广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第3008号
上诉人（原审被告）：钟凌云，男，汉族，住址：广东省惠州市惠城区，公民身份号码：×××2933。
委托代理人：廖京，广东赋诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：东莞市塘厦新利达模具厂，经营场所：广东省东莞市。
经营者：杨晓英。
委托代理人：廖京，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：钟延英。
被上诉人（原审原告）：东莞新亚洲工业城开发有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：陈炽裕，董事长。
委托代理人：吴建武，广东闻彰律师事务所律师。
委托代理人：陈浩鹏，广东闻彰律师事务所律师。
原审被告：东莞市华雅装饰有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：涂如兵。
原审被告：杨晓英，女，汉族，住址：江西省瑞金市，公民身份号码：×××1292。
委托代理人：廖京，广东赋诚律师事务所律师。
上诉人钟凌云、东莞市塘厦新利达模具厂（以下简称新利达厂）因与被上诉人东莞新亚洲工业城开发有限公司（以下简称新亚洲公司）及原审被告东莞市华雅装饰有限公司（以下简称华雅公司）、杨晓英土地租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第1213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年10月16日，新亚洲公司向原审法院提出诉讼，请求判令：1、解除新亚洲公司与华雅公司签订的《租地合同》，由华雅公司、杨晓英、钟凌云、新利达厂返还涉案土地及地上建筑物给新亚洲公司；2、确认华雅公司与杨晓英、钟凌云、新利达厂的转让合同无效。
原审法院经审理查明，1994年9月15日，新亚洲公司取得东莞市人民政府颁发的东府国用（1993）字第特234号国有土地使用证。该国有土地使用证显示新亚洲公司系座落于东莞市塘厦镇林村管理区黄牻的土地的使用权人，土地用途为工业厂房，土地总面积为116157平方米，使用期限自1993年5月至2043年5月止。
2004年6月10日，新亚洲公司作为甲方，华雅公司作为乙方，双方签订了一份《租地合同》，主要约定：甲方将所属工业城的土地1980平方米出租给乙方使用，以实际测量面积为准，租金每平方米3元，每四年一个周期，每一周期每平方米增加0.5元；租赁使用期限为十二年，租期由2004年6月12日至2016年6月11日止，租期届满后，乙方无条件将不动产及其附属施舍全部留给甲方并归甲方所有，如期满后乙方继续使用，在同等条件下，乙方有优先租赁权，但租金另行协商；租赁期内，土地使用权属于乙方所有，甲方如需使用该土地，须经过乙方同意，并向乙方按照国家赔偿的价钱赔偿经济损失。如遇国家征收补偿的价款，按照国家赔偿给乙方的经济损失，甲方不得克扣；等等。该《租地合同》未约定华雅公司转让上述土地需经取得新亚洲公司的同意。
华雅公司承租了上述土地后，在该土地上建造了房屋。2008年2月2日，华雅公司的法定代表人涂如兵与钟凌云签订了一份《买房合同》及一份《买房合同补充协议》，由华雅公司将上述承租土地上建造的房屋转让给钟凌云。钟凌云受让上述房屋后，上述房屋实际上由钟凌云的配偶杨晓英作为经营者的个体工商户新利达厂占有使用。新亚洲公司举证的电费发票及租金发票显示，新利达厂向新亚洲公司缴交了土地租金及电费。新亚洲公司以华雅公司与钟凌云的上述转让行为未经其同意为由主张转让合同无效。
2009年8月25日，广东省人民政府发出一份《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府（2009）78号）文件，提出切实推进我省旧城镇、旧厂房、旧村庄（简称“三旧”）改造工作。2009年12月16日，东莞市人民政府发出东府（2009）144号文件，公布了东莞市“三旧”改造实施细则（试行）。2013年12月26日，东莞市“三旧”改造领导小组办公室发出东三旧办（2013）209号文件，即关于《塘厦镇新亚洲工业城“三旧”改造方案》的批复，同意新亚洲公司对包括案涉土地及房屋在内的新亚洲工业城进行“三旧”改造。2014年9月28日，东莞市人民政府给新亚洲公司颁发了新的国有土地使用证，证号为东府国用（2014）第特201号，土地座落于东莞市塘厦镇林村社区居民委员会，地类用途为居住用地、商业用地。
新利达厂对东莞市“三旧”改造领导小组办公室发出的东三旧办（2013）209号文件不服，于2015年4月20日向东莞市中级人民法院提起对东莞市人民政府的行政诉讼，案号为（2015）东中法行初字第8号。至今尚未有生效的法律文书判令东莞市人民政府作出的东三旧办（2013）209号文件属于违法。
另，钟凌云、杨晓英、新利达厂向原审法院举证了一份显示为“东莞新亚洲工业城开发有限公司”与“东莞市塘厦新利达模具厂”于2008年12月22日签订的《租地合同》复印件及在该复印件上盖有“此件是我司提供与原件相符2009年8月12日”及“东莞新亚洲工业城开发有限公司”印章的一份原件，并举证了落款日期分别为2008年2月2日、2008年12月22日及加盖有“东莞新亚洲工业城开发有限公司”印章的两份《证明》原件，上述材料内容显示“东莞新亚洲工业城开发有限公司”与“东莞市塘厦新利达模具厂”将租地合同的期限确定至2024年6月11日止。新亚洲公司对上述材料不予确认，并申请对上述材料上加盖的“东莞新亚洲工业城开发有限公司”印章等进行司法鉴定。后新亚洲公司以上述材料中的《租地合同》不属于诉讼请求要求解除的对象及另寻其他法律途径解决为由向原审法院撤回了司法鉴定申请。
原审法院认定的上述事实依据有：2004年6月10日的《租地合同》、《买房合同》、《买房合同补充协议》、电费发票、租金发票、工作联络函、国有土地使用证、粤府（2009）78号文、东府（2009）144号文、东三旧办（2013）209号文、建设用地规划许可证、2008年12月22日的《租地合同》、两份《证明》、结婚证等以及本案庭审笔录、谈话笔录等。
原审法院认为，新利达厂经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应自行承担由此造成的不利后果。
新亚洲公司以华雅公司与钟凌云之间就案涉土地及房屋的转让行为未经其同意为由主张2008年2月2日签订的《买房合同》及《买房合同补充协议》无效。因2004年6月10日新亚洲公司与华雅公司签订的《租地合同》中并未约定华雅公司转让上述土地需经取得新亚洲公司的同意，故新亚洲公司主张转让合同无效的上述理由不能成立。华雅公司向钟凌云转让案涉土地及房屋时，案涉土地的土地用途为工业厂房，为可流转的建设用地，同时，根据“房随地走”的原则，案涉土地上的房屋也可同时流转。因此，新亚洲公司以未依法办理报建手续和转卖违法建筑为由主张转让合同无效的上述理由也不能成立。因此，华雅公司向钟凌云转让案涉土地及房屋的行为合法。新亚洲公司要求确认该转让合同无效，原审法院不予支持。
钟凌云受让后将案涉土地由新利达厂实际占有使用，新亚洲公司举证的电费发票及租金发票也显示实际上是由新利达厂向新亚洲公司缴交了土地租金及电费，可见新亚洲公司是明知华雅公司与钟凌云之间的转让行为并事实上认可的。在将案涉土地转让给钟凌云之后，华雅公司已不实际占有使用案涉土地，新亚洲公司与华雅公司于2004年6月10日签订的《租地合同》已事实解除。现新亚洲公司要求解除其与华雅公司于2004年6月10日签订的《租地合同》，原审法院不予支持。
关于新亚洲公司要求归还案涉土地及房屋的诉讼请求。首先，关于钟凌云、杨晓英、新利达厂举证的显示为“东莞新亚洲工业城开发有限公司”与“东莞市塘厦新利达模具厂”于2008年12月22日签订的、合同期限确定至2024年6月11日止的《租地合同》是否属实的问题，新亚洲公司予以否认，且新亚洲公司虽撤回了司法鉴定申请，但也明确表示会另寻其他法律途径解决，故不能因新亚洲公司撤回司法鉴定申请而简单认定上述《租地合同》属实，对上述《租地合同》的真实性，原审法院在本案中不作认定。其次，在钟凌云受让案涉土地及房屋后，无论新亚洲公司与新利达厂是否签订了新的租地合同，因钟凌云从华雅公司受让的《租地合同》的合同期限至2016年6月11日才期满，故至今新亚洲公司与钟凌云之间事实上是存在尚未期满的租地合同关系的。第三，根据东莞市人民政府的东三旧办（2013）209号文件，包括案涉土地及房屋在内的新亚洲工业城将进行“三旧”改造，在此情况下，案涉房屋将需要拆除重建，新亚洲公司与钟凌云之间事实上的租地合同客观上已无法继续，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，新亚洲公司可解除该事实租地合同关系，并要求收回案涉土地及房屋。虽然新利达厂对东三旧办（2013）209号文件不服提起行政诉讼，但至今尚未有生效的法律文书认定该文件违法，故新亚洲公司仍可依该文件对案涉土地及房屋进行“三旧”改造。最后，案涉土地及房屋以钟凌云的名义受让，以新利达厂的名义实际占有使用，故负有返还责任的应为钟凌云及新利达厂，华雅公司与杨晓英不负有返还责任。综上，钟凌云及新利达厂应搬离并将案涉土地及房屋返还给新亚洲公司。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、钟凌云、东莞市塘厦新利达模具厂应于判决发生法律效力之日起十日内搬离并返还位于东莞市塘厦镇林村社区新亚洲工业城的案涉土地（面积为1980平方米）及房屋给东莞新亚洲工业城开发有限公司；二、驳回东莞新亚洲工业城开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费100元，东莞新亚洲工业城开发有限公司已预交，由东莞新亚洲工业城开发有限公司负担50元，钟凌云、东莞市塘厦新利达模具厂共同负担50元。
新利达厂、钟凌云不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决没有对2008年12月22日新利达厂与新亚洲公司签订的《租地合同》作出认定系错误的。原审确认钟凌云与华雅公司的厂房转让合同有效，由钟凌云继华雅公司之后支付案涉土地租金，新利达厂、钟凌云对此没有异议。新利达厂、钟凌云已提交了两份证明来印证案涉《租地合同》的真实性，但原审法院却仅认定新亚洲公司与新利达厂存在事实上的租地合同关系没有法律依据。（二）原审判决第一判项有误。新亚洲公司的诉讼请求是要求确认钟凌云与华雅公司签订的《转让转让》合同无效，要求返还土地及厂房。但是，原审却认定了该转让行为有效，因此，原审法院查明的事实与新亚洲公司陈述的事实不相符，原审法院应当依法向新亚洲公司释明法律关系，询问新亚洲是否变更诉讼请求，而不是超出新亚洲公司的诉讼请求，直接以其查明的事实认定存在其他合同关系，判决新利达厂、钟凌云返还土地及厂房显然违反程序。本案中，新亚洲公司欲解除合同，新利达厂作为守约方，理应获得足额赔偿。（三）原审判决适用法律错误。1、原审法院以案涉土地及房屋在政府的“三旧”改造范围内，租地合同客观上无法继续履行为由判决解除案涉《租地合同》系错误的。2、原审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，只能理解为适用第九十四条第一款的规定，即因不可抗力致使不能实现合同目的。但是，根据新亚洲公司提交的“三旧”改造的方案和相关政府文件，该“三旧”改造系新亚洲公司自行申请，新亚洲公司提供的另案行政诉讼案件中，东莞市人民政府的答辩状也明确表示案涉土地及厂房的“三旧”改造不是政府行为，是新亚洲公司自行申报的自愿行为。新亚洲公司自愿进行“三旧”改造，将案涉工业用地转变为商业用地，获取更大的经济利益。因此，本案并不存在不可抗力致使租地合同客观上已无法继续履行的事实。综上，请求本院：撤销原审判决第一项，驳回新亚洲公司的诉讼请求。
新亚洲公司书面答辩称：（一）原审判决未对案涉《租地合同》的真实性作出认定，符合法律规定。新亚洲公司在一审中的诉讼请求为解除新亚洲公司与华雅公司的《租地合同》，并要求华雅公司、钟凌云、杨晓英、新利达厂返还案涉土地及地上建筑物。新亚洲公司与华雅公司签订的《租地合同》系真实的，华雅公司将案涉土地上的房屋转让给钟凌云，后实际由钟凌云的配偶杨晓英开办的新利达厂占有使用。因新亚洲公司根本没有与新利达厂签订任何的《租地合同》，涂如兵在一审时也证实新亚洲公司的经办人不同意与新利达厂另签租地合同，新利达厂也没有案涉《租地合同》的原件，也不能证明复印件来源的真实性，案涉《租地合同》是新利达厂捏造的。因此，原审法院不对该合同的真实性进行认定，符合“不诉不理”的民事诉讼法基本原则。（二）原审判决程序合法。新亚洲公司的诉讼目的是要求返还案涉土地及地上建筑物，当事人主张合同无效，法院如果认为合同有效，无需另行进行释明。另外，新亚洲公司认为2008年2月2日华雅公司的法定代表人涂如兵与钟凌云签订的《买卖合同》及《买卖合同补充协议》系无效的。案涉厂房没有任何报建手续，案涉厂房转让行为也是无效的。（三）原审判决适用法律正确。案涉土地已列入塘厦镇政府的“三旧”改造范围，属于政府规划行为，原审法院以案涉土地及房屋在政府“三旧”改造范围内，租地合同客观上无法继续履行为由解除，属于情势变更，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定。新利达厂、钟凌云理解为不可抗力系错误的。综上，请求本院驳回新利达厂、钟凌云的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，本院查明以下事实：
（一）新利达厂、钟凌云向本院提交了两份证据，一是司法鉴定报告、二是行政上诉状及受理通知书。其中，证据一拟证明案涉《租地合同》系真实的；证据二拟证明新利达厂、钟凌云就案涉土地的“三旧”改造批文进行诉讼，尚未有生效判决，本案与该案件有关联，所以申请本院中止审理本案，理由与新利达厂、钟凌云提交的中止审理申请书一致。新亚洲公司对证据一的真实性、合法性及关联性均不予认可。证据一在一审期间已经形成，已经过了举证期限；不予质证，新利达厂、钟凌云单方委托人鉴定没有法律效力。证据二的真实性予以确认，关联性不确认，新利达厂、钟凌云以此为由申请中止审理本案理由不能成立，行政诉讼与本案有关联，但是行政诉讼的审理结果不影响本案的民事审理，不以行政诉讼的结果来认定本案的结果，故新利达厂、钟装凌云要求中止审理本案没有依据。
（二）新亚洲公司亦向本院提交了（2015）东中法行初字第8号行政裁定书，拟证明新利达厂诉东莞市人民政府一案，一审法院驳回了新利达厂的起诉，故“三旧”改造的批复与新利达厂没有法律上的利害关系，不符合行政诉讼的主体资格。新利达厂、钟凌云对上述行政裁定书的真实性无异议，不确认其关联性，该行政裁定书认定涉及新利达厂租赁赔偿问题，新利达厂有权另外提起诉讼。
（三）关于新利达厂起诉东莞市人民政府行政诉讼一案，本院于2015年12月22日作出（2015）东中法行初字第8号行政裁定，裁定驳回新利达厂的起诉。在该案中，本院经审理查明，新亚洲公司为东府国用（1993）字第特233号、东府国用（1993）字第特234号项下土地使用权人。2013年9月9日，新亚洲公司申请自行改造案涉土地并提交《改造方案》。经东莞市人民政府批准，东莞市人民政府设立的东莞市三旧办作出《批复》，同意实施新亚洲公司《改造方案》。
（四）钟凌云称双方签订《租地合同》后，其复印了一份《租地合同》交给财务去交租，后来其在2009年8月份左右知道《租地合同》原件遗失了，其便打电话给新亚洲公司刘总，刘总让其打电话给朱总（朱军超），其找到朱总后，朱总便复印了一份《租地合同》并加盖新亚洲公司的公章给其。钟凌云还称，其持有的《租地合同》的复印件上的骑缝章与加盖了新亚洲公司公章的《租地合同》骑缝章位置不同的原因是因为《租地合同》一式两份，其保存的复印件是其留底的，而复印件加盖公章的那份合同是新亚洲公司持有的《租地合同》，故骑缝章的位置不一致。
（五）原审法院作出的（2014）东三法民一初字第1214号民事判决中查明，钟凌云、黄成军与新亚洲公司曾与2006年1月6日签订《租地合同》，双方对该《租地合同》的真实性没有异议。
（六）新亚洲公司确认2004年至2014年期间使用的公章为同一枚。
（七）从2009年开始，新利达厂一直向新亚洲公司缴纳土地租金，新亚洲公司出具的租地发票抬头亦为新利达厂，双方确认新利达厂交租至2015年9月。新亚洲公司在二审期间以华雅公司超过两个月未缴纳土地租金为由要求解除与华雅公司的《租地合同》。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕钟凌云、新利达厂上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：（一）新利达厂申请中止审理本案有无依据。（二）新亚洲公司与新利达厂、钟凌云是否存在租赁合同关系。（三）新亚洲公司要求新利达厂、钟凌云返还案涉土地及地上建筑物有无依据。
关于争议焦点一。新利达厂、钟凌云以其起诉东莞市人民政府的行政诉讼案件中有可能撤销案涉《批复》为由要求中止本案的审理，但本案并不以该行政案件的审理案件结果为依据，故新利达厂、钟凌云要求中止审理本案没有法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。新亚洲公司主张其与钟凌云、新利达厂未签订过任何租地合同，双方之间不存在租地合同关系。新利达厂、钟凌云则抗辩称新利达厂与新亚洲公司于2008年12月12日签订了《租地合同》，双方存在租地合同关系。因此，解决本案纠纷的关键在于双方是否曾在2008年12月12日签订了案涉《租地合同》。对此，本院分析如下：首先，新亚洲公司主张案涉《租地合同》没有原件，其不确认案涉《租地合同》的真实性。对比新利达厂提供的两份《租地合同》复印件、两份《证明》以及2006年的《租地合同》上新亚洲公司的公章，上述公章除了印泥的质感不同，印章的大小、图案与文字之间的距离、字体特点等从肉眼上看不出明显不同，而且新利达厂提供的2008年的两份《租地合同》的骑缝章能够相符吻合。其次，新利达厂提供了两份加盖了“东莞新亚洲工业城开发有限公司”公章的《证明》原件，《证明》内容表明新亚洲公司同意华雅公司将案涉厂房转让给新利达厂，并同意与新利达厂重新签订租地合同，由2009年1月1日起土地租金由新利达厂缴纳，虽然新亚洲公司亦不确认上述两份《证明》的真实性，但该两份证据为原件，新亚洲公司并没有提供证据予以推翻。再次，结合钟凌云、新利达厂从华雅公司处购买案涉厂房，新利达厂从2009年开始一直以自己名义缴纳土地租金以及新亚洲公司收取租金后一直出具租金发票给新利达厂的事实，新利达厂、钟凌云主张新利达厂与新亚洲公司有签订书面合同较为合理可信。最后，新亚洲公司在原审期间申请鉴定案涉2008年的《租地合同》的真实性，但新亚洲公司后来又撤回了该申请，在新亚洲公司没有证据证明《租地合同》以及《证明》上“东莞新亚洲工业城开发有限公司”的公章为伪造而钟凌云又能合理解释案涉《租地合同》复印件的来源的情况下，新亚洲公司应当承担举证不能的不利后果。综上分析，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十一条“民事诉讼法第七十条规定的提交书面原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；……前款规定情形，人民法院应当结合应当其他证据和案件具体情况，审查判断书证复印品等能否作为认定案件事实的根据。”的规定，本院采信新利达厂、钟凌云的主张，即新利达厂、钟凌云与新亚洲公司于2008年12月12日签订的《租地合同》系真实的。
关于争议焦点三。如前所述，新亚洲公司与新利达厂于2008年12月12日签订的《租地合同》，该合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，应属合法有效的合同，双方应当按照合同约定的内容全面履行权利义务。根据案涉《租地合同》约定，租赁期内，厂房使用权归新利达厂所有，新亚洲公司如需使用该土地，须经过新利达厂同意，并向新利达厂按照国家赔偿的价钱赔偿经济损失。现由于新亚洲公司使用案涉土地并未征得新利达厂的同意，双方亦未就案涉厂房拆迁赔偿款达成一致意见，故新亚洲公司要求新利达厂、钟凌云返还案涉土地及地上建筑物缺乏依据，本院不予支持。
至于新亚洲公司在二审期间提出华雅公司超过两个月未缴纳土地租金为由要求解除其与华雅公司的《租地合同》的问题。由于华雅公司于2008年时已将案涉厂房转让给钟凌云、新利达厂，且新亚洲公司已于2008年12月12日与新利达厂就案涉土地重新签订了《租地合同》，新亚洲公司与华雅公司的《租地合同》事实上已经解除。新亚洲公司要求解除其与华雅公司的《租地合同》缺乏依据，原审法院不予支持并无不当。
综上所述，原审法院认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第1213号民事判决。
二、驳回东莞新亚洲工业城开发有限公司的全部诉讼请求。
本案一审受理费100元，二审受理费200元，均由东莞新亚洲工业城开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一六年七月十二日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……