上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2386号
上诉人（原审原告）上海仕旺投资咨询有限公司。
法定代表人朱兆勤。
委托代理人钟勇，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
上诉人（原审被告）上海悦恒实业有限公司。
法定代表人尹彦魁。
委托代理人戴璐蓉，上海久光律师事务所律师。
委托代理人毛欢欢，上海久光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱耀明。
委托代理人毛欢欢，上海久光律师事务所律师。
原审第三人上海君诚房地产经纪事务所。
负责人王龙龙。
上诉人上海仕旺投资咨询有限公司（以下简称仕旺公司）、上海悦恒实业有限公司（以下简称悦恒公司）因居间合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第210号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上海市嘉定区人民法院经审理查明，2012年11月5日，仕旺公司带孙玉梅、杨博玉至兴文路XXX号厂房查看，孙玉梅表示其需要2万平米左右的厂房，并提出因二楼需要放置轿车，故需在一、二楼间做个坡道。带看完成后，杨博玉在仕旺公司提供的厂房委托服务确认书上签字，该确认书称：兹确认仕旺公司介绍本人带看以下厂房，承诺：不跳单、签约通知，厂房地址：兴文路XXX号台振厂房，约人民币0.6元（以下币种均为人民币）每天每平方米，仕�公司承诺为客户提供厂房信息咨询、实地考察厂房、协助签约等全程服务，客户仔细阅读并同意本确认书页脚告知内容，如与房东签订合同，应及时通知仕旺公司。页脚告知内容为：客户方与业主方不经过仕旺公司私下签订合同，为跳单行为，客户方愿支付仕旺公司两个月的房租作为中介费；客户方承诺有义务书面通知仕旺公司签订合同的时间、邀其到场参加并交付仕旺公司租赁合同原件一份，否则也为跳单行为，客户方愿支付仕旺公司两个月的房租作为中介费。该确认书上，仕旺公司公司员工孙俊杰作为带看人签字，并加盖了仕旺公司公章。仕旺公司在为悦恒公司提供带看兴文路厂房的服务后，协助悦恒公司将厂房租赁价格谈到每平方米每天0.60元左右，并与出租方沟通了为悦恒公司做坡道事宜。
此后，悦恒公司与上海君诚房地产经纪事务所（以下简称君诚事务所）签订看房单一份，确认君诚事务所的工作人员带领悦恒公司亲自实地查看上海台振食品有限公司（以下简称台振公司）兴文路XXX号房屋，租金为每天每平方米0.70元，面积为4200平米，若双方成交则中介费由出租方承担，该看房单的落款日期为2012年11月2日。对于该日期，仕旺公司认为系悦恒公司与君诚事务所后补的。悦恒公司与君诚事务所则认为，该看房单为11月2日看房当日所签，是真实的。根据仕旺公司提交的2012年11月5日带悦恒公司看房当日的录音反映，应该判断悦恒公司2012年11月5日系初次看房，并无之前已看过房的痕迹。故原审法院认定该看房单上的落款日期并不符合实际，为悦恒公司与第三人事后倒签。
2012年11月26日，悦恒公司、台振公司及君诚事务所签订《房屋租赁合同》一份，就悦恒公司、台振公司委托居间方居间上海嘉定区兴文路XXX号D1室租赁�宜达成如下协议：物业面积4200平方米，租赁期限3年，自2012年12月20日起至2015年12月19日止。租金每月69，300元，每天0.55元／平方米，含物业费。签约当日，君诚事务所收取了台振公司支付的中介费35，000元。2013年4月10日，悦恒公司与出租方台振公司又签订《台振厂房租赁合同》一份，约定悦恒公司租赁台振公司坐落于嘉定工业区兴文路XXX号厂房D1二楼、D2一、二楼，共计12，737平方米，租赁期限自2013年5月20日起至2016年5月19日止，厂房租金为0.50元／平方米／天，含物业管理费，季度租金为579，534元。仕旺公司在发现悦恒公司实际使用兴文路XXX号厂房后，向悦恒公司主张佣金未果，遂诉至法院，诉请：1、判令悦恒公司支付仕旺公司居间服务费659，328.57元；2、判令悦恒公司支付仕旺公司利息59，013元，以659，328.57元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算�从2013年1月1日计算至2013年12月30日止；3、判令证据保全费1，000元由悦恒公司承担；4、诉讼费由悦恒公司承担；5、朱耀明对于悦恒公司上述一、二、三、四项支付义务承担连带责任。
原审法院另查明：1、悦恒公司为一人有限责任公司（自然人独资），股东为朱耀明。悦恒公司、孙玉梅为上海宁远货物运输有限公司（以下简称宁远公司）的股东。朱耀明、孙玉梅系夫妻关系。杨博玉为宁远公司的员工。2、上海市嘉定区兴文路XXX号房屋的权利人为台振公司。3、经现场勘查，在悦恒公司租赁使用的厂房中，台振公司为悦恒公司做了坡道，悦恒公司实际租赁面积为两份租赁合同面积的总和，即16937平方米。
原审法院认为，本案存在以下三个争议焦点：1、杨博玉与仕旺公司签订的厂房委托服务确认书是否对悦恒公司有约束力？仕旺公司与悦恒公司间居间法律关系是否成�？2、悦恒公司通过君诚事务所与台振公司签订房屋租赁合同的行为是否构成“跳中介”？3、悦恒公司是否应当向仕旺公司支付居间费用？应当支付多少？
关于争议焦点1，经由仕旺公司带看厂房的人员为孙玉梅、杨博玉，虽然孙玉梅、杨博玉均为宁远公司人员，但上述两人考察厂房的目的却是为悦恒公司租赁使用，现无证据反映宁远公司也需要租赁厂房。基于宁远公司与悦恒公司之间的关联关系，加之孙玉梅又是悦恒公司股东朱耀明的配偶，法院认定孙玉梅、杨博玉系代表悦恒公司察看厂房，仕旺公司有理由相信孙玉梅、杨博玉有代理权。杨博玉在厂房委托服务确认书上的签字代表悦恒公司，该确认书对仕旺公司、悦恒公司具有约束力。结合该确认书的内容及看房当日的现场录音，悦恒公司委托仕旺公司寻找2万平米左右厂房的意思表示明确，仕旺公司也承诺为悦恒公司提供信息咨询、实地考察、协助签约等服务，故仕旺公司、悦恒公司间居间法律关系成立。
关于争议焦点2，“跳中介”行为是指委托方已经与中介方签订了居间服务协议，中介方按照协议提供独家房源信息并履行促使交易双方见面洽谈等促进交易的义务，在合同主要条款已初步达成的情况下，委托方为了规避或减少居间报酬的支付，跳过原中介方私自签订合同或另行委托他人居间成交的情形。就本案而言，从委托权限上看，悦恒公司签订的厂房委托服务确认书并非委托仕旺公司独家代理。仕旺公司掌握的台振公司的信息也并非独家房源信息。从成交因素来看，厂房租赁价格是房屋租赁合同能否订立的关键要素。仕旺公司在为悦恒公司提供带看兴文路厂房的服务后，协助悦恒公司将厂房租赁价格谈到每平方米每天0.60元左右。而悦恒公司通过君诚事务所与台振公司最终签订的两份房屋租赁合同价格，一份为0.55元／平方米／天，另一份为0.5元／平方米／天，均低于仕旺公司所谈的价格。因此，仕旺公司虽为悦恒公司提供了服务，但因君诚事务所通过居间所达成的租赁价格明显更具优势，在仕旺公司非独家代理的情况下，悦恒公司有权利选择报价更低的中介公司进行签约。悦恒公司的行为不应认定为“跳中介”。
关于争议焦点3，悦恒公司的厂房信息来源于仕旺公司。仕旺公司在完成带看厂房的服务后，又协助悦恒公司与台振公司沟通了厂房二楼搭建坡道事宜及洽谈租金价格。在悦恒公司实际租赁的厂房中，台振公司也确实为悦恒公司搭建了坡道。从2012年11月5日的看房当日录音反映，悦恒公司的心理价位为0.70元／平方米／天，仕旺公司居间的价格0.60元／平方米／天也在悦恒公司可接受范围内。鉴于悦恒公司接受了仕旺公司提供的居间服务，客观上也因仕旺公司的居间行为获得了一定的利益，悦恒公司应当支付仕旺公司适当的居间必要费用。仕旺公司虽然提供了居间服务，但居间并未完成，因此，不能按照一个月租金标准向悦恒公司主张居间报酬。考虑到悦恒公司在整个租赁厂房的过程中并未支付过居间报酬，结合租赁行业惯例、悦恒公司因仕旺公司的行为所获得的利益，法院酌情确定悦恒公司向仕旺公司支付月租金的10%作为居间必要费用。悦恒公司第一次察看厂房时提出需要2万平米左右的厂房，而台振公司最终租给悦恒公司的厂房为16937平方米，在仕旺公司提供居间服务的范围内，故计算租金时的租赁面积应当按照悦恒公司实际租赁的16937平方米计算。
对于仕旺公司要求朱耀明承担连带责任的诉讼请求，悦恒公司、朱耀明已经提供了悦恒公司的审计报告及独立账户信息，并证明朱耀明出资到位，仕旺公司无证据证明悦恒公司的财产与朱耀明的财产混同，仕旺公司要求朱耀明承担连带责任于法无据，不予支持。关于仕旺公司要求悦恒公司支付居间费用利息的诉请，因该债权在法院作出判决前尚未确定，仕旺公司要求悦恒公司自2013年1月1日起支付利息，无法律依据，不予支持。仕旺公司诉请的证据保全费，无合同依据及法律依据，不予支持。据此判决：
一、上海悦恒实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海仕旺投资咨询有限公司居间必要费用26，247.80元；二、驳回上海仕旺投资咨询有限公司的其余诉讼请求。
原审法院判决后，仕旺公司不服，提出上诉称：原审法院判决依据的台振公司、悦恒公司与君诚事务所签订的看房单、房屋租赁合同均系伪造。有诸多证据可以支持仕旺公司的请求，但仕旺公司自己无法收集而原审法院也没有调查收集。原审法院审判程序违法，主要事实没有查清，故所作判决错误，请求本院依法予以纠正，判决支持仕旺公司的全部原审诉讼请求。
悦恒公司也提出上诉称：悦恒公司没有委托仕旺公司带看厂房，宁远公司看房行为不能想当然归责于悦恒公司。原审法院推理2012年11月2日君诚事务所带看房屋之看房单为事后倒签纯属主管推测。而在带看成本十分低廉的情况下，酌定判令悦恒公司支付的报酬金额也太高。请求本院判决驳回仕旺公司的全部原审诉讼请求。
原审被告朱耀明同意悦恒公司的意见，并且认为原审法院对其责任的认定是正确的。
原审第三人君诚事务所未作答辩。
经审理查明，原审法院判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的，委托人应当支付报酬，未促成合同成立的，�托人应当支付从事居间活动支出的必要费用。本案中仕旺公司得知台振公司有闲置厂房需要出租的情况后，带领悦恒公司法定代表人朱耀明的配偶及与悦恒公司有关联的宁远公司工作人员查看了嘉定区兴文路XXX号厂房，并且就悦恒公司租赁厂房的要求和租金做了初步的沟通，综合悦恒公司和仕旺公司的行为，可以判定仕旺公司事实上为悦恒公司提供了一定的租赁中介服务而悦恒公司也予以接受，双方形成了事实上的服务关系。但是本案中所涉厂房的业主台振公司和悦恒公司之间之后签订的租赁合同，最终不是由仕旺公司促成合同成立，而中介服务的内容，也并不仅仅局限于带客户看了租赁物，因此仕旺公司以其自己制作的厂房委托服务确认书设定的条款要求悦恒公司支付相应中介服务费没有与悦恒公司协商，加重了悦恒公司的责任，故该项请求不应得到支持。但是悦恒公司基于仕旺公司提供的服务给予一定的报酬符合合同法相关规定，至于报酬的多少由法院根据本案的实际情况予以确定。原审法院根据本案的具体情况，对本案的分析认定可以成立，决定的报酬数量没有明显不当。上诉人仕旺公司、悦恒公司提出的原审法院判决判决程序与实体上的问题均不能成立，对双方的上诉，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，应由上诉人仕旺公司负担10，993.42元，经仕旺公司申请减免，收取100元；由上诉人悦恒公司负担456.20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 峰
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一五年一月八日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华�民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……