新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民三初字第215号
原告：刘洁。
委托代理人：赵焓杏，新疆鼎泽凯师事务所律师。
委托代理人：关晓明，职业同上。
被告：新疆百商投资集团有限公司。
法定代表人：李萍。
委托代理人：吴乃新，该公司员工。
原告刘洁与被告新疆百商投资集团有限公司（以下简称百商集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月6日受理后，由审判员谢然军担任审判长，代理审判员赵金贵、人民陪审员张成胜依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告刘洁及其委托代理人赵焓杏和关晓明、被告百商集团公司的委托代理人吴乃新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘洁诉称：2010年9月25日，我与被告签订商品房预售合同，购买其开发的百商·太阳城小区三期A1、A2、A3综合楼A1-B座805室房屋，合同约定房屋交付期限为2012年4月30日前。合同签订后，我依约付清了全部房款，但被告至2012年10月21日才通知我办理入住手续，办理入住时未出示相关房屋验收合格的证明文件，至今未进行房屋质量验收与备案，也没有向产权登记机关提供初始登记材料，致使我至今无法取得权属证书。被告的行为严重损害了我的合法权益，应当按照合同约定承担违约责任和履行义务。商品房预售合同第十五条第三项条款存在免除出卖人责任、排除买受人主要权利的情形。现诉至法院，请求确认商品房预售合同第十五条第三项为无效条款，判令被告承担自2012年4月30日起至2015年2月2日共计1008天的逾期交房违约金16458.21元，给付自2013年1月19日起至2015年2月2日共计744天的逾期办理产权证书违约金61517.42元，履行办理房地产权属登记证书的义务，本案诉讼费由被告承担。
被告百商集团公司辩称：一、原告主张逾期交房的违约金已过诉讼时效。即使原告主张逾期交房违约金没有超过诉讼时效，也应当按照合同约定计算至原告办理入住之日，原告主张违约金不符合双方合同约定，调高违约金于法无据。二、因部分购房款系按揭贷款支付，房屋抵押银行，合同约定产权证待解押后原告去房产局办理，我公司未违反合同约定。合同对逾期办证的违约金计算有明确约定，原告主张的违约金也不符合合同约定。故不同意原告主张逾期办证违约金的诉讼请求。三、我公司已履行了房屋产权登记备案的义务，原告再主张履行不应支持。四、我公司与原告签订合同时，原告对合同第十五条第三项约定是明知的，不存在无效的情形。
经审理查明：2010年9月25日，原、被告签订商品房预售合同约定，原告购买被告开发的位于本市新市区鲤鱼山南路1046号百商·太阳城小区三期A1、A2、A3综合楼A1-B座805室房屋（预测建筑面积95.09m2），总价款为484008元，付款方式为首付50%、余款通过银行贷款支付。该合同第八条约定：出卖人应当在2012年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即，1.该商品房经验收合格，2.以出卖人在报纸上刊登的入住通知为准。该合同中对出卖人逾期交房的违约责任约定为：双方同意，出卖人逾期91-180日按日利率万分之0.05赔付，出卖人逾期180日以上按日利率万分之0.06赔付，合同继续履行。该合同中对房屋交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即，因属银行按揭贷款购房的，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在本市房地产管理局领取产证。该合同第十五条的第2项为，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。
上述商品房预售合同签订后，原告向被告支付了全部房款。
2012年8月，太阳城小区三期·百商国际高层住宅楼住宅工程质量分户检验合格。同年9月，太阳城小区三期·百商国际高层住宅楼竣工工程质量经建设、监理、设计、施工、勘查单位五方验收合格并向高新区质监站申请工程质量竣工验收。同年11月5日，被告在本市都市消费晨报上刊登百商国际（太阳城三期）房屋入住催办公告，通知部分未办理入住手续的业主于同年11月10日前办理入住手续。2012年10月21日，原告签署楼宇交接书，办理了入住手续。
本案审理中，原告提交网民于2012年9月、2013年7月通过乌鲁木齐红山网网络问政平台向政府有关部门投诉百商国际商住楼延期交房、小区绿化问题等电子信息截图二份，以及2013年10月4日天山网对“百商太阳城三期”立体停车库严重违规的报道一份。原告还提交百商国际高层住宅楼业主维权活动的照片三张及书面答复复印件一份，原告称照片拍摄时间为2014年3月15日。
另询，百商国际高层住宅楼的规划竣工认可书尚未核发。被告称对于商品房的产权登记可以协助、代办，但需要业主提交身份证、合同以及相关票据等原件。
以上事实有商品房预售合同书、契税完税证、楼宇交接书、电子信息截图、照片、答复函复印件、工程质量验收意见表和申报书、住宅工程质量分户检验汇总表、报刊以及庭审笔录存卷为证。
本院认为，原、被告商品房预售合同中对于商品房交付的期限以及通知方式有明确约定，即被告应于2012年4月30日前将商品房交付原告使用，被告书面通知原告办理交付手续应以报纸上刊登的入住通知为准，被告于2012年11月5日在报刊上刊登入住催办公告，原告于2012年10月21日签署楼宇交接书，故被告延期交付商品房的事实应予认定。双方商品房预售合同中对于商品房交付的条件和方式也有明确约定，即被告应将经验收合格的商品房交付原告使用，双方验收交接时被告应出示相关的证明文件、资料并签署房屋交接单，否则原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。被告在本案审理中虽提交了建设、监理、设计、施工、勘查单位五方验收合格的意见表，但无证据证明在双方签署楼宇交接书时被告出示了五方验收合格在相关行政部门的备案文件以及提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交付时商品房符合约定的交付条件的事实不能认定。原告对于不符合约定交付条件的商品房有权拒绝接收并要求被告承担因此产生的违约责任，但原告实际已接收商品房，应视为原告对自己权利的处分，故逾期交房的期间应自2012年5月1日起至原告办理入住时间即同年10月21日止，共174天。原告入住至本案起诉时已超过两年，其提供网民就逾期交房等问题向相关行政部门投诉的电子信息截图以及业主维权活动的照片，可以视为诉讼时效中断，本院对被告本案已超过诉讼时效期间的抗辩不予采纳。原、被告商品房预售合同中对逾期交房违约金的计算有明确约定，即逾期91-180日按日利率万分之0.05赔付。被告逾期交房174天止于原告接收商品房之日，原告按日利率万分之0.06主张其入住后至起诉之日期间的违约金无事实及法律依据，其按年利率6%主张的174天逾期交房违约金也于法无据。原告已付房款为484008元，按合同约定被告应支付原告逾期交房违约金为421.09元。
原、被告商品房预售合同第十五条第三项约定，属银行按揭贷款购房的，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在本市房地产管理局领取产证。原告现以该格式条款存在免除被告责任、排除原告主要权利而主张无效。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款，原、被告按示范合同文本签订商品房预售合同，对于逾期办证的违约责任可以协商确定，而非固定不变，故该商品房预售合同第十五条非格式条款，既使该条款为被告预先拟定而未与原告协商，但条款内容并未免除被告的责任、排除原告的主要权利，仅是对领取房屋产权证条件的约定问题，故原告主张商品房预售合同第十五条第三项无效无事实及法律依据，本院不予支持。
法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。被告负有转移商品房所有权的合同义务，应按照房屋产权登记的相关规定对原告办理权属证书予以协助，双方的商品房预售合同虽在登记机构备案，但原告至今未取得权属证书，被告的协助义务已履行完毕无相应证据证明且其本案明确表示可以协助或者代办，故被告应继续履行合同，协助原告办理所购商品房的权属证书。原、被告在商品房预售合同中对于银行按揭贷款购房而未在规定期限内取得权属证书的约定属于特殊约定，并非没有约定，原告为按揭贷款购房，按此约定被告无需支付逾期办证违约金，原告主张按年息6.15%计算自2013年1月19日起至2015年2月2日止共计744天的逾期办证违约金61517.42元无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告新疆百商投资集团有限公司支付原告刘洁逾期交房违约金421.09元；
二、被告新疆百商投资集团有限公司于本判决生效后十日内协助原告刘洁办理位于本市新市区鲤鱼山南路1046号百商·太阳城小区三期A1、A2、A3综合楼A1-B座805室房屋权属证书；
三、驳回原告刘洁的其他诉讼请求。
以上给付款项，被告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的额77975.62元，确认给付额421.09元，确认给付额占诉讼标的额的0.54%。本案案件受理费1749.39元（原告已预交）由原告负担99.46%即1739.94元、被告应负担0.54%即9.45元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 谢然军
代理审判员 赵金贵
人民陪审员 张成胜
二〇一五年六月十一日
书 记 员 苗 密