云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一初字第196号
原告云南星耀置业有限公司。
住所地：昆明市官渡区新亚洲体育城星耀路***号星耀办公楼*楼。
法定代表人颜语，董事长。
特别授权诉讼代理人王海龙、羊国忠，云南欣晨光律师事务所律师。
被告云南华融国富投资有限公司。
�所地：昆明市官渡区世纪城对面广福路店铺T2-16。
法定代表人张朝晖，总经理。
特别授权诉讼代理人邹骏、廖思阳，云南仲法法律服务所法律工作者。
原告云南星耀置业有限公司诉被告云南华融国富投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月28日组织双方当事人进行庭前证据交换，于2015年3月12日公开开庭进行了审理，原告云南星耀置业有限公司的委托代理人王海龙、羊国忠，被告云南华融国富投资有限公司的委托代理人邹骏、廖思阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告云南星耀置业有限公司起诉称：2011年9月9日，原告与被告签订了商业管理协议，约定原告对被告所承租的位于昆明新亚洲体育城星都总部基地三期新世界A座1至5层商业经营用房进行商业管理，商业管理的建筑面积为25152.87平方米，商业管�费在2014年10月31日以前按照每月每平方米人民币（以下均为人民币）16元计算，2014年11月1日以后的商业管理费每年在前一年的基础上递增10%，商业管理期从2011年11月1日起至2020年12月30日，此外，商业管理协议还对双方的权利义务、管理费交纳期限、违约责任等内容进行了约定。商业管理协议签署后，原告按照约定对该商业经营用房进行了商业管理，在合同履行前期过程中，被告缴纳了管理费用，但自2013年5月31日起，被告即违反协议约定不支付管理费用，截止2014年8月31日共拖欠原告管理费用6048918.40元未支付，经原告多次催告，被告均不履行支付义务，其违约行为具备双方关于合同解除条件的约定，给原告造成重大经济损失，故原告向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告于2011年9月9日签署的《商业管理协议》；2、被告支付截止2014年8月31日所拖欠的管理费6048918.40元，并支付从2014年9月1日起至实际解除商业管理协议之日止的管理费（按照合同约定每月每平方米16元计算）；3、被告支付原告合同违约金1361006.64元（计算方式为：6048918.40元×0.0005×450天=1361006.64元）；4、被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等全部费用。
被告云南华融国富投资有限公司答辩称：原告与被告确实签订有商业管理协议，但是该协议签订后，原告未按约提供任何商业管理服务，故被告自入驻时起就未交纳过任何管理费用。
原告云南星耀置业有限公司针对其诉讼请求及事实理由，向本院提交以下证据：
第一组：
1、《商业管理协议》，2、《房屋租赁合同》，欲证明：原告对被告向其承租的位于昆明新亚洲.体育城星都总部基地三期新世界A座1至5层商业经营用房进行商业管理，商业管理的建筑面积为25152.87平方米，商业管理费在2014年10月31日以前按照每月每平方米16元计算，2014年11月1日以后的商业管理费每年在前一年的基础上递增10%，商业管理期从2011年11月1日起至2020年12月30日，此外，商业管理协议还对双方的权利义务、管理费缴纳期限、违约责任等内容进行了约定。
第二组：
《收据》及《付款明细表》，欲证明：双方签署《商业管理协议》后，原告履行管理职责，被告认可并向原告支付了管理费200万元，该《商业管理协议》前期得到确实履行的事实。
第三组：
1、《关于确认应付租金金额及请尽快付款的函》，2、《通知》，3、《函》、《关于收回星世界A、B座租赁物业的函》，欲证明：原告出租给被告的租赁物业整体工程经过验收合格，同时相关附属设施设备齐全，出租给被告的租赁物业具备使用条件。
补充证据：
第一组：
1、2012年8月29日记账凭证，2、2012年9月5日出具的发票号码为01942124、01942125、03557361、03557362的云南省税控收款及专用发票四份，欲证明：双方签署《商业管理协议》后，原告履行管理职责，被告认可并向原告支付了管理费A、B座各200万元，原告以载明收取市场管理费的形式向被告出具了云南省税控收款机专用发票，双方签署的商业管理协议得到了切实的履行。
第二组：
1、2012年至2014年云南星耀置业有限公司商业管理部工作记录表一组，2、星世界A、B座商业经营管理制度，3、云南星耀置业有限公司商业管理部“星世界数码广场客户意见调查表”一组，4、云南星耀置业有限公司商业管理部“星世界加佰奥特莱斯客户意见调查表”一组，5、工作联系函，6、治安巡查登记本一组，7、公共照明巡查记录表，8、配电室运行记录表一组，欲证明：1、双方签署了《商业管理协议》后，对于新亚洲体育城星都总部基地三期新世界A、B座物业，原告按照商�管理协议约定进行了综合性的商业管理，原告已经尽到管理义务；2、原告通过委托管理的形式，委托昆明楷唯物业管理有限公司对新亚洲体育城星都总部基地三期新世界A、B座物业全方位的进行管理，原告已经完全尽到管理义务。
经质证，被告云南华融国富投资有限公司对原告证据第一组的真实性、合法性、关联性予以认可；对原告第二组证据中的收据的真实性、合法性、关联性予以认可，但在收据已经列明被告支付的400万元是租金，不是支付管理费，对原告第二组证据中的付款明细表因是原告内部账册，不认可该项证据的真实性、合法性、关联性；对原告第三组证据的真实性、合法性、关联性没有异议；对原告补充证据第一组第1项因系原告内部自行制作，真实性不予认可，第2项有原件核对，但被告并未收到该发票，对该项证据的真实性、合法性、关联性不予�可；对原告补充证据第二组认可形式上有原件核对，但因均为原告内部制作的材料，故均不认可真实性、合法性、关联性。
本院认为，对于原告提交的上述证据，除第二组中《付款明细表》及补充证据第一组、第二组外，被告对原告其余证据形式上的真实性均不持异议，但《付款明细表》及补充证据第一组第1项的记账凭证系原告所制作，属于原告自认，而补充证据第一组第2项及第二组有原件核对，故本院对原告提交的前述证据形式上的真实性均依法予以确认。至于能否证明其诉讼主张，本院将结合全案证据及事实在下文一并评述，此不赘述。
被告云南华融国富投资有限公司针对其答辩意见，向本院提交了如下证据：
第一组：
1、《清洁服务管理合同》；2、《大阳市场管理有限公司清洁服务管理合同的补充协议》；3、《保安服务合同书》；4、扶梯《收款收据�；5、《消防系统保养维护委托合同》；6、《收条》；7、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，欲证明：原告未按合同约定为被告提供保洁、保安、消防等多项合同管理服务。
第二组：
1、大阳市场管理有限公司营业执照、组织机构代码证、公司章程，2、委托管理经营协议，欲证明：被告委托大阳市场管理有限公司对其投资的商场进行经营管理。
经质证，原告云南星耀置业有限公司对被告证据第一组第1、2、3项经核对原件，因为系被告与案外人之间签订，真实性无法确认且被告未能证实该三份合同实际已经履行，故对该三项证据的真实性、合法性、关联性不予认可；对被告证据第一组第4、5项均有原件核对，6385元款项的收据无原件核对。证据4、5：不认可三性，且其证明内容是对电梯的委托保养，不能证实对方合理使用电梯，也不能证实其�付了相应的管理费。当时租赁物中的电梯交付给被告时有10多部，但是被告将其中的1部扶梯已经拆坏，另外有的电梯经被告拆装扶梯也影响实际使用。
本院认为，对被告云南华融国富投资有限公司提交的上述证据，除第四组第2项证据外，原告对其余证据的真实性均不持异议，而第四组第2项证据有原件予以核对，故本院对于被告云南华融国富投资有限公司提交的上述证据形式上的真实性均依法予以确认。至于能否证明被告的答辩主张，本院将结合全案证据及事实在下文一并评述，此不赘述。
经审理，本院依据双方当事人对真实性无异议（包括有原件核对且对方当事人无证据予以反驳的）证据材料以及当事人的自认，确认与本案相关的案件事实如下：
2011年9月9日，云南星耀置业有限公司（甲方）、云南华融国富投资有限公司（乙方）签订《商业管理协议》，约定甲方对乙方承租的昆明新亚洲体育城星耀路星都总部基地三期星世界A座1至5层房屋提供商业管理服务。甲方的服务内容包括：一、共用部位的维护和管理：共用部位指房屋主体承重部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板）。二、共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备指共用的上下水管道、落水道、水箱、加压水泵、供电线路、通讯线路、照明、煤气线路、消防设施、沟渠、池井。三、环境卫生及绿化：1、由甲方或其指定的专业清洁队伍对星都总部基地公共环境卫生进行保洁。2、公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾日产日清。3、定期消杀“四害”。4、由甲方或其指定的专业绿化队伍对本房屋公共绿化的花草树木进行修剪及养护。四、治安及消防：1、协助公安部门维护星都总部基地公共区域的治安和公共秩序，不含任何保险、保管责任。2、对火�、交通事故、治安案件等突发事件及时报告主管部门，并协助主管部门对各种事件进行处理。3、采取防范措施，协查消除火灾及其它安全隐患。五、交通秩序与车辆停放：1、车辆进场星都总都基地后需按指定位置停放。2、秩序维护人员负责疏通和维护星都总部基地公共区域内的交通秩序。3、纠正乱停乱放机动车、非机动车。市场管理费按建筑面积25152.87平方米计算，2011年11月1日至2012年8月31日为免租期，2012年9月1日至2014年10月31日管理费为每月每平方米16元，月合计402445.92元，2014年11月1日之后每年的月管理费在前一年基础上递增10%，即2014年11月1日至2015年10月31日月管理费442690.51元，2015年11月1日至2016年10月31日月管理费486959.56元，以此类推。市场管理费每6个月结算一次，第一期市场管理费应于本合同签订之日交付，以后每6个月到期前，乙方应至少提前30日到甲方指定的地点按本合同约定的金额预缴下一期市场管理费。乙方若未按本协议约定的时间足额向甲方交纳市场管理费，逾期需向甲方支付违约金，违约金的标准为欠费总额的万分之五／天，欠付金额和违约金可从乙方缴纳的履约保证金中扣除，逾期超过30天（含第30天）的，甲方有权单方面终止协议并要求乙方承担一年的市场管理费等值的违约金，欠费期间，甲方对乙方租赁房屋的租金、市场管理费和滞纳金照常计收。甲方违反协议，未按协议要求提供服务的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方须承担相应的经济和法律责任。合同还约定了双方其他权利义务。
2012年8月31日，被告向原告网银转账400万元，原告于同日向被告出具收据，摘要栏写明“预付租金”。原告于2012年8月29日对该笔款项的《记账凭证》中载明“收云南华融国富市场管理费”。2012年9月5日，原告针对该400万元开具云南省税控收款机专用发票四张（发票号码为：01942125、01942124、03557361、03557362），每张发票金额为100万元。2013年6月24日、2013年7月22日，原告先后向被告发出《关于确认应付租金金额及请尽快付款的通知函》和《通知》，要求被告尽快支付租金及市场管理费，原告保留追究被告合同违约责任、收回租赁物的权利。
另，2014年10月25日，云南华融国富投资有限公司（委托方，甲方）与案外人云南大阳市场管理有限公司（受托人，乙方）签订《委托管理协议》，约定甲方将自己投资的位于新亚洲体育城星天地商业广场星都总部基地星世界B座“大阳数码广场”和位于A座“加佰奥特莱斯”两商场委托给乙方实行统一经营管理，甲方应每年向乙方交纳管理费250万元，有效期自2011年10月25日起至2020年12月31日。云南大阳市场管理有限公�分别与案外人昆明绅顿保安服务有限公司、昆明泰康消防工程安装有限公司就昆明市新亚洲体育城星世界A、B座外围及商场的保卫、消防设施维护管理签订了清洁服务管理合同、保安服务合同书和消防系统保养维护委托合同。
庭审中，被告当庭陈述其愿意解除涉案的《商业管理协议》。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：原告是否履行了涉案《商业管理协议》中的合同义务，其要求被告支付管理费及逾期付款的违约金是否具有事实和法律依据？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原、被告双方签订的商业管理协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的�制性规定，合法有效。原告诉请解除双方签订的商业管理协议，被告亦当庭表示同意解除合同，故本院对于原告要求解除其与被告于2011年9月9日签订的《商业管理协议》的诉讼请求依法予以支持。
现双方当事人对于该商业管理协议签订后原告是否履行了合同义务的问题争议较大。原告认为其已经通过自行或委托案外人昆明楷唯物业管理有限公司进行管理的方式履行了合同义务，且被告已经支付了400万元管理费，并提交了被告支付400万元管理费的收据、记账凭证、税控发票以及被告管理部工作记录表、客户意见调查表等和与其全资子公司昆明楷唯物业管理有限公司的工作联系函、治安巡查登记本、公共照明巡查记录表等证据予以证实；而被告对此不予认可，认为其从未向原告交纳过管理费，所交该400万元系租金，被告系委托大阳市场管理有限公司对涉案商场进行经营管理，并提交了其与案外人云南大阳市场管理有限公司的委托管理经营协议及云南大阳市场管理有限公司与案外人签订的保安服务、消防系统保养维护的合同及部分付款的证据予以证实。对此，本院认为，对于涉案《商业管理协议》是否履行、原告是否已履行了其合同义务的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，第五条第二款关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”，以及第七十三条关于“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合�件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”之规定，该事实应由原告承担举证责任。针对双方提交的证据，首先，对于被告于2012年8月31日支付的400万元，双方当事人对于该款项的性质是租金还是市场管理费存在争议。原告主张系被告向其支付的A、B座租赁物业的市场管理费各200万元，认为被告支付的该400万元原告作为预收租金收取后再自行区分是租金还是市场管理费，款项性质应以原告最终开具的税控发票为准，并提交了其于2012年8月29日的《记账凭证》及2012年9月5日开具的税控发票（第三联记账）共四张予以证实，该发票载明项目为“市场管理费”；而被告对此不予认可，认为该四张发票其未�际收到，并坚持认为该400万元系其支付的A、B座租赁物业的租金，并提交了2012年8月31日收据予以证实，该收据中对该款项载明为“预收租金”。对此，被告在支付该400万元款项的当天，原告对该款开具的收据上载明该400万元的性质为租金，即使原告所开收据载明有“预收”字样，结合双方租赁合同及补充协议的约定内容，本院认为也不足以改变该400万元款项的性质；至于原告之后于2012年8月29日所作的《记账凭证》及2012年9月5日开具的税控发票，均为其财务记账，其关于被告支付的该400万元原告作为预收租金收取后再自行区分是租金还是市场管理费，款项性质应以原告最终开具的税控发票为准的主张并无合同依据或双方对此达成合意的证据，故其记账凭证及税控发票亦不足以改变被告支付该400万元款项的真实意思表示。其次，就原告所提交的现有证据来看，就其主�的被告自行管理的工作内容，其所提交的证据均为自行制作，就其主张委托昆明楷唯物业管理有限公司进行管理的工作内容，其未能提交诸如委托管理合同以及支付管理费用的直接证据予以证实；相反，从被告提交的反驳证据来看，其提交的委托管理协议以及受托人签订的保安服务及消防系统保养维护的合同及部分付款的证据形成证据锁链，案外人提供的管理服务内容也涵盖了原、被告签订的涉案商业管理协议中应由原告提供的服务内容。再加之前文所述，原告未能举证证实被告向其交纳过管理费、双方实际履行过涉案的商业管理协议。综上，本院认为，原告未能提交充分证据证实涉案《商业管理协议》已实际履行、原告已履行了其合同义务，故对于原告主张由被告按该协议约定支付管理费及相应违约金没有事实和法律依据，本院对其该两项诉讼请求依法不予支�。
最后，关于原告主张的律师费，因于法无据，本院对其该项诉讼请求不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、解除云南星耀置业有限公司与云南华融国富投资有限公司于2011年9月9日签订的《商业管理协议》。
二、驳回云南星耀置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币63669.48元，由原告云南星耀置业有限公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 汪 佳
代理审判员 黄金成
人民陪审员 夏书萍
二〇一五年四月十六日
书 记 员 仝倩华