广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1264号
原告（反诉被告）徐记耀，男，汉族，1963年8月10日出生，身份证住址广东省揭西县。
委托代理人黄彪，广东华途律师事务所律师。
委托代理人窦博琼，广东华途律师事务所律师。
被告（反诉原告）祝志文，男，汉族，1980年11月3日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托代理人徐晶，广东商达律师事务所律师。
委托代理人何小桂，广东商达律师事务所实习律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码715279885。
法定代表人吴军强，职务执行董事。
委托代理人刘洪铭，系公司职员。
第三人招商银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南中路2号新闻大厦，组织机构代码78278219X。
负责人张明辉。
上述当事人房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告徐记耀的委托代理人黄彪，被告祝志文及其委托代理人徐晶、何小桂，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）委托代理人刘洪铭均到庭参加诉讼。第三人招商银行股份有限公司深圳分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告徐记耀诉称，原、被告双方于2015年4月13日签订了《房地产买卖合同》，约定被告向原告出售深圳市创业一村9-10栋10座601房产。合同签订后，原告一直积极履行合同，已依约支付了定金15万元、剩余首期款84万元，也已依约向银行提交了银行按揭贷款申请及相关材料。2015年4月27日，原、被告双方共同在中国农业银行股份有限公司深圳新安支行办理了资金监管手续。但此后，虽经原告多次催促，被告一直拒绝履行后续义务。根据双方《房地产买卖合同》第四条的约定，“该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起9日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续……卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。……卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方”。此后，卖方虽于2015年4月17日办理了公证委托，但又于2015年6月11日单方通知深圳市万通融资担保有限公司、世华公司停止办理上述房产的全部赎楼手续。虽早已超过合同约定的六十日，但卖方迄今仍未自行赎楼并将房地产证原件交予居间方。原告认为，原、被告双方签订了《房地产买卖合同》，双方均应依约履行，更不得无故或仅因非根本违约的瑕疵单方终止合同的履行。被告的行为已经严重违反了双方《房地产买卖合同》的约定，被告除应按照约定继续履行合同，办理涉案房产的赎楼、注销抵押登记手续，过户至原告名下并交房给原告外，还应以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，办理创业一村9-10栋10座601房产的赎楼、注销抵押登记手续，过户手续，并交付房屋给原告；二、被告向原告支付违约金（以309万元为基数，自2015年6月11日起，按每日万分之四计算至被告履行完毕《房地产买卖合同》约定义务之日止）；三、被告承担本案担保费、保全费及所有诉讼费用。
庭审中，原告明确第二项诉讼请求违约金计算至被告办理完过户手续为止。
被告答辩称，一、原告严重违反合同约定，导致合同目的已无法实现，合同应该解除：1、原告逾期支付首期款及逾期提交按揭贷款申请及相关材料；2、原告违法购买社保。二、被告没有违约行为，原告要求被告向原告支付违约金没有事实和法律依据。
第三人世华公司答辩称，世华公司已履行了居间义务，此案是原、被告之间的纠纷，世华公司不承担相应的责任，同时保留追取佣金的权利。涉案合同不能履行的原因是涉案房产未办理赎楼手续，被告违约。
被告祝志文反诉称，2015年4月13日，经世华公司居间介绍，被告与原告签订了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于深圳市宝安区宝城71区创业一村9-10栋10座601房产，房产转让价为309万元。合同签订当日（即2015年4月13日），原告按照合同的约定支付了定金15万元。应原告及世华公司要求，被告将定金中的3,000元交给世华公司作为交房保证金。此后，原告多次严重违反合同约定，导致被告严重经济损失及合同无法继续履行。因原告的行为已严重违反合同约定，被告根据合同第十五条的约定，要求解除合同并要求原告支付房产转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：一、解除被告与原告于2015年4月13日签订《房地产买卖合同》；二、原告向被告支付因严重违反合同约定的违约金61.8万元；三、原告承担本案诉讼费用。
庭审中，被告称反诉状中主张原告多次严重违反合同约定是指原告逾期支付首期款、逾期提交按揭贷款申请材料、违法购买社保。
原告徐记耀针对被告反诉答辩称，原告没有根本违约，是被告因房价上涨违背诚实信用原则单方通知担保公司及第三人世华公司停止赎楼，恶意违约，被告无权解除涉案合同，原告无需支付违约金。
第三人世华公司针对被告反诉答辩称，与本诉答辩意见一致，关于违法购买社保的事情，世华公司不清楚。
第三人招商银行股份有限公司深圳分行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：2011年7月11日，深圳市房地产权登记中心向被告颁发了深房地字第5000498799号《房地产证》，被告系深圳市宝安区宝城71区创业一村9-10栋10座601号房地产权利人，该房产建筑面积为125.47平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年4月13日，原告作为买方与作为卖方的被告签订的《房地产买卖合同》，约定被告将上述房地产出售给原告，合同价为309万元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金15万元；定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管方账号，即视为卖方收讫定金。一次性付款或银行按揭付款下的首期房款由买卖双方指定银行监管，买方须在以下付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议。剩余房款买方通过银行按揭付款，买方应于签署合同之日起10日内付清首期房款约78万元，买方应于约定的应付首期房款之日向银行提交按揭贷款申请及相关材料，买方无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约（合同第三条就定金、首期款及贷款申请进行了约定）。买卖双方均清楚物业的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同义务；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起9日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。涉案物业现不附有租赁合同。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款载明，买方由于到2015年5月15日满12个月社保，卖方需配合买方做按揭申请，买方不可违法购买社保。
合同签订当日，原告向被告支付了定金15万元，其中3,000元作为交房保证金托管在第三人世华公司处。
2015年4月17日，被告出具了用于办理赎楼的公证授权委托书，委托深圳市万通融资担保有限公司等办理赎楼手续。
2015年4月27日，原、被告和中国农业银行股份有限公司深圳新安支行签订了一份《二手房交易结算资金托管协议》，约定将首期款84万元交由该银行监管，原告于当日将84万元首期款存入银行监管账户。
2015年5月13日，中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行发出《个人购房贷款承诺函》，同意就案涉交易发放贷款210万元。
2015年6月11日，被告委托律师向深圳市万通融资担保有限公司、第三人世华公司发出《律师通知函》，称原告严重违反合同第三条约定，已导致被告严重经济损失及合同无法继续履行。在原告首期款支付违约后，第三人世华公司却对被告隐瞒真实情况，导致被告误以为首期款已按约定支付，并在第三人世华公司的再次通知下第二次到银行办理资金监管手续。在被告发现原告违约后，被告已经多次与担保公司及世华公司沟通，通知暂停办理案涉房地产的全部赎楼手续及协助处理违约事宜。现被告委托律师再次通知在原告违约事宜未处理结束前，请担保公司暂停办理全部赎楼手续，并请第三人世华公司督促原告按合同约定承担违约责任。
2015年7月6日，原告委托律师向第三人世华公司发出《律师函》，催促第三人世华公司督促被告履行赎楼等合同义务。
2015年12月1日，深圳市社会保险基金管理局宝安分局复函本院，主要内容如下：祝志文于2015年7月20日上午到新安社保站反映徐记耀存在挂靠深圳市粤友拖车服务有限公司参保的情况，该司于2015年7月24日委派企业财务负责人到新安站递交了相关资料，并承认徐记耀挂靠在该公司参保的事实。后该公司又称徐记耀系该公司股东合伙人，主张参保有效。鉴于公司股东身份与社会保险关系无必然联系，综合新安站第一次调取的该公司花名册、2015年1至6月工资表及调查询问笔录，深圳市社会保险基金管理局宝安分局认为徐记耀与深圳市粤友拖车服务有限公司之间参保关系无效。
2016年4月18日，中国农业银行股份有限公司深圳新安支行复函本院，主要内容为：该行于2015年4月27日收取了徐记耀的相关贷款资料，并经买卖双方签名确认对84万元首期款进行了资金监管；后发现买卖双方产生纠纷，该行即终止了该笔二手楼交易的金融服务，同时将徐记耀提供的相关资料退回至第三人世华公司。
另查明，原告徐记耀自2014年5月份开始在深圳市参加社会保险，至2015年4月份满一年。
上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提供的房地产买卖合同、房地产证、公证授权委托书、资金监管协议等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。根据案涉合同约定，原告应于签订合同当日支付定金15万元，并在合同签订后10日内即2015年4月23日前支付首期款78万元至资金监管账户。原告已按合同约定支付了定金，并于2015年4月27日与被告一同办理了首期款84万元的资金监管手续，并已于2015年5月13日取得贷款银行发出的贷款承诺函，原告已履行案涉交易至过户前的全部合同义务。虽然原告支付首期款构成迟延履行，但并未超过合同约定的十日宽限期，不属于根本违约情形，被告不享有合同解除。同时，原告支付首期款须被告配合办理资金监管手续，被告在原告迟延支付首期款时亦签署了资金监管协议，足以说明被告此时仍同意继续履行合同。但根据审理查明的事实可知，被告在办理首期款资金监管后又以原告迟延支付首期款为由通知担保公司停止赎楼，并于2015年6月11日委托律师向担保公司和第三人世华公司发出《律师通知函》，再次以原告违反合同第三条约定（该条主要约定内容为购房款，含定金、首期款，的支付时间、金额等）为由要求担保公司停止赎楼，致使案涉合同未能继续履行，被告已构成根本违约。被告主张原告违反合同约定，并据此提出的解除合同反诉诉讼请求，没有依据，本院不予支持。
关于继续履行。根据深圳市关于住房限购的规定，对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。根据深圳市社会保险基金管理局宝安分局于2015年12月1日的复函，原告与深圳市粤友拖车服务有限公司在本市的参保关系无效。因此，原告不符合深圳市关于住房限购的相关的规定，案涉房地产无法过户登记至原告名下，不具备继续履行的条件，原告关于继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告徐记耀的全部诉讼请求；
二、驳回被告祝志文的全部反诉诉讼请求。
本案本诉受理费31,668元、保全费5,000元，由原告负担，受理费、保全费原告已预交；反诉受理费4,999元，由被告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年七月五日
书 记 员 方擎柱
书 记 员 张雪娜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。