山东省济南市中级人民法院
� � � 事 判 决 书
（2018）鲁01民终3323号
上诉人（原审被告）：孙金辉，男，1979年1月24，汉族，居民，住济南市。
被上诉人（原审原告）济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王健，董事长。
委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈婧婧，山东豪才律师事务所实习律师。
上诉人孙金辉因与被上诉人济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初4029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙金辉上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回万怡物业的诉讼请求。2．一、二审的诉讼费�由万怡物业承担。事实和理由：一、事实认定上。一审判决责任认定不准确。一审判决将万怡物业公司对孙金辉的违约责任，错误地认定为物业服务的瑕疵。孙金辉在一审庭审中，列举并提交了物业公司违约的一系列证据，包括物业公司不作为，导致家中暖气片不热，至今未修复，也未采取补救措施的问题；楼内门禁不开，安全及管理环境恶化，使孙金辉的报箱被撬，物品丢失的问题；万怡物业随意收停车费；公共部位卫生不清扫等等问题证据。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，万怡物业没有履行《物业服务合同》中维修、养护、管理、维护的义务，理应承担相应违约责任。物业服务合同是双务合同，万怡物业为业主提供物业管理服务是其应履行的合同义务。而一审判决中无视万怡物业的违约行为，反而�孙金辉交纳全额物业费，显然是不合法，也是不合理的。一审判决片面强调“如果业主以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则无法保障企业的正常运营，最终将体现为小区整体环境的恶化……拒交物业费的行为，对于物业服务企业而言是不公平的。”可是，如果不分清事由，只片面强调物业公司收费的权利，而不管其提供服务与否，势必造成干好干坏一样收费，使物业公司根本就不需要在服务质量上做任何改进，真正变成“不干活，只拿钱”的企业。二、诉讼时效认定上。一审判决错误地将继续性合同的诉讼时效打包处理。一审判决认为：物业服务合同是继续性合同，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。孙金辉认为：既然一审判决认可物业服务合同为继续性合同，适用诉讼时效就不应该以整个合同一体适用，而应该以季度为单位,每个相对独立的履行部分个别计算，分别适用诉讼时效。继续性合同的特点就是由一个整体的合同来固定着双方的大概合同权利义务，随着时间的推移，产生新的权利义务，而新产生的权利义务都具有相对独立性，构成独立的债权债务关系。如果不从每一笔物业费的拖欠之日起计算诉讼时效期间，那么也就意味着物业费拖欠之日不构成违约，违约金又是怎么产生的呢？如此，必然引起不利于督促物业公司及时行权，不利于社会交易秩序的稳定的后果。孙金辉认为，本案中，诉讼时效的有效区间应为万怡物业主张其权利之日即2017年8月18日向前两年，即除去其主张的2015年8月19日至2016年12月31日的物业费之外，其他皆超出诉讼时效，丧失胜诉权。这也是各级法院和法律工作人员的共识。三、法律程序上：1.一审判决提出孙金辉对万怡物业物业服务的不满，应双方协商，协商不成，另行主张权利……。而孙金辉认为：本双务合同是基于同一法律关系的纠纷，万怡物业违约在先，应一并处理、综合认定，而不是另行主张权利。2．一审庭审中，双方均同意调解，但一审审判庭未做调解，迳行判决。孙金辉认为在双方愿意调解的前提下不予调解，不符合法律的程序性规定，也无法得到案结事了、胜败皆服的审判效果。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序。请求二审人民法院依法查明事实，维护孙金辉的合法权益。作为阳光100的业主，我们是“弱势群体”。交房时，开发商和物业公司（其本质上是法人代表为同一人，有共同利益的关联公司）胁迫业主签《前期物业服务合同》，不签合同，则不交房、不办手续，且合同内容业主不得修改，整个合同充斥着“霸王条款”；孙金辉家中暖气自第一个采暖季就多半不热，按照《前期物业服务合同》约定需要先向开发商和物业公司指定阳光快车服务热线报修，孙金辉报修过后，工程人员来了就是给放放水，并多次称待住户多了，自然就热了，如此每年来“放水”7、8次，直至入住两年后即2011年底，工程人员又说：因为管道当时没铺好，内有堵塞，想解决要把管道挖出重修，大约需要几万块钱，因过了两年的保修期需要自费……此后孙金辉曾与万怡物业经理进行过多次沟通，孙金辉要求很简单，把本该物业公司负责修好的“暖气”修好，本人愿交纳全部物业费，但问题至今未解决；对其他一审当庭孙金辉主张的理由，不再累述。阳光100小区的业主包含孙金辉本人，多次拨打12345，给居委会领导反映，寻找媒体曝光监督，上千业主签名抗议这种不作为、不尽责、不合法的行为，但收效甚微，作为学法之人的我都一筹莫�，无法可施。而一审审判庭既有图省事的审判思路，也有富商、助商的情节，思维仍停留在物业服务企业与业主之间管理与被管理的关系上，以“官官相护”的审判思维审理物业费纠纷案件。试问物业公司没提供服务，凭什么收费？“司法可是社会正义的最后一道防线”，业主的合法权益难道不该受到法律的保护，助纣为虐，会使物业公司更加肆无忌惮，会使小区的管理、社会的秩序更加的混乱。请二审法庭从维护民生出发，还弱势百姓一个公道。
万怡物业辩称，物业费是属于同一债务的分期履行，诉讼时效应该是自物业服务合同终止或者是最后一笔物业费履行期限届满之日起起算，因此本案并未超过诉讼时效。而且，自孙金辉拖欠物业费起，万怡物业就已经通过口头、电话以及登门张贴催缴通知，发送律师函等各种形式进行催缴，之所以之前未起诉并�是怠于行使权利，而是出于维护物业公司与小区业主的关系，因此，孙金辉的上诉理由也不能成立。另外对于其反映的暖气管道不热的问题，经与物业公司核实，也是由于开发商在交房时存在的问题，如确实给孙金辉造成损失，可以另行起诉，但同样不能拒交物业费。
万怡物业向一审法院起诉请求：1．判令孙金辉向万怡物业支付物业服务费9098元；２．判令孙金辉向万怡物业支付违约金3000元；3．判令孙金辉承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2008年10月30日，万怡物业（甲方）与孙金辉（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：乙方（孙金辉）房屋坐落济南某某XXX室，房屋建筑面积151.64平方米。双方对各自的权利义务进行了约定。甲方（万怡物业）向乙方（孙金辉）提供房屋及维修管理、共用设备管理、共用设施管理、绿化及养护管理、环境�生管理、社区秩序维护、停车场及车辆停放管理、消防、按《装修管理协议》实施装修管理等物业服务。乙方（孙金辉）住宅区物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元标准计算，业主应于每一季度第一个月前5日内向物业公司预交整个季度的物业服务费。逾期交纳物业费，从应付之日起按日向物业公司支付未缴付款项0.5%的违约金。本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业服务公司签订的《物业服务合同》生效之日终止。合同签订后，万怡物业在济南某某小区提供物业服务。审理过程中，万怡物业提供2017年3月7日《律师函》及特快专递邮件单，《律师函》载明：孙金辉自2012年1月1日至2016年12月31日物业服务费9098元没有交纳；违约金为81882元。请您于收到本函后5日内及时履行缴纳上述款项的义务。万怡物业以上述证据材料证实其向孙金辉进行书面催告，但孙金辉未在催告期限内交纳物业费等费用，应承担欠费及违约责任。孙金辉对此提出异议，认为其没有收到该《律师函》，万怡物业亦未提供证据证实孙金辉已收到上述《律师函》。万怡物业在提供物业服务过程中，因孙金辉未交纳2012年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，万怡物业诉至一审法院。在本案审理中万怡物业说明孙金辉的房屋面积为151.64平方米，按1.00元/月?平方米计算，物业费为9098元；违约金按照合同约定，从应付之日起按日支付未交付款项0.5%，以未交付款项为基数分段计算，截至2016年12月31日，违约金共计23万余元，但仅主张3000元。
一审法院认为，孙金辉系某某小区的业主。其在入住小区时，与万怡物业签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。按照约定，万怡物业的主要义务是对该小区提供物业服务，主要权利是向小区内业主收取物业服务费用；孙金辉的主要义务是按约定时间和约定标准交纳物业服务费用，主要权利是接受物业服务。现万怡物业向该小区提供物业服务后，孙金辉未按约交纳2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，属违约行为，万怡物业要求其交纳上述期间物业费9098元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。关于孙金辉诉讼时效的抗辩，一审法院认为，物业服务合同属于继续性合同，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算，即合同到期终止或者解除时，物业费的诉讼时效才开始计算，故一审法院对该答辩意见不予支持。孙金辉对万怡物业提供的物业服务不满，提出了物业处理问题不及时、管理不完善等诸多问题，在一审法院审理的万怡物业起诉�他业主的案件中亦有涉及，对此一审法院也有明确的认识。双方应积极协商，如协商不成，孙金辉可另行主张权利，本案中不予一并处理。万怡物业在提供物业服务过程中确实存在一定不足，对业主不积极交纳物业费的行为应做深刻反省，积极主动和业主进行沟通调解。但物业服务企业运营费用主要的来源就是业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费用，则无法保障企业的正常运营，最终将体现为小区整体环境恶化。维护小区整体环境，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。从本案审理认定的事实来看，孙金辉自2012年1月1日至2016年12月31日间一直拒交物业费，其应该认识到，一是小区还有很多业主交纳了物业费，二是此期间其仍然接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），因此，其拒交物业费的行为损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也是不公平的。综上，鉴于万怡物业提供的物业服务客观上存在瑕疵，一审法院对其要求孙金辉支付违约金的诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告孙金辉于判决生效之日起10日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付2012年1月1日至2016年12月31日物业服务费9098元；二、驳回原告济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费102元，减半收取51元，原告济南万怡物业服务有限公司负担11元，被告孙金辉负担40元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。万怡物业提交证据1，2012年8月1日，济南某某房地产开发有限公司与万怡物业签订的《某某前期物业服务合同》（原件）；证据２，《前期物业服务合同》（服务区域某某三期住宅项目，服务期限自2007年1月1日起，复印件）。万怡物业用以证明，2012年8月的合同是应济南市住房保障和房产管理局物业管理科要求，按照物业管理系统，制订的格式范本，进行签订并备案。虽然签订时间为2012年8月1日，但万怡物业为涉案小区提供服务，是自2003年5月1日起（详见31条）。其中，涉案三期是从2007年就与某某房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同。2007年济南市房管局并不要求对服务合同进行备案，自2012年起，因实行备案政策，所以才将2007年的合同进行了变更。同时两份合同对于涉案小区的�业费价格均约定1元1平方米每月。同时，备案合同第25条约定，如逾期缴纳物业费，每天应承担0.5%的违约金。万怡物业也是按照《前期物业服务合同》约定的价格与孙金辉签订了物业服务合同。虽然两份合同的内容存在部分的差异，但是核心条款是一样的。孙金辉质证称，第一，万怡物业提供的2007年1月1日《前期物业服务合同》无原件，无法证明其真实性。第二，2012年8月1日签订的《某某前期物业服务合同》，公章与万怡物业、济南某某房地产开发有限公司与孙金辉签订的合同的公章不一致，真实性无法确定。另外，按照该合同第三页第四条所依据的济南市普通住宅物业服务等级标准（济价费字2012第76号），也可看出该合同是后来补签的，对其真实性和合法性孙金辉不予认可。另外，开发商、物业公司在与孙金辉签订前期物业管理服务协议时，以是否交钥匙为�迫手段，胁迫孙金辉签订具有霸王条款的服务协议，应无法律约束力。第三，万怡物业提供的两份合同和前期物业管理服务协议均明确，孙金辉如遇住宅质量问题，应按住宅质量保证书要求，先报请物业公司处理。而物业公司未履职尽责，反而采取谎骗、放任、拖延的手段，致使孙金辉家中暖气片因管道问题始终不热，安全利益受到严重影响等，至今无法解决，万怡物业理应承担责任。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案小区自2007年1月1日起由万怡物业提供前期物业服务。涉案小区尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业。2012年8月1日，济南某某房地产开发有限公司与济南万怡物业服务有限公司签订《某某前期物业服务合同》，并在济南市住房保障和房产管理局济南市物业管理信息系统进行了备案。《某某前期物业服务合同》第五条约定，物业服务收�选择包干制，按业主用有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，（小）高层住宅，收费标准每平方米每月1元。第六条约定，业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在（每次交费的具体时间）履行交纳义务。
本院认为，本案系万怡物业与孙金辉因物业服务合同的履行而发生的争议，属物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，涉案小区尚处于前期物业服务阶段，各方均应按济南某某房地产开发有限公司与万怡物业签订《某某前期物业服务合同》执行。本案中，万怡物业自2007年1月1日为涉案小区提供前期物业服务，孙金辉于2008年10月30日接收房屋后应当支付物业费。业主与建设单位之间、业主与物业服务企业之间存在不同的法律关系，前者属于房屋买卖合同关系，后者属于物业服务合同关系。房屋质量不属于物业服务合同约定的内容，也不属于物业服务企业的管理和服务范围，故物业服务企业不应对房屋质量问题承担义务。因此，孙金辉以涉案房屋暖气管道存在问题，拒绝向万怡物业交纳物业费，本院不予支持。物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有�付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。万怡物业至今仍在涉案小区提供前期物业服务，万怡物业向孙金辉主张2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费用，不超诉讼时效期间。本案中，一审法院根据万怡物业为涉案小区提供物业服务的具体情况，判令孙金辉向万怡物业支付2012年1月1日至2016年12月31日物业服务费9098元，驳回万怡物业要求孙金辉支付违约金的诉讼请求，符合实际，本院予以维持。
综上所述，孙金辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费102元，由上诉人孙金辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 许海涛
审判员 何菊红
审判员 唐鸣亮
二〇一八年六月二十六日
书记员 朱 茜
书记员 盖玉滢