浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍嵊民初字第1775号
原告：袁章军。
委托代理人（特别授权代理）：尹志南。
委托代理人（特别授权代理）：邢露丹。
被告：嵊州市华夏置业有限公司。
法定代表人：孙梅。
委托代理人（特别授权代理）：周利雅。
委托代理人（特别授权代理）：王斌育。
原告袁章军与被告嵊州市华夏置业有限公司（以下简称华夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理，依法由审判员张洪适用简易程序于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告袁章军的委托代理人尹志南、邢露丹及被告华夏公司的委托代理人周利雅、王斌育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁章军起诉称：2011年6月20日，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于嵊州市双塔路18号嵊州五金机电城二期6号楼2-11号房屋一套，房屋售价为1557949元，以一次性现金付款方式支付。房屋交付时间为2012年8月8日前，交房条件为建设工程经竣工验收合格，并取得竣工验收备案证明，及由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。如逾期交付的，则在90天内每日按已付房款的万分之三支付违约金，逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年8月9日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三的违约金。合同签订后，原告已按约定支付了全部购房款，但被告未按约定条件向原告交付房屋。合同约定房屋权属证书交付时间为2013年10月8日前，由出卖人向买受人交付。出卖人逾期交付权属证书或登记证明的，逾期90日内的，按已付房款的千分之一承担违约责任；逾期90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，但被告至今仍未按约向原告交付房屋权属证书。为维护原告的合法权益，现起诉至法院，提起如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2012年8月9日至2013年4月27日止的逾期交房违约金122453.56元。2、判令被告向原告支付2013年10月8日至2014年8月7日止的逾期交付权属证书违约金94723.36元，并按每日311.59元继续支付违约金至实际交付权属证书日止。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告华夏公司答辩称：一、被告开发的嵊州五金机电城二期工程6号楼于2012年7月27日已具备备案条件，在按合同约定2012年8月8日交房前夕，即2012年8月3日，被告向原告寄发了书面的《交房通知书》及附件《嵊州五金机电城商品房费用结算清单》各一份，并对交接时的时间、地点及相关事项均作了明确说明，且原告书面同意委托被告经营管理。据此被告对房屋按约作了交付，未有逾期交房之行为，故不应支付逾期违约金，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。退一步讲，如果法院判令被告应承担违约责任，那么违约金按已付房款的万分之三计付也过高，且本案并没有造成原告任何经济损失，故违约金应适当予以减少。二、被告于2012年9月28日向原告通知领取《嵊州五金机电城商品房产权证办证通知书》及《五金机电城产权证办理须知》各一份，且被告对原告购买的6号楼于2013年11月11日办理了产权证书（大证）。后原告没有前来办理房屋过户手续，也没有向被告出具办证的委托手续，故非被告原因造成。因此，对于原告要求被告支付自办理大证之后的违约金部分的请求，没有事实和法律依据，应当予以驳回。如被告需支付逾期办权证违约金的，至多应算至2013年11月11日止，且按已付房价款的千分之一计付。
原告为证明自己的主张，在本院规定的举证期限内提交的证据，被告的质证意见及本院的认证意见如下：
证据1、公司基本情况1份，证明被告的主体资格。
证据2、商品房买卖合同1份，证明原、被告之间房屋买卖的事实，约定被告交房时间、交付权属证明的时间，以及相关违约金。
证据3、购房发票2份，证明原告已按合同约定支付了全部购房款。
证据4、竣工验收备案表1份，证明被告于2013年4月27日具备了竣工验收备案证明，才具备了交付房屋的条件，表明被告逾期交房的事实。
被告经质证称对证据1、2、3无异议。对证据4的真实性无异议，但对证明目的有异议，备案表不能证明被告违约的事实，被告已经于2012年8月8日交付了房产，不存在违约的情况。
本院认证认为，对于证据1、2、3，被告经质证无异议，本院对其证明力予以认定。对于证据4，被告经质证对证明目的有异议，但该证据符合证据的三性原则，本院予以认定。
被告为证明自己的主张，在本院规定的举证期限内提交的证据，原告的质证意见及本院的认证意见如下：
证据5：工程质量监督报告一份，证明在2012年7月27日6号楼已经具备了备案条件，具备了房屋交付的基本条件。原告经质证称对该证据的真实性没有异议，但工程质量监督报告不等同于建设工程竣工验收表，不符合合同中所约定的出卖房屋应具备建设工程竣工验收备案表的条件，并不能说明具备了交房条件。本院认证认为，该证据已加盖各验收单位的公章，本院对该证据的真实性予以认定，并将其作为认定本案事实的有效证据予以收集。
证据6：交房通知书、费用结算清单、委托经营管理合同各一份，证明被告于2012年8月3日通知原告交房和所要支付的相关物业费用，但在2011年6月21日原告已委托被告经营管理，被告已按约交付了房屋，故不应承担逾期交房违约金。原告经质证称对该证据的真实性没有异议，但认为该组证据不能否定双方之间约定的违约事实的认定。本院认证认为，上述证据具备证据的真实性原则，本院予以收集作为认定本案事实的依据。
证据7：五金机电城商品房产权证办理通知书、五金机电城产权证办理须知、房屋产权证通知书自领名单、房屋产权证各一份，证明被告已于2013年9月28日向原告履行办理房屋产权证及办证须知的告知义务，并于2013年11月11日办理了房权证（大证），故逾期办证的违约金只能按已付房款的千分之一计付至2013年11月11日止。原告经质证称对该证据的真实性没有异议，但被告9月份通知原告去办理产权证，事实上被告大证在11月11日才办妥，不可能先办小证再办大证的，被告向原告发这个通知没有实际意义。本院认证认为，上述证据具备证据的真实性原则，本院予以收集作为认定本案事实的依据，能够证实讼争房屋被告于2013年11月11日办理产权初始登记的事实。
经审理查明，2011年6月20日原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买位于嵊州市双塔路18号五金机电城二期6号楼2-11号房屋一套，房屋售价为1557949元。原告已按约向被告付清了全部购房款。按照双方签订的买卖合同第九条的约定：被告应在2012年8月8日前将建设工程验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件的商品房交付给原告。第十条规定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，双方同意按照下列约定处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款8%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十六条规定：房屋权属证书交付时间为2013年10月8日前，由出卖人向买受人交付。出卖人逾期交付权属证书或登记证明的，逾期90日内的，按已付房款的千分之一承担违约责任；逾期90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。原告于2011年6月21日委托嵊州市华夏市场管理有限公司经营管理讼争房屋。2012年8月3日，被告通知原告到指定地点交付讼争房屋。嵊州市建筑业管理局于2013年4月27日同意对被告开发的嵊州五金机电城5-10号楼进行备案。被告于2013年11月11日办理讼争房屋产权初始登记。原告至今未办理办理房产过户手续。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，各方当事人应依照约定全面履行各自的义务。本案被告是否应承担逾期交房的违约责任，其焦点在于被告交付原告的房屋是否符合合同的约定，根据双方签订的合同规定，被告交付原告的商品房应至少应具备以下两个条件：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。被告辩称诉争房屋已在2012年7月27日竣工验收合格，并通知原告于2012年8月8日到指定地点交付合同约定的房屋，且原告已委托嵊州市华夏市场管理有限公司经营管理讼争房屋，视为被告按约在规定的时间内对原告的商品房作了交付，不需承担逾期交房的违约责任。本院认为不管原告从何时开始实际使用讼争房屋，被告都不能否认其于2013年4月27日才完成备案的事实，被告不可能在2012年8月8日交付符合合同约定的房屋，因此，被告的辩称意见不符合同约定，本院不予采信，被告应承担逾期交房的违约责任。至于违约金的计算数额，双方当事人在合同中虽约定按已付房价款的每日万分之三计付，因原告在诉讼中未提供其因被告未完成备案手续而遭受经济损失的相应证据，因此，对于被告以原告未造成任何经济损失，要求本院下调违约金计付标准的答辩意见本院予以采纳，本院对违约金计付标准适当予以调整，调整为按每日万分之一计付，故对原告要求被告支付自2012年8月9日起至2013年4月27日止的违约金，本院调整为40818.26元（1557949元×0.01%／天×262天＝40818.26元）。对于原告主张被告承担逾期办理产权证书违约金的问题，因合同规定被告应在2013年10月8日前取得相关产权证书交付给原告，而被告在2013年11月11日才取得诉争房屋的房产证，显属违约，理应承担相应的违约责任。对于违约金的计算问题，本院认为，从被告在取得房屋初始权证后，被告应当履行的是协助原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证的义务，且合同也规定，原告应委托被告办理房屋所有权证转移登记，现原告也不能提供其委托被告办理房屋权证的转移登记的证据，因此，被告的逾期办理权证的违约金应算至其在取得房产初始登记之日止。原告要求被告承担的逾期办理产权证的违约金为购房款的千分之一的诉讼请求，本院予以支持，即被告应承担逾期办理产权证的违约金为购房款1557949元的千分之一1557.95元。对于不合理的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、嵊州市华夏置业有限公司支付袁章军违约金42376.21元，款限本判决发生法律效力之日起十日内付清。
二、驳回袁章军的其余诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4558元，依法减半收取计2279元，由原告袁章军负担1849元，由被告嵊州市华夏置业有限公司负担430元（款限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费4558元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 张 洪
二〇一四年十月十五日
书记员 周君萍
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。