河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀民再185号
抗诉机关：河北省人民检察院。
申诉人（一审被告）：谭春玉，男，1953年出生，住石家庄市。
委托诉讼代理人:谭潇（系申诉人谭春玉之女），住石家庄市。
申诉人（一审第三人、二审上诉人）：石家庄市长安区人民政府长丰街道办事处南翟营居民委员会（原石家庄市长安区人民政府长丰街道办事处南翟营村民委员会），住所地石家庄市长安区南翟营村。
法定代表人:苏建力，该居委会主任。
委托诉讼代理人:周英斌，河北合乾律师事务所律师。
被申诉人（一审第三人，二审上诉人）：河北祈福乾悦房地产开发有限公司，住所地：石家庄市长安区平安北大街158号紫晶苑1号楼24层。
法定代表人：李严宽，该公司执行董事长。
委托诉讼代理人：吴士杰，男，该公司拆迁部经理。
委托诉讼代理人：王计春，河北融辰律师事务所律师。
被申诉人（一审原告，二审被上诉人）:于玉发，男，汉族，1946年出生，住石家庄市。
申诉人谭春玉、石家庄市长安区人民政府长丰街道办事处南翟营居民委员会（以下简称南翟营居委会）因与被申诉人河北祈福乾悦房地产开发有限公司（以下简称祈福乾悦房地产公司）、于玉发房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省石家庄市中级人民法院（2015）石民再终字第00054号民事判决，向河北省人民检察院申诉。河北省人民检察院作出冀检民监[2016]102号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年8月30日作出（2016）冀民抗54号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。河北省人民检察院指派助理检察员刘秀娟、齐康磊出庭，申诉人谭春玉及其委托诉讼代理人谭潇，申诉人南翟营居委会的委托诉讼代理人周英斌，被申诉人于玉发，被申诉人祈福乾悦房地产公司的委托诉讼代理人吴士杰、王计春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
河北省人民检察院抗诉认为，（一）终审判决适用法律错误。1.终审判决认定谭春玉与南翟营居委会、祈福乾悦房地产公司签订的《安置协议》侵犯了于玉发合法财产权益适用法律错误。《中华人民共和国民法通则》第五条规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”本案中，1986年于玉发在张风芹位于南××小街××号院落的宅基地上承建房屋，后又与张风芹、谭春玉于1987年8月16日签订协议三份，确认该院房屋产权及宅基地使用权属于于玉发。协议签订后未向村委会等相关部门办理宅基地使用权变更登记手续。1988年争议所涉宅基地证颁发给张风芹后，于玉发仍未向相关部门提出异议。1988年6月22日《石家庄郊区人民政府关于农村宅基地清理发证的规定》第十一条规定：“新宅基地证颁发后，历史上遗留下来的文书、契约，灰界等一律作废。”《南翟营整体拆迁安置改造方案》第二章第一条明确规定：“宅基地确权的依据为石家庄郊区土地局88年清理宅基地时确权的宅基地。”因此，该宅基地所设权益应由宅基地证上登记的使用人张风芹及其继承人合法享有。南翟营居委会依据宅基地证登记的使用人张风芹，与张风芹及其继承人谭春玉签订拆迁补偿安置协议符合相关法律、法规的规定。因此，终审判决认定谭春玉与南瞿营居委会、祈福乾悦房地产公司签订的《安置协议》侵犯了于玉发合法财产权益于法无据。
2.终审判决认定1999年以前国家有关立法和政策并未禁止城镇居民购买农村房屋和宅基地，于玉发于1987年签订的三份协议基于信赖利益保护应为有效适用法律错误。本案中，于玉发属于城市居民，非系农村集体经济组织成员，故其是否合法享有讼争宅基地的使用权是本案争议的焦点。1982年2月13日施行的《村镇建房用地管理条例》(1987年1月1日废止)第四条第二款规定：“严禁买卖、出租和违法转让建房用地”。第二十一条规定：“出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款项，并处以罚款。对于社队干部和国家工作人员，还应根据情节给予行政处分”，<<国务院关于发布〈村镇建房用地管理条例〉的通知》明确指出在该《条例》发布以前发生的强占耕地建房、买卖出租建房用地事件，应参照《条例》有关规定严肃进行处理。1987年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。可见，从上述法律、行政法规来看，我国对于非法买卖建房用地的行为一直是禁止的。因此，终审法院认为1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施之前，国家有关立法和政策并未禁止城镇居民购买农村房屋和宅基地，以于玉发基于1987年三份协议已经取得霍西小街相应权益，基于信赖利益保护为由，认定双方协议有效适用法律确有错误。
（二）终审判决认为于玉发符合《南翟营整体拆迁补偿安置改造方案》第五章第七条的情形缺乏证据证明。《南翟营整体拆迁补偿安置改造方案》第五章第七条规定:“凡是在本村买宅基地的外来户(O.2亩以上)拆迁到该户时，将无偿提供11O㎡楼房一套，(因村企业发展等原因，提供给外来人员宅基地使用的户，也按照本条款执行)。”根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号)第(十)项内容中“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村附置宅基地”的规定，《南翟营整体拆迁补偿安置改造方案》第五章第七条所规定的适用人员，应为已经合法取得宅基地证的外来户。南翟营居委会提供了魏学义、王景芳、孙连存等人的宅基证，证明无论是购买还是通过其他方式取得的宅基，在1988年换发宅基证时，均取得了当时的石家庄市郊区人民政府颁发的宅基地证，包含在该条规定的“外来户”范围内。于玉发等既未登记备案也未取得宅基地证的城镇居民并不包含在该范围内。因此，终审判决认为于玉发虽非南翟营集体成员，但其购买的翟西小街的宅基地符合南翟营居委会公布《改造方案》第五章拆迁补偿安置标准第七条之规定的情形，判决南翟营居委会、祈福乾悦房地产公司另行为于玉发无偿提供由祈福乾悦房地产公司建造的110平方米楼房壹套，缺乏证据证明。
谭春玉申诉称，1.一审法院受理该案，违反相关规定。依照最高人民法院法释[2005]9号的规定，一审法院不应受理此案。2.生效判决认定于玉发购买了诉争宅基地，有权基于该宅基地获得相应的权利是错误的。3.生效判决认定，谭春玉应将翟西小街宅基地补偿款202500元返还给南翟营居委会没有事实和法律依据。
南翟营居委会申诉称，1.一、二审判决程序违法，本案是拆迁补偿安置争议，法院不应受理。2.生效判决认定1987年8月16日签订的三份协议未违反当时的法律规定，属于事实认定错误。3.生效判决认定于玉发购买的翟西小街宅基地的情形符合南翟营居委会公布的《改造方案》第七条之规定的情形，属于事实错误。4.于玉发并没有请求南翟营居委会承担责任，生效判决违反了“不告不理”的原则。5.生效判决适用法律错误。对证据证明力的大小没有依照法律规定；将侵权的法律规定应用到合同纠纷当中。6.生效判决社会效果不好。
被申诉人祈福乾悦房地产公司辩称，1.我们同意河北省人民检察院的抗诉意见。按照上述意见，祈福乾悦房地产公司与南翟营居委会和谭春玉签订的拆迁安置补偿协议是合法有效的。所以，我方不应向于玉发支付过渡费。2.谭春玉与于玉发签订的宅基地转让协议无效。根据1987年《土地管理法》第四十一条规定，非城镇居民使用集体土地应取得县级人民政府同意，本案诉争宅基地并未取得当时石家庄市郊区人民政府审批同意，该转让行为应属无效，且至今被申诉人于玉发也未能取得诉争土地权证，所以转让无效。3.祈福乾悦房地产公司与谭春玉、南翟营居委会签订的协议合法有效，因张风芹去世后，谭春玉为上述宅基地合法持有人，上述宅基地登记在张风芹名下，我们与其合法继承人签订拆迁补偿协议有效。4.祈福乾悦房地产公司与于玉发之间无拆迁安置补偿合同关系，并且在原拆迁安置补偿协议合法有效前提下，要求祈福乾悦房地产公司支付于玉发过渡费无法律规定也无合同约定依据。综上请求法院驳回于玉发对祈福乾悦房地产公司的全部诉请。
被申诉人于玉发辩称，1.不同意河北省人民检察院提出的抗诉意见，并且意见中称有了新的证据，我不承认这份新证据，也不属于民事诉讼法规定的新证据范围2.同意长安区人民法院的再审判决和石家庄市中级人民法院的再审判决。因为《改造方案》第7条规定，凡是在南翟营土地上的都属于拆迁范围，我属于被拆迁人，应该享受待遇，所以判决让村里安排房产和拆迁补偿费归我所有。3.关于三份协议，我认为是真实有效的，三份协议是在30多年前1987年签订的，是双方真实意思表示。
于玉发向一审法院起诉请求：1.判令被告谭春玉向原告于玉发返还从第三人南翟营居委会和祈福乾悦房地产公司处领取的房屋拆迁补偿款、过渡费、宅基地补偿等共计213762元；2.判令将安置补偿中的建筑面积为100平方米的房屋归原告所有。一审法院认定事实：被告谭春玉是本案诉争宅基地使用权人张风芹的儿子，原告于玉发是张风芹的外甥。张风芹宅基地证上登记有两处宅基地。张风芹所居房屋坐落于福光胡同，宅基地面积为261.1平方米；另一处宅基地位于翟西小街，面积为135平方米。两处面积总计396.1平方米。其中，有使用权的即确权的面积为189平方米，不确权面积为207.1平方米。1986年，原告在被告位于南翟营××小街××号院落的宅基地上承建房屋，并在此居住至拆迁。后原告与被告及被告母亲张风芹于1987年8月16日签订协议三份，协议书确认，由于玉发继承该院落的宅基地使用权，原告一次性给予张风芹20000元赡养费。协议签订后，未向村委会等相关部门办理宅基地使用权变更登记手续。该南翟营翟西小街3栋4号院宅基地名字一直登记在张风芹名下。
2010年6月，于玉发拆除了翟西小街3栋4号院落的房子。2010年11月25日，谭春玉受张风芹委托，与第三人祈福乾悦房地产公司签订了《南翟营城中村改造补偿安置协议》，将两处宅基地交出，拆迁协议约定：房屋补偿80264元，过渡费按照每月1500元计算，自2010年6月29日至开发商交房之日延期两个月止。宅基地补偿依照《南翟营整体拆迁补偿安置改造方案》（以下简称《改造方案》）的规定，符合宅基地确权0.2亩（133.33平方米）以上的户，分配楼房3套，共计270平方米。第一批拆迁的户奖励楼房面积30平方米。张风芹作为第一批拆迁的户，分得楼房3套，共计300平方米。超出133.33平方米部分的宅基地，按每平方米1500元领取了补偿款，补偿款为394155元。楼房安置是按照《改造方案》分得楼房300平方米，对于超过和不足的部分，在10平方米以内按照3600元每平方米计算，10平方米以上的部分按照4500元每平方米计算。2011年4月8日，张风芹去世。
一审法院判决：一、被告谭春玉给付原告于玉发房屋补偿款80264元；二、被告谭春玉返还从第三人祈福乾悦房地产公司领取的过渡费给原告于玉发；三、第三人安置补偿给被告谭春玉的三套房屋中，建筑面积为100平方米的房屋，归原告于玉发所有。
一审判决生效后，石家庄市长安区人民法院作出（2013）长民监字第8号民事裁定，再审本案。
石家庄市长安区人民法院再审查明：原审被告谭春玉之母张风芹（琴）系石家庄市长安区南翟营村村民，原审原告于玉发系张风芹外甥，非南翟营村民。1987年8月16日,张风芹、谭春玉与于玉发签订三份协议，分别为：《宅基地继承使用权的确认书》，其内容为：位于石家庄市郊区××小街××号院落的宅基地，经所有人和继承人协商同意，由于玉发继承使用。张风芹、谭春玉同意，并愿立字为证；《房屋产权及宅基地使用权确认书》，明确该宅基地上的房屋系于玉发于1986年个人投资建造，该院房屋产权及宅基地使用权属于于玉发，张风芹、谭春玉协商同意，今后与于玉发房产和宅基地不再发生任何纠纷和连带经济纠纷；双方就建房情况又签订协议，其内容为：于玉发1986年个人处在南翟营××小街建房时，张风芹及谭春玉积极帮忙，经协商于玉发同意，一次性给张风芹贰万元赡养费，以后不再发生任何经济纠纷。以上三份协议，均有张风芹、谭春玉、于玉发及中人苏振忠、苏福桥的签字并按手印。
1988年11月30日，石家庄市郊区人民政府确认南翟营福光胡同和翟西小街宅基地使用权人为张风芹，并颁发谈南字第0993号宅基地证，两块宅基地面积分别为261.1㎡和135.0㎡，共计396.1㎡，有使用权面积（确权）189㎡，不确权面积207.1㎡。后该两块宅基地一直登记在张风芹名下，拆迁前翟西小街宅院由于玉发使用，福光胡同的宅院由张风芹及其子谭春玉一家使用。2010年5月，南翟营居委会公布《南翟营整体拆迁补偿安置改造方案》（以下简称《改造方案》）及《补充方案（一）》、《补充方案（二）》，该三方案规定，本方案适用的对象系原石家庄市郊区土地局88年清理宅基地时确权的宅基地（不包括违规多证户）；符合宅基地确权0.2亩以上的户，将分配楼房三套共计270平方米，其中，第一套楼房110㎡不收款，第二套楼房80㎡不收款，第三套楼房80㎡按每平方米1000元计算付款，三套楼房符合居住条件；规划内有合法宅基地证的拆迁户每块宅基地每月补助1500元过渡费，当月兑现，自取得楼房钥匙之日加上两个月过渡费止，停发补助；在积极拆迁阶段的拆迁户即具体时间为2010年7月1日至2010年8月15日，奖励办法为：从应收80000元款中免收80000元，奖励楼房面积30㎡，奖金50000元。同时规定，凡是在本村买宅基地的外来户（0.2亩以上）拆迁到该户时，将无偿提供110㎡楼房壹套，（因村企业发展等原因，提供给外来人员宅基地使用的户，也按照本条款执行）。有关外来户可否获得宅基地补偿款，该方案未有明确规定。2010年6月23日，南翟营确认张风芹名下的宅基地位于福光胡同30号建造房屋135.54㎡；翟西小街三栋四号（即于玉发所占宅基地）建造房屋面积为173.17㎡。2010年6月29日，在于玉发和谭春玉二人的积极配合下，两块宅基地上的房屋已被拆除。
2010年11月25日，张风芹向南翟营居委会申请将其名下的宅基地使用权人变更为谭春玉，并向本村居委会备案。同日，谭春玉（乙方）与原审第三人（甲方）南翟营居委会、祈福房地产公司（丙方）签订了《南翟营城中村改造补偿安置协议》（以下简称《安置协议》），约定的内容为：一、乙方已于2010年6月29日将房屋拆除，过渡费每月1500元，由丙方每月5日支付当月过渡费，自第一次向乙方交房之日起延期两个月。二、拆迁奖励：乙方属于积极拆迁，奖励面积30㎡，奖金伍万整，甲方在交付最后一套楼房时甲方一次性向乙方支付。三、拆迁补偿1、房屋补偿：乙方房屋（包括翟西小街宅基地上于玉发所建造的房屋）面积308.71㎡，按260元∕㎡计算，共计80264元；翟西小街房屋补偿款173.17平方米×260元/平方米=45024.2元。2、宅基地补偿：乙方属于旧宅基地，旧宅基地大于0.2亩的，宅基地面积为396.1㎡，扣除0.2亩，剩余262.77㎡，按1500元/㎡补偿，宅基地补偿款共计394155元，翟西小街宅基地补偿款为135×1500元/㎡=202500元。四、楼房安置乙方按照《改造方案》等应分得楼房：80㎡两套，110㎡一套，同时奖励30㎡，共计300㎡；实际分得94㎡两套；125㎡一套。超过13㎡，10㎡以内，按3600元每平方米计算，乙方（丙方）应在自甲方向丙方交地一个季度内向丙方（乙方）支付房屋拆价款49500元。根据该拆迁方案规定，分配第三套楼房前乙方应向甲方支付房款8万元，因乙方属于积极拆迁，甲方免收乙方80000元。
另查明，张风芹于2011年4月8日死亡。
又查明，原审第三人南翟营居委会至今已向谭春玉发放94㎡和125㎡的楼房各一套。过渡费自2010年6月29日按每月1500元标准向谭春玉发放。房屋补偿款80264元和宅基地补偿款394155元均在谭春玉处。
以上事实，有《南翟营整体拆迁补偿安置改造方案》及补充方案（一）、（二），《南翟营城中村改造补偿安置协议》，《宅基地继承使用权的确认书》，《房屋产权及宅基地使用权确认书》等证据及庭审笔录在卷佐证。长安区人民法院再审判决：一、撤销本院（2012）长民初字第293号民事判决；二、原审被告谭春玉于本判决生效之日起十日内返还原审原告于玉发房屋补偿款45024.2元；三、原审第三人石家庄市长安区长丰街道办事处南翟营居民委员会于本判决生效之日起三十日内为原审原告于玉发安置110㎡楼房壹套；四、原审第三人石家庄市长安区长丰街道办事处南翟营居民委员会于本判决生效之日起十日内为原审原告于玉发发放拆迁奖励50000元；五、原审第三人河北祈福乾悦房地产开发有限公司自2010年6月29日起至向原审原告于玉发交房后延期两个月止，按每月1500元标准向原审原告于玉发发放过渡费；六、驳回原审原告于玉发的其他诉讼请求。案件受理费6606元，由原审原告于玉发和原审第三人石家庄市长安区长丰街道办事处南翟营居民委员会各负担3303元。
对石家庄市长安区人民法院的再审判决，南翟营居委会与祈福乾悦房地产公司均不服，向石家庄市中级人民法院提出上诉。南翟营居委会上诉请求：1.撤销石家庄市长安区人民法院（2013）长民再字第13号民事判决书第三项和第四项；驳回于玉发对南翟营居委会的起诉。2.上诉费及其他费用由于玉发承担。祈福乾悦房地产公司上诉请求：1.撤销石家庄市长安区人民法院（2013）长民再字第13号民事判决书第五项，依法改判。2.上诉费由于玉发承担。二审法院再审查明事实与一审法院再审查明事实一致。
二审法院再审认为，拆迁安置补偿纠纷属于人民法院受理案件范围。翟西小街宅基地上的房屋系于玉发于1986年建造，该宅基地上房屋拆迁，于玉发作为房屋所有人和使用权人，有权获得房屋补偿款；而谭春玉与南翟营居委会、祈福乾悦房地产公司签订的《安置协议》中，将翟西小街宅基地的房屋补偿款一并给予谭春玉，侵犯了于玉发合法财产权益。翟西小街房屋面积173.17平方米，每平方米补偿260元，故于玉发应获得房屋补偿款共计260×173.17=45024.2元。由于南翟营居委会与祈福房地产发放房屋补偿款均由谭春玉领取，故谭春玉应向于玉发返还该部分的房屋补偿款45024.2元。
根据《改造方案》第三章拆迁范围、拆迁人及被拆迁人第一条，南翟营管辖区内所有土地及地上附着物和楼房都在拆迁改造范围之列。第三条，凡属第一条范围内的物权人为被拆迁人。由此，于玉发属于被拆迁人，理应获得被拆迁人相应的补偿待遇。《补充方案（二）》第一项奖励办法规定，积极拆迁阶段，拆迁具体时间为2010年7月1日至2010年8月15日拆迁并验收完毕，在此阶段拆迁户，奖金5万元。于玉发在积极拆迁阶段将其房屋拆除，有权获得拆迁奖金50000元。《补充方案（二）》第二项过渡费补偿政策规定，在我村没有多层楼的拆迁户，每月过渡费1500元。过渡费是给被拆迁人在拆迁阶段的住房补助，于玉发积极拆迁自己房屋，有权获得过渡费。再审上诉人理应向于玉发另行发放过渡费，自2010年6月29日按每月1500元标准向于玉发发放过渡费，自向于玉发交房之日起延期两个月。
1999年1月1日，《中华人民共和国土地管理法》实施之前，国家有关立法和政策并未禁止城镇居民购买农村房屋和宅基地。《中华人民共和国立法法》第八十四条规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。于玉发基于1987年三份协议已经取得翟西小街相应权益，基于信赖利益保护，不能以之后施行的《中华人民共和国土地管理法》否认之前双方自愿协议。于玉发虽非南翟营集体成员，但其购买的翟西小街的宅基地使用权面积为135㎡，此情形符合南翟营居委会公布《改造方案》第五章拆迁补偿安置标准第七条之规定的情形，故再审上诉人南翟营居委会、祈福房地产另行为于玉发无偿提供由祈福乾悦房地产公司建造的110㎡楼房壹套。再审上诉人南翟营居委会称《改造方案》第一条明确：“依据原石家庄市郊区土地局88年清理宅基地时确权的宅基地为依据”，但此条为《改造方案》第二章宅基地确权部分的第一条，非第一章总则部分，其不能约束《改造方案》第五章拆迁补偿安置标准第七条。
关于翟西小街宅基地补偿款一节，在南翟营居委会为于玉发安置楼房之后，其再行主张宅基地补偿款，没有法律依据；因翟西小街宅基地补偿款在谭春玉处，故谭春玉应将其多得此部分即202500元宅基地补偿款返还给南翟营居委会。
该院判决：驳回上诉，维持石家庄市长安区人民法院（2013）长民再字第13号民事判决。
本院再审中，谭春玉提交苏福桥、苏振忠、李春长、苏忠四人的证言，拟证明1987年签订三份协议后，张风芹决定不再将位于翟西小街的房子给于玉发。于玉发认为这几份证言不是新证据，不予质证。本院认为，该四人的证言不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于证据构成要件的规定，不能作为本案的新证据。
本院再审查明，于玉发为城镇户口。按照1987年三份协议的约定，于玉发已将20000元交付完毕。祈福乾悦房地产公司共向谭春玉发放过渡费114652.55元。
本院再审查明的其他事实与石家庄市中级人民法院再审查明事实一致。
本院再审认为，本案主要存在以下三个争议焦点：第一生效判决认定本案1987年的三份协议有效是否有事实和法律依据。第二、生效判决认定于玉发符合《南翟营整体拆迁补偿安置改造方案》第五章第七条的情形是否理据充足。第三、于玉发对翟西小街房屋及宅基地有何种权利。
关于1987年三份协议的效力的问题。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”位于翟西小街3栋4号院落的宅基地，1986年于玉发在此建造房屋，1987年8月16日于玉发与张风芹、谭春玉签订三份包含有继承和买卖内容的协议。《中华人民共和国土地管理法》于1986年6月25日通过，1987年1月1日施行。该法第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”。1988年11月30日，石家庄市郊区人民政府确认南翟营翟西小街宅基地使用权人为张风芹，并颁发谈南字第0993号宅基地证。虽然1987年的三份协议是当事人真实的意思表示，但转让宅基地的行为并未经县级人民政府批准，应当认定无效。
关于于玉发是否符合《南翟营整体拆迁补偿安置改造方案》第五章第七条规定情形的问题。《南翟营整体拆迁补偿安置改造方案》（以下简称《改造方案》）第五章第七条规定：“凡是在本村买宅基地的外来户(O.2亩以上)拆迁到该户时，将无偿提供11O㎡楼房一套，(因村企业发展等原因，提供给外来人员宅基地使用的户，也按照本条款执行)。”如何理解本条规定的“外来户”，应结合整部《改造方案》综合分析，不能局限于对某一条的字面理解。《改造方案》第二章宅基地确权部分的第一条规定：“依据原石家庄市郊区土地局88年清理宅基地时确权的宅基地为依据（不包括违规多证户）。”而本《改造方案》的第五章为拆迁补偿安置标准，此补偿安置标准必然要以第二章的宅基地确权为前提和基础。于玉发虽然对翟西小街3栋4号院落房屋占有使用，但该宅基地的使用权人为张风芹。因此于玉发并非《改造方案》第五章第七条规定的“外来户”，其购买翟西小街的宅基地使用权的行为不符合《改造方案》第五章第七条规定情形的问题。
关于于玉发对翟西小街房屋及宅基地有何权利的问题。翟西小街的宅基地登记在张风芹名下，因此2010年11月25日，谭春玉受张风芹委托，与南翟营居委会、祈福乾悦房地产公司签订的《南翟营城中村改造补偿安置协议》是协议各方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，该协议合法有效。于玉发并未取得翟西小街宅基的使用权，也并非《改造方案》中规定的“外来户”，故其主张只能限于《南翟营城中村改造补偿安置协议》中约定谭春玉所享有的基于翟西小街房屋及宅基地的部分权利。
使用权人为张风芹的谈南字第0993号宅基地证记载，位于福光胡同的宅基地面积为261.1㎡，位于翟西小街宅基地面积为135.0㎡，共计396.1㎡，有使用权面积（确权）189㎡，不确权面积207.1㎡。因福光胡同宅基地面积为261.1㎡，大于189㎡，而翟西小街宅基地面积仅为135㎡，且张风芹本人居住于福光胡同，故确权的189㎡应认定是对福光胡同宅基地的部分确权。因此《南翟营城中村改造补偿安置协议》中谭春玉分得的楼房三套都是基于福光胡同的宅基地，与翟西小街宅基地无关。祈福乾悦房地产公司向谭春玉发放的114652.55元过渡费是面向谈南字第0993号宅基地证的土地使用权人发放，与于玉发无关。
基于翟西小街房产及宅基地的补偿有：1.拆迁奖励房屋面积，10.22㎡（30㎡×135㎡÷396.1㎡）。3.拆迁奖金（80000元+50000元）×135㎡÷396.1㎡=44307元。4.房屋补偿，173.17㎡×260元/㎡=45024.2元。5.宅基地补偿：135㎡×1500元/㎡=202500元。除拆迁奖励房屋面积一项外，其他各项共计291831.2元。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”1987年转让翟西小街房屋及宅基地时，出让人张风芹与谭春玉就应该知道其所转让的房屋及宅基地属禁止流转范围，转让多年后又以违法转让房屋为由主张合同无效，因此谭春玉应对三份协议无效承担主要责任；于玉发在翟西小街建造房屋，并居住多年，也正是由于于玉发在该宅基地上建房并居住，1988年11月30日，石家庄市郊区人民政府颁发的谈南字第0993号宅基地证中对该宅基地的面积进行了确认，因此于玉发的相关权益也应得到保护，购房款2万元应当返还。基于以上认定，依据公平原则，结合本案实际情况，对于于玉发除拆迁奖励房屋面积以外的损失，本院认为以210281.8元[291831.2元20000元）×70%+20000元]为宜。对于拆迁奖励房屋面积10.22㎡一项，因需要进行评估定价，本院再审程序中不宜一并处理，于玉发可以另行起诉。
综上，石家庄市中级人民法院再审判决认定事实不清，法律适用错误。依照《中华人民共和国民法通则》第六条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销河北省石家庄市中级人民法院（2015）石民再终字第00054号民事判决、石家庄市长安区人民法院（2013）长民再字第13号民事判决及（2012）长民初字第293号民事判决；
二、谭春玉于本判决生效之日起十日内返还于玉发房屋补偿款210281.8元；
三、驳回于玉发的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6606元，由于玉发与谭春玉各负担3303元。
本判决为终审判决。
审判长 邢成思
审判员 宋 威
审判员 张新峰
二〇一六年十二月二十七日
书记员 孟祥辉