四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双流民初字第2802号
原告杨建新，男，1963年1月13日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。
委托代理人郑如鑫，四川英鼎律师事务所律师。
被告龚启培，男，1968年11月2日出生，汉族，住四川省双流县。
委托代理人黄加彬，四川棠湖律师事务所律师。
委托代理人夏莎，四川棠湖律师事务所律师。
原告杨建新与被告龚启培房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员罗义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨建新及其委托代理人郑如鑫、被告龚启培及其委托代理人夏莎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建新诉称，原、被告于2010年10月1日签订房屋出租合同，约定被告将位于双流东升葛陌村四社的厂房2600平方米及办公楼出租给原告，由原告用于阳光雅新家具城生产家具使用。房屋出租期限为三年，租期为2010年10月20日至2013年10月20日，年租金为206000元。合同到期前，双方达成口头续租协议，原告于2013年10月15日支付被告年租金206000元。2013年12月1日，双流县规划局和双流县国土资源局针对被告出租的上述房屋发出《建设项目执法调查通知书》和《责令改正国土资源违法行为通知书》，指出上述房屋系违建建筑，要求限期改正。该房屋也于当日断电，致使原告无法正常生产。原告代被告签收了前述通知书并及时通知了被告，后双流县东升街道办事处和葛陌社区相关部门和人员通知双方：因城市规划建设，本案出租房屋需拆迁，要求双方按规定办理搬迁事宜。原告于2014年2月中旬将机器设备全部搬离，腾空房屋。2014年4月该出租房屋被拆除。自2013年12日起，原告即因租赁房屋被断电无法正常生产而遭受损失。此后，与被告协商搬迁和退还剩余租金等事宜也未达成协议，现出租房已被拆迁，双方之间的合同已无法履行，为了维护原告的合法权益，诉请：1、判令被告退还原告已付2013年12月2日起至2014年10月20日的租金182541元；2、判令被告支付原告拆迁搬迁费55000元。
被告龚启培辩称，双方存在续租的口头协议，在履行期间原告并未将《建设项目执法调查通知书》和《责令改正国土资源违法行为通知书》转交被告，被告同意解除与原告签订的租赁协议，但对原告主张的租金金额有异议，应按其实际搬迁的时间结算双方的租金，葛陌村在2014年3月23日才召开拆迁动员会，原告也是4月16日才开始谈拆迁搬迁事宜，故即便退还租金也只应退还2014年4月16日至2014年10月20日的租金；原告主张搬迁费没有事实依据，而且被告于2004年3月与葛陌村签订企业用地租用协议，租用土地为5亩，2007年经葛陌村村委会同意被告将其中的2亩分割与案外人杨翠英，2010年与原告签订协议时被告将自有的2000平方米二层房屋出租与原告。2014年3月23日被告签订拆迁协议书时，也只签订了3亩，故从原告主张的搬迁费55000元（5亩）没有事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明，2010年10月1日原告以阳光雅新家具厂经办人的名义与被告于签订房屋出租合同，被告（甲方）将位于双流东升葛陌村四社的厂房2600平方米及办公楼出租给原告（乙方）使用，租赁期限为2010年10月20日至2013年10月20日，年租金为206000元。合同未涉及拆迁和搬迁费等事宜。上述合同履行期满前，双方达成继续履行上述合同的口头续租协议，原告于2013年10月15日支付被告年租金206000元。2013年12月1日，原告收到双流县规划局和双流县国土资源局针对被告出租的上述房屋发出《建设项目执法调查通知书》和《责令改正国土资源违法行为通知书》，指出上述房屋系违建建筑，要求限期改正。原告代被告签收了前述通知书。
另查明，涉案厂房系被告于其租赁双流县东升镇葛陌村的土地上自行修建。2014年3月23日，双流县人民政府东升街道办事处（以下简称：东升街道办，甲方）与被告（乙方）就涉案厂房签订集体土地企业建（构）筑物拆除工料补助协议，约定：一、乙方同意甲方对乙方位于东升街道葛陌社区2组的办公室、厂房等建筑物及附着物在2014年3月29日前搬迁完毕。乙方同意甲方给付乙方房屋及地面附着物等工料补助采取每亩包干方式，即按11万元／亩结算。二、企业搬迁、水电气、路、生产设备、原材料、半成品搬运等补助费按工料包干补助的10%标准给付。搬迁费已支付于被告名下。
审理中，双方出示了以下由双流县东升街道葛陌社区居民委员会（以下简称：葛陌社区居委会）出具的证明：
1、2014年5月27日出具的《情况说明》，内容为：阳光雅新家具厂未办理工商登记，无营业执照，该厂经营者和负责人为杨建新。该厂原厂址位于双流县东升葛陌社区，原厂址已于2014年4月因城市建设被拆除，该厂已搬离；
2、2014年6月27日出具的《证明》，内容为：兹有双流县九江镇马家寺社区居民龚启培租用双流县东升葛陌村土地在2014年3月23日东升镇葛陌村开拆迁动员会；
3、2014年6月27日出具的《证明》，内容为：兹有双流县九江镇马家寺社区村民龚启培把葛陌村的厂房租给阳光雅新家具厂法人杨建新使用，在2014年4月16日杨建新委托合伙人杨老四，第一次在葛陌村村主任办公室谈厂房搬迁和厂房租金退还协商事宜；
4、2014年7月2日出具的《情况证明》，内容为：阳光雅新家私厂（经营者：杨建新）于2014年2月12日开始搬离租用的位于双流县东升镇社区的厂房（厂房出租人：龚启培），于2月20日全部搬离完毕。搬离完毕后，阳光雅新家私厂通知了我社区，我社区派人前往查验并拍照留存。
葛陌社区居委会的工作人员所拍照片显示原告已经搬离租赁厂房。
上述事实，有原告提交的房屋出租合同、企业用地租用协议、金穗借记卡明细对账单、双方提交的拆除协议书、葛陌社区出具的证明、情况说明以及双方当庭相一致的陈述等证据在卷佐证。以上证据经庭审举证质证，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对于被告提交的证人证言，因与本案无关，本院不予采纳。
本院认为，原、被告达成的厂房租赁续租口头协议是双方真实意思表示，对双方均有约束力。在续租期间，由于租赁厂房被拆迁，续租协议的履行属于事实上的不能，原告要求被告退还租金的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条的规定，被告对此也无异议，双方争论的焦点为原告搬离厂房的具体时间。评析双方葛陌村委会出具的四份证明和情况证明，虽然双方据以提出的主张不同，但该四份证据的证明内容并不矛盾，2014年5月27日的《情况说明》表明出租厂房于2014年4月被拆除、2014年6月27日的《证明》表明被告在2014年3月23日参加东升镇葛陌村开拆迁动员会、另一份2014年6月27日《证明》表明在2014年4月16日原告委托他人第一次在葛陌村村主任办公室谈厂房搬迁和厂房租金退还协商事宜、2014年7月2日的《情况证明》表明原告家具厂于2014年2月12日开始搬离并于2月20日全部搬离完毕。搬离完毕后，社区派人拍照留存，由此可以确定原告搬离租赁厂房的具体时间为2014年2月20日。原告预交的此后的租金（2014年2月20日至2014年10月20日共计8个月），被告应返还与原告，为206000元／年÷12月／年×8月=137333.33元。
对于搬迁费，原告主张的搬迁费55000元（按5亩计算），被告辩称原告该主张没有依据且其出租与原告的房屋面积只有3亩，不同意支付搬迁费。本院认为，根据被告与东升街道办签订的集体土地企业建（构）筑物拆除工料补助协议的约定，搬迁费系对企业搬迁、水电气、路、生产设备、原材料、半成品搬运等的补助费用，按工料包干补助的10%标准给付，即为110000元／亩×10%=11000元／亩，且厂房内的水电及道路系被告提供，故原告主张全部的搬迁费与案件事实不符；而且，依据双方签订的合同，被告出租与原告的厂房为2600平方米，约3.89亩，另还有办公楼，而被告也是按此面积收取原告的租金，故被告的抗辩意见也不能成立。虽然原、被告双方对搬迁费未有约定，但搬迁费的给付是基于对原告的水电气以及道路等建筑部分的补偿及对于被告的设备及物品等的搬迁的补偿，根据本案原告租赁实际情况，本院酌情认定原告享有27500元的搬迁费。由于原告部分的搬迁费已支付与被告名下，故被告应将该部分搬迁费支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告龚启培在本判决生效后三日内返还给原告杨建新租金137333.33元，并支付原告杨建新搬迁费27500元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2432元，财产保全费1770元，合计4202元，由原告杨建新负担1202元、被告龚启培负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 罗 义
二〇一四年十二月九日
书记员 李天睿