浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸璜民初字第231号
原告：何珍娥。
委托代理人：斯水娟，女，1968年12月20日出生，住杭州市萧山区临浦镇谭家埭社区16组346号。
原告：斯水娟。
两原告委托代理人：钟叶英，浙江正瑞律师事务所律师。
被告：斯建国。
委托代理人：项杰，浙江嘉韵环理律师事务所律师。
原告何珍娥、原告斯水娟为与被告斯建国农村房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月18日起诉来院，本院于同日立案受理后，依法由审判员赵恒丰适用简易程序独任审判，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告斯水娟及两原告委托代理人钟叶英、被告斯建国及其委托代理人项杰到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2015年2月13日转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2015年3月23日对本案第二次公开开庭进行了审理。原告斯水娟及两原告委托代理人钟叶英、被告斯建国及其委托代理人项杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何珍娥、原告斯水娟起诉称：1963年1月份，斯郁祥经房屋登记所有人斯元璋同意，将其位于盟前坂东连道地西连道地北界斯郁祥南毗厕所的房屋[即现在座落在诸暨市东白湖镇斯宅村门前坂（原土地证号为2-1993-035-01731）面积为35.42平方米的房屋]以人民币300元的价格卖给斯乃友之母亲蔡子霞，以卖屋契为证。自此以后，斯郁祥将该房屋交付给蔡子霞，之后一直由蔡子霞、斯乃友居住。蔡子霞与斯郁祥之买卖契约系双方真实意思表示，未违反法律规定，双方已实际履行合同义务，应属合法有效，该房屋属于蔡子霞所有。蔡子霞去世后，该房屋由斯乃友继承所有；斯乃友于1997年8月16日去世，其余继承人放弃继承，两原告作为斯乃友的法定继承人；期间，斯郁祥将该房屋确认为其所有，损害了两原告的权利。斯郁祥已于2013年12月22日死亡，被告斯建国系斯郁祥之子，系其法定继承人。现请求依法确认蔡子霞与斯郁祥所签订的卖屋契依法有效，座落于诸暨市东白湖镇斯宅村门前坂（原土地证号为2-1993-035-01731）面积为35.42平方米的房屋属于两原告所有。在第一次庭审中，原告增加一项诉请为由被告协助原告办理房屋所有权变更登记和土地使用权更名登记。
被告斯建国答辩称：原告诉请无事实和法律依据。1963年1月份，被告父亲斯郁祥根本没有将本案所涉房屋卖给斯乃友之母蔡子霞；当时斯郁祥正在西藏支边，不可能将房屋卖给蔡子霞；原告提供的房屋买卖契约上也没有斯郁祥的亲笔签字，斯郁祥也从未收到过300元的购房款；房屋买卖是以在房屋管理部门登记为准，蔡子霞从未将房屋买卖契约到房屋管理部门登记，该房屋买卖契约是不真实也是无效的。1963年1月份，斯乃友之母蔡子霞出具保管契约，约定受堂侄斯郁祥委托保管其座落于门前坂楼屋一间，自1963年1月份起房租不付，以清明冬至替堂侄扫祭祖坟；并约定若堂侄自己要住，随到随还。如果当时蔡子霞已经购买了斯郁祥的房屋，根本不可能再出具保管契约，以扫墓抵房租的方式租用斯郁祥的房屋。请求依法驳回原告诉请。
原、被告为证实各自主张的事实，向本院提供以下证据，并经庭审质证如下：
1、原告提供盖有诸暨市东白湖镇斯宅村民委员会印章的证明3份，以证明蔡子霞、斯乃友已死亡，蔡子霞与斯乃友是母子关系，斯乃友与何珍娥是夫妻关系，斯水娟与斯乃友是父女关系，何珍娥与斯水娟是蔡子霞的法定继承人等的事实。经质证，被告斯建国提出异议认为，对蔡子霞死亡证明的真实性有异议，该份证明没有写明蔡子霞死亡的时间，则对蔡子霞是先于斯乃友还是后于斯乃友死亡的事实无法认定；该两份死亡证明的出具机关应当是户籍管理部门即诸暨市公安局浬浦派出所，而不是诸暨市东白湖镇斯宅村民委员会，村委会不是户籍机关，没有资格出具死亡证明，故对该两份死亡证明的真实性有异议；对另一份证明的真实性也有异议，该证明也由诸暨市东白湖镇斯宅村民委员会出具，蔡子霞与斯乃友的母子关系证明不应当由村委会出具，而应该由户籍管理部门出具；斯乃友与何珍娥的夫妻关系证明，应由民政局出具；斯乃友与斯水娟的父女关系证明也应该由户籍管理部门出具，且也未反映出斯水娟是否是斯乃友唯一子女；村委会也无法证明蔡子霞的法定继承人只有何珍娥和斯水娟。经本院询问，原告陈述，蔡子霞先于斯乃友死亡。
2、原告提供户口本1份，以证明斯乃友与何珍娥系夫妻关系。经质证，原告斯建国提出异议认为，对该户口本的真实性有异议，在两页常住人口登记表上均没有加盖印章，且内容系手工填写。
3、原告提供本院（2013）绍诸璜民初字第183号民事判决书1份，以证明斯郁祥将已经出卖给蔡子霞的房屋确认为其所有，损害了两原告的权利。经质证，被告斯建国认为，对原告证明目的有异议，该判决书只能证明案涉房屋属于斯郁祥所有的事实，不能证明原告的证明目的。
4、原告提供盖有诸暨市档案馆证明材料专用章的户主分别为斯元昌、斯竹青的土地房产所有证存根复印件2份，以证明1953年登记在斯郁祥父亲斯元璋名下有两间房屋，房屋座落于陈蔡斯宅盟前坂，其中一间四至为东道地西道地南斯竹青北自屋，另一间四至为东许彩秀西吴彩照南自厅屋北许彩秀；与斯竹青房屋登记在四至可以对照；南与斯竹青相邻一间房屋是二楼与斯竹青房屋相邻，楼下是大厅。经质证，被告斯建国无异议。
5、原告提供卖契1份，以证明1963年1月斯郁祥在其父亲斯元璋同意下将东至道地西至道地北至自屋南至厅的一间楼屋作价人民币300元卖给族婶蔡子霞。经质证，被告斯建国提出异议认为，对该证据真实性有异议，斯郁祥当时在西藏支边，根本不可能把房屋卖给蔡子霞，该卖契上没有斯郁祥的亲笔签字；签订买卖契约的话，买卖两方的两个名字不可能都由他人代笔；该卖契上斯元璋的私章也不对，斯元璋当时使用的私章要比卖契上的私章要大，所加盖的私章也不是斯元璋的私章；斯郁祥和斯元璋也从未收到过300元购房款；当时诸暨县人民政府可以进行房屋买卖登记，斯元璋在1953年的时候就已经可以进行土地房屋的契约登记，则在1963年的时候更是可以进行登记，但在原告所谓的买卖契约签订后并没有到人民政府办理变更登记手续；在1993年办理土地使用权登记时斯乃友也没有将该份卖契提供给诸暨市国土局；一直到斯郁祥要拿回案涉房屋，两原告才把该份卖契提交出来，故对该份卖契的真实性有异议，不能证实两原告的证明目的。
6、原告提供落款时间为1963年1月的保管合同1份，原告陈述称斯元璋有两间房屋，一间卖给蔡子霞，一间委托蔡子霞代为保管，后保管的那间房屋已经被收回。经质证，被告斯建国认为，对该保管合同真实性有异议，斯郁祥的签名不是本人所签，手印也不是本人所按，斯郁祥当时在西藏，不可能回来签字和按手印；但确实有一间房屋租给蔡子霞居住的事实。
7、原告提供被告方向新昌县人民法院提供的保管契复印件1份。原告陈述称，该份保管契原件在被告处，该保管契与原告处的保管合同内容一致，签订日期也是1963年1月份。经质证，被告斯建国无异议，但认为该份保管契由蔡子霞单方出具。
8、被告当庭提供该份保管契原件。被告陈述称，蔡子霞没有文化不识字，找人代笔；因斯郁祥不在诸暨，该保管协议由蔡子霞交给斯郁祥家里人。以证明涉案房屋系借给蔡子霞居住，应属被告方所有。经质证，原告无异议，认为该保管契落款时间是1963年1月份，从笔迹、内容来看，均与原告处的保管合同一致；当时保管合同一式两份；该保管契和原告提供的卖契上的书写习惯一致，可以印证卖契的真实性。
9、原告提供土地使用者分别为斯乃友、斯仙珍的盖有诸暨市国土资源局档案室印章的土地登记审批表2份，以证明原先登记在斯元璋名下的两间房屋，现在一间登记在斯乃友名下，一间登记在斯仙珍名下；蔡子霞受托保管的那间房屋已由斯郁祥收回，听说后来卖给了斯仙珍，就是现在登记在斯仙珍名下那间房屋。经质证，被告斯建国认为，对该证据真实性没有异议；斯乃友的土地使用权登记已经被新昌县人民法院生效的行政判决书撤销，因此无法证实原告的证明目的。
10、原告申请证人斯水芳出庭作证，以证明斯郁祥已经将案涉房屋卖给蔡子霞的事实。证人斯水芳出庭作证陈述称，原告斯水娟是她堂妹；她奶奶蔡子霞与斯郁祥订立卖契时她已经14岁，这件事情她记得很清楚；卖契是在委托保管的那间房屋里签订，卖给蔡子霞的一间房屋是在所保管的房屋的南边；签订卖契时斯郁祥父亲没有到场；蔡子霞一共生育了两个儿子一个女儿，两个儿子分别为斯乃友，斯乃照，斯乃照是她父亲，女儿为斯乃华；斯乃照生育了三个子女，另两个为斯镐、斯肥；蔡子霞是1975年左右去世的；蔡子霞买来的房屋，她们放弃继承，给两原告所有。经质证，原告无异议。被告斯建国提出异议认为，证人斯水芳与原告斯水娟是堂姐妹，其所作证言证明力偏低，证人与本案存在利害关系，其证言不能作为证据采用；斯郁祥1962年10月1日在西藏拉萨拍照留念，而当时入藏公路没有建成，一般10月份后就大雪封城，以当时的交通条件，根本不可能在第二年的1月份从西藏回到诸暨；所以对该证言真实性有异议。
11、原告申请证人斯珠清出庭作证，以证明斯郁祥已经将案涉房屋卖给蔡子霞，由蔡子霞保管的房屋斯郁祥已经卖给斯仙珍，已登记在斯仙珍名下的事实。证人斯珠清出庭作证陈述称，她与原、被告都是同一个房族；她一直在门前坂台门里生活；蔡子霞的房屋是斯郁祥和斯元璋卖给蔡子霞，另一间房屋委托蔡子霞保管，后来保管的房屋卖给了斯仙珍；蔡子霞买的房屋一边是厅堂，靠左手边就是斯仙珍买进的房屋；蔡子霞与斯郁祥签订卖契时她不在场。经质证，原告无异议。被告斯建国提出异议认为，对该证言真实性有异议，证人陈述签订卖契时不在场，也即证人是听其他人说有房屋买卖、保管等情况，故该证言无法证明房屋存在买卖的情况。
12、原告提供证据一组，以证明蔡子霞的继承人情况。该组证据分别为盖有诸暨市东白湖镇斯宅村民委员会印章和诸暨市公安局浬浦派出所公章的证明1份，以证明蔡子霞于1976年10月份死亡的事实；盖有诸暨市东白湖镇斯宅村民委员会印章和诸暨市公安局浬浦派出所公章的证明1份，以证明斯乃友于1997年8月16日死亡的事实；斯日的墓碑照片1份，以证明蔡子霞儿子斯日于1994年1月28日死亡和斯日妻子周丽英于2007年1月28日死亡的事实；斯镐的墓碑照片1份，以证明斯日的儿子斯镐于1986年12月6日死亡的事实；墓穴证2份，以证明墓穴情况；亲属关系证明3份，以证明蔡子霞的法定继承人为斯乃友、斯日（曾用名斯乃照）、斯乃华，斯日的法定继承人为周丽英、斯镐、斯水芳、斯肥，斯乃友的法定继承人为何珍娥、斯水娟的事实；计划生育光荣证1份，因斯镐早于斯日死亡，以证明斯镐与斯敏是父女关系。经质证，被告斯建国认为，对蔡子霞、斯乃友的死亡证明的三性均无异议；对墓碑照片、墓穴证和亲属关系证明的真实性均有异议，对于斯日的死亡没有开具任何的死亡证明材料，且斯日不是诸暨市公安局浬浦派出所所管辖范围内的居民，该所无权出具该居民的死亡证明；同理，对斯日的配偶及子女的情况证明也有异议；对斯乃友的亲属关系证明无异议；对计划生育光荣证的真实性有异议。
13、原告提供斯乃华、斯肥、斯水芳、斯敏四人的身份信息4份和声明书1份，以证明斯乃华、斯肥、斯水芳、斯敏四人放弃对蔡子霞财产的继承权利。经质证，被告斯建国提出异议认为，对斯乃华户籍证明的三性无异议；对斯水芳等3份身份证复印件真实性有异议；对声明书的真实性有异议，放弃财产继承应该在财产所在地或者遗产所在地的公证处进行公证。
14、被告提供土地使用者为斯乃友的诸暨市国土资源局地籍档案查询单、土地登记审批表，新昌县人民法院（2012）绍新行初字第14号行政判决书各1份，以证明案涉房屋被斯乃友及二原告非法占用的事实。经质证，原告认为，对地籍档案查询单、土地登记审批表无异议；新昌县人民法院行政判决书仅撤销了诸暨市人民政府作出的关于斯乃友的土地使用权行政登记行为，并没有否认双方达成买卖房屋协议的事实；该撤销登记并不没有否认斯郁祥将房屋卖给蔡子霞的事实。
15、被告提供诸暨市人民法院（2013）绍诸璜民初字第183号民事判决书、诸暨市公证处（2014）浙诸证民字第3622号公证书各1份，以证明被告斯建国的主体资格及对涉案房屋享有继承权的事实。经质证，原告提出异议认为，诸暨市人民法院作出的判决是根据土改时的土地登记作出，该法院并不知情斯郁祥已经将该房卖给了蔡子霞的事实，损害了原告的权利；据此，对公证书也不予认可。
16、被告提供诸暨县人民政府颁发的诸契字第14875号契证及委托书各1份，以证明斯元璋委托弟弟斯元法办理房屋登记的情况。经质证，原告对契证无异议；委托书无从考证，对其真实性有异议。
17、被告提供1962年10月1日斯郁祥在西藏拉萨拍照留念的照片1张，以证明1962年10月1日的时候斯郁祥已经到西藏援藏，不可能在1963年年初回到斯宅乡的事实。经质证，原告认为，对照片真实性有异议，照片上的字“拉萨留念62.10.1.”是手写的;被告斯建国出生于1963年8月14日，说明他母亲是在1962年10月1日之后怀孕。
为查明本案事实，本院依职权调取了以下证据，并经庭审质证如下：
18、向诸暨市国土资源局调取的土地使用者为斯乃友的宗地勘丈记录1份。经质证，原、被告无异议。
19、向诸暨市国土资源局调取的土地使用者为斯腾鹞等十七户的土地登记申请书、地籍调查表各1份。经质证，原、被告无异议。
20、向诸暨市档案馆调取的户主分别为许彩秀、吴彩照、斯金木等16户共有的土地房产所有证存根各1份。经质证，原告对上述证据真实性无异议，斯金木等16户共有土地房产所有证存根上登记的房屋间数是一间半，实际是三间，楼上的三间是私有的，楼下三间作为大厅是公有的，才在该证上登记了一间半；该房屋四至是东道地、西道地、南至斯竹青、北至斯元昌，与现场一致；联系斯元昌、斯竹青名下的土地房产所有证，斯竹青名下登记的楼房一间半，即是斯竹青自己一间加上大厅楼上一间；斯元昌名下登记楼房二间，其中四至为东道地、西道地、南斯竹青、北自屋这一间其实是大厅楼上的二间。被告认为，诸暨市国土资源局调取的土地使用者为斯腾鹞等17户的土地登记审批表记载大厅面积是140.97平方米，而诸暨市档案馆调取的户主为斯金木等16户共有的土地房产所有证存根上记载的房屋面积为0.137亩，换算成平方是91.3平方米，也即面积上有50平方米差距，故北边的50平方米就是登记在斯元昌名下的房屋，50平方米恰好是0.075亩。
为查明本案事实，本院于2015年3月23日对案涉房屋进行了实地踏勘。案涉房屋处于斯宅村门前坂的一处老台门建筑内，为砖木结构两层楼房，房屋朝东，所在相连的一排房屋自北往南依次为现斯仙珍房屋一间、诉争房屋、大厅三间（大厅一楼三间不折开，大厅楼上靠北两间房屋与诉争房屋相连通，大厅楼上靠南一间房屋与斯竹青房屋相连通）、斯竹青（原）房屋一间、斯金鱼（原）房屋一间，该排房屋北南两侧均为弄堂。
本案诉争焦点为原告主张的1963年1月蔡子霞与斯郁祥签订的卖契即证据5是否真实有效。
结合原、被告质证意见，本院对上述证据和本案事实分析认定如下：
原告提供的证据1、2、12，系证明蔡子霞等人的身份情况和身份关系，该节事实基本可予认定。证据3，系本院生效判决，依法具有证明力。证据4，因被告无异议，其证明力依法可予认定。证据5、6，因被告对证据真实性提出异议，本院将结合其他证据和事实在下文再作进一步的分析认定。证据7、8，当事人无异议，故其证明力依法可予认定。证据9，因被告对证据真实性无异议，故依法可作有效证据。证据10、11，系证人证言，本院将结合其他证据和事实在下文再作进一步的分析认定。证据13，其中的户籍证明和身份证复印件，其证明力依法可予认定，其中的声明书，结合被告质证意见，本院在本案中不予认定。证据14，结合原告质证意见，其证明力依法可予认定。证据15，系本院生效判决和诸暨市公证处所作的公证书，依法具有证明力。证据16，因原告对契证无异议，故依法可予认定。证据17，系照片，其真实性可予认定；被告据此主张斯郁祥1962年10月1日在拉萨，不可能于次年1月回到诸暨，但本院认为上不足以证明被告该项主张。证据18、19，当事人无异议，其证明力依法可予认定。证据20，当事人对证据真实性无异议，依法可作有效证据。
在对证据5、6等作出进一步分析认定之前，需对证据4中的户主为斯元昌的土地房产所有证存根中记载的两间房屋的具体位置作出认定。该存根记载的二间房屋情况为四至为东道地南斯竹青西道地北自屋的一间面积为0.075亩，四至为东许彩秀南自厅屋西吴彩照北许彩秀的一间面积为0.055亩。首先，新昌县人民法院（2012）绍新行初字第14号行政判决书中的证据分析认定部分认定“根据房契记载的二间房屋四至及实地踏勘，可以确认面积0.075亩的房屋为大厅楼上的二间，面积为0.055亩的房屋为一间二层，在0.075亩房屋的北面，楼上三间相连”，该判决为生效判决，故该节事实可以认定。其次，证据4的户主为斯竹青的土地房产所有证存根中记载的房屋间数为一间又半间，四至为东道地南斯金鱼西斯金木北厅，经实地踏勘，其中的半间为大厅楼上一间；本院调取的证据20中的户主为斯金木等16户共有的土地房产所有证存根中记载的与本案有关的一处房屋的四至为东道地南斯竹青西道地北斯元昌，该处房屋的间数登记为一间半，经实地踏勘，该处房屋即为大厅楼下三间，也即证据19所载的房屋。从上述两则登记习惯，可以印证新昌县人民法院认定的“面积0.075亩的房屋为大厅楼上的二间”的事实。据此，本院对被告在对证据20质证中所提的异议不予采纳。而证据16显示上述房产在1953年已变更登记到斯元璋名下。根据证据15可知，斯元璋在生前已经将上述房产分家分给斯郁祥，且根据保管契，斯元璋在1963年之间已经将上述房产分给斯郁祥。
被告斯建国提供的保管契即证据8，其内容为“立出保管契人蔡子霞，今受堂侄斯郁祥委托保管其座落门前坂楼屋壹间，自一九六三年壹月份起房租不付，以清明冬至替堂侄扫祭祖坟并修理坏处、斫去柴草、加土，其楼屋小修由我负责，若须大修双方面议，此屋暂归我居住，若堂侄自己要住，随到随还，恐后异议立保管契为凭。具保管结人蔡子霞一九六三年壹月日”，签名处加盖蔡子霞私章一枚。而原告提供的保管合同即证据6的内容为“合同一、斯郁祥有座落中门前坂楼屋壹间愿不取租金给堂婶蔡子霞居住。二、堂婶蔡子霞须承担下列义务：1、给我清明冬至祭扫祖坟，并负责清除坟上什草、加土、修理等事；2、楼屋小修、理屋、补漏等项，若需大修则速通知我，双方面议，我不在时则通知我父亲亦可。三、上列义务若拒绝履行时，则屋立即收回。四、我自己须要此屋使用时则在壹月先通知，对方须无条件让出。立订合同人斯郁祥蔡子霞一九六三年壹月”，签名处斯郁祥处捺有手印、蔡子霞处盖有私章。首先，从上引两份书证内容可见，其内容基本一致，均为蔡子霞给斯郁祥保管楼屋一间。其次，经审核，该两份书证所用的纸张均是黄霉头纸，从笔迹分辨，两份书证均是用毛笔书写，所写笔迹具有相似性，落款时间均是1963年1月。第三，被告对证据6所提异议即斯郁祥当时人在西藏的意见，本院已在分析证据17时不予采信，则斯郁祥持有保管契的事实，亦可印证保管合同的真实性。第四，被告所提的另一项异议即并非斯郁祥本人签字，从该保管合同的笔迹来看，该书证上所有的文字均出自一人的手笔，当属由人代书，而此时系一九六零年代初，与一九五零年代相距不远，从被告提供的证据16中的委托书可见，该委托书内容包括合同双方当事人签名等均出自一人手笔，只是在名字下方加盖私章，保管合同和委托书有关签名的做法基本一致，则可以推知当时当地签署文书重私章重手印，而不重本人签名。综上分析，本院对保管合同即证据6的真实性予以认定。
证据5即卖契，载明：“立绝卖屋契人斯郁祥今自愿将父分楼屋壹间，座落盟前坂东连道地西接道地北界郁祥南毗大厅，上连椽瓦楼板櫊栏门窗户壁扶梯□□（因纸张破损，此处缺两字）在内一□□（因纸张破损，此处缺两字）卖于族□□（因纸张破损，此处缺两字）子霞房管业得受时值价洋人民币叁佰元正，其币当即付清，自后房族叔伯兄弟子侄永无翻悔等情。恐后无凭，立绝卖契存照。立绝卖契人斯郁祥同意人斯元璋证明人蔡秋月、斯承训代笔斯龙泉一九六三年壹月日”。斯郁祥签名处捺有手印，斯元璋、蔡秋月、斯承训、斯龙泉等人签名处盖有各人私章。首先，经审核，该份书证与证据6、证据8所用的纸张均是黄霉头纸，从笔迹分辨，三份书证均是用毛笔书写，所写笔迹具有相似性，落款时间均是1963年1月，从卖契载明的代笔人为斯龙泉来看，该三份书证当均为斯龙泉所书写。其次，据上分析，斯郁祥在门前坂有楼屋两间，而卖契所载楼屋为一间，且载明有四至，保管契与保管合同所载的楼屋亦为一间，卖契和保管契所载房屋刚好为两间，该卖契载明楼屋四至，而保管契与保管合同未载明该间楼屋的四至，因保管契与保管合同的真实性已经予以认定，则上述情况恰好印证斯郁祥将一间楼屋卖给蔡子霞，另一间楼屋委托蔡子霞保管的事实。因为斯郁祥两间楼屋一间卖给蔡子霞，所余一间委托蔡子霞保管，自然不用载明该楼屋的四至。第三，被告斯建国在庭审中陈述到蔡子霞为文盲，则如蔡子霞需伪造该份卖契，需借假他人之手，而卖契上又盖有多人的私章，伪造之难可想而知。第四，证人斯珠清一直居住在门前坂的台门里，对邻里发生的事情有一定的了解，其陈述内容可以印证斯郁祥与蔡子霞之间存在房屋买卖关系的事实。鉴于斯水芳身份，其所作证言证明力较低，本院不作为定案主要依据。综上分析，本院对卖契的真实性予以认定。对于被告斯建国所提的质证意见即斯郁祥和斯元璋都未收到过卖契所载的300元人民币，因卖契明确载明“其币当即付清”，故对该质证意见，本院不予采信。
在此，需说明的是，卖契所载楼屋的四至与证据4所载两间楼屋的四至均不相符，鉴于卖契所载楼屋的四至其一为南毗大厅，则本院认定该楼屋即为证据4中的面积为0.055亩的一间。相应地，斯郁祥委托蔡子霞保管的一间为证据4中的面积为0.075亩的一间。这里有一难解之处，因面积为0.075亩的一间为二楼，该房屋难以独立使用，因卖契签订的当事人和证明人等均已作古，难以探明其用意，本院只能依据卖契内容作出上述认定。
综上，经审理，本院认定事实如下：1953年被告斯建国的祖父斯元璋在陈蔡斯宅盟前坂（后叫门前坂）有房产二间，面积和四至分别为：0.075亩一间，东道地南斯竹青西道地北自（屋）；0.055亩一间，东许彩秀南自（屋）西吴彩照北许彩秀，经诸暨县人民政府登记为诸契字第14875号。后斯元璋将上述房产分家给被告斯建国父亲斯郁祥。1963年1月，斯郁祥将上述二间房屋中的面积为0.075亩的一间交予蔡子霞保管，面积为0.055亩的一间以人民币300元的价格卖给蔡子霞所有。蔡子霞于1976年10月去世，上述房屋由其子斯乃友居住。1990年，诸暨市地籍调查表、土地登记申请书认定，诸契字第14875号上面积为0.055亩的房屋所属土地使用权（东至走廊天井、南至斯腾鹞等、西至斯宅村屋、北至斯仙珍）属斯乃友所有，该宗地南侧楼下大厅二间土地使用权属公共所有，楼上房屋属本宗地所有。1993年诸暨市人民政府根据诸暨市地籍调查表、土地登记申请书、斯宅村村委会和斯宅乡政府出具的农村宅基地权源证明，将诸契字第14875号二间房屋的集体土地使用权登记为斯乃友所有，土地证号为2-1993-035-01731，面积为35.42平方米，注明地上房屋属斯乃友户所有。1997年8月16日斯乃友死亡。后斯郁祥对该土地登记不服，起诉至法院，要求撤销。2012年8月21日，新昌县人民法院经审理后认为，1953年斯郁祥的父亲斯元璋对案涉房屋拥有所有权，由诸暨县人民政府颁发的诸契字第14875号房契为证，该房屋与所属土地具有不可分离性，1993年斯乃友对该二间房屋所属土地申请土地登记时，只提交了由斯宅村村委会和斯宅乡政府出具的农村宅基地权源证明，诸暨市人民政府在没有查阅原房屋权属凭证及查明房屋权属变化的情况下，依据诸暨市地籍调查表、土地登记申请书及村委、乡政府出具的农村宅基地权源证明为斯乃友进行了土地登记，属认定事实不清，证据不足，对该土地行政登记，应予撤销，遂依法判决撤销诸暨市人民政府1993年6月30日作出的2-1993-035-01731号土地使用权行政登记。该行政判决已于2012年9月13日发生法律效力。2013年7月，斯郁祥诉讼来院，要求确认座落于诸暨市斯宅乡斯宅村门前坂（土地证号为2-1993-035-01731）的房屋所有权、土地使用权为斯郁祥所有。本院经审理认为，因该土地行政登记已被依法撤销，而斯元璋生前已经将上述房屋赠与给斯郁祥，故于2013年10月12日判决确认座落在诸暨市东白湖镇斯宅村门前坂（原土地证号为2-1993-035-01731）面积为35.42平方米的房屋属斯郁祥所有。2014年11月18日，两原告诉讼来院。
另查明，蔡子霞生育子女三人，分别为斯乃友、斯日（曾用名斯乃照）、斯乃华。斯日妻子为周丽英，两人生育子女三人，分别为斯镐、斯水芳、斯肥。斯日于1994年1月死亡。周丽英于2007年1月死亡。斯镐生育女儿斯敏。斯镐于1986年12月死亡。斯乃友妻子何珍娥，两人生育女儿斯水娟。斯乃华、斯水芳、斯肥、斯敏声明放弃继承蔡子霞所有的财产。
据新昌县人民法院（2012）绍新行初字第14号行政判决书、诸暨市人民法院（2013）绍诸璜民初字第183号民事判决书、诸暨市公证处（2014）浙诸证民字第3622号公证书等载明，被告斯建国祖父斯元璋已于1976年去世，祖母虞素球于1980年去世。斯元璋生育斯郁祥、斯郁文兄弟二人，兄长为斯郁文，斯郁文于2000年去世，去世时已丧偶。斯郁文生有二子，长子斯祖耀、次子斯祖兴。斯郁祥与宋水娥于1965年7月2日离婚；两人生育一子斯建国。斯郁祥于2013年11月9日死亡。
本院认为，蔡子霞与斯郁祥签订的卖契，系双方当事人真实意思表示，其内容也未违反现行的有关法律规定，故应属有效。蔡子霞死亡后，该合同的有关权利依法由其法定继承人所享有，因斯乃华等人声明表示不继承案涉财产，故两原告作为斯乃友的法定继承人享有相应的合同权利。斯郁祥死亡后，该合同的有关权利义务依法由其法定继承人所享有或者承担，被告斯建国作为斯郁祥的法定继承人享有相应的合同权利和承担相应的义务。现两原告诉请确认卖契有效，于法有据，本院予以支持。两原告要求确认讼争房屋产权归两原告，因本案系农村房屋买卖合同纠纷，所涉不动产自办理过户手续后自然产生物权转让的效力，无需本院判决予以确权，故对原告其余诉请，本院不予支持。被告斯建国辩称该卖契不真实等意见，因未能提供充分的证据予以证实，且与本院认定事实不符，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第八十五条和《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条之规定，判决如下：
一、蔡子霞与斯郁祥于1963年1月签订的卖契有效；
二、驳回原告何珍娥、原告斯水娟其余诉讼请求。
案件受理费80元，由原告何珍娥、原告斯水娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预交上诉案件受理费80元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部（并注明上诉费）。逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 赵恒丰
代理审判员 郑杭波
人民陪审员 金春泱
二〇一五年五月十五日
书 记 员 郦利江