广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3873号
上诉人（原审原告）：林琦，女，1964年11月24日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：熊永安，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨国春，男，1973年12月21日出生，汉族，身份证住址广东省电白县，现住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：陈伟奇，广东盈隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟颖湘，广东义法律师事务所律师。
上诉人林琦因与被上诉人杨国春合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初7919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人林琦上诉请求：撤销一审判决，改判支持林琦一审全部诉请。事实和理由如下：一、一审法院认定杨国春逾期违约应交还涉案房屋，却判决按开庭后2017年10月31日现场勘验现状交房，显失公平。林琦交付杨国春房屋装修时，约定2016年12月31日前完成内部装修。因杨国春在未告知林琦的情况下，擅自拆改楼层无法完成报建，至2016年11月23日杨国春基本未进行施工、已无法完成装修。双方才签订补充协议，约定在2017年6月30日的期限内转卖房屋(并设定了前提条件)，否则交还房屋。一审支持林琦交还房屋的诉求，恰当。但林琦交付杨国春装修的原房屋是合法建筑物，无论是否完工，杨国春交还的房屋起码也应是合法建筑物。此恢复原状的法律责任理应由杨国春承担。另外，2017年4月30日，因林琦需要办理公积金贷款，广州市荔湾区房管局派员与林琦一起到5号房现场勘查重新测绘。此时林琦与测绘人员在现场发现，杨国春不知何故，正在拆除涉案房屋与7号房的隔墙(有此日正在拆除施工照片为凭)。因此，无论是否需交还房屋，杨国春均需尽快恢复隔墙及房屋现状。二、一审查明认定林琦因报建问题停工、签订补充协议后没有继续施工，显然与事实依据相悖。杨国春停工实际是因自己资金问题，同时自己也承认无法报建而放弃报建。众所周知，家庭居住用房装修，如不涉及结构改变、楼层拆改，无需报建；如杨国春无能报建，完全可按原结构装修。在双方2016年11月23日签订补充协议后，林琦已完全终止装修授权委托，等待转卖，并于2016年12月29日、1月3日、1月19日多次微信明确通知杨国春终止装修委托。但杨国春均置之不理。涉案房屋2017年10月31日现场勘查状态并非补充协议签订时的状态，一审认定与事实相悖。三、一审判决以林琦委托无资质人装修而认定林琦有过错，驳回林琦赔偿损失的要求亦依据不足。如前文所述，家庭居住用房装修不需要装修资质，不拆改结构和楼层也无需报建。双方亦约定报建手续应由杨国春完成。因此，对于本案纠纷，林琦不存在任何过错。林琦主张依照双方约定的租金标准计算装修逾期违约损失，合理合法。
被上诉人杨国春二审答辩称：不同意林琦的上诉请求。一、双方补充协议书上约定按房屋现状交还给林琦，林琦一审确认在该补充协议签订之前杨国春已经将房屋改成当前状况，没有再施工。二、按照相关法律规定，修建或者维修相关房屋，均应当由房屋的产权人向行政主管部门进行报建申请，取得施工许可证后方可进行相应的施工。因林琦怠于履行自己的法定职责导致不能施工的责任应由其自行承担。杨国春并没有承诺办理相关的申请报建手续。三、由于林琦自身的过错造成的损失，应由其自行承担，一审认定符合法律规定。
林琦于2017年9月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.杨国春将林琦房屋恢复与7号房的隔墙、恢复原房的四层结构、按原房产证记载四层的现状交还林琦处理；2.杨国春因违约逾期重建装修、逾期交还房屋赔偿林琦损失费，赔偿损失费从2017年1月1日起按每月租金3.8万元标准计算至实际交还房屋日止；3.杨国春承担本案全部诉讼费用。
杨国春一审答辩称：杨国春依照林琦的口头指示完成相应的装修、改建施工行为，不存在违约与过错。林琦主张的事实没有证据，不符合双方的真实约定，请求法院依法驳回。
一审法院经审理查明：林琦向案外人邓海材购买广州市荔湾区文昌北路耀华大街x号房屋（涉案房屋），并已于2016年8月办理及领取了该房屋《不动产权证》。该证记载房屋建筑面积为346.23平方米，为钢筋混凝土结构4层。
2016年6月13日，林琦与杨国春签订《协议书》，约定：涉案房屋总成交价5550000元（包括全部房款、交易过户税费、房屋重建并进行装修等）；林琦前期共支付4600000元，包括房款和部分税费，剩余950000元由杨国春垫资（部分税费、房屋重建、装修费），装修期为五个月（从林琦取得房产证十天后开工计算，双方另行签订有关装修合同）；杨国春全面负责房屋重建并进行装修（包括报建、建筑、装修、修缮等等），双方另行签订相关合同或协议书；房屋竣工后，林琦将房屋交由杨国春承租三年，每月租金为38000元（租金计算开始之日先从杨国春垫资中扣除至完全扣完为止）等。
依照上述协议，林琦在取得物权登记后将房屋交由杨国春建设。因房屋建设没有通过行政部门审批，杨国春建设房屋的行为被责令停止。
2016年11月23日，林琦与杨国春签订《补充协议书》，主要约定：由于杨国春原因至今未落实报建；杨国春提出放弃对涉案房屋报建，请求林琦交杨国春出售（时间至2017年6月30日止，在此期间内林琦无条件配合杨国春完成交易事宜，但前提是：杨国春必须结清向林琦所借其他款项（见附件）、林琦南海雅居乐1106房装修完工、王嘉的十六甫北街16号之三房屋重建合格完工交付使用），逾期杨国春无条件按目前现状将上述房屋交回林琦自行处理。2017年6月30日前若交易，杨国春归还林琦已付房款、另结清银行供楼按揭全部利息（另杨国春补偿林琦300000元），杨国春负责交易过户税费等。
上述补充协议签订之后，杨国春没有完成房屋出售工作，也没有将房屋交还林琦。庭审中，林琦陈述涉案房屋产权证记载为4层，但原业主在4层楼顶天台加建了半层房屋，外部高度实际为4层半高；杨国春施工至签订补充协议之前将楼层改建为三层，并擅自将该房屋与相邻的7号房之间的隔墙拆除，后因无法完成报建而停工，签订补充协议之后没有继续施工，房屋一直由杨国春堆放建筑杂物至今。杨国春不确认将房屋改建为三层的事实，主张没有对房屋梁柱进行改建，目前现状仍为4层半。
2017年10月31日，一审法院组织林琦、杨国春对涉案房屋进行现场勘验。经勘验，涉案房屋现状层高与房产证记载状况一致，天台上有半层建筑，林琦、杨国春确认房屋在楼层外部高度上与改建之前的状况一致，并不存在林琦代理人在庭审中陈述的将四层半改为三层的情况；房屋内部格局仍为四层结构（不含四楼天台的房屋），一楼堆放木材、钢筋等建筑材料；涉案房屋与相邻的耀华大街7号房屋之间的隔墙被拆除。林琦陈述一、二楼之间的楼板为杨国春拆除原来楼板后新建的，高度比原来低，二层楼板拆除后没有建，房屋水泥柱被掏空；一楼堆放的木材等建筑材料是杨国春改建时搬运来的，原房屋没有这些材料。杨国春陈述堆放的木材有部分是拆除房屋留下的，有部分是搬运来的；关于内部间隔的改变，杨国春是按照林琦的指示进行施工和停工。
一审法院认为：依照林琦与杨国春签订的《协议书》约定，杨国春本应全面负责房屋重建并进行装修，但因报建问题，双方签订了《补充协议书》对原权利义务进行了变更。《补充协议书》约定若杨国春无法在2017年6月30日前履行相应附带义务及促成房屋交易，则应无条件按目前现状将房屋交回林琦自行处理。事实上，杨国春并没有履行上述义务，因此林琦要求杨国春交还涉案房屋符合双方约定，一审法院予以支持。至于林琦主张由杨国春恢复与7号房的隔墙及原房的四层结构，并按房产证记载四层的现状交还房屋的问题。首先，《补充协议书》约定的是杨国春按目前现状交还房屋，而林琦确认在该《补充协议书》签订之前杨国春已将房屋改建成目前现状，之后没有继续施工，可见，上述协议约定的目前现状应为当前房屋现状。因此林琦主张恢复房屋改建前的状态进行交付依据不足。其次，现场勘验显示涉案房屋已被部分改建，而该改建行为也因没有经过行政部门合法审批导致停止。现林琦主张由杨国春将房屋恢复建设至原来状态，该行为同样属于建设房屋行为而必须申请报建手续并获批准才能进行；而且对于房屋具体原状如何双方无法明确，因此对于房屋恢复建设问题，可由林琦在收回房屋并取得合法建设手续之后自行建设，由此产生的损失可与杨国春协商处理或另循法律途径解决。杨国春应按照现场勘验的当前现状交还四层结构加天台房屋的建筑给林琦。
关于林琦请求赔偿损失的问题。虽然林琦主张参照《协议书》约定的每月38000元租金标准计算逾期交房的损失，但是从《协议书》约定来看，林琦是基于杨国春垫资建设房屋而同意在房屋竣工后将其交由杨国春承租三年，并以每月租金38000元标准抵扣杨国春出资，实际上该租金额并非林琦必然取得的房屋收益，而是作为偿还杨国春出资的约定标准。另外，从林琦委托没有房屋建设资质的个人进行建设房屋以及杨国春没有具备资质而进行房屋建设的行为来看，均不合法，而双方对于因此造成的后果均有责任。因此林琦主张上述损失缺乏依据，一审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十四条的规定，一审法院于2017年11月3日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告杨国春将广州市荔湾区文昌北路耀华大街5号房屋按现场勘验的现状（四层结构加天台房屋）交付给原告林琦；二、驳回原告林琦的其他诉讼请求。一审案件受理费3215元，由原告负担3115元，被告负担100元。
二审期间，上诉人林琦当庭提交以下材料：1.照片两张（林琦称2018年3月21日拍摄），该照片是一审判决后杨国春将涉案两间房的间隔墙恢复，拟说明杨国春自认拆除间隔墙是违法的；2.一审判决后双方微信、短信往来截图公证书，证明杨国春有两个微信号和手机号；2017年4月30日杨国春才违法拆除涉案两间房屋的隔墙，该行为导致隔壁7号房的业主报警投诉；2017年7月1日前拍摄的照片显示房内没有堆放大量的木头杂物，一审判决之时房屋堆放的大量木头杂物是杨国春在2017年7月1日后从他处移来堆放；案外人林木根在2016年12月29日与杨国春签订租赁合同，林木根向林琦反映在签合同交保证金时房屋楼板的隔层和5号、7号房的隔墙没有被拆除，这些违法施工行为均是在补充协议签订后实施的。杨国春质证称：林琦当庭提交的两份证据不属于新证据，不应当作为认定本案事实的依据。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对林琦的上诉请求，认定如下：
一、林琦上诉主张杨国春按房产证记载房屋现状交还房屋的问题。一审法院依照双方《协议书》《补充协议书》的约定判令杨国春按现状无条件将涉案房屋交回林琦自行处理，符合双方《补充协议书》的约定，杨国春对此没有异议，本院不作赘述。至于林琦上诉要求杨国春恢复与7号房的隔墙及原房的四层结构，并按房产证记载四层的现状交还房屋，因《补充协议书》明确约定由杨国春按目前现状交还房屋，而林琦一审已确认在该《补充协议书》签订之前杨国春已将房屋改建成目前现状，之后没有继续施工，可见，上述协议约定的目前现状应为当前房屋现状。另外，现场勘验显示涉案房屋已被部分改建，而该改建行为也因没有经过行政部门合法审批导致停止。涉案房屋的恢复亦必须申请报建手续并获得批准才能进行，并且杨国春不具有将房屋恢复建设至原来状态的资质。双方对房屋具体原状亦无法明确，林琦该项诉请不具有确定性。因此，一审认定由林琦在收回房屋并取得合法建设手续之后自行建设，由此产生的损失可与杨国春协商处理或另循法律途径解决，合法有据，本院予以维持。
二、林琦上诉主张杨国春按3.8万元计付逾期违约损失的问题。因双方《协议书》明确约定杨国春需垫资重建并进行装修，房屋竣工后，林琦将涉案房屋交由杨国春承租三年，每月租金为3.8万元从乙方垫资中扣除，也即该标准是双方约定抵扣林琦欠付杨国春垫资装修费的租金标准，并非林琦必然取得的房屋收益。双方在2016年11月23日已经签署《补充协议书》明确杨国春放弃对涉案房屋报建，转由配合交易，并没有约定由杨国春承担支付违约金。一审认定林琦委托没有房屋建设资质的个人进行建设房屋以及杨国春没有具备资质而进行房屋建设的行为，原本就不合法，相应后果理应各自承担，故未支持林琦诉请杨国春支付损失赔偿，亦公平合理。林琦上诉主张称装修重建不需要施工资质及报建手续，于法无据，不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人林琦的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6430元，由上诉人林琦负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年三月二十九日
书记员 璩方慧