江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）饶中民二终字第239号
上诉人（原审被告）程春元，经商。
被告委托代理人毕勤乐，江西学林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张闯华，经商。
被上诉人（原审原告）戴青峰，职工。
被上诉人（原审原告）程德林，职工。
被上诉人（原审原告）王坤祥，经商。
被上诉人（原审原告）游建珍，无业。
五被上诉人共同委托代理人王金平，江西青之蓝律师事务所律师。
五被上诉人共同委托代理人王禹龙，江西青之蓝律师事务所实习律师。
原审第三人韩细涛，个体工商户。
原审第三人腾福员，无业。
上诉人程春元因与被上诉人张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥、游建珍及原审第三人韩细涛、腾福员房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省婺源县人民法院（2014）婺民二初字第397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人程春元委托代理人毕勤乐、五被上诉人共同委托代理人王金平、王禹龙到庭参加诉讼。原审第三人韩细涛、腾福员经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年初，原告张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥与第三人共同购买了位于婺源县紫阳镇文博路22号月亮湾大酒店所在位置的土地使用权（婺国用（2011）第3475、3476、3477号），之后五人共同投资建成了一栋六层房产，即现在的月亮湾大酒店和口吕品酒店。原告王坤祥和第三人对上述房产的投资占总投资比例各为25%，原告张闯华、戴青峰、程德林共占投资比例为50%（三人持等额比例），该房产分别登记在原告王坤祥、游建珍（婺房权证紫阳镇字第（2-2））和第三人韩细涛和其妻子滕福员（婺房权证紫阳镇字第（2-1））名下。2009年5月15日，原告张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥及第三人将上述房产的部分（即月亮湾大酒店）出租给何雷、郑中亮经营，并签订了《房屋租赁合同》，租赁期从2009年9月1日至2019年8月31日止。2009年5月18日，第三人韩细涛与何雷签订《补充协议》，该协议第一条约定“合同到期后，若乙自愿放弃承租权，甲可按原合同执行。若甲收回该房屋自行经营或转租第三经营，乙以实际投资金额按照9%折算给甲或第三接收”。2013年8月30日，五原告和第三人与被告签订了《房屋买卖协议》，将坐落于婺源县紫阳镇文博路22-号房产（房产证号为婺房权证紫阳镇字第（2-1）号、婺房权证紫阳镇字第（2-2）号，土地使用权权证号为婺国用（2011）第3475、3476、3477号）出售给被告。协议第二条约定，房产转让价格为1，850万元；第三条约定，被告于协议签订之日支付500万元作为定金，余款待房产过户由被告向银行贷款后于2014年3月1日前付清；第四条约定，被告支付500万元后，双方进行房产交付，并且被告同意原月亮湾大酒店承租人依据《房屋出租合同》继续承租该房产，口吕品酒店不再续租；第七条约定，协议生效后，双方于30日内办理好房产过户手续，过户费用由被告承担；协议第八条第3款约定，被告逾期付款的，按3%支付利息。2013年8月30日，被告通过工商银行转账150万元至第三人账户，次日，被告再次通过工商银行转账50万元至原告游建珍账户。2013年9月3日，原告戴青峰、程德林、王坤祥及第三人向被告出具《声明书》一份，声明“我与月亮湾大酒店签订的租赁合同约定，承租到期后，出租要补偿装修款的9%，即肆拾万元整。此款由我负责支付，与程春元无关”。2013年9月12日，第三人出具收条一份，收条载明“今收到程春元购买月亮湾宾馆款叁拾柒万元整”。2013年9月23日，第三人韩细涛向被告出具收条一份，收条载明“今收到程春元买月亮湾大酒店预付款计：肆佰伍拾万元整（王坤祥口吕品酒店收款伍拾万元）。总计伍佰万元整”。经原告与第三人进行结算，原告收到定金295万元。2014年1月26日，登记在原告王坤祥、游建珍名下的房产过户登记到被告名下。2014年5月5日，被告程春元与第三人韩细涛、腾福员等与中国工商银行股份有限公司德兴支行签订最高额抵押合同，以坐落于紫阳镇文博路22-号房产为德兴市铜辉机电安装维修有限公司（法定代表人为被告程春元）向该行借款提供在最高额为二千二百万元的最高余额内提供抵押担保，并办理了抵押登记。2014年5月23日被告转账1，000万元至原告王坤祥账户，次日原告再次转账50万元至原告王坤祥账户。
原审认为，原告、第三人与被告签订的《房屋买卖协议》，系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，应属有效。被告未依约及时支付定金及剩余购房款，应承担违约责任；在被告付足定金后，房屋产权过户延迟，原告及第三人亦应承担违约责任。鉴于双当事人在履行合同过程中均存在违约行为，故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告、第三人对诉争房产按份享有所有权，原告共持有诉争房产75%的份额，应得售房款1，387.5万元（1，850万元75%），依据双当事人提供的银行汇款凭证及第三人出具的收条，可以认定被告已支付购房款共计1550万元（含定金500万元），未支付的购房款为300万元。经原告与第三人结算，原告已收到被告支付的购房款1，345万元，还应收42.5万元。被告称其应原告及第三人的要求收回了月亮湾大酒店经营权，依据原告和第三人与该酒店原承租人签订的租房《补充协议》，支付了该酒店原承租人40万元装修补偿款，并认为该款项应由原告方支付，故主张以该款项抵扣购房款40万元。本院认为，依据《房屋买卖协议》，原告、第三人将其与原月亮湾大酒店承租人签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》（《声明书》约定除外）其中的权利与义务一并转让给了被告。被告在承租期内与原酒店承租人解除了《房屋租赁合同》，不适用《声明书》关于“承租到期后”返还装修款的约定，故被告主张以40万元装修补偿款抵扣购房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告称在与原告协商过程中，原告口头同意免除被告2.5万元购房款，原告对此予以否认，故本院不予采信。依据《房屋买卖协议》第四条约定，双方应先办理完毕房产过户手续，然后被告以房产办理抵押贷款，现第三人名下房产虽未过户给被告，但第三人与被告程春元以诉争房产办理了抵押担保，虽然借款人不是被告程春元，但被告程春元是借款人的法定代表人，抵押担保事宜也是被告程春元经办的，可视为双方当事人对协议的变更，被告不得以第三人名下房产未办理过户手续为抗辩拒付购房款。现原告起诉要求被告支付购房款42.5万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条之规定，一审判决：一、被告程春元支付原告张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥、游建珍购房款人民币四十二万五千元，限于本判决生效之日起十五内履行完毕；二、驳回原告张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥、游建珍的其他诉讼请求。本案受理费人民币一万八千二百三十八元，由原告张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥、游建珍负担一万零三百八十元，被告程春元负担七千八百五十八元。
上诉人程春元不服一审判决向本院提起上诉称：一、本案应当确认上诉人程春元有权将剩余40万元装修补偿款抵扣购买酒店产权的购房款，驳回其相应诉讼请求。2013年10月9日，程春元以285万元收购酒店经营权，已向原承租人支付了该40万元补偿款，被上诉人是极力要求程春元收购酒店经营权的，应当推断被上诉人是同意将40万元补偿款抵扣购房款，实际上双方也口头达成了该约定，只不过没有形成书面意见；二、被上诉人主张剩余的42.5万元购房款，其中包含韩细涛的25%，韩细涛没有起诉，假如法院支持被上诉人诉请，也仅能支持57%购房款，即31.875万元；三、即使不能抵扣40万元，由于被上诉人现仍有50%产权未过户给程春元，被上诉人违约在先，程春元仍有权拒付该款。综上，请求依法撤销婺源县人民法院（2014）婺民二初字第397号民事判决，改判驳回被上诉人要求支付42.5万元购房款的诉讼请求。
被上诉人张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥、游建珍答辩称：一、一审法院认定“被告主张以40万元装修补偿款抵扣购房款，没有事实和法律依据，本院不予支持”，符合客观事实和法律规定。本案不管是根据《补充协议》还是《声明书》，上诉人均无权要求被上诉人支付其40万元的装修补偿款。2013年10月9日，上诉人与原承租人解除租赁合同，是其双方自愿协商的结果，与被上诉人没有关系，不可能是上诉人和被上诉人之间对声明书约定进行变更；二、42.5万元仅是被上诉人75%的份额，并没有包含第三人韩细涛25%的份额；三、50%产权没有过户并非被上诉人违约造成，而是上诉人和第三人的合意约定。上诉人和第三人双方在法庭上均明确表示这是其双方之间的事，与被上诉人无关。上诉人无权以第三人名下房产未办理过户手续为由拒付剩余42.5万元购房款。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人韩细涛、腾福元未答辩。
二审期间，上诉人程春元向本院提交了收回酒店经营权协议书一份，证明张闯华既是月亮湾酒店的原产权人，也是原承租人，酒店经营权转让的定金是从酒店产权转让的定金中支付的，进一步证明酒店的产权转让和经营权的转让是捆绑的，酒店经营权的转让原产权人是认可的。被上诉人对该证据的真实性没有异议，关联性有异议，认为根据双方2013年8月30日签订的《房屋买卖协议》，程春元同意按被上诉人与月亮湾大酒店承租方签订的租赁合同继续由承租方经营，直至租赁期满，上诉人认为该份协议与《房屋买卖协议》是捆绑在一起与事实不符。本院认为，该协议书无法证明上诉人向原承租人支付了装修款40万元的事实，本院对其真实性予以认定，对关联性不予认定。被上诉人及原审第三人未向本院提交新证据。
经审理，本院对原审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，双方对被上诉人持有诉争房产75%的份额，应得售房款1，387.5万元，被上诉人收到上诉人购房款1，345万元的事实没有争议。本案的争议焦点为上诉人是否应支付剩余的42.5万元购房款。根据上诉人与被上诉人、原审第三人签订的《房屋买卖协议》，上诉人同意按被上诉人、原审第三人与原月亮湾大酒店承租方签订的《房屋出租合同》继续由承租方经营，直至租赁期满。且被上诉人戴青峰、程德林、王坤祥及原审第三人韩细涛向上诉人出具了《声明书》，声明装修款40万元由被上诉人与原审第三人支付，与程春元无关。上诉人在承租期内与原月亮湾大酒店承租人解除《房屋出租合同》，不适用承租到期后，返还装修款的约定。上诉人提交的收回月亮湾大酒店经营权协议书，不能证明向原承租人支付了40万元装修补偿款。上诉人上诉提出其代被上诉人支付了40万元装修补偿款，被上诉人口头同意免除上诉人2.5万元购房款，没有充分的证据证实，本院不予支持。本案诉争房产约定的转让价格为1，850万元，被上诉人持有诉争房产75%的份额，应得售房款1，387.5万元，扣除被上诉人收到上诉人的购房款1，345万元，上诉人还应支付被上诉人购房款42.5万元，不包含原审第三人韩细涛25%的份额。原审第三人名下房产虽未过户给上诉人，但上诉人与原审第三人以诉争房产办理了抵押担保，抵押担保事宜是上诉人经办的，原审以上诉人不得以原审第三人名下房产未办理过户手续为由拒付购房款，判决上诉人支付剩余购房款并无不当。上诉人上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7，675元，由上诉人程春元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 凌
审 判 员 李 虹
代理审判员 余林娣
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 程建军