河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0811民初312号
原告耿喜娟。
委托代理人司金虎，河南苗硕律师事务所律师。
委托代理人吴明明，河南苗硕律师事务所实习律师。
被告河南中海房地产开发有限公司。
法定代表人范宝堂，总经理。
委托代理人孙保红、缑旭，河南苍穹律师事务所律师。
原告耿喜娟与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月25日作出受理决定，于2016年2月23日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，向原告送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭进行了审理，原告耿喜娟的委托代理人司金虎、吴明明，被告中海公司的委托代理人缑旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月31日，原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于山阳区焦东路2258号“中海·欧凯龙”第1号商住楼2单元1416号房，约定原告于2011年10月31日前向被告支付总购房款158043元，被告应在2012年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，并在商品房交付使用后的365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告如约支付了全部购房款，煤气表费、热力费也都缴纳完毕，但被告逾期交房至起诉之日止该房屋仍不具备交房条件，基础设施、公共配套建筑未达到交付条件，至今也未给原告办理房地产权属证书，未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。由于被告原因，导致原告不能在法律规定房屋交付使用之日起90日内取得房地产权属证书，被告应承担违约责任。由于被告怠于履行办证义务的行为，导致原告无法全部有效的实现所有权及利用所有权进行投资收益等，原合同所约定的1%违约金不足以弥补原告的经济损失，也不利于有效督促被告及时办证。现起诉要求：⒈被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书；⒉被告向原告支付自2012年9月1日至2013年10月31日逾期交房违约金13433元；⒊被告向原告支付基础设施、公共配套建筑违约金12785元（自2013年11月1日开始暂计算至2016年1月19日，之后违约金每日按照房屋总价款的万分之一计算，直至达到合同约定的交房标准）；⒋被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金16063元（自2014年11月1日暂计算至2016年1月19日，之后计算至被告办理权属登记备案日止，按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；⒌诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告同意也一直在积极协助配合原告将相关材料送相关登记机关办理房地产权属证书。被告于2013年11月1日已将房屋实际交付原告，而原告于2016年1月底才起诉，原告要求承担2012年9月1日至2013年10月31日的逾期交房违约金显然已超过两年诉讼时效，不应予以支持。因焦作市南水北调工程的焦东路桥封闭施工对被告的施工和工期造成重大影响，因此计算逾期交房时间时应当在合同约定的违约天数基础上扣除233天。涉案房屋买卖合同在履行过程中由于南水北调焦东路桥的施工已经导致客观情况发生了重大变化，继续按合同条款履行对被告明显不公平，请求法院对合同违约条款予以调整。公共基础设备配套设施已按合同约定安装入户完毕，不存在违约行为。被告一直积极配合协助业主向房管部门报送材料协助办理房地产权属证书，原告逾期未取得房地产权属证书与焦东路桥的封闭施工影响存在必然因果关系，逾期交房与逾期取得房屋产权证书均与该因素有关，因此被告不应因同一行为承担两种不利法律后果，故在计算该违约天数时也应当扣除233天，并请求对合同违约条款予以适当调整。
根据原被告诉辩意见，经合议庭评议，归纳争议焦点如下：原告各项诉讼请求的依据。
原告举证如下：⒈商品房买卖合同，证明原被告双方存在合法有效的房屋买卖合同关系，合同有明确关于交房条件及违约责任的约定；⒉前期物业服务协议，证明原告2013年11月1日签署前期物业服务协议，被告于当天向原告交钥匙，逾期交房；⒊2011年11月1日收据、契税完税证，证明原告依合同约定履行义务，缴纳全部购房款；⒋2013年9月27日收据，证明原告按时缴纳燃气费和热力费，被告交付的房屋未达到合同约定的标准。
被告质证认为，对原告证据1无异议；证据2真实性无异议，但恰证明原告起诉要求支付逾期交房违约金已超时效；证据3无异议；证据4真实性无异议，能够印证被告的公共基础设施、公共配套建筑并未违约。
对原告所举证据，本院认证如下：证据1、证据3均真实有效，予以确认；证据2、证据4真实性均予以确认。
被告举证如下：⒈公告报纸、停工情况说明、商铺情况说明3份、南水北调办公室证明，证明由于南水北调工程焦东路桥封闭造成中海丽江工程延误233天，并对周边商铺的经营造成重大影响，在计算违约天数时应当扣除233天；⒉入住办理流程表，证明被告积极履行交房义务，于2013年11月1日将房屋交付给原告，原告起诉要求支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效。
原告质证认为，对被告证据1真实性无异议，这些情况都不能成为被告逾期交房的原因，均不属于不可抗力，发生这些情况被告应提前告知，南水北调的工程要早于中海公司工程，被告应预见到这些情况的发生。三份商铺情况说明与本案无关，报纸公告载明焦东路桥封闭但另行开通了新路，故被告的施工进度并不会收到影响，南水北调办公室证明及停工情况说明违背事实真相，与报纸载明内容不符；证据2真实性无异议，进一步证明被告违反合同约定逾期交房。
对被告所举证据，本院认证如下：证据1、证据2真实性均予以确认。
经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年10月31日，以原告耿喜娟为买受人，被告中海公司为出卖人，双方签订商品房买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东路2258号商品房第1号商住楼2单元14层1416号房，该房用途为住宅，建筑面积43.5平方米，总金额158043元，买受人于2011年10月31日前支付总房款158043元一次性付清。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：⒈交房时水、电预留入户接口；⒉电话、宽带、有线电视于交房时管道设备安装到每户接口处；⒊交房时门前路通；⒋暖气管道于交房时设施安装到每户接口处；⒌燃气管道于交房时设施安装到每户接口处。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按一下方式处理：⒈逾期超过60日后出卖人应当自本合同第八条规定的最后交付；⒉期限的第二天起，至该基础设施、公共配套建筑实际达到使用；⒊条件之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。
被告中海公司于2011年11月1日收取原告耿喜娟房款158043元，于2013年9月27日收取煤气表费、热力表费1700元。被告所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年11月1日，原告在被告印制的“入住办理流程表”签字领取了物业文件、房屋钥匙及进行房屋验收，该表显示原告所购丽江1号楼2单元1416号房屋的总房款、设备费均已付清。
2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原被告签订房屋买卖合同后，原告耿喜娟按约向被告中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可据实予以延期的情况下，被告未如约于2012年8月31日前将房屋交付给原告使用，直至2013年11月1日原告才自被告处领取房屋钥匙，被告确已逾期交房。原告于2016年1月起诉主张被告支付逾期交房违约金，已超出二年诉讼时效期间，被告亦以此作为抗辩理由，故该主张不应予以支持；原告要求被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书，根据合同约定被告应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，双方合同又约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”，故被告应向原告支付逾期向产权登记机关提供备案资料违约金，根据双方合同约定该违约金应自商品房交付使用后365日起计算，本案原告于2013年11月1日自被告处领取房屋钥匙，故应自2014年11月2日起，由被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金；原告要求中海公司支付基础设施和公共配套建筑未达到交付条件的违约金，但未提供基础设施和公共配套建筑是否达到交付条件的证据，故该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条、第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南中海房地产开发有限公司应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；
二、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款158043元向原告耿喜娟支付自2014年11月2日起至本判决确定的履行之日止逾期向产权登记机关提供备案资料的违约金（截至2016年1月19日为7001.3元）；
三、驳回原告耿喜娟的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费857元，由被告河南中海房地产开发有限公司承担175元，原告耿喜娟承担682元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 樊媛媛
审 判 员 曹君萍
人民陪审员 王 璐
二〇一六年六月六日
书 记 员 孟庆鑫