温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第463号
原告：泰州市荣星房地产开发有限公司，住所地：江苏省泰州市青年北路41号。
法定代表人：冯炳荣，总经理。
委托代理人：林慧慧，浙江联英律师事务所律师。
被告：邵慧。
被告暨邵慧委托代理人：廖和军，系被告邵慧的丈夫。
原告泰州市荣星房地产开发有限公司（以下简称荣星房开公司）与被告邵慧、廖和军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月4日受理后，依法由审判员李元独任审理，于同年4月8日公开开庭进行了审理。原告荣星房开公司的委托代理人林慧慧及被告廖和军（暨被告邵慧委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣星房开公司诉称：原告系从事房地产行业的公司，被告邵慧系其中一个股东朋友，被告邵慧与廖和军系夫妻。原告通过土地使用权出让方式取得泰州市青年路、公园路交汇处地块土地使用权，并依法取得国有土地使用权证（证号：泰州国有（2001）字第××号，面积：13598.2平方米，规划用途：商业、住宅用地）。原告经批准在该地块上投资建造“荣星公寓”商品房（建设工程规划许可证号2005010，施工许可证号321020200208010101）。2005年10月18日，原告与被告邵慧签订了商品房买卖合同，由被告邵慧购买荣星公寓房屋。合同第三条约定所购买商品房的基本情况；第六条约定付款方式及期限，其中约定被告在签订本合同时支付全部价款的50%即2479200元，余款246万元办理银行按揭。2005年11月3日，被告邵慧与中国银行泰州分行签订楼宇按揭（抵押）贷款合同（合同编号2005商063），贷款总金额共计246万元，期限为10年（2005年11月3日起至2015年12月3日止）。原告作为担保人在贷款合同上盖章。事实上，被告一直没有向原告支付购房款，同时该房屋的相关支出一直由原告支付，其中包括原告向银行支付的按揭贷款金额总计1937344.61元，后两被告一次性归还了剩余银行按揭贷款，拿走了房产证，并向银行办理了新的贷款。期间，原告曾多次要求被告支付购房款，但两被告以各种理由拒不支付。2014年原告曾向泰州市中级人民法院起诉，要求被告归还房屋。后经泰州市中级人民法院释明，原告撤诉并向鹿城区人民法院提起本案诉讼。综上，原告认为被告应当向原告支付购房款，并进行相关款项的结算。因两被告系夫妻关系，故应当共同承担支付购房款的责任。现请求法院判令两被告共同支付购房款总计4416544.61元并对相关购房款进行结算；本案诉讼费由两被告承担。
为证明诉称事实，原告向本院提供以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、法人身份证明书、被告身份证、户口簿，证明原、被告主体资格；2、商品房买卖合同，证明原被告双方签订商品房买卖合同的事实；3、中国银行泰州分行楼宇按揭（抵押）贷款合同，证明被告按约定办理按揭、由原告为其提供担保的事实；4、中国银行存款回单，证明原告向银行支付的按揭贷款金额总计1937344.61元；5、江苏省泰州市中级人民法院庭审笔录，证明原被告未对相关购房款进行结算的事实。
被告邵慧、廖和军辩称：原告所述双方签订房屋买卖合同的情况属实，但当时约定首付部分的50%款项暂时不用支付，等房屋建好交付使用时再协商支付。房产到目前为止一直没有和被告办理交接手续，另外合同约定的面积和实际产权面积有误差，还没有进行结算。房屋目前还没有归被告使用，实际上被告只是名义上的买房人和所有权人。原告在房屋建成后未经被告同意就出租给他人使用，被告没有收到过租金。由于双方没有进行实际结算，原告提出的要求支付的金额不实。关于按揭贷款确实是被告邵慧的名义办理的，实际由原告偿付了部分款项，之后剩余部分是被告偿付的。被告偿付银行按揭贷款余额约148万元（包括利息），现涉案房屋已被被告用于抵押贷款。被告认为，由于双方实际还未结算，还不符合约定的支付购房款条件；即使要求被告偿付购房款，也应当由原告将房屋擅自出租所得收入支付给被告。
为证明辩称事实，两被告本院提交如下证据：房屋所有权证及国有土地使用权证复件各一份，证明涉案房屋登记在被告名下以及登记面积少于双方合同约定的面积。
审理中，原告申请本院向中国银行泰州分行调取被告邵慧在中国银行泰州分行帐号44×××43的转款记录，以证明其实际偿付涉案房屋按揭贷款金额。后被告自行向中国银行泰州鼓楼支行调取邵慧账号45×××26自2005年1月至2012年12月的交易明细表，并已向本院提供。经双方确认，该账号即由上述原告申请调查的账号变更而来，其中交易明细均为真实，且双方均确认涉案房屋按揭贷款办理后，实际由原告偿付的按揭贷款金额为2024900元。原告表示不予变更诉请，仍按原自行计算的金额为准。
上述原、被告提供的证据及被告调取的银行交易明细表经质证，双方均无异议，本院均予以采信。
经审理，本院查明事实如下：被告邵慧与廖和军系夫妻。原告系江苏省泰州市“荣星公寓”项目开发商。2005年10月18日，原告与被告邵慧签订《商品房买卖合同》，约定被告邵慧向原告购买荣星公寓2层东一区商品房1176平方米；单价每平方米4200元，总金额4939200元；登记面积与合同约定面积不一致的，按合同单价计算多退少补；被告在签订本合同时支付全部价款的50%计2479200元，余款246万元办理银行按揭。同年11月3日，被告邵慧与中国银行泰州分行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，贷款金额246万元，期限为10年（自2005年11月3日起至2015年12月3日止），被告邵慧在银行开立还款帐号44×××43，按月偿还贷款本息。原告作为担保方在贷款合同上盖章。上述商品房买卖合同签订后，两被告并未实际支付约定购房款2479200元；且按揭贷款合同签订后，直至2011年9月，均系原告以被告邵慧名义偿还按揭贷款本息，共计2024900元。后两被告将剩余按揭贷款予以全部清偿，并已将涉案房屋另行抵押贷款，现房屋由被告邵慧出租。涉案房屋于2005年11月办理产权登记，登记所有权人为被告邵慧，房屋坐落泰州市海陵区荣星公寓市场东幢210室211室，建筑面积合计1069.02平方米。另查明，2014年6月，原告向江苏省泰州市中级人民法院提起诉讼，要求确认涉案房屋系原告所有，并判令两被告归还涉案房屋，协助原告办理房产过户手续。后原告于2015年2月撤回该案起诉。
本院认为：原告与被告邵慧签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政强制性规定，故合法有效，当事人应当按照约定履行义务。被告邵慧现已占有使用涉案房屋并取得产权登记，原告作为合同中的出卖方已履行合同义务；而被告邵慧作为买受人，则负有依约支付购房款的义务。两被告辨称其为名义上的买受人，本院认为，虽然其在签订合同后并未实际支付约定价款，而且上述行为原告明知并以被告名义偿付部分按揭贷款，但被告偿还按揭贷款余款及出租房屋、另行抵押贷款等行为均表明，其已实际取得涉案房屋所有权亦无意返还房屋，故应为实际购房人。在此情况下，被告应依约履行偿付购房款义务。原告现诉请被告支付的购房款包含两个部分，即合同约定的首付款2479200元及代为偿还的按揭贷款1937344.61元。现涉案房屋按揭贷款已全部清偿，经各方确认原告实际偿还的按揭贷款多于上述金额，而原告表示不予变更诉请，故本院对原告诉请被告偿还代为支付的按揭贷款1937344.61元予以支持。关于上述首付款，因合同约定建筑面积1176平方米，单价每平方米4200元，总金额4939200元；但被告领取的产权证记载建筑面积1069.02平方米，登记面积小于合同约定面积，按双方合同约定以合同单价计算多退少补，则实际总价款应为4489884元。上述合同价款和实际价款之间的差价449316元可在被告应支付的首付款中扣减，即被告邵慧应支付的首付款为2029884元。据此，被告邵慧共应支付原告购房款3967228.61元。另因两被告系夫妻关系，上述购房行为发生在夫妻关系存续期间，所欠购房款亦为夫妻共同债务，故上述购房款应由两被告共同偿还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、被告邵慧、廖和军于本判决生效之日起十日内共同支付原告泰州市荣星房地产开发有限公司购房款3967228.61元；
二、驳回原告泰州市荣星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42132元，减半收取21066元，由原告泰州市荣星房地产开发有限公司负担2100元，被告邵慧、廖和军共同负担18966元；财产保全费5000元，由被告邵慧、廖和军共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决生效后，负有义务一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审判员 李 元
二〇一五年六月二日
书记员 胡蓓蓓
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。