾期偿还或不还，我公司不得已将按双方签订的《商品房买卖合同补充协议》之约定单方解除贵我之间的商品房买卖合同，收回房屋并要求您承担违约责任。……烟台云海置业有限责任公司2017年7月12日”。第三人向本院提交了被告贷款还款明细。原、被告双方对该还款明细的真实性均无异议，经庭审确认，涉案房屋的贷款自2017年2月及其以后的还款本息均由原告偿还，2017年2月之前的还款本息已由被告偿还。经核算，至2017年11月底，涉案21805号房屋贷款331000元，被告已偿还贷款本金44492.44元，原告已偿还贷款本金10590.18元，利息11536.16元；21905号房屋贷款189000元，被告已偿还贷款本金22637.63元，原告已偿还贷款本金5668.61元，利息8052.73元。庭审中，原、被告双方针对违约金达成一致意见由被告支付原告违约金35000元。原告放弃了律师费的主张。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效。各方当事人应按合同约定履行各自义务。补充协议中对因被告逾期偿还第三人贷款致使原告做为保证人承担保证责任后，原、被告的处理方式有明确约定。在原告代被告偿还第三人借款本息后，向被告发出了《催告通知》，被告未按约定向原告偿还上述款项，原告根据协议约定，要求解除《商品房买卖合同》及补充协议、要求被告协助办理撤销商品房买卖合同的备案登记手续、要求被告支付违约金，理由正当，本院予以支持。庭审中，原、被告双方对违约金数额达成一致即35000元，不违反法律规定，系双方真实意思表示，本院予以照准。根据法律规定，因商品房买卖合同被确认解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第三人要求解除《个人购房担保借款合同》，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，由于被告违约导致商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、个人购房担保借款合同被解除后，原告应向第三人返还尚欠借款本息，同时向被告返还购房首付款及被告已向第三人偿还的借款本金。涉案两套房屋的购房首付款合计为426848元，被告偿还的贷款本金合计为67130.07元。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。由于被告原因导致《商品房买卖合同》解除从而《个人购房担保借款合同》亦被解除，因被告过错行为，导致原告作为保证人向第三人支付贷款利息，原告以此要求被告支付代为偿还贷款利息,理由正当，本院予以支持。两套房屋已偿还贷款利息合计为19588.89元（11536.16元+8052.73元）。根据规定，出卖人应将收受的购房贷款本金返还给担保权人，而其实际上已偿还部分贷款本金，故原告向被告追偿已偿还的贷款本金部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决如下：
一、解除原告烟台云海置业有限责任公司与被告慕红旗签订的烟房预许字2011第083-380号《商品房买卖合同》、烟房预许字2011第083-381号《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》（2）。
二、解除原告烟台云海置业有限责任公司、被告慕红旗及第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行签订的涉案两套房屋的《个人购房担保借款合同》。
三、被告慕红旗于本判决生效之日起十日内向原告烟台云海置业有限责任公司支付违约金35000元。
四、被告慕红旗于本判决生效之日起十日内支付原告烟台云海置业有限责任公司代其向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行支付的两套房屋贷款利息19588.89元。
五、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告慕红旗返还两套房屋的购房首付款426848元及被告慕红旗已向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行偿还的两套房屋贷款本金67130.07元，合计返还493978.07元。
六、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行返还尚欠的贷款本金及至实际给付之日止的借款利息。
七、被告慕红旗于本判决生效之日起十日内协助原告烟台云海置业有限责任公司办理烟房预许字2011第083-380号《商品房买卖合同》、烟房预许字2011第083-381号《商品房买卖合同》的备案登记撤销手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15878元，减半收取7937元，由被告慕红旗负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 员 宋继宝
二〇一七年十二月七日
法官助理 黄 博
书 记 员 陈俊男