湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂汉阳民一初字第00492号
原告：中铁大桥局集团有限公司，住所地，武汉市汉阳区汉阳大道XX号。
法定代表人：刘自明，系该公司董事长。
委托代理人：张忠、张彦光，湖北泓峰律师事务所律师，特别授权代理。
被告：张莲珍，武汉市XX退休干部。
委托代理人：尹文姣，武汉市汉阳区洲头法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告：杨蕾，中铁大桥局XX公司职员。
委托代理人：尹文姣，武汉市汉阳区洲头法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原告中铁大桥局集团有限公司诉被告张莲珍、杨蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理后，依法由审判员王琴独任�理，于2014年12月2日公开开庭，后转为普通程序审理，由审判员王琴担任审判长，与人民陪审员张军、李红组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭。原告中铁大桥局集团有限公司的委托代理人张忠、张彦光、被告张莲珍、杨蕾的委托代理人尹文姣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中铁大桥局集团有限公司诉称：位于武汉市汉阳区汉阳大道XX、XX号房屋系原告所有。中铁大桥局宏达资产管理分中心是原告下属管理物业资产的职能部门，汉阳大道XX、XX号房屋由其负责经营管理。两被告系母女关系。从2008年9月至2011年8月，由被告杨蕾承租汉阳大道XX、XX号房屋经营酒店，租赁合同期限届满后，宏达资产管理分公司经多次催告其补交房租和腾退交还房屋，但被告都未按时履行，至被告张莲珍承租时，共欠缴房屋租金及房屋占用费217，600元。被告张莲珍自愿共�承担偿还该债务的责任，但至今两被告均未偿还欠款。2013年，被告张莲珍就承租汉阳大道XX、XX号房屋，与中铁大桥局宏达资产管理分公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为一年，从2013年1月1日起至2013年12月31日，合同对双方权利义务及违约责任等亦进行了规定，但被告张莲珍并未依照约定履行合同，屡次逾期支付租金，至合同期限届满尚欠原告租金30，400元，依照合同约定应每天支付840元逾期滞纳金，直至付清租金。在合同期限届满前后，宏达分中心多次书面通知被告张莲珍不再与其续约并要求腾退交还房屋，但被告张莲珍都置之不理，无理非法占据原告所有汉阳大道XX、XX号房屋达10个月之久且不支付费用。依照合同约定逾期交还房屋应每天支付840元违约金，直至腾退交还房屋之日。基于被告张莲珍非法占用房屋经营酒店，原告要求参照房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至腾退交还房屋之日。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告起诉法院要求判令被告张莲珍腾退非法占有原告所有的汉阳大道XX-
XX号房屋；支付欠缴的租金30，400元及至租金缴清之日逾期支付租金的滞纳金；支付自2014年1月1日起至房屋交还之日止的违约金；参照房屋租赁合同约定的租金标准支付自2014年1月1日起至房屋交还之日止的房屋占用费；判令被告杨蕾向原告支付2011年8月至2012年12月欠缴的房屋租金及占有使用费217，600元，被告张莲珍承担连带责任；判令本案诉讼费用全部由被告承担。
被告张莲珍辩称：2002年被告租赁原告的房屋在当时是属于内部职工承包性质。在使用过程中，租赁房屋漏水完全无法经营，原告并未进行维修，为此被告借钱维修房屋，给被告造成了损失。另外，被告对房屋进行了加层、扩建以及装修�故要求做残值鉴定，按照鉴定结果要求原告进行补偿。关于滞纳金的问题，原告要求的滞纳金过高，违约金属于补偿性质，违约金过分高于实际损失，请求人民法院予以减少。原告的第三项和第四项诉讼请求是重复计算。2013年1月1日与中铁大桥局宏达资产管理分公司签订的《房屋租赁合同》不是被告的真实意思表示，被告请求撤销。被告的女儿杨蕾是原告的员工，当时如果不签这个合同，原告就要杨蕾下岗，从始至终，杨蕾都未参加酒店的经营管理。综上，请求驳回原告全部的诉讼请求。
经审理查明：被告张莲珍系被告杨蕾之母。位于武汉市汉阳区汉阳大道XX-
XX号XX栋底层（建筑面积为1208.64平方米）房屋以及汉阳大道XX号（建筑面积97.28平方米）房屋的房屋所有权人为中铁大桥局集团有限公司。中铁大桥局宏达资产管理分中心系中铁大桥局集团有限公司下设�负责管理中铁大桥局集团非上市国有房产、土地等资产及存续单位的职能部门。以上诉争房屋原属铁路工程公安局第六公安处管理，该房屋用于酒店经营，酒店名称为迪富源酒楼。2001年10月15日，铁路工程公安局第六公安处将张莲珍调至迪富源酒楼工作。2005年12月，根据国办发（2005）4号文的规定，中铁大桥局宏达资产管理分中心将诉争房屋的管理使用权收回。2007年8月31日，张莲珍与原铁路工程公安局第六公安处的《承包协议书》期满。2008年9月9日，中铁大桥局宏达资产管理分中心（甲方）将以上两处房屋中的535平方米租赁给被告杨蕾（乙方）经营，并签订《房屋租赁合同》，双方约定：一、甲方自愿将坐落于武汉市汉阳区汉阳大道XX、XX号房屋及附属建筑使用面积535平方米，以租赁的方式提供给承租人使用。二、租赁期限自2008年9月1日起至2011年8月31日止。房屋月�金为人民币壹万贰仟捌佰元（¥12，800.00元）。租金按月结算。乙方于每月5日前，以现金或支票方式支付给甲方。三、甲方保证上述出租屋权属清楚。租赁期限若发生与出租方有关权属纠纷，概由甲方负责，并承担相应法律责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。四、乙方保证承租的上述房屋仅作酒店经营使用。承租经营期间，严格遵守国家相关政策、法令、法规。诚实守信，合法经营，如有违反，自行承担一切经济、法律责任。五、乙方保证按本合同约定的时间和方式支付租金。逾期交付租金的，除补缴欠租外，并按每逾期一日，由乙方按月租金额的百分之一向甲方支付违约金。如连续拖欠租金达3个月，甲方有权单方终止合同并追究违约责任。六、甲方负责对上述出租屋附属建筑进行定期检查，并承担正常的维修责任，保证房屋使用安全。因甲方未及时维修，使乙方财产遭受损失或者人身伤害，由甲方承担赔偿责任或者刑事责任。七、乙方保证合理使用承租屋及附属建筑。对甲方进行正常的房屋检查和维修给予协助和支持。未经甲方书面同意不得擅自改变房屋结构、用途或对房屋进行改建、增添设施和进行影响房屋使用安全的装修。凡由此给甲方或第三人造成财产损失或人身伤害的，由乙方承担经济赔偿、或刑事责任。八、甲方需提前收回、抵押或出让上述出租屋，须提前3个月书面通知乙方，否则，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。九、乙方如需提前返还承租屋及附属设施，须提前3个月书面通知甲方，否则，由此给甲方造成经济损失的，由乙方负责赔偿。十、乙方如需与他人互换使用出租屋及附属设施，须征得甲方书面同意，并提前3个月书面通知甲方，因此给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿。十一、乙方转租或分租承租房及附属设施，须征得甲方书面同意，甲乙双方和受转租方签订转租合同，并按合同约定承担并履行各自的权利和义务。十二、甲乙双方任何一方未按约定履行本合同条款或违反房地产法律、法规、规章的有关规定，另一方可以终止或提前解除本合同，由此造成损失的由责任方负责赔偿。十三、因不可抗力原因致使租赁合同不能继续履行，需变更、解除或终止合同的，双方互不承担违约责任。十四、租赁期满，乙方须将承租的上述房屋及附属设施交还甲方，如需继续承租使用，须提前3个月与甲方协商。甲方在租赁期满后，如继续出租上述房屋及附属设施时，同等条件下，乙方有优先承租权，并在合同期限届满终止前重新签订租赁合同……。并附《房屋租赁补充协议》，内容如下：原铁路工程公安局第六�安处2002年8月31日与承租人张莲珍签订的“迪富源酒店”《承包协议书》于2007年8月31日已期满。根据国办发（2005）4号文件规定，该酒店的房屋管理使用权由中铁大桥局宏达资产管理分中心（甲方）收回。但由于公安移交过程中多种因素所致，该房屋的使用权至2008年8月31日未能如期收回。原承租人张莲珍作为酒店仍继续对外经营，期间12个月发生租赁费用按原协议规定：月租金1.25万元×12个月=15万元，应补交给中铁大桥局宏达资产管理分中心（甲方）。考虑到“移交”工作中的不确定因素给酒店经营所带来的影响，经甲方双方充分协商，就上述问题达成如下补充协议：1、期间所发生租赁费：壹拾伍万元整（￥150，000.00元），按4：6比例分担，即：中铁大桥局宏达资产管理分中心（甲方）承担15万元×40%=6�元；原承租人张莲珍承担15万元×60%=9万元，由承租人杨蕾（乙方）负责偿还；2、杨蕾（乙方）所承担9万元，第一次3万元在正式《租赁合同》签订生效5日内与当月租金同时上缴；余数每月补缴一万元，6个月内补交齐全；3、本补充协议作为正式合同未尽事宜与正式《租赁合同》具同等法律效力，甲乙双方签字后生效。2011年8月31日，租赁期满后，杨蕾继续使用诉争房屋至2012年31日，因杨蕾从2011年8月起未交租金，中铁大桥局宏达资产管理分中心要求杨蕾腾退，后经协调，被告张莲珍要求继续租赁诉争房屋，并同意向中铁大桥局宏达资产管理分中心分期补缴杨蕾所欠租金。2013年1月1日，中铁大桥局宏达资产管理分中心（甲方）与被告张莲珍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方张莲珍系原承租人杨蕾的母亲，原承租人租期已于2011年8月31日届满，在�承租人杨蕾确认所欠2011年8月租金12，800元和2011年9月1日至2012年12月31日逾期使用房屋的占用费204，800元，合计人民币217，600元债务及乙方自愿承担偿还该笔债务的前提下，甲方同意将该房屋租给乙方使用，乙方承诺：自2013年5月起，在确保当月租金正常交纳时，按月分期补缴2011年8月
--2012年12月所欠款项，拟定按每月1万元分期偿还，保证在两年内（2013年5月--
2015年4月31日）补交完毕。现就下列事项充分协商，达成一致，签订本房屋租赁合同，共同遵守：一、甲方将坐落在汉阳区汉阳大道XX-
XX号XX栋底层的XX、XX号房屋（房屋建筑面积535平方米）出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房产已做了充分了解，愿意承租该房产。二、甲乙双方议定的上述房产月租金为人民币12，800元。租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止，乙方承诺签订合同时一次性支付2013年1月1日至2013�4月30日租金人民币51，200元，合同期内其余租金人民币102，400按月结算，由乙方在每个月的前10日交付给甲方。四、乙方保证承租上述房产仅作为酒店餐饮使用。五、装修和改变房屋结构的约定：1、乙方自行决定、负责装修；2、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋结构或设置对房屋结构有影响的设备，需征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，乙方无权向甲方索取自行装修的费用，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。六、维修养护责任：1、租赁期间，日常的房屋维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设施的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。2、租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全保卫等工作，乙方应执行当地相关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。3、如因不可抗�的原因而使承租房屋及其设施设备损坏的，双方互不承担责任。七、租赁期间的有关费用：在租赁期间，由乙方使用产生的费用由乙方支付，并由乙方承担全部付款责任。八、租赁期满：租赁期满后，本合同终止，届时乙方需将租赁房产退还甲方。九、违约责任：租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，应依法向守约方承担违约责任。1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房产，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计3个月以上的。2.乙方如逾期�付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。3.租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。十、免责条件：1、因法定不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任；3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。十一、添附物处理：本合同终止后，乙添附物应自费自行拆除，或征得甲方同意而作保留（无偿），对于不可拆卸物乙方不得强行拆卸，该部分应无偿归属于甲方。……。2013年3月22日，张莲珍出具《承诺书》：原承租人杨蕾租赁的位于汉阳大道XX-
XX号XX栋底层的XX-
XX房屋，已在2011年8月到期，本人张莲珍受原承租人杨蕾委托，因签约问题一直在与宏达分中心协商，现希望领导考虑将该房产签约给我，本人自愿承担原承租人杨蕾自2011年8月1日至2012年12月31日的房租及使用费合计人民币217，600元的债务，现就偿还及签约事宜承诺如下：1、2013年3月本人签约合同时，向宏达分中心一次性缴纳2013年1月-4月的租金，合计人民币51，200元；2、自2013年5月起，在确保当月租金正常交纳时，按月分期补缴2011年8月-2012年12月所欠款项，拟定按每月1万元分期偿还，保证在两年内（2013年5月至2015年4月31日）补交完毕；本人保证在签约合同期间积极经营，根据经营状况争取尽早偿还以上债务，并如期缴纳租金。2013年3月27日，杨蕾出具委托书：我委托人杨蕾于2008年9月与中铁大桥宏达资产管理分中心签订的坐落于汉阳大道XX-
XX号XX栋底层XX-
XX号房屋（两江鱼庄），特委托张莲珍为代理人，全权处理如下事宜：一、代为经营管理《两江鱼庄》；二、代为处理房屋租赁的解除；三、代为处理《两江鱼庄》与中铁大桥宏达资产管理分中心2011年8月至2012年12月房租（计人民币贰拾壹万柒仟陆佰元整）补交的事宜；四、其他相关手续。我对张莲珍所签署的与《两江鱼庄》的一切文件我均予认可。后被告张莲珍继续使用诉争房屋从事酒店经营。后因被告张莲珍屡次逾期支付租金，2013年11月25日，中铁大桥局宏达资产管理分中心向张莲珍发出《房屋清退通知》：你所承租的我方汉阳大道XX、XX号房屋，本年度合同到期后将不再续约。你方截至11月底，仍有四个月房租未缴纳，严重违约，已无履行合同的信用。为维护我方的合法权益，避免国有资产的损失，现再次通知你方务必在合同期满日（2013年12月31日）之前清退出该�屋，我方将按期收房并保留追缴你方所欠房租及你方承担的前租户杨蕾所欠房屋占用费的权利。2014年1月6日，中铁大桥局宏达资产管理分中心再次向张莲珍发出《收房及装修通知》：你处现经营使用的房屋系我中铁大桥局宏达分中心资产，你方承租合同已到期，为避免国有资产的损失，维护我方的合法权益，我方将收回该房屋，进行办公重装，现郑重告知你方：一、我方已在合同到期前，按合同约定提前通知你方清走室内自有财产，腾空交还房屋，但你方拒不腾退，现即通知发布之日起，你方逾期未搬走的物品及设备我方一概视为废品，予以处理；二、砂石料近期入场，若你方仍拒不退房，因装修造成的你方损失，我方概不负责。2014年4月17日，中铁大桥局宏达资产管理分中心第三次向张莲珍发出《通知》：汉阳大道010栋底层87-89号房屋系中铁大桥局宏达分中心资�，2013年12月31日我方与你已终止该房屋的租赁关系，并按合同约定多次通知你腾退，你总是以各种理由拒绝，我方将不再忍让，限你本月22日前腾空该房屋，我方将对房屋重新装修用作离退休职工活动场所，届时未搬走物品及设备我方将一概予以清除，你方损失我方概不负责。中铁大桥局宏达资产管理分中心多次向被告张莲珍发出通知后，被告张莲珍仍欠租金人民币30，400元及2014年1月1日以后的房屋占用费、在被告杨蕾使用期间所欠房屋租金及占用费人民币217，600元，故原告诉至法院，要求被告张莲珍腾退非法占有原告所有的汉阳大道XX-
XX号房屋；支付欠缴的租金30，400元及至租金缴清之日逾期支付租金的滞纳金；支付自2014年1月1日起至房屋交还之日止的违约金；参照房屋租赁合同约定的租金标准支付自2014年1月1日起至房屋交还之日止的房屋占用费；要求被告杨蕾向�告支付2011年8月至2012年12月欠缴的房屋租金及占有使用费217，600元，被告张莲珍承担连带责任。案经调解，双方当事人未能达成一致意见。
另查明，被告张莲珍在使用诉争房屋期间对该房屋进行了加层和装修，被告张莲珍于2014年12月8日提出《司法鉴定申请书》，要求：1、停车场及酒店大堂的工程造价；2、自建新增建筑、二楼加层建筑的工程造价；3、所有经营范围内建筑改造、装修造价进行鉴定。本院委托北京希地环建设工程顾问有限公司（湖北分公司）进行鉴定，因鉴定申请人明确表示不能提供本次纠纷案件中装修工程的施工图和施工合同及工程造价明细表，致使鉴定工作无法进行，北京希地环建设工程顾问有限公司（湖北分公司）于2015年4月13日退案。后本院再次委托湖北益信工程咨询有限公司进行鉴定，后因申请人一直未能提供作为鉴定依据的鉴定材�，该公司于2015年6月18日退案。
上述事实有原告提交的房屋“两证”、2013年1月1日的房屋租赁合同、2013年3月22日的承诺书、2008年9月9日的房屋租赁合同、2011年9月1日的通知、2011年8月18日的通知、2013年3月27日的委托书、2013年11月25日的通知、收房及装修通知、2014年4月17日的通知、欠款分期偿还申请、被告提交的原告在内部网上发表的申明复印件一份、铁路工程调动职务的通知、关于要求工作请求的复印件、营业收入月统计表复印件、铁路工程公安局第六公安处出具的收条复印件、收款凭证复印件、自绘图纸、照片8张等证据以及双方当事人的陈述予以证实，足以认定。
本院认为：位于武汉市汉阳区汉阳大道XX-
XX号XX栋底层（建筑面积为1208.64平方米）房屋以及汉阳大道XX号（建筑面积97.28平方米）房屋的房屋所有权人为中铁大桥局集团�限公司，中铁大桥局宏达资产管理分中心系中铁大桥局集团有限公司下设的负责管理中铁大桥局集团非上市国有房产、土地等资产及存续单位的职能部门。2008年9月1日，中铁大桥局宏达资产管理分中心将以上房屋中的535平方米租赁给被告杨蕾使用，并于2008年9月9日与被告杨蕾签订《房屋租赁合同》，2013年1月1日，中铁大桥局宏达资产管理分中心又与被告张莲珍签订《房屋租赁合同》，以上两份租赁合同均系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，2013年12月31日，被告张莲珍的租赁期满，其继续使用诉争房屋直今，现原告起诉要求被告张莲珍腾退其占用的房屋并支付欠缴租金人民币30，400元以及从2014年1月1日起至房屋交还之日止的占用费、违约金的诉讼请求，本院予以支持。其中占用费按每月人民币12，800元计算，违约金的计算标准按被告张莲珍与中铁大桥局宏达资产管理分中心于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》第九条的“违约责任”：租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金。故被告张莲珍应从2014年1月1日起支付给原告违约金，每日按人民币853元（12，800／30×2）计算，直至腾退之日止。原告要求被告杨蕾向原告支付2011年8月至2012年12月欠缴的房屋租金及占有使用费217，600元并由被告张莲珍承担连带责任的诉讼请求，本院亦予以支持。滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，因而只是违反行政行为的责任形式。滞纳金是行政管理的罚金，不是民事责任形式，故原告要求被告张莲珍支付逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中�人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定之精神，判决如下：
一、被告张莲珍于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市汉阳区汉阳大道XX-
XX号XX栋底层（建筑面积为1208.64平方米）房屋以及汉阳大道XX号（建筑面积97.28平方米）房屋中的535平方米给原告中铁大桥局集团有限公司；
二、被告张莲珍于本判决生效之日起十日内支付给原告中铁大桥局集团有限公司欠缴租金人民币30，400元；
三、被告张莲珍于本判决生效之日起十日内支付给原告中铁大桥局集团有限公司从2014年1月1日起至房屋腾退之日止的房屋占用费，每月按人民币12，800元计算；
四、被告张莲珍于本判决生效之日起十日内支付给原告中铁大桥局集团有限公司从2014年1月1日起至房屋腾退之日止的违约金，每日按人民币853元计算；
五、被告杨蕾于本判决生效之日起十日内支付给原告中铁大桥局集团有限公司从2011年8月至2012年12月欠缴的房屋租金及占用费人民币217，600元，被告张莲珍承担连带责任；
六、驳回原告中铁大桥局集团有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币13，024元由被告张莲珍承担（此款原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内将应付的款项直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上�案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王琴
人民陪审员 张军
人民陪审员 李红
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 孙思