浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民一终字第1026号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张甲。
委托代理人：李某。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张丙。
委托代理人：钱某。
原审原告（反诉被告）：张乙。
法定代理人：张甲。
上诉人张甲因所有权确认纠纷一案，不服宁波市江东区
人民法院于2010年9月17日作出的（2010）甬东民初字第406号
民事判决，于2010年10月18日向本院提起上诉。本院于2010年
11月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年1月25日公
开开庭进行了审理，上诉人暨原审原告张乙的法定代理人张甲
、上诉人张甲的委托代理人李某、被上诉人张丙的委托代理人
钱某到庭参加了诉讼。二审中，各方当事人庭外和解一个月。
本案现已审理终结。
原审法院审理认定：张丙、张甲与张乙系张己的长子、
次子和三子。张乙曾用名张丁。张丙曾用名张戊。1958年5月
，张丙、张甲及张乙的父亲张己购得位于宁波市江东区东郊乡
周宿渡林家的房屋一套。1969年9月，张己立分书三份，分别
载明大儿元某应得分受本宅楼底，腰脊分界前半间和逰巡直出
到滴水；次儿元康应得分受本宅楼底腰脊分界后半间和灶披直出在内；三儿康某应得分受本宅楼面后间及步梯等事项。1977
年1月，张己在张丙、张甲及张乙的1969年分书后增加《附注
共同决议》，载明：“今天都是友亲多方面的同意决定，照以
前分书来办事，当时议定本屋以作价计人民币陆佰元正，就已
经由次儿元康方面分受的住屋，现在自愿拼让于某某元某了，
目前元某根据原分书双方商妥补贴现金贰佰元给元康作为新造
之用，因按原分书的议价计算并由父亲也来协助次儿元康现金
叁佰元正，同样归给元甲屋之款，自今后把以前的老屋对元康
无权可以接管，这是归给元某所有的权某……”。签订《附注
共同决议》时，张甲在场，但未在该协议上签字。该协议经张
己、见证人、代写人及张丙盖章确认。涉案房屋所在的土地分
别登记在张己名下的甬东集建（97）字第1246号集体土地建设
用地使用证及张丙名下的甬东集建（97）字第1248号集体土地
建设用地使用证项下。2010年2月23日，张乙、张甲向宁波市
国土资源局江东分局提出土地使用权异议登记。2010年3月17
日，宁波市江东区东郊街道宁丰社区居某委员会出具证明一份
，载明宁波市江东区东郊街道宁丰社区（原宁丰某）居某所有
的土地使用证于1997年统一由江东区土管局发放，并由社区通
知本社区居某，包括本社区居某张丙、张甲等等的内容。张丙
、张甲及张乙对涉案的位于宁波市江东区东郊乡周宿渡林家房
屋的二楼楼面及步梯归张乙所有的事实均无异议。
张乙、张甲于2010年3月2日向原审法院提起诉讼，请求
法院确认讼争的房屋二楼全部归张乙所有，楼下以中间腰脊为
界前半间及屋檐归张丙所有，后半间和灶披包括在内归张甲所有。
张丙在原审中辩称并反诉称：其对讼争房屋楼上统间归
张乙所有和楼下前半间、屋檐归张丙所有表示认可。对张甲要
求确认楼下后半间和灶披间归张甲所有的请求，不予认可，并
提起反诉，请求法院确认讼争房屋楼下后半间和灶披间为张丙
所有。
针对张丙的反诉，张乙在原审中辩称：分书已经明确房
屋的分配，其对张甲和张丙间的纠纷并不清楚。
针对张丙的反诉，张甲在原审中辩称：张丙所述不是事
实，张甲没有同意将自己所有的房屋出卖给张丙。
原审法院审理认为：在本案中，首先，张丙、张甲及张
乙的父亲张己出具分书时，张甲和张丙均已成年，对各自分得
的房屋部分应有明确的认知。根据张甲和张丙的庭审陈述，19
77年签订《附注共同决议》时张甲在场并知道《附注共同决议
》的相关内容，张甲称其当时并没有同意出让房屋并收取张丙
的购房款，但张己立《附注共同决议》并见证房屋出让事宜时
应视为张甲已经知道权某变动的情形。其次，张己在1969年确
立分书后，未对分书中记载的房屋进行土地登记的变更等，其
在1977年又另立《附注共同决议》，表明张某某对张甲与张丙
间的房屋买卖行为予以确认，并由众亲戚在场作证，故可视为
张甲与张丙以其实际行动改变并确认了关于房屋楼底部分的分
配。考虑到历史时期和农村确立分书时由众亲属见证的习俗，
1977年的《附注共同决议》应是双方当事人的父亲及众亲属对
房屋转让事实的见证和确认，并不能因为张甲的否认而否定房屋转让事实的存在。第三，根据张丙提供的宁波市江东区东郊
街道宁丰社区居某委员会出具的证明，该社区在1997年统一通
知包括张甲在内的社区居某办理土地登记等手续，但张甲并未
对土地或房屋登记事宜提出异议，结合1977年《附注共同决议
》的内容、张甲自1977年以来的实际居住情况以及涉案房屋的
使用情况，可视为张丙、张甲及张乙对1977年房屋分配既成事
实的认可，故对张丙关于已从张甲处受让坐落于宁波市江东区
××家××楼下后半间和灶披间房屋的主张，予以采信。综上
，原审法院对张甲要求确认涉案的位于宁波市江东区东郊乡周
宿渡林家房屋的一楼后半间和灶披包括在内归张甲所有的本诉
请求不予支持，对张丙主张的坐落于宁波市江东区××家××
楼下后半间和灶披间房屋为张丙所有的反诉请求予以支持。因
张乙、张甲及张丙对涉案的位于宁波市江东区东郊乡周宿渡林
家房屋的二楼楼面及步梯归张乙所有的事实均无异议，故对此
予以确认。据此，原审法院依照最高人民法院《关于民事诉讼
证据的若干规定》第二条、《中华某某共和国物权法》第九条
、第三十三条之规定，判决：一、确认位于宁波市江东区××
社区××家××（××号02042301071，02042301072）二楼楼
面及步梯归张乙所有；二、确认位于宁波市江东区××社区×
×家××（××号02042301071，02042301072）一楼以中间腰
脊为界前半间及屋檐、后半间和灶披间房屋归张丙所有；三、
驳回张甲的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由张甲负担；
反诉案件受理费100元，由张甲负担。
宣判后，张甲不服，向本院提起上诉称：1.根据1969年9月父亲张己所立分书，张甲享有讼争房屋一楼楼底后半间和灶
披间的所有权，当时的产权变动不能适用现在的《中华某某共
和国物权法》的规定。1977年的《附注共同决议》只能说明张
某某有让张甲将该部分房屋转让给张丙的意思，而张甲作为唯
一的权某人未签字，其本人并不同意，也没有收到张丙的200
元和张己的300元，《附注共同决议》本身是没有效力的。2.1
977年后，张甲关于《附注共同决议》向张己和两个姐夫都提
出过异议，1997年时后半间和灶披间所在土地对应的土地证上
登记的是张己，当时认为以后可以更改过来。3.1975年张甲搬
到新房居住，在1975年底或1976年初，张己和某某洪被张丙赶
到楼底后半间和灶披间居住，二楼被张丙占用。因此该房屋的
居住情况并不××楼底后××和灶××间已××所有，居住在
后半间的是张乙而非张丙。4.张丙在一审时提供的几份调查笔
录中的被询问人不是直接在场的人，且没有出庭作证，不能作
为认定案件事实的证据。为此，请求二审法院撤销原判第二、
三项，依法改判，确认讼争房屋一楼以中间腰脊为界后半间和
灶披间房屋归张甲所有。
张丙辩称：1.1974年张甲因为要另建新房，将其分得的
楼底后半间和灶披间转让给张丙，张丙付给张甲现金200元。1
975年张甲搬入新房，张丙就搬入楼底后半间和灶披间。1976
年，父亲张己提出住在楼上不方便，于是张己和某某洪搬到楼
下后半间、灶披间居住，张丙搬到楼上居住，这是更换房屋使
用权，没有改变所有权。2.1977年的《附注共同决议》载明“
目前元某根据原分书双方商妥补贴现金贰佰元给元康作为新造之用”，张甲在1975年已经搬入新房，可见张甲转让楼底后半
间和灶披间是在《附注共同决议》之前，《附注共同决议》是
对张甲将楼底后半间和灶披间转让给张丙这一事实作出了历史
见证。3.1977年后至1994年张己去世，张甲从未向张己提出异
议或要求更正《附注共同决议》，张甲也没有向张丙主张过权
某。4.灶披间在2000年对外出租，2009年9月23日张甲被法院
判决确认为张乙的监护人，之后由张甲代张乙将灶披间出租给
他人，租金用于张乙的生活，这是张甲履行监护人的义务。综
上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，
请求二审法院驳回张甲的上诉，维持原判。
张乙辩称：其同意张甲的上诉意见。
在二审指定的举证期限内，张甲提供了浙江三港律师事
务所律师李某对蔡某某、陈某某所作的两份笔录，拟证明1969
年张己立分书之后，张甲没有把楼底后半间和灶披间转让给张
丙。张丙质证认为，证人应当出庭作证，接受双方当事人的质
询，且蔡某某、陈某某证言的内容不是事实。张乙对上述两份
证言没有异议。根据张甲的申请，本院准许蔡某某、陈某某出
庭作证。蔡某某陈述其在《附注共同决议》中作为见证人盖章
，但对于张甲有无把楼底后半间和灶披间转让给张丙并不知情
。陈某某陈述其在《附注共同决议》中作为见证人签名，当时
张甲没有同意把楼底后半间和灶披间转让给张丙，其在《附注
共同决议》中签名的目的是想逼张甲到外面去造房子。张甲、
张乙质证认为，蔡某某年纪大了，回答不准确；陈某某的陈述
是实事求是的。张丙质证认为，蔡某某的证言可以证明《附注共同决议》的真实性；陈某某的陈述是虚假的，《附注共同决
议》是1977年签订的，而张甲在1975年已经搬进了新房。本院
认为，蔡某某陈述其对于张甲有无把楼底后半间和灶披间转让
给张丙并不知情，因此其证言没有证明力；陈某某陈述其在《
附注共同决议》中签名的目的是想逼张甲到外面去造房子，但
张甲早在1975年已经搬入新房，因此《附注共同决议》的签订
不可能是为了逼迫张甲另建新房，陈某某的证言不符合常理。
故本院对蔡某某、陈某某的两份笔录和当庭陈述的证言，均不
予采纳。
原审认定“1969年9月，张己立分书三份……三儿康某应
得分受本宅楼面后间及步梯等事项”的事实，其中“楼面后间
”应为“楼面统间”之误；原审认定“该协议经张己、见证人
、代写人及张丙盖章确认”，应为“该《附注共同决议》经张
己、见证人、代写人及张丙等盖章或签名确认”，本院对此予
以纠正。对原审法院认定的其他事实，本院予以确认。另查明
：1.1994年3月，张己去世。2.2009年9月23日，宁波市江东区
人民法院作出（2009）甬东民特字第4号民事判决，指定张甲
为张乙的监护人。3.讼争房屋楼底后半间和灶披间在1976年后
由张己和某某洪居住，张己去世后，由张乙居住、使用至今，
其中灶披间现已对外出租。讼争房屋二楼在1976年后由张丙居
住、使用。
本院认为：二审中双方当事人的争议焦点是张甲是否已
将讼争房屋楼底后半间和灶披间转让给了张丙。首先，1977年
《附注共同决议》书写在1969年的分书之后（同一本笔记本中），从其内容来看，原分书确定归张甲所有的楼底后半间和灶
披间转让给了张丙，虽然张甲本人没有签字，但其父亲张己、
三位见证人、代写人及张丙均签名或盖章确认。考虑到双方均
是亲属关系，从当时所处的历史背景和条件来看，该决议是相
当严肃和慎重的。从该决议的字里行间也可以看出，父亲张己
真切地希望通过《附注共同决议》来明确房屋权属，避免子女
今后发生争议。其次，《附注共同决议》载明了“自今后把以
前的老屋对元康无权可以接管，这是归给元某所有的权某”，
事实上张甲于1975年搬入其另建的新房后，没有在讼争房屋内
再居住过，这一长达三十余年的现实状态与该决议确认的房屋
权某变动状况相符。张甲称其对于《附注共同决议》向张己和
两个姐夫提出过异议，并向张丙主张过权某，但本案中张甲没
有对此提供证据。最后，关于原审中宁波市国土资源局江东分
局对林贵康、王瑞娣、陈顺康所作的询问笔录，三人在笔录中
均陈述张甲将讼争房屋楼底后半间和灶披间转让给了张丙，虽
然王瑞娣、陈顺康的证言属于传来证据，但三人的陈述基本上
能与《附注共同决议》相互印证。因此，本院认为，综合考虑
上述因素，尊重历史延续和现实状态，张丙关于张甲已将讼争
房屋楼底后半间和灶披间转让给其的主张盖然性较高，而张甲
的上诉理由，依据不足，本院难以支持。综上，原审法院认定
事实基本清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决得当。依
照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（
一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林波
审 判 员 张华
代理审判员 陈艳
二〇一一年二月二十五日
代书 记员 沈妍