四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川10民终458号
上诉人（原审被告）隆昌苏泸亿佰家商贸有限公司。住所地：四川省隆昌县。
法定代表人肖坤明，董事长。
委托代理人罗炽永，四川永炽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王英，女，1976年12月22日出生，汉族，居民，隆昌县人，住四川省隆昌县。
委托代理人蒋春光，四川法典律师事务所律师。
上诉人隆昌苏泸亿佰家商贸有限公司（以下简称“苏泸公司”）因与被上诉人王英房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省隆昌县人民法院（2015）隆昌民初字第2293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人苏泸公司的委托代理人罗炽永，被上诉人王英及委托代理人蒋春光，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2015年1月16日，原告王英与被告苏泸公司签订了《场地租赁合同》一份。被告苏泸公司为合同约定的甲方，原告王英为合同约定的乙方。合同第二条约定被告苏泸公司将位于隆昌苏泸购物广场五楼整层建筑面接约4009平方米和一楼建筑面积约126平方米，共约建筑面积4135平方米的场地出租给乙方经营本合同规定的业种、品牌、品项的商品。在合同期内未经被告同意，乙方不得自行改变已约定的租赁场地经营类别和使用功能，否则视为原告违约，被告有权解除本合同，并扣除保证金和追究原告相关违约责任。原告在承租期内可以按业务需要再规划安全许可的条件下无偿使用屋顶已指定区域（见双方签字确认的附图）。合同第三条约定该租赁合同的租赁期间自2015年1月16日起至2030年7月31日止。
合同第四条第一款约定本合同履约保证金为300000元人民币；第二款约定免租期起止时间按照被告与隆昌恒信实业公司签订的租赁合同（含补充合同）相关免租条款执行；第五款约定楼顶两侧原告制作广告位置由被告免费提供，但制作方案须由被告审核签字方能制作，制作费和政府相关收费由原告自行负责；第六款约定原被告双方签订该合同次日内，原告一次性缴纳履约保证金三十万元到被告账户，在原被告双方签订合同后的2015年1月26日原告提前一次性缴纳第一个半年的第一个季度租金到被告账户，2015年2月16日原告一次性缴纳第一个半年的第二个季度租金到被告账户，否则合同自动失效，被告不退还三十万元履约保证金。
合同第六条第一项第三点约定，被告按合同约定按时完成租赁场地的移交，并向原告提供租赁场地相关资料，合同签订后在不影响房屋整体验收和消防安全等相关规定下，原告可以进场装修；第一项第五点约定被告有权向原告收取代缴的水电气费用。第二项第二点约定所有装修及设施设备购置和维护由原告自理；第三点约定原告未经被告许可不得擅自变更经营范围、品种、品牌，确需新增项目需被告书面同意，该合同确定的经营品牌内容为“商务酒店、配套餐饮、茶楼、健身房、美容美体、咖啡等”，品牌为“巴里岛”；第六点约定2015年2月10日前完成一楼接待大厅基础工程装修及巴里岛店招招牌；第七点约定原告须在2015年6月30日前试营业。合同第九条第一点约定，原被告双方就本合同签字盖章后即产生法律效力，双方必须遵照执行，不得违约，否则违约方须按守约方实际损失向守约方赔偿，如被告违约除上述赔偿和金额退还原告保证金外，还需按保证金金额支付违约金，如原告违约被告不予退还保证金。合同第十一条第二点约定租赁场地内一次消防由被告负责完成，二次消防及经营中的消防均由原告负责完成，被告协助原告办理消防及相关证照，费用由原告自行承担。
原告王英在合同签订前的2014年12月16日向被告支付了履约保证金300000元，被告于2015年2月5日向原告出具收据一份。2015年1月26日原告向被告支付第一个半年租金40万元，被告也于2015年2月5日向其出具收据一份。并于当日向原告出具收据,载明收到原告预存电费6万元。
原告为积极履行与被告签订的场地租赁合同，在签订合同前就与北京金奥恒丰国际餐饮管理有限公司签订了巴里岛酒店合作意向书、巴里岛假日酒店品牌合作协议书，并得到北京金奥恒丰国际餐饮管理有限公司正式授权在租赁场地内经营巴里岛酒店和巴里岛咖啡。原告根据上述合作协议并按北京公司的要求向其指定账号支付了加盟费和装修设计费共计43.5万元。
原告为使场地租赁合同中确定的经营品牌能顺利入驻租用场地，曾亲自到北京考查，北京总部也来人考查实地考察该品牌入驻情况，为此原告共支付相应费用6373.9元。
原告为在场地租赁合同指定期限内装修开业，于2015年4月1日与隆昌县金鹅镇超凡广告部签订了《巴里岛假日酒店店招制作协议》1份，在履行该协议后，原告向超凡广告部支付了店招制作费38710元。
2015年1月26日，原告与隆昌县金鹅镇宏达广告经营部签订了《隆昌巴厘岛酒店制作安装合同》1份，并在履行合同中向宏达广告经营部支付广告牌制作费60800元。
2015年1月30日，原告与广州市托美尔装饰装修工程有限公司隆昌分公司签订了《隆昌县TOP室内设计会所装饰装修施工合同》1份，在合同履行中原告支付给托美尔隆昌分公司底楼大厅装修费42250.37元。
2015年4月17日，原告与四川国安安装工程有限公司隆昌分公司签订《委托设计合同》一份，在合同履行过程中，原告支付给国安公司隆昌分公司五楼宾馆消防设计费5万元。
2015年4月1日与广州市托美尔装饰装修工程有限公司隆昌分公司签订了《隆昌县TOP室内设计会所装饰装修施工合同》一份，合同履行中由于被告违约，导致原告无法正常进场装修，致使原告向托美尔隆昌分公司负担违约金23.4万元。本案诉讼中，原告向隆昌法院起诉托美尔隆昌分公司要求返还所负担的违约金23.4万元，但被判决驳回诉讼请求，原告因此次诉讼支付诉讼费用2405元。
同时原告为履行场地租赁合同，支付了装修图纸打印、复印及晒图费1148元。
原审法院审理认为：依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告王英与被告苏泸公司签订的《场地租赁合同》其实质为房屋租赁合同，该租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，自双方签字盖章即发生法律效力，双方应当根据合同约定履行合同义务、行使合同权利。
房屋租赁合同中，被告要求原告应当在2015年2月10前完成一楼接待大厅的装修及酒店招牌，2015年6月30日前试营业。该院认为，原告严格按照与被告的约定履行场地租赁合同，与相应的装修公司、设计公司、广告经营部签订并履行合同，目的是为能顺利进入所约定的租赁场地经营被告所确定的品牌。而被告在履行合同过程中，自始至终未向原告提供办理五楼宾馆消防设计审核所需的物业房产证明和物业基础消防验收合格通知等资料，也未将五楼宾馆涉及的场地移交给原告，致使原告不能进场装修，严重影响装修进度，最终导致原告不能如期开业，被告在庭审中对其违约亦无异议。该院认为，被告的行为属根本性违约，导致原告无法实现合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除合同，被告对解除合同无异议，因此，对原告请求解除原被告签订的《场地租赁合同》及《补充合同》的请求，该院予以支持。
原被告双方在合同中约定“就本合同签字盖章后即产生法律效力，双方必须遵照执行，不得违约，否则违约方须按守约方实际损失向守约方赔偿，如被告违约除上述赔偿和金额退还原告保证金外，还需按保证金金额支付违约金，如原告违约被告不予退还保证金”，由于被告违反了合同约定，导致合同解除，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告在本案中应承担违约责任。
原告在签订合同后，于2014年12月16日向被告交纳了履约保证金300000元、于2015年1月26日交纳了租金40万元及预存电费6万元，为此对原告请求被告返还原告支付的履约保证金300000元、第一个半年租金40万元及预存电费6万元的请求，被告对此无异议，该院予以支持。
原告为履行房屋租赁合同，在与被告签订合同前后做了大量准备工作，先后投入支付以下费用：原告考察巴里岛品牌支出费用6373.9元、原告与北京金奥丰公司签订巴厘岛假日酒店和巴里岛咖啡加盟协议，支付了加盟费和装修设计费43.5万元、支付店招制作费38710元、广告牌制作费60800元、底楼大厅装修费42250.37元、消防设计费50000元、图纸打印、复印及晒图费1148元、向托美尔隆昌分公司负担了违约金23.4万元及案件诉讼费2405元，合计支出费用共870687.27元。但被告在履行合同中严重违约，给原告造成了投入支付费用的损失，过错应归因于被告，因此被告应对原告所投入支付费用承担赔偿责任。因此，原告主张被告对为履行合同实际投入支付的费用870687.27元予以赔偿的请求予以支持。
对原告请求赔偿的5315.44元。1.开具发票的税收3653.44元，对该损失虽原告提供了证据予以证明，因开具发票系与原告签订其他合同的合同相对方应当向原告履行的法定义务，因此原告主张该项费用应由被告承担的理由不成立，该院不予支持；2.原告购买装修材料差旅费和生活费1095元及与被告协商合同事宜支付餐饮费567元，对该损失虽原告提供了证据予以证明，但无法核实其真实性及与本案的关联性，该院不予支持。
关于原告请求被告按合同约定支付违约金300000元，是否应予以支持的问题。该院认为，对违约金原被告双方在《场地租赁合同》中有明确约定，场地租赁合同签订后，双方必须遵照执行，不得违约，否则违约方须按守约方实际损失向守约方赔偿，如被告违约除赔偿和退还原告保证金外，还需按保证金金额支付违约金，如原告违约被告不予退还保证金。双方在合同中约定的违约金的目的，就是为保证合同的顺利履行，惩罚违约方，且原告按合同约定将300000元保证金全额支付给了被告。合同约定的违约金条款对双方具有同等约束力，不仅仅针对被告。如果原告违约，也应按合同约定承担300000元违约金。该约定不存在合同双方地位不平等、合同显失公平的问题，不违反法律规定，依据合同意思自治原则和公平原则，因此，被告应按合同约定支付原告违约金300000元。同时依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中，由于被告在履行合同中根本性违约，才导致合同无法履行，被告具有明显过错。原告系守约方，为履行合同投入支付了大量资金，由于被告的根本性违约造成原告无法实现合同目的，致使原告投入的资金被占用的周期延长，正常履行合同的预期经营收益等可期待利益无法实现，给原告带来了巨大的经济损失。在庭审中，原告提出对投入资金由于本案被告违约，无法按预期收回，垫付了资金及资金占用利息，若酒店在2015年6月30日前开始试营业，还有丰厚的利润收益。因此，本案被告若只赔偿原告为履行合同实际产生的前期投入支出费用，不能弥补原告因被告违约解除合同而造成的原告垫付款、实际支出费用投入的资金占用利息，正常履行合同的预期经营收益等经济损失。因此对原告要求被告支付同保证金金额300000元相等的违约金的请求该院予以支持。被告辩称损失赔偿不能与支付违约金同时主张，因原告的损失远远大于原告为履行合同而投入支付费用的损失，被告赔偿原告所投入支付的费用损失不能弥补原告的实际损失，故被告的辩称与事实不符，该院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告王英与被告苏泸公司于2015年1月16日签订的《场地租赁合同》及《补充合同》；二、被告苏泸公司于本判决生效后七日内返还给原告王英履约保证金300000元、场地租赁费400000元、预存电费60000元；三、被告苏泸公司于本判决生效后七日内支付原告王英为履行合同实际投入的费用870687.27元、支付违约金300000元，合计1170687.27元；四、驳回原告王英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用11400元，由苏泸公司负担（此款原告已垫付，被告支付上述款项时一并支付给原告）。
上诉人苏泸公司上诉称：1.原审认定事实错误。王英诉称苏泸公司没有按照合同约定提供所需物业证明等资料的责任不在上诉人苏泸公司，苏泸公司要求王英提供装修方案，但王英迟迟不提供，是造成苏泸公司没有及时提供相关物业证明的主要责任，而原审法院对此未查明就判决苏泸公司承担相应责任缺乏相应证据支持；2.原审判决上诉人苏泸公司即承担损失赔偿责任，又支付违约金，显系适用法律错误。因此，请求驳回王英的上诉请求，依法改判。
被上诉人王英答辩称：1.苏泸公司存在根本性恶意违约，应承担违约责任；2.原审判决的870687.27元是实际投入，并不能等同于损失赔偿，损失赔偿还应包括逾期可得利益损失、资金利息损失等其他项目，原审判决的违约金在双方签订的合同中有明确约定，系具有惩罚性质的合同措施，该约定系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，而实际上王英的损失远大于此，还应改判增加赔偿额度。因此，请求二审驳回上诉人苏泸公司的上诉请求，依法判决。
二审中，上诉人苏泸公司向本院提交了物业租赁合同一份。证明苏泸公司要向王英提供的物业属于四川省恒信实业有限公司（以下简称“恒信公司”）所有，提供物业手续的前提条件是恒信公司要先将手续提供给苏泸公司，但恒信公司因为消防验收没有过关而无法将物业手续提供给上诉人，对于这个事实王英是清楚的，且请房管局出面协调过，知道2015年6月消防验收才过关，转租人苏泸公司属于不可抗力未提交物业手续，不是违约。
被上诉人王英质证认为：基于合同的相对性，王英是与苏泸公司签订的合同，双方在合同中明确约定了应该由苏泸公司提供租赁场地及相关材料，与第三方无关，苏泸公司不能因此免责。
本院的认证意见是：该合同并非本案当事人之间签订的合同，系上诉人与第三方签订的合同，不属于法定免责事由，该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。
二审中，被上诉人王英为支持其请求，向本院提交了以下证据：1.借条四份，《情况说明》1份,证明王英为经营隆昌巴厘岛假日酒店项目，委托周会平代为借款100多万元的事实，进一步证明王英在本案中，因苏泸公司违约导致无法按时收回资金，导致利息损失；2.2015年3月王英与隆昌县农村信用合作社大东分社签订的《个人借款合同》,证明王英偿还由周会平代借的民间个人借款本息，向银行贷款的事实，导致利息损失。
本院的认证意见是，因王英已撤回上诉，该组证据系王英为支持其上诉主张所提供，对以上证据不予认证。
二审查明的案件事实与原审认定事实一致，依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人苏泸公司是否构成违约，是否应承担300000元的违约金。
本案中，双方对上诉人苏泸公司未向被上诉人王英提供办理五楼宾馆消防设计审核所需物业房产证明和物业基础消防验收合格通知等资料，未将五楼宾馆涉及的场地移交给被上诉人王英，王英因此受到损失的事实并无异议；但上诉人苏泸公司认为造成其不能按照合同约定提供相关材料的原因是被上诉人王英未提供装修方案及恒信公司未向苏泸公司提供消防验收材料所致，苏泸公司并没有违约。对此，上诉人苏泸公司并未提交证据证明系因被上诉人王英未提交装修方案才导致其未按时向王英提交物业资料及移交场地，相反，根据已查明的案件事实可知，被上诉人王英为履行合同，积极与装修公司接洽，联系装修业务，因此上诉人苏泸公司的该主张不能成立；对上诉人苏泸公司上诉称的系因案外人恒信公司的行为导致不能按时履行合同约定的主张，该主张所涉及的事实为上诉人与案外人的合同关系，不属于法定的免责事由，上诉人苏泸公司如认为系案外人的违约行为导致其不能履行本案合同约定的义务，其可在承担本案的违约责任后，依法向案外人主张相关损失。故上诉人苏泸公司的该项主张亦不能成立，上诉人苏泸公司的行为已构成违约。
原审判决上诉人苏泸公司支付被上诉人王英300000元违约金是否正确。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，违约责任是以补偿为主的财产责任，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案中，被上诉人王英因上诉人苏泸公司的违约行为所造成的损失原判决除未计算资金占用利息外，对其余损失已经给予了充分的保护与支持，如此时再按照双方合同约定完全支持300000元的违约金，则加重了上诉人苏泸公司的违约责任，因此，本院根据本案的实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，将本案违约金酌减为150000元。
综上，原判决认定事实清楚,程序合法，但对违约金的处理适用法律不当，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省隆昌县人民法院（2015）隆昌民初字第2293号民事判决第一项、第二项、第四项即“解除原告王英与被告隆昌苏泸亿佰家商贸有限公司于2015年1月16日签订的《场地租赁合同》及《补充合同》”、“被告隆昌苏泸亿佰家商贸有限公司于本判决生效后七日内返还给原告王英履约保证金300000元、场地租赁费400000元、预存电费60000元”、“驳回原告王英的其他诉讼请求”；
二、变更四川省隆昌县人民法院（2015）隆昌民初字第2293号民事判决第三项即“被告隆昌苏泸亿佰家商贸有限公司于本判决生效后七日内支付原告王英为履行合同实际投入的费用870687.27元、支付违约金300000元，合计1170687.27元”为“上诉人隆昌苏泸亿佰家商贸有限公司于本判决生效后七日内支付被上诉人王英为履行合同实际投入的费用870687.27元、违约金150000元，合计1020687.27元”。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费11400元由上诉人隆昌苏泸亿佰家商贸有限公司负担9950元，由被上诉人王英负担1450元，二审案件受理费22716元，由上诉人隆昌苏泸亿佰家商贸有限公司负担19276元，由被上诉人王英负担2900元。
本判决为终审判决。
审判长 叶 波
审判员 何中明
审判员 张 博
二〇一六年八月十五日
书记员 何 敏