上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1394号
上诉人（原审被告）上海市金瑟实业有限公司，住所地上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX层。法定代表人宁振宾，总经理。委托代理人史五大，上海市达辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王建议，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）谢惠芬，XX年XX月XX日生，汉族，住同王建议。被上诉人（原审原告）王楚悦，XX年XX月XX日生，汉族，住同王建议。被上诉人（原审原告）谢欣，XX年XX月XX日生，汉族，住同王建议。四被上诉人共同委托代理人许恬，上海融力律师事务所律师原审被告宁振宾，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地福建省浦城县XX镇XX村XX号，住上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX层。委托代理人史五大，上海市达辰律师事务所律师。上诉人上海市金瑟实业有限公司（以下简称金瑟公司）因与被上诉人王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣及原审被告宁振宾房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第31726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月22日受理后，依法组成合议庭，于同年3月9日公开开庭进行了审理，上诉人金瑟公司及原审被告宁振宾之共同委托代理人史五大、被上诉人王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣之共同委托代理人许恬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋产权登记在王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣名下。2010年10月21日，王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣作为出租方（甲方）、宁振宾作为承租方（乙方）、上海XX有限公司作为担保方（丙方）签订《上海市房屋租赁合同》以及《合同补充条款》，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋出租给乙方使用，建筑面积为6449.03平方米。《上海市房屋租赁合同》中第三条第（1）款约定，甲方于2010年11月1日前向乙方交付该房屋，免租期为11个月，自2010年11月1日起至2011年9月30日止，房屋租赁期限自2010年11月1日起至2026年9月30日止。第五条第（一）款约定，甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月租金即人民币（下同）600,000元。第七条第一款约定，除甲方同意续租外，乙方应在本合同租期届满后的十个工作日内返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按10元/平方米（建筑面积）向甲方支付该房屋占用期间使用费。第九条第（二）款约定，甲、乙双方同意？，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应当向另一方按月租金（按解除本合同时月租金）的三倍支付违约金，第6项约定乙方逾期不支付租金及相关费用累计超过30天的。《合同补充条款》第四条约定，甲、乙双方约定，在租赁期限内该房屋的年租金如下：2011年10月1日起至2013年9月30日止的年租金为350,000元；2013年10月1日起至2015年9月30日止的年租金为3,815,000元；2015年10月1日起至2017年9月30日止的年租金为4,158,350元；……2025年10月1日起至2026年9月30日止的年租金为6,398,137元。日租金为年租金数额除以365天，月租金为年租金数额除以12个月。乙方在每周期第一个月的前3天内向甲方一次性支付四个月租金；逾期支付租金，按逾期付款数额的日千分之二标准向甲方支付违约金。租金自2011年10月1日始计收。第五条约定，乙方在租赁期限内可以将部分或全部该房屋转租，但转租租赁合同不得超出15年，所有乙方与他人签订的转租合同的租赁期限不得超出本合同租赁期限即2026年9月30日。第六条约定，如本合同在履行期限出现本合同第九条第二款第1-7项的任何一项约定，甲乙双方的任何一方不但有权单方面解除本合同，而且对另一方不作任何赔偿或补偿包括但不限于乙方在该房屋已进行装修部分。第七条约定，任何一方违反本合同、本补充条款的任何条款或不履行或未履行各自义务，另一方不但有权单方面解除本合同，而且任何一方还应承担相应的违约责任。如违约金、押金不足于赔偿另一方造成的经济损失，任何一方还应承担民事赔偿责任。甲方按约行使单方面解除合同的，有权没收乙方租赁押金。第八条约定，该房屋允许转让条件出现时，则乙方有优先购买权。甲乙双方同意，届时该房屋可以转让时，转让价格为按权证记载建筑面积数额和届时该房屋周边市场均价，乙方已付甲方租金数额（包括押金）可以抵作该房屋转让款。其余转让款额自该房屋可转让之日始二个月内由乙方一次性付清时，甲乙双方办理该房屋过户手续。第十条6项约定，乙方先以宁振宾个人与甲方签订本租赁合同，本合同签订后一方将在实地重新注册一家具有独立法人资格的管理公司，新公司成立后，本合同乙方的主体自动由宁振宾变更为新公司。改签合同后本合同中乙方所有的权利和义务由新公司享有及承担，本合同担保人为宁振宾及上海XX公司，对本合同负有不可撤销的连带赔偿责任。本合同担保人宁振宾先生以个人的全部财产对本合同的履行负有不可撤销的连带赔偿责任，担保期限与本合同租赁期限一致。本合同担保人上海XX有限公司以其公司全部财产对本合同的履行负不可撤销的连带赔偿责任，担保期限与本合同租赁期限一致。第十一条约定，任何一方以书面通知的方式为邮局挂号信或快递，地址为另一方在本合同中记载的地址为准。如任何一方地址变更应书面通知另一方，并经另一方确认后在本合同中变更。由于另一方地址不正确造成损失或合同解除责任则由另一方承担。挂号信及快递如另一方不签收，则依挂号信或快递单证记载日期次日，视为另一方已收到任何一方的书面通知。合同签订后，王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣将系争房屋交付给宁振宾。后者支付租赁保证金600,000元。金瑟公司、宁振宾应于2015年6月3日支付2015年6月1日起至2015年9月30日止四个月的租金1,271,666.67元，但仅支付200,000元。2015年8月14日，王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣向金瑟公司发送《律师函》称，因金瑟公司拖欠租金，要求解除租赁合同，并要求其从系争房屋中迁出以及支付拖欠的租金和违约金。本案原审审理过程中，王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣表示因金瑟公司欠付租金，其有权单方解除合同并没收租赁保证金600,000元。金瑟公司已将系争房屋转租给案外人，王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣仅要求金瑟公司从系争房屋中迁出，其余事项由王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣与案外人自行解决。另查，上海市浦东新区XX路XX弄XX号1层，22号1层，23号1层房屋于2014年9月27日被设定抵押权，抵押权人为夏某某，债权数额为1,500,000元，期限自2014年9月24日起至2015年2月23日止。XX路XX弄XX号1-2层房屋于2014年9月27日被设定抵押权，抵押权人为夏某某，债权数额为2,200,000元，期限自2014年9月24日起至2015年2月23日止。XX路XX弄XX号1层房屋于2014年9月27日被设定抵押权，抵押权人为夏某某，债权数额为2,000,000元，期限自2014年9月24日起至2015年2月23日止。XX路XX弄XX、XX、XX、XX、XX、XX号房屋于2015年1月30日被设定抵押权，抵押权人为陈某某，债权数额为13,000,000元，期限自2015年1月30日起至2016年1月29日止。XX路XX弄XX号全幢等房屋于2014年10月28日被上海市浦东新区人民法院司法查封。王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣于2015年8月26日受理后诉诸原审法院，请求判令：一、确认其与金瑟公司、宁振宾签订《上海市房屋租赁合同》及《合同补充条款》于2015年8月15日解除；二、判令金瑟公司、宁振宾从系争房屋中迁出并将房屋返还；三、判令金瑟公司支付自2015年6月1日起至2015年8月15日止的租金594,356.16元；四、判令金瑟公司支付其自2015年8月16日起按每日64,490.30元标准计算至实际迁出之日止房屋使用费；五、判令金瑟公司支付其解约违约金953,750元；六、判令金瑟公司支付其逾期付款违约金，以594,356.15元为本金，自2015年6月4日起按每日千分之二标准计算至实际支付之日止；七、判令宁振宾对金瑟公司上述付款责任承担连带保证责任；八、诉讼费由金瑟公司、宁振宾负担。原审认为，原审原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》以及《合同补充条款》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。金瑟公司以次承租人未支付租金以及王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣未及时告知金瑟公司系争房屋被抵押和司法查封情况而拒付租金，因系争房屋被抵押及司法查封并未影响金瑟公司正常使用房屋，故金瑟公司理应按约支付租金。金瑟公司自2015年6月1日起欠付租金，王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣依据合同行使单方解除权，符合合同约定，双方之间的《上海市房屋租赁合同》以及《合同补充条款》于金瑟公司收到解约通知书之日即2015年8月19日解除。合同解除后，金瑟公司理应从系争房屋中迁出并将系争房屋返还给王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣。金瑟公司使用系争房屋，理应按约支付自2015年6月1日起至2015年8月19日止的租金636,164.38元（已扣除金瑟公司已支付租金200,000元）。王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣主张根据合同约定，金瑟公司在租赁期满后未按约返还房屋，按10元/平方米的标准支付租金，法院认为该约定是针对租赁期限届满后逾期返还房屋的使用费标准，现双方房屋租赁合同解除后房屋使用费的计付标准，仍应参照合同租期内约定的标准计付。因金瑟公司欠付租金致使租赁合同解除，金瑟公司理应按约承担违约责任，王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣有权按照合同约定没收定金600,000元。金瑟公司认为王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣主张的解约违约金标准过高，要求法院予以调整，因王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣没收的定金600,000元已具有惩罚性质，且综合考虑金瑟公司的违约行为、王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣的损失程度等因素，原审法院酌情将解约违约金调整为300,000元。因金瑟公司未按约支付租金，理应按约支付逾期付款违约金，现金瑟公司认为逾期付款违约金标准过高、要求法院予以调整，法院认为合同约定按照日千分之二标准计算显属过高，应酌定调整至按欠付金额的日万分之五标准计付。宁振宾作为担保人对合同负有不可撤销的连带赔偿责任，故王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣要求宁振宾对金瑟公司上述付款责任承担连带保证责任，符合合同约定，法院依法予以准许。根据合同约定，因金瑟公司违约致使王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣单方解除合同，不对金瑟公司作任何赔偿或补偿包括但不限于金瑟公司在该房屋已进行装修部分，故对金瑟公司要求装修补偿的请求，法院难以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，于二〇一五年十一月三十日判决：一、王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣与上海市金瑟实业有限公司、宁振宾之间的《上海市房屋租赁合同》以及《合同补充条款》于2015年8月19日解除；二、上海市金瑟实业有限公司应于判决生效之日起十五日内从上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋中迁出，并将上述房屋返还给王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣；三、上海市金瑟实业有限公司应于判决生效之日起十五日内支付给王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣自2015年6月1日起至2015年8月19日止的租金人民币636,164.38元；四、上海市金瑟实业有限公司应于判决生效之日起十五日内支付给王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣自2015年8月20日起按每日人民币10,452.05元标准计算至2015年9月30日止的房屋使用费，自2015年10月1日起按每日人民币11,392.74元标准计算至实际迁出之日止房屋使用费；五、上海市金瑟实业有限公司应于判决生效之日起十五日内支付给王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣解约违约金人民币300,000元；六、上海市金瑟实业有限公司应于判决生效之日起十五日内支付给王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣以人民币636,164.38元为本金，自2015年6月4日起按每日万分之五标准计算至判决生效之日止的逾期付款违约金；七、宁振宾对上海市金瑟实业有限公司上述付款责任承担连带保证责任。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币24,752元，减半收取计人民币12,376元，财产保全费人民币5,000元，上述共计人民币17,376元，由上海市金瑟实业有限公司、宁振宾共同负担。判决后，金瑟公司不服，上诉称，被上诉人王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣违约在先，即2014年9月标的房屋由被上诉人抵押给案外人，但未通知上诉人，10月被司法查封致使上诉人优先购买权不能行使，上诉人于此有权行使抗辩权暂时缓交租金，在被上诉人提出解决方案后再行缴纳；同时，本案部分标的房屋实际已过户产权给他人，被上诉人隐瞒该事实。本案房屋被转租，其不占有房屋，不存在“迁离”问题；本案标的房屋装修实际价值高，被上诉人应予补偿。故上诉请求撤销原判第一、二、四、五、六、七项，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。不同意上诉请求，系争房屋被司法查封不影响上诉人使用房屋，实际被上诉人亦已口头通知上诉人，被上诉人按约履行了交房及保证房屋正常使用义务，不存在违约，上诉人未按约付租应承担解约责任；上诉人解约后不存在所谓优先购买权，所谓损失依法不存在；原审判决前被上诉人并未出卖房屋，上诉人及原审被告宁振宾亦实际居住在标的房屋内，解约后应予迁出；租约中关于装修约定明确，欠租解约被上诉人作为出租人不应予以赔偿。故要求二审法院驳回上诉、维持原判。宁振宾述称，同意金瑟公司上诉请求。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2010年12月13日，金瑟公司设立，宁振宾任公司法定代表人。本案原审期间，自2015年12月4日始，本案标的房屋之上海市浦东新区XX路XX弄XX号中部分房屋所有权陆续登记变更为案外人，即XX路XX弄XX号的1层产权人为奚某甲、奚某乙，XX路XX弄XX号1层产权人为张某某，XX路XX弄XX、XX、XX号1层产权人为戴某某，XX路XX弄XX号1层产权人为罗某甲、罗某乙，XX路XX弄XX号1层产权人为周某某、王某某。本院认为，原审被告宁振宾与被上诉人王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣及担保人签订的《上海市房屋租赁合同》以及《合同补充条款》系当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定。上述合同明确约定：宁振宾签约后将注册成立新具有法人资格的管理公司，“合同乙方主体由宁振宾变更为新公司”。上诉人金瑟公司符合该约定，按约应为本案租赁关系承租人，宁振宾按约转为承租人的担保人。上诉人、被上诉人及原审被告等由之形成的房屋租赁合同（保证）关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面按约履行。金瑟公司作为承租人未能按约支付租金，被上诉人作为出租人有权按约解除租约并要求其承担违约责任。金瑟公司上诉主张本案标的房屋在履行期间曾发生被司法查封等，但并无任何证据表明，系争房屋被抵押及司法查封等影响或可能实质性影响金瑟公司正常使用标的房屋，应该认为，上诉人并无事实及法律依据主张被上诉人存有实质性违约行为，从而导致承租人于此享有租赁对价利益中租金给付的（阻却性）抗辩；同样，金瑟公司主张之被上诉人行为对其标的房屋优先购买权的影响或可能影响亦不构成房屋租赁对价交换的基本利益组成、金瑟公司以此抗辩缓付租金缺乏法律依据，法庭难予采纳。本案原审及二审期间，法庭注意到，确如上诉人主张，标的房屋中部分产权已由被上诉人过户至案外人，同时部分房屋被转租等。必须指出，上诉人取得标的房屋占有的合法依据源自租赁关系，租约解除即双方法律关系终止，不论前者是否转租，金瑟公司依法应将租约项下取得之标的物返还出租人。本案标的房屋虽在诉讼期间存有部分房屋产权之移转，但并无任何证据表明，被上诉人作为出租人对租赁实体、程序权利、义务的处分，就该部房屋构成或可能构成无权处分，上诉人该部事实主张缺乏法律依据，原审裁判标的房屋返还应予维持。另关于装修赔偿主张，查租赁合同明确约定本案项下欠租解约，装修部分不予赔偿，上诉人该部主张缺乏基本依据，法庭不能采纳。余者原判已阐述详尽、有据，法庭不再赘述。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人上海市金瑟实业有限公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,980元，由上诉人上海市金瑟实业有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年三月二十三日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……