宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石惠民初字第179号
原告王妍，女，1994年11月20日出生，汉族，个体工商户，住宁夏石嘴山市惠农区。
委托代理人周国平，宁夏金林律师事务所律师。特别授权代理。
被告金建国，男，1964年3月16日出生，汉族，个体工商户，住宁夏石嘴山市大武口区。
被告郭秋莲，女，1966年7月24日出生，汉族，个体工商户，住宁夏石嘴山市大武口区。
二被告共同委托代理人黄建军，宁夏剑平律师事务所律师。特别授权代理。
原告王妍与被告金建国、郭秋莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法由审判员王国民适用简易程序公开开庭审理了本案。原告王妍的委托代理人周国平、被告金建国及二被告的委托代理人黄建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王妍诉称，2014年8月27日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，合同约定二被告将其所有的位于惠农区尾闸乡西河桥109国道西侧，建筑面积为762.59平方米的房屋出卖于原告，房屋作价760000元，并对定金数额、房屋交付时间及违约责任等做了明确约定。合同签订当天，原告按合同约定将260000元定金支付给二被告，并于9月2日将剩余房款500000元支付给二被告，双方办理了房屋过户登记手续。但由于二被告与原告签订房屋买卖合同时，故意隐瞒与他人之间存在债权债务纠纷，导致涉案房屋一直被唐一千占有使用，至今不能交付给原告，给原被告造成了很大的经济损失。遂原告诉至本院要求：一、二被告立即向原告交付房屋；二、二被告支付违约金228000元，赔偿原告为此产生的租赁费50000元、搬运费10000元，合计288000元；三、本案诉讼费用由二被告承担。
原告王妍为支持自己的诉讼请求，提交了如下证据，被告进行了质证，本院予以了认证：
证据一：《房屋买卖合同》一份（原件经核对后退还原告），证实二被告将其所有的位于石嘴山市惠农区尾闸乡109国道西侧，建筑面积为762.59平方米的房屋及土地使用权出卖给原告，房屋价款为760000元，并约定了定金260000元，付款时间为合同签订当天即2014年8月27日，剩余房款500000元于2014年9月22日前付清，逾期交付房屋需承担已支付房款总额每日5‰的违约责任事实。二被告质证对该证据没有异议。鉴于二被告对该证据没有异议，故本院对该证据予以采信。
二、收条两张（2014年8月27日被告收到定金260000元、2014年9月2日被告收到剩余房款500000元），证实原告已经将房屋总价款760000元全部付清的事实。二被告质证对该证据没有异议。鉴于二被告对该证据没有异议，故本院对该证据予以采信。
三、接报警案件信息表三份（2014年12月2日两次、2014年12月13日一次），证实案外人唐一千因与二被告有经济纠纷而占据部分涉案房屋，致使原告无法进货、使用该房屋的事实。二被告质证对该证据的真实性没有异议，但是认为该证据不能证明唐一千居住在该院落中的部分房屋未交付给原告，且唐一千阻止原告进货与本案没有关联性，原告可另行主张。鉴于二被告对该证据的真实性没有异议，且该证据加盖有石嘴山市公安局园艺派出所公章，故本院对该证据的真实性予以采信。
四、房屋承租协议和收据各一份，证实因被告没有将房屋完全交付给原告，致使原告无法使用该房屋而另行租赁库房支付租金50000元的事实。二被告质证，对证据的真实性、客观性和关联性均有异议，不予认可。二被告认为，合同内容中出租的房屋属于公司，但是合同的发包方却是个人签名。鉴于二被告对该证据的真实性、客观性和关联性均有异议，且房屋承租协议的形式与内容确有瑕疵，故本院对该证据不予采信。
被告金建国、郭秋莲辩称，被告已经将该房屋交付给原告，并办理了房屋过户登记手续。且被告将房屋交付给原告时，原告答应唐一千暂时居住为其看管该房屋，故原告所诉被告未交付该房屋无客观事实，被告也未违反双方所签订的房屋买卖合同，不存在违约行为，不应承担违约金及被告的其他损失。
被告金建国、郭秋莲针对该辩称，提供如下证据，被告进行质证，本院予以了认证。
证据一、照片四张，证明被告将涉案房屋交付给原告，原告占有、使用该房屋并对该房屋进行了改造及维修的事实。原告质证对该证据的真实性没有异议，但是认为该证据不能证实被告将房屋全部交付给原告的事实，证实原告对房屋的大门和院墙进行了加固和改造。鉴于原告对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以采信。
证据二、证人张占文证言，证明在2014年8月份的一天，其与被告金建国到了涉案房屋处，现场还有原告的父亲王喜红和唐一千，金建国对案外人唐一千说此房已卖给原告，唐一千说只认金建国，现在没有地方住，一个月后就搬走的事实。原告质证认为证人系二被告的朋友，对证言不予认可。鉴于该证人系陈述其所看到的客观事实，并与本案原、被告均无利害关系，故本院对该证人证言予以采信。
经审理查明：二被告系夫妻关系。2014年8月27日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：二被告将其所有的位于惠农区尾闸乡西河桥109国道西侧（石房权证惠农字第H2007010**号、石国用2007第21214号），建筑面积为762.59平方米的房屋及土地使用权出卖于原告，房屋作价760000元，于签订合同当天支付定金260000元，剩余房款500000元于2014年9月22日前付清，逾期交付房屋需承担已支付房款总额每日5‰的违约责任。合同签订当天，原告按合同约定将260000元定金支付给被告，并于9月2日将剩余房款500000元支付给被告，被告金建国向原告出具收条两张予以确认，后双方办理了房屋过户登记手续。原告处于使用需要，对涉案房屋进行了维修、加固及部分改造。2013年，案外人唐一千因无房居住，且与二被告系亲戚关系，就借用二被告所有的三间房屋居住。后因被告与唐一千发生纠葛，在涉案房屋出卖给原告后，唐一千仍一直占有、使用涉案房屋中的三间（分别为面积150.08平米、120.66平米和22.87平米的房屋）拒不搬出，并多次阻挠原告进出院内拉运货物，原告报警无果，致使无法完整使用涉案房屋。为此原告现诉至本院要求：一、二被告立即向原告交付房屋；二、二被告支付违约金228000元，赔偿乙方为此产生的租赁费50000元、搬运费10000元，合计288000元；三、本案诉讼费用由二被告承担。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，属有效合同，当事人应恪守履行。现原告已经履行支付购房款760000元的合同义务，被告也应履行交付房屋的义务。虽然原、被告办理了房屋产权过户登记手续，但因二被告与案外人唐一千的纠葛，唐一千占有、使用涉案房屋中的三间拒不搬出，致使原告无法使用该三间房屋，视为二被告对涉案房屋并未完全实际交付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未依约履行，应承担相应违约责任。被告的辩解缺乏法律和合同依据，不能免除其合同义务。故被告应向原告实际交付该三间房屋；对于原告主张的违约金228000元，按照原、被告双方签订的房屋买卖合同约定的违约金标准为每日千分之五，原告诉讼时自愿调整至购房款总额的30%计算，但被告仍认为违约金过高，请求法院酌情予以调整。考虑到二被告已协助原告办理了房屋过户登记手续，逾期交付涉案房屋中的三间是因其与案外人唐一千之间的纠葛，其主观上没有恶意，结合合同的履行情况、被告的过错程度、合同的预期利益，本院酌情调整为购房款总额每日万分之五。涉案房屋约定的交付日期为2014年9月2日，逾期交付房屋从2014年9月3日起算至起诉之日2015年1月5日为125天，即违约金为47500元（125天×万分之五×760000元）。对于2015年1月5日之后的违约金，应按相同标准计算至实际交付三间房屋止；对于原告主张的租赁费50000元，因原告提供的租房协议被告不予认可，而该协议在形式与内容上均有瑕疵，本院不予采信。且双方约定的违约金已经弥补了被告未能完全实际交付房屋给原告造成的损失，故对原告的该诉讼请求不予支持；对于原告主张搬运费10000元，因原告未能提供相应证据予以证实，故对该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告金建国、郭秋莲于本判决生效之日起十日内将位于惠农区尾闸乡西河桥109国道西侧面积分别为150.08平米、120.66平米和22.87平米的三间房屋交付给原告王妍；
二、被告金建国、郭秋莲于本判决生效之日起十日内支付原告王妍违约金47500元。2015年1月5日之后的违约金，按购房款总额每日万分之五的标准计算至实际交付三间房屋止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2810元，由原告王妍承担2510元，被告金建国、郭秋莲承担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（并在接到上诉缴费通知书之日起，七日内预交上诉费，逾期不交按自动放弃上诉处理），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
如本判决生效后被告拒不履行，原告可在履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 王国民
二〇一五年三月三十一日
书记员 田 婧
附：本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。