江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终4004号
上诉人（原审原告）：王莉,女,1969年1月29日生,汉族,住睢宁县。
委托诉讼代理人：刘柏，徐州市睢宁县恒信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：江苏地杰房地产开发有限公司,营业执照注册号320324000020867，住所地睢宁县府前东街203号。
法定代表人：王江斌，该公司总经理。
王莉与被上诉人江苏地杰房地产开发有限公司（以下简称地杰公司）商品房销售合同纠纷一案，上诉人王莉不服江苏省睢宁县人民法院做出的（2018）苏0324民初785号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王莉的委托诉讼代理人刘柏到庭参加了询问，被上诉人地杰公司经本院传票传唤未到庭。现本案已审理终结。
上诉人向本院提出上诉：1、撤销（2018）苏0324民初785号民事判决，依法改判，支持上诉人一审诉讼请求。2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
事实和理由：2011年7月4日，上诉人与被上诉人签订了两份商品房买卖合同，合同约定：上诉人购买被上诉人开发的帝壹城小区8幢2单元304室的房屋，房屋面积为148.3平方米，房屋价款为579982元；上诉人购买8幢-1单元16号汽车库，面积为26,77平方米，车库价款为103018元；合计683000元。合同签订后，上诉人按约履行了支付房款的义务，被上诉人直到现在没有将符合合同约定条件的房屋交付给上诉人。双方在合同中对房屋交付时间及违约责任的进行了约定。由于被上诉人没能按合同约定交付房屋，2012年11月25日经双方交涉，被上诉人给上诉人等业主出具承诺书，由于被上诉人一直没有按照合同约定和承诺书的承诺交付房屋，上诉人向一审法院提起诉讼时，上诉人才知道被上诉人不愿意按照合同的约定及承诺书的承诺支付违约金，也就是说上诉人才知道违约金的权利受到损害。被上诉人和其他业主因延期交房的诉讼中也没有提及违约金的时效抗辩，所以上诉人一直不知道也不可能知道违约金的权利受到损害。不管是购房合同还是承诺书，双方都没有对违约金支付期限进行约定，上诉人就可以根据法律规定随时主张权利。一审法院认定上诉人2015年1月23日之前的诉讼时效已经超过，是对事实的错误认定和对法律的错误理解与适用。根据双方合同约定，被上诉人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，上诉人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被上诉人承担。如果被上诉人履行了书面通知的义务，上诉人拒绝上房，则产生超过诉讼时效的法律后果。综上，上诉人认为，不管是购房合同还是承诺书，双方都没有对违约金支付期限进行约定，上诉人就可以根据法律规定随时主张权利。请求二审法院查明案件事实，依法支持上诉人一审时诉讼请求。
二审期间地杰公司未到庭，亦未提交书面意见。
王莉的一审诉讼请求：1.判令地杰公司向王莉支付2012年1月29日至2012年11月25日的延期交付违约金20558.30元、2012年11月26日至2013年4月28日的延期交付违约金20899.8元，自2013年4月29日至交付符合合同第八条、第十一条约定交付条件的商品房之日的违约金，按日万分之三标准继续计算；2.诉讼费由地杰公司承担。
事实和理由：2011年7月4日，王莉、地杰公司签订两份商品房买卖合同，约定王莉购买地杰公司开发的帝壹城小区8幢2单元304室房屋及8幢-1单元16号车库，价款分别为579982元、103018元，合计683000元。后王莉依约履行了付款义务，但地杰公司未按约定交付房屋。经交涉，地杰公司向王莉出具承诺书一份，承诺如未按约交房，自2012年11月26日起的违约金标准相应提高。时至今日地杰公司仍未交付房屋，王莉遂诉至法院，请求公正判决。
一审法院经审理查明：2011年7月4日，王莉与地杰公司签订了《商品房买卖合同》两份（合同号：SN21209、SN21210），王莉购买地杰公司开发的位于睢宁县城××街××城小区××＃××单元××号商品房（价款为579982元）、8#幢-1单元16号车库（价款为103018元）。合同第八条约定，地杰公司应在2012年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得商品住宅交付使用批准文件的商品房以及已竣工验收备案的车库交付给王莉使用。合同第九条约定，如地杰公司未按合同规定的期限将商品房及车库交付王莉使用，则逾期不超过90日的，自2012年1月29日起至实际交付之日止，地杰公司按日向王莉支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，王莉有权解除合同，王莉解除合同的，地杰公司应当自王莉解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按王莉累计已付款的1%向买受人支付违约金；王莉要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，地杰公司按日向王莉支付已交付房价款万分之一的违约金。
王莉于2011年6月24日支付购房款50000元、于2011年7月4月支付433000元、于2011年9月9日支付200000元，合计683000元。
2012年11月25日，因未能按约定的日期将房屋及车库交付使用，地杰公司遂作出书面承诺，对于帝壹城小区1号、2号、3号、8号、9号、10号、11号楼顺延至2013年4月28日交付房屋；如按时交房，则2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之一点五补偿，如不能按时交房，则2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之二补偿；如2013年4月28日不能交付使用，则自2013年4月29日起按日万分之三计算至交房为止；赔偿金在交房之日和钥匙一起交付。
一审庭审过程中，地杰公司称王莉已自行上房，但未向法院提供任何证据予以佐证，而王莉对此予以否认。
另查明，2013年12月30日，睢宁县房产管理局、睢宁县国土资源局根据2013年12月11日睢宁县人民政府关于研究解决房地产项目综合验收和房产证、土地证办理相关事宜专题会议的会议决定，在《今日睢宁》、中国睢宁门户网站上发布《关于集中办理浙江商贸城等22个开发项目“两证”的公告》，公告在2014年3月31日至4月9日，4月14日至4月23日分别集中为帝壹城小区1-3、8-11号楼业主办理房产证、土地使用证。
2014年3月2日，王莉以地杰公司违法交付房屋为由投诉至睢宁县住房和城乡建设局（以下简称睢宁住建局），要求该局查处并予以回复，后因睢宁住建局未予回复，遂向一审法院提起行政诉讼。一审法院于2014年8月10日作出（2014）睢行初字第0019号行政判决驳回王莉对睢宁住建局的诉讼请求，王莉不服，二审法院于2015年4月7日作出（2015）徐行终字第0048号行政判决驳回上诉维持原判，江苏省高级人民法院于2017年2月27日作出（2016）苏行申302号行政裁定驳回其再审申请。
2014年4月28日，王莉向睢宁县房产管理局、睢宁县国土资源局邮寄《政府信息公开申请表》，申请公开为帝壹城小区办理国有土地使用权证所依据的全部材料，后王莉以两单位没有履行信息公开的法定职责为由向本院提起行政诉讼，本院于同年9月25日作出（2014）睢行初字第0027号、（2014）睢行初字第0028号行政判决驳回其诉讼请求。
2014年8月8日，王莉以睢宁县房产管理局、睢宁县国土资源局为帝壹城小区1-3、8-11号楼业主办理房产证、土地使用证行政行为违法为由向一审法院提起行政诉讼，一审法院于同年10月20日作出（2014）睢行初字第0029号、（2014）睢行初字第0030号行政裁定驳回其起诉。
2015年12月18日，王莉向睢宁县公安局投诉帝壹城小区保温材料不阻燃问题并要求查处、公示，后其以睢宁县公安局不履行法定职责为由，向徐州市公安局提起行政复议，该局于2016年5月23日作出行政复议决定书，确认睢宁县公安局未履行法定职责的行为违法。
一审法院审理后认为：王莉与地杰公司签订的商品房买卖合同，未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。地杰公司未依约交付房屋，应当承担违约责任。
关于逾期交房违约金的计算标准问题，地杰公司提出了约定违约金过高，故请求按同类房屋年租金的标准计算违约金或解除合同的抗辩意见，法院认为，地杰公司于2012年11月25日对房屋顺延交付时间、逾期交房违约金计算方式作出的书面承诺，虽然加重了违约成本，但系其在违约后向合同相对人作出的真实意思表示，不存在无效或者可撤销的法定情形，其应按此承诺支付2012年11月26日之后的违约金。且从双方买卖房屋的目的来看，买受人交付房款是为了获得符合合同约定的房屋，出卖人出售房屋是为了获得相应的房款，房款与房屋形成了对价关系，在出卖人未能按照合同约定交付房屋的情况下，参照购房款的银行贷款利息的四倍来衡量，可确定双方约定的违约金标准并未超出实际损失，而地杰公司亦未提供证据证明同类房屋年租金的标准，应承担举证不能的不利后果，故对地杰公司的该抗辩意见不予支持。
关于逾期交房违约金的计算期间问题，地杰公司提出的王莉已自行上房的抗辩意见，因未提供证据予以证明，而王莉予以否认，故对该抗辩意见不予采纳，地杰公司负担的逾期交房违约金应计算至实际交付房屋之日止；关于地杰公司提出的自王莉起诉之日向前超过三年的部分对应违约金诉讼时效已经过的抗辩意见，法庭认为，由于双方对违约责任的约定系以时间为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，而非明确约定逾期违约金数额的一时性债权，因此应以每个时间个别的债权分别适用诉讼时效。虽然王莉自2014年3月2日起多次就房屋质量等问题向行政机关投诉，或以行政机关为地杰公司提起行政诉讼，但均未涉及其对逾期交房违约金的主张，王莉亦未提供直接向地杰公司主张违约金的相关证据，故地杰公司关于违约金诉讼时效的抗辩理由成立，主张的违约金起算时间即2015年1月23日（起诉之日前3年）符合法律规定，法院予以采纳。
据此，遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、地杰公司于判决生效后十日内给付王莉逾期交房违约金（以683000元为本金，按日万分之三的标准，从2015年1月23日起计算至实际交付房屋之日止）；二、驳回王莉的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取3684元，由王莉负担684元，江苏地杰房地产开发有限公司负担3000元（鉴于王莉已预交，地杰公司负担的部分应随案款一并给付王莉）。
二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提供。
本院认为，关于上诉人主张的违约金数额如何认定的问题。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：根据地杰公司于2012年11月25日作出的书面承诺，涉案房屋顺延至2013年4月28日交付房屋；如按时交房，则2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之一点五补偿，如不能按时交房，则2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之二补偿；如2013年4月28日不能交付使用，则自2013年4月29日起按日万分之三计算至交房为止；赔偿金在交房之日和钥匙一起交付。在上述承诺的时间段内被上诉人均未交付涉案房屋，也未向上诉人支付违约金，因此上诉人应当在上述承诺约定的违约金支付时间届至时明知其权利受到侵害，而上诉人在之后提起的多次诉讼中均未就违约金向被上诉人主张权利。因此，一审法院认定应以每个时间个别的债权分别适用诉讼时效，上诉人的主张超出三年部分超过诉讼时效并无不当。上诉人关于其违约金主张不超过诉讼时效的依据不足。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7368元，由上诉人王莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 孟 娟
审判员 李 琳
二〇一八年八月二十四日
书记员 张恒一