文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0406民初882号原告：唐先广，男，1955年12月6日出生，汉族，系湖南衡洲建设集团有限公司建造师，住衡阳市太平小区。委托代理人：何海波，湖南溥天律师事务所律师。委托代理人：蒋娟，湖南溥天律师事务所律师。被告：湖南民生堂投资有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区。法定代表人：唐清伟，系该公司董事长。委托代理人：刘剑昆，湖南居安律师事务所律师。委托代理人：全丽君，女，1973年6月21日出生，汉族，系该公司办公室主任，住衡阳市石鼓区.被告：衡阳市渔溪房地产综合开发建设有限公司清算小组，住所地衡阳市雁峰区。负责人：唐应林，系该清算小组组长。原告唐先广因与被告湖南民生堂投资有限公司（以下简称民生堂公司）、衡阳市渔溪房地产综合开发建设有限公司清算小组（以下简称渔溪房产公司）发生返还原物纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2017年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐先广及其委托代理人何海波，被告民生堂公司的委托代理人刘剑昆到庭参加了诉讼。被告渔溪房产公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决民生堂公司与渔溪房产公司于2005年5月18日就衡阳市雁峰区仙姬大厦D栋101-1-1房屋所签订的湘工商合许字第（2002）002号商品房买卖合同无效，民生堂公司将该房屋返还给原告；2、本案诉讼费由民生堂公司承担。事实与理由：1998年渔溪房产公司因开发衡阳市仙姬大厦房地产项目资金短缺导致多次停工，拆迁户多次集体上访，市政府为此召开协商会，要求作为施工方的原告筹钱垫资继续施工，并以会议纪要的形式明确保障施工方的权益。2000年11月仙姬大厦工程竣工验收合格，渔溪房产公司将其中的411㎡的门面抵偿给原告作为工程款。2000年11月30日，原告办理了该门面的房屋产权证，产权证号为00108524号。因刘翠生、曾广俊对原告办理的该房屋所有权证有异议，提起了诉讼，经法院判决处理后，衡阳市房地局于2003年1月24日，再次将涉案门面颁发了产权证登记在原告名下，产权证号为：00155602。2002年3月5日，原告与湖南民生堂药店连锁有限公司（以下简称民生堂药店，后更名为民生堂公司）的发起人兼总经理屈文策签订了一份租房性质的《合作合同书》，约定原告将涉案门面在内的房屋与屈文策合作开办药房，原告收取固定的门面收益，屈文策负责经营自负盈亏，合同期限自2002年3月29日起至2005年3月28日止。2004年6月30日，原衡阳市房产管理局以原告在办理房屋所有权证过程中房屋价格申报不实为由注销了原告涉案门的房屋产权证。2004年7月13日，原告申请重新办证，原衡阳市房产管理局不予受理，原告为此进行行政复议，行政诉讼。2004年8月24日，渔溪房产公司书面要求民生堂药店将门面租金直接缴纳给清算小组。2005年5月18日，民生堂药店与渔溪房产公司签订了湘工商合许字第（2002）002号《商品房买卖合同》，并于2005年5月22日办理了房屋产权证（原产权证号为：00199408，因民生堂药店更名为民生堂公司，产权证号变更为：08238359号），占有使用至今。原告认为，其与渔溪房产公司签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，合同签订后，渔溪房产公司将门面交付原告，办理了所有权证，该证虽被房产管理部门注销，但原告仍是涉案门面的实质所有权人。民生堂药店在明知该门面属于原告所有的情况下，将房屋租金交纳给渔溪房产公司，更在原告不知情的情况下，民生堂药店与渔溪房产公司签订房屋买卖合同，将本属于原告的房屋出卖给民生堂药店，并办理产权登记手续，严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称：本案应属确认合同无效纠纷，原告的起诉已经超过了诉讼时效；涉案房屋经合法登记，已经属于民生堂公司所有；原告有恶意诉讼的嫌疑，民生堂公司保留追究其相应责任的权利。被告渔溪房产公司未到庭，也未向本院提交书面答辩意见及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院分析如下：民生堂公司对原告提交的所有证据的真实性均无异议，本院予以确认。原告对民生堂公司提交的证据“编号为001841《衡阳市商品房买卖合同》”的真实性有异议，本院经核对原告提供的同编号的合同，二份合同内容一致，对该份证据的真实性，本院予以确认。原告对民生堂公司提交的其他证据的真实性，均无异议，本院予以确认。本院根据审核认定的证据、双方当事人及其委托代理人的当庭陈述，确认以下事实：1997年，中共衡阳市委政策研究室、中共衡阳市委党史资料征集研究办公室、衡阳市经济信息中心、衡阳市人民政府城市管理办公室、中共衡阳市委、衡阳市人民政府信访办公室成立衡阳市委市政府机关五单位集资建房办公室（以下间称集资建房办公室），拆除旧房兴建蒸阳南路仙姬大厦。1998年1月，集资建房办公室在无资金投入的情况下，将蒸阳南路仙姬大厦工程和与该地段拆迁户签订的拆迁补偿协议书全部移交给渔溪房产公司。唐先广以衡阳市古建筑公司的名义作为仙姬大厦的实际负责人、承建人承接该工程。仙姬大厦工程在施工过程中，因渔溪房产公司未按期拨付工程款，造成工程多次停工，被衡阳市列为14个严重的拆迁遗留问题之一。2000年9月6日，市政府相关职能部门组织渔溪房产公司、唐先广等人进行协调，确定由渔溪房产公司以门面和房子作价工程款抵给唐先广。2000年9月19日，渔溪房产公司与唐先广签订了一份《商品房屋购销合同》，双方约定将仙姬大厦C、D栋地层西北角共411平方米的营业房作价2864856元的价格抵付给唐先广，作为渔溪房产公司应支付给唐先广的工程款。2000年9月26日，唐先广与渔溪房产公司另行签订了一份《商品房屋购销合同》，就同一门面约定价格为1300195元。唐先广于2000年11月30日将上述411平方米的门面办理了房屋产权证，产权证号为：衡房权证城南区字第00108524号。2002年7月31日，衡阳市中级人民法院以衡阳市房产管理局颁发给唐先广的00108524号房屋产权证时，渔溪房产公司未提交仙姬大厦房屋竣工验收合格证，属程序违法为由，终审判决撤销该房屋所有权证。2003年1月24日，衡阳市房产管理局根据唐先广提供的衡阳市政府衡法办纪字[2002]第2号《关于渔溪公司拆迁安置遗留问题的处理协调会议纪要》和2000年9月26日唐先广与渔溪房产公司签订的《商品房屋购销合同》等资料，将坐落于衡阳市蒸阳南路仙姬大厦D栋房号为101-1、建筑面积为413.51平方米的房屋办理了房屋产权证至唐先广名下，房屋产权证号为：衡房权证雁峰区字第00155602号。2002年5月29日，衡阳市国土资源局雁峰分局为唐先广办理了该宗土地的国土使用权证，证号为：衡国用2002B字第303899号。产权证号为00108524号的房屋与产权证号为00155602号的房屋系同一房屋。2005年5月17日，衡阳市国土资源局以唐先广的00155602号房屋所有权证被注销为由，注销了唐先广所持有的编号为303899号的国土使用权证。2004年6月30日，衡阳市房产管理局根据渔溪房产公司《关于撤销衡房权雁峰区00155602号产权证的报告》，以唐先广在申请办理该产权证时房屋价格申报不实等问题为由，以衡房法字[2004]71号文件《关于注销NO.00155602号房屋所有权证的决定》，依法注销了该房屋所有权证。唐先广于2004年7月6日向衡阳市房产管理局提交了《申请复议报告》，于2004年7月13日向该局提交了请求对00155602号房屋所有权证所确定的房屋进行重新办理产权证的《申请书》，均未得到有效解决。2004年8月16日，唐先广向本院提起行政诉讼，因未按期缴纳诉讼费，本院依法裁定按撤诉处理。2005年12月28日，唐先广不服衡阳市房产管理局作出的衡房法字[2004]71号《关于注销NO.00155602号房屋所有权证的决定》，向衡阳市中级人民法院提起行政诉讼，2006年3月27日，衡阳市中级人民法院作出（2006）衡中法行初字第1号行政判决书，确定了唐先广在房地产交易过程中价格申报不实，判决：一、维持衡阳市房产管理局2004年6月30日作出的衡房法字[2004]71号《关于注销NO.00155602号房屋所有权证的决定》；二、驳回唐先广要求衡阳市房产管理局恢复衡房权证雁峰区字第00155602号房屋所有权证的诉讼请求；三、驳回唐先广的赔偿请求。唐先广不服，提起上诉。湖南省高级人民法院经审理后，作出（2006）湘高行终字第15号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。唐先广不服，向湖南省人民检察院申诉，湖南省人民检察院于2007年8月6日决定立案审查。2013年8月8日，湖南省高级人民法院以（2012）湘高法行监字第12号驳回申诉通知书，驳回唐先广的申诉。唐先广向中华人民共和国最高人民法院进行申诉，2015年7月1日，中华人民共和国最高人民法院作出（2008）行监字第174-1号通知书，认为唐先广的申请不符合法律规定，决定不对该案提起再审。该通知书于2015年7月31日邮寄唐先广，唐先广于次日收到。另查明，2002年3月5日，唐先广与屈文策签订了一份《合作合同书》，唐先广以仙姬大厦的门面出资，屈文策以现金出资，双方共同合作经营药品商场，合作期限自2002年3月29日起到2005年3月28日止，共计三年；唐先广只出资，不参与经营，屈文策每月按期向唐先广支付投资收益；屈文策还向唐先广支付了6万元的保证金。对于该《合作合同书》，双方均认可实为房屋租赁关系。屈文策作为发起人成立了民生堂药店，并任该药店的总经理。民生堂药店后更名为湖南民生堂医药有限公司、民生堂公司。2004年8月24日，渔溪房产公司向民生堂药店发函称：衡阳市蒸阳南路48号（民生大药房）原由唐先广收取房租，从2004年8月份起，由渔溪房产公司按原合同收取房租，从2004年8月起，如出现房屋租金纠纷，由渔溪房产公司负一切法律责任。其后，民生堂药店与渔溪房产公司签订了一份《房租交纳协议书》，对上述内容进行了具体化，并明确屈文策交纳给唐先广的合同保证金6万元，由渔溪房产公司负责退还。2005年5月18日，渔溪房产公司与民生堂药店签订了一份《商品房买卖合同》，合同号为湘工商合许字（2002）002号,将原00155602号产权证中确定的门面中的101-1-1房屋出售给民生堂药店，建筑面积经产权部门确定为321.07平方米。2005年5月22日，民生堂药店将该房屋办理产权登记至其名下，产权证号为：衡房权证雁峰区字第00199408号，因民生堂药店更名为民生堂公司，该房屋的产权证号变更为：衡房权证雁峰区字第0828359号。另查明，原00155602号产权证中确定的门面101-1，除渔溪房产公司出售给民生堂药店部分的101-1-1房屋，其余部分，经法院生效裁判确定属于被拆迁户曾广俊、刘翠生所有。本院认为，唐先广诉请确定二被告合同无效，要求民生堂公司返还房屋，其诉讼目的是要求民生堂公司返还房屋，故本案案由应为返还原物纠纷。本案的争议焦点为：1、唐先广的起诉时否超过诉讼时效；2、民生堂公司与渔溪房产公司于2005年5月18日就衡阳市雁峰区仙姬大厦D栋101-1-1房屋所签订的湘工商合许字第（2002）002号商品房买卖合同是否有效；3、衡阳市雁峰区仙姬大厦D栋101-1-1房屋应属谁所有。本院综合分析认定如下：1、唐先广起诉并未超过诉讼时效。唐先广诉请民生堂公司返还涉案房屋属物权请求权，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”涉案门面于2005年5月22日办理过户登记到民生堂公司名下，唐先广的权利被实际侵害，而唐先广在其房屋产权证被撤销后一直在向法院主张权利，2015年7月31日，最高人民法院才将不提起再审的决定邮寄唐先广，故不论是从唐先广知道其权利被侵害时起计算，还是唐先广权利实际被侵害之日起计算，唐先广的起诉均未超过诉讼时效。2、唐先广应为涉案房屋的实际所有权人。唐先广与渔溪房产公司关于以门面、房屋抵扣工程款的协议，是在市政府相关职能部门的组织下，为解决衡阳市严重的拆迁遗留问题而达成的约定。根据市政府相关职能部门协调的结果，唐先广与渔溪房产公司签订了房屋买卖合同，并办理了房屋产权登记手续，将涉案房屋登记在唐先广名下,至此双方的房屋买卖合同已经履行完毕。唐先广实际占有使用该房屋，将房屋出租给民生堂药店。涉案房屋的产权发生了变更，其所有权人应为唐先广。2004年6月30日，衡阳市房产管理局以唐先广在办理房产过程中价格申报不实为由，注销了唐先广涉案房屋的产权证。房产管理部门的登记行为仅对不动产转让事实的记载并使之发生转让的效果，并非对不动产权属的确认。本案中房产管理部门注销唐先广房屋所有权证并非基于不动产所有权权属有争议，而在于唐先广与渔溪房产公司虚构了一份房屋买卖合同，逃避相关税费。唐先广与渔溪房产公司虚构的于2000年9月26日的合同应为无效，但唐先广与渔溪房产公司于2000年9月19日的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，应合法有效。该份合同也是涉案不动产变动的基础法律关系，即使2004年6月30日唐先广的不动产所有权证被注销，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，唐先广与渔溪房产公司于2000年9月19日签订的房屋买卖合同也是生效的，基于该合同，唐先广应是涉案房屋的实际所有权人。涉案房屋产权证被注销，仅是基于行政登记瑕疵，并非变更或消灭涉案房屋的物权。渔溪房产公司在唐先广的房屋所有权证被注销后，于2005年5月18日与民生堂公司签订了房屋买卖合同，其并无任何事实依据或法律依据取得涉案房屋产权，属无权处分行为。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，渔溪房产公司是否取得涉案房屋产权属合同是否能正常履行的范畴，不影响合同效力，故对唐先广要求确认渔溪房产公司与民生堂公司于2005年5月18日签订的关于衡阳市雁峰区仙姬大厦D栋101-1-1房屋的买卖合同无效的诉请，本院不予支持。3、民生堂公司不能基于善意取得涉案房屋的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（一）项的规定，无处分权人将不动产转让给受让人，受让人取得该不动产所有权必须是善意的。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款的规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”本案中，唐先广在办理了涉案房屋产权证的情况下，与民生堂公司（原民生堂药店）签订了租赁性质的《合作合同书》，民生堂公司应当知道唐先广即是涉案房屋的所有权人，在唐先广的房屋所有权证被注销的情况下，渔溪房产公司向民生堂公司函告其为涉案房屋的所有权人，随后与民生堂公司协商房屋买卖事宜。民生堂公司应当知道涉案房屋权属存在争议，在涉案房屋权属有争议，且渔溪房产公司并未提供相关依据证明其为涉案房屋所有权人的情况下，民生堂公司与渔溪房产公司就涉案房屋签订买卖合同，双方在四天之内迅速完成合同签订、付款、产权过户行为，民生堂公司明显存在重大过错，不符合善意取得的法定情形，故民生堂公司不能基于善意取得涉案房屋的所有权。唐先广为涉案房屋的实际所有权人，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”唐先广要求民生堂公司返还涉案房屋具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第一百零六条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南民生堂投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将衡阳市雁峰区仙姬大厦D栋101-1-1房屋返还给原告唐先广；二、驳回原告唐先广其他诉讼请求。本案受理费33512元，由被告湖南民生堂投资有限公司负担10000元，被告衡阳市渔溪房地产综合开发建设有限公司清算小组负担23512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 高 星 宏人民陪审员 谢 景 华人民陪审员 欧阳秋顺二〇一八年二月十一日代理书记员 廖 玉 婷责任校对人：廖  玉  婷      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条款《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第一百零六条第一款第（一）项无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。