广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第1007号
原告陈南斌，住所地广东省普宁市。
委托代理人陈浩、钟艺伟，均为广东广大律师事务所律师。
被告广州市德信房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人李德俊，董事长。
委托代理人彭金平、梁书仪，分别为北京大成(广州)律师事务所律师和实习人员。
原告陈南斌诉被告广州市德信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈浩、钟艺伟，被告的委托代理人彭金平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市海珠区新港西路德华街的商品房(以下简称“涉案房屋”)。双方约定以按揭付款方式支付房款，并约定2014年3月30日前将涉案房屋交付给原告。合同生效后，原告依约办理按揭手续，并将房款全部支付到被告账户上。但是原告在约定交楼期限届满还没有收到被告的交楼通知，被告也一直没有与原告协商处理延期交房事宜。同时，被告制定的格式条款即《广州市商品房买卖合同》中的《补充协议》第七条第一款第一项“逾期不超过180个工作日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至达到交付条件之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金（以该商品房总价款的1%为上限），本合同继续履行”，该条款严重违反《合同法》第四十条、第五十四条及第五十五条的规定。该条款免除了被告责任，如果被告一直故意不将房屋交付原告，却仅仅是上限赔偿1%，造成原告的合法权利受到极大的限制，原、被告合同权利严重失衡，显失公平。根据法律的规定，原告有权撤销该合同条款，以维护原告的合法权益。另外，被告目前所开发的涉案房产，已经通水、通电以及工程单项验收合格了，符合居住的条件。目前由于被告不按照规划部门的规划要求建设一个幼儿园，而是想要改变规划建派出所，甚至是将建设幼儿园的用地建了违章的商业建筑，目前没有拆除建幼儿园，所以被告没有取得规划验收合格证。这个问题并不影响业主收楼和居住使用，但是被告抓住业主急于收楼的心理，在规划许可证可能遥遥无期的情况下，一方面胁迫业主集体签名给规划部门，要规划部门违规发出验收合格证书，另一方面还要求业主必须签署放弃追究发展商迟延交楼责任的《协议书》。被告无法完全履行合同义务，并且也不想办法减少双方的损失，而是在激化各方的矛盾。故起诉要求：一、被告向原告交付已符合居住条件的涉案房屋；二、撤销《广州市商品房屋买卖合同》补充协议第七条第一款第一项“逾期不超过180个工作日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至达到交付条件之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金(以该商品房总价款的1%为上限)，本合同继续履行”；三、被告向原告支付逾期交楼违约金(自2014年3月31日起直至被告将符合交楼条件的涉案房屋交付给原告之日止，每日按合同价款3171399元的0.5‰的标准计算)；四、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：一、除规划验收外，涉案房屋已符合约定的交房条件。二、规划验收未通过是因幼儿园未建设所致，而幼儿园未建设是因政府有关部门改变用地规划且迟延有关文件批准、政府不作为所致，按补充协议第六条第1、3款、第七条第3款的约定，政府有关部门改变用地规划、非甲方责任导致政府部门迟延有关文件批准、政府不作为等行为，被告可延期交付房屋并无需承担任何责任。1、海珠区政府改变用地规划，海珠区政府及规划局未出面协调规划变更相关事宜，海珠区规划局拖延规划调整复函，导致涉案房屋所在小区公建配套耽搁了一年多时间未能及时建设，被告应对此免责。涉案房屋所在小区公建配套本来为幼儿园，但海珠区政府要将其改变为派出所。而当被告配合政府要求提出规划调整为派出所时，政府又不作为，不出面协调具体功能指标调整和建筑设计方案等事宜，各方面利益难以保证，导致整个规划变更程序漫长拖沓，延误了一年多的进度。整个过程还没有等到公某，却因规划变更计划遭涉案房屋所在小区一期业主致函反对，海珠区规划局直至2014年1月4日才复函确定幼儿园规划用途不作调整。前后共耽搁了一年多的时间，直接延误了违建拆除的最佳时期，小区配套未能及时建设。2、涉案房屋所在小区配套幼儿园用地范围内临时商铺被认定为违法建设，却因政府的不作为至今未拆除，直接导致幼儿园用地无法回收、无法建设幼儿园，从而规划验收未通过，被告对此并无任何过错，应免责。幼儿园用地范围内临时商铺已被认定为违法建设，依法应被拆除。广州市规划局海珠分局于2014年2月12日即发函要求履行拆除违法建设法定职责的海珠区城管局依法查处，然而海珠区城管局却以莫须有的“涉及拆迁纠纷”为由，迟迟不予立案，不予拆除。直至被告多方投诉之后，才于2014年6月5日承认其之前不立案错误，但要求海珠区规划局发出限期拆除通知后再跟进拆除工作，不顾规划局早于2014年2月12日已发函的事实。又以“程序”之名回避其之前的错误，并继续拖延拆除违法建设的时间，直接导致涉案房屋规划验收的时间被长期搁浅，被告对此政府不作为引致的全部后果应免责。三、政府不作为使得非法占有人恶意违约侵权的行为得以长期延续进行，幼儿园用地无法收回因而至今未建设，被告应免责。广州市福城物业管理有限公司（以下称“福城公司”）和被告的租赁合同早已到期，双方亦不存在任何事实上的租赁关系，福城公司拒绝搬离幼儿园用地属非法占有行为。福城公司本已多次同意在收到被告拆除通知后即拆除违法建设、清场交还幼儿园用地，但福城公司在非法利益的驱使下，以及政府一直未对其履行法定职责的情况下，一再恶意违约、侵权，一再违背承诺。其得知被告需交楼在即否则需承担巨额违约金，一再要挟被告，要求被告支付高额补偿。被告迫于海珠区城管局不作为，曾某于通过合法的私力救济手段
--
对违法建设停电以迫使福城公司搬离违法建设。但涉案房屋所在街道办及派出所以“维稳”的名义恐吓被告，不管福城公司非法占有的事实，不让被告停电，还因被告一次停电维修，将被告的员工叫去街道办问话一个下午。而同时涉案房屋众多业主因规划验收未通过而不能收楼所产生的“维稳”问题，政府部门毫不顾忌。政府部门这种堂而皇之的“偏袒”，使得福城公司的严重侵权行为一再延续，严重侵害了被告的合法权利。如果要被告为此承担法律责任，等同于认同了“恶”，于法于理都不符。四、原告逾期支付房款，被告按约可逾期交楼并免责。按买卖合同补充协议第六条第2款、第七条第3款约定，原告应按约付清全部房款、税费、物业维修资金、违约金（如有），否则被告可逾期交楼并免责。而根据买卖合同第八条的约定，原告应于2013年4月10日前付清全部房价款。而根据原告提供的证据《发票》，原告直至2013年6月7日才付清房款，且未支付逾期付款违约金。因此被告可逾期交楼并免责。五、关于原告主张撤销“买卖合同补充协议第七条第一款第一项”的诉请（仅从法理上发表意见，不代表被告认可应当承担逾期交楼违约责任）。1、按买卖合同第十条、补充协议第三条第3款、第四条约定可知，买卖合同及其补充协议对于逾期交楼违约责任及逾期付款违约责任适用的是同一计算方法，即均按每日万分之一计，被告、原告权利义务对等。约定违约责任与原告的实际损失相较，如被告按买卖合同补充协议第七条第一款第一项约定承担逾期交楼违约责任，并未低于给原告造成的实际损失。因而本案并不存在原告所称的显失公平情况。2、买卖合同及其补充协议自被告、原告签字盖章之日起即已合法成立并生效，且已经备案登记，对双方均有约束力。而根据补充协议第二十条第9、10款及第21条约定可知，原告对买卖合同及其补充协议内容已完全清晰及理解，确认对于被告在合同及补充协议中作出免除、限制或者加重原告责任的内容，被告已对原告尽合理提示及作详细说明，原告仍愿意签署，并确认日后不以任何理由要求撤销约定内容或主张其无效。由此可见，买卖合同及其补充协议签署过程中，并不存在任何重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等使对方违背真实意思的行为，不具有合同法第54条规定的可以主张撤销的情形。3、退一步来说，假设上述条款被撤销，但该条款撤销后并不必然适用买卖合同第十四条第1款。对于延期交房的违约责任适用问题，买卖合同条款设置时是给予被告、原告自由选择及约定，意即对于延期交房的违约责任，双方的约定可以有无数个可能，只要不违背法律法规规定的禁止性、强制性规定。而该买卖合同第十四条第1款不过是双方可以选择的之一，不是非“该条款”，就一定要“第十四条第1款”的关系。现双方自由约定按该条款执行，如该条款被撤销，按合同法一般法理原则，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，应按法定责任执行，而非直接适用“买卖合同第十四条第1款”。综上，被告无须为逾期交楼承担违约责任，即便要承担，也应严格按买卖合同补充协议第七条第一款第一项约定执行。
经审理查明：2013年4月10日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第二条）甲方以出让方式取得位于海珠区新港西路82号华南工业缝纫厂内地段编号为28；132；130的地块使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设美景花园商品房；（第四条）乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的美景花园自编E、F栋第F栋19层1901号房;（第七条）房价总金额为3171399元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内，支付961399元；除首期款外，剩余房款金额2210000元，须于2013年4月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第十条）逾期付款的违约责任：按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过5日仍未支付的，甲方有权解除合同；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2014年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构也应向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间处理，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；2、按本合同附件七补充协议第七条执行；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按本合同附件七补充协议第七条执行；该合同附件七：“本合同补充协议”约定：（第三条）对《买卖合同》第八条作如下补充约定：1、无论任何情况下（包括但不限于若乙方申请按揭贷款的，由于任何原因贷款银行未能批准乙方按揭贷款申请或批准的按揭贷款不足房价款余款），不论甲方是否另行通知，乙方均应按本合同约定的时间支付购房款；……3、乙方如以银行贷款方式支付楼价款，申请取得该贷款的责任在乙方，甲方绝不保证及不负责乙方获得银行贷款之审批，若乙方未能成功获得银行贷款或银行贷款不足以支付的，乙方仍有责任在本合同规定的期限内（银行审批不批或完结之日起7日内）自行向甲方付清全部或差额部份的房价款，否则甲方有权要求乙方每日按总房款0.01%的标准支付违约金，并有权解除合同……；（第四条）、甲乙双方同意《买卖合同》第十条全部内容修改为：乙方如未按《买卖合同》规定的时间付款，逾期在15日之内，自本合同规定的应付期限届满的第二天起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.01%的违约金，本合同继续履行；逾期超过15日……甲方选择合同继续履行的，则自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.01%的违约金（第五条）双方同意将《买卖合同》第十二条交房条件修改为：1、该商品房已通过房屋质量验收（通过房屋质量验收是指：该工程取得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《工程竣工验收报告》或建设工程质量安全监督站出具的《建设工程质量验收意见书》）消防验收、建设工程规划验收、永久性用水用电验收、电梯验收和煤气验收；2、(1)乙方按本合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期房款和按揭款；（2）乙方付清应缴交的全部税、费及甲方代缴的住宅专项维修资金（即本合同第二十六条之“住宅专项维修资金”）；（3）如乙方违约，应按本合同的约定向甲方交清违约金；（第六条）甲乙双方同意《买卖合同》第十三条中，房屋需延期交付使用的原因除不可抗力的因素外，还包括以下原因：1、非甲方责任导致政府部门延迟有关文件批准或其它政府行为包括但不限于：政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；2、乙方有任何违约行为，包括但不限于：如合同约定的交付期限届满时，乙方未能依约向甲方支付全部到期款项（包括房款、违约金、税费等）；3、……政府行为：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响甲方工程建设的，甲方向有关部门索取有关证明文件作为延期交楼依据……（第七条）双方同意《买卖合同》第十四条修改为：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按本条款约定方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过180个工作日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至达到交付条件之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金（以该商品房总价款的1%为上限），本合同继续履行；等。
原告于2014年7月15日提起本案诉讼。诉讼中，被告表示原告的首期款没有迟延支付，但是按揭款迟延支付，按揭款应在2013年4月10日前申请并支付，但原告在2014年6月7日才实际支付房款；被告在2012年12月17日之后、2013年4月28日之前向规划局申请调整规划，具体时间不清楚；规划调整还没公某就遭到业委会反对。原告则表示原告完全按照合同约定履行了义务，首期款还早了几个月付款，合同只约定了按揭款的申请时间，并未约定放款时间，本案从申请按揭到按揭放款只用了不到两个月的时间，已属高效，不存在违约，被告开具按揭款发票时也没有提出过原告存在迟延付款的情况。
原告已于2014年8月31日接收涉案房屋。之后原告撤销了第一项诉讼请求，被告表示没有异议。
原告为证明其主张，还提交了以下证据：
1、广州市规划局于2007年12月15日核发的《建设工程规划许可证》，编号：穗规建证〔2007〕5470号，该证记载：建设单位：广州市德信房地产开发有限公司；建设项目名称：幼儿园1幢（自命名江南美景幼儿园）；建设位置：海珠区新港西路82号；附注：本证自核发之日起一年尚未开工的，必须办理延期手续，未办理延期手续或办理延期手续逾期仍未开工的，本证自行失效；等。
2、广州市规划局海珠分局于2014年2月12日向广州市城市管理综合执法局海珠分局发出的穗规海珠〔2014〕79号《关于尽快查处涉嫌违法建设的函》，主要内容为：根据投诉反映在海珠区新港西路82号江南美景花园幼儿园用地范围内的临时商铺涉嫌违法建设。经查，该临时商铺于2005年8月经穗海规决〔2005〕225号《违法建设行政处罚决定书》处罚，建筑面积：5680.52平方米，并明确处罚后的建筑物可临时保留作商业使用，期限为两年。城市规划、建设或城市规划管理需要以及使用期满时，应当无条件自行拆除。该临时商铺未经批准延期，现已超过批准使用期限。根据《广州市违法建设查处条例》第二条的规定，涉嫌构成违法建设。为此，请贵分局依照《广州市违法建设查处条例》和《广州市城市管理综合执法细则》等有关规定依法查处，并请将处理结果知会我分局。
3、广州市规划局于2014年1月4日向被告发出的穗规函〔2014〕43号《关于要求调整住宅小区公建配套幼儿园项目的复函》，主要内容为：你单位前经我局以穗规建证[2007]5470号《建设工程规划许可证》批准在海珠区新港西路82号地块建设幼儿园工程l幢（自命名江南美景幼儿园），但你单位至今尚未实施建设，导致上述《建设工程规划许可证》已逾期失效。现你单位申请将上述幼儿园调整为派出所的建筑设计方案及有关资料收悉，经审查，函复如下：一、拟调整的幼儿园属于江南美景花园住宅小区的公建配套项目，由于你单位迟迟未实施建设，前期该小区的业主及业委会曾多次到规划部门信访，强烈要求应尽快落实该幼儿园的建设。而且，关于你单位拟将上述幼儿园调整为派出所用房的申请，江南美景花园业委会已书面函复你单位并抄送我局，明确表示坚决反对上述幼儿园调整为派出所，并再次强烈要求你单位尽快落实幼儿园的建设。鉴于此，不同意你单位将江南美景花园公建配套幼儿园调整为派出所的申请。二、根据《广州市城乡规划程序规定》相关规定，应在江南美景花园二期工程规划验收前完成上述幼儿园的建设及规划验收，如幼儿园未通过规划验收，我局将不予批准二期工程的规划验收，故请你单位尽快落实上述幼儿园工程的建设，并与江南美景花园二期工程同期办理规划验收。三、由于原批准幼儿园建设的穗规建证[2007]5470号《建设工程规划许可证》已逾期失效，你单位应到我局重新办理申领幼儿园的建设工程规划许可证手续。
4、未签字的收楼协议书及图片。
经质证，被告表示：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明内容不认可；证据4中的协议的真实性、合法性、关联性不确认，图片真实性确认，涉案房屋除尚未取得规划验收外，实际上可居住和使用。
被告为证明其主张，还提交了以下证据：
1、广州市公安消防局《建设工程消防验收意见书》(穗公消验字[2014]第0635号)。
2、《广州市建设工程施工合同》，
3、《客户受电工程竣工检验意见书》。
4、特种设备使用登记证4份。
5、广州市燃气输配及应用工程(交工验收证书)。
6、2012年12月21日的海府会纪〔2012〕71号《区政府工作会议纪要》，主要内容为：一、为了充分利用公建配套资源，更好地发挥公建配套的作用，切实解决新港派出所办公用房面积不足的问题，在解决小区幼儿入托前提下原则同意新港西路82号公建配套调整为区公安分局新港派出所办公用房；二、由区公安分局负责，协调广州市德信地产开发有限公司尽快提出规划调整申请。请市规划局海珠分局、区教育局、区国资局予以配合；三、新港西路82号公建配套交付新港派出所使用后，原办公用房（即新港西路142号大院5号1至4层）移交区办公用房调整工作领导小组统筹安排；四、由区政府办协调新港街、市规划局海珠分局，提前召开会议进行规划调整的风险评估，并妥善安排规划调整公某时间，争取公某通过，请区公安分局、区教育局做好相关配合工作；等。
广州市规划局于2013年4月28日向被告作出的《关于送审建筑设计方案预审查的复函》穗规函[2013]2063号，主要内容为：一、你单位根据海珠区人民政府及广州市公安局海珠区分局的有关要求，申请将江南美景花园小区配套的幼儿园调整为派出所用房，我局原则接受你单位的调整申请。但由于上述调整涉及第三人利益，为充分保障第三人的利益和规划知情权，依照现行城乡规划管理的有关规定，需进行批前公某后再作最终的行政审批。二、批前公某具体要求如下：（一）应在拟调整现场且方便利害人阅知的显眼位置、我局收案大厅、互联网（我局“规划在线”网站）上进行上述调整的批前公某。……五、你单位应在公某结束后6个月内再报我局申请办理调整的手续。届时我局将综合公某的反馈意见再作最终审批决定。超过6个月仍未办理下一步手续的，公某视为失效。
《关于要求调整住宅小区公建配套幼儿园项目的复函》穗规函(2014)43号。该证据与原告提交的相同。
7、《广州市规划局海珠分局立案申请回执》。
8、《关于请求协助拆除涉嫌违法建设的复函》(穗规海珠信(2014)10号)。该证据与原告提交的相同。
9、《关于尽快查处涉嫌违法建设的函》穗规海珠[2014]79号、《请求迅速立案查处江南美景花园幼儿园用地上违法建设临时商铺的紧急报告》-广州市城市管理综合执法局海珠分局(2014.4.2)、《关于要求迅速立案查处江南美景花园幼儿园用地上违法建设临时商铺的紧急报告》-广州市城市管理综合执法局(2014.5.14)、《广州市城管综合执法局海珠分局处理投诉举报事项复函》(海综执法复信[2014]56号，2014.6.5)。
10、被告于2014年4月4日向海珠区政府作出的《请求迅速立案查处江南美景花园幼儿园用地上违法建设临时商铺的紧急报告》、被告于2014年5月7日向广州市规划局海珠区分局作出的《关于恳请尽快批准江南美景花园二期住宅楼工程规划验收的紧急报告》。
11、被告与福城公司于2008年签订的《租赁合同》，合同约定：被告将被告征地范围内规划为幼儿园的用地临时租给福城公司，租赁期限为一年，自2008年2月1日至2009年1月31日止；每月租金132748元；等。被告于2012年10月17日向某公司发出的《拆迁通知》，通知中被告要求福城公司在2013年1月20日前将租赁场地范围内的全部临建予以拆除并移交被告使用；等。
12、（2014）穗海法民三初字第697号案受理案件通知书、传票，拟证明被告已对福城公司的严重违约侵权行为提起诉讼。
13、《通知》、快递单据，证明被告已将逾期交楼事宜告知原告。
经质证，原告表示：对证据1-5的真实性、合法性、关联性没有异议，原告也同意按现状收楼，但是被告还是没有取得规划验收。对证据6中的真实性、合法性、关联性不予以确认；、真实性、合法性没有异议，关联性有异议，被告自己要求将幼儿园调整派出所，2013年4月28日才报批规划调整，被告已经认识得到被告是不可能按时完成建设。对证据7、8、9的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告不认为是政府的不作为。对证据10，都是被告等到2014年已经过了交楼时间才向政府发报告。对证据11的真实性没有异议，签订时间没有异议，但是对约定的租金有异议，合同约定的标准明显低于市场价格。所以原告认为被告是一直在获取巨额收益，所以才不愿意拆除商铺建设幼儿园，被告现需要支付的违约金远远少于其获得的收益，证据11中的拆迁通知，也是被告在2012年10月17日才通知福城公司搬迁。对证据12与证据11一致，是在原告起诉之后被告才向某公司提出搬迁。对证据13，已收到通知，对快递单据没有意见。
本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中对涉案房屋交付时间有明确约定，被告应按约定履行交付的义务。按约定，被告应于2014年3月30日前交付涉案房屋。涉案楼宇至今未通过规划验收，被告于2014年8月31日才交楼给原告，已违反合同的约定。
本案中，被告对延期交付房屋提出了免责的抗辩。对于被告的抗辩，本院的意见如下：一、根据广州市城市规划局于2007年12月15日核发的编号为穗规建证〔2007〕5470号的《建设工程规划许可证》中“本证自核发之日起一年尚未开工的，必须办理延期手续，未办理延期手续或办理延期手续逾期仍未开工的，本证自行失效”的内容，被告应在涉案房屋所在小区内及时建设幼儿园。但根据被告与福城公司签订的租赁合同及广州市规划局于2014年1月4日向被告发出的穗规函〔2014〕43号《关于要求调整住宅小区公建配套幼儿园项目的复函》中“……由于原批准幼儿园建设的穗规建证[2007]5470号《建设工程规划许可证》已逾期失效，你单位应到我局重新办理申领幼儿园的建设工程规划许可证手续”的内容，可知被告在取得上述《建设工程规划许可证》后并未及时进行建设，而是于2008年将幼儿园用地出租给福城公司，导致被告不能有效控制该用地，且《建设工程规划许可证》失效。被告对自己的上述行为造成的不利后果应承担责任，故被告“政府不作为使得非法占有人恶意违约侵权的行为得以长期延续进行，幼儿园用地无法收回因而至今未建设”的抗辩无理，本院不予采纳。二、如被告在取得《建设工程规划许可证》后及时建设幼儿园，则无2012年12月发生的调整规划事宜。而且，政府文件中明确是在“解决小区幼儿入托前提下”原则同意新港西路82号公建配套调整为区公安分局新港派出所办公用房，即被告应先解决幼儿园问题，而根据广州市规划局《关于要求调整住宅小区公建配套幼儿园项目的复函》，被告显然未解决该问题。故被告关于“规划验收未通过是因幼儿园未建设所致，而幼儿园未建设是因政府有关部门改变用地规划且迟延有关文件批准、政府不作为所致”的抗辩无理，本院不予采纳。三、涉案合同约定了付款方式，现双方对首期款的支付没有异议，而对于按揭付款，被告将“首期款外，剩余房款金额，须于2013年4月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款”理解为“须在2013年4月10日前支付按揭款”。因该时间也是合同签订的时间，众所周知，按揭贷款需要一定的时间，故上述约定中的“按揭款”并不能理解为“须在2013年4月10日前支付”，被告并无证据证明原告在银行发放按揭贷款前存在延误行为，故被告关于原告延迟支付按揭款的抗辩本院不予采纳。综上，被告不具备免责的情况，被告延迟交房构成违约，应承担违约责任。
涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》约定如被告延迟交楼的按本合同附件七补充协议第七条执行；补充协议第七条第一款第1项约定“逾期不超过180个工作日，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至达到交付条件之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金(以该商品房总价款的1%为上限)，本合同继续履行”。
对于补充协议第七条第一款第1项约定的违约责任条款是否应撤销的问题。一、根据约定被告交付房屋以原告支付房款等为前置条件，而合同补充协议第三条中约定原告延期付款的违约金也是每日按房价款0.01%计算，即双方关于被告逾期交房则按每日0.01%的标准计算违约金的约定，与逾期付款违约责任的约定相对等，并无不妥，原告关于撤销该部分约定条款的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。二、双方对原告延迟付款的违约金总额并无约定以商品房总价款的1%为限额，故补充协议第七条第一款第1项中关于“(以该商品房总价款的1%为上限)”的约定与逾期付款违约责任不对等，对原告显失公平。但原告作为合同当事人自合同签订之日已经知道或应当知道该内容显示公平，而原告提起本案诉讼要求撤销上述条款，已超过一年的除斥期间，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项的规定，原告要求撤销上述约定的诉讼请求，本院不予支持。
鉴于原告已于2014年8月31日接收涉案房屋，视为对涉案房屋的交付条件的认可，违约责任应计算至此，故原告要求被告支付2014年3月31日至2014年8月31日的逾期交楼违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金应每日按3171399元的0.01%的标准计算，违约金总额以总房价款的1%为限。原告主张的超出该部分的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州市德信房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告陈南斌支付2014年3月31日至2014年8月31日期间的延迟交楼违约金31713.99元。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3508元，由原告承担2915元，由被告负担593元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
人民陪审员 王丽明
人民陪审员 李少群
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 徐 石
许珊珊