北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第10068号
上诉人（原审被告）雷晋平，男，1965年10月1日出生。
上诉人兼雷晋平之委托代理人（原审被告）韩玉清，女，1966年6月15日出生。
被上诉人（原审原告）北京岳安物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区安定路20号院6号楼5层。
法定代表人于永祥，董事长。
委托代理人毛元进，男，1974年3月7日出生。
上诉人雷晋平、上诉人韩玉清因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第13331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，北京岳安物业管理有限责任公司（下称岳安物业公司）起诉至原审法院称：雷晋平于2000年8月18日入住北京市西城区×××2号楼402室面积137.28平方米，拖欠2001年8月18日至2013年8月17日物业管理费35517.96元。现起诉要求要求判令雷晋平、韩玉清支付所欠物业管理费35517.96元、滞纳金5000元、利息1154.33元并承担本案诉讼费。
雷晋平、韩玉清共同辩称：我们没有交物业费属实，房屋面积房屋产权证上面积是137.37平方米。收费明细表中第一和第五项是重复的。催款通知书上不是我们家的门，也没有向我们催缴过。我们同意按照岳安物业公司提供的服务质量交费，但是岳安物业公司现在没有给我们提供服务。岳安物业公司在小区内出租了地下室，还有违章建筑。由于时效问题及岳安物业公司服务的问题，我方同意给付两年物业费680元。
原审法院经审理认为：雷晋平与岳安物业公司所签订统管房屋管理合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。对于岳安物业公司与北京岳安实业股份有限公司所签物业委托管理合同系岳安物业公司与雷晋平、韩玉清所签统管房屋管理合同之后签字，雷晋平、韩玉清对物业委托管理合同不予认可，故该合同对雷晋平、韩玉清不产生约束力。岳安物业公司对雷晋平、韩玉清居住的小区提供了物业服务，雷晋平、韩玉清应按合同标准给付物业费。对于物业费的标准，岳安物业公司所主张物业符合统房屋管理合同约定，故雷晋平、韩玉清应支付物业费和垃圾清运费。对于雷晋平、韩玉清所述房屋出租问题一节，对于小卖店出租一节，雷晋平、韩玉清向法院提交了照片，岳安物业公司所述照片中小卖店其未出租，雷晋平、韩玉清就其所述未向法院提交其他证据证明，对其所述法院尚难采信。本案审理中，岳安物业公司表示其出租地下室，但地下室不是业主公摊，对于地下室是否属于业主公摊，雷晋平、韩玉清未向法院提供证据证明，法院不予采信。对于雷晋平、韩玉清提出小区脏乱一节，雷晋平、韩玉清向法院提交了照片，雷晋平、韩玉清所述已经进行了清理，岳安物业公司提供照片仅能证明所照时间，不能证明小区环境的连续状况，对于雷晋平、韩玉清据此要求减免物业费的理由，法院不予采信。雷晋平、韩玉清所述在小区前大门内北侧，2003年所建简易房现经营小卖部，是非法建筑，雷晋平、韩玉清就其所述未向法院提供证据证明，法院不予采信。作为物业公司，应提高物业质量，为业主提供同质的物业服务。对于岳安物业公司所述出租收益一节，岳安物业公司方所述地下室并非系业主公摊，雷晋平、韩玉清就地下室是否为业主公摊及收益情况未向法院提供证据，故本案对此不予处理，雷晋平、韩玉清可另行解决。对于雷晋平、韩玉清所述时效一节，岳安物业公司向法院提交了催缴通知单照片打印件、岳安物业公司提交照片中无法显示房屋门牌号，雷晋平、韩玉清不予认可，认为照片中不是其家门，岳安物业公司并未向其催缴过，岳安物业公司方当庭表示无法提供照片原始数据，故无法证明其主张过权利，故雷晋平、韩玉清应依据法定的诉讼时效确定期间给付物业费。对于雷晋平、韩玉清所述仅同意给付二年物业费的抗辩理由，法院不持异议，对于物业费的给付标准，雷晋平、韩玉清所主张的物业费低于双方签订合同标准，故依据岳安物业公司要求的物业费标准予以确定。对于岳安物业公司要求超过上述期限的物业费，不符合法律规定，法院不予支持。据此，原审法院于2014年8月判决：一、自判决生效之日起十日内，雷晋平、韩玉清一次性给付北京岳安物业管理有限责任公司二○一一年八月十八日至二○一三年八月十七日物业费五千九百一十九元六角六分；二、驳回北京岳安物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，雷晋平、韩玉清不服，上诉至本院称：岳安物业公司应提供公司账目以便查清其收支情况，法院应协助调查小区违建及地下室出租问题，小区脏乱差、缺乏管理，故要求撤销原判，按岳安物业公司的服务质量依法改判。岳安物业公司同意原判。
经审理查明：北京市西城区（原宣武区）×××2号楼4-402号房屋产权人为雷晋平、韩玉清，房屋建筑面积为137.38平方米。2000年8月18日，雷晋平（合同甲方）与岳安物业公司（合同乙方）签订统管房屋管理合同，合同第三条约定甲方向乙方每年（或一次交付十年费用）每建筑平方米应交费项目及金额。其中载明：（2）.电梯维修费按每平方米9.90元标准应交电梯维修费1359.07无；（3）.水泵维修费按每平方米2.20元标准应交水泵维修费302.02元；（4）.小区设施维修费按每平方米1.06元标准应交费145.52元；（5）.共用电视天线费每个输出端21.02元，应交费21.02元；（6）管理费按每平方米2.97元标准应交管理费407.72元；（8）.公共设施维修费按每平方米12.3元标准应交费1688.54元；（9）.绿化费按每平方米0.58元标准应交绿化费79.62元；（10）.垃圾消纳费按每平方米31.65元标准应交费31.65元；（11）.化粪池消纳费按每平方米0.32元标准应交费43.93元。合同第四条约定，上述各项费于每年9月之前或办理手续之日一次结算，如超过期限按日累计加收1%的滞纳金。合同第六条约定，本协议自双方签字盖章之日起生效。2004年3月12日，北京岳安实业股份有限公司（合同甲方）与岳安物业公司（合同乙方）签订物业委托管理合同，合同约定岳安物业公司系北京岳安实业股份有限公司的控股公司，根据《北京市住宅区物业管理条例》及其实施细则的规定就甲方委托乙方对岳峰园等小区实行物业管理，合同期限为十五年即自2004年3月15日起至2019年3月14日止。合同中管理服务费用约定，本物业的管理服务费严格按照北京市物价局北京市房屋土地管理局关于印发《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的通知，京价（房）字（1997）第196号文件及现行的物业管理服务收费标准执行。雷晋平、韩玉清则认为物业委托管理合同系在物业合同之后签订，应属无效。协议签订后，雷晋平、韩玉清未交纳2001年8月18日至2013年8月17日间物业费。
本案审理中，雷晋平、韩玉清所述时效一节，岳安物业公司提交了催缴通知单照片打印件、岳安物业公司提交照片中无法显示房屋门牌号，雷晋平、韩玉清方不予认可，认为照片中不是其家门，岳安物业公司并未向其催缴过，岳安物业公司方当庭表示无法提供照片原始数据。雷晋平、韩玉清则表示因岳安物业公司服务质量存在问题，仅同意给付2年物业费680元。
上述事实，有统管房屋管理合同、物业委托管理合同、催缴通知书照片打印件、房屋所有权证、照片及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：雷晋平与岳安物业公司所签订统管房屋管理合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。岳安物业公司依约为雷晋平、韩玉清所在的小区提供了物业服务，雷晋平、韩玉清应向岳安物业公司交纳物业费。岳安物业公司向雷晋平、韩玉清主张的物业费不高于合同所约定的物业费标准，本院对此不持异议。岳安物业公司未举证证明其持续向雷晋平、韩玉清追索物业费，原审法院认定其部分诉讼请求超过诉讼时效，并无不妥，应予维持。岳安物业公司已经定期在小区内公示了物业收支明细，雷晋平、韩玉清虽对此存在异议，但其以此拒交物业费缺乏依据，本院不予支持。
岳安物业公司虽在小区绿化、卫生等方面需要进一步改善、提高，但雷晋平、韩玉清所称的物业服务瑕疵不足以构成减免其物业费的充分理由。另应指出，物业管理服务需要物业管理企业与全体业主的良好配合，对于雷晋平、韩玉清提出的问题，岳安物业公司应积极妥善解决，并在今后的合作中加强沟通交流，积极履行各自负担的义务，努力创造和谐的生活环境。
综上，雷晋平、韩玉清的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费421元，由北京岳安物业管理有限责任公司负担396元（已交纳）；由雷晋平、韩玉清负担25元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由雷晋平、韩玉清负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 卢 涛
代理审判员 王军华
二〇一四年十月十三日
书 记 员 张晓鸥