中华人民共和国
广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法民三初字第152号
原告：中山市创二房地产服务有限公司，住所地广东省中山市西区富华道，组织机构代码723xxxx4-6。
法定代表人：杨志军，该公司总经理。
委托代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。
委托代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。
被告：胡家华，男，19xx年x月x日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市石岐区，现住广东省中山市石岐区，
被告：陈鹰，女，1975年4月13日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市石岐区，现住广东省中山市石岐区，
被告：陈肖燕，女，19xx年x月x日出生，汉族，户籍所在地广东省，现住广东省中山市石岐区，
以上三被告的共同委托代理人：彭福生，广东威格信律师事务所律师。
被告：陈若晖（英文名RUOHUICHEN），男，1967年4月8日出生，美国公民，国内住址广东省中山市石岐区，
原告中山市创二房地产服务有限公司(以下简称创二公司)诉被告胡家华、陈鹰、陈若晖、陈肖燕居间合同纠纷一案，本院于2013年8月1日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月9日公开开庭进行了审理。原告创二公司的委托代理人范新华,被告陈鹰及其委托代理人彭福生（同时也是被告胡家华、陈肖燕的委托代理人）到庭参加诉讼，被告陈若晖经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告创二公司诉称：2013年1月13日，在原告提供居间服务的情况下，原被告共同签订房地产买卖合同，约定陈若晖、陈肖燕将其名下的房地产转让给胡家华、陈鹰，中介服务费26400元由买方支付。合同签订后，卖方收取了买方5万元定金。后因卖方的公证手续出现障碍但卖方又怠于解决，买卖双方私下解除了合同，卖方也已将定金退还给买方。根据上述房地产买卖合同的约定，无论买卖双方约定中介服务费由谁承担，都应对原告应收的全部中介服务费承担连带责任，四被告应当承担连带向原告支付中介服务费26400元的责任，并应当向原告支付逾期付款的利息。原告还为本案支付了律师费4500元，按合同约定，也应由四被告承担连带责任。为此，原告特诉至法院，请求判令四被告：1.连带向原告支付中介服务费26400元及利息（从起诉之日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算）；2.连带向原告支付律师费4500元。
就其陈述的事实，原告创二公司在举证期限内提供的主要证据有：1.房地产买卖合同；2.陈若晖、陈肖燕房地产权证和土地证；3.委托代理合同及律师费发票。
被告胡家华、陈鹰、陈肖燕辩称：一、原告的员工在合同签订当时有一定的欺骗性，在不确定公证能否办下来的情况下，就恶意促成了房地产买卖合同的签订。二、房地产买卖合同中有关于终止交易的特别约定，因此我方有理由解除合同终止交易，不存在违约。三、依合同中“按成交价的3%收取”的约定，中介费应当在交易完成后才支付，本案交易没有实际履行，只是居间合同成立，因此我方不应当支付中介费。四、房地产买卖合同文本是原告提供的，就合同中的违约责任等内容原告并未向我方解释说明过，应作出对原告不利的解释。五、原告要求支付律师费的合同条款属于格式条款，且原告未向我方进行特别说明，该条款无效。
就其答辩意见，被告胡家华、陈鹰提供的主要证据有：两人的房地产权证。
就其答辩意见，被告陈肖燕没有向本院提交证据。
被告陈若晖没有到庭应诉、答辩，也没有提供任何证据。
经审理查明：2013年1月13日，陈若晖、陈肖燕（卖方）、胡家华、陈鹰（买方）与创二公司（经纪方）签订了一份房地产买卖合同，约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于广东省中山市石岐区兴中道7号颐和苑2幢102房的房地产，成交价格为88万元；因该房地产处于抵押状态，卖方应于签署合同之日起60个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续；买方按下述方式付款：在签订合同时付定金5万元，在递件过户当日支付23万元，余款向银行申请按揭贷款；交易过程中的所有税费及其他相关费用由买方承担；卖方需预留至中介方5000元作为交楼押金，待买方确认交房并结清所有费用后直接支付给卖方；鉴于经纪方已促成双方买卖合同成立，买方应在签订合同当日向经纪方支付中介服务费共26400元，无论买卖双方约定中介费由谁承担，买卖双方都对经纪方应收的全部中介服务费承担连带责任，无论买方或卖方违约，均不影响经纪方收取中介服务费的权利（按成交价的3%收取）；合同履行过程中发生争议且协商不成的，任何一方都可向房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担；合同备注栏还特别约定了一些事项，包括“如因国家政策导致不能顺利交易，买卖双方有权终止交易”等内容。合同还约定了其他事项。上述房地产买卖合同文本是由创二公司提供的打印本，其中交易标的的具体情况、价款、付款期限等内容以及合同备注栏的内容都是填写进去的。合同签订当日，买方向卖方支付了定金5万元，但未向经纪方支付中介费。后买卖双方的房地产交易不能顺利完成，买卖双方遂协议解除了合同。2013年8月1日，创二公司以买卖双方未支付中介费为由提起本案诉讼，主张前述实体权利。
另查：买卖双方交易不能完成的原因是陈若晖是美国公民，且交易的房地产是在其与前妻的婚姻关系存续期间购买的，需要办理相关公证，但因为联系不到其前妻，所以无法办理。陈肖燕称在签订合同当时其和陈若晖虽然没有提及陈若晖离婚的情况，但两人已经意识到可能存在公证的问题，担心公证能否办得下来，且因为当时是星期日，无法到公证处确认，就提出等星期一到公证处确定下来后再签合同，但创二公司的工作人员称其在公证处有相熟的工作人员，就现场打了电话，说能够办下来，买卖双方才同意签订合同的，但在合同备注栏还是特别写上了“如因国家政策导致不能顺利交易，买卖双方有权终止交易”的内容，创二公司也同意该特别约定，各方才签订了合同。陈鹰表示，陈若晖当时只是说了其是美国公民，需要办公证，担心公证办不下来，但未具体说到其离婚的情况；而作为买方，其和胡家华在交易过程中没有任何过错，并且在签订合同当时，创二公司表示要收中介费，但因为公证不确定的问题，买方就与创二公司协商好等公证确定能办下来后再支付中介费。
庭后，创二公司跟踪办理涉案房地产买卖合同的经理谭凤心到本院反映，签订合同当时，陈若晖确实提到其是外籍人士如何办手续的问题，创二公司工作人员告知其需要在使领馆办一个婚姻关系的证明，并且需要到公证处办公证。当时陈若晖也确实提出过两天把事情确定下来再签合同，创二公司的工作人员就联系了一个相熟的公证处工作人员，但因为陈若晖称自己未婚，所以是按照未婚的情况咨询的，后来陈若晖本人拿过电话跟公证处的工作人员沟通咨询能否办理公证后才同意签合同的。本院还要求创二公司通知跟办该单业务的业务员叶武到庭反映情况，创二公司表示该业务员已从公司离职，无法通知到庭。另，陈鹰还让当时陪同其看房的亲戚黄家钰到庭反映合同签订当时的情况。黄家钰反映，当时买卖双方不确定公证能否办理，就说不着急签合同，但创二公司的人员则称他们已经办理过很多次，保证一定能办到，并现场打了一个相熟的公证处工作人员的电话，买卖双方基于对创二公司的信任，才同意签订合同的，并且因为担心公证办不了，买卖双方协商对合同条款作了一些补充；合同文本也是创二公司提供的格式合同，创二公司的员工只是将填写进去的内容跟买卖双方说了下，并没有逐条解释；合同签订后，因为办不了公证，其还曾与创二公司姓叶的业务员联系，该业务员曾表示办不了公证就不用支付中介费了。
另查：买卖双方解除了涉案的房地产交易之后，胡家华、陈鹰另行向其他人购买了一套二手房并已取得房地产权证。
又查：为提起本案诉讼，创二公司委托了广东香山律师事务所的律师为其委托代理人，双方于2013年7月31日签订委托代理合同，约定创二公司一次性支付律师费4500元。2013年8月1日，广东香山律师事务所向创二公司开具了一张面额为4500元的律师费发票。
本院认为：本案为涉外居间合同纠纷。原被告在合同中明确约定如履行过程中发生争议且协商不成的，任何一方都可向房地产所在地的人民法院提起诉讼，上述约定属于合同各方当事人明确选择管辖的协议管辖条款，且该协议管辖不违反级别管辖及专属管辖的规定，该协议管辖条款有效。由于涉案房地产在本院辖区范围内，创二公司据该条款向本院提起诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条的规定，本院作为具有涉外民商事案件管辖权的法院，有权对本案行使司法管辖权。由于本案居间人的住所地、合同履行地均在中国，而各方未约定解决合同争议所适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案应适用中华人民共和国法律作为准据法进行裁决。被告陈若晖经本院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，并由其自行承担相应的诉讼风险。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。创二公司作为居间人，其通过提供居间服务获取中介费，作为对价，其应当为买卖双方提供周到、细致、无瑕疵的服务，并尽力协助双方签订完善的房地产买卖合同。并且，创二公司是提供房地产买卖中介服务的专业性机构，委托人在达成交易时必然更多地信赖其专业的判断和承诺，因此其在提供居间服务过程中的谨慎注意义务相较于一般公众要高。本案中，由于陈若晖是美国公民，办理公证成为签订合同的必要和重要程序，而合同签订当时公证尚未确定的情况成为合同能否履行的重要风险因素，也是买卖双方犹豫是否签订合同的决定性因素，并且陈若晖当时也对此问题提出担忧，并提出等向公证处确认了再签合同的合理要求和建议，但创二公司的工作人员并未谨慎地对待该问题，而是为了尽快促成双方达成交易，在没有充分调查了解交易房地产情况的前提下以及公证问题并未通过正式的途径解决的情况下，向双方强调和保证公证一定能够办得到，并通过给所谓的公证处相熟的工作人员打电话、同意在合同中特别约定“如因国家政策导致不能顺利交易，买卖双方有权终止交易”、暂时不收中介费等方式，说服了买卖双方签订了合同，并且创二公司也没有证据证明在买卖双方犹豫是否签订合同时，其有将其提供的合同条款以及交易风险向双方进行了特别的提示、告知或者说明，因此创二公司所提供的居间服务存在一定的瑕疵。创二公司的工作人员提出当时陈若晖称自己未婚，所以按照未婚的情况向公证处的工作人员咨询的，但创二公司所采取的打电话给所谓的公证处相熟的工作人员咨询的措施，本身就具有一定的不确定性和风险性，因此不论陈若晖是否有关于其未婚的陈述，都不影响创二公司所提供的居间服务的瑕疵性。现有事实表明，房地产买卖合同签订后，正因为公证的相关问题，合同一直无法履行，买卖双方协商解除了合同，后胡家华和陈鹰还另行向其他人购买了其他房地产。由于创二公司并未完全尽到协助双方签订完善且无瑕疵的买卖合同的居间义务，有一定的过错，并且已经导致买卖双方签订合同的目的完全不能实现，因此创二公司要求买卖双方支付中介服务费和律师费的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
驳回原告中山市创二房地产服务有限公司的诉讼请求。
案件受理费573元（原告中山市创二房地产服务有限公司已预交），由原告中山市创二房地产服务有限公司负担。如需以公告形式向被告陈若晖送达诉讼文书的，由此产生的公告费用由原告负担。
如不服本判决，原告中山市创二房地产服务有限公司及被告胡家华、陈鹰、陈肖燕可在判决书送达之日起十五日内，被告陈若晖可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 冯穗波
审 判 员 陶香琴
人民陪审员 庞小锋
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 蔡美婷