上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第401号
原告唐华。
委托代理人吴文祥，上海市临港律师事务所律师。
被告黄加志。
委托代理人周代英。
被告周代英。
原告唐华与被告黄加志、周代英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月19日公开开庭审理。后因案件审理需要，转由普通程序，由审判员胡铁红担任审判长，与代理审判员张盈、人民陪审员孙宝祥组成合议庭，本院于2014年8月4日再次公开开庭进行了审理。原告唐华及其委托代理人吴文祥，被告周代英兼黄加志委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐华诉称，原、被告为生意来往之人，因被告做生意经济周转困难，有意转让其所有的上海市浦东新区惠南镇城南路XXX-
XXX号（双）房屋（以下统称系争房屋）。2013年4月26日，原、被告双方就系争房屋签署《购房协议》（以下简称购房协议），约定被告在收到原告款项两个月后配合办理系争房屋的过户手续。然而，在原告付清房款下，被告并未按照购房协议约定向原告办理房屋过户手续，为此，原告诉请要求：1.判令两被告将系争房屋产权过户登记至原告唐华名下；2.本案诉讼费由被告承担。
被告黄加志、周代英共同辩称，原、被告本不相识，是通过案外人唐某某介绍相识，原、被告双方为借款关系，钱款人民币400万元（以下币种相同）被告方确实收到。原告当时为保障自己的钱款，而被告又急需用钱，是案外人唐某某设定圈套，让被告在同一天签署了购房协议，双方并不存在房屋买卖关系。对于原告支付的借款，被告在收到钱款当天拿出20万元，通过案外人唐某某向原告唐华支付20万元。2013年4月26日，为保障原告当时的利益，双方到交易中心签署过抵押借款协议，并在系争房屋上设定了债权抵押，随后因原告不放心，双方之后又签署购房协议。退一步说，根据买卖房屋的惯例，双方买卖应该通过中介公司，但原、被告之间没有中介，由此没有房屋买卖。综上，被告不同意原告的请求。
经审理查明，2013年4月26日，原告唐华作为买方（乙方）与被告黄加志、周代英作为卖方（甲方）签订购房协议，约定甲方将系争房屋卖给乙方，房屋面积为290.13平方米，总价为400万元；房款为一次性付清，甲方在收到房款后两个月内配合乙方办理房屋过户手续，过户费由乙方承担；甲方现房屋出租至2017年10月27日止，现收的租金归甲方，2013年6月27日起的租金归乙方所有；甲乙双方友好协商，甲方在两个月内有权将房屋收回不卖给乙方，收回价以400万元的基础上再加百分之五计算；两个月后甲乙双方如有一方违反协议，违约方应赔偿对方房屋总价百分之二十的违约金；房屋有银行贷款，全部由甲方负责还贷；……。当日，两被告出具收条，内容为“今收到唐华购买惠南镇城南路XXX-
XXX号（双），购房款400万元整，收款方式：一、200万元转账给黄加志天津银行账户；二、50万元转账给黄文龙农业银行账户；三、150万元由唐华代还黄加志于2012年7月31日向唐某某150万元的借款”。原告唐华如约向相关账户转账合计250万元，同时案外人唐某某2013年4月30日出具收条，表示收到唐华代黄加志、周代英归还2012年7月31日借款150万元，对于该还款情况也由案外人唐某某到庭予以确认。系争房屋的房屋产权证交由原告予以保管。2013年6月底，被告既未向原告归还款项，也未向原告提出收回房屋不卖给原告。由此，原告2013年10月21日向本院递交诉状，诉如所请。
案件在审理中，本院根据被告黄加志、周代英的申请，委托上海大雄房地产估价有限公司以2013年4月26日作为估价时点对系争房屋的市场价值进行评估，就2013年4月26日系争房屋的市场价值评估为578.52万元。
另查，2013年4月26日，原、被告双方曾至相关交易部门签署《抵押借款协议》一份，表示被告因生意需要，向原告借款250万元，借款期限从2013年4月26日起至2013年6月26日止，并在系争房屋设定了以原告唐华为抵押权人，债权数额为250万元的抵押权。同时至2014年2月19日，系争房屋于2012年7月27日由案外人唐某某为抵押权人的，债权数额为150万元，债务期限从2012年7月27日至2013年1月27日的债权抵押仍然登记在案，案外人唐某某到庭表述，该款已由原告唐华代为被告清偿，就该抵押权愿意配合涤除。
再查，据原告于2014年8月18日至相关部门查询，在本案诉讼中，被告因其他纠纷，湖北省黄石市中级人民法院于2014年3月24日司法查封了系争房屋。
以上事实，由经庭审质证的《购房协议》、上海市房地产权证、收条、银行业务回单、《抵押借款协议》、上海市房地产登记薄等及当事人庭审笔录的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与两被告于同一天签署了《购房协议》与《抵押借款协议》，原告认为双方之间为买卖关系，要求被告继续依照相关协议履行过户义务，被告则认为双方实质是借贷关系，购房协议是在双方至相关部门办理了债权抵押后在原告的要求下签署，所以不存在过户，况且房价也远远低于市场价格。根据审理，本院分析认为：第一，从购房协议内容看，其中包含了房屋转让价款及支付时间、房屋办理转让过户时间、税费承担及违约责任等房屋买卖的主要条款，同时双方还约定了被告就系争房屋有两个月的回赎期，该时间恰与双方办理的债权抵押期限相予吻合，根据协议的相关内容，两个法律关系并不相互冲突；第二，从履行情况来看，原告已经向被告全额支付了400万元，对此被告也予以确认，虽被告提出当时就从卡内通过转账方式向案外人支付20万元作为原告款项利息，之后又向案外人给付80万元支票作为向原告支付的四个月利息，均被原告及案外人所某某，被告在不能提供其他相关证据材料，且与案外人有其他经济往来的情况下，本院对被告的陈述难以采信；另外，根据购房协议约定，系争房屋所产生的租金在2013年6月27日起归原告所有，以及被告在已经与原告办理了债权抵押登记下又行签署购房协议，均与一般的借贷关系不符，而对此被告也未能给予合理的解释；第三，虽然房屋的市场评估价值要高于双方所约定的价格，但考虑到原告均是以现金一次性全部给付，而400万元的价格是双方在协商后共同签字确认，并不存在被告在签署相关协议时受到胁迫、威胁等违背自行意愿的情形，被告是在自己急需用钱下作出了上述行为，说明在行为时已经评估到自己行为相应后果，那么依照诚实信用原则，应当如约遵守。综上，本院认为，根据上述分析且综合本案案情，应予确认买卖系争房屋系双方的真实意思表示，更符合客观实际。
鉴于买卖是双方的真实意思，那么原、被告就应当按照房屋买卖的约定进行实际履行。现原告要求被告协助办理系争房屋产权过户至原告名下的手续，鉴于目前系争房屋被司法查封，尚不具备产权过户的条件，故原告的请求难以支持，原告可在系争房屋具备过户条件时再予以主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十条第一款之规定，判决如下：
驳回原告唐华的诉讼请求。
本案受理费38，800元，评估费15，000元，由原告唐华负担7，500元，由被告黄加志、周代英负担46，300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
……
审 判 长 胡铁红
代理审判员 张 盈
人民陪审员 孙宝祥
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；