山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）李民初字第1282号
原告青岛昊远物业有限公司，住所地青岛市李沧区。
法定代表人张淑君，职务经理。
委托代理人郑国明，系青岛昊远物业有限公司法律顾问。
被告张琪，系青岛公共交通股份有限公司驾驶员。
原告青岛昊远物业有限公司与被告张琪物业服务合同纠纷一案，于2014年5月19日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月7日公开开庭审理了本案。原告青岛昊远物业有限公司的委托代理人郑国明，被告张琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛昊远物业有限公司诉称，原告于2010年9月份与青岛中建花木置业有限公司签订《前期物业服务合同》，后原告依据《物业管理条例》的规定给青岛市李沧区沧台路小区EF区提供物业服务。被告签约入住后，至今仍欠物业费1610元，经原告多次催要，被告仍然拒绝交纳。故诉至法院，请求依法判令被告支付原告物业服务费1610元（2011年7月1日至2013年12月31日），诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告管理被告小区物业四年来，没有尽到物业管理服务义务，业主向原告提出物业管理服务问题或建议，原告从未给予明确答复或解决。1、小区没有保安进行值班、巡逻、登记工作，致使小区发生多起盗窃案件，小区业主没有安全感。2、小区卫生脏、乱、差，楼梯从未擦洗，单元门口贴满了小广告无人清理，单元门的门锁、闭门器损坏以及楼梯照明灯没电，物业公司对此不管不问，物业公司私自拆掉单元门的门铃，造成部份业主门铃不响。3、物业公司对小区的环境、绿化不管不问，树木花草无人修剪管理，小区内杂草从生，枯死的树木无人清理，减少的绿地无人补种，个别业主私自圈占绿地、在小区内养鸡，物业公司工作人员直接在小区内的绿地上焚烧垃圾。4、物业公司从未对小区的公共设施进行维护，小区2号楼和4号楼中间的乘凉走廊及座椅，7号楼与8号楼中间的两排座椅由于长时间没有维护，木质已经开始腐烂、开裂，公共设施使用的钢管和角铁因没有进行防腐维护，也在一天天的生锈腐蚀。5、物业公司管理小区长达四年，没有为小区增添一草一木，小区共有四套办公用房，即李沧区沧和路23号2单元101室、102室和3单元101室、102室，其中的2单元101室由居委会使用，3单元101室由物业公司一名工作人员在使用，2单元102室和3单元102室均被物业公司租赁给他人使用，已经长达四年，出租两套物业办公用房的租金收入、收取小区车位费用，物业公司应当半年或者一年向业主公示上述费用收支情况，但物业公司从未向业主公示过上述费用财务报表。物业公司给业主开具的物业费收费单据都是收据，从未出具税务部门正式税务发票。现在被告对原告的公司资质有怀疑，请求原告出示有效营业执照、税务登记，原告在被告小区只有一名工作人员提供服务，并要求原告提供该工作人员的工资发放凭证和社保凭证。被告从入住小区至2011年6月一直向原告缴纳物业费，因为物业服务不到位，所以从2011年7月份开始再未缴纳物业费。
经审理查明，2010年10月1日，原告青岛昊远物业有限公司作为房地产开发单位选聘的物业服务企业，与被告张琪签订了《业主手册》，约定物业名称沧台路小区EF区由原告提供物业管理服务。服务内容为：1、生活垃圾的收集与公共环境的保洁；2、协助当地公安机关和基层治保组织组织搞好物业管理区域内公共秩序及巡查工作；3、庭院绿地及设施的养护管理；4、房屋公共部位及其附属设施的运行和养护；5、物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；6、告知有关单位维护有关市政公共设施。协议并约定被告所购该小区内沧怡路18号楼1单元602户建筑面积90.42平方米，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.42元收取。上述事实，有原告提交的《业主手册》在案为凭。
2010年12月7日，青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局印发《关于核定沧台路小区E、F区住宅物业项目前期物业服务收费指导标准的通知》（青价格（2010）105号），核定沧台路小区E、F区住宅物业服务收费标准为：每月每建筑平方米0.42元，并规定，上述收费标准在业主大会成立之前不得上浮，但下浮不限。
原告主张，被告欠缴2011年7月1日至2012年12月31日的物业服务费1025.36元，计算方式为被告所购物业建筑面积90.42平方米，2011年7月至2012年12月共计18个月，每月按照合同约定的0.42元计算物业服务费，因附带有阁楼，阁楼按照建筑面积的一半收取物业服务费，即0.42元／平方米×90.42平方米×18×1.5＝1025.36元；2013年1月1日原告调低物业费标准，每月按照0.36元计算物业服务费，为0.36元／平方米×90.42平方米×12×1.5＝585.92元，以上共计1611.28元，原告表示仅主张1610元。被告对物业费的起算时间和计算标准均无异议，被告认为阁楼没有产权登记，原告收取费用没有依据，也没有道理。针对被告的上述抗辩，原告主张，阁楼虽然没有产权证，但仍具有使用价值，虽然没有法律或相关文件作为收费依据，但原告是按照行业惯例收取物业服务费。
上述事实，有原告提交的青价格（2010）105号文件一份、收款收据一份、照片一份及原被告陈述笔录在案证明。
被告为佐证其抗辩主张，向法庭提交照三张，以证实涉案小区的现状及物业服务不到位的情况。被告还称，根据《青岛市物业管理条例》第三章第二十二条规定，前期物业服务合同应当约定期限最长不得超过2年，分期建设的除外。原被告只签订前期物业服务合同，时间是2年，即2010年10月至2012年9月，双方从2012年10月至今再未签订物业服务合同，现在不存在物业费事宜，也谈不上欠缴物业费之事。原告称，被告提交的照片的真实性无法确认，照片上没有任何可识别标志，无法确认是本小区。即使照片是真实的，也无法证明被告的抗辩内容。
上述事实，有被告提交小区照片八张及双方当事人的陈述笔录在案为证。
本院用以确认上述事实的证据，已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告作为物业服务企业与被告张琪签订的《业主手册》，合法有效，对双方具有约束力，双方均应遵照执行，根据双方所签《业主手册》的约定，原告为被告小区提供服务，被告作为业主接受服务，根据权利义务对等原则，被告应支付原告物业服务费。对于被告应支付的物业服务费数额，原、被告于2010年10月1日签订的《业主手册》明确约定被告的房屋建筑面积是90.42平方米，被告应当按照合同约定的面积90.42平方米向原告缴纳2011年7月1日至2013年12月31日的物业服务费。原告主张2013年1月起按照0.36元计算物业服务费未超出合同约定，本院予以照准。故被告应支付原告2011年7月1日至2013年12月31的物业服务费1074元（0.42元／平方米×90.42平方米×18＋0.36元／平方米×90.42平方米×12）。
原告主张被告房屋附带有阁楼，阁楼按照建筑面积的一半收取物业服务费，即0.42元／平方米×90.42平方米×18×0.5＋0.36元／平方米×90.42平方米×12×0.5＝537元。两笔收费共计1611.28元，原告表示仅主张1610元。对此本院认为，双方所签《业主手册》是原被告双方权利义务的依据，《业主手册》并未约定对被告房屋所附阁楼收取物业服务费用，且原告对收取被告房屋所附阁楼物业服务费亦未提供收费的依据或证据，因此本院对原告请求被告支付房屋所附阁楼物业服务费的主张不予支持。
庭审中，被告抗辩因为原告未按约定提供服务，被告有权拒绝其相应的履行要求，从被告提交的照片证据并不能全面、系统、连续的证明原告提供物业服务的全貌，故对被告拒绝履行支付物业服务费的抗辩主张本院不予支持。
本院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同的目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常交纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。所以，被告提出的原告服务方面存在的不足，可与原告协商要求予以改正或收集证据后依法要求原告承担相应的违约责任，但被告不能以此为由拒绝交纳物业服务费，否则不但会使原告公司的合法利益受损，也会影响其他正常交费业主的利益。而原告作为物业服务企业，即便所收取的物业服务费价格较低，亦应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张琪于本判决生效之日起10日内支付原告青岛昊远物业有限公司2011年7月1日至2013年12月31日的物业服务费1074元。
二、驳回原告青岛昊远物业有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），原告负担27元，被告负担23元，被告于本判决生效之日起10日内支付原告23元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 柳宗廷
人民陪审员 张筱萍
人民陪审员 邵延婷
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 李 达