海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼02民终194号
上诉人（原审原告）：占荣，男，
委托诉讼代理人：李诚生，北京众明（澄迈）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李秋娌，北京众明（澄迈）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：海南爱德文股份有限公司
法定代表人：颜天然，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黎毅，海南昌宇律师事务所律师。
上诉人占荣因与被上诉人海南爱德文股份有限公司（以下简称爱德文公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初6630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
占荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持占荣一审诉讼请求。事实与理由：一、一审认定涉案土地未取得土地使用权证错误。爱德文公司于1999年3月2日取得三土房（1999)字第0215号《土地房屋权证》，虽然证书上载明该宗地是由爱德文公司与拆迁办及拆迁安置户所拥有的房产分摊土地组成，但该证书证实爱德文公司对于涉案土地使用权已经取得土地房屋权证。根据物权公示的原则，在无相反证据推翻的情况下，当然属于爱德文公司所有。2007年10月23日三亚合利测绘服务有限公司出具的《宗地勘测定界资料》和2007年10月29日三亚城市规划信息中心出具的《用地红线图》均明确界定涉案259.64㎡的土地使用权的具体界址，同时区分开了该宗地与拆迁办和拆迁安置户所拥有的其他土地使用权。2010年6月21日，爱德文公司和占荣以上述资料为基础签订《土地使用权转让合同》，约定了双方转让的土地使用权范围。《土地使用权转让合同》签订后，占荣按约定支付了全部土地转让款，爱德文公司也己将土地交付给占荣，占荣占有使用该土地从没有任何单位或个人对此提出异议。因此，涉案的土地使用权范围明确具体，与拆迁办和拆迁安置户所拥有的其他土地使用权无关，亦不存在权属争议。根据土地管理法的相关规定及实践中的普遍做法，经相关权利人协商确认后，可以将一宗面积较大的土地使用权拆分成多宗面积较小的土地使用权，并分别办理土地使用权证，三土房（1999)字第0215号《土地房屋权证》上所载的土地使用权亦是如此，证书后面的记事内容反映在2000年已有部分土地使用权从该宗土地中拆分出来，分割给了有关权利人。涉案259.64㎡的土地使用权同样可以从8445.74㎡的大土地使用权中分割出来给占荣，并办理土地使用权证。二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，指的是在土地一级市场出让的土地使用权未取得土地使用权证书，且未经有批准权的人民政府同意的情形，不适用于转让方已从一级市场受让土地使用权取得土地使用权证后再次转让的情形。退一步讲，即使上述法律规定适用于土地使用权转让的情形，如上所述，土地使用权人可以将自己面积较大的土地使用权证拆分成小宗的土地使用权进行转让。从逻辑上讲，转让方具备了大宗土地使用权证就可以转让，受让方受让以后再办理自己受让的小宗土地使用权证。一审以受让的土地使用权在转让时未取得小证为由不认定合同的效力，颠倒了签订合同与办理物权登记的顺序，亦缺乏法律依据。
爱德文公司辩称，一、涉案土地权属于我方，即合同是有效的。二、合同约定办证的主要义务是占荣，我方只是协助办证义务，现在不能过户，我方没有过错。三、现在土地属于棚改范围，事实上已经不能办理过户。
占荣向一审法院起诉请求：一、判令确认占荣与爱德文公司于2010年6月21日签订的《土地使用权转让合同》合法有效。二、判令爱德文公司协助占荣就签订的《土地使用权转让合同》的259.64㎡国有土地办理国有土地使用权证至占荣名下。三、由爱德文公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年6月21日，占荣与爱德文公司签订《土地使用权转让合同》，约定：爱德文公司将其位于三亚市××路十字交叉口旁的原置业花园新村上的259.64㎡土地使用权及该地上已建成的原废弃水电房转让给占荣；转让土地四至为：东至花园新村原F幢地基（现吴海洲住宅楼宗地），南至花园新村D幢，西至花园新村B幢，北至凤凰路；爱德文公司持有转让土地的三土房[1999]字第0215号《土地房屋权证》，土地用途为住宅用地，使用权类型为出让，终止日期为2062年9月15日；转让净价款55万元，办理土地转让过户所发生的税款与行政性收费和其他费用概由占荣自行承担；爱德文公司必须出具办理该宗地转让过户手续所需的相关合法有效的资料给占荣，并委托占荣办理该宗地的转让过户手续；爱德文公司必须为占荣提供办理转让过户手续方面的必要协助。违约责任：如爱德文公司未能提供合法有效的资料给占荣办理转让过户手续，致使占荣不能合法取得该宗地使用权，爱德文公司除须全额退还占荣已付净价款外，须向占荣支付违约金25万元；合同经双方法定代表人签字并加盖公章即生效，于办理转让过户手续完毕之日终止。合同落款处，爱德文公司盖章、爱德文公司的法定代表人颜天然及占荣签字。合同签订后，占荣通过银行向爱德文公司的法定代表人颜天然的账户转账支付了55万元，爱德文公司及颜天然出具《收据》确认收到该款。2016年11月16日，爱德文公司就涉案259.64㎡土地及其附着物的权属、征收补偿归属问题出具《情况说明》和《确认函》，出具对象是三亚市天涯区人民政府，爱德文公司表示涉案土地及附着物归占荣所有，并恳请天涯区人民政府直接与占荣签订补偿协议，将补偿款全额拨付给占荣。
另查明，爱德文公司是国有控股性质的股份有限公司，已被工商部门列入经营异常名录，庭审时爱德文公司称其公司处于停业状态。爱德文公司于2001年2月12日经海南省股份制企业办公室批复（琼股办[2001]10号），由三亚置业发展股份有限公司（以下简称三亚置业公司）更名而来，该更名事宜在报纸上进行了公告。1999年3月2日，三亚置业公司取得三土房（1999）字第0215号《土地房屋权证》，权利人为三亚置业公司，占有份额为全部，土地座落于三亚市金鸡岭街，地号为03-04-9，用途为住宅用地，使用权类型为出让，土地使用权面积为8445.74㎡，终止日期为2062年9月15日。同时，该证上附加记事：”1999年3月2日，本宗地由三亚置业公司、拆迁办及拆迁安置户所拥有房产分摊土地组成；2000年5月31日，A栋楼第一、二、八层分摊共用土地面积918.69㎡已转让市房改办，A栋楼第三、四、五、六、七层分摊共用土地面积1481.05㎡已转让海南中建八局东海公司；2000年9月6日，B栋5011房分摊土地54.0㎡变更过户给陈开琼；2000年10月23日，分摊3-（4）-9-1宗地617.8㎡转给吴海洲”。涉案的259.64㎡土地位于该《土地房屋权证》的土地范围内。此外，该《土地房屋权证》复印件于2007年10月22日从三亚市国土环境资源信息中心档案室复印而来，该档案室注明”原件抵押存放信息中心档案室，此复印件由原件复印”。2007年10月29日，三亚城市规划信息中心对三亚置业公司用地进行测量，出具《三亚置业发展股份有限公司用地红线图》，该图显示有一地块（四边长度22.25M、11.65M、22.17M、11.73M，面积为259.64㎡）位于红线图区域内。
一审法院认为，爱德文公司虽是三土房（1999）字第0215号《土地房屋权证》的权利人，涉案的259.64㎡土地位于该证范围内，但《土地房屋权证》是一个含8445.74㎡土地在内的大证，且该证明确记载8445.74㎡的宗地由爱德文公司、市拆迁办及拆迁安置户所拥有房产分摊土地组成，而三亚市国土环境资源信息中心档案室亦在2007年标注该证尚处于抵押存放档案室的状态，因此，在涉案259.64㎡土地未办理小证也未明确具体地登记在爱德文公司名下的情况下，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条”转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应认定合同有效”的规定，应认定爱德文公司未明确具体取得涉案转让的259.64㎡土地的使用权证书或已取得有权人民政府同意转让的批文，故占荣请求确认双方签订的《土地使用权转让合同》合法有效，虽爱德文公司表示无异议，但与查明的事实不符，亦于法无据，不予确认。在未能确认《土地使用权转让合同》的效力、涉案259.64㎡土地亦未明确具体地办理在爱德文公司名下的情况下，占荣诉请爱德文公司协助将涉案土地办至其名下不具备事实基础和法律条件，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回占荣的诉讼请求。案件受理费4650元，由占荣负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，三土房《土地房屋权证》于1999年8月12日设定抵押，抵押期间为1999年8月2日至2000年8月1日，抵押权人为中国工商银行三亚市分行。2009年12月9日邢福芳将三土房（1999）字第号《土地房屋权证》原件领走。
本院认为，本案争议焦点为涉案《土地使用权转让合同》是否有效及爱德文公司是否应当协助占荣将涉案259.64㎡国有土地办理土地使用权证至占荣名下。
关于涉案《土地使用权转让合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应认定合同有效。本案中，爱德文公司是三土房（1999）字第0215号《土地房屋权证》的权利人，该土地证下的土地属于出让地，涉案259.64㎡土地位于该证范围内，且《三亚置业发展股份有限公司用地红线图》显示有一面积为259.64㎡的地块位于红线图区域内，故爱德文公司取得了涉案259.64㎡土地的土地权证，一审法院认定爱德文公司未取得涉案259.64㎡土地的土地证错误。《土地使用权转让合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，占荣请求确认双方签订的《土地使用权转让合同》合法有效有法律依据，应予支持。
关于爱德文公司是否应当协助占荣将涉案259.64㎡土地办理国有土地使用权证至占荣名下的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，占荣已经按照《土地使用权转让合同》的约定支付完转让费55万元，已经完成了合同义务。按照《土地使用权转让合同》约定，爱德文公司应当出具办理该宗地转让过户手续所需的相关合法有效的资料给占荣，并委托占荣办理该宗地的转让过户手续，故协助占荣将《土地使用权转让合同》约定的259.64㎡国有土地办理土地使用权证至占荣名下是爱德文公司的合同义务，占荣诉求将涉案259.64㎡国有土地办证至其名下有事实和法律依据，应予支持。另外，涉案土地上的抵押已经到期，涉案259.64㎡土地虽然在一个大证下，但有明确的四至范围，可以区分，且根据《土地房屋权证》的记载，其中有部分土地已分割至他人名下，不存在不能分割的情形。
综上，占荣的上诉理由成立，一审认定事实和适用法律有误，应当纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初6630号民事判决；
二、占荣与海南爱德文股份有限公司于2010年6月21日签订的《土地使用权转让合同》合法有效；
三、海南爱德文股份有限公司于本判决生效后一个月内协助占荣将《土地使用权转让合同》约定的259.64㎡国有土地［土地房屋权证：三土房（1999)字第02**号，土地四至为：东至花园新村原F幢地基（现吴海洲住宅楼宗地），南至花园新村D幢，西至花园新村B幢，北至凤凰路］办理土地使用权证至占荣名下。
一审案件受理费4650元，二审案件受理费9300元，均由海南爱德文股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 新 建
审 判 员 尹 合 欢
审 判 员 付 春 燕
二〇一八年四月十八日
法官助理 林 小 妹
书 记 员 吴璟附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。