沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初264号原告：时小兵。被告：沈阳公信物业管理有限公司，住所地：沈阳市棋盘山风景区内望湖山庄。法定代表人：王建伟，系经理。委托代理人：张春，系该公司职员。原告时小兵与被告沈阳公信物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员王萍担任审判长，审判员唐佳主审，人民陪审员张玉霞参加评议，于2016年1月28日公开开庭进行了审理，原告时小兵，被告委托代理人张春均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告时小兵诉称：被告与原告签订本小区《物业管理委托合同》，未按约定履行合同，1、电梯从未年检，多次发生夹人，停运及滑梯事件；2、2013年春节期间大门不能关闭冻坏水管、导致地下室存水半米深；3、大厦外墙开裂，多次反映物业不修，造成车辆损毁事故；4、2013年3月开始业主物业矛盾激化、社区、质监、街道、小区办、区人大反复出面协调、物业没有整改措施；5、2013年下半年小区处于弃管状态；6、今年的电梯维修是每户出资完成。诉讼请求：一、返还2012年全年和2013年上半年一共18个月的物业费、电梯费共计2870元；二、免交2013年7月-10月物业费及电梯费；三、赔偿原告出资维修电梯费用744元，共计3614元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告所诉不实，被告于2012年接手原告所在大厦的物业服务，完全按照与业委会签订的物业委托合同以及该大厦的现状进行了物业服务，我公司服务完全符合双方的约定，并无任何违约行为，因此我公司不同意对其赔偿上述款项，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系位于沈阳市和平区太原南街193号（沈阳市和平区玉麟大厦）4-8-2房屋（建筑面积136.09平方米）的所有权人。原告于2008年取得涉案房屋产权证书，并向被告交纳了2012年度及2013年6月30日之前的物业费及电梯费合计2881元。2012年1月19日，沈阳市和平区玉麟小区业主委员会（委托方／甲方）与被告（受委托方／乙方）签订《玉麟大厦物业管理委托合同》一份，约定甲方委托乙方对玉麟大厦物业管理服务，合同期限为五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止……，其中委托管理事项包括：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务……。在该合同落款处，甲方处盖有“沈阳市和平区玉麟小区业主委员会”的印鉴，乙方处盖有被告公章，并标注‘现在由社区代签此合同，业主委员会正式成立后社区做到监督作用’，沈阳市和平区新华街道红星社区在该处加盖公章。合同签订后，被告依约对玉麟大厦提供物业服务。2013年11月12日，被告与沈阳市和平区玉麟小区业主委员会办理玉麟大厦物业交接手续，由沈阳市玉麟大厦业主委员会接收玉麟小区的物业服务，双方在交接单中明确交接项目及交接时的状况，其中电梯一项载明‘4单元一部损坏，5.2.4单元各1部损坏，均未年检’，交接单落款处标注‘自交接之日起，玉麟大厦在发生所有问题与公信物业无关’。被告自此不再对玉麟小区提供物业服务。玉麟小区现由沈阳慧宇物业管理有限公司提供物业服务。2014年11月24日，沈阳市和平区玉麟大厦业主委员会申请商品住宅专项维修资金对玉麟小区的电梯进行维修，资金缺口6375.83元由沈阳慧宇物业管理有限公司先行垫付，沈阳市和平区玉麟大厦业主委员会向居住在4楼以上的业主收取，本案原告因此于2014年10月16日分摊电梯维修审批手续费35元，于2015年9月3日分摊电梯维修费709元。现原告认为被告在提供物业服务期间不作为，服务不到位，从未对玉麟小区的电梯进行检测，造成玉麟小区的电梯存在安全隐患，应返还已收取的2012年度及2013年6月30日前物业费及电梯费2870元，并承担电梯维修审批手续费35元及维修费709元，故诉至法院。诉讼中，被告提供物业服务人员的工作证、身份证及工资发放明细表，证明其所聘用的物业服务人员符合从业规定，具备上岗资格。另查明：2011年12月26日，被告与沈阳安奥电梯工程有限公司签订《电梯维修服务合同》，被告委托沈阳安奥电梯工程有限公司对玉麟大厦共计9台电梯设备提供保养服务。根据沈阳安奥电梯工程有限公司的电梯保养作业报告，该公司自2012年1月8日至2013年11月8日期间对玉麟大厦的电梯进行了养护。2013年1月21日，相关质量技术监督部门向被告下发特种设备安全监察指令书，要求被告于2013年2月4日前按规定对在用电梯进行检验。又查明：被告在对玉麟小区提供物业服务期间，曾对单元门进行更换，沈阳市和平区玉麟大厦业主委员会对施工单位及更换费用均予以确认。再查明：2013年4月15日，和平区人大对玉麟小区物业费与电梯捆绑、电梯年检及大厦外墙脱落等问题召开听证会。上述事实，有原告提供的房屋所有权证、收款收据、特种设备安全监察指令书、《玉麟大厦物业管理委托合同》、报纸、听证纪要、业委会工作总结及园区情况通报、发票，被告提供的《玉麟大厦物业管理委托合同》（与原告提供的一致）、物业服务人员的工作证、身份证及工资发放明细表、玉麟大厦物业交接单、关于维修事项需垫付资金的说明、购销合同、电梯维修服务合同、产品维修服务合同、电梯保养作业报告、单元门更换费用确认单、关于玉麟大厦楼房外墙砖脱落排险问题、商品住宅专项维修资金使用申报审核表、承诺书、玉麟大厦分摊系数表、电梯修理及改造工程预算书以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。关于原告主张的电梯维修审批手续费35元及维修费709元。原告居住的玉麟小区现由沈阳慧宇物业管理有限公司提供物业服务，2014年11月24日，因电梯维修启动商品住宅专项维修资金，又因资金缺口6375.83元，沈阳市和平区玉麟大厦业主委员会向该小区居住在4楼以上的业主收取，原告因此分摊电梯维修审批手续费35元及维修费709元。被告自2012年1月1日至2013年11月12日期间对原告居住园区提供物业服务，根据电梯维修服务合同、产品维修服务合同及电梯保养作业报告，被告在提供物业服务期间对玉麟小区的电梯履行了维修及养护义务。另，玉麟大厦的电梯系民用电梯，属于易损耗品，不仅需要日常维护与保养，还需进行定期检验与维修，但是否需要维修并启动专项维修资金均需视具体情况而定，且需申报并由相关部门审核，并非被告一己能力所及。现该小区物业已由沈阳慧宇物业管理有限公司提供物业服务，在此期间启动商品住宅专项维修资金对电梯进行维修，业主分摊资金缺口系其自愿行为，与被告无关，现原告要求被告赔偿其分摊的该两项费用，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告主张的2012年度及2013年6月30日前的物业费及电梯费2870元。如前所述，被告在提供物业服务期间对玉麟小区的电梯履行了维修及养护义务，单元门更换费用确认单亦能证明被告履行了相应职责，玉麟大厦外墙脱落属于偶发事件，原告亦未能提供证据证明该事实与被告提供的物业服务存在因果关系，原告以此为由要求被告返还上述已交纳的物业费及电梯费，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告主张免交2013年7月至10月物业费及电梯费，该费用尚未发生，待发生后可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告时小兵的诉讼请求。案件受理费50元，由原告时小兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 萍审 判 员  唐 佳人民陪审员  张玉霞二〇一六年三月二十四日书 记 员  宫 傲本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。