云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二终字第36号
上诉人（原审原告）刘丰，女，1981年7月11日出生，汉族，身份证登记住址景洪市市小街乡中心小学。
委托代理人刘金江，男，1946年2月2日出生，汉族，云南省景洪市人，系景洪市造纸厂退休职工，系原告的父亲。特别授权代理。
上诉人（原审被告）西双版纳正元房地产开发有限公司。
住所地景洪市曼弄枫丽水景苑小区。
法定代表人杨稚波，总经理。
委托代理人倪涛，女，1987年7月19日出生，汉族，身份证住址云南省红河州石屏县，系西双版纳正元房地产开发有限公司工作人员。特别授权代理。
上诉人刘丰因与上诉人西双版纳正元房地产开发有限公司（以下简称正元公司）商品房预约合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2014）景民二初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月16日公开开庭审理了本案。上诉人刘丰的委托代理人刘金江，上诉人正元公司的委托代理人倪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2006年1月6日，刘丰向正元公司交纳了购房报名意向金1000元，同年2月9日交纳了园丁小区购房确认金19000元。2007年1月25日，经选房后，刘丰与正元公司在《正元·园丁小区选房确认单》中确定刘丰申请购买的商品房为C户型4-12-5-501号，面积（暂定）102.55平方米，购房款金额100499元。同时约定了不同时间段交纳房款的优惠政策，并在备注中注明“签订合同时间另行通知”。2008年7月22日，正元公司和智源（园丁）小区建设领导小组办公室以书面形式和在西双版纳教育信息网登载《关于签订智源（园丁）小区购房合同的通知》，内容为：州直各校（院、园）、二县一市教育局工会：根据州人民政府《智源（园丁）小区建设项目专题会议纪要》（2008年第23期）精神，……现就签订商品房购销合同及未选房的事宜通知如下：一、本次签订合同采取三种通知方式，①是由正元房地产公司和智源（园丁）小区建设领导小组办公室共同下达书面通知到各校（院、园）和二县一市教育局工会；②是由正元房地产公司和建设领导小组办公室电话通知到购房教职工本人；③是在西双版纳教育信息网向公众发布通知。二、请各位购买智源（园丁）小区但尚未签订合同的教职工，持本人身份证、确认金和认购选房时的相关有效票据，于2008年7月28日前，前往正元房地产有限公司签订商品房购销合同，付款方式为一次性付清。三、请已经交过购房确认金但尚未选房的教职工于7月31日前到正元房地产公司参加选房，并按要求签订商品房购销合同。四、届时不按要求签订商品房购销合同者，后果自负。五、合同签订地点：正元房地产公司阳光花都智源小区售楼部。联系电话214×××0、249×××8、133××××5666。之后，正元公司和智源（园丁）小区建设领导小组办公室于2008年9月8日、2008年9月9日以书面形式和在西双版纳教育信息网登载《关于交付智源（园丁）小区购房余款的通知》，内容为：州直各校（院、园）、二县一市教育局工会：……现将交付智源（园丁）小区购房余款有关事项通知如下：一、尚未付清剩余的50%购房款的教职工，请务必于2008年9月20日前付清该款项。二、届时不按要求交付智源（园丁）小区购房余款的教职工，后果自负。三、付款地点：西双版纳正元房地产公司财务部（市农业银行四楼）。四、联系电话249×××8、213×××5、133××××5666。2009年12月28日，正元公司在西双版纳报刊登公告，内容为“肖有云、刘建辉、韩菊仙、张利平、谷训民、刘丰先生/女士：您在正元·智源小区报名预订的2-5-2-601、3-1-3-501、3-6-3-301、4-8-3-101、4-9-2-502、4-12-5-501房，经核查您在缴纳了1000元的报名费后，一直未办理相关购房手续及签订《商品房购销合同》。根据公司与西双版纳州教育局的相关规定，您已超过了规定的办理时间。现依法向您公告，您所订购的房屋公司已另行销售。自本公告之日起15日内即视为已通知送达。公司不再另行通知，请于公告后到公司办理退款手续”。之后，因刘丰未按公告的期限到正元公司签订合同和交款，刘丰选定的4-12-5-501号房已被正元公司另行销售。刘丰因未能与正元公司签订《商品房购销合同》，并经协商未果，于2010年9月17日向景洪市人民法院（以下简称市法院）提起诉讼，要求确认《正元·园丁小区选房确认单》是正式的有效购房合同，正元公司履行交房义务。经审理，市法院作出（2010）景民二初字第718号民事判决书，判决驳回刘丰的诉讼请求。刘丰不服判决上诉于西双版纳州中级人民法院（以下简称中院），中院作出（2011）西民二终字第15号民事判决书，判决维持原判，驳回上诉。二审判决生效后，刘丰向云南省高级人民法院（以下简称省高院）提起再审申请，省高院作出（2012）云高民申字第65号民事裁定书，裁定驳回刘丰的再审申请。2012年4月25日，刘丰以要求正元房地产交付已选房认购的4-12-5-501号房屋为由再次向市法院提起诉讼，经市法院审理认为，刘丰的起诉有悖于一事不再二审的原则，故作出（2012）景民二初字第287号民事裁定书，裁定驳回刘丰的起诉。刘丰不服判决上诉于中院，中院裁定维持原判、驳回上诉。二审判决生效后，刘丰向省高院提起再审申请，省高院作出（2013）云高民申字第661号民事裁定书，裁定驳回刘丰的再审申请。期间，被告于2011年4月28日退还原告购房订金20000元。现刘丰以要求正元房地产赔偿经济损失16万元为由，又再次向市法院提起诉讼。
原审法院认为：刘丰、正元公司双方通过意向、选购的方式确定刘丰所要购买房屋后签订的《正元·园丁小区选房确认单》，符合商品房预约合同的特征，该确认单系双方当事人的真实意思表示，合法有效。《正元·园丁小区选房确认单》中注明签订合同的时间另行通知，后经正元公司和智源（园丁）小区建设领导小组办公室确定，签订合同采取三种通知方式：一是由正元房地产公司和智源（园丁）小区建设领导小组办公室共同下达书面通知到各校（院、园）和二县一市教育局工会；二是由正元房地产公司和建设领导小组办公室电话通知到购房教职工本人；三是在西双版纳教育信息网向公众发布通知。经审理查明，虽然正元公司在教育网上发布关于签订购房合同的通知，但未举证证明其已经履行了电话通知到购房本人的通知义务，故应承担举证不能的不利后果。因此，原审认定正元公司未全面有效的履行通知义务，导致刘丰未能签订正式的商品房买卖合同，丧失对房屋享有的购买权，给刘丰造成一定的损失。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应承担赔偿责任：…（三）有其他违背诚实信用原则的行为。正元公司应当给予赔偿。但鉴于刘丰要求正元公司赔偿损失16万元依据不足，故原审综合正元公司的过错程度、刘丰交付的款项、可能给刘丰造成的损失以及本地区的生活水平，酌情支持20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第三项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、正元公司于判决生效后是十日内向刘丰支付赔偿款20000元。二、驳回刘丰的其他诉讼请求。案件受理费3500元，由刘丰负担2000元，正元公司负担1500元。
一审宣判后，刘丰不服，向本院提起上诉称，一、“被告未全面有效的履行通知义务”，这里不仅是正元公司“举证不能的不利后果”，而是恶意欺诈，事实表明正元公司是以“签订合同时间另行通知”为名，在高房价的诱惑下，唯利是图，趁机行欺骗之实，不履行任何通知责任。在建房之后如此长的时间，如此方便的通讯条件，如此近的相互距离，它能“实在无法通知”？这不是一般简单的违约，而是十分恶劣的欺诈，其严重的过错易导致刘丰损失升值为30余万元的已认购的房子。二、“丧失对房屋的购买权”，此次购房是政府专项优惠教职工的，刘丰作为教师，从报名缴费、交预付款、正式选房，已完全按要求履行了购房的一切手续，完全取得了“购买权”。正元公司在办理了这一切手续的同时，收取了前期购房款项，通知办理了正式选房确认，这已经构成了事实上的购房，此房已属于刘丰所有，之后正元公司又要“签订合同时间另行通知”，而又不履行，为此刘丰丧失的不是“购买权”，而丧失的是享有认购了的房屋。三、“刘丰要求赔偿16万元的依据不足”，正元公司转卖刘丰已认购了的房屋之时，景洪市场同等条件的最低价已是3000元㎡，正元公司唯利是图，迫不及待以25万元的价格将此房卖给购房者黄恒红，这样此房的价值不再是认购时的10余万元。刘丰诉赔16万元是基于正元公司转卖此房的实际增值收益，还没有参照市场的同等房价。四“给刘丰造成一定的损失”，这里刘丰失去的不仅是该房的增值，而是失去了政府优惠教师才得取的房子，正元公司造成的不是“一定的损失”，而是巨大的损失，使刘丰也同时失去了其他条件稍宜的购房时机。五、“酌情支持20000元”不当，政府优惠教师购房的权益，正元公司开发商不可以任意侵占、剥夺、据为己有，刘丰整个购房过程没有过错，请求二审法院撤销（2014）景民二初字第258号民事判决书，判决正元公司赔偿损失16万元。
正元公司答辩称：其坚持一审观点，与刘丰没有建立商品房买卖合同关系，不存在违约或者侵权行为，不用对刘丰承担任何责任。
正元公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决认定事实不清。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本案中双方仅签订了《正元·园丁小区选房确认单》，刘丰也并未向正元公司支付任何购房款，故正元公司与刘丰之间并未建立商品房买卖合同。正元公司已经严格按照相关法律的规定全面履行了通知刘丰签订合同的义务，不存在任何违约或侵权行为，也更不存在任何违背诚实信用原则的行为，正元公司无需向刘丰支付任何赔款。《正元·园丁小区选房确认单》上注明签订合同的时间另行通知，后经正元公司与智源（园丁）小区建设领导小组办公室确定，签订合同采取书面通知、电话通知、信息网发布通知三种通知方式。正元公司己经严格按照相关的要求采取上述三种方式通知刘丰签订合同，正元公司仅负有按照上述三种方式通知刘丰签订合同的义务，但正元公司并不能保证刘丰一定会通过上述三种方式获悉签订合同的信息并在获悉签订合同的信息后作出相应的反馈，按时到正元公司处与正元公司签订合同。法院不能以刘丰否认自己获悉签订合同信息就判定正元公司未全面有效地履行通知刘丰签订合同的义务。根据正元公司与智源（园丁）小区建设领导小组办公室确定的签订合同采取三种通知方式。只要正元公司采用其中一种方式通知刘丰签订合同，那正元公司也完成了通知刘丰签订合同的义务。在庭审中，一审判决已确认正元公司已经采用第三种方式(即：在教育网上发布关于签订购房合同的通知)通知刘丰签订合同的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，正元公司在刘丰书面申请后，己经将刘丰的20000元选房确认金返还给刘丰，也证明了刘丰未能最终签订合同并非正元公司原因导致。法院判决正元公司未全面有效的履行通知义务，导致刘丰未能签订正式的商品房买卖合同，丧失对房屋享有的购买权，给正元公司造成一定的损失完全是与事实相悖的，缺乏事实依据。二、原审法院判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，正元公司己经对自己全面有效地履行了通知刘丰签订合同进行了举证，对于刘丰主张的自己未接到正元公司电话通知其签订合同的诉讼请求举证责任在于刘丰。刘丰并未提供任何证据进行证明，故应承担举证不能的不利后果。一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销（2014）景民二初字第258号民事判决书，依法改判驳回刘丰对正元公司的全部诉讼请求。
刘丰答辩称，正元公司在选房时书面说明了签订合同时间另行通知，但是正元公司一直没有通知其去签订商品房购销合同。对方是有意识的欺诈，其已经按要求交纳了预付款，并一直等着正元公司通知去签订合同，在一无所知情况下，正元公司却把房屋转手卖了，完全没有诚信。一审判决不公正，正元公司在一审的答辩理由都不能成立。
二审中，上诉人刘丰对一审认定事实无异议，但认为一审认定事实“正元公司在西双版纳报刊登公告……，经核查您在缴纳了1000元的报名费后，”遗漏“其又交了2万元的预付款，2万元包含1000元的报名费。并且2009年12月28日登报前正元公司已经将房屋卖了。”上诉人正元公司对一审认定的事实无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：正元公司是否已全面履行通知义务；正元公司是否应对刘丰承担赔偿责任。
二审中，上诉人刘丰，上诉人正元公司均未提交新证据。
二审中，本庭依法向正元公司调取正元公司与王恒红签订的商品房购销合同[合同编号：正元智源字（2008）1457号]及该商品房购销合同的补充协议和智源小区4-12-5-501号房屋的销售不动产统一发票。
上诉人刘丰质证认为正元公司与王恒红签订的商品房购销合同及补充协议中的房屋就是刘丰在正元·园丁小区选房确认单选定的房号，但不认可智源小区第4-12-5-501号房屋的销售不动产统一发票所记载的售房金额，认为王恒红是以25万元的价格购买此房屋。
本院认为，依法调取的正元公司与王恒红签订的商品房购销合同及补充协议、智源小区第4-12-5-501号房屋的销售不动产统一发票合法有效，能证实正元公司是以153682元的价格出售智源小区第4-12-5-501号房。
针对本案的争议焦点，本院评判如下：
本院认为，上诉人刘丰与上诉人正元公司签订的《正元·园丁小区选房确认单》，真实合法有效，双方当事人均应履行该确认单约定的义务。刘丰依照双方的约定按时交纳选房确认金，并选定了房屋，正元公司在《正元·园丁小区选房确认单》上备注签订合同时间另行通知，正元公司就有义务通知刘丰签订合同的时间。正元公司与智源（园丁）小区建设领导小组办公室确定，签订合同采取三种通知方式：一是由正元公司和智源（园丁）小区建设领导小组办公室共同下达书面通知到各校（院、园）和二县一市教育局工会；二是由正元公司和智源（园丁）小区建设领导小组办公室电话通知到购房教职工本人；三是在西双版纳教育信息网向公众发布通知。正元公司认为已经通过上述三种方式通知刘丰签订合同时间。本院认为，正元公司采取在西双版纳教育信息网向公众发布通知的通知方式不足以让刘丰知晓签订合同的时间，正元公司也不能提交证据证实其已经履行电话通知刘丰的情况下，一审法院认定正元公司未全面有效的履行义务并无不当。由于正元公司未全面有效履行通知义务，致使刘丰未能签订购房合同并丧失房屋购买权，给刘丰造成损失。上诉人刘丰主张正元公司赔偿16万元损失，对该主张其应提交证据证实，一、二审刘丰均未提交相关证据证实，则应承担举证不能的后果。正元公司收取刘丰购房确认金20000元并向刘丰出具《正元·园丁小区选房确认单》确认刘丰申请购买房屋房号的行为，是双方当事人互相担保、互相约束，为了保障能顺利签订正式购房合同并交付房屋，本院认为20000元的购房确认金具有定金的性质。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案因正元公司未完全有效履行通知义务导致双方不能签订正式购房合同，按照法律规定，正元公司应双倍返还即40000元给刘丰，因双方当事人认可正元公司已将20000元退还刘丰，一审判决正元公司再赔偿刘丰20000元并无不当，二审予以维持。上诉人正元公司的上诉请求未能提交充分证据证实，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人刘丰负担2000元，由上诉人西双版纳正元房地产开发有限公司负担1500元。一审案件受理费照一审判决收取。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审 判 长 蒋荣春
代理审判员 徐艺华
代理审判员 玉的勒
二〇一五年四月十一日
书 记 员 郑黎媛