湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终4717号
上诉人（原审原告）：吴爱云，女，1961年3月9日出生，汉族，住武汉市汉南区，
委托诉讼代理人：胡俊，湖北维勒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉绿园经济发展有限公司，住所地武汉舵落口大市场（8）。
法定代表人：李国珍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李云涛，湖北东吴弘泰律师事务所律师。
上诉人吴爱云因与被上诉人武汉绿园经济发展有限公司（以下简称绿园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴爱云上诉请求：一、撤销原审判决第二项，依法改判绿园公司履行协助将武汉市舵落口农贸大市场蔬菜交易区二号大厅2号房屋《不动产权证书》登记到原告名下的义务，并承担办证费用；二、本案一、二审诉讼费用由绿园公司承担。事实和理由：原审仅凭一份向房屋产权登记工作人员的调查笔录就认定涉案房屋不能办理两证，没有事实及法律依据；被上诉人将蔬菜交易大厅的房屋两证办理到自己名下后，从未向相关部门提交分户办证的相关资料、缴纳相关费用并申请办理两证分割登记，未履行合同约定的义务。一审认定事实不清、适用法律错误，请二审查清事实，依法改判。
绿园公司答辩称，蔬菜交易大厅的房产证在东西湖区，土地证在硚口，被上诉人多次去办证，但答复是土地证在硚口，但国土审批手续在东西湖区，分割销售改变规划用途，而土地用途不能改变，因此办证未果。上诉人的诉请没有事实及法律依据，请予驳回。
吴爱云向一审法院提出诉讼请求：1、确认其与绿园公司签订的《购房合同》合法有效；2、绿园公司协助将武汉市舵落口农贸大市场1区2栋11-12号（即合同中约定的蔬菜交易区二号大厅2号）铺位的《不动产权证书》登记到吴爱云名下，并由绿园公司承担过户登记的办证费用；3、本案的诉讼费由绿园公司承担。
一审法院认定事实：2002年9月16日，吴爱云（乙方）与绿园公司（甲方）签订了《购房合同》，双方在合同中约定，乙方自愿向甲方购买舵落口蔬菜交易区二号大厅铺位，面积为一百二十平方米，价格为每平米4,800元，共计576,000元。甲方在2003年10月份前将土地证、房产证办好交给乙方。乙方在签订合同之日一次性支付300,000元，其余的200,000元由甲方配合乙方在银行办理按揭手续，其余76,000元在甲方交付土地证、房产证的同时，乙方交付给甲方。合同还约定了其他权利义务。同日，吴爱云（乙方）与绿园公司（甲方）签订了《补充协议》，约定甲方在2003年10月份前将乙方实际使用面积的土地证、房产证办好交给乙方，所有办证的一切费用由甲方承担。绿园公司在合同及协议上加盖其合同专用章，吴爱云在合同及协议上签名。合同签订后，吴爱云于2008年3月21日、2008年6月20日分两次向绿园公司付清了全部购房款576,000元，绿园公司向吴爱云出具了收款收据。1997年8月8日，武汉农产品中心批发市场有限公司与绿园公司签订《土地使用权证转让合同》，将蔬菜交易厅土地使用权转让给绿园公司。绿园公司于2006年8月取得蔬菜交易大厅房屋所有权证，房屋建筑面积2431.96平方米，房屋所有权证号为武房权证东字第××号。绿园公司于2014年7月取得争议房屋国有土地使用证，土地使用权面积为25199.31平方米，土地规划用途为批发零售用地，土地使用权证号为［硚国用（2014）第90号］。还查明，涉案的蔬菜交易大厅在申报规划时，是以蔬菜交易大厅整体作为封闭区间办理登记的，内部未再进行区分，涉案铺位在销售时并非权属界限封闭且具有独立使用价值的空间。2017年4月12日，吴爱云诉讼至一审法院，请求如诉称。审理中，经一审法院释明涉案商铺无法办理不动产权属登记后，吴爱云拒绝变更其诉讼请求。在补充质证后，吴爱云向一审法院提交了“明确诉讼请求申请书”，将其第二项诉讼请求变更为“请求判决绿园公司履行协助办证义务并承担办证产生的所有费用”。绿园公司认为吴爱云未在举证期限届满前提出变更申请，应当不予准许。
一审法院认为,吴爱云与绿园公司签订的《购房合同》和《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，在签订时并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对于绿园公司辩称其在签订合同及协议时并未取得房屋所有权证和土地使用权证，其分割销售未经审批，销售行为不符合法律规定，故双方合同无效的意见。首先，虽然绿园公司在签订合同及协议时并未取得房屋所有权和土地使用权，但是之后绿园公司通过合法途径取得了相关权益，故不存在无权处分的情形；其次，《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》中关于涉案不动产登记的相关规定为管理性规定，而并非禁止性、强制性规定。故对绿园公司的该项辩称意见，一审法院不予采纳，对吴爱云要求确认双方签订的《购房合同》合法有效的诉讼请求，一审法院予以支持。对于吴爱云的第二项诉讼请求，首先，诉讼请求的变更应在法律规定的期限内。最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。吴爱云的诉讼请求即“判令绿园公司协助将武汉市舵落口农贸大市场1区2栋11-12号（即合同中约定的蔬菜交易区二号大厅2号）铺位的《不动产权证书》登记到吴爱云名下，并由绿园公司承担过户登记的办证费用”。其在举证期限届满后将该诉讼请求“明确”为“判决绿园公司履行协助办证义务并承担办证产生的所有费用”并注明“主要是指绿园公司应当向吴爱云、不动产登记部门提供将武汉市舵落口农贸大市场蔬菜交易区二号大厅2号铺位的《不动产权证书》登记到吴爱云名下所需的各项文件，包括但不限于武汉市舵落口农贸大市场蔬菜交易区二号大厅房屋所有权证、国有土地使用权证、武汉存量房屋买卖合同、售房发票、办证委托书等绿园公司应当持有或应当出具的文件”。吴爱云“明确”的诉讼请求中，包括提供“武汉存量房屋买卖合同、售房发票”等在诉讼前并未形成而需要重新签订的材料，故该“明确”并非对原诉讼请求的具体和明晰，而实际上是对原诉讼请求进行了变更。对于吴爱云变更的诉讼请求，一审法院不予准许，仍按照其该项诉讼请求的原始表述进行审理。其次，就第二项诉讼请求的内容而言，《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，《不动产登记暂行条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界限封闭且具有独立使用价值的空间。而本案中，在绿园公司向不动产登记部门申报规划时，就是以蔬菜交易区二号大厅作为一个整体进行的产权申报，且经与不动产登记部门核实，在规划申报时其内部的各个铺位并未完全隔断，形成权属界限封闭的独立空间。虽然后期通过对该铺位的添附，使得该铺位能够封闭独立于其他铺位，但并不符合办理不动产登记的条件，故吴爱云的该项诉讼请求，客观上无法履行。经一审法院释明后，吴爱云仍然拒绝变更其诉请，故对吴爱云的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于绿园公司就吴爱云该项诉讼请求的辩称意见，一审法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条之规定，判决：一、吴爱云与武汉绿园经济发展有限公司于2002年9月16日签订的《购房合同》有效；二、驳回吴爱云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,300元，由吴爱云负担5,150元，由武汉绿园经济发展有限公司负担5,150元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉请求，本案的争议焦点为：被上诉人能否协助将案涉房屋不动产权证书登记在上诉人名下？
依据《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记暂行条例》的规定，权属界限封闭且具有独立使用价值的空间才能办理不动产登记。而本案中，绿园公司是以蔬菜交易区二号大厅作为一个整体向不动产登记部门进行的产权申报，且经一审法院与不动产登记部门核实，在规划申报时其内部的各个铺位并未完全隔断，未形成权属界限封闭的独立空间，虽然后期通过对该铺位的添附使得该铺位能够封闭独立于其他铺位，但并不符合办理不动产登记的条件。故案涉房屋客观上无法办理不动产登记，吴爱云的该项诉讼请求客观上无法履行，一审判决并无不妥。绿园公司无法履行合同约定的办证义务，吴爱云可以另案主张权利。
综上所述，吴爱云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,150元，由吴爱云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 焰
审 判 员 申 斌
审 判 员 丰 伟
二〇一八年七月二十三日
法官助理 刘 卫
书 记 员 陈亮希