广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终6893号
上诉人（原审被告）：叶某1，女，1986年7月9日出生，汉族，住所地广东省罗定市。
委托诉讼代理人：叶某2（系叶某1之姐），女，1977年9月6日出生，汉族，住所地广东省罗定市。
上诉人（原审被告）：叶某2，女，1977年9月6日出生，汉族，住广东省罗定市。
被上诉人（原审原告）：陆某，女，1986年5月11日出生，汉族，住所地广东省潮州市枫溪区。
委托诉讼代理人：卢扬见，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原审第三人：郑某，女，1973年7月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人叶某1、叶某2因与被上诉人陆某及原审第三人郑某房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初10300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人叶某1、叶某2上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回陆某的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由陆某负担。
事实和理由：2015年8月20日，叶某1、陆某与经纪方中山市家仁房地产经纪有限公司三方共同签订了《房屋租赁合同》，约定由陆某将位于中山市三乡镇××街××号之二首层房屋出租给叶某1，租赁期限为三年，月租金为3500元，押金为7000元。在租赁期间，陆某在租赁场地进行大规模装修，使叶某1、叶某2无法进行正常经营，产生巨大经济损失。为此，叶某1、叶某2多次要求与陆某协商解决有关问题，陆某亦口头在电话中答应免收装修期间的租金，但陆某对叶某1、叶某2提出的其他要求却不予理睬，双方因此发生矛盾。叶某1、叶某2多次电话联系无果后，暂时停止交付相关租金，双方后来只好通过律师函进行沟通。在本案诉讼之前，陆某还派人强行将租赁场地的建筑物拆除、清场，造成叶某1、叶某2巨大的经济损失。且陆某也已将租赁房屋的电视、冰柜、空调、风扇、厨具、餐具、桌椅板凳、铁皮棚等清理了。因此，本案租赁合同的违约一方应是陆某，叶某1、叶某2暂时不支付租金给陆某，事出有因，属依法维护自己的权利，而并非恶意和无缘无故拖欠租金。故此，双方应继续履行《房屋租赁合同》，陆某不应收取因装修造成叶某1、叶某2无法经营期间的租金。陆某应赔偿叶某1、叶某2的相关经济损失，叶某1、叶某2对此保留在另案中起诉追讨的权利。
被上诉人陆某答辩称：一、一审判决认定事实清楚，除了对押金的处理错误外，其他部分的适用法律是正确的。二、陆某在一审判决之后才将叶某1、叶某2的剩余物品搬走，并非其所称在一审诉讼之前就已将这些物品拆除，且其物品比较杂乱，陆某只是找了一个地方将其物品集中堆放。三、一审开庭完毕后，当日一审法院的工作人员曾到租赁场地现场勘查过，当时叶某1、叶某2的物品仍存放在租赁场地内。
原审第三人郑某未陈述意见。
陆某向一审法院起诉请求：一、依法确认陆某、叶某1及经纪方三方共同签订的《房屋租赁合同》于2017年5月25日解除；二、陆某有权没收叶某1缴纳的押金7000元；三、叶某1、叶某2向陆某支付拖欠的租金10500元（自2017年3月20日起至2017年5月20日止）及逾期违约金315元（逾期违约金自2017年3月20日起按应付租金的千分之一计算至叶某1、叶某2实际付清全部租金之日为止，暂计至2017年5月20日止）；四、叶某1、叶某2向陆某支付占用费（占用费的计算标准为3500元/月，计算起止时间自2017年5月21日起至叶某1、叶某2实际搬离租赁房屋之日止）；五、叶某1、叶某2将擅自搭建的厨房拆除，并恢复至原状。一审庭审中，陆某将其上述诉讼请求第三项变更为叶某1、叶某2向陆某支付拖欠租金7700元（自2017年3月20日起至2017年5月25日止）及逾期违约金315元（逾期违约金自2017年3月20日起按应付租金的千分之一计算至叶某1、叶某2实际付清全部租金之日止，暂计至2017年5月20日止）；将其诉讼请求第四项变更为叶某1、叶某2向陆某支付占用费（占用费的计算标准为3500元/月，计算起止时间自2017年5月26日起至叶某1、叶某2实际搬离租赁房屋之日止）；并以郑某已将厨房自行拆除为由，撤销了诉讼请求第五项。
一审法院认定事实：涉案租赁物位于广东省中山市三乡镇××村××队，陆某于2012年5月25日取得涉案房屋，后作出租使用。2015年8月20日，陆某（出租方）、叶某1（承租方）、中山市家仁房地产经纪有限公司（经纪方）三方签订编号为JR0000021《房屋租赁合同》一份，约定：一、租赁双方通过经纪方出租及承租中山市三乡镇××村××街××号之二首层的房屋（建筑面积225平方米），房地产证号为02××72号，该房地产只限于作商业用途；二、房屋租期从2015年8月20日起至2018年8月19日止，交租日为每月20日前。租赁期满，出租方有权收回该房，承租方应如期交还；如需续租，承租方应在租期届满前一个月向出租方提出书面申请，且在同等条件下享有优先承租权；三、涉案房屋租金为每月3500元，押金为7000元，出租方应出具收据；四、租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由承租方支付；五、合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清本条第（四）款所述杂费之日起三日内，将押金退还承租方（不计利息）；六、承租方以银行转账方式将租金转入出租方指定银行账户……；八、承租方使用该房时，不得擅自改变房屋结构和用途，有该行为的，出租方有权立即单方解除合同，并没收押金；九、承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分千分之一的滞纳金。如拖欠租金超过10天，或拖欠管理费、水电费等杂费超过10天，出租方有权立即单方解除额合同，并没收押金……；十三、如因承租方违约而导致出租方单方解除额合同，或合同租赁期届满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房屋，同时结清费用。承租方拒不交回物业钥匙或不搬离物品的，出租方有权进入该房屋内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和杂费；承租方无法联络的，出租方有权自行处理，承租方保证自愿接受出租方的上述处理措施，绝不会提出任何异议或赔偿要求等其他事项。
上述合同签订后，陆某依约将中山市三乡镇××村××街××号之二首层商铺交付叶某1使用。叶某1自2017年3月20日起未再缴纳租金，陆某遂于2017年5月25日向叶某1、叶某2发出《通知函》，要求解除双方于2015年8月20日签订的《房屋租赁合同》，并于2017年6月6日提起本案诉讼。
一审另查：涉案租赁物位于广东省中山市三乡镇××村××队【土地证号：中府国用（2012）第易**××号；房产证号：粤房地权证中府字第××号】，该房屋已于2017年6月20日变更登记至郑某名下，不动产权证号为粤（2017）中山市不动产权第01××号。
一审又查：2017年7月11日，三乡镇岗泉村委会（鸦岗片）出具《证明》一份，证明载有：“兹有陆某，有土地（中府国用（2012）第易31××号）、房产（房地产权证号码：粤房地权证中府字第××号）位于中山市三乡镇××村××街，经统一规划后门牌号码编为中山市三乡镇××村××街××号之二。两地址同属一处。特此证明！”
一审再查：叶某2于庭审中确认其系涉案房屋租赁合同的实际承租人，并愿意承担相应的法律责任。
一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。双方于2015年8月20日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定的部分合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约履行合同。本案的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同的解除条件是否已成就；二、叶某1、叶某2是否应支付2017年5月26日之后的房屋占有使用费。关于焦点一，陆某主张叶某1、叶某2自2017年3月20日开始未按合同约定向陆某支付租金，最长拖欠了超过2个月的租金，依据合同约定，叶某1、叶某2拖欠租金超过10日，陆某即有权单方解除租赁合同，并没收叶某1、叶某2缴纳的押金。叶某1、叶某2主张继续履行涉案租赁合同，并称陆某私自将房产转让给郑某，且从2017年4月中旬开始对涉案房产的装修影响了陆某的经营，故叶某1、叶某2不肯支付租金。依照双方签订的《房屋租赁合同》第九条“承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分千分之一的滞纳金。如一次拖欠租金超过10天，或拖欠管理费、水电费等杂费超过10天，出租方有权立即单方解除额合同，并没收押金”的约定，叶某1、叶某2自2017年3月21日起未按合同约定按时足额支付租金，叶某1、叶某2亦确认在纠纷发生之前因资金不足多次拖欠租金，该行为已构成违约，符合合同约定中陆某单方解除合同的条件，叶某1、叶某2应承担相应的民事违约责任。叶某1、叶某2抗辩称陆某转让房产给郑某，不能作为拒付租金的理由；叶某1、叶某2抗辩称陆某与郑某的装修行为妨碍了其正常经营，但经庭审中查明事实及法院工作人员现场勘查，叶某1、叶某2在2016年底即停止经营，至纠纷发生时尚未恢复经营，且陆某与郑某的装修主要施工地点在外墙及其他楼层，并未在涉案商铺内直接施工，叶某1、叶某2该抗辩，缺乏理据，不予支持。故因叶某1、叶某2拖欠租金，陆某有权按照合同约定单方解除合同，对于陆某要求解除《房屋租赁合同》的诉求，予以支持。结合双方提交的证据及陈述，陆某于2017年5月25日向叶某2、叶某1发出《通知函》，主张解除涉案租赁合同，叶某1、叶某2亦陈述称郑某（涉案房屋的现业主）于2017年5月25日左右强行让叶某1、叶某2搬离涉案房产，认定涉案租赁合同已于2017年5月25日解除。关于焦点二，因叶某1、叶某2逾期缴纳租金的违约行为导致双方签订的租赁合同已经解除，合同解除后，叶某1、叶某2未在合理期限内搬离其放置于租赁屋内的物品，一直实际占用了租赁物，导致陆某无法履行向郑某实际交付租赁物的义务，进而导致郑某要求陆某支付该租赁物的占用费，故陆某要求叶某1、叶某2支付占有使用费。叶某1、叶某2愿意支付2017年4月10日之前的租金，但郑某进场装修后的租金不同意支付。如前所述，双方租赁合同关系已于2017年5月25日解除，依据租赁合同关于“如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期届满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房屋，同时结清费用。承租方拒不交回物业钥匙或不搬离物品的，出租方有权进入该房屋内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和杂费；承租方无法联络的，出租方有权自行处理，承租方保证自愿接受出租方的上述处理措施，绝不会提出任何异议或赔偿要求”的约定，叶某1、叶某2违约后，虽然未在商铺从事经营活动，但其未将财物搬出涉案商铺，实际导致商铺无法正常使用，叶某1、叶某2应当承担占用商铺的损失。但陆某已于2017年6月20日将涉案房产过户至郑某名下，故2017年6月20日之后的房屋占有使用费，陆某无权向叶某1、叶某2主张。叶某1、叶某2应向陆某支付的房屋占有费期限为2017年5月26日至2017年6月19日，共计2916.67元（3500元÷30天×25天）。关于押金7000元的处理问题，虽然双方签订的租赁合同有承租方违约，出租方可以没收押金的约定，但考虑到公平原则，涉案租赁合同并未对出租方的违约责任有过同样约定，单方加重了承租方的义务，且涉案租赁合同中的条款系格式条款，故认定陆某无权没收该押金7000元，应当返还叶某1、叶某2。考虑到本案实际情况，叶某1、叶某2未按照约定支付2017年3月20日至2017年5月25日共计7700元（3500元×2个月又6天），该押金予以抵扣叶某1、叶某2尚未支付的2017年3月20日至2017年5月19日租金7000元。故叶某1、叶某2还应向陆某支付2017年5月20日（租金支付日为每月20日前）起至2017年5月25日止的租金700元（3500元÷30天×6天），及2017年5月26日至2017年6月19日的房屋占有使用费2916.67元。叶某1、叶某2未按时支付租金700元，还应当按照合同约定支付逾期付款违约金（以700元为本金，从逾期付款之日即2017年5月21日起至清偿之日，按日息千分之一计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认陆某与叶某1于2015年8月20日签订的《房屋租赁合同》（编号：JR0000021）已于2017年5月25日解除；叶某1、叶某2应于判决生效之日起七日内将位于中山市三乡镇××村××街××号之二首层商铺内的叶某1、叶某2所有财物清空。二、叶某1、叶某2应于判决生效之日起七日内向陆某支付拖欠的截止2017年5月25日前的租金700元、逾期付款违约金（以700元为本金，从2017年5月21日起至清偿之日止，按日息千分之一计算）及2017年5月26日起至2017年6月19日止的房屋占有使用费2916.67元；三、驳回陆某的其他诉讼请求。案件受理费246元，减半收取为123元，陆某负担98元，叶某1、叶某2负担25元。
本院二审期间，陆某、郑某均未向本院提交新证据，叶某1、叶某2围绕上诉请求当庭展示了其手机微信中的照片。叶某1、叶某2称该照片是别人向其转发的，证明其经营餐馆外面的地板因涉案房屋外墙装修被打碎了。陆某对该照片的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该照片不知是何时拍摄的，不能证明叶某1、叶某2所主张的事实。
经质证，由于叶某1、叶某2展示的其手机微信中的照片，没有显示拍摄时间，无法证明其主张的事实，故本院对其证明力不予确认。
本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方对此均无异议，本院予以确认。
本院再查：二审中，叶某1、叶某2提出由于陆某已将其物品从涉案房屋内清理了，故不再要求继续履行合同。
本院认为，叶某1、叶某2二审中提出，由于陆某已将其物品从涉案房屋内清理了，故不再要求继续履行合同。因此，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点即是叶某1、叶某2是否应向陆某支付涉案房屋的租金及占有使用费。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，陆某提出因叶某1、叶某2自2017年3月20日起拖欠租金未付，根据双方签订的本案《房屋租赁合同》的约定，其享有单方解除本案《房屋租赁合同》的权利，故其于2017年5月25日向叶某1、叶某2发函，通知叶某1、叶某2解除了本案《房屋租赁合同》，并要求叶某1、叶某2在2日内搬离租赁物等。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之后，叶某1、叶某2虽然要求继续履行双方签订的本案《房屋租赁合同》，但其并未请求人民法院或者仲裁机构确认陆某单方解除合同的效力。依法，双方签订的本案《房屋租赁合同》于2017年5月25日解除，叶某1、叶某2应当立即向陆某支付拖欠的租金，并应在合理期限内搬离租赁物。但是叶某1、叶某2不仅没有向陆某支付拖欠的租金，也没有在合理期限内搬离租赁物。依法，叶某1、叶某2还应参照双方约定的租金标准向陆某支付占有使用涉案房屋期间的占有使用费。基于陆某已于2017年6月20日将涉案房屋转让给了郑某，结合双方本案《房屋租赁合同》中有关租金标准的约定，一审法院认定叶某1、叶某2应向陆某支付拖欠的租金7700元及相应的逾期付款违约金和截止至2017年6月19日涉案房屋占有使用费2916.67元，并无不当。鉴于一审法院认定陆某应向叶某1、叶某2返还涉案房屋的押金7000元，二者相互折抵后，一审判决叶某1、叶某2还应向陆某支付租金700元及相应的逾期付款违约金和截止至2017年6月19日涉案房屋占有使用费2916.67元，是正确的，本院予以维持。
叶某1、叶某2上诉提出陆某在租赁场地进行大规模装修，使其无法进行正常经营，故主张陆某不应收取因装修造成其无法经营期间的租金。因叶某1、叶某2在2016年底即已停止经营，至纠纷发生时尚未恢复经营，且郑某的装修主要是在涉案房屋的外墙及其他楼层，并未在涉案商铺内直接施工。故对叶某1、叶某2该上诉主张，因理据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人叶某1、叶某2的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费246元，由上诉人叶某1、叶某2负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 红 妮
审判员 焦 凤 迎
审判员 谢 劲 东
二〇一八年五月十七日
书记员 勾华吴歌