湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00647号
上诉人（原审原告）徐四海。
被上诉人（原审被告）长沙宝瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑综合楼一楼。
法定代表人赖立新，系该公司董事长。
委托代理人赵军，系该公司员工。
委托代理人唐辉，系该公司员工。
上诉人徐四海因与被上诉人长沙宝瑞房地产开发有限公司（以下简称宝瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出（2014）开民一初字第03119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年11月18日，徐四海（买受人）与宝瑞公司（出卖人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为恒大雅苑项目中的第54-56幢N单元25层2506号房。该房建筑面积为145.29平方米（其中套内建筑面积115.59平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.7平方米）；2、计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5730.79元，总金额832626元；3、付款方式及期限：按银行按揭方式付款，首付款332626元于2011年11月18日支付，剩余房款500000元须在2011年11月18日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；4、交付期限及条件：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同及合同附件三约定的装饰设备标准交付买受人使用。如遇不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；5、房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业服务公司缴交物业服务费及相关费用。除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间分别处理。逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。6、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件；电话、有线电视在商品房交付使用时线路预埋到户，由买受人自行申请开通并承诺相应费用。管道燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，具体达到使用条件的日期以燃气公司的规定为准。7、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，此段时间不视为延期交房。买受人不得以买受人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。8、保修责任。买受人购买了商品房住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保险范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。买受双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。9、关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。确属出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应法律责任。出卖人应当在商品房交付使用后365内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（附件四）。
同日，徐四海与宝瑞公司双方还签订了一份《补充协议》作为合同附件四，就物管费约定：买受人同意本合同项下的物业由出卖人委托的物业公司进行前期物业服务与管理；在办理交房手续时，物业买受人应与其签订《前期物业管理服务协议》；物业服务费收费标准暂定为，高层1.8元／平方米／月，最终以物价部门的批复为准。物业服务费的起计日期为商品房交付之日，买受人未按出卖人通知的交楼时间办理收楼手续的，自交楼通知书约定的交楼时间起计算。买受人承诺自觉遵守物业出卖方前期委托的物业管理公司制定的相关园区物业服务与管理规定。同时对合同第十条进行了补充约定：“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。同时对合同第十九条还进行了补充约定：出卖人在交付商品房后540个工作日内办妥房屋所有权证。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需要的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证，买受人有权退房。本协议自双方签字或盖章生效，作为《商品房买卖合同》的附件，两者不一致的，以本协议为准。
合同签订后，徐四海已依约履行了合同义务。2013年6月30日前，宝瑞公司通知徐四海收房，2013年6月30日、2013年7月1日徐四海验房后，徐四海以房屋漏水、开裂需要维修，达不到交房条件为由未办理收房手续。至2013年11月18日，宝瑞公司按徐四海的要求整改后，徐四海才办理收房手续。同时徐四海缴纳了2013年7月1日至2013年12月31日期间的物业管理费1569元。
另查明，关于涉及诉争房屋的《房屋商品房预售许可证》、《房屋单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《房屋电梯安全检验合格证》、《房屋建设工程消防检测报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，宝瑞公司已依约在2013年6月30日前均经主管部门验收合格，达到合同约定的交房条件。
徐四海为维护其合法权益，特向原审法院提起诉讼，请求判令：1、宝瑞公司向徐四海返回2013年7月1日至2013年11月18日期间的物业管理费1339.8元；2、宝瑞公司支付逾期交房的违约金11656元；3、宝瑞公司支付逾期办理房产证的违约金暂计15561.78元，并判令宝瑞公司按前述标准支付违约金至实际办妥房产证之日止；4、由宝瑞公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，徐四海与宝瑞公司双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规强制性规定，故该合同合法有效。双方应当全面履行合同义务。根据双方合同约定，宝瑞公司（出卖人）应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同及合同附件三约定的装饰设备标准的商品房交付徐四海（买受人）使用。宝瑞公司依约通知徐四海收房，2013年6月30日、2013年7月1日徐四海验房后以房屋漏水、开裂需要维修，达不到交房条件为由未办理收房手续。一审庭审中，根据宝瑞公司向本庭提交的《房屋商品房预售许可证》、《房屋单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《房屋电梯安全检验合格证》、《房屋建设工程消防检测报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，在宝瑞公司通知徐四海于2013年6月30日前收房，该房屋已通过工程质量竣工验收、消防验收等，符合双方在合同中约定的交付条件。现徐四海以2013年6月30日、2013年7月1日连续两天收房，宝瑞公司交付的房屋达不到交房条件而未办理收房手续为由要求宝瑞公司支付逾期交房的违约金的诉请，其并未向该院提交确实充分的证据证明宝瑞公司交付的房屋存在违约行为，故对徐四海要求宝瑞公司支付逾期交房的违约金的诉请该院不予支持。该院确认宝瑞公司在2013年7月1日已将合格的房屋交付给徐四海。
二、对徐四海要求宝瑞公司返还2013年7月1日至2013年11月18日期间的物业管理费1339.8元的诉请。根据双方合同约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业服务公司缴交物业服务费及相关费用。2013年7月1日徐四海以宝瑞公司交付的房屋达不到交房条件为由未办理收房手续，其主张无依据，故逾期收房的责任应由徐四海自行承担。根据上述合同约定，2013年7月1日宝瑞公司已按合同约定将诉争房屋实际交付给了徐四海，故从2013年7月1日起，徐四海应缴纳物业管理费。对徐四海的该项诉请，该院不予支持。
三、关于徐四海主张宝瑞公司支付逾期办理房产证的违约金的诉请。根据徐四海与宝瑞公司签订的合同及《补充协议》约定：宝瑞公司应在交付商品房后540个工作日内办妥房屋所有权证。徐四海应在宝瑞公司通知的时间内提供办理产权证所需要的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，宝瑞公司不承担延期办理其产权证的责任。宝瑞公司未能在约定时间内办妥房屋产权证的，宝瑞公司应按已付房款的0.1%向徐四海支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证，徐四海有权退房。根据上述事实该院确认宝瑞公司将合格的房屋交付给徐四海的时间为2013年7月1日，现宝瑞公司未存在逾期办证的行为。故对徐四海的该项诉请，该院不予支持。
综上所述，该院依据，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：驳回徐四海的全部诉讼请求。本案受理费514元，因适用简易程序减半收取257元，由徐四海承担。
上诉人徐四海不服该判决，上诉称：1、一审法院认定事实错误，徐四海提供的由物业公司出具的2013年7月1日至2013年11月9日涉案房屋的报修及维修记录充分证明了宝瑞公司交付的房屋达不到合同约定的交房条件，宝瑞公司应当承担逾期交房的违约责任；2、徐四海2013年11月18日才实际收房，收房之前未享受物业公司的服务，不应当承担物业服务费用；3、关于涉案房屋产权证的办理，宝瑞公司提供的格式合同强行延长了产权证办理时间，违反相关法律规定，应当向徐四海支付违约金。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持徐四海一审全部诉讼请求。
被上诉人宝瑞公司答辩称：1、对于徐四海提供的2013年7月1日至2013年11月9日涉案房屋的报修及维修记录，上面没有物业公司盖章或物业公司职员签字，宝瑞公司不予认可；2、涉案房屋已于2013年6月30日前达到合同约定及法律规定的交付条件，徐四海不得拒绝接收房屋并主张逾期交房的违约金；3、因徐四海拒绝收房，双方合同约定的交房之日应当视为房屋实际交付之日，徐四海应当缴纳物业服务费；4、徐四海要求宝瑞公司支付逾期办证违约金没有合同依据。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，徐四海与宝瑞公司于2011年11月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规等强制性规定，为合法有效的合同，双方均应全面履行各自的义务。根据双方合同约定，宝瑞公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同及合同附件三约定的装饰设备标准的商品房交付徐四海使用。根据宝瑞公司提交的《房屋商品房预售许可证》、《房屋单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《房屋电梯安全检验合格证》、《房屋建设工程消防检测报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，在宝瑞公司于2013年6月30日前通知徐四海收房时，该房屋已通过工程质量竣工验收、消防验收等，符合双方合同约定的交付条件。现徐四海以宝瑞公司交付的房屋达不到交房条件而未办理收房手续为由要求宝瑞公司支付逾期交房的违约金的诉请，因徐四海提供的2013年7月1日至2013年11月9日涉案房屋的报修及维修记录无任何盖章及签字，无法证明其真实性，且宝瑞公司对该证据不予认定，不能确实充分证明宝瑞公司交付的房屋存在质量问题。且即使存在房屋质量瑕疵，也是属于维修报修的范畴，不影响合同约定的交房条件，故对徐四海要求宝瑞公司支付逾期交房的违约金的诉请，本院不予支持。
对徐四海要求宝瑞公司返还2013年7月1日至2013年11月18日期间的物业管理费1339.8元的诉请。因宝瑞公司于2013年6月30日前已完成涉案房屋的竣工验收，达到合同约定的交房条件，而徐四海以宝瑞公司交付的房屋未达到交房条件为由不办理收房手续，而根据双方合同约定，可视为2013年7月1日宝瑞公司已按合同约定将诉争房屋实际交付给了徐四海，故从2013年7月1日起，徐四海应缴纳物业管理费。对徐四海的该项诉请，本院不予支持。
关于徐四海主张宝瑞公司支付逾期办理房产证的违约金的诉请。根据双方合同约定：宝瑞公司应在交付商品房后540个工作日内办妥房屋所有权证。现宝瑞公司未存在逾期办证的行为。故对徐四海的该项诉请，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费514元，由上诉人徐四海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年二月十三日
书 记 员 陈天
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。