上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初16181号
原告：中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行，住所地上海市杨浦区。
负责人：王育松，支行行长。
委托诉讼代理人：宋士炯，中国工商银行股份有限公司上海市分行员工。
委托诉讼代理人：夏晓东，中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行员工。
被告：赵欣，女，1971年9月24日生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。
被告：陈育玲，女，1940年12月6日生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：曹军(系被告陈育玲女婿)，男，1966年3月7日生，汉族，户籍所在地上海市静安区巨鹿路***号。
被告：上海申湖(集团)有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：唐光明。
原告中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行与被告赵欣、被告陈育玲、被告上海申湖(集团)有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨宁独任审判，于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋士炯、夏晓东，被告陈育玲及其委托诉讼代理人曹军到庭参加诉讼。被告赵欣、被告上海申湖(集团)有限公司经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行向本院提出诉讼请求：1、被告赵欣、被告陈育玲偿还原告借款本金人民币(以下币种均为人民币)434,937.99元以及截至2016年9月21日的利息、罚息和复利30,620.02元；2、被告赵欣、被告陈育玲偿还原告自2016年9月22日起至实际清偿日止，按《房屋担保借款合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)约定计付的利息、罚息及复利；3、若被告赵欣、被告陈育玲不履行上述还款义务，被告赵欣、被告陈育玲应承担抵押担保责任，并协助原告办理上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室(原门牌为：上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室)房屋抵押权登记；4、被告上海申湖(集团)有限公司对被告赵欣、被告陈育玲上述第一项、第二项还款义务承担连带清偿责任，并协助原告和被告赵欣、被告陈育玲办理上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权登记。事实与理由：2001年12月9日，原告与姚际辛(已去世)、被告赵欣、被告上海申湖(集团)有限公司签订《房屋担保借款合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)，约定姚际辛、被告赵欣以购买的上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋为抵押担保，向原告借款690,000元；贷款期限为300个月；还款方式为按月等额本息还款法)；利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定；借款人未按合同约定归还的借款本息，将按中国人民银行规定归逾期贷款部分每日计收万分之2.1的罚息，不按期支付贷款利息时，未支付的利息计收复利。如遇人民银行调整逾期贷款罚息标准，则按新标准执行；被告上海申湖(集团)有限公司对本合同项下借款提供连带保证责任等。2001年12月11日，原告依约向姚际辛、被告赵欣发放贷款690,000元。姚际辛与被告赵欣一直未办理上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，该房屋登记权利人仍为房屋出售方被告上海申湖(集团)有限公司。借款人姚际辛生前与被告赵欣系同居关系。2014年7月借款人姚际辛因病去世后，被告赵欣继续归还贷款本息至2015年4月。2014年12月姚际辛之母即被告陈育玲诉至上海市徐汇区人民法院，请求确认上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权份额。徐汇区人民法院于2015年8月14日判决：1、上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(原门牌为：上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室)剩余贷款本息由陈育英、赵欣各偿还50%；2、履行上述协议后，上述房屋由陈育玲、赵欣按份共有，陈育玲、赵欣各持有上述房屋50%的产权份额；3陈育玲于判决生效后十日内支付赵欣17,922.82元。此后，被告赵欣、被告陈育玲未履行还款义务，被告上海申湖(集团)有限公司亦未承担保证责任，原告经催讨无果，故作如上诉请。
原告为证明其主张提供以下证据材料：1、《房屋担保借款合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)；2、个人借款凭证；3、《房地产其他权利证明》[登记证明号：沪房地徐他字(2001)第020837号]；4、自营历史明细表；5、上海市徐汇区人民法院判决书[(2015)徐民四(民)初字第11号]。
被告陈育玲辩称,对原告所诉事实无异议。因被告目前还款有困难，无力立即归还原告借款。对于贷款合同中的罚息、复利望原告予以减免。
被告赵欣、被告上海申湖(集团)有限公司未到庭应诉、答辩。
对于原告提供的证明材料，经本院的审核，应当予以采信。原告诉称的事实，本院予以认定。
本院认为，原告与被告赵欣、被告陈育玲、被告上海申湖(集团)有限公司签订的《房屋担保借款合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告按约发放了贷款，且按照徐汇法院的生效判决，被告赵欣、被告陈育玲应偿还原告贷款本息。现被告赵欣、被告陈育玲未及时还款，显属违约。原告依据合同约定宣布贷款提前到期，并无不当。现原告要求被告赵欣、被告陈育玲归还全部剩余借款本金、利息、罚息和复利，本院依法予以支持。被告上海申湖(集团)有限公司应根据《房屋担保借款合同》约定对被告赵欣、被告陈育玲还款义务承担连带清偿责任。涉案房屋现处于预购商品房抵押预告登记状态，未设立抵押权，原告要求行使抵押权的诉请本院难以支持。另，原告要求三被告协助办理涉案房屋的抵押权登记，不属于本案审理范围，本案不予处理。审理中，被告赵欣、被告上海申湖(集团)有限公司经本院合法传唤，仍未到庭应诉，视为放弃行使答辩权等诉权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，之规定，判决如下：
一、被告赵欣、被告陈育玲应于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行贷款本金人民币434,937.99元以及截至2016年9月21日的利息、罚息和复利人民币30,620.02元；
二、被告赵欣、被告陈育玲应于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行自2016年9月22日起至实际清偿日止，按编号为XXXXXXXXXXXX《房屋担保借款合同》约定计付的利息、罚息及复利；
三、被告上海申湖(集团)有限公司对被告赵欣、被告陈育玲上述第一项、第二项还款义务承担连带清偿责任。被告上海申湖(集团)有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告赵欣、被告陈育玲追偿；
四、原告中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币8,284元，减半收取计人民币4,142元，诉讼保全费人民币2,848元，合计人民币6,990元，由被告赵欣、被告陈育玲、被告上海申湖(集团)有限公司负担，于本判决生效之日起七日内付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨 宁
二〇一六年十一月三十日
书记员 金建锋
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
……。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。