福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第3650号
上诉人（原审被告）福清市洪鼎房地产有限公司，住所地福清市洪宽工业村（阳下街道下亭村）。
法定代表人林开镜，董事长。
委托代理人李开辉、李杰（实习），福建合立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）福清市阳下街道洪鼎城小区业主委员会，住所地福清市阳下街道洪鼎城小区。
法定代表人王渊耀，主任。
第三人林云芳，女，1971年10月14日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
第三人何巧燕，女，1986年11月25日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
第三人林云，女，1963年12月3日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
上诉人福清市洪鼎房地产有限公司因与被上诉人福清市阳下街道洪鼎城小区业主委员会建筑物区分所有权纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2012）融民初字第2494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，原告于2011年10月21日成立，于同年12月13日经福清市建设局登记备案。被告于2007年2月6日成立，经营范围为房地产开发。2007年被告以出让方式取得位于福清市阳下街道下亭村23.85亩土地使用权，使用年限自2007年5月29日至2077年4月8日，经批准建设“龙凤城”项目商品房。“龙凤城”项目建成后命名为“洪鼎城”小区。根据2007年3月16日福清市城乡规划局审批总平面图，“龙凤城”小区员工公寓共10栋，总建筑面积34910㎡，计容总建筑面积33344㎡（其中：商业建筑面积1667㎡、公寓建筑面积29890㎡、公共建筑面积360㎡、计容架空车库面积403㎡、计容阳台面积1034㎡），不计容建筑面积4930㎡（其中：地下室人防建筑面积680㎡、阳台建筑面积2334㎡、底层架空停车面积1126㎡、底层架空绿化面积787㎡），停车位176个，非机动车停车位380个。其中：1号楼建筑面积4744㎡、占地面积593㎡（其中：底层商业面积156㎡、底层绿化面积437㎡）；2号楼建筑面积3558㎡、占地面积593㎡、底层商业面积593㎡；3号楼建筑面积4664㎡、占地面积583㎡（其中：底层商业面积158㎡、底层绿化面积350㎡、底层公厕面积60㎡、底层门卫面积15㎡）；4号楼建筑面积3378㎡、占地面积563㎡、底层架空面积563㎡；5号楼建筑面积3330㎡、占地面积555㎡、底层商业面积555㎡；6号楼建筑面积3554㎡、占地面积559㎡、底层架空面积563㎡等；1号楼地下室平时为非机动车车库，战时作为人防设施；4号楼与6号楼底层均有架空车库，高度为2.5米；1号楼与3号楼底层均有架空绿化，高度为4.5米；户外停车位数116个，底层架空停车位数60个。福清市建设局批准“龙凤城”建设项目两个《商品房预售许可证》，编号为（2007）融房许字第036号、（2008）融房许字第016号。2009年3月11日福清市城乡规划局出具“龙凤城”小区建设项目规划验收意见书，验收并备案登记内容：1号楼：人防地下室906.89㎡，底层架空层389.3㎡（用途绿化地）；3号楼：底层架空层337.8㎡、保安室15.45㎡、厕所57.81㎡；4号楼：底层架空层394.4㎡；6号楼：底层架空层393.34㎡；5号楼二层：文化活动中心448.84㎡、物业用房155.04㎡、卫生间36.93㎡。2009年6月1日被告与第三人林云芳、何巧燕、林云签订一份《洪鼎城租赁协议》，约定被告将下列区域与面积出租给第三人：1号楼架空层389.3㎡、人防地下室906.89㎡、3号楼架空层337.8㎡、4号楼架空层384.4㎡、5号楼二层640.81㎡（其中：文化活动中心448.84㎡、物业用房155.04㎡、卫生间36.93㎡）、6号楼架空层393.34㎡；租期五十年，从签订协议之日起计算；考虑到第三人需要投入较大资金改造上述场所，出租人同意免收2020年之前租金，2021年起租金按市场价减半计算。第三人出资改造上述架空层为店铺后出租给他人经营：1号楼底层经营网吧，3号楼底层经营超市，4号楼底层经营按摩店和棋牌室，6号楼底层经营茶店。部分承租经营户在租赁合同初期享受零租金优惠。原告因要求被告、第三人归还上述讼争场地及租金无果而起诉。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第十八条规定：“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”本案因建筑物区分所有权纠纷，涉及公寓楼的架空层、文化活动中心、物业用房、厕所、门卫房等建筑物的归属争议，应当以法律、行政法规为依据。根据《物权法》第七十三条第一款规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，根据该条第二款规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，但占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据《解释》第三条规定，本案讼争的架空层、绿化地、文化活动中心、物业用房、公厕、楼梯应属于小区业主共有，小区业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。根据《解释》第二条第一款规定，建筑区划内的车位认定为专有部分必须同时满足具备三个条件：即构造上的独立性、利用上的独立性和能够登记办理所有权证，本案中，讼争的架空停车因不能成为登记客体而不能成为专有部分，应属于小区业主共有。住房和城乡建设部《物业承接查验办法》第十六条规定也认定架空层为公共部分，认定绿地、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、人防设施以及物业服务用房为共用设施。《福建省物业管理条例》第三十一条规定：“物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：（一）物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房；（二）建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。前两款规定之外的在购房合同中没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。”该条款明确规定物业用房、门卫用房归全体业主所有，按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主，并且把购房合同中没有约定或者约定不明的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属也归全体业主所有。本案讼争小区购房合同附件二中关于“公共部位共有分摊建筑面积构成说明”只记载“按国家建设部规定，经福清市房地产管理交易所核定为准。”该附件二关于讼争小区的公共部位未作具体约定。因此，原告主张洪鼎城小区1号楼的底层架空绿化地及人防地下室、3号楼底层架空地、保安室、厕所、4号楼的底层架空车库、6号楼的底层架空停车场、5号楼的二层文化活动中心、物业用房、卫生间、楼梯等为全体业主共有，符合法律规定，本院予以支持。原告关于被告返还公用地的诉讼请求，本院予以支持。《物权法》第七十六条第二款规定，决定改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。被告与第三人未经有关部门批准，也未经三分之二以上业主同意，擅自改变架空绿化、架空停车的规划设计功能及其使用功能，其行为违法，应当按相关部门的要求进行整改。对于被告与第三人的上述违法行为，应由相关行政管理部门依法作出处理。《解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”由于讼争小区地处偏僻，人流量较少，出租时间不长，还有无租金期，且部分并未出租，被告辩称投资未收回尚未无收益比较客观，故原告关于返还上述公用地租金28万元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称上述公用地上相应建筑是经有关部门审批的合法建筑，其作为合法的投资人和建设者，自建成架空层及其他建筑以后即取得这些建筑的物权，但未能提供经审批合法建造的相关住所。故其主张缺乏事实与法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十四条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《物业承接查验办法》第十六条的规定，判决：一、被告福清市洪鼎房地产有限公司、第三人林云芳、何巧燕、林云应于本判决发生法律效力之日起三个月内返还原告福清市阳下街道洪鼎城小区业主委员会以下业主共有的公用地：（1）1号楼底层架空绿化地389.3㎡、人防地下室906.89㎡；（2）3号楼底层架空绿化地337.8㎡、保安室15.45㎡、厕所57.81㎡；（3）4号楼底层架空车库394.4㎡；（4）5号楼二层：文化活动中心448.84㎡、物业用房155.04㎡、卫生间36.93㎡；（5）6号楼底层架空停车场393.34㎡；二、驳回原告福清市阳下街道洪鼎城小区业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费33040元，由被告负担20000元，第三人负担7540元，原告负担5500元。
一审宣判后，原审被告福清市洪鼎房地产有限公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人系王渊耀、林涤文等人为实现其个人目的，违反法定程序，虚构业主大会，未经业主有效投票的情形下自行成立的，并不能代表小区业主利益，不具有合法性。二、小区一号楼的人防地下室系上诉人投资建设，使用权和收益权依法归上诉人所有。三、小区一号楼、三号楼架空层并非绿化地，一审判决认定事实错误，该架空层并未纳入业主公摊，未出售给业主，应属于上诉人所有。四、小区四号楼底层架空车库和六号楼底层架空车库停车场应属上诉人所有，一审判决适用法律错误。五、小区五号楼二层文化活动中心已纳入计容面积，未出售给业主，依法属于上诉人所有，一审判决错误，应予纠正。六、上诉人虽将5号楼二层物业用房予以出租，但另行提供了10栋101单元的房屋作为小区物业用房，并实际使用至今，为避免不必要的讼累，建议法院维持现状，待租赁期满后再行返还。七、被上诉人并未起诉要求原审第三人返还讼争房产，退一步说，即使讼争房产属于业主所有，原审第三人也有权依据租赁协议继续承租讼争房产，不应直接判决第三人承担返还义务。综上，请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人福清市阳下街道洪鼎城小区业主委员会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经查，本案当事人在原审诉讼过程中提交的证据均已随一审案卷移送本院，本院认定的本案事实与原审法院一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”及该法第七十四条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此，本案讼争的架空层内绿地、保安室、卫生间等物业用房、停车场等均应属于属于业主共有。福清市洪鼎房地产有限公司在本案诉讼过程中所提交的证据不能证明其所主张的本案讼争该架空层并未纳入业主公摊，未出售给业主及五号楼二层文化活动中心已纳入计容面积，未出售给业主的事实，因此，福清市洪鼎房地产有限公司关于上述区域应归其所有的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
鉴于本院（2014）榕行终字第187号行政判决书已依法驳回林金来、杨为利等关于撤销福清市住房和城乡建设局对福清市阳下街道洪鼎城小区业主委员会备案登记的诉讼请求，因此，洪鼎城小区业主委员会系经行政机关确认的合法组织，福清市洪鼎房地产有限公司关于该业委会系非法成立，不具备诉讼主体资格的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，本案讼争的一号楼的人防地下室应由其投资人福清市洪鼎房地产有限公司使用管理，收益亦归其所有。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销福建省福清市人民法院（2012）融民初字第2494号民事判决；
二、福清市洪鼎房地产有限公司、第三人林云芳、何巧燕、林云应于本判决发生法律效力之日起三个月内返还福清市阳下街道洪鼎城小区业主委员会以下业主共有的公用地：（1）1号楼底层架空绿化地389.3㎡；（2）3号楼底层架空绿化地337.8㎡、保安室15.45㎡、厕所57.81㎡；（3）4号楼底层架空车库394.4㎡；（4）5号楼二层：文化活动中心448.84㎡、物业用房155.04㎡、卫生间36.93㎡；（5）6号楼底层架空停车场393.34㎡；
三、1号楼人防地下室906.89㎡由福清市洪鼎房地产有限公司使用管理；
四、驳回福清市阳下街道洪鼎城小区业主委员会的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费人民币33040元，由福清市洪鼎房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐敏洲
代理审判员 林哲森
代理审判员 符海燕
二〇一四年××月××日
书 记 员 陈秀瑜