广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初3861号
原告：江门市天盛物业管理有限公司，住所地江门市蓬江区凤潮里250号114室。
法定代表人：陈谊海，该公司经理。
委托代理人：黄劲涛，广东练达律师事务所律师。
委托代理人：黄国标，广东练达律师事务所律师。
被告：陈登科，男，1979年8月2日出生，汉族，住广东省台山市。
委托代理人：陈浩兰，广东巨信律师事务所律师。
原告江门市天盛物业管理有限公司（以下简称“天盛物业公司”）诉被告陈登科物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告天盛物业公司的委托代理人黄国标，被告陈登科的委托代理人陈浩兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天盛物业公司诉称：江门市蓬江区城市建设综合开发总公司是兴华苑小区的开发商，2003年4月22日，其与天盛物业公司签订《物业管理委托合同》，委托天盛物业公司对兴华苑涉案6幢物业进行管理，期限自物业交付使用之日起至成立业委会之日止，由天盛物业公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费、车位管理服务费、车位租用服务费，天盛物业公司需承担管理相关物业的义务，同时还约定了管理服务标准等。合同签订后，天盛物业公司按照约定提供物业管理服务。
被告陈登科是该小区涉案物业47号102的业主，接受天盛物业公司提供的物业管理服务，但没有按照约定支付管理费，截止2016年5月底，被告已拖欠物业管理费15156.96元及滞纳金123813.42元，经原告多次催收未果现原告依据《中华人民共和国合同法》相关规定，诉至法院，请求法院判令：1.被告支付2002年6月至2016年5月的物业管理费15156.96元及滞纳金123813.42元，合计138970.38元；2.被告承担本案全部诉讼费用。
庭审过程中，天盛物业公司当庭变更诉讼请求为：1.被告支付2002年6月至2016年9月的物业管理费15517.84元及暂计至2016年5月的滞纳金123813.42元，合计139331.26元；2.被告承担本案全部诉讼费用。
原告天盛物业公司为起诉提供的证据有：
证据1.《物业管理委托合同》复印件一份，证明原告接受江门市蓬江区城市建设综合开发总公司委托对兴华苑涉案物业6幢物业进行管理，有权向被告收取物业管理费以及车位费；
证据2.《资质证书》复印件一份，证明原告具备三级资质等级资格，有权收取物管费；
证据3.《催收邮单》、《律师函》复印件一份，证明原告向被告催收物业管理费、相关费用和滞纳金等；
证据4.《不动产登记证明信息》原件一份，证明被告是涉案物业的业主；
证据5.照片（公告）复印件一份，证明原告通过公告的方式通知兴华苑小区业主收取物业管理费；
证据6.《物业管理服务合同》复印件一份，证明兴华苑小区业主签名同意履行缴交物业管理费的义务；
证据7.《广东省经营服务性收费许可证》（副本）复印件一份、证据8.《兴华苑小区物业服务公示牌》复印件一份，证据7.8共同证明原告的收费标准得到蓬江区物价局的核准；
证据9.《资质证书》复印件2份，证明原告一直以来具有三级资质，有权收取物业服务费。
被告陈登科辩称：第一，天盛公司要求支付物业管理费没有依据：1.涉案《物业管理委托合同》于2003年4月25日签订，原告无权主张2002年6月至2003年4月25日的物业管理费；2.被告与天盛物业公司没有签订物业服务合同，涉案《物业管理委托合同》对被告不具有约束力；3.涉案商铺为临街商铺，对物管服务受益不大，原告要求支付物管费不合理；第二，天盛公司的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效；第三，天盛公司主张违约金的计算标准过高。
被告陈登科在举证期内未能提交证据。
经审理查明：2003年4月22日，天盛物业公司与江门市蓬江区城市建设综合开发总公司签订《物业管理委托合同》，委托天盛物业公司对兴华苑涉案物业6幢物业进行管理，期限自物业交付使用之日起至成立业委会之日止。物业管理收费：住宅按照建筑面积每月每平方米0.6元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费。逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。在该合同第十八条又补充“入住率包括兴华苑3.4.5.6幢”。该合同签订后，天盛物业公司又2003年陆续与3.4.5.6幢部分业主补签《物业管理服务合同》。
天盛物业公司庭上陈述其从入驻时开始对涉案小区3.4.5.6幢住宅和非住宅进行物业管理至今。涉案小区的物业管理费收取方式是每月5日到物管交纳现金或银行划扣的方式交纳当月的物业管理费。
签订上述《物业管理委托合同》后，原告天盛物业公司进驻兴华苑小区，为涉案的兴华苑小区业主提供物业管理服务。涉案的蓬江区东华一路47X号102X室属于兴华苑小区3.4幢之间的临街商铺，建筑面积75.18平方米，属于被告陈登科单独所有。2002年，被告陈登科收取涉案物业，收楼后，被告陈登科一直没有缴纳物业服务费至今，天盛物业公司于2016年4月8日向陈登科发送律师函催收其拖欠的物业服务费，但被告陈登科称未能收到该律师函，在收到本案诉讼资料之前一直不知晓欠缴物业费事宜，故未向天盛物业公司缴纳物业服务费，天盛物业公司遂于2016年6月23日提起本案诉讼。
另查明，天盛物业公司系有限责任公司，具有三级物业服务资质，2001年3月27日登记成立，经营范围包括物业管理及相关有偿服务。2001年12月26日，天盛物业公司取得江门市物价局核发的《广东省经营服务性收费许可证》上载明：兴华苑物业管理服务费：兴华苑住宅：建筑面积1元／月，兴华苑商铺、写字：建筑面积1.5元／月。兴华苑小区至今未成立业主委员会。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。天盛物业公司与江门市蓬江区城市建设综合开发总公司签订的《物业管理委托合同》属于前期物业管理合同，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。本案争议的焦点在于：1.原告有无权利收取涉案物业的物业管理费；2.原告部分诉讼请求是否超过诉讼时效；3.原告主张的违约金计收标准是否过高。
关于原告天盛物业公司有无权利收取涉案商铺的物业管理费的问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，兴华苑小区在综合验收后未成立业主委员会，建设单位根据物业管理相关法律法规的规定，聘请了原告对兴华苑小区进行物业管理，双方并于2003年4月25日签订《物业管理委托合同》，作为原告天盛物业公司管理小区的依据，包括被告陈登科在内的小区全体业主，在与建设单位签订房屋买卖合同时就确认了前期物业服务合同的内容，亦应受上述物业管理委托合同的规范，履行合同约定的缴交管理费等义务，天盛物业公司根据合同约定收取涉案物业的物业管理费，合法有据，本院予以支持。对于陈登科抗辩认为其与天盛物业公司没有签订物业服务合同，该《物业管理委托合同》对其不具有约束力的意见，不具有法律依据，本院不予采纳。对于被告陈登科抗辩认为天盛物业公司无权主张2002年6月至2003年4月24日的物业管理费的意见，因天盛物业公司庭上陈述其于合同签订后才入驻涉案小区提供物业管理服务，故在合同签订前，其未对涉案小区提供物业服务，也无权对涉案物业收取物业服务费，被告上述抗辩意见，合法有据，本院予以采纳。
关于原告部分诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”法律规定诉讼时效是对权利人的督促，权利人怠于行使权力，在诉讼时效届满后，权利人丧失胜诉权。本案中，如前所述，天盛物业公司无权向陈登科主张拖欠的2002年4月至2003年4月24日的物业管理费，对于天盛物业公司向陈登科主张的2003年4月24日至2014年6月22日的物业管理费，天盛物业公司未能提供充足的证据证明其在2016年6月23日向本院提起本案诉讼之前，有向陈登科催收过物业管理费，也没有充足证据证明其2016年4月8日发出的《律师函》有送达到被告陈登科。故在2016年6月23日提起本案诉讼之前，其因怠于向陈登科行使主张拖欠物管费的权利，对于被告陈登科拖欠其2003年4月24日至2014年6月22日的物业管理费的两年诉讼时效已届满，对于其该部分主张，本院不予支持。对于天盛物业公司主张的被告陈登科拖欠的2014年6月23日至2016年9月的物管费，因天盛物业公司根据涉案《物业管理委托合同》的约定提供房屋共用部分的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放等物业服务，被告陈登科作为业主享受了天盛物业公司提供的物业服务后应当依约交纳物业服务费，涉案房屋属于商铺，建筑面积75.18平方米，按照涉案合同约定的按建筑面积1.2元／月／平方米的物业服务费收费标准，被告陈登科每月需交纳的物业服务费为90.22元，被告陈登科拖欠2014年6月23日至2016年9月的物业费2369.78元（90.22元／月×26个月＋90.22元／月÷30天×8天）。原告天盛物业公司据此主张被告陈登科支付拖欠2014年6月23日起至2016年9月的物业管理服务费2369.78元，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告陈登科抗辩认为涉案商铺为临街商铺，对物管服务受益不大，原告要求支付物管费不合理的意见，因天盛物业公司已按照合同约定对包括涉案商铺在内的整个小区提供了公用设备设施的维护和管理、环境卫生、保安等服务，其仅以未享受或者无需接受相关物业服务为拒绝交费的抗辩理由的，并不具有法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的违约金计收标准是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告陈登科逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任，按照《物业管理委托合同》的约定，应该从逾期之日起向天盛物业公司支付违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但《物业管理委托合同》约定的按每日3‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。本案中，被告陈登科拖欠2014年6月23日起的物业服务费，故，陈登科逾期交纳物业管理费的违约金应从2014年7月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告陈登科在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市天盛物业管理有限公司支付2014年6月23日起至2016年9月30日止的物业管理服务费2369.78元及逾期付款违约金（违约金应从2014年7月1日开始计算，按每月应交的物业服务费为基数，以日息万分之七标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3079元，减半收取1539.5元，由原告江门市天盛物业管理有限公司负担1514.5元，被告陈登科负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 邱启杰
二〇一六年十月二十五日
书记员 李 华
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