西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0103民初7518号
原告：张培硕，女，1965年1月23日出生，汉族，
委托诉讼代理人：董伟，陕西云德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁睿，陕西云德律师事务所律师。
被告：罗平，男，1963年1月6日出生，汉族，
第三人：西安市人人乐超市有限公司，住所地：
法定代表人：杨永银，执行董事。
第三人：西安市人人乐超市有限公司友谊购物广场，
原告张培硕与被告罗平、第三人西安市人人乐超市有限公司（以下简称人人乐超市）、西安市人人乐超市有限公司友谊购物广场（以下简称人人乐超市友谊购物广场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董伟、丁睿、被告罗平、第三人人人乐超市、人人乐超市友谊购物广场共同委托诉讼代理人何春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张培硕向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告自2016年7月1日至2018年4月30日期间的租金95824元；2.判令被告支付违约金10481.28元；3、请求法院判令被告和第三人返还房屋（碑林区友谊西路470号24号楼503号房屋）并按照4500元每月的标准自2018年5月1日起至交付房屋之日的占用费，恢复房屋原状；4.判令第三人将其未支付给被告的租金依法支付给原告；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月30日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于西安市友谊西路470号，门牌号为高层2号楼503的房屋，合同中对双方权利义务进行了相关约定，并清楚约定了房屋地址、面积、房屋状况租赁期限、价格及支付方式等。合同签订后，被告2016年7月1日起未向原告支付租金，后原告多次多种形式催要，但被告仍未支付租金。现房屋实际由第三人实际占有使用，第三人拒绝搬出租赁房屋，为维护原告权益特提起诉讼。
罗平辩称，其从原告处承租来的房屋转租给第三人人人乐超市，因原告未向其出具发票，导致其无法向人人乐超市索要租赁费。人人乐超市所欠其租赁费包括其他两套房屋的租赁费，所以不同意人人乐超市将所欠租赁费直接支付给原告。
第三人人人乐超市述称，其与被告自2012年起建立租赁合同关系，合同每年签订一次，最后一次租期自2017年9月15日至2018年9月14日止，目前因被告没提供租金发票，其尚有租金141600元未支付给被告。不同意返还房屋，亦不同意支付租金给原告，但是如果法院判决了该项义务，其尊重法院的判决。
人人乐超市友谊购物广场述称，涉案房屋现实际由其作为员工宿舍居住使用。
本院经审理认定事实如下：原告张培硕与孙越东系夫妻关系。2011年6月30日，原告张培硕与被告罗平签订房屋租赁合同，将孙越东购买的位于碑林区友谊西路470号高层2号楼503号房屋出租给被告罗平，出租房屋面积为143.2平方米，租期自2011年7月1日至2021年6月30日。双方对租金及支付方式进行如下约定：租期内前五年房屋租金不变，每月租金为4000元，每年租金总额为48000元；五年之后，每年度租金在上一年度租金基础上以6%递增。租金按年支付，首次租金支付至2012年6月30日，支付时间为2011年6月30日，金额48000元整，之后租金于每年6月30日前全额支付下一年度租金。支付方式为现金。双方合同约定租赁物为毛墙毛地，被告可以对租赁物进行合理装修，租赁期满后或因被告责任导致退租的，除双方另有约定外，则依附于房屋的装修归原告所有。双方关于违约责任约定，被告若不能在合同约定的时间内缴纳租金，原告将按当年租金总价的10%收取延迟履行违约金，逾期一个月仍未支付的，原告有权单方解除合同。合同签订后，被告按约向原告支付了2011年7月1日至2016年6月30日的租金，下欠租金至今未支付。2018年4月24日，原告通过邮寄方式向被告送达律师函，律师函内容要求被告在收到函件后三日内与原告协商缴纳房屋租金及赔偿违约金事宜，否则双方房屋租赁合同于2018年5月1日予以解除。被告于2018年4月25日收到该函件，未向原告支付拖欠租金，亦未向人民法院提起诉讼对原告主张房屋租赁合同解除提出异议。
被告罗平从原告承租房屋后，将该房屋与其承租他人的另外两套房屋一并转租给第三人人人乐超市。自2012年起双方每年签订一次房屋租赁协议，租期为一年。2017年双方签订新的房屋租赁协议，租赁期限自2017年9月15日至2018年9月14日止，租赁房屋面积为389平方米，年租金为141600元。第三人人人乐超市已将2017年9月14日前的租金向罗平支付完毕，下欠2017年9月15日至2018年9月14日的租金141600元未支付。第三人人人乐超市将租赁来的房屋交由第三人人人乐超市友谊购物广场作为员工宿舍居住使用。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属于有效合同，双方均应依约履行各自的义务。现原告依约将房屋交付被告使用，被告未按时支付租金，已构成违约，原告有权解除合同，要求被告支付拖欠租金并承担违约金。关于原、被告签订的房屋租赁合同解除时间，原告于2018年4月24日向被告邮寄送达了律师函，律师函内容要求被告在收到函件后三日内与原告协商缴纳房屋租金及赔偿违约金事宜，否则双方房屋租赁合同于2018年5月1日予以解除。被告于2018年4月25日收到该律师函后未与原告协商亦未向人民法院起诉对原告主张合同解除提出异议，故双方之间的房屋租赁合同于2018年5月1日已予解除。关于租金，双方合同约定租期内前五年房屋租金不变，每年租金为48000元，五年之后，每年度租金在上一年度租金基础上以6%递增。按照该约定被告应支付2016年7月1日至2017年6月30日的租金为50880元，2017年7月1日至2018年4月30日的租金为44944元。关于违约金，双方合同约定被告若不能在合同约定的时间内缴纳租金，原告将按当年租金总价的10%收取延迟履行违约金，原告按照该约定请求被告支付违约金10481.28元，符合双方合同约定且未超出法律规定，本院予以支持。现涉案租赁房屋由第三人实际占有，原、被告之间的房屋租赁合同已解除，第三人继续占用租赁房屋无法律依据，应当腾出房屋交还原告。原、被告之间房屋租赁合同于2018年5月1日已解除，原告请求第三人支付从2018年5月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费，本院予以支持。房屋占有使用费参照原、被告租赁合同约定的租金支付，即第三人按照每月4494.4元标准向原告支付租金至实际腾房之日。对于原告要求第三人将欠付被告的租金直接支付给原告之请求，因被告拖欠原告房屋租金期间是2016年7月1日至2018年4月30日，而第三人欠付被告租金时间是2017年9月15日至2018年9月14日，况且第三人欠付被告的租金包含另外两套房屋的租金，且第三人与被告房屋租赁协议中未就涉案房屋单独约定租金，故无法分割第三人欠付租金中就涉案房屋的金额，且不利于保护另外两套房屋出租人的权益，故对原告请求第三人将2018年5月1日前欠付被告的租金直接支付原告之请求，本院不予支持。对于被告罗平辩称因原告未提供发票故拒付租金，因双方在租金支付条件中并无此要求，故对被告罗平该辩称，本院不予采信。关于被告罗平主张原告赔偿其装修损失，因双方合同约定赁物为毛墙毛地，被告可以对租赁物进行合理装修，租赁期满后或因被告责任导致退租的，除双方另有约定外，则依附于房屋的装修归原告所有，现被告未按期支付租金导致合同解除且双方无另外约定，故被告要求原告赔偿装修损失之请求不成立，本院不予支持。
综上所述，对原告要求被告支付租金及违约金、第三人返还房屋并支付房屋占有使用费之诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条，判决如下：
一、被告罗平于本判决生效后十日内向原告张培硕支付租金95824元；
二、被告罗平于本判决生效后十日内向原告张培硕支付违约金10481.28元；
三、第三人西安市人人乐超市有限公司、西安市人人乐超市有限公司友谊购物广场于本判决生效后十日内将碑林区友谊西路470号高层2号楼503号房屋返还给原告张培硕。
四、第三人西安市人人乐超市有限公司、西安市人人乐超市有限公司友谊购物广场于本判决生效后十日内向原告张培硕支付自2018年5月1日至实际腾房之日按照每月4494.4元计算的房屋占有使用费；
五、驳回原告张培硕其他诉讼请求。
如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2426元，减半收取计1213元，由被告罗平负担。（于本判决生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 罗艳琴
二〇一八年八月九日
书记员 申丽敏