江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿城民初字第2343号
原告宿迁恒大绿洲房地产开发有限公司。
法定代表人卢亚雄，该公司总经理。
委托代理人赖浩，该公司员工。
委托代理人徐军，该公司法务代表。
被告孟怀金。
原告宿迁恒大绿洲房地产开发有限公司（下称恒大绿洲）与被告孟怀金商品房预售合同纠纷一案，本院2014年9月29日受理后，依法组成合议庭于2015年1月19日、4月16日分别公开开庭进行了审理。原告恒大绿洲委托代理人徐军、赖浩，被告孟怀金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒大绿洲诉称：2012年11月3日，原被告签订《商品房买卖合同》，由被告向原告购买宿迁恒大绿洲9幢1904室住宅，面积162.31平方米，成交总价为752042元。该合同付款方式为银行按揭贷款，共计贷款52.6万元，由原告对该笔贷款承担连带保证责任。贷款协议生效后，被告逾期未按时向银行归还贷款，导致原告被银行追究连带担保责任，原告保证金账户内资金被银行扣划。原被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第一条第二款约定：在房地产权属证书办理完毕之前，乙方未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交款项按照本合同第三十六条规定，扣除双方约定的违约金后，剩余部分予以退还。本案中，被告违反合同约定未按期偿还贷款，导致原告被银行追究连带保证责任，已构成重大违约，又拒绝赔偿原告损失，故诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》，并由被告按照该合同及其补充条款约定承担相应违约责任，即按照总房价的10%（合计75204.2元）赔偿原告损失；2、被告返还原告垫付的银行贷款15890.89元及利息（从代为垫付之日起，按照中国人民银行贷款基准利率计算至实际给付之日止）【诉讼中，因银行款数量的增加，原告最终将诉讼请求变更为：1、解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》，并由被告按照该合同及其补充条款约定承担相应违约责任，即按照总房价的10%（合计75204.2元）赔偿原告损失；2、被告返还原告垫付的银行贷款534533.92元及利息（从代为垫付之日起，按照中国人民银行贷款基准利率计算至实际给付之日止）】。
被告孟怀金辩称：1、对于解除合同，只要原告达到我的要求，我就同意解除，但是要进行核算；2、违约金我不承担，因为违约金及房子我都没有拿到，而且现在确实是因为特殊情况才没有还款，而不是故意不还；3、关于利息需要进行核算，银行贷款的钱没有经我手，我也没用，房子我也没拿到，所以银行的贷款以及相应利息都应该由原告来出，我不应当支付；4、原告要求解除合同是没有权利的，我已经做下贷款，且还了一年多。我已经和开发商脱离了关系，只能银行来找我；5、我同意将原告替我垫付的银行贷款还给原告，并按约定偿还以后的贷款。
经审理查明：2012年11月3日，原告恒大绿洲（甲方）和被告孟怀金（乙方）签订《苏州宿迁工业园区商品房（全装修房）买卖合同》一份，约定被告购买原告开发建设的宿迁恒大绿洲小区9幢1904室，建筑面积163.31平方米，单价4633.37元／平方米，总价752042元。合同第五条约定，乙方选择自有资金支付部分房价款，其余部分房价款由乙方贷款支付。合同第十七条约定，甲方定于2014年12月31日将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。合同第三十二条约定，在本合同中未约定、约定不明或者不适用的事项，双方当事人可协商订立补充条款。在本合同履行过程中出现没有约定、约定不明或者不适用的情况下，双方当事人可协商订立补充协议。经双方签字盖章的补充条款与补充协议与本合同具有同等效力。但补充条款、补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由甲方承担的责任或不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利内容的，仍以本合同为准。本合同的补充条款、附件及补充协议为本合同不可分割的部分。本合同、补充条款、附件及补充协议中的手写文字与打印（铅印、影印、复印、印刷）文字具有同等效力。合同第三十四条约定，在本合同履行过程中，一方的实际经济损失超过违约方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。合同第三十五条约定，本合同中对甲乙双方的单方解除权的行使期限有约定的，解除权应当在约定的期限内行使，超过期限不行使的，解除权消灭；对行使期限没有约定的，甲乙双方的合同单方解除权自解除事由成立之日起10天内不行使的，该解除权消灭。合同第三十六条约定，本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求解除合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按（实际）总房价款的10%赔偿对方损失。合同第三十八条约定，任何根据本合同发出的文件，均应以面呈、快递或者邮寄挂号信的方式送达至对方在第一部分所列地址，任何一方变更送达地址应及时以书面通知对方，若因怠于通知造成无法送达的，视为送达。合同第三十九条约定，通过面呈或快递方式发出的文件在送到对方的送达地址并由对方签收时视为送达；若对方不能或不愿签收文件，而文件发出方能以公证形式证明送达行为及送达的文件内容的，则在公证机构为该事实出具公证书之日起5日视为送达。不可抗力除外。
签订合同当天，原被告双方就合同签订了补充条款，补充条款第一条约定，在房地产权属证书办理完毕前，乙方未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方享有下列权利：1、有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的款项按本合同第三十六条规定，扣除双方约定的违约金后，剩余部分予以退还。同时乙方须在甲方履行保证责任后30日内，协同甲方到国土房产局办理有关解除合同的手续；2、有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；3、有权终止或不予办理房地产权属证书，并无需承担任何责任。
合同签订后，被告于2012年11月3日向原告支付首付款226042元【其中被告自付46042元（含定金10000元），其余180000元被告和金碧物业有限公司宿迁分公司签订借款协议，向金碧物业有限公司宿迁分公司借款，并约定自2014年10月29日起每年还款45000元】，原告于2012年11月6日向被告出具了226042元销售不动产统一发票。后在原告提供担保的情况下，被告在中国银行股份有限公司宿迁宿城新区支行办理了526000元按揭贷款，该按揭贷款526000元于2012年11月30日进入原告公司账户。后在偿还银行按揭贷款期间，被告逾期未偿还贷款，中国银行股份有限公司宿迁宿城新区支行分别于2014年6月30日、2014年9月30日、2014年12月30日、2015年3月13日从原告的担保账户扣划了15890.89元、13974.05元、13874.18元、13620.66元。同时，中国银行股份有限公司宿迁宿城新区支行于2015年3月13日从原告账户将被告所欠的全部按揭贷款本息477174.14元一次性扣划完毕，上述扣划款项合计534533.92元。期间，2014年7月21日，中国银行股份有限公司宿迁宿城新区支行向原告书面告知2014年6月30日从原告保证金账户扣划了孟怀金当期未归还贷款本息15890.89元。2014年7月29日，原告通过EMS快递向被告寄送“解除商品房买卖合同通知书”（EMS单号为1076972063805，寄送地址为被告在商品房买卖合同第一部分载明的宿豫区经济开发区路桥居委会孟桥组314号，收件人电话为被告在商品房买卖合同第一部分载明的159××××7777），后该邮件被邮局于2014年8月1日以“拒收”退回。该“解除商品房买卖合同通知书”载明：“孟怀金先生：2012年11月3日，我司与贵方签署了《苏州宿迁工业园区商品房买卖合同》，约定贵方购买我司宿迁恒大绿洲09幢19层1904号房，约定52.6万元购房款采取银行按揭贷款的方式支付，由我司提供担保，由于贵方未按银行按揭贷款合同的规定期限偿还贷款，导致中国银行股份有限公司宿迁宿城新区支行要求我司承担保证责任并赔偿损失，贵方的违约行为给我司造成了巨大损失，现依据《苏州宿迁工业园区商品房买卖合同》补充条款第一条的约定，郑重通知贵方：一、从即日起，解除您与我司签订的《苏州宿迁工业园区商品房买卖合同》。二、我公司将采取相应的法律手段就您的违约行为追究贵方的法律责任，并就我公司可能因此遭受的损失向贵方索赔。3、其他未尽事宜按合同约定办理。”。后原告于2014年9月29日诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明：截止本判决作出前，被告就180000元借款未向金碧物业有限公司宿迁分公司偿还任何款项。原告明确表示如原被告之间的商品房买卖合同解除，则金碧物业有限公司宿迁分公司将不再要求被告支付上述借款180000元，并将被告和金碧物业有限公司宿迁分公司签订的180000元借款协议原件（甲方留存联，编号为SQHDL2356）提交本院入卷。
再查明：涉案房屋尚未交付被告使用。
本院认为：依法成立的合同应受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原被告签订的《苏州宿迁工业园区商品房（全装修房）买卖合同》及补充条款依法成立，且合法有效，双方应按约定履行各自的义务。根据合同补充条款第一条的约定，因乙方未按银行贷款合同约定期限偿还贷款导致甲方承担了保证责任的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。现被告违反约定未能按时偿还银行按揭贷款，导致银行从原告账户扣划款项偿还贷款本息，故根据上述补充条款的约定，原告有权单方解除商品房买卖合同。关于合同解除的时间。根据合同法的规定，合同解除权人行使解除权的，合同自解除通知到达对方时解除。本案中，原告曾与2014年7月29日通过快递向被告寄送“解除商品房买卖合同通知书”，但该快递被被告拒收。本院认为，虽然该快递被拒收退回，且原告未以公证的形式证明送达行为及送达文件的内容，但原告系按照合同约定的被告的地址寄送的“解除商品房买卖合同通知书”，且提供了由邮局盖章确认的退件改批条及相对应的未拆封的EMS快递，同时，经查看，该快递内的文件也是“解除商品房买卖合同通知书”，故应当认定原告确实以EMS快递的形式向被告寄送了“解除商品房买卖合同通知书”，且应视为有效送达。综上，本院依法认定，原被告之间的合同已于上述快递被退回之日，即2014年8月1日解除。
关于原告主张被告应赔偿其房屋总价款10%的损失问题。根据补充条款第一条及合同第三十六条的约定，被告未按约定时间支付银行按揭贷款导致原告承担保证责任的，应承担合同及补充协议的约定承担违约责任，并按总房价款的10%赔偿对方损失。现被告未按约定时间支付银行按揭贷款导致原告承担保证责任，故本院对原告要求其赔偿总房价款10%，即75204.2元（752042元＊10%】损失的主张依法予以支持。
关于原告主张被告返还代付的银行贷款534533.92元及利息问题。本院认为，被告未按贷款合同约定期限偿还贷款，导致银行从原告保证金账户直接扣划了534533.92元，该部分款项属于原告替被告支付的费用，被告应当予以返还，故本院对原告要求被告返还其垫付的银行贷款534533.92元的主张依法予以支持。关于利息，因合同解除，原告已经依据合同约定主张被告支付总房款10%的损失，且原告并未举证证明其因合同解除及替被告垫付银行贷款所造成的损失高于总房款的10%，故本院对原告主张的垫付贷款利息依法不予支持。
本案涉及的是商品房买卖合同，根据合同性质，合同解除后，原告可以要求恢复原状，即被告返还房屋，原告返还已收取的购房款。现涉案房屋尚未交付，故在本案中不存在返还房屋问题。对于原告应返还的购房款，原告因出售涉案房屋，实际从被告处获得房款为572042元（752042元-180000元】，该部分款项因合同的解除，原告应当返还给被告。但因被告尚需返还原告垫付的银行贷款534533.92元并需向原告赔偿损失75204.2元，故相互抵扣后，被告还需向原告支付37696.12元（534533.92元＋75204.2元-572042元】。
因被告违约导致原告行使解除权解除了合同，在此过程中，原告并无违约行为，故被告因履行合同所支出的已付银行按揭贷款利息等损失应由其自行承担。综上，被告在本案中提出的相关答辩意见无事实和法律依据，本院依法不予采信。本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原被告双方于2012年11月3日就宿迁恒大绿洲9幢1904室商品房签订的《苏州宿迁工业园区商品房（全装修房）买卖合同》（合同编号为SSF201211030012）于2014年8月1日解除；
二、被告孟怀金于本判决生效之日起十日内给付原告宿迁恒大绿洲房地产开发有限公司37696.12元；
三、驳回原告宿迁恒大绿洲房地产开发有限公司其他诉讼请求。
案件受理费12231元，公告费260元，合计12491元，由被告孟怀金负担（原告已预付，被告在履行付款义务时一并给付原告12491元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。
审 判 长 沈金龙
代理审判员 刘 荣
代理审判员 杨 超
二〇一五年四月十七日
书 记 员 杨一帆
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