福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1791号
上诉人（原审被告、反诉原告）彭佳盛，男，1977年10月15日出生，汉族。
委托代理人石圣奇，北京市建研律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）福建盛宏装饰工程有限公司。
法定代表人温秋菊，董事长。
委托代理人黄雪英、林星，福建东岸律师事务所律师。
上诉人彭佳盛因与被上诉人福建盛宏装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2013）晋民初字第2515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年9月5日原告与福州市晋安区嘉迪乐建材有限公司签订《商铺租赁合同》，约定：福州市晋安区嘉迪乐建材有限公司将坐落于晋安区南方建材市场1-3号楼二层A区03号店约319.4平方米出租给原告；租赁期从2011年10月1日至2014年1月31日止；租赁期内原告不得擅自将租赁物全部或部分转租第三人。2011年9月7日原告将租赁店面中的90平方米，转租给被告，其他部分留作自用。为此，双方签订一份《租赁协议书》，约定：原告将上述03号店中的90平方米出租给被告经营玻璃，租期从2011年9月7日至2014年1月31日止；2012年2月1日之后的租金为每月8550元，每月1日前付清；签约当日，被告应向原告支付25650元押金，待租赁期满被告无本协议约定的违约行为，被告腾空租赁商场并经双方结算后，原告将押金无息退还；原告保证出租的商场无任何足以影响被告承租权的权利瑕疵；租赁期间，商场水电费、电话费、物业管理费、卫生费等因承租商场及经营过程产生的一切费用及税收由被告自行承担、自行结算，因迟延缴纳上述费用产生的一切法律后果由被告承担；被告逾期缴纳租金的，每逾期一日应向原告支付100元违约金，逾期十五日的，原告有权单方解除协议，而无需另行通知；被告未能在租赁期满之日或协议解除之日腾空商场的，除应按本协议租金标准支付使用费外，每逾期一日还应向原告赔偿损失300元，逾期五日的，视为被告放弃店面内物品的所有权，原告有权任意处置。签约后，原、被告双方依约履行至2013年5月。2013年6月25日原告与福州市晋安区嘉迪乐建材有限公司签订一份《协议》，约定双方于2013年6月30日终止《商铺租赁合同》，仅保留转租给被告的90平方米商铺，同意经营至2014年1月31日，但原告必须按月支付转租部分的包括租金在内的所有费用。此后，原告搬离租赁场所。被告也以原告已经搬离为由，拒绝向原告继续缴纳2013年6月之后的租金和2013年6月至9月的管理费、水电费、广告费三项费用5228.8元。2013年8月被告承租的店铺，因未缴纳相关费用，被切断供电，但依然由被告占用讼争店铺至今。
原审法院认为，原、被告于2011年9月7日签订的《租赁协议书》，虽事先未经出租方同意，但事后已经得到出租方的默认，应为有效合同。在双方履行合同期间，未有任何第三方妨碍被告使用讼争店铺；而且原告在其与出租方终止租赁合同后，仍然为被告争取到使其可以继续履行完《租赁协议书》的权利。被告店铺被停止供电，没有证据证明系原告所为。因此，被告反诉原告违约，没有事实依据，原审法院不予支持。被告因原告搬离商场而擅自中止履行缴纳租金等相关费用的合同义务，不符合合同法关于不安抗辩的法定情形，违反了双方协议的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方《租赁协议书》的约定，被告应依约向原告支付从2013年6月1日至2014年1月31日止的租金68400元（8550元×8个月＝68400元）及2013年6月至9月的管理费、水电费、广告费三项费用5228.8元。由于原告向出租方承租的商铺租赁期仅到2014年1月31日为止，故此后因被告仍然占用商铺而产生的占用费等权利不应由原告行使，而应由相关权利人主张。2013年9月之后的管理费、水电费等费用，原告未举证证明，故原审法院不予支持。原告主张解除合同的补偿金8550元，缺乏合同依据，也不予支持。双方对被告逾期缴纳租金，承担每日100元的违约金约定明显偏高，应调整为按每月租金金额的日万分之二点一分段向原告支付。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条及第一百一十四条第二款的规定，判决：一、被告（反诉原告）彭佳盛应于判决生效后十日内向原告（反诉被告）福建盛宏装饰工程有限公司支付2013年6月1日至2014年1月31日止的租金68400元。二、被告（反诉原告）彭佳盛应于判决生效后十日内赔偿给原告（反诉被告）福建盛宏装饰工程有限公司逾期支付租金的违约金（计算方式为按每月租金金额8550元的日万分之二点一计，从2013年6月2日起分段算至判决确定的支付日止）。三、被告（反诉原告）彭佳盛应于判决生效后十日内向原告（反诉被告）福建盛宏装饰工程有限公司支付2013年6月至9月的管理费、水电费、广告费三项费用5228.8元。四、驳回原告（反诉被告）福建盛宏装饰工程有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）彭佳盛的反诉请求。
一审宣判后，原审被告彭佳盛不服，向本院提起上诉。
上诉人彭佳盛上诉称：一、一审法院认定的事实与理由完全与客观事实不相符合。1、上诉人2013年6、7月份租金延付为合理的抗辩，不构成违约。2、被上诉人未尽合同约定，已经构成违约。二、上诉人因被上诉人违约造成的损失，被上诉人应当赔偿。请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人租金、费用（不包括2013年6、7月）及违约金请求；依法判令被上诉人赔偿上诉人营业收入及商场装修费用损失计120391元。
被上诉人福建盛宏装饰工程有限公司答辩称：一、原审认定的事实基本清楚。原审认定被上诉人与上诉人签定的租赁协议书有效，符合事实和法律。上诉人主张被上诉人切断电源没有事实依据，被上诉人没有违约行为。二、上诉人彭佳盛应承担拖欠被上诉人租金和违约责任。3、上诉人在反诉中要求被上诉人赔偿其营业损失及商场装修费用是没有事实和法律依据的。押金问题对方在一审没有提出独立的诉求，二审法院不应该支持该诉求。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议书》虽然事先未取得出租方同意，但在上诉人租赁商铺期间，出租方对于转租问题并未提出异议，在2013年6月25日被上诉人与出租方终止《商铺租赁合同》时，双方还约定保留转租给上诉人的90平方米商铺，同意经营至2014年1月31日止，因此，这表明出租方对上诉人在租赁场地的经营是知情的，属于事后对上诉人与被上诉人转租行为的默认。上诉人主张其不缴纳租金属于行使不安抗辩权，但行使不安抗辩权需有确切证据证明对方有下列情形之一：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。故上诉人擅自中止缴纳租金不属于可以行使不安抗辩权的情形之一。上诉人主张断电是被上诉人所导致，其主张没有事实和法律依据。且电源被断也不属于《租赁协议书》所约定的“权利瑕疵”，上诉人主张被上诉人违约并要求其赔偿损失于法无据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行，本案二审案件受理费2354元，由上诉人彭佳盛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑克华
代理审判员 黄 锋
代理审判员 缪 羽
二〇一四年八月十二日
书 记 员 卢灵真