辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽11民终16号上诉人（原审原告）：雍福生，男，1979年7月3日出生，汉族，个体，住辽宁省盘锦市兴隆台区。上诉人（原审原告）：郭春辉，女，1975年8月15日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。二上诉人委托代理人：田丽颖，辽宁辽河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盘锦东方银座中心城置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。法定代表人：梁运龙，该公司总经理。委托代理人：梁兵，男，1977年1月1日出生，汉族，该公司职员，住辽宁省沈阳市和平区。委托代理人：邵会波，男，1977年6月12日出生，汉族，该公司职员，住辽宁省盘锦市兴隆台区。上诉人雍福生、郭春辉与被上诉人盘锦东方银座中心城置业有限公司（简称东方银座）房屋买卖合同纠纷一案，盘锦市兴隆台区人民法院于2015年11月5日作出（2015）兴民一初字第00243号民事判决，雍福生、郭春辉不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人雍福生、郭春辉及委托代理人田丽颖，被上诉人东方银座委托代理人梁兵、邵会波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雍福生、郭春辉一审诉称：2013年3月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的东方银座中心城第7幢1单元902号房，合同总价款34万元，被告应于2014年8月31日前交房。原告依约交付了全部房款，但被告未在交付房屋前取得法定的经竣工验收合格证明；被告不能协助办理房屋权属登记，原、被告签订的《补充协议》内容与主合同和国家法律、法规相抵，应属无效。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、第十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间签订的买卖合同，并要求被告退回购房款340，000.00元；2、判令被告支付原告违约金50，532.25元［340，000.00元6.15%（按照中国人民银行贷款利息的标准）÷360天870天］。（870天是从签订合同之日即2013年3月14日至2015年7月30日。）被告东方银座一审庭审辩称：被告不同意解除合同、不同意退回购房款，不同意赔偿违约金。被告没有违约，被告认为补充协议合法有效，不存在欺诈及胁迫签约的行为，具有法律约束力。解除权的行使不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。一审法院审理查明：2013年3月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定由原告购买被告开发建设的东方银座·中心城第7幢／座1单元902号房屋，合同约定建筑面积共78.78平方米，房屋总房款为34万元，约定的付款方式是在签订《商品房买卖合同》时支付32%的首付款11万，剩余房款23万元由买受人向银行申请按揭贷款的方式在两个月内支付。原告于2013年3月14日向被告交付首付款11万元，后按约定交齐全部房款。2015年1月28日，原、被告双方网签了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同的部分内容发生了变更。原合同的第八条第一款约定被告应于2014年8月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用。网签合同约定的房屋交付时间仍旧为2014年8月31日前，但第九条约定该商品房交付时应当符合下列所列条件：该商品房取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、勘查设计单位、监理单位共同签署、确认的《建设工程竣工验收报告》即可办理房屋交付手续）。原合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”网签合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人逾期交房的违约责任：逾期在90日内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之零点一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，合同继续履行。90日之内的违约责任同前述约定，90日之后出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金。买受人不得另行要求其他损失，买受人放弃在诉讼中申请调高违约金的权利。原合同第十一条第二款与网签合同第十一条第三款第3项均约定：由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为已在通知的交房日期交付并由买受人承担通知后产生的费用和风险。原合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。网签合同第二十条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：合同继续履行，出卖人自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点壹的违约金。被告已于2014年8月8日取得了经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录表》，并于2014年10月24日盘锦市兴隆台区城市建设环境保护局为被告签发了《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督报告书》，东方银座中心城二期7#高层住宅符合竣工条件，同意备案。被告于2014年9月20日、2014年10月29日先后两次通知原告收房，原告已收到这两次通知，但原告至今未办理接收手续。并于2015年1月23日向本院提起诉讼，后于2015年4月9日变更诉讼请求：要求解除双方的商品房买卖合同，退回已付购房款并按银行贷款利息支付违约金。一审法院认为：原、被告双方网签的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，网签合同中对双方权利义务的约定已经替代了之前签订的《商品房买卖合同》的约定。庭审中原告主张双方网签的《商品房买卖合同》补充协议与主合同和国家法律、法规相抵触，属于无效条款。但原告未能证明该补充协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形存在，故对原告的该项主张本院不予支持。原、被告双方在平等、自愿的基础上订立的合同对双方当事人都有约束，双方当事人都要维护市场交易秩序，不得擅自、随意变更或解除。庭审中原告主张被告不能提供房屋竣工验收合格证，不能协助原告办理房屋产权证书，存在违约，应解除合同。本案中，被告已按网签的《商品房买卖合同》的约定，取得了房屋竣工验收合格手续。能否依约定取得房屋所有权证书亦不是合同约定解除的条件。故该房屋买卖合同不应予以解除。原告的另一诉讼请求，是建立在合同解除基础之上的，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费7158.00元，由原告承担。雍福生、郭春辉上诉请求及理由是：要求撤销原判，予以改判。理由，1、原审认定“上诉人未能证明补充协议存在合同法第五十二条、第五十三条规定情形，不属于无效条款”错误；2、原审认定“被上诉人取得了房屋竣工验收合格手续”未有法律依据。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管总门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”的规定，因此，该房屋建筑工程只有经过建设行政管理机关核发的《建筑工程竣工验收备案证》，才是证明工程具备验收对社会公众具有公示效力唯一的法定文件。被上诉人提供的由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同签署的《建设工程验工验收报告》，与上述法律相违背，应属无效；3、原审认定“能否依约定时间办理房产证不是合同约定解除的条件”违背法律规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”的规定，因此，只要在该期限未办理房产登记便可解除合同；4、根据消防法规定必须经过消防验收才能交付使用。东方银座二审答辩认为：1、双方签订的补充协议不存在合同法52条、53条规定的致使合同无效的情形，补充协议是在正文录不下了，才在附件11中录入，其实就是合同正文的内容；2、《合同法解释二》第14条规定：《合同法》第52条第五项，即违反法律、行政法规强制性规定的合同无效的规定中，强制性规定是指效力性强制规定，管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，以禁止其行为的目的，但并不否认该行为在民商法中的效力；3、关于上诉人提及的办理房产权属证明的延迟属于解除《房屋买卖合同》情形的主张，既没有事实根据，也没有法律、合同依据；4、关于上诉人提到的连廊问题，上诉人没有证据证明案涉房屋的结构与约定不符，该主张不能构成退房的理由。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案争议焦点：上诉人与被上诉人应否解除房屋买卖合同。围绕本案争议焦点，上诉人在二审未有新证据提供。围绕本案争议焦点，被上诉人在二审未有新证据提供。本院经审理查明事实与原审查明事实一致。本院认为：对应否解除房屋买卖合同的认定。在签订商品房买卖合同之后，双方又网签了商品房买卖合同及补充协议，该网签合同及补充协议对逾期交房、逾期办了房屋产权证所应承担的违约责任均作了约定，该约定并未对上诉人的主要权利予以排除，因此具有法律效力，应按该约定履行。在履行中，被上诉人已于2014年10月24日取得了建设行政主管部门审核《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督报告书》编号（2014）第0016号，证明该工程符合竣工验收条件，予以备案。根据建筑法第六条“国务院建设行政主管部门对全国建筑活动实施统一监督管理”的规定，该工程已具备验收条件。另，关于购买商品房设有“连廊”问题，上诉人称图纸为开放式实际为封闭式连廊，但未提供证据予以证明为被上诉人擅自变更，且被上诉人承诺可以整改，因此不属于解除合同情形。鉴于以上情形，双方并未具备解除房屋买卖合同的条件，因此该合同不应予以解除。对上诉人要求解除房屋买卖合同，退还购房款及支付违金的主张，不应予以支持。原审判决正确，应予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7，158.00元，由上诉人雍福生、郭春辉承担。本判决为终审判决。审判长 杨 敏审判员 徐振强审判员 李 野二〇一六年三月十五日书记员 赵燕菲