重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第00962号
上诉人（原审被告）：重庆民楠房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道南路天骄。
法定代表人：张民洪，该公司经理。
委托代理人：郎启发，重庆舒义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李某某，女，汉族，生于1967年3月30日，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：何小明，重庆星兴律师事务所律师。
原审被告：谭某某，男，生于1969年11月12日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
原审被告：冉某，男，生于1962年11月11日，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
原审被告：易某某，男，生于1963年1月21日，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
原审第三人：杨某某，男，生于1963年4月2日，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
上诉人重庆民楠房地产开发有限公司（以下简称民楠公司）与被上诉人李某某，原审被告谭某某、易某某、冉某，原审第三人杨某某商品房销售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年1月27日作出（2014）石法民初字第01620号民事判决，民楠公司对该判决不服，于2015年4月9日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于同年9月17日对上诉人重庆民楠房地产开发有限公司委托代理人郎启发，被上诉人李某某及其委托代理人何小明进行了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：石柱县南宾镇原中医院片区进行旧城改造，该旧改项目开发主体是民楠公司，谭某某、冉某、易某某三人于2005年8月31日签订《三人合资开发中医院原门诊楼有关约定》。2006年4月12日和同年5月19日，谭某某与重庆民楠公司签订了《工程分包合同》，约定由民楠公司提供资质和证照，该项目所发生的债权债务，民楠公司不负任何责任。2011年8月17日，谭某某、冉某、易某某又签订了《合伙协议》，约定三人合伙挂靠民楠公司的遗留问题由合伙人共同承担。2007年9月24日，李某某（为乙方）与民楠公司（为甲方）签订了两份《商品房买卖合同》，约定民楠公司将中医院旧城改造片区商住楼第二层建筑面积712.05平方米出售给原告，合同约定二层营业房单价为1300元／平方米，出售给李某某。合同第十条还约定：实测面积小于合同约定的面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的，房屋差价由甲方据实返还，超出3%部分的房屋差价由甲方双倍返还乙方。李某某实际按商住楼第二层1500元／平方米共支付购房款10680750元。2007年9月24日，被告将门面和二层营业房交付原告。重庆市第四中级人民法院于2009年10月20日作出（2009）渝四中法民初字第7号民事判决书，判决：“一、重庆市民楠房地产开发有限公司出卖给第三人马玉田、李某某的46.9平方米的二层营业房，原告杨某某享有优先取得所有权……。”谭某某对该判决不服提起上诉，重庆市高级人民法院作出（2010）渝高法民终字第92号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。谭某某仍不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2011）民申字第827号民事裁定书，裁定驳回谭某某的再审申请。民楠公司至今未向李某某交付房屋产权证。李某某所购二层营业房现测建筑面积为658.35平方米。经石柱县价格认证中心评估鉴定，李某某被执行的二层营业房在2013年8月25日市场价格为566400元，李某某向石柱县价格认证中心评估鉴定支付鉴定费1000元。
李某某诉称：石柱县南宾镇原中医院片区旧城改造房地产开发项目系被告谭某某挂靠被告重庆民楠房地产开发有限公司开发。2007年9月24日，李某某与民楠公司签订了《商品房买卖合同》，约定民楠公司将二层建筑面积712.05平方米出售给李某某，单价为1300元／平方米，实际结算金额为1500元／平方米。李某某共计支付购房款1068075元。2007年9月24日，民楠公司将上述房屋交付给李某某，李某某对上述房屋进行了装修使用。2009年10月20日，重庆市第四中级人民法院作出（2009）渝四中法民初字第7号民事判决书，判决：一、民楠公司出卖给李某某的46.9平方米二层营业房，杨某某享有优先取得所有权。谭某某不服该判决，提起上诉，重庆市高级人民法院于2010年4月22日作出（2010）渝高法民终字第92号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年5月17日，重庆市第四中级人民法院采取强制执行措施，将民楠公司出卖给李某某的二层营业房46.9平方米执行给了杨某某。该部分为套内面积，建筑面积应为53.16平方米。谭某某不服该终审判决向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2011年8月29日作出（2011）民申字第827号民事裁定书，裁定驳回谭某某的再审申请。经石柱县价格认证中心对该53.16平方米营业房在2013年8月25日的市场价格进行了鉴定，其市场价格为566400元。故请求：1.依法判决解除李某某与民楠公司于2007年9月24日签订的《商品房买卖合同》中约定的购买第二层建筑面积712.05平方米中的53.16平方米部分（靠杨某某房产一边）；2.判令民楠公司、谭某某连带向李某某返还李某某购房款159480元，并以79740元为基数，从2007年9月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清时止；3.判令民楠公司、谭某某连带向李某某赔偿李某某预期利益损失486660元：4.由民楠公司、谭某某、冉某、易某某承担本案诉讼费用。
民楠公司答辩称：该开发项目是被告谭某某、冉某、易某某以民楠公司的名义开发，享有的利润利益以及债权、债务都是他们享有承担。民楠公司不应承担责任。李某某诉称的房产证民楠公司正在办理之中，李某某的该项请求不应得到支持。对于逾期办证的违约责任，李某某没有向被告交纳办证的费用，是李某某先违约。在合同中已经约定了按银行贷款利率计算，不能按司法解释规定的标准计算。请求驳回李某某的诉讼请求。
易某某答辩称：本案不应追加易某某为被告。本案合同的相对人是民楠公司，民楠公司是为了逃避责任，才恶意追加易某某为被告参加诉讼。请求驳回李某某对易某某的诉讼请求。
冉某答辩称：本案不应追加冉某为被告。本案合同的相对人是民楠公司，请求驳回李某某对冉某的诉讼请求。
谭某某、杨某某一审未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。
一审法院认为，李某某与民楠公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务，李某某已支付完购房款，民楠公司应按合同约定交付商品房。由于民楠公司卖给李某某的二层营业房有46.9平方米（套内面积，建筑面积为53.26平方米）被重庆市第四中级人民法院依据生效判决执行给了第三人杨某某。由于民楠公司履行不能，李某某请求解除与民楠公司于2007年9月24日签订的《商品房买卖合同》中约定的李某某购买建筑面积712.05平方米第二层营业房中的53.16平方米的约定，本院予以支持。李某某提供的证明不能证明本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项的规定，因此李某某请求向民楠公司双倍返还购房款，本院不予支持。民楠公司应向李某某返还购房款：53.16×1500=79740元，并承担该款的利息。民楠公司的违约行为还造成李某某房屋升值的预期利益损失：566400-79740=486660元，李某某开支的鉴定费亦应由民楠公司承担。本案讼争房屋系谭某某、冉某、易某某三人合伙挂靠民楠公司进行的开发，其本身并无房地产开发资质，因此谭某某、冉某、易某某对前述责任应承担连带清偿之责。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除李某某与重庆民楠房地产开发有限公司于2007年9月24日签订的《商品房买卖合同》中李某某购买建筑面积712.05平方米第二层营业房中的53.16平方米的约定；二、重庆民楠房地产开发有限公司、谭某某、冉某、易某某于本判决生效之日起十五日内向李某某返还购房款79740.00元及利息（以79740元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息从2007年9月25日至付清时止）；三、重庆民楠房地产开发有限公司、谭某某、冉某、易某某在本判决生效之日起十五日内连带赔偿李某某损失486660.00元和鉴定费1000.00元；四、驳回李某某的其他诉讼请求。
民楠公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回李某某的诉讼请求。主要事实和理由：1.虽然民楠公司与谭某某交付的房屋面积不足合同约定面积，但是李某某的现有房屋面积尚无有效证据证明。2.李某某主张按商住楼第二层每平方米1500元计算得出已付购房款1068075元是错误的，因为1068075元并非全是购房款，还包含大修基金和税金，而且实际单价与合同约定一致即是每1300元平方米。李某某所购的第二层营业房的实际建筑面积不应是658.35平方米。3、原判第一项缺乏法律依据。解除权只适用于对合同的解除，不适用于对合同的部分内容解除；针对合同中的部分内容，可以在符合行使撤销权的法定条件时主张撤销。4.原判适用法律不当。虽然《合同法》第一百一十三条规定了不履行合同或履行合同不符合约定条件造成损失的赔偿办法，但该规定不适用于本案，因为本案是商品房预售合同纠纷，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。
李某某答辩称：1.虽然合同约定的单价是每平方米1300元，但实际履行的单价是每平方米1500元。因付款在先，订约在后，故应按照实际结算的单价每平方米1500元计算。2.李某某应承担大修基金与税费2万元，但该笔费用至今没有支付。3.李某某所购的营业房已经测量了，而且民楠公司也认可所测面积，其面积差是根据合同约定的面积减去现存的面积得到的。4.当事人可以对合同的部分内容行使解除权。减少的面积是53.16平方米，应当退还的金额就应是79740元。5.李某某买房时的市场价格与因强制执行丧失房屋面积时的市场价格悬殊，其因此遭受的损失，民楠公司应当赔偿。原判适用法律正确，请求予以维持。
冉某，谭某某，易某某，杨某某未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院二审查明：2007年9月24日，李某某作为乙方与甲方民楠公司签订《商品房买卖合同》，约定民楠公司将中医院旧城改造片区商住楼第二层总建筑面积712.05平方米的营业房以每平方米1300元出售给李某某。该合同第十五条第四款第3项规定：“甲方办理房屋产权证各种税、费等贰万元由乙方负责支付。”二审庭审中，李某某承认该笔费用至今未支付。
另查明，李某某分别在2006年10月8日向民楠公司支付门面、营业房预订金200000元，2007年2月7日支付预付购房款200000元，2007年3月29日支付营业房预订金200000元，2007年7月4日支付营业房预订金190000元，2007年9月24日支付物管240元、房产证工本费200元，同日又支付48.6965元。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，二审中双方争议的焦点是：1.李某某的合同解除请求应否支持；2.购房单价是每平方米1300元，还是每平方米1500元的问题；3.李某某的损失数额问题
关于焦点一。因本案涉诉房屋是商业性营业房，对房屋的部分处理不影响剩余部分房屋的使用价值，并不导致《商品房买卖合同》的全部履行不能，从有利于商业交易的角度考虑，没有必要对合同内容全部解除。营业房中的53.16平方米作为拆迁安置房已被本院依据生效判决执行给了杨某某，致使该合同部分履行不能，李某某主张解除《商品房买卖合同》就第二层营业房中53.16平方米买卖的约定，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，一审据此支持该请求并无不当。
关于焦点二。本案李某某与民楠公司签订的《商品房买卖合同》的时间是在2007年9月24日，此时合同的价款已经分次全部支付完毕，因此可以认定，李某某与民楠公司在合同签订前就已经对房屋价款达成了一致意见并已经实际履行完毕，故应当认定涉案营业房实际履行单价为每平方米1500元，而不是合同约定的每平方米1300元，民楠公司提出的一审对该事实认定错误的主张，本院不予采纳。
关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后所获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”民楠公司交付给李某某的商品营业房因存在权利瑕疵而致李某某丧失建筑面积53.16平方米。根据司法鉴定结论，其丧失的53.16平方米在丧失时的市场价值为566400元，即李某某在支付53.16平方米的购房款79740元后所应获得的利益为566400元。同时，李某某在2007年9月24日订约当日即经交付占用所购房屋，因而不存在不能按期使用房屋的损失。也就是说，李某某在支付对价79740元购买营业房面积53.16平方米不成而遭受的可以评估的最大利益损失为566400元。该损失额扣减应返还的购房款79740元即为486660元，除此之外，不应再有购房款的利息损失问题。一审判决在支持李某某的返还购房款79740元和赔偿损失486660元的请求后，还支持其购房款利息返还请求不当，应予纠正。需要说明的是，一审法院作出前述判断，不能归责于一审法院。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持石柱土家族自治县人民法院（2014）石法民初字第01620号民事判决第一项、第三项；
二、撤销石柱土家族自治县人民法院（2014）石法民初字第01620号民事判决第二项、第四项；
三、重庆民楠房地产开发有限公司与谭某某、冉某、易某某于向李某某返还购房款79740元，限本判决生效后十五日内付清；
四、驳回李某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10341.00元，由李某某负担1261.00元，重庆民楠房地产开发有限公司、冉某、谭某某、易某某共同负担9080.00元；二审案件受理费10341.00元，由李某某负担1261.00元，重庆民楠房地产开发有限公司、冉某、谭某某、易某某共同负担9080.00元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向在石柱土家族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 谭中宜
代理审判员 刘文玉
代理审判员 何 晶
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 谢 一