江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初2363号原告：康健，男，1982年8月8日出生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。原告：盛丽，女，1982年11月29日生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。以上两原告的共同委托诉讼代理人：张睿，江苏致邦律师事务所律师。被告：孙艳，女，1975年3月26日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：刘炫，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：赵荣亮，男，1962年3月17日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：汪正昕，江苏振泽律师事务所律师。原告康健、盛丽与被告孙艳、赵荣亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康健、盛丽及其共同委托诉讼代理人张睿，被告孙艳的委托诉讼代理人刘炫、被告赵荣亮的委托诉讼代理人汪正昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康健、盛丽向本院提出诉讼请求：判令孙艳、赵荣亮赔偿康健、盛丽经济损失218951元，孙艳、赵荣亮之间承担连带责任。诉讼过程中，康健、盛丽变更诉讼请求为：判令孙艳、赵荣亮赔偿康健、盛丽经济损失193027.04元（其中半包装潢款29100元、家电13024元、宜家购买的商品2013.6元、淘宝上的灯具2464.62元、马桶、过门石、沙发、墙纸22904元、幕墙费用按评估价格29960.82元、进户门2200元、欠交水电费2360元、房屋打扫的费用是5000元、墙面修缮水电重新布置1万元、6个月房租损失24000元、房屋贬值费用5万元），孙艳、赵荣亮之间承担连带责任。事实和理由：2014年8月10日，康健与孙艳、赵荣亮签订了《房屋租赁合同》，约定：康健、盛丽将其所有的位于江苏省南京市鼓楼区中商万豪4433室民用住宅出租给孙艳和赵荣亮使用；租金为每月4000元，租期1年。签约时，赵荣亮告知康健，孙艳与赵荣亮系夫妻关系，合同由孙艳签字即可，赵荣亮认可。签约后孙艳和赵荣亮实际入住。2015年5月25日凌晨，由于孙艳在承租房屋内使用明火不当，引起火灾，致使屋内家具、装潢全部烧毁。2015年6月23日，南京市公安局消防支队鼓楼区大队对本案火灾出具了事故认定书，认定书对起火原因排除了除中商万豪4433住户使用明火不慎引发火灾之外的所有可能性。此次火灾造成康健、盛丽的损失218951元。康健、盛丽为维护其合同权益，诉至法院。孙艳辩称，一、火灾事故认定书中对起火原因认定不清，起火部位为4433房间中间位置，但对起火原因认定采取的是排除法。二、康健交付的租赁房屋未达到使用安全标准。根据高层建筑防火规范相关规定，对于高层建筑是必须设置火灾自动报警系统，建筑面积超过100米除卫生间和不宜设置喷水部位外均应安装喷淋设施，根据规定4433室房间应当配置喷淋设施。根据租赁合同约定康健应保证出租房屋的使用安全，康健交付的租赁房屋未配备喷淋设施，租赁房屋未达到使用安全标准，已构成违约。第三，康健、盛丽的财产损失清单不能认定相关物品品名和数量。合同中未约定交付的附属设施。对于受损财产价值应依据消防部门出具的直接损失计算，或者根据损失发生时的市场价格或者其他方式进行计算。赵荣亮辩称，一、赵荣亮不是适格被告，不应当承担任何赔偿责任。本案案由为房屋租赁合同纠纷，但赵荣亮既不是房屋租赁合同的承租人，也不是此次火灾事故的当事人。赵荣亮与孙艳是同居关系，相对于康健、盛丽而言，赵荣亮没有赔偿义务，故不应承担任何赔偿责任。二、康健、盛丽作为租赁房屋的出租人，对此次火灾事故的发生具有明显过错。根据消防工作要求和建筑设计防火规范，租赁房屋原来是安装有消防喷淋的，但康健、盛丽却擅自拆除该装置。故康健、盛丽对火灾事故的发生具有明显过错，亦应承担相应责任。三、康健、盛丽要求赵荣亮赔偿损失，但提供的证据依据不足。综上，请求驳回康健、盛丽针对赵荣亮的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落于江苏省南京市鼓楼区中山北路215-1号4433室不动产（建筑面积为59.06平方米）登记的所有权人为康健、盛丽。康健与盛丽系夫妻关系。2014年8月10日，康健（甲方）与孙艳（乙方）签订《南京市房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其合法拥有的坐落在江苏省南京市鼓楼区中商万豪4433室出租给乙方使用；租赁期共12个月，自2014年8月11日起至2015年8月10日止；每月租金为4000元；在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全；乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施；如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以相应的经济赔偿。合同签订后，康健将租赁房屋交付给孙艳。赵荣亮和孙艳共同居住使用租赁房屋。2015年1月28日，赵荣亮向康健支付了房租24000元。2015年5月24日，租赁房屋发生火灾，烧损租赁房屋内家具、电器等物品。2015年6月23日，南京市公安消防支队鼓楼区大队作出宁鼓公消火认字[2015]第0008号火灾事故认定书，火灾事故基本情况为2015年5月24日16时38分，南京市消防指挥中心接到报警，称位于鼓楼区××号的中商万豪大厦发生火灾；指挥中心迅速调集24辆消防车、152名官兵赶赴现场扑救；该起火灾过火面积约60平方米，火灾中主要烧损家具、电器等物品。起火原因认定为该起火灾起火部位位于鼓楼区××号中商万豪大厦44楼4433房间客厅内中部位置，起火原因排除电气线路故障、排除遗留火种、排除生活用火不慎、排除外来火源引发火灾的可能性，不排除鼓楼区××号中商万豪大厦44楼4433房间使用明火不慎引发火灾的可能性。孙艳对该认定书申请复核，南京市公安消防局作出宁公消火复字[2015]第0001号火灾事故认定复核决定书，复核决定认为：认定主要事实清楚、证据充分、程序合法，起火原因认定正确。另查明，涉案房屋内的消防喷淋设施在出租前因故被拆除后未恢复。康健或者盛丽购买了下列物品：（1）2012年9月10日购买海信32英寸LED电视机1台，价格1899元；（2）2013年5月25日购买格兰仕洗衣机1台，价格1229元；（3）2013年10月1日购买美的电热水器1台，价格为1799元；（4）2013年10月8日购买美的烟灶1套，价格1799元；（5）2013年12月16日，购买弹簧床垫1张，价格999元；挂钟1个，价格9.90元；抽屉前板2块，每块价格30元；抽屉无前板2个，每个价格60元；靠背酒吧凳2张，每张价格89元；吸顶灯1盏，价格69元；落地灯1盏，价格99元；搁架1个，价格320元；挂衣杆3个，每个价格29.90元；储物凳1张，价格69元，该项合计2013.60元；（6）2014年2月12日购买康佳冰箱1台，价格1098元；（7）淘宝网购买的物品：2013年11月5日购买地垫宝37平方米，价格计740元；2013年11月5日购买各类开关30个，价格计293.80元；2013年11月8日购买室内房门锁3把，价格计165元；2013年11月25日购买集成吊顶浴霸1台，价格379元；2013年11月27日购买拉手8个、门吸3个，价格计88.83元；2013年12月5日购买灯条8米，价格计76.80元；2013年12月5日购买水晶灯1盏、餐厅灯1盏，价格计410元；2013年12月12日购买卫浴灯1盏，价格106.60元；2014年1月14日购买穿衣镜1个，价格204.59元，该项合计2464.62元。以上物品总价合计为12302.22元。双方确认孙艳结余租金及押金共计14000元，尚有水、电、煤气费用2360元未支付，并同意结余款项冲抵损失。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于有争议的事实和证据，本院认定如下：（一）关于火灾前的房屋照片的认定问题。康健、盛丽为证明其房屋受损情况，提交了火灾前后的房屋照片。孙艳、赵荣亮质证认为，对于交付时的照片无法确认，且该照片中室内未见消防喷淋设施。对此，本院认为，双方在交付时未以书面方式对涉案房屋交付时的现状进行确认，现孙艳、赵荣亮并不认可照片是交付时的房屋现状，故本院对该照片不予确认。（二）关于装修工程款的认定问题。康健、盛丽为证明其为涉案房屋装修支付了29100元的工程款，提交了南京市家庭居室装饰装修工程施工合同和南京恒安装饰设计工程有限公司预（决）算书。孙艳、赵荣亮质证认为，虽然康健、盛丽提交合同，但是未提交工程款全部结清的票据，该装修费与地板、墙纸等无票据的材料是否存在重复的问题；对于预（决）算书的真实性不予认可，该预（决）算书只是预算书，最终的结算价是多少无证据予以证实；且未见康健、盛丽支付工程款的凭证和发票；另外装修时间是2013年，火灾发生时间是2015年，应当要考虑折旧费用。对此，本院认为，康健、盛丽在庭审时陈述没有工程量清单，后又提交了预（决）算书，孙艳、赵荣亮对预（决）算书的真实性不予认可，故本院无法确认预（决）算书的真实性，康健、盛丽应当自行承担不利的法律后果。虽然康健、盛丽未提交其已支付相应工程款的票据，装修决算价与预算价之间可能存在一定的差异，但结合一般装修标准来看，康健、盛丽所支付的工程款具有一定的可信度，故本院认为以29100元计算装修工程款为宜。（三）关于无发票物品的认定问题。康健、盛丽为证明其购买了空调、座便器、门、龙头、沙发、入户门等物品，提交了收款收据、收据、销货单、销货清单、订货单、定货单等证据。孙艳、赵荣亮质证认为，对收据的真实性不予认可，销货单、销货清单、订货单、定货单上的物品是否按单据价格进行实际交付有异议。对此，本院认为，对于空调收据，由于票据记载的时间和金额与康健、盛丽所主张的购买时间和金额均不一致，故本院对该份证据不予确认。对于租赁房屋确有空调设施，本院结合一般市场价格，酌定空调器2台的购买价格为4000元。对于其他收据和销货单、销货清单、订货单、定货单等证据，虽然康健、盛丽未能提供相应的发票，但考虑到家庭装修，一般在市场上购买相关物品，仅出具订货单据或者收据的情形较多，结合收据和订货单据的时间，该组证据的可信度较高。故本院对该部分证据予以确认，即认定康健、盛丽购买座便器、龙头、花洒、浴室柜以卫浴其他物品、过门石、门、沙发等物品支付6284元；另火灾后更换入户门，支付2200元。以上无发票物品的购买价格合计为12484元。（四）关于无票据物品的认定问题。康健、盛丽主张地板、窗帘、橱柜、瓷砖、墙纸、推拉门、灯具、三斗柜、床等物品损失18120元，但康健、盛丽以票据遗失为由未提交相关证据。孙艳、赵荣亮对该部分损失不予认可。对此，本院认为，由于康健、盛丽所提交的预算书的真实性无法确认，故无法确定装修工程款中是否包含上述工程量。康健、盛丽因未能提供证据证明其确实购买了上述物品，应当自行承担不利的法律后果。但是由于床不是一般装修工程所包括的内容，故本院认为床由康健、盛丽另行购买的可能性较大。故本院对于康健、盛丽购买除床以外的其他无票据物品不予确认。本院综合考虑市场价格酌定床的购买价格为1000元。审理中，根据康健、盛丽的申请，本院委托南京永泰工程咨询有限公司（以下简称永泰咨询公司）对室外幕墙维修工程的工程造价进行鉴定。永泰咨询公司于2016年12月14日作出工程造价咨询报告书，评估结果为中商万豪大厦4333、4433、4533室房屋室外幕墙维修工程造价评估鉴定为29960.82元，其中4533户、4333户墙面蜘蛛人清洗项目，工程量分别为176平方米，该项工程造价分别为4620元；外装饰吊篮项目工程量为176平方米，工程造价为3574.56元。该报告书的编制依据之一为《江苏省建设工程费用定额》（2009）。对于该报告书，康健、盛丽质证认为，该报告书的编制依据《江苏省建设工程费用定额》（2009）已经废止，现行有效的定额为2014年版。如果根据该定额，费用会偏低。孙艳质证认为，对报告书的真实性没有异议，但蜘蛛人清洗的工程量均为176平方米过高，未见相关的计算依据；另外又使用外装饰吊篮，这与墙面蜘蛛人清洗有重复使用的可能。赵荣亮质证认为，对报告书的真实性没有异议，墙面蜘蛛人清洗造价过高，理由有：1.施工方已采用了外装饰吊篮，就不需要使用蜘蛛人方式清洗，施工方只要利用吊篮清洗即可；2.清洗面积不正确，两套房屋的面积为20.76平方米，而报告中清洗工程量为176平方米乘以2共计352平方米，该工程量过大，造价过高。另外还有外装饰吊篮的工程量为何是176平方米。永泰咨询公司的鉴定人员出庭接受质询认为：1.关于编制依据的问题系笔误，应为定额2014年版，工程造价也实际是依据定额2014年版；2.关于蜘蛛人清洗工程量的问题，清洗并不是清洗一户，由于火势是往上的，考虑到对周边的影响，房屋总层数是54层，从43层开始，鉴定机构计算了10层，按照宽4.9米，高3.6米，计算工程量时两户每家扩了一半，所以176平方米乘以2共计352平方米；3.关于外装饰吊篮工程量的问题，由于涉案工程偏小，如果不按照面积计算工程量，不会有人愿意干，吊篮是从顶上吊下来的，所以按照面积计算工程量；4.关于既使用外装饰吊篮，又使用蜘蛛人清洗的问题，高层外墙清洗一般是用吊篮清洗或者蜘蛛人清洗，但考虑到造价问题，清洗一般情况下使用蜘蛛人的较多。如果使用吊篮进行清洗，清洗的人工费不会增加，但是吊篮的租赁费用会增加。对此该报告书，本院认为，1.关于编制依据的问题，由于鉴定机构陈述系笔误，由于康健、盛丽未能举证证明鉴定机构在实际计算工程造价时依然使用的是定额2009年的标准，且康健、盛丽也依照鉴定意见变更了相应的诉讼请求，故对于康健、盛丽认为工程造价偏低的意见不予采信；2.关于采用何种方式清洗的问题，鉴于吊篮清洗和蜘蛛人清洗是常规的高层外墙清洗方式，蜘蛛人清洗的费用较吊篮清洗经济，虽然涉案维修工程中已使用了外装饰吊篮，但是如果使用吊篮清洗，势必会增加吊篮的租赁费用，而且根据康健、盛丽的陈述，涉案维修工程是采用外装饰吊篮进行幕墙安装施工，使用蜘蛛人清洗外墙，故该维修方案并无不当；3.关于蜘蛛人清洗工程量的问题，由于火灾造成外墙污染，不可能仅清洗租赁房屋楼上和楼下的两套房屋，鉴定机构根据火灾的影响范围确定的清洗面积并无不当，本院予以确认；4.关于外装饰吊篮工程量的问题，由于涉案幕墙安装工程量较小，鉴定机构根据工程的实际情况采用面积方式计算工程造价并无不当，本院亦予以确认。基于上述分析，该报告书虽有瑕疵，但并不影响评估结论，故本院对评估结论予以采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于租赁合同主体的问题。康健、盛丽主张孙艳和赵荣亮均为承租人的问题，对此赵荣亮不予认可。对此，本院认为，《南京市房屋租赁合同》的签订主体为出租方康健、承租方孙艳，赵荣亮并未作为承租人在合同上签名，根据合同的相对性原则，故赵荣亮不应当是承租人。赵荣亮虽然也使用租赁房屋并支付了部分房租，但并不能据此认为赵荣亮就是承租人。因此，康健、盛丽主张赵荣亮为承租人缺乏事实和法律依据，本院不予采信。虽康健与盛丽系涉案房屋的所有权人，且系夫妻关系，但租赁合同的出租人为康健，根据合同的相对性原则，本案应由康健主张相应权利，盛丽无一并主张权利之必要，故盛丽的诉讼请求本院不予支持。关于赵荣亮是否承担责任的问题。对此，本院认为，基于前述分析，赵荣亮并不是承租人，康健是基于租赁合同关系主张相应权利，故赵荣亮不应当承担责任，康健针对赵荣亮的诉讼请求，本院不予支持。关于孙艳是否承担责任的问题。对此，本院认为，康健与孙艳签订的《南京市房屋租赁合同》应当是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该租赁合同依法成立并有效，对康健和孙艳均具有法律约束力，康健和孙艳均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据火灾事故认定书，应当是孙艳在租赁房屋期间因使用不当发生火灾，烧损家具、电器等物品，孙艳应当承担相应的赔偿责任。由于康健所交付的租赁房屋拆除了消防喷淋设施，该消防设施的拆除造成火灾损失的扩大，故康健也应对火灾损失承担一定的责任。关于火灾损失数额及其承担的问题。本院对火灾损失及承担评析如下：（1）装修及室内物品损失。基于前述分析，租赁房屋因装修和室内物品购买支出的总金额为52686.22元，其中装修工程款29100元、双方无异议的物品金额12302.22元、无发票的物品金额（不含入户门）10284元、床1000元。考虑到上述装修及物品的成新率，本院酌定该装修及室内物品损失为44783.29元。（2）入户门更换费用，康健主张2200元，因系更换新门，亦应考虑原入户门的成新率，本院酌定按1870元计入损失。（3）房屋清洁费用。康健主张该费用5000元。由于房屋发生火灾后，必须对房屋内烧损物品进行清理，对房屋进行必要的清洁，本院综合考虑酌定该费用为2000元。（4）墙面修缮和水电重新改造的费用。由于本案已将装修费用作为了损失予以计算，故对于墙面修缮和水电重新改造的费用不再重复考虑。（5）幕墙维修费用29960.82元。以上损失合计78614.11元。对于上述损失，本院综合考虑康健和孙艳的过错程度，本院酌定由孙艳承担上述损失的70%，即55029.88元。孙艳还应当承担以下损失：（6）租金损失。康健、盛丽主张租金损失为半年的租金24000元。火灾发生后，致使康健无法将房屋出租导致租金损失，本院综合本案的实际情况认为康健主张半年的租金损失并无不当，本院予以支持。（7）房屋贬值损失。康健主张该损失5万元。火灾对于涉案房屋的价值会产生一定的影响，本院综合考虑火灾的实际情况，酌定房屋贬值损失为1万元。基于上述分析，孙艳共应承担损失数额为89029.88元。孙艳结余的租金和押金扣除水、电、煤气费用后仍结余11640元，冲抵孙艳应承担的损失后，孙艳仍应向康健赔偿损失77389.88元。综上所述，孙艳应向康健赔偿损失77389.88元，驳回康健的其他诉讼请求，驳回盛丽的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、孙艳于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿康健损失77389.88元；二、驳回康健的其他诉讼请求；三、驳回盛丽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4584元，减半收取计2292元，鉴定费4000元，合计6292元，由康健负担1425元，孙艳负担4867元（此款康健已预付，孙艳应负担的4867元在给付上述款项时直接给付康健）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  李义军二〇一七年一月二十三日书记员  沈 婷