辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01225号
上诉人（原审被告）：吕晶。
委托代理人：朱延梅，律师。
被上诉人（原审原告）：刘培全。
被上诉人（原审原告）：盖彩虹。
二被上诉人共同委托代理人：张自强，律师。
二被上诉人共同委托代理人：汤宪丽，律师。
原审原告刘培全、盖彩虹与原审被告吕晶房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2014年8月14日作出（2014）沙民初字第2413号民事判决，吕晶不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人吕晶及其委托代理人朱延梅，被上诉人刘培全、盖彩虹及二人的共同委托代理人张自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘培全、盖彩虹一审诉称，二原告系夫妻关系。2011年12月22日，原告刘培全与被告签订《房屋租赁协议》，二原告将其所有的位于大连市沙河口区中山路312；mso-
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SA”﹥××号房屋出租给被告，租赁期限为2012年1月1日至2017年1月1日，第一年租金为15万元，第二年起为18万元，第三年至第五年为20万元，被告于每年1月1日前一次性支付。被告至今拖欠案涉房屋2012年3月8日至今的租金未支付。二原告请求法院判令解除原告刘培全与被告于2011年12月22日签订的《房屋租赁协议》，被告给付2013年3月8日至2013年12月31日租金146，500元以及2014年1月1日至2014年8月12日租金，被告按照中国人民银行同期贷款利率标准从2013年1月1日至判决确定被告给付之日止给付原告迟延交付租金所产生的利息损失，被告给付二原告房屋租金损失3.4万元，被告返还二原告垫付的预交采暖费9，872.47元和预存电费4，000元。
被告吕晶一审辩称，我与二原告所签订的《房屋租赁协议》已经于2012年12月27日解除。虽然《房屋租赁协议》是我签订的，但案涉房屋的实际使用人是大连市沙河口区游戏宝贝培训学校。我与原告盖彩虹签订的《股权转让协议》至今没有实际履行，故租金不应当由我承担，应当由学校承担。我不同意二原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：二原告系夫妻关系，案涉房屋位于大连市沙河口区中山路312；mso-hansi-font-
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fareast-language：ZH-CN；mso-bidi-language：AR-SA”﹥××号，房屋登记的权利人为原告刘培全。
2011年12月22日，原告刘培全与被告吕晶签订《房屋租赁协议》，协议约定，房屋坐落于大连市沙河口区和平现代城312；mso-hansi-font-
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SA”﹥××号（即案涉房屋）。该房屋被告用途为幼儿办学，除双方另有约定外，被告不得任意改变房屋用途。租赁期限自2012年1月1日至2017年1月1日止。该房屋租金第一年为十五万元整，第二年起为十八万元整，第三年至第五年为二十万元整，被告于每年1月1日前一次性支付原告刘培全年租金，第五年与租金一起补交租赁押金三万元，租期满时，没有违约时押金全部退还。付款方式：原告刘培全考虑被告经营资金紧张原因，同意被告于本合同签订之日起于2012年5月1日前向原告刘培全支付第一年租金十五万元。交付房屋期限：原告刘培全应于本合同签订日起付款后7天内，将该房屋交付被告。在房屋租赁期间，税费、电费、煤气费、供暖费、物业管理费、租赁税等费用由被告支付，并由被告承担延期付款等相关的违约责任。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告刘培全有权按年租金的3%向被告加收滞纳金并可终止合同。协议还约定了双方的其他权利义务。
合同签订后，二原告向被告交付了案涉房屋。目前，被告未将案涉房屋返还给二原告。
2011年12月27日，原告盖彩虹作为收款人与被告作为欠款人就案涉房屋预交采暖费及预存电费进行了确认，预交采暖费9，872.47元、预存电费4，000元，款项合计13，872.47元，被告于2012年3月1日前以现金或转账方式还给原告盖彩虹。
2013年1月10日，大连市沙河口区人民法院受理了二原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，二原告请求法院判令被告给付二原告2012年房屋租金25万元及违约金5万元，给付二原告2013年1月1日至3月7日期间租金33，500元。大连市沙河口区人民法院于2013年3月20日作出（2013）沙民初字第331号民事判决书，判决审理查明部分认定了相关事实：2012年9月13日，被告向原告盖彩虹发出短信，内容为“我们于2011年12月22日签订的股权转让意向书，由于在办理转让手续时发现‘创想宝贝’商标无效，不符合股权转让意向书的第一项第三条，虽然经过努力但商标还是在近期内无法确定最终的使用权。你方又不同意在确认商标后我们共同办理转让手续，经双方友好协商同意废除转让手续，因此我们建议：1、转让费由50万降为25万。2、房租费25万从转让费中抵销。3、请在一周内尽快答复。”2012年12月27日，被告向原告盖彩虹发出短信，内容为“盖彩虹、刘培全你们好，我们于2011年12月22日签订的股权转让意向书，由于在办理转让手续时发现‘创想宝贝’商标无效并有部分手续不全，虽然经过努力至今没有结果，因此不符合股权转让意向书部分内容。我们于2012年9月13日以短信的形式告知我们的意见，至今也无答复，鉴于以上原因我们决定终止原合同。新一年的房租在没有解决所有事情之前按月交付。特此告知。”原告承认收到该两条短信。大连市沙河口区人民法院判决被告给付二原告和平现代城312；mso-
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SA”﹥××号房屋（行政街号为大连市沙河口区中山路312；mso-hansi-font-family：\'TimesNewRoman\'；mso-bidi-
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language：AR-SA”﹥××号）2012年1月1日起至10月30日止的房屋租金10万元；被告给付二原告和平现代城312；mso-hansi-
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fareast-language：ZH-CN；mso-bidi-language：AR-SA”﹥××号房屋（行政街号为大连市沙河口区中山路312；mso-
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SA”﹥××号）2012年房屋租金15万元；被告给付二原告和平现代城312；mso-hansi-font-
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fareast-language：ZH-CN；mso-bidi-language：AR-SA”﹥××号房屋（行政街号为大连市沙河口区中山路312；mso-
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SA”﹥××号）2013年1月1日起至3月7日止的房屋租金33，500元；被告给付二原告逾期支付和平现代城312；mso-hansi-font-
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SA”﹥××号）房屋租金15万元的违约金（自2012年5月2日起至判决确定之日止按照中国人民银行规定的个人同期贷款利率计算）；驳回二原告的其他诉讼请求。被告不服，上诉至辽宁省大连市中级人民法院，于2013年10月22日作出（2013）大民二终字第572号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查，原告盖彩虹与被告签订《股权转让意向书》，约定原告盖彩虹将其所占大连沙河口游戏宝贝教育培训学校100%的股份转让给被告，被告愿意受让。
一审法院认为，原告刘培全与被告签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。虽然该协议约定房屋使用用途为幼儿办学，但依据合同相对性原理，协议所约定的相关权利义务应当由被告承担。二原告向被告交付了案涉房屋，被告应当按照协议约定向二原告支付租金。关于原告刘培全与被告签订的《房屋租赁协议》是否已经解除，一审法院认为，从被告于2012年12月27日向原告盖彩虹发出的短信内容来看，被告提出“终止原合同。新一年的房租在没有解决所有事情之前按月交付”，但被告并未明确终止的是双方签订的《股权转让意向书》还是《房屋租赁协议》，被告也提出新一年的房租按月交付，故该短信不能视为被告向二原告发出的解除《房屋租赁协议》的通知。另外，一审法院在（2013）沙民初字第331号案件审理过程中，二原告与被告在诉讼中均未主张解除《房屋租赁协议》，因此《房屋租赁协议》并未解除。被告未按照协议交付租金，二原告主张解除原告刘培全与被告于2011年12月22日签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
（2013）沙民初字第331号民事判决书判决被告给付二原告案涉房屋2013年1月1日起至3月7日止的房屋租金33，500元。2013年3月8日之后的房屋租金被告未支付，由于被告未将案涉房屋返还给二原告，也未与二原告办理房屋交接手续，故被告应当向二原告支付2013年3月8日之后的房屋租金及相应利息。被告应当向二原告支付2013年3月8日至12月31日房屋租金146，500元及利息（利息自2013年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算），被告应当向二原告支付2014年1月1日至8月12日（共计224天，按照年租金20万元标准计算）房屋租金122，739.72元及利息（利息自2014年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
关于二原告请求法院判令被告返还二原告垫付的预交采暖费9，872.47元和预存电费4，000元的诉讼请求，一审法院认为，依据原告盖彩虹与被告于2011年12月22日所确认的预交采暖费和预存电费，被告作为欠款人应当按照约定于2012年3月1日前将上述费用返还给原告盖彩虹。二原告的此项诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
关于二原告请求法院判令被告给付房屋租金损失3.4万元的诉讼请求，一审法院认为，原告未提供相应证据证明该损失系合同解除导致的直接损失且实际发生，故原告的此项诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院作出如下判决：一、解除原告刘培全与被告吕晶于2011年12月22日签订的《房屋租赁合同》；二、被告吕晶给付原告刘培全、盖彩虹2013年3月8日至2013年12月31日租金146，500元及利息（利息自2013年1月1日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告给付二原告2014年1月1日至2014年8月12日房屋租金122，739.72元及利息（利息自2014年1月1日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告给付二原告预交采暖费9，872.47元以及预存电费4，000元；五、驳回二原告的其他诉讼请求。上述具有给付内容的条款，均于判决生效之日起十五日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5，960元、财产保全费2，070元（二原告均已预交），退回二原告2，980元，由二原告负担450元，由被告负担4，600元，给付时间同上。
吕晶上诉的理由及请求是：撤销原审判决，由二被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。2011年11月22日，上诉人与被上诉人签订了股权转让意向书，约定了将盖彩虹所有的培训学校100%的股权转让给上诉人，并在股权转让意向书的第4条第6款明确约定上诉人应于2012年5月1日前支付租金（现代城），又明确约定租赁合同为股权转让意向书的附件，说明租赁合同是股权转让书主合同的一个附属合同，是股权转让书的组成部分，在股权转让意向书的实际履行中二被上诉人违反合同约定，致使合同目的无法实现，直到现在股权转让合同也未实际履行，无论从合同书约定的合同目的及房屋租赁的用途、租赁人的使用角度看，案涉房屋的使用人、受益人都应该是培训学校，而不是上诉人，故二被上诉人要求上诉人支付房屋租金没有事实及法律依据。在合同目的不能实现的情况下，上诉人于2012年9月13日、2012年12月27日两次都以短信的方式通知了被上诉人要解除合同，解除合同的通知到达对方的时候解除合同就生效了。如果二被上诉人对解除通知有异议的应该在其收到通知后三个月内对解除通知提出异议或向法院起诉，否则解除合同生效，合同在2012年12月27日应当依法解除。
刘培全、盖彩虹二审答辩认为，不同意吕晶的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明，在另案吕晶起诉盖彩虹、刘培全股权转让纠纷一案中，吕晶诉请要求盖彩虹、刘培全返还股权转让金及利息、赔偿直接经济损失和逾期可得利润损失。大连市沙河口区人民法院于2013年11月12日作出（2013）沙民初字第3146号民事判决，驳回吕晶的诉讼请求。吕晶不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月12日作出（2014）大民三终字第28号民事判决，驳回上诉，维持原判。在上述生效判决中并未确认解除双方之间签订的《股权转让意向书》。
根据刘培全、盖彩虹在一审期间提供的照片显示，案涉房屋在2014年5月17日门未锁，有人员进出，前台有工作人员。
2014年12月22日下午，本院组织双方当事人到案涉房屋现场核实有关情况。从现场情况来看，案涉房屋被锁住，无法进入，双方当事人均表示不是自己锁的，也没有钥匙。吕晶表示案涉房屋内没有自己的物品，案涉房屋内的电视、沙发属于培训学校的财产。
刘培全、盖彩虹于2014年12月24日向本院提交一份申请书，表示自愿放弃一审判决前3个月的房屋租金5万元整。
本院补充查明的上述事实有刘培全、盖彩虹在一审期间提交的（2013）沙民初字第3146号民事判决书和（2014）大民三终字第28号民事判决书和照片，刘培全、盖彩虹在二审期间提交的申请书，本院在二审期间制作的调查笔录及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经庭审质证和审查，应予采信。
本院认为，刘培全与吕晶签订的案涉《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。至于吕晶主张其并非租赁合同的一方当事人，案涉房屋实际由培训学校使用，应由培训学校承担相应责任一节，本院认为，依据合同的相对性原则，案涉《房屋租赁协议》系刘培全与吕晶之间签订的，该协议中约定的相关权利、义务应由合同的双方当事人享有和承担，吕晶的该项主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。结合本案中双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁协议》是否解除的问题；二、相应的租金应如何承担的问题。
针对第一个争议焦点，本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉房屋的租赁期间自2012年1月1日起至2017年1月1日止，吕晶未给付2012年1月1日起至2013年3月7日止的租金，刘培全、盖彩虹另案诉讼要求吕晶支付该租金，该案经一审、二审均支持了刘培全、盖彩虹的该项诉讼请求。现刘培全、盖彩虹提起本案诉讼，要求吕晶继续支付2012年3月8日起至今的租金。从2014年12月22日本院组织双方现场核实的有关情况及上述合同履行的实际情况来看，双方均无继续履行案涉《房屋租赁协议》的意向，且案涉《房屋租赁协议》中亦约定，吕晶逾期未交付租金的，每逾期一日，刘培全有权加收滞纳金并可终止合同，现吕晶未依约支付租金，故原审法院判决解除双方之间签订的《房屋租赁协议》并无不妥，本院予以确认。至于吕晶主张其已经于2012年12月27日向盖彩虹发出短信通知解除原合同，双方之间的租赁合同已经于该日解除一节，本院认为，该短信的主要内容为双方之间的股权转让未依约履行的有关事宜，短信中还有“新一年的房租在没有解决所有事情之前按月交付”的内容，并无解除双方之间的案涉房屋租赁合同的明确表述，且目前尚未有生效判决确认双方之间的租赁合同已经于2012年12月27日解除。加之，案涉《房屋租赁协议》第十二条中还约定，如果当事人提前解除合同应当签订终止合同书，在终止合同书签订之前，《房屋租赁协议》仍然有效，现吕晶亦未提供证据证明双方之间签订终止合同书的相关情况。此外，二审期间，吕晶主张其于2013年4月18日向盖彩虹发出一份通知，该通知的主要内容为“因你拒不办理解除股权转让合同相关交接退赔手续等造成损失的扩大，由你方承担”，通过该通知其再次要求解除合同，办理相关的交接手续，刘培全、盖彩虹主张其并未收到该通知，从吕晶提供的该通知内容来看亦未有明确解除租赁合同的表述，且吕晶未提供该份通知已由盖彩虹签收的相关证据。至于吕晶主张案涉租赁合同系《股权转让书》的组成部分，股权转让合同无法实际履行，租赁合同亦应解除一节，本院认为，案涉租赁合同与《股权转让书》系两份内容性质不一致的合同，即使租赁合同系《股权转让书》的组成部分，吕晶并未提供双方已经实际解除了《股权转让书》的相关证据材料，相关判决中亦未确认解除双方之间的《股权转让书》，对此应由吕晶承担举证不能的不利后果。据此，吕晶的该节主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
针对第二个争议焦点，本院认为，案涉房屋在2014年5月17日尚在使用，本院于2014年12月22日组织双方当事人到案涉房屋现场核实有关情况，现场看案涉房屋被锁住，无法进入，但双方均未提供已经进行房屋交接的相关证明材料，故原审法院判决吕晶向刘培全、盖彩虹支付自2013年3月8日至2014年8月12日的租金和利息并无不当。二审期间，刘培全、盖彩虹自愿放弃一审判决前3个月的房屋租金5万元整，对此，属于当事人对自己权利的处分，本院予以照准。据此，吕晶应给付刘培全、盖彩虹2013年3月8日至2013年12月31日租金146，500元及利息（利息自2013年1月1日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）和2014年1月1日至2014年8月12日房屋租金72，739.72元及利息（利息自2014年1月1日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
至于刘培全、盖彩虹主张的预交采暖费9，872.47元和预存电费4，000元一节，本院认为，依照盖彩虹与吕晶于2011年12月22日签订预交采暖费和预存电费的协议约定，吕晶应当于2012年3月1日前将上述费用返还给盖彩虹，据此，原审判决支持刘培全、盖彩虹的该项主张并无不当，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第2413号民事判决第一、二、四项；
二、变更大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第2413号民事判决第三项为“原审被告吕晶给付原审原告刘培全、盖彩虹2014年1月1日至2014年8月12日房屋租金72，739.72元及利息（利息自2014年1月1日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、撤销大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第2413号民事判决第五项；
四、驳回原审原告刘培全、盖彩虹的其他诉讼请求。
上述具有给付内容的条款，均于本判决生效之日起十五日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费5，960元、财产保全费2，070元（刘培全、盖彩虹均已预交），退回刘培全、盖彩虹2，980元，由刘培全、盖彩虹负担975元，由吕晶负担4，075元；二审案件受理费2，980元，由刘培全、盖彩虹负担1，050元，由吕晶负担1，930元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 周燕雁
代理审判员 阁成宝
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 夏丽娜