山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终4751号
上诉人（一审被告）：刘耀年。
被上诉人（一审原告）：胶南市冷藏联合加工厂。
负责人：王玉虎，总经理。
委托代理人：黄海波，山东翔鸿律师事务所律师。
上诉人刘耀年因与被上诉人胶南市冷藏联合加工厂（以下简称冷藏加工厂）房屋租赁合同一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第6203号民事判决，于2016年3月21日向本院提起上诉。本院于2016年5月19日受理后，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年7月6日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结
冷藏加工厂在一审中诉称：2013年6月28日，原告冷藏加工厂与被告刘耀年签订了房屋及场地租赁合同，约定被告租赁原告位于原胶南市人民路429号的房屋一间及仓库80平方米进行经营，每年租金为6000元，租赁期限为半年，自2013年7月1日至2013年12月31日。2013年12月13日，原告通知被告，租赁期限届满后，不再续租，被告应于租赁期限届满后两日内搬迁腾房。在租赁期限届满后，被告未搬迁腾房，一直使用至今。被告的行为已构成违约，故请求判令：1、被告立即腾出租赁房屋一间及仓库80平方米，返还给原告；2、被告支付逾期腾房占有使用费3000元；3、被告承担本案诉讼费用。
诉讼过程中，原告冷藏加工厂将第2项诉讼请求变更为：判令被告支付逾期腾房占有使用费13500元，并按照41元/日的标准支付自2015年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。
被告刘耀年辩称：1、被告刘耀年系华菱食品厂的老职工，原告冷藏加工厂与被告签订的房屋租赁合同违反了《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》（青政发【2013】16号）文件第四条第（三）款之规定。2、原、被告签订的格式合同，大多是霸王条款，如第十条。整个合同所主张涉及的权利、利益全归原告，而责任与义务全推给了被告。根据权利与责任对等的原则，显失公平。实施过程中，原告又耍了欺骗手段，口头承诺签合同是例行公事，年年如此，绝不影响被告的正常经营，这又违背了诚信原则。3、被告在此经营了十几年，依规守法，证件俱全，一直向原告上缴管理费、社会保险费、租赁费，与原告既是隶属关系，也是租赁关系。无论是老职工或是多年经营户，原告都有责任落实国家有关惠民政策与措施。原告起诉被告，既是不作为，更是乱作为。4、多年来，原告实际上负债度日，停产已久。被告对自己赖以谋生的门头房屡屡投入资金修缮，直至翻盖重建，花费巨大。根据谁投资谁受益的原则，原告应该从国家相关征用房屋补偿款中，归还被告垫付的资金。只有这样，才能兑现老厂长生前的承诺，也体现了权利与责任对等的公平原则。5、原告起诉状的具状人是公然的伪造，此人老厂长王本德已于2013年腊月末去世（2014年春节前夕），怎么可能七个月后复活。这是公然对法律的蔑视和愚弄。综上所述，被告强烈要求原告公开公布国家相关搬迁补偿政策，依法依规认真落实上级有关惠民措施，与被告重新签订摒除霸王条款的租赁合同。在这个基础上，被告按时按约交纳房屋租赁费。如果国家无搬迁补偿，请原告公开具体政策条例，并说明终止合同的原因。如果有搬迁补偿费，请召开职工大会，公开讨论到底该补偿谁，截留了谁分。欺上瞒下行不通，欺骗伎俩难得逞，滥用公权力良心有愧。因此，被告请求判令合同无效，原告承担诉讼费用。
一审法院审理查明：坐落于青岛市黄岛区灵山湾路（原人民路）429号的房屋一间以及灵山湾路431号院内的仓库一间，由被告刘耀年于1998年左右自原告冷藏加工厂处租赁，用于批发零售干货、大米、木耳等，年年交纳租金，以前由双方每两三年签订一次房屋及场地租赁合同，提高一次租金标准，自2012年1月份开始每半年签订一次租赁合同。
2013年6月28日，原告冷藏加工厂作为出租人（甲方）、被告刘耀年作为承租人（乙方）又签订了房屋及场地租赁合同一份，就甲方将讼争房屋及仓库出租给乙方使用的相关事宜进行了约定：房屋的用途为存货；租赁期限为半年，自2013年7月1日起至2013年12月31日止；租赁费为6000元/年，采用先交租赁费后使用的原则；乙方应妥善保管使用出租房屋及场地，做好租赁房屋及场地的维护与管理工作并自行承担全部维修费用；租赁期限内，若因有关部门征用或规划、拆迁改造等原因需收回租赁房屋及土地或拆迁改造租赁房屋及土地的，则本合同自动终止……相关部门支付的房屋补偿费、临时过渡补助费、经营性补助费、搬迁补助费等各项拆迁补偿费均归甲方所有；租赁期限内，乙方对租赁房屋的装饰装修方案须经甲方书面同意后方能进行装修，乙方的装修不得破坏房屋的主体和承重结构，否则，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失，租赁期限届满后，乙方的装饰装修物无偿归甲方；双方还就其他事项进行了约定。
2013年12月13日，原告冷藏加工厂向被告刘耀年发出通知书，明确告知被告租赁期限届满后，不再继续出租讼争房屋，不再与被告续签租赁合同，并通知被告于租赁期届满后两日内搬迁腾房，返还给原告。当日，被告在该份通知书的左下方签名，并注明了电话号码。时至今日，被告未腾房，仍旧占有使用讼争房屋及仓库，并且未向原告支付2014年1月1日之后的占有使用费。
另查明，自1995年2月份开始，被告刘耀年一直系原告冷藏加工厂的职工，由原告为被告投缴劳动保险，被告向原告交纳管理费。讼争房屋及仓库，连同其他房屋，作为一个整体，由原告于2003年11月28日向中国农业银行股份有限公司黄岛支行抵押贷款，并办理了房屋抵押证。
上述事实，有当事人的陈述，原告冷藏加工厂提供的房屋及场地租赁合同、通知书、房屋抵押证各一份，被告刘耀年提供的房屋及场地租赁合同、代缴社会保险费协议各三份，收款凭证二十份，以及本院所作调查笔录一份、拍摄照片四张在卷佐证，并经开庭质证和本院审查，足以认定。
一审庭审中，被告刘耀年向法庭提供装饰装修施工合同一份，载明2011年5月15日青岛半岛家园装饰工程有限公司自被告处承揽了讼争房屋的房屋修缮、电路改造的工程，工程总造价为5200元，开工日期为2011年5月30日，竣工日期为2011年7月14日。原告冷藏加工厂不予认可，认为无正规发票证明付款情况，不认可被告对房屋进行了修缮。
一审法院认为：被告刘耀年租赁讼争房屋及仓库多年用于经营，并向原告冷藏加工厂交纳租金，双方于2013年6月28日签订的最后一份房屋及场地租赁合同，就租赁事宜进行了详细约定，故双方形成租赁合同关系，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定全面、诚实信用地履行自己的义务。租赁期限届满前，原告明确告知被告，不再继续出租讼争房屋及仓库，并通知被告于租赁期限届满后两日内腾空，故原告的第1项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据租赁合同的约定，被告应当做好租赁房屋及场地的维护与管理工作并自行承担全部维修费用，以及租赁期限届满后被告的装修装饰物无偿归原告，这些约定系原、被告的真实意思表示，被告关于系格式合同、显失公平的抗辩意见，本院不予采纳，因此即使被告的确对讼争房屋及仓库进行了修缮，但也是为了自己经营使用之需，根据约定，被告无权要求原告给付相关施工费用。原、被告在最后一份租赁合同中约定租金为6000元/年，之后再未续签租赁合同，考虑到被告系原告职工业已多年的事实，故被告应当参照该份合同约定的租金标准向原告支付自2014年1月1日起至2015年6月30日止的房屋占有使用费9000元（6000元/年X1.5年），并参照6000元/365天的租金标准，支付自2015年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；对于原告主张的过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘耀年于本判决生效后30日内将坐落于青岛市黄岛区灵山湾路（原人民路）429号的房屋一间以及灵山湾路431号院内的仓库一间全部腾空，并交付原告胶南市冷藏联合加工厂。二、被告刘耀年于本判决生效后30日内给付原告胶南市冷藏联合加工厂自2014年1月1日起至2015年6月30日止的房屋占有使用费9000元，并给付自2015年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（参照6000元/365天的租金标准）。三、驳回原告胶南市冷藏联合加工厂的其他诉讼请求。案件受理费137.5元，由原告胶南市冷藏联合加工厂负担87.5元，被告刘耀年负担50元。因原告已向本院预交，被告于本判决生效后30日内付给原告50元。
上诉人刘耀年上诉称，其与冷藏加工厂签订的房屋租赁合同是格式合同，合同条款对刘耀年不公平，是霸王条款，应当无效。请求判决其继续使用涉案房屋。
被上诉人冷藏加工厂答辩称，上诉人上诉没有事实和法律依据，一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉。
二审审理中，上诉人提交照片15张，证明房屋是上诉人盖的。被上诉人质证认为，照片不能证明上诉人的主张，即便上诉人有过维修行为，按照双方租赁合同的约定，相关的费用也应该由上诉人承担。
本院认为，上诉人所提交的照片是上诉人开庭之前半个月照的，是房屋的现状，不能证明房屋是上诉人盖的。
本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，刘耀年与冷藏加工厂签订的房屋及场地租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方都应当按合同约定行使权利、履行义务。在租赁期限届满前，冷藏加工厂向刘耀年发出不再续签合同的书面通知，并通知刘耀年在租赁期限届满后搬迁腾房，刘耀年已经收到此通知，因此，在租赁期限届满后，双方的房屋租赁合同的权利义务终止，刘耀年应当将房屋腾交给冷藏加工厂并支付逾期腾房占有使用费，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由刘耀年负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 锐
审 判 员 刘述明
代理审判员 于丽人
二〇一六年七月八日
书 记 员 张鲁滨
书 记 员 司文雯