江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泗民初字第0757号
原告葛亚梅。
委托代理人张林武，泗阳县诚忠法律服务所法律工作者。
被告泗阳雨润中央购物广场有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京中路金康华府A16-10号。
法定代表人祝义才，该公司董事长。
委托代理人许强风、曹燕，江苏八面锋律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行，住所地泗阳县众兴镇众兴中路67号。
法定代表人房友标，该行行长。
委托代理人张绍恒，该行员工。
原告葛亚梅诉被告泗阳雨润中央购物广场有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛亚梅的委托代理人张林武和被告泗阳雨润中央购物广场有限公司的委托代理人许强风、曹燕、第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行的委托代理人张绍恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告葛亚梅诉称，2013年7月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定交房日期为2014年9月30日前，该商品房总价款为447749元。合同签订后，原告依约将购房款交付给被告，但被告一直未能在合同约定期限内将商品房交付给原告使用。经双方协商，被告同意解除与原告签订的商品房买卖合同，但被告至今未将购房款退还原告。现请求判令：1、被告立即退还购房款447749元并支付违约金4477.49元；2、解除原告与第三人签订的借款合同；3、被告承担本案诉讼费。
被告泗阳雨润中央购物广场有限公司辩称，原告要求解除合同并退还购房款没有依据，要求被告支付违约金也没有依据。
第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行述称，原、被告如果解除买卖合同，借款合同应当相应解除，剩余贷款本息由借款人或出卖人承担。
经审理查明：2013年7月9日，原、被告签订合同编号为YR420130710050的《商品房买卖合同》一份，该合同约定被告泗阳雨润中央购物广场有限公司将其开发的位于泗阳县众兴镇北京路南侧、人民路东侧第4幢第1单元2603号房屋以447749元的价格出售给原告葛亚梅。2013年7月2日，原告葛亚梅向被告泗阳雨润中央购物广场有限公司支付购房首付款197749元。余款250000元原告葛亚梅与第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行于2014年1月8日签订《个人购房担保借款合同》，原告葛亚梅向第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行申请贷款250000元，借款期限为10年。该250000元已汇入被告泗阳雨润中央购物广场有限公司的帐号。截止2015年8月4日，原告葛亚梅已向第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行归还贷款本息50944.56元，其中本金28132.04元，利息22812.52元。截止2015年8月4日还欠贷款本金221867.96元及相应的利息未还。在原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告泗阳雨润中央购物广场有限公司应于2014年9月30日前，将验收合格的房屋向原告葛亚梅交付。该合同的第八条还约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家建设需要致使规划改变的；3、因不可抗力素、非本项目质量和开发商自身原因，而因政府部门调整规划、市政建设、供电部门线路不到位及政府行政等因素造成工期延误的交付时间顺延。该合同的第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。因被告未按约定向原告交付涉案商品房，2014年12月31日，被告员工秦纯兵向原告出具同意办理退房手续。因就涉案商品房购房款返还等问题双方经协商未果，因而成讼。
另查明，涉案商品房于2015年7月6日通过竣工验收。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，并有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、《个人购房担保借款合同》、秦纯兵出具退房手续、被告提供的竣工验收备案表、第三人出具的还款信息等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者被撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系其双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，应属有效合同。双方在履行合同过程中协商一致解除上述合同，原告葛亚梅应协助被告办理涉案商品房解除合同的相关手续。对于原告葛亚梅已向被告缴纳的购房首付款197749元及已付第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行按揭贷款本息50944.56元，被告应予以返还原告。对于原告葛亚梅要求解除原告与第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行之间《个人购房担保借款合同》，本院认为于法有据，应予以支持。对于原告葛亚梅就涉案商品房在第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行处的剩余贷款本金221867.96元及相应的利息应由被告负责偿还。对于原告葛亚梅主张的违约金4477.49元，因原、被告《商品房买卖合同》约定的按累计已付款的1%支付违约金，故本院认为原告要求被告支付违约金4477.49元于法有据，应予支持。另外，在履行中如被告泗阳雨润中央购物广场有限公司未及时向第三人还款，为防止对原告葛亚梅的个人信用记录造成影响，如原告葛亚梅在2015年8月4日后就尚欠贷款221867.96元及相应的利息向第三人偿还的部分，原告葛亚梅可以向被告泗阳雨润中央购物广场有限公司追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告泗阳雨润中央购物广场有限公司于本判决生效后十日内向原告葛亚梅返还购房首付款197749元；
二、被告泗阳雨润中央购物广场有限公司于本判决生效后十日内向原告葛亚梅支付已还贷款本息50944.56元；
三、被告泗阳雨润中央购物广场有限公司于本判决生效后十日内向原告葛亚梅支付违约金4477.49元；
四、解除原告葛亚梅、被告泗阳雨润中央购物广场有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行签订的《个人购房担保借款合同》；
五、被告泗阳雨润中央购物广场有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行归还剩余贷款221867.96元及按合同约定的利息；
六、原告葛亚梅于本判决生效后十日内协助被告泗阳雨润中央购物广场有限公司办理解除位于泗阳县众兴镇北京路南侧、人民路东侧第4幢第1单元2603号房合同的相关手续。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9598元，由被告泗阳雨润中央购物广场有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）缴纳上诉费9598元。
审 判 长 张爱如
代理审判员 翟丽丽
人民陪审员 刘厚昶
二〇一五年十月二十日
书 记 员 陈园园
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