四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广安民初字第2251号
原告广安市广安区大安镇建国村第五村民小组，住所地广安市广安区大安镇建国村*组。
代表人杨华树，组长。
委托代理人蔡良坤，广安市广安区恒升法律服务所法律工作者，特别授权。
被告王英，女，生于1957年5月18日，汉族，住广安市广安区，系广安市广安区大安镇尖山页岩砖厂（下简称大安砖厂）经营者。
被告杜先明，男，生于1950年8月23日，汉族，户籍所在地广安市广安区，现住广安市广安区，系广安市广安区大安镇尖山页岩砖厂经营者。
被告王英、杜先明共同委托代理人黄荣全，四川省广安市天赐法律服务所法律工作者。
被告宋程，男，生于1972年3月26日�汉族，住广安市广安区。
广安市广安区大安镇建国村第五村民小组（下简称建国村五组）与被告王英、杜先明土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月4日受理后，依法适用简易程序由审判员杨秀华于2014年5月28日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加大安砖厂的实际经营者宋程为被告参加诉讼，于2014年10月23日、2014年11月26日公开开庭进行了审理，原告及被告的委托代理人到庭参加诉讼，被告宋程经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建国村五组诉称：2008年，被告购买了大安砖厂，同年9月1日、9月17日两次租用了原告位于李木匠梁子的土地共15.192亩，用于生产页岩砖的原料，并共同签订了一份《土地租用协议》，未约定租用的时间，但对每年每亩的租金约定为1100元，并约定一年一付，最后还约定了违约金5000元。协议签订后，被告支付了2012年前的全部租金，2013年支付了租金2530元，此后一直未向原告支付租金，现被告欠原告2013年租金14181.2元，2014年租金16711.2元，合计30892.4元。根据协议，被告取土后应将土地还耕，并保持50公分深，但被告一直不闻不问，2014年村上争取到整理土地项目，政府拉来了石子和土，粗略的面了约9亩，现仍有约3亩多土地未还耕，经核算，应支付还耕费9600元。被告上述行为已构成违约，应支付违约金5000元。请求：1、判决被告支付租赁原告土地15.192亩的租金，标准为每亩每年1100元，时间从2013年起计算至支付之日止；2、被告按照协议约定支付给原告违约金5000元；3、要求被告按协议约定将所租赁的土地还耕，还耕时保持泥土50公分深，并保证原告耕种；4、判决终止（诉讼中，原告明确“终止”的意思为“解除”）与被告王英经营的广安市广安区大安镇尖山页岩砖厂于2008年9月1日、2009年9月17日签订的《土地租赁协议》。
被告王英辩称：1、她没有租赁原告的土地，也没有与原告签订土地租赁协议，她对尖山页岩砖厂来说，营业执照是个体工商户，经营者变更意味着整个企业性质的变更，砖厂以前的经营者与原告签订的土地租赁协议对她来说没有约束力；2、她没有与原告签订土地租赁协议，与原告没有形成合同关系，就谈不上交纳租金，且砖厂没有租赁原告的土地；3、合同关系都不成立，更不用说违约金；4、本案所涉土地上已经建筑了房屋，更加没有还耕的必要；5、她已经把砖厂转让给甘元德，如果原告的诉讼请求能够成立，也应当找实际经营者甘元德承担责任，原告对王英转让经营权是明知的，也与甘元德发生过往来。
被告杜先明辩称：原告没有证据证明他与王英是合�人，营业执照上也没有注明他是合伙人，他作为被告的主体不适格。
被告宋程未作答辩。
经审理查明：2008年9月1日，原告（甲方）与大安砖厂（乙方）签订了《土地租用协议》，主要约定：甲方租给乙方土地总面积12.3亩，每亩价格1100元／亩，其中2.3亩，乙方在3月19日付给甲方，余下10亩在9月1日付清土地费；付款方式：一年一付，先付款后使用；如甲、乙单方违约，将支付违约金5000元；土地还耕时，由乙方把土保持伍拾公分深，能保证甲方耕种等。该协议上，甲方有代表胡庆才、杨华树、陈择等人签名，乙方有被告杜先明签名并加盖有大安砖厂印章。2009年9月17日，在上述协议的下方又加上了如下内容：尖山砖厂新征土地2.892亩，每亩租金1100元，合约按以上执行，新租用地新增一条，取料按安监局采土规定执行，坡度按开采规定执行。此增加的内容�方虽未签名和盖章，但被告杜先明当庭表示，新增租用2.892亩土地的补充内容是真实的。
大安砖厂为个体工商户，2008年10月24日至今，被告王英为大安砖厂的登记业主。《土地租用协议》签订时，被告杜先明在大安砖厂打工，并在2008年9月1日签订的《土地租用协议》签了名。2013年前的土地租金，已经支付，2013年的土地租金仅支付了2530元，下欠14181.2元，2014年租金未支付。
被告王英后又将大安砖厂转让给他人经营，且该砖厂经多次转包，被告宋程为大安砖厂现在的实际经营人。原告表示不要求被告宋程及被告杜先明承担责任。
认定上述事实，有《土地租用协议》、个体工商户登记情况、询问笔录、现场勘查笔录及原、被告当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与大安砖厂签订的《土地租用协议》是双方真实意思表示，合法有效，双�均应遵照履行。《土地租用协议》上新增的内容，双方均未再签名和盖章，但被告王英也未提供相反证据予以反驳，且被告杜先明当庭确认大安砖厂增加租用原告2.892亩土地的补充内容的真实性，故本院认定该增加内容是《土地租用协议》的补充内容，成为《土地租用协议》的组成部分。被告王英辩称没有与原告签订《土地租用协议》，与原告没有形成合同关系，但其未能提供证据证明《土地租赁协议》系大安砖厂以前的经营者与原告签订的，也未能提供证据证明该协议在其成为大安砖厂的登记业主后已被解除，故对其辩称意见不予采纳。
被告王英作为大安砖厂的登记业主，依法应当承担大安砖厂的债务；大安砖厂是否转让给他人经营，不是构成被告王英不履行登记业主责任的理由。故被告王英应对大安砖厂所负原告债务承担责任。
根据租金“一年�付，先付款后使用”的约定，被告王英至迟应在2013年9月17日向原告支付下余2013年的土地租金，也未按约定支付2014年的租金，被告王英拒不按约定支付租金的行为，致使原告不能实现出租土地的合同目的，已构成实质性违约，原告要求解除与被告王英经营的大安砖厂所签的《土地租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。
原告要求被告按每亩每年1100元标准支付租用15.192亩土地从2013年起至支付之日止的租金的请求，符合双方协议的约定，本院亦予以支持。因原告已收取了2013年租金2530元，故此款应当从按上述标准计算的租金中扣除。
原告主张的违约金5000元，被告王英主张过高，请求降低，根据被告王英的违约时间和原告因违约所遭受的损失，依法调整违约金的数额为3000元。
原告要求被告将所租赁的土地还耕，还耕时保持泥土50公分深度，并保证原告耕种的请求，符合协议约定和法律规定，本院亦应予以支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条“当事�通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第46第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。”、第二款“营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：
一、解除原告广安市广安区大安镇建国村第五村民小组与被告王英经营的广安市广安区大安镇尖山页岩砖厂于2008年9月1日、2009年9月17日签订的《土地租赁协议》；
二、被告王英�原告广安市广安区大安镇建国村第五村民小组支付租赁土地15.192亩的租金，标准为每亩每年1100元，时间从2013年起计算至协议解除之日止，按此标准和期间计算的租金，应扣除原告已经收取的土地租金2530元；
三、被告王英向原告广安市广安区大安镇建国村第五村民小组支付违约金3000元；
四、被告王英将所租赁的土地还耕，还耕时保持泥土50公分深，保证原告广安市广安区大安镇建国村第五村民小组能够耕种；
五、驳回原告广安市广安区大安镇建国村第五村民小组的其他诉讼请求。
本案受理费940元，减半收取470元，由原告广安市广安区大安镇建国村第五村民小组承担25元，被告王英承担445元，向广安市广安区人民法院交纳。
上述债务，义务人应于本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华�民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审判员 杨秀华
二〇一四年十一月二十六日
书记员 胡秋寒