湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0304民初2099号原告：黄湘莲，女，汉族。委托诉讼代理人：马湘良，湖南惟明律师事务所律师。被告：张曙，女，汉族。委托诉讼代理人：唐晒，湖南勤人坡律师事务所律师。被告：湘潭市盘龙置业集团有限公司，住所地：湘潭市岳塘区宝塔街道盘龙新路199号38栋。法定代表人凌海科，董事长。委托诉讼代理人：周俊，女，汉族。被告：湖南盘龙商务有限公司，住所地：湘潭市岳塘区宝塔街道红旗农场盘龙新路199号。法定代表人凌源，总经理。委托诉讼代理人：刘卫平，男，汉族。原告黄湘莲与被告张曙侵权责任纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用普通程序于2016年11月3日公开开庭进行了审理，原告黄湘莲及被告张曙到庭参加诉讼。2016年11月3日，原告黄湘莲申请法院委托鉴定机构对房屋渗漏水的原因进行鉴定，本院予以准许并委托湖南省房协司法鉴定中心进行鉴定。2017年3月6日，本院收到湖南省房协司法鉴定中心的函，答复由于超出了该中心的鉴定范围，其不能接受委托。2017年5月23日，原告黄湘莲再次申请对房屋渗漏水的原因和损失进行鉴定，本院委托湖南锦程司法鉴定中心进行司法鉴定，湖南锦程司法鉴定中心于2017年9月20日作出锦程司鉴中心[2017]经鉴字第218号司法鉴定意见书。2017年10月13日，原告黄湘莲申请追加湘潭市盘龙置业集团有限公司、湖南盘龙商务有限公司为被告，本院依法予以准许，追加了湘潭市盘龙置业集团有限公司、湖南盘龙商务有限公司为本案被告。2017年11月17日，本院依法适用普通程序第二次公开开庭进行了审理，原告黄湘莲及其委托诉讼代理人马湘良，被告张曙及其委托诉讼代理人唐晒，被告湘潭市盘龙置业集团有限公司委托诉讼代理人周俊，被告湖南盘龙商务有限公司委托诉讼代理人刘卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄湘莲向本院提出诉讼请求：1、判令张曙、湘潭市盘龙置业集团有限公司、湖南盘龙商务有限公司拆除18楼露天部分的违章建筑，做好相应的防水措施，修复外墙的渗水部分；2、判令张曙、湘潭市盘龙置业集团有限公司、湖南盘龙商务有限公司连带赔偿黄湘莲因渗水导致的财产损失36544.53元，因房屋受损在外租房费5000元，搬家费1000元，鉴定费13162元，共计55706.53元；3、由张曙、湘潭市盘龙置业集团有限公司、湖南盘龙商务有限公司承担本案诉讼费。事实和理由：黄湘莲于2007年4月购买了位于湘潭市岳塘区福星中路某房屋。张曙系楼上1702号房屋业主。由于张曙使用不当，擅自改变房屋性质，在楼顶乱搭乱建厨房，将房屋作为商务会所出租，纵容承租人在民居楼开饭店，饭店的油污脏水随意往墙外倾倒，导致油污水从墙体渗透到16楼，致使黄湘莲家客厅、主卧、次卧、书房大面积漏湿霉变。黄湘莲多次向张曙及物业公司反映，张曙不但不来现场了解情况、表示歉意，反而不断找理由推卸责任，严重影响了黄湘莲的正常生活。2017年9月，湖南锦程司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书确定房屋渗漏的原因是房屋外墙墙体原防水功能不到位、170202号房屋洗漱间原防水功能不到位及屋顶天台漏水所致。室内财产损失为36544.53元，因房屋受损在外租房费5000元，搬家费1000元，黄湘莲垫付鉴定费13162元。黄湘莲认为，张曙家洗漱间防水功能不到位，乱搭乱建，装修屋顶天台时不做防水，致使楼面长期漏水。湘潭市盘龙置业集团有限公司、湖南盘龙商务有限公司作为房屋的开发者及物业管理者，系共同侵权，张曙、湘潭市盘龙置业集团有限公司、湖南盘龙商务有限公司应当承担连带赔偿责任。黄湘莲为维护自己的合法权益，遂诉至法院。张曙辩称：楼下1602号黄湘莲家墙壁渗水属实，但不是从1702号内墙渗入的，显而易见是外墙渗水所致，属房屋质量问题，所以1602号墙壁霉变与1702号没有关系。1702号顶棚的建设经过了物管领导的同意，不属于违章建筑，房屋出租及用途也在物业做了备案。黄湘莲认为张曙装修楼面不做防水，这毫无道理。做屋顶防水是开发商的事情，1702号房顶在防水的隔热保护层上面铺设地面砖，对防水只会起保护作用，不会造成任何破坏。2栋墙壁漏水是房屋质量问题，张曙也是受害者，应该共同找开发商，全面彻底做好外墙防水处理。经过司法鉴定之后，黄湘莲仍将房屋渗漏的原因归因于张曙，不符合事实偏离事实，也不符合逻辑。黄湘莲家墙壁2015年5月开始霉变，张曙家顶楼的厨房是2015年11月开始使用,2015年10月27日管道接通的单子可以证明，且渗漏的位置不对应。楼房外墙及天台属于业主共有，张曙无责任对天台做防水措施及修复外墙的渗水问题，且18楼搭建事先经过了物业同意。引发黄湘莲损失的原因不能归结于被告张曙，主要是因为房屋质量不过关导致外墙渗水而引发的，黄湘莲要求张曙赔偿财产损失无事实及法律依据，租房及搬家费用属于间接损失，鉴定是由黄湘莲申请，故上述费用均不应该由张曙承担。且因黄湘莲的各项损失不是张曙造成的，张曙不应承担诉讼费。湘潭市盘龙置业集团有限公司辩称：黄湘莲的房屋漏水是由楼上1702住户造成，与开发商盘龙置业无关。在未到物业备案且未经物业同意的情况下，1702房屋租户私自在屋顶搭建厨房，改变房屋住宅的用处，进行商务会所经营，饭店油污水随意排放，对外墙造成了损害，导致和加剧了外墙渗水漏水。1702住户张曙自己承认1702外卫生间下水防水没有做好漏到了1602，且租户有过忘关水龙头的情况。黄湘莲陈述开始以为外墙渗水，向物业报修，物业修好后，又发现是屋顶花园堵塞排水沟造成的。湖南锦程司法鉴定中心作出的司法鉴定依据材料是由黄湘莲和张曙提供，湘潭市盘龙置业集团有限公司和湖南盘龙商务有限公司均未参与，依据的材料中有一张未经核实的没有湖南盘龙商务有限公司盖章的物管处说明，该鉴定依据存在问题，应认定无效。且司法鉴定意见书中对于房屋经济损失认定标准过高，不应当予以釆信。假设诉争房屋真的存在质量问题，依据法律规定，黄湘莲和张曙的房屋均已过了保修期，与开发商盘龙置业无关。依据《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。本案中的湖工花园盘龙学府早在2008年就竣工验收并统一交房，黄湘莲和张曙的房屋提供的资料也说明都在2008年收房，房屋早就过了5年保修期。如果业主共用部分、公共部分的外墙真的存在漏水问题，保修期后经业主委员会同意可以动用房屋维修基金委托物业维修。黄湘莲在过了保修期后的2015年向物业报修，物业请人对外墙进行了维修，并且告知维修后如果有问题及时反映，2016年黄湘莲再次报修，物业动用维修基金再次进行维修，之后黄湘莲未再向物业报修。综上，湘潭市盘龙置业集团有限公司作为诉争房屋的开发商，在本案中不存在任何过错和侵权行为，已经完成了交付房屋的责任和保修期责任，不应当承担任何赔偿责任，请求法院驳回黄湘莲对湘潭市盘龙置业集团有限公司的全部诉讼请求。湖南盘龙商务有限公司辩称：黄湘莲的房屋漏水是由楼上1702住户造成，与湖南盘龙商务有限公司无关。湖南锦程司法鉴定中心作出的司法鉴定依据材料是由黄湘莲和张曙提供，湘潭市盘龙置业集团有限公司和湖南盘龙商务有限公司均未参与，依据的材料中有一张未经核实的没有湖南盘龙商务有限公司盖章的物管处说明，该鉴定依据存在问题，应认定无效。且司法鉴定意见书中对于房屋经济损失认定标准过高，不应当予以釆信。本案中，湖南盘龙商务有限公司无任何过错，不应当承担任何责任。1702业主将房屋出租给他人做商务会所及私自搭建都未在物管处备案和批报，事先物业并不知情，搭建后物业也多次阻止和要求拆除未果。物业作为一个小区的服务企业只能劝导1702业主拆除，却没有执法权无法拆除违章建筑，物业可以配合1602业主向城管举报拆除该违章建筑，并要求1702业主将屋顶这个公共部分恢复原状。房屋漏水的室内部分由业主自行负责，关于室外共用部分，业主报修后物业及时进行了维修，物业公司履行了自己的管理义务，不存在任何过错。综上，湖南盘龙商务有限公司不应当承担任何赔偿责任，请求法院驳回黄湘莲对湖南盘龙商务有限公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并当庭质证，双方的质证意见参见法庭笔录。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：1、黄湘莲提交的物证照片、录像光碟视频、张曙与ＸＸ房屋租赁合同、张曙与肖鑫房屋租赁合同、张曙与肖鑫的房屋租赁合同提前解除的协议，虽不能实现其全部证明目的，但结合当事人陈述和庭审查明的事实，能够相互印证，本院对真实性予以认定。2、黄湘莲提交的湖南锦程司法鉴定中心司法鉴定意见书（内含1602号房屋损失价格评估鉴定技术报告）、鉴定费发票，虽然湘潭市盘龙置业集团有限公司、湖南盘龙商务有限公司对司法鉴定意见书提出异议，但均不申请重新鉴定，本院对司法鉴定意见书和鉴定费发票均予以认定。3、张曙提交的证据，黄湘莲及湘潭市盘龙置业集团有限公司、湖南盘龙商务有限公司对真实性基本无异议，虽不能实现当事人的全部证明目的，但本院对真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄湘莲系湘潭市岳塘区福星中路某小区160202号房屋业主，张曙系楼上170202号房屋业主，170202号房屋为顶层，上有平台作为屋顶花园。湘潭市盘龙置业集团有限公司为湖工花园盘龙学府小区房屋开发商，湖南盘龙商务有限公司为该小区物业服务公司。黄湘莲于2008年收房，2012年上半年入住。张曙因房屋漏水延期至2009年5月收房。2013年，张曙在屋顶花园搭建了一个简易厨房。2015年6月，张曙将该套房屋出租给案外人ＸＸ作为商务会所经营，ＸＸ在屋顶搭建了一个顶棚。2016年3月，该商务会所转让给案外人肖鑫继续经营。2016年8月23日晚，由于承租人肖鑫忘记关水龙头，水流有从屋顶花园流下漏湿黄湘莲家房屋对应墙壁的情况。2016年9月，张曙以楼顶天台防水问题修缮为由与肖鑫签订了《房屋租赁合同提前解除协议》，双方解除租赁合同。此外，170202号房屋的卫生间有过漏水情况，导致160202号房屋对应的墙顶部有漏水或霉变的现象。张曙对170202号房屋的渗漏水点及屋顶天台的漏水均请人进行了维修。2015年5月至今，黄湘莲多次向物业反映房屋多处渗漏水导致墙壁霉变、墙纸脱落等问题，物业为此对外墙墙面做过防水处理。黄湘莲认为张曙、湘潭市盘龙置业集团有限公司、湖南盘龙商务有限公司应当承担160202号房屋渗漏水的相关责任，遂诉至本院。另查明，经黄湘莲申请，本院委托湖南锦程司法鉴定中心对160202号房屋渗漏水的原因及造成的财产损失进行鉴定，湖南锦程司法鉴定中心于2017年9月20日作出的锦程司鉴中心[2017]经鉴字第218号司法鉴定意见书的鉴定意见为“房屋渗漏的原因是：房屋外墙墙体原防水功能不到位、170202号房屋洗漱间原防水功能不到位及屋顶天台漏水所致。室内财产损失在鉴定基准日的市场理论参考价格为36544.53元”。黄湘莲支付了司法鉴定费13162元。本院认为，本案争议的焦点为张曙、湘潭市盘龙置业集团有限公司、湖南盘龙商务有限公司与黄湘莲所有的160202号房屋发生渗漏是否有因果关系且是否应当承担相应的民事赔偿责任。司法鉴定意见已确认房屋渗漏的原因是房屋外墙墙体原防水功能不到位、170202号房屋洗漱间原防水功能不到位及屋顶天台漏水所致。房屋外墙墙体原防水功能不到位属于房屋质量存在问题，侵犯了黄湘莲的合法权益，且该种侵害处于持续状态，开发商湘潭市盘龙置业集团有限公司应当承担赔偿黄湘莲相应财产损失的民事责任。湘潭市盘龙置业集团有限公司答辩房屋已过5年保修期无需承担责任的辩解意见，本院认为保修期是指房地产开发商对房屋承担无偿维修、补修责任的期限，并非对商品房质量瑕疵担保责任的期限，开发商对房屋质量问题应当承担相应责任，故对其辩解意见不予采纳。但由于已过保修期，且外墙墙体属于公共部分，可申请专项维修资金予以修缮，湘潭市盘龙置业集团有限公司可不承担外墙修缮义务。170202号房屋洗漱间原防水功能不到位系张曙装修房屋时存在的问题，张曙应当承担修复170202号房屋洗漱间防水功能和赔偿黄湘莲相应财产损失的责任。关于鉴定意见确认屋顶天台漏水，天台属于物业共用部位且已过保修期，根据鉴定意见不能确定漏水的影响因素，故无法确认该处的侵权责任主体，因此屋顶天台漏水导致的相应损失由黄湘莲自行承担。关于本案责任如何分担，根据鉴定意见对160202号房屋的勘查检测，综合本案实际情况，本院酌情认定湘潭市盘龙置业集团有限公司承担80%的责任，张曙承担15%的责任，黄湘莲自行承担5%的责任。湖南盘龙商务有限公司在此案中无侵权行为，不承担民事责任。鉴定意见书对160202号房屋的室内财产损失评估价格为36544.53元，本院认定黄湘莲的财产损失金额为36544.53元。黄湘莲主张的租房费5000元，搬家费1000元，不属于直接损失且无证据证实，本院不予支持。综上，湘潭市盘龙置业集团有限公司应赔偿黄湘莲经济损失29236元(36544.53元×80%)，张曙应赔偿黄湘莲经济损失5482元(36544.53元×15%)，其余损失由黄湘莲自行承担。黄湘莲支付的鉴定评估费13162元，按责任各自承担。关于房屋外墙墙体和屋顶天台超过保修期后的维修，根据《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，可按程序申请专项维修资金另行解决，在本案中不作处理。关于黄湘莲要求拆除18楼露天部分的违章建筑的诉讼请求，本院认为确认违法建筑及如何处理系相关行政职能部门的职权，不属于民事诉讼的审理范围，在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十六条、第一百七十七条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：湘潭市盘龙置业集团有限公司于本判决生效之日起五日内一次性赔偿黄湘莲经济损失29236元；张曙于本判决生效之日起五日内一次性赔偿黄湘莲经济损失5482元并修复170202号房屋洗漱间的防水功能；三、驳回黄湘莲对湖南盘龙商务有限公司的诉讼请求；四、驳回黄湘莲的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2280元，鉴定评估费13162元，合计15442元，由黄湘莲负担772元，湘潭市盘龙置业集团有限公司负担12354元，张曙负担2316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  葛 嘉人民陪审员  李莉娜人民陪审员  万小玲二〇一八年三月十六日代理书记员  易文华附法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十七条二人以上依法承担按份责任，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)修理、重作、更换；(七)继续履行；(八)赔偿损失；(九)支付违约金；(十)消除影响、恢复名誉；(十一)赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。