重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第08109号
原告陈启君，女，1981年2月6日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。
委托代理人张凌，重庆米克律师事务所律师。
委托代理人杜峰，重庆米克律师事务所律师。
被告重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。
法定代表人罗皓，重庆俊峰置业有限公司总经理。
委托代理人陈建明，男，重庆俊峰置业有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。
原告陈启君与被告重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法由代理审判员张振华独任审判，适用简易程序于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告陈启君的委托代理人张凌，被告俊峰公司的委托代理人陈建明到庭参加诉讼。被告俊峰公司在答辩期内向本院提起管辖权异议，经本院审查裁定驳回其异议。本案现已审理终结。
原告陈启君诉称，2011年3月16日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区某某房屋一套；被告应当在2012年6月30日前依照国家和地方的有关规定将已取得建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，应当向原告按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了购房款，但被告未按约定交付房屋，现要求判令被告支付逾期交房违约金48505.96元（首付购房款409339元加上2011年11月19日到2014年1月21日期间已还的按揭款本金，每天按万分之二累计）。
被告俊峰公司辩称，造成逾期交房的事实过错不在被告。因为房屋在修建过程中遭遇高温天气以及政府原因致使被告公司陷入管理混乱，公司的公章和印章处于被监管的状态，致使被告逾期交房，其过错不在被告，属于情势变更，被告不应承担违约责任。即使被告要承担违约责任，也应当结合客观事实按照合同约定计算违约金。关于已还银行贷款本金的数额应由原告举证。根据商品房买卖合同及补充协议的第十二条约定，逾期交房违约金应当自约定交房之日起至被告通知接房之日止按已付房价款为基数（已付房款价是指业主实际支付被告的首付款和已还银行按揭款本金，不包括业主未还银行按揭款本金和已还银行按揭款利息）按照每日万分之二计算。每期的按揭贷款应该分段计算。被告通知原告陈启君的接房时间应为2013年6月20日。
经审理查明，2011年3月16日，原告陈启君（乙方）与被告俊峰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定由乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区某某房屋，总成交金额为1359339元，由乙方于签订合同时首付房款409339元，其余房款950000元向银行办理按揭贷款。本商品房属预售商品房，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如果甲方逾期交房，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
合同附件五《补充协议》第十二条约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。
原告为购买涉案房屋向中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行按揭贷款950000元，被告为原告按揭贷款提供保证担保。
2011年3月16日，原告向被告首付购房款409339元，2011年11月9日，原告通过向银行按揭贷款的方式向被告支付其余房款950000元。
双方于庭审中一致确认，被告于2014年1月25日将房屋实际交付原告。
另查明，原告从2011年11月开始偿还按揭贷款，其偿还银行按揭贷款本金的具体情况如下：
2011年11月19日偿还本金1979.87元；
2011年12月19日偿还本金1990.92元；
2012年1月19日偿还本金2002.03元；
2012年2月19日偿还本金2013.21元；
2012年3月19日偿还本金2024.44元；
2012年4月19日偿还本金2035.74元；
2012年5月19日偿还本金2047.11元；
2012年6月19日偿还本金2058.53元；
2012年7月19日偿还本金2070.02元；
2012年8月19日偿还本金2081.57元；
2012年9月19日偿还本金2093.19元；
2012年10月19日偿还本金2104.87元；
2012年11月19日偿还本金2116.62元；
2012年12月19日偿还本金2128.43元；
2013年1月19日偿还本金2253.31元；
2013年2月19日偿还本金2264.99元；
2013年3月19日偿还本金2276.74元；
2013年4月19日偿还本金2288.54元；
2013年5月19日偿还本金2300.41元；
2013年6月19日偿还本金2312.34元；
2013年7月19日偿还本金2324.33元；
2013年8月19日偿还本金2336.38元；
2013年9月19日偿还本金2348.50元；
2013年10月19日偿还本金2360.67元；
2013年11月19日偿还本金2372.91元；
2013年12月19日偿还本金2385.22元；
2014年1月19日偿还本金2397.59元；
2014年2月19日偿还本金2410.02元；
其中，2011年11月19日至2012年6月19日，原告向银行偿还按揭贷款本金为16151.85元。
上述事实，有原告举示的商品房买卖合同及补充协议、发票、农业银行客户还款清单以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（包括附件五补充协议）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。
被告未按合同约定的2012年6月30日交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任，支付逾期交房违约金，逾期交房违约金的起算时间为2012年7月1日。被告于2014年1月25日实际交房，故计算逾期交房违约金截止时间应为2014年1月25日。被告辩称其通知原告接房的时间为2013年6月20日，但未能举证予以证明，对于此项抗辩本院不予认可。
原、被告签订的补充协议约定，原告采用按揭付款方式支付房价款的，在被告对原告归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，原告实际支付给被告的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）。该约定系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。故本案中，计算逾期交房违约金的基数为原告支付的首付款和计算违约金的当日实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和。
综上，被告应当每日按原告支付的首付款与计算违约金当日实际已归还银行按揭贷款本金之和的万分之二向原告支付2012年7月1日至2014年1月25日期间的逾期交房违约金。原告主张其中的48505.96元，系对自身民事权利的处分，本院予以确认。
被告提出造成逾期交房的过错不在被告，被告不应当承担责任的抗辩，缺乏法律与事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告陈启君支付逾期交房违约金48505.96元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2212元，减半收取1106元（原告已预交），由被告重庆俊峰置业有限公司负担，限被告于本判决生效后立即给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
代理审判员 张振华
二〇一四年十二月八日
书 记 员 陈 宇