湖南省安乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第488号
原告张双莲，女，1952年11月14日出生，汉族，湖南省安乡县人，居民，住安乡县。
委托代理人廖益松，男，1966年8月4日出生，安乡县城关法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权。
被告湖南荣升置业有限公司，住所地安乡县深柳镇深柳社区沿河路岸芷汀兰二栋3A单元。
法定代表人荣亮，男，1964年8月18日出生，汉族，湖南省安乡县人，该公司总经理兼执行董事，住安乡县。
湖南荣升置业有限公司破产管理人：常德金玉恩企业清算服务有限公司，住所地常德市柳叶湖区七里桥街道办事处七里桥社区柳城印象小区B2栋1306号。
法定代表人熊跃理，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人陈国述，湖南先锋律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告张双莲与被告湖南荣升置业有限公司互易纠纷一案，于2015年5月25日向本院提起诉讼。同日本院受理后，依法由审判员肖嘉国担任审判长，与人民陪审员柏礼华、周先爱组成合议庭，代理书记员侯宇涵担任记录，于2015年8月27日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告张双莲及其委托代理人廖益松，被告湖南荣升置业有限公司的委托代理人陈国述到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张双莲诉称：原告居住的原安乡县生资公司仓库宿舍二间，在房改时按当时的政策购买并实际拥有。应被告请求，原告于2013年11月19日与被告达成房屋置换协议，约定在被告开发的“岸芷汀兰”项目的西二楼为原告置换90m2的商品房。原告在合同签定的当日就腾房并交付给被告，被告将此平房和相邻的八户平房于2014年3月13日拆除。按照协议，被告应在原告腾房后12个月即2014年11月18日之前将置换房屋交付给原告装修使用，如延迟交房，每日处违约金万分之五。合同到期后，原告多次找被告要求履行协议，被告却寻找各种理由躲避，先说给房，后又变卦，同意补偿225000元（按2500/m2计算），再后来人躲起来。由于所住平房被拆，原告一家只好租房居住。现原告请求法院判令被告支付延迟交房违约金59625元(从2014年3月13日起至2015年8月27日止，即530天×225000元×5%00=59625元)、按置换协议立即交付90m2的商品房或补偿相应价款、承担本案诉讼费用。
就其诉讼请求，原告张双莲向本院提交了下列证据：
1、《居民身份证》复印件，拟证明其个人的身份情况；
2《营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》、《企业法人代表证明书》、《居民身份证》复印件，拟证明被告湖南荣升置业有限公司及其法定代表人荣亮的基本情况；
3、《破产清算申请书》及《遗留问题说明》，拟证明被告拆除原告住房后承诺给原告置换住房的事实；
4、安乡县人民法院（2015）安破字第2-1号《决定书》，拟证明被告破产清算管理人为常德金玉恩企业清算事务有限公司；
5、《房屋置换协议》，拟证明原告应获得90m2商品房，被告迟延交房应当承担每日万分之五的违约金；
6、安乡县供销合作社联合社出具的《证明》，拟证明被告拆除房屋系原告购买的单位房改房，原告拥有完全产权；
7、杨华、杨其君等拆迁户出具的《证明》，拟证明原告房屋被拆的时间为2014年3月13日；
8、安乡县深柳镇西门口社区居委会出具的《证明》，拟证明原告唯一住房被拆除后，无房居住且家庭经济困难的实际情况。
被告湖南荣升置业有限公司的委托代理人辩称：一、对原告诉称置换的事实和置换的请求没有异议；二、原告所提延迟违约金没有事实和法律依据，被告曾给原告提供120m2的房，没有迟延交房的时间；三、即便违约，参照标的不明。请求法院对原告的第一个诉讼请求予以驳回，对第二个诉讼请求依法裁判。
被告湖南荣升置业有限公司的委托代理人就其辩称未向本院提交证据。
原告张双莲提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告张双莲提交的证据，被告湖南荣升置业有限公司对其真实性无异议，本院予以认定；对证据5的关联性即置换协议条款的理解，被告湖南荣升置业有限公司提出异议，认为被告和原告交房时给的是大于92m2的房屋，按协议大于92m2是要补差价的，因原告经济拮据没能力承担差价，所以被告不存在违约交房的事实。本院认为被告湖南荣升置业有限公司没有向法庭提交相关的证据证明其所提异议事实，即便曾经异议事实存在，但后来被告通过协商答应给原告225000元房屋折价款却一直不予支付，被告的行为己经违约，故其所提异议不能成立。
根据原、被告双方对无争议事实的陈述，以及庭审中举证、质证和认证情况，本院确认如下案件事实：
原告张双莲居住且拥有产权、座落在安乡县深柳镇书院洲地段的原安乡县生资公司仓库平房宿舍，与被告湖南荣升置业有限公司开发的“岸芷汀兰”房产项目相邻。经双方多次协商，2013年11月19日被告湖南荣升置业有限公司（甲方）与原告张双莲（乙方）达成《房屋置换协议》，约定乙方将其享有所有权面积约70m2的房屋及附属土地使用权（含相应空地）交甲方开发，甲方在乙方原址或该项目小区的西二楼为乙方置换90m2的商品房（多层建筑，含公摊面积）；本合同生效后，乙方必须在十天内将该置换私房腾出交甲方拆除，甲方在乙方腾房后12个月内（即2014年11月18日之前）将置换房屋交乙方装修使用，如延迟交房，每日处违约金万分之五。原告在合同签定的当日即腾房并交付给被告，被告将此平房和相邻的8户平房于2014年3月13日拆除。协议约定交房时间到期后，原告多次找被告要求履行协议，被告却寻找各种理由推脱，不履行协议。由于所住平房被拆，原告一家只好租房居住。
本院认为：被告湖南荣升置业有限公司与原告张双莲签订的《房屋置换协议》，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规，合法有效。原告张双莲依协议约定在协议签定之日即腾房并交付给被告，己履行了《房屋置换协议》规定的义务。被告湖南荣升置业有限公司在《房屋置换协议》生效、原告己按协议约定全部实际履行自己义务的情况下，将原告的住房拆除后，未依协议约定履行在12个月内将置换房屋交原告装修使用的义务，实属违约，应承担相关的法律责任。原告要求被告按置换协议交付90m2商品房或补偿相应价款、支付延迟交房违约金的诉讼请求，本院认为合理合法，应予支持；但其诉求被告支付延迟交房违约金59625元，本院认为计算违约时间错误。延迟交房违约金只能依据原、被告双方所签定《房屋置换协议》的相关约定时间、标准计算。被告实际违约的时间是2014年11月19日，而不是2014年3月13日。故此，被告庭审前延迟交房违约金应为279天（即2014年11月19日至2015年8月27日）×225000元×5%00=31387.5元。被告湖南荣升置业有限公司的委托代理人辩称“原告所提延迟违约金没有事实和法律依据，被告曾给原告提供120m2的房，没有迟延交房的时间；即便违约，参照标的不明”，不仅没有证据支撑，而且与本院查明的事实不符。此外，虽然《房屋置换协议》第七条未明确规定违约金的标的，但结合该协议全部内容，不难看出本案所涉违约金的标的即为协议规定时间被告应置换给原告90m2房屋市场折价款（即后来商定的225000元）。综上，被告湖南荣升置业有限公司的委托代理人辩解理由不能成立，其“请求法院对原告的第一个诉讼请求予以驳回”，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第一百二十四条之规定判决如下：
被告湖南荣升置业有限公司于本判决生效后十五日内按《房屋置换协议》规定交付原告张双莲90m2商品房一套、或按现行市场价补偿置换房屋相应价款，按每日万分之五的标准支付原告张双莲延迟交房违约金（从2014年11月19日至2015年8月27日计31387.5元，此后至清偿之日止；标准按当时置换房屋市场价款225000元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5569元，由被告湖南荣升置业有限公司负担5016.5元，原告张双莲负担552.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 肖嘉国
人民陪审员 柏礼华
人民陪审员 周先爱
二〇一五年九月七日
代理书记员 侯宇涵
附：本案适用的法律及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。