山东省淄博市张店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张商初字第1996号
原告：山东张店农村商业银行股份有限公司。住所地，淄博市张店区柳泉路***号。
负责人：张玉山，董事长。
委托代理人：张长赞，山东洪筹律师事务所律师。
被告：毕建利，山东华联置业有限公司法定代表人。
被告：田艳。
被告：淄博中岳房地产开发有限公司。住所地，淄博市张店区共青团西路***号。
法定代表人：张爱堂，总经理。
委托代理人：贺建梅，淄博张店华正法律服务所法律工作者。
原告山东张店农村商业银行股份有限公司（以下简称：“张店农村商业银行”）诉被告毕建利、田艳、淄博中岳房地产开发有限公司（以下简称：“中岳公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月11日作出（2014）张商初字第1648号民事判决。被告中岳公司不服，上诉于山东省淄博市中级人民法院，淄博市中级人民法院于2015年9月23日作出（2015）淄商终字第325号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2014）张商初字第1648号民事判决，并发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张店农商行的委托代理人张长赞、被告田艳、被告中岳公司的委托代理人贺建梅到庭参加诉讼。被告毕建利经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张店农村商业银行诉称，2013年12月30日，被告毕建利向原告申请个人住房贷款，并与原告签订张店商行借字2013第21-603号《个人住房借款合同》，向原告借款240万元，用于购买世纪花园I3组团I20号商业办公楼，并办理预抵押登记。原告按约定发放借款，借款到期日为2023年12月29日。被告田艳作为共同还款人对上述借款承担共同还款责任。被告中岳公司作为担保人对上述借款承担连带保证责任。现被告毕建利未按合同约定偿还借款本息，后经多次催要，借款人、担保人均未履行还款义务。为此，原告特诉至法院，请求依法判令被告毕建利偿还原告未到期借款本金2277945.54元及利息27651.18元并支付自2014年12月9日至实际还款日的利息及罚息；被告田艳承担共同还款责任；被告中岳公司承担连带保证责任；原告就抵押物优先受偿；被告支付原告律师费100000元；诉讼费用由被告承担。
被告毕建利未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告田艳辩称，借款属实。
被告中岳公司辩称，一、在涉案借款发生前，原告与被告中岳公司以及淄博房屋置业服务中心三方签订了担保合作协议，协议明确约定办理抵押手续，未办理抵押手续就放款，应由原告承担相应责任，由此造成的后果应由原告自行承担；二、原告发放贷款的行为严重违反了中国人民银行关于印发《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》的通知，银发（1995）220号文件第十三条规定、中国人民银行《个人住房担保贷款管理办法》银发（1997）171号文件第四条的规定；三、原告与借款人恶意串通，违规操作取得贷款，中岳公司不应承担责任；四、中岳公司不是具有足够代偿能力的公司，仍在没有办理抵押的情况下为借款人担保，不合常理；五、原告所诉律师代理费10万元没有实际发生，系原告伪造的证据。综上，中岳公司不应对本案借款承担连带清偿责任，请求驳回原告对中岳公司的诉讼请求。
经审理查明，2013年12月5日，被告毕建利提交《个人住房贷款申请表》，向原告张店农村商业银行申请贷款240万元。被告田艳作为被告毕建利的配偶，为原告出具《共同还款责任承诺书》。同日，被告毕建利、田艳还出具《抵（质）押证明》，承诺自愿将所购房屋（世纪花园I3组团I20号商业办公楼）抵押给原告，为被告毕建利申请240万元贷款提供担保。2013年12月30日，原告张店农村商业银行与被告毕建利、田艳、中岳公司签订《个人住房借款合同》一份，约定：被告毕建利向原告张店农村商业银行借款240万元，用于购买位于世纪花园I20号楼010501号房屋，建筑面积600.9平方米，房屋总价值480.72万元；借款日期自2013年12月30日起至2023年12月29日止；本合同项下的贷款利率为浮动利率，按实际放款日的基准利率上浮10%计息，自基准利率调整后的次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率；采取按月偿还借款本息的还款方法；若借款人违反本合同约定的任一条款，贷款人均有权采取停止发放贷款、提前收回发放贷款本息或其他财产保全措施；借款人不按合同约定的期限归还贷款本金的，乙方有权对逾期贷款根据逾期天数按本合同约定的利率上浮50%计收逾期罚息；因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；被告中岳公司为该笔贷款提供连带责任保证。当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对合同项下债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括本合同所列借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用。合同的抵押条款中还约定抵押人亦本合同第二十五条“抵押物清单”所列财产设定抵押。合同第二十五条“抵押物清单”中并未列明抵押财产，但被告毕建利、田艳在合同抵押人处签名并按捺了手印。上述借款合同签订后，原告依约履行了支付借款的义务，但被告毕建利自2014年10月2日起逾期未能按月归还贷款，截止2014年12月9日，被告所欠贷款余额为2277945.54元，利息为27651.18元。为此，原告特诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。
原告为证明其所支付律师费用，向法庭提交中国工商银行业务回单两份及原告自己出具的证明一份，拟证实原告支付给山东洪筹律师事务所律师费合计105550元。但未能提交正式交费发票。被告田艳、中岳公司均对该项费用不予认可，被告中岳公司主张原告所提供证据不能证实律师费用是否实际发生。
被告中岳公司为证实其答辩意见，向法庭提交如下证据：1、由原告张店农村商业银行（甲方）、被告中岳公司（乙方）、案外人淄博市房屋置业服务中心（丙方）签订的《个人房屋贷款担保合作协议》一份，协议约定：三方就个人房屋贷款事宜开展合作，三方合作房屋项目名称为世纪花园I3组团I20#办公楼，地址位于联通路与西八路交汇处，符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人住房贷款，贷款手续按甲方规定办理。丙方为借款人提供担保，并代办预抵押登记，同时将预抵押登记证明交由甲方保管；乙方保证所开发房地产项目的合法、合规、及时完备政策所规定的各项手续，按时完成预售房的建造，使购房者能够按时入住；甲方在借款人办理借款手续后3日内，将预抵押材料转交丙方办理抵押登记。甲方见预抵押登记他项权利证明方可放款。甲方如不按时转交抵押材料，未见预抵押登记他项权利证明放款的，甲方承担一切责任；2、案外人所购相同楼盘的商品房买卖合同三份及案外人抵押的备案房产档案查档证明两份；3、中岳公司公章使用签字一览表两份。被告中岳公司主张上述证据可以证明原告与中岳公司、淄博市房屋置业服务中心三方签订合作协议是针对涉案楼盘签订的协议，虽约定由应案外人提供担保，但由于后来原告要求中岳公司提供担保，中岳公司才成为担保人，但签订合同的初衷并未改变，原、被告应当依照合作协议履行。案外人的三份购房合同说明和原告在签订担保协议之前，所有房屋都是先抵押再提供担保。中岳公司在房屋抵押的情况下才会提供担保，且案外人的借款都办理了抵押登记手续，原告在不查清被告毕建利的抵押是否办妥的情况下就签了合同。公章使用签字一览表也可以证明毕建利没有办理抵押手续，都是案外人毕凯祥办理的。被告中岳公司还主张，结合2013年12月5日被告毕建利的贷款申请表，说明被告毕建利以所购房产进行抵押，在审查不过的情况下，原告仍在12月30日与三被告签订借款合同，违反了中国人民银行个人住房贷款规定，不应当由被告中岳公司承担保证责任。原告张店农村商业银行对中岳公司提交的上述证据均不认可，并主张其虽对《个人房屋贷款担保合作协议》的真实性没有异议，但依照合作协议的约定，应由淄博市房屋置业服务中心提供担保，原告从未要求中岳公司代替淄博市房屋置业服务中心担保。合作协议仅是针对涉案楼盘的总体协议，不能排除本案借款合同的特殊性。即使从时间上比较，《个人住房借款合同》也签订在后，被告中岳公司作为担保人在借款合同上签字，即应当依照合同约定对该笔借款承担连带责任保证。被告中岳公司提供其他证据均与本案无关，不能证明其主张。原告系根据《个人住房借款合同》向被告毕建利发放贷款，借款合同没有约定必须先行办理抵押，被告中岳公司不能以此为由免除其保证责任。被告田艳则对被告中岳公司所提交证据表示没有异议。
另查明，《个人住房借款合同》中所涉抵押房产至今未能办理抵押登记手续；原告所主张利息系依合同约定计算，被告田艳、中岳公司对利息计算均表示没有异议。
上述事实，由原告提交的贷款申请表一份、共同还款承诺书一份、《个人住房借款合同》一份、借款凭证一份、欠款明细表一份、律师费证明及支付凭证三份、被告身份证明、结婚证，被告提交的《个人房屋贷款担保合作协议》一份、案外人购房合同三份、房产档案查档证明两份及原、被告当庭陈述在卷等为证，足以认定。
本院认为，本案所涉《个人住房借款合同》系各方真实意思表示，并不违反效力性强制规定，原、被告均应依约履行。被告毕建利未按合同约定按月偿还借款本息，其行为构成违约，原告张店农村商业银行有权按照合同约定要求被告毕建利偿还所余全部借款本金2277945.54元及利息27651.18元；被告田艳作为被告毕建利的配偶向原告出具共同还款承诺书，应对被告毕建利的涉案借款承担共同清偿责任；原告张店农村商业银行主张被告承担律师费用10万元系依照合同约定，但原告并未能提供充分证据证明该笔费用的真实性，对于原告要求被告支付10万元律师费用的主张，本院不予支持；根据我国物权法的相关规定，对建筑物和其他土地附着物应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，由于涉案房产未能办理抵押登记手续，抵押权尚未设立，因此，对于原告主张以抵押物优先受偿的诉求，本院不予支持；被告中岳公司提交的《个人房屋贷款担保合作协议》系在涉案《个人住房借款合同》之前由原告张店农村商业银行、被告中岳公司与案外人签订，且合作协议约定的各方当事人权利、义务内容与本案并不相符，被告中岳公司主张原、被告各方所签订的《个人住房借款合同》须受《个人房屋贷款担保合作协议》所涉条款的约束并无法律依据，不能产生令中岳公司免责的法律后果。被告中岳公司还辩解因原告违反了中国人民银行的相关管理规定和办法而应当免除被告的保证责任，但被告中岳公司的该项辩解意见并无事实及法律依据，被告亦未提供充分证据证实其所主张的原告与被告毕建利恶意串通等其他辩解意见。综上，对于被告中岳公司关于免责的辩解意见，本院不予采信。被告中岳公司作为涉案借款的连带责任保证人在《个人住房借款合同》中签章，且原、被告之间签订《个人住房借款合同》明确约定：“当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对合同项下债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。被告中岳公司应对被告毕建利的涉案借款及利息承担连带保证责任。被告毕建利未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告毕建利、田艳于本判决生效之日起十日内共同偿还原告山东张店农村商业银行股份有限公司未到期借款本金2277945.54元、利息27651.18元及自2014年12月9日至本判决确定的付款之日的利息及罚息；
二、被告淄博中岳房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、被告淄博中岳房地产开发有限公司在履行保证责任后，有权向被告毕建利、田艳追偿；
四、驳回原告山东张店农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果被告毕建利、被告田艳、被告淄博中岳房地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26045元、诉讼保全费5000元，由原告山东张店农村商业银行股份有限公司负担1291元，由被告毕建利、被告田艳、被告淄博中岳房地产开发有限公司负担29754元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 张 玺
人民陪审员 陆大华
人民陪审员 郑爱玲
二〇一六年三月四日
书 记 员 李兰英