安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0403民初6131号
原告：胡静，女，1974年2月18日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
委托诉讼代理人：万会昌，安徽昌淮律师事务所律师。
被告：胡德义，男，1964年7月21日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
委托诉讼代理人：宫宏伟，安徽志高律师事务所律师。
原告胡静与被告胡德义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡静向本院提出诉讼请求：1.请求解除胡静与胡德义之间的《房屋出租合同》；2.请求判令胡德义退还胡静租金69999元及押金20000元并赔偿胡静因房屋装修所造成损失142301元，共计232300元；3.本案受理费由胡德义负担。事实与理由：2017年6月10日，胡德义与胡静签订《房屋出租合同》，约定将位于淮南市田家庵区朝阳路段龙湖中学东侧二层（面积约580平方米）的房屋租赁给胡静用于开办美术班，并约定年租金133999元，押金为50000元。胡静按照合同约定于当日支付半年租金69999元，押金20000元。后胡德义将房屋交付给胡静使用，胡静进入房屋并进行装修。胡静经测量发现胡德义所交付房屋使用面积不足580平方米，实际面积仅为470平方米（含一楼），明显违反合同约定，并且交付房屋中部分面积因涉及违法建筑已经被田家庵区城管执法局拆除，胡静根本无法使用。同时房屋存在漏水严重，每逢阴雨天气，屋内墙角会有大量积水。经胡静多次催促，胡德义始终不愿意履行维修义务。2017年8月初，在未经胡静同意的情况下，胡德义擅自将房屋内部分房屋封死，用于改建电梯天井，给胡静开办美术班造成严重影响：一、影响房屋装修进程，导致胡静不能顺利按时完工；二、缩小房屋面积影响美术班场地原有设计，胡静已无法使用；三、胡静所租房屋与电梯天井仅用一张石膏板隔离分开，存在重大安全隐患。胡静多次找到胡德义沟通协商，要求解除合同、返还租金及押金并赔偿损失，但胡德义至今仍未答复。综上，胡德义已构成严重违约，导致合同目的无法实现。胡静为维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。
胡德义辩称，1.不同意解除胡静与胡德义之间的《房屋出租合同》，案涉合同依法订立，双方履行合同的行为不存在法定或约定的解除条件，双方的房屋租赁期限未满。2.胡静诉称没有如实陈述双方之间合同履行情况及内容，胡静以自己测量标准对案涉房屋进行测量，产权证占地面积426平方米，该房屋实际使用面积500多平方米，合同约定的面积不是合同主要履行目的，案涉租赁房屋是房屋的二楼，房屋不存在漏水，胡德义改造的电梯是早就存在的，电梯先于合同，城管拆除的部分是因胡静擅自改变、装修而导致被拆除的。3.因双方不存在解除合同的条件，请求驳回胡静的诉讼请求。
胡静与胡德义围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认证如下：
1.胡静提交的房产局房屋登记资料。胡德义质证意见：对该证据的合法性提出异议，认为该证据不符合法定形式，该证据不能证明房屋的面积为426平方米。本院认证意见：对该证据的真实性予以认定，案涉房屋的面积应以淮南市房地产测绘中心实际测量结果为准。
2.胡静提交的照片10张。胡德义质证意见：对该份证据的证明观点有异议，房屋存在水渍是胡静施工装修导致的，与胡德义提供的房屋质量无关，房屋搭建建筑是原租赁人搭建的，是胡静装修的行为导致城管拆除了一部分，历史遗留不影响房屋使用，被拆除的建筑面积也属于租赁建筑面积，电梯天井是原有房屋结构。本院认证意见：因胡德义并未对该份证据的真实性提出异议，本院对该证据的真实性依法予以确认，对其证明观点应综合全案证据予以认定。
3.胡静提交的30张单据。胡德义质证意见：该份证据形式上不合法，没有税票，仅有清单、收条等，单据内容上的签字不能确认实际装修发生的费用，单据显示发生的费用与市场行情不符合，不合理。本院认证意见：综合本案证据，本院依法认定胡静对案涉房屋进行装修的事实，至于胡静的装修损失应结合安徽广利评估咨询有限公司出具的资产价格评估报告予以认定。
4.胡德义提交的照片2张。胡静质证意见：照片无法辨认是案涉房屋，案涉房屋的电梯历史是在外面的，胡德义在租赁合同签订后将电梯移动到室内。本院认证意见：仅凭该份证据不能证明胡静在装修案涉房屋时存在不规范操作，亦无法证实电梯的装修是否规范，本院对其证明观点不予认定。
5.胡德义提交的图一张。胡静质证意见：真实性无异议，不能证明租赁房屋是580平方米，违章建筑不应视为租赁面积。本院认证意见：对该证据的真实性予以认定，案涉房屋的面积应以淮南市房地产测绘中心实际测量结果为准。
6.经胡静申请，本院委托淮南市房地产测绘中心对案涉房屋面积进行测量，淮南市房地产测绘中心于2018年3月16日出具《关于对淮南市田家庵区朝阳路段龙湖中学东侧二层房屋情况说明》，“该二层房屋（含一层楼梯，不含二层西北侧楼梯）的建筑面积为523.47㎡。”胡静质证意见：对测量结果没有异议，但是结果含有一层楼梯，该面积不在双方租赁合同之内，即租赁面积与实测面积相差近100平方米，但是不影响胡静解除合同，同时证明胡德义交付的房屋不符合合同约定，胡静解除合同有依据。胡德义质证意见：真实性、关联性不持异议，对测绘方法有异议，测绘的是建筑面积还是使用面积不能看出，一般《房屋出租合同》是建筑面积，该测量结果是否按照建筑面积进行测量得出不清楚，胡德义认为该测量面积是按照使用面积进行测量的，该测绘包含一层房屋面积，一层应该是在合同约定的面积之内，双方租赁合同已经履行，即使不符合，也视为双方默认接受该房屋面积，胡静不能基于房屋面积不足诉请胡德义违约，胡静已经实际使用房屋，合同已经履行。本院认证意见：对该份证据予以确认，认定案涉房屋（含一层楼梯，不含二层西北侧楼梯）的建筑面积为523.47㎡。
7.经胡静申请，本院委托安徽广利评估咨询有限公司对案涉房屋的装修经济损失进行评估，安徽广利评估咨询有限公司于2018年3月30日出具《资产价格评估报告》，“认为该估价对象在估价时点的房屋经济损失为人民币149658元，详见装修评估明细表。”胡静质证意见：该报告真实合法客观，请法院采用，1.程序合法，系经人民法院委托进行的鉴定，2.鉴定程序合法，鉴定机构、人民法院即双方当事人现场查看确认后，评估机构作出的结果，3.评估结果符合本案客观事实，评估机构按照市场价及胡静提供证据材料相结合的方式作出结果是客观的，胡德义并无证据证明胡静提供的票据是虚假的。胡德义质证意见：1.该评估报告所假设的经济损失，需在胡德义有过错的情况下才能使用该报告，2.该评估报告不合法，广利公司已经退函，鉴定已经终止，胡静又提供材料，继续进行，程序不合法，3.评估报告测算中，第一大项基本客观，但是第16项消防设施800元是虚假的，因为鉴定未涉及消防设施，水电线路图是否真实不确定，不能作为评估依据，第二大项不能作为法院定案依据，整个评估过程及评估书形成过程及依据的材料，不符合规定，不能作为法院参照依据。本院认证意见：该评估报告系经胡静申请本院委托安徽广利评估咨询有限公司对案涉房屋的装修经济损失进行评估后形成，符合法律规定，本院依法予以确认。由于胡静未能提交发票等有效凭证，安徽广利评估咨询有限公司对案涉房屋的装修经济损失进行评估时采用的评估方法为“现行装修市场价值”，并在《资产价格评估报告》估价结果报告第十项对各项经济损失的测算过程作出说明，本院综合全案证据对该评估报告所认定的损失部分予以认定。
8.胡静提交的发票2张。胡德义质证意见：对发票本身无异议，但在没有分清过错的情况下，不能作为胡静索赔的依据。本院认证意见：对该份证据予以确认，认定本案测绘费用1309元，评估费用2000元。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下事实：2017年6月10日，出租方胡德义与承租方胡静签订《房屋出租合同》，双方约定：第一条租赁房屋1、甲方将坐落于淮南市田家庵区朝阳路段龙湖中学东侧二层(面积约580平方米)的楼房租赁给乙方使用(不得从事餐饮、娱乐、KTV、客房、棋牌室等干扰居民生活等经营活动项目)2、乙方在经营活动中必须遵守相关法律、法规及有关规定。3、按照“谁经营、谁负责”原则，实行门前“三包”，保证环境区域内卫生清洁和安全、秩序。第二条租赁期限1、租赁期限为三年，即从2017年6月10日起，至2020年5月30日止(合同期为35个月，包括装修期1个半月,2017年6月10日至2017年7月31日)。第三条租金及支付方式1、租金：每年为人民币133999元整，押金5万元整。2、支付方式：租金每半年支付一次。第一次的半年租金于本合同签订支付。以后的租金为提前6个月支付，即在租赁期内的每年12月10日和6月10日前，分别支付后6个月租金。以实际付款日期为准。第四条合同解除1、乙方未按约定期交付租金，超过10天以上，甲方有权解除合同，收回房租押金不退。2、乙方从事非法经营及违法犯罪活动的，甲方有权解除合同。3、如因国家政策或上级管理部门规定，致使合同无法履行，合同自动终止。此种情况下合同终止后，房租按乙方实际承租时间按日进行结算；其他善后事宜参照合同期满后合同终止的有关条款处置；如遇不可抗拒的自然灾害，按国家相关法律执行。4、合同期满后，乙方如退房，甲方需按时退回乙方的5万元押金。第五条其他约定事项乙方在承租内，有义务保持房屋的完好。乙方在装潢整理房屋时，除主体结构及外墙不得改动外，其他方面如有改动，或增加楼内楼外附属物，乙方须事先征得甲方同意，方可施工。合同终止，如有楼房结构和外观的设施，乙方不得拆除，不折价，视为甲方财产。合同签订后，胡静支付胡德义房屋租金69999元、房屋押金20000元，合计89999元。胡静在接收租赁房屋后对房屋进行装修，在装修的过程中，胡静发现案涉租赁房屋实际面积不足580平方米。在双方交涉无果的情况下，胡静诉至法院，请求判如所诉。
本案在审理过程中，经胡静申请，本院委托淮南市房地产测绘中心对案涉房屋面积进行测量，淮南市房地产测绘中心于2018年3月16日出具《关于对淮南市田家庵区朝阳路段龙湖中学东侧二层房屋情况说明》，经测绘“该二层房屋（含一层楼梯，不含二层西北侧楼梯）的建筑面积为523.47㎡。”本次测绘产生测绘费用为1309元。
本案在审理过程中，经胡静申请，本院委托安徽广利评估咨询有限公司对案涉房屋的装修经济损失进行评估，安徽广利评估咨询有限公司于2018年3月30日出具《资产价格评估报告》，“认为该估价对象在估价时点的房屋经济损失为人民币149658元，详见装修评估明细表。”安徽广利评估咨询有限公司对案涉房屋的装修经济损失进行评估时采用的评估方法为“现行装修市场价值”，并在《资产价格评估报告》估价结果报告第十项对各项经济损失的测算过程作出说明：(一)乳胶漆、室内吊顶等装修经济损失估价对象为房屋的室内装修价值，参照现行装修市场价值，确定每个项目的单价，根据现场测量的工程量，得出每项装修价值，最后汇总得出装修经济损失。(二)监控设备、铲墙等装修经济损失1、监控设备：原告未装设摄像探头，只布置了监控线路，因监控线路布置在墙面里，故我公司无法确定工程量。当事人提供的资料显示，已经发生的费用为1800元，我公司无法确定工程量，难以确定价值，由法院进行裁决。2、铲墙及打地坪：估价人员在进入现场时，该房屋正在进行装修，部分墙体已经拆除，我公司无法确定铲墙及打地坪工程量。当事人提供的资料显示，已经发生的费用为1400元，我公司无法确定工程量，难以确定价值，由法院进行裁决。3、砸墙、清运：估价人员在进入现场时，该房屋正在进行装修，未装修之前的状况，无法确定工程量。当事人提供的资料显示，已经发生的费用为17100元，我公司无法确定工程量，难以确定价值，由法院进行裁决。4、配电箱、空开、接线排：因配电箱、空开、接线排未进行安装，当事人提供有票据，已有明确的价格，此项不需要评估。当事人提供的票据显示，已经发生的费用为430元，已有明确的价格，具体经济损失由法院进行裁决。5、木地板、木门、配料：木地板、木门、配料只在现场堆放未进行安装，而当事人提供有票据，已有明确的价格。当事人提供的票据显示，已经发生的费用为10696元，已有明确的价格，具体经济损失由法院进行裁决。本次评估产生评估费用为2000元。
本院在审理过程中胡德义通过本院于2018年3月18日向胡静送达解除房屋租赁的通知，胡静同意解除《房屋出租合同》，但是不同意胡德义解除合同的原因和理由，胡德义于2018年3月20日收回案涉房屋。
另查明，案涉房屋产权人为淮南市气象局，胡德义称其为“二房东”。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。胡静与胡德义签订的《房屋出租合同》是当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
一、关于胡静“请求解除案涉《房屋出租合同》”的诉讼请求，本院评判如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。胡静以胡德义的违约行为致使不能实现合同目的为由，行使法定解除权。
（一）关于案涉房屋实际面积小于约定面积的问题。根据《房屋出租合同》约定，胡德义应当向胡静提供“面积约580平方米”的房屋，案涉租赁房屋经测绘的建筑面积为523.47㎡，比合同约定的面积少了50多平方米。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。胡静租赁案涉房屋是为了“开办美术班”，房屋实际面积虽然比合同约定面积少了50多平方米，不足以“致使不能实现合同目的”，胡静不应仅以此要求解除案涉《房屋出租合同》，但可以要求胡德义减少相应的租金。
（二）关于案涉房屋部分面积因系违章搭建被执法部门拆除导致胡静无法使用的问题。根据《房屋出租合同》约定，案涉租赁物为“坐落于淮南市田家庵区朝阳路段龙湖中学东侧二层(面积约580平方米)的楼房”，胡德义按照约定向胡静提供了相应的租赁物，胡静所称被执法部门拆除的“违法建筑”并非合同约定的租赁物部分。
（三）关于案涉房屋漏水严重胡德义不履行修缮义务的问题。胡静既未就案涉房屋“漏水严重”的主张提交证据予以证实，亦未举证证明胡静要求胡德义履行修缮义务。
（四）关于胡德义改建电梯天井给胡静开办美术班造成严重影响的问题。电梯天井系房屋原有结构，胡静并未提交证据证实“胡德义改建电梯天井”影响胡静对房屋进行装修的进程，案涉房屋已经实测为523.47㎡，改建电梯天井不足以“致使不能实现合同目的”，并无证据证明改建电梯天井“存在重大安全隐患”。
综上，胡德义构成违约，应当承担相应的违约责任，但胡德义的违约行为不足以“致使不能实现合同目的”，胡静以胡德义的违约行为致使不能实现合同目的为由解除《房屋出租合同》，于法无据，本院依法不予支持。
二、关于胡静“请求判令胡德义退还胡静租金69999元及押金20000元并赔偿胡静因房屋装修所造成损失142301元”的诉讼请求，本院评判如下：因胡德义与胡静均认可案涉《房屋出租合同》已解除且胡德义已于2018年3月20日收回案涉房屋，本院依法认定双方房屋租赁关系已解除。
（一）关于胡静要求胡德义退还其租金69999元的诉讼请求。《房屋出租合同》约定房屋租赁期限三年，自2017年6月10日起计算，案涉房屋于2018年3月20日收回，即案涉合同实际履行期限为9个月10日，胡静要求胡德义退还其支付的半年租金69999元，于法无据，本院依法不予支持。胡德义可就胡静未支付租金部分另行主张。
（二）关于胡静要求胡德义退还其押金20000元的诉讼请求。案涉押金系《房屋出租合同》的履行担保，胡静与胡德义房屋租赁关系现已终止，胡德义应退还胡静押金20000元。
（三）关于胡静要求胡德义赔偿房屋装修损失142301元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《房屋租赁合同》已经履行，且胡静已经对案涉房屋进行装修，在房屋租赁合同被解除后，胡静在租赁房屋中因装潢物不可拆除，或拆除后价值明显减少造成的损失，应按照租赁合同双方的过错责任由双方分别承担。胡德义与胡静就案涉《房屋出租合同》的解除均具有相应的过错，具体为胡德义未按照合同约定履行交付足够面积的租赁房屋的义务，胡静未按照合同约定履行支付租赁费用的义务，且双方均未能根据法律规定及合同约定进行有效沟通，进而导致合同的解除。考虑到胡德义违约在先，本院根据双方过错程度及全案事实认定胡德义应承担70%的民事责任，胡静应承担30%的民事责任。案涉房屋装修损失经评估149658元，胡德义应根据其过错程度赔偿胡静房屋装修损失104760.6元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告胡德义于本判决生效之日起十日内退还原告胡静押金20000元并赔偿胡静装修损失104760.6元；
二、驳回原告胡静其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4785元，原告胡静负担2215元，被告胡德义负担2570元；测绘费1309元，由被告胡德义负担；评估费2000元，原告胡静负担926元，被告胡德义负担1074元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 李保平
代理审判员 刘克永
人民陪审员 蒋 兵
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 杨 森
附1：本案证据目录
一、原告胡静提交的证据及证明观点
1.胡静身份证复印件，证明其诉讼主体资格。
2.《房屋出租合同》，证明双方租赁关系及合同约定的房屋面积、位置等内容。
3.收据2张，证明胡静支付租金及押金。
4.房产局房屋登记资料，证明房屋占地面积426平方米。
5.照片10张，证明房屋存在质量问题，部分建筑属于违章建筑，被城管拆除，被告擅自搭建天井，影响胡静对房屋的使用。
6.单据30张，证明胡静装修损失148401元。
二、被告胡德义提交的证据及证明观点
1.胡德义身份证复印件，证明其诉讼主体资格。
2.照片2张，证明胡静装修不规范，造成房屋内有雨水，电梯装修是规范的。
三、经胡静申请，本院委托淮南市房地产测绘中心对案涉房屋面积进行测量，淮南市房地产测绘中心于2018年3月16日出具《关于对淮南市田家庵区朝阳路段龙湖中学东侧二层房屋情况说明》，“该二层房屋（含一层楼梯，不含二层西北侧楼梯）的建筑面积为523.47㎡。”
四、经胡静申请，本院委托安徽广利评估咨询有限公司对案涉房屋的装修经济损失进行评估，安徽广利评估咨询有限公司于2018年3月30日出具《资产价格评估报告》，“认为该估价对象在估价时点的房屋经济损失为人民币149658元，详见装修评估明细表。”
附2：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。