吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民一终字第340号
上诉人（原审被告）：吉林省紫苑文华房地产开发有限公司，住所地长春市卫星路6543号。
法定代表人：李贵海，系董事长。
委托代理人：王氐明，北京大成（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春市申宇物业服务有限公司，住所地长春市南关区亚泰大街2885号。
法定代表人：佟思宇，经理。
委托代理人：李文革，吉林今典律师事务所律师。
原审被告：长春大学，住所地长春市卫星路****号。
法定代表人：潘福林，系校长。
委托代理人：孙立峰，北京大成（长春）律师事务所律师。
上诉人吉林省紫苑文华房地产开发有限公司与被上诉人长春市申宇物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，前由长春市南关区人民法院于2013年8月19日作出（2013）南民初字第291号民事判决。宣判后，吉林省紫苑文华房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告诉称，2009年11月25日，原告通过招投标形式取得星城国际小区物业管理权。中标后，因被告移交的工程有部分未完工，致使物业费的收取工作无法正常进行，物业处于亏损状态，经原被告协商，被告同意将地下停车位以每年10万元的价格租赁给原告用于补偿物业亏损，同时签订了地下车库租赁协议。根据协议规定，原告已经履行了支付租金的义务。但被告至今未将地下停车场地交付给原告使用，为此，原告诉至法院请求人民法院依法判令被告继续履行《地下车库租赁协议》，立即将地下停车场交付给原告使用。
原审被告吉林省紫苑文华房地产开发有限公司辩称，1、原告并非地下车库租赁协议的承租人，其主张权利无法律依据；2、原告起诉已经超过法定的诉讼时效期间；3、即使原告主体适格，但租赁协议中约定了，是按照现有条件交付车库，因此，原告的诉讼请求也不应支持。
原审被告长春大学辩称，1、长春大学并非合同当事人，与原告不存在法律关系；2、原告并非租赁合同的承租人，其主体不适格；3、原告起诉超过法定的诉讼时效期间。
原审法院经审理查明，2009年11月25日，被告吉林省紫苑文华房地产开发有限公司与案外人长春博通物业管理管理有限公司签订了《地下车库租赁协议》，协议约定被告吉林省紫苑文华房地产开发有限公司将地下车位以现有条件（包括设施、设备等）出租给长春市博通物业管理有限公司，租金每年10万元，租赁期限为三年。同日，被告吉林省资源文华房地产有限公司向原告发出中标通知书，通知书载明原告在长春市博通物业管理有限公司股权转让及物业委托投标中中标。2009年12月1日，原告向被告吉林省紫苑文华房地产开发有限公司支付了地下车库租金10万元。2009年12月3日，被告吉林省紫苑文华房地产开发有限公司与长春市博通物业管理有限公司在长春大学综合楼B座十五楼校长室，召开会议，并形成会议备忘录，内容约定全票通过雅尔贝林公司接管长春市博通物业管理有限公司。物业承包的地下车库向长春大学缴费的时间，从车库完善到能正常使用之日起算。2010年2月25日，原告与长春市博通物业管理有限公司签订协议书，约定长春市博通物业管理有限公司将现有债权全部转让给原告。地下停车场从签约之日归乙方使用。同日，原告与长春市雅尔贝林商务咨询有限公司签订协议书，原告履行长春雅尔贝林商务咨询有限公司将2009年12月3日与二被告及长春市博通物业管理有限公司在长春大学综合楼B座十五楼校长室召开的协调会所形成的会议备忘录中的全部权利和义务。原告同意被告按现状交付地下停车场。
原审法院认为，本案双方争议的主要事实包括原告主体是否适格；原告的债权是否超过诉讼时效、被告长春大学是否应承担责任。一、关于原告主体是否适格的问题。从庭审查明的事实看，尽管地下车库租赁协议是被告紫苑文华公司与案外人长春市博通物业管理有限公司签订的，但是该租赁协议的租金是由原告向被告紫苑文华公司缴纳的，同时，原告提供了其与长春市博通物业管理有限公司签订的协议书，该协议书中载明了长春市博通物业管理有限公司将现有债权债务全部（包括本案诉争标的物地下车库）转让给原告，因此，二被告提出的原告主体不适格的抗辩理由不成立。二、原告的债权是否超过法定的诉讼时效。本案双方争议的诉讼时效期间为2010年12月1日至2012年11月30日止。但从原告向法庭提交的2012年11月22日向二被告送达的征询函看，原告已经要求二被告交付地下车库，因此，原告的债权诉讼时效发生中断事由，诉讼时效应从2012年11月22日至2014年11月21日止，故原告所主张的债权未超过法定的诉讼时效期间。三、被告长春大学是否应承担责任。因被告长春大学并非地下租赁协议中合同当事人，且原告并未提供能够证明被告长春大学应承担责任的相关有效证据，故长春大学不承担责任。综上，原告与被告紫苑文华公司之间形成了法律上的租赁合同关系，因此，双方应按照协议的约定全面履行各自的相关义务。原告已经向其缴纳了租金，那么被告紫苑文华公司亦应向原告交付地下车库，其未履行合同义务应承担继续履行合同的违约责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决如下：一、被告吉林省紫苑文华房地产开发有限公司继续履行地下车库租赁协议，立即向原告交付地下停车场（按现状）。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5800元，被告吉林省紫苑文华房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，吉林省紫苑文华房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、上诉人与被上诉人之间不存在《地下车库租赁协议》法律关系，因此一审判决存在事实不清的错误，其判决上诉人继续履行地下车库租赁协议并按照现状向被上诉人交付地下停车场没有事实依据。上诉人只与案外人长春博通物业管理有限公司于2009年11月25日签署过《地下车库租赁协议》，协议约定上诉人以现有条件（包括现有设施、设备等）出租给长春博通物业管理有限公司，允许长春市博通物业管理有限公司以车位出租形式进行经营，租期为三年，每年租金为10万元。协议签订后，上诉人即按照协议约定向长春市博通物业管理有限公司交付了该地下车库，而且目前状态是该租赁协议已经因三年租赁期限届满而终止；二、被上诉人未在后续的物业服务事项中取得地下车库租赁的承租权，或从其物业的前手中承继地下车库租赁债权债务，一审判决存在适用法律错误；三、一审判决中对被上诉人债权未超过法定诉讼时效的认定存在错误，被上诉人向上诉人主张交付车库权利的诉讼时效应从双方建立租赁关系时即起算。法律对诉讼时效仅规定了中断或者中止事由，并没有规定能够通过某种事实状态、法律行为或者合同行为可以推迟或延后起算时间。故诉讼时效应从2009年11月25日起算，其已经超过诉讼时效行使权利，其主张不应得到法律保护。
被上诉人长春市申宇物业服务有限公司是二审答辩称一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审维持原判。
原审被告长春大学二审答辩意见与上诉人相同。
本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。
本院认为，虽然《地下车库租赁协议》是上诉人与案外人长春市博通物业管理有限公司签订，但长春市博通物业管理有限公司已将现有债权债务全部（包括本案诉争标的物地下车库）转让给被上诉人，且该租赁协议的租金是由被上诉人缴纳，对此，上诉人及原审被告是明知和认可的，所以，被上诉人与上诉人之间形成了合法的租赁合同关系，虽然在签订租赁协议时是以现有条件出租，因车库未达到正常使用的标准。故双方在其后的会议备忘录中明确，物业承包车库向学校缴费的时间，从车库完善到能正常使用之日算起，因车库不具备使用条件，致使被上诉人缴纳租金后，未能使用该车库。现被上诉人请求履行租赁协议，上诉人应承担继续履行合同的违约责任，上诉人与被上诉人之间的《物业委托合同》服务关系终止，不影响双方按租赁协议的约定履行各自的权利义务。由于被上诉人2009年12月1日交纳租金满一年后，上诉人仍未履行协议约定，后被上诉人于2012年11月22日向上诉人及原审被告送达征询函，原审认定被上诉人存在诉讼时效发生中断事由，未超过法定的诉讼时效期间并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元由上诉人吉林省紫苑文华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周更男
代理审判员 郭 智
代理审判员 李 迪
二〇一四年二月十四日
书 记 员 胡 亮