湖南省凤凰县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘3123民初452号
原告：周海花，女，1987年5月6日出生，苗族，湖南省凤凰县人，原住湖南省凤凰县沱江镇黄栗村*组，现住湖南省凤凰县。
委托代理人：谭芳，凤凰县明辩法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告：徐海，男，1978年3月6日出生，汉族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。
被告：田渊，男，1982年3月10日出生，汉族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。
被告：蒋斌，男，1990年4月15日出生，汉族，湖南省凤凰县人，县自来水厂职工，住湖南省凤凰县。
委托代理人：蒋余德，男，1942年11月15日出生，汉族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县，代理权限为特别授权，系被告蒋斌的祖父。
原告周海花与被告徐海、田渊、蒋斌确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法组成由审判员张青山担任审判长、审判员田志刚、人民陪审员韩志清参加评议的合议庭，于2018年6月28日公开开庭审理，代理书记员杨茜担任记录。原告周海花的委托代理人谭芳，被告徐海、田渊，被告蒋斌的委托代理人蒋余德均到庭参加诉讼。原告周海花、被告蒋斌未到庭。本案现已审理终结。
原告周海花诉称，原告与被告蒋斌系夫妻关系，坐落于凤凰县不动产权第0001176号房屋登记在原告与被告蒋斌的名下，是原告和蒋斌的夫妻共同财产。2017年6月1日，三被告在没有征求原告同意的情况下签订了《门面租赁合同》，将凤凰县楼梯间门面左1和楼梯间隔壁门左2，共两间门面租赁给被告徐海和田渊。2018年4月份，原告才知道这件事，原告至今没有在该合同上签字。原告认为三被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法判令：确认2017年6月1日三被告签订的《门面租赁合同》无效。
原告周海花为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、凤凰县不动产权信息查询证明、湘（2017）凤凰县不动产权第0001176号不动产权证各1份，拟证明坐落于凤凰县，即湘（2017）凤凰县不动产权第0001176号房屋是原告与被告蒋斌的夫妻共同财产。
2、《门面租赁合同》（2017年6月1日签订）1份，拟证明原告周海花没有在三被告签订的《门面租赁合同》上签名的事实。
3、收条1份，拟证明原告周海花没有在该收条上签名，原告不知道三被告签订合同的事实。
4、民事诉状1份，拟证明被告徐海、田渊起诉原告周海花后，原告才知道门面租赁的事实。
5、《租赁合同》（2017年9月6日签订）1份，拟证明原告周海花不知门面已被蒋斌出租，2017年9月6日原告与被告蒋斌将该门面又出租给案外人田儒华，门面租金每年14万元。
6、照片2份，拟证明2017年6月1日出租的门面“呷货小屋”是在右1-2间门面，该栋房屋是新建的，楼上还没有装修，原告周海花不居住在该房屋，故不知门面被蒋斌出租。
7、2017年-2018年蒋斌中国建设银行个人活期账户交易明细1份9页，拟证明2017年4月28日至2018年4月28日蒋斌在合同期内还徐海高利贷利息，徐海、田渊不是合同善意承租人。
8、结婚证复印件1份，拟证明原告周海花与被告蒋斌是夫妻关系的事实。
被告徐海口头辩称，被告有给蒋斌银行转账，被告认为门面租赁合同有效。
被告田渊口头辩称，被告已经支付蒋斌租金，门面租赁合同有效。
被告蒋斌的代理人口头辩称，门面租赁合同是无效的，同意原告的诉讼请求。
被告徐海、田渊、蒋斌均未向本院提交证据材料。
当事人的质证意见和本院对证据的认证：
1、对原告周海花提交的证据材料1、7、8，经庭审质证，三被告均无异议，本院依法予以认定。
2、对原告周海花提交的证据材料2、3，经庭审质证，被告徐海、田渊称《门面租赁合同》上周海花没有签名，但征求过周海花的意见，只是现在没有证据证明；被告蒋斌的代理人无异议。经审查，原、被告对2017年6月1日三被告签订《门面租赁合同》、当日被告蒋斌向被告田渊出具收条以及原告周海花未在合同和收条上签字的事实双方均无异议，故本院对该事实依法予以采信。被告徐海、田渊辩称三被告签订《门面租赁合同》征求过原告的意见，但并未向本院提交证据予以证实，故依法不予采信。
3、对原告周海花提交的证据材料4，经庭审质证，被告徐海、田渊称那时周海花才知道被告起诉是事实；被告蒋斌的代理人无异议。本院认为，该份证据材料原、被告对其真实性均无异议，故本院对其真实性依法予以认定。
4、对原告周海花提交的证据材料5，经庭审质证，被告徐海、田渊称不知情；被告蒋斌的代理人无异议。本院认为，该份证据在无其他证据材料予以佐证的情况下，其真实性无法予以确定，故依法不予采信。
5、对原告周海花提交的证据材料6，经庭审质证，被告徐海、田渊称不知情；被告蒋斌的代理人无异议。本院认为，该组证据材料与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。
依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：
原告周海花与被告蒋斌系于2013年1月4日登记结婚。2017年10月24日，原告周海花与被告蒋斌为其共同共有的凤凰县房屋（2017年新建）办理了不动产权证﹝证号为：湘（2017）凤凰县不动产权第0001176号﹞。2017年6月1日，被告蒋斌（甲方）与被告徐海、田渊（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方将产权属于自己的房屋门面出租给乙方；门面地址为凤凰县楼梯间门面左1和楼梯间隔壁门左2，一共两间，总面积约66平方米；租赁期限为19年，自2017年6月1日起至2036年6月1日止；租金收取方式为甲方同意乙方一次性付清19年租金60万元整。……现原告认为凤凰县房屋系原告与被告蒋斌的共同财产，三被告签订《门面租赁合同》时，未征得其同意，该合同是无效的，故诉至本院，请求依法判令：确认三被告于2017年6月1日签订的《门面租赁合同》无效。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。本案中，被告蒋斌与被告田渊、徐海签订《门面租赁合同》，该合同的租赁物凤凰县房屋﹝证号为：湘（2017）凤凰县不动产权第0001176号﹞，系原告周海花与被告蒋斌共同共有的财产。处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。同时，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，被告蒋斌与被告徐海、田渊签订《门面租赁合同》，租期为19年，租金支付方式为一次性交付19年的租金60万元。被告蒋斌与被告徐海、田渊签订《门面租赁合同》的行为并非简单的日常生活需要，需事先征得另一方得同意，丈夫或妻子一方不能行使家事代理权。该租赁行为系家庭中的一个重要处理决定，该决定的做出是必须夫妻双方平等协商，取得一致意见的。故三被告在未经原告周海花同意的情况下，签订《门面租赁合同》已违反了法律的强制性规定，该份合同属无效合同；该份合同有效的前提是被告徐海、田渊有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，且为善意第三人。根据（2018）湘3123民初137号徐海、田渊起诉蒋斌确认合同有效纠纷一案所查明的事实，蒋斌与第三人龙妍羲签订的《房屋租赁协议》，约定的租金为每年166,600元（该门面之一与原告诉称的租赁门面之一是同一门面，系同一门面二租），而本案三被告约定的租金支付方式为19年租金60万元一次性支付（年租金为31,578元），该约定明显低于市场价格。且被告徐海、田渊当时是通过银行转账30万元，剩余的30万元被告徐海、田渊称是现金支付。如果如被告徐海、田渊所言剩余的30万元是现金支付，且同一天在同一银行门口已支付，与被告通过银行转账方式支付30万元且加以拍照保留当证据相比，被告诉称支付30万元现金的方式明显不符合常理，又无其他证据予以证实，被告实际支付租金仅为30万元，故被告徐海、田渊并非善意第三人，双方签订的《门面租赁合同》必然无效；被告徐海、田渊虽辩称三被告在签订《门面租赁合同》时已征得原告周海花的同意，但并未向本院提交充分有效的证据予以证实，故对此辩解意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、九十五条、九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告蒋斌与被告田渊、徐海于2017年6月1日签订的《门面租赁合同》无效。
案件受理费100元，由被告蒋斌、田渊、徐海共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 张青山
审 判 员 田志刚
人民陪审员 韩志清
二〇一八年八月十六日
代理书记员 杨 茜
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。