湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0722民初673号原告汉寿县泸州老窖尊王酒贵宾服务中心。经营者戴冬云。委托代理人刘定湘，湖南协平律师事务所律师。被告汉寿县海天大酒店。经营者叶久祥。委托代理人邓剑平，男，住湖南省汉寿县龙阳镇**号。原告汉寿县泸州老窖尊王酒贵宾服务中心（以下简称“泸州老窖中心”）与被告汉寿县海天大酒店（以下简称“海天大酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泸州老窖中心的经营者戴冬云及其委托代理人刘定湘、被告汉寿县海天大酒店的经营者叶久祥及其委托代理人邓剑平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泸州老窖中心诉称，2014年3月9日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将海天大酒店三楼出租给原告，租赁期为2014年4月10日起至2017年4月10日止，每年租金为38800元。原告交纳租金后从事正常经营，而被告自2015年6月起多次强行锁门，致使合同不能履行。此外，因落水管长期失修导致房屋渗水，损害了原告的仪器设备。尔后，被告反而起诉要求解除合同，致使合同不能履行，给原告造成经济损失，故原告诉至法院，请求判令解除其与被告签订的房屋租赁合同并要求被告向原告赔偿各项经济损失274796元（装修损失56250元、心脑血管仪器损失32000元、销售损失173893元、搬运费2500元及其他损失10153元）。原告泸州老窖中心为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、房屋租赁合同1份，用以证明原、被告于2014年3月9日签订合同租赁海天大酒店三楼的情况；2、报警案件登记表1份，用以证明被告锁门阻止合同履行的情况；3、民事起诉状副本及民事判决书各1份，用以证明被告起诉解除合同的情况；4、照片9张及设备维修报价单1份，用以证明落水管失修导致仪器浸湿受损，翻新机箱需花费32000元的情况；5、常德市新居装饰有限公司工程装修合同1份及收条4张，用以证明解除合同给原告带来的装修损失56250元的情况；6、销售表、销售库存清单及销售会详情清单各1份，用以证明被告闹事造成原告销售损失173893元的情况；7、收条2张，用以证明原告支付空调拆装费、搬运费共计2500元的情况；8、肖某某、龙某某的当庭证言各1份，用以证明被告锁门阻止合同履行的事实。被告海天大酒店辩称，原、被告签订的房屋租赁合同依法成立并有效。首先，被告此前起诉要求解除该合同并非被告的真实意思表示，被告的真实意思是要求原告经营者戴冬云将合同签字处的“代”字去掉，以确认合同效力。其次，被告在合同履行过程中没有过错，被告虽然实施过4次锁门行为，但每次锁门时间均未超过3小时，并没有影响原告的正常经营，也没有给原告带来经济损失。相反，原告自己却违反合同约定，或乘坐电梯，或组织120以上的人员在三楼开展活动，引发双方纠纷。再次，房屋维修虽是被告的义务，但房屋需要维修时，原告要及时反映且积极配合。此次房屋渗水发生在原告休业关门期间，原告对租赁物仍有保管义务，在房屋渗水需要维修时，原告没有及时向被告反映，故被告对仪器损害的发生没有过错。最后，原告主张的销售损失没有事实和法律依据，原告也没有举证证明该项损失由被告的违约行为导致。被告海天大酒店为证明其主张，向本院提交了下列证据：1、个体工商户登记基本信息1份，用以证明原告的工商登记及经营范围；2、电梯日常维护保养合同及证明各1份，用以证明被告维护和使用电梯的情况；3、汤某某、廖某某的当庭证言各1份，用以证明原告在租赁期间违约使用电梯引发纠纷的情况。经过庭审举证、质证、辩论，及本院对证据的核实，对本案证据认证如下：原告提交的证据1、3，被告亦向法庭提交，被告提交的证据1，原告没有异议，本院经审查认为，上述证据均系书证原件，来源合法，内容客观真实，与本案相关联，故本院均予采信；原告提交的证据2、4，被告对报警登记表的真实性没有异议，本院经审查认为，原告提交的证据2、4所反映事实与证据8证人肖曼丽、龙先来的当庭证言及当事人陈述相一致，证明了被告曾实施锁门行为以及房屋渗水浸湿仪器的情况，故对原告提交的证据2、4、8，本院予以采信；原告提交的证据5、6、7，被告对其证据三性均有异议，本院经审查认为，原告提交的上述证据不符合证据的关联性，不能达到原告的证明目的，故对原告提交的证据5、6、7，本院不予采信；被告提交的证据2、3，原告对其证据三性均有异议，本院经审查认为，上述证据符合证据真实性、合法性、关联性的要求，能相互印证原告会员乘坐电梯、电梯维修的情况，故对被告提交的证据2、3，本院予以采信。经审理查明，2014年3月9日，原告营业执照登记的经营者戴冬云与被告的经营者叶久祥签订《房屋租赁合同》，约定被告将海天大酒店三楼出租给原告，合同首部出租方（甲方）处载明为“叶久祥”，承租方（乙方）处载明为“夏耀国”；合同第二条约定：租赁期限为2014年4月10日至2017年4月10日；合同第四条第2项约定：房屋维修是甲方的义务，需房屋维修时，乙方要及时反映且必须积极配合，否则，引起的后果，甲方概不负责；第四条第7项约定：三楼承受压力，不能超过120人……三楼会员不能坐电梯；第五条第1项约定：租赁期间因房屋损坏，乙方要求甲方进行维修，甲方没有及时维修给乙方造成的损失，甲方给乙方适当补偿；合同尾部甲方签字处签名“叶久祥”，乙方签字处签名“夏耀国”。原告租赁海天大酒店三楼从事保健品销售及老年人健康宣传、健身活动，报名参加活动的会员超过120人，且部分会员需乘坐电梯。因原、被告所签合同未加盖原告公章，被告经营者叶久祥担心会发生老年人摔伤事件，可能会导致事故责任主体不明，曾多次要求原告经营者戴冬云加盖公章或将其签署的“戴冬云代”中的“代”字去除，但戴冬云拒不配合，被告遂于2016年1月11日向本院起诉要求解除该合同，并要求原告腾空租赁物，本院经审理后于2016年4月5日作出（2016）湘0722民初79号民事判决，判决驳回海天大酒店的诉讼请求，该判决已于2016年4月30日发生法律效力。另查明，被告在租赁期间实施过4次锁门行为。2016年在原告春节休业期间，房顶落水管破裂，导致原告心脑血管治疗仪浸湿受损，仪器翻新机箱需花费32000元。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告签订的房屋租赁合同是否应予以解除？二、原告损失是否客观存在以及被告应否对原告的损失承担赔偿责任？关于争议焦点一：原、被告签订的房屋租赁合同是否应予以解除？本院认为，原、被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定或损害他人和社会公共利益，依法成立并有效，双方当事人均应严格遵守，不得擅自解除。原告基于被告先行起诉要求解除合同、禁止会员乘坐电梯和锁门的行为以及房屋失修渗水的事实，认为合同应予以解除。本院认为，首先，被告于2016年1月11日向法院起诉系原告经营者拒不在合同上补正签字盖章引起，且被告在本次庭审中明确表示不愿意解除合同，故不属于《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的情形。同时，被告要求解除合同的诉讼请求已被法院判决驳回，原告亦未向本院提交因被告起诉导致无法使用房屋的相关证据，故被告先行的诉讼行为不构成双方解除合同的意思表示一致，亦未导致合同目的不能实现。其次，原告在庭审中认为被告禁止其会员乘坐电梯导致合同不能履行。本院在庭审中查明，合同第七条中手写体“三楼会员不能坐电梯”系戴冬云签署合同之前由叶久祥所书写，说明原告对于被告“三楼会员不能坐电梯”的要求予以认同。因此，被告禁止会员乘坐电梯的行为属于合同约定范围，不构成违约。再次，原告认为被告锁门导致合同目的不能实现。经法庭调查，被告的4次锁门行为均在公安调解、会员调解和会员解锁的情况下开门，每次锁门时长均未超过3小时，被告通过锁门要求原告补正签章或控制会员乘坐电梯的行为属于不正当行为，确给原告的正常经营造成一定程度的不利影响，但相对短暂的锁门状态尚不足以造成原告租赁房屋经营的目的不能实现，故被告4次的锁门行为不应认定构成根本违约。最后，关于房屋落水管失修导致渗水，经法庭调查，原告所租赁的房屋渗水发生于原告春节休业期间，房屋在租赁期间发生房顶落水管破裂，导致地面渗水，确给原告造成一定的财产损失，但被告发现后及时通知原告并安排清理修缮，已采取了补救措施，从渗水修缮后至原告起诉，房屋仍处于正常使用状态，现原告亦未向本院提交房屋仍存在危及承租人人身、财产等致无法继续租赁经营的相关证据，故本案房屋水管失修导致渗水不属于法律规定的原告能单方解除合同的情形。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同之诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二：原告损失是否客观存在及被告应否对原告的损失承担赔偿责任？根据原告列损失清单，其主张的装修损失、心脑血管仪器损失、销售损失、搬运费及其他损失共计264643元。第一，关于装修损失56250元。原告以被告违约导致合同解除为由，要求被告赔偿剩余租赁期15个月的装修损失。本院认为，承上所述，原、被告所订立合同依法应继续履行，故原告要求被告赔偿因合同解除产生装修损失56250元的诉讼请求，本院不予支持。第二，关于心脑血管治疗仪损失32000元。医疗仪器公司对心脑血管治疗仪评定认为该仪器因浸湿受损要翻新机箱需花费32000元，本院对该项损失予以确认。本院认为，落水管属于房屋建筑本体共用设备，被告作为出租人有义务对其进行日常养护和管理，落水管破裂造成原告财产损失，被告对此应承担赔偿责任。但是，落水管破裂发生在原告休业期间，仍属于原告对房屋占有、使用的租赁期间内，原告在休业期间将房屋置于无人监管状态，导致房屋在落水管破裂后发生持续渗水。原告未妥善监管房屋、未及时报告维修，导致仪器设备浸水受损，原告自身对损害发生也存在一定过错，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条之规定，本院酌情认定原、被告应对仪器损失32000元分别负担30%、70%的赔偿责任，故被告应向原告赔偿财产损失22400元。第三，关于销售损失173893元。本院认为，被告4次锁门的违约行为确给原告的正常经营造成不利影响，但原告提交的计算数据、计算方式均无充分事实依据。考虑到原告在履行合同过程中违反“三楼不能超过120人”、“三楼会员不能坐电梯”之合同约定而引发双方纠纷，亦属于违约行为，故原告销量减损受到了原、被告双方违约的影响，亦同时会受到市场、政策等各方面因素的影响，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条之规定，本院酌情确认被告锁门的违约行为导致原告销售损失为2000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，被告应向原告赔偿销售损失2000元。第四，关于搬运费2500元。原告主张因被告违约导致原告花费搬运费2500元。本院认为，原告在不具备法律规定其能单方解除合同的情况下擅自解除合同、搬离租赁物，由此产生的搬运费应由原告自行负担，故对原告要求被告赔偿搬运费2500元的诉讼请求，本院不予支持。第五、关于其他损失10153元。原告主张的该项损失未在其损失清单中列明，亦未在庭审中说明该项损失的构成及导致原因，缺乏事实依据与法律依据，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告汉寿县海天大酒店于本判决生效之日起七日内赔偿原告汉寿县泸州老窖尊王酒贵宾服务中心24400元；二、驳回原告汉寿县泸州老窖尊王酒贵宾服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5422元，被告汉寿县海天大酒店负担481元，原告汉寿县泸州老窖尊王酒贵宾服务中心负担4941元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  祝鸿凌代理审判员  鲁 利人民陪审员  刘少荣二〇一六年六月二十九日书 记 员  安 纯附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自已的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。