苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0505民初349号
原告：李群峰。
委托诉讼代理人：费万钧，江苏执着律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆明，江苏寒山律师事务所律师。
被告：金科集团苏州房地产开发有限公司。
法定代表人：赵波，总经理。
委托诉讼代理人：王雪峰、裴鹏义，公司员工。
原告李群峰与被告金科集团苏州房地产开发有限公司（以下简称“金科公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月24日受理后，依法由审判员赵延丽适用简易程序独任审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，本院组成合议庭进行审理，于2017年5月9日进行听证，于2017年11月16日进行听证并于同日公开开庭审理，原告李群峰的委托诉讼代理人费万钧与陆明、被告金科公司的委托诉讼代理人王雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李群峰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告赔偿房屋差价20万元（暂计）；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告退还购房款余款8.366万元、利息10.7176万元；2、判令被告支付原告房屋差价损失109万元并承担已付房款56.16万元的一倍赔偿；3、由被告承担所有诉讼费用。2017年11月16日，原告变更诉讼请求第1项为判令被告退还购房款5万元、利息10.7176万元，其他诉讼请求无变化。事实和理由:2013年6月29日，原被告达成一致,被告向原告出具了一份《关于某王府三期产品开盘前团购事宜备忘录》，原告向被告购买某王府某期独栋某独栋某号房屋，房屋价款624万元。2013年7月20日，原告按约定向被告支付定金5万元、首付款511600元。2016年4月，被告开具正式购房发票。后原告得知被告因房价上涨而擅自将该房屋以733万元出售给他人，原被告双方就赔偿事宜协商未果，故原告诉至法院。
被告金科公司辩称，我公司已经按照原告的要求将其所支付的首期房款51.16万元如期返还给原告指定账户，分两次返还，分别返还477940元和33660元。被告已履行完毕原告的诉求，请求法庭驳回原告诉请。定金是在当时看房子的时候交的履行保证金，原告支付了5万元，后由于原告违约，应当没收定金。
经审理查明，2013年6月29日，被告金科公司的销售负责人吴炼在一份《关于某王府某期产品开盘前团购事宜备忘录》上签字，该份备忘录载明：某王府开盘前一两个月期间，我们做了大量的组织协调工作，并结合开盘的需要，对王府三期产品一次性团购6套，现场帮助促销成功1套（该套亦为朋友圈购买，只不过不在团购之列），为某王府在目前市场清淡的环境下开个红盘和某王府品牌的提升，均发挥了一定的推动作用，现就团购6套产品的有关合同签订、付款方式等情况做如下说明，并请某王府有关负责人给予确认；一、关于合同签订，目前6套中，均于2013年6月30日前签约，其中某#直接签订网签合同，某#、某#、某#、某#、某#的买主因属于限购范围，先做手签合同文本；二、关于付款方式，根据当时沟通，某#于2013年6月底签订网签合同，付款为总价款的10%，其余首付款采用某大酒店借款形式，并承诺借款于2013年7月31日前还清，签署商品房买卖合同时办理贷款；某#、某#于6月底签订合同，付款为总价款的10%，其余款项于2013年12月31日前付清（关于2013年12月31日的说明：如果确定是一次性付款，则当日付清全款；如果确定是贷款形式，则当日付清首付款，并当场办理贷款手续、提供全部贷款资料）；某#、某#、某#于6月底前付款为20万/套，于2013年7月20日前付款为总价款的10%，签订手签合同文本，其余款项于2013年12月30日前付清（关于2013年12月30日的说明：如果确定是一次性付款，则当日付清全款；如果确定是贷款形式，则当日付清首付款，并当场办理贷款手续、提供全部贷款资料）；三、关于合同签约人�购解决事宜的说明，由于购买人群中，除某#陈某外，其余均为限购之列（参照其他开发商操作的实际方法），所以，允许买受人在2013年12月31日前自行解决限购限贷问题，如自行仍然无法解决，可给予免费变更一次签约人；四、关于后续服务工作，团购之行为人负有对团购行为和团购价格的保密责任，一旦发现有泄漏者，开发商将给予一定的处罚，开发商已应就上述条款给予保密并履行日常产品进度的告知和日常相关的售后服务工作。该备忘录上除吴某签字外，团购代表人意见和开发商签署意见处均为空白。庭审中，原告陈述，吴某为被告的销售总监；被告陈述，吴某为被告的销售负责人，但无法确认系其本人签字，即便是其本人签字，也没有金科公司授权。
嗣后，原告李群峰请他人向被告金科公司代付购房款，于2013年6月30日�付5万元，于2013年7月20日支付511600元，合计561600元。2013年7月20日，金科公司开具房屋销售专用收据一份，上载明：项目名称为苏州某王府，房间为某期独栋某独栋某号，客户名称为李群峰，金额为561600元，款项为定金5万元、首期511600元，交款方式为转账，收款人为张玲。
此后，原、被告并未签订商品房买卖合同也未支付剩余购房价款。
2016年8月30日，被告金科公司根据原告李群峰提供的银行账户退还原告李群峰477940元。2017年1月18日，被告金科公司退还原告李群峰33660元。被告金科公司将涉案房屋另行出售给他人。
庭审中，原、被告一致确认：苏州某王府某期独栋某独栋某号房屋于2013年6月29日时的价款为624万元，原告李群峰于2013年7月20日前支付了房屋总价款�9%即561600元给被告金科公司，此后，原告李群峰未向被告金科公司支付任何款项，原、被告双方也并未签订商品房预售协议、定金协议、商品房买卖合同等合同对定金处理、商品房买卖具体事宜作出约定。
庭审中，关于备忘录的出具过程：原告陈述：当时总共是6家团购，从该备忘录开宗明义讲明，我们团购成员为某王府开楼红盘、品牌提升发挥了积极的作用，该备忘录就合同签订、付款方式、限购解决以及后续服务都做了简易的规定，由被告销售总监吴某准备了备忘录文本起草，他自己签了字，然后发给我们团购成员。被告陈述：备忘录怎么签的，我公司不清楚，没有我公司盖章也没有我公司授权证明，原告也未签字，该份备忘录也没有明确六套房源团购人是谁，连代表人也没有签字，请求某王府有关负责人予以确认是原告�认为的，究竟谁有这个权利，原告也没有确认；原告认为自己要购买房屋，备忘录也约定了在2013年7月20日前付总房款的10%，但是在履约过程中，原告的首付款并没有达到10%，也没有在2013年7月签订合同，另外该备忘录内容也是违法的。
庭审中，关于原、被告有无按照备忘录约定于2013年7月20日前签订手签合同文本的问题：原告陈述：没有签订，这个应当由被告进行操作，要等被告通知，但是被告没有通知。被告陈述：没有签订，原告没有到现场来签约，就一直没有签。
庭审中，关于原告李群峰在2013年12月31日前有无自行解决限购限贷的问题：原告陈述：当时双方明知原告属于限购，2013年的时候，原告有三套以上房屋，因为被告没有催着付款，就没有解决这个事情，一直到2015年3月份才开�取消限购限贷，到2016年8月份重新开始限贷，所以我们的录音也显示在2016年6月份没有限贷时，原告想买了也不要更名了，但是被告涨了价以后就不同意，即使给原告买也不是原来的价格了，又要他们重新商谈价格。被告陈述：如果按照备忘录来说，2013年7月20日前付款为总额的10%签订手签合同文本，其余款项于2013年12月30日前付清，这两条，原告都没有达到，这一份备忘录真假之外的条件也没有成就，所以原告代理人在除了备忘录之外的陈述没有任何意义。
庭审中，关于若原告李群峰在2013年12月31日前无法自行解决限购限贷时双方有无协商变更签约人的问题：原告陈述：有的，录音里面有，在2016年6月和7月，原告要求变更签约人，但是被告没有同意，原告要直接买，被告又没有同意。被告陈述：双方没有协商过。
上述事实，由原告提交的关于某王府某期产品开盘前团购事宜备忘录、某股份房屋销售专用收据、房屋权属登记信息查询结果证明，被告提交的银行卡及退款信息、转账记录及账户交易明细电子回单，以及本院谈话笔录、听证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，当事人在从事民事行为时均应当遵守法律规定及诚实信用原则。本案中，被告金科公司销售负责人吴某在《关于某王府某期产品开盘前团购事宜备忘录》上签字，且金科公司收取原告款项，故吴某签署的备忘录应视为金科公司对原告等六户团购行为要约的承诺，但该承诺书对当事人的名称及住所、标的具体情况、价款、履行方式、违约责任、解决争议的方法等合同必需内容均无明确约定，故该承诺的作出无法直接认定商品房买卖合同成立。商品房买卖应当依法签订商品房买卖合同并提交房屋登记主管部门进行备案监管，被告金科公司在未与原告李群峰签订商品房预约合同、定金合同、商品房买卖合同的前提下，擅自于2013年6月30日收取原告5万元，于2013年7月20日收取原告511600元，合计561600元，被告金科公司存有过错；原告李群峰在明知自己属于限购状态情况下仍与被告金科公司约定拟购买某王府某期独栋某独栋某号，但原告李群峰并未按照备忘录约定于2013年7月20日前付款达到总价款的10%并签订手签合同文本，未于2013年12月30日前付清剩余款项，也未在2013年12月31日前自行解决限购限贷问题，且原告提交的录音资料时间均为2016年、2017年形成，原告也并无切实证据证明其于2013年12月31日前与被告协商变更签约人，故原告李群峰也存有过错。嗣后，被告金科公司于2016年8月30日退还原告李群峰477940元，于2017年1月18日退还原告李群峰33660元，因被告金科公司认为剩余5万元系定金应予没收故未退还原告李群峰。本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金应当以书面形式约定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的应当双倍返还定金。因双方就合同条款无法达成一致或者不可归责于双方等原因导致并未签订主合同的，定金应当予以返还。本案原、被告并未签订定金合同也未签订相关定金条款约定交付定金金额及定金性质，仅被告金科公司开具给原告李群峰的房屋销售专用收据中载明定金5万元，此后双方并未签订商品房买卖合同，双方均无充分证据证明协商过商品房买卖合同条款以及未能签订商品房买卖合同的过错方归属，故本案中不应适用定金罚则，被告金科公司应当返还原告李群峰5万元定金及按照中国人民银行公布的同期同类存款基准利率标准支付原告李群峰相应的资金占用期间法定孳息，其中477940元自2013年7月20日起计算至2016年8月29日止，33660元自2013年7月20日起计算至2017年1月17日止，5万元自2013年6月30日计算至被告实际返还之日止，但上述总额不得超过107176元。关于原告提出的主张被告支付房屋差价损失109万元及已付房款56.16万元一倍赔偿的诉讼请求，因原、被告并未签订商品房买卖合同，故双方仅应承担缔约过失责任，损失赔偿仅应限于为订立合同的必要支出和实际损失，不包括预期可得利益损失，且原告并未按照备忘录履行相应义务存有较大过错，原告的该诉请于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和�民法总则》第一百五十七条、第一百七十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决如下：
一、被告金科集团苏州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李群峰5万元及资金占用利息（资金占用利息按照中国人民银行公布的同期同类存款基准利率标准，其中477940元自2013年7月20日起计算至2016年8月29日止，33660元自2013年7月20日起计算至2017年1月17日止，5万元自2013年6月30日计算至被告实际返还之日止，但利息总额不得超过107176元）。
二、驳回原告李群峰的其他诉讼请求。
上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号6228400407001376361。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21382元，由原告李群峰负担20802元，由被告金科集团苏州房地产开发有限公司负担580元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10555301040017676。
审 判 长 朱海兰
审 判 员 赵延丽
人民陪审员 杨金云
二〇一八年一月三十一日
书 记 员 曹自强