吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初965号原告：延边吴城房地产开发有限公司，地址延吉市依兰镇北大村XX单元XX组。法定代表人：符斌，该公司总经理。委托代理人：陶冶，吉林诚途律师事务所律师。被告：杨兆均，男，汉族，1965年1月11日出生，住延吉市苏州印象小区**号楼**单元XX。被告：路晋清，女，汉族，1964年6月16日出生，住延吉市苏州印象小区**号楼**单元XX。二被告委托代理人：赵明官，吉林华烁律师事务所律师。原告延边吴城房地产开发有限公司（以下简称吴城公司）与被告杨兆均、路晋清商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月8日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告延边吴城房地产开发有限公司的委托代理人陶冶，被告杨兆均、路晋清委托代理人赵明官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年9月28日，原、被告签订了房屋买卖合同，双方约定：原告将其开发建设的延吉市苏州印象小区XX栋XX单元XX号房屋以503123元的价格出售给被告。根据合同约定，被告应于2014年10月28日前支付购房余款35万元，但被告于2015年2月6日才将购房余款付清，共计逾期101天。被告应按照合同的约定，向原告支付日万分之三的逾期交付房款违约金10605元。同时双方还约定原告如逾期接收房屋，应按照每日100元的标准向被告支付迟延收房保管费用，原告向被告发出通知应自2015年10月23日起至本月25日止办理房屋交付及收楼手续，但被告于2015年11月4日才进行办理，共计迟延20天，应向原告支付迟延收房保管费共计2000元，上述两项合计12605元。被告辩称：2014年9月28日签订的合同已由原告收回，并承诺此合同作废，不能依此合同为审判依据。办理贷款是原、被告双方协同办理，原告未能履行及时通知及协助的义务，被告自行无法办理，且原告达到贷款资质的情形下才能办理，被告无过错，不应承担房屋尾款的违约金。2014年12月26日，双方签订的合同真实性无异议，但不动产没有保管费，原告也未尽到保管义务，收取保管费是不合法也不合理的，若法院认定此保管费是逾期收房的违约金，此项违约金过高。经审理查明：2014年9月28日，原、被告签订第一份商品房买卖合同（黄皮），合同约定：被告购买被告开发建设的苏州印象小区10栋2单元402室、建筑面积为100.81平方米的房屋，房屋总价款为人民币503123元。2014年9月28日前首付购房款153123元，2014年10月28日前以公积金贷款的方式支付尾款35万元。买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之3的违约金；交房期限：出卖人应当在2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房的，按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之3的违约金。2014年12月16日，就本案诉争房屋，原、被告另行签订第二份商品房买卖合同（预售），合同约定：房屋总价款为503123元，买受人应当于2014年9月28日前支付首付款153123元，余款35万元以公积金贷款的方式支付。除不可抗力外，买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。交房条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。交房时间为2015年8月30日前，出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，即按逾期时间分别处理：逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。交付房屋时，如因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式。以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。上述合同签订后，被告于2014年9月21日交付定金3万元，被告于2014年9月18日向被告支付首付房款123123元，计153123元。2015年1月20日，被告向住房公积金管理部门申请贷款。同年2月6日，被告以公积金贷款的方式向原告支付剩余购房款35万元，计503123元。2015年10月14日，原告向被告发出挂号信，通知其于2015年10月15日至2015年10月25日期间办理收房手续。2015年10月23日，原告取得竣工验收备案证明文件。2015年11月14日，原告与被告之间办理了房屋交接手续，并交纳物业服务费等。另查明：2014年10月21日，延边吴城房地产开发有限公司取得商品房预售许可证。2016年8月15日，延边吴中房地产开发有限公司的企业名称变更登记为延边吴城房地产开发有限公司。认定上述事实的证据有：原告营业执照及组织机构代码证、被告身份证、商品房买卖合同（黄皮）、商品房买卖合同（预售）、交款收据、银行专用回单、商品房预售许可证、竣工验收备案证、物业费收据、收房通知及邮寄回执复印件等，上述证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的依据。根据原告的诉讼请求及被告提出的答辩意见，本案争议的焦点主要为：原、被告之间签订的商品房买卖合同是否有效？被告是否具有逾期交付购房款及收房的行为？本院认为：针对本案诉争房屋，原、被告双方先后签订了两份商品房买卖合同，两份合同区别在于第二份合同没有约定剩余房款的付款期限，且第二份合同约定的内容比第一份合同更为严格、明确了交房条件，即第一份合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，而第二份合同约定出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收。关于两份合同的效力问题，本院认为，针对同一诉争房屋，先后签订两份合同，除当事人特别约定外，通常应视为后签订的合同对先签订的合同进行变更或补充，且第二份合同已经双方当事人在房产管理部门备案登记。故原、被告签订的二份合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，该二份商品房买卖合同均合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据第二份合同约定交付房屋时，如因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费，且第二份合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以（邮寄挂号信）方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”原告于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，并于2015年10月14日根据被告提供的地址向其以挂号信方式发出收房通知，要求被告于2015年10月15日至2015年10月25日期间办理收房手续，原告已按合同约定完成收房通知的送达义务，即使被告自称未收到该收房通知亦并不影响送达的效力。被告应于2015年10月25日前收房，但被告因其自身原因至2015年11月14日才办理收房手续，逾期收房20天，其逾期收房的行为构成违约，应按照合同约定的100元/日标准，支付迟延收房保管费2000元（2015年10月25日至2015年11月14日，共计20天），故原告要求被告按合同约定承担迟延收房保管费2000元的请求，本院予以支持。关于被告提出不动产不产生保管费以及每日100元保管费过高，并请求调整的主张，因被告对此不能举证证明，且被告逾期收房，其本身具有过错行为，故本院不予支持。关于原告要求被告承担逾期交付购房款违约金10605元的主张，由于双方于2014年9月28日签订的房屋买卖合同中约定付款方式为2014年9月28日前支付首付款153123元，余款35万元于2014年10月28日前以公积金贷款的方式支付。但被告却于2014年12月2日才将剩余购房款35万元的公积金贷款办理完毕，并交付给原告，逾期付款100天（2014年10月29日至2015年2月6日），其逾期支付购房款的行为构成违约，应承担逾期交付购房款的违约责任。双方在合同中约定买受人逾期付款超出30天的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，根据该项约定，逾期付款违约金为10500元（35万元X3/10000X100天），故原告要求被告支付逾期付款违约金10605元的请求，本院予以支持10500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告杨兆均、路晋清于本判决生效后立即支付原告延边吴城房地产开发有限公司逾期交房保管费2000元、逾期交付购房款违约金10500元，计12500元。二、驳回原告延边吴城房地产开发有限公司其他诉讼请求。如杨兆均、路晋清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由原告延边吴城房地产开发有限公司负担7.5元，由被告杨兆均、路晋清负担112.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 申    莲    顺审判员 陈艳人民陪审员张桂杰二〇一七年五月三日书记员 祝    继    坤