广东省南雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0282民初494号
原告：袁红波，男，1980年11月2日出生，汉族，湖南省汉寿县人，住湖南省汉寿县。
委托诉讼代理人：谭贻峰，男，广东磨铁律师事务所律师，执业证号：14402201710468831。
委托诉讼代理人：范武武，男，广东磨铁律师事务所实习律师。
被告：南雄市城市建设投资有限责任公司，统一社会信用代码/注册号：91440282557291052X。地址：南雄市雄中路雄州公园东侧（原生资公司办公楼）
法定代表人：沈迪彧。
委托诉讼代理人：沈明星，男，系广东秦唐律师事务所律师，执业证号：14402200710648619。
原告袁红波诉被告南雄市城市建设投资有限公司房�买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁红波的委托诉讼代理人范武武、被告南雄市城市建设投资有限公司的委托诉讼代理人沈明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁红波向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还定金125.2万元；2、判令被告支付利息759787.4元（暂计至2018年4月1日，从2018年4月1日起以本金125.2万按年利率6%计算后续利息）；3、判令被告赔偿损失508725元给原告；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年8月28日签订《认购书》。《认购书》内容为原告订购被告公司在建楼盘若干，认购价格包括办理产权证在内共计6260441.5元。原告于2013年9月4日支付了226万元定金给被告；2014年1月24日原告支付购房款100万元给被告；但是被告公司筹建楼盘未达到《认购书》中约定标�，为此，2015年12月3日，原告向被告发函撤销了《认购书》。根据法律规定，被告应当返还购房款及相关利息、双倍返还定金及赔偿相关损失。但被告仅返还了326万元购房款给原告，原、被告多次协商未果，原告特向法院提起诉讼。
被告南雄市城市建设投资有限公司辩称：1、本案已经超过三年的诉讼时效，在2014年1月24日原告支付最后一项款项至今已经4年多，对于定金以及相关的损失，被告并没有承诺要进行赔偿。2、本案的定金合同没有生效，根据民诉法司法解释119条，被告已经全额退还定金给原告，因此视为被告提出异议，并拒绝接受定金，因此该返还定金的行为应适用该司法解释来处理。3、认购的1号商铺不能交付并不是被告的主观原因，是客观原因导致的，根据担保法司法解释120条，不能适用定金法则，即使要适用，也应该按照1号商铺部分损失适�，不能全部适用。4、关于利息，应该由法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。以下事实和证据双方当事人均无异议，本院在依法审查的基础上予以确认。1、原被告于2013年8月28日签订了《认购书》，《认购书》约定了原告向被告购买房产的位置、数量、价款，以及价款支付方式和定金等事项，《认购书》对双方有法律约束力。2、《认购书》签订后原告于2013年9月4日依约向被告支付定金226万元，2014年1月24日支付购房款100万元。3、按原规划和设计，1号房产（位于雄东路雄州景苑北面）、10号房产（位于雄州景苑西面）均为商铺，第二层房产（位于雄州景苑二楼）为写字楼，A栋201、202、203、204（位于雄州和苑）的房产为住宅楼，位于雄州景苑的第二层房产写字楼可由西面的10号商铺或北面的1号商铺上下出入，即1号商铺、10号商铺与第二层写字楼的室内空间是连通的。4、被告称因消防安全需要，涉诉房产所在楼宇的设计做了变更，1号商铺改成了消防通道。因该项变更，1号商铺不存在，第二层写字楼变成了只有10号商铺一个方向的一个出入通道。5、被告于2015年12月3日退回原告的房产认购款326万元。6、根据原告袁红波申请，本院于2018年4月27日依法对被告的财产采取了诉讼保全措施。
以上事实有原、被告签订的《认购书》、定金收据、购房款收据、退回房产认购款收据、涉诉房产所在楼宇前后设计图纸、裁定书、当事人的代理人陈述等材料在案佐证。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷案。原被告争议的焦点有三个方面：第一是诉讼时效问题。被告认为，原告的诉讼已超过了诉讼时效，应予驳回起诉。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被告退回原告购房款的时间为2015年12月3日，原告提起诉讼的时间是2018年4月3日，因此被告关于原告超过诉讼时效的意见本院不予采纳。第二方面：原被告之间签订的定金条款是否生效的问题。被告认为，原被告之间签的定金合同并未生效，因为被告已经退还了定金给原告。本院认为，我国《担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期间。定金合同从实际交付定金之日起生效。可见，本案原被告之间签订的定金条款在原告缴付第一笔购房款（包括定金）226万元之后即已生效。故被告关于定金合同未生效的意见于法无据，本院不予采纳。第三方面：被告是否违约、应否担责和如何担责的问题。被告认为，被告不能如约交付的仅是《认购书》约定的部分房产，且1号商铺不能交付是因为消防需要，属客观原因，就算要赔偿违约金，也只能就不能交付的部分按比例赔偿。本院认为，被告不能依约向原告如数交付房产，表象看仅仅是少了1号商铺，然而1号商铺消失后第二层写字楼就从原先规划设计的双路口、双通道变成了单一方向通道，这样第二层写字楼的使用方便程度、能发挥的商业功能效率、消防安全等方面均受到直接影响，市场价值必然下降。而第二层写字楼的面积为949.6平方米，单项价款为3798400元，占合同总价款的60.7%。因此，被告不能如约交付1号商铺的行为，直接影响原告签订合同的目的，已构成违约的事实。对于承担违约责任的问题，被告认为，由于客观原因导致不能如约交房，即使要支付违约金，也应按1号商铺金额所占合同金额的比例来承担违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，……本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”就本案来说，因为落实消防措施，被告对原先设计方案做出调整，原定1号商铺改成了消防通道，导致了合同不能全部履行。应该说，消防审批是每个房产项目的必经审批程序，本案涉诉房产所在楼宇由于消防原因导致设计方案作出改变，这是由于被告方在房产开发和项目建设过程中消防意识不够造成的后果，这不是法律规定的不可抗力原因，因此被告的违约责任不可免除。对于被告应承担违约责任大小的问题，原告要求被告赔偿的损失包括：1、返还定金125.2万元；2、赔偿损失508725元；3、支付利息759787.4元。本院认为，原、被告签订的《认购书》中约定了乙方（原告）支付定金的数�226万元，且原告在约定的期限内向甲方（被告）支付了相应款项，在被告违约的情形下，原告要求被告赔偿定金合情合理，于法有据，但定金数额的约定，不能超出法律的规定，即《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不能超过主合同标的额的20%”，涉案合同《认购书》约定的合同金额为6260441.5元，原告要求赔偿定金125.2万元的诉请在法律允许范围内，本院予以支持。至于原告另外两项诉请，即要求被告赔偿损失508725元和支付利息759787.4元，因原告不能举证证明被告的违约行为给原告造成的损失超出定金金额，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，……但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，以上两项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告南雄市城市建设投资有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿原告袁红波125.2万元。
驳回原告袁红波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本�诉讼费27160元，由原告负担135160元，被告负担13500元。财产保全申请费5000元，原告负担2500元，被告负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 王文森
人民陪审员 欧阳翔
人民陪审员 邓锦绣
二〇一八年八月二十二日
书 记 员 胡丽华