福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2013）仓民初字第4444号原告黄一泓，女，1991年8月2日出生，汉族，住莆田市城厢区。委托代理人陈立新、黄发坦，福建谨而信律师事务所律师。被告福州滨海房地产有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人陈胜，总经理。委托代理人陈敏、林云，福建创元律师事务所律师。原告黄一泓与被告福州滨海房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月9日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年5月29日，原、被告签订合同编号为200931200467的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于仓山区餐饮房，建筑面积28.03平方米，为商业用途，总价1001975元。合同第八条约定，被告应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付原告使用。第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同附件一的房屋分层平面图显示08号餐饮房设计有烟囱位置。合同签订后，原告依约支付了全部购房款1001975元。但直至超过约定的商品房最后交付期限，原告均未接到被告的交房通知。当原告至商品房现场实地查看时，发现作为餐饮用房的上述商品房内竟没有设置烟囱位置。为此，原告向福州市城乡规划局查询该商品房的档案，其一层平面图显示经审核通过的上述商品房设计有烟囱位置。即被告未经规划部门批准擅自变更设计图纸的内容，应设置烟囱位置而未设置，导致原告购买上述商品房经营餐饮的目的无法实现。后经原告与被告多方交涉，但被告均置之不理。原告认为，本案的商品房买卖合同合法、有效成立，双方均应严格按照合同的约定履行。原告已依约全额支付购房款，被告应如期将符合约定和法定的商品房交付原告使用。现被告擅自变更规划设计，构成违约，故被告应继续履行合同，将符合使用功能的房屋交付原告，并依约承担逾期交房违约责任。原告诉请判令：1、被告继续履行合同，就仓山区餐饮房按设计图纸设置烟囱位置，将符合使用功能的房屋交付原告，并承担因此产生的全部费用；2、被告向原告支付逾期交房违约金（自2012年1月1日起按原告已付购房款1001975元的日万分之三计至实际交房之日止）。被告辩称：一、诉争房于2011年9月通过竣工验收、2011年12月通过消防验收。被告已于2011年12月以邮局挂号信方式向各个业主发出交房通知书，包括通知原告黄一泓前来交房。故被告在合同约定的交房时间2011年12月31日前已履行交房通知义务。二、诉争房未设置烟囱位置是事实，原因在于诉争房之上的104单元房以及该单元楼上的房间均为卧室，无法设置主烟囱。被告曾向原告提出将原烟囱位置移位后并入该楼主烟囱的整改方案（如同楼另一店面的烟囱经过改造，在外墙绕行后并入主烟囱，同样可以正常排放并用于餐饮经营）。但原告拒绝并阻挠被告整改，导致交房期限不断延长，该责任应由原告承担。三、即使诉争房未达到交房条件，本案也不应适用原告认为的《商品房买卖合同》第九条关于逾期交付违约金的约定，而应适用合同第八条，即“出卖人应当在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人每天10元违约金”。该项未达交付条件的处理方式系双方的选择，对原、被告均有约束力。四、原告主张的逾期交房违约金的标准如适用合同第九条约定，则为9017元／月，远远超过周边同等地段以及同类商铺的月租金损失，其违约金标准明显过高，依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，应降低原告诉请的违约金计算标准。庭审中，原告向本院提交如下证据：A1、《商品房买卖合同》，证明原、被告于2010年5月29日签订合同，约定诉争房系商业用途，且房屋分层平面图显示诉争房设计有烟囱位置，以及合同关于交房时间和被告逾期交房违约责任的约定；A2、《销售不动产统一发票》，证明原告已依约于2010年5月29日前付清全部购房款1001975元；A3、福州市城乡规划局的滨海.嘉年华E区一层平面图，证明诉争商品房的规划设计有烟囱位置，被告未经规划部门批准擅自变更设计，未在诉争房上设置烟囱位置。经庭审质证，被告对证据A1、A2、A3的真实性和证明对象无异议，认为证据A1被告在合同约定的交房期限内向原告发出交房通知，违约金应按合同第八条计算；证据A3诉争商品房上方与楼房各层卧室相对，无法设置烟囱。被告向本院提交如下证据：B1、10#104房的《商品房买卖合同》，证明诉争商铺原设计的烟囱位置与原告另购买的10#104商品房卧室相对，无法预埋烟囱，原设计位置不合理；B2、照片，证明10#楼01号商铺经整改添置外围烟囱并入10#楼主烟囱，同样可以正常用于餐饮；B3、《竣工验收备案表》；B4、《建设工程竣工验收消防复查意见书》，以上证据共同证明诉争店面所在的E区10#楼于2011年9月16日通过竣工验收，于2011年12月14日通过消防验收；B5、《业主／住户情况登记表》；B6、有线电视初装费收款收据、一户一表收款收据；B7、《承诺书》，以上证据共同证明诉争店面所在的E区10#楼已通过验收达到交房条件，原告已于2012年7月就其另行购买的同幢楼104房办理了收房手续；B8、大宗邮件交寄清单，证明被告于2011年12月20日分别对诉争店面及10#104商品房，以挂号信方式向原告发出交房通知；B9、《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买诉争店面的情况以及相关合同约定。经庭审质证，原告对证据B9的真实性和证明对象无异议，认为恰证明被告未按约履行合同。对证据B1、B3、B4、B5、B6、B7、B8的真实性无异议，证明对象有异议，认为证据B1系原告另购房的合同，与本案无关，且该商品房卧室不处在诉争餐饮店的烟囱位置之上；证据B3、B4无法证明被告交付的诉争店面符合合同约定；证据B5、B6、B7与本案无关，且不能证明待证事实；证据B8被告是否按原告地址邮寄，以及寄件内容均无法确认，且未能显示已妥投。对证据B2的真实性和证明对象有异议，认为系其他店铺的整改，与本案无关。对双方当事人提交的上述证据，本院认证如下：双方当事人对证据A1、A2、A3和证据B9的真实性和证明对象无异议；对证据B3、B4、B8的真实性无异议，本院均予以采信。证据B1、B2、B5、B6、B7与本案不具有关联性，本院不予采信。根据上述有效证据并结合当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2010年5月29日，原告黄一泓与被告福州滨海房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于福州市仓山区餐饮房，建筑面积28.03平方米，系商业用途，购房总价款为1001975元。合同第八条：“出卖人（被告）应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人每天10元违约金”。第九条：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”。合同附件一的平面图显示原告购买的08号餐饮房设计有烟囱位置。原告分别于合同签订前后，在约定时间内向被告付清全部购房款1001975元。房屋建成后，被告未在诉争店面上方设置烟囱位置。2011年9月16日，诉争店面所在的滨海·嘉年华E区10#楼通过勘察、设计、施工、监理、建设单位综合竣工验收。2011年12月14日，滨海·嘉年华E区工程经福州市公安消防支队审核验收出具意见：“消防设计经消防审核合格，并就竣工验收消防违法行为整改情况进行复查，认定工程经现场测试及抽样检查合格，可以恢复使用”。同年12月20日，被告以挂号信方式向业主（包含原告）发出交房通知，后双方未办理交房手续。另查，经福州市城乡规划局审批通过的滨海.嘉年华E区一层平面图显示，诉争店面上方设计有烟囱位置。本院认为，本案《商品房买卖合同》及相关合同附件是原、被告双方的真实意思表示，依法有效成立，双方均应严格遵照履行。被告应向原告交付符合合同约定的商品房，但被告未按合同附件平面图的设计在诉争房上设置烟囱位置，擅自变更规划部门的规划设计内容，违反了《商品房买卖合同》第八条第2点的商品房交付条件：“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件”，故被告构成违约。现原告要求被告继续履行合同，按规划设计图纸在诉争店面设置烟囱位置，并承担全部费用的诉请，本院予以支持。关于被告应承担何种违约责任的问题，因本案中，商品房未达到交付条件，买受人是否行使拒收房屋、主张逾期交房违约责任的条款选择是按《商品房买卖合同》第八条第二款第二项约定处理：“买受人同意接收，出卖人支付买受人每天10元违约金”，而非选择第八条第二款第一项“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”。因此，原告诉请按《商品房买卖合同》第九条第一款第一项关于按已付购房款的日万分之三计付逾期交房违约金缺乏依据。但鉴于诉争店面按双方在《商品房买卖合同》的约定，双方均明确用于餐饮商业用途，被告未设置烟囱的违约行为，对诉争店面的餐饮经营存在较大的影响，双方关于交房条件及相应违约责任的适用条款（合同第八条第二款第二项）约定的每天10元违约金明显过低，显失公平，本院认为应酌情予以调整，认定每天50元违约金为宜，并自2012年1月1日起计至本判决确定的被告设置完成诉争店面烟囱位置之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告福州滨海房地产有限公司于本判决生效之日起三个月内在福州市仓山区餐饮房上方按规划设计要求设置烟囱位置，并承担费用；二、被告福州滨海房地产有限公司于本判决生效之日起十日内按每天50元的标准向原告支付违约金（自2012年1月1日起计至被告按规划设置烟囱位置之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15470元，由原告负担3470元，由被告负担12000元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴洪青代理审判员  陈家挺人民陪审员  杨宗钦二〇一四年十二月二十六日书 记 员  杨 敏附一∶本判决书引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。附二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。