湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0302民初1828号原告：湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区迎宾东路180号1单元2楼2号。法定代表人：文玉平，董事长兼总经理。被告：刘华，男，1976年12月8日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司（以下简称宏大物业公司）与被告刘华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏大物业公司的法定代表人文玉平、被告刘华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏大物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2013年6月起至2015年6月30日止的物业管理费2082元，违约金1764元，合计3846元；2.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年5月30日，原告与湘潭市沁园小区业主委员会签订了《沁园小区物业服务委托合同》，约定由原告对该小区进行物业管理，并对服务项目和物业管理服务费进行了约定，依据《物业管理条例》相关规定，被告应交纳物业管理服务费2082元，违约金1764元。经原告多次向被告催交物业管理费，被告至今未付分文。为此，依据相关法律规定，原告遂诉至人民法院，请求依法判决。被告刘华辩称，对原告收取物业管理服务费有异议，理由如下：1.原告是否是按照《物业管理条例》到沁园小区进行物业管理，原告没有提供相关证据。2.按照答辩人与原自来水公司的购房合同的约定，答辩人只应服从原自来水公司的物业管理机构所实施的物业管理，原告违反了《物业管理条例》第六章第五十七条。3.答辩人未看到原告的经营资质，根据相关条例，原告须具有相关资质才能进行物业管理。4.原告的物业管理服务费定价是否具有依据，答辩人未看到原告的依据。5.原告述称是2012年进入沁园小区，但答辩人并未看到原告进入沁园小区，也不知道原告是凭什么收取物业管理服务费，从2012年至今，答辩人交纳的都是卫生费，原告根本未在答辩人所在的小区进行过物业管理。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告刘华购买了湘潭市雨湖区窑湾街道宝庆路6号沁园小区1栋1单元701室房屋一套（原湘潭市自来水公司一水厂新厂内宿舍），建筑面积为138.8平方米。2004年12月20日，湘潭中环水务有限公司（以下简称中环水务公司，由湘潭市自来水公司变更而来）与湘潭市晨辉房地产开发有限责任公司（乙方，以下简称晨辉公司）签订《土地转让协议》，约定中环水务公司将位于宝庆路新一水厂宿舍以北用于住宅建设的土地转让给乙方（即晨辉公司），该宗土地的四至范围：东起新一水厂宿舍围墙，西至龙牌酱油公司晒酱坪围墙，南至水厂宿舍13.5米，北至沁园小区交界围墙。同时双方还约定“该宗土地上的杂物间和围墙，……新建住宅竣工后围墙由乙方负责拆除”、“原职工宿舍和拟建住宅的物业管理均按市场化方式统一交物业公司管理，甲方（即中环水务公司）协助做好职工的协调工作”。后晨辉公司对该地块进行住宅开发，整体称为沁园小区。原自来水公司一水厂新厂内4栋宿舍也位于该沁园小区围墙内，与沁园小区共用进出大门。2012年6月1日，原告宏大物业公司与湘潭市沁园小区业主委员会签订了《沁园小区物业服务委托合同》，合同期限自2012年6月1日起至2015年5月31日止（原告宏大物业公司实际在沁园小区提供物业服务至2015年6月30日）。合同中约定，物业管理服务费住宅按每月每平方米0.6元收取，签订合同后，从第一个月20日后开始向业主收取六个月的物业管理服务费，每年分两次收取。业主逾期不缴纳物业管理服务费和其他合法费用的，乙方（即宏大物业公司）有权进行张榜公告，直至提起法律诉讼，依法追缴，并收取每日0.5%的滞纳金。2012年3月18日，晨辉公司出具“物业管理区域证明”，证实沁园小区内由中环水务公司承建的职工住宅4栋8个单元112户均属于沁园小区范围。2012年12月11日，中环水务公司向沁园小区原自来水公司宿舍各住户发出“关于规范沁园小区原公司职工住房物业管理的通知”，要求宿舍各住户积极配合，搞好小区的物业管理。但被告刘华自2013年6月1日起未向原告宏大物业公司缴纳过物业管理服务费，直至原告宏大物业公司于2015年6月30日退出该小区时，被告刘华仍未交纳2013年6月1日起之后的物业管理服务费2082元，原告宏大物业公司遂于2015年11月30日起诉至本院，后又于2016年2月1日向本院申请撤回起诉，本院于2016年2月2日作出（2015）雨法民一初字第1261号民事裁定书，准许原告宏大物业公司撤回起诉。因被告刘华之后仍未交纳所拖欠的物业管理服务费2082元，原告宏大物业公司遂再次起诉至本院，形成本诉。另查明，根据本院于2017年11月17日作出的已生效的（2017）湘0302民初2743号民事判决书中认定的事实，2013年7月3日，中环水务公司向沁园小区原自来水公司4栋宿舍住户发出“关于沁园小区原公司职工四栋住户交纳物业管理服务费的通知”，告知“公司与宏大物业公司就沁园小区业主委员会多次协调，最终采取阶段优惠的收费方式。即0.4-0.5-0.6元的方案（2012年6月至2013年5月按0.4元/m2、2013年6月至2014年5月按0.5元/m2、2014年6月至2015年5月按0.6元/m2收取）。请沁园小区原公司职工四栋住户见此通知后，积极配合宏大物业公司交纳物业管理服务费用……否则，宏大物业公司将按违约收取违约金”。上述事实，有原、被告陈述、《湘潭市自来水公司经济适用房买卖合同》、《物业服务委托合同》、《土地转让协议》等证据在卷证实，足以认定。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。1.关于原、被告双方之间是否存在物业服务合同关系的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，沁园小区业主委员会与原告宏大物业公司签订的《沁园小区物业服务委托合同》是各方真实的意思表示，合法有效。即便原自来水公司4栋宿舍是在《沁园小区物业服务委托合同》签订后才并入沁园小区这一物业管理区域、签订《沁园小区物业服务委托合同》的沁园小区业主委员会并无该4栋宿舍业主的代表，但中环水务公司与晨辉公司签订的土地转让协议中有约定“原职工宿舍和拟建住宅的物业管理均按市场化方式统一交物业公司管理，甲方（即中环水务公司）协助做好职工的协调工作”。中环水务公司也先后发出通知要求原自来水公司4栋宿舍的住户交纳物业管理费，应视为原自来水公司4栋宿舍的物业服务已经移交给原告管理，4栋宿舍住户已实际享受到了原告宏大物业公司的物业管理服务。因此，被告虽然否认原告宏大物业公司提供了物业管理服务，但根据原告宏大物业公司提供的证据，能证实原告宏大物业公司在2012年5月30日起至2015年6月30日止期间为沁园小区提供了相应的物业管理服务，相应的，《沁园小区物业服务委托合同》对被告具有约束力。2.关于物业管理服务费定价问题。根据《沁园小区物业服务委托合同》中约定的内容，原告宏大物业公司与沁园小区业主委员会已就物业管理服务费明确约定为每月每平方米0.6元，且《沁园小区物业服务委托合同》对被告具有约束力，故原告宏大物业公司要求按每月每平方米0.6元收取物业管理服务费具有事实依据。只是由于原告宏大物业公司在对沁园小区提供物业管理服务期间，中环水务公司与原告宏大物业公司就原自来水公司4栋宿舍物业管理费按阶段优惠协商的约定系特别约定，对被告而言也更为有利，故本院认为物业管理服务费收费标准应按此特别约定计算更为适宜，而不适用《沁园小区物业服务委托合同》的收费标准，由此，本院将被告应支付的物业管理服务费计算为：138.8㎡×0.5元/月/㎡×12个月（2013年6月1日—2014年5月31日）+138.8㎡×0.6元/月/㎡×13个月（2014年6月1日—2015年6月30日）=1915.44元。另外，1.关于被告辩称的原告宏大物业公司是否具有经营资质的问题，经审查，原告宏大物业公司的经营范围中包含有“物业管理”的内容，故本院认为原告宏大物业公司具有相应的物业管理经营资质。2.根据本案的案情，本案纠纷的形成有一定的客观原因，且原告宏大物业公司也未提供确实、充分的证据证实在起诉之前确实通过有效方式向被告追讨过所拖欠的物业管理服务费，因此，结合本案的实际情况，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，本院对原告宏大物业公司的诉讼请求部分予以支持，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第三项、第五项、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、由被告刘华在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司物业管理服务费1915.44元；二、驳回原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  左斌二〇一八年八月十三日代理书记员  蒋垚附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业管理服务费用；……第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。