终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初1090号
原告：邹美燕，住所地：哈尔滨市道里区。
委托代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。
被告：林良义，住所地：广东省饶平县，现联系地址：广州市荔湾区。
委托代理人：刘映旺，广东世港律师事务所律师。
委托代理人：李旸，广东世港律师事务所律师。
原告邹美燕诉被告林良义租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄锡峰及被告委托代理人刘映旺、李旸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹美燕诉称：2014年12月31日，原、被告双方就新中国大厦一楼E13号档口签订《联营协议书》，约定由被告承包原告以上档口经营服装生意，承包期自2015年3月1日至2016年2月28日至，承包费为人民币40000元/月，由被告于每月1日缴交；押金为3个月承包费共人民币120000元；并约定如被告逾期3天未缴或未缴清承包费的，押金不予退还。
被告进场经营后，如约支付了2015年3月和4月的承包费，但2015年5月份和6月份的承包费分别只支付了37000元和30000元，共计欠13000元未缴；2015年7、8、9月的承包费至今未缴纳；2015年10月至12月期间，每月则只缴17000元，共拖欠69000元未缴；2016年1月及2月的承包费截至目前仍未支付，原告多次催收无果。
原告认为，被告逾期及不足额支付承包费的行为已构成违约，并严重侵害了原告的合法权益。原告起诉要求判令：一、被告向原告支付2015年5月1日至2016年2月28日期间拖欠的租金，共计282000元。二、被告支付的120000元押金归原告所有，以上两项合计402000元。三、本案诉讼费由被告承担。
被告林良义辩称：经了解，原告并非涉诉商铺的产权人，也未取得出租权益。原告在明知自身无权出租房屋的情况下故意隐瞒事实，仍与答辩人签订《联营协议书》，属于合同欺诈和无权处分,该合同应予以撤销，原告收取的款项应当予以返还。
二、因新中国大厦因消防问题遭遇整改，对被告的经营产生一定程度的影响，后租赁双方就承包费下调协商一致，降低承包费数额，月承包费自2015年5月起降为37000元，6月份降为30000元，自7月份起降为17000元，被告自7月份起至12月份已向原告支付了共58000元，尚有120000元押金未退回。现反诉请求判令：一、判决撤销《联营协议书》。二、被反诉人退还反诉人押金人民币120000元。三、被反诉人退还反诉人已交付的租金人民币198000元。四、被反诉人向反诉人支付上述合计为318000元的利息（以318000元为本金，按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率从反诉之日起计算至实际偿还之日）。五、本案本诉、反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
原告针对被告的反诉辩称：《联营协议书》是合法有效的，根据合同相对性原则，反诉人应当向我方缴纳租金，反诉人使用的整体过程中，没有其他任何第三方向反诉人提出异议，目前涉案合同也已经履行完毕，不存在撤销问题。反诉人逾期未缴纳租金已经违反协议约定，我方有权没收押金。反诉人对涉案场地已经进行使用并收益，反诉人现要求我方返还已收取租金没有合同依据。
经审理查明：2013年10月25日，原告与广州宣某商贸有限公司（以下简称宣某公司）签订《商铺租赁合同》，约定原告向广州宣某商贸有限公司承租新中国大厦首层自编E13号商铺用于经营服装，租赁期限从2014年2月1日至2018年10月31日止；未经宣某公司书面同意，被告不得以任何形式对商铺转租、分租、承包、联营等。
2014年12月31日，原告与被告签订《联营协议书》，约定：原告向被告承包新中国大厦一楼E13号（涉案场地）经营服装生意，承包期从2015年3月1日至2016年2月28日止；每月承包费为4万元，被告在承包前先向原告缴纳三个月承包费作为押金和一个月的承包费（租金）共16万元；每月1日缴纳承包费，逾期不付或未付清的除应如数付清外，每天应增缴欠交总额的3%作为滞纳金，逾期3天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；（第二条）承包期间，承包费旺季不增、淡季不减，被告不得以如何理由要求减少或延迟缴交承包费，押金在合同期最后三月扣除，当做承包费；原告负责档内的场租、税收、工商管理等费用，被告负责自己的债务，自负盈亏；如被告自己中途退场，原告对被告不退回押金，但如原告中途收回档口的，除退回押金外，需赔偿8万元给被告。
上述协议书签订后，被告接收了涉案商铺开始经营，并向原告支付了租赁押金12万元，并在2015年3月、4月各支付了承包费4万元，5月支付了承包费3.7万元、6月支付了承包费3万元、7-9月没有支付承包费、10月-12月各支付了承包费1.7万元。
2015年7月13日，原告委托广东红棉律师事务所以邮政快递方式向被告寄出《从速支付承包费的律师函》，指出被告初期尚能支付承包费，但近期违反协议约定，2015年7月的承包费逾期未付，故要求被告在2015年7月18日前交清承包费及相关费用等。
被告认为，原告在7月发函给被告并没有追讨5、6月的承包费，而被告在5、6月向原告支付的承包费均不足4万元，可见双方对承包费的调整是有口头约定的。原告认为7月发出的律师函仅追讨7月的租金并不代表原告放弃了5、6月承包费追讨的权利。
庭审中，原、被告均确认双方签订的《联营协议书》实质是租赁合同。
另被告提供了广州市仁柏杰物业管理有限公司与张美贤签订的新中国大厦一楼E15号商铺的《租赁合同》，该商铺的月租金为5000元。原告认为该合同即使是真实的，也是新中国大厦的经营管理公司与租户签订的一手合同，而原、被告双方签订的是转租合同，两者没有可比性。
本案审理过程中，被告申请财产保全，本院依法冻结了原告的银行存款。
另案件审理过程中，被告及案外人广东金某实业有限公司向本院申请追加广东金某实业有限公司作为本案的第三人，认为讼争场地在2010年7月21日经法院裁定由买受人广东金某实业有限公司取得，此后宣某公司没有权利将商铺出租给邹美燕。讼争大厦原开发商广州市国商大厦开发有限公司与宣某公司签订的租赁合同及宣某公司与邹美燕签订的合同均属于无效合同。
本院认为：关于本案是否追加第三人问题，因本案是合同纠纷，合同签订的主体为原、被告双方。根据合同相对性原则，广东金某实业有限公司与本案争议的标的无直接的关联；且在原、被告的合同履行期间，邹美燕取得房屋使用权的来源是依据与宣某公司签订的租赁合同，该合同与广东金某实业有限公司也没有牵连。因此被告及广东金某实业有限公司申请追加广东金某实业有限公司作为本案第三人缺乏事实依据和法律依据，本院不予接纳。如广东金某实业有限公司认为宣某公司或邹美燕侵害了自己的物权，则属于另一法律关系，可另循法律途径解决。
原、被告签订的《联营协议书》实质是关于涉案商铺的租赁协议，双方对此亦予以确认。本案争议的焦点在于原、被告签订的《联营协议书》的效力、双方是否协议降低承包费问题。
首先，关于《联营协议书》效力问题。原告主张该协议书无效的主要依据是被告隐瞒无权出租房屋的事实，但是，从被告与宣某公司签订的合同看，被告取得讼争房屋的使用权是有合同依据的；另《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，原、被告在履行《联营协议书》过程中，宣某公司一直没有对被告转租商铺的行为提出异议，故原、被告签订的《联营协议书》在原、被告内部之间合法有效。至于被告在无权转租的情况下与原告签订协议是否属于欺诈行为，本院认为，承租人承租房屋时一般考虑房屋的面积、使用功能、租金价格是否合理、房屋的权属情况或使用权来源；使用权的来源仅是签订租赁合同的考虑因素之一。即使被告无告知商铺的使用权来源，双方所签订的协议依据最高人民法院的上述规定是效力待定的合同，并非当然无效合同，且原、被告双方签订协议后被告实际也交付了商铺给原告使用至协议期满，并无影响协议的正常履行，故被告主张原告隐瞒房屋的使用权来源情况属于欺诈缺乏事实依据，本院不予采信。被告要求撤销协议书、返还租金、押金等反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。
再次，对于双方是否协商降低承包费问题，被告举证的《律师函》中，原告在7月份追讨承包费时虽然没有追讨5、6月份的差额部分，但由于原、被告双方没有对租金是否变更签订书面补充协议，且原告没有明示放弃追讨的权利，该证据无法直接证明双方对承包费的数额进行过变更。被告的主张缺乏充分的事实依据，本院不予采信。被告没有足额交纳承包费构成违约，原告要求没收保证金有合同依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林良义向原告邹美燕支付自2015年5月1日至2016年2月28日期间的承包费差额共282000元(其中2015年5月为3000元、6月为1万元、7、8、9月各4万元、10、11、12月各23000元、2016年1月、2月各4万元)。
二、被告林良义向原告邹美燕支付的承包费押金120000元归原告邹美燕所有。
三、驳回反诉原告林良义的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3665元、反诉受理费3035元、诉讼保全费2110元均由被告林良义负担。
如不服本判决，原告、被告可在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 马文洁
二〇一六年五月二十日
书记员 张鸣鸣
刘颖慧