辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第250号
上诉人（原审原告、反诉被告）：丁长伟，男，1973年10月8日出生，汉族，系中国医科大学附属医院医生，住址沈阳市浑南新区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：钱红，女，1980年5月3日出生，汉族，系沈阳音乐学院教师，住址同上诉人丁长伟。
委托代理人：丁长伟，男，1973年10月8日出生，汉族，系中国医科大学附属医院医生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。
法定代表人：郭梓宁，系该公司董事长。
委托代理人：刘阳，系辽宁同方律师事务所律师。
上诉人丁长伟、钱红因与被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司之间商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院作出的（2013）苏民二初字第1005号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员孙卓、代理审判员王虹（主审）参加评议的合议庭，于2014年2月14日公开开庭对此案进行了审理。上诉人丁长伟，被上诉人委托代理人刘阳，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原、被告于2011年9月22日双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街1188-49号单元间号4门楼层1-3室房屋及车库，总房款2336240元，双方在商品房买卖合同第六条约定：2011年9月22日前付清首付款（人民币）1306240元，2011年10月22日前付清余款（人民币）87万元，补充协议4.2条约定：“逾期在30到60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行”，原告于2011年9月22日给付被告首付款1306240元，于2011年11月23日向被告付清余款87万元。根据商品房买卖合同约定被告应于2011年11月30日前交付房屋，商品房交付的条件为经验收合格，补充协议中约定商品房交付条件指原告在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》），并约定一方给另一方发送的通知等重要文件，应以书面形式向本协议记载的地址或对方书面通知的地址发送，以挂号信或普通信件方式送达的，信件发出后第三日为送达日，双方同意信件交邮递部门并经前述约定的期限后视为已送达。被告分别于2012年6月11日、2012年6月21日以挂号信函通知原告收房，同时补充协议中约定逾期交房超过60日后，买受人（即原告）同意不解除合同，出卖人（即被告）按累计应付款5%向原告支付违约金，原告已按照约定向被告支付了全部房款，被告通知原告办理入住手续时距双方约定的交房时间被告延迟交房6个多月时间，逾期交房时间超过了60日，原、被告对合同中载明的“累计应付款”系指总房款均无异议。
原审法院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应受合同约束。原、被告双方合同约定的交房条件系商品房经验收合格，并在补充协议中明确约定商品房交付条件系该商品房项目取得由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》，案涉房屋于2011年12月10日由施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位验收合格，符合双方约定的经验收合格的交房条件，被告于2012年6月11日及6月21日以挂号信形式通知了原告收房，故被告迟延交付房屋约6个多月（自2011年11月30日至2012年6月11日），现被告迟延交房超过了60日，则应按照合同约定向原告支付违约金。关于被告提出的双方约定的违约金过高的抗辩理由，本院认为，按照双方约定，被告应向原告支付总房款5%的违约金，违约金数额应为116812元，案涉房屋用途为住宅，建筑面积238.85平方米，参照“沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金”中“其它”用途的房屋租金，比照相近路段六级甲等路段，租金指导价格为每月每平方米10元，案涉房屋月租金约2389元，至被告符合交付条件通知原告办理入住手续时被告迟延交房约6个月，原告的租金损失约14334元，依据合同法及相关司法解释，双方约定的违约金数额高于造成损失的30%，可以认定约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院予以酌减，结合原、被告双方的合同约定及双方履约情况，本院认为将违约金酌减至总房款的3%为宜，故被告应支付原告逾期交房违约金70087.20元（2336240元×3%）。反诉被告奥园公司反诉请求反诉原告给付逾期付款违约金16965元，该请求诉讼时效应自原告违约之日即逾期交款之日起算，双方约定付款期限为2011年10月22日前，则自2011年10月23日起被告即可主张原告的逾期付款责任，被告于2013年11月28日提起反诉，已超过两年诉讼时效，故对被告的反诉主张，本院不予支持。
原审法院判决：一、被告（反诉原告）沈阳奥园新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告（反诉被告）丁长伟、钱红逾期交房违约金人民币70087.20元；二、驳回原告（反诉被告）丁长伟、钱红的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）沈阳奥园新城置业有限公司的反诉请求。如未按时履行金钱给付义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2636元，减半收取，反诉费112元，由被告承担。
宣判后，丁长伟、钱红不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、一审法院适用法律错误，减低被上诉人逾期交房违约金的法律依据不当，导致以“违约金过分高于实际损失”作出的减低违约金的错误判决。二、一审法院对于被上诉人迟延交付房屋的时间认定六个月有误，被上诉人有伪造《建设工程竣工验收报告》国家法律文件之嫌。上诉人请求重新确认达到交房标准的时间，以明确被上诉人实际违约时间，核定赔偿标准，并依法追究其伪造法律文书的法律责任。三、被上诉人不积极履行赔偿责任，伪造和骗取证据，性质恶劣，不具备减轻处罚的条件。四、被上诉人在与上诉人签订购房合同时有欺诈行为，违反了公平信用的原则，依法应予严惩，不但不应当减轻处罚，相反应该依法加重处罚。
被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。涉案房屋在2011年12月10日取得房屋建筑工程竣工验收报告，符合合同约定的交付条件，我公司于2012年6月11日、6月21日两次以合同约定的国内挂号信函形式通知上诉人交楼，履行了通知交付的义务，故仅迟延交付六个月。参照本地区租金标准可以认定双方约定的违约金过高于实际损失，原审法院将违约金酌减至累计已付房款3%是正确的。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议、房款发票、车库款收据、借款凭证、竣工验收报告、收楼通知书、挂号信回执等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：本案争议焦点为被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金应当如何计付。上诉人、被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人提出被上诉人与其签订购房合同时有欺诈行为，违反公平信用原则，因上诉人并未举证证明受到欺诈，也未在法定期限内主张撤销权，且上诉人作为具有完全民事行为能力的自然人，应当知道签字行为将会产生的法律后果，并应对此承担法律责任，故上诉人的此项上诉理由不能成立。
关于逾期交房期限问题。合同约定的交付时间为2011年11月30日前，约定的交付条件为商品房取得由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》。涉案房屋于2011年12月10日取得《建设工程竣工验收报告》，被上诉人于2012年6月11日向上诉人发出办理入住通知，被上诉人逾期交房时间超过60日，原审判决对于逾期交房期限的认定正确。上诉人提出竣工验收报告造假，房屋至今未达到交付标准等上诉主张，因被上诉人提交的《建设工程竣工验收报告》已经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位盖章，并注明“同意验收”，上诉人仅以笔体是同一人，没注明验收合格等理由，不能否定该份报告的效力。上诉人在二审提交的涉案房屋照片，也不能反映出涉案房屋自2012年6月11日起处于无法装修使用的状态。如果上诉人因其自身原因不办理房屋交付手续，应当由上诉人自行承担责任。在上诉人不能提供其他相反证据的情况下，对于上诉人的相关上诉主张，本院不予支持。
关于逾期交房违约金计算标准问题。依据合同法和相关司法解释的规定，约定违约金高于造成损失的30%，可以认定约定违约金过分高于实际损失，法院在当事人申请调整情况下，应当对约定违约金数额予以酌减。由于当事人不能提供物价部门出具的同地段同类房屋的市场租金指导价格，故原审法院参照相近标准，对合同约定违约金数额进行的调整，并无不当，应予维持。
综上，上诉人的上诉主张缺乏事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，636元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一四年二月十七日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。