广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第435号
上诉人（原审原告）：易毕春，男，汉族，1978年12月13日出生。
委托代理人：方伟敏，广东华商律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：何永翠，女，汉族，1972年8月18日出生。
委托代理人：杨逍，广东龙新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何伟，男，汉族，1977年7月29日出生。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：吴军强，执行董事。
委托代理人：梁灼妹，女，汉族，1983年6月25日出生，系该公司法务。
上诉人易毕春、上诉人何永翠与被上诉人何伟、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第914号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
易毕春诉至原审法院，请求判令：1、何永翠立即支付易毕春违约金160万元；2、何永翠立即返还易毕春定金30万元；3、何伟对上述违约金承担连带责任；4、本案诉讼费用由何永翠、何伟承担。
原审法院查明并认为，双方有争议的事项为第一项、第十一项、第十二项，其他事项双方无争议。一、签订合同的时间、主体：2013年8月19日，何伟以何永翠的代理人身份与易毕春在深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）处签订了书面的《房地产买卖合同》，何永翠为卖方，易毕春为买方。何永翠主张何伟与易毕春签署的《房地产买卖合同》超越了何永翠出具的《授权书》授权何伟签署意向性协议的授权范围，且《房地产买卖合同》备注条款约定须取得何永翠的补签，但实际上该份合同没有取得何永翠的补签，该《房地产买卖合同》没有发生效力。易毕春主张《房地产买卖合同》系合同主体的真实意思表示，合法有效，且已经发生法律效力，并主张合同备注条款约定的事项不存在争议。易毕春为证明其主张，提供了双方签订的《房地产买卖合同》和何永翠出具的《授权书》，何永翠和世华公司对上述证据的真实性均予认可。《授权书》由何永翠于2013年8月19日出具，载明何永翠拥有深圳市宝安区深业新岸线花园x栋x座xx单元的住宅物业（房产证号码50××17号），因其本人不在国内，现授权其弟弟，即何伟全权代理签署上述物业的买卖协议，经双方协商，上述物业的成交价格为800万元，卖方实收，何永翠将于2013年9月3日前回国补签合同。《房地产买卖合同》备注条款注明“卖方补签合同，做完公证书给担保公司当日，买方再交人民币伍拾万元整订金给卖方，双方协商同意在2013年9月11日前完成此备注条款事项。空白”。何永翠为证明其主张，提供了何永翠的手机号码通话清单、《解除﹤房地产买卖合同﹥通知书》和快递单回执，易毕春和世华公司对上述证据的真实性均予认可。《解除﹤房地产买卖合同﹥通知书》载明何永翠于2013年10月10日向易毕春发出解除《房地产买卖合同》的通知，解除合同的理由为何伟所签订的并非《授权书》中限定的“买卖协议”，而是买卖合同，且在很多方面违反了何永翠的真实意思，并且有重大瑕疵，且易毕春和世华公司故意拖延不与何永翠签订正式的《房地产买卖协议》。原审法院认为，何伟作为何永翠的代理人，取得了何永翠的书面授权，易毕春在签订合同时也尽到了审查义务，易毕春与何永翠的代理人，即何伟签订的《房地产买卖合同》具备房屋买卖合同的主要条款，并未超出何永翠的授权范围，系合同主体的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，易毕春和何永翠均应遵照合同约定全面履行义务。何永翠是否补签不影响《房地产买卖合同》产生效力，但会影响《房地产买卖合同》中备注条款所涉交易事项的履行。何永翠关于涉案合同未发生效力的主张，没有事实和法律依据，原审法院不予采信。易毕春关于何伟应当对何永翠的违约行为承担连带责任的主张，因何伟并非涉案合同相对人，易毕春主张何伟承担连带责任没有事实和法律依据，原审法院不予支持。二、合同约定的标的物、价款：深圳市宝安区深业新岸线20栋C座2B号房地产，房地产证号码50××17，用途住宅，建筑面积243.34平方米，合同价格800万元。三、合同约定的定金支付时间、方式：《房地产买卖合同》约定签署《房地产买卖合同》时支付定金30万元。合同备注条款注明，何永翠补签合同，做完公证书给担保公司当日，易毕春再交50万元订金给何永翠。四、合同约定的首期款支付时间、方式：《房地产买卖合同》约定易毕春应于《房地产买卖合同》签署之日付清首期房款（首期款等于除定金外的房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由买方提交签署的资料入按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。五、合同约定的资金监管办理时间：《房地产买卖合同》约定银行按揭付款方式下的首期房款由买卖双方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管协议规定的程序操作，买卖双方另有约定的除外。买卖双方在合同中未约定首期房款的支付时间。六、合同约定赎楼时间、方式：《房地产买卖合同》约定涉案物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订《房地产买卖合同》之日起二十五日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同。七、合同约定的解除条件和违约责任：《房地产买卖合同》约定如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。八、合同定金的支付情况：合同签订当日，易毕春向何永翠支付了定金30万元，其中25万元直接支付到何永翠的银行账户，5万元支付至世华公司处。何永翠将其账户内的25万元退还给易毕春，易毕春对此予以确认。九、首期房款支付、资金监管办理、赎楼情况：涉案交易主体并未办理资金监管，易毕春亦未支付首期房款，何永翠亦未办理委托赎楼手续。十、违约金计算公式：800万元×20％=160万元。十一、是否存在调整违约金的情形：易毕春主张因何永翠违约而造成的损失为：1、不得不解除与案外人杜xx签订的房屋买卖合同，并赔偿案外人杜xx15万元，同时承担了佣金费用1万元；2、房地产价格上涨，易毕春已经无法按照800万元的价格购买到相同的房地产；3、房贷基准利率调整，易毕春失去申请优惠按揭贷款的机会。原审法院认为，违约金具有补偿和惩罚的双重功能，何永翠没有正当理由，但却向易毕春发出解除合同的通知，属于在合同履行期限届满前，明确表示不履行主要债务的情形，何永翠已构成根本违约，易毕春有权解除合同，并可要求何永翠支付违约金。综合全案情况，易毕春主张的违约金数额过高，原审法院酌情调整为30万元。十二、其他需要说明的事项：何永翠均主张易毕春名下有一套房产，受限购政策限制，不能再在深圳市购房房产，因此，易毕春已经构成根本违约。原审法院认为，何永翠发出解除合同的通知，并非是因为易毕春没有购房资格，合同不能履行，而是认为何伟所签订的《房地产买卖合同》并非《授权书》中限定的“买卖协议”，在很多方面违反了何永翠的真实意思，有重大瑕疵。据此，何永翠关于易毕春没有购房资格，已构成根本违约的主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、何永翠于本判决生效之日起十日内支付易毕春违约金30万元；二、深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还易毕春定金5万元；三、驳回易毕春的其他诉讼请求。本案受理费21900元，由易毕春负担5200元，何永翠负担16700元，受理费易毕春已预交。
上诉人易毕春不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决之第一项，改判何永翠向易毕春支付违约金160万元；2、本案的一、二审诉讼费用由何永翠、何伟承担；上诉理由：易毕春对一审法院查明主要事实部分予以认可。现仅就判决书中第十一项内容发表上诉意见如下：一、一审法院对违约金的调整没有事实上的依据，是为权利滥用；易毕春在一审中主张违约金160万元并作出判决书中第十一项中的解释说明：1、易毕春因为何永翠、何伟的违约，不得不解除了与案外人杜xx签订的房屋买卖合同，并赔偿案外人杜xx15万元，同时承担了佣金1万元；2、房价上涨，易毕春已无法按照800万元价格购买到相同的房地产；3、房贷基准利率及贷款额度调整，易毕春失去了申请优惠按揭贷款的机会。依据法律规定，易毕春就上述三部分损失均提交了充分证据予以佐证。但一审判决就违约金数额为何调整为30万元不作任何说明，只有一句“综合全案情况，原告主张的违约金数额过高，本院酌情调整为30万元”。易毕春主张何永翠、何伟按房价款的20%支付违约金，一审法院直接将违约金比例调整为3.75%。30万元违约金补偿的是上述三项损失的哪个部分，三项损失中，哪项损失法院未予认可，法院将违约金调整为30万元的理由和依据是什么，法院认为易毕春实际损失是多少，判决书完全不作说明，拍拍脑袋就给出判决。易毕春认为，这样拒绝说理的判决既凸显傲慢，又违背法律本意。二、易毕春的实际损失超过160万元，但只按合同约定的160万元主张违约金。双方交涉过程中，易毕春曾提出850万购买房屋，遭到何永翠、何伟断然拒绝。《2013年9月16日易毕春与何永翠的电话录音》中，何永翠说，“你现在拿800万去买一定买不到，就算是我赔你30万，830万你也买不到。”“确实让我亏太多，我也不想卖，就算我现在900万、950万卖给你，我还是亏的。只不过让我稍微舒服一点点。”可见，何永翠、何伟亦认可涉诉房产目前价值不低于900万元。由于何永翠、何伟违约，易毕春被迫解除与案外人的房屋买卖合同，并因此赔偿16万元。中介在何永翠、何伟提出违约时已经明确告知，违约将导致造成易毕春这部分损失，但何永翠、何伟仍然决定违约。这当然应当被认定为违约行为造成的易毕春的直接损失。易毕春从原先可以得到的7成560万元贷款，9折利率优惠，到现在只能接受1.1倍基准利率，按20年计算，实际将多支付的利息超过100万元。三、一审判决一方面认定何永翠、何伟构成根本违约，另一方面又令违约方获利，守约方损失，这是变相对何永翠、何伟违约行为的奖励；法院每年受理大量违约型案件，其中相当数量如同本案，没有任何法定缘由，仅仅出于利益考虑就直接违约。这种完全无视契约精神，直接违约案件的经常出现必有法院的过错。法谚有云：法律的威严不在于处罚的严酷，而在于处罚的不可避免。一审判决承认违约金有补偿和惩罚的双重功能却未对何永翠、何伟的违约行为作出适当处罚，反而令其获得奖励，守约方遭受损失却未能获得赔偿。这样的判决显然难以教育我们信守合同。本案一审判决实际上教育了我们，只要经济上合算，只管违约，法院将给予支持。四、一审法院毫无理由大幅度调低违约金数额，既剥夺了当事人自由约定违约责任的权利也直接违背了法律精神。民法主张意思自治，本案双方签署的合同明确约定：买房可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已支付的定金。一审法院直接按照双倍返还定金的方式作出判决，实际是剥夺了守约方依据合同约定选择维护权益方式的权利。这与民法尊重意思自治的原则相悖。《合同法解释二》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。（也就是说，假定实际损失为100万元，而双方约定违约金超过130万元，则视为约定过高，可以调整到130万元以内）本案中，易毕春举证的三部分由何永翠、何伟违约直接导致的损失，总额超过200万元，但易毕春严格依据合同只主张160万元，法院完全没有调整的必要。
上诉人何永翠亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审法院判决；2、驳回易毕春关于违约金的诉讼请求；3、易毕春承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审法院判决对足以影响本案判决结果的关键事实未予查明认定，显然是不客观的。1、易毕春在与何永翠的委托代理人何伟签订《房地产买卖合同》，故意隐瞒了他在深圳已经有一套商品房，而没有购买第二套商品房资格的客观事实，构成了对交易对象的欺诈，正是因为这种欺诈而使得何永翠及其委托代理人违背了真实意思与其签订2013年8月19日《房屋买卖合同》。这一客观事实得到了证人罗曼丽（本案第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司职工）的当庭证实，而易毕春也没有否认。2、2013年8月19日《房屋买卖合同》备注条款注明：何永翠补签合同，易毕春需支付订金人民币50万元。出庭证人罗xx当庭证实：何永翠要去补签合同，但是由于买方易毕春没有支付50万元订金而没有补签。可见合同没有补签的责任在于易毕春而非何永翠。3、易毕春是在与何永翠签订2013年8月19日《房屋买卖合同》后，才在2013年8月23日与案外人杜xx签订《房屋买卖合同》，将自己的房屋卖给杜，并且在何永翠尚未正式通知其解除本案《房屋买卖合同》的情况下，就在2013年9月17日解除与杜xx《房屋买卖合同》，赔偿15万元和中介费l万元。可知，易毕春的赔偿损失与何永翠2013年10月10日的解除合同通知没有因果关系。4、易毕春先于何永翠起诉法院，其在2013年10月8日就开始收集证据准备起诉何永翠，并在2013年10月10日签好民事起诉书，2013年10月11日向宝安区人民法院递交。而何永翠落款为2013年10月10日的《解除［房地产买卖合同］通知书》寄给易毕春的时间是在2013年10月11日从上海市莘庄邮政支局寄出，2013年10月14日15时30分送达，由邓xx交接代收；落款时间为2013年10月10日的《解除［房地产买卖合同］通知书》寄给第三人深圳市世华地产投资顾问有限公司罗xx的时间是在2013年10月11日从上海市莘庄邮政支局寄出，2013年10月12日17时00分送达，由他人代收。这一事实可知，易毕春在何永翠尚未明确表示不履行合同之前就已经起诉到法院主张违约金。二、一审法院判决违背客观事实，也不符合法律规定精神。一审法院之所以判决何永翠支付违约金人民币30万元给易毕春，其依据的事实是：《房房地产买卖合同》有效，何永翠向易毕春发出解除合同通知已构成根本违约，可要求何永翠支付违约金，违约金数额过高，酌情调整为30万元。这一判决结果显然是错误的，其错误表现在：1、2013年8月19日《房地产买卖合同》应当属于无效合同。易毕春夫妻为非深圳户籍人员，已经于2005年在深圳购买了深业新岸线1栋C座2D的房屋，该房屋截至2013年8月19日仍然系原告夫妻拥有，至今依然。根据深圳市人民政府《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办（2010）82号）“暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。”的规定精神，原告属于“拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭”，故无在深圳在购房的资格。而其在签订2013年8月19日《房地产买卖合同》故意向何永翠及其委托代理人隐瞒了这一事实，明显的构成了欺诈。根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告对被告一何永翠及其代理人被告二何伟隐瞒其属于“没有购房资格的人”而签订的《房地产买卖合同》因其欺诈而无效。一审法院把无效合同当作有效合同来认定并作为判决的依据，明显错误。2、本案《房地产买卖合同》并没有生效。抛开易毕春的欺诈不谈，2013年8月19日《房地产买卖合同》虽然是由何永翠的授权代理人签订，但是授权书特别注明了“本人将于2013年9月3日前回国补签合同”，这就足以说明，这份《房地产买卖合同》必须要经过委托人何永翠补签后才生效。事实上，由于易毕春没有能力支付人民币50万元的订金，而不愿意与何永翠补签合同。这证明了这份没有经过补签的《房地产买卖合同》尚未产生法律效力，一审法院以没有产生法律效力的合同作为判决的事实依据，显然是不能成立的。3、解除合同在先的是易毕春而非何永翠。如上所述的法院判决没有认定的客观事实，本案易毕春在尚未收到何永翠的《解除合同通知书》之前就已经向人民法院递交了起诉书，以何永翠解除合同为由直接诉求退定金30万元和支付违约金160万元，而不是要求继续履行合同。可见其目的就是为了得到违约赔偿。这一事实可知，先提出不再继续履行合同的是易毕春，而不是何永翠。一审法院无视易毕春先于何永翠解除合同的事实，反而判决何永翠违约，这一错误是非常明显的。4、2013年8月19日《房地产买卖合同》是一份无法履行的合同。该合同即使有效，也因为易毕春不具备购房资格，不能办理过户登记手续，而不能实际履行。由此可见，不能履行的责任在于易毕春。对于这样的合同，作为买房的何永翠完全有理由提出解除。一审法院以“签合同时不具备履行条件，不等于将来不能履行”，以及何永翠并非“是因为原告没有购房资格，合同不能履行”作为解除的理由，所以认定何永翠构成违约，进而判决支付违约金30万元。这一判决理由不能成立，只要是合同不能履行的责任何永翠，无过错的易毕春无论以什么理由解除合同，都不构成违约。
被上诉人何伟口头答辩称，一、何永翠委托我签订合同时，我并不知道易毕春有无购买房屋的资格。二、签署合同后，易毕春后来回来一直没有补签协议，当初的合同称易毕春回来需要补签。三、易毕春没有按照我们约定的定金，补齐50万元的定金。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，何永翠出具给何伟的授权书已明确载明何伟可全权代理何永翠签订关于涉案房屋的买卖协议，本案中何伟与易毕春签订的《房地产买卖合同》亦属于买卖协议的范畴，不能以“买卖协议”、“买卖合同”存在文字上的不同便机械地认定何伟超越了代理权限。《房地产买卖合同》系合同双方的主体真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，何永翠与易毕春应依照合同的约定履行各自的义务。
本案的焦点在于何永翠向易毕春发出的《解除〈房地产买卖合同〉通知书》上记载的理由是否成立。前述本院已认定何伟代理何永翠与易毕春签订的《房地产买卖合同》合法有效，因此《解除〈房地产买卖合同〉通知书》中所记载的何伟超越代理权限、何伟违背何永翠真实意思、合同存在重大瑕疵的理由不能成立；其次，涉案《房地产买卖合同》合法有效，易毕春无需重复再与何永翠签订《房地产买卖协议》，故《解除〈房地产买卖合同〉通知书》中所记载的易毕春故意不与何永翠签订正式的《房地产买卖协议》亦不能成立。综上，本院认为何永翠单方向易毕春发出《解除〈房地产买卖合同〉通知书》的行为已构成单方违约，易毕春作为守约方依法有权要求何永翠承担相应的违约责任。
关于如何确定违约金金额的问题。易毕春能证实的损失仅有其赔偿给案外人杜xx的15万元以及1万元佣金。关于房价上涨所造成的损失易毕春未能提交相应的评估报告证明确实存在该项损失，故对于易毕春主张的该部分损失本院不予采信。关于房贷基准利率调整造成的损失，房贷基准利率调整并不属于《房地产租赁合同》签订时何永翠可以预见或应当预见的事件，因此易毕春主张该项损失没有法律依据，本院对此不予以采纳。结合本案具体案情，《房地产买卖合同》中约定的160万元违约金明显高于易毕春所遭受的实际损失，原审法院将违约金调整为30万元系在法定幅度内依法行使自由裁量权，并无不当，本院对此予以确认。
综上所述，易毕春、何永翠的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22300元，由上诉人易毕春负担16500元、上诉人何永翠负担5800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一四年三月十八日
书 记 员 严军军（兼）
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。