福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第2716号上诉人（原审原告）施永忠，男，汉族，1968年3月15日出生，住厦门市湖里区。委托代理人王树林，男，1946年4月13日出生，汉族，住厦门市思明区。被上诉人（原审被告）福建省工业设备安装有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区，组织机构代码85498156-X。法定代表人吴伙金，公司经理。委托代理人危冠元、黄昌榕，福建君州律师事务所律师。上诉人施永忠因与被上诉人福建省工业设备安装有限公司厦门分公司（以下简称省安厦门分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第1693号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人施永忠及其委托代理人王树林，被上诉人省安厦门分公司的委托代理人危冠元、黄昌榕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施永忠向原审法院起诉，请求判令省安厦门分公司返还施永忠自2010年4月以来多交房租租金6079.75元；原审法院查明，施永忠于1987年7月到省安公司参加工作，1997年12月1日与省安公司续签五年期劳动合同，合同期限至2002年11月30日止。施永忠妻子郑巧玲于1997年11月30与省安公司劳动合同关系终止。1996年10月22日，施永忠与省安厦门分公司签订《住房协议书》，约定省安厦门分公司职工住宅楼厦门塘边基地4#楼303室分配给施永忠居住。2002年10月31日，省安公司发布省安（2002）281号《关于我司职工住房管理若干规定》，规定“本企业职工劳动合同终止后，原已分配居住的我司公房可继续租赁居住”，还规定了租金交纳标准等。2002年11月30日，施永忠、省安厦门分公司劳动合同到期后未续签。施永忠继续租住在讼争房屋内。2007年3月12日，省安公司发出省安（2007）42号《关于同意薛桂阳等24户参加厦门市房改的通知》，内容为：根据厦门市有关公有住房改革的文件精神，厦门塘边基地4#楼已具备出售条件，经公示住户情况后，从反馈意见了解到薛桂阳等24户尚未参加住房改革，也没有分配过经济适用房、解困房，经研究同意上述住户参加厦门塘边基地4#楼房改。居住在**楼已与企业解除劳动合同的**承租户（包含施永忠在内）仍按厦门市公布的公有出租房的租金标准收取房租。2007年，施永忠曾向省安厦门分公司提出要求参加房改的请求。2008年7月9日，省安公司发出省安（2008）145号《关于提高我司厦门塘边和万寿山基地未房改房租金标准的通知》，自2008年7月起提高厦门塘边基地4#楼未房改房租金收取标准至6元／平方米·月。施永忠租住的厦门塘边基地4#楼303室31.95㎡，月租金191.40元。2010年，省安公司进行增资扩股，增资后，福建建工集团总公司占注册资本51.63%，福建安装工会（职工）占注册资本47.68%。2010年4月至2012年3月，施永忠按照每月租金191.7元的标准向省安厦门分公司缴纳讼争房屋租金。2012年4月至2014年2月，施永忠按照每月租金223.70元的标准向省安厦门分公司缴纳讼争房屋租金。2012年3月24日，省安厦门分公司发布省安（2012）57号《关于印发﹤公司房产管理暂行办法﹥的通知》，对下属各单位房产管理进行规定。2014年3月13日，施永忠向厦门市劳动仲裁委员会申请劳动仲裁，厦门市劳动仲裁委员会以仲裁申请不属劳动争议为由决定不予受理。另查明，厦门塘边基地4#楼303室即本案讼争房屋厦门市湖里区嘉禾路520号303室，目前房屋产权登记于省安厦门分公司名下，房屋产权来源系1977年自建单位房，房屋所有权性质为国有房产。再查明，施永忠妻子郑巧玲曾于2004年5月28日购买湖里区兴隆路656号402室商品房一套。庭审中，施永忠、省安厦门分公司均确认：讼争房屋系单位自管房；讼争房屋即将因厦门地铁一号线建设拆迁，属于拆迁范围。施永忠提交《关于实施﹤厦门市公管住宅租金标准﹥的补充规定》、厦门市历年公有住房租金标准、厦门市2004年公有住房租金等用于证明2001年7月至今厦门市可售成套独立单元公有住房租金标准乙等一级为每月每平方米3.9元、2004年厦门市按政策规定不可出售的成套公有住房及不成套公有住房租金乙等一级为每月每平方米3.23元，但省安厦门分公司认为该标准适用于直管公房，不适用于本案自管公房。上述事实，有施永忠提供的省安（2002）人316号《关于终止施永忠同志劳动合同的决定》、省安综字（1998）025号《关于同意郑巧玲同志终止劳动合同的批复》、住房协议书、户口本、收款收据、《不予受理仲裁申请决定书》、省安（2002）281号《关于我司职工住房管理若干规定》、省安（2008）145号《关于提高我司厦门塘边和万寿山基地未房改房租金标准的通知》、厦门市公有住房租金标准、省安（2007）42号《关于同意薛桂阳等24户参加厦门市房改的通知》，省安厦门分公司提供的厦门市土地房屋权证、闽建工（2010）268号《福建建工集团总公司关于同意福建省工业设备安装公司增资扩股的批复》、省安（2012）57号《关于印发﹤公司房产管理暂行办法﹥的通知》、土地房屋登记卡、人口基本信息以及当事人的陈述和庭审笔录加以证实。原审法院认为，施永忠与省安厦门分公司虽未订立书面房屋租赁合同，但施永忠与省安厦门分公司劳动合同关系终止后仍继续租用省安厦门分公司所有的厦门市湖里区嘉禾路520号303室房屋，并定期向省安厦门分公司缴纳租金等费用，双方已成立事实上的房屋租赁合同关系，属不定期房屋租赁合同性质。关于讼争房屋的租金标准是否过高的问题，首先，讼争房屋系省安厦门分公司单位自管公房，非厦门市国土资源与房产管理局直管公房，施永忠主张讼争房屋应按照厦门市人民政府公布的厦门市公有住房租金标准中乙等一级标准即每月每平方米3.23元缴纳租金，但施永忠提交的证据不足以证明省安厦门分公司自行制定的租金标准违反相关规定，且讼争房屋租金标准已远低于目前同地段同类房屋租金市场价格标准；其次，施永忠自租住讼争房屋以来，一直按照省安厦门分公司规定的标准缴纳租金，省安厦门分公司2008年提高租金标准后，施永忠并未提出异议，且继续租用讼争房屋并缴纳租金，应视为双方对于合同权利义务达成新的合意，双方均默认并依约履行，直至本案提起诉讼之时仍在履行中。因此，施永忠以讼争房屋已缴纳租金高于厦门市公有住房租金标准中乙等一级标准为由要求退还多交房租6079.75元的主张，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回施永忠的诉讼请求。宣判后，施永忠不服，向本院提起上诉。上诉人施永忠上诉称，请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审的诉讼请求。事实和理由如下。一、原审判决认定事实错误。（一）原审判决确定案由错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，除了一般的房屋租赁合同纠纷外，还有一种依照国家福利政策租赁公有住房的纠纷。本案应属于后一种纠纷。所以本案应列为一级案由劳动争议、人事争议，二级案由劳动争议，三级案由福利待遇纠纷，四级案由共有住房租赁纠纷。（二）原审判决认定事实不清。原审判决忽视了讼争房屋的使用面积与建筑面积差别。上诉人在原审中提交的证据足以证明房租应当以使用面积计算。并且，原审判决未查明被上诉人提高租金，并将租金的计算面积从之前的使用面积改为建筑面积的事实。原审法院从厦门市公有住房管理中心调取的租金标准也印证了上述事实。二、原审判决适用法律错误。根据《厦门市房屋租赁管理办法》，足以证明讼争房屋的租金标准。原审判决认为讼争房屋是单位自管公房，非直管公房，租金标准可以不执行厦门市公有住房租金标准，没有任何依据。虽然被上诉人制定的租金标准远低于市场标准，但讼争房屋必须执行厦门市公有住房标准。原审判决认为，上诉人自2008年提高租金后，未提出异议视为默认，缺乏法律依据。综上请求二审法院依法改判。被上诉人省安厦门分公司辩称，一、一审法院认定事实是清楚的。1、上诉人与被上诉人已终止劳动关系。双方转化为平等的民事主体之间的法律关系，不存在劳动合同的法律关系。故双方的纠纷也不属劳动争议纠纷。2、讼争房屋属企业自管自建房的事实，房屋产权证有明确记载，在几次的开庭或质证时，双方均予确认。现上诉人将政府直管公房的标准强行适用于讼争房屋，没有法律和事实依据。3、关于讼争房屋的财产性质。被上诉人经企业改制，现已经成为混合所有制企业，目前职工个人持股占47.68%，并非全国有企业。因此对被上诉人的财产处分涉及到被上诉人广大职工股东的财产权益。4、关于讼争房屋租金标准。企业自管自建公房有别于政府所属的行政、事业单位自管公有住房，适用的租金标准具备更多的自主性。讼争房屋的租金标准制定的初衷，实际上是被上诉人针对本单位的职工而设立的一种住房福利，其制定严格按《福建省公共租赁住房租金管理暂行办法》等规定制定，其标准已经明显远远低于市场价很多（目前市场价类似的单身公寓，租金至少在1000元／月以上）。二、一审法院适用法律正确。1、上诉人现已不是被上诉人企业职工，一审法院认定双方是平等的民事合同关系，有充分的事实和法律依据。被上诉人作为房屋产权人，完全有权自行制定租金标准，更何况被上诉人是严格按《福建省公共租赁住房租金管理暂行办法》等规定制定的租金标准。退一步说，就算上诉人认为被上诉人的租金标准不合理、偏高，上诉人完全可以选择不租住。而且根据上诉人以及上级主管部门的相关规定，终止劳动关系的员工，应当退还上诉人的内部住房，但是上诉人至今仍拒不退还讼争房屋，这种侵占行为，已经引起被上诉人内部广大职工的强烈不满。2、上诉人主张的一些地方性规章、政策文件等，均达不到属于法律、行政法规的强制性规定的法律效力位阶，故不能作为抗辩双方合同约定的依据。综上，上诉人以所谓的地方政府公房租金标准，对抗与被上诉人之间的平等民事合同关系，没有事实和法律依据，不应得到法律的支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持其判决。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实，除上诉人在上诉状中提到的异议外，上诉人认为原审判决还遗漏以下事实：1、没有认定被上诉人企业改制之前的性质；2、遗漏查明每个月的房租计算方式；3、未对上诉人提供的证据厦门市公有住房的租金标准作出查明认定。被上诉人对原审判决查明的事实无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。另查明，省安公司原系全民所有制企业，1994年改制为股份责任有限公司，现为混合所有制企业。被上诉人按照讼争房屋的建筑面积31.95㎡计收租金。根据省安《关于我司职工住房管理若干规定》（（2002）281号）以及《厦门市2004年商品房指导价、商品房租金指导价（房改专用）》规定，租金按照使用面积计算，使用面积≈建筑面积×0.70。根据《厦门市历年公有住房租金标准》规定，不成套公有住房租金（乙一标准）按照每平方米3.9元收取。上诉人主张讼争房屋应按照上述租金标准，以使用面积计算租金。本院认为，关于本案案由的确定。上诉人与被上诉人虽然此前存在劳动合同关系，但双方的劳动合同中并没有关于租住讼争房屋的约定，双方已于2001年3月31日终止劳动关系，故上诉人主张本案系劳动争议项下的子案由缺乏法律依据。省安公司现已改制为股份有限公司，不属于国有企业。因此其所有的讼争房产属于企业自管公房，上诉人主张按照直管公房标准计算租金，缺乏事实和法律依据。被上诉人作为企业有权在不违反相关规定的前提下自行制定租金标准，且该租金标准已远低于市场标准，同时该租金标准亦是被上诉人对该企业员工实行的标准，也就是被上诉人仍然给予上诉人享受职工同等待遇。因此，上诉人主张退还多缴的租金，没有事实和法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人施永忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  李向阳代理审判员  胡林蓉代理审判员  章 毅二〇一四年十一月十四日书 记 员  陈清强附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。