安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖16民终1846号
上诉人（原审被告)：安徽时尚地产开发有限公司，住所地安徽省涡阳县站前路北侧。
法定代表人：魏峰,总经理。
委托诉讼代理人：唐凤龙，安徽天静律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙富强，安徽天静律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：盛任，男，1985年12月29日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
上诉人安徽时尚地产开发有限公司（以下简称时尚地产公司）因与被上诉人盛任房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2016）皖1621民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人时尚地产公司的委托诉讼代理人唐凤龙到庭参加诉讼。被上诉人盛任经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
时尚地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：时尚地产公司于2015年6月30日之前通知过盛任办理房屋入住手续，盛任单方拒绝收房，拖延至今。案件所涉房屋已经建设完毕，可以交付，涡阳县房地产管理局于2015年9月9日却通知不让交房，过错不完全在时尚地产公司。时尚地产公司作为开发商，也想如期交房，但因不可抗力无法施工，在楼房施工期间，因恶劣天气造成施工半年的期间应予扣除。
盛任未到庭，亦未提供书面答辩和证据。
盛任向一审法院起诉请求：判令时尚地产公司履行合同义务（交付房屋钥匙、购房发票、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）；赔偿前期逾期交房违约金18316元（从约定2015年6月30日交房之日计算至2016年4月12日验收合格可以交房之日止，并已扣除面积增加部分的房款1749元）；赔偿后期逾期交房违约金（自2016年4月12日计算至被告实际交付房屋钥匙、购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》止）并承担诉讼费。
一审法院认定事实：2013年4月13日，时尚地产公司与盛任签订了一份《商品房买卖合同》，约定盛任购买时尚地产公司座落于涡阳县乐行路南侧中央公馆第4幢702号房，建筑面积85.7平方米,总房款为316096元。买受人按约定于2013年4月24日向出卖人（时尚地产公司）交付全部购房款316096元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”；合同第五条面积确认及面积差异处理的第四款第一项约定：“1、双方自行约定：（1）按产权登记面积，多退少补”。现盛任以时尚地产公司在2016年4月中旬通知办理交房手续时，时尚地产公司逼迫其接受赔偿30天逾期交房违约金并承担3600元砸墙费用的方案，并需当即缴款，否则不予交房,并威胁其如不在接通知后15天内办理交房手续，将向时尚地产公司承担违约责任。同时，也不能及时向其提供购房发票、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》为由，诉至该院。另查明，2016年4月12日，涡阳县房地产管理局出具《亳州市新建住宅小区综合查验备案证》，认为上述商品房经检查，符合备案条件，允许交付。时尚地产公司随后通知盛任交接房屋。另按照合同第五条约定，盛任应向时尚地产公司补交房款1749元。一审法院认为，盛任、时尚地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合同合法有效。按合同约定，时尚地产公司应向盛任交房的时间为2015年6月30日前。时尚地产公司虽于2016年4月12日收到涡阳县房地产管理局出具《亳州市新建住宅小区综合查验备案证》后，随即通知盛任交接房屋，但已构成违约。按合同约定，时尚地产公司应向盛任支付该期间的逾期交房违约金18316元〔316096元×（2÷10000）×287〕。对时尚地产公司辩称不能按时交房的原因是由于不可抗力所致，对楼房施工期间，因恶劣天气造成施工不能的期间应予扣除的意见，因无事实和法律依据，该院不予采信。盛任诉称时尚地产公司在交房时，存在采取威胁、逼迫其接收不合理条件的情形，因其所提供的中央公馆面积及缴费通知单无时尚地产公司方签字或盖章，且无其他证据证明，故该院不予采信。盛任也不得以时尚地产公司不付清逾期交房违约金为由拒绝接收房屋。故盛任主张时尚地产公司支付自2016年4月2日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。按照合同第五条约定，盛任应向时尚地产公司补交房款1749元。由此双方形成互付到期债务的事实，盛任主张以逾期交房违约金抵销其应补交房款，理由正当，该院予以支持。两项折抵后，时尚地产公司还应向盛任支付逾期交房违约金16567元（18316-1749）。抵销后的应补交房款之债终止，时尚地产公司应按照合同约定向盛任交付房屋。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（三）项、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、时尚地产公司于判决生效之日起十日内将位于涡阳县乐行路南侧中央公馆第4幢702号房屋交付盛任；二、时尚地产公司于判决生效之日起十日内向盛任支付逾期交房违约金16567元;三、驳回盛任的其他诉讼请求。案件受理费258元，减半收取129元，由时尚地产公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：时尚地产公司是否违约，应否应承担违约金。
时尚地产公司与盛任的商品房买卖合同约定出卖人于2015年6月30日前将验收合格的商品房交房买受人，但该商品房于2016年才验收合格具备备案交付条件。故时尚地产公司即使2015年6月30日通知盛任接收房屋，因合同标的物商品房质量不符合合同约定，故买受人盛任有权拒绝受领该商品房。且时尚地产公司亦未提供证据证明其于2015年6月30日通知盛任办理入住手续，故由此产生的不利后果应由其自行承担。2015年9月9日，涉案商品房亦未具备交付条件，涡阳县房地产管理局于该日通知时尚地产公司不让交付房屋，系履行行政管理职权，时尚地产公司以该行政行为作为抗辩的理由不成立，本院不予支持。如时尚地产公司认为该局的行政行为导致其延期交房，可以另行解决该争议。时尚地产公司认为延期交房系因不可抗力造成，亦未提供相关证据证明，由此产生的不利后果亦应由其自行承担。
综上所述，时尚地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费258元，由安徽时尚地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文伟
审 判 员 赵 亮
代理审判员 沙启峰
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 李遨宇




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