安徽省定远县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）定民一初字第00667号
原告：刘林，女，1977年2月16日出生，汉族，农民，住安徽省定远县。
委托代理人：陆宗雯，安徽远泰律师事务所律师。
被告：安徽省双城置业有限公司，住所地安徽省定远县。
法定代表人：王胜利，总经理。
委托代理人：鲁刚，安徽安援律师事务所律师。
委托代理人：陆岩松（实习律师），安徽安援律师事务所律师。
第三人：安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行，住所地安徽省定远县。
负责人：王本斌，行长。
委托代理人：刘庚，该支行客户经理。
原告刘林与被告安徽省双城置业有限公司、第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月2日、2015年3月10日、2015年5月22日公开开庭进行了审理，原告刘林及其委托代理人陆宗雯、被告安徽省双城置业有限公司委托代理人鲁刚、陆岩松、第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行委托代理人刘庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘林诉称：原告于2012年12月26日购买被告开发的双城·悦城5幢3单元6层4号商品房一套，并签订商品房买卖合同及补充协议。约定该商品房总价297000元，交付日期为2013年10月31日及其逾期交房的违约责任等。合同签订后，原告依约向被告支付首期付款、按揭款及相关费用计92000元。现合同约定的交房日期已过，但被告迟迟不能交房。请求法院依法判令：1、解除原告与安徽省双城置业有限公司的商品房买卖合同及原告与银行签订的借款合同和抵押担保合同；2、被告安徽省双城置业有限公司依法返还原告购房首付款90000元，违约金8910元，预抵押费用2000元，利息23229.4元及本金9308.84元，合计133448.24元并承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告刘林增加一项诉讼请求为：被告安徽省双城置业有限公司向第三人偿还原告刘林剩余个人购房贷款本金174461.76元及利息义务。
被告安徽省双城置业有限公司辩称：1.被告在2013年11月15日已经依约向原告送达入伙通知书，通知原告前来办理房屋交接手续。被告承认延期交房15天，被告愿意承担15天的违约金，但原告所诉请的解除合同理由不成立，合同应继续履行；2.原告要求解除与第三人的借款合同和抵押担保合同我方认为与本案无关，相关司法解释规定以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉请应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，本案第三人未提出诉讼请求，法院只应当审理商品房买卖合同纠纷，且本案原告不享有解除权，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，根据合同约定本案原告应从2013年11月30日起行驶解除权，而原告到2015年才起诉要求解除合同，已经超过行使解除权的日期，应予以驳回；3.原告提出解除合同，未遵循法定的要件，根据相关司法解释出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人请求解除合同的应予支持，本案原告也没有履行催告义务，故原告的请求不能成立。对原告所请求的预抵押费用、本金、利息等是与第三人产生的，与本案无关联性；4、法庭辩论已经终结，原告增加诉讼请求超过举证期限不应受理。综上，被告愿意承担逾期15天的违约金，请求法院驳回原告其他的诉讼请求。
第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行辩称：1、原告与第一被告的商品房买卖合同解除后，我行同意解除个人借款合同及抵押担保合同；2、违约金是原告与第一被告购房合同之间的，与我方无关；3、同意原告增加的诉讼请求。
经审理查明：2012年12月26日，原告刘林与被告安徽省双城置业有限公司签订了《商品房买卖合同及合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于金山路双城·悦城5幢3单元604号建筑面积94.89平方米商品房一套，总金额为297000元，付款方式为银行按揭贷款，原告交首付款90000元，余款207000元向第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行贷款以按揭方式支付；合同第八条约定该商品房经验收合格后，被告应当在2013年10月31日前交付原告使用；合同第九条约定出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。原告于2012年12月24日、2012年12月26日、2012年12月28日分三次向被告支付了购房首付款90000元。2012年12月26日原告向被告支付预抵押费用2000元。2013年3月27日，原告与第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行签订了《个人购房借款合同》，约定原告向第三人贷款207000元用于购买金山路双城·悦城5幢3单元604号商品房，贷款期限20年，贷款利率为浮动利率，抵押财产为该商品房，并办理了预抵押登记。2013年3月27日第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行根据原告授权将207000元贷款拨付给被告。自2013年4月27日起，原告按照《个人购房借款合同》的约定每月向第三人还贷至2014年12月27日共偿还贷款本金9308.84元、利息23229.40元，合计32538.24元，下剩未偿还贷款本金197691.16元。被告安徽省双城置业有限公司至今未交付房屋给原告刘林。
以上查明事实，有当事人的陈述、当事人所签订的《商品房买卖合同及合同补充协议》、《个人购房借款合同》；划款、扣款授权书；购房首付款和相关费用收据；还银行按揭贷款明细表等相关书证证实，足以认定。
本院认为：本案争议的焦点是：1、原告刘林与被告安徽省双城置业有限公司签订的《商品房买卖合同及合同补充协议》以及与第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行所签订的《个人购房借款合同》是否应解除。2、上述合同如果解除，原告诉请的返还购房款、承担违约损失及偿还第三人贷款本息等是否应予支持。
关于争议焦点1，原告刘林与被告安徽省双城置业有限公司签订的《商品房买卖合同及合同补充协议》以及与第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行所签订的《个人购房借款合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。原告刘林依据合同约定交付了购房款，根据《商品房买卖合同》约定，若安徽省双城置业有限公司逾期交房超过30日，刘林即有权解除合同。本案中涉案商品房约定的交付时间为2013年10月31日前，安徽省双城置业有限公司称已于2013年11月15日向刘林邮寄送达了入伙通知书，通知刘林办理交房手续，但安徽省双城置业有限公司提供的入伙通知书为打印件，未加盖安徽省双城置业有限公司印章，从该入伙通知书中也无法看出是通知何人来办理入伙，安徽省双城置业有限公司提供的国内挂号信函收据也无法看出邮寄的是何内容、是否为刘林所签收，显然被告安徽省双城置业有限公司已构成违约，原告行使合同解除权符合法律和合同的规定，本院予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该解释第十五条是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权而做出规定的，本案原、被告双方在《商品房买卖合同》中已就合同解除作出了约定，原告刘林行使的是约定解除权，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，故安徽省双城置业有限公司称刘林行使解除权超过一年除斥期间的辩解意见本院不予采信。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对原告请求解除与第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行签订的《个人购房借款合同》的主张，本院予以支持。
关于争议焦点2，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求被告返还原告支付的购房首付款90000元、预抵押费用2000元及已偿还给第三人的按揭款本金9308.84元、利息23229.4元，以上合计124538.24元，本院予以支持。另根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五的规定，原告刘林在第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行剩余贷款的本息在《个人购房借款合同》解除后，由被告安徽省双城置业有限公司向第三人偿还，故原告要求被告向第三人偿还个人购房贷款本金174461.76元及利息义务符合法律规定，本院予以准许。被告安徽省双城置业有限公司辩称法庭辩论已经结束，原告增加诉请超过举证期限不应支持一节，对于原告增加的诉讼请求原告、被告及第三人均不要求举证期限，且在本案审理过程中原告增加诉讼请求不违反法律规定，一并处理也便于减少当事人诉累，故被告该项辩解本院不予采信。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条的规定，买受人解除合同的，出卖人除退还全部已付款外，还应按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，故原告要求被告承担违约金的诉请，本院予以支持，被告安徽省双城置业有限公司应支付原告刘林8910元（（207000元＋90000元）×3%）违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告刘林与被告安徽省双城置业有限公司签订的《商品房买卖合同及合同补充协议》；
二、解除原告刘林与第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行签订的《个人购房借款合同》；
三、被告安徽省双城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘林购房首付款、预抵押费用及原告刘林为购房已偿还给第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行房屋按揭贷款本息等合计124538.24元；
四、被告安徽省双城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘林违约金8910元；
五、被告安徽省双城置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行贷款本金174461.76元及贷款利息（利息从2014年12月27日计算至本判决确定的偿还之日止）。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5918.65元，由被告安徽省双城置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 姜 军
代理审判员 杨 艳
人民陪审员 胡业霞
二〇一五年六月十日
书 记 员 武梦天
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。