大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0204民初2778号原告（反诉被告）：大连开建富有物业有限公司，住所地大连经济技术开发区黄海西6路9号。法定代表人姜清波，总经理。委托诉讼代理人：孙兰玉，女，该公司职员。被告（反诉原告）：于清章，男，1958年3月2日生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘欣（被告妻子），住大连市沙河口区。原告大连开建富有物业有限公司与被告于清章物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，被告于清章提起反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告大连开建富有物业有限公司的委托诉讼代理人孙兰玉、被告于清章的委托诉讼代理人刘欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连开建富有物业有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2011年7月至2014年10月15日期间物业服务费2544元、电梯费593元、滞纳金2257元。事实和理由：被告系大连市沙河口区台四小区业主，原告于2010年7月与该小区业主委员会签订物业服务委托合同，合同期限为2010年7月1日至2014年6月30日，物业费为每月每平方米0.4元。被告应按季度交纳物业费，迟延交纳按日0.3%支付滞纳金。合同期满，因小区无业委会，原告继续提供物业服务，于2014年10月15日撤出台四小区，但被告自2011年7月1日至2014年10月15日未交纳物业费。被告于清章辩称，原告从未进驻台四小区，也没为台四小区提供物业服务。台四小区的物业服务企业为大连开建富有物业有限公司台四分部（以下简称台四分部），因此，我不欠原告的物业费。原告虽与被告所在小区的业主委员会签订物业服务委托合同，但业主委员会聘请物业公司违法，该业主委员会任期为3年，无权签订4年期的物业服务委托合同，且该合同有将三年修改为四年的痕迹，其为伪造，是无效的合同。另外，台四分部在提供物业服务过程中，无资质证书，没有尽到物业管理的职责，小区的卫生较差、各种设施损坏不予维修、电梯经常停运、业主房屋漏雨严重、台四小区物业负责人殴打业主等情况，故不同意原告诉讼请求。被告于清章向本院提出反诉请求：要求原告返还违法收取被告的物业费515元，停车费1800元。事实和理由：原告无资质证、无收费许可，且提供物业服务前三个月无营业执照，违法收取被告2010年7月至2011年6月的物业费515元。另外，其明知假合同到期后还不撤离小区，在其撤离后仍收取我半年停车费，共违法收取停车费1800元。原告大连开建富有物业有限公司反诉辩称，原告与被告所在小区业主委员会签订的物业服务委托合同，合法有效。原告为该小区提供了物业服务，被告应当按合同约定交纳物业费和停车费，原告收费合法，故不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：被告于清章系大连市沙河口区XX街XX号X-XXX房屋业主，房屋建筑面积161.68平方米。该房屋所在小区为大连市沙河口区台四住宅小区，该小区自2010年6月起成立业主委员会，任期三年，自2010年6月9日至2013年6月8日。2010年7月16日，原告大连开建富有物业有限公司与大连市沙河口区台四住宅小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定物业费收取标准为每月每平方米0.4元，按规定时间交纳，至少每季度交付一次；电梯运行使用费暂按每人月收取5元；业主、物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按应交金额的0.3%按日交纳滞纳金；停车场实行有偿服务管理，原告按照下列标准向车位使用人收取：1、小车、轿车、面包车：5元/天，月结：100元/月。2、大车：10元/天，月结：150元/月；合同期满前，业主委员会决定不委托原告的，应提前二个月书面告知，原告决定不再接受业主委员会委托的，应在二个月书面通知业主委员会，业主委员会即行组织招标重新选聘物业服务企业，业主委员会未能在上述规定的时间将续聘或解聘以书面告知原告，原告继续实施物业服务管理，视为本合同自动延续。该合同中记载的“第十六条委托服务期限为三年，自二〇一〇年七月一日至二〇一四年六月三十日止”处有改动，三年改写为四年，改动处加盖了小区业主委员会印章。2011年8月30日，大连市沙河口区南沙河口街道办事处针对台四小区居民多次上访反映业主委员会选聘物业造假、小区管理混乱等情况，向大连市国土资源和房屋局沙河口分局作出《关于建议对台四小区物业问题进行处理的函》，该函建议撤销台四小区业主委员会招聘物业的结果，建议责成台四小区业主委员会重新招聘物业或者批准台四小区业主自治管理小区。原告自2010年7月起为被告居住的小区提供物业服务，合同到期后原告与被告所在小区业主委员会未续签《物业服务委托合同》，2014年10月15日原告退出小区管理。被告向台四分部交纳了2010年7月1日至2011年6月30日服务费515元，自2011年7月起至2014年10月15日止共欠物业费2544元（0.4元/平方米/月×161.68平方米×39.5个月），电梯费593元（5元/人×3人×39.5个月）。另查，原告取得的物业管理企业资质证书载明，准予从事物业管理活动时间为2003年6月18日，资质等级为三级。台四分部于2011年7月28日取得大连市物价局颁发的WY02-253号收费许可证，该收费许可证记载的有效期为2011年7月至2013年6月，又于2013年10月16日取得大连市物价局颁发的WY02-253号收费许可证，该收费许可证记载的有效期为2013年7月至2014年6月。再查，台四分部于2010年10月13日成立，隶属于大连开建富有物业有限公司。被告名下房屋为3人居住。上述事实，有原告提供的起诉状、营业执照、收费许可证、物业管理企业资质证书、内资企业分公司注册内容查询卡、业主委员会备案回执、物业服务委托合同，被告提供的南沙河口街道出具的建议处理函、物业管理服务费收缴卡、业主委员会备案证、资质证书、收费许可证、及双方当庭陈述笔录等在案为凭，且经双方质证和本院的审查，应予采信。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，原告与大连市沙河口区台四住宅小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同的双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为物业服务单位负有按照合同约定提供绿化、卫生、养护等服务，维护小区环境卫生及相关秩序的义务，被告作为业主应按期交纳物业服务费。在物业合同履行过程中，业主多次信访反映选聘物业造假以及小区管理混乱等问题，南沙河口街道经调查了解后，向相关部门发函建议撤销招聘物业结果，说明原告在物业管理服务中存在一定问题，因原告现已退出小区，已不具有采取补救措施、日后加以改善的客观基础，根据权利义务对等原则，可酌情减少物业费及电梯费数额，酌定由被告负担75%为宜，故被告应向原告支付2011年7月至2014年10月15日期间物业费1908元（0.4元/平方米/月×161.68平方米×39.5个月×75%），电梯费445元（5元/人×3人×39.5个月×75%）。考虑本案实际情况，被告未按期交纳物业费系事出有因，并非恶意无故拖欠，故以不支持滞纳金为宜。关于被告提出不欠原告物业费的抗辩意见，工商行政部门出具的内资企业分公司注册内容查询卡中显示，大连开建富有物业有限公司台四分部隶属于大连开建富有物业有限公司，系原告的分公司，因此本案原告可以作为诉讼主体向被告主张权利，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告提出业主委员会违法聘请物业公司，合同无效的抗辩意见，虽然业主委员会任期3年，签订了4年期的物业服务委托合同，但合同内容不违反法律法规强制性规定，不能据此认定合同无效，且在4年的合同期间内，均是由原告为该小区提供物业服务，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。关于被告提出台四分部无企业资质的抗辩意见，因本案系民事合同纠纷，原告向被告主张物业费系基于合同的约定及履行，属于民法范畴内的契约请求权。企业资质问题属于行政管理问题，与本案不属同一法律范畴，不影响民事合同的效力，被告对此有异议，可到相关部门另行告诉，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。关于被告反诉要求原告返还物业费的主张，根据原告与大连市沙河口区台四住宅小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按合同约定的标准交纳物业费，被告以原告无资质证、无收费许可证、且提供物业服务前三个无营业执照为由要求原告返还物业费，于法无据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告返还停车费的主张，因被告提供的三张发票载明付款单位均为裕祥化工（大连）有限公司，该证据无法证明实际付款人为本案被告，原告对此亦不予认可，故对被告要求返还停车费的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和同合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告于清章于本判决生效之日起十日内给付原告大连开建富有物业有限公司2011年7月至2014年10月15日期间的物业费1908元，电梯费445元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由原告负担15元，由被告负担10元；反诉费50元（被告已预付），减半收取25元，由被告负担25元，给付时间同上。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  张亚茹二〇一六年八月十五日书记员  赵艳娜附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。