广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗南法民三初字第15号
原告：高恒，男，汉族，1975年8月9日出生。
委托代理人：赖雄，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：陈飞，男，汉族，1971年5月19日出生。
被告：宋满章，男，汉族，1967年10月18日出生。
委托代理人：邓汝松、刘彦君，广东海智律师事务所律师。
原告高恒诉被告宋满章租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高恒的委托代理人赖雄、陈飞，被告宋满章及其委托代理人邓汝松、刘彦君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高恒诉称：位于广州市南沙区金岭北路合成工业区厂房的权属人是冠力物业管理公司［下称冠力公司，原名称为冠力电子公司］。冠力公司与原告先后签订《厂房租赁合同》及《补充协议》，约定冠力公司将该厂房租赁给原告使用，租赁期限19年，从2007年9月1日至2026年8月31日，功能为工业用途，原告经冠力公司同意并向政府申报批准可转变使用功能，原告可以以自己的名义进行分租或转租。原告承租上述物业后，经冠力公司同意并获政府相关部门批准，一直作商业（餐饮）用途使用。原告与被告于2013年4月18日签订了《高技物业租赁协议》，约定原告出租合成工业区A幢的二楼、三楼和四楼及大堂给被告作餐饮用途使用，租赁期限10年，自2013年4月16日至2023年4月15日，免租期2个月，2013年6月16日起计收租金，月租金为70000元，自第三年起每年租金在上年的基础上递增8%，租赁保证金140000元，承租方于每月5日前向出租方支付当月租金，逾期支付，应向出租方支付滞纳金，滞纳金为拖欠日数乘以欠缴租金的0.5‰，若承租方欠付租金超过一个月，出租方有权提前解除本协议。原告将将场地交付给被告使用，并将其原经营餐饮业务使用的相关设备用品移交给被告使用。2013年6月15日免租期届满后，被告7月份之前的租金是用先前交纳的装修保证金进行抵扣，自2013年8月起，被告便开始拖欠租金。至2013年11月下旬，被告经营的鑫昊酒家停业。2013年12月2日，原告与被告就被告拖欠租金及水电费等相关费用进行核对，自2013年8月至11月，被告拖欠294681.42元，被告对此签名确认。2013年12月9日，原告书面通知被告解除双方签订的租赁协议并收回场地，但被告拒绝签收。据此，原告高恒请求：1、确认原告与被告于2013年4月18日签订的《高技物业租赁协议》已于2013年12月9日解除；2、被告向原告支付2013年8月至11月欠付的租金及水电费294681.42元，并支付自2013年12月11日起按每日0.5‰计算的滞纳金；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求，将滞纳金变更为按中国人民银行同期贷款利率计算。
被告宋满章答辩称：原告起诉隐瞒部分事实，1、涉案房屋属于违章建筑，没有取得房屋所有权证书，原告对于转租的涉案房屋不具备房屋所有权，其提供的房屋所有权证书是别人的名字，直到我方提出反诉，原告才提供复印件给法庭，第一个法律后果是租赁合同没有去备案，第二个法律后果是导致我方无法办理营业执照，所以原告方刻意隐瞒房屋所有权出现了两个严重后果，双方签订的租赁协议无效。2、原告在起诉书中提出我方拖欠租金，我方在反诉状中提出相关证据，证据显明我方实际缴纳36万租金，所以原告主张我方拖欠租金，与原告出具的租金收据是相违背的。租金是7万元一个月，我方的租金已经提前交纳，不存在拖欠问题。3、原告在本案起诉以前，以我方拖欠租金为由，强行收回场地，并将我方装修完善的场地、附属设施，相关设备、酒店物品，据为己有，原告收回后自己经营，由于原告方是酒店经营者，所以原告方占有了我方的装修成果、机器设备和相关的配套设施。原告占有我方物品行为违法违约，所以综上，我方认为原告虚构事实，没有相应证据支持，请求法院驳回原告诉讼请求。
本院审理查明：位于广州市南沙区金岭北路厂房A、厂房B登记产权人是冠力电子公司，该公司经工商部门核准变更名称为冠力公司。2007年9月1日，冠力公司（为甲方）与原告个人经营的广州市南沙区高技酒店（为乙方）签订《厂房租赁合同》，约定“甲方将位于南沙合成工业区的厂房（以下简称租赁物）租赁给乙方使用。本租赁物的功能为工业用途，包租给乙方使用，如乙方需转变使用功能，经甲方书面同意后，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报。租赁期限19年，即从2007年9月1日起至2026年8月31日止。经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，转租租赁物的用途不得超出本合同第一条规定的用途，无论乙方提前终止本合同，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理等”。2013年7月3日，冠力公司与广州市南沙区高技酒店签订补充协议，约定“双方就2008年1月1日签订的《厂房租赁合同》达成补充条款，乙方不能以甲方的名义向外再进行分租或转租，否则，甲方有权解除合同，乙方可以以自己的名义进行分租或者转达租，乙方因分租或者转租行为跟其他人产生的纠纷由乙方自己负责，甲方对此不承担任何责任等”。
2013年4月18日，原告经营的广州市南沙区高技酒店（为出租方）与被告（为承租方）签订了《高技物业租赁协议》，约定：“出租方就广州市南沙区南沙街金岭北路工业区A幢的二楼、三楼、和四楼、一楼大堂（以下简称租赁物）租赁给承租方使用，有关租赁物的座落地点、面积及结构，请参阅附图（以图纸红线标记内为准）。本租赁物的功能只作餐饮饮用途，出租给承租方不能作其他方式使用，租赁期限为10年，即从2013年4月16日起至2023年4月15日止。本租赁协议以出租方收到承租方租赁保证金和装修保证金之日生效，出租方租赁物按现状交承租方使用，且承租方同意按租赁物及设施的现状承租。出租方将租赁物交付承租方时，由双方共同对租赁物进行拍照、清点并签署租赁物移交清单。本协议2013年4月16日起至2013年6月15日免租，2013年6月16日起计收租金及管理费。每月租金70000元，年租金为840000元，租赁期第三年即从2016年4月16日起每年租金将在上年的基础上递增8%，上述租金不含税。本租赁协议的租赁保证金为140000元，出租方收取保证金后应向承租方开具收款凭证。承租方应于本协议签订十天内，向出租方一次性支付全部租赁保证金140000元和1个月租金70000元，该首月租金用于抵扣承租方应向出租方支付的免租期后的首月租金。双方签订协议后，承租方需一次性付给出租方150000元作为装修保证金，待装修两个月（装修完工为准）经出租方检查无任何损坏，出租方将装修保证金150000元转为证照押金，待承租方新的证照名称正式使用之日起3日内无息退回保证金给承租方。承租方于每月5号或该日以前向出租方支付当月租金。承租方逾期支付租金，应向出租方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数自乘以欠缴租金的0.5‰。若遇承租方欠交租金超过一个月，出租方有权提前解除本协议。在出租方以传真或信函等书面的方式通知承租方之日起第十日，本协议自动终止。出租方有权留置承租方租赁物内的财产并在解除协议的书面通知后发出之日起五日后，将申请拍卖留置的财产用于抵偿承租方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。承租方必须遵守协议，如有违反一至九条协议条款中任何一点，出租方有权无条件单方终止协议等”。上述协议签订后，原告已将涉案厂房交付给被告使用，被告向原告支付租金70000元、装修保证金150000元、租赁保证金140000元。2013年12月2日，原告与被告就被告拖欠租金及水电费等相关费用进行核对，被告确认至2013年12月2日止尚欠原告租金及水电费共294681.42元。2013年12月9日，原告向被告送达《关于解除协议收回场地的通知》，该通知内容为“我酒店已将场地交付给你使用，但你自2013年8月起拖欠租金，截至2013年11月30日止已拖欠四个月租金合计294681.42元。根据《高技物业租赁协议》第10.1条，现我酒店特通知你，即日起解除你与我酒店签署的《高技物业租赁协议》，上述场地由我酒店收回，你所缴纳的押金140000元予以没收，你尚须缴清拖欠的租金154681.42元，你放置于上述场地的物品暂由我酒店接管，待你结清拖欠租金后再退还予你等”。之后，被告停止使用涉案厂房，原告锁住涉案厂房大门。
另查明：原、被告确认其签订的《高技物业租赁协议》中约定出租的厂房实际是广州市南沙区金岭北路厂房B。原告取得临时经营场地使用证，涉案厂房可作为商业经营场所。庭审中，原告提供冠力公司出具的证明，证实该公司与广州市南沙区高技酒店签订的补充协议存在笔误，“双方就2008年1月1日签订的《厂房租赁合同》达成补充条款”应为“双方就2007年9月1日签订的《厂房租赁合同》达成补充条款”。
本院认为：原、被告签订的《高技物业租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，且涉案厂房已取得房地产权证，事后产权人同意原告将涉案厂房转租，故该协议合法有效，被告未按协议约定的期限向原告支付租金，已构成违约。关于《高技物业租赁协议》的解除问题，原告于2013年12月9日向被告送达《关于解除协议收回场地的通知》，通知被告解除租赁协议并收回场地，按双方签订的《高技物业租赁协议》约定，原告通知被告之日起第十日，本协议自动终止，故双方签订的《高技物业租赁协议》已于2013年12月18日解除，原告主张该协议已于2013年12月9日解除，本院不予支持。关于被告拖欠原告租金及水电费的问题，被告确认至2013年12月2日止尚欠原告租金及水电费共294681.42元，而原告向被告送达《关于解除协议收回场地的通知》，认为被告拖欠四个月租金共294681.42元，所缴纳的租赁保证金140000元予以没收，被告尚须缴清拖欠的租金154681.42元，因双方在《高技物业租赁协议》中未约定被告违约情况下租赁保证金140000元的处理方法，故按原告向被告送达的通知，扣除被告缴纳的租赁保证金140000元后，被告尚欠原告租金及水电费154681.42元。关于滞纳金的问题，滞纳金应按被告尚欠款154681.42元为本金计算，原告要求被告以294681.42元为本金计算滞纳金的依据不足，本院不予支持。被告认为原、被告签订的《高技物业租赁协议》无效及不存在拖欠原告租金的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条第二款、第九十六第第一款、第九十七第、第二百二十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告高恒与被告宋满章于2013年4月18日签订的《高技物业租赁协议》已于2013年12月18日解除；
二、被告宋满章应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高恒支付租金及水电费154681.42元及违约金（以154681.42元为本金，自2013年12月11日起至付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回原告高恒的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5720元，由原告高恒负担2226元，被告宋满章负担3494元。上述受理费5720元已经由原告高恒预交，原告同意由被告宋满章在履行本判决义务时将其应负担的受理费3494元直接支付给原告高恒。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 老善涵
代理审判员 王 健
人民陪审员 陈金好
二〇一四年八月二十日
书 记 员 张大会
梁凤茵