济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0102民初7445号
原告（反诉被告）：孙燕，女，1984年8月出生，汉族，广东长青（集团）股份有限公司投资管理中心华北投资部商务经理，住山东省商河县。
委托诉讼代理人：陈学武，山东舜翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁庆师，山东舜翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王昕，女，1970年8月出生，汉族，山东省水利科学研究院工作人员，住济南市。
被告（反诉原告）：贾永政，男，1970年12月出生，汉族，无业，住济南市。
以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：蔡廷伦，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。
以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张娟，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。
被告：济南聚缘房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：周德梅，总经理。
原告（反诉被告）孙燕与被告（反诉原告）王昕、贾永政、被告济南聚缘房地产经纪有限公司（以下简称“聚缘经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙燕及委托诉讼代理人陈学武、丁庆师，被告（反诉原告）王昕、贾永政的共同委托诉讼代理人蔡廷伦、张娟，被告聚缘经纪公司的法定代表人周德梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孙燕向本院提出诉讼请求：1、判决被告王昕、贾永政双倍返还原告定金20万元整；2、判决被告王昕、贾永政承担原告支付的律师代理费1万元整；3、判决被告聚缘经纪公司返还原告服务佣金和其它费用共计28725元；4、被告王昕、贾永政承担本案财产保全等诉讼费用。后原告孙燕变更诉讼请求，判决被告王昕、贾永政赔付原告期待收益损失43.22万元（签订房屋买卖合同时涉案房屋总价104.50万元，现在涉案房屋价值为147.72万元，期待收益：147.72万元－104.50万元＝43.22万元）。事实与理由：2016年9月7日，原告与被告王昕、聚缘经纪公司签订了《房屋买卖合同》，约定被告王昕、贾永政将坐落在济南市历下区和平新村房产以1045000元总价款出卖给原告，原告依约支付给被告王昕、贾永政购房定金10万元，支付给被告聚缘经纪公司中介费、服务费28725元，并按照被告聚缘经纪公司的要求积极办理过户手续，但被告王昕、贾永政却拒绝将涉案房产过户给原告，并向原告发送了《解除房屋买卖合同通知书》，被告王昕、贾永政的行为已构成根本性违约，导致原告合同目的不能实现，据此被告王昕、贾永政应承担对原告的违约责任，应依约支付给被告聚缘经纪公司3倍服务佣金，原告为维护自身合同权益，诉至贵院，请依法裁判。
原告（反诉被告）孙燕为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据1、《房屋买卖合同》1份；
证据2、房屋权证房产证1份；
证据3、房屋定金收到条1份；
证据4、银联签购单3张1份；
证据5、解除房屋买卖合同通知书1份；
证据6、NO25999207发票1份；
证据7、房地产估价报告鲁正房估（2017）568号报告书；
证据8、金额为14770元的鉴定费发票1张。
被告（反诉原告）王昕、贾永政共同辩称，原告违约导致房屋买卖合同不能履行，被告王昕、贾永政经催告后，双方就合同履行未能达成协商，在合同目的不能实现的情况下被告王昕、贾永政通知解除合同是行使正常合同权利，不属于违约行为，不应双倍返还定金，原告要求被告王昕、贾永政承担其律师费损失、诉讼费用及鉴定费用、期待收益损失无事实与法律依据。理由为：一、原告未按房屋买卖合同第七条的约定关于办理房产过户、评估、贷款等相关手续的期限约定提交资料并办理房产过户等相关手续，构成违约。二、原告怠于履行合同致使被告王昕、贾永政未在约定期限内收到首付款。根据《合同》第四条付款方式第（二）项规定，原告应于过户当日将首付房款存入答辩人指定账户。根据《合同》第七条双方应于合同签订之日起十日内办理房产过户等相关手续的约定，原告应于2016年9月16日前将首付房款支付被告王昕、贾永政，但因原告怠于履行合同，截至被告王昕、贾永政通知解除合同前也未支付首付房款，影响被告王昕、贾永政实现合同目的。三、原告隐瞒个人购房资信障碍状况，肆意拖延履行合同。原告向被告王昕、贾永政隐瞒自身身份证过期无法办理交易网签的情况，且在知道身份证过期后未能采取办理临时身份证以先行办理房产交易过户相关手续的补救措施，肆意拖延履行合同，构成违约。2016年11月6日，被告贾永政因一直未得到中介公司和原告关于房屋交易过户的任何通知，主动打电话给原告，才得知原告因身份证过期无法办理交易网签相关手续。原告因受限购政策影响，不具备购房资格，个人购房资信存在障碍。2016年11月6日，被告王昕、贾永政与原告联系时原告称在补办身份证过程中济南市政府于2016年10月2日出台了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，即住房限购政策，根据限购政策要求，原告无法取得不受限购政策影响的证明，无法办理房产交易网签手续。被告王昕、贾永政多次催告原告履行合同，原告因个人身份证过期后恰遇限购政策影响无法办理房产交易网签手续，致使被告王昕、贾永政合同目的无法实现，被告王昕、贾永政据此通知解除合同既有事实依据，也有合同依据。2016年11月8日，被告王昕、贾永政与原告相约到被告聚缘经纪公司商谈合同的履行问题，被告聚缘经纪公司主动提出，承诺一个周的时间协助原告取得不受限购政策影响的证明；2016年11月15日，被告王昕、贾永政与被告聚缘经纪公司联系限购证明开具情况，被告聚缘经纪公司称11月9日原告递交材料（但此时距双方合同签订已经两个月多的时间，完全超出合同约定的合同签订后十日内双方提交资料，办理房屋过户相关手续的约定），房管局收到原告提交的材料后尚未给予答复，并且无法明确何时可以开具不受限购政策影响证明的期限；2016年11月16日，被告王昕、贾永政与原告联系，原告称虽多方努力，但限购证明尚未取得，希望被告王昕、贾永政等待其至2016年11月底看能否取得限购证明，并对被告王昕、贾永政提出的逾期不能取得限购证明则《合同》终止或变更付款方式为一次性付款的要求表示同意；2016年11月30日，被告王昕、贾永政与原告共同到中介公司，商谈在原告无法取得限购证明情况下的合同问题，原告提出两个解决方案，（1）如继续办理银行按揭贷款，因其暂不能取得限购证明，只能继续等；（2）如一次性付清全款，只能将房屋过户至其家人名下，除此之外没有其他办法。据此，被告王昕、贾永政经多次催告，原告仍不具备继续履行合同的资格条件，被告王昕、贾永政因合同目的无法实现，通知解除合同既有事实依据，也符合《合同》第十二条第3款“守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同”的约定。综上，原告的起诉缺乏事实与法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。
被告（反诉原告）王昕、贾永政为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据1、《房屋买卖合同》1份；
证据2、录音资料1份；
证据3、2016年11月16日被告王昕与原告孙燕电话录音；
证据4、被告王昕、贾永政与原告孙燕电话通话记录；
证据5、关于进一步加强房地产市场调控工作的通知1份；
证据6、《解除房屋买卖合同通知书》1份；
证据7、解除合同通知书即时发送记录2份；
证据8、EMS特快专递邮寄单及查询回执2份；
证据9、委托代理合同1份；
证据10、律师费发票与付款凭证2份。
被告聚缘经纪公司辩称，原告孙燕的以上陈述基本属实有效，我公司遵守法院处理意见。我公司作为居间方，促成原、被告双方签订的房屋买卖合同，居间义务完成，按照合同法462条规定，居间有权收取居间费用，但是本着客户至上的原则，可以退还所收取的费用。
被告聚缘经纪公司未针对其主张，向本院提交证据。
反诉原告（被告）王昕、贾永政向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告（被告）王昕、贾永政与反诉被告（原告）孙燕、被告聚缘经纪公司2016年9月7日签订的《房屋买卖合同》解除；2、反诉被告（原告）孙燕赔偿反诉原告（被告）王昕、贾永政为本案支付的律师代理费损失1万元；3、反诉被告（原告）孙燕承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月7日，反诉原告王昕，贾永政与反诉被告孙燕、被告聚缘经纪公司签订《房屋买卖合同》，约定反诉被告孙燕以首付加银行按揭贷款方式购买反诉原告王昕、贾永政所有的位于济南市房屋一套。《合同》第七条约定“双方应在本合同签订之日起十日内，委托并协助齐鲁不动产权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳。”合同签订后，反诉原告王昕、贾永政按约把房产证交存被告聚缘经纪公司后，一直等待被告聚缘经纪公司办理交易手续的通知。2016年11月6日反诉原告贾永政因一直未得到被告聚缘经纪公司及反诉被告孙燕关于房屋交易过户的任何通知，主动打电话给反诉被告，方才得知反诉被告因身份证过期无法办理交易相关手续，在补办身份证过程中济南市政府于2016年10月2日出台了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。根据限购政策要求，原告系离异身份且已购买一套住房，未能取得房产部门开具的不受限购政策影响的证明，不具备购房资格，无法办理房产的网签过户手续。此后，反诉原告数次催促反诉被告及被告聚缘经纪公司尽快协调房管部门开具反诉被告孙燕不受限购政策影响的证明，解决交易障碍，被告聚缘经纪公司称可以开具限购证明，并承诺2016年11月15日前取得，但到期未能取得，之后反诉原告与反诉被告协商处理《合同》履行事宜，反诉被告及被告聚缘经纪公司均同意将付款方式变更为一次性付款，反诉被告与反诉原告商定的付款期限为2016年11月30日，否则终止《房屋买卖合同》。但直到2016号11月30日反诉被告既未取得房管部门开具的其不受限购政策影响的证明，又未履行一次性支付全部购房款的承诺，并在与反诉原告商谈合同履行相关事宜时言语辱骂、攻击反诉原告，态度蛮横无理。反诉原告于2016年12月1日以短信、电子邮件形式通知中介公司、反诉被告解除合同，并于2016年12月3日EMS特快专递方式向中介公司、反诉被告寄送《解除房屋买卖合同》的通知。故反诉原告提起反诉请求，请求法院依法予以支持。
反诉原告（被告）王昕、贾永政为证明其主张，提交的证据与本诉中提交的证据一致。
反诉被告（原告）孙燕针对反诉原告（被告）王昕、贾永政的反诉辩称，1、反诉被告孙燕已经如约履行合同义务，无任何违约行为，合同签订后，反诉被告孙燕一直积极配合被告聚缘经纪公司的工作，无任何违反合同第七条约定的行为；通过与多方联系协调，反诉被告孙燕于2016年12月1日接到房管局办理网签相关手续的通知，该时间并未超出合同约定。2、反诉被告孙燕不存在购房资格障碍。反诉被告孙燕一直具有购房资格，济南市政府2016年10月2日出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，即住房限购政策，并未限制反诉被告孙燕购房资格。因为反诉被告孙燕具有本市户口，其名下仅有一套住房（该限购政策第三条规定：本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房），并且反诉被告孙燕于2016年12月1日接到房管局通知办理网签相关手续。3、反诉被告与反诉原告未曾达成2016年11月30日终止合同的约定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《城市房地产转让管理规定》第七条之规定：房屋买卖合同为要式合同，房屋转让应当签订书面合同。房屋转让合同即使要变更也要通过书面的形式约定，口头约定不成立也不生效。4、2016年12月1日济南市房管局通知被告聚缘经纪公司前去办理网签相关手续，随即被告聚缘经纪公司通知反诉原告王昕、贾永政，反诉原告王昕、贾永政得知这一消息后立即向反诉被告孙燕和被告聚缘经纪公司发出解除合同通知书。因此，反诉原告王昕、贾永政单方解除合同行为为违约行为，违反信用原则及合同履行原则，构成违约，应承担相应法律责任。综上，反诉被告孙燕已如约履行合同义务，无任何违约行为也不存在交易障碍和合同目的无法实现之情形；反诉原告王昕、贾永政单方解除合同构成根本违约，应赔偿由此给反诉被告孙燕造成的损失。
反诉被告（原告）孙燕为证明其主张，向本院提交与本诉中提交的证据一致。
经审理本院认定以下事实，坐落于济南市历下区和平新村2号1号楼2－502室的房屋所有权人登记在王昕名下，产权证号为济房权证省直字第0638**号。王昕与贾永政系夫妻关系。2016年9月7日孙燕与王昕通过聚缘经纪公司签订《房屋买卖合同》，约定王昕自愿将上述房产出售给孙燕，建筑面积为59.34平方米，地下室/小房面积3－5平方米，房屋无抵押，在租赁中，房产总价款为1045000元，孙燕在合同签订时支付10万元定金，王昕自合同签订时将《房屋所有权证》交由聚缘经纪公司，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。付款方式为商业贷款，孙燕于过户当日将首付房款245000元存入王昕指定账户，剩余房款700000元在银行发放贷款之日由银行向王昕直接支付，其中个人所得税、契税、土地出让金等过户过程中所产生的相关费用由孙燕承担。合同第七条约定双方应在合同签订之日起十日内委托并协助中介方即聚缘经纪公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供要关贷款资料，双方应互相配合协助税费的缴纳。合同第十三条第2项约定若王昕、孙燕协商解除合同，且双方均不违约，应当由双方各承担支付总房款的百分之壹的服务佣金给聚缘经纪公司。合同中对于当事人的其它权利义务进行了约定。合同签订后，孙燕分两笔向王昕交付了10万元定金，王昕亦将上述房产的房屋产权证书交付聚缘经纪公司。孙燕主张其分三次共向聚缘经纪公司交付佣金28725元，聚缘经纪公司对此予以认可，但王昕、贾永政对此不予认可，认为佣金确认单中注明的佣金金额为8500元。
合同签订后，孙燕在办理涉案房产的产权变更手续过程中，因其身份证件到期无法办理房产过户手续，在其办理身份证件过程中，2016年10月2日济南市人民政府下发《济南市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，对于济南市房地产制定了限购政策，其中规定“非本市户籍家庭在我市限购一套住房”，因孙燕在济南市已拥有一套住房，其不具备购买二套住房的条件。之后孙燕与王昕、贾永政经协商履行合同未果，2016年12月1日王昕、贾永政向孙燕及聚缘经纪公司出具《解除房屋买卖合同通知书》，通知孙燕及聚缘经纪公司解除其与孙燕于2016年9月7日签订的《房屋买卖合同》、办理解除合同后续事宜、孙燕应支付合同总房价30%的违约金及聚缘经纪公司不应向其收取佣金并退还房产证等。后三方当事人未能达成一致，孙燕诉至我院，王昕、贾永政针对孙燕的诉讼请求，并提出反诉。
本案在诉讼过程中，孙燕申请对坐落于济南市历下区和平新村2号1号楼2－502室的房产的市场价值进行鉴定，本院依法委托山东正诚土地房地产评估有限公司，该公司于2017年8月24日做出鲁正房估（2017）568号房地产估价报告，最终确定上述房产的评估总价值为1477200元，孙燕并预交鉴定费14770元。
本院认为，孙燕、王昕、聚缘经纪公司于2016年9月7日签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思的表示，内容亦不违反国家强制性法律规定，为有效合同，各方当事人均应受该合同内容的约束。合同签订后，王昕、贾永政作为出售方，在合同签订后即将涉案合同约定的产权证书交于聚缘经纪公司，以便于办理产权过户手续，孙燕作为购买方亦按合同约定向王昕、贾永政交付了10万元定金。在合同履行过程中，由于孙燕的身份证件到期无法办理履行合同义务的相关手续，其在之后补办身份证件之后，济南市人民政府下发房地产限购政策，致使孙燕不具备作为房屋买卖合同的购房主体资格，从而导致合同目的无法实现，故王昕、贾永政要求确认《房屋买卖合同》已经解除的请求，本院予以采信。王昕、贾永政解除《房屋买卖合同》的行为，不属于违约行为，系基于政策部门出台政策而产生的不可抗力因素，故孙燕要求王昕、贾永政双倍返还定金，并赔偿期待收益损失的请求，本院不予支持，但王昕、贾永政应退还孙燕交付的定金10万元。孙燕与王昕、贾永政分别要求对方承担律师代理费，本院认为，当事人的主张无事实和法律依据，本院均不予以支持。孙燕要求聚缘经纪公司返还服务佣金及其它费用，本院认为，聚缘经纪公司对其收取的佣金等费用的金额并无异议，且自愿表示退还孙燕服务佣金及其它费用，本院予以认可。原告孙燕要求居间方双倍返还佣金及其它费用的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、原告孙燕与被告王昕、贾永政于2016年9月7日签订的《房屋买卖合同》解除；
二、被告王昕、贾永政于本判决生效之日起10日内退还原告孙燕定金10万元；
三、被告济南聚缘房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内退化原告孙燕居间佣金及其它费用28725元；
四、驳回原告孙燕的其它诉讼请求；
五、驳回被告王昕、贾永政的其它反诉请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币10509元，由原告孙燕负担7709元，被告王昕、贾永政负担2300元，被告济南聚缘房地产经纪有限公司负担500元；财产保全费人民币2020元，由原告孙燕承担1820元，由被告王昕、贾永政承担200元；反诉案件受理费人民币600元，由反诉原告王昕、贾永政承担500元，由反诉被告孙燕承担100元；技术鉴定费14770元，由原告孙燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
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审 判 长 ???尹诺诺
人民陪审员 陈 军
人民陪审员 胡 丽 颖
二〇一八年三月二十一日
书 记 员 ???侯雁语