广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第1940号原告：广州市越秀区利禾市场经营管理中心，住所地广州市越秀区（临建两层综合楼首层、即青宫广场、青宫宿舍两块用地的首层和北门首层）。法定代表人：胡玉怡。委托代理人：刘茗轩，广东华盈律师事务所律师。被告：康伟，身份证住址陕西省西乡县。被告：广州美邑电子产品有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：葛美邑。委托代理人：苗伟，该公司职员，联系地址。原告广州市越秀区利禾市场经营管理中心诉被告康伟、广州美邑电子产品有限公司（以下简称美邑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘茗轩，被告康伟及被告美邑公司委托代理人苗伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月31日，原告与被告康伟签订《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市越秀区北京路312号动感叁层贰捌商场首层第二部分的第B28、B29、B30、B31、B32商铺出租给被告康伟使用，租赁期限自2013年8月1日起至2015年3月17日止，其中2013年8月1日至2014年7月31日的月租金为54701元；被告康伟应于每月的第5日前向原告支付当月租金，如违反合同中任何条款，属违约行为，须承担违约责任；违约行为经劝喻仍未及时纠正的，属严重违约，原告有权即时解除合同并要求交还商铺，不予退回所缴纳的保证金，同时有权要求赔偿因此造成的损失，包括欠交款项及其违约金和利息等。同日，原告与两被告签订《补充协议》，约定被告美邑公司对被告康伟向原告履行上述《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》承担连带保证责任，等等。上述合同签订后，原告向被告康伟交付了上述商铺。在使用上述商铺的过程中，被告康伟拖欠了原告2014年5月的租金。2014年5月16日，原告向两被告发出《关于发生严重违约行为的告知书》，要求两被告尽快支付相应的款项。因两被告一直未支付相关的款项，原告于2014年5月22日向两被告发出《解除合同通知书》，通知解除上述《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》，并要求自合同解除之日起十日内将商铺交还给原告，支付拖欠的费用及其违约金等等。当日，上述《解除合同通知书》已送达给被告康伟。此后，被告康伟虽然于2014年5月30日向原告交还了上述商铺，但至今仍未向原告支付2014年5月1日至2014年5月22日的租金40114.07元、2014年5月23日起至2014年5月30日的商铺占用费29173.87元，以及逾期支付租金、商铺占用费的违约金。故原告特起诉请求判令：1、被告康伟向原告支付2014年5月1日至2014年5月22日的租金40114.07元（按每月54701元计算）；2、被告康伟向原告支付从2014年5月23日至2014年5月30日的商铺占用费29173.87元（按每月54701元的双倍计算）3、被告康伟向原告支付逾期支付2014年5月1日至付5月22日的租金违约金（从2014年5月6日至付清之日止，每日按40114.07元的2%计算，总额以不超过40114.07元为限）；4、被告康伟向原告支付逾期支付商铺占用费的违约金29173.87元（从2014年6月1日至付清之日止，每日按29173.87元的2%计算，总额以不超过29173.87元为限）；5、被告美邑电子公司对康伟支付上述费用承担连带责任。被告美邑公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我公司在与原告签订合同时，已支付了相当于两个月租金的履约保证金、管理费保证金、水电周转金、装修保证金、还原保证金、中介费给原告及广州市卓某物业发展有限公司。若退场需结算租金等费用，可在保证金中扣除，故我公司不存在欠款的行为。合同履行过程中，我公司每月均在6号前支付当月的费用，不存在拖欠的情况。被告康伟辩称：同意被告美邑公司的答辩意见。经审理查明：2013年7月31日，原告（甲方）与被告康伟（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将广州市越秀区北京路312号动感叁贰捌商场首层第二部分的第B28、B29、B30、B31、B32号商铺出租给乙方作商业用途使用，使用面积约60.98平方米；租赁期限为2013年8月1日至2015年3月17日，其中2013年8月1日至2014年7月31日期间的月租金为54701元，租金按月结算，每月租金于当月的5日前向甲方一次性支付；乙方向甲方交纳112172元履约保证金，在租赁期满，乙方无违约并结清所有费用及办清一切移交手续后的10个工作日内无息退回乙方；乙方依时交纳租金、水电费用及其它费用等款项，如乙方逾期交付款项的，每逾期一日，乙方须按应交款项的2%向甲方支付违约金；等等。同日，双方还签订了《补充协议》，其中补充约定：在未征得甲方书面同意下，乙方不得自行决定以履约保证金抵付任何款项；如因乙方原因导致本协议终止或提前解除（包括但不限于乙方中途退出、严重违约、租赁期满不再续约、解除合同等情形），甲方有权没收乙方的履约保证金，乙方必须承担违约责任；乙方应于合同和本协议租赁期限届满或因任何原因终止或提前解除之日向甲方交还商铺，如乙方逾期不交还商铺的，应按双倍的租金标准向甲方支付占用费；租赁期间，如乙方有需要提前解除合同的，提前两个月书面通知甲方，乙方所交的保证金用作赔偿甲方因此而受到的损失，甲方不予退回，双方按时做好商铺交接事宜并结清有关费用；等等。2013年7月31日，原告（甲方）与被告美邑公司（乙方）及被告康伟（丙方）共同签订《补充协议》，其中约定：乙方对丙方向甲方履行上述《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》承担连带担保责任等。合同签订后，被告向原告缴交了涉案商铺的租赁履约保证金112172元，原告亦向被告康伟开具了相应的发票。本案中，被告还提交了由广州市卓某物业发展有限公司开具的商场管理费保证金及水电周转金发票、拆墙保证金发票、装修保证金发票及商铺复原保证金发票。原、被告确认被告交纳涉案商铺租金至2014年4月止。本案中，两被告称被告康伟是美邑公司聘请的员工，任职美邑公司出资开办的广州市越秀区美邑饰品店负责人，美邑公司委托康伟与原告签订涉案商铺的租赁合同，涉案商铺实际由美邑公司作经营使用，相关保证金、租金、管理费、中介费等费用均由美邑公司支付。对此，被告提交了《店铺法人聘任合同书》、《税务登记证》（复印件）、浦发银行个人跨行汇款汇出回单（彩色打印件）。原告对被告提交的《店铺法人聘任合同书》不持异议，但对其他两项证据认为没有原件，对其真实性不予确认。庭审中，原、被告均确认涉案商铺由被告美邑公司使用。原告还提交了以下证据到庭：1、落款日期为2014年5月16日的《关于发生严重违约行为的告知书》，原告在该告知书中称被告方于2014年4月29日去函提出退租申请，原告于5月7日复函要求被告方尽快支付租金、商场综合管理费、电费等费用，但被告方仍未支付，已属违约；并明确：如被告按合同约定提前退租的，必须提前两个月书面通知原告，否则原告要求被告按合同约定承担违约责任，若被告在5月20日前仍未支付拖欠费用的，原告将依据合同约定按被告严重违约处理等。该告知书底部空白处有“已收原件1份王某17/5”的手写字样。2、落款日期为2014年5月22日的《解除合同通知书》，原告在该通知书中称截止至2014年5月21日被告一直拖欠约定的租金、商场综合管理费、电费、相关违约金等，表示自该通知书到达之日起，解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》等。该通知书底部空白处有“已收原件王某22/5”的手写字样。两被告均表示没有收到上述告知书和通知书。为此，原告补充提交了：1、落款日期为2014年3月19日的《授权委托书》，该委托书载明被告康伟授权王某代为办理涉案商铺经营和管理的一切事务，具体事项为：一、有权行使和履行《广州市房屋租赁合同》约定的一切权利和义务，缴纳相关租费（除办理签署退还商铺申请、商铺相关押金和领取出租方退还履约保证金等款项及商铺合同外），二、有关办理上述商铺财务相关事宜，包括接收缴费单和票据等，并代表本人签署与该商铺财务有关的一切文件，三、有权办理上述商铺日常管理相关事宜，包括商铺灯具维修和盘点申请工作等，并代表本人签署与该商铺有关的一切文件；委托书的期限为自2014年3月19日至2015年3月17日，康伟对王某在执行、处理和办理上述事项的过程中依法签署的文件均予以承认。2、《交费通知书》和中国银行汇兑来账凭证，该通知书收件人为王某。两被告对《交费通知书》的真实性不持异议。被告美邑公司对上述《授权委托书》表示有异议，被告康伟确认该《授权委托书》的签名是其本人所签，但表示其印象中没有签过该委托书，两被告均表示不申请笔迹鉴定。被告表示王某只是收银员，店长和收银员都有签收过原告平常送来的缴款通知书，一般情况下，文件由店长签收，如店长不在，可以由收银员王某签收。2014年5月30日，被告康伟签署《交还商铺确认书》，向原告表示其已于2014年5月30日向原告交还了越秀区北京路312号动感叁贰捌商场首层第二部分的第B28、B29、B30、B31、B32号及第B45、B46、B47、B48、B49号等十个商铺，该确认书还载明“本确认书仅确认我方提前向贵方交还商铺，并不表示我方已结清拖欠贵方（或物业管理公司）的所有费用（包括但不限于租金、管理费、水电费及相关逾期付款违约金等），亦不表示贵方同意我方提前退租及免除我方的相关违约责任。”被告美邑公司称其公司自2014年3月起开始撤离涉案商铺，于4月底彻底搬走，但没有提供相关证据予以证明。本院认为：原告与被告康伟就涉案房屋租赁事宜签订的租赁合同及补充协议合法有效。关于租赁合同及补充协议的履约主体问题，两被告虽主张是被告美邑公司委托被告康伟签订租赁合同及相关协议，但未能提供授权委托书予以证明，也未举证在签订上述租赁合同时有向原告披露委托人是美邑公司，且被告提交的证据只是证明被告康伟受聘于美邑公司担任该公司出资开办的广州市越秀区美邑饰品店的负责人，康伟并非美邑公司的法定代表人。因此，被告康伟作为租赁合同及补充协议的相对人。被告美邑公司作为涉案房屋的实际使用人，应共同承担因承租涉案房屋所产生的民事责任。上述租赁合同及补充协议明确约定，被告有需要提前解除合同的，应提前两个月书面通知原告。现被告陈述美邑公司于2014年3月开始撤场，于4月底彻底搬离涉案房屋，但没有举证其已按合同约定提前两个月通知原告提前解除合同，也未能举证证明原告已同意被告提前解除租赁合同。原告在其发给两被告的《关于发生严重违约行为的告知书》中自认被告曾于2014年4月29日去函提出退租申请，原告在该告知书中答复由于被告没有依约提前两个月书面通知，要求被告承担违约责任及支付拖欠的费用，因此即使被告确实于2014年4月底搬离涉案商铺，因没有按合同约定提前两个月书面通知原告，又未得到原告的同意，故并不能发生解除合同的效力。在租赁合同未有效解除前，被告依约仍应支付租金给原告。由于被告拖欠2014年5月的租金，原告向被告发出《解除合同通知书》，该通知书于2014年5月22日送达被告，故双方的租赁关系自该日起解除。现被告并无举证证明其已于2014年4月底搬离涉案商铺并将商铺交还给原告，根据被告康伟签署的《交还商铺确认书》显示，其于2014年5月30日将承租的商铺交还给原告，故被告应向原告支付交还商铺前的租金/占用费。两被告抗辩称没有收到上述《关于发生严重违约行为的告知书》及《交还商铺确认书》，原告为此提交了被告康伟签署的《授权委托书》以及王某曾签收的《交费通知书》，证明王某有权代为签收相关文件。两被告虽对该《授权委托书》持有异议，但未能提供相反证据予以推翻，且被告康伟亦确认该《授权委托书》中的签名是其本人所签，两被告也确认王某是店铺的收银员，曾签收原告送交的文件，因此本院对原告主张其已将上述文件送达给被告的事实予以确认。根据原、被告签订补充协议约定，在未征得原告书面同意下，被告不得自行决定以履约保证金抵付任何款项；如因被告原因导致协议终止或提前解除，原告有权没收被告所交的履约保证金，因此被告抗辩认为原告所主张的2014年5月的租金/占用费及违约金应从保证金中抵扣的意见缺乏理据，本院不予采纳。被告逾期支付租金/占用费，原告要求被告支付违约金的请求依据充分，本院予以支持。但对于违约金标准问题，虽然被告并未提出违约金过高的主张，但其一直主张其未违约，应当视为被告认为违约金过高，且原告亦无举证证明其除利息损失外的其他实际损失，故本院酌定违约金标准调整为参照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告康伟、广州美邑电子产品有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市越秀区利禾市场经营管理中心支付自2014年5月1日起至2014年5月22日止的租金（按每月54701计付）。二、被告康伟、广州美邑电子产品有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市越秀区利禾市场经营管理中心支付自2014年5月6日起至实际付清所欠租金之日止的迟延付款违约金（以被告所欠租金为本金，每日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付），该违约金总额以不超过被告所欠租金总额为限。三、被告康伟、广州美邑电子产品有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市越秀区利禾市场经营管理中心支付自2014年5月23日起至5月30日止的房屋占用费（按每月109402元计付）。四、被告康伟、广州美邑电子产品有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市越秀区利禾市场经营管理中心支付自2014年6月1日起至实际付清所欠房屋占用费之日止的迟延付款违约金（以被告所欠房屋占用费为本金，每日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付），该违约金总额以不超过被告所欠房屋占用费总额为限。五、驳回原告广州市越秀区利禾市场经营管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3072元，由被告康伟、广州美邑电子产品有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赖丽恂人民陪审员  梁启明人民陪审员  朱曼宜二〇一六年五月二十七日书 记 员  梁启志