广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初14129号原告（反诉被告）：比亨饰品（中山）企业有限公司，住所地广东省中山市三乡镇白石工业区，组织机构代码证73411709-9。法定代表人：陈秉宗，职务总经理。委托诉讼代理人：陈经文、冯艺洪，分别系广东雅商律师事务所律师及律师助理。被告：荆琴，女，1981年1月5日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区，被告（反诉原告）：中山市兰方机械设备有限公司，住所地广东省中山市三乡镇马迳斜厂房首层B（金刚物资回收有限公司后面）。法定代表人：荆琴，职务总经理。两被告共同委托诉讼代理人：张春峰、谢金枚，分别系广东保信律师事务所律师和实习律师。原告比亨饰品（中山）企业有限公司（简称为比亨公司）诉被告荆琴、中山市兰方机械设备有限公司（简称为兰方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，被告中山市兰方机械设备有限公司于2016年8月4日提出反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告比亨饰品（中山）企业有限公司的委托诉讼代理人陈经文、冯艺洪参加诉讼，被告荆琴、中山市兰方机械设备有限公司及其共同委托诉讼代理人张春峰、谢金枚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告比亨饰品（中山）企业有限公司诉称：被告于2015年1月23日与原告签订《厂房租赁合同》，根据合同约定，被告承租原告位于中山市三乡镇白石工业区碧华四路1号的厂房，承租面积为480平方米，租赁期限为5年，期限自2015年2月15日起至2020年2月15日，租金为每月4320元，租金须于每月租赁日（每月23日）前支付，水电费须于每月10日前支付，保安费、管理费、垃圾费与租金连同支付。另外，合同第四条第2点还约定，如被告违约，须向原告支付两个月的违约金。合同签订后，自2015年5月份起拖欠原告租金及管理费。由于被告长期拖欠原告租金、管理费及水电费，于2015年12月15日原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告立即清偿拖欠的租金、管理费及水电费，同时解除与被告之间的租赁合同，要求被告收到律师函后七天内搬离。被告于2016年1月31日搬离。截止至2016年1月31日，被告拖欠原告租金38880元（4320元/月×9个月）、管理费4320元（480元/月×9个月）及水电费23812.90元，以上合计67012.90元。另外，根据合同约定，被告违约的须向原告支付两个月的租金8640元（4320元/月×2个月）。综上，原告认为，被告与原告签订《厂房租赁合同》后，承租使用原告的厂房后，没有按照合同约定支付租金、管理费及水电费等，已构成违约。鉴此，原告根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，向法院提起诉讼，请求法院判决：1.两被告连带向原告支付租金38880元、管理费4320元及水电费23812.90元，以上合计67012.90元，及逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自逾期之日起计算至两被告付清上述款项之日止。暂计算至起诉日的利息合计1268.46元）；2.两被告连带向原告支付违约金8640元（以上合计76921.36元）；3.两被告承担本案诉讼费用。原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期间内提交如下证据：1.厂房租赁合同；2.律师函、快递单及签收信息查询表；3、“证明”及场地调查核实表；4.建筑工程消防验收意见书及建设工程概况。被告荆琴、中山市兰方机械设备有限公司辩称：请求法庭驳回原告的诉讼请求，事实与理由：1.原告没有诉讼主体资格，原告无权出租；2.涉案合同是被告签字后，相隔5、6个月后即2015年9月30日才把合同给被告，双方的合同时没有成立或生效；3.因为原告的原因，致被告无法办理营业执照，也没有把原来的公司的营业执照迁进来，双方多次协商，被相关部门多次处罚及警告，不得已，被告与原告签订了租赁物；4.原告欺骗了被告，涉案租赁物在合同签订时已被查封，法院公告涉案租赁房屋在2014年5月23日到2016年5月22日期间不能出租，在承租时被告不知道，被告无法办理营业执照。被告荆琴、中山市兰方机械设备有限公司就其诉讼请求及主张的事实在举证期间内提交如下证据：1.《厂房租赁合同》；2.收据2张；3.租金水电费“收款收据”18张、厂房搬入搬出停电等收据24张、收据若干张、商品出仓单；4.工商部门行政处罚行政决定等；5.承托书等；6.中山市中级人民法院关于查封土地使用权的通知，（2009）中中法执行第145号。反诉原告中山市兰方机械设备有限公司反诉称：反诉人与被反诉人2015年1月23日的《厂房租赁合同》未成立。理由如下：1.被反诉人没有签字、盖章，故双方的合同没有成立。2.被反诉人承诺为反诉人办理出营业执照后再签字、盖章，但至今没有为反诉人办理出营业执照，故双方的合同没有成立。3.反诉人进厂后，一直无法开工，一直没有办理营业执照，并且反诉人的营业执照也无法迁入。反诉人多次到工商局等政府相关部门递交资料办理迁移手续，但被告知涉案租赁物违法而无法迁移营业执照也办不出新的营业执照，并被工商部门处以罚款并责令停止营业。4.被反诉人2015年5月才签字并把租赁合同交付给反诉人，但2014年5月23日，中山市中级人民法院已发出《关于查封土地使用权的通知》【（2009）中中法执字第145号】，本案涉案的土地被法院查封，查封期间为2014年5月23日至2016年5月22日，查封期间不得办理产权转移、出租及其他设置权利负担的手续。故涉案房地产不得出租，被反诉人明显违法，应赔偿反诉人的损失。假如法院认定双方的合同已成立，则反诉人认为双方的合同是无效的。理由如下：1.被反诉人比亨饰品（中山）企业有限公司（以下简称比亨公司）没有取得租赁物的所有权、占有权、处分权、使用权、承租权，被反诉人比亨公司无诉讼主体资格、不是适格的原告，涉案土地是陈庆铭购买的，与比亨公司无关，比亨公司无诉讼主体资格。2.涉案土地属于农村集体耕地，没有土地证、房产证，厂房属于违法、违章建筑，属于私自搭建，应予以拆除。本案因被反诉人违法而合同无效。3.反诉人承租后，一直不能把营业执照迁移到租赁物也办理不了新的营业执照，一直无法经营，因此造成的损失，被反诉人应当赔偿。4.被反诉人应向反诉人赔偿损失，包括但不限于装修、迁入、迁出、被罚款等的损失。5.根据中山市中级人民法院于2014年5月23日发出的《关于查封土地使用权的通知》【（2009）中中法执字第145号】（以下简称145号通知）本案涉案房地产不得出租，被反诉人明显违法，合同因被反诉人违法而无效。假如合同是有效的，被反诉人应向反诉人承担违约责任、并赔偿损失。综上，被反诉人请求法院判令：1.确认反诉人与被反诉人的《厂房租赁合同》没有成立或者判令反诉人与被反诉人的《厂房租赁合同》无效；2.被反诉人向反诉人赔偿损失80000元及利息（从起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.被反诉人向反诉人退还押金9600元及利息（从起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.被反诉人承担全部诉讼费用。诉讼中，兰方公司明确其反诉请求第二项为被反诉人向反诉人赔偿损失62458.8元，其中包括搬入厂房费用38608.8元，搬出厂房费用21650元，停电造成损失7600元，工商行政罚款2000元。反诉被告比亨饰品（中山）企业有限公司辩称：1.原告与被告签订的厂房租赁合同是双方当事人真实意思的表示，双方签订合同后，原告将租赁厂房交付给被告时，因此合同已经成立，合法有效;2.被告的反诉要求赔偿损失没有事实法律依据；3.双方在租赁合同中约定的9600元租赁信用保证金的返还是附条件的返还，条件是租赁期限届满，在乙方已向甲方交清全部租金才返还。目前，承租人还拖欠出租人的租金并引起本案诉讼，该项请求没有事实法律依据。经审理查明：2015年1月23日，比亨公司（甲方、出租方）与兰方公司（乙方、承租方）签订厂房租赁合同一份，约定：甲方将位于广东省中山市白石工业区碧华四路1号部分厂房（具体为中门右边第一栋480平方米）出租给乙方使用；租赁期限为5年，租赁期从2015年2月15日起至2020年2月15日止；月租金标准按照9元/平方米，合计4320元/月；租赁信用保证金为9600元，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清全部应付租金并按照合同规定交还租赁物后，甲方向乙方无偿退还租赁保证金；水电费按照实际用量分摊，乙方应于次月前交清上月水电费；保安费、管理费、垃圾费按照租赁面积（1元/平方米）收取（即480元/月），与租金一并上交；合同还约定了其他内容。2015年5月份，兰方公司主张因为比亨公司原因未能办理营业营业执照迁移手续和新的营业执照，被工商行政管理部门处罚，中山市地方税务局三乡税务分局亦发出责令限期改正通知书，故从2015年5月份起，兰方公司拒绝缴纳租金。双方于2015年11月份左右进行口头协商，同意兰方公司搬出租赁厂房。兰方公司于2016年1月底搬出涉案厂房。后比亨公司以兰方公司未按照缴纳2015年5月份至2016年1月份的9个月租金、管理费、水电费为由，诉至本院，提出前述诉求。兰方公司亦以合同未成立、无效为由提起反诉，提出前述反诉诉求。另查，在本院另案审理涉及广东省中山市白石工业区碧华四路1号的房屋租赁合同纠纷系列案件中【案号为（2016）粤2071民初1117号等】已查明下列事实：2000年11月10日，陈庆铭（乙方、比亨公司原法定代表人）与案外人中山市三乡镇人民政府白石环管理区（甲方，白石村委会的前身）签订《划拨土地协议书》，约定甲方将范围内白石工业区，工业用地30亩划拨给乙方自建工业厂房，地价每亩75000元，甲方负责为乙方办理好国有土地使用权证。签订《划拨土地协议书》取得土地后，陈庆铭遂以比亨公司名义在地上建设了厂房、宿舍。2001年12月31日，以陈庆铭作为法定代表人的台港澳法人独资企业比亨饰品中山公司登记成立，2004年8月13日该厂房、宿舍竣工后经中山市消防支队验收，并出具《建筑工程消防验收意见书》，确认工程式符合消防安全基本要求，验收合格、同意投入使用。该意见书所附建筑工程概况显示：建设单位为比亨饰品中山公司，地址白石工业区碧华四路1号，建筑物名称含厂房3幢、宿舍5幢、饭堂1幢，均为砖墙星铁棚。2007年2月5日比亨公司变更登记法定代表人为陈秉宗。后，中山市中级人民法院在执行已经生效的（2010）粤高法审监民提字第169号民事判决过程中，于2014年5月23日，向第三人白石村委会发出“关于查封土地使用权的通知”[（2009）中中法执字第145号]，主要内容为：该院在执行申请人××、××与××乡镇白石村民委员会民间借款纠纷一案中，依法决定对该白石村委会名下位于中山市三乡镇白石工业区碧华四路1号的集体土地使用权予以查封。查封期间为2014年5月23日至2016年5月22日，查封期间不得办理产权转移、抵押、赠与、出租及其他设置权利负担的手续。中山市中级人民法院亦将该通知张贴于案涉的租赁厂区内。原告比亨饰品中山公司于2000年11月10日与案外人中山市三乡镇人民政府白石环管理区（中山市三乡镇白石村民委员会前身）签订《划拨土地协议书》，取得土地后，即在地上建设了厂房、宿舍。2004年8月13日该厂房、宿舍竣工后经中山市消防支队验收，并出具《建筑工程消防验收意见书》，确认工程式符合消防安全基本要求，验收合格、同意投入使用。该意见书所附建筑工程概况显示：建设单位为比亨饰品中山公司，地址白石工业区碧华四路1号，建筑物名称含厂房3幢、宿舍5幢、饭堂1幢，均为砖墙星铁棚。经向中山市土地房产产权档案馆查询，尚无名称为中山市三乡镇白石工业区碧华四路1号的土地产权登记记录。截至法庭辩论终结时止，比亨公司未向法庭提交关于案涉租赁厂房所占土地已经行政主管部门批准为建设用地或依法批准补办了征用、划拨手续转为国有土地的相应证据。中山市三乡镇白石村民委员会在已经生效的（2010）粤高法审监民提字第169号民事判决中确认案涉租赁厂房所占土地权属仍为集体土地。上述系列案件查明的事实，被告表示无异议;原告主张涉案土地中约17亩土地于1996年办理了《集体土地使用证》，证号为30206331012063，使用权人为中山市三乡镇白石事业发展公司，对其他事实无异议。又查，2002年5月，比亨公司（乙方）与案外人中山市三乡镇白石企业办公室（甲方）签订《上缴管理费协议书》，约定乙方自建工业厂房，位于白石管理区土名为“碧华公园”。承包上缴企业管理费时间暂定2年，自2002年4月1日至2004年4月1日止，期满后，双方友好合作进行协商。管理费每月2000元，第二年递增10%，每月1-10日缴交。再查，中山市兰方机械设备有限公司系2012年1月16日登记成立的有限责任公司，投资人为杨卫华、荆琴，各占50%股份。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据本诉及反诉双方的请求、抗辩及证据，本案主要争议焦点为：1、案涉《厂房租赁合同》是否合法有效？2、合同被认定有效或无效的双方责任分担。3、具体责任后果及损失金额核定。具体分析如下：关于焦点1，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条等规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第六十三条，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。案涉租赁房屋（厂房）所占用的土地系农民集体所有的土地，无证据证明比亨公司已经依法完成了全部出让手续、依法登记变更了该土地权属及用途。故其用于建设厂房、出租等非农业用途，显然违反法律的前述强制性（禁止性）规定。因此，根据我国《合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，案涉《厂房租赁合同》因所占用土地违反法律、行政法规的强制性规定，因而无效。本案所涉纠纷非直接租赁土地或直接将农用地用于非农业用途而产生的纠纷，而是未经依法许可、登记，变更土地属性，在农用地上违法加盖建筑物再出租用于非农业用途而产生的租赁物使用权益合同纠纷。至于比亨公司与第三人白石村委会因何原因无法办理或未能完成案涉土地的登记变更手续，不是本案审查的范围，且不影响本案原、被告双方之间基于地上建筑物（厂房设备）租赁使用的权益的审查与认定。关于焦点2，基于前述《厂房租赁合同》被确认为无效，根据我国《合同法》第五十六条、第五十八的规定，合同无效后，因该合同取得的财产、应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案中，比亨公司在尚未依法取得案涉土地所有权（或办理了土地权属及性质变更相应登记手续）后，即在土地上加盖工业厂房经用生产经营等非农业建设，且在厂房修建后长达十余年的时间内未补充办理前述手续或明知尚无法办理相应手续的情况下，仍将厂房设备出租给被告兰方公司，显然存在过错。作为承租人的兰方公司未作谨慎审查，未了解所租赁厂房的权属及土地性质，即承租案涉厂房设备，又将其用于经营办厂等工业用途（即非农业），亦存在过错。虽然比亨公司非案涉租赁厂房所占用土地的合法权属人，且占用该土地用于非农业建设存在违反我国《土地管理法》的情形，但该租赁厂确系比亨公司投资修建、管理及使用，且无证据证明作为该集体所有土地的管理者即第三人白石村委会对比亨公司对该使用、收益行为提出过异议或权利主张。且兰方公司租赁该厂房设备亦进行了经营活动，根据谁投资谁收益及公平原则，本院认为比亨公司基于该地上建筑物（厂房设备等）拥有存在瑕疵的收益权。故双方已经履行的关于租金交纳及收益，本院认为没有必要返还。尚未缴交且存在争议乃至双方的损失部分，应结合双方在导致合同无效的后果中的承担过错的比例各自分担。结合本案已经查明的事实，双方的过错行为导致合同无效的原因力大小，本院酌定双方各按50%的比例分担合同无效的全部损失。有关租赁物收益标准本院核定参照双方在《厂房租赁合同》所约定的租金标准计算。关于焦点3，基于前述两个焦点分析，本诉及反诉原、被告双方均存在导致合同无效的过错，且各自承担50%的比例，故对双方的损失核定如下：（1）关于2015年5月至2016年1月份（双方确认已全部搬离）的9个月租赁物使用收益，按约定的每月租金4320元计算共为38880元（4320元×9个月）。（2）关于管理费（含垃圾费、保安费），合同约定按照480元/月，2015年5月至2016年1月份管理费共计4320元（480×9个月）。（3）关于水电费23812.9元。比亨公司仅提供了其单方出具的律师函证明其向被告催讨2015年10-11月份水电费，未提交兰方公司确认的实际计数凭据、支付给供水供电部门的收费凭据，无法证明该损失的产生及具体金额。故该诉求理据不足，本院不予支持。（4）关于押金（违约金）9600元，其性质属于履约担保，因《厂房租赁合同》被认定无效，且双方均存在同等过错，故应当予以冲抵兰芳公司应承担租赁收益损失。关于双方均主张的有关逾期付款违约金、利息等，因合同被确认无效，且双方均存在同等过错，从而导致本案纠纷，故本院均不予支持。（5）关于兰方公司主张其搬入厂房及搬出厂房的费用60258.8元、停电造成的交货损失7600元，兰方公司并未提交比亨公司确认该损失的证明，其收据亦为被告单方与第三人制作，本院无法认定其实际支出金额，但考虑兰方公司确实于2015年2月至2016年1月份期间在涉案房地产处从事过经营活动，且因合同无效的确会导致产生一定的装修搬迁费用损失，故酌定兰方公司因合同无效产生的装修搬迁损失为10000元。（6）关于工商行政罚款2000元所依据的行政处罚决定书中所载明的当事人郑红（身份证号码）及面积200平方米的场所与本案查明事实均无法对应，无法认定该支出与本案存在关联。故上述费用，缺乏理据，本院不予支持，如上，基于案涉合同无效，比亨公司对其管理使用的厂房而导致的收益损失共33200元（租金38880元＋管理费4320元-装修搬迁损失10000元），由双方按50%比例分担，即被告兰芳公司应承担16600元（33200元×50%），冲抵兰芳公司已缴交的押金9600元，尚余7000元。关于荆琴是否需要承担本案赔偿责任，本院认为荆琴作为兰方公司的法定代表人在《厂房租赁合同》上签名，系履行职务行为，其签名的权利义务应由兰芳公司享有承担，荆琴也并非兰方公司唯一股东，无需对本案债务承担清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认比亨饰品（中山）企业有限公司与中山市兰方机械设备有限公司于2009年6月16日签订的厂房设备租赁加工合同无效。二、中山市兰方机械设备有限公司于本判决生效之日起七日内向比亨饰品（中山）企业有限公司支付厂房租金管理费损失7000元。三、驳回比亨饰品（中山）企业有限公司的其他诉讼请求四、驳回中山市兰方机械设备有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1724元（比亨公司已预交），由比亨公司承担1239元，兰方公司承担485元；反诉案件受理费680元（兰方公司已预交），由比亨公司承担55元，兰方公司承担625元；对比，兰方公司应向比亨公司迳直返还垫付的诉讼费430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数量提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  伍青花审判员  吴立和审判员  唐 群二〇一七年四月十三日书记员  李可任杨莉芳