福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仓民初字第956号
原告福建春伦茶业集团有限公司，住所地福州市仓山区城山84号。
法定代表人傅天龙，该公司董事长。
委托代理人兰永华、方苗，福建亚太天正律师事务所律师。
被告吴镕臣，男，1981年9月21日出生，壮族，住广西金秀瑶族自治县。
原告福建春伦茶业集团有限公司与被告吴镕臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人兰永华、被告吴镕臣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月5日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》。原告将坐落于福州市仓山区“临江新天地”小区玉岛苑第8号楼第一层第＊＊号商铺出租给被告；商铺面积67.97平方米；租赁期限为五年，即自2012年4月5日起至2017年4月4日止。原告向被告收取市场管理费和租金：第一年，自2012年4月5日起至2012年7月4日原告免收市场管理费和租金，自2012年7月5日至2013年4月4日原告向被告收取市场管理费和租金为4078元／月（其中市场管理费为每月680元，租金为每月3398元）；第二年，即自2013年4月5日起至2014年4月4日止，原告向被告收取市场管理费和租金合计4404元／月（其中市场管理费为每月734元，租金为每月3670元）；第三年，即自2014年4月5日起至2015年4月4日止，原告向被告收取市场管理费和租金合计4756元／月（其中市场管理费为每月793元，租金为每月3963元）……。市场管理费和租金每3个月结算一次，先付费后使用。在签订合同时被告应向原告支付第一期（3个月）的市场管理费和租金合计12234元；第二期费用被告应在该期（3个月）首月5天内（即2012年10月10日之前）一次性付清，以此类推。被告应当于合同签订之日，向原告支付租赁保证金20000元。被告应每月向原告支付卫生费和保安费等为每月2.5元／平方米，合计每月170元。被告有下列情形之一时，原告有权解除合同：1、擅自改变租赁商铺的用途；2、擅自转让租赁商铺或利用商铺从事非法经营活动；3、逾期30日交纳市场管理费或租金者；4、被告严重违反市场管理制度且不听规劝者。被告未按合同约定交付租金等有关费用，应当按未付租金等的金额为基数，按日万分之八向原告支付违约金；如果逾期30日未支付市场管理费或租金，原告有权单方解除合同，被告已支付的房屋保证金不予返还；被告应当无条件腾出房屋，并赔偿因此给原告造成的其他损失。在合同履行期间，若发生争议的，则由双方协商解决，协商不成的，则任何一方均有权向租赁商铺所在地人民法院提起诉讼，败诉一方应承担胜诉方包括律师费在内的必要费用。该合同签订后，原告即向被告交付了坐落于福州市仓山区“临江新天地”小区玉岛苑第8号楼第一层第＊＊号商铺。可是，被告严重违约，故意以各种理由拖欠原告市场管理费、租金和卫生费等。
根据合同约定，被告逾期30日以上未按合同约定交付市场管理费和租金等，原告有权单方解除合同，被告已支付的保证金20000元不予返还。原告多次向被告催讨以上款项，被告均拒绝履行。请求判令：1、依法解除原告与被告于2012年4月5日签订的《商铺租赁合同》；2、被告将坐落福州市仓山区“临江新天地”小区玉岛苑第8号楼第一层第＊＊号商铺腾空并交还原告；3、被告向原告支付2012年10月5日至2014年2月28日的租金60024元、2012年10月5日至2014年2月28日的市场管理费12007元及2012年9月14日至2014年2月28日的卫生和保安费2975元；并按租金3670元／月、市场管理费734元／月、卫生和保安费170元／月的标准，支付从2014年2月16日起至搬离讼争租赁商铺期间的租金、市场管理费、卫生和保安费；4、被告支付给原告的租赁保证金20000元不予返还；5、被告向原告赔偿律师费2000元；6、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告出租给被告的商铺不能用于注册登记和经营活动，原因是商铺不能通过消防验收，不能实现合同目的，被告的装修损失应由原告承担。原告从2013年5月8日之后已经丧失了商铺转租权，不能主张相关的费用。被告早已腾空商铺，但原告迟迟不将商铺收回。根据相关法律规定，原告关于租金的诉讼请求已超过一年的诉讼时效，超过部分不予支持。
庭审中，原告向法庭提交如下证据：1、原告与福州仓山国有资产营运有限公司签订的《商铺租赁合同》，证明原告拥有“临江新天地”小区的讼争商铺等房屋的合法使用权（包括转租权）的事实；2、原、被告签订的《商铺租赁合同》，证明原告与被告商铺租赁关系的事实；3、《民事委托代理合同》《律师费代理发票》，证明原告为追索债务已支付律师代理费2000元。
被告质证意见：对证据1的内容真实性无法确认，但被告知道商铺的产权人是福州仓山国有资产营运有限公司；对证据2的真实性无异议；证据3的真实性无法确认。
被告未向法庭提交证据。
对原告提交的上述证据，本院分析认证如下：原告提交的证据1经与原本核对，真实性可以确认，本院予以采信；证据2被告没有异议，可以采信；证据3经与原本核对，真实性可以确认，本院予以采信。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实∶
2011年1月31日原告与福州仓山国有资产营运有限公司签订《商铺租赁合同》，原告承租位于福州市仓山区“临江新天地”小区商铺，用于开发福州茉莉花茶市场，租赁期限为十八年，自2011年2月1日起至2029年1月31日止。2012年4月5日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将坐落于福州市仓山区“临江新天地”小区玉岛苑第8号楼第一层第＊＊号商铺出租给被告，商铺面积67.97平方米，租赁期限为五年，即自2012年4月5日起至2017年4月4日止。原告向被告收取市场管理费和租金：第一年自2012年4月5日起至2013年4月4日止，其中自2012年4月5日起至2012年7月4日止免收市场管理费和租金；自2012年7月5日至2013年4月4日收取市场管理费和租金为4078元（其中市场管理费为每月680元，租金为每月3398元）；第二年至第五年，即自2013年4月5日起至2017年4月4日止，原告向被告收取市场管理费和租金每年递增一次，其中第二年和第三年递增标准为上年度每月市场管理费和租金的8%，第四年和第五年递增标准为上年度每月市场管理费和租金的12%。市场管理费和租金每3个月结算一次，先付费后使用。在签订合同时被告应向原告支付第一期（3个月）的市场管理费和租金合计12234元；第二期费用被告应在该期（3个月）首月5天内（即2012年10月10日之前）一次性付清，以此类推。被告应当于合同签订之日向原告支付租赁保证金20000元。被告每月应向原告支付卫生费和保安费等每月2.5元／平方米合计每月170元，每三个月交纳一次。被告有下列情形之一时，原告有权解除合同：1、擅自改变租赁商铺的用途；2、擅自转让租赁商铺或利用商铺从事非法经营活动；3、逾期30日交纳市场管理费或租金者；4、被告严重违反市场管理制度且不听规劝者。被告未按合同约定交付租金等有关费用，应当按未付租金等的金额为基数，按日万分之八向原告支付违约金；如果逾期30日未支付市场管理费或租金，原告有权单方解除合同，被告已支付的房屋保证金不予返还；被告应当无条件腾出房屋，并赔偿因此给原告造成的其他损失。在合同履行期间，若发生争议的，则由双方协商解决，协商不成的，则任何一方均有权向租赁商铺所在地人民法院提起诉讼，败诉一方应承担胜诉方包括律师费在内的必要费用。
合同签订后，原告即向被告交付了坐落于福州市仓山区“临江新天地”小区玉岛苑第8号楼第一层第＊＊号商铺。被告向原告交纳了一个季度的费用以及租赁保证金20000元。此后，被告未向原告交纳合同约定的相关费用，双方引发纠纷。原告因本案起诉支付律师代理费2000元。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定诚实信用行使权利、履行义务。被告认为原告出租给被告的商铺因未通过消防验收不能用于注册登记和经营活动，致使被告不能实现合同目的，但被告并无证据证明其中因果关系，且在《商铺租赁合同》中，双方也未针对商铺的消防验收进行约定，因此被告该抗辩理由不予支持。关于被告认为原告从2013年5月8日之后已经丧失了商铺转租权，被告亦未提供证据证明原告丧失转租权或因此影响其商铺的占用和使用。被告称早已腾空商铺但原告不将商铺收回，原告是否收回商铺属于《商铺租赁合同》的解除范畴，但未有证据证明被告通过合法途径主张合同解除。综上，被告认为原告违约才拒付租金没有事实和法律依据。被告自交付首期的租金、市场管理费等费用后没有继续按合同约定交付相关费用，构成合同违约。现原告主张解除合同，本院予以准许。本案合同解除后，被告占有的商铺应当返还原告，占有期间拖欠的租金、市场管理费及卫生费和保安费等应当结算，被告已支付的租赁保证金按合同约定不予返还。被告认为原告关于租金的诉讼请求有部分已超过一年的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，原告要求被告支付从2012年10月5日起至2014年2月28日的租金，其中一部分已超过诉讼时效，被告的抗辩予以支持。租金应从原告起诉之日往前推算一年，即从2013年2月28日算至2014年2月27日共计43768元。根据原被告双方合同约定，若发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，任何一方均有权向租赁商铺所在地人民法院提起诉讼，败诉一方应承担胜诉方包括律师费在内的必要费用。但本案诉讼，原告方并非完全胜诉，故原告要求对方支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。依照《》第、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款之规定，判决如下：
一、解除原告福建春伦茶业集团有限公司与被告吴镕臣于2012年4月5日签订的《商铺租赁合同》；
二、被告吴镕臣于本判决生效之日起三十日内将福州市仓山区“临江新天地”小区玉岛苑第8号楼第一层第＊＊号商铺腾空并交还原告福建春伦茶业集团有限公司；
三、被告吴镕臣于本判决生效后十日内向原告福建春伦茶业集团有限公司支付2013年2月28日至2014年2月27日租金43768元、2012年10月5日至2014年3月4日的市场管理费12478元及2012年9月14日至2014年2月13日的卫生和保安费2890元；并按租金3670元／月、市场管理费734元／月、卫生和保安费170元／月的标准，分别从2014年2月28日、2014年3月5日、2014年2月14日开始至搬离讼争租赁商铺之日止，支付原告福建春伦茶业集团有限公司租金、市场管理费、卫生费和保安费；
四、被告吴镕臣支付给原告福建春伦茶业集团有限公司的租赁保证金20000元不予返还；
五、驳回原告福建春伦茶业集团有限公司的其他诉讼请求；
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2854元，由原告福建春伦茶业集团有限公司负担489元，被告吴镕臣负担2365元，被告吴镕臣负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 黄长水
人民陪审员 王 晶
人民陪审员 林可英
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 高仁玉
附一：本判决书引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条、当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条、同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”