焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）解民重字第34号
原告朱献芳。
委托代理人高海，与原告关系。
委托代理人吕兰花，焦作市解放区民生法律服务所法律工作者。
被告何胜星。
委托代理人王国鹏，河南衡中律师事务所律师。
第三人焦作七四四七车辆工程机械有限公司。住所地：焦作市解放区太行中路491号。
法定代表人李少臣，总经理。
委托代理人彭松，河南路通律师事务所律师。
第三人韩久平。
原告朱献芳与被告何胜星、第三人焦作七四四七车辆工程机械有限公司（以下简称七四四七公司）、韩久平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月9日作出（2013）解民一初字第736号民事判决书，被告何胜星不服判决，提出上诉，焦作市中级人民法院经审理后作出（2014）焦民一终字第203号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱献芳及其委托代理人高海、吕兰花，被告何胜星及其委托代理人王国鹏，第三人七四四七公司的委托代理人彭松到庭参加诉讼，第三人韩久平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱献芳诉称，2012年1月6日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于焦作市解放区太行路中车汽修集团七四四七公司家属院1号楼东单元3楼西户的房屋以22万元的价格出售给原告。被告称该房屋是其经过法院诉讼、执行程序中顶工程款而取得的房屋，因急需资金故而出售。合同签订后，原告向被告交清了全部房款，并准备对该房屋进行装修。但室内水电刚装修完毕，第三人韩久平主张该房屋系其购买所有并搬至此房内居住。随后，原告立即将此情况通知被告，被告向原告承诺，此事全部由被告来解决，原告要房有房，要钱有钱，如原告要求退房，被告就立即将房款退还给原告。但经原告多次催要房款，被告却一直推脱，迟迟不予解决。因被告的违约行为已致使合同目的不能实现，给原告造成了一定的经济损失。据此，原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告购房款22万元整及违约金59400元（违约金包括合同约定的违约金和逾期返还房款的利息）；3、请求法院依法判决被告赔偿原告经济损失水电装修费9000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告何胜星辩称，本案诉争房屋系被告垫资施工后，焦作兴民置业有限公司（以下简称兴民置业）拒付被告垫资的工程款，造成被告对兴民置业提起民事诉讼，本案被告将兴民置业起诉至解放法院，在解放法院组织调解下，本案被告与兴民置业达成调解协议，兴民置业按照协议在2010年10月份之前支付被告垫付的工程款100余万元。履行到期后，兴民置业未按该调解书履行协议，致使被告向解放法院申请强制执行。在执行过程中，就本案诉争房屋等多套房屋以执行和解的方式顶付被告垫资的工程款。本案被告取得该房屋后，积极找第三人七四四七公司，要求其将垫资的工程款直接支付给本案的被告，因七四四七公司拒收该房屋，也不支付本案被告垫付的工程款，理由是七四四七公司只对兴民置业，由此造成被告不能给民工开工资，造成民工堵大门、上访等情形，在此情况下，被告将通过执行和解取得的房屋出售给原告，被告取得该房屋的程序合法，出售有据，应依法驳回原告对被告的诉讼请求。
第三人七四四七公司陈述，1、本案诉争房产依法归七四四七公司所有，该事实有法院生效文书予以确认；2、七四四七公司从未将诉争房产交由兴民置业及本案被告处分，因此原、被告签订的房屋买卖合同侵犯了第三人的合法权益，应确认合同无效；3、原告的第2、3、4项诉讼请求与第三人无关，不发表答辩意见。
第三人韩久平未陈述，亦未提交证据。
原告朱献芳为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、《房屋买卖合同》1份和收款收据2张，证明原、被告于2012年1月6日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将诉争房屋出售给原告，并约定了违约责任，即每日按房屋价款的千分之一支付违约金。原告于合同签订当日即向被告付清房款22万元，现因被告违约，导致合同目的不能实现，应当解除合同，返还房款；3、焦房改办字（2007）4号文件，证明七四四七公司危旧职工住房改造工程只能用于解决本单位的住房困难职工，不准向社会销售，被告没有诉争房屋的所有权；4、（2010）解民初字第372号民事调解书和执行和解协议，证明被告隐瞒事实告诉原告诉争房屋是开发商顶账给被告的，被告享有所有权，原告因此才购买；5、焦作市中级人民法院作出的（2010）焦民一终字第12号民事调解书、（2011）焦民申字第32号民事裁定书、（2012）焦民再一初字第1号民事调解书，证明诉争房屋由第三人韩久平入住后，原告得知经过诉讼，焦作市中级人民法院的生效法律文书确认诉争房屋的所有权归七四四七公司所有，被告不享有所有权；6、七四四七公司出具的证明、售房过渡协议和收款收据，证明七四四七公司已将诉争房屋出售给其单位职工韩久平，现韩久平居住在诉争房屋内；7、装修明细表，证明原告因装修诉争房屋花费9098元，被告应赔偿原告该损失。
被告何胜星对以上证据质证后，发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明指向有异议，被告出售给原告房屋时，已向原告说明是经调解及执行和解取得诉争房屋，讲明了房屋的现状事实；对证据3的真实性有异议，系复印件，不是原件，从复印件中显示房屋控制在90平米以下，而本案诉争的楼房均是130平米左右，均高于90平米，文件所规范的房屋与本案的房屋无关，文件规定房屋只解决七四四七住房困难职工，不准向社会销售，但事实是所建的4栋楼96套房，除兴民置业顶账给被告6套房屋外，兴民置业将上述房屋对社会销售63套，故该文件与本案无关；对证据4的真实性无异议，也就是被告答辩中提到的被告垫资施工的工程，因为兴民置业与七四四七公司不支付被告工程款，造成被告对兴民置业及七四四七公司诉讼并执行，在执行过程中达成和解协议，取得该房屋，进一步证明被告未对原告隐瞒事实，2011年5月26日，时隔8个月后在协商未果的情况下，被告才将房屋出售给原告；对证据5的真实性无异议，七四四七公司要求兴民置业交付房屋是2011年8月19日，而早在2011年5月份，兴民置业已将该房屋顶账给被告；在此情况下，焦作市中级人民法院对（2010）焦民一终字第12号民事调解书执行时发现不能执行该诉争房屋，中院对七四四七公司诉兴民置业的房屋案件启动再审程序，中止了调解书的执行；在七四四七公司与兴民置业再审过程中，中院明知该诉争房屋顶账给被告的情况下，仍确权给他人，又在2012年4月24日再审时仍以调解的方式结案，同原调解内容一致，在再审调解书中第二条提到楼房的工程结算问题由双方自行协商解决，截止到目前为止，无任何人支付被告垫付的工程款，在再审调解书第三项中对遗留问题由双方协商解决，该调解书作出时，诉争房屋已经出售给原告，七四四七公司与兴民置业未对该房屋提出解决方案；对证据6的真实性有异议，证明均是复印件，未见到原件，在证明中证明的是将3楼西户分配给厂里职工刘艳萍，但是在签的过渡协议中是将房屋卖给了韩久平，从该过渡协议中显示房屋面积是130.32平方米，而不是文件中的90平米以下，在交房协议中交房时间为2013年4月2日交付，签订协议时间也是2013年4月2日，我们认为该协议是虚假伪造的，过渡协议应在房屋没有交工之前，当天交付不存在过渡协议，对收据内容看不清楚，不予质证；对证据7有异议，没有正规的票据，该销货清单不能证明货品用到该房屋中，也不能证明装修花费情况。
第三人七四四七公司对以上证据质证后，发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2，该合同侵犯了第三人的合法权益，房屋买卖合同的卖方何胜星无权处分第三人的房产，该合同属于无效合同；对证据3的真实性无异议，该批复是政府机关准予七四四七公司进行危房改造的有效法律文件；对证据4中的调解书真实性无异议，但该调解书明确了对于工程款的支付应当由兴民置业履行，七四四七公司对焦作市新星建筑安装工程有限公司（以下简称新星公司）没有支付工程款的义务，该调解书第二项，付款办法及执行事项中，所约定的内容侵犯了七四四七公司的合法权益，第三人七四四七公司从未将房屋交由兴民置业及被告处置。对和解协议，该协议并非在法院组织下达成的和解协议，也未经法院执行局予以确认，其协议内容是处分本属于七四四七公司的房产，该协议属于无效协议；对证据5的真实性均无异议，被告在质证时提出在2010年5月就已将房产顶账给被告，在调解书之前就已经达成的，需要说明的是本案诉争房产属于在划拨土地上的建筑，由市政府根据相关政策给予七四四七公司职工集资建房的待遇，市政府对该类住房进行严格管理，除安置本单位职工外，不得向社会出售，诉争房产所有权属于七四四七公司，并且经法院生效的调解书确认，调解书与判决书具有同样的法律效力，法院对所有权的确认是具有溯及力的，被告在从未取得诉争房屋所有权的情况下，所作出的卖房行为是无效的民事行为，被告辩称七四四七公司与兴民置业拖欠被告工程款不是事实，七四四七公司与被告不存在合同关系或任何债权债务关系，也未作出过以房产抵偿给兴民置业及被告的行为，更未与被告就房产抵偿工程款进行协商；关于法院的几份调解书，第三人与兴民置业在中院于2011年8月19进行了调解，确认了房产为七四四七公司所有的事实，兴民置业不得对房产进行处分，后来因为被告新星公司对调解书提出异议，法院启动了再审程序，2012年4月24日第三人与兴民置业在法庭的组织下达成调解协议，法院不仅对调解书的内容的合法性进行了审查，而且对被告所提出的执行异议，及所谓的和解协议进行了审查之后，认为该调解书内容符合法律规定，予以确认；对证据6收据系复印件，须与公司核实后再对相关事实确认，本案第三人没有将诉争房产卖给本案原、被告的任何一方；对证据7与第三人无关，不发表质证意见。
被告何胜星为支持自己的意见，在庭审中提交了下列证据：1、合作协议书，证明七四四七公司与兴民置业合作开发房屋，在所有的开发房屋中，房屋出售由兴民置业公司负责，也证明了本次开发的房屋均为90平米的房屋，不属于90平米以上的安置房，在2006年7月19日之后，凡是兴民置业与七四四七公司补签的建房合同仅是为了报批经济适用房的手续而使用，对兴民置业、七四四七公司均没有约束力，七四四七公司不给兴民置业钱，兴民置业倒给160万元，所有住宅建成后由七四四七公司销售，盈亏自负；2、施工合同，被告与兴民置业签订的合同，证明七四四七公司与兴民置业将2006年7月19日的协议给被告后，被告在2007年11月19日开始垫资施工，2010年10月21日该工程竣工；3、竣工验收申请报告，证明被告在2010年10月21日工程竣工后，申请七四四七公司和兴民置业对房屋验收交工，并要求支付垫资的工程款，兴民置业的法定代表人及七四四七公司的负责人在上面签字，但未支付被告工程款；4、（2010）解民初字第299号民事判决书，证明在同一地方开发了房屋中除被告开发的2栋房屋外，还有焦作建筑安装工程公司施工的2栋房屋，工程款也是未付，形成诉讼，最终法院判决七四四七公司与兴民置业承担连带责任；5、（2010）解民初字第372号民事调解书，证明兴民置业公司应支付新星公司100多万元的工程款；6、兴民置业的委托书，7、执行和解协议，证据6、7共同证明在申请执行372号调解书过程中，兴民置业委托丁胜与被告达成执行和解协议，将本案诉争房屋按工程款的方式顶账给被告；8、通知，证明被告取得该房屋后通知七四四七公司要求其支付工程款，来偿还民工工资，七四四七公司既不接受房屋也不支付工程款；9、证明及售房合同，证明被告代表新星公司将房屋出售给原告，是合法有据的；10、（2010）焦民一初字第12号民事调解书、（2011）焦民审字第32号民事裁定书、（2012）焦民再一初字第1号民事调解书，证明2011年8月19日，七四四七公司起诉兴民置业交付诉争房屋中双方达成调解协议，但在执行（2010）焦民一初字第12号民事调解书过程中，焦作市中级人民法院依职权裁定中止执行，因该房屋在此之前已经由法院执行给被告，造成本案不能履行而进入再审。2012年4月29日焦作市中级人民法院在再审过程中，仍然作出相应的调解内容，由此形成本案的诉讼，被告认为该调解内容是违法的，现已向河南省高级人民法院申请再审。
原告朱献芳对以上证据质证后，发表如下质证意见：证据1系复印件，不能证明被告的指向，且与本案无关；证据2、3与原告无关；证据4系复印件，且与原告无关；对证据5的真实性无异议，对指向有异议，经过焦作市中级人民法院再审确认要求兴民置业将房屋交付给七四四七公司，调解书中并没有显示顶账给新星公司；对证据6的真实性无异议，但委托书中没有委托丁胜代表兴民置业卖房，另外，兴民置业也无权出售该房屋；证据7和解协议无法律依据，缺乏前提依据，在和解协议中没有加盖公章，是丁胜和何胜星的个人行为，无论是新星公司、兴民置业还是何胜星均无权处分他人财产，不能证明其取得房屋的所有权；证据8的内容并没有显示是本案诉争的房屋，新星公司无权处分本案的房屋，新星公司也不能确定何胜星是房屋的所有权人，通知是被告的单方行为，不能代表七四四七公司认可，也没有证据证明七四四七公司收到了该通知；证据9的形式不合法，没有新星公司负责人的签字，新星公司不具有房屋的所有权，由此来出具证明内容也没有任何效力，对售房合同的真实性无异议，但是被告隐瞒了事实，才使被告与原告签订了买卖合同；对证据10真实性无异议，调解书最终确认了房产归七四四七公司所有。
第三人七四四七公司对以上证据质证后，发表如下质证意见：证据1系复印件不予认可，而且双方未按此协议书履行，七四四七公司也没有收到过兴民置业的任何款项；证据3不能作为认定七四四七公司负有支付工程款义务的依据；对证据4有异议，该判决未生效，在二审期间双方达成调解协议，七四四七公司不承担支付工程款的义务；对证据6委托书的质证意见同原告，委托书没有赋予丁胜处分房产的权利；证据8我公司没有收到，不予认可；对其他证据同对原告提交的证据质证意见。
第三人七四四七公司为支持自己的意见，在庭审中提交下列证据：焦房改办（2007）4号文件，证明涉案房产系危房改造项目，归七四四七公司所有，不得面向社会出售。
原告朱献芳对第三人七四四七公司提交的证据质证后无异议。
被告何胜星对第三人七四四七公司提交的证据质证后，发表如下质证意见：对文件的真实性无异议，但认为与本案无关，同原告举证时的质证意见。
原告提交的证据1、2、4、5，被告及第三人对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以采信；原告提交的证据3，与本案缺乏关联性，本院不予认定；原告提交的证据6，虽系复印件，但均加盖了七四四七公司公章，证明与原件一致，故本院予以采信；原告提交的证据7，票据形式虽非正规发票，但销货单据上明确记载了销售货品买受人房屋的位置，系涉案房屋，能够证明原告的此项支出，故本院予以采信。被告提交的证据1，系复印件，原告及第三人均不予认可，本院不予认定；被告提交的证据2、3，与本案缺乏关联性，本院不予认定；被告提交的证据4、5，系民事法律文书，本院对其真实性予以采信；被告提交的证据6，原告及第三人认可其真实性，但从委托书内容并不能看出受托人丁胜有有处分房屋的权利，故本院对被告的证据指向不予采信；被告提交的证据7，系丁胜与被告自行达成的庭外和解协议，不具有强制执行力，亦不能对抗第三人，故本院对被告的证据指向不予采信；被告提交的证据8，该通知是被告的单方行为，不能证明第三人收到了该通知，且与本案缺乏关联性，本院不予采信；被告提交的证据9中的证明，不能证明被告售房的合法性，结合该证据中的售房合同，印证了被告收取原告购房款22万元的事实，本院予以采信；被告提交的证据10，系生效的法律文书，本院对其真实性予以采信。第三人七四四七提交的证据，原、被告均认可其真实性，本院对其真实性予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证和诉辩意见，对本案事实确认如下：2012年1月6日，原告朱献芳与被告何胜星签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告将位于焦作市解放区太行路北家属院一号楼东单元三楼西户的房屋出售给原告；房屋成交价格为14万元，原告于2012年1月6日之前一次付清给被告何胜星；被告于2012年1月6日将上述房屋正式交付给原告；原告中途违约或一方不能按期向被告付清购房款或被告不能按期向原告交付房屋，每逾期一日，有违约方向对方支付相当于上述房屋价款千分之“／”的违约金；上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费，由原告承担。诉争房屋的实际履行价格为22万元，合同签订当日，原告即向被告全额付清了房款，被告将诉争房屋钥匙交付给原告。收到钥匙后，原告开始对诉争房屋进行水电装修。2012年3月15日左右，水电装修完毕，原告花费材料费和安装费共计9098元。随后，七四四七公司单位职工韩久平以诉争房屋由其于2009年认购并从七四四七公司处购买为由入住该房屋内并居住至今。据此，原告诉至本院。
另查明：2007年七四四七公司欲对其危旧职工住房进行改造，共建多层住宅楼9栋，七四四七公司将该工程交由兴民置业进行开发建设。兴民置业将该工程中的1#、3#楼工程发包给了新星公司。新星公司承接该工程后，又将该工程转包给了本案被告何胜星，何胜星为实际施工人。2010年2月22日，被告何胜星以新星公司的名义向本院提起诉讼，要求兴民置业支付工程款3183038.24元及利息。2010年12月7日，本院作出（2010）解民初字第372号民事调解书，调解书确认兴民置业欠付新星公司工程款为1196927.17元及其他相关内容。2011年4月25日，焦作兴民置业有限公司出具委托书委托丁胜作为其单位的委托代理人，授权丁胜代表单位进行七四四七房产、债务纠纷工作，授权范围为：代表兴民置业与七四四七进行磋商、签署文件和处理七四四七债务活动有关的义务。2011年5月26日，丁胜与被告何胜星双方协商，就何胜星申请执行焦作兴民置业有限公司工程款纠纷一案，自行达成如下协议：将包括涉案房屋在内的7套房屋顶账给何胜星，折合人民币944944.3元。
与此同时，七四四七公司向焦作市中级人民法院提起诉讼，要求兴民置业交付由其开发建设的七四四七公司家属楼的1#、3#、6#、7#楼房。2011年8月19日，焦作市中级人民法院作出（2010）焦民一初字第12号民事调解书，调解书确认兴民置业立即将其建设的七四四七公司家属楼的1#、3#、6#、7#四栋楼房（不包括地下室和阁楼）交付给七四四七公司，并且归七四四七公司所有，兴民置业不得对上述房产进行处分。2011年12月13日，焦作市中级人民法院因发现兴民置业在（2010）解民初字第372号民事调解书的执行过程中，已将其承建的部分房屋以物抵债，用以偿还工程款的事实，故作出（2011）焦民申字第32号民事裁定书，裁定对（2010）焦民一初字第12号案件进行再审。2012年4月24日，经过再审，焦作市中级人民法院作出（2012）焦民再一初字第1号民事调解书，调解书最终确认兴民置业立即将其建设的七四四七公司家属楼的1#、3#、6#、7#四栋楼房（不包括地下室和阁楼）交付给七四四七公司，并且归七四四七公司所有，兴民公司不得对上述房产进行处分。
庭前，原告申请撤回了对被告新星公司的起诉，本院予以准许。
本院认为，原、被告之间系房屋买卖合同纠纷。原告主张，因被告的违约行为导致合同目的不能实现，故原、被告于2012年1月6日签订《房屋买卖合同》应予解除，被告应当返还原告已经交付的房款22万元。被告辩称，被告已将房屋钥匙交付给了原告，现第三人韩久平侵占了诉争房屋，原告应当起诉韩久平，故应当驳回原告对被告的诉讼请求。在房屋买卖合同关系中，交付房屋钥匙仅仅是出卖人的合同义务之一，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。因此，被告作为房屋出卖人在履行交付房屋钥匙义务之外仍应负有协助原告完成房屋所有权转移手续及权利瑕疵担保的义务。依据庭审查明，诉争房屋权属在被告何胜星与七四四七公司之间发生争议，并且因为该权属争议导致原告既无法入住该房屋，亦无法办理房屋所有权转移手续。被告对诉争房产的处分行为，缺乏明确依据，属于效力待定，涉案房产经生效法律文书确权给了七四四七公司，被告的处分行为因未经七四四七公司追认而导致合同无效，故原、被告之间的买卖合同勿需判令解除，合同无效后，被告应承担返还原告购房款及占有购房款而拒不退还所产生的利息损失，原告主张的利息计算方式不违反法律规定，本院予以支持。关于《房屋买卖合同》第五条约定的违约金，根据双方约定：“甲方不能按期向原告交付房屋，每逾期一日，有违约方向对方支付相当于上述房屋价款千分之／的违约金”，原告认为此处斜线应为“一”，原告的主张与客观事实不符，应当认为此处斜线系双方对该违约条款的排除适用，故原告主张被告按照《房屋买卖合同》第五条约定支付其违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。另依据有效证据，原告因对诉争房屋进行水电装修而遭受装修损失9098元。对于装修损失，导致合同无效的主要原告在于被告，故被告应对该损失承担主要责任（即70%），计6368元；原告因在购房签约的过程中未能尽到足够的注意义务，应对该损失承担次要责任（即30%），计2730元。因此，原告主张被告赔偿损失的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》弟五十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何胜星应于本判决生效后十日内返还原告朱献芳房款22万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年9月13日起计算至本判决确定的还款之日止）；
二、被告何胜星于本判决生效后十日内赔偿原告朱献芳水电装修损失6368元；
三、驳回原告朱献芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5626元、保全费2020元，共计7646元，由原告朱献芳承担646元，被告何胜星承担7000元。原告预交的诉讼费不再退还，待执行时一并结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 苗滋滨
审 判 员 张 倩
人民陪审员 宋 武
二〇一五年十一月五日
书 记 员 张 玲