福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第6369号
原告许隽瑜，女，1973年10月17日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人韦继升，福建九信律师事务所律师。
被告洪丽灵，女，1981年7月26日出生，汉族，住厦门市海沧区。
委托代理人郑亦超、卜允涵，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
原告许隽瑜与被告洪丽灵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法由代理审判员杨丽芬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许隽瑜的委托代理人韦继升、被告洪丽灵的委托代理人郑亦超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许隽瑜诉称，2013年5月7日，原告与被告签订了《房屋租赁合同书》，约定：被告承租原告位于厦门市思明区洪莲东2里路25号1102室房屋。租赁期限从2013年6月1日至2016年5月31日，每月租金为5500元。租金支付方式为每季度一付，每次付款应提前7天付清。合同签订当天，被告交付5500元押金。租赁期间被告如有迟延支付租金，则每天按迟付租金部份的2%加收滞纳金，迟付租金达7天的，原告有权自行提前解除合同，收回房屋，若有家具杂物等不搬者，原告可视为废物，任由原告处理，被告不得有异议；并追回所欠租金及滞纳金。合同签订后当天，原告将房屋交付被告使用。按合同的约定，被告第二期的租金共16500元应于2013年8月23日前支付，但被告直到2013年9月25日才支付，迟延共32天；第三期租金共16500元应在2013年11月23日前支付，但被告直到2013年12月10日才支付，迟延共计17天，两次累计迟延49天。根据合同的约定，被告应向原告支付滞纳金16170元（16500元×49天×2%）。同时，根据合同约定，原告有权自行提前解除合同，收回房屋。2014年2月26日，原告委托律师向被告发送了《律师函》，解除与被告签订的《房屋租赁合同书》，并要求被告在收到函后5天内搬离房屋，被告于次日（2014年2月27日）收到了《律师函》，但被告至今未搬离。故原告起诉至法院，请求判决：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同书》（编号：000806）已于2014年2月27日解除；2、被告立即搬离厦门市思明区洪莲东2里路25号1102室；3、确认原告有权没收押金5500元；4、被告赔偿原告滞纳金16170元。
被告洪丽灵辩称，被告已经于2014年2月27日向原告足额支付了第四季度的房屋租金，第四季度不存在迟延支付租金达七天的情形，原告无权要求解除合同。虽被告支付二、三季度的房租超过七天，但原告并未在合理期限内行使解除权，却继续收取租金，应视为其同意继续履行合同，并放弃现已成就的合同解除权。故原告不能一边继续履行合同，一边要求解除合同。综上，原告发出的律师函是无效的，其无权要求解除合同，无权要求被告搬离、没收押金及支付滞纳金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年5月7日，原告许隽瑜与被告洪丽灵签订一份《房屋租赁合同书》（编号000806），将原告所有的位于厦门市思明区洪莲东2里路25号1102室房产出租给洪丽灵使用，建筑面积为165平方米，用途为住家，租赁期限自2013年6月1日至2016年5月31日止，每月租金为5500元，付款方式为每季度支付16500元，每次付款应提前七天付清。合同签订当天，被告应向原告交付押金5500元，到合同期满，且被告交清租赁期间应交的一切费用后，原告应无息退还押金。租赁期间，被告若有迟延支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达七天的，原告有权自行提前解除合同，收回房屋，若有家具杂物等不搬者，原告可视为废物，任由原告处理，被告不得有异议；并追回所欠租金及滞纳金。
该合同签订当天，被告向原告转账支付了19250元作为第一季度的租金和押金。2013年9月25日，被告转账支付第二季度租金16500元。2013年12月10日，被告转账支付第三季度租金16500元。2014年2月25日，原告向被告邮寄发出一份《律师函》，以被告多次迟延交付租金，迟延时间超过七天构成违约为由，主张解除与被告之间签订的《房屋租赁合同》，并要求被告在收到函件后5日内付清全部欠交租金、搬离房屋、并将房屋恢复原状。2014年2月27日，被告收到该律师函。同日，被告转账支付第四季度租金16500元。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同书》、银行交易记录、律师函、快件状态查询单，被告提供的网上银行交易回单及双方当事人当庭陈述为证，双方均无异议，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的讼争《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，被告应当在2013年8月24日前支付第二季度租金，在2013年11月23日前支付第三季度租金。从被告的付款事实来看，其迟延支付第二、三季度的租金均已逾期超过7日，原告依约享有合同解除权。被告迟延支付第三季度租金超过7天，原告自2013年12月2日起享有解除权，故其在2014年2月25日发出律师函时并未超过三个月期限，原告在合理、有效地行使了合同解除权。被告在收到原告律师函的当天支付了第四季度的租金，但其行为并不能消灭迟延支付第二、第三季度租金的违约事实；原告虽收取了租金，但其并未明示表示放弃行使合同解除权，反而是提起诉讼要求确认合同已经解除，故被告主张原告收取租金即无权行使合同解除权的抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。本院确认双方之间的《房屋租赁合同书》已于被告收到律师函当天即2014年2月27日解除。原告要求被告立即搬离讼争房产的诉讼请求合理合法，本院予以支持。讼争合同中并无原告因被告违约即可没收押金的约定，故原告要求没收押金的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。讼争合同约定的滞纳金计算标准过高，本院酌情调整为以16500元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率计算49天，原告主张的超过部分缺乏合法依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告许隽瑜与被告洪丽灵签订的《房屋租赁合同书》（编号000806）已于2014年2月27日解除；
二、被告洪丽灵应自本判决生效之日起七日内搬离厦门市思明区洪莲东二里25号1102室；
三、被告洪丽灵应于本判决生效之日起七日内向原告支付迟延支付租金的滞纳金（以16500元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率计算49天）；
四、驳回原告许隽瑜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费171元，由原告许隽瑜负担101元，被告洪丽灵负担70元。上述款项，被告应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 杨丽芬
二〇一四年六月五日
书 记 员 孟晓媚
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律的保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。