山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1003民初2227号
原告：马军保，男，1978年7月11日出生，汉族，居民，住威�市文登区。
被告：山东人和房地产开发有限公司，住所地威海市文登区天福办世纪大道86号。
法定代表人：魏中华，董事长。
委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。
原告马军保与被告山东人和房地产开发有限公司（以下简称“人和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马军保、被告山东人和房地产开发有限公司之委托诉讼代理人于大卫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马军保向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十五条的约定，交付房产、办理产权登记及办理房地产权属登记证书；2.要求被告支付延迟交付房屋违约金433.26元；3.要求被告支付逾期未办理产权登记违约金12030.10元；4.本�的案件受理费由被告负担。庭审中，原告变更诉讼请求2为：要求被告赔偿原告自2014年1月1日至2018年6月30日止的逾期交房损失35057.71元（以144419元为本金，按中国人民银行同期三至五年贷款利率计算）；变更诉讼请求3为：要求被告赔偿原告自2018年7月1日至实际交房之日的逾期交房损失（以144419元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）；增加诉讼请求为：要求被告赔偿原告租金损失7220.95元。其他诉讼请求不变。事实和理由：原告购买了被告开发的商品房一套，于2013年9月23日付清3套房（其中包括本人母亲的2套）的购房款及维修基金共计438492元，当时被告仅出具了收据，未出具正式发票，直至2018年3月23日被告才向原告出具了正规发票。根据双方于2013年10月14日签订的《商品房买卖合同》（编号：20131019F9E356290822）第八条约定，被告应将经验收合格的商品房（世纪�道××号）交付给原告使用，但被告至今未予交付，按该条约定，被告应向原告支付逾期交房违约金。合同附件四：补充协议第十二条约定，出卖人应当在商品房交付使用（2013年12月31日前）后的720日（2015年12月21日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权备案机关备案，经原告询问，涉案房产至今不能办理产权证书，被告应按合同约定支付逾期不能办理产权证书违约金24060.21元。2017年3月8日，原告利用挂号信方式向被告递交《解除合同通知书》但是被告拒收。现原告诉来本院。事实与理由部分增加：原告与被告委托代理人杨康华签订《商铺委托经营管理合同》，约定将原告所购房产交由被告统一经营管理，并由被告于2017年1月1日起每年12月31日前支付当年的租金。原告认为，系因被告未按时交房导致其无法收取2017年度商铺租金，故被告应当赔偿其租金损�，同时双方合同约定的逾期交房违约金数额明显低于给原告造成的实际损失，故要求按照法律规定予以调整。
人和公司辩称，不同意原告的诉讼请求。对原告主张的合同签订时间、所购房屋坐落及价款等合同内容没有异议，原告已将房款付清。由于大环境的影响，小区建设尚未完工，综合验收具体时间不明确，原告诉讼请求1中办理产权登记的主张现不具有可行性；双方合同已经约定延期交付房屋按总房款的万分之一支付违约金，一次性处理，所以原告的主张不能成立；原、被告签订商品房买卖合同的同时，原告与威海众华物业服务有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》，根据该合同的约定，前三年每年按照房款5%计算的租金已经在原告购买房屋的价款中提前扣除，也即被告延期交房给原告造成的损失应当是自2017年1月1日起原告未能享受到每年房�5%的租金，故原告的诉讼请求2、3依法不能成立，且原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，对于原告庭审中提交的2017年3月6日快递一份，被告认为寄件人并非原告，信封上也未注明信件内容，被告拒收退回应视为上述快递未到达被告处。
本院经审理认定事实如下：2013年10月19日，原、被告签订商品房买卖合同（编号：20131019F9E356290822），约定原告购买被告开发的世纪大道××号商品房一套，价款为144419元（已付清）。上述合同约定，被告应于2013年12月31日前将经单体竣工验收合格的商品房交付原告使用，如出卖人逾期交房，则出卖人支付给买受人已付总房款的千分之三作为违约金，合同继续履行；关于产权登记，被告应在商品房交付后三百六十天内提供资料向产权登记机关备案，在七百二十天内办理完房地产权属证书。但至今被告未将房屋交付且被告表示单体验收及综合验收的时间尚不能确定，涉案房屋现无法交付亦无法办理产权登记手续。
2013年10月19日原告与威海众华物业服务有限公司（以下简称“众华物业公司”）签订《商铺委托经营管理合同》，该合同约定原告将涉案商品房委托给众华物业公司经营及管理，委托期限为十年，自2014年1月1日（以实际上开业日期为准）至2024年1月1日止。原告同意涉案商品房前三年（2014年1月1日至2016年12月31日）交由众华物业公司无偿使用，原告不享前三年租金及分红，后七年（2017年1月1日至2023年12月31日）众华物业公司按原告商品房购买价格5%作为年租金，自第四年起于每年的12月31日前支付给原告。庭审中，原、被告均认可，该商铺委托经营管理合同所涉的前三年的租金已在原告购买涉案商品房时自购房款中扣除。原告于2018年5月10日向本院提起诉讼，案号为（2018�鲁10**民初2229号，要求众华物业公司支付租金及违约金，本院以马军保未交付商铺前，涉案委托合同不具备履行条件，驳回原告马军保的诉讼请求。对当事人无争议的事实，本院予以确认。
本院认为，人和公司承认马军保在本案中主张的事实，故对马军保主张的事实予以确认。根据已查明的事实，涉案商品房至今未进行单体验收、综合验收且具体时间无法确定，原告要求被告履行交付房产、办理产权登记及权属证书的诉讼请求客观上不具备可行性，故对原告上述诉讼请求不予支持，原告可待条件成就后另行主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，关于逾期交房违约金，双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房，则出卖人支付给买受人已付总房款的千分之三作为违约金，合同继续履行，根据该约定人和公司无论何时向原告交付商品房，都只需向原告支付433.26元的违约金，此种情形符合违约金调整的情形，应予调整。根据已查明的事实，2014年1月1日至2016年12月31日的租金已在购房款中扣除，该期间原告不存在损失，故对原告主张该期间的违约金本院不予支持。关于原告主张的自2017年1月1日起的违约金，从原告与众华物业公司签订的合同看，其自该日期起的损失为租金损失，故违约金应按约定的租金标准予以调整，原告主张以已付购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金无相应证据证实，本院不予支持。无论原告邮寄的快递是否到达被告该期间的违约金均未超过法定�诉讼时效，故对被告辩称的原告诉讼请求超过诉讼时效的主张本院不予采纳。因涉案商品房何时可以交付无法确定，故暂定至本案判决之日2018年7月31日，其后实际发生部分，原告可另行主张，自2017年1月1日至2018年7月31日被告应当支付原告违约金的数额为11433.17元（144419元×5%÷12个月×19个月），原告要求被告在违约金范围外赔偿租金损失于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告山东人和房地产开发有限公司于本判决生效十日内后向原告马军保支付2017年1月1日至2018年7月31日的逾期交房违约金11433.17元；
二、驳回原告马军保的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共�国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费429元，由原告马军保负担313元，由被告山东人和房地产开发有限公司负担116元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 邓晓阳
二〇一八年七月三十一日
书记员 于 超