杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧民初字第4341号
原告萧、西、怡业主委员会。
负责人陆锡永。
委托代理人周关琪。
被告杭州萧山交通房地产开发有限公司。
法定代表人李爱娟。
委托代理人丁志军。
委托代理人吴荣发。
原告萧、西、怡业主委员会诉被告杭州萧山交通房地产开发有限公司返还原物纠纷一案，本院于2013年8月8日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于同年9月26日公开开庭进行了第一次庭审。同年10月29日，原、被告申请自行和解两个月，本院予以准许。2014年1月3日，本案裁定转为普通程序审理。同年1月24日，本案公开开庭进行了第二次庭审。原告萧、西、怡业主委员会的负责人陆锡永、委托代理人周关琪，被告杭州萧山交通房地产开发有限公司的委托代理人丁志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告萧、西、怡业主委员会诉称：被告系“西湘公寓”开发商。2003年6月30日，萧山区建设局发文，确认“西湘公寓”3#楼中临街面（一、二层）为物业管理经营用房，但被告未及时交付物业管理经营用房，并将房屋出租用于收取租金。在业主代表、业委会交涉未果的情况下，萧山区建设局于2011年12月14日发文责令被告移交物业管理用房，并确认“西湘公寓”的物业管理经营用房位于“西湘公寓”3#楼中临街面（一、二层），面积为74.6平方米。故起诉请求判令：一、被告交付原告“西湘公寓”3#楼中临街面（一、二层）计74.6平方米物业管理经营用房；二、被告赔偿原告2004年1月1日起至2014年1月1日的租金损失400000元。
被告杭州萧山交通房地产开发有限公司辩称：案涉物业经营管理用房应当由开发商确定，非建设部门指定。被告同意将2#楼的房屋作为物业经营管理用房交付原告，但是原告不认可。现原告起诉要求被告赔偿租金损失的诉讼请求，已经超过民法通则规定的相应的诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.杭州市萧山区建设局萧建设房（2003）171号《关于“萧然人家”1-5#楼和“西湘公寓”1-3#楼先行验收交付使用的意见》、杭州市萧山区建设局萧建设函（2011）5号《关于责令移交物业管理用房的函》各一份，欲证明西湘公寓3#楼临街面一二层为物业管理经营用房，面积74.6平方米的事实。
2.竣工验收记录十九份，欲证明“萧然人家”、“西湘公寓”、“怡和公寓”三个小区的住房至2003年年底全部竣工验收的事实。
3.照片打印件五张，欲证明西湘公寓3#楼临街面一二层物业管理经营用房的具体位置的事实。
4.原告与案外人魏红萍签订的房屋租赁合同、北干商铺出租信息网上打印件各一份，欲证明被告未交付物业管理经营用房，造成原告租金损失的参照依据。
5.萧、西、怡业主委员会出具的证明一份、杭州市萧山区北干街道萧然社区居民委员会出具的证明两份，欲证明萧（萧然人家）、西（西湘公寓）、怡（怡和公寓）三个小区的入住率现为89.16%的事实。
6.萧西怡业主委员会业主大会决议一份，欲证明经业主大会讨论决定，业主授权业主委员会通过诉讼向被告主张涉案用房的事实。
7．物业管理委托合同复印件一份，欲证明被告提交的2005年11月4日8089元款项凭证，系被告委托莱茵达物业管理公司管理小区的物业管理费的事实。
上述证据经庭审质证，被告对证据1的真实性无异议，但认为建设局并无确定物业管理用房的行政职权，原、被告亦未对物业管理经营用房进行约定。对证据2中与案涉小区相关的竣工验收记录的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，但无法证实物业管理经营用房的位置和实际面积。对证据4有异议，真实性无法确认。对证据5、6无异议。对证据7，系复印件，被告不予质证。
本院审查后认为：证据1、2是客观真实的，且与本案事实有关联，故对上述证据的证明效力予以确认。证据3是客观真实的，但因原、被告未对物业管理经营用房的位置进行约定，被告亦未实际交付物业管理经营用房，建设部门仅就物业管理经营用房的区域性位置进行了指定，故无法证明原告主张的物业管理经营用房的具体位置。证据4的真实性本院无法确认，且与本案无关联，故本院对证明力不予确认。证据5、6，被告无异议，本院予以确认。对证据7，系复印件，且与本案缺乏关联，本院不予确认。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.手写稿传真件的复印件一份，欲证明“西湘公寓”物业管理经营用房位于2#楼底层2号商铺15-18轴线，面积为61.5平方米的事实。
2.情况说明一份，欲证明西湘公寓的物业管理经营用房在2#楼的事实。
3.转帐支票存根及发票各一份，欲证明涉案小区委托莱茵达物业公司管理期间，因物业管理经营用房位于2#楼位置偏僻，不能出租，被告已于2005年11月补贴给莱茵达物业公司8089元的事实。
上述证据经庭审质证，原告认为证据1系草稿，且手写稿传真件的形成时间迟于2003年发布的萧建设房（2003）171号文件。对证据2质证认为，章慧英系物业公司工作人员，其行为不能代表原告的真实意思表示。对证据3，认为与本案无关联。
本院审查后认为，证据1、2系章慧英书写形成，其为物业公司工作人员，其行为不能代表原告的真实意思表示，对原告不具有约束力，本院对上述证据的证明效力不予确认。证据3与本案缺乏关联，本院对其证明效力不予确认。
本院依职权向杭州市萧山区住房和城乡建设局调取了《萧山市房地产开发项目手册》，该手册“房地产开发主管部门验核记录”验核事项载明：根据省政府令《城市住宅物业管理规定》有关精神，预留7‰的物业管理经营用房（27平方米管理用房，36平方米经营用房）不得销售，该用房在3号楼中预留。总面积为4936.44平方米，核准销售面积为4873平方米，并办理预售手续。
上述证据经庭审质证，原告对该证据无异议，但该证据记载的房屋面积与交付的实际面积有差异。被告对该证据的真实性无异议，但认为建设部门无确认物业管理经营用房具体位置的行政职权。本院审查后对该证据的证明力予以确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：萧西怡小区由“萧然人家”、“西湘公寓”、“怡和公寓”三个小区组成。被告杭州萧山交通房地产开发有限公司系“西湘公寓”的房产开发商。2003年6月30日，杭州市萧山区建设局作出萧建设房（2003）171号《关于“萧然人家“1-5#楼和“西湘公寓”1-3#楼先行验收交付使用的意见》，该意见载明，同意“西湘公寓”1-3#楼住宅先行交付使用并可产权登记，该住宅小区的物业管理（经营）用房分别约定在“西湘公寓”3#楼中临街面（一二层）中落实。“西湘公寓”于2003年年底交付，但被告杭州萧山交通房地产开发有限公司未交付物业管理经营用房。2011年12月14日，杭州市萧山区建设局作出萧建设函（2011）5号《关于责令移交物业管理用房的函》，该函载明萧建房（2003）171号《关于“萧然人家“1-5#楼和“西湘公寓”1-3#楼先行验收交付使用的意见》明确该住宅小区的物业管理（经营）用房定在“西湘公寓”3#楼中临街面（一二层），区建设局同时责令被告按规定移交物业管理（经营）用房，并对造成直接的经济损失进行补偿。
另查明：“西湘公寓”3#楼中临街面一二层，被告尚未办理初始房产证，也未办理房屋过户手续。被告陈述“西湘公寓”3#楼一二层中存在可以分割为76平方米的房屋。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。现原告主张被告对应交付的物业管理经营用房实施了侵权行为，本院审查后认为“西湘公寓”业主在与被告订立房屋买卖合同获得商品房所有权的同时，取得了案涉物业管理经营用房的所有权，被告作为房屋开发商未依法按照建设部门指定的区域位置交付物业管理经营用房，应承担相应违约责任。同时根据本院查明的事实，现建设部门仅指定物业管理经营用房位于3#楼临街面一二层中，未将其特定化，且双方未能协商一致，在被告未依法交付物业管理经营用房的情况下，原告认为被告侵占其物业管理经营用房的主张缺乏事实及法律依据。故原告要求被告返还物业管理经营用房，并赔偿租金损失的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回萧、西、怡业主委员会的诉讼请求。
案件受理费7300元，由萧、西、怡业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）
审 判 长 孙立军
审 判 员 崔白洁
人民陪审员 章少玲
二〇一四年四月三日
书 记 员 富美芳