成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）金牛民初字第5511号
原告夏豪。
委托代理人谭秀建，四川毫达律师事务所律师。
被告郭秀荣。
第三人四川伊诚房地产经纪有限公司。
法定代表人徐万刚。
委托代理人吴涛。
原告夏豪与被告郭秀荣、第三人四川伊诚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告夏豪及委托代理人谭秀建、第三人四川伊诚房地产经纪有限公司委托代理人吴涛到庭参加诉讼，被告郭秀荣经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告通过第三人的中介，签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告位于成都市金牛区二环路北三段＊号＊幢＊层＊号商业用房，原告按合同支付被告定金50000元并向第三人按约支付了佣金，但被告却不按合同约定履行相关合同义务，经多次交涉无果，故诉请：1、确认原、被告于2011年7月15日所签房屋买卖合同有效；2、判决被告继续履行该房屋买卖合同，并自2011年7月26日起按每逾期1天5400元的标准向原告支付违约金，直至被告履行完毕合同义务为止；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告郭秀荣未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
第三人述称，原告所述属实，对原告的诉讼请求及事实理由均无异议。
经审理查明，2011年7月15日，原、被告在经纪人第三人的促成下签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告所有的位于成都市金牛区二环路北三段＊号＊幢＊层＊号商业用房（面积为47.58平方米，房权证监证字第14942**号，权1233220号），成交总价款为1080000元，合同约定：该出卖房屋目前为按揭状态，且带租约，买方连同现有之租约一起购入该房屋，卖方须协助买方与租户签订新的租约；合同签订时卖方（即本案被告，下同）将该房屋所有权证、国土证原件及有关该房屋的一切文件原件等存放于经纪方（即本案第三人，下同）处作为产权过户之用；合同签订当日，买方（即本案原告，下同）向卖方交付定金50000元，该定金（或其中一部分）在卖方签收后转交给经纪方托管，经纪方向卖方出具收据；由买卖双方自行交接房款，买方将房款250000元支付给卖方，过户取件完成后当日内，买方将剩余房款780000元支付给卖方；买卖双方应于2011年7月31日之前向经纪方交齐相关证件；若该房屋目前为按揭状态，则由卖方负责在2011年7月25日之前到其贷款银行办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证（具体取回时间以银行通知为准）；卖方收齐房款当日内将房屋交付于买方；有关该房屋在本次交易之前已产生的产权纠纷、债务、租赁清还、抵押等事宜，卖方应在交易之前清理完毕，产并保证转让后买方无须负责，否则应赔偿买方由此造成的一切损失，因卖方未向买方及经纪方披露信息并给买方或经纪方造成损失的，由卖方承担相应责任；基于经纪方的居间服务并已促成双方达成交易并签订本合同，买方同意签订支付佣金16000元，卖方同意支付佣金5000元；卖方逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按成交价的5%向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该房屋；由于卖方于合同签订当日未携带此商铺租赁合同，经买卖双方协商一致，卖方将定金50000元暂时托管于经纪方，待卖方出示租赁合同后，经纪方将该定金转交于卖方；经买卖双方协商一致，买方于银行还款当日内支付首付款250000元于卖方用于银行揭（结）按，剩余尾款780000元于过户取件完成当日内支付于卖方；合同签订当日，买方支付经纪方佣金8000元，剩余佣金于过户递件前支付，合同签订当日卖方支付佣金2500元，剩余2500元于过户递件支付；该房屋带租约出售，经纪方不托管卖方物业保证金，房屋由双方自行交割等。该合同签订当日，原告即向被告按约支付定金50000元，由被告出具收据，并直接载明于该合同上，被告收取后即将该定金交付于第三人托管，现仍存于第三人处，合同签订后，被告已按约将房屋所有权证及国有土地使用证交付于第三人保管，同时原告向第三人支付了8000元佣金，被告向第三人支付了2500元佣金。2011年7月18日，原、被告及第三人三方又签订了该合同的补充协议，约定：原合同约定买方首付款为250000元，用于替卖方结按。现更改为：买方首付款提高为300000元用于替卖方结按。故提高部分的首付款50000元买方在卖方结按当日内以银行转账形式支付给卖方；由于卖方出售该房屋处于租赁合同期间，买卖双方约定，由卖方负责与租客协商提前解除租赁合同，若卖方无法与租客协商提前解除租赁合同，买方有权不购买此房屋，若买方不购买此房屋则视为三方解约，经纪人退还买方已交佣金8000元、卖方已交佣金2500元，卖方退还买方定金50000元等。2011年7月18日各方签订补充协议时，被告向原告及第三人均出示了其与陈国雄的房屋租赁合同原件，该合同上载明本案所涉房屋于2006年6月1日起出租给陈国雄至2011年5月31日止，租赁期满，出租人有权收回出租物，或续租需租赁期满1个月之前书面通知出租人，经同意后重新签订租赁合同，并约定：出租人出售该房屋，须在壹个月前书面通知承租人，同等条件下，承租人有优先购买权；期满合同自然终止；期满出租人继续出租的，原承租人有优先承租权等。2011年7月28日及同年8月2日，原告向被告以特快专递方式向被告邮寄了履约通知书，催促其履约并申明相关法律责任，该两封邮件原告陈述邮局回执为“收件人不在，电联要求投收发室”。审理中，原告及第三人均称，在签订买卖合同前，被告向其告知了有承租人，但同时被告言明承租人不会购买。第三人称在其催告被告履约联络过程中，被告曾电话中以承租人陈国雄有优先购买权为由明确不履行合同。另查明，案涉房屋截止2012年7月24日存有抵押信息。
上述事实，有当事人当庭陈述及身份证复印件、营业执照、房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋信息摘要、房屋买卖合同、补充协议、房屋租赁合同、情况说明、收据、特快专递查询单、详情单、履约通知书等证据，经庭审质证、认证，在卷佐证，足以认定。
本院认为，被告在签订合同前已向原告及第三人披露所售房屋有租赁合同关系存在的相关信息，原告及第三人明知该房屋系带租约出售，也即认可有承租人的存在，但在被告未提供承租人放弃优先购买权或已解除租赁合同等不存在违反合同法关于租赁合同的法律规定、损害承租人优先购买权的情况下，仍由原告与被告签订了相应的房屋买卖合同，并就被告负责解除租赁合同以及无法解除的后果等作了相关的约定，而第三人也称在其后的催告中被告以承租人优先购买为由拒绝履行，原告在签订合同前及签订合同时的审查过程中，均已被告知并以协议的方式认可承租人的存在，故其主张本案买卖合同合法有效，应负相应的证明出租人未有违反承租人优先购买权强制性规定的事实、该合同符合相关法律规定的举证责任，否则不能认定原告为善意购买人，但审理中原告并未就此举充分证据证明案涉买卖合同签订时明知有承租人存在情况下出租人已履行保障优先购买权的程序和实体义务、即合同符合合同法中关于承租人优先购买权的规定，不能确认该买卖行为的合法性，同时，该买卖标的房屋在出售时负有银行按揭抵押贷款债务，出卖抵押物须经抵押权人同意，审理中原告也未对此予以举证证明，故综合全案事实和证据，并依照相关法律规定，不能认定本案买卖合同的合法有效性，此外，合同中约定原告需向被告交付首付款以用于替被告结清按揭贷款，但原告并未举证证明其已按约履行该项义务，故即使合同有效情况下，根据先履行抗辩权或同时履行抗辩权的原理，其亦不能要求被告首先履行提前结按还贷的义务。综上，原告要求确认其与被告所签房屋买卖合同合法有效并要求被告继续履行合同及承担相应违约责任的请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第六十六条、第六十七条、第一百三十二条、第二百三十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中相关规定等，判决如下：
驳回原告夏豪的诉讼请求。
案件受理费2196元，由原告夏豪负担。（原告夏豪应于本判决生效之日起10日内向本院补缴案件受理费1098元）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。
审 判 长 谢中山
人民陪审员 姜绍刚
人民陪审员 谢建国
二〇一二年十月二十五日
书 记 员 杨志全