浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉盐民初字第392号
原告：浙江秦山电缆有限公司。
法定代表人：王勤伟。
委托代理人：沈雪军。
被告：海盐盛达标准件厂。
法定代表人：王勤辉。
委托代理人：肖福良。
原告浙江秦山电缆有限公司为与被告海盐盛达标准件厂房屋买卖合同纠纷一案，于2015年1月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。2015年3月2日和同年6月24日，本院依法适用普通程序二次公开开庭审理了本案。原告的委托代理人沈雪军和被告的委托代理人肖福良到庭参加诉讼。后双方申请一个月的庭外和解，最终未能达成和解。本案现已审理终结。
原告起诉称，2013年12月5日，双方签订房地产转让合同一份，约定被告将其所有的座落于秦山街道长丰路南侧房地产一宗（房产建筑面积3008.43平方米、土地使用权面积3430平方米）转让给原告；成交总价为人民币3380000元；付款方式为合同签订日支付定金500000元，2014年3月5日前支付2500000元，2014年12月5日前支付380000元；被告在原告付清全额房款后将房屋以及其他附属设施交付给原告。合同并对双方其他权利义务作出了约定。合同签订当日，原告即向被告支付了定金500000元。合同约定的第二期付款期限届至前，原告备妥款项准备付款时，获知转让标的设定了抵押，原告遂与被告联系涤除抵押权事宜，被告未予积极响应。2014年4月3日，原告致函被告，要求其涤除房地产抵押，并明确告知在抵押权涤除前行使不安抗辩权，暂缓支付购房款。被告收函后，对涤除抵押事宜推诿。后原告又二次致函被告，要求其涤除抵押或提供合适担保，被告仍王顾左右而言他，致合同履行受阻。原告认为，双方签订的房地产转让合同合法有效，应继续履行。原告随时可履行付款义务，只待阻却事由消除。为此，原告依据合同法、民事诉讼法等有关规定，请法院依法判令：1、原被告于2013年12月5日签订的《房地产转让合同》继续履行，被告将《房地产转让合同》项下房地产（位于秦山街道长丰路南侧）交付给原告并协助原告办理产权转移登记；2、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，第一，2013年12月5日，原告为慎重起见请房产中介严格审查了房屋三证，并起草了房地产转让合同。被告也明确告知原告该房产有抵押等事宜，并承诺该房产在购房款全部付清、过户时将房款全部处理完毕。且中介方对所涉合同项下有关条款进行了解释，特别是房产处于抵押状态下的风险进行了告知。原告在充分了解后签订了该房地产转让合同。另外，原告持有房产三证复印件一份。第二，合同签订后，原告通过银行支付被告定金500000元。后原告没有按合同约定按时支付房款，而发函借口要求被告清偿房贷后支付，显然违反了合同约定。之后被告多次发函告知原告按合同履行无果的情况下以违约为由，函告原告解除房地产转让合同。被告认为，原告已经构成根本性违约，依据合同法的有关规定，被告有权终止解除合同，并根据担保法、民法通则等规定交付一方未履行债务的丧失定金，为此被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：
1、房地产转让合同一份，用以证明原、被告签订合同约定被告将涉案的房地产转让给原告以及被告从未告知涉案房产之前已设定抵押的事实。
2、收条一份，用以证明原告依约支付定金500000元的事实。
3、房地产档案证明书一份，用以证明原告在获悉涉案房产存在抵押后，委托律师向海盐县房地产管理处进行了查询得知该房产设定了抵押。
4、原告分别于2014年4月3日、2014年4月23日、2014年8月25日向被告发送的函件各一份，用以证明：（1）第一份函件是原告要求被告及时涤除抵押权，同时告知在抵押权涤除前原告行使不安抗辩权，暂缓支付房款；（2）第二份是原告告知被告原告按照合同法的约定中止支付价款，被告若能够提供担保，或者用价款直接涤除抵押权，原告愿意支付房款；（3）第三份是强调原告中止支付购房款的理由是目前被告的抵押款尚未涤除。
5、快递详情单及查询记录各三份，用以证明证据4中的三份函件已经通过邮政快递寄送给被告，被告已经签收的事实。
6、被告分别于2014年4月14日、2014年4月27日、2014年8月22日致原告的函件各一份，用以证明被告没有回应原告提出的要求涤除抵押权或者提供担保的主张，一直要求原告继续付款或者偿付违约金的事实。
7、分别为2014年3月2日、2014年3月5日、2014年4月4日项下的原告银行账户存款余额对账单各一份，用以证明原告的银行存款余额足以支付房款以及原告未按合同约定支付款项的原因是发生了法定抗辩的情况而不是履行能力的事实。
被告质证意见：对于证据1的三性没有异议，该合同是由原告委托中介方海盐武原万佳中介所的专业人员起草的，内容也是中介方的专业人员书写，合同中明确载明房产证的编号、土地权证号等，证明了在签订该份转让合同当中被告将房地产的三证全提交给原告方验收过的事实即针对房产有抵押的情况，原告是明知的。对证据2没有异议。对证据3没有异议。对证据4、5、6的真实性没有意见。房产查询时间是4月9日，而原告首次发函的时间是4月3日，故该函寄给被告时原告已经知晓了被告的房产是有抵押权的。针对原告的发函，被告也是一一作了回复，都是要求原告履行合同。被告发出的第3份函已经明确告知原告在没有履行合同的前提下，其将要求中止解除该房屋买卖的事宜。因银行没有要求确认买卖无效，故被告认为不存在不安抗辩权的理由。对证据7，对证据的真实性无异议，但不能证明原告待证的事实，2014年3月2日的情况不能说明在3月5日就具备支付能力，3月5日的余额情况与需预付的款项相差甚远，4月4日的款项也无法证明用途系作为支付房款的。
本院认证意见：被告对证据1、2、3没有异议，对此本院予以确认。被告对证据4、5、6、7的真实性无异议，本院确认其证据资格。
被告为证明其抗辩的事实，向本院提供如下证据：
1、房屋所有权证、国有土地使用证各一份，用以证明：（1）在2013年7月25日，该房产已经办理了抵押手续，在2014年11月28日注销了抵押手续的事实；（2）在签订房屋买卖合同时，原告查验过房产证，并且知晓所涉房产已经有抵押的事实；（3）房地产编号和土地证的编号均与合同上的编号是一致的事实。
2、农业银行调取的材料一份，用以证明在2014年8月29日原告帐号下所涉的金额只有10来万，不存在原告已经准备所有款项支付给被告的事实。
原告质证意见：对证据1本身的真实性没有异议，对被告的证明对象有异议。首先，在合同签订之前以及签订当时，被告未向原告出示过该二证，原告也并不知晓涉案房产已经设定抵押的事实。原告是在2014年3月初还是2月底准备付款的时候，偶然从银行的信贷员口中得知了房产设定了抵押。在设定抵押期间，房产证和土地证原件可能都留存在抵押的银行，原告可能也不持有该二证。对证据2，不符合形式要件，来源真实性无法确认。
本院认证意见：原告对证据1本身无异议，对此本院予以确认。证据2未加盖银行公章，系打印件，不符合证据的形式要件，本院对此无法确认。
经审理，本院认定事实如下：
2013年12月5日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了房地产转让合同一份，约定甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方转让的房地产事宜，订立本合同。第一条权属面积：甲方同意将座落在海盐县秦山镇长川坝村（长丰路南侧）的房屋，产权证号第J054326号，土地证号第14-**号，计建筑面积3008.43平方米，转让给乙方。该房屋属混合结构，权属工业用房，乙方对甲方所转让的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。备注：土地使用权面积3430平方米，连同房产面积一起转让。第二条成交价格：甲乙双方同意，上述房屋的成交价总价款为人民币3380000元，总价款包括以下附属设施：原有装修、装饰维持原样，门窗地面保持原样。第三条付款方式：甲乙双方同意本合同签订生效之日起，乙方向甲方支付购房定金500000元整（购房定金可抵作购房首付款）。乙方将剩余房屋价款分两次付给甲方。1、乙方于2014年3月5日前支付甲方购房款人民币2500000元整。2、乙方于2014年12月5日前支付甲方购房余款380000元。3、余款380000元款清交房。第五条：甲方应在乙方付清全额房款3380000元以后将房屋以及其他附属设施交付给乙方使用。第六条：甲方保证上述房屋权属清楚。自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济的损失，由甲方负责赔偿。双方还对其他权利义务作了约定。中介方海盐县武原镇万佳房产中介所作为中介方在合同上盖章。
同日，原告向被告支付了定金500000元。
2014年4月3日，原告向被告发函称，其已备妥转让款250万元，多次联系要求办理付款及涤除房地产抵押权手续，未得到你厂积极响应，请立即办理房地产抵押的涤除手续，办妥当日，我司即行支付合同约定购房款；同时，在抵押权涤除前，我公司行使不安抗辩权，暂缓支付购房款，待抵押权涤除后即行付款。
2014年4月14日，被告向原告发函称，贵公司发了函，我方今已收悉，现回函于你，具体如下：请你务必按照双方签订的《房地产转让合同》第三条、第七条、第八条等约定付款方式及违约责任履行。如我方在2014年4月20日之前仍未收到贵公司应付的250万元购房款及每日千分之一的房款违约金，我方将视为贵公司违反房地产转让合同。造成一切损失将由贵公司承担。关于贵公司函中所提事项，我方严格按照双方签订的《房地产转让合同》第一条、第四条、第五条、第六条等约定履行，没有过错。
2014年4月23日，原告向被告发函称，贵厂回函已收到，认为贵厂回函意见不能成立，我公司再次致函告知：我公司早已备妥全部应付款项。如贵厂能提供适当担保或将我公司付款用于清偿抵押债务以涤除抵押权的，则我公司可即行支付款项。
2014年4月27日，被告向原告发函称，我方已多次答复，我方不认可贵公司函中观点；我方答复与上次发函件内容基本一致，在此不再重复；我方认为贵公司已经违反《房屋买卖合同》。
2014年8月22日，被告向原告发函称，请你在2014年9月23日前必须履行《房地产转让合同》中约定的第三条、第七条、第八条款项。如我方在2014年9月23日之前仍未能全部收到贵公司应付的250万元购房款及每日千分之一的房款违约金的，我方将视为贵公司对《房地产转让合同》已构成合同根本性违约。届时我方将以贵公司违约为由终止《房地产转让合同》。
2014年8月25日，原告向被告回函称，贵厂2014年8月22日的函件已收悉。现再次回函阐述如下：在合同约定的付款期限届至前，为确认交易标的权利，我司特地查询了该房产登记信息，方获知该房产设定有抵押权。我司观点：如贵厂已涤除物上负担，请及时通知我司；如贵厂仍未涤除物上负担，则除非提供合适的担保，否则我司将继续按法律规定，中止支付价款。
另查明，2014年3月2日，原告所有的二账户余额分别为72万余美元、300万余元；2014年3月5日，原告所有的三账户余额分别为12万余美元、40万余元以及360万元的理财产品、3万余美元；2014年4月4日，原告所有的三账户余额分别为79万余元、91万余美元和12万余美元。
另查明，原告于2014年4月9日向海盐县房地产管理处查询涉案房屋，显示涉案房屋正在抵押状态。
还查明，涉案房屋在2013年7月25日办理抵押登记，他J0015747于2014年11月28日注销。该抵押情况在房地产所有权证附记一栏中予以了记载，在国有土地使用权证的记事一栏也予以了记载。2014年11月28日抵押涤除之后，被告没有通知原告。
本院认为，涉案《房地产转让合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按约履行。根据《房地产转让合同》第三条的约定，原告理应在2014年3月5日前向被告支付2500000元的购房款。但是根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据表明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，涉案房屋存在抵押，故原告依法可以中止履行付款义务，直至对方提供适当担保时或者涤除抵押时。不安抗辩权的事实消灭以后，应当恢复履行。原告行使不安抗辩权的时间可以持续到知晓抵押涤除时，尽管涉案房屋涤除抵押的时间是2014年11月28日，但被告在抵押涤除后并未及时通知原告，故原告应在本案判决生效后及时履行付款义务。根据合同约定，应该是款清交房，故原告要求被告交房应先履行付款义务。因合同约定的付款期限均已过，因此原告应支付全部的应付款2880000元。至于办理房屋产权过户，因合同中对办理过户时间没有明确约定，庭审中，原告表示口头约定过户的时间是2500000元支付之后就要过户，但被告表示过户的时间也是款清过户。作为卖方，协助办理过户应是其应尽的义务，故退一步讲，在买方支付全部款项之后，卖方也应当协助办理过户。被告认为当时已告知原告房屋抵押的情况，故原告不能再以房屋存在抵押为由行使不安抗辩权，因被告据此并未举证，其应当承担举证不能的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告浙江秦山电缆有限公司和被告海盐盛达标准件厂于2013年12月5日签订的《房地产转让合同》继续履行；
二、原告向被告履行完毕全部的付款义务后十日内，被告将位于海盐县秦山镇长丰路南侧（长川坝村）的房屋（房权证盐字第J0543**号，土地证号海盐国有（2006）第14-**号）交付给原告，并协助原告办理产权过户手续；
本案受理费33840元，由被告海盐盛达标准件厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审 判 长 陈秀珍
人民陪审员 胡方曦
人民陪审员 马罗兵
二〇一五年九月一日
书 记 员 周月华
（附页）