天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第0642号
上诉人（原审原告）深圳汇景酒店管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼。
法定代表人赵晋，董事长。
委托代理人赵俊华，该公司法务。
委托代理人袁丁，北京市中瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区张杨路560号1706室。
法定代表人帕翠莎.M.德马瑞斯，执行董事。
委托代理人肖震，纵横盛世餐饮管理有限公司法定代表人。
委托代理�董洋，天津允公律师事务所律师。
上诉人深圳汇景酒店管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第0098号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人深圳汇景酒店管理有限公司的委托代理人赵俊华、袁丁，被上诉人赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司的委托代理人肖震、董洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区南京路125号第五大道商业街1004号，建筑面积143.09平方米，房屋用途为商业，房屋原产权人为原告，2013年1月14日原告在中原物业的居间介绍下与案外人孙炜签订房屋买卖合同。并于2013年3月11日在天津市和平区房管局签订完成过户需要的备案合同。2013年8月7日，涉案房屋所有权由原告登记变更为案外人孙炜。
在涉案房屋尚登记在原告名下期间，原告与被告签订房屋租赁合同，将房屋出租给被告。上述租赁合同约定，原告将涉案房屋出租给被告用于商业服务业，租期10年，自2013年4月1日至2023年3月31日。其中，前3个月为装修免租期及办理相关营业证照期。原告应于2013年3月31日前将房屋交付给被告。合同对租金标准进行了约定，被告应按季度支付租金，被告应在租赁房屋交付之日起7日内向原告支付第一季度租金78342元及押金52228元。合同第7-3条约定原告对于被告出现的违约行为享有解除合同权。
对于该租赁合同的内容，原告主张合同连同附件条款共计13页，其中附件条款为8-13页，被告认为除去原告主张的13页内容外还有两页附件。在庭审质证中，被告提交了合同原件质证，该两页附件在原告主张的13页租赁合同及附件最后，在被告提供的合同原件边缘上以骑缝章的形式加盖了原告和被告公司印章。在质证中，原告承认在合同上加盖了骑缝章，该骑缝章从整体上看是原告单位的章，但是认为被告提供的该两页是否属于在骑缝章中无法核实，原告不认可该2页附件为合同组成部分。在案件审理中，原告没有对骑缝章提出司法鉴定申请。在该两页附件上第2条，约定“承租人可将本租约转让给或将房屋全部转租给任何善意的赛百味国际有限公司（SIBV）的被特许人／被许可人，而无需经出租人事先同意或书面通知出租人”。
对于该租赁合同签订时间，在租赁合同上没有注明，原、被告对此有不同认识。原告认为合同在2013年4月签订，未提供相关证据证实；被告认为租赁合同是在2013年1月22日签订，被告提供的证据11予以证明，该证据为复印件，原告在质证中不认可其真实性。鉴于原、被告均未提供确凿证据证明合同签订时间，根据合同文本中关于原告应在2013�3月31日前将房屋交付给被告的约定，一审法院确定合同最迟应在2013年3月31日签订。
上述合同签订后，被告与案外人天津纵横盛世餐饮管理有限公司（以下简称纵横公司）签订转租协议，将涉案房屋转租给案外人纵横公司，约定由纵横公司按照原、被告签订的主租约规定的方式直接向业主支付所有租金，被告允许纵横公司作为特许加盟经营一家赛百味餐厅。
再查，因涉案房屋原租用人中信银行南京路支行尚在使用涉案房屋，原告没有按照合同约定的2013年3月31日前将房屋交付给被告。2013年7月24日，原告将涉案房屋交付给被告。原告交付房屋后，由纵横公司对涉案房屋进行装修，在装修中纵横公司将涉案房屋朝南京路一侧落地玻璃窗改为玻璃门。2013年8月15日，纵横公司向天津市市容和园林管理委员会提出建筑物门面装修改建行政许可申请，天津市市容和园林管理委�会2013年8月23日批准同意纵横公司在和平区南京路125号1004房屋设置亚克力内光源单体字。
2013年8月2日案外人张晃耀根据其与案外人孙炜签订的房屋租赁合同向天津市工商行政管理局和平分局申请将其注册成立的天津市和平区森晃电脑维修中心（个体工商户）的注册住所变更为涉案房屋，天津市和平区工商行政管理局在当天为案外人张晃耀办理了该变更登记。
2013年10月18日，案外人纵横公司法定代表人肖震通过EMS特快专递向原告寄送两份内容相同的告知书（两个EMS特快专递地址分别是原告工商注册地深圳市福田区滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼2801以及天津市和平区长沙路9号丽晶商务酒店4层），并且通过天津市南开区公证处对上述送达情况进行了公证。2013年10月28日案外人纵横公司通过天津市南开区公证处对16527.12元租金进行提存公证。2013年11月11日，被�与案外人纵横公司作为共同原告起诉深圳汇景酒店管理有限公司以及孙炜、张晃耀，要求深圳汇景酒店管理有限公司以及孙炜继续履行赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司与深圳汇景酒店管理有限公司签订的租赁合同等诉讼请求［案号为（2013）和民二初字第873号］。该案因孙炜和张晃耀下落不明，采取公告送达诉状及开庭传票，案件目前尚在公告期内。
又查，现涉案房屋由案外人纵横公司实际掌控，但未对外经营。由于案外人张晃耀在涉案房屋先行注册了天津市和平区森晃电脑维修中心，案外人纵横公司未能将原工商登记经营住所登记变更至涉案房屋，未能办理住所在涉案房屋的工商营业执照。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告在将涉案房屋租赁给被告后，将涉案房屋卖于案外人孙炜并于2013年8月7日将房屋产权过户登记到案外人孙炜名下。�据合同法对租赁合同的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉案房屋在变更为孙炜名下后，原告与被告签订的房屋租赁合同中所享有的权利和应尽的义务一并转让给案外人孙炜。现原告起诉要求行使其对租赁合同的解除权，原告能行使解除权的前提条件应是自原、被告签订租赁合同之日至涉案房屋产权由原告变更为孙炜的2013年8月7日期间存在双方签订的租赁合同所约定的解约事由的情况或者存在法定解除的情形。在本案诉讼中，原告要求解除租赁合同提出了四点理由：一、被告未经原告同意将涉案房屋转租给案外人纵横公司；二、被告未按租赁合同约定时间向原告支付租金；三、被告存在无照经营情况；四、被告将涉案房屋位于南京路一侧落地窗改为玻璃门。
对于原告主张的第一项解除理由，被告在租赁涉案房屋后确将房屋转租给案外人纵横公司，被告认为根据其提供的租赁合同文本最后两页附件中的转租条款，被告享有转租权利而无需经出租人事先同意或书面通知出租人。原告不同意该两页附件为合同组成部分。通过庭审质证，原告对于被告提供的合同原件上其所加盖的骑缝章表示认可。从合同原件上看该两页附件与合同另外13页被该骑缝章骑缝加盖，原告虽然对骑缝章是否加盖至该两页附件提出怀疑，但未提出司法鉴定。依据有关规定，被告提供了相应证据，原告对此未能提供反证，应承担举证不能的责任。因此该两页附件应为合同组成部分，被告可以据此享有转租权利，故原告的该项解除理由不能成立。
对于原告主张的第二项解除理由，原告认为在2013年7月24日将涉案房屋交付被告后，被告没有按照合同约定的在租赁房屋交付起7日内交付第一季度租金及押金，进而认为被告的欠付�金情形达到了合同约定的解除条件。本案中，原告在未告知被告的情况下将房屋出售给案外人孙炜，同时也没有按照合同约定在2013年3月31日前将房屋交付给被告。原告自身对合同履行存在违约行为，在这种情况下要求被告严格按照合同约定的时间支付租金显然对被告有悖公平原则。正常的合同履行中出租人如果要将房屋出售，首先应该通知承租人是否行使优先购买权，如果承租人不行使优先购买权，承租人将房屋另行出售，也应该及时将购买人的基本情况告知承租人。出租人没有按照合同约定交付房屋也应该就该违约行为及租金支付积极与承租人协商。因此原告据此要求解除合同，不予支持。
对于原告主张的第三项解除理由，根据庭审调查，由于案外人张晃耀在涉案房屋先行注册了工商营业执照，次承租人纵横公司确实未能在涉案房屋注册工商营业执照。但原告并未提供被告及次承租人纵横公司在涉案房屋对外经营的证据，同时自2013年7月24日原告将涉案房屋交付被告至2013年8月7日涉案房屋产权由原告变更为案外人孙炜，期间次承租人纵横公司也是在对涉案房屋装修，从客观上也不可能对外经营。即使2013年8月7日后次承租人纵横公司存在对外经营，由于2013年8月7日后原告已经不再享有涉案房屋出租人的权利，原告也不能据此行使解除权，故原告的该项解除理由也不能成立。
对于原告主张的第四项解除理由，根据庭审调查，次承租人确实在装修期间将涉案房屋位于南京路一侧落地窗改为了玻璃门。原告认为被告属于未经其同意或未经管理部门同意拆改、变动房屋结构，因此主张根据合同第7.3.2条解除合同。一审法院认为，首先合同未对什么情况属于拆改、变动房屋结构进行明确约定，次承租人将落地窗改为玻璃门是否属�拆改、变动房屋结构有不同认识；其次，原告也未能证明该行为发生在2013年7月24日原告将涉案房屋交付被告至2013年8月7日涉案房屋产权由原告变更为案外人孙炜期间，对此原告应承担举证不能的责任，原告未能证明该行为发生在其具有行使解除权的期间，其主张解除的该项理由也不能成立。
综合以上分析，原告主张的四项合同解除的理由均不能成立，故对原告要求判令解除原、被告于2013年4月1日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。
对于原告要求被告支付解除合同违约金23000元的诉讼请求，基于上述分析，原告未享有合同解除权，因此也无权要求解除合同违约金。故对原告的该项诉讼请求，不予支持。
对于原告要求被告支付欠付租金违约金13522.11元的诉讼请求，基于前述分析，原告在合同履行中先存在违约情形，因这种违约行为，要求被告严格按照合同�定在2013年8月1日前支付第一季度租金及押金显失公平，因此对于原告的该项诉讼请求，不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：驳回原告全部诉讼请求。本案诉讼受理费773元，减半收取386.5元，由原告负担。
一审法院判决后，深圳汇景酒店管理有限公司上诉，请求依法撤销一审民事判决；依法解除上诉人与被上诉人于2013年4月1日签订的房屋租赁合同；判令被上诉人支付解除合同的违约金23000元及迟延支付租金的违约金13522.11元，共计36522.11元；或将本案发回重审。主要理由：一审法院一方面认可了被上诉人未按合同约定交纳租金的事实，另一方面又否认此项事实的违约性质，实属认定事实不清、适用法律错误；一审判决还存在其�认定事实不清和适用法律的错误。
被上诉人赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司答辩称，上诉人所讲不符合事实，上诉人系恶意诉讼，侵害我方合法权益，一审认定事实清楚，请二审法院查明事实，驳回上诉。
经审理查明，一审法院认定基本事实清楚。双方当事人未提供新的证据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉案房屋于2013年8月7日变更为孙炜所有后，上诉人在其与被上诉人签订的房屋租赁合同中所享有的权利和应尽的义务已一并转让给案外人孙炜，上诉人现已丧失解除租赁合同的权利，故对其要求解除租赁合同的诉讼请求，不能支持。据此，上诉人要求被上诉人支付解除合同违约金的诉讼请求，亦不能支持。双方签订的房屋租赁合同约定在租赁房屋交付起7日内�付第一季度租金及押金，还约定租赁期中前3个月为免租装修及办理相关营业证照期。上述约定存在矛盾，对此双方未再对交付租金的方式协商约定，属于约定不明，因此上诉人要求被上诉人给付迟延支付租金的违约金，理由、依据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，所作的判决亦是妥当的，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费713元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 尹 来
代理审判员 姜纪超
二〇一四年七月十七日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审�，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；