西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初4871号原告上海复瑞物业管理有限公司西安分公司，住所地西安市高新区唐延路旺座现代城B-2704。法定代表人张绍霖，系该公司总经理。委托代理人秦艳，女，汉族，1990年11月26日出生，住西安市蓝田县，系该公司员工。被告赵龙，男，汉族，1983年3月4日出生，住西安市雁塔区。原告上海复瑞物业管理有限公司西安分公司（以下简称“复瑞物业西安分公司”）与被告赵龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告复瑞物业西安分公司的委托代理人秦艳到庭参加了诉讼，被告赵龙经依法传唤未到庭，本院依法缺席审理了此案。本案现已审理终结。原告复瑞物业西安分公司诉称，被告购买了位于西安市××路××号复地优尚国际二期房屋一套，房屋坐落位置为9号楼1单元2702室。2012年1月14日被告与复瑞物业西安分公司房屋管理部签订了房屋交接单，同时被告与原告签订了《前期物业服务协议》，双方在协议中，明确约定了各自的权利义务，并对具体事项做出了以下约定：1、原告按照合同约定提供小区各项物业管理服务，被告自开发商通知入伙之日起，次月首日开始向原告按季度交纳物业管理服务费用。2、若被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交自逾期之日起按日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金（起始日为应交该季费用的下月首日）。该物业服务协议签订后，原告一直按照合同约定履行了自己的义务，为业主们提供优质的物业服务。但是自2012年4月至今被告却未履行按季度交纳物业费的义务。原告曾多次向被告发出交费通知单并提供交纳物业费的账户信息，同时也向被告发出付款通知书告知其每季度应交的物业管理费金额，但被告却置之不理，拒绝交纳物业管理费。原告认为双方所签订的《前期物业服务管理协议》合法有效，应当得到遵守，原告已经按照协议约定实际履行了自己的义务，而被告在享受原告所提供的服务的同时却违反协议约定拒绝履行交费义务。故原告诉至本院，请求：1、依法判令被告支付2012年4月至2016年6月期间物业费6707.52元（每季度共计394.56元，包括垃圾费）2012年1月至2016年6月期间能耗费587.52元；2012年至2015年4个采暖季的暖气费共计3881.08元；合计11176.12元。2、依法判令被告自2012年1月1日起至实际付款之日止期间迟延支付物业费导致的滞纳金（按照每逾期一天支付千分之三滞纳金计算，截止2016年4月30日合计15284.86元）。3、依法判令被告自2015年7月1日起（因耗能费价格存在争议，2015年6月确定最终价格，因此耗能费滞纳金自2015年7月1日起计算）至实际付款之日止期间迟延支付能耗费导致的滞纳金（按照每逾期一天支付千分之三滞纳金计算，截止2016年4月30日合计481.9元）。4、依法判令被告自2013年3月16日起至实际付款之日止期间迟延支付暖气费导致的滞纳金（按照每逾期一天支付千分之三滞纳金计算，截止2016年4月30日合计3322.67元）。5、依法判令被告自2014年3月16日起至实际付款之日止期间迟延支付暖气费导致的滞纳金（按照每逾期一天支付千分之三滞纳金计算，截止2016年4月30日合计2259.77元）。6、依法判令被告自2015年3月16日起至实际付款之日止期间迟延支付暖气费导致的滞纳金（按照每逾期一天支付千分之三滞纳金计算，截止2016年4月30日合计1196.86元）。7、依法判令被告自2016年3月16日起至实际付款之日止期间迟延支付暖气费导致的滞纳金（按照每逾期一天支付千分之三滞纳金计算，截止2016年4月30日合计130.82元）。8、判令被告承担本案的诉讼费用。被告赵龙经本院依法传唤未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，原告系西安市××路××号复地优尚国际小区物业服务公司，被告赵龙系该小区的业主，其购买了复地优尚国际小区二期9号楼1单元2702室房屋一套，建筑面积为83.68平方米。2012年1月14日原、被告办理了房屋交接手续，并签订《房屋交接单》。同日，双方签订《前期物业服务协议》，约定由原告复瑞物业西安分公司向被告提供物业服务。双方在协议第五条物业管理服务费用中约定：1、被告（乙方）交纳费用时间：从开发商通知业主入伙之日起，次月首日开始向原告交纳物业管理服务费。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人以后每季最后一个月的20日之前一次性付清下季度物业管理服务费，以此类推；2、高层住房物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.5元，从开发商通知业主入伙之日起，次月首日开始向原告交纳物业管理服务费。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人以后每季最后一个月的20日之前一次性付清下季度物业管理服务费,以此类推。2、高层住房按建筑面积每月每平方米1.5元收取。双方在协议第十二条对违约责任进行了约定：被告（乙方）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告（甲方）有权要求被告（乙方）补交从逾期之日起按日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金（起始日为应交该季费用的下月首日）。该小区垃圾费收费标准为6元/户。对于公摊电费，原告根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十一条第二款规定“公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。”并结合该小区具体情况，确定公摊电费为每平方米每月0.13元。该小区为自备锅炉供热，经西安市物价局核准，采暖费收费标准为每平方米每月5.8元。庭审中查明，被告赵龙自入住后一直没有使用暖气，原告按照收费标准的50%收取采暖费。同时查明，被告赵龙自2012年1月14日收房后至2012年3月31日按时交纳了物业管理服务费及垃圾费，从2012年4月1日开始拖欠上述费用，且被告收房后一直未交纳公摊电费及采暖费。截止2016年6月共拖欠物业费6276元、垃圾费300元、公摊电费571.2元、采暖费3882.75元。原告分别于2012年7月20日、2013年1月20日、2014年1月20日向被告发出催费通知单，但被告一直未能交纳上述拖欠的相关费用。上述事实，有房屋交接单、前期物业服务协议、经营性服务收费证、当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告复瑞物业西安分公司与被告签订的前期物业服务协议系双方协商一致、自愿签订，是其真实意思的表示，且该协议不违反法律、行政法规的相关规定，故该协议依法成立并生效，原、被告双方均应按照协议约定全面履行合同义务。现原告按照约定提供相应的物业服务，被告即应按照协议约定向原告支付物业服务费及垃圾费。但被告长期拖欠上述费用，其行为已构成违约，根据《合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”且根据《最高人民法院》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”故对于原告要求被告支付2012年4月至2016年6月底期间拖欠的物业服务费6276元的请求，本院依法应予支持。对于原告主张的垃圾费300元，由于原告提供的物业服务项目中包括垃圾清运，故被告应依法向原告支付上述费用。对于原告主张的公摊电费571.2元的请求，根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》的规定，该部分费用应由小区业主承担，因此被告作为该小区业主应依法承担该项费用，故对于原告的上述主张，本院依法应予支持。对于原告主张的采暖费,其称被告家未供暖,故要求按照采暖费的50%收取暖气费,且称该收费标准向小区公示过,但是并未提供证据证明上述主张,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对于采暖费应按照30%收取,因此被告应向原告支付的采暖费为2329.65元。对于原告主张拖欠物业服务费产生的滞纳金，由于双方在前期物业服务协议中已经对此进行了明确约定，因此对于原告的此项请求，本院依法应予支持。对于滞纳金数额，根据双方协议约定滞纳金过高，因此结合拖欠物业费产生的滞纳金数额，本院依法酌定为1000元。对于原告主张的拖欠其他费用产生的滞纳金，由于双方在协议中并未明确约定，因此本院对此依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵龙于本判决生效后十五日内向原告上海复瑞物业管理有限公司西安分公司支付2012年4月1日至2016年6月30日期间拖欠的物业服务费6276元、垃圾费300元及因拖欠物业费产生的滞纳金1000元，共计7576元；二、被告赵龙于本判决生效后十五日内向原告上海复瑞物业管理有限公司西安分公司支付2012年1月15日至2016年6月30日期间拖欠的公摊电费571.2元；三、被告赵龙于本判决生效后十五日内向原告上海复瑞物业管理有限公司西安分公司支付2012年度至2016年度采暖费2329.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告上海复瑞物业管理有限公司西安分公司其余的诉讼请求。本案案件受理费646元，由原告上海复瑞物业管理有限公司西安分公司承担446元，被告赵龙承担200元。由于原告上海复瑞物业管理有限公司西安分公司已预交,被告赵龙在向原告支付上述款项时一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  耿美婷人民陪审员  孟江晖二〇一六年十二月十二日书 记 员  高彩娥