江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）盐民终字第01318号上诉人（原审原告）柏志海。上诉人（原审原告）汪爱玲。委托代理人柏志海（汪爱玲之夫），男，汉族，江苏理高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）盐城市力拓房地产开发有限公司。法定代表人毛志龙，该公司董事长。委托代理人刘咏桦，江苏刘咏桦律师事务所律师。上诉人柏志海、汪爱玲因与被上诉人盐城市力拓房地产开发有限公司（以下简称力拓房地产公司）车位纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2013）亭新民初字第0563号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月20日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。柏志海、汪爱玲在一审中诉称，2012年10月12日，其与力拓房地产公司就位于盐城市亭湖区力拓·倾城花园2#地下人防车位使用权转让签订合同一份，合同为力拓房地产公司提供的格式文本。因该合同涉及到违反《中华人民共和国人民防空法》、《江苏省实施﹤中华人民共和国人民防空法﹥办法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》等法律、行政法规及国家政策的规定。目前该地下人防车位虽没有交付，但力拓房地产公司己收取原告7万元转让费。请求法院判令：1、解除柏志海与力拓房地产公司于2012年10月12日签订的《力拓倾城花园2号地下室车位使用权转让合同》；2、力拓房地产公司返还柏志海转让款7万元并承担利息。力拓房地产公司在一审中辩称，柏志海的诉讼请求没有事实和法律依据。2012年10月12日柏志海在力拓房地产公司所承建的力拓倾城花园购买商品房一套，同时签订了受让地下人防车位使用权合同一份，该份合同是双方真实意思表示，无胁迫行为存在，且不违反国家强制性规定。根据商品房买卖合同附件四第六条的规定，柏志海在购买上述商品房时已经充分了解合同约定的条款，双方并不存在重大误解，人防车位使用权受让合同是商品房合同的补充约定，如果柏志海要求退车位，其应当连同商品房一起向力拓房地产公司协商解除买卖合同。在履约过程中，力拓房地产公司不存在任何违约行为，柏志海提出解除地下室车位使用权转让合同，不符合法定解除条件。根据建设部第58号文关于《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，防空法第五条，江苏省实施防空法办法第二条的相关规定，国家是鼓励和支持企业投资人防工程，地下工程应本着谁投资谁所有，谁收益谁维护的原则，因此力拓房地产公司有权利享有地下车位的使用权，并且对自己投资开发的地下车位使用权进行流转。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明：2012年10月12日，柏志海、汪爱玲与力拓房地产公司签订《力拓·倾城花园2#地下室车位使用权转让合同》。合同约定，转让方力拓房地产公司与受让方柏志海、汪爱玲在平等、自愿、协商一致的基础上，就位于力拓·倾城花园2#地下人防停车位使用权转让事宜、达成一致。受让方确定的地下人防车位位于力拓·倾城花园2#人防地下室10-1、10-2号停车位，该停车位使用年限等同于受让方所购力拓·倾城花园房屋产权的使用年限。车位使用权转让价款为7万元，受让方在签定合同时一次性付清全款。该合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，柏志海、汪爱玲依约交付力拓房地产公司购买车位使用权款项7万元。嗣后，柏志海、汪爱玲以双方所签合同违反相关法律、法规为由向力拓房地产公司要求解除双方所签车位使用权转让合同，并返还转让款未果，故诉至法院。原审法院认为：本案争议的焦点是法律是否禁止属于人民防空工程的地下车位使用权的转让。（一）根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定：人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《中华人民共和国人民防空法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》未明确规定，作为人防工程的设施的使用权禁止买卖，亦未规定人民防空工程属于国防资产。且《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。（二）《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。故柏志海、汪爱玲与力拓房地产公司签订的《力拓·倾城花园2#地下室车位使用权转让合同》，不属于合同法规定的无效合同。（三）关于柏志海、汪爱玲要求解除双方于2012年10月12日签订的《力拓倾城花园2号地下室车位使用权转让合同》的问题。因《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中柏志海、汪爱玲与力拓房地产公司双方之间既没有就解除合同达成一致，在合同中也没有约定解除合同的条件。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。本案中，柏志海、汪爱玲要求解除合同，但其未能提供符合合同法规定的解除合同的事实依据与法律依据。故柏志海、汪爱玲要求解除双方所签《力拓·倾城花园2#地下室车位使用权转让合同》并返还转让款7万元及承担利息的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十二条、第九十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，一审判决驳回柏志海、汪爱玲的诉讼请求。案件受理费1590元，减半收取795元，由原告柏志海负担。宣判后，柏志海、汪爱玲不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、一审法院认定本案为买卖合同纠纷，被上诉人在一审中也声明本案所涉合同是商品房买卖合同的补充约定，是买卖合同的一部分。买卖合同的目的就是取得标的物的所有权。而根据相关法律法规的规定，被上诉人不能出售地下人防车位，不能向上诉人转移车位的所有权，导致合同目的不能实现，故合同应当解除。2、被上诉人向上诉人出具的收费凭证上注明“其他租赁”行业收费。上诉人与被上诉人并未达成租赁车位的协议，且被上诉人也不可能将车位长期租赁给上诉人，因为根据法律规定租赁期限不得超过二十年。3、本案所涉合同是由被上诉人提供的，条款为格式条款，对于格式条款理解产生争议的，应当作对被上诉人不利的解释，故本案被上诉人向上诉人出售地下人防车位应理解为转让所有权。本案应当适用买卖合同的相关法律规定以及《中华人民共和国人民防空法》及《江苏省实施﹤中华人民共和国人民防空法﹥办法》来处理，一审法院适用法律错误。综上，被上诉人与上诉人签订的合同因为被上诉人原因导致合同目的不能实现，且被上诉人存在违约行为，故请求二审法院依法改判或者发回重审，并判令由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人力拓房地产公司辩称：1、案涉小区地下人防车位依法应当属于被上诉人所有。被上诉人已经取得相关建设用地土地使用权，根据物权法第一百四十二条规定，上诉人取得地下人防车位的所有权。人防法并未排除被上诉人对地下车位的所有权。2、上诉人与被上诉人签订的地下车位使用权转让合同合法有效。本案所涉车位没有计入公摊面积，且合同已经明确约定是使用权转让，并未被现行法律禁止。双方对于车位使用权的转让符合市场经济发展要求。二审中，被上诉人为证明其主张，补充提交了以下证据：一、被上诉人的企业法人营业执照，证明被上诉人是经过合法登记成立的房地产开发企业。二、《力拓·倾城花园2#地下室车位使用权转让合同》，证明该合同系双方当事人真实意思表示，不存在重大误解、显失公平或者欺诈、胁迫、乘人之危等可以撤销合同的情形，也不存在合同法规定的合同无效的情形。另外该份合同特别约定并确认以下事实：1、双方在合同第一条已经明确约定该地下人防停车位系转让方开发投资建设，其建筑成本未计入房屋销售成本及价格，其面积未作为公用面积分摊、未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移，其使用权及收益归转让方所有（合同第一条约定）。2、受让方知晓且只享有该停车位的使用权，无法办理产权证、土地证等相关手续（合同第四条第五款约定）。三、双方签订的商品房买卖合同（含公摊面积分摊附件），证明上诉人购买的商品房，其公共部位与房屋分摊建筑面积构成中不包含该地下人防停车位的面积，即涉案的车位面积未作为公用面积分摊、未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移。四、盐城市房地产测绘中心测绘报告，证明被上诉人建设的车位不在房屋面积分摊之内。五、价格备案表及价目表，证明上诉人所购买的房屋，其价格构成与涉案的车位无关，该地下人防停车位建筑成本未计入房屋销售成本及价格中。上述证据三、四、五印证了双方《力拓·倾城花园2#地下室车位使用权转让合同》第一条关于转让车位“使用权”的约定。六、国有土地使用权出让合同、土地使用权证，证明被上诉人合法取得案涉车位建设的土地使用权。按照物权法第一百三十六条的规定，被上诉人系合法开发建设。七、人防办文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。证明被上诉人所建设的地下停车位人防工程系经过政府部门合法批准的，其建设资金系被上诉人自行投资。八、建设审批图纸，证明被上诉人建设的地下人防工程已经按照法律、法规的规定，得到省级人防审图机构的审核。上诉人对被上诉人提交的证据经质证后认为：对证据一的关联性不认可，本案不涉及被上诉人主体资格的认定。对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可其证明目的。该证据能够证明双方存在着一个特别约定，即合同第四条第5项“国家政策对该地下人防车位有政策规定或调整的，按照国家法律政策规定处理”，同时还证明，双方合同约定了不可抗力的情形，包含了政府的政策、规划、法律法规的调整等政府行为。对证据三的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可。但能够证明被上诉人提供的是格式条款合同，在附件四的第六条有约定，被上诉人是出售车位行为。对证据四的真实性、合法性、关联性不认可，证明目的也不认可。因为测绘部门不是有权认定分摊面积的相关部门。对证据五的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，该证据中车位的出售价格是空白。对证据六的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，该证据不能证明被上诉人合法取得涉案车位使用权。对证据七的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，其中盐城市人防办文件能够证明被上诉人对该地下人防平时只能作为车库使用，表明被上诉人对该物业只能行使使用和收益的权益，但该使用和收益需要遵守相关的国家政策。对证据八的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，该证据证明被上诉人有义务依法配建该地下人防工程，但不能证明被上诉人有权违法国家政策的规定进行车位使用权转让或出售行为。本院对被上诉人提交的证据经审查后认为：对证据一、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据二、证据三的真实性、合法性、关联性予以认可，但其证明目的应当结合其他证据及事实予以认定。据此，本院可以认定，案涉人民防空（以下简称“人防”）地下建筑系被上诉人依法取得规划许可、国有土地使用权出让、建筑工程施工许可、人民防空工程许可等权、证后的自行投入、没有纳入公用分摊的合法建筑。本院二审查明，原审法院查明的其他基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是由于地下车位使用权转让而引发的争议，争议焦点有三个：一、案涉人防地下车位的权利性质及权利归属；二、案涉合同的交易对象及合同效力；三、上诉人提出的解除合同的理由是否成立。一、争议焦点一：关于案涉人防地下车位的权利性质及权利归属问题。（一）关于土地使用权。《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”第一百三十七条第一款规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”被上诉人提交证据证明其已经按照法律规定的程序取得了相应的土地使用权。被上诉人与国土资源部门签订的《建设用地使用权出让合同》第四条约定了土地使用权的平面界址和空间界址，故被上诉人对本案所涉人防地下车位（在本部分指整个地下车位及其构筑物，下同）相对应的土地，拥有合法的土地使用权。（二）关于建筑物所有权。《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”该人防地下车位是被上诉人投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，被上诉人应当对此享有所有权。（三）关于人民防空法的相关规定是否影响物权权属。《中华人民共和国人民防空法》第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第十九条第一款规定：“国家对人民防空工程建设，按照不同的防护要求，实行分类指导。”第二十一条第一款规定：“人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建；医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”可见，人防工程既有为保障“战时”而单独、专门建筑的工程，也有战时可用、“平时”民用的建筑工程，且不同类人防工程的建筑主体不同，其权属也当然不同，但都要服从防空法的管理，而管理主体与权属主体并不等同。另该法第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”结合前述几条规定，可见这是对人防工程“平时”与“战时”的使用问题所作的规定，不是对权属问题的专门界定，相反，该条规定恰恰也说明民用建筑的人防工程应为“投资者”所有。总之，被上诉人对案涉人防地下车位享有除土地所有权之外的较为完整的物权，并且根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生效力。人民防空法的有关规定不是对人防工程权属的专门规定，与物权法的规定并不存在冲突与矛盾，对案涉人防地下车位的权利性质及其归属的认定并无影响。二、争议焦点二：关于案涉合同的交易对象及合同效力的问题。（一）涉案合同中约定的“车位使用权”的实质。双方当事人所订立的《力拓.倾城花园2#地下室车位使用权转让合同》第一条以“使用权约定”为小标题对合同交易对象进行了说明：“本合同所指地下人防停车位系转让方开发投资建设，其建筑成本未计入房屋销售成本及价格，其面积未作为公用面积分摊未随地上部分的房屋产权一并转移，其使用权及收益权归转让方所有。”结合该条内容及前文关于人防地下车位（指整个地下车位及其构筑物）权利性质及其权利归属的认定，可见该条中所界定的交易对象名义上为“车位使用权”，实质上为“车位所有权”。此外，涉案合同中的其他条款也证明交易对象实质上为“车位所有权”：1、第二条约定“车位使用年限等同于受让方所购房屋产权使用年限”；2、第四.4条约定“在相关政策允许下，受让方除享有该停车位使用权外，同时享有该车位使用权的继承权。如将该停车位转让或出租，应将转让或出租范围限定在本小区范围内业主，并征得业主委员会及物业管理公司同意。转让或出租后，受让方承担一切连带责任。”该关于车位权属的再次转让、出租的限制性约定符合《物权法》第七十四条第一款的规定，即“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，表明了这是一个与《物权法》第七十四条第一款规定相调适的限制，而不是对车位权属的权能的限制。3、第四.5条约定“受让方知晓且只享有该停车位的使用权（不享有土地使用权），无法办理产权证、土地证等相关手续。若国家政策对地下停车位使用年限和性质做出具体规定或调整，该停车位使用年限和性质随国家法律政策规定处理。”从以上约定足以认定，涉案合同交易的车位“使用权”具有“所有权”的实质要义及其占有、使用、处分、收益等权能。（二）关于案涉合同性质及其效力的问题。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）7号）第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记为特定业主所有权的客体。”本案中的车位专门划定区域并编号，具备该条款规定的前两个特征。至于第三个特征即是否“能够登记”，建设部《房屋登记办法》第九十六条规定：“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。”江苏省建设厅《江苏省实施﹤房屋登记办法﹥若干问题的指导意见》（苏建房（2009）196号）第十二.2条规定：“地下车位和按原规划建造的地面车位，符合房屋登记条件的可以申请登记。”可见，案涉车位所有权完全具备登记的法律条件，只是暂时不具备地方登记机构给予登记的操作条件。因此，案涉车位可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权。《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案被上诉人对案涉整个地下车位建筑物享有所有权，有权依法通过约定的方式，出售、转让其全部或可区分为“专有部分”的部分车位。所以，将案涉合同认定为实质上的“地下车位所有权转让（出售）合同”，符合当前房地产产业发展的实际，符合房地产行政管理的需要，符合维护合法权益的民法价值追求和合同法鼓励交易的立法宗旨，不仅不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有其他合同无效的事由，而且可以更好地确认、调整和维护各方法律关系和财产关系。故认定为有效合同，对双方当事人均具有约束力，也更有利于权利保障。（三）关于案涉车位所有权是否须经登记才能取得？《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中被上诉人未经登记即享有案涉人防地下车位的所有权，如前所述，是基于《物权法》第三十条这一“法律另有规定”所规定的情形。本院认为，上诉人未经登记，也已取得合同中约定的两个车位的所有权，相应的“法律另有规定”则是前述《物权法》第七十四条第二款。结合前述《房屋登记办法》、《江苏省实施﹤房屋登记办法﹥若干年问题的指导意见》的有关规定可以看出，就我国目前关于不动产登记制度的可以使用的法律资源而言，认定本案上诉人可以不经登记而取得地下车位所有权，符合我国的法律现状和保护当事人合法权益的需要。三、争议焦点三：关于上诉人提出的解除合同的理由是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”这两条分别是关于合同约定解除和法定解除的规定。针对上诉人提出的解除合同的理由：1、关于上诉人主张案涉合同为买卖合同，以取得买卖标的所有权为合同目的，但上诉人无法取得车位所有权，故合同目的不能实现的解除理由。前文已述，案涉合同实质上为“地下车位所有权转让（出售）合同”，且上诉人只要依法履行合同，就能取得车位所有权，故该解除理由实质上并不成立。2、被上诉人出具的标有“其他租赁”行业的收费凭证不能作为认定双方签订合同的内容和性质的依据，案涉合同并不是租赁合同，所以不适用《合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年，超过部分无效的规定。且该规定是关于合同效力的规定，而非关于合同解除的规定。故该理由显然也不成立。3、上诉人关于本案所涉合同是由被上诉人提供的，条款为格式条款，对于格式条款理解产生争议的，应当作对被上诉人不利的解释，故本案被上诉人向上诉人出售地下人防车位应理解为转让所有权的上诉理由，与本院对合同性质的认定一致，本院予以采纳。但其依据《江苏省实施﹤中华人民共和国人民防空法﹥办法》的有关规定，仍以本案合同标的不得出售，合同目的仍无法实现为由的主张解除合同，本院不予采纳。《江苏省实施﹤中华人民共和国人民防空法﹥办法》第二条第四款规定：“依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。”依据盐城市人民防空办公室给被上诉人的批复文件，本案地下车位并不属于“依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建”的防空地下室，不适用该条规定。况且该规定在效力等级上属于地方性法规，在规范性质上属于管理性规定而非效力性规定，故对本案合同效力及是否成就解除权均无影响。综上，上诉人柏志海、汪爱玲的上诉理由中，仅部分有理，但关于解除合同的理由，均不成立。原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费2070元，由上诉人柏志海、汪爱玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴海龙审 判 员  刘仁海代理审判员  王 珩二〇一四年十月三十日书 记 员  许其娟