南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鼓民初字第4034号 原告南京润昌房地产开发有限公司，组织机构代码68670586-4，住所地南京市。 法定代表人陈志华。 委托代理人孙建,国浩律师（南京）事务所律师。 委托代理人周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。 被告周兵，男，汉族，1972年9月3日生，住南京市。 原告南京润昌房地产开发有限公司（以下简称润昌公司）诉被告周兵房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法由代理审判员周磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润昌公司的委托代理人孙建、被告周兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润昌公司诉称，2014年9月11日，原、被告双方签署《商品房认购协议》，被告于2014年9月12日及9月19日共支付定金50000元。2014年9月21日，双方签订正式的《南京市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的南京市，总价款547524元，被告应于2014年12月1日前交付第一期购房款277524元（含已付定金50000元），剩余款项270000元为银行按揭贷款。上述合同签订后，原告依约履行合同义务，被告周兵却故意违约，拒绝履行合同，不支付首付款。原告于2015年1月13日正式函告原告，催促其支付欠缴的首付款227524元。被告直至2015年5月20日才缴足首付款，逾期170天，截止目前，该房屋银行按揭贷款未获批准，致使双方合同目的无法实现。被告逾期支付房款构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方之间签订的《南京市商品房预售合同》；2、被告支付违约金54752.4元；3、被告承担本案全部诉讼费用。 被告周兵辩称，被告同意与原告解除合同，但合同解除系原告违约导致。原告未履行“零首付购房”承诺，未根据双方所签《商品房认购协议》约定在2014年9月18日前注销203室房屋上的抵押登记，亦未在2014年9月18日前与原告签订《南京市商品房预售合同》，构成违约。双方签订《南京市商品房预售合同》时，合同内容均为空白，且原告未向被告交付合同原件。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，位于本市鼓楼区“新都国际公寓”项目系由原告润昌公司开发建设。润昌公司广告宣传为“0首付、均价13500元/m2，45-70m2精装地铁现房”等内容。 2014年9月11日，原告润昌公司（甲方）与被告周兵（乙方）签订《商品房认购协议》（以下简称《认购协议》），约定：乙方同意认购甲方开发建设的新都国际公寓5幢203室房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为51.29平方米；房屋单价为14333.34元/平方米，总价款为735157元，付款方式为首付加商业贷款；该房屋已设定在建工程抵押，甲方须于2014年9月18日前注销抵押登记；乙方同意签订本协议时，需支付定金2万元，作为甲、乙双方订立《预售合同》的担保，签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款；甲、乙双方应于2014年9月18日前签订预售合同；在本协议约定期限内，除协议第七条、第八条约定情形外，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金等等。该合同签订后，周兵分别于2014年9月12日、同年9月19日向润昌公司支付购房定金20000元、30000元，合计50000元。 2014年9月21日，润昌公司出具《合同预签单》，载明周兵应于2014年12月1日前支付房款277524元（含定金），贷款27万元，周兵在购房人处签名。同日，润昌公司（甲方）与周兵（乙方）签订《南京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定甲方预售的涉案房屋单价为10675.06元/平方米，总价款为547524元；甲方告知乙方，该房屋已设定在建工程抵押，抵押权人为中国光大银行股份有限公司南京分行；乙方应于2014年9月11日前向甲方支付定金50000元，在乙方支付首付款时冲抵价款；乙方应于2014年12月1日前支付首付款277524元，余款270000元采用商业贷款方式支付；甲方应于2015年1月31日前向乙方交付该商品房；乙方实际付款的日期以甲方收到乙方现金或银行转帐款、按揭款到帐日期为准；乙方未在约定期限内付清任何一笔应付款项，逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按房价款总额的10%向甲方支付违约金等等。上述《预售合同》为打印文本，周兵本人在预购人处签名。润昌公司因办理合同鉴证等原因，在签订《预售合同》当时未向周兵交付合同原件，后润昌公司于2015年3月3日将合同原件交与周兵，周兵签署收条。因润昌公司仍需办理备案登记手续，故又将合同原件收回。 2015年1月13日，因周兵未按约向润昌公司支付购房款，润昌公司向其寄发催款提示函，催促周兵支付剩余首付款227524元。周兵于2015年5月20日支付了该款，但仍拖欠按揭贷款部分购房款未付。润昌公司未将涉案房屋交付周兵。 庭审中，原、被告一致同意解除双方所签订的《预售合同》。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。 上述事实，有当事人陈述、《认购协议》、销售不动产统一发票、宣传资料、《预售合同》、催款提示函以及本院开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，原、被告之间就涉案房屋签订的《认购协议》、《预售合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按合同履行各自的合同义务。庭审中，双方一致同意解除《预售合同》，双方对此并无争议，本院予以确认。 根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关于润昌公司主张周兵支付违约金问题。本院认为，润昌公司发布的广告宣传内容未包含涉案房屋的价款、面积、履行期限、地点、方式等合同必备条款，故润昌公司发布的广告宣传为要约邀请。而润昌公司与周兵签订《认购协议》、《预售合同》系双方就买卖涉案房屋协商一致的真实意思表示，两份合同自签字时成立生效，对双方当事人均具有约束力。其中《预售合同》中明确载明房屋总价款、首付款数额及履行期限、贷款数额及违约责任等合同主要内容。因此周兵辩称涉案房屋无需缴纳首付款的意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。 周兵作为购房人对于购房款及支付时间等重要事项，应当尽到审慎注意义务。润昌公司虽因合同鉴证等事由未将《预售合同》原件及时交付周兵，但双方之前签订的数份合同文件中对于购房款数额及支付时间均有明确约定，润昌公司工作人员亦催款提示函等方式，告知周兵付款时间及违约后果，故周兵未按约及时付款行为构成违约，应承担由此产生的违约责任。根据双方合同约定，周兵逾期付款超过60日，润昌公司有权解除合同，周兵应按合同约定向润昌公司支付房价款总额的10%作为违约金，即54752.4元。双方合同解除后，润昌公司应将已收取的首付款277524元扣除上述违约金后退还周兵。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第三十二条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、第三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告南京润昌房地产开发有限公司与被告周兵之间签订的关于南京市； 二、被告周兵于本判决生效之日起七日内给付原告南京润昌房地产开发有限公司违约金54752.4元。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9823元，减半收取4911元，由被告周兵负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 代理审判员  周磊 二〇一五年八月十九日 见习书记员  李璐