广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂02民终2870号上诉人（原审被告）：冯均，男，1975年4月8日出生，汉族，住广西柳州市，被上诉人（原审原告）：柳州市通和物业服务有限责任公司，住所地广西柳州市高新一路。法定代表人：周健，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫晓丹，广西红盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃松科，广西红盾律师事务所律师。上诉人冯均因与被上诉人柳州市通和物业服务有限责任公司（以下简称通和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2016）桂0205民初908号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年9月5日立案后,依法组成由审判员曾庆斌担任审判长，审判员赵舒颖和代理审判员罗贵琼参加的合议庭，于2016年10月20日公开审理了本案。代书记员谭森云担任记录。上诉人冯均、被上诉人通和物业公司的委托诉讼代理人莫晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人冯均上诉请求：一、撤销一审判决，重新审核和认定交纳物业管理费、路灯费的时效期；二、被上诉人通和物业公司对上诉人在小区内丢失的二辆电动车。一辆五羊本田摩托车承担赔偿责任；三、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人通和物业公司承担。事实和理由：一、一审判决对上诉人主张的“2011年1月至2015年12月的物业管理费、路灯费已过诉讼时效”不予支持是错误的。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，一审判决认为“关于被告主张的已过诉讼时效的问题。原告提供的落款时间为2013年11月2日、2014年11月2日的交费通知单照片，被告不予认可并提出符合常理的反驳意见，故原告主张其在上述时间已向被告催收物业费的证据不充分，本院不予确认”。但一审法院并没有明确说明是对证据的不予确认还是对诉讼时效期间的不予确认。一审判决认为“原、被告并未签订合同约定物业费的交费期限。”但是上诉人2007年从广西地丰房产开发有限责任公司购买了儒芳苑小区6栋2-2-2号房屋，与柳州市通和物业管理有限责任公司签有《前期物业管理服务协议》和《业主公约》。《前期物业管理服务协议》第四条“物业管理服务费用”第六项约定：“每月交费时间：每月10日前。”这里已经明确了交费的期限，一审判决认定“原告与建设单位签订的物业管理委托合同中约定了物业费交费标准和逾期交费的违约金，但未明确约定物业费的交费期限。未约定有履行期限或者履行期限不明确的债的请求权的诉讼时效，从债权人给予债务人清偿债务的宽限期届满之日起算”，从而认定未约定物业费的交费期限是错误的。通和物业公司与建设单位签订的物业管理委托合同与上诉人无关，对上诉人没有约束力。一审判决认定“因原告于2015年12月11日向被告邮寄交费通知书，书面催交了本次诉请的物业服务费，则本案物业服务费的诉讼时效，从原告本次催收时给予被告交纳物业服务费的宽限期届满之日起计算”，该认定同样是错误的。本案诉讼有效期为两年，于2015年12月11日被上诉人向上诉人邮寄交费通知书，书面催交了本次诉请的物业服务费，则本案物业服务费的诉讼时效就应从2014年1月1日起到2015年12月30日止，从2011年1月至2015年12月计算诉讼时效是错误的。一审判决认定“原告于2016年3月4日向本院起诉要求被告支付该物业服务费，未超过诉讼时效。故对与被告的该项主张，本院不予支持”明显是错误的。与最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”的规定明显相违背。物业管理服务合同属于继续性合同，不能因其服务的持续性时期摆脱诉讼时效的制约，继续性合同诉讼时效的适用性在合同上分为两大类：第一类合同是履行一次性就结束，双方目的就达到的合同，典型的例子就是买一辆车或者一套房，交易完成，转移所有权，双方债权债务就解决，价款也就解决，这个履行不需要持续不断地进行，不需要反复重复相同的内容，这就叫一次性合同；第二类合同，其履行不是一次性的，而是要持续不断地进行，有的是不断重复相同的内容，物业管理服务合同应归属于这类继续性合同，继续性合同的特点就是由一个整体的合同来固定着双方大概的合同权利，随着时间的推移，产生新的权利和义务，具有相对独立性，构成一个相对独立的债权债务，因此，在这种情况下适应诉讼时效就不应该以整个合同一体适用，而应该就每个相对独立的履行部分来个别计算，分别使用诉讼时效，所以，诉讼时效有效期应从2016年3月4日向法院起诉要求上诉人支付该物业服务费起算。二、被上诉人并没有履行相关维护、维修、养护、管理义务和《前期物业管理服务协议》第二条中的物业管理服务内容中的“四、安保；五、交通秩序与车辆停放”以及第三条中的“物业管理服务质量内容”。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，上诉人在一审中列举了大量物业管理服务中存在的诸多问题，一审判决仅以“原告在提供物业管理服务时存在瑕疵”使被上诉人逃避了违约责任。上诉人从2007年住进“儒芳苑”小区，到2011年5年间上诉人每年都按时交纳物业服务费、路灯费、卫生费。由于被上诉人长期对小区缺乏管理，服务质量差，人员更换频繁，小区盗窃案频发。2007年至2011年上诉人共丢失二辆电动车、一辆摩托车，价值近一万五千元，每次出现问题物业公司都采用回避的态度不给答复，当时民警去找物业调取监控视频，物业公司的回答是出入的人没注意，所有监控都是坏的，没有开启，无法提供视频，使公安侦查工作未能获取有效的破案线索，成为死案，损失的财物再也追不回来。事后，上诉人多次找物业管理方负责人要求对这一事情给个说法，均遭推诿。因此小区有物业公司管理与没有物业公司管理并没有区别，物业公司并没有担负其管理服务的职责。因此，上诉人从2011年开始拒交物业费、路灯费，以此督促被上诉人改进工作方法，解决基本问题，但非常遗憾的是，直至今日被上诉人从未露面，对上诉人的提议也无任何回复，并且没有丝毫改进服务，反而在伤害上诉人合法权益和情感。因此，不可否认被上诉人存在过错，且对自己的过错没有认真检讨，也没有通过与业主沟通、交流、协商改进工作，提高服务水准来获得业主的信任和支持，相反，却利用我国现行相关法律的瑕疵和漏洞，直接通过诉讼的方式谋求自己的利益。综上，请求二审法院依法查明事实，驳回一审判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人通和物业公司辩称，一、一审判决被上诉人提供的服务存在瑕疵，但是即使存瑕疵，也不能判决直接酌情扣减物业费，这样不符合最高院相关司法解释的精神。一审判决仅支持80%的物业费，被上诉人是有异议的，但是考虑到今后与业主处理好关系并继续服务，所以被上诉人就不再提起上诉。二、上诉人的上诉理由依法不能成立，请求驳回上诉，维持原判。通和物业公司向一审法院起诉请求：判决冯均支付柳州市通和物业服务有限责任公司2012年1月至2014年12月的物业服务费2448.72元、路灯费108.0元，合计2556.72元（物业服务费按建筑面积123.68平方米计算，其中2012年1月至2013年6月的物业服务费按照建筑面积0.5元/月每平方米计算，2013年7月至2014年12月物业服务费按照建筑面积0.6元/月每平方米计算）。在本案审理过程中，柳州市通和物业服务有限责任公司撤回对路灯费36元的诉讼请求。一审法院认定事实：柳州市通和物业服务有限责任公司的名称原为柳州市通和物业管理有限责任公司。2008年3月27日，柳州市通和物业服务有限责任公司将企业名称变更为柳州市通和物业服务有限责任公司。2006年10月22日，冯均与广西地丰房产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，合同内容为冯均向该公司购买位于柳州市房屋，房屋建筑面积124.14平方米。2007年1月5日，柳州市物价局作出柳价字[2007]1号《关于儒芳苑（6号楼）前期物业服务收费标准的批复》，批复儒芳苑6号楼电梯住宅物业费按建筑面积计算，为平方米0.65元/月。2011年5月30日，广西地丰房产开发有限责任公司与柳州市通和物业服务有限责任公司签订了物业管理委托合同。合同约定广西地丰房产开发有限责任公司将位于柳州市雅儒路352号名为儒方苑的住宅小区委托柳州市通和物业服务有限责任公司实行物业管理，委托管理事项包括共用设施、设施设备的维修、养护、运行和管理，公用环境卫生的清洁、交通与车辆停放秩序的管理等等；委托管理期限为2011年6月1日时起止业主大会选聘物业公司时止，并约定了住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积计算，多层房屋每平方米0.5元/月、带电梯房屋平方米0.65元/月；还约定了逾期交费的违约金等。2011年11月1日，冯均向柳州市通和物业服务有限责任公司交纳了2011年1月至12月的物业服务费、垃圾费、路灯费，合计865.20元。2013年5月7日，冯均向柳州市通和物业服务有限责任公司交纳了2012年1月至12月的路灯费、垃圾费，合计120元。2015年10月27日，柳州市通和物业服务有限责任公司使用邮政特快专递向冯均寄出交费通知单，通知冯均未交2012年1月至2014年12月的物业费、路灯费，合计2556元。但冯均至今未向柳州市通和物业服务有限责任公司交纳2012年1月至2014年12月的物业费及2013年1月至2014年路灯费。故柳州市通和物业服务有限责任公司诉至法院，要求如上请求。另，柳州市通和物业服务有限责任公司对儒芳苑小区进行物业服务管理时，存在未及时清理部分杂物废弃物、未及时维修损坏路灯、管理停放车辆不到位等情况。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，柳州市通和物业服务有限责任公司与小区建设单位广西地丰房产开发有限责任公司签订了物业管理委托合同，约定柳州市通和物业服务有限责任公司对儒芳苑小区进行物业管理，并约定了物业管理服务费。该合同是双方真实的意思表示，合法、有效，受法律保护，对柳州市通和物业服务有限责任公司及包括冯均在内的小区业主具有约束力。双方均应按照合同约定履行自己的义务。现柳州市通和物业服务有限责任公司已按照约定对冯均居住的小区进行物业服务活动，冯均应向柳州市通和物业服务有限责任公司交纳相应的物业服务费。柳州市通和物业服务有限责任公司诉请2012年1月至2013年6月的物业服务费按照建筑面积0.5元/月每平方米计算，2013年7月至2014年12月的物业服务费按照建筑面积0.6元/月每平方米计算，未违反合同约定。冯均与建设单位签订的商品房买卖合同显示，涉案房屋建筑面积为124.14平方米，柳州市通和物业服务有限责任公司主张按照建筑面积123.68平方米计算物业服务费，不违反法律规定。则冯均2012年1月至2014年12月的物业服务费应为2448.86元[123.68平方米×（0.5元/平方米/月×18个月+0.6元/平方米/月×18个月）=2448.86元]。另，冯均提供了照片证明柳州市通和物业服务有限责任公司履行合同存在瑕疵，即柳州市通和物业服务有限责任公司在进行物业服务活动时，存在未及时清理部分杂物废弃物、未及时维修损坏路灯、管理停放车辆不到位等情况。对此，柳州市通和物业服务有限责任公司未能提供反驳证据。因此，该院酌情扣减冯均应当交纳的物业管理费，扣减比例为20%。故冯均应向柳州市通和物业服务有限责任公司支付2012年1月至2014年12月的物业服务费为1959.09元。柳州市通和物业服务有限责任公司诉请的路灯费，因柳州市通和物业服务有限责任公司未提供证据证明收取路灯费的依据等，该院不予支持。关于冯均主张的已过诉讼时效的问题。柳州市通和物业服务有限责任公司提供的落款时间为2013年11月2日、2014年11月3日的交费通知单照片，冯均不予认可并提出符合常理的反驳意见，故柳州市通和物业服务有限责任公司主张其在上述时间已向冯均催收物业费的证据不充分，该院不予确认。但在2015年10月27日，柳州市通和物业服务有限责任公司已向冯均寄出交费通知书，书面催交包含了本次诉请的物业服务费。双方并未签订合同约定物业费的交费期限。柳州市通和物业服务有限责任公司与建设单位签订的物业管理委托合同中约定了物业费交费标准和逾期交费的违约金，但未明确约定物业费的交费期限。未约定有履行期限或者履行期限不明确的债的请求权的诉讼时效，从债权人给予债务人清偿债务的宽限期届满之日起算，一般为两年。因柳州市通和物业服务有限责任公司于2015年10月27日向冯均寄出交费通知书，书面催交包含有本次诉请的物业服务费，则本案物业服务费的诉讼时效，从柳州市通和物业服务有限责任公司本次催收时给予冯均交纳物业服务费的宽限期届满之日起计算。柳州市通和物业服务有限责任公司于2016年3月4日向该院起诉要求冯均支付该物业服务费，未超过诉讼时效。故对于冯均的该项主张，该院不予支持。关于冯均辩称的柳州市通和物业服务有限责任公司侵害业主权益等问题。由于本案审理的是物业服务合同关系，冯均提出的柳州市通和物业服务有限责任公司侵害冯均的权利等，系另一法律关系，不宜在本案中一并处理，冯均可另案向侵权人主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、冯均支付柳州市通和物业服务有限责任公司2012年1月至2014年12月的物业服务费1959.09元；二、驳回柳州市通和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（柳州市通和物业服务有限责任公司已预交），减半收取25元，由柳州市通和物业服务有限责任公司负担6元，冯均负担19元，该院退回柳州市通和物业服务有限责任公司25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据以及二审争议的事实，本院认定如下：上诉人冯均在二审期间提交的其与被上诉人通和物业公司签订的《儒芳苑前期物业管理服务协议》来源合法、内容真实，且能够反映本案事实，本院对该证据予以采信。至于上诉人对一审判决查明事实的异议，首先，上诉人认为一审判决遗漏查明“通和物业公司与广西地丰房产开发有限责任公司签订前期物业服务协议没有通知上诉人”的事实，但从上诉人二审提交的证据以及双方提交的缴纳物业费收据来看，上诉人对通和物业公司在儒芳苑小区提供物业服务应当是知晓的，故对上诉人的该项异议本院不予采纳。其次，上诉人认为“如宇物业公司与通和物业公司是同一家公司，只是名称不一样，工作人员也是一样的”，但其未能提供相应证据证实，对该事实异议本院亦不予采纳。综上分析，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，柳州市通和物业有限责任公司曾与冯均签订《儒芳苑前期物业管理服务协议》，该协议第四条“物业管理服务费用”中约定：“一、乙方（冯均）交纳费用时间：每月10日前”。本院认为，债务应当清偿。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，被上诉人通和物业公司与上诉人居住的“儒芳苑”小区建设单位广西地丰房产开发有限责任公司签订了《物业管理委托合同》，上诉人冯均亦与被上诉人通和物业公司签订了《儒芳苑前期物业管理服务协议》，上述合同系协议双方的真实意思表示，协议内容未违反相关法律规定，应属于有效合同，依照法律规定，该《物业管理委托合同》、《儒芳苑前期物业管理服务协议》对上诉人具有约束力。被上诉人通和物业公司已对“儒芳苑”小区提供物业服务活动，按照合同约定其有权收取相应的物业服务费用。现被上诉人通和物业公司经书面催交无果后起诉要求上诉人冯均支付物业服务费，该诉请于法有据，本院予以支持。但由于上诉人与被上诉人在《儒芳苑前期物业管理服务协议》中约定了每月交费时间为每月10日前，被上诉人与建设单位签订的《物业管理委托合同》中亦约定了逾期交费的违约金。因此，本案双方当事人约定物业服务费用的履行期限为按月交纳。诉讼时效从被上诉人应当知道上诉人未按约定的期限交纳物业服务费时起算，一般为两年。按照双方当事人的约定以及生活常理，本案中每月物业服务费的诉讼时效应从下一月1日起算。上诉人提出了诉讼时效的抗辩，被上诉人于2015年10月27日才向上诉人邮寄催收物业费的通知，则2013年9月及之前的物业服务费的诉讼时效已过，2013年10月及之后的物业服务费的诉讼时效，因被上诉人向上诉人邮寄催收通知而中断，诉讼时效期间重新计算。按照合同约定以及通和物业公司的诉请，本案中上诉人应向被上诉人交纳的从2013年10月至2014年12月的物业管理费用，为0.6元/月/平方米×123.68平方米×15个月=1113.12元。同时，由于被上诉人通和物业公司在提供物业服务活动过程中存在“未及时清理部分杂物废弃物、未及时维修损坏路灯、管理停放车辆不到位”等瑕疵，故一审法院酌情扣减20%被上诉人诉请的物业服务费并无不当，则上诉人应当支付给被上诉人的物业费为1113.12元×80%=890.5元。上诉人冯均主张应当扣减50%的物业服务费的理由不充分，本院不予采纳。至于上诉人冯均二审中提出要求被上诉人通和物业公司对上诉人在小区内丢失的二辆电动车。一辆五羊本田摩托车承担赔偿责任的诉请，因双方在本案中未能达成调解，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，上诉人冯均可另行诉讼解决。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，程序合法，适用法律并无不当，但二审中上诉人提交新证据，导致本案出现新的事实，本院依据新的事实对本案的实体处理予以改判，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2016）桂0205民初908号民事判决；二、冯均支付柳州市通和物业服务有限责任公司2013年10月至2014年12月的物业服务费890.5元；三、驳回柳州市通和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（柳州市通和物业服务有限责任公司已预交），减半收取25元（柳州市通和物业服务有限责任公司多预交的一审案件受理费25元由一审法院予以退还）；二审案件受理费50元（冯均已预交），以上一、二审案件受理费共计75元，由被上诉人柳州市通和物业服务有限责任公司负担48.5元，上诉人冯均负担26.5元。上述有给付内容之判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  曾庆斌审 判 员  赵舒颖代理审判员  罗贵琼二〇一六年十一月十六日代书 记员  谭森云appoint