北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第3290号
上诉人（原审被告）北京汇丰源投资有限公司，住所地北京市丰台区石榴庄西街232号。
法定代表人周衍昆，总经理。
委托代理人杨继伟，男，1956年4月14日出生。
委托代理人白夫国，北京市中孚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）凌必权，男，1964年10月5日出生。
委托代理人张金巨，北京市众鑫律师事务所律师。
原审被告北京世信创联投资管理有限公司，住所地北京市丰台区大红门街道石榴庄西街234号62幢301。
法定代表人李海波，董事长。
原审被告北京荣港联宏海鲜市场有限公司，住所地北京市丰台区石榴庄西街232号。
法定代表人周衍昆，董事长。
上列二原审被告之共同委托代理人白夫国，北京市中孚律师事务所律师。
上诉人北京汇丰源投资有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第12451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月，凌必权起诉至原审法院称：2011年8月18日，我与北京世信创联投资管理有限公司（下称世信公司）、北京汇丰源投资有限公司（下称汇丰源公司）签订《租赁合同》，我承租汇丰源公司市场一层F132、F133号两个商铺经营冻品、闸蟹等。我交纳一年租金266000元及质保金40000元，并对商铺进行装修，支付装修费56100元，同时购买水卡、电卡及安装宽带共支付4688元。但同年12月北京荣港联宏海鲜市场有限公司（下称海鲜市场）通知我调整商铺位置至地下一层，我拒绝进行调整，我于12月18日搬离所租商铺，故起诉要求解除与汇丰源公司、世信公司签订的租赁合同，要求汇丰源公司、世信公司、海鲜市场返还租金266000元、质保金40000元、装修费56100元、水电费1984元、通讯费2704元，诉讼费由汇丰源公司、世信公司负担。
海鲜市场、世信公司及汇丰源公司共同辩称：与凌必权签订租赁合同事实属实。2011年12月市场商铺统一调整，凌必权同意调至地下一层，我们按照凌必权原装修对新铺位进行了装修，并免半年租金。凌必权于2012年5月正式调至新铺位，但其于10月自行停业。现凌必权已拖欠供暖、物业等费用，经多次要求其开业经营未果，我公司于2013年4月将凌必权的铺位重新租与他人，现我公司同意解除租赁合同，不同意其他诉讼请求。
原审法院经审理认为：凌必权与世信公司、汇丰源公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，汇丰源公司依合同交付了租赁商铺，凌必权亦交纳了相关费用，该合同应属有效。在合同履行过程中，汇丰源公司对海鲜市场进行铺位调整，海鲜市场于2012年2月10日闭市，汇丰源公司收回一层租赁铺位，现凌必权主张在租赁铺位经营至2011年12月底，汇丰源公司否认，凌必权未就此提交证据予以证明，法院不予采信。汇丰源公司称海鲜市场调整后，凌必权已调至地下一层继续经营并为其重新装修铺位，凌必权否认，汇丰源公司仅提交证人证言，无其他相关证据予以佐证，双方亦未就新铺位签订任何书面合同，故汇丰源公司该主张证据不足，法院不予认定。现双方所签《租赁合同》无法继续履行，应予解除。汇丰源公司应当将剩余租金及押金退还凌必权。关于凌必权所主张之装修款56100元，凌必权仅提交收据2张及北京市家具买卖合同，未能提交装修支出的正式发票，故凌必权主张上述装修损失，亦证据不足，法院不予认定。关于凌必权购买水、电及安装宽带上网等费用，鉴于凌必权已在租赁铺位从事经营，经营中已使用水电及宽带上网，凌必权离开所租铺位时双方未进行交接，现凌必权要求汇丰源公司全额退还该款项，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条的规定，于2013年12月判决如下：一、解除凌必权与北京世信创联投资管理有限公司、北京汇丰源投资有限公司签订的《租赁合同》。二、北京汇丰源投资有限公司于判决生效后七日内返还凌必权二十二万九千零五十六元、押金四万元，以上合计二十六万九千零五十六元；三、驳回凌必权其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，汇丰源公司不服，上诉至本院称：我公司在合同期内调整商户经营业态，是租赁合同的约定内容，凌必权已经同意从原来的位置迁至地下经营，同时我公司为其进行了装修，凌必权于2012年5月迁至地下正常经营，但其在同年10月后既不缴纳相关费用且搬走商品，拒绝继续营业，以实际行为解除了与我公司的租赁关系，凌必权擅自解除租赁关系，构成违约；故要求撤销原判，发回原审法院重审。凌必权同意原判。海鲜市场、世信公司未提出上诉。
经审理查明：世信公司系海鲜市场的承包方，汇丰源公司系海鲜市场的物业管理方。2011年8月18日，世信公司（甲方、租赁经营方）与凌必权（乙方、承租方）及汇丰源公司（丙方、物业管理方）签订《租赁合同》，确定经协商一致，就北京市丰台区×××232号海鲜市场商铺租赁事宜，达成如下协议：甲方将商场一层F132、F133号铺位租赁给乙方经营使用；租赁期限3年，每年标准租金为266000元，质保押金40000元，租金以一年一次的方式选择缴纳。凌必权于2011年8月17日向汇丰源公司支付租金266000元及质保金40000元。海鲜市场于2011年9月19日开业，公开告知商户提供3个月免租期。2011年12月，海鲜市场公告对市场一层业态重新调整，要求对商户进行统一铺位调整，将一层商户调至地下一层经营。2012年2月10日海鲜市场闭市。
原审法院审理中，凌必权称在原有铺位经营至2011年12月底，拒绝调至地下经营。海鲜市场、世信公司及汇丰源公司否认，称凌必权在原铺位经营至闭市，并经其同意调整至地下B113号铺位经营，但双方未就新铺位签订书面合同。凌必权主张签订合同后对所租商铺进行装修，支付装修费56100元，提交收据两份及《北京市家具买卖合同》一份。世信公司、汇丰源公司则称已按照凌必权原租赁商铺的装修标准为其对调整后的新商铺进行装修。
本院审理中，汇丰源公司称凌必权地下摊位的免租期为海鲜市场重新开业之后六个月，凌必权不认可海鲜市场闭市后又重新开业。
另查，凌必权为租赁铺位购买水、电并安装了宽带，凌必权离开所租铺位时，与汇丰源公司未办理交接手续。
上述事实，有《租赁合同》、收据、售电单据、售水单据、《告知函》、《关于市场一层商户铺位调整通知》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：凌必权与世信公司、汇丰源公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应依约履行。合同履行过程中，汇丰源公司对海鲜市场进行铺位调整，海鲜市场于2012年2月10日闭市，海鲜市场收回一层租赁铺位。现双方均同意解除租赁合同关系，本院对此不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。汇丰源公司称凌必权地下摊位的免租期为海鲜市场重新开业之后六个月，凌必权不认可海鲜市场闭市后又重新开业，汇丰源公司未提供有效的证据证实凌必权占用地下摊位期间海鲜市场又重新开业，故汇丰源公司应承担举证不利的法律后果；凌必权要求汇丰源公司退还租金及押金于法有据，本院予以支持；但凌必权占用一层租赁铺位经营期间超出免租期内的租金仍应向汇丰源公司交纳，原审法院依法扣减汇丰源公司应退还凌必权的租金并无不妥，应予维持。
综上，汇丰源公司的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3401元，由凌必权负担919元（已交纳），由北京汇丰源投资有限公司负担2482元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费5336元，由北京汇丰源投资有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 珊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 史其申