广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第66号上诉人（原审原告）陈薇羽，女，1983年4月26日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人吴翠英。委托代理人曾丽芬。被上诉人（原审被告）何树荣，男，1962年10月13日出生，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）梁海明，男，1971年6月13日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人陈桥木。上诉人陈薇羽因与被上诉人何树荣、梁海明土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、何树荣、梁海明应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金24900元予陈薇羽；二、驳回陈薇羽其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费减半收取2173.74元（陈薇羽已预交），由陈薇羽负担1962.49元，何树荣、梁海明负担211.25元，何树荣、梁海明负担的部分应于上述付款的同期迳付还陈薇羽，原审法院不另收退。上诉人陈薇羽上诉提出：一、原审判决无视何树荣违反合同约定私下将土地转租给梁海明的事实，毫无根据地认为陈薇羽应当知道土地由何树荣转租给梁海明，原审判决所依据的理由不能成立。1.原审判决认为租金一直是梁海明缴纳，因而认定陈薇羽知道土地被转租，这个理由太牵强。首先，案涉合同的相对方是何树荣，其应向陈薇羽支付租金，没有任何法律法规规定或当事人约定只能通过合同相对方的账户支付租金，现实中用他人账户或委托他人代为付款的情况比比皆是，不能因此就认定陈薇羽同意转租。实际上，本案所涉支付租金有“何树荣、梁海明、何瑶珊”等多人的账户，按原审法院的推断，就还要认定陈薇羽同意转租给何瑶珊等人。其次，陈薇羽的主要权利是收取租金，但并没有法律法规规定其有义务去查询资金是如何转入或由谁转入。陈薇羽是以中国银行存折收取租金，该存折上并不会显示转入款项人员的信息，陈薇羽并不知道是何人支付的租金，当然也就不知道何树荣已将案涉土地转租给梁海明。2.陈薇羽曾协助办理《建设工程规划许可证》，原审判决认为许可证上列明所建项目为佛山市明业恒创投资发展有限公司（以下简称明业恒创公司）厂房，而该公司法人代表为梁海明，以此推断陈薇羽知道何树荣已将案涉土地转租给梁海明，这是错误的。明业恒创公司的成立时间是2011年2月21日，而《建设工程规划许可证》的颁发日期为2011年2月17日，在陈薇羽协助办理许可证时，根本无从得知该公司为梁海明所有。在佛山市南海区狮山镇经济促进局的档案中，有一份陈薇羽和梁海明签定的《土地使用权租赁合同》，该合同系伪造，陈薇羽已否认该合同的真实性，合同上签名的字迹及指模明显与陈薇羽不同；且该合同的签署时间为2010年3月29日，而梁海明辩称在2010年10月19日从何树荣处受让合同权利，这明显前后矛盾。如果陈薇羽同意转租，那就无需伪造合同。原审法院一方面认定该证据的真实性，一方面又认定2010年10月19日的转租成立，明显相互矛盾。陈薇羽只是按合同约定及何树荣的指示协助办理报建手续，但并不知道梁海明与何树荣之间是何关系，也不清楚何树荣、梁海明的隐瞒、欺骗行为。二、陈薇羽与何树荣在租赁合同中约定：“乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需要进行转租应征得甲方书面同意，否则做乙方违约处理。”如何树荣确将案涉土地转租并将合同交给梁海明，那梁海明应知道转租必须征得陈薇羽书面同意，否则要承担违约责任。现何树荣、梁海明并未举证证明转租取得陈薇羽的书面同意，原审法院将主观推断的陈薇羽可能知道等同于书面同意，完全背离合同精神，没有法律依据。三、根据合同约定，拖欠租金达30天，陈薇羽有权解除合同，没收保证金，并立即无偿收回土地使用权，同时在该租地上的一切建筑物及绿化归陈薇羽所有。何树荣拖欠租金达83天，且在陈薇羽起诉后才支付租金，明显违反了合同约定。原审判决认为陈薇羽按《土地使用权租赁合同》约定的标准收取租金的权利未遭侵害，实为主观判断。租金的交纳是租赁合同最重要的条款之一，如果因实际损失已弥补就忽视根本违约的行为，则平等、自愿、合法情况下签订的合同就没有约束力，没有信守合同精神，难以相信承租人会在长达20年的合同期限中一直按约履行合同。综上，何树荣未经陈薇羽书面同意就私下转租，应当承担违约责任，陈薇羽有权解除合同。原审法院认定推断陈薇羽对转租的情况知情且同意，没有事实及法律依据。且何树荣欠租超过30天以上，已构成根本违约，陈薇羽同样有权解除合同。上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持陈薇羽原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由何树荣、梁海明负担。被上诉人何树荣答辩称：案涉土地最先由何树荣承租，后来经陈薇羽同意转租给梁海明，并约陈薇羽与梁海明一起去狮山行政服务中心办理报建手续。陈薇羽当时携带了相关的证件，办理报建手续时，陈薇羽叫梁海明的弟弟帮忙签的名。办理报建手续时，何树荣与陈薇羽、梁海明的弟弟及梁海明都在场，办完后大家还一起去吃饭。陈薇羽与梁海明关系很好，陈薇羽经常去梁海明的厂闲坐聊天。何树荣愿意以人格担保所说都是事实，陈薇羽说的全是假话。陈薇羽见梁海明建成工厂有利润，就想从中夺取利益。何树荣与陈薇羽很熟，陈薇羽这样做是不对的，如果何树荣说的是假话，愿意承担一切责任。被上诉人梁海明答辩称：一、陈薇羽知道并同意何树荣将案涉土地转租给梁海明，其还协助梁海明办理了部分报建手续。陈薇羽以实际行动变更了原合同的履行主体，现以“违约转租”为由请求解除合同不应得到支持。2010年10月19日，何树荣将《土地使用权租赁合同》的权利义务转让给梁海明，梁海明及何树荣曾口头将转租的事实告知陈薇羽，陈薇羽没有提出异议，口头答复同意按原合同履行，称“作为出租人有租收就可以了，无需书面变更原合同”。2010年11月24日、2011年2月17日、7月13日、2012年6月20日，陈薇羽多次协助梁海明办理了规划许可证、施工许可证等有关报建手续，并提供身份证原件、土地证原件给行政部门核对。从原合同约定的第一期开始的所有租金，都是梁海明向陈薇羽支付的，陈薇羽没有提出任何异议。陈薇羽在一审期间自认经常路过时查看了解土地情况，并因收租事宜曾到过毗邻的明业恒创公司，陈薇羽的上述行为也表明其知道或应当知道土地的实际使用人为梁海明，但一直没有提出异议。二、本案为非根本性违约，陈薇羽无权解除合同。首先，原合同关于逾期交租的法律后果约定不明确。原合同约定逾期交租的后果有三条，其中两条约定按每日300元标准计付违约金，没有约定解除合同；一条是约定逾期30日解除合同。可见，原合同关于逾期交租的法律后果约定不明，陈薇羽无权选择其中条款之一行使合同解除权。其次，本案为非根本性违约，陈薇羽也并无催告通知。本案中，梁海明在案涉土地上投资近千万元，而按原合同履行，陈薇羽20年内的租金收益是750多万元，租期届满后梁海明投入建成的物业归陈薇羽所有，而梁海明迟延向陈薇羽交纳2013年第二季度租金仅约10万元。对比上述数据，迟延交纳的租金比例甚少，尚不足以影响到出租人获得租金目的的实现。事实上，梁海明在参与诉讼前，一次性缴纳了2013年第二、三季度的租金；在一审判决后，梁海明又缴纳了2013年第四季度（10月至12月）的租金以及一审判决认定的违约金。根本性违约的法定标准是“不能实现合同目的”，本案中，陈薇羽的合同目的已实现，且未受到损失，其不能行使合同解除权。再者，依照合同法的相关规定，当事人一方以根本性违约为由要求解除合同的，应当向对方催告或通知，否则无权行使解除合同权。最后，陈薇羽请求的每日300元的违约金与解除合同权不能共存。每日300元的违约责任，是违约方对守约方承担违约的方式，该责任是基于合同履行的前提下产生，解除合同不属于承担违约责任的方式。解除合同的法律后果，并不包含“承担违约责任”，两者不能共存。现梁海明已按每日300元的标准向陈薇羽承担了违约责任，对迟延交租的行为向陈薇羽作出了弥补，陈薇羽无权再解除合同。综上，陈薇羽请求解除合同无事实和法律依据，原审判决有法有据，应予维持。上诉人陈薇羽在二审期间向本院提交了以下证据：证据一、项目办理号分别为2011071101011、2011071101003的狮山行政服务中心项目办理表，以证明领取相关报建手续原件的不是陈薇羽；证据二、行政审批项目及办事流程版（2010版），以证明陈薇羽并不知道何树荣、梁海明的隐瞒行为。被上诉人何树荣对陈薇羽在二审期间提交的证据，发表了以下质证意见：对陈薇羽在二审期间提交的上述证据的真实性、合法性没有异议，但认为如果陈薇羽不携带相关证件材料去办理报建手续，行政服务中心是不可能予以审批的。被上诉人梁海明对陈薇羽在二审期间提交的证据，发表了以下质证意见：对陈薇羽在二审期间提交的上述证据的真实性没有异议，确认两份审批表都是由承建方黄满荣经手的。被上诉人梁海明在二审期间向本院提交了以下证据：证据一、银行结算业务申请书，以证明梁海明向陈薇羽支付了原审判决判令的违约金、诉讼费、2013年第四季度的租金和2014年第一季度的租金，陈薇羽收取租金的目的并没有受到影响。证据二、案涉土地及梁海明投资的明业恒创公司的照片，以证明案涉土地与梁海明的公司相邻，陈薇羽的母亲到过该公司，且墙壁上有指示牌，陈薇羽称不知道转租不属实。上诉人陈薇羽对于梁海明在二审期间向本院提交的证据一的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租，增加了出租人要求返还租赁物的困难，使租赁物的毁损加重。对证据二照片的真实性无法确认，陈薇羽并没有去过明业恒创公司。被上诉人何树荣对于梁海明在二审期间提交的证据没有异议。被上诉人何树荣在二审期间没有向本院提交新的证据。本院对于陈薇羽、梁海明在二审期间提交的证据认证如下：何树荣、梁海明对于陈薇羽在二审期间提交的证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。陈薇羽、何树荣对于梁海明提交的银行结算业务申请书的真实性没有异议，本院对该证据的真实性亦予确认。梁海明提交的照片系梁海明单方拍摄，陈薇羽对其真实性不予确认，且从照片上也看不出该照片的内容与案涉土地有关，故本院对梁海明提交的照片不予采信。经审查，本院除对原审判决认定的事实予以确认外，另查明，梁海明在2013年9月29日向陈薇羽汇款128527.25元，该款包含2013年第四季度的租金和本案原审判决确定的何树荣、梁海明应负担的违约金和诉讼费。本院认为：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。本案的争议焦点是案涉租赁合同应否解除。陈薇羽主张案涉合同应解除，主要理由有两个：一是认为何树荣未经陈薇羽同意将案涉土地转租；二是认为承租人未按合同约定的时间交纳租金，构成违约。对此，本院分别分析认定如下：关于何树荣将案涉土地转租是否取得了陈薇羽的同意的问题。陈薇羽认为何树荣将案涉土地转租给梁海明没有经陈薇羽同意，其并不知道何树荣将案涉土地转租的情况。但根据本案的证据及陈薇羽的陈述可知，陈薇羽曾多次到行政机关协助办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等报建手续，在合同履行期间也曾多次去看过案涉土地的情况。案涉土地报建的厂房面积有几千米，建设工程规划许可证和建设工程施工许可证上载明的建设工程名称均是明业恒创公司厂房，该厂房显然不可能是何树荣个人使用，而应是公司企业在使用。从上述事实看，陈薇羽应当知道实际使用案涉土地的是梁海明投资的明业恒创公司而非何树荣个人。在明知实际使用人和承租人不一致，且合同约定转租需出租人同意的情况下，陈薇羽没有对案涉土地的使用情况提出异议，也没有向何树荣或明业恒创公司询问为何案涉土地的实际使用人不是何树荣，或查询明业恒创公司的工商登记资料，以了解何树荣是否与明业恒创公司有关，这表明陈薇羽知道并同意何树荣已将案涉土地转租。因此，原审法院认定陈薇羽同意何树荣将案涉土地转租，并无不当，本院予以维持。陈薇羽认为何树荣未经陈薇羽同意将案涉土地转租的上诉主张不成立，本院不予支持。关于承租人未按合同约定的时间交纳租金，陈薇羽是否有权解除案涉租赁合同的问题。案涉合同为租赁合同，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，出租人的主要目的是收取租金。本案中，何树荣没有按合同约定的时间交纳2013年第二季度的租金，构成违约。但如前所述，就案涉土地而言，陈薇羽是出租人，何树荣是承租人，梁海明为次承租人。作为承租人的何树荣未按合同约定交纳租金，出租人陈薇羽没有向何树荣催收租金而是提起诉讼要求解除合同；作为次承租人的梁海明在一审开庭前即向陈薇羽交清了欠付的租金，并在一审判决后支付了违约金，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”的规定，作为次承租人的梁海明代何树荣支付了欠付的租金和违约金，陈薇羽不能要求解除合同。陈薇羽认为承租人拖欠租金，陈薇羽有权解除合同并没收保证金，无偿收回土地使用权的上诉主张不成立，本院不予支持。综上，陈薇羽的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1845元，由上诉人陈薇羽负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 珊代理审判员 安 静代理审判员 吕振云二〇一四年四月二十二日书 记 员 袁嘉莹