吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉04民终76号上诉人（原审原告）：东丰县阳光物业管理有限责任公司，住所地东丰县。法定代表人：刘利，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：王明久，男，住东丰县。委托诉讼代理人：刘素梅，女，住所地东丰县。上诉人东丰县阳光物业管理有限责任公司（以下简称阳光物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服东丰县人民法院（2017）吉0421民初1945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月5日公开开庭进行了审理，上诉人阳光物业公司的法定代表人刘利，被上诉人王明久的委托诉讼代理人刘素梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。阳光物业公司上诉请求：1、撤销东丰县人民法院（2017）吉0421民初1945号民事判决，判决王明久履行小区物业管理合同义务，承担物业费、公用电费给付责任，给付物业费和公用电费共计1,356.00元；2、判决王明久承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、王明久不履行物业管理合同义务，欠款事实存在。二、一审判决认定事实错误，阳光物业公司已与王明久形成事实服务合同关系，王明久在一审庭审时承认存在物业服务合同关系，是物业服务不好才不给物业费和公用电费的。阳光物业公司履行了物业管理合同义务，对时代嘉园小区进行了物业管理，这一事实已被一审法院在另外的法律文书中予以认定。三、一审法院采信王明久提供的证据都是复印件，违背法律规定。四、一审判决适用法律错误。王明久答辩称：一、阳光物业公司没有物业服务资质，没有从事物业服务的资格。二、2010年至2012年时代嘉园小区弃管，原告在这期间并未提供物业服务更无权收费。三、原告2013年末到时代嘉园以后物业服务不合格，主要表现有：私自处置了小区二次供水水泵，造成供水压力不足；消防通道无消防设施；乱收费，电子门每户收100—200元，用了一个星期就撤了，也没给返钱；管理混乱，小区外来车辆随意停放；强制换水表并收费；卫生清雪不及时；小区公用设施不维护和修理，房顶漏水、下水道堵都不管；百般刁难，不给办房照。阳光物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判决王明久履行小区物业管理合同义务，承担物业费、公用电费给付责任，立即给付阳光物业公司物业费、公用电费共计1,356.00元。一审法院认定事实：阳光物业公司没有物业服务资质，没有到物业管理办公室备案，未与王明久签订物业服务合同，也不能证明与王明久之间存在事实上的物业服务合同关系。一审法院认为，阳光物业公司未与王明久签订物业服务合同，且阳光物业公司未向该院提供相应的证据证明其与王明久之间存在事实上的物业服务合同关系，也没有证据证明其具备收取物业费的合法资质，应当承担不利的法律后果。故阳光物业公司要求王明久给付物业费及公用电费的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定判决：驳回原告东丰县阳光物业管理有限责任公司的诉讼请求。二审期间，阳光物业公司提交如下证据：证据1.东丰县价格监督检查局和东丰县住房和城乡建设局《关于东丰县物业管理服务政府指导价格的通知》，证明阳光物业按照三级0.65元每平方米物业费收取合理；证据2.金达物业服务有限公司与林传喜签订的物业管理合同一份，证明阳光物业公司与林传喜等存在物业服务合同关系；证据3.东丰县创建省级卫生城领导小组办公室文件《关于的通知》一份，证明2012年东丰县创建省级卫生城，将442栋楼房列为弃管楼，其中没有时代嘉园小区；证据4.东丰县金达房地产开发有限责任公司出具的证明一份，证明阳光物业公司2011年在物业办公室备案。王明久质证意见：对证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据3真实性有异议；对证据4真实性、合法性和关联性都有异议，认为新的物业公司进入小区，应经招投标方式进行，阳光物业公司进入小区没有经过业主委员会同意。王明久未提交新证据。对阳光物业公司提交的证据，本院认定如下：《关于东丰县物业管理服务政府指导价格的通知》内容真实，形式合法，对物业服务企业收费具有指导性，与本案有相关性，本院予以采信；金达物业服务有限公司与林传喜签订的物业管理合同，合同双方都不是本案当事人，与本案没有关联性，本院不予采信；《关于的通知》后附《东丰县弃管楼院综合管理任务分配表》第73项楼院名称一栏中有“其他弃管楼院（242栋）”，该分配表中已列明的弃管楼院名称中虽然没有时代嘉园小区，但时代嘉园小区是否列入其他242栋弃管楼院中无法判断，故本院不予采信；东丰县金达房地产开发有限责任公司出具的证明，从内容看该材料并不是东丰县金达房地产开发有限责任公司出具，而是阳光物业公司法定代表人刘利的叙述，刘利在该证明末尾处签字，并盖有阳光物业公司的印章，可以认定为当事人的陈述。该陈述不能证明阳光物业公司进行了物业登记的事实，但能证明阳光物业公司进入时代嘉园的时间是2013年11月8日，本院对此证据部分予以采信。经本院审理查明，阳光物业公司于2011年12月27日成立，未取得物业管理企业资质证书，2013年11月8日开始阳光物业公司对时代嘉园A区4号楼提供物业服务，并代收代缴公用电费，物业费收费标准为2014年以前每平方米0.49元，2014年开始每平方米0.65元，公用电费代收标准为2014年以前为每户每月5元，2014年开始为每户每月10元，后阳光物业公司因物业管理服务不到位被业主罢免，于2016年3月撤出时代嘉园A区4号楼。王明久于2011年入住时代嘉园A区4号楼1单元202室，该房屋面积71.53平方米，房屋性质为住宅，王明久为该房屋业主。时代嘉园小区开发商及阳光物业公司均未与王明久签订物业服务合同，2015年1月至2016年12月期间王明久未向阳光物业公司缴纳物业费和公用电费，阳光物业公司提供的欠费明细如下：公用电费240元，即2015年1月至2016年12月共计24个月，每户每月10元，共240元；物业费1,116.00元，即2015年1月至2016年12月共计24个月，每平方米0.65元，共1,116.00元，物业费及公用电费合计1,356.00元。本院认为，本案的争议焦点为王明久是否应给付阳光物业公司物业费、公用电费；如应给付，数额多少。围绕争议焦点本院综合评判如下：一、关于双方是否存在事实上的物业管理服务关系问题。虽然时代嘉园小区开发商及阳光物业公司均未与王明久签订书面的物业服务合同，由于阳光物业公司实际为A区4号楼提供了物业服务，且王明久仅对物业服务质量问题提出抗辩，对阳光物业公司提供物业服务的事实并未否认，王明久在二审庭审辩论时称“阳光物业在2013年年末进驻涉案小区”，在一审庭审中举证证明2016年阳光物业公司已经被时代嘉园小区业主委员会罢免，自认了2013年至2016年阳光物业公司在该小区从事物业管理活动，因此，双方形成了事实上的物业管理服务关系。王明久辩称阳光物业公司未取得物业管理企业资质证书，也未到物业管理办公室进行备案，因取得资质及进行备案等属于行政管理范畴，不影响民事案件的处理。故对王明久的上述抗辩主张本院不予支持。二、关于阳光物业公司提供物业服务的期间问题。阳光物业公司在本院庭审中称其前身为东丰县金达房地产开发有限责任公司下属的东丰县金达物业服务有限公司，并自认东丰县金达物业服务有限公司于2013年11月8日撤出时代嘉园A区4号楼，该时间点与王明久所述阳光物业公司2013年末进驻时代嘉园A区4号楼基本一致，一审中周传和所举证据东丰县东丰镇人民政府信访办公室《关于马淑艳信访事项处理意见书》和《“县级党政领导进社区”群众诉求处理结果反馈表》，能够证明“时代嘉园A4楼，阳光物业公司已于3月21日撤走，5月23日小区业主委员会接管”，因此，阳光物业公司提供物业服务的开始时间应为2013年11月，阳光物业公司的物业服务期间为2013年11月至2016年3月。三、关于阳光物业公司收费标准和服务质量问题。阳光物业公司依据《关于东丰县住宅小区物业管理服务政府指导价格的通知》普通住宅三级标准下调一定比例每平方米收取0.65元物业费在合理的价格范围之内，本院对阳光物业公司的收费标准予以确认；参照《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》三级物业管理服务等级的要求，结合阳光物业公司因物业管理服务不到位被业主罢免的事实，能够反映出阳光物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵。四、关于王明久应给付阳光物业公司物业费和公用电费数额问题。物业费收取是保障物业服务良性运转的基础，但同时也应当遵循质价相符的原则，考虑阳光物业公司提供物业服务存在瑕疵的情况，为了促进物业服务质量提升，保护业主合法权益，本院酌情减免王明久应缴纳物业费数额的30%，公用电费为阳光物业公司代收代缴项目，王明久应在服务期限内全额给付。故王明久应给付阳光物业公司物业费、电费合计638.19元，即：2015年1月至2016年3月共15个月，物业费：0.65元/平方米×71.53平方米×15个月×70%＝488.19元；公用电费：10元/月×15个月＝150元。综上所述，阳光物业公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实不清，裁判结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省东丰县人民法院（2017）吉0421民初1945号民事判决；二、王明久于本判决生效之日立即给付东丰县阳光物业管理有限责任公司物业费488.19元，公用电费150.00元，两项费用合计638.19元；三、驳回东丰县阳光物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费100.00元（阳光物业公司垫付），由东丰县阳光物业管理有限责任公司负担52.94元，由王明久负担47.06元。本判决为终审判决。审 判 长 陈传冬审 判 员 李 爽审 判 员 温桂杰二〇一八年四月八日法官助理 董润鹏书 记 员 刘丽影