江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1002民初50号原告洪友江，男，1941年3月3日出生，汉族，原临川酒厂职工，住抚州市临川区上顿渡镇。委托代理人徐慧琳、何振华，抚州市临川区法律援助中心律师，代理权限：一般代理。被告江西临川酒业有限公司，住所地：抚州市临川区抚临路。法定代表人廖昶，执行董事。委托代理人李小刚，男，1981年9月5日出生，汉族，江西临川酒业有限公司法务专员，住新余市渝水区。委托代理人吴忠裕，男，1994年6月12日出生，汉族，江西临川酒业有限公司法务专员，住南康市代理权限：一般代理。原告洪友江诉被告江西临川酒业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪友江及其委托代理人徐慧琳，被告江西临川酒业有限公司的委托代理人李小刚、吴忠裕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告洪友江诉称，原告系原临川酒厂职工，1998年原临川酒厂门前拆迁旧房改建，因原临川酒厂缺少建设资金，就采取职工集资建店面，再将店面返租给职工的方式兴建，于是原告出资了3.8万元，并取得了进门南边3号店面的承租经营权。2001年原临川酒厂根据国家相关政策进行企业改制，改制为江西临川酒业有限公司。2004年被告决定拍卖这些店面，采取谁投资谁优先购买的方式，原告作为进门南边3号店面投资人，享有该店面的优先购买权，但因原告当时在温州，被告在没有通知原告情况下，私自将该店面出卖给他人，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求被告赔偿原告店面优先购买权损失144万元。被告江西临川酒业有限公司辩称，原告对自已所主张的事实，应当提供证据支持；假设原告所述为真，原告的诉讼请求早已过诉讼时效；原告诉请无任何事实及法律依据，应驳回原告全部诉讼请求。原告为证明自已的主张，提供如下证据：1、原告身份证、被告企业信息，证明原、被告诉讼主体资格；2、2015年8月28日临川区工信委出具的关于洪友江未买到老酒厂店面情况说明，证明本案没有超过诉讼时效，原告一直向临川酒厂及其上级主管单位即区工信委主张权利；3、2015年8月31日原临川酒厂工会副主席李万雄向原告出具的关于临川酒厂职工投资建店情况说明，证明本案未超过诉讼时效及原告具有优先购买权；4、老厂临街店面租金一览表（2001年至2003年期间），证明2001年至2003年期间涉案店面由原告承租；5、原告自行制作的评估说明，证明原告诉请的144万元损失的构成；6、原告自已书写的申诉书一份，证明案件事实情况。被告未提供任何证据。被告对原告提供的证据质证意见如下：1．对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；2．对证据2的真实性有异议，因为其是复印件，即便是真的，也不能证明诉讼时效中断，无法证明原告一直主张权利，且里面的内容反映是原告不愿意购买；3．对证据3，因其没有原件，无法证明其真实性，如果李万雄作为证人，应出庭作证；4．对证据4的三性均有异议，该表没有被告盖单或法定代表人签字，没有证明力，是原告单方制作行为，且一览表中原告的租赁期限是到2003年12月7日，原告应提供租赁合同；5．对证据5及证据6，该两份证据均是原告单方行为，被告均不予认可，达不到原告的证明目的。本院对原告提供的证据认证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3的真实性、合法性、关联性，需结合其余证据认定；对证据4，因该店面租金一览表未加盖被告单位公章，也没有被告单位法人签字，故对其真实性、合法性、关联性无法认定；对证据5和证据6，因该两份证据均系原告自行制作，且被告否认，故对其真实性、合法性、关联性无法认定。根据原、被告的举证、质证，本院确认以下事实：原告洪友江系原江西临川酒厂职工，2001年原江西临川酒厂根据国家相关政策进行企业改制，改制为江西临川酒业有限公司。1998年原临川酒厂老厂门前拆迁旧房改建，改建后原临川酒厂老厂临街一些店面由洪友江等人承租。对于承租期限，原告自述租赁期限是到2004年7、8月，具体时间记不清楚，对此原告并未提供租赁合同等相关证据加以证实，仅提供了老厂临街店面租金一览表（2001年至2003年期间），该租金一览表中显示原告洪友江承租涉案店面合同到期日为2003年12月7日，被告对原告承租涉案店面的事实及期限均否认。2015年8月28日，临川区工信委出具了一份“关于洪友江未买到老酒厂店面情况说明”，该份情况说明的主要内容为：2004年为了盘活企业资金，原临川酒厂决定将老酒厂店面共25间根据位置不同以8000元／㎡均价对外公开销售，对外公开出售的原则是：在同等价格条件下，优先承租人购买，如承租人不买，则优先酒厂职工购买，如承租人和酒厂职工均无意愿购买，则面向社会公开销售。当时大部分承租人认为价格偏高没有购买，最后大部分店面向社会公开销售。据了解，当年老县委旁边的商品房价仅为700元／㎡，而对面的店面价格仅为5000元／㎡。2015年8月31日原临川酒厂工会副主席李万雄向原告出具了一份“关于临川酒厂职工投资建店的情况说明”，该份说明记载的主要内容为：临川酒厂（老厂）宿舍建设时，临街有一些店面，需要个人投资，然后用投资的钱冲减店租，冲减余额为零后，个人承租的店面需要重新支付现金；在购买店面时（当时只是投资承租），洪友江与分管店面承租的负责人付根水发生矛盾，据说还发生打斗，后来交付厂部处理，洪友江方得店面；在收取洪友江店租时，洪友江不愿支付租金，还有一些问题未得解决，主要是关于购买厂部股份问题，当时由我和工会主席王海涛多次上门催缴，未得到租金，后来由厂部出面，方收取租金，后来出卖时，我已离开此项工作。庭审中，李万雄未到庭作证，被告对李万雄出具上述情况说明的真实性予以否认。此外，原告还自述其出资了3.8万元取得了原临川酒厂进门南门3号店面的承租经营权，但就此并未提供相关出资证据。原告认为被告侵犯其涉案店面的优先购买权，其自已根据同地段店面价值评估计算，涉案店面现在价值应为36平米×40000元／平米=144万元，故诉至本院，要求被告赔偿其店面优先购买权损失144万元。另查明，原告于2015年以未享受优先购买权为由将原临川酒厂负责人及全权代表杨灿龙、王海涛、刘启发三人诉至本院，本院于2015年12月3日以原告起诉的被告主体错误为由裁定驳回原告的起诉。本院认为，对租赁房屋的优先购买权是指承租人依照法律规定或合同约定，在出租人出卖租赁房屋于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利，在没有合同约定的情形下，该优先购买权只是法定权利。且承租人对出租人出卖的租赁房屋享有优先购买权的前提条件，是只有基于租赁关系且出租人在租赁合同的存续期间内出卖租赁房屋，基于投资人的身份并不具有法定的优先购买权。本案中，虽然原告主张其承租涉案店面是一直租到2004年7、8月，具体时间记不清楚，但对此并未提供相关证据予以证明，也未得到被告的认可。且原告提供的老厂临街店面租金一览表（2001年至2003年期间）未经过被告加盖公章或法人签字确认，且被告庭审中予以否认，故对该租金表的真实性、合法性、关联性无法认定，即使该租金表是真实的，也仅能证明原告承租涉案店面的租赁期限到期日为2003年12月7日，而并不能证明此后双方当事人的租赁合同关系继续存续。此外，原告也没有证据证明其在被告出卖涉案店面时欲以第三人同等价格购买承租店面，故原告没有相关证据证明出租人出卖租赁房屋时其仍与出租人存在租赁合同关系，其关于以承租人身份对涉案店面享有优先购买权的主张的事实依据不足。再者，原告既没有证据证明其投资人的身份，也没有提供证据证明有合同约定投资人享有优先购买权。综上，原告的诉讼请求所依据的证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告洪友江的诉讼请求。案件受理费17760元，由原告洪友江负担。如不服本判决，可在接到本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判长  帅美琴审判员  杨岿然审判员  胡军红二〇一六年五月二十七日书记员  毛 青