上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民二（商）初字第3422号
原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司，住所地上海市浦东新区福山路388号3楼01室。
法定代表人张东纯，董事长。
委托代理人杨沛，女，上海锐丰房地产投资顾问有限公司工作。
被告上海潮域物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区张杨路158号2312（K）室。
法定代表人陈维，执行董事。
委托代理人贺雷，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司诉被告上海潮域物业管理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年12月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨沛，被告委托代理人贺雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司诉称：2013年6月，在原告的积极居间介绍下，被告与承租方就租赁上海市浦明路99弄仁恒滨江园2号9A室物业达成一致，并于2013年6月18日签署了租赁合同，并完成了后续的交易。根据原、被告的约定，被告应支付原告佣金人民币24，000元，但经原告多次催要被告至今仍未支付。综上，原告诉请判令被告支付居间服务佣金24，000元及违约金（暂计300元）。在审理中，原告明确表示放弃主张违约金的诉请。
被告上海潮域物业管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：第一，收费金额的计算问题，本案原告向被告主张的佣金占当月租金的70％，根据《上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》第二条的规定，不论租期的长短，中介收费不得超过月租金的70％，且70％应该是中介向出租方和承租方合计收费的标准。被告认为原告应按照月租金的35％而不是70%向被告收取费用。对于超出部分被告有权拒绝支付。第二，原告在履行居间协议期间存在严重的违约行为。根据被告和案外人关昕的租赁合同，租赁期限为一年，自2013年6月25日起至2014年6月24日止。合同签订之后，关昕在交付了首月租金及全额保证金之后，在第二个月就出现了延迟交付租金的情况，并且关昕在2013年8月26日就单方书面通知被告解除了该租赁合同。在上述情况发生之后，被告及时通知了原告，希望原告按照居间合同的约定履行合同，包括督促关昕及时支付房租、对关昕和被告之间的租赁合同进行调解。而原告怠于履行居间合同的合同义务，仅要求支付居间费用，不对被告和关昕的纠纷进行调解，导致关昕2013年8月26日提前解除了与被告之间的租赁合同，并之后对被告提起了诉讼，导致被告遭受了租金损失。因此，要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年原、被告签订《佣金协议》，内容：“根据原告介绍，关昕（下简称‘承租方’）同意承租被告位于上海市浦明路99弄仁恒滨江园2号9A的物业，合同期限自2013年6月25日起至2014年6月24日止。被告的义务：于承租方居住满1个月且被告收到第一个月租金及保证金后，支付原告24，000元，前提是：1）被告同承租方的租赁合同成立并生效；2）承租方已向被告支付保证金（或保函）并且按时支付租金；3）原告协助被告将房屋正式交付给承租方；4）原告的所有行为符合相关法律、法规、地方法规、规章的规定。5）原告按约履行自己的义务。原告的义务：1）依被告的查询，向被告报告承租方居住的满意状况；2）协助解决房屋出现的问题；3）协助被告定期提醒承租方及时支付租金；4）向被告提供租赁相关咨询服务，调解被告和承租方间可能发生的租赁纠纷。5）若乙方未尽本协议约定之任何义务，将被视为违约，被告有权终止本协议，且无义务再向原告支付任何佣金。”
另查明：2013年6月18日，佣金协议中所称的房屋租赁合同签订并生效。根据租赁合同约定，房屋的租赁期为12个月，自2013年6月25日起至2014年6月24日止，月租金为32，000元，保证金为64，000元，租金、保证金通过银行转账付至被告银行账号，租赁期间，非本合同规定的情况，承租方中途擅自退租的，承租方应按月租金的2倍即64，000元向出租方支付违约金，若违约金不足抵付出租方损失的，出租方还应负责赔偿，等等。在审理中，被告确认，关昕已向其支付两个月租金及租赁合同约定的保证金，但就第二个月的租金，关昕存在迟延交付的违约行为，并确认本案佣金的付款时间为在2013年7月25日，原告亦确认该付款时间。此外，被告表示，就房屋租赁合同，承租人关昕的合同相对方系PaulV.Karvandi。就涉案的佣金协议文首载明的甲方为PaulV.Karvandi，但是在文末签名处并无PaulV.Karvandi的本人签名，而是加盖的被告公章。造成该情况的原因是PaulV.Karvandi系被告的总经理，而原、被告双方在合作过程中对法律文件的签署不够严谨造成的。不论租赁合同中关昕的合同相对方是PaulV.Karvandi还是被告，并不影响佣金协议的效力，被告系佣金协议中原告的合同相对方，只要原告履行了相应的义务，就应当由被告承担相应的佣金付款义务。而原告亦确认被告系其在佣金协议中的合同相对方。
又查明：2013年8月，关昕向被告发出退租（解除合同）函，称涉案房屋存在不安全隐患，自入住以来已多次发生由房屋缺陷导致的各类安全事故（已取证），考虑到其本人及家属的居住安全，决定解除租赁合同并要求被告承担违约责任（返还押金64，000元、支付违约金64，000元，赔偿损失10，000元），在被告未与其达成解除合同退租事宜前，其不再支付相关租金及相关费用，等等。后关昕以房屋租赁合同纠纷为由，将被告诉至本院【案号：（2013）浦民一（民）初字第38145号】。
以上事实，由原告提交的佣金协议（被告亦作提交）、房屋租赁合同（被告亦作提交）、收据复印件，被告提交的支付凭证、解约通知及原、被告的当庭陈述为证。经审核，本院确认上述证据的真实性及证明效力。
在审理中，原告向本院提交关昕于2013年12月2日出具的《情况说明》一份，载明：“本人通过上海锐丰房地产投资顾问有限公司承租上海市浦明路99弄仁恒滨江园2号9A室物业，期间由于该房屋出现质量问题和安全隐患，也曾向中介公司反映，在中介公司协调租赁合同纠纷不成的前提下，我方才决定起诉，特此说明”。
本院认为，从形式上来看，涉案佣金协议存有一定的瑕疵，但根据双方的当庭陈述，原、被告对彼此系佣金协议的合同相对方并无异议，被告亦对其合同义务予以了确认，因此，不论最终被告是否系房屋租赁合同的一方当事人，不影响本案实体审理。从内容来看，涉案佣金协议，性质上属于居间合同，系原、被告双方当事人的真实意思表示，依法应予以确认。本案的争议焦点在于被告是否应向原告支付佣金及支付多少佣金。就居间合同而言，通常情况下，只要原告作为居间人履行了相应的居间义务，被告就应支付相应的报酬。就本案而言，房屋租赁合同正常签订，租赁合同亦依约开始履行（承租人正常入住、交付租金和保证金），应该说，原告已依法履行了居间合同的主要义务。本院注意到，在佣金协议中约定了原告需要履行“协助被告定期提醒承租方及时支付租金”、“调解被告和承租方间可能发生的租赁纠纷”的义务。在审理中，原告表示，其已履行了相应的义务，被告则予以否认并申请证人即其公司员工段雅妮到庭作证。本院认为，首先，上述义务已超出了通常情况下居间合同中居间人的义务范畴，属于延伸服务，如何缴纳租金、如何化解纠纷、是否继续履行房屋租赁合同，原告作为居间人，均无权左右，倘若承租人存在违约行为，根据租赁合同，出租方完全可以依法、依约主张违约责任，以上述义务来限制居间人主要权利即居间报酬的实现，有失妥当。其次，上述义务的履行方式未作明确，履行程度亦难以考量，客观上原告也难以有效证明其是否履行及如何履行了上述义务。在审理中，原告向本院提交的2013年12月2日关昕出具的情况说明，本质上属于证人证言，虽然不符合证据的形式要件，但不能当然否定原告履行了相应的义务。而与之同时，虽然被告申请到庭作证的证人与被告具有利害关系，而且所作陈述缺乏事实依据，难以采信，但关昕已因相关房屋租赁合同与被告发生诉讼，客观上亦无法当然采信原告履行了相应的义务。鉴于该情况，倘以难以查明原告是否履行了居间义务以外的义务来否定原告有权取得居间报酬，难以谓之合理。综上分析，结合双方均确认报酬的给付时间为2013年7月25日，被告理应向原告支付佣金。就支付佣金的金额，在审理中，被告抗辩称，原告只能按照月租金的35%向原告收取报酬，即11，200元。而原告则称，全部佣金均应由被告支付，原告和关昕没有对佣金进行过约定，不应由关昕支付佣金。本院认为，首先，没有法律规定房屋租赁合同双方必须均向居间人支付居间报酬，租赁合同一方完全可以选择或同意全额支付居间报酬。其次，被告作为从事与物业相关行业的公司，在签订居间协议问题上，有理由相信，其相比于一般的民事主体具有更强的专业性，更清楚居间服务的收费标准，更清楚自己所须承担的合同责任，佣金协议中约定的支付标准，当系其真实意思表示。再次，本院注意到，根据《上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》的规定，中介经纪服务收费的指导价即不得超过月租金的70%，但可以额外提供延伸服务，对此应明码标价，客户自由选择。而从上文的分析来看，未见双方在协议中明确延伸服务的收费明细，客观上亦难以查证原告是否履行了“协助被告定期提醒承租方及时支付租金”、“调解被告和承租方间可能发生的租赁纠纷”等义务。第四，被告未提供证据证明关昕须向或已向原告支付了涉案房屋租赁的任何居间报酬。综上，本院酌定，被告须向原告支付的佣金为22，400元（即：月租金32，000元×70%）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
被告上海潮域物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司佣金22，400元。
负有金钱给付义务的当事人如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费407元，减半收取计203.50元，由被告上海潮域物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张高峰
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 李 琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
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