杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第934号
原告：浙江万亚置业有限公司。
法定代表人：滕荷雪。
委托代理人：黄莺。
委托代理人：周芳。
被告：林加寿。
原告浙江万亚置业有限公司（以下简称万亚公司）与被告林加寿商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈慧军独任审判，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告万亚公司的委托代理人黄莺、周芳，被告林加寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万亚公司起诉称：原、被告于2011年6月7日签订《浙江省商品房买卖合同》，被告向原告购买万亚名城1-502号房屋，该房屋建筑面积为41.51平方米，房屋总价款为606046元。合同约定，买受人应于2011年6月7日前付清首期房款306046元，剩余房款在合同签订之日起30天内到指定银行签订按揭贷款合同，办结按揭手续。若在办结楼宇按揭过程中，买受人个人信用记录不符合贷款要求或无法提供完整的且经银行认可的资信文件，或因政策调整导致无法办结楼宇按揭手续的，买受人同意将付款方式改为一次性付款。合同第八条还约定了买受人逾期付款的违约责任，应自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。然被告在支付了首付款后，一直未办结银行按揭手续。原告多次催促被告付款，但被告至今未支付剩余购房款，故诉至法院，请求判令：一、被告立即支付购房款300000元；二、被告按照应付款项日万分之三支付逾期付款违约金98370元（暂计算至2014年7月4日，要求继续计算至实际支付之日止）；三、由被告承担本案的诉讼费用。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《浙江省商品房买卖合同》，用以证明双方当事人自愿签订商品房买卖合同，合同对付款方式及期限做了明确约定。
2.关于要求尽快付清购房款的律师函及邮寄凭证，用以证明被告未履行合同约定付款义务，原告发函要求其限期办理的事实。
3.关于要求尽快办理按揭手续的律师函及邮寄凭证，用以证明被告未履行合同约定付款义务，原告进行多次催告，被告至今仍未履行的事实。
被告林加寿答辩称：首先，其共向原告购买了三套房子，据被告向其他购房者了解，原告多收了被告180000多元，原告多收取的钱应退还给被告。其次，案涉房屋没有通气，房屋安装的电梯也不符合约定，且原告至今未向被告交付房屋。再次，其已支付了首付款，并办理了按揭贷款手续，被告的贷款申请已通过银行审核，银行至今未放贷的原因被告也不清楚。综上，案涉合同履行过程中，原告存在违约行为，被告并未违约。请求法院依法判决。
被告为证明其答辩主张，在庭审中出示并陈述了二份《浙江省商品房买卖合同》（复印件），用以证明原告多收了被告180000多元。
原告提交的证据，被告对其真实性均无异议，本院予以采纳。被告提交的证据，原告对其真实性、关联性及合法性均有异议；本院认为，被告提交的证据为复印件，其未提交其他证据予以印证，原告对其真实性也不予承认，故该证据本院不予采纳。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2011年6月7日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：被告向原告购买杭州经济技术开发区万亚名城1幢502（商务办公）室，该商品房总价款为606046元。被告应当在2011年6月7日前付清首期房款306046元，剩余房款300000元，在本合同签订之日起30天内到指定银行签订按揭贷款合同，办结按揭手续。若在办理楼宇按揭过程中，买受人个人信用记录不符合贷款要求或无法提供完整的且经银行认可的资信文件，或因政策调整导致无法办理楼宇按揭手续的，买受人同意将付款方式改为一次性付款，并自银行确定不批准贷款申请之日起15日内自行筹款将房款付清。买受人违反上述约定导致迟延办妥抵押贷款手续或逾期付款的，买受人按合同第八条约定向出卖人支付逾期付款的违约金。合同第八条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。
合同签订后，被告支付了首付款306046元，并提供了办理按揭贷款的资料。2013年11月18日，原告向被告发送律师函一份，陈述因被告提供的按揭贷款申请资料不齐全、不符合相关规范，或所签按揭贷款合同不符合银行相关规定，需要重新签署和提交部分文件，但被告一直未配合处理。现原告要求被告在2013年11月30日前准备齐全贷款申请全部文件，前往原告指定的银行签署《按揭抵押贷款合同》，并办结按揭贷款等相关全部手续，结清违约金，或一次性付清所欠全部购房款并结清逾期付款的违约金。2014年6月6日，原告向被告发送律师函一份，要求被告于2014年6月15日前前往万亚公司，付清剩余购房款300000元并结清逾期付款违约金。被告至今未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付剩余购房款。
本院认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，应认定有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。现有证据显示，合同签订后，被告未能办妥按揭贷款手续，根据合同约定，其应当一次性付清剩余购房款。在得悉被告未能获得按揭贷款后，原告已两次以发送律师函的形式向被告提出要求其继续履行合同义务的主张，至原告起诉前被告仍未取得银行按揭贷款或者一次性付清购房款。被告的行为已经构成逾期付款的根本性违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；原告则依法可以解除合同，也可以要求被告支付价款，并获得损失赔偿。因此，原告要求被告一次性支付剩余购房款的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。
关于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，合同中明确约定违约金的计算标准为日万分之三，被告对此也未提出异议，故该计算标准本院予以确认。对原告诉请自2011年7月8日起计算违约金，本院认为，根据合同约定，剩余购房款被告通过银行按揭贷款方式支付，被告需在2011年7月8日前办结按揭手续；如无法办理按揭手续，被告同意将付款方式改为一次性付款，并自银行确定不批准贷款申请之日起15日内付清房款。现无证据表明银行何时确定不批准案涉贷款申请，因此，剩余购房款的履行期限无法确定。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。2013年11月18日，原告发函被告，要求其在2013年11月30日前办妥按揭贷款手续或一次性付清购房款。因此，被告最迟应于2013年11月30日付清购房款，故违约金的起算时间应为2013年12月1日。被告的答辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告林加寿于本判决生效之日起十日内向原告浙江万亚置业有限公司支付剩余房款300000元及逾期付款违约金（自2013年12月1日起按日万分之三的标准计算至实际付清之日止）；
二、驳回原告浙江万亚置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7276元，减半收取3638元，由被告林加寿负担。原告浙江万亚置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告林加寿于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判员 陈慧军
二〇一四年十二月十日
书记员 金 瑾