云南省禄丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）禄民初字第326号
原告昆明尚境物业管理有限公司禄丰分公司
组织机构代码：69568210-7。
负责人张静喜，系公司总经理。
住所地：禄丰县金山镇翡翠湾小区。
被告罗建光，男，1979年9月17日生，彝族，云南省禄丰县人，公务员，大学文化，住禄丰县。
原告昆明尚境物业管理有限公司禄丰分公司诉被告罗建光物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月26日公开开庭进行了审理，原告昆明尚境物业管理有限公司禄丰分公司的负责人张静喜及被告罗建光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年5月30日签订前期物业委托服务合同，自2013年5月1日起，被告就拒按合同第六条一、二款，第八条约定交纳物业管理服务费及垃圾清运费。经原告反复多次催收至今仍拒交。现起诉至法院，要求被告支付拖欠2013年5月1日-2015年4月30日两年物业管理费1528.68元，生活垃圾清运费175元；要求被告支付2013年5月1日-2014年4月30日期间的滞纳金1398.74元（逾期天数610天，按年度总金额每天3‰计算），2014年5月1日-2015年4月30日期间的滞纳金561.79元（逾期天数245天，按年度总金额每天3‰计算）；并承担本案的诉讼费。
被告辩称：一、被告与原告签订的《前期物业委托合同》是被告的妻子徐建翠在原告的胁迫之下签订的合同，被告享有撤销权，请求法院判令该合同无效。本案涉及到的《前期物业委托合同》的签订，发生在2010年5月30日，被告的妻子徐建翠去原告处领取钥匙，原告处的工作人员告知：“公司规定，只有签订《前期物业委托合同》才能领取钥匙。”徐建翠因结婚用房，急需拿到钥匙装修房屋，才不得已和原告签订该合同。该合同的签订违背了当事人真实意思的表示。根据《合同法》第五十四条之规定“在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，�损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。”二、此合同的履行属于原告违约在先，被告才拒绝缴纳2013年5月1日至2015年4月30日的物业管理费。根据《前期物业委托合同》第一条第二款第六项之规定，公司对房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等进行维护、修缮、服务与管理。被告入驻小区的头两年，被告认真履行合同条款，按时足额交纳物业管理费。但一直以来，一楼的部分业主毁坏绿化带，非法占用小区绿化面积违章搭建建筑物。被告多次找原告对此事进行交涉，要求原告按照合同条款履行义务，但原告不予理会。原告在履行合同过程中没有尽到管理义务，致使小区建筑区划内的绿化带，公共设施，业主共有部分遭到大面积破坏，严重侵犯了小区业主的合法利益。原告的不作为是违约行为，并且是违约在先。根据《合同法》�六十六条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。三、《前期物业委托合同》中违约责任的约定和相关的法律法规相违背，是无效条款。根据《合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之前的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。原告在合同违约责任方面。只约定了被告违约需要缴纳滞纳金，而没有约定原告违约需要缴纳违约金条款，该条款违反《合同法》的公平原则，该合同又属于格式条款合同，原告加重了被告的义务，是原告的霸王条款，该条款和相关的法律法规相违背，是无效条款。至于滞纳金更是索要无据，是原告违约在先，被告才拒�缴纳物管费，原告索要滞纳金是欲盖弥彰，于理无据，显失公平，本应该由被告向原告索要违约金才对。四、《前期物业委托合同》第七条，其他相关费用的条款中，原告约定收取的相关费用，未经禄丰县物价局的批准，收费无据，是违规收费，重复收费，该条款和相关的法律法规相违背，是无效条款。根据《物权法》第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。原告近三年来，在小区建筑区划内利用小区业主共有部分违规进行经营性收取车位管理费近30万元，原告约定收取的相关费用，未经禄丰县物价局的批准，未经小区业主大会投票表决，收取费用未向小区业主进行公开，�不用于小区物管的正常开销，严重违反了相关的法律法规，可能还涉嫌犯罪，严重损害了小区业主的合法集体利益。根据《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。被告每年除了缴纳正常的物业管理费，还要缴纳车位费。原告约定收取的相关费用，未经禄丰县物价局的批准，收费无据，是违规收费，重复收费，该条款和相关的法律法规相违背，是无效条款。被告是国家机关工作人员，垃圾清运费在单位上就已经缴纳过，原告不应该重复收取。五、《前期物业委托合同》约定了争议解决条款，原告未按条款内容履行，就向法院起诉，请求法院�决驳回其起诉。《前期物业委托合同》第十六条规定，本合同在履行中发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商调解无效的，可以向人民法院起诉。原告未按条款内容履行，未向禄丰县住建局申请调解就向了禄丰县人民法院起诉，违反合同约定程序，请求禄丰县人民法院判决驳回其起诉。综上所述，本案因《前期物业委托合同》是可撤销合同；合同违背公平原则；违反了诚实信用原则；违反了争议解决条款程序；并严重违反了相关的法律法规；严重侵犯了广大小区业主的合法集体利益，还有可能涉嫌犯罪。该合同是存有严重瑕疵的合同。原告提出的主张无充分的证据证实，请法院判决驳回其起诉。
针对其诉讼主张，原告向本院提交了如下证明材料：
1、营业执照（复印件）、组织机构代码证（复印件）、法人身份证明书、身份证（复印件）各一份，2、前期物业委托服务合同一份，欲证实原、被告双方已经签订了合同，但是被告没有按照合同的约定履行义务。
经质证，被告对原告提交的证明材料1的真实性无异议，予以认可，对其关联性不予认可，认为与本案无关。对2的真实性无异议，予以认可，对其合法性不予认可，认为因为原告未提交过收费许可证，所以被告认为原告是违规收费。
针对其答辩主张，被告向本院提交了如下证明材料：
1、前期物业委托服务合同一份，欲证实该合同部分条款与相关法律法规相违背，属于无效条款，该合同约定了争议解决条款，原告未按照条款内容解决争议。该条款约定了原告必须履行的义务，原告没有履行，属于原告违约在先。
2、收楼须知、翡翠湾商住小区一期缴费通知书、办理装修手续须知各一份，欲证实原、被告签订的合同违背当事人的真实意思表示，具有乘人之危的胁迫行为。
3、物管费收据4张，欲证实被告前两年认真履行合同，是原告违约后被告才拒绝履行合同。
4、车位管理费收据3张，欲证实原告向被告收取的车位管理费属于违规收费，重复收费。
5、照片7张，欲证实小区被破坏前后的绿化带和公共部分。
6、出生证明一份，欲证实当时签订合同的时候，被告的妻子刚怀孕。
7、证人证言，欲证实原、被告签订合同时，原告具有胁迫、乘人之危、显失公平等违法行为，违背当事人真实意思表示，合同属于可撤销合同。原告在履行合同过程中没有尽到管理义务，致使小区建筑区划内的绿化带，共同设施，业主共有部分遭到大面积破坏，严重侵犯了小区业主的合法利益。原告的不作为是违约行为，并且是违约在先。原告近三年来，在小区建筑区划内利用小区业主共有部分违规进行经营性收取车位管理费近30万元，原告约定收取的相关费用，未经禄丰县物价局批准，未经小区业主大会表决，收取费用未向小区业主进行公开，也不用于小区物管的正常开销，严重违反了相关的法律法规，可能还涉嫌犯罪，严重损害了小区业主的合法集体利益。
经质证，原告对被告提交的证明材料1、2、3、4、5、6的真实性、合法性和关联性均无异议。对7，认为人工湖原告是清理的，公共卫生原告也是经常打扫的，至于证人陈述其本人没有停车的位置与本案无关，同时原告物管的相关收费标准是报送发改局、住建局备案、由发改局出示标准给原告，原告按照标准进行收费，不存在违法收取的问题，至于证人陈述其他事实没有异议。
本院认为，对原、被告提交的证明材料前期物业委托服务合同，因双方对其真实性均无异议，对其真实性，本院予以采信，能够证明开发商委托原告进行物业管�的事实。对原告提交的证明材料营业执照、组织机构代码证、法人身份证明书和身份证，因原告无异议，本院予以采信。对被告提交的证明材料收楼须知、翡翠湾商住小区一期缴费通知书、办理装修手续须知和照片，因被告无异议，对其真实性本院予以采信，对被告欲证实的主张，本院不予采信。对物管费收据、车位管理费收据，因被告无异议，本院予以采信。对出生证明，因被告无异议，对其真实性本院予以采信，对其关联性，本院不予采信。对证人证言，本院结合法庭查明的事实以及其他证明材料，对其中能相互印证的部分，本院予以采信，对其中不能相互印证的部分，本院不予采信。
经过开庭审理，原、被告举证、质证、陈述和辩论，本院认定本案如下法律事实：
禄丰恒嘉房地产开发有限公司将禄丰翡翠湾小区物业委托给原告进行管理。2011年9月29日，由被告（甲方）的妻子徐建翠以被告的名义与原告（乙方）签订了前期物业委托服务合同。被告居住于小区24幢2单元501室，房屋建筑面积为127.39㎡。合同第一条约定了甲方和乙方的权利义务，甲方的权利和义务为：监督乙方物业服务质量，就物业服务有关问题通过合法的途径向乙方提出意见和建议；遵守本物业的《业主公约》。依据本合同向乙方交纳物业管理服务费，及有关费用。乙方权利和义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。第二条约定了物业服务的计费方式采用包干制的方法。第三条约定了委托服务期限与《物业管理委托服务合同》一致，业主委员会成立并与乙方或其他公司签订的新的物业委托服务合同同时终止。第四条约定了物业服务的具体内容。第五条约定了物业服务的质量。第六条约�了物业管理服务费用标准，多层住宅按每平方米0.5元收取。费用交纳的时间自入伙之日开始计收，每年为一个结算周期。第七条约定了其他相关费用，自购车库车辆管理费按每辆车每月30元收取；露天车位及管理费按每个车位每月90元收取；非机动车停放费用自行车每月8元、电动车每月30元（含充电）、摩托车每月30元；水、电费。第八条约定了代收代缴费用，生活垃圾清运费按每户每月10元收取，预收一年；化粪池清掏费按每户每年20元收取，预收一年。第十一条约定了违约责任，甲方违反本合同约定，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方不按照本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按3‰交纳滞纳金。乙方违反本�同，未达到管理服务质量约定目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的违约责任。合同签订后，被告向原告交纳了2010年5月至2013年4月期间的物业管理费及其他相关费用。原告向被告收取的费用金额及项目为：物业管理费每年764.34元，生活垃圾清运费2010年5月至2012年4月期间每年120元，2012年5月至2014年4月期间每年100元，2014年4月至2015年5月期间每年75元，化粪池清掏费每年20元，车位占地使用费每年540元。自2013年5月起，被告未在向原告交纳物业管理费及生活垃圾清运费。庭审中，原告陈述，对于生活垃圾清运费的收取，按照原告与环卫站达成的协议，如果业主在单位上交纳过，把相关交费收据提交给原告核实后，可以进行扣减，提交一个人的扣减一个人份额，自2014年4月每户交纳75元，每户按三人计算，每人应交25元。同时被�也提交了禄丰县食品药品监督管理局出具的证明，证明生活垃圾清运费被告单位已统一交纳，原告对此证明无异议。
本院认为，原告与被告签订的前期物业委托服务合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同，受法律保护，双方当事人均应当按约定履行各自的义务。对于被告提出的认为合同不是其本人与原告签订的，原告具有胁迫、乘人之危、显失公平等违法行为，违背当事人真实意思表示，该合同属于可撤销合同的主张，本院认为，合同虽然系被告妻子代为签订，但是在合同签订后，被告在合理的期限内并未提出异议，并且在合同签订后仍向原告连续交纳了三年的物业管理费及其他费用，故可以视为被告认可其妻子代其与原告签订的合同，同时被告也未能提交充分证据证实该合同存在可撤销的情形，故对被告提出的该主张，本院不予支持。在前期物业委托服务合同履行的过程中，原告按照协议的约定履行相应的义务，被告也应按照协议的约定支付原告相应物业管理费。根据相关法律规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。故对原告要求被告支付拖欠2013年5月1日-2015年4月30日两年物业管理费1528.68元，生活垃圾清运费175元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院支持1678.68元（其中物业管理费1528.68元、生活垃圾清运费150元）。对被告提出原告没有按照国家规定和物管合同的约定向被告提供应有的物管服务，存在严重违约及严重违法情形的主张，没有提供有效证据予以证明，本院不予支持。对原告要求被告支付滞纳金1960.53元的诉讼请求，本院认为，双方当事人约定的违约金过高，而原告主张的滞纳金支付标准没有相应的法律依据，根据同期银行贷款利率计�为124元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条、第五十五条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条列》第四十二条的规定，判决如下：
由被告罗建光于本判决生效后十五日内支付原告昆明尚境物业管理有限公司禄丰分公司2013年5月1日至2015年4月30日期间的物业管理费1528.68元、生活垃圾清运费150元、滞纳金124元。
案件受理费减半收取25元，由被告罗建光承担。因原告已预交，由被告在履行上述款项时一并支付原告。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对�当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 巴丽萍
二〇一五年四月十日
书记员 李昱蓉