江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终2414号
上诉人（原审原告）：周志荣，男，1971年8月29日生，汉族，户籍地泰州市开发区，现住泰州市高港区。
委托诉讼代理人：赵华山，江苏天炜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：明发集团泰州房地产开发有限公司，住所地泰州市高港区许庄街道创新路南侧。
法定代表人：黄焕明，董事长。
委托诉讼代理人：张燕、陈雷，该公司员工。
上诉人周志荣因与被上诉人明发集团泰州房地产开发有限公司（以下简称明发泰州公司）商品房预售合同纠纷一案，不服泰州市高港区人民法院（2016）苏1203民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
周志荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、《商品房销售管理办法》第二十一条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积与分摊的共有面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内面积均发生误差时的处理方式”，本案商品房买卖合同没有按照前述规定约定面积差异处理方式，应视为未约定，未约定的应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的处理原则处理，该条规定的面积误差比绝对值超过3%，买受人可请求解除合同包括建筑面积误差和套内建筑面积误差，案涉房屋套内建筑面积误差超过3%；2、案涉房屋尚未交付，房屋的防火门全部换成防盗门，安全通道已经被封闭，房屋存在很大的安全隐患。
明发泰州公司答辩称：1、双方在商品房买卖合同中约定选择按照房屋的建筑面积进行计价，并且按照建筑面积进行面积确认和差异处理，上诉人因套内建筑面积误差主张解除合同应不予支持；2、涉案房屋已经验收备案，且被上诉人已经在合同约定时间内通知上诉人前来收房，被上诉人已经履行了合同义务，应当视为房屋已经交付，消防通道被其他业主封闭，属于上诉人与其他业主的相邻权关系，与本案无关。综上，上诉人周志荣不享有合同解除权，其上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉。
周志荣向一审法院起诉请求：1、依法判决解除周志荣、明发泰州公司所签订的商品房买卖合同；2、依法判决明发泰州公司立即结付周志荣购房款680569元及利息；
一审法院认定的事实：2013年9月11日明发泰州公司取得泰州市高港区环港大道南刁东中沟东侧泰州明发国际广场14#、17#、18#楼的商品房预售许可证。周志荣与明发泰州公司于2014年2月11日签订商品房买卖合同一份，约定周志荣向明发泰州公司购买泰州明发国际广场第17号楼1单元1301号房，建筑面积共170.06平方米，其中套内建筑面积138.14平方米，公共部位与公用服务分摊建筑面积31.92平方米，该建筑面积为暂测面积，实际交付面积以房管部门出具最终测绘结果为准，商品房价款按建筑面积计算为680569元；根据当事人选择的计价方式，以建筑面积（简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按补充协议约定利率付给利息；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件一为17#楼十三层平面图。合同附件五为合同补充协议，约定：买受人确认，本合同所载明的买受人联系地址、通讯方式等信息均真实有效并可有效送达。如有变更，买受人应在变更后及时以书面形式通知出卖人（以出卖人签收日为通知送达日）。出卖人按本合同载明联系地址等信息或买受人有效通知的明发泰州公司信息向买受人发出通知，应视为有效送达；该商品房已满足交付条件，出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝接收出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝接收的，视为出卖人已按时交付。买受人按每天20元向出卖人支付逾期交接期间的违约金，该房屋损毁、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担；房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法律、法规和合同约定处理；买受人认为房屋存在质量瑕疵时，有权要求出卖人按照合同约定进行保修，质量瑕疵不得作为买受人拒绝或延迟接收该房屋的理由；本合同第五条第2项，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。合同签订后，明发泰州公司分别于2014年2月13日、3月14日向周志荣出具金额分别为480569元、200000元的销售不动产统一发票。2015年12月22日明发国际广场13#--18#楼及地下室经竣工验收备案。2015年12月25日明发泰州公司通过挂号信的方式向周志荣发出交付通知书及收房须知，周志荣收到后未接收房屋。2016年1月9日明发泰州公司再次通过挂号信的方式向周志荣发出商品房催收通知书，周志荣仍未接收房屋。后因周志荣认为所购买的房屋套内面积误差达3%以上，以及房屋存在重大安全隐患，遂涉诉。
诉讼中，周志荣表示所购买房屋的重大安全隐患系指其所购买房屋的周围环境发生改变，周围房屋的防火门在明发泰州公司的认可下已被业主改为防盗门，周志荣购买的房屋本身结构未发生变化；明发泰州公司表示一是对防火门被改为防盗门的情况不清楚，二是房屋已交付，业主自己进行装修更改，与其无关，也与本案无关联；根据泰州市金港房地产测绘有限公司的房产测绘成果报告书，双方对周志荣所购买房屋的最终实测建筑面积为171.06平方米、套内面积为132.60平方米予以了确认。
另，经比对，双方签订的商品房买卖合同附件一17#楼十三层平面图与明发泰州公司的施工图、竣工图在户型、结构包括前室、阳台等方面未发生变化或更改。
一审法院认为：在明发泰州公司依法取得商品房预售许可证后，周志荣、明发泰州公司签订的商品房买卖合同为当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律上的约束力，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。本案的争议焦点在周志荣是否享有合同解除权。周志荣请求解除的理由有二：一是套内面积误差达到3%，故享有法定解除权；二是房屋周围环境发生变化，有重大安全隐患，不符合合同约定的交付条件。就套内面积误差达3%周志荣是否享有解除权的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，周志荣、明发泰州公司对面积差异的处理方式在双方签订的商品房买卖合同中进行了明确约定，即以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异的处理。合同约定的建筑面积为170.06平方米，双方确认的最终实测建筑面积为171.06平方米，误差未达3%，周志荣不享有对合同的解除权。虽套内面积的误差达到了3%，但周志荣不能依据套内面积的误差而享有对合同的解除权。就周志荣认为的“房屋周围环境发生变化，有重大安全隐患，不符合合同约定的交付条件”周志荣是否享有解除权的问题，一审法院院认为，从周志荣自己的陈述看，其所购买的房屋本身未有变化，从合同附件中的房屋平面图与施工图、竣工图的比对来看，周志荣购买的房屋也未有变化。在涉案房屋于2015年12月22日经竣工验收备案后，应该说明发泰州公司的房屋已基本符合了交付条件。2015年12月25日、2016年1月9日明发泰州公司两次通知周志荣交付房屋，周志荣均未接收房屋，而此时周志荣所购买房屋的周围环境尚未发生变化，故根据双方在合同附件五补充协议中的约定，视为出卖人已按时交付。至于之后其他业主接收房屋后对环境的改变周志荣可通过其他途径予以解决，周志荣不能以此作为与明发泰州公司解除合同的理由。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条第一款之规定，作出判决如下：驳回周志荣的诉讼请求。案件受理费10600元，由原告周志荣负担。
本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人周志荣提供泰州电视新闻的截图一份，该证据证明张士明系被上诉人副总经理，结合一审中上诉人提供的张士明等人与泰州明发国际广场业主的谈话，证明被上诉人已经同意退房。被上诉人明发泰州公司质证认为张士明系其单位的工程部经理，张士明无权代表被上诉人承诺退房，且谈话笔录上记载的是退房按合同执行，该谈话笔录亦与周志荣无关。一审查明的事实有预售许可证、商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票、竣工验收备案表、国内挂号信函收据、交付通知书、收房须知、商品房催收通知书、房产测绘成果报告书、施工图、竣工图及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：周志荣、明发泰州公司签订的商品房买卖合同为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律上的约束力，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。本案的争议焦点为周志荣是否享有合同解除权。周志荣主张因套内面积误差达到3%，故享有法定解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，周志荣、明发泰州公司对面积差异的处理方式在双方签订的商品房买卖合同中进行了明确约定，即以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异的处理。合同约定的建筑面积为170.06平方米，双方确认的最终实测建筑面积为171.06平方米，误差未达3%，周志荣不享有对合同的解除权。虽套内面积的误差达到了3%，但周志荣不能依据套内面积的误差而享有对合同的解除权。周志荣上诉称案涉商品房买卖合同没有按照《商品房销售管理办法》第二十一条规定约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式，应视为未约定面积误差处理方式，对此本院认为，《商品房销售管理办法》系管理性规范，商品房买卖合同对面积误差的约定不符合该管理办法的，不影响合同约定效力，故本案面积误差的处理仍应当按照双方合同的约定处理。关于房屋交付及周志荣所提的房屋存在重大隐患的问题，涉案房屋于2015年12月22日经竣工验收备案后，明发泰州公司的房屋已基本符合了交付条件。2015年12月25日、2016年1月9日明发泰州公司两次通知周志荣交付房屋，周志荣均未接收房屋，故根据双方在合同附件五补充协议中的约定，视为出卖人已按时交付。而在房屋交付时周志荣所提的防火门被换成防盗门，消防通道被封闭等问题尚未发生，至于之后其他业主接收房屋后更换防火门、封闭消防通道等问题，周志荣可通过其他途径予以解决，周志荣不能以此作为与明发泰州公司解除合同的理由。关于周志荣所提的明发泰州公司已经同意退房的问题，周志荣提供的谈话笔录上签字的系张士明，张士明并非明发泰州公司的法定代表人，明发泰州公司也未对张士明有相关授权，故张士明不能代表明发泰州公司作出退房的承诺，且谈话笔录也并未记载明发泰州公司明确承诺因套内建筑面积误差可退房。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉所称事实和理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10600元，由上诉人周志荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 周卫平
审判员 顾连凤
审判员 潘贻杰
二〇一六年十二月二十六日
书记员 陆超凡