河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中民二初字第1712号
原告河南益通物业服务有限公司。
法定代表人朱晓光，该公司总经理。
委托代理人朱建斌、胡涛，河南成务律师事务所律师。
被告李丽，女，1983年2月14日出生，汉族。
委托代理人邵广超，男，1982年9月6日出生，汉族。系被告李丽之夫。
原告河南益通物业服务有限公司（以下简称益通公司）与被告李丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告益通公司委托代理人朱建斌、被告李丽委托代理人邵广超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告益通公司诉称，被告购买郑州市中原区化肥东路西某小区1幢2单元19层1901号房屋，建筑面积89.54平方米，类型为住宅。原、被告2011年6月14日签订某小区前期物业管理服务协议，约定由原告进行前期物业管理服务，被告交纳物业管理服务费用。被告在2012年10月31日接收房屋并装修入住，仅交纳了2013年3月31日之前的物业费，之后的物业费一直无故拖欠，经原告多次催收后被告拒不交纳。原告故诉至法院，请求依法判令被告支付物业费2498.16元和滞纳金3743.09元（暂计算至2014年9月30日，总计6241.25元），2014年10月1日至上述物业费全部支付之日的滞纳金按每天12.49元计算。
被告李丽辩称，被告于2011年6月14日与原告签订《某小区前期物业管理服务协议》，并按期支付过全额物业管理费，但从入住以来发现原告管理质量越来越差，特别是安全管理更加混乱，门禁卡形同虚设，经常损坏，各色人等可自由出入，各种小广告随意贴在被告和其他业主的门上，甚至出现各户门边做的记号的怪现象，曾被怀疑为盗贼所为，引起广大业主的不安和恐慌；被告家中墙体裂缝，小区路灯长期不亮，喷泉形同虚设，电动车乱停乱放，私拉电线等等，被告多次向原告反映、投诉均无任何答复且无任何改进。原告违反了某小区前期物业管理服务协议的各项约定，由于原告违约在先，因此被告认为不应向原告交纳物业费，原告没有资格索要物业费、滞纳金。原告物业等级资质为三级物业，其按照一级物业等级标准来收取物业管理费，属于违法违规现象，因此被告认为不应向原告交纳物业费。
原告益通公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
证据一：原、被告双方于2011年6月14日签订的《某小区前期物业管理服务协议》原件一份，用以证明原、被告建立物业服务合同关系，原告为被告提供房屋共用部位、共用设施、卫生、绿化、公共秩序、交通秩序、装修管理、物业档案以及社区文化等等公共服务，被告应当在每季度的20日之前交纳本季度的物业管理费，标准为1.5元／月／平方米以及监控服务费0.05元／月／平方米，逾期按日支付5‰的违约金。
证据二：郑州市中原区物价局关于河南益通物业服务有限公司前期物业服务费备案的函及附件备案申请书原件各一份，用以证明原告的物业服务符合一级物业服务标准，协议约定符合物价管理规定，服务费标准不仅原、被告双方协商一致，也得到政府主管部门的认可。
证据三：被告于2011年6月14日出具的承诺书复印件一份，用以证明被告在物业服务协议签订时已对物业协议和相关物业管理制度、规约等表示认可。
证据四：入伙会签单复印件一份，用以证明被告已经在2012年10月31日接收房屋并入住，享受原告提供的物业服务，应当交纳物业费。
证据五：催费通知单打印件一份，用以证明原告已按法律规定向被告催缴物业费，但被告至今拒不交纳。
证据六：原告的物业服务资质证书原件一份，用以证明原告是二级物业服务企业，具备协议签订提供服务和收费的法律资格。
被告李丽对原告益通公司提交的证据发表如下质证意见：
对证据一：真实性无异议，证明目的有异议，原告没有完全按照协议约定的各项标准来执行，收费方面存在违规行为。
对证据二：真实性有异议，无法核实该份证据的真实性，原、被告双方是2011年6月14日签订的协议，原告提供的该份证据上的备案日期显示是2012年10月26日，在原、被告双方签订协议之前原告并未进行备案。
对证据三：真实性无异议，证明目有异议，被告签订该承诺书时是开发商强制性签订的，承诺书应一式两份，被告并没有持有该承诺书。
对证据四：真实性无异议，证明目的有异议，该份证据是交房时物业强制签订的，不签订不给钥匙。
对证据五：对照片的真实性没有异议，证明目的有异议，被告没有见过催费通知单。
对证据六：真实性有异议，该物业管理资质证书是在签订前期物业服务之后取得的，不具有法律效力。
被告李丽为反驳原告益通公司的诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
证据一：前期物业协议原件一份，用以证明原告没有按照前期物业服务的各项约定来执行。
证据二：郑州市普通住宅区物业收费指导价标准复印件一份（来源于郑州市物价局）、网站截图打印件两份（来源于河南省住房和城乡建设厅门户网物业资质等级查询网），用以证明原告属于三级物业资质，原告没有按照其企业等级的标准来收取物业费。
证据三：郑州市物业资质等级标准复印件一份（来源于百度网站搜索），用以证明原告不属于一级物业标准却按照一级物业标准来收费。
证据四：照片35张黑白打印件7份，用以证明1、人行通道为人车混行；2、电动车占用消防通道，两车交会无法避让；3、垃圾不按时处理，臭气熏天；4、电动车在小区绿化人行道上横行，存在安全隐患；5、由于物业未在小区规划充足的停车棚和充电装置导致部分业主乱停乱放，私拉电线，存在安全隐患；6、原本规划的消防通道以盈利为目的，规划为机动车停车位，并在消防通道门前种植绿化树木，影响消防车进入，存在安全隐患；7、原告未在小区公示的前提下私自允许广告商在小区内及楼梯间投放广告；8、原告未在通知业主的前提下私自将原来楼道中的开关灯更换为声控灯，为不法分子提供趁虚而入的机会；9、2号楼1楼公共部位私自出租给农民工使用；10、1号楼中间盲道不锈钢栏杆自损害后至今没有安装；11、小区内的喷泉、路灯形同虚设，喷泉从未喷过水，路灯经常性不亮；12、被告房屋质量问题多次向物业反映，至今没有答复；13、小区门岗保安形同虚设，各色人等出入自由，导致藏獒窜入小区，小偷入室；14、原告每次下发的通知总是一纸空文，从未执行过，门禁卡一直未用。
证据五：2013年10月22日河南商报A15版媒体报导及评论复印件一份，用以证明原告收取一级物业费用，但原告的物业资质是三级资质，被告没有享受到相应的服务。
证据六：九龙城房屋质量问题汇总原件一份、告物业书复印件一份，用以证明业主想通过跟物业一起协商解决所提到的问题，但物业至始至终没有给予解决。
证据七：《国家物业管理条例》、《郑州市物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》各一份，用以证明原告没有按照法律法规所规定的条文来管理小区，被告拒交物业费合情合理。
证据八：2014年10月10日19：46分邵广超与原告物业公司经理朱哲的录音件一份，用以证明1、原告承认交房时属于强制性交房；2、原告承认有义务、有责任解决被告房屋质量问题；3、原告承认只要交门禁卡押金就给业主无条件办理门禁卡的错误。
证据九：住户手册原件一份，用以证明小区实行封闭式管理，任何人进入本小区需经过业主授权办理有效门禁卡，凭卡识别后进入。
原告益通公司对被告李丽提交的证据发表如下质证意见：
对证据一：真实性无异议、证明目的有异议，该证据不能证明被告可拒交物业费。
对证据二至证据七：真实性、证明目的均有异议，这些证据来源不是权威部分或相关机构认可，且证据显示的内容也是不准确的，公司资质等级和物业服务等级不同；拍摄外部景观的照片的真实性无异议，对于房间内部和晚上拍摄看不清楚的照片真实性有异议，对证明目的有异议。1、物业区域内定期打扫卫生和倾倒垃圾，不能因为偶然情况，例如：部分业主在装修搬家的时候，不按规定把垃圾倒入生活垃圾桶，导致垃圾桶内的垃圾溢出；2、关于被告拍摄的电动车在小区骑行的位置是允许人行的，部分业主违反规定且没有公德，物业公司已在人行通道上树立了防止三轮车和汽车经过的钢管，但无法阻止部分业主电动车和自行车的通过，物业公司也多次宣传和警示业主遵守规定，但部分业主贪图方便损害其他业主的利益；3、小区规划有专门的电动车的停车地点和充电装置，但是部分业主完全贪图自己的方便不愿意多走那几十米甚至几米的路，把电动车放在自家楼下，物业公司也多次提醒业主和进行消防警示，但部分业主仍然我行我素，物业公司没有强制权，只能尽力巡查和稍做挪动以使摆放整齐，不影响他人通行，物业服务是物业公司和业主共同努力的结果；4、被告证据不能达到其证明目的，房屋裂缝是业主和开发商之间的问题，与本案不属于同一法律关系；共用设施，例如：护栏、路灯的损坏在使用中是正常的，物业公司维修更换需要一定的时间且已维修完毕，物业公司不存在房屋出租的问题，被告所说的房屋出租是为小区绿化进行养护的工人的临时休息场所，两年期满就可离开，物业公司也没有收费；5、被告提交的房屋质量问题汇总没有各业主本人确认，也无法确定其事实情况；6、房屋裂缝属于质量问题，被告应找开发商维修或者索赔，与本案不是同一法律关系，不构成拒交物业费的理由；7、法律法规不属于证据类型，也没有被告拒交物业费的法定依据。
对证据八：真实性、证明目的均有异议。首先根据该录音无法确定交谈人员的身份；其次房屋交付不存在强制的问题和可能，对于房屋质量问题，物业只是协助业主要求开发商予以解决，物业公司自己没有义务和能力解决，门禁卡是给业主办的，不可能给社会上任何人随意办理。
对证据九：真实性无异议，证明目的有异议。1、封闭式管理不等于监狱式管理；2、物业已经按照协议履行了自己的秩序维护和安全管理义务。
经审理查明：原告（甲方、房地产开发单位或其委托的物业管理企业）与被告（乙方、购房人、业主）于2011年6月14日签订某小区前期物业管理服务协议一份，约定原告为被告购买的位于郑州市中原区化肥东路西某小区1幢东2单元19层1901号房、建筑面积89.54平方米，类型为住宅的房屋提供物业管理服务。原告负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理；不得占用物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；向被告提供房屋自有部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。被告有权监督原告的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向原告提出意见和建议；遵守本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》、《住户手册》；向原告按时足额交纳物业管理费用；按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。被告交纳费用时间为每季度首月5日至20日前交纳本季度物业管理服务费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.50元，监控设施维护费每月每平方米0.05元，因被告原因空置住宅房屋按建筑面积足额交纳费用；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日5‰的标准收取违约金。双方还在合同中约定了其他权利义务。被告李丽所购买的郑州市中原区化肥东路西某小区1幢东2单元19层1901号房屋位于某小区北区，被告于2012年10月31日领取房屋钥匙，并向原告交纳了2012年11月1日至2013年3月31日的物业服务费用和电子监控维护费用。被告李丽自2013年4月起不再交纳物业服务费，原告经过催要后被告仍未交纳，遂向本院提起诉讼。
另查明，原告的物业资质等级为贰级。郑州市中原区物价局于2012年10月26日对原告的物业管理服务收费等级标准进行了备案，其中某小区（北区）普通住宅区物业服务费高层普通住宅1.5元／月／平方，智能化监控维护费0.05元／月／平方。
上述事实有某小区前期物业管理服务协议、物业管理企业资质证书、郑州市中原区物价局中原价综函（2012）11号备案函、双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告双方于2011年6月14日签订的某小区前期物业管理服务协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，应受法律保护。原告为被告提供物业服务，被告应当按照协议约定的时间和标准向原告交纳物业服务费用。关于被告辩称原告的资质等级与收费等级不相符，存在违规收费现象的答辩理由，因物业公司资质等级与物业管理服务等级属不同概念，且被告的收费标准经过物价部门的备案审核，被告以此拒绝交纳物业费于法无据，本院不予支持。而被告辩称的房屋质量问题，涉及房屋开发企业，与本案的物业服务合同不属于同一法律关系，被告可另行主张。关于被告答辩原告所提供的小区服务存在问题故其拒绝交纳物业费的理由，因原告提供的服务包含多种事项，且被告所提出的问题涉及公共利益问题，被告不能证明其所提出的问题持续存在或者原告存在实质性违约，不能成为免除或降低物业费的适当理由，故对被告的答辩理由本院不予采信。就某小区小区物业服务存在的问题，原告作为物业服务企业，应听取业主意见、吸取合理建议，以不断提高物业服务质量、提高物业服务水平。本案中，合同约定的物业服务费计算标准为1.55元／平方／月，原告所服务的被告房屋的建筑面积为89.54平方米，故原告要求被告交纳自2013年4月1日至2014年9月30日止的物业服务费2498.16元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原、被告在前期物业管理服务协议中约定了物业服务费的交纳时间，被告李丽自2013年4月1日起不再交纳物业费，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的计算方式，原、被告虽在合同中对此进行了约定，但该约定的计算标准过高，应适当予以降低。虽然被告的答辩理由不构成拒绝或降低交纳物业费的有效理由，但应指出，原告对小区所提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故本院酌定违约金按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李丽于本判决生效之日起七日内向原告河南益通物业服务有限公司支付物业服务费2498.16元及违约金（计算方法：自每季度逾期之日起至本判决限定的交纳之日止，以被告当季度欠交的物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的标准计算）；
二、驳回原告河南益通物业服务有限公司过高部分的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告李丽负担。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王 婷
人民陪审员 田 波
人民陪审员 尹维汉
二〇一五年一月二十日
书 记 员 柳丽丽