广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12378号
上诉人（原审被告）：莫仲达，男，1937年6月22日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。
委托诉讼代理人：龚伟，广东润科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑湘怡，女，1998年3月15日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。
委托诉讼代理人：赖远明，广东源通律师事务所律师。
原审第三人：陈志华，男性，1979年5月12日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。
委托诉讼代理人：薛金波，广东格新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄丽，广东格新律师事务所律师。
上诉人莫仲达因与被上诉人郑湘怡、原审第三人陈志华房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初22642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人莫仲达上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑湘怡一审全部诉讼请求。事实与理由：一、涉案房屋并未交付，一审判决认定事实错误。（一）莫仲达与郑湘怡均未履行《xx房房屋移交备注》交房、收房义务。郑湘怡虽然提交了《xx房房屋移交备注》试图证明涉案房屋已经移交给了郑湘怡。但事实上，双方签订《xx房房屋移交备注》真实原因是为了弥补莫仲达向郑湘怡借款的利息差额，双方协商一致由郑湘怡出租涉案房屋并收取租金收益。同时，由于莫仲达年事已高身体不好，才同意由郑湘怡负责出租案涉房屋并收取租金，为了便利郑湘怡出租房屋莫仲达才将涉案房屋的一把钥匙交给郑湘怡。但莫仲达本人也保留了涉案房屋的钥匙。因此双方的真实意思表示并不是交楼。（二）莫仲达提交的多份证据足以证明并未实际交付案涉房屋。从莫仲达数次带领陈志华看房，以及莫仲达提供的交纳涉案房屋电费、煤气费清单和物业管理费划扣凭证等证据可以看出至今为止莫仲达并未向郑湘怡交付案涉房屋。否则，莫仲达不可能还要交纳电费、煤气费和物业管理费等费用。（三）莫仲达主张的交房时间与合同约定不符，存在较大疑点不符合常理。从《广州市存量房买卖合同》第三条可知，郑湘怡应当在交楼之日支付第二期购房款，但从郑湘怡提交的证据《xx房房屋移交备注》和《收款收据》显示，所谓“交房”时间为2016年1月22日而支付第二期房款的日期却为2016年3月14日，这与合同约定明显相悖。由此可见，郑湘怡认为莫仲达已经移交案涉房屋给自己，既不符合常理也没有充分的证据支持。二、莫仲达与陈志华网签合同优先于莫仲达与郑湘怡之间的《广州市存量房买卖合同》，一审判决适用法律错误。（一）莫仲达与郑湘怡之间的《广州市存量房买卖合同》名为房屋买卖实为民间借贷担保。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案实质是房屋买卖合同为民间借贷关系的担保合同，在郑湘怡拒不变更诉讼请求的情况下，法院应当依法驳回其诉讼请求。（二）假设法院最终未能认定莫仲达、郑湘怡之间为民间借贷关系，但由于莫仲达与陈志华已经完成网签，依照广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条的规定，莫仲达和陈志华之间的买卖合同应当优先履行。郑湘怡要求继续履行的诉讼请求也不应得到支持。
被上诉人郑湘怡二审答辩称：不同意莫仲达的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律准确；请求法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈志华二审陈述称：一、一审判决认定陈志华与莫仲达的买卖关系不属于本案受理范围是错误的。莫仲达已提起上诉，陈志华未再提起上诉。二、陈志华同意莫仲达的上诉意见。
郑湘怡于2017年9月21日诉至一审法院，请求判令：1.莫仲达立即协助郑湘怡办理广州市天河区中山大道xx号过户登记手续；2.莫仲达承担所有费用（包括且不限于案件受理费、财产保全费、保函费用等）；3.莫仲达赔偿郑湘怡为维权所支付的律师费6万元。
一审法院经审理查明：莫仲达为广州市天河区中山大道xx号房（住宅性质，建筑面积119.764平方米，简称涉案房屋）的登记权属人。本案中一审法院根据郑湘怡的申请查封了涉案房屋。
2015年10月25日，莫仲达（甲方、卖方）与郑湘怡（乙方、买方，委托代理人郑奇伟）签订《房屋买卖合同》，合同约定：乙方购买涉案房屋，建筑面积119.76平方米，房屋使用性质住宅，共有人马蓉同意出售房屋并放弃优先购买权。该房地产存在抵押等他项权利情况，甲方应于2015年12月31日之前还清贷款并申请注销抵押。该房地产以现状售予乙方，乙方已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产带空调、入墙家具、橱柜及卫浴，不带租赁合同；甲方应在2017年9月10日前迁出户口。该房地产按整套出售并计价，总金额380万元。签订本合同时，乙方向甲方支付10万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照下列方式按期付款：第一期，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付房款190万元；第二期，乙方应于交楼之日向甲方支付房款150万元；第三期，乙方应于办理房地产产权转移登记递件手续获得成功受理，通知取得房产证之日，向甲方支付房款30万元。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2015年12月31日前，若甲方未来得及腾清房屋导致不能交楼的，该期限可以顺延至农历春节前，该种顺延不属于甲方违约。甲乙双方应在交楼之前一起到房地产管理部门查阅该房地产的产权及抵押注销情况，如没有瑕疵才办理交楼手续；若有瑕疵则甲方应在10天内消除瑕疵，再办理交楼手续。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋（共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、煤气表的读数，交付该房地产钥匙，并办理交接手续），查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方应把房地产权证交乙方保管，乙方应于2017年（具体日期根据华师附小办理入学申请要求提供房产证的时间为准）把房地产权证交甲方使用（用于办理孩子入学）。甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用。甲方保证在交易后乙方无须对甲方前述欠款及应付费用负责。上述房地产风险责任（包括但不仅限于火警等）自该房地产交楼之日起转移给乙方。甲乙双方约定应当于2016年4月30日前办理好该房地产的交易网签手续。甲方与乙方约定双方应当于2017年8月31日前办向房地产登记机构申请办理产权转移登记，收件回执及新的产权登记证书由乙方领取。甲方保证在产权转移登记前，不再将本合同所涉房地产销售或抵押给任何第三方。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%，并退回乙方已付的全部费用及利息（利率按年利率8%计算）。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%。另手写注明本合同以2015年10月27日内收到买方支付首期190万元，视为本合同生效（以银行汇单为准）。该合同末尾有案外人莫娅的手写声明：对于我们父亲莫仲达、母亲马蓉把位于广州市天河区中山大道xx房的房地产售予郑湘怡一事知情。对于双方所签的合同一致表示同意和支持。
2015年10月27日，案外人陈惠萍向莫仲达转账支付190万元，附加信息及用途为购房款。同日，莫仲达出具收款收据，载明收到郑湘怡交来购房首期款合计200万元（其中190万于2015年10月27日由陈惠萍账号汇入）。
2016年1月21日，案外人陈惠萍向莫仲达转账支付40万元，附加信息及用途为买楼款。
2016年3月14日，案外人郑奇伟向莫仲达转账支付110万元。同日，莫仲达出具收款收据，载明：收到郑奇伟交来购房款150万元，另注“郑奇伟代郑湘怡所交的购楼款”。
2017年9月7日，郑湘怡委托律师通过EMS邮政快递向莫仲达发出律师函，敦促莫仲达办理涉案房屋过户手续。
2017年9月21日，郑湘怡提起本案诉讼。
关于房屋交付问题，郑湘怡提交如下证据：一、2016年1月21日莫仲达（移交人）、案外人郑存陆（接收人）签署的涉案房屋移交备注一份，拟证明莫仲达已于2016年1月22日将涉案房屋交付郑湘怡居住使用。该材料载明：1.莫仲达委托莫娅于2016年1月21日把广州市天河区中山大道xx房门钥匙一套3条，移交给郑奇伟及郑存陆。2.郑奇伟承诺于2016年1月22日前支付部分购房款合计40万元至莫仲达的工商银行卡内。3.莫仲达已于2015年11月9日向银行申请提前还贷获得批准。房产证预计于2016年2月29日前由银行完成抵押涂销归还莫仲达。莫仲达承诺于取得房产证两日内把广州市天河区中山大道xx房的房产证交郑奇伟。4.郑奇伟于收到房产证一周内支付莫仲达110万元。5.莫仲达将支付广州市天河区中山大道xx房于2016年1月31日前产生的所有费用（包括但不限于水电费，房屋管理费等）。6.2016年2月1日开始产生的费用由郑保平支付。莫娅协助办理相关手续（该条被划掉）。7.莫仲达承诺于2016年1月22日搬离广州市天河区中山大道xx房，该房正式移交郑奇伟。二、广东省广州市公安局天河区分局石牌派出所出具的报警回执（显示报警人郑奇伟，报警时间2017年9月15日），拟证明郑湘怡已经实际使用涉案房屋，因该日莫仲达恶意进入涉案房屋，故郑湘怡报警处理。三、支付宝缴费回单截图四份、交易记录截图一份（分别显示2016年7月27日缴费358.61元，2016年9月13日缴费265.13元、2016年11月24日缴费259.03元、2017年1月22日缴费220.06元、2017年3月8日缴费211.41元）、案外人周娜琴2017年12月11日出具的《证明》一份（主要内容其为华南理工大学在读博士生，系郑湘怡表姐郑志硕的同学。2016年3月至2017年2月期间曾居住在郑湘怡购买的涉案房屋内，期间该房屋电费都几乎由其缴交等）。上述证据经质证，莫仲达表示：对证据一真实性无异议，虽名为交房，但实际没有履行；我方仅给了郑湘怡涉案房屋的一条钥匙，我方也保留了钥匙，故我方当时在中介放盘时还可以凭持有的钥匙带买家看房，且当时我方将房屋出售给陈志华后，评估公司也实际进入涉案房屋进行评估，评估书也有拍照留存；涉案房屋的水电费、管理费一直由我方支付，根本不存在房屋移交的情况。对证据二真实性无异议，关联性不予确认，真实的情况是郑湘怡没有钥匙无法进入涉案房屋，报警后直接破门强占涉案房屋，恰恰证明移交备注没有实际履行。证据三真实性不予确认，即使周娜琴曾经居住涉案房屋，也不能证明莫仲达曾向郑湘怡交付了涉案房屋。陈志华对证据一的真实性无异议，认为郑湘怡主张涉案房屋已经交给其居住使用，该证据只是一份类似于情况说明或交楼流程的备注，明确双方交楼过程中的权利义务，不是已经实际交付的证据。陈志华对证据二、三未发表质证意见。
莫仲达为证实其并未向郑湘怡交付涉案房屋，涉案房屋的煤气费、电费、物业管理费一直由其交纳，提供如下证据：1、电费发票（显示计费时段2017年9月1日至2017年11月2日，金额363.89元）；2、单用户收费明细清单（显示用户名称莫仲达，气费合计3305.97元，抄表日期2014年5月20日至2017年11月6日）；3、马蓉工行存折；4、华南师范大学退休人员工资条（显示莫仲达2016年1月至2017年11月每月管理费83.3元、2016年6月水电费606.9元、2016年12月水电费661.81元）；5、华南师范大学物业管理服务中心2017年12月1日出具的《证明》（显示收到莫仲达交来涉案房屋2016年1月至2017年11月的物业管理费，每月83.3元，由莫仲达名下账号划扣）；6、莫仲达建行存折等。上述证据经质证，郑湘怡表示：对电费发票、《证明》的真实性无异议，电费发票不代表房屋未交付郑湘怡，物业管理费继续由莫仲达缴交是为方便解决其外孙华师附小入读资格，双方口头约定在办理产权转移手续时一并办理付款及交费改户手续；对其余证据，无法判断是否对应涉案房屋。陈志华对上述证据无异议。
关于郑湘怡主张的60000元律师费，郑湘怡提交如下证据：委托代理合同（显示一审阶段律师费60000元）、农行对账单及陈惠萍证明、律师费发票（金额60000元）。莫仲达对上述证据的真实性、合法性无异议，关联性不予确认。
关于莫仲达、陈志华双方之间买卖涉案房屋的情况，莫仲达、陈志华均提供双方分别于2017年5月27日、2017年9月1日签订的《存量房买卖合同》（约定涉案房屋成交价6800000元等）、《广州市存量房买卖合同》及2017年9月18日深圳市儒骏辉土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价初评答复书》（载明涉案房屋在2017年9月15日的价值时点评估价为7221528元等）等予以证实。上述证据经质证，郑湘怡表示：对上述合同真实性无法判断，《房地产估价初评答复书》与本案无关。
关于陈志华支付房款情况，莫仲达提交了中国建设银行个人账户收入交易明细（显示陈志华2017年5月27日向莫娅支付10万元），陈志华提交2017年5月27日莫仲达出具的收款收据（显示收到陈志华支付的涉案房屋购房定金10万元）、中国银行交易流水明细清单（显示陈志华2017年5月27日向莫娅支付10万元）、广州保益楼宇按揭中心出具的收据（显示2017年9月11日收到陈志华按揭费8160元）。郑湘怡对上述证据均不予确认。
关于涉案房屋的产权证，庭审中郑湘怡当庭出示其持有的涉案房屋的产权证，郑湘怡表示该房产证由莫仲达于2016年3月交付给其。莫仲达表示：该房产证在涂销抵押后交给郑湘怡，时间在2016年2、3月间。
关于涉案房屋现状，郑湘怡表示：涉案房屋自2016年1月11日起由其控制使用至今。莫仲达表示：郑湘怡是2017年9月15日报警后强占涉案房屋，涉案房屋目前由郑湘怡控制。
关于莫仲达辩称的其与郑湘怡之间为民间借贷关系有无证据证实的问题，庭审中莫仲达表示：借条已被郑湘怡收走；双方买卖合同约定2016年4月30日办理网签，但实际上双方都没有办理，证明双方之间根本不存在房屋买卖合同关系等。郑湘怡则表示：虽买卖合同约定2016年4月30日办理网签，但合同亦约定莫仲达须在2017年9月入学之前办理小孩的入学手续，如办理网签，莫仲达的小孩就无法就读该小学，我方为满足莫仲达的要求才没有办理网签手续。
本案中郑湘怡表示其同意支付剩余购房款30万元给莫仲达。
另，郑湘怡提供广州市房地产档案馆于2018年4月20日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，该证明载明：查无郑湘怡房地产情况记录。
一审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，郑湘怡提供的《房屋买卖合同》、转账凭证、收款收据、房屋交接证明、房产证原件等证据已形成完整证据链，证实郑湘怡已支付绝大部分购房款，莫仲达并已交付涉案房屋的房产证及涉案房屋给郑湘怡，郑湘怡作为购房人的合法权益受法律保护。莫仲达否认其已实际交付涉案房屋给郑湘怡，与查明事实不符，一审法院不予采信。莫仲达称其与郑湘怡之间实为民间借贷关系，未举证证实，一审法院不予采信。郑湘怡、莫仲达签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郑湘怡要求莫仲达协助其办理涉案房屋的产权过户手续，理据充分，一审法院予以支持。本案中郑湘怡同意支付剩余购房款30万元给莫仲达，并无不当，一审法院在判决主文对此一并处理。
关于郑湘怡要求莫仲达承担其本案律师费60000元的诉请，对此合同并无约定，该诉请理据不足，一审法院不予支持。
莫仲达明知其将涉案房屋出售给郑湘怡并实际交付房屋在前，仍与陈志华签订房屋买卖合同，莫仲达应自负相应法律后果。莫仲达、陈志华之间的房屋买卖合同法律关系不属本案处理范围，由双方当事人协商处理或另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2018年4月28日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告莫仲达协助原告郑湘怡到广州市房管部门办理广州市天河区中山大道xx房的房地产过户手续；二、原告郑湘怡在被告莫仲达履行上述第一项义务当日支付剩余购房款300000元给被告莫仲达。三、驳回原告郑湘怡的其他诉讼请求。一审案件受理费38500元，由原告负担1300元，被告负担37200元；财产保全费5000元，由被告莫仲达负担。
各方当事人对一审查明事实没有异议，本院二审予以确认。
二审期间，各方当事人均无新证据提交。郑湘怡庭后补充提交了一份广州市天河区不动产登记中心出具的《购房资格证明》，载明郑湘怡具备本市住房限购区域内住房的购房资格。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。陈志华未提起上诉，其对一审判决提出的质疑，本院二审不作审理。据此，针对莫仲达的上诉请求，认定如下：
莫仲达上诉请求驳回郑湘怡一审全部诉请，因一审法院已结合各方当事人所作陈述及所举证据对案件事实作出认定并进行详细分析，依法判决莫仲达应协助郑湘怡办理涉案房屋过户手续，并由郑湘怡向莫仲达支付购房余款300000，合法有据，论理清晰，本院不作赘述。莫仲达二审亦未提供新证据推翻一审判决，故其上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人莫仲达的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37200元，由上诉人莫仲达负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年九月二十日
书记员 莫善友