江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏01执异44号
案外人江苏大众书局图书文化有限公司，住所地江苏省南京市六合区金牛湖街道八凡路18号。
法定代表人施和金。
委托代理人钱志明，江苏××律师事务所律师。
委托代理人蔡玲玲，江苏××律师事务所实习律师。
申请执行人南通四建集团有限公司，住所地江苏省南通市通州经济开发区世纪大道999号。
法定代表人俞国兵，该××董事长。
委托代理人朱军，江苏××律师事务所律师。
委托代理人单永华，该××员工。
被执行人南京万江-安鸿房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路426号八楼。
法定代表人张从春，该××总经理。
委托代理人周阳，江苏××××律师事务所律师。
委托代理人金春州，江苏××××律师事务所律师。
本院在执行申请执行人南通四建集团有限公司（以下简称南通四建）与南京万江-安鸿房地产开发有限公司（以下简称万江-
安鸿公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人江苏大众书局图书文化有限公司（以下简称大众书局）对执行标的提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开听证进行了审查。异议人大众书局的委托代理人钱志明、蔡玲玲，申请执行人南通四建的委托代理人朱军、单永华，被执行人万江-
安鸿公司的委托代理人金春州到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人大众书局异议称，请求撤销（2014）宁复执字第42号、（2015）宁执恢字第143号执行通知书，保护异议人的合法租赁权。事实与理由：1、异议人通过江苏大众书局文化科技产业有限公司（前身系江苏大众书局图书策划有限公司，以下简称大众文化科技公司）与南京阅江商贸有限公司（以下简称阅江商贸公司）的房屋租赁协议取得南京市热河路50号下关商城第五层房产（以下简称涉案房产）的合法使用权利，即阅江商贸公司将涉案房产出租给大众文化科技公司使用，异议人又与大众文化科技公司按照约定合法取得涉案房产的使用权利。2、涉案房产虽已被法院裁定给申请执行人南通四建，但不能改变涉案房产有序的使用，不能突破原有的房屋使用关系。3、法院要求异议人在收到执行通知后30天内搬出并腾空涉案房产，异议人实在难以在规定的30天内执行完毕，因为房屋出租一方给房屋使用人的使用期从2013年1月1日至2017年12月31日。另外，恳请法院给异议人足够的另行寻找房屋和搬迁的时间。大众书局提交的证据有：阅江商贸公司（甲方）、江苏大众书局图书策划有限公司（乙方）、张从华（丙方）、南京福地房地产开发有限公司（丁方）于2012年8月3日签订的《房屋租赁及借款协议》及四方签订的《二次补充协议》。
申请执行人南通四建答辩称，请求驳回异议人的申请。1、本案异议人非涉案租赁合同中的承租人，其无权提出异议。2、涉案租赁合同的出租人系阅江商贸公司，涉案房产系被执行人万江-
安鸿公司基于建造所取得的原始所有权，其权属已在房管部门办理了初始登记，故阅江商贸公司无权出租。3、涉案房产自2004年至今，一直在法院的连续查封中，异议人提供的租赁合同签约日期是2012年，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第（二）项的规定，房屋在出租前已被人民法院查封的，不保护其使用权。4、在2014年执行期间，执行法官多次登门勘察现场，并告知异议人应当及时搬离，有笔录为证。5、目前涉案房产已通过执行裁定的方式归属于南通四建，产权证现已办理完毕，南通四建也已将相关房屋部分面积对外出租。异议人对其非法占有涉案房产的行为，应承担相应的法律后果，我们保留依法追究异议人责任的权利。南通四建提交的证据有：1、2014年4月、11月、12月的执行谈话笔录；2、南通四建（出租方）与南通承悦装饰集团有限公司（承租方）于2016年3月16日签订的《房屋租赁合同》；3、南通四建（出租方）与江苏金恒泰建筑安装工程有限公司于2016年3月12日签订的《房屋租赁合同》。
被执行人万江-安鸿公司答辩称，涉案房产已经由法院裁定抵债给南通四建，并办理了过户手续，异议人的申请是否成立我们都将予以配合。
经审查查明，南通四建与万江-安鸿公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2004年3月18日作出（2004）宁民四初字第3号民事调解书，确认：一、万江-
安鸿公司于2004年4月30日前一次性给付南通四建工程款11478027.30元及利息（自2004年1月5日起至给付之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。二、如万江-
安鸿公司不能在上述期限内履行付款义务，则南通四建有权申请强制执行，并对万江-安鸿公司所有的下关商城的变价款享有优先受偿权。另南通四建与万江-
安鸿公司、南京万江房地产开发有限公司（以下简称万江公司）借款合同纠纷一案，本院于2004年3月11日作出（2004）宁民二初字第4号民事调解书，确认：一、万江公司于2004年4月30日之前归还南通四建借款本金170万元及利息（其中150万元本金的利息自1996年5月3日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；另20万元本金的利息自1997年1月28日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、万江-
安鸿公司对万江公司的上述还款承担连带清偿责任。上述调解书发生法律效力后，因债务人未履行义务，根据南通四建的申请，本院分别立案（2004）宁执字第136、135号予以执行。2004年6月1日，本院作出（2004）宁执字第135、136号民事裁定：查封万江-
安鸿公司的涉案房产。后两案因不具备执行条件而程序终结。
2014年11月24日，本院对（2004）宁执字第136号案件恢复执行，案号为（2014）宁复执字第42号；2015年8月31日，本院对（2004）宁执字第135号案件恢复执行，案号为（2015）宁执恢字第143号。执行中，本院将上述两案合并执行，对万江-
安鸿公司名下的涉案房产公开拍卖，最终以5584万元流拍，后南通四建向本院申请以物抵债。2016年2月23日，本院作出（2014）宁复执字第42号、（2015）宁执恢字第143号执行裁定：一、万江-
安鸿公司名下涉案房产归南通四建所有。二、南通四建可持本裁定到涉案房产登记管理机构办理产权过户登记手续。
2016年3月7日，本院向大众书局发出（2014）宁复执字第42号、（2015）宁执恢字第143号执行通知书，主要内容：限大众书局自收到通知后30日内搬出并腾空涉案房产。逾期未搬迁，则自行承担相应的法律后果。大众书局对该执行通知书不服，向本院提出前述异议。
另查明，就涉案房产执行，大众书局曾于2014年12月3日承诺在涉案房产拍卖成交后自动迁出，并请求给予两个月的迁出时间。
本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。首先，就大众书局所主张对涉案房产的租赁关系，其提交的《房屋租赁及借款协议》中，出租方为阅江商贸公司而非被执行人万江-
安鸿公司，承租方为江苏大众书局图书策划有限公司而非大众书局。在该租赁协议中，出租方阅江商贸公司非涉案房产的所有权人故无权出租涉案房产，而大众书局未证明其是合法的承租方，亦未证明其与江苏大众书局图书策划有限公司有相关的权利义务变更或继受关系。其次，大众书局提交的《房屋租赁及借款协议》签订于2012年8月3日，并非在本院对涉案房产查封之前，故其主张的租赁关系不能排除本案的执行。综上，大众书局的异议不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十二条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人江苏大众书局图书文化有限公司的异议。
如对本裁定不服，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 沈 通
审 判 员 于静明
代理审判员 金 鑫
二〇一六年五月二十七日
见习书记员 李 好