湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1003民初800号原告：广东某某园物业服务股份有限公司郴州分公司。负责人：李某某。委托诉讼代理人：钟某某。委托诉讼代理人：李某某。被告：朱某某，男，汉族，住湖南省郴州市某某园·翡翠山陶源。原告广东某某园物业服务股份有限公司郴州分公司与被告朱某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告某某园物业郴州分公司的委托诉讼代理人钟某某、李某某到庭参加诉讼，被告朱某某经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某园物业郴州分公司向本院提起诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2018年3月的物业服务费共计人民币7410.00元。2、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2018年4月24日的违约金数额为5256.67元。3、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年7月24日，郴州某某园公司与原告签订《郴州某某园前期物业服务合同》，约定选聘原告对某某园·翡翠山提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年1月5日购买某某园·翡翠山某某园陶源11栋1101号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《某某园·翡翠山前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月最后一日前向原告支付物业服务费296.40元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2016年3月开始拖欠原告物业服务费，至2018年3月拖欠的款项已达8194.88元。原告于2017年12月18日向被告发出《律师函》（2017）国鼎律函字物业款第1842号，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希望判如所请。原告就其诉称向本院提交如下证据：证据1、企业名称变更核准登记表，证明广东某某园物业管理有限公司郴州分公司于2015年12月2日变更工商登记名称为广东某某园物业服务股份有限公司郴州分公司。证据2、中华人民共和国物业管理企业资质证书、郴州某某园前期物业服务合同、物价局关于某某园·翡翠山物业服务费收费备案记录表，证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东某某园物业服务股份有限公司的郴州分公司，接受郴州某某园房地产开发有限公司选聘，对某某园·翡翠山小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。证据3、房屋所有权证（房屋、花园实测面积）、某某园·翡翠山前期物业服务协议、被告物业移交书、入住登记表、收楼通知书及签收回执、物业服务费催交函及签收回执，证明被告系某某某房的房屋产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。被告朱某某未到庭，也未提交书面答辩状。经庭审质证，本院对原告提交的1-3项证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告购买了郴州某某园房地产开发有限公司开发的某某园·翡翠山某某园某某某商品房，2013年1月5日，原告与被告签订了《某某园·翡翠山前期物业服务协议》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，物业管理费住宅按每月每平方米1.5元计算，违约金计算标准为“自逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳”。被告房屋建筑面积为195.57平方米，按每月296.40元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，被告从2016年3月1日至2018年3月31日止（25个月）一直未支付物业服务费，共拖欠物业服务费7410元，原告遂诉至本院，要求判如所请。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点为：1、原、被告签订的《某某园·翡翠山前期物业服务协议》是否有效；2、原告的诉请是否支持。关于焦点1，原告与被告双方签订的《某某园·翡翠山前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。关于焦点2，原告已按协议约定向被告提供了服务，被告应交纳物业服务费。截止至2018年3月31日，被告应向原告交纳的物业费为7410元（296.40元×25个月），该项诉请本院予以支持。原告要求被告按照每日5‰标准计算支付违约金5256.67元的诉讼请求，虽然原、被告双方对违约金进行了明确约定，但约定违约金过高，本院予以调整为每日0.5‰，被告应向原告支付违约金525.67元（计算标准为每日0.5‰，从2016年4月1日至2018年4月24日）。综上所述，被告应向原告支付物业服务费7410元及违约金525.67元（计算标准为每日0.5‰，从2016年4月1日至2018年4月24日），本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第三十六条第三款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告朱某某于本判决生效之日起九十日内向原告广东某某园物业服务股份有限公司郴州分公司支付物业服务费7410元及违约金525.67元（计算标准为每日0.5‰，从2016年4月1日至2018年4月24日）。二、驳回原告广东某某园物业服务股份有限公司郴州分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费116.67元，减半收取58.34元，由被告朱某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 谭友元二〇一八年八月一日法官助理 钟 检书 记 员 刘 娜附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第三十六条物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。制定和修改物业服务收费办法，应当广泛听取社会公众的意见。业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。