广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1442号
上诉人（原审原告）：红丽实业（深圳）有限公司。
法定代表人：黄明泰，该公司董事长。
委托代理人：张文，广东卓建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市大浪下早股份合作公司。
法定代表人：黄孟山，该公司董事长。
委托代理人：何带勇，广东国晖律师事务所律师。
上诉人因与被上诉人租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第264号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告一审诉讼请求为：1、被告返还多收的2000年8月至2014年1月的租金575507.36元；2、被告自按同期银行贷款利率支付占用资金期间的利息894975元（暂计至2015年2月28日，实际计至退还之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。
一审经审理查明，2000年7月31日，原告红丽公司与被告下早公司（原为龙华镇下早禾坑经济合作社，后改制为深圳市龙华下早股份合作公司）签订一份《合同书》，就e栋厂房、g栋宿舍租赁事宜达成一致意见，约定厂房面积同前a、b、c、d四栋，面积计算方式原则上与1993年相同（每平方米8元，不调价，宿舍亦同），租期自2000年7月1日起算；租期每10年延期一次，总共50年。庭审时，原被告确认有关e栋厂房和g栋宿舍的面积与a、b、c、d栋厂房和f栋宿舍一致，分别按厂房3550平方米、宿舍2000平方米计算。上述《合同书》签订后，大浪下早公司将涉案租赁物交付红丽公司使用。
1998年12月2日，深圳市宝安区处理历史用地遗留问题办公室出具《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定（第xxxx号）》，确认涉案租赁物所在地块宗地号为a836-13，土地用途为工业用地，认为涉案宗地土地权属清楚，依据该处理决定和有关部门审查意见可办理房地产登记手续，并登记本案涉案e栋厂房和g栋宿舍竣工日期为1993年，建筑面积分别为3346.32平方米、1762.34平方米。
另查，2000年8月至2014年1月期间，红丽公司一直按照合同约定的面积和每月每平方米8元的标准支付租金。
又查，红丽公司与下早公司曾于1993年5月18日、1996年5月1日就案外a、b、c、d栋厂房和f栋宿舍签订《合同书》，自合同履行以来至2014年1月，双方一直按照每栋厂房3550平方米、宿舍2000平方米，租金每月每平方米8元的标准收租、付租。有关a、b、c、d栋厂房和f栋宿舍纠纷另外处理。
原审法院认为，当事人虽无法提交涉案房产建设工程规划许可证明，但该建设竣工项目已经取得深圳市宝安区处理历史用地遗留问题办公室的处理，并决定依据有关审查意见可办理房地产登记手续，涉案《合同书》的效力得到补正。但双方《合同书》约定租期为50年，对于超过20年的部分租期违反了法律规定，应认定无效。除租期超出20年的部分外，《合同书》的其他内容系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条明确规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。结合本案，从原告庭审陈述和原被告双方签订的2000年《合同书》可见，涉案合同有关租金支付内容与案外a、b、c、d栋厂房和f栋宿舍相关的1993年《合同书》、1996年《合同书》有密切关联。自1993年合同、1996年合同以及2000年合同的履行情况看，原被告实际上一直系按照每栋厂房3550平方米、每栋宿舍2000平方米的面积标准计算租金，且红丽公司一直按照每月每平方米8元的单价支付租金，双方付租、收租将近二十年之久，在此履约过程中每栋厂房、宿舍的租金每月均为固定数额，双方均未对租金总额和租金计算标准提出异议。因此，原审法院认定双方按照每月每栋厂房、宿舍固定租金总额支付相应租金，并非如原告所主张的按租赁面积计付租金，故原告要求被告根据实际建筑面积返还多支付的租金请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告红丽实业（深圳）有限公司的诉讼请求。案件受理费12284元，由原告负担。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请依法撤销深圳市宝安区人民法院作出的（2015）深宝法民三初字第264号民事判决书；二、判令被上诉人向上诉人返还2000年8月至2014年1月期间多收取的租金人民币575，507．36元及其同期银行贷款利息人民币272，716．46元（暂计至2015年2月28日，实际计至退还之日止）三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一、一审法院认定上诉人在双方付租、收租近二十年之久，双方均未对租金总额和租金计算标准提出异议，双方按照每月每栋厂房、宿舍固定租金总额支付相应租金，并非如原告所主张按租赁面积计付租金与事实不符。1、被上诉人在（2014）深宗法民三初字第43号案件庭审中明确确认被上诉人是按照厂房3550平方米，宿舍2000平方米的面积，每平方米8元收取的租金（见（2014）深宝法民三初字第43号案件庭审笔录），上诉人一直是按照该面积每平方米8元的标准支付的租金。2、上诉人未对租金总额和租金计算标准提出异议是因为上诉人并不知道实际租赁面积小于合同中约定的租赁面积。上诉人并不知道经过政府部门的测量，上述厂房和宿舍的实际租赁面积只有5108．66平方米（其中厂房面积3346．32平方米，宿舍面积l762．34平方米），被上诉人一直向上诉人隐瞒政府测量的实际面积，直到在（2014）深宝法民三初字第43号案件庭审（2014年2月l4日开庭）中被上诉人才出示《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定》，上诉人才知道上述厂房和宿舍的实际面积。因为上诉人事先并不知道实际面积，才会按照合同书中约定的面积来支付租金。一审法院以上诉人未提出异议就此认定上诉人以履行行为实质变更了《合同书》有关租金计算标准和支付内容的约定是错误的。3、双方合同中仅对租赁物的面积和单位面积的租金做了约定，双方一直是按面积与单位租金的乘积的计算方式来支付总租金的，租金总额之所以固定，是因为面积与单位租金是固定的。租金总额计算的前提条件是面积与单位租金的乘积，在上诉人不知道实际租赁面积仍按合同中的面积支付租金的情况下，租金总额当然是固定的。4、上诉人在（2014）深宝法民三初字第43号案件庭审中明确提出被上诉人未按实际面积多收取了上诉人的租金（见（2014）深宝法民三初字第43号案件庭审笔录），要退还上诉人租金也表明上诉人在知道被上诉人建筑物的实际面积后要求退还多收租金的请求，并在（2014）深宝法民三初字第43号案件二审终结后立即提出起诉要求返还多收取的租金，同时已经按实际面积支付了被上诉人2015年2月至lo月的租金，以实际行为及时地主张自己的权利。
二、一审法院依据《最高法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第66条的规定判决驳回上诉人起诉属于适用法律错误。按照第66条规定：一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。默示的前提是上诉人知道了租赁合同中约定的面积与实际面积的差异而仍愿意按合同中约定的面积来支付租金，而被上诉人一直没有告诉上诉人租赁合同中约定的面积与实际面积的差异，根本就不存在上诉人的默示同意。
综上所述，一审法院审理此案，在案情上没能准确认定事实，且适用法律错误，以致上诉人的合法权益未能得到保障。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特诉至贵院，请求依法判决。
被上诉人的主要答辩意见为：一、上诉人长年少交租金，不仅没有交纳上涨部分的租金4173500元，而且没有按照8元／平方米足额交租，更没有多交租金的情况，现上诉人要求返还多收的租金，没有事实和证据支持，理应予以判决驳回，理由是：（一）按照双方于1993年5月18日签署的《合同书》约定：厂房租金按每月每平方米8元计算，租期第六、七年按单价8.8元计算，第八年按每平方米9.5元计算。宿舍租金按每月每平方米8.5元计算，第六、七、八年每平方米为人民币9元。另外，1996年5月1日签署的《合同书》第一条的约定：租期第五、六年厂房按单价8.8元计算，第八年按每平方米9.5元计算。宿舍第六、七、八年每平方米为人民币9元。因此，二份合同均约定被上诉人应在第五年或第六年开始交纳上涨后的租金，但被上诉人从来没有交纳租金的上涨部分金额，一直按厂房宿舍租金每月每平方米8元计算，存在少交巨额租金的情况。（二）按照上诉人提供的租金收据，上诉人也存在少交大量租金的情况，完全没有达到每月每平方米8元租金的标准。
二、双方三份《合同书》约定的计租标准是“面积”，而不是《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定》登记的涉案厂房宿舍的“建筑面积”，“面积”与“建筑面积”不是同一概念，“面积”还包括不计入“建筑面积”的其他部分“面积”，以及只计算二分之一的“建筑面积”的部分“面积”，因此“面积”比“建筑面积”范围大是正常现象，上诉人混淆“面积”和“建筑面积”的概念，属于适用法律错误，理应予以判决驳回，理由是：双方在1993年合同书中约定：上诉人租用被上诉人厂房四栋，“面积”16000平方米，宿舍二栋，“面积”4000平方米。签订合同后经过双方的共同测量，变更实际收租面积为14200平方米。在1996年合同书中，双方正式约定变更为上诉人租用被上诉人厂房四栋，“面积”14200平方米，宿舍一栋，“面积”2000平方米。这是由于1993年签合同时，建设部《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》尚未施行，双方均不懂“建筑面积”的概念，所以合同中只约定了“面积”，而不是法律术语“建筑面积”，二份合同上的“面积”不仅包括法律术语的“建筑面积”，而且包括其他只应计算二分之一建筑面积的部分和不计入建筑面积的“层高2.2m以内设备管道层、贮藏室、设计不利用的深基础架空层及吊脚架空层”等部分。
1995年建设部《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》施行后，政府部门于1998年12月2日测量出涉案厂房宿舍的“建筑面积”，其中有些部分按规定只计算了二分之一的建筑面积，有些部分的面积如“层高2.2m以内设备管道层、贮藏室、设计不利用的深基础架空层及吊脚架空层”等部分则未计入“建筑面积”，因此政府部门测量的“建筑面积”比双方自行测量的“面积”数额少。而且政府部门是在1998年12月才为涉案厂房宿舍测量出准确的建筑面积，因此不可能存在被上诉人在1993年和1996年与上诉人签署二份《合同书》时，刻意向上诉人隐瞒厂房及宿舍的实际建筑面积的情况。按照1995年建设部颁发的《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》、2005年4月15日建设部颁发的《建筑工程建筑面积计算规范》（gb／t50353-2005）、2013年12月19日住房城乡建设部颁发的《建筑工程建筑面积计算规范》（编号为gb／t50353-2013），均规定了“层高2.2m以内设备管道层、贮藏室、设计不利用的深基础架空层及吊脚架空层”等等不计算不建筑面积的条款，另外后面二个国家标准还规定了只计算二分之一的建筑面积的条款，因此“面积”与“建筑面积”不是同一概念，“面积”还包括不计入“建筑面积”的其他部分“面积”，以及只计算二分之一的“建筑面积”的部分“面积”。“面积”比“建筑面积”范围大是正常现象。例如在现实生活中我们购房时，开发商的销售代表经常会告诉我们，大凸窗的面积是赠送的，入户处没有封闭的玄关面积是赠送的，均不会计入建筑面积。另外没有封闭的阳台只计算二分之一的建筑面积，等等。本案中上诉人混淆“面积”和“建筑面积”的概念，属于适用法律错误，理应予以判决驳回。三、约定每栋厂房交租面积3550平方米、每栋宿舍交租面积2000平方米是双方实地测量的结果，是双方的真实意思表示，并以此计算每月租金是双方20多年的交易习惯，上诉人现要求返还多收租金与本案事实和双方交易习惯不符，理应予以判决驳回，理由是：上诉人自1993年5月起就按每栋厂房面积3550平方米、每栋宿舍面积2000平方米向被上诉人交租，直到2014年1月份，一直未提出异议，延续时间长达20年之久，可以确定这是双方的真实意思表示。
四、上诉人在被上诉人前案起诉后，已经知道涉案厂房宿舍建筑面积的前提下，仍然按照每栋厂房面积3550平方米、每栋宿舍面积2000平方米多次向被上诉人邮寄租金支票，可以认定上诉人确认涉案厂房宿舍的交租面积，理由是：即使在被上诉人于2013年12月向宝安区人民法院起诉要求解除涉案厂房宿舍的合同书后，上诉人通过被上诉人的诉讼证据材料已经知道涉案厂房宿舍登记的建筑面积。但是，上诉人仍然按原合同约定的交租面积向被上诉人邮寄租金支付。上诉人在前案被起诉后向被上诉人邮寄租金支票共达七次之多，时间长达10个月之久，这7张支票中均按照每栋厂房面积3550平方米、每栋宿舍面积2000平方米计算租金，再次证明上诉人即使知道涉案厂房宿舍登记的建筑面积，但仍然愿意按照双方合同约定和交易习惯支付涉案厂房宿舍的租金，而没有因为涉案厂房宿舍登记的建筑面积比双方合同约定的交租“面积”少而要求少付租金，由此可以认定上诉人确认涉案厂房宿舍的交租面积。
五、涉案厂房宿舍的交租面积和每月租金总额已经得到深圳市中级人民法院二份生效民事判决书的确认，可以证明上诉人没有多交租金，也可以直接作为证据支持被上诉人的抗辩主张，理由是：深圳市中级人民法院生效的“（2014）深中法房终字第1202号”民事判决书第18页第2段以及判决主文第四项、第五项，“（2014）深中法房终字第1203号”民事判决书在第9页第4段，均已经确认涉案厂房宿舍的每月租金总额，可以证明上诉人没有多交租金，也可以直接作为证据支持被上诉人的抗辩主张。
六、上诉人主张2012年12月以前的多交租金已经超过二年的诉讼时效，理应不予支持，理由是：如果上诉人认为被上诉人交付的厂房宿舍的面积与合同约定的交租面积不符，或者与法律规定的“建筑面积”不符，上诉人有可能、有能力在被上诉人交付厂房宿舍后自行测量或委托专业机构测量其面积或建筑面积，上诉人知道或应当知道其权利受到损害。就像市民买了十斤肉，可以当场或回家自己称重以便发现短斤少两一样。但上诉人一直未向被上诉人提出任何异议，可以认定上诉人主张2012年12月以前的多交租金已经超过二年的诉讼时效，理应不予支持。
七、上诉人主张按同期银行贷款利率支付占用资金期间的利息，没有合同约定和法律依据，理应予以判决驳回。被上诉人认为：涉案厂房宿舍所在地的市场租金标准为每平方米20元至30元左右，上诉人一直拒绝按双方合同约定支付上涨后的租金4173500元，在房屋租赁合同解除前一直按每月8元每平方米的租金标准支付租金，时间长达20多年，已经大大低于涉案厂房宿舍所在地的市场租金标准及政府指导租金标准，上诉人因此受益巨大。现在上诉人违背本案事实和双方合同约定起诉要求返还多收租金，没有事实和法律依据，理应予以判决驳回。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
另查明：二审审理期间，上诉人确认其不再主张2000年7月31日至2001年1月21日期间多交的租金.
本院认为：本案系租赁合同纠纷。涉诉房屋已经取得深圳市宝安区处理历史用地遗留问题办公室的处理，并决定依据有关审查意见可办理房地产登记手续，涉案《合同书》除租期超出20年的部分无效外，《合同书》的其他内容系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定为合法有效正确。本案二审的争议焦点是：被上诉人是否应当向上诉人退还多收取的租金、上诉人的诉讼请求是否超过了法定诉讼时效期间？
本院认为，涉诉合同约定：就e栋厂房、g栋宿舍租赁事宜达成一致意见，约定厂房面积同前a、b、c、d四栋，面积计算方式原则上与1993年相同（每平方米8元，不调价，宿舍亦同），租期自2000年7月1日起算；租期每10年延期一次，总共50年。庭审时，原被告确认有关e栋厂房和g栋宿舍的面积与a、b、c、d栋厂房和f栋宿舍一致，分别按厂房3550平方米、宿舍2000平方米计算。
上诉人在本案中放弃了相应的期间的诉讼请求，本案仅需审查2001年1月22日至2014年1月31日是否应当退还多收的租金。其他期间本院不予审查。上诉人上述自认导致应退还的租金数额减少的后果，系上诉人对其诉讼权利的处分，本院予以采纳。
根据上述事实在本案中应认定：2001年1月22日至2014年1月31日（合计156个月零9天），上诉人应按照租赁厂房、宿舍面积、每月每平方米8元的标准向被上诉人支付租金，每个月租金44400元，按照上述约定面积、租金标准和期间计算，上诉人一共应向上诉人支付租金6939289元。
而在1998年12月2日，深圳市宝安区处理历史用地遗留问题办公室已经出具《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定（第xxxx号）》，认为涉案宗地土地权属清楚，依据该处理决定和有关部门审查意见可办理房地产登记手续，并登记本案涉案e厂房和g栋宿舍建筑面积分别为3446.32平方米、1762.34平方米。根据该决定，厂房／宿舍合计实际总面积为5208.66平方米。按照实际面积计算，每月租金为：41669.28元。在2001年1月22日至2014年1月31日，上诉人实际应付的租金仅为6512504.27元。
涉诉合同对于租赁面积的含义并未作出特别约定，上诉人主张该约定的面积系建筑面积本院予以采纳。被上诉人作为提供房屋的出租方，负有提供符合合同约定面积的房屋的义务。涉诉房屋的实际面积小于约定面积，上诉人有权要求退回差额租金。以上两项租金数额相抵，被上诉人应退还的租金为426784.73元（6939289元-6512504.27元）。利息问题，上诉人作为承租人，对于涉诉房屋的实际面积，亦有一定的审查义务，上诉人关于利息的诉讼请求，本院不予支持。
涉诉合同约定了相应的面积和每平方米租金单价，原审法院认为双方按照每月每栋厂房、宿舍固定租金总额支付相应租金并驳回上诉人的全部诉讼请求系适用法律有误，本院予以纠正。
在本案中，被上诉人未能提供相应的证据证明其在（2014）深中法房终字第1202号案件一审诉讼之前曾向上诉人告知上述《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定（第xxxx号）》确认了涉诉房屋的实际面积。故上诉人主张其在（2014）深中法房终字第1202号案件中才知悉涉诉房屋的实际面积，本院予以采信。该案在2014年2月14日开庭审理，上诉人在该时间才知悉涉诉房屋的实际面积，上诉人于2015年1月5日提起本案诉讼，并未超过相应的诉讼时效期间。
被上诉人主张上诉人存在支付租金不足的情形，因被上诉人在本案中未提出相应的反诉请求，被上诉人可另循法律途径解决，该问题并不影响本案的处理。
综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。上诉人部分上诉理由成立，其部分上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第264号民事判决；
二、被上诉人应于本判决生效之日起十日内返还上诉人426784.73元；
三、驳回上诉人的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费12284元，被上诉人负担3565元，上诉人负担8719元；二审案件受理费12284元，被上诉人负担3565元，上诉人负担8719元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年九月十六日
书 记 员 廖冉冉（兼）