辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终6324号上诉人（原审原告）：苏志强，男，1966年1月18日生，住大连市中山区。委托诉讼代理人：徐影，辽宁青松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金贤二（KIMHYONI），女，朝鲜国籍，无职业，现住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：金哲万，被上诉人丈夫，朝鲜建材贸易会社丹东代表，现住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：于永亲，辽宁甘霖律师事务所律师。原审第三人：大连轩悦地产经纪有限公司，住所地大连市沙河口区南沙街4号楼1单元6层2号。法定代表人：张晶晶，该公司经理。上诉人苏志强因与被上诉人KIMHYONI、原审第三人大连轩悦地产经纪有限公司（以下简称”轩悦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初2374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏志强上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判金贤二给付苏志强违约金30,833元。事实和理由：一、一审判决金贤二赔偿苏志强损失超出了苏志强的诉讼请求范围。一审苏志强诉请金贤二要求其给付违约金，但一审法院未支持苏志强主张违约金的诉请而直接判决金贤二赔偿损失超出了苏志强的诉请。二、一审未支持苏志强要求支付违约金的诉请错误。首先，违约责任不以过错为原则，合同签订时，金贤二对于苏志强所有的案涉房屋产权证存在家中无法提供的事实是清楚并认可的，金贤二不履行合同，又没有行使不安抗辩权的合理事由，应承担违约责任。其次，一审判决认定苏志强在金贤二不履行合同的情况下应及时另行出租或使用以减少损失没有法律依据。金贤二只是不履行合同，并未主张解除合同，直至一审判决作出，双方的租赁合同才得以解除，故一审判决依据不足。三、一审判决以违约方自认的赔偿金额确定损失数额，无事实及法律依据。金贤二辩称，不同意苏志强的上诉请求，原审认定事实清楚，应予维持。尽管金贤二认为不应承担违约责任，但考虑到在调解过程中自认可以补偿苏志强5000元，为此金贤二没有提起上诉，认可原审判决。轩悦公司二审未出庭，亦未提交书面答辩意见。苏志强向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2018年4月1日签订的房屋租赁合同；2.判令被告给付原告违约金30,833元；3.判令被告赔偿原告中介费15,416元。一审法院认定事实：2018年4月1日，苏志强（房屋出租方、甲方）与金贤二（KIMHYONI）（房屋承租方、乙方）通过居间方轩悦公司介绍签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于大连市沙河口区星海二街36号13跃14层2号、建筑面积224.55平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2018年4月14日起至2021年4月13日止，共计36个月。甲方应于2018年4月14日前将房屋按约定条件交付给乙方。年租金185,000元，租金的付款方式为通过银行转账方式年付，2018年4月1日，支付2018年4月14日至2019年4月13日的租金，共计壹拾捌万伍仟元；2019年3月14日，支付2019年4月14日至2020年4月13日的租金，共计壹拾捌万伍仟元；2020年3月14日，支付2020年4月14日至2021年4月13日的租金，共计壹拾捌万伍仟元。乙方签署本合同时须向甲方支付20,000元，作为履约保证金。履约保证金用作乙方履行本合同约定义务的担保，如乙方违反合同约定，甲方可于该保证金中直接扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。在本合同期内，如出现履约保证金不足以抵扣前述款项及费用时，乙方须在接到甲方通知后十日内补足，否则甲方有权解除本合同。合同第五条甲方承担责任中第5项约定，如因甲方原因导致本合同解除的，甲方须向乙方支付金额相当于本合同约定的贰个月租金的违约赔偿金。合同第六条乙方承担责任中第6项约定，如乙方违反本合同第三条第4款的约定，乙方应向甲方支付违约赔偿金，每逾期一日的赔偿金额为本合同第三条第4款约定的乙方应付款的千分之一；乙方无故拖延支付下一期租金（甲乙双方另有约定除外），逾期七日或逾期迁出该房屋时，甲方有权采取相关措施收回该房屋，并无需给予乙方任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还，对于乙方遗留在该房屋内的任何财产、物品、文件、资料、设备等，甲方有权通过该房屋所在当地居委会或小区物业等相关部门，将上述物品妥善放置其他处所并书面通知乙方。第7项约定，如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付金额相当于本合同约定的贰个月租金的违约赔偿金。合同第八条居间方报酬与责任条款约定，基于居间方已提供居间服务，于本合同签约当日，甲方须一次性支付居间方居间服务费用15,416元，此项费用只是作为甲乙双方通过居间方出租与承租该房屋的居间服务费用。居间方在促成甲乙双方签署本合同后即终止对甲乙双方的居间服务。甲乙双方无论任何原因致使本合同不能正常履行（除居间方有过错外），由甲乙双方自行解决，居间方服务费用不予退还。合同第十一条甲乙双方承认的附加条款约定，1.该房屋随房赠送一个车位，管理费由甲方承担。2.甲方签约当日未提供产权证原件，仅为复印件，乙方知晓并认可签署该合同，相关风险居间方已尽告知义务。3.甲方同意给乙方在餐厅做一个隔断，相关费用由甲方承担。4.甲方收款账号为刘丹丹，中国银行西岗支行账号为※※※※6753，乙方于2018年4月3日前支付租金、交押金贰拾万零伍仟元整。该合同还约定了双方的其他权利义务。该《房屋租赁合同》出租方（甲方）处有苏志强签名并按手印，承租方（乙方）处有金贤二（KIMHYONI）签名并按手印，居间方处加盖轩悦公司印章。合同签订后，因金贤二（KIMHYONI）要求苏志强提供案涉房屋产权证书原件产生争议，经苏志强催告后，金贤二（KIMHYONI）至今未交纳案涉房屋租金及履约保证金，苏志强未向轩悦公司交纳居间费用，亦未向金贤二（KIMHYONI）交付房屋。4月23日，金贤二（KIMHYONI）的丈夫金哲万分别与苏志强及轩悦公司的工作人员通过电话协商处理案涉争议。庭审中，轩悦公司明确表示不再要求苏志强支付本次居间服务费。一审法院认为，2018年4月1日，苏志强与金贤二（KIMHYONI）签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同签订后，因金贤二（KIMHYONI）要求苏志强提供案涉房屋产权证原件而发生争议，金贤二（KIMHYONI）并未在合同约定的4月3日前支付一年的房屋租金及履约保证金，结合苏志强起诉状中的自认，”经其2018年4月4日催告履行后，金贤二（KIMHYONI）向其表示不会继续履行2018年4月1日签订《房屋租赁合同》”，苏志强于案涉租赁合同履行期开始日，即4月14日前一天，即4月13日书写起诉状，并于履行日开始后的第一个工作日，即4月16日向一审法院提起诉讼，截至诉讼日，双方并未实际履行合同，即金贤二（KIMHYONI）并未向苏志强履行支付房屋租金及履约保证金的义务，苏志强亦未向金贤二履行交付房屋的义务。现苏志强主张解除该房屋租赁合同，金贤二（KIMHYONI）亦同意，一审法院予以照准。关于苏志强主张的金贤二（KIMHYONI）支付违约金30,833元及赔偿中介费15,416元的诉讼请求，如上所述，案涉房屋租赁合同签订后，双方并未实际履行该合同，因金贤二（KIMHYONI）要求苏志强提供案涉房屋产权证原件而发生争议，虽然案涉房屋租赁合同第十一条第2项明确约定，甲方签约当日未提供产权证原件，仅为复印件，乙方知晓并认可签署该合同，相关风险居间方已尽告知义务。但因案涉房屋租赁合同三年总计标的额较大，承租方要求出租方出示房屋产权证原件亦属于合理要求，根据金贤二（KIMHYONI）提供的其丈夫金哲万与轩悦房公司工作人员的录音内容，即其认可到房地产交易部门打印权属证明可以代替房产证原件的事实，该到房地产交易部门打印权属证明的行为苏志强并非不能做到，而直至诉讼中的6月4日其才到房产部门打印案涉房屋权属证明，故苏志强对案涉房地产租赁合同的解除，存在过错。金贤二（KIMHYONI）在存疑的情况下签订合同，其对案涉房屋租赁合同的解除亦存在过错。结合苏志强起诉状中的自认，经4月4日催告履行后，金贤二（KIMHYONI）向其表示不会继续履行4月1日签订的《房屋租赁合同》，此时距签订合同之日仅过3天，金贤二（KIMHYONI）已通过自己的行为明确表示不履行合同，结合苏志强并未实际向轩悦公司支付居间服务费且未实际移交房屋及其于合同履行日前提起诉讼要求解除合同的行为，苏志强在案涉租赁合同履行前可采取自救行为，即将案涉房屋另行出租或使用以避免损失扩大。且现苏志强未能提供证据证明其存在损失，其主张金贤二（KIMHYONI）按照合同约定支付两个月租金作为违约金的诉请请求，一审法院不予支持。但鉴于金贤二（KIMHYONI）在其提供的录音中，认可赔偿苏志强损失费用5000元，对金贤二（KIMHYONI）的该节自认，一审法院予以照准。因苏志强并未实际向轩悦公司支付居间服务费，且庭审中轩悦公司明确表示不再向苏志强主张该费用，故对苏志强的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、解除苏志强与金贤二（KIMHYONI）于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、金贤二（KIMHYONI）于本判决生效之日起十日内赔偿苏志强房屋租赁损失费5000元；三、驳回苏志强的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费956元（原告已预交），退回原告478元，由原告负担428元，被告负担50元，给付时间同上。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院补充查明，金贤二明确表示，如果法院认为金贤二应当承担违约责任，则其认为双方约定的违约金过高，申请法院调低违约金。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为金贤二应否向苏志强支付违约赔偿金。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，如因金贤二的原因导致合同解除的，金贤二须向苏志强支付金额相当于本合同约定的贰个月租金的违约赔偿金。本案中，金贤二未按照合同约定于2018年4月3日前支付第一年度的租金和押金，并且在苏志强催告履行后，明确表示不会继续履行租赁合同，致使双方合同无法履行，进而导致苏志强提起本案诉讼，案涉《房屋租赁合同》解除，故金贤二对于案涉《房屋租赁合同》的解除应当承担违约责任。至于金贤二抗辩称，其未按约定支付租金系由于苏志强未能提供案涉租赁房屋的产权证原件一节，本院认为，在双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定，苏志强签约当日未提供产权证原件，仅为复印件，金贤二知晓并认可签署该合同，相关风险居间方已尽告知义务。由此可见，金贤二对于苏志强未能提供案涉房屋产权证原件的情况是明知并认可的，对相关的风险亦有所预见，故其在签订合同后又以苏志强拒不提供产权证原件为由拒绝履行合同显然无充分的事实及法律依据。至于违约金的数额，在本案二审中，金贤二明确表示，如果法院认为金贤二应当承担违约责任，则其认为双方约定的违约金过高，申请调低违约金。考虑到案涉房屋并未交付，且在双方合同约定的租金起算日前，苏志强即已经知道案涉《房屋租赁合同》无法继续履行的事实，双方签订的租赁合同并未实际履行等情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院以苏志强的损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则予以衡量，确定金贤二向苏志强支付合同约定的一个月的租金作为违约赔偿金，即15,417元。一审法院以违约方金贤二自认的赔偿数额确定苏志强的损失数额，并在苏志强未诉请赔偿损失的情况下径行判令金贤二赔偿损失依据不足，本院依法予以纠正。综上所述，苏志强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初2374号民事判决第一项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初2374号民事判决第二、三项；三、金贤二（KIMHYONI）于本判决生效之日起十日内向苏志强支付违约金15,417元；四、驳回苏志强的其他诉讼请求。一审案件受理费956元，退回苏志强478元，由苏志强负担319元，由金贤二负担159元；二审案件受理费956元，由苏志强负担638元，由金贤二负担318元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 陈 伟审判员 张萍萍二〇一八年八月二十七日书记员 杜玉洁