河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再606号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：平顶山市安佳房地产开发有限公司。住所地：平顶山市卫东区东环路东安佳*号楼。法定代表人：魏宏，总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王新建，男，汉族，1962年3月17日出生，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：高晓星，河南仟问律师事务所律师。再审申请人平顶山市安佳房地产开发有限公司（以下简称安佳公司）因与被申请人王新建确认合同无效纠纷一案，不服平顶山市中级人民法院（2016）豫04民终3067号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年4月12日作出（2017）豫民申1876号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人安佳公司的法定代表人魏宏，被申请人王新建的委托诉讼代理人高晓星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安佳公司申请再审称：（一）提交八组新证据，以证明在签订购房合同时项目未开工建设，购房合同约定的价格明显低于市场价格。（二）购房合同无效。购房合同签订时间明显晚于安佳公司与平顶山市海鹰汽车有限公司（以下简称海鹰公司）签订的房屋开发联建合同，联建合同证明开发的房产属于安佳公司与海鹰公司按比例共有，王新建持有的合同没有海鹰公司签字认可，安佳公司无权处分，购房合同实际侵害海鹰公司的权益，并非侵害王新建的权益。从合同内容和形式看，不是真正意义的购房合同，房屋价格明显低于市场底价；双方约定如终止合同，按月息3%支付利息，最后还设有担保人确保王新建的资金安全，合同名为购房实为借贷，是无效的合同。在签订购房合同时，安佳公司未取得商品房预售许可证，土地手续还在海鹰公司名下，根本未开工建设，安佳公司无权出售房产，且至今未取得商品房预售许可证。根据房地产管理法及商品房买卖的司法解释，合同属于无效合同。二审法院判决认为房屋已从期房转为现房，认定合同有效，属于主观臆断，明显违反最高人民法院关于商品房买卖司法解释的强制性规定。二审判决认定王新建占有争议房屋，系认定事实错误，王新建是非法抢占。（三）王新建提起的第三人撤销之诉超过法定的六个月期限。综上，请求撤销一审、二审判决，请求再审确认合同无效或者发回重审。王新建辩称：（一）2007年12月20日，王新建与安佳公司签订购房合同，是双方真实意思，王新建2007年12月20日、24日、27日和2008年1月7日向安佳公司支付购房款10万元、30万元、80万元、80万元，共计200万元，安佳公司开具收据，明确写明系付购房款，应认定购房合同有效。关于价格问题，安佳公司出售期房，并要求买受人一次性全额付清房款，低于市场价格出于自愿。海鹰公司作为甲方、安佳公司作为乙方2007年11月8日签订联合建房合同，安佳公司有权对外单独签订房屋买卖合同。安佳公司没有预售许可证不是购房合同无效的合法理由。（二）王新建提起的第三人撤销之诉生效判决对购房合同合法有效已经予以确认，安佳公司和海鹰公司均没有在法定期限内申请再审，生效判决已经形成既判力。（三）安佳公司与王新建只签订了购房合同，安佳公司与王新建之间从未签订过借款合同，邓辉担保的是安佳公司不能交付房屋的风险，双方不是民间借贷关系，签订购房合同不是作为民间借贷合同的担保，本案不应适用审理民间借贷的相关司法解释。原审一审中，安佳公司已经自认本案不是民间借贷关系。（四）2007年至今商品房价格上涨数倍，安佳花园房价也翻了几番，安佳公司主张合同无效目的是为了获取房屋升值利润，不愿按照最初购房约定向王新建交房，为此先后设置各种障碍并制造多起诉讼案件，企图毁约侵害购房人的合法权益。（五）2013年6月14日，王新建诉至卫东区人民法院要求安佳公司履行合同，诉讼中得知530号调解书的存在，于是提起撤销之诉，卫东区人民法院2014年4月才依法立案，安佳公司对诉讼时效曾提出过异议，一、二审法院对此已经查明，认定王新建起诉没有超过法定期限。综上，原审法院认定事实正确、适用法律正确，判决正确，安佳公司的再审请求不能成立，请求驳回安佳公司的再审请求。2015年5月21日，安佳公司提起诉讼，请求确认其与王新建签订的购房合同无效。平顶山市卫东区人民法院一审查明：2007年12月20日，王新建与安佳公司签订一份购房合同，合同约定安佳公司将座落在平顶山市卫东区诚朴路与湛北路交汇处东北角，安佳公司开发的安佳花园高层壹层门面房约壹仟壹佰平方米出售给王新建，成交价贰佰万元；交房期限至2010年3月30日，安佳公司保证产权清楚，若有产权纠纷安佳公司负责并承担责任；双方在半年内如有任何一方认为该合同不妥，即可提出终止本合同并由安佳公司按月息3%（即3分）支付给王新建利息，否则房产权无条件归王新建所有，双方及担保人邓辉在合同上签字盖章。后安佳公司未履行此合同，也未将购房款退还给王新建。在审理中，安佳公司认为双方之间的纠纷应为确认合同无效而不是民间借贷纠纷。2007年11月8日，安佳公司与海鹰公司签订一份联建房合同，约定由海鹰公司提供土地由安佳公司在该土地上建房屋一幢，合同签订后，安佳公司由于出资不到位致使工程无法建设。2009年3月30日，平顶山市人民政府市长办形成会议纪要（2009）16号“关于市安佳房地产公司无证开发引发群众上访有关问题的会议纪要”，决定海鹰公司向发改部门申报后依法办理土地使用证，在完善各项建设手续后，海鹰公司方可开工建设，海鹰公司商住楼属自用房，安置此地拆迁职工外的剩余房屋不允许对外出售，海鹰公司如确需对外出售该栋楼剩余房屋，应按规定在完成总投资额25%以上投资后，依法向有资质的开发公司办理转让手续，由开发公司依法建设出售。安佳公司目前不具备开发建设海鹰公司商住楼主体资格，不准组织开发建设，不准向外出售该栋楼房屋，否则由市有关部门依法查处，文件下达后海鹰公司办理了商住楼建设计划，规划用地许可证土地使用权证，现楼已建成但未交工验收，无竣工验收报告。2011年，安佳公司起诉海鹰公司要求确认双方的联建房合同有效，判令海鹰公司为安佳公司办理土地使用权过户手续，诉讼过程中经平顶山市卫东区法院主持调解，双方自愿达成调解协议，协议约定：一、海鹰公司2012年3月20日前向安佳公司提供办理水漾铭郡项目建筑工程施工许可证手续，由安佳公司负责办理该许可证，办完后，海鹰公司将该项目国有土地使用证、建筑工程用地许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证等一切手续过户给安佳公司；二、安佳公司与海鹰公司2007年11月8日所签订的联合建房合同中约定的分成比例不变，现利润海鹰公司占40%，安佳公司占60%，安佳公司分成由马慧芳、马秀芳所得，并各占50%的产权；三、安佳公司与海鹰公司所共有的底商（安佳公司占60%）同意转让给海鹰公司，海鹰公司在接收该房时按市场价格给安佳公司进行补偿。四、原安佳公司与博特公司所售房屋资金，用于该项目的海鹰公司与安佳公司均予认可；五、原财务管理延续至工程结束为止，原海鹰公司职工三套房子调整为四楼一套，二十七层贰套。2012年3月13日，平顶山市卫东区人民法院向安佳公司、海鹰公司送达（2011）卫民初字第530号民事调解书，确认该调解协议的内容，该调解书生效。2013年7月23日，王新建向卫东区人民法院起诉安佳公司、邓辉买卖合同纠纷一案。2014年4月4日，王新建撤回对安佳公司、邓辉的诉讼。2014年5月13日，王新建以卫东区法院的（2011）卫民初字第530号民事调解书内容违法、错误、安佳公司和海鹰公司恶意串通损害其合法权益为由提起第三人撤销之诉，请求撤销卫东区人民法院（2011）卫民初字第530号民事调解书，双方形成纠纷。平顶山市卫东区人民法院立案受理并作出（2014）卫民初字第572号民事判决，撤销卫东区人民法院（2011）卫民初字第530号民事调解书调解协议中的第三项内容，即“市安佳公司与海鹰公司所共有的底商（安佳公司占60%）同意转让给市海鹰公司，海鹰公司在接收该房时按市场价格给市安佳公司进行补偿”。宣判后，安佳公司不服提起上诉。平顶山市中级人民法院经审理认为：2007年11月8日，海鹰公司作为甲方，安佳公司作为乙方签订了本案中的联合建房合同，该合同对联合建房事宜明确约定，海鹰公司的主要义务就是提供建房所需的土地一宗。同时，该合同第二条明确载明有“所售房款（因该合同乙方所收取的一切款项）应有甲乙双方共同管理。”据此说明，买受方王新建与作为实际建设方的安佳公司于2007年12月20日签订购房合同时，有理由相信安佳公司享有对外出售房屋的权利。（2011）卫民初字第530号民事调解书的内容处分了王新建基于购房合同应当取得的房产，因此，安佳公司认为购房合同无效，本案中应当驳回王新建的诉讼请求的理由不能成立，不予支持。作出(2015)平民三终字第459号民事判决:一、撤销平顶山市卫东区人民法院（2014）卫民初字第572号民事判决；二、撤销平顶山市卫东区人民法院（2011）卫民初字第530号民事调解书。据安佳公司委托代理人马学军陈述本案诉争的工程于2008年10月份开工，大约2011年或者2012年主体工程完工。现部分业户已经入住。截止作出判决前，争议的楼房未办理商品房预售证。根据王新建陈述，王新建于2014年左右占有一层底商门面房约1100平方米。安佳公司认为王新建系非法占房并向公安机关报过警。卫东区法院对购房合同的有关问题对邓辉进行调查，邓辉陈述：通过邓辉介绍魏宏和王新建认识，因魏宏搞房地产需资金，恰好王新建手里有点资金。开始双方之间应为借款，但双方商定如果逾期不还，合同转化为购房合同，合同是魏宏起草，应当是双方真实意思表示。平顶山市卫东区人民法院一审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，虽然出卖人安佳公司未取得商品房预售许可证，但在安佳公司起诉前诉争的房产已从期房转化为现房。转化为现房后已经具备向业主交付使用的条件。商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正。因此，商品房买卖合同应当认定为有效合同,以促进市场流通并维护诚信交易。2007年11月8日，海鹰公司作为甲方，安佳公司作为乙方签订联合建房合同，该合同对联合建房事宜进行明确约定，海鹰公司的主要义务就是提供建房所需的土地一宗。同时，该合同第二条明确载明“所售房款（因该合同乙方所收取的一切款项）应有甲乙双方共同管理。”据此说明，买受方王新建与作为实际建设方的安佳公司于2007年12月20日签订购房合同时，有理由相信安佳公司享有对外出售房屋的权利。综上，安佳公司认为《购房合同》无效的理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出（2015）卫民初字第734号民事判决：驳回安佳公司的诉讼请求。安佳公司不服一审法院判决，提起上诉。平顶山市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。平顶山市中级人民法院二审认为，王新建与安佳公司签订购房合同，明确约定购买房屋的位置、面积、价款等内容，并约定双方可以终止合同的期限，后王新建依约支付全部价款，但是安佳公司、王新建在约定的终止合同的期限内均未行使终止合同的权利，视为双方均认可该合同的继续履行。在原审审理中，安佳公司明确表示双方之间的纠纷应为确认合同无效而不是民间借贷纠纷。另外，海鹰公司与安佳公司签订的联合建房合同，对联合建房事宜进行明确约定，海鹰公司的主要义务就是提供建房所需的土地，约定所售房款由双方共同管理，该情况也使作为买受方的王新建有理由相信安佳公司享有对外出售房屋的权利。上述情况说明双方签订的购房合同是双方自愿且是真实意思表示。虽然安佳公司未取得商品房预售许可证，但在安佳公司起诉前诉争的房产已从期房转化为现房，已经具备了向业主交付使用的条件，商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正。同时王新建目前占有购房合同中约定的壹层门面房约壹仟壹佰平方米。原审在考虑上述实际情况的基础上，结合促进市场流通，维护诚信交易习惯的稳定，切实全面保护消费者（购房者）的权益，原审认定本案涉诉的商品房买卖合同为有效合同,并无不当。至于上诉人安佳公司诉称的撤销之诉，已经得到过处理，且与本案无关，不予处理。综上，原审认定的基本事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，依法应予维持。安佳公司的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出（2016）豫04民终3067号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明的案件事实与原审查明的事实一致。本院再审认为：（一）关于安佳公司提供的新证据问题。再审过程中，安佳公司提供了八组新证据：第一组是1999年3月安佳公司所建的三栋楼房照片，第二组是2007年9月3日平规审（2007）10号文对安佳公司的规划批文，第三组是2008年12月、2009年1月安佳公司分三笔缴纳该项目土地出让金的进账单，第四组是2010年5月安佳公司缴纳城建配套费收据，第五组是2008年安佳公司与北京圣帝国际设计公司签订的项目图纸设计合同，第六组是2008年3月房产局对安佳公司住宅及商业的评估报告，第七组是2009年1月安佳公司与邓辉之姐邓晓签订的购房合同，第八组是2008年安佳公司与购房户签订的购房合同，以证明签订合同时项目未开工建设以及房屋交易价格与市场价格不符。上述八组证据所证明的事实与原审查明的事实并不矛盾，房屋交易价格低的问题并不必然导致购房合同无效。（二）关于购房合同的效力问题。王新建与安佳公司2007年12月20日签订购房合同，安佳公司主张购房合同实为借贷合同，签订购房合同并设定担保目的是保证资金安全，这与其在一审中关于双方之间的纠纷应为确认合同无效而不是民间借贷纠纷的主张相矛盾，安佳公司主张名为购房合同实为借贷合同，缺乏事实和法律依据。购房合同约定了房屋位置、面积、价款等以及双方可以终止合同的问题，王新建随后依约支付全部价款，安佳公司出具收据并载明为购房款，后双方均未终止合同，安佳公司也未将购房款退还王新建，应当视为双方认可该合同并继续履行，购房合同是双方真实意见表示。至于购房合同签订时安佳公司未开工建设和未取得商品房预售许可证的问题，因安佳公司提起本案诉讼时房屋已成现房，具备向购房人交付使用的条件，签订合同时未开工建设和未取得商品房预售许可证不能再成为合同无效的理由。至于房屋价格问题，房屋价格是双方自由协商的结果，安佳公司并未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，安佳公司以购房合同约定的房屋价格过低为由，主张合同无效的理由不能成立。对于安佳公司主张其无权处分房屋的问题，因海鹰公司与安佳公司已签订联合建房合同，售房款由双方共同管理，王新建有理由相信安佳公司享有对外出售房屋的权利，安佳公司以无处分权为由主张购房合同无效，法律依据不充分。原审认定购房合同有效，判决驳回安佳公司的诉讼请求正确。（三）关于王新建提起的第三人撤销之诉超过诉讼时效问题。王新建提起的第三人撤销之诉与本案是两个独立的诉，对安佳公司主张的诉讼时效问题不予审理，安佳公司可通过其他途径解决。综上，安佳公司的再审请求不能成立，依法不予支持。原一、二审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：维持平顶山市中级人民法院（2016）豫04民终3067号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  杨 巍审 判 员  徐 薇审 判 员  孙 明二〇一八年七月二十五日法官助理  肖贺伟书 记 员  李皓婧