河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第2409号
原告（反诉被告）卢金梅。
委托代理人卫晓强。
被告（反诉原告）郑州信基物业管理有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人郭文成，董事长。
委托代理人郭建设、王培，河南路德律师事务所律师。
原告（反诉被告）卢金梅诉被告（反诉原告）郑州信基物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人卫晓强、被告委托代理人王培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月，原、被告签订合同，租用郑州市信基建材家具城的商铺用于灯具的经营，随后在征得被告的同意下对该商铺进行装修改造。2012年原告续租该商铺至2013年3月31日，2013年续租该商铺至2014年3月31日。合同第一条第三款约定使用期满如需续用，原告应提前30日向被告提出，在同等条件下，原告享有优先租用权。合同第三条第十二款同时约定使用期满如需续用该商铺的，原告应在使用合同规定的使用期限的最后30日前向被告提交续用申请，并最迟在使用期满后五日内与被告签订新的商铺使用合同，否则被视为原告放弃优先租用权。2014年2月22日，被告副总丁建东代表被告找原告谈话提出涨租和涨物业费要求。2014年2月27日，原告同意被告涨租和物业费的要求向其提出续签合同的请求，被告知不再续签合同。后原告多次找被告协商续签合同，被其以种种理由搪塞。原告于2014年4月1日将被告起诉至金水法院，要求被告继续履行合同，被告对原告经营的商铺停水停电，将房门上锁导致原告不能进入，后将商铺内的货物和物品强行清空并拒绝归还。6月19日，原告发现该商铺已转租他人，且第三人已经装修好开始营业，原告继续续租该商铺并经营该店面的合同目的已彻底无法实现，被告的行为已构成根本违约。原告只能变更诉请。合同第七条违约责任第二款约定违约方双倍赔偿经营保证金作为违约金赔偿对方，被告行为根本违约，原告无过错，被告应双倍返还原告缴纳的经营保证金，返还原告装修时缴纳的打墙押金，返还原告没有使用完的电费，并赔偿原告的营业损失。原告请求判令：1、确认被告单方面剥夺原告同等条件下优先租用权的行为违约；2、被告双倍返还经营保证金30000元；3、被告返还打墙押金1000元；4、被告返还剩余电费161.64元；5、被告赔偿原告装修损失145694元；6、被告赔偿原告营业损失每天9385.24元直至被告履行本判决，暂计算到2014年4月9日工9天84467.16元；7、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，被告未剥夺原告优先承租权，是原告自行放弃优先承租权，原告未按合同约定期限提出申请。申请续租期限到期后，被告于2014年3月1日向原告发出书面通知，通知其因未在约定期限申请续租，双方不再续签合同。原告签收了该通知，并未提出异议，说明原告自己已认可其自行放弃优先承租权的事实。双方的合同已经履行完毕，被告主张双倍赔偿经营保证金不当。双方合同已经届满，依据合同第三条第七款、第五条第八款，原告无权要求装修损失。关于原告主张的营业损失，本案是侵犯优先权之诉，原告请求无依据，营业损失属于可期待利益损失，是间接损失，指的是利润而非营业额，原告以营业额计算营业损失毫无依据。综上，被告未违约，应驳回原告诉讼请求。补充说明双方的合同签订于2013年10月25日，之前没有合同关系，2014年2月27日原告没有向被告提出续租申请，被告清理原告物品之前向原告发过通知。
被告反诉称，2013年10月23日，双方签订商铺使用合同，约定：被告将位于郑州信基建材家具城的商铺租与原告用于经营灯具，使用期限自2013年10月25日至2014年3月31日；使用期满如需续用该商铺，原告应在合同规定的使用期限最后30日前向被告提交书面续用申请，并最迟在使用期满后五日内与被告签订新合同，否则视为原告放弃优先使用权；合同期满双方不再续签合同的，原告应在合同期满之日或接到被告通知之日起五日内将商铺交与被告。后原告未提出申请，被告向原告发出通知双方不再续签合同，原告丈夫卫晓强签收了该通知。合同到期后，原告拒不交还商铺。2014年4月6日，被告又向原告发出通知，原告接到通知后仍拒不腾房。无奈之下，被告于2014年4月28日组织工作人员对该商铺内原告的的物品进行清理并放置于专门的仓库保管。但是，原告却报警称其货物丢失，民警在现场了解情况后即离开，原告拒绝将其物品取走。2014年6月4日，被告通过邮寄方式再次向原告发出书面通知，通知其将物品取回并补交摊位占用费、物品保管费及清理费，直到现在原告仍拒不取走其物品，亦未交纳相关费用。双方约定合同期满原告应将商铺交还被告，原告违反合同约定。被告提起反诉，请求判令：1、原告支付摊位占用费11250元；2、原告支付物品保管费8760元（暂计至2014年7月10日，之后保管费按日120元计算至原告取回其物品之日止；3、原告支付物品清理费6000元；4、原告自2014年6月5日起支付未支付摊位占用费、物品保管费和清理费产生的利息139元（暂计至2014年7月10日，之后利息按中国人民银行同期贷款利率计算至原告实际履行之日。以上共计26149元；5、反诉费由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称，反诉所称与事实不符，本案是合同纠纷，被告反诉系侵权纠纷不属于同一法律关系。
原告为支持其本诉及反诉主张，向本院提交以下证据：
1、企业基本工商资料；
2、郑州信基建材家具城摊位租赁协议；
3、房租发票和物业费发票、经营保证金收据；
4、录音证据；
5、录像证据；
6、衫德银卡通信息服务有限公司河南分公司出具的证明材料；
7、POS机关联银行卡的交易流水；
8、6月19日拍摄的照片和视频；
9、打墙押金收据；
10、5月16日拍摄电表显示剩余电量视频；
11、原告店面装修协议；
12、装修公司收据4张共137900元；
13、电费收据3张共360元；
14、窗帘、电葫芦、梯台、门头制作收据各一张，电线销货清单12张，灯控开关发货单一张，货运单一张；
15、4月2日拍摄仓库和店面基本情况视频。
被告为支持其本诉及反诉主张，向本院提交以下证据：
商铺使用合同；
2014年3月1日通知、照片；
2014年4月4日通知、照片；
通知；
物品清理清单；
照片；
员工加班费领取表；
2014年6月4日通知；
特快专递单；
摊位租赁协议；
照片。
经审理查明，2013年10月25日，原告与被告方签订《商铺使用合同》一份，主要约定：被告方将位于郑州信基建材家具城内的1219-1221号商铺给原告使用，用于经营灯具，该商铺建筑面积267.86平米；使用期限从2013年10月25日起至2014年3月31日止。使用期满如需续用，原告应提前30日向被告提出。在同等条件下，原告享有优先租用权；商铺使用费为40元每平米每月，原告使用267.86平米，计10715元每月；物业管理费2.5元每平米每月，计670元每月；水费、电费凭表计量按月收取；签订本合同的同时，原告即向被告交纳15000元经营保证金，上述经营保证金作为原告全面履行本使用合同及相关协议的保证，合同期满后，如原告不再续用，被告应全额返还该经营保证金，返还款项不计利息；因合同期满双方不再续签合同或在合同期内因原告原因造成合同解除的，原告应在合同期满之日或接到被告通知之日起五日内将商铺内货物清出，打扫干净后，将商铺交与被告；使用期满如需续用该商铺的，原告应在使用合同规定的使用期限的最后30日前向被告提交书面续用申请，并最迟在使用期满后五日内与被告签订新的商铺使用合同，否则视为原告放弃优先使用权；被告未能按本合同约定时间交付商铺，被告应按照实际交付时间顺延计收使用费和各项费用。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告交纳经营保证金15000元、打墙押金1000元，并交纳商铺使用费和相关电费、物业费。原告对商铺进行装修并投入使用。庭审中，原告称其在2014年2月27日向被告提出续租申请，被告不予认可，但原告未提供证据证明。2014年3月1日，被告方向原告发出通知，通知原告至今未到市场续签下期合同，市场不再与原告续签，让原告于2014年3月31日前将商铺搬空，交还市场，逾期市场将对商铺内货物自行处理。原告丈夫卫晓强在该通知上签名并标注日期为2月28日，但原告未按时腾房。后双方产生争议，原告诉至法院。
另查明，2014年4月4日，被告方向原告发出通知，通知原告双方合同已于2014年3月31日到期，双方合同已不再续签，让原告于2014年4月6日前将商铺内货物清出，并到市场办理退房手续，逾期市场将自行清理。被告工作人员在该通知上标注在办公室当面告知原告方并下达书面通知，原告方已接收但拒签，并附有照片。后原告未腾房。2014年4月28日，被告对原告的店铺物品进行了清空并另找被告市场内5号商铺用于保存原告的物品，该商铺面积为90平米。2014年6月4日，被告方向原告发出通知，告知原告于通知发布之日起3日内将物品自行取回，并补交自2014年4月1日至2014年4月28日摊位占用费11250元，2014年4月29日起至物品取回之日止的物品保管费，按每日120元收取，物品清理费用6000元。庭审中，被告提交该通知的特快专递邮寄单，邮寄结果显示为逾期退回，原告称未收到该通知。后被告方将1219-1221号商铺租给第三人。
本院认为，原、被告签订的《商铺使用合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定全面履行合同义务，原告未按照合同约定向被告提交书面续租申请，也未与被告签订新的合同，故租赁期满，双方合同终止，原告应按照合同约定将商铺清空并将商铺交还被告，被告应按照合同约定退还原告经营保证金。被告在双方未签订新的合同的情况下将商铺租给他人并无不当，不存在违约，但合同期满，被告应将收取原告的15000元保证金退还原告；关于原告主张退还的打墙押金，原告认可了打墙的事实，但原告未提供证据证明墙体已恢复原状，故该押金不应退还；关于原告主张退还的剩余电费，原告提交的电表运转的录像资料不能证明该电费系其交纳，被告亦不予认可，故对原告的此项请求，本院不予支持；关于装修损失和营业损失，因双方合同期满，合同中对此也未进行约定，且原告提供的证据也不能证明其实际的经营利润损失，原告的该部分诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告在双方合同期满后未按时依约向被告交付商铺，应按实际占用时间（自2014年4月1日起至2014年4月28日止）向被告支付摊位占用费，被告要求原告支付摊位占用费11250元的请求，本院支持其中的10001元（10715元÷30天×28天）；关于被告要求原告支付保管费的请求，截止2014年8月6日，经现场勘验，被告将原告物品存放于被告市场5号店铺（90平方米），参照双方租赁费用计算方式，每平方米每月40元，5号商铺的仓储费为每天120元，本院支持自2014年4月29日起至截止到现场勘验之日（2014年8月6日）的保管费12000元（120元每天×100天），此后产生的保管费被告可另案主张；关于被告要求原告支付清理费6000元的请求，涉及该项请求的证据系被告单方制作，原告亦不予认可，被告的该项反诉请求，证据不足，本院不予支持；被告的其他反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑州信基物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告卢金梅保证金15000元；
二、原告卢金梅于本判决生效后十日内支付被告郑州信基物业管理有限公司摊位占用费10001元、保管费12000元；
三、驳回原告卢金梅的其他诉讼请求；
四、驳回被告郑州信基物业管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2620元，由原告卢金梅负担2470元，被告郑州信基物业管理有限公司负担150元；反诉费227元，由原告卢金梅负担191元，被告郑州信基物业管理有限公司负担36元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 朱智勇
代理审判员 刘 嫣
人民陪审员 王宪民
二〇一四年八月八日
书 记 员 耿军磊