陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民初65号原告（申请执行人）：郭建文。委托诉讼代理人：雒毅，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷爱华，陕西圣拓律师事务所实习律师。被告（案外人）：陈露。委托诉讼代理人：陈宏权。被告（被执行人）：西安华浙置业有限公司，住所地西安市未央区凤城二路10号天地时代广场1幢12209室。法定代表人：蔡挺群，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。委托诉讼代理人：李甜甜，陕西缔伍律师事务所律师。原告郭建文与被告陈露、西安华浙置业有限公司（以下简称华浙公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭建文及委托诉讼代理人雒毅、雷爱华，被告陈露的委托诉讼代理人陈宏权，被告华浙公司的委托诉讼代理人杨建军、李甜甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭建文向本院提出诉讼请求：1、继续执行被告华浙公司名下的西安市××区××路××号房屋；2、本案诉讼费、律师费由两被告承担。事实和理由：第一被告和第二被告华浙公司签订的《XXXXX住宅认购合同书》违反有关规定，应属无效合同。第一被告所在单位工作人员团购第二被告开发的XXXXX住宅，购买价格基本在每平米四千余元，远低于该楼盘其余房屋每平米一万三千元的实际销售价格。其中，本案第一被告与第二被告在2013年5月24日签订的《XXXXX住宅认购合同书》约定第二被告华浙公司将建筑面积为200.07平方米的涉案房屋以4445元／平方米的价格出售给第一被告，总房款为899311元。此次团购违法违规。2013年5月24日，第二被告华浙公司与第一被告签订《XXXXX住宅认购合同书》，而第二被告取得XXXXX的预售许可证是在2014年10月8日，签订认购合同书时还未取得商品房预售许可证，不符合商品房销售条件，签订的认购书不具有合法性。第二被告在自身负有巨额债务的情况下将涉案房屋以低于市场价出卖给第一被告，恶意损害第三人的合法利益，违反了《合同法》第五十二条第二项的强制规定，应属无效。本案涉案房屋尚未完工，不可能交付，涉案房屋的所有权仍属于第二被告，原告有权要求法院继续执行拍卖涉案房屋。在执行异议审查过程中，第一被告提交了《关于商品房买卖合同网上签约及房屋交接相关手续的通知》，该通知第四条约定业主收房应满足完成商品房买卖合同的网签及一次性缴纳所选购车位的车位款这两个条件。但事实上，第一被告至今也未完成网签，所以其不满足收房条件，房屋不可能交付其使用。第一被告提供的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件有：1、该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告，第十条约定商品房相关设施交付条件有：1、供水排水配套设施齐全，并与城市公共管网连接……；2、供电纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖纳入集中供热管网；4、燃气交付时完成室内管道敷设，并与城市燃气管网连接；有线电视、网络宽带等接通。从以上约定和规定来看，必须达到以上条件才能完成交房。但从现场勘查情况来看，项目没有通电，更没有接入城市市政电网；消防设施没有完工，不具备使用条件，未完成消防验收；用户电表尚未安装；网线、室内燃气管网尚未完工。以上种种情形都不符合交房条件，尤其是未完成消防验收不得交房是一项硬性条件。以上种种现象足以证明涉案房屋仍未交付给第一被告占有使用。开发商新建楼盘的交房流程是开发商将综合验收合格的楼盘整体交由前期物业公司管理，前期物业公司在收到整体楼盘的竣工资料并查验房屋达到装修使用条件后再通知购房人收房。而本案中，第二被告目前尚未选聘有前期物业公司，更未将XXXXX项目交付给前期物业公司管理，第二被告如何完成的交房手续。法院裁定认为涉案房屋已经交付使用是错误的。在涉案房屋未完成交付的情况下，其所有权仍属于开发商即第二被告，法院有权依予以查封拍卖。涉案房屋未办网签备案手续责任在第一被告自身。第一被告在执行异议审理时提交的《关于商品房买卖合同网上签约及房屋交接相关手续的通知》能证明其在2015年1月20日收到了第二被告华浙公司办理网签的通知，然而在长达23个月期间，第一被告并未办理网签手续，怠于行使权利，过错在其自身。被告陈露辩称，陈露于2012年参加单位工会组织的团购，认购XXXXX号房屋用于家庭居住，2013年5月24日与华浙公司签订购房合同，陈露依约于2012年6月18日、2013年11月11日、2014年1月15日、2014年7月31日、2015年6月25日通过银行向华浙公司支付了35万元、15万元、20万元、18万元房款以及45449元补差款，华浙公司亦出具相应收款收据载明陈露支付上述房款事实，并于2016年5月26日出具总房款收款收据证实陈露已支付全部购房款项合计925449元。同时，华浙公司完成了房屋建设，并于2015年1月20日向陈露送达了《关于商品买卖合同网上签约及房屋交接相关手续的通知》，又于2016年9月22日向陈露送达了办理网签及准备资料的通知。至此，双方均正常履行了合同内容要求。2016年10月，华浙公司将团购“XXXXX”包括陈露在内的一百余户购房合同等资料报送西安市住房保障和房屋管理局，办理网签手续，此时得知包括陈露所购房屋在内的六套住宅因原告郭建文与华浙公司的债务纠纷而被查封，包括陈露在内的六户也因此未能完成网签预登记。原告郭建文与华浙公司的借贷合同有明确的抵押标的物，抵押标的物足够保障其权益，依法应先处置抵押标的物。2014年10月20日，原告郭建文与华浙公司签订借款合同，合同约定将XXXXXX号641.73平方米的商铺作为借款抵押标的物。原告郭建文与华浙公司因借款合同纠纷申请西安仲裁委员会仲裁，2016年8月5日，西安仲裁委员会做出西仲裁(2016)第495号裁决书，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“按照民间借贷法律关系审理做出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”阐明了对抵押商铺的处置意见，丝毫未提及陈露购买的房屋。2016年12月8日，在陈露提起执行异议审理期间，西安市中级人民法院根据裁决书依原告郭建文申请做出(2016)陕01执1297号执行裁定（之三）查封了该抵押商铺，对原告郭建文的债权进行了财产保全。该商铺旁边底商的售价60000元／平方米以上，同时专业房产网站显示华浙公司抵押商铺市场价格为53000元／平方米，经了解实际成交价为45000元／平方米左右，也就是说该抵押商铺的正常市场价值在2500万元以上，远远超出双方经西安仲裁委员会裁决过的债务纠纷应偿还额510万元。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结。”查封包括陈露所购的六套房屋属于明显超标的额查封，应及时解除查封。原告郭建文对华浙公司享有的债务债权不仅抵押物受到法律保全，且其债权价值也受到市场价格的保障，原告郭建文应该依法首先申请拍卖抵押商铺以维护自身权益。原告郭建文的债权权益可以在不侵害第三方利益的前提下依法得到保障。陈露购买的房屋与其债权无利害牵连，原告郭建文无权主张对陈露房屋执行查封。陈露与华浙公司签订购房合同在先，消费权购房行为受法律保护，陈露为XXXXX号房屋的真实权利人，依法应解除对陈露房屋的查封，依法确认陈露享有该房屋的物权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，陈露与华浙公司签订的购买XXXXX号房屋的购房合同反映了双方的真实意愿，双方均有效履行了合同约定内容，符合合同有效的若干条件，该合同合法有效、受法律保护。2016年10月，华浙公司将包括陈露的一百余户内容完全一致的购房合同报送西安市住房保障和房屋管理局审核，房屋行政主管部门认定合同真实、合法、有效，并对除陈露等因查封令所涉六人之外的其他人的合同准予进行网签和预登记。原告郭建文与华浙公司2014年10月20日签订借款合同，其借贷行为在后，且借贷合同没有任何内容指向陈露所购房屋。陈露已经对该房屋实际占有、装修使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”“XXXXX”小区目前已有大量房屋交付并完成装修，甚至已有住户开始居住，法院现场勘查照片显示小区内多个住户空调室外机已安装到位。2016年12月13日，经法院会同原告郭建文现场勘查确认，陈露实际拥有12901号房屋全套钥匙、在房屋内堆积装修建材开始装修、在房屋内存放私人财物行使房屋储存功能，这完全符合“实际占有”的法定情况。原告郭建文并非购房合同当事人，无权主张陈露与华浙公司签订合同内容的争议，其断章取义引用陈露向法庭提交证据的内容并不支持其起诉状之诉求，不能作为证据。陈露房屋因法院查封未完成网签，陈露对此无过错。“XXXXX”191户为团购住宅，从2012年开始，购房人资格身份审查、事项通知、交收房款、网签、交房等具体工作，均有其单位工会参与协助华浙公司根据是否贷款等各种情况，分类、分批统一组织完成。2016年9月22日，在陈露所购房屋被查封之前，华浙公司已通知本人准备网签个人资料，2016年10月西安华浙公司在单位工会协助下，向西安市住房保障和房屋管理局报送了一批一百余人的网签资料，陈露房屋在其报送名单中，但因法院查封无法网签，也在此时陈露才得知所购房屋被原告郭建文申请查封。根据华浙公司和西安市规划局相关证据和书面证明，以及同批次报送西安市住房保障和房屋管理局审核的规划局职工团购房屋的网签结果足以事实证明：未完成网签非陈露本人过错。陈露与华浙公司签订购房合同在先，消费权购房行为受法律保护，涉案房屋为陈露所有。原告申请查封陈露房屋的行为已经对陈露的合法权益造成侵害。请求法院依法解除对陈露房屋的查封，确认陈露享有XXXXX号房屋的物权，判令原告郭建文承担此次诉讼所产生的所有费用，原告郭建文应当承担相应的法律责任。被告华浙公司辩称，华浙公司对陈露提出的执行异议认可，陈露与华浙公司签订商品房买卖合同在华浙公司与郭建文发生债权债务纠纷之前，且陈露已足额支付购房款，华浙公司亦将涉案房屋交付陈露使用，另，华浙公司应偿还郭建文借款本金仅500万元，且华浙公司已将面积641平方米商铺备案至郭建文名下作为抵押担保，该商铺价值远超借款本金，在此情况下查封涉案房产显属错误。经审理查明：2013年5月24日，买受人陈露与出卖人华浙公司签订《XXXXX住宅认购合同书》，约定：团购购买华浙公司位于西安市××区××路××号“XXXXX住宅项目”XXXXX号房，建筑面积200.07平方米，团购价格均价为4495元∕每平方米（建筑面积），双方约定按建筑面积计算房价款，陈露所购房屋按楼层差价单价为4445元∕每平方米，总金额为（人民币）889311元。陈露所购地下车位总金额15万元∕个。付款方式分四次支付：1、2012年8月底之前每套首付房款35万元；2、住宅楼建设至四层时每套缴纳购房款35万元；3、完成主体封顶，且完成住宅面积预测绘并可以在房管局进行合同网签备案时，根据预测面积和合同约定的方式，在正式签订销售合同之日，陈露需缴纳所团购商品房的剩余房款；5、在项目通过西安市房管局面积实测之后，按照实测面积计算购房款差额，多退少补，一次性结清补差房款后，方可办理正式交房手续。华浙公司应在2014年12月31日前工程完工，按照国家和地方政府有关规定，该房屋经验收合格后，交付陈露使用。陈露方于2012年6月18日、2013年11月11日、2014年1月15日、2014年7月31日、2015年6月25日通过银行向华浙公司转款35万元、15万元、20万元、18万元房款以及45449元补差款。华浙公司向陈露相应出具收据，并于2016年5月出具收款收据证明其已经收到陈露交付涉案房屋购房款合计925449元。2014年10月8日，就涉案房屋所在XXXXX1、2、3幢，华浙公司取得商品房预售许可证。2014年10月20日，郭建文与华浙公司签订借款合同一份，主要内容为：“一、申请人将575万元人民币出借给被申请人，借款期限为六个月，自被申请人收到该笔借款之日起计算。借款用途为资金周转；二、被申请人最迟应于借款期限届满之日将575万元人民币一次性支付至申请人指定银行账户，三、在申请人支付575万元人民币借款到被申请人指定银行账户日，被申请人将位。雁塔区红专南路XXXXX号商铺(详细信息见附件)的《商品房买卖合同》备案于申请人，双方认可1号楼l0l02号商铺网上合同备案金额为人民币伍佰万元整；四、被申请人未在约定的还款期限偿还575万元人民币借款的，每延迟一日，按应还款项金额千分之五的标准计算违约金，违约金计算至被申请人实际还款之日(含当日)并在被申请人实际还款之日一并支付。但该等迟延最长不能超过十天，超过十天的，需要得申请人的同意，若申请人不同意的，被申请人还不能立刻归还借款和违约佥的，则上述经网签于申请人的房产所有权归申请人，本借款及违约金抵偿全部房贷，被申请人向申请人出具购房发票；五、被申请人按时还清本借款的，申请人无条件将上述房产归还。”借款合同签订后，申请人于2014年10月20日与2014年10月23日，分别通过银行向被申请人指定的账户汇款200万元与300万元，共计500万元。2014年10月20日，被申请人向申请人出具了一张200万元的收款收据。2014年10月23日，申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》，同时被申请人向申请人出具了两张收款收据，数额分别为300万元与75万元。2015年4月21日，被申请人向申请人支付了50万元的利息。其余欠款被申请人尚未向申请人支付。2016年2月22日，西安仲裁委员会受理申请人郭建文与被申请人华浙公司借款合同仲裁争议案，2016年8月5日作出的已经发生法律效力的西仲裁字（2016）第495号裁决书认定，2014年10月20日，郭建文向华浙公司借款本金500万元。关于双方当事人签订的《商品房买卖合同》，申请人主张，在调解协议不能达成的情况下，请求仲裁庭裁决已经网签的《商品房买卖合同》约定的房屋归申请人所有，由被申请人出具购房发票。被申请人代理人庭审中表示要与当事人协商。但一直未出具正式意见。仲裁庭认为，根据本案认定的事实及证据，申请人与被申请人网签的《商品房买卖合司》是为了担保借款债权的实现，目的在于担保本案的借款。双方之间并未达成商品房买卖的合意，因此双方之间并不成立房屋买卖合同关系。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的佥钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案审理中，仲裁庭按照民间借贷关系审理，并对申请人进行了释明，申请人主张在双方不能达成调解协议时，请求确认房屋归其所有。仲裁庭对其房屋的主张请求不予支持。遂裁决：一、被申请人西安华浙置业有限公司自收到本裁决之日起十日内向申请人郭建文偿还借款本金人民币500万元。二、被申请人西安华浙置业有限公司自收到本裁决之日起十日内向申请人郭建文偿还借款合同期内利息人民币10万元。三、被申请人西安华浙置业有限公司自收到本裁决之日起十日内向申请人郭建文支付以借款本金500万元为基数，按年利率24%向申请人支付逾期利息(自2015年4月22日起，至实际支付之日止)。四、驳回申请人的其他仲裁请求。五、本案仲裁费59865元由申请人郭建文承担13815元，由被申请人西安华浙置业有限公司承担46050元。仲裁费申请人已预交，被申请人承担部分在其履行本裁决第一项内容时一并给付申请人。因义务人未履行生效的西仲裁字（2016）第495号裁决书所确定的义务，权利人郭建文于2016年9月7日向本院申请强制执行。同日，本院立案受理。执行中，本院2016年9月27日作出（2016）陕01执1297号之一执行裁定：查封被执行人华浙公司名下位于西安市××区××路××号（建筑面积208.2平方米）房屋，查封期限为三年。陈露以上述执行裁定查封的房产属其所有为由提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查。执行异议审查期间，被执行人华浙公司与西安市规划局分别出具情况说明称：2012年西安市规划局工会组织职工团购了华浙公司近XXXXX住宅共计191套，2013年西安市规划局职工个人统一与华浙公司签订了购房合同、协议，双方同时开始履行合同内容。2015年下半年，西安市规划局职工包括陈露在内等六人与其余所有团购房屋的职工按照要求向华浙公司提交了个人房屋网签资料，经西安市规划局工会及华浙公司双方审核同意，并由华浙公司统一向西安市房屋管理局提交申请办理房屋网签备案事宜。经西安市房屋管理局审核西安市规划局职工团购住宅申请办理房屋买卖合同备案的资料符合相关房屋管理法律法规要求，并己于2016年11月2日办理了网签备案事宜，但由于陈露等六人因法院查封原因未能办理网签备案登记。与陈露同批团购长乐坊二期住宅房的西安市规划局孙谦、王晓玥已办理购房合同的网签手续。执行异议审查期间，经本院现场勘查，涉案房产现已交付陈露实际占有装修使用。本院经审查于2016年12月22日作出（2016）陕01执异334号执行裁定，认为：一、案外人陈露在本院对涉案房产查封之前即与被执行人华浙公司签订书面房屋认购合同，案外人陈露所在单位其他同批次团购房屋大部分已得到网签备案的事实可以印证陈露从华浙公司处购买房产意思表示的真实性；二、本院现场勘查中涉案房产现已交付案外人陈露实际占有装修使用；三、案外人陈露出具的银行转款凭证以及被执行人华浙公司向其出具的收据能够证明案外人陈露已实际支付房屋认购合同所约定的全部购房款项；四、因单位分批次进行网签备案正在办理中，故未办理过户登记非因买受人陈露自身原因。案外人陈露的执行异议理由成立。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定：中止对西安市××区××路××号（建筑面积208.2平方米）房屋的执行。华浙公司遂提起本案诉讼。执行中，经查被执行人华浙公司在向申请执行人郭建文借款时，将其位于西安市××区××路××号的商铺（建筑面积：641.73平方米）作为借款担保，并网签登记在申请执行人郭建文名下。本院遂于2016年12月8日作出（2016）陕01执1297号之三执行裁定：一、查封申请执行人郭建文名下位于西安市××区××路××号的商铺（建筑面积：641.73平方米，预售许可证号：2014337，合同登记号：XXXXX）;二、上述房屋查封期限为三年，查封期间不得办理转移和过户手续。以上事实，有西安市中级人民法院（2016）陕01执1297号之一执行裁定书、（2016）陕01执1297号之三执行裁定书、（2016）陕01执异334号执行裁定书、西安仲裁委员会西仲裁字（2016）第495号裁决书、XXXXX住宅认购合同书、收据、招商银行个人转账汇款业务受理回单、中国人民银行支付系统专用凭证、中国银行汇兑支付往账凭证、情况说明、证明、收款收据、通知、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中，涉案房产系于2016年9月27日被查封，陈露于2013年5月24日通过团购方式与华浙公司签订房屋认购合同，2014年10月8日，华浙公司取得涉案房屋商品房预售许可证，与陈露共同参加团购购买的其他房屋已得到网签备案的事实亦可以印证陈露从华浙公司处购买房产属实，上述房屋认购合同系双方真实意思表示，合同有效。郭建文称陈露与华浙公司签订的房屋认购合同不具有合法性，理由不能成立。2013年5月24日陈露与华浙公司签订房屋认购合同，2014年10月20日郭建文与华浙公司签订借款合同，郭建文称华浙公司在自身负有巨额债务的情况下将涉案房屋以低于市场价出卖给陈露，恶意损害郭建文的合法利益，其所述与实际情况不符。陈露提交的银行转款凭证以及华浙公司向陈露出具的收据等证据能够证明陈露已实际支付房屋认购合同所约定的购房款项。执行异议审查期间，经本院现场勘查，涉案房产现已交付陈露实际占有装修使用。因陈露系参加团购购房，其所在单位对团购房屋分批次进行网签备案正在办理中，未办理过户登记非因买受人陈露自身原因所致。综上，陈露就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，同时，因华浙公司在向郭建文借款时，将其位于西安市××区××路××号XXXXX号的商铺（建筑面积：641.73平方米）作为借款担保，并网签登记在郭建文名下，本院执行中亦于2016年12月8日查封了上述商铺，故本院依法支持陈露的执行异议，中止对涉案房屋的执行，是正确的。郭建文诉请继续执行涉案房屋，依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告郭建文的诉讼请求。案件受理费100元，原告郭建文已预交，由原告郭建文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年六月十二日书 记 员 段 蓓