浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭商终字第3011号上诉人（原审被告）：杭州满懿房地产咨询有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区绍兴路***号野风现代中心*楼15A。法定代表人：梅虹，执行董事。委托代理人（特别授权代理）：郑燕芳，女，1983年5月9日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：申树成，男，1981年9月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托代理人（特别授权代理）：田丹丹，女，1983年6月1日出生，汉族，系申树成妻子。被上诉人（原审原告）：田丹丹，女，1983年6月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被上诉人（原审被告）：沈汉秋，男，1945年1月21日出生，汉族，住浙江省杭州市。上诉人杭州满懿房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）为与被上诉人申树成、田丹丹、沈汉秋居间合同纠纷一案，不服浙江省杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱商初字第2409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2015年7月4日，申树成、田丹丹（买受方、乙方）与沈汉秋（出卖方、甲方）、满懿公司（居间方、丙方）签订一份房地产买卖居间协议，协议约定的主要内容有：1、房屋座落于杭州市，房屋未设立抵押、未设立租赁。2、交易的房屋总价款为930000元，乙方向丙方支付意向金30000元，若甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金，由丙方在甲方签署本协议后转付给甲方。3、甲、乙双方同意在签署本协议之后的叁拾天内签订正式的房屋转让合同。4、甲方保证该房产权清晰、权属明确，符合上市交易条件，无第三人异议、法院查封、扣押等情况，如该房设置了抵押，则甲方须解除抵押手续，5、……。同日，申树成、田丹丹与满懿公司签订一份佣金确认书，约定因满懿公司的居间介绍，申树成、田丹丹需向满懿公司支付佣金9300元。2015年7月6日，申树成、田丹丹向满懿公司支付30000元的买房意向金。之后，申树成、田丹丹发现居间协议所涉的出售房产已被设定抵押。2015年8月4日，申树成、田丹丹（乙方）则与沈汉秋（甲方）、满懿公司（丙方）签订一份解约协议，约定主要内容为：1、乙方发现甲方所售房产已抵押给第三人，虽甲方承诺于签订该房地产转让合同前解除抵押，但乙方明确表示不再继续购买该房地产。2、丙方向甲、乙双方提供签订该房屋转让合同的机会，并促成甲、乙双方签订居间协议，已履行居间义务，经甲、乙、丙三方协商一致解除该协议及其附件，未能签订房屋转让协议。3、丙方于本协议签订之日起2日内向乙方返还已支付的意向金30000元，4、本协议签订之日起，甲方有权将该套房屋另行出售，与乙、丙双方无涉。2015年8月10日、8月31日，满懿公司向申树成、田丹丹退还意向金30000元。原审法院认为，申树成、田丹丹与沈汉秋、满懿公司之间签订的解约协议已表明三方已经协议解除原签订的房地产买卖居间协议及其附件，故对申树成、田丹丹要求撤销房地产买卖居间协议及佣金确认书的诉请，已不宜再作判决。对申树成、田丹丹要求支付1万元经济损失的请求，原审认为，在签订房地产买卖居间协议过程中，沈汉秋未明确告知出售房产尚处于抵押状态，满懿公司在沈汉秋只提供房产契证的情况下，还是促成三方签订房地产买卖居间协议，沈汉秋、满懿公司均存在一定的过错。但申树成、田丹丹对其主张的10000元的损失未提供充分的证据。考虑到沈汉秋、满懿公司的过错程度及申树成、田丹丹的实际损失，酌情确定沈汉秋、满懿公司应各向申树成、田丹丹赔偿500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、沈汉秋于判决生效之日起十日内向申树成、田丹丹赔偿损失500元。二、满懿公司于判决生效之日起十日内向申树成、田丹丹赔偿损失500元。三、驳回申树成、田丹丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由申树成、田丹丹自负22元，沈汉秋、满懿公司负担3元。上诉人满懿公司不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，其理由分述如下：一、原判决认定事实不清。（一）满懿公司在交易中不存在过错，不应承担额外的赔偿责任。首先，根据我国《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人有就有关订立合同的事项向委托人如实报告的义务。第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在本案中，满懿公司从未存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，且申树成、田丹丹作为委托人，也应负有对委托事项基本的谨慎、注意义务。因此满懿公司不应承担额外的赔偿责任。（二）涉案房屋存在抵押不影响交易，被上诉人申树成、田丹丹拒绝购买房屋，最终经协商解约，申树成、田丹丹未产生实际损失。其次，房屋存在抵押借款，并不妨碍房屋交易的正常进行，和被查封限制的状态不能相提并论。申树成、田丹丹并未在居间协议告知满懿公司其对拟购买的房屋有不得存在抵押借款之特殊要求，而是在居间协议签订之后，买卖合同签订之前，才以涉案房屋存在抵押借款为由拒绝购买涉案房屋。一般而言，房屋存在抵押借款，并不妨碍房屋交易的正常进行，申树成、田丹丹以涉案房屋存在抵押借款从而增加交易风险为由，拒绝购买涉案房屋，属申树成、田丹丹自身的特殊要求所致，三方经协商解约，满懿公司已返还申树成、田丹丹交付的定金，申树成、田丹丹并未产生任何实际损失。（三）满懿公司在该交易中也产生实际损失。满懿公司在该交易中已履行居间义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，申树成、田丹丹还应向满懿公司承担本次居间活动支出的必要费用。但是满懿公司考虑到沈汉秋确实未事先告知涉案房屋存在抵押的情况，体谅申树成、田丹丹担心购房风险的心理，在签订解约协议时未向申树成、田丹丹主张该笔费用，满懿公司在该交易中也产生了大量人力物力的损失，且实际产生了佣金损失。二、原审判决存在适用法律错误的问题。在本案中，居间人完全履行了合同法规定的义务。原审判决引用了《合同法》第六十条、第一百零七条，事实上，满懿公司在交易活动中一直遵守诚实信用原则，履行了告知、协助义务，且发现合同存在瑕疵后也积极采取补救措施，而最终不履行合同义务的一方是申树成、田丹丹，本案中构成根本违约的是申树成、田丹丹而非满懿公司。请求：1、撤销一审判决中第二项；2、判令申树成、田丹丹承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人申树成、田丹丹答辩称：一、原审判决认定事实清楚，法律适用正确。（一）满懿公司存在明显过错。2015年7月4日三方签订居间协议时，沈汉秋隐瞒了案涉房屋已被抵押登记的事实，满懿公司也未尽到专业房地产中介机构应尽的调查告知义务，未将房屋抵押事实披露告知申树成、田丹丹，导致申树成、田丹丹陷入重大误解，在违背其真实意思的情况下签订了《房地产买卖居间协议》，并支付了3万元意向金。申树成、田丹丹支付中介费的目的是为了找到符合其要求的房产，房产中介不仅有居间介绍的义务，更重要的是有居间介绍符合委托人要求的房产义务。作为专业房地产中介，即使房东沈汉秋未向其披露房屋抵押的事实，审核房产基本信息仍然是其最最基础的工作。如果没有进行调查，那么居间人也应当将未经审核的真实情况如实向委托人反映。但满懿公司并未向申树成、田丹丹如实报告，而是为了尽快促成三方签订居间协议以便达到收取意向金的目的，不惜牺牲申树成、田丹丹的合法权益，在房东未提供房产证原件也未进行尽职调查的情况下，就直接在居间协议中填写了“未设立抵押”这一虚假信息。其的行为明显违反《合同法》第四百二十五条规定的如实报告义务，原审法院认定满懿公司、沈汉秋在签订合同时均有过错，并认为应当对此过错承担责任，该认定是正确的。（二）原审法院法律适用正确。原审法院援引的《合同法》第六十条，第一百零七条是合同法总则条款，分则中的居间合同同样受其约束。诚实守信及违约赔偿损失是合同的基本原则，原审法院的法律适用并无不当。满懿公司的不诚信行为即表现为故意隐瞒房产抵押真实信息，虚构未抵押事实，违反《合同法》第四百二十四条、四百二十五条规定关于居间合同的规定。（三）申树成、田丹丹的损失是真实存在的。房屋抵押与交易是密切相关的，房屋只有在解除抵押后才能顺利过户。抵押能否被解除何时解除都是不确定因素，对于购房者来说都是一种风险。事实上，案涉房产在双方签订解约协议时仍未解除抵押，根据房东沈汉秋提供的房屋查询记录显示，至2015年8月底房屋才正式解押。申树成、田丹丹没有自行承担该风险的任何理由，更何况这种风险是被满懿公司隐瞒的，人为制造出来的风险。而且抵押房屋能否过户与满懿公司是否隐瞒真实情况，是否如实披露信息履行居间人责任，没有任何因果关系。即使交易能够顺利进行，也不能否认满懿公司的居间过错。申树成、田丹丹的损失是真实存在的，原审法院仅支持了1000元损失赔偿并不合理。申树成、田丹丹为解决该纠纷数次请假前往满懿公司处沟通协商，花费的时间精力自不必说，为此委托律师并支付了2500元的律师费，该损失是明确且有证据支持的。一审时申树成、田丹丹向法庭提交了委托代理合同和收据，律师费发票因为是在案件了结后再开具，所以一审时开庭时未提供发票，但2500元费用是物价局规定的最低标准，而且也提供了收据，律师也实际出庭，而且庭审后已将律师费发票原件递交给了法庭，原审法庭仍认为未提供充分证据，是不正确的。还有申树成、田丹丹在外多租赁了两个月时间的租金损失，申树成、田丹丹考虑到诉讼成本问题，并未上诉，但满懿公司的理由明显不成立。二、满懿公司不仅签订合同时不诚信，提供虚假信息，在履约过程中仍然屡次违约不讲诚信。居间协议签订后，申树成、田丹丹自行查询了案涉房产，发现了房产被抵押事实并将此事告知了满懿公司，但满懿公司、沈汉秋并没有积极弥补该过错，既不立即办理解押手续也不予退还意向金。直至诉至法院，满懿公司才同意退款并让申树成、田丹丹签订了解约协议。但在履行解约协议时又再次违约，未在约定的时间内退款也未支付逾期约定违约金。综上，满懿公司的上诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回。被上诉人沈汉秋答辩意见：同意一审判决。被上诉人申树成、田丹丹在二审期间向本院提交《租赁管家客户承租合同》一份，拟证明：申树成、田丹丹每月租金2200元，满懿公司的行为导致其在外多租住2个月，实际损失为4400元。经质证，上诉人满懿公司对租赁合同的真实性、关联性均有异议，认为和本案无关。承租期是2015年12月止，说明都是在承租期内，不存在损失。承租人数是4人，而田丹丹、申树成买房是两人，且未提交支付凭证；被上诉人沈汉秋认为：当时居间协议三方已签约解除，已不存在了，田丹丹继续租赁外面的房屋和本案无关。本院认为，该证据系复印件，且无法确认与本案存在关联，对该证据不予确认。上诉人满懿公司、被上诉人沈汉秋二审期间未提交证据材料。经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案二审争议的焦点是满懿公司是否存在过错，应否承担赔偿责任。根据各方签订的《房地产买卖居间协议》约定，出卖方应保证所涉房产权清晰、权属明确，如该房设置了抵押，则须解除抵押手续。显然，案涉房产的权属情况系申树成、田丹丹同意进行交易的重要条件。而满懿公司作为专业房地产中介，理应审核房产基本信息，并将真实情况如实向委托人反映，但满懿公司在沈汉秋仅提供了房产契证而非三证齐全的情况下，即促成三方签订房地产买卖居间协议，存在一定过错。原审法院根据本案的情况以及申树成、田丹丹为实现债权已实际聘请了律师出庭作证等，酌情确定了满懿公司及沈汉秋各赔偿损失500元并无不当。满懿公司认为其不存在过错及不应承担赔偿责任的理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杭州满懿房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王依群代理审判员  赵 魁代理审判员  张 蕊二〇一六年一月十三日书 记 员  林叶红??