上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第613号
上诉人（原审被告）上海生态家天然日用品有限公司。
法定代表人＊＊，职务董事长。
被上诉人（原审原告）邱长林。
上诉人上海生态家天然日用品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市＊＊路229号底层房屋（以下简称系争房屋）为邱长林和案外人简＊＊共有。2013年4月7日，邱长林（甲方）与上海生态家天然日用品有限公司（以下简称生态家公司、乙方）签订房屋租赁合同，将系争房屋租赁给生态家公司使用，租期自2013年4月21日至2015年4月20日止。月租金为人民币（以下币种相同）20，500元，每两个月支付一次，先付后用，乙方应于每期首月15日前向甲方支付。押金41，000元，租赁期满或合同解除后，除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、有线电视费、燃气费、物业管理费、上网费由乙方承担；如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的；……乙方应向甲方支付违约金，违约金以本合同约定的押金金额为准，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。当日，双方还签订补充协议一份，约定月租金20，500元包含房屋租赁税；租金递增从第三年开始，每年递增5%等。
生态家公司自2014年2月21日起未按时支付租金，邱长林及简＊＊于同年5月23日发函给生态家公司，要求生态家公司在5月31日前将应交的两期租金汇入合同约定的银行账号，否则将视为违约自动退租，邱长林将在6月1日单方面解除合同，收回系争房屋。收函后，生态家公司与邱长林进行协商。同年6月20日，双方进行房屋交接，邱长林确认收回系争房屋钥匙。
邱长林诉至原审法院，要求：1、确认双方房屋租赁合同解除；2、生态家公司支付2014年2月21日至6月20日的租金82，000元；3、生态家公司支付2013年4月至2014年6月管理费2，864.4元；4、生态家公司支付提前终止合同违约金41，000元。生态家公司辩称其不欠租金，未造成邱长林任何损失，违约金应予调整。
原审中，生态家公司于2014年7月31日、9月5日、11月10日分三次向邱长林支付了租金共计41，000元。邱长林调整诉讼请求，诉请2调整为支付租金41，000元；诉请3调整为支付物业管理费共计1，350.9元。邱长林另表示，生态家公司支付的押金41，000元，同意抵充违约金。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。邱长林与生态家公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格遵守。法律规定合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现生态家公司无充分理由拖欠房租数月之久，其行为已构成根本性违约。邱长林依照租赁合同约定行使合同解除权，并无不当。原审法院确认双方租赁合同于2014年6月20日解除。租赁合同解除前，生态家公司所欠的房租应及时、足额支付，邱长林要求生态家公司支付欠付租金41，000元，原审法院予以支持。生态家公司违约致使租赁合同提前解除，生态家公司应当承担解除合同的违约责任，即支付违约金41，000元。租赁合同提前10个月解除，使邱长林遭受了一定的损失，双方改定相当于2个月租金的违约金，并未过分高于邱长林所受损失，生态家公司要求调整，原审法院不予采纳。关于物业管理费，双方在租赁合同中未明确约定由生态家公司自行向物业公司支付还是由邱长林代收后支付，现物业公司称已收到物业费，而邱长林亦未能举证由其垫付的事实，邱长林向生态家公司主张，依据不足，原审法院不予支持。邱长林与生态家公司均同意押金抵扣有关费用，对于互负的金钱性质的债务，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，原审法院在本案中将该笔押金一并处理。
原审法院审理后于二○一四年十二月二十六日依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，作出判决：一、邱长林与上海生态家天然日用品有限公司关于上海市＊＊路229号的房屋租赁合同于2014年6月20日解除；二、上海生态家天然日用品有限公司于判决生效之日起十日内向邱长林支付欠付租金共计41，000元；三、上海生态家天然日用品有限公司于判决生效之日起十日内向邱长林支付解除合同违约金41，000元；四、邱长林于判决生效之日起十日内返还上海生态家天然日用品有限公司押金41，000元，该款可与上述判决第二、三项中的款项抵扣；五、驳回邱长林要求上海生态家天然日用品有限公司支付物业管理费的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币1，409元、保全费人民币1，149.32元，合计人民币2，558.32元，由邱长林负担人民币30元，由上海生态家天然日用品有限公司负担人民币2，528.32元。
原审法院判决后，上诉人生态家公司不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订补充协议第3条重新确定了违约金为10，000元，简＊＊发出的短信亦能佐证该事实，且上诉人于原审中就违约金10，000元要求调整数额。请求二审撤销原审判决第三项，依法改判上诉人支付被上诉人违约金10，000元。
被上诉人邱长林辩称：补充协议中所约定的违约金10，000元系针对上诉人提前退租的情形，本案纠纷系因上诉人长期拖欠租金违反合同约定，其应承担的违约责任并不适用补充协议中的约定。简＊＊所发短信内容系双方在纠纷发生后的协商过程，并不能证明被上诉人认可违约金为10，000元。请求二审维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，上诉人与被上诉人所签《补充协议》第3条约定：“……若租赁期未满终止合同需要提前三个月通知甲方，乙方配合甲方新的客户看房，新租户进户时可以停付租金，并承担甲方一个月租金的50%作为违约金……”。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应依约履行义务。上诉人与被上诉人所签《房屋租赁合同》明确约定若上诉人未按合同约定支付租金达15日的，被上诉人可单方解除合同，上诉人应按押金金额支付被上诉人违约金。本案中因上诉人欠付租金导致双方提前解除合同，上诉人理应依约承担相应违约责任。原审中，被上诉人以合同约定的违约金标准即押金金额41，000元向上诉人主张违约金，尚属合理。原审法院对上诉人要求调整违约金数额的辩称意见不予采信，并无不当。双方之后所签《补充协议》之第3条系针对上诉人要求提前终止合同的情况下，上诉人应履行的通知义务及未履行通知义务所应承担的违约金数额的特别约定。本案中上诉人的违约情形并不符合上述条款约定，上诉人以该条款为依据，主张双方约定的违约金为10，000元，本院难以采信。上诉人以手机短信为依据，证明被上诉人认可违约金为10，000元，于法无据，本院亦难以采信。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币575元，由上诉人上海生态家天然日用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年三月二十日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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