海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼0108民初1614号
原告:蒋晓婷，女，1982年5月16日出生，汉族，现住内蒙古呼和浩特新城区，公民身份证号：15272719820516XXXX。
委托诉讼代理人：高凤霞，女，1956年2月24日出生，汉族，现住内蒙古呼和浩特新城区，公民身份证号：15272719560224XXXX，系原告之母。
被告：海南捷联实业有限公司，住所地海口市滨海大道黄金海景大酒店11层1106-07号房，。
法定代表人：张增源，总经理。
第三人：海南兆南小额贷款股份有限公司，住所地琼海市银海路1号兆南兆南万泉绿洲A5座，。
法定代表人：林克周，总经理。
委托诉讼代理人：卢力熊，海南问源律师事务所律师。
原告蒋晓婷与被告海南捷联实业有限公司、第三人海南兆南小额贷款股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告蒋晓婷的委托诉讼代理人高凤霞、第三人海南兆南小额贷款股份有限公司的委托诉讼代理人卢力熊到庭参加诉讼。被告海南捷联实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告蒋晓婷向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告与被告在2012年3月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、请求人民法院判令被告履行原被告双方2012年3月6日签订的商品房买卖合同，将海口市美兰区海甸德利路11-6号海岸*郁金香花园6栋803房（房屋所有权证号HK39XXXX）备案并产权过户给原告蒋晓婷名下；3、请求人民法院判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金直到实际履行产权变更登记义务为止（截止2017年2月28日违约金计51730元）；4、判令被告退还房屋实测面积少于合同面积的购房款差价8503元及多收原告契税14779元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年3月6日，原告蒋晓婷与被告海南捷联实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的海口市美兰区德利路11-6号海岸．郁金香花园6栋803房屋，原告依照合同约定向被告全额交付房屋价款人民币738954元，领取了房屋钥匙，并到该小区物业公司（海南天浙物业管理有限公司）领取业主手册，签订管理规约与服务协议，并缴纳一年管理费、燃气管道初装费、有线电视入网费、可视对讲系统费、维修基金、办理房屋所有权证相关费用、契税，共计人民币34897元，原告依照双方签订的商品房买卖合同占有使用房屋至今。原告一直催促被告办理房屋产权证明，被告均以种种理由推脱，一直未给原告办理房屋产权证明。2015年11月，原告得知，被告因与第三人海南兆南小额贷款股份有限公司借贷纠纷，原告购买的海口市德利路11-6号海岸*郁金香花园6栋803房屋被海南省第一中级人民法院、海南省琼海市人民法院轮候查封并执行。2016年11月16日原告向海南省第一中级人民法院提出书面执行异议。海南省第一中级人民法院依法裁定中止执行，解除对该房屋的查封。依照双方商品房买卖合同约定的被告应当在2014年3月6日之前为原告办理房屋产权证明，被告至今未为原告办理房屋产权证明，依照合同约定，被告应当自2014年3月6日至实际履行产权变更登记义务止，截止2017年2月28日止违约金为51730元。原告认为，原告与被告签订购买海口市美兰区海甸德利路11-6号海岸*郁金香花园6栋803房的《商品房合同》合法有效，原告作为合法买受人，理应受到法律的保护，双方应按照合同履行义务。被告行为已严重侵犯原告的合法权益，故诉至法院请求判如所请。
被告海南捷联实业有限公司未作答辩。
第三人海南兆南小额贷款股份有限公司述称，原告蒋晓婷的第二项诉讼请求中要求将涉案房屋备案至其名下的请求属于行政诉讼范畴。办理买卖合同备案登记的主体是主管行政机关，是由开发商向行政机关申请办理，行政机关对开发商提交的资料进行审查，才决定是否办理合同备案登记。只有在行政机关不作为的情况下，当事人才可向人民法院提起行政诉讼要求判令行政机关办理备案登记。当然这属于行政诉讼的范畴，而本案系民事法律纠纷，因此，原告的该请求不符合法律规定。本案涉案房屋于2012年1月10日就已经办理买卖合同备案登记于第三人名下，而原告与被告是在2012年3月6日签订的《商品房买卖合同》，可见，原告的购买行为是晚于第三人。那么原告在购买房屋时明明可以先行到房屋管理部门了解该预售商品房的相关情况，却因疏忽大意未去了解，未进行有效风险预防，对此所造成的损失，应由原告自行承担。而被告的行为则是一房两卖，在涉案房屋已经办理买卖合同备案登记的情况下，隐瞒真实情况依然将房屋出售给原告，显然对原告构成违约。因此，原告只能追究被告隐瞒涉案房屋已备案登记在第三人名下的事实的违约责任，而不应请求将涉案房屋过户至原告名下，否则，将损害第三人买卖合同备案登记在先的合法权益。因此，原告的第二项诉讼请求没有事实及法律依据，应依法驳回原告的该项诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年3月6日，原告蒋晓婷与被告海南捷联实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：“原告向被告购买其开发建设的位于海口市海甸岛西北片（现美兰区德利路11-6号）海岸*郁金香花园6号楼第8层803房，建筑面积为86.9平方米，单价每平方米8503.5元，房屋总价款为738954元；被告应当于2012年3月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；被告在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在原告办理完交房手续后两年内将房屋权证办理至原告名下，逾期办理则被告按已付房款×银行同期活期存款利率的标准向原告支付违约金，但非被告原因造成延期办理除外。”合同签订当日，原告蒋晓婷向海南捷联实业有限公司交付购房款738954元。2012年3月9日，海南捷联实业有限公司在蒋晓婷缴纳了涉案房屋的物业管理费、燃气管道初装费、有线电视入网费、可视对讲系统、维修基金（5214元）、契税（22169元）及办理房屋所有权证相关费用的当日向蒋晓婷交付涉案房屋，2012年11月，蒋晓婷入住使用涉案房屋至今。2014年12月16日，海南省第一中级人民法院根据申请执行人海南兆南小额贷款股份有限公司的申请，依据该院就原告海南兆南小额贷款股份有限公司诉被告海南捷联实业有限公司、海南金富源房地产开发有限公司、张增源、海南金富源投资控股有限公司金融借款合同纠纷一案作出的（2014）海南一中民一初字第30号民事调解书，裁定查封海南捷联实业有限公司位于海岸．郁金香花园6号楼803房在内的房屋及相应面积的土地使用权。2015年12月28日，海南捷联实业有限公司向蒋晓婷出具一份《承诺书》，内容载明“因公司经营原因，该套房屋目前处于司法查封状态，公司郑重承诺：海岸．郁金香花园6号楼803房权属人应为蒋晓婷，截止2016年3月20日前，我公司将该套房屋的网签备案手续办理至蒋晓婷名下，并向买受人出具正式发票，协助买受人办理权属登记转移工作，办理费用及违约金依据《商品房买卖合同》条款及房产主管部门规定执行，多退少补。”2016年4月21日，海南捷联实业有限公司向蒋晓婷开具涉案房屋的《销售不动产统一发票（自开）》。其后，经蒋晓婷提出异议，海南省第一中级人民法院作出执行裁定，裁定中止对海岸．郁金香花园6号楼803房的执行，并在海南兆南小额贷款股份有限公司逾法定期限没有提起执行异议之诉后，裁定解除对涉案房屋及相应土地使用权的查封。2017年2月20日，涉案房屋的轮候查封法院琼海市人民法院基于蒋晓婷的上述异议理由，也作出执行裁定，裁定解除查封。2017年3月2日，原告蒋晓婷向本院提起房屋买卖合同诉讼，诉讼请求如上所述。诉讼中，第三人海南兆南小额贷款股份有限公司对蒋晓婷已交付全部购房款、实际入住使用的事实没有异议，但否认原告的诉讼请求，认为买卖合同备案先于原告签订房屋买卖合同的时间，被告不具备为原告办理房产证的条件，为此提供其公司与被告签订的《海口市商品房买卖合同》、买受人为海南兆南小额贷款股份有限公司的2012年1月10日《海口商品房买卖合同备案确认表》（合同备案号：L0002XXXX）加以佐证，原告蒋晓婷对上述证据的真实性没有异议，对证据的证明力提出异议。
另查，海南捷联实业有限公司于2013年11月4日领取涉案房屋的初始登记不动产权证（证号：HK39XXXX号，建筑面积85.95平方米），截止至2017年4月19日，涉案房屋没有存在抵押、查封，海南捷联实业有限公司未向第三人海南兆南小额贷款股份有限公司开具销售不动产统一发票。蒋晓婷主张被告没有兑现承诺书的约定，口头向其承诺办理房产证的逾期违约金按月千分之二计付，但未提供证据予以佐证。
本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、销售不动产统一发票、房屋维修基金等相关缴费凭据、《海口市商品房买卖合同》、《海口商品房买卖合同备案确认表》、海南省第一中级人民法院执行裁定书、海南省琼海市人民法院执行裁定书、《房产登记信息查询情况说明》以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原告蒋晓婷与被告海南捷联实业有限公司签订的《商品房买卖合同》，是合同当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告蒋晓婷已依约定交付完毕购房款，并于2012年3月9日接受交付的房屋实际装修入住至今，第三人对此事实没有异议，因此，原告为涉案房屋的真实使用和管理者，原告诉求被告将涉案房屋所有权证办理至原告名下，本院予以支持。被告海南捷联实业有限公司至今未为原告办理房地产权属证书，已构成违约，应当承担相应的违约责任。合同约定被告应自房屋交付之日起两年内为原告办理房屋权属证书，即在2014年3月9日前应为原告办理房屋所有权证，截止至原告起诉之日2017年2月28日已逾期1087天，被告尚未履行办证义务，且违约行为处于延续状态，蒋晓婷诉求被告支付办证逾期违约金，直至实际履行产权变更登记义务为止，本院予以支持。蒋晓婷主张违约金按已付房款738954元以每月千分之二计付，属其单方陈述，没有提供证据证明双方存在该合意，且被告未到庭答辩，对原告主张的每月千分之二计算标准，本院不予支持。原、被告的合同约定，办理产权证的逾期违约金按银行同期活期存款利率计算，中国人民银行确定的人民币存款利率为0.35%，即2014年3月9日至2017年2月28期间的违约金为738954元×0.35%÷365天×1087天=7695.96元，超出该款额的部分，本院不予支持。被告领取涉案房屋的初始登记房屋所有权证，核定的面积为85.95平方米，合同约定的面积为86.9平方米，蒋晓婷诉求被告退还多收的房价款1平方米×8503元=8503元，本院予以支持。本案的争议焦点为第三人的买卖合同备案登记能否对抗原告要求办理办理其名下房屋所有权证的诉求。海南省第一中级人民法院执行裁定书明确，第三人与被告之间存在金融借款合同关系，本案中，第三人陈述“双方签订房屋买卖合同并进行合同备案是为了作为借款的担保，在合同签订、备案后，被告也没有向其开具涉案房屋的销售不动产发票。”海南省第一中级人民法院对涉案房屋作出中止查封裁定后，第三人超过法定期限亦没有提出执行异议之诉，足以说明第三人放弃了对涉案房屋所有权的主张，应确认第三人与被告签订房屋买卖合同并进行合同备案的行为是作为金融借款合同实现债权的担保，该担保方式无效。第三人没有取得被告开具的销售发票，也没有接收管理涉案房屋，对蒋晓婷占有使用房屋亦没有提出异议，应确认第三人与被告之间的房屋买卖合同已无法继续履行，双方依合同进行的合同备案登记的民事行为应予以解除，故第三人的合同备案不能对抗原告要求办理房屋所有权的诉讼。合同备案属于职能部门的行政职能行为，合同备案登记撤销与否属于行政机关的行政职权范畴，不属于民事诉讼的处理范围，但第三人及被告应向房产管理部门申请注销该合同备案登记。原告蒋晓婷要求办理合同备案登记的诉求，因第三人与被告之间对该房屋的合同备案登记现尚未依法撤销，本院对原告的该项请求不予支持。商品房买卖的契税征缴是税务管理部门的行政职能范畴，征缴税率按办理手续的时间节点确定，在被告未履行代缴义务前，蒋晓婷要求被告退还多收的税款14779元，于法无据，本院不予支持。被告海南捷联实业有限公司未到庭应诉，也没有提交书面的质辩意见，视为其放弃法律赋予的诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：
一、原告蒋晓婷与被告海南捷联实业有限公司于2012年3月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效。
二、被告海南捷联实业有限公司须于本判决生效之日起三十日内，协助原告蒋晓婷将海口市美兰区德利路11-6号海岸．郁金香花园6号楼第8层803房的房屋所有权证办理至原告蒋晓婷名下。
三、被告海南捷联实业有限公司须于本判决生效之日起十日内退还原告蒋晓婷房屋差价款人民币8503元，并支付逾期办证违约金（其中截至2017年2月28日的违约金为人民币7695.96元；自2017年2月29日起至实际履行产权变更登记手续之日止，以购房款730451元为基数，按年利率0.35%计付违约金）。
四、被告海南捷联实业有限公司与第三人海南兆南小额贷款股份有限公司须于本判决生效之日起十五日内向房产管理部门申请办理注销商品房买卖合同备案登记（合同备案号：L0002XXXX）手续。
五、驳回原告蒋晓婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11940元，减半收取5970元，由被告海南捷联实业有限公司负担（原告已预缴）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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审 判 员 梁其恩
二O一七年四月二十六日
法官助理 简雯霏
书 记 员 陈慧中
速 录 员 陈晓东
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附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
…。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者以自己的行为表明不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
审核、撰稿：梁其恩 校对：简雯霏 印刷：余小英
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海南省海口市美兰区人民法院 2017年4月26日印制
（共印13份）