徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0312民初10482号
原告：徐州宸宇碳暖科技有限公司，住所地徐州市铜山区北京北路23号8208、8209号。
法定代表人：宗芝荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王珑，江苏金华星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李洋仰，江苏金华星律师事务所律师。
被告：张雅博，女，1974年11月11日出生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：仲丛乐，江苏鼎途律师事务所律师。
原告徐州宸宇碳暖科技有限公司（以下简称宸宇碳暖公司）诉被告张雅博租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宸宇碳暖公司的委托诉讼代理人王珑、被告张雅博及其委托诉讼代理人仲丛乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宸宇碳暖公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付装修费46000元、停业损失120000元、搬迁费35000元，共计201000元（暂定，以拆迁协议补偿数为准）；2、判令被告退还所剩租金35000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年原被告双方签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于铜山区天津路11号约500平方米的房屋用于经营，租期自2013年12月5日起至2016年12月4日止，租期3年，3年租金合计190000元人民币，双方对租金的支付方式、厂房的使用要求和维修责任，以及租赁期间的其他事项进行了相关约定。合同签订后，原告按照约定履行了租金支付义务，2016年4月被告通知原告要拆迁，要求原告迁出。此后，在用电等方面出现问题，严重影响企业经营，11月份，被告在双方租赁合同并未到期的情况下，以租赁时间已到期为由，多次通知原告迁出并清理相关物品。该场地于2016年11月27日前已被铜山区拆迁办拆除，后经原告调查落实，被告已于2016年11月3日与相关部门签订了《房屋征收补偿协议》，被告的相关补偿项目如装修费、停业损失费、搬迁费应支付给原告。为维护原告合法权益，原告遂起诉至法院，请求法院依法裁判。
被告张雅博辩称，第一，原告第一和第二项诉请所依据的基础法律关系并非同一法律关系，第一项依据的是拆迁安置纠纷，第二项依据的才是双方的租赁合同。本案案由法院应根据庭审情况继续查实，但被告认为原告的两项诉请并非同一法律关系，不能合为一个案件处理，原告基于合同理由起诉，被告认为双方的纠纷应是拆迁安置补偿纠纷。第二，徐州市铜山区房屋征收办公室于2016年10月20日左右下发公告，对包括被告拥有使用权的土地及拥有所有权的地上房屋进行征收。其中约500平方米房屋，被告于2013年12月5日起出租给原告使用。原告因自身经营问题，早在征收公告下发前已实际停止经营，该办公场所内长期大门紧锁，空无一人，原告还拖欠好几个月电费，也是拆迁的时候由被告代为垫付的，因此，原告所谓的停业损失根本不存在。第三，被告出租的房屋自带装修，原告直接使用，未进行有价值的装修添附。第四，被告响应区里的拆迁政策，积极配合征迁工作，于2016年11月3日同拆迁办签订了《房屋征收补偿协议》，领取了补偿款。协议中的各项补偿项目及金额均是征收办根据被告提供的相关证明材料，对被告的财产及自营的汽修厂做出的补偿，与原告丝毫没有关系。综上，被告认为原告无权取得任何的拆迁补偿，其所述各主张依法应予驳回。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告宸宇碳暖公司与被告张雅博签订了自2013年12月5日至2016年12月4日的厂房租赁合同，原告宸宇碳暖公司租赁被告张雅博所有的坐落在铜山区天津路11号院内，南小楼一楼西面两间、二楼五间房屋及西面车间内除博亚汽修厂的库房、移动公司机房外的面积，租赁建筑面积约为500平方米。该厂房三年的租金为人民币190000元。2016年4月5日，徐州市铜山区房屋征收办公室张贴了房屋征收调查公告。2016年10月9日，徐州市铜山区人民政府张贴了房屋征收决定公告。2016年11月3日，被告张雅博与徐州市铜山区房屋征收办公室签订了房屋征收补偿协议，征收补偿金额共计4416698元。
上述事实，有租赁合同、房屋征收调查公告、房屋征收决定公告、房屋征收补偿协议及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同合法有效，原被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，原告租赁的建筑因遇徐州市铜山区人民政府征收，导致原被告之间的租赁合同无法继续履行，属于不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行，双方应按照租赁合同的约定及相关法律的规定予以处理。
对于原告主张的各项损失，本院认定如下：
原告要求被告支付装修费46000元，实质为装饰装修价值损失，但未提供相应证据予以证明其装修装饰初始价值。结合原被告双方在庭审中的陈述，可以认定原告对所租赁房屋的房门进行了更换与装修。双方在租赁合同中约定租赁期间，乙方（徐州宸宇碳暖公司）可根据自己的生产和经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修方案应经甲方（张雅博）书面同意，装修费由乙方自负；并且被告搬离租赁房屋时已临近租赁合同约定的届满期限，剩余租期较短，即使没有遇到拆迁，合同到期之后被告也应返还租赁物。结合剩余租期与全部租期的比例，根据公平原则，本院酌定被告支付原告装修费5000元。
原告要求被告支付搬迁费35000元，主张其中既有房屋搬迁补助费又有大型机械设备搬迁费。对于房屋搬迁补助费，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规的规定，房屋搬迁补助费是房屋征收部门向被征收人支付的相关补偿，本案中被征收人并非本案原告；对于大型设备搬迁费，在房屋征收补偿协议中大型机械搬迁费附有详细的设备评估计价明细表，并没有涉及原告所提到的冲压设备，故对此部分费用本院不予支持。
原告要求被告支付停业损失120000元，结合原被告双方在庭审中的陈述，以及本院调取的徐州市铜山区人民政府房屋征收决定公告、房屋征收补偿协议等证据材料，可以认定涉案建筑在2016年10月25日左右由征收部门加盖围墙，加盖围墙后确实对原告的生产经营产生了影响。原告主张因拆迁从2016年4月开始停业，按照8个月计算每月停业损失为15000元。2016年4月徐州市铜山区房屋征收办公室张贴了房屋征收调查公告，并非征收决定公告；原告也陈述被告在2016年4月以后多次通知原告合同到期后要求原告搬出，并未妨碍原告经营；对于每月的经营利润也未提供相应证据予以证实；故本院认定原告的停业时间为2016年10月25日至2016年12月4日，结合租赁合同第五条第三款的内容“租赁期间，厂房如遇到不可抗力造成本合同无法履行时，甲方应退还乙方所剩租金。若遇市政动迁而使合同无法履行时，甲方应提前通知乙方，除退还所剩租金外另给予乙方适当的经济补偿”，对于原告的停业损失，根据公平原则酌定停业损失为25000元。
原告要求退还所剩租金35000元，原被告之间的租赁合同期限应在2016年12月4日结束，现因政府征收工作导致双方租赁关系提前解除，按照双方租赁合同的约定以及相关法律规定，被告应退还原告所剩租金。关于所剩租金的具体数额，因铜山区房屋征收办公室在2016年10月25日左右对征收财产拉围墙隔离，已对原告的生产经营造成影响，故所剩租金本院认定为自2016年10月25日至2016年12月4日的租金，计7212元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百二十三条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张雅博于本判决生效后十日内给付原告徐州宸宇碳暖科技有限公司装修费5000元、停业损失25000元，合计30000元；
二、被告张雅博于本判决生效后十日内退还原告徐州宸宇碳暖科技有限公司剩余租金7212元；
三、驳回原告徐州宸宇碳暖科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4840元，由原告徐州宸宇碳暖科技有限公司负担4110元，由被告张雅博负担730元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 孙 懋
人民陪审员 余广远
人民陪审员 陈冬梅
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 高 蕾