宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第1682号
原告杨立峰，男，1968年5月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人安华，宁夏侨之桥律师事务所律师。
原告罗桂英（系原告杨立峰之妻），女，1969年11月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人安华，宁夏侨之桥律师事务所律师。
被告哈林，男，1961年4月10日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区（未到庭，以上信息系原告提供）。
原告杨立峰、罗桂英与被告哈林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月18日受理后，依法组成合议庭于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告杨立峰、罗桂英的委托代理人安华到庭参加诉讼，被告哈林经本院公告送达民事起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨立峰、罗桂英诉称，被告系承包土建及安装分项工程的包工头。2010年，被告挂靠宁夏地矿房地产开发有限公司分包了宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖房地产公司）开发的尚东帝景花园小区的部分建筑工程，后隆湖房地产公司将该小区在建的某室房屋抵顶给被告以支付工程款，并给被告开具了顶账后的收款收据。2011年7月10日，二原告经朋友介绍认识被告，双方签订了上述房屋的转让承诺书，约定二原告购买被告的上述顶账房，房屋价款为113万元，分两期支付。2011年7月11日，二原告支付被告购房定金30万元，被告给二原告出具了收款收据；2011年9月5日，二原告又支付被告购房款82万元。因二原告付款及时，被告同意优惠10000元，故被告当天在收款收据中注明购房款已付清。2011年10月，二原告持被告出具的收据到隆湖房地产公司售楼部办理交房事宜，被告知公司要统一办理顶账房的手续，需等待。2012年，二原告数次到隆湖房地产公司售楼部办理相关事宜均未果。2013年4月以后该小区售楼部关闭，无人办公。二原告找到被告后得知，涉案小区开发商逃逸，已无法办理顶账房的交付手续。同年8月，二原告得知开发商已被公安机关立案侦查。因二原告购买的顶账房实际已无法交付，故二原告找被告协商退回购房款事宜，但均未果。二原告认为，被告收取二原告购房款后无法交付涉案房屋，被告应承担履行义务不能的法律责任，退还原告的购房款，并支付违约金，故原告诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的房屋转让承诺书；判令被告退还二原告购房款112万元，并承担履行不能的违约金224000元（按照购房款112万元的20%计算）；本案诉讼费由被告负担。
被告哈林未到庭应诉答辩，亦未提交证据。
经审理查明，2011年7月10日，原、被告签订了一份《房屋转让承诺书》，该承诺书首部甲方为“宁夏地矿房地产开发有限公司，哈林”，乙方为“罗桂英，杨立峰”，约定：甲方将某小区某室（顶账房，面积166.60平方米）房屋的所有权转让给乙方；双方协商最终购房款为113万元，现乙方向甲方支付30万元定金，以乙方支付给甲方的银行付款单为付款凭证，双方认可；乙方于2011年8月31日前，将尾款83万元支付甲方，甲方带领乙方去隆湖房地产公司签署房屋购房合同，变更所有手续于乙方名下；此协议一式三份，由甲乙丙三方共同持有，丙方为中间见证方；双方不得违约，如有违约，违约一方支付给另一方总房款的20%违约金。合同落款处甲方签名为被告，乙方签名为原告杨立峰，丙方签名为案外人陈宁。合同签订后，原告于2011年7月11日支付被告购房定金30万元，被告给原告出具收款收据一张，载明：“今收到罗桂英交来（某小区某房，总面积166.6平方米）购房定金：叁拾万元整，房款总价：壹佰壹拾叁万元整，余款捌拾叁万元于2011年8月31日前付清，收款人：哈林”。2011年9月5日，原告杨立峰通过银行转账支付被告购房款82万元，当日，被告在上述收款收据中注明：“房款以（已）全部收清，哈林”。现因被告未履行《房屋转让承诺书》约定的义务，故原告诉至本院，请求依法判如所请。庭审中，二原告陈述，案外人陈宁系涉案房屋买卖的介绍人。
另查明，涉案尚东帝景花园小区系案外人隆湖房地产公司开发建设，涉案房屋尚未登记备案。2010年4月8日，案外人隆湖房地产公司以其所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧的土地使用权及在建工程作为抵押物，向案外人中信信托有限责任公司抵押贷款，抵押物中在建工程包含涉案尚东帝景1号楼。2012年5月，因案外人中信信托有限责任公司申请执行案外人隆湖房地产公司，银川市中级人民法院作出（2012）银执字第167号执行裁定书，依法查封了该小区取得预售许可证未备案的部分房屋，并查封了该小区尚未办理预售许可、登记备案的所有房屋，现上述房屋尚在查封中，涉案房屋亦在其列。
本院确认的上述事实，有原告提交的《房屋转让承诺书》、收款收据、银行转账凭证，本院调取的（2012）银执字第167号执行裁定书、执行证书、协助执行通知书及原告当庭相关陈述佐证，经本院开庭审查，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让承诺书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同约定全面履行各自义务。涉案房屋系案外人隆湖房地产公司开发建设，至今未登记备案，该房屋所有权应属于隆湖房地产公司，且已经进行了抵押，原、被告并未提交相关证据证明被告取得了该房屋的处分权或隆湖房地产公司对被告的处分行为进行过追认，涉案房屋所有权未能转移，故对原告要求解除上述合同的诉请，本院予以支持。被告收取原告购房款后未按合同约定协助原告与案外人隆湖房地产公司签署购房合同及变更相应手续，系被告违约，故合同解除后，被告应返还原告已收取的购房款112万元，并按约定支付原告违约金224000元（按已付购房款112万元的20%计算）。被告经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，公告期满后未到庭应诉，应视为对其答辩和举证、质证权利的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告哈林于本判决生效之日起十日内返还原告杨立峰、罗桂英购房款112万元，并支付违约金224000元。
如果被告哈林未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16896元、公告费300元，共计17196元，由被告哈林负担（该款原告杨立峰、罗桂英已预交，由被告哈林于本判决生效之日起十日内给付原告杨立峰、罗桂英）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 谢燕春
人民陪审员 石含元
人民陪审员 杨宝林
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 刘芊骅
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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