襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂樊城民三初字第00338号
原告方泽定，男，1951年5月25日出生，汉族，襄阳市谷城县人，住襄阳市。
委托代理人张文涛，襄阳市樊城区中原法律服务所法律工作者（代理权限：一般授权代理）。
被告襄阳福如房地产开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区丹江路**号。
法定代表人张根福，襄阳福如房地产开发有限公司经理。
委托代理人张礼廷，男，1938年12月11日出生，汉族，襄阳市人，襄阳福如房地产开发有限公司项目经理，住襄阳市（代理权限：一般授权代理）。
原告方泽定与被告襄阳福如房地产开发有限公司（以下简称福如公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年8月6日立案受理后，依法适用简易程序审理，由代理审判员宋十军独任审判，于2013年10月9日作出（2013）鄂樊城民三初字第00569号民事判决。方泽定及福如公司均不服该判决，提起上诉。湖北省襄阳市中级人民法院以原判决认定事实不清、证据不足为由，于2014年5月12日作出（2014）鄂襄阳中民三终字第00007号民事裁定，裁定撤销本院（2013）鄂樊城民三初字第00569号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成由审判员张耀承担任审判长，审判员辛天成、石海燕参加的合议庭，于2014年9月12日、2015年1月7日公开开庭进行了审理。原告方泽定及其委托代理人张文涛、被告福如公司的委托代理人张礼廷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告方泽定诉称：2001年，方泽定挂靠襄樊市建科实业公司，并以该公司的名义与福如公司签订工程施工合同，合同约定由方泽定承建原襄阳县商业局院内3号商住楼。2003年12月24日，方泽定与福如公司对工程进行了验收，并于2005年7月15日对工程价款进行了结算，确认工程总价款为680483.98元。因福如公司仅支付了50余万元工程款及以大庆西路23号福如二院3#楼1单元3楼右室房屋一套抵付工程款11万余元外，剩余工程款5万元至今未付，故诉至法院，要求判令：1、福如公司支付拖欠的工程款5万元及迟延付款利息；2、福如公司为方泽定办理大庆西路23号福如二院3#楼1单元3楼右侧房屋产权证件。庭审中，方泽定变更诉讼请求为：1、福如公司支付拖欠的工程款50007.98元及迟延付款利息（利息按银行同期贷款利率计算自2003年12月24日起至本案执行完毕止）；2、确认方泽定与福如公司之间以房抵款协议有效，并办理房屋过户手续；3、一、二审诉讼费用由被告承担。
被告福如公司辩称：1、方泽定为福如公司承建工程属实，福如公司应付方泽定工程款680483.98元，已付519669元，加协助执行款104000元，共计支付623669元，尚欠56814.98元未付；2、本案涉诉房屋抵付工程款没有证据，且该房屋系方泽定抢占的，方泽定于2003年工程未竣工时即占有该房屋，2005年工程款决算后，福如公司多次要求方泽定退出房屋并结算工程款，但方泽定坚持要房不要钱，拒不退出抢占的房屋；3、施工过程中，方泽定所用水、电及室外工程分摊费均由福如公司垫付，加之其抢占房屋的租赁费，方泽定应付福如公司111200元及利息；4、欠款利息应当从2005年双方工程决算之日起计算，而不应从2003年12月24日起计算。综上，福如公司欠方泽定工程款已与方泽定欠福如公司款冲抵，福如公司与方泽定之间并无以房抵款协议，且房屋是方泽定抢占，故请求法院驳回方泽定的诉讼请求。
经审理查明：2001年10月20日，福如公司与襄樊市建科实业公司（以下简称建科公司）签订《补充协议》一份，约定福如公司委托建科公司施工原襄阳县商业局院内商住楼3#楼，工程名称为福如二院3#住宅楼，工程地点在襄阳市樊城区大庆西路原襄阳县商业局院内；另约定工程预售房款必须首先支付给建科公司，房屋竣工验收二个月内不能付清工程款，可用在建房屋抵作工程款，其价格按售价低于10%抵付工程款，售房税由福如公司负责。2001年12月1日，建科公司与方泽定签订《合同书》一份，合同主要约定：建科公司为方泽定提供有效的国营三级企业资质证书及营业执照，方泽定负责福如公司3#楼筹资施工并承担施工过程中及施工完毕后发生的一切质量事故；方泽定承担工程各项费用及税费，实行独立结算，自负盈亏；方泽定按工程总造价1%向建科公司缴纳管理费。上述两份合同签订后，方泽定作为福如二院3#楼的实际施工人进场施工。工程竣工后，福如公司于2003年10月12日验收完毕，验收报告载明福如二院3#楼建筑面积1300㎡。2003年12月24日，襄樊市建设工程质量监督站对福如二院3#楼的工程质量综合评定为合格。2005年7月15日，福如公司项目经理张礼廷与方泽定签订《工程价款确认书》一份，双方确认福如二院3#楼工程价款为680483.98元。福如公司自2002年10月起至今，陆续支付方泽定工程款共计531669元。方泽定自2003年1月起占有使用福如二院3#楼1单元3楼右室房屋（建筑面积为123.23平方米）至今。
另查明：2004年4月30日，案外人田国军以案外人朱明喜拖欠其原襄樊市制革厂院内住宅楼粉刷工程款为由将朱明喜诉至本院，本院于2004年6月9日作出（2004）樊民三初字第174号民事判决，判决朱明喜支付田国军工程款79570.8元。该判决发生法律效力后，田国军向本院申请强制执行。执行过程中，田国军于2006年1月26日表示“我的钱已从方泽定处拿了，我不找朱明喜要了。”，并于当天出具声明：“本人申请执行朱明喜欠款一案，我款项已从开发公司和方泽定处全部领取，已执行完毕”。本院对该案作结案处理。
再查明：2005年3月9日，朱明喜以方泽定及建科公司拖欠其原襄樊市制革厂院内住宅楼工程款为由将方泽定及建科公司诉至本院，本院于2005年6月9日作出（2005）樊民三初字第124号民事判决，判决方泽定支付朱明喜工程人工费70040元，并从2000年5月8日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期流动资金逾期贷款利率计算利息损失；建科公司对方泽定的付款义务承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，朱明喜向本院申请强制执行。本院于2005年9月27日作出（2005）樊执字第657-1号民事裁定，裁定对建科公司、方泽定在福如公司的工程款104000元予以扣留、提取，并于2006年8月2日向福如公司送达协助执行通知书，要求福如公司协助执行将建科公司、方泽定在该公司的工程款104000元予以扣留、提取，划入本院指定账户。但该款并未提取，也未划入本院指定账户。
还查明：2012年，福如公司与朱明喜签订《商品房买卖合同》一份，合同约定福如公司以141715元的价格将福如二院3#楼1单元3楼右室房屋（已被方泽定实际占有使用）出卖给朱明喜。合同落款时间为2006年6月24日。2012年1月2日，朱明喜向福如公司出具“收到福如公司协助执行款104000元”的收条一份，但朱明喜并未实际获得该款，系以该收条冲抵了部分购房款。2012年9月5日，房产管理部门为朱明喜颁发了福如二院3#楼1单元3楼右室房屋所有权证及土地使用权证。2012年9月，朱明喜以其系上述房屋所有权人为由将方泽定诉至本院，要求方泽定腾退房屋。本院于2013年8月7日作出（2012）鄂樊城定民初字第00179号民事判决，判决方泽定将该房屋腾退返还给朱明喜。方泽定不服提起上诉，襄阳市中级人民法院于2013年11月13日作出（2013）鄂襄阳中民三终字第00620号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。方泽定仍不服，向襄阳市中级人民法院申请再审，襄阳市中级人民法院于2014年12月25日作出（2014）鄂襄阳中民申字第00113号民事裁定，裁定由该院另行组成合议庭再审。现该案正在审理中。
本院认为：根据方泽定与建科公司于2001年12月1日签订的合同书内容，以及方泽定是福如二院3#楼工程实际施工人的事实，可以认定福如公司与建科公司于2001年10月20日签定的补充协议，系没有资质的实际施工人方泽定借用有资质的建筑施工企业建科公司的名义与福如公司签订的建设工程施工合同，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二项的规定，该施工协议应认定为无效协议。根据该司法解释第二条的规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。虽然福如公司与建科公司签定的补充协议无效，但协议约定的工程已于2003年12月经襄樊市建设工程质量监督站验收合格，方泽定作为该工程的实际施工人，可以参照合同约定获得工程价款。该协议约定给付工程款的时间和方式为：福如公司应当将预售房款首先支付工程款，在房屋竣工验收二个月内不能付清工程款，可用在建房屋按售价低于10%抵付工程款，售房税由福如公司负责。该约定实际系以购房款抵付工程款的意思表示，即福如公司到期不能付清工程款，方泽定有权以低于房屋售价10%的价格购买在建房屋，并用购房款冲抵工程款。诉争房屋于2003年12月竣工验收合格，福如公司最迟应在2004年2月底前付清工程款，虽然在2004年2月福如公司未与方泽定进行工程决算，无法得知具体欠款数额，但根据施工协议上每平方米造价506元的约定及2003年10月12日福如公司竣工验收报告上建筑面积为1300平方米的记载，福如公司应当知道大致的欠款数额。即使福如公司是在2005年7月15日双方决算之日才知道欠款的具体数额，也应当在知道之日支付剩余工程款，但该公司至今仍未将工程款付清。在此情形下，方泽定有权参照施工协议的约定购买在建房屋并以房款抵付工程款，而方泽定也以占有特定房屋的行为向福如公司表明了其以房款抵付工程款的意思表示，在福如公司于2012年将房屋出卖给其他人之前将近9年时间，该公司对方泽定占有房屋的行为未依法主张权利，也未将剩余工程款全额付清，故方泽定与福如公司均以其行为表明双方对以购房款抵付工程款作为结算部分工程款方式的认可。方泽定占有房屋并要求以购房款抵付工程款的行为因符合施工协议中关于工程款结算方式的约定，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法占有，本院予以确认，福如公司关于房屋系方泽定抢占的辩称理由与查明事实及法律规定不符，本院不予采纳。方泽定合法占有房屋，并要求以1000元／㎡低于10%即900元／㎡的价格抵付工程款。经审查，1000元／㎡的房屋售价与同时期同地段房屋价值相当，故方泽定要求以900元／㎡×123.23㎡=110907元的价格抵付工程款的主张符合双方关于工程款结算方式的约定，本院予以支持。方泽定要求以房屋抵付工程款110907元，等同于其为购买该房屋支付了合理对价，方泽定依法可获得房屋所有权，福如公司作为开发商，有义务为方泽定办理房屋权属登记，故方泽定要求福如公司协助其办理房屋权属登记的诉讼请求本院予以支持。本院于2006年8月2日向福如公司送达（2005）樊执字第657号协助执行通知书，要求福如公司协助将方泽定、建科公司在该公司的工程款104000元划入本院指定账户，该款虽未实际划扣，但福如公司已丧失对该笔款项的处分权。朱明喜虽是（2005）樊执字第657号执行案件的申请执行人，但法院划扣的该笔款项是否应当支付给朱明喜，应当支付多少，尚无生效的裁决文书予以确定。福如公司与朱明喜在未获得法院生效裁决文书的情况下擅自达成以划扣款冲抵朱明喜购房款的行为缺乏事实和法律依据，且侵害了被执行人方泽定的权益而属无效行为，故该笔款项不能起到冲抵福如公司应付工程款的作用，方泽定关于法院划扣款不应冲抵福如公司应付工程款的主张合理有据，本院予以支持。综上，方泽定承建福如公司开发的福如二院3#楼工程总价款为680483.98元，福如公司已付工程款531669元，扣减方泽定以房抵款110907元，福如公司尚应支付方泽定工程款37907.98元。福如公司未及时支付方泽定工程款，应赔偿方泽定相应的利息损失，故方泽定要求福如公司支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但利息应从双方签订工程价款确认书之日即2005年7月15日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止。福如公司关于要求方泽定支付施工期间水、电及室外工程分摊费及抢占房屋租赁费共计111200元的抗辩理由因已作为新的诉讼主张另案起诉，故本案对该抗辩理由不予审查。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告襄阳福如房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告方泽定工程款37907.98元，并从2005年7月15日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准支付原告方泽定欠款利息。
二、被告襄阳福如房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告方泽定将襄阳市樊城区大庆西路福如二院3#楼1单元3楼右室房屋权属登记在方泽定名下。
三、驳回原告方泽定的其他诉讼请求。
逾期未履行上述义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
案件受理费1050元，由被告襄阳福如房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17-451701040001338。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 张耀承
审判员 辛天成
审判员 石海燕
二〇一五年三月二日
书记员 周 芹