广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法伦民初字第477号
原告梁淑韻。
被告申锦丽。
委托代理人陈华申，广东言法律师事务所律师。
原告梁淑韻诉被告申锦丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法由审判员梁嘉莹适用简易程序独任审判，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告梁淑韻、被告申锦丽及其委托代理人陈华申到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月22日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期自2014年3月24日至2016年3月23日止，原告将位于顺德区大良街道清晖路的房屋租赁给被告使用。被告曾向原告缴纳人民币4000元作为保证金。《房屋租赁合同》还约定，若被告逾期支付租金的，应当按未付租金金额每日千分之五支付逾期违约金；若被告逾期支付租金或其他应缴费用满一个月的，所收取的保证金不作退回。后来，原告连续接到供电部门的催收电费的信息，于是到银行打印对账单，才发现被告从2014年12月24日没有支付租金。被告在没有与原告妥善交接的情况下，继续占用原告房屋，拖欠水费、电费、物业管理费。原告只好于2015年6月开始把房屋收回，另行出租。为此请求法院判令：一、被告向原告支付水费25.6元、电费44.38元、物业管理费652.5元；二、被告存放在原告之处的4000元保证金归原告所有；三、被告向原告支付从2014年12月24日起至2015年5月31日止的租金10533.33元；四、被告向原告支付从2014年4月24日起至2015年5月5日期间的逾期支付租金的违约金3810元；五、被告从2015年5月6日起至被告清偿全部租金金额（以未付租金10533.33元为基数）按每日千分之五向原告支付逾期违约金；六、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、被告租赁涉案房屋的目的是开办公司，在签订租赁合同前，被告已经特别询问原告涉案房屋是否能作为经营用房在工商局办理文化传播有限公司注册，原告表示可以。鉴于之前的承租人就是开办公司的，于是被告与原告签订了涉案的《房屋租赁合同》。但合同签订后，被告在申办工商登记时得知涉案房屋是住宅用房不能作为商业用途，且之前以该地址登记的公司未注销。后来被告虽成功办理了营业执照，但营业执照上注明“该住所仅作法律文件送达地，不作经营用途”。该公司亦不能领取发票，严重影响了公司的经营。二、被告承租了数月后，于2015年1月3日搬离了涉案房屋并及时告知原告要求解除《房屋租赁合同》，但原告拒绝。被告自2015年1月4日起再没有继续占用涉案的房屋，而原来登记在涉案房屋的被告开办的公司亦已在2015年1月16日进行了住所地的变更，被告亦在2015年1月26日在供电部门办理了取消代扣电费手续。三、根据《房屋租赁合同》第三条第（五）项约定，被告逾期支付租金或其他应缴税费满一个月的，视作被告中途放弃租赁。另外第（六）项约定，被告于租赁期间中途放弃租赁的，原告立即收回房屋。被告从2015年1月5日起，并未向原告支付租金，属于合同约定的视为放弃租赁的情况，原告应依约立即收回房屋。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原告在诉讼中提供的证据及被告的质证意见如下：
1.原告、被告身份证复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2.企业机读档案登记资料、企业机读档案变更登记资料各1份，证明在2015年1月16日前被告经营的佛山市六度空间文化传播有限公司的住所地仍登记在涉案租赁物的地址，后该公司虽然变更了登记地址，但新的住所地也不能作为经营用途。
3.房屋租赁合同原件、收据原件各1份，证明2014年3月22日双方签订租赁合同，约定承租期为2014年3月24日至2016年3月23日。被告向原告支付保证金4000元及首月租金2000元。
4.房产证复印件1份、证明原告是涉案房产的所有权人。
5.电费发票原件3份、物业管理费发票原件1份、收据原件3份，证明被告至今一直占用涉案的房屋，并由原告代垫了2015年1月至4月的电费44.38元、管理费652.5元、水费25.6元。
6.银行账户明细原件1份，证明被告从2014年12月24日开始没有交租金。
被告的质证意见：对证据1、6无异议。对证据2的真实性无异议，从该证据显示，被告于2015年1月3日已经搬离涉案房屋，并且已经开始申请变更公司的登记地址，2015年1月16日变更申请被核准。对证据3的真实性无异议，本合同第三条第五项规定了被告中途退租的条件，第六项约定了退租后原告立即收回房屋，第一项约定租金每月的5号前支付。对证据4真实性无异议，但涉案房屋不能作为经营用途。对证据5的真实性无异议，但从电费发票来看是2015年1月3日，原告已经知道被告已搬离涉案房屋，与被告的陈述相吻合。
被告在诉讼中提供的证据及原告的质证意见如下：
1.网页打印件三份，证明原告在网站上刊登的信息注明租赁物可以做办公、写字楼，且该份广告是2015年3月2日份发布的，即原告陈述虚假，早就知道合同已解除。
2.原告的保证书1份，证明原告知道被告租赁涉案房屋用于开办公司，原告在未与原租户解除租赁合同关系的情况下又把房屋出租给被告。
3.营业执照复印件1份，证明被告以原告的地址办理营业执照，但该地址只能作为法律文书的送达地，不能做经营使用。
4.取消代扣电费手续的业务办理凭证一份，证明被告搬离了租赁房屋，希望变更电费代扣费账户，但原告不配合，被告只好办理了取消电费代扣手续。
原告的质证意见：对证据1的真实性无异议，“可注册公司”的描述是网站自动生成的，房源描述部分才是原告自述。对证据2，该保证书是为了协助被告办理营业执照，应工商部门的要求所出具的，是固定格式的，是被告打印好让原告签名的。对证据3无异议。对证据4不清楚。
案经开庭审理，经庭审质证、认证，本院对上述证据作如下认定：1.原告提供的证据1、6及被告提供的证据3，双方对其均无异议，本院予以确认。2.原告提供的证据2-5及被告提供的证据1、2，双方仅对对方证据的证明内容有异议，对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。3.被告提供的证据4，该证据有相关部门盖章，本院对其真实性予以确认。
根据上述有效证据及结合双方当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：
原告是佛山市顺德区大良街道办事处中区社区居民委员会清晖路150号富丽华大厦419号的权属人。2014年3月22日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定，原告将位于顺德区大良街道的房屋租赁给被告使用。第二条约定，房屋租赁期自2014年3月24日至2016年3月23日止。合同第三条约定，1.租金按月支付，每月的5日前付本月租金，每月租金为2000元。2.被告在合同签订当日向原告支付4000元作为保证金。保证金由原告无息保管至租赁期满，若被告违反本租约的规定，原告有权根据本租约规定扣除部分或全部保证金。原告有权在扣除相应的数额后，将租赁保证金余额退还被告；保证金不足时，原告将通知被告要求补足，被告在收到原告通知15日内将款项汇至原告指定账户。3.被告逾期支付租金的，应按未付租金金额每日千分之五支付逾期违约金；被告逾期支付其他应交税费的，应当按相应收费部门的规定支付逾期违约金。5.被告逾期支付租金或其他应交税费满一个月的，视作被告中途放弃承租，被告仍需支付所欠租金、所欠租金的违约金、所欠其他应交税费、所欠其他应交税费的逾期违约金。原告无需退回保证金，造成原告损失的，被告还需赔偿损失。6.被告于租赁期间中途放弃租赁的，原告立即收回房屋。被告不得以任何理由再进入房屋。2014年3月30日，原、被告双方签订收据一份，双方确认被告已在2014年3月25日向原告转账付款6000元，该款项包括保证金4000元以及2014年3月24日至4月23日的租金。另外，明确了租金的计算周期为每月24日至下月23日。2014年年底，被告电话通知原告要求退租，但原告不同意。由于双方就退租无法达成一致协议，被告自行搬离了涉案房屋，但双方并未进行交接，被告自2014年12月24日起没有向原告缴交租金以及涉案房屋的物业管理费、水电费。原告在庭审中确认其于2015年3月份发现被告已经搬走，遂在2015年3月2日在中介网站上发布涉案房屋的招租信息。2015年6月，原告将涉案的房产另租他人。此外，庭审中，被告提出原、被告双方约定的违约金过高，要求调整。
另查，2015年1月5日至3月4日涉案房屋共产生电费（含违约金）31.25元，2015年1月至2月的物业管理费261元，2015年1月水费25.6元。
另查，2014年4月30日被告登记成立了佛山市六度空间文化传播有限公司，该公司登记的住所为涉案房屋。该公司营业执照注明，公司的登记住所仅作法律文件送达地，不作经营用途。2015年1月16日，佛山市六度空间文化传播有限公司经核准变更住所为佛山市顺德区伦教常教伦常北路涛汇领御花园。工商登记资料显示该住所亦仅能作为法律文件送达地，不作经营用途。另外，由于涉案房屋原来已有另外的公司以该地址注册登记，为配合被告办理工商营业执照，原告于2014年4月18日出具保证书一份，保证其将涉案房屋出租给被告开设佛山市六度空间文化传播有限公司经营使用后，如之前的承租人要求搬回该地址经营，原告绝不准许；且保证原告与之前承租人的纠纷与被告无关。
本院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，依法应予保护。被告在2014年年底通知原告退租，虽然原告拒绝，但原告在2015年3月发现被告搬走后，于3月2日开始在中介网站上发布了涉案房屋的招租信息，为此本院认为原告在3月2日已经取得了涉案房屋的处分权，并以其实际行动解除双方签订的《房屋租赁合同》，故涉案的《房屋租赁合同》应自2015年3月2日起解除，原告要求被告支付拖欠的2014年12月24日至2015年3月1日期间的租金以及该期间的水电费、物业管理费有理，本院予以支持，原告诉请超出部分，本院不予支持。经核算该期间的租金共为4400元、物业管理费261元、电费31.25元以及水费25.6元。
至于原告主张的保证金，由于被告在未与原告协商一致的情况下，单方提出解除合同，并自2014年12月24日起没有再向原告缴交租金，为此根据《房屋租赁合同》第三条第（五）项的约定，原告主张被告所缴纳的保证金4000元归原告所有有理，本院予以支持。
至于原告主张的从2014年4月24日至2015年5月5日逾期缴纳租金的违约金。被告认为其中2014年4月24日至7月23日拖欠租金的违约金已超过诉讼时效，且认为违约金约定过高。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条的规定，除法律有特别规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。由于逾期支付租金的违约金并非租金，故应适用两年诉讼时效的规定。原告的主张并未超过诉讼时效。为此2014年4月24日至2015年3月1日期间租金的违约金本院予以支持。至于违约金的计算标准，原告并未提供证据证实因被告迟延支付租金为其带来的实际损失，为此本院参照中国人民银行同期同类贷款基准利率及案件实际，将违约金调整为按日万分之五。经核算，至2015年5月5日，上述期间的租金违约金为297.2元，此后违约金以本金4400元按日万分之五计算至清偿完毕之日止。至于原告主张的2015年3月至5月期间的租金及该期间租金的逾期违约金，由于原告在该期间已能自由处分涉案房屋，双方的租赁合同关系实际已经解除，且上述判决处理的保证金已具备违约金的性质，原告该期间的损失已经得到一定程度的弥补，为此本院对原告主张的该部分租金损失及逾期违约金不予支持。
至于被告辩称，原告明知被告承租涉案房屋用于开办公司，而涉案房屋属于住宅性质，不能作为营业用途，被告无法登记作为公司的经营地址，故被告有权要求解除合同。本院认为，首先，被告并未提供证据证实其在签订合同时已经明确要求所租赁的房屋必须可以登记为经营用途，租赁合同对此亦未明确约定。第二，被告最迟应在申请佛山市六度空间文化传播有限公司的设立登记时已经知道涉案房屋仅能作为法律文书的送达地，不能作为经营用途；但其并未主张撤销合同，且仍以该地址为办佛山市六度空间文化传播有限公司申办了营业执照，并实际使用涉案房屋及缴纳租金至自行搬离。本院认为被告以其实际行动表示同意继续履行合同，且合同双方实际亦已履行。第三，被告虽然以该房屋仅能登记为法律文书送达地，不能作为经营用途为由，要求解除合同。但佛山市六度空间文化传播有限公司的登记地址变更后仍不能作为经营用途，而对此被告亦未能作合理解释。故对被告的抗辩本案不予支持。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告申锦丽于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告梁淑韻支付2014年12月24日至2015年3月1日期间的租金4400元；
二、被告申锦丽于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告梁淑韻支付拖欠的2014年3月24日至2015年3月1日的租金的违约金（违约金以日万分之五计算，其中截至2015年5月5日的租金违约金为297.2元。此后违约金以拖欠的租金4400元从2015年5月6日起计算至清偿完毕之日止）；
三、被告申锦丽于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告梁淑韻支付物业管理费261元、电费31.25元以及水费25.6元，合共317.85元；
四、被告申锦丽已向原告梁淑韻支付的保证金4000元归原告所有；
五、驳回原告梁淑韻的其他诉讼请求。
如果未按本判决第三项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费138.32元（已减半），由原告梁淑韻负担74.69元，由被告申锦丽负担63.63元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁嘉莹
二〇一五年九月二十三日
书记员 周丽燕