中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3549号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：王西濛，女，1970年11月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：陶征宇，上海容和律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：RomeoOscarFrega，男，1981年6月30日出生，意大利国籍，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：钱舒鸿，德恒上海律师事务所律师。
上诉人王西濛与被上诉人RomeoOscarFrega因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初17478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日受理后，依法组成合议庭于2018年4月25日公开开庭审理了本案，上诉人王西濛之委托诉讼代理人陶征宇律师，被上诉人RomeoOscarFrega及其委托诉讼代理人钱舒鸿律师到庭参加审理。本案现已审理终结。
王西濛上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审全部反诉请求，驳回被上诉人原审全部本诉请求。事实和理由：第一，根据双方于2015年12月15日签订的《租赁合同》第二条，被上诉人单方解除合同需提前两个月书面通知上诉人，并承担违约金。虽其后转为不定期租赁，但上述租赁条款应继续有效。第二，上诉人于本案诉讼中才知晓2016年5月租金未收到，且根据合同约定，被上诉人的付款日为被上诉人实际付清租金及违约金之日。故2016年5月的租金未过诉讼时效。第三，被上诉人实际不存在“延付”或“拒付”2016年5月租金的情况，而是其他因素导致付款被退，故应适用不当得利制度，被上诉人返还上诉人2016年5月的租金。第四，上诉人不认可原审判决记载的双方微信往来，上诉人微信名并非tracy。
RomeoOscarFrega辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，原租赁合同到期后，双方转为不定期租赁，此时被上诉人不再负有提前两个月书面通知解约的义务。第二，诉讼时效的起算点为知道或应当知道权利受损之日，上诉人至迟应当于2016年5月25日知道被上诉人未支付2016年5月租金，故上诉人追索租金超过一年诉讼时效。第三，被上诉人保有应付租金并非上诉人某种作为的结果，故不适用不当得利制度。第四，上诉人微信名是tracy，被上诉人此前一直与tracy沟通租赁事宜。要求驳回上诉，维持原判。
RomeoOscarFrega诉至一审法院，请求判令：王西濛向RomeoOscarFrega返还保证金人民币（以下币种相同）32,000元。王西濛遂提起反诉，请求判令：1.RomeoOscarFrega向王西濛支付房屋租金48,000元，并以2016年5月欠付租金16,000元为本金，按日千分之一支付自2016年4月25日起至判决生效之日止的滞纳金；2.RomeoOscarFrega向王西濛支付解约违约金32,000元；3.RomeoOscarFrega向王西濛支付水电煤气费及通讯费共计2,630元；4.RomeoOscarFrega向王西濛支付墙面修复费用1,530元。
一审法院认定事实：2015年12月15日，RomeoOscarFrega（承租方、乙方）与王西濛（出租方、甲方）就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订《租赁合同》，约定租赁期自2016年1月1日起至2016年12月31日止。乙方同意于签订本合同后五个工作日内支付甲方保证金32,000元。双方议定租金以人民币支付，每月16,000元。乙方以银行转账形式支付给甲方（甲方银行信息见附件3）。租金按月支付，第一期租金于2015年12月20日以前付清，以后每期租金支付时间为前一个月的25日之前支付下个月的租金，先付后用（若乙方以汇款形式支付租金，则汇出日为支付日，汇费由汇出方承担）。如乙方逾期十日未支付租金，则须按日加付其应付租金的0.1%的滞纳金直至付清所有拖欠租金。如乙方逾期三十日仍未支付租金，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权立即终止本合同并收回房屋，且乙方须向甲方支付相当于两个月租金的违约金。乙方应承担租赁期内因乙方实际使用而产生的电话费、水电煤、宽带费，并按公共事业单位的单据如期交纳。房屋维修费和物业管理费由甲方缴纳。乙方应爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错致使房屋及设备受到损坏（正常损耗除外），乙方应负赔偿责任。附件3载明了甲方银行信息，户名：王西濛，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户行：中国工商银行上海丽园路支行。落款处，出租方一栏王西濛签字，并留有住址：斜土路435/2/2203，电话133XX********。
2015年12月18日，RomeoOscarFrega向王西濛转账48,000元，包括保证金32,000元及首月租金16,000元。2016年2月15日，RomeoOscarFrega向王西濛转账17,600元。2016年3月1日，RomeoOscarFrega向王西濛转账16,000元。2016年3月31日，RomeoOscarFrega向王西濛转账16,000元。2016年4月29日，RomeoOscarFrega通过汇丰银行（中国）有限公司向王西濛指定的银行账户汇入16,800元（含800元税费，下同），但在2016年5月4日，该笔交易因账号与户名不符原路退回RomeoOscarFrega账户。关于该笔未能成功支付的租金，双方在租赁合同履行过程中均未察觉，直至本案诉讼，双方在对账时方才发现2016年5月租金未付。2016年6月1日，RomeoOscarFrega向王西濛转账16,800元。2016年6月30日，RomeoOscarFrega向王西濛转账16,800元。2016年8月1日，RomeoOscarFrega向王西濛转账16,800元；2016年9月4日，RomeoOscarFrega向王西濛转账16,800元。2016年10月7日，RomeoOscarFrega向王西濛转账16,800元。2016年10月28日，RomeoOscarFrega向王西濛转账16,800元。2016年12月2日，RomeoOscarFrega向王西濛转账16,800元。
租赁合同到期后，双方并未续签书面合同，RomeoOscarFrega继续租赁系争房屋，并按约向王西濛支付每月租金，对此，王西濛并未提出异议。2017年1月4日，RomeoOscarFrega向王西濛转账16,800元。2017年1月26日，RomeoOscarFrega向王西濛转账16,800元。2017年2月28日，RomeoOscarFrega向王西濛转账16,800元。
2017年3月15日下午4:06，RomeoOscarFrega（微信名字：Romeo）向王西濛（微信名字：tracy）发送微信：“亲爱的Tracy，谢谢你提供的报价。我承认这个报价是合理的，正常情况下，我们本来很喜欢继续住下去。但是，你的朋友来访，你那几天都没有回复，我们很担心，所以又看了几家公寓。幸运的是，我们找到了一间真正喜欢的。因此，我们不会接受你的报价。似乎时间上也很合适，因为你的朋友会有兴趣接替我们租住这里。我们打算4月1日搬走，正好我们的房租也付到那天。请告诉我们，你打算怎样处理交接检查-
我猜A（注：中介公司员工）会做这件事。我们会把详细的银行账户信息发给你，方便你把押金退给我们。”3月16日上午7:00，王西濛回复微信：“你好，Romeo！没问题，你们可以搬走。我确实把我的朋友带来了，他签了合同，租的是楼下的房子，想看看这里的布局做个参考。他也的确很喜欢这个公寓，但我告诉他你们想续租到今年年底，所以他租了楼下的房子，也签了合同。并不是因为他想租这间公寓我才涨租金，涨价是我自己考虑投资和市场后做出的决定。无论怎样，你们决定搬出去完全没问题。现在，唯一的分歧是时间，我觉得你们应该知道这个常识，我们当中的任何一方需要提前2个月告诉对方，你们在合同上也能看到这条规定。所以，从你们通知我想搬走的那天起计算，退房日期应该是5月15日。请确认这一点，我们会在5月14日或15日那天办理退房手续，5月14日或15日早上我有空。”同日上午7:11，王西濛发微信称：“我们办理完退房手续后，会把押金退回到你的账户。”
3月21日，RomeoOscarFrega向王西濛寄送《退租通知》（EMS单号：1083365390315，收件地址：上海市XX路XX弄XX号XX室），载明：……本人现书面通知贵方（已于2017年3月15日微信通知）：本人自2017年3月31日起将不再承租该物业，即《租赁合同》将于2017年3月31日解除，贵方应于2017年3月31日前往系争房屋处与本人办理交接手续……另，贵方应于本人结清水电煤气等公共事业费用后的十个工作日内将押金全额退还至本人如下账户：户名：FREGAROMEOOSCAR,开户行：招商银行股份有限公司上海分行，帐号：XXXXXXXXXXXX7159。经查，上述通知因收件人不在指定地址未妥投。
3月30日上午9:57，在双方及中介公司员工（微信名字：A何）组成的微信群聊中，王西濛称：“我的计划改变了，明天我就去办理交接。明天下午4:30可以吗？”、“明天下午你在家吗？我会让管理员过来查看公共水表和电表，因为水费单和电费单是他们开的，我觉得管理员应该是下午5点下班”、“请确保交接时公寓干净整洁。”同日上午10:12，RomeoOscarFrega回复：“你好，Tracy！很高兴收到你的信息。明天下午4点半可以办理正式交接”。中介公司员工亦回复：“我也会带着退房表过去”。RomeoOscarFrega回复：“太好了[微笑表情]”。同日下午5:52，RomeoOscarFrega称：“亲爱的Tracy和Amanda，我们已经准备好明天的交接和讨论了，我们想分享一个word文件，这个文件说明了上海的法律情况。可以解释我们在争议中的出发点。合同到期的时候，我们没有得到你的回复，我们咨询过两位律师。律师的分析已经附上。而且，我们想找一个友好的解决方案，但分析表明法律是站在我们这边的。我确信，A的法务部门也会确认这一点。”、“我们已经搬走，公寓已经打扫干净。期待明天能够解决这件事情！”同日下午6:24，中介公司员工回复“抱歉，我们中介没有法务部门，所以我们无法确认法律是否站在租户这边”。3月31日上午9:52，中介公司员工称：“既然这起争议正在通过法律诉讼解决，我们中介公司不会再参与。作为中介，我们的责任在租赁结束时就已终止。我们只调解业务方面的事情。而且我们从来不宣称任何法律观点，因为这超出了我们公司和我个人的能力范围”。同日上午9:57，RomeoOscarFrega回复：“你好，A，目前我们不想也没有提出任何法律诉讼。而且，我们也一定不会让你的公司卷入任何官司。我只是想把书面的评估发给Tracy和你，这样你们就可以明白这种情况下的法律规定。因为我们今天下午就要见面了，我们会尽量和Tracy达成一致。如果你能作为我们的调解人，那就太好了。很高兴在公寓里居住，我们对你和你公司的工作也很满意，所以，如果这个问题能有一个圆满的解决该多好。”此后，王西濛及中介公司员工陆续退出上述微信群聊。
3月31日下午4:34，RomeoOscarFrega向王西濛发送微信：“你好，Tracy，我们现在就在公寓，等着办理交接”，但微信发送状态显示：“消息已发出，但被对方拒收了。”下午4:35，RomeoOscarFrega向王西濛（手机：133XXXX****）发送短信：“你好，Tracy！我们现在就在公寓等着办理交接”，但王西濛均未回复。当日，RomeoOscarFrega腾空系争房屋并搬离，因物业收到指示，称“接王瑾通知：2#502室有纠纷，如2#502室想把钥匙放门卫保安室，请无论如何不要接受。谢谢各位。2017年3月31日”，RomeoOscarFrega无法将钥匙寄放至物业处。
4月10日上午9:58，RomeoOscarFrega向王西濛发送短信：“你好，Tracy！我是Romeo。我觉得我们应该聊聊我们的租赁交接接下来该怎么办。我刚才给你打电话了。你可以给我回电话吗？”4月15日上午09:40，RomeoOscarFrega向王西濛发送短信：“你好，Tracy！很遗憾你没有在3月31日完成交接，我们希望你看到公寓内的一切都井然有序。我们想通过电话讨论下押金退还的事情。今天或明天是否可以给我们打个电话？”、“而且，我们也不确定你为什么指示门卫不要拿回钥匙。我们很乐意把钥匙寄给你。请告诉我们合适的邮寄地址。”上述短信，王西濛均未回复。
一审法院另查明，RomeoOscarFrega搬离系争房屋时，尚未结清2017年1月通讯费236.70元、2017年2月通讯费196.80元、2017年3月通讯费183.30元、2017年3月电费673.50元、2017年3月燃气费676.30元。审理中，RomeoOscarFrega对上述费用均予认可，并同意支付。
一审审理中，王西濛称已于2017年6月收回系争房屋。经查验，RomeoOscarFrega在租赁期间为悬挂相框等，在系争房屋的多个房间墙面上共打了十余个小洞。王西濛根据案外人对客厅及卧室的墙面修补、粉刷报价，要求RomeoOscarFrega赔偿1,530元的损失。RomeoOscarFrega对打洞事实予以认可，但认为该报价包含了整个房屋的重新粉刷，仅就修复孔洞而言，RomeoOscarFrega自愿支付修复费500元。
一审法院认为，双方就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应恪守履行。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原租赁期间已于2016年12月31日届满，2017年1月1日起双方继续履行原租赁合同，租赁期限视为不定期，任何一方均可以随时解除合同。2017年3月15日，RomeoOscarFrega行使合同解除权，以微信方式通知王西濛，并定于3月31日腾空并搬离系争房屋。王西濛于3月16日回复，表示RomeoOscarFrega可以搬走，但对何时办理房屋交接提出异议。3月30日，王西濛又发微信表示交接时间变更为3月31日下午四点半，RomeoOscarFrega和中介公司员工均表示可以，至此，双方对解除合同的时间已达成一致意见。后RomeoOscarFrega于3月31日腾空并搬离系争房屋，王西濛应当按照合同约定归还保证金，RomeoOscarFrega的诉请，符合法律规定及合同约定，予以支持。王西濛在租赁合同解除后，因其拒绝与RomeoOscarFrega办理房屋交接手续致使产生2017年4月、5月租金损失，该段期间的损失应由王西濛自行负担，现王西濛要求RomeoOscarFrega支付，缺乏合同依据，不予支持。王西濛认为解除合同应提前两个月通知对方的意见，违背不定期租赁的相关法律规定，不予采纳。
根据租赁合同约定，每期租金支付时间为前一个月的25日之前，若逾期十日未支付租金，则须按日加付其应付租金的0.1%的滞纳金直至付清所有拖欠租金。关于2016年5月未付租金，根据已查明事实，RomeoOscarFrega委托银行于2016年4月29日向王西濛指定的账号汇入租金16,800元，汇入的账户名及账号均无误，但该笔汇款仍然因账号与户名不符未能成功汇入。王西濛至迟应当于2016年5月25日知道RomeoOscarFrega未支付2016年5月租金。《中华人民共和国民法通则》规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。合同履行过程中，双方均未察觉未付2016年5月租金之事实。直至本案诉讼时，王西濛于2017年8月首次就该笔未付租金提起反诉诉讼请求，已超过法律规定的一年诉讼时效。对于2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施时依据《中华人民共和国民法通则》规定诉讼时效已届满的情况，从诉讼时效作为消灭时效的性质来看，请求权人的时效利益事实上已经享受完毕，诉讼时效已因此而归于消灭，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，故王西濛关于诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》的意见，不予采信。王西濛要求RomeoOscarFrega支付2016年5月租金及其滞纳金，以及基于该笔未付租金要求RomeoOscarFrega支付违约金的诉讼请求，均不予支持。
关于水电煤气及通讯费，一审审理中RomeoOscarFrega认可2017年1月通讯费236.70元、2017年2月通讯费196.80元、2017年3月通讯费183.30元、2017年3月电费673.50元、2017年3月燃气费676.30元，并同意支付，一审法院对此予以准许。因租赁合同已于3月31日解除，且RomeoOscarFrega已于3月31日实际搬离系争房屋，故王西濛主张2017年4月及5月的通讯费，于法无据，不予支持。
关于上海XX酒店管理集团有限公司于2017年6月26日开具的增值税发票，列明电费、水费共计339.20元。经法院核对原件，起始时间为2016年10月，截止时间印刷不清，王西濛亦未能明确该笔发票所对应的期间。同时，根据租赁合同约定，RomeoOscarFrega仅有义务按公共事业单位的单据如期交纳，而该增值税发票的开具主体并非公共事业单位。综上，王西濛主张RomeoOscarFrega支付该笔费用，不予支持。
关于墙面修复费用，虽然RomeoOscarFrega在租赁期间对系争房屋多个房间打了十余个孔洞，但不能据此认定RomeoOscarFrega存在过失或过错使房屋受到损坏。王西濛依据案外人对客厅和卧室墙面修补及粉刷、客厅及卧室顶面粉刷的报价1,530元，要求RomeoOscarFrega全部承担，显属过高。现RomeoOscarFrega自愿就墙面打洞的事实赔偿王西濛不超过500元，该500元足以修复受损墙面，故一审法院酌情判处修复费为500元。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2018年1月3日作出判决如下：一、王西濛于判决生效之日起十日内向RomeoOscarFrega返还保证金32,000元，该款可与以下第二、三项的款项抵扣；二、RomeoOscarFrega于判决生效之日起十日内向王西濛支付水电煤气及通讯费，共计1,966.60元；三、RomeoOscarFrega于判决生效之日起十日内向王西濛支付墙面修复费500元；四、驳回王西濛的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计300元，由王西濛负担；反诉案件受理费1,062元，由RomeoOscarFrega负担31元、王西濛负担1,031元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于双方就系争房屋形成不定期租赁后，是否还要受原租赁合同关于提前解约条款的约束，以及上诉人向被上诉人主张2016年5月的租金是否超过诉讼时效期间。
根据本案所查明的事实，上诉人与被上诉人签订的租赁合同到期后，双方未续签书面合同，但被上诉人继续租赁系争房屋并按约向上诉人每月支付租金，上诉人亦予以接受，故双方之间形成不定期租赁合同关系。根据我国《合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人于2017年3月15日向上诉人发送微信明确提出将于2017年4月1日搬离，虽然上诉人在微信回复中曾对被上诉人的搬离日期提出质疑，并要求被上诉人履行提前2个月通知的合同义务，但上诉人对于被上诉人提出的解约意思表示并无异议，而且2017年3月30日上诉人又通过微信方式明确向被上诉人表达了同意第二天办理房屋交接，并就具体交接时间进行了磋商。据此，双方之间已就解除不定期租赁关系达成一致意见。后虽因上诉人反悔拒绝与被上诉人办理房屋交接手续，导致被上诉人无法向上诉人交付房屋钥匙，但因被上诉人已按约于3月31日交接前搬离了系争房屋，故上诉人基于原租赁合同约定的提前2个月通知解除合同的条款，要求被上诉人支付两个月租金损失，与不定期租赁合同解除的法律规定不相符，一审法院对此未予支持，当属正确。上诉人在二审中主张，双方虽转为不定期租赁，但之前的租赁条款应继续有效。对此，本院认为，双方的租赁合同关于提前两个月行使单方合同解除权，系基于原租赁期间而约定。现双方租赁合同约定的租期已届满，双方对原合同的预期利益已实现，双方之间又形成了新的不定期之租赁关系，故上诉人再要求被上诉人按原定期租赁合同约定的解约条款行使合同解除权，既与双方实际的不定期租赁关系的相关规定不符，亦不公平合理，故本院对上诉人该上诉意见，不予采纳。
至于上诉人向被上诉人主张2016年5月的租金是否超过诉讼时效期间的问题。上诉人在一审中明确向被上诉人主张该月欠缴的租金，该诉讼请求应受我国《民法通则》关于租金诉讼时效期间的相关规定之约束。一审法院就此所作相关阐述内容充分有据，本院予以认同，故不再赘述。上诉人在二审中又基于不当得利的请求权基础要求被上诉人返还该月租金，本院不予采信。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,631元，由上诉人王西濛负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年五月二十三日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……