徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第908号
原告王秀珠。
委托代理人陆爱铭，江苏义行律师事务所律师。
被告徐州市城市建设投资总公司。
法定代表人房林琪，该公司总经理。
委托代理人汤茂灵，江苏盛仪律师事务所律师。
委托代理人王常佳，江苏金合律师事务所律师。
原告王秀珠诉被告徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投公司）商品房买卖合同一案，本院于2014年2月27日受理后，依法由审判员黄景独任审判，于2014年4月23日公开开庭进行了审理,后因案情需要，依法组成合议庭，于2014年8月14日再次公开开庭进行了审理。原告王秀珠的委托代理人陆爱铭、被告城投公司的委托代理人汤茂灵、王常佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王秀珠诉称，原被告于2007年5月14日签订《商品房买卖合同》，购买被告公司开发的“南湖怡秀园”（金泰小区二期）X幢X单元XXX室房屋，总价款为659271元。《合同》第八条约定出卖人应当在2007年8月31日前将符合上房条件的房屋交付给买受人使用。但是该房实际通知上房的时间是2011年7月19日，逾期1418天。根据约定每逾期一日应按照购房款的万分之一向原告支付违约金，并且2010年5月21日被告向原告承诺“2010年8月21日后如延期上房，每日按房款万分之二赔偿”。因此为维护原告的合法权益，现要求判令：1、被告向原告支付上房违约金115372.43元（按房款的万分之一计算即69.5271元/天，从2007年9月1日起计算至2010年8月21日止共1086天，合计71596.83元；按房款的万分之二计算即131.85元/天，从2010年8月22日起计算至2011年7月19日止共332天，合计43775.6元）；2、诉讼费由被告承担。
被告城投公司辩称，1、原被告签订合同虽约定被告应当在2007年8月31日交房，但第八条第二款规定如遇下列特殊原因除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期，其中包括因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因。本案被告开发的房屋在2007年4月8日即向徐州市供气单位办理递交了供气申请书，但该公司直到2009年4月30日才向被告答复。根据徐州港华燃气公司工程计划书显示开工日期为2009年4月30日，施工工期60天。被告同一时期也向徐州市电力公司申请了供电的手续，到了2009年3月1日徐州市供电公司才给被告出具了《客户业扩工程供电方案通知书》。徐州市规划局于2008年5月10日向被告发出了《关于金泰二期人房设施调整规模的函》，此函涉及到本案的小区，内容是在项目实施的过程中由于两层人防设施高出地面1.4米，使原定公共绿地不好实施，部分业主对此做法有疑义，经该局研究建议在满足人防和城市规划的下，实施地下一层人防设施，顶标高埋于地表之下1.8米，以便填土之后小区绿化建设。由于本案交付的房屋约定是该商品房经验收合格，徐州市规划局调整了本项目小区的规划，此规划调整的时间远远晚于被告应当向原告交付房屋的时间，同时燃气自来水公司没有及时对涉案工程的电力和燃气进行施工，导致被告开发的小区不可能进行验收也无法获得住房交付通知书。被告没有向原告按约交付房屋的原因是政府变更规划，使相关公共事业部门没有及时施工而导致的。双方合同约定除非解除合同或变更合同，出卖人可以据实延期，现原告向被告主张这一期间的违约金不符合合同的约定。2、被告依约应于2007年8月31日交付房屋，而违约金的计算是按日产生的，原告2013年1月24日书写诉状，本案原告对在人民法院起诉前两年之前的损失已经超过诉讼时效，人民法院依法不应当予以支持。
经审理查明，原、被告于2007年5月14日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“南湖怡秀园”（金泰小区二期）X幢X单元XXX室房屋。合同约定，房屋建筑面积为160.24平方米，套内建筑面积为147.48平方米，房屋总价款659271元。合同第八条约定“出卖人应当在2007年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，“如遇政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”；合同第九条明确约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。
合同签订后，原告王秀珠依约履行了全部付款义务。后被告未能按照合同约定期限如期交房。
被告于2011年7月19日向原告邮寄上房通知书，原告认可收到该上房通知书，后办理了上房手续。
庭审中，原告王秀珠提交被告城投公司于2010年5月21日作出的《承诺书》复印件一份，载明“从2010年5月21日起至8月21日前，承诺南湖怡秀园X-X-
XXX室上房。2010年8月21日后如延期上房，每日按房款万分之二赔偿”。
2010年12月6日，被告城投公司再次做出一份《承诺书》，该承诺书载明“徐州市城市建设投资总公司就2010年12月1日南湖怡秀园（金泰小区二期）购房者上访问题郑重承诺如下：1、我公司未能让南湖怡秀园的购房者在合同约定的时间内上房，因此造成的违约赔付责任严格按照城投公司同购房户签订的《商品房购销合同》之约定及2010年5月21日的承诺执行。2、确保南湖怡秀园2010年12月31日具备法定上房条件，并合理合法上房。如2010年12月31日仍未能上房，所有购房者均按照城投公司同购房者签订的《商品房购销合同》之约定及2010年5月21日承诺执行。3、定期小区公示办理房屋验收的相关进展情况。4、即日起按照《商品房购销合同》约定及2010年5月21日承诺同购房者接洽计算逾期上房违约金，并分期分批进行相关赔付。并保证在2010年12月31日之前按购房者的实际应得的违约金金额先支付60%，余额在2011年4月1日前付清。”后城投公司仍未能按照承诺约定时间履行上房义务。
2011年1月28日，被告城投公司（甲方）与原告王秀珠（依法）签订《补充协议》约定：经甲乙双方友好协商，就原双方签定的金泰小区二期4楼3单元101室的商品房买卖合同的相关条款的变更约定，特订立本协议。原合同第二十条约定在“本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按第一种方式解决”即提交徐州市仲裁委员会仲裁，双方同意变更约定可以按照合同第二种方式解决，即依法向人民法院起诉。本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，本补充协议同原商品房买卖合同具有同等法律效力。
庭审中，被告城投公司提交1、《商品房买卖合同》，证明合同第八条明确约定免责内容。2、徐州市规划局于2008年5月30日作出的《关于金泰二期人防设施调整规模的函》，证明因为徐州市规划局对人防进行调整，导致被告需要重新建设，不能完成小区整体工程，这一原因不是被告引起的。3、2007年4月被告向徐州市港华燃气公司提出的《申请书》，2009年4月的《徐州港华燃气有限公司工程计划任务书》，证明被告于2007年4月8日向燃气公司递交了用气申请，到2009年4月30日燃气公司才出具工程任务书，答复于4月30日开工，施工日期60天；4、徐州供电公司大客户发展中心作出的《客户业扩工程供电方案答复通知书》。原告王秀珠对上述证据质证意见为：对《商品房买卖合同》无异议；对《关于金泰二期人防设施调整规模的函》真实性无异议，但该证据只是一个回函，不能对抗合同的免责事由，也说明施工改变的起因系被告引起；对《申请书》、《徐州港华燃气有限公司工程计划任务书》《客户业扩工程供电方案答复通知书》质证认为该证据均系复印件，且在仲裁委的时候就是复印件，真实性不予认可，且从以上证据中不能体现相关部门答复延迟的原因，不能证明被告城投公司抗辩主张的免责事由。
2014年，被告曾对于本院已生效同类性质案件，即周阅宇与被告之间商品房买卖合同一案的（2013）泉民初字第4263号民事判决向徐州市中级人民法院申请再审，被告认为一审法院对于逾期交付房屋的违约期限认定错误，应扣除因政府调整规划及人防验收延误的时间；对于超出诉讼时效部分的违约金法院不应予以支持。被告在该申请再审案件中向徐州市中级人民法院提交以下证据：1、徐州市仲裁委员会于2013年11月14日针对案外人朱建萍、李强作出的（2012）徐仲裁字第001号《裁决书》，2、徐州市规划局于2008年5月30日作出的《关于金泰二期人防设施调整规模的函》，3、被告于2007年3月和4月分别提出的《用电申请》和《用气申请》，证明并非出卖人即城投公司的原因导致涉案商品房延期竣工。徐州市中级人民法院认为，城投公司虽主张系政府调整人防规划及用电、燃气部门审批延误导致的房屋交付延期，但在一审中未提供证据予以证明，其在本院审查期间提供的证据也不能直接证明其主张。相反，城投公司在原一审法院2013年12月24日的庭审中自认“在2007年8月31日之后，因政府临时改动规划，致使被告交付商品房的日期予以延迟”，即涉案商品房规划调整发生于双方当事人约定的交付时间之后，因此，城投公司认为系政府原因导致延期交房的主张不能成立。其次，根据原一审查明，涉案商品房约定交付的时间为2007年8月31日，后因延期交房，城市公司曾于2010年5月21日、2010年12月6日、2011年5月25日，分别向该小区其他购房业主就延期交房造成的违约责任作出承诺，表示对未能让南湖怡秀园的购房者在合同约定的时间内上房，所造成的违约赔付责任严格按照城市公司与购房户签订的《商品房购销合同》的约定及城市公司关于违约金调整的承诺履行，周阅宇也于2011年2月与城市公司就争议解决的方式达成补充协议。周阅宇及其他业主就双方纠纷向有关部门寻求救济，始终未放弃主张权利，故城市公司关于周阅宇请求支付的违约金部分超过诉讼时效的理由不能成立。
另查明，本案涉诉房屋于2005年5月18日开工，2008年7月竣工，2011年1月19日竣工验收，2011年4月18日竣工验收备案。
本院认为，第一、依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告双方在2007年5月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告城投公司应当按照合同约定的交房日期及条件向原告交付房屋，被告城投公司未按约定全部履行义务应承担继续履行采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
第二、关于被告城投公司是否可以根据合同约定对于逾期上房期限逾期抗辩。根据庭审中当事人所提交的证据，被告城投公司虽辩称系政府调整人防规划及用电、燃气部门审批延误导致的房屋交付延期，但被告城投公司的证据不能直接证明其主张，且政府调整人防规划及用电、燃气部门审批延误的行为发生于双方当事人约定的交付时间之后，故被告城投公司认为系政府原因导致延期交房的主张不能成立。涉案商品房延期交付后，被告城投公司于2010年12月6日向该小区其他购房业主作出承诺，且原告及其他业主始终就双方纠纷向有关部门寻求救济，故对被告城投公司关于诉讼时效的辩称意见，本院不予采信。
第二、关于原告王秀珠主张逾期上房违约金的请求。原告王秀珠主张被告城投公司自2007年9月1日起至2010年8月21日期间应按照总房款的万分之一计算违约金，自2010年8月22日起至2011年7月19日期间应按总房款的万分之二计算违约金，并提供被告城投公司于2010年5月21日出具的《承诺书》复印件和2010年12月6日作出《承诺书》予以证实。庭审中，被告城投公司对2010年5月21日《承诺书》复印件虽不予认可，但结合2010年12月6日《承诺书》的内容可以印证2010年5月21日《承诺书》的真实性，故本院予以采信。本院认为，该两份《承诺书》系被告城投公司的真实意思表示，其应按承诺履行相应责任。根据双方约定结合原告王秀珠实际上房时间及被告城投公司的承诺，上述违约金应分段进行计算。自2007年9月1日起至2010年8月21日止，被告城投公司应按照《商品房买卖合同》的约定向原告王秀珠按日支付已交房价款万分之一的违约金，上述延期交房时间共计1086天，延期交房违约金为71596.8元（659271元×1/10000×1086天）；自2010年8月22日起至2011年7月19日止，被告城投公司应向原告王秀珠按日支付已交房价款万分之二的违约金，上述延期交房时间共计332天，延期交房违约金为43775.6元（659271元×2/10000×332天），以上合计115372.4元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
本判决生效后十日内，被告徐州市城市建设投资总公司向原告王秀珠支付逾期上房违约金115372.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2660元，由被告徐州市城市建设投资总公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 黄 景
代理审判员 张红梅
人民陪审员 牛太平
二〇一五年十一月五日
书 记 员 陈 楠