广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初8725号原告：陈满高，男，汉族，1971年1月15日出生，身份证住址安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：盛敏琥，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张筱宇，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：曾晓东，男，汉族，1975年8月27日出生，身份证住址深圳市宝安区。被告：郭少华，女，汉族，1965年6月8日出，身份证住址深圳市宝安区。原告陈满高与被告曾晓东、郭少华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王永强担任审判长，与审判员吕海云、人民陪审员赵秀莲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈满高及其委托诉讼代理人盛敏琥到庭参加诉讼，被告曾晓东、郭少华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈满高向本院提出诉讼请求：1.两被告共同向原告返还房屋押金105万元及拖欠的利息（利息自2015年11月1日起计算至被告还清款项之日止，暂计至起诉之日为149625元）；2.两被告承担本案诉讼费及保全费。事实与理由：2014年9月10日原、被告签订了《承包收取租金合同》，合同约定：被告将位于深圳市宝安区福永街道新桥洋下三区三巷l号一栋即将建成的14层房屋承包给原告收取租金，承包期为2014年9月10日至2017年9月30日，原告须分三批支付房屋承包金人民币200万(实际履行中支付了170万)；合同签订后，原告依约支付承包金，但是被告却在履行合同过程中，以涉案房屋要出售给案外人不能再出租为由要求退还承包金及支付利息，为此，双方于2015年4月28日签订了《还款协议》，后被告仅返还65万，尚欠原告105万【见《欠条》，并约定拖欠款项的利率】，经原告多次催促无果。原告无奈之下诉诸人民法院，恳请人民法院从速判决，并判如所请。被告曾晓东、郭少华未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。经本院审理查明以下事实：2014年9月10日，原、被告签订一份《承包收取租金合同》，约定被告将位于新桥洋下三区三巷1号房屋给原告管理收取租金，作为原告投资的固定利润，在上述房屋建成前，被告同意以位于沙井街道新桥社区大庙新区六巷14号房产作为原告投资的担保金；承包期自2014年9月10日至2017年9月9日，期内房屋出租价格由被告决定，租金由原告收取，管理人员工资每月2500元由被告负责；签订合同时原告向被告交纳承包押金90万元，第二批资金在房屋外墙完工时交纳60万元，第三批资金在房屋整体完工时交纳50万元；第一批资金到位时，被告应在每月10号前付给原告投资固定利润22500元；房屋开租后，原告可自收取房屋租金中扣去投资固定利润5万，收取租金不够扣去上述固定利润的，被告另外拿钱补给原告，收取租金超出上述固定利润的，原告应将多余款项交于被告；合同承包期三年，若被告提前一年一次性归还原告投资押金200万元，并另外补给原告投资固定利润10万元；租赁期满后，被告不能按时退还原告投资押金，被告应按每月5万元继续支付利润，直至全额返还原告投资押金。2014年9月10日，原告通过银行转账方式向被告郭少华支付人民币70万元，同年9月11日，原告又以同样方式支付被告郭少华人民币20万元。2014年11月18日，原告通过银行转账方式向被告曾晓东支付人民币50万元，同年12月22日，原告又以同样方式向被告曾晓东支付人民币30万元，两次转账均备注借款。2015年4月2日，被告曾晓东向原告出具还款协议称，总款170万元还款方案如下：于2015年4月14日还30万，连带剩余140万的利息3.5万，合计33.5万；于2015年4月30日还20万；于2015年月14日还30万，连带剩余90万的利息2.3万，合计32.3万；于2015年5月30日还20万；于2015年6月14日还30万，连带剩余40万的利息1万，合计31万；于2015年6月30日还40万，连带违约金5万，合计45万。2015年10月31日，被告曾晓东向原告出具借条，称欠原告款项170万，截止2015年10月31日已还65万，剩余款项105万预备三个月后分批偿还，期间利息每月28日前支付，三个月后所还本金不再计算利息，未还款按2.5%月息给付。庭审中，原告确认涉案租赁房屋已经建成，但因被告将房屋出售给他人，双方已协商解除《承包收取租金合同》，被告已按还款协议支付原告人民币65万。原告主张双方租赁关系已转化为合同关系，要求被告归还剩余款项105万，并按欠条约定月息2.5%支付利息。另查，涉案租赁房产未取得房地产产权证书，原告亦未能提交涉案房屋建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明材料。又查，被告曾晓东与郭少华与2006年6月13日登记结婚。以上事实有《承包收取租金合同》、银行转账凭证、还款协议、欠条及庭审笔录在卷证实。本院认为，两被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利，本院根据原告提交证据及庭审调查认定案件事实。涉案出租房屋未取得房地产产权证书，原告亦未能举证证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者系经主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原、被告签订的《承包收取租金合同》应为无效。现原告主张双方已协商解除租赁合同，且被告曾晓东出具还款协议确认拖欠原告款项107万，并按协议偿还前两期款项合计人民币65万，因此，双方租赁合同关系已转化为民间借贷。两被告系夫妻关系，上述借款应按夫妻共同债务处理，被告出具借条后未依约向原告履行还款义务，原告要求两被告归还欠款人民币105万及利息，有事实及法律依据，本院予以支持。但双方约定借款月利率2.5%超过民间借贷利率上限，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。故被告应按年利率24%计付借款利息，自2015年11月1日计至款项全部清偿之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曾晓东、郭少华应在本判决生效之日起十日内归还原告陈满高借款人民币105万元及利息（按年利率24%自2015年11月1日起计至款项全部清偿之日止）；二、驳回原告陈满高的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币15597元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 王  永  强审 判 员 吕  海  云人民陪审员 赵  秀  莲二〇一六年十一月十五日书 记 员 钟秀敏（兼）书 记 员 叶  宝  英附本案相关法律文书如下:《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。……《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第6页共7页