重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第06032号
原告重庆仪才物业管理有限公司。住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳大道**号。组织机构代码75928652-6。
法定代表人廖代斌，该公司董事长。
委托代理人张瑛，男，汉族，1969年2月23日出生，住重庆市九龙坡区，该公司员工。
委托代理人廖睿，男，汉族，1972年9月15日出生，住重庆市渝北区，该公司员工。
被告刘丽君，女，汉族，1965年11月19日出生，住重庆市北碚区。
被告何巧艺，女，汉族，1989年10月21日出生，住重庆市北碚区。
委托代理人王炼，女，汉族，1949年12月25日出生，户籍地重庆市北碚区，现住重庆市北碚区。
原告重庆仪才物业管理有限公司（以下简称仪才物业公司）诉被告刘丽君、何巧艺物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，依法由代理审判员上官鹏适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告仪才物业公司的委托代理人张瑛、廖睿和被告刘丽君及被告何巧艺的委托代理人王炼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告仪才物业公司诉称：2012年7月28日，仪才物业公司与重庆市北碚区XX小区业主委员会签订《北碚XX小区物业管理委托服务合同》，并经过重庆市北碚区房管局备案。双方约定选聘仪才物业公司为XX小区提供物业服务，并对物业管理费等费用的数额及其他事项进行了约定。被告刘丽君、何巧艺系重庆市北碚区XX小区X单元X-
X号房屋的业主，自2011年11月1日起，两被告开始拒交物管费，直至2015年7月31日累计拖欠物业服务费和电梯费、路灯费共计4326.60元、违约金5300.50元，经多次催收未果。刘丽君、何巧艺不交物业费的行为，违反了《北碚XX小区物业管理委托服务合同》的约定，给仪才物业公司带来损失，故起诉来院，请求判决刘丽君、何巧艺支付：1、2011年11月1日至2015年7月31日所拖欠的物业管理费、电梯费、路灯费总计4326.60元；2、所欠物业管理费、电梯费、路灯费4326.60元的违约金5300.50元；3、诉讼费及其他一切费用由被告承担。
被告刘丽君、何巧艺辩称：原告所称我们自2011年11月起未交纳物业服务费和电梯费、路灯费不属实，2011年11月、12月的物管费我们是缴纳了的，只是从2012年起至今未缴纳上述费用，但具体何时开始未交纳记不清楚了。我们不向仪才物业公司交纳上述费用，有如下理由：1、XX小区业主委员会的成立不合法，成立业委会选举的票数未达到“双过半”，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，且我们均未直接与仪才物业公司签订过物业服务合同；2、仪才物业公司和XX小区业主委员会签订的第一份、第二份物业服务合同，都是在没有召开业主大会的情况下签订的，违反了《重庆市物业管理条例》第四十七条的规定，我们对两份合同的效力不予认可；3、上调物业管理费，业委会应当组织召开业主大会进行审议，仪才物业公司擅自单方面将物业管理费上调0.20元／平方米／月的行为不合法；4、仪才物业公司提供的物业管理服务质量较差，存在未尽管理义务致使小区过道乱停车现象严重、擅自将小区绿地改建为停车场、未管理好乱搭建雨棚的业主影响我们休息、未尽安保义务致使我们住所被盗等问题。综上，我们拒绝交纳所拖欠的物业管理费、电梯费、路灯费。
经审理查明：仪才物业公司成立于2004年3月23日，经营范围为物业管理、家政服务等，具有物业服务企业2级资质。刘丽君、何巧艺为重庆市北碚区XX大道X号XX小区X单元X-
X号房屋业主，该房屋为高层住宅电梯房，建筑面积为96.39平方米。
2012年7月28日，重庆北碚XX业主委员会（以下简称XX业委会）作为甲方，与乙方仪才物业公司签订了《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》，就甲方委托乙方对XX小区进行物业管理服务事宜进行了约定。合同中，双方对于物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等事项进行了约定。其中，第四条约定高层住宅物业费为0.70元／月／平方米（不含公摊电费），电梯费每人每月10元，每加一层加收0.30元。第十四条约定合同期限自2012年8月1日起至2015年7月30日止。另外，该合同附件1、2对于物业服务质量进行了约定。合同签订后，仪才物业公司从2012年8月起正式为XX小区持续提供物业管理服务至今。
2014年8月6日，XX业委会和仪才物业公司共同发布了《关于XX涨价事宜的告示》，表示因仪才物业公司于2014年4月份向小区业主委员会和全体业主提出涨价事宜，通过广大业主／物业使用人公平、公开签字确认，通过业委会严格审查，将此次小区上调物管费结果向全体业主／物业使用人进行告知。该告示表示，同意将物管费上调0.20元／每平方米／月的户数占小区总户数的71.10%，占小区业主物业总面积的71.75%，均超过2／3，已经达到“双过半”，根据上述结果和相关法律规定，XX小区物管费的收费标准从2014年9月起住宅和商业物管费均上调0.20元／平方米／月合法有效，请广大业主自觉遵守。
2015年7月22日，XX业委会和仪才物业公司签订了《重庆北碚区XX小区物业管理服务合同》，对于物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用等事项进行了约定。其中，双方在第四章约定，高层住宅物业费为0.90元／月／平方米（不含电梯费、各种公摊费），高层电梯按照3楼及以上收取电梯费用：3楼及以上人员按照10元／人／月，每加一层加0.30元／人／月。第七章约定合同的期限自2015年8月1日起至2018年7月30日止。
另查明，因刘丽君、何巧艺未按时向仪才物业公司交纳物业管理费、电梯费、路灯公摊费，仪才物业公司催收未果后，起诉来院。本案审理期间，被告刘丽君于2015年9月14日以其居住的重庆市北碚区XX大道X号XX小区X单元X-
X号房屋于当月12日被盗，丢失现金和财物折价约1900元为由，向重庆市公安局北碚区分局北泉派出所报案。
上述事实，有仪才物业公司营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、《重庆市房地产权证》（107房地证XX字第XX号）、《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》、《关于XX涨价事宜的告示》、《重庆北碚区XX小区物业管理服务合同》、物业管理费催交函及邮政特快专递单据、《重庆市公安局案（事）件接报回执》等证据及原、被告双方当事人的当庭陈述载卷为据，足以认定。
本院认为，本案中，双方当事人争议的焦点为XX业委会与仪才物业公司签订的《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》、《重庆北碚区XX小区物业管理服务合同》及共同发布的《关于XX涨价事宜的告示》的效力问题。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”。故业主委员会有权代表业主，在遵循自愿、公平、等价有偿等原则的基础上，和业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，刘丽君、何巧艺认为XX小区业主委员会的成立不合法，成立业委会选举的票数未达到“双过半”，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。但在庭审中，刘丽君、何巧艺并未举示相关的生效人民法院裁判文书或其他有效证据进行充分证明，亦未在法定期限内申请证人出庭作证，故本案中，不应对XX业委会的主体资格问题进行否定性评价。
刘丽君、何巧艺还表示，仪才物业公司和XX业委会签订的这两份物业服务合同，都是在没有召开业主大会的情况下签订的，违反了《重庆市物业管理条例》第四十七条的规定，故对两份合同的效力不予认可。对于这一抗辩理由，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。本案系因刘丽君、何巧艺未按时交纳物业管理费等费用引发的物业服务合同纠纷，庭审中，仪才物业公司举示了两份书面物业服务合同，对于其和XX业委会签订有物业服务合同，并根据合同的约定，实际提供了物业管理服务这一基础事实已经进行了充分的证明。而刘丽君、何巧艺作为业主，认为这两份物业服务合同都是在没有召开业主大会的情况下签订的，违反了《重庆市物业管理条例》等相关规定，但庭审中，两被告并未举示充分证据加以证明，亦未在法定期限内申请证人出庭作证，应当承担举证不能的不利后果。
此外，对于《关于XX涨价事宜的告示》的效力问题。《重庆市物业管理条例》第十一条规定：“……业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：……（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容……”。第十九条第二款规定：“业主大会对本条例第十一条第（六）项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《关于XX涨价事宜的告示》系仪才物业公司和XX业委会于2014年8月6日共同发布，表示经过广大业主／物业使用人签字确认，同意将物管费上调0.20元／每平方米／月的户数占小区总户数和小区业主物业总面积的比例均超过2／3，已经达到“双过半”，根据上述结果和相关法律规定，XX小区物管费的收费标准从2014年9月起，住宅和商业物管费均上调0.20元／平方米／月。庭审中，刘丽君、何巧艺举示了一份报纸复印件，拟证明XX业委会未依法履行职责召开业主大会对此次物管费涨价事宜形成决议，程序不合法。因该证据系复印件，无法和原件进行核对，故对其证明力，本院不予采信。
综上，本院认为，XX业委会与仪才物业公司签订的《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》、《重庆北碚区XX小区物业管理服务合同》及共同发布的《关于XX涨价事宜的告示》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，均合法有效。
《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》第二十二条约定：“本合同适用于本物业管理区域内的全体业主及物业使用人……”。《重庆北碚区XX小区物业管理服务合同》第三十条亦约定：“本合同的效力涉及物业管理区域的全体业主及物业使用人……”。另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业管理服务协议，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。刘丽君、何巧艺系XX小区业主，XX业委会与仪才物业公司签订的物业服务合同及共同发布的《关于XX涨价事宜的告示》，对XX小区的全体业主均具有约束力。故对刘丽君、何巧艺表述的“我们均未直接与仪才物业公司签订过物业服务合同，故不应交纳物业管理费等费用”这一抗辩理由，本院不予支持。
关于刘丽君、何巧艺未向仪才物业公司交纳物业管理费、电梯费、路灯费的起始时间问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。本案中，仪才物业公司请求判决刘丽君、何巧艺向其支付2011年11月至2015年7月期间的物业管理费、电梯费、路灯费。案件审理过程中，仪才物业公司举示的物业服务合同，证明其自2012年8月起正式在XX小区提供物业管理服务至今，但并未举示相关物业服务合同或其他充分证据，证明其在2011年11月至2012年7月期间也在该小区提供了物业管理服务。庭审中，刘丽君、何巧艺仅表示其自2012年开始至今未向仪才物业公司交纳物业管理费等费用，但并未明确具体月份，亦未举示任何证据证明其向仪才物业公司交纳了哪一时间段的物业管理费等费用，故综合全案证据和双方当事人当庭陈述，本院认定刘丽君、何巧艺未向仪才物业公司交纳物业管理费、电梯费、路灯费的起始时间为2012年8月，较为公平合理。故对于仪才物业公司请求判决刘丽君、何巧艺向其支付2011年11月至2012年7月期间的物业管理费、电梯费、路灯费的诉讼请求，本院不予支持。
根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，仪才物业公司从2012年8月起，正式为XX小区持续提供物业管理服务至今，故刘丽君、何巧艺理应按照物业服务合同约定的标准，按时交纳物业管理费、电梯费、路灯费。对此，刘丽君、何巧艺认为，仪才物业公司服务不到位，存在未尽管理义务致使小区过道乱停车现象严重、擅自将小区绿地改建为停车场、未管理好乱搭建雨棚的业主影响我们休息、未尽安保义务致使我们住所被盗等问题，故不应交纳物业管理费等费用。
上述抗辩理由，属于认为物业管理服务存在质量问题。对此，本院分别评析如下：首先，对于刘丽君、何巧艺所述仪才物业公司乱搭乱建占用公共绿地的问题，根据刘丽君、何巧艺庭审中举示的相关照片，显示确有杂物堆积在绿地角落，影响美观。《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》附件1、2是关于物业服务质量的约定。附件1第17项表明绿化完好率的“国优标准”及“承诺标准”均为95%，而非100%，且上述问题的严重程度，明显不足以构成刘丽君、何巧艺不交纳物业管理费等费用的正当充分理由；其次，关于刘丽君、何巧艺所述小区大门、车库无人值守等问题。《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》第七条明确约定：“本合同管理区域内的地下停车库属重庆海宇集团所有，其相关费用目前由该公司负责收取，本合同不涉及”。另外，根据刘丽君、何巧艺在庭审中举示的相关照片，显示该小区岗亭门禁设备旁并无界墙与之紧密相连，旁有宽阔过道可供行人随意通行，门禁设备并不能实际起到隔断小区内外空间区域的作用，故仪才物业公司在庭审中表述该大门岗亭属于因重庆市轨道交通6号线在XX小区旁修建站点这一众所周知的事实，导致原来岗亭前移的观点，相对更为合理；再次，关于刘丽君、何巧艺表示业主乱搭乱建乱停车占用公共通道及楼下住户私自安装雨棚导致雨水溅落其上产生噪音影响休息等问题。《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》附件2第（二）条第5款约定：“对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门”。本院认为，和谐良好的小区秩序，应当由全体业主共同营造。即使个别业主存在上述行为，仪才物业公司可根据上述约定告知业主委员会和有关职能部门进行处理。仪才物业公司是根据物业服务合同的约定提供物业管理服务的企业，其对业主乱搭乱建和不规范停车的行为本身并不具有执法权，其对相关业主做出的劝导、建议等行为，并不具备强制约束力；第四，对于刘丽君、何巧艺认为仪才物业公司私自将小区篮球场改建成停车场且收费标准不公开明确的问题，根据其庭审中举示的相关照片，篮球场明显为封闭的运动场所，场内实际并无车辆停放；最后，关于刘丽君、何巧艺表示仪才物业公司未尽安保义务致使其住所被盗的问题。住所被盗，业主首先应当积极向公安机关报案，以尽量追索丢失财物，减少或挽回损失。本案中，物业服务合同中并无关于若业主家中财物被盗即可不交纳物业管理费等费用的约定，庭审中，仪才物业公司亦表示已经积极协助公安机关的案件侦破工作，尽到了配合义务。此外，本案中，仪才物业公司要求两被告支付给其物业管理费、电梯费、路灯费的时间截止为2015年7月，而被盗时间发生在2015年9月12日，两被告以此为由拒绝缴纳本案争议物业管理费等费用，明显过于牵强。另外，刘丽君、何巧艺在庭审中还举示了数份证人证言复印件，拟证明仪才物业公司提供的物业服务存在质量问题。但该组证据系复印件，且刘丽君、何巧艺未在法定期限内申请相关证人依法出庭作证，故对该组证言复印件的证明力，本院不予认可。综上，对于刘丽君、何巧艺的上述抗辩理由，本院均不予支持。故刘丽君、何巧艺应当按照物业服务合同的约定，履行向仪才物业公司交纳物业管理费、电梯费、路灯费的义务。
本案中，刘丽君、何巧艺自2012年8月起至2015年7月，未向仪才物业公司交纳物业管理费、电梯费、路灯费。关于物业管理费，根据XX业委会与仪才物业公司签订的期限为2012年8月1日至2015年7月30日的《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》第四条约定，高层住宅物业费为0.70元／月／平方米（不含公摊电费）。XX业委会和仪才物业公司发布的《关于XX涨价事宜的告示》，共同约定XX小区物管费的收费标准从2014年9月起住宅和商业物管费均上调0.20元／平方米／月。虽《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》的期限为2012年8月1日至2015年7月30日，但仪才物业公司自2012年8月起正式为XX小区持续提供物业管理服务至今，其和XX业委会于2015年7月22日签订的期限为2015年8月1日至2018年7月30日的《重庆北碚区XX小区物业管理服务合同》，亦约定高层住宅物业费为0.90元／月／平方米（不含电梯费、各种公摊费）。故刘丽君、何巧艺自2012年8月至2015年7月应当向仪才物业公司交纳的物业管理费为2641.09元（0.70元／月／平方米×96.39平方米×25个月＋0.90元／月／平方米×96.39平方米×11个月）。
关于电梯费，《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》第四条约定，电梯费每人每月10元，每加一层加收0.30元。关于合同中约定的“电梯费每人每月10元，每加一层加收0.30元”的具体计算方式，庭审中，仪才物业公司表示1、2楼不收取电梯费，3楼每人每月收取10元，以3楼为基数开始，每增加一层每人每月加收0.3元电梯费。仪才物业公司主张的此种不以1、2楼为基数开始累积计费的解释方法，对被告相对有利，较为公平合理，本院予以支持。该XX小区X单元X-
X号房屋由刘丽君、何巧艺两人居住，仪才物业公司亦主张按照2人的标准收取电梯费，刘丽君、何巧艺每月应当交纳的电梯费为20.60元（10.30元／人／月×2人）。故自2012年8月至2015年7月，刘丽君、何巧艺应当向仪才物业公司交纳的电梯费为741.60元（20.60元／月×36个月）。
关于路灯费，虽《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》第四条约定，高层住宅物业费为0.70元／月／平方米（不含公摊电费），但对于路灯费如何分摊和交纳，并未进行明确约定。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”庭审中，仪才物业公司和刘丽君、何巧艺均同意按照每月3.18元的标准来计算刘丽君、何巧艺2012年8月至2015年7月未缴纳的路灯费，对此，本院予以确认。故自2012年8月至2015年7月，刘丽君、何巧艺应向仪才物业公司交纳的路灯费为114.48元（3.18元／月×36个月）。
另外，关于仪才物业公司请求判决刘丽君、何巧艺向其支付所欠物业管理费、电梯费、路灯费违约金的诉讼请求，《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》第十九条约定：“业主、物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业管理服务费的，应按物业管理条例的相关规定承担违约责任”。而《物业管理条例》第三十五条第二项明确规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”，除此之外，《物业管理条例》并无任何关于如何确定具体违约责任的规定。《重庆市物业管理条例》第八十一条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或者按约定申请仲裁”。除此之外，该条例亦无任何关于如何确定具体违约责任的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，仪才物业公司与XX业委会签订的《北碚“XX”物业小区物业管理委托服务合同》之中，仅约定“业主、物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业管理服务费的，应按物业管理条例的相关规定承担违约责任”，并未明确约定违约金的数额或计算方式，而《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》之中均无相关规定。对此，鉴于仪才物业公司主张的违约金数额过高，本院以刘丽君、何巧艺未交纳物业管理费、电梯费、路灯费的总额3497.17元为基数，在人民银行同期贷款利率的基础上上浮50%，计算出刘丽君、何巧艺应支付的违约金为249.17元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款、第六十九条之规定，判决如下：
一、由被告刘丽君、何巧艺于本判决生效之日起五日内支付原告重庆仪才物业管理有限公司2012年8月至2015年7月期间的物业管理费2641.09元、电梯费741.60元、路灯费114.48元及违约金249.17元。上述款项共计3746.34元；
二、驳回原告重庆仪才物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告刘丽君、何巧艺负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 上官鹏
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 丁茂珂