浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第164号
上诉人（原审原告）：王建国，男，1961年7月16日出生，汉族，住桐乡市梧桐街道凤鸣西路丝织新村4幢206室。公民身份号码：3304251961********。
委托代理人：刘涛、苏小为，北京市国纲华辰律师事务所杭州分所律师。
被上诉人（原审被告）：姚生霞，女，1979年12月8日出生，汉族，住桐乡市乌镇镇西大街509号。公民身份号码：3304251979********。
上诉人王建国因与被上诉人姚生霞房屋买卖合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2013）嘉桐乌民初字第288号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案，上诉人王建国的委托代理人刘涛，被上诉人姚生霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定，2013年3月10日，王建国与姚生霞通过嘉兴六合房地产营销策划有限公司的居间，签订了房屋买卖合同一份。合同约定：姚生霞同意将座落于桐乡市梧桐街道中虹天地1幢1单元901号房屋转让给王建国，转让价格为1035000元，签约当天支付定金50000元，更名成功当天支付房屋差价179000元（包含定金50000元），首付款266000元根据房产公司要求打入房产公司账户。王建国签订房产公司购房合同后，通过银行贷款将余款590000元及首付266000元一并由房产开发公司放款到姚生霞账户。更名手续由双方协助中介代理人办理，更名所需一切税费由王建国承担，双方应及时提供更名手续所需相关资料。合同另约定更名费用由王建国付款，更名时间以房产公司通知为准，同时对违约责任进行了约定。合同签订当天，王建国支付姚生霞定金50000元，姚生霞出具收条一份，收条同时载明房屋总售价为1035000元，为姚生霞净到手价。上述合同订立时，涉案房屋尚未交付，姚生霞也未取得产权证，且截止第二次开庭时仍未取得，也仍未与房产公司办理交付手续。但姚生霞与房产开发商桐乡中虹置业有限公司于2010年11月24日签订了购买涉案房屋的商品房预售合同一份，购房款856000元姚生霞业已付清。
2013年4月13日，王建国、姚生霞及中介公司签订补充协议一份，约定更名手续于2013年5月10日前办好，差价款和首付款合计395000元，王建国于2013年5月10日之前给付姚生霞。2013年7月30日，王建国以姚生霞未依约办理更名手续为由，诉至原审法院。为确定王建国购买同等地段同类房屋的差价损失，经王建国申请，姚生霞与王建国双方协商确定桐乡市方联资产评估所对涉案房屋进行价值评估。该评估机构出具报告确认涉案房产在2013年5月10日的评估价值为1045000元。
2013年9月4日，双方在中介公司参与下进行协商，因开发商不同意王建国贷款，双方就付款方式未达成一致性意见。
原审法院经审理认为，王建国、姚生霞之间的房屋买卖合同以房屋买卖为合同目的，意思表示真实，故依法有效。但合同约定以更名方式进行转让（即以出卖人与房产公司解除原预售合同后，由买受人与房产公司签订新的预售合同的方式实现房屋转让）的条款，违反了国家房地产交易税收规定，损害了国家利益，故房屋买卖合同的更名条款及补充协议应属无效。同时，房屋买卖应以出卖人交付房屋、协助过户，买受人支付购房款为合同内容。更名不是房屋交付及过户，不构成房屋买卖合同的主要义务。故王建国以姚生霞未在2013年5月10日为其办理更名手续为由，行使法定解除权，并要求姚生霞承担债务不履行之损害赔偿，即双倍返还定金、支付违约金及赔偿因违约不能交付房屋而造成的差价损失，于法无据，不予支持。此外，王建国要求同时适用定金罚则和违约金，也与法不符。同时，对于差价损失的依据—资产评估报告，王建国虽以违反评估规定、评估依据错误、取价依据严重不足为由，提出重新鉴定，但其未举证证明评估报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定情形，故不予准许。
至于王建国认为姚生霞未依法登记领取权属证书，致使合同项下的标的物无法办理物权变更手续，姚生霞构成客观上不能交付的违约责任。原审认为，首先，王建国未举证证明姚生霞无法取得产权证，在取得产权证的情况下，仍可以办理物权变更手续，不构成客观履行不能。其次，在双方约定以更名方式转让的情况下，姚生霞未领取权属证书，是为了履行更名约定，即王建国在订立合同时，已要求姚生霞不领取权属证书。故王建国以此为由要求解除合同，并让姚生霞承担上述责任，于法无据，不予支持。
房屋买卖合同第四条虽约定“双方同意于更名成功后，由甲方将上述房地产正式交付给乙方（房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方）”，但实际上在更名成功后，基于商品房预售合同，房屋的交付义务系在房产公司，与姚生霞无关。故上述约定不是王建国、姚生霞关于房屋买卖合同中出卖人的交付房屋及协助过户义务的约定。本案合同虽未对房屋交付及产权过户的具体事项进行约定，但可通过双方协商或依合同目的、交易习惯等方式进行确定，进而继续履行房屋买卖合同。但现王建国明确表示不要涉案房屋，并要求解除合同，姚生霞庭审中明确表示同意解除合同，故该房屋买卖合同于2013年11月11日解除，姚生霞应向王建国返还其已支付的50000元定金。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、王建国与姚生霞于2013年3月10日签订的房屋买卖合同于2013年11月11日解除；二、姚生霞于判决生效之日起十日内返还王建国定金50000元；三、驳回王建国其余诉讼请求。案件受理费7450元，减半收取3725元，由王建国负担3271元，姚生霞负担454元，鉴定费3000元，由王建国负担。
宣判后，王建国不服，向本院提出上诉称：1、原审将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷错误，本案纠纷应为债权债务概括转移合同纠纷。2、原审认定房屋买卖合同中的更名条款和补充协议无效错误。更名是一种特殊的履约方式，即是由姚生霞将其与王建国签订的房屋买卖合同中姚生霞的权利义务概括转移给桐乡中虹置业有限公司承继履行，实质上就是《中华人民共和国合同法》第八十八条规定的合同概括转让。当事人双方签订的房屋买卖合同的更名条款和补充合同没有违反我国法律规定，合法有效。姚生霞因没有履行将其出卖人主体转换成房产开发商而违约，故姚生霞应承担不能履行合同概括转让义务的违约责任，其收取的定金应当双倍返还，并对造成的损失进行赔偿。3、原审采信资产评估报告错误。本案所涉住房尚未取得三证，评估价格无法反映该房产在完全市场意义下的真实价值，该房产交易价格应在130万元左右。4、适用法律不当，判决结果错误。请求：撤销原判第二、第三项，改判姚生霞双倍返还定金10万元，并赔偿经济损失260000元。
被上诉人姚生霞答辩称：本案当事人双方之间合同关系是房屋买卖合同关系，不是债权债务概括转移合同关系。更名交易方式目的是逃避二手房转让的高额税费。签订房屋买卖合同后，姚生霞已经按约履行了合同义务，将原商品房买卖合同原件、身份证复印件等更名所需材料在王建国授意下交给了中介公司并主动要求签订补充协议。是王建国委托中介公司帮助办理更名手续。合同没能履行的实际原因是房产开发商要求王建国一次性付清购房款，而王建国不愿意一次性付款。请求驳回王建国的上诉请求，维持原判。
二审中，当事人双方均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本案争议的焦点：一、本案纠纷的性质是房屋买卖合同纠纷还是债权债务概括转让合同纠纷。二、房屋买卖合同中的更名条款和补充协议是否有效。三、原审按照桐乡市方联资产评估事务所出具的资产评估报告认定涉案房屋现在的价值是否准确。
本院认为，关于争议焦点一。姚生霞与王建国签订的房屋买卖合同中标的物为房屋，双方在合同中对房屋的详细状况及价格进行了约定。原审中王建国亦是以其与姚生霞存在房屋买卖合同纠纷为由诉至原审法院，可见王建国认可其与姚生霞之间存在房屋买卖合同关系。因此，原审认定王建国与姚生霞之间系房屋买卖法律关系正确。
关于争议焦点二。房地产权利人转让房地产，应当依法缴税。王建国与姚生霞签订的房屋买卖合同中的更名条款和补充协议约定以更名方式进行房产转让，双方如此约定的真实目的是为了逃避房产交易时应依法履行的缴税义务，此为法律上“以合法形式掩盖非法目的”情形，应属无效。故原审认定王建国与姚生霞签订的房屋买卖合同中的更名条款及补充协议无效正确，应予维持。
关于争议焦点三。原审依王建国申请，委托桐乡市方联资产评估事务所对本案所涉房产的市场价值进行评估，桐乡市方联资产评估事务所在参考同地段房屋交易价格的基础上出具的资产评估报告客观真实，合法有效。该报告给出的评估结果为涉案房产市场价值为104.5万元。王建国认为涉案房产市场价值约为130万元，但其未能就此提供任何证据。故原审依据桐乡市方联资产评估事务所出具的资产评估报告认定涉案房屋现在的价值并无不当，应予维持。
综上，上诉人王建国的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7450元，由上诉人王建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 伟
审 判 员 杨海荣
代理审判员 王世好
二〇一四年四月十八日
书 记 员 邵 洁