甘肃省天水市麦积区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0503民初70号
原告:王小成，男，生于1969年11月21日,住甘肃省清水县。
委托诉讼代理人:裴晓霞，甘肃纪元律师事务所律师。
被告:何江生，男，生于1965年12月29日，住天水市秦州区。
被告:潘小斌，男，生于1986年3月10日，现住天水市麦积区。
原告王小成与被告何江生、潘小斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小成的委托诉讼代理人裴晓霞，被告何江生、潘小斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王小成向本院提出诉讼请求：1.判令二被告间的转租合同无效并返还承租的房屋；2.判令被告何江生支付拖欠的租金5000元，并承担违约金1000元；3.由二被告参照与原告《房屋租赁合同》中的租金标准1583元/月，支付从出租期限届满至腾房时止占用房屋的使用费；4.本案诉讼费用二被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求解除原告王小成与被告何江生之间的房屋租赁合同。
事实和理由：2014年10月，原告王小成将自有的位于天水市麦积区消防队新建巷华辰小区1号铺面租给了被告何江生，并于2014年10月15日，原告与被告何江生签订书面的《房屋租赁合同》。合同中约定了出租铺面的地址、租期、租金等一系列内容。其中，约定的租期为一年，从2014年10月15日至2015年10月15日，租金为每年19000元，并明确约定在被告何江生承租期间不得转租，如转租必须征得原告的书面同意。2015年10月15日，原、被告的房屋租赁期限届满之前，被告何江生表示还要续租一年，原告遂同意按原《房屋租赁合同》履行一年，即自2015年10月16日至2016年10月15日，并要求被告按时缴清租赁费。但此后，被告何江生并未按合同约定支付，经原告多次催要后只缴纳了14000元。2016年9月，原告给被告何江生打电话要求合同到期后腾房，但被告一直不接电话。后原告直接找到被告承租的铺面，但却发现被告何江生已将铺面转租给了被告潘小斌。原告要求被告潘小斌腾房，但被告潘小斌称该铺面系从被告何江生处承租，与原告无关拒不腾房。遂诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。
被告何江生辩称：1.拖欠租金5000元属实，被告认可，被告给原告交了1000元押金，拖欠数额是4000元。违约金不认可。2.被告在租赁期把房子转租给潘小斌，未征得原告的同意，被告何江生与被告潘小斌之间的转租合同是合法有效的。
被告潘小斌辩称：1.房子是答辩人从何江生处租来的，2016年7月22日答辩人支付被告何江生转让费22000元，并与何江生签订书面合同，但答辩人没有见过房主。22000元中包含2016年7月22日至2016年10月30日期间的房屋租金。2016年10月30日之后的租金答辩人交给何江生或房主都行；2.诉讼费答辩人不承担，与答辩人我没什么关系。
本院经审理认定事实如下：2014年10月15日，原告王小成（作为出租方甲方）与被告何江生（作为承租方乙方）签订房屋租赁合同一份，约定将甲方位于新建巷华辰小区1号铺面租赁给乙方。租期1年，自2014年10月15日至2015年10月15日。年租金19000元，乙方必须于每年年初一次性交清当年租金。同时约定，租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方书面同意。在合同第九条：“承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：……3、承租方拖欠租金累计达15天的，并赔偿违约金1000元。”合同签订后，被告向原告缴纳1000元押金。并交清2014年10月15日至2015年10月15日的房屋租金19000元。
租赁合同到期后，被告何江生征得原告王小成同意继续使用租赁房屋，未签订书面合同，口头约定按原合同执行，被告何江生向原告缴纳14000元租赁费，2015年10月15日至2016年10月15日期间的租赁费尚欠5000元未交。
2016年7月22日，被告何江生未征得原告王小成同意，擅自将承租的房屋转租给了被告潘小斌，并签订转让协议一份，收取转让费22000元。现该房屋由被告潘小斌占有使用。
原告王小成围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同、房屋转让协议、收条的复印件各一份。拟证明原告房屋的来源，原告是出租房屋的合法所有人。
经质证，二被告对上述证据均无异议，予以认可。
经审核，上述证据被告无异议，能够证明本案相关事实，予以采信。
2.房屋租赁合同一份。拟证明原告王小成与被告何江生之间存在房屋租赁合同关系及合同对租金、租期、违约金等进行了相关约定。
经质证，二被告对上述证据均无异议，予以认可。
经审核，上述证据被告无异议，能够证明本案相关事实，予以采信。
被告潘小斌针对其辩解意见，向本院提交了以下证据：1.转让协议一份。拟证明其从被告何江生处转让了涉案房屋，并交纳22000元房屋转让费，转租行为有效的事实。
经质证，原告对该证据的真实性无异议。被告何江生对上述证据无异议，予以认可。
经审核，上述证据原、被告无异议，能够证明本案相关事实，予以采信。
本院认为，本案争议的焦点是：一、原告要求解除房屋租赁合同及确认转租合同无效并返还房屋的诉讼请求是否合理合法，应否得到支持；二、原告要求二被告支付租金、违约金、房屋占用费的诉讼请求是否合理，应否支持。
一、原告要求解除房屋租赁合同及确认转租合同无效并返还房屋的诉讼请求是否合理合法，应否得到支持。
原告王小成与被告何江生签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告均按合同约定履行了交付房屋及给付租金的义务。合同到期后，被告何江生继续使用房屋，原告亦同意其按原合同约定的租金使用房屋，但未签订书面合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意的，出租人可以解除合同。”不定期合同，当事人可以随时解除合同。且本案中，被告何江生作为承租人，未经出租人即原告王小成的同意，擅自将房屋转租给被告潘小斌，原告王小成作为出租人可以行使解除权，解除其与被告何江生之间的房屋租赁合同。综上，原告要求解除其与被告何江生签订的房屋租赁合同的诉讼请求成立，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，原告王小成与被告何江生在合同中明确约定如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得原告书面同意。被告何江生作为承租人未征得原告同意将房屋擅自转租给被告潘小斌，原告王小成在知道被告何江生转租的情况下，在六个月内向本院提起诉讼，故被告何江生与被告潘小斌签订的转让协议应当确认为无效。原告王小成请求确认转租合同无效，收回租赁房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。
二、原告要求二被告支付租金、违约金、房屋占用费的诉讼请求是否合理，应否支持。
1.关于原告王小成要求被告何江生支付5000元租赁费的请求应否支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，原告作为出租人将租赁房屋交付给被告何江生使用，被告何江生作为承租人应向原告按约定支付租金。合同约定年租金19000元，2015年10月16日至2016年10月15日期间，被告何江生支付原告租金14000元，尚欠5000元租金。故原告要求被告支付租赁费的请求成立。对于租赁费的数额，被告在签订合同之后向原告交付1000元押金，应在租赁费中予以扣减。故该期间拖欠的租赁费数额认定为4000元。
2.关于原告请求违约金1000元的诉讼请求应否支持。合同约定，必须于每年年初一次性交清当年租金。承租方拖欠租金达15天，赔偿违约金1000元。按照原、被告双方的约定，被告应当于2016年1月30日前交清当年的房屋租赁费，被告至今未交清租赁费的行为已构成违约，应当按照约定承担违约责任。原告请求支付1000元违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。
本案中，根据合同的相对性，原告王小成与被告何江生签订的合同只在双方当事人之间产生效力，故应由被告何江生按照合同约定履行义务，即由被告何江生给付合同解除之前的房屋租赁费。双方约定房屋租赁费为每年19000元，即每月为1583.33元。原告请求按照1583元的标准支付租赁费未超出上述标准，本院予以支持。对于2016年10月16日之后的租赁费，应按每月1583元的标准计算至本判决确定的履行期限届满时止。原告要求被告潘小斌承担连带责任的主张，于法无据，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中,租赁房屋现由被告潘小斌占有使用，故应由被告潘小斌承担腾退租赁房屋的义务，如被告潘小斌未按照本判决确定的期限履行腾房义务，自逾期之日起，应由其参照合同约定的租金标准承担逾期腾房占有使用费。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决如下：
一、解除原告王小成与被告何江生之间的房屋租赁合同；
二、确认被告何江生与被告潘小斌于2016年7月22日签订的转让协议无效；
三、由被告何江生向原告王小成支付拖欠的2015年10月16日至2016年10月15日期间的房屋租赁费4000元。自2016年10月16日起的租赁费，应按每月1583元的标准计算至本判决确定的履行期限届满时止；
四、由被告何江生支付原告王小成违约金1000元；
五、由被告潘小斌腾空退出并向原告王小成返还位于麦积区新建巷华辰小区1号商铺。如被告潘小斌逾期腾房，应按照每月1583元的标准支付房屋占用使用费至腾空交付之日。
上述三、四、五项于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费138元，由被告何江生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
审判员 刘 昕
二〇一七年三月十六日
书记员 闫丽燕