浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙台民终字第1050号
上诉人（原审原告）：叶信将。
上诉人（原审原告）：黎云芳。
两上诉人的委托代理人：范真清。
被上诉人（原审被告）：三门县振兴房地产开发有限公司。
法定代表人：金正德。
委托代理人：梅其良。
上诉人叶信将、黎云芳因商品房销售合同纠纷一案，不服三门县人民法院（2012）台三民初字第617号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黎云芳及两上诉人的委托代理人范真清、被上诉人三门县振兴房地产开发有限公司的委托代理人梅其良到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审法院审理认定，2010年4月12日，原告叶信将、黎云芳与被告三门县振兴房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》（补充协议），约定：被告三门县振兴房地产开发有限公司将二套位于三门县海游镇阳光嘉苑第15幢113室、15幢114室的套房出卖给原告，原告应按建筑面积每平方米4848元、每平方米5650元的价格支付给被告购房款共计409002元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1或第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约定支付了房款409422元（按实际建筑面积结算）。2010年9月30日，被告将上述房屋交付给原告。2012年7月10日，三门县房地产管理处受理了被告办理房产证的申请。2012年7月23日，被告将上述房屋的所有权证交给两原告。另查明：建设工程规划许可证、房屋建筑工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收规划确认书、建设工程消防验收合格意见书、建设局测量大队竣工验收图（附于竣工测绘报告后）等，均系办理权属登记时，需由被告向产权登记机关报送备案的必须材料。三门县建设测量大队（系国有企业）于2010年10月13日接受了被告要求对阳光嘉苑小区予以测绘的委托，并于2011年6月13日完成竣工测绘报告，该报告附有竣工图。被告于2011年1月20日向消防验收部门提交了消防验收申请表，消防办事大厅于2011年3月8日予以备案，台州市公安局消防支队于2011年6月1日受理了被告所提交的建筑工程消防验收材料。被告于2011年6月27日向三门县建设规划局递交了建设工程规划核实的申请；该局于2011年10月24日发给被告整改通知，通知要求：1、地上实际建筑面积超过规划许可面积须补办（被告于2011年12月30日完成补办）；2、废水管道违反要求接入雨水管道、室外排水竣工图不符合要求须整改（被告于2011年10月26日完成整改）；3、小区部分住户存在违规装修须整改。三门县建设规划局于2012年1月11日再次书面要求被告对小区部分住户存在的违规装修予以整改，并于2012年2月10日向被告核发了规划核实确认书。2012年3月7日，被告向三门县建设规划局报送了工程竣工验收备案表；2012年3月26日，该局审查确认被告报送的竣工验收备案文件齐全。
原审法院认为：原、被告之间所订立的《商品房买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，原、被告均应按合同约定来履行义务。原告已依约履行了支付全部房价款的义务，被告也应按约全面履行义务；被告虽于2010年9月30日按期交付了房屋，但并未按合同约定的期间即2011年12月30日前履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，直接导致原告未能在规定期限内取得房屋权属证书。被告辩称“其报送产权登记所需材料备案的时间，均在合同约定的期间内，不构成违约；导致原告未能在规定期间内取得房屋权属证书的主要原因是相关行政部门（包括测绘部门）拖延办理竣工验收手续及小区部分购房户的违规装修，该两方面的原因均不属于法律规定的“出卖人（即被告）的原因”之范畴。对此，原审法院认为，从查明的事实看，导致原告取得房屋权属证书的时间跨度过长，既有被告的因素，又有相关行政部门的因素，也有小区部分住户的因素。被告的因素主要表现在：1、消防验收申报逾期。被告于2011年1月20日向消防验收部门提交“消防验收申报表”，已超过合同约定的产权登记备案所需的所有材料报送齐全之日即2011年12月30日；何况报送产权登记备案所需的是建设工程消防验收合格结论材料，而非申报材料。2、取得测绘结果逾期。尽管被告在合同约定期间内委托测绘，但直到2011年6月13日才取得竣工测绘报告及用于备案的竣工图；该时间已在合同约定的报送产权登记备案最后时间点之后。不管测量大队所称的“被告单位在委托测绘过程中不断对小区绿化、道路等进行修改，导致测量大队对测绘数据不断进行修测、补测”内容是否属实，导致被告对原告违约的责任均应由被告承担。这是因为，如果该内容属实，则被告当然应承担责任；如果该内容不实，则因测量大队系国有企业，并非行政部门，其受被告委托进行测绘并收取测绘费用，属于平等民事主体之间的测绘业务承揽关系，其所用时间过长不能归责于行政部门，属于合同法规定的“当事人一方因第三人的原因造成违约”之情形，不能免除被告的违约责任。3、申请工程规划核实逾期。被告于2011年6月27日向三门县建设规划局递交工程规划核实申请，已远远迟于合同约定的报送产权登记备案时间，况且报送产权登记备案所需的是核实确认书，而非申请书。4、因超面积、排水管道与竣工图不符合要求，又导致在行政部门的周转时间加长。虽然规划竣工核实验收部门于2011年6月27日接到被告申请，在同年10月24日才发出需要被告整改的初步结果告知书，但因收到申请时间已经在被告违反合同约定的时间截止点之后，故这并不影响被告因自身原因逾期履行备案义务。小区部分住户的因素在于部分住户违规装修，行政部门于2011年10月24日确认了违规装修事实的存在，但被告并无证据证明影响验收的违规装修行为始发时间在合同约定的产权登记备案时间段内，故不能认定因小区住户的原因影响了被告在合同约定的期间内报送产权登记备案。综上分析，被告申报消防验收时间迟延及取得用于报送产权登记备案所需的测绘结果时间迟延（也顺延影响申请工程规划核实时间），才是导致被告不能依约完成报送产权登记备案的原因。而被告对超面积与排水的整改、行政部门的过长用时及小区部分住户的违规装修，只是在被告已逾期的情况下，延长了取得房屋权属证书时间。对被告前述辩论意见，不予采纳。被告逾期履行报送产权登记所需材料备案义务，导致原告未能在规定期间内取得房屋权属证书，被告的行为已违反双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，应承担违约责任；对原告依该条的约定选择不退房而追索违约金的诉讼请求，予以支持。但双方在合同中约定的按已付房价款的5%计算违约金，明显过高，考虑到被告在庭审中要求调低违约金比例，且原告又直至法庭辩论结束前仍未提交证据证明逾期办证造成的实际损失，原审法院认为将违约金的计算比例酌情调整为按1%计算较为适宜，故对原告要求被告支付违约金4094.22元的诉讼请求，予以支持。对超过上述部分的违约金，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告三门县振兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告叶信将、黎云芳违约金人民币4094.22元。二、驳回原告叶信将、黎云芳其他诉讼请求。如果被告三门县振兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费310元，由被告三门县振兴房地产开发有限公司负担。
宣判后，叶信将、黎云芳不服，向本院提起上诉称：合同约定按已付房价款的5%计算违约金，合理合法，根本不存在过高。一审法院认为违约金约定过高，判决按1%计算，既没有法律依据，也没有事实依据。首先，双方签订《商品房买卖合同》，遵守平等自愿的原则，5%的违约金是双方自愿约定，且《商品房买卖合同》是被上诉人设定的，被上诉人是经过测算的。同时，《商品房买卖合同》经工商、房管部门备案，合同内容受法律保护；第二、一审法院以被上诉人逾期办证未给上诉人造成损失认定错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，即使商品房买卖合同没有约定违约或者实际损失难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，按此标准计算，根据上诉人已付房价计算，违约金为65849元，而按合同约定计算，被上诉人只要支付违约金20450元，所以根本不存在违约金约定过高之说；第三，即使法院认为5%违约金过高，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，应当以违约金超过损失的为30%适当减少，而本案被上诉人没有证据证明上诉人的实际损失金额，被上诉人举证不能，且上诉人主张按合同约定支付违约金，并不是要求赔偿损失；第四，双方签订的合同是格式合同，关于违约金的约定是公平合法有效的，对双方都有约束力，如果法院支持了被上诉人的请求，无疑是鼓励开发商违约，这是对上诉人的明显不公平，也是对法律解释的曲解；第五、一审法院在判决此类房产纠纷时，出现了一例两判决。2011年，三门县新场小区住户居民以房产公司拖延办证期限起诉到一审法院，法院在判决时按照双方合同约定判决支付给住户3%的违约金，并且房产公司不服一审判决，上诉到中级法院，中院维持了原审判决；第六，被上诉人至一审判决时，只是向上诉人交付了房屋所有权证，另外土地使用权证和门牌证等相关证件至今没有交付上诉人，被上诉人仍然在违约。上诉请求：一、撤销原审判决；二、判令被上诉人向上诉人支付违约金20450元；三、一二审诉讼费用由被上诉人承担。
三门县振兴房地产开发有限公司辩称：一、一审判决结论合情合理，上诉人不能提供新的证据证明其上诉主张，上诉不能成立；二、被上诉人面对上百户上诉人，希望上诉人能为被上诉人的困难考虑一下；三、房屋已经交付，可以正常使用，造成产权证书延迟的原因是多方面的，主要原因是行政机关的不作为，被上诉人虽有违约事实，但未造成实际损害后果。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案当事人双方争议的主要焦点在于：双方在合同中约定的按已付房款5%确定被上诉人支付的违约金是否过高。上诉人认为上述约定不存在过高问题，要求被上诉人按双方约定支付违约金。本院认为，虽然双方在合同第十五条中约定按已付房价款的5%计算违约金，但双方约定的逾期办证违约金标准显然过高，且上诉人也未提交证据证明逾期办证造成的实际损失，故原审酌情调整为按已付房款的1%计算并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费310元，由上诉人叶信将、黎云芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈文杰
审判员 牟伟玲
审判员 王文兴
二〇一三年三月十一日
书记员 沈杭萍