惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1391民初2693号
原告：胡某某，女，汉族，1988年生，住肇庆市端州区，
委托代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。
委托代理人：周萌，广东创通顺达律师事务所实习律师。
被告：李某，男，汉族，1988年出生，住四川省邻水县，
被告：范某某，女，汉族，1989年出生，住四川省邻水县，
两被告共同委托代理人：黄某某，男，汉族，1973年出生，住广东省龙川县，
第三人：惠州市旭阳正华房地产投资顾问有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙山�路秋谷阳光园11栋首层03号铺。
法定代表人：潘某某。
原告胡某某诉被告李某、范某某，第三人惠州市旭阳正华房地产投资顾问有限公司（以下简称“旭阳正华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年11月23日立案受理后，依法由审判员罗亚鸼担任审判长，与审判员曾日华、薛银标组成合议庭，于2017年2月20日公开开庭进行审理，原告委托代理人谢佛鹏、周萌，被告委托代理人黄某某，第三人旭阳正华公司法定代表人潘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡某某诉称：2016年9月9日，通过中介方旭阳正华公司，原、被告签订了《房地产买卖合同》，合同约定：一、原告购买被告名下位于惠州大亚湾××阳光××单元××房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号），房屋总价1060000元；二、签订合同时原告向被告支付购房定金20000元，�订合同后3日内原告向被告支付定金30000元；三、买卖物业处于抵押状态，被告须在签署合同之日起3日内出具公证书委托第三方或担保公司赎楼，担保公司不能赎楼的，被告须在签署合同之日起40日内自行赎楼；四、被告未按期限履行合同义务，原告可以解除合同并要求被告按转让成交价20%承担违约责任。2016年9月9日，原告向被告支付了50000元购房定金，被告向原告出具收据，原告另行向第三人支付了13250元中介费。后被告中途反悔，房地产买卖合同无法继续履行。为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令：一、解除原、被告于2016年9月9日签订的关于惠州大亚湾××阳光××单元××房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号）的《房地产买卖合同》；二、被告向原告返还定金50000元；三、被告向原告支付违约金212000元；四、本案诉讼费、担保�、保全费等诉讼费用由被告承担。
原告胡某某向法庭提交了代理委托书、房屋权属档案信息查询及房产证、《房地产买卖合同》、地址确认书、更名确认书、律师见证费、定金收据、履约催告函、履约暂缓函、买方购买委托书、佣金确认及支付承诺书等证据，用以证明其诉称的事实。
被告李某、范某某辩称：一、请求法院依法驳回原告的第三、四项诉讼请求；二、被告并未构成单方根本性违约，原告要求被告承担房屋总价款20%的违约金属不合理诉请。（一）被告已告知原告、第三人，上述房屋已在中国建设银行惠州大亚湾支行办理380000元的银行贷款，被告只收取房屋成交价1060000元，被告协助原告办理赎楼手续，赎楼产生的一切费用由原告承担；（二）合同约定原告通过银行贷款的方式购买上述房屋，被告及时出具并协助原告办理赎楼的各�手续，未能成功赎楼是因为被告的贷款银行—中国建设银行惠州大亚湾支行以合同未满一年不能提前还款为由不予办理赎楼手续，而并非原告所称的被告中途反悔，被告认为，未能赎楼并非被告的主观故意，被告无法解决该问题；（三）被告曾多次向原告、第三人提出，如果双方愿意继续履行合同，应等到被告与贷款银行预约，再办理提前还款及赎楼手续，但原告不同意继续履行合同并要求被告返还购房定金50000元及支付违约金；（四）根据被告与第三人签订的委托代理合同以及被告与原告签订的房地产买卖合同，被告实收1060000元的房屋总价款，其他一切费用由原告承担，被告对本次交易只提供协助和配合的义务，但事后被告发现《房地产买卖合同》并非原、被告双方所面签的合同，第三人在未取得原告胡某某的授权代原告签订的合同，被告认为《房地产买卖合同》对双方无约束力，但出于公平的考量，被告同意退还购房定金50000元。
综上所述，被告为促成本次交易已花费大量的精力和时间，交易不成功并非被告的主观故意，而是第三人和赎楼公司的主观判断失误等造成的，因此，被告不应承担他人主观臆断造成合同履行不能的责任。
被告李某、范某某向法庭提交了房地产买卖合同复印件、担保赎楼服务合同复印件等证据，拟证明其辩称事实。
第三人旭阳正华公司辩称：一、面见被告时签署了一份确认书，被告清楚第三人为代签，确认书中有详细说明；二、关于涉案房产不能办理赎楼的原因，被告只口头说明其房产只供了5、6个月，在后来无法履行时，被告从银行调出贷款合同发现抵押合同夹带2张纸条，未满12个月不允许赎楼。当初被告办理贷款时，身份证丢失，因无身份证推迟了半年才办到贷款；三、被告违约是因为被告委托担保公司赎楼，担保公司不能赎楼而被告自行也无法赎楼。
第三人旭阳正华公司未向法庭提交证据。
本院审理过程中，原告胡某某于2017年2月17日向本院申请财产保全，本院依法查封了被告李某、范某某名下位于惠州××区××阳光××单元××房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号）。
经审理查明：2016年9月9日，被告李某、范某某与第三人旭阳正华公司签订《代理委托书》一份，约定：一、被告委托第三人代为出售其名下位于惠州大亚湾××阳光××单元××号自有房屋（房产证号：粤房地权证惠州字第××号、建筑面积124.70平方米）；二、被告应保证拥有上述房屋的合法所有权、使用权。第三人应保证具备国家有关法律法规及政策允许从事该项业务的相关资质，并自觉接受政府主管部门的监管。双方确认出售上述房屋转让成交价为1060000元，此出售价格为实收，购房定金为50000元，购买方式银行按揭；三、双方约定上述房屋委托期限自2016年9月9日起至2017年3月1日止……被告承诺上述房屋委托日期内转让成交价格不变，如有接受被告出售条件的买方时，第三人有权代理被告收受购房定金，收受定金后被告须在五个工作日内与买方签订房屋买卖合同，如因被告原因未能签署买卖合同，买方有权追究被告违约责任，对此被告本人无异议。2016年9月9日，原告胡某某与第三人旭阳正华公司签订《买方购买委托书》一份，约定：一、原告委托第三人代为购买位于惠州大亚湾××阳光××单元××号自有房屋（房产证号：粤房地权证惠州字第××号、建筑面积124.70平方米）；二、第三人应保证具备国家有关法律法规及政策允许从事该项业务的相关资质，并自觉接受政府主管部门的监管。第三人应查档确认上述房屋的产权清晰，并确认上述房屋转让成交价为1060000元，此出售价格为实收，定金为50000元，购买方式为银行按揭；三、双方约定购买上述房屋委托期限自2016年9月9日起至2017年12月30日止。2016年9月9日，原、被告在第三人旭阳正华公司的中介作用下签订了《房地产买卖合同》，合同约定：一、转让标的及价款：原告购买被告位于惠州大亚湾××阳光××单元××房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号），建筑面积124.70平方米，总价款1060000元；二、付款方式及期限：（一）定金，合同签订当日，原告向被告支付购房定金20000元，自合同签订之日起3日内，原告再向被告支付购房定金30000元，并将该定金交由有关银行或原、被告双方指定的第三方监管，原告将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为被告收讫定金，被告应向原告出具定金收据，被告�绝向原告出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；（二）银行按揭付款：1、原告需办理银行按揭贷款，则剩余房款中的部分款项可由原告负责向银行贷款支付给被告，银行按揭贷款所产生的费用由原告负责，否则视为原告违约；2、原告应于签署本合同之日起30日（含当日）内付清首付款500000元（不含已付定金）……原告应于约定的应付首期款之日起7日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，被告须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由被告提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；3、双方须于银行出具贷款承诺书之日（若被告需办理赎楼手续的，则在被告赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起10日（含当日）内签署《惠州市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续……；4、办理银行�揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，原告应于签署按揭文件前交纳，并应依时领取房地产证及办理抵押登记手续，否则视为原告违约；5、如原告无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付楼款余额的，则原告应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款函之日起15日内补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，原告应于获知该事实之日起10日内补足全部应交款型；三、产权现状，该物业处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时，原告须协助被告办理赎楼手续，配合签署一切相关文件，被告不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。被告撤销该公证委托书又不在撤销之日起7日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约。被告虽有担保公司担保赎楼仍不能赎楼贷款的，须在签署本合同之日起40日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予双方指定的第三方；四、违约责任：（一）如原告未按照合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行合同义务超过7日或有其他根本违约行为，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价20%的违约金或没收原告已支付的定金；（二）如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万�之四支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行合同义务超过7日或有其他根本违约行为，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金或双倍返还原告已支付的定金。被告李某、范某某，第三人潘某某代原告胡某某在该合同上签名。同日，被告出具《地址确认书》、《更名确认书》各一份，确认被告通过第三人旭阳正华公司于2016年9月9日与原告签署《房地产买卖合同》将涉案房产出售给原告，原、被告同意在签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时买方姓名为胡某某，并由胡某某继续履行《房屋转让合约》项下买方未履行的义务，买方对其应承担保证责任。2016年9月9日，原告向第三人出具《佣金确认及支付承诺书》，原、被告双方确认，第三人已就涉案房屋买卖一事提供了全面的居间服务，撮合双方于2016年9月9日签订了《房地产买卖合同》�现双方承诺，原告自愿支付原告名下应付佣金及自愿代被告支付被告名下应付佣金26500元，若原、被告任何一方未能依《房地产买卖合同》的条款卖出或买入该房地产，则毁约一方须即时付予居间方买卖双方佣金总额的30%即9500元作为居间必要费用。2016年9月9日，原告向被告支付购房定金50000元，被告向原告出具收款收据。2016年9月22日，原告支付律师见证费400元。2016年9月22日，被告李某、范某某、原告胡某某与案外人惠州市聚海盛世信用担保有限公司（以下简称“聚海盛世担保公司”）签订《担保赎楼服务合同》一份，合同约定：一、被告与原告已签订房地产买卖合同，被告以1060000元的总房价款将位于惠州大亚湾××阳光××单元××房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号、建筑面积124.70平方米）出售给原告，该房产交易条件由原、被告双方协商确认，聚海盛世担保公司对该房产交易不承担任何责任；二、被告已将该房产作为其向中国建设银行大亚湾支行贷款370000元的抵押物进行了抵押登记，目前尚有部分贷款本息余额共共计330000元未还清；三、原、被告双方向聚海盛世担保公司申请借款376000元代被告提前还款赎楼；四、聚海盛世担保公司有权决定在具备以下之全部或部分条件时为原、被告提供担保赎楼服务：……（二）贷款银行已与原告签订借款合同、抵押合同，并出具了同意按揭贷款的承诺书；（三）原贷款银行已同意被告提前偿还原抵押贷款……（五）该房产不存在被查封、扣押、监管、被禁止或限制转让、抵押的任何情形……；五、被告违约未能全面履行本合同的，被告应向聚海盛世担保公司支付相当于赎楼服务费100%的违约金，如果因被告原因，该房产不能完成过户或不能设定抵押，聚海盛世担保公司有权�方解除本合同并要求被告提前偿还赎楼款或独立处理该房地产并以所得价款提前偿还赎楼款，原、被告与聚海盛世担保公司还对合同的其他事项进行了约定。2016年9月21日，第三人旭阳正华公司向原告胡某某发送《履约暂缓函》一份，告知原告，聚海盛世担保公司无法帮助被告办理赎楼手续，请原告暂停办理资金监管，待被告调出该房屋抵押合同原件后再行查明无法赎楼的原因。2016年10月31日，第三人向被告发送《履约催告函》一份，催告被告，依据房地产买卖合同第四条的约定，虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，被告须在签署本合同之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记，但经第三人多次沟通，被告仍未按合同约定履行义务，现请被告于2016年11月15日之前自行赎楼、注销抵押登记，否则视被告单方违约，由此产生的法律后果由被告承担。
以�事实，有原告、被告及第三人的庭审陈述，原告提交的代理委托书、房屋权属档案信息查询及房产证、《房地产买卖合同》、地址确认书、更名确认书、律师见证费、定金收据、履约催告函、履约暂缓函、买方购买委托书、佣金确认及支付承诺书，被告提交的房地产买卖合同复印件、担保赎楼服务合同复印件等证据在卷证实，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点是，第三人是否有权代原告签订《房地产买卖合同》以及被告是否违约。
关于第三人的代理权限问题。依据原告与第三人签订的《买方购买委托书》及《佣金确认及支付承诺书》，原告委托第三人代理购买涉案房屋，原告自愿支付原告名下应付佣金及自愿代被告支付被告名下应付佣金26500元，且被告清楚第三人是代为签署的前提下仍与第三人签署合同，第三人具有代为签署合同的权限。
关于被告是否违约问题。依据原、被告与案外人签订的《担保赎楼服务合同》，聚海盛世担保公司只在“原贷款银行已同意被告提前偿还原抵押贷款”的前提下进行赎楼，否则，聚海盛世担保公司有权单方解除合同并要求被告提前偿还赎楼款或独立处理该房地产并以所得价款提前偿还赎楼款；依据原、被告双方签订的《房地产买卖合同》，被告虽有担保公司担保赎楼仍不能赎楼贷款的，须在签署本合同之日起40日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行合同义务超过7日或有其他根本违约行为，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金或双倍返还原告已支付的定金。由于被告还贷不足一年，被告的原贷款银行中国建设银行大亚湾支行不同意被告提前偿还原抵押贷款，故聚海盛世担保公司无法赎楼，被告在合同约定的期限内也未自行赎楼，被告已构成违约。现原告要求解除与被告签订的《房地产买卖合同》并要求被告返还定金及支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准及方式，原、被告约定了被告逾期履行合同义务的违约金计算标准，若被告逾期履行合同义务超过7日或有其他根本违约行为，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金或双倍返还原告已支付的定金。现原告要求与被告解除合同，故被告应向原告支付转让成交价20%的违约金，即总房价1060000元的20%共计212000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告胡某某与被告李某、范某某于2016年9月9日签订的关于惠州大亚湾西区龙海二路42号阳光圣菲苑xx单元xx号房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号）的《房地产买卖合同》；
二、被告李某、范某某自本判决生效之日起十日内向原告胡某某返还购房定金50000元及支付违约金212000元，共计262000元。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5230元、保全费1920元，共计7150元，由被告李某、范某某负担。被告负担部分已由原告预交不予退回，由被告自本判决生效后径付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州�中级人民法院。
审判长 罗亚鸼
审判员 薛银标
审判员 曾日华
二〇一七年七月四日
书记员 丘志伟