江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04514号
上诉人（原审被告）高荣。
委托代理人项苏农，江苏法凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州金鹏凌海实业发展有限公司，住所地苏州市姑苏区金门路420-1号。
法定代表人徐成格，该公司董事长。
委托代理人朱彦，江苏益友天元律师事务所律师。
委托代理人汪洪，江苏益友天元律师事务所律师。
上诉人高荣因与被上诉人苏州金鹏凌海实业发展有限公司（以下简称金鹏凌海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月24日，金鹏凌海公司（甲方，出租方）与高荣（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将本市枫桥路117号C、D座第二至四层房屋（建筑面积4989平方米）出租给乙方用作商业用途，租期自2010年3月1日起至2018年12月31日止，租金一年一付，先付后用，首年租金160万元，此后每年递增3%，每年4月30日前付清下一年度租金，租赁保证金5万元。合同在“乙方违约责任”中约定，乙方逾期交付租金及有关费用超过30日的，甲方有权解除合同并收回房�，同时停止向乙方供水供电，乙方在没有结清租金和其他费用之前不得搬走属于乙方的财产，并承担由此产生对其不利的法律后果；租赁期满，如乙方逾期归还租赁房屋，除支付原日租金外，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金。双方于同日签订物业管理合同1份，约定上述房屋的物业费为每年119736元，先付后用，于每年4月30日前付清。合同签订后，金鹏凌海公司向高荣交付了毛坯状态的房屋，高荣接收房屋后进行装修并添置设施、物品，自2010年5月30日起与他人共同投资经营苏州市金阊区石路七天酒店（以下简称七天酒店）。租赁合同履行期间，高荣按约支付了2012年6月30日之前的租金和物业费，但未能于2012年4月30日前交清2012年7月1日至2013年6月30日期间的租金及物业费。2012年5月3日，高荣向金鹏凌海公司支付455000元。2012年6月1日下午，金鹏凌海公司对�天酒店所在房屋停止供水供电，高荣即将七天酒店关门停止经营，后未再开业，但也未将房屋交还金鹏凌海公司。
2012年7月10日，高荣向原苏州市金阊区人民法院提交诉状，要求金鹏凌海公司赔偿因单方面解除房屋租赁合同造成的直接经济损失4109721.40元、退还2012年6月房租和物业费147311元、2012年7-9月房租和物业费455000元、租赁保证金50000元、支付违约金989000元、归还垫付消防安全罚款5000元并承担鉴定费、诉讼费。在该案诉前调解及审理过程中，高荣申请对房屋内的装修、设施及物品进行价格评估，并表示必须要先评估再交还房屋。经法院释明后，高荣于2013年3月13日同意将可移动物品自行搬走，仅对不可拆除的装修和设施进行价格评估。2013年3月26日，高荣向原审法院发函表示因对方拒绝办理交接手续故房屋未能移交给金鹏凌海公司。后经原金阊区人民法院及原审法院诉前调解，高荣与金鹏凌海公司在鉴定机构最后一次实地勘验的2013年5月7日对诉争房屋进行了交接。之后，诉争房屋由金鹏凌海公司另行出租给案外人用于经营宾馆。金鹏凌海公司向原审法院提供其与案外人仲晓波签订的房屋租赁合同1份，该合同载明双方租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止。
原审法院于2014年6月5日作出（2013）姑苏民五初字第0632号民事判决书，确认因高荣未按期支付租金违约在先，双方之间的租赁合同于2012年6月1日实际解除，并根据金鹏凌海公司对高荣投入装修的接收程度及其在行使解除权过程中超出必要限度等因素，判决金鹏凌海公司向高荣返还2012年6月租金、物业费147311元、保证金5万元及之后支付的455000元并按固定装修评估价值的70%予以接收。该判决经二审维持原判，现已发生法律效力。
以上事实，由双方当事人的当庭陈述及金鹏凌海公司提供的房屋租赁合同、物业管理合同、解除函、调查笔录、质证笔录、（2013）姑苏民五初字第0632号民事判决书、（2014）苏中民终字第03184号民事判决书、庭审笔录、租赁合同及原审法院依法调取的（2013）姑苏民五初字第0632号案卷材料等证据证实。
原审原告金鹏凌海公司的诉讼请求为：1、判令高荣支付逾期归还房屋违约金4735863元（2012年6月1日至2013年5月6日，按租金标准的3倍计算）；2、判令高荣赔偿房屋闲置损失273755元（2013年5月7日至2013年6月30日，按约定的租金、物业费标准计算）；3、本案诉讼费用由高荣负担。
原审法院认为：高荣与金鹏凌海公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。因高荣未按期支付租金违约，导致双方合同解除，且在合同解除后未立即交还房屋，高荣应当承担相应的违约责任。对金鹏凌海公司主张的两项费用分别确定如下：
1、逾期交还房屋期间的违约金。双方合同自2012年6月1日解除后，高荣应当及时将房屋腾清后交还金鹏凌海公司，但高荣直至2013年5月7日才交还，应当承担该期间的逾期交房违约金。关于高荣抗辩称因需对房屋内的财物进行评估及对方锁门等原因而拖延了房屋的交付不应承担责任的观点，原审法院审查后认为，本案双方租赁合同因高荣的违约而解除，高荣理应在合同解除后即应将可移动物品搬离后无条件交还租赁房屋，在审理中对室内固定装修进行评估是为了对这些财物进行合理利用，从而降低双方的损失，并非高荣继续占用房屋的理由。对于财物价值的举证，本应属于高荣一方承担的举证责任，而其在向法院起诉后，未及时搬离可移动物品也导致了评估鉴定周期的拖延，应由其自行承担相应扩大�损失。金鹏凌海公司主张高荣承担违约责任至评估结束并实际交还房屋之日即2013年5月6日的主张，应当得到支持，高荣的上述观点不予采纳。至于违约金的标准，金鹏凌海公司按合同中租金标准的三倍来主张，高荣认为不应适用合同的该条款，且标准明显偏高，原审法院认为，合同解除后交还房屋的处理可以比照合同期满后的相关约定进行，但在金鹏凌海公司未举证证明除租金外还存在其他损失的情况下，按三倍租金的标准来支付逾期违约金确实过高，考虑到违约金的惩罚和弥补功能，且金鹏凌海公司对造成双方之间纠纷亦负有一定的责任，原审法院调整该期间违约金标准为按合同租金标准支付，因存在跨租赁年度的租金调整，该笔逾期违约金可分段计算为：2012年6月为1648000元／12月=137333元，2012年7月1日至2013年5月6日期间为1697000元／365天＊310天=1441288元，两项合�即1578621元。
2、解除合同导致的房屋空置损失。双方当事人之间的合同期限为八年，高荣在合同履行两年左右即违约导致合同解除且在合同解除后一直未确定明确的搬离时间，必然给金鹏凌海公司带来重新招租期间的房屋闲置损失，该损失包括了预期的租金和对房屋进行维护管理的物业费损失。现金鹏凌海公司举证证明其在2012年7月1日方将房屋重新出租，要求高荣按照该期间的租金和物业费之和赔偿2012年5月7日至6月30日期间（55天）期间的房屋闲置损失273755元（租金1697000元／365天＊55天＋物业费119736／365＊55天），高荣则认为房屋并未闲置不存在损失，但未提供证据证明，原审法院审查后认为，金鹏凌海公司所主张的该项损失实际存在，也未超出法律规定的必要限度，计算方法符合双方之间的合同约定，原审法院予以支持。
综上，高荣应当向金�凌海公司支付逾期交还房屋的违约金1578621元，并赔偿因合同解除而造成的房屋空置损失273755元，合计1852376元，金鹏凌海公司超出该范围的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：高荣于判决生效后十日内一次性向苏州金鹏凌海实业发展有限公司支付逾期交房违约金1578621元、赔偿房屋闲置损失273755元，合计1852376元。案件受理费46867元，由苏州金鹏凌海实业发展有限公司负担29537元，高荣负担17330元。
上诉人高荣不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律错误。1、双方在房屋租赁合同中并未就合同解除违约交还房屋约定违约金或损失赔偿额的计算方法，原审判决高荣支付违约金没有合同依据。2、原审判决没有考虑金鹏凌�公司在房屋租赁纠纷中也存在过错，在已生效的前案判决书中明确金鹏凌海公司行使权利超过了必要的限度，存在一定的过错，所以金鹏凌海公司应当承担相应的责任。二、原审判决认定事实错误。1、2012年6月1日金鹏凌海公司停水停电导致无法经营直至高荣于2012年7月10日提起前案诉讼，这期间根据合同约定以及金鹏凌海公司的发函，表明高荣不得搬走属于自己的财产，金鹏凌海公司还采取锁门措施，导致高荣客观搬迁不能，所以不应由高荣承担这一阶段的违约金。2、2012年7月10日提起前案诉讼至2013年3月26日金鹏凌海公司拒绝交接，这一期间除了金鹏凌海公司组织高荣搬走属于自己的物品外，由于司法评估的需要，在高荣的物品进行司法评估之前不存在交还房屋的问题。3、2013年3月26日金鹏凌海公司违约拒收房屋至2013年5月7日实际交接，这一期间是由于在双方约定�交接之日金鹏凌海公司拒绝收房，产生的责任应由金鹏凌海公司自行承担。4、因金鹏凌海公司违约提前解除合同，比照房屋租赁合同第十条（一）的规定，高荣有1个月的搬离期限。三、金鹏凌海公司不存在房屋空置损失。1、2013年5月7日金鹏凌海公司主动要求高荣交房，此时金鹏凌海公司已经找到新的承租人，急于交房。从金鹏凌海公司提供的其与案外人签订的房屋租赁合同看，合同签订于2013年6月30日，根据交易惯例，需要较长的协商期，也会确定一段免租期。2、根据前案生效判决，双方之间的房屋租赁合同已经于2012年6月1日解除，作为从合同的物业管理合同也实际解除，在高荣不再租赁涉案房屋的情况下，金鹏凌海公司不存在为高荣提供物业管理服务的情况，不存在物业费损失。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回金鹏凌海公司的诉讼请求。
被上诉人金鹏凌海公司辩称：1、逾期交房违约金有合同依据。2、高荣所谓的金鹏凌海公司的过错不能成为减轻其违约责任的理由。在合同解除上金鹏凌海公司不存在任何过错，最多只是在解除后的停水停电做法上有瑕疵，为此在前案判决中金鹏凌海公司已经承担了高荣2012年6月的经营损失。3、从解除合同时起金鹏凌海公司就要求高荣返还房屋，从未阻拦其搬离。关于装修评估，正常评估时间2个月左右就足够了，由于高荣一直无理地要求评估可移动物品，导致评估拖延了近一年，根据司法解释，评估期间高荣本就应当赔偿不超过6个月的房屋闲置损失。至于2013年3月26日，并不存在金鹏凌海公司拒收房屋的情况，当时尚在评估勘查中，第二次评估勘查在2013年5月7日才完成，勘查结束前不具备房屋移交条件。此外，高荣提出的1个月搬离期限无合同依据。4、房屋闲置损�应当赔偿，房屋闲置的情况客观存在，物业服务本身针对的是房屋公共部位，物业费损失也是客观存在的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律未损害高荣权利，请求二审法院依法驳回高荣的上诉请求。
二审经审理查明，高荣诉金鹏凌海公司房屋租赁合同纠纷一案【一审案号：（2013）姑苏民五初字第0632号；二审案号：（2014）苏中民终字第03184号】二审判决后，金鹏凌海公司不服，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2015年9月11日作出（2015）苏审二民申字第01286号民事裁定，裁定驳回金鹏凌海公司的再审申请。
二审中，高荣向本院提供：1、自工商部门调取的金鹏凌海公司与案外人仲晓波、于文明、衣翠梅签订的房屋租赁合同一份，该合同与一审中金鹏凌海公司提供的其公司与仲晓波签订的房屋租赁合同相比，签约时间和首年租金存在不同；2、苏州枫桥明月酒店管理有限公司（字号：西江明月）企业名称预先核准申请书一份，其中指定或者委托代理人的有效期限自2013年5月29日开始；3、高荣的委托代理人项苏农2015年10月12日晚与于文明的通话录音一份，在该录音中于文明表示只与金鹏凌海公司签过一份房屋租赁合同，在2015年5月份就向金鹏凌海公司支付了200万元的房屋租金。高荣提供上述证据用以证明一审中金鹏凌海公司提供的与案外人的房屋租赁合同系伪造，不应作为定案证据，涉案房屋在2013年5月即已另行出租。金鹏凌海公司质证认为：对高荣提交的房屋租赁合同形式上真实性没有异议，但该合同并非合同双方真实意思表示，是仲晓波一方办理工商登记之用，且该房屋租赁合同反映的起租时间也是2013年7月1日，对本案有关的房屋闲置损失的计算没有影响；对于企业名称预先核准�请书的真实性没有异议；对于通话录音，对方身份不能确认，真实性有异议，且现承租人目前也拖欠金鹏凌海公司租金，与金鹏凌海公司存在矛盾，其所述情况不足以作为定案依据，即便是现承租人2013年5月支付200万元房屋租金，也只是预付，不论根据哪份房屋租赁合同，租期都是从2013年7月1日开始，故上述证据不足以证明涉案房屋于2013年5月即另行出租的主张。
金鹏凌海公司向本院提供了2013年7月1日至2014年6月30日期间收取苏州西江明月酒店管理有限公司物业管理费10万元、房租费180万元的发票记账联共五张，证明其向现承租人收取的房屋租金和物业管理费。高荣质证认为：上述发票开具于2015年5月9日和5月11日，附注内容不具有客观性，且发票上的房租金额与工商部门备案合同不一致，物业费金额与金鹏凌海公司一审中的主张不一致。
二审中，金鹏凌海公司明确其主张逾期归还房屋违约金的依据为金鹏凌海公司（甲方）与高荣（乙方）签订的房屋租赁合同第十二条第（三）款的约定：“租赁期满，如乙方逾期归还租赁房屋，除支付原日租金外，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金”。
以上事实，由（2015）苏审二民申字第01286号民事裁定书及双方当事人陈述予以证实。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：高荣与金鹏凌海公司2010年1月24日签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。由于高荣未能按期足额交付房屋租金及物业管理费，根据房屋租赁合同的约定，金鹏凌海公司享有合同解除权。根据前案已生效判决的认定，双方之间的房屋租赁合同于2012年6月1日解除，因合同解除给金鹏凌海公司造成的损失高荣应当赔偿。
对于逾期返还房屋违约金，金鹏凌海公司主张依据房屋租赁合同第十二条第（三）款约定。本院认为，合同第十二条第（三）款约定的违约金针对的是租赁期满承租人逾期返还房屋的情形，本案系出租人单方行使合同解除权解除合同后承租人逾期返还房屋，与上述违约金约定适用的情形不符，原审判决比照上述合同约定支持金鹏凌海公司主张的逾期返还房屋违约金不当，金鹏凌海公司要求高荣支付逾期返还房屋违约金的主张没有合同依据，本院不予支持，但金鹏凌海公司仍以向高荣主张合同解除后高荣继续占用房屋而应承担的占有使用费用。
对于房屋空置损失，自2013年5月7日房屋实际交接至2013年7月1日房屋另行出租，这一期间涉案房屋处于空置状态，此期间的租金及物业管理费损失是金鹏凌海公司因房屋租赁合同解除产生的实际损失，高荣应当赔偿。高荣二审�提供的工商部门备案合同中涉案房屋的租赁期限自2013年7月1日开始，该合同及企业名称预先核准申请书、通话录音均不足以证明涉案房屋已于2013年5月另行出租，故对高荣关于金鹏凌海公司不存在租金损失的上诉主张，本院不予支持。物业管理费是金鹏凌海公司提供物业管理后向涉案房屋承租人收取的费用，涉案房屋空置也会导致物业管理费的损失，故对高荣关于金鹏凌海公司不存在物业管理费损失的上诉主张，本院不予支持。原审判决按照金鹏凌海公司与高荣之间约定的租金及物业管理费标准计算房屋空置损失并无不当。
综上，上诉人高荣的部分上诉主张成立，原审认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00005号民事判决；
二、高荣于本判决生效后十日内向苏州金鹏凌海实业发展有限公司赔偿房屋闲置损失273755元；
三、驳回苏州金鹏凌海实业发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费46867元，由苏州金鹏凌海实业发展有限公司负担44306元，高荣负担2561元。二审案件受理费46867元，由苏州金鹏凌海实业发展有限公司负担44306元，高荣负担2561元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 张维雯