广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民一初字第977号 原告（反诉被告）杨宏，男，1965年8月6月出生，汉族，住柳州市柳南区。 委托代理人何平，广西天际律师事务所律师。 被告（反诉原告）黄明泽，男，1967年12月30日出生，汉族，住柳州市柳北区。 委托代理人梁宇杰，广西桂柳律师事务所律师。 委托代理人文国玉，广西桂柳律师事务所实习律师。 第三人中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行，住所地：柳州市龙城路28号。 负责人韦孟柏，该支行行长。 委托代理人王湘，中国工商银行股份有限公司柳州分行资产风险管理部客户经理。 委托代理人韦柳兵，中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行市场扩展部客户经理。 原告杨宏诉被告黄明泽以及被告黄明泽反诉原告杨宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月16日受理后，依法组成由审判员肖刚担任审判长，人民陪审员黄隆坤、伍惠萍参加的合议庭，并于2015年5月22日受理被告黄明泽提起的反诉，于2015年6月11日对本案公开开庭进行了审理。其后根据案情需要，依法追加中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行（以下简称龙城支行）为第三人，于2015年9月22日再次开庭审理本案。书记员班英贵担任法庭记录。原告杨宏的委托代理人何平、被告黄明泽及其委托代理人梁宇杰、第三人龙城支行的委托代理人韦柳兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨宏诉称，被告黄明泽与原告杨宏是认识多年的朋友。2007年被告找到原告，以急需资金周转为由，提出将潭中西路河西小区农贸市场综合楼3单元5—2室房屋卖给原告，作价310000元(含房贷，不含过户费)。原告通过审核被告提供的房产证，遂同意购买该房屋。双方于2007年10月签订协议，约定待原告付清房款后，被告将房屋过户给原告，被告还将自己的工商银行卡交给原告，告知原告可以通过银行卡向自己转账支付购房款。原告分七次将共计190000元支付给被告；除此之外，从2007年11月起到2015年1月，原告还按照被告的要求，通过被告的工商银行卡向被告支付平均每月1000元以上的购房款。2015年4月，原告通知被告310000元的购房款已经全部支付完毕，要求被告协助自己办理房产过户登记手续，被告却以不想卖房为由要求解除与原告的协议。为此，原告向人民法院提起诉讼请求：1.请求人民法院判令被告继续履行与原告签订的房屋买卖协议，为原告办理房屋过户登记手续，由原告和第三人办理还贷解押手续；2.本案诉讼费由被告承担。 原告杨宏对于其陈述事实在法定期限内提交以下证据： 1.协议1份，原件，拟证明双方存在买卖合同关系，被告以310000元出售其所有的房屋；2.收条5份，原件，拟证明原告分7次付款给被告；3.转账凭条1份，原件，拟证明原告分7次付款给被告，6次现金支付，一次银行转账；4.房产证1份，复印件，拟证明被告有权出售房屋；5.房产登记查询结果2页，复印件，拟证明被告有权出售房屋；6.中国工商银行卡1份，原件，拟证明被告交付给原告，要求原告每月支付购房款；7.李桂娟的结婚证1份（当庭提交），原件，拟证明李桂娟与原告的夫妻关系；8.李桂娟身份证1份（当庭提交），复印件，拟证明李桂娟与原告的夫妻关系。 被告黄明泽辩称，被告通知原告履行合同，原告拒绝。因原告违约造成合同无法履行。 被告黄明泽对其辩解在法定期限内提交了以下证据： 1.房产证1份，原件，拟证明被告对该房屋拥有所有权；2.协议1份，复印件，拟证明约定被告有收取310000元净值的权利；3.工商银行账号21×××68明细清单1份，打印件加盖公章，拟证明被告交纳房屋按揭款，原告在2014年11月份就未支付房贷；4.房屋贷款还款计划表1份，打印件，拟证明该房屋贷款本金146000元，每月还款额1004.98元。 第三人龙城支行陈述称，本案只能证明第三人与黄明泽之间有借贷关系。 第三人龙城支行对其陈述当庭提交了以下证据： 1.个人购房借款合同1份，复印件加盖公章；2.贷款凭证以及相关贷款审核材料，复印件加盖公章；3.黄明泽的还贷明细1份，复印件加盖公章。证据1、2、3拟证明黄明泽与第三人之间有借款和还贷的关系，其他的与第三人无关。 反诉原告黄明泽反诉称，案涉协议签订后反诉被告未支付足额房款，自2008年8月28日后杨宏仍欠120000元购房款，经反诉原告多次催交，反诉被告均无理拒交。至2014年9月开始，因反诉被告延迟支付该房屋的银行按揭款，导致第三人向反诉原告催收并警告如不及时还贷将通过诉讼收回案涉房屋。反诉原告即要求反诉被告履行还款义务，否则将收回房屋并解除协议，但反诉被告仍未按月支付贷款，这严重损害了原告的金融征信记录，在反诉被告明确表示不再交纳按揭款，严重违约的情况下，反诉原告于2015年3月24日向银行交纳自2014年11月以来的银行按揭款。由于反诉被告无端拖欠购房款达8年之久，又恶意拖欠房屋按揭款，反诉原告依法享有合同解除权，故诉至法院请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2007年10月签订的房屋买卖协议；2.本案诉讼费用由反诉被告负担。 反诉被告杨宏辩称，被告反诉没有事实和理由，请求法院依法驳回被告反诉。 经开庭质证，对于原告提交的证据，被告认为，对于证据1、2、3、4、5真实性没有异议；对证据6真实性没有异议，对证明目的有异议，给银行卡只是还房贷不是支付房款，这正好证明原告同意按时还贷；对证据7、8没有异议。对于被告提交的证据，原告认为，对证据1、2真实性没有异议，证明目的没有异议；对于证据3真实性没有异议，对证明目的有异议，明细清单证明2015年1月12日原告通过该卡存入2000元现金是用于支付购房款，并非被告所称的用于支付房贷；证据4与本案无关，不予质证。第三人认为，原、被告的证据是他们自己签的合同，与第三人没有关系。对于第三人提交的证据，原告认为，对证据真实性没有异议，对证明的法律关系也认可。被告认为，对证据真实性没有异议，证明内容也没有异议，说明了被告黄明泽是按揭的银行账户所有人；原告在2014年11月份就已经签了银行的贷款。从2014年11月份没有交过按揭贷款。 本院认为，原告提交的证据1、2、3、6、7以及被告提交的证据1均系原件，被告提交的证据3以及第三人提交的证据系加盖公章的复印件，故本院均予以采信。对于原、被告提交的其他证据复印件，除了被告的证据4之外，双方对其真实性均无异议，且这些证据也能够与其他证据原件相互印证，故本院均予以采信。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：潭中西路河西小区农贸市场综合楼3单元5-2号房屋系于2005年9月13日登记在被告黄明泽名下的房屋，该房屋建筑面积113.65平方米，房屋上设立有以中国工商银行股份有限工商柳州分行为权利人的抵押权，权利价值为146000元。 2007年10月，被告黄明泽出具《协议》一份交由原告杨宏收执，其中载明：“现在以将本人河西小区综合楼商品房3单元5-2号房以31万净（不包过户）叁拾壹万，付清后，过户给杨宏”。2007年10月18日，黄明泽书写收条一份交由杨宏收执，其中载明，今收到杨宏购房款70000元。2007年10月22日黄明泽在该份收条上再次书写：今收到杨宏购房款20000元。2007年11月24日，黄明泽又向杨宏出具收条一份，其中载明：“今收到杨宏交来房款费10000元整。”2008年3月11日，黄明泽再次向杨宏出具收条一份，其中载明：“今收到杨红购房款交来20000元整”。2008年5月28日，杨宏通过其配偶李桂娟在中国建设银行向黄明泽转账付款20000元。2008年7月27日，黄明泽向杨宏出具收条一份，其中载明，收到杨宏交来购房款20000元。2008年8月28日，黄明泽向杨宏出具收条一份，其中载明，今收到杨宏购房款30000元。 在签订协议后，黄明泽即把案涉房屋的按揭贷款银行卡交由杨宏进行偿还，而在2014年10月10日至12月10日、2015年1月10日至3月10日，该房屋的按揭贷款偿还曾经被拖欠，2015年1月12日，案涉房屋的还贷账户内曾经存入2000元。从2015年3月份开始，黄明泽自行偿还按揭贷款。对此，原告称，原告有时会因出差忘记一至两个月的还款，但后来又会补存进去，后来没有存入钱款的原因是到2015年1月份该银行卡被停掉，无法存钱进去，被告对此也拒绝协调。同时原告称，原告同意由其负责偿还房屋的余下贷款及利息。 在本案审理中，原、被告均认可在案涉协议签订后该房屋即是一直由原告居住使用。被告辩称，签订案涉协议时案涉房屋上尚有130000元的贷款未予偿还，房款310000元“净”，就是指其中不包括过户费用、贷款，当时是要求原告在当年春节前一次性给完房款就过户。 本院认为，2007年10月被告黄明泽向原告杨宏出具的《协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性规定，故该《协议》合法有效，对双方具有约束力。根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本案本诉、反诉争议焦点集中为：案涉协议中载明的“31万元净”是否包含该房屋上尚未偿还完的按揭贷款。 对此，被告辩称“31万元净”就是指其中不包括过户费用、贷款，当时是要求原告在当年春节前一次性给完房款就过户。本院认为，合同生效后，当事人就价款约定不明确且不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。首先，本案案涉协议中约定房款的相应语句为：“以31万元净（不包过户）”，而在没有载明其他相反明确意思表示的情况下，语句中加括号载明的内容应当是对括号前面内容进行的相应解释或补充说明，所以，从约定房款的语句整体来看，“31万元净”仅应当是指过户费用之外总房款为310000元，并不能推导出房屋贷款也不包含在内的意思，而这也符合房屋买卖中约定总房款且不包含过户费的一般交易惯例。其次，从房款的实际构成来看，原、被告当时都明知签订协议时房屋上尚有约130000元贷款未偿还，但在310000元之外再由原告偿还如此高比例的贷款而协议中没有任何相应约定，是不符合日常生活经验法则的。假如被告的辩称成立，案涉房屋当时的总价至少达到了440000元，即使房屋已经装修，这也明显超出了2007年柳州该地段的正常房价。而以原告主张来看，已付190000元，加上约130000元贷款偿还，与310000元总房价接近，且310000元总房价也符合该房屋当时的正常价格。再者，被告辩称当时是要求原告在当年春节前付清总房款才过户，但是，案涉房屋在2007年10月签订协议后就一直由原告居住使用，而在买方违约未支付高达约130000元房款且一直使用该房屋的情况下，卖房人在长达七年时间内一直未提出要求，直至诉讼中才反诉请求解除房屋买卖协议，是明显不符合交易惯例与常情常理的。 所以，综上所述，被告对“31万元净”的辩称完全不符合协议载明的语句文义、房款可能的实际构成、当时的正常房价、协议的实际履行过程以及相应的交易惯例，故对于被告的辩称以及反诉主张本院不予支持。 对于原告要求将案涉房屋过户至其名下的诉请。2007年10月被告黄明泽向原告杨宏出具《协议》合法有效，在原告依约履行付款义务后，黄明泽即应当依约将该房屋过户至原告名下。虽然该房屋上设立有以龙城支行为权利人的抵押权，龙城支行也未表示同意该房屋的的案涉买卖，但是，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款中规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。而本案中，原告在签订协议后事实上一直在代为清偿抵押债务，原告也在本案中表示愿意偿还该房屋抵押给工商银行的相应贷款债务，故在原告偿还该房屋的相应贷款债务的之后，该房屋过户应当至原告名下。 对于原告曾经拖欠案涉房屋的贷款偿还的行为，原告从2014年10月开始存在拖欠案涉房屋的贷款偿还的行为，在2015年1月原告又存入2000元，2015年3月被告即自行换卡还贷。原告对此称，原告有时会因出差忘记一至两个月的还款，但后来又会补存进去，到2015年1月份该银行卡被停掉，无法存钱进去。本院认为，在银行按揭贷款的还贷过程中，因为遗忘等原因拖欠一至三个月的贷款偿还尚在实际可能范围内，而黄明泽并未举证证明曾经就此向杨宏提出相应要求，也未举证证明杨宏曾经明确表示不再交纳按揭款。且至2015年1月，原告支付的房贷加上已付190000元，原告已经支付了大部分房款，即使原告拖延还款导致被告损失，被告也应当通过追究其他违约责任予以解决，并不必然导致合同解除，故原告曾经拖欠案涉房屋的贷款偿还的行为并不影响本案房屋买卖合同继续履行的判定。对于黄明泽注销案涉房屋还贷银行卡之后自行还贷的钱款，由于该行为系黄明泽在违反协议约定之下进行，故该行为不影响本案依约进行的房屋过户的判定，在黄明泽未提出相应款项请求的情况下，本案中对此也不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下： 一、柳州市潭中西路河西小区农贸市场综合楼3单元5-2号房屋上设立的以中国工商银行股份有限公司柳州分行为权利人的抵押权由原告杨宏偿还剩余贷款、利息予以解除。 二、在原告杨宏履行完上述第一项义务以后六十日以内，被告黄明泽将柳州市潭中西路河西小区农贸市场综合楼3单元5-2号房屋过户至原告杨宏名下，房屋过户中需要交纳的费用由原告杨宏负担。 三、驳回被告黄明泽的反诉请求。 本诉案件受理费100元，保全费1570元，共计1670元（原告已预交），由被告黄明泽负担并径付原告杨宏。反诉案件受理费50元（被告已预交），由被告黄明泽负担。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖 刚 人民陪审员  黄隆坤 人民陪审员  伍惠萍 二〇一五年十一月十七日 书 记 员  班英贵 附相关法律规定： 《中华人民共和国民法通则》 第五十五条【实质要件】民事法律行为应当具备下列条件： (一)行为人具有相应的民事行为能力； (二)意思表示真实； (三)不违反法律或者社会公共利益。 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条【抵押期间转让抵押财产】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。