甘肃省民勤县人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0621民初1322号原告(执行案外人）：，男，1984年4月30日出生，汉族，中专文化，原住民勤县西渠镇食珍村3社*号，现住民勤县三雷镇南大街**号楼*楼，农民。委托诉讼代理人：李珍祖，甘肃汇平律师事务所律师。被告（申请执行人）：丁兰梅，女，1965年4月27日出生。委托诉讼代理人：彭俊德，系被告丁兰梅丈夫。委托诉讼代理人：陈春英，武威沙城律师事务所律师。第三人（被执行人）：张银德，男，1970年10月12日出生，汉族，高中文化，原住××县社18号，现住民勤县三雷镇东部开发小区银达宾馆，系该宾馆业主。原告陶某1与被告丁兰梅、第三人张银德案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陶某1及其委托诉讼代理人李珍祖与被告丁兰梅的委托诉讼代理人彭俊德、陈春英、第三人张银德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求停止对位于××县位于××县房1套的强制执行，并解除查封；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月16日，原告与第三人张银德签订租赁合同1份，约定第三人张银德将其所有的的位××县房1套（房屋所有权证号：民房权证城字第XX**号）出租给原告使用，租期为20年（自2015年9月16日起至2035年9月15日止），租金每年1万元，20年租金合计20万元，由原告于签订合同时一次性付清。合同签订后，原告依约付清了20万元租赁费（2016年9月16日付10万元，2016年9月18日付10万元），第三人张银德将楼房交付原告使用。原告在租用过程中，第三人张银德提出，可以将租赁楼房卖给原告，原告不知租赁物已抵押给被告丁兰梅的事实，在不明真相的情况下，经与第三人张银德协商，以28万元的价格（包括前面的20万元租金在内）将租赁物买下。2016年12月1日，原告与第三人张银德签订了售房协议，并补交了8万元购房款。售房前后，第三人张银德均未向原告告知租赁物已设定抵押的情况。后被告丁兰梅以第三人张银德欠她的借款未还，且该套楼房已抵押给她为由，向民勤县人民法院申请强制执行。执行过程中，原告向民勤县人民法院提出案外人执行异议，法院以楼房上设定有抵押权，第三人张银德处分抵押财产未征得抵押权人丁兰梅同意为由，驳回了原告的执行异议。原告在法院执行过程中得知第三人张银德在售房前已将楼房抵押给被告丁兰梅，自己与第三人张银德签订的售房协议的合同目的根本无法实现，遂于近日找到第三人张银德，要求与第三人张银德解除原先签订的售房协议，因为理亏，第三人张银德同意与原告解除售房协议，退还已收取的8万元购房款，继续履行原租赁合同。原告认为，自己与第三人张银德签订租赁合同在先，第三人张银德给被告丁兰梅设定抵押在后，根据买卖不破租赁规则，即便被告丁兰梅将来取得了租赁物的所有权，原告与第三人张银德签订的租赁合同对新的受让人被告丁兰梅继续有效。民勤县人民法院在执行过程中可以给被告丁兰梅办理租赁物产权变动手续，但不能强制让原告搬出，原告的租赁权可以对抗法院的强制执行。被告丁兰梅辩称，1.租赁合同被新的售房协议所取代，已失去法律效力，原告再以原租赁合同主张权利无事实与法律依据。原告应当以违约责任追究第三人的法律责任，不能以已经失去法律效力的租赁合同向作为抵押权人的被告主张权利。2.原告与第三人在近期达成的关于解除售房协议继续履行原租赁合同的行为，已形成新的协议，该协议的约定时间根据原告自述应是在被告与第三人设定抵押权之后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不应支持。3.原告与第三人达成继续履行原租赁合同的行为有与第三人恶意串通侵害他人权利、帮助第三人逃避债务的嫌疑，违反了民事交易应当遵循诚实守信、公序良俗的原则，不应得到法律支持。第三人张银德述称，原告陈述属实，第三人支持原告的诉讼请求，同意停止执行。原告陶某1与被告丁兰梅围绕诉讼请求依法出示了证据，第三人张银德未出示任何证据。本院组织原、被告及第三人对证据进行了质证。对原、被告及第三人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以审查认定。无异议证据1.原告出示的证据①本院（2018）甘0621执异5号民事裁定书1份。证明，原告的权益受到侵害后向民勤县人民法院提出执行异议，执行异议被驳回。②证人陶某2（系原告之兄）的证言。证人陶某2当庭证明，原告租赁第三人楼房后请证人陶某2装修，装修后至今，原告一直居住在该楼房上。2.被告出示的他项权利证1本。证明，该房屋已由第三人张银德于2016年7月6日抵押与被告丁兰梅。有异议证据原告出示的证据①租赁合同1份、收条2张。证明，原告与第三人于2015年9月16日签订租赁合同，约定租期20年；租赁费为每年10000元，合计200000元；原告全额支付了租金，租赁合同已经开始履行。被告对该证据的真实性和证明目的均有异议，认为该证据是新证据，有可能是原告与第三人恶意串通达成的合同，伪造的可能性较大。当时，在原告提出执行异议时出示了1张28万元的收条，现在又出现了两个收条。第三人对该证据无异议。②售房协议及收条1份。证明，2016年12月1日，原告在不明真相的情况下与第三人张银德签订售房协议，根据民法58条1款（三）项规定，该合同是无效合同，第三人张银德在向原告出售房屋时未向原告告知该房屋为被告所有，原来的租赁合同是有效的。被告对该协议的真实性无异议，认为该协议是原告与第三人之间合意的表现，不存在欺诈行为；法律虽规定有告知义务，但未规定不告知协议就无效；28万元收条与前面的租赁费收条有冲突，28万元收条包括之前20万元租赁费，无其他证据证明，很有可能是原告与第三人恶意串通伪造的证据。第三人对该证据无异议，售房与收款都是事实。本院认为，原告出示的证据①、②能证明原告与第三人之间签订租赁合同及售房协议的事实。被告未提供证据证明原告与第三人恶意串通，异议理由不能成立。经审理查明，位于××县号、房屋所有权证号为民房权证城字第XX**号（丘地号2-223-2-1-501）的5楼楼房1套所有权人为第三人张银德。2016年7月6日，第三人张银德将该房屋抵押与被告丁兰梅，并办理了他项权利登记，登记证号为民房他证城字第2016-3**号，他项权利种类为抵借，债权数额为30万元。办理抵押登记时，第三人张银德未向被告丁兰梅告知该房屋是否出租的事实。2018年1月9日，本院在执行（2017）甘0621执701号丁兰梅与张银德借款合同纠纷案件过程中，依法查封了该房屋。4月13日，原告陶某1以第三人张银德已于2016年12月1日将该房屋以28万元的价格出售与原告为由，向本院提出案外人执行异议，请求解除查封。本院审查后，于2018年4月27日作出（2018）甘0621执异5号执行裁定书，裁定驳回原告陶某1的异议申请。原告陶某1于同年5月10日向本院提起案外人异议之诉。庭审中，原告陶某1主张其就该房屋与第三人张银德之间的关系是先租后买，又由买变租，并出示证据证明，2015年9月16日，原告陶某1与第三人张银德签订租赁合同承租该房屋，租期20年，自2015年9月16日起至2035年9月15日止；租金每年1万元，20年租金合计20万元，由原告陶某1于签订合同时一次性付清。合同签订后，原告陶某1依约付清了20万元租赁费，其中2015年9月16日付10万元，9月18日付10万元；第三人张银德将楼房交付原告陶某1。原告陶某1接受房屋后装修居住至今。2016年12月1日，原告陶某1与第三人张银德签订售房协议，以28万元购买该房屋，将原交纳租金20万元改为购房款，又补付房款8万元。售房前后，第三人张银德均未向原告陶某1告知租赁物已设定抵押的情况。后被告丁兰梅以张银德欠其借款未还，且该套楼房已抵押与被告为由，向民勤县人民法院申请强制执行。执行过程中，原告陶某1向民勤县人民法院提出案外人执行异议申请，民勤县人民法院以该楼房上设定有抵押权，第三人张银德处分抵押财产未征得抵押权人丁兰梅同意为由，驳回了原告陶某1的执行异议请求。原告陶某1在法院执行过程中得知第三人张银德在售房前已将楼房抵押给被告丁兰梅后，与第三人张银德解除售房协议，第三人张银德向原告陶某1退还了已收取的购房款8万元，继续履行原租赁合同。本院认为，案外人异议之诉成立的前提是案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告陶某1提起案外人异议之诉涉及位于××县的执行标的的执行××县房，其主张权益的基础是对该楼房的租赁权。该楼房的所有权人是第三人张银德，由于第三人张银德以此作为借款合同的担保抵押与被告丁兰梅，从而成为本院（2017）甘0621执701号丁兰梅与张银德借款合同纠纷执行案件的执行标的。因第三人张银德未能向被告丁兰梅偿还借款，担保合同约定的实现债权的条件成就，被告丁兰梅可以依法行使抵押权。案外人陶某1在向本院提出执行异议时主张该房屋系其以28万元从第三人张银德处购买，本院审查后以作为抵押人的第三人张银德在抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押财产为由裁定驳回原告陶某1的案外人异议请求后，原告陶某1向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼，理由是其在购房前以20万元租金从第三人张银德处租赁该房屋，后双方解除售房协议又租赁该房屋，即对该房屋的权利状态是先租赁后买卖，后又由买卖回复到租赁。原告陶某1与第三人张银德虽沿用原租赁合同，但其行为是在抵押权设立后新的租赁行为。由于第三人张银德在向被告丁兰梅设定抵押权时既未向其告知该房屋已出租，抵押权设定后未经其同意而转让该房屋又未向其告知该房屋已转让的事实；在抵押权设定后，未经抵押权人被告丁兰梅同意处分抵押物的行为无效；在抵押权设定前后形成的租赁权不能对抗已登记的抵押权的行使，被告作为抵押权人，在抵押权已登记且实现抵押权的条件成就时，行使抵押权合法。因此，原告对该抵押房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，异议理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告陶某1的诉讼请求。案件受理费70元，由原告陶某1负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审 判 长  邱进福人民陪审员  任培智人民陪审员  马兴兵二〇一八年七月六日书 记 员  委乐业