贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终3982号上诉人（原审原告）：保利贵州物业管理有限公司遵义分公司，住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道遵南大道新技术产业园区。组织机构代码：57711408-8。负责人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐雅琪，贵州港丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋玉兰，贵州港丰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘俊，男，1986年8月27日出生，汉族，贵州省绥阳县人，住贵州省绥阳县，现住贵州省遵义市播州区，委托诉讼代理人：宋小可，贵州金瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：余松，贵州金瑞律师事务所律师。上诉人保利贵州物业管理有限公司遵义分公司、刘俊因物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2017）黔0321民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人保利贵州物业管理有限公司遵义分公司委托代理人徐雅琪、蒋玉兰，上诉人刘俊委托代理人宋小可、余松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人保利贵州物业管理有限公司遵义分公司上诉请求：请求二审法院依法改判或发回重审。事实与理由：1、依法维持原审判决第一项内容。2、请求增加支持上诉人一审第三项诉讼请求，判令支付律师代理费5000元。事实与理由：1、一审认定不支持律师费的理由系适用法律错误。根据双方签订的物业服务协议，在业主不交物业费即存在违约行为之后才生的律师费用属于上诉人的损失，且律师费用符合《遵义市律师协会律师行业指导标准》应为有效约定。2、一审判决不支持律师费，助长了业主恶意拖欠物业费的不良风气，系不公正判决。上诉人刘俊上诉请求：1、请求驳回保利贵州物业管理有限公司遵义分公司的诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费由保利贵州物业管理有限公司遵义分公司承担。事实与理由：1、一审认定事实不清，上诉人未交物业费是因为保利贵州物业管理有限公司遵义分公司不履行合同义务，这属于上诉人的合理抗辩。2、一审对于滞纳金的认定属于适用法律错误。保利贵州物业管理有限公司遵义分公司向一审法院起诉请求：1、判令刘俊支付2015年11月30日-2016年9月30日期间欠缴的物业服务费1686.7元，并按每月每平米1.6元的标准支付2016年9月30日之后直至2017年1月的物业服务费；2、判令刘俊从逾期之日起至付清之日止，每逾期一日按欠交总金额3‰支付滞纳金（违约金）；3、判令刘俊支付本案律师代理费5000元；4、案件受理费由刘俊承担。一审法院认定事实：刘俊在保利?未来城市购买了二街区A2-6栋2单元31层2号105.42平方米的房屋一套，刘俊于2012年10月23日与保利贵州物业管理有限公司遵义分公司签订了《保利?未来城市二街区前期物业服务协议》，约定：甲方为刘俊，乙方为保利物业遵义分公司，乙方按每平米1.6元向甲方收取物业服务费，并约定“物业服务费到期前的10日内缴纳下一季、年物业服务费用，如逾期缴交，每逾期一日乙方将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金”。接房后，刘俊向保利贵州物业管理有限公司遵义分公司交纳了2014年6月1日至2015年5月31日共12个月的物业服务费2024.04元。2015年11月30日至2016年9月30日，刘俊已欠付物业服务费1,686.7元。保利物业遵义分公司分别于2016年6月8日、9月1日以张贴交费通知单、短信告知等方式向刘俊催交物业服务费。刘俊经催交后未按照合同约定向保利贵州物业管理有限公司遵义分公司交纳物业服务费。一审法院认为：保利贵州物业管理有限公司遵义分公司是具有合法资质的物业管理企业，其与刘俊签订的物业服务协议是双方的真实意思表示，该物业服务协议合法有效，对双方当事人均产生约束力，双方当事人均应履行合同约定的义务。刘俊提出的保利贵州物业管理有限公司遵义分公司并未按照合同约定履行义务的主张，综合全案来看，保利贵州物业管理有限公司遵义分公司已经履行了管理服务义务，具有收取物业管理服务费的权利。刘俊作为小区业主，在接受保利贵州物业管理有限公司遵义分公司提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用，故对刘俊的辩解意见不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，保利贵州物业管理有限公司遵义分公司请求刘俊支付至2017年1月的物业服务费，事实清楚，符合法律规定，依法应予以支持，刘俊应按照合同约定向保利贵州物业管理有限公司遵义分公司支付欠付的物业服务费。对于刘俊提出的物业服务协议约定的“滞纳金”是行政法范畴，保利贵州物业管理有限公司遵义分公司无权收取滞纳金的主张，本院认为双方签订的物业服务协议中载明的名称虽为“滞纳金”，但结合协议全文来看，实际上为逾期支付违约金，双方当事人可以针对逾期支付违约金进行约定，故对刘俊的辩解意见不予采纳。对于保利贵州物业管理有限公司遵义分公司主张刘俊应按所欠付金额为基数每日3‰支付违约金的诉讼请求，双方签订的《保利?未来城市二街区前期物业服务协议》第五条第三项并未明确约定刘俊应于服务费到期的10日前支付下一季度还是年度的物业服务费，因该合同系格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，原告作为合同提供方，应当作出不利于保利贵州物业管理有限公司遵义分公司的解释：刘俊应在服务费到期的10日前支付下一季度的物业服务费。2015年11月30日至2017年1月31日期间欠缴的物业服务费及逾期支付违约金按季度计算分别为：第一季度（2015年12月至2016年2月）欠缴服务506.02元，违约金138.14元；第二季度（2016年3月至5月）欠缴服务费1,012.04元，违约金279.32元；第三季度（2016年6月至8月）欠缴服务费1,518.06元，违约金418.98元；第四季度（2016年9月至11月）欠缴服务费2,024.08元，违约金552.57元；第五季度（2016年12月至2017年2月）欠缴服务费2,530.10元，违约金683.12元。2017年1月31日，被告欠付服务费2,698.77元，违约金250.98元。截至2017年1月17日，刘俊共计欠付物业服务费2698.77元，违约金2323.11元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，双方虽然约定了违约金计算方法，但保利贵州物业管理有限公司遵义分公司所主张的违约金已过分高于造成的损失，对于过分高于损失部分的违约金，依法不予支持。对于违约金，酌情认定以欠缴的物业服务费为基数按每月2%计算，即509.39元（506.02元×2%×3个月+1,012.04元×2%×3个月+1,518.06元×2%×3个月+2,024.08元×2%×3个月+2,530.10元×2%×3个月+2,698.77元×2%×1个月=509.39元）。对于律师代理费，双方签订的物业服务协议虽然对律师服务费进行了约定，但该合同系格式合同，格式条款提供一方不应加重对方责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，对于保利贵州物业管理有限公司遵义分公司主张由刘俊承担律师代理费的请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、由刘俊限本判决生效后十日内支付保利贵州物业管理有限公司遵义分公司2015年11月30日至2017年1月31日期间的物业服务费2698.77元及违约金509.39元；二、驳回保利贵州物业管理有限公司遵义分公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由刘俊负担。本案二审期间，上诉人保利贵州物业管理有限公司遵义分公司、刘俊均未提供新证据。本院在二审中查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，保利贵州物业管理有限公司遵义分公司与刘俊签订的《保利?未来城市二街区前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并生效。依照合同约定，保利贵州物业管理有限公司遵义分公司需要对小区的环境、秩序、车辆停放等进行管理，而刘俊作为业主则需按时交纳物业费，否则保利贵州物业管理有限公司遵义分公司有权收取滞纳金，刘俊认为滞纳金是行政法范畴，保利贵州物业管理有限公司遵义分公司无权收取滞纳金。对此，本院认为，刘俊存在逾期交纳物业费的情形，其行为构成违约，而合同关于滞纳金的约定即出现在此种情形下。虽然双方约定为“滞纳金”，但其实质就是违约金，故一审认定刘俊应向保利贵州物业管理有限公司遵义分公司支付滞纳金并无不当，刘俊的该项上诉理由不能成立。至于刘俊上诉主张其不交物业费，是因为保利贵州物业管理有限公司遵义分公司的管理不到位的问题。根据双方合同的约定，当保利贵州物业管理有限公司遵义分公司未达到管理服务质量约定目标时，刘俊作为业主有权要求其限期改正，逾期未改正，给刘俊造成损失，由保利贵州物业管理有限公司遵义分公司承担相应的法律责任。刘俊虽然通过照片的形式，欲证明小区管理方面未达到管理服务质量约定目标，但照片是一种静态的，不能说明保利贵州物业管理有限公司遵义分公司的管理长期存在同样的问题。故刘俊的该项上诉理由不能成立。本院依法不予支持。至于保利贵州物业管理有限公司遵义分公司主张的律师费问题，虽然双方签订的合同中明确逾期两个季度未缴纳物业费的，保利贵州物业管理有限公司遵义分公司可以向人民法院提起诉讼，并由刘俊承担因此产生的费用，包括但不限于诉讼费用、仲裁费用、鉴定费用、律师费用等。但该约定实质是对保利贵州物业管理有限公司遵义分公司损失的一种补偿，诉讼费用等是其处理纠纷的必须费用，但律师费用并非如此，且因律师是保利贵州物业管理有限公司遵义分公司单方面委托的，存在加重刘俊责任的情形，故一审根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，未支持律师费用并无不当。综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计75元，由上诉人保利贵州物业管理有限公司遵义分公司承担25元，由上诉人刘俊承担50元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 康 龙审判员 胡晓波二〇一七年六月二十八日书记员 金 鑫