上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第3785号
上海市奉贤区人民法院
民事判决书
（2015）奉民三（民）初字第3785号
原告（反诉被告）上海大骏物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人张美锋，总经理。
委托代理人陈玲，上海宇钧律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海陆徐物流有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人朱引芳，总经理。
委托代理人徐海英，女。
原告（反诉被告）上海大骏物业管理有限公司（以下简称“大骏公司”）与被告（反诉原告）上海陆徐物流有限公司（以下简称“陆徐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。大骏公司的委托代理人陈玲、陆徐公司的委托代理人徐海英均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
大骏公司本诉诉称，2015年4月3日，双方签订《金汇商业广场房屋租赁合同》一份，约定由陆徐公司租赁大骏公司经营管理的金汇镇金闸公路XXX号金汇商业广场1层1126号商铺（即本案讼争店铺），经营“零食王子”，租赁期限为一年，年租金为人民币（下同）27，376元，物业管理费为每年16，424元，租金按季度支付。合同签订后，陆徐公司支付了保证金11，000元以及第一季度的租金及物业管理费，并于2015年6月19日开业并起算租金。2015年8月12日，陆徐公司未征得大骏公司的同意，其工作人员将货品打包擅自撤柜，遭到大骏公司阻止后，在商场大声吵闹喧哗，严重影响商场的管理秩序。2015年8月15日，因陆徐公司擅自停业已逾3天，大骏公司向陆徐公司发出书面通知要求解除合同并解决善后事宜，但陆徐公司未来处理。故现大骏公司诉至法院，要求判令：一、确认双方之间的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》已于2015年8月16日解除；二、陆徐公司支付大骏公司违约金21，900元。
大骏公司针对本诉诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、上海市房地产权证及授权委托书，旨在证明本案讼争店铺的产权人授权大骏公司进行招商、运营、管理等事宜的事实；
2、房屋租赁合同、经营管理合同，旨在证明双方之间存在租赁合同关系，并对大骏公司有权单方解除合同作了约定的事实；
3、中国农业银行客户收付款入账通知及收据，旨在证明陆徐公司向大骏公司缴纳了三个月租金6，844元、三个月物业管理费4，106元，保证金11，000元的事实；
4、照片一张，旨在证明陆徐公司于2015年8月12日已撤柜，存在违约的事实；
5、解除合同通知书一份及照片一张，旨在证明大骏公司向陆徐公司发出书面通知要求解除合同，并张贴在店门口的事实；
6、通知一份，旨在证明陆徐公司已收到大骏公司发出的解除通知，并予以回复的事实；
7、货品清理清单，旨在证明大骏公司将陆徐公司的货品清点以后从原来租赁的店铺转移至他处的事实；
8、房屋交接书，旨在证明大骏公司已于2015年4月4日将租赁房屋交付陆徐公司使用的事实。
陆徐公司本诉辩称，同意解除两份合同，但不同意支付违约金，合同系原告提供，针对被告的条款约定太苛刻，违约金过高。且因为大骏公司单方提出解除合同，系大骏公司违约。
陆徐公司针对其本诉辩称提供并当庭出示了下列证据：
1、照片一张，旨在证明大骏公司已将本案讼争店铺于2015年8月转租的事实；
2、通知一份，旨在证明大骏公司从2015年6月19日开始收租金的事实。
陆徐公司反诉诉称，双方于2015年4月3日签订《房屋租赁合同》。2015年8月14日大骏公司书面通知陆徐公司单方解除合同，并在双方未协商一致的情况下，擅自将陆徐公司经营商铺内的经营设施、商品等搬离，将店铺另租他人，大骏公司严重侵害了陆徐公司的合法权益，故陆徐公司反诉至法院，要求判令大骏公司：一、退还保证金11，000元、租赁费2，719元、物业管理费1，631元；二、支付违约金21，900元；三、赔偿装修费6，000元。
陆徐公司针对其反诉诉请提供并当庭出示了装修合同一份及货物清单，旨在证明陆徐公司花费的装修费用及大骏公司需返还的商品的事实。
大骏公司反诉辩称，不同意陆徐公司的反诉请求。反诉请求中的保证金及违约金系重复计算。另在合同的履行过程中，系陆徐公司要求提前解除合同，在未和大骏公司达成一致意见的情况下，擅自停止营业，属违约，应承担违约责任。
大骏公司针对其反诉辩称未向法庭提供证据。
经当庭质证，陆徐公司对大骏公司提供的本诉证据1、2、3、4、5、6、8真实性无异议，大骏公司对陆徐公司提供的本诉证据1、2真实性无异议，本院对上述共九项证据的真实性均予以确认。陆徐公司对大骏公司提供的本诉证据7表示不认可，大骏公司对陆徐公司提供的反诉证据亦表示不认可，本院对这些证据亦不予确认。
基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2015年4月3日，大骏公司作为出租方（甲方）与陆徐公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市奉贤区金汇镇金闸公路XXX号“金汇商业广场”1层1126号房屋出租给乙方，作为经营零食之用，租赁期为一年，自2015年5月1日至2016年4月30日，年租金为27，376元，物业管理费为每年16，424元。暂约定房屋交付日为2015年4月4日，开业日期为2015年5月1日。租金支付方式：采取“先付后用，付3月押3月”的原则，以每3个月为一期支付。本合同正式签署之日，乙方向甲方一次性支付首期3个月的租金6，844元，以后在每期最后一个自然月的15日前，向甲方支付下期3个月租金。乙方应于本合同签署之日向甲方支付该房屋租赁保证金11，000元。物业管理费支付方式：本合同正式签署之日，乙方向甲方或管理公司一次性支付首期3个月的物业管理费4，106元，以后按3个月提前预付的方式，与租金同期支付给甲方或管理公司。合同第十二条中的第12.2款约定：“甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。甲方有权向乙方索取乙方提前进场装修期间所免去的所有租金和／或物业管理费和／或其他费用。此外，乙方还须支付给甲方违约金：违约金为乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用＋当年六个月的租金＋六个月的物业管理费之和的金额。……12.2.13乙方擅自提前或延后开、关门达3次，或擅自临时停止营业，或擅自停业达2天的；……”
合同签订后，陆徐公司向大骏公司支付了三个月租金6，844元、三个月物业管理费4，106元，保证金11，000元。2015年4月4日，大骏公司将本案租赁房屋交付陆徐公司使用。2015年5月29日，金汇商业广场开业试营。2015年6月19日，金汇商业广场正式开业，并从该天起算陆徐公司的租金。
2015年7月，陆徐公司想提前解除租赁合同，并与大骏公司协商，但无法达成一致意见。2015年8月12日，陆徐公司将所有货品打包准备撤柜，遭到大骏公司的阻拦，大骏公司将陆徐公司的货品搬至他处保管。2015年8月14日，大骏公司以书面形式向陆徐公司发出解除合同通知书一份，2015年8月16日，陆徐公司回复通知一份，表示已收到该解除合同通知书。2015年9月24日，大骏公司将货品全部归还给陆徐公司。现本案租赁房屋已由大骏公司出租给案外人。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，陆徐公司于2015年7月向大骏公司提出了提前解除租赁合同的意愿，并在双方就合同的解除未达成一致意见时，于2015年8月12日打包撤柜，其以行为表明不再继续履行租赁合同。大骏公司于2015年8月14日向陆徐公司发出《解除合同通知书》，陆徐公司于2015年8月15日收到该通知书，故本院确认大骏公司与陆徐公司之间的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》已于2015年8月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在租赁合同期限届满前，陆徐公司以自己的行为表明不再继续履行合同，显属违约，应按约向大骏公司承担违约责任。大骏公司主张，按照合同约定，陆徐公司已支付的租金、物业管理费、保证金不再返还，还需再支付违约金为六个月的租金＋六个月的物业管理费之和共计21，900元。陆徐公司辩称双方之间的合同系由大骏公司提供的格式合同，违约金约定过高。本院认为，双方之间的租赁合同期限仅为一年，陆徐公司支付的保证金11，000元，差不多为三个月的租金及物业管理费之和，若再按约支付六个月的租金＋六个月的物业管理费，这与实际履行合同并无多大的差异，且本案租赁商铺实际已由大骏公司出租给案外人，综上，本院酌定违约金为陆徐公司已支付的保证金、剩余租金及物业管理费之和。故对大骏公司要求陆徐公司支付违约金21，900元的本诉请求，陆徐公司要求大骏公司退还保证金11，000元、租赁费2，719元、物业管理费1，631元及支付违约金21，900元的反诉请求，均不予支持。关于陆徐公司要求大骏公司赔偿装修费6，000元的反诉请求，本院认为现因陆徐公司违约导致合同解除，大骏公司亦不同意利用该装饰装修，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海大骏物业管理有限公司与被告（反诉原告）上海陆徐物流有限公司于2015年4月3日签订的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》已于2015年8月15日解除；
二、驳回原告（反诉被告）上海大骏物业管理有限公司的其余诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）上海陆徐物流有限公司的全部反诉请求。
本诉案件受理费人民币622元，减半收取，诉讼保全费349元，由原告（反诉被告）上海大骏物业管理有限公司负担，反诉案件受理费人民币628元，由被告（反诉原告）上海陆徐物流有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 裴孙英
二〇一五年十一月五日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条?有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第九十六条??当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……