安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0403民初671号
原告：郑红侠，女，1978年12月9日出生，汉族，住安徽省利辛县。
委托诉讼代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。
被告：淮南市中商商业经营管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区公园街道田陈居委会，统一社会信用代码：91340400551801728L（1-1）。
法定代表人：谭海燕，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：钱锦玉，该公司法律顾问。
被告：淮南市万远置业有限责任公司，住所地安徽省淮南市田家庵区公园街道田陈居委会，统一社会信用代码：913404007849161710(1-1)。
法定代表人：钱峰，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：曹军，该公司法律顾问。
原告郑红侠诉被告淮南市中商商业经营管理有限公司（以下简称：中商公司）、淮南市万远置业有限责任公司（以下简称：万远公司）合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告郑红侠委托诉讼代理人冯涛、被告中商公司委托诉讼代理人钱锦玉、被告万远公司委托诉讼代理人曹军到庭参加诉讼，原告郑红侠、被告中商公司法定代表人谭海燕、万远公司法定代表人钱峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑红侠向本院提出诉讼请求：1、判决各被告履行合同，支付2014年12月31日到2017年12月31日的租金：111039元，并承担连带责任；2、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年，淮南市万远置业有限责任公司开始大肆宣传中央国际购物广场负一层的商铺，原告受其各种媒介宣传影响，感受到购买这样的商铺，不仅其价格可以接受，而且看中宣传中承诺的商铺未来带来收益。2011年4月10日，原告购买了“中央国际购物广场”-1222号商铺，价款：312550元。同时，2011年4月10号，原告又与开发商关联公司淮南市中商商业经营管理公司签订了同意将其购买的中央国际购物广场负一层-1222号商铺委托给其为期十年的商铺统一经营管理合同。委托经营管理期限自商家开业之日起或商铺正式交付后三个月起，2011年12月31日至2021年12月31日止。《委托经营管理合同》第二条收益支付约定：1、前三年为商铺市场培育期，加之甲方购买该商铺时由乙方的关联公司在价格上给予了优惠，所以甲方自愿在三年内无偿的将该商铺交乙方使用。2、第四年至第六年租金，每年叁万柒仟零拾叁元。3、第七年至第十年租金，每年租金肆万壹千壹百贰拾伍元。4、第2项、3项的租金由乙方按年向甲方支付，支付时间为每年一月二十五日至三十日。合同第四条第一项，委托期限内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。2014年12月31日起计算租金，至2017年12月31日，第四至第六年的三年租期届满。按照《委托经营管理合同》中约定，第四至第六年，每年租金叁万柒仟零壹拾叁元。共计拾壹万壹千零三十九元即111039元。被告开发商、销售商在商铺促销宣传期间，大肆宣传返还七年租金、租赁十年商铺、十年后高价收回等等，是要约行为。正是被告如此的促销宣传，让原告以为价格合适、不仅可以收回投资，还可以获得巨额回报。所以，原告才与其签订商品房买卖合同。被告开发商、销售商对原告购买其销售的商品房负有承租义务。原告因此与被告开发商签订商品房买卖合同，购买被告销售的商品房，是对被告要求约的承诺。被告销售商在宣传销售过程中己获取巨额利润，而且淮南市中商商业经营管理公司作为开发商、销售商淮南市万远置业有限责任公司的关联公司，其有责任对《委托经营合同》的履行也应承担法律责任。故恳请人民法院判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。
中商公司辩称：1.原告于2012年4月10日交付购房款时才取得房屋物权，其于2011年4月10日签订的《委托经营管理合同》，因原告未取得房屋的支配权，依照合同法第9条，原告不具备民事权利，签订的《委托经营管理合同》无效；2.原告未交付涉案房屋，按照合同67条规定，中商公司有理由提出先履行抗辩权，拒绝原告的履行要求；3.假设合同有效，原告的诉请已经超过诉讼时效期间，法律不予保护。
万远公司辩称：原告起诉我们无事实和法律依据，原告与中商公司签订委托管理合同，我们不是合同当事人，要求我们支付租金无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经核实对真实性予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院分析认证如下：1.原告提交的2011年4月10日商品房买卖合同，该合同与原件核对一致，本院对真实性予以确认；2.原告提交的2011年4月10日委托经营管理合同，该合同与原件核对一致，本院对真实性予以确认；3.原告提交的2012年4月10日不动产统一发票，该证据能够达到其证明观点，本院予以确认；4.原告提交的淮南市商品房网上备案确认单，本院经核实对真实性予以确认；5.原告提交的通商银行个人购买房屋担保借款合同附银行贷款凭证，该证据与原件核对一致，能够证明原告已经将房款支付给万远公司，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2011年4月10日，郑红侠与万远公司签订《商品房买卖合同》，约定郑红侠以总价款312550元购买万远公司开发的中央国际购物广场商业负一层-1222号房，建筑面积17.5平方米。合同第六条约定签订合同时郑红侠支付万远公司首付款202550元，剩余房款110000元，郑红侠于2011年4月10日在万远公司指定的银行办理按揭贷款手续……合同第八条约定该商品房经验收合格后应当在2012年12月31日前交付。该商品房已进行了网上备案。
2011年4月10日同一天，甲方（委托方）郑红侠与乙方（受托方）中商公司签订《委托经营管理合同》，约定：一、委托经营管理期限委托期自商家开业之日起或商铺正式交付之后三个月起，2011年12月31日起至2021年12月30日止，委托经营管理期限为拾年。在此期间，甲方不得以任何理由收回该商铺的使用权。二、收益支付1、前三年为商铺市场培育期，加之甲方购买该商铺时由乙方的关联公司在价格上给予了优惠，所以甲方自愿在三年之内无偿的将该商铺交由乙方使用。2、第四年至第六年租金，每年37013元。3、第七年至第十年租金，每年41125元。4、前2项、3项的租金由乙方按年向甲方支付，支付时间为每年一月份二十五日至三十日，因国家法定假日则支付时间顺延。5、乙方以本合同中签订的甲方姓名统一为甲方办理存折（或银行卡）。三、甲方对房屋产权的承诺甲方保证在签订本合同时，该房产没有产权纠纷；除补充协议另有规定外，有关按揭、抵押债务、税项等甲方均在房屋交付前办妥，签约后有上述事项未清，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的一切损失，均由甲方负责赔偿。四、甲、乙双方的权利和义务：1、委托期限内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。……6、委托期满后，乙方将以616875元优先回购甲方所持有的物业。7、在委托经营管理期间，乙方有权将甲方的房产对外转租，但不得损害甲方利益。……六、违约责任本合同生效后，甲、乙双方应严格遵守，全面履行。如有违反，应承担相应责任，并赔偿给对方造成的一切损失。……八、本合同自双方签字或盖章之日起即生效。
上述合同签订后，郑红侠依约支付了首付款并办理了银行贷款。2012年4月10日，万远公司给郑红侠开具了不动产统一发票。但中商公司未按照合同约定支付2014年12月31日至2017年12月31日的租金111039元，故郑红侠起诉至法院，请求法院判决：两被告履行合同，支付上述期间的租金111039元，并承担连带责任。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。郑红侠与中商公司、万远公司均具有完全民事行为能力，《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》系各方当事人出于真实意思表示签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不违反公序良俗，系合法有效的。中商公司辩称原告于2012年4月10日交付购房款才取得标的房屋物权，其与中商公司签订《委托经营管理合同》时并未取得涉案房屋的支配权，依照合同法第9条，原告不具备民事权利，签订的《委托经营管理合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。虽然郑红侠签订合同时并未取得房屋的所有权，但中商公司自认其后郑红侠取得房屋物权，按照上述法律规定，郑红侠能够对房屋进行处分，合同有效，故本院对上述答辩意见不予采纳。
关于中商公司是否承担支付责任，中商公司辩称原告的诉请已经超过诉讼时效期间，法律不予保护。本院认为，本案系租金纠纷，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条规定，2017年10月1日之前诉讼时效已经届满的适用民法通则一年诉讼时效的规定，2017年10月1日起诉讼时效尚未届满的适用民法总则三年诉讼时效的规定。租金系合同履行中持续定期发生的债务，每年的租金均构成独立债务，应当单独计算诉讼时效。虽然《委托经营管理合同》约定租金支付时间为每年一月份二十五日至三十日，但应当按照每年的实际租期来计算诉讼时效。2015年12月30之前的租金已超过诉讼时效，2015年12月31日至2016年12月30日期间的租金诉讼时效后推一年，截止2017年10月1日诉讼时效仍未届满，应当适用民法总则三年诉讼时效，2016年12月31日至2017年12月31日年度的租金诉讼时效应当适用三年诉讼时效。故2015年12月31日至2017年12月31日的租金74127元（年租金37013元×2年+年租金37013元÷365天）未超过诉讼时效。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”中商公司应当按照合同约定继续履行合同，支付租金74127元。
关于万远公司是否承担支付责任，郑红侠认为当时万远公司承诺售后包租并在价格上给予优惠，同时签订的房屋买卖合同与委托经营管理合同，万远公司与中商公司系关联公司，万远公司应当承担包租的租金支付义务。庭审中，郑红侠针对上述意见未提供证据予以证明，仅依据《委托经营管理合同》“二、收益支付1、前三年为商铺市场培育期，加之甲方购买该商铺时由乙方的关联公司在价格上给予了优惠，所以甲方自愿在三年之内无偿的将该商铺交由乙方使用”的约定认定万远公司应当承担责任，证据不足，本院不予以支持。
综上所述，本院对郑红侠的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告淮南市中商商业经营管理有限公司于本判决生效之日十五日内履行《委托经营管理合同》，支付原告郑红侠2015年12月31日至2017年12月31日的租金74127元；
二、驳回原告郑红侠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2521元，由原告郑红侠负担838元，被告淮南市中商商业经营管理有限公司负担1683元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 杨 勇
人民陪审员 张娟娟
人民陪审员 蒋保洲
二〇一八年四月二十五日
书 记 员 李 佳
附1：本案证据目录
一、原告郑红侠提交的证据和证明目的如下：
证据一、原告身份证复印件，证明原告符合诉讼主体资格及基本信息。
证据二、2011年4月10日商品房买卖合同（原件核对退回），证明合同第四条合同约定的房屋价款312550元，是已经扣除三年租金的价款。
证据三、2011年4月10日委托经营管理合同（原件核对退回），证明原告在与被告万远签订商品房买卖合同的同时又在被告2的指引下与被告1签订的委托经营管理合同，这个委托经营合同也是被告2销售房屋的附属条件，就是购买房屋后包租10年，3、合同第二条第一款说明了被告2在销售价格上给予了三年租金抵扣房价的优惠，4、第二条第二款我们主张的租金是第4年到第6年的租金每年是37013元，第六年的租金已经到了2017年，在两被告连续承担付款义务而没有付款，是不存在原告方超过诉讼时效的。5、合同第四条第六款合同期满后被告1将以616875元的价格优先回购原告方持有的物业，进一步说明被告2为了促销了自己的房屋，而附属了十年包租并且高价回购的条件，因而应承担委托经营管理合同支付租金的义务。
证据四、2012年4月10日不动产统一发票（原件核对退回），证明原告已经履行了支付房款的义务。
证据五、淮南市商品房网上备案确认单（原件核对退回），证明原告购买诉称房屋后已经取得相关房产登记。
证据六、通商银行个人购买房屋担保借款合同附银行贷款凭证（原件核对退回），证明按揭手续银行付款时间是2011年12月6日将房款支付给被告。
二、被告淮南市中商商业经营管理有限公司提交的证据和证明目的如下：
证据一、营业执照复印件、法人身份证明，证明主体资格。
三、淮南市万远置业有限责任公司提交的证据和证明目的如下：
证据一、营业执照复印件、法人身份证明，证明主体资格。
附2：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定。
第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。