辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终4915号
上诉人（原审原告）:樊福元，男，1961年4月28日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：马玉霞，辽宁铭迅律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：高岩，女，1965年6月26日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：马玉霞，辽宁铭迅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯国范，女，1960年10月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：林浩，辽宁宣腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯国华，女，1958年7月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：张艳宏，辽宁博功律师事务所律师。
原审第三人：崔凯，男，1964年1月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：付显臣，辽宁省合同法研究会工作人员。
上诉人樊福元、高岩因与被上诉人冯国范、冯国华、原审第三人崔凯确认合同效力一案，不服沈阳市于洪区人民法院[2016]辽01**民初6673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
樊福元、高岩上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认上诉人与被上诉人之间不存在民间借贷关系；3.确认被上诉人之间的房屋更名过户行为无效；4.责令被上诉人将诉争房屋更名到上诉人名下，并由被上诉人承担更名过户所发生的一切费用；5.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人冯国范之间不存在民间借贷关系，是一审第三人崔凯与被上诉人冯国范之间有民间借贷关系。二、上诉人为被上诉人冯国范办理的《授权委托书》的真实意思是用涉案房屋为崔凯借款进行抵押担保，决不是授权被上诉人处分案涉房屋。三、被上诉人冯国华不是善意取得的诉争房屋。四、二被上诉人之间没有发生真实的房屋买卖交易行为。
冯国范辩称，一、上诉人与冯国范之间存在债务关系，上诉人高岩陈述不属实，如真是不存在债权债务，为何高岩的借条在冯国范处，而崔凯的借条在高岩处，冯国范出具的利息收条也向高岩出具，且在高岩手中。二、上诉人提到的50万元在另案与崔凯借贷案在沈阳市皇姑区人民法院的案件中进行审理的情况不属实，在另案中崔凯向法院对该50万元进行举证，而冯国范已经明确表明50万元为高岩借贷，在与崔凯借贷案中并未主张。三、对于20万元另案与崔凯借贷案在沈阳市皇姑区人民法院的案件中已经以崔凯还款举证，在本案中又重复举证，对于还款30万元的收条已经明确写明利息28万元，本金2万元。四、对于出售案涉房屋为上诉人夫妻到公证处办理的公证授权，在一审中上诉人未提出胁迫、欺诈等证据，冯国范依据的是公证授权处理房屋，上诉人提到价值不符问题，在一审中上诉人申请对房屋价值进行评估，在委托评估后又拒绝评估，一审法院对该行为已作笔录进行记载。对于交易顺序因冯国范与冯国华系姐妹，故付款方式并不影响本案的房屋买卖行为。
冯国华辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
崔凯述称，不同意一审判决，同意二上诉人的上诉请求。一审判决利息按照36%计算有瑕疵，所以计算利息的数额关系到我方偿还本金的数额，我方不同意。一审法院的判决按照36%计算借款利息违反法律规定，把不具有强制履行力的债务用法院判决的形式予以保护，我方不同意。
樊福元、高岩向一审法院起诉请求：1.请求法院确认被告冯国范将位于沈阳市于洪区长江北街62-23号142房屋过户到被告冯国华名下的行为无效；2.请求法院责令二被告配合原告将诉争房屋更名到原告名下，由二被告承担更名过户费用；3.由二被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：原告樊福元、高岩系夫妻关系。案涉房屋位于沈阳市于洪区长江北街62-23号142，建筑面积107.58平方米，原登记产权人为原告樊福元。原告高岩系第三人崔凯会计。
第三人崔凯因工程需要资金，向被告冯国范借款，被告冯国范称需提供财产抵押。第三人崔凯找到其会计高岩，提出以高岩房产做抵押向被告冯国范借款50万元，高岩表示同意。2011年11月17日，被告冯国范作为受托方、原告樊福元、高岩作为委托方，通过辽宁省公证处公证了一份授权委托书，主要内容：原告樊福元、高岩所有的位于沈阳市于洪区长江北街62-23号142房产（面积107.58平方米，房屋所有权证号为沈房权证于洪字第118**号，登记卷号9-3-36489），特授权被告冯国范办理与该房产有关的事项，其中第2条的内容为：代为签署抵押登记申请书、借款合同、抵押合同等与申请抵押房产有关的一切文件，代为到房产抵押部门办理该房产的金融抵押登记手续或非金融抵押登记手续、领取《他项权利证》、领取抵押后的《房屋所有权证》及签署相关法律文件；其中第三条内容为：到房产抵押部门办理该房产的抵押注销手续及签署相关法律文件、领取上述注销抵押后的《房屋所有权证》；其中第5条的内容为：签署《房屋买卖合同》，代为办理该房产的产权交易、更名、过户、查档等与出售上述房产有关的一切事宜；第15条的内容为：代交各种费用、代为开立银行放款账户、代为收取银行放款、代为收取售房款。委托期限自即日起至2014年11月16日止。2011年12月27日，第三人崔凯将该笔借款本金及利息共51.5万元归还被告人冯国范。
2012年7月5日，第三人崔凯向被告冯国范再次提出借款50万元，被告提出需以房产抵押，第三人崔凯向原告高岩提出以其上述房产抵押向被告冯国范借款，原告表示同意。当日，原告高岩向被告冯国范借人民币35万元，并以本人名义出具了借条，内容为：今高岩向冯国范借人民币35万元，月利息3.5%，后将该借款交给第三人崔凯，第三人崔凯同时向原告高岩出具了借条，内容为：今崔凯向高岩借人民币35万元，借款一个月。2012年7月10日，原告高岩向被告冯国范借款15万元，并出具了借条，内容为：今高岩向冯国范借人民币15万元，月利息3.5%。第三人崔凯同时向原告高岩出具了借条，内容为：今崔凯向高岩借人民币15万元，月利息3.5%。2013年11月27日，原告高岩向第三人崔凯出具了一份收条，内容为：今收到崔凯取高岩家房子款30万元。当日，被告冯国范收到原告高岩偿还的借款人民币30万元，并向原告高岩出具了收条，内容为：今收到高岩利息28万元，本金2万元。
另查明，截至2013年11月27日，按月息不超过36%的利息标准，上述两笔借款发生利息为25.2247万元，原告已给付的30万元可视为优先支付上述利息，尚余4.7753万元视为支付尚欠的本金。故原告高岩尚欠被告冯国范本金45.2247万元，截至2014年6月30日卖房时，按月息不超过24%的利息标准，发生利息5.8879万元，总计尚欠被告本金及利息51.1126万元。
2014年5月24日，被告冯国范与被告冯国华签订了房屋买卖合同，被告冯国范将案涉房屋卖给被告冯国华，约定房屋总价款为人民币62万元，并约定出卖人包契税、交易费、查档费。2014年6月4日，被告冯国范作为原告樊福元、高岩的代理人，与被告冯国华办理了案涉房屋的所有权转移登记申请。2014年6月13日，被告冯国华取得案涉房屋的产权证明。2014年6月17日，被告冯国范向被告冯国华出具了收条，内容为：收到冯国华购房款62万元整，房屋地址沈阳市于洪区长江北街62-23号142。2014年9月4日，原告高岩因腾房与被告冯国范发生纠纷报警。
另查明，被告冯国范与第三人崔凯之间的民间借贷纠纷一案（以下简称“崔凯借贷案”）经沈阳市皇姑区人民法院审理，冯国范起诉崔凯偿还欠款374万元及利息。2015年1月21日，沈阳市皇姑区人民法院作出[2014]皇民三初字第981号民事判决书，判决崔凯偿还冯国范借款374万元及利息。第三人崔凯不服该判决，上诉于沈阳市中级人民法院。2015年5月18日，沈阳市中级人民法院作出[2015]沈中民四终字第279号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告冯国范、第三人崔凯均表示，双方之间的借款借据及还款凭证原件均已提交沈阳市皇姑区人民法院。
一审法院认为，二原告以授权被告冯国范处分案涉房屋的形式将房屋抵押给被告冯国范作为借款担保，双方并进行了公证，授权被告冯国范在借款协议履行期届满以后有处分案涉房产的权利，系以物抵债行为。该授权行为并未违反法律法规的禁止性规定，且原告并未证明其向被告冯国范授权系因受到欺诈、胁迫等存在致授权行为无效的事由，故授权行为合法有效，受托人从事代理行为所产生的法律效果，由委托人承担。被告冯国范出具经公证的授权委托书表明其享有就案涉房屋签订房屋买卖合同，代办产权交易、更名、过户、代为收取售房款的代理权限，被告冯国华依据该授权与冯国华签订房屋买卖合同，处分案涉房屋的行为合法有效。冯国华对案涉房产拥有合法产权。关于原告及第三人提出案涉借款均已还清的抗辩理由，除其已偿还本息30万元有证据证明外，未提供其他证据证明其主张，一审法院不予采信；关于原告提出被告冯国范与冯国华并未真实交易，被告冯国华并非善意购房人的主张，因被告冯国范与冯国华之间签订了房屋买卖合同、支付了房款对价、办理了房屋产权证明，无法确认具有恶意串通性质，故对其主张不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告樊福元、高岩的诉讼请求。案件受理费100元，由原告樊福元、高岩承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，对于本案诉争房屋所担保的借贷款项数额及偿还问题,樊福元、高岩、原审第三人崔凯共同确认为本金50万元，利息49万元，共计99万元。崔凯偿还了20万元，高岩偿还了30万元，利息49万在崔凯借贷案中已包括了，故已全部偿还完毕。
对此，被上诉人冯国范认为双方实际借款总额包括：借款本金50万元，2012年7月10日—2013年11月27日的利息28万元，以及此后产生的利息。其主张只收到高岩偿还本金2万元，及2012年7月10日—2013年11月27日的利息28万元，高岩尚欠冯国范本金48万元及从2013年11月27日以后的利息。崔凯主张偿还冯国范的20万元与本案无关，已在崔凯借贷案中予以认定。
本院曾于2016年3月18日作出[2015]沈中民二终字第3012号民事裁定，将本案发回重审。
再查明,二审中，案外人王井辉、马丽红于2017年7月20日向本院递交第三人参加诉讼申请书一份及部分房屋买卖协议协议复印件若干，主张其于2016年10月20日从冯国华处购买了本案争议房屋。对此情况，本院分别于2017年7月31日、8月2日两次前往沈阳市房产局查询本案争议房屋的查封、登记情况。又于2017年8月2日前往沈阳市于洪区房产局查询该房屋的查封、登记情况。经与沈阳市于洪区房产局工作人员核实，本案涉诉房屋于2016年10月21日被沈阳市于洪区人民法院执行查封，此后冯国华向沈阳市于洪区房产局申请办理更名过户至案外人王井辉、马丽红名下，目前该转移登记手续正处于中止办理状态，案外人王井辉、马丽红并未取得涉案房屋的所有权证书。
本院认为，关于被上诉人冯国范与被上诉人冯国华之间对于诉争房屋买卖合同效力的问题。首先，从本案各方当事人提供的现有证据和陈述来看，可以认定本案存在上诉人高岩、原审第三人崔凯向被上诉人冯国范借款，由高岩向冯国范出具借条，款项由崔凯使用，又由高岩提供其与樊福元共同共有的诉争房屋通过樊福元、高岩向冯国范出具出卖该房屋授权委托书的方式作为担保的借贷担保合同关系。
其次，从房屋权利人樊福元、高岩及受托人冯国范的行为看，樊福元、高岩虽向冯国范出具授权委托书，但该行为并不共同指向房屋买卖之目的，其本质意在双方借款行为履行期限届满后，借款人无法偿还借款，赋予被上诉人冯国范处分涉诉房产权利的一种以物抵债行为。在对于借款是否偿还完毕存在争议，且樊福元、高岩反对出卖房屋的情况下，冯国范提供的现有证据不足以证明出卖房屋的行为得到房屋权利人樊福元、高岩的认可，也不能证明樊福元、高岩具有委托冯国范与冯国华订立房屋买卖合同的真实意思表示，故依照合同应当系当事人的真实意思表示，达成合意的原则，2014年5月24日《存量房买卖合同》不成立。
第三，从房屋买受人冯国华购房过程看，被上诉人冯国范、冯国华虽于2014年5月24日签订了《存量房买卖合同》，约定冯国范将涉案房屋以62万元出卖给冯国华，并为其出具收条并办理了产权过户手续，但无证据证明二上诉人对价格表示认同，亦无证据证明二上诉人收取了全部购房款。冯国华虽主张其在购房前两次到涉诉房屋看房，但从樊福元、高岩与冯国范之间就涉诉房屋的腾房及到冯国范将涉诉房屋过户给冯国华后，因腾房产生纠纷并报警的情况来看，冯国华的主张购房行为并不符合日常交易习惯，冯国华亦未尽到善意买受人的合理审查义务，冯国华在购买涉诉房屋过程中并不构成善意无过失。冯国华虽然取得涉诉房屋权属证书，但在该权属证书取得的原因行为不成立的情况下，该权属证书不能成为支持冯国华抗辩主张的充分依据。
综上，樊福元、高岩、崔凯与冯国范、冯国华之间系借款担保关系，并非房屋买卖合同关系，冯国范与冯国华于2014年5月24日签订的《存量房买卖合同》应属不成立。一审法院认定冯国范处分涉诉房屋的行为合法有效，并不妥当，本院应予纠正。由此，对于二上诉人提出要求被上诉人冯国华将涉诉房屋所有权转移登记恢复至樊福元名下的主张，本院应予支持，冯国范、冯国华对于涉诉房屋的交易均存在一定过失，费用应由冯国范、冯国华共同负担。
另外，关于本案各方当事人之间存在的其他债权债务关系，因与本案不属同一法律关系，不予合并处理。至于涉及到案外人对涉诉房屋存在的权利主张，经本案调查核实，与本案争议并不构成必要共同诉讼，本案不予采纳。
综上所述，樊福元、高岩的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院[2016]辽01**民初6673号民事判决；
二、被上诉人冯国范与被上诉人冯国华于2014年5月24日签订的《存量房买卖合同》不成立；
三、被上诉人冯国华于本判决生效之日起十五日内协助上诉人樊福元将位于沈阳市于洪区长江北街62-23号142房屋（建筑面积107.58平方米）转移登记至上诉人樊福元名下，（所发生费用由被上诉人冯国范、冯国华共同负担）；
四、驳回各方当事人其他诉讼请求。
一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，保全费3100元，共计3500元，由冯国范、冯国华各自负担1750元。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年八月八日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第十三条：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第十四条：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。