上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3090号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈金台，男，1962年8月24日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）朱佳，女，1982年12月15日出生，汉族，户籍地北京市。
委托代理人盛安彦，北京市天元律师事务所上海分所律师。
委托代理人冯一鸣，北京市天元律师事务所上海分所律师。
上诉人陈金台因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，陈金台是位于上海市西藏南路XXX号4号302室房屋（建筑面积103.4平方米，以下简称“系争房屋”）的产权人。2012年2月19日，陈金台和朱佳签订《房屋租赁合同》，合同约定：陈金台将系争房屋出租给朱佳，租赁期限为一年（2012年2月19日至2013年2月18日）；月租金为人民币（以下币种均为人民币）6，000元，二个月为一期支付，支付时间为该期提前一日支付；若朱佳逾期支付租金，每逾期一日，应按日租金的一倍向陈金台支付逾期违约金，若朱佳逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经陈金台谅解的情况下视为朱佳擅自终止本合同，朱佳须按本合同第9条承担违约责任（合同4.3条）；租赁保证金为12，000元，陈金台应在租赁关系消除且在朱佳将系争房屋及其附属物品向陈金台交割清楚，并付清所有朱佳应付费用当日，将租赁保证金全额无息退还朱佳；未经陈金台书面同意，朱佳不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；租赁期间，水费、电费、煤气费等由朱佳承担，并按单如期缴纳；陈金台应保证系争房屋及装修、附属设施设备处于正常的可使用状态；若朱佳发现系争房屋及装修、附属设施设备有损坏或故障时，应及时通知陈金台维修；租赁期间，朱佳应合理使用系争房屋及其附属设施设备；若由于朱佳的不当或不合理使用，致使系争房屋或其附属设施设备毁损，朱佳应负责维修，朱佳不维修的，陈金台可代为维修，费用由朱佳承担；租赁期限内，未经陈金台书面同意，朱佳不得将系争房屋全部或部分转租给第三人，否则陈金台有权单方面解除合同，并依据本合同第9条追究朱佳违约责任（合同7.7条）；朱佳如需在租赁期限届满后续租的，应在租赁期限届满一个月前书面通知陈金台，陈金台同意朱佳享有同等条件下的优先续租权；除续租外，朱佳应在租赁期限届满后一日内，将系争房屋及其装修、附属设施设备在经正常使用后的状态下返还陈金台；若逾期返还系争房屋的，每逾期一日，朱佳须按日租金的二倍向陈金台支付系争房屋占用期间的使用费；若任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍（合同第9条）。同日，陈金台向朱佳出具收据一张，确认收到朱佳2个月租金12，000元和押金12，000元。2014年3月，朱佳向原审法院提起诉讼，请求法院判令陈金台向朱佳返还押金6，000元。2014年4月，陈金台向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、朱佳向陈金台支付逾期支付租金的违约金14，800元、2013年12月19日至2014年1月25的租金7，400元；2、朱佳向陈金台支付由陈金台代为垫付的电费、燃气费及滞纳金、水费及滞纳金、东方有线费用及收视费共计848.03元；3、朱佳赔偿陈金台装修损失6，236元；4、朱佳向陈金台支付分租违约金6，000元；5、朱佳向陈金台支付擅自提前终止合同的违约金6，000元。
原审法院又查明：2012年4月21日，朱佳向陈金台支付2012年4月19日至5月18日的租金，逾期2天；2012年6月24日，朱佳向陈金台支付2012年6月19日至7月18日的租金，逾期6天；2012年8月19日，朱佳向陈金台支付2012年8月19日至9月18日的租金，逾期1天；2012年10月23日，朱佳向陈金台支付2012年10月19日至11月18日的租金，逾期5天；2012年12月22日，朱佳向陈金台支付2012年12月19日至2013年1月18日的租金，逾期4天；2013年2月21日，朱佳向陈金台支付2013年2月19日至3月18日的租金，逾期3天；2013年4月25日，朱佳向陈金台支付2013年4月19日至5月18日的租金，逾期7天；2013年6月23日，朱佳向陈金台支付2013年6月19日至7月18日的租金，逾期5天；2013年8月19日，朱佳向陈金台支付2013年8月19日至9月18日的租金，逾期1天；2013年10月21日，朱佳向陈金台支付2013年10月19日至11月18日的租金，逾期3天。以上共计逾期37天。
原审法院还查明，系争房屋2013年12月7日至2014年1月6日发生电费173.10元、2014年1月7日至2014年2月6日发生电费25.90元，以上电费合计199元。系争房屋2012年11月发生燃气费50元，并产生滞纳金24.40元。系争房屋2012年9月发生水费47.60元、2013年1月发生水费117.60元、2013年5月发生水费42元、2013年7月发生水费47.60元、2014年1月发生水费62.10元，以上水费合计316.90元，并产生滞纳金45.60元。系争房屋2014年3月发生水费51.80元，在该水费的发票联上记载：下次抄表日为2014年5月15日。系争房屋发生2013年7月1日至12月31日的东方有线网络收视维护费138元、2013年12月16日至2014年12月16日的东方有线网络收视费（专款）22.33元。在物业公司的热线电话登记表中显示：“6月1日10点28分”系争房屋“换水龙头”、“来电人陈先生”，“电话XXXXX****XX”。在物业公司的维修单中记载：“5月31日水管爆裂”、“已解决，还需更换三角阀等”、“派工时间23：40”、完工时间“1：15”；“3月3日洗手间水龙头坏了”。
原审中，陈金台和朱佳确认：朱佳的房屋租金支付至2013年12月18日。朱佳出示2012年短信，证明陈金台知道朱佳将系争房屋转租的情况。陈金台称短信的号码是陈金台的，但该短信不是陈金台发的。朱佳提供其与陈金台的短信，其中，2014年1月4日短信记载“什么时候搬走，请回电话”；2013年3月22日短信记载“陈总，最近杂七杂八的看房人太多了，搞得我的租客很不高兴，严重影响我们的生活。我们一直都愿意互相给予便利，请您控制一下”；2013年5月18日短信记载“这个月，就今天看一次房可以了”；2014年3月2日短信记载“朱佳，玻璃桌腿没地方修，还有水电煤电信。各房间墙角受潮更难办，更别说精力了，换位思考一下？现在卖房特别被动。希望你理解，但我还是愿你留下好印象，善始善终。押金我退给你两千元，同意的话你发个你的账号给我”、“陈总玻璃桌从我搬进去时就是坏了的，马桶水管爆裂是自然老化，不是我人为导致引起房子浸水，我凌晨到家就已经爆裂。水管爆裂之前厨房和洗手间水管也坏过，我都有跟您电话说过，您不管都是我自己修理。浸水对于您房子造成的损失我也理解，我已查过1月水电煤加一起不超过100元，没有电信费。押金1万2千扣除4，000元房租和100（元）水电煤，剩7，900元，只退给我2，000元是不合理的，我一个女生赚钱也不容易，请您理解。之前电话也跟您说了，我愿意补偿4，000元，咱们好好把事情解决”、“你从来没有说过家里进水，否则何至于过了半年我才从物业处知道，你与人合租造成如此结果我知道吗？你也知道押金还剩一个月，何来八千元，年前你要退三千我就不同意，过了年你倒变本加厉太过了。账单你怎么算的，我还没算有线费，日光灯爆了两次修理费以及沙发，及抽水马桶和六个坏了的浴霸灯泡，我哪一天同意你合租了，而且你转租对象还不止一个，有我这么好说话的房东吗？太过了。我不再回复你了。修理这些何止六千”、“陈总，沙发不是我搞坏的，搬进去就是这样。另外房子里的基础设施使用坏了，房东是有义务负责修理的，如果要查细节，房租合同里都有的。我们也就不再深究了，退3000把事情解决吧”。朱佳提供了朱佳的通话记录，其中记载朱佳和陈金台的通话时间为：2013年12月19日通话时长2分59秒，2013年12月22日通话时长12分16秒，2014年1月4日通话时长2分08秒，2014年1月11日通话时长18秒、14秒、19秒，2014年1月12日通话时长26秒、9秒。朱佳提供了其与案外人黎某某的《上海市租赁合同》，约定朱佳向案外人租赁房屋，期限是从2014年1月11日起，月租金4，300元。该合同上有中介公司的章。朱佳在其证据材料清单中记载：2014年1月11日证人帮助朱佳搬家，朱佳通知陈金台已经搬离；2014年1月11日傍晚朱佳联系搬运床垫车辆；2014年1月12日陈金台在系争房屋内等朱佳，约见面交接的通话记录与短信；2014年1月12日证人陪同朱佳最后一次到系争房屋交接钥匙，要求返还押金未果，朱佳和证人将床垫搬走，彻底搬出系争房屋。陈金台确认其于2014年1月12日与朱佳通话，并称：2014年1月12日，陈金台去系争房屋，遇到朱佳，也看到朱佳已经从系争房屋内搬走；因朱佳要求退还押金，陈金台认为水电煤未结清，没有同意退，所以朱佳没有将房屋钥匙返还陈金台；陈金台手中也有系争房屋的钥匙，陈金台于2014年1月25日用自己的钥匙进入系争房屋。陈金台称双方的租赁合同默认租期是2年，但未提供相应证据，朱佳则认为租期是1年。朱佳称对于2013年5月31日水管爆裂曾经电话通知陈金台，但对此没有提供证据。而陈金台称并不知道水管爆裂之事，陈金台是在朱佳搬走后才从物业公司处得知。陈金台提供了案外人上海达润建设设计有限公司的预算表，记载：地板贴脚线拆除、墙体起壳面铲除修整、地面铺地板（复合地板）、贴脚线（配套）、墙面刷乳胶漆（立邦）等预计总造价为6，236元。朱佳称系争房屋是在2008年至2010年间装修。原审法院至系争房屋内进行了查看，发现主卧复合地板有多处凹陷，主卧贴脚线有隆起且有霉变，次卧的贴脚线有部分隆起，墙面有部分霉变，厅里墙面有霉变。根据朱佳称，2013年5月31日，是由于次卫马桶下方的三角阀损坏造成漏水，当时房内无人，回家后发现主卧地板、厨房、卫生间、客厅内有水，次卧内无水，朱佳随即报修并将水切断，次日物业公司更换了三角阀；朱佳曾经两次电话给陈金台，但陈金台未接电话；主卧的地板交给朱佳使用时就已经有凹陷；漏水后，厅里的墙面有霉变；次卧的贴脚线墙面霉变原来也有点。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。朱佳与陈金台签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期限为一年，即自2012年2月19日起至2013年2月18日止，并非陈金台所述的二年。在该合同到期后，朱佳与陈金台并未续签书面合同。根据有关规定，双方的租赁合同关系转为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鉴于此，朱佳于2014年1月解除合同并非违约，更何况从2014年1月4日短信内容，可以得知陈金台是事先知道朱佳要搬走，因此陈金台反诉要求朱佳承担擅自提前终止合同的违约金之诉请于法无据，法院不予支持。关于合同的解除日，根据法院查明的事实以及当事人的陈述，朱佳在2014年1月12日前已经搬离，朱佳在2014年1月12日确实与陈金台就押金的退还问题进行了协商，陈金台陈述是因为水电煤未结清，所以没有同意退押金，朱佳也因此没有将房屋钥匙归还陈金台，可见双方当事人对租赁合同的解除在2014年1月12日已达成合意。鉴于此，法院认为2014年1月12日为合同解除日较妥。根据合同约定，未经陈金台书面同意，朱佳不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。因此，朱佳应当支付2013年12月19日至2014年1月12日的房屋租金。虽然该期间的租金陈金台在诉讼中表示不作为诉请提出，但鉴于陈金台表示该费用应在押金中直接抵扣，故对于该租金的支付亦一并处理。至于陈金台提出2014年1月13日后的房屋租金亦应在押金中抵扣的问题，鉴于双方的合同关系已经在2014年1月12日解除，朱佳未将钥匙归还陈金台是因为陈金台不同意将押金退还朱佳，陈金台在该日已经知道朱佳已经搬离，且陈金台手中有系争房屋的钥匙，因此，陈金台有义务采取适当措施防止损失的扩大。然陈金台直到2014年1月20日才用自己的钥匙打开了系争房屋，故对于2014年1月12日后的租金，陈金台无权要求朱佳支付，法院对于陈金台要求在押金中抵扣2014年1月13日后的房屋租金的请求，不予支持。根据合同约定，租金二个月为一期支付，支付时间为该期提前一日支付，若朱佳逾期支付租金，每逾期一日，朱佳应按日租金的一倍向陈金台支付逾期违约金。根据法院查明的事实，朱佳从2012年4月起确实多次逾期付款，其行为已经构成违约，依照合同约定应承担相应的违约责任。陈金台要求朱佳偿付逾期支付租金的违约金于法有据，应予支持。然鉴于朱佳逾期的时间合计为37天，陈金台未提供其损失依据，故法院根据朱佳的申请，对于该违约金予以调整。至于朱佳认为陈金台对此默认，因于法无据，法院不予采信。根据合同约定，租赁期间的水费、电费、煤气费等由朱佳承担，并按单如期缴纳，故对于陈金台反诉要求朱佳结清欠付的电费、燃气费、水费、东方有线网络收视维护费及其相应的滞纳金，对于属于朱佳租赁期间实际已经发生的费用，且于法有据，应予支持。对于系争房屋2014年3月发生的水费51.80元，根据该水费发票联上记载的“下次抄表日为2014年5月15日”，可以推算出该月的抄表日期是2014年3月15日左右，上月的抄表日期是2014年1月15日左右，因此，陈金台反诉要求朱佳承担2014年3月发生水费51.80元于法无据，法院不予支持。鉴于朱佳同意承担2014年3月水费中的8.60元，因是朱佳的自愿行为，且与法无悖，法院予以准许。关于2014年2月的电费25.90元，鉴于该电费是发生在2014年1月7日至2014年2月6日间，陈金台并无证据证明这些电费均是朱佳租赁期间发生，故该电费全部由朱佳承担有违公平合理原则，法院酌情判决朱佳承担其中的5.01元。关于2013年12月16日至2014年12月16日的东方有线网络收视费（专款）22.33元，鉴于陈金台并无证据证明该费是朱佳租赁期间发生，故不能支持。根据法律规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。虽然陈金台无证据证明水管爆裂、三角阀损坏是朱佳使用不当造成，朱佳也无证据证明是陈金台不履行维修义务造成，因此，法院根据现场查看的情况和公平合理原则，考虑到朱佳是系争房屋的承租人，事件发生时系争房屋内无人，朱佳在事发后未能及时通知到陈金台，朱佳在诉讼前和诉讼中均表示愿意补偿陈金台装潢损失，陈金台自认系争房屋是在2008年至2010年间装修，陈金台所要求的装修损失6，236元是依据案外人上海达润建设设计有限公司的预算造价，酌情判决朱佳承担装潢损失3，500元。关于陈金台反诉要求的分租违约金6，000元之诉请，根据当事人的陈述及双方的短信，可以证明朱佳存在转租的事实，陈金台对于朱佳转租亦是知晓的，陈金台无证据证明其在知晓朱佳转租事实后曾及时提出异议，因此，法院依据有关规定，推定陈金台同意朱佳转租。鉴于此，陈金台此诉请于法无据，法院不予支持。关于朱佳要求退还的房屋押金，鉴于合同有约定，双方的合同关系已经解除，故陈金台应在朱佳付清相应的费用后，将该款无息退还给朱佳。据此，原审法院作出判决：一、朱佳应于判决生效之日起十日内支付陈金台自2013年12月19日起至2014年1月12日止的房屋租金人民币5，000元；二、朱佳应于判决生效之日起十日内偿付陈金台逾期支付租金的违约金人民币500元；三、朱佳应于判决生效之日起十日内支付陈金台电费人民币178.11元、水费及其滞纳金人民币371.10元、燃气费及其滞纳金人民币74.40元、东方有线网络收视维护费人民币138元；四、朱佳应于判决生效之日起十日内赔偿陈金台装潢损失人民币3，500元；五、陈金台应于判决生效之日起十日内返还朱佳房屋押金人民币12，000元；六、驳回陈金台的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元及反诉案件受理费人民币156元，由朱佳负担人民币80元，陈金台负担人民币126元。
陈金台不服原判，向本院提起上诉称，第一，原审法院认定陈金台同意朱佳转租的事实，系明显无视合同的约定。根据《房屋租赁合同》约定租赁期限未经甲方书面同意，乙方不得将房屋全部或部分转租给第三人，现在朱佳在未取得陈金台书面同意的情况下擅自转租，陈金台可以依据合同约定向朱佳主张违约金6，000元。第二，关于逾期付款违约金的事实，《房屋租赁合同》明确约定了逾期支付租金一日按日租金一倍来计算逾期付款违约金，即朱佳应当向陈金台赔偿违约金12，000元。而原审法院在同一案件审理中对双方执行不同的标准，无视合同约定将违约金调整为500元，于法无据。第三，由于朱佳使用不当造成房屋地板渗水变形墙体腐蚀损坏，朱佳应当承担赔偿费用6，236元的问题，原审法院以“既无证据证明是朱佳使用不当，也无证据是陈金台不履行维修义务”为由酌情判决，存在事实认定不清，陈金台知道房屋损坏是在朱佳搬离之后，朱佳一直隐瞒真相是不诚实的行为。根据合同约定，由于朱佳的不当使用导致房屋损坏的，朱佳应当负有维修义务或者承担维修费用。第四，关于提前退租的问题，陈金台从未催促朱佳提前退租，陈金台意愿是要求朱佳将分租客从系争房屋中驱离。2014年1月10日朱佳临时起意搬家方才通知陈金台，根据合同权利义务对等的公平原则，朱佳退租同样需要提前一个月通知陈金台，所以从该日至2014年2月3日的租金应当照常支付。故上诉请求撤销原审判决，依法改判陈金台向朱佳支付违约金、滞纳金等各类费用26，397.61元，诉讼费用由朱佳负担。
被上诉人朱佳辩称，第一，陈金台知道朱佳将房屋转租给案外人且未提出异议，因此陈金台无权主张朱佳擅自转租的违约责任。第二，朱佳在居住期间除三角阀漏水以外没有对房屋造成其他损害，陈金台从2008年装修至今，缺乏对装修重要部件保养和维修措施，对事故的发生陈金台也负有责任，朱佳认可原审法院酌定的装修损失。第三，朱佳每次逾期支付租金仅仅延误一两天，合计一共逾期37天，对陈金台造成的损失非常小，原审法院酌情确定500元的违约金也是符合法律规定的。第四，现有证据足以证明陈金台从2014年1月4日起就不断催促朱佳搬离系争房屋，所以朱佳不存在提前解约的事实，朱佳在2014年1月12日起就已经与陈金台解除了租约关系，并且已将系争房屋交还给陈金台，陈金台手中掌管系争房屋的钥匙，知晓朱佳已经搬离，因此此后的租金不应再要求朱佳负担。故不同意陈金台的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈金台与朱佳所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期限载明自2012年2月19日起至2013年2月18日，租赁期限为一年，2013年2月18日合同到期后，陈金台同意朱佳继续承租系争房屋并收取租金，因此原审法院将2013年2月18日之后的双方关系定性为不定期租赁法律关系并无不当。根据法律规定，不定期租赁关系承租人可以随时解除，因此朱佳不存在提前解除租赁合同的违约行为。陈金台上诉认为租赁期限为二年，缺乏事实依据，本院不予采信。根据查明事实，朱佳在2014年1月12日已经搬离了系争房屋，因此合同解除时间为2014年1月12日。陈金台主张朱佳仍有物品滞留在系争房屋之内，直至2014年1月25日才完全搬离，但并未提供证据加以证明，本院不予确认。关于朱佳将系争房屋分租的事实，结合双方短信内容及陈金台在审理中的陈述，可以得知陈金台对朱佳转租事实早已知晓，但陈金台并无证据证明对朱佳转租事实提出异议，原审法院据此推定陈金台默认朱佳转租的事实并无不当。原审法院对其余问题所作的处理尚属适当，本院依法予以维持。综上，陈金台的上诉请求，缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币459.94元，由上诉人陈金台负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈家旭
二〇一六年二月十四日
书 记 员 高 原
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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