广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠金法民三初字第737号
原告许琦雄，男，1974年6月30日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
委托代理人何文俊，男，1949年6月3日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。系公民代理。
被告姚祖洪，男，1982年7月1日出生，汉族，住四川省宣汉县。
原告许琦雄诉被告姚祖洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月28日受理后，依法适用简易程序，于2016年2月2日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人何文俊到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月4日，原告委托何文俊与被告签订租房合同，将位于青湾2号楼201房出租给被告。但被告拖欠2015年8月5日至2015年12月14日租金5200元及其租赁期间水电费等至今未缴纳。原告通过电话、微信等方式向被告追偿，被告不予理睬且将原告电话屏蔽。被告至今未缴纳相关费用及交回房屋钥匙。被告的行为严重损害了原告的合法权益。故原告起诉至人民法院，请求依法判令：一、房屋出租合同提前终止；二、被告姚祖洪支付2015年8月5日至2015年12月14日租金5200元，滞纳金另计；三、被告姚祖洪支付居住期间的电费514.71元、水费68.88元、闭路电视收视费141.5元；四、被告姚祖洪承担本案诉讼费。庭审中，原告当庭增加以下诉讼请求：请求依法判令被告姚祖洪支付原告代理人因本案诉讼要求原告本人签字所产生的交通费用854.5元、开锁费用200元、第二道门换锁费150元、打扫卫生费用100元。
原告对其诉称提供的证据有：1.拍卖成交确认书；2.房屋出租合同书；3.2栋201房租流水；4.水电费发票；5.车票；6.与被告姚祖洪的微信聊天记录（图片五张）；7.更换防盗门锁费用收据。
被告未作答辩，亦未提交任何证据。
经审理查明，2015年5月4日，原告委托何文俊与被告签订《房屋出租合同书》，约定：原告将青湾小区2幢201房（四室二厅）整套出租给被告，该房屋面积为140平方米；租期从2015年5月5日起至2016年5月4日止，租金为1200元／月；被告入住时先交付当月租金，并交纳租房押金1200元；被告须每月1日前支付下个月租金，押金不能作为租金，逾期一天交付租金，每天加收15%滞纳金；租金不含税金，如需支付税金由被告负责；期满续租，租金另定；租用期间，水电费及其他费用由被告支付；退房时，由双方按照“房屋交接清单”逐一查对，属被告损坏的，由租房押金支付有关费用，多退少补，如合同期未满，押金不予退还；被告租用的房间卫生和安全等问题，由被告自己负责，房屋到期后，被告有责任打扫该房屋卫生，若被告不遵照规定，在押金中扣除100元。该合同中备注“电表底8505、水表底33”。被告签名处所留电话为183＊＊****＊2。被告已缴纳押金1200元。
原告提交用户名为许琦雄、用电地址为金湾区三灶镇青湾北路2栋201房的电费发票三份，其中计费时段为2015／04／02-2015／06／02的发票显示，2015年6月2日表码为8666；其中计费时段为2015／06／02-2015／08／03的发票金额为282.24元；其中计费时段为2015／08／03-2015／10／02的发票金额为130.41元。2015／05／04-2015／06／02期间电费原告计算为（8666-8505）＊0.63=101.43元，电费共计514.08元。
原告提交用户名为许琦雄、地址为金湾区三灶镇青湾2栋201房的水费发票二份，其中计费时段为2015／05／02-2015／07／01的发票显示，2015年7月1日表码为53；其中计费时段为2015／07／01-2015／09／02的发票金额为14.81元。2015／05／04-2015／07／01期间水费原告计算为（53-33）＊2.5=50元，水费共计64.81元。
原告提交其代理人何文俊往返福建莆田至珠海的车费发票，证明其为本案支出交通费854.5元。
原告提交《拍卖成交确认书》、《物业实物及资料移交确认书》及其附件，证明原告于2012年9月28日通过拍卖取得珠海市金湾区青湾2栋201房房产权益、于2012年10月12日取得该物业资料。案涉房屋目前未登记。
原告提交三灶林记修表配匙店于2016年1月9日出具的《收据》，证明因被告未交回钥匙导致原告支出门锁更换费用200元。原告还主张，案涉房屋共两道门，上述200元为换第一道门的费用，第二道门因被告未交回钥匙亦须更换但尚未更换，预计费用为150元。
原告提交发票，证明2015年1月28日至2016年1月27日案涉房屋数字电视基本收视维护费为294元；被告共应支付294元／12月＊7月=171.5元，扣除被告已于2015年6月5日支付的30元，被告还应支付141.5元。
原告提交其委托代理人何文俊与被告的微信通信记录，证明原告多次催告被告履行缴纳租金等费用的义务，且被告于2015年9月8日在微信中同意支付2015年8月5日至10月4日的租金及水电费等费用并于2015年11月表示会派人来交付租金等，但至今未交。该微信记录还显示，2015年12月9日15点30分，原告的委托代理人何文俊向被告发送租金费用结算表和“请尽快交接房屋，我的收件地早就给了你”，被告回复“嗯”。
庭审中，原告陈述称，被告在案涉房屋中实际居住至2015年10月底；2015年11月被告曾表示会派人来交付租金等，但至今未交；被告从未提出提前解除房屋租赁合同或退房；被告至今未交回钥匙或缴清租金、水电等费用；因被告未归还案涉房屋的钥匙，2016年1月份，原告请人更换了涉案房屋的门锁，有当时换锁费用的收据为证。原告同意用押金1200元抵扣相应租金，同时主张因被告未退房及打扫房间卫生，按照《房屋出租合同书》约定应在房屋押金中扣除100元。原告表示《房屋出租合同书》中约定的租金滞纳金过高，自愿要求按照1.5%／天计算。
本院认为，《房屋出租合同书》有原件，且与原告的陈述相符；被告在收悉本案诉讼材料后，对原告主张的事实未提出抗辩，也未提交证据反驳；故本院对《房屋出租合同书》予以采信。《拍卖成交确认书》证明原告对案涉房屋有合法使用权。原、被告双方之间的房屋租赁合同关系成立且合法有效；双方应按照《房屋出租合同书》的约定行使权利、履行义务。
关于原告要求提前终止《房屋出租合同书》。其一，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，根据《房屋出租合同书》，被告应分别在2015年8月1日、2015年9月1日、2015年10月1日等之前缴纳2015年8月5日-2015年9月4日、2015年9月5日-2015年10月4日、2015年10月5日-2015年11月4日等期间的租金，却未能按期缴纳，经原告多次催告后仍未缴纳，故原告作为出租人可以解除《房屋出租合同书》。其二，出租人行使的上述租赁合同解除权实质仍为《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定的法定合同解除权，而依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。……”，出租人主张解除租赁合同须通知对方且该通知到达被告时方产生解除租赁合同的效力。2015年12月9日，原告在多次催告被告无果的情形下，向被告发送租金费用结算表和“请尽快交接房屋，我的收件地早就给了你”应视为向被告发送解除租赁合同的通知；被告回复“嗯”，印证了该通知已到达被告。故《房屋出租合同书》于2015年12月9日解除。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款的规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；…………”，《房屋出租合同书》已于2015年12月9日终止。
关于欠付租金及滞纳金。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”如上文所述，《房屋出租合同书》于2015年12月9日解除，被告应当支付2015年8月5日至2015年12月9日期间的房屋租金，租金应计算为1200元／月＊4月＋1200元／30天＊5天=5000元。庭审中，原告自愿用被告已缴纳的押金1200元抵扣房租，属于对被告有利的意思表示，本院予以确认，故被告未付租金为3800元，原告有权要求被告予以支付。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告未缴纳房屋租金，给原告造成了相应的损失，按照《房屋出租合同书》应当支付滞纳金。对滞纳金利率，原告自认《房屋出租合同书》中约定的滞纳金过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算；对滞纳金起算日，原告要求自每月5日起算该月滞纳金，本院予以确认；故滞纳金具体计算见附表.《滞纳金计算方法表》。因此，原告要求被告支付欠付租金及滞纳金，本院对其中的3800元及滞纳金（滞纳金计算方法见附表《滞纳金计算方法表》）予以支持，对超出部分不予支持。
关于电费、水费、闭路电视收视费。根据《房屋出租合同书》约定，被告负担其租赁期间的电费、水费、闭路电视收视
费。原告提供的电费、水费、闭路电视收视费发票显示各费用均产生在被告租赁期间内，故原告要求被告支付上述费用，本院对其中的电费514.08元、水费64.81元、闭路电视收视费141.5元予以支持；对超出部分，本院不予支持。
关于原告代理人因本案诉讼要求原告本人签字所产生的交通费用。因该费用原、被告双方未进行过约定且原告未能提供证据证明其与有本案唯一、必然联系，故本院不予支持。
关于开锁费、二道门换锁费、打扫卫生费用。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，被告应在合同终止后遵循诚实信用原则，履行交回钥匙等义务，否则亦应承担相应的责任。对于开锁费，因被告未能交回钥匙导致原告支出开锁费用200元，被告应予以赔偿；对二道门换锁费，因该费用尚未发生，本院不予支持；对打扫卫生费，原告未提交证据证明被告未打扫卫生，应当承担举证不能的不利后果，本院对该费用不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第九十一条第二款、第九十二条、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零九条、
第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告姚祖洪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告许琦雄支付租金人民币3800元及滞纳金（滞纳金计算方法见表.《滞纳金计算方法表》）；
二、被告姚祖洪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告许琦雄支付租赁期间的电费人民币514.08元、水费人民币64.81元、闭路电视收视费人民币141.5元；
三、被告姚祖洪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告许琦雄支付开锁费人民币200元；
四、驳回原告许琦雄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费人民币25元，由被告姚祖洪负担人民币15元，由原告许琦雄负担人民币10元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 修瑞娟
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 曹永荣
附表.《滞纳金计算方法表》
期间租金金额起算日截止日滞纳金利率2015.08.05-2015.09.0412002015.08.052016年2月2日中国人民银行同期贷款利率2015.09.05-2015.10.0412002015.09.05实际支付完毕之日2015.10.05-2015.11.0412002015.10.05实际支付完毕之日2015.11.05-2015.12.0412002015.11.05实际支付完毕之日2015.12.05-2015.12.092002015.12.05实际支付完毕之日原告许琦雄诉被告姚祖洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月28日受理后，依法适用简易程序，于2016年2月2日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人何文俊到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月4日，原告委托何文俊与被告签订租房合同，将位于青湾2号楼201房出租给被告。但被告拖欠2015年8月5日至2015年12月14日租金5200元及其租赁期间水电费等至今未缴纳。原告通过电话、微信等方式向被告追偿，被告不予理睬且将原告电话屏蔽。被告至今未缴纳相关费用及交回房屋钥匙。被告的行为严重损害了原告的合法权益。故原告起诉至人民法院，请求依法判令：一、房屋出租合同提前终止；二、被告姚祖洪支付2015年8月5日至2015年12月14日租金5200元，滞纳金另计；三、被告姚祖洪支付居住期间的电费514.71元、水费68.88元、闭路电视收视费141.5元，合计5925.09元；四、被告姚祖洪承担本案诉讼费。
原告对其诉称提供的证据有：1.拍卖成交确认书；2.房屋出租合同书；3.2栋201房租流水；4.水电费发票；5.车票；6.图片五张；7.更换防盗门锁费用收据。
被告未作答辩，亦未提交任何证据。
经审理查明，2015年5月4日，原告委托何文俊与被告签订《房屋出租合同书》，约定：原告将青湾小区2幢201房（四室二厅）整套出租给被告，该房屋面积为140平方米；租期从2015年5月5日起至2016年5月4日止，租金为1200元／月；被告入住时先交付当月租金，并交纳租房押金1200元；被告须每月1日前支付下个月租金，押金不能作为租金，逾期一天交付租金，每天加收15%滞纳金；租金不含税金，如需支付税金由被告负责；期满续租，租金另定；租用期间，水电费及其他费用由被告支付；被告租用的房间卫生和安全等问题，由被告自己负责，房屋到期后，被告有责任打扫该房屋卫生，若被告不遵照规定，在押金中扣除100元。该合同中备注“电表底8505、水表底33”。被告签名处所留电话为183××××8122。被告已缴纳押金1200元。
原告提交用户名为许琦雄、用电地址为金湾区三灶镇青湾北路2栋201房的电费发票三份，其中计费时段为2015／04／02-2015／06／02的发票显示，2015年6月2日表码为8666；其中计费时段为2015／06／02-2015／08／03的发票金额为282.24元；其中计费时段为2015／08／03-2015／10／02的发票金额为130.41元。2015／05／04-2015／06／02期间电费原告计算为（8666-8505）＊0.63=101.43元，电费共计514.71元。
原告提交用户名为许琦雄、地址为金湾区三灶镇青湾2栋201房的水费发票二份，其中计费时段为2015／05／02-2015／07／01的发票显示，2015年7月1日表码为53；其中计费时段为2015／07／01-2015／09／02的发票金额为14.81元。2015／05／04-2015／07／01期间水费原告计算为（53-33）＊2.5=50元，水费共计68.88元。
原告提交其代理人何文俊往返福建莆田至珠海的车费发票，证明其为本案支出交通费854.5元。
原告提交《拍卖成交确认书》、《物业实物及资料移交确认书》及其附件，证明原告于2012年9月28日通过拍卖取得珠海市金湾区青湾2栋201房房产权益、于2012年10月12日取得该物业资料。案涉房屋目前未登记。
原告提交三灶林记修表配匙店于2016年1月9日出具的《收据》，证明因被告未交回钥匙导致原告支出门锁更换费用200元。原告还主张，案涉房屋共两道门，上述200元为换第一道门的费用，第二道门因被告未交回钥匙亦须更换但尚未更换，预计费用为150元。
原告提交发票，证明2015年1月28日至2016年1月27日案涉房屋数字电视基本收视维护费为294元，被告应支付141.5元。
庭审中，原告陈述称，被告在案涉房屋中实际居住至2015年10月底；2015年11月被告曾表示会派人来交付租金等，但至今未交；被告从未提出提前解除房屋租赁合同或退房，被告在微信中同意支付2015年9月至10月的租金及水电费等费用；原告亦未向被告提出提前解除房屋租赁合同，但是有通过微信或电话等方式向被告催缴费用或要求其结清费用、交还钥匙；被告至今未交回钥匙或缴清租金、水电等费用；因被告未归还案涉房屋的钥匙，2016年1月份，原告请人更换了涉案房屋的门锁，有当时换锁费用的收据为证。原告同意用押金1200元抵扣相应租金，同时主张因被告未退房及打扫房间卫生，按照《房屋出租合同书》约定应在房屋押金中扣除100元。原告表示《房屋出租合同书》中约定的租金滞纳金过高，自愿要求按照1.5%／天计算。
本院认为，《房屋出租合同书》有原件，且原告关于被告欠付房屋租金及其他费用的陈述与《房屋出租协议书》、《收据》、原告名下银行流水、原告向被告发送的短信记录等相符；被告在收悉本案诉讼材料后，对原告主张的事实未提出抗辩，也未提交证据反驳；故本院对原告主张的事实予以采信。原、被告双方之间成立租赁合同关系，并合法有效；双方应按照《房屋出租协议书》的约定行使权利、履行义务。
关于租赁期限。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《房屋出租协议书》约定的租赁期限届至2016年5月5日。租赁期限尚未届满后，被告拖欠房屋租金至今。因被告不履行缴纳租金的主要义务，原告有权要求解除该合同。
关于欠付租金及其他费用。被告实际占案涉房屋至2016年1月，应当依约向原告支付租赁期间的租金及其他费用。被告欠付租金及其他费用明细及总额见下表。
表.《被告姚祖洪2015年8月至2016年1月未付房租及其他费用明细》（单位：元）时间租金物业管理费水费电费未付金额2013.7.16-2014.9.15————————506.92014.9.16-2014.11.1528002****.1240.73362.762014.11.16-2015.1.152800290221231242015.1.16-2015.3.152800290003090合计10083.66未有证据证明被告已向原告支付所欠的租金及其他费用5925.09元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规
定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。原告要求被告支付所欠租金及其他费用5925.09元，有事实及法律依据，本院予以支持。
关于原告代理人的差旅费。未有证据证明原、被告双方对该项费用进行过约定，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、第九十二条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告姚祖洪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郭永家原告许琦雄支付欠付的租金、物业管理费、水费、电费共计人民币5925.09元；
二、驳回原告许琦雄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费人民币25元，由被告姚祖洪负担人民币19元，由原告许琦雄负担人民币6元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员修瑞娟
二○一六年三月二十三日
书记员曹永荣