上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2342号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海麦威尔餐饮管理有限公司。法定代表人徐敏，董事长兼总经理。委托代理人唐一平，上海汇创律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）上海康豪足部保健有限公司。法定代表人徐孔芬，董事长。委托代理人谢谦，四川品诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）徐孔芬，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人谢谦，四川品城律师事务所律师。上诉人上海麦威尔餐饮管理有限公司（以下简称麦威尔公司）及上海康豪足部保健有限公司（以下简称康豪公司）、徐孔芬因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四(民)重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人徐孔芬及其与上诉人康豪公司的共同委托代理人谢谦，上诉人麦威尔公司的委托代理人唐一平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年6月23日，麦威尔公司与康豪公司的法定代表人徐孔芬签订《上海市房屋租赁合同》（注：康豪公司于2011年11月14日经上海市工商行政管理局徐汇分局注册设立，系一人有限责任公司），约定：康豪公司（乙方）承租本市徐汇区XX路XX号XX室面积为1,000平方米的商铺作商业用房（下称涉案房屋）；乙方向麦威尔公司（甲方）承诺，租赁该房屋作为商业使用（不得提供住宿），仅限经营足浴、棋牌室使用（不得经营餐饮）；甲方于2011年7月10日前向乙方交付房屋；租期自2011年7月10日至2019年8月31日止，其中2011年7月10日至2011年9月9日为乙方装修期，免交租金，装修期内物业管理费由乙方支付；月租金为85,000元（租金合同期内不变），物业管理费为每月5,000元；乙方应于每两个月的5日前以现金向甲方支付租金和物业管理费，每逾期一日按日租金的3%支付违约金；第一期租金应于2011年9月5日前支付；交付房屋时，乙方应向甲方支付保证金相当于3个月的租金，即255,000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间涉案房屋发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费均由乙方承担，按时支付；除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方按4元/平方米/天向甲方支付使用费；乙方逾期不支付租金超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应按月租金的三倍支付违约金，违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿损失与违约金的差额；甲方擅自解除合同提前收回房屋的，应按月租金的三倍向乙方支付违约金，违约金不足抵付乙方损失的（损失：如装修费用），甲方需负责赔偿；乙方中途擅自退租的，应按月租金的三倍向甲方支付违约金，违约金不足抵付甲方损失的乙方应负责赔偿（甲方可从保证金中抵扣，保证金不足部分由乙方另行支付）；本合同自双方签字、甲方收到乙方支付的保证金之日起生效等。2011年6月24日，徐孔芬向麦威尔公司支付“房屋押金”（即合同约定的保证金）255,000元。2012年5月18日，麦威尔公司向康豪公司发函，内容为：“由于我公司管理层变更，自2012年5月起，贵方所租用我公司房屋场地的租金请在收到我公司收据后，直接支付至以下账户：户名徐敏；开户行农业银行龙华西路支行；账号XXXXXXXXXXXXXXX2311。以租金实际到账日为准。”2012年6月6日，麦威尔公司向康豪公司发送《律师函》，指出康豪公司应于2012年5月5日前支付2012年5、6月之租金及物业管理费，要求康豪公司在收到本函后3日内支付所欠费用及违约金。逾期不支付租金超过一个月的，麦威尔公司有权解除租赁合同，并有权要求康豪公司承担违约金及相关损失。2012年6月8日，康豪公司致函麦威尔公司，重申租金及物业管理费的支付应根据租赁合同严格履行，并依法通过合法渠道进行结算支付，要求麦威尔公司尽快提供公司银行账户，以便依法进行租金等相关费用的结算支付。2012年6月20日，康豪公司向麦威尔公司转账支付175,000元。2012年7月30日，徐孔芬以现金方式向麦威尔公司账号转入175,000元。2012年7月18日，康豪公司向麦威尔公司发送《律师函》，内容为，就涉案房屋转租权以及租赁面积事宜与麦威尔公司交涉，要求麦威尔公司给予合理解释，并提供合格的转租权利证明。2012年10月24日，麦威尔公司向康豪公司发送《律师函》，指出：麦威尔公司于2012年6月20日收到康豪公司支付的5、6月租金，于2012年7月30日收到康豪公司支付的7、8月租金；康豪公司应于2012年9月5日前支付9、10月租金，但至今未付；康豪公司亦未按时支付8、9、10月的物业管理费。要求康豪公司立即支付所欠租金及物业管理费。该函还随附了房屋产权人“A有限公司”出具的《情况说明》复印件（内容为：本公司A有限公司，于2011年6月作出的关于上海麦威尔餐饮管理有限公司的《同意书》，同意上海麦威尔餐饮管理有限公司将XX路XX号一层部分商业用房转租给第三方承租人，在租赁期内用于经营足浴及棋牌室的项目，该《同意书》真实有效，系作出之同时传真给上海麦威尔餐饮管理有限公司的。由于本公司在香港，往来文件有时使用传真设备，该设备日期误设未及时调整，故可能产生错误日期。不影响该同意书的真实有效性。特此说明）。2012年11月22日，上海麦威尔餐饮管理有限公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、康豪公司支付自2013年4月5日至2013年7月31日止的房屋占用使用费，按每日每平方米（建筑面积）4元计算；2、康豪公司支付违约金255,000元；3、康豪公司支付2012年9月至2013年3月的租金，按每月85,000元计算；4、康豪公司支付逾期支付2012年9月至2013年3月租金的违约金（违约金依据合同日租金3%即每日83.61元，计算至实际支付之日止）；5、康豪公司支付2012年8月至2013年3月的物业管理费，按每月5,000元计算；6、康豪公司支付迟延支付2012年5、6月租金的违约金3,678.69元（迟延支付44天，2012年5月6日至2012年6月20日）、迟延支付2012年7、8月租金的违约金1,922.95元（迟延支付23天，2012年7月6日至2012年7月30日）；7、康豪公司承担本案诉讼费；8、徐孔芬对前述康豪公司的债务承担连带责任。原审中,康豪公司不同意麦威尔公司的诉请，并提起反诉，请求判令：1、返还合同保证金255,000元；2、支付解约违约金255,000元；3、赔偿装修残值1,739,415.12元[（1,560,822元+427,081元）×（1-1/8），从2011年9月9日装修结束计算至2012年9月9日，折旧一年]；4、返还多交租金408,850元和物业管理费24,050元（2011年7月至2012年8月）；5、承担反诉费、鉴定费。审理中，康豪公司变更第二、三、四项反诉请求为：2、麦威尔公司返还多收的自2011年9月10日至2012年9月9日期间租金232,590.60元[85,000元/月×12个月×（1000平方米-771.97平方米）/1000平方米]；3、麦威尔公司返还多收的自2011年7月10日至2012年8月9日期间物业管理费14,821.95元[5,000元/月×13个月×（1000平方米-771.97平方米）/1000平方米]；4、麦威尔公司赔偿装修损失1,619,524.70元{（1,560,822元+427,081元）×[1-（18-8/30）/（12×8-9/30）]}。徐孔芬辩称，其个人财产与康豪公司的财产相互独立，无须对康豪公司的债务承担连带责任。2013年1月28日，康豪公司向麦威尔公司发出《通知》称：康豪公司多次要求麦威尔公司完全交付1000平方米商铺场地，但麦威尔公司至今违约不能足额交付，特此通知麦威尔公司解除双方签订的租赁合同；康豪公司将依法追究麦威尔公司的违约责任。麦威尔公司确认于2013年1月31日收到该通知。2013年3月4日，麦威尔公司向康豪公司发送《律师函》，指出双方的租赁合同已一致同意解除，要求康豪公司在收到本函后一个月内在麦威尔公司及物业管理公司的监督下搬离所有物品，返还房屋。2013年3月20日，康豪公司向麦威尔公司发《通知》，确认收到2013年3月4日麦威尔公司律师函，并要求麦威尔公司立即上门办理场地的交接等手续。麦威尔公司确认于2013年3月23日收到该通知。2013年3月28日，康豪公司向麦威尔公司发出《通知》，指出麦威尔公司至今没有接受场地及麦威尔公司出租的场地面积与约定面积差距巨大。麦威尔公司确认于2013年3月31日收到该通知。2013年4月2日，麦威尔公司向康豪公司发送《律师函》，称：“根据贵公司的通知，要求我方配合贵方于2013年3月20日，办理交还上海市徐汇区XX路XX号XX室租赁房屋之事宜。双方于当日共同到前述房屋内的现场，贵方搬离部分物品，查封财产、部分桌椅尚未搬离，同时，贵司拒绝签署正式的交接文件。”该函还声明：“1、贵司收到本函后于3日内，在麦威尔及物业管理公司的监督之下，搬离贵司有权移动之相关物品，恢复房屋原状并返还房屋，同时结清未付款项或费用，签署交接文件；2、贵司超出上述期限未能搬离并恢复原状返还房屋的，麦威尔公司将依照贵司抛弃前述物品的情形，自行或委托第三人进行清理，实际收回房屋，同时有权要求贵司承担清理费用；3、在麦威尔公司实际收回房屋前，贵司应按照原租赁合同确定的租金标准支付房屋的占用使用费，直至房屋收回……”2013年6月17日，康豪公司向麦威尔公司发出《通知》，指出2013年3月已发函通知麦威尔公司立即交接上述租赁房屋，后麦威尔公司加锁并实际控制租赁场地，康豪公司认为麦威尔公司已经实际完成上述租赁房屋的交接手续。原审法院审理后于2014年4月10日作出（2012）徐民四(民)初字第4382号民事判决,各方均不服，提起上诉。经二审审理后于2014年6月4日作出（2014）沪一中民二（民）终字第1224号民事裁定，撤销原判，发回重审。另查明，A有限公司系一在香港注册设立的公司，于2001年3月16日经核准获得本市XX路XX号1-3层房屋的产权。2008年1月18日，A有限公司（甲方）与麦威尔公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，将本市XX路XX号1层出租给麦威尔公司作商业使用，建筑面积2169.66平方米。该合同约定：除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。该合同的“补充条款”约定：乙方不得将租赁物全部转租，可以安排部分租赁物的转租赁，乙方负责管理转租合同的履行和承担转租赁的风险，乙方仍负责向甲方支付全部租赁物的租金。2014年5月22日，经上海市长宁公证处公证，A有限公司再次出具《关于同意转租的声明》，明确麦威尔公司不得将其承租的上海市徐汇区XX路XX号商场一层建筑面积2169.66平方米租赁物整体转租，可以安排部分租赁物的转租赁，故麦威尔公司将承租房屋分租他人，无须我司另行出具书面同意证明。我司曾于2011年6月出具《同意书》，并于此后出具过《情况说明》，明确表明了我司同意麦威尔公司转租并可用于经营足浴及棋牌室项目的意愿，两份文件均系我司的真实意思表示。《上海市房地产登记簿》的登记信息显示：本市XX路XX号1-3层房屋的总建筑面积为8107.31平方米，未标出各层的建筑面积。经向上海市房地产登记处调查本市XX路XX号《XX大厦》的建筑面积实测资料，发现本市XX路XX号首层（即1层）建筑面积为2169.66平方米（其中商用范围面积1840.2512平方米、分摊共用面积329.4088平方米），并未再进一步将一层分割。麦威尔公司于原审中提供了上海B有限公司出具的本市XX路XX号1层建筑面积计算平面图。该图显示整个1层被分割为三个区域：南区（即2A室房屋、亦即涉案房屋）、公共门厅、北区。麦威尔公司确认该分割是麦威尔公司自行进行的分割，未办理合法许可。该图显示：南区净面积636平方米、公共门厅公共面积191平方米、北区净面积687平方米，出租得房率为60.97%，南区出租建筑面积为1043平方米。康豪公司则委托上海C有限公司对2A室房屋的建筑面积进行测量，结果为：墙体内侧建筑面积618.4平方米；墙体外侧建筑面积632.5平方米。麦威尔公司与康豪公司、徐孔芬互不认可对方提供的测量结果。本案审理中，康豪公司、徐孔芬申请对上海市徐汇区XX路XX号XX室的承租部位建筑面积进行司法鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：1、如康豪公司租赁时，1－6轴/D－G轴商业范围为非成套独立使用，则XX路XX号－2A室考虑卫生间及自动扶梯等共有建筑面积的分摊，建筑面积为826.06平方米；2、如康豪公司租赁时，1－6轴/D－G轴商业范围为成套独立使用，则XX路XX号－2A室不考虑卫生间及自动扶梯等共有建筑面积的分摊，建筑面积为771.97平方米。康豪公司、徐孔芬对麦威尔公司陈述的康豪公司支付租金至2012年8月、支付物业管理费至2012年7月没有提出异议，法院予以确认。2013年5月3日，法院组织麦威尔公司与康豪公司、徐孔芬对涉案房屋进行现场勘察，当时的状况为房屋由麦威尔公司加锁控制，康豪公司、徐孔芬未派员看管。康豪公司为证明麦威尔公司收回涉案房屋的时间，原审中提供了下列证据材料：1、照片两张，一张显示涉案房屋玻璃门上张贴了“因水电检修暂停营业”的告示；另一张张贴了“旺铺出租，付先生1851619****”的告示。两张告示均未标示时间。2、证人冉某。冉某称2013年3月20日至3月底之间看到涉案房屋关门，2013年4月初看到照片上的招租广告。对该组证据材料，麦威尔公司的质证意见是：康豪公司是在2013年3月底擅自搬离涉案房屋的，招租广告是在2013年4月初张贴的，但不是对涉案房屋的招租；麦威尔公司在2013年3月21日对涉案房屋停电，康豪公司在5月下旬将涉案房屋的钥匙交还麦威尔公司，但物品未撤清；2013年8月底，麦威尔公司将涉案房屋内康豪公司的物品移往他处保管。康豪公司、徐孔芬认为：康豪公司的物品，除被就地查封（注：查封时间是2012年12月11日）外，在2013年3月21日已搬离，当时没有办理涉案房屋的交接手续，麦威尔公司拒收涉案房屋的钥匙。本案审理中，康豪公司另出示《上海市公安局案（事）件接报回执单》一份，拟证明2013年3月1日，麦威尔公司采取停电措施，致双方发生纠纷，康豪公司已无法使用涉案房屋，故房屋收回时间应为2013年3月1日。经康豪公司申请，经上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉案房屋的装修残值进行司法鉴定。结论为：1、麦威尔公司与康豪公司、徐孔芬无异议部分造价为427,081元；2、麦威尔公司与康豪公司、徐孔芬有异议部分共有一项，其详细情况和涉及金额均已调查清楚，请法院裁定。(注：涉案工程折旧率=（1-实际使用期/使用期限）×100%；使用期限为装修结束日至租赁合同到期日，即从2011年9月9日至2019年8月31日；实际使用期限请法院裁定）。鉴定报告的第二部分对双方关于装修费的计价标准争议进行了阐述。麦威尔公司的意见是：“对康豪公司、徐孔芬提供的装修合同及附件不予认可”。康豪公司、徐孔芬的意见是：“在康豪公司与施工方签订的装修合同中，涉案装修工程造价的计价标准已有约定。并且，康豪公司也是按合同执行的。为此该装修工程造价应按合同约定计算，其结算金额为1,627,010元”。上海华瑞建设经济咨询有限公司的意见是：“由于麦威尔公司不同意康豪公司、徐孔芬按装修工程合同约定计费但又未提供有效的举证资料，为此，我司依据已签订的装修工程合同约定的计价方式进行了计算。其金额为1,560,822元。”在法院组织的对鉴定报告的质证中，康豪公司、徐孔芬表示认可鉴定报告的结论，认可装修总造价为1,987,903元（427,081元+1,560,822元）。麦威尔公司表示不认可鉴定报告的结论。对鉴定手段、鉴定依据及鉴定人查证责任分配等均有异议，鉴定所使用的手段是实地勘察，而非实地测量；鉴定的依据应是《上海市建筑装饰定额2000版》和装潢建材同期的《中准价信息》，而非利害关系人即康豪公司与施工单位的合同、预算单；鉴定并未剔除未形成附合的装饰物。另外，康豪公司装饰装修并未经出租人同意，属违约侵权，且合同解除系因承租人违约导致，依法应由其自行承担装修损失。法院认为，麦威尔公司的前述观点未能提供足以推翻鉴定结论的证据材料予以证明，鉴定单位的鉴定过程及采用的依据并无不当，鉴定报告亦未将未形成附合的装饰装修物计算在内，故对于麦威尔公司的意见不予采纳。法院确认装修总造价为1,987,903元。麦威尔公司为证明因财产混同，徐孔芬应对康豪公司本案的债务承担连带责任，提供了下列证据材料：1、康豪公司的工商档案资料，显示徐孔芬系康豪公司的唯一股东；2、2012年9月30日，涉案房屋的装修施工单位上海仁众建筑装饰工程有限公司向徐孔芬出具的0353147号《收据》；2012年7月30日，徐孔芬以现金代康豪公司支付租金的银行入账通知。对该组证据材料，康豪公司、徐孔芬的质证意见是：不足以证明康豪公司、徐孔芬财产混同；徐孔芬不应对康豪公司本案的债务承担连带责任。原审法院认为，麦威尔公司经涉案房屋权利人A有限公司的同意，将其承租的部分房屋转租于康豪公司，双方签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应恪守。麦威尔公司按约交付了涉案房屋，康豪公司实际使用该房屋实施经营活动，康豪公司理应按约履行支付租金及物业管理费的合同义务。按照双方合同约定，康豪公司应于每两个月的5日前以现金方式向麦威尔公司支付租金和物业管理费。现康豪公司实际支付麦威尔公司房屋租金至2012年8月、物业管理费至2012年7月，之后未再付款，其行为显然已构成违约，应按约承担相应的违约责任，故麦威尔公司诉请要求康豪公司支付其承租期间的租金（房屋使用费）、物业管理费并承担相应的违约责任，于法有据，法院予以支持。康豪公司无正当理由无故提出解除合同，构成违约，应按月租金的三倍向麦威尔公司支付违约金，鉴于双方对于解除合同已达成一致意见，康豪公司亦已搬离涉案房屋，法院确认麦威尔公司与康豪公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年1月31日解除。关于保证金255,000元，麦威尔公司应在收到本案应收款项后返还给康豪公司。麦威尔公司要求康豪公司承担逾期返还房屋使用费（4元/平方米/日）的诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。关于麦威尔公司收回涉案房屋的时间点。因麦威尔公司与康豪公司、徐孔芬双方说法不一，且均未进一步提供确实充分的证据材料；又，麦威尔公司在2013年3月21日对涉案房屋停电，直接影响康豪公司的经营；再加之涉案房屋内有麦威尔公司申请就地查封的康豪公司的财产，故法院在综合考量的情况下确定麦威尔公司收回涉案房屋的时间点为2013年3月21日，该日期为租金（房屋使用费）及物业管理费计算的时间截点，即康豪公司应参照约定标准支付麦威尔公司2012年9月1日至2013年1月31日止的租金、2013年2月1日至2013年3月21日止的房屋使用费及2012年8月1日至2013年3月21日的物业管理费。康豪公司关于2013年3月1日麦威尔公司即采取了停电措施，房屋收回时间不应为2013年3月21日的辩称意见，仅仅提供了报警记录佐证其观点，依据不足，法院难以采信。至于康豪公司反诉承租面积与约定不符、麦威尔公司应返还多收的租金和物业管理费一节，首先，双方合同约定的租金支付标准并非按每平方米建筑面积计算。自2011年6月23日签约后，康豪公司即开始对涉案房屋进行装修施工，其应对承租房屋的建筑面积充分了解，而且在之后的使用过程中康豪公司并未就涉案房屋面积问题向麦威尔公司提出异议，直至双方产生纠纷后康豪公司方于2012年7月18日函件中首次提及面积问题；其次，康豪公司作为承租人承租房屋前应已实地查看过，双方租赁合同的附件一“平面图”显示了康豪公司承租部位的四至范围、平面布局、房屋比例等，明确清晰、一目了然，故康豪公司对其所承租房屋的基本状况应当了解且无异议，其针对承租房屋面积问题提出的异议，不能成立，法院不予采信。康豪公司反诉要求麦威尔公司返还多收的租金及物业管理费之诉请，不予支持。关于康豪公司装修残值损失的补偿。法院确认涉案房屋装修总造价为1,987,903元，康豪公司经营使用期间为2011年9月9日至2013年3月21日，按鉴定报告载明的折旧率计算，装修残值为1,605,693.85元{1,987,903元×[1-(18+12/30)/(12×8-9/30)]}。考虑到装修是经麦威尔公司同意而进行的（并给以装修期免收租金的利益折让）及残值归属麦威尔公司，故麦威尔公司应适当多分担装修残值之损失。法院酌定麦威尔公司按60%补偿康豪公司装修残值损失963,416.31元。关于徐孔芬是否应对康豪公司本案之债承担连带清偿责任,法院认为，租赁合同系徐孔芬与麦威尔公司签订，康豪公司系一人有限责任公司（自然人独资），现徐孔芬不能证明公司财产独立于其个人财产，故其应对康豪公司负担的债务承担连带责任。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于二〇一五年十一月二十五日判决如下：一、被告上海康豪足部保健有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海麦威尔餐饮管理有限公司支付违约金255,000元；二、被告上海康豪足部保健有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海麦威尔餐饮管理有限公司支付自2012年9月1日至2013年1月31日止的房屋租金425,000元以及自2013年2月1日至2013年3月21日的房屋占有使用费142,580.65元，共计567,580.65元；三、被告上海康豪足部保健有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海麦威尔餐饮管理有限公司支付逾期付款违约金：分别自2012年9月6日（以9、10月租金170,000元为本金）、2012年11月6日（以11、12月租金170,000元为本金）、2013年1月6日（以1月租金85,000元为本金）起至实际支付之日止，均按日租金的3%计算；四、被告上海康豪足部保健有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海麦威尔餐饮管理有限公司支付2012年8月1日至2013年3月21日的物业管理费38,387.10元；五、被告上海康豪足部保健有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海麦威尔餐饮管理有限公司支付逾期支付2012年5、6月租金的违约金3,678.69元以及逾期支付2012年7、8月租金的违约金1,922.95元，共计5,601.64元；六、被告徐孔芬对前述被告上海康豪足部保健有限公司的债务承担连带责任；七、反诉被告上海麦威尔餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向反诉原告上海康豪足部保健有限公司返还保证金255,000元；八、反诉被告上海麦威尔餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，补偿反诉原告上海康豪足部保健有限公司装修残值损失963,416.31元；九、驳回原告上海麦威尔餐饮管理有限公司的其余诉讼请求；十、驳回反诉原告上海康豪足部保健有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,133元,由被告上海康豪足部保健有限公司负担；反诉案件受理费14,129.26元，由反诉原告上海康豪足部保健有限公司负担6,016.26元、反诉被告上海麦威尔餐饮管理有限公司负担8,113元；财产保全费1,370元，由被告（反诉原告）上海康豪足部保健有限公司负担。司法鉴定费（残值评估费）26,200元，由原告（反诉被告）上海麦威尔餐饮管理有限公司负担12,698元、被告（反诉原告）上海康豪足部保健有限公司负担13,502元；司法鉴定费（面积测绘）75,000元，由被告（反诉原告）上海康豪足部保健有限公司负担。判决后，麦威尔公司及康豪公司、徐孔芬均不服，上诉至本院。上诉人麦威尔公司诉称，一、原审判令麦威尔公司补偿装修残值96万余元，没有事实和法律依据：原审已认定康豪公司违约的情况下，如果出租人不同意利用装修，那么装修残值补偿不应由出租人承担。二、原审认定上诉人麦威尔公司收回系争房屋的时间点错误，导致少算2013年3月22日至2013年7月31日期间的房屋使用费。因此，麦威尔公司要求撤销原判，改判麦威尔公司不承担装修残值的补偿及康豪公司、徐孔芬承担2013年3月22日至2013年7月31日期间的房屋使用费524,000元，本案的一审反诉案件受理费、司法鉴定费均由康豪公司承担。上诉人康豪公司对于麦威尔公司的上诉请求不予同意，并上诉称，一、麦威尔公司交付不足1,000平方米的房屋与合同约定严重不符，应当承担违约责任。二、康豪公司延缓支付租金的行为系对麦威尔公司拒不及时交付转租同意书、拒不按照合同约定交付1,000平方米房屋的行为行使先履行抗辩权，其在合同履行过程中不存在违约行为。三、因麦威尔公司违约导致合同解除，故麦威尔公司无权主张合同解除后的房屋使用费，并应赔偿租赁剩余租赁期内装饰装修残值损失。综上，康豪公司要求撤销原判，依法改判支持其上诉请求。上诉人徐孔芬对于麦威尔公司的上诉请求不予同意，并上诉称原审法院认定徐孔芬的财产与康豪公司的财产混同没有依据，徐孔芬不应承担连带责任。麦威尔公司对于康豪公司、徐孔芬的上诉请求亦不予同意。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人康豪公司、徐孔芬提供了中介公司出具的情况说明、2011年6月23日双方签订的协议书、证人黄某某、刘某某的证词，拟证明双方对系争房屋的面积存在争议及麦威尔公司负有提供业主同意转租材料的义务。麦威尔公司对上述证据的真实性均不予认可。本院认为，本案的争议焦点为：一、系争租赁合同履行过程中哪一方存在违约行为；二、租赁合同解除的后果如何处理。三、徐孔芬是否应承担连带责任。一、违约行为的分析。1、康豪公司是否存在迟延交付租金、物业费的违约行为。根据一审查明的事实，康豪公司确实存在迟延交付租金、物业费的行为。但对此行为的法律评价，双方当事人持不同观点。麦威尔公司认为此行为构成违约行为。而康豪公司认为是其行使履约抗辩权。故需要进一步分析的问题是：康豪公司未按照合同约定交付租金的行为应被认定为违约行为；还是认定为康豪公司以不支付租金的方式对麦威尔公司不及时交付转租同意书、拒不按照合同约定交付1,000平方米房屋的行为行使履行抗辩权。2、上诉人麦威尔公司是否存在未按合同约定提供租赁标的物的违约行为，康豪公司能否以此作为行使抗辩权的理由。首先，双方租赁合同明确租赁标的物为“XX路XX号XX室”。在双方达成租赁合意时该标的物就已客观存在，标的物的范围、所占空间是一个客观事实，该客观事实在租赁合同签订前后并未发生过变化。康豪公司在租房前实地查看标的物时完全能直接地感知、认识到其实际的范围、所占空间。即使租赁合同上记载为“1000平方米”，但这不能否认双方当事人对“XX路XX号XX室”客观、实际存在的空间大小都已直接感知，并就标的物实际的空间大小已经达成了租赁合意的真意。故标的物客观的、实际的、能感知的空间大小是双方真实的意思表示的内容。其次，租赁合同附件一“平面图”客观地反映了标的物的四至范围、平面布局、房屋比例等。康豪公司在签订租赁合同时亦能通过平面图直接了解标的物的空间情况。最后，康豪公司签约后即开始对房屋进行装修，装修过程中其对实际的面积有了更充分了解，但其在装修时直至双方发生纠纷前并未对面积提出异议。综上，康豪公司通过实地看房、平面图能直接感受房屋空间客观情况，该“实际、客观空间情况”是双方的真实意思，双方应以此作为履行的依据。麦威尔公司已交付了该“客观空间”，故其不存在违约行为。由于麦威尔公司不存在此违约行为，故康豪公司不能以此作为行使抗辩权的理由，亦不能以此为由向麦威尔公司主张违约责任。3、不及时交付转租同意书能否成为行使抗辩权的理由。首先，根据查明的事实，极速公司已经出具了《关于同意转租的声明》，该公司认可麦威尔公司的转租行为，客观上不存在康豪公司担心的租赁合同的无效情形。其次，极速公司与麦威尔公司的租赁合同“补充条款”约定：“乙方不得将租赁物全部转租，可以安排部分租赁物的转租赁”，故自始至终不存在康豪公司担心的租赁合同无效情形。康豪公司的不安没有任何证据证明。最后，康豪公司支付租金的义务是租赁合同的主给付义务，而提供转租同意书是一种起到更好保护当事人利益功能的义务，两种义务之间未构成对待给付关系，故亦不能以此为由行使履行抗辩权。综上，鉴于康豪公司迟延支付租金及物业费且没有行使抗辩权的理由，故康豪公司迟延支付租金、物业费的行为构成违约。二、合同解除的后果处理。在此方面，双方争议主要集中在合同解除后占有房屋使用费的计算到何时，即康豪公司占有房屋到何时；装修残值的处理。1、占有房屋使用费计算的截止点。1、麦威尔公司向康豪公司主张房屋使用费，则其应证明康豪公司在合同解除后占有房屋的时间。麦威尔公司主张康豪公司占有房屋直到2013年7月31日，显与事实不符。根据查明的事实，2013年5月3日一审法院组织双方现场勘查，房屋由麦威尔公司加锁，故此时其已实际控制该房屋。麦威尔公司主张的截止点2013年7月31日不成立。2、康豪公司主张的截止点为2013年3月1日，但其在2013年3月20日向对方发出通知，要求麦威尔公司立即上门办理交接手续，由此可以认定至少在2013年3月20日康豪公司还实际控制着系争房屋。故康豪公司主张的2013年3月1日为截止点与事实不符。3、在双方都不能提供直接证据证明康豪公司占有房屋截止点的情况下，一审法院结合麦威尔公司3月21日对房屋采取断电，故康豪公司此时已无法正常使用该房屋，如继续占有该房屋明显不符常理，及之后不久的4月份麦威尔公司张贴了招租广告，结合断电的状况表明其已在4月或4月之前实际控制了该房屋等情况而判定康豪公司占有房屋的截止点在2013年3月21日，尚属合理。2、装修残值的处理。综合考虑系争租赁合同履行过程中的违约情况，出租房屋的装修残值经评估数额较大达1,605,693.85元,合同解除后装修残值客观上添附于系争房屋上增加了系争房屋的价值等情况，从公平合理和利益平衡的角度出发，一审法院酌情判决麦威尔公司补偿康豪公司装修残值的60%，尚属合理。三、徐孔芬是否应对康豪公司债务承担连带责任。根据查明的事实，康豪公司系一人有限责任公司（自然人独资），徐孔芬系该公司唯一股东，根据《公司法》“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，徐孔芬在本案中不能提供证据证明公司财产独立于股东自己财产，故其应承担连带责任。综上，原审判决无误，上诉人麦威尔公司及康豪公司、徐孔芬的上诉请求，本院均不予支持。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,850元，由上诉人上海麦威尔餐饮管理有限公司负担6,717元，由上海康豪足部保健有限公司、徐孔芬负担8,133元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年五月十七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……