湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0202民初1130号
原告：胡光菊，女，1964年5月1日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，
原告：熊才华（系胡光菊之夫），男，1961年6月4日出生，汉族，住深圳市龙岗区，
二原告共同委托诉讼代理人：张建华、陈程，湖北人本律师事务所律师。
被告：陈名江，男，1986年2月12日出生，汉族，住湖北省鄂州市花湖开发区，
被告：费春雷（系陈名江之妻），女，1987年10月10日出生，汉族，住湖北省鄂州市花湖开发区，
二被告共同委托诉讼代理人：吕龙章，黄石市金秋法律服务所法律工作者。
被告：黄石美信地产经纪有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区顺佳四季花城2-182号，统一社会信用代码91420200MA48QQ0T1N。
法定代表人：姚钢，总经理。
委托诉讼代理人：王涛，男，该公司员工。
原告胡光菊、熊才华与被告陈名江、费春雷、黄石美信地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡光菊及二原告共同委托诉讼代理人陈程，被告陈名江及二被告共同委托诉讼代理人吕龙章，被告黄石美信地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡光菊、熊才华共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈名江、费春雷给付二原告房屋购房尾款29万元，并自2017年10月19日起至实际付清之日止按日千分之三支付违约金；2、判令被告黄石美信地产经纪有限公司协助被告陈名江、费春雷办理银行贷款手续；3、判令本案诉讼费用及律师费用由被告陈名江、费春雷承担。事实和理由：2017年9月12日，二原告与被告陈名江在被告黄石美信地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定：二原告将位于黄石市黄石港区青山路4-55号（5楼第2户房屋，建筑面积87.75平方米）以48.8万元的价格（包含税费、中介费及其他费用）出卖给被告陈名江，约定被告陈名江于2017年10月10日前将房屋首付款16.8万元支付给被告黄石美信地产经纪有限公司，待收到不动产登记受理收件单后由被告黄石美信地产经纪有限公司将首付款转付给二原告，待二原告将房屋附属设施、水电、物业等费用结清、户口迁出后，被告黄石美信地产经纪有限公司再将预收被告陈名江的2万元定金转付给二原告，2017年10月12日前办理产权证过户手续，余款30万元由被告陈名江办理银行贷款后支付给二原告。合同签订后，原、被告双方协商变更房屋首付款为17.5万元，尾款为29万元（未包含税费、中介费及其他费用）。被告陈名江于2017年10月19日向原告支付17.5万元后，二原告将房屋不动产证过户至被告陈名江、费春雷名下。待二原告将户口迁出后，被告黄石美信地产经纪有限公司再行支付二原告2万元。但此后，二被告以房屋渗水导致楼下房屋漏水为由拒不支付剩余房款27万元，也不愿意办理银行贷款手续。原告认为其从2017年7月起未在该房屋居住，其于2017年8月专门聘请维修人员对该房屋卫生间渗水问题进行整改，当时被告黄石美信地产经纪有限公司多次派人上门查看。在签订房屋买卖合同前，二原告已对房屋渗水问题进行了修复，该房屋目前不存在渗水问题，且其已将该情况告知黄石美信地产经纪有限公司工作人员。现二被告拒付剩余房款的行为已构成违约，应承担违约责任。为维护自身合法权益，原告诉诸法院，望判如所请。
被告陈名江、费春雷共同辩称，原、被告于2017年9月12日签订的《房屋买卖合同》约定总房屋价款为48.8万元(含税费、中介费及其他费用)。被告陈名江、费春雷已向被告黄石美信地产经纪有限公司支付了21.8万元（其中含已先给付的定金2万元抵购房款），按合同约定未给付的购房款为27万元。由于原告出卖的房屋卫生间在2016年4月份就存在严重漏水造成其楼下住户田洪森房屋墙面毁损，且至今还在渗水未维修到位。二原告及被告黄石美信地产经纪有限公司在签订合同时未告知房屋漏水情况，存在严重漏水瑕疵，导致无法正常使用，且楼下住户田洪森向其主张权利，要求谁购房谁负责赔偿经济损失的情况下，依法行使中止支付剩余房款27万元的权利。根据《合同法》规定，二原告出卖的房屋不符合质量要求，致使房屋买卖的合同目的无法实现的，其有权拒绝接受二原告出卖的房屋，并解除合同，同时要求二原告及被告黄石美信地产经纪有限公司退还已支付的购房款21.8万元并赔偿办证的全部费用。经本院释明，被告陈名江、费春雷明确表示不提出反诉，并同意继续履行房屋买卖合同，愿意支付剩余购房款，但其认为二原告出卖的房屋存在严重质量瑕疵，应当减少房屋价款5万元，同时要求二原告将房屋漏水部位进行修复，并认为《房屋买卖合同》约定的关于买方逾期给付购房款按日千分之三计付违约金的标准过高，应予调整。
被告黄石美信地产经纪有限公司辩称，原、被告签订的《房屋买卖合同》约定总购房款为48.8万元，其中包含税费、中介费及其他费用，其与二原告签订了《买卖确认书》，确认二原告净得房屋价款46.5万元。二被告已向其支付了定金2万元，首付款19.8万元，其已向二原告转交了购房款17.5万元。目前，二被告仍有27万元购房款未付清。《房屋买卖合同》签订前，二原告曾向其告知房屋卫生间此前存在漏水问题但目前已修复，其也将该情况告知了被告陈名江、费春雷。合同签订后，其一直积极配合二原告和被告陈名江、费春雷办理房屋不动产权证过户手续及银行贷款手续，但被告陈名江、费春雷以房屋存在漏水问题为由拒绝办理银行贷款手续，其多次组织双方进行协商均因对减少价款的数额无法达成一直未果。现经向银行咨询，被告陈名江、费春雷目前已无法办理诉争房屋的抵押贷款。
本院经审理认定事实如下：原告胡光菊与原告熊才华系夫妻关系。被告陈名江与被告费春雷系夫妻关系。2017年9月12日，二原告（出卖人）委托胡光清（系原告胡光菊之兄）与被告陈名江（买受人）、被告黄石美信地产经纪有限公司（中介公司）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：二原告将其所有位于黄石市黄石港区青山路4-55号房屋（建筑面积87.75平方米）以总房款48.8万元的价格（包含交易税费、中介费及其他费用）出卖给被告陈名江；合同签订过程中，二原告和被告陈名江共同约定委托被告黄石美信地产经纪有限公司代二原告收取被告陈名江支付的定金2万元；被告陈名江于2017年10月10日前将购房首付款16.8万元交给被告黄石美信地产经纪有限公司，待收到不动产登记受理收件单后由被告黄石美信地产经纪有限公司转交给二原告，其中2万元待二原告将房屋及附属设施、水电、物业等费用结清、户口迁出后转交给二原告，余款30万元由被告陈名江通过银行贷款方式给付二原告；产权过户时间为2017年10月12日前；二原告于产权证过户后收到全款三日内向被告陈名江腾交房屋及附属设施，并交清腾交日前房屋所发生的水、电、燃气、暖气、闭路、物业等一切费用，否则被告陈名江可在房款中扣除代交，腾交后房屋产生的一切费用由被告陈名江承担；二原告于产权证过户后三个月内将户口由原房址迁出；任何一方擅自终止合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金，被告陈名江不按期支付购房款或二原告不能按期向被告陈名江腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额千分之三支付违约金，任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款额的10%支付违约金。同时，胡光清代表二原告与被告黄石美信地产经纪有限公司签订了《买卖确认书》，确认二原告出售房屋的成交价为46.5万元。签订《房屋买卖合同》当日，被告陈名江向被告黄石美信地产经纪有限公司支付购房定金2万元。此后，被告陈名江与二原告、被告黄石美信地产经纪有限公司协商变更房屋首付款为19.8万元，银行贷款为27万元。2017年10月19日，被告陈名江分两次通过银行转账方式向被告黄石美信地产经纪有限公司支付购房款19.7万元。被告黄石美信地产经纪有限公司向被告陈名江出具了收到购房款19.8万元的收据。同日，被告黄石美信地产经纪有限公司向原告胡光菊的银行账户转账17.5万元。同时，二原告配合将诉争房屋的不动产权证过户至被告陈名江、费春雷名下。2017年10月24日，被告陈名江、费春雷取得诉争房屋的不动产权证。诉争房屋位于第5楼，被告陈名江查看诉争房屋时从楼下住户田洪森处得知诉争房屋卫生间从2016年4月起至今一直存在漏水问题未解决，目前仍在渗水，导致田洪森的房屋客厅墙面装修受损。田洪森得知被告陈名江购买诉争房屋后向其提出谁购房居住，其就向谁主张赔偿损失。被告陈名江通过被告黄石美信地产经纪有限公司多次找二原告协商解决房屋漏水问题，但双方就扣减房屋价款数额协商未果。被告陈名江、费春雷为此拒绝办理银行贷款手续，未付剩余购房款27万元，由此成讼。
另查明，2017年8月初，原告胡光菊曾通过微信告知被告黄石美信地产经纪有限公司的工作人员诉争房屋卫生间存在漏水问题，但其已对漏水部位进行了修复的情况。本案所涉《房屋买卖合同》签订前，原告胡光菊未告知被告陈名江诉争房屋卫生间一直存在漏水至今仍渗水及造成楼下住户经济损失的情况。经被告黄石美信地产经纪有限公司向被告陈名江、费春雷拟办理诉争房屋贷款的银行咨询，被告陈名江、费春雷现已无法就诉争房屋办理银行抵押贷款。
本院认为，二原告与被告陈名江、黄石美信地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，对当事人产生法律效力。被告费春雷虽未在《房屋买卖合同》上签字，但二原告已按照该合同约定将诉争房屋过户至被告陈名江、费春雷夫妻名下，本案所涉购房尾款系夫妻共同债务，且在庭审过程中被告费春雷的委托诉讼代理人亦认可该合同对其具有约束力。故原、被告双方均应按照合同约定全面履行义务。结合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点主要是被告陈名江、费春雷以诉争房屋卫生间存在漏水问题为由拒付剩余购房款27万元是否构成违约。根据庭审查明的事实，二原告在签订《房屋买卖合同》前已明知诉争房屋卫生间存在漏水问题，至今未维修到位仍然存在渗水情况，同时给楼下住户造成了经济损失，就经济损失赔偿协商未果，其并未将该房屋存在隐蔽质量瑕疵和他人主张赔偿权利的事实全面告知被告黄石美信地产经纪有限公司的工作人员，其作为出卖人未履行向买受人即被告陈名江、费春雷如实告知的义务。被告黄石美信地产经纪有限公司虽辩称在签订合同前已将诉争房屋以前存在漏水，现已整修到位的情况告知被告陈名江，但其未能提供相应的证据证明其所主张的这一事实。因此，本院认为，在二原告交付的诉争房屋卫生间存在渗水问题至今未修复，导致该房屋卫生间无法正常使用，该隐蔽质量瑕疵影响诉争房屋的正常使用功能，且在楼下住户向被告主张赔偿的情况下，被告陈名江、费春雷行使合同抗辩权中止支付剩余房屋价款并无明显不当，不构成违约。故本院对于二原告主张被告陈名江、费春雷中止支付剩余房屋价款构成违约，要求被告陈名江、费春雷按日千分之三支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。鉴于原、被告双方均同意继续履行合同，扣除被告黄石美信地产经纪有限公司代为收取的定金2万元抵购房款后，二原告在庭审中明确被告陈名江、费春雷应给付剩余购房价款为27万元，被告陈名江、费春雷明确同意在无法办理银行贷款的情况下一次性向二原告给付剩余购房价款，但其辩称诉争房屋质量存在瑕疵应当减少房屋价款5万元，同时要求二原告将房屋漏水部位进行修理。经本院依法释明减少房屋价款与主张修理责任可能存在竞合，当事人主张修理责任必须提出反诉后，被告陈名江、费春雷仍坚持减少房屋价款的抗辩事由，同时对于房屋漏水部位进行修理的答辩意见不提起反诉，故本院对其要求二原告对房屋漏水部位进行修理的辩称意见不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二原告作为出卖人对诉争房屋具有瑕疵担保义务。被告陈名江、费春雷作为买受人可以根据房屋质量存在的瑕疵情况主张相应减少房屋价款。本案中，减少房屋价款的民事责任承担方式更有利于化解纠纷，减少诉累。本院结合诉争房屋的漏水情况对房屋价款的影响、修理房屋漏水部位可能产生的费用、当事人就减少价款协商的情况及过错程度等因素，酌定减少房屋价款3.5万元。因此，本院对于二原告要求被告陈名江、费春雷连带给付剩余购房款23.5万元的诉讼请求予以支持；对于二原告主张超出的部分，本院不予支持。对于律师费用，因双方在房屋买卖合同中未约定，二原告亦未能举证证明其已实际支出了律师费用，而该费用系其直接必要损失，故本院对二原告要求被告陈名江、费春雷承担其律师费用的诉讼请求不予支持。根据庭审查明的情况，被告陈名江、费春雷目前已无法就诉争房屋办理银行抵押贷款手续，故本院对于二原告要求被告黄石美信地产经纪有限公司协助被告陈名江、费春雷办理银行贷款手续的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告陈名江、费春雷于本判决生效后十五日内向原告胡光菊、熊才华连带给付购房款人民币23.5万元。
二、驳回原告胡光菊、熊才华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2825元，由原告胡光菊、熊才华连带负担536元，被告陈名江、费春雷连带负担2289元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 员 易 扬
二〇一八年八月二十六日
法官助理 代雯莉
书 记 员 田也塬