湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第00783号上诉人（原审被告）：长江广场发展（武汉）有限公司，住所地武汉市江汉区新华路186号福星城市花园4幢1单元22层8号房。法定代表人：徐成，该公司董事长。委托代理人：吴保东，湖北中睿律师事务所律师。委托代理人：韩小炎，湖北中睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北信邦行拍卖有限责任公司，住所地武汉市江岸区兰陵路1号中南机电大厦7层。法定代表人：王建新，该公司董事长。委托代理人：余寒，该公司员工。委托代理人：曹鸿翔，湖北诚明律师事务所律师。原审第三人：武汉农村商业银行股份有限公司江汉支行，住所地武汉市江汉区新华下路198-200号。负责人：朱丽萍，该行行长。上诉人长江广场发展（武汉）有限公司（以下简称长江广场公司）因与被上诉人湖北信邦行拍卖有限责任公司（以下简称信邦行公司）、原审第三人武汉农村商业银行股份有限公司江汉支行房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2014）鄂汉阳民一初字第00369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月6日受理后，依法组成合议庭于2015年6月11日公开开庭审理了本案。上诉人长江广场公司的委托代理人吴保东、韩小炎、被上诉人信邦行公司的委托代理人余寒、曹鸿翔到庭参加诉讼，原审第三人武汉农村商业银行股份有限公司江汉支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2014年8月，信邦行公司诉至一审法院，请求判令：确认信邦行公司与长江广场公司签订的《武汉市存量房买卖合同》及《武汉市存量房买卖合同补充合同》合法有效；长江广场公司为信邦行公司办理案涉房屋过户手续；信邦行公司按每日人民币1，321.84元支付自2010年6月30日起到办妥房屋权属证书之日止的违约金；本案案件受理费由长江广场公司负担。一审法院审理查明，2008年6月12日，武汉市城市规划管理局向长江广场公司下发《关于长江广场发展（武汉）有限公司长江广场改造项目的批复》，内容为：“根据2007年7月23日召开的市政府专题会议意见，同意你公司根据我局审定的方案，对已建长江广场项目的1-6层楼按写字楼、公寓式酒店进行装修、分割，同时拆除8012平方米的现状建筑作为景观通道，恢复7楼会所、网球场、活动中心、绿化等原有设施，立面装修面积为11275平方米。原武规建证字（97）316号《建筑工程规划许可证》批准的6层裙房及4栋塔楼（建筑面积为152714平方米）核减为6层裙房及1栋塔楼。核减后建筑面积为76531.27平方米（另地下室部分建筑面积为10238平方米）。请你单位到武汉市国土资源和房产管理局对原《土地批租合同》（WP-93-037号）及《国有土地使用证》（WP国用（93）字第039-1号）进行相应的核减变更”。同年11月3日，长江广场公司（甲方）与信邦行公司（乙方）签订《武汉市商品房认购书》，约定：乙方有意购买甲方开发建设的“长江广场”A座5层091、092、093、094、095、096号房屋，建筑面积共996.5平方米，认购价按建筑面积每平方米人民币5519.318元，总金额人民币550万元。《中华人民共和国房屋所有权证》号为武房权证市字第2000042**号。认购书签订时，乙方愿意支付人民币6万元给甲方作为购房定金，乙方应于认购书签订后5日内（即2008年11月3日起至2008年11月7日止）前来签订《武汉市存量房买卖合同》等内容。同日，信邦行公司经其账户（账号：000201040014395）向长江广场公司账户（账号：42001218048050001120）内汇款人民币6万元，双方还于该日签订了《补充协议》，就定金退还、物业服务费等内容进行了约定。2009年7月29日，长江广场公司（甲方）与信邦行公司（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：甲方所有房屋坐落于武汉市汉阳区鹦鹉大道46号长江广场B座五层001-008，为框剪结构，建筑面积551.34平方米，房屋所有权证号为：武房权证市字第2000042**号，土地使用权证号为阳国用（93）字第039-1号。房屋成交价格为2，643，675元，付款方式为合同签订之日起两日内支付全部购房款。甲方应在收到乙方全部房款后6个月内将房屋交付给乙方。甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任。合同还就逾期交房及逾期付款违约责任等内容进行了约定。同日，双方另签订《武汉市存量房买卖补充合同》，约定：鉴于买卖双方：1、在2008年11月3日签订《武汉市商品房认购书》及其补充协议；2、在2009年7月29日分别签署五份《武汉市存量房买卖合同》约定买方以总金额790万元购买卖方位于武汉市汉阳区鹦鹉大道46号的“长江广场”B座5层001-008号房、036-055号房共计28间房屋（建筑面积暂定1，647.55平方米）。经双方共同协商进一步达成补充合同条款，其中补充条款第三条关于房屋权属证书的办理双方约定：卖方在2010年6月30日前办妥该房屋过户至买方的权属证书（包括房屋所有权证和国有土地使用证），卖方在办理该房屋转移过户手续过程中应交纳的有关税费除评估费外按国家、省、市有关规定由双方各自承担，评估费用则由卖方承担。因卖方原因逾期未办妥该房屋权属证书，买方有权退房。买方不退房的，卖方每逾期一日，按买方已付房款的0.05%向买方支付违约金，直至卖方办妥该房屋权属证书。上述合同签订后，信邦行公司依约向长江广场公司支付购房款人民币2，643，675元整，长江广场公司亦向信邦行公司出具了购房发票并依约交付了房屋。一审庭审中，信邦行公司、长江广场公司就签订《武汉市商品房认购书》时约定所购房屋坐落为长江广场A座5层与签订《武汉市存量房买卖合同》时约定所购房屋实际为B座5层的情形均无异议，并一致认可应以《武汉市存量房买卖合同》中约定房屋坐落为准。2011年10月25日，信邦行公司（甲方）与武汉天下置业集团有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方的房屋位于武汉市汉阳区鹦鹉大道46号长江广场B座5楼，承租用途为商用及办公，租赁期限5年（自2012年3月1日起至2017年2月28日止）。乙方承租房屋按月支付租金，月租金为人民币4万元，合同签订后支付押金人民币50万元，每月5日前支付当月租金，甲方开具一般收据，由乙方负责税务问题等内容。同年12月5日，武汉市汉阳区人民政府向武汉市国土资源和规划局发阳政函（2011）123号“汉阳区人民政府关于调整原长江广场项目规划方案的函”，内容为：“长江广场项目属于停建改造项目。为了彻底解决这个历史遗留问题，在市委、市人民政府的大力支持下，武汉天下置业集团有限公司充分利用琴台文化区人文自然景观优势引入楼宇经济概念，投资约3.5亿元，对该项目实施全面改造，拟将其打造成为武汉市唯一一家5A生态会所写字楼（“天下·名企汇”写字楼）……为了满足入住企业的经营需要，需要对原长江广场报批的规划方案根据5A生态会所型写字楼定位功能进行局部调整。鉴此，恳请贵局将此项目规划调整的工作授权给汉阳规划分局进行审批管理”。2012年2月20日，武汉市汉阳区人民政府向武汉市国土资源和规划局发阳政函（2012）5号“汉阳区人民政府关于审批“天下·名企汇”项目规划方案的函”，恳请市国土资源和规划局尽快审批已于2011年12月报送的有关“天下·名企汇”项目规划建设方案。同年3月16日，武汉市汉阳区人民政府向武汉市国土资源和规划局发阳政函（2012）13号“汉阳区人民政府关于优先办理天下·名企汇项目土地所有权证的函”。2013年8月1日，长江广场公司办理了位于汉阳区鹦鹉大道48号B座5层（1）商、（2）商、（3）商房屋所有权证（对应权证号及建筑面积分别为：阳2013005276，建筑面积1674.57平方米；阳2013005277，建筑面积1790.29平方米；阳2013005275，建筑面积997.26平方米）。房证附记：该房屋于2008年8月16日办理登记发证，现办理房屋现状变更登记，房屋坐落为汉阳区鹦鹉大道48号B座5层。此证包含了本案诉争房屋。同年9月2日，长江广场公司向信邦行公司出具《情况说明》一份，内容为长江广场公司因向武汉市地方税务局涉外税收管理局办理冲红手续，需收回于2009年7月13日开具给信邦行公司的销售不动产统一发票共计五张，总金额人民币790万元。待日后在武汉市汉阳区房产交易管理所过户时，再由长江广场公司重新通过武汉市汉阳区房产交易中心开具发票。同日，信邦行公司向长江广场公司寄送《通知函》一份，内容为催促长江广场公司尽快为信邦行公司办理所购房屋的权属证书事宜。同年9月4日，长江广场公司收取信邦行公司交付的上述五张发票（办证联和发票联）。同年11月6日，长江广场公司将坐落于汉阳区鹦鹉大道48号5层（1）／（2）商房屋抵押于武汉农村商业银行股份有限公司江汉支行，房屋所有权证（阳2013005276号、阳2013005277号）一并抵押，并办理了抵押登记及房屋他项权证（权证号：武房他证阳字第20130033**号），抵押权利价值人民币4，500万元，抵押期限自2013年11月7日至2014年11月7日止。2014年7月8日，信邦行公司再次向长江广场公司寄送《通知函》催促长江广场公司尽快为其办理所购房屋的房屋权属证书，但长江广场公司至今未能为信邦行公司办妥诉争房屋的房屋所有权证及国有土地使用证。一审法院认为，信邦行公司、长江广场公司于2009年7月29日签订的《武汉市存量房买卖合同》及《武汉市存量房买卖补充合同》均系双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。合同签订后，信邦行公司依照约定向长江广场公司支付了全部购房款，长江广场公司亦依照约定向信邦行公司交付了房屋。依照双方所签《武汉市存量房买卖补充合同》第三条关于逾期办理房屋权属证书违约责任的约定：“买方不退房的，卖方每逾期一日，按买方已付房款的0.05%向买方支付违约金，直至卖方办妥该房屋权属证书”，现长江广场公司未能依照约定按时为信邦行公司办妥所购房屋的权属证书，已构成违约，其应依照上述约定承担以已付房款人民币2，643，675元为本金，按每日0.05%的标准向信邦行公司支付自2010年6月30日至实际为信邦行公司办妥诉争房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。对于长江广场公司提出的逾期办证违约金适用标准过高，应当予以降低的主张，依照最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任”之规定，长江广场公司对其主张未能提交充分证据予以证实，故对长江广场公司上述主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、信邦行公司与长江广场公司于2009年7月29日签订的《武汉市存量房买卖合同》及《武汉市存量房买卖合同补充合同》有效；二、长江广场公司于本判决生效之日起三十日内协助信邦行公司办理房屋权属证书；三、长江广场公司于本判决生效之日起三十日内向信邦行公司支付以人民币2，643，675元为本金，按每日0.05%的标准支付自2010年6月30日至本判决生效之日止的违约金；三、驳回信邦行公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币11，084.5元、保全费人民币5，000元由长江广场公司负担（上述款项信邦行公司已预交），长江广场公司于本判决生效之日起十日内将应付款项直接支付给信邦行公司。判后，长江广场公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回信邦行公司相应的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、案涉房屋因武汉市整体规划要求而致改造方案变更，改造后房屋分割至今未能完成，目前办理的是大证，无法办小证。房地部门是无法为未分割的诉争房屋办理权属证书的。一审法院却判令长江广场公司在判决书生效之日起三十日内协助信邦行公司办理权属证书，显然与事实不符，也是无法实现的。二、长江广场公司已实际将案涉房屋交付给了信邦行公司，且信邦行公司已将该房屋出租给武汉天下置业集团有限公司并收取租金。长江广场公司未给信邦行公司办理房屋权属证书并不影响信邦行公司对标的房产的正常使用，即未给信邦行公司造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应减少约定的违约金。在长江广场公司仅未协助办理权属证书，未给信邦行公司造成任何损失的前提下，信邦行公司也未能提交任何证据证明其受到了任何损失，一审法院对长江广场公司违约金约定过高的抗辩以“未能提交充分证据予以证实”为由不予支持是显然错误的。一审法院判决要求长江广场公司支付的违约金已达到购房款的82%（暂计算至2014年12月30日），且将随时间的推延超过购房款，明显有失公允。信邦行公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人武汉农村商业银行股份有限公司江汉支行未到庭陈述意见。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，信邦行公司、长江广场公司于2009年7月29日签订的《武汉市存量房买卖合同》及《武汉市存量房买卖补充合同》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《武汉市存量房买卖补充合同》第三条的约定，长江广场公司应在2010年6月30日前办妥该房屋过户至信邦行公司的权属证书（包括房屋所有权证和国有土地使用证），但长江广场公司至今未履行上述合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于长江广场公司称案涉房屋无法办理权属证书的上诉理由。根据一审查明的事实，长江广场公司已就包含案涉房屋在内的本市汉阳区鹦鹉大道48号B座5层（1）商、（2）商、（3）商房屋办理了房屋所有权证。长江广场公司的协助办理房屋权属证书义务并非法律上或者事实上不能履行的情形，信邦行公司有权要求继续履行。一审对信邦行公司要求长江广场公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求予以支持并无不当，长江广场公司的相应上诉请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于长江广场公司称逾期办证违约金适用标准约定过高的上诉理由。依照最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定，长江广场公司对于违约金约定过高的主张应承担举证责任，但长江广场公司在一审和二审庭审中均未能提交充分证据证实其主张；且依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金是否过高予以衡量，本案中，对案涉房屋能否过户，长江广场公司签订合同之前是明知的，在合同约定的办证期限届满后，长江广场公司办理了包含诉争房屋在内的变更登记，且将包含案涉房屋在内的房屋抵押给他方获取贷款，长江广场公司的违约不仅存在主观上的恶意，而且该恶意违约行为使长江广场公司获利，如支持长江广场公司关于违约金过高的上诉理由，则有违公平和诚实信用原则；此外，一审判令逾期办证违约金计算的截止日为判决生效之日，但信邦行公司未提出上诉，视为服判。故对长江广场公司的该项上诉理由本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11，084.5元，由长江广场发展（武汉）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余小乔代理审判员  骆朝辉代理审判员  黄 浩二〇一五年七月二十九日书 记 员  吴 艳