广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0405民初675号原告：李雄飞，男，1991年9月21日出生，汉族，住广西苍梧县。委托诉讼代理人：李琨璐，广西顺景律师事务所律师。被告：邓国庆，男，1991年2月12日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。原告李雄飞与被告邓国庆租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李雄飞及其委托诉讼代理人李琨璐,被告邓国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雄飞向本院提出诉讼请求:1.请求确认原被告签订的《铺面租赁合同》无效；2.被告赔偿原告损失92338元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告常年在梧州市长洲区场地建有铺面对外出租，原告为经营饮食农庄，与被告签订《铺面租赁合同》，约定被告向原告出租位于梧州市长洲区格的铺位，租期3年，从2016年3月1日至2019年3月1日止，每月租金5500元。合同签订后，原告开始对场地进行装修搭棚，其中装修用的隔热瓦面、防火墙板、加宽瓦面及鸡鸭笼共花费41820元，安装门窗、玻璃门等花费了14856元。装修完成后原告遂向工商登记注册“梧州市长洲区金起点农庄饭店”并正式营业。2017年3月16日，原告收到梧州市城市管理行政执法局发出的《公告》，该局告知原告租赁的铺位涉嫌违法建设，将被依法强制拆除。原告立即通知被告，才知悉所租赁的铺位是违法建筑。2017年10月11日，因被告一直无法提交房屋建设、土地等有关资料到城市管理执法支队，导致原告所经营的新起点农庄被强制拆除。原告认为，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，被告与原告签订的《铺面租赁合同》无效。由于被告为龙新村人，在该村的土地上建有铺面并对外招租，足以使一般人认为其对该片土地享有使用权，而被告也在签订租赁合同时故意隐瞒该片商铺是违章建筑的事实，欺骗原告签订租赁合同，导致原告在斥资装修不到一年后被强制拆除，被告对此应承担全部责任。根据《合同法》第五十八条、《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，被告应向原告赔偿如下损失：1、装修损失：28338元。原告装修费用为56676元，合同期限为3年，每月折旧费为1574.33元/月（56676÷36个月），截至被拆除之日已使用了18个月，还剩18个月，被告还需向原告赔偿装修损失28388元（1574.33元×18个月）。2、营业损失64000元，原告自2016年11月正式营业以来共领取发票14次，截至2017年7月止领取发票金额共计108000元，即平均每月开具13500元，扣除每月租金5500元，每月的利润应按8000元计算（13500元-5500元），因饭店被拆除，按合同约定原告还剩18个月未能经营，则营业损失应为64000元（8000元×18个月），以上共计92338元。为维护合法权益，原告诉至法院并提出上述诉讼请求。原告李雄飞向法庭提交的证据有：1.原告身份证复印件，原告主体适格；2.营业执照，证明原告租赁铺位后注册登记为“梧州市长洲区金起点农庄饭店”并对外经营；3.铺面租赁合同，证明原、被告签订的《铺面租赁合同》约定被告出租位于龙海格的铺位，出租期为3年，每月租金5500元；4.公告，证明长洲区龙新村龙海三路建筑涉嫌违法建设；5.关于龙新村龙海三路一带被拆除的新闻，证明被告隐瞒铺位是违章建筑的事实，导致原告租赁后未满三年即被拆除；6.大友钢材经营部送货单，证明原告装修的支出；7.梧州市鸿叶装饰材料店送货单，证明原告部分装修花费56676元；8.税务登记证，证明原告自2016年11月起，正式以“新起点农庄”开始经营至2017年7月，期间8个月内，原告共领购、开出发票金额108000元，平均每月的发票金额为13500元；9.企业信用公示报告，证明送货单上的两个个体经营户正常营业；10.证人凌某出庭作证的证言。被告邓国庆辩称，1.对原告主张《铺面租赁合同》无效有异议，被告在签订合同时已和原告约定，如果遇到政府征收，建筑物必须无条件拆除；2.被告仅出租了龙海格的铺位给原告，周围搭建的其他建筑与被告无关；3.对原告的装修清单有异议；4.被告已经退还押金给原告。被告邓国庆向法庭提交的证据有：1.2016年3月1日的铺面租赁合同，证明被告与原告、孔锦进签订租赁合同的事实；2.协议书，证明孔锦进退出合伙经营，由原告李雄飞个人经营；3.2016年4月29日的铺面租赁合同及对应的手机照片截图，证明被告与原告签订合同之前，原告方有两个合伙人；4.微信截图，证明被告已退回押金、租金给原告；5.申请报告及对应的手机照片截图，证明被告搭建商铺之前已经向政府提出申请，即截图上的红线部分；6.营业执照，证明被告出租给原告的铺位，即为原告登记的农庄营业执照的住所地；7.照片（办证须知），证明相关部门认可被告管理使用龙海格的铺位；8.2016年3月31日的责令停止建设行为通知书，证明原告已经知道新建铁棚涉嫌违法建设；9.大友卷闸门的收款收据，证明原告非法搭建的建筑与被告无关。经过庭审质证，被告对原告提供的证据1-5、9无异议；对原告提供的证据6、7有异议，认为建设局于2016年3月31日发出拆除公告，而原告私自搭建购买材料时所提供的票据发生在2016年4月和8月；对原告提供的证据8税务登记证无异议，但对开出发票有异议。原告对被告提供的证据6、9无异议；对被告提供的证据1-3、4真实性无异议，但对证明内容有异议，认为不能证明被告的主张；对被告提供的证据5、7真实性、合法性、关联性有异议，认为上面没有加盖公章，没有经过审批，被告搭建的龙海号的铺位属于违章建筑；对被告提供的证据8有异议，认为原告没有收到该通知。本院认为，原告提交的证据1－5及被告提供的证据9符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邓国庆在梧州市长洲区土地上搭建了临时建筑，但没有经过相关部门的审批。2016年4月29日，原告李雄飞与被告邓国庆签订《铺面租赁合同》，双方约定：1.被告向原告出租位于龙海格；2.出租期为3年，即2016年3月1日至2019年3月1日止；3.租期3年，每月租金5500元；4.原告向被告交押金5000元，作为中途取消合同违约金，在合同期内，被告所建物业为原告暂时所有，合同期间，原告不得拆除损坏。合同期满，被告退还原告押金5000元以后续租的租金价以被告而定，被告有权收回铺位；5.合同期内，如政府征用土地（房屋），原告应无条件归还铺位给被告。之后，原告在上述租赁建筑前面的空地上自行搭建了部份建筑，并作为经营饭店场地。2016年11月2日，原告李雄飞就其经营的梧州市长洲区金起点农庄饭店办理了工商营业执照。2016年3月31日，被告邓国庆收到梧州市长洲区建设局出具的《责令停止建设行为通知书》，载明：本局在巡查中发现你户在位于龙新村亨利玫瑰城旁进行新建铁棚的建设行为不符合城市规划，现责令你户自本通知发出之日起立即停止建设行为，并在三日内到我局接受调查，听候处理。另注明：新建铁棚结构长约133米，宽约15米，总面积约2000平方米。2017年4月15日，梧州市城市管理行政执法局张贴《公告》，载明：2017年3月16日我局对长洲区龙新村龙海三路（新起点农庄）涉嫌违法建设户送达《建设行政执法调查通知书》（编号：1700639），限当事人于2017年3月21日前持房屋建设、土地等有关资料到梧州市城市管理局执法支队接受调查，现已超过规定时限。因当事人拒绝接受调查，无法查找当事人的下落，根据《广西壮族自治区事实办法》第六十四条的规定，现限涉嫌违法建设的当事人自本公告之日起十五日内到梧州市城市管理执法支队城建执法大队接受调查，逾期仍拒不接受调查的，作无所有人、管理人处理，由有关部门依法强制拆除。2017年10月11日，原告经营的新起点农庄所在地，包括其租赁的临时建筑以及自行搭建的建筑被强制拆除。被告邓国庆分别于2018年1月12日、1月26日通过微信向原告转账支付押金及当月租金合计10050元。原告认为被告应向其赔偿装修及经营损失，故诉至法院成讼。在庭审过程中，原告陈述，其提供的送货单上的装修项目系用于自行搭建的建筑物，共花费56676元。本院认为，原告李雄飞与被告邓国庆签订《铺面租赁合同》，被告将其在龙海三路场地自行搭建的临时建筑出租给原告作为饭店的经营场所，原告与被告之间成立租赁合同关系。由于被告搭建该临时建筑没有经过相关部门的批准，梧州市长洲区建设局出具的《责令停止建设行为通知书》及《公告》亦证实，该临时建筑涉嫌违法建设。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告与被告签订的《铺面租赁合同》为无效合同。原告要求确认该《铺面租赁合同》无效，依据充分，本院予以支持。原、被告在合同中约定租赁期限为三年，该临时建筑因涉嫌违法建筑已被拆除，故双方的租赁合同关系已经终止。现原告要求被告赔偿租赁临时建筑经营饭店的装修损失以及营业损失。对此本院认为，关于原告主张的装修损失28338元。原告提供两张送货单，主张其支出的部份装修费用为56676元。同时原告在庭审过程中确认，该部份的装修费用用于原告自行搭建的建筑物上，并不属于被告出租的临时建筑的装修费用。原告自行搭建建筑物，不属于《铺面租赁合同》约定的租赁物，原告支出的装修损失应自行承担。关于原告主张的营业损失64000元。原告的营业损失属于预期收益，具有不确定性，即无法确定原告经营的饭店必然产生盈利，原告主张的营业损失与被告出租的临时建筑因违建被拆除没有直接的因果关系。另外，原告提供的税务登记证、发票领购记录仅能证明其具有纳税资质并领取了一定数额的定额发票，无法证明原告实际的营业损失。因此，原告要求被告赔偿装修费用折旧剩余损失28388元，以及营业损失64000元，合计92338元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告李雄飞与被告邓国庆于2016年4月29日签订的《铺面租赁合同》无效；二、驳回原告李雄飞的其他诉讼请求。案件受理费2208元，由原告李雄飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 长  杨慎瑜人民陪审员  李雪英人民陪审员  黄 莹二〇一八年七月二十日法官 助理  谢廷耘书 记 员  郭 莹附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。