安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第01130号
上诉人（原审被告）：马红丽。
被上诉人（原审原告）：合肥市清真寺管理委员会，住所地安徽省合肥市寿春路35号，组织机构代码B0944426-5。
法定代表人：穆可发，副主任。
委托代理人：王文昌，安徽天瑞律师事务所律师。
委托代理人：吴刚，安徽天瑞律师事务所律师。
上诉人马红丽与被上诉人合肥市清真寺管理委员会（以下简清真寺管委会）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第03526号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
经审理查明：2013年3月21日，清真寺管委会与马红丽签订一份房屋租赁合同，合同约定，清真寺管委会将位于合肥市寿春路35号东10号面积为22平方米的房屋出租给马红丽用于经营婚庆，租期一年（自2013年4月1日至2014年3月31日）。租金为每月3200元，按季度支付清真寺管委会，每季度首月提前15日支付。马红丽向清真寺管委会支付3200元房屋租赁押金，租赁期限届满后，在马红丽无拖欠租金，水电费并将房屋完好返还的情况下，清真寺管委会将无息退还全部押金。租赁期限届满后，马红丽如需续租，应提前与清真寺管委会协商，在同等条件下享有续租优先权。合同期限届满后，马红丽应当在10日内清场搬出所承租房屋。如一方违约，守约方因此而产生的律师费、诉讼费等由违约方承担。合同签订后，清真寺管委会将涉案房屋交付给马红丽使用，马红丽按照合同约定缴纳房屋租金至合同约定的租赁期限届满。租赁期限届满后，马红丽又缴纳了2014年4月份的房租。2014年8月，双方就腾房事宜进行协议未果。2014年9月3日，清真寺管委会对马红丽租赁的房屋采取了停水、停电措施。清真寺管委会诉至法院，请求判令：1、马红丽立即将其占有的寿春路35号东10号房屋完好返还；2、马红丽支付清真寺管委会房屋占有使用费12800元（自房屋租赁期限届满之日起至实际返还房屋之日止，现暂计至2014年8月31日）；3、马红丽支付欠付水电费款3597.73元；4、马红丽支付清真寺管委会房屋占有使用费、欠付水电费的利息损失（自2014年9月1日起至实际给付日止，按同期银行贷款利率计算）；5、马红丽赔偿清真寺管委会律师费损失6000元；6、本案所有诉讼费用由马红丽承担。
另查明：清真寺管委会为涉案房屋租赁纠纷与安徽天瑞律师事务所签订委托代理合同，为此支付律师代理费6000元。
原判认为：清真寺管委会与马红丽签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，清真寺管委会与马红丽签订租赁合同约定的租赁期限已届满，马红丽在租赁期限届满后又支付一个月租金，马红丽据此认为双方已经形成不定期租赁合同，马红丽有权继续占有使用涉案房屋。法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因清真寺管委会在涉案租赁房屋期满后收取马红丽一个月租金，应认定双方之间形成不定期租赁合同。但是，清真寺管委会在收取马红丽一个月租金之后并未再收取马红丽租金，且清真寺管委会于2014年8月要求马红丽退回承租房屋无果后又于2014年9月3日对涉案房屋采取停水、停电措施，由此行为表明清真寺管委会要求终止双方之间的不定期租赁合同且要求马红丽返还房屋。清真寺管委会要求马红丽返还承租房屋并支付房屋占有使用费，予以支持。清真寺管委会主张房屋占有使用费及水电费的利息损失，双方在合同中未就逾期返还房屋及支付水电费进行约定违约责任，故对于该项主张，不予支持。因双方租赁合同中约定守约方支出的律师代理费由违约方承担。虽然双方租赁期间已经届满，但是马红丽并未按照合同约定搬离涉案房屋，构成违约。故对于清真寺管委会主张已经实际支出的律师代理费，予以支持。因此依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、马红丽于判决生效之日起十日内将其承租的位于合肥市寿春路35号东10号的房屋返还给合肥市清真寺管理委员会；二、马红丽于判决生效之日起十日内向合肥市清真寺管理委员会支付合肥市寿春路35号东10号房屋占有使用费12800元（自2014年5月1日起按每月3200元标准暂计算至2014年8月31日，之后顺延计算至房屋实际返还之日止）；三、马红丽于判决生效之日起十日内向合肥市清真寺管理委员会支付房屋电费共计3597.73元；四、马红丽于判决生效之日起十日内赔偿合肥市清真寺管理委员会律师费代理费6000元；五、驳回合肥市清真寺管理委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为680元，由合肥市清真寺管委会负担80元，马红丽负担600元。
马红丽上诉称：1、本人享有优先承租权，双方签订的租赁合同约定了在同等条件下本人享有优先承租权，租赁期满后，本人交纳了2014年4月份房租，原租赁合同继续有效，转为不定期租赁合同。2014年初清真寺管委会称出租房租需拆迁改造，如属实的话，丧失优先承租本人无异议，但其需协助本人解决拆迁损失赔偿问题，但之后其又称房屋不拆迁但也不租给本人，如其要收回房屋不再出租，本人丧失有效承租期也无异议，但原审法院没有查实此事，所以本人享有优先承租权。2、本人租赁房屋是为了经营，因清真寺管委会导致无法正常经营，对产生的房租费用应予减免。本人装修房屋花费59800元系基于长期租赁房屋，但2014年初，清真寺管委会口头通知房屋要拆迁，本人只能取消订单期望拆迁补偿弥补损失，但后期清真寺管委会否认房屋要拆迁并直接断水断电，逼迫本人搬离，导致本人无法正常经营，一审法院判决全额支付房租有失公允。3、清真寺管委会支付的本案律师费尚有部分没有产生，不应全额承担，其支付的律师费约定的是三个诉讼阶段的全部费用，一审裁判时，尚有两个诉讼阶段没有发生。综上，请求二审法院撤销一审判决，直接改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由清真寺管委会承担。
清真寺管委会辩称：1、本案中优先承租权没有损害，因该权利的损害是在房屋租期到期后，再次出租时享有的，本案中，马红丽仍占有房屋。2、合同到期后转为不定期租赁合同，经我方多次要求腾空房屋，马红丽不予退还，一审据此判令其支付占有使用费于法有据。3、本案没有证据证明存在拆迁问题，不存在拆迁补偿，马红丽要求装修补偿没有法律依据。4、律师费是整个案件打包的费用，不存在分割问题。综上，一审判决适当，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：清真寺管委会与马红丽签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。该合同到期后，马红丽继续占有使用该房屋，并支付了2014年4月份房租，清真寺管委会亦未提出异议，原审法院据此认定双方此后建立不定期租赁合同关系适当，本院予以确认。在不定期租赁关系存续期间，双方就继续租赁房屋产生争议，清真寺管委会要求马红丽搬离该房屋，且采取停水停电等措施，系表明其解除不定期租赁合同关系的明确意思，原审法院该节事实认定适当。马红丽不能提供证据证明清真寺管委会当时收回房屋系为了继续出租，其主张的优先承租权缺乏事实依据，本院不予支持。对于马红丽主张的装修损失赔偿问题，其在一审期间未就此提起反诉，且其并未提供有效证据证实相关费用的实际发生。对其该项上诉主张，本院不予支持。关于律师费的问题，双方合同中就此作为违约责任已有明确约定，由于马红丽在清真寺管委会提出解除不定期租赁合同后，无正当理由拒不搬离该房屋，已构成违约，应承担该笔律师费用，且清真寺管委会已向法院提供了相应证据证实了律师费用的实际发生，原审法院据此判令马红丽承担该笔律师费用并无不当，本院予以维持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1360元，由马红丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年四月十七日
书 记 员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。