江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭商初字第1720号
原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司（原名江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司。
被告盐城市东鹏酒店投资有限公司。
被告邹鹏，职业不详。
被告袁玲（系邹鹏之妻），。
原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司（下称盐城农商银行）与被告盐城市东鹏酒店投资有限公司（下称东鹏酒店公司）、邹鹏、袁玲金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于次年3月14日公开开庭进行了审理。原告盐城农商银行的委托代理人蔡凤成到庭参加诉讼。被告东鹏酒店公司、邹鹏、袁玲经本院公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员告知书及开庭传票后，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告盐城农商银行诉称：2012年8月13日，原告与被告东鹏酒店公司签订《流动资金循环借款合同》一份，约定：东鹏酒店公司向原告申请借款350万元，利率以借据为准，借款期限自合同生效之日起至2015年8月3日。同日，被告邹鹏、袁玲与原告签订一份《最高额抵押合同》，以其名下的位于盐城市盐都区潘黄街道办事处美丽居委会联建楼*、*、*、*、*室房产及土地使用权为被告东鹏酒店公司向原告借款提供抵押担保。邹鹏、袁玲向原告出具《保证书》，以家庭全部财产为该笔借款提供连带责任保证。合同签订后，被告东鹏酒店公司于2014年7月21日向原告立据借取350万元。借款后被告东鹏酒店公司未依约还款，被告邹鹏、袁玲也未履行保证之责，原告多次催要未果。请求法院判令：1、被告东鹏酒店公司偿还原告借款本金350万元，并承担自2015年4月21日起至实际给付之日止的利息和罚息（利息和罚息均按合同约定的方式和标准计算，要扣除系统自动扣收的4月21日之后的部分利息247.81元）；2、被告邹鹏、袁玲对上述债务承担连带责任；3、原告对被告邹鹏、袁玲所有的位于盐城市盐都区潘黄街道办事处美丽居委会联建楼*、*、*、*、*室房产及土地使用权拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
被告东鹏酒店公司、邹鹏、袁玲未答辩。
经审理查明：2012年8月3日，被告邹鹏、袁玲共同向原告出具一份《保证书》，自愿以全部家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有）对东鹏酒店公司于同日向原告申请的最高额为700万元的贷款承担终身无限连带清偿责任。
同年8月13日，原告与被告东鹏酒店公司签订《流动资金循环借款合同》一份，约定：1、借款数额及期限：本合同项下的借款额度为350万元；借款人使用上述循环借款额度的期限为本合同生效之日起至2015年8月3日止，借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准；2、利率及罚息：本合同项下逐笔发放贷款的利率以借款凭证记载的为准；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%；3、提款：借款人提款的资金存入借款人开立的下列结算账户，账户：东鹏酒店公司，账号为32***3；4、违约事件及处理：借款人未按本合同约定履行对贷款人的支付和清偿义务，构成违约，贷款人有权分别或同时采取下列措施：宣布本合同及借款人与贷款人之间的其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，行使担保物权，要求保证人承担保证责任及贷款人认为必要和可能的其他措施；5、费用：除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括但不限于律师代理费等）由借款人承担。
同日，被告邹鹏、袁玲（抵押人）与原告（抵押权人）签订一份《最高额抵押合同》，约定：1、抵押人自愿为债务人东鹏酒店公司自2012年8月13日起至2015年8月3日止，在抵押权人处办理约定的各类业务所实际形成的债务的最高本金余额350万元提供担保；2、在本合同约定的期间和最高余额内，抵押权人发放本合同约定的贷款和提供其他银行信用或抵押人同意债务人循环重复使用信贷资金、其他银行信用时，无须逐笔办理担保手续；3、抵押担保的范围：包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用；4、抵押物及抵押权的实现：抵押人同意以其名下的位于盐城市盐都区潘黄街道办事处美丽居委会联建楼*、*、*、*、*室房产及土地使用权作为抵押物；债务人和抵押人违反主合同或本合同项下义务，抵押权人有权宣布本合同所担保的债务全部提前到期并依法行使抵押权；任一主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，剩余价款用于提前清偿本合同所担保的未到期的债务或向抵押人与抵押权人商定的第三人提存。上述“期限届满”包括抵押权人依照国家法律、法规规定或主合同的约定宣布主合同项下债务提前到期的情形；5、费用承担：本合同项下产生的有关费用支出（包括但不限于公证费、保险费、鉴定费、评估费、拍卖费、登记费、过户费、保管费、提存费用以及诉讼费）由借款人承担。
同年8月15日、16日，被告邹鹏、袁玲就上述抵押物在盐城市盐都区住房和城乡建设局、盐城市国土资源局办理了他项权证，并交付给原告。
2014年7月21日，原告向被告东鹏酒店公司的上述账户发放了贷款350万元。东鹏酒店公司及其法定代表人袁玲在《借款借据》上签章。该借据载明：还款期限为2015年6月20日，贷款用途为住宿和餐饮业，结息方式为每月21日结息，年利率为8.1%。
东鹏酒店公司取得贷款后，仅偿还利息至2015年4月20日。原告从其账户中扣除了4月21日之后的部分利息合计247.81元。原告追要借款未果，遂诉至本院。
上述事实，有当事人陈述、流动资金循环借款合同、最高额抵押合同、保证书、借款借据及他项权证等证据在卷证明，本院经审核予以确认。
本案在审理过程中，经原告申请并提供担保，本院裁定并对被告的财产实施了保全措施。
本院认为：（一）关于借款合同及保证合同。原、被告签订的《流动资金循环借款合同》及被告邹鹏、袁玲共同向原告出具的《保证书》不违反法律、法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。原告已按约将350万元出借给被告东鹏酒店公司，被告东鹏酒店公司未按合同约定履行还款义务，被告邹鹏、袁玲未按保证书载明的承诺履行保证义务，已构成违约，原告有权要求被告履行义务。故原告盐城农商银行要求被告东鹏酒店公司偿还全部到期借款本金、利息及罚息，要求被告邹鹏、袁玲承担连带责任的诉讼请求，本院依法予以支持。保证人邹鹏、袁玲在承担保证责任后，有权向被告东鹏酒店公司追偿。
（二）关于抵押合同。上述《最高额抵押合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。被告邹鹏、袁玲以其所有的位于盐城市盐都区潘黄街道办事处美丽居委会联建楼*、*、*、*、*室房产及土地使用权为该笔贷款提供了抵押担保，并办理了抵押物登记。因东鹏酒店公司未履行到期债务，构成违约，原告盐城农商银行对涉案房屋及土地使用权拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。抵押人邹鹏、袁玲在抵押权人盐城农商银行实现抵押权后，有权向债务人东鹏酒店公司追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告盐城市东鹏酒店投资有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司借款本金350万元，并承担自2015年4月21日起至实际给付之日止的利息和罚息（利息、罚息均按借款合同约定的方式和标准计算，要扣除原告已收取的2015年4月21日之后的部分利息247.81元）。
二、被告邹鹏、袁玲对被告盐城市东鹏酒店投资有限公司上述第一项债务承担连带责任。其在承担保证责任后，有权向被告盐城市东鹏酒店投资有限公司追偿。
三、被告盐城市东鹏酒店投资有限公司若不能按期履行上述债务，则原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司对被告邹鹏、袁玲所有的位于盐城市盐都区潘黄街道办事处美丽居委会联建楼*、*、*、*、*室房产及土地使用权拍卖、变卖的价款在抵押登记的担保债权范围内用于实现本判决第一项所确定的债权享有优先受偿权。被告邹鹏、袁玲在抵押权人江苏盐城农村商业银行股份有限公司实现抵押权后，有权向债务人盐城市东鹏酒店投资有限公司追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34800元，财产保全申请费5000元，合计39800元，由被告盐城市东鹏酒店投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。
审判长 俞建中
审判员 何海军
审判员 方玲玲
二〇一六年四月二十日
书记员 朱叙瑾
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十七条为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿