山东省青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南商初字第80508号
原告中国民生银行股份有限公司青岛分行。
代表人杨新军，职务：行长。
委托代理人史同亮，山东恒盛德律师事务所律师。
被告邵伟。
被告青岛市华安房地产开发有限公司。
法定代表人邢江红，职务：总经理。
委托代理人曹敏，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人蒋广东，山东琴岛律师事务所律师。
原告中国民生银行股份有限公司青岛分行与被告邵伟、被告青岛市华安房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国民生银行股份有限公司青岛分行的委托代理人史同亮，被告青岛市华安房地产开发有限公司的委托代理人曹敏、蒋广东到庭参加诉讼。被告邵伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国民生银行股份有限公司青岛分行诉称，原告与两被告签订了《个人购房借款合同》，约定被告邵伟向原告借款182万元，年利率9.165%，借款期限自2011年8月3日至2021年8月3日止，被告邵伟以其有权处分的青岛市市北区福州北路XXX号甲《华远好天地》-X层XXX户房地产向原告提供抵押担保，被告青岛市华安房地产开发有限公司自愿且不可撤销地对原告的上述借款承担连带保证责任。原告依约发放了贷款182万元，但被告邵伟、被告青岛市华安房地产开发有限公司违反合同约定。故原告起诉请求判令解除原告与被告邵伟、被告青岛市华安房地产开发有限公司签订的《个人购房借款合同》；判令被告邵伟向原告偿还借款本金余额1122333.21元及至全部清偿之日止的相应利息、罚息（暂计算至2015年8月3日的利息、罚息为13546.34元，利息、罚息按照《个人购房借款合同》的约定计算）、违约金18200元、律师费57703元；判令被告青岛市华安房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；原告有权对被告邵伟抵押的青岛市市北区福州北路XXX号甲《华远好天地》-X层XXX户房地产行使抵押权，并就所得款项优先受偿；本案案件受理费、保全费、邮寄费、公告费等由各被告承担。
被告邵伟未在法定期限内进行答辩。
被告青岛市华安房地产开发有限公司辩称，一、被告青岛市华安房地产开发有限公司的保证期间已经届满，其应承担的保证责任已经解除，原告要求被告青岛市华安房地产开发有限公司承担连带保证责任没有事实依据。1、被告青岛市华安房地产开发有限公司的保证期间为自借款合同签订之日起至原告办妥涉案房屋的抵押权预告登记手续之日止。2、被告青岛市华安房地产开发有限公司的保证期间已届满，其应承担的保证责任已经解除。二、原告要求被告青岛市华安房地产开发有限公司承担连带保证责任无相应事实依据，必然导致其诉讼请求缺乏相应的法律依据。三、因原告的错误查封，已经导致被告青岛市华安房地产开发有限公司无法按时销售房屋，已经给被告青岛市华安房地产开发有限公司造成巨大的经济损失，被告青岛市华安房地产开发有限公司将保留依法追究原告错误保全给被告造成损失进行追偿的权利。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1、2011年8月2日，原告与被告邵伟、被告青岛市华安房地产开发有限公司签订“个房贷字第127022011803103”号《个人购房借款合同》，约定被告邵伟向原告借款182万元，借款期限自2011年8月2日起至2021年8月2日，借款用于被告邵伟向被告青岛市华安房地产开发有限公司购买青岛市市北区福州北路XXX号甲《华远好天地》-X层XXX户房产；贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%，确定为年利率8.84%；原告对被告邵伟到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起按本合同约定的逾期利率按实际逾期天数计收逾期罚息，对被告邵伟不能按时支付的利息（包括逾期罚息），按逾期利率按月在本合同约定的结息日或还款日的对日计收复利，本合同逾期利率为在本合同的贷款利率基础上加收50%确定；还款方式为按月等额本息还款法，即每月等额偿还借款本金，借款利息随本金逐月递减；被告青岛市华安房地产开发有限公司对本合同签订之日起至原告办妥《房地产抵押预告登记证明》期间内产生的本合同项下所有被告邵伟应付未付款项（包括原告依据本合同约定宣布提前到期的款项）承担连带保证责任；被告邵伟以其贷款所购青岛市市北区福州北路XXX号甲《华远好天地》-X层XXX户房产为该借款提供抵押担保；如被告邵伟不履行或不完全履行本合同所约定的义务，应按本合同借款金额的1%（18200元）向原告支付违约金；因被告邵伟违约致使原告采取诉讼方式实现债权的，被告邵伟应承担原告为此支付的实现债权和担保权利的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）；被告邵伟连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息，原告即有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求被告邵伟立即提前偿还全部借款等。
2、原告于2011年8月3日向被告邵伟发放贷款182万元，双方在《个人借款凭证》中约定执行年利率为9.165%，执行年利率与借款合同约定不一致的，以借款凭证为准。但被告邵伟自2015年7月起即未按合同约定偿还借款，截至2015年8月3日，被告邵伟尚欠原告借款本金1122333.21元，利息、罚息13546.34元，本息共计1135879.55元。
3、原告与被告青岛市华安房地产开发有限公司于2010年9月1日签订《房屋按揭合作协议》，约定原告为支持被告青岛市华安房地产开发有限公司加快（华远汤米公馆、华远好天地）汇丰名车世界项目的开发和销售，同意向符合条件的购买被告青岛市华安房地产开发有限公司商品房的个人提供住房贷款；被告青岛市华安房地产开发有限公司对借款人的担保责任承担方式及担保期限为：自借款人与原告签订借款合同且原告按本合同发放贷款之日起至原告办妥以原告为抵押权人的预购商品房抵押权预告登记手续之日止；原告应在被告青岛市华安房地产开发有限公司办理完毕土地使用权的解押手续后三个月内办妥抵押权预告登记手续；原告逾期办理预购商品房抵押权预购登记的，被告青岛市华安房地产开发有限公司自上述期限届满之日止，解除对借款人的担保责任；本协议约定的保证条款与《借款合同》中的相关条款不一致的，均以本协议约定为准，《借款合同》中的“被告青岛市华安房地产开发有限公司承诺对原告承担的担保责任也不因之而免除或减少”不适用。
2011年6月10日，原告与被告青岛市华安房地产开发有限公司向房产登记部门申请撤销了本案抵押房产的土地使用权的抵押登记。
中华人民共和国建设部颁布的《房屋登记办法》第七十一条规定，申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交预购商品房预告登记证明；第六十九条规定，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
4、原告与山东恒盛德律师事务所签订《诉讼、仲裁案件委托代理协议》，约定原告委托山东恒盛德律师事务所代理本案诉讼、执行事宜。
上述事实有《个人购房借款合同》及补充协议、《个人借款凭证》、欠款明细、还款明细表、《诉讼、仲裁案件委托代理协议》、《青岛市商品房出售合同》、《房屋按揭合作协议》、《变更撤销抵押登记申请》、《房地产登记申请书》及庭审笔录等书面证据在案佐证，且经本院审核与庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告邵伟签订的借款合同系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方都应全面履行约定的义务。在原告依约发放贷款后，被告邵伟应根据合同约定按期还本付息，否则应承担相应的违约责任。现被告邵伟已连续超过三个月未按合同约定还款，原告有权按照合同约定要求解除合同，被告邵伟应承担偿付全部借款本金、利息、罚息、违约金的责任。原告还主张被告应该承担原告实际支出的律师费，但原告仅提交了其与律师事务所签订的代理协议，未提交其实际支付律师费的证据，即原告未能证明其律师费损失的实际发生，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
对于被告青岛市华安房地产开发有限公司的保证责任，原告与被告青岛市华安房地产开发有限公司分别在《个人购房借款合同》与《房屋按揭合作协议》中进行了约定，依照《房屋按揭合作协议》的约定，该协议中约定的保证条款与借款合同中的相关条款不一致的，均以该协议约定为准。根据《房屋按揭合作协议》的约定，被告青岛市华安房地产开发有限公司的保证责任期限自借款人与原告签订借款合同且原告按本合同发放贷款之日起至原告办妥以原告为抵押权人的预购商品房抵押权预告登记手续之日止。本案的抵押房产至今未办理抵押权预告登记，原告与被告青岛市华安房地产开发有限公司均主张未办理登记的责任在于对方。根据《房屋登记办法》第七十一条的规定，申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交预购商品房预告登记证明。故原告认为其未办理抵押预告登记的原因，在于被告青岛市华安房地产开发有限公司未办理商品房预告登记。对于办理商品房预告登记的责任主体，根据《房屋登记办法》第六十九条的规定，办理商品房预告登记的主体是预售人和预购人按约定申请，也可以是预购人单方申请。即商品房预告登记并不必然需要由被告青岛市华安房地产开发有限公司办理。而根据原告与被告青岛市华安房地产开发有限公司在《房屋按揭合作协议》中的约定，办理抵押预告登记的责任主体为原告，而在原告办理抵押预告登记之前，被告青岛市华安房地产开发有限公司只要办理完毕土地使用权的解押手续即可，被告青岛市华安房地产开发有限公司并没有办理商品房预告登记的义务，因此，催促购房人即被告邵伟申请商品房预告登记的责任主体应当是原告。土地使用权的解压手续在2011年6月10日即已办妥，原告向被告邵伟发放贷款的时间是2011年8月1日，原告完全可以在发放贷款前催促被告邵伟办理商品房预告登记，而原告在被告邵伟尚未办理该项登记的情况下，就向被告邵伟发放了贷款，抵押预告登记至今未能办理的责任当然应归于原告。又根据《房屋按揭合作协议》的约定，原告在办理完毕土地使用权的解押手续后三个月内未能办妥抵押权预告登记手续，被告青岛市华安房地产开发有限公司的担保责任即告解除。因此，被告青岛市华安房地产开发有限公司对本案借款的保证责任已经解除，原告对被告青岛市华安房地产开发有限公司的诉讼请求，本院不予支持。另外，由于原告尚未办理抵押房屋的抵押登记，原告主张对该房产的优先受偿权，本院亦不予支持。
被告邵伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国民生银行股份有限公司青岛分行与被告邵伟、被告青岛市华安房地产开发有限公司于2011年8月2日签订的“个房贷字第127022011803103”号《个人购房借款合同》。
二、被告邵伟于本判决生效之日起十日内向原告中国民生银行股份有限公司青岛分行偿付借款本息1135879.55元，违约金18200元，共计1154079.55元（截至2015年8月3日）及自2015年8月4日起至实际清偿之日的利息、罚息（实际发生数额以双方签订的《个人购房借款合同》、补充协议及《个人借款凭证》之相关约定计算）。
三、驳回原告中国民生银行股份有限公司青岛分行的其他诉讼请求。
如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15706元，财产保全费5000元，公告费600元，由被告邵伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 丁青霞
人民陪审员 于 彦
人民陪审员 钟 芳
二〇一六年五月十八日
书 记 员 王 君