成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初6222号原告:林崇永，委托诉讼代理人：梁守志,委托诉讼代理人：张利娟，原告：林继红。委托诉讼代理人：张利娟被告：孙萍。委托诉讼代理人：汪德勇委托诉讼代理人：苗运平。被告：孙林。委托诉讼代理人：苗运平。被告：孙家玲。委托诉讼代理人：苗运平。被告：林晓初。被告：林刚。被告：林志行。诉讼委托代理人:田晓春。被告：田晓春。原告林崇永、林继红与被告孙萍、孙林、孙家玲、林晓初、林刚、林志行、田晓春房屋买卖合同纠纷一案，于2016年8月5日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，于2016年9月29日、10月31日公开开庭进行了审理。在第一次开庭审理中，原告林崇永的委托诉讼代理人梁守志、张利娟，原告林继红的委托诉讼代理人张利娟，被告孙萍的委托诉讼代理人汪德勇、苗运平，被告孙林、孙家玲委托诉讼代理人苗运平，被告林晓初、林刚、林志行、田晓春到庭参加诉讼。在第二次开庭审理中，原告林崇永的委托诉讼代理人梁守志、张利娟，原告林继红的委托诉讼代理人张利娟，被告孙萍的委托诉讼代理人汪德勇、苗运平，被告孙林、孙家玲委托诉讼代理人苗运平，被告林晓初，被告林志行的委托诉讼代理人田晓春，被告田晓春到庭参加诉讼。被告林刚经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告林崇永、林继红向本院提出诉讼请求为：1、确认林崇永、林继红与孙正廉、丁念池签订的《住房买卖协议》合法有效；2、本案诉讼费由孙萍、孙林、孙家玲、林晓初、林刚、林志行、田晓春承担。事实与理由：孙正廉、丁念池于1989年12月再婚。林崇永、林继红、林晓初、林刚、林武为丁念池子女，林武已病故，林志行是林武儿子，田晓春是林武妻子。被告孙萍、孙林、孙家玲为孙正廉的子女。位于成都市锦江区紫东正街54号4幢19楼4号（现门牌号为：成都市锦江区东大街紫东楼段156号4幢19楼4号）的房屋原为孙正廉与丁念池再婚后的夫妻共同财产，因孙正廉自己称有恐高症不愿居住，孙正廉与丁念池一致要求林崇永、林继红购买该房屋。林崇永、林继红为了体谅两位老人，才最终同意买下该房屋。2004年10月20日，林崇永、林继红与孙正廉、丁念池签订《住房买卖协议》，双方同意孙正廉、丁念池将房屋出售给林崇永、林继红，林崇永、林继红付清了购房款。林崇永、林继红对该房屋拥有合法权利，且自2004年底一直管理该房，并于2010年起居住该房屋至今。在办理房屋产权过户手续过程中，丁念池于2009年5月27日去世，孙正廉于2014年1月10日去世，孙萍、孙林、孙家玲、林晓初、林刚、林志行、田晓春对孙正廉、丁念池卖房一事完全清楚且在两老人去世时一直未提出异议，但从2014年起孙正廉去世后一直阻止林崇永、林继红办理该房屋的过户登记手续。综上，请求支持林崇永、林继红的诉讼请求。被告孙萍、孙林、孙家玲共同辩称，孙正廉、丁念池与林崇永、林继红签订的《住房买卖协议》是无效合同，其理由为：一、《住房买卖协议》中约定的成都市锦江区东大街紫东楼段156号4幢19楼4号房屋为安居房，为政策性保障住房，并非商品房，不可任意交易。根据法律规定，政策性保障住房需有相关行政部门审核确定购房人资格，人民法院不能直接认定，否则必将损害公共利益，因此，《住房买卖协议》违反了《合同法》第五十二条第（四）项之规定，应当视为无效合同。二、双方在签订《住房买卖协议》时，涉案房屋并未取得完全产权，且在开庭之前仍未取得权属证书，不具备上市交易条件。根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，该转让行为违法。三、《住房买卖协议》的签订不是孙正廉真实意思表示，系丁念池与林崇永、林继红恶意串通签订的，其行为损害了孙正廉的合法权益，该《住房买卖协议》应被认定为无效协议。涉案房屋是孙正廉使用其位于青羊区体育场路1号的婚前个人房产拆迁后得到的补偿房屋，因此涉案房屋实际上为孙正廉的婚前个人财产。而丁念池与林崇永、林继红为了达到无偿占有涉案房屋的目的，于2004年10月将拟好的《住房买卖协议》交给孙正廉抄写。协议中约定将涉案房屋卖给林崇永、林继红，且明确了购房款已付清。但事实上，林崇永、林继红从未实际支付过该购房款。2005年3月，丁念池及林崇永、林继红蛊惑孙正廉到公证处进行公证，为了掩盖其无偿占有涉案房屋的目的，林崇永、林继红向公证处谎称为孙正廉和丁念池的代理人，代理办理涉案房屋的产权证和代理出售涉案房屋，而刻意隐瞒其与已经让孙正廉签订了的《住房买卖协议》的事实。因为，林崇永、林继红明知因涉案房屋尚未取得产权证，无法办理公证。因此可见，林崇永、林继红公证委托的目的显然是为控制涉案房屋的产权凭证。同时，为进一步做实无偿占有涉案房屋，林崇永、林继红不仅未支付购房款，还以出借人的身份，出借给孙正廉30万元，之后又诱骗孙正廉用该30万元以丁念池孙子林志行的名义购买了精诚花园房屋一套，然后再要求孙正廉在公证处做了遗嘱公证，将精诚花园交由林志行继承。孙萍、孙林、孙家玲认为，上述行为是一个彻头彻尾的串通行为。首先，《住房买卖协议》只是林崇永、林继红欲占用涉案房屋的一种形式，该《住房买卖协议》并未实际履行，林崇永、林继红并未实际支付购房款。其次，孙正廉并未实际向林崇永、林继红借过款，林崇永、林继红也没有证据证明向孙正廉支付过该借款。第三，精诚花园的房屋本就是以林志行的名义购买的，孙正廉没有再做公证的必要，林崇永、林继红让孙正廉做遗嘱公证就是为了掩人耳目，目的是通过孙正廉的遗嘱公证确认孙正廉借款购买精诚花园房屋的事实。第四，委托公证完全是林崇永、林继红为了控制涉案房屋的产权凭证而做，因为该委托公证是委托林崇永、林继红办理涉案房屋的产权和买卖，但事实上，在办理该公证之前林崇永、林继红已经让孙正廉写了《住房买卖协议》，涉案房屋既然已经出售给了林崇永、林继红，就没有必要再委托林崇永、林继红出售房屋了。四、《住房买卖协议》被认定无效更符合公正、公平的民法原则和社会的公允良俗。如上所述，林崇永、林继红在未实际支付孙正廉分文购房款的情况下，就无偿占有涉案房屋，即使在孙正廉给林崇永、林继红写了30万元借条的情况下，林崇永、林继红也未实际支付，而是直接用该款给其侄子林志行买了房，如此以来，本属于孙正廉个人的财产，却被林崇永、林继红无偿骗走，这件事本身就没有任何公平可言。再者，林崇永、林继红的行为已经严重违反了社会的公允良俗和道德规范。2005年在孙正廉办理了遗嘱公证后，丁念池及林崇永、林继红认为房产已到手，对孙正廉的态度急转恶劣，就连孙正廉想在林志行房屋内终老的基本要求都没有实现，逼迫孙正廉只能在风烛残年时离开居住了几乎一辈子的成都，独身一人到上海，寄住在儿子孙林家中，直到2014年郁郁终老。综上，孙萍、孙林、孙家玲认为，该《房屋买卖协议》不是当事人孙正廉的真实意思表示，《住房买卖协议》完全是丁念池与林崇永、林继红母女恶意串通的结果，损害了孙正廉的合法权益，根据《合同法》第五十二条第（二）项之规定，该《住房买卖协议》为无效协议。被告林晓初辩称，林崇永、林继红与孙正廉、丁念池签订了《住房买卖协议》，约定将成都市锦江区东大街紫东楼段156号4幢19楼4号房屋出售给林崇永、林继红是事实。林崇永、林继红主张《住房买卖协议》有效，林晓初无异议。被告林刚辩称，孙正廉、丁念池原有房屋在成都市青羊区体育场路1号，因拆迁调换的房屋是高屋电梯，孙正廉不愿意住高层房屋，经协商就将房屋以40万元卖给林崇永、林继红。林崇永、林继红主张《住房买卖协议》有效，林刚无异议。被告林志行辩称，对林崇永、林继红陈述的事实和提出的诉讼请求均无异议。被告田晓春辩称，因孙正廉、丁念池共同所有的成都市青羊区体育场路1号房屋被拆迁，调换的房屋为电梯公寓，且楼层过高，孙正廉不愿意居住，准备出售。后经孙正廉与丁念池协商，看好了成都市青羊区文家场精城花园的多层房屋，该房屋购买价要20多万元。因孙正廉、丁念池无钱购买，就协商出售拆迁调换的房屋。经孙正廉和丁念池与林崇永、林继红协商，孙正廉和丁念池同意以40万元的价格向林崇永、林继红出售拆迁调换的房屋，双方签订了《住房买卖协议》。林崇永、林继红支付了30万元用于购买和装修成都市青羊区文家场精城花园的房屋，该房屋登记在林志行的名下，孙正廉和丁念池居住至老。林崇永、林继红支付10万元给孙正廉，此款孙正廉给了孙家玲。田晓春对林崇永和林继红陈述的事实和提出的诉讼请求均无异议。经审理查明，孙正廉生于1924年1月5日，生育子女孙萍、孙林、孙家玲。丁念池生于1929年6月6日，生育子女林崇永、林继红、林晓初、林刚、林武。林武于2013年7月12日去世，林武妻子为田晓春，两人共同生育一子林志行。1989年12月20日，孙正廉与丁念池再婚结为夫妻。孙正廉在四川省体育局工作，四川省体育局分配给孙正廉位于成都市青羊区体育场路1号4栋2号1层单位福利房，面积为87.10平方米。1993年3月2日，孙正廉向四川省体育运动委员会交纳了房改费7756.8元，取得了成都市青羊区体育场路1号4栋2号1层房屋的使用权。1998年2月26日，孙正廉向四川省体育运动委员会交纳了成都市青羊区体育场路1号4栋2号1层房屋的购房款16162.28元。1998年4月3日，孙正廉取得了成都市青羊区体育场路1号4栋2号1层房屋的产权证(权0211153)。2001年成都市青羊区体育场路1号房屋涉及整体拆迁，成都市青羊区体育场路1号4栋2号1层房屋在拆迁范围内，确定了拆迁调换的房屋为成都市锦江区紫东正街54号4栋1单元19楼4号（电梯房）。2001年12月20日孙正廉向四川省体育局交纳了预付购房款62000元。2003年9月3日，孙正廉向四川省体育局出具《住房拆迁授权委托书》，委托四川省体育局全权负责处理与市政建设单位就成都市青羊区体育场路1号4栋2号1层房屋的拆迁事宜。2004年10月20日，孙正廉、丁念池与林崇永、林继红签订《住房买卖协议》，约定：孙正廉、丁念池原省体委宿舍拆迁后归还的一套住房(紫东正街54号4-19-4，面积144平方米)卖给林崇永、林继红，房价40万元，林崇永、林继红各付20万元。购房价已付清。该住房以后涉及的有关证照及过户手续，孙正廉、丁念池协助办理。该房屋以后涉及的有关税费均由林崇永、林继红承担。林崇永、林继红以后处置该套住房均与孙正廉、丁念池无关。孙正廉、丁念池、林崇永、林继红均签名。同日，孙正廉、丁念池签订《协议》，主要内容为：孙正廉、丁念池省体委宿舍拆迁后归还的一套住房(紫东正街54号4-19-4，建筑面积144平方米)卖给女儿林崇永、林继红，房价40万元已付清。孙正廉、丁念池收房款40万元，其中用30万元购买、装修精城花园2区11幢2单元10号住房一套(面积169平方米)。孙正廉、丁念池与林武(丁念池儿子)一家三口共同居住。孙正廉、丁念池住到死为止，死后该房赠给林武之子林志行接收所有，其他任何人不得干涉该房屋的处理。剩下10万元赠给孙正廉大女儿孙家玲。孙正廉、丁念池在《协议》上签名，并在房款处注明孙家玲收10万元。庭审中，田晓春、林志行确认，精城花园2区11幢2单元10号住房一套的购房款和装修款由林崇永、林继红出资了30万元。孙萍、孙林、孙家玲也确认孙正廉、丁念池给了孙家玲10万元。2004年底成都市锦江区紫东正街54号4栋竣工，林崇永、林继红接收了成都市锦江区紫东正街54号4栋1单元19楼4号房屋，至今房屋的物管、水电费等费由林崇永、林继红交付。2005年10月17日，成都市房屋产权监理处向四川省省级机关房屋统建服务中心颁发了成都市锦江区紫东正街54号4栋的房屋产权证，2013年该栋房屋开始办理分户产权，因被拆迁的房屋登记在孙正廉名下，至今成都市锦江区紫东正街54号4栋1单元19楼4号未办理分户产权登记。2005年6月4日，孙正廉离开成都，到上海与孙林共同居住生活。2005年11月10日，孙正廉从上海向丁念池寄去一份《离婚协议》，主要内容为：一、从2005年11月起，孙正廉与丁念池离婚；二、离婚后孙正廉跟其儿女过。从此，生活起居，护理由其儿女管理……丁念池跟其儿女过。从此，生活起居，护理由其儿女管理……三、省体委安排分配的房，仍按卖出协议规定执行不变。房款40万元，孙正廉拿出10万元，照顾女儿。用30万元在成都市青羊区文家场精诚花园内买新房170平方米。丁念池拥有三分之二，孙正廉拥有三分之一。房产使用证的名字，户主是林志行(林武之子)。孙和丁的房产协议中提出的孙正廉在死时将属孙正廉的三分之一部份才交林武之子林志行接收，而今离婚仍按该协议执行不变……。2009年5月27日，丁念池因病去世。2014年1月10日，孙正廉因病去世。成都市锦江区紫东正街54号4栋1单元19楼4号门牌号现变更为成都市锦江区东大街紫东楼段156号4幢19楼4号。以上事实，有当事人的户口登记、孙正廉与丁念池的结婚证、权0211153号产权证和交购该房的房款收据、交成都市锦江区紫东正街54号4栋1单元19楼4号房屋款的收据、《住房拆迁授权委托书》、《住房买卖协议》、孙正廉与丁念池签订的《协议》、林崇永和林继红交纳成都市锦江区紫东正街54号4栋1单元19楼4号房屋水电等费的收据、四川省体育局有关办理产权证事宜的情况说明、成都市锦江区紫东正街54号4栋的房屋产权证、孙正廉写给丁念池的信(离婚协议)、孙正廉、丁念池的死亡证明、门(楼)牌号变更证明以及当事人陈述一致的事实在案佐证。本院认为，孙正廉系成都市青羊区体育场路1号4栋2号1层房屋的登记产权人，该房屋于2001年拆迁，调换的房屋为成都市锦江区紫东正街54号4栋1单元19楼4号。2004年10月20日，孙正廉、丁念池与林崇永、林继红签订《住房买卖协议》,约定孙正廉、丁念池将成都市锦江区紫东正街54号4栋1单元19楼4号出卖给林崇永、林继红。根据双方当事人的诉辩称意见，本案双方争议的焦点为：1、成都市青羊区体育场路1号4栋2号1层房屋是否属孙正廉、丁念池的夫妻共同财产；2、签订《住房买卖协议》是否是孙正廉的真实意思表示，林崇永、林继红与丁念池是否存在恶意串通，损害孙正廉利益的行为；3、成都市锦江区紫东正街54号4栋1单元19楼4号房屋是否属禁止交易的房产，其交易是否损害公共利益。对此，本院认定如下：一、成都市青羊区体育场路1号4栋2号1层房屋属孙正廉、丁念池的夫妻共同财产。其理由为：孙正廉与丁念池于1989年12月20日婚结，在夫妻关系存续8年之后，双方共同出资，购买了四川省体育局分配给孙正廉福利房，并于1998年4月3日取得了成都市青羊区体育场路1号4栋2号1层房屋房产。虽然产权登记在孙正廉个人名下，但该财产是孙正廉与丁念池夫妻关系存续期间共同出资购买取得。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”的规定，本院确认成都市青羊区体育场路1号4栋2号1层房屋应属孙正廉与丁念池的共同财产。二、签订《住房买卖协议》是孙正廉的真实意思表示，林崇永、林继红与丁念池不存在恶意串通行，损害孙正廉利益的行为。其理由为：1、孙正廉在与林崇永、林继红签订《住房买卖协议》时是完全民事行为能力，具有签约能力；2、孙正廉亲笔在《住房买卖协议》上签名的同时，又亲笔在孙正廉与丁念池签订的《协议》中签名，且在2005年11月10日写给丁念池的书信中还再次表明“省体委批安排分配的房，仍按卖出协议规定执行不变”。以上述事实充分说明，孙正廉出卖拆迁调换的房屋，是其真实意思表示，未被胁迫的情形存在；3、《住房买卖协议》约定的房屋价款为40万元，该价款应符合当时房屋市场交易价格的合理区间，不属于低价出售、购买；4、根据《住房买卖协议》和孙正廉与丁念池签订的《协议》约定的内容；孙正廉写给丁念池的书信载明的内容以及田晓春、林志行确认精城花园2区11幢2单元10号住房一套的购房款和装修款由林崇永、林继红出资了30万元，孙萍、孙林、孙家玲确认孙家玲收到10万元的事实，已充分证明了林崇永、林继红已支付了40万元的购房款，从而进一步说明《住房买卖协议》载明的内容是真实的。丁念池和林崇永、林继红虽然系母女，但本案并无证据证明丁念池与林崇永、林继红之间有恶意串通，损害孙正廉利益的事实存在。三、成都市锦江区紫东正街54号4栋1单元19楼4号房屋不属禁止交易的房产，其交易不损害公共利益。其理由为：1、成都市锦江区紫东正街54号4栋1单元19楼4号房屋是孙正廉和丁念池共同所有的被拆迁房屋调换所得，并非政策性保障住房，属孙正廉和丁念池合法取得的私有财产。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，孙正廉和丁念池处分其所有的财产不违反法律。2、在签订《住房买卖协议》时，孙正廉和丁念池应享有涉案房屋的所有权和处分权，虽然未取得成都市锦江区紫东正街54号4栋1单元19楼4号房屋的产权证书，但并不影响买卖双方签订《住房买卖协议》。孙正廉和丁念池自愿出卖自有房屋，林崇永、林继红自愿购买孙正廉和丁念池的合法房产，其行为不会导致公共利益的损害。综上，本院认为，孙正廉和丁念池是成都市锦江区紫东正街54号4栋1单元19楼4号房屋所有权人，自愿将该房屋出售给林崇永和林继红，双方签订了《住房买卖协议》，该协议的签订是买卖双方的真实意思表示，且约定的内容不违反我国法律法规的禁止性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形，本院确认孙正廉和丁念池与林崇永和林继红于2004年10月20日签订的《住房买卖协议》合法有效。孙萍、孙林、孙家玲认为成都市青羊区体育场路1号4栋2号1层房屋属孙正廉个人财产以及《住房买卖协议》的签订不是孙正廉的真实意思表示、丁念池与林崇永和林继红之间有恶意串通行为、《住房买卖协议》的签订损害公共利益的辩称理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条(法律条文全文附后）的规定，判决如下：2004年10月20日林崇永、林继红与孙正廉、丁念池签订的《住房买卖协议》合法有效。本案案件受理费7350元，由被告孙萍、孙林、孙家玲负担50元，原告林崇永、林继红负担7300元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  徐国书二〇一六年十一月十七日书记员  王代俊速录员  周晨睎附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。