上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初26193号原告：施汉英，男，1965年11月12日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：王丽琼，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王平，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：陶胜清，男，1944年10月25日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：黄志宏，上海君典律师事务所律师。第三人：张国蓉，女，1954年10月18日出生，汉族，住上海市闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室。原告施汉英与被告陶胜清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理。依法由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。2016年11月8日，本院依法追加张国蓉为本案第三人参加诉讼。因本案案情复杂，本院将该案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告施汉英及其委托诉讼代理人王丽琼、被告陶胜清及其委托诉讼代理人黄志宏、第三人张国蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告施汉英向本院提出如下诉讼请求：1.被告依法履行原、被告就上海市闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，并配合原告办理产权过户手续；2.被告偿付原告逾期过户违约金(计算方式：按总房价的日万分之五计自2016年9月10日至实际过户之日止)；3、被告给付原告律师费人民币10,000元(以下币种均为人民币)。事实和理由如下：原、被告于2016年7月5日就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，合同约定涉案房屋的转让款为1,160,000元，且双方于2016年9月10日前办理涉案房屋的产权过户手续。合同签订后，原告依约履行了己方义务，被告拒不按约配合原告办理涉案房屋的过户手续。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。审理中，原告变更诉讼请求如下：仅要求被告配合原告办理涉案房屋的过户登记手续。被告陶胜清辩称，首先，作为涉案房屋出售方的被告愿意配合原告办理涉案房屋的过户手续，诚心诚意将涉案房屋出售给原告。妻子张国蓉去北京女儿处居住已长达十年之久，被告年届75岁，一人独居在沪。为了还债，为了治病，决定出售涉案房屋。其次，涉案房屋无法办理过户登记手续系妻子张国蓉(即第三人)的原因所致。妻子张国蓉得知涉案房屋将被出售，从北京回沪，对涉案房屋采取了两种措施：一是向法院提起诉讼，要求确认涉案房屋为夫妻共同共有；二是向房地产登记部门办理了异议登记。因妻子张国蓉的上述行为导致涉案房屋无法办理过户手续。最后，被告为努力配合原告办理涉案房屋的过户手续，曾付出了很大的努力。被告在妻子张国蓉回沪后，曾向原告提出从约定的转让款中直接提前单独给予妻子张国蓉款项500,000元，原告未予同意。嗣后，被告为促成涉案房屋买卖合同的履行，甚至想通过借高利贷等方式给付妻子张国蓉转让款500,000元，但高利贷出借人看到被告年纪大了，不愿意向被告出借款项，终致涉案房屋的买卖合同无法得以履行。对于被告而言，涉案房屋的买卖合同无法履行的原因系客观不能，而非主观故意。第三人张国蓉述称，2016年7月，被告称其在医院门口，因皮肤不好需要实施激光手术，手术需要家属提供身份证。被告提供了一个电话号码给己方，要求己方加此人微信，并将身份证以微信方式发给此人。己方根据被告的要求加了微信，并给女儿看，女儿看了微信后称此人为中介公司的工作人员，故己方未将身份证以微信方式发送。此后，己方不再接听被告电话。己方回沪后，随即去了房地产交易中心，工作人员称涉案房屋正在出售中。己方只得向律师进行咨询，律师称己方对涉案房屋享有权利，但涉案房屋的产权证登记在被告名下，被告可以对外出售。己方再去中介公司处，中介公司工作人员称己方可以向法院提起诉讼。己方只得委托律师提起诉讼，根据法院的判决己方对涉案房屋确实享有权利。审理中，原告针对第三人所作陈述，补充陈述事实如下：原告委托中介公司购房。中介公司陪同原告至涉案房屋看房时，涉案房屋内只有被告，产权证也仅登记在被告一人名下。经过商谈，被告愿意以1,160,000元的价格将涉案房屋转让给原告，原告根据约定给付被告定金30,000元，首付款320,000元。2016年8月11日，第三人女儿的朋友找到原告，当晚，第三人的律师致电原告，要求原告督促被告将购房款中的500,000元给付第三人，并希望原告将被告约出来。原告遂致电被告，被告说希望通过原告将第三人约出来。过了一天，三方于本市闵行区碧江广场进行会谈。第三人要求原告将转让款中的500,000元给第三人。第三人取得购房款，涉案房屋即可出售。经过商谈，由被告去借500,000元给第三人，由原告贷款后，将500,000元再给被告。此后，被告未能借到钱款。2016年8月17日，原、被告去税务部门进行了审税，并缴纳了税款。审税完毕后，原、被告办理过户手续时，因涉案房屋上存在异议登记，未能办理过户手续，原告遂向法院提起诉讼。审理中，第三人认可确实委托律师参加了三方的商谈。本院经审理认定事实如下：被告陶胜清与第三人张国蓉于1982年登记结婚。1990年5月，被告成为上海市闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室房屋的承租人，并于2010年1月登记为该房屋的产权人。2016年6月27日，为购买涉案房屋，原告给付被告定金30,000元。2016年7月5日，被告(卖售人、甲方)与原告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，合同约定：甲、乙双方通过居间介绍，由乙方以1,160,000元向甲方受让涉案房屋。乙方已支付甲方定金30,000元。签订本合同当日，乙方应支付甲方首期房价款计350,000元(含已付定金)；待乙方完成上述全部付款义务、乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分(若有)、取得乙方之上海市个人住房房产税认定通知书且于合同中约定的交易过户时间内，甲乙双方备齐本交易之产权过户所需的一切材料向房地产所在地房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续；待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将第二期房价款计790,000元支付至甲方指定账号；待甲方收到上述全部款项三日内，甲、乙双方应办理房地产交接手续并签订房地产交接书。并于办理房地产交接当日，乙方应支付甲方房价尾款20,000元。甲、乙双方确认，在2016年9月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价日万分之五计算。如发生纠纷，产生的律师费、诉讼费由违约方承担。合同对双方的其他权利义务作了约定。同日，双方还签订了《房地产买卖合同补充协议》一份，协议约定甲方的户口于一年内迁出涉案房屋。2016年7月5日，原告给付被告购房款320,000元。2016年7月25日，原告取得《上海市个人住房房产税认定通知书》。同年8月17日，原告就涉案房屋缴纳契税11,600元。2016年8月4日，第三人向法院提起诉讼,要求依法确认涉案房屋为第三人与陶胜清共同共有,并要求陶胜清协助办理房产变更登记手续。法院经审理后，于2016年9月4日依法作出(2016)沪0112民初22961号民事判决，判决内容如下：一、确认现登记于陶胜清名下，位于上海市闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权由张国蓉与陶胜清共同共有；二、陶胜清于判决生效之日起十日内协助张国蓉将上海市闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室房屋登记在张国蓉与陶胜清名下，过户期间所发生的税费及相关手续费由张国蓉、陶胜清共同负担。判决后，陶胜清、张国蓉均未提起上诉。2016年11月10日，被告向原告发出《解除并给与适当补偿的通知》，主要内容为：涉案房屋虽登记在被告一人名下，但系被告与第三人的夫妻共同财产，因第三人及被告女儿坚决不同意出售涉案房屋，且已通过法院诉讼将该房确认为夫妻共同财产，因此双方签订的买卖合同已无法得以履行，现通知原告解除双方间签订的买卖合同，愿意退还原告给付的购房款，并给予原告适当的违约补偿。2017年2月28日庭审中，各方当事人对本案作出如下意思表示：1.原告称尚未给付的购房款810,000元可在本案中一并履行。2.被告称其诚心诚意向原告出售涉案房屋，且已将原告给付的购房款全部用尽，无力偿还。目前，涉案房屋的市场交易价格上涨，为表诚意，原告可按合同约定的转让款向其履行一半给付义务，另一半购房款可按涨价后的市场价格给付第三人。3.第三人对被告提出的上述方案表示同意，遂要求原告给付第三人购房款580,000元(按原合同约定的购房款的一半),并另行补偿其200,000元,其可同意出售涉案房屋。4.被告听取第三人上述方案后，当庭表示反对，称200,000元根本不够其偿还债务，其要求原告对第三人作出420,000元的补偿。2017年3月31日，原告经慎重考虑后向本院出具《承诺书》一份，承诺自愿另行给付第三人补偿款200,000元。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》、《收款收据》、《银行付款凭证》、《上海市个人住房房产税认定通知书》、《税收完税证明》、发票、《上海市不动产登记簿》，被告提供的(2016)沪0112民初22961号民事判决书、《解除并给与适当补偿的通知》及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原、被告于2016年7月5日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。本案的争议焦点：涉案房地产买卖合同能否继续履行？涉案房地产买卖合同签订当时，被告作为涉案房屋登记一方单独就涉案房屋买卖事宜与原告进行了磋商，第三人作为涉案房屋的共同共有人对此事确实并不知晓。此后，经本院2017年2月28日的庭审，被告以原告已付购房款已被其用尽为由，提出了履行合同的具体方案：原告按合同约定购房款的一半向其履行给付义务，另一半购房款可按涨价后的市场价格给付第三人。第三人对被告提出的方案表示同意，并提出了履行合同的具体方案：原告按合同约定购房款的一半向其履行给付义务，并另行补偿涉案房屋溢价部分损失计200,000元。原告经慎重考虑后，对被告及第三人提出的方案作出了确认。结合以上各方当事人的陈述，本院认为涉案房地产买卖合同可以继续履行，亦应继续履行。现原告要求被告配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院当予支持。原告应给付被告及第三人购房款的金额及给付方式(即分别给付)，系三方真实意思之表示，本院当予尊重。至于被告认为第三人提出的补偿金额过低，遂当庭作出了不同意原告诉讼请求的意思表示。本院认为，被告的上述行为一是与其在庭审过程中多次述称其是诚心诚意将涉案房屋出售给原告的意思表示相悖；二是被告的上述行为有违《中华人民共和国合同法》第六条，即当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则之法律规定；三是使本院对涉案房地产买卖合同究竟因何种原因无法得以履行产生合理怀疑。综上，本院对被告的上述意思表示不予采纳，并请被告在今后的民事活动中恪守诚实信用原则。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陶胜清于本判决生效之日起十五日内配合原告施汉英办理坐落于上海市闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将该房屋过户登记至原告施汉英名下；二、原告施汉英于本判决生效之日起十五日内给付被告陶胜清人民币230,000元；三、原告施汉英于本判决生效之日起十五日内给付第三人张国蓉人民币780,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,730.30元，由被告陶胜清负担。财产保全费5,000元，由被告陶胜清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞人民陪审员 尹 萍人民陪审员 石定伟二〇一七年五月三日书 记 员 朱 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。