浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖德乾民初字第215号
原告陈小莲。
委托代理人（特别授权代理）陈凯，浙江清溪律师事务所律师。
被告沈杨。
委托代理人（特别授权代理）盛树明，浙江莫干山律师事务所律师。
第三人沈学良。
委托代理人（特别授权代理）盛树明，浙江莫干山律师事务所律师。
原告陈小莲诉被告沈杨、第三人沈学良赠与合同纠纷一案，于2015年12月9日向本院起诉。本院于同日立案受理，适用简易程序审理后，于2016年3月8日转普通程序审理，依法组成合议庭审理，分别于2016年3月7日、2016年7月8日二次公开开庭审理了本案。原告陈小莲的委托代理人陈凯、被告沈杨的委托代理人盛树明、第三人沈学良的委托代理人盛树明均到庭参加诉讼。本案现已当庭作出判决。
原告陈小莲诉称，被告系原告与第三人婚生儿子，原告与第三人离婚时约定：“夫妻共有住房坐落于德清县××砂村××组，离婚后归儿子所有”。2015年，原告得知该房屋产权却登记在第三人沈学良名下，这与原告签订离婚协议时将自己的房产份额赠与被告的本意相违背。且涉案房屋系农村宅基地自建房，在原告与第三人赠与被告房屋的同时一并转让了宅基地，而农村宅基地的所有权归集体集体经济组织，非集体经济组织成员无权享有，赠与时被告已系农转非户口，故离婚协议中的赠与条款内容违反了国家的法律规定，应为无效条款。为此原告多次交涉未果，诉至本院，请求判令：撤销原告对被告的房产赠与。
原告陈小莲为证明其主张，在举证期限内向本院提交以下证据：1、《离婚协议书》1份，用以证明原告与第三人离婚时将夫妻共有住房坐落于德清县××砂村××组，离婚后归被告所有，对涉案房屋作出赠与，但原告提出赠与未生效的事实；2、《房屋登记信息》和《证明》各1份，用以证明第三人将其与原告离婚时同意赠与给被告的房产登记在其自己名下，违背原告赠与的本意的事实；3、原告就诊德清县人民医院的出院记录2份、胃镜检查报告3份，用以证明原告现阶段身体患病及多次住院治疗而造成经济困难的事实；4、原告父亲黄育水就诊德清县人民医院、浙江省立同德医院的出院记录3份，用以证明原告依赖受照料的父亲也患病不能继续照料原告生活的事实；5、原告就诊湖州市第三人民医院的门诊病历1份、心理测试单2份、医药费发票3份，用于证明原告患有抑郁症2级接近3级已没有治愈的可能、老无所依的事实；6、《申请法律援助经济困难证明》1份，用于证明原告依靠父母照顾、自己没有经济来源、生活困难的事实；7、《农村私人建房用地呈报表》1份，用于证明原告对涉案房屋产权享有份额的事实。
根据原告的申请，本院对原告提交的《离婚协议书》的复印件依法进行了核实取证。
被告沈杨、第三人沈学良提出抗辩，认为涉案房屋系原告与第三人离婚时原告对自己的份额作出赠与的行为，受赠人被告未有违反《合同法》第192条规定的情形，赠与人不得擅自撤销赠与；因涉案房屋系农村宅基地自建房屋，被告系城镇户口，被告无法登记在自己名下，故涉案房屋登记在第三人名下，其实际产权仍属被告所有。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告、第三人为了证明其俩的抗辩意见，在举证期限内向本院提交以下证据：1、《协议书》1份，用于证明涉案房屋虽然登记在第三人名下，但实际产权系被告所有的事实；2、《立户协议》及立户相关手续各1份，用于证明第三人与原告分户时对原告进行了经济补助及分户后属于原告个人所有的分红均归原告所有的事实。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院认证如下：
1、对原告提交的《离婚协议书》，经被告、第三人共同质证，对该证据的三性均无异议。该组证据符合有效证据的条件，本院予以认定。原告提出离婚协议中的赠与条款违反国家法律规定，该条款无效，且第三人将涉案房屋登记自己名下，违背原告赠与的本意、侵犯了原告的权益；被告及第三人认为，原告已经作出赠与，被告未有违反《合同法》第192条规定的情形，赠与人不得擅自撤销赠与。
2、对原告提交的《房屋登记信息》1份、《证明》1份，经被告、第三人共同质证，对证据《房屋登记信息》的真实性无异议，但认为与本案没有关联性，对《证明》的三性均有异议。经审查，《房屋登记信息》所涉房屋与《离婚协议书》中所涉的“夫妻现有住房坐落于德清县洛舍镇砂村六组”房屋系同一房屋，因行政区划调整而坐落地址名称发生变化。该证据符合有效证据的条件，本院予以认定。
3、对原告提交的原告出院记录、胃镜检查报告3份、原告父亲黄育水出院记录及原告在湖州市第三人民医院门诊病历1份、医药费票据3份、心理测试单2份、申请法律援助经济困难证明1份，经被告、第三人共同质证，对该组证据的关联性提出异议，认为与本案没有关联。经审查，本案中原告主张诉请的法律关系是撤销赠与合同关系，该组证据不符合有效证据的条件，本院不予认定。
4、对原告提交的《农村私房建房用地呈报表》1份，经被告、第三人共同质证，对该证据的真实性无异议，但提出该房屋并不是原告与第三人的，而是家庭成员共有的；原告也予以认同。经审查，该组证据符合有效证据的条件，本院予以认定。
5、对被告及第三人共同提交的《协议书》1份，经原告质证，对该证据的合法性提出异议，认为《协议书》涉及到第三人和原告的权益，房屋不动产的确权以登记生效，原告与第三人离婚后的赠与房产未转移至被告名下，被告对原告享有的房屋份额没有处分权，现涉案房屋未经原告同意登记在第三人名下，事后原告也没有对被告的行为予以追认，系被告与第三人恶意串通，损害了原告的合法权益，该《协议书》是无效的。经审查，该证据不符合有效证据的条件，本院不予认定。
6、对被告、第三人提交的《立户协议书》及立户相关手续各1份，因被告、第三人在庭后提交，未经原告质证，对该证据，本院不作认定。
本院根据上述证据的认证情况并结合庭审情况，确认本案事实如下。
原告陈小莲与第三人沈学良于1991年8月31日生育儿子沈杨。2001年被告沈杨户籍农转非，挂靠在洛舍镇居委会。2003年6月28日第三人沈学良作为申请建房户主，对洛舍镇砂村十八组住房申请原址拆建120平方米、扩建60平方米、拆除64.05平方米，实际申请建房184.05平方米，建造三层房屋，申请书申报在册人口有沈学良（户主，户口性质农民）、陈小莲（妻子，户口性质农民）、沈杨（儿子，户口性质居民）、沈水泉（父亲，户口性质农民，现已过世）四人。2006年11月8日，原告陈小莲与第三人沈学良在德清县民政局婚姻登记处自愿登记离婚，离婚协议约定：夫妻现有住房坐落于德清县××砂村××组，离婚后归儿子所有。
2014年年底，德清县洛舍镇进行农村自建房登记发放产权证，涉案房屋登记所有权人为沈学良，建筑面积为499.05+13.65（平方米），所有权证号为德农房权证洛舍镇字第××号。
2015年年初，原告陈小莲得知其赠与房屋的份额被登记在第三人沈学良名下，先后向砂村村委、洛舍镇政府、德清县房管局、信访局、建设局等部门提出异议，认为沈学良将涉案房屋产权证登记在自己名下，侵犯了原告的合法权益。
2015年6月23日，陈小莲以涉案房屋登记在沈学良名下，原离婚协议赠与房产的内容已履行不能为由，起诉被告沈学良、被告沈杨至本院，请求判令依法分割共同房产（德农房权证洛舍镇字第××号），经审查，陈小莲主张的诉请系离婚协议中赠与财产的权利，经本院释明法律关系后，原告陈小莲于2015年7月1日申请撤回起诉。2015年11月4日，陈小莲以身体患病、无经济来源、无住房居住为由，起诉被告沈杨至本院，请求判令沈杨提供房屋居住。经审查，陈小莲主张的诉请仍然是离婚协议中赠与财产的权利，经本院再次释明法律关系后，原告陈小莲于2015年12月1日再次申请撤回起诉。2015年12月9日，陈小莲第三次以涉案房屋登记在第三人沈学良名下，违背原告赠与目的和本意，且离婚协议中的赠与条款内容违反了国家的法律规定，应为无效条款为由，起诉被告沈杨、第三人沈学良至本院，请求判令撤销原告对被告的房产赠与，再次纠纷成讼。
还查明，被告沈杨城镇户籍于2015年7月开始挂在第三人沈学良户主下。
另查明，现德清县洛舍镇砂村六庄里、王家埭原组名为砂村6组辖区内地名。2001年德清县行政区划调整，洛舍镇原砂村村和章家桥村两村合并为砂村村，行政村民小组由原来砂村6组更名为砂村18组，六庄里4号系砂村村18组辖区内地名。
本院认为，本案争议的焦点之一：离婚协议中原告与第三人将宅基地自建房屋赠与被告的条款是否违反国家强制性规定。
根据本案有效证据显示，涉案房屋系农村宅基地自建房屋，原告、第三人及第三人父亲沈水泉均系合法在册登记的共有人（房屋建造时被告尚未成年且申请在册登记时其户籍注明为城镇户口），原告与第三人离婚时对涉案房屋作出赠与被告处理时，涉案房屋共有人沈水泉（直至其过世前）也未提出异议，应视为其默认同意（考虑家庭关系中其与受赠人的爷孙关系）。
农村宅基地作为我国特有的物权种类，宅基地使用权是特殊的用益物权，它具有社会福利性，宅基地的取得和流转都具有特殊要求。国家相关法律均规定农村宅基地使用权的主体仅限农村居民。《物权法》第一百五十三条明确了“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家相关规定”。《土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。如果允许非集体经济组织成员拥有宅基地，就与土地管理法的规定相悖，违反土地管理法确定的“一户一宅”原则。《宅基地管理办法》也规定了农村村民宅基地的所有权属于村民集体所有，村民只有使用权，没有所有权，禁止擅自买卖或非法转让、变相转让。故城镇户口、非集体经济组织成员不能享受宅基地使用权。
《物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构建物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构建物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”
综上所述，原告与第三人在离婚时将共有的宅基地自建房屋赠与被告的同时一并处分了宅基地使用权，因受赠人被告系城镇户口，城镇户口的人可以继承或受赠宅基地上的房屋及附属设施，但无权继承或受赠宅基地使用权。故该离婚协议中的赠与条款的内容违反了国家强制性规定。
本案的争议焦点之二：现系争房屋产权变更登记在第三人名下而未登记在被告名下，原告能否行使任意撤销权。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）第六条规定“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方的房屋赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理”。《合同法》第一百八十六条规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定”。夫妻双方将共同财产赠与未成年子女的协议具有道德义务性质，属诺成性的约定，当婚姻关系因离婚协议得以解除的情况下，赠与财产目的已经实现，只要该协议并不违反法律规定，其赠与房产的行为依法不能随意撤销，本案因离婚协议中的赠与条款内容违反国家强制性规定，不受道德义务的约束。
《合同法》第一百八十七条规定“赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续”。
《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。
综上所述，在赠与合同成立的情况下，国家法律赋予赠与人在一定情形下可以撤销赠与，是赠与合同与其他有偿合同的显著区别。原告与第三人在离婚时将宅基地自建房屋赠与被告的行为，因赠与条款的内容违反国家强制性规定，导致无法办理物权变更登记手续，致使被告与第三人私下签订了“房产登记”的协议书，登记于第三人名下。原告得知其赠与房屋变相登记在第三人名下，认为与原告赠与的本意相违背，严重侵害了原告的权益，请求撤销赠与。因原告与第三人赠与被告的房产权利现登记在第三人名下，原告赠与财产的权利并未转移至被告名下，原告可以行使任意撤销权。故对原告主张撤销对被告的房产赠与的诉讼请求，因符合法律规定，本院予以支持；对被告、第三人的抗辩意见，本院不予采信。
鉴于系争房屋无论作为夫妻共同财产还是家庭共同财产，均属于共同共有的情况，在共同共有财产未予分割之前，各共有人对系争房屋并无明确的份额，对共同共有之财产的处分，需各共同共有人一致意见才能作出，不存在原告或第三人单方就共同共有财产作出处分的情形，故在原告不再同意赠与被告财产权利的前提下，原告与第三人不再有赠与财产的一致意思表示，第三人对被告的赠与也丧失了存在的基础，原告要求撤销赠与的效力应及于整个赠与行为。虽然原告与第三人已经离婚，但因就系争房屋在离婚案件中未作处理，故在赠与撤销后，系争房屋仍属于原告与第三人及其他共同共有权利人之财产，原告与第三人及其他权利人可就系争房屋财产的分割另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百四十七条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）第六条及《宅基地管理办法》的相关规定，判决如下：
撤销原告陈小莲、第三人沈学良对被告沈杨就坐落于德清县洛舍镇砂村十八组的农村宅基地自建房屋权利（现登记房产证号：为德农房权证洛舍镇字第××号）的赠与。
本案案件受理费80元，由被告沈杨、第三人沈学良共同负担，限于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院，并向浙江省湖州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元（浙江省湖州市中级人民法院开户银行：农行湖州红丰支行；户名：浙江省湖州市中级人民法院案款收入专户；账号：19×××38）。在上诉期满后七日内仍未交纳并且未在上诉时依法申请司法救助的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陶志林
代理审判员 嵇 阳
人民陪审员 冯伟平
二〇一六年七月八日
代书 记员 章 萍