甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武中民终字第499号
上诉人（原审原告）许有俊。
被上诉人（原审被告）民勤县恒基房地产开发有限公司。
法定代表人杨录年，该公司经理。
上诉人许有俊因商品房预售合同纠纷一案，不服甘肃省民勤县人民法院（2013）民民初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许有俊到庭参加诉讼，被上诉人民勤县恒基房地产开发有限公司（以下简称“恒基公司”）经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告许有俊与被告恒基公司于2011年3月6日订立售房协议1份，许有俊向恒基公司购买住宅楼“北四栋东四口三层左手”楼房1套，建筑面积108平方米，价款257040元，计划开工时间为2011年3月15日，竣工时间为2011年11月30日。协议中注明约定面积为计划面积，最后结算以实际面积核算，造价不变。同日，许有俊与恒基公司订立另份售房协议，许有俊向恒基公司购买车库1间，面积20平方米，价款80000元，计划开工时间为2011年3月15日，竣工时间为2011年11月30日。协议订立当日，原告按约定付清了楼房及车库款。2011年7月1日，原告领取了被告退回的车库款80000元。在修建过程中，被告改变楼层设计，将底层修建为门面房，将六层变更为十二层（包括底层门面房）。
另查明，2011年2月19日，案外人王发德与恒基公司签订售房协议1份，约定王发德以265620元购买“恒基家园”住宅小区北四栋东4口4层左手住宅楼1套，面积约为116.5平方米。王发德向恒基公司交清购房款及配套设施的费用。2012年10月1日，恒基公司向王发德交付了“恒基家园”住宅小区北四栋东4口4层（包括门面房）左手楼房1套及钥匙。后王发德在准备装修该楼房时，2013年9月4日，许有俊、李萍以其与恒基公司就该楼房签订有售房协议为由强行占用并更换了门锁。原审法院认为，原告王发德与恒基公司签订售房协议1份，系双方真实意思表示，该合同自成立时生效。王发德于签订合同后向恒基公司交付了购房款及配套设施费用，恒基公司依合同约定向王发德交付了楼房，王发德基于合法的买卖关系自交付之日起取得了该楼房的占有、使用权，依法受法律保护。二被告未经允许住进了原告已合法占有的房屋，影响了原告充分行使其物权，属不当行为，理应承担相应的法律责任，并据此判令被告许有俊、李萍返还王发德“恒基家园”住宅小区北四栋东4口4层（包括门面房）左手楼房1套，并更换楼房门锁。判决书发生法律效力后，王发德向原审法院申请执行。2014年6月18日，原审法院认为（2013）民民初字第884号民事判决书确有错误，应予以再审，再审期间中止该判决的执行。2014年12月29日，原审法院作出（2014）民民再初字第1号民事裁定书，认为王发德不具有诉讼主体资格，裁定驳回原审原告王发德的起诉，该裁定书已发生法律效力。2014年12月31日，王发德将自己的物品搬出原告占有的楼房，原告入住。根据原告的诉讼请求，要求被告按照合同约定交付楼房、车库，并由被告为原告办理房屋所有权证。经原、被告当庭协商，双方议定房屋租赁费损失标准为每月400元由被告承担。原告同时认为，被告未能按约定日期交付房屋，且被告擅自改变楼层设计，原告保留向被告主张因楼层发生变化而产生损失的诉权。
原审法院认为，原、被告基于合意达成售房协议，约定由原告向被告购买位于民勤县恒基家园北四栋东四口三楼左手住宅楼1套。合同签订后，原告按约定向被告预付了购房款，被告应按约定履行协议。关于原、被告所诉争的住宅楼的楼层问题，根据双方签订的售房协议第一条约定“乙方（原告许有俊）选择北四栋东四口三层左手住宅楼一套”，可以确定原告选择的是住宅楼的三层，根据原告提交的售房协议附件中约定“原住户楼房价格：一楼每平方米1780元，二楼2280元，三楼2380元，四楼2280元，五楼1840元，六楼1500元”，以及根据原告向被告交纳的楼房款257040元（108平方米×2380元），可确认原告是以三层楼房2380元的价格交纳的楼房款，在该附件中的一楼每平方米1780元的价格并非地下室或者门面房的每平方米的价格，因此，被告向原告交付的楼房应为不包括地下室或门面房的住宅楼三楼。该楼房的标的物经原告与王发德通过诉讼处理，已驳回王发德的起诉，现该楼房已由原告于2014年12月31日实际入住占有使用。关于被告所持楼房面积增大、应当由原告补交差价的辩驳理由，被告虽然提供有效证据证明其楼房面积增大为121.8平方米，但由于原、被告双方签订的售房协议中明确约定楼房建筑面积约108平方米，住宅楼造价约257040元，造价不变。虽然在格式的售房协议中注明“建筑面积和楼房造价现为计划面积和造价，最后结算将以实际面积和造价核算”，但原、被告在签订售房协议时，在协议第三项内容后面用手写体写明“造价不变”，并摁指印；协议内容的第四项开头“住宅楼造价约257040元”，根据文意理解，售房协议第三项内容后面用手写体写明“造价不变”的“造价”即为售房协议内容第四项开头的“造价”，意为原、被告约定的楼房总造价为257040元。虽然楼房面积增大13.8平方米，但根据建设部《商品房销售管理办法》第十九条的相关规定，按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总造价不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总造价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。现被告在与原告签订售房协议时，没有在合同附件中附所售房屋的平面图以及标明详细尺寸，亦未约定误差范围，原告又不退房或解除合同，因此，增大面积的房价款应由被告承担，对其要求原告补交增大面积房价款的辩驳意见不予采纳。因双方未约定明确楼房交付期限，但约定竣工日期为2011年11月30日，自2011年12月1日起，被告即已违约，应当由其自该日起按双方当庭约定每月400元的标准向原告赔偿至2014年12月31日期间逾期交付房屋的违约损失。关于原告要求被告办理房屋权属证书的诉讼请求，原审法院认为，原、被告双方在订立的售房协议没有约定由被告为其办理房屋权属证书，可由被告向原告实际将楼房交付后，由被告为原告提供相关手续资料配合原告在法定期限90日内办理房屋权属证书。关于原告要求被告赔偿因楼层变更给原告造成的损失的诉讼请求，原审法院认为，被告在订立合同时，拟建楼盘为六层，原告预购楼房为三层，其楼层位置居中，相对优越，销售价亦最高。被告自行改变楼层设计，所建楼盘为十二层，原告预购楼房楼层未发生变化，但根据生活常识，其楼层位置的综合使用价值有所降低。由于原、被告未能就楼盘层数变化的违约责任作出约定，原告亦未能提交相关证据证明其损失情况，对原告的该诉讼请求，不应予以支持，但原告在庭审中明确表示其保留向被告主张因楼层发生变化而产生损失的诉权，可由原告另行主张其权利。因原告于协议订立后领取了车库价款，双方关于车库签订的售房协议已经解除，对原告要求被告交付车库的诉讼请求，不应予以支持。被告支付的鉴定费用，因其鉴定结论于原告不利，其费用应当由原告承担。据上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告民勤县恒基房地产开发有限公司向原告许有俊交付位于民勤县恒基家园北四栋东四口三层（不包括底层非住宅楼房）左手住宅楼一套（原告已于2014年12月31日实际占有使用）；二、被告民勤县恒基房地产开发有限公司按照每月400元的标准赔偿原告许有俊自2011年12月1日至2014年12月30日期间的延期交房损失；三、驳回原告许有俊的其它诉讼请求。上述判决一、二项限判决书生效后15日内履行完毕。案件受理费6656元，由原告许有俊负担1656元，被告民勤县恒基房地产开发有限公司负担5000元，鉴定费5800元，由原告许有俊负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
宣判后，原审原告许有俊不服，以“1、上诉人与被上诉人签订了两份合同，一份为住宅楼合同，一份为门面房合同（原写车库），一审法院依据被上诉人提交的假领条，认定车库合同已经解除并判令上诉人承担鉴定费错误，应判决被上诉人向上诉人交付门面房；2、被上诉人迟延交付上诉人房屋，应支付违约金62608元；3、被上诉人应当为上诉人办理土地使用权证和房屋所有权证”为由，提起上诉，请求依法改判。
被上诉人恒基房公司经传唤未到庭应诉答辩。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人许有俊与被上诉人恒基公司之间签订的住宅楼及车库买卖协议，均为双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。车库买卖协议签订后，上诉人又于2011年7月1日领取了所交纳的车库款，应视为双方解除了车库买卖协议。上诉人虽认为该领条系假条据，对真实性持有异议，但经原审法院依法委托甘肃金鳞司法医学鉴定所对领条落款处签名及指印的真实性进行司法鉴定，该鉴定所作出司法鉴定意见书，确认领条落款处“许有俊”签名及指印均为许有俊所留，因此上诉人所持领条为假条据的理由不能成立。为查明领条的真实性所产生的鉴定费5800元，原判判决由上诉人承担并无不当。上诉人与被上诉人所签订的售房协议中，双方未约定楼房的交付期限，仅约定了竣工日期，该日期应视为是约定的房屋交付日期。该合同第十一项仅约定了上诉人逾期付款的违约并未约定被上诉人逾期交付房屋的违约责任。基于公平原则，原判判决由被上诉人从竣工次日起至上诉人实际占有使用房屋前，按每月400元的标准向上诉人承担租赁损失适当。上诉人再以被上诉人逾期交房为由，主张违约金，没有事实和法律依据。上诉人主张要求办理房屋产权证的诉求，原审中，上诉人明确表示放弃办理土地使用权证的要求，而办理房屋所有权证的诉求，原判已经作了论处。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6656元，由上诉人许有俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈忠清
审 判 员 张宗鹏
代理审判员 胡春芳
二〇一五年十一月十日
书 记 员 杨晓斌