河北省正定县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0123民初1459号
原告康亮。
被告河北旭远房地产开发有限公司，住所地正定县晨光路。
法定代表人王治，该公司执行董事。
委托代理人蒋道湘，该公司法律顾问。
被告河北高远红木城贸易有限公司（原名正定旭远建材城有限公司），住所地正定县北107国道东。
法定代表人王丽，该公司经理。
委托代理人王苏宁，该公司法律顾问。
原告康亮（以下称原告）与被告河北旭远房地产开发有限公司（以下称被告旭远开发公司）、被告河北高远红木城贸易有限公司（以下称被告高远贸易公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告及被告旭远开发公司的委托代理人蒋道湘和被告高远贸易公司的委托代理人王苏宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年3月29日，原告购买了河北旭远房地产开发有限公司开发的正定小商品市场二期A区3401商业综合楼，双方签订五年租赁协议，约定原告将商铺出租给河北旭远房地产开发有限公司，由其经营管理。旭远房地产公司租赁原告商铺并按照成交房款的10%返租，旭远房地产公司负责为原告办理房产证。租赁期限2010年8月1日至2015年7月31日止。前三年租金在原告交付房款时一次性冲抵购房款。后两年租金不低于前三年平均返租租金即成交房款的10%，承租期满后，被告承诺商铺经营纯收益归原告。后与旭远房地产公司有关联的正定旭远家居建材城有限公司实际经营原告商铺。租赁协议到期后，被告一直擅自占用原告商铺，没有支付任何租金，旭远房地产公司至今也没有为原告办理房产证，原告多次找被告协商，旭远房地产公司强迫原告签订不合理协议要求收取市场综合管理费和招商费等费用，原告拒绝签订不合理协议，被告拒绝支付租金。被告的做法严重违反了商铺返租协议的规定，损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失，故请求依法判令1、被告履行商铺租赁合同，由正定旭远家居建材城有限公司支付2013年8月1日至2015年7月31日返租协议按10%合计17002.67元的租金，由河北旭远房地产开发有限公司支付2015年8月1日至今实际占用产生的费用6163元（截止2015年4月21日）。2、被告协助原告办理房产证。3、被告向原告支付维权支出的交通费1500元。4、本案的诉讼费由被告承担。
被告旭远开发公司辩称，一、被答辩人诉求1主张正定旭远家居建材有限公司支付2013年8月1日至2015年7月31日的租金17002.67元没有事时候依据，且诉讼时效已过。
二、答辩人与被答辩人签订的《商铺返租协议书》及《商品房买卖合同》没有违反国家法律法规的禁止性规定，是双方真实意思表示，合法有效，双方应按协议履行。被答辩人诉求1主张答辩人支付2015年8月1日至今实际占用产生的费用6163元，没有事实依据。
三、被答辩人未办理房产证不是答辩人导致的，且与本案不属于同一个法律关系，不应在本案中审理。
四、被答辩人诉求3请求支付交通费1500元没有事实依据。
被告高远贸易公司辩称，原告与我公司没有任何租赁协议，我们之间不存在租赁关系，原告要求我公司支付租金没有事实和法律依据。我公司针对旭远房地产的委托也只是对其租赁协议下的个别商户有一个代为招商、代为管理的义务，所以原告要求我公司支付租金没有道理，应予以驳回。
原告为证明自己的主张，提交了以下证据：
2010年3月29日和旭远签订的商品房买卖合同、发票、2010年3月29日和旭远签订的正定国际小商品二期商铺返租协议书，光盘。
被告旭远开发公司经质证，发表如下质证意见：对原告提交的合同、不动产发票真实性没有异议，但发票与本案无关。对返租协议，经核对，虽然原告提供的是复印件，但与我方原件一致，对真实性无异议，对于光盘，录像影像不清，无聚集焦点，摄像中显示的时间、地点均不明确，也不知道原告出示该录像的目的是什么。对照片，时间地点人物均不明确，不知道原告的目的是什么，无明确指向。对录音，完全听不清，不知道录音资料都有谁，录音地点在哪里，说的什么事，故此，我方不予认可。
被告高远贸易公司质证称，对除光盘外证据的真实性均无异议，但不是与我方签订的。关于光盘，针对录像、照片同旭远意见，对录音真实性有异议，不明时间地点人物。
被告旭远开发公司为证明自己的主张，提交了如下证据。
证据一、2010年3月29日我方与康亮签订的正定国际小商品城二期商铺返租协议书，证明1，原告与我方即河北旭远房地产开发有限公司签订的协议书中，第三条明确约定了合同期限，即2010年8月1日至2015年7月31日到期，第四条第三项，明确约定了租金领取的时间为“按季度平均返还，乙方在每季第一个月上旬，凭购房合同及本协议书到财务部领取。”在原告起诉被告前，被告一直未接到原告领取房租的申请及要求。显然原告主张的2014年8月1日至2015年7月31日的房租，至2016年4月份起诉时已过1年的诉讼时效。应予驳回原告的诉讼请求。证明2，原告与我方即河北旭远房地产开发有限公司第六条，明确约定了“承租期满，甲方承诺经营纯收益归买受人所有”这是双方明确约定的合同条款，故原告主张按购房《商铺返租协议书》约定的每年8501的租金，即每月每平70.8元，不符合合同约定，也不符合公平原则、市场行情。
证据二、原告与我公司签订的《商品房买卖合同》及说明，证明1、原告购房的商铺，套内面积为6平米；2、合同附件四：合同补充协议第二条，买受方不得违反正定小商品二期，统一定位，统一经营，统一租金标准，遵守正定国际小商品城二期商场管理规定，否则赔偿因此造成的损失。3、合同附件四第二条，约定买受人同意出卖人有权指定市场物业经营管理公司进行管理。4、合同附件四第四条，第3小条，商铺的所有权归买受人所有，经营权归出卖人所有，经营纯收益（扣除经营成本）归买受人，买受人对此约定无异议。5、合同附件四第一条，明确约定了买受人需提供办理房产证所需资料及相关费用。如因买受人原因房产证未能办下来，由买受人承担全部责任。6、说明，证明原告至今未交约办证相关费用，并经多次催告，于2015年11月通告时，明确表示先不办理，故不能办理房产证的责任，在原告而并非被告旭远开发公司。
证据三、正定旭远家具建材城有限公司与招商户鲁慧娟签订的《商铺租赁合同》，证明正定小商品市场A区3层的招商经营性收入为每平米每月5元。康亮的合同就在其中。
证据四、正定旭远家具建材城有限公司A区商场管理负责经理的证人证言。证明正定小商品市场A区合同到期前后，均通知了业主，合同期满后按合同约定，如招商成功的租金按经营性纯收益进行返租。未招商成功的或拒绝的业主应于租期届满前办理相关收铺手续。
证据五、河北高远红木城贸易有限公司与各位业主在合同到期前签订的《协议书》共17份，证明合同期限前商城均通知了业主，并与各位业主按经营性纯收益签订了合同，统一租金标准。与证据四证人证言、证据二合同内相应证。原告主张的要求按返租协议支付租金没有道理。
证据六、原告商铺现状照片，两张均是租赁合同到期后，我们腾空后拍摄的，证明原告合同到期后，其商铺未招商成功，一直是空置的，未产生收益。原告提交的商品房买卖合同附件一房屋平面图明确标有该商铺的位置。
原告经质证，发表如下质证意见：
对上述证据的真实性没有异议，对说明，他当时确实通知过我，让缴纳费用，但是他当时未返还租金，所以我就没有交。对租赁合同，我还没有答应签协议，他就已经租出去了；对与商户签订的租赁合同无异议；对证人证言，他们没有通知过我，打电话只是让我办理房产证；对于照片，这些不能证明是我的商铺，不予认可。
被告高远贸易公司为证明自己的主张，提交了两份授权委托书，证明针对旭远跟原告签订的商铺租赁返租协议书，我们只是代招商，代管理的义务；管理我们工作人员已经通知了各楼层的业主们合同到期后，如招商成功，将按经营纯收益进行返租，未招商或拒绝招商的，我们将不再与其续租。
原告经质证，对上述证据无异议。
经审理查明，2010年3月29日，原告购买了旭远开发公司开发的小商品市场二期A区商业综合楼第一座3层3401号房，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定，建筑面积为10.68平方米，其中套内建筑面积6平方米。公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.68平方米。商品房总价款为59509元。附件四合同补充协议约定，买受人同意其购置的商品房由出卖人或出卖人指定的市场物业经营管理公司管理，根据《物业管理规定》双方应另行签订物业管理协议，并按规定如期缴纳各种费用，物业管理实际收费按有关规定收费。买受方不得违反正定小商品二期统一定位、统一经营、统一租金标准，遵守正定国际小商品城二期市场管理规定，否则赔偿因此造成的损失同时出卖人有权按本合同原价收回；商铺的所有权归买受人所有，经营权归出卖人所有，经营纯收益（扣除经营成本）归买受人，买受人对此约定无异议。同日，原告与被告河北旭远房地产开发有限公司签订《正定国际小商品城二期商铺返租协议书》，并约定租赁期限为5年，自2010年8月1日至2015年7月31日，前三年租金共计25504元，该租金在原告交付房款时一次性冲抵购房款，后两年租金不低于前三年平均返租租金。租金按年计算，按季度平均返还，乙方（原告）在每季第一个月上旬，凭《商品房买卖（预、销售）合同》及本合约到“正定国际小商品城二期”财务部领取租金，在规定期限内未来领取租金的，自动顺延至下一个季度一并领取，如乙方未能及时领取，滞留租金不计利息。承租期满后，乙方可提出续签申请，甲方（被告旭远开发公司）承诺经营纯收益归买受人所有。2013年11月4日，原正定旭远家具建材城有限公司（甲方）与鲁慧娟（乙方）签订商铺租赁合同，合同约定，甲方将正定国际小商品城二期A区三层A3028、3029、3030、3031号商铺出租给乙方，承租面积421平方米。租金为每平方米每月5元，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日。合同中的租金均为税后金额，甲方收到款项后向乙方出具收据。如需甲方开具发票的，税金由乙方负担。商城用电实行一户一表，甲方统一安装，乙方购买电卡并自行交纳电费。乙方每平方米每月物业费为3元（制冷、供暖费用另行支付）。另，返租协议到期后，原告与被告旭远开发公司未再续签租赁合同，也未给付原告2013年8月1日至2015年7月31日的租金。原告于2016年4月22日起诉到法院要求支付租金。
另查明，正定旭远家居建材城有限公司，是被告旭远开发公司于2010年4月22日注册成立的全资子公司，注册资金500万元，2010年4月12日以货币形式一次性出资到位。2013年10月24日正定旭远家居建材城有限公司将名称变更为河北高远红木城贸易有限公司。
上述事实由原、被告提供的证据及庭审记录为证。
本院认为，2010年3月29日原告与被告旭远开发公司签订的《商品房买卖合同》，双方无异议，是真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告旭远开发公司未按约定按季支付2013年8月1日至2015年7月31日的租金的事实存在，但被告旭远开发公司主张依据《民法通则》第136条第（三）项及137条规定：延付和拒付租金的诉讼时效期间为一年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告应自被告旭远开发公司未支付当期租金开始已知权利受到侵害，诉讼时效应从此时起计算。而租金按季度分期支付，每期作为一个独立的债权，均可单独主张包括违约金在内的权利，每一期租金均应适用诉讼时效一年的法律规定。双方签订的合同中约定，按季领取租金，在规定期限内未来领取租金的，自动顺延至下一个季度一并领取。故此，诉讼时效计算的起点推迟下一季度，即2013年8月份第一个季度的租金顺延至下一个季度，也就是2013年11月份，而原告起诉时间为2016年4月22日。原告提供的录音也是在起诉后去被告旭远开发公司索要租金的证据，原告无证据证明诉讼时效中止、中断。据此，予以支持的租金数额为2015年2月份、2015年5月份两个季度的租金。在原被告双方签订的商铺返租协议书中，关于租金明确约定前三年租金共计25504元，后两年租金不低于前三年平均返租租金，按前三年租金25504元计算，后两年每季度租金为2125.33元，两季度租金共计4250.66元，被告旭远开发公司应予支付。返租协议到期后（2015年7月31日），应按双方签订的《商品房买卖合同》中约定的“经营纯收益（扣除经营成本）归买受人”。高远贸易公司将原告所占楼层的商铺出租，租金为每平方米每月5元，系经营纯收益，应归原告所有。自2015年7月31日至2016年4月30日，应给付租金为租金270元（9个月×5元×6平方米）应给付原告。原告要求按返租协议中约定的租金计算，不符合合同约定，本院不予支持。被告高远贸易公司实际出租了原告的商铺，应承担返还原告租金的义务，故此，高远贸易公司所辩不能成立。办理房产证并非被告不予配合，而是由于原告未缴纳相关费用所致，故此，原告该项之诉请本院不予支持。原告要求被告承担交通补助费1500元，无事实依据和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条；《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干决定》第二条之规定，判决如下：
一、被告河北旭远房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告康亮租金4250.66元。
二、被告河北高远红木城贸易有限公司于本判决生效后给付原告康亮实际占用租金270元。
如被告未按判决指定的期限履行上述给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告康亮的其他诉讼请求。
本案诉讼费417元，减半收取，由被告负担208.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 张金良
二〇一六年六月十三日
书记员 冉梦瑶