广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂08民终780号上诉人（原审被告）：杨群波，男，1952年12月08日出生，汉族，住广西贵港市港南区。委托诉讼代理人：陈逸洋，广西骏扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢俊林，广西元兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨统华，男，1976年3月10日出生，汉族，住广西贵港市港南区。委托诉讼代理人：黄宏勇，广西正大五星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕文静，广西正大五星律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨振芳，男，1974年8月19日出生，汉族，住广西贵港市港北区。被上诉人（原审被告）：邓梅，女，1971年10月20日出生，汉族，住广西贵港市港北区。委托诉讼代理人：杨振芳（系邓梅丈夫），住广西贵港市港北区。上诉人杨群波因与被上诉人杨统华、杨振芳、邓梅债权人撤销权纠纷一案，不服广西壮族自治区贵港市港北区人民法院（2018）桂0802民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨群波上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回杨统华的诉讼请求。事实和理由：杨振芳、邓梅将涉案的房屋转让给其是用于抵销双方的债务，包括（2016）桂0802民初1140号民事判决确认的借款本息70万元、杨振芳、邓梅另立借据确认的借款本金50万元和利息20万元，合计为140万元。杨振芳、邓梅将涉案房屋转让给其时，该房屋的银行贷款尚未还清，其代为偿还了房屋的抵押贷款本息合计394880.66元。即其取得涉案房屋所支付的对价合计为1794871.66元，该价格已经远高于涉案房屋所在的中强·普罗旺斯小区同期二手房市场交易价格。因此，一审法院认为杨振芳、邓梅是以明显不合理的低价将涉案房屋转让给其不是客观事实。虽然其与杨振芳签订的《存量房买卖合同》约定房屋交易价格为60万元，但该合同并非双方的真实意思表示，只是为了办理房屋过户手续少缴水费而填写的不真实交易价格，而且，税务机关最终也并非按照合同约定的交际价格收取税费。一审法院按照合同约定的交易价格认定双方的实际交际价格与客观事实不相符。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。杨统华辩称，虽然杨振芳欠有杨群波140万的债务，且杨群波偿还了杨振芳40万的房屋贷款，但不能说明杨振芳以涉案房屋抵消了180万元的债务。而双方签订的《存量房买卖合同》以60万价格转让涉案房屋明显低于市场价，直接损害了其的合法权益，故该《存量房买卖合同》应当撤销。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨振芳、邓梅辩称，其将涉案房屋过户登记给杨群波并非买卖的意思表示，而是作为其二人偿还杨群波借款的履约担保。按照双方签订的《房屋转让、赎回协议书》，其二人合计偿还了20万元给杨群波，证明双方不存在买卖房屋的真实意思表示。其将涉案房屋变更登记给杨群波之前，已经负担了多笔债务，其将涉案房屋变更登记给杨群波损害了其他债权人的合法权益。一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨统华向一审法院起诉请求：1.撤销杨振芳、邓梅与杨群波于2016年10月24日签订的《存量房买卖合同》；2.判令杨振芳、邓梅与杨群波将坐落于贵港市港北区荷城路中强普罗旺斯小区48栋1—101号房恢复变更登记至杨振芳名下。一审法院认定事实：2016年10月24日，杨振芳、邓梅与杨群波签订一份《存量房买卖合同》，约定杨振芳、邓梅将坐落于贵港市港北区荷城路的中强普罗旺斯小区48幢1-101号（权属证号为：10010464号）商品房以60万元价格转让给杨群波，该商品房建筑面积为201.54平方米。2016年11月，杨振芳、邓梅与杨群波到贵港市不动产登记办证中心办理了房屋权属变更登记手续，将上述商品房权利人登记为杨群波［不动产权证号为桂（2016）贵港市不动产权第0006207号]。2017年8月17日，杨统华向贵港市港南区人民法院起诉，要求杨振芳、邓梅偿还（2013年至2014年期间）其借款本金及利息，贵港市港南区人民法院于2017年9月28日作出（2017）桂0803民初1305号民事调解书，确认：一、杨振芳、邓梅尚欠杨统华的借款本金95万元，于2017年12月31日前偿还50万元，于2018年12月31日前偿还45万元；二、若杨振芳、邓梅在上述期限内按时偿还则不支付利息，若不按时偿还上述任何一期借款本金，则从2015年4月1日开始，以尚欠借款本金为基数，按年利率24%利息给杨统华，同时杨统华有权就杨振芳、邓梅尚欠的所有款项一并向法院申请执行。该民事调解书已发生法律效力，杨统华已向贵港市港南区人民法院申请执行，贵港市港南区人民法院已立案执行，杨振芳、邓梅尚未履行该笔债务。2018年1月4日，杨统华经查询知道杨振芳、邓梅以60万元价格将涉案房屋转让给杨群波之后，遂提起本案诉讼。一审法院认为：根据贵港市住房和城乡规划建设委员会出具的《关于查询中强普罗旺斯小区楼房价格相关材料的复函》，证实2016年度中强普罗旺斯小区二手房销售均价为5064元/㎡。而根据杨振芳、邓梅与杨群波签订的《存量房买卖合同》，杨振芳、邓梅将涉案房屋转让给杨群波的单价为2977元/㎡，该转让价格不足市场交易价的70%即不足3544元/㎡。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十九条的规定，杨振芳、邓梅将涉案房屋以60万元的价格转让给杨群波视为以明显不合理的低价转让。又因贵港市港南区人民法院于2017年9月28日作出的民事调解书确认由杨振芳、邓梅偿还杨统华借款本金950000元及利息，杨振芳、邓梅在没有偿还债务（2013年至2014年期间）的情况下，以不合理的低价转让涉案房屋的行为对债权人杨统华造成了损害。故杨统华请求撤销杨振芳、邓梅与杨群波于2016年10月24日签订的《存量房买卖合同》，将涉案房屋恢复登记至杨振芳名下，依法有据，理由充分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：一、撤销杨振芳、邓梅与杨群波于2016年10月24日签订的《存量房买卖合同》；二、杨振芳、邓梅与杨群波将坐落于贵港市港北区荷城路中强普罗旺斯小区48栋1—101号房屋［不动产权证号为桂（2016）贵港市不动产权第0006207号]恢复变更登记至杨振芳名下的手续。二审期间，杨群波围绕上诉请求提交如下证据：1.贵港市港北区人民法院（2016）桂0802民初1140号民事判决书，拟证实经法院生效判决确认杨振芳、邓梅欠其借款50万元及利息的事实；2.贵港市港北区人民法院（2016）桂0802执1302号执行通知书及（2016）桂0802执1302号之一执行裁定书，拟证实其申请法院强制执行（2016）桂0802民初1140号民事判决书确认的债权过程中，与被执行人杨振芳、邓梅达成了和解协议，双方约定杨振芳、邓梅将涉案房屋转让给其用于抵消债务并由其偿还涉案房屋尚欠的银行贷款的事实；3.广西盛和物业服务有限公司出具的《证明》，拟证实杨振芳、邓梅已于2017年2月30日将涉案房屋负一层的车库转让给其管理使用的事实。杨统华对上述质证认为，上述证据均不属于新证据，杨群波是逾期举证，不应作为本案定案依据；杨振芳、邓梅对上述证据质证认为，上述证据不属于新证据，杨群波是逾期举证，不应作为本案定案依据，对物业公司出具的《证明》的真实性不予认可，涉案房屋负一层的车位仍然由其管理使用。本院对上述证据认证如下：贵港市港北区人民法院（2016）桂0802民初1140号民事判决书、（2016）桂0802执1302号执行通知书、（2016）桂0802执1302号之一执行裁定书系人民法院作出的生效法律文书，对其真实性、合法性应予确认；广西盛和物业服务有限公司出具的《证明》来源合法，内容真实，但该证据与本案争议的事实不具有关联性，本院不予确认。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，贵港市港北区人民法院于2016年4月27日对杨群波诉杨振芳、邓梅民间借贷纠纷一案作出（2016）桂0802民初1140号民事判决，判令杨振芳、邓梅连带偿还杨群波借款50万元并支付利息（利息以借款本金50万元为基数，按月利率2%，自2015年1月6日起计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。该民事判决生效后，杨振芳、邓梅未履行判决确定的债务。杨群波向贵港市港北区人民法院申请强制执行。执行过程中，因杨振芳、邓梅与杨群波达成和解，贵港市港北区人民法院于2016年9月19日作出（2016）桂0802执1302号之一执行裁定书，以执行申请人杨群波与被执行人杨振芳、邓梅达成和解协议，约定杨振芳将涉案房屋过户给杨群波以抵消债权债务，杨群波负责偿还涉案房屋银行贷款，请求法院解除对涉案房屋的查封为由，裁定解除对涉案房屋的查封。后杨群波分多次代杨振芳偿还涉案房屋尚欠中国银行的贷款本息，并于2016年10月21日全部清偿了贷款本息合计394871.66元。本案中，杨振芳、邓梅认可除了（2016）桂0802民初1140号民事判决书所确认的债务外，其二人尚另欠杨群波借款本金50万元。综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：杨群波受让涉案房屋所支付的对价是否是明显不合理的低价。本院认为，根据一审法院作出的已经发生法律效力的（2016）桂0802民初1140号民事判决，证明杨振芳、邓梅应当偿还杨群波借款本金50万元及利息（利息以借款本金50万元为基数，按月利率2%，自2015年1月6日起计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）的事实，至转让涉案房屋时，双方确认该50万元借款本金应支付的利息为20万元。又根据一审法院作出的（2016）桂0802执1302号之一执行裁定书，证明杨振芳、邓梅在法院强制执行过程中，与杨群波达成执行和解，约定将其二人所有的涉案房屋转让给杨群波以抵消（2016）桂0802民初1140号民事判决所确认的债务的事实。又因为杨振芳、邓梅将涉案房屋转让给杨群波时，该房屋的银行贷款尚未还清，之后由杨群波代杨振芳、邓梅偿还了涉案房屋尚欠的银行贷款本息合计394871.66元。本案中，杨振芳、邓梅与杨群波均认可涉案房屋的转让还包括抵消杨振芳、邓梅尚欠杨群波的借款本金50万元及相应利息的其他债务。因此，杨群波受让涉案房屋所支付的对价合计应为159万元以上。即使杨振芳、邓梅与杨群波均认可的另外50万元债务未经生效的法律文书确认，但杨群波为取得涉案房屋所支付的对价也可以确认合计达1094871.66元，单价为每平方米5423.53元。该转让价格已经高于2016年度中强•普罗旺斯小区二手房的销售均价5064元/平方米。因此，一审法院认为杨振芳、邓梅是以明显不合理的低价转让涉案房屋给杨群波与客观事实不符，一审法院以此为由撤销杨振芳、邓梅与杨群波于2016年10月签订的《存量房买卖合同》并判令杨群波将涉案房屋恢复变更登记所有权人为杨振芳错误，本院依法应予纠正。虽然杨振芳、邓梅与杨群波签订的《存量房买卖合同》约定涉案房屋转让价格为60万元，但根据本院查明的事实，该转让价格并非双方当事人的真实意思表示，因此，不能根据《存量房买卖合同》认定双方转让涉案房屋的真实价格。杨群波主张其与杨振芳、邓梅签订的《存量房买卖合同》约定涉案房屋转让价格为60万是为了方便办理房屋过户手续，但正因为双方在《存量房买卖合同》约定虚假的转让价格明显偏低，从而引发本案纠纷，故杨振芳、邓梅和杨群波应当承担本案一、二审诉讼费及财产保全费用。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销；杨群波的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区贵港市港北区人民法院（2018）桂0802民初140号民事判决；二、驳回杨统华的诉讼请求。一审案件受理费50元，财产保全费5000元，合计5050元，由杨振芳、邓梅负担2525元，杨群波负担2525元；二审案件受理费100元，由杨振芳、邓梅负担50元，杨群波负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 刘立技审 判 员 马荣兴审 判 员 陆志然二〇一八年八月三十日法官助理 徐魏玲书 记 员 黄延肖