江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2202号
上诉人(原审被告)顾海军,男,1981年12月13日生，汉族。
委托代理人贺珺，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人江建华，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)南京中兴新软件有限责任公司，住所地南京市雨花台区紫荆花路68号。
法定代表人侯为贵,该公司董事长。
委托代理人郁永勋，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人吴群风，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人顾海军因与被上诉人南京中兴新软件有限责任公司（以下简称中兴新软件公司）合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨铁民初字第438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中兴新软件公司原审诉称：顾海军曾系中兴新软件公司员工，2011年10月31日，中兴新软件公司、顾海军签订《协议书》一份，约定由中兴新软件公司将南京中兴人才公寓11号楼V单元1110室房屋给顾海军使用，顾海军应按《协议书》约定支付相应款项，并自获得《协议书》签订之日起与中兴新软件公司或中兴新软件公司关联公司保持劳动关系不少于8年，如顾海军在该8年服务期内与中兴新软件公司或中兴新软件公司的关联公司解除劳动关系，则顾海军应将上述房屋返还中兴新软件公司。2013年10月25日，顾海军同中兴新软件公司解除劳动关系，尚不满双方约定的8年服务期（8年服务期最后期限为2019年10月30日），并一直占有涉案房屋至今，故提起诉讼，请求判令顾海军：1、立即搬出并返还中兴人才公寓11号楼V单元1110室房屋；2、按每月3000元的标准向中兴新软件公司支付房屋使用费（自2013年10月26日起至实际返还房屋之日止）；3、承担本案诉讼费用。
顾海军原审辩称：一、在本案协议签订和履行过程中，顾海军系中兴新软件公司员工，双方并非平等主体，本案系因劳动关系及单位职工福利产生的纠纷，应向劳动仲裁机构申请解决纠纷，不属于人民法院受案范围；二、中兴新软件公司、顾海军之间已就离职后房屋归还问题达成新协议，中兴新软件公司同意顾海军继续占有涉案房屋，双方纠纷已解决完毕；三、中兴新软件公司并非涉案房屋合法权利人，但以其名义实际向顾海军出售房屋，故中兴新软件公司并非本案适格的主体，中兴新软件公司在无权处分涉案房屋的情况下，实际将房屋出售给顾海军，双方签订的协议书应属无效。顾海军要求中兴新软件公司在本案中一并返还顾海军购房款、银行贷款利息及孳息（按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。
原审法院经审理查明：顾海军曾系中兴新软件公司员工。2011年10月31日，中兴新软件公司、顾海军签订《协议书》一份，约定由中兴新软件公司将南京中兴人才公寓11号楼V单元1110房屋（建筑面积98.69平方米）交由顾海军使用，顾海军向中兴新软件公司支付房款404629元。协议第一条载明：“南京人才公寓用地性质为工业项目配套用地，属于保障性住房性质，土地使用权年限为70年，顾海军不对所取得的人才公寓拥有产权，只能有限制性条件的拥有使用权，使用年限截止至土地使用年限到期。”协议第八条约定，顾海军应以书面协议形式承诺自本协议书签订之日起与中兴新软件公司保持劳动关系不少于8年；协议第九条约定，如顾海军在承诺服务期内主动与中兴新软件公司解除劳动关系，顾海军应将通过本协议取得的人才公寓退还中兴新软件公司，中兴新软件公司按顾海军向中兴新软件公司支付的房款总额×（1-已居住月份÷共计可使用月份）向顾海军退回应退房款，其中已居住月份自中兴新软件公司交钥匙当月起计算，截至办理退款手续当月；共计可使用月份=70×12-自06年8月至中兴新软件公司交房当月的总月份数；协议第十一条约定，中兴新软件公司按第九、十条约定退回房款的，……如顾海军采用第五条第2种方式付款的，中兴新软件公司将应退房款汇入顾海军与银行于贷款协议或合同上约定的账户，顾海军向银行贷款产生的利息由其自行负担。2012年11月5日，中兴通讯股份有限公司向顾海军颁发了中兴通讯南京人才公寓11#V1110房屋的使用证，载明顾海军的“承诺服务期”起始时间为2011年10月31日，同时载明顾海军仅拥有使用权，不拥有所有权，人才公寓使用权的取得与转让均应按照顾海军与中兴通讯股份有限公司或其子公司签订的人才公寓“协议书”执行。
原审法院另查明，中兴新软件公司系中兴通讯股份有限公司的子公司。《协议书》签订后，顾海军按协议第五条第2项约定通过自筹资金及招商银行个人贷款28万元的方式向中兴通讯股份有限公司支付了南京安居房房款404629元及维修基金4046.29元。顾海军于2009年10月9日入职中兴新软件公司，2013年10月25日，顾海军向中兴新软件公司提交由于个人原因申请解除劳动合同的申请一份。《协议书》中南京人才公寓11号楼V单元1110房即为中兴通讯南京人才公寓11#V1110房屋。
原审法院再查明，2008年6月20日，南京市规划局出具的建设用地规划许可证载明涉案房屋用地单位为南京市雨花台区国有资产经营中心，项目名称为中兴通讯有限责任公司人才公寓，用地性质为二类居住用地。
原审庭审中，顾海军陈述其于2012年11月5日获得涉案房屋，2012年底入住至今，并对涉案房屋进行了装修，花费装修费11万元。顾海军离职后，曾主动向中兴新软件公司联系办理退房手续，后顾海军在中兴新软件公司内的离职工作交接手续办理情况中载明安居房已办理完毕。
原审法院认为：顾海军已从中兴新软件公司离职，现中兴新软件公司、顾海军因履行双方签订的民事合同发生纠纷，依法属于人民法院民事诉讼的受案范围。关于顾海军主张中兴新软件公司并非涉案房屋合法权利人，中兴新软件公司在无权处分涉案房屋的情况下，实际将房屋出售给顾海军，中兴新软件公司在协议中有欺诈行为，双方签订的协议无效。原审法院认为，中兴新软件公司、顾海军均未能提供涉案房屋的产权信息，《协议书》中载明顾海军仅享有限制性条件使用权，故双方的约定不产生物权变动的效力，涉案房屋的产权情况亦不影响顾海军与中兴新软件公司之间的合同效力。关于《协议书》载明的涉案房屋用地性质及使用年限问题。原审法院认为，合同部分无效，不影响其他部分的效力。《协议书》中已载明用地性质为工业项目配套用地与涉案房屋二类居住用地，故不具有欺诈情形；即使约定使用年限70年不符合法律规定，亦不影响中兴新软件公司、顾海军按约履行双方的权利义务。
本案中，顾海军在约定的承诺服务期内同中兴新软件公司协议解除劳动合同，并由顾海军先提出解除劳动合同申请，故顾海军符合《协议书》中约定的主动解除劳动关系情形。关于顾海军抗辩称中兴新软件公司、顾海军之间已就离职后房屋归还问题达成新协议，中兴新软件公司同意顾海军继续占有涉案房屋，并提供了离职列表打印件。中兴新软件公司对顾海军提供的离职列表真实性不予认可，中兴新软件公司并未与顾海军就房屋使用达成新协议。原审法院认为，顾海军主张其与中兴新软件公司达成新协议缺乏证据佐证，且顾海军提供的离职列表中仅表明手续已办理，并未就房屋使用权作出约定，且顾海军亦未实际返还房屋，故依据双方签订的《协议书》约定，顾海军应按约向中兴新软件公司返还涉案房屋。
关于房屋使用费问题，中兴新软件公司要求顾海军按每月3000元支付自2013年10月26日延期交房的使用费。原审法院认为，顾海军离职后，已向中兴新软件公司提出返还房屋的事项，现中兴新软件公司未提供证据证明其自顾海军离职后至起诉前积极要求顾海军返还房屋，顾海军亦未主动退房，故原审法院按中兴新软件公司起诉之日起计算应办理退款手续日期并给予顾海军合理的腾房期，结合中兴新软件公司向顾海军交付房屋的面积、装修情况（毛坯房）及同等地段租赁价格，酌定由顾海军自2015年8月22日起每月向中兴新软件公司支付房屋使用费2000元至返还房屋之日止。
关于顾海军要求中兴新软件公司退还房款、维修资金、装修款及利息损失（含孳息）。关于房款的退回。中兴新软件公司主张按协议第九条约定的计算方式退还顾海军房款，即404629×（1-35÷777）=386378.98元。原审法院认为，《协议书》第九条载明了顾海军主动解除劳动关系的房款返还方式，现顾海军主张自2012年11月获得涉案房屋，中兴新软件公司未能提供相反证据，故原审法院按自2012年11月起至2015年8月止计算顾海军的已居住月份，则中兴新软件公司应向顾海军返还的房款为404629×（1-34÷777）=386825.32元。另顾海军向中兴新软件公司支付了维修基金4046.29元，中兴新软件公司应一并向顾海军返还。因上述两项款项应由中兴新软件公司于起诉之日即2015年8月7日向顾海军支付，故中兴新软件公司应向顾海军支付上述款项自2015年8月7日起的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利息标准计算）。
关于顾海军主张其向招商银行贷款的利息损失，原审法院认为，《协议书》第十一条明确载明顾海军向银行贷款产生的利息由其自行负担，故对顾海军的该项主张，原审法院不予支持。关于房屋装修损失。顾海军主张中兴新软件公司向其交付的房屋为毛坯房，后顾海军于2012年底对房屋进行了装修，装修费为11万元。原审法院认为，中兴新软件公司、顾海军签订的《协议书》中未明确约定房屋装修费的返还问题，现顾海军已实际对房屋形成添附，经庭审释明，顾海军亦明确表示不申请对装修进行评估，故原审法院结合顾海军的装修及损耗情况，酌定中兴新软件公司向顾海军返还装修款8万元。以上款项合计470871.61元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、顾海军于判决生效之日起十五日内向中兴新软件公司返还南京人才公寓11号楼V单元1110房；顾海军每月向中兴新软件公司支付房屋使用费2000元（自2015年8月22日起至实际交付房屋之日止）；二、中兴新软件公司于判决生效之日起十五日内向顾海军支付470871.61元及利息（自2015年8月7日起至实际给付之日止，以应退房款386825.32元和维修基金4046.29元计390871.61元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）。原审案件受理费1376元，由顾海军负担。
上诉人顾海军不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院审理程序错误。本案属于劳动争议案件，不属于人民法院直接受理范围，应当先经过劳动仲裁程序处理。二、原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人关于离职的纠纷，已通过变更协议达成一致意见，该纠纷已解决。上诉人申请离职时，先主动和被上诉人联系商讨腾房事宜，被上诉人也同时在单位系统中通知上诉人该手续正在办理中。但是，此后却无人再处理相关问题，同时被上诉人在此后的内部系统中通知上诉人，安居房手续已办理完毕，并同意上诉人离职。因此，应当认定双方变更了关于服务期满8年的条款，同意在上诉人离职后，由上诉人继续占有该房屋，双方之间关于离职及离职后房屋的纠纷实际已经解决完毕。2、被上诉人不是涉案房屋合法权利人，故其不具有原告的主体资格。3、上诉人与被上诉人所签订的《协议书》实质上是附条件的租赁合同。因租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。被上诉人应当向上诉人返还无效部分50年的租金，同时向上诉人承担赔偿责任。上诉人于2011年10月31日就已经将房款以首付加贷款的形式支付给了被上诉人，而被上诉人在2012年11月后才将涉案房屋的使用权转让给上诉人，在此一年期间内，被上诉人应当向上诉人支付资金占用费。上诉人贷款的利息也应当由被上诉人返还，被上诉人返还的维修基金的同时，也应当返还相应的利息。故请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判被上诉人返还上诉人相关款项656056元，并由被上诉人承担一、二审案件受理费。
被上诉人中兴新软件公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。
本院另查明，顾海军与中兴新软件公司签订的《协议书》第二十一条约定，因履行本协议而产生的任何争议，双方应该协商解决，协商不成的向南京市有管辖权的人民法院提起诉讼。
本院认为，中兴新软件公司与顾海军签订的《协议书》约定中兴新软件公司将涉案房屋交付顾海军使用，顾海军按面积给付房款，合同还作了其他约定。顾海军主张该合同为附条件的租赁合同，因该合同约定的相关权利义务并不符合租赁合同的特征，本院不予采信。双方在履行合同过程中，顾海军提交解除劳动合同申请并离开公司，因此中兴新软件公司按照协议约定要求顾海军返还涉案房屋，于法有据，原审法院予以支持，并无不当。顾海军称双方安居房手续已办理完毕，中兴新软件公司同意顾海军离职后继续占有涉案房屋，但其不能提供充分的证据证实，本院不予支持。房屋返还后，中兴新软件公司应当按照合同约定返还房款，另外原审法院判决返还房屋维修基金4046.29元，并给付装修款8万元，有事实依据，应予维持。顾海军要求给付房贷利息、维修基金利息等费用，无合同依据，本院不予支持。涉案房屋用地单位虽然不是中兴新软件公司，但南京市规划局出具的建设用地规划用地许可证中，涉案房屋的项目名称为中兴通讯有限责任公司人才公寓，顾海军在居住使用房屋过程中，也没有案外人向其主张权利，因此合同相对人中兴新软件公司作为原审原告起诉要求返还房屋，符合法律规定。本案系顾海军离职后与中兴新软件公司之间的房屋使用纠纷，依法属于人民法院民事诉讼的受案范围。上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1376元，由上诉人顾海军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年六月一日
书 记 员 郭旭冬