江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆商初字第1666号
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路80号，组织机构代码83813148-5。
负责人沈屏炎，该行行长。
委托代理人李振华，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人沙良方，江苏六典律师事务所律师。
被告胡美良。
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称昆山建行）与被告胡美良金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2014年12月2日公开开庭进行了审理。原告昆山建行的委托代理人李振华到庭参加诉讼，被告胡美良经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告昆山建行诉称：2012年5月17日，原告昆山建行与被告胡美良签署《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由昆山建行向胡美良发放400000元借款，期限从2013年1月15日到2043年1月15日；胡美良以所购房屋（位于昆山市开发区XX新村XX号楼XX室）提供抵押；如胡美良未按合同约定偿还贷款本息和相关费用的，昆山建行有权停止发放贷款，提前收回已发放贷款，行使担保权。
昆山建行按约发放了贷款，但胡美良未按照合同约定还本付息。根据借款合同的约定，昆山建行要求胡美良立即提前偿还全部借款。昆山建行为维护自身权益，遂向法院提起诉讼，请求判令：1.胡美良偿还昆山建行借款本金372655.95元；2.胡美良支付借款利息7025.16元、罚息136.61元（均暂计算至2014年6月13日，要求支付至实际履行日，贷款利率按基准利率下调10%计算；罚息按贷款利率上浮50%计算）；3.胡美良支付昆山建行为处理本案支付的律师费13494元；4.本案诉讼费由胡美良承担；5.昆山建行有权就胡美良应承担的上述款项以其抵押的房屋折价或拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。
原告昆山建行为支持其诉讼请求提供了以下证据：1.《个人住房（商业用房）借款合同》一份；2.他项权证一份；3.个人贷款支付凭证一份；4.个人贷款对账单、偿还查询单各一份；5.聘请律师合同及发票各一份。以上证据证明诉请事实。
被告胡美良未发表答辩及质证意见，亦未提供证据。
针对昆山建行提供的证据，本院依法予以认定，作为本案的定案依据。
经审理查明：2012年5月17日，原告昆山建行（贷款人）与被告胡美良（借款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，抵押人为胡美良。合同约定：贷款人向借款人提供400000元借款，期限为16年；贷款利率为基准利率下调10%；借款逾期的，罚息利率为在合同约定的贷款利率水平上浮50%；在违约责任方面，如果借款人未按合同约定足额偿还借款本息和其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本金、利息、罚息及其它费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；胡美良以房屋（昆山市开发区XX新村XX号楼XX室）提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。
合同签订后，昆山建行按约发放了贷款。之后，胡美良未按照合同约定还本付息，根据借款合同的约定，昆山建行要求胡美良立即提前偿还全部贷款本息。截至2014年6月13日，胡美良仍结欠借款本金372655.95元、利息7025.16元、罚息136.61元。昆山建行遂向本院提起诉讼。
另查明，昆山建行为实现债权支付律师费用13494元。
本院认为：被告胡美良经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利。贷款人昆山建行与借款人胡美良签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，双方所约定的权利义务清楚，故依法成立并生效，应受法律保护。贷款人按约履行了放贷义务，借款人则应当按照合同的约定还本付息。借款人未按约定还本付息，贷款人则依照约定有权宣布借款提前到期，要求借款人清偿债务并行使抵押担保权利。故昆山建行要求胡美良偿还借款合同项下截至2014年6月13日结欠的借款本金372655.95元、利息7025.16元、罚息136.61元。（暂计至2014年6月13日，之后利息罚息按合同约定计算至实际给付之日止），本院依法予以支持。
《个人住房（商业用房）借款合同》中明确约定为实现债权而支出的费用由借款人承担，因此对昆山建行主张的为实现债权而支出的律师费，本院依法予以支持。
被告胡美良已将房屋抵押并办理了相应的抵押登记手续，在债务履行期届满未清偿贷款，昆山建行依法有权优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡美良于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司昆山分行借款本金372655.95元、利息7025.16元、罚息136.61元（暂计至2014年6月13日，之后按双方约定标准计算至实际给付之日止），并赔偿原告律师费损失13494元；
二、被告胡美良不能履行上述第一条付款义务的，原告中国建设银行股份有限公司昆山分行有权以被告胡美良所抵押的房屋（位于昆山市开发区XX新村XX号楼XX室）折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费7134元，公告费300元，合计7434元，由被告胡美良负担。此款原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决书生效之日起十日内直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 邹 军
人民陪审员 李 铭
人民陪审员 殷惠娟
二〇一四年十二月二日
书 记 员 周雨茜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。