大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初212号
原告高某某，男。
委托代理人王金莲，系辽宁世勋律师事务所律师。
被告姜某，女。
委托代理人段广满，系辽宁志方联合律师事务所律师
被告蒋某某，男。
委托代理人段广满，系辽宁志方联合律师事务所律师
原告高某某诉二被告姜某、蒋某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王金莲，被告姜某，被告蒋某某及二被告的共同委托代理人段广满均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高某某诉称，原告高某某与被告姜某系债权人和债务人的关系。双方的债权债务纠纷已经大连市甘井子区人民法院判决后尚在执行阶段，根据执行法官笔录确认截至2015年8月14日原告欠被告姜某本息及诉讼费等合计人民币52.6万元。
原告高某某本想出售其名下的房屋来偿还所欠姜某的欠款。被告姜某谎称蒋某某欲购买该房屋，让高某某给姜某办理具有公证性质的售房委托书，随即姜某虚构交易事实，将案涉房屋过户到蒋某某名下，现姜某以实际控制了该房屋权属为由向高某某索要远远超过欠款数额的款项达88万元。
原告认为二被告姜某和蒋某某恶意串通，虚构交易事实，损害了原告高某某的合法权益。原告为维护自身合法权益，无奈诉至法院，请求：1，依法确认被告姜某与被告蒋某某签订的案涉房屋买卖合同无效。2，依法确认房屋（以下简称案涉房屋）归原告高某某所有，判令被告蒋某某返还案涉房屋并协助原告办理房屋过户手续。3，本案诉讼费用均由二被告承担。
被告姜某辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：本案中姜某不应作为本案被告参加诉讼，案涉大连市房地产买卖合同中虽然有被告姜某的签名，但是这个签名是基于原告的公证委托的前提下由我代原告所签订的，故代理人的行为应当由被代理人即本案原告来承担。被告姜某作为原告的受托人有权代原告签订房屋买卖合同并代收房款，所以被告姜某只是作为代理人出现，故不应是本案被告。案涉房地产买卖合同买方是蒋某某、卖方是原告（签字是由被告姜某根据公证书代原告签的字），被告姜某并不是房地产买卖合同的当事人。对大连市中山区人民法院的庭审笔录的真实性没有异议，但是该笔录中并没有体现被告姜某和被告蒋某某之间存在恶意串通的事实，因为被告姜某也欠被告蒋某某款项，所以被告姜某就抵顶了该房屋给被告蒋某某，而且事实上也实际进行了交易并产生了相应的房屋交易税费。
被告蒋某某辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：被告蒋某某与原告签订的案涉房地产买合同是合法有效的，而且案涉房屋已经更名过户完毕，该行为并没有如原告所主张的恶意串通、虚构交易事实的情况存在。根据我国《合同法》相关理论及《物权法》相关理论，案涉房地产买合同自成立时起即具有相应的法律效力，不存在案涉房地产买卖合同无效的问题。故原告的诉讼请求没有相应的事实和法律依据。案涉房地产买卖合同买方是蒋某某、卖方是原告（签字是由被告姜某代原告签的字），对大连市中山区人民法院的庭审笔录的真实性没有异议，但是该笔录中并没有体现被告蒋某某与被告姜某之间存在恶意串通的事实，因为被告姜某也欠被告蒋某某款项，所以被告姜某就抵顶了该房屋给被告蒋某某，而且事实上也实际进行了交易并产生了相应的房屋交易税费。
经审理查明，2015年9月16日高某某办理公证委托书一份，委托书的内容为“委托人高某某系离婚后未婚，有案涉房屋一套，此房无共有权人。受托人姜某。委托人决定出售给蒋某某。特委托受托人姜某出售此房、与买方签订房屋买卖合同、代办过户、代收房款等。委托期限1年。”
2015年9月18日被告姜某以高某某（甲方出卖人）的代理人身份经居间方置业代理有限公司居间与蒋某某（乙方买受人）签订房地产买卖合同一份，约定：“甲乙双方经居间由乙方购买甲方的房屋，转让款项80万元。定金3万元签订合同当日交付，双方同意由居间方保管，本合同签订之日起5日内买方现金付余款77万元交居间方保管。卖方承担契税、交易税。其余税费由买方承担。卖方须在过户后将房屋交付买方。卖方支付居间费用2万元于签约当日支付。补充条款为：过户所需税费由卖方承担，卖方需将户口于2015年10月1日前迁出，否则卖方赔偿买方违约金按日3℅计。等”。该合同上卖方的名字“高某某”系姜某书写，姜某也签了自己的名字，乙方蒋某某也签了字，居间方置业代理有限公司盖了章。2015年9月24日案涉房屋变更登记办理到蒋某某名下。在大连市房地产登记机构的案涉房屋备案合同内容为“被告姜某以原告高某某（甲方出卖人）的代理人身份与蒋某某（乙方买受人）签订大连市房地产买卖合同一份，合同约定，甲乙双方未经居间介绍由乙方购买甲方的房屋，转让款项117.85万元，乙方付款日期为2015年9月27日，双方同意该日由甲方将房屋交付乙方。等”。该合同上甲方的名字系姜某书写，姜某也签了自己的名字，乙方蒋某某也签了字。2015年9月24日案涉房屋变更登记办理到蒋某某名下。
2015年9月23日申请人姜某办理公证委托书一份，内容为“声明人姜某卖方、声明人买方蒋某某，声明人姜某将高某某的案涉房屋出售给蒋某某。现声明如下：上述房屋的房款买卖双方已自行结清，房屋过户时不办理资金监管手续。”
2012年6月17日，姜某、蒋某甲为蒋某某出具借条一张，内容为“今借蒋某某80万元，随要随还。姜某、蒋某甲，2012年6月17日”。
2010年8月2日蒋某乙与姜某存在99万元的转账行为。
本院所确认的上述事实，有当事人陈述，原告高某某提供的权属登记情况、大连市房地产登记申请书、公证委托书、大连市房地产买卖合同、大连市甘井子区人民法院执行笔录、大连市中山区人民法院庭审笔录，被告姜某提供的公证书、房地产买卖合同，被告蒋某某提供的房地产买卖合同、登记费及交易费收据、案涉房屋交易发票、银行转账记录、借条等证据材料及本案庭审笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告以二被告恶意串通、虚构交易事实为由主张二被告签订的关于案涉房地产买卖合同无效，对此原告负有举证责任。关于二被告之间是否存在真实的房屋买卖关系问题。是本案的核心焦点问题。对此本院认为，二被告之间不存在真实的房屋买卖关系，鉴于被告蒋某某在本案中称“被告姜某欠被告蒋某某款项，所以被告姜某就抵顶了该房屋给被告蒋某某”，但被告蒋某某在大连市中山区人民法院称“….姜某系其弟妹，…..，姜某将案涉房屋过户给我，但我没有给过钱，并不是买卖房屋”，且被告姜某在大连市中山区人民法院称“…实际上姜某和蒋某某并没有进行实际买卖，只是为了过户控制该房屋，过户案涉房屋的目的不在于卖房子，而是为了促使高某某卖房子还债…..”，从二被告在大连市中山区人民法院的陈述分析，二被告之间存在一定的亲属关系，且二被告也自认不存在案涉房屋的真实买卖关系。依据民事诉讼禁止“反言”原则，二被告在本案庭审中陈述“二被告有债务关系，系以房抵债”，故二被告存在串通行为且其行为损害了原告的利益，除非原告追认该行为，故原告请求确认二被告之间签订的案涉房屋买卖合同无效，本院依法予以采信。即使二被告存在债权债务关系，二被告依法可通过其他途径来实现自己的权利。这同样适用于原告与被告姜某之间的债权债权关系的处理原则。再依据《中华人民共和国民法通则》第55条的规定，民事法律行为应当具备意思表示真实这一条件之一，本案中，被告蒋某某与被告姜某均曾自认双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，且二被告签订的案涉房屋买卖合同所确定的房款也未如合同所载明的那样进行现金履行，故二被告签订的关于案涉房屋的买卖合同被确认为无效后，被告蒋某某依据上述房屋买卖合同所取得的案涉房屋依法应返还给原告并协助原告办理案涉房屋过户手续。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六条，第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第六十四条、第七十四条之规定，判决如下：
一、二被告姜某与蒋某某签订的关于房屋的买卖合同无效。
二、被告蒋某某于本判决生效后10日内将房屋返还给原告高某某并协助原告高某某办理该房屋过户手续。
三、驳回原告高某某提出的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15410元，其他诉讼费用50元，,合计15460元，由原告高某某负担460元，由二被告共同负担15000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 董允瑞
人民陪审员 由舒莹
人民陪审员 方 靖
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 王 健