安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民三终字第00006号
上诉人（原审原告）：中国联合网络通信有限公司铜陵市分公司，住所地安徽省铜陵市。
负责人：江定华，该分公司总经理。
委托代理人：丁以东，安徽铜都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周月利，男，1950年5月15日出生，汉族，住浙江省慈溪市。
委托代理人：桂兆金，安徽良实律师事务所律师。
上诉人中国联合网络通信有限公司铜陵市分公司（以下简称联通铜陵分公司）因与被上诉人周月利房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院2013年11月7日作出的（2013）郊民二初字第00226号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年12月24日受理后，依法组成由审判员查�凌、屈健、代理审判员马海平参加的合议庭，并于2014年1月17日公开开庭对案件进行了审理，上诉人联通铜陵分公司的委托代理人丁以东、被上诉人周月利的委托代理人桂兆金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
联通铜陵分公司向铜陵市郊区人民法院起诉称：2010年2月1日，原、被告签订了一份租赁合同，约定由原告将店门口仓库及场地租赁给被告使用，期限为2年，每年租赁费65000元。合同签订后，原告依约将仓库及场地交付给被告使用，而被告从2011年2月起一直未交付租金，故请求法院判令被告立即支付从2011年2月起至2013年6月止的租金共计157083.33元。
周月利在一审中答辩称：合同是签了，但都在原告处，原告只向我出具了一份同意出租的证明。2011年4月26日，我收到原告给的拆迁通知书，当时原告就叫我尽快搬迁，我由于要处理200多平方米的钢结构厂房和20平方米的活动板房，所以没有及时搬迁。我只应该支付2011年1月至3月的租金，其后由于要拆迁，我就不应该再支付租金了。
一审法院审理查明：2010年2月1日，原、被告签订了一份仓库及场地租赁合同，双方约定：原告将店门口仓库及场地出租给被告使用；期限为2年，即从2010年2月1日至2012年1月31日；每年租金65000元，场地押金10000元（用于结算水电费）；每年1月31日交清下一年的租金；如有违约，付对方违约金10000元。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，被告也将一年的租金65000元及押金10000元交给了原告。被告获得租赁物后，将部分仓库和场地又转租给他人，并在自己使用的场地上建筑了钢结构厂房和活动板房。2011年4月26日，原告向被告送达了一份铜陵市郊区征迁执法中心发出的拆迁通知书，该通知书要求原告在2011年4月16日至2011年5月16日签订拆迁协议，并自行搬迁交房。原告在向被告送达通知书时，也要求被告尽快搬迁。直至2013年7月，被告才搬离承租的仓库和场地。
另查明，被告向原告交付了一年的租金及押金后，未再向原告支付租金。
一审判决认为：原、被告签订的房屋及场地租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，合同有效，双方均应按合同约定履行各自义务。鉴于原告已于2011年4月26日向被告送达了拆迁通知书，且原告在2011年5月16日前就应签订拆迁协议，故被告应支付2011年4月以前所欠的三个月的租金，其后原告不应再主张租金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告周月利于判决生效后三日内给付原告中国联合网络通信有限公司铜陵市分公司租金16250元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人�共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3440元，由原告中国联合网络通信有限公司铜陵市分公司负担3080元，被告周月利负担360元。
联通铜陵分公司上诉称：一、双方在合同中明确约定10000元为场地押金，而原审判决根据被上诉人单方口述是水电费押金，就将10000元场地押金变为“用于结算水电费”，属于认定事实错误。二、原审判决认为2011年4月26日上诉人向被上诉人送达拆迁通知书后，上诉人不应再主张租金，没有法律依据。三、被上诉人在获得租赁物后，又将部分仓库和场地租给他人，获得租金，而上诉人作为产权人，其收取租金的合理主张却得不到支持。
周月利在二审中未提交书面答辩状，当庭答辩称：一、联通公司提交的新证据表明其出租的房屋系违法建设，联通公司与周月利签订的租赁合同无效，联通公司无权主张租金。二、押金10000元是否用于结算水电费并不影响本案的审理，押金如果不是用于结算水电费，就应该退还给被上诉人。三、2011年4月26日，被上诉人收到拆迁通知书后，租赁物的所有权就不再属于上诉人。四、上诉人没有证据证明被上诉人具有转租行为。五、本案上诉人要求支付2011年2月至2013年1月期间的租金已经超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人联通铜陵分公司向本院提供了新证据：一、2013年7月4日铜陵市郊区人民政府与联通铜陵分公司签订的《协议书》与《房屋货币征收补偿协议》各一份；二、2013年6月5日铜陵市郊区城市管理行政执法局向联通铜陵分公司下发的《责令限期拆除通知书》一份。上述证据用来证明2013年7月份之前租赁物的所有权仍属于联通铜陵分公司。三、房产证复印件一份，用来证明联通铜陵分公司出租的仓库不是违法建设，双方签订的租赁合同有效。被上诉人对上述新证据的真实性无异议，但认为上述证据不能证明上诉人的观点。经审查，本院对上诉人提供的新证据予以采信。
双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实基本一致。
另查明，上诉人与被上诉人签订的仓库及场地租赁合同中明确约定10000元为场地押金，并非用于结算水电费。2013年6月5日，铜陵市郊区城市管理行政执法局向联通铜陵分公司下发《责令限期拆除通知书》，要求联通铜陵分公司收到通知书后三日内拆除违法建设的两间厂房。2013年7月4日，铜陵市郊区人民政府与联通铜陵分公司签订《协议书》�并达成《房屋货币征收补偿协议》。
综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：一、上诉人出租的仓库是否属于违法建设，租赁合同是否有效？二、2011年4月份上诉人向被上诉人送达拆迁通知书后，上诉人是否有权继续向被上诉人主张租金？三、上诉人主张租金是否已超过诉讼时效？
本院认为：一、被上诉人周月利主张上诉人联通铜陵分公司出租的仓库属于违法建设，但并未提供相关证据证明，且上诉人提供的证据证明仓库不属于违法建设，故双方签订的仓库及场地租赁合同，系双方真实意思表示，当属合法有效。二、2011年4月份，上诉人在收到铜陵市郊区征迁执法中心下发的《拆迁通知书》后，将该通知书送达被上诉人，属于履行告知义务。后该《拆迁通知书》并未实际执行，被上诉人也未搬迁，上诉人与被上诉人用实际行动�续履行彼此签订的租赁合同。2012年1月31日租赁期间届满后，被上诉人继续使用租赁物，上诉人也未提出异议，原租赁合同继续有效。直到2013年7月份，上诉人与铜陵市郊区人民政府签订补偿协议，被上诉人才搬离租赁处。上诉人依约将仓库及场地交给被上诉人使用，被上诉人应该按照合同约定支付租金。综上，被上诉人应向上诉人支付拖欠的2011年2月份至2013年6月份的租金，共计157083.33元。三、被上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，在二审中提出，本院依法不予支持。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省铜陵市郊区人民法院（2013）郊民二初字第00226号民事判决，即“被告周月利于本判决生效后三日内给付原告中国联合网络通信有限公司铜陵分公司租金16250元”；
二、周月利于本判决生效之日起五日内向中国联合网络通信有限公司铜陵市分公司支付租金157083.33元。
如果周月利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3080元，由周月利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
审 判 员 屈 健
代理审判员 马海平
二〇一四年三月十七日
书 记 员 戴卢刚
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。