北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0112民初582号
原告郭洁，女，1985年12月3日出生，汉族，快快乐动北京网络科技有限公司职员，住北京市通州区。
委托代理人王紫瑜，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人张三育，北京市中银律师事务实习律师。
被告刘昊，男，1990年8月30日出生，汉族，无职业，住北京市朝阳区。
被告王泽峰，男，1978年12月28日出生，汉族，无职业，住河南省濮阳市华龙区。
委托代理人张毅恒，河北张国庆律师事务所律师。
原告郭洁与被告刘昊、王泽峰物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员王晓杰独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告郭洁及其委托代理人王紫瑜、张三育，被告王泽峰的委托代理人张毅恒到庭参加诉讼。被告刘昊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但有明确的答辩意见。本案现已审理终结。
原告郭洁诉称：2017年7月13日，我与王泽峰通过我爱我家房屋中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买涉案房屋，房屋总价360万元，我方当日支付王泽峰定金30万元。在买卖合同中约定，王泽峰应于涉案房屋产权转移之日将房屋交付我方，若王泽峰逾期交房超过10日，应继续履行交房义务，并按涉案房屋总价的5%向我方支付违约金。
2017年9月14日，王泽峰将涉案房屋产权过户至我方名下。但王泽峰以各种理由拖延交房。2017年9月27日，我方通过开锁公司打开涉案房屋，发现房屋内居住人员不是王泽峰，而是刘昊。刘昊声称王泽峰已将房屋出租给其本人，我方当即报警。现诉至法院：1、请求二被告腾退涉案房屋并交付返还原告居住使用；2、判令被告王泽峰承担迟延交付涉案房屋违约金180000元；3、判令被告刘昊向原告支付自2017年9月14日至涉案房屋实际腾退之日期间的使用费（暂计算至2017年10月20日，36天，参考本地区租金行情每日150元，共计5400元）；4、二被告承担本案诉讼费。
被告王泽峰辩称：1，我方同意原告的第一项诉讼请求，愿意交付涉案房屋，但是由于涉案房屋被刘昊占有，我方实际无法交付。因为我方向刘昊的公司借款，和刘昊同事史镝签订了《借款合同》。刘昊的公司怕我方无力偿还借款。在2017年8月6日，刘昊、史xx、齐xx、刘xx、刘xx、高xx等人在假房本未能通过网签的前提下，为控制涉案房屋买卖交易，阻止我方向原告交房，闯入涉案房屋内，胁迫我方签订《租房合同》，并将合同日期倒签于2017年7月18日。2017年8月31日，刘昊和史xx再次闯入涉案房屋内，逼迫我方腾房，并安排其他人员强行占有涉案房屋。我方认为签订的租房合同不是我方本人的真实意思表示，而且损害了原告的利益，故我方认为与刘昊签订的租房合同无效，法院应当判令刘昊腾房并将房屋交付原告。2、违约金和利息我方不同意承担，因为我方不是不想交付，而是因为刘昊的原因导致我无法交房。还有原告主张的利息过高，应当调低。3、本案诉讼费不应我方承担。
被告刘昊辩称：王泽峰把涉案房屋出租给我，原告的主张得等王泽峰来了之后才能解决，我现在也要起诉王泽峰，我方起诉要求王泽峰退我房屋租赁款和违约金。
经审理查明：2017年7月13日，王泽峰（出卖人，甲方）与买受人（郭洁，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定郭洁购买王泽峰所有的位于北京市通州区翠景南里（东区）12号楼x层xx号（以下简称xx号）房屋。合同第二条（五）主要载有：该房屋的租赁情况为该房屋未出租等。第四条成交总价格、付款方式、付款时间主要载有：房屋成交总价为360万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金30万元，定金通过自行交接方式划转。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为140万元。乙方分两次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于过户前一个工作日，乙方向甲方支付188万元，资金通过资金监管方式划转。第二次，于物业交验完毕后，乙方向甲方支付2万元，资金通过资金存管方式划转。第七条房屋的交付：甲方应当在产权转移当日将该房屋交付给乙方等。第十条违约条款：（一）除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任：1、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。此外，合同还约定了其他内容。上述合同签订后，双方即开始实际履行，并于2017年9月14日办理产权变更登记手续。
关于原告主张二被告腾退xx号房屋的诉求，刘昊表示其与王泽峰签订了租赁合同租赁涉案房屋并入住。刘昊提交2017年7月18日王泽峰（出租方，甲方）与刘昊（承租方，乙方）签订的租房合同用以证明其为有权占有，该合同主要载有：一、甲方将位于北京市通州区翠景南里东区12-xx号房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2017年7月18日至2020年7月17日，计36个月。二、本房屋月租金为2000元，本房屋租金乙方一次性支付72000元。五、房屋租赁期为3年，从2017年7月18日至2020年7月17日。在合同第二页备注有：乙方应甲方要求，此租房款以现金形式一次性付清，甲方已全部收到72000元等。此外，合同还约定了其他内容。被告刘昊表示合同租金72000元已经一次性以现金形式付清。被告王泽峰则称租金72000元没有收到。就租赁合同约定的月租2000元问题，被告刘昊表示在签订租赁合同时涉案房屋周边同类型房屋月租大约3000多元。原告郭洁表示涉案房屋周边同类型房屋月租大约4500元。被告王泽峰认可该合同上署名系其签字，但其称系被迫签订，不认可租房的事实。
本案审理过程中，王泽峰提交了2017年7月25日对话录音、2017年8月3日通话录音、2017年8月6日对话录音用以证明被告刘昊要挟王泽峰签订虚假的涉案房屋租赁合同。在王泽峰提交的2017年7月25日刘昊与王泽峰对话录音中，刘昊称其和他的公司商量了一下，如果王泽峰这两天做完网签就应该把房子腾了。王泽峰则称让刘昊给其一周时间，昨天其就与刘昊电话说不行的话，让刘昊他们过来住。刘昊则称由刘昊占着房，也不是说不让王泽峰卖房，王泽峰该怎么卖房就怎么卖房。在王泽峰提交的2017年8月3日通话录音中，史xx表示明天是王泽峰腾房还是其占房，需要说好。王泽峰称腾房是肯定的，但得等其找搬家公司过来搬。史xx则称如果王泽峰腾房就不带那么多人过去，反正明天下午我就得住屋里了。在王泽峰提交的2017年8月6日对话录音中，王泽峰问史xx啥时候过来。刘昊称待会儿带人过来等等内容。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、定金收据、房产证、租房合同、2017年7月25日对话录音、2017年8月3日通话录音、2017年8月6日对话录音、谈话笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。本案中，根据《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），郭洁在支付完涉案房屋购房款，王泽峰配合郭洁办理房屋产权变更登记手续后负有交付涉案房屋的义务。目前来看，王泽峰与刘昊签订的租赁合同时间在郭洁与王泽峰签订买卖合同之后，租赁合同中约定的租金明显低于市场正常价格；租赁双方约定的租期长达三年，租金72000元一次性以现金形式支付清，但王泽峰称该租金并未收到。上述情形可以说明刘昊未尽到合理的审查义务，且根据王泽峰陈述，该合同存在很多疑点。故刘昊以租赁合同作为占有的依据不足以对抗已经取得房屋所有权的郭洁。因此，对原告要求二被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于郭洁要求王泽峰承担迟延交付涉案房屋违约金的诉讼请求，因郭洁与王泽峰在房屋买卖合同第十条第一项中对此有明确约定，故对郭洁的该项诉讼请求本院予以支持。但买卖合同中关于违约金的标准过高，被告王泽峰请求法院予以减少，本院对此酌情减少，关于违约金的数额，由本院结合本案案情予以确定。关于原告郭洁要求被告刘昊支付涉案房屋使用费的诉讼请求，因王泽峰并未将涉案房屋交付郭洁，且郭洁已经向王泽峰主张迟延交付的违约金，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告王泽峰、被告刘昊将坐落于北京市通州区翠景南里（东区）12号楼xx层xx号房屋腾退并交付给原告郭洁，于本判决生效之日起十五日内执行清；
二、被告王泽峰给付原告郭洁违约金（自二〇一七年九月十五日计算至实际交房之日，按照每月四千元标准计算），于本判决生效之日起十五日内执行清；
三、驳回原告郭洁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2004元，由原告郭洁负担1754元（已交纳），被告王泽峰负担250元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王晓杰
二〇一八年四月十六日
书记员 李文科