山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第822号
上诉人（原审被告）：菏泽金鼎置业有限公司。
法定代表人：李胜利，该公司董事长。
委托代理人：牟尊岱，山东诚维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙嘉熙，市民。
委托代理人：鞠艳琴。
上诉人菏泽金鼎置业有限公司（以下简称“菏泽金鼎公司”）因与被上诉人孙嘉熙商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2015）菏开民初字第509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人菏泽金鼎公司的委托代理人牟尊岱，被上诉人孙嘉熙的委托代理人鞠艳琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告孙嘉熙诉称，2011年10月13日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发建设的菏泽市中华路凤凰城E#楼01单元11905号房，总房款为249267元；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定支付了房款，被告按约定交付了房屋，但至今仍未按照约定为原告办理房权证书。原告诉至法院，请求被告支付原告逾期办证违约金4985.34元；诉讼费用由被告负担。
原审被告菏泽金鼎公司辩称，被告已经向房产管理部门提交了相关的办证资料。至于未能办理房权证，是由于涉案商品房是2006年经菏泽市规划局规划建设，符合当时的规定，但房管部门认为，被告的物业服务用房不符合2009年实施的《山东省物业管理条例》的规定，因此，原告未能办成房产证的责任不能由被告承担。请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年10月13日，原告孙嘉熙与被告菏泽金鼎公司签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的位于菏泽开发区中华路凤凰城E#楼01单元11905室，总价款为249267元；被告应于2012年12月31日前将约定的商品房交付给原告使用；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由原告到产权登记机关办理房屋所有权证，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定支付了房款，被告交付了房屋。截至2015年6月24日，原告仍未能办理涉案房屋的房权证书。2014年12月11日，菏泽市房产交易中心出具证明，载明：菏泽金鼎公司开发建设的金鼎凤凰城E号楼因提交的办证材料缺少物业服务用房的相关证明，故不能办理房权证。被告提交菏泽金鼎凤凰城规划设计方案图纸复印件一份，证明涉案房屋是2006年经菏泽市规划局规划建设，符合当时的国家规定。经质证，原告称该证据系复印件，在形式上不合法；且涉案房屋建设时间不到两年，该图纸上也没有规划物业用房，与国务院的物业管理条例相冲突。
原审法院认为，原告孙嘉熙与被告菏泽金鼎公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，孙嘉熙支付了购房款，菏泽金鼎公司虽交付了房屋，但由于菏泽金鼎公司的原因，致使孙嘉熙不能在合同约定的期限内取得房屋产权证书，菏泽金鼎公司已经构成违约，应当按照合同约定向孙嘉熙支付违约金即房屋总价款的2%，数额确定为4985.34元（249267元×2%）。原告孙嘉熙的诉请有事实根据和法律依据，原审法院予以支持。被告菏泽金鼎公司提交的图纸复印件，并不能证明其主张，故对菏泽金鼎公司的辩解，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告菏泽金鼎置业有限公司支付原告孙嘉熙违约金4985.34元。限判决生效后三日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告菏泽金鼎置业有限公司负担。
上诉人菏泽金鼎公司不服原审法院上述民事判决向本院上诉称：原审判决判令上诉人支付被上诉人逾期办证违约金与事实不符。争议双方签订的《商品房买卖合同》第十五条虽约定上诉人在交付房屋后90日内，向房产管理部门提交办理房产登记的备案资料，产权登记事宜由被上诉人到房产部门办理，但争议双方签订的补充协议约定，办理该商品房权属登记需由出卖人提供的资料全部具备后，买受人应在收到出卖人通知后15日内按照产权登记机关的要求缴纳与办理产权证有关的税费和提交相关的资料。补充协议并未约定90天的期限。补充协议中同时约定，补充协议与正文条款不一致时，以补充协议约定为准。本案应当按照补充协议的约定处理。因补充协议约定的条件尚未达到，故被上诉人未能办理成房产证的责任不能由上诉人承担。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人孙嘉熙答辩称：一、建设单位应当在建设小区时配备必要的物业管理用房，这不仅是国务院《物业管理条例》第三十条、第六十四条，也是《山东省物业管理条例》第十一条、第十二条所规定的建设单位的义务，所以2014年12月11日，菏泽市房产交易中心出具的上诉人因提交的办证材料缺少物业服务用房的相关证明，证明了被上诉人不能在合同约定的期限内取得房屋产权证书，完全是上诉人的责任，是上诉人违反了合同义务，已构成合同违约。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定内容与《补充协议》的约定内容并不矛盾，并不冲突，是一致的。《补充协议》的约定是对《商品房买卖合同》第十五条的有效、合理补充。上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应承担违约责任。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审审理认定的事实和原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：涉案商品房未能办理房产证的责任是否在上诉人，上诉人是否应承担逾期办理房产证的违约责任。
首先，从双方当事人提供的证据分析看，2014年12月11日，菏泽市房产交易中心向原审法院出具证明，内容为：被告菏泽金鼎置业有限公司开发建设的金鼎凤凰城E号楼因提交的办证材料缺少物业服务用房的相关证明，故不能办理房权证。涉案商品房未能办理房产证的责任在于上诉人。其次，被上诉人与上诉人所签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，为有效合同。有效的合同应得到全面、正确的履行。履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。因上诉人提交的材料不齐备，房产部门不能办理房权证，致使被上诉人不能在合同约定的期限内取得房屋产权证书，上诉人违反合同义务，已构成合同违约，上诉人应承担逾期办理房产证的违约责任。最后，上诉人上诉主张，争议双方签订的补充协议约定的条件未成就，其不应承担逾期办证的责任。但从争议双方签订的涉案商品房买卖合同及补充协议内容来看，商品房买卖合同第十五条约定了出卖人负有商品房交付后90日内提供资料备案的义务，该约定属于上诉人应当履行的义务。补充协议第三条约定的是买受人在上诉人履行完资料备案齐全后的办证义务。两个条款约定的义务主体不同，并不矛盾。上诉人作为出卖人，没有按照商品房买卖合同第十五条的约定，全面、适当履行自己的义务，将需要由其提供的全部资料报产权登记机关备案，导致被上诉人未能在房屋交付后及时办理房产权属证书，属于违约行为。因此，被上诉人逾期办证的责任应当由上诉人承担。
综上所述，上诉人菏泽金鼎置业有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人菏泽金鼎置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
代理审判员 张宪明
代理审判员 李 兴
二〇一五年十二月一日
书 记 员 韩 蕊