贵州省大方县人民法院行 政 裁 定 书（2016）黔0521行初3号原告刘鑫，男。委托代理人（特别授权）周梢茂，贵州群众律师事务所律师。被告毕节市住房和城乡建设局。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道市行政办公中心*栋**楼。法定代表人朱永德，毕节市住房和城乡建设局局长。委托代理人刘启，毕节市住房和城乡建设局工作人员。委托代理人叶常颖，贵州致正律师事务所律师。第三人毕节市绿野房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市松山路士心公寓*单元***号。法定代表人赵强，毕节市绿野房地产开发有限公司总经理。委托代理人段永全，贵州圣谋律师事务所律师。委托代理人秦行，贵州圣谋律师事务所实习律师。原告刘鑫诉被告毕节市住房和城乡建设局（以下简称毕节市住建局）商品房买卖合同备案登记行政管理一案，于2016年1月4日向本院提起行政诉讼。本院于2016年1月4日立案后，依职权通知毕节市绿野房地产开发有限公司（以下简称毕节市绿野公司）作为本案第三人参加诉讼，并于2016年1月11日、2016年1月15日向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书等。本院依法组成合议庭，于2016年2月2日、2016年2月25日公开开庭合并审理了本案及刘鑫诉毕节市住建局行政赔偿一案。原告刘鑫及其委托代理人周稍茂，被告毕节市住建局委托代理人刘启、叶常颖，第三人毕节市绿野公司法定代表人赵强、委托代理人段永全、秦行到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月31日，原告刘鑫与第三人毕节市绿野公司经平等自愿协商，签订了商品房买卖合同（合同编号GF-2000-0171），合同双方根据法律法规的相关规定将所涉房产即毕节市广惠路豪雅华庭商住楼共计15套提交到被告毕节市住建局备案登记，以保证双方交易房产的产权归属于原告。在后来履行交付的过程中，所涉房产实质已被其他不明身份的人占有甚至使用，经进一步查证，交易房产在备案登记前即2013年5月27日已被贵阳市南明区人民法院委托被告查封，最终使原告购买的房产不能按期领受，造成原告重大利益损失。原告特向人民法院提起诉讼，请求判决被告于2014年1月1日给原告受理的房屋备案登记违法。原告向本院提交证据：1、身份证。拟证明原告主体适格。经庭审质证，被告及第三人对该证据无异议；2、贵阳市南明区人民法院（2013）南民初字第1216-3号《协助执行通知书》及送达回证。拟证明原告与第三人交易的房产已经被法院查封。经庭审质证，被告对该组证据无异议，但认为达不到原告的证明目的，本案是合同备案而不是房屋权属争议，且2015年5月20日查封已经失效。第三人对该组证据的真实性、合法性均无异议，但认为达不到原告证明目的；3、《商品房买卖合同》（合同编号103）。拟证明原告与第三人之间的房屋买卖合同意思表示真实，但合同生效必须进行登记，因为房产已经被法院查封。经庭审质证，被告对该证据证明目的有异议，认为合同中并未约定登记为生效要件。第三人对该证据的真实性无异议，但认为达不到原告证明目的，认为双方签订该合同只是为原告与第三人的债权提供担保；4、电子档案（明细表）。拟证明所涉房屋通过登记产权已经归属原告。经庭审质证，被告及第三人对该证据的证明目的有异议，认为合同备案不产生权属的变更；5、毕节市七星关区人民法院（2014）黔七执字第616-1号《执行裁定书》、毕节市七星关区人民法院（2014）黔七执字第616号《协助执行通知书》及送达回证。拟证明涉案房屋处于继续查封状态，但实际已有70%入住。经庭审质证，被告对该组证据有异议，认为与被告收到的文书材料完全不一致，且七星关区法院不能继续查封南明区法院已经查封的房屋。第三人同意被告的质证意见，且认为原告提交的送达回证没有加盖法院印章，对其真实性有异议。被告辩称：涉案商品房买卖合同的预售人即本案第三人依法将签订的商品房买卖合同提交被告备案登记的行为，不会对该合同的效力以及合同当事人的权益产生影响，涉案的备案登记行为并未对原告设定任何权利或义务。原告与第三人之间的商品房买卖合同是否有效，能否得到履行，能否获得法律上的救济，应为原告与第三人之间的民事纠纷。且被告未受理过原告房屋备案登记，也未办理过房屋备案登记，原告诉请错误。被告仅对房屋买卖合同受理备案，该备案的相对人是房屋预售企业，而不是原告。原告从未将涉案房产提交被告办理备案登记，被告也从未办理该种备案登记。原告诉称的房屋被他人占有的情况均与被告办理的合同备案无关。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第（八）项之规定，恳请依法驳回原告的起诉。被告向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》（合同编号103）。拟证明被告只是受理商品房买卖合同的备案，被告并不是对房屋进行备案。经庭审质证，原告对该组证据的真实性无异议，对被告证明目的有异议。第三人对该组证据无异议；2、原告与第三人之间的《借款协议》、原告《特别说明》。拟证明原告与第三人实质为借款，被告的合同备案对原告、第三人不产生实质影响。经庭审质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为与原告诉请无关。第三人对该组证据无异议。第三人述称：第三人与原告是签订借款协议，商品房买卖合同是为了对借款协议进行担保，期间第三人也几次向原告支付利息。第三人向本院提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明。拟证明第三人主体适格。经庭审质证，原告及被告对该组证据无异议；2、《借款协议》、原告《特别说明》、支付利息的《情况说明》、《收款单》、《商品房买卖合同》（合同编号103）。拟证明原告与第三人实际存在的是借贷关系，双方签订商品房买卖合同只是为债权进行担保。经庭审质证，原告对该组证据真实性无异议，但认为但与原告诉请无关联性，被告对该组证据无异议；本案证据认证如下：被告及第三人对原告第1组证据无异议，本院依法予以确认。对原告第2组、第3组、第4组证据的真实性、合法性，本院依法予以确认。原告第5组证据与本案无直接关联，依法不应作为认定案件事实的依据；被告第1组、第2组证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认；原、被告对第三人第1组证据无异议，本院依法予以确认。对第三人第2组证据的真实性，本院依法予以确认。经审理查明：2013年5月22日，贵阳市南明区人民法院作出（2013）南民初字第1216-3号协助执行通知书，委托被告毕节市住建局（原毕节市房管局）协助查封第三人修建的房屋共计48套，查封期限为2013年5月22日至2015年5月21日。2013年12月31日，原告刘鑫与第三人毕节市绿野房地产开发有限责任公司签订《借款协议》，该协议约定由第三人向原告借款200万元，借款期限为2014年1月1日至2014年4月1日，第三人以位于毕节市广惠路绿野“豪雅华庭”商住楼A栋、建筑面积84.86㎡的住房十五套以签订《商品房买卖合同》（合同编号103）进行备案登记的方式予以担保。该协议同时约定：若第三人到期归还原告借款后，原告必须和第三人一起到房管部门办理双方所签订的《商品房买卖合同》的撤销备案手续；若第三人超过一个月未能支付利息或无力偿还借款，则双方签订的《商品房买卖合同》生效，合同所约定的房屋所有权、处置权归乙方所有。原告针对《借款协议》出具《特别说明》，该特别说明载明“双方为保障借款资金的安全，特签订合同编号为103的商品房买卖合同，用绿野公司的A栋房屋共十五套及由绿野公司出具购房款收据，金额为叁佰壹拾捌万肆仟柒佰肆拾元整（3184740.00元）一张作担保，如绿野公司按照借款协议约定归还完毕借款本金及利息，则绿野公司与刘鑫签订的商品房买卖合同及收据自然无效，若绿野公司违约，则按双方签订的借款协议执行”。2013年12月31日，原告及第三人签订《商品房买卖合同》（合同编号103）并至被告毕节市住建局(原毕节市房产事业局)对该合同进行备案登记。2015年12月15日，原告向本院提起诉讼，请求确认被告给原告受理的房屋备案登记违法。另查明，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》中约定的位于毕节市广惠路绿野“豪雅华庭”商住楼A栋、建筑面积84.86㎡的住房十五套房号分别为：A-18-2、A-17-7、A-17-8、A-13-2、A-13-3、A-13-7、A-13-8、A-12-2、A-12-3、A-12-7、A-12-8、A-10-8、A-10-3、A-9-3、A-9-8。原告与第三人签订的《借款协议》中约定的借款第三人至今尚未偿还，但直至2015年1月第三人仍向原告支付借款相关利息。本案争议焦点是：1、原告诉讼请求中关于被告受理房屋备案登记违法的诉请是否成立；2、被告对原告与第三人签订的《商品房买卖合同》进行备案登记的行为是否违法。原告诉讼请求中关于被告受理房屋备案登记违法的诉请是否成立。本案中，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，双方申请被告进行对该合同备案，被告在原告及第三人签订的《商品房买卖合同》上加盖“合同备案专用章”。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”之规定，经过登记备案的商品房买卖合同，仅表明该买卖行为已纳入行政监管，但在商品房产权过户登记前商品房买卖合同仍然没有物权效力。商品房买卖合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件履行报备义务、接受资格审查的一项行政管理行为，具有强制性。根据《房屋登记办法》第七十条第一款“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。”之规定，申请预购商品房的预告登记，还需具备商品房预售合同已登记备案这个前置条件，商品房买卖合同“登记备案”与商品房“预告登记”是法律体系中不同层级的法律事实。由此可见，本案中被告仅仅对原告及第三人签订的《商品房买卖合同》进行登记备案，并非对该合同所涉及的房屋进行预告登记。被告对原告与第三人签订的《商品房买卖合同》进行备案登记的行为是否违法。本案中，原告与第三人签订《借款协议》后，为保证借款资金的安全，双方又签订《商品房买卖合同》作为担保，并约定了《商品房买卖合同》的生效条件，即第三人超过一个月未能支付利息或无力偿还借款，则双方签订的《商品房买卖合同》生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第九条第一款“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”之规定，被告对原告与第三人签订的《商品房买卖合同》进行备案登记，仅仅是政府主管部门行使监管职，该备案登记并不影响《商品房买卖合同》效力，对合同约定的商品房所有权不产生实质影响。综上，本院认为，因原告与第三人签订《商品房买卖合同》是为双方订立的《借款协议》提供担保，并非真正的商品房买卖行为。基于双方约定，被告在对《商品房买卖合同》进行备案登记时，该合同仍未生效，即被告对原告与第三人签订的《商品房买卖合同》进行备案登记的行政行为，并不影响《商品房买卖合同》效力，对合同约定的商品房所有权也不产生实质影响，该行政行为对原告的合法权益明显不产生实际影响。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第（八）项之规定，裁定如下：驳回原告刘鑫的起诉。案件受理费50.00元，全额退回原告刘鑫。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  黄家前审 判 员  罗 单人民陪审员  徐 玥二〇一六年五月三十日书 记 员  刘 莹附：《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第（八）项：有下列情形之一的，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的。