陕西省蒲城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0526民初1262号
原告：任晓明，男，1962年1月17日出生，汉族，退休干部，住陕西省西安市碑林区古迹岭小区38号楼一单元一层5号。
委托诉讼代理人：王千经，陕西尧山律师事务所律师。
被告：蒲城县鑫源融资担保有限公司。住所地：蒲城县财政局家属院西院*单元。
法定代表人：张国照，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张三兴，陕西辰玮律师事务所律师。
被告：袁浦铭，男，1965年9月25日出生，汉族，农民，住陕西省蒲城县城关镇延安路新一巷*号。
被告：吴松军，男，1955年12月25日出生，汉族，农民，住陕西省蒲城县城关镇延安西路***号达仁村*组**号。
原告任晓明与被告蒲城县鑫源融资担保有限公司（以下简称鑫源公司）、被告袁浦铭、被告吴松军案外人执行异议之诉一案,本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任晓明及其委托诉讼代理人王千经，被告鑫源公司委托诉讼代理人张三兴、被告吴松军到庭参加诉讼。被告鑫源公司法定代表人张国照、被告袁浦铭经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告任晓明向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院立即停止对位于蒲城县城关镇西胜利路9、10、11、13、15号商铺的强制执行措施，并解除查封；2.确认原告与被告袁浦铭签订的《房屋买卖合同》合法有效；3.诉讼费用由被告负担。事实及理由：被告袁浦铭于2009年12月31日以出让的方式取得蒲城县西胜利路南段1912.67㎡的土地使用权，土地证为蒲国用（2009）第00521号。2010年1月28日，被告袁浦铭以陕西翰隆房地产有限公司的名义从原告处借款350万元，并用其享有的西胜利路南段的土地使用权和房产提供担保，将其持有的蒲国用（2009）第00521号土地使用证和14050号房产证交付给原告。截至2013年6月15日，原告与被告袁浦铭结算，被告袁浦铭拖欠原告本息共计756万元，并同意以房抵账。2012年7月15日，双方订立一份《房屋买卖合同》，并于2013年5月份将房屋交付给原告。被告袁浦铭无力偿还，2013年6月15日双方又补充订立了《房屋买卖合同》，将西胜利路南段9、10、11、13、15号五间门面房以750万元的价格出售给原告，双方的债权债务归于消灭，被告袁浦铭并承诺于2013年8月底为原告办理过户手续，但因被告袁浦铭至今未取得房屋所有权证，故无法办理过户手续。原告任晓明在取得上述五间商铺后，于2013年5月22日出租他人使用至今。鑫源公司以吴松军、袁浦铭为被告另案提起诉讼，法院判决吴松军归还借款350万元、袁浦铭承担担保责任。2015年蒲城县人民法院对原告取得的西胜利路南段9、10、11、13、15号五间门面房进行查封。2016年11月17日原告提出执行异议申请，经听证后法院于2017年3月13日作出了（2016）陕0526执异54号执行裁定书，驳回了原告的申请。综上，原告与被告袁浦铭订立的《房屋买卖合同》合法有效，被告鑫源公司以被告袁浦铭为被告吴松军提供担保为由，要求人民法院强制执行被告袁浦铭已依法转让给原告的商铺，是以债权对抗物权。原告虽未办理房地产过户登记手续，是因为被告袁浦铭未取得房屋产权证书，且长期不在蒲城县，原告没有任何过错。法院的查封执行措施侵犯了原告的合法权益，故依据法律规定，特提起诉讼。
被告鑫源公司辩称，1.原告任晓明并未向被告袁浦铭支付全部购房款，且对没有办理过户登记手续有过错，故法院有权查封涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押，冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告任晓明虽与被告袁浦铭签订《房屋买卖合同》，但未提供证据证明已经支付了全部购房款，且根据双方的合同约定，买卖双方需于2013年8月底办理过户登记手续，但原告任晓明并未依约向房屋登记机关申请办理过户登记，也未通过诉讼要求出让人办理过户登记，主动主张其权利，故原告任晓明怠于主张其权利的行为表明其对未办理过户手续一事主观上具有过错，其认为该涉案房屋已由被告袁浦铭出卖给自己作为提出异议的理由，不符合法律规定，不能成立。2.原告任晓明提供的信贷投资协议一份、收条两份可以看出，信贷投资协议是任晓明与陕西翰隆房地产有限公司签订，收条亦是陕西翰隆房地产有限公司向原告任晓明出具，而非被告袁浦铭。陕西翰隆房地产有限公司具有法人资格，有自己独立的财产。原告任晓明所提供的证据与本案没有关联性，不能当作定案的依据。3.本案原告任晓明借给陕西翰隆房地产有限公司借款350万元，也将借款汇至该公司财会人员账户，陕西翰隆房地产有限公司向原告任晓明出具了借条。之后的400多万都是该350万元所产生的利息，故被告袁浦铭所出具的借条和收条能够证明该债务均系陕西翰隆房地产有限公司之债务，不能证明原告任晓明已向被告袁浦铭支付全部购房款。综上，原告任晓明所提供的证据与本案没有关联性，且真实性存在重大疑问，不能达到其证明目的，人民法院对涉案房产的查封符合法律规定，请求驳回原告任晓明的诉讼请求。
被告袁浦铭未作答辩。
被告吴松军辩称，蒲城县西胜利路南段涉案房屋的土地手续是被告吴松军办理的。办好之后，被告袁浦铭和其妻子以该土地使用证从被告鑫源公司借款450万元用于清偿其他借款。后因被告袁浦铭未能按时还款，被告鑫源公司便向法院提起诉讼。因被告袁浦铭之前借原告任晓明的钱，然后双方协商把房屋买卖的时间提前到被告鑫源公司起诉之前，实际是被告鑫源公司起诉之后双方才签订的房屋买卖协议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告任晓明提供的信贷投资协议一份、收条两份、被告袁浦铭出具的借条四份、欠条三份用于证明原告任晓明与被告袁浦铭之间存在债权债务关系。被告鑫源公司辩称认为该组证据只能证明原告任晓明与案外人陕西翰隆房地产有限公司之间存在债权债务关系。对于原告任晓明提供的该组证据中的信贷投资协议一份及2010年元月29日（金额为50万元）、2010年2月4日（金额为300万元）的收条各一份，均盖有陕西翰隆房地产有限公司的合同专用章，被告袁浦铭虽在信贷投资协议上签字并出具了收条两份，但因被告袁浦铭系陕西翰隆房地产有限公司的法定代表人，其在信贷投资协议上签字并出具收条，不能认定原告任晓明与被告袁浦铭之间存在债权债务关系；对于被告袁浦铭出具的借条四份、欠条三份，原告任晓明自认系350万元所产生的利息，亦不能证明原告任晓明与被告袁浦铭之间存在债权债务关系，故对该组证据的证明目的不予认定。原告任晓明提供被告袁浦铭的蒲国用（2009）第00512号土地使用证及蒲房权证城登有第140**号房产证，用于证明被告袁浦铭用其土地证和房产证提供担保和抵押，而且房产证后又被被告袁浦铭借回的事实存在。被告鑫源公司辩称认为，土地证的真实性无法识别，房产证是原来老房子的房产证，且被告袁浦铭在向被告鑫源公司借款时用涉案的土地使用证提供了抵押，故原告任晓明所提供的证据不能作为本案的证据。结合本案当事人的陈述，被告袁浦铭在向原告任晓明及被告鑫源公司借款时所提供的抵押，均未办理抵押登记，不产生法律效力。故对原告任晓明的主张及被告鑫源公司的辩称意见均不予采信。原告任晓明提供两份房屋买卖合同用于证明被告袁浦铭已经将涉案房屋卖与原告任晓明。被告鑫源公司辩称认为，双方所签订的协议明确要求要办理过户手续，且被告鑫源公司已经于2015年对该房屋进行了保全，所以原告任晓明存在过错，故不予认定。对于原告任晓明提供的两份房屋买卖合同，虽有原告任晓明、被告袁浦铭及中证人的签字，但被告袁浦铭未到庭，无法确定其真实性，不能达到原告任晓明的证明目的。原告任晓明提供出租商铺的合同四份、西胜利路出租收费情况说明及银行流水情况、蒲城县犇鑫珠宝行的证明材料及银行流水，用于证明原告任晓明已经实际占有涉案房屋并收取租费的事实。被告鑫源公司认为原告任晓明所提供的证据仅是自然人之间的银行流水，不能达到其出租涉案房屋的事实存在，也不能证明被告袁浦铭已经将涉案房屋转让给原告任晓明，同时亦不能证明原告任晓明对于没有办理过户手续没有过错。结合本案的审理情况，原告任晓明所提供的证据能够证明原告任晓明实际占有该涉案房屋予以出租并收取租金的事实存在，但不能证明原告任晓明已经向被告袁浦铭支付全部房款，且在被告袁浦铭没有按照双方约定办理房屋过户手续时还以其他方式主张要求被告袁浦铭履行相关义务的事实存在。原告任晓明主张认为被告袁浦铭以从其处的借款及利息抵偿了其应支付的全部购房款，已经支付了全部购房款，但没有提供双方关于债权债务转让的相关证据，且在本案审理中，原告任晓明仍持有案外人陕西翰隆房地产有限公司出具的收条两份、被告袁浦铭出具的借条四份、欠条三份，故对其主张不予采信。原告任晓明提供被告袁浦铭的证明材料一份及视听资料，用于证明涉案房产未办理过户登记手续自己不存在过错。被告鑫源公司认为，视听资料不能确定是被告袁浦铭本人，当事人必须到庭当庭陈述，且被告袁浦铭在人民法院执行时明确表示同意对涉案房产予以查封，不能达到原告任晓明的证明目的。对于原告任晓明提供的该组证据不能证明不能办理房产过户登记手续的真正原因，亦不能证明在被告袁浦铭未能办理过户登记手续时自己还以其他方式主张要求被告袁浦铭履行相关义务的事实存在，故对于被告鑫源公司的辩称意见予以采信。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中国人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记的，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，原告任晓明虽然基于与被告袁浦铭签订的房屋买卖合同占有、出租该涉案房屋，但双方并未办理房屋过户登记手续，故不发生物权变动的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告任晓明主张其已经支付了全部购房款，但结合原告任晓明所提供的证据仅能证明原告任晓明与案外人陕西翰隆房地产有限公司签订了信贷投资协议，且案外人陕西翰隆房地产有限公司具有独立的法人资格，能够独立承担民事责任。且在本案审理中，原告任晓明仍持有案外人陕西翰隆房地产有限公司出具的收条两份及被告袁浦铭出具的借条四份、欠条三份，不能证明其已经向被告袁浦铭支付了全部购房款，且在双方约定的期限内未办理相关过户登记手续，故不发生物权变更的法律效力。且在被告袁浦铭未按协议约定协助其办理过户登记手续时，原告任晓明亦未通过其他途径主张自己的权利，对未办理过户手续存在一定的过错，故原告任晓明不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用<中国人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。故对于原告任晓明要求人民法院立即停止对位于蒲城县城关镇西胜利路9、10、11、13、15号商铺的强制执行措施并解除查封的诉讼请求，依法应予驳回。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中国人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、驳回原告任晓明要求停止对位于蒲城县城关镇西胜利路9、10、11、13、15号商铺的强制执行措施并解除查封的诉讼请求。
二、驳回原告任晓明的其他诉讼请求。
案件受理费34800元，由原告任晓明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。
审判长 李俊萍
审判员 许 燕
审判员 秦 娜
二〇一七年十一月二十二日
书记员 艾 洁