陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汉中民一终字第00531号
上诉人（原审被告）王信，男，生于1938年12月25日，汉族，农民，住勉县老道寺镇老道寺村*组附***号。
上诉人（原审被告）耿素琴，女，生于1945年11月25日，汉族，职业、住址同上，系上诉人王信之妻。
两上诉人委托代理人戚铭，陕西维公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）莫继全，男，生于1969年7月28日，汉族，农民。
委托代理人苗虎，勉县武侯法律服务所法律服务工作者。
原审第三人王保生，男，生于1970年9月20日，汉族，农民，住勉县老道寺镇老道寺村*组***号，系二上诉人之次子。
委托代理人王国强，陕西维公律师事务所律师。
上诉人王信、耿素琴与被上诉人莫继全、原审第三人王保生因返还原物纠纷一案，不服陕西省勉县人民法院（2013）勉民初字第00617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王信、耿素琴及其委托代理人戚铭、被上诉人莫继全及其委托代理人苗虎，第三人王保生的委托代理人王国强均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，原告户籍所在地为勉县褒城镇青沟村五组，系农村居民；第三人系二被告之次子，三者户籍所在地均为勉县老道寺镇老道寺村四组，农村居民。1998年10月，第三人在勉县老道寺镇老道寺村四组开始建房（系原基改建），同年12月竣工，建成坐东朝西砖混结构二间一层房屋（该房屋系勉县老道寺镇街面房），即本案中的诉争房屋。同年12月5日，勉县老道寺镇人民政府给第三人颁发《陕西省村镇建设用地规划许可证》［陕建（汉）村字N00102666号］，许可第三人在勉县老道寺镇老道寺村四组原基改建房屋二间，面积120平方米。1999年1月1日，原告与第三人签订《卖房协议》一份，约定第三人将上述房屋转让与原告，主要内容为：1、第三人房屋面积120平方米，四邻边界以勉县老道寺镇人民政府颁发的《陕西省村镇建设用地规划许可证》［陕建（汉）村字N00102666号］为准；2、二间房屋价格18000元，原告一次性付清；3、第三人之父去世后须在此二间房屋内停尸三天，原告无条件地答应。原告与第三人均在该协议上签名。后双方并未实际履行该协议。同年6月12日，原告与第三人就上述房屋再次签订《卖房协约》一份，约定主要内容为：1、房屋二间及后院、院墙、四邻边界以勉县老道寺镇人民政府于1998年12月5日颁发的《陕西省村镇建设用地规划许可证》［陕建（汉）村字N00102666号］为准；2、房屋价格为23000元，原告一次性付清；3、第三人给办理过户手续，地方费用由第三人承担，国家费用由原告承担。原告与第三人均在该协议上签名并捺印。2001年7月26日，原告及第三人分别向勉县老道寺镇老道寺村民委员会提出书面申请，请求批准双方的买卖行为，后该村民委员会在双方的书面申请及《卖房协约》上签章。同年8月21日，原告向勉县老道寺镇财政所缴纳房屋买卖契税690元。2002年1月16日，原告支付第三人23000元，第三人给原告出具收条一份，内容为：“今收到宅基地转让款贰万叁仟元正（23000.00元）（两间宅基地）”。同年11月，勉县人民政府就上述房屋给原告颁发《集体土地建设用地使用证》［勉集建（2002）字第06-467号］。期间，第三人将上述房屋以及《陕西省村镇建设用地规划许可证》［陕建（汉）村字NO0102666号］交付给原告。2013年3月10日，二被告以其无房居住为由住进上述房屋，为此原、被告发生纠纷。原告遂诉至法院，并提出前述诉讼请求。审理中，二被告提出申请，请求追加王保生为本案第三人参加诉讼，经审查后依法通知王保生为本案第三人参加诉讼。
原审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。虽然该条款是针对宅基地的申请而规定，但从其内容来看，并未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建房屋，也未对出卖行为设置任何限制。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护”；第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。原告与第三人于1999年6月12日签订的《卖房协约》系双方的真实意思表示，未违反国家强制性法律规定；且勉县老道寺镇老道寺村民委员会在双方的书面申请及《卖房协约》上签章同意，勉县人民政府亦给原告颁发了《集体土地建设用地使用证》，这应当认定为农村集体经济组织及行政机关已经批准了该房屋及该房屋所占宅基地使用权的转让。故双方签订的《卖房协约》合法、有效。虽然原告并未就该房屋办理所有权证书，但在我国农村目前没有确定房屋产权变更登记制度的情形下，已在国家行政机关办理了宅基地使用权变更登记手续，应当视为起到房屋所有权发生变更的法律效果，故原告应当拥有本案诉争房屋的所有权。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。二被告住进原告房屋内，侵害了原告的合法权益，现原告请求二被告返还房屋，其请求合理、合法，依法予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告请求二被告赔偿其经济损失16000元，但未能提供相关证据予以证实，故对该请求依法不予支持。二被告辩称及第三人陈述，本案诉争房屋系二被告与第三人共同所有，第三人与原告签订的《卖房协约》侵害了二被告的合法权益，但均未能提供充分、确实证据加以证明，故对上述辩解与陈述，依法不予采信。即使本案诉争房屋在出卖前系二被告与第三人共同所有，出卖时二被告亦不知情，但第三人在出卖房屋时持有勉县老道寺镇人民政府给其颁发的《陕西省村镇建设用地规划许可证》，第三人亦将该许可证交付于原告，原告据此有理由相信该房屋在出卖前属第三人个人所有；而被告及第三人又未能提供相关证据证明房屋出卖价格在当时市场环境下显失公平；且原告就该诉争房屋已办理了土地使用权登记，以上事实均符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条所规定的善意取得的构成要件，故原告属于善意取得，二被告可向第三人请求赔偿损失。原告虽然并非勉县老道寺镇老道寺村四组集体经济组织成员，但勉县老道寺镇老道寺村民委员会在原告与第三人的书面申请及《卖房协约》上签章，这应当视为该集体经济组织同意原告取得本案诉争房屋的所有权及该房屋所占宅基地的使用权，故对二被告及第三人关于“原告并非勉县老道寺镇老道寺村四组集体经济组织成员，无权享受该集体经济组织的宅基地”之辩解与陈述，依法不予采信。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。该条款的立法精神应当是农村村民一户只能在本集体经济组织申请一处宅基地用于居住，是基于村集体经济组织成员生活需要而无偿取得的，故只能申请一处，但该规定并不排除村民通过合法继承、合法买卖农村村民房屋等形式而拥有二处以上宅基地的情形。故对二被告及第三人关于“原告违反了‘农村村民一户只能拥有一处宅基地’之规定”的辩解与陈述，依法不予采信。二被告辩称及第三人陈述，申请书及《卖房协约》上所签勉县老道寺镇老道寺村民委员会公章系私下给时任该村文书送人情所致，但未能提供相关证据加以证明，故对上述辩解与陈述依法不予采信。虽然第三人给原告出具的收条内容为“今收到宅基地转让款贰万叁仟元正（23000.00元）（两间宅基地）”，但从双方于1999年1月1日签订的《卖房协议》、1999年6月12日签订的《卖房协约》所载明的内容以及房屋已经实际交付长达十余年等情形综合来看，应当认定原告与第三人系房屋买卖关系，且房屋修建好后再单独转让宅基地有悖常理。故对二被告及第三人关于“原告与第三人转让的系宅基地而并非房屋”的辩解与陈述，依法不予采信。第三人陈述，原告实际尚欠其宅基地转让款及旧房砖瓦等材料折价款12800元未支付，但未能提供相关证据予以证实，故对其该方面陈述依法不予采信。第三人陈述，原告违反了“农村房屋只能在同村、组村民之间进行交易”之规定，但未能提供相应的法律依据，故对其该节陈述依法不予采信。据此，根据上述法律规定，并依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告王信、耿素芹返还原告莫继全位于勉县老道寺镇老道寺村四组坐东朝西砖混结构房屋二间（该房屋系勉县老道寺镇街面房），限本判决生效后10日内履行完毕。二、驳回原告莫继金的其他诉讼请求。案件受理费2620元，由原告莫继全负担200元，二被告负担2420元。
上诉人王信、耿素琴不服原审判决上诉称：1、原审认定事实错误。诉争房屋不是第三个个人财产，而是上诉人与第三人共同所有的家庭共有财产。2、卖房协约无效，因为签订卖房协约没有经过上诉人同意，侵犯了所有权；且卖房行为违反了“农村居民一户只能拥有一处宅基地的法律规定”和“农村宅基地归本集体经济组织所有，其使用权由集体经济组织依法确定给本集体经济组织成员使用”的法律规定。3、原审认定村委会在卖房协约上盖章的行为属于村委会同意买卖行为属于认定错误，盖章不等于同意，且盖章子的行为是给村文书行贿的结果。4、原审认定买卖房屋系善意取得错误，被上诉人对诉争的房屋明知是家庭共有财产。综上，提出上诉请求：依法撤销原判，发回重审或者依法改判。
被上诉人莫继全答辩称，卖房协约是双方真实意思表示，且协约已经完全履行，房屋买卖以后被上诉人缴纳了契税办理了土地使用证。本案原有房屋已经拆除灭失，诉争的房屋是王保生自己修建的，规划许可证上只有王保生一个人的名字，所以买卖合同有效，原审判决认定事实正确，判决正确。因此请求二审法院维持原判，驳回上诉。
原审第三人王保生答辩称：1、本案诉争房屋系家庭共同财产，并非个人所有，规划许可证上只有王保生一人名字是农村规划许可普遍现象，而上诉人如果不是家庭成员的话不可能给批下来120多平米的宅基地，且许可证上标注原基改建；2、卖房协约上村委会签章不代表村委会同意，是给村文书行贿后私自给盖的章；3、卖房协约无效，因未经上诉人同意，且被上诉人不是本村集体的村民；4、原审对土地使用证确认是错误的，因为被上诉人不是本村村民，应当对该土地使用证进行审查。
二审庭审中，上诉人一方提交了一份证人证言及村委会的证明，证明目的是第三人与被上诉人签订的房屋买卖协约没有经过村委会同意。被上诉人质证认为证人证言不符合证据要求，且村委会没有资格认定证人证言真实性。第三人没有质证意见。
经审理查明，双方当事人对原审认定的案件事实均无异议，本院对原审认定的案件事实予以确认。
本院认为，本案诉争房屋经被上诉人莫继全与上诉人王信、耿素琴之子的买卖行为，并经勉县人民政府向被上诉人莫继全颁发《集体土地使用证》予以确认，该行为系已作出的具体行政行为，据此形成长期由被上诉人莫继全实际占有使用的状态，被上诉人莫继全对此享有利益。上诉人王信、耿素琴如认为被上诉人莫继全的行为侵犯其权益，应首先经相应的法定程序对勉县人民政府的行政行为作出界定，并通过法定程序维护自己的权益。现上诉人不经法定程序即强行占有房屋，其行为亦侵犯了被上诉人莫继全的利益，应当予以制止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王信、耿素琴承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王永吉
审 判 员 杨利刚
代理审判员 李 晓
二〇一五年一月七日
书 记 员 冯 婧