吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）船民一初字第1357号
原告：张新，男，汉族，住吉林市船营区。
委托代理人：王志学，吉林寒松律师事务所律师。
被告：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司，住所地吉林市船营区长春路鑫隆帝豪56号楼3单元3楼171号。
代表人：王星，董事长。
委托代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。
被告：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地长春市南关区南岭大街90-1号。
法定代表人：王星，董事长。
委托代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。
被告：吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司，住所地吉林市船营区光华路5号。
法定代表人：李显彪，总经理。
委托代理人：张伟，吉林众达律师事务所律师。
委托代理人：李春萍，该公司法规处处长。
第三人：孟庆福，男，汉族，住吉林市船营区。
委托代理人：赵宏伟，吉林保民律师事务所律师。
原告张新与长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司（以下简称鑫隆吉林分公司）、被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）、被告吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司（以下简称朝阳公司）、第三人孟庆福房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张新及其委托代理人王志学，被告鑫隆吉林市分公司、鑫隆公司的委托代理人段大明，被告朝阳公司的委托代理人张伟、李春萍，第三人孟庆福及其委托代理人赵宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张新诉称：2010年5月19日，原告与第一被告鑫隆吉林分公司签订了以原告为被拆迁人，鑫隆吉林分公司为拆迁人，朝阳公司为拆迁实施单位的回迁安置协议书。协议约定原告选择回迁安置补偿方式，回迁安置房屋坐落位置为“船营区长春路”，所在层数：1-2层，轴线范围：东西向1-28轴；南北向A—T轴（吉林省建筑设计院有限公司09设506号图纸），并将图纸附后，并约定被告交房时间为2011年12月31日前，如因被告原因不能按期交房时，被告应按签约房屋评估总额每日千分之一比例支付约定金。根据回迁安置协议书所附图纸显示，原告的回迁安置房屋坐落于该楼图纸东西向1轴-28轴，但直至2012年8月23日，被告仅向原告交付6-8单元（现7-9室）三处房屋，鑫隆帝豪的第一家商业网点（原图纸9单元，现在房产登记为10室）并未向原告交付，后经原告了解，被告擅自将原告的回迁安置房屋出售给第三人孟庆福，故原告为维护自身合法权益，特依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，请求优先取得补偿安置房屋，为此，诉至法院。请求法院判令：一、三名被告向原告交付坐落于鑫隆帝豪1号楼南山的第一家商业网点（原图纸9单元，现在房产登记为10室），并协助原告办理产权证书；二，请依法判令三名被告共同向原告支付迟延交付该房屋违约金3，060，600.00元；三、诉讼费用由三名被告共同承担。
被告鑫隆公司及鑫隆吉林分公司辩称：一、本案涉及长春市宽城区人民法院的查封问题，依据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条，应当中止审理；本案原告诉请虽然只请求判令被告向原告交付坐落于鑫隆帝豪的第一家商业网点（原图纸9单元，现在房产登记为10室），但依据回迁安置协议第2.1坐落位置：船营区长春路商业网点6-9单元，第2.3轴线范围：东西向1-28轴；本案必然涉及对回迁安置协议效力的认定及对现在房产登记的6-10室的确权问题，而7-9室已被长春市宽城区人民法院查封，因此本案依法应当中止审理。二、被告鑫隆公司及分公司已按新图纸向原告张新交付了6-9室商业网点，张新已经接收并出租。但现原告张新私自更改房屋结构、拆毁承重墙，将6-7室商业网点合并成一套网点。但按照新图纸及水电费、供热费均存在6-7室商业网点，被告也已向房产部门申请变更，房屋产权手续也按现施工图纸的间数和面积发放房屋产权手续，所以原告张新对房屋的私自改动无效，被告鑫隆公司及分公司有权追究原告的相关责任；三、新图纸为施工图纸，比原图纸加长（30492＋58313）-（28414＋54700）、宽度由原来的14700增加到15140至17140。网点数也由9间向西扩展出一间即10号网点，网点数变更为10间双层网点，1间一层网点。轴线的标注方式也发生变化。由于情势变更，被告鑫隆公司及分公司已无法按照原图纸安置原告，但仍按现有图纸向原告交付了6-9号商业网点，并无不当；四、回迁安置协议第2.7条约定的每日千分之一的违约责任明显属于约定过高，请求人民法院依法调整。另外本条约定的是按签约房屋评估总额为基数而不是按安置的回迁房屋的评估总额作为基数计算违约金。并且原告张新将6-9号房屋出租所得年租金不足25万元，因此，原告请求被告支付不足8个月的迟延交付该房屋的违约金3060600元无合法依据。
被告朝阳公司辩称：一、不同意原告针对朝阳公司的诉请，认为诉请没有事实及法律依据，依法应予以驳回；二、朝阳公司只是拆迁实施单位，应该履行的义务均已履行完毕，回迁安置的费用不应该由朝阳公司承担，应该由第一、第二被告承担，因此朝阳公司没有任何过错不应该任何责任，应依法驳回。
第三人孟庆福辩称：一、原告张新诉请的房屋已由第三人孟庆福依法取得，张新第一项诉请应予以驳回；（1）原告张新诉请的房屋已由第三人孟庆福依法取得。2011年11月1日，第三人孟庆福与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司签订商品住宅预订协议，协议约定孟庆福预订该公司鑫隆帝豪56号楼10室240平方米网点一套，预订单价为11000元／平方米。同时双方明确买卖的网点是该楼西南山第一个门市房。2012年6月7日，长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司为第三人开具了不动产发票，2012年12月29日，第三人孟庆福办理了进户手续，缴纳了各项进户费用。2013年10月31日，第三人孟庆福与长春市鑫隆房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同。经查询吉林市房地产网站备案信息查询，长春路鑫隆帝豪已经备案到孟庆福名下。因此，孟庆福已经取得长春路鑫隆帝豪商业网点的所有权。（2）原告张新诉请的房屋不在回迁安置协议书范围内，不是返迁房屋。原告张新拆迁补偿协议上并没有明确返迁房屋的具体情况，只是约定返迁房屋座落在长春路商业网点6-9单元，建筑面积758.58平方米，同时约定以实际测绘面积为准，且拆迁补偿协议附件平面图是方案图，并不是实际的施工图，落实到具体返迁房屋时，应由建筑商按照施工图施工后，并以房产局产权处测量、备案的房屋为准。而实际上长春路鑫隆帝豪备案到房产的共有10个商业网点，由于开发商在该楼建设过程中向规划部门申请对一二层商业网点进行划分修改，且已经将10号网点出售给第三人孟庆福，原告张新诉请主张的房屋是否包括第三人依法取得的房屋，原告没有证据予以证明，按照规定，应以备案为准，即原告张新主张的应是6、7、8、9号商业网点，而不包括第三人所有的10号商业网点。原告张新在主张物权无法实现的情况下，应向第一、二被告主张违约责任，与第三人孟庆福无关。二、第三人孟庆福已经善意取得原告诉请房屋，原告第二、三项诉请对第三人没有任何事实和法律依据；由于第三人完全是善意且合法取得原告张新诉请房屋，且房屋已经登记在孟庆福名下，孟庆福已经实际占有使用至今，原告张新与第一、二被告房屋拆迁合同纠纷案件与第三人无关，因此，原告要求第三人孟庆福承担延迟交付房屋的违约金责任及承担诉讼费没有任何事实和法律依据。综上，在原告张新没有证据证明拆迁补偿房屋包括第三人孟庆福取得所有权的房屋的情况下，该案件与孟庆福无关，请人民法院查明案件事实，做出公正判决。
原告张新针对自己的诉讼主张向本院提供如下证据：
1、2010年5月19日签订的回迁安置协议书1份（并附56#楼1-2层平面图1份）；证明一是原告与第一被告、第三被告签订了产权置换回迁安置协议书一份，并约定回迁安置房屋坐落位置为船营区船营区长春路商业网点6-9单元；所在层数1-2层；轴线范围为东西向1-28轴，南北向A-
T轴，建筑面积为758.58平方米。二是房屋交付时间为2011年12月31日。三是约定延期交房应按约定房屋评估总额每日千分之一支付违约金。四是由第一被告负责办理房屋所有权证；
2、2010年6月1日第一被告向原告出具的收条1份及房屋所有权证书复印件1份，证明第一被告收到原告被拆迁房屋的所有权证原件一本，原告已经履行了回迁安置协议书约定义务；
3、2012年11月19日第三被告出具的《58号楼住宅评估明细表》1份，证明回迁房屋的坐落地址为船营区长春路商业网点6-9单元；所在层数1-2层；轴线范围：东西向1-28轴，南北A-
T轴；
4、吉林市船营区人民法院（2012）船民一初字第786号民事判决书及吉林市中级人民法院（2013）吉中民一终字第882号民事判决书各1份。证明生效判决已经认定（船法判决第17-18页）长春路（危房）改造项目56号楼，长春路，鑫隆帝豪为同一地点，均是预售许可证载明的坐落地点为船营区长春路，楼宇名称为鑫隆帝豪，该楼工程施工图纸载明共有9个商业网点，现登记在房产部门为10个商业网点。张新抹帐协议书载明的长春路鑫隆帝豪9单元，1-2层房屋与张新回迁安置点长春路商业网点6-9单元1-2层中的9单元1-2层、孟庆福购买的鑫隆帝豪10室，网点单元1-2层房屋的坐落位置均位于解放大路与临江市场（新立胡同）交汇处，鑫隆帝豪的第一家商业网点。生效判决已经认定了现登记为鑫隆帝豪10室的网点是《回迁安置协议书》中约定应向原告交付的回迁房屋之一。
被告鑫隆公司及分公司对原告张新所举证据的质证意见为：对证据1无异议，证明问题有异议，现在图纸已经变更，签这个协议的时候，新图纸还没有取得，现在新图纸已经变更为10个商业网点；对证据2无异议；对证据3无异议，但轴线范围已经发生变化，标注也不是按照原图纸和安置协议标注，标注已经改变了南北A-
T轴在新图纸已经找不到，并且本案支付违约金的计算基数应该以被拆迁房屋的总价2588514为基数进行计算；对证据4无异议，现在是10个网点不是9个网点了
被告朝阳公司对原告张新所举证据的质证意见为：对证据1-4真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，首先第一份证据不能证明朝阳拆迁在本案中应该承担房屋安置义务和承担支付违约金，本份协议第七条，甲乙双方签订，没有第三被告，违约金也是写明如果不能如期交房由甲方负责，没有第三被告，不应该承担责任；对证据2-4只能证明原告向第一被告交付房屋所有权证，不能证明第三被告承担责任。
第三人孟庆福对原告张新所举证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，但由于第一、二被告已经进行了事实变更，本案诉争的10号商业网点不在协议内；对证据2无异议；对证据3质证意见同证据1；对证据4第一、二被告在建设楼房后，施工发生了变化，另案中张新认为无法取得本案10号网点的所有权已出售给孟庆福，所以张新变更了诉请，不再向第一、二被告主张号网点的房屋，而是要求第一、二被告承担违约责任，判决书所认定的事实并不是客观事实，不能作为本案认定的事实。
被告鑫隆公司及分公司针对自己的抗辩主张向本庭提供如下证据：
1、《回迁安置协议》1份。证明第2.7条约定的是按签约房屋评估总额为基数而不是按安置的回迁房屋的评估总额作为基数计算违约金，而每日千分之一的违约责任明显属于约定过高，请求人民法院依法调整。因此，原告请求被告支付迟延交付该房屋违约金3，060600.00元，无合法依据。根据本协议第5条证实，本协议加重被告鑫隆的负担并且不合法不合理，约定被告提供不动产发票，并无权接受乙方委托代办所有权证；
2、鑫隆帝豪1号楼一二层商业网点《设计变更图纸》1份（2张）、委托设计变更通知单一份；证明新图纸为安置图纸比较和可以看出，施工图纸，比原图纸加长（30492＋58313）-（28414＋54700）、宽度由原来的14700增加到15140至17140。网点数也由9间向西扩展出一间即10号网点，网点数变更为10间双层网点1间一层网点。轴线的标注方式也发生变化。由于情势变更、被告鑫隆公司及分公司已无法按照原图纸安置原告，但仍按现有图纸向原告交付了6、7、8、9号商业网点，并无不当；
3、《鑫隆帝豪1号楼入住确认单》4份、《入住流程签认单》一份、《进户证明存根》1份；证明被告鑫隆公司及分公司已按新图纸向原告张新交付了6、7、8、9室商业网点，张新已于2012.8.23接收。本案违约金应计算到2012年8月22日为止。
原告张新对被告鑫隆公司及分公司所举证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，证明问题有异议，被告要证明协议书加重了被告的负担不合理，协议书是双方协商一致达成的，是双方的真实意思表示，也是双方应当共同遵守的，关于无偿接受代办产权证，是被告自己自愿承担的，要求按现价赔偿；对证据2真实性无异议，证明问题有异议，从图纸上看轴线没有变，变更的内容只是商业网点划分的一个修改，并没有该楼房的长度提出任何的变更，图纸上增加了5.1平方米，没有事实依据和法律依据。开发商和建筑商如变更房屋图纸应通知回迁方，没有通知回迁方不能对抗已经生效的协议；对证据3真实性无异议，证明问题有异议，第一、二被告说2012年8月就开始入住了，可是原告现在还没有入住。房产局登记是10个网点，实际是9个商业网点。
被告朝阳公司对被告鑫隆公司及分公司所举证据的质证意见为：对证据均无异议，第三被告不应承担责任。
第三人孟庆福对被告鑫隆公司及分公司所举证据的质证意见为：对第二份证据，能够证明一、二被告在整个施工中所在楼面积有所增加，网点由9个增加为10个，长度和宽度都变了。其他证据均无异议。
第三人孟庆福针对自己的抗辩主张向本庭提供如下证据：
第一组证据：
（2013）船民一初字第902号民事裁定书、（2014）吉中民一终字第683号民事裁定书各1份，证明原一审、二审判决各方当事人已经认可第三人孟庆福购买并实际占有使用鑫隆帝豪10室商业网点的事实。
第二组证据：
1、回迁安置协议书；证明开发商给原告张新补偿安置的是长春路鑫隆帝豪1号楼6、7、8、9号商业网点，而不是第三人所有的10号商业网点。回迁安置协议书所附图纸是设计图。图纸没有标明6-9商业网点具体位置，即使已经标明，也应按照实际施工建设后，并备案到房产部门的为准；
2、长春路鑫隆帝豪1号楼施工平面图；证明长春路鑫隆帝豪施工建设后备案到房产部门的是10个商业网点，张新被安置的应是施工建设后的6、7、8、9号商业网点。通过1、2，所附两份图纸能够证明该楼房长宽已经发变化，综合一、二被告提供的施工后的图纸，本案诉争的10号商业网点是新增加长宽厚新增加的网点并不在回迁安置协议书内。
第三组证据：
1、商品房买卖合同、销售不动产统一发票；证明2013年10月31日，长春市鑫隆房地产开发有限责任公司与孟庆福签订正式商品房买卖合同，为孟庆福开具购买长春路鑫隆帝豪10室商业网点发票。该合同备案到房产部门，孟庆福取得长春路鑫隆帝豪10室商业网所有权。
2、备案信息查询单；证明鑫隆帝豪房屋备案到孟庆福名下，其已取得长春路鑫隆帝豪10室商业网点所有权。
原告张新针对第三人孟庆福提供的证据的质证意见为：
对第一组证据真实性无异议，证明问题有异议，船营的判决和中院的裁定已经发回重审，不是生效的判决，没有生效不能作为证据；对第二组证据真实性无异议，证明问题有异议，原告回迁协议标明了房号和轴线号。图纸不能证明楼房长度发生了变化，通知单没有对楼房的长度进行变更，所以不能证明长度发生了变更；对第三组证据真实性无异议，证明问题有异议，这个房子应该给谁只是今天本案的一个焦点。
被告鑫隆公司及分公司对第三人孟庆福提供的证据质证意见如下：对第一组证据真实性无异议，证明问题没有异议，中院判决第7页第9行已经看出涉案房屋已经被长春市宽城区人民法院，虽然本案起诉了10号网点，但是本案应该综合考察；对第二组证据真实性无异议，证明问题没有异议，可以看出回迁安置图纸已经有了明显的变换，长度加长，宽度加宽、面积均有变换；对第三组证据真实性，证明问题均无异议
被告朝阳公司对第三人孟庆福提供的证据的质证意见为：对第三人所举证据均无异议，与第三被告没有关系。
被告朝阳公司未向本院提供证据。
针对各方当事人提供的证据，本院综合分析评判如下：
对原告张新提供的证据1-4因各方当事人对真实性均无异议，且来源合法，与本案具有关联，对被告鑫隆公司及分公司提供的证据1-3因各方当事人对真实性均无异议，本院予以确认，其提供的委托变更设计通知单，因无规划审批部门确认，故本院不予采信；对第三人提供的因各方当事人对真实性均无异议，且来源真实，与本案具有关联，本院予以采信。
通过原、被告诉辩、第三人陈述及举证、质证，本院确认如下事实：
2010年5月19日，鑫隆吉林分公司（拆迁人）、朝阳公司（拆迁实施单位）与张新（被拆迁人）签订回迁安置协议书，主要约定拆迁登记所有权人张新坐落在吉林市船营区（建筑面积：602.12平方米，将坐落于长春路商业网点6-9单元1-2层面积为758.58平方米房屋回迁安置给张新。其中：2.1条款约定回迁安置房屋坐落位置船营区长春路楼商业网点6-9单元。2.2条款约定所在层数1-2层。2.3条款约定轴线范围：东西向1-28轴；南北向A-
T轴。2.6条款约定交房时间为2011年12月31日前。2.7条款约定如因甲方（拆迁人）原因不能按期交房时，甲方应按签约房屋评估总额每日1‰比例支付违约金。拆迁房屋评估总价为2588514元。2012年8月23日鑫隆公司与张新签署鑫隆帝豪1#楼6-9单元入住确认单（载明6单元208.43平方米、7单元184.47平方米、8单元172.5平方米、9单元193.18平方米，以上共计758.58平方米）进户证明。
2011年1月13日吉林市住房保障和房地产管理局为鑫隆公司发放了商品房预售许可证，该证载明楼宇名称为鑫隆帝豪，坐落地点为船营区长春路。
2011年11月1日，孟庆福与鑫隆吉林分公司签订商品网点预订协议，约定将鑫隆帝豪，网点单元1-2层，10室，面积为240平方米的房屋出售给孟庆福，鑫隆吉林分公司向第三人孟庆福开具了销售不动产统一发票（房屋总价为1540200元）及收款收据各一张，并于2012年11月29日为孟庆福办理了入户手续，孟庆福对该房屋进行了装修。2013年10月31日鑫隆公司与孟庆福签订正式的商品房买卖合同，在吉林市房地产市场管理中心做了预售备案登记，登记楼盘名称及房屋坐落为鑫隆帝豪，具体地址为吉林市船营区长春路鑫隆帝豪，买受人为孟庆福。
长春路、鑫隆帝豪为同一地点，均是预售许可证载明的坐落地点为船营区长春路，楼宇名称为鑫隆帝豪。该楼工程施工图纸载明共有9个商业网点，后鑫隆公司变更设计图纸，设计为10个商业网点，现登记在房产部门为10个商业网点。张新回迁安置的长春路56号楼商业网点6-9单元1-2层中的9单元1-2层与孟庆福购买的鑫隆帝豪10室，网点单元1-2层房屋的坐落位置均位于解放大路与临江市场（新立胡同）交汇处，鑫隆帝豪的第一家商业网点。
本院认为：本案中鑫隆吉林分公司（拆迁人）、朝阳公司（拆迁实施单位）与张新（被拆迁人）签订回迁安置协议书系当事方的真实意思表示，合法、有效，当事人应该按照约定全面履行义务。在合同中，明确约定鑫隆吉林分公司做为甲方承担安置及履约义务，朝阳公司作为拆迁实施单位在拆迁实施完毕后，在没有约定的情况下，不应对安置承担责任，因此对原告要求朝阳公司承担责任的诉讼请求不予支持；张新回迁安置的长春路楼商业网点6-9单元1-2层中的9单元1-2层与孟庆福购买的鑫隆帝豪10室，网点单元1-2层房屋的坐落位置均位于解放大路与临江市场（新立胡同）交汇处，鑫隆帝豪的第一家商业网点。该房屋的坐落地点与原、被告签订的回迁安置协议约定的地点一致，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人的位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，因此作为回迁安置优先人的原告要求被告鑫隆公司及其分公司向原告交付坐落于鑫隆帝豪的第一家商业网点（原图纸9单元，现在房产登记为10室），并协助原告办理产权证书的请求应予支持，第三人孟庆福可依商品房买卖合同向合同相对方主张违约赔偿责任；原告要求支付迟延交付该房屋违约金3，060，600.00元的请求，因原告请求撤回该项诉请，故本院对此不予裁判。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司、长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司于本判决生效后三日内向原告张新交付坐落于鑫隆帝豪第一家商业网点，即第三人孟庆福购买的船营区长春路鑫隆帝豪12幢0001010室房屋，并协助办理产权登记手续；
案件受理费31284元（原告已预交）由被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司吉林市分公司、被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司承担18661元，于本判决生效之日起十日内径行给付原告张新。余款12623元退还原告张新。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 王新颖
人民陪审员 王秀英
人民陪审员 高 峰
二〇一五年十一月十九日
代理书记员 王微琪