浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3091号
上诉人（原审被告）钱剑萍。
上诉人（原审被告）郑国章。
被上诉人（原审原告）杭州滨江物业管理有限公司。
法定代表人朱立东，董事长。
委托代理人梁月军、徐飞，浙江卓特律师事务所律师。
上诉人钱剑萍、郑国章因与被上诉人杭州滨江物业管理有限公司（以下简称滨江物业公司）物业服务合同纠纷一案，均不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第1605号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：滨江物业公司与南肖埠庆和苑业委会签订《物业服务合同》，约定由滨江物业公司为南肖埠庆和苑提供物业服务，物业管理服务费住宅部分由业主按建筑面积多层住宅每月每平方米1.00元、小高层（高层）住宅每月每平方米1.4元（指第1层，含变频水泵能耗公摊费）、每月每平方米1.6-1.69元（指第2-11层，含电梯与变频水泵能耗公摊费，每升高一层，每月每平方米增加0.01元）向滨江物业公司交纳；委托管理期限自2014年1月1日至2014年12月31日。双方对物业管理服务质量、管理目标等内容作了约定。钱剑萍、郑国章系杭州市江干区南肖埠小区庆和苑4幢4单元某室房屋的业主。房屋建筑面积为72.51平方米，尚拖欠滨江物业公司2014年1月1日—2014年12月31日的物业费管理费计870.12元。滨江物业公司经书面催要无着，故诉至原审法院，请求判令：1、钱剑萍、郑国章向滨江物业公司支付物业管理费870.12元，并支付违约金553.4元，合计1423.52元。2、本案的诉讼费用钱剑萍、郑国章承担。
原审法院认为，滨江物业公司与南肖埠庆和苑业委会签订的物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对滨江物业公司和南肖埠庆和苑的业主均具有约束力。双方均应按照合同的约定，切实履行合同义务。钱剑萍、郑国章作为南肖埠庆和苑小区的业主，并接受滨江物业公司为其所在小区提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费。对于滨江物业公司主张的物业服务费用均产生于物业服务过程中且钱剑萍、郑国章不持异议，故原审法院予以支持。关于钱剑萍、郑国章辩称曾被他人催收物业费并遭受威胁、购买案涉房屋价格过高、装修款被他人领取的问题，并非钱剑萍、郑国章拒不支付物业服务费的法定或约定事由，且与本案分属于不同的法律关系，故钱剑萍、郑国章可另案主张权利。对滨江物业公司主张的滞纳金，若按物业服务合同约定计算，则钱剑萍、郑国章应承担的滞纳金明显高于滨江物业公司的实际损失，故钱剑萍、郑国章请求降低滞纳金，符合法律规定，原审法院予以支持。考虑本案实际情况，酌情确定为每日按应付物业费的万分之二计算，经计算，从2015年1月1日起暂计至2015年7月31日钱剑萍、郑国章应支付的滞纳金为870.12元＊212天＊0.0002=36.9元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项和第十五条第（二）项之规定，判决：一、钱剑萍、郑国章向滨江物业公司支付自2014年1月1日至2014年12月31日期间物业服务费870.12元，于判决生效之日起十日内付清；二、钱剑萍、郑国章向滨江物业公司杭支付逾期支付物业服务费的滞纳金36.9元，于判决生效后十日内付清；（暂计算至2015年7月31日，此后以870.12元为基数，以日万分之二为标准计算至钱剑萍、郑国章实际支付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回滨江物业公司的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费25元，由滨江物业公司负担9元，由钱剑萍、郑国章负担16元，钱剑萍、郑国章应负担的案件受理费，应于判决生效后三日内交纳至原审法院。
宣判后，钱剑萍、郑国章均不服，分别向本院提起上诉。
钱剑萍上诉称：一、一审认定“被告辩称曾被他人催收物业费并遭受威胁，并非被告拒不支付物业费的法定或约定事由，与本案分属于不同的法律关系”显失公平。被上诉人物业管理人员在2014年12月初已到过钱剑萍工作单位，未隔几天，被上诉人再雇佣外地陌生男子闯进钱剑萍工作单位进行威胁“你不交物业费，你们这家公司就别再想开下去了”，钱剑萍因心脏不好受到惊吓。物业费交纳事宜理应在小区协商解决，被上诉人的上述行为侵害钱剑萍作为业主的合法权利，一审认定与本案分属不同法律关系不妥当，要求被上诉人公示雇人威胁业主的费用开支。二、一审认定“购买案涉房屋价格过高、并非被告拒不支付物业费的法定或约定事由，与本案分属于不同的法律关系，可另案主张权利”不公正。1、案涉房屋并非价格过高，而是杭州滨江房屋建设开发公司（以下简称滨江房产公司）在回迁扩面时多收上诉人的房款至今未退还。2004年回迁扩面时案涉房屋按9000元／平方米计算扩面款，而当时商品房均价是6000元／平方米，因在不知情的情况下已付清扩面款，其他回迁户在知道实际的商品房均价后去找滨江房产公司理论，退回了多收部分，钱剑萍因入住迟没有参与，到后来单独去退，滨江房产公司负责人电话中承认多收，但不肯退还现金，只承诺再次买房时以房价优惠的方式给予退还。回迁扩面房款多支付3000元／平方米系滨江房产公司未如实告知导致。2、钱剑萍申请缓交物业费有理、有据。被上诉人称钱剑萍拒不支付物业费与事实不符，钱剑萍认可物业费，现申请缓交不等于不交物业费。钱剑萍同时承诺：如能退还扩面房款，付清物业费后再支付相应的违约金，弥补被上诉人的损失；如不能退还扩面房款，因钱剑萍近期不买房，未退还部分抵扣物业费。3、被上诉人对钱剑萍一审提供的致全体业主的公开信的真实性、合法性无异议，却回避作正面答复，表示与本案无关。该证据欲证明滨江房产公司给滨江物业公司连续补贴十年，金额达200万元。被上诉人是滨江房产公司的全资子公司，滨江房产公司是被上诉人的唯一的股东，且从该证据可反映，被上诉人和滨江房产公司表面上是两个独立法人，但事实上双方不仅有关联，还存在着代理人的关系，故上诉人有权向被上诉人申请缓交物业费。被上诉人的股东多收房款不退还是引发本案的根源，其股东欠业主房款在先，业主申请缓交物业费在后，一审法院予以回避不符法理，应当合并审理。综上，本案纠纷系被上诉人无法制观念造成，应自行承担责任，钱剑萍不应承担滞纳金，请求二审法院依法撤销原审判决，改判将被上诉人股东滨江房产公司多收部分的房款退还或抵扣物业费，钱剑萍不承担滞纳金，并要求被上诉人公示花业主交的物业费再雇人去威胁业主的费用开支，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
郑国章上诉称：一、一审判决上诉人向被上诉人支付逾期支付物业服务费的滞纳金显失公平。被上诉人既无多次催讨之事实，也不存在上诉人拒不支付之依据。郑国章自2014年6月退休后工作日天天在家，从未有物业管理人员上门催缴，平常进出小区也从未有人提及过物业费。被上诉人一审提交的律师函及EMS快递详情单、缴费公告不可信，郑国章从未收到过律师函及EMS快递，不知道其中内容，也从未见到过缴费公告，被上诉人未通过当面或电话方式告知公告内容属未尽告知义务，一审法院不应采纳上述证据。二、上诉人自始至终认可物业费，但不应当支付滞纳金。物业与业主之间的相关事宜应通过协商、沟通的方式加以解决，九年来上诉人的物业费都在年度内交清，从不拖欠，与物业公司保持良好的关系。比如当被上诉人第二次大幅增加物业费高达80％时，有很多业主不同意，还起了不小的风波，郑国章却率先签字同意，给予支持。本案所涉物业费虽然到2014年12月31日仍未交，但若被上诉人与郑国章友好沟通，郑国章也会支付物业费。12月12日郑国章在家中接电，得知被上诉人雇人去钱剑萍公司威胁、恐吓钱剑萍，当即去被上诉人处核实，新来的物业主管态度狂妄地承认人是其派去的，经交涉郑国章已告知物业公司其天天在家有事可来家中协商，被上诉人仍雇人共三次赶到公司恐吓和威胁，不仅钱剑萍的人身安全得不到保障，还损害上诉人儿子的声誉并侵犯该公司正当经营的合法权益，其性质已不属于正当的催交物业费行为。被上诉人花业主交的物业费雇用他人去恐吓业主，于法不容。综上，被上诉人的上述行为激化物业公司与业主之间的矛盾，将简单问题复杂化，责任完全在被上诉人，郑国章不应承担滞纳金，请求二审法院依法撤销原审判决，改判郑国章不承担滞纳金，并要求被上诉人赔礼道歉、消除影响，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
钱剑萍针对郑国章的上诉以及郑国章针对钱剑萍的上诉均无异议。
被上诉人滨江物业公司针对钱剑萍、郑国章的上诉共同答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分。1、两上诉人要求改判其不承担滞纳金理由不足。根据法律规定以及双方签订的物业服务合同的约定，上诉人拖欠物业管理费的行为构成违约并造成被上诉人的经济损失，应按法律规定和合同约定承担相应的违约责任，因此一审法院判决两上诉人承担违约金正确。2、上诉人钱剑萍要求改判被上诉人股东多收部分房款退还或抵扣物业费于法无据，收取房款的主体是滨江房产公司，而非被上诉人，且不属于同一法律关系，不应在本案中处理，因此钱剑萍要求抵扣物业费的请求不应支持。3、两上诉人认为被上诉人花业主交的物业费再雇人去威胁业主的费用开支缺乏事实依据，不应在本案中处理，且与本案无关。4、上诉人郑国章要求被上诉人赔礼道歉，消除影响，属于在二审中新增加的诉讼请求，应另案起诉。两上诉人单方陈述被上诉人催交物业费对其进行威胁，与事实不符，无证据支持，且若两上诉人认为被上诉人提供的物业服务存在瑕疵对其造成经济损失，也应另案起诉。二、一审认定“购买涉案房屋价格过高、装修款被他人领取的问题，并非钱剑萍、郑国章拒不支付物业服务费的法定或约定事由，且与本案分属于不同的法律关系，故钱剑萍、郑国章可另案主张权利”事实清楚，合法有据。案涉房屋购买价格过高，属上诉人与开发商之间的纠纷，应另案起诉，不应作为拒交物业费的抗辩理由。郑国章上诉认为被上诉人未多次催交物业费与事实不符，被上诉人以多次电话和邮寄律师函进行催交，且律师函是邮寄至上诉人家中，其电话也在使用中，邮件退回的理由是拒收，上诉人拖欠物业费存在恶意。基于对契约精神的尊重，双方都应严格按照物业服务合同履行义务，上诉人无故恶意拖欠物业费，应按照合同约定承担违约责任即支付违约金。滨江房产公司和滨江物业公司是两个独立的法人，对外独立承担法律责任，上诉人不应混淆两者的主体资格，并以此为由拒交物业管理费。综上，请求驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人钱剑萍、郑国章共同提交下列证据材料：1、照片两张，欲证明保安每日两次到上诉人家门口巡逻签名，被上诉人应当知道二上诉人在家，却未到家催交物业费；2、被上诉人的物业管理主任和上诉人郑国章的对话录音一份，欲证明上诉人一直在家，被上诉人未到家催交物业费，却到业主工作单位威胁催交物业费属恶意行为。被上诉人滨江物业公司质证认为：证据1，对其真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明对象有异议，认为不能达到证明目的；证据2，因对话当事人的身份无法确定，故对其真实性有异议，也不能达到证明目的。本院认为，证据1，因照片未能反映催交物业费的情况，故不予采信；证据2，真实性无法确认，且缺乏其他证据佐证，亦不予认定。
被上诉人滨江物业公司未提交新证据。
本院经审理，查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，《物业服务合同》约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，预缴一年，若业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费，滨江物业公司可自逾期之日起每日按应交费用千分之三加收违约金。
本院认为：南肖埠庆和苑业委会与滨江物业公司签订的物业服务合同合法有效，对南肖埠庆和苑小区全体业主均具有约束力。滨江物业公司依约提供了物业服务，钱剑萍、郑国章作为该小区的业主，亦接受了物业服务，应当向滨江物业公司支付相应的物业服务费。因滨江物业公司与滨江房产公司系独立主体，故钱剑萍以其与案外人开发商的回迁扩面款争议作为拒交或抵扣物业服务费的抗辩事由缺乏法律依据，本院不予支持。钱剑萍上诉要求退回多收房款，因与本案系不同法律关系，且涉及案外人，故本院不作审查，钱剑萍可另案进行主张。根据滨江物业公司一审提交的律师函及EMS快递详情单、缴费公告，可以证明滨江物业公司已经就案涉拖欠的物业服务费履行了书面催交的义务，且EMS快递详情单显示滨江物业公司向案涉房屋地址寄送律师函，但因“拒收”而退件，故现郑国章以其未实际签收EMS快递及未查看缴费公告为由主张滨江物业公司未尽告知义务，本院不予采信。钱剑萍、郑国章称钱剑萍曾在被他人催收物业费时遭受威胁，无有效证据证明，郑国章并由此要求滨江物业公司消除影响、赔礼道歉，亦与本案分属不同的法律关系，本院不予审查。至于钱剑萍要求滨江物业公司公布其使用业主缴纳的物业费再雇人威胁业主的费用开支情况，因超过一审范围，不属于本院二审审查范畴。关于滞纳金问题，钱剑萍、郑国章系以回迁扩面款争议和对物业公司催缴方式存在异议为由未支付案涉物业管理费，不尽合法、合理，原审法院根据物业服务合同的约定，判令钱剑萍、郑国章对拖欠的物业服务费承担滞纳金并依据本案的实际情况降低合同约定的滞纳金标准并无不当。综上，上诉人钱剑萍、郑国章的上诉请求均依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由钱剑萍负担25元，郑国章负担25元。钱剑萍、郑国章于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 亮
审 判 员 李国标
代理审判员 韩圣超
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 徐亚萍