四川省南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1302民初2093号
原告：吴斌，男，1968年9月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。
被告：南充市金达房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区人民南路87号3幢3层314号。
法定代表人：莫明全，总经理。
被告：郭慎昌，男，1949年5月26日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
原告吴斌与被告南充市金达房地产开发有限责任公司（简称金达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，原告申请追加被告郭慎昌为本案的共同被告，本院依法予以追加。本院依法适用普通程序，由审判员曾明担任审判长，与人民陪审员彭婷、傅晓海组成合议庭于2017年12月1日进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人张宗强到庭参加诉讼。被告金达公司、郭慎昌经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告吴斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付原告购买的位于桂园的房屋；2、被告立即支付原告逾期交房违约金662400元（截止起诉之日，具体金额算至被告交付房屋为止）；3、被告立即支付原告因其未按期取得原告购买房屋所在楼栋的权属证明而产生的违约金653400元（截止起诉之日，具体金额算至被告办理完上述权属证为止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告吴斌当庭变更诉讼请求为：1、将第2项诉讼请求变更为被告立即支付原告逾期交房违约金970712.9元（截止开庭之日，具体金额算至被告交付房屋为止）；2、将第3项诉讼请求变更为被告立即支付原告因其未按期取得原告购买房屋所在楼栋的权属证明而产生的违约金952736.79元（截止开庭之日，具体金额算至被告办理完上述权属证为止）。
事实及理由：2015年2月11日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告以1800万元的价格购买被告开发的位于顺庆区桂花路一段81号桂园小区2号楼（合同签署为2号楼，房管局已备案，但实际上购买的是1号楼）。同时约定被告应于2016年2月25日向原告交房，如被告未按期交房，原告又愿意继续履行合同的，则被告应当按原告已付房款每日万分之一的方式向原告支付违约金。并约定被告应当于2016年2月20日前取得原告购买房屋所在楼栋的权属证明，如未取得则按付房款每日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了款项。但被告因其自身原因，一直未向原告交房，也一直未取得原告购买房屋所在楼栋的权属证，导致原告的物权长期处于不稳定状态。经原告实地查看，现案涉房屋尚未完工，且一直已处于停工状态。案涉工程的实际开发人为郭慎昌，系郭慎昌挂靠金达公司名义开发，故郭慎昌应与金达公司一并向原告承担连带责任。特提起本案诉讼。
原告吴斌举证如下：1、原告身份证复印件1份、被告企业信息1份，拟证原、被告主体适格。
2、《商品房买卖合同》原件5份，拟证原、被告之间的房屋买卖关系。
3、收据2张，拟证原告依约支付了购房款17976166元。
4、房屋专项维修资金收据5张，拟证合同签订后，原告缴纳了案涉房屋维修资金的事实。
5、备案查询结果单5份，拟证案涉房屋已在南充市房管局备案的事实。
6、房屋平面图、规划图各1张，拟证双方合同签订的出售2号楼，但事实上出售的应该是1号楼的事实。
被告金达公司未到庭进行答辩，也未举证。
被告郭慎昌未到庭进行答辩。
被告郭慎昌向本院提交了《挂靠联合经营协议》1份、《桂园小区认购合同》1份、授权书1张，拟证案涉小区由郭慎昌个人投资开发的事实。
经审理，确认本案基本事实如下：
2015年2月11日，原告吴斌与被告金达公司签订了编号为201502110952的《商品房买卖合同》，约定吴斌购买位于南充市顺庆区铺号营业房，建筑面积386.92平方米，总价款伍佰零贰万玖仟玖佰陆拾元。出卖人应当在2016年2月10有向买受人交付商品房，逾期交房，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2016年2月10日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期未取得，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付违约金。住宅专项维修资金壹万伍仟肆佰柒拾陆元捌角。房屋总价款5029960元，应交房时间2016年2月10日前，未交房；原告主张违约金从2016年2月11日计算至立案之日2017年4月12日，逾期427天，按购房款日万分之一计算，则违约金502996×427＝214779.29元。
2015年2月11日，原告吴斌与被告金达公司签订了编号为201502110981的《商品房买卖合同》，约定吴斌购买位于南充市顺庆区铺号营业房，建筑面积65.46平方米，总价款捌拾伍万零玖佰捌拾元。出卖人应当在2016年2月10有向买受人交付商品房，逾期交房，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2016年2月10日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期未取得，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付违约金。住宅专项维修资金贰仟陆佰壹拾捌元肆角。房屋总价款850980元，应交房时间2016年2月10日前，未交房；原告主张违约金违约金从2016年2月11日计算至立案之日2017年4月12日，逾期427天，按购房款日万分之一计算，则违约金：85.09×427＝36333.43元。
2015年2月11日，原告吴斌与被告金达公司签订了编号为201502110996的《商品房买卖合同》，约定吴斌购买位于南充市顺庆区营业房，建筑面积516.89平方米，总价款肆佰壹拾叁万伍仟壹佰贰拾元。出卖人应当在2016年2月25有向买受人交付商品房，逾期交房，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2016年2月10日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期未取得，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付违约金。住宅专项维修资金贰万零陆佰柒拾伍元陆角。房屋总价款4135120元，当交房时间2016年2月25日前，未交房，原告主张违约金从2016年2月26日计算至立案之日2017年4月12日，逾期412天，按购房款日万分之一计算，则违约金：413.51×412＝170366.12元。
2015年2月11日，原告吴斌与被告金达公司签订了编号为201502110997的《商品房买卖合同》，约定吴斌购买位于南充市顺庆区营业房，建筑面积516.89平方米，总价款叁佰陆拾壹万捌仟贰佰叁拾元。出卖人应当在2016年2月25有向买受人交付商品房，逾期交房，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2016年2月10日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期未取得，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付违约金。住宅专项维修资金贰万零陆佰柒拾伍元陆角。房屋总价款3618230元，应交房时间2016年2月25日前，未交房，原告主张违约金从2016年2月26日计算至立案之日2017年4月12日，逾期412天，按购房款日万分之一计算，则违约金为：361.82×412＝149069.84元。
2015年2月11日，原告吴斌与被告金达公司签订了编号为201502110998的《商品房买卖合同》，约定吴斌购买位于南充市顺庆区营业房，建筑面积516.89平方米，总价款肆佰叁拾肆万壹仟捌佰柒拾陆元。出卖人应当在2016年2月25有向买受人交付商品房，逾期交房，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2016年2月10日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期未取得，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付违约金。住宅专项维修资金贰万零陆佰柒拾伍元陆角。房屋总价款4341876元，应交房时间2016年2月25日前，未交房，违约金从2016年2月26日计算至立案之日2017年4月12日，逾期412天，按购房款日万分之一计算，则违约金178882.16元（434.18×412）。
2015年2月13日，被告金达公司向原告吴斌出具《收据》载明：“收到吴斌购2号楼1至4层房款陆佰万元正（￥6000000.00元）”，并加盖金达公司财务专用章。2015年2月15日，被告金达公司向原告出具《收据》载明：“收到吴斌购2号楼1至4楼房款壹仟壹佰玖拾柒万陆仟壹佰陆拾陆元正（￥11976116.00元正）”，并加盖金达公司财务专用章。
2015年2月16日，上述5份《商品房买卖合同》在南充市房地产管理局登记备案。同日，原告缴纳了案涉5套房屋的住宅专项维修资金。
诉讼中，本院于2017年5月22日对被告郭慎昌就案涉小区开发情况进行询问。被告郭慎昌称“桂花路一段桂园小区是其个人投资开发的，只是挂靠的金达公司名字，郭慎昌是实际投资人”。本院就询问内容制作笔录经被告郭慎昌签字确认后存卷。同时，郭慎昌举出了《挂靠联营经营协议》，拟证明郭慎昌系挂靠金达公司投资开发“桂花路一段桂园小区”项目。
庭审中，原告称案涉小区仍在建设之中，因二被告资金断链，由原告垫支由金达公司继续修建。
逾期交房违约金计算如下：1、2幢1层83号铺，违约金为214779.29元（502996×427）；2、2幢1层91号铺，违约金为36333.43元（85.09×427）；3、2幢2层201号铺，违约金为170366.12元（413.51×412）；4、2幢3层301号铺，违约金为149069.84元（361.82×412）；5、2幢4层401号铺，违约金为178882.16元（434.18×412＝）。合计749430.84元。
本院认为，一、原告吴斌与被告金达公司签订的五份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效。被告郭慎昌并非案涉《商品房买卖合同》的合同主体，但主张其为实际投资人，系挂靠金达公司进行案涉小区的开发，由于法律禁止个人通过挂靠进行房地产开发，挂靠行为因为违反法律的强制性禁止性规定而无效。基于交易安全以及吴斌与金达公司之间的商品房买卖合同关系，本案五《商品房买卖合同》的合同义务应当由金达公司负责实际履行，至于金达公司与郭慎昌之间的合同关系及其相互之间的权利义务，不属于本案处理范围，但是郭慎昌作为实际投资人同样应当履行相应义务。
二、关于立即交房是否予以支持的问题。案涉桂园小区建设工程尚在继续实施收尾工程，未竣工验收，房屋未具备交付条件，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，原告要求被告立即交房实际无法实现。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，金达公司应当继续履行合同，促成交付条件的成就；但原告请求交房的诉讼请求，在本案中无法予以支持。
三、关于逾期交房违约金是否支持的问题。被告未按约定时间交付原告购买的房屋，其行为构成违约。根据《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任第（2）项约定，被告应当按日计算向原告支付已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。由于至今尚未交房，以致被告对于案涉五《商品房买卖合同》较长时间处于违约持续状态，无疑给买房人造成了延期交房的损失，加之交房期限尚难以确定，为此，吴斌要求被告分段支付逾期交房违约金、第一阶段违约金计算至起诉之日止具有正当性，本院予以支持，截止起诉之日合计违约金确认为749430.84元；下一阶段的违约金原告可另行主张。
四、关于未按期取得权属证明违约金是否支持的问题。根据《商品房买卖合同》第二十条产权登记第（二）初始登记约定，被告应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付违约金。该条款系双方对被告公司未按期取得权属证明时违约金支付办法、支付条件所作约定。若被告已按期取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，则该违约金主张的理由不成立；若被告仍未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，根据约定，则该违约金的给付条件并未成就。由于吴斌主张本项违约金的条件尚未成就，其要求被告支付因被告未取得案涉商品房所在楼栋权属证明违约金的诉讼请求，本院不予支持。吴斌可在条件成就后，另行主张权利。
综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条之规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：
一、驳回原告吴斌要求被告南充市金达房地产开发有限责任公司、郭慎昌立即交房的诉讼请求；
二、被告南充市金达房地产开发有限责任公司、郭慎昌共同在本判决生效后20日内向原告吴斌支付截至2017年4月12日止的逾期交房违约金749330.84元；
三、驳回原告吴斌的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10424元，由原告负担3424元，由被告南充市金达房地产开发有限责任公司、郭慎昌负担7000元；诉讼保全费申请费5000元，由被告南充市金达房地产开发有限责任公司、郭慎昌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 曾 明
人民陪审员 傅晓海
人民陪审员 彭 婷
二〇一七年十二月二十四日
书 记 员 苟 敏