上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9154号
上诉人（原审被告）：唐福祥，男，1957年11月19日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：范惠新，女，1955年6月21日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：唐建明，男，1981年11月20日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：唐德祥，男，1951年12月31日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：唐新娣，女，1943年3月9日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：张美君，女，1972年3月8日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：张正国，男，1969年12月21日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
上列七上诉人之共同委托诉讼代理人：胡志铁，北京市京大律师事务所上海分所律师。
上诉人（原审第三人）：马生明，男，1955年9月25日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
上诉人（原审第三人）：金丽萍，女，1956年7月27日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：陈燕萍，上海高达律师事务所律师。
上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：金泉国，上海高达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：�桓廷，男，1956年12月1日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张石明，上海市宏洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶元丰，上海华宏律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：上海心圆房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路6999号29幢222室。
法定代表人：林黎明，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：俞国新，北京市中银（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙明怡，北京市中银（上海）律师事务所律师。
上诉人唐建明、唐福祥、范惠新、唐德祥、唐新娣、张美君、张正国（以下简称唐建明等七人）及上诉人马生明、金丽萍因与被上诉人顾桓廷、被上诉人上海心圆房地产开发有限公司（以下简称心圆公司）房屋买卖合同纠纷一案�不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初59718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐建明及上诉人唐建明等七人之共同委托诉讼代理人胡志铁，上诉人马生明及上诉人马生明、金丽萍之共同委托诉讼代理人陈燕萍、金泉国，被上诉人顾桓廷及其委托诉讼代理人张石明、叶元丰，被上诉人心圆公司之委托诉讼代理人孙明怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人唐建明等七人共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顾桓廷一审的诉讼请求。事实和理由：上诉人唐建明从未见到过所谓的《上海市商品房预售合同》，在该合同上没有上诉人唐建明本人的签字，更没有委托他人签字，被上诉人顾桓廷庭审时也没有提供该证据，一审法院更没有对此进行质证，从而做出错误的判决。系争房屋为拆迁安置房，其家庭内部从未达成系争房屋归唐建明一人所有的房屋分割意思，唐某2去世后，该房屋实际为唐建明等七人共有，因此上诉人唐福祥、唐建明、范惠新与被上诉人顾桓廷签订的房屋买卖协议应属无效协议。唐建明确实收到两公司支付的105万元（人民币，下同），但这两家公司不是系争房屋买受人，唐建明与这两家公司之间实际是民间借贷关系。唐建明与顾桓廷没有买卖房屋的合意，因此房屋买卖协议也不能成立。
上诉人马生明、金丽萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顾桓廷一审的诉讼请求。事实和理由：唐建明有权出售系争房屋。顾桓廷与唐建明之间系借款关系，顾桓廷对系争房屋的买卖仅为借款的一种担保方式。马生明、金丽萍与唐建明签订的房屋买卖合同合法有效，一审判决按缔约动机、合同主体错位、房款来源及走向否定�生明、金丽萍的真实意思，毫无依据。一审判决对房屋的使用认定错误，马生明、金丽萍已实际取得系争房屋，其对系争房屋装修、出租也足以证明取得系争房屋，出租也是合法使用系争房屋。马生明、金丽萍已全额支付房款180万元，且取得系争房屋达三年已久，并对房屋装修及实际的管理、使用，即使两份买卖合同均有效，系争房屋也应归于马生明、金丽萍所有。一审法院否认马生明、金丽萍作为有独立请求请求权的第三人的诉讼地位也是错误的。
被上诉人顾桓廷辩称，系争房屋的权属情况一审庭审中唐建明已当庭确认，且唐建明一家和被上诉人签订的房屋买卖合同也应视为唐建明对于房屋享有处分权。被上诉人的购房款来源于其名下两家公司的拆迁补偿款，被上诉人一审中已提供了拆迁协议及相关政府的拆迁款的支付凭证。被上诉人无法收回房屋的原因是系争房屋被社会人员非法抢占，唐建明也向被上诉人作出解释，被上诉人想通过息事宁人的角度解决。马生明、金丽萍与唐建明之间是想通过合法形式掩盖非法目的，并无真实房屋买卖的意思。对于房屋的占有、装修存在前后矛盾的陈述。且在唐建明与马生明、金丽萍签订买卖合同当日，唐建明即报警声称被案外人胁迫签订合同，并用当天新开设的银行卡将所有款项转至案外人账户。一审判决正确，要求驳回上诉、维持原判。
被上诉人心圆公司表示愿意履行法院生效判决。
顾桓廷向一审法院起诉请求：心圆公司配合将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋权利登记至唐福祥、范惠新、唐建明名下，后唐福祥、范惠新、唐建明、唐德祥、唐新娣、张美君、张正国配合顾桓廷将系争房屋权利登记至顾桓廷名下。
一审法院认定事实：唐某2（2014年去世）与包某（2005年去世）系夫妻，共生育有四个子女，即唐德祥、唐福祥、唐新娣、唐某1（1999年去世）。唐福祥、范惠新系夫妻，唐建明系二人之子；唐某1与张某（2005年去世）系夫妻，张正国、张美君分别系二人之子女。
2010年1月，唐某2作为被拆迁人，唐福祥、范惠新、唐建明作为被安置人，该四人与拆迁单位签订拆迁补偿安置协议，获得包括系争房屋在内的三套房屋。2012年11月21日，唐建明与心圆公司签订《上海市商品房预售合同》，约定唐建明以386,534.40元的价格购买系争房屋。
2013年4月17日，唐建明、唐福祥、范惠新作为出卖人（甲方）、顾桓廷作为买受人（乙方），双方就系争房屋产权买卖事宜签订一份《上海市房地产买卖合同（动迁房）》，约定：系争房屋转让价款共计150万元，乙方于2013年4月12日支付甲方2万元、于2013年4月17日（甲方将房屋钥匙交付乙方并办好房屋交割手续当日）支付甲方98万元、于2014年2月15日前及2015年2月15日前各支付甲方10万元、于甲方协助乙方共同办理好房屋产权过户手续当日内支付30万元；甲方收到第二笔房款，将房屋交付乙方，甲方同意乙方对房屋进行装修，涉及房屋相关权益转移至乙方；按照拆迁安置房屋产权办理规定，在该房屋的产权证允许过户交易时，甲方应当立即协助乙方办理产权过户手续。签约后，唐建明、唐福祥、范惠新将系争房屋钥匙交付于顾桓廷，但顾桓廷未实际入住系争房屋。经相关当事人确认，顾桓廷于2013年4月12日支付定金2万元，于2013年4月17日、2013年12月31日分别支付房款98万元（其中26万元通过顾桓廷开设的XX场转账支付、72万元通过顾桓廷与其兄弟顾昊廷合开的上海A有限公司转账支付）、5万元，合计105万元。
2013年11月20日，心圆公司取得系争房屋的大产证。
2014年3月24日，唐建明、唐福祥、范惠新（甲方）与马生明、金丽萍（乙方），双方在中介居间介绍下签订《动迁安置房买卖合同》，但合同落款处仅有唐建明一人的签字。合同约定，甲方将系争房屋以180万元的价格转让给乙方；甲方在乙方交付首付房款后的当日内将房屋交付给乙方使用；该房屋交易限制期满可以过户时，甲乙双方共同到房地产交易中心办理过户手续。金丽萍的银行账户流水记录反映，2014年1月20日，金丽萍转账支付上海B有限公司90万元；2014年3月24日，金丽萍分别转账支付唐建明180万元（其中90万元系侯某汇入金丽萍账户）及侯某5万元。签约后，马生明、金丽萍对系争房屋进行简易装修并出租给案外人。同日，唐建明向上海市公安局浦东分局川沙派出所报警称，其被侯某胁迫签订上述买卖合同，�用其新开设的银行卡收取全部房款后直接转至侯某账下。
结合上海市浦东新区川沙新镇川迪第二居民委员会出具的居住证明及系争房屋的现状照片等证据材料可知，系争房屋至今仍由案外人实际居住。
一审审理中，顾桓廷提供上海A事务所出具的情况说明，证明：至2014年2月，由于转让人（唐建明）不接受受让人（顾桓廷）第三次房款的余额5万元，中介公司通知转让人到公司收取这笔5万元房款，遭到转让人拒绝。
马生明、金丽萍称，购买系争房屋系因无从处置先前出卖新德路房产的所得款，且是在审查代理人侯某的代理手续后与其先行签订了购房合同，后因与唐建明本人订立了买卖合同，故原先与侯某签订的合同及相关材料均已遗失。
另，为保证买卖合同的顺利履行，顾桓廷自愿将剩余房款45万元交至法院代管款账户，并�愿承担办理系争房屋小产证的费用及过户所需的全部税费。
一审法院认为，唐某2、唐建明、唐福祥、范惠新因动迁分得包括系争房屋在内的三套房屋，据《配套商品房供应单》及《预售合同》的内容可以看出，其家庭内部已经达成系争房屋归唐建明一人所有的房屋分割意思，虽尚未办理不动产权证，但不影响唐建明作为系争房屋所有权人处分房屋的行为效力，亦不存在损害唐某2的其他继承人合法权益的情形。本案争议焦点在于系争两份房屋买卖合同的法律效力问题，就本案现有证据所反映的案件事实来看，马生明、金丽萍与唐建明有无真实有效的买卖合同关系值得怀疑：
其一，就缔约动机而言，依马生明、金丽萍的庭审所述及其出租房屋的行为可知购买系争房屋系一种投资行为，而非自住，但其先前出售的新德路的房屋与系争房屋同属川沙板块，地理位置也较为相近，相较之下，系争房屋没有明显的投资优势，其先卖后买的行为不合一般投资习惯。
其二，就合同形式而言，依马生明、金丽萍之意，其是在审查系争房屋的预售合同后明确知晓唐建明系唯一产权人的前提下才签订买卖合同，但其提供的买卖合同抬头处“出卖方”有唐建明、唐福祥、范慧新三人，落款处仅有唐建明一人签字，标的额达180万元的买卖合同上出现了合同主体错位的重大瑕疵，对此形式上的不周延未得到马生明、金丽萍的合理解释。此外，合同落款处的“见证人”有侯某的签字，其在第二次庭审中称不认识侯某的陈述不足采信。
其三，就房款来源、走向情况而言，依马生明、金丽萍的庭审所述，在其与唐建明签约前已与侯某先行签约，并支付了5万元或10万元定金和几十万元房款，在法院要求其提供其与侯某签约的相关合同、代理文件等材料时，却称已遗失相关材料，其应承担相应举证不能的法律后果。且从金丽萍的银行流水记录来看，不能证明马生明、金丽萍曾经向侯某支付过房款，仅能反映出2014年1月20日金丽萍曾向上海B有限公司转账支付过90万元，并无证据表明上述公司系代表侯某收取相应房款，且付款过程与马生明、金丽萍所述曾先后向侯某支付定金及房款的过程相矛盾，故法院不采纳其关于90万元购房款系侯某退还先行已付房款的意见。另外，马生明、金丽萍在向唐建明支付180万元房款的当天又转账给侯某5万元，对此，马生明、金丽萍解释为给侯某的劳务报酬，若按此说法，侯某在转账给马生明、金丽萍90万元时直接扣除即可，无需先付后退，其解释不合情理。
其四，就房屋占用情况而言，依马生明、金丽萍的一审庭审所述，其在得知本案诉讼后即�系争房屋收回用于自住，但系争房屋并未被马生明、金丽萍收回，实际居住人也非马生明、金丽萍，房屋现状与其庭审陈述相矛盾，对此亦未得到正当解释。
由此可见，唐建明与马生明、金丽萍之间的买卖关系在磋商、缔约、履约等过程中存有诸多疑点，马生明、金丽萍的自我陈述也存在矛盾之处，正常的买卖关系不应出现此等瑕疵，善意的房屋买受人也不应对买卖基本事实有所隐讳，故一审法院认为马生明、金丽萍虽有书面的买卖合同，但并无买卖的意思表示，该合同因无买卖合意而无效。
不可否认，顾桓廷与唐建明、唐福祥、范惠新之间的买卖关系也存在不合理之处：顾桓廷自2013年4月17日签约以来一直未实际占用系争房屋，尤其是在已经支付了105万元房款的情况下仍未通过有效途径主张房屋的占有权，致使系争房屋长期处于他人的占用状�下，这种对房屋的漠视态度不符合一般买房人的交易心态，顾桓廷的客观不作为也是导致本案诉讼的因素之一，故顾桓廷在系争房屋的买卖事宜中必然存在一定过失。但就现有证据来看，顾桓廷与唐建明、唐福祥、范惠新之间的买卖关系虽存在一定瑕疵，但这些瑕疵也仅能说明顾桓廷在履行买卖合同过程中与一般理性人的标准有一定差距，不符合法律认知上设置的理性买房人的假设，而这种履约上的瑕疵尚不足以推翻双方之间达成的买卖合意。况且在本案一审前两次庭审中，唐福祥、范惠新、唐建明对房屋买卖事实以及已付款数额均无异议，并未提及其与顾桓廷之间存有借贷关系，若双方之间签订的买卖合同并非真实意思，那么唐建明在案件审理前期未披露这一基本案件事实显然不合常理，故在本案没有其他证据加以证实顾桓廷与唐建明之间存有其他法律关系的�况下，一审法院认为双方签订的买卖合同系其真实意思表示，双方均应按约履行合同义务。
另，XX场及上海A有限公司的法定代表人均为顾桓廷，且两家公司均出具了代付说明，付款数额具有指向性，故法院认为这两家公司支付给唐建明的98万元系顾桓廷支付的房款。既然顾桓廷客观上已经按约支付了大部分房款，结合本案履约事实及上海A事务所出具的情况说明，顾桓廷认为系因唐建明原因未能如约支付第三笔剩余房款5万元的意见法院予以采纳，唐建明认为因顾桓廷未支付房款而享有合同解除权的抗辩意见缺乏事实依据。
鉴于唐建明家庭内部已经达成系争房屋归唐建明一人所有的房屋分割意思，唐建明与心圆公司亦签订了预售合同，故系争房屋应由心圆公司过户登记至唐建明名下，唐福祥、范惠新、唐德祥、唐新娣、张美君、张正国应予以协助�
一审法院遂据此判决：一、唐建明于判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋产权登记手续（小产证），唐福祥、范惠新、唐德祥、唐新娣、张美君、张正国及上海心圆房地产开发有限公司予以协助，办理小产证的费用由顾桓廷负担；二、唐福祥、范惠新、唐建明于上述判决主文第一条履行完毕之日起十日内协助顾桓廷办理将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋产权从唐建明处过户登记至顾桓廷名下的手续，过户所需税费由顾桓廷负担，过户同时，顾桓廷支付唐福祥、范惠新、唐建明房款人民币45万元。案件受理费人民币18,300元，保全费人民币5,000元，合计人民币23,300元，由唐建明、唐福祥、范惠新负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉�唐建明等七人提供了两份证据：1、马生明、金丽萍为原告诉被告唐建明一案的庭审笔录，欲证明唐建明并没有在商品房预售合同上签字；2、上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初87636号民事判决书，欲证明本案实质亦为借贷关系。上诉人马生明、金丽萍对判决书没有异议，对庭审笔录因缺乏签字故无法确认。被上诉人顾桓廷认为庭审笔录上因缺乏签字故真实性不予认可，对判决书真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性。被上诉人心圆公司认为对庭审笔录真实性不予认可，判决书与其无关。
上诉人马生明、金丽萍提供一份上海B事务所出具的情况说明，欲证明其购买系争房屋房款的来龙去脉。上诉人唐建明等七人对该证据的真实性不予认可。被上诉人顾桓廷对该证据的真实性不予认可，并认为该情况说明和马生明、金丽萍的陈述互相矛盾。被上诉人心圆公司对此不发表意见。
被上诉人顾桓廷提供两份证明：1、邻居的证明，欲证明顾桓廷曾向唐建明催要房屋；2、系争房屋的实际承租人出具的证明，欲证明系争房屋已为被上诉人实际占有，房屋的装修是由承租人装修而非马生明、金丽萍。上诉人唐建明等七人、上诉人马生明、金丽萍均对该两份证明的真实性不予认可。被上诉人心圆公司对此不发表意见。
本院认为，上诉人唐建明等七人提供的判决书与本案并不具有关联性，故本院不予认可。上诉人唐建明等七人提供的庭审笔录、上诉人马生明、金丽萍提供的情况说明、被上诉人顾桓廷提供的两份证明，因各方对真实性均有异议，故本院亦不予认可。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，关于系争房屋的权属，根据查明的事实，唐某2作为被拆迁人，唐福祥、范惠新、唐建明作为被安置人，共获得包括系争房屋在内的三套房屋，从三套房屋的《配套商品房供应单》和预售合同可以看出对三套房屋的购房人予以区分，其家庭内部已对三套房屋的权属作出分割，本案系争房屋的购房人为唐建明一人，因此唐建明有权处分系争房屋。上诉人唐建明等七人认为系争房屋应为七人共有的观点，本院不予采纳。上诉人唐建明等七人另提出一审中未对预售合同质证、唐建明亦否认该预售合同上的签字系其本人所签，经查，一审第三次庭审笔录中记载，上诉人唐建明等七人对心圆公司提供的《配套商品房供应单》及预售合同并无异议，该次庭审唐建明本人亦到庭，故上诉人的上述异议，本院亦不予采纳。至于唐建明与顾桓廷之间是借贷关系还是房屋买卖关系，顾桓廷提供了《上海市房地产买卖合同》及其通过两�公司支付了房款来证明双方之间房屋买卖关系的成立，上诉人唐建明等七人对此予以否认并认为双方之间系借贷关系，但其并未提供充分的证据予以证明，且在一审前两次庭审中，上诉人唐建明等七人一方并未以此理由提出抗辩，上诉人唐建明二审中以其本人未到庭的理由欲推翻其委托诉讼代理人在一审庭审中的陈述，显然缺乏依据，亦有违常理。故上诉人唐建明等七人的上诉请求，均缺乏依据，本院不予支持。
关于唐建明与马生明、金丽萍之间是否存有真实房屋买卖关系，一审法院通过缔约动机、合同形式、房款来源及走向、房屋占用情况四部分对马生明、金丽萍购买房屋过程中的种种不合理之处作了详尽阐述，对于一审法院的上述分析意见，本院予以认同。上诉人马生明、金丽萍虽对一审法院的四点分析提出异议，但对一审法院所提出的疑点却仍不能作出合理解释。且纵观马生明、金丽萍在一、二审中的所有陈述，就系争房屋的居住情况、其与侯某之间的关系多次存在前后矛盾的情形。故本院对马生明、金丽萍的上诉理由，亦不予采信。另，马生明、金丽萍以唐建明为被告已另案提起诉讼，故一审法院亦未剥夺其合法权益。故上诉人马生明、金丽萍的上诉请求，缺乏依据，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人唐建明等七人、上诉人马生明、金丽萍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币36,600元，由上诉人唐建明、唐福祥、范惠新、唐德祥、唐新娣、张美君、张正国负担18,300元，由上诉人马生明、金丽萍负�18,300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 兵
代理审判员 严佳维
审 判 员 钱文珍
二〇一七年十月十七日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……