江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第2422号
上诉人（原审原告）:常州宏骏房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇花园街33号路劲大厦19楼，组织机构代码：77203353-1。
法定代表人:祝咏雪，该公司主管董事
诉讼委托代理人：赵鹏，江苏欣正律师事务所律师。
诉讼委托代理人：张文远，江苏欣正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈华琴,女,汉族，1971年9月19日出生，常州市人，住常州市武进区。
上诉人常州宏骏房地产开发有限公司（以下简称宏骏公司）因与被上诉人沈华琴商品房销售合同纠纷，因上诉人宏骏公司不服常州市武进区人民法院（2014武）民初字第293号民事判决向本院提起上诉，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宏骏公司上诉请求：1.原审认定宏骏公司于2011年6月30日前将涉案房屋交付予沈华琴与双方约定不符，亦与涉案事实不符，理由1、《商品房买卖合同》附件四第6.2条约定，宏骏公司交付房屋之时，沈华琴应已缴清合同及补充协议约定的款项，以商品房担保贷款方式付款的，还须银行实际将款项汇入出卖人账户。现证据显示由于沈华琴未付清50%的首付款，农行城区支行的640万元商品房担保贷款直至2012年6月27日完成放贷，因此由于在2011年6月30日前，沈华琴因未支付双方合同约定的购房款，双方办理房屋交付于实无据。理由2、根据《商品房买卖合同》的相关规定，双方进行验收交接时，应签署房屋交接单。本案由于沈华琴至今未缴清《商品房买卖合同》（包括补充协议）约定的契税、专项维修基金等款项，不符合房屋交付的条件，因而沈华琴至今未办理房屋交付手续。
上诉理由2.原审认定双方商品房买卖合同履行完毕，对于由此产生的损失另行追偿，于法无据。理由1、双方合同中约定了解约条件，现事实情形与约定相符，应予支持。理由2、涉案担保合同与卖买合同分属不同法律关系，解除卖买合同关系基于双方约定；担保合同是履行担保责任后，行使追索权，本案宏骏公司诉请为依约行使解除合同权。
沈华琴：未到庭亦未作答辩。
宏骏公司向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的商品房买卖合同，并要求沈华琴配合宏骏公司办理商品房买卖合同的备案登记注销手续；2、判令沈华琴向宏骏公司支付违约金2560000元。
一审法院认定事实，2011年5月31日，沈华琴购买宏骏公司开发的位于常州市武进区湖塘镇延政东路88号御城施工编号为12幢201号房并签订合同备案号为05F9313EEC3B4E0799AE的商品房买卖合同，合同约定房屋价款为1280万元，付款方式为沈华琴合同签订之日起1日内支付640万元，余款640万元通过贷款方式支付，宏骏公司已于2011年6月30日前将房屋交付宏骏公司。双方于当日签订的补充协议还约定，鉴于买受人与金融机构、出卖人三者之间签订了按揭借款合同，买受人确认，无论买受人因任何理由逾期偿还金融机构贷款，导致出卖人承担保证责任，代买受人向金融机构偿还欠款本金、利息及罚息的，视为买受人对出卖人构成违约，买受人除按按揭借款合同约定及法律规定承担有关责任外，出卖人有权解除商品房买卖合同，并有权向买受人主张全部房价款20%作为违约金，并有权在应退还买受人的房款中直接扣除。合同签订后，沈华琴分批向宏骏公司支付了购房款640万元。2012年6月26日，2012年6月26日，中国农业银行股份有限公司常州分行下属的中国农业银行股份有限公司常州城区支行（以下简称农行城区支行）与沈华琴、宏骏公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号32020120120067757）。其中借款人栏有沈华琴签字，抵押人栏有沈华琴签字，保证人栏加盖宏骏公司公章。合同约定：沈华琴向农行城区支行借款640万元，用于购买坐落常州市武进区御城12幢201号（施工编号）的商铺，借款期限120个月；借款利率执行年利率7.48%；借款人未按本合同约定归还借款本息的，即构成违约，贷款人有权提前收回已发放的贷款，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对逾期利息计收复利。还款方式采取按月等额本息还款法。同时，该合同中的担保条款约定，本合同项下借款采用阶段性保证担保加抵押担保，由宏骏公司提供阶段性保证担保，期间为自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，担保期间为到期或提前到期之日起两年。2012年6月27日，农行城区支行依约发放了贷款。沈华琴通过贷款方式支付剩余的640万元购房款后，宏骏公司即向沈华琴交付了房屋。
自2013年9月起，沈华琴未按约还款，农行常州分行向常州市天宁区人民法院起诉，在诉讼过程中，宏骏公司为沈华琴代偿本息计152000元。2014年3月7日，常州市天宁区人民法院作出(2014)天商初字第106号民事判决，判决主文为：一、沈华琴于判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司常州分行偿还借款本金5750707.83元，支付利息支付利息95062.74元（利息暂计至2014年3月6日），并支付从2014年3月7日起至还清全款之日止按合同约定利率计算的利息。二、沈华琴于本判决生效之日起十日向中国农业银行股份有限公司常州分行支付律师代理费187796元。三、常州宏骏房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。常州宏骏房地产开发有限公司对其已代偿的152000元依法取得追偿权，若其再履行担保义务，则仍依法取得追偿权。宏骏公司为沈华琴代偿本息后，向法院起诉，法院于2014年2月7日立案受理，并于2014年6月17日作出（2014）武商初字第195号民事判决，判决要求沈华琴自本判决生效之日起十日内支付常州宏骏房地产开发有限公司代偿款153319.45元；并支付常州宏骏房地产开发有限公司该代偿款153319.45元自2013年12月30日起至本判决确定的履行债务期限届满之日止按每日万分之五计算的违约金。
另查明，本案所涉的御城施工编号为12幢201号房沈华琴至今未办理产权登记，宏骏公司陈述系因沈华琴一直未交纳契税，故至今未能办理产权证。宏骏公司陈述除代沈华琴偿还贷款本息153319.45元外，其余部分尚未代为归还。
上述事实由商品房买卖合同及补充协议、常州市天宁区人民法院(2014)天商初字第106号民事判决书、本院（2014）武商初字第195号民事判决书、当事人陈述等证据予以佐证。
一审法院认为，双方之间所签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行。现沈华琴已依约将所购房屋的价款全部交付原告，宏骏公司也已将房屋交付沈华琴，双方之间就商品房买卖合同而存在的债务已履行完毕，双方因该合同而产生的权利义务已终止。双方虽在补充协议中约定了宏骏公司承担了保证责任，宏骏公司即有权解除合同，但在商品房买卖合同已履行完毕的情况下，且在沈华琴为借款人、宏骏公司为保证人的借款纠纷案件中，法院已判决作为借款的实际收款人的宏骏公司在承担保证责任后享有对沈华琴的追偿权，宏骏公司因沈华琴未依约偿还贷款的所造成的损失可通过向沈华琴追偿的方式予以弥补，故对宏骏公司要求解除商品房买卖合同的诉讼请求法院不予支持。对宏骏公司要求沈华琴支付房价款的20%作为违约金的诉讼请求，因宏骏公司可通过追偿程序弥补损失，法院对此不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(一)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、驳回常州宏骏房地产开发有限公司的诉讼请求。二、案件受理费113960元、公告费600元，合计114560元由常州宏骏房地产开发有限公司负担。
二审中，对原审查明的事实各方无异议部分本院予以确认。
二审查明，《商品房买卖合同》附件四第6.2条约定为：买受人接收房屋时，应缴清合同及补充协议约定的款项，以商品房担保贷款方式付款的，还须银行实际放款入出卖人账户，否则，买受人无权要求出卖人交付商品房；如因此而导致出卖人无法交付房屋，该房屋的风险从房屋具备交付条件之日起转移给买受人，该房屋保修期也从该日计算，由此产生的费用由买受人承担。同时，经查证沈华琴未交清其他款项。
本院认为：本案两个争议焦点：1.涉案合同是否解除；2.违约金如何认定。
关于争议焦点1：商品房销售合同系房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从该定义可以看出，所涉销售房屋的所有权出卖之前归属于出卖人，出卖之后归属于买受人。《物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。目前双方已经办理了涉案房产的销售合同备案，尚未办理不动产物权的产权登记，该房屋的实际权属人仍属于宏骏公司。沈华琴对涉案房屋享有的是合同债权，尚未取得涉案房屋的所有权，鉴于沈华琴未取得涉案房屋所有权的事实，沈华琴违约致使宏骏公司承担连带保证责任，作为商品房买卖合同的出卖人，依约行使合同解除权并无不当。鉴于当事人沈华琴没有到庭，应视为沈华琴放弃质证及实体抗辩权。本院据实认定，解除双方涉案商品房销售合同，并要求沈华琴配合宏骏公司办理商品房买卖合同的备案登记注销手续。
关于争议焦点2：涉案商品房销售合同第十条中约定：“解除合同违约金承担房款的3%”。涉案双方约定违约金达全部房价款20%，该约定过高，应据以实调整，适用3%的解约约定，因此调整为384000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及第一百七十条第二款之规定，判决如下：
一、撤销常州市武进区人民法院（2014武）民初字第293号民事判决；
二、改判解除双方之间的商品房销售合同，并要求沈华琴配合常州宏骏房地产开发有限公司办理商品房销售合同的备案登记注销手续。
三、沈华琴于本判决生效之日起十日内支付常州宏骏房地产开发有限公司违约金384000元。
一审案件受理费113960元、公告费600元，均由沈华琴负担；二审案件受理费113960元、公告费300元，均由沈华琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 张 玺
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 汪芫朗