江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江汾民初字第00079号
原告ＸＸ。
被告吴江月亮湾房产有限公司。
法定代表人徐蓉芳，总经理。
被告苏州香悦水岸物业管理有限公司。
法定代表人徐育红，总经理。
原告ＸＸ与被告吴江月亮湾房产有限公司（以下简称“月亮湾公司”）、苏州香悦水岸物业管理有限公司（以下简称“香悦水岸公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理。依法由审判员姚松杰适用简易程序于2015年1月30日、2015年2月4日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告ＸＸ的委托代理人姚XX、沈XX均到庭参加诉讼，被告月亮湾公司、香悦水岸公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告ＸＸ的委托代理人姚XX、沈XX，被告月亮湾公司的委托代理人滕XX、香悦水岸公司的委托代理人徐X、滕XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称：原告ＸＸ于2013年7月21日从被告月亮湾处购买月亮湾花园7号楼XXX室商品房一套，并及时付清全款。原因购买的是全装修现房，被告承诺可立即拎包入住。但该房屋存在多处漏水、洗漱盆、马桶等诸多需要维修的问题。原告要�被告尽快修理，但至今仍未修好，致使原告既不能自己使用，亦无法出租，给原告造成经济损失。
《吴江市商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”；《苏州市前期物业管理服务协议》第三页第二段约定“前期物业管理费，自甲方通知乙方入伙之日起计算，本条款所指的入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知书并办理完结相应手续”；月亮湾花园物业管理办公室墙上张贴的入伙操作流程第一栏载明“验证的资料为入伙通知书”，然而，原告多次催促，被告仍拒绝出具《交房书面通知书》，致使原告无法入住。
原告所购买的房屋价款为528000元，根据《吴江市商品房买卖合同》第九条约定的逾期交房违约金的标准计算，每日违约金为26.40元，从2013年10月1日计算至2014年12月10日违约金共计11352元（之后另计）。
据上，原告ＸＸ提出以下诉讼请求：1、请求法院判令被告月亮湾公司赔偿其违约金11352元（从2013年10月1日计算至2014年12月10日，之后违约金另计）；2、请求法院判令被告香悦水岸公司立即出具《交房书面通知书》，原告将按《交房书面通知书》收到之日起办理入住手续，并开始支付物业管理费；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告月亮湾公司辩称：因原告ＸＸ对月亮湾公司的相关情况十分清楚，故没有必要一定要书面通知交房。房屋只要符合《吴江市商品房买卖合同》第八条约定的交房条件（即取得交付使用通知），根据合同补充协议约定，原告不能拒绝交接，只可要求房产公司承担维修义务。原告逾期收房又主张违约金没有合同和法律依据。如原告已明知房屋符合交付条件而恶意逾期交付交房费用，逾期领取房屋钥匙，其公司将要求合同约定要求原告支付违约金。
被告香悦水岸公司辩称：原告ＸＸ以未收到《交房书面通知书》为由未办理交房手续完全系借口。
经审理查明：
1、原告ＸＸ与被告月亮湾公司于2013年7月21日签订《吴江市商品房买卖合同》，载明原告ＸＸ向被告月亮湾公司购买位于月亮湾大花园7幢1单元XXX号现房，建筑面积84.39平方米，总价488000元。该合同第八条约定出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行，（2）�期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按约定的期限办理交付该房屋的交接手续，出卖人则发出书面催告一次；买受人未按催告书约定的交付期限办理交接的，则自催告书约定的交付期限之第二日起视为出卖人将该房屋已正式交付给予买受人，买受人亦对房屋完成了验收交付并认同该房屋的交付符合本合同约定的交付标准，该房屋的风险责任均自该日起转移由买受人承担，因该房屋而发生的费用（包括但不限于物业管理费等）由买受人承担，且买受人逾期领取钥匙，每逾期一天，买受人向出卖人支付赔偿金人民币贰佰元。合同附有附件。其中附件三为“装饰、设备标准”。附件四为“合同补充协议”，第7条约定“……如买受人在本合同第八条约定的房屋交付前十日，仍未收到出卖人交付房屋的书面通知，应主动与本公司联系”，第10条约定“在房屋交付过程中，买受人除可因出卖人不具备《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件而拒绝交接外，不得以任何理由拒绝办理交接手续，在交接过程中，买受人发现的不影响主体结构安全的质量瑕疵不影响交接手续的办理，买�人可要求出卖人在房屋交付后合理时间内承担维修义务”。附件五为“商品房物业管理协议”，载明“买受人在此确认在签署本合同时，已收到并阅读本物业《前期物业管理服务协议》、《业主公约》（均另行签订），且对内容无异议”。
2、双方在签订合同时曾磋商因原告ＸＸ购买的为装修好的现房，被告月亮湾公司应于2013年9月30日前将地板重新铺设。
3、吴江市住房和城乡建设局于2012年1月20日向被告月亮湾公司出具《吴江市商品房交付使用通知书》（2012第0009号），载明“根据《苏州市商品房住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令94号）、苏州市《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》［苏建开（2009）6号］、吴江市《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》［吴建开（2009）98号］，你公司开发建设的月亮湾大花园6#7#45#（45#施工编号为S-3、5�6）（汾湖镇康力大道588#）商品房工程建筑面积49938.52平方米已经通过商品房交付使用备案”。
4、原告ＸＸ于2013年7月21日向被告月亮湾公司支付购房款488000元，于2014年10月10日交纳维修基金10126.80元。
5、被告香悦水岸公司为月亮湾大花园小区提供物业服务，并曾在办公室内张贴《入伙操作流程》，流程为：业主入伙验证（收款组）（验证的资料为：《入伙通知书》、《入伙手续书》中房产收款组是否签认）→入伙费用收取（收款组）（入伙费用收取费用为：参照《收楼预交费用一览表》、具体为物业费、装修垃圾清运费、装修押金）→业主资料登记（物业组）（填写《业主情况登记表》）→入伙资料发放资料签订（物业组签约组）（填写《售楼确认书》，签订《业主管理规约》，《室内装饰装修管理服务协议》，《防火责任承诺书》）→工程带领业主验房（验�组）（填写《收楼确认书》）→抄水电表（验房组）（填写《收楼确认书》）→钥匙发放（验房组）（填写《收楼确认书》）。
6、被告香悦水岸公司庭审中称该《入伙操作流程》在两、三年前张贴，主要用于期房；并表示原告ＸＸ购买为现房，为零星交房，不按此流程也可办理入伙。
7、被告月亮湾公司委托被告香悦水岸公司于2013年年底将本案所涉房屋钥匙交付给原告ＸＸ的代理人。原告ＸＸ庭审时称此举系为方便工匠维修该房屋时取钥匙。
8、原告ＸＸ已在本案所涉房屋中放置洗衣机一台、椅子一把、轮椅车一架、电视柜一台、广告板一张。广告板上载明“出售全装修现房绝版湖景天然氧吧推窗观湖景、拎包即入住70年产权二房二厅84.38㎡养老
--这里最好想看房找老沈183××××9133”，原告ＸＸ庭审中称广告板中的“老沈”即其本案代理人沈XX；另称，上述物品系在房屋维修期间经被告同意后放入的。
9、被告月亮湾公司未曾向原告ＸＸ送达书面通知，催告原告ＸＸ办理房屋交接手续；亦未曾向原告ＸＸ出示《商品房交付使用通知书》，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
以上事实，由原告ＸＸ向本院提交的《吴江市商品房买卖合同》、《商品房交付使用通知书》、《入伙操作流程》、付款凭证，被告月亮湾公司提供的照片等证据予以证实，以及原告ＸＸ及被告月亮湾公司、被告香悦水岸公司的当庭陈述在卷佐证。
本案主要的争议焦点为，被告月亮湾公司就本案所涉房屋的交付是否存在违约行为。
原告ＸＸ认为，2013年7月7日，其在看房时即发生漏水等质量问题。付房款时，被告月亮湾公司口头答应于2013年9月30日之前解决全部质量问题并交房。但至今未予交房。
被告月亮湾公司认为，合同约定2013年9月30日交房，原告ＸＸ购买的为现房，不像期房存在不确定因素。交房时间已有一年多，原告ＸＸ的委托代理人也一直居住在该小区，却突然提出没有交房通知书，不予办理交房手续。
本院认为，根据合同履行的原则，原告ＸＸ与被告月亮湾公司均应协作配合，完成房屋的交付及交接。从双方的陈述来看，《吴江市商品房买卖合同》约定的房屋交付时间届满后双方因漏水等质量争议未完成房屋的交接。虽然本案所涉房屋在2012年1月20日已取得《吴江市商品房交付使用通知书》，符合《吴江市商品房买卖合同》关于交房条件的约定，但由于被告月亮湾公司未曾向原告ＸＸ出具书面交房通知，亦未能举证证明何时曾口头通知原告ＸＸ接收房屋；故本院认为，被告月亮湾公司在履行房屋交接义务上存在违约行为。另外，其公司未向原告ＸＸ出示《商品房交付使用通知书》，未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，违反了合同的约定，亦属违约。根据原告ＸＸ的代理人已取得房屋钥匙，并放置了洗衣机、椅子、轮椅车、电视柜、广告板等物品的事实，本院认为，自原告ＸＸ的代理人2013年年底取得房屋钥匙时，房屋的占有即移转，房屋本身的交付即完成；广告板上“想看房找老沈”的表述亦印证原告ＸＸ已实际控制该房屋。据此，原告ＸＸ主张逾期交房违约金计算至2014年12月10日（之后另计）无事实基础。综上，本院根据被告月亮湾公司的违约程度、合同约定的违约金标准、相对方的损失、双方交易的合同标的等情形，综合考虑，酌情认定被告月亮湾公司应向原告ＸＸ承担逾期交房违约金2245元。
关于原告ＸＸ要求被告香悦水岸公司立即出具“交房书面通知书”的诉讼请求，本院认为，由于被告香悦水岸公司在庭审中已明确表示�告ＸＸ不按《入伙操作流程》也可办理入伙，故“交房书面通知书”已无实际权益意义。本院对此诉讼请求已无支持之必要。如原告ＸＸ与被告香悦水岸公司之间另有其它争议，当事人可另案提起诉讼。
据上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告吴江月亮湾房产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告ＸＸ支付逾期交房违约金人民币2245元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
二、驳回原告ＸＸ的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《�华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取42元（原告ＸＸ已预交），由原告ＸＸ负担32元，由被告吴江月亮湾房产有限公司负担10元，被告吴江月亮湾房产有限公司应负担的金额于本判决生效之日起十日内直接给付原告ＸＸ，原告ＸＸ已预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××99）。
审判员 姚松杰
二〇一五年三月十五日
书记员 朱家赟