江西省鄱阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1128民初1541号原告：戴贵富，男，汉族，1962年8月9日出生，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。委托代理人：袁春华，江西鄱都律师事务所律师。被告：戴振华，男，汉族，1966年7月13日出生，江西省鄱阳县人，住江西省九江市庐山区，系原告戴贵富胞弟。被告：戴桂珍，女，汉族，1975年12月1日出生，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县，现住江西省鄱阳县，系原告戴贵富胞妹。第三人：吴延明，男，汉族，1965年4月17日出生，江西省鄱阳县人，住江西省新余市渝水区，现住江西省新余市渝水区。第三人：吴延勇，男，汉族，1972年1月9日出生，江西省鄱阳县人，住江西省新余市渝水区，系第三人吴延明胞弟。第三人：吴玉红，女，汉族，1974年8月2日出生，江西省鄱阳县人，住江西省新余市渝水区，系第三人吴延明胞妹。以上三位第三人委托代理人：闵中林，江西朗秋律师事务所律师。以上三位第三人委托代理人：梁亮，江西朗秋律师事务所律师。第三人：吴延华，男，汉族，1969年8月13日出生，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县，现住江西省鄱阳县，系第三人吴延明胞弟。原告戴贵富与被告戴振华、戴桂珍、第三人吴延明、吴延勇、吴玉红、吴延华确认合同有效纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告戴贵富及其委托代理人袁春华、被告戴桂珍、第三人吴延明及第三人吴延明、吴延勇、吴玉红的委托代理人闵中林、梁亮到庭参加了诉讼，被告戴振华及第三人吴延华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告戴贵富向本院提出诉讼请求：1、确认原告戴贵富与被告戴振华、被告戴振华与被告戴桂珍之间的房屋买卖协议合法有效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月11日，吴延华将其依法继承的位于鄱阳镇××号的老房屋卖给戴桂珍，并签订了房屋买卖协议。戴桂珍取得房屋后，又于2016年3月8日将该房屋以11万元的价格卖给戴振华。2016年3月9日我以11万元的价格向戴振华购买了该房屋，购买房屋时，戴振华向我出具了相关房产证明，双方签订了房屋买卖协议。协议签订后，我对该房屋进行了简单装修，并居住一年有余。后因鄱阳县环东湖棚户区改造工程，政府需要征收该房屋及土地，遂与我签订了房屋征收与补偿安置协议，也发放了相应的补偿款。后吴延华兄妹四人不顾事实，申请法院撤销了补偿协议，而我作为善意购买者，并不知该房屋的具体情况，且我与戴振华及戴振华与戴桂珍所签订的房屋买卖协议是自愿合法的，我认为该两份协议是有效的，故诉至法院望判如所请。为证实以上事实，原告戴贵富提供如下证据：1、吴延华与戴桂珍于2012年2月11日签订的房屋买卖协议，用以证明戴桂珍从吴延华手里购得鄱阳镇××号的老房屋，并支付了相应的对价。后该手续交给了原告，表明原告购买房子时是尽了注意义务的。2、戴桂珍与戴振华于2016年3月8日出具的证明，用以证明戴振华与戴桂珍的房屋买卖是双方自愿的情况下进行的。该证明也交给了原告，表明原告购买房子时尽了注意义务。3、戴振华与戴贵富于2016年3月9日签订的房屋买卖协议，用以证明房屋买卖协议是双方自愿签订的，原告为购买该房屋付出了相应的对价，涉及该房屋的证件包括土地证、房产证原件都给了原告，原告尽到了审查注意义务。4、吴延明、吴延勇声明书一份，用以证明在吴延华出卖房屋时其兄弟吴延明、吴延勇书面表示放弃继承权。原告购买该房子尽了注意义务，是善意取得。被告戴振华未作答辩亦未提供书面答辩材料。被告戴桂珍辩称：我与戴振华之间的那份证明材料实际是抵押，不是买卖，等我有钱时房子就可以赎回来。因为我在阳光易贷投资了钱，戴振华也找我帮他办理，后来亏了，戴振华要我赔，我就拿这个房子抵，戴振华马上又抵给了戴贵富。第三人吴延明、吴延勇、吴玉红陈述，我们是诉争房产的权利人，2017年7月，鄱阳法院已经判决撤销了戴桂珍与吴延华之间的买卖合同关系，房子还是确认为四个第三人共同共有，原告诉请没有事实依据和法律依据。本案是因房屋拆迁引起，第三人通过向万年法院起诉，撤销了原告与鄱阳拆迁办签订的房屋征收补偿协议。原告不能构成善意取得，原告购买该房屋时明知产权人是吴国来，却没有向吴国来及其他相关权利人了解清楚情况，也未支付合理的对价，原告称居住一年有余，但没有证据证实。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据应当驳回。为证实以上事实，第三人吴延明、吴延勇、吴玉红提供如下证据：1、江西省鄱阳县人民法院（2017）赣1128民初1152号民事判决书及生效证明，用以证明戴桂珍与吴延华所签订的房屋买卖协议被宣告无效，戴贵富所诉请的事实基础不存在。2、江西省鄱阳县人民法院（2017）赣1128民初1152号民事案件的庭审笔录，用以证明吴延勇、吴延明的声明书是吴延华写的，以及戴桂珍与戴振华之间的所谓买卖协议实际是抵押。3、江西省万年县人民法院（2017）赣1129行初17号行政判决书及生效证明，用以证明鄱阳县房屋征收与补偿办公室与戴贵富签订的房屋征收补偿安置协议已被法院判决撤销，戴贵富领取征收款都是违法的。第三人吴延华未作陈述亦未提供书面材料。经审理查明：坐落于鄱阳县鄱阳镇××（××）一幢砖木结构的平房，系吴延明、吴延华、吴延勇、吴玉红父母吴国来、章秀英在婚姻存续期间添置，该房屋于2003年1月2日登记在吴国来名下（产权证号30××75）。1997年8月吴国来去世，2012年7月章秀英去世。2016年3月8日，戴振华与戴桂珍签订一份《证明》：“合子巷25号老房子现已卖给戴振华壹拾壹万元整，与戴桂珍没有任何关系。担（当）事人：戴振华、戴桂珍，证明人：戴雪英、戴爱红、刘波”。2016年3月9日，戴贵富与戴振华签订了《房屋买卖协议》，协议约定：“（甲方）戴振华将从戴桂珍手上买下来的房屋（鄱阳镇××号）卖给乙方（戴贵富），所购买房屋款价格总金额人民币为壹拾壹万元整（含房屋所有证件及原有吴延华房屋买卖协议书一份）。今后所购房屋任凭乙方改造或出卖，均与甲方无关。付款方式为一次性付款。乙方过户甲方必须无条件协助乙方办理过户，但过户费用由乙方承担。以上协议甲乙双方各执一份为凭，双方签字生效，双方不得违反。甲方签字戴振华，乙方签字戴贵富，证人签字刘波。”协议签订后，戴振华将房屋产权证交付给戴贵富。2017年4月，因鄱阳县环东湖棚户区（城中村）改造工程，鄱阳县人民政府发布房屋征收公告及国有土地上房屋征收与补偿方案，该征收公告确定征收部门为鄱阳县房屋征收与补偿办公室，鄱阳镇××号房屋在征收范围内。2017年5月5日，鄱阳县房屋征收与补偿办公室与戴贵富签订了《房屋征收补偿安置协议》（协议编号为1143），协议约定被征收房屋位于鄱阳镇××号，补偿与奖励金额合计749452元。2017年5月25日，鄱阳县房屋征收与补偿办公室将征收补偿款支付给了戴贵富。现戴贵富向法院提起诉讼，要求确认原告戴贵富与被告戴振华、被告戴振华与被告戴桂珍之间的房屋买卖协议合法有效。另查明，2012年2月11日，吴延华曾与戴桂珍签订了《房屋买卖协议》，约定：吴延华将鄱阳镇××号房屋卖给戴桂珍；购房款为78000元；付款方式为一次性付清；吴延华在收到全款后将房屋及房权证交付给戴桂珍；吴延华无条件协助戴桂珍办理房屋产权过户手续；吴延华保证房屋四至清楚，无四邻及兄弟纠纷；协议双方签字生效，不得违反等。协议签订后吴延华将房屋及产权证交付给戴桂珍。2017年4月11日，吴延明、吴延勇、吴玉红向本院起诉戴桂珍、吴延华，请求确认戴桂珍与吴延华签订的《房屋买卖合同》无效，并由戴桂珍返还房屋及产权证。2017年7月7日，本院作出（2017）赣1128民初1152号民事判决书，判决戴桂珍与吴延华签订的《房屋买卖协议》无效，驳回其他诉讼请求。宣判后双方当事人未提出上诉，该判决书已生效。2017年9月5日，吴延明、吴延勇、吴玉红、吴延华向江西省万年县人民法院起诉，请求撤销鄱阳县征收办与戴贵富签订的《房屋征收与补偿安置协议》，判令鄱阳县房屋征收与补偿办公室与吴延明、吴延勇、吴玉红、吴延华签订《房屋征收与补偿安置协议》。2018年1月18日，江西省万年县人民法院作出（2017）赣1129行初17号行政判决书，判决撤销鄱阳县房屋征收与补偿办公室与戴贵富于2017年5月5日签订的《房屋征收补偿安置协议》（协议编号1143），驳回吴延明、吴延华、吴延勇、吴玉红的其他诉讼请求。宣判后双方当事人未提出上诉，该判决书已生效。以上事实，有原、被告、第三人的当庭陈述，及原告提供的戴桂珍与戴振华出具的证明、戴振华与戴贵富签订的房屋买卖协议，第三人提供的江西省鄱阳县人民法院（2017）赣1128民初1152号民事判决书、生效证明、庭审笔录，江西省万年县人民法院（2017）赣1129行初17号行政判决书、生效证明等证据，予以证实，足以认定。对原告提供的吴延华与戴桂珍签订的房屋买卖协议、吴延明、吴延勇声明书，对其关联性本院均不予认定。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案所涉位于鄱阳县鄱阳镇××（××）的房屋权属归案外人吴国来夫妇，吴国来夫妇相继去世该房屋应归其法定继承人共有。戴振华对该房屋未依法办理相关变更登记手续，属无权处分的人。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第一百三十二条的规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。戴振华在未取得该房屋处分权的情况下与戴贵富签订房屋买卖协议，属效力待定合同，而在法庭辩论终结前双方订立的房屋买卖协议仍未获得该房屋权利人的追认。故戴贵富要求确认其与戴振华之间房屋买卖协议合法有效的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。戴贵富认为属善意取得该房屋，其未能依照相关规定办理房屋变更登记手续，不符合善意取得的法定情形。戴贵富主张确认戴振华与戴桂珍之间房屋买卖协议合法有效，其不属该房屋买卖协议一方当事人，无直接利害关系，不具备该诉争诉讼主体资格，故对此诉讼请求，本院不予支持。戴振华与戴桂珍之间因该房屋买卖协议发生纠纷，可另行主张权利。被告戴振华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，当视为其放弃相应的答辩、举证和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告戴贵富的诉讼请求。案件受理费2500元，由原告戴贵富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  姜跃军人民陪审员  余国水人民陪审员  徐青叶二〇一八年八月二十一日书 记 员  刘东香