山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0281民初7868号原告：安宝静，女，汉族，住河北省承德市.委托诉讼代理人：王涛，山东润禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：逄金生，山东润禹律师事务所律师。被告：青岛建恒房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市。法定代表人：宋成龙，总经理职务。委托诉讼代理人：王大公，山东郝正磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋学刚，男，汉族，住山东省胶南市，系被告处工作人员。原告安宝静与被告青岛建恒房地产开发有限公司（以下简称建恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安宝静的委托诉讼代理人王涛，被告建恒公司的委托诉讼代理人王大公、宋学刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安宝静向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告延迟交付房屋违约金25912元（截止至2016年7月28日以及实际交付之前的违约金）；2.判令被告支付原告违约交付车库的违约金4867元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2013年6月28日与被告建恒公司签订商品房预售合同一份，购买位于胶州市洋河镇山大路2号东方佳苑小区20号楼3单元5层501户房屋一套，合同约定2014年5月28日前交付房屋。原告于签订合同后支付首付款99954元，剩余款项228000元通过银行贷款方式已全额支付完毕，被告延期交房，签合同同时原告还购买了车库一间，至今亦未交付，被告应当按照合同约定承担违约责任，故原告依法起诉，请求判如所请。被告建恒公司辩称，被告已经于2014年5月电话通知所有购房业主来领取房屋钥匙，办理房屋的交付，原告已于2015年5月28日领取了涉案房屋和附房的钥匙，应该也对涉案房屋进行了装修且入住，被告认为该房屋已实际交付，原告的装修和入住视为对交付的认可。2013年冬因强冷空气导致工程停工，延期交工三个月，按照合同约定该情况属于不可抗力，应当从违约责任的时间中扣除三个月。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告安宝静向本院提交了如下证据材料：1.原被告于2013年6月28日签订青岛市商品房预售合同一份，欲证明原告购买胶州市洋河镇山大路2号东方佳苑住宅小区20号楼3单元5层501户房屋一套，房屋价款327954元，被告应于2014年5月28日前将该房屋交付给原告，但涉案房屋至今未通过竣工验收，开发商也没有履行合同中约定的义务，根据房地产法律的规定，房地产开发企业应当在房屋交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书并签订房屋交接单，原告至今未收房，被告应当按原告己支付的房价款日万分之1支付违约金；2.收款收据、中国建设银行个人一手住房贷款合同、个人贷款凭证各一份，证明原告于2013年6月29日预交首付款99954元，剩余房款原告于2013年8月2日通过银行贷款228000元，且已将款项打在被告处的账户上，原告已经完成付款义务；3.东方佳苑小区13号楼28号车库的收款收据及购房协议各一份，欲证明原告向被告交付了车库的全部款项。被告对原告提交的证据材料质证意见如下：对证据1、2、3的真实性没有异议。被告建恒公司向本院提交了如下证据材料：原告领取钥匙登记表一份，证明原告于2014年5月28日已经拿到了房屋的钥匙。原告对被告提交的证据材料质证意见如下：对该证据的真实性没有异议，但是原告2016年7月份才领的楼房钥匙，车库钥匙至今未领，该证据也无法证明逾期交房的事实不存在。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：鉴于原被告对于对方提交的证据的真实性均未表示异议，本院对该证据形式上的真实性予以确认，但对于该些证据所要证明的内容，本院将结合案情加以综合评定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告2013年6月28日签订编号为201300102313的商品房预售合同一份，约定原告向被告购买胶州市洋河镇山大路2号东方佳苑小区20号楼3单元5层501户房屋一套，房屋价款327954元。根据合同约定，被告应于2014年5月28日前将该房屋交付给原告，交付条件为该房屋竣工验收，被告如未在约定期限内将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之1计算，自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原告于2013年6月29日预交首付款99954元，剩余房款原告于2013年8月2日通过银行贷款228000元并将款项打在被告处的账户上，原告已经完成付款义务。2013年6月28日，原被告签订购买车库（附房）协议一份，约定原告购买涉案小区20号楼2号车库面积为19.8平方米，总价款51480元原告已经支付，后因该车库门口有地热泵进不了车更换为13号楼28号面积为20.81平方米的车库。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。合同签订后，原告已经付清全部购房款，被告逾期交付的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付的违约责任。本案的争议焦点在于涉案房屋是否已交付。双方签订的商品房预售合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：……贰、该房屋竣工验收。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前30天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方验收房屋后签署的交付验收单或甲方发出交付通知满30天。被告建恒公司主张原告于2014年5月28日领取了涉案房屋的钥匙，该房屋已实际交付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院认为，根据合同第十三条约定，该房屋必须符合第十条约定的交付条件后方可进行验收交接。被告建恒公司主张涉案房屋已经竣工验收，其作为房地产开发商理应掌握相关的竣工验收材料，但其并未向法庭提交证据证明涉案房屋符合合同约定的交付条件，故本院对被告的该主张不予认可，同时对涉案房屋至今未交付的事实予以确认。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原告主张被告支付自2014年5月28日至2016年7月28日期间的逾期交房违约金，以327954元为基数按日万分之1计算，共计785天，合计25744元，本院予以确认，多出部分本院不予支持。另，原告还主张支付以同样标准计算自2016年7月29日至实际完成交房日期间的违约金，本院认为以支持自2016年7月29日至本判决确定给付之日以327954元为基数按日万分之1计算的逾期交房违约金为宜，其余部分原告可待实际发生后另行主张。被告主张2013年冬因强冷空气导致工程停工三个月，按照合同约定属于不可抗力情形，应当从计算违约责任的时间中扣除三个月，但其未提交证据证明停工原因，更无法证明是否属于不可抗力情形，故对被告该抗辩主张，本院不予采纳。关于原告主张的违约交付车库的违约金，因双方另行签订的购买车库（附房）协议并非作为涉案商品房预售合同的补充协议而存在，协议中亦未约定交付时间以及相应的违约责任，故对原告的该主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛建恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安宝静逾期交房违约金25744元；二、被告青岛建恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安宝静2016年7月29日至本判决确定给付之日以327954元为基数按日万分之1计算的逾期交房违约金；三、驳回原告安宝静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费569元，因适用简易程序减半收取284.5元，被告青岛建恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一六年十一月一日书记员  冷 甜