广西壮族自治区浦北县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第440号原告许昆。委托代理人容学村，广西港天律师事务所律师。被告浦北县桂粤市场投资有限责任公司，住所地：浦北县寨圩镇金宝商住小区。法定代表人蒋振坚，经理。被告蒋振坚（曾用名蒋上有）。以上被告委托代理人宁凯，广西港天律师事务所律师被告朱春辉。委托代理人何贤珊，广西渊顺律师事务所律师。第三人张催。第三人梁世光。以上第三人的委托代理人吴仁贵，港天律师事务所律师。原告许昆诉被告浦北县桂粤市场投资有限责任公司、被告蒋振坚、被告朱春辉确认合同效力纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，依法由审判员张世柏适用简易程序于2014年5月12日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2014年6月19日将本案转为普通程序审理，并依法追加了第三人张催、梁世光参加诉讼。于2014年7月25日再次公开开庭进行了审理，书记员叶东担任记录。原告许昆及其委托代理人容学材、被告蒋振坚及其委托代理人宁凯、被告朱春辉及其委托代理人何贤珊、第三人的委托代理人吴仁贵到庭参加了诉讼，第三人张催、梁世光经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许昆诉称，被告朱春辉于2003年11月通过竞价形式取得了位于浦北县寨圩镇沙犁垌即寨圩镇金宝小区国有土地使用权。2011年10月3日，被告朱春辉与原告签订了《转让土地协议书》一份，同意将寨圩镇金宝小区西南侧一幅土地转让给原告，四至为：东以现作沙场西边征地界向北直上界为界，南以钦州市测绘院测制的金宝小区用地勘测定界图图界为界，西以水沟边为界，北以已出让金宝小区界为界，面积约12亩，转让价为1999800元。协议签订后，原告分别于2011年10月13日、2011年11月10日、2012年元月10日分三次将购地款全部转帐给被告朱春辉。今年初，原告持相关购地手续到浦北县国土资源局拟办理国有土地使用权证时，被告知原告向朱春辉所购买的该宗土地已办理了国有土地使用权证，土地使用权人为浦北县桂粤市场投资有限责任公司，证号为：浦国用（2014）第C0002号。原告当即找被告朱春辉了解情况，朱春辉告知原告其从未将该宗土地转让给任何人，并于2014年3月20日在转让给原告的用地勘测定界图图界上该宗地位置处签上“此宗地转让给许昆，未转给其他人”证实。但据原告调查，被告浦北县桂粤市场投资有限责任公司在国土局办证时，提供有其经理蒋振坚与朱春辉签订的《土地转让协议书》和浦土转合字（2013）第042号《浦北县国有土地使用权转让合同》。但朱春辉称，其从未签字确认转让过该宗土地。为此，原告起诉请求法院判决：一、确认原告许昆与被告朱春辉于2011年10月3日签订的《转让土地协议书》合法有效；二、确认被告蒋振坚与被告朱春辉于2012年10月8日签订的《土地转让协议书》和2013年10月21日签订的浦土转合字（2013）第042号《浦北县国有土地使用权转让合同》无效。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：证据1、《居民身份证》，证明原告具备主体资格；证据2、《1、国土局批复；2、协议书；3、成交确认书》，证明承认朱春辉依法取得寨圩镇金宝小区国有土地使用权；证据3、《1、转让土地协议书；2、收条3张；3、授权书4、勘测地界图》，证明朱春辉将金宝小区里约12亩土地使用权转让给原告，原告已支付全部购地款；证据4、《土地转让协议书》，证明朱春辉将上述土地再转让给蒋振坚，合同上朱春辉签名系造假；证据5、浦国用（2014）第C0002号《国有土地使用权证》，证明被告浦北县桂粤公司通过违法程序办理了上述土地证，没有朱春辉签字确认，应撤销；证据6、《电脑咨询单》，证明被告浦北县桂粤市场投资有限公司资格；被告浦北县桂粤市场投资有限公司、蒋振坚辩称，一、原告诉讼请求没有事实依据。2003年11月，被告朱春辉和黄伟成共同合伙通过招投标形式竞得寨圩镇金宝小区的国有土地53.5亩。2005年10月29日，朱春辉和黄伟成把其中的48.7亩（具体界至详见宗地号：030175010）转让给张催和梁世光，为了方便办理土地过户手续，朱春辉委托寨圩土地所干部覃某全权代理其办理土地过户手续，张催和梁世光取得该幅土地使用权后，于2013年1月19日将其中的12亩多转让给被告浦北县桂粤市场投资有限公司，因张催和梁世光从朱春辉手中购得土地后，朱春辉没有办理过户手续给张催和梁世光，所以张催和梁世光根据2005年10月与朱春辉签订的《转让协议》的第二条及朱春辉的授权，于2013年10月21日叫被告浦北县桂粤市场投资有限公司与朱春辉的代理人覃某补签了一份《国有土地使用权转让合同》，所以原告诉称被告与朱春辉签订的《土地转让协议书》是伪造的，是无效的，是无事实依据的。二、本案被告之一朱春辉涉嫌诈骗，请求法院中止本案审理，并将案件移送公安机关立案侦查。被告人朱春辉在2005年已将本案讼争土地全部转让给了张催和梁世光，并收取了全部的土地转让费，但朱春辉没有按协议约定办理过户手续给张催和梁世光，朱春辉在明知已转让了土地使用权，自己对讼争土地已无权处分的情况下，利用土地尚未办理过户的漏洞，采用一女两嫁的方式，把讼争土地再次转让给原告，并收取了原告土地转让费，其诈骗的目的十分明确，其行为已触犯刑法，构成诈骗。三、本案应当追加张催和梁世光，作为本案第三人参加诉讼。答辩人的土地是从张催和梁世光手上购得，张催和梁世光又是从朱春辉手中购过来的，根据有关法律规定，已办证优先及先签合同优先原则，被告签订的合同效力应优先于原告的合同效力，故请求法院追加梁世光、张催为本案第三人参加诉讼。综上所述，原告的起诉没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告蒋振坚对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：证据1、《1、浦北县桂粤市场投资有限责任公司营业执照、2、蒋振坚身份证》，证明被告身份基本情况；证据2、《1、浦北县国土局关于出让国有土地使用权给朱春辉的批复；2、出让成交确认书；3、协议书》，证明被告朱春辉通过出让方式购得寨圩金宝小区的53.5亩土地的使用权；证据3、《1、朱春辉与张崔、梁世光于2005年10月29日签订的【转让土地协议】；2、朱春辉出具给覃煌的【委托书】；3、收据及汇款单6份》，证明朱春辉已于2005年把讼争土地转让给了张崔、梁世光；证据4、《1、张崔、梁世光与蒋振坚签订【土地转让协议】、【补充协议】；2、转账单2份；3、结婚证》，证明张崔、梁世光已于2013年把讼争土地转让给了被告蒋振坚；证据5、《1、土地转让审批表；2、土地转让合同；3、030175010宗地图；4、蒋振坚土地使用权证；5、土地转让申请书审批表；6、朱春辉原土地使用证；7、地籍调查表；8、浦国用（2014）第C0002号国有土地使用权证》，证明蒋振坚、浦北桂粤市场投资有限责任公司已依法办理了土地权属登记；证据6、《完税证及销售发票共14份》，证明蒋振坚、浦北桂粤市场投资有限责任公司对受让得土地已依法纳税；证据7、《证人出庭作证申请书》，证明就朱春辉将讼争土地已转让给张崔、梁世光，并委托其办理土地转让手续的事实申请覃某出庭作证；证据8、《梁世光、张崔的身份证》，证明梁世光、张崔身份的基本情况。证人覃某出庭作证，证明其持有朱春辉委托其办理20户人的土地使用权证委托书，其并没有征求过朱春辉意见，就以朱春辉的名义与被告蒋振坚签订了《国有土地使用权转让合同》，并为被告蒋振坚办理了浦国用（2014）第C0002号土地使用权证。被告朱春辉辩称，朱春辉与蒋振坚在开庭前并不认识。朱春辉没有授权覃某与蒋振坚签订《土地转让协议书》。覃某用以前朱春辉曾委托其办理其它事务留下的委托书及相关证件的便利，擅自将涉案土地转让给蒋振坚，本案涉案的土地价值上千万元，而朱春辉也没有收到任何转让款，此行为损害了原告合法权益，应当认定该转让合同无效。蒋振坚所称土地来源为第三人梁世光、张催转让所得，是没有事实和法律依据的。朱春辉曾于2005年与梁世光、张催对涉案土地签订过《土地转让协议书》是事实，但之后合同并没有实质性履行，第三人梁世光、张催并没有按合同约定将转让款交付给朱春辉，梁世光、张催以行为表明不履行主要债务。因此，之后朱春辉才没有与梁世光、张催办理土地使用权变更手续。朱春辉转让给原告许昆的土地范围，是被告蒋振坚取得土地使用证范围，但并不是属于朱春辉原与第三人梁世光、张催签订过《土地转让协议书》的范围。所以，朱春辉与原告许昆签订的土地转让合同是合法有效的，请求法院依法判决。第三人张催、梁世光辩称，2005年被告朱春辉已将涉案的土地转给了第三人张催、梁世光，并签订了《转让土地使用权协议书》，转让价为380万元。第三人已给付转让款150万元给被告朱春辉及其合伙人黄伟成，第三人不清楚购买该地的四至，全由寨圩土地所覃某一手操办。订立协议之后，第三人将地交由覃某出售，第三人已得回了本金。2013年1月19日第三人将上述土地的市场用地转让给了被告蒋振坚，也是由覃某操办，具体多少面积第三人不清楚，第三人得到被告蒋振坚给的购地款80万元是事实，请求法院依法判决。本院依职权调查的证据有：证据1、调查、复印被告浦北县桂粤市场投资有限责任公司为办理浦国用（2014）第C0002号、浦国用（2014）第C0003号土地使用权证而到浦北县地方税务局寨圩分局缴纳税款的有关材料，证明被告蒋振坚缴纳了涉案转让土地的所有税款；证据2、调查、复印被告浦北县桂粤市场投资有限责任公司到浦北县国土资源局办理浦国用（2014）第C0002号、浦国用（2014）第C0003号国有土地使用权证的有关办证资料，证明被告蒋振坚已于2013年11月7日在朱春辉的取得浦国用（2005）第C0009号国有土地使用权证上取得了两块土地，该两宗土地位于浦北县寨圩金宝商住小区，土地号分别为：457022111005GB00484，面积4907.6㎡；457022111005GB00485，面积2758.68㎡。证据3、调查朱春辉笔录、《委托书》等，证明朱春辉没有授权覃某与蒋振坚签订土地转让协议等事实；证据4、《征地协议书》，证明浦北县地产公司向浦北县寨圩镇寨圩村委沙梨二队征用土地面积共70.03亩；证据5、《租寨圩金宝小区场地协议书》、《租地协议书》，证明朱春辉现在还出租土地给他人使用的事实；证据6、调查第三人梁世光的笔录，证明第三人与被告朱春辉签订《转让土地使用权协议书》后，第三人出卖土地后得款也不按协议交给被告朱春辉，第三人和被告朱春辉都各自出卖该宗土地给他人建房屋，故该协议后来并无实际去履行。第三人购买土地和转让土地给被告蒋振坚均是由寨圩土地所覃某一手操作。对原告提供的上述证据的分析与认定：经开庭质证，被告浦北县桂粤市场投资有限责任公司、蒋振坚对原告提供的证据1、2真实性没有异议，证据3真实性都没有异议，但不能印证原告的观点，讼争土地于2005年转让给了张崔、梁世光，张崔、梁世光于2013年把讼争土地转让给了被告蒋振坚。对其他证据没有异议。被告朱春辉对原告提供的证据1、2没有异议，证据3真实性及证明的目的都没有异议，证据4《土地转让协议书》上的签名不是被告朱春辉的亲笔签名，应属无效。证据5土地使用权证不合法，协议书上的签名不是被告朱春辉签名。经审查，本院认为原告所提供的证据是客观、真实的，符合证据的“三性”，应予认定。对被告浦北县桂粤市场投资有限责任公司、蒋振坚提供证据分析与认定：经开庭质证，原告对被告浦北县桂粤市场投资有限责任公司、蒋振坚提供的证据1、2没有异议，认为证据3、4真实性不清楚，与本案无关，证据5办证行为不符合程序，属于违法的，转让合同不是朱春辉本人签字的，办理的证件也不属实。证据8没有异议。被告朱春辉对被告浦北桂粤市场投资有限责任公司、蒋振坚提供的证据证据1、2没有异议，证据3协议书不是朱春辉签名，收款也不是朱春辉收的，委托书只是朱春辉委托覃煌办理证件事宜，没有委托其买卖土地事宜。证据4与本案无关。证据5办理土地证程序不合法，土地转让合同不是被告朱春辉签名，登记行为也是不合法的。证据6被告朱春辉与蒋振坚没有发生过任何买卖交易，纳税的行为属不合法。证据7、8与本案无关。经审查，本院认为对被告浦北县桂粤市场投资有限责任公司、蒋振坚所提供的证据都是真实的，都与本案相关联，来源合法，应予认定。对被告蒋振坚提供的证人覃某出庭作证的证言，双方当事人均对其陈述事实进行质证，本院应予采信。原、被告均对本院调查取证的证据的真实性无异议，本院予以确认。综合全案证据，本院确认如下法律事实：被告朱春辉于2003年11月以355万元竟得位于浦北县寨圩镇沙犁垌的30733.91平方米国有土地使用权，出让宗地的具体位置及四周界址见（2013）129号出让宗地界址图。2005年6月10日登记取得了位于浦北县寨圩镇金宝商住小区（原寨圩镇沙犁垌）的出让国有建设用地使用权，面积为23401.21平方米，用途为商业、住宅、综合用地。国有土地使用权证号为：浦国用（2005）字第C0009号。2005年10月27日，朱春辉写了一份《委托书》：“今委托寨圩国土所覃某代为销售寨圩金宝小区的土地及办理土地有关证件手续”，委托过覃某代销售土地。2005年10月29日，经寨圩国土所覃某介绍，被告朱春辉与第三人张催、梁世光签订了《转让土地使用权协议书》，转让的土地位于寨圩镇沙梨垌，小区规划名称为金宝小区，转让面积为48.7亩，土地转让价款为380万元，土地界至详见出让宗地界至图，宗地号是0300175010。第三人张催、梁世光按转让协议支付了转让款150万元给了香港老板黄伟成。同年10月29日，被告朱春辉交了浦国用（2005）字第C0009号土地使用权证书一本给了覃某保管。尔后，第三人张催、梁世光也委托覃某代为其销售土地。销售土地所得的转让款，第三人张催、梁世光并不按协议约定交给被告朱春辉，朱春辉也在签订该协议后也销售土地。2007年8月10日，被告朱春辉与他人签订了《租寨圩金宝小区场地协议书》、租赁土地给他人使用，使用场地面积约10亩，第三人也无提出异议。因此，第三人张催、梁世光和被告朱春辉后来均默认不履行协议，第三人没有交完尚欠的转让款给朱春辉，朱春辉也不与第三人办理土地使用权转让后的土地变更登记手续。2011年10月3日，被告朱春辉与原告许昆签订了《转让土地协议书》一份，同意以转让价为1999800元将寨圩镇金宝小区西南侧一幅土地（约12亩）转让给原告，四至为：东以现作沙场西边征地界向北直上界为界，南以钦州市测绘院测制的金宝小区用地勘测定界图图界为界，西以水沟边为界，北以已出让金宝小区界为界。协议签订后，原告分别于2011年10月13日、2011年11月10日、2012年元月10日分三次将购地款全部转帐给朱春辉。今年初，原告持相关购地手续到浦北县国土资源局拟办理国有土地使用权证时，被告知，原告向朱春辉所购买的该宗土地已办理了国有土地使用权证，土地使用权人为浦北县桂粤市场投资有限责任公司，证号为：浦国用（2014）第C0002号。原告当即找被告朱春辉了解情况，朱春辉告知原告其从未将该宗土地转让给任何人，并于2014年3月20日在转让给原告的用地勘测定界图图界上该宗地位置处签上“此宗地转让给许昆，未转给其他人”证实。原告遂于2014年3月31日向本院起诉，请求法院判决：一、确认原告许昆与被告朱春辉于2011年10月3日签订的《转让土地协议书》合法有效；二、确认被告蒋振坚与朱春辉于2012年10月8日签订的《土地转让协议书》和2013年10月21日签订的浦土转合字（2013）第042号《浦北县国有土地使用权转让合同》无效。另查明，2012年10月8日，覃某以朱春辉名义与蒋振坚签订了《土地转让协议书》，转让土地的地点座落在寨圩镇金宝小区二期工程留下的土地，土地证号：浦国用（2005）字第C00**）。2013年1月19日，在覃某的操作下，第三人张催、梁世光与蒋振坚签订了一份《土地转让协议书》，以转让价格80万元转让座落在寨圩镇金宝小区二期工程留下的土地（约12亩）给蒋振坚。该宗的土地证号：浦国用（2005）字第C00**），地号：030175010。2013年1月29日，朱春辉与覃某签订了一份《委托书》：“今委托覃某代我本人签名办理位于浦北县寨圩镇沙梨垌（地号：030175010）金宝小区开发的土地各购地户的《国有土地使用权证》。该委托书限先办20户证件使用。”2013年10月21日，覃某以朱春辉名义与被告蒋振坚到浦北县国土资源局签订了浦土转合字（2013）第042号《浦北县国有土地使用权转让合同》和浦土转合字（2013）第043号《浦北县国有土地使用权转让合同》，分开登记为两宗（宗地号分别为为：457022111005GB00484，面积4907.6㎡；457022111005GB00485，面积2758.68㎡），并办理了浦国用（2014）第C0002号、浦国用（2014）第C0003号国有土地使用权证，同时作废了浦国用（2005）字第C0009）土地使用权证。尔后，土地使用权人又变更登记为浦北县桂粤市场投资有限责任公司。朱春辉对覃某的上述行为表示不知情，不在他的授权范围内，事后也不追认。被告蒋振坚取得的浦国用（2014）第C0002号土地使用权证范围正好是原告许昆与朱春辉购买土地的范围。又查明，被告蒋振坚答辩称其上述两宗土地的取得来源是第三人张催、梁世光转让其而取得的，但是，在本院调查蒋振坚办理的上述两宗土地使用证的办证资料上并没有蒋振坚与第三人转让土地使用权的有关资料，也没有2005年10月27日朱春辉委托覃某代为销售土地的《委托书》，只附有2013年1月29日朱春辉委托覃某的办理20户购地户土地使用权证的《委托书》。本院认为，被告朱春辉于2003年11月通过竞价形式取得了位于浦北县寨圩镇沙犁垌即寨圩镇金宝小区国有土地使用权，并办理了浦国用（2005）字第C0009）国有土地使用权证书，是该金宝小区的土地使用权人，其可以依法对其使用的土地进行转让、出租、抵押等。被告朱春辉与第三人张催、梁世光于2005年10月29日虽然签订了《转让土地使用权协议书》，转让金宝小区的土地，但在签订转让协议后，双方并无实际履行，也未办理该转让土地的权属变更登记。因此，现涉案土地的使用权人仍系被告朱春辉。被告朱春辉于2011年10月3日自愿与原告许昆签订了《转让土地协议书》，将寨圩镇金宝小区西南侧一幅土地（约12亩）转让给原告，其转让行为并无违反法律、行政法规的强制性规定，是其对土地使用权的合法转让行为，依法应予以准许，双方签订的该《转让土地协议书》应认定合法有效。被告蒋振坚辩称被告朱春辉重复买卖土地的抗辩理由不成立，本院对其意见不予采纳。原寨圩土地所职工覃某以被告朱春辉名义与被告蒋振坚于2012年10月8日签订了《土地转让协议书》和在浦北县国土资源局签订了浦土转合字（2013）第042号《浦北县国有土地使用权转让合同》、浦土转合字（2013）第043号《浦北县国有土地使用权转让合同》，不属于被告朱春辉与覃某签订的《委托书》授权范围，事后也是没有得到被告朱春辉的追认，覃某的行为属于无权代理。因此，覃某与被告蒋振坚所签订转让土地的协议均是无效的。第三人张催、梁世光虽然与被告朱春辉签订过《转让土地使用权协议书》，但未取得转让土地的使用权证，不是土地使用权人，依法不能将土地再转让。被告蒋振坚与第三人张催、梁世光签订的《土地转让协议书》违反了国家有关法律、行政法规的强制性规定，是不合法的，应当认定无效。被告蒋振坚辩称其取得土地的来源是从第三人中转让土地所得，认为其取得的土地使用合法的意见，本院不予采纳。因此，原告请求法院确认被告蒋振坚与覃某以朱春辉名义于2012年10月8日签订的《土地转让协议书》和2013年10月21日签订的浦土转合字（2013）第042号《浦北县国有土地使用权转让合同》无效，理由成立，本院依法应予以支持。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十一条、第五十二条（五）项的规定，判决如下：一、被告朱春辉与原告许昆于2011年10月3日签订了《转让土地协议书》合法有效；二、被告蒋振坚与覃煜以被告朱春辉名义于2012年10月8日签订的《土地转让协议书》以及被告蒋振坚与覃煜以被告朱春辉名义于2013年10月21日签订的浦土转合字（2013）第042号《浦北县国有土地使用权转让合同》无效。案件受理费100元，财产保全费5000元，合计5100元，由被告浦北桂粤市场投资有限责任公司、蒋振坚负担。因此款原告许昆已预付，故被告蒋振坚应于本判决生效后5日内付清此款给原告许昆。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元（款汇钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户，账号：73×××20，开户行：农行钦州分行榕树分理处）。逾期不交，又不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判长张世柏审判员邱剑审判员冯志涛二〇一四年九月二十八日书记员叶东