江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九中民一终字第347号
上诉人（原审被告）九江旺盛工艺门厂，住所地位于武宁县石渡乡盘溪工业区。
法定代表人朱于荣，该公司总经理。
委托代理人汤少华，江西修江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）武宁县鞋业制品有限公司，住所地位于武宁县石渡乡盘溪工业区。
负责人袁修兰，该公司总经理。
原审被告武宁县石渡乡人民政府，住所地位于武宁县石渡乡新丰村集镇。
法定代表人邵兴华，该乡乡长。
上诉人九江旺盛工艺门厂（以下简称“旺盛门厂”）因租赁合同纠纷一案，不服江西省武宁县人民法院（2014）武民一初字第1210号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年初，被告武宁县石渡乡人民政府（以下简称“石渡乡政府”）引进吴义生筹办武宁县鞋业制品有限公司。同年7月20日，石渡乡政府与吴义生签订土地出让合同，约定乡政府将石渡乡丰年村尖嘴垅地段4596平方米的土地出让给原告使用，土地出让金额为114900元，受让土地使用证由原告负责办理并承担费用。同年9月28日，武宁县国土局向原告颁发了该宗土地的划拨使用证，国有土地使用证证号为武土国用（2000）字第583号。同年10月14日，武宁县房地产管理局对上述土地范围内的厂房、宿舍等房屋进行登记确权发证，房屋所有权证号为武房权证石渡字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号。原告将厂房建成后，由于资金缺乏等原因，公司未能营业，厂房处于闲置状态。2002年6月18日，被告石渡乡政府通过招商，引进浙江老板吴军华到当地投资，双方为此签订《办厂协议书》约定，石渡乡政府引进吴军华在石渡境内盘溪工业区租赁厂房创办武宁旺盛工艺门厂；吴军华在签订合同时须一次性交清一年厂房租金1000元整（厂房租赁事项另行签订协议）；石渡乡政府负责吴军华所需厂房租赁问题。同年6月20日，原告武宁县鞋业制品有限公司（以下简称“武宁鞋业公司”）的代理人王有荣与被告石渡乡政府下属企业办签订《厂房租赁合同》，约定原告将坐落在武宁县石渡乡盘溪工业区的厂房出租给石渡乡政府企业办，租赁期限为一年，自2002年7月1日至2003年7月1日止，一年后再租用另行协商；租金3000元。石渡乡政府承租原告的厂房后，即交给了旺盛工艺门厂使用。约定的一年租赁期限届满后，由于吴义生外出多年，未回来要求被告交还厂房自己生产经营，也未与被告协商继续租赁问题，原告与石渡乡政府未再重新签订租赁合同，九江旺盛门厂使用该厂房至今。石渡乡政府及九江旺盛门厂除支付第一年的租金外，未向原告支付过任何租金。吴义生外出后，欠下部分工程款未支付，承建工程的债权人多次找到石渡乡政府要求予以解决，并阻扰九江旺盛门厂租赁原告的厂房进行生产经营。经石渡乡政府协调，九江旺盛门厂将每年应付租金支付给原告的债权人汤普兵。2006年前后，九江旺盛门厂在紧靠原告厂房旁扩建了两栋简易厂房，但未办理报建手续。2012年上半年，原告要求两被告交还房屋，被告石渡乡政府认为，其只与原告签订一年的租赁合同，一年之后其与原告不存在任何法律关系，且以原告持有的国有土地使用权中的土地权属存在争议为由拒绝了原告的请求。被告九江旺盛门厂则以与原告不存在任何法律关系并且通过与其他村民小组签订协议取得土地使用权为由拒绝了原告请求。
原告武宁鞋业公司为此诉至法院，请求判令：1、解除原告与两被告之间的房屋租赁合同，恢复厂房原状并予以返还；2、两被告支付至2014年6月30日前的租金70374元；3、两被告按每月50000元的标准赔偿原告自2014年7月1日起至厂房交还之日止的损失；4、两被告承担本案诉讼费。
被告石渡乡政府答辩称，乡政府于2000年初引进吴义生筹办武宁鞋业公司，并将石渡乡丰年村尖嘴垅地段4596平方米的土地出让给原告，但其至今未支付114900元土地出让金。原告建厂房总共花费46319元，实际支付承建商汤普兵10950元，余欠35639元。由于资金严重不足，原告无力维持下去，遂找到答辩人帮忙将闲置厂房租赁出去，以便清偿所欠工程款。2002年6月，答辩人引来浙江商人吴军华在石渡乡投资创办九江旺盛工艺门厂，承租涉案厂房并签订为期一年的租赁合同，并直接向原告付清当年的3000元租金。租期届满后，吴义生杳无音讯，而厂房建筑商汤普兵又以原告欠其工程款为由多次阻挠九江旺盛门厂的生产经营。经答辩人多次协商，双方同意由九江旺盛门厂继续租赁厂房，并将每年3000元租金直接给付汤普兵，以偿还原告所欠工程款。九江旺盛门厂已将每年租金付给汤普兵直至还清原告所欠工程款。答辩人只与原告签订了一年的厂房租赁合同，并经原告同意将厂房出租给九江旺盛门厂使用，合同期满后，双方已不存在租赁合同关系，原告要求解除与答辩人的租赁合同并返还厂房、赔偿损失的诉讼请求没有事实及法律依据。另根据《土地出让合同》，原告至今未付114900元土地出让金。石渡乡丰年村一至六组村民主张该宗土地属于村集体所有，认为武宁县国土局向原告颁发该宗土地的划拨土地使用证错误，已向武宁县人民法院提起行政诉讼，要求撤销该证。故本案应当中止审理，待行政判决确认本案争议土地权属及性质后再恢复审理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告九江旺盛门厂辩称，首先，原告不具有合法的诉讼主体资格，原告公司登记成立的资料中存在两个股东，本案原告法定代表人袁修兰并不是当时的股东，如果原告公司股东发生变更，应到工商部门办理变更登记，在未办理变更登记的前提下，袁修兰以公司法定代表人身份参加诉讼不合法。其次，涉案土地没有办理征用手续，原告持有的土地使用证来源不合法，该土地属于武宁县石渡乡丰年村一至六组集体所有，答辩人已与土地实际所有权人签订了土地租赁协议，合法取得该土地使用权。原告因资金缺乏等原因无法开业经营，石渡乡政府通过招商引资引进答辩人在此办厂，作为善意第三人，答辩人与石渡乡政府签订协议，以合法形式取得厂房的租赁权，并且替原告偿还了所欠工程款。原告与答辩人不存在直接法律关系，代为支付给汤普兵的35369元工程款应抵扣租金。再次，答辩人承租厂房时，原告并未留下机器设备、办公用品等财产。另原告只能要求自2012年7月28日之后的租金，在此之前的租金超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。
原审法院经审理认为，当事人争议焦点为：1、原告的诉讼主体地位是否适格；2、本案当事人之间的法律关系如何确定；3、本案土地权属存在争议是否影响原告主张权利。关于第一个焦点问题。2002年6月，原告出租给被告石渡乡政府的房屋为原告名下的房屋，现原告起诉要求解除租赁合同具有合法的诉讼主体资格，原告的法定代表人发生变更后未到工商行政管理部门进行变更登记，公司股东及法定代表人变更系公司内部行为，只要公司同意，可以公司名义参加诉讼。该企业虽多年未年检，但未被注销，具有诉讼主体资格。被告九江旺盛门厂关于袁修兰不能以原告公司法定代表人身份参加诉讼，原告诉讼主体资格不合法的抗辩意见没有法律依据，不予采纳。关于第二个焦点问题。相关法律及司法解释规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限六个月以上，应当采取书面形式，当事人未采取书面形式，视为不定期租赁。根据查明的事实，2002年被告石渡乡政府招商引进吴军华到其辖区内租房办厂，并承诺为其解决厂房租赁问题，2002年6月，原告的原法定代表人吴义生与被告石渡乡政府签订了一年的房屋租赁合同，石渡乡政府承租房屋后即租赁给被告九江旺盛门厂，结合吴义生外出多年未回来要求支付租金和返还厂房的事实，对被告石渡乡政府提出的当时吴义生请其帮忙将闲置厂房租赁出去的抗辩意见予以采纳。原告原法定代表人知晓被告石渡乡政府承租房屋后转租给他人办厂，且未提出异议，故原、被告之间的承租及转租关系合法有效。一年租赁期满后，吴义生未到该地就厂房租赁问题与两被告进行协商，而是由被告九江旺盛门厂继续承租房屋经营至今。原告与被告石渡乡政府约定的一年租赁合同自行终结，原告与被告九江旺盛门厂虽未签订书面合同，但双方已形成事实上的不定期租赁合同关系。被告九江旺盛门厂抗辩原告与其没有合同关系与事实法律不符，不予采纳。关于第三个焦点问题。根据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告所持有的土地使用权证及房屋所有权证由政府相关部门颁发，该证是确认土地及房屋权利归属的合法依据，虽两被告及案外人武宁县石渡乡丰年村一至六组村民认为政府职能部门违法颁发土地使用权证，但在土地使用权证被依法撤销或重新确认之前，仍是确认土地物权属于原告所有的权属证书。况且该土地范围内的厂房及房屋系原告所有，即使土地权属存在争议也不影响该法律事实，原告要求解除合同归还房屋合法有据。被告以土地权属存在争议为由，要求继续占有使用没有法律依据。即使政府部门发证错误，也应待错误纠正并对原告名下的房屋依法处理后，再由相关权利人决定是否将房屋交由被告使用。原告与被告九江旺盛门厂形成不定期租赁合同，原告依法可以随时解除租赁合同，且原告已于2012年向被告提出要求返还租赁物，故对原告要求与被告九江旺盛门厂解除租赁合同并返还厂房的诉讼请求予以支持。根据法律规定，出租人应当向承租人支付租金，被告认为原告要求支付租金的大部分主张已过诉讼时效。因原告与被告九江旺盛门厂形成不定期的租赁合同关系，双方对该期间租金支付时间并未约定，故原告有权在提出解除合同时一并要求支付租金。根据法律规定，同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案被告九江旺盛门厂仍在续租，故被告抗辩原告租金前期大部分已过时效的理由不成立，不予采纳。关于租金支付标准，原告提出在第一年租金标准上每年递增10%，原告该项主张没有事实依据，多年来原告从未向被告提出要求解除合同和增加租金，应视为其同意按照原来的合同履行，被告九江旺盛门厂每年支付原告租金3000元。被告提出其代付原告所欠汤普兵的工程款35369元已抵扣被告应付的租金，原告不予认可。因吴义生外出前曾请求被告石渡乡政府将厂房租赁出去以偿还债务，发挥已建厂房的经济效益，后吴义生杳无音讯，债权人多次要求被告石渡乡政府予以解决，为维护社会稳定，根据吴义生的意愿，被告石渡乡政府出面协调，由被告九江旺盛门厂将应付租金支付给汤普兵，该行为未损害原告利益，对被告要求抵扣租金的抗辩意见予以采纳。原告要求被告按每月50000元标准赔偿2014年7月1日至厂房交还之日止的租金损失，原告该主张没有事实及法律依据，不予支持。原告要求被告修建损坏的房屋，但未能就损坏房屋具体状况提供证据予以证实，故对该诉讼请求不予支持。原告认为被告九江旺盛门厂在租赁使用期间未经其同意扩建简易厂房，要求恢复原状，将扩建厂房予以拆除。由于原告与被告九江旺盛门厂形成的不定期租赁合同关系已持续多年，被告九江旺盛门厂在厂房扩建过程中，原告从未提出异议和反对，原告的行为属默示行为，且该扩建是有利于厂房的扩大生产，属善意添附，故原告要求拆除扩建工程的主张与法律相悖，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告武宁县鞋业制品有限公司与被告九江旺盛工艺门厂的不定期房屋租赁合同解除有效；二、被告九江旺盛工艺门厂于本判决生效后十日内将武土国用（2000）字第583号国有土地使用权证范围内的厂区以及厂房和房屋返还给原告武宁县鞋业制品有限公司；三、驳回原告武宁县鞋业制品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2707元，由被告九江旺盛工艺门厂负担。
九江旺盛门厂不服一审判决提起上诉称，被上诉人武宁鞋业公司有两名股东，该公司至今未进行年检。原法定代表人吴义生死亡后，公司股东应通过股东会重新选举法定代表人，吴义生的妻子袁修兰不能以武宁鞋业公司法定代表人身份起诉。原审判决程序错误，请求二审依法撤销原判。
被上诉人武宁鞋业公司答辩认为九江旺盛门厂的上诉理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告石渡乡政府未予答辩。
二审查明，武宁鞋业公司出具《法定代表人身份证明书》，内容为“兹证明袁修兰同志在武宁县鞋业制品有限公司担任总经理职务，是武宁县鞋业制品有限公司的法定代表人。特此证明”。武宁县工商行政管理局出具《证明》，内容为“兹证明武宁县鞋业制品有限公司于2000年9月8日在我局登记注册为有限责任公司，该公司自成立起一直未办理一年一度企业年检，并且该公司未开展生产经营活动，未到我局办理注销登记，登记档案已经遗失”。
本院经审理认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，公司依法清算并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。本案中，虽然被上诉人武宁鞋业公司歇业多年，从未办理企业年检，但武宁县工商行政管理局至今未收缴其营业执照，没有注销该企业，故其法人资格继续存续，武宁鞋业公司具有诉讼主体资格。至于袁修兰身份的问题。《中华人民共和国公司法》第十三条规定，公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。本案中，武宁鞋业公司原法定代表人吴义生去世后，武宁鞋业公司任命袁修兰担任总经理及法定代表人。由于武宁鞋业公司未办理法定代表人变更登记，故对袁修兰法定代表人身份不予认定。但是，袁修兰作为武宁鞋业公司总经理，其以公司负责人的身份参加诉讼并无不当。综上，上诉人九江旺盛门厂的上诉理由不成立，不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2707元，由上诉人九江旺盛工艺门厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱俊华
审 判 员 尹 强
代理审判员 黄丽丽
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 晏晨思