浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭江民初字第1800号
原告杭州星贸酒店管理有限公司。
法定代表人缪仲军。
委托代理人余枫梧、陈伟伟。
被告徐伟明。
委托代理人杨胜景、贝赛。
原告杭州星贸酒店管理有限公司（以下简称星贸公司）为与被告徐伟明房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月12日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员单婧婧独任审判，于2013年2月18日公开开庭进行了审理。原告星贸公司的委托代理人陈伟伟，被告徐伟明的委托代理人杨胜景、贝赛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星贸公司诉称，原、被告双方于2010年10月12日签订了“房屋租赁合同”一份，合同约定所承租房屋的用途为中式餐厅，期限为2010年1月15日至2016年1月15日共6年，租金额为第一租赁年度30万元，第二租赁年度40万元，第三年租赁年度42万元，第四租赁年度44.1万元，第五租赁年度46.31万元，第六租赁年度为48.62万，并注明第二年度的租金从2011年4月1日起按年租金40万元收取。租金的支付方式为先付后用，第一年租金允许分四次支付，从第二年开始租金为半年一付，支付日期为12月30日和6月30日。合同还约定，被告应按时交纳租金，如逾期交纳则应按逾期时日平均租金的8%乘以逾期天数计算滞纳金，逾期15天，原告有权单方面解除本合同，并且清退被告人员，封存餐厅的所有物品。原、被告双方商定，被告以23万元的价格一次性买断原告原在餐厅的装修、桌椅、餐具、厨具等，被告已支付6万元，承诺余款17万元在2011年3月30日之前付清，到时未付清的每天按0.25%的利率支付违约金。原告依约履行合同义务，但被告却没有按合同支付租金、水电费以及17万元余款。原告多次催促，未经凑效，于2012年1月20日正式书面通知被告支付款项，但被告仍以亏损拖延至今。2012年4月起被告停止营业，却未联系原告要求解除合同，造成损失扩大，并严重影响酒店的整体形象与配套。后原告于2012年8月31日再次发函通知被告解除合同与支付款项。综上，为维护原告合法权益，故依照民事诉讼法的相关规定向法院提起诉讼。请求：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2012年8月31日解除；2、判令被告支付原告2011年10月15日至2012年8月30日租金328500元并支付从2011年6月30日暂计算至2012年8月30日的滞纳金64876元，实际支付至付清之日止；3、判令被告支付原告租赁期间的水电费18760.50元；4、判令被告支付原告租赁物的装修、设备等款项17万元并支付从2011年3月30日暂计算至2012年8月30日的违约金57567元，实际支付至付清之日止。
被告徐伟明辩称，一、原告第一项诉讼请求要求确认合同于2012年8月31日解除与事实不符。被告认为，原告向被告寄送的解除合同的通知被告没有收到过，被告于2012年3月底已向原告提出过转让餐厅的请求，并于2012年4月份停止营业，以实际行为表示不再履行合同，所以合同的解除应该在2012年4月份，而不是2012年8月31日。二、原告主张的租金也大大超过实际应当支付的租金数额。对滞纳金部分，2012年4月以后计算的滞纳金我方不予认可，4月以后产生的滞纳金是原告的原因造成的，2011年11月15日至2012年1月14日的6.6万元租金我们认可，但因为这部分房租计算出来的滞纳金已高于合同法司法解释关于违约金的规定，应该予以调整。三、原告要求被告支付的水电费，原告需要提供相关证据来明确。四、关于租赁物装修、设备等款项的余款17万元尚未付清的问题，双方确实在合同中有相关约定，但到目前为止，整个餐厅包括餐椅、厨具等均在原告控制之下，原告对这些财务享有产权，这些财产并未交付给被告，不存在被告违约的情况，被告不需要支付余款17万元，原告还应退还被告6万元。五、在合同履行过程中，被告有一系列物品存放在酒店内部，这些财物现在在原告控制之下，原告应当予以返还或者将这些财物的价值在租金中抵扣。六、合同中明确约定的承租保证金3万元应当由原告返还给被告，在租金中予以扣除。
原告星贸公司为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：
1、房屋租赁合同1份，拟证明原、被告之间的房屋租赁关系以及合同内容；
2、收款收据8份，拟证明被告已支付的部分租金，但经常迟延支付；
3、收款收据6份，拟证明被告自2011年11月至2012年3月需支付原告水电费18760.50元的事实；
4、催款函及国内特快专递邮件详情单各1份，拟证明原告于2012年1月20日向被告发催款函，要求被告支付租金、装修设备款及违约金的事实；
5、浙江省杭州市国立公证处公证书1份，拟证明原告于2012年8月31日向被告发函要求解除租赁合同以及支付租金、装修设备款、水电费、滞纳金的事实；
6、浙江省杭州市国立公证处公证书1份，拟证明2012年8月31日餐厅的现状。
上述证据经庭审质证，对原告提交的证据1、2，被告对三性均无异议，本院对该两组证据予以确认。对原告提交的证据3，被告对证明对象有异议，认为这是原告收到的钱，本院认为该组证据系星贸公司出具的收款收据，非正规的水电费通知单，故本院不予确认。对原告提供的证据4、5，被告对真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，无法证明被告收到过这些材料，也不能证明2012年8月31日房屋租赁合同解除，本院认为证据4能够证明星贸公司于2012年1月20日向徐伟明通过EMS国内特快专递邮寄了催款函一份的事实，证据5系浙江省杭州市国立公证处出具，合法有效，对该公证书的内容本院予以确认。对原告提交的证据6，被告对真实性、关联性和证明对象无异议，但认为该公证书恰恰证明被告在餐厅中留下的财物是由原告处理掉了，另外，公证书中并未对所有的财物进行公证，遗漏了很多的内容，该公证是对被告财产权利的不尊重，本院认为该证据系浙江省杭州市国立公证处出具，合法有效，对该公证书的内容本院予以确认。
被告徐伟明为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：
1、要求将餐厅转让的申请1份，拟证明徐伟明因为实际经营困难，要求停止营业并将餐厅转让的事实，虽然是餐厅转让的申请，但事实上是将房屋转租的申请，且原告对该事实是认可的；
2、发生情况报告表1份；
3、财物清单1份；
以上证据2、3拟证明被告在餐厅内存放了价值40余万元的财物被原告侵占的事实。
上述证据经庭审质证，对被告提交的证据1，原告对三性均无异议，原告是收到过该申请，但认为该申请不代表原、被告之间的房屋租赁合同解除，本院认为，该申请内容为餐厅转让，庭审中原、被告均表示该餐厅最终并未转让成功，且转让事宜与本案争议缺乏关联，故本院不予确认。对被告提交的证据2、3，原告认为均系被告单方制作，且证据2上没有公安机关的盖章，本院认为，证据2发生情况报告表上没有相关派出所的盖章，证据3系被告手写，本院对证据2、3不予确认。
综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：
2010年10月12日，原告星贸公司作为甲方与乙方被告徐伟明签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方租赁石桥路92-110号东星商务大酒店一楼临街的已装修含设施设备的部分房屋（含餐厅装修及餐厅、厨房配套设施），建筑面积700平方米用于中式餐饮经营。该房屋租赁期为六年整，即从2010年1月15日至2016年1月15日。租金确定为第一租赁年度30万元整，第二租赁年度40万元整，第三租赁年度42万元整，第四租赁年度44.1万元整，第五租赁年度46.31万元整，第六租赁年度48.62万元整，并注明第二年度的租金从2011年4月1日起按年租金40万元收取。租金支付原则为先付后用，第一年分四次付，第一次付款于合同签订之日，乙方即付清第一年度第一季度的租金7.5万元整，以后付租金日期分别为2010年3月30日、2010年6月30日及2010年9月30日前，从第二年开始租金为半年一付，即在前一年租赁期期满前半个月付清半年租金，支付日期分别为12月30日和6月30日。乙方应按时缴纳租金，如逾期交纳，甲方除有权收取除租金本金外，另加收逾期滞纳金。滞纳金按逾期时日平均租金的百分之捌（8%）乘以逾期天数计算。逾期15天，甲方有权单方面解除本合同，并且清退乙方人员，封存餐厅的所有物品，一切损失由乙方自行承担。本合同的承租保证金为人民币三万元整。乙方租赁期间所产生的水电费、市政排污费、垃圾清理费、隔油池清理费等均由乙方自行承担。其中水、电费以实际产生的费用，于每月28号前交付给甲方。双方还约定：原来属于甲方的租赁标的物内的财产（主要包括原装饰装修、原遗留的设施设备、一切可移动物品如座椅家具、餐具灶具等），价值约45万元，乙方以23万元的价格一次性从甲方处买断（注：乙方已付6万元，余款17万元在2011年3月30日以前付清，到时未付清的每天按0.25%的利率支付违约金），付清全部余款后，原属于甲方的标的物内的资产归乙方所有。乙方变更住所邮编和手机号码有义务及时书面告知甲方。若未履行告知义务导致甲方无法通知或邮件退回的，视为送达。等等。
上述协议签订后，被告向原告缴纳了承租保证金3万元，案涉房屋实际交付给被告使用，被告用案涉房屋地址注册了杭州市江干区新添阁大酒店，经营者为被告徐伟明。于2010年10月15日正式开业经营中式餐饮，酒店实际使用名为“喜洋洋”餐馆。2010年1月15日至2010年10月14日的租金已由前任餐厅老板付清。被告支付了2010年10月15日至2011年10月14日的房屋租金384000元，案涉房屋内装修设备款项60000元，之后未再向原告支付过租金或其他任何款项。
2012年1月20日，星贸公司向徐伟明经营的新添阁大酒店邮寄催款函一份，要求徐伟明在2012年1月30日之前支付所欠租金和案涉房屋装修设备款及延期支付的违约金。
2012年3月29日，徐伟明向星贸酒店递交要求将餐厅转让的申请，2012年4月，徐伟明停止经营“喜洋洋”餐馆。
2012年8月31日，原告因催讨租金未果，向浙江省杭州市国立公证处申请证据保全，该公证处出具公证号为（2012）杭证民字第5066、5068号公证书两份，内容分别为：对杭州市石桥路92号一楼“喜洋洋”餐馆的外部现状并通过玻璃和铁门对其内现状进行拍摄，制作了照片19张和视频光盘1份；以国内特快专递邮件方式向徐伟明户籍所在地邮寄了解除合同及催交款通知函及费用清单各1份，解除与徐伟明之间的房屋租赁合同并要求缴纳拖欠的租金及相关款项做好结算腾空工作。被告在收到上述通知后并未与原告进行结算，也未交还案涉房屋的钥匙。
另查明，案涉房屋现已由原告出租给案外人经营。
本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间的房屋租赁合同何时解除。对此，法律规定当事人一方行使解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告未按时缴纳房屋租金15天以上，构成违约，原告依据合同约定行使解除权具有事实与法律依据，本院依法予以支持。被告辩称2012年4月被告将餐厅停止营业，被告以实际行为表示不再履行合同，所以合同的解除应该在2012年4月份。对此，本院认为，被告虽在2012年4月份停止营业，原告对该节事实也无异议，但被告在停止营业后并未与原告结算有关拖欠租金等事项，也并未向原告交还案涉房屋钥匙，原告也并未在2012年4月从被告处接收案涉房屋，故原、被告之间的合同并未在2012年4月解除，故对被告的该项辩称本院不予采纳。
本案中，被告支付了2011年10月14日前的租金，根据双方合同的约定，被告还应于2011年6月30日前支付2011年10月15日至2012年1月14日的租金66000元，于2011年12月30日前支付2012年1月15日至2012年7月14日的租金210000元，于2012年6月30日前支付2012年7月15日至2012年8月30日的租金52500元，共计328500元，故对原告主张该段时间租金328500元的诉讼请求，本院予以支持。同时，被告未按时支付租金，构成违约，原告有权向被告主张相应的滞纳金，原告主张按日平均租金的8%乘以逾期天数计算滞纳金的标准合理，故本院据此标准暂计算至判决日2013年3月11日为117877元。原告主张被告支付租赁期间未支付的水电费18760.50元，但未提供有效证据，故对原告的该项诉请本院不予支持。
关于原告主张被告支付案涉房屋的装修、设备等款项17万元并支付相应违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。本案中，房屋租赁合同明确约定对案涉房屋内的财产被告向原告以23万元的价格一次性买断，在2011年3月30日前付清。付清全部余款后，原属于原告的标的物内的资产归被告所有，即被告未付清余款前，该房屋内的装修、设备的所有权仍归原告所有。本院认为，在所有权保留的买卖合同中，当买受人占有了标的物后不能按约定支付款项，出卖人可以取回标的物折价变现，变现后不足以支付余款的剩余部分得再向买受人追偿，或者不主张取回标的物，仍要求买受人支付价款，买受人不能因未取得标的物的所有权而拒绝付款。故对被告辩称整个餐厅内的装修、设备均在原告控制之下，原告对这些财务享有所有权，被告不需要支付余款17万元本院不予采纳。但是本案中，原告已实际取回房屋内装修、设备并做出处理，且并未提供证据证明在取回房屋内装修设备后尚有不足部分需要向被告追偿，故对原告要求被告支付案涉房屋的装修、设备等款项17万元并支付相应违约金的请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、原告杭州星贸酒店管理有限公司与被告徐伟明于2010年10月12日签订的房屋租赁合同于2012年8月31日解除；
二、被告徐伟明支付原告杭州星贸酒店管理有限公司租金人民币328500元，于本判决生效后十日内付清；
三、被告徐伟明向原告杭州星贸酒店管理有限公司赔偿逾期付款利息损失人民币117877元，（暂计算至2013年3月11日，此后按日平均租金的8%乘以逾期天数计算滞纳金的标准计算至生效法律文书指定的履行期限届满之日止）于本判决生效后十日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告杭州星贸酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币10197元，减半收取人民币5098.50元，财产保全申请费人民币3770元，合计人民币8868.50元，由原告杭州星贸酒店管理有限公司承担人民币1914.50元（已缴纳），被告徐伟明承担人民币6954元，于本判决生效之日起三日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币10197元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 单婧婧
二〇一三年三月十一日
代书 记员 李石燕