广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终6557号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：马某，男，1984年10月11日出生，汉族，住河南省汝南县。
委托诉讼代理人：刘伯达，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：钟某，男，1971年8月23日出生，汉族，住所地江西省赣州市于都县。
委托诉讼代理人：刘学球，广东金丰华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市明旺金属结构机械工程有限公司，住所地广东省中山市横栏镇三沙旧收费站侧。
法定代表人：钟某。
委托诉讼代理人：刘学球，广东金丰华律师事务所律师。
上诉人马某因与被上诉人钟某、中山市明旺金属结构机械工程有限公司（以下简称明旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初12288号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人马某上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判钟某、明旺公司退还马某所交的保证金及订金共计9万元；三、改判马某无需支付钟某租金117500元；四、钟某、明旺公司承担本案诉讼费用。
事实和理由：一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请二审法院查明事实，依法支持马某上诉请求，予以改判。审理中，马某补充事实和理由如下：1.一审判决未审查马某提交的录音证据，录音是马某打给钟某的电话，证明马某在双方刚签订涉案合同、向钟某交过订金后，就向钟某提出退租的申请，并单方解除合同。马某还提交过书面的说明。一审法院未就此进行审理，还认定马某使用涉案商铺至2016年1月份，是不合情理的。且马某仍旧使用商铺是钟某单方面的说法，在水电费和租金没有交付的情况下，钟某是不可能让马某继续使用商铺的。2.2015年7月30日的《收款收据》，是钟某单方出具的，且是钟某与明旺公司内部交接的内容，一审法院不能仅以此认定明旺公司在2017年7月30日将马某交的租金、订金都转给了钟某。同时，2015年7月15日、20日的《收款收据》编号是№0001034、№0001037，而2017年7月30日出具的《收款收据》的编号却是№0000829。从上述《收款收据》的编号可以看出，是不符合常理的，是为了应付马某的起诉才在后来填写的。3.涉案租赁合同尾部有《承租方验收确认书》，下方的日期“2015年7月30日”是钟某签写的，该行为和2015年7月30日钟某向马某出具《收款收据》的事实存在矛盾。若钟某在2015年7月30日就将《收款收据》交给马某，则确认书的日期也可以由马某填写，如果马某于2015年7月30日接收了涉案商铺，则日期是没有必要由钟某填写的。故马某认为《承租方验收确认书》下面的日期是和涉案《租赁合同》一起签署的，从填写的日期可以看出马某实际上并未接收到涉案商铺。4.中山市古镇镇古一村民委员会（以下简称古一村委会）对涉案商铺进行临时改建的请示和意见，均非政府规划部门的正规批文，也没有发文号。且涉案商铺所在的建筑是历史遗留的建筑物，不符合法律关于临时建筑的要求，政府无法下发正式的批文去批准该建筑作为临时建筑。该建筑是否符合临时建设的规划、是否验收合格，本案均无证据证实。一审判决认定涉案租赁物是经过批准的临时建筑，与现有证据不符。5.一审判决认定钟某以公开招标方式取得该建筑的租赁权，并无依据。钟某仅提交了投标的文件，并没有中标的通知书，钟某提交的与此相关的证据有缺陷。6.钟某提起反诉的时间并不是一审判决认定的2016年12月份，因此二审法院应对钟某提起反诉的时间和情况、缴纳反诉费的时间予以审查。7.若涉案租赁合同有效，根据租赁合同中约定的先交租后使用的原则，马某在使用涉案商铺前就有交租的义务。如果马某2015年7月30日时未交租，诉讼时效此时就应该起算，而非至2016年1月30日才开始起算。
被上诉人钟某、明旺公司答辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求维持原判。1.马某称一审未对其录音予以审查，与事实不符。马某提交的录音既无通话时间，也无法确认通话当事人的身份，是没有证明力的材料，不应作为证据使用。退一步讲，即使该录音应作为证据，但也不能作为支持其上诉请求的依据。通话中马某已承认其承租了铺面，只是想转租给别人。马某称其单方面解除了涉案租赁合同，但在形式上未达到法定条件，也没有书面通知，通话录音也不能作为依据。2.关于2015年7月份《收款收据》，马某主张的理由不成立，也不影响对本案事实的认定。马某向钟某交纳订金及保证金的事实是清楚的，收据加盖的是明旺公司的印章，但钟某是明旺公司的法定代表人，钟某确实收取了马某的保证金。《收款收据》的编号顺序是否符合常理并无意义。3.涉案《租赁合同》尾部确认书下方签写的日期，并不影响对本案事实的认定。只要钟某在确认书上签名，就说明钟某已将商铺交给马某使用。至于填写的日期，不影响马某接收商铺的事实。4.钟某取得涉案商铺的租赁权，可以另行出租，一审判决认定正确。5.本案并未超过法定的诉讼时效，马某的主张不成立。
马某向一审法院起诉请求：一、钟某、明旺公司返还保证金、订金共计9万元（其中保证金3万元、订金6万元）；二、钟某、明旺公司支付逾期返还保证金及订金的利息（以9万元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率从起诉之日起计至还清之日止）。一审诉讼中，马某增加诉讼请求，请求判令双方签订的涉案《租赁合同》无效。
钟某向一审法院反诉请求：一、钟某与马某于2015年7月15日签订的《租赁合同》从2016年1月31日起解除；二、钟某没收马某租赁保证金72500元；三、马某向钟某支付拖欠的2015年7月30日至2016年1月31日租金共计117500元。
一审法院认定事实：2015年7月15日，钟某（甲方）与马某（乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方租赁位于中山市古镇镇××物业××18卡（以下简称18卡）作灯饰、照明及相关工艺品销售业务使用，一楼商铺面积约为30平方米，二楼约为60平方米，合计面积90平方米，租期从2015年7月30日起至2018年7月30日止；每期租金135000元，每年2期；租赁保证金为三个月租金即67500元，水电费保证金为5000元，合计72500元，甲方收到后开具收据；合同期满或者甲、乙双方同意解除本合同时，在乙方缴清所有应交款项，乙方凭保证金收据，甲方将此保证金不计利息退还给乙方…若乙方违反本协议，则乙方无权要求返还保证金；乙方应于每5月20日前支付给甲方135000元租金；乙方在租赁期间的水费、电费按乙方实际使用结算；乙方应于每月5日前将上一个月的水费、电费交付给甲方；如果乙方中途终止合约，视为乙方违约，甲方没收乙方的租赁保证金，乙方并向甲方交纳相当于保证金数额的违约金；乙方逾期交付租金、水费、电费等费用，甲方有权单方解除本合同，并同时有权采取向该租赁物停水停电和禁止出入、更换门锁等措施收回该租赁物，因此造成的损失由乙方自行承担，且甲方并不予退还乙方已交纳之款项（包括但不限于租赁押金、租金等）且不作任何经济补偿等内容。合同附件为《承租方验收确认书》，内容载明：“本人马某取得中山市××××号第18卡物业租赁使用权。根据租赁双方签订《物业租赁合同》和交付物业标准，上述租赁物已经本人验收确认无异议并交付本人使用，日后有关该物业的装修及使用权情况，将根据双方签订的《租赁合同书》有关条款执行，从即日起租赁的一切责任由本人承担。”马某在签订合同当日于该验收确认书的验收者签名处签字确认，验收日期2015年7月30日则由钟某填写。签订合同当日，马某向钟某支付了保证金3万元，钟某向马某出具了№0001034号《收款收据》，收款单位处盖有明旺公司的财务专用章。2015年7月20日，马某向钟某支付了订金6万元，钟某向马某出具了№0001037号《收款收据》，收款单位处盖有明旺公司的财务专用章。2015年7月30日，钟某出具№0000829号《收款收据》，客户名称为马某，内容载明：“18卡门市押金67500元，水电押金5000元，合同到期结清所有费用无息退还，另票号0001034号保证金单和0001037订金单同时作废，余下17500元算在第一期租金里，合计柒万贰仟伍佰元，￥72500元，收款单位：钟某。”钟某称已于2015年7月30日按约向马某交付上述18卡物业。马某称其未接收涉案物业，双方租赁关系尚未开始，并以合同无效为由，于2016年10月18日提起本案诉讼。钟某则以马某欠付租金及水电费等为由提起反诉。一审中，钟某确认涉案租赁物已于2016年转租给他人。
一审另查：涉案租赁物位于中山市××××号，土地证显示座落于中山市××××号，土地所有权人古一村委会等农民集体所有，土地使用权人中山市古镇镇古一村股份合作经济联合社。2015年1月15日，古一村委会向古镇镇人民政府提交《关于古一浦兴路2号商铺申请临建改造的请示》一份，申请对原有的建筑物，以临建形式进行重新改造，使用期限为3年。古镇镇领导对此批复同意按临建，并按程序报规划、住建、消防，按临建标准建设。2015年3月17日，中山市城乡规划局古镇分局向古一村股份合作经济联合社出具《古一浦兴路内街改造工程方案审查意见》一份，载明内容有严格按照临时建筑相关标准进行建设，有效期为2年，在期满前允许申请一次延期等。
一审再查：2015年5月19日，钟某从中山市古镇镇古一村股份合作经济联合社以公开招标方式取得中山市××××号物业的租赁使用权。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，主要涉及的问题是租赁合同的效力问题、租赁保证金的数额及返还问题、明旺公司是否需要承担责任的问题、马某是否拖欠钟某租金及占用费的问题。关于租赁合同的效力问题。马某对涉案租赁物提供了相关的临时建筑批准材料，该材料符合临时建筑的审批程序，认定涉案租赁物是获得批准并按照批准内容建设的临时建筑。故双方就涉案租赁物签订的租赁合同在临时建筑有效期两年内，合法有效；超出有效期部分，合同无效。因此，马某要求确认案涉租赁合同无效，于法无据，不予支持。关于租赁保证金的数额及返还问题。钟某提供的2015年7月30日的《收款收据》上记载的内容，与涉案《租赁合同》及2015年7月15日、7月20日《收款收据》相互印证，对该证据予以采信，认定租赁保证金数额为67500元、水电保证金数额为5000元，即租赁保证金合计72500元。马某主张双方的租赁关系尚未开始，合同签订后其没有正式使用涉案租赁物，钟某的出租无效，应退回保证金及订金。但是，马某与钟某签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容及形式不违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应恪守。马某没有提供任何证据证实钟某存在违约事实或未按约交付商铺的行为，故马某要求钟某退还保证金、订金及支付逾期返还利息，理据不足，不予支持。关于明旺公司是否需要承担责任的问题。明旺公司并非涉案合同当事人，也不同意承担连带责任，故马某要求明旺公司承担连带责任，于法无据，不予支持。关于马某是否拖欠钟某租金及占用费的问题。钟某主张马某拖欠2015年7月30日至2016年1月31日的租金117500元，马某则辩称其已支付的9万元，其中保证金3万元、订金6万元。因涉案合同合法有效，马某支付的72500元已转化为租赁保证金，17500元转化为第一期租金，故对钟某该主张，予以认定。马某未按期足额支付租金，构成违约，应承担违约责任。钟某要求解除涉案《租赁合同》并没收租赁保证金，予以支持。关于合同解除时间的问题，鉴于涉案商铺已由钟某收回，并于2016年5月转租他人，钟某主张于2016年1月31日解除涉案《租赁合同》，符合公平合理原则，予以支持。钟某要求马某支付2015年7月30日至2016年1月31日的租金117500元，予以支持。马某辩称钟某关于租金的诉求已超过一年的诉讼时效，不应受法律保护。涉案租金从2015年7月30日计至2016年1月31日，而钟某于2016年12月13日提起反诉，并未超过一年，故马某的相关抗辩，理据不足，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认马某与钟某于2015年7月15日签订的《租赁合同》于2016年1月31日解除；二、钟某没收马某租赁保证金72500元；三、马某于判决发生法律效力之日起七日内向钟某支付租金117500元；四、驳回马某的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元，由马某负担；反诉案件受理费2050元，由马某负担。
本院二审期间，马某、钟某、明旺公司均未向本院提供新证据。
本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院另查：一审中，马某提交了录音证据，证明其通过电话与钟某协商退费事宜。一审法院在2017年5月16日的庭审中亦对此组织双方进行了质证。钟某认为该录音没有显示录音时间等，故对其真实性不予确认。
根据马某提交的书面录音材料，双方曾就如何解除涉案《租赁合同》进行过协商，但没有显示该录音材料的录制时间。
本院再查：根据一审法院在2016年12月22日的开庭笔录，钟某曾于2016年12月22日当庭提起了反诉，并在一审法院指定期间内交纳了反诉案件受理费2050元，马某亦当庭对钟某的反诉请求进行了答辩。
本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是一审审理程序是否合法；二是涉案《租赁合同》的效力；三是马某是否存在违约行为；四是钟某在本案中有关租金的诉求有无超过法定诉讼时效期间。
关于争议焦点一，即一审审理程序是否合法的问题。
本案中，马某主张钟某提起反诉的时间并不是一审判决认定的2016年12月份，因此，认为一审审理程序违法。对此，本院认为，根据一审法院在2016年12月22日的开庭笔录，钟某于2016年12月22日当庭提起了反诉，并在一审法院指定期间内交纳了反诉案件受理费2050元，马某亦当庭对钟某的反诉请求进行了答辩。同时，一审法院在2017年5月16日的庭审中亦对马某提交的录音证据组织进行了质证。马某上诉主张一审判决程序违法，理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二，即涉案《租赁合同》的效力问题。
二审中，马某提出古一村委会对涉案商铺进行临时改建的请示和意见，均非政府规划部门的正规批文，且涉案商铺所在的建筑是历史遗留的建筑物，不符合法律关于临时建筑的要求，因此，主张涉案《租赁合同》无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该条第二款规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，古一村委会曾于2015年1月15日向中山市古镇镇人民政府提交了《关于古一浦兴路2号商铺申请临建改造的请示》，申请对原有的建筑物以临时建筑形式进行重新改造，中山市古镇镇人民政府对此批复同意按临时建筑标准建设。同时，中山市城乡规划局古镇分局于2015年3月17日出具的《古一浦兴路内街改造工程方案审查意见》，同意古一村委会按照临时建筑相关标准进行建设，有效期为2年，在期满前允许申请一次延期等。由此可见，涉案房屋属于已经批准建设的临时建筑。依法，双方于2015年7月15日签订的涉案房屋《租赁合同》，在临时建筑2年有效期内是有效的，租赁期限超过临时建筑2年使用期限的部分无效。
关于争议焦点三，即马某是否存在违约行为的问题。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”如上所述，双方于2015年7月15日签订的涉案房屋《租赁合同》，在临时建筑2年有效期内合法有效，因此，依法双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，钟某提出马某拖欠其2015年7月30日至2016年1月31日间大部分租金未付清，构成违约。马某则主张其在双方签订租赁合同后并没有接收涉案房屋，故不存在违约行为。但是，马某认可在签订涉案《租赁合同》的同时，在涉案《租赁合同》附件《承租方验收确认书》“验收者签名”处签字。根据马某签字确认的《承租方验收确认书》的内容，可以认定涉案租赁物已经马某本人验收，并交付其本人使用。至于马某接收涉案房屋后，是否实际使用，以及如何使用，则应由其自主决定，与钟某无关。马某主张其在《承租方验收确认书》“验收者签名”处签名时，并没有填写验收日期，而《承租方验收确认书》尾部填写的验收日期2015年7月30日是钟某签写的。对此，本院认为，在马某没有填写验收日期的情况下，钟某补签该日期，且钟某补签的验收日期2015年7月30日，晚于马某在《承租方验收确认书》“验收者签名”处签名的日期，故不影响马某在涉案《租赁合同》签订后依约接收涉案房屋。马某在接收涉案房屋后，未依约向钟某付清租金，依法应属违约行为。同时，马某作为违约方，无权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，单方解除涉案《租赁合同》。同时，马某亦无提交证据证明其已将解除合同的主张通知过钟某，而其在一审中提交的录音材料，即使是真实的，也仅仅证明双方曾就如何解除涉案《租赁合同》进行过协商。故马某主张其已单方解除涉案《租赁合同》，理据不足，本院不予支持。在此情形下，原审判决结合双方《租赁合同》有关租金金额及支付时间的约定，认定马某拖欠钟某2015年7月30日至2016年1月31日租金117500元未付清，并无不当，本院予以维持。由于马某存在拖欠租金违约的行为，依约马某交纳的租赁保证金应归钟某所有。
关于争议焦点四，即钟某在本案中有关租金的诉求有无超过法定诉讼时效期间的问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，虽然双方签订的《租赁合同》约定有每期租金135000元，每年2期的内容，但双方仅约定了马某应于5月20日前支付135000元租金的内容，而对于另一期租金何时支付双方并无约定。钟某于2016年10月18日起诉并要求马某支付2015年7月30日至2016年1月31日拖欠租金117500元，并未超过法定的诉讼时效期间。
综上所述，上诉人马某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人马某负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 红 妮
审判员 焦 凤 迎
审判员 谢 劲 东
二〇一八年五月十一日
书记员 勾华吴歌