上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初16579号
原告：谢琛，男，1982年1月16日出生，汉族，住上海市杨浦区市光四村XXX号XXX室。原告：仇弗韵，女，1984年5月23日出生，汉族，住上海市杨浦区市光四村XXX号XXX室。上述两原告共同委托诉讼代理人：丁沫，上海兆辰汇亚律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：张瑜，上海兆辰汇亚律师事务所律师。被告：卢建民，男，1957年4月5日出生，汉族，住上海市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室。原告谢琛、仇弗韵与被告卢建民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢琛、仇弗韵的共同委托诉讼代理人丁沫、张瑜、被告卢建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢琛、仇弗韵向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告向两原告支付逾期迁出户口违约金，自2015年11月30日起至2016年11月2日案外人卢欣怡户口迁出时止，按每日643.5元计算。事实和理由：2015年8月29日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价款人民币1,287,000元(本案币种均为人民币)。原告已根据合同约定向被告支付了房款1,270,000元，尾款17,000元因被告拒绝签署《房屋交接书》故尚未支付。根据合同约定，被告应于签订合同后90日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款万分之五向原告支付违约金，直至原户口迁出时止。被告应于2015年11月29日前迁出户口，然被告直至2016年11月2日才将原有户口迁出，故诉至法院做如上诉请。被告卢建民辩称，2015年8月29日签订合同时原告向被告支付了房款400,000元，并口头承诺一个月支付被告另800,000元，然而直至2015年12月8日原告贷款800,000元才到被告账户，故原告延期支付房款。被告于2016年1月1日起向原告承租系争房屋至2016年7月15日，租金共计12,000元，双方约定在尾款17,000元中抵扣，故原告尚有尾款5,000元未付。2016年7月15日被告已实际将房屋交付原告，无须再签署《房屋交接书》，要求原告支付剩余尾款5,000元。系争房屋维修基金约2,000元，被告并未同意赠与原告，故要求原告将该笔维修基金的费用支付给被告。被告已于2016年11月3日将系争房屋内原有户籍迁出，现坚持要求原告支付剩余房款5,000元及维修基金，不同意原告诉请。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人原系被告卢建民，建筑面积39.09平方米。2015年8月29日，两原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)，签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方向乙方出售系争房屋，转让价款1,287,000元，在2015年11月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第2条约定：若该房地产上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后90日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。附件三付款协议：首期房价款,乙方应支付首期房价款390,000元。乙方已在甲乙双方签订本合同前直接支付甲方定金50,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款340,000元整。第二期房价款，乙方应支付甲方第二期房价款800,000元，通过申请贷款方式支付，乙方应于签订本合同后30日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。其他房价款(除尾款外)：乙方应支付甲方第三期房价款80,000元，于2015年11月15日前待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，乙方应直接支付甲方全额第三期房价款。乙方应支付甲方尾款17,000元整，交易中心出具以乙方为权利人的产地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。附件四，甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有限电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有限电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。2015年8月6日，原告支付定金50,000元，同年8月23日原告支付房款200,000元，同年8月29日支付房款150,000元。2015年9月25日，原告向银行申请贷款，同年11月12日原、被告至交易中心办理过户当日原告支付房款70,000元。2015年11月26日系争房屋过户登记至原告名下。2015年12月8日贷款800,000元放至被告账户。综上，原告共计已支付被告房款1,270,000元。2016年1月19日，原、被告签订《租赁协议》，约定被告向原告承租系争房屋，租期自2016年1月1日至2016年7月15日止，租金共计12,000元。2016年7月15日，被告向原告交付系争房屋。2016年11月3日，被告将系争房屋内原有卢欣怡户籍迁出。审理中，原、被告一致表示要求法院在本案中处理尾款5,000元。被告认为违约金的计算标准过高，要求法院调低。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2015年8月29日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行自己的义务。合同的补充条款是双方特别约定的内容，对于房款支付、房屋交接、户口迁移、违约责任均作了详细明确的约定。补充条款中约定了被告应于签订买卖合同后90日内即2015年11月29日之前将原有户口迁出，否则应承担相应的违约责任。然被告至2016年11月3日才将原有户口迁出，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称原告800,000元房款延迟支付，然根据合同约定，原告应于签订合同后30日内向贷款银行申请贷款，放款期限以贷款银行为准。原告已于2015年9月25日申请贷款，符合合同约定的在签订合同后30日内申请贷款的要求，故被告该节抗辩依据不足。被告辩称原告应支付系争房屋维修基金，然根据合同附件四的约定，维修基金应由被告无偿转让给原告，原告无需另外支付费用，故被告该节抗辩亦无依据。本院自2015年11月30日起算至2016年11月2日被告应偿付逾期迁移户口违约金。双方约定的违约金计算方式为房屋总价款1,287,000元的每日万分之五，即每日643.5元，被告认为原告按此计算方式主张违约金明显过高，要求法院调低。违约金兼具惩罚性和补偿性功能，原告未能向法院举证证明其因被告逾期办理迁移户口手续而造成的损失，因此本院结合被告违约给原告造成的损失情况，兼顾合同的履行、当事人的过错程度等综合因素，根据公平合理原则酌定被告应支付的违约金数额为16,900元。审理中，原、被告一致要求本院处理抵扣租金之后的剩余尾款5,000元，原告要求被告签署《房屋交接书》后支付给被告，被告则认为房屋已实际交付，无需再行签署。对此本院认为，签署《房屋交接书》仅是形式上对交房的确认，系争房屋已于2016年7月由被告实际交付给原告使用至今，原告坚持要以签署《房屋交接书》为尾款支付的前提条件已无必要，原告理应将该笔尾款5,000元支付被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告卢建民应于本判决生效之日起十日内支付原告谢琛、仇弗韵自2015年11月30日起至2016年11月2日止的逾期迁移户口违约金人民币16,900元；二、原告谢琛、仇弗韵应于本判决生效之日起十日内支付被告卢建民上海市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋尾款人民币5,000元。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币4,174元，减半收取计人民币2,087元，由原告谢琛、仇弗韵负担人民币1905元，被告卢建民负担人民币182元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈晓宇
二〇一六年十一月二十九日
书记员 倪晓琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。