广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛城法民一初字第607号
原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司，住所地佛山市南海区，注册号：440682000238402。
法定代表人朱洛英，总经理。
委托代理人赵华、陈艳，均系广东品明律师事务所律师。
被告谢玉兰，女，汉族，住广东省佛山市南海区。身份证号码：×××6027。
委托代理人伦兆煊，广东耀荣律师事务所律师。
原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司诉被告谢玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员丁保国独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院审查后于2013年6月21日依法作出（2013）佛城法民一初字第607号民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，提起上诉，佛山市中级人民法院于2013年9月17日作出（2013）佛中法立民终字第620号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法口头裁定本案由小额诉讼程序转为简易程序，于2013年12月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈艳、被告谢玉兰及其委托代理人伦兆煊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月30日，原告与佛山市东海湾小区业主委员会（以下简称东海湾业委会）签订《物业管理合同》，合同约定：由东海湾业委会委托原告对东海湾小区进行物业管理，期限为二年，即自2011年5月1日至2013年4月30日，试用期为三个月；业主应于每个月10号前缴纳物业管理服务费，其中住宅按建筑面积每月每平方米0.6元的标准计收、商铺按建筑面积每月每平方米1元的标准收取；逾期支付的，原告有权从该月11日起按每日加收欠缴金额千分之三的违约金。试用期满后，原告又于2011年8月18日与东海湾业委会签订《物业服务合同》，合同约定：由东海湾业委会委托原告对东海湾小区进行物业管理，期限为三年，即自2011年8月17日至2014年8月18日；其中多层不带电梯住宅物业管理费，按建筑面积计收，每平方米0.6元／月；商铺物业管理费按建筑面积计收，每平方米1元／月，汽车位物业管理费每位25元／月，摩托车位物业管理费每位5元／月，公用水电费及其他费用另外计收；业主应于每月10日前按月缴纳物业管理费；逾期支付的，管理公司有权从逾期之日起每天按当月管理费的千分之一向业主收取滞纳金。合同签订后，原告即于2011年5月1日起按照上述合同的约定对东海湾小区的全部物业进行接管，管理至今。但经原告多次催收，被告仍拖欠该小区内风林路188号23号铺、A座210号、A座307号、A座318号、C座309号、C座311号、C座313号、B座220号、B座222号、B座202号房及3#M24号车位自2011年5月至2013年5月的物业管理费及滞纳金。为此，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2011年5月至2013年5月的物业管理费5220元及滞纳金（其中2011年5月至2011年7月的滞纳金按日千分之三的标准计算，2011年8月至2013年5月的滞纳金按照日千分之一的标准计算，分别自各月11日起至实际清偿完毕之日止，暂计至起诉之日为2935.93元），以上暂合计为8155.93元；2、本案受理费全部由被告承担。
被告辩称，一、原告主体存在问题。原告提供的营业执照登记地址为南海区，却跨区在禅城区经营，原告组织机构代码证没有年审过，签订合同时亦无资质证书。佛禅工商处字（2012）578号文中认定原告从2011年8月份开始在东海湾小区无证违法经营，被责令改正并处罚款10000元，可是原告至今都在无证经营。二、原告并没有在东海湾小区提供物业服务，反而在小区内大规模破坏绿化，将绿树花园改成停车场经营收费，偷税漏税，牟取暴利，严重损害国家及涉案小区业主的合法权利。三、东海湾小区业主委员会的5名委员均未得到过半数的业主投票，东海湾小区的业主委员会成立是非法的，故该业主委员会没有权利代表全体业主与原告签订物业服务合同。四、物业服务合同中的袁惠龙不是原告法人代表，又没有提供身份证明。业主委员会是群众自治组织，不是法人单位，麦敬全不是法人代表，他没有资格以个人的名义与来历不明的袁惠龙签约，故《物业管理合同》和《物业服务合同》的签订主体都不符合法律规定，对被告不具约束力。综上，请驳回原告诉讼请求。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告的企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、组织机构代码证。证明原告的主体资格。
2、被告的身份证复印件。证明被告的主体适格。
3、原告物业服务企业资质证书一份。证明原告具有三级物业管理资质，合同约定收费标准等内容符合规定。
4、被告房地产登记信息查询结果。证明被告所属物业位于原告管理小区内，应该按照合同支付物业管理费，如逾期支付，应支付滞纳金。
5、物业管理合同一份、物业服务合同一份。证明原告受东海湾小区业主委员会委托，从2011年5月1日起对东海湾小区进行物业管理，被告应在每个月10号前按照约定标准支付物业管理费，如逾期支付，应支付滞纳金。
6、催款律师函及邮寄回执。证明原告多次催讨物业费及滞纳金，被告应按照约定支付物业管理费及滞纳金。
7、（2011）佛中法民一终字第136号民事判决书。证明法院已确认第二届业主委员会于2011年4月23日成立的事实，当时谢玉兰也确认了该事实。
8、（2013）佛中法民一终字第2378号民事判决书。证明根据法院生效判决认定事实，原告与东海湾小区业主委员会签订的两份合同合法有效，原告为东海湾小区提供了物业服务，被告应向原告缴纳物业管理费。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、佛禅工商处字（2012）578号行政处罚决定书一份。证明原告没有禅城区办理营业执照却在东海湾小区非法经营，被工商部门处罚。
2、原告营业执照地址照片1张。证明原告没有在营业执照登记地址开展经营活动。
3、谢玉兰、黎某出具的证明1份。证明业主委员会成立不合法。
4、收费标价牌照片1张。证明原告以市东下路分公司的名义非法经营并收费，但没有提供物业服务。
5、佛禅工商处字（2012）1930号行政处罚决定书一份。证明原告提供的（2011）佛中法民一终字第136号民事判决书判决不公，导致长信公司于2012年12月28日受到行政处罚后，无证经营长达6年。
6、2013年5月以前拍摄光盘一张。证明原告没有在营业执照地址实际营业，亦没有在东海湾小区提供物业服务，反而将绿化改造成停车场进行非法收费。
经庭审质证，本院对双方当事人提供的证据作如下认证：
对原告提供的证据1，被告对营业执照、法定代表人身份证明书真实性无异议，对组织机构代码证真实性有异议，本院经依法核对，三者能相互印证，本院对真实性予以确认；证据2，被告无异议，本院予以采信；证据3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4，该房地产登记信息查询结果系佛山市禅城区房地产档案馆出具，有原件核对，登记内容和本院依职权查询的房产登记信息一致，故本院对真实性予以确认；证据5，经与原件核对，本院对真实性予以确认；证据6，原告无法证明被告已经收到催收函的事实，故本院不予采信；证据7、证据8，均为已生效裁判文书，被告虽有异议并认为判决不公，但并未提供反证证明上述生效判决已被依法撤销，故本院依法予以采信。
对被告提供的证据1、证据4、证据5，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2、证据6，照片及光盘均没有具体拍摄的时间、地点，亦没有经过相关权利人或有关职能部门对照片显示的地点或对象予以确认或出具证明，故本院不予采信；证据3，业主委员会代表业主与原告签订的物业服务合同已经过相关管理部门的备案登记，被告仅提供涉案小区的两名业主证言，没有提供证据证明证人谢玉兰、黎某系成立业主大会时的监票员，亦没有其他相关证据佐证业主委员会成立非法，故本院不予采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2011年4月30日，原告（乙方）与东海湾业委会（甲方）签订《物业管理合同》，合同主要内容为：1、原告对位于佛山市禅城区张槎风林路188-194号的东海湾小区约29000平方米的物业进行管理。2、合同期限的期限为二年，自2011年5月1日至2013年4月30日止。3、物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共有设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放。4、乙方按照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理服务项目、服务内容、服务标准测算物业管理服务成本，并严格按照物价管理部门批准的收费项目、收费标准进行收费。5、物业管理服务费用收取：（1）业主交纳物业管理费用时间：每个月10号前交纳，逾期仍不交付的，乙方有权从该月1日起按每日加收欠交金额千分之三的违约金，经催收仍不交付的，乙方在其物业转让时由房地产交易机构代为扣除或依法向人民法院起诉。（2）住宅按建筑面积每月每平方米0.6元，商铺按建筑面积每月每平方米1元。原告在乙方签章处盖章，并有法定代表人签名，甲方签章处有东海湾业委会委员麦敬全等5人签名确认。
2011年8月18日，原告（乙方）与东海湾业委会（甲方）签订《物业服务合同》，合同主要内容为：1、由佛山市东海湾小区业主委员会委托原告对佛山市禅城区风林路188号-196号东海湾小区建筑面积为21064.05平方米的物业进行管理。2、委托事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，建筑设备设施共用设备设施的维修、养护、运行和管理，小区规划红线内属管理范围的市政共用设施的维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、运送，小区红线内属物业管理范围的共用绿地、园林绿化等的养护与管理，协助维护物业管理区域的公共秩序，对进出小区的车辆进行管理等。3、合同期限为三年，从2011年8月17日至2014年8月18日。4、乙方参照国家、地方物业管理服务收费规定，严格按照合同规定的收费标准进行收取物业管理费。5、管理收费标准如下：（1）住宅管理费：多层不带电梯，按建筑面积收，每平方米0.6元／月；商铺按照建筑面积每月每平方米1元；汽车位每月每位25元，摩托车位每月每位5元……。6、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10号前履行交纳义务。7、业主和物业使用人逾期交纳管理费的，管理公司有权从逾期之日起每天按当月管理费的千分之一向业户收取滞纳金。佛山市禅城区东海湾小区（第二届）业主委员会在甲方处盖章，麦敬全在经办人处签名确认，原告在乙方处加盖公章，袁惠龙在经办人处签名确认。次日，佛山市禅城区国土城建和水务局对该《物业服务合同》予以备案。
另查明，原告为具有三级物业服务资质的物业管理公司，经营范围包括物业管理、建筑物清洁服务、房地产中介服务、停车服务等。被告谢玉兰于2009年12月10日取得佛山市禅城区风林路188号首层23号商业服务用房（登记的建筑面积为36.40平方米），A座210号住宅用房（登记的建筑面积为31.12平方米）的所有权登记；于2009年10月20日取得佛山市禅城区风林路188号A座318号住宅用房（登记的建筑面积为31.12平方米），A座307号住宅用房（登记的建筑面积为31.04平方米），C座309号住宅用房（登记的建筑面积为31.04平方米），C座311号住宅用房（登记的建筑面积为31.04平方米），C座313号住宅用房（登记的建筑面积为31.04平方米）的所有权登记；于2008年12月22日取得佛山市禅城区风林路188号B座222号住宅用房（登记的建筑面积为31.12平方米），B座220号住宅用房（登记的建筑面积为31.12平方米）的所有权登记；于2010年3月4日取得佛山市禅城区风林路188号B座202号住宅用房（登记的建筑面积为30.33平方米）的所有权登记；于2009年10月20日取得佛山市禅城区风林路194号首层M24号摩托车位所有权登记。
再查明，佛山市禅城区工商行政管理局于2012年5月23日作出佛禅工商处字（2012）578号《行政处罚决定书》，认定佛山市南海区焌烨物业管理有限公司在未向分公司所在地的公司登记机关申请登记并颁发营业执照的情况下，从2011年8月20日至2012年5月4日止，在佛山市禅城区风林路的东海湾196号A座首层设立分公司从事物业管理的事实，其行为属于未向分公司所在地的公司登记机关申请登记颁发营业执照擅自从事经营活动的违法行为，并对该公司处以责令立即改正和罚款10000元的行政处罚。
诉讼中，原告陈述：《物业管理合同》和《物业服务合同》均为原告公司盖章，即原告对两份合同予以确认，袁惠龙是原告方员工，原告授权其签订合同。
诉讼中，2013年10月18日，被告向法庭提交了《司法鉴定申请书》，申请对《物业管理合同》和《物业服务合同》中业主委员会成员的签名及形成时间进行司法鉴定。2013年12月17日，原告撤回该鉴定申请，但要求对两份合同合法性予以审查。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：1、涉案《物业管理合同》及《物业服务合同》是否合法。2、被告应否承担原告诉请的2011年5月至2013年5月的物业管理费及滞纳金。
关于涉案《物业管理合同》及《物业服务合同》是否合法。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，其与佛山市东海湾小区业主委员会签订的《物业服务合同》均是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原告及小区全体业主均具有约束力。被告抗辩提出原告没有在涉案小区登记营业执照、领取资质证书，故原告不具有经营权和合法性。由于原告是经依法核准登记成立的有限责任公司，亦取得行政主管部门核发的工商营业执照和物业服务资质证书，其具有物业管理的经营资质，被告的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。被告主张原告营业执照和组织机构代码证没有年审，故原告不具有主体资格。由于原告提交的营业执照和组织机构代码证上2012年均有年审章，且营业执照和组织机构代码证的年审制度是相关行政主管部门所实施的行政监管措施，而非针对持证主体的效力性规定，故被告的上述主张无事实和法律依据，本院不予采纳。被告还提出东海湾业委会成立非法，其与原告签订的合同无效。根据《物业管理条例》第六条第二款“业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。”的规定，被告作为东海湾小区业主，依法享有参与业主大会活动、选举和监督业主委员会的有关权利。被告如认为东海湾业委会成立非法或损害业主权益，应遵循合法途径行使业主权利。但被告未有举证证明其在本次诉讼前或本案审理期间，有对东海湾业委会的合法性提出过异议，或提供有效的证据证明东海湾业委会的成立已被认定为非法，故被告仅以东海湾业委会成立非法作为其不受《物业服务合同》约束、拒缴物业管理费的理由，缺乏合法性和正当性，本院不予采纳。至于原告曾受到工商行政管理部门的行政处罚，只能证明原告存在违反工商管理行政法律法规的行为，该事实与原告从事民事活动的效力、是否履行物业服务义务不存在法律上的因果关系和证明力，故被告提出的原告被行政处罚即无收费和起诉资格的意见，无法律依据，本院亦不予采纳。
关于被告应否承担原告诉请的2011年5月至2013年5月的物业管理费及滞纳金。如前所述，原告与东海湾业委会签订的《物业服务合同》合法有效，被告所有的佛山市禅城区风林路188号首层23号商业服务用房，A座210号、A座318号、A座307号、C座309号、C座311号、C座313号、B座222号、B座220号、B座202号住宅用房，194号首层M24号摩托车位位于上述物业服务合同约定的服务范围内，故原告以及作为小区业主之一的被告均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。根据佛禅工商处字（2012）578号《行政处罚决定书》认定的事实，原告在签订涉案物业服务合同后，在东海湾小区设立了物业管理处，也实际开展了物业服务活动，原告作为东海湾业委会选聘的物业服务企业，其提供的服务具有公共性和整体性，即使个别业主欠缴物业管理费，原告在提供物业服务时也很难对欠费业主不提供服务。且被告作为业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费，被告应向原告支付2011年5月至2013年5月的佛山市禅城区风林路188号首层23号商业服务用房，A座210号、A座318号、A座307号、C座309号、C座311号、C座313号、B座222号、B座220号、B座202号住宅用房物业管理费5094.55元{36.40平方米×1元／平方米×25个月＋（31.12＋31.12＋31.04＋31.04＋31.04＋31.04＋31.12＋31.12＋30.33）平方米×0.6元／平方米×25个月}，2011年8月至2013年5月佛山市禅城区风林路194号首层M24号摩托车位物业管理费110元（5元／月×22个月），合计5204.55元。关于原告主张被告支付佛山市禅城区风林路194号首层M24号摩托车位2011年5月至7月期间物业管理费的诉讼请求，由于2011年4月30日的《物业管理合同》未就摩托车位的物业管理费进行明确约定，故原告该诉请本院依法予以驳回。滞纳金方面，《物业管理合同》约定“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10号前履行交纳义务。业主和物业使用人逾期交纳管理费的，管理公司有权从逾期之日起每天按当月管理费的千分之三向业户收取滞纳金”，《物业服务合同》约定“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10号前履行交纳义务。业主和物业使用人逾期交纳管理费的，管理公司有权从逾期之日起每天按当月管理费的千分之一向业户收取滞纳金”，被告提出其不应支付物管费的抗辩属于一并对原告主张的滞纳金计收标准提出的异议，且原告诉请按日千分之三或日千分之一计收违约金过高，故本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率四倍从每月11日起计付违约金。对于原告诉请物业管理费及滞纳金超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
1、被告谢玉兰于本判决发生法律效力之日起三日内，向原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司支付佛山市禅城区风林路188号首层23号、A座210房、A座318房、A座307房、C座309房、C座311房、C座313房、B座222房、B座220房、B座202房、首层M24号车位2011年5月至2013年5月的物业管理费5204.55元及滞纳金（2011年5月至7月滞纳金以每月203.78元为本金，自当月11日起按中国人民银行同期贷款利率四倍分段计算至本判决确定的给付之日止；2011年8月至2013年5月滞纳金以每月208.78元为本金，自当月11日起按中国人民银行同期贷款利率四倍分段计算至本判决确定的给付之日止）；
二、驳回原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告谢玉兰如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取25元，由被告谢玉兰负担（该款原告起诉时已全额预交，因原告同意被告直接向其支付，被告应在本判决生效之日起三日内迳付原告，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 丁保国
二〇一四年一月三日
书 记 员 吴春辉
附引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，需要按时交纳物业服务费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。