山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民终字第1254号
上诉人（原审被告）：王珺，女，1990年11月7日出生，汉族。
委托代理人：关建国，山西尧城律师事务所律师。
委托代理人：周勇，山西尧城律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：赵景新，男，1972年9月20日出生，汉族。
委托代理人：郭兴之，山西郭果律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王明辉，男，1967年7月28日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：张立群，女，1972年4月17日出生，汉族。
共同委托代理人：王维钧，山西诚敏律师事务所律师。
共同委托代理人：景盈，山西诚敏律师事务所律师。
原审被告：临汾市尧都区房屋征收管理办公室。住所地：临汾市尧都区华州路***号。
法定代表人：刘红锁，该办公室主任。
上诉人王珺、上诉人赵景新因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服山西省临汾市尧都区人民法院（2014）临尧民初字第1079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王珺及其委托代理人关建国、周勇，上诉人赵景新的委托代理人郭兴之，被上诉人王明辉、张立群的委托代理人王维钧、景盈到庭参加诉讼。原审被告临汾市尧都区房屋征收管理办公室经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
经审理查明：位于临汾市尧都区汾东路铁宿7号楼2单元4层298号房屋属于铁路房改售房，2000年办理房产登记时登记在被上诉人王明辉名下，现该房产本原件在原审被告临汾市尧都区房屋征收管理办公室处。原审被告临汾市尧都区房屋征收管理办公室称该房产本原件是在其与上诉人王珺签订《房屋征收补偿安置协议书》时上诉人王珺提供的，上诉人王珺称该房产本原件是上诉人赵景新卖房时交给自己的，上诉人赵景新称该房产本原件是其在房产局领取的，被上诉人王明辉及其妻子张立群主张该房产本原件丢失了。2013年6月21日，临汾市房地产管理局在《临汾日报》上刊登了公告，因该房产本遗失而声明作废，并于2013年9月12日给被上诉人王明辉补发了新的房屋所有权证，该房产证书上登记的房屋所有权人为被上诉人王明辉及其妻子张立群，现补发的房屋所有权证原件在二被上诉人处，该套房屋因拆迁安置已经被拆除。另查明，从1996年10月起上诉人赵景新就一直占有和使用该套房屋至2013年9月4日，2013年9月4日，上诉人赵景新将该套房屋卖给了上诉人王珺。2013年9月5日，原审被告临汾市尧都区房屋征收管理办公室与上诉人王珺签订了《房屋征收补偿安置协议书（单元楼）》，并补偿给上诉人王珺搬迁补助费、临时安置补助费、有线电视补偿费、水龙头补偿费等共计12810元。还迁时，上诉人王珺将面积为44.14平方米的小房换成了面积为100平方米的大房，并已经缴给原审被告临汾市尧都区房屋征收管理办公室165860元房屋差价。2014年3月，被上诉人王明辉、张立群诉至法院，称位于临汾市尧都区汾东路铁宿7号楼2单元4层298号的房屋系其二人夫妻共同财产，其并没有将房屋卖给上诉人赵景新，而是因为双方是同事，其将房屋借给上诉人赵景新居住，上诉人王珺对该房屋没有所有权，无权处分，原审被告临汾市尧都区房屋征收管理办公室在明知该房屋所有人是二被上诉人，不是上诉人王珺的情况下，仍然与上诉人王珺签订《房屋征收补偿安置协议书（单元楼）》，侵犯了二被上诉人的房屋所有权，因而该协议无效。请求判令该协议双方立即停止侵权，确认2013年9月5日的《房屋征收补偿安置协议书（单元楼）》为无效合同，协议双方共同赔偿二被上诉人经济损失12810元，并承担本案诉讼费用。审理中，上诉人王珺提供了2013年9月4日其与上诉人赵景新所签订的房屋买卖合同及赵景新收到其购房款的收据，用以证明买房及付款事实；还提供了五份收据：1、今收到现金伍仟元整，1996年10月王明辉。2、今收到现金肆佰元整，1996年10月王明辉。3、今收到赵景新人民币计洋伍仟元整。1996年10月31日xxx。4、1998年6月8日职工住房公积金支取申请书，职工姓名王明辉，支取本金1928元。1998年7月18日王明辉在该申请书上书写条据：今收到赵景新（1）公积金款1928元；（2）工龄计1265元；（3）房费146元；（4）有线费96元；总计3435元。5、1998年6月11日售房款收据，金额为9389元。上诉人王珺用该五份收据及房产证复印件证明自己与上诉人赵景新签订房屋买卖合同时，上诉人赵景新将这些收据与房产证原件交给了自己，自己又交给了原审被告临汾市尧都区房屋征收管理办公室，房产证原件不是被上诉人丢失，而是被上诉人交给上诉人赵景新的。上诉人王珺认为其与原审被告临汾市尧都区房屋征收管理办公室所签订的房屋征收补偿安置协议书是有效的，应驳回被上诉人的全部诉求。上诉人赵景新对于上诉人王珺所提供的证据没有异议，称1996年被上诉人王明辉、张立群将房屋卖给了自己，双方达成口头买卖协议，总计付款26824元（五张收据为证），xxx是王明辉的姐姐。被上诉人王明辉对于上诉人王珺所提供的房屋买卖合同及赵景新书写的购房款收据不予认可，认可1996年10月两张共计5400元的收条是自己书写，至于是什么款记不清了，但认为不能说明是赵景新支付的购房款。王明辉称1996年8月至2013年9月自己一直将该房屋免费借给上诉人赵景新居住，1996年10月31日xxx的收据与本案无关，xxx不是其姐姐，其姐姐叫xxx（已去世），xxx也从未收到过赵景新支付的任何款。王明辉对于1998年7月18日其给赵景新书写在公积金支取申请书上的收条无异议，但认为该款是赵景新居住给的补偿款，不能证明支付购房款的事实，对1996年6月11日的交售房款的收据也无异议，但认为这是自己交的，该收据和原房产证都丢失了，什么时候丢失的记不清了。上诉人赵景新称王明辉的姐姐xxx的名字，是她书写习惯有时也写成xxx，并提供了住房证、煤气使用证、闭路电视费、安装有线费、暖气费相关票据等证据，用以证明自己从王明辉处购得该房屋。被上诉人王明辉在二审庭审中称住房证、煤气使用证都是自己交给赵景新的，各种费用是以自己名义交的，证明房屋是自己的，赵景新是借住于此，应该交这些费用，但在之后的庭审陈述中又否认曾将住房证交给赵景新，称住房证是丢失了。上诉人赵景新主张该房屋不是借住，而是被上诉人卖给了自己，只是没有办理产权过户手续，自己对该套房屋有完全处分权，被上诉人的房产本原件不是丢失，其补办房产本原件的行为是欺骗了房产部门，应驳回被上诉人的全部诉求。审理中原审被告临汾市尧都区房屋征收管理办公室认为其尽到了注意义务和责任，《房屋征收补偿安置协议书（单元楼）》合法有效，且正在履行，应驳回被上诉人的全部诉求。因各方当事人均不同意调解，调解无法进行。以上为本案基本事实。
尧都区人民法院认为，位于临汾市尧都区汾东路铁宿7号楼2单元4层298号房屋在拆迁之前登记在原告夫妇名下，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，该套房屋的所有权依法应为原告夫妇所有，《房屋征收补偿安置协议书（单元楼）》是否有效，关键是签订该协议书的相关当事人是否有权利处分该套房产，被告王珺是从第三人赵景新处购买的该套房屋，因此本案的关键是第三人赵景新是否有权利处分该套房屋。庭审中，第三人赵景新主张该套房屋是从原告处购买，对此主张，原告不予认可，第三人赵景新提交的相关证据也不能充分证明其与原告之间存在房屋买卖的事实，出庭作证的证人与申请人之间是亲戚，存在利害关系，对于证人出庭作证的内容，本院不予采信。因此对于第三人赵景新关于从原告处购买房屋的主张，因第三人赵景新证据不足，本院依法不予支持；临汾市尧都区房屋征收管理办公室在与被告王珺签订《房屋征收补偿安置协议书（单元楼）》时，仅仅依据被告王珺提供的王珺与第三人赵景新之间的房屋买卖合同以及登记在原告王明辉名下的房产本原件，在房产本登记的当事人与房屋买卖合同双方当事人不一致的情况下，也没有通知房产本登记的当事人王明辉到场进行核实，就与被告王珺签订了《房屋征收补偿安置协议书（单元楼）》，没有完全尽到注意义务。综上所述，对于原告的主张，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：被告临汾市尧都区房屋征收管理办公室与王珺于2013年9月5日签订的《房屋征收补偿安置协议书（单元楼）》为无效合同；补偿的搬迁补助费、临时安置补助费、有线电视补偿费、水龙头补偿费等共计12810元归原告王明辉、张立群所有。案件受理费220元，由被告临汾市尧都区房屋征收管理办公室、王珺与第三人赵景新共同分担。
判后，上诉人王珺不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人王明辉与赵景新之间存在事实上的买卖关系。1、王明辉与赵景新经中间人xxx及xxx的说和，赵景新在1996年出资购买了王明辉的房屋，并实际支付了房款，1998年进行房改时赵景新又支付了王明辉相应的公积金钱款，从赵景新支付王明辉的款项来看，在当时的经济条件下系大额的交易，一审庭审中，被上诉人的代理人声称系赵景新支付给王明辉的经济补偿，该说法明显牵强附会，违背客观事实，若是经济补偿为何只支付1996年-1998年的费用，且经济补偿会如此之高，其后十几年为何不支付经济补偿？2、被上诉人王明辉将其所有房屋的手续全部交给了赵景新，房屋产权本也交付给了赵景新，若是借住，为何将房屋的收据及房产本交付给赵景新，从逻辑及情理上明显不符合客观事实。3、2013年6月21日，被上诉人以房屋产权本丢失为由向房产部门申请补办了新的房产本，属于欺骗房产部门，非法获得新的房产本，实际情况是被上诉人在2000年办理房屋产权本时就交付给赵景新的，不是丢失的。4、一审判决认为证人与赵景新存在亲戚关系而予以否定，直接否定了本案的关键事实不妥当。二、上诉人王珺与原审被告签订的《房屋征收补偿安置协议书》合法有效。1、赵景新与被上诉人存在购买房屋的合同关系，赵景新合法取得了诉争的房屋，赵景新是房屋的实际产权人，有权利处分该房屋，赵景新将该房屋出卖给上诉人王珺是合法处分自己财产的行为，该行为合法有效。2、上诉人王珺于2013年9月4日与赵景新签订房屋买卖合同合法取得房屋，有权与原审被告签订《房屋征收补偿安置协议书》，该协议书合法有效。三、本案适用法律错误。该房屋买卖发生在1996年，《物权法》和《合同法》分别是2007年和1999年生效的，根据“法律不溯及既往”的原则，对于1996年的买卖行为不应适用《物权法》和《合同法》。综上，一审判决认定基本事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销（2014）临尧民初字第1079号民事判决，依法改判，本案上诉费用由被上诉人承担。
上诉人赵景新不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。1996年10月，经赵景新舅舅xxx和王明辉姐姐xxx（已病逝）介绍说合，赵景新与王明辉达成买卖汾东路铁宿7号楼2单元4层298号房屋的口头协议，王明辉收取了1.4万元（收据上载1.04万元）买房款后，即将298号房屋交付赵景新入住。1998年6月11日，赵景新用王明辉名字向铁路交纳房改购房款9389元，7月18日王明辉又向赵景新要了公积金款、工龄补、房费、有线费等费用3435元，并将铁路住房本、煤气使用证等产权手续交给赵景新。赵景新共支付房款26824元。2000年6月王明辉通知赵景新办理房产证，但铁路不让变更户主姓名，赵景新只能缴费并领回名字为王明辉的房屋所有权证。十八年中，赵景新以房屋产权人占有、使用298号房屋，王明辉未提出过任何意见。2013年9月，赵景新因急需用钱，将298号房产出卖给上诉人王珺，并将房屋所有权证连同全部产权手续交给了买主王珺。而王明辉夫妇得知298号房屋将要拆迁的消息后，对卖房事情产生翻悔念头，找赵景新要求解除早已履行的口头买卖协议。未达到目的王明辉夫妇即以房产证丢失为由在临汾市房产局补领了新的房产证，并据此诉讼。原审判决认定有三点错误：1、1996年10月赵景新与王明辉已完成298号房屋的买卖，产权已转移，原审法院对此予以否定，违反“以事实为根据，以法律为准绳”原则。2、赵景新购买298号房屋18年，并持有房屋所有权证，是该房屋的实际产权人，原审仅以房产证上姓名，按《物权法》认定产权属王明辉违法悖理。3、赵景新购买298号房屋占有、使用18年绝非借住，付给王明辉26824元购房款绝非经济补偿。二、原判适用《物权法》与《合同法》错误。三、原审违反程序错误。1、临汾市尧都区房屋征收管理办公室是尧都区政府设立的一个临时组织，不具备法人资格，作为原审被告主体不适格。2、追加赵景新为第三人程序违法。3、法院不调取证据违法。综上，请求二审法院依法撤销（2014）临尧民初字第1079号民事判决，驳回被上诉人王明辉、张立群的诉讼请求。
被上诉人王明辉、张立群答辩称：一、一审判决认定事实清楚，汾东铁路大宿舍7号楼298号房屋系答辩人夫妻的共同财产，答辩人与上诉人赵景新之间既无书面房屋买卖合同，也无口头房屋买卖协议，不存在买卖合同关系，上诉人赵景新无权处分该房屋。二、一审判决适用法律正确。三、一审判决并未违反法定程序。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
原审被告临汾市尧都区房屋征收管理办公室经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中被上诉人王明辉、张立群的诉求是确认上诉人王珺与原审被告临汾市尧都区房屋征收管理办公室所签订的《房屋征收补偿安置协议书（单元楼）》为无效合同，协议双方共同赔偿其经济损失12810元，而要认定该协议书的效力，就需要查清上诉人王珺是否合法取得了所涉拆迁房屋的所有权。上诉人王珺主张其通过签订书面买卖合同及给付购房款的方式从上诉人赵景新处购得本案补偿安置协议中所涉位于临汾市尧都区汾东路铁宿7号楼2单元4层298号房屋的所有权，而上诉人赵景新则称其是1996年从被上诉人王明辉处购得该房屋。因此，本案的焦点问题是上诉人赵景新是否对涉案房屋合法取得所有权。从本案查明事实和当事人提供的相关证据及质证意见足以认定，尽管本案所涉位于临汾市尧都区汾东路铁宿7号楼2单元4层298号房屋于2000年登记在被上诉人王明辉名下，2013年9月被上诉人王明辉以原房产证丢失为由补办了新的房产证，但从上诉人赵景新自1996年10月起至2013年9月4日一直占有、使用该套房屋近17年之久的事实，结合上诉人王珺及上诉人赵景新庭审中提供的王明辉书写的收条、职工住房公积金支取申请书、1998年6月11日的售房款收据、住房证及已交到原审被告临汾市尧都区房屋征收管理办公室的房屋所有权证原件的相关证据及事实，足以认定上诉人赵景新于1996年从被上诉人王明辉处购得该套房屋，并实际占有使用至2013年9月，只是未能办理房屋产权过户登记手续的事实。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可以认定，上诉人赵景新购买了被上诉人王明辉的298号房屋后，虽未办理相关产权过户手续，但是并不因此影响双方买卖合同的效力。被上诉人王明辉关于房屋系借住、收到的款项是补偿款、住房证和交售房款收据及房屋所有权证原件均丢失的辩解，因缺乏相应的证据予以佐证，也有悖于日常生活常理，其证明力显然弱于上诉人王珺与上诉人赵景新所陈述及提供证据的证明力，故本院对于被上诉人王明辉的说法和主张不予支持。上诉人赵景新合法取得了该涉案房屋的所有权后，与上诉人王珺于2013年9月4日所签订的房屋买卖合同系对其财产的合法处分，该合同为有效合同，应予以认定。上诉人王珺合法取得涉案房屋的所有权后，依照相关政策与规定，与原审被告临汾市尧都区房屋征收管理办公室签订《房屋征收补偿安置协议书（单元楼）》过程中该办公室已尽到审查和注意义务，该合同亦为有效合同，应受到法律的保护。被上诉人王明辉、张立群虽然补办了房屋产权证，并以此为据提出确认补偿安置协议书效力及要求经济赔偿的诉求，但二被上诉人未能提供充分有力证据证明其主张，其所提供的证据及陈述不足以否定本案诉争房屋已经实际买卖的事实。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，被上诉人王明辉、张立群的诉讼请求缺乏相应证据予以支持，故对其诉讼请求本院不予支持，应予以驳回。综上，上诉人王珺及上诉人赵景新的上诉请求有相应证据予以佐证，本院对其上诉请求均予以支持。原审判决在认定事实和适用法律上均有不当之处，应予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2014）临尧民初字第1079号民事判决。
二、驳回被上诉人王明辉、张立群的诉讼请求。
一审案件受理费220元，二审案件受理费440元，共计660元，由被上诉人王明辉、张立群负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 琼
审判员 姚应宝
审判员 牛凌云
二〇一五年一月二十日
书记员 张 倩