河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫09民终624号
上诉人（原审被告、反诉原告）：濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司。
诉讼代表人：陶相涛，该公司经理。
委托代理人：薛峰，河南心力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨江坤，男，1987年5月20日出生，汉族。
委托代理人：郭占稳，河南豫石律师事务所律师。
委托代理人：郭乐丹，河南豫石律师事务所实习律师。
上诉人濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司（以下简称万瑞公司南乐分公司）因与被上诉人杨江坤商品房销售合同纠纷一案，不服河南省南乐县人民法院（2015）南民初字第1360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人薛峰，被上诉人委托代理人郭占稳、王利荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年4月9日，杨江坤作为买受人与万瑞公司南乐分公司作为出卖人签订商品房买卖合同一份，约定主要内容如下：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买出卖人开发的泰和新城第33幢2单元5层10号房产一处，建筑面积为129.62平方米。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3094.84元，总金额401153元。第五条面积确认及面积差异处理：合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。第六条付款方式及期限：付款方式为总房款人民币401153元，首付房款161153元于合同签订之日付清，余款240000元在本合同签订后一个月内由银行按揭贷款全部付清。第七条买受人逾期付款的违约责任：（1）……。（2）逾期超过90日后，……自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日超30日内告知买受人的。2.遭遇政府行为，出卖人在事发后30日内告知买受人，买受人逾期付款的除按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任：（1）……（2）被告逾期交房超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四补充协议第一条约定，地下室：32号楼2单元07号，面积11.86平方米，总价13046元在合同签订当日一次性付清。合同附件四第十条约定，买受人需在合同签订之日起30日内，提供办理贷款所需相关材料，并保证资料完整无误，否则视为买受人违约，按合同第七条规定执行。截止合同签订当日原告两次交付被告首付款161153元，合同签订后，杨江坤于2013年5月7日两次交付万瑞公司南乐分公司地下室款13046元。2014年10月18日杨江坤与南乐县农村信用合作联社签订商品房担保贷款合同一份，余款240000元于2014年10月24日通过银行按揭向万瑞公司南乐分公司交付，万瑞公司南乐分公司向杨江坤出具收款收据5支。经南乐县房管所测量，杨江坤所购房屋实测面积为127.67平方米，比合同约定的建筑面积129.62平方米减少1.95平方米，合同约定每平方米单价为3094.84元，万瑞公司南乐分公司应退还杨江坤房款6035元（1.95×3094.84元）。地下室实测面积为12.09平方米，比合同约定面积11.86平方米增加0.23平方米，单价1100元，杨江坤应向万瑞公司南乐分公司补交地下室款253元（0.23×1100元）。另万瑞公司南乐分公司主张杨江坤于2014年10月24日向万瑞公司南乐分公司交付房款240000元，违背合同约定在本合同签订后一个月内由银行按揭贷款全部付清的交房款期限，已构成违约。2015年8月10日杨江坤以万瑞公司南乐分公司未按约定交付房屋为由起诉至本院，法院于2015年8月10日通知万瑞公司南乐分公司应诉，当日万瑞公司南乐分公司将杨江坤所购房屋钥匙交于法院，但至今未将房屋交付杨江坤。故杨江坤请求万瑞公司南乐分公司履行交房义务，退还杨江坤房款6035元，并支付自2015年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。万瑞公司南乐分公司反诉杨江坤补交地下室款253元，并支付逾期交房款违约金11952元。审理中，万瑞公司南乐分公司同意退还杨江坤房款6035元，杨江坤同意补交被告地下室款253元。
原审法院认为：杨江坤与万瑞公司南乐分公司签订的商品房买卖合同合法、真实、有效，系双方当事人的真实意思表示，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。依据本案合同第八条、第十一条约定，万瑞公司南乐分公司应当在2014年12月31日前将符合本合同约定的涉案房屋交付杨江坤，并书面通知杨江坤办理交付手续。万瑞公司南乐分公司未按合同约定向杨江坤交房，已构成逾期交房的违约责任。杨江坤已按合同约定将首付款付清，但余款240000元未能在本合同签订后一个月内（2013年4月10日至5月9日）由银行按揭贷款全部付清，同时合同附件四补充协议第十条约定，买受人需在合同签订之日起30日内，提供办理贷款所需相关材料，并保证资料完整无误，否则视为买受人违约，按合同第七条规定执行，杨江坤在该约定期限内未向银行申请按揭贷款，直至2013年10月18日杨江坤与南乐县农村信用合作社签订商品房担保贷款合同一份，余款240000元于2013年10月24日由银行按揭交付被告，在此期间违约行为一直处于持续状态。因本案所诉逾期交款违约金是基于持续的逾期付款违约行为而产生的按日计算的违约金之和，随着合同约定的付款期限届满后，逾期付款的违约金开始按日计算，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和，故万瑞公司南乐分公司可主张自其提出反诉之日起向前推两年期间内杨江坤逾期交款所产生的违约金。万瑞公司南乐分公司请求杨江坤支付逾期付款240000元违约金，法院认为自2013年10月18日杨江坤向南乐县农村信用合作联社申请办理银行按揭贷款时，已按照合同要求提供其办理贷款所需相关材料，至于何时获得批准、何时得到所申请贷款非杨江坤所能控制，故万瑞公司南乐分公司于2013年10月24日才收到240000元房款的违约责任不全部在杨江坤，并且万瑞公司南乐分公司请求自2013年5月8日起至2013年10月24日止期间形成的违约金已超诉讼时效保护，所以杨江坤应向万瑞公司南乐分公司支付逾期付款240000元自2013年8月18日起至2013年10月18日止的违约金4464元（240000×0.0003×62天）。因合同第八条第二款第二项约定，买受人逾期付款的除按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。杨江坤逾期向万瑞公司南乐分公司交付房款的期限为163天（2013年5月9日至10月18日），故万瑞公司南乐分公司交房日期予以顺延163天，即交房日期顺延为2015年6月12日万瑞公司南乐分公司仍未向杨江坤交付房屋，按照合同第九条约定万瑞公司南乐分公司应承担自2015年6月13日起至房屋交付之日止逾期交房的违约责任。故杨江坤要求万瑞公司南乐分公司履行交房义务，并承担合同约定按日向杨江坤支付已交房价款万分之三的违约金的请求，符合法律规定，原审法院予以部分支持。因本案所涉房屋实测面积比合同约定面积减少1.95平方米，依照合同第五条约定以产权登记面积为准，万瑞公司南乐分公司应退还杨江坤房款6035元。地下室实测面积比合同约定面积增加0.23平方米，杨江坤应向万瑞公司南乐分公司补交地下室款253元，且杨江坤、万瑞公司南乐分公司均同意支付。故杨江坤要求万瑞公司南乐分公司退还房款6035元及万瑞公司南乐分公司反诉杨江坤补交地下室款253元的请求，原审法院予以支持。当事人对自己的主张有责任提供证据。合同第八条第二款第二项约定遭遇政府行为，出卖人在事发后30日内告知买受人，万瑞公司南乐分公司可据实予以延期。万瑞公司南乐分公司辩称延期交房是政府行为造成，但其并未按合同约定告知杨江坤，也未向原审法院提交相关证据，原审法院不予采信。万瑞公司南乐分公司于2015年8月10日将本案所涉房屋钥匙交于法院，不能认定杨江坤实际占有该房屋，也不能证明万瑞公司南乐分公司按合同约定书面通知杨江坤办理交付手续及双方签署房屋交接单的事实。故万瑞公司南乐分公司主张将本案所涉房屋钥匙交于法院即为交付房屋的理由不能成立。经原审法院审查，双方签订的商品房买卖合同约定万瑞公司南乐分公司逾期交房按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，不属违约金过高情形，故万瑞公司南乐分公司主张逾期交房违约金数额应当参照同地段、同时期的房屋租赁费来核定，违背合同约定，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、被告濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司将其开发的泰和新城第32幢2单元5层10号房产一处交付原告杨江坤，退还原告房款6035元，并向原告支付自2015年6月13日起至房屋交付之日止逾期交房违约金（违约金标准按照合同约定按日向原告支付已交房款414199元的万分之三计算）。二、原告杨江坤支付被告濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司逾期交房款违约金4464元，并补交被告地下室款253元。三、驳回原告杨江坤、被告濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司的其他诉讼请求。案件受理费603元，反诉费105元，合计708元，由杨江坤负担50元，由濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司负担658元。
万瑞公司南乐分公司不服原审判决，向本院上诉称：原审法院适用法律错误，商品房买卖合同纠纷案件中逾期交房违约金的确定应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释第十七条规定商品房买卖合同中逾期交房损失或者违约金的标准应当参照同地段同类房屋租金标准确定，但原审法院没有查清同地段同类房屋租金标准。上诉人申请原审法院调查，原审法院对此申请未做任何回应，实属不当。请求二审法院依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审。
杨江坤答辩称：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用于没有约定违约金或赔偿金的情况。本案中双方约定了逾期交房违约金，不应参照同地段同类房屋租金标准确定。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”故该条规定是针对商品房买卖合同中双方没有约定违约金数额的情况下参照确定的标准，而本案中双方签订的商品房买卖合同中第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约责任，即出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，也不属于约定过高情形，故依法应适用双方的合同约定。原审法院判决上诉人按照合同约定承担逾期交房的违约责任并无不当，本院依法予以支持。上诉人请求逾期交房的违约金数额参照同地段同类房屋租金标准确定的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费609元，由濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李瑞玲
代理审判员 刘 伟
代理审判员 艾海宏
二〇一六年五月十二日
书 记 员 张利花