江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0281民初2857号
原告江阴东泽房地产营销策划有限公司，住所地江阴市朝阳关路140号。
法定代表人李学亮，该公司总经理。
被告江阴市中江房地产有限公司，住所地江阴市通江北路85号2201室、2202室。
法定代表人石祖刚，该公司董事长。
委托代理人徐铭森，该公司职员。
委托代理人顾维君，江阴市霞客法律服务所法律工作者。
原告江阴东泽房地产营销策划有限公司（以下简称东泽公司）诉被告江阴市中江房地产有限公司（以下简称中江公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员李峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东泽公司的法定代表人李学亮、被告中江公司的委托代理人徐铭森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东泽公司诉称：2011年7月31日，他公司与中江公司签订销售委托代理合同，约定由他公司独家代理销售中江公司开发建设的中ＸＸ庭项目包括别墅53套、小高层459套、营业用房9800平方米。2013年3月7日，他公司与中江公司又签订了一份销售委托代理合同，将委托代理销售的时间延长至2014年9月30日止。他公司销售期间，中江公司违反销售委托代理合同关于由他公司独家代理销售的约定，未经他公司同意，私自出售、抵押房屋，使得他公司应当得到的利益（销售佣金）1165187.08元无法实现，因此该笔损失必须由中江公司承担赔偿责任。为维护自身的合法权益，他公司特具状来院，请求法院判令：1、中江公司赔偿他公司损失1165187.08元。2、本案诉讼费用由中江公司承担。
被告中江公司辩称：1、2016年1月22日他公司与东泽公司已经达成了调解协议，双方就“商品房委托代理”纠纷已经全部处理结束，双方已无任何纠葛；2、他公司销售自有房屋不违反独家代理的原则，没有构成违约；3、他公司抵押、销售房屋并未给东泽公司造成损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年7月31日，东泽公司与中江公司签订销售委托代理合同，约定由东泽公司独家代理销售中江公司开发建设的中ＸＸ庭项目。代理销售范围：别墅53套，小高层459套，营业用房9800平方米。代理销售目标：代理销售期内实现销售房屋面积不低于72000平方米。委托代理期限自2011年7月31日至2013年2月28日止。佣金结算以销售房款（包括按揭贷款）到账数计。佣金比例：营业用房、别墅按1.2％计，小高层按1.5％计由中江公司支付给东泽公司。东泽公司擅自解除本合同或不能正常开展代理工作，应支付未售出房屋的保底总额的0.1%赔偿给中江公司。未完成预定计划总目标，扣除佣金的0.1％。
2011年7月31日，东泽公司与中江公司签订销售委托代理补充合同，约定：因受市场经济影响，东泽公司未完成合同约定的销售面积。中江公司同意东泽公司延续销售该楼盘时间一年，自2013年2月28日至2014年2月27日。庭审中，双方一致确认，补充合同期限届满后，双方又口头约定将销售期间顺延至2013年9月30日。
2015年6月23日，东泽公司诉至本院，要求中江公司支付销售佣金807047元。经本院调解，双方一致同意有争议的别墅、商铺、4套抵工程款的高层不在该案中处理，东泽公司另行主张，故达成了如下调解协议：“一、江阴市中江房地产有限公司结欠江阴东泽房地产营销策划有限公司代理费245270.84元，该款由江阴市中江房地产有限公司于2016年2月20日前付清。二、案件受理费11870元减半收取5935元，财产保全费4520元，合计10455元（江阴东泽房地产营销策划有限公司已预交），由江阴市中江房地产有限公司负担，于2016年2月20日前支付给江阴东泽房地产营销策划有限公司”。
庭审中，双方一致确认合同约定的履行期内，东泽公司销售了高层房屋315套、别墅1套。中江公司自行销售11套别墅、4套高层、1套商铺及抵押了2套别墅，详见下列明细：
时间
种类
房号
面积
金额
备注
2012.05.10
别墅
411.19
5511867
销售
2012.05.11
别墅
411.21
5298516
销售
2012.05.12
别墅
411.21
5563870
销售
2012.05.13
别墅
411.19
5606014
销售
2012.05.18
高层
63-401
441318
销售
2012.05.24
别墅
411.21
5542471
销售
2012.05.24
别墅
374.78
5120037
销售
2012.06.21
别墅
374.62
5119270
销售
2013.09.10
高层
66-1501
142.09
799963
销售
2014.04.02
商铺
394.29
3864826
销售
2014.04.04
别墅
427.94
5263232
销售
2014.04.04
别墅
427.94
5263232
销售
2014.04.04
别墅
427.94
5263232
销售
2014.04.04
别墅
427.94
5263232
销售
2014.04.22
高层
65-1702
140.55
667378
销售
2014.04.24
高层
71-1601
431623
销售
2014.09.05
别墅
412.17
抵押
2014.09.28
别墅
411.18
抵押
其中销售的11套别墅、1套商铺均系为了融资需要而签订的虚假的买卖合同，名为销售，实为借贷。其中销售的4套高层系以房抵工程款。
上述事实有销售委托代理合同、补充合同、民事调解书、调解笔录、抵押销售清单、民事起诉状、房产信息以及当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为：中江公司与东泽公司签订的销售委托代理合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行。
本案的争议焦点是：一、中江公司在东泽公司独家代理期间销售、抵押房屋是否构成违约。二、东泽公司主张的可得利益损失如何确定。
对于第一个争议焦点：独家代理是指在指定地区和一定的期限内，享有代购代销指定商品专营权。由该独家代理人单独代表委托人从事有关的商业活动，委托人在该地区内不得再委派第二个代理人。
从合同约定的内容来看，合同约定东泽公司独家代理销售中江公司开发的中ＸＸ庭房屋，代理销售范围为别墅53套、小高层459套、营业用房约9800平方米。代理销售期内实现销售房屋面积不低于72000平方米，并约定了东泽公司不完成销售目标的违约责任。若中江公司在东泽公司独家销售期间可以任意销售房屋，东泽公司可销售房屋必然会减少。也就是说，中江公司无法按约交付东泽公司可销售的别墅53套、小高层459套、营业用房约9800平方米。
从合同履行情况来看，在代理销售期间，中江公司未组建销售队伍对外真实销售一套房屋，表明中江公司对于在独家代理销售期间自己不能销售房屋这一事实是认可的。
综上，中江公司在东泽公司独家代理期间销售、抵押房屋构成违约。
对于第二个争议焦点：东泽公司主张中江公司未经他公司同意，私自出售、抵押房屋应赔偿其可得利益损失1165187.08元。
本院认为，东泽公司的上述主张理据不充分，应不予支持：
第一，从东泽公司在本案的诉讼请求来看，东泽公司主张依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定获得此部分可得利益，实质上系要求中江公司支付因违约给其造成的损失，而东泽公司的此项请求能够获得支持的前提是：如果中江公司不以该部分房屋抵偿工程款或为了融资需要抵押、虚假销售，则东泽公司能够销售完成该部分住宅，从而能够基于销售委托代理合同约定获得该部分房屋的销售利润。但是，从本案东泽公司履行合同的情况来看，东泽公司在销售委托代理合同履行过程中并没有按约履行合同，完成销售目标，致使销售该楼盘时间延续一年。即使加上延续销售的时间，东泽公司在长达两年多的时间里也仅销售了别墅1套（完成比例1.89%），小高层315套（完成比例68.63%）、未能销售出商铺（完成比例0%）。故并不存在中江公司交付其的房屋不够其销售的情况。这意味着在合同约定的履行期间，东泽公司并不能取得该部分房屋的销售利润。因此，在东泽公司亦构成违约、不能取得该部分住宅销售利润的情况下，中江公司以房抵偿工程款或为了融资需要抵押、虚假销售房屋亦不会给东泽公司造成损失。
第二，从中江公司以房抵偿工程款或为了融资需要抵押、虚假销售房屋的过程来看，东泽公司并未对此提出异议，其只是在双方最终结算后单方提出要求中江公司支付该部分房屋的销售利润，亦有违诚信原则。
第三，中江公司以房抵偿工程款或为了融资需要抵押、虚假销售房屋是在东泽公司构成违约无法保证销售委托代理合同所约定的销售回款的情况下所进行的以房支付欠款或者融资的行为，并非真实的交易。
综上，东泽公司主张的可得利益损失本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，判决如下：
驳回江阴东泽房地产营销策划有限公司的诉讼请求。
案件受理费减半收取7640元（江阴东泽房地产营销策划有限公司已预交），由江阴东泽房地产营销策划有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05。
审判员 李 峰
二〇一六年五月四日
书记员 张燕勤
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。