苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第03858号
原告：艾银燕。
委托代理人李加刚，江苏和舟律师事务所律师。
被告：刘月。
第三人：中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区苏州大道西18号。
负责人张伟煜，行长。
委托代理人常若舟，系该公司员工。
原告艾银燕诉被告刘月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，分别于2015年12月24日、2016年9月7日两次公开开庭审理了本案。本案审理过程中，依照原告申请，本院追加中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称“建行苏州分行”）作为第三人参加诉讼。原告艾银燕及其委托代理人李加刚，第三人委托代理人常若舟到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告艾银燕的诉讼请求为:1、判决被告清偿涉案房屋即苏州工业园区琉璃街25号海悦馨苑30幢905室的贷款，办理涉案房屋的抵押登记注销手续，第三人予以协助办理抵押权注销手续。2、要求被告继续履行买卖合同，并办理苏州工业园区琉璃街25号海悦馨苑30幢905室的过户手续；3、判决被告退还5万元房款及6万元垫付款；4、判决被告支付违约金（自2015年8月25日起，按128万元为总价的每日万分之六计算至实际过户之日止）；5、本案的诉讼及保全费由被告承担。事实及理由：2015年6月30日，原告通过苏州市云房源软件服务有限公司与被告签订《房地产居间买卖合同》，双方约定原告以128万元购买位于苏州工业园区琉璃街25号海悦馨苑30幢905室，并支付被告定金5万元。2015年8月4日，原被告双方签订《苏州市存量房买卖合同》，次日原告与招商银行苏州分行办理了《个人购房借款及担保合同》。原告于同年8月6日向房产交易中心支付现金38.4万元，剩余房款以贷款方式也全部支付到托管中心。至此，原告的付款义务已经全部履行。原告已经从2015年8月13日开始为涉案房屋归还贷款。另外，被告于2015年7月5日将涉案房屋交付给原告，原告随即开始设计装修并实际使用。原告补充说明：在合同履行过程当中，被告又因该涉案房屋与案外人发生交易，引发了诉讼纠纷，涉案房屋被苏州市姑苏区人民法院查封，苏州市姑苏区人民法院同时追加了原告为第三人。该院判决被告与第三人的房屋合同解除，被告刘月赔偿案外人损失，此后涉案房屋被解除查封。现因被告怠于办理抵押权注销手续，导致原告与被告无法按照合同约定正常履行过户手续，经多次调解，终不能达成注销的一致意见，故追加涉案房屋的抵押权人为本案的第三人，请求法院判令被告偿还第三人的抵押贷款，便于涉案房屋履行正常过户手续，维持房屋交易的稳定。
被告刘月未到庭答辩，其接受本院调查询问时陈述：同意协助原告办理房屋过户手续，同意退还原告5万元房款及6万元的垫付款，对原告提交的证据以及房屋买卖事实经过的陈述无异议，涉案房屋的首付款及贷款已经支付至托管中心账户，仅差完成过户手续就可以拿到房款了。但是，被告认为造成房屋无法过户的原因不在于其本人，不同意赔偿违约金。
第三人建行苏州分行辩称：首先，抵押登记注销是一种事实行为，并不以第三人之协助为前提，不应构成第三人对原告的义务。其次，第三人与被告之间存在借款合同关系，请求法院保护第三人合法权益，不应在本案中处分第三人权利或加重其义务。经本院询问，第三人表示：如原告或被告清偿了涉案房屋的剩余贷款，第三人愿意配合注销涉案房屋的抵押权登记。
经审理查明，2015年6月30日，被告刘月（××）与原告艾银燕（××）签订《房地产居间买卖合同》，约定甲方将位于苏州工业园海悦馨园30幢905室房产出售于乙方，房屋成交价为128万元，定金为5万元，双方约定2015年8月31日前甲方拿房款，乙方交房。被告同日收到原告支付的5万元定金。7月5日，原告因小孩上学需要，须提前涉及装修入住，被告同意提前将房屋交付原告，双方签订了《房屋交付单》。
2015年8月4日，原告艾银燕与被告刘月签订了《苏州市存量房买卖合同》，约定上述房屋的成交价为128万元。其中第十条约定，自××付清房款之日起十日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如逾期超过20日的，如××不退房，自该条约定的办理房屋权属转移登记申请期间届满之次日起，至实际办理房屋权属登记申请之日止，××按日计算向××支付合同约定房屋价款的万分之六的违约金，合同继续履行。
2015年8月5日，原告与招商银行苏州分行签订个人购房贷款合同。原告办理的贷款连同首付款合计128万元房款已经全部支付至苏州工业园区房地产交易管理中心。8月4日，被告出具《购房定金退款书》，承诺在完成购房过户手续后，拿到房款当天将原告支付的定金5万元归还。
另查，苏州工业园区琉璃街25号海悦馨园30幢905室房屋所有权人为被告刘月，现抵押权登记于建设银行苏州银行名下，截止至2016年9月7日的需归还的贷款结清金额为683094.83元（含罚息）。因被告刘月与案外人产生纠纷，涉案房屋于2015年9月2日被苏州市姑苏区人民法院查封。原告为解决纠纷，代替刘月垫付了6万元，涉案房屋的查封措施已被解除。在本案审理过程中，原被告多次协商被告贷款余款的归还问题，但均未找出妥善的解决方案。原告在本案中表示，如被告不能以托管中心账户上的房款来归还被告的剩余房款，原告同意代替被告清偿贷款以涤除抵押权，但产生的资金借用费用应由被告承担。
以上事实，有原告提交《房地产居间买卖合同》、定金收据、购房定金退款书、《苏州市存量房买卖合同》、房产登记薄、个人住房贷款合同、房屋交付单等证据，第三人提交的贷款余款清单等证据，以及双方庭审陈述予以证实。
本院认为，原告艾银燕与被告刘月签订的房屋买卖合同依法成立、有效，双方应诚实信用积极履行合同约定的权利、义务。原告应按约支付房款，被告应保证房屋权属无争议，满足过户交易的条件，并负有转移房屋所有权的义务。原被告签订了房屋买卖合同后，原告已经按约定支付了所有房款合计128万元，被告理应按约定办理涉案房屋的过户登记手续。因被告与案外人产生经济纠纷，涉案房屋在诉讼中被查封，导致无法办理过户登记手续。原告为被告垫付6万元而涉案房屋被解封后，经多次协商，被告仍无力归还涉案房屋剩余房贷，导致房屋过户流程无法完成。被告上述行为已经构成违约，原告要求被告继续履行合同，协助办理过户登记手续，并承担违约赔偿责任，有事实及法律依据，本院予以支持。因被告无力归还剩余房贷，原告表示可代替被告归还剩余贷款以注销房屋抵押权登记手续，该事项作为转移房屋产权登记中的必经流程，本案中一并予以判明。涉案房屋产权转移登记后，被告可取得该房屋的房款，应归还原告代其垫付的剩余房贷本息。被告对原告要求返还11万元的诉请无异议，本院予以确认。原告要求被告按照每日万分之六赔偿逾期过户的违约金，本院对此认为，被告在签约后因其个人原因导致房屋长时间无法完成过户登记手续，理应赔偿原告损失，但违约赔偿责任应以实际损失为依据。涉案被告为了便于原告小孩上学，在未取得全部房款时已将房屋交付原告使用，对原告居住使用房屋未造成明显影响。本院综合案件事实及被告的违约情节，酌定被告赔偿原告损失3万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、原告艾银燕应于本判决生效之日起七日内代替被告刘月向第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行清偿苏州工业园区琉璃街25号海悦馨园30幢905室的剩余房贷本息（含罚息），被告及第三人应在上述贷款本息（含罚息）结清后七日内协助原告办理该房屋的抵押权注销登记手续；
二、被告刘月应于上述第一项判决内容履行完毕之日（以第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行注销抵押登记时间为准）起七日内协助原告艾银燕办理苏州工业园区琉璃街25号海悦馨园30幢905室的房屋产权过户登记手续，将该房屋过户登记至原告名下；
三、被告刘月应于上述第一项判决内容履行完毕之日（以第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行注销抵押登记时间为准）起十五日内返还原告艾银燕代被告垫付的剩余房贷本息（含罚息，金额以还款当日原告实际代为支付的金额为准）；
四、被告刘月应于本判决生效之日起十五日内返还原告艾银燕11万元；
五、被告刘月应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告艾银燕违约金3万元；
六、驳回原告艾银燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取8160元、财产保全费5000，合计13160元，由被告刘月负担。该负担款项已由原告预交，本院不再退还，被告刘月应于本判决生效之日起七日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审判员 杨 俊
二〇一六年九月二十三日
书记员 谢天一