北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第12028号
原告北京麦兜优乐教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区南沙滩66号院1号楼商业1-2-（2）B区b387号。
法定代表人刘美丽，总经理。
委托代理人徐丽华，北京市两高律师事务所律师。
被告北京新港都乐汇商业管理有限公司，住所地北京市通州区新海东路1号楼7层701号。
法定代表人刘天生，董事长。
委托代理人王增辉，北京市国振律师事务所律师。
原告北京麦兜优乐教育咨询有限公司（以下简称麦兜公司）与被告北京新港都乐汇商业管理有限公司（以下简称都乐汇公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李炎铎独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告麦兜公司法定代表人刘美丽及其委托代理人徐丽华，被告都乐汇公司委托代理人王增辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告麦兜公司诉称：2013年8月5日，我公司法定代表人刘美丽与被告就承租米拉广场二层商铺，用于经营“儿童梦幻空间”达成协议，约定承租的位置为207#、208#、209#，总面积为219.87平方米，租金标准为4元／天／平米（含租金及管理费），根据被告的要求，租赁商户必须具备相应资质，刘美丽与北京麦幼优投资有限公司取得联系，经其加盟许可后，注册了麦兜公司，准备在欲租赁商铺经营前者的产品。刘美丽于2013年8月5日向被告支付了首月固定租金和综合管理费合计26604元，作为租赁意向�金。2013年8月12日，双方签订了正式租赁合同，约定租期为2年，从2013年9月28日商场开业或试营业时起，至2015年9月27日，租金约定以基本资金及扣率租金两者较高者为准，基本租金为每历月人民币10114元，扣率租金没有约定，租金支付方式为月结，商业综合管理费为60元／月／平米，每历月为13192元。开业期限临近后，我公司主张被告交付租赁标的物进行装修，被告以租金过低为由，一再提高租金，不予交付租赁房屋，并在双方合同没有解除的情况下，将争议房屋另行租赁给他人，致使双方的合同难以继续履行，另外，原告与北京麦幼优投资有限公司签订的特许经营加盟、游乐设备购销共计15万元的合同不得不在2014年5月13日解除，导致我方损失2万元。而早在2013年12月30日我方即向被告发函要求立即交付租赁房屋，但被告迟迟不予理会。我方认为，被告在签订、履行商�租赁合同过程中，违背诚实信用原则，致使协商一致的合同条款得不到履行，不予交付租赁标的物，导致合同根本无法履行。根据双方约定的定金条款，被告应该承担双倍支付定金的违约责任，同时因导致原告与第三人之间的合同难以履行，由此产生的直接损失应该由被告承担赔偿责任，根据《合同法》第94条（二）（四）项、第97条、第107条、第115条之规定，我方要求解除与被告签订的标号为201308120021米拉时尚生活购物中心之店铺租赁合同；被告双倍返还定金53208元；被告赔偿经济损失20000元；由被告承担本案诉讼费用。
被告都乐汇公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，我方不予认可。
经审理查明：2013年8月5日，刘美丽向都乐汇公司支付综合管理费13192元和首年首月固定租金13412元。
2013年8月8日，都乐汇公司财务向刘美丽出具《付款通知书》，上载明付款单位为北京麦幼优投资有限公司，相关合同名称米拉广场租赁意向书二层207#、208#、209#铺位，租赁意向书定金（相当于首年首月的固定租金及相关费用），其中首年首月固定租金为13412元，综合管理费为13192元，共计26604元。该笔款项即2013年8月5日刘美丽支付的综合管理费13192元和首年首月固定租金13412元。
2013年8月12日，双方签订了《米拉时尚生活购物中心之店铺租赁合同》，主要内容为：承租场所为米拉时尚生活购物中心2层207#、208#、209#店铺，承租面积为219.87平方米；租赁期限为自本协议签订之日起至2015年9月27日，起租日为如本承租场所所在之商场于2013年9月28日或之前开业或试开业，则麦兜公司需保证于2013年9月28日即予开业，并于2013年9月28日开始计算租金，起租日不因麦兜公司单方原因延迟开业的情形而顺延；租金为2013年9月28日至2014年9月27日，每历月人民币10114元，2014年9月28日至2015年9月28日每历月人民币10114元；商业综合管理费每历月人民币13192元；装修管理费人民币3298元，装修押金人民币21987元；履约保证金为人民币69918元，由麦兜公司于签署租赁合同时向都乐汇公司一次性支付，待承租期满后根据承租人在租期内有无违约处罚情况予以结算返还；预付款共计人民币23306元，由麦兜公司于签署租赁合同时向都乐汇公司一次性支付，其中包括人民币10114元作为自2013年9月28日至2013年10月27日期间之预付的基本租金；人民币13192元作为自2013年9月28日至2013年10月27日期间之预付的管理费。装修期自交付日起30天（自2013年8月29日起至2013年9月27日止，包括首尾两日）。承租场所用途经营儿童梦幻空间、潜能测评等，经营商品主要品牌为麦幼优。麦兜公司需要更换、增加、减少经营品种或品牌的，需�先征得都乐汇公司书面同意，否则都乐汇公司有权解除合同，并要求麦兜公司承担违约责任，赔偿相应损失。此外，双方合同还约定了其他内容，其中包含了交付延迟条款、违约条款等内容。
后双方因合同履行发生争议，2013年9月23日前后，都乐汇公司将涉诉店铺承租给案外第三人经营。2013年12月30日，刘美丽向都乐汇公司邮寄催促交房信函一封。2014年5月13日，刘美丽与北京麦幼优投资有限公司签订《解除协议说明》，解除了双方之前签订的《麦幼优YOYOGO特许经营合同》和《麦幼优YOYOGO游乐设备购销合同》，并载明因刘美丽没有得到米拉广场经营麦幼优儿童乐园的场地，因此刘美丽要求退还加盟费用3万元和设备费12万元，2014年5月31日退回刘美丽加盟费和设备费用共7万元，其余6万元于2014年6月30日退清，扣除总款额中2万元为麦幼优服务费。
另查，刘美丽系麦兜公�法定代表人。
庭审中，麦兜公司表示之所以解除合同系都乐汇公司在签订合同之后要求对租金进行增加，后双方无法协商一致，对此，都乐汇公司表示不予认可，并表示系麦兜公司存在违约行为，其未按照合同约定支付履约保证金、预付款等。
上述事实，有付款通知书、收据、店铺租赁合同、意向书评审表、录音、短信记录、信函、特许经营合同、游乐设备购销合同、解除协议说明、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束，受法律保护。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担因举证不能的法律后果。
本案中双方争议的焦点是付款通知书的性质和双方究竟谁存在违约行为。
对于付款通知书的性质，被告辩称其收取的款项不是定金，因合同名称并未载明为定金合同，即使是定�，也因双方之后签订了租赁合同，而转化为合同项下的款项。对此本院认为，根据我国法律规定对于定金的约定只要求具有书面形式和实际给付定金，而并没有要求该定金合同的合同名称明确载明了为定金合同，根据付款通知书中载明的内容为租赁意向书定金，该笔款项明确写明了系意向书定金，并且双方均认可原告已经于2013年8月5日给付了上述款项，故该付款通知书实为双方对定金的明确约定，双方成立了定金合同。但，因该定金含有附带条件，以租赁意向为目的，即该定金应为立约定金而非违约定金或其他性质定金，后双方于2013年8月12日签订了租赁合同，双方均履行了约定的义务，故该定金已经转行为了合同项下的款项。因此，不应再适用定金罚原则。
关于双方的违约行为问题。关于原告是否存在违约行为，根据双方的租赁合同，履约保证金、预付款和收�系统押金应于合同签订之日交纳，即2013年8月12日，但其中并未约定收银系统押金的具体数额，故本院视为没有约定。而预付款明确约定了系2013年9月28日至2013年10月27日的基本租金和管理费，即承租首月的基本租金和管理费，上述费用原告已经在2013年8月5日给付，并且由2013年8月8日的付款通知书进行了确定，认定了为首年首月的固定租金和综合管理费用，故本院认为原告履行了给付预付款的约定义务。关于给付履约保证金的问题，因该笔费用为保证金性质，在租期满之后是需进行结算返还的，并非合同的根本条款，同时双方合同中并未约定在未给付履约保证金的情形下，被告可以解除合同或者行使相应的抗辩权，因此即使原告未给付该笔款项也并未构成根本违约，不应成为被告不继续履行合同的原因，此外，被告辩称曾联系原告进行协商，但对此说法并未提交相应�证据证明，同时，结合意向书评审表来看，在双方签订合同之后，原告未缴纳履行保证金的情形下，被告一直在内部对原告的合同进行评审，并未因其未缴纳履约保证金而认为原告违约应解除合同或不履行合同，故本院认为原告并不存在违约行为。关于被告的违约行为，根据双方租赁合同约定，被告应在2013年8月29日交付场地给原告进行装修，但其一直未交付场地，也没有提供合理的理由。根据原告提交的邮件和涉诉场地商场开业时间来看，直至2013年12月30日被告仍未将涉诉场地交付给原告，并且已经在2013年9月23日左右另行进行了出租。因此被告构成了根本违约，应承担违约责任。根据原告提交的录音材料来看，被告不再继续履行合同的原因系被告要求增长租金，双方对此未达成一致意见导致。
关于违约责任范围问题，被告辩称定金罚与违约不能并存，故原告不能二者同时主张，对此，本院认为，原告主张定金罚系认为该定金为履约定金，现本院认为该定金系立约定金，因此不应支持定金罚，与违约损失主张并不矛盾，故并不影响原告主张违约损失，而且原告主张的违约损失并非双方约定的违约金，与我国法律规定也并不矛盾，故对该辩论意见本院不予采纳。现因被告违约行为导致了原告的损失，因此对于原告已经缴纳的相关费用被告应予退还。对于原告主张的2万元损失费，被告辩称该损失为无法预见的损失，故不同意赔偿。本院认为，根据我国法律规定，一方不履行合同应赔偿对方的损失，上述损失包含了合同履行后可以获得的利益，但不应超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的损失。根据双方合同的约定，被告明知原告承租场地系为经营儿童娱乐，并且品牌为麦幼优，原告必然需要承担相应的加盟费用和设备费用，因此上述费用并未超过被告在订立合同时的预见范围，因此对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的解除合同，因被告已经将涉诉场地承租给他人，双方合同目的已经无法实现，故对该项诉讼请求本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（二）和（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
原告北京麦兜优乐教育咨询有限公司与被告北京新港都乐汇商业管理有限公司于二〇一三年八月十二日签订的《米拉时尚生活购物中心之店铺租赁合同》于二〇一三年九月二十三日予以解除；
被告北京新港都乐汇商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京麦兜优乐教育咨询有限公司支付的定金人民币二万六千六百零四元；
被告北京新港都乐汇商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京麦兜优乐教育咨询有限公司经济损失人民币二万元；
驳回原告北京麦兜优乐教育咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费815元，由被告北京新港都乐汇商业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理�，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李炎铎
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 徐 晶