连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第00914号
原告中国农业银行股份有限公司连云港分行。
负责人孙羊生，该行行长。
委托代理人吴龙球、李勇，该行员工。
被告陆羽。
被告陆玉军。
被告祝晓萍。
原告中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农业银行）与被告陆羽、陆玉军、祝晓萍金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托代理人吴龙球、李勇、被告陆玉军到庭参加诉讼。被告陆羽、祝晓萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称，2013年11月1日，原告向陆羽、陆玉军、祝晓萍发放个人住房按揭贷款人民币32万元，贷款期限为2013年11月1日至2043年6月30日，还款方式为等额本息还款法，原定借款利率为按基准利率执行，执行年利率6.55%，借款利率采用浮动利率，现执行年利率6.15%（次年1月1日起，按调整后的相应期限档次的基准利率与约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率）。并对借款人未按合同约定期限归还借款按中国人民银行有关规定计收罚息，对未按合同约定期限归还借款的罚息利率为合同借款执行利率基础上上浮50%；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。贷款担保方式为抵押，抵押房产位于海州区浦南镇开发区长江路北侧中盛康城第11幢2单元201室，并办理了房屋他项权证。后被告并未按月偿还贷款本息。原告多次进行催收无果，故诉至法院，现请求法院依法判令：1、被告共同偿还贷款本金316052.26元及利息、罚息、复利（截止2015年3月8日的利息为4959.67元，自2015年3月9日起至实际给付之日止的应付利息、罚息和复利按合同约定计算）；2、被告承担诉讼费用及实现债权所发生的一切费用；3、原告对该笔债务抵押资产享有优先受偿权。
被告陆玉军辩称借款属实，无力偿还。
被告陆羽、祝晓萍未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2013年7月29日，原告农业银行与被告陆羽、陆玉军、祝晓萍签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，三名被告向原告借款人民币叁拾贰万元整；借款用途为购买位于海州区浦南（他项权证办理时为新浦区，下同）经济开发区长江路6号中盛康城11号楼2单元201室的房产（丘号：79511369-51）；借款期限为360个月；原定借款利率为按基准利率执行，执行年利率6.55%，借款利率采用浮动利率，现执行年利率6.15%（次年1月1日起，按调整后的相应期限档次的基准利率与约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率）。还款方式为等额本息，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日，抵押物为所购房产；借款人未按合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾；对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款立即到期。同日，原告与被告陆羽签订《房地产抵押合同》，合同载明，被告将合法拥有的坐落于海州区浦南经济开发区长江路6号中盛康城11号楼2单元201室的房产作为抵押物，向原告农业银行提供抵押担保；期限自2013年7月29日起至2043年7月28日止；抵押贷款金额为叁拾贰万元。2013年9月24日，双方办理了上述抵押物的他项权证。2013年11月1日，原告依约发放了贷款，被告出具个人借款凭证一份，载明借款日期为2013年11月1日，到期日期为2043年6月30日。后被告未能依约偿还借款本息，截止2015年3月8日，被告尚欠原告借款本金316052.26元，利息4959.67元。
另查明，被告陆玉军、祝晓萍在借款时系夫妻关系；被告陆羽系被告陆玉军、祝晓萍儿子。
上述事实，有原告的陈述及原告提供的个人购房担保借款合同、房地产抵押合同、房屋他项权证、个人借款凭证、身份证明、贷款还款流水明细一级谈话笔录等证据在案佐证。
本院认为，原告农业银行与被告陆羽、陆玉军、祝晓萍签订的个人购房担保借款合同系双方当事人的真实意思表示，双方形成借贷合意，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告农业银行按约给付了借款，被告陆羽、陆玉军、祝晓萍未按约履行还本付息义务，应承担违约责任。原告农业银行根据合同约定要求被告共同偿还借款本金、利息、逾期罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。被告陆羽与原告农业银行签订房地产抵押合同，且已办理了抵押登记，故抵押权成立，在被告不履行债务时，原告农业银行对坐落于海州区浦南经济开发区长江路6号中盛康城11号楼2单元201室的房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。被告陆羽、祝晓萍经本院合法传唤，既未到庭应诉，也不向法庭举证，视为对其权利的放弃，依法应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十八条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陆羽、陆玉军、祝晓萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司连云港分行支付借款本金316052.26元及利息、罚息、复利（截止2015年3月8日的欠息为4959.67元，自2015年3月9日起至实际给付之日止，按合同约定计算）；
二、被告陆羽、陆玉军、祝晓萍不履行上述债务时，原告中国农业银行股份有限公司连云港分行有权以坐落于海州区浦南经济开发区长江路6号中盛康城11号楼2单元201室的房产（丘号：79511369-51）的折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6120元，公告费800元，共计6920元（原告已预交），由被告陆羽、陆玉军、祝晓萍负担，在履行上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费6120元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 金立鑫
审 判 员 刘兴超
代理审判员 董延磊
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 李 红
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国担保法》
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十八条：抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第四十六条：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94；
开户行：连云港市农业银行苍梧支行