广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第576号
原告郭是宗，男，1972年11月29日出生，汉族，身份证住址：福建省永春县。
委托代理人李国雄，广东名成律师事务所律师。
委托代理人曾小梅，女，1992年4月25日出生，汉族，身份证住址：广东省连州市，广东名成律师事务所辅助人员。
被告黄村，男，1967年3月2日出生，汉族，身份证住址：广东省电白县。现羁押于广东省茂名市电白区第一看守所。
第三人东莞市开源物业投资顾问有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人钱有根。
委托代理人季学武，男，1990年5月15日出生，汉族，身份证住址：江西省九江市彭泽县，该公司职员。
原告郭是宗诉被告黄村、第三人东莞市开源物业投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯影琳适用简易程序，公开进行了审理。原告郭是宗的委托代理人李国雄、被告黄村、第三人东莞市开源物业投资顾问有限公司的委托代理人季学武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭是宗诉称，2013年1月31日，在第三人提供居间服务下，原告与被告签订了一份《房地产买卖及居间合同》（编号：2013＊＊），合同约定：由原告购买被告名下位于东莞市塘厦镇石潭埔东江路18号塘厦东郡2幢1单元704号的房产（以下简称“该房产”），总价为人民币696000元。合同签订后，原告于2013年2月1日向被告支付了购房定金30000元，向第三方支付了居间服务费8000元。后因被告拖欠该房产在东莞银行塘厦支行的按揭贷款未清偿，在被告的要求下，原告于2013年4月25日向被告在东莞银行处开立的按揭贷款还款账户内存入215000元作为购房款，替被告还清了该笔按揭贷款。随后，被告办理了注销案涉房屋的抵押登记手续，并将《房地产权证》等相关证件原件交由原告保管，但准备办理过户手续时，因被告涉另案纠纷，该房产被东莞市第三人民法院查封，以致过户手续无法办理，该笔交易现已无法完成。经原告与被告的债权人深圳市源盛林贸易有限公司多次协商，仍然无法妥善解决此事，该房产将可能被强制执行拍卖。被告的行为已经构成了根本违约。为维护原告的合法权益，原告特起诉请求：一、解除原告与被告之间的《房地产买卖及居间合同》，并要求被告双倍向原告返还已付的定金共计60000元；二、被告向原告返还已付的首期楼款215000元及期间利息（根据中国人民银行同期同类贷款基准年利率6.15%计算，自2013年4月25日起计至被告清偿全部款项之日止，现暂计至2014年4月30日为13406元）；三、被告支付原告已向第三人支付的居间服务费8000元；四、被告支付原告因诉讼支付的律师费10000元；五、被告承担本案的诉讼费。
被告黄村现羁押于广东省茂名市电白区第一看守所，其在本院提审调查时辩称，交易时第三人答应了两个月内办完过户手续，但第三人拖了四个月才做完材料，导致拖到房子被查封过不了户。被告当时并未料到深圳市源盛林贸易有限公司会起诉，该案在2013年查封了涉案房屋。对于原告要求解除合同被告无异议，但认为是第三人的过错。
第三人东莞市开源物业投资顾问有限公司陈述称，对原告的起诉及请求无意见，对被告的辨称，第三人称是承担办理赎楼过户的协助义务，是接受了被告的委托，但不存在口头承诺办妥期限。
经审理查明，2013年1月31日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人作为经纪方，三方签订了《房地产买卖及居间合同》一份，约定：原告购买被告名下位于东莞市塘厦镇石潭埔东江路18号塘厦东郡2幢1单元704号的房产，总价为696000元，原告应于合同签订后支付定金30000元；剩余房款，三方同意以银行按揭贷款方式支付，原告承诺在合同签订之日起25日内将首期款（除已付定金外）186000元存入经纪方指定的银行监管，余款480000元申请银行按揭贷款（贷款金额以银行承诺发放的金额为准，若银行承诺发放的金额低于该额度的，原告应于银行出具贷款承诺函十日内补足相应的首期款）；该房产处于抵押状态，被告应于签订合同之日起15日内申请办理解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管至经纪方作办理手续之用；房产交付时间为被告收齐全部楼款当天；基于经纪方已促成双方买卖合同之订立，买卖双方确认，被告应向经纪方支付居间咨询服务费8000元，原告应付经纪方支付居间咨询服务费8000元，该笔佣金于双方到房管所签订《房产买卖合同》前支付；如原告未能履行合同条款导致合同交易不能顺利完成，则已付定金将由被告没收作为违约金，如被告未能履行合同条款导致合同交易不能顺利完成，则被告须返还已付定金并赔偿等额的定金作为违约金；买卖双方可根据需要备齐交易所需资料，公证委托予经纪方或相关按揭公司办理按揭、赎楼、交易过户等手续，经纪方不对交易时间、贷款成数、税费等作任何的承诺或担保；因合同发生争议的，守约方因诉讼产生的律师费、诉讼费等费用由违约方承担。次日，原告向被告支付购房定金30000元，被告向原告出具定金收据一份。
2013年4月25日，被告向原告出具收款收据一份，内容为收到原告“购东郡花园2栋1单元704购房首期款（注：此款专款专用，用于赎楼，以转账方式支付，到账后收据生效）215000元”。同日，原告向被告在东莞银行塘厦迎宾支行的个人账户转账支付215000元，并向第三人支付佣金8000元。第三人也已出具收款收据予以确认。
随后，被告因涉及另案诉讼，案外人深圳市源盛林贸易有限公司就已发生法律效力的（2012）东三法民二初字第1195号民事判决书向本院申请执行，本院受理该申请后，于2013年4月23日制发（2013）东三法执委字第270-1号执行裁定书，并据此对被告案涉房产进行了查封，查封期限为2013年6月9日至2015年6月8日。至本案诉讼中，该查封尚未解除。
2014年5月3日，原告与广东名成律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，约定原告委托该律师事务所代理原告与被告、第三人的案涉房屋买卖合同纠纷，代理费为10000元。2014年5月4日，广东名成律师事务所向原告出具律师费发票一份，确认原告支付律师费及相关契税共计10000元。2014年5月12日，原告提起本案诉讼，以案涉房产被查封、合同无法继续履行为由，请求解除双方签订的《房地产买卖及居间合同》。本院依法委托广东省茂名市电白区第一看守所代为向被告送达原告的起诉状等材料及本院制发的应诉材料，被告于2014年7月4日收悉。
诉讼中，原告提供《律师函》及EMS特快专递详情单一份，主张曾于2014年4月29日以案涉出售房产所在向被告邮寄《律师函》，提出解除合同的要求。但原告未提供该快递的投递结果查询。被告称因为其被羁押于看守所，没有收到该律师函。被告称房子被查封无法过户是事实，对原告的诉请无异议，但主张第三人曾向其口头承诺最早两个月、最晚四个月内办妥房屋过户手续，由于第三人未能及时办妥过户，第三人存在过错。被告确认关于其主张无证据提供。原告称对被告所述承诺情况不清楚，但赎楼、按揭、过户等手续需要相关银行、房管部门的审批，一般需要几个月。
以上事实，有原告及被告的身份证、第三人的营业执照、房地产买卖及居间合同、定金收据、赎楼款收据及银行转账凭证、佣金收据、房地产权证、执行裁定书、律师函及EMS特快专递详情单、民事委托代理合同及发票等，以及本院调查笔录附卷为据。
本院认为，被告为案涉房产的所有权人，买卖双方经友好协商自愿签订案涉房地产买卖合同，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应依约享受权利、履行义务。原告已依约向被告支付了购房定金30000元及首期款（协助被告赎楼的专款）215000元，在相关赎楼手续办理过程中，案涉房产因被告涉及另案诉讼而被查封，该查封状态持续至本案诉讼中，已逾一年，即被告无法履行其将案涉房产过户给原告这一主要合同义务，导致双方签订的《房地产买卖及居间合同》无法实际履行。原告主张于2014年4月29日曾向被告发出《律师函》要求解除双方的合同，但由于原告未举证证明该邮件的投递结果查询，对原告该主张本院不予确认。原告于2014年5月12日提起本案诉讼，请求解除三方签订的《房地产买卖及居间合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行…”的规定，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告解除合同的诉讼请求已于2014年7月4日送达被告，本院依法确认原、被告及第三人于2013年1月31日签订的《房地产买卖及居间合同》已于2014年7月4日解除。
因被告无法履行房屋过户的义务，已构成了违约，根据《房地产买卖及居间合同》的约定，原告有权要求被告返还购房定金30000元并支付等额于定金的违约金，现原告请求被告双倍返还定金共计60000元，合法有据，本院予以支持。由于合同已依法解除，被告因合同而收取的首期款（赎楼专用款）215000元，应予退还，同时，被告应以收取的215000元为本金按中国人民银行同期存款利率向原告支付法定孳息损失，利息计至本判决确定的履行期限届满之日止。原告该项诉讼请求，超出部分本院不予支持。
原告为履行案涉《房地产买卖及居间合同》，已依约于2013年4月25日向第三人支付居间佣金8000元，现由于被告违约导致双方合同解除，原告请求被告承担该部分佣金，被告对此也无异议，对此本院予以支持，即被告应向原告支付原告已实际支出的居间服务费8000元。
另外，原告为主张案涉权利，委托广东名成律师事务所代理，并已实际发生律师代理费10000元，根据《房地产买卖及居间合同》的约定，原告作为守约方，该已发生的律师费应由违约方即被告承担，原告请求被告支付律师费10000元，也合理有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告郭是宗与被告黄村、第三人东莞市开源物业投资顾问有限公司于2013年1月31日签订的《房地产买卖及居间合同》已于2014年7月4日解除；
二、被告黄村于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郭是宗双倍返还购房定金共计60000元；
三、被告黄村于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郭是宗返还已付首期款215000元并计付利息（自2013年4月25日起按中国人民银行同期存款利率计至本判决确定的履行期限届满之日止）；
四、被告黄村于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郭是宗支付已支出的居间服务费8000元；
五、被告黄村于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郭是宗支付已支出的律师费10000元；
六、驳回原告郭是宗的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2948元，由被告黄村承担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 冯影琳
二〇一四年八月八日
书记员 陈倩媚
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。