广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠博法民三初字第70号
原告（反诉被告）固高投资有限公司。住所地：中国香港特别行政区。
法定代表人吴远明。
原告（反诉被告）博罗县惠博工业区开发有限公司。住所地：广东省博罗县。
法定代表人李佛荫。
原告（反诉被告）广东省博罗县海联实业公司。住所地：广东省博罗县。
法定代表人何国强。
上列三原告的委托代理人温志坚、李云霞，广东宏兴律师事务所律师。
被告（反诉原告）李中明，男，汉族，系博罗县豪盛手袋厂经营者，住址：福建省南安市，现住广东省博罗县。身份证号码：XXXX。
委托代理人黄朋程，广东商盾律师事务所律师。
原告（反诉被告）固高投资有限公司、博罗县惠博工业区开发有限公司、广东省博罗县海联实业公司诉被告（反诉原告）李中明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人温志坚、李云霞，被告（反诉原告）李中明的委托代理人黄朋程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年10月10日，三原告与被告经营的博罗县豪盛手袋厂签订了一份《合作承包协议书》，约定：“被告承包原告所有的位于博罗县罗阳镇小金村小罗公路位置的海达磁电厂房，承包期限从2009年12月1日起至2014年11月30日，前两年承包款每月为20000元，后三年承包款每月为23000元，被告必须于每月5日前付清当月承包款，否则按日加收5%的滞纳金，如超期二个月不交承包款，原告有权单方终止协议，收回厂房，保证金不退回被告”，等等。签订协议后，被告均按约定支付了2009年12月和2010年1月的承包款，但从2010年2月开始，被告均未按约定的时间支付承包款。从2013年6月起至2014年4月止，被告共拖欠原告11个月承包款253000元，严重违反合同约定和法律规定，损害了原告的合法权益。据此，原告特向法院起诉，请求：1、判决解除原告与被告于2009年10月10日签订的《合作承包协议书》。2、判决被告支付承包款253000元及按合同约定支付违约金（从2013年6月起暂计至2014年4月），并计至判决发生法律效力之日止。3、判决被告负担本案诉讼费。
被告李中明答辩及反诉称，被告与原告于2009年10月10日签订了一份《合作承包协议》，协议中约定了双方的权利义务，一直以来，均是原告到被告处收取承包款。直至2013年6月，原告并未来收取承包款，被告曾多次联系原告，但其一直均未来收取，直至2013年6月底，被告租的厂房来了一批要进场装修的工人，被告才知道自己承包的厂房已经被原告卖给他人。因为装修的事情，被告与第三人发生了纠纷，因为如果一旦第三人进场装修，将会对被告的生产造成严重的影响。但第三人向被告出具了与原告签订的房屋转让合同文件，且经被告向原告求证后，无奈之下，被告只能让第三人进行装修，但是在2013年10月，被告与第三人因为装修的事情再次发生纠纷，闹至四角楼金城派出所，原因在于第三人的装修已经严重的影响到被告的生产与员工的生活。后实在没有办法，被告于2013年12月底破产结业，把所有的机器设备廉价出卖后支付了工人的工资及部分经济补偿金。被告认为，原告对其出租的房屋应当拥有合法的产权并保证被告在租赁其厂房期间能够进行毫无阻碍的生产和生活，现因原告的原因，导致被告破产结业并支付了一大笔的经济补偿金，原告对此损失应当承担赔偿责任。而原告起诉的要求解除协议、支付承包款及违约金（滞纳金）的诉讼是没有事实和法律依据的。理由如下：第一、从被告承包原告的房屋至今，一直均是由原告向被告收取承包款，而且是通过现金的方式来进行收取。被告在未缴纳承包款期间，没有收到过原告催讨承包款的任何通知，主要的原因还是在于承租的房产已于6月份转让了给他人，被告不知道承包款该交给谁和如何交，所以至今还未缴纳承包款的责任不在被告而在原告。所以被告不存在不缴纳承包款的说法，那违约金（滞纳金）更无从说起了!而且协议约定的违约金（滞纳金）是明显过高的。第二、既然违约的责任不在被告，那原告就不得擅自终止协议。现因原告单方擅自终止协议，又未进行任何的通知，因为第三人进场装修，导致被告不能进行正常的生产和生活，造成被告破产结业、支付工人工资、经济补偿金、装修费用、机器贱卖等直接损失，而且原先可以生产至2014年11月30日的订单（间接损失）不得不推掉。无形之中，被告因原告的擅自解除合同的行为损失严重。对此，原告应当承担违约和赔偿。第三、被告作为房屋的承租人，原告作为房屋的出租人，在出卖房屋时，未提前三个月通知被告，侵犯了被告的优先购买权。根据《合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第118条的规定，被告请求人民法院宣告原告与第三人签订的买卖被告承租房屋的合同无效。据此，被告特向法院提起反诉，反诉请求：1、判令被告与原告于2009年10月10日签订的《合作承包协议书》已于2013年12月份解除。2、判令原告返还保证金40000元及补偿被告二个月的承包款46000元。3、判令原告承担被告因原告擅自终止协议而导致的损失90911.6元。4、判令原告承担本案全部诉讼费用。
原告针对被告的反诉答辩称，一、被告至今未缴纳承包款，先违反了合同约定，经原告催收，至今仍未支付，原告解除了与被告签订的合作承包协议，符合法律规定和合同约定。被告从2010年2月开始，一直迟延履行合同约定的义务，未按合同约定的时间支付承包款，也未向原告支付滞纳金，造成原告的重大损失。从2013年6月起，被告一直拖欠承包款，原告一直向被告催收，但被告不但拒不支付承包款和滞纳金，反而擅自将房屋转租给其他经营者使用，至起诉之日，其他经营者仍在使用合同项下的房屋。由于被告违约在先，2013年12月间，原告将终止合作承包协议的《催收函》送达给被告，通知其终止合作承包协议，并限期要求其结清欠款及水电费、工人工资等并搬出厂房。2013年12月31日，原告再次通过邮件方式通知被告终止合作承包协议，并限期要求其结清欠款及水电费、工人工资等并搬出厂房，同时附《合作承包协议书》、《超期交承包费的滞纳金清单》2张。但被告至今仍未支付承包款和滞纳金。由于被告已违约在先，故原告与被告解除合作承包协议符合法律规定和合同约定，因此，被告反诉请求退还保证金、补偿承包款46000元和赔偿损失90911.6元，没有事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。二、被告反诉称多次联系原告，且原告一直未去收取承包款，不符合事实，且没有提供证据予以证明。2013年6月起，原告多次催促被告支付承包款和滞纳金，但被告均以各种理由拒不支付上述款项。2013年12月份，原告将终止合作承包协议的《催收函》亲自交给被告，通知其终止合作承包协议，并限期要求其结清欠款及水电费、工人工资等并搬出厂房。2013年12月31日，原告又通过快件方式通知被告终止合作承包协议，并限期要求其结清欠款及水电费、工人工资等并搬出厂房，同时附《合作承包协议书》、《超期交承包费的滞纳金清单》2张，被告也收到了上述材料。因此，被告反诉称多次联系原告，且原告一直未去收取承包款，完全不属实，且也未向法院提供任何证据予以证实。三、原告并没有将涉案房屋转让给第三人，也未同意且也不清楚第三人在装修。被告反诉称承包的厂房已经转卖、第三人进场装修，导致其不能正常生产和生活，造成工厂破产结业、支付工人工资、经济补偿金、装修费用、机器贱卖等直接损失和间接损失，没有事实依据。1、原告既没有将厂房转卖给第三人，也没有通知被告让第三人进场装修，被告也没有向法院提供任何证据证明转让事实。2、被告反诉称其与第三人因装修的事情发生纠纷，于2013年10月向四角楼金城派出所报案，但并没有提供报警回执。而且，假设存在报警情况，也不能证明第三人的装修影响或者严重影响被告的生产与员工的生活。即使第三人的装修影响被告，但也是被告擅自让第三人进场装修的违约行为导致的，被告可以向人民法院起诉第三人，请求赔偿损失。3、被告提供的照片，是在原告通知被告解除合同后拍摄的，不能成为其违约在先的抗辩理由；因拍摄时间是在被告于2013年12月结业以后，故无法证明第三人的装修导致其不能正常生产和生活。而且，博罗县人民法院立案庭采取查封措施的法官也发现其他经营者在使用由被告擅自转租的房屋。如果被告反诉称第三人装修导致其不能正常生产和生活属实，那么其他经营者又如何使用由被告转租的房屋因此，即使第三人进场装修，也不可能导致被告不能正常生产和生活，造成反诉人破产结业、支付工人工资、经济补偿金、装修费用、机器贱卖等直接损失和间接损失。可见，即使被告有损失，也是被告自身原因造成的。综上所述，原告认为，被告的反诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。
经审理查明，2009年10月10日，三原告与被告李中明签订了一份《合作承包协议书》，约定由三原告将其所有的位于博罗县罗阳镇小金村小罗路金河二号工业区328号的房屋（包括厂房一栋、办公楼二栋、宿舍一栋、仓库一栋）及配套的设备、变压器等出租给被告使用，经营博罗县豪盛手袋厂；租赁期限为五年，即从2009年12月1日起至2014年11月30日止；从2009年12月1日起至2011年11月30日，两年内每月租金为20000元，从2011年12月1日起至2014年11月30日，三年内每月租金为23000元；被告应支付二个月的租金给原告作为保证金，保证金在租赁期满后经原告检查房屋完好情况下及交清水电费、税金、电话费、付清工人工资后可退回给被告，但被告中途退出或违约，保证金不退回；被告必须在每月5日前付清当月的租金，否则按日加收5%的滞纳金，如超期二个月不交租金，原告可单方终止协议，收回厂房，保证金不退回给被告；等等。签订《合作承包协议书》后，双方履行了合同，原告已将上述房屋（包括厂房一栋、办公楼二栋、宿舍一栋、仓库一栋）及配套的设备、变压器等交付给被告使用，经营博罗县豪盛手袋厂，被告支付了保证金40000元给原告，并按约定支付租金给原告。但是，从2013年6月开始，被告没有按约定支付租金给原告，双方由此发生了纠纷。2013年12月31日，原告向被告邮寄送达了一份《关于终止合作承包协议通知》，认为被告从2013年6月开始，没有按约定支付租金，计算至2013年12月止共拖欠7个月的租金未支付，根据双方签订的《合作承包协议书》中“如超期二个月不交租金，原告可单方终止协议”的约定，通知被告解除合同。本案中，被告明确表示同意解除合同，并反诉请求确认双方签订的《合作承包协议书》已于2013年12月份解除。被告表示因第三人进场装修，导致被告不能进行正常的生产和生活，致使合同目的在2013年12月31日已不能实现，双方签订的《合作承包协议书》已实际解除，并表示其已于2013年12月底电话通知原告，其从2014年1月开始已经没有再生产经营了。现被告已没有占有、使用涉案的位于博罗县罗阳镇小金村小罗路金河二号工业区328号的房屋（包括厂房一栋、办公楼二栋、宿舍一栋、仓库一栋）及配套的设备、变压器等。
另查明，涉案的位于博罗县罗阳镇小金村小罗路金河二号工业区328号的房屋（包括厂房一栋、办公楼二栋、宿舍一栋、仓库一栋），所占用的土地已领取了国有土地使用证【证号为：博府国用（2003）第XXXX号】，登记的土地使用权人为三原告；已领取了房地产权证【厂房的证号为：粤房地证字第CXXXXXX号，办公楼领取了房地产权证二本，证号分别为：粤房地证字第CXXXXXXX号、粤房地证字第CXXXXX号，宿舍的证号为：粤房地证字第CXXXXX号，仓库的证号为：粤房地证字第CXXXXX号】，登记的权属人均为三原告。
又查明，被告李中明是博罗县豪盛手袋厂的经营者，该博罗县豪盛手袋厂领取了个体工商户营业执照，经营范围：加工、销售各类手袋。
本院认为，三原告与被告李中明于2009年10月10日签订的《合作承包协议书》，实质是房屋租赁合同，三原告是房屋的所有权人，是出租人，被告是房屋承租人，合同约定的承包费实质为租金。该《合作承包协议书》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。签订《合作承包协议书》后，双方履行了合同，原告已将房屋（包括厂房一栋、办公楼二栋、宿舍一栋、仓库一栋）及配套的设备、变压器等交付给被告使用，经营博罗县豪盛手袋厂，被告支付了保证金40000元给原告，并按约定支付租金给原告。但是，从2013年6月开始，被告没有按约定支付租金给原告，双方由此发生了纠纷。
关于违约责任的问题。按照双方签订的《合作承包协议书》的约定，被告必须在每月5日前付清当月的租金给原告。但是，从2013年6月开始，被告没有按约定支付租金给原告。显然，被告没有按约定履行合同义务，已构成违约，应由被告承担违约责任。至于被告反诉称在未缴纳承包款期间，没有收到过原告催讨承包款的任何通知，主要的原因还是在于承租的房屋已于2013年6月转让了给他人，被告不知道承包款该交给谁和如何交，所以至今还未缴纳承包款的责任不在被告而在原告，缺乏事实依据，本院不予采信。
关于解除合同的问题。2013年12月31日，原告按照双方合同中的约定“如超期二个月不交租金，原告可单方终止协议”，向被告邮寄送达了《关于终止合作承包协议通知》，通知被告解除合同。本案中，被告明确表示同意解除合同，并反诉请求确认双方签订的《合作承包协议书》已于2013年12月份解除。被告表示因第三人进场装修，导致被告不能进行正常的生产和生活，致使合同目的在2013年12月31日已不能实现，双方签订的《合作承包协议书》已实际解除，并表示其已于2013年12月底电话通知原告，其从2014年1月开始已经没有再生产经营了。综上，原告于2013年12月31日通知解除合同，被告是没有异议的，双方签订的《合作承包协议书》，实际上已自原告于2013年12月31日通知被告之日起解除。
关于被告拖欠原告多少租金及违约金如何支付的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因双方签订的《合作承包协议书》已于2013年12月31日解除，从2014年1月1日起，合同终止履行，故被告应支付租金至2013年12月31日止。从2013年6月开始计算，计算至2013年12月31日止，被告共拖欠原告7个月的租金未支付。按合同约定，从2011年12月1日开始，每月租金为23000元，经计算，被告拖欠原告7个月的租金共计161000元（23000元／月×7月）。因被告没有按约定支付租金给原告，已构成违约，应由被告承担违约责任，所以，原告请求被告支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，但违约金应按合同的约定和法律的规定计付。双方约定被告必须在每月5日前付清当月的租金给原告，因此，违约金应从每月的6日开始计付。因双方约定的按日加收5%的滞纳金的计算方法，已超过了中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍，所以，违约金应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计付。本案中，被告拖欠从2013年6月至2013年12月31日止共计7个月的租金未支付，因此，被告应从2013年6月6日起分别以每月租金23000元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计付违约金给原告（其中23000元从2013年6月6日起计付，23000元从2013年7月6日起计付，23000元从2013年8月6日起计付，23000元从2013年9月6日起计付，23000元从2013年10月6日起计付，23000元从2013年11月6日起计付，23000元从2013年12月6日起计付），计付至付清欠款之日止。
关于原告是否应返还保证金40000元给被告的问题。按双方的约定，保证金在租赁期满后经原告检查房屋完好情况下及被告交清水电费、税金、电话费、付清工人工资后，可退回给被告，但被告中途退出或违约，保证金不退回。根据双方的约定，被告支付给原告的保证金40000元，有两个作用：一、保证在租赁期间，被告没有损坏承租的房屋及交清水电费、税金、电话费、付清工人工资；二、如果被告违约，保证金不退回，作为违约金。首先，双方签订的《合作承包协议书》已于2013年12月31日解除，现被告已没有占有、使用涉案的位于博罗县罗阳镇小金村小罗路金河二号工业区328号的房屋（包括厂房一栋、办公楼二栋、宿舍一栋、仓库一栋）及配套的设备、变压器等，且原告又未提供合法有效的证据证明：被告在租赁期间，损坏了承租的房屋，没有交清水电费、税金、电话费，没有付清工人工资。其次，被告违约，没有按约定支付租金，已按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计付了违约金。若保证金40000元不予返还而作为违约金计付，违约金的数额过高，不符合法律规定。因此，原告应返还保证金40000元给被告。被告反诉请求原告返还保证金40000元，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告反诉请求原告补偿二个月的租金46000元的问题。本案中，被告没有按约定支付租金给原告，已构成违约，应由被告承担违约责任，且被告未提供合法有效的证据证明原告存在违约行为。现被告反诉请求原告补偿二个月的租金46000元，没有法律依据，本院予以驳回。
关于被告反诉请求原告赔偿因原告擅自终止协议而导致的其损失90911.6元的问题。首先，本案中，被告明确表示同意解除合同，并反诉请求确认双方签订的《合作承包协议书》已于2013年12月份解除，并表示其已于2013年12月底电话通知原告，其从2014年1月开始已经没有再生产经营了。根据被告的意思表示，原告于2013年12月31日通知解除合同时，被告已于2013年12月底电话通知原告，其从2014年1月开始已经没有再生产经营了。其次，被告未提供合法有效的证据证明，解除合同造成了其的损失90911.6元。再者，被告未提供合法有效的证据证明原告存在违约行为，造成了其的损失90911.6元。综上，被告反诉请求原告赔偿因原告擅自终止协议而导致的其损失90911.6元，没有事实和法律依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、确认三原告与被告李中明于2009年10月10日签订的《合作承包协议书》，已于2013年12月31日解除。
二、限被告李中明在本判决发生法律效力之日起七日内，支付拖欠的租金161000元给三原告，并应从2013年6月6日起分别以每月租金23000元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计付违约金给三原告（其中23000元从2013年6月6日起计付，23000元从2013年7月6日起计付，23000元从2013年8月6日起计付，23000元从2013年9月6日起计付，23000元从2013年10月6日起计付，23000元从2013年11月6日起计付，23000元从2013年12月6日起计付），计付至付清欠款之日止。
三、限三原告在本判决发生法律效力之日起七日内，返还保证金40000元给被告李中明。
四、驳回三原告的其他诉讼请求。
五、驳回被告李中明的其他反诉请求。
案件受理费5095元，反诉费1919元，合计7014元，由三原告负担2014元，被告李中明负担5000元。
如不服本判决，原告固高投资有限公司可在判决书送达之日起三十日内，原告博罗县惠博工业区开发有限公司、广东省博罗县海联实业公司，被告李中明可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 钟云峰
审 判 员 陈国新
人民陪审员 朱小霞
二〇一五年三月六日
书 记 员 刘彩云
杨文娟