浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第903号
原告：沈某某。
委托代理人：杜某。
被告：邵某。
被告：酒店公司。
法定代表人：邵某。
被告：李某某。
原告沈某某为与被告邵某、酒店公司（以下简称酒店公司）、李某某房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月17日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法决定由代理审判员厉晶晶适用简易程序审理，后因邵某、酒店公�下落不明，转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年9月11日公开开庭进行了审理。沈某某的委托代理人杜某到庭参加诉讼，邵某、酒店公司、李某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。在本案审理过程中，本院准予沈某某提出的财产保全申请，于2014年5月26日裁定查封李某某所有的坐落于东阳市吴宁街道＊＊号房屋中权利价值在40万元范围内的房产。本案现已审理终结。
原告沈某某起诉称：2012年5月10日，邵某与张音平、周剑平三人欲成立酒店公司，因经营需要向沈某某租赁了东阳市东泳路82号-86号房屋并以邵某的名义与沈某某签订了房屋租赁合同一份。合同对租期、租金、违约责任等内容作了约定。合同签订后，邵某交纳了第一年的租金和履约保证金，开始筹备酒店的装修、证件办理等相关事宜。2013年7月，酒店公司先后取得了卫生许可证、工商营业执照等证照，正式营业。嗣后，邵某未按时支付租金，与沈某某多次协商，签订了补充协议，对租赁期限、拖欠租金及水电费的支付、违约责任等进行了补充。李某某自愿在2013年12月28日签订的补充协议中签字，为邵某拖欠租金及违约金、水电费等各项费用承担连带保证责任。沈某某认为：邵某因经营需要向沈某某租赁房屋，房屋租赁后实际用于经营恒鑫酒店，因此，该租赁合同及补充协议产生的法律后果应由邵某、酒店公司共同承担，李某某自愿签字担保，应在担保范围内承担保证责任。请求判令：一、解除原告沈某某与被告邵某、酒店公司签订的房屋租赁合同，没收被告交纳的保证金5万元；二、被告邵某、酒店公司立即腾退租赁房屋，恢复原状后交还原告沈某某；三、被告邵某、酒店公司应向原告沈某某支付2013年5月10日至2014年5月9日期间尚欠租金31万元及违�金（按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至实际履行之日止），2014年5月10日之后的租金损失按合同约定计算至实际腾退之日止；四、被告邵某、酒店公司支付原告沈某某水电费27860元；五、被告李某某对邵某、酒店公司应支付的水电费、2013年5月10日至2014年5月9日期间的租金及违约金承担连带清偿责任。
被告邵某、酒店公司、李某某未作答辩。
经开庭审理，本院对以下事实予以确认：
2012年5月10日，沈某某与邵某签订了房屋租赁合同一份，双方约定：沈某某将其所有座落于东永路82号到86号共16间，其中一楼西3间，二楼（东2间除外）以上2、3、4、5楼层给邵某所用，并对租金、租期、违约责任等内容作了明确。2012年5月10日，邵某向沈某某支付了保证金5万元。2013年9月19日，沈某某与邵某签订了房屋租赁合同补充协议一份，约定邵某向沈某某再租2间院子，�年需要给沈某某1万元租金，并对租金的支付、水电费的支付、违约责任等内容作了进一步明确。2013年11月13日，沈某某与邵某签订了房屋租赁合同补充协议一份，约定租期从8年改为十年零一个月零八天，并对租金及支付时间进行了细化。2013年12月28日，出租方（以下称甲方）沈某某与承租方（以下称乙方）邵某（酒店公司）签订了“房屋租赁合同补充协议3”一份，主要内容如下：鉴于乙方缴纳2013年度房租和水电费拖欠不及时，根据2012年5月10号签订的房屋租赁合同。一、对第二项第一条“租金的支付”进一步明确：（一）、乙方向甲方增加间院子每年需要给甲方1万元租金。（二）、1、2013年5月10日至2014年5月9日的剩余41万元，乙方承诺：即日付10万元，在2014年1月30日前付20万元，在2014年2月15日前付11万元；二、对第二项第二条“水电费的支付”进一步明确：乙方必�在每月20号前缴清上月的水电费，逾期甲方有权停水停电，乙方不得以任何理由。三、对第七项第三条“违约责任”进一步明确：乙方如逾期支付房租，每逾期一日，则乙方需按日租金的两倍支付滞纳金（如60万元／365＊2=3288元／天，房租另外照付），如逾期一个月，甲方有权终止合同，并没收保证金。（乙方违约1、甲方有权停水停电，乙方不得以任何理由。2、甲方有权封存和处置乙方所租房子、装潢、资产，乙方不得以任何理由，其他人也无权干涉，乙方的一切债权债务由乙方承担）。四、对于上面的漏水乙方应在一周内自费修复。五、本协议未尽事宜，甲乙双方协商解决，协商不成按法律程序解决。六、本协议一式三份，甲乙双方、担保人各执一份，双方签字盖章生效，具有法律效力。沈某某、邵某在房屋租赁合同补充协议3上签字，李某某在担保人一栏上签�。邵某向沈某某支付了2012年5月10日至2013年5月9日期间的租金60万元和2013年5月10日至2014年5月9日期间的租金20万元，李某某于2013年12月28日向沈某某支付了10万元。邵某尚欠沈某某2013年5月10日至2014年5月9日期间的租金31万元。
另查明，酒店公司于2013年7月22日成立。
对沈某某提供的用以证明上述事实的房屋租赁合同1份、房屋租赁合同补充协议3份、酒店公司的基本情况、变更登记情况、住所登记表、住所证明、餐饮服务许可证、卫生许可证、特种行业许可证、消防安全检查合格证各1份，本院予以采纳。
关于沈某某提供的历月电费明细1份、电费复核单据11份，因未提供其他证据予以佐证，无法区分沈某某与邵某各自的用电费，故不予采纳。
本院认为：沈某某与邵某签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力，双方应按�同约定履行义务。李某某作为担保人在房屋租赁合同补充协议3上签字，而双方对保证方式没有约定，根据相关法律规定，其担保方式为连带保证责任。
根据房屋租赁合同补充协议3，邵某已逾期一个月未支付租金，故沈某某有权解除双方签订的房屋租赁合同，邵某应向沈某某支付2013年5月10日至2014年5月9日期间的租金31万元。沈某某要求没收保证金5万元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以确认。沈某某要求支付租金31万元的违约金的诉讼请求，因合同中约定了邵某违约时，沈某某有权没收保证金且沈某某也选择了没收保证金的违约方式，故其要求支付租金31万元的违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。由于合同解除后，沈某某再把房屋出租出去需要一定的过渡时间，本院酌情确定五个月的过渡期，本院酌情确定邵某还应支付沈某某2014年5月10日至2014年11月9日期间的租金25万元。
李某某应对邵某应支付2013年5月10日至2014年5月9日期间的租金31万元负连带清偿责任。
沈某某主张的水电费可待有其他证据佐证时，再另行主张。
关于沈某某要求酒店公司共同承担责任的诉讼请求，本院认为，沈某某与邵某于2013年12月28日签订的房屋租赁合同补充协议3中虽然承租房一栏中有酒店公司字样，但没有酒店公司盖章，且对比沈某某与邵某之前签订的房屋租赁合同及补充协议，不能说明邵某履行的是职务行为。故沈某某对酒店公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。
综上，沈某某的诉讼请求大部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。邵某、酒店公司、李某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告沈某某与被告邵某签订的房屋租赁合同及补充协议。
二、被告邵某应于本判决生效之日起十日内支付原告沈某某租金560000元。
三、原告沈某某不需返还被告邵某保证金5万元。
四、被告李某某对本判决第二项确定的被告邵某应支付的租金中的31万元负连带清偿责任。
五、驳回原告沈某某对被告酒店公司的诉讼请求。
六、驳回原告沈某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7326元，由原告沈某某承担761元，由被告邵某承担6565元。财产保全费2520元，由原告沈某某承担567元，由被告邵某、李某某连带承担1953元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 厉晶晶
人民陪审员 徐建平
人民陪审员 虞 萍
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 陆承焕