福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0104民初6306号
原告（反诉被告）：福建杉林地产有限公司，住所地：福州市仓山区金山街道金环路5号金洲社区居民委员会305单元。
法定代表人：林敦凤，执行董事。
委托诉讼代理人：林赓、唐丽萍，福建三通律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张盛峰男，1959年12月19日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。
原告（反诉被告）福建杉林地产有限公司(以下简称杉林公司)与被告（反诉原告）张盛峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杉林公司的委托诉讼代理人林赓、唐丽萍，被告张盛峰的委托诉讼代理人龚雅铃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告支付的房屋租赁押金64792元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月22日，原告与被告签订了《广业房产租赁合同》，约定的主要内容为：被告将坐落在仓山区北侧交叉处×楼×层×-×室共12室（建筑面积约589.02㎡）出租给原告使用；租赁期自2013年1月1日至2014年12月31日止；月租金为32396元；房屋及设备押金人民币64792元，待合同终止时，所有费用结清后，被告应把押金不计利息如数归还原告。合同签订后，原告于2012年12月3日向被告支付了房屋租赁押金64792元并搬进租赁的房屋。租赁期间，原告严格按照合同约定履行各项义务。2014年11月，原告在租赁期限届满前即已搬离租赁房屋，交还给被告，租金和其他相关费用则均缴交至2014年12月31日。此后，原告多次要求被告将所收取原告的租赁押金归还，但被告置之不理，至今未还。综上所述，原告已经按照协议履行了自己的义务，而被告至今未将押金归还给原告，已构成违约。
被告辩称，1.原告实际搬离讼争房屋的时间2015年3月24日，所以，原告实际还拖欠三个月的租金，不存在被告要返还押金的问题，因为押金还不够抵扣三个月的租金；2.按照双方签订的《租赁合同》第十一条的约定，原告延误租期，除了应当支付实际使用的租金以外，还应当向被告支付违约金，综上所述，原告本诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。
反诉原告向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付福州市仓山区金山街道浦上大道216号福州仓山万达广场C区×号楼×层×-×房屋从2015年1月1日起至2015年3月24日共三个月租金人民币97188元；2.请求贵院依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币64792元（按照双方签订的《租赁合同》第十一条的约定，反诉被告随意增加了福州市仓山区金山街道浦上大道216号福州仓山万达广场C区×号楼×层×-×办公场所从2015年1月1日起至2015年3月24日共三个月的租期）；3.判令由反诉被告承担本诉和反诉的所有诉讼费用。事实和理由：2012年11月22日，反诉原、被告双方签订了《广业房产租赁合同》，合同约定：反诉原告将坐落福州市仓山区金山街道浦上大道216号福州仓山万达广场C区×号楼×层×-×室共12室出租给反诉被告使用；租赁期自2013年1月1日起至2014年12月31日止；月租金32396元；房屋及设备押金人民币64792元，待合同终止时，所有费用结清后，押金不计利息如数归还。同时，《租赁合同》第十一条约定：自本合同签订之日起的租赁期间，无特殊情况，甲乙双方不得私自随意加减租金或更改终止合同租赁期，否则视为违约，违约方须赔偿另一方贰个月的租金，并承担相应的违约责任。合同租赁期满后，反诉被告没有提出继续租赁反诉原告的房屋，但是，反诉被告却于2015年3月24日才完全搬离反诉原告的房屋，福建省工商企业档案查询《内资企业登记基本情况表》中显示反诉被告于2015年3月24日才完成住所变更，由反诉原告房屋所在地变更至福州市仓山区金山街道金环路5号金洲社区居民委员会305单元。那么按照双方签订的《广业房产租赁合同》的约定，反诉被告除应当向反诉原告支付福州市仓山区金山街道浦上大道216号福州仓山万达广场C区×号楼×层×-×房屋从2015年1月1日起至2015年3月24日共三个月租金人民币97188元，还应当按照双方签订的《租赁合同》第十一条的约定，反诉被告随意增加了福州市仓山区金山街道浦上大道216号福州仓山万达广场C区×号楼×层×-×办公场所从2015年1月1日起至2015年3月24日共三个月的租期，反诉被告应当向反诉原告支付违约金人民币64792元。反诉原告曾多次联系反诉被告公司相关责任人，要求反诉被告结清从2015年1月1日起至2015年3月24日三个月的租金，反诉被告2012年11月22日与反诉原告签订《广业房产租赁合同》的代理人魏某曾作为反诉被告方的代表与反诉原告多次协商，协商过程中魏某承认是反诉被告违约，也同意支付违约金，但是因为反诉被告公司内部管理人员发生变动，后反诉被告便不愿意支付三个月的租金和违约金。
反诉被告辩称，1.反诉被告不存在有拖欠反诉原告租金，在双方签订的租赁合同到期前，反诉被告已经搬离租赁场所，不存在继续使用租赁房屋至2015年3月24日的事实，既然反诉被告已经在合同约定的期限内搬离，就不存在被告违约的事实，因此不应当承担违约金的责任。反诉原告以2015年3月24日反诉被告才完全搬离，是查询工商登记的时间来认定，完全没有事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求；2.就反诉状中诉求要求反诉被告向反诉原告支付租金和违约金已经超过民法通则136条第三款延付或拒付租金是一年的诉讼时效。因此按此规定，也应当驳回反诉原告的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告（反诉被告）杉林公司提供的证据《广业房产租赁合同》、房屋押金支付凭证、押金收条，证明原、被告签订《租赁合同》，约定双方权利义务，原告依约支付押金64792元。根据合同第五条约定，被告应当待合同终止时，所有费用结清后，押金不计利息如数归还，根据合同约定，被告应当将押金归还原告。被告（反诉原告）张盛峰对该组证据的真实性、合法性无异议，证明对象有异议。该组证据不能证明原告的待证事实，因为双方对于租金还没有结清，以及原告还没有向被告支付延误期间的租金和违约金，所以被告有理由不退还押金。但该组证据可以反证，根据租赁合同第十一条，原告应当向被告支付三个月的租金及赔偿金。本院对该证据的真实性予以确认；2.被告（反诉原告）张盛峰提供的证据福建省工商企业档案查询《内资企业登记基本情况表》，证明反诉被告于2015年3月24日才完全搬离反诉原告的房屋，反诉被告才完成租赁场所的变更登记。那么按照双方签订的《租赁合同》的约定，反诉被告应当向反诉原告支付从2015年1月1日起至2015年3月24日共三个月租金人民币97188元；按照《租赁合同》第十一条约定，反诉被告应当向反诉原告支付违约金人民币64792元。原告（反诉被告）杉林公司对该证据的真实性合法性无异议，但对证明对象有异议。该证据不能证明反诉被告继续租赁及应当承担违约金的事实，实际上，反诉被告已经于2014月11日搬离租赁场所，并将房屋交还给反诉原告，至于变更工商登记是在2015年3月24日，但并没有占有和使用房屋，不妨碍反诉原告的利益，更不产生反诉原告因此原因造成的租赁损失的结果。本院对该证据的真实性予以确认；3.被告（反诉原告）提供的证据反诉原告与证人魏某的录音，证明反诉被告对反诉原告的房屋延期使用三个月，但不支付租金，反诉被告已经对反诉原告造成违约，反诉被告原先同意支付租金和违约金，但因其公司内部管理人员发生变动，后反诉被告便不愿支付三个月的租金和违约金。原告（反诉被告）质证意见，对该证据的三性均有异议。该录音给公司其他工作人员也听过，无法确认是魏某的语音，对真实性有异议。对合法性有异议，三段录音上各有录音时间，但无法确认是这个时间点所录的音。且2017年2月22日录音内容里面提到“你需要录音就录音，需要做什么就做什么”。当庭提交的三份录音内容，魏某自己提到你要录音就录音，说明不只是张盛峰和魏某的全部通话记录。对关联性，从对方提交的录音整理的书面内容看，只提到有押金但没有提到杉林公司占用张盛峰租赁场所的事情，不能证明反诉原告代理人所说的杉林公司占用三个月租赁场所的事实。本院认为，证人魏某未到庭作证，且被告未提供录音的原始载体，对该证据不予确认；4.被告（反诉原告）提供的证据《租赁合同》，证明因为反诉被告无故占用了反诉原告三个月的租赁场所，导致反诉原告只能在2015年4月1日（租期从2015年4月1日至2018年3月31日）将租赁场所出租给其他人，反诉被告的行为已经给反诉原告造成了事实上的损失。原告（反诉被告）质证意见，没有原件，对真实性有异议。对证明对象有异议，对下一户的合同，来证明反诉被告占用反诉原告的房屋至2015年3月24日，没有证明力。被告未提供证据原件，对该证据的真实性，本院不予确认；5.原告提供的证据搬离场地的搬家发票，证明原告在2014年12月已经搬离租赁场所。发票时间是2014年12月21日开具，原告委托的恭喜发财搬家公司，是为搬离对方租赁场所出具的发票。这个时间点，原告就是搬公司的货、桌椅、设备等，没有搬运其他东西，可以证明原告诉状中陈述的事实。被告的质证意见，该证据超过举证期，对真实性无异议，证明对象及关联性有异议。该份发票项目一栏仅注明搬运费，不能作为证明2014年12月杉林公司从张盛峰场地搬离的证据。该发票中，没有体现与本案相关的任何字眼。退一步说，搬运费并不能代表杉林公司就于2014年12月已经搬离了讼争的场地。所以与本案无关，无法证明待证事实。本院认为，该证据真实性可以确认，但不能证实原告在2014年12月已经搬离租赁场所。
根据原、被提供的证据及庭审陈述，本院确认以下法律事实：2012年11月22日，原告与被告签订了《广业房产租赁合同》，约定被告将坐落仓山区道北侧交叉处×#楼×层×-×室共12室（建筑面积约589.02㎡）出租给原告使用；租赁期自2013年1月1日至2014年12月31日止；月租金为32396元；房屋及设备押金人民币64792元，待合同终止时，所有费用结清后，被告应把押金不计利息如数归还原告；自本合同签订之日起的租赁期间，无特殊情况，甲乙双方不得私自随意加减租金或更改终止合同租赁期，否则视为违约，违约方须赔偿另一方贰个月的租金，并承担相应的违约责任。合同签订后，原告于2012年12月3日向被告支付了房屋租赁押金64792元并搬进租赁的房屋，租金和其他相关费用则均缴交至2014年12月31日。
福建省工商企业档案《内资企业登记基本情况表》，表明杉林公司于2015年3月24日住所从福州仓山区道北侧交叉处×#楼×层×－×办公变更为福州市仓山区金山街道金环路5号金洲社区居民委员会305单元。
本院认为，《广业房产租赁合同》是原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方在平等、自愿协商一致的基础上签订的，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，各方应严格按合同约定履行自己的义务。原告诉请判令被告归还原告支付的房屋租赁押金64792元，符合合同约定，本院予以支持。反诉原告诉请判令反诉被告向反诉原告支付三个月租金人民币97188元和违约金人民币64792元。反诉被告辩称反诉原告诉请已超过诉讼时效。本案中，原告未提供证据证实其已于2014年12月31日搬离租赁的房屋。福建省工商企业档案《内资企业登记基本情况表》表明原告于2015年3月24日住所从租赁的房屋变更为福州市仓山区金山街道金环路5号金洲社区居民委员会305单元。据此，本院认为，原告至2015年3月23日仍使用租赁的房屋。根据《广业房产租赁合同》第十一条约定：自本合同签订之日起的租赁期间，无特殊情况，甲乙双方不得私自随意加减租金或更改终止合同租赁期，否则视为违约，违约方须赔偿另一方贰个月的租金，并承担相应的违约责任。故反诉原告诉请判令反诉被告支付违约金64792元，本院予以采纳。根据《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，反诉被告于2015年3月24日搬离租赁的房屋，反诉原告应在2016年3月24日前向反诉被告主张权利，而反诉原告提出反诉的时间为2017年2月26日，故反诉原告诉请反诉被告支付租金已超过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张盛峰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）福建杉林地产有限公司支付房屋租赁押金64792元；
二、原告（反诉被告）福建杉林地产有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张盛峰支付违约金64792元；
三、综上第一项、第二项判决，原告（反诉被告）福建杉林地产有限公司与被告（反诉原告）张盛峰之间的相互支付予以抵销；
四、驳回被告（反诉原告）张盛峰的其他诉讼请求。
本诉案件受理费1420元，由原告福建杉林地产有限公司负担710元，被告张盛峰负担710元。反诉案件受理费710元，由原告福建杉林地产有限公司负担355元，被告张盛峰负担355元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判长 郭 谋
审判员 陈家挺
审判员 陈曜辉
二〇一七年十二月三日
书记员 瞿彬彬
附一：本判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
(一)身体受到伤害要求赔偿的；
(二)出售质量不合格的商品未声明的；
(三)延付或者拒付租金的；
(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行失效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”