江苏省丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第1913号
原告齐行涛，个体工商户。
委托代理人周爱菊（系原告妻子），女，个体工商户。
委托代理人刘建全，江苏汉地律师事务所律师。
被告侯晓冬，职业不详。
被告侯静，职业不详。
被告侯玲杰，职业不详。
原告齐行涛诉被告侯晓冬、侯静、侯玲杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理。依法由代理审判员叶跃跃适用简易程序，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告齐行涛及其委托代理人周爱菊、刘建全到庭参加诉讼，被告侯晓冬、侯静、侯玲杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告齐行涛称：2011年10月20日，原告齐行涛与被告侯晓冬签署房地产转让协议，约定被告侯晓冬将分别登记于被告侯玲杰、侯静名下的位于丰县支农路东招商场1#楼12号和丰县招商场3#-28号房产转让于原告，并约定在2011年11月20日前办理房地产过户手续，后原告按照约定支付被告75万元，现涉案房屋被被告办理了抵押登记，原告无法取得房屋所有权，被告已经违背了合同约定。现原告要求：1、解除原被告之间签订的房地产转让协议；2、被告支付原告购房款本金75万元及利息（自2011年11月17日，按中国人民银行同期同类银行贷款利率的四倍支付至给付之日止）；3、三被告支付原告违约金30万元；4、被告侯晓冬侯玲杰、侯静对上述请承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告侯晓冬未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩意见。
被告侯玲杰未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩意见。
被告侯静未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩意见。
经审理查明：2011年10月20日，原告齐行涛与被告侯晓冬签订了房地产转让协议一份，约定内容为：“房地产转让协议，甲方：侯晓冬，……，乙方：齐行涛，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《合同法》和物权法及有关法律规定，经甲乙双方协商一致同意签订本合同。一、甲方愿将位于丰县支农路东招商场1#楼12号商用房建筑面积48.48平方米（以产权证登记面程为准）、招商场3#楼28号商用房建筑面积62平方米（以产权登记面程为准）。二、该房产（含附属设施设备、装饰装修、相关物品）转让价为人民币壹佰万元……。四、甲、乙双方同意在2011年11月20日前办理房地产交付手续。甲方应确保在交付乙方时该房产不存在抵押或出租情况，否则乙方有权在甲方解决该房产抵押或者出租后履行付款义务。五、乙方以现金的方式将购房定金壹拾伍万整（小写：150000元）付给甲方，剩余部分待该房地产过户完毕后分二次付清。甲方账号为：1.当事人双方同意，自本合同签订后并收到购房定金10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2.买受人乙方未能在10日内取得房产所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人甲方的责任，买受人有权退房。买受人乙方退房的，出卖人甲方应当自退房通知送达之日起2日内退还，买受人乙方全部已付款并按照同期银行贷款利率给付利息……。六、逾期交房的违约责任，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人甲方未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人人乙方的，按照下列处理：1、逾期在5之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人甲方按日计算向买受人支付违约金，合同继续履行。2、超过五日后，买受人有权退房。买受人乙方退房的，出卖人甲方应当自退房通知送达之日起2日内退还全部已付款，并按照买受人乙方全部已付款的5%向买受人乙方支付违约金。……八、本合同一式肆份，甲乙双方各执一份，甲方档案室存档贰份。甲方：侯晓冬东，乙方齐行涛，法人代表：，签约时间2011年10月20日，签约地点：丰县”。后原告于签订协议当日通过银行转账交付被告侯晓冬15万元，于2011年10月27日通过银行转账交付被告侯晓冬35万元，于2011年11月17日通过银行转账交付被告侯晓冬17.5万元，于2011年11月17日现金交付被告侯晓冬7.5万元。被告侯晓冬分别于2011年10月20日、2011年10月27日、2011年11月17日，向原告出具金额为15万元、35万元、25万元的收条三张。2011年11月17日被告侯晓冬向原告出具了75万元的总收据一张，并注明所有款项已经向原告出具过收条，收条均由原告保管。
另查明：协议约定的丰县招商场1#楼服装区12#房屋（房屋产权证号：丰房权证私字第××号），登记在被告侯静名下，丰县招商场3-28#房屋（房屋产权证号：丰房权证私字第××号），登记在被告侯玲杰名下。丰县招商场1#楼服装区12#房屋已于2011年7月12日抵押给丰县农村信用合作联社，丰县招商场3-28#房屋，已于2010年10月抵押给丰县信用联社。被告侯静、侯玲杰均认可其名下房屋实际所有人为侯晓冬。
还查明：2012年1月7日，被告侯晓东将涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证交付原告齐行涛，并在和原告签订的房地产转让协议背面向原告出具证明一份，证明内容为：“证明，1号楼12#房在2013年7月20前交清所有费用，交付齐行涛。3号楼28#房在2012.1.23前交清所有费用，交付齐行涛。如28#房不能及时交付，延期一个月付齐行涛房租2000元，两套房过户手续，从2012.3.30前开始办理，需各自提供的手续各自提供，如再延期，违约金一个月10万元正。侯晓冬，2012.1.7日”。原告齐行涛已经对涉案房产丰县招商场1#楼服装区12#房屋收取了2013年7月20日至2015年7月19日的租金合计98000元，
以上事实，有原告陈述及原告提供的房地产转让协议一份（含背面书写证明）、丰县招商场1#楼服装区12#、丰县招商场3-28#号房屋的房屋所有权证、国有土地使用证原件、被告侯晓冬出具的收条四份、银行转账凭单及取款凭单6张予以证实，本院予以确认。
本案争议的焦点是：1、原被告签署的房地产买卖协议是否符合解除条件；2、被告应当赔偿原告的损失及违约金数额如何确定；3、被告侯静、侯玲杰是否需对原告的损失应当承担赔偿责任。
本院认为：1、原被告签署的房地产买卖协议是否符合解除条件。原被告签署的协议第五条约定了房屋所有权证交付日期，但被告并未按照约定将房屋过户于被告名下，在原告催告后，被告于2012年1月7日向原告出具了说明，并将房产证书原件交付了原告，原告已经收取了房产证书且没有对证明提出异议，原告对被告出具证明的内容已经予以认可，原被告双方依据该证明对房屋过户的日期双方重新进行了认定，但被告侯晓东在出具证明后至本案庭审结束时仍未将涉案房屋过户至原告名下，至此被告延迟履行其义务并经原告催告后在合理期限内一直未能履行合同义务，原告请求解除双方签订的房地产买卖协议符合法律规定的解除条件，本院予以支持。
2、被告应当赔偿原告的损失数额及违约金如何确定。原告交付了被告购房款75万元，其损失为已经支付购房款的利息损失部分，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案原告要求按照每月十万元，同时按照人民银行同期同类贷款利率的四倍计算被告应赔偿原告的损失，该诉讼请求过分高于其损失，原告的损失应按照按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率130%计算，被告要求以实际付清全部购房款款日期2011年11月17日作为起点，计算逾期利息，但被告于2012年1月7日向原告出具了证明，明确两套房过户手续自2012年3月30日前开始办理过户，原告在该证明出具时没有对此提出异议并收取被告交付的房屋产权证书原件，故2012年3月30日可认定为原被告更改原办理过户的期限，并合意约定的办理过户手续的新的宽限期，故2012年3月30日可认定为原告和被告最终约定的过户开始时间。但因在该日期后被告一直未履行房产过户的义务，故原告损失的起算时间应该自2012年3月31日起算。原告的损失可确定为以75万元为基数，按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率1.3倍计算至本判决确定的给付之日。因原告齐行涛已经对涉案房产丰县招商场1#楼服装区12#房屋收取了2013年7月20日至2015年7月19日的租金合计98000元，对该笔租赁费，应当在原告损失中予以扣除。
3、被告侯静、侯玲杰是否需对原告的损失应当承担赔偿责任。本案的房地产买卖协议为原告齐行涛与被告侯晓冬签订，基于原告要求与被告解除签订给的合同并主张返还购房款，原告以此要求被告侯玲杰、侯静承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第三项、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人名共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告齐行涛和被告侯晓冬签订的房地产转让协议。
二、被告侯晓冬应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告齐行涛支付购房本金75万元及利息（自2012年3月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档银行贷款基准利率1.3倍计算，实际支付时扣除被告已经收取的98000元租金）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告齐行涛的其他诉讼请求。
案件受理费7125元（已减半收取，原告已预交），保全费5000元，合计12125元，由原告齐行涛负担4000元，由被告侯晓冬负担8125元（随案款直接支付原告齐行涛）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 叶跃跃
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 孟小咪