吉林省柳河县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳民中初字第458号
原告：胡海旭，女，汉族，柳河县人，住柳河县时家店乡。
委托代理人：王淑芳（系胡海旭母亲），女，汉族，柳河县人，住柳河县时家店乡。代理权限为一般代理。
委托代理人：仇明柱，男，汉族，法律工作者，住柳河镇本街。代理权限为一般代理。
被告：慕文革，男，汉族，柳河县人，住柳河镇。
第三人：柳河县大北岔林场。
法定代表人丛伟，场长。
原告胡海旭诉慕文革、第三人柳河县大北岔林场房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月23日收到原告起诉状，同日决定立案受理，并依法组成合议庭，于同年5月27日、12月17日公开开庭审理此案。原告胡海旭及委托代理人王淑芳、仇明柱，被告慕文革均到庭参加诉讼，第三人柳河县大北岔林场经传票传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。
原告诉称：2012年7月1日，原告与被告签订了房屋买卖合同，被告将大北岔林场在张家油房新建住宅楼卖给原告，面积70平方米。合同约定原告付给被告首付款7万元，被告协助原告办理过户手续。合同签订后，原告得知被告所售房屋是大北岔林场危旧房改造的福利政策房，不允许私自出售他人。被告也承认该房屋不能过户。原告多次找到被告协商解除合同未果，故起诉至法院，请求解除购房合同并返还已交购房款，维护原告的合法权益。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，由原告交付剩余房款。
第三人未答辩。
原、被告双方为证实各自的主张成立，分别向法庭提供如下证据。
一、原告提供证据如下：
1、房屋买卖合同一份，主要内容为：甲方现将大北岔林场位于张家油房新盖家属楼70平方米以2180元／平方米出售给乙方，共计人民币152，600.00元。签合同时付款（首付）7万元，其余部分待楼盖起之后，按林场规定按时付清房款（亦可按揭办理）。甲方如有变动按乙方付款数额退还乙方，并按照国家标准负担利息。交钥匙时，甲方协助乙方办理过户手续，费用由乙方承担。甲方慕文革、乙方胡海旭母亲王淑芬，分别签字画押。2012年7月1日。
2、收据一份，上书：今收到房款人民币70，000.00元，收到人慕文革。2012年7月1日。
3、林业危旧房改造协议一份，主要内容为：甲方大北岔林场，乙方慕文革（职工）。为改善地方国有林场职工住房条件，落实国家地方国有林场职工危旧房改造工作的相关政策和补助标准，经省发改委及林业厅审批，双方自愿达成如下协议：楼房建设地点位于柳河镇张油坊西侧，2012年7月开工，2013年11月30日竣工。楼房平均价格为2180元／平方米，户型为70平方米，房价款为15.26万元，国家及省里补助每户2万元由县财政直接拔付开发企业，个人承担13.26万元实行分期付款的方式，先按60%预交房款，剩余40%房款在分房交钥匙之前一次性补齐；房屋面积以实际测绘为准，房款多退少补。合同签订后不允许退房或私自转让，否则一切后果按违约处理。甲方柳河县大北岔林场盖章、法人代表从伟签字，乙方慕文革签字。2013年3月24日。
4、原告继父姜XX出庭证实：与被告签订的合同是我起草的，签订合同时被告说能办理过户，后来到林业局、林场、地税、房产问过，都一致表示这个房是国家给林场职工的福利房，不允许过户。
原告表示，证据3明确记载，双方诉争房屋具有林业部门政策福利房性质，不允许私自转让。
被告质证意见：对证据1，无异议。对证据2，原告实际交了6万元。对于证据3无异议。对证据4，过户是在交钥匙时协助办理，现在还没交钥匙呢，怎么知道不能过户呢。
二、被告提供证据如下：
柳河县人民政府办公室文件柳政办发（2010）20号，柳河县人民政府办公室关于印发柳河县林业危旧房（廉租房）建设实施方案的通知，其中第七条第（四）项规定，享受林业危旧房政策的，职工个人交足自己承担的建房资金后，可取得完成（全）产权；享受廉租房政策的职工，房屋产权属国家所有。
原告质证意见，不能证实本案争议的房屋是林业政策福利房。原告不能过户。
针对双方当事人所提供的证据及对方所发表的质证意见，本院对各证据综合评判如下：
对于原告提供的证据1、2、3均为原始凭证，来源合法，具有真实性、关联性，予以确认；对于证据4，该证人证实“后来到林业局、林场、地税、房产问过，都一致表示这个房是国家给林场职工的福利房，不允许过户”。但未能向法庭提供佐证加以证实该内容成立，故该证据不予采信。对于被告所提供的证据的真实性予以确认。
综上，经审理查明，本案以下事实可以认定：
被告慕文革系柳河县大北岔林场职工。2012年7月1日，原告胡海旭、被告慕文革双方签订了“房屋买卖合同”，被告将本单位拟在柳河镇张油坊村新建的楼房出售给原告，其主要内容为：被告将大北岔林场位于柳河镇张油坊新建家属楼70平方米以2180元／平方米出售给原告，价款总计人民币152，600.00元。签合同时付款（首付）7万元，余款待楼盖起之后按林场规定按时付款（亦可办按揭）。出售方如有变动，按购买方付款数额退还，并按国家标准承担利息。交钥匙时，出售方协助办理过户。原告于签订合同之日给付被告购房款人民币70，000.00元，被告将其中40，000.00元交于本单位大北岔林场，并以国家给予每户职工2万元的补助应归其本人所有为由，扣下20，000.00元。2013年3月24日，慕文革与柳河县大北岔林场签订了“林业危旧房改造协议”，主要内容为：大北岔林场遵照上级有关指示精神，改善职工住房条件，落实国家地方国有林场职工危旧房改造工作的相关政策和补助标准，被告购买大北岔林场在柳河张油坊村西侧新建住宅楼一户，该工程于2012年7月开工，2013年11月30日竣工。楼房平均价格为2180元／平方米，户型为70平方米，总价款为15.26万元，国家及省里补助每户2万由县财政直接拔付开发企业，个人承担的13.26元实行分期付款的方式，先按60%预交，剩余的40%房款待分房交钥匙之前一次性补齐；房屋面积以实际测绘为准，房款多退少补。合同签订后，不允许退房或私自转让，否则一切后果自负。嗣后，原告以其所购楼房不能办理过户为由，多次找被告要求退还购房款70，000.00元。截止2013年7月份，被告分四次返还原告购房款人民币10，000.00元。2014年11月27日，本院依据原告的申请，追加柳河县大北岔林场为本案第三人，并送达了通知，要求第三人届时参加诉讼。本案审理中，原告变更诉讼请求，认为：被告与第三人签订“林业危旧房改造协议”的目的不是要住此房，而是以签协议形式掩盖自己转卖本单位具有福利性质的所建住宅楼而谋取国家补助款2万元的非法目的；原、被告双方于2012年7月1日签订的“房屋买卖合同”，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，即被告在未取得房屋产权证的情况下而转让房屋。请求确认房屋买卖合同无效，返还已交购房款人民币6万元，并按国家规定承担欠款利息，其中4万元及相应利息由第三人承担返还责任。
本院认为，2013年3月24日，被告慕文革与所在单位第三人柳河县大北岔林场签订了“林业危旧房改造协议”，被告购买了第三人新建住宅楼一户，同时该协议约定，拟建住宅楼位于柳河镇张油坊西侧，于2012年7月开工。2012年7月1日，原、被告双方签订“房屋买卖合同”，被告将其购买的上述住宅楼卖给原告胡海旭。也就是说，被告所转让的住宅楼尚未开工兴建，且在被告与第三人签订的协议之前的八个月之多。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记取得权属证书的；”被告在转让住宅楼时，并未取得住宅楼的权属证书，其行为有违上述法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”依照该法律规定，原、被告双方所签订的“房屋买卖合同”属无效合同。另，对于被告所转让的住宅楼，一是尚未开工，二是被告尚未取得产权证书一事，原告在签合同之时应属明知，故应认定双方在房屋买卖行为中，具有同等过错责任。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案审理中，原告变更诉讼请求，请求确认原、被告双方签订的“房屋买卖合同”无效，返还已交购房款人民币6万元及相应利息，其中4万元及相应利息由第三人承担返还责任。本院认为，原告请求被告承担返还购房款并赔偿损失，符合上述法律规定，予以支持。因原告亦存在一定过错，可减轻被告的赔偿责任。另，原告于双方签订“房屋买卖合同”之日，将购房款交于被告手中，而并未交给第三人，且第三人亦非该合同相对人，故原告请求第三人承担返还购房款责任，无事实及法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及上述法律规定，判决如下：
一、原告胡海旭与被告慕文革双方签订的“房屋买卖合同”无效。
二、被告慕文革于本判决生效后立即返还原告胡海旭已交房款人民币60，000.00元并赔偿损失（该损失可比照欠款利息计算，即计息时间自2012年7月1日起至本判决执行完毕时止，利率以中国人民银行同期贷款利率为准，被告承担利息总计金额的50%）。
三、驳回原告胡海旭的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，由被告承担。
权利人申请执行期限自本院确定给付期限届满时起为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判长 刘淑宏
审判员 李国华
审判员 左 平
二〇一四年十二月十五日
书记员 胡志辉