重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第05650号
上诉人（原审被告）张火生。
委托代理人陈世勇，重庆思涌律师事务所律师。
委托代理人程从建，重庆思涌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆建兴房地产开发建筑有限公司，住所地重庆市巴南区渔洞巴县大道57号－5－14号。
法定代表人王彬，董事长。
委托代理人程平，重庆康迪律师事务所律师。
上诉人张火生与被上诉人重庆建兴房地产开发建筑有限公司商品房预售合同纠纷一案，张火生不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第12927号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：1997年9月22日，张火生（乙方）与重庆建兴房地产开发建筑有限公司（甲方）签订《重庆市商品房预售（预购）合同》，约定：张火生向重庆建兴房地产开发建筑有限公司购买位于九龙坡区石桥镇石杨路2－4号的重庆国际商业街平街层商场门面房一间，建筑面积25.89平方米，单价14000元／㎡，总成交金额362460元，第一次缴付购房款50000元在1997年9月22日，甲方在1997年12月30日将竣工并验收合格的上述房屋移交给乙方。上述房屋移交给乙方时，双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，税费按规定各自承担。房屋面积以房屋竣工后房地产管理部门确认的实际面积为准，房款多退少补。乙方如违反约定的期限迟延缴付房价款，应向甲方缴纳违约金，违约金每日按房价的1‰累加计算。甲方如违反约定的期限迟延移交房屋，应向乙方缴纳违约金，违约金每日按房价款的1‰累加计算。合同补充约定：……3、乙方在1997年10月31日前应付清253853.57元（包括1997年9月22日交付的50000元整），否则合同作废。本合同经双方签章并经登记后生效。一审审理中双方确认该登记是指“备案登记”，该合同备案登记的时间为1999年4月26日。
1998年3月4日，张火生与重庆建兴房地产开发建筑有限公司签署“重庆国际商业城交房协议书”，载明：乙方进场前应先向甲方缴清所购商场购房尾款122647.96元……本合同与原购房合同具有同等法律效力。同日，张火生签署入伙手续书，付清楼款，入伙收楼完毕。
1997年9月22日，张火生缴纳第一笔购房款50000元。1998年3月4日，重庆建兴房地产开发建筑有限公司向张火生出具发票，载明客户张火生，金额362460元。但对于“在1997年10月31日前应付清253853.57元”的问题，张火生称其如约在此之前付清了该金额的房款，重庆建兴房地产开发建筑有限公司称张火生是在1998年3月4日重庆建兴房地产开发建筑有限公司向张火生出具发票的当日连同尾款一并付清的。
2011年8月29日，重庆市高新区土地房屋管理所出具证明，载明：兹有坐落于九龙坡区石桥铺石杨路2号23-1号房屋，建筑面积33.85平方米，权利人为张火生，于2003年7月30日在我所申请办理商品房期房出售转移登记，此登记现在我所发证流程。一审审理中双方确认讼争房屋现房号即为石桥铺石杨路2号23-1号。对于该份证明，张火生认可重庆建兴房地产开发建筑有限公司于2003年7月30日为其到房交所办理了权属转移登记，但认为至今产权证都未能办理下来。重庆建兴房地产开发建筑有限公司认可该份证明，认可是在2003年7月30日为张火生到房交所办理了权属转移登记，履行了办证义务。
一审审理中重庆建兴房地产开发建筑有限公司举示2003年1月15日测绘报告，证明房屋面积33.85平方米，比合同约定的面积多出了7.96平方米。张火生对真实性和证明内容予以认可。
另查明，2003年3月10日，张火生书面委托重庆建兴房地产开发建筑有限公司全权代办产权证、国土证相关事宜，委托时限为2003.1.10――2003.5.10。
2011年9月29日，张火生向重庆市九龙坡区人民法院起诉重庆建兴房地产开发建筑有限公司，请求判决重庆建兴房地产开发建筑有限公司办理房地产权证并支付逾期办证违约金，2012年1月16日，张火生自愿撤回起诉。2012年4月24日，张火生再次向本院就办证和逾期办证违约金请求提起诉讼，重庆建兴房地产开发建筑有限公司于2012年5月10日提起反诉，请求张火生向其退还超出的面积或者支付超面积房款，并要求支付租金。2013年9月26日，张火生和重庆建兴房地产开发建筑有限公司分别撤回起诉。
2013年9月17日，重庆市国土房管局高新区分局向重庆市九龙坡区人民法院作出《关于九龙坡区人民法院调查函的复函》，载明：“一、九龙坡区石桥铺石杨路2号23-1号商品房期房出售转移登记已记载于登记簿，房屋产权应属张火生，已办理《房屋所有权证》，未办理《国有土地使用证》。目前尚未领取《房屋所有权证》，未领证原因为重庆建兴房地产开发建筑有限公司和张火生一直未缴清登记费用，并且未提出领证要求。其办理资料中有张火生委托重庆建兴房地产开发建筑有限公司全权代办产权证的授权委托书。二、该套房屋的房地产登记手续尚未办理完毕，其中房屋所有权的转移登记因未领取房屋所有权证，故未归档，土地使用权的转移登记未申请办理。若要办理，按一般程序，需要重庆建兴房地产开发建筑有限公司配合提供相关资料前来办理土地使用权转移同时两证合一的登记。三、该房屋的非住宅转让手续费为4739元，由买卖双方各承担一半；转移登记费为4739元，由买方承担；契税为14217元，由买方承担。上述费用均未缴纳。四、重庆建兴房地产开发建筑有限公司所有的九龙坡区石桥铺石杨路2号国际商业城1层的房地产登记手续已于2002年12月办理完毕。五、经勘测，九龙坡区石桥铺石杨路2号23-1号房屋的建筑面积为33.85平方米。一审审理中双方确认，讼争房屋非住宅转让手续费重庆建兴房地产开发建筑有限公司负担的部分2369.50元已经于2004年3月份交清。
重庆建兴房地产开发建筑有限公司在一审中诉称，1997年9月22日，重庆建兴房地产开发建筑有限公司与张火生签订重庆市商品房预售预购合同，约定张火生购买位于重庆市九龙坡区石桥镇石杨路2－4号重庆国际商业城门面一间，约定面积为25.89平方米，后经房屋勘测院勘测，房屋的实际面积比约定面积多出7.96平方米，张火生至今尚未支付超面积的购房款，且拒付租金，重庆建兴房地产开发建筑有限公司遂起诉至法院，请求判决：一、张火生向重庆建兴房地产开发建筑有限公司支付超面积房款111440元（14000元／平方米×7.96平方米），并支付逾期付款的违约金，该违约金以111440元为基数，按照每日千分之一为标准，从2003年1月16日（测绘报告日期次日）起计算至付清之日止；二、张火生向重庆建兴房地产开发建筑有限公司支付租金473900元（33.85平方米×80元／平方米／月×175个月）；三、诉讼费由张火生承担。
张火生在一审中辩称，讼争房屋超面积属实，但在交房以后重庆建兴房地产开发建筑有限公司从未就多出的面积提出过主张，所以其请求已经过诉讼时效；讼争房屋本身就是属于张火生所有，重庆建兴房地产开发建筑有限公司无权索要租金。综上，请求驳回重庆建兴房地产开发建筑有限公司的全部诉讼请求。
一审法院认为：重庆建兴房地产开发建筑有限公司与张火生签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方的商品房买卖合同关系依法应受法律保护。虽然双方约定合同经房地产管理部门登记备案时生效，但张火生在该合同登记备案前已经履行付款主要义务，且重庆建兴房地产开发建筑有限公司已经接受，合同自签订时生效。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。重庆建兴房地产开发建筑有限公司与张火生签订的商品房预售合同约定房屋面积以房屋竣工后房地产管理部门确认的实际面积为准，房款多退少补。合同约定建筑面积为25.89平方米，实际勘测面积为面积33.85平方米，超出7.96平方米，张火生应按照约定的建面单价14000元／平方米补足超面积房价款（14000元／平方米×7.96平方米）111440元。关于重庆建兴房地产开发建筑有限公司主张的逾期付款违约金问题。因双方对于超面积部分的房款并未约定结算付款的具体时间，因此张火生不存在逾期付款的情形，不应承担违约责任，对重庆建兴房地产开发建筑有限公司主张的逾期付款违约金请求应不予支持。关于张火生提出的时效抗辩问题。重庆建兴房地产开发建筑有限公司称其在张火生起诉该公司办理产权证后才知道该房屋登记的真实面积，并提起了反诉后撤诉，依法起到中断诉讼时效的法律效果，一审审理中张火生未能举证证实重庆建兴房地产开发建筑有限公司在其起诉以前就已经知道房屋实际面积超出了约定面积，故重庆建兴房地产开发建筑有限公司再次提起诉讼主张并未超过诉讼时效，对张火生提出的时效抗辩意见应不予采信。张火生占有使用本案房屋是基于其与重庆建兴房地产开发建筑有限公司的买卖合同关系，属于合法占有，虽然占有的房屋实际面积大于合同约定面积，但房屋属于不可分物，不影响其占有的合法性，故重庆建兴房地产开发建筑有限公司要求张火生支付租金的诉讼请求于法无据，应不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、张火生于判决生效之日起15日内给付重庆建兴房地产开发建筑有限公司超面积房款111440元；二、驳回重庆建兴房地产开发建筑有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9653元，由重庆建兴房地产开发建筑有限公司负担7815元，由张火生负担1838元。
一审宣判后，张火生不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人提出的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用有被上诉人承担。理由是：1、被上诉人要求上诉人支付涉案房屋超出约定面积的房款，应当提供何时知道该房屋实际面积超出约定面积的证据，但一审判决却将举证责任进行倒置，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的规定；2、被上诉人在一审中举示出具时间为2003年1月15日的测绘报告以证明涉案房屋面积超过合同约定，但该证据恰恰证明了被上诉人已于2003年就知道涉案房屋的实际面积，但被上诉人于2012年5月才就相应主张第一次向一审法院提起诉讼，故被上诉人提起本案诉讼超过了诉讼时效期限。
被上诉人重庆建兴房地产开发建筑有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由并结合被上诉人的答辩意见，归纳双方当事人之间的争议焦点为：被上诉人向一审法院提起本案诉讼是否超过了诉讼时效期限。就以上争议焦点，本院作如下评述：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第七十五条第一款规定：“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”。《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第193条规定：“因违反合同请求保护的诉讼时效，有履行期限的，从履行期限届满之日起计算；没有履行期限的，从权利人主张权利而义务人拒绝履行义务之日起计算”。本案中，上诉人与被上诉人在涉案《重庆市商品房预售（预购）合同》中约定：“房屋面积以房屋竣工后房地产管理部门确认的实际面积为准，房款多退少补”。鉴于涉案房屋实际面积大于合同约定面积，上诉人依合同约定应当向被上诉人支付超过约定面积的购房价款，但由于当事人双方在合同中对于超过合同约定面积应补交的购房价款之交付期限并未作出约定，而被上诉人于2012年5月10日向重庆市九龙坡区人民法院提起诉讼要求上诉人交付应补款项，且上诉人未举证证明在此前被上诉人曾就此向上诉人主张过权利，故在上诉人一直未向被上诉人交付面积补差款的情形下，被上诉人就该面积补差款主张权利的诉讼时效起算点应以2012年5月10日确定。由于被上诉人就本案向一审法院提起诉讼之日距2012年5月10日并未超过两年，故被上诉人就本案向一审法院提起诉讼未超过诉讼时效期限。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9653元，由上诉人张火生负担（已缴纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓方彬
代理审判员 何 流
代理审判员 刘恋砚
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 刘琳妍