浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第840号
上诉人（原审被告）：杭州云恒置业有限公司。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李斌。
委托代理人：麻策、刘大佳，浙江腾智律师事务所律师。
上诉人杭州云恒置业有限公司（以下简称云恒公司）因与被上诉人李斌商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余瓶民初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年4月29日，李斌与云恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定李斌向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓10幢3单元401室商品房一套，建筑面积共87.7平方米，其中套内建筑面积74.62平方米，应分摊共有建筑面积13.08平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14402.63元，房屋总价1263111元，其中首付款513111元，剩余房款通过银行按揭贷款方式支付。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。《补充协议书》第二十二条关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。案涉商品房竣工后，经杭州余杭临平同创房产测绘有限公司测绘，由于将该商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的建筑面积为87.2平方米，套内面积为69.65平方米，分摊面积为17.55平方米。2014年3月16日，李斌、云恒公司办理房屋交接手续，并签署《商品房交接书》，双方对房屋实测建筑面积87.2平方米及房屋总价款李斌支付完毕予以确认。另查，云恒公司在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有得房率达80%以上的表述。李斌起诉至原审法院，请求判令云恒公司向李斌赔偿损失76927元（按现交付的套内面积除以合同约定得房率，李斌只需支付该相应平方米的房价，李斌已按实际交付房屋面积多支付了部分面积的房价，以每平方米14402.63元计算），本案诉讼费由云恒公司承担。
原审法院认为，本案双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积共87.7平方米，其中套内面积74.62平方米，应分摊共有面积13.08平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比列，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选址建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。…。”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，云恒公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。这一点从云恒公司在销售中将得房率高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也得到印证，现由于云恒公司向李斌所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故云恒公司已构成违约，该院对李斌要求云恒公司赔偿相应损失的请求予以支持，对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及云恒公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定云恒公司赔偿李斌的损失为22978元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年1月15日判决：一、杭州云恒置业有限公司赔偿李斌损失22978元，于判决生效后十日内付清。二、驳回李斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1723元，减半收取861.50元，由李斌负担604.50元，云恒公司负担257元。
宣判后，云恒公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为讼争房屋已约定“得房率”且“得房率明显降低”，属认定事实错误。1、《商品房买卖合同》并未约定讼争房屋的“得房率”。《商品房买卖合同》及《补充协议书》全文中均未出现“得房率”三字，更未约定“得房率”发生误差如何处理，李斌主张的“得房率”没有合同依据。2、根据《商品房买卖合同》约定的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积，并无法确定讼争房屋的“得房率”。《商品房买卖合同》第四条约定了讼争房屋的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积，原审法院据此认为：通过相关数据完全可以计算出“得房率”。但《商品房买卖合同》以及《补充协议书》中均明确约定了，讼争房屋的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积均为预测面积，均可能与产权登记面积发生差异，并已经明确约定了差异处理办法。套内建筑面积、建筑面积，都是变量，无法计算出得房率。3、原审法院并未依据证据认定事实，而是根据主观推断“计算出”讼争房屋“得房率”；按照原审法院认定事实的方式来确定讼争房屋的“得房率”，不但将导致《商品房买卖合同》无法履行，反而有悖房地产市场交易的基本惯例，扰乱房地产市场秩序。按照原审法院方法计算出讼争房屋“得房率”，当讼争房屋交付时，建筑面积、套内面积、“得房率”的变化存在不同的组合，将直接导致所有预售商品房的最终房价款无法确定，所有《商品房买卖合同》的履行都将陷入争议导致无法履行。按照原审法院认定，所有商品房要先按合同约定的建筑面积确定最终房价款，再按照所谓的“得房率”高低情况确定是赔偿损失还是返还房款，至此，市场的基本秩序和规则被完全打破，彻底扰乱了房地产市场。二、原审法院认定“云恒公司的行为构成违约”进而酌情确定“云恒公司赔偿损失22978元”，明显缺乏依据、适用法律错误。1、《商品房买卖合同》已经明确约定了面积差异处理办法，云恒公司交付的房屋虽然存在面积差异，但按照《商品房买卖合同》约定的面积差异处理办法执行即可，云恒公司并不构成违约；李斌不按合同约定执行，反而提出有悖合同的无理主张，李斌的行为才构成违约。（1）云恒公司和李斌在《商品房买卖合同》第六条已经做出明确选择，即选择“建筑面积”、不选择“套内建筑面积”作为计价方式，双方在“建筑面积”一栏打“√”，在“套内建筑面积”一栏打“ⅹ”。（2）《补充协议书》第四条第2款明确约定“按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理”。由此可见，云恒公司和李斌在订立《商品房买卖合同》时已经达成一致约定，只按照建筑面积确定房价并进行面积补差，套内建筑面积的增加和减少均不再进行差异处理。李斌对套内建筑面积可能发生误差，且发生差异后不再进行差异处理是明知的、可预见的。（3）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第二十一条规定，双方当事人应当在合同中约定建筑面积、套内建筑面积发生误差时的处理方式，云恒公司和李斌在《商品房买卖合同》及《补充协议书》中关于面积差异的相关约定合法有效，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。2、原审法院酌情确定李斌的损失为22978元，明显缺乏依据。一方面，李斌在订立《商品房买卖合同》时即已明知套内建筑面积可能发生误差，且其对套内建筑面积的增加或减少不享有相应的财产权利；另一方面，云恒公司交付的讼争房屋无论在户型、结构、空间尺寸、朝向、功能等方面均与《商品房买卖合同》约定一致，并未给李斌造成任何损失。但李斌却置合同约定于不顾，提出无理主张。原审法院在没有任何依据的情况下，随意地确定了李斌的损失为22978元并判令云恒公司承担赔偿责任，明显缺乏依据。3、云恒公司和李斌已经按照约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，《商品房买卖合同》已经履行完毕，李斌无权另行主张赔偿责任。云恒公司和李斌已签署了《商品房交接书》，对讼争房屋的房价款、面积差异处理等进行了核对和确认，并补差了相应房款，开具了相应发票。作为出卖方，云恒公司已经向李斌交付了房屋，作为买受人，李斌也向云恒公司支付了全部房款，双方在《商品房买卖合同》项下的主要权利义务已经履行完毕且无异议。李斌单方推翻原有的约定，其主张既无合同依据也不受法律保护。综上，原审法院认定的事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回李斌一审诉讼请求，李斌承担一、二审诉讼费用。
被上诉人李斌答辩称：一、原判事实认定清楚、法律适用正确，原判认定房屋已约定得房率且得房率明显降低事实认定正确。1、双方合同已明确约定了得房率，该得房率对双方均具有合同约束力。建筑面积＝套内面积＋公摊面积。公摊面积属于整幢业主所共有，客观上无法由某一单元的购房者独占使用和享有，普通购房者尤其重视商品房的套内面积。房产开发商长期使用得房率指标进行广告宣传，即得房率＝套内面积÷建筑面积。得房率越高，则套内面积所占比例越高，购房者实际独占使用和享有的面积就越大。开发商是通过得房率这项指标来体现其商品房套内面积的优势的。经过20多年售房广告宣传，得房率的概念早已是众所周知的事实。只要合同双方约定了交易房屋的套内面积和建筑面积，也就约定了该套房屋的得房率，且该得房率对双方均具有合同约束力。本案中，云恒公司在销售中以高得房率为优势进行广告宣传，一审庭审中也明确认可涉案房屋得房率的计算方式，双方合同中又明确约定了涉案房屋的建筑面积、套内面积和公摊面积。原判据此认定涉案房屋的约定得房率，不仅证据充分，而且符合客观事实。2、涉案房屋的得房率依据合同约定确定。本案中，原审判决是通过对比双方合同对涉案房屋的“约定得房率”与云恒公司交付涉案房屋的“实际得房率”之间的差距，认定云恒公司的行为构成违约的。3、原判是“客观计算出”得房率，而非“主观推导出”得房率。原判根据双方认可、众所周知的得房率公式，以及合同约定的建筑面积和套内面积，通过数学运算方法计算出涉案房屋的得房率，该结果必然是客观和符合事实的。4、原判认定“得房率明显降低超出合理范围”，依据充分。本案中，涉案房屋的得房率缩水幅度已超过5%，套内面积缩水幅度已超过6%，而根据现行的法律规定及司法解释，一般以3%作为认定商品房各项指标是否超出合理范围的标准。因此，本案中涉案房屋的得房率的缩水幅度，显然已超过合理范围，原判认定“得房率明显降低超出合理范围”，依据是充分的。5、涉案房屋的面积差异处理、最终房款结算问题与本案争议的“得房率缩水问题”是两类不同性质的问题。云恒公司将“涉案房屋的面积差异处理与最终房款结算问题”与本案争议的“得房率缩水问题”混为一谈、互相替代。得房率这项指标旨在明确涉案房屋的套内面积和公摊面积，在建筑面积中各自所占的份额，解决的是套内面积和分摊面积的份额配比问题；而双方合同关于面积差异处理及房款结算的条款则仅仅是针对涉案房屋的建筑面积这项指标而言。两者完全不同，前者解决“内部份额配比问题”，后者解决“整体建筑面积的差异处理与房款结算问题”，两者须分开分别处理。也就是说，云恒公司交付的商品房建筑面积与约定不同时，可以按照双方合同第六条及补充协议第四条关于面积确认与面积差异处理的相关条款处理；而当得房率与约定不符时，李斌仍有权要求云恒公司承担违约责任，这才符合合同全面履行的原则。二、原判认定云恒公司的行为构成违约并赔偿于法有据。1、原判认定云恒公司的行为构成违约，法律适用正确。本案中，云恒公司实际交付的涉案房屋其得房率与双方合同的约定确实不符，且大幅缩水，直接损害了李斌的合同权益。根据《合同法》第107条的规定，原审法院认定云恒公司的行为构成违约，适用法律完全正确，不存在任何错误。2、原判酌情确定李斌的损失，是原审法院在认定本案事实的基础上依法合理运用其自由裁量权的结果。本案中，双方合同对于涉案房屋得房率“缩水”时应如何处理没有约定。但合同没有约定，并不影响李斌以法律规定为请求权基础起诉，并要求云恒公司承担违约责任。至于具体赔偿数额则应由一审法院自由裁量。本案中，一审法院在其自由裁量权范围内，综合考虑本案李斌的诉请、合同性质、实际履行情况以及云恒公司的过错程度等因素，参考合同约定的单价，酌情确定云恒公司赔偿李斌22978元，判决依据充分，法律适用正确、公平合理。三、本案原判对于杭州市房地产市场长期被人诟病的开发商面积欺诈问题提出了新的司法解决思路，对于纠正和有序培养更为规范的房地产市场意义重大。
二审中，在本院指定的举证期限内，云恒公司与李斌均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：云恒公司与李斌签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同虽然没有对“得房率”这一概念直接作出约定，但按照该合同第四条，可以计算得出案涉房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例。云恒公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例存在较大差距。原审法院考虑到这一差距明显超出了合理的范围，酌情判令云恒公司赔偿李斌损失22978元，尚属合理。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费374元，由杭州云恒置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年四月十四日
书 记 员 袁其伟