重庆市涪陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涪法民初字第07371号
原告何兴祥，男，1986年12月16日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
原告吴小会，女，1984年4月5日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人游岳林，重庆新合律师事务所律师。
委托代理人庞健，女，1987年2月17日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
被告重庆锦家置业有限公司，住所地重庆市涪陵区焦石镇焦石大道102号416室（政府办公楼），组织机构代码56562837-2。
法定代表人王东，该公司总经理。
委托代理人刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。
委托代理人陈旭龙，男，1987年9月24日，汉族，重庆锦家置业有限公司职工，住四川省武胜县。
原告何兴祥、吴小会与被告重庆锦家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月16日受理后，依法由审判员韩世忠适用简易程序，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告何兴祥、吴小会的委托代理人游岳林、庞健，被告重庆锦家置业有限公司的委托代理人刘金山、陈旭龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何兴祥、吴小会诉称，2011年9月11日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买位于重庆市涪陵区洗墨路45号“城市星光”1幢6-8号商品房1套，建筑面积为76平方米，房屋总价款为337331元，采取首付加按揭贷款方式付款。同时约定，原告在合同签订当日将办理产权登记需由其提供的资料交给被告，委托被告办理产权登记，被告在该房实际交付原告后60日内办理，逾期办理的被告应承担原告已付房款每日万分之一计算的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了首付款101331元，余款通过银行按揭贷款方式付清了全部房款，被告也于2013年12月1日将该房屋交付给了原告。但由于被告的原因，导致原告至今仍未取得房屋产权证，特诉请人民法院依法判决被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金40902.54元。
被告重庆锦家置业有限公司辩称，原告购买了我公司开发的重庆市涪陵区洗墨路45号“城市星光”1幢6-8号商品房1套属实，双方也签订了《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》，我公司未严格按照合同约定办理产权登记的期限办理产权登记也是事实，应当按照合同约定支付违约金。但由于原告的原因，于2014年12月23日被重庆市涪陵区综合执法局处罚限制办理产权过户，导致我公司无法为原告办理产权登记。办理产权登记期限应按照双方签订的《补充协议》约定，原告实际接房后180日内我公司将办理产权登记资料交给房管部门，以房屋部门出具受理单之日为产权登记日，180日后为逾期，我公司逾期期限只能计算到原告被处罚之日；同时，《补充协议》还特别约定原告为采用按揭付款方式支付房价款的，在我公司对原告归还按揭款担保期间，双方同意本合同中约定的已付房价款统一确认为双方发生争议的时间以前，原告实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭款利息及未归还的按揭贷本金不作为已付房价款），现原告未还清按揭贷款，我公司仍为其贷款进行担保，原告实际已付款只能按首付款加上房管部门出具受理单以前归还银行按揭贷款本金之和，而不能以房屋总价款来计算。
经审理查明，重庆市涪陵区洗墨路45号“城市星光”楼盘系被告开发，并取得了合法预售房屋资格。2011年9月11日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》和《重庆市商品房买卖合同补充协议》约定，原告向被告购买位于重庆市涪陵区洗墨路45号“城市星光”1幢6-8号商品房1套，建筑面积为76平方米，房屋总价款为337331元，原告首付加银行按揭贷款方式付款，首付款为101331元，余款通过银行10年按揭贷款方式支付。同时，合同第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；该条第3款约定“原告在合同签订当日将办理产权登记需由其提供的资料交给被告，委托被告办理产权登记”；该条第4款第2项约定“如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：逾期在180日之后的，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金”。双方签订的《重庆市商品房买卖合同补充协议》第十一条第3款约定“……如原告委托被告办理的，原告应当在办理完接房手续时，将办理本商品房房产权登记需由其提供和签署的相关资料提供给被告，在本合同生效且双方办理完接房手续并由原告付清全部房价款及相关税费且原告提供齐资料后180日内被告向房屋所在土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”该补充协议第十四条关于已付房价款的特别约定“原告采用按揭付款方式支付房价款的，在被告对原告归还按揭款进行担保期间，双方同意本合同中约定的‘已付房价款’统一确认为双方发生争议的时间以前，原告实际支付给被告的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭款利息及未归还的按揭贷本金不作为款‘已付房价款’）；在被告对原告归还按揭贷款的担保责任解除后，‘已付房价款’确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。”
合同签订后，原告依照约定支付了被告首付购房款101331元，并以被告为担保方与银行签订了按揭贷款抵押合同，且于2013年12月1日在被告处实际接房，但由于原告的原因，于2014年12月23日被重庆市涪陵区综合执法局处罚限制办理产权过户，导致被告至今无法为原告办理产权登记。截止2014年12月23日，原告实际归还了银行按揭贷款本金54015.94元。
本院确认的上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录，原告提供的《重庆市商品房买卖合同》及其《重庆市商品房买卖合同补充协议》复印件、首付款收据等，被告提供的登记受理单、担保贷款合同、银行按揭还款明细账单等证据材料在卷佐证，这些证据材料已经开庭审理质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同及其补充协议依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力。原告按照合同约定履行了付款义务，被告也实际将该房屋交付给了原告，但根据双方约定，原告将应由自己提供的办理产权证的资料交给被告负责办理，被告未按时履行为原告办理产权登记义务，其行为构成违约，依法应当按照合同约定承担支付原告违约金的民事责任。关于产权登记时间确定的问题，按照商品房司法解释规定，以当事人向房管部门提交办理产权登记资料后并取得房管部门出具的受理单之日为登记日。关于逾期期间的问题，虽然《重庆市商品房买卖合同》中约定办理产权登记在原告实际接房后60日内办理，但双方在补充协议中进一步明确为原告实际接房后的180日内办理产权登记，其补充协议约定系原合同条款的特别约定，应以特别约定为依据，即以接房180日后起原告被行政处罚限制过户之日逾期天数为207天。关于原告已付款的问题，按补充协议约定，按揭方式付款的以首付款加上产权登记日以前原告实际归还银行按揭款本金之和，即101331元＋54015.94元＝155346.94元。故被告应支付原告逾期办理产权登记的违约金为155346.94元×207天×1÷10000＝3215.68元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆锦家置业有限公司在本判决生效后10日内支付原告何兴祥、吴小会违约金3215.68元。
二、驳回原告何兴祥、吴小会的其他诉讼请求。
案件受理费824元，减半收取412元，由被告重庆锦家置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以申请强制执行，申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 韩世忠
二〇一五年十二月二十二日
书记员 张冬梅