上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4213号
上诉人(原审被告、反诉原告)：中泰华威国际投资有限公司上海分公司，住所地上海市。
法定代表人：赵笑平。
委托诉讼代理人：郭红标，上海市申泰和律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：中泰华威国际投资有限公司，住所地北京市。
法定代表人：李清友。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海西部企业(集团)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：陈敏，董事长。
委托诉讼代理人：段宗元，上海市朝华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈靓莹，上海市朝华律师事务所律师。
上诉人中泰华威国际投资有限公司上海分公司(以下简称“华威上海分公司”)、中泰华威国际投资有限公司(以下简称“华威公司”)因与被上诉人上海西部企业(集团)有限公司(以下简称“西部公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初20947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
华威上海分公司、华威公司上诉请求：1、撤销一审判决主文第二条，改判上诉人支付被上诉人西部公司2016年6月1日至2016年7月19日租金为人民币(以下币种均为人民币)203,023元，扣除保证金后为78,723元；2、撤销一审判决主文第四条、第五条，改判驳回被上诉人西部公司的诉请；3、撤销一审判决主文第七条，改判支持上诉人的反诉请求。事实与理由：西部公司于2016年7月19日对涉案房屋落锁封门、断水断电、加贴封条，属于已收回房屋，且该行为给上诉人造成严重的经济损失和商誉损失。2017年10月20日是上诉人将己方物品从西部公司非法转移的中山北路仓库拉回的时间，而非西部公司收回涉案房屋的时间。一审对上诉人反诉的贵重物品损坏事实未予认定，认定基本事实不清。一审判决上诉人给付的租金已赔偿了西部公司的损失，故违约金的判决属于重复赔偿，且一审对于房屋使用费的认定和计算亦有不当，适用法律错误。
西部公司答辩称：一审对于租金和房屋使用费的处理综合考虑了合同约定和实际情况，并无不当。上诉人对其反诉请求并未进行充分的举证，故不应得到支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
西部公司向一审法院起诉请求：1、确认西部公司与华威上海分公司签订的《房屋租赁合同》于2016年8月5日解除；2、华威上海分公司、华威公司支付合同期内自2016年6月1日起至2016年8月5日止拖欠的租金269,316.70元；3、华威上海分公司、华威公司支付2016年2月至2016年8月拖欠电费22,589.30元、水费714.26元、合计23,303.56元；4、华威上海分公司、华威公司支付违约金248,600元；5、华威上海分公司、华威公司支付房屋占用费3,604,700元(自2016年8月6日起计算至2017年10月20日止，以月租金248,600元的标准计算，共14.5个月)。
华威上海分公司向一审法院反诉请求：1、西部公司赔偿因损害华威上海分公司物品的经济损失213.80万元(以司法鉴定结果为准)；2、西部公司赔偿封门、扣押物品影响华威上海分公司经营的经济损失100万元。
一审查明以下事实：
华威公司与华威上海分公司系总公司与分公司的关系。
2015年5月12日，西部公司与华威上海分公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方(西部公司)将涉案房屋出租给乙方(华威上海分公司)，续租期限自2015年3月1日至2017年2月28日，月租金为124,300元，支付方式为先付后用，乙方于每季度的第一个月前五天内交付该季度租金372,900元；乙方应在支付第一期租金的同时支付租赁保证金124,300元，保证金除用以抵充合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分于租赁关系终止时无息归还；使用过程所产生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担；又约定，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的(乙方同意甲方收回水、电等设施的使用权，并给予封门停业整顿的处理)，甲方可书面通知解除本合同，乙方应按月租金的两倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
2016年6月15日，西部公司函告华威上海分公司，要求华威上海分公司于2016年7月5日之前支付拖欠租金372,900元。
2016年8月4日，西部公司委托上海市朝华律师事务所向华威上海分公司出具《律师函》，通知双方签订的《房屋租赁合同》于华威上海分公司收到函件之日终止，并要求华威上海分公司于2016年8月10日前返还房屋、付清租金及合同约定的相关费用，承担违约责任。
2016年8月5日，华威上海分公司签收《律师函》。
一审又查明，华威上海分公司支付保证金124,300元，租金付至2016年5月31日。
2016年7月19日，西部公司在涉案房屋门上落锁。8月5日，西部公司又加贴封条。2017年10月20日，西部公司收回房屋。
一审再查明，2014年3月，案外人广州江正投资有限公司向华威上海分公司承租涉案房屋，在履行过程中发生争议，后案外人诉至一审法院要求解除双方的租赁关系。该案在审理过程中，一审法院曾组织当事人对房屋内的财产进行过清点，财产清单上无瓷器。
反诉查明事实同本诉。
一审审理中，华威上海分公司表示保证金可以优先抵扣拖欠的租金。
一审庭审中，华威上海分公司为证明西部公司擅自搬运致使损坏了红木桌子一张、红木椅子四张、双人皮沙发一个、乾隆年间瓷盘一个而提供了2017年10月20日双方交接清点物品的摄像光盘及照片。该组证据显示，上述物品均已有损坏。西部公司对此表示，上述证据中拍摄瓷盘损坏时西部公司均不在场，且瓷盘并不在清单之列，对此不予认可；红木桌椅及皮沙发的照片符合当时的状态，在西部公司存放过程中确存在损坏的可能，但华威上海分公司亦未提供证据证明西部公司存放之前未发生损坏；华威上海分公司未及时搬离，西部公司为避免损失扩大才将物品存放至他处，即便在搬运、存放过程中存在小的磕碰，其损失也应由华威上海分公司自行承担。
一审法院认为，关于本诉，西部公司与华威上海分公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现双方当事人均同意《房屋租赁合同》于2016年8月5日解除，且该日期为西部公司向华威上海分公司送达解除通知之日，故一审法院确认合同于2016年8月5日解除。因西部公司于2016年7月19日对涉案经营区域内的大门落锁的行为致华威上海分公司使用涉案房屋存在障碍，故一审法院酌定华威上海分公司给付西部公司2016年6月1日至2016年8月5日间的租金236170元。华威公司作为总公司，应对其分公司的债务承担付款责任。现西部公司主张华威上海分公司、华威公司支付合同期内拖欠的租金，符合合同约定，一审法院予以支持。因华威上海分公司同意以保证金抵充拖欠的租金，抵充后华威上海分公司拖欠的租金为111,870元。西部公司主张华威上海分公司支付拖欠的水、电费，与合同约定相符，但西部公司未提供充分证据证明欠费具体数额，一审法院酌定上述款项共计20,000元。华威上海分公司未按约支付租金，构成违约，西部公司主张其支付违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。西部公司于2016年7月19日已对房屋采取上锁措施，华威上海分公司正常使用房屋已有障碍，且西部公司按双倍月租金主张房屋占用费，兼具补偿和惩罚的双重性质，属于违约金范畴，华威上海分公司以违约金约定过高为由提出减免申请，一审法院根据西部公司实际损失及华威上海分公司违约程度酌情确定违约金及房屋使用费的数额。关于反诉，华威上海分公司提供的证据尚不足以证明物品的损失由西部公司造成，现华威上海分公司要求西部公司赔偿物品损失，缺乏事实依据，一审法院难以支持。根据合同约定，华威上海分公司未支付租金累计超过一个月的，西部公司有权采取封门、停业整顿的措施。现华威上海分公司要求西部公司赔偿因封门等行为造成的经济损失，缺乏合同依据和法律依据，一审法院对华威上海分公司的诉讼请求不予支持。
一审判决：一、上海西部企业(集团)有限公司与中泰华威国际投资有限公司上海分公司签订的《房屋租赁合同》于2016年8月5日解除；二、中泰华威国际投资有限公司上海分公司、中泰华威国际投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海西部企业(集团)有限公司2016年6月1日至2016年8月5日的租金人民币111,870元；三、中泰华威国际投资有限公司上海分公司、中泰华威国际投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海西部企业(集团)有限公司水、电费人民币20,000元；四、中泰华威国际投资有限公司上海分公司、中泰华威国际投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海西部企业(集团)有限公司违约金人民币248,600元；五、中泰华威国际投资有限公司上海分公司、中泰华威国际投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海西部企业(集团)有限公司房屋使用费人民币1,800,000元；六、对西部公司上海西部企业(集团)有限公司的其他诉讼请求不予支持；七、对中泰华威国际投资有限公司上海分公司的诉讼请求不予支持。一审本诉受理费34,995元，减半收取计17,497.5元，由华威上海分公司、华威公司负担；一审反诉受理费15,400元，由华威上海分公司负担。
本院审理中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审另查明以下事实：
1、双方当事人一致认可，2017年10月20日华威上海分公司至本市中山北路XXX号取回了原涉案房屋内的物品，而在此之前，西部公司已自行将上述物品自涉案房屋内搬至中山北路XXX号。至于搬运物品的日期，华威上海分公司表示不清楚，西部公司经核实表示为2017年8月5日，并提供了搬运单位上海西部商业发展有限责任公司的书面证明。
西部公司于2018年7月12日向本院书面表示，基于该公司已于2017年8月5日将涉案房屋内华威上海分公司的全部物品运送至中山北路XXX号仓库，西部公司自愿放弃原审中的部分诉请，将房屋使用费的截止日期调整为2017年8月5日，并下调房屋使用费的标准至每月109,384元，即2016年8月6日至2017年8月5日期间的房屋使用费共计1,312,608元。
2、在日期为2017年10月20日的《中泰华威国际投资有限公司上海分公司办公室物品移交清单》上“备注栏”内注明：接收人(中泰华威上海分公司)确认，在上述场所内的所有物品已在本次移交过程中全部交接完毕，无任何遗留物，中泰华威不得于日后就该场所内物品损失向产权人提出任何主张。该清单下方盖有华威上海分公司公章，并有其法定代表人赵笑平签字。
本院认为，西部公司与华威上海分公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约履行。现因华威上海分公司未按照租赁合同约定支付租金致租赁合同解除，其存在违约行为，应当按照合同约定支付违约金。《房屋租赁合同》约定，华威上海分公司逾期支付租金超过一个月的，西部公司有权收回水、电等设施的使用权，并给予封门停业整顿的处理。华威上海分公司自2016年6月起即拖欠租金，故西部公司于2016年7月19日在涉案房屋门上落锁、2016年8月5日加贴封条的行为并未违反合同约定，华威上海分公司要求西部公司赔偿因封门造成的经济损失没有依据。对于华威上海分公司要求西部公司赔偿物品损失的诉请，一方面原审法院在另案中对房屋内财产组织清点的清单中并无瓷器，另一方面华威上海分公司在2017年10月20日签署的移交清单上亦无对损坏器物的表述，反而明确物品已交接完毕。故华威上海分公司对其赔偿主张未能充分举证，一审法院不予支持，并无不当。在本院审理中，西部公司自认已于2017年8月5日将华威上海分公司的所有物品搬出涉案房屋，并基于上述事实自愿将房屋使用费的截止日期计算至该日，同时下调房屋使用费的标准，本院予以准许，并据此对一审判决作出变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初20947号判决第一、二、三、四、六、七条；
二、撤销上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初20947号判决第五条；
三、中泰华威国际投资有限公司上海分公司、中泰华威国际投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海西部企业(集团)有限公司房屋使用费1,312,608元。
二审案件受理费48,338.23元，由上诉人中泰华威国际投资有限公司上海分公司、中泰华威国际投资有限公司负担39,727.35元，被上诉人上海西部企业(集团)有限公司负担8,610.88元。
本判决为终审判决。
审判长 顾文怡
审判员 王疆中
审判员 王怡红
二〇一八年七月三十日
书记员 周晓璐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或是查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……。