广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二初字第680号
原告：中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行，住所地南宁市青秀区古城路。
代表人：杨某，行长。
委托代理人：李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托代理人：王艳，北京大成（南宁）律师事务所律师。
被告：陆武纯。
被告：李秀蓉。
二被告的共同委托代理人黄财基，广西万合律师事务所律师。
被告：南宁桂源房地产开发实业有限公司，住所地南宁市中山路。
法定代表人：李某。
委托代理人：黄志文、张君，广西广合律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行与被告陆武纯、李秀蓉、南宁桂源房地产开发实业有限公司（以下简称桂源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月8日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人李莉，被告陆武纯、李秀蓉的共同委托代理人黄财基，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司的委托代理人张君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年6月14日，被告陆武纯、李秀蓉与原告签订编号为（2002）桂中银零房贷字第158号《楼宇抵押借款合同》，合同约定，原告向被告发放贷款191000元，用于被告购房，贷款采用浮动利率，贷款期限15年，期限至2017年6月24日止。被告陆武纯、李秀蓉以其所购名下房产抵押给原告作为贷款担保，并在南宁市房屋产权交易监理处办理了抵押登记。被告桂源公司为保证人，承担共同还款责任。2006年因被告陆武纯、李秀蓉未能按期偿付借款本息，原告曾起诉主张解除与被告间的借款协议，但未能得到法院支持，现被告再次出现根本性违约，至2013年7月3日已有29期逾期未能偿还。原告多次催收未果，故成诉，请求判令：1、解除双方签订之（2002）桂中银零房贷字第158号《楼宇抵押借款合同》；2、被告陆武纯、李秀蓉、南宁桂源房地产开发实业有限公司偿还原告贷款本金98988.71元，利息11193.64元，罚息5809.66元（利息、罚息暂计至2013年6月10日，以后利息、罚息按合同约定逾期贷款利率计付至被告实际履行还款义务之日止），以上本息共计115992.01元；3、原告有权以被告陆武纯、李秀蓉座落于中山路66号外滩新城二区富城X号房产拍卖、变卖之价款优先受偿；4、被告赔偿原告律师代理费5720元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告陆武纯、李秀蓉共同辩称，1、合同解除条件未成就，原告未按照《合同法》第96条规定送达解除通知；2、被告迟延还款，是因为原告未及时催告；3、原告未通知桂源公司代偿而导致按揭款未按时归还；4、按照其与桂源公司签订的《商品房买卖合同》补充条款及《商铺托管合同》约定，所欠按揭款应由桂源公司代偿；5、原告在合同解除条件未成就的情况下起诉，律师费不应按全部金额计算，应以积欠部分为基数进行计算；6、原告所诉请的罚息无合同依据。
被告桂源公司辩称，1、本案借款主体是被告陆武纯、李秀蓉，桂源公司代偿欠款是基于与被告间的商铺托管合同，该合同明确约定以商铺租金代被告陆武纯、李秀蓉偿还按揭款，只是代位清偿的法律行为，在被告陆武纯、李秀蓉欠款的情况下，原告未尽到催告义务，解除合同缺乏依据；2、桂源公司愿意调解，但需解除其与陆武纯、李秀蓉签订的商铺托管合同，解除之前所欠贷款，桂源公司愿意代偿，但解除之后的贷款，应由被告陆武纯、李秀蓉自行承担。
经审理查明，2002年6月14日，原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行（贷款人、抵押权人）与被告陆武纯（借款人、抵押人）、李秀蓉（抵押人）、被告桂源公司（保证人）签订编号为（2002）桂中银零房贷字第158号《楼宇抵押借款合同》一份，约定：被告陆武纯向原告借款191000元，贷款期限为15年，利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，月利率为4.2‰；陆武纯、李秀蓉以其位于南宁市中山路66号外滩新城二区富城7层X号房为贷款提供抵押担保；桂源公司为合同项下债务提供连带责任的保证担保，若借款人不能按借款合同的约定履行或偿清其债务，贷款人有权直接向保证人追索，保证期间自合同生效之日始，至合同项下全部贷款本息及有关费用清偿之日止；贷款人因催收合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的执行费、律师费、拍卖等费用，或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由借款人承担；借款人未按期偿还贷款形成逾期，贷款人将按中国人民银行规定计收逾期贷款利息，现时为每日按万分之贰点壹计收罚息。原告于2002年6月24日向被告陆武纯发放贷款191000元，被告陆武纯获得贷款后，多次逾期还款，截至2013年6月10日止，已累计逾期29期，拖欠本金31887.90元、利息11193.64元，尚欠原告到期及未到期借款本金98988.71元、利息11193.64元以及罚息5809.66元。为催收上述借款，原告聘请北京大成（南宁）律师事务所律师作为诉讼代理人诉至本院，提出诉请如前，并支付律师费5720元。被告陆武纯、李秀蓉提交其与桂源公司签订的《商品房买卖合同》和《商铺托管合同》，主张贷款应由桂源公司代偿，被告桂源公司则答辩如前。
另查明，被告陆武纯、李秀蓉系夫妻关系，二人于1996年2月12日登记结婚。
本院认为，原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行与被告陆武纯、李秀蓉、桂源公司签订的编号为（2002）桂中银零房贷字第158号《楼宇抵押借款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应恪守。原告已依约向被告陆武纯发放贷款191000元，而被告陆武纯未按合同约定履行还本付息义务，已构成违约，截至2013年6月10日止，被告陆武纯累计逾期还款29期，尚欠原告到期及未到期借款本金98988.71元、利息11193.64元及罚息5809.66元，其违约行为已致使合同目的不能实现。原告主张解除合同，并由被告陆武纯偿还借款本金及利息，于法有据，本院予以支持。对被告陆武纯、李秀蓉、桂源公司所称合同解除条件尚未成就的辩解，缺乏依据，本院不予采纳。被告陆武纯、李秀蓉当庭提交其与桂源公司签订的《商品房买卖合同》及《商铺托管合同》，据此认为本案借款应由桂源公司代偿。对此本院认为，被告陆武纯、李秀蓉不能以其与桂源公司间的合同约定约束合同外的第三方即本案原告，原告作为贷款人，有权直接要求被告陆武纯履行还款义务。关于原告主张的律师代理费5720元，该费用符合广西司法厅规定的律师收费标准，且《楼宇抵押借款合同》第四十七条已明确约定贷款人因催收合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用由借款人承担，因此该笔律师费应由被告陆武纯赔偿给原告。《楼宇抵押借款合同》约定，被告陆武纯、李秀蓉以其位于南宁市中山路66号外滩新城二区富城7层X号房为贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房贷款抵押登记，抵押权已依法设立，因此，为实现上述债权，原告有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”被告李秀蓉与被告陆武纯是夫妻关系，而本案的所产生的债务系发生在两被告夫妻关系存续期间，故被告李秀蓉应与被告陆武纯共同承担上述债务。关于被告桂源公司的保证责任问题，《楼宇抵押借款合同》约定被告桂源公司为债务提供连带责任的保证担保，若借款人不能按借款合同的约定履行或偿清其债务，贷款人有权直接向保证人追索。根据我国物权法第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”之规定，原告有权直接请求被告桂源公司对陆武纯的债务承担连带清偿责任。被告桂源公司承担保证责任后，有权向被告陆武纯、李秀蓉追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行与被告陆武纯、李秀蓉签订的编号为（2002）桂中银零房贷字第158号《楼宇抵押借款合同》；
二、被告陆武纯、李秀蓉共同向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行偿还借款本金98988.71元；
三、被告陆武纯、李秀蓉共同向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行给付借款利息、罚息（计算方法：至2013年6月10日止利息11193.64元、罚息5809.66元，此后至实际清偿之日止，以本金98988.71元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告陆武纯、李秀蓉共同向中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行赔偿律师代理费5720元；
五、为实现上述第二、三、四项债权，原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行对被告陆武纯、李秀蓉所有的位于南宁市中山路66号外滩新城二区富城7层X号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司对上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任，南宁桂源房地产开发实业有限公司承担保证责任后，有权向被告陆武纯、李秀蓉追偿。
本案受理费2734元，由被告陆武纯、李秀蓉共同负担，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司对上述费用承担连带偿付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘重阳
人民陪审员 王 莉
人民陪审员 梁明斌
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 覃雪婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。