山东省菏泽市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁17执复59号
复议申请人（异议人、被执行人）：菏泽东海房地产开发有限公司。住所地：菏泽市牡丹区太原路中段万福桥对过。统一社会信用代码：91371702614032402。
法定代表人：晁中亮，该公司总经理。
委托代理人：孟美玲，女，汉族，1974年9月24日出生，住菏泽市牡丹区，该公司员工。
申请执行人：周福长，男，汉族，1948年2月25日出生，住菏泽市。
被执行人菏泽东海房地产开发有限公司（以下简称东海公司）不服山东省菏泽市牡丹区人民法院(以下简称牡丹区法院)（2018）鲁1702执异53号执行裁定书,向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
关于申请执行人周福长与被执行人东海公司商品房预售合同纠纷一案,牡丹区法院依照已发生法律效力的（2003）菏牡民初字第423号民事调解书，作出（2003）菏牡执字第1096-2、1096-6号执行裁定，裁定查封、拍卖被执行人东海公司所有的位于菏泽市顺河西路的房产（产权证号：鲁菏市字第××号），以清偿其所欠申请人周福长的债务。牡丹区法院于2018年3月31日作出（2018）鲁1702执恢第78号执行裁定书，裁定以流拍的房产抵偿债务。被执行人东海公司以支付周福长款项计881596.1元已超出民事调解书规定的应支付周福长的本金及利息、牡丹区法院对该案应终止执行为由向牡丹区法院提出执行异议。
牡丹区法院查明，牡丹区法院在审理周福长与东海公司商品房预售合同纠纷一案中，经牡丹区法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：“被告东海公司在2003年6月30日前给原告周福长办理完房产过户手续。房产交易费由被告承担。契税由原告承担，原告不在追索违约金及其他费用。如被告东海公司不能按约履行，由被告退回原告周福长售房款570000元，赔偿原告违约金5700元，装修费30000元，以及自2000年9月5日至执行完毕的房款同期贷款利息（利息按月息3.9‰计算），执行完毕后两个月内原告搬出房屋。案件受理费288元，由被告负担。”牡丹区法院于2003年5月9日作出（2003）菏牡民初字第423号民事调解书。因东海公司到期未履行义务，周福长申请执行。在执行过程中，被执行人东海公司与申请执行人于2005年10月12日达成执行和解协议：约定东海公司于2005年12月31日前付款65万元，申请执行人于2005年12月17日前将占用的1号楼11单元1-3层交付给东海公司，东海公司将1号楼第四层约934.1平方米（房产证号鲁菏市字第××号）交付法院，东海公司逾期不履行，将依法执行东海公司的房产。后被执行人东海公司未按照上述执行和解协议全部履行，2013年5月27日，牡丹区法院委托菏泽江天联合会计师事务所对周福长与东海公司房屋买卖合同纠纷一案涉及的延迟履行期间的利息进行计算后得出的鉴定结论为：“1、周福长与东海公司欠款本金605700元，2000年9月5日至2003年6月30日按月息三厘九计算的利息为79812.08元，2、2003年7月1日起至2013年5月27日止延期履行期间的债务利息总额为380111.93元。3、东海公司共支付860000元，其中根据并还原则按比例支付的法律文书确定的债务金额为595663.08元，根据并还原则按比例支付的利息为264336.92元”。在未从86万元中扣除东海公司应支付的执行费、评估费等费用的前提下，截止到2013年5月27日东海公司共欠申请执行人本息合计205624.01元。东海公司自2013年5月27日后未再向申请执行人支付欠款。2014年12月3日，牡丹区法院作出（2003）菏牡执字第1096-2号执行裁定书，裁定如下：“一、查封被执行人东海公司所有的位于菏泽市顺河路西侧的房产（产权证号：鲁菏市字第××号，面积934.10平方米）。查封期间，未经本院许可，不得买卖、抵押、赠与，办理房产过户等。二、查封期限为：二年（自2014年12月4日起至2016年12月3日止）。三、需要续查封的应在本裁定查封到期前十五日向本院提出书面申请。”2015年9月22日，牡丹区法院作出（2003）菏牡执字第1096-6号执行裁定书，裁定:“拍卖被执行人东海公司所有的位于菏泽市顺河西路的房产（产权证号：鲁菏市字第××号），以清偿其所欠申请人周福长的债务。”2017年3月28日，牡丹区法院作出（2003）菏牡执字第1096-8号执行裁定书，裁定终结（2003）菏牡民初字第423号民事调解书的本次执行程序。2018年3月15日，申请执行人周福长向牡丹区法院申请恢复执行，牡丹区法院于次日立案执行，执行案号为（2018）鲁1702执恢第78号。因涉案房产经三次拍卖均无人竞买而流拍，申请执行人同意接受流拍房产，牡丹区法院于2018年3月31日作出（2018）鲁1702执恢第78号执行裁定书，裁定：“一、解除对被执行人东海公司位于菏泽市顺河路西侧鲁菏市字第××号房产的查封。二、将属于被执行人东海公司所有的位于菏泽市太原路西侧，房产证号：鲁菏市字第××号的四楼东侧，从南往北共四间，（流拍价是432129.16元，建筑面积162.45平方米，包含公摊的走廊，厕所、一至四楼的楼梯及其他公摊面积）抵偿给申请执行人周福长，以抵偿被执行人所欠申请人304037.65元的债务，超出的128091.51元由申请执行人周福长交付到本院（用以房产过户时被执行人需交纳的税、费）。该房产的所有权及其他权利归申请人周福长所有，所有权自本裁定书送达给申请人周福长时起转移。三、申请执行人周福长可持本裁定书于160日内到有关机构办理相关产权过户登记手续。所涉及的税、费按照《中华人民共和国税法》的规定各自承担。（在办理过户登记中应由菏泽东海房地产开发有限公司按照税法的规定承担的税款先由周福长代为垫付，然后凭纳税发票到本院领取垫付的税款）”。牡丹区法院于2018年4月3日将该裁定书送达申请执行人，被执行人东海公司不服向牡丹区法院提出执行异议。
牡丹区法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。”本案中，牡丹区法院委托会计师事务所对本案涉及的延迟履行期间的利息进行计算后得出的鉴定结论为：截止到2013年5月27日，异议人东海公司所缴纳的款项在未支付执行费、评估费等费用的情况下尚欠申请执行人周福长本息205624.01元。异议人东海公司未按生效法律文书全部履行付款义务，牡丹区法院查封、拍卖异议人东海公司的涉案房产以清偿申请执行人周福长债务的执行行为于法有据，并无不当。异议人东海公司请求撤销牡丹区法院（2003）菏牡执字第1096-2、1096-6号执行裁定并立即停止拍卖其房产的异议请求不成立，不予支持，依法裁定驳回异议人东海公司的异议请求。
被执行人东海公司不服牡丹区法院该异议裁定，向本院申请复议称,2000年9月4日周福长与东海公司签订商品房买卖合同，周福长购买东海公司1号楼11＃门市，交房款57万元。2003年3月21日，因东海公司未给周福长办理房屋权属登记，周福长诉至牡丹区法院，经调解，牡丹区法院作出（2003）菏牡民初字第423号民事调解书。2000年6月至2003年11月期间，周福长欠东海公司水电费等7796.1元，2004年4月19日至2012年7月16日期间，东海公司共支付周福长87.38万元，以上款项共计881596.1元，根据并还原则按比例清偿法律文书确定的金钱债务及利息计算，至2009年1月22日东海公司已全额付清（2003）菏牡民初字第423号民事调解书确定的应偿还周福长的本金及利息，以及违约金和装修费等款项。综上，东海公司实际多支付周福长126795.39元。（2003）菏牡民初字第423号民事调解书内容明确了债务履行期间为2000年9月5日至执行完毕之日，债务利率按照房款同期贷款利息（利息按月息3.9%计算）。东海公司在2009年1月22日就已履行完毕全部债务，因而不存在逾期不履行的问题。牡丹区法院于2014年12月3日作出（2003）菏牡执字第1096-2号执行裁定书，强行对东海公司所有的位于菏泽市顺河西路西侧的房产（产权证号：鲁菏市字第××号，面积934.10平方米）进行查封，后又于2015年9月22日作出（2003）菏牡执字第1096-6号执行裁定书，对查封的财产进行评估拍卖。2018年3月31日，牡丹区法院又作出（2018）鲁1702执恢第78号执行裁定，将该案涉房产以物抵款给申请执行人周福长清偿债务。现该案涉房产已纳入菏泽市牡丹区人民政府2018－3号地块（一期）房屋征收项目开发计划，该房产所属地块其他房屋已评估，开发范围内的住宅评估价格均价每平方米5500元，而该房产仅评估每平方米2660元，评估价值超低，如以物抵款明显显失公平。请求撤销牡丹区法院（2018）鲁1702执恢第78号执行裁定及（2018）鲁1702执异53号执行裁定。
本院查明，牡丹区法院在执行周福长与东海公司商品房预售合同纠纷一案中，依法委托菏泽正源房地产土地评估咨询有限公司对案涉房产（产权证号：鲁菏市字第××号，面积934.10平方米）进行评估，2015年8月31日，菏泽正源房地产土地评估咨询有限公司出具菏正评[2015]第272号房地产价值司法鉴定评估报告，案涉房产评估市场价值为3067584元，估价报告应用有效期为一年，即2015年7月27日至2016年7月26日。对该案涉房产牡丹区法院于2016年2月2日、5月17日、7月18日经过三次拍卖均流拍，第三次拍卖的流拍价是432129.16元（房产证号鲁菏市字第××号的西楼东侧，从南往北共四间，建筑面积162.45平方米，包括公摊的走廊、厕所，一至四楼楼梯及其他公摊面积）。2018年3月15日，牡丹区法院对本案恢复执行后，申请执行人周福长同意以该涉案房产第三次拍卖的流拍价抵偿其债务，牡丹区法院于2018年3月31日作出（2018）鲁1702执恢第78号以物抵债裁定书，对该裁定给被执行人东海公司送达后，东海公司不服提出执行异议，该以物抵债裁定书牡丹区法院未给房产部门送达。
另查明，2018年7月24日，菏泽市牡丹区住房和城乡建设局公布牡丹区2018-3号地块（一期）房屋征收补偿方案，征收范围是环城大堤以东、丹阳路以南、太原路以西、中华路以北（以规划部门划定的征收红线为准）。案涉房产在征收范围之内，案涉房屋由于法院查封还未进行评估，周边商业房屋比准价格为每平方5500元。
本院审查查明的其它事实与牡丹区法院查明的事实相一致。
本院认为，被执行人东海公司未按生效法律文书全部履行付款义务，牡丹区法院作出（2003）菏牡执字第1096-2、1096-6号执行裁定，裁定查封、拍卖东海公司的案涉房产以清偿债务并无不当。在案件执行中，法院应坚持利益优化平衡原则，避免机械使用法律造成当事人之间的利益失衡。执行实践中，标的物流拍表示此次拍卖所定的保留价原则上高于标的物的市场价值，或者是拍卖标的物因自身特性远离市场投资的范围，因此，如果执行债权人愿意以该价格接受拍卖财产折抵相应数额的债权，既有利于债权的实现，也不会损害被执行人的利益，且节省了后期拍卖费用和时间成本。但,现实生活中，评估后的标的物价值发生较大变化的可能性确实存在，且司法评估价格与政府征收评估价格在客观上存在差异，如果政府征收的价格明显高于以物抵债的价格，再以最后一次拍卖时所定的保留价裁定以物抵债则会显失公平，此时就属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中所谓依法不能交付执行债权人抵债的情形。基于本案，牡丹区法院对案涉标的的处置从2015年4月委托评估到2018年3月31日作出以物抵债的裁定，中间时间跨度较大，现案涉房产已纳入牡丹区政府补偿范围，拆产补偿的征收评估价值肯定要高于以物抵债的价格，现再以最后一次拍卖时所定的保留价裁定以物抵债，则明显利益失衡、有失公正。因此，牡丹区法院（2018）鲁1702执恢第78号执行裁定应予撤销。牡丹区法院（2018）鲁1702执异53号执行裁定，认定事实不清，依法也应予撤销。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第（三）、（五）项之规定，裁定如下：
撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2018）鲁1702执异53号执行裁定及（2018）鲁1702执恢第78号执行裁定书。
本裁定为终审裁定。
审判长 张效谦
审判员 谢新磊
审判员 吴景仲
二〇一八年九月十四日
书记员 丁娣娣