辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终12209号
上诉人（原审被告）：辽宁容川房地产发展有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街110号。
法定代表人：栗维军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨柳，女，1981年10月12日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：辽宁丽阳国际饭店有限责任公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街108号。
法定代表人：栗维军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨柳，女，1981年10月12日出生，汉族，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：李成瑛，女，1974年8月3日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：韩洋，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人辽宁容川房地产发展有限公司（以下简称容川公司）、辽宁丽阳国际饭店有限责任公司（以下简称丽阳饭店）因与被上诉人李成瑛商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初5117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月16日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
容川公司、丽阳饭店上诉请求：1、撤销一审判决，将案发回重审或依法改判，判决容川公司调整后的违约金按资金占用期间的利息损失，即银行同期贷款利率的百分之130来计算；判决丽阳饭店对主合同债权人的经济损失不承担连带责任；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、原审法院适用法律错误。本案案由是商品房买卖合同纠纷，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同解释”）以及《合同法解释二》的相关规定来调整违约金的数额。《商品房买卖合同解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的百分之30为标准适当减少......再根据《合同法解释二》第29条第2款规定，当事人约定的违约金超过“造成损失”的百分之30的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。而原审法院直接判定调整后的违约金按已付团购房款的年利率百分之24标准支付是错误的。上诉人容川公司认为，违约金应该严格依据《商品房买卖合同解释》和《合同法解释二》的规定。同时，原审法院直接将被上诉人缴纳的团购房款作为实际损失是不正确的。2、原审法院认定丽阳饭店承担连带责任是错误的，丽阳饭店自愿以股权为被上诉人提供担保是合法有效的，股权没有办理质押登记，表明股权质押处于未设立的状态，但不能否认质押合同的效力。而原审法院认定其担保条款无效是错误的。
李成瑛辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
李成瑛向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与容川公司签订的《团体购房意向书》；2、判令容川公司给付原告预交意向房款350,000元、逾期交房违约金131,250元；3、判令容川公司给付原告因未按期退还上述费用而产生的违约金，自2013年1月10日期起至2016年5月20日共计297,986.1元；4、判令容川公司给付原告自2016年5月21日起至上述全部款项给付之日止的违约金，按年25%支付；5、判令被告丽阳饭店对容川公司所负本金债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2011年7月9日，原告与被告容川公司签订《团体购房意向书》，原告为乙方，容川公司为甲方。双方约定乙方意向购买由甲方拟开发的位于和平区文体西路小桥巷“丽阳快乐E家”商品住宅，意向单价7,000元/平方米，乙方购买50平方米户型壹套，应一次性缴纳预交意向房款叁拾伍万元人民币。甲方应于本意向书签订满18个月之日向乙方交付其所购意向商品房。如甲方不能按期交付商品房，则本意向书终止，甲方无条件一次性退还乙方已交付意向房款，并按乙方已缴纳预交意向房款的年25%向乙方支付违约金。由于甲方原因未按期退还乙方房款及支付违约金的，甲方应按乙方缴纳预交意向房款的年25%计算继续支付违约金，直到付清为止。
签订《团体购房意向书》当日，原告一次性交纳意向房款350,000元人民币，容川公司为原告开具收款收据。后因“丽阳快乐E家”商品住宅项目未实际开发建设，2012年12月4日，容川公司为原告出具《团购返款确认书》，确认团购退房日期为2013.1.9，房款本金350,000元，到期未交房违约金131,250元，合计返款金额481,250元，由原告签字确认。2013年1月10日，原告与容川公司签订《补充协议》，原告为乙方，容川公司为甲方，双方约定：甲方于2013年2月22日支付乙方2011年7月9日至2013年1月9日的违约金人民币131,250元，甲方于本协议签订之日起3至6个月内返还乙方团购房款本金及按《团体购房意向书》约定继续按年25%支付自2013年1月10日起至实际返还团购房款本金之日止的违约金。
后容川公司未实际返还团购房款本金及违约金，经原告催要，2014年10月28日，二被告共同为原告出具《还款承诺书》，主要内容为：保证在2014年12月31日前完成所购土地转让工作，土地转让所得资金，存入由建行代表、购房人代表、容川公司指定账户，并由三方代表监管，在一个月内返还所有购房人的购房款及违约金。辽宁容川房地产发展有限公司与辽宁丽阳国际饭店有限责任公司愿以两公司所持有的地产公司全部股权担保归还购房人的本金。后因容川公司仍未返还团购房款本金及违约金，原告遂起诉至一审法院。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告容川公司签订的《团体购房意向书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应依协议履行合同义务。原告已全额交纳意向购房款，被告未按合同约定18个月内交付商品房，按照约定合同已终止履行，无需依法解除，故对原告关于解除合同的诉请不予支持。合同终止履行后，被告应返还团购房款并承担违约责任，给付违约金，现原告主张返还350,000元团购房款，予以支持。
关于原告主张逾期交房违约金问题，被告认为违约金过高，请求予以调整。根据双方约定，被告按已支付团购房款年25%的标准支付违约金，综合考虑原告的实际损失及预期利益等因素，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》相关规定，该违约金约定标准过高，酌情予以降低，被告应按年利率24%标准支付违约金,但被告于2012年12月出具《团购返款确认单》,已确认违约金131,250元，依法支持。原告主张其后的违约金被告已书面同意按年利率25%支付，未超过年利率36%标准，法院应予支持。经查，无论是团购协议、返款确认单，还是补充协议，仅书面约定了其后违约金继续按年25%标准支付，并未确定具体数额及给付期限，故不能认定为已确定的债，故对原告该项主张不予支持。
关于被告丽阳饭店的担保责任问题。被告丽阳饭店在还款承诺书中表示以丽阳饭店所持有的地产公司全部股权对原告的购房本金提供担保，实质属于对外用容川公司的财产承担责任，导致担保的财产并未涉及丽阳公司本身独立的财产，此种承担债务的方式毫无实际意义，形成丽阳公司的承诺条款落空，故该条款依法不成立。据此，本案双方当事人签订的《还款承诺书》第五条协议内容“辽宁容川房地产发展有限公司与辽宁丽阳国际饭店有限责任公司愿意以两公司所持有的地产公司全部股权担保归还购房人本金”属无效条款。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第七条之规定，主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债权人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：一、被告辽宁容川房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李成瑛团体购房款350,000元；二、被告辽宁容川房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李成瑛违约金131,250元；三、被告辽宁容川房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李成瑛违约金（按已付团购房款350,000元，按年利率24%标准，自2013年1月10日起至本判决发生法律效力之日止）；四、被告辽宁丽阳国际饭店有限责任公司对上述第一项返还义务承担连带责任；五、驳回原、被告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5796元，由被告辽宁容川房地产发展有限公司、辽宁丽阳国际饭店有限责任公司共同承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。被上诉人李成瑛与上诉人容川公司签订的《团体购房意向书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应依协议履行合同义务。现上诉人容川公司不能依照约定向被上诉人交付房屋，构成违约，应当按照该协议约定承担返还团购房款及给付违约金的违约责任。
关于上诉人容川公司提出一审判决认定违约金承担比例及数额过高的主张，缺少法律及合同依据，本院不予支持。
关于上诉人丽阳饭店提出由于股权没有办理质押登记，表明股权质押处于未设立的状态，故对返还本金不应承担连带责任的主张，因丽阳饭店在其与容川公司共同向被上诉人出具的《还款承诺书》中加盖公章予以确认，该承诺书中对于丽阳饭店对容川公司向被上诉人归还购房款本金提供担保的意思表示真实，现丽阳饭店对此予以否认，仅以没有办理质押登记为由，主张不应承担连带赔偿责任，与其承诺内容相悖。一审法院适用《担保法》的规定，判令丽阳饭店对于返还被上诉人购房款本金承担连带责任并无不当。
综上所述，容川公司、丽阳饭店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,592元，由上诉人辽宁容川房地产发展有限公司、辽宁丽阳国际饭店有限责任公司各自负担5796元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。