山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟商二终字第33号
上诉人（原审被告）：鞠鸿宝，无固定职业。
委托代理人：王承强，山东滨海正大律师事务所律师。
委托代理人：王政，女，1977年3月2日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审原告）：烟台银都置业有限公司。住所地：烟台市芝罘区海港路**号润隆**楼。
法定代表人：范小冲，总经理。
委托代理人：王可菊，山东鑫士铭律师事务所律师。
上诉人鞠鸿宝因与被上诉人烟台银都置业有限公司（以下简称银都置业公司）担保追偿权纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2012）芝民一初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鞠鸿宝的委托代理人王承强、被上诉人银都置业公司的委托代理人王可菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
银都置业公司在原审诉称，我公司在2007年与鞠鸿宝签订了合同编号为2433号的商品房买卖合同及补充协议，约定鞠鸿宝购买我公司开发建设的座落于烟台市芝罘区海港路26号S2-2101号房产，房屋总价款为1091683元。鞠鸿宝为交付房款，向银行贷款760000元，我公司作为连带责任保证的保证人为其提供担保。2010年2月，鞠鸿宝提起诉讼要求撤销与我公司签订的商品房买卖合同，案经烟台市莱山区人民法院审理后作出（2010）莱民三初字第8号民事判决书，判决撤销双方签订的商品房买卖合同，判令我公司向鞠鸿宝返还购房款和利息以及升值损失等，鞠鸿宝向我公司返还占有的房屋。判决生效后，因鞠鸿宝未按期向贷款行还贷，贷款行按照个人贷款合同（抵押、保证）约定宣布贷款提前到期，并于2011年12月1日从我公司保证金账户内扣划了67×××95.88元用于偿还鞠鸿宝的剩余全部房贷本息。虽经我公司追偿，但鞠鸿宝一直未偿还我公司垫付的上述银行贷款本息。故请求判令鞠鸿宝偿还我公司代垫的银行贷款本金667144.80元。
鞠鸿宝在原审答辩称，银都置业公司的诉讼请求不成立，理由如下：第一，银都置业公司与我之间的商品房买卖合同经烟台市莱山区人民法院和烟台市中级人民法院判决撤销后，我已向贷款银行发出了解除贷款合同的通知书，贷款行已收到。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因双方的商品房买卖合同被依法撤销，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，我依法通知贷款银行解除商品房担保贷款合同的行为符合法律规定；第二，我与银都置业公司之间的商品房买卖合同被撤销，商品房担保贷款合同被依法解除，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，向银行返还已取得的银行贷款的义务在银都置业公司，根本不是银都置业公司所说的替我还贷；第三，银都置业公司在烟台市莱山区人民法院执行扣划其银行存款的当天就将我起诉，并申请冻结了该执行款，其目的就是阻却生效判决的执行。银都置业公司的做法不仅给我的信用及正常生活造成严重影响，也严重损害了司法判决的严肃性。综上，商品房买卖合同被依法撤销后，银都置业公司拒不履行生效判决，在商品房担保贷款合同被依法解除的情况下，银行依照法律规定要求银都置业公司返还购房贷款，根本不是银都置业公司所称的替我还贷。银都置业公司欺诈在先，又不履行判决，我对此不存在任何过错。故银都置业公司的追偿权不成立。请求依法驳回银都置业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2007年，银都置业公司作为出卖人与鞠鸿宝作为买受人签订了合同编号为2433号的商品房买卖合同及补充协议（买卖合同及补充协议没有载明签订时间，鞠鸿宝根据其提交的交款单复印件主张双方签订合同的时间是2007年3月30日，银都置业公司则根据补充协议主张双方签订合同的时间是2007年6月1日）。商品房买卖合同载明：鞠鸿宝购买银都置业公司开发建设的座落于烟台市芝罘区海港路26号S2公寓2101号、建筑面积120.15平方米的房屋1套，单价每平方米9086元，总计价款1091683元；银都置业公司以出让方式取得位于烟台市芝罘区海港路26号编号为3-3地块的土地使用权，该地块规划用途为住宅，土地使用年限自2005年6月17日至2075年6月16日；银都置业公司应于2008年9月30日前将通过竣工验收的房产交付给鞠鸿宝，逾期交房超过90日的，鞠鸿宝有权解除合同，银都置业公司应自鞠鸿宝解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按鞠鸿宝累计已付款2％向鞠鸿宝支付违约金；银都置业公司应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由银都置业公司提供的相关资料报房产管理部门备案。补充协议载明：鞠鸿宝自愿购买由银都置业公司开发的位于烟台市芝罘区海港路26号的阳光100城市广场第S2号楼2101号房屋，已详细阅读和理解银都置业公司在销售现场公示的商品房买卖合同范本及《阳光100城市广场业主临时公约》，并于2007年6月1自前来银都置业公司处签订商品房买卖合同及相关附件；鞠鸿宝于2007年6月1日向银都置业公司支付首期房款人民币331683元，余款760000元采用贷款方式支付；银都置业公司在为鞠鸿宝与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如鞠鸿宝获得贷款后未按时履行还贷义务，导致银行提前解除抵押合同并致银都置业公司承担连带担保责任、偿还鞠鸿宝所欠全部贷款余额的，鞠鸿宝应于银都置业公司代为清偿其贷款后10日内偿还银都置业公司垫付的全部贷款款项本金、利息及罚息，并应承担房屋总价款10%的违约金，否则，银都置业公司有权解除买卖合同，并要求鞠鸿宝偿还垫付的全部贷款款项并承担比例为房屋总价款10%的违约金及银都置业公司代为清偿的贷款及银行罚息等全部款项；本协议如与商品房买卖合同条款有冲突之处，则以本补充协议约定为准。
上述商品房买卖合同及补充协议签订之前和签订之后，鞠鸿宝分别于2007年4月3日向银都置业公司交付房款99169元，2007年6月1日交款222514元，2007年8月27日交款10000元，合计支付首付款331683元。
2007年10月25日，中国光大银行烟台分行与银都置业公司、鞠鸿宝在签订的个人贷款合同（抵押、保证）中约定：鞠鸿宝为购买银都置业公司开发建设的涉案房产，向贷款人（中国光大银行烟台分行）贷款760000元，借期为240个月，实际日期以借据为准；借期内按年利率6.6555%计息，逾期付款，中国光大银行烟台分行有权按合同约定的利率上浮50％向鞠鸿宝计收罚息；鞠鸿宝未按时足额还款，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项；鞠鸿宝以其所购买银都置业公司的阳光100城市广场S2-2101号房屋提供抵押担保；由银都置业公司为鞠鸿宝的房贷提供连带责任保证，保证范围为本合同项下的贷款本金、利息、违约金、赔偿金及实现债权的费用；鞠鸿宝没有按合同约定履行还款义务，银都置业公司承诺按贷款人要求履行还款义务，若银都置业公司不按合同履行保证责任，贷款人有权从银都置业公司账户直接扣收相关款项，或向银都置业公司行使追索权。若债务人不按期还贷，贷款人有权宣布全部贷款提前到期。
个人贷款合同（抵押、保证）签订后，中国光大银行烟台分行于2007年10月29日将贷款760000元付至银都置业公司账户内。2008年11月23日，鞠鸿宝领取了房屋钥匙，同时银都置业公司将逾期交房违约金抵顶物业管理费和有线电视安装费后，余额1464元以存单的形式支付给了鞠鸿宝，烟台阳光壹佰物业管理服务有限公司就抵顶的物业管理费和有线电视安装费给鞠鸿宝出具了收款收据。
2010年初，鞠鸿宝以商品房买卖合同中载明涉案房屋的土地使用年限为70年，而银都置业公司办理的土地使用权证载明的土地使用年限却为40年，银都置业公司存在欺诈为由，具状至烟台市莱山区人民法院，请求：1、撤销双方签订的商品房买卖合同，银都置业公司退还购房款1091683元；2、银都置业公司赔偿鞠鸿宝已交房款的利息损失218772.58元（暂计算至2010年8月17日），之后仍按同期银行贷款利率计算至判决确定的履行之日；3、银都置业公司赔偿鞠鸿宝房屋升值损失234571元（根据评估机构评估的房屋现行市场价值计算）；4、银都置业公司赔偿鞠鸿宝房屋租金损失112674.69元（自2008年10月1日计算至2010年8月17日，共22.57个月，按照评估报告确定的每平方米每月租金41.55元的标准，乘以房屋面积计算）；5、银都置业公司赔偿鞠鸿宝办理贷款产生的抵押手续费、登记费及印花税合计418元。
烟台市莱山区人民法院经审理认为：银都置业公司故意隐瞒土地使用年限为40年的事实以及故意告知鞠鸿宝美国仲量联行进驻烟台阳光100并进行酒店服务式公寓运营管理的虚假情况的行为构成欺诈，鞠鸿宝主张撤销双方签订的商品房买卖合同的请求，应予以支持。鞠鸿宝与银都置业公司签订商品房买卖合同后，按照合同约定向银都置业公司支付了全部房款。2008年11月2日，涉案房屋通过了竣工验收后，鞠鸿宝于2008年11月23日领取了房屋钥匙，应当视为银都置业公司向鞠鸿宝交付了房屋。因银都置业公司的行为构成欺诈导致合同被撤销，故银都置业公司应当返还鞠鸿宝已付购房款1091683元，鞠鸿宝主张将涉案房屋返还银都置业公司，同时银都置业公司还应当赔偿鞠鸿宝受到的损失，故鞠鸿宝要求银都置业公司赔偿房屋升值损失和利息损失，应予支持。鞠鸿宝主张的为办理贷款而支出的抵押手续费、登记费及印花税等费用，是鞠鸿宝为交付房款支付的必要费用，也是鞠鸿宝获得升值受益的成本，故鞠鸿宝要求银都置业公司赔偿办理贷款产生的相关费用，不予支持；鞠鸿宝要求银都置业公司赔偿2008年10月1日至2010年8月17日期间的租金损失，因其并未将涉案房屋出租给他人，也未与他人签订房屋租赁合同，鞠鸿宝也没有证据证实其实际产生了租金损失，故鞠鸿宝要求银都置业公司赔偿租金损失，不应支持。烟台市莱山区人民法院基于上述事实和理由，作出（2010）莱民三初字第8号民事判决书，判决：一、撤销鞠鸿宝与银都置业公司签订的合同编号为2433号的商品房买卖合同；二、银都置业公司返还鞠鸿宝购房款1091683元；三、鞠鸿宝将位于烟台市芝罘区海港路26号S2公寓2101号房屋返还给银都置业公司，于本判决生效后10日内履行；四、银都置业公司赔偿鞠鸿宝房屋升值损失234571元；五、银都置业公司赔偿鞠鸿宝利息损失（自2010年7月14日至银都置业公司实际履行之日止。首付款331683元按照同期银行贷款利率计算；贷款760000元以鞠鸿宝实际向银行支付的贷款利息为准）；六、上述第二、四、五项，银都置业公司于本判决生效后10日内履行；七、驳回鞠鸿宝的其他诉讼请求。鞠鸿宝和银都置业公司对该判决均不服提起上诉。山东省烟台市中级人民法院经审理后于2011年5月20日作出（2010）烟民一终字第1279号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
又查，鞠鸿宝于2007年在银都置业公司开发的阳光100城市广场楼盘共购买了七套房产（包含涉案房产），各套房产均有贷款，贷款金额不等，贷款保证人均为银都置业公司。鞠鸿宝于2010年初同时具状至法院要求撤销该七套房产的商品房买卖合同。七案件诉讼请求除具体数额不同外，主张的事项一致。该七套房产的一审判决案号为（2010）莱民三初字第5、6、7、8、9、10和11号，终审判决书编号为（2010）烟民一终字第1276、1277、1278、1279、1280、1281和1282号，七份判决书的生效日期均为2011年8月12日。该七份判决书生效后，银都置业公司分别于2011年8月18日、9月13日和10月11日向烟台市莱山区人民法院递交要求履行生效判决的申请书，同意将已冻结的银行存款全部扣划至莱山区法院账户，对有争议的首付款利息先不予支付，待双方确认后再行支付。银都置业公司同时提出因涉案房产设有抵押和备案，故请求先将返还房款总额中的银行贷款部分支付给各贷款行，待鞠鸿宝履行返还房产、解除抵押和协助撤销备案后再将余款支付给鞠鸿宝，若因鞠鸿宝原因致使拖延履行，由此产生的双倍利息由鞠鸿宝承担。烟台市莱山区人民法院为此以调查笔录形式分别于2011年9月9日、9月19日、10月11日和11月1日征求银都置业公司和鞠鸿宝意见，双方未达成一致。
庭审中，银都置业公司和鞠鸿宝确认，烟台市莱山区人民法院于2010年8月依据鞠鸿宝的申请冻结了银都置业公司银行存款985万元，于2012年3月20日依据鞠鸿宝的执行申请书下达执行裁定，将其中的915万元扣划至烟台市莱山区人民法院。双方均认可烟台市莱山区人民法院扣划的915万元银行存款中，包含了涉案房产的房款本金、升值损失和利息损失，只是对利息的计算方式和截止日期双方有不同意见，目前双方尚未达成一致。鞠鸿宝同意可由银都置业公司自行接管上述七套房屋。银都置业公司已实际收回了上述七套房屋。
再查，山东省烟台市中级人民法院作出了维持烟台市莱山区人民法院的终审判决后，鞠鸿宝向各贷款银行发出解除贷款担保合同通知，并明确不再按期偿还房贷。2011年12月1日，本案贷款银行中国光大银行烟台分行通知银都置业公司，因鞠鸿宝未履行按期还贷义务，贷款行宣布鞠鸿宝的全部贷款提前到期，银都置业公司作为保证人应代为鞠鸿宝偿还全部贷款本息。2011年12月1日，中国光大银行烟台分行从银都置业公司保证金账户扣划了67×××95.88元用于偿还鞠鸿宝房贷余款本息。银都置业公司遂于2012年3月29日具状至原审法院。
诉讼中，原审法院根据银都置业公司的财产保全申请，裁定截留了烟台市莱山区人民法院自银都置业公司扣划、拟发放给鞠鸿宝的部分案款800000元，后解除了对其中110000元的截留。
原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，银都置业公司与鞠鸿宝之间的商品房买卖合同被依法撤销，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，鞠鸿宝依法通知贷款银行解除商品房担保贷款合同的行为符合法律规定。
根据最高人民法院上述司法解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，银都置业公司在商品房买卖合同被撤销和商品房担保贷款合同也被解除后，本应当将收受的购房贷款和购房首付款的本金及利息分别返还给贷款银行和鞠鸿宝。但在本案中，由于银都置业公司应当返还给贷款银行的贷款本息，已经包含在生效的（2010）莱民三初字第8号民事判决中确定的给付义务中，且该部分款项已根据鞠鸿宝的执行申请被扣划至烟台市莱山区人民法院。而贷款行中国光大银行烟台分行又于2011年12月1日自银都置业公司扣划了本案中鞠鸿宝所欠贷款本息，也就是说，银都置业公司既归还了鞠鸿宝在贷款行的贷款本息余额，又将全部房款本金和利息（其中包含了鞠鸿宝的贷款本息余额）支付到了烟台市莱山区人民法院，属于重复支付。中国光大银行烟台分行基于商品房贷款担保合同迳行自银都置业公司扣划鞠鸿宝所欠款项后，银都置业公司作为担保人，有权向鞠鸿宝追偿。故银都置业公司要求鞠鸿宝偿还代付的银行贷款本金，理由正当，应予支持。鞠鸿宝关于贷款行扣划银都置业公司保证金用于偿还鞠鸿宝全部贷款本息余额的行为与自己无关的辩解，与中国光大银行烟台分行同银都置业公司及鞠鸿宝签订的个人贷款合同（抵押、保证）及补充协议约定的内容相悖，其不同意偿还给银都置业公司上述贷款本金的理由不当，不应予以采信。
综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条之规定，原审法院于2013年5月27日判决：限鞠鸿宝于本判决生效之日起10日内偿付给烟台银都置业有限公司代偿的借款本金667144.80元。
如果鞠鸿宝不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给银都置业公司。
案件受理费11810元，由银都置业公司负担1339元，鞠鸿宝负担10471元；财产保全费4250元，由银都置业公司负担392元，由鞠鸿宝负担3858元。因银都置业公司已预交，限鞠鸿宝支付给银都置业公司14329元。
原审宣判后，上诉人鞠鸿宝不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由：1、上诉人和被上诉人的商品房买卖合同经一、二审法院判决撤销后，被上诉人拒不履行生效的判决，莱山区法院也不给上诉人立案执行，一审法院对此事实未予认定，系遗漏重要事实。后，莱山区法院于2012年3月29日扣划了被上诉人银行账户存款915万元后，上诉人仍未得到全部案款。上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷的七个案件至今未结案，被上诉人仍有4245526.80元未实际支付给上诉人。因被上诉人的行为致使上诉人未实际收到被上诉人支付生效判决确定的给付款项，被上诉人何来重复支付？原审法院对此事实认定错误。2、一审法院依据担保法认定被上诉人有权向上诉人追偿被贷款银行扣划的借款本金系适用法律错误。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还给担保权人和买受人。担保贷款合同解除后，上诉人已没有贷款合同约定的每月按期还本付息的义务，被上诉人的担保人身份亦不存在。由于被上诉人未按照判决向上诉人履行义务，在上诉人没有拿到被上诉人应支付的购房款的情况下，银行按照上述司法解释的规定要求被上诉人履行返还贷款义务，而不是承担担保责任。在此情况下，购房款的返还义务在被上诉人，而不在上诉人。因此，根本不存在被上诉人作为担保人承担担保责任的问题，更不存在垫付的问题，一审法院认定被上诉人有权向上诉人追偿被贷款银行扣划的借款本金适用法律错误。3、一审法院判决上诉人承担诉讼费用适用法律错误。被上诉人将其取得的银行贷款返还给贷款银行，是被上诉人应尽的义务。如果被上诉人认为银行要求其返还购房贷款的行为有错误，应当对银行追偿，此为两个法律关系。被上诉人不能因此拒绝履行原判决的义务，上诉人对此没有任何过错。而造成今天的局面的根源在于被上诉人不履行生效判决所致，被上诉人应承担全部过错责任，一审法院判决由上诉人承担诉讼费用是完全错误的。
被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，上诉人鞠鸿宝以银都置业公司存在欺诈为由诉至莱山区人民法院，请求判令撤销商品房买卖合同、退还购房款及赔偿损失一案的起诉时间为2009年2月，原审认定为2010年初有误。
本院经审理查明的其他案件事实同原审。
本院认为，2007年10月25日，中国光大银行烟台分行与银都置业公司、鞠鸿宝签订的个人贷款合同（抵押、保证）系三方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。
合同签订后，上诉人鞠鸿宝在履行其与被上诉人银都置业公司的商品房买卖合同过程中，以银都置业公司存在欺诈为由诉至法院，法院判决撤销了双方的商品房买卖合同。该判决生效后，上诉人鞠鸿宝申请法院执行。后鞠鸿宝以未收到购房合同纠纷的执行款，无力还银行贷款为由，向银都置业公司和贷款银行发出了解除贷款担保合同通知书，事实清楚。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。上诉人请求解除涉案的个人贷款合同（抵押、保证）的主张符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人根据法律的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故鞠鸿宝在商品房买卖合同纠纷判决生效后，向银都置业公司和中国光大银行烟台分行送达了解除贷款担保合同通知后，上诉人鞠鸿宝与中国光大银行烟台分行和银都置业公司签订的个人贷款合同（抵押、保证）已经依法解除。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案个人贷款合同（抵押、保证）被解除后，被上诉人银都置业公司以其履行了担保义务为由向上诉人行使追偿权的诉讼主张于法无据，依法不应予以支持。
综上，上诉人之上诉主张成立，本院依法予以支持。原判决适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2012）芝民一初字第364号民事判决；
二、驳回被上诉人烟台银都置业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费11801元、财产保全费4250元、二审案件受理费5905元，均由被上诉人烟台银都置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 董 玉 新
审判员 孙 威
审判员 王 汝 娟
二〇一四年十一月十日
书记员 张丽丽存在