湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02427号
上诉人（原审原告）长沙凯达物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动路229号凯华大夏15楼。
法定代表人唐文顺，总经理。
委托代理人刘军凯，系该公司法务专员。
被上诉人（原审被告）朱芳。
上诉人长沙凯达物业管理有限公司（以下简称凯达物业公司）因与被上诉人朱芳物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出（2014）开民二初字第03859号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2004年1月1日，凯达（湖南）房地产开发有限公司（甲方）与凯达物业公司（乙方）签订《物业管理合同》，甲方将凯达园大厦A、B栋委托于乙方进行物业管理。合同约定：一、委托管理事项：1、房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施和附属建筑物及构筑物、公用绿地及花木等维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、中央空调、消防设施设备、电梯、道路、停车场等；2、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集及清运；3、交通与车辆停放秩序的管理；4、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；5、向业主或物业使用人收取物业管理服务费、代收各项费用（如水电费等）、各种有偿服务费；6、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。二、委托管理期限自2004年1月1日起至2015年12月31日止。三、物业管理服务质量，包括房屋外观、急修小修等9项内容均为空白。四、物业管理服务费用：1、本物业的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取。2、高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。合同另对双方权利义务等作出约定。落款处甲、乙方分别由凯达（湖南）房地产开发有限公司与凯达物业公司盖章。2011年1月1日，凯达（湖南）房地产开发有限公司（甲方）与凯达物业公司（乙方）再次签订《物业管理合同》，约定委托管理期限为6年，自2011年1月1日起至2017年12月31日止，其他条款与2004年1月1日签订的《物业管理合同》一致。《业主公约》约定：一、业主的权利、义务：有权对物业管理工作提出建议、意见或批评；按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用。……三、违约责任：业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金。朱芳对《业主公约》上的签名不予认可。
凯达物业公司提供物业管理服务期间，凯达园大厦A栋存在住房改为旅馆现象，流动人口较多；电梯存在故障问题。凯达物业公司提供发票、收据等证据，拟证明其履行电梯维修义务。
朱芳系凯达园大厦A栋2002房业主，建筑面积为161平方米。朱芳房屋存在漏水及其车库被占用问题，朱芳认为凯达物业公司没有尽到物业服务义务拒交物管费。凯达物业公司于2014年7月24日向朱芳出具催款通知书，载明截至2014年4月30日，朱芳拖欠物业管理综合服务费（每月每平方米1.2元）18253.4元、水费（每吨3.13元，用水量488吨）1527.3元、电梯分摊费（每月29元）754元、滞纳金186458.5元，共计206993.2元。为此，凯达物业公司诉至原审法院，请求依法判令：一、朱芳立即向凯达物业公司支付物业管理费18253.4元、水费1527.3元、分摊电费754元、滞纳金2000元，共计22534.7元；二、朱芳承担本案诉讼费用。
原审法院认为，一、凯达物业公司与凯达（湖南）房地产开发有限公司签订的《物业管理合同》，虽未明确物业管理服务的质量，但约定合同相对方、管理事项、期限及费用等内容，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，《物业管理合同》成立，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《物业管理合同》对朱芳具有约束力。关于物业管理服务质量，凯达物业公司应在《物业管理合同》中明确约定质量标准并诚实履行。本案中《物业管理合同》没有约定质量标准，凯达物业公司应按合同法第六十二条第（一）项规定的行业标准履行。二、合同未约定交纳物管费的时间，凯达物业公司可以随时要求朱芳履行。凯达物业公司于2014年7月24日以催款通知书催收物业服务费，朱芳至今未履行，应承担继续履行的违约责任。依约定朱芳自2006年7月1日至2014年4月30日物业服务费共计18160.8元（161㎡×1.2元／月／㎡×94个月）。由于凯达物业公司在管理期间未及时协调处理朱芳房屋的漏水问题，小区存在电梯故障问题、秩序混乱等问题，按行业标准，凯达物业公司服务质量存在严重瑕疵，原审法院酌情减免朱芳40%的物业服务费。因此，朱芳应向凯达物业公司支付物业管理费10896.48元（18160.8元×60%）。凯达物业公司主张自2011年1月1日至2014年6月15日水费1527.3元，符合约定，予以支持。凯达物业公司在庭审中诉请按0.22元／平方米／月计算电梯电费，依据约定电梯运行费按实结算，其诉求不符合约定，亦未提交电梯运行费的证据，故不予支持。三、滞纳金条款具有违约金性质，属于违约责任承担方式，但朱芳以凯达物业公司物业管理服务存在瑕疵为由拒交物业费，属于合理抗辩，凯达物业公司要求支付违约金的请求，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一款第（一）、（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：一、朱芳在本判决生效之日起10日内向凯达物业公司支付自2006年7月1日至2014年4月30日止的物业管理费10896.48元，自2011年1月1日至2014年6月15日水费1527.3元；二、驳回凯达物业公司的其他诉讼请求。本案受理费363元，因适用简易程序减半收取181.5元，由凯达物业公司承担81.5元，朱芳承担100元。
上诉人凯达物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、电梯在长时间使用过程中出现故障属正常现象，且上诉人对电梯故障积极进行了维修，垫付了本应在维修资金中列支的费用，尽到了合同义务。二、房屋质量维修费用不在物业管理费的列支范围，上诉人对此不承担维修义务，且业主未交存专项维修资金，在房屋保修期之后发生质量问题无资金进行维修，上诉人对此并无过错。三、对于“住改商”问题，凯达物业公司已尽到合理义务，不存在过错。四、合同已经约定电梯运行费按实结算。本案涉案物业的电梯正常运行，必然产生运行费，虽然凯达物业公司提出的计费方式是根据实际情况估算所得，但在此情况下应根据公平原则由法院自由裁量予以支持，而非全部驳回。五、凯达物业公司在合同履行过程中不存在过错，朱芳的抗辩理由不成立，故朱芳应当支付滞纳金。因此请求二审法院撤销原审判决，改判朱芳支付自2006年7月1日至2014年4月30日止的物业管理费18253.4元，自2011年1月1日至2014年6月15日水费1527.3元，自2010年3月1日至2014年4月30日电梯分摊电费754元，滞纳金2000元，并由朱芳承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人朱芳辩称，我的房屋外墙在2003年开始漏水，上诉人维修过几次还是不见效果，2006年因其他业主的进水管爆裂导致我的房屋进了很多水，上诉人有不可推卸的责任，但是上诉人不理不睬。2006年我自己重新整改后，外墙漏水还是存在，我一直恳求上诉人帮助，但上诉人还是不予理睬。而且电梯经常坏是不正常的，黑猫旅店太多，我的车位也经常被上诉人利用赚取外来车辆的停车费。
本院二审补充查明，1、经本院（2015）长中民三终字第01542号民事判决确认，上诉人凯达物业公司在对凯达园大厦进行物业管理过程中，存在门卫制度不完善、电梯管理存在瑕疵、公共场地不能及时清理等问题；2、一审庭审中，上诉人凯达物业公司确认其所主张的电梯分摊电费的计算时间为2012年2月1日至2014年4月30日，且双方均认可，朱芳之前一直按照0.22元／平方米／月的标准向凯达物业公司交纳电梯运行费；3、凯达园大厦至今尚未成立业主委员会。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，首先，凯达园大厦至今尚未成立业主委员会，故凯达（湖南）房地产开发有限公司作为凯达园大厦的建设单位，有权与凯达物业公司签订《物业管理合同》，且该《物业管理合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。朱芳作为凯达园大厦的业主，接受了凯达物业公司所提供的相关物业服务，应当按照《物业管理合同》之约定交纳相应的物业费。其次，对于朱芳房屋外墙漏水问题，凯达物业公司未及时协调处理，且凯达物业公司提供的物业管理服务存在门卫制度不完善、电梯管理存在瑕疵、公共场地不能及时清理等问题。对此，本院认为，《物业管理合同》并未明确约定凯达物业公司应提供的物业服务标准，故凯达物业公司应参照《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》确定的标准提供物业服务。因凯达物业公司未提供证据证明其已按照上述标准提供了物业管理服务，故对于朱芳提出的凯达物业公司提供的物业服务存在瑕疵的抗辩主张，本院予以支持。因此，原审法院酌情减免朱芳40%的物业服务费，并免除其滞纳金，并无不当，本院予以维持。第三，对于凯达物业公司主张的电梯运行费。根据《物业管理合同》之约定，高层楼房电梯运行费按实结算。虽然凯达物业公司并未提供证据证明电梯运行费的具体数额，但双方对电梯运行的事实不存在争议，且之前朱芳也一直按照0.22元／平方米／月的标准交纳电梯运行费，故本院认为凯达物业公司主张按0.22元／平方米／月的标准收取电梯运行费较为合理，但因凯达物业公司在电梯管理上存在瑕疵，因此本院酌情减免朱芳40%的电梯运行费，即朱芳应向凯达物业公司交纳2012年2月1日至2014年4月30日的电梯运行费573.80元（0.22元／平方米／月×161平方米×27月×60%），对于凯达物业公司超出部分的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但对电梯运行费的认定不当，上诉人凯达物业公司的上诉理由部分成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民二初字第03859号民事判决第一、二项；
二、朱芳在本判决生效之日起10日内向长沙凯达物业管理有限公司支付2014年4月30日前的电梯运行费573.80元。
如果朱芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费181.50元，二审案件受理费363元，共计544.50元，由上诉人长沙凯达物业管理有限公司负担230元，被上诉人朱芳负担314.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年六月十五日
书 记 员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。