湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0192民初2672号
原告：左丹娜，女，1991年3月11日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。
委托诉讼代理人：周军，湖北中易律师事务所律师。
被告：刘琼，女，1989年1月21日出生，汉族，住湖北省麻城市。
委托诉讼代理人：高睿，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
第三人：武汉源康房地产代理有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区关山村保利时代K17地块一区14幢1-3层6号，统一社会信用代码：91420100MA4KM3617R。
法定代表人：冯强，该公司经理。
原告左丹娜诉被告刘琼、第三人武汉源康房地产代理有限公司（以下简称：源康公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告左丹娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘琼继续履行《武汉市存量房居间（买卖）合同》，将位于武汉东湖新技术开发区珞瑜路788号巴黎豪庭1栋1单元23层02号的房屋过户给原告左丹娜；2、请求判令第三人源康公司继续协助原告左丹娜、被告刘琼履行《武汉市存量房居间（买卖）合同》，将位于武汉东湖新技术开发区珞瑜路788号巴黎豪庭1栋1单元23层02号的房屋过户给原告左丹娜；3、请求判令被告刘琼承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月14日，原告左丹娜与被告刘琼、第三人源康公司协商一致，签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定被告刘琼将其所有的位于武汉东湖新技术开发区珞瑜路788号巴黎豪庭1栋1单元23层02号的房屋出售给原告左丹娜，交易成交价为84万元，同时原告左丹娜还需要向第三人源康公司支付经纪代理费1.7万元。原告左丹娜按照合同约定，于合同签订当日及时支付了定金2万元及首付款13万元，还向第三人源康公司支付了经纪代理费1.7万元，并于2016年4月21日再支付30万元给被告刘琼，以便被告刘琼能够早日归还贷款，解除房屋上设定的抵押。然而，被告刘琼拿到贷款提前结清证明后，突然告知第三人源康公司。其将不再履行合同，不与原告办理房屋过户手续。原告认为，被告刘琼的上述做法违反了诚实信用原则和合同约定，严重侵害了原告左丹娜的合法权益，第三人源康公司作为合同的当事方，与本案的审理结果有法律上的利害关系。特提起诉讼，请求保护原告的合法权益。
被告刘琼辩称，本案争议房屋实际上为我母亲所有，我为代持人；该房屋目前设有抵押，无法解除，不能过户；我愿意按照合同约定承担违约金。
第三人源康公司述称，原告陈述的情况属实，同意继续履行合同。
本院经审查认定事实如下：2016年4月14日，被告刘琼（卖方、甲方）、原告左丹娜（买方、乙方）、第三人源康公司（丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：我爱我家D20160040013），合同约定与本案相关的内容如下：1、甲方所有的房屋坐落于武汉东湖新技术开发区珞瑜路788号巴黎豪庭1栋1单元23层2号，建筑面积62.83平方米，房屋所有权证号为武房权证湖字第××号；2、经甲乙双方协商一致，上述房屋交易成交价84万元；3、付款方式：（1）本合同签订之日，乙方支付定金2万元给甲方，甲方交1万元给丙方作为物业交接保证金，此保证金在甲乙双方业务交接完毕且甲乙丙三方无异议后1个工作日内由丙方打入甲方账户或以现金形式支付；（2）乙方首付款15万元（含定金），于2016年4月18日前由乙方打入甲方账户；（3）乙方剩余首付款30万元于2016年5月5日前打入甲方账户，如因甲方原因2016年5月5日无法提前还款，乙方于2016年6月5日前支付甲方账户；（4）尾款39万元，乙方委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批结果为准。在见到已是乙方名下的房产收件单后的7个工作日内，由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方账户；4、违约责任：（1）在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，乙方按宗需向丙方支付经纪代理费17000元，如因单方违约导致本合同无法履行，违约方支付经纪代理费的100%，计17000元；（2）甲方应在收到乙方全部房款2日内，腾空该房屋，并将该房屋钥匙交与乙方。甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金；（3）乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日，按未付房款的1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金。
上述合同签订后，原告左丹娜于2016年4月14日向被告刘琼支付购房款15万元（含定金2万元），于2016年4月21日向被告刘琼支付购房款30万元。2016年8月14日，被告刘琼通过第三人源康公司向原告左丹娜表示不出卖上述房屋。原告左丹娜遂向本院提起诉讼。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，左丹娜、刘琼、源康公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系三方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。
关于《存量房居间（买卖）合同》应否继续履行的问题。原告左丹娜要求继续履行合同，被告刘琼不同意履行合同，并愿意承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故继续履行是令违约方承担违约责任的首选方式，但是当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。”据此，因本案的债务标的为二手房而非新房，面临过户、腾退等问题，强制履行显然是非理性的选择。由于合同不能继续履行的过错在被告，被告应以承担违约责任并赔偿损失的代价换取对合同义务履行的免除。故本案在被告刘琼不同意继续履行合同的情况下，因案涉房屋不适于强制履行，为平衡双方当事人的利益，避免当事人讼累，应予解除《存量房居间（买卖）合同》为宜。
关于本案民事责任的承担问题。虽然原告左丹娜未提出请求被告刘琼承担返还购房款、承担违约责任和赔偿经济损失的问题，但是被告刘琼明确表示愿意承担违约责任，本院在本案中对于违约责任的承担一并处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据合同约定，被告刘琼应向原告左丹娜返还购房款450000元，支付违约金84000元（840000元×10%）承担合同约定应由违约方承担的经纪费用17000元，并赔偿原告左丹娜的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”鉴于原告左丹娜在履行《存量房居间（买卖）合同》中没有任何过错，在合同解除后，其因购买房屋而获得的利益必须得到合理的补偿，补偿标准是保证原告左丹娜在被告刘琼明确提出不履行合同的时候能在与所购房屋同类的地区购得面积相同的类似房屋。综合参考与案涉房屋同小区、相似面积的房屋在2016年8月14日的价格，本院酌定原告左丹娜因被告刘琼违约造成的可得利益损失在扣除违约金84000元的部分为80000元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下：
一、解除原告左丹娜、被告刘琼、第三人武汉源康房地产代理有限公司于2016年4月14日签订的《存量房居间（买卖）合同》；
二、被告刘琼于本判决生效之日起十日内返还原告左丹娜购房款450000元；
三、被告刘琼于本判决生效之日起十日内返还原告左丹娜已向第三人武汉源康房地产代理有限公司支付的经纪代理费17000元；
四、被告刘琼于本判决生效之日起十日向原告左丹娜支付违约金84000元；
五、被告刘琼于本判决生效之日起十日内向原告左丹娜赔偿可得利益损失80000元；
上述第二、三、四、五项合并执行后，被告刘琼应向原告左丹娜支付631000元。
六、驳回原告左丹娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元（已减半收取），由被告刘琼负担（此款原告左丹娜已预交，被告刘琼于本判决生效之日起十日内支付给原告左丹娜）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩凌
二〇一六年十一月七日
书记员 韩庆