湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0112民初127号原告湖南东景房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道湘路家园42号103房。法定代表人李敏，董事长。委托代理人梁翊芳，湖南云天律师事务所律师。委托代理人彭文华，湖南云天律师事务所律师。被告林敏。被告韦涵曦。第三人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路二段218号。负责人侯继明。原告湖南东景房地产开发有限公司（以下简称东景公司）与被告林敏、第三人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行（以下简称建行芙蓉支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，原告于2016年1月25日向本院提出书面申请，申请追加韦涵曦为本案被告参加诉讼，本院经审查后同意追加韦涵曦为本案的被告，并依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁翊芳、彭文华到庭参加诉讼，被告林敏、韦涵曦以及第三人建行芙蓉支行经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东景公司诉称，2014年5月12日，原、被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：被告购买位于长沙市望城区星城镇杨峰村桑梓村尚公馆4栋601号的商品房，总价481854元，被告应于合同签订之日支付首付款146854元，剩余房款335000元以银行按揭方式支付；如被告申请按揭贷款并由原告提供担保的，被告承诺，如被告未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行要求原告承担担保责任的，则被告应于原告书面通知后10日内将原告因履行其担保责任所遭受损失偿付原告，否则，原告有权单方面解除主合同，被告应当承担违约金（违约金为总房价款的10%）。2014年5月27日，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第三人向被告发放贷款335000元用于支付购房余款。上述合同签订后，被告已向原告支付购房款86854元，原告为被告垫付首付款60000元，剩余房款335000元以按揭贷款方式支付。2015年6月，被告未按借款合同要求按时足额还款，第三人多次致电并发函给被告后，被告仍未按时足额偿还本息，致使第三人从原告保证金账户内扣除相应款项。2015年10月29日，原告书面通知被告要求被告承担由此产生的损失，而被告始终未予理会，并且2015年9月、10月、11月仍未按时足额还款，导致原告代被告偿还贷款本息共计335581.85元。此外，原告还为涉案房屋进行预告登记已支付手续费342元。故请求法院判令：1、解除原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，被告应配合原告办理预购商品房预告登记注销、预购商品房抵押权预告登记注销等各项有关手续；2、原告从总房款当中扣除违约金和利息81229.24元、原告垫付首付款50000元、代偿银行款项335581.85元以及法院受理费、保全费等诉讼费用之后，所剩房款返还给被告；3、本案诉讼费用（含保全费）由被告承担。原告东景公司为证实其主张，向本院提供的证据及拟证明的事实如下：1、《长沙市望城区商品房买卖合同》，拟证明被告的违约行为已达到原告可以与被告解除合同的条件，被告应按合同约定承担违约责任。2、编号为430770001-2012-20140517041《个人住房（商业用房）借款合同》。3、《中国建设银行单位客户专用回单》。4、《提前收回个人贷款本息通知书》及EMS快递回单。5、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。6、2015年6月29日和2015年11月27日的《个人贷款还款凭证》各一份。7、《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》共两份。8、《中国建设银行个人贷款对账单》。9、第三人出具的《中国建设银行个人贷款结清证明》。10、中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行省分行）出具的《关于扣划湖南东景房地产开发有限公司保证金承担担保责任的说明》。以上证据2至证据10拟共同证明被告未按照贷款合同的约定偿还贷款本息，致使原告向第三人承担担保责任代被告偿还贷款共计335581.85元。11、关于解除《商品房买卖合同》的函。12、邮寄《关于解除的函》的EMS快递回单及快递查询结果。以上证据11和证据12拟共同证明原告主张与被告解除《商品房买卖合同》，原告已履行通知被告的义务。13、房屋预告登记证明，拟证明原告已履行预告登记的义务。14、《销售不动产统一发票》、林敏支付首付款的刷卡凭证、《抵首付借款协议》、林敏出具的《承诺书》、林敏返还借款的刷卡凭证以及原告出具的收据，拟证明原告代被告垫付首付款60000元，但被告仅返还原告首付款10000元，仍欠原告首付款50000元。15、林敏与韦涵曦的结婚证，拟证明两被告系夫妻关系。16、收住房交易手续费的票据，拟证明由于被告违约，致使原告已承担交易手续费损失。被告林敏、韦涵曦均未作答辩，未向本院提交证据，也未到庭对原告提交的以上证据发表质证意见。第三人建行芙蓉支行亦未作陈述，未向本院提交证据，也未到庭对原告提交的以上证据发表质证意见。经审查，本院认为，原告提交的以上证据，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可作为认定案件事实的根据，本院均予以采信。根据本院认定的证据并结合当事人在庭审中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2014年5月12日，原告与被告林敏、韦涵曦签订一份《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号20120258601），合同第二条约定：两被告购买的商品房为坐落于长沙市望城区月亮岛街道东景尚公馆4#栋6层601号房屋。第五条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）4221.97元/㎡，总房价481854元。第六条第2款约定：两被告以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向原告交付首期房款（含定金）146854元，剩余房款335000元向建行芙蓉支行申请贷款，原告应协助办理。《长沙市望城区商品房买卖合同》附件五补充协议第四条第2款第e项约定：“如买受人申请按揭贷款并由出卖人提供担保的，买受人承诺，如买受人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的，则买受人应于出卖人书面通知后10日内将出卖人因履行其担保责任所遭受损失偿付出卖人，否则，出卖人有权单方面解除主合同，买受人应当承担违约金（违约金为总房价款的10%），出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的违约金以及出卖人所承担的担保金额后，剩余房款无息退还给买受人。如买受人已支付的房价款中不足的，出卖人有权另行追索。”该补充协议第八条第7款约定：“任何一方解除合同的，都应当在解除合同的事实发生之日起30日内，双方持解除合同的书面文件到望城区房屋产权管理局办理解除合同的相关手续；由于一方不予配合而未办理（或未及时办理）解除合同的相关手续，另一方可不承担违约责任；同时，责任方必须承担全部责任。”2014年5月12日，原告与被告林敏、韦涵曦签订一份《抵首付借款协议》，协议约定：1、两被告向原告所借款项仅限于购买东景尚公馆4#栋6层601号房屋之用，所借款项全部直接用于支付该房屋首付款，两被告无权要求原告提供现金用于他途；2、两被告向原告借款金额为人民币60000元，借款期限至2014年11月6日止；3、借款期限到期后两被告逾期未还款的，两被告应支付壹万元违约金，并按逾期尚欠款项的日息千分之一向原告支付利息；4、两被告未按合同约定期限偿还借款的，自合同规定的借款期限到期日之第二天起至两被告还清所有借款之日止，两被告除应按上述约定向原告支付利息外，还应承担逾期未付款的违约金，违约金按日万分之五计算；逾期超过30天，原告有权不予办理房屋交付手续并单方面解除购房合同，将所购房屋转卖他人。借款协议签订当天，原告提供借款60000元给两被告用于支付购房首付款。2015年4月21日，林敏返还原告借款10000元；同日，林敏向原告出具一份《承诺书》，承诺在2015年8月20日前还清上述借款本息。在签订上述《长沙市望城区商品房买卖合同》和《抵首付借款协议》之后，被告林敏、韦涵曦与建行省分行又签订编号为430770001-2012-20140517041《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由建行省分行向林敏提供借款335000元用于支付购房余款，借款期限为240个月。合同约定建行省分行将款项一次性划入下列账户（账户名称：湖南东景房地产开发有限公司；账号：43×××04；开户银行：湖南长沙芙蓉支行营业部）。2014年9月2日，建行省分行向林敏提供借款人民币335000元并将该借款汇入双方约定的以上账户内。2014年5月22日，原告与建行省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定，原告愿意为建行省分行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”是指因购置座落于长沙市望城区月亮岛街道“尚公馆”项目所属之住房或商业用房房产而与建行省分行发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2014年5月22日至2017年5月22日期间因建行省分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。原告在本合同项下提供的保证方式为连带责任保证。建行省分行向林敏发放贷款后，因林敏未按合同约定按期偿还借款本息，建行省分行要求原告履行保证义务，建行芙蓉支行按照建行省分行的要求，分别于2015年6月29日、11月27日从原告保证金账户内扣除人民币2969.82元、332612.03元，共计335581.85元。建行芙蓉支行出具结清证明，确认林敏在建行省分行的借款已于2015年11月27日结清。建行省分行也出具说明，进一步确认林敏在建行省分行的上述借款已由原告代为偿还。由于两被告未按合同约定返还首付款以及偿还垫付的按揭贷款本息给原告，原告于2015年10月29日向被告林敏、韦涵曦送达了《关于解除的函》，通知两被告如在2015年11月5日之前，两被告未返还原告首付款以及原告代为偿还的按揭贷款本息，原告将解除合同并收回房屋。被告在2015年11月2日收到该解除合同函后未履行还款义务，至今仍欠原告首付借款本金50000元、代偿银行款项335581.85元。另查明，两被告已支付原告购房首付款86854元。涉案房屋已办理房屋预告登记手续。原告为该房屋支付了住房交易手续费342元。又查明，林敏和韦涵曦于2013年11月8日登记结婚，韦涵曦为该房屋的共同买受人和抵押人。本院认为，原告与建行省分行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、原告与两被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及其《补充协议》、两被告与建行省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告与两被告签订的《抵首付借款协议》等，均系各方当事人的真实意思表示，相关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。两被告未按照按揭贷款合同的约定向建行省分行偿还贷款本息，致使原告为其承担连带保证责任，违反了原告与两被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，原告有权向两被告追偿代偿款项335581.85元。同时，根据原、被告签订的《补充协议》第四条第2款第e项的约定，由于两被告于原告书面通知后10日内未将原告因履行其担保责任所遭受损失偿付原告，因此，原告有权单方面解除商品房买卖合同并要求两被告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除。故原告与两被告之间的《长沙市望城区商品房买卖合同》自2015年11月3日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。所以，在解除合同后，依据《补充协议》第八条第7款的约定，两被告应协助原告办理房屋预告登记注销、房屋预告登记抵押权注销等有关手续。原告主张按照总房价款的10%由两被告向原告支付违约金48185.4元，符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。在两被告支付原告上述违约金后，原告为两被告代偿按揭贷款所产生的利息、住房交易手续费等损失原告可以从违约金里得到补偿，而且原告未提供证据证实因两被告违约造成的损失超过了本院确认的违约金，故对于原告主张的该两部分损失，本院不予支持。原、被告签订《抵首付借款协议》后，由原告提供借款60000元给两被告用于支付房屋首付款，双方借款事实清楚，债权债务关系明确，被告林敏、韦涵曦应当按照约定返还借款并支付利息。故原告要求被告林敏、韦涵曦返还首付款本金50000元的请求，本院予以支持。双方在《抵首付借款协议》中约定逾期利息按日息千分之一计算，已超过年利率24%的上限规定，本院依法调整为按年利率24%进行计算。其中60000元从2014年11月7日起至2015年4月20日止的逾期利息为6509.59元（60000元×24%÷365天×165天）；此外，50000元首付款本金从2015年4月21日起至2016年1月14日止的逾期利息为8843.84元（50000元×24%÷365天×269天）。以上逾期利息共计15353.43元。本院认为，被告林敏、韦涵曦按年利率24%的标准支付上述逾期利息后，已足以弥补因两被告未按期返还原告借款给原告造成的损失，故原告再诉请要求支付抵首付借款的违约金等不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告湖南东景房地产开发有限公司与被告林敏、韦涵曦签订的合同编号为20120258601《长沙市望城区商品房买卖合同》自2015年11月3日起解除，被告林敏、韦涵曦于本判决生效之日起10日内协助原告湖南东景房地产开发有限公司办理房屋预告登记注销、房屋预告登记抵押权注销等有关手续；二、原告湖南东景房地产开发有限公司从总房价481854元中扣除违约金48185.4元、逾期利息15353.43元、代偿款项335581.85元和抵首付借款50000元后，将剩余的购房款32733.32元返还给被告林敏、韦涵曦，该32733.32元购房款在被告林敏、韦涵曦协助原告湖南东景房地产开发有限公司办理房屋预告登记注销、房屋预告登记抵押权注销等有关手续后10日内由原告返还给被告林敏、韦涵曦；三、驳回原告湖南东景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8528元，财产保全费2929元，共计11457元，由被告林敏、韦涵曦共同负担（该诉讼费用由原告湖南东景房地产开发有限公司预交，被告林敏、韦涵曦负担的案件受理费和财产保全费从原告湖南东景房地产开发有限公司应返还给被告林敏、韦涵曦的32733.32元购房款中直接予以抵扣）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  彭喜云人民陪审员  李国斌人民陪审员  朱新民二〇一六年五月三日代理书记员  刘荣丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。