重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初10874号原告：黄婧，女，1989年2月6日出生，汉族，住广州市大学城。委托代理人：翁诗其，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：重庆复信置业有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街服装城大道41号4幢-1-1门市1号。法定代表人：陈志华，董事长。委托代理人：何斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托代理人：刘海崴，北京德恒（重庆）律师事务所律师。第三人：华夏银行股份有限公司重庆北部新区支行，住所地重庆市经济技术开发区经开园金山大厦东裙楼第一层。负责人：钟春丽，行长。委托代理人：马立，男，1981年10月16日出生，汉族，住重庆市江北区。原告黄婧与被告重庆复信置业有限公司、第三人华夏银行股份有限公司重庆北部新区支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，依法由代理审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审原告黄婧的委托代理人翁诗其、被告重庆复信置业有限公司的委托代理人刘海崴、第三人华夏银行股份有限公司重庆北部新区支行的委托代理人马立到庭参加了诉讼。第二次庭审原告黄婧的委托代理人翁诗其、被告重庆复信置业有限公司的委托代理人刘海崴到庭参加了诉讼，第三人华夏银行股份有限公司重庆北部新区支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄婧向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年7月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市商品房买卖合同补充协议》、《补充协议》；2、被告立即返还原告已支付的购房款及车位保证金1910833元（购房款为1860833元，车位保证金为50000元），并支付资金占用损失（以房屋首付款及车位保证金之和1110833元为本金，从2013年7月6日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本清时止）；3、被告立即返还原告已缴纳的契税、大修基金、登记费等各项杂费合计68744.99元；4、被告赔偿原告向第三人支付的按揭贷款利息（自2013年10月29日第一次还款之日起至合同解除之日止）；5、被告向原告支付违约金18608元（房屋总价款1860833元的1%）。事实和理由：2013年7月6日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于重庆市渝北区××路×号×区××幢××号房屋，建筑面积158.94平方米，套内建筑面积133.85平方米，总价款1860833元，付款方式为按揭付款。同日，原、被告另签订有关配套车位的《补充协议》，约定原告向被告购买××号车位，并约定案涉房屋与车位为配套建设，任何一方不得要求仅履行房屋销售合同义务或车位销售合同义务。原告当日向被告支付了首付款1060833元、车位保证金50000元，并预付了房屋的税费等共计68744.99元。2013年7月17日，原告与第三人签订《个人房屋抵押借款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，原告向第三人贷款800000元，并由第三人将贷款直接支付给了被告。2013年8月6日，原、被告签订的合同完成备案登记。目前原告尚未接房。2016年4月20日，原告在与被告及物管公司交涉房屋情况时，从物管处得知房屋实际套内建筑面积由约定的133.85平方米变为138.61平方米，误差绝对值已经超过3%,根据《重庆市商品房买卖合同》第六条第2款的约定，原告有权退房，被告应在原告提出退房要求之日起30日内，将原告已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给原告。同时，根据合同第十五条的约定，若被告规划、设计发生变更，应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知原告，被告未在约定期限内通知原告的，原告有权退房，但被告至今未在合同约定的期限内书面明确通知原告房屋面积发生了重大变化。此外，案涉房屋入户门的位置与被告的宣传图、竣工图不一致，该情形亦属于合同第十五条约定的原告可以解除合同的情形。被告重庆复信置业有限公司辩称，1、原告购买的商品房于2013年12月30日取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，双方约定的交房时间为2014年5月30日前，被告于取得前述备案登记证后即通知原告接房，虽逾期27天，但尚未达到合同约定的解除条件，因此被告通知原告接房的行为符合合同约定，合法有效。2、被告于2014年6月21日向原告送达的入住通知书明确载明原告应补缴房屋面积差价款55824.99元，依据该入住通知书原告清楚知道其购买的商品房存在面积误差。同时，根据商品房买卖合同补充协议第六条第一款的约定，原告行使单方解除权必须在房屋交付之时或之前提出或视为被告已将房屋交付给原告之时或之前提出，否则视为原告放弃该项权利，因此原告已经丧失了合同解除权。3、原告在房屋具备交付使用条件后长达两年的时间里一直未提出解除合同的请求，而是选择在房价大幅下跌的时候提出，是规避正常的市场风险，其行为有违诚实信用原则，不应得到支持。第三人华夏银行股份有限公司重庆北部新区支行述称，对于本案的处理没有意见，不作为有独立请求权的第三人参加诉讼。本院经审理认定事实如下：2013年7月6日，以被告为甲方，原告为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：1、乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区××路×号×区××幢××号房屋，建筑面积158.94平方米，套内建筑面积133.85平方米；2、房屋总成交金额为1860833元，建筑面积单价为11707.77元/平方米，套内建筑面积单价为13902.38元/平方米，付款方式为按揭付款，乙方于签署本合同时缴付首期房款1060833元（含定金100000元），剩余800000元由乙方向银行申请30年的个人购房抵押贷款，由银行直接拨付给甲方，作为甲方收取乙方应支付购房款的一部分；3、甲方应当在2014年5月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，如乙方无正当理由拒绝接房，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。合同第六条约定：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补；2、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方；3、面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。合同第十五条约定：甲方规划、设计变更导致该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率等变化，影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方，甲方未在本合同约定期限内通知乙方的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1%的违约金。合同第二十五条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。同日，原、被告签订附件五，即《补充协议》，该协议加黑注明：“为此，甲方特提示乙方应注意和认真审核本补充条款。”补充协议第一条第五款约定：因房屋套内建筑面积增减导致的总房价款的增减，双方应在该房屋交付时结算并支付完毕。第六条关于单方面解除权的行使约定为：“1、乙方行使单方解除权时，必须在房屋交付之时或之前提出，或视同甲方已将房屋交付给乙方之时或之前提出，否则视为乙方放弃该权利。……3、若乙方行使单方解除本合同的权利，乙方应自该条件满足之日起30天内向甲方发出解除合同的书面通知，但若在上述规定或本合同另有约定的期限内甲方未收到乙方行使合同解除权的书面通知，则视为乙方放弃解除本合同的权利，乙方的该权利消灭……6、甲方在（如甲方已将该房屋交付给乙方的）乙方已将该房屋移交给甲方及双方办妥注销本合同登记备案手续和预告登记手续后的30个工作日内退还乙方相应房价款。”第十二条约定：双方在合同签订前，所做的关于小区和房屋及装潢的任何说明、介绍、广告和承诺，若与合同约定不一致的，或未在合同中约定的，均归于消灭，双方的权利义务均以本合同约定条款为准。合同第十七条约定：乙方确认，甲方已经提示其注意有关责任或权利限制的条款，并就本合同进行了充分的解释和说明，乙方完全理解并同意本合同所有内容，并无疑问或异议。同日，原、被告另签订《补充协议》一份。主要内容为：被告开发的××号房屋，被告原销售宣传赠送车位，现双方同意改为直接计价销售配套车位；与原告所购前述房屋配套销售的车位的销售金额为50000元，原告同意在签订本协议时向被告支付购买该车位的保证金50000元，保证金不计利息，在签订正式的《商品房买卖合同》后，保证金直接转为车位的购房款；因被告开发的前述房屋与车位为配套建设，双方同意前述房屋销售与其配套的车位销售为不可分割的一个整体，任何一方均不得要求仅履行房屋销售之合同义务或者车位销售之合同义务。上述合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款1060833元、车位保证金50000元、契税55824.99元、大修基金12715元、产权证印花税5元、抵押登记费80元、按揭印花税40元、预告登记费80元。2013年7月17日，原告作为借款人（抵押人），第三人作为贷款人（抵押权人），被告作为保证人，三方签订《个人房屋抵押借款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定原告向第三人贷款800000元，贷款期限为30年，自2013年7月17日起至2043年7月17日止，贷款利率为年利率6.55%，贷款本息的归还方式为等额本息还款法分期还本付息。2013年9月5日,第三人将贷款800000元支付给被告。2013年8月6日，原、被告办理了预购商品房买卖合同备案登记。2013年12月30日，××号楼取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2014年5月8日，房屋管理部门与测绘部门出具《房屋面积分户汇总表》，载明原告购买的案涉房屋的套内建筑面积为138.61平方米。被告的《重庆复信置业有限公司2014年6月27日交房客户明细（截止6月20日）》载明案涉房屋预测套内面积为133.85平方米，实测套内面积为138.61，面积差比为4%，面积差金额为55824.99元。2014年6月20日，被告向原告寄出《入住通知书》，内容为:1、案涉房屋定于2014年6月27日正式交付，被告将于2014年6月27日至6月29日办理集中交房手续，建议原告于2014年6月28日前来接房；2、交房现场将公示测绘报告，届时将根据测绘报告上面积差结算房款，多退少补，请原告准备好购房发票、税费收据以及以原告名义开具的银行卡，方便交款、退款，补差款55824.99元；3、根据合同关于逾期交房违约责任的约定，被告将支付违约金25121.25元（房屋总价款×万分之五×27天）（按合同约定房款计算）。原告于次日收到该函件。2014年8月5日，被告向原告出具《不同意退房的函》，内容为原告提出退房的理由不成立，不符合合同约定和法定解除条件，不同意解除《商品房买卖合同》及附加协议。原告称该函系针对其于2014年6月29日提出的退房要求的回复，原告当时提出的退房理由为被告将市政道路宣传为小区道路、小区的配套设施不具备交房条件、设备房（地下室）未在底下且未在销售合同红线内、大门及无障碍通道未安装等。被告称不清楚原告当时的退房理由。2014年9月23日，原告向被告出具《关于无条件履行退房义务的函》，内容为被告在×××项目故意将规划穿过小区的市政公路说成小区内行车通道，要求被告无条件退房和承担相应的损失。被告针对此函于2014年10月29日向原告出具《不同意退房的函》，内容与2014年8月5日《不同意退房的函》基本一致。2014年10月14日，渝北区政府发布《关于×××房屋销售涉嫌欺诈的投诉》的办理结果。投诉内容为×××C区与A区（独栋区）之间修起了围墙，且为市政公路，与之前宣传的不符。政府答复为：1、被告的行为构成广告内容具体准则标准应当注明而未注明的违法行为，区工商分局已于2014年8月22日责令被告停止广告违法行为，并给予10000元的行政处罚；2、相关职能部门已及时搭建平台，经被告与业主沟通，现已口头答应待相关房屋卖出后退款给相应业主。2016年5月11日，原告向被告送达《关于要求解除商品房买卖合同的函》。解除合同的主要理由为：1、被告明知复地花屿城项目规划有穿过小区的市政公路，在销售房屋过程中不履行告知义务；2、在被告通知房屋交付时，经渝北区房屋权属登记中心产权备案登记的案涉房屋的套内建筑面积为138.61平方米，与合同约定的面积误差比约3.55%，根据合同约定，原告有权退房。本案审理过程中，针对原告提出的房屋入户门位置发生变化的问题，本院组织各方进行了现场勘验。经勘验，案涉房屋有两处门用于入户；其中一处门与一扇窗户分别安装在成90度夹角的两面墙上，原告认为现在的窗户位置根据宣传单及竣工图显示应为入户门，被告认为竣工图上标注的该位置为“门窗”，因此被告并未对竣工图进行变更。庭审中，原告陈述：1、原告于2014年6月28日到了交房现场，被告对于测绘报告没有公示。原告于当日并未接房，主要是因为小区规划与宣传不符，原告认为被告存在虚假宣传和欺诈。2、原告于2016年4月20日前往被告及物管处就案涉房屋小区道路、地下室等问题进行交涉，并提出案涉房屋与×××号房屋面积实际上一致，但1号房把地下室办成证内面积，导致单价比原告低，原告需多交补差款的问题，物管公司工作人员便告知了原告房屋的实际面积，原告此时才知道面积误差比绝对值超过了3%。被告陈述：1、不清楚原告有无到交房现场，被告在现场公示了面积测绘报告。2、原告所称的房屋面积的变化及入户门位置的变化均不属于规划及设计变更。上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、商品房买卖合同登记备案证明、房屋面积分户汇总表、交房客户明细、宣传单、竣工图、《个人房屋抵押借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、建设工程竣工验收备案登记证、购房发票、收据、入住通知书、不同意退房的函、关于无条件履行退房义务的函、政府信箱投诉办理结果、关于要求解除商品房买卖合同的函等证据在案为证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。对于双方签订的附件五第六条的效力问题，该条第一款和第三款的约定相悖，且第一款要求“乙方行使单方解除权时，必须在房屋交付之时或之前提出，或视同甲方已将房屋交付给乙方之时或之前提出，否则视为乙方放弃该权利”，而一般有解除权的一方在房屋交付时才知晓合同达到解除条件，如其不接房，达到了接房条件也视为交付，因此该约定明显排除了原告权利的行使，应属无效，而第三款的约定并没有排除原告权利的行使，应属有效。该条的其他款项也不属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，也应当是有效的。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。现原告以被告出卖的房屋面积误差比绝对值超过3%及入户门位置发生变化为由，要求解除合同，对于原告的上述理由评析如下：第一，《重庆市商品房买卖合同》第十五条约定乙方规划、设计变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率等变化，影响到原告所购商品房质量、使用功能或使用环境的，若被告未在相关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知原告，原告有权退房。原告称房屋面积的变化及案涉房屋入户门位置发生变化属于该条约定的的情形，但该条约定的前提条件是被告规划、设计发生变更，现原告未举示证据证明上述变化属于被告规划、设计变更所致，故原告据此要求解除合同的理由不能成立。第二，《重庆市商品房买卖合同》第六条约定房屋面积误差比超过3%时，原告可以解除合同，但合同附件五第五条第三款约定原告应当在解除条件成就之日起30天内行使解除权。现案涉房屋的面积误差比绝对值已超过3%，原、被告争议的焦点在于原告行使合同解除权是否已过约定的期限。根据《重庆市商品房买卖合同》附件五第一条第五款的约定，因房屋套内建筑面积增减导致的总房价款的增减，双方应在该房屋交付时结算并支付完毕。被告于2014年6月21日向原告送达的《入住通知书》载明被告将在交房现场公示测绘报告，届时将根据测绘报告上面积差结算房款，多退少补，并明确原告的补差款为55824.99元。原告自认其于2014年6月28日到达交房现场，就应当按照合同的约定及《入住通知书》的提示对补差款及时进行审查，了解补差款收取的依据。且原告称其在接房时就提出了解除合同的意思表示，更应当对合同的解除条件进行审查，其在了解补差款时就应当知道房屋的面积误差比达到了合同约定的解除条件。因此，在2014年6月28日，原告应当已知晓解除合同的条件成就。但原告在2016年5月11日才以面积误差比绝对值超过3%为由向被告发出解除合同通知书，已超过了双方约定的30日期限，原告的解除权已消灭。综上所述，原告要求解除《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市商品房买卖合同补充协议》、《补充协议》的诉讼请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。而原告的其余诉讼请求均以合同解除为前提调解，由于合同未解除，对于原告的其余诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告黄婧的诉讼请求。案件受理费22780元，减半收取11390元，由原告黄婧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  万园薇二〇一六年八月十八日书 记 员  吕 斌