安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第00958号
上诉人（原审被告）：龚月圆，无业。
委托代理人：严思扬，安徽中天恒律师事务所律师。
委托代理人：冯秀娟，安徽中天恒律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：方瑜。
委托代理人：王安林，安徽天瑞律师事务所律师。
上诉人龚月圆因与被上诉人方瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第03752号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年12月21日，龚月圆（承租方、合同中乙方）与方瑜（出租方、合同中甲方）签订《关于宿州路摩尔大街二楼第100号商铺的租赁协议》一份，约定：甲方将位于合肥市宿州路摩尔大街二楼第100号商铺出租给乙方用于服装经营，租赁期限为两年，自2014年12月21日起至2016年12月21日止，年租金为58560元，租金为半年一付，支付日期分别为2013年12月21日、2014年6月21日、2014年12月21日、2015年6月21日；在合同签订日由乙方支付甲方履约保证金10000元；该商铺交付使用后发生的水电费、物业管理费等各项费用，由乙方自行按时交付；乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的10%交纳滞纳金，如拖欠租金达十日，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，保证金不退还，协议还对其他事项作了详细约定。前述协议签订当日，方瑜向龚月圆交付了房屋，龚月圆按约向方瑜支付了半年租金29280元、半年物业管理费720元以及履约保证金10000元。另查明：合肥市摩尔商业运营管理有限公司系位于合肥市宿州路摩尔大街二楼第100号商铺的管理人和出租人，其知晓并且同意方瑜将涉案商铺转租给龚月圆。自2014年6月21日起，龚月圆未支付房屋租金，方瑜多次向龚月圆催要未果，遂诉至原审法院，请求判令：1、解除方瑜与龚月圆之间签订的位于合肥市宿州路摩尔大街二楼第100号商铺租赁协议，龚月圆立即搬离交房；2、龚月圆支付商铺占用费用19520元，物业费360元（自2014年6月21日暂算至2014年10月21日，此后应算至实际搬离交房之日）；3、龚月圆支付租赁期间未缴纳的电费、公摊水费2000元（以物业公司实际核算为准）；4、龚月圆支付违约金10000元；5、本案的诉讼费用由龚月圆承担。
原审法院审理后认为：方瑜与龚月圆之间签订的《关于宿州路摩尔大街二楼第100号商铺的租赁协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。龚月圆辩称因方瑜未经出租人合肥市摩尔商业运营管理有限公司同意导致转租行为无效，本院认为，合肥市摩尔商业运营管理有限公司出具的书面证明，足以证实其对方瑜的转租行为知晓且同意，亦未提出异议，故方瑜将涉案房屋转租给龚月圆的行为有效，龚月圆的辩称理由不能成立，不予支持。关于方瑜要求解除其与龚月圆之间的租赁合同，龚月圆对此表示同意，本院予以支持，龚月圆应当腾空并返还承租房屋。关于房屋占用费用，龚月圆应当按照约定按时足额支付房屋租金，其自2014年6月21日起未支付房租的行为已经构成违约，方瑜要求龚月圆支付自2014年6月21日起至实际返还房屋时止期间的房屋租金，有事实和法律依据，予以支持，暂计至2014年10月21日的房租为19520元。关于方瑜主张的物业管理费、电费及公摊水费的诉讼请求，原审法院认为，方瑜虽是龚月圆承租房屋的出租人，但并不必然有承担物业管理费、电费及公摊水费的代收义务，其代收代付前述费用的前提条件应当是接受业主的委托或者供水、供电部门的委托，方瑜对此未举证证实，且方瑜在龚月圆承租期间未实际支付物业管理费、电费及公摊水费，亦不享有追偿权，故其该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于方瑜主张的违约金，双方合同约定有履约保证金、滞纳金条款，前述条款约定的实质在于违约责任的承担，在确定违约责任时，应以合同守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确认，本案中方瑜出租房屋的目的是获得租金收益，龚月圆拖欠租金行为给方瑜造成的实际损失主要是租金的利息损失，故方瑜主张的违约金10000元已超出实际造成的利息损失，故不予支持，原审法院以龚月圆所欠租金19520元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，确定违约金为1170元。关于方瑜收取的履约保证金10000元，因双方租赁合同已经解除，应返还给龚月圆。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除方瑜与龚月圆之间签订的《关于宿州路摩尔大街二楼第100号商铺的租赁协议》，龚月圆于本判决生效之日起十日内将位于合肥市宿州路摩尔大街二楼第100号商铺腾空并返还给方瑜；二、龚月圆于本判决生效之日起十日内支付方瑜房屋租金9520元（自2014年6月21日起暂计算至2014年10月21日，扣除龚月圆已付的履约保证金10000元，此后按照合同约定的月租金4880元的标准计至实际返还房屋时止）；三、龚月圆于本判决生效之日起十日内支付方瑜违约金1170元；四、驳回方瑜的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为839元，由方瑜负担29元，由龚月圆负担810元。
上诉人龚月圆上诉称：1、合肥市摩尔商业运营管理有限公司出具的《证明》不具有证明效力。2、龚月圆的租赁经营期限从2014年12月21日止，在此之前，合同尚未生效，故不存在违约问题。3、龚月圆是在受骗的情况下预交半年租金和押金，在试经营期间效益不好，其他租户都被减免半年租金，唯独龚月圆因方瑜私下转租未被减免租金，方瑜系故意推托时间，以此获取更多非法租金利益。故请求二审法院撤销庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第03752号民事判决，发回重审或重新作出公正判决，并由方瑜负担本案一、二审诉讼费用。
针对龚月圆的上诉，方瑜答辩称：龚月圆上诉理由没有事实依据，方瑜具有商铺转租权，方瑜与龚月圆签订的租赁协议，应为合法有效协议。龚月圆以经营效益差为由拒付租金，已违反双方合同约定，依法应当承担违约责任。龚月圆陈述其提前一年预交租金，与一审陈述相互矛盾，实际上在双方签订合同当日方瑜就将商铺交与龚月圆，双方约定的租赁期限为两年，从协议约定的租金、支付方式，及其在一审的陈述很明确说明租赁期限是2013年12月21日开始，合同协议中的租期从2014年12月21日开始系打印笔误。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回龚月圆的上诉请求，维持原判。
对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
另，二审期间，龚月圆提交补充证据五份。证据一、方瑜出具的《收条》，旨在证明龚月圆在合同履行期限前一年预交租金，而且方瑜是在没有取得房屋经营权的前提下与龚月圆签订的合同；证据二、黄婧、代丽丽出具的两份《证明》，旨在证明其他商户与摩尔大街公司签订合同后，因经营困难，摩尔大街公司同意减租，龚月圆得到没有减免；证据三、彭娟出具的《证明》，旨在证明在经营不善的情况下，经营户是可以要求退还押金和租金的，而且摩尔大街要求商户也不追究其责任；证据四、合肥市摩尔商业运营管理有限公司《工商登记资料》及照片，指在证明合肥市摩尔商业运营管理有限公司对商户进行欺诈；证据五、记者采访及电视播放视频，指在证明合肥市摩尔商业运营管理有限公司运营不好，对商户进行欺诈。
方瑜质证意见为：龚月圆提交的证据不符合新证据有关条件，从提交的证据来看，对几位证人出具的《证明》，其不能作为证人证言，龚月圆在一审法院没有申请，二审时提交也不符合作为证人证言的要件，对其他证据与本案没有关联性。证据一的收条是事实，一审已经认定了。
本院认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。龚月圆上诉称合同租赁经营期限从2014年12月21日才开始，故合同未生效，龚月圆不存在违约问题。但从现有证据来看，2013年12月21日方瑜与龚月圆签订《租赁协议》，虽然《租赁协议》中约定租赁期限从“2014年12月21日起至2016年12月21日止”，但双方同时还约定了保证金为合同签订之日交付，租金半年一付，首期于2013年12月21日支付。合同签订当日，方瑜向龚月圆交付了房屋，龚月圆也按约支付了半年租金及履约保证金。方瑜辩称合同租赁期限写成“2014年12月21日起至2016年12月21日止”系打印笔误，合同实际租赁期限应为“2013年12月21日起至2015年12月21日止”，通观整个租赁协议前后条款以及龚月圆的相关款项支付情况，本院认为方瑜的辩解更符合常理，本院予以采信。龚月圆诉称合同尚未生效且不存在违约，无事实和法律依据，不予支持。龚月圆上诉称方瑜系未经出租人合肥市摩尔商业运营管理有限公司同意进行转租，合肥市摩尔商业运营管理有限公司出具的证明没有证明效力，转租协议无效。本院认为，合肥市摩尔商业运营管理有限公司作为案涉房屋的出租方，其在2014年5月10日出具的《证明》证实其已知晓方瑜将案涉房屋转租给龚月圆，且无异议，此份《证明》可视为合肥市摩尔商业运营管理有限公司对方瑜转租房屋行为的追认，龚月圆诉称该《证明》没有证明效力，转租协议无效，于法无据，不予支持。龚月圆上诉称其是在受骗的情况下预交半年租金和押金，在试经营期间效益不好，其他租户都被减免半年租金，唯独龚月圆因方瑜私下转租未被减免租金，方瑜系故意推托时间，以此获取更多非法租金利益。本院认为，根据合同的相对性，合肥市摩尔商业运营管理有限公司是否减免方瑜承租的案涉房屋相关租金，并不影响方瑜与龚月圆《租赁协议》的合同约定，且方瑜对合肥市摩尔商业运营管理有限公司减免其租金一事亦不予认可，龚月圆称其是在受骗情况下预交租金和押金，但其并没有提供相关证据予以证明，故该项主张，不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1678元，由上诉人龚月圆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年三月十六日
书 记 员 朱 敏
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；