福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽08民终1624号上诉人（原审原告）：范佳辉，男，汉族，1987年10月28日出生，住福建省长汀县。上诉人（原审原告）：游小璐，女，汉族，1987年3月12日出生，住福建省长汀县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：詹振珠，福建夏玄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中云房地产开发有限公司，住所地福建省长汀县大同镇黄屋村中云.丽景城，组织机构代码58113044-3。法定代表人：康京美，董事长。委托诉讼代理人：戴求忠，福建古进律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴秉志，福建古进律师事务所律师。上诉人范佳辉、游小璐因与被上诉人中云房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省长汀县人民法院（2016）闽0821民初217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范佳辉及其与上诉人游小璐的共同委托诉讼代理人詹振珠、被上诉人中云房地产开发有限公司的委托诉讼代理人戴求忠、戴秉志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范佳辉、游小璐上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持范佳辉、游小璐的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由中云房地产开发有限公司负担。事实和理由：一、一审法院认为合同附件六第五条属有效条款，是错误的，应认定为无效条款。1.依据《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六）”的约定，签订补充协议（附件六）的前提是“本合同未尽事项”，而《商品房买卖合同》第五条对出现面积误差时可能存在的几种情况的处理方式已进行了明确约定，并不存在“未尽事项”,因此合同附件六第五条对面积确认及面积差异处理又进行补充约定违反了该条约定。2.依据《商品房买卖合同》第二十二条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定以及《中华人民共和国合同法》第十四条关于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，合同附件六第五条属格式条款，该约定属于对《商品房买卖合同》第五条内容的变更，明显剥夺了买受人具有退房的主要权利；即便买受人不退房，买受人也无需为超过3%的面积支付房价款或者应由出卖人双倍返还买受人。该附件六第五条显然具有减轻或免除《商品房买卖合同》中约定应当由中云房地产开发有限公司承担的责任，加重范佳辉、游小璐的责任并排除范佳辉、游小璐具有退房或者无需支付房价款或者双倍返还房价款的主要权利的内容。主合同已经明确约定若产权登记面积小于合同约定面积时，房屋面积误差绝对比超出3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人，而附件六第五条的补充条款显然免除出卖人双倍返还房价款的责任，只作退还一份房价款，排除范佳辉、游小璐享有双倍返还房价款的权利。且中云房地产开发有限公司也并未对该项约定对范佳辉、游小璐进行特别提示或特别说明。故该条款应认定为无效。且讼争商品房实际面积超出约定面积的4%，范佳辉、游小璐有权选择退房。3.合同附件六第五条中关于“···合同约定面积和产权登记面积存在误差时，买受人不退房，由买受人和出卖人按本合同约定的单价据实结算，多退少补···”的约定本身存在两种解释，一种是对于买受人选择“不退房”时的处理方式进行约定，也就是说买受人具有主动的选择权。一种是“买受人不得退房”即剥夺了若因面积误差比超过3%时买受人具有退房的选择权，强制约定买受人不得进行退房，只能按照多退少补的方式来处理。因此该条款约定不明。根据《最高院人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的法定处理原则，合同约定不明的情况下适用该原则。二、一审法院将施工期间发生日降雨量超过规定、大风、台风防汛及因高考停工的时间共计81天作为中云房地产开发有限公司顺延交房的事由，是错误的。天气原因不应作为免除其迟延交房的责任，中云房地产开发有限公司逾期交房应承担违约责任。1.补充协议第八条将日降雨量超过规定、大风、台风防汛及因高考停工的时间作为顺延交房的事由，显然具有免除中云房地产开发有限公司的主要责任（交房责任）,排除范佳辉、游小璐的主要权利，违反了《商品房买卖合同》合同第二十二条的约定，且该格式条款的制定者为中云房地产开发有限公司，应认定为无效条款。2.签订合同前的大雨及大雨以上天气和高考期间属于中云房地产开发有限公司在签订合同确定交房时间时就应当考虑的因素，合理预计工期，确保在承诺的交房日期前能够顺利完工，且高考期间限制施工并不是全天限制。且该天气等原因不属于不可抗力，故关于施工期间发生日降雨量超过规定、大风、台风防汛及因高考停工的时间共计81天，不能作为免除其迟延交房的责任。三、一审法院认为商品房取得勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收和消防验收合格即具备交房条件的认定错误。在中云房地产开发有限公司通知交房时，中云房地产开发有限公司不具备交付商品房的条件，并未取得《商品房竣工验收备案表》，也无法办理房屋权属证书登记手续。因而不具有交房条件。四、一审法院认为车位使用权转让协议书不具有解除权的认定错误，范佳辉、游小璐具有合同解除权。在《中云花园二区车位使用权转让协议书》第五条中约定了范佳辉、游小璐逾期付款超过30日，中云房地产开发有限公司享有解除权，但在第七条中中云房地产开发有限公司若逾期交付，范佳辉、游小璐却不享有解除权，有违《中华人民共和国合同法》规定的权利义务对等原则，显然对范佳辉、游小璐不公平;加上因购买此处房屋的合同目的不能实现，车位（从合同）仅是附属配套设施，因而范佳辉、游小璐享有合同解除权。中云房地产开发有限公司辩称，一、一审认定附件六第五条的约定有效，完全正确。范佳辉、游小璐提出的解除合同的诉讼请求，不符合事实和法律规定。《商品房买卖合同》是福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的范本合同，并不是由开发商单方拟订的合同，双方在附件六第五条就“对本合同第五条面积确认及面积差异处理的补充”对房屋面积超出3%时如何结算重新进行了约定，即按合同约定的单价据实结算，该条款没有免除中云房地产开发有限公司责任、加重范佳辉、游小璐责任、排除范佳辉、游小璐主要权利的约定，是双方真实的意思表示，应属有效。虽范佳辉、游小璐所购的商品房面积有误差，但在2013年商品房预售时，由长汀县规划测量队对“中云花园二区”进行测绘，是进行预售商品房面积的依据，但测绘的依据是国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》；在2015年商品房交付时，又由长汀县规划测量队对“中云花园二区”进行测绘，是实际结算面积的依据，也是购房者取得产权登记的依据，但测绘的依据是国家测绘局2014年4月发布的《房产测量规范》。正是因为新旧测绘依据《房产测量规范》标准的差异，导致中云花园二区的预售测绘面积与产权测绘面积出现误差。现范佳辉、游小璐的实际测绘面积超出合同约定面积，应遵守“不退房、据实结算”的约定，更不是合同解除的条件。同时，在诉讼过程中，中云房地产开发有限公司也主动放弃了合同约定超出3%部分据实结算的权利，更是有利于范佳辉、游小璐，让范佳辉、游小璐无偿享有了超出部份的产权。该条款也符合《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，也是遵循当事人意思自治原则，即首先应当遵守“约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。因此，附件六第五条条款是有效条款，范佳辉、游小璐提出解除商品房买卖合同的诉讼请求，不符合事实和法律规定，请求二审法院予以驳回。二、一审认定附件六第八条的约定有效，完全正确，中云房地产开发有限公司没有迟延交房。附件六第八条，也是双方真实的意思表示，没有违反法律强制性规定，应属有效。条款约定了可以延期交房的特殊原因的情形，是双方对施工期间的天气事宜进行了特殊约定，现因在施工过程中发生了日降雨量超过规定、大风、台风防汛及因高考停工的时间共计81天，就可以按照约定据实延期81天交房。同时，范佳辉、游小璐逾期六个月才办妥银行按揭贷款手续，视为范佳辉、游小璐逾期付款，属违约行为，中云房地产开发有限公司有权依照合同约定顺延交房。一审以“因范佳辉、游小璐在合同约定的交房期限届满前已履行全部付款义务”，不支持中云房地产开发有限公司据此要求行使的后履行抗辩权，缺乏法律依据，应当给以纠正。三、一审认定讼争商品房已具备交房条件，符合事实和法律规定。中云房地产开发有限公司于2013年已取得了国有土地使用权证书和商品房预售许可证，于2015年8月30日前经建设、勘察、设计、监理、施工等单位竣工验收合格，中云花园二区的给排水、燃气、电气安装等工程按规划设计要求建设完成，符合《商品买卖合同》第八条及附件六第八条第2项的约定，因此，完全具备商品房交付的条件。至于范佳辉、游小璐提出的《商品房竣工验收备案表》，是办理房屋权属的条件，与本案不具有关联性。四、一审认定范佳辉、游小璐不具有解除车位使用权的协议，是完全正确的。综上，范佳辉、游小璐提出的上诉请求及理由不符合事实和法律规定，请求二审法院允回范佳辉、游小璐的上诉，维持原判。范佳辉、游小璐向一审法院起诉请求：1.解除范佳辉、游小璐与中云房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201300463）；2.中云房地产开发有限公司支付范佳辉、游小璐因迟延交房的逾期违约金合计19978元整（按照日万分之二计算，暂从2015年8月30日起计算至2016年1月15日止）；3.中云房地产开发有限公司返还范佳辉、游小璐已支付的购房款713135元、物业专项维修基金7718元、契税10697.02元等费用共计731550.02元及其利息104004元，以上共计835554.02元（按照银行同期贷款利率计算，暂从支付款项之日起计算至2016年1月15日止）；4.解除范佳辉、游小璐与中云房地产开发有限公司签订的《中云花园二区车位使用权转让协议书》（车位编号为67号）；5.中云房地产开发有限公司支付范佳辉、游小璐因迟延交付车库的逾期违约金合计16100元（按照日千分之一计算，暂从2015年5月30日起计算至2016年1月15日止）；6.中云房地产开发有限公司返还范佳辉、游小璐已付车库转让款70000元及其利息8115元，以上共计78115元（按照银行同期贷款利率计算，暂从2014年2月26日起计算至2016年1月15日止）；7.中云房地产开发有限公司承担本案律师费7000元。一审法院认定事实：2013年5月10日，范佳辉、游小璐与中云房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定范佳辉、游小璐向中云房地产开发有限公司购买其开发的位于福建省长汀县汀州镇茶园新村马坪栋变电站旁中云花园二区第7幢第15层1504室商品房（该商品房约定建筑面积为104.29平方米），按建筑面积计算房价款，房屋总价款为713135元。合同第五条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本案中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定，双方可在附件中另行约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按银行按揭贷款利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同附件六第五条对合同第五条面积确认及面积差异处理的补充：1、该商品房的合同约定面积是按照现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，该商品房交付时，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积差异的，不视为出卖人违约，亦不适用本合同第五条有关面积差异的处理方式。合同约定面积与产权登记面积存在误差时，买受人不退房，由买受人和出卖人按本合同约定的单价据实结算，多退少补（双方选择按套或单元计价时不适用本约定）。合同第六条约定：付款方式及期限，买受人按合同附件六约定的方式付款：2、买受人采用贷款方式付款：首期房款人民币313135元于2013年5月10日前付清，房款余额的支付详见买受人与贷款银行所签订的《银行按揭借款合同》。附件六第七条约定关于贷款的实施和相关责任的补充：……2、买受人须自本协议签订之日起7日内向出卖人提供办理银行按揭贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准）并办理完毕按揭贷款手续。买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理完毕银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。合同第八条约定：交付条件与期限。出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）X元违约金。合同第九条还约定：中云房地产开发有限公司如未按合同规定的期限将商品房交付给范佳辉、游小璐使用，按逾期时间分别处理，即“（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同附件六第八条约定对合同第八条交付条件与期限的补充：1、该条所述的交付期限，是以买受人已按本合同及本补充协议的规定如期支付了全部应付款项为前提的（含买受人办妥银行按揭贷款手续，出卖人收到银行按揭贷款），如买受人逾期支付应付款项（含买受人逾期办理银行按揭贷款，出卖人未收到银行按揭贷款），则出卖人交付商品房的期限顺延，且出卖人无须承担延期交房责任。2、该条所述“该商品房经验收合格”系指该商品房经出卖人（建设单位）、设计单位、施工单位、监理单位对工程进行验收，并确认该工程合格。买受人承诺不以该商品房未经其他单位或部门验收为由主张其不具备交付条件。3、该条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：……（4）、施工期间遇到24小时降雨量超过18mm，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的；……（8）、如发生本合同第八条所指的“特殊原因”，出卖人可凭政府有关主管部门、单位或该项目的勘察、设计、施工或建筑本项目的其他相关专业机构出具的证明文件，据实予以延期交房。2013年5月10日，范佳辉、游小璐向中云房地产开发有限公司支付了购房首付款313135元。同年6月7日，范佳辉、游小璐缴交物业专项维修基金7718元。同年11月15日，中云房地产开发有限公司收到范佳辉、游小璐向银行申请的按揭贷款400000元。2014年2月26日，范佳辉、游小璐与中云房地产开发有限公司签订《中云花园二区车位使用权转让协议书》一份，约定中云房地产开发有限公司将其开发的“中云花园二区”编号为67号的地下室车位使用权转让给范佳辉、游小璐，车位转让价款为70000元。协议第六条约定，中云房地产开发有限公司在范佳辉、游小璐付清全部转让价款的前提下，于2015年5月30日前将车位交付给范佳辉、游小璐使用。协议第七条约定，中云房地产开发有限公司未按照约定的期限交付车位的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，中云房地产开发有限公司每日向范佳辉、游小璐支付转让价款千分之一的违约金，协议继续履行。同日，范佳辉、游小璐分两次向中云房地产开发有限公司交清了车位使用权转让价款70000元。2015年6月23日，范佳辉、游小璐缴纳房屋权属转移契税10697.02元。同年8月3日，讼争房通过中云房地产开发有限公司组织的建设、勘察、设计、施工、监理单位的竣工验收。同年11月3日，中云房地产开发有限公司向范佳辉、游小璐发出交房通知书及交房须知，告知范佳辉、游小璐交房时间为2015年11月15日至11月17日、交房需提交的材料及讼争商品房产权登记实测面积为108.47㎡，并告知范佳辉、游小璐面积差异为4.18㎡，要求范佳辉、游小璐补交购房款28583元。同月13日，讼争商品房通过消防验收。同月14日，范佳辉、游小璐等业主向中云房地产开发有限公司发出《拒绝接收未经验收合格的房屋的告知函》。同月20日，长汀县建设工程质量监督站向中云房地产开发有限公司出具讼争房屋的《工程质量监督报告》，结论为达标。同年12月3日，范佳辉、游小璐向中云房地产开发有限公司发出《解除商品房买卖合同通知函》。同月17日，中云房地产开发有限公司向范佳辉、游小璐发出《关于不同意解除的回复函》一份，回复函载明：我司于2015年12月10日收到您送来的函件，您在函件中提出解除《商品房买卖合同》及要求我司退还购房款等要求。现向您回复：“不同意您提出的解除《商品房买卖合同》及退款等要求”。范佳辉、游小璐为本案支出律师代理费7000元(含税396.23元)。2016年1月5日，长汀县人民政府向县国土资源局发出《长汀县人民政府关于福建中云房地产开发有限公司开发的中云花园二期项目提高容积率增加建筑面积补交土地出让金的批复》，要求“待该公司补缴清出让金后给予签订补充合同并办理登记手续。”另查明，从2013年5月1日至2015年8月20日间，风力大于等于六级的天数为19天，日降雨量大于18毫米的天数为78天，扣除风力大于等于六级及日降雨量大于18毫米同一天的天数为5天、讼争商品房买卖合同签订前日降雨量大于18毫米1天、竣工日期后10天，共计81天。一审法院认为，范佳辉、游小璐与中云房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，范佳辉、游小璐与中云房地产开发有限公司依法应当按照合同的约定履行各自的义务。关于本案《商品房买卖合同》是否符合解除条件的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，双方签订的合同附件六第五条对合同第五条面积确认及面积差异处理进行补充约定。该补充约定虽是格式合同，但该附件六第五条并未约定产权登记面积小于合同约定面积时，房屋面积误差比绝对值超出3%部分的房价款，出卖人即中云房地产开发有限公司不作退款处理这样免除其责任的条款，而是对房屋面积超出3%时如何结算重新进行了约定，即按合同约定的单价据实结算，该条款并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条关于一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的法律规定，故不属于无效的情形。且中云房地产开发有限公司在诉讼中已明确放弃合同约定超出3%部分据实结算的权利。故范佳辉、游小璐关于合同附件六第五条为格式条款，中云房地产开发有限公司有免除其责任、加重范佳辉、游小璐责任，排除范佳辉、游小璐主要权利的内容，应属无效的主张，不予采信。范佳辉、游小璐关于合同附件六第五条“……合同约定面积和产权登记面积存在误差时，买受人不退房”容易让人产生两种解释的主张。一审法院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。虽然主合同第五条明确约定了面积差超出3%时，买受人有权选择退房与否，但附件六第五条对面积存在误差时的处理方式重新进行了约定，即买受人不退房这种单一方式，并未约定买受人享有选择退房与否的权利，也不会产生两种解释，故范佳辉、游小璐主张应对“买受人不退房的”作出不利于中云房地产开发有限公司的解释的主张，不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的法定处理原则，亦是在合同没有约定或者约定不明的情况下，才能适用。综上，范佳辉、游小璐要求解除与中云房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的诉请，不予支持。关于范佳辉、游小璐要求中云房地产开发有限公司支付因迟延交房的逾期违约金的问题。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年8月30日前，而中云房地产开发有限公司通知的交房时间为2015年11月15日。中云房地产开发有限公司辩称范佳辉、游小璐逾期付款应顺延其交房期限，因范佳辉、游小璐在合同约定的交房期限届满前已履行全部付款义务，中云房地产开发有限公司据此要求行使后履行抗辩权而主张应逾期交房的抗辩事由已经消除，故对该辩解不予采纳。附件六第八条明确约定中云地产公司可以延期交房的特殊原因有“施工期间遇到24小时降雨量超过18mm，或遇到6级以上（含6级）强风”，该条属双方对施工期间的天气问题进行了特殊约定，故该天气条件出现时即可作为中云房地产开发有限公司延期交房的免责理由。根据现有证据，应予以采纳的施工期间发生日降雨量超过规定、大风、台风防汛及因高考停工的时间共计81天。据此，范佳辉、游小璐要求中云房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉请，不予支持。关于讼争商品房是否符合交房条件的问题。中云房地产开发有限公司辩称商品房通过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收，且小区的给排水、燃气、电气安装等工程符合规划设计要求建设完成，完全具备商品房交付条件，但范佳辉、游小璐则认为开发商应取得《商品房竣工验收备案表》才符合交房条件。一审法院认为，根据我国相关法律规定，建设工程经验收合格方可交付使用，双方在合同中约定房屋的交付条件是该商品房取得勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收和消防验收合格。《商品房竣工验收备案表》属于备案性质材料，是工程项目竣工经过验收合格后经行政机关作出行政管理行为后的结果，因此工程竣工验收与工程竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为，备案是竣工验收合格后才进行的。至于备案与否并不影响竣工验收合格的效力，本案即使中云房地产开发有限公司没有及时办理商品房竣工验收备案登记，也不能说明其交付的商品房质量不合格及不能交付使用。讼争商品房完成验收的最后时间是在2015年11月13日（即消防验收），而中云房地产开发有限公司通知的交房时间是在2015年11月15日至17日，因此，中云房地产开发有限公司通知交付商品房时已符合交付条件。关于范佳辉、游小璐要求中云房地产开发有限公司返还购房款713135元、物业专项维修基金7718元、契税10697.02元共计731550.02元，并以731550.02元为基数按银行贷款利率支付自付款之日起至还清款项之日止的利息的诉请。因《商品房买卖合同》不符合解除条件，范佳辉、游小璐与中云房地产开发有限公司签订的合同应当继续履行，故对范佳辉、游小璐的上述诉请，不予支持。关于车位使用权转让协议书是否可以解除的问题。《中华人民共和国合同法》规定，合同解除分为法定解除和约定解除两种。该法第93条规定：当事人协商一致，可解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第94条规定了当事人可以解除合同的五种情形。范佳辉、游小璐与中云房地产开发有限公司订立的协议书，第七条只约定“违约责任”未约定一方解除合同的条件。且中云房地产开发有限公司逾期交付车位的行为也不符合合同法第94条规定的法定解除条件。故范佳辉、游小璐的该项诉请以及要求中云房地产开发有限公司返还车位转让款70000元的诉请，不予支持。关于范佳辉、游小璐要求中云房地产开发有限公司支付迟延交付车位使用权的违约金的诉请。因双方签订的《中云花园二区车位使用权转让协议书》未约定逾期交付时中云房地产开发有限公司的免责事由，且中云房地产开发有限公司亦未向范佳辉、游小璐出具其他可以延期交付的证明，故中云房地产开发有限公司应依《中云花园二区车位使用权转让协议书》的约定履行支付违约金的责任。协议第七条约定逾期交付车位的违约金为自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止每日向范佳辉、游小璐支付转让价款千分之一的违约金，因中云房地产开发有限公司通知交付车位的时间最迟为2015年11月17日，故违约金的计算方式为：以70000元为基数按日千分之一计算自2015年5月31日起至2015年11月17日止。关于范佳辉、游小璐要求中云房地产开发有限公司支付车位转让款的利息的诉请，无法律和事实依据，故不予支持。因讼争合同未约定律师费的承担问题，对范佳辉、游小璐要求的律师代理费由中云房地产开发有限公司承担的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：一、中云房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向范佳辉、游小璐支付以70000元为基数按日千分之一计算自2015年5月31日起至2015年11月17日止的逾期交付车位的违约金；二、驳回范佳辉、游小璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13195元，由范佳辉、游小璐负担12812元，由中云房地产开发有限公司负担383元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，范佳辉、游小璐与中云房地产开发有限公司于2013年5月10日签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同。虽然《商品房买卖合同》第五条对房屋面积确认及面积差异处理作出了约定，但考虑到引起面积差异的原因不同，特别是非可归责于出卖人的原因导致面积差异，中云房地产开发有限公司在附件六第五条中对因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积差异的处理方式进行约定，符合《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议”的约定。因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积差异具有不可预见性，且将签约时双方均无法预见的风险归责于中云房地产开发有限公司也有失公平。同时，现行法律对因合同约定面积与产权登记面积差异产生的法律后果未作强制性规定，而是允许当事人协商约定。因此中云房地产开发有限公司在附件六第五条中对因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积差异的处理作出与《商品房买卖合同》第五条不同的约定，是对《商品房买卖合同》第五条的补充，体现了不同原因导致合同约定面积与产权登记面积差异时分别适用不同的处理方式，没有违反法律规定和《商品房买卖合同》的约定。范佳辉、游小璐以附件六第五条的约定违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定、免除了中云房地产开发有限公司的责任、加重了范佳辉、游小璐的责任、排除了范佳辉、游小璐的主要权利为由，主张该条款无效，理由不成立，不予采纳。附件六第五条第1款约定：“该商品房的合同约定面积是按照现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，该商品房交付时，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积差异的，不视为出卖人违约，亦不适用本合同第五条有关面积差异的处理方式。合同约定面积和产权登记面积存在误差时，买受人不退房，由买受人和出卖人按本合同约定的单价据实结算，多退少补。”该条款文义明确，明确约定因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积存在差异时，不视为出卖人违约，买受人不许退房，合同继续履行，并据实结算房价。范佳辉、游小璐主张“合同约定面积和产权登记面积存在误差时，买受人不退房，由买受人和出卖人按本合同约定的单价据实结算，多退少补”存在两种解释、其根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定可以选择解除合同，理由不成立，不予采纳。附件六第八条第3项系对《商品房买卖合同》第八条中的“特殊原因”所作出的解释和补充约定，其中关于天气原因导致延期交房属不可抗力，附件六第八条第3项约定此情形下中云房地产开发有限公司可以延期交房，与《商品房买卖合同》第八条的约定相符，没有减轻或免除应当由中云房地产开发有限公司承担的责任、排除范佳辉、游小璐的主要权利。因此范佳辉、游小璐主张附件六第八条第3项属无效条款、因该条款约定的天气原因导致停工81天不能作为中云房地产开发有限公司延期交房的免责事由的理由不成立，不予采纳。中云房地产开发有限公司根据《商品房买卖合同》第八条第1项的约定将通过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格的房屋交付给范佳辉、游小璐，没有违反合同约定和法律强制性规定。范佳辉、游小璐以讼争房屋未取得《商品房竣工验收备案表》为由，主张讼争房屋不具备交付条件，理由不成立，不予采纳。在范佳辉、游小璐与中云房地产开发有限公司签订的《中云花园二区车位使用权转让协议书》中，并未约定中云房地产开发有限公司逾期交付车位时范佳辉、游小璐可解除合同，且中云房地产开发有限公司逾期交付车位的行为也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，因此范佳辉、游小璐主张其有权解除《中云花园二区车位使用权转让协议书》的理由不成立，不予采纳。综上所述，范佳辉、游小璐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13195元，由范佳辉、游小璐负担。本判决为终审判决。审 判 长 李  小  东审 判 员 陈  小  曼代理审判员 陈  聪  聪二〇一七年二月二十二日书 记 员 许文婉（代）