北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第01887号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京千龙网都兴隆上网服务有限公司，住所地北京市东城区隆福寺街47号。
法定代表人高淼，总经理。
委托代理人卢志红，北京市鼎石律师事务所律师。
委托代理人高世强，男，1952年9月17日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市东城区东四工人文化宫，住所地北京市东城区隆福寺街**号。
法定代表人吴振璞，主任。
委托代理人陈冬梅，北京市中淇律师事务所律师。
上诉人北京千龙网都兴隆上网服务有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第03991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年3月，北京市东城区东四工人文化宫起诉至原审法院称：我方与北京千龙网都兴隆上网服务有限公司（以下简称兴隆公司）于2010年9月16日签订《房屋租赁协议》，约定北京市东城区东四工人文化宫（以下简称东四文化宫）将我单位西侧房屋出租给兴隆公司，租期2年，自2010年9月16日起至2012年9月15日止。2012年1月，因总体规划要求，东四文化宫书面通知兴隆公司合同到期后不再续租。但合同到期后，兴隆公司没有腾退房屋，且拖欠2个月的租金。兴隆公司的行为损害了东四文化宫的合法权益，故起诉要求兴隆公司按现状腾退租赁房屋，支付拖欠的2012年7月16日至9月15日的租金10000元，并按每月5000元的标准赔偿东四文化宫2012年9月16日至房屋腾退之日的经济损失，本案诉讼费由兴隆公司承担。
兴隆公司答辩并反诉称：2005年6月16日，我公司与东四文化宫签署房屋租赁协议，由我公司承租东四文化宫的房屋，并由我公司对承租的旧锅炉房进行改、扩建，由我公司经营网吧使用。合同签订后，我公司投资数十万元对房屋进行了装修和改、扩建，形成了现在的房屋。2010年9月16日，双方又续签了租赁协议。兴隆公司一向依约向东四文化宫支付租金。2012年7月合同即将期满前，我公司要求续签房屋租赁协议，但东四文化宫以进行总体规划为由予以拒绝，但同时其却将其他房屋继续出租给他人使用。因双方为就续租问题达成一致，东四文化宫于2012年9月15日拉闸断电，致使兴隆公司不能正常经营。我公司认为，按照租赁协议的约定，我公司在原合同到期后，享有优先承租权，现我公司愿意继续承租上述房屋，且东四文化宫对上述范围内的房屋仍做出租使用，故我公司享有优先续租的权利。因此，我公司不同意东四文化宫的诉讼请求，要求继续租赁涉案房屋。如东四文化宫不同意续租，则要求东四文化宫赔偿增扩建费用250000元、装饰装修损失30000元和设备搬迁费用20000元，本案全部诉讼费由东四文化宫承担。
东四文化宫针对兴隆公司反诉提出答辩意见称：兴隆公司提出的优先续租权没有存在的基础，东四文化宫不同意继续向兴隆公司出租涉案房屋。双方签订的合同对到期后租赁物的处理已经有明确约定，东四文化宫不同意兴隆公司的反诉请求。
原审法院经审理确认：东四文化宫先后与北京金奥腾达世纪科贸有限公司（以下简称金奥腾达公司）和兴隆公司签约，将涉案房屋出租给对方，并由承租方出资对租赁房屋进行改、扩建。现东四文化宫虽称其在2005年与金奥腾达公司签订合同后，由该公司出资改建了租赁物，并由该公司实际使用。但东四文化宫并未对此举证，兴隆公司和金奥腾达公司也均予以否认。且东四文化宫和兴隆公司签订的租赁协议也载明租赁房屋面积包括兴隆公司自建的100平方米，也反映出是兴隆公司出资改建了涉案房屋。另据兴隆公司的营业执照证实，该公司成立于2006年3月，注册地址即为涉案房屋所在地，综合以上因素，应当认定是兴隆公司在2005年时借用金奥腾达公司的名义，与东四文化宫订立并履行了房屋租赁协议，并实际出资改建了涉案房屋。现合同履行期限早已届满，东四文化宫亦无续约的意向，故兴隆公司应及时将租赁房屋交还对方，并支付拖欠的租金和协议期满后继续占用租赁房屋的费用。考虑到租赁期满后房屋已断电，兴隆公司并未使用房屋经营，故东四文化宫主张的房屋占用费标准应于适当酌减，具体数额由法院酌情确定。但应指出，兴隆公司经东四文化宫同意对涉案房屋进行改、扩建，未经城市规划管理部门审批，双方订立的租赁协议中有关此部分房屋的约定应属无效。对此，双方均有责任。故兴隆公司付出的改、扩建费用本应由双方分担，但兴隆公司在2005年借用金奥腾达公司名义与东四文化宫签订的租赁协议已载明新建、改建费用由承租方负担，且已在该合同有效期内摊销，故兴隆公司此项反诉请求，法院不能支持。至于兴隆公司要求东四文化宫赔偿的装饰装修费用和搬迁费用，亦无事实依据，法院亦不予支持。据此，原审法院于2013年11月判决：一、北京千龙网都兴隆上网服务有限公司于判决生效后七日内将北京市东城区隆福寺街四十七号产权证载六、七号房屋连同自建房按现状交还北京市东城区东四工人文化宫；二、北京千龙网都兴隆上网服务有限公司于判决生效后七日内给付北京市东城区东四工人文化宫二○一二年七月十六日至二○一二年九月十五日期间的租金一万元；三、北京千龙网都兴隆上网服务有限公司按每月三千元的标准给付北京市东城区东四工人文化宫房屋占用费（自二○一二年九月十六日起算至上述房屋全部腾空交还之日止，于判决生效后七日内履行）；四、驳回北京市东城区东四工人文化宫其他诉讼请求；五、驳回北京千龙网都兴隆上网服务有限公司的反诉请求。
判决后，兴隆公司不服，上诉至本院称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院认定金奥腾达公司与东四文化宫改扩建费用在合同有效期内进行摊销错误，且没有考虑新增的60平方米的房屋的赔偿。2012年9月15日后，由于涉案房屋被东四文化宫断电，故不应再由我公司支付房屋使用费。东四文化宫同意原判。
经审理查明：位于北京市××号的房产是北京市东城区总工会名下的公有房屋，由东四文化宫经营管理。上述房屋中的产权证载6、7号房原为旧锅炉房，均为一层，建筑面积合计约100平方米。
2005年6月16日，东四文化宫与金奥腾达公司签订《房屋租赁协议》，约定东四文化宫将上述房产中的原旧锅炉房改建成二层房屋，出租与金奥腾达公司；租赁期限自2005年6月16日起至2008年6月15日止（施工期扣除）；租赁面积140平方米（现有），年租金50000元；在充分考虑金奥腾达公司出资改建的因素下，在合同期满后，在同等条件下金奥腾达公司有权优先续签合同，年租金每年增加10-20%，五年期满后双方重新协商；金奥腾达公司承担对原旧锅炉房的二层改建和原茶炉处待建面积的全部费用，双方共同确定建筑方案，履行报批手续，金奥腾达公司承担改建、新建工程申报所发生的全部费用；协议未完全履行到期，遇国家拆迁或出租方根据总体经营发展需要进行改造时，东四文化宫需退还未到期租金和未摊完房屋改建和新建费用；租赁期满，协议自然终止，该房屋应完整无损交还东四文化宫，动产归金奥腾达公司所有。
原审庭审中，兴隆公司称因2005年6月其公司尚未注册成立，故用金奥腾达公司的名义与东四文化宫签订房屋租赁合同，但实际一直由兴隆公司使用租赁物，且房屋的改、扩建均系兴隆公司在签订前述协议后出资完成。兴隆公司还提供了一份金奥腾达公司出具的《证明》，金奥腾达公司在该《证明》中称其与东四文化宫签订前述合同后，因剧场噪音问题无法正常办公，故该合同未实际履行，其未使用及出资改建房屋，也未向东四文化宫支付过租金。后东四文化宫将该房提供给高淼等人开设网吧使用，由高淼等人实际出资对锅炉房进行了改、扩建。东四文化宫否认兴隆公司的陈述，认为金奥腾达公司的证言不真实，称其与金奥腾达公司签约前即由金奥腾达公司出资对锅炉房进行了改、扩建，签约后亦由金奥腾达公司使用房屋。对此，东四文化宫未举证。
2006年3月16日，兴隆公司注册成立，住所即为××号。
2010年9月16日，东四文化宫与兴隆公司签订《房屋租赁协议》，约定东四文化宫将文化宫西侧房屋一层100平方米、二层60平方米、三层40平方米（房屋原有面积100平方米，兴隆公司自建100平方米）租给兴隆公司，由兴隆公司经营网吧，租赁期限为2010年9月16日起至2012年9月15日止，年租金6万元，月付5000元；兴隆公司对租赁房屋进行装修改造必须得到东四文化宫同意（原兴隆公司自建100平方米房屋，之前是由东四文化宫许可后建成的），并不得拆改房屋主体结构，否则东四文化宫有权解除协议、收回房屋；租赁期满，协议自行终止，该房屋应完整无损交还东四文化宫，兴隆公司投入的动产由双方自行解决后，协议自行终止；如东四文化宫在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，兴隆公司享有优先承租权。
合同履行至2012年7月，兴隆公司向东四文化宫提出合同期满后续约，未获东四文化宫的同意。自2012年7月16日起，兴隆公司未再向东四文化宫交纳租金，同年9月15日合同期满时，东四文化宫停止向该房屋供电。兴隆公司经营的网吧停业后，未将租赁房屋交还东四文化宫。
另查，涉案房屋的改、扩建未经城市规划管理部门审批，现状为三层房屋，一层除将房前的空地扩建为房屋外，还将过道安装了大门和顶棚，上层除有加建的自建房外，还有天台和通向××号院的钢梯。室内进行过装饰装修，堆放有经营网吧的器材和办公用品等。
诉讼中，兴隆公司曾申请进行装修物价值评估，后因鉴定费用问题撤回了申请。兴隆公司还申请对涉案房屋的改、扩建工程造价进行价值评估，但由于没有改、扩建时的施工图纸，现场实地测量又不具备可操作性，鉴定方无法进行鉴定。兴隆公司撤回了鉴定申请。此后，兴隆公司又提出对网吧使用的房屋与东四文化宫提供的旧锅炉房的房屋差价进行评估，以确定租赁物因添附而形成的房屋增值差价。因涉案房屋的改、扩建没有合法审批手续，且无从确定旧锅炉房的价值，故法院未准予兴隆公司此项鉴定申请。
上述事实，有《房屋所有权证》、北京市东城区总工会出具的《证明》，东四文化宫分别与金奥腾达公司、兴隆公司签订的《房屋租赁协议》，金奥腾达公司出具的《证明》，兴隆公司的《企业法人营业执照》、房屋现状照片，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：东四文化宫与兴隆公司签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，东四文化宫与兴隆公司在合同中明确约定”租赁期满，协议自行终止，该房屋应完整无损交还东四文化宫”，现双方《房屋租赁协议》已经期满，兴隆公司应当将房屋交付给东四文化宫。兴隆公司主张双方《房屋租赁协议》并未对改扩建房屋的费用进行约定、也未进行摊销，以及东四文化宫应对相应增建面积进行赔偿，但该主张与双方《房屋租赁协议》中关于该内容的约定之意不符，兴隆公司亦未能提供其他证据对其主张加以证明，本院难以支持。兴隆公司主张由于涉案房屋在2012年9月15日后被东四文化宫断电，故不应再由其支付房屋使用费一节，应当指出，断电在客观上虽对兴隆公司使用涉案房屋造成影响，但兴隆公司在《房屋租赁协议》期满后继续占用房屋的行为已经给东四文化宫造成了损失，应当支付相应的费用，原审法院酌情确定房屋使用费的标准并无不妥。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费及反诉案件受理费共计7600元，由北京市东城区东四工人文化宫负担3600元（已交纳1800元，余款于本判决生效后7日内交至原审法院），由北京千龙网都兴隆上网服务有限公司负担4000元（已交纳）；二审案件受理费7600元，由北京千龙网都兴隆上网服务有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 王 朔
代理审判员 陈雨菡
二〇一四年四月十四日
书 记 员 杨春雪