广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2762号
上诉人（原审被告）：韩铁，女，1966年11月17日出生，汉族，住广州市荔湾区昌华街涌边一马路*号之******房。
上诉人（原审被告）：杜国养，男，1961年4月15日出生，汉族，住广州市荔湾区昌华街多宝路**号*座***房。
两上诉人共同委托代理人：钟世昌，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐秀东，女，1943年10月29日出生，汉族，住址：北京市海淀区北洼路*号*号楼*单元***号。
被上诉人（原审原告）：徐秀珊，女，1955年3月18日出生，汉族，住址：北京市海淀区车公庄西路**号院***楼l门***号。
两被上诉人共同委托代理人：马运峰，广东启兴律师事务所律师。
原审被告：杜月好，住址：广州市天河区。
原审被告：叶志勇，住址：广州市天河区。
上诉人韩铁、杜国养因与被上诉人徐秀东、徐秀珊，原审被告杜月好、叶志勇物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：本市荔湾区涌边一马路2之21号402房和荔湾区多宝路71号前座901房（以下简称涉案房屋）原是登记在韩涛名下的房产。韩某与徐某甲是夫妻关系，收养韩铁为养女。韩铁与杜国养是夫妻关系。徐某甲与徐某乙是同胞兄妹关系，徐秀东、徐秀珊是徐某乙的子女。涉案房屋由韩某夫妇、韩铁夫妇共同使用。
1993年10月10日，韩某立下遗嘱，其中关于上述房产处置意见为：“现有住房是以我的名字向水电厅购买，21-402房由我与徐某甲出钱，71-901房基本由韩铁与杜国养出钱，属于我的一部分产权交给徐某甲，子女不能作为遗产处理。”韩某于1994年6月19日死亡。2002年4月5日，广州市公证处出具（2002）穗证内字第2090号《继承权公证书》，公证内容为韩某生前遗嘱有效，涉案房屋应由徐某甲一人继承。涉案房屋于韩某死亡后登记于徐某甲名下。
2008年9月23日，徐某甲与徐某乙签订《赠与合同》，内容为：赠与人徐某甲与受赠人徐某乙是同胞兄妹。徐树森将广州市荔湾区涌边一马路2之21号402房及荔湾区多宝路71号前座901房无偿赠与徐某乙一人所有，徐某乙表示接受赠与。2008年11月21日，广州市公证处出具（2008）粤穗广证内字第13185号《公证书》，证明徐某甲与徐某乙签订的《赠与合同》内容合法，合同上双方当事人签名属实。涉案房屋于2009年5月8日登记于徐某乙名下。
徐某乙于2012年10月29日死亡。2013年12月9日，广州市公证处出具（2013）粤广广州第218087号《继承权公证书》，公证内容为徐达的遗产广州市荔湾区涌边一马路2之21号402房及荔湾区多宝路71号前座901房由女儿徐秀东、徐秀珊均等继承。
韩铁认为徐某甲从2008年就开始患有老年痴呆症属于无行为能力人，徐某甲将讼争两房屋赠与给徐某乙是无效行为，遂于2011年在原审法院起诉徐某甲、徐某乙，要求确认其两人的赠与行为无效［（2011）穗荔法民三初字第878号］。韩铁提起财产保全要求查封讼争两房屋，杜月好、叶志勇为韩铁申请财产保全提供了担保。原审法院作出裁定查封了讼争两房屋，查封期限是2011年6月22日至2013年6月21日。2011年10月12日原审法院作出判决驳回韩铁的诉讼请求。韩铁不服原审法院的一审判决提出上诉，本院于2012年10月25日作出终审判决维持了原审法院的判决。
2013年12月韩铁在原审法院起诉广州市国土资源和房屋管理局，要求撤销徐达名下荔湾区涌边一马路2之21号402房和荔湾区多宝路71号前座901房的房地产权证，原审法院于2014年5月作出（2014）穗荔法行初字第4号、第5号行政裁定书，驳回了韩铁的起诉。韩铁不服该判决提起上诉，在该行政案件审理过程中，原审法院向广州公证处调取了（2008）粤穗广证内字第13185号公证的案卷材料和视频资料。该视频资料显示徐某甲本人亲自到广州公证处办理赠与事项。
2014年3月韩铁在原审法院起诉要求宣告徐某甲为无行为能力人，因徐树森在2009年在北京市海淀区东岳老年公寓连续居住多年，原审法院将案件移送到北京市海淀区人民法院审理。该案尚未作出处理。
徐秀东、徐秀珊于2013年8月13日向原审法院提起本案诉讼，以徐秀东、徐秀珊父亲是涉案房屋合法产权人，但韩铁、杜国养拒绝交还涉案房屋且错误查封涉案房屋造成徐秀东、徐秀珊的损失，杜月好、叶志勇为涉案房屋的查封行为提供了担保应该承担连带责任为由，请求：一、韩铁、杜国养立即搬出徐秀东、徐秀珊所有的房屋，即荔湾区涌边一马路2之21号402房和荔湾区多宝路71号前座901房；二、韩铁、杜国养赔偿因错误查封涉案房屋造成的损失：是指涉案房屋被查封期间房屋的价值损失及利息（损失是指查封期间2011年6月22日至2013年6月21日按照房屋的价值2004024元计算，按同期银行贷款利率计算的利息损失246495元；查封期满后至韩铁、杜国养付清房屋的赔偿款之日止，韩铁、杜国养还应当向徐秀东、徐秀珊支付损失费利息，以246495元为本金按银行同期贷款利率计算）杜月好、叶志勇是对上述损失承担连带责任；三、韩铁、杜国养自2011年8月13日起至实际搬出涉案房屋之日止按每个月4695.25元（按照每平方米35元计算）的标准支付使用费；四、诉讼费由韩铁、杜国养、杜月好、叶志勇承担。
韩铁、杜国养原审辩称：1.本案是物权纠纷，首先要解决物权的归属的问题。徐秀东、徐秀珊没有证据证明对涉案房屋拥有物权及享有诉讼主体资格；2.韩铁、杜国养已另案提起撤销徐某乙房产证的诉讼，该案在审理过程中，且处理结果决定徐秀东、徐秀珊是否拥有物权，所以应中止本案审理。3.由于徐秀东、徐秀珊没有证据证明自己享有物权，故本案应当驳回徐秀东、徐秀珊的诉讼请求。4.本案涉及两所房屋，应当分案处理。5.涉案房屋是由韩铁、杜国养以及徐某甲、韩某共同出资购买属于四人共同共有，本案应对涉案房屋的归属问题理清关系再审理本案。6.徐秀东、徐秀珊变更诉讼请求超过了举证期，不同意徐秀东、徐秀珊增加和变更的诉讼请求。7.徐秀东、徐秀珊的诉讼请求没有事实和法律依据。
杜月好、叶志勇原审辩称：徐秀东、徐秀珊起诉时房屋是登记在韩某名下，徐秀东、徐秀珊没有资格提起诉讼。徐秀东、徐秀珊要求我方承担连带赔偿责任毫无依据。房屋由于被查封，近几年的价值不跌反升，所以徐秀东、徐秀珊没有存在实际损失。不同意徐秀东、徐秀珊的诉讼请求。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。徐某乙在2012年10月29日死亡，继承开始发生，且徐秀东、徐秀珊依法办理了继承公证，是讼争房屋的合法继承人，故徐秀东、徐秀珊有权提起诉讼。本案适用普通程序，举证期限为30天，徐秀东、徐秀珊于2013年9月6日变更诉讼请求没有超过法律规定的期限。徐秀东、徐秀珊虽然尚未领取产权证，但依据上述法律规定已经取得房屋的物权，对该房屋享有处分、占有、使用、收益的权利。现徐秀东、徐秀珊起诉要求韩铁、杜国养交还房屋和支付房屋使用费的诉讼请求符合法律规定，予以准许。考虑到韩铁、杜国养暂没有其它房屋可立即搬迁，故应给予韩铁、杜国养一年的搬迁期。对于房屋使用费标准，应以有资质的评估机构评定的结果为准。对于房屋使用费的支付起始时间，因徐某乙在2009年已取得产权证，直至死亡前都没有向韩铁、杜国养主张支付使用费，视为徐某乙放弃该权利，故徐秀东、徐秀珊主张使用费的起始时间应从继承发生时（即2012年10月29日）起算。徐秀东、徐秀珊要求从2011年8月开始起算房屋使用费缺乏依据，不予支持。在（2011）穗荔法民三初字第878号中原审法院依韩铁的申请查封了涉案房屋，诉讼结果是驳回了韩铁的诉讼请求。该案涉案房屋虽然被查封，但徐秀东、徐秀珊没有提供证据证明曾经签订买卖合同将出售房屋，因房屋被查封导致交易的损失，故徐秀东、徐秀珊因房屋被查封并没有产生实际的损失。因此徐秀东、徐秀珊要求韩铁、杜国养承担赔偿责任；杜月好、叶志勇承担连带责任缺乏事实依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2014年12月31日作出如下判决：一、判决发生法律效力之日起一年内，韩铁、杜国养（含同住人员）搬出广州市荔湾区多宝路71号前座901房屋和广州市荔湾区涌边一马路2之21号402房，将上述房屋交还给徐秀东、徐秀珊管业使用；二、判决发生法律效力之日起三十日内，韩铁、杜国养向徐秀东、徐秀珊支付自2012年10月29日起至判决发生法律效力之日止的广州市荔湾区多宝路71号前座901房屋和广州市荔湾区涌边一马路2之21号402房的房屋使用费（房屋使用费标准由徐秀东、徐秀珊在判决书生效之日起十天内向有资质的评估机构申请评估，韩铁、杜国养、杜月好、叶志勇给予必要的协助配合；使用费标准以每平方米35元为限）；判决发生法律效力之次日起至上述房屋交还之日止的使用金，韩铁、杜国养仍按上述标准支付；三、驳回徐秀东、徐秀珊的其它诉讼请求。一审案件受理费8000元，由徐秀东、徐秀珊负担5446元；韩铁、杜国养负担2554元。
判后，上诉人韩铁、杜国养不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋由韩铁、杜国养出资购买，一直由杜国养居住，属于韩铁、杜国养共有财产，考虑到亲属共有关系，且广东省水利电力厅是韩铁父亲韩某的工作单位，为便于办理房产证，涉案房屋最初登记在韩某名下，但韩某确认涉案房屋属于韩铁、杜国养所有。韩某去世后，韩铁、杜国养、徐某甲并未办理析产，韩铁发现徐某甲将涉案房屋登记在自己名下后向徐某甲询问情况，徐某甲答复虽然涉案房屋登记在徐某甲名下，但涉案房屋属于韩铁、杜国养所有，徐树森还称其已在广州市公证处办理遗嘱公证，待徐某甲去世后，所有财产都由韩铁、杜国养继承。考虑上述情况，以及避免再次过户导致税费损失，韩铁、杜国养未对涉案房屋登记在徐某甲名下提出异议；二、2008年2月经广州医学院第三附属医院诊断徐某甲患有××”（即中度老年性痴呆），徐某乙为了达到非法侵占徐某甲财产的目的，于2008年9月23日欺诈徐某甲签订《赠与合同》，但韩铁、杜国养已提供足够证据证明徐某甲在2008年9月23日签订《赠与合同》时已不具有民事行为能力，其签订《赠与合同》应依法无效，韩铁、杜国养已另案提起确认徐某甲无民事行为能力之诉，该案由广州市荔湾区人民法院立案受理，后移送至北京市海淀区人民法院审理，案号为：（2014）海民特字第15号案。由于徐某甲2008年9月23日是否具有民事行为能力，对本案有关键影响，韩铁、杜国养已依法申请中止（2013）穗荔法民三初字第1250号案审理，等（2014）海民特字第15号案审理完毕再恢复本案审理，但一审法院却无正当理由不支持韩铁、杜国养申请，严重违反法律程序，导致错误判决；三、涉案房屋目前仍登记在徐某乙名下，徐秀东、徐秀珊并未办理继承手续，其是否对涉案房屋享有权利仍无法确定，一审法院在未查明涉案房屋权属的情况下做出判决，没有事实及法律依据。据此，上诉请求：1.撤销原审判决一、二项，改判驳回徐秀东、徐秀珊的全部诉讼请求；2.本案诉讼费、保全费均由徐秀东、徐秀珊承担。
被上诉人徐秀东、徐秀珊答辩称：不同意韩铁、杜国养的上诉请求、事实和理由，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：本案中，徐秀东、徐秀珊依据对房屋的所有权要求韩铁、杜国养搬出及支付使用费，韩铁、杜国养提出的海淀区法院审理的另案与本案无关。
原审被告杜月好、叶志勇陈述意见为：同意韩铁、杜国养的上诉请求、事实和理由，不同意一审判决。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，韩铁、杜国养向本院提交了以下证据：证据1.2014年8月3日，广州医科大学附属第三医院出具的《出院诊断证明书》；证据2.2015年2月6日，首都医科大学附属北京安定医院出具的《精神疾病司法鉴定意见书》（京安精鉴（2015）023号），主要内容有鉴定意见：徐某甲2008年9月23日意见表示能力不完全，应评定为限制民事行为能力；目前意思表示完全丧失，应评定为无民事行为能力；证据3.2015年4月23日，北京市海淀区人民法院作出的（2015）海民特字第115号民事判决，主要内容有：该院认定被申请人徐某甲经首都医科大学附属北京安定医院对其民事行为能力鉴定，其在2008年9月23日意思表示能力不完全，被评定为限制民事行为能力；而申请人韩铁要求确认徐某甲在此期间为无民事行为能力人，故其依据不足，该院不能确认徐某甲为无民事行为能力人，判决宣告徐某甲目前为无民事行为能力人。上述三份证据中证据1为复印件，证据2、3为原件，均拟证明徐某甲在签订赠与合同时为限制民事行为能力人，且该赠与合同侵害了徐某甲的合法权益，也未经过徐某甲法定代理人追认，因此，赠与合同依法无效，徐秀东、徐秀珊无权继承涉案房屋，无权提起本案诉讼。
对于上述证据，徐秀东、徐秀珊表示：因证据1无原件，故对该份证据不予质证；对于证据2、3的真实性予以确认，但对证据2的内容存有异议，证据3不能证明赠与合同无效。杜月好、叶志勇表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。
二审中，韩铁向本院提出中止审理的申请，理由是：1.其已经向广东省高级人民法院就赠与行为无效案件提出再审申请，但目前暂无接到法院立案受理的通知；2.因徐某乙持有无效的赠与合同骗取案涉房屋的过户登记，侵害了徐某甲的合法权益，故徐某甲分别向原审法院提出的撤销房屋登记的行政诉讼，原审法院已经以（2015）穗荔行初字第65、66号立案受理，两案的审理结果对本案有关键性影响。
二审中，韩铁、杜国养表示：目前暂无证据推翻案涉房屋的权属登记。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：一是案涉房屋应否交还；二是本案应否中止审理。
关于案涉房屋应否交还的问题。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，根据现有证据显示案涉房屋目前仍然登记在徐某乙名下，因此，徐秀东、徐秀珊作为案涉房屋的合法继承人，依法有权行使案涉房屋的所有权能，故原审法院判决第一、二项并无不当，本院予以维持。韩铁、杜国养上诉提出案涉房屋的权属登记错误以及赠与行为无效，均不属于本案法律关系所调处的范畴，本院不予审查，韩铁、杜国养可另循途径解决。
关于本案应否中止审理的问题。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”由此可知，行政诉讼并非必要先行审理的依据。韩铁、杜国养以徐某甲已另案提出行政诉讼为由要求本案中止审理，缺乏法律依据，本院不予接纳。至于本院已经生效的赠与行为无效案件因没有证据显示被撤销，故韩铁、杜国养以该案已申请再审为由，要求本案中止审理的申请亦缺乏理据，本院不予接纳。
因韩铁、杜国养二审提交的证据不足以支持其上诉主张，故本院均不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人韩铁、杜国养的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1445元由上诉人韩铁、杜国养负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一五年十月七日
书 记 员 张辉