沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2015]浑南民二初字第895号原告侯黎，女，汉族，系沈阳理工大学职工，住址沈阳市沈河区。委托代理人高宝义，系北京市司舵律师事务所律师。被告沈阳艺欣房产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区东陵路139-1号。法定代表人刘毅，系总经理。委托代理人毛玉和，男，汉族，系该公司法律顾问，住址沈阳市皇姑区。第三人沈阳理工大学，住所地沈阳市浑南新区南屏中路*号。法定代表人刘军，系校长。委托代理人余浩，男，汉族，系该学校法律办工作人员，住址沈阳市和平区。原告侯黎与被告沈阳艺欣房产开发有限公司、第三人沈阳理工大学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月11日受理后，于2014年10月31日作出[2014]东陵民二初字第1418号民事判决书，宣判后，第三人不服，上诉至辽宁省沈阳市中级人民法院，辽宁省沈阳市中级人民法院裁定：撤销原判，发回重审。本院于2015年3月31日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高宝义，被告沈阳艺欣房产开发有限公司的委托代理人毛玉和，第三人沈阳理工大学的委托代理人余浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年7月13日，被告与第三人签订团体购房协议书，约定：第三人组织教职员工订购被告开发的住房；被告与购房人签订商品房预售合同时，购房人向被告交付定金30,000元，所有购房人交付的定金存到被告与第三人认可的被告银行账户；被告在收到购房人交付30,000元定金后，没有按照本协议约定开工视为违约，应双倍返还购房人定金。同年7月26日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告交付定金30,000元，如退房定金不退，违约责任按团体购房协议书书约定执行。原告于签订合同的同时交付定金30,000元。第三人共组织189名教工参与本次团购活动，购房定金共计5,670,000元全部交付给第三人，第三人将该5,670,000元存在其工会银行账户。第三人向购房人承诺购房定金由第三人工会统一保管，实际上也由第三人工会保管至返还。历经两年半，至2012年末，被告根本不能履约。第三人和被告协商，决定终止此次团购活动。2013年1月，第三人开始返定金，但只返给173人各30,000元定金，共计5,190,000元，包括原告在内的16名购房人的定金计480,000元至今未返还。这16人多次要求第三人返还定金，但第三人解释在其账户保管的定金是5,190,000元，已返还购房人，另480,000元已通过转账支票的形式转给被告，被告已承诺退还给购房人。但时至今日，被告和第三人未返还定金。被告已根本违约，按法律规定和合同约定，应承担违约责任，双倍返还定金。第三人组织购房人团购，购房人自始至终未与被告接触，一切手续都是与第三人办理的。第三人实际收受并保管购房人交付的定金5,670,000元，应承担相应义务，第三人将其中480,000元转给被告，对该笔款未尽保管义务，应承担责任。被告违约后，由第三人实际返还给173名购房人定金5,190,000元，第三人对包括原告在内的16名购房人也有返还义务。第三人承诺保管购房定金和购房款的义务，保护购房人的利益不受损害，第三人兑现了绝大部分承诺（173人的5,190,000元），但一小部分承诺未兑现（16人480,000元），第三人应一视同仁，其承诺的效力及于全部购房人（189人），不应该有区别。鉴于上述事实和理由，原告诉至法院，要求被告与第三人双倍返还购房定金60,000元；被告与第三人承担诉讼费用。被告辩称，1、被告与第三人签订的团体购房协议书合法有效，应继续履行。2、被告没有直接收取原告交纳的定购款（不是定金），不应该由被告直接返还，应由第三人返还，而且不是双倍。3、该笔款项是第三人划拨给被告，用于履行团体购房协议书的设计费，现第三人撕毁合同，要求被告赔偿损失不公平。4、该案所涉及的房屋是应第三人的要求设计、施工，不适用最高人民法院的司法解释。5、原、被告签订的商品房买卖合同是团体购房协议书衍生而来。第三人述称，1、房屋买卖合同是由原、被告签订的，第三人不是房屋买卖合同的当事人，而是以组织者的身份出现。2、第三人没有实际取得原告的购房定金，根据原、被告签订的房屋买卖合同，购房定金应在签订合同时由原告交纳，并由被告出具收款收据，第三人只是按合同约定，将原告的定金转给了被告，至今原告的全部定金均在被告处，第三人并没有实际留存或取得原告的任何定金。3、第三人不是本案项下团购房项目的担保人。（1）根据团体购房协议书，第三人负责组织单位职工购买被告开发的房屋，只是组织人，不是担保人，团体购房协议书全文没有任何一个条款约定第三人对团购房事宜履行担保义务。（2）第三人不具备成为保证人的法定资格，根据法律规定学校等公益目的事业单位不能成为担保人，第三人属于典型的公益事业单位，并不具备成为保证人的法律资格，实际上在拟定团体购房协议时，第三人也非常注意明确本身作为组织者而非担保人的法律地位。4、第三人不应承担连带赔偿责任。第三人既不是房屋买卖合同的一方当事人，又没有实际取得原告支付的定金，同时更不具备成为担保人的法定资格，于法于理均不应承担连带责任，本案返还定金及承担相关责任的主体在被告。另根据有关法律规定，第三人只有在明确向债权人保证监督支付专款专用而未尽监督义务造成资金流失的，承担相应补充责任。本案中从现有材料上看第三人未向原告及债权人做出过类似保证，因此不具备适用该条款的前提条件。退一步讲，假设第三人负有该义务而未尽该义务，第三人应承担的责任也仅限于补充赔偿责任，非连带责任。综上，第三人没有向原告返还购房定金及赔偿相关损失的义务，也不应承担连带赔偿责任。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：团体购房协议书复印件，证明原、被告、第三人之间购房合同关系，原告交付30,000元定金，并约定双倍返还定金的违约责任。被告没有异议。第三人对真实性、合法性没有异议，但该协议第五条第二款约定了第三人组织教职员工选购商品房，也就是明确了第三人作为组织者的法律地位，根据该协议第九条第一款，返还购房人定金的义务在被告，第三人履行合同不存在违约。2、商品房买卖合同、专用收款收据，证明原、被告购房合同关系，原告交付30,000元定金，并约定双倍返还的违约担保责任。被告、第三人没有异议。会议纪要复印件（证据来源是第三人为支持原告起诉，将复印件交给原告，原件由第三人留存），证明被告、第三人有返还定金义务。被告提出会议纪要可能有，但内容并未经过被告核对与签字确认，也未达成任何协议。第三人没有异议。4、关于退还参与生态园团购购房人定金的请示复印件（证据来源同上），证明被告、第三人有返还定金义务。被告有异议，该份证据是第三人内部形成，与被告无关，该笔款项是第三人转给被告的设计费，无论是定金，还是定购款，都是第三人认为的，与被告无关。第三人提出该材料不是第三人关于该次团购定退还的正式请示材料。5、沈阳理工大学业报销审批单复印件（证据来源同上），证明第三人将480,000元定金支付给被告，被告违背承诺，应承担返还义务。被告有异议，认为是第三人内部形成，没有证据效力。第三人没有异议。专用收款收据复印件（证据来源同上），证明被告收到480,000元定金，应承担返还义务。被告对真实性有异议，是复印件，该专用收款收据反映的内容是事实，但480,000元是设计费。第三人没有异议，专用收款收据明确记载着钱款的性质是购房定金。被告未向法庭提供证据。第三人为支持其主张向法庭提供如下证据：专用收款收据，证明第三人已将480,000元正式转给被告，这笔款项的性质是购房定金。原告没有异议。被告认为不能证明原告的举证意图，金钱属于种类物，是第三人作为设计费转给被告的，不能证明该笔款项属于定金。2、团体购房协议书，证明第三人只是团购项目的组织者，不是担保人。原告没有异议，根据团体购房协议书的第七条第一款、第五条第三款约定，第三人对原告交纳的定金有保管、监管义务。被告没有异议，1、团体购房协议书合法有效，应当继续履行，第三人单方撕毁合同，应当承担责任。2、原告交纳的是定购款，不是定金，该笔款项不是被告直接收取，而且由第三人转的。3、第三人不是担保人，仅仅是合同的当事人，对第三人不适用担保。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2010年7月13日，被告与第三人签订团体购房协议书，约定：一、项目地点位于沈阳市浑南新区的浑南生态园小区西侧，占地面积11000平方米（以规划为准）；二、项目名称“浑南生态园小区三期”；三、团购规模及户型：1、第三人组织教职员工预计向被告团体订购住宅总面积约30000平方米（约300套住房），最后以第三人教职员工实际购房数及实际购房面积为准。2、住宅户型：两室一厅一卫、三室一厅一卫、三室一厅两卫。被告依据上述三种户型并根据第三人教职员工购买情况，确定具体户型与建筑面积。四、团购价格。五、团购办法：1、被告应当依法取得商品房开发的有关批准文件证照，并应当依法与第三人教职员工签订商品房预售合同和商品房买卖合同。2、本协议签订后10日内，第三人组织教职员工选购该商品房，向被告提供购房人姓名和想购买的房屋面积（大约面积）。3、在被告与购房人签订商品房预售合同时，购房人向被告交付定金30,000元整，所有购房人交付的定金存到被告和第三人双方认可的被告银行账户。待第三人交纳完定金后，被告为其设计，经第三人认可后开工建设。购房人交付定金后，没有选到欲购买的户型，不视为购房人违约，被告应当在5日内向购房人返还所交付的定金。4、有关被告与购房人之间的权利和义务，由双方签订的商品房预售合同和商品房买卖合同约定。第三人负责监督及组织购房人抽签确定具体楼房号。5、在被告与购房人签订商品房预售合同后的30日内，被告按照购房人的要求完成房屋设计工作，并经第三人认可。六、被告建设进度和付款方式及比例；七、被告对于购房人交付购房款的使用条件：购房人交付的购房款必须专款专用。总购房款中的25%部分由被告、第三人指定的银行统一代收监管。第三人动用该部分购房款时须经被告、第三人共同签批后适用（由被告、第三人根据工程形象进度确定资金支付比例）；九、违约责任：1、被告在收到购房人交付30,000元定金后，没有按照本协议约定开工视为违约，应双倍返还购房人定金。4、第三人如在本协议签订后60日内不履行组织团购义务，由此给被告造成损失的，第三人应当赔偿该损失。5、被告与购房人签订商品房预售合同和商品房买卖合同中所约定的违约责任条款包括但不限于上述违约责任条款。双方应当依法订立其他违约责任条款或者按照有关法律法规规定承担违约责任。团体购房协议签订后，第三人即组织教职工进行团购，2010年7月23日，组织173人进行了团购，173名购房人每人交付了30,000元定金，存入第三人工会帐户，由被告向购房人开具收款收据，同时与被告签订了商品房买卖合同。2010年7月26日，又组织16人进行团购，该16名购房人每人也交付了30,000元定金，存入第三人工会帐户，同样由被告向购房人开具收款收据，并与被告签订了商品房买卖合同。商品房买卖合同约定：原告签订合同时付定金30,000元，余款按被告同第三人团体购房协议书付款约定付款，除未选到所报相应户型、面积的住宅外，退房的定金不退。而后，第三人未经购房人同意，于2010年7月26日将存入其工会帐户的定金径行转给被告480,000元，被告向第三人出具了收款收据。后由于政府没能对双方合作开发的地块完成腾迁，导致第三人与被告于2010年7月13日签订的团体购房协议书无法继续履行。为促进退还购房者定金等有关问题的快速、顺利解决，被告与第三人于2012年12月26日召开会议，就退还参与团体购房者的定金（每人30,000元，共189人）的问题达成一致意见：1、退款手续已完备的151名购房人的定金，由第三人于2012年12月26日起一个月之内退还完毕。2、退还定金手续尚未完备的15名购房人于2012年12月28日下午2点到第三人科学会堂，由被告负责办理相关退还定金手续，于2013年1月26日前，第三人负责退款完毕。若购房人本人因故不能亲自办理相关手续，可委托亲属办理，受委托人应持本人身份证件及购房人身份证件办理手续。3、定金发票或合同丢失的7名购房人，以个人名义将丢失发票或合同情况进行登报公示两个月（沈阳日报）。公示期满后，由被告办理退款手续，第三人负责退款。4、存放在被告处的16名购房人的定金，被告承诺于2013年1月26日前向购房人本人退还完毕。会后，第三人将173人的定金退还，但被告却迟迟未将16名购房人的定金退还。原告与被告及第三人多次沟通未果，起诉来院。本院认为，被告于2010年7月26日与原告签订商品房买卖合同时，未取得商品房预售许可证明，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。合同无效，则定金条款无效，原告交纳的30,000元，被告应予返还。被告应对合同无效负主要责任，应按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告损失。被告提出其收取的480,000元是第三人支付的设计费，经查无合同依据，且无其他证据证明，尤其在其给第三人出具的收取480,000元的收款收据上，被告认可所收款项系购房定金，因此对被告该抗辩，本院不予采信。原告与被告签订商品房买卖合同是基于第三人与被告的团体购房协议书，第三人应按照团体购房协议书的约定全面履行义务，而且本案中，原告交付的30,000元先存至第三人工会帐户，后转入被告帐户，在整个购房过程中，原告完全是出于对第三人的信任。第三人共组织189名职工（与原告相同身份）参加此次团购，所收购房人每人30,000元，共计5,670,000元（30,000元×189人）均存入第三人同一工会银行账户，2010年7月26日第三人转给被告480,000元时，其余5,190,000元仍继续存在第三人该银行账户，480,000元只是被告与第三人认为的是后参加团购的16户（包括原告在内）交纳款项，并未经原告认可，则不具有是后参加团购的16户（包括原告在内）交纳款项的特定属性。在团体购房协议书无法继续履行的情况下，2012年12月26日会议纪要是被告与第三人之间形成的，同理亦不能以此确认会议纪要中由被告返还的480,000元确定指向此次诉讼的16户购房人（包括原告在内），不能因此免除第三人的民事责任。第三人在未通知购房人，未经购房人同意的情况下，将购房人交纳的480,000元转账至被告账户，退还173户购房人5,190,000元后，又拒绝返还原告交纳的30,000元，造成原告财产损失，侵害了原告的合法权益，故原告要求被告、第三人共同承担返还义务的请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳艺欣房产开发有限公司、第三人沈阳理工大学于本判决生效之日起3日内一次性返还原告侯黎30,000元；二、被告沈阳艺欣房产开发有限公司、第三人沈阳理工大学给付原告侯黎30,000元的利息损失，自2010年7月26日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回原告侯黎的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，由被告沈阳艺欣房产开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费1,300元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴国栋审 判 员  孙 迪代理审判员  田琳琳二〇一五年六月十日书 记 员  沈 晴本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。