重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2014）万法民初字第10355号原告重庆市茂诚物业管理有限公司，住所地重庆市万州区渝东大花园，组织机构代码70941947-4。法定代表人杨茂君，该公司总经理。委托代理人李军，男，汉族。被告何远之，女，汉族。原告重庆市茂诚物业管理有限公司与被告何远之物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月19日受理后，依法由代理审判员夏斌独任审理，于2015年1月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李军、被告何远之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市茂诚物业管理有限公司诉称，原告与重庆市兴茂产业发展集团有限公司分别于2007年1月18日、2010年1月18日、2013年1月18日签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告所在小区提供物业服务，业主每月向原告支付物业服务费，业主未按时交纳物业费的应承担违约金。合同约定后，原告按约履行了义务，但被告从2011年7月起至2014年11月止尚欠原告物业服务费、电费、路灯费等合计4789.30元。原告多次书面或电话联系被告催交，但被告至今未支付。现诉至法院，请求判令：1.被告支付物业服务费等4789.30元和违约金；2.诉讼费由被告承担。被告何远之辩称，被告不交纳物业服务费的原因第一是永乐火锅油烟污染严重，被告家人的晾晒衣服全是油渍，火锅店的下水道常堵塞，水常漫到被告家，导致门板泡坏；第二是高空抛物掉落在被告家屋外，垃圾成堆；第三是原告占用了×号楼业主的公共区域作为办公房，业主没有休闲娱乐场所。经审理查明，原告系“兴茂·山水国际”小区的建设单位即重庆市兴茂产业发展集团有限公司选聘的前期物业管理服务企业，为小区业主提供前期物业服务，被告系该小区×号楼×××室业主。2008年3月22日，重庆市万州区物价局以“万州价房（2008）39号”批复，确定原告在“兴茂·山水国际”小区物业服务的收费标准为高层住宅按建筑面积1元／月／平方米收取。2007年1月18日，原告与重庆市兴茂产业发展集团有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同中约定了原告所提供物业服务的主要内容，包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理等。合同中对原、被告双方的权利义务进行了约定，并约定前期物业服务合同期限为3年，至业主委员会与选聘或续聘的物管企业签订的物业服务合同生效时终止，本合同届满前一个月业主大会尚未成立的，原告与建设单位应就延长本合同期限达成协议。关于物业服务费用，合同第四章进行了约定，内容为“住宅按0.9元／月／平方米收取；二次供水前期按10元／户收取；共用照明用电前期按2元／户收取”。同时约定了违约责任，内容包括原告未达到物业服务质量约定目标，应承担违约责任并赔偿业主相应损失；被告违反合同约定，未按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向原告支付违约金。2010年1月18日、2013年1月16日，原告与重庆市兴茂产业发展集团有限公司分别续签《前期物业服务合同》，内容与前述合同一致，有效期均为3年。被告自2011年7月起未继续缴纳物业服务费，截至2014年11月，被告尚欠原告物业服务费4760.10元（41个月×116.10元／月）、路灯费2月（2012年12月）、电费27.20元（2012年12月10度×2.72元／度）。上列事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、重庆市万州区物价局万州价房（2008）39号文件等书证，有被告提供的照片及原、被告当庭陈述佐证，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力。合同期间，原告为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了相关服务，业主应当根据合同的约定及时、足额交纳物业服务费。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务费用是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，否则，物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。就物业服务企业而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主对原告的服务不满时，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，但被告拒绝交纳物业服务费的做法本院不予支持。就本案而言，被告提出的永乐火锅餐厅经营油烟污染环境和危害家人身体健康问题，根据相关法律法规，受到环境污染危害的单位和个人，有权要求加害人排除危害，造成损失的依法赔偿损失。若餐厅的油烟污染对被告造成人身和财产伤害，被告可向有关环境保护行政主管部门或者其他环境污染防治工作的监督管理部门、机构反映调解处理，调解不成的，当事人可以另案起诉向致害者主张权利。当事人也可以直接向法院另案起诉；被告提出的永乐火锅常导致下水道堵塞和高空抛物问题，因本案系物业服务合同纠纷，如被告的权利受到侵害，可另案向相关侵权人主张权利；被告提出的原告占用公共区域问题，可向相邻关系中的相对方另行主张自己的权利，要求其排除妨害或请求赔偿因此造成的损害；被告提出的屋外垃圾未清扫问题，本院经查后认为，因被告未举示相关证据证明上述现象持续存在，如以往出现了上述现象，属于物业管理服务质量问题。现原告在庭审中承诺会对相关问题进行调查核实并改进，如被告仍发现该问题尚未解决，应当即时与原告进行沟通，要求其进行改善，而不能因原告短时间的服务质量问题单个的拒交物业管理费用，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面。只有当原告服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态时，才能由业主代表或业主委员会依法集体行使拒交物业管理费的先履行抗辩权利，或者在原告未按要求限期改正服务不到位问题，并给业主造成损失时，由原告承担相应法律责任。被告因此拒付物业服务费不当，对原告要求被告按合同约定的价格标准支付物业服务费，本院予以支持。业主对已支付水电费等负有举证义务，否则承担举证不能的法律后果，被告对所欠电费应当予以补交。就原告主张的违约金问题，原告作为小区物管企业，对于业主反映较大的问题，应当积极促成争议各方化解矛盾，使问题能够妥善处理，原告对此处理方法有待完善。且原告未举证证明其已按照《前期物业服务合同》的约定完全履行了物业管理服务，考虑到原告的服务工作尚存提高、改进之处，被告暂未交纳物业服务费等有一定理由，不应按违约处理，故原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告何远之于本判决生效后五日内支付原告重庆市茂诚物业管理有限公司2011年7月至2014年11月期间的物业服务费、电费、路灯费等合计4789.30元。二、驳回原告重庆市茂诚物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何远之负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知后应当及时预交上诉案件受理费，未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 夏 斌二〇一五年二月二十八日书 记 员 吴虹霞