浙江省泰顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温泰商初字第1207号
原告：黄堂理。
被告：吴美平。
被告：叶宗凤。
委托代理人：刘识建。
黄堂理与吴美平、叶宗凤民间借贷纠纷一案，于2015年12月4日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序进行了审理。黄堂理、刘识建到庭参加诉讼，吴美平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
黄堂理起诉称：吴美平、叶宗凤分别于2014年3月21日、2015年1月11日向黄堂理借款人民币900000元、140000元，双方于2015年1月12日签订抵押借款合同一份，吴美平、叶宗凤确认向黄堂理借款人民币1040000元，约定前三个月按月利率1.2%、之后按月利率2%计息，还款期限为2015年7月11日，并以吴美平、叶宗凤所有的坐落于泰顺县罗阳镇康欣名邸7幢603室房产为以上借款提供担保，于当日办理了抵押登记。借款到期后，因吴美平、叶宗凤未归还借款，遂于2015年7月12日重新出具借条一份，确认向黄堂理借款人民币1139840元，约定按月利率2%计算利息，并继续以以上房产提供担保，未约定还款期限，此借条上注明借款明细如下：1、2014年3月21日借款900000元整；2、2015年1月11日借款140000元；3、2015年1月12日至7月11日欠利息99840元整。以上借款被告于2014年11月20日支付利息120000元后，剩余借款本息未予归还，故黄堂理起诉请求判令：1、吴美平、叶宗凤立即归还借款1040000元；2、吴美平、叶宗凤立即归还已到期的利息203800元（即：自2015年1月12日起按月利率1.2%计算至4月11日止，自2015年4月12日起按月利率2%计算至12月11日止）；3、确认黄堂理对位于泰顺县罗阳镇康欣名抵7幢603室房屋变卖、拍卖的款项在上述借款本息范围内享有优先受偿权。
黄堂理为支持其主张的事实，在本院指定的举证期限内提供下列证据：1、黄堂理、吴美平、叶宗凤身份证复印件各一份，欲证明原被告诉讼主体资格的事实；2、吴美平、叶宗凤结婚证复印件一份，欲证明两被告婚姻状况的事实；3、借条、抵押借款合同、房产证、他项权证、交通银行帐户交易明细、建设银行转账凭条各一份，欲证明吴美平、叶宗凤向黄堂理借款1040000元、以房产抵押及款项交付等事实；4、2015年7月12日借条一份，欲证明2015年1月11日借款140000元的事实。
吴美平未作书面答辩，在本院指定的举证期限内未提供证据。
叶宗凤在庭审中辩称：借款900000元属实，但抵押借款合同所载借款金额1040000元系原始借款加上利息所得，其中超出法律保护范围的部分应予以扣除。其具体形成过程如下：借款900000元自2014年3月21日起按月利率3%计算至2015年1月12日的利息260000元，扣除2014年11月20日已支付的利息120000元，未付利息140000元计入借款本金，出具借款金额为1040000元的借条一份。
叶宗凤提供证据：5、2014年11月20日网银转账凭证1份，欲证明叶宗凤于2014年11月20日偿还黄堂理120000元利息的事实。
经当庭举证、质证，吴美平无正当理由未到庭，视为自动放弃质证权利。叶宗凤对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但对关联性及合法性有异议，认为合同中1040000元的金额系计算复利所得，实际交付只有900000元；对证据4有异议，认为仅有借条，不能单独证明2015年1月11日重新借款140000元的事实，因为没有证据证明这140000元已交付，并且140000元的数额与原始借款所得利息扣除已支付120000元所得数额吻合。
本院认为，证据1、2、5及证据3中的借条、房产证、他项权证、交通银行帐户交易明细、建设银行转账凭条真实合法且与本案相关联，本院予以采纳为认定案件事实的依据；关于证据3中的抵押借款合同所载借款金额1040000元及证据4，黄堂理认为系两次借款本金，叶宗凤认为系本金加利息，本院认为，证据4的借条上虽列明借款明细为三项如下：一、2014年3月21日借款900000元整；二、2015年1月11日借款140000元；三、2015年1月12日至7月11日欠利息99840元整，但黄堂理曾就本案借款标的本金900000元及相应利息（自2014年3月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至本金还清之日止）于2014年12月29日向本院起诉吴美平、叶宗凤，并于2015年1月14日申请撤回对吴美平、叶宗凤的起诉，本院于同日作出裁定准许撤诉，在吴美平、叶宗凤未归还前期借款本金900000元且案件仍处诉讼程序中的情况下，黄堂理仍就同一人重新出借140000元，明显不合常理；同时，金额140000元与借款900000元所得利息扣除已支付120000元所得数额相吻合；另外，黄堂理亦未能提供证据证明140000元款项的交付。综合考虑以上因素，认定此140000元款项为结算利息更为合理，故对叶宗凤的异议意见予以采纳。
根据以上认定的证据，结合黄堂理、叶宗凤的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
吴美平、叶宗凤于2014年3月21日向黄堂理借款人民币900000元，该款于当日通过交通银行汇入吴美平银行账户（账号：62×××86），双方于2015年1月12日经结算，签订抵押借款合同一份，将未付利息140000元（自2014年3月21日起按月利率3%计算至2015年1月11日止，减去已付利息120000元）计入借款本金，确认吴美平、叶宗凤向黄堂理借款人民币1040000元，约定前三个月按月利率1.2%、之后按月利率2%计息，约定还款期限为2015年7月11日，并以吴美平、叶宗凤所有的坐落于泰顺县罗阳镇康欣名邸7幢603室房产为以上借款提供担保，于当日办理了抵押登记。因吴美平、叶宗凤未归还借款本息，故而成讼。
另查明：吴美平、叶宗凤于1995年7月4日登记结婚。
本院认为：吴美平、叶宗凤向黄堂理借款人民币900000元，有借条、抵押借款合同、转账凭证等为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。吴美平、叶宗凤应按期予以归还。借贷双方可以对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，但结算利息不得超出年利率24%，对超出部分，本院不予支持。且借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。对吴美平、叶宗凤已自愿支付的按年利率36%计算的部分利息，本院不予干涉。已付利息120000元按年利率36%进行推算，已将借款900000元结算至2014年8月2日止；借款900000元自2014年8月3日起按年利率24%计算至2015年1月11日止的利息为96600元，故截至2015年1月11日，吴美平、叶宗凤尚欠黄堂理借款本金900000元、利息96600元；借款996600元自2015年1月12日起按月利率1.2%计算至2015年4月11日止的利息35479元；借款900000元自2015年4月12日起按月利率2%计算至2015年12月11日止的利息为145800元；因此，截至2015年12月11日，吴美平、叶宗凤欠黄堂理借款本金900000元，利息277879元（35479＋145800＋96600）。吴美平、叶宗凤以其共有的坐落于泰顺县罗阳镇康欣名邸7幢603室房产抵押，并于当日办理了抵押登记，该抵押成立并生效，黄堂理对该房产享有优先受偿权。黄堂理的其他诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、吴美平、叶宗凤于本判决生效之日起十日内归还黄堂理借款本金人民币900000元、利息277879元；
二、吴美平、叶宗凤用于抵押的坐落于泰顺县罗阳镇康欣名抵7幢603室房产（房产证号：温房权证泰顺县字第××、6285号）折价或拍卖、变卖所得价款优先用于偿还第一项借款本息；
三、驳回黄堂理的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15994元，减半收取7997元，由黄堂理负担297元，由吴美平、叶宗凤负担7700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本六份，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 兰 燕
二〇一六年一月二十五日
（）
书 记 员 阮钊恒