上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四（民）初字第1517号
原告（反诉被告）中铁物上海有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘平，执行董事。
委托代理人任晓浩，上海劲力律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海好来福家居市场经营管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人王华，董事长。
委托代理人舒靖翔。
原告中铁物上海有限公司（以下简称“中铁物”）与被告上海好来福家居市场经营管理有限公司（以下简称“好来福”）房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告好来福与反诉被告中铁物房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中铁物的委托代理人任晓浩，被告（反诉原告）好来福的委托代理人舒靖翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中铁物诉称，2010年3月至2013年1月间，原、被告就石泉路XXX号内6、7号库计3888平方米，3、4号库内东侧5098平方米，1号库内东侧2200平方米，3、4号库内西侧1784平方米房屋签订了四份房屋租赁合同，上述租赁合同均已到期。被告在承租期间未经原告同意擅自加层搭建、拆除围墙、阻断交通，原告多次交涉，被告均未纠正。因涉案房屋被纳入土地储备范围，原告于2013年5月29日向被告送达终止租赁关系的函并要求被告于2013年8月31日前返还租赁物。原告还于2013年7月31日向被告送达关于催办移交租赁物的函，要求被告最迟于2013年9月30日前完成租赁物的移交手续。2014年11月18日，原告在相关会议上再次告知被告必须于2014年12月31日前返还房屋，被告仍未返还。2015年6月8日，原告再次致函被告，要求被告最迟于2015年6月23日前返还房屋。因被告拒绝返还房屋，原告诉至法院，请求判决：1、确认原、被告间的房屋租赁、使用关系终止；2、被告迁出上海市石泉路XXX号内房屋场地，并将房屋场地返还原告；3、被告对其承租的房屋恢复原状；4、被告给付房屋使用费（自2015年4月1日至实际返还房屋日止）；5、被告赔偿经济损失人民币（以下币种均为人民币）XXXXXXX元（暂计数，要求计算至实际返还日止）；6、诉讼费由被告承担。
被告好来福公司辩称，其与原告间的租赁合同尚未到期，被告一直经营至今，原告也一直在收取租金。不同意原告的诉讼请求。
反诉原告好来福公司诉称，反诉原告与反诉被告就石泉路XXX号内房屋签有四份租赁合同，租赁合同到期后，租赁协议改为一月一签直至2014年10月，2014年11月至今，反诉原告仍按时支付租金，租赁关系事实上仍然存在。2015年4月28日，反诉被告向反诉原告送达律师函，要求反诉原告移交租赁房屋、恢复原状、赔偿损失。反诉原告认为反诉被告利用信息优势与反诉原告签订的租赁合同中关于“租赁期内若遇上级公司统一规划、市政动迁规划等情况，本租赁协议无条件终止，甲方不承担任何赔偿责任”的明显不平等条款，令反诉原告面临巨额损失。反诉被告若不对反诉原告进行补偿，反诉原告将无力清退次承租人。反诉原告请求判决：反诉被告补偿反诉原告装修、装饰、改建、扩建、设备购买及安装等费用共计XXXXXXXX.40元；诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告中铁物辩称，其与反诉原告原先签订的租赁合同到期后又每月签订一份合同，共签署了十四份，每份合同都载明如发生市政规划、不可抗力等原因，协议无条件解除。双方在签订协议时，反诉被告已告知反诉原告涉案房屋所在地块可能被收储，反诉原告以显失公平为由要求补偿缺乏依据。不同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，上海市石泉路XXX号内共有8幢建筑物，房屋所有权人为原告。2010年3月30日，原、被告签订仓库租赁合同，约定被告向原告承租上海市石泉路XXX号内6、7号库，租期自2010年6月1日至2013年5月31日，用途为存储、办公。2011年9月21日，原、被告签订仓库租赁合同，约定被告向原告承租上海市石泉路XXX号内3、4号库内东侧房屋，租期自2011年9月15日至2014年9月14日，用途为建材仓储。2011年12月30日，原、被告签订仓储租赁合同，约定被告向原告承租上海市石泉路XXX号内1号库东侧，租期自2012年1月1日至2014年9月14日，用途为建材仓储。2013年1月11日，原、被告签订仓库租赁合同，约定被告向原告承租上海市石泉路XXX号3、4号库西侧房屋，租期自2013年2月1日至2013年6月30日，用途为存储。上述四份合同均约定租赁期间若遇上级公司统一规划、市政动迁规划，租赁协议无条件终止，出租方不承担任何赔偿责任。四份合同均约定承租方不得对仓库进行隔断、改造或增加设施，如确需隔断、改造或增加设施的，必须向出租方出具书面函件并征得出租方同意后方能实施。现被告承租房屋后对房屋进行了加层、装修等改建。为此原告于2013年5月30日致函被告，要求被告停止一切装修、分割行为，并对房屋恢复原状。
2013年9月13日，原、被告签署真如材料厂仓库租赁协议，该合同载明，双方原签订的四份租赁合同均已于2013年7月31日到期或终止，鉴于被告仍使用原租赁房屋，双方达成如下协议：原告同意被告使用原承租设施至2013年8月31日，被告应给付原告2013年8月31日前的租赁费782764.23元。同日，双方签署名称同前一合同的租赁协议一份，该协议载明，双方原签订的四份租赁合同已于2013年7月31日到期或终止，鉴于被告仍使用原告的设施，双方约定自2013年9月1日至2013年9月30日，被告应给付原告租赁费用338140.39元。此后，此类协议基本一月签订一份，连同前文涉及的两份合同，双方共签署此类合同十四份，签署的日期基本在双方在合同中载明的使用期后，租赁费用大致相同。最后一份合同签署于2014年10月1日，该合同同样载明双方原签订的四份租赁合同于2013年7月31日到期或终止，因被告仍使用原告设施，自2014年9月1日至2014年10月31日，被告应给付原告租赁费685191.54元，被告应在2014年9月30日前向原告支付上述费用，被告应在2014年10月31日前完成租赁物的移交手续，撤出全部人员，逾期未办理的，原告有权自行处置租赁屋内物品，由此产生的后果由被告承担；被告在移交前应按合同约定恢复原状（如修复围墙等）。后被告未将房屋返还原告，被告给付原告租赁费用至2015年3月31日，2015年3月的租金数额为347051.15元。
另，原告（乙方）与上海市普陀区土地发展中心、上海真如城市副中心发展有限公司（甲方）就上海市石泉路XXX号地块签订了土地储备协议，约定该土地由甲方收储，收购及搬迁补偿费共计46035万元；乙方应于2015年6月30日前向甲方交付收储土地；签订协议后20日内，甲方向乙方支付补偿总额30%25，计13810.50万元；乙方向甲方提供土地权属文件并移交收储房地产并签署移交确认书后30日内甲方支付补偿费总额40%25，计18414万元；乙方移交全部场地后3个月内，甲方向乙方支付最后一笔补偿费13810.5万元。该合同另约定，本协议生效后，乙方未能按本协议的约定履行其任一职责，乙方应向甲方支付违约金，违约金按乙方已收取补偿费的日万分之一计算，逾期超过三十日的，乙方应向甲方支付按补偿费总额的日万分之三计算的违约金，违约金自逾期第三十一日起算至实际履行之日止。
2015年4月28日，原告致函被告，称双方签订的合同期限早已届满，但被告仍未交还租赁物，被告仍占有租赁物的行为将导致原告权益受损，被告将承担每日4.36万元至13.07万元，每月利息194.29万元的赔偿责任，希望被告在4月30日前恢复租赁物原状，否则原告将自行恢复原状，费用由被告承担。同年6月8日，原告致函被告的出资人南京金盛国际家具市场经营管理有限公司，称因被告未返还房地产，已造成原告一千万元的经济损失，希望最迟于2015年6月23日前腾空并归还房地产。
原告自2013年5月29日至2015年4月28日间，以开会通知、发出函件等方式多次要求被告返还租赁房屋。
因被告仍未将房屋返还原告，原告诉至本院，请求判决如其诉请。
反诉查明事实部分同本诉。
审理中，原告称其与被告在四份租赁合同到期或终止后所签订的十余份租赁合同并非为了在原、被告间建立租赁合同关系，仅是对收取使用费的约定及四份租赁合同履行届满或终止履行后善后的约定。
本院认为，关于本诉，原、被告就上海市石泉路XXX号内房屋签订的四份房屋租赁合同经双方确认已履行届满或终止，此后双方就原合同所涉房屋又签订了十余份租赁合同，对此原告称签约目的并非为了与被告建立租赁合同关系，仅是为了收取使用费；被告称该十余份租赁合同可以证明双方仍存在租赁合同关系。因十余份合同的签约时间大多在合同载明的租赁期限之后，且此期间原告以不同方式多次要求被告返还租赁物，故本院对原告所作陈述予以采信，并认定双方的租赁合同关系于2013年7月31日已终止。合同终止后，被告应将租赁物返还原告并按约定对租赁物恢复原状。因被告未返还租赁物，被告应向原告支付使用费，原告亦基于收取使用费的目的与被告签订了十余份合同，被告实际支付使用费至2015年3月31日，此后被告仍占用涉案房屋，被告仍应向原告支付房屋使用费，单月使用费数额可按照被告最后一次缴纳使用费的数额即347051.15元予以确定。2015年4月28日，原告致函被告，告知被告仍不返还租赁物将对原告造成经济损失，此时被告已知晓其拒不返还房屋的后果，但被告仍未在合理期限内将房屋返还原告，故被告应承担相应的赔偿责任，本院对原告要求被告赔偿因被告拒不返还房屋导致其未及时取得补偿款造成的利息损失的诉讼请求予以支持。又因被告给付房屋使用费、赔偿原告利息损失均属因被告拒不返还房屋对原告造成损失的赔偿，故在赔偿计算的时间节点上不可重复，考虑到原告告知被告拒不返还房屋的后果后被告需要合理时间清空房屋，本院酌定房屋使用费给付至2015年7月31日，自2015年8日起，被告赔偿原告逾期收到款项的利息损失。
关于反诉，反诉原告以合同条款显失公平为由要求补偿，但合同同时约定房屋不得隔断、改造或增加设施，如确需隔断、改造或增加设施的，必须向出租方出具书面函件并征得出租方同意后方能实施。反诉原告未经反诉被告同意对房屋进行改建、增加设施的行为已违反合同约定，且原告已于2013年5月30日致函被告，要求被告停止一切装修、分割行为，并对房屋恢复原状，故相应后果应由反诉原告自行承担。本院对反诉原告的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告中铁物上海有限公司与被告上海好来福家居市场经营管理有限公司就上海市石泉路XXX号内房屋签订的租赁协议均于2013年7月31日终止履行；
二、被告上海好来福家居市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内对其承租的上海市石泉路XXX号内房屋恢复原状，并将上述房屋返还原告中铁物上海有限公司；
三、被告上海好来福家居市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内日给付原告中铁物上海有限公司房屋使用费人民币XXXXXXX.60元；
四、被告上海好来福家居市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内日赔偿原告中铁物上海有限公司利息损失（以人民币18414万元为基数，自2015年8月1日起算，计算至2015年11月30日止；以人民币32224.50万元为基数，自2015年12月1日起算，计算至被告实际返还房屋日止；均按中国人民银行同期贷款利率计算）；
五、对反诉原告上海好来福家居市场经营管理有限公司的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案诉讼保全费人民币5000元，由被告负担。
本案本诉受理费人民币74622元，减半收取计人民币37311元，由被告负担。
本案反诉受理费人民币79707元，已减半收取，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 梁斌
二〇一五年十二月二十四日
书记员 ＸＸ
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。