云南省德宏傣族景颇族自治州
中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民二终字第50号
上诉人（原审被告）米志文，男，汉族，大专文化，个体户。
委托代理人韩树国，云南春晖律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）德宏鑫辰市场开发有限公司。
法定代表人杨曙川，该公司总经理。
委托代理人李嘉军，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人米志文因与被上诉人德宏鑫辰市场开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2015）芒民二初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月1日立案受理后依法组成合议庭，于2015年6月25日公开开庭审理了本案。上诉人米志文及其特别授权代理人韩树国，被上诉人德宏鑫辰市场开发有限公司的特别授权代理人李嘉军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2013年4月20日，原告德宏鑫辰市场开发有限公司与被告米志文签订德宏鑫辰市场开发有限公司房屋租赁合同，双方约定原告将位于德宏鑫辰建材市场内第13栋33、34号房屋，建筑面积102平方米出租给被告米志文经营建材，房屋租赁期限一年，自2012年11月18日起至2013年11月17日止，租赁房屋租金按照每平方米人民币18元计算，三年之内按每平方米每年2元递增，即2012年11月18日至2013年11月17日租金为每月18元／每平方米，2013年11月18日至2014年11月17日租金为每月20元／每平方米，2014年11月18日至2015年11月17日租金为每月22元／每平方米，双方还针对其他相关事宜进行了约定。合同期满后，原告与被告于2013年11月18日又签订房屋租赁合同，双方约定被告继续租赁原房屋，租赁期限一年，自2013年11月18日至2014年11月17日止，租金为24480元，双方还针对其他相关事宜进行了约定。租赁期限届满30日前，被告未向原告提出续租的书面申请，租赁期限届满后，原告与被告对继续租赁房屋未达成协议，房屋由被告米志文使用至今。双方因租赁期限发生纠纷，原告多次要求被告归还房屋未果，诉至本院，请求判令被告返还房屋，支付逾期返还房屋使用费按合同约定的日租金标准3倍计算，自2014年11月18日至房屋返还之日，并由被告承担本案诉讼费。
一审法院认为，公民违反合同或不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告与被告在平等自愿的基础上协商一致签订的房屋租赁合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按租赁合同的约定履行义务。被告米志文要继续租赁房屋，应按合同约定在租赁期限届满前30日书面向原告申请，但被告未按约定向原告申请继续租赁房屋，租赁期限届满拒不归还房屋，又不缴纳房屋租金，责任在于被告。故对原告请求被告返还租赁房屋的请求予以支持；被告庭后书面提出对原告请求被告支付逾期返还房屋期间按租赁合同约定的日租金3倍计算逾期返还房屋使用费的违约金过高，要求予以减少，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合案件情况，对双方约定的违约金调整至按原告同类房屋的租金每月每平方米20元的两倍计算。对被告辩解原告承诺租期为三年，因原告与被告双方曾约定租金三年之内按每平方米每年2元递增，该约定仅限于原、被告双方同意续租的前提下租金的计算方式，但双方签订的合同未约定租期为三年，且被告向本院提交的证据未能证实其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，对被告辩解不予支持。遂判决：1、由被告米志文于本判决生效后30日内将租赁的房屋返还原告德宏鑫辰市场开发有限公司。2、由被告米志文向原告德宏鑫辰市场开发有限公司支付逾期返还房屋使用费按每月4080元自2014年11月18日计算至实际归还之日。案件受理费人民币50元，由被告米志文承担（未付）。
一审判决宣判后，被告米志文不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。主要理由是：1、一审判决认定事实错误。首先，忽略了房屋租赁行为的整体性。被上诉人作为公司法人，其对德宏鑫辰建材市场商铺的租赁行为具有整体性，表现在：自开业，商铺租赁价格每隔3年调整一次，先后经历过两轮定调价：第一轮是2009年至2012年，租金每平方米每月依次按6元、8元、10元计算，平均为8元每平方米；第二轮是2012年至2015年，租金每平方米每月按18元、20元、22元计算，一次性付3年房租的，按16元优惠收取。任何将个别承租人与整体割裂开来看待的做法都是“只见树木，不见森林”的主观偏见。其次，被上诉人严重违反诚实信用原则。上诉人于2009被上诉人第一轮出租商铺时即进入德宏鑫辰建材市场至今，不仅全面参与了被上诉人第一轮房屋承租经营活动，而且全面接受第二轮商铺定价条件。由于上诉人当时资金周转困难，所以最终选择一年一付的方式，并始终全面诚信履行约定，根本不存在任何违约行为。2014年9月19日被上诉人突然通知，2014年11月17日之后，公司不再续租，决定商铺使用权一次性出让42年。双方就此发生纠纷。2、应当依法驳回被上诉人全部诉讼请求。由于一审法院忽略被上诉人房屋租赁行为的整体性，且被上诉人违反诚实信用原则，拒不按照第二轮整体租赁条件与上诉人续签合同，还擅自断水断电，给上诉人造成巨大经济损失，违约责任完全在上诉人一方。一审法院偏听偏信，妄加裁断，做出错误判决，上诉人坚决不接受。
被上诉人的答辩意见是：1、涉案合同租赁期限为一年毋庸置疑，上诉人应当按照合同约定和法律规定返还房屋。首先，双方对《房屋租赁合同》法律效力不持异议。其次，租赁合同第三条第一款约定，租赁期限为一年，期限自2013年11月18日至2014年11月17日。上诉人辩解租赁期限为三年，租金按照每平方米2元递增，但其提供的证据不能证实其主张。再次，租赁合同第三条第二款约定，租赁期限届满后，上诉人应如期归还房屋。若需要续租的，应当于租赁期限届满30日前提出书面申请，经甲方同意后双方重新签订租赁合同。因上诉人未按合同约定提出续租申请，双方未达成租赁协议。第四，租赁合同约定的租赁期限已经届满，上诉人应当按照合同约定返还租赁物。2、一审法院判决按照租赁合同约定的租金二倍支付逾期返还房屋期间房屋使用费，适用法律正确，实体处理得当。请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人认为一审认定“如乙方需要续租的，应当于期限届满30日之前向甲方提出书面申请”的事实没有归纳全面，遗漏了关键事实；对其余事实未提出异议。被上诉人对一审认定事实未提出异议。
本院经二审查明的法律事实与一审一致。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、上诉人和被上诉人约定的租赁合同期限是几年？2、上诉人是否应当向被上诉人返还房屋并支付逾期返还房屋的使用费？
（一）关于上诉人和被上诉人租赁合同的期限问题
上诉人米志文主张双方约定的租期是三年，合同一年一签。为此，提交德鑫合2012年165号房屋租赁合同，该合同租赁期限为2012年11月18日至2015年11月17日，欲证明原来双方约定的租期是三年，选择租金一年一付的就要另外签，所以才签了另外一份合同。被上诉人德宏鑫辰市场开发有限公司认为：1、举证程序违法，该证据不属于二审新证据。2、对该份合同的效力提出异议，合同已经失效，被新的合同取代。3、合同已经失效，与本案无关。4、对证明内容有异议。
本院认为，根据以上举证、质证，上诉人米志文提交的证据真实性应予确认，但该合同并未实际履行，并已被后来米志文又与被上诉人签订的租期为一年的合同实际取代，对双方当事人不具有法律上的约束力，被上诉人对其合法性、关联性均提出异议，本院不予采信。本案上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中明确约定租赁期为一年，上诉人虽然提出租赁具有整体性、双方约定租期为三年，但并不能提供证据证明，其上诉主张不能成立。
（二）关于上诉人是否应当向被上诉人返还房屋并支付逾期返还房屋的使用费？
本院认为，上诉人米志文与被上诉人德宏鑫辰市场开发有限公司于2013年11月18日签订的《房屋租赁合同》（德鑫合2013年101号）第3.2中约定，租赁期满后，乙方应如期归还房屋，若乙方需要续租的，应当于租赁期届满30日之前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，重新订立租赁合同。第3.3中约定，乙方既不续租，又不如期归还房屋的，超出租赁的期间内，须按照约定租金标准的3倍向甲方支付使用费。上诉人米志文要继续租赁房屋，应按合同约定在租赁期限届满前30日书面向被上诉人申请，但上诉人未按约定进行申请；租赁期限届满应当归还房屋，但上诉人拒不归还；故，上诉人应当按照合同约定返还房屋并支付逾期返还房屋使用费。一审人民法院结合当事人要求减少违约金的申请及案件的综合情况，将逾期使用费调整至按被上诉人同类房屋租金每月每平方米20元的两倍计算并无不当。
综上所述，本院认为，上诉人米志文与被上诉人德宏鑫辰市场开发有限公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应依合同全面履行各自义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。上诉人上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费人民币50.00元，由上诉人米志文承担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向芒市人民法院申请强制执行。
审判长 张学良
审判员 孙 媛
审判员 黄新菊
二〇一五年八月二十一日
书记员 郭锴洁
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实作用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条：当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判
决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以
判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回
原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席等严重违反法定程
序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。