上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第3195号
原告（反诉被告）上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部，住所地上海市松江区。
经营者张荣权，男，1970年1月24日生，汉族，住安徽省六安市。
委托代理人李祥美，上海一凡律师事务所律师。
委托代理人刘廷祥，上海一凡律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海奥吉金属制品有限公司（原名：上海奥吉塑钢门窗有限公司），住所地上海市松江区。
法定代表人夏兴裕，经理。
委托代理人金辉，上海市群成律师事务所律师。
原告上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部与被告上海奥吉金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2015年9月29日、11月16日两次公开开庭进行了审理。原告经营者张荣权到庭参加第一次庭审，原告委托代理人李祥美、被告委托代理人金辉两次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告原系租赁关系，后由于租赁房屋拆迁，故原、被告于2015年3月30日签订《补充协议》，约定由被告支付原告一次性补贴所有一切搬迁费用7万元。但至今，被告未履行协议支付原告搬迁费。原告多次向被告催讨均未果。故起诉要求判令被告支付原告搬迁费7万元。
被告辩称：补充协议约定原告应当于2015年4月10日前搬走，实际原告在2015年5月底搬走，从而导致补充协议目的无法实现。故不同意支付搬迁费。同时，被告反诉称：原告仅支付了第一年的租金146，000元，其余租金146，000元至今未能支付。原告另外还拖欠租赁期间内的电费15，126.5元。故被告反诉要求：1、判令原告支付2014年6月1日至2015年5月31日的房屋租金146，000元；2、判令原告支付租赁期间由被告垫付的电费15，126.5元。审理中，被告增加反诉请求，要求解除2015年3月30日的补充协议。
针对反诉，原告辩称：从原告承租房屋起不到一年，被告就发出通知书说要拆迁，后原告准备向被告交付2014年6月1日至2015年5月30日的租金，但被告称即将拆迁，让原告不要再支付租金。2015年3月30日，双方签订补充协议时，被告同意不再收取租金，并另行补偿7万元搬迁费。原告于2015年4月初开始搬迁，当时周边均未开始搬迁，故原告搬迁有所迟延，原告系2015年5月初（5月10日前）全部搬迁，但并未影响到拆迁。对于2015年4月11日至原告实际搬离日的使用费，原告同意承担，具体搬离的时间由法院认定。对于电费金额无异议，原告同意从保证金12，000元中扣除，不足部分同意承担。
经审理查明：2013年6月1日，原、被告签订《租借厂房协议书》约定：被告将松江区北松公路XXX号院东边一栋双层房屋出租给原告使用，租期为两年自2013年6月1日至2015年5月30日止；每年租金146，000元，先付后用，每年分两次付款，每年5月30日付73，000元，第二次付款每年11月1日支付73，000元，押保证金12，000元；协议到期要续租的，原告应当提前三个月告知被告，根据被告总合同房价为准，如不上调，原告可优先原价续签。该协议书对其他事宜进行了约定。
协议书签订后，被告将房屋交付给了原告使用，原告向被告交付了12，000元租赁保证金。对于2013年6月1日至2014年5月31日的租金，原告已经向被告支付。
2015年3月30日，原、被告签订《补充协议》约定：因政府规划用地需要将北松公路XXX号上海奥吉塑钢门窗厂区包括上海松江区中山街道典亿标牌制作服务部一起全部拆迁。经双方协商一致被告一次性补贴所有一切搬迁费用给原告7万元。搬迁时间为2015年4月10日前全部搬离。之前双方签订的租房协议到2015年3月31日前终止。
同日，原告确认其至2015年3月30日尚有电费15，126.5元未付。
另查明：原告承租的上述房屋并未取得产权证或建设工程规划许可证。
审理中，原告陈述其于2015年4月初开始搬迁，当时周边均未开始搬迁，故原告搬迁有所迟延，原告系2015年5月初（5月10日前）全部搬迁。而被告陈述，原告于2015年5月30日全部搬迁。
以上事实，有租借厂房协议书、补充协议、张荣权书面所写材料以及当事人陈述等证据证实。
本院认为：本案所涉的租赁标的物并未取得建设工程规划许可证，原、被告之间的租借厂房协议书应属无效。但双方因租赁标的物发生动迁，就补偿问题而达成的补充协议，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法、有效。
本案争议的主要问题是，双方签署补充协议时，被告是否免除了原告2014年6月1日至2015年4月10日期间的使用费以及被告是否有权要求解除此补充协议。本院认为，首先，根据租借厂房协议书约定，租金的支付方式是先付后用，每年5月30日、11月1日各支付一次，故在签署补充协议时，原告已经存在欠付使用费的情形。如果被告并未免除原告支付使用费的义务，则应当在承诺搬迁费数额时，一并对于使用费进行结算，并体现在补充协议之中。故本院认定双方签署补充协议时，被告已免除了原告2014年6月1日至2015年4月10日期间的使用费。其次，虽然原告确实存在未按照补充协议上约定的期限搬离租赁房屋，但被告也并未举证证明因原告迟延搬离对被告产生实质的影响进而导致补充协议目的无法实现。故本院认定，被告无权要求解除补充协议，被告仍应向原告支付搬迁费。
关于被告主张的2014年6月1日至2015年5月30日的使用费问题。基于上述理由，原告对于2014年6月1日至2015年4月10日期间的使用费，无需再支付。因原告并未举证证明其实际搬离租赁房屋的时间，故本院以被告确认的2015年5月30日为其搬离时间。审理中，原告表示对于2015年4月11日至其搬离之日的使用费愿意支付，故本院确定原告仍按照原先租金标准继续支付。
关于被告主张的电费。原告对于电费金额15，126.5元予以确认，同时表示可先从租赁保证金中扣除。现被告尚有12，000元租赁保证金未退，两者抵扣后，原告实际应向被告支付电费3，126.5元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海奥吉金属制品有限公司应付原告（反诉被告）上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部搬迁费70，000元；
二、原告（反诉被告）上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部应付被告（反诉原告）上海奥吉金属制品有限公司使用费20，278元；
三、原告（反诉被告）上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部应付被告（反诉原告）上海奥吉金属制品有限公司电费3，126.5元；
四、上述第一、二、三项相互折抵后，被告（反诉原告）上海奥吉金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部46，595.50元；
五、驳回被告（反诉原告）上海奥吉金属制品有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，550元，减半收取775元，由被告（反诉原告）上海奥吉金属制品有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）；反诉案件受理费1，761元，由原告（反诉被告）上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部负担193元（已付），被告（反诉原告）上海奥吉金属制品有限公司负担1，568元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 利
二〇一五年十二月一日
书记员 沈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。