重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰法民初字第00216号
原告廖开梅，女，1963年7月19日出生。
委托代理人马仕洪，重庆王华律师事务所律师。
被告余美秀，女，1964年1月13日出生。
被告陈红梅，女，1981年5月26日出生。
被告陈余函，男，1994年12月21日出生。
被告重庆市丰都县第一建筑工程公司，住所地丰都县三合街道滨江东路178号。
法定代表人付泽光，经理。
委托代理人杜超，重庆森吉律师事务所律师。
被告李平俊，男，1961年10月6日出生。
委托代理人赵世国，重庆洪宇律师事务所律师。
原告廖开梅与被告余美秀、陈红梅、陈余函、重庆市丰都县第一建筑工程公司（下称丰都一建司）、被告李平俊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员秦大江担任审判长、与审判员秦庆国、人民陪审员谭书立组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖开梅及其委托代理人马仕洪、被告余美秀、被告丰都一建司的委托代理人杜超、被告李平俊的委托代理人赵世国等到庭参加了诉讼。被告陈红梅、陈余函经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖开梅诉称：被告余美秀系陈正于之妻，被告陈红梅、陈余函系陈正于之子女，陈正于已死亡。陈正于修建讼争房屋时挂靠丰都一建司。原告与陈正于在2005年3月7日签订购房合同，约定将陈正于修建的丰都县新县城北门路居委组团三期移民房××××××门面（现×××××××××）出售给原告，并由陈正于方办理房产证。原告依约缴纳了购房款，但至今仍未办理房产证，故诉至法院，请求依法确认原告与陈正于2005年3月7日签订的购房合同合法有效，由被告协助原告办理房地产权证书，过户所需费用原告自愿承担。
被告余美秀辩称：原告所诉属实，同意协助原告办理讼争房屋的产权过户手续。
被告陈红梅、陈余函未作答辩。
被告丰都一建司辩称：1、被告丰都一建司的诉讼主体资格不适格，其理由是：原告与被告丰都一建司没有任何法律上的义务关系，陈正于是否将房屋卖给原告，被告丰都一建司不知晓，被告丰都一建司不应成为本案的被告；原告对被告丰都一建司的请求没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告丰都一建司的诉讼请求。2、本案讼争房屋的产权人是丰都县名山镇北门路居委会，被告丰都一建司无法协助办理产权过户登记，其只是法律意义上的承建人，以其名义修建讼争房屋，与被告丰都一建司签订合同的人是李平俊，除被告余美秀等的继承的情况属实外，其他的情况被告丰都一建司均不知晓。综上，请求驳回原告对被告丰都一建司的诉讼请求。
被告李平俊辩称：1、本案讼争房屋不是属于陈正于的，是由被告李平俊挂靠被告丰都一建司修建完成的，按照被告李平俊与被告丰都一建司、居委会的约定，讼争的房屋应当由其处置；2、房屋是陈正于在管理中以个人名义与原告签订的合同，原告没有征得被告李平俊同意与陈正于签订合同，事后也未得到被告李平俊的追认。原告与陈正于产生房屋买卖合同纠纷后，被告李平俊要求原告补足差价后才同意办理房产过户，合同属于效力待定，并非原告所陈述的合同有效；3、原告与陈正于是恶意串通后低于市场合理价格签订的合同，具体表现在合同单价，大大低于市场合理价格；4、由于讼争房屋登记的产权总证权利人是丰都县名山镇北门路居委会，若要过户必须追加北门路居委会。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年3月7日，陈正于（甲方）与廖开梅（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将坐落于丰都县新县城北门路居委组团三期移民房第一层，××××××砖混结构门面1间（现××××××××××）出售给乙方；建筑面积为30㎡，以产权证为准；甲乙双方协商成交价格为1200元／㎡，合计叁万陆仟元整；其中，2005年3月7日付壹万元、同年3月8日付肆仟元、2006年3月7日前付贰万贰仟元，一年之内不付此款，预付金壹万肆仟元不退；甲方负责办理产权证、土地证，费用由乙方负责。合同签订后，廖开梅支付购房款33000元并支付配套费1200元。陈正于便将讼争房屋交给廖开梅管理、使用至今。
2003年8月23日，丰都县名山镇北门路居委会（甲方）与丰都一建司（乙方）签订《丰都县名山镇北门路移民房建工程承建开发合同》，载明：第一条总则1、甲方将新县城用于名山镇北门路移民迁建的土地（居委组建部分）交给乙方承建开发建设，乙方根据甲方居民原有土地及房屋面积，在新县城居民的《四定》规划地块上建房安置甲方居民。2、合同签订后，组团建设必须先移民后开发，先安置移民，余下的房屋由开发商出售……另根据（2010）渝三中法民终字第00432号民事判决书中查明的与本案相关事实：三峡库区移民迁建期间，蒋应安、蒲永清等移民户的委托代理人江光枢以丰都县名山镇北门路居委会移民房建工程的中标人，与李平俊、陈正于口头协议将竞标获得的工程施工权转让给李平俊、陈正于，由二人合伙承建丰都县名山镇北门路居委会组团移民房。因李平俊、陈正于个人无建设工程施工资质，遂挂靠丰都一建司。2003年8月29日，丰都一建司与丰都县名山镇北门路居委会及各分户签订了建设工程承包合同，合同内容为：1、移民户将移民划拨土地交给丰都一建司建房安置移民，移民房的归还原则为以房换房“淹一还一”的办法……2003年10月16日，丰都县名山镇北门路居委会（甲方）与陈正于（乙方）签订《丰都县名山镇北门路居委会组团移民房建工程承建合同》，载明：1、甲方将新县城“四定”规定地块给乙方承建，安置甲方街道居民，安置居民的还房归补结算原则按照与居民签订的合同为准（乙方与移民户合同另订）。2、质量标准、土地划拨、资金管理、安全责任按照与居民签订的合同为准。该合同签订后，陈正于未与移民户签订分户协议。2004年4月5日，丰都一建司（甲方）与李平俊（乙方）签订《工程项目目标承包责任制》，载明：同意丰都县名山镇北门路居委组团工程由李平俊担任项目经理，负责完成该工程的施工任务……三、甲方中标工程，乙方必须向甲方交该工程总造价4%的管理费，4.86%的税金（甲方向税务征收部门缴纳）。上述款项均由甲方在建设单位每次划给的工程款中按比例扣除，扣除上述款项后，所有盈利全权乙方所有，在工程竣工验收并与建设单位结清工程款后，甲方一次性支付给乙方，若工程亏损，全由乙方负责，并保证工程竣工及验收和交付使用……李平俊、陈正于均自认是该工程的实际承建人。在施工过程中，由于种种原因导致工期延长，丰都一建司应收工程款已足额收取。
还查明，2008年4月29日，本院为执行（2006）丰民初字第640号民事判决书而作出（2007）丰执字第149号-1号民事裁定书，裁定对被执行人丰都一建司所有的位于××××××682、686、688、690、692、694、696、698、700、702、704、706、708、710、712、714、716、718、720、722、724、726、728、734、736、738、740、742、744、746、748号共31个门面（工程名称：丰都县名山镇北门路新县城Pb-1小区）予以查封。但随后案外人刘桂丽、周端于等人对该民事裁定书的内容提出了异议。
2013年11月11日，在丰都县名山街道办事处、丰都一建司、丰都县信访办公室见证下，由李平俊、江光枢、余美秀3人对××××××××××38号及39号的35个门面身份资格进行确认，形成《房屋产权处置确认书》，该确认书列明了丰都县名山镇北门路居委会Pb-1区38幢、39幢购门面人的姓名、门面编号等，出售人均为陈正于。余美秀表示35个门面均是陈正于出售，要求政府办理产权证到业主；江光枢、李平俊则表示对38幢的9、10、12号以及39幢的12、14、15、16、17号共8个门面的购买人无异议。39幢的4、10号门面系陈正于在2008年双方有争议后单方出售，不予认可。其余25个门面认可系陈正于以低于市场价出售。廖开梅所购买的房屋位于39幢4号门面，即××××××××××。
坐落于×××××××××38号的1至8层房屋及39号的1至8层房屋于2010年2月8日分别办理了房地产权证（证号：××××××××××××××××），该幢房屋第1层为商业用房，第2-8层为住宅，登记权利人为丰都县名山镇北门路居民委员会。
余美秀系陈正于之妻，陈红梅、陈余函系陈正于之子女；陈正于现已去逝。
上述事实，有原、被告的陈述、房地产买卖合同、《移民房建工程承建开发合同》、《移民房建工程承建合同》、《工程项目目标承包责任制》、（2010）渝三中法民终字第00432号民事判决书、房地产权证等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，丰都县名山镇北门路居委会与丰都一建司签订《丰都县名山镇北门路移民房建工程承建开发合同》后，陈正于、被告李平俊均属于涉案建设工程的实际施工人。根据《丰都县名山镇北门路移民房建工程承建开发合同》的约定，被告一建司所修建的移民房屋应当先安置移民，余下房屋由开发商出售。但实际上该工程由陈正于、被告李平俊作为实际施工人而共同修建，被告丰都一建司属于被挂靠的单位，在本案诉讼过程中，被告余美秀、李平俊均自认陈正于与李平俊之间存在合伙关系，故陈正于、被告李平俊对于丰都县名山镇北门路居委会安置移民房屋后余下的房屋有权处分。因陈正于、被告李平俊之间存在合伙关系，从出售房屋的习惯来看，出售的房屋都是以陈正于的名义对外出售，被告李平俊在此期间并未直接参与出售房屋的行为，也未以自己的名义或与陈正于联名出售房屋，陈正于出售房屋的行为从外观上也应属于履行合伙事务，故陈正于对于本案所涉的房屋的处分行为合法有效。因此，原告与陈正于签订房屋买卖合同的权利义务应及于陈正于、被告李平俊，现原告要求继续履行合同，合伙人对外应当共同承担责任。被告李平俊认为原告与陈正于签订合同时未征得其同意，该行为违反法律对共同共有物处分行为的强制性规定而无效的观点本院不予采信。根据我国对于合伙的法律规定，合伙人对外应共同承担责任，在诉讼法意义上说，合伙人应当属于必要的共同诉讼人，即李平俊应在本案的诉讼地位应当系被告，其以第三人身份申请参加本案诉讼不符合法律规定，应当予以变更。
被告李平俊认为其与陈正于合伙修建，对于房屋属双方共有，陈正于与原告恶意串通、以明显低于市场合理价格买卖房屋而不具善意性质，合同应为无效，但其并未举示充分证据证明原告与陈正于存在恶意串通行为，本院不予采信。
陈正于与原告廖开梅签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同签订后陈正于已将房屋交付原告占有使用至今。现因陈正于已去逝，其债权债务应由其继承人享有和负担，故被告余美秀、陈红梅、陈余函应当负有协助原告办理房屋权属登记的义务。
对于被告丰都一建司是否应承担协助原告办理房屋权属登记的责任问题，本院认为，被告丰都一建司是接受实际施工人的挂靠成为房屋的法律意义上的承建人，虽然其与原告没有房屋买卖合同关系，但被告丰都一建司作为出名的承建人，被告丰都一建司也应当承担协助原告办理房屋权属登记的责任。
对于是否追加丰都县名山镇北门路居委会的问题，因原告与居委会并无合同关系，陈正于、李平俊亦不是执行居委会的职务行为，所修建之房屋在安置移民后的处置权也不在于居委会，故丰都县名山镇北门路居委会不是本案必要的共同诉讼人。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、陈正于与廖开梅于2005年3月7日签订的《房地产买卖合同》有效；
二、余美秀、陈红梅、陈余函、李平俊、重庆市丰都县第一建筑工程公司在本判决发生法律效力后10日内协助廖开梅办理坐落于××××××××××门面的房地产权登记手续，其办理登记所需税、费由廖开梅承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告余美秀、陈红梅、陈余函、重庆市丰都县第一建筑工程公司、李平俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 秦大江
审 判 员 秦庆国
人民陪审员 谭书立
二〇一四年六月二十日
书 记 员 谭秋红