黑龙江省嫩江县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1121民初472号原告黑龙江天行房地产开发有限公司，住所地黑龙江省嫩江县锦绣家园9号楼000101室。法定代表人李志全，职务总经理。委托代理人侯明月，黑龙江良治律师事务所律师。被告姜烈臣，男，1962年4月8日出生，住山东省青岛市黄岛区。委托代理人单既才，黑龙江宝勤律师事务所律师。被告李殿军，男，1956年8月27日出生，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托代理人金中生，男，1975年10月28日出生，讷河市通江街道法律服务所法律工作者，住黑龙江省讷河市。原告黑龙江天行房地产开发有限公司（以下简称天行公司）与被告姜烈臣、李殿军确认合同效力纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告黑龙江天行房地产开发有限公司法定代表人李志全、委托代理人侯明月，被告姜烈臣的委托代理人单既才，被告李殿军及其委托代理人金中生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告姜烈臣系原告公司开发的嫩江县华欧小区工程项目部负责人，职务范围为对在建项目进行管理，管理期限至2015年7月16日为止，其无权代表原告对华欧小区房屋对外销售。但被告姜烈臣与被告李殿军恶意串通，在未取得原告授权的情况下，二被告就位于华欧小区内32套房屋分别在2015年11月2日至2015年11月3日集中签订房屋买卖合同，同时被告姜烈臣利用其在履行职务过程中知悉的原告在房产局网签合同系统中的密码，将上述房屋的买卖合同在房产局信息系统中进行了网签备案，给社会公众造成了原告出售上述房屋的错误认知。被告姜烈臣无权代表原告对外销售房屋，其与被告李殿军签订房屋买卖合同的行为构成无权处分，原告对被告姜烈臣的行为不予追认，且被告李殿军明知房屋所有权人为原告的情况下仍然与被告姜烈臣签订了房屋买卖合同的行为系恶意串通，损害了原告的利益，故原告诉讼请求中所列编号的合同都为无效的合同。现原告起诉，请求法院判令二被告之间签订的房屋买卖合同无效。被告姜烈臣辩称，一、姜烈臣与原告公司之间是挂靠经营关系。华欧小区的开发建设均是被告姜烈臣以天行房地产开发有限公司华欧小区项目部的名义进行的，没有使用原告公司的印章。该工程从发改委立项、办理开发所需的土地、规划等许可、交纳各种税费，到订立施工合同、施工建设、对工程的投资，最后到商品房预售等，均是姜烈臣自己进行的投资和管理。原告公司既没有向该项目进行投资，也没有实施任何的管理行为。双方之间真实的关系是挂靠经营关系，并不是委托代理关系，所谓的授权委托书，是挂靠经营的一种方式，是挂靠人姜烈臣去办理相关事宜所用。按照挂靠关系来说，原告应当根据姜烈臣的需要，随时为其出具授权委托书，直至该小区商品房销售完毕。二、姜烈臣对该小区的商品房有销售的权利，有权处分所开发的房屋。虽然挂靠经营行为系《城市房产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等法律、行政法规和行政规章所禁止的行为，但这种禁止的强制性规定是管理性强制性的规定，而不是《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条认定合同无效的效力性强制性的规定，因此，双方的挂靠关系是有效的。即使认定该挂靠关系无效，原告与姜烈臣之间不属于法律行为，但仍旧存在事实行为，基于姜烈臣进行了全部的出资建设，必将要承担出资风险，也就当然的享有该工程的全部利益，那么所建成的商品房均应属于姜烈臣实际所有。而原告由于不承担任何的经营风险，实际上也不应享有该商品房的任何权利。由此，姜烈臣出售房屋是有权处分行为，其行为当然有效。三、二被告之间的商品房买卖合同合法有效。姜烈臣在对该小区房屋进行施工建设过程中，拖欠其他被告的工程款、借款等款项，姜烈臣用自己开发的商品房协议抵偿工程款以及借款不是法律禁止的行为，由此，被告之间所签订的商品房买卖合同合法有效。而为姜烈臣进行施工借款给姜烈臣的人，只是依法主张自己的权利，不存在原告所称的恶意串通行为。且原告没有向该工程投入一分钱，其利益当然未受到任何损害，本案不存在合同法第五十二条第二项规定的合同无效的情形。因此，二被告的商品房买卖合同合法有效。姜烈臣向他人借款，所借款项已经投入华欧小区建设，所借施工款也是在建设中产生，无论这部分款项还是劳务均已物化到华欧小区建设中。且这些行为均发生在原告所谓的给姜烈臣授权期限内，姜烈臣所签订的施工、借款合同均是以华欧小区项目部名义进行的，这些行为如果原告不承认，原告必将承担欠款偿还和工程款支付责任。而借款给华欧小区项目部为华欧小区施工的人当然有权申请对该部分房屋进行查封并且对此优先受偿。姜烈臣与其他被告签订的合同属实。综上，原告诉请无事实和法律依据，请法院驳回原告的诉请。被告李殿军辩称，一、该小区从立项、开发建设、直至商品房预售，均是姜烈臣亲自实施的，网签备案系统也只有姜烈臣掌握账户和细节，因此，姜烈臣所实施的商品房买卖行为直接代表原告，即使不是代表行为，被告李殿军也具备理由相信姜烈臣有代理权。姜烈臣实施的起码也构成代理或者表见代理行为，该行为对原告也具有约束力。无论是姜烈臣从被告李殿军处借款还是拖欠施工人员的工程款，均已物化在整个工程建设中，已物化为小区建筑物，那么姜烈臣用物化的商品房抵偿借款、偿还工程款，不违反任何法律规定。该行为是在双方自愿的基础上达成的，不存在恶意串通，更没有损害国家、集体和第三人的利益，因此双方签订的买卖合同是完全具备法律效力的。综上，原告公司虽取得房屋的开发资质，但在实际建设过程中，实际的开发人、具有处置权利人应为姜烈臣。被告李殿军对该房屋所有权的取得为合法的、善意的，并不存在过错，更没有侵害原告的合法权益。因此被告要求法院驳回原告的诉请。原告天行公司为证实其主张的事实，向本院提交以下证据：1、商品房预售许可证复印件。证明华欧小区所有权人为黑龙江天行房地产开发有限公司。经质证，二被告对真实性无异议，提出证件的正副本均在姜烈臣手里，完全符合挂靠经营的客观情况。2、原告公司对公账户兑账单，证明在华欧小区建设期间从未收到过本案被告购房款。经质证，二被告对真实性无法确认，提出房款是用原借款或工程款抵的，不是现金交易，网签系统的账号和密码是姜烈臣掌管的，原告公司没有账号和密码，也不能签订商品房买卖合同，所以公司不可能收购房款。被告姜烈臣为证实其主张的事实，向本院提交以下证据：1、中标通知书、建设工程施工合同、监理合同、建设工程施工合同（给排水工程）、国有土地使用权出让合同、华欧小区备案资料、抗震防震要求审批意见书、嫩江县住建局处罚专用收据、授权委托书。被告姜烈臣用以证明：1、姜烈臣与原告公司是挂靠关系；2、2015年7月16日前姜烈臣代表华欧小区工程项目部，在施工过程中所产生的债权债务均应由天行房地产公司承担责任。经质证，原告对真实性无异议，提出华欧小区项目实际所有权人为天行房地产公司，被告姜烈臣所称的挂靠关系并不存在，因被告系个人，无权进行商品房开发的任何工程。公司授权给被告的委托书显示授权范围是负责项目开发、过程管理，正因为有该份委托书，姜烈臣才能代表原告进行项目施工过程中的一切管理行为。授权委托书的日期截止到2015年7月16日，而网签合同上显示的日期均是在已过授权期后。姜烈臣在2015年7月16日后不仅没有销售商品房授权，也没有施工授权。现未见有证明债权的证据，如果姜烈臣是以华欧小区项目部的名义对外借款用于施工，则该笔借款应直接打入原告对公账户内，债权债务关系方能成立，而原告对公账户从未收到过不明来源的资金流入，所以被告主张无证据证实。被告李殿军无异议。2、规划许可证、用地许可证、施工许可证正副本、预售许可证正副本。被告姜烈臣用以证明原告只是名义的开发人，正是由于个人无权实施开发行为，姜烈臣才挂靠在原告处从事商品房开发建设，因此所有开发所需证件的原件才保留在姜烈臣处。经质证，原告对真实性无异议，提出五证原件是原告为了方便姜烈臣办理施工过程中的一些手续才交给姜烈臣的。该五份证据证明原告是华欧小区实际所有权人，华欧小区项目为商品房，系不动产，不动产应以物权登记簿上记载的权利人为实际权利人。被告李殿军为证实其主张的事实，向本院提交以下证据：1、李殿军与姜烈臣于2014年9月26日签订的借款协议1份以及借据24张（复印件）。被告李殿军用以证明被告姜烈臣因建设华欧小区从李殿军处借款的事实，以房屋折抵欠款的事实。经质证，原告对真实性和证明问题均有异议。提出：一、借款关系是否存在不能仅依照借据，还应有资金往来的其它证据；二、从现提交的证据复印件显示有部分借款月利率达到三分，是法律所不保护的；三、所有借据均是姜烈臣个人签属，盖项目部的章，但相关款项并未打入天行房地产公司账户内，自然人之间借款是以资金实际到达债务人方才生效，因为原告公司从未收到过借款，所以所谓的对于天行公司的债权不成立；四、部分借据时间超过了2015年7月16日，部分借条是在工程完工后形成的，实际上不需要借款，所以借条可能系伪造。项目部的公章在被告姜烈臣个人处，盖章不为公司所控制，而且资金均未流入到公司账户，整个主体工程是在2014年9、10月份施工结束，2014年取暖期已经供暖。如果是公司产生的债务必须有公司的公章，项目部只是建设管理，办理相关手续。个人以项目部名义借款是越权，是违法行为。所以全部借据不成立。被告姜烈臣对真实性无异议。提出这些款项均用于工程建设，原告公司对工程没有投资，姜烈臣没有想让原告公司承担还款责任。经审理查明，被告姜烈臣个人出资，以原告黑龙江天行房地产开发有限公司名义开发嫩江县华欧小区。2014年7月16日，原告公司出具授权委托书，授权姜烈臣为华欧小区的工程项目管理负责人，授权范围：负责项目开发实施全过程管理。授权期限：2014年7月16日至2015年7月16日。2014年8月至2015年年底期间，被告姜烈臣在被告李殿军处先后借款20笔，欠款本息近2000万元。2015年11月2日，姜烈臣与原告李殿军签订《商品房买卖合同》31套，与李殿军妻子韩希玲签订《商品房买卖合同》5套，与李殿军儿子李龙签订《商品房买卖合同》3套。2015年11月3日，姜烈臣与原告李殿军签订《商品房买卖合同》1套。姜烈臣以此方式将上述40套房屋用以抵偿其欠李殿军的欠款，并将40套《商品房买卖合同》在房产局信息系统中进行了网签备案。现原告以诉称的理由诉至本院，要求确认二被告之间签订的房屋买卖合同无效。本院认为，被告姜烈臣持有华欧小区《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等证件的原件，以原告公司名义开发建设嫩江县华欧小区，从拆迁安置、工程的立项、签订施工合同、个人出资以及施工建设的整个过程均由其个人管理。其以天行公司项目部公章对外签订《商品房买卖合同》，并进入商品房预售合同登记备案系统将买卖合同备案，相对人有充分理由相信姜烈臣为有权处分。所以，姜烈臣对外处分小区楼房的行为在法律上应视为表见代理关系。其在被告李殿军处借款，以其投资建设的华欧小区楼房抵债的行为，不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的法定情形。故原告要求本院确认二被告之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条，第五十二条的规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告黑龙江天行房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，邮寄费146元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审 判 长  陶卫松人民陪审员  刘晓红人民陪审员  崔玉霞二〇一六年八月十日书 记 员  韩雪杰