北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06730号
上诉人（原审原告）张战强，男，1972年12月2日出生。
被上诉人（原审被告）陈海，男，1939年10月21日出生。
委托代理人陈宏宇，女，1968年4月11日出生。
上诉人张战强因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第14491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张战强，被上诉人陈海之委托代理人陈宏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年11月，张战强起诉至原审法院称：我承租陈海位于北京市东城区×××大街××号楼×单元×××号的房屋（以下简称涉案房屋），并如约交纳了押金4000元及租金。合同到期后，我已按约定将涉案房屋交还陈海，不存在违约情况。但陈海拒绝退还我押金4000元。现我起诉要求：判决陈海退还我押金4000元，诉讼费由陈海承担。
陈海辩称：张战强租赁房屋期间，没有尽到维护保管义务，对我的房屋及设施造成损坏，无奈之下我对涉案房屋进行了重新装修。现张战强的押金4000元远远不够我的房屋维修费用，不同意张战强的诉讼请求。
原审法院经审理认为：张战强、陈海所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照协议约定全面履行相关义务。本案双方主要争议为张战强租赁房屋期间是否对租赁房屋及设施造成损坏及损坏的范围。现双方均认可在张战强开始承租房屋时及交还租赁房屋时均未对房屋状况进行确认，但同时又约定了“正常的房屋大修费用由甲方承担，日常的房屋维修由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失”。因张战强认可交还房屋时存在部分问题，张战强应当就其开始承租房屋时即存在相关问题承担举证责任，但张战强未能对此举证。除张战强认可的房屋交还时存在的问题之外，陈海称还存在其他问题，陈海对此负有举证责任，但陈海对此亦未能举证。故依据双方合同之约定，张战强应对其给陈海房屋造成的损坏承担赔偿责任。因双方未对房屋受损的状况进行固定，且陈海已经对房屋进行了重新装修，故赔偿数额法院将结合当事人的陈述酌情予以确定。扣除张战强应负担的赔偿数额外，陈海应将押金余额退还张战强。双方一致确认燃气费、水费、电费的数额并要求在本案中一并处理，法院不持异议。据此，原审法院于2014年5月判决：一、陈海于判决生效后七日内退还张战强押金二千元整；二、陈海于判决生效后七日内给付张战强电费二十一元九角七分；三、张战强于判决生效后七日内给付陈海燃气费一百二十三元一角二分、水费七十八元二角；四、驳回张战强其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张战强不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。理由是：涉案房屋存在的问题并非全部由我造成，其中部分问题是陈海交付房屋时就存在的。陈海同意原判。
经审理查明：北京市东城区×××大街××号楼南单元×××号系陈海名下之房屋。2012年7月17日，由陈宏宇代理陈海（出租方，甲方）与张战强（承租方，乙方）就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定房屋用途为家庭居住，租赁期限自2012年8月1日至2013年7月31日，月租金为四千元整。乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（人民币）28216元整（含半年房租＋1个月押金＋12个月电视收视费）。租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔1年检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。正常的房屋大修费用由甲方承担，日常的房屋维修由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。双方合同中还就其他内容进行了约定。合同签订后，张战强依约向陈海支付押金4000元。
《房屋租赁合同》到期后，经双方协商，2013年8月1日，张战强将租赁房屋交还陈海，陈海至今未退还张战强4000元押金。诉讼中，张战强、陈海均认可双方未对房屋交付时和房屋交还时的现状通过拍照或记录等形式予以确认。关于房屋存在的问题，双方在庭审中陈述如下：张战强认可房屋交还时抽油烟机存在漏油、纱窗存在损坏、两道入户门中里面一道门的门锁损坏，但上述损坏情况在其入住该房屋时就已经存在，与其无关；张战强认可有一个灯罩被其拆掉没有安装，但表示灯罩随时可以恢复原状；张战强认可有一处墙面被张战强的孩子画了小人，但并不严重。张战强称，在其入住时，房屋的空调不制冷，通过加氟，交还房屋时空调能够制冷；张战强称，其入住时，热水器的水龙头是坏的，其自行进行了维修。张战强表示，在交还房屋时，张战强已将房屋存在的上述问题告知陈海，陈海并未提出异议。陈海称，房屋交还时除存在张战强所述的上述问题外，还存在很多其他问题，如空调不能制冷、墙面被涂画严重、防盗门及所有屋门的锁都是坏的，陈海只能对房屋进行重新装修，所以没有退还张战强押金。
另查，张战强、陈海均确认因租赁房屋张战强尚欠陈海燃气费123.12元、水费78.2元，陈海尚欠张战强电费21.97元。双方同意上述燃气费、水费、电费在本案中一并处理。
上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、中国工商银行账户单／汇款明细及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据查明的事实，张战强与陈海签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。房屋租赁合同签订后，陈海依约交付涉案房屋，张战强依约交纳房屋租金及押金并使用涉案房屋。双方合同约定，因张战强管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由张战强承担责任并赔偿损失。双方均认可张战强在交还涉案房屋时，涉案房屋存在抽油烟机漏油、纱窗损坏、门锁损坏、灯罩被拆掉、墙面被画小人等问题。对于上述问题，张战强认可灯罩被拆掉、墙面被画小人等问题系由其造成，并主张灯罩可随时恢复、墙面被画小人但不严重，而抽油烟机漏油、纱窗损坏、门锁损坏等问题则是在陈海向其交付房屋时即已存在。因双方均未对房屋交付时的状态通过拍照、记录等任何形式予以确认，现陈海对张战强所述陈海交付房屋时涉案房屋即已存在部分问题的主张不予认可，故张战强应对其该项主张负有举证义务。现张战强未能提供证据证明涉案房屋交付时即已存在部分问题，应对其该项主张承担举证不能的不利后果。故张战强应就双方认可的涉案房屋交还时存在的问题予以赔偿。因双方未对涉案房屋交还时损失的具体状况予以明确，故原审法院结合双方的陈述，对赔偿数额酌情予以确定并无不当。陈海在扣除张战强应赔偿的损失费用后，应将剩余押金退还给张战强。综上，原审法院所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由张战强负担25元（已交纳），由陈海负担25元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费50元，由张战强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 王 广
代理审判员 刘永民
二〇一四年八月二十日
书 记 员 刘梓晨