海南省高级人民法院
行政判决书
（2013）琼行抗字第1号
抗诉机关：海南省人民检察院。
申诉人（一审第三人、二审上诉人）：三亚万达实业开发公司，于2002年4月24日被吊销营业执照。
法定代表人：杜磊，总经理。
委托代理人：熊稳柱，海南商汇律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：三亚双泽实业有限公司。
法定代表人：杜鹃，总经理。
委托代理人：薛杨，该公司职员。
委托代理人：蒙翔宇，海南邦威律师事务所律师。
原审上诉人（一审被告）：五指山市住房保障与房产管理局。
法定代表人：张小林，局长。
委托代理人：罗才力，该局工作人员。
申诉人三亚万达实业开发公司（简称万达公司）因与被申诉人三亚双泽实业有限公司（简称双泽公司）、原审上诉人五指山市住房保障与房产管理局（简称五指山市房管局）房产管理纠纷一案，五指山市人民法院（简称一审法院）于2010年9月8日作出（2010）五行初字第1号行政判决（简称一审判决）。万达公司与五指山市房管局不服，提起上诉。海南省第一中级人民法院（简称原审法院）于2010年12月6日作出（2010）海南一中行终字第38号行政判决（简称原判），已经发生法律效力。万达公司不服，向检察机关申诉。海南省人民检察院于2013年3月29日以(2013)琼检民行抗字第3号行政抗诉书向本院提出抗诉。本院于2013年4月10日作出（2013）琼行抗字第1号行政裁定书，裁定提审本案。2013年5月29日立案后，本院依法由审判监督第一庭审判员王庆伟担任审判长，与代理审判员郑船、赖凯萍共同组成合议庭，于2013年6月28日公开开庭进行了审理。海南省人民检察院指派助理检察员蔡闽、李彦松出庭履行职务。申诉人万达公司的委托代理人熊稳柱、被申诉人双泽公司的委托代理人薛杨、蒙翔宇以及原审上诉人五指山市房管局的委托代理人罗才力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案被诉的具体行政行为是五指山市房管局于1997年4月10日颁发的房他证字第8-35**号《房屋他项权证》（简称第8-35XX号《房屋他项权证》）。双泽公司于2010年5月13日向一审法院起诉，诉讼请求是确认该证颁证行为违法。
双泽公司一审起诉的理由是，万达公司于1997年4月至10月间分三次向中国工商银行三亚市分行（简称三亚工行）借款人民币600万元，以万达公司名下且在五指山市房管局处登记的房产作为贷款抵押物（房产证号为房证字第305**号），五指山市房管局据此颁发了第8-35XX号《房屋他项权证》。借款期限届满后，万达公司仅归还部分借款。截止至2010年4月28日，万达公司拖欠借款本金595万元及利息1100万元。2010年1月18日，双泽公司依法受让了三亚工行享有的对万达公司全部未受清偿债权。为维护合法权益，双泽公司取得债权后对上述抵押房产进行调查，但发现五指山市房管局竟然没有该抵押房产的原始档案，该房产根本不存在。双泽公司认为五指山市房管局对根本不存在的房产颁发他项权证的行为严重违法并损害了双泽公司的合法权益，请求法院依法确认五指山市房管局颁发第8-35XX号《房屋他项权证》行为违法。
五指山市房管局答辩称，一、万达公司的起诉已超过诉讼时效。该他项权证的办理时间是1997年4月10日，他项权证设定的有效日期是1997年4月10日至1998年4月10日，所担保的债权是三亚工行给万达公司的三笔承兑汇票600万元，三笔承兑汇票的还款期限是1997年8月11日。如对该颁证行为有异议，应在自1997年8月11日起的二年内提起行政诉讼，但双泽公司于2010年5月13日才提起诉讼，已超过起诉期限，应裁定驳回起诉。二、如果五指山市房管局的该颁证行为违法的话，则该内容是可撤销的，法院不能做出确认违法判决。三、五指山市房管局颁证行为合法有效。1、抵押房屋确实存在，公证文书名为出租，实为转让，万达公司依法享有五十年的经营管理权和处分权。2、抵押房屋存在瑕疵，责任在借贷双方，五指山市房管局没有过错。3、抵押登记程序合法。1998年以前法律不完善，抵押物经过权利人和他项权利人认可无异议后，登记部门就可以办理。四、双泽公司取得三笔债权不合法，诉讼主体不适格。1、万达公司称600万元均已全部偿还三亚工行。2、根据2003年7月1日万达公司与华融公司海口办事处订立的《债务清偿协议书》的内容，万达公司以150万元买下了这600万元贷款，万达公司当时依约支付了10万元，即万达公司与华融公司海口办事处已经对600万元有了新的协议，原来的贷款协议已经解除，原抵押手续随之失效，双泽公司对原抵押登记行为提起诉讼没有事实和法律根据。综上，请求法院判令驳回双泽公司起诉或诉讼请求。
万达公司未到庭参加诉讼。
一审法院查明，万达公司于1997年4月至10月间分三次向三亚工行借款人民币600万元，以万达公司名下且在五指山市房管局处登记的房产证号为房证字第30528号房产（简称第305**号房产）作为贷款抵押物，五指山市房管局据此颁发了第8-35XX号《房屋他项权证》，他项权利设定的有效日期是1997年4月10日至1998年4月10日。借款期限届满后，万达公司仅归还部分借款。截止至2010年4月28日，万达公司共拖欠借款本金595万元及利息1100万元。2010年1月18日，双泽公司依法受让三亚工行对万达公司全部未受清偿债权。而后，双泽公司对该房产进行调查取证，发现万达公司用于抵债的房产在五指山市房管局处根本没有档案资料。
另查明，万达公司所持有的第30528号房产证所涉及的房产系海南省旅游总公司的房产。1994年6月25日，万达公司与海南省旅游总公司签订《租赁合同》，由海南省旅游总公司将五指山旅游宾馆租赁给万达公司经营，租赁期限为50年。合同明确约定在租赁期间，万达公司享有对房屋的使用权、现有设备的使用权、宾馆的经营权和收益权。万达公司对该房产没有处分权，且该房产已经由五指山市人民法院于2009年通过拍卖的方式转让给了他人。
一审法院认为，一、关于双泽公司的诉讼主体问题。双泽公司的债权人身份是通过合法正当程序取得的，其享有对抵押物的清偿权利。双泽公司作为债权人，就相当于他项权证的行政相对人。依照《行政诉讼法》第二条的规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关的工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权向人民法院提起诉讼。对于五指山市房管局称万达公司对三亚工行的600万元贷款已全部还清的理由，因万达公司未到庭，无法核实该事实，对该项理由不予采纳。对于五指山市房管局称万达公司与华融公司海口办事处已经于2003年7月1日签订《债务清偿协议书》，重新对债权债务进行约定，原来的贷款协议已经解除，双泽公司以已经解除的三亚工行《借贷抵押合同》起诉没有法律依据，且在万达公司与三亚工行没有告知并向五指山市房管局申请重新办理抵押手续的情况下，双泽公司以对原抵押登记行为提起诉讼亦没有法律根据的理由，因万达公司没有到庭，无法证明其提交的《债务清偿协议书》所要证明的内容，故对该项理由不予采纳。因此双泽公司是适格的原告。二、关于双泽公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本案中虽然他项权证早在1997年就已经颁发，即五指山市房管局的具体行政行为在1997年就已经做出，但双泽公司却是在2010年1月18日才享有对万达公司的债权，并在得到债权的同时得到了他项权证，对于该他项权证的内容，应该是在双泽公司到五指山市房管局查阅相关材料时才知道的，因此，双泽公司的起诉并没有超过两年的诉讼时效。至于五指山市房管局称诉讼时效应从贷款到期日1997年8月11日起计算两年的主张，因1996年万达公司向三亚工行贷款并到五指山市房管局办理抵押登记时，双泽公司并不是该他项权证的持有人，所以即使当时的债权人三亚工行知道该他项权证的内容，也不能约束双泽公司在取得他项权证后的诉讼时效的起算，对五指山市房管局的该项主张不予采纳。三、关于五指山市房管局颁发第8-35XX号《房屋他项权证》的行为是否违法的问题。五指山市房管局在万达公司没有材料表明其是房屋所有权人的情况下，仅凭一份《租赁合同》就向万达公司颁发第30528号《房屋所有权证》，从而造成万达公司以该《房屋所有权证》为担保向三亚工行贷款，五指山市房管局又以此向三亚工行颁发了《房屋他项权证》。五指山市房管局在万达公司不是房屋所有权人的情况下向万达公司颁发《房屋所有权证》的行为就不合法，从而导致万达公司以不合法的《房屋所有权证》申请抵押贷款，五指山市房管局又以该证办理《房屋他项权证》的行为亦不合法，故五指山市房管局颁发第8-35XX号《房屋他项权证》的行为违法。案经一审法院审判委员会讨论，判决：确认五指山市房管局于1997年4月10日颁发的第8-35XX号《房屋他项权证》的行为违法。案件受理费50元，由五指山市房管局负担。
五指山市房管局、万达公司不服一审判决，提起上诉，请求驳回双泽公司的诉讼请求。五指山市房管局的上诉意见与一审答辩意见基本一致。万达公司上诉称，一审法院认定万达公司向银行承兑贷款600万元与事实不符，该笔承兑贷款的抵押物是通什旅游宾馆房产，房产证所有权人不是万达公司。五指山市房管局颁证程序和实体合法。
原审法院另查明，截止至2010年4月28日，万达公司拖欠三亚工行借款本金595万元及利息约1100万元。该债权由三亚工行转让给华融公司，华融公司转让给三亚国资公司，三亚国资公司又转让给双泽公司。
再查明，五指山旅游宾馆原为通什旅游宾馆。五指山市房管局于1996年11月8日给万达公司办理第30528号《房屋所有权证》，1997年4月10日，万达公司以第30528号房屋办理抵押贷款，五指山市房管局给三亚工行和万达公司办理了第8-35XX号《房屋他项权证》。2009年3月，五指山市人民法院以（2007）五法执字第6-3号民事裁定，将五指山旅游宾馆的房产及土地进行拍卖，该财产已由他人竞买取得。
原审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
原审法院认为，双泽公司通过合法转让程序取得三亚工行对万达公司全部未受清偿债权，其与五指山市房管局颁发的第8-35XX号《房屋他项权证》有行政法律上的利害关系，是本案的适格原告；虽然该他项权证于1997年就颁发，但双泽公司是在2010年1月18日才享有对万达公司的债权，其是在得到债权的同时得到了他项权证。对该他项权证的内容，应该是在其到五指山市房管局处查阅他项权证相关材料才知道的，故双泽公司没有超过两年的起诉期限；五指山市房管局仅凭一份《租赁合同》就向万达公司办理第30528号《房屋所有权证》，1997年4月10日，万达公司又以第30528号房屋办理抵押贷款。五指山市房管局为万达公司办理了房屋他项权证登记，而万达公司对房屋并无所有权，其与海南省旅游总公司只是租赁关系，五指山市房管局给万达公司办理房产证，而后又办理房屋他项权证登记，显然违法。万达公司及五指山市房管局的上诉理由均不成立，不予支持。判决：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费50元由五指山市房管局与万达公司负担。
原判生效后，万达公司不服，向海南省人民检察院申诉。
海南省人民检察院抗诉认为，一、原判认定双泽公司起诉没有超过2年起诉期限属适用法律错误。五指山市房管局于1997年4月10日颁第8-35XX号《房屋他项权证》，从颁证当天起，三亚工行就已经知道该具体行政行为的内容，起诉期限应从1997年4月10日起计算2年。原判以债权受让人双泽公司于2010年1月18日受让债权后才知道该具体行政行为内容，起诉期限应当从受让债权后计算属适用法律错误，任何超过起诉期限的诉求，不能通过债权转让的方式重新获得诉权。二、原判认定五指山市房管局为万达公司办理第30528号《房屋所有权证》违法，超出诉讼请求范围，违反法定程序。
万达公司除同意抗诉机关的抗诉意见外，还认为双泽公司受让的该笔债权是虚构的。
五指山市房管局答辩认为，一、房屋他项权证是1997年4月10日颁发的，该笔贷款的还款期限是1997年8月11日，如对该颁证行为有异议，应自1997年8月11日起两年内提起诉讼，双泽公司起诉已超过起诉期限。二、该局颁发他项权证行为合法，抵押的房屋是存在的，当时租赁期是50年，所以万达公司对抵押房屋名为出租，实为转让。三、双泽公司取得债权不合法，诉讼主体不适格。
双泽公司答辩认为，原判认定双泽公司起诉没有超过诉讼时效是正确的，也没有超出诉讼请求范围及违反法定程序情形，万达公司申请抗诉的目的是为了转移、变卖及隐匿财产。
本院再审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院再审查明，原判生效后，双泽公司于2011年就本案所涉债权向三亚市中级人民法院（简称三亚中院）起诉万达公司，三亚中院一审判决万达公司偿还双泽公司借款本金5950000元及利息。万达公司不服，上诉至本院。在本院审查期间，因万达公司未在开庭前缴齐上诉费用，且无正当理由不到庭参加诉讼，本院裁定按万达公司自动撤回上诉处理。判决生效后，双泽公司申请强制执行，因万达公司无可供执行的财产，在双泽公司明确同意下，三亚中院已裁定终结本次执行程序。
上述事实，有三亚中院（2011）三亚民二终字第2号民事判决书、本院（2012）琼民二终字第1号民事裁定书以及三亚中院（2012）三亚执字第27号执行裁定书予以证实，足资确认。
再审查明的其他事实，与原判查明的事实一致。
本院再审认为，因双泽公司受让债权的真实性以及万达公司应对债务负清偿责任的问题已经被另案生效民事判决所确认，抗诉机关亦并未对此提出抗诉，故结合抗诉机关的抗诉意见及当事人的其他陈述，本案再审的争议焦点为：一、原判认定双泽公司起诉没有超过起诉期限适用法律是否错误；二、原判是否超范围审理，程序违法。
一、关于双泽公司起诉是否超过起诉期限的问题。抗诉机关认为原债权人三亚工行在1997年4月10日颁证当天就知道了第8-35XX号《房屋他项权证》的内容，原判以债权受让人双泽公司2010年1月18日受让债权后才知道该具体行政行为内容，起诉期限应当从受让债权后起算属适用法律错误。
首先，原判的表述是“……双泽公司是在2010年1月18日才享有对万达公司的债权，其是在得到债权的同时得到了他项权证，对该他项权证的内容，应是双泽公司到五指山市房管局处查阅他项权证相关资料时才知道的……”，从表述来看，原判并不是以抗诉机关所说的将双泽公司受让债权作为起诉期限计算起点的，而是以双泽公司到五指山市房管局查阅他项权证资料知道该他项权证内容起计算起诉期限的。
其次，就原判以双泽公司到五指山市房管局查阅他项权证相关资料时起计算起诉期限是否错误的问题。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道具体行政行为内容之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”，以及第四十二条“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，……，对涉及不动产的具体行政行为从作出之日其超过20年的，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理”的规定，可以看出，涉及不动产的具体行政行为的起诉期限，倘公民、法人或者其他组织不知道具体行政行为内容的，应当自知道或者应当知道之日起计算2年，但最长从具体行政行为作出之日起不得超过20年。
本案中，抗诉机关认为1997年五指山市房管局颁发他项权证时原债权人三亚工行就应当知道该具体行政行为的内容，但根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”的规定来看，只有在认为合法权益受到侵害的情况下，公民、法人和其他组织才有权提起行政诉讼。本案的颁证行为是一个抵押权登记行为，对于抵押权人来说，这是一个受益性的具体行政行为，与行政处罚等一经作出即对相对人产生不利影响的具体行政行为不同，出于对登记机关公信力的信任，抵押权人没有理由怀疑登记机关会为不属于抵押人所有的标的物颁发所有权证及抵押权证，其只有在行使抵押权时，才能获知该行为是否导致其合法权益受损，而只有在知晓其合法权益受损的情况下，才能提起诉讼维护自己的权益。
本案中，没有证据显示原债权人三亚工行已经知道或者应当知道五指山市房管局违法颁证这一事实，债权受让人双泽公司是在2010年到五指山市房管局查阅档案时才发现该局没有该他项权证的档案资料以及抵押物并不是抵押人所有等情况的，在知道权益被侵害后，双泽公司已及时向一审法院起诉，并未超过两年起诉期限，且该证于1997年颁发，至2010年双泽公司起诉时，也没有超过20年的最长期限，故原判认定双泽公司起诉并未超过起诉期限适用法律并无不当。抗诉机关此点抗诉意见缺乏法律依据，应不予支持。
二、关于原判是否存在超范围审理，程序违法的问题。抗诉机关认为原判认定五指山市房管局颁发第30528号《房屋所有权证》违法属超诉讼请求范围审理。对此，原判的表述是“……，而万达公司对房屋并无所有权，其与海南省旅游总公司只是租赁关系，五指山市房管局给万达公司办理房产证，而后又办理房屋他项权证登记，显然违法。双泽公司诉求确认颁发他项权证的具体行政行为违法的理由成立，应予支持。……。”
对于上述表述是否存在抗诉机关所说的超范围审理的问题。本案中，当事人诉请的是确认颁发他项权证（即颁发抵押权证）的具体行政行为违法。不动产抵押人对抵押标的物具有所有权是法律规定抵押权得以设立的先决条件，也是行政机关在办理抵押权登记时所应查明的事实。根据第8-35XX号《房屋他项权证》记载的内容，该抵押权的权利范围为“房证字第30528号标的物”，房屋所有权证摘要栏里写明“房证字第30528号的所有权人及共有人为三亚万达实业开发公司”，但根据本案查明的事实，万达公司不是第30528号《房屋所有权证》项下房屋的所有权人，五指山市房管局亦承认是以万达公司提供的与旅游公司的《租赁合同》作为第30528号《房屋所有权证》颁证依据的，仅从上述事实判断，此颁证行为缺乏事实根据，也足以导致基于该证所颁发的他项权证违法。原判之所以对该事实进行审查，意图并不在于对该证颁证行为合法与否做出判定，而是以该客观存在的事实作为认定第8-35XX号《房屋他项权证》颁证行为违法的依据，且从判决主文来看，原判仅是确认五指山市房管局颁发第8-35XX号《房屋他项权证》的行为违法，并没有涉及到对五指山市房管局颁发第30528号《房屋所有权证》的具体行政行为进行裁判，故原判不存在超诉讼请求范围审理，程序违法的问题。抗诉机关此点抗诉意见缺乏事实根据，应不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。抗诉机关的抗诉意见缺乏事实根据及法律依据，应不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项以及最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第七十六条之规定，判决如下：
维持海南省第一中级人民法院（2010）
海南一中行终字第38号行政判决。
本判决为终审判决。
审判长王庆伟
代理审判员 郑 船
代理审判员 赖凯萍
二〇一三年八月二十六日
书 记 员 陈 焱
附相关法律规定：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第二条公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；
……
最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>
若干问题的解释》
第四十一条行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。
……
第四十二条公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。
第七十六条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审人民法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审人民法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。