浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬象民初字第757号
原告：赖申娣。
委托代理人：马斌涵。
被告：钱亚芳。
被告：葛成。
两被告共同委托代理人：许见红。
第三人：陆久高。
委托代理人：陆志高。
委托代理人：张秋霞。
第三人：林善孟。
委托代理人：贺金玉。
第三人：朱伟族。
委托代理人：周金飞。
原告赖申娣为与被告钱亚芳、葛成及第三人陆久高、林善孟、朱伟族物权保护纠纷一案，于2014年5月28日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员王云奖独任审判，于2014年7月4日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人马斌涵，被告钱亚芳、葛成及其共同委托代理人许见红，第三人陆久高的委托代理人陆志高，第三人林善孟的委托代理人贺金玉到庭参加诉讼。第三人朱伟族经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加该次庭审。后因案情复杂，本院于2014年7月28日裁定转为普通程序，后于2014年9月23日再次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人马斌涵，被告葛成及两被告的共同委托代理人许见红，第三人陆久高的委托代理人陆志高，第三人朱伟族的委托代理人周金飞到庭参加诉讼。第三人林善孟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加该次庭审。第三人朱伟族申请的证人徐某到庭陈述。本案现已审理终结。
原告赖申娣起诉称：2013年4月17日，原告购得第三人陆久高名下位于象山县丹东街道靖南大街731-26号二层的楼房及楼下的车棚就开始占有、使用该车棚。2013年9月1日，被告钱亚芳、葛成非法破坏原告占有、使用的该车棚的分隔墙并侵占了该车棚。
据原告获悉，原告所购买房屋所在楼房的一至三层均系第三人朱伟族投资建设，后第三人朱伟族将其中的二层（即原告从第三人陆久高处购得的房屋）卖给了第三人林善孟，并且第三人朱伟族和林善孟约定位于一楼的一间约5平方的车棚归第三人林善孟使用。2003年9月28日，第三人林善孟将二楼房屋（包括位于楼下的车棚）转卖给第三人陆久高。2011年2月份，被告钱亚芳、葛成从第三人朱伟族处购得位于原告楼下的登记地址为象山县丹东街道万象路125-127号的街面房两间。
原告认为，本案讼争的车棚按照该房屋的历史渊源，其使用权应当属于原告，两被告破坏、侵占该车棚的行为严重侵害了原告的合法权益，经交涉未果，故诉请法院判决：确认位于象山县丹东街道靖南大街731-26号一层被被告钱亚芳、葛成侵占、破坏的车棚（约5平方米）的使用权归原告赖申娣，并由被告钱亚芳、葛成对该车棚恢复原状。
被告钱亚芳、葛成答辩称：原告对诉争车棚无所有权和合法使用权，原告无权主张物权保护，具体理由如下：1.从原告提供的房屋权证看，原告对诉争车棚无所有权；原所有权人即第三人朱伟族将位于象山县丹东街道万象路125-127号街面房转让给两被告时（含被告目前）的房屋权证，载明商业用途建筑面积为64.18平方米，车棚为23.94平方米，而诉争车棚的面积已包含在23.94平方米的车棚内。2.虽然2003年8月5日朱伟族无偿将诉争车棚给林善孟使用，但林善孟并未取得该5平方左右车棚的所有权，林善孟于2003年9月28日将其所购的位于象山县丹东街道街四26梯（现门牌号为象山县丹东街道靖南大街731-26号）二层房屋转让给陆久高时，虽对诉争车棚作出处分，但因为林善孟无权处分该车棚，因而当陆久高再次转让车棚给原告时，陆久高也无权处分该5平方米车棚，故原告未能合法取得该车棚的使用权。综上，诉争车棚的物权已合法登记为被告所有，原告诉请没有物权基础，亦无理由主张被告侵犯其物权。
第三人陆久高陈述称：从案涉相关房屋及车棚的买卖与流转过程看，朱伟族等人的买卖是合理合法的，原告因买受房屋而取得了附属车棚的使用权；朱伟族在买卖合同中是否将车棚出售给被告钱亚芳和葛成，以及买卖过程中是否说明不包括诉争车棚，第三人朱伟族与两被告应当清楚；如果朱伟族将街面房与附属车棚及诉争车棚一同出卖给钱亚芳和葛成，那么双方合同中房屋的出售价格应包括该约5平方米车棚的价格，如不包括车棚的价格，朱伟族也可以向两被告主张收回车棚的使用权。
第三人林善孟的陈述意见与第三人陆久高一致。
第三人朱伟族陈述称：买卖双方及（中介）担保方赖爱飞一起看房时以及后来将案涉街面房卖给钱亚芳母子时均明确告知案涉车棚归二楼住户（陆久高）使用，出售的街面房与附属车棚及售价均不包含诉争车棚。
为证明上述诉称事实，原告向本院提供如下证据：
1.房屋买卖合同一组：象山县吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）与林善孟签订的《商品房买卖合同》一份及朱伟族与林善孟签订的《另约定》一份，林善孟与陆久高签订的《存量房屋买卖中介合同》一份，陆久高与原告签订的《存量房屋买卖中介合同》一份，吉祥公司与朱伟族就现万象路125-127号街面房所签订的《商品房买卖合同》和朱伟族与钱亚芳、葛成签订的《房屋买卖协议》各一份，拟共同证明案涉车棚的使用权应该属于原告，被告无权占有、使用案涉车棚的事实；
2.照片复印件三张、《接警单综合信息》一份，拟证明2013年9月1日被告钱亚芳、葛成非法破坏分隔墙，侵占了原告占有、使用的车棚的事实；
3.象山县人民法院《谈话笔录》一份，拟证明位于大红鹰家园街四26号（现为靖南大街731-26号）一楼的案涉车棚原已由原告占有、使用，现其被两被告破坏、侵占，且第三人朱伟族等对此均知情的事实；
4.房权证丹东街道字××号所有权证一份，拟证明车棚原来未登记明确权属的事实。
为证明上述辩称事实，两被告向本院提供如下证据：
原所有权人朱伟族的房屋产权证、两被告分别于2011年3月及2013年12月24日领取的房屋产权证各一份以及朱伟族和钱亚芳、葛成签订的商品房买卖中介合同一份，拟证明朱伟族与钱亚芳母子在2011年2月10日签订的商品房买卖合同中载明了买卖的标的，即街面房64.18平方米、车棚23.94平方米，诉争车棚包含在23.94平方米车棚范围之内，两被告于2011年3月因转让而最初取得的房屋产权证与朱伟族的房屋产权证附图上的建筑面积相同（车棚面积在附图中有记载、但均未予以登记），2013年12月24日补正登记时车棚（面积23.94平方米，含诉争车棚）已登记为两被告所有的事实。
第三人陆久高与第三人林善孟未向本院提供证据。
为证明陈述事实，第三人朱伟族向本院提供如下证据：
1.付款凭证和《房屋买卖协议》各一份，拟证明双方签订过该协议并且按照该协议履行的事实；
2.申请证人徐某到庭陈述，证人徐某陈述称：朱伟族夫妻与案涉街面房的买方、担保人等共同草拟好房屋买卖协议的内容后由其打字，该协议在证人办公电脑上存档的日期为2011年3月2日，该协议签订后买方即支付一笔款项，2011年5月底付清余款后证人所在公司从案涉街面房搬离；该协议括号备注的“现实际使用面积”的意思即为案涉诉争车棚归二楼住户使用、不包括在房产证登记的街面等房屋的建筑面积范围之内。
对原、被告与第三人各自提供的证据，当事人质证及本院认证如下：
对原告提供的证1，被告质证对前四份房屋买卖合同的真实性无异议，认为在2011年2月朱伟族与钱亚芳、葛成签订《存量房屋买卖中介合同》之前，诉争车棚的所有权及使用权均没有处分过。第一份房屋买卖合同载明出售的主体是吉祥公司，其将套房出卖给林善孟，而非朱伟族出售，该合同未涉及诉争车棚或车棚，而《另约定》明确提到5平方米诉争车棚仅归林善孟使用，并非卖给林善孟的；对第二与第三份房屋买卖合同所指向的二楼房屋及诉争诉争车棚一并多次转让给陆久高和原告时，因林善孟系无权处分，陆久高也无权处分该诉争车棚；对朱伟族与钱亚芳、葛成签订的《房屋买卖协议》，该协议没有签字，其实双方签过字、且向房地产部门报备的《存量房屋买卖中介合同》表明，2011年2月朱伟族出售给两被告的房屋面积包含了诉争车棚的面积，该中介合同才是体现双方真实意思的合同，因而该《房屋买卖协议》不能作为有效证据使用。对原告提供的证1，第三人陆久高质证对该组证据真实性无异议，认为朱伟族将二楼房屋及车棚出售给林善孟，林善孟再卖给陆久高，陆久高再卖给赖申娣，上述所有买卖过程被实际履行的合同与成交价格均系买卖双方的真实意思，二楼房屋及诉争车棚一直以来都是作为整体买卖的；第三人林善孟对该组证据质证认为其房屋买进后未实际居住即出售给陆久高，不清楚诉争车棚屋的实际使用情况。第三人朱伟族质证认为其对林善孟、陆久高将二楼房屋再行转让不知情，但诉争车棚应归受让人，其将街面房转让给被告时明确告知其无权使用二楼住户实际使用的诉争车棚。本院对该组证据中前四份房屋买卖合同及《另约定》的真实性予以认证，对《房屋买卖协议》的真实性等将结合其他证据等予以综合认证。
对原告提供的证2，被告质证对真实性无异议，对其证明目的有异议，认为不能说明是被告非法破坏和侵占诉争车棚，只是双方有争议，有关部门进行过处理；第三人陆久高质证无异议，第三人林善孟质证认为对原、被告等因诉争车棚发生争议不知情；第三人朱伟族质证认为原、被告之间发生争议与其无关，但其未将诉争车棚出卖给被告，签协议时告知其转让的街面房与车棚不包括二楼住户使用的诉争车棚。本院对该证的真实性予以认证。
对原告提供的证3，被告质证认为该笔录作为证据是不妥当的，朱伟族表明了其主观意见，违反证据的客观性；因朱伟族是本案当事人，应当在法庭上陈述相关事实，但其谈话笔录前面部分说他将64.18平方米和24.94平方米的房子卖给钱亚芳母子属实，至于其所提到的5平方米车棚的问题，朱伟族并未在谈话笔录中说清楚，且所说不事实。第三人陆久高质证认为谈话笔录反映了当时葛成等与朱伟族房屋买卖的事实真相，之所以会出现有签字和未签字的合同，是为了避税提供给房管部门作房产证的合同，建议法庭采纳真实的合同，以避免被告违法逃避税收。第三人林善孟质证认为其不知情。第三人朱伟族质证认为笔录内容属实。谈话笔录虽均由本院依法制作，但因均系当事人陈述，本院将结合其他证据予以综合认证。
对原告提供的证4，被告质证认为产权证附图包含了诉争车棚的面积，图上面积为80多平方米，分套内面积和分摊面积，加上分摊面积才是80多平方米，被告的产权证附图和朱伟族产权证的附图实际上一样，只是将车棚面积23.94平方米划为两间，也说明朱伟族当时将23.94平方米的车棚与一楼街面整体出卖。第三人陆久高和林善孟、朱伟族对该证质证无异议。本院对该证的真实性予以认证。
对被告提供的证据，原告质证对三份房地产权证的真实性无异议，但认为该组证据不能证明房屋的真实状态。一方面，朱伟族在2003年8月12日取得的房屋所有权证虽然记载车棚面积为23.94平方米，但该登记明显错误，因为2003年8月5日朱伟族与林善孟签订的《另约定》明确将面积为5平方左右（高度为2米）的车棚归林善孟使用，并且根据有关物权登记法规，高度只有2米的房屋是不能登记物权的，因而可以确定朱伟族的该份房屋所有权证系登记错误，不能真实反映案涉诉争车棚的权利状况。另一方面，两被告2013年取得的房屋所有权证虽登记有车棚两间，每间面积均为11.97平方米，但该两份所有权证不能真实反映权利状态，也属登记错误；同样，朱伟族与两被告之间的房屋买卖中介合同，不能反映合同当事人之间真实的意思表示，其真实的意思表示体现在原告提供的《房屋买卖协议》中，房屋买卖合同系阴阳合同，提交房管处备案的中介合同系阳合同，应以原告提交的阴合同——《房屋买卖协议》为准，因为该中介合同由中介方书写，上面记载车棚面积23.94平方米，要么是笔误，要么是写合同时忘记将诉争车棚已由二楼住户合法使用的真实状况考虑进去，且即使中介合同记载车棚面积是23.94平方米，朱伟族也无权处分，因为他在2003年8月5日已将诉争车棚的使用权让渡给了林善孟。第三人陆久高质证认为被告2013年12月份的产权证是后补的，最初的产权证没有载明23.94平方米包括诉争车棚，2003年办证时因为6平方米以下、高度2米左右的车棚不能分割单独做产权证，只能把使用权分割出来供二楼住户使用。第三人林善孟质证认为不清楚相关情况。第三人朱伟族质证认为原告提供的《房屋买卖协议》是真实的，有银行回单可佐证，被告提供的中介合同也签订过，目的是被告为了少交点税款。本院对该组证据中三份权证的真实性予以认证，对其关联性等以及中介合同将结合其他证据予以综合认证。
对第三人朱伟族提供的证1，原告质证认为《房屋买卖协议》真实，两被告质证无异议，第三人陆久高质证无异议，第三人林善孟未到庭质证，本院对该组证据予以认证。
对第三人朱伟族提供的证2，原告质证认为证人证言客观真实，应予采信；被告质证认为朱伟族与证人系雇主与雇员关系，证人作证的可信度不高，证人陈述不客观，不认可证人对以“实际使用面积”为准的解释，对证人关于房屋总价款等的陈述无异议；第三人陆久高对证人证言质证无异议；第三人林善孟未到庭质证，本院对该证人证言将结合其他证据予以综合认证。
结合上述当事人诉辩、庭审陈述与举证、质证意见，以及本院认证意见，本院认定本案事实如下：
诉争车棚位于象山县丹东街道靖南大街731-26号（该单元楼房原门牌号为象山县丹东街道大红鹰家园街四26梯，现该车棚前面西首的街面房门牌号为象山县丹东街道万象路125-127号，该三个门牌号均指向案涉车棚所在的三层商住楼）一楼，该车棚所在的一至三层商住楼，均由第三人朱伟族投资建造，因其个人无建房资质等原因，遂以其本人或客户向吉祥公司购买商品房名义申办房屋相关权证或分层出售。该商品楼房建成时一楼两间街面（面积为64.18平方米）与附属车棚2间（面积为23.94平方米）及该单元的一楼楼梯下空间的地面水平高度一致。该楼房建成后，第三人朱伟族作为该楼房的实际建造人，因故在附属车棚中靠南首的一间，另行修筑分隔墙，分割、建造而形成位于街面房后面东首面积约5平方米、高度为2米多、地平高出附属车棚其他部分10公分左右的诉争车棚。
2003年8月5日，第三人朱伟族与吉祥公司签订《商品房买卖合同》一份，将案涉一楼街面房两间（用途为营业、建筑面积为64.18平方米，权证附记中载明含公用分摊面积3.36平方米，车棚23.94平方米）登记过户至第三人朱伟族名下。2003年8月5日，第三人朱伟族以吉祥公司名义与第三人林善孟签订《商品房买卖合同》，将面积为97.06平方米的案涉商住楼的二楼房屋出售给第三人林善孟；同日，第三人朱伟族与林善孟签订《另约定》一份，约定第三人朱伟族将案涉商住楼楼梯下的空间归三楼用户使用，且其自愿将面积为5平方、高度为2米的诉争车棚归林善孟使用。后第三人林善孟于2003年9月28日与陆久高等签订《存量房屋买卖中介合同》一份，将案涉商住楼二楼的房屋（含独立的附属用房，约6平方米的自行车库即诉争车棚）转让给陆久高所有，后对该房屋进行装修、入住并实际使用诉争车棚。
2011年2月10日，第三人朱伟族与两被告签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定朱伟族将前述位于万象路125-127号的街面房两间（建筑面积为64.18平方米）及23.94平方米的附属车棚以856000元的价格出售给两被告，买卖双方以该份房屋买卖中介合同作为向房管、税务等部门纳税、备案、办理房屋权证的合同文本。此后，第三人朱伟族与两被告及担保人赖爱飞于2011年3月初就案涉街面房的买卖事宜另行签订《房屋买卖协议》一份，约定朱伟族将位于象山县丹东街道万象路125-127号（原大红鹰家园街四26梯一层）街面转让给两被告，房屋总价为1566000元整，房屋建筑面积以房产证（现实际使用面积）为准；两被告于2011年3月2日前支付房款1066000元整，同时朱伟族将产权证交两被告办理过户手续；两被告于2011年5月30日前付清余款500000元整，则朱伟族于2011年5月30日前搬离该街面房屋，如延期按4000元每月支付给两被告；买卖及担保三方均须按该协议条款执行，如两被告违约，担保方赖爱飞承担所有责任；该协议经三方签字生效。2011年3月14日，案涉街面房过户登记至两被告名下，房产权证登记的商业用房建筑面积为64.18平方米，房产权证所附《房屋分（幢）分户平面图》记载测绘时间为2011年3月4日，产权面积为64.18平方米，该平面图显示该户有附属车棚1间，面积不明。2011年3月2日、5月30日，被告葛成分别通过中国银行、中国农业银行向朱伟族付款1000000元整与500000元整。
2013年4月17日，第三人陆久高与原告赖申娣等签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定将该97.06平方米的二楼房屋及独用的附属用房（即诉争车棚）一间以1068000元的价格出售给原告赖申娣，原告收房后装修并实际使用诉争车棚。2013年9月1日，原告与两被告因故发生争议，被告遂将前述2003年以来一直归二楼住户（含原告）使用的诉争车棚的分隔墙等敲掉，原告为此向公安机关报案，要求协调处理。因协商未果，原告遂以案涉车棚的使用权受侵犯为由，于2013年12月2日向象山县人民法院提起民事诉讼，要求判令两被告将诉争车棚恢复原状（案号为：2013甬象民初字第1783号）。该案审理过程中，两被告以2011年3月颁发的房屋权证面积等存在错误为由，向象山县房管部门申请办理了案涉街面房及其附属车棚的变更登记手续，将诉争车棚部分的面积和范围于2013年12月30日明确登记为两被告所有的2间车棚（每间面积为11.97平方米）的一部分。后原告因故于2014年2月12日撤回起诉。2014年6月10日（本案审理期间），原告向象山县人民法院提起行政诉讼，要求房管部门撤销错误的房屋登记行为，后因故于次日撤回起诉。
另查明，案涉两被告现有2013年变更登记后的房屋权证载明商业用房64.18平方米、商业用房后面的车棚两间，但第三人朱伟族与两被告均未将该两间小屋用作车棚，目前该两间小屋由两被告出租给企业用作办公或办公附属用房。第三人朱伟族自2003年将诉争车棚从街面房附属用房中分隔出来，并按《另约定》将其交付二楼住户林善孟使用后至2011年将街面房转让给两被告时均未实际使用诉争车棚，两被告及其租户自2011年购得（使用）案涉街面房后至2013年9月1日前均未实际使用诉争车棚。
本院认为，不动产物权以登记为准，完整的不动产所有权具有占有、使用、收益、处分四大权能，该四大权能可以全部由所有权人行使，亦可基于法律规定、合同约定等原因，由他人对该不动产行使占有、使用、收益等权利。本案的争议焦点为原告是否对案涉面积约5平方米的车棚享有合法的使用权。
本案中，两被告与第三人朱伟族签订的《房屋买卖中介合同》、《房屋买卖协议》，以及第三人朱伟族与林善孟达成的《另约定》、第三人林善孟与陆久高、第三人陆久高与本案原告之间签订的《房屋买卖中介合同》等均系各方当事人的真实意思表示，对签约当事人均具有约束力。根据查明的事实，2013年9月1日前，两被告与第三人朱伟族实际按照《房屋买卖协议》以及第三人朱伟族与林善孟达成的《另约定》履行相关合同义务；而该《房屋买卖协议》与《另约定》显示第三人朱伟族自2003年起即未实际使用该诉争约5平方米的车棚，且该诉争车棚亦被排除在与街面房一同转让的范围之外。
第三人朱伟族通过与两被告签订《房屋买卖协议》的特别约定，对诉争车棚使用权的让渡作出了保留，对其取得诉争车棚的占有、使用权做出了限制性约定；朱伟族作为本案当事人亦未对该诉争车棚主张自两被告处收回后再行交付原告使用等相关权利，该系列行为对第三人林善孟将诉争车棚的使用权让渡给第三人陆久高，以及第三人陆久高再行将诉争车棚的使用权让渡给原告的行为予以追认，非经有关各方协商一致，两被告等街面房及其附属车棚的受让人不得以诉争车棚所有权人身份限制他人对该车棚的合法占有和使用。两被告虽辩称该买卖协议关于第三人朱伟族转让房屋的建筑面积以“现实际使用面积”为准的约定，仅系其认可诉争车棚暂时归当时的二楼住户陆久高使用，陆久高再行转让二楼房屋时诉争车棚的使用权归属应征得两被告同意方可处分，但未提供相关证据予以印证；且该辩称本身表明，两被告明知其于2011年取得案涉街面房及其附属车棚的权属登记，特别是此后于2013年12月底办理相关房产权属的变更登记时，诉争车棚登记的权属状况即与实际占有、使用状况不一致；现两被告未与原告及朱伟族等人协商，不顾敲掉诉争车棚的分隔墙、单方强制“收回”诉争车棚将给原告的生活等带来不便以及给邻里关系的和谐带来不良影响等因素，迳行占有诉争车棚，侵犯了原告基于其与第三人陆久高签订的房屋买卖合同及第三人朱伟族与两被告签订的房屋买卖协议对诉争车棚的特别约定而合法取得的使用权，两被告的辩称无事实依据，且与法相悖，本院不予采纳。原告要求两被告停止侵占、破坏诉争车棚并恢复原状等请求，理由正当，本院予以支持。
依照《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第十五条、第一百一十七条、第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第七十六条，第一百二十五条第一款之规定，判决如下：
一、原告赖申娣对案涉位于象山县丹东街道靖南大街731-26号（即象山县丹东街道万象路125-127号或象山县丹东街道大红鹰家园街四26梯）一层的被被告钱亚芳、葛成侵占、破坏的车棚（约5平方米、高度约2米、地坪高度高于一楼街面房及其附属车棚其他部分约10公分）拥有使用权；
二、被告钱亚芳、葛成于本判决生效后十五日内对案涉被其侵占、破坏的第一项车棚恢复原状（按原有宽度、高度和厚度建造分隔墙）。
本案案件受理费80元，由被告钱亚芳、葛成承担。按本院规定予以免交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（开户银行：招商银行宁波象山支行。账号：57×××01）。如义务人拒不履行的，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 长 王云奖
审 判 员 励芝燕
人民陪审员 何志奇
二〇一四年十月二十八日
代书 记员 朱黄雅