江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3005号
上诉人（原审被告）赵迎军，男，汉族，1971年10月14日出生。
委托代理人王立，江苏衡鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京金桥实业有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道水田村。
法定代表人黄玉敏，该公司董事长。
委托代理人许向阳，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人陈博，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
上诉人赵迎军因与被上诉人南京金桥实业有限公司（以下简称金桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖龙民初字第366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵迎军及其委托代理人王立，被上诉人金桥公司的委托代理人许向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金桥公司原审诉称，2013年3月15日，金桥公司与赵迎军签订“租用合同”，约定由赵迎军承租金桥公司所有的位于南京市栖霞区西岗街道孟北村村民委会旁106库内1-13号库房、6间生活用房和部分场地，租期自2013年3月15日至2016年3月14日，第一年租金40万元，第二年、第三年租金双方另行协商。同时双方还约定，赵迎军逾期支付租金按每日0.3%向金桥公司支付违约金，并且金桥公司有权解除合同，合同解除后赵迎军未及时返还房屋应按解除前租金的两倍向金桥公司支付使用费。合同签订后，双方按约履行。2014年2月28日，双方就第二年的租金数额签订了补充协议，约定第二年的租金数额为34万元，赵迎军应分别于2014年3月15日、5月31日前各支付8.5万元。但补充协议签订后，赵迎军未能按照约定给付租金。2014年7月8日，金桥公司就赵迎军所欠14万元租金及违约金致函赵迎军，要求赵迎军于2014年7月15日前付清所欠租金及违约金，逾期将解除与赵迎军签订的租用合同及补充协议。至2014年7月15日赵迎军仍未支付所欠租金，金桥公司遂于7月16日致函赵迎军，通知其解除租用合同及补充协议，并腾空迁出106仓库。因赵迎军未腾空迁出106仓库，故金桥公司诉至法院，要求赵迎军立即腾空迁出南京市栖霞区西岗街道孟北村村民居委会旁106库；立即给付租金118055元（计算至2014年7月31日）及违约金41239元（以每日0.3%计算至2014年7月31日，并继续计算至付清止）；给付使用费20493元（以每日1863元自2014年7月21日计算至2014年7月31日，并计算至腾空迁出之日止）；本案诉讼费用由赵迎军承担。
赵迎军原审辩称，金桥公司要求解除租赁合同没有事实和法律依据，赵迎军并没有收到相关解除合同的任何法律文件，且赵迎军在获知有关部门禁止养殖的同时，双方在孟北社区多次组织下达成一致意见，也就是赵迎军在与相关部门处理完赔偿事宜后，双方再将租金问题一并解决。赵迎军与家乡七八个合伙人共同投资在孟北社区所属的辖区投资养殖业，共计投资约三四百万元，租赁时间为三年。2014年春季，赵迎军接到相关部门口头告知禁止在此地养殖。由于赵迎军前期投入较大，且养殖业是一个相对较长时间的生长过程，因此赵迎军同相关合伙人身负巨债，投入了养殖事业，赵迎军接到相关部门禁止养殖后也多次同包含金桥公司在内的部门商量和上访，金桥公司也能体谅赵迎军对其的投入，由于赵迎军投入巨大，因此相关部门也暂时没有得到明确的答复，现在金桥公司诉求赵迎军解除合同，违背了双方之间的意见，也是乘人之危的表现，更无相关法律规定和合同约定，因此请求法院驳回金桥公司的诉求。
原审经审理查明，2013年3月15日，金桥公司与赵迎军签订了租用合同一份。合同主要内容为：甲方（赵迎军）使用乙方（金桥公司）106仓库1-13号库房（乙方陆续交付）、6间生活用房和部分场地，发展种养殖业，第一年租金为400000元／年；合同期叁年，自2013年3月15日起至2016年3月14日止；合同期内，第二、三年租金根据市场行情双方分别另行协商确定；如在2014年2月28日前协商不成，则本合同解除；甲方一经使用乙方库房，乙方不退还收取的租金；付款方式为3个月一付，先付费后使用；在签订本合同时，甲方应付清首期租金100000元（大写：壹拾万元人民币），下期租金100000元（大写：壹拾万元人民币）须于2013年5月31日付清，余下的租金，分别于2013年8月31日和11月30日前付清；第二年和第三年的租金支付方式双方另行协商确定；逾期须交纳千分之三／元／天滞纳金；合同期内，任何一方如需提前解除合同，必须提前三个月书面通知对方，否则违约方必须向对方支付（3个月租金）违约金；甲方应按约定的期限交纳费用，到期不付费用，乙方有权留置并采取拍卖、变卖的方式处理甲方的物品，并有权解除合同；合同解除或终止后，甲方如未能按约定的期限返还房屋，则应按解除合同或终止合同前的租金标准的2倍向乙方支付逾期占用期间的使用费；在合同期间，如遇政府规划或乙方转型发展需要提前解除本合同的，乙方应在解除之日前三个月书面通知甲方，甲方必须无条件服从。合同签订后，原赵迎军双方均按合同约定履行了义务。2013年12月13日，南京市栖霞区人民政府办公室下发了宁栖政办字（2013）56号文件，即区政府办公室关于转发区农业局、区城管局关于进一步做好全区畜禽养殖场所综合治理工作实施方案的通知，该通知明确规定了栖霞区西岗街道孟北村村民委员会旁106仓库所在地区属于限制性养殖区域。2014年2月28日，金桥公司与赵迎军就第二年租金签订了补充协议，协议主要内容约定：2014年3月15日至2015年3月14日仓库租金为34万，付款方式为3个月一付，先付费后使用；首期租金8.5万元（捌万伍仟元）赵迎军（乙方）须在2014年3月15日前付清，下期租金付款时间为2014年5月31日前，逾期乙方须交纳0.3%／天滞纳金；甲方使用的6号库内300平方小仓库不包含在乙方租赁仓库范围内；如遇106库外道路交通不畅通时，甲方配合协助乙方解决。因赵迎军未按补充协议的约定给付租金，金桥公司于2014年7月8日通过邮政特快专递向赵迎军发送催款函一份，要求其在2014年7月15日前支付到期租金170000元，逾期将解除租赁合同及补充协议。2014年7月16日，金桥公司再次通过邮政特快专递向赵迎军发送解除合同通知书1份，要求解除双方于2013年3月15日签订的租赁合同及2014年2月28日签订的补充协议。此后，赵迎军到相关部门上访。2014年7月29日，西岗街道相关人员就赵迎军上访事宜和双方之间的纠纷对双方进行协调，但无结果。2014年8月8日，金桥公司诉至法院要求处理。审理中，金桥公司坚持其诉讼请求，赵迎军则请求法院驳回金桥公司的诉讼请求，并要求金桥公司赔偿其投资款损失三四百万元，但其没有提出反诉，也没有提供充分的证据予以证实。2015年3月10日，原审法院组织双方进行调解，金桥公司表示要求解除合同，租赁费用可以协商；而赵迎军则认为双方矛盾激化，其无法继续履行合同，要求金桥公司赔偿其投资款约500万元，并考虑到情势变更的因素，要求降低相关费用。
原审另查明，针对宁栖政办字（2013）56号文件实施情况，原审法院于2014年12月15日到南京市栖霞区西岗街道进行了调查，根据西岗街道农副业科相关人员证实，他们已向金桥公司传达该文件，并说明了养殖鸡的数量不得超过3000只，如果有形成规模性的养殖，必须符合条件。此后，对于赵迎军投资款项及损失，原审法院要求赵迎军提供证据予以证实，但赵迎军仅提供了合伙协议、投资款项说明及相关照片予以证明。
原审法院认为，金桥公司与赵迎军所签订的租用合同、补充协议是双方的真实意思表示，合同及协议的内容没有违反法律规定，故该租用合同及补充协议均合法有效，双方均应按照合同及协议的约定全面履行。由于租用合同履行过程中，客观条件发生了变化，加之赵迎军未能按照补充协议的规定向金桥公司交纳租金，双方产生纠纷。现金桥公司要求解除合同，而赵迎军表示双方矛盾激化，其无法履行租赁合同，因此，双方签订的租赁合同应予以解除，赵迎军应将租赁的房屋、场地腾空交付给金桥公司。关于金桥公司主张的要求赵迎军给付租金118055元（计算至2014年7月31日）及违约金41239元（以每日0.3%计算至2014年7月31日，并继续计算至付清止）；给付占用使用费20493元（以每日1863元自2014年7月21日计算至2014年7月31日，并计算至腾空迁出之日止）的请求，考虑到双方签订的租用合同履行时，客观条件发生变化，致使双方不能按照原租用合同履行，而导致租赁合同不能履行的原因不能归咎于金桥公司与赵迎军双方的行为，所以，原审法院根据双方签订的补充协议约定的第二年租赁费为340000元的事实，酌情认定由赵迎军自2014年3月15日起按年租金340000元的60%比例支付金桥公司租赁费204000元至租用合同解除之日止，对于金桥公司主张的使用费应按照年租金340000元以赵迎军实际占用租赁房屋时间计算；对于其主张的违约金不予支持。关于赵迎军要求金桥公司赔偿其投资及损失，由于赵迎军一直没有提供充分的证据证实其实际投资和损失，且在本案中也没有针对金桥公司的请求提出反诉，故对该主张不予采纳。赵迎军若认为其确实存在损失，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，原审判决：一、南京金桥实业有限公司与赵迎军所签订的租用合同及补充协议于判决生效之日解除；二、赵迎军于判决生效后三十日内按照年租金204000元支付给南京金桥实业有限公司自2014年3月15日起至租赁合同及补充协议解除之日止的租金；三、赵迎军于判决生效后三十日内将租赁的位于南京市栖霞区西岗街道孟北村村委会旁106库的房屋、场地腾空交付给南京金桥实业有限公司；四、如赵迎军逾期未将所租赁的位于南京市栖霞区西岗街道孟北村村委会旁106库房屋、场地付给南京金桥实业有限公司，则从判决生效次日起按照年租金340000元向南京金桥实业有限公司支付实际占用费直至腾空交付时止；五、驳回南京金桥实业有限公司的其他诉讼请求。如赵迎军未按判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3976元，由南京金桥实业有限公司与赵迎军各承担1988元。
赵迎军不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决查明事实不全，存在遗漏。一、原审有意规避双方在租赁合同中约定的金桥公司应当承担的义务以及协助和保证赵迎军在承租房屋内的享有的各项权利。二、金桥公司交付的租赁物并不具备基本的交付条件，赵迎军在获得金桥公司法定代表人许可的情况下，对承租房屋进行了大范围修缮与改造，投入了大量费用。金桥公司交付不符合约定的租赁物，应承担违约责任。三、金桥公司接到栖霞区政府的相关文件后，采取了不当方法，妨碍了赵迎军正常经营，使损失进一步扩大，存在违约和侵权的竞合。四、原审未评价栖政办（2013）56号文件对赵迎军造成影响和损失。综上，案涉租赁合同纠纷应当一并解决赵迎军对房屋的修缮费用及因金桥公司违约给赵迎军造成的损失。请求二审法院撤销原判，发回重审，或者在原判决基础上对赵迎军的损失进行加判。
被上诉人金桥公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。一、上诉人赵迎军认为原判决遗漏部分事实内容，但原判决清楚写明赵迎军一直没有提供充分证据证明其实际损失，也没有提起反诉，因此原判决未遗漏事实。二、金桥公司交付的房屋符合合同约定。双方在合同中已经约定了房屋的交付条件，并且维修是由赵迎军承担，无论房屋实际交付状况如何，都符合交付条件，赵迎军无权要求金桥公司承担维修费用。赵迎军认为金桥公司法定代表人韩象羽同意对维修进行结算，未提供证据证明。三、关于家禽限养文件对赵迎军造成的影响，应该属于行政诉讼的范畴，不应当在本案当中涉及。四、赵迎军未能按照合同约定支付租金，已经构成了违约，并且在原审中赵迎军也表示合同无法履行，原审判决解除租赁合同并无不当。同时，原审也根据本案实际情形，减少了赵迎军应当支付的租金数额。综上，原判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人赵迎军提供以下证据证明其损失：一、金桥106库改造工程结算书一份，证明赵迎军对金桥所提供的租赁房屋库进行的改造费用1420808.52元。二、赵迎军用于租赁房屋改造的建材和用于养殖业的附属设施费用701635元。三、赵迎军在案涉房屋开办养鸡场的员工工资支出898390元。四、原审中赵迎军已提供过的购买设备费用98万元及已经交纳的租金40万元。被上诉人金桥公司认为赵迎军提出的维修改造费用，应当构成独立的主张，赵迎军应当在原审中提起反诉，或者另案提起诉讼。
二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人赵迎军与被上诉人金桥公司签订的租用合同及补充协议合法有效，对双方当事人均有法律约束力。现双方履行合同的客观条件已经发生变化，赵迎军在原审中亦表示无法继续履行合同，原审判决解除双方的租用合同并结算租赁费用并无不当。赵迎军认为其在履行租用合同过程中因金桥公司的过错存在损失，因该主张系独立的诉讼请求，赵迎军在原审中并未对此提出反诉，现其在二审中要求发回重审，或者在原判决基础上对其损失进行加判，均不符合法律规定，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，赵迎军的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人赵迎军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年六月十八日
书 记 员 汪海燕