广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民二初字第159号
原告（反诉被告）：陈力，男，1948年11月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被告（反诉原告）：中山市三乡镇地利房地产中介服务部，住所地广东省中山市。
负责人：熊立健，系服务部经理。
委托代理人：何妮真，马佐权，均系广东邦杰律师事务所律师。
原告陈力诉被告中山市三乡镇地利房地产中介服务部（以下简称地利中介服务部）居间合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理后，由审判员伍青花适用简易程序，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告陈力，被告地利中介服务部委托代理人何妮真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈力诉称：2013年3月，原告多次去三乡了解并有意向购房，7月21日与被告达成购买三乡镇绿茵庭＊栋＊单元302房二手房中介服务意向，并交了2000元诚意金。当时被告工作人员说如果业主同意交易条件，最多7天，可随时通知业主过来签订合同。签订意向书后，原告和家人在被告员工颜勇洲的带领下两次再查看房子，发生没有通好水电，故向被告员工提出要先通水电。7月22日，被告口头通知说业主同意按约定条件卖房。但当原告提到通水电问题时，被告才说业主生孩子，一时不能办理。可见签约时被告隐瞒了业主的健康情况，口头说业主可随时来签约又故意不写有效时间，骗取原告签订意向书并交诚意金。此后，双方一直就签约时间多次协商，一推再推直至8月底，原告未见到业主过来，也没有见到被告出示过业主的委托书。后经查，房屋已于2013年10月由业主委托他人出卖了，但被告一直未向原告说明情况。被告先隐瞒后无理推说，存在违约，因此应退还诚意金，但被告态度很差，拒绝退还。根据《合同法》第424条，意向协议也是居间合同，作为中介服务机构，首先应完全清楚业主身份健康情况。因业主生小孩不能及时前来签合同，完全是被告的有意隐瞒行为所致。故被告违背诚信原则。再次，没有业主的委托书也是欺骗，因此根据《合同法》第52条、54条，请求撤销意向书。即便根据意向书最后部分“业主同意......意向金转为定金”“若业主同意按上述条件交易，而乙方取消了购买该房地产的意向，则意向金由甲方没收作为经济活动费用”。原告同意购房后业主即没出面也无委托授权，因此应按退款处理，原告至今尚有购买意向，被告的所谓没收理由不成立。意向书的该部分条款只对原告的责任做出规定，掩盖和忽略了因被告原因造成不能签约的义务和责任，对被告的可能违约行为没有相应约束，是单方面格式合同，故应确认无效。另意向书确定中介费12300元，即使原告与业主签订了合同，意向金转为定金，中介费也是之后给付。被告将意向金强收为活动费用，侵害了原告的财产权。根据《消费者权益保护法》第55条，被告隐瞒业主健康情况、没有授权委托，存在一系列欺骗行为，故应承担3倍中介费的赔偿，并赔偿其他损失。为维护自身合法权益，诉请判令：1、撤销原、被告签订的中介服务合同（意向协议书）；2、被告返还原告诚意金2000元及利息（按银行同期贷款利率计），并增加赔偿3倍中介费49200元，交通费、材料费等其他损失700元，共计52042.95元；3、被告承担本案诉讼费。
诉讼过程中，原告变更前述诉讼请求第2项为：归还诚意金2000元及利息（按银行同期同类贷款利率），交通费损失639元，可预见损失12000元，服务费3倍赔偿金36900元，共计51601.95元。
原告陈力为支持其主张的事实及诉讼请求，在举证期限内向本院提供的主要证据如下：1.购房意向协议书及诚意金收据各一份；2.录音光碟一张；3.常驻人口登记卡及身份证；4、动车车票及的士车票、汽车票若干张（金额共639元）；5.中山市三乡镇鸿豪中介服务部出具的说明一份；6.中山市消协投诉终止调解通知书一份；7.手机短信文字整理记录一份。
被告地利中介服务部辩称：一、本案不存在任何可以撤销合同或合同无效的情形，原告要求撤销合同没有事实和法律依据。根据《合同法》第52条、54条，答辩人与原告签订的是一份居间性质的购房意向协议书，约定答辩人提供中介服务，房产交易条件、居间报酬及违约责任。双方签订此协议时，不存在违反前述合同规定的情形。因此，原告要求认定合同无效或撤销合同无事实和法律依据。二、答辩人已依据协议书约定提供了相应居间服务，因原告个人原因故意拖延签订房产买卖合同，属于单方面违约，因此须赔偿答辩人居间服务损失并无权要求退还意向金。协议约定以成交总额41万元为条件为原告与业主协商，如业主同意则原告需支付中介服务费12300元，如业主不愿意以41万交易则该意向金退回原告，如业主同意但原告取消购买意向，则意向金作为答辩人提供居间活动的费用。签订协议后，答辩人积极与业主沟通，最终同意以41万价格转让房产，答辩人第一时间通知原告并希望原告来签订买卖合同，但原告迟迟不愿意签约，以各种理由拖延。还多次报警索要2000元诚意金，干扰答辩人的正常经营。原告单方面违约，必须赔偿答辩人的居间服务损失。三、原告以存在欺诈，要求按《消费者权益保护法》赔偿3倍中介服务费及交通费用等损失，没有事实和法律依据。本案中，不存在答辩人欺诈原告的情形，涉案房产是原告实地查看后确认的，约定的交易条件、中介服务费用也是双方协商一致达成的。其次，本案属居间合同，答辩人提供的房地产买卖中介服务，并不适用《消费者权益保障法》。该法约束的是日常生活消费所需商品和服务。综上，因原告本身原因导致涉案房产无法完成买卖签约，答辩人无需承担任何赔偿责任。
被告地利中介服务部反诉称：2013年7月19日，反诉被告前来三乡镇看房，反诉原告带其多次实地查看，最终选中位于三乡镇绿茵庭＊栋＊单元302房（即涉案房产），并告知其有购买意向，希望我方作为中介与业主沟通。7月21日双方签订购房意向协议书，约定反诉原告以总价41万为反诉被告向业主争取交易机会，中介服务费12300元，后经沟通，业主同意以该总价转让。反诉原告即告知了反诉被告，并要求其前来签订合同，但其反悔。后为收回已付的2000元意向金，不就合同的细节、时间与中介或业主沟通，对于反诉原告提出的签订时间拒不接受，单方要求三日内签约。但业主远在陕西，根本无法按此期限前来，显然是其故意刁难。其后就不断以电话、短信及报警等无理方式骚扰反诉原告，并因此带来了声誉、经营等方面的严重影响。反诉原告已按协议履行了中介服务，业主也同意交易，据此，本应获得协议约定的中介服务费，但反诉被告无理拒签甚至恶意中伤，导致最终丧失交易机会，损害了反诉原告的利益。故依照《合同法》及相关法律，特提起反诉，请求：判令陈力支付余下居间服务费10300元，并承担本案全部诉讼费。
地利中介服务部就其答辩及反诉向本院提交以下主要证据：1.陈力的身份证复印件；2.涉案房产的土地使用证、房产证复印件及业主的身份证复印件；3.购房意向书及收据；4.手机短信相片；
经审理查明：陈力想在中山市三乡镇购买房产，经地利中介服务部介绍并多次实地查看，对位于三乡镇绿茵庭＊栋＊单元302房有购买意向。双方即于2013年7月21日签订“购房意向协议书”，载明，陈力通过地利中介服务部就位于三乡镇绿茵庭＊栋＊单元302房的房产进行了业务咨询，并由其带领到该房产现场观看，陈力表示有购买意向，双方协商一致达成本协议：由地利中介服务部向该房产业主进行沟通，按成交总价41万元，税费由买方支付，买方向中介方支付中介服务费12300元，交易该房产。买方先向中介方支付2000元作为购买该房的意向金，若业主同意按上述条件交易，意向金转为定金，若业主方不同意按上述条件交易，中介方全额退还买方意向金。若业主同意而买方取消购买意向，则意向金由中介方没收作为活动费用。协议签订当天，陈力向地利中介服务部支付了意向金2000元。
后经中介方沟通，业主同意以协议约定的条件交易，地利中介服务部于次日即7月22日将情况告知陈力，并要求其协商确定签约时间。之后陈力向中介方提出要先开通水电才签订合同，而中介方回复要签订合同才开通水电。因双方就此问题未能达成一致意见，故一直无法确定签约时间。由于正逢业主生育小孩尚未满月，且已回陕西老家，不方便立即前往三乡签约或开通水电。待中介方将相关情况告知陈力，并按业主意见通知其选择在2013年8月28日至9月8日时间段内前来签订交易合同。但陈力一方面表示必须开通水电才签合同，一方面以孙子开学需要照顾不同意选择此时间段，要求中介方尽快安排与业主签约。双方一直争执不下，至2013年11月涉案房屋经其他中介方介绍已经卖出。陈力获知后，要求地利中介服务部退还已交的意向金未果，遂具状诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查：案涉房屋位于中山市三乡镇金谷大道＊＊庭＊幢302房，房产权证号为粤房地证字第C61317**号，权属人系代云芳，身份证信息显示其为陕西省人。房屋系二手房，因暂无人居住，业主到相关部门对水电作了报停处理。
再查：2014年3月14日，陈力就本案纠纷向中山市消费者委员会三乡分会投诉，因地利中介服务部拒绝调解。该分会向陈力出具了“投诉终止调解通知书”。
本院认为，本案为居间合同纠纷。陈力、地利中介服务部就涉案房屋的买卖签订了“购房意向书”，系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。该协议书对交易条件及意向金的处理均做了明确约定，故本案的争议焦点即哪一方违约及应承担的违约责任。
从双方的陈述、手机信息、视频录音及相关证据可以确认，在签订协议书后，地利中介服务部有履行了与业主沟通并将业主同意交易条件的情况反馈给了陈力。陈力关于中介方无业主书面委托及无业主同意交易的证据的辩解，与其提供的一系列录音证据不符。且从房地产中介服务的交易习惯来看，中介公司有案涉房屋的房产证复印件，并能带领买方实地查看房屋，足以证明其有相应授权。而后中介方未能促成交易方签订买卖合同的主要原因系关于房屋水电应否先开通以及关于签约时间的协商无法达成一致意见。而关于前述两点双方在“购房意向协议书”中并无明确约定，作为服务方的地利中介服务部无证据证明已经于签订该协议书前将业主即将生产或不在三乡居住的客观情况告知陈力，或向买方说明水电开通事宜的相关交易习惯，或在签订协议时对开通事宜进行明确约定。之后虽居中斡旋确定了交易条件，但在沟通和落实交易成就时，没有积极、妥善处理，导致买方不信任，存在过错。但作为买方的陈力，在实地查看并了解案涉房屋的现状情况下，又提出新的交易条件，有违诚实信用原则；且在得知业主生产暂不方便立即签订合同时，没有积极商量确定签约时间，亦有过错。作为购买方在确定购买意向时并没有向中介方表达购房的紧迫性或签约时间的诸多限制，因此业主因生育小孩坐月子迟延签约并不足以影响买方的购房权益。该事实的不完全告知虽可能影响合同能否尽快签订或履行，但不构成《合同法》第四百二十五条所规定的重要事实及对买方的故意隐瞒或欺诈从而损害委托人的利益。而关于水电的开通虽属交易双方协商考量的条件，但在无事先约定，且无证据证明案涉房屋的该现状缺陷无法改善前提下，买方以此为由不签订合同亦不能形成根本抗辩。
综上，本案中，双方订立的是居间合同，约定了具体事项，均应遵照履行。作为接受服务的一方陈力支付了意向金，表明了接受中介服务及之后拟建立中介服务合同关系的意向。中介机构地利中介服务部不仅提供房产信息，报告了订约机会，还居中斡旋，代为传达委托人与买方的意思，虽最终没有促成买卖双方签订合同，但仍提供了一定的中介服务。现无证据显示陈力放弃购买案涉房屋，也无证据显示中介方隐瞒或欺骗买方足以影响其购房利益，即买卖合同最终未能达成，双方均存在沟通、提示和对交易习惯的理解乃至不能相互信任的过错。且从案涉房屋至2013年11月另行交易的结果也可以看出，业主生育小孩并非无法办理房屋买卖合同相关手续，故交易机会的丧失并不能归责一方的原因，因此若产生相应损失则由双方各自分担。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。故“购房意向协议书”中关于意向金的处理及没收约定并不违反法律或构成格式条款，加大委托方责任或免除中介方的义务。因此陈力的相应抗辩和主张于理无据，本院不予采信。同理，关于其要求中介公司赔偿其购房预期利益损失及3倍中介服务费损失，均无事实和法律依据，本院不予以支持。关于因本案纠纷产生的原告多次往返珠海、广州、中山的动车票、的士票及汽车票等费用639元，原告陈力不能证明该部分费用产生的必要性、合理性且己方无过错，故亦不予以支持。同理，根据前述法律规定，作为提供居间服务的地利中介服务部，无证据证明其已经提供全部合格居间服务，且达到了促成双方签订买卖合同的居间结果，故其要求按约定支付全部中介费用，于法无据，本院不予以支持。关于其从事居间的必要费用，地利中介服务部未提供相应证据，故本院结合其所在地服务行业工资水平及提供的带领看房、居中斡旋等劳务次数，酌情以2000元为限予以核准。对比，地利中介公司以陈力取消购买意向，以协议约定为据“没收”其已付的意向金2000元，虽理据不足，处理不当，但该金额范围与本院酌定的居间活动支出的必要费用相当，本院予以照准。但其要求陈力再支付中介费差额10300元，理据不足，本院不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十条、第五十二条、第五十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下：
驳回本诉原告陈力的全部诉讼请求；
二、驳回反诉原告中山市三乡镇地利房地产中介服务部的全部诉讼请求。
本诉案件受理费1101元，减半收取551元（原告陈力已预交），由原告陈力负担；反诉案件受理费58元，减半收取29元（地利中介服务部已预交），由反诉原告中山市三乡镇地利房地产中介服务部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 伍青花
二〇一四年八月五日
书记员 王莉森