江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬邗商初字第0237号
原告张红叶。
委托代理人张兴旺，江苏润扬律师事务所律师。
委托代理人吴小英，江苏润扬律师事务所律师。
被告扬州天成房地产开发有限公司，住所地在扬州市邗江区杨庙镇杨庙村荷花组。
法定代表人高文霞，董事长。
被告高文霞。
被告扬州恒润置业有限公司，住所地在扬州市杨庙镇杨庙村荷花组。
法定代表人高文霞，董事长。
被告扬州贵宇新农村投资发展有限公司，住所地在扬州市施桥镇钟灵北路157号。
法定代表人高文霞，董事长。
以上四被告共同委托代理人耿清宇，扬州贵宇新农村投资发展有限公司员工。
原告张红叶与被告扬州天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）、高文霞、扬州恒润置业有限公司（以下简称恒润公司）、扬州贵宇新农村投资发展有限公司（以下简称贵宇公司）企业借贷纠纷一案，本院于2015年3月16日受理后，2015年5月5日依法由审判员王健适用简易程序公开开庭审理。原告的委托代理人张兴旺，被告的委托代理人耿清宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月24日，被告天成公司、高文霞因资金周转向原告借款5228200元，约定年息15%，被告天成公司、高文霞出具借条�张。因被告天成公司、高文霞迟迟未还款，经原告多次催要，原告与四被告于2014年10年22日签订协议一份，协议第一条约定，被告天成公司、高文霞均有独立履行协议的义务，被告恒润公司、贵宇公司作为担保人亦有独立履行担保责任的义务。协议第二条约定，借款本金为6097430元，年息15%；第六条约定，若2015年1月1日被告仍未能为原告办理房产证、土地证，原告有权要求归还本金，并主张年息15%及万分之五的罚息。协议期满后，四被告均未能履行还款义务，为维护自身合法权，原告诉至法院，请求判令四被告偿还借款本金6097430元，并按同期银行贷款利率的四倍支付利息至实际偿还之日，且诉讼费用由被告承担。
原告提供的证据有：
1、四被告的营业执照、身份证复印件，证明被告的主体适格；
2、2013年9月24日被告天成公司出具的借条一份，高文霞于2014年8月26日也在该借条上签字确认，证明天成公司、高文霞向原告借款的事实；
3、2014年10月22日的协议一份，证明四被告均应对借款承担偿还责任，同时证明2013年9月24日至2015年1月1日期间的利息，应以6097430元为基数，按年利率15%计算。2015年1月1日后，原告根据协议的约定主动下调利率及违约金为银行同期贷款利率的四倍。
被告天成公司、高文霞、恒润公司、贵宇公司共同辩称，对原告提供的证据的真实性无异议，但2014年10月22日签订的协议已经载明，原被告之间的借贷纠纷实质是因原告购买被告的商铺而产生，商铺总价为2518万元，原告已付2005.18万元，尚欠尾款512.82万元。因完善工程缺少资金，2013年9月24日，天成公司与原告协商，原告同意支付购房尾款512.82万元，条件是该款作为借款，所购买的房屋办理房产证后该借款关系结束，视为借款已归还。现天成公司已将房屋全�交付给了原告，恒润公司还向原告租赁了部分房屋作为销售中心，原告已实际行使了房屋所有权，故双方借款关系已结束，请求驳回原告的诉讼请求。其提供的证据为商业用房租赁协议，证明被告天成公司向原告张红叶实际交付了房屋，恒润公司向张红叶租赁了部分房屋用作售楼中心。
经审理查明，2013年9月24日，张红叶（甲方）与天成公司（乙方）签订借款协议一份，约定乙方向甲方借款5128200元，年息为15%；借款期限约定为从借款之日起，至甲方所购乙方开发的塞纳春天（城西雅墅）1-南、1-北商业房办妥房产证、土地证止；上述借款到期后，甲方出借给乙方的5128200元本金转为甲方的购房款；借款到期后，按实计算利息，由乙方另行支付给甲方；如乙方在本协议签订一年内仍未办妥房产证、土地证，乙方应按一年期借款归还甲方全部本息，每逾一日，则按所借本息合计金额3%向甲方交纳罚息；本借款由高文霞先生个人承担最终责任。张红叶在借款协议甲方处签名，天成公司在乙方处盖章，高文霞在代表处签名。当日，天成公司向张红叶出具借条一份，载明借到张红叶人民币5128200元，年息15%。高文霞于2014年8月26日在借条上签名。
2014年10月22日，张红叶（甲方）、天成公司（乙方）、恒润公司（担保方）、贵宇公司（担保方）签订协议一份，甲乙双方同意把2013年9月24日达成的一年期借款协议延期至2015年1月1日到期，从2014年9月24日起按本金6097430元（2014年9月24日借款期满本息合计5897430元加甲方所置物业出租给恒润公司新的一年租金20万元）计算借款额，年息15%；如在延期的借款期限内，乙方为甲方及其妻子购买的塞纳春天房屋办理完毕土地证、房产证，则视为借款提前归还，乙方向甲方付清借款利息后双方的借款关系结束；�方必须于借款到期当日（2015年1月1日）向甲方全额支付借款利息。如到2015年1月1日止，乙方仍未能为甲方房屋办理完毕房产证、土地证，甲方有权要求乙方归还借款本金，乙方若未予归还，按照年息15%计息，并按每日万分之五计算罚息等。双方还约定了其他权利义务。恒润公司、贵宇公司作为担保方承诺均有独立承担本协议所有条款的担保责任的义务。
另查明，2013年10月1日，张红叶与恒润公司签订《商业用房租赁协议》一份，张红叶将位于塞纳春天1幢116-1120室，面积为381.99平方米房屋租赁给恒润公司用作售楼中心，年租金为20万元，双方约定了相关权利义务。
本院认为，本案的借款关系是因原告购买被告天成公司的商铺而产生，但从双方举证的证据来看，天成公司必须在为原告办理好相关的房产证及土地证后，原告给付购房尾款的条件才能成就。在天成公司办�房产证、土地证前，张红叶与天成公司、高文霞约定将购房尾款以借款的形式给其作经营之用，并约定天成公司、高文霞在一定的时间点仍不能办好房产证、土地证的情况下，天成公司、高文霞必须归还借款本金和相应的利息，上述约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效；恒润公司和贵宇公司作为担保人，在合同中未明确约定保证方式，但承诺有独立承担协议中所有条款的担保责任和义务，应视为连带责任保证。因被告天成公司未能按约定办理好原告相关房产的房产证、土地证，原告给付购房尾款的条件尚未成就，原告有权按约定要求天成公司、高文霞给付借款本息。但双方在协议中对2014年9月24日前的借款本金和利息进行滚动结算后将利息计入本金，再重新计算复利，违反相关法律法规的规定，利息应当以最初的5128200元为基数，在中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍的范围内，按双方约定计算。故重新计算的借款本金应为5328200元（借款本金5128200元＋租金200000元）。被告辩称借款关系已消灭的意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告扬州天成房地产开发有限公司、高文霞于本判决生效后十日内给付原告张红叶借款本金5328200元及相应利息（以5128200元为基数，按年利率15%从2013年9月25日算至2014年9月24日；以5328200元为基数，按年利率15%从2014年9月25日算至2015年1月1日；从2015年1月2日起，以本金5328200元为基数，按银行同期同类贷款基准利率的四倍算至实际给付之日）。
二、被告恒润公司、贵宇公司对被告天成公司、高文霞的上述给付义务承担连带清偿责任；
三、被告恒润公司、贵宇公司承担保证责任后，有权向被告天成公司、高文霞追追偿。
四、驳回原告张红叶的其他诉讼请求。
案件受理费依法减半收取27241元，诉讼保全费5000元，合计32241元，由四被告共同承担。四被告在给付原告借款本息时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费54482元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审判员 王 健
二〇一五年六月四日
书记员 魏明霞