山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民四终字第491号
上诉人（原审原告）左金福，男，1964年9月29日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
委托代理人王新亭，山东中准律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济南建铂房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人辛艺，经理。
委托代理人邵秀红，山东蕴达律师事务所律师。
上诉人左金福因与被上诉人济南建铂房地产经纪有限公司（以下简称建铂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字第1774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年10月11日，济南市历城区迪平医药技术开发中心（左金福系业主）与建铂公司签订《租赁协议（议项）》，约定：1、双方经过协商决定左金福租赁建铂公司位于铁骑路8号院内原食堂大厅。2、租金每年柒万元，半年一交。租赁期从水、电安装至食堂大厅开始计算。3、左金福缴纳贰万元保证金后，建铂公司将所租场地交左金福使用。保证金汇入个人账户。姓名周栋；开户行润丰合行经七路支行纬六路分理处。4、建铂公司负责将水、电安装至食堂大厅。供电要求为动力用电（380V），满负荷30KW。电水力安装费用双方各负担50％，具体事宜双方协商。水电安装应在左金福缴纳贰万元保证金本月底完成。5、水电安装完毕后，双方签订正式租赁合同，已交贰万元保证金转为租金，剩余合同约定费用在合同签订二日内付清。当日，左金福按约定将20000元转入周栋账户。建铂公司将房屋大门钥匙交付左金福，左金福迁入设备进行安装。在安装过程中，有关单位要求停工。2012年12月1日，左金福与济南尚德资产清算事务有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋为济南市历城区王舍人办事处铁骑路8号院内原食堂大厅，租赁建筑面积650平方米。租赁期为一年，自2012年12月1日起至2013年11月30日止。房屋年租金总额为70000元。另查明，建铂公司与济南轻骑第一装配有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：济南轻骑第一装配有限公司出租给建铂公司的房屋位于济南市王舍人镇铁骑路8号。出租房屋位于16号楼150平方米（加隔断），21号楼100平方米出租房屋，33号楼除一楼整层和二楼西半层之外，面积1300平方米（二楼东半层和三楼），共计1550平方米。房屋租赁期三年，自2011年11月1日起至2014年10月31日止。（自12月1日起交费）。租赁期间，建铂公司可以转租、转借、经营承租房屋。左金福与建铂公司于2012年10月11日签订《租赁协议（议项）》之前，建铂公司向左金福出示了建铂公司与济南轻骑第一装配有限公司签订的《房屋租赁合同》。左金福诉称，因为当时建铂公司表示可以把整个大厅租下来，所以才签订的《租赁协议（议项）》。建铂公司辩称，左金福对建铂公司只承租了大厅150平方米的情况是知晓的。左金福现诉至原审法院，认为交付建铂公司的保证金具有定金性质，要求建铂公司按照《中华人民共和国合同法》中关于定金的规定双倍返还保证金40000元。
原审法院认为，左金福与建铂公司签订的《房屋租赁协议（议项）》约定原告左金福交纳20000元保证金，该保证金在签订正式租赁合同后转为租金。左金福现诉称该20000元保证金具有定金性质，并要求建铂公司按照《中华人民共和国合同法》关于定金的相关规定双倍返还，建铂公司提出异议。经审查，左金福向建铂公司交付的20000元保证金并没有约定定金性质，左金福亦未提供证据证实该20000元保证金具有定金性质，故该20000元保证金不能认定为“定金”。左金福认为该20000元保证金具有定金性质，并要求建铂公司双倍返还的请求于法无据，原审法院不能支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回左金福的诉讼请求。案件受理费800元，由左金福负担。
上诉人左金福不服原审判决上诉称，一审法院适用法律错误，判决结果不公正。建铂公司没有交付租赁物，违约事实清楚，应当退还上诉人的2万元保证金，并依法承担相应的违约责任。上诉人与建铂公司于2012年10月11日签订了房屋《租赁协议（议项）》，上诉人向建铂公司支付保证金2万元。根据该议项第一条，上诉人租赁建铂公司位于铁骑路8号院内原食堂大厅。租赁物应当是整个食堂大厅。根据建铂公司与原房主济南轻骑第一装配有限公司于2011年10月签订的《房屋租赁合同》第一条，装配公司将包括铁骑路8号16号楼150平方米（加隔断）在内的共计l550平方米的房屋出租给建铂公司。其中16号楼就是指食堂大厅。从该合同文字表述上看，建铂公司只租了食堂大厅中的“150平方米（加隔断）”，其只能转租这l50平方米。然而建铂公司却将整个食堂大厅转租给上诉人，显然是无效的。建铂公司辩称已经将食堂大厅中的150平方米移交给上诉人，并且上诉人已经入住，建铂公司已经履行了合同。对此，第一、建铂公司应当将整个食堂大厅交付给上诉人，而不是食堂大厅中的150平方米；第二、虽然当初入住食堂大厅是建铂公司给的钥匙，但是上诉人入住后，新房主济南市国有资产投资有限公司终止了与建铂公司的房屋租赁协议，收回出租给建铂公司的食堂大厅l50平方米，重新与上诉人签订了《房屋租赁合同》，不能视为建铂公司履行了交付租赁物的义务。所以建铂公司没有交付租赁物，应当退还上诉人的2万元保证金，并依法承担相应的违约责任。至于上诉人认为建铂公司应按《合同法》定金罚则另外支付一倍的保证金2万元作为违约金，存在对法律理解上的错误，但该2万元归根结底是上诉人计算违约金的方式方法，不能因此影响上诉人要求返还2万元保证金的请求。综上，一审判决驳回上诉人要求返还支付给建铂公司2万元保证金的请求显然错误，请二审法院依法支持上诉人要求返还2万元保证金的请求。
被上诉人建铂公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与建铂公司签订的《租赁协议》中没有定金条款，上诉人未提供证据证实其交付的保证金具有定金性质，因此一审法院驳回上诉人要求建铂公司双倍返还保证金的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人上诉请求已完全改变了一审诉讼请求，依法应当驳回其上诉。三、上诉人无权要求返还保证金。上诉人缴纳的贰万元保证金是履约保证金，是上诉人与建铂公司建立租赁关系，向建铂公司交付租金的保证；在上诉人不履行义务时，其无权要求返还保证金。1、《租赁协议》签订后，建铂公司即将租赁场地交付上诉人使用，上诉人亦认可其迁入并安装设备，上诉人与建铂公司2012年10月ll日签订的《租赁协议》有效成立且已实际履行，根据《租赁协议》约定，合同生效后，保证金自动转入租金，上诉人无权要求返还保证金。2、上诉人在一审中认可建铂公司已向其出示与济南轻骑第一装配公司签订的《房屋租赁合同》，上诉人对建铂公司只具有食堂大厅隔开的l50平方米的出租权是明知的，上诉人关于建铂公司向其出租食堂大厅全部的陈述与事实不符。上诉人出于自身利益，违背诚实信用原则，又与济南尚德资产清算事务有限公司签订租赁合同，其无权要求建铂公司返还保证金。3、上诉人违约终止合同，应当承担损害赔偿责任。《租赁协议》签订后，建铂公司积极履行合同义务，专门安排赵某负责租赁事务管理，支付赵某工资6000元，安装调适水电，支付电缆、水管、水表、电表费用共计4954元，建铂公司投入费用11000多元。上诉人自2012年10月12日至2012年11月底占有使用建铂公司出租房产，未支付租赁费，加上之前上诉人与建铂公司磋商签订《租赁协议》的时间，共计两个月，建铂公司损失租赁费11520元。上诉人给建铂公司造成的损失计22474元，已超过保证金的数额，建铂公司也无需返还保证金。综上，上诉人诉请没有事实与法律依据，请求驳回其上诉。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，一审中建铂公司提交济南市槐荫区鑫利阀门五金经营部工商服务业统一收款收据一份，证明建铂公司为履行《租赁协议》投入电缆、水管等费用4954元，左金福质证称该收款收据不是发票，无法看出该收款收据购买的东西是否用于履行本案《租赁协议》，即使是履行《租赁协议》，也是建铂公司的义务；建铂公司提交个人业务存款回单两张、员工工资统计表打印件一份，证明建铂公司为履行《租赁协议》义务，投入人工费6000元，左金福质证称工资表和业务存单没有公章，没有证明效力。
上述事实有济南市槐荫区鑫利阀门五金经营部工商服务业统一收款收据一份、个人业务存款回单两张、员工工资统计表打印件一份及庭审笔录在案为凭。
本院认为，建铂公司与济南市历城区迪平医药技术开发中心（左金福系业主）签订的《租赁协议（议项）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方均应按照约定全面履行其义务。根据该《租赁协议（议项）》的约定，建铂公司负责将水、电安装至食堂大厅。水电安装完毕后，双方签订正式租赁合同，已交贰万元保证金转为租金，剩余合同约定费用在合同签订二日内付清。建铂公司提交购买电缆、水表、电表等的收款收据证明其已安装水电，对该收款收据左金福不予认可，建铂公司亦没有提交其他证据证明其已在租赁物内安装水电，建铂公司应承担举证不能的后果，故对建铂公司关于其已将水电安装完毕的主张，本院不予采信。同时，双方未另行签订正式租赁合同，因此，左金福所交两万元保证金尚未转为租金，建铂公司应向左金福返还其所交纳的两万元保证金。建铂公司辩称应自左金福交纳的保证金中扣除因合同终止而给公司造成的安装调试水电费、管理人员工资、租赁费等经济损失，因双方在租赁合同中并未对扣减情况作出约定，且建铂公司在一审中未提起反诉，故对建铂公司的该主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字第1774号民事判决。
二、被上诉人济南建铂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内返还上诉人左金福保证金20000元。
三、驳回上诉人左金福其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各800元，分别由上诉人左金福各负担400元，由被上诉人济南建铂房地产经纪有限公司各负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈李丽
审 判 员 林瑞国
代理审判员 宋文华
二〇一四年一月十五日
书 记 员 杨 燕