湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0502民初6413号
原告：湖州织里奇缘好迪娱乐中心。住所地：湖州市织里镇利济中路鸿富商业园*号楼。
投资人：李玉林，男，1963年4月1日出生，汉族。住址：浙江省湖州市吴兴区。
委托代理人：沈炳松，浙江汉本律师事务所律师。
被告：孙平波，男，1976年4月15日出生，汉族。住址：浙江省台州市椒江区。
被告：洪丽萍，女，1977年6月20日出生，汉族。住址：浙江省台州市椒江区。
两被告委托代理人：武加琦，浙江泽大律师事务所律师。
原告湖州织里奇缘好迪娱乐中心与被告孙平波、洪丽萍合同纠纷一案，原告于2017年9月12日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员孔剑萍适用简易程序于2017年11月17日进行公开开庭审理，原告的委托代理人沈炳松、两被告的委托代理人武加琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖州织里奇缘好迪娱乐中心起诉称：2010年12月5日案外人姜友月、潘强明与被告孙平波及案外人范炳方签订房屋租赁合同，由姜友月、潘强明承租两被告位于湖州市织里镇鸿富商业园2号楼房产（毛坯房），租期7年（自2011年2月18日至2018�2月17日）。随即，姜月友作为承租人对该房产进行装修，并以投资人名义于2011年12月12日登记开设湖州织里奇缘好迪娱乐中心，从事KTV经营服务活动。2015年12月8日，姜友月将该娱乐中心转让给李玉林。2016年吴兴区人民法院在执行申请人中国农业银行股份有限公司湖州织里支行与被执行人湖州美拉奇服饰有限公司、孙平波、洪丽萍、钟永波金融借款合同纠纷一案中，对抵押物即两被告位于湖州市织里镇鸿富商业园2号楼房产予以强制评估拍卖，在委托评估期间，执行法官征得原告同意的情况下，将原告尚在经营中的湖州织里奇缘好迪娱乐中心的室内装修亦进行了评估，并予以连带拍卖。评估结论为：涉案房屋的评估价值为13369184元，室内装修评估价为1199832元，两项合计总评估价值为14569016元。2016年11月14日经法院拍卖，实际总成交价为1356万元，其中房屋拍卖所得款为12443266元，室内装修部分拍卖所得款为1116734元。后原告要求法院给付室内装修部分拍卖所得款时，被告也向法院主张该款权利。原告提出执行异议申请，法院于2017年7月26日作出（2017）浙0502执异19号执行裁定书：认为原告的申请不符合执行异议的受理条件，原告对涉案房屋室内装修部分的权利主张应当另诉解决。综上，原告认为两被告所有的房屋为毛坯房，因经营需要由原告自行装修。根据租赁合同，期限至今尚未届满，原告尚在经营之中，法院在评估该房产和拍卖该房产时，对原告添附的室内装修也进行了评估，并单独列出评估价值。双方的租赁合同未约定室内装修的处理，原告认为室内装修部分拍卖所得款1116734元应属原告所有，与两被告无涉，故诉至法院，请求判令：一、确认湖州市织里镇鸿富商业园2号楼房产拍卖价款中的室内装修部分拍卖所得款1116734元系原�所有；二、本案诉讼费由两被告承担。
两被告在庭审中答辩称：原告提出诉请的理论依据是民法，即按交易习惯谁投入由谁受益；但是根据《城镇房屋出租办法》第十二条，租期满后装修的归属是出租方；本案尚在租赁期间，房屋虽然拍卖了，但房屋的买卖不破租赁，租赁合同尚在履行过程中，故原告没有权利来主张权利。
原告湖州织里奇缘好迪娱乐中心为支持其诉讼请求的举证，对方当事人的质证和本院的认证。
证据1.房屋租赁合同一份，用于证明2010年租赁合同签订时的约定。该证据两被告质证意见为,对证据三性均无异议，但认为租期到2018年2月17日届满，现在诉讼还在租赁期间，且当时租金相当便宜。本院审核后认为，该证据内容真实，来源与形式合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。
证据2.（2016）浙0502执1192-2执行裁定书、拍卖成交确认书各一份，用于证明涉案房产连同装修一并拍卖，成交价为1356万元。该证据两被告质证意见为,拍卖价款中的装修只能是残值，不应为评估价值。本院审核后认为，该证据内容真实，来源与形式合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。
证据3.执行裁定书，用于证明原告对拍卖款的室内装修提出执行异议，法院认为原告应另案起诉。该证据两被告质证意见为无异议。本院审核后认为，该些证据内容真实，来源与形式合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。
证据4.（2017）浙0502民初3264号民事判决书，用于证明涉案房屋租赁合同的后续事项。该证据两被告质证意见为,对判决书无异议，但认为原告未支付租金，与两被告无关。本院审核后认为，该证据内容真实，来源与形式合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。
两被告未向本院提交证据。
经审理，本院认定事实如下：2010年12月5日，原告的原投资人姜友月、案外人潘强明与被告孙平波及案外人范炳方签订房屋租赁合同一份。双方约定：孙平波和范炳方将座落于湖州市织里镇利济路南侧十八间2100平方左右鸿富商业二号楼房产出租给姜友月和潘强明;租期7年，从2011年2月18日至2018年2月17日；租金为2011年至2013年租金为每年43.8万元，2014年、2015年、2016年的年租金为每年481800元，第7年租金按市场作价;乙方(姜友月和潘强明)装修后消防验收、实地搭建审批，邻里、环�影响交涉等问题均由乙方自负并承担责任,甲方(孙平波和范炳方)概不负责。合同还就其他事项进行了约定。
合同签订后，鉴于涉案房屋出租时为毛坯房，姜月友作为承租人即对该房产进行装修，并以投资人名义于2011年12月12日登记开设湖州织里奇缘好迪娱乐中心（工商登记住所为湖州市织里镇利济中路鸿富商业园2号楼），从事KTV经营服务活动。2015年12月8日，姜友月将该娱乐中心转让给李玉林，湖州织里奇缘好迪娱乐中心的投资人也由姜友月变更为李玉林。双方在租赁合同中对涉案房屋租期满后室内装修的所有权归属问题未进行约定。涉案房屋的租金已支付至2017年2月17日。
又查明，本案所涉座落于织里镇鸿富商业园二号楼房产所有权利人为被告孙平波和洪丽萍。因该二人涉民事纠纷，本院于2016年5月19日查封了该涉案房屋。2016年7月11日浙江国信房地产土地估价咨询有限公司湖州分公司对涉案房屋作出的评估价值为14569016元，其中室内装修评估价为1199832元（估价时点为2016年7月5日）。2016年11月15日涉案房屋拍卖成交，拍卖成交价格为1356万元。
另查，本案所涉房产拍卖后由程传华、侯娟取得，后与承租方发生纠纷，2017年9月11日，本院作出（2017）浙0502民初3264号民事判决，判决书的第二条为：承租方给付从2017年2月18日至2017年7月17日的租金388138元，该租金为评估确认租金931530÷12×5，租金部分包含了装修价值。
本院认为，姜友月、潘强明租下房产（毛坯房）后，设立湖州织里奇缘好迪娱乐中心，为经营对涉案房产进行了装修，湖州织里奇缘好迪娱乐中心为代表承租方的实际使�人。姜友月和潘强明对由原告作为承租方提起诉讼不持异议。
现房产拍卖成交后，作为房产所有人的被告孙平波和洪丽萍及作为代表承租方的实际使用人原告湖州织里奇缘好迪娱乐中心各执一词，均认为室内装修部分应归自己所有。这也是本案的争议焦点，即涉案房屋在租赁期内被拍卖，室内装修部分的利益归属问题。
对此本院认为，首先，原告的原投资人租下该房产时，与出租方即被告孙平波方对装修的归属未作约定；双方有的约定也只是“乙方装修后消防验收、实地搭建审批，……均由乙方自负并承担责任,甲方概不负责”。本案出租时的房产状态为毛坯房，装修为原告的投入。其次，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司湖州分公司对涉案房屋进行评估时，对房产价值和室内装修价值进行了界定，其中很明确室内装修评估价为1199832元，该价值的估价时点为2016年7月5日，也即装修五年后的残值，而非该房2011年装修时的价值。第三，该房产拍卖时，尚在租赁期间，是房产连同室内装修一并拍卖，即拍卖成交价中包含了室内装修的相应部分，经折算相应的装修价值为1356万元÷14569016×1199832＝1116734元。第四，本案涉案房屋拍卖发生在租赁期内，连同装修一起被拍卖，作为承租方的原告方无过错。第五，买卖不破租赁，涉案房产的租赁关系依旧存在，但拍卖买受人对装修给付了对价，相应也引起了与原告之间在后续发生的租赁关系因装修的投入，而引起的租金上涨。综上，本院认为，涉案房产的装修价值应原告所有。
对于被告辩称原告在租赁期间无权主�装修价值的问题，本院认为，涉案房产被拍卖，作为出租继受方的拍卖买受人，对涉案房产给付了对价，对装修也给付了对价；同时由于拍卖，被告已实实在在退出了与原告的租赁关系，原告作为装修的投入人对此主张财产权利并无不当。本院认为，拍卖所得房产价值应为房产所有人被告所得，而被告主张装修价值为其所有，没有法律依据和合同依据，故对此主张，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第六十六条的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
确认湖州市织里镇鸿富商业园2号楼房产拍卖价款中的室内装修部分拍卖所得款1116734元，为原告湖州织里奇缘好迪娱乐中心所有。
本案受理费14851元，减半收取7426元，由被告孙平波、洪丽萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 孔剑萍
二〇一七年十二月二十九日
书记员 吴 蔚