广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1849号上诉人（原审原告）：刘红艳，女。委托代理人：刘剑，广东可园律师事务所律师。委托代理人：吴家宝，广东可园律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市琪昌贸易有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇神洲大厦十一楼，组织机构代码：74800397－3。法定代表人：万爱红，该公司总经理。委托代理人：徐礼田，广东理正明律师事务所律师。委托代理人：李焕荣，广东理正明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：万爱红，女。委托代理人：徐礼田，广东理正明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞虎门人和新天地公共设施有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博文路永利商业城*层。法定代表人：宋磊，该公司总经理。委托代理人：唐金华，该公司职员。委托代理人：吴业巍，该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈翠云，女。被上诉人（原审被告）：湖北南楚建筑工程有限公司。住所地：湖北省咸宁市银泉大道***号。法定代表人：杨跃，该公司总经理。上诉人刘红艳、东莞市琪昌贸易有限公司（以下简称琪昌公司）因与被上诉人万爱红、东莞虎门人和新天地公共设施有限公司（以下简称人和公司）、陈翠云、湖北南楚建筑工程有限公司（以下简称南楚公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2012）东二法民一初字第2132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2012年4月17日，刘红艳向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认刘红艳、万爱红的《租赁合同》于2011年11月15日终止；2.万爱红、琪昌公司退还刘红艳押金16000元；3.万爱红、琪昌公司支付刘红艳提前遣散员工的补偿费23200元；4.万爱红、琪昌公司支付刘红艳铺位受让费损失30000元；5.万爱红、琪昌公司支付刘红艳装修费损失150000元。原审法院经审理查明：2008年12月15日，万爱红作为出租方，陈翠云作为承租方签订一份《租赁合同》，万爱红将位于东莞市虎门镇金捷大道金潮宾馆一楼①－⑤间铺位出租给陈翠云经营使用，租期从2008年9月1日起至2012年2月28日止，租金每月8000元，于2010年9月起变更为10000元，于2011年9月起变更为11000元，押金18000元，在没有违约，没有损坏房屋及原有消防主管设施的情况下，期满无息退还。2010年10月29日，刘红艳与万爱红签订《租赁合同》，双方就前述房屋租赁事宜达成一致意见，约定：租期从2010年11月1日起至2013年10月30日止；租金每月8000元，于每月5日前缴交，迟延缴交按日千分之三计收滞纳金，当月10日仍不交纳的，视为违约，出租方有权终止合同，没收保证金，并依法追回欠款；租金三年后递增10%；出租方同意给予承租方装修期，免租一个月；押金16000元，在承租方没有违约，没有损坏房屋及原有消防主管设施的情况下，租期届满时无息退还；双方不得无故解除合同，退租须提前二个月书面通知，承租方交纳的保证金不予退还，如出租方违约，保证金应无条件退还。合同签订后，刘红艳向万爱红交纳押金16000元，向陈翠云交纳转让费90900元，刘红艳在前述房屋开办“东莞市虎门湘畔人家饮食店”，并办理了餐饮服务许可证及公共场所卫生许可证，但未完成工商登记。前述房屋是自建框架结构陆层综合楼，属琪昌公司所有，房地产权证号为粤房地证字第C24085**号，《房屋结构安全鉴定报告书》显示，该房屋于2010年2月25日经东莞市大业建筑技术咨询有限公司鉴定，主体结构安全性综合评定为Bu级，现状结构基本安全适用。万爱红是琪昌公司的法定代表人，琪昌公司确认万爱红在《租赁合同》上签字，是履行职务行为，刘红艳表示不清楚万爱红与琪昌公司的关系，万爱红未告知其案涉房屋权属或实际出租人是琪昌公司，其亦未核实案涉房屋登记信息。前述《租赁合同》履行至2011年11月，刘红艳称自2011年6月中旬起案涉房屋地面下沉，墙体开裂，虽经万爱红修补，仍不能正常使用，其以合同目的不能实现为由于2011年11月15日向万爱红发出通知，解除双方之间的《租赁合同》。万爱红、琪昌公司确认案涉房屋有地面下沉，墙体开裂情况，但否认曾进行修补，亦否认接到刘红艳解除合同的通知，其主张《租赁合同》未曾解除，刘红艳应补交自2011年11月以来的租金。刘红艳主张案涉房屋地面下沉、墙体开裂给其造成损失，其中包括装修费损失150000元和提前遣散员工补偿费23200元。刘红艳提交了《衡阳市装饰装修工程施工合同》和收款收据，主张其对商铺进行装修，花费232000元，施工合同是刘红艳与衡阳市欧雅装饰设计工程有限公司于2010年11月3日签订的，约定的工程造价是226000元，收款收据显示刘红艳于2010年11月5日至12月15日期间支付装修款232000元；刘红艳又提交了《厨房承包合同》和湘畔人家员工统计表，其中承包合同是刘红艳与王雄于2011年3月29日签订的，刘红艳将厨房工作承包给王雄，但不包括厨房杀洗等勤杂工，“基本月工资”13000元，期限为贰年；统计表是刘红艳自行印制的，载明店铺厨房及其他人员薪金及每月生活费、宿舍租金和水电费，合共每月需31600元。万爱红、琪昌公司对前述证据提出异议，认为刘红艳并未对商铺进行大面积装修，不可能产生高额装修费，厨房是承包经营的，无需支付补偿。刘红艳明确表示不申请对装修价值进行鉴定，原审法院于2013年3月19日组织双方到案涉房屋勘察，该房屋用作餐厅，有简易装修，但装修显得破旧，大堂明显下沉，大部分墙体有裂缝，部分已塌陷。至于案涉房屋地面下沉、墙体开裂的原因，万爱红、琪昌公司主张是刘红艳和陈翠云装修不当及附近人防工程施工造成的，其申请进行司法鉴定，刘红艳表示同意，原审法院遂委托东莞市东城建筑规划设计院（下称东城设计院）对引起案涉房屋地面下沉、墙体开裂的原因进行鉴定，东城设计院于2012年11月26日作出东鉴字：A01210007号《东莞市虎门镇金捷大道金潮宾馆一楼铺位墙体开裂、地面下沉原因的鉴定意见书》（下称鉴定意见书），结论为：案涉工程东莞市虎门镇金捷大道金潮宾馆一楼铺位墙体开裂，地面下沉的原因为：附近政府人防工程地下室施工时，由于大范围开挖，施工降水造成附近区域水位下降，水土流失严重造成的地面不均匀下沉、塌陷、开裂，从而引起没有设置地梁支承的墙体下沉开裂。鉴定意见书“现场检查情况”部分记载：1.案涉房屋一楼铺位用隔墙相隔，分为大堂，6间客房，2间厨房、2间卫生间及1间杂物房，大堂有两处明显下沉地面，其中一间客房及走道亦有不均匀下沉，各客房及卫生间的隔墙均有裂缝。2.经开挖检查，地梁设置与原设计图纸地梁设计情况相符，“图纸有设置地梁的位置，墙体没有出现开裂现象，出现开裂的墙体位置，原设计图纸没有设置地梁及隔墙，实际做法是所有开裂隔墙的底部均没有设置地梁”。3.案涉房屋“左后方约七十多米的位置，有一个庞大的政府人防工程在施工作业，该人防工程为地下两层地下室，目前地下室主体工作已基本完工，尚未竣工使用，在该人防工程附近片区，普遍都有不同程度的路面下沉的情况，距离人防工程施工现场越近的路面下沉越为严重。距离人防工程施工现场越远的建筑出现地面下沉的情况不明显，案涉建筑物周边的道路，可见不同程度的下沉迹象。”4.“为了解案涉建筑物地质及其地下水位的情况，东城设计院委托韶关地质工程勘察院于2012年10月对案涉建筑物进行地质补充勘察，补充勘察共布钻孔2个。根据地质报告，终孔后地下稳定水位为－0.5M，目前地下水位已恢复正常，地面下陷已经停止。场地土为软弱土，场地类别为Ⅲ类，属抗震不利地段，案涉建筑物地基土面层的软弱土层较厚，从地面往下为约3.6米厚的填土层，填土下方为约7米厚的淤泥土质层，淤泥土下面为约6.4米厚的细中砂层。”“案涉建筑物地表面层有较深的软弱土层，容易因地下水土流失、地下水位的变动引起地面下沉开裂，与现场地面下沉塌陷开裂相吻合。”人和公司是案涉房屋附近东莞市虎门滨海大道地下公共人防工程的建设单位，南楚公司是该工程的施工单位。人和公司对鉴定意见书有异议，认为其没有参与鉴定机构的选取和现场勘查，其提供检材及对检材发表意见的权利均遭到剥夺，鉴定意见书程序违法，其亦认为东城设计院将鉴定转委托给韶关地质工程勘察院进行属程序违法，对于鉴定意见书的内容，其认为案涉房屋与人防工程垂直距离至少150米，意见书称“约70米”明显与事实不符，两者之间还有两栋三层建筑和停车场，相邻的建筑未出现下陷，显见下陷与人防工程无关，人和公司认为地面下沉、墙体开裂出现在没有设置地梁的隔墙，该些隔墙属违章建筑，该些问题是使用者私自改造、扩建造成的，亦有可能是使用者非法改造下水管道造成水土流失所致，该人防工程的施工方案是经过审批的，采用逆作法，即从路面一层层往下开挖，不会形成大面积的积坑，施工范围两侧都做了维护处理，深度为18米左右，施工过程不需要降水，不会造成地面下陷。另外，韶关地质工程勘察院的报告结论是可能与附近某地下工程施工降水有关，没有明确两者有必然联系，而根据常理，越靠近人防工程的建筑应该是最先塌陷、开裂的，但案涉房屋与人防工程之间的建筑并未出现下沉现象。原审法院将人和公司的意见反馈给东城设计院，其于2013年4月8日出具复函（1），载明：“……墙体是否属于违章建筑，可以请相关政府部门进行界定。二、开裂的墙体分布区域较大，并非主要集中在厨房及卫生间区区域，裂缝位置详报告P4页图1所示。正常的如该工程的卫生间、厨房的水管线改造工程不可能导致如此大面积大范围的墙体严重开裂，而且据刘红艳、万爱红、琪昌公司、陈翠云、人和公司、南楚公司介绍，该餐厅的装修隔墙布置是上一任租赁方留下，已使用多年，墙体裂缝的出现及严重发展是在附近政府人防工程基坑开挖后。三、房屋与人防工程的垂直距离，东城设计院没有实际丈量，不管是150米还是70米，实际地陷的影响是存在的，周围片区的道路情况均有反应，餐厅前门的室外地坪下沉也很严重，地下水的流失引起地坪下陷，这和中间是否隔着建筑物，关系不大。四、施工方案是否经过审批，和实际施工是否对周围建筑物是否造成影响，没有直接关系。现实情况就是人防工程的实际施工已经对案涉建筑物的室内外地坪及首层没有设置地梁支承的隔墙造成了影响。五、鉴定意见书是东城设计院出具，鉴定意见也是东城设计院经过技术分析论证出具的。鉴定意见书中所附的《岩土工程勘察报告》是东城设计院因为鉴定需要了解案涉工程场地的地质情况而委托韶关地质工程勘察院勘察出具的，是东城设计院的鉴定参考依据之一，不代表东城设计院最终的鉴定意见，不存在贵意见中所说的‘将鉴定转交给韶关地质工程勘察院’的程序违法。六、该案涉工程的地面下陷的原因是附近人防工程的施工造成的地下水土流失，由于地面下陷继而导致不设置地梁支承的墙体下沉，严重开裂。七、附近路面、案涉工程室内外地坪的不同程度的下沉均是事实，东城设计院现场勘察结果是这样的，和双方当事人陈述及当时在场的周围群众的陈述是一样的。八、周围道路、建筑物的室内外地面下陷是现场可见的事实，东城设计院是根据事实分析情况。如果合格完美的地下室施工，是不会导致周转道路、建筑物的室内外地面下陷的。……。”鉴定人员钟婵清于2012年5月28日出庭接受刘红艳、万爱红、琪昌公司、陈翠云、人和公司、南楚公司质询，其陈述的意见与鉴定意见书及复函（1）相同。原审法院认定上述事实的证据有：《租赁合同》、收款收据、收条、《衡阳市装饰装修工程施工合同》、照片、《厨房承包合同》、湘畔人家员工统计表、餐饮服务许可证、公共场所卫生许可证、房地产权证、证明、营业执照、《房屋结构安全鉴定报告书》、《虎门滨海大道人防工程施工合同》、《东莞市虎门镇金捷大道金潮宾馆一楼铺位墙体开裂、地面下沉原因的鉴定意见书》、复函（1）以及一审庭审笔录等。原审法院认为：本案是租赁合同纠纷，无疑刘红艳就是承租人，至于出租人，《租赁合同》是万爱红签字的，但合同未明确万爱红就是出租方，且未有其他证据显示万爱红是对租赁物享有权益，而作为租赁物权属人的琪昌公司已明确其法人万爱红在合同上签字是履行职务，所有收益已交回公司，故原审法院认定琪昌公司是出租人，根据合同相对性原则，刘红艳要求万爱红承担租赁关系引起的法律责任没有依据，原审法院对其针对万爱红提出的诉请不予支持。刘红艳与琪昌公司于2010年10月29日签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同真实有效，当事人应恪守合同约定。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”刘红艳、琪昌公司在合同中约定租赁物作经营使用，事实上在琪昌公司交付租赁物给刘红艳后，刘红艳即开办了“东莞市虎门湘畔人家饮食店”，但现在来看租赁物，地面下沉，墙体开裂，不要说继续作经营使用，甚至已危及到承租人的安全或者健康，可以说租赁物现已不符合约定的用途了。前述法律第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”琪昌公司主张租赁物地面下沉、墙体开裂是承租人装修不当造成的，其该主张被鉴定意见书否定，且琪昌公司确认隔墙非刘红艳添加，即隔墙是琪昌公司交付租赁物的一部分，刘红艳在原饭店的基础上开店，并已对外经营多月，按理不会是刘红艳装修时造成了墙体开裂，而地面下沉更不可能是装修形成的，故原审法院排除是刘红艳保管或使用租赁物不善造成案涉房屋的毁损。综上，琪昌公司交付给刘红艳的租赁物非因刘红艳的原因已不能符合合同约定的用途，刘红艳租赁案涉房屋的目的已不能实现，其主张解除双方签订的《租赁合同》符合前述法律第九十四条的规定，但根据前述法律第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”刘红艳要求解除《租赁合同》，应通知琪昌公司，其主张于2011年11月15日通知了万爱红，其该主张遭到琪昌公司否认，刘红艳未对该主张举证，故原审法院对其该主张不予采信，认定刘红艳向琪昌公司主张权利时（申请追加琪昌公司作为原审被告），即2012年5月28日，其解除《租赁合同》的意思到达琪昌公司，此时《租赁合同》因解除而终止。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现对刘红艳主张的各项费用进行论述：1.押金16000元，琪昌公司收取刘红艳押金的依据是《租赁合同》，现该合同已解除，琪昌公司无依据继续占用该押金，应返还给刘红艳，刘红艳请求琪昌公司退还该款有理，原审法院予以支持。琪昌公司提出以刘红艳欠缴的租金抵扣，前述法律第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”刘红艳未支付琪昌公司2011年11月之后的租金，但双方对于该租金应否支付，按何标准支付仍存有争议，故琪昌公司要求债权抵销不符合前述规定，原审法院对其该主张不予采纳，琪昌公司可另行向刘红艳提出请求。2.提前遣散员工补偿费23200元，刘红艳为此提交了《厨房承包合同》和湘畔人家员工统计表，但该两证据均不能证实《租赁合同》的解除实际给刘红艳造成了该损失，原审法院对刘红艳的该主张不予支持。3.铺位受让费损失23200元，刘红艳为取得经营案涉房屋的机会向陈翠云交纳了受让费90900元，因刘红艳与琪昌公司签订的《租赁合同》与万爱红与陈翠云签订的《租赁合同》关于租金的计付是一致的，且刘红艳没有以陈翠云原经营饭庄的名义继续经营，原审法院相信，该受让费是刘红艳取得陈翠云原饭庄装修的对价，刘红艳已对装修损失提出主张，原审法院对刘红艳主张的受让费损失不予支持。4.装修费损失150000元，如前所述，刘红艳对案涉房屋的装修享有权益，刘红艳提交《衡阳市装饰装修工程施工合同》和收款收据，因装修价值会随着使用、时间等原因而减损，且未能确定该施工合同是否确已履行，故不能按该证据来确定装修损失。装修损失可以通过鉴定加以确定，但刘红艳已明确表示不申请鉴定，从现场勘察来看，案涉房屋的装修较为简易，且破旧，原审法院酌定琪昌公司支付刘红艳装修费损失12000元。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限东莞市琪昌贸易有限公司于判决生效之日起三日内退还刘红艳押金16000元；二、限东莞市琪昌贸易有限公司于判决生效之日起三日内支付刘红艳装修损失12000元；三、驳回刘红艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4588元，由刘红艳承担4002元，琪昌公司承担586元。限琪昌公司于判决发生法律效力之日起三天内向原审法院缴交586元。刘红艳不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院认定万爱红无须承担租赁关系引起的法律责任是错误的。1.万爱红在与刘红艳签订《租赁合同》时，并未向刘红艳表明租赁物是琪昌公司所有，租赁合同上只有万爱红的签名，并未加盖“东莞市琪昌贸易有限公司”的印章。2.万爱红在收取租金时开的收据上也只签了“万爱红”的名，收据上也未加盖“东莞市琪昌贸易有限公司”印章。3.刘红艳在试营业期间，因为要向有关职能部门办理相关证件，被要求提供租赁合同和租赁的权属证明，刘红艳要万爱红到租赁物所在地东莞市虎门镇小捷滘社区居民委员会开具证明，证明租赁物产权属万爱红所有，也并未告知租赁物为琪昌公司所有。4.刘红艳向一审法院起诉后，于2012年5月28日收到万爱红的答辩状和证据时，才知道万爱红是琪昌公司的法定代表人，租赁物是琪昌公司所有。由此可见，万爱红应与租赁物的真正所有者琪昌公司承担连带法律责任。（二）判决书中认定《租赁合同》于刘红艳向琪昌公司主张权利时，也就是2012年5月28日为《租赁合同》终止日期是错误的认定。租赁合同的终止日期应是刘红艳被逼终止营业的日期2011年11月15日。1.租赁房屋于2011年6月中旬便开始出现地面下沉、墙体开裂的情况，刘红艳及时告知了万爱红，当时大家依常识认为是附近人防工程开工所导致的，刘红艳也到有关职能部门发映情况，万爱红还酌情减收了800元租金，后租赁房屋地面下沉、墙体开裂日趋严重，刘红艳多次到虎门镇维稳中心和城建办反映相关情况，请求法院到虎门镇维稳中心和城建办调取相关证据。2.刘红艳因租赁房屋危及承租人与消费者的人身安全，租赁物不能实现合同约定的用途，于2011年11月15日被逼终止营业，并告知了万爱红，万爱红于2011年11月15日向刘红艳抄收了10月的水电费，并口头承诺免收刘红艳2011年10月至11月的租金，要求刘红艳对受损的租赁物进行维修，但租赁物受损非常严重，已危及人身安全，已不符合约定用途，一审法院通过鉴定机构的鉴定结论，也认定案涉租赁房屋已不能实现合同目的，认定刘红艳要求终止租赁合同的主张是成立的，但对终止《租赁合同》的日期认定错误，上述的事实也可以表明万爱红已于2011年11月15日收到了刘红艳终止租赁合同的通知。3.如前所述，刘红艳于2011年5月28日开庭时才知道琪昌公司是租赁物的产权所有者，终止合同也只能通知合同签订者万爱红，因此一审法院以2011年5月28日刘红艳追加琪昌公司为一审被告时为合同终止日期是事实认定错误。（三）一审法院对刘红艳因租赁已不符合约定的用途，而被逼提前终止营业而遣散员工的补偿费23200元不予支持的认定是错误的。1.刘红艳共聘请了十名员工，厨房4人，前厅4人，杂工2人，都工作了半年以上，按照《劳动合同法》的相关规定，企业因终止营业要对劳动者进行经济补偿，工作六个月以上不满一年则补偿一个月工资，刘红艳因租赁物不符合约定的用途而被逼终止营业，可见，刘红艳提前与劳动者终止劳动合同，是与租赁物不符合约定的用途有关联性，因此，万爱红、琪昌公司应承担刘红艳遣散员工的补偿费23200元。（四）一审法院对刘红艳主张的铺位受让损失30000元不予支持是错误的。刘红艳以90900元的价格从陈翠云处受让案涉租赁房屋，主要是以房屋内的设备如空调、冰箱、厨房设备、桌椅等为计算价格的依据，且以受让设备的使用年限为综合考量，现刘红艳因案涉房屋受损不能符合约定的用途而提前两年终止营业，又无法将案涉房屋内的设备以合理的价格转让出去，从而造成重大经济损失，刘红艳只主张万爱红、琪昌公司赔偿因此而造成的损失30000元，是合法合理的。（五）一审法院对刘红艳请求的装修费损失只支持12000元，严重偏低。刘红艳从陈翠云处受让案涉房屋时，陈翠云已经营多年，而陈翠云是以经营粤菜为主的饭店，刘红艳接手后，是以经营湘菜为主的饭店。经营菜系不一样，饭店装修的风格也不一样，刘红艳接手后，万爱红、琪昌公司也给予了刘红艳一个月的装修期限并免交租金，刘红艳在与万爱红签订租赁合同后第二天便联系到装修公司，对案涉租赁房屋进行装修，有装修合同和收款收据为证，而一审法院对是否有装修都不能认定，且认为案涉房屋的装修较为简易、破旧，是不符合事实的，案涉房屋的实际装修面积为400多平方米，刘红艳接手后进行了吊顶、迎宾大门、门窗装饰、堵面刷漆等装修工程，装修费共支付232000元也是符合市场一般装修标准价，现刘红艳对装修后的案涉房屋只使用了一年，就被逼终止营业，在一审法院的法官到案涉房屋及勘察时，已是2012年3月份了，离案涉房屋终止营业也有五个多月了，加上房屋受损情况严重，积满了灰尘，因此给人的感觉显得破旧。据此，刘红艳请求本院：一、撤销原审判决第二项和第三项；二、判决刘红艳与万爱红、琪昌公司的《租赁合同》于2011年11月15日终止；三、判令万爱红、琪昌公司支付刘红艳提前遣散员工费23200元；四、判令万爱红、琪昌公司支付刘红艳铺位受让费的损失30000元。五、判令万爱红、琪昌公司支付刘红艳装修费损失150000元，以上共计金额为人民币203200元。六、判决万爱红、琪昌公司承担连带责任。琪昌公司也不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）刘红艳从2011年9月份开始未向琪昌公司缴纳租金，而不是从2011年11月份拖欠琪昌公司租金。（二）刘红艳负有向琪昌公司缴纳租金的义务，刘红艳负有退还刘红艳房屋押金的义务。即使按照刘红艳主张的11月15日停业，刘红艳也应向刘红艳缴纳2011年9月1日至11月15日之间的租金共计人民币20000元，远超过刘红艳应向刘红艳退还押金人民币16000元，两者均是金钱债权，性质相同，属于可以抵销的债权范畴，让琪昌公司另案起诉，不仅增加讼累，也会增加执行麻烦。（三）一审判决认定的刘红艳的装修损失12000元不是琪昌公司造成的。即使要赔偿也应由人和公司、南楚公司、陈翠云来承担。从鉴定报告可以看出，刘红艳对案涉房屋的损害并无责任，应由人和公司和南楚公司对损害承担责任。据此，琪昌公司请求本院：撤销原审判决第一项、第二项，改判琪昌公司无须退还刘红艳押金16000元，无须赔偿刘红艳装修损失费12000元。琪昌公司针对刘红艳的上诉答辩称：刘红艳的上诉没有依据，原审判决正确，但琪昌公司不应当返还装修费。刘红艳针对琪昌公司的上诉答辩称：刘红艳的答辩意见与其上诉意见一致。陈翠云针对刘红艳的上诉答辩称：陈翠云与本案没有关系，其亦不知道琪昌公司的存在。人和公司答辩称：人和公司是发包方，南楚公司是实际施工单位，如要承担责任，应由南楚公司承担。鉴定意见并未说明只有一家公司在施工，原审法院对鉴定费没有处理。原审判决存在很多事实不清的地方，请求将本案发回重审或撤销鉴定报告。南楚公司没有在法定期限内提交书面答辩意见。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明，根据刘红艳的申请，本院到虎门镇人民政府住房规划建设局、虎门镇综治信访维稳中心了解案涉纠纷协调情况，虎门镇人民政府住房规划建设局于2014年1月23日曾向虎门镇综治信访维稳中心作出的《关于序号为03002011112800101的信访及矛盾纠纷的回复》（以下简称《回复》）。该《回复》显示：“一、在2011年11月2日，虎门镇人民政府住房规划建设局人员由小捷滘170号湘畔人家饭店的业主的引领下，对饭店内的非承重墙体开裂和地面下沉情况进行勘察和初步分析。认为墙体开裂严重，可能存在倒塌危险，并告知现场租住人员排险、避险措施。初步勘查后，虎门镇人民政府住房规划建设局人员对墙体开裂和地面下沉情况进行拍照留底。…….三、虎门镇人民政府住房规划建设局人员听取经营人刘红艳的诉求后，向局领导汇报，在局领导的积极协调作用下，再次联系人和公司和业主及经营人刘红艳等各方商讨加固赔偿问题，并于2011年11月24日约同各方在店内现场商讨，具体内容和结果如下：1.饭店的墙体拆除和重新装修由业主方负责进行，费用由人和公司承担；2.饭店的经营损失及租金问题，由业主和经营者双方商讨解决；3.由于经营人不同意以上协调方案，致使方案到现时仍无法实施。”。刘红艳认为《回复》说明了刘红艳于2011年11月2日带领虎门镇人民政府住房规划建设局工作人员到案涉现场勘查，工作人员也认为存在倒塌的危险，并告知租住人避险。因此，刘红艳于2011年11月15日停止营业事实是确切的，一审对上诉人刘红艳停止营业的时间点认定错误。万爱红、琪昌公司对《回复》形式的真实性确认，但对内容真实性不确认，因为该《回复》没有相关的协调记录作佐证，且协调的结果没有依据。虎门镇人民政府住房规划建设局没有任何证据证明人和公司愿意承担饭店内墙体进行灌缝加固的维修费用。人和公司表示对《回复》的真实性、合法性、关联性均有异议，该《回复》是在政府部门协调下形成的初步调解方案，并最终因为刘红艳未同意而未成行。因此，该《回复》不能作为证据使用。陈翠云认为本案与其没有关系。南楚公司经本院通知，未到庭对《回复》发表质证意见。再查明，邹咏春在二审法庭调查时作证称：邹咏春于2010年10月入职湘畔人家，2011年11月15日从湘畔人家离职，刘红艳给邹咏春补了现金1800元作为补偿，邹咏春没有向刘红艳出具收据。琪昌公司、人和公司对邹咏春的证言均不予确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：关于租赁合同的效力问题。刘红艳与万爱红于2010年10月29日签订的《租赁合同》，该《租赁合同》所涉及的房屋经合法登记，并有《房地产权证》。该《租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，真实有效，当事人应恪守合同约定。由于案涉租赁物的权属人是琪昌公司，琪昌公司已明确其法定代表人万爱红在《租赁合同》上签字是履行职务，所有收益已交回公司，故万爱红签订《租赁合同》所产生的权利和义务均由琪昌公司承担。刘红艳要求万爱红承担因《租赁合同》引起的法律责任没有法律根据，本院不予支持。关于租赁合同何时解除的问题。首先，《租赁合同》第一条约定琪昌公司将案涉租赁物租给刘红艳经营使用。根据虎门镇人民政府住房规划建设局的《回复》“案涉房屋墙体开裂严重，可能存在倒塌危险，并告知现场租住人员排险、避险措施”，足以证明案涉租赁物于2011年11月2日已经无法作经营使用。又根据鉴定意见书，已经排除因刘红艳装修而引起案涉房屋地面下沉、墙体开裂等，故琪昌公司交付给刘红艳的租赁物已经不符合《租赁合同》约定的用途。刘红艳租赁案涉房屋的目的已经不能实现，且并非由于刘红艳的原因导致合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，刘红艳可以解除租赁合同。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，当事人主张解除合同，并未要求书面通知对方。刘红艳主张其于2011年11月15日口头通知了万爱红要求解除《租赁合同》，琪昌公司对此予以否认。但是，根据虎门镇人民政府住房规划建设局的《回复》，案涉房屋于2011年11月2日已经无法用作经营使用，刘红艳于2011年11月15日停止营业、解散员工之后通知万爱红解除《租赁合同》符合常理。又由于琪昌公司已经授权万爱红签订案涉合同、收取租金、押金等，刘红艳将解除《租赁合同》的意愿通知万爱红，则应视为通知了琪昌公司，故本院认为琪昌公司与刘红艳的《租赁合同》于2011年11月15日解除。还需说明的是，在《租赁合同》履行过程中，没有任何证据显示刘红艳是知道琪昌公司存在的，原审法院以刘红艳申请追加琪昌公司作为原审被告，方视为通知琪昌公司，原审法院对此认定不当，本院予以纠正。关于刘红艳所主张的损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，对刘红艳所主张的损失，本院分析如下：1.刘红艳主张因提前遣散员工补偿费23200元，但是刘红艳提交《厨房承包合同》、湘畔人家员工统计表，并不足以证明刘红艳实际产生了该项损失。邹咏春在一审中未出庭作证，二审中，邹咏春的证言不属于新证据，本院不予采信，退一步讲，邹咏春的证言并亦不足以证实刘红艳的该主张，故原审法院对其该项请求不予支持，并无不当。2.刘红艳主张铺位受让费损失23200元。刘红艳向陈翠云交纳了受让费90900元，同时，刘红艳亦承认该90900元是其为取得经营案涉房屋的空调、冰箱、桌椅等设备所支付的对价，因案涉房屋内的设备是刘红艳所有，且属于动产，《租赁合同》的解除并不必然导致上述设备的损失，刘红艳主张该笔费用系《租赁合同》解除所产生的损失没有事实根据。3.装修费损失150000元。装修价值会随着使用、时间等原因而减损，装修损失可以通过鉴定加以确定，但刘红艳已明确表示不申请鉴定，因此产生的不利后果应由刘红艳承担。刘红艳提交《衡阳市装饰装修工程施工合同》和收款收据，拟证明装修费的损失，但刘红艳未能证明该施工合同是否用于案涉房屋装修，亦未能证明该施工合同的履行程度，故不能按该施工合同来确定装修损失。原审法院根据现场勘查的情况酌定琪昌公司支付刘红艳装修费损失12000元，并无不当。综上，原审法院对刘红艳所主张的三项损失的认定，合理有据，本院予以维持。还需要指出的是，本案审理过程中，双方委托东莞市东城建筑规划设计院对引起案涉房屋地面下沉、墙体开裂的原因进行鉴定，因此产生鉴定费30000元（琪昌公司预交）应在本案中处理，但原审法院对此未予处理，琪昌公司、刘红艳未就此提出上诉，本院对此不予审查，双方可就鉴定费30000元另行解决。关于租金的问题。原审中，琪昌公司确认刘红艳从2011年11月1日开始没有缴交租金，琪昌公司亦未在本案中未提出反诉。琪昌公司现上诉要求刘红艳缴交自2011年9月份至《租赁合同》解除之日的租金，并将该租金抵销应返还给刘红艳的押金，刘红艳对此不予认可，故本院在本案中对该请求不予审查。综上所述，上诉人刘红艳上诉理由成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯对《租赁合同》的解除时间认定不当，刘红艳和琪昌公司签订的《租赁合同》于2011年11月15日解除。但是，对《租赁合同》的解除时间认定不当，并不影响本案的处理结果，故本院对原审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。刘红艳上诉部分二审案件受理费4348元，由刘红艳负担（已预交）。东莞市琪昌贸易有限公司上诉部分二审案件受理费500元，由东莞市琪昌贸易有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  卢健如代理审判员  刘海燕代理审判员  徐华毅二〇一四年五月二十八日书 记 员  刘裕灵附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。