辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2620号
上诉人（原审原告）：薛惠玲，女，1955年1月26日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：屈振远，辽宁和昊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李姝枚，女，1962年7月4日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：赵星奇，辽宁铭星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁大为羽丰房屋开发有限公司，所在地沈阳市皇姑区。
法定代表人：周祥洪，该公司经理。
委托代理人：陈红，女，1966年2月12日出生，汉族，该公司法律顾问，住址沈阳市皇姑区。
上诉人薛惠玲因与被上诉人李姝枚、辽宁大为羽丰房屋开发有限公司（以下简称大为羽丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第1783号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月23日受理后，依法由审判员李妍担任审判长，与代理审判员韩彩霞（主审）、代理审判员李大鹏组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案，上诉人薛惠玲的委托代理人屈振远，被上诉人李姝枚的委托代理人人赵星奇，被上诉人大为羽丰公司的委托代理人陈红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告薛惠玲诉称，2011年12月31日，薛惠玲、大为羽丰公司签订了《商品房买卖合同》，薛惠玲购买了大为羽丰公司开发的位于沈阳市皇姑区宁山中路42号1-25-3室房产，房产面积为42.32平方米，单价每平方米8，000元，总价为338，560元，薛惠玲一次性支付了全款。2012年3月16日，大为羽丰公司为薛惠玲办理了入住手续，薛惠玲入住该房产，一直使用至今，然而大为羽丰公司至今未给薛惠玲开具购房发票，也未给薛惠玲办理产权证。2014年1月2日，皇姑区人民法院执行局在李姝枚与大为羽丰公司劳务争议纠纷强制执行一案中，下发了（2012）沈皇执字第1011号民事裁定书，将薛惠玲已交付全款购买并居住多年的诉争房产查封，薛惠玲提出执行异议，被法院驳回，故依法诉至法院，请求贵院确认位于沈阳市皇姑区宁山中路42号1-25-3室房产归薛惠玲所有；终结对皇姑区宁山中路42号1-25-3室房产的执行。
原审被告大为羽丰公司辩称，同意薛惠玲的诉讼请求。
原审被告李姝枚辩称，薛惠玲诉讼请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。李姝枚申请查封的本案诉争房产由本院执行局依法查封，薛惠玲曾提出执行异议，经执行局召开听证会审理，依法确认薛惠玲与大为羽丰公司之间的房屋买卖行为因没有办理合同备案及商品房交易发票，不得对抗人民法院的依法查封，这一裁定认定事实清楚，适用法律正确，因此应驳回薛惠玲的诉讼请求。
原审法院经审理查明，原审法院在执行李姝枚与大为羽丰公司劳动争议纠纷一案中于2014年1月3日依法预查封大为羽丰公司名下的位于沈阳市皇姑区宁山中路42号1-25-3室房产（即本案诉争房屋），房产面积为42.32平方米。薛惠玲于2014年4月9日对执行标的提出书面异议，并提供2011年12月31日商品房预购合同，2011年12月31日购房收据及准住通知、水电费收据为证。因薛惠玲与大为羽丰公司之间的房屋买卖行为没有办理合同备案及开据商品房交易发票，故原审法院驳回了薛惠玲的异议。后薛惠玲向原审法院提起案外人执行异议之诉。
薛惠玲系大为羽丰公司出纳人员。在本案审理过程中，薛惠玲提供了其与大为羽丰公司签订的《商品房预购合同》、购房收据、准住通知、物业管理合同，合同载明：2011年12月31日，大为羽丰公司将诉争房屋以338，560元的价格出售给薛惠玲。薛惠玲自述其于当日以现金方式交纳了全部购房款，并于2012年3月16日办理入住，同时薛惠玲与沈阳大为羽丰物业管理有限公司签订了《物业管理合同》。现提供2014年1月20日交纳电费发票及2014年2月10日交纳水费收款收据。
另查，2013年大为羽丰公司具备了与商品房买受人签订正式商品房买卖合同及办理合同备案条件。但薛惠玲并未办理。庭审中薛惠玲自认，购买诉争房屋后没有实际入住，其将房屋出租收益，租房人为某贸易公司，但薛惠玲未提交其与贸易公司的租房合同及租金收据。
原审法院认为，薛惠玲、李姝枚、大为羽丰公司间纠纷为案外人执行异议之诉，双方争议的焦点为人民法院查封诉争房是否符合法律规定。薛惠玲现主张诉争房屋在查封前已由其购买，其应举证证明与大为羽丰公司间存在真实的买卖合同关系。结合本案事实及证据，首先，从薛惠玲身份上看，薛惠玲系大为羽丰公司出纳人员，双方具有利害关系。其次，从买卖关系是否成立方面审核，薛惠玲仅提供了2011年12月31日双方签订的《商品房预购合同》，但合同没有办理备案，大为羽丰公司亦未给薛惠玲开具正式的商品房购房款发票。2013年，大为羽丰公司即可以办理合同备案，薛惠玲作为公司员工又未及时办理合同备案，显然不符合一般正常善良人在民事行为中应具有的正常交易心态。最后，从薛惠玲陈述的合同履行情况上看，薛惠玲仅提供了收款收据用以证明履行了支付全部购房款义务，但其并未提供证据证明该笔购房款的资金来源；薛惠玲在庭审中陈述其购买诉争房屋并使用至今，但在庭审中薛惠玲未提交房屋出租协议，也不能提供承租人字号姓名，依薛惠玲的陈述本院不能认定其实际控制使用诉争房的事实。结合以上分析论述，薛惠玲提供的证据不能证明薛惠玲与大为羽丰公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，原审法院对薛惠玲提供的证据不予采信。
关于薛惠玲主张终结对诉争房屋的执行问题。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。因薛惠玲提供的证据并不能证明其与大为羽丰公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，故原审法院对薛惠玲该项请求不予支持。
关于薛惠玲主张的确认诉争房屋归其所有的问题。以上已阐述，不再赘述。因薛惠玲与大为羽丰公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，故对薛惠玲该项请求原审法院亦不予支持。
综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原审判决如下：驳回原告薛惠玲的全部诉讼请求。案件受理费6378元，由薛惠玲自行承担。
宣判后，上诉人薛惠玲不服，向本院提出上诉。请求：1.撤销原审判决，依法改判。2.被上诉人承担原审及二审诉讼费。理由为：一、公司出纳员购买本公司开发的房产合法，即使有利害关系，法律上并不禁止。因此购房行为有效。二、合同没有备案，未开具正式发票不是上诉人的过错，而是售房单位的法定职责。三、未提供该笔购房款的资金来源，既不是购房有效的前提条件，也不是原审执行异议审理的范围。综上，原审判决事实不清，程序违法。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间转让不动产物权的合同，除法律另有规定或约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原审判决无视上诉人与大为羽丰公司存在真实的商品房买卖合同关系，不予采信上诉人提供的证据，属认定事实错误。
被上诉人李姝枚答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求没有事实法律依据，应当依法予以驳回。上诉人不能证明其与大为羽丰公司具有真实的房屋买卖关系，也不能证明其实际占有了房屋，特别是上诉人在原审时已经自认明知该房屋可以办理备案登记手续，而未去办理，所以根据相关法律规定，人民法院对诉争房屋进行查封是完全正确的。
被上诉人大为羽丰公司答辩称，同意上诉人意见。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院另查明，薛惠玲的女儿马薇系大为羽丰公司的股东。
在本院审理期间，薛惠玲提供了其分别于2011年3月9日、2011年5月14日、2011年9月30日、2011年10月11日、2011年12月1日从上海浦东发展银行泰山支行分别取款180，000元、130，000元、210，000元、100，000元、150，000元，共计770，000元，证明买房的资金来源。
上述事实，有双方当事人陈述、民事裁定书、民事判决书、取款凭条等证据经开庭质证及本院审查，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点为薛惠玲与大为羽丰公司是否存在真实的房屋买卖合同关系及是否已经支付全部价款并实际占有诉争房屋。首先，从薛惠玲与大为羽丰公司履行合同来看，薛惠玲与大为羽丰公司签订的《商品房预购合同》约定总房款为338，560元，于签订合同当日一次性付款。薛惠玲办理入住时间为2012年3月16日。但至今薛惠玲与大为羽丰公司之间亦未签订正式的《商品房销售合同》及办理备案、开具正式发票等手续，与正常交易行为不符。其次，薛惠玲的女儿马薇系大为羽丰公司的股东，薛惠玲本人亦系该公司出纳，薛惠玲的身份与本案有利害关系；再次，在本院审理期间薛惠玲虽提供了五笔取款凭证，以证明其房款的合法来源，但该五笔取款远远早于合同约定的付款日期，且金额亦超出合同总房款金额的二倍，薛惠玲无其他证据证明此款系交于大为羽丰公司，大为羽丰公司亦无当日入账凭证，故薛惠玲主张已支付房款的证据不足。第四，薛惠玲虽持有大为羽丰公司为其出具的入住通知书，但薛惠玲提供的证据不足以证明其已实际使用诉争房屋。综上，薛惠玲提供的证据不足以证明其与大为羽丰公司之间存在真实的房屋买卖合同关系及已经支付全部价款并实际占有诉争房屋。综上，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原审判决驳回薛惠玲的全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6378元，由上诉人薛惠玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。