湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄中民一终字第513号
上诉人（原审被告）杨锦业，农民。
被上诉人（原审原告）梁格，农民。
被上诉人（原审原告）杨娄桂，农民，系梁格之妻。
以上两被上诉人的特别授权委托代理人刘宏伟，湖南振瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）涟源市房地产管理局，住所地涟源市交通路67号。
法定代表人毛国和，该局局长。
特别授权委托代理人李向韶，涟源市房地产管理局法规股股长。
上诉人杨锦业因排除妨碍、财产损害赔偿纠纷一案，不服涟源市人民法院（2013）涟民一初字第679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人杨锦业、被上诉人梁格、被上诉人梁格、杨娄桂的委托代理人刘宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年11月12日，涟源市人民政府市长办公会议就关于市房地产局处理有关问题进行了商讨，并形成了会议纪要，明确了市房产局有权对200平方以下房地产可会同财政、国土资源、房地产局协商公开处理，不需挂牌。2009年1月12日，第三人与被告签订了《营业用房租赁合同》，该合同约定每年租金为1.88万元，租赁期为叁年（自2009年1月12日至2012年2月22日）。2011年上半年，第三人决定处置涟源市蓝田办事处中山前街中山综合楼的第一层从东至西的3、4、5三个门面。两原告得知信息后即与第三人联系，原告用53.6万元价格购买取得上述三个门面，2011年6月27日，两原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，2012年1月4日，第三人为两原告办理房屋过户手续，两原告取得涉案房屋的房屋所有权证。2012年2月22日，第三人与被告所签订的《营业用房租赁合同》到期，次日，两原告按《房屋买卖合同》约定接管被告租赁的第4、5号门面时，被告提出异议称其在同等条件下有优先购买权而拒绝腾空门面，以致两原告接管门面未成，两原告便向第三人反映了情况，其后，2013年6月13日，原告将被告原租赁第4、5号门面的门用电焊焊住。原、被告及第三人经多次协商未果，两原告逐诉至涟源市人民法院，本案经涟源市人民法院多次调解未获解决。
原审法院认为，本案争执的焦点是：1、第三人与原告的《房屋买卖合同》是否合法；2、被告是否对该房屋享有优先购买权；3、被告和第三人是否应承担原告的损失；4、第三人是否将房屋按合同移交给了原告。关于焦点1，第三人作为涉案房屋的国有资产管理者，经政府授权可以转让上述房产，只是在实施转让行为时，应当按照国家法律和行政规章所规定的程序和方式进行，而国有资产的转让程序和方式，国务院、省级地方政府及国有资产监管机构均有相应的规定。根据国务院国资委、财政部制定实施的《企业国有产权转让管理暂行办法》规定，国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，国有产权转让可以采取拍卖、招投标、协议转让等方式进行。根据产权交易标的的具体情况采取拍卖、招标或竞价方式确定受让人和受让价格，目的在于通过严格规范的程序保证交易的公开、公平、公正，最大限度地防止国有资产流失，避免国家利益、社会公共利益受损。故第三人按照2006年11月12日涟源市市长办公会议精神与两原告订立房屋转让协议，虽在程序上存在瑕疵，但涉案门面已进行了评估，至于是否实现利益的最大化，是所有权人的权利处分范畴，租赁人无权干涉，况且该房屋毕竟是有偿协议转让，并未造成国有资产显著流失，因此可认定两原告与第三人所签订的《房屋买卖合同》合法、有效。关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，由此可见被告有优先购买权，但不能主张合同无效。2011年6月27日，两原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，2012年1月4日，第三人为两原告办理房屋过户手续，两原告取得了房屋所有权，涉案房屋已归两原告所有。至于第三人是否通知了承租人即本案被告，是否损害了被告的优先购买权，被告可以通过其他合法途径予以解决。关于焦点3、4，被告理应在租赁合同到期前主动与两原告联系是否续租还是腾房交付给两原告。鉴于第三人为两原告办理了产权变更手续，两原告取得了涉案房屋所有权，从法律上讲可视为第三人已将房屋交付给了两原告，只是当时第三人与被告的租赁合同未到期，第三人与两原告不能办理实物移交手续，致使两原告无法对涉案房屋行使管理、使用、收益权，此系双方均明知的事实，两原告对此亦无异议，故对两原告要求第三人立即交付涉案房屋的诉讼请求不予支持。至于被告以第三人在转让房屋时未通知承租人即本案被告，损害了被告的优先购买权为由，被告拒绝交付涉案房屋的行为，属于侵权，且系其独自行为，与第三人无涉，即第三人在本案中无过错不应负赔偿责任，故被告的辩称意见不能成立。2013年6月13日，原告将被告原租赁第4、5号门面的门用电焊焊住止，其所造成的损失，双方可另循法律有效途径解决，在本案中不作处理。据此，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：一、由被告杨锦业在本判决生效后十日内腾出涟源市蓝田办事处中山前街中山综合楼的第一层从东至西第4、5号弄门面移交原告梁格、杨娄桂；二、驳回原告梁格、杨娄桂的其他诉讼请求。本案诉讼费800元，由被告杨锦业负担。
上诉人杨锦业不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院对事实认定错误，梁格、杨娄桂与涟源房产局之间是双方相互勾结私下秘密交易，没有公开拍卖争议门面，属于违法违规转让国有资产，且该行为侵害了其知情权和优先购买权，给其造成了损失。故上诉请求二审法院撤销（2013）涟民一初字第679号判决，依法改判或发回涟源市人民法院重审，本案诉讼费由梁格、杨娄桂承担。
被上诉人梁格、杨娄桂答辩称：1、一审法院判决认定事实正确，适用法律基本正确，除对被上诉人梁格、杨娄桂提出的损害赔偿诉讼请求未置可否以外，其他都是正确的。2、杨锦业上诉理由没有道理，请二审法院对上诉人杨锦业的上诉请求不予支持。
被上诉人涟源市房地产管理局答辩称：1、一审认定事实清楚，对焦点问题分析透彻，请二审法院认可。2、杨锦业提出的本案诉争房屋买卖合同无效的观点错误，该合同无效的诉求已经被（2014）涟民二初第12号判决及（2014）娄中民三终字第151号民事判决驳回，本案对此无需再审理。3、梁格要求杨锦业赔偿利息损失的诉求请二审法院根据事实判决。
在二审审理中，上诉人杨锦业向本院提交了以下证据：1、湖南省涟源市人民检察院涟检民（行）行政违监（2015）43138200001号检察建议书，拟证明涟源市人民检察院建议涟源市财政局依法起诉涟源市房地产管理局与梁格，确认合同无效，确保国有资产不流失。2、涟源市行政事业单位国有资产管理实施管理暂行办法，拟证明国有资产应当按照审批、挂牌，进行公开、公平、公正拍卖，而梁格、杨娄桂与涟源市房地产管理局之间是违法规定操作。3、涟源市国土资源局关于涟源市房地产管理局处置洪水岭等九处危旧直管公房的情况汇报，用以证明国有资产房地产处置应当通过人民政府批准。被上诉人梁格、杨娄桂一方的质证意见是：1、证据1与本案没有关联性，提交的是复印件，没有原件核对，对真实性存疑，对证据来源有异议，且该检察建议能否得到法院采纳是未知数。2、证据2暂行办法不是合同法规定的法律、法规，与本案没有关联，且涟源市房产局处置的是其直管公房，所有权人是涟源市人民政府，涟源市人民政府已授权涟源市房产局处置，因此没有违反规定。3、证据3与本案没有任何关联。证据2、3不属于二审中新证据。被上诉人涟源市房地产管理局的质证意见是：杨锦业提交的证据与本案无关，对证据1来源的真实性存疑。
被上诉人梁格、杨娄桂向本院提交了以下证据：1、（2014）娄中民三终字第151号民事判决书复印件，拟证明梁格、杨娄桂与涟源市房地产管理局之间的买卖合同经确认有效。2、（2013）涟民一初字第680号民事判决书复印件，拟证明本案当事人杨锦业的情况与该案被告戴情和情况一样，涟源市人民法院是同案异判。上诉人杨锦业经质证后认为：对证据1、2的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，不能达到其证明目的。被上诉人涟源市房地产管理局对上述证据经质证表示无异议。
经审查，上诉人杨锦业所提交的湖南省涟源市人民检察院涟检民（行）行政违监（2015）43138200001号检察建议书复印件，属于一审庭审结束后新发现的证据，但从该检察建议书的内容来看，是建议涟源市财政局向原审法院提起诉讼，至于涟源市财政局是否向原审法院起诉以及其请求是否得到原审法院支持，并无相关证据予以证明，故该证据不能达到上诉人杨锦业的证明目的；对上诉人杨锦业所提交的其他两份证据及被上诉人梁格、杨娄桂所提交的两份证据均不属于二审程序中的新的证据，本院不予认定。
本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。
本院认为，杨锦业曾就本案诉争“房屋买卖合同”另案提出请求确认该合同无效的诉求，该案已经本院发生法律效力的（2014）娄中民三终字第151号民事判决认定“因缺乏梁格与涟源市房地产管理局恶意串通之证据，也不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项或《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项所规定的无效情形，对杨锦业提出的请求不予支持”，并驳回了杨锦业的诉讼请求。根据上述生效民事判决，本案中杨锦业提出的梁格与涟源市房地产管理局所签订的“房屋买卖合同”无效的理由不能成立。关于被上诉人涟源市房地产管理局出卖涉案门面是否依法通知了承租人杨锦业、是否侵犯了杨锦业的优先购买权、是否给杨锦业造成损失的问题，不属于本案审理的范围，上诉人杨锦业可以通过其他合法途径予以解决。综上，上诉人杨锦业的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费800元，由上诉人杨锦业负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王纲礼
代理审判员 曾 擘
代理审判员 刘 聪
二〇一五年八月三十一日
代理书记员 谭 鹤
附相关法律如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。