安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖17民终515号
上诉人（原审被告）：池州市中商酒店管理有限公司，住所地安徽省池州市贵池区翠柏中路48号。
法定代表人：徐晓明，该公司总经理。
委托诉讼代理人:姚卓闻，安徽天贵律师事务所律师。
委托诉讼代理人:桂娟，安徽天贵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：闻晓霞，女，汉族，1970年10月16日出生，住安徽省池州市贵池区。
委托诉讼代理人：陈学志，安徽省池州市贵池区乌沙法律服务所法律工作者。
上诉人池州市中商酒店管理有限公司（以下简称中商酒店公司）因与被上诉人闻晓霞房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2018）皖1702民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月26日公开开庭进行了审理。上诉人中商酒店公司的委托诉讼代理人桂娟到庭参加诉讼，被上诉人闻晓霞的委托诉讼代理人陈学志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中商酒店公司上诉请求：1、撤销一审池州市贵池区人民法院（2018）皖1702民初2796号民事判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、上诉人承租被上诉人房屋的年租金标准由被上诉人承担投资额的8%变更为5%，即支持月租金变更为790元的反诉请求；4、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实、判决结果均错误。租金标准系开发商售房时与广大业主商定，年标准为投资额的8%，按月支付。上诉人承租后，投入了数百万元进行了酒店装修并开始经营。但自2014年以来酒店经营出现困难，2015年度双方协商降低租金标准。酒店经营状况持续下滑，因高租金、设备损耗、市场以及被上诉人应缴未缴税费等因素，目前已进入恶性循环、局面难以维持，经营处于持续亏损状态。为扭转困局，2017年8月份，上诉人多次与业主协商，降低租金，得到了大多数业主的理解和支持，并同意租金降至5%。上诉人遂统一按照该比例支付租金到今。被上诉人于2017年起诉要求补齐租金解除合同，后又撤诉，此举应当是认可将原租赁合同8%的标准降至5%。故一审按原合同约定判决其支付相应租金，判决结果错误。2、一审不准上诉人提起反诉属程序错误。上诉人从事酒店经营处于持续亏损状态。为保障酒店的正常经营，维护被上诉人的根本利益，上诉人根据这一情势变更的客观情况，基于同一法律关系，同一法律事实提起反诉，年租金的标准由被上诉人投资额的8%变更为5%，明确月租金变更后金额，具体明确，不仅仅是答辩，更是情势变更独立的诉，符合法律规定。一审法院不将反诉合并审理，不准上诉人提起反诉的行为违反了法律程序。
被上诉人答辩称：1、上诉人称其公司是莫泰168与事实不符；2、上诉人称酒店是其投资了100多万和事实不符，这些钱均是业主投资，装潢的钱也有9成是业主投资的；3、上诉人称2017年8月其擅自降低租金标准得到部分业主同意和事实不符。4、被上诉人第一次起诉后撤诉的原因是一审法院调整租金利息标准，业主不同意。5、上诉人一审代理人明确表示不反诉，上诉人称一审违反程序与事实不符。故一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审驳回上诉维持原判。
闻晓霞向一审法院起诉请求：1、被告给付原告自2017年8月份至2018年3月份下欠房屋租金3795元，2018年4月份房屋租金1265元，给付2016年至2017年其中3个月租金3795元，合计8855元；2、被告承担违约补偿金日3‰；3、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年11月7日，闻晓霞与中商酒店公司签订《房屋租赁合同》，合同约定闻晓霞将自有的坐落在池州市翠柏中路“翠柏农贸城”内的4层485房出租给中商酒店公司使用；租赁期限为10年，从2010年5月1日至2020年4月30日；租金标准为每年15180元，即每月1265元；同时还约定若中商酒店公司逾期交付租金，违约金为欠付租金的千分之三乘以滞纳天数。2017年8月份因酒店经营面临困难，中商酒店公司多次与业主协商降低租金，得到部分业主的理解和支持，但包括闻晓霞在内的部分业主并未同意，中商酒店公司自2017年8月份至今统一按5%的标准向所有业主支付租金，即自2017年8月份至2018年4月份中商酒店公司按每月790元给付闻晓霞租金。被告在庭审中提起反诉，要求将年租金从购房投资款的8%降至5%，一审认为该反诉诉求不明确，实际为该案的抗辩事由，对其反诉不予准许。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告闻晓霞与被告中商酒店公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，真实有效。闻晓霞如约将租赁房屋交付出租，承租人中商酒店公司应当按照约定的期限和数额支付租金。被告将年租金从购房投资额的8%降至5%，并未征得原告同意，未与原告达成合意，故对被告抗辩按购房投资额的5%支付租金，缺乏有效证据予以证明，不予采纳。被告仍应按合同约定金额予以支付租金。对原告诉请被告给付2017年8月份至2018年3月份下欠房屋租金3795元，予以支持。因被告已向原告支付2018年4月份的租金790元，故对原告诉请被告给付2018年4月份房屋租金1265元，仅支持尚欠的475元。原告诉称被告2016年至2017年尚有三个月房屋租金未给付，因其未能提供相关证据予以证明，不予支持。被告拖欠到期租金，已构成违约，应当承担违约责任。原告主张违约金自2018年3月5日起，按日千分之三计算的标准明显过高，不予支持，酌定为按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告池州市中商酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闻晓霞支付2017年8月份至2018年3月份尚欠的房屋租金3795元及2018年4月份尚欠的房屋租金475元，合计4270元；二、被告池州市中商酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闻晓霞支付违约金（自2018年3月5日起，以3795元为基数；自2018年5月1日起，以475元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算违约金至本判决指定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告闻晓霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告池州市中商酒店管理有限公司负担。
本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，案涉租赁合同为双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。中商酒店公司上诉提出大多数业主同意其租金降低的要求，但其提交的证据并不足以证实其与本案出租人闻晓霞就降低租金标准达成了一致意见。中商酒店公司提出闻晓霞曾就案涉租赁纠纷起诉后又撤诉，应视为闻晓霞同意降低租金标准，无法律依据，本院不予采纳。中商酒店公司在一审庭审辩论时主张将月租金标准变更为790元，但其并未提交反诉状，未明确其具体的事实和理由，且在一审法院释明该主张属于抗辩，不需要反诉后，其明确表示同意将主张作为抗辩理由。故中商酒店公司提出一审法院不准其提起反诉，程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，中商酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人池州市中商酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 许院生
审判员 胡少斌
审判员 康启林
二〇一八年八月九日
书记员 夏国栋