天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第1921号
原告唐红。
委托代理人贾维义，天津金蔚律师事务所律师。
委托代理人黄淑芬，天津金蔚律师事务所律师。
被告天津市统联房地产建设开发有限公司。
法定代表人黄颖华，总经理。
委托代理人李文敏，办公室文员。
被告胡伟。
委托代理人胡志强（被告父亲）。
被告沃小园。
原告唐红与被告天津市统联房地产建设开发有限公司、被告胡伟、沃小园房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告唐红委托代理人贾维义、黄淑芬和被告天津市统联房地产建设开发有限公司法定代表人黄颖华及其委托代理人李文敏、被告胡伟及其委托代理人胡志强、被告沃小园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐红诉称，1998年6月18日案外人刘××与被告天津市统联房地产建设开发有限公司（以下简称统联公司）签订《天津市商品房买卖合同》，购买统联公司开发的河北区王串场31段一号楼首层104号底商一套，即河北区王串场六号路65号，2000年10月8日我与刘××签订房屋转让协议，刘××将该房屋转让给我，故在刘××的商品房买卖合同上进行修改，变更为我与被告统联公司签订的《天津市商品房买卖合同》，建筑面积182.33平方米，房屋售价为48万元，其中首付款7万元，按揭贷款41万元。之后，我进住并使用讼争房屋至今。2000年10月我口头委托被告统联公司为我办理按揭贷款手续，并于2000年12月22日为我开具收取房款的发票，分别是9万元和32万元。2012年1月6日统联公司的股东代表王士国向我催要所欠7万元的首付款，双方签订购房补充协议，我向统联公司又支付房款3万元，约定待统联公司为我办理房屋产权证后再给付余款4万元。2001年10月16日我提前还清了贷款。2003年3月因统联公司法定代表人黄颖华涉嫌犯罪被羁押，将我与统联公司签订的《天津市商品房买卖合同》扣押了。2007年1月19日公安机关向我发还《天津市商品房买卖合同》后，在我要求统联公司协助办理房屋产权证时，发现被告胡伟于2004年11月已办理了该房屋产权证。因被告胡伟之父胡志强在统联公司主持工作期间，明知讼争房屋已出售给我，利用职权编造虚假购房合同，以假的交付房款发票，到房管部门办理了房屋所有人为胡伟的产权证。2007年5月31日我起诉被告统联公司以及河北区房管局，要求办理讼争房屋的产权证，之后，被告胡伟将讼争房屋所有权人变更为被告沃小园。对于被告统联公司所述是以2000年9月24日我与统联公司签订的《天津市商品房买卖合同》，销售价款827260元，向工商银行广厦支行贷款41万元，我不认可，我没有在该份房屋买卖合同上签过字，我只在刘××与统联公司签订了一份《天津市商品房买卖合同》上修改为唐红，销售价款是48万元。我当时没有给付7万元首付款，统联公司也没有为我开具7万元的发票，我也没有到工商银行在贷款合同上签过字。2001年10月17日我提前还清贷款时，在撤销他项权证申请书上的原因一栏中为什么写的“退房”我不清楚。故起诉：一、判令被告统联公司与被告胡伟签订的《天津市商品房买卖合同》无效；二、确认我与被告统联公司签订的《天津市商品房买卖合同》有效；三、被告统联公司协助办理房屋所有权证；四、案件受理费由被告承担。
原告提供的证据：一、原告与统联公司签订商品房买卖合同；二、原告与案外人刘××签订的转让协议和退房的申请；三、原告个人住房借款合同、借款抵押合同和贷款还款计划书、还款账户明细；四、统联公司为原告开具32万元、9万元票据和中国工商银行转账凭证、记账凭证；五、统联公司的证明、调查材料、举报信和证人刘梅的证明；六、购房补充协议和交付3万元房款的收据；七、河北区人民法院民事判决书；八、天津市第一中级人民法院民事裁定书；九、胡伟、沃小园参加诉讼申请；十、胡伟、沃小园离婚协议书；十一、法院询问玄三强的笔录；十二、房屋他项权注销申请书；十三、河北区人民法院民事裁定书；十四、统联公司申请书；十五、天津市公安局河北分局告知书和接受案件回执；十六、民事起诉书和河北区人民法院民事裁定书；十七、发票领购薄；十八、统联公司与胡志强签订的协议书；十九、天津市公安局查封讼争房的函；二十、天津市公安局河北分局案件调查报告、审计报告；二十一、被告胡伟与统联公司签订商品房买卖合同和售出房产申购产权委托书；二十二、胡伟支付74万元房款票据；二十三、胡伟和沃小园的房屋产权证；二十四、王士国的询问笔录；二十五、审计报告。
被告天津市统联房地产建设开发有限公司辩称，1998年6月18日案外人刘××与我公司签订《天津市商品房买卖合同》，刘××购买河北区王串场31段一号楼首层104号底商一处，建筑面积182.33平方米，房屋价款为48万元，刘××交纳房款30万元，之后，刘××入住并装修了讼争房屋。经天津市房管局测量大队测量，该房屋的实际建筑面积为236.36平方米，我公司通知刘××要求补交购房欠款和面积差款时，刘××表示要退房，于2000年10月8日与原告签订了房屋转让协议，经我公司同意，原告在刘××的《天津市商品房买卖合同》上将刘××改为唐红，建筑面积仍为182.33平方米，房屋价款为48万元，其中首付款7万元，按揭贷款41万元，原告口头委托我公司代为办理贷款手续，因原告与我公司签订的购房合同在工商银行只能贷款24万元，在原告不知情的情况下，我公司于2000年9月24日以原告名字签订了一份《天津市商品房买卖合同》，建筑面积236.36平方米，销售价款为827260元，我公司向工商银行提供了首付款417260元的发票，贷款41万元，所有手续都是我公司办理的，原告没有到银行签字。工商银行广厦支行将贷款41万元打到我公司账上后，我公司为原告分别开具9万元和32万元的发票。贷款后在房管部门作了抵押权登记，原告自2000年10月始入住讼争房屋。一年后原告将贷款还清，不知什么原因在撤销他项权证申请上写的是“退房”，原告实际没有退房。2012年1月6日我公司另一股东代表王士国向原告要房款，原告又交纳3万元房款，我公司与原告签订购房补充协议，约定余款4万元在为原告办理产权证后付清。2003年3月14日我公司法定代表人黄颖华因涉嫌犯罪被羁押，检察机关扣押了原告的《天津市商品房买卖合同》，在黄颖华羁押期间，统联公司的另一股东河北玉川建筑工程有限责任公司代表王士国聘请被告胡伟的父亲胡志强在我公司主持工作，胡志强利用职务便利编造假的购房合同，其向房管部门提供的74万元房款发票不是我公司的发票，并依此办理了房屋产权证。我公司认为胡伟与我公司签订的《天津市商品房买卖合同》是虚假合同，被告胡伟没有向我公司交纳74万元的房款，胡志强以为我公司清理债权债务的收益中提成20%，双方签有协议书，是统联公司同意以讼争房屋作抵押，同意将讼争房屋过户到胡志强名下的理由是不属实的，胡志强没有在我公司清偿债权债务中作出任何贡献，也未借给我公司钱，统联公司的两个股东没有授权冉全喜代表我公司与胡志强签订抵押协议，也没有同意将该房屋抵押给胡志强，因此，胡伟与我公司签订的购房合同是无效的，我公司同意原告的诉讼请求。
被告统联公司提供的证据：一、原告与统联公司签订商品房买卖合同；二、原告支付32万元和9万元房款票据；三、原告与案外人刘××签订的转让协议、统联公司股东同意刘××退房的说明和申请；四、原告个人住房借款合同；五、银行存款日记账；六、统联公司证明；七、被告胡伟与统联公司签订商品房买卖合同和支付74万元房款票据；八、发票领购薄；九、胡伟的房屋所有权证和土地使用证；十、现金日记账；十一、统联公司和王士国、马宝芬证明；十二、统联公司与胡志强签订协议书；十三、王士俠账户还贷支出明细表；十四、胡志强辞职报告和通知；十五、统联公司在工商局注册档案；十六、河北玉川建筑工程有限责任公司与黄颖华的和解协议、撤诉申请书、天津市第一中级人民法院民事裁定书；十七、确认书、授权委托书、情况说明和天津市第一中级人民法院民事判决书；十八、胡伟的购房款发票；十九、天津市公安局的查封单；二十、永信有限责任会计师事务所审计报告；二十一、胡志强提供借款单据；二十二、王士国给检察机关的情况说明；二十三、河北区法院审理案件过程中给公安局温振宇打电话的记录。
被告胡伟、沃小园辩称，我俩原系夫妻关系。2004年初统联公司与被告胡伟的父亲胡志强约定，由胡志强为统联公司清理债权债务，承诺胡志强可以提取20%的收益作为报酬。因统联公司资金短缺，又向胡志强借钱。为此，2004年10月统联公司将讼争房屋抵押给胡志强，同意将该房屋过户到胡伟名下。随后，被告统联公司与胡伟签订了《天津市商品房买卖合同》，并出具了74万元的购房款发票以及售出房产申购产权委托书等，2004年11月29日在河北区房管局办理讼争房屋产权证，产权人是胡伟，2007年6月6日又更名为沃小园。该讼争房屋原来是案外人刘××购买，用于经营天明天大酒楼餐饮服务，房屋价款为48元，建筑面积为182.33平方米，刘××交付房款20万元后，即将讼争房屋进行装修后经营餐饮。经房管部门测量，该房屋的建筑面积实为236.36平方米，比销售建筑面积多了54.03平方米。统联公司法定代表人黄颖华要求刘××交纳房款28万元，并补交面积差款14多万元，刘××不同意，提出退房，统联公司退还刘××购房款48万元，多退28万元。黄颖华与原告是亲属关系，2000年10月8日原告在刘××的购房合同上将刘××修改为唐红，购房款和建筑面积仍为48万元和182.33平方米，与该房屋的实际面积和房屋的价值不符，统联公司多退给刘××的28万元和面积差款14万多元，原告均未承担，被告统联公司出售给原告的讼争房屋实际不足48万元。在此之前被告统联公司于2000年9月24日以原告名字已签订了一份购房合同，销售建筑面积为236.36平方米，房款为827260元，原告与统联公司是以该购房合同贷款41万元的，该贷款由工商银行打到统联公司的账外账上，该购房合同中417260元的首付款原告没有交付，在个人住房借款合同和借款抵押合同也不是原告本人的签字，是统联公司向工商银行提供417260元首付款的假发票和购房合同，也是以该购房合同在房管部门作的抵押权登记。2001年10月17日该贷款全部还清，在工商银行广厦支行提供的房屋他项权注销申请书中“注销原因”载明是退房。因原告已退房，在2004年11月胡伟办理讼争房屋产权证时，统联公司的工作人员到河北区房管局询问该房屋没有其他产权争议后，才为胡伟提供售出房产申购产权委托书和购房款发票等手续，由胡伟到房管部门办理房屋产权证。黄颖华以原告名字搞虚假合同，骗取国家贷款，讼争房屋至今也不是原告使用和经营，而是黄颖华的妹妹黄颖惠在此经营，我们认为原告与被告统联公司于2000年9月24日签订的购房合同时，刘××还没有退房，而原告在刘××的购房合同上作了修改，来证实原告购买了讼争房屋，但合同中的其他条款均未重新约定，原告没有交付任何购房款，因原告不是讼争房屋的购房人，原告起诉被告胡伟与被告统联公司签订的购房合同无效的主体资格不适格，原告与胡伟也没有法律关系。被告统联公司的法定代表人黄颖华因职务犯罪，于2006年12月8日被法院判处有期徒刑二年缓刑二年，按照我国公司法的规定，黄颖华服刑期满未满五年，不得担任企业法定代表人，并且统联公司已经解除其职务，黄颖华不能代表统联公司参加诉讼，我们请求驳回原告的诉讼请求。
被告胡伟提供证据：一、天津市公安局河北分局撤销案件决定书；二、审计调整表和审计报告；三、天津市公安局告知书、受理案件回执、起诉意见书；四、黄颖华欠款证据的说明；五、刘××与统联公司签订商品房买卖合同；六、统联公司向刘××下达催款通知和面积差款记录；七、统联公司退给刘××房款凭证；八、原告与黄颖惠签订的住所租赁使用证明；九、原告与统联公司签订的另一份827260元商品房买卖合同；十、证人李文敏证言；十一、开庭笔录；十二、购房款票据和记账凭证；十三、资金财务凭证明细；十四、天津市房屋他项权证注销申请书和抵押登记证明；十五、原告支付417260元首付款票据；十六、天津市公安局房屋查封函；十七、统联公司法定代表人黄颖华截留销售收入凭证；十八、内资公司情况和企业名称变更核准通知书；十九、天明天酒楼转让说明；二十、房屋租赁合同；二十一、案外人王士国的承诺；二十二、王士国拟定的劳务协议；二十三、购房补充协议；二十四、天津市第一中级人民法院刑事裁定书；二十五、授权委托书和变更委托代理人申请书。
经审理查明，1998年6月18日案外人刘××与被告天津市统联房地产建设开发有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买河北区王串场31段一号楼首层104号底商房屋一套，后变更为河北区王串场六号路65号，销售建筑面积为182.33平方米，房屋售价为48万元。刘××交付20万元后即入住讼争房屋。经天津市房管局测量大队测量，讼争房屋的实际建筑面积为236.36平方米，被告统联公司通知刘××交纳剩余房款28万元，并补交面积差款14万余元。刘××提出退房申请，于2000年10月8日与原告签订房屋转让协议，将讼争房屋转让给原告，转让费为48万元。经被告统联公司同意，原告在刘××与被告统联公司签订的《天津市商品房买卖合同》上将刘××修改为唐红，建筑面积仍为182.33平方米，房屋售价为48万元，双方没有在合同文本中重新约定付款方式等条款，只是口头约定首付款7万元，按揭贷款41万元，该购房合同没有在河北区房管局进行登记备案。合同签订后，原告当时没有交纳首付款，口头委托统联公司办理银行按揭贷款手续。按照贷款政策，原告以该份购房合同只能申请按揭贷款24万元，被告统联公司在原告不知情的情况下，在2000年9月24日以唐红名字编造一份虚假的《天津市商品房买卖合同》，该购房合同中写明建筑面积为236.36平方米，房屋售价为827260元，首付款417260元，贷款41万元。统联公司以该购房合同在河北区房管局作了登记备案，并提供虚假的首付款417260元房款发票，为原告在中国工商银行广厦支行办理贷款41万元，并且代替原告在个人住房借款合同和个人住房借款抵押合同上签上唐红的名字。后以讼争房屋在河北区房管局作了抵押权登记。2000年12月中国工商银行广厦支行将41万元的贷款打入统联公司指定账户中。2001年10月16日原告提前将贷款还清，同年10月17日在提供给河北区房管局的房屋他项权证注销申请书上的注销原因一栏上写的是退房。2003年3月因统联公司法定代表人黄颖华因涉嫌犯罪被羁押，2007年1月原告向统联公司申请办理房屋产权证。统联公司发现被告胡伟已取得讼争房屋的产权证。原告于2007年5月31日起诉：一、要求确认原告与被告统联公司签订的《天津市商品房买卖合同》有效；二、要求被告统联公司和河北区房管局为其办理房屋产权证。2007年6月19日被告胡伟、沃小园申请以第三人参加诉讼。2009年5月21日河北区人民法院作出（2007）北民初字第1961号民事判决，一、坐落河北区王串场六号路65号房屋归原告所有；二、判决生效后十日内被告统联公司和被告河北区房管局协助原告办理房屋产权证；三、驳回原、被告及第三人其他要求。被告胡伟、沃小园不服，提出上诉。2009年10月27日经天津市第一中级人民法院审理，裁定发回河北区人民法院重审。在重审诉讼期间，原告又于2010年5月11日起诉被告统联公司、被告胡伟以及河北区房管局，要求判令被告统联公司与被告胡伟签订的《天津市商品房买卖合同》无效。在该案件审理中，河北区人民法院认为，被告胡伟的父亲胡志强非法侵占讼争房屋，涉嫌职务侵占罪，故将该案件移送公安机关处理。2011年11月10日天津市公安局河北分局立案审查，2012年9月19日河北区人民法院作出（2009）北民重字第61号民事裁定，驳回原告的起诉。2013年4月天津市公安局河北分局以胡志强涉嫌职务侵占证据不足，撤销了案件，原告遂起诉被告统联公司以及被告胡伟、沃小园，要求：一、判令被告统联公司与被告胡伟签订的《天津市商品房买卖合同》无效；二、确认原告与被告统联公司签订的《天津市商品房买卖合同》有效；三、被告统联公司配合原告办理房屋产权证。庭审中，被告胡伟、沃小园针对原告的主张，以辩称为由，请求驳回原告的诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述及相关证据为凭。
本院认为，原告主张被告胡伟与被告统联公司签订的房屋买卖合同无效，首先应确定原告与被告统联公司签订的房屋买卖合同有效，由此才能取得对抗被告胡伟与被告统联公司签订的房屋买卖合同的效力。综观本案，原告与被告统联公司共形成两份房屋买卖合同，即2000年9月24日签订的《天津市商品房买卖合同》以及2000年10月8日在案外人刘××与统联公司签订的《天津市商品房买卖合同》文本中修改形成的购房合同。针对2000年9月24日原告与被告统联公司签订的购房合同，由于原告否认签订过该合同，被告统联公司也认可该合同系其单方行为而成，故根据合同法关于合同自双方当事人签字或盖章成立的规范要求，应认定该合同没有成立。针对原告与被告统联公司于2000年10月8日在案外人刘××与统联公司签订的《天津市商品房买卖合同》文本中修改形成的购房合同，该合同原告与被告统联公司针对销售的商品房的面积、价款、付款方式等合同主要条款未重新约定，也未到房管部门办理登记备案手续，没有执行被告统联公司与案外人刘××签订的购房合同条款，并且未全面履行交纳首付款的义务以及未履行与刘××签订的房屋转让协议中给付转让费的条款。对此，该合同缺乏合同意思表示的真实性，不具备民事法律行为的客观要件，故应认定该合同无效。因此，原告请求确认被告胡伟与被告统联公司签订的购房合同无效，其诉讼主体资格不适格，也没有权利要求被告统联公司协助办理房屋所有权证。故对原告主张的原告和被告统联公司签订的房屋买卖合同有效以及要求被告统联公司协助办理房屋所有权证的请求，本院不予支持。原告主张被告胡伟与被告统联公司签订的房屋买卖合同无效，应当驳回其起诉。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下：
一、驳回原告唐红主张的其与被告统联公司签订的《天津市商品房买卖合同》有效以及要求被告统联公司协助办理
房屋所有权证的诉讼请求；
二、驳回原告要求判令被告胡伟与被告统联公司签订的《天津市商品房买卖合同》无效的起诉。
案件受理费80元、保全费30元，共计110元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 田 琪
审 判 员 郝纯友
人民陪审员 王福俊
二〇一四年七月××日
书 记 员 李 楠
附：本裁判文书所适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。