陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕10民终173号
上诉人（原审原告）邹绍忠，男，1970年1月20日生，汉族。
被上诉人（原审被告）李国尧，男，1959年12月7日生，汉族。
原审第三人杨淑奎（又名杨洪基），男，1964年3月13日生，汉族。
原审第三人王家兵，男，1973年12月26日生，汉族。
原审第三人朱仁芳，女，1972年11月21日生，汉族。
委托代理人方飞，男，1973年9月29日生，汉族，系第三人朱仁芳之夫。
上诉人邹绍忠因房屋买卖合同纠纷一案，不服山阳县人民法院（2015）山民初字第00236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审认定，2000年6月16日，被告以个人合伙名义（李国尧等25人）向山阳县国土资源局申请使用漫川关镇原老汽车站国有土地的使用权以开发商品住宅楼。山阳县国土资源局对该宗土地的四址界限进行了界定，但因被告未足额交付该宗土地的出让金，山阳县国土资源局未与被告签订国有土地使用权出让合同，也未向被告颁发该宗土地使用权证书。被告李国尧未在山阳县城乡和建设局办理漫川关镇原老汽车站商品房建设工程规划许可，其擅自开发了漫川关镇原老汽车站的商品楼，并以其个人名义对外出售。
杨淑奎与杨洪基系同一人。2003年1月2日，第三人杨淑奎以杨洪基的名义与被告李国尧签订了购房合同。合同约定：被告将漫川关镇后街老车站商品房（从街面向后数第二栋，从北向南算第一单元四楼两套房子，建筑面积三百平方米）装修好后以11万元的价格出售给第三人杨淑奎。合同签订后，第三人杨淑奎向被告李国尧支付了购房款，被告李国尧将房屋及钥匙交付给第三人杨淑奎，第三人杨淑奎已实际居住。因被告建房未履行相关行政审批手续，致使第三人杨淑奎未能办理其购买被告的两套房屋的所有权证。
2000年5月18日，被告向原告出具了收条1份，收条载明：“收到邹绍忠买房款15万元整（车站房款三套）”。2003年3月28日，原、被告签订了房屋买卖协议。协议约定，被告李国尧将坐落于山阳县漫川关镇原老汽车站新建三套房屋以壹拾伍万元的价格出卖给原告邹绍忠。三套房屋分别为：后排北单元四楼东套，中排北单元四楼北套，中排北单元四楼南套。同日，原、被告签订了证明一份。证明约定：因被告建筑业务需要，原告将其购买被告的三套房屋租给被告使用，用于被告堆放建筑剩余材料及装修材料和工人临时住房。证明还约定：1、租赁期限为2年半，从2003年9月1日起至2004年3月30日止，租赁费共计1800元；2004年4月1日起至2006年3月30日止，三套房屋每年租金6000元，逐年交清。2004年6月1日，原告在山阳县房地产管理所办理了本案争议房屋即山阳县漫川关镇原汽车站商品楼中排北单元四楼北套房屋的房屋所有权证及原、被告签订的房屋买卖合同约定的另外两套房屋的所有权证。
2004年4月20日，第三人杨淑奎以杨洪基名义和第三人王家兵签订了房屋买卖协议。第三人杨淑奎以抵押的形式将本案争议的房屋出卖给第三人王家兵使用。协议约定，第三人杨淑奎将漫川关镇原老汽车站商品楼（即街面算起第二排北楼第四层北单元）的房屋作价4万元抵押给第三人王家兵，抵押期限为一个月（即2004年5月20日止），到期之日房屋归第三人王家兵所有。2004年5月29日，第三人杨淑奎向第三人王家兵出具了收条一份。收条载明“今收到王家兵付房款4万元整，房屋装修款2万元整，家具折合现金1800元整，共计61800元，收款人：杨淑奎。协议签订后，第三人杨淑奎将该房屋交付给第三人王家兵使用。
2007年7月7日，第三人王家兵和第三人朱仁芳签订了房屋买卖协议。协议约定：第三人王家兵将漫川关镇街道村后街原老汽车站中号楼西单元四楼西边的房屋包括家具以十四万三千八佰元出卖给第三人朱仁芳使用。协议签订后，第三人王家兵将房屋交付给第三人朱仁芳，第三人朱仁芳在该房屋居住至今。
本案在审理期间，第三人朱仁芳的丈夫方飞向商洛市中级人民法院提起行政诉讼，要求依法撤销原告对争议房屋持有的房屋所有权证，商洛市中级人民法院立案受理后，原审依法中止了本案的审理。2015年10月22日，商洛市中级人民法院依法作出了（2015）商中行初字第00016号行政判决书，以山阳县人民政府对原告购买的房屋进行登记的行为事实不清，依据不足，程序违法为由，依法撤销了山阳县人民政府对原告邹绍忠颁发的山房权证漫川镇字第0018**号房屋所有权证，即本案争议房屋漫川关镇原老汽车站中排北单元四楼北套房屋的所有权证。
还查明，原告主张的漫川关镇原老汽车站中排北单元四楼北套房屋与第三人杨淑奎出卖给第三人王家兵、第三人王家兵出卖给第三人朱仁芳的房屋系同一套房屋。
原审认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，被告李国尧未与山阳县国土资源局签订书面土地出让合同，未足额支付漫川关镇原老汽车站的土地出让金，且未取得漫川关镇原老汽车站土地使用权，亦未办理商品房建设有关行政审批手续，其擅自开发了漫川关镇原老汽车站商品房并以其个人名义对外出售，被告的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、第十六条、第三十八条、第三十九条之规定。依据上述法律规定，被告李国尧开发的漫川关镇原老汽车站的商品房应属违法建筑，被告出售商品房的行为应属违法行为。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原、被告签订的房屋买卖合同及房屋租赁合同应为无效合同。现原告以房屋买卖合同及房屋所有权证、房屋租赁合同主张其享有本案争议房屋即漫川关镇原老汽车站中排北单元四楼北套房屋的所有权，要求本案被告及第三人朱仁芳返还房屋并赔偿其32000元的租金损失，因原、被告签订的房屋买卖合同及房屋租赁合同为无效合同，原告据以主张房屋所有权的房屋所有权证已被法院生效的行政判决所撤销，原告并不享有其主张房屋的所有权，故对原告要求被告及第三人朱仁芳返还房屋及赔偿租金损失的诉讼请求，不予支持。庭审中，原告以被告违约为由要求被告返还房屋并赔偿经济损失，以第三人朱仁芳侵权为由要求第三人朱仁芳返还房屋并赔偿其经济损失。因原、被告签订的房屋买卖合同为无效合同，且原告未实际占有本案争议房屋，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或被撤销后，因合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案原告在签订房屋买卖合同时未尽审查注意义务，被告所建房屋属违法建筑，导致房屋买卖合同无效双方都有责任，应各自承担相应的责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，因房屋出卖人的原因致使合同无效的，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息并赔偿损失，故被告应依法向原告返还已付的购房款并赔偿其购房款的利息损失，故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，予以支持。因原、被告签订的房屋买卖合同约定出卖的三套房屋价款总计为15万元，而本案原告仅主张漫川关镇原老汽车站中排北单元四楼北套房屋，双方未约定本案争议房屋的具体价款，且原告不申请对本案争议的房屋进行评估鉴定，为了解决本案实体争议，酌情判定合同约定的三套房屋应以每套5万元计算为宜，故被告应向原告返还5万元的购房款，并赔偿从合同签订之日即2003年3月28日起至返还5万元购房款之日止中国人民银行同期同类的贷款利息。因原告与第三人朱仁芳并无合同关系，原告并不享有本案争议房屋的所有权，第三人无损害原告权益之事实，故对原告以侵权为由要求第三人朱仁芳返还房屋并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。据此，山阳县人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，作出判决：1、依法确认原、被告于2003年3月28日签订的房屋买卖合同无效，由被告李国尧于本判决生效之日起15日内向原告邹绍忠返还购房款5万元并支付从2003年3月28日起至返还购房款之日止中国人民银行同期同类贷款利息。2、驳回原告的其他诉讼请求。
邹邵忠不服上述判决，提起上诉，要求撤销山阳县人民法院（2015）山民初字第00236号民事判决，依法改判被上诉人李国尧、第三人朱仁芳交还山阳县漫川关镇老车站商品楼中排北单元四楼北套房屋给上诉人。理由是：上诉人买李国尧的房屋所有手续都是齐全的，而且进行了公证，上诉人当时买李国尧三套房屋，只有一套房屋的房产权证书被撤销。并不表明全部的房屋权利丧失，请求法院把三套房屋追回来。
李国尧二审没有答辩。
朱仁芳、王家兵、杨宏基共同答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。
二审审理查明的事实与原审一致。
本院认为，被上诉人李国尧在没有取得房屋销售许可证的情况下，与买受人邹邵忠签订的房屋买卖合同是无效的，无效合同不具有法律拘束力，因此邹邵忠基于房屋买卖合同要求李国尧和第三人朱仁芳交付房屋的理由不能成立。况且，其持有的房产证已被商洛市中级人民法院行政判决撤销。本案一审中，邹邵忠起诉只主张朱仁芳目前所住一套房屋的权利，并不涉及其他两套房屋。故邹邵忠的上诉理由均不能成立，依法应不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人邹邵忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尤永刚
代理审判员 文改云
代理审判员 卢宣瑜
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 王 博