广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终572号
上诉人（原审原告）：李振武，男，1991年2月9日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：廖宇威，广东指针律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市银泰达实业有限公司。住所地：博罗县罗阳镇城东区曙光路68号江山美苑C1栋（二楼），统一社会信用代码：914413227455490494。
法定代表人：杨成业，总经理。
委托诉讼代理人：林立红、邹培盛，均系该公司员工。
上诉人李振武因与被上诉人惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初4003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
当事人一审诉辩意见
一审原告李振武诉称，2013年12月8日，原被告双方签订《广东省商品房买卖合同》合同约定：原告购买被告位于博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪倒角山地段江山美苑C8-2-1106商品房，价款合计：422283元，约定被告于2014年12月30日将商品房验收合格交付给原告使用。若逾期交付则承担违约责任，合同约定逾期不超过180天，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过180天，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告如约履行了付款义务。但被告却未在合同约定期限内，将验收合格的商品房交付给原告使用，直至2016年6月底，被告才告知原告购买的商品房经相关部门验收合格。而因为房产现状，至今尚未有效通知交楼。依据《建筑法》第六十一条第二项规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。”原告认为，房屋必须经过验收合格后，才能交付使用，被告出卖给原告的房屋，之前没有在合同约定期限内验收合格就交付原告使用，存在违约行为，应承担违约责任。而被告至今尚未有效通知交楼，未履行告知义务，结果造成原告至今都未执行交楼程序。而双方签订了《合同补充协议书（二）》，其中第七条约定：因买受人违约致使出卖人采取诉讼方式，买受人应承担诉讼费、律师费、差旅费及其它因实现权利所发生的费用。故原告依据《合同法》，按照合同法原则之一公平原则，合同双方权利义务对等，被告作为提供格式条款一方，在合同中要求享有赔偿律师费等费用的权利，原告理应也享有此权利。原告依据双方签订合同的约定及我国相关法律规定，请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金41806元人民币（时间从2014年12月30日起至2016年8月30日止。计算方式为：（422283元*180天*0.0001）+（422283元*405天*0.0002））；2、判决被告承担本案前期律师费2000元；3、由被告承担本案诉讼费、保全费。后原告变更诉讼请求为，1、请求被告支付逾期交房违约金44931元（自2014年12月31日起计至2016年6月14日止，均按每日万分之二计算）；2、由被告承担本案诉讼费、保全费。
原告为其诉讼请求在举证期限内向本院提交如下证据：
1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；
2、被告企业信用信息，证明被告基本信息；
3、商品房买卖合同，证明合同约定若逾期交付房产则承担违约责任，合同约定逾期不超过180天，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过180天，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，另外《合同补充协议书（二）》第七条约定因买受人违约致使出卖人采取诉讼方式，买受人应承担诉讼费、律师费、差旅费及其他因实现权利所产生的费用；
4、购房发票，证明原告所购买的房产价款；
5、被告关于《收楼（入伙）通知书》的声明，证明被告未在合同约定期限内，将验收合格的商品房交付给原告使用，直至2016年，被告才告知原告购买的商品房经相关部门验收合同于6月30日还未正式交楼；
6、个人贷款支付凭证，证明银行贷款支付给被告的时间都在2014年12月30日约定交房日之前。
被告惠州市银泰达实业有限公司辩称，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方基于平等地位，在真实意思表示下签订的，合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。一、原告要求被告支付逾期交房违约金44931元计算有误，违约金计算日期应截算至2016年2月27日止，被告在购房合同中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%,即21114.15元。1、违约金计算日期应截算至2016年2月27日止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。虽然工程未经竣工验收合格不得交付，房屋买受人有权拒绝接受未经竣工验收合格的房屋，但原告于2016年2月28日自愿接受了案涉房屋，实际占用并使用该房屋，该房屋已发生转移，根据上述法律规定，应视为案涉房屋已经交付。因此，原告要求逾期交房违约金计算至2016年6月14日是没有依据的，应当计算至原告实际收楼时间2016年2月28日的前一天，即2016年2月27日。2、根据双方签订的购房合同《合同补充协议（二）》第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%”，按照意思自治的原则和合同法第114条规定，当事人可以根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，且在不违背法律的强制性规定的情况，当事人的约定应优先适用。
被告为其辩解在举证期限内向本院提交如下证据：
1、建筑工程竣工验收报告，证明案涉房屋已于2016年6月14日达到合同约定的交付条件，通过工程竣工验收；
2、收楼资料，证明原告已于2016年2月28日收楼。
一审查明的案件事实
一审经审理查明，2014年3月2日，原告李振武与被告惠州市银泰达实业有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号：13091900)，主要约定以下内容：原告购买被告开发的位于博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪倒角山地段江山美苑C8栋二单元1106号房，建筑面积88.65平方米，总价款为人民币422283元，采取银行按揭方式支付。
合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自合应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”
另外，原、被告双方于签订商品房买卖合同当天同时签订了补充协议书（一）及补充协议（二）。其中补充协议书（二）第一条第四款约定“如买受人不按约定的期限支付任何一期购房款，逾期在10日内，自协议约定应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之三的违约金；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，……出卖人同意买受人继续履行合同的，自协议约定的应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金。”第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%”。
原告在合同签订后向被告支付了首期款132283元，并为余款290000元办理了相关按揭贷款手续后，银行于2014年5月5日放款。
另查明，涉案房屋的竣工验收时间为2016年6月14日。原告于2016年2月28日办理了相关收楼手续。原告主张违约金计算的截止日期为2016年6月14日，被告主张违约金计算的截止日期应为2016年2月27日。
一审判决理由和结果
一审认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。原告已如约支付房价款完毕，根据双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，被告应于2014年12月30日前将验收合格后的房屋交付原告使用，但被告未按时履行该项合同义务，显属违约。原告直至2016年2月28日才办理收楼手续，被告已逾期交房超过180天，按照合同第九条关于被告逾期交房的约定，原告请求被告按日支付已付房款万分之二的违约金，理由充分，本院予以支持。
关于违约金计算的截止日期问题，原告主张截止日期计算至2016年6月14日止，被告则主张应计算至原告办理收楼手续的前一天即2016年2月28日。本院认为，原告在2016年2月28日已经自愿办理了收楼手续，被告已经交付房屋且原告实际占有使用了涉案房屋，案涉房屋在2016年6月14日已经验收合格。根据公平交易的原则，违约金计算截止日期计算至原告办理收楼手续前一天即2016年2月27日为宜。因此，被告应向原告支付自合同规定的最后交付期限的第二天即2014年12月31日起至2016年2月27日止的违约金，
关于被告逾期交房的违约金标准问题。原、被告双方签订的补充协议书（二）第一条第四款将买受人逾期付款的违约责任由合同约定的逾期付款按日万分之二计付违约金提高至按日万分之五计付，且违约金起算的逾期时间亦由30日缩短为10日，而第六条约定出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%，该两条款对被告逾期交房超过180日后的违约责任进行了限制，却对买受人逾期付款的违约责任予以加重，且未对买受人逾期付款向出卖人支付的违约金上限作出对等的约定。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告通过补充协议将其逾期交房的违约金调整为最高不超过合同总房款的5%，而原告逾期付款的违约责任加重为按日万分之五给付违约金，且不设上限限制。因被告提供该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大地减轻了自身的违约责任，加重了对方的责任，该条款应为无效，被告仍应按照商品房买卖合同第九条的约定给付逾期交房违约金，对其辩称支付的违约金不应超过全部房款的5%的意见，本院不予采纳。被告应向原告支付的逾期交房违约金为35810元（即从2014年12月31日起至2016年2月27日止按422283为基数计算，422283元*0.0002元/天*424天）。
根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：
一、被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李振武支付逾期交房违约金35810元。
二、驳回原告李振武的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费448元，由被告惠州市银泰达实业有限公司负担。
二审诉辩主张
宣判后，一审原告李振武不服向本院提出上诉。上诉请求：请求人民法庭依法改判本案违约金的截止时间，违约金数额应计算至房屋的竣工验收之日即2016年6月14日。
主要事实和理由是：一、作为法律执行机关，请求人民法院严格依照法律准绳执行法律条文。依据《建筑法》第六十一条第二项规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。”上诉人认为，房屋必须经过验收合格后，才能交付使用，这是法律强制性规定，被上诉人违背法律让业主提前签署交房文件意图达到“交房”的目的，属于违法行为。另外被上诉人自己制作的《商品房买卖合同》的第八条“交付期限”中也具体注明了：“将具备下列第1种条件，并符合本合同约定商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。而这个《商品房买卖合同》属于被上诉人自己制作的格式条款。那么无论依据法律还是依据双方的合同约定，被上诉人在房屋竣工验收合格之前，除非属于不可抗力否则无论如何，都属于被上诉人“未将商品房交付买受人使用”，被上诉人都需要承担赔偿责任。被上诉人自己无法按照商品房买卖合同按时交房，是被上诉人自己无法及早将房屋生产完善，也是被上诉人自己没有及时将房屋竣工验收，被上诉人自己的恶果自己承担。现在被上诉人要赔钱了，不愿意，而打算规避法律，提出种种无理的反诉，从而打算影响法院的审判。二、一审法院与本案同一系列的案件，同样被被上诉人要求提前签署交房文件，同一被告，同一代理律师，同一类型，早在2016年10月27日已做出公正的裁决（案号：2016粤13**民初2880)，结果判决被告银泰达实业有限公司向原告支付违约金数额的计算时间截止到竣工验收之日。其原告也是在竣工验收之前被被上诉人要求办理收楼手续，情况与本案一致。如果国家已经明确制定了相关法律，而我们作为遵纪守法的公民都不能受到法律的保护，那法条制定的意义何在。综上，被上诉人要求上诉人在竣工验收之前提前签署交房文件意图规避法律来“交房”，这种行为在《建筑法》第六十一条第二项规定中，被国家所制定法律认定为违法。国家制定的法律，是众多专家深刻思考作出的法律条文，每一词每一句都有众多智者的深刻担忧，对社会责任平衡的考虑。作为法院，只需要严格执行条文。请求人民法院严格执行法律，认定被上诉人在房屋竣工验收合格之前，依然需要承担延迟交房违约责任。我们公道地主张，被上诉人的违约金数额计算，起为2014年12月31日可以，但应当截至竣工验收之日，即本案的2016年6月14日。
被上诉人惠州市银泰达实业有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、一审法院认为，涉案房屋在未竣工验收合格之前，被答辩人因其工作生活需要要求提前收楼，并在2016年2月28日已经自愿办理了收楼手续，答辩人已经交付房屋且被答辩人实际占有使用了涉案房屋，该房屋已发生转移，而且在被答辩人起诉前，涉案房屋于2016年6月14日经竣工验收合格。根据公平交易原则，应视为案涉房屋已经交付，违约金计算截止日期计算至原告办理收楼手续前一天即2016年2月27日。一审判决符合法律规定，应当予以维持。二、《民法通则》第92条：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”《物权法》第243条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孽息……”，根据上述法律规定，若2016年2月28日至2016年6月14日不视为房屋已经交付，被答辩人在没有合法根据的情况下，从2016年2月28日起一直占用并使用涉案房屋至2016年6月14日，依法应当支付相应的房屋占用费给答辩人。显然，若人民法院判决让被答辩人支付房屋占用费，同时将违约金计算至2016年6月14日，不但让案件更复杂，浪费司法资源，也不利于平衡矛盾，不符合现实逻辑。若只判决将违约金计算至2016年6月14日，因答辩人未通知其在该时段收楼也未强迫其收楼，被答辩人提前收楼入住是基于其工作生活等原因的迫切需要，而答辩人同意其提前收楼是基于有利于被答辩人迫切愿望得以实现的善意，该善意非但未获得任何利益反而还遭受惩罚，这会严重影响社会公序良俗原则、公平原则、诚实信用原则和合同法的相关规定。因此，一审判决为了节约司法资源，同时体现公平原则，将提前收楼的违约金计算至实际收楼的前一天，符合法律规定，也符合双方利益均衡，应当予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持，驳回被答辩人的上诉请求。
二审查明的事实
二审查明：一审认定事实清楚，应予以确认。
本院裁判理由及结果
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：违约金计算的截止日期问题。依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条，第九条的约定，被上诉人应于2014年12月30日前将验收合格后的房屋交付原告使用，但被上诉人未按时履行该项合同义务，涉案房屋在2016年6月14日方竣工验收，虽然上诉人在2016年2月28日办理了收楼手续，但其在逾期交房时间较长的情况下，房屋虽未经竣工验收合格，但被上诉人通知上诉人收楼，上诉人出于保障自己的权利角度出发，先行办理收楼手续符合常理，被上诉人不能因上诉人该收楼行为免除其继续逾期交楼的违约责任，因此，违约金的计算应至房屋竣工验收之日即2016年6月14日为宜。上诉人关于违约金计算截止日期的上诉意见本院予以采纳。综上所述，一审判决认定违约金截止日期为实际收楼日期不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销博罗县人民法院（2016）粤1322民初4003号民事判决第一项、第二项；
二、被上诉人惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向上诉人李振武支付逾期交房违约金44931元。
本案二审受理费896元由被上诉人惠州市银泰达实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 于海砚
审判员 胡 江
二〇一七年五月五日
书记员 叶秀婷
刘剑锋（兼）
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。