重庆市渝中区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝0103执异63号
案外人黄子芮（曾用名黄春兰），女，苗族，1984年1月23日出生，住重庆市武隆县。
委托代理人高冬梅，重庆子希律师事务所律师。
案外人陈代会，男，汉族，1966年6月27日出生，住重庆市南岸区。
申请执行人重庆市两江新区长运小额贷款有限公司，地址重庆市渝北区财富大道2号财富大厦A座9-6号。
法定代表人许少才，董事长。
委托代理人郭庆，重庆启林律师事务所律师。
委托代理人郑智勇，重庆启林律师事务所律师。
被执行人蒋德才，男，汉族，1961年4月21日出生，住重庆市江北区。
被执行人重庆天字实业集团有限公司，住所地重庆市涪陵区南稻香路40号。
法定代表人蒋德才，经理。
被执行人蒋佳男，男，汉族，1987年4月12日出生，住重庆市江北区。
本院在执行重庆市两江新区长运小额贷款有限公司（以下简称长运小贷公司）申请执行蒋德才、重庆天字实业集团有限公司、蒋佳男借款合同纠纷一案中，案外人黄子芮、陈代会对本院（2015）中区法公执字第00039号之一公告要求被执行人、租赁户在2018年7月6日前搬出重庆市渝中区非住宅房屋向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭举行了听证。案外人黄子芮及其委托代理人高冬梅、案外人陈代会和申请执行人长运小贷公司的委托代理人郭庆参加了听证，被执行人蒋德才、重庆天字实业集团有限公司、蒋佳男未参加听证。本案现已审查终结。
案外人黄子芮、陈代会称，法院于2018年6月19日送达了（2015）中区法公执字第00039号之一公告：责令被执行人、租赁户在2018年7月6日前将位于重庆市渝中区非住宅内自有物品全部搬出，并腾空房产交由竞买人孙晓勤、胡章秀管业使用。该公告侵犯了两案外人的合法租赁权，应予以中止执行。
2013年2月1日，黄子芮与被执行人蒋德才签订《房屋租赁合同》，蒋德才将涉案房屋租赁给黄子芮，约定租赁期限为：从2013年2月1日起至2024年2月1日止。每月租金为前四年每月1万元，第五年为每月1.5万元。转租费28万元，“天字茶楼”一并转让给黄子芮。2014年2月1日，因经营困难，黄子芮与陈代会联合经营，并与蒋德才签订补充协议，约定由两案外人共同租赁该房屋。陈代会加入后，将以前经营的“天字茶楼”转为经营宾馆。
2013年2月蒋德才签订合同时，蒋德才已经因脑溢血犯病致其中风，行动不便但思维敏捷独立，没有收入来源，其所有的天字茶楼惨淡经营、根本没有什么经济收入。该茶楼当时系简装，是木楼。黄子芮接手经营后才将房屋进行了改建。因蒋德才经济困难，黄子芮基本上是每月交一次租金，现金支付为多数，并由蒋德才出具收条，但该收条因多次搬家，现在的确无法找到。另外也通过转存的方式给蒋德才的工商银行卡支付过租金，但具体的卡号现没有办法找到了。黄子芮分别于2013年11月6日、2013年11月8日分别通过银行转存的方式向蒋德才的委托人杨佰伟支付转让费22万元和6万元，共计支付转让费28万元，蒋德才出具了收条，该收条现在也无法找到。
蒋德才将涉案房屋抵押给长运小贷公司之前，黄子芮与蒋德才的租赁合同关系已经存在，同时长运小贷公司也实地核查了该房屋存在租赁的情况。
在法院的司法评估、拍卖过程中，黄子芮、陈代会在2016年6月以前并未向法院提交过房屋租赁合同。黄子芮是在2016年6月初方才知晓本案所涉房产被评估，法院没有查实2013年2月黄子芮与蒋德才便存在租赁关系并签订租赁合同一事。法官出示的一份2014年2月1日黄子芮、陈代会与蒋德才签订的租赁合同的同时，黄子芮当时就表示提供者并未将租赁合同提供完全，当天黄子芮就提交了与蒋德才于2013年2月1日、2014年2月1日签订的协议，共计三份协议，表明了申请人具有租赁权的事实。
法院于2016年7月28日、10月19日、12月6日分别在人民法院诉讼资产网上关于本案房产的拍卖公告中第四条特别说明为“2、标的物部分有租赁，约1000平方米出租给富翔宾馆，其余房屋空置，租期至2024年2月1日。”
综上所述，案外人黄子芮、陈代会认为，依据《合同法》第229条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第20条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条的规定，黄子芮、陈代会所享有的租赁权应受到法律保护，不因本次房屋的所有权的变动而终止，请求法院中止执行（2015）中区法公执字第00039号之一公告，保护申请人的合法权益。
申请执行人长运小贷公司称，黄子芮、陈代会举示的两份租赁合同与被执行人蒋德才与承租人李明国签订的《房屋租赁合同》时间存在重合点，对其举示的两份租赁合同的真实性不认可。
即便黄子芮、陈代会举示的两份租赁合同是真实的，但其举示的2014年2月1日蒋德才与黄子芮、陈代会签订的《补充协议》第2条明确约定：蒋德才、黄春兰于2013年2月1日签署的房屋租赁协议，蒋德才、黄春兰、陈代会于2014年2月1日签署的房屋租赁协议以及本补充协议三份合同同时具备时，才具有完整性和相应法律效力。说明两份租赁合同生效的时间应为2014年2月1日。
黄子芮、陈代会未举示任何证据证明2013年至2018年的租金支付凭证，尤其是2013年2月1日至2014年2月1日期间的租金支付情况（或收条），黄子芮、陈代会更是在庭审中表明无法提供，因此无法认定其租赁关系的真实性。
支付给杨佰伟的转让费，因杨佰伟没有出庭作证，杨佰伟的证明不具有法律效力。
综上，黄子芮、陈代会主张从2013年2月1日起与被执行人蒋德才存在租赁关系不是事实，不应当认定黄子芮、陈代会为涉案房屋的承租人，法院应继续执行（2015）中区法公执字第00039号之一公告的执行内容。请求法院依法驳回案外人黄子芮、陈代会的异议请求。
本院查明，蒋德才于2014年1月24日与长运小贷公司签订《借款合同》，借款1200万元，借款期限为7个月，自2014年1月24日起至2014年8月23日止。双方并签订了《抵押合同》、《保证合同》。因该笔借款已到期，一直未归还。双方自愿达成还款协议。协议认定，截止2014年11月12日，乙方（蒋德才）欠甲方（长运小贷公司）借款本金利息罚息13775200元。蒋德才承诺于2014年11月12日之前结清从2014年5月26日至还款日所拖欠对应利息及罚息。同时承诺从2014年12月12日起每月平均归还该笔借款本金200万元及对应利息，特殊情况下该月还本不得低于100万元，差额须于次月还本付息日补齐，利随本清。双方还明确了违约责任等事项。重庆天字公司并承担担保责任。2014年11月14日，重庆市渝北公证处制发（2014）渝北证字第8227号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对前述还款协议进行了公证。2014年5月7日，蒋佳男与长运小贷公司签订《保证合同》，渝北区公证处于当日制发（2015）渝北证字第3608号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。因蒋德才到期未履行还款义务，经长运小贷公司向渝北区公证处申请，渝北区公证处制发（2015）渝北证字第4293号《执行证书》，该证书载明：“被申请执行人为蒋德才、重庆天字实业集团有限公司、蒋佳男，执行标的为：本金人民币一仟贰佰万元整（￥12000000.00元）及合同约定的利息及罚息。”长运小贷公司申请执行后，本院以（2015）中区法公执字第00039号立案执行。
蒋德才抵押给长运小贷公司的房产位于重庆市渝中区号，建筑面积1733.54平方米，产权证号为号。执行过程中本院对该房屋进行了查封。
2015年11月18日，本院委托重庆汇通房地产土地估价与资产评估有限公司对上述房屋进行了评估，估价金额为1052.26万元，其中富翔宾馆的装修价值53.55万元，空置部分（原天字公司办公室）的装修价值6.24万元，合计金额为1112.05万元。
在评估报告的特别提示一栏中，第6条记述：“在价值时点，估价对象房屋为富翔宾馆营业用房，其余房屋空置。根据《重庆市房地产权证》记事页面记载，估价对象于2014年1月24日办理抵押登记，抵押权人为重庆市两江新区长运小额贷款有限公司。又根据《房屋租赁合同》，合同签订日期为2014年2月1日，属于抵押登记后订立的租约。且据重庆市渝中区人民法院执行部门承办人田法官介绍，估价对象系抵押后租赁，租赁时未取得抵押权人同意，根据最高人民法院《关于适用＜担保法＞若干问题的解释》规定，抵押登记后订立的租约，租赁合同对受让人不具有约束力，故此次估价未考虑租约对估价对象价值的影响。”
评估报告中同时附有蒋德才与黄春兰签订的《房屋租赁合同》，该合同的签订时间为2014年2月1日。约定出租房屋座落位于重庆市渝中区出租给黄春兰。房屋面积为建筑面积约750平方米，保管室、洗碗间建筑面积约250平方米，总建筑面积共约1000平方米。房屋租金前三年为每月10000元，第四年起逐年递增到第十年为每月2.9万元。并由黄春兰一次性给付转租费28万元。
从2016年7月到2016年12月本院三次对涉案房屋进行了拍卖，三次拍卖均因无人应价而流拍。
2017年7月27日，本院按照法律规定对涉案房屋进行变卖，保留底价711.712万元，采用电子竞价方式整体拍卖。联交所在重庆产权交易网上登载了拍卖公告。
2017年9月6日上午十时，孙晓勤、孙宏明、胡章秀以最高报价7917120.00元竞价购得涉案房屋。孙晓勤三人按法院规定时间交齐了变卖款项。2017年10月24日，本院以（2015）中区法公执字第00039号之三裁定书和协助执行通知书将上述房屋裁定过户给了孙晓勤、孙宏明、胡章秀三人。
据案外人黄子芮向本院提交的证据材料显示，2013年2月1日，蒋德才与黄子芮签订《房屋租赁合同》，约定蒋德才将其所有的位于重庆市渝中区总面积约1000平方米的房屋租赁给黄子芮。租赁期限自2013年2月1日至2024年2月1日止。房屋租金前四年为每月人民币10000元，第五年为每月15000元，逐年递增到第十一年每月29000元，并由黄子芮一次性给付转让费28万元。2014年2月1日，蒋德才与黄子芮、陈代会再次签订《房屋租赁合同》，合同的内容与第一次签订的合同一致，只是新增加了承租人陈代会。同日，双方签订《补充协议》，该补充协议约定：“1、蒋德才、黄春兰、陈代会于2014年2月1日签署的房屋租赁协议是蒋德才与黄春兰于2013年2月1日签署的房屋租赁协议的补充，原因为黄春兰在经营天字茶楼时因经营不善，经过融资方式，陈代会加盟黄春兰共同经营宾馆，须改变房屋使用性质，经蒋德才允许后三方协商签署本协议。2、蒋德才与黄春兰于2013年2月1日签署的房屋租赁协议，蒋德才、黄春兰、陈代会于2014年2月1日签署的房屋租赁协议以及本补充协议三份同时具备时，才具有完整性和相应法律效应。若此三份协议任何一份协议单独存在，或者任何两份协议存在，都不具有相应法律效应，也不能对抗第三人（但陈代会出示后两份协议享有相应法律效应）。”
黄子芮仅举示了交付转让费28万元给另一案外人的证据，未向法院举示其缴纳房屋租金的相关证据材料。特别是从2013年2月1日到2014年2月1日缴纳租金的凭据。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，虽然案外人黄子芮、陈代会提交了租赁合同和协议，但不能提供实际支付租金的相关证据，现有证据不能证明案外人黄子芮、陈代会与蒋德才之间形成了真实有效的租赁法律关系，因此，案外人黄子芮、陈代会阻止移交、拒不搬出涉案房屋的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：
驳回案外人黄子芮、陈代会的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 毛学江
审判员 李 平
审判员 陈晓红
二〇一八年七月十九日
书记员 周冬雄