福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第1926号
原告朱空，男，住安徽省蚌埠市五河县。
委托代理人徐芳，女，住安徽省蚌埠市五河县。
被告张元团，男，住福建省厦门市湖里区。
被告陈锦海，男，住福建省南安市。
第三人吕孙筑，男，住福建省南安市。
原告朱空与被告张元团、陈锦海债权人撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法追加吕孙筑作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱空及其委托代理人徐芳，被告张元团、陈锦海，第三人吕孙筑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱空诉称，原告与张元团机动车交通事故责任纠纷一案已进入执行阶段，至今仍有9万余元赔偿款未执行到位。在执行过程中，原告得知被执行人张元团将其名下位于厦门市湖里区竹坑路34号202室房屋以明显低于市场价的55万元出售给陈锦海，又拒不履行赔偿义务，该行为损害了原告的债权。原告请求判令：撤销张元团与陈锦海签订的房屋买卖合同（房屋坐落于厦门市湖里区竹坑路34号202室），将该房屋恢复登记至张元团名下。
被告张元团辩称，2014年8月初，张元团为偿还中信银行的贷款向吕孙筑借款30万元。双方签订了借款协议和抵押合同，张元团将其名下位于厦门市湖里区竹坑路34号202室房屋抵押给吕孙筑作为还款的担保，双方还一同到厦门市公证处办理了授权委托公证手续。张元团因与原告交通事故责任纠纷一案，拟将上述房屋出售，以卖房款履行赔偿义务。此时，张元团方知吕孙筑已于2015年1月以代理人身份将该房屋出售给陈锦海，出售价格明显低于市场价格。张元团从未同意吕孙筑卖房，该房屋至今仍由张元团使用。对原告提出的诉讼请求，张元团不持异议。请求法院依法判决。
被告陈锦海辩称，陈锦海系从吕孙筑处购买涉讼房屋并已一次性付清购房款，交易时并不清楚吕孙筑与张元团之间存在纠纷。陈锦海系涉讼房屋的合法产权人，不同意撤销房屋买卖合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人吕孙筑述称，张元团先后向其借款36万元，并以涉讼房屋抵押给第三人作为担保。张元团承诺，若到期未能还款，将以该房屋折价转让给吕孙筑。2014年5月8日，第三人以40万元价格向张元团购买涉讼房屋。该价格略低于市场价格系因张元团当时急需用钱并要求一次性付款，该房屋因太旧无法向银行抵押贷款。双方签订了房产买卖协议。因办理过户手续需支付一笔大额的费用，且第三人购房的主要考虑是房屋有增值空间，拟将房屋再次出售，故当时未办理过户手续。2015年1月，吕孙筑以55万元的价格将该房屋转让给陈锦海，陈锦海已付清购房款。
经审理查明，2013年11月14日，本院依据生效的（2013）湖民初字第2979号民事判决及债权人朱空的执行申请，依法作出（2013）湖执行字第2945号执行裁定，裁定冻结、划拨张元团所有的款项137698.79元或查封、扣押其相应的等值财产。本院已执行到位的执行款为4万元。因张元团名下无房产、车辆、银行存款等可供执行，本院裁定终结本次执行程序。截至法庭辩论终结前，张元团仍未完全履行生效判决确定其对朱空的赔偿义务。
另查明，落款日期为2014年5月8日的《房产买卖协议》约定，张元团同意将坐落于湖里区竹坑路34号202室的房产出售给吕孙筑，成交总价为40万元，双方向房管部门办理交易过户时的申报价为38万元，成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款，吕孙筑应于2014年5月8日向张元团支付40万元；双方应于2014年12月1日前以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并办理交易过户登记手续；张元团应于2014年12月15日前将房产交付给吕孙筑使用；张元团同意吕孙筑过户给吕孙筑指定的第三方，在此期间房屋产生的增值部分或差价应归吕孙筑所有。张元团及其配偶刘月荣作为出卖人，与买受人吕孙筑分别于该协议上签字。2014年8月8日，张元团、刘月荣共同签署《委托书》，载明二人在对坐落于厦门市湖里区竹坑路34号202室房产所拥有的权利范围内，委托吕孙筑代为偿还上述房屋的抵押贷款，办理他项权证抵押登记手续，有权出售上述房屋，与房屋买受人商定房产交易价格，房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及领取售房款。上述委托经厦门市公证处公证。落款时间为2015年1月3日的《定金收条》载明陈锦海已支付张元团购买厦门市湖里区竹坑路34号202室房产的购房定金5万元，吕孙筑以张元团代理人的身份于收条中“收款人”处签名。落款时间为2015年1月5日的《房产买卖协议》约定，张元团同意将坐落于湖里区竹坑路34号202室的房产出售给陈锦海，成交总价为55万元，陈锦海应于2015年1月3日向张元团支付5万元，于2015年4月15日前支付50万元，双方应于2015年1月15日前办理交易过户登记手续，张元团应于收到全部款项之日将房产交付陈锦海。吕孙筑作为张元团的代理人于该协议“出卖人”处签名。2015年1月7日，吕孙筑以张元团的名义与陈锦海在厦门市国土资源与房产管理局签订《存量房买卖合同》，约定张元团将位于湖里区竹坑路34号202室房产出售给陈锦海，成交价为55万元。双方于同日办理了房屋产权过户手续，现登记权利人为陈锦海。截止法庭辩论终结前，案涉房产仍由张元团占有和使用。
陈锦海于2015年4月29日对购买案涉房产过程的陈述为：其路过一家中介公司，旁边牌子写着案涉房产的联系人系吕孙筑，遂电话联系吕孙筑，并于2015年3月支付吕孙筑50万元购房款。在本院依法追加吕孙筑参加诉讼后，陈锦海承认此前所作陈述不实，并陈述系与吕孙筑聊天时得知案涉房产要出售，遂于2015年4月支付吕孙筑50万元购房款，涉案房产系2015年4月付清全款才过户的。诉讼中，陈锦海和吕孙筑一致确认二人为表兄弟关系。
又查明，2015年4月7日16时20分，吕孙筑从其建行账户（卡号6227001935130113623）转账30万元至案外人唐永赶的建行账户（卡号6227074756003686），16时39分，唐永赶从该账户转账30万元至陈锦海的建行账户（卡号6236681930002610341）。陈锦海该建行账户系2015年4月2日开户的，2015年4月7日的存款余额为500010元（含当日转入的30万元）。2015年4月9日，陈锦海从该建行账户转账50万元至吕孙筑的上述建行账户。
还查明，2013年6月25日，张元团与中信银行股份有限公司厦门分行签订《中信银行个人借款抵押合同》，其向该银行贷款20万元，提供案涉房产作为抵押担保，并办理强制执行效力的债权公证。2014年8月8日，张元团和吕孙筑签订《借款协议》，载明张元团向吕孙筑借款30万元，借款期限自2014年8月8日至2014年11月7日。张元团确认已收到吕孙筑交付的借款30万元。同日，张元团与吕孙筑签订《厦门市房地产抵押合同》，将案涉房产抵押给吕孙筑作为还款的担保，并办理了抵押登记。
上述事实，有经庭审质证的（2013）湖执行字第2945号《执行裁定书》、《房产买卖协议》、《委托书》、《存量房买卖合同》、《中信银行个人借款抵押合同》、《公证书》、银行转账记录、《购房定金收条》、《借款协议》、《厦门市房地产抵押合同》、《厦门市房地产抵押权登记申请表》以及法庭审理笔录为证。
本案审理过程中，根据朱空的财产保全申请，本院依法作出（2015）湖民初字第1926-1号民事裁定，并在执行该裁定过程中查封了陈锦海名下位于厦门市湖里区竹坑路34号202室房产。
本院认为，张元团与吕孙筑于2014年8月8日签订《借款协议》及《厦门市房地产抵押合同》，约定张元团向吕孙筑借款30万元，并以案涉房产抵押给吕孙筑作为担保，双方于同日办理抵押登记。该事实说明，直至2014年8月8日，案涉房产仍为张元团所有。可见，张元团、刘月荣与吕孙筑就案涉房产转让事宜签订的《房产买卖协议》上的落款日期“2014年5月8日”应为倒签的日期。该协议约定的交易价格明显低于正常的市场价格，吕孙筑对此也予以认可。结合2014年8月8日张元团、刘月荣在公证机关签署的《委托书》内容，可以认定双方签订《房产买卖协议》的真实目的是为了担保张元团借贷债务的履行，系名为买卖、实为担保。该做法不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，应认定为非典型的担保方式。因此，张元团、刘月荣与吕孙筑之间不存在买卖案涉房产的真实合意，双方之间的房屋买卖合同不成立。2015年1月5日和1月7日，吕孙筑以张元团代理人的身份先后与陈锦海就转让案涉房产事宜签订《房产买卖协议》和《存量房买卖合同》，并办理了房屋权属转移登记。诉讼中，陈锦海对购买案涉房产经过的陈述前后矛盾，其与吕孙筑约定付款期限为房屋产权过户3个月以后，也不符合房产买卖中以现金结算的交易习惯。陈锦海主张2015年4月9日转账支付吕孙筑购房款50万元，经查，其中30万元实际上是吕孙筑于2015年4月7日通过案外人的银行账户转给陈锦海的，吕孙筑及陈锦海对此均无合理解释，行为目的存疑。案涉房产至今仍由张元团占有和使用，吕孙筑或陈锦海均未向张元团提出交房要求，不合常理。基于以上种种不正常行为表现，使本院有理由确信吕孙筑与陈锦海之间为虚假房产交易的事实存在高度可能性，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条第一款规定，本院对该事实予以确认。吕孙筑为保障其债权的实现，与陈锦海串通，利用持有的《委托书》以张元团的名义将案涉房产转让给陈锦海，却未向张元团支付合理的对价，该行为直接导致张元团的责任财产不当减少，进而损害其他债权人的合法权益。因此，债权人朱空请求撤销上述房屋买卖行为，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、撤销第三人吕孙筑以被告张元团名义先后与被告陈锦海签订的《房产买卖协议》和《存量房买卖合同》。
二、被告张元团、陈锦海应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市湖里区竹坑路34号202室房屋的产权恢复登记至被告张元团名下。
本案案件受理费9300元、财产保全申请费3270元，由被告张元团、陈锦海共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 姚 亮
代理审判员 黄佳丽
人民陪审员 张开顺
二〇一六年一月二十八日
代书 记员 林玉萍
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
……
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。