安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第00296号
上诉人（原审原告）：吴俊余，男，1942年2月28日出生，汉族，巢湖市运输公司退休职工。
被上诉人（原审被告）：胡圣军，男，1979年7月16日出生，汉族，驾驶员。
被上诉人（原审被告）：合肥市土地储备中心巢湖分中心。
负责人：汤文祥，该中心副主任。
委托代理人：范腾彪，该中心工作人员。
委托代理人：朱毅，该中心工作人员。
上诉人吴俊余因不当得利纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2012）巢民一初字第02186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：本案诉争的巢湖市蔡家园6号（原为蔡家园5号）原系巢湖布房产局公房管理处管理的直管公房，为两间平房，承租人为洪安，洪安在南院和北院分别自建了厨房、卫生间和平顶晒台各一间。1996年5月4日，吴俊余与洪安签订协议，吴俊余以补偿洪安建造厨房、卫生间和平顶晒台的形式，给付了洪安8553元，从洪安处购买了该公房的承租权利。后吴俊余以其子吴斌的名义在巢湖市房产局购买了该公房，并办理了房屋产权证，证号为房地权巢湖市字第016214号，建筑面积为51.68㎡，并标注了南院和北院，房屋产权证的图纸上对自建的厨房、卫生间和平顶晒台未作标注，该房地产权利人为吴斌。2004年12月12日，吴斌与胡圣军签订房屋买卖合同，吴斌将该房屋出售给胡圣军，价格48000元，胡圣军先期支付了购房款4500元，吴斌将房产证以及房屋钥匙交付给了胡圣军，胡圣军遂入住。由于胡圣军的入住，吴俊余得知其子将该房屋已出售，曾表示反对。因吴斌未协助胡圣军办理房产转户手续，胡圣军于2006年以吴斌为被告，向原巢湖市居巢区人民法院提起诉讼，要求吴斌协助其办理房屋产权过户手续，在诉讼过程中，吴俊余以自己是该房屋的合法产权人为由向法院提出申请，要求作为第三人参加了诉讼。2006年6月30日，该院作出（2006）巢居法民一初字第363号民事判决书，认为“另三间自建房系买卖方的搭建物，属该房附属物，而附属物所有权从属于主物”，判令吴斌协助胡圣军办理房屋产权过户手续，驳回了吴俊余的请求。吴俊余、吴斌不服判决，上诉至原地级巢湖市中级人民法院，原地级巢湖市中级人民法院于2007年1月19日作出（2006）巢民二终字第00075号民事判决，判令吴斌协助胡圣军办理房屋产权过户手续，同时判令胡圣军支付吴斌剩余购房款2071元。但认为：“本案争议房屋的面积应当只认定为51.68平方米，对于另外三间自建房，双方当事人可本着自愿平等的原则自行协商解决，本案不予处理。原判认定此三间自建房系另两间房屋的附属物确属不当，应予纠正”。该判决生效后，胡圣军于2007年7月办理了该房屋的产权过户手续。
因吴俊余在原地级巢湖市中级人民院法院的（2006）巢民二终字第00075号民事判决书生效后强行入住该房屋，并让其朋友涂登庆居住，胡圣军于2008年向原巢湖市居巢区人民法院提起诉讼，要求吴俊余、涂登庆让出房屋，并要求吴俊余赔偿其在外租房的房租费12000元。该院于2008年9月24日作出（2008）巢居法民一初字第01051号民事判决书，判决吴俊余、涂登庆让出房屋，但对胡圣军要求吴俊余赔偿其房租费12000元的诉讼请求未予支持。吴俊余和胡圣军均不服判决，上诉至原地级巢湖市中级人民法院，原地级巢湖市中级人民法院于2009年1月12日作出的（2008）巢民三终字第00192号民事判决，判令吴俊余让出房屋，并判令吴俊余按每月200元的标准赔偿胡圣军的房租费至让房时止。
2010年，该地段拆迁，拆迁人为原地级巢湖市储备中心。2010年1月2日，巢湖市土地储备中心与胡圣军签订《拆迁安置补偿协议》，认定胡圣军的砖木结构的住宅面积为51.68㎡，补偿款为83414.10元，并将院内的厨房、卫生间和平顶晒台认定住宅，其中砖混结构的住宅面积为12.65㎡补偿款为22099.55元，砖木结构的住宅面积为16.61㎡，补偿款为28220.39元，简易结构的住宅面积为10.68㎡，补偿款为3738.00元，院内住宅面积合计39.94㎡，补偿款为54057.94元，共计住宅面积为91.62㎡，补偿款137472.04元，将该房屋及一切附属物安置补偿给了胡圣军。协议签订后，吴俊余有一度时间仍让其朋友涂登庆居住在南院的平顶晒台内，导致平顶晒台不能让出。现该房屋已全部被拆除。
2010年吴俊余向巢湖市人民法院提起诉讼，要求确认巢湖市卧牛山街道西环城河活水工程指挥所与胡圣军签订的有关厨房、卫生间、平顶晒台的拆迁安置协议无效，并要求巢湖市卧牛山街道西环城河活水工程指挥所与吴俊余签订拆迁安置协议，要求将厨房、卫生间、平顶晒台安置给吴俊余。2012年5月25日，该院作出（2010）巢民三初字第00475号民事裁定书，认为该厨房、卫生间、平顶晒台无任何建房许可审批手续，属非法建筑物，不受法律保护，不属于人民法院受案范围，裁定驳回了吴俊余的起诉。吴俊余不服，上诉至合肥市中级人民法院。合肥市中级人民法院作出（2012）合民一终字第02402号民事裁定，裁定驳回吴俊余的上诉，维持原裁定。但该裁定书载有“若胡圣军因该三间自建房自拆迁单位获取了相应安置补偿权益，当事人可就相关补偿安置另行主张”。
2012年9月2日，吴俊余又向巢湖市人民法院提起诉讼，请求判令：1、胡圣军归还其所有的39.94㎡三间自建房的拆迁安置补偿利益；2、合肥市土地储备中心巢湖分中心承担连带赔偿责任。2012年10月10日，该院作出（2012）巢民一初字第02186号民事裁定，认为“吴俊余就该自建房是否应予安置补偿问题，应首先向房屋拆迁人提出，如与拆迁人不能达成一致意见，应依法向房屋拆迁主管部门申请裁决，对房屋拆迁主管部门作出的裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼。现吴俊余未经房屋拆迁主管部门裁决，直接向法院提起诉讼，不符合起诉的法定条件，依法应予驳回”，驳回了吴俊余的起诉。吴俊余不服，上诉至合肥市中级人民法院，本院作出（2013）合民一终字第00114号民事裁定书，认为，“根据原巢湖市土地储备中心与胡圣军签订的《拆迁补偿协议》，上述三间39.94平方米的自建房属于拆迁补偿范围，吴俊余认为该补偿款应属于其所有，以不当得利为由起诉要求胡圣军返还，符合法定受理条件”，撤销巢湖市人民法院作出的（2012）巢民一初字第02186号民事裁定，指定该院审理。
原审法院审理后认为：吴俊余诉称的三间自建房，实际上仅是位于正房前、后院内的厨房、卫生间和平顶晒台，该厨房、卫生间和平顶晒台并非吴俊余建造，而是由公房的原承租人洪安建造。洪安以出售自建房的名义，将公房的承租权利出售给吴俊余，虽然吴俊余购买自建房的目的是为了取得公房的承租权利，但是在协议中对公房并没有作价，该住处应只能认定为一户，公房两间和自建房三间属同一标的物，不应分户看待，故吴俊余提出的仅有公房两间转让给了其子吴斌，自建房并未转让一说不能成立。吴俊余将该房屋产权转让给其子吴斌后，吴斌办理了该房屋的产权登记证，产权登记证载明的建筑面积为51.68平方米，仅系两间公房的面积，并标注了南院和北院，对厨房、卫生间和平顶晒台未作标注，故胡圣军与吴斌在房屋买卖协议中就房屋产权证中确认的建筑面积51.68平方米进行买卖，对厨房、卫生间和平顶晒台未作特别说明，属于情理之中，厨房、卫生间和平顶晒台应归公房产权人胡圣军所有，吴俊余要求胡圣军返还拆迁部门对厨房、卫生间和平顶晒台给予的补偿安置权益，不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第六条之规定，判决：驳回吴俊余的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由吴俊余承担。
上诉人吴俊余不服原审判决上诉称：1、一审认定事实错误。从吴俊余与洪安签订的协议内容以及吴俊余与胡圣军的诉讼判决文书内容来看，胡圣军只是购买了51.86㎡的房产，其余三间自建房（面积共39.94㎡）不是胡圣军所购买房产的附属物，本案诉争的三间自建房无论从事实上还是法律上确属吴俊余所有。2、一审法院应判决胡圣军归还其所有39.94㎡三间自建房的拆迁安置权益。合肥市土地储备中心巢湖分中心（原巢湖市土地储备中心）在没有调查核实的情况下与胡圣军签订了《拆迁安置补偿协议》，认定胡圣军的砖木结构的住宅面积为51.86㎡，并将属于吴俊余所有的三间自建房39.94㎡在内，共计91.62㎡的住宅面积的安置权益给了胡圣军。但通过一审的证据表明，胡圣军只能享有51.86㎡的安置权益，如今胡圣军因三间不属于其所有的自建房而获取了安置补偿权益，已明显损害了吴俊余的合法权益。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。
被上诉人胡圣军答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审已经查明案涉三间自建房屋有一部分是我盖的，不是全部都是吴俊余盖的。出售房屋的是吴斌，不是吴俊余，吴俊余不具备诉讼主体资格。
被上诉人合肥市土地储备中心巢湖分中心答辩称：我单位都是按照相关政策规定办理拆迁安置事宜的，不应当承担连带责任。请求维持原判，驳回上诉。
二审期间，双方当事人均未提供新证据，二审查明的事实与原审查明的相同之外，另查明，原巢湖市土地储备中心与胡圣军签订的拆迁补偿协议中，对砖木结构的建筑补偿标准是1699元／㎡，对砖混结构的建筑补偿标准是1747元／平方米，不予认证面积为1.62㎡。
本院认为，根据查明的事实，1996年，蔡家园6号（原为蔡家园5号）的原承租人洪安将该房的二间平房（建筑面积51.68㎡）无偿转让给吴俊余，但对自建部分即厨房6.4㎡、卫生间3.36㎡、平顶加晒台钢筋栏杆房屋9.3㎡，共计19.06㎡，吴俊余向洪安支付了8533元作为补偿。后吴俊余之子吴斌将巢湖市蔡家园6号公房51.68㎡部分出售给胡圣军。此后，吴俊余与胡圣军发生多次诉讼。其中已经生效的两份判决即原地级巢湖市中级人民法院作出的（2006）巢民二终字第00075号民事判决与（2008）巢民三终字第00192号民事判决均认定，案件争议的三间自建房不在吴斌与胡圣军房屋买卖合同范围之内。鉴于该三间自建房吴俊余曾支付了对价，而胡圣军没有证据证明其向吴斌购买的房屋包括该三间自建房，或支付了针对该自建房部分的对价，则胡圣军将自该三间自建房获得的拆迁补偿款全部占为己有，确属不当。胡圣军自三间自建房获取的拆迁补偿款应部分返还给吴俊余。至于返还的数额，本院综合胡圣军对该三间自建房进行过加盖的事实，及拆迁补偿中的补偿标准、成新系数、不予认证的面积等因素，酌情确定为2万元。至于吴俊余要求合肥市土地储备中心巢湖分中心承担连带赔偿责任的主张，因缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实错误，应予纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省巢湖市人民法院（2012）巢民一初字第02186号民事判决；
二、被上诉人胡圣军于本判决生效之日起十五日内返还上诉人吴俊余自蔡家园6号自建房屋获得的拆迁补偿款20000元；
三、驳回吴俊余的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延
履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费525元，由胡圣军承担190元，吴俊余承担335元。二审案件受理费1050元，由胡圣军承担380元，吴俊余承担670元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 王 莉
代理审判员 方玮韡
二〇一四年三月二十日
书 记 员 于成冲
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民法通则》第九十二条【不当得利】没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。