甘肃省平凉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平中民一终字第269号
上诉人（原审被告）田海刚，男，汉族，生于1983年12月29日，陕西省风翔县彪角镇沈家坡村*组农民，现住平凉市崆峒区西大街延伸路***号。
上诉人（原审被告）张晓英，女，汉族，1984年10月20日，职业、住址同上。
被上诉人（原审原告）李社娃，女，汉族，生于1972年4月1日，个体工商户，现住平凉市崆峒区城西路*号西景园**幢*单元***室。
委托代理人姜建新，甘肃胜友律师事务所律师。
上诉人田海刚、张晓英因与被上诉人李社娃房屋租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2015）崆民初字第1295号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年7月20日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定：田海刚与张晓英系夫妻关系。位于平凉市崆峒区西大街171号技术监督处住宅楼1幢2单元一层101室临街门面房产权属于李社娃，建筑面积78㎡，该房产面向西，东西两侧有两个门店，西侧有建筑面积11.30㎡的单间房屋一处，从2008年起，李社娃便有西侧的一间房屋经营“仙客来”商店，至今仍在经营；东侧66.7㎡的门面出租他人。2013年3月16日，李社娃与田海刚签订《房屋租赁协议》，约定：李社娃将自己所有的位于平凉市崆峒区西大街171号技术监督处住宅楼1幢2单元一层101室租赁给田海刚和张晓英经营面馆，房屋租赁期限为三年，即从2013年3月16日到2016年3月15日至，房屋租金按年计算，每年结算一次，其中第一年租金为50000元，第二、三年租金各为58000元，每年3月16日前必须一次性交清当年房租，否则李社娃有权立即收回出租的房屋，追究田海刚的违约责任；若田海刚提前退房，需提前一个月向李社娃提出书面要求，经双方同意方可，由李社娃收取田海刚60天的房租作为违约金，以弥补李社娃的经济损失；为防止田海刚私自转租、转让及损毁租用物，李社娃提前向田海刚收取40000元押金；水电暖费用由田海刚承担，如有违约，违约方向守约方支付违约金人民币20000元等。协议签订后，除李社娃经营的“仙客来”商店房屋一间外，李社娃将东侧66.7㎡的门面交付田海刚夫妻经营“张辉面馆”。期间，田海刚也按约定的数额交清了第一年和第二年房租。2015年3月16日，田海刚和张晓英应按《房屋租赁协议》约定缴纳2015年房租费58000元及其经营期间的暖气费、水费、电费等费用。但田海刚提出按照双方合同第一条约定，李社娃向其出租的房屋面积应是80㎡，而李社娃实际出租的房屋总建筑面积66.84㎡，按照房屋总使用面积66.84㎡以比例计算，第一年实际应收租赁费42549.65元，第二年实际应收租赁费49357.05元，共计91906.70元，但李社娃在两年内实际收取租赁费105000元，多收取了田海刚租赁费16093.30元，为此双方发生纠纷。原告在答辩时虽不同意解除合同，但在庭审中，田海刚明确表示同意解除合同。另查明，田海刚欠李社娃经营期间二年的暖气费2934.80元，截止2015年5月10日前的水费225元。
原判认为：双方签订《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，应当全面履行。双方履行至2015年3月后，因租赁费交纳等问题发生争议，现李社娃提出交还房屋解除合同，田海刚当庭表示同意解除合同，双方均有解除合同的明确意思表示，尊重当事人的意愿，双方所签订的租赁合同予以解除。合同解除后，因租期未满，田海刚应按实际使用的期限交纳租金，即每天按158.90元（58000元／年÷365天）计算租金；从2015年3月16日至开庭之日2015年5月11日期间的租金为8898.40元（56天×158.90元／天）。2015年3月16日以后的租金按每天158.90元标准交纳，直至田海刚实际交回所承租的房屋为止。李社娃与田海刚签订《房屋租赁协议》时，明知所出租的房屋中李社娃自己使用了西侧一间11.30㎡单独的房屋经营“仙客来”商店，在李社娃向其交付东侧的房屋后，田海刚使用两年多并未提出异议，前两期房租也是按双方约定的数额向李社娃交纳。足以说明李社娃将该房屋东侧66.7㎡的门面出租田海刚夫妻经营“张辉面馆”才是双方的真实意思表示。该房屋总建筑面积为78㎡，而李社娃与田海刚在签订《房屋租赁协议》时对合同第一条内容表述不严谨，错误的将出租的房屋面积表述为80㎡，从本案的实际情况看确系笔误；且田海刚没有证据证明李社娃使用的这间门店包括在给田海刚出租的房屋之内，双方也没有约定按出租的房屋面积交纳租金。所以田海刚提出以房产证上登记建筑面积为78㎡为准，按其实际承租面66.7㎡比例承担租金的抗辩理由不成立，不予支持。田海刚在履行合同期间，确有不按约定交纳租赁费的违约行为，双方约定的违约金为20000元，根据本案的事实，约定违约金过高。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对此当庭予以释明，田海刚和张晓英也当庭申请减少违约金，认为按照当年房租的20%计算违约金比较合理。根据被告申请，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以田海刚在开庭前应交租金的20%确定其违约金数额，即违约金为1779.68元（8898.40元×20%）。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决：一、原告李社娃与被告田海刚于2013年3月16日签订《房屋租赁协议》解除；二、限被告田海刚、张小英于本判决生效后15日内向原告李社娃交回所承租的位于平凉市崆峒区西大街171号技术监督处住宅楼1幢2单元一层101室东侧66.7㎡的门面房屋；三、限被告田海刚、张小英于本判决生效后10日内向原告李社娃清偿暖气费2934.80元，截止2015年5月10日前的水费225元，截止2015年5月11日前的房屋租赁费8898.40元，赔偿违约金1779.68元，共计13837.88元；由原告李社娃向被告田海刚返还租房押金40000元（相抵后由原告实际向被告支付26162.12元）；四、2015年5月11日以后的租赁费按每日158.90元标准计算，由被告田海刚、张小英承担，直至被告田海刚、张小英将所承租的房屋实际交还给原告李社娃之日止。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，减半收取310元，由田海刚承担。
田海刚、张晓英上诉称：1.本案诉讼主体不适格。《房屋租赁协议》是田海刚与李社娃签订的，所以张晓英不是本案的适格主体。2.原判认定的房屋面积错误。协议书上租赁面积是80平方米，但实际履行的是66.7平方米。上诉请求：继续履行合同，返还两年房租18000元，扣除对方使用的电费，不承担违约金。
李社娃答辩称：原判认定的事实清楚，在查明事实的基础上依法驳回田海刚的诉讼请求。张晓英是实际经营者，在夫妻关系存续期间，丈夫签订的协议，妻子是受益者，所以张晓英是适格主体，《房屋租赁协议》是双方协商一致签订的，应当按照合同约定履行。第一年租金50000元，第二、三年各58000元。田海刚是实际考察签订的协议，协议中也未约定按面积计算房租。田海刚要求的变更租房费的请求已超过法律规定的一年期限。
经审理查明：原判认定“原告在答辩时虽不同意解除合同，”应为被告在答辩时虽不同意解除合同，原判中的张小英应为张晓英，其余原判认定的事实属实，予以确认。
本院认为：田海刚与李社娃签订房屋租赁合同后，与其妻张晓英共同经营面馆，租赁标的物共同使用，原判把租赁物共同使用人李社娃作为本案的当事人并无不当。田海刚在租赁房屋前实地勘察租赁物，收到房屋产权证复印件后，发现租赁合同中的面积与实际不符，也没有在一年内请求变更或撤销合同，而且仍按照合同约定交付租金，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”的规定，田海刚没有在法定期限内行使撤销权，撤销权消灭。所以，原判未支持田海刚和张晓英按照实际租赁面积支付租金的请求并无不当。在原审中，田海刚明确表示同意解除租赁合同，原判解除双方之间的房屋租赁合同并无不当。由于在原审中李社娃没有提供有效证据证明田海刚拖欠电费数额，原判对此未作认定，在二审中田海刚请求扣除对方使用的电费超出原审判决，故不予审查。田海刚夫妇确有不按约定交纳租赁费的违约行为，原判根据合同约定依法判处其承担违约责任是正确的。原判对张晓英的名字出现笔误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人田海刚和张晓英的上诉理由均不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费620元，由上诉人田海刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 凌
代理审判员 杨振兴
代理审判员 王 岚
二〇一五年十月十三日
书 记 员 任妮娜