广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3584号
上诉人（原审原告）：何美琼。
委托代理人：张伟松，广东博诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州牵晴汇房地产有限公司。
法定代表人：彭庆邦，职务：董事长。
委托代理人：梁彬，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。
上诉人何美琼因与被上诉人广州牵晴汇房地产有限公司（以下简称牵晴汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年7月25日，何美琼（乙方、买方）与和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司（甲方、卖方）签订了《商品房买卖合同》（合同编号200807058829）及《补充协议》，合同约定：乙方向甲方购买位于广州市荔湾区黄沙大道逸翠湾A1幢19层1901房，建筑面积138.11平方米，其中，套内建筑面积112.92平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积25.19平方米，成交价是人民币2707000元；甲方应当在2009年12月31日前将房屋交付给乙方使用；甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。另《补充协议》第十一条约定：如因甲方的责任未能在约定期限内取得案涉房屋的《房地产权证》的，应自该商品房交付使用之日的第721天起，每逾期一日，由甲方向乙方按已付房价款的万分之一支付违约金至房地产权证权属登记机关核发《房地产权证》之日止；“甲方的责任”是指：（1）甲方的权属证件不齐全；（2）甲方未缴齐应缴配套费用。
上述合同和补充协议签订后，何美琼依约向和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司支付了全部购房款。双方于2010年3月26日办理了收楼手续，同日，广东南国德赛律师事务所出具《委托书》确认何美琼交纳契税、公证费等合共41075元给该所，由该所代为缴纳。案涉房屋所在楼盘于2012年4月20日经核准办理初始登记。2012年8月27日，案涉房屋产权登记至何美琼名下。
2014年11月21日，何美琼向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、牵晴汇公司立即向何美琼支付延迟办理并交付房产证的违约金61719.6元（每日按总房款人民币2707000元万分之一的标准，从2012年3月11日起计至2012年10月25日止，合共228天）；2、本案诉讼费由牵晴汇公司承担。
牵晴汇公司原审辩称：一、牵晴汇公司一直严格诚信积极履行约定义务，多次快递发函催促何美琼提交办证资料，尽力排除非牵晴汇公司原因导致的迟延，积极完成案涉房屋的权属初始登记。牵晴汇公司分别于2010年3月22日、2011年10月28日快递发函催促何美琼提交办证资料，并且，在2010年3月26日何美琼办理商品房交付使用手续时也当面催告其提交办证资料。在案涉房屋所属住宅的公建配套设施（包括幼儿园，在2011年5月即竣工验收）政府归口管理部门迟迟不予接收的前提下，即使非牵晴汇公司原因导致，牵晴汇公司仍然尽力排除各种干扰因素，积极完成案涉房屋的权属初始登记。二、何美琼无视《商品房买卖合同》补充协议第十七条的约定，对逾期办证的后果具有过错。按照合同，何美琼应在该商品房交付使用之日交齐办证资料以及缴纳有关税费，但何美琼迟延至2011年11月26日才交齐办证资料。因此，何美琼逾期提交办证资料的违约行为，对逾期办证的后果具有过错。三、逾期办证不等于逾期交房，并未影响何美琼对案涉商品房的使用和收益，即使认定牵晴汇公司应当承担逾期办证的违约责任，鉴于何美琼具有一定过错且不存在实际经济损失，何美琼诉请的违约金也过高，应该依法予以调整。综上，为维护牵晴汇公司的合法权益，何美琼的诉请应直接予以驳回。四、关于诉讼时效问题。案涉商品房于2010年3月26日交付使用，即使不考虑何美琼逾期提交办证资料事实，根据相关法律规定，结合何美琼最早的起诉时间为2014年12月25日，何美琼诉请的违约金已全部过诉讼时效，应直接予以驳回。综上所述，牵晴汇公司一直严格诚信积极履约，尽力排除非牵晴汇公司原因导致的迟延，全力配合办妥案涉商品房的房地产权证，逾期办证后果并未给何美琼造成实际经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，请求贵院综合考量协议的有关约定和相关法律规定，查明事实真相，作出公正判决，维护牵晴汇公司的合法权益。
原审庭审中，双方提供的《客户办证核对信息表》均记载，何美琼交齐所有资料日期为2011年11月16日，其中何美琼提供的《客户办证核对信息表》显示，通知业主取证日期为：2012年10月25日。
原审另查明：和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司已于2014年4月29日经核准变更名称为广州牵晴汇房地产有限公司，即本案牵晴汇公司。
牵晴汇公司为证明何美琼逾期提交办证资料存在严重违约的事实，提供了牵晴汇公司于2010年3月22日通过EMS向何美琼寄发收楼通知的快递单及所寄材料，于2011年10月28日通过全一快递向何美琼寄发办证通知的快递单及所寄材料，广东广大律师事务所出具的《客户办证核对信息表》。何美琼确认收到通知收楼和办证的快递，但认为在何美琼收到上述通知前，已将办证所需的全部资料及契税款项提交给牵晴汇公司。另何美琼为证明其曾于2014年7月28日前往牵晴汇公司的办公地点向牵晴汇公司主张过违约金的事实，提供了《追讨函》一份，何美琼称该函件尾部的字样“已收原件客服部2014.7.28”为牵晴汇公司的客服人员所写。牵晴汇公司对此不予确认。
原审法院认为：何美琼、牵晴汇公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照合同的约定，牵晴汇公司应自收楼之日720日内为何美琼办理产权登记，现何美琼实际收楼时间是2010年3月26日，该交楼之日起的第720日即2012年3月15日是何美琼办妥产权证的最后期限，但直到2012年8月27日，案涉房屋产权才登记至何美琼名下，牵晴汇公司对迟延办证应承担违约责任。
至于牵晴汇公司抗辩认为办证期限起算日应某延至何美琼提交办证资料之日及何美琼逾期提交办证资料导致牵晴汇公司无法在房屋交付之日起720日内办妥产权证的问题。首先，双方签订的合同明确约定了牵晴汇公司为何美琼办妥产权证的期限是在“商品房交付使用后720日内”，而非牵晴汇公司主张的以何美琼提交办证资料之日起720日内，牵晴汇公司认为办证期限起算日应某延至何美琼提交办证资料之日属对合同条款理解不正确，原审法院对此主张不予采纳。其次，即使何美琼是于2011年11月16日提交齐办证资料，但该时间仍早于合同约定的牵晴汇公司办妥产权证的最后期限，并不对牵晴汇公司依约办证造成实质影响。而事实上，案涉房屋所在楼盘于2012年4月20日才经核准办理初始登记，牵晴汇公司迟至2012年8月27日才为何美琼办妥案涉房屋的产权登记，可见，该迟延办证的后果是其自身原因导致。因此，牵晴汇公司在本案中的抗辩主张缺乏合理依据，不予采纳。
关于诉讼时效的问题，何美琼于2014年11月21日向原审法院递交诉讼材料，因何美琼提供的《追讨函》上的签收字样没有确定的签名和盖章，牵晴汇公司对此也不予确认，因此何美琼提供的证据不能有效证明其曾于2014年7月28日向牵晴汇公司追讨违约金的事实，因此也不能证明其诉讼时效依法存在中止、中断的情形，故牵晴汇公司提出何美琼的诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩主张成立，何美琼提出的2012年11月21日前的违约金主张全部超过了二年诉讼时效，不予支持。
综上所述，原审依照《中华人民共和国民法通则》一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，于2015年3月23日作出如下判决：驳回何美琼的全部诉讼请求。本案受理费1343元，由何美琼负担。
判后，上诉人何美琼不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定何美琼的违约金主张超过二年的诉讼时效，认定事实不清，适用法律不当。何美琼与（2015）穗荔法民三初字第148号当事人李某乙等一起前往和记黄埔的客服部门提交《关于向和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司追讨该公司因逾期办理房产证而产生的违约金的追讨函》，对方客服部门签收了函件原件，并在函件下方签署“已收原件客服部2014.7.28”字样。同时在何美琼的追讨函复印件留有34503808的电话并签署“客服部”。2015年4月1日，何美琼代理人拨打了号码为020-34503808的固定电话，确认对方为和记黄埔的客服部门并进行了录音。何美琼与李某乙等人一同前往牵晴汇公司出主张违约金，该行为本身能相互印证，一审法院仅凭牵晴汇公司的否认，即认定何美琼无法证明有主张违约金行为的事实，认定事实不清，适用法律不当。李某乙与何美琼各自提供的《追讨函》签收笔迹一致，相互印证，足以证明何美琼与2014年7月28日向和记黄埔主张违约金的事实，且未超过二年的诉讼时效。故上诉请求：1、撤销原审判决，改判牵晴汇公司支付延期办理房产证的违约金61719.6元；2、本案一、二审诉讼费用由牵晴汇公司承担。
被上诉人牵晴汇公司答辩认为：一审查明事实清楚，何美琼主张的违约金超过两年诉讼时效，请求二审法院依法维持一审判决，驳回何美琼的上诉请求。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，何美琼表示其不清楚《追讨函》交给了牵晴汇公司客服部的那个工作人员。
二审中，何美琼向本院提交其他业主于2014年7月28日向牵晴汇公司追讨违约金的追讨函两份，并称：该函的形式与本案中提供的证据是一样的，证明何美琼与其他业主一起向和记黄埔的客户部门提交追讨违约金的函件，情况也与本案一致，由和记黄埔的客服部门签收，牵晴汇公司的员工签收字迹与何美琼提交的追讨函上的字迹一致。牵晴汇公司质证后认为：何美琼提交证据的期限过了法律规定的期限，且何美琼提交的两份追讨函形成时间是2014年7月28日，不属于二审新证据。我方对这两份追讨函的三性均不予确认，正如何美琼在一审提交的追讨函一样，上面没有我方的签章或员工签名，无法证实何美琼向我方提交过追讨函，而且何美琼无法说明把追讨函交给具体哪一位员工，因此追讨函无法证明何美琼于2014年7月28日主张过违约金，何美琼提交的袁某追讨函是在本案追讨函的基础上加以修改的，真实性、合法性存疑，该两份追讨函与本案无关。
二审中，何美琼提供了其和和记黄埔客服部门通话记录的整理文稿，拟证明由客服部门签收追讨函的合理性，但其也确认该通话记录中和记黄埔客服部并没有确认收到了了何美琼提交的《追讨函》。
本院认为：本案二审争议的焦点是何美琼主张的逾期办证违约金有无超过诉讼时效。双方当事人对涉案房屋的房地产权证应办妥的时间是2012年3月15日，以及牵晴汇公司是在2012年8月27日才将涉案房屋产权登记至何美琼名下的事实均无异议，故何美琼于2014年11月21日提起本案诉讼主张逾期办证的违约金，已超诉讼时效。何美琼主张其在2014年7月28日向牵晴汇公司主张过逾期办证的违约责任，造成诉讼时效中断。对此，本院认为，何美琼提供《追讨函》拟证明其在2014年7月28日向牵晴汇公司主张过逾期办证违约金，但该函上只有“已收原件客服部2014.7.28”字样，牵晴汇公司否认上述字样是其职员签写，并确认其司没有收到该《追讨函》，何美琼亦不能说出是牵晴汇公司的哪个职员在《追讨函》上签写上述字样，故何美琼提交的证据材料尚不足以证明其有将《追讨函》交给牵晴汇公司，何美琼拟以该函件主张诉讼时效中断，理据不足，本院不予支持。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。上诉人何美琼的上诉主张缺乏充分依据，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1343元，由上诉人何美琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 邹文芳