浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第1366号
原告（反诉被告）朱关庆。
委托代理人（特别授权代理）周建平，浙ＸＸ越律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈伟鑫。
委托代理人（特别授权代理）丁蓉，浙江正大金茂律师事务所律师。
被告绍兴市交通运输有限责任公司，住所地绍兴市越城区稽山路7号。
法定代表人杨贤荣，系公司董事长。
委托代理人（特别授权代理）何高峰、章炯，浙江秦国光律师事务所律师。
原告朱关庆与被告陈伟鑫、绍兴市交通运输有限责任公司（以下至判决主文前简称交运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理。依法由代理审判员冯青适用简易程序独任审判。后依法组成合议庭，适用普通程序进行了审理，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告陈伟鑫、交运公司分别向本院提起反诉，本院亦予以受理。后交运公司向本院申请撤回反诉，本院予以准许。原告（反诉被告）朱关庆及其委托代理人周建平、被告（反诉原告）陈伟鑫及其委托代理人丁蓉、被告交运公司的委托代理人何高峰均到庭参加诉讼。本案经批准延长审限6个月。本案经双方当事人申请庭外和解2个月。本案现已审理终结。
原告朱关庆诉称：原告因经营饭店需要，被告陈伟鑫刚好有房出租。为此原告与被告陈伟鑫经过协商于2013年3月7日签订了一份房屋《租赁合同》，合同约定：被告陈伟鑫将位于绍兴火车站北侧大滩旁原修船车间的租赁房产转租给原告；租期自2013年1月1日起至2023年12月31日止，共计11年；前5年租金为每年18万元，后6年租金为每年19.8万元；租房押金1万元等内容。租房合同签订后，原告分别于2013年3月21日、4月28日、12月28日汇给被告陈伟鑫人民币12万、3万、10万，共计25万元。同时，原告与第三人罗建红签订了一份《大滩农庄转让协议》，协议约定：第三人将农庄的经营权和现有的全部经营设施一并转让给原告，转让价为47万元。原告于2013年1月26日、1月30日、3月8日支付了47万元的转让款。因被告陈伟鑫与被告绍兴交运公司签订的房屋《租赁合同》没有约定承租人在租赁期间不得转租和变相转租。被告陈伟鑫在获得了承租权后马上于2008年就转租给了第三人罗建红，开办了大滩农庄至2013年。为此，原告有理由相信此房屋时可以转租的，但是在2013年5月27日，被告绍兴交运公司出具了一份《告示》，声明：“不得转租或变相转租。”“并请转租有关联的第三方，停止装修，避免造成损失。”故由于被告绍兴交运公司的告示，致使原告与被告陈伟鑫之间签订的《租赁合同》及原告与第三人罗建红之间签订的大滩农庄转租协议的目的不能实现，给原告造成了巨大的经济损失。故要求1、判令原告与被告陈伟鑫于2013年3月7日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告陈伟鑫立即归还原告租金等共计25万元；3、判令两被告赔偿原告损失计47万元；4、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求的第一项变更为判令依法解除原告与被告陈伟鑫于2013年3月7日签订的《租赁合同》。
被告陈伟鑫答辩称：一、朱关庆诉称于2013年3月7日签订房屋租赁合同一份，约定了相关权利义务，朱关庆自该时间开始租赁房屋，时间为29个月，共计435000元，已支付25万元，尚欠185000元，故陈伟鑫已经提出反诉。二、朱关庆称其以47万元之价受让第三人大滩农庄的经营权和全部经营设施，与陈伟鑫无关，系朱关庆自己的行为。三、陈伟鑫出租给朱关庆的房屋，确系陈伟鑫从交运公司处承租而来，但交运公司是知道并同意陈伟鑫转租房屋的，故陈伟鑫与朱关庆的租赁合同是合法有效的，具有可履行性，且陈伟鑫没有任何过错和违约，朱关庆要求被告陈伟鑫赔偿47万元损失没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回朱关庆的全部诉请。
被告交运公司答辩称：一、交运公司是诉争房屋的所有权人与出租人，交运公司与陈伟鑫在2008年12月17日签订租赁合同，建立租赁关系。二、原告陈伟鑫未经交运公司同意擅自建立次承租关系，交运公司在得知陈伟鑫擅自转租的情况后，告知朱关庆和陈伟鑫不得转租，由此产生的责任和后果应由朱关庆和陈伟鑫承担。陈伟鑫已经要求解除合同，交运公司也已同意，但朱关庆继续占有不予腾退，已构成非法占有，对此交运公司已经提出相应反诉。综上，朱关庆起诉交运公司要求赔偿其损失47万元没有事实和法律依据，请求法院驳回朱关庆对交运公司的诉讼请求。
反诉原告陈伟鑫反诉称：2013年月7日，反诉原告陈伟鑫与反诉被告朱关庆签订《租赁合同》一份，合同约定反诉原告陈伟鑫将坐落在绍兴火车站北侧、大滩南岸原修船车间房屋1610平方米及二层职工宿舍楼前菜园和铁路边小平屋等出租给反诉被告朱关庆使用。租赁期自2013年1月1日起至2023年12月31日止，租金前五年每年18万元，后六年每年198000元。付款方式为一年一付，并约定若承租方拖欠房租29天以上，本合同自动作废，出租方有权解除此合同并收回租赁房屋。嗣后，反诉被告朱关庆承租使用房屋至今，拖欠反诉原告陈伟鑫2014年租金8万元，2015年租金也未支付分文，反诉原告陈伟鑫催讨无果，现依法提起反诉，要求判令：一、解除反诉原、被告于2013年3月7日签订的房屋租赁合同；二、判令反诉被告朱关庆立即支付拖欠的房屋租赁费155000元（其中2014年8万元，2015年按月租15000元计算至5月份止）；并支付自2015年6月1日起至实际腾退日止按月租15000元计的物业占用费；三、本案诉讼费由反诉被告朱关庆承担。
反诉被告朱关庆答辩称：反诉原告陈伟鑫租给反诉被告朱关庆的房屋无法实现合同目的，不能使用，故反诉原告陈伟鑫不能以此来收取房屋的租赁费用及相关的物业费，请求法院驳回反诉原告陈伟鑫的反诉请求。
朱关庆为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、朱关庆与陈伟鑫于2013年3月7日签订的租赁合同1份，证明陈伟鑫将坐落于绍兴火车站北侧、大滩南岸原修船车间1610平方米及二层职工宿舍楼前围墙内的菜园和铁路边小平屋等一并出租给朱关庆使用，并约定了租金等合同内容。经质证，陈伟鑫对租赁合同没有异议，租赁合同上并无饭店经营的内容，纯粹是房屋租赁关系，且如果合同期满一方继续租赁，甲方应该协助与业主协商，故签订租赁协议的时候朱关庆知道该房屋是陈伟鑫转租给他的。交运公司认为陈伟鑫与朱关庆之间的租赁合同没有征得交运公司的同意并且故意隐瞒。租赁合同里面提到业主这一概念，即陈伟鑫和朱关庆明知房屋所有权不是陈伟鑫的事实，应当对转租行为有可能产生的后果承担相应责任。本院对该证据予以认定；
2、汇款凭证3份，证明朱关庆分三次共向陈伟鑫支付租金25万元的事实。经质证，陈伟鑫无异议。交运公司表对朱关庆汇给陈伟鑫的25万元不清楚。本院对该组证据予以认定；
3、大滩农庄转让协议1份、大滩金锣湾基础建设、改造部分清单1份、补充协议1份、收条1份、存款回单1份，证明大滩农庄本身开在涉案房屋内，朱关庆把经营权和设施从案外人罗建红处以47万元的价格转让过来，且朱关庆已经向案外人罗建红支付47万元的事实。经质证，陈伟鑫对大滩农庄转让协议系案外人与朱关庆签订的，故真实性不清楚，从该协议中可以看出转让费47万元是为了转让大滩农庄的经营权和全部的经营设施，与承租房屋没有关系。对签订的补充协议内容不清楚，按照朱关庆诉称他是2013年5月份收到交运公司提出不让其装修房屋的告示，但该协议是在2014年1月份签订的，朱关庆完全可以终止这一协议，但其任意让损失扩大，应自行承担责任。对大滩金锣湾基础建设、改造部分清单有异议，根据转让合同的约定，其转让的是经营权和基础设施，但该清单上不能看出是转让给朱关庆的，且绝大部分是陈伟鑫进行装修和改建的。交运公司认为大滩农庄的转让协议及补充协议，明确了甲方协助与原房东签好租房协议，原房东的概念应该是交运公司，但交运公司不知道存在罗建红这个人，交运公司是在2013年张贴了告示，明确房屋所有权人不同意转租的，朱关庆还要继续签订改造协议并且使之生效，所产生的后果应该由其自己承担。关于罗建红的收条、汇款凭据交运公司都不清楚，收条落款时间是2014年1月30日，是朱关庆收到告示后再去支付转让费的。对改造清单的证据三性有异议，不能作为有效证据使用。本院对该组证据予以认定；
4、2013年5月27日交运公司出具告示1份，证明交运公司称其不同意转租而要求朱关庆停止装修，致使朱关庆所租房屋不能使用，导致朱关庆经济损失的事实。经质证，陈伟鑫对告示的真实性有异议，陈伟鑫在朱关庆起诉前从来没有收到过所谓的告示，陈伟鑫与交运公司签订的数份合同中均有明确的电话号码，交运公司如果要寄送材料也应以邮寄方式送达，交运公司在2013年5月27日知道承租的实际使用人是朱关庆，但此后长达半年时间里其从来没有向陈伟鑫提出不能转租的异议，故该证据不能证明告知了陈伟鑫这一事实。交运公司对告示无异议，确系其张贴在承租房屋上。本院对该证据予以认定；
5、终止合同协议书复印件1份，证明罗建红开设的大滩农庄房屋就是诉争房屋。经质证，陈伟鑫认为该协议书确实签过，形成的时间是2013年3月7日。交运公司认为终止合同与转让合同有矛盾，因为2013年1月份已经终止合同了，不可能在3月份再去签订转让合同。该合同系复印件，根据朱关庆提供的证据3及陈伟鑫的质证意见，本院对罗建红原经营的大滩农庄系涉案房屋的该节事实予以认定；
6、2008年12月12日陈伟鑫与罗建红租赁合同复印件1份，证明陈伟鑫租给朱关庆以前是将房屋租给罗建红开设大滩农庄。经质证，陈伟鑫对租赁合同复印件真实性不予认可。交运公司对租赁合同的合法性和真实性有异议，陈伟鑫与交运公司签订的合同在后，与罗建红签订的合同在前，显然有背于常理，该合同无论是陈伟鑫还是罗建红，都没有与交运公司提起过。该合同系复印件，本院不予认定。
陈伟鑫为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
7、草签租赁合同1份、租赁合同2份，证明交运公司将房屋出租给陈伟鑫，租期为十年，到2008年12月17日双方又签订租赁合同，前一份租赁合同约定不能转让或变相转让，后一份租赁合同已经取消了这一条，且租期也进行了延长。同时第十一条明确之前的租赁合同作废，可以证明交运公司对于陈伟鑫的转租行为是同意的。刚才交运公司称跟罗建红签订的合同是早于两被告之间的合同，事实上陈伟鑫早就租赁了交运公司的房屋。经质证，朱关庆对该三份证据真实性没有异议。交运公司对合同的真实性没有异议，但对证明目的和对象有异议，法律规定承租人承租房屋未经出租人同意不得转租，事实上交运公司也是不同意将房屋转租的。本院对该组证据予以认定；
8、录音1份、录音摘抄件1份，证明当时陈伟鑫与交运公司关于转租一事进行了协商，交运公司同意陈伟鑫转租的事实。该组证据朱关庆与交运公司逾期未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。该录音材料并无明确的人物和地点，内容也无法证实待证事实，本院不予认定；
9、2008年10月23日绍兴晚报1份，证明当初交运公司租给陈伟鑫的房子是非常破旧的，后来陈伟鑫投入进行改建，当时是要转租的。经质证，朱关庆没有异议；交运公司认为该证据与本案没有关联性，只是陈伟鑫承租该房屋想变成文化创意园的情况，但合同明确不得以任何形式转租。本院对该证据真实性予以认定；
10、2008年12月12日租赁合同1份，证明陈伟鑫和罗建红的租赁合同约定五年租金共计22万元，每年是44000元，并不是刚才原告所说的每年13万元。经质证，朱关庆认为该合同有双方签字，以该份合同为准，朱关庆提供的原先那份合同是想要证明涉案房屋以前是由罗建红在租赁的，陈伟鑫承租房屋后是可以将房屋进行转租的。交运公司认为租赁合同明显是违反了出租人与承租人之间的合同约定。本院对该证据予以认定；
11、照片1组，证明涉案房屋装修外观及陈伟鑫投入了大量的人力物力才变成现在的情形。经质证，朱关庆对涉案房屋是否系陈伟鑫改造并不清楚。交运公司对照片真实性由法院审核。
12、录音1份、录音摘抄件1份，证明陈伟鑫与交运公司的杨总进行了谈话，交运公司对转租一事是知道的。该组证据朱关庆与交运公司逾期未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。该录音材料并无明确的人物和地点，内容也无法证实待证事实，本院不予认定。
交运公司为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
13、租赁合同1份，证明涉案房屋由交运公司出租给陈伟鑫并约定不能转租的事实。经质证，朱关庆认为陈伟鑫、交运公司之间所签的合同按最后一份合同来看是不客观的。陈伟鑫对合同真实性没有异议。本院对该证据予以认定；
14、2015年2月28日申请书复印件1份，证明陈伟鑫向交运公司提出申请要求解除合同，交运公司当天同意的事实。经质证，朱关庆对申请书不清楚，该申请书根据陈伟鑫要求解除合同，但没有得到最后确认，根据合同法的规定，解除或者变更合同必须要经双方同意确认后才能变更，单方提出是没有法律约束力的。陈伟鑫对申请书要求交运公司必须提供原件，该份申请书实际是作废了的，2013年5月份到2014年上半年的时候，交运公司并没有向陈伟鑫提出不能转租，到2014年夏天的时候，交运公司的骆主任来跟陈伟鑫商谈补贴陈伟鑫36万元，让其退出，由交运公司直接与朱关庆发生租赁关系，由其直接向朱关庆收取租金，故陈伟鑫写该份申请报告是建立在交运公司补贴36万元的基础上的。该证据系复印件，本院不予认定。
经审理，本院认定事实如下：2007年11月6日，交运公司与陈伟鑫签订租赁合同一份，约定交运公司将绍兴火车站北侧、大滩南岸原修船车间房屋1610平方米及二层职工宿舍楼前围墙内的菜园和铁路边小平屋等一并出租给陈伟鑫使用，租赁期自2008年1月1日起至2017年12月30日止，共计十年。租金前六年每年年租60000元，后四年，租金逐年递增，即第七年起，年租金在前一年租金的基础上递增10%，租赁期内，不得转租或变相转租出让等等。陈伟鑫承租后，对上述房屋进行了修缮工程。2008年12月12日，陈伟鑫与案外人罗建红签订租赁合同一份，约定陈伟鑫将部分租赁房产，共计1159.20平方米出租给罗建红使用，租赁期自2009年1月1日起至2013年12月31日止，五年共计租金220000元，年租金44000元，付款方式为一年一付，先付后用。2008年12月17日，交运公司又与陈伟鑫签订租赁合同一份，约定交运公司将绍兴火车站北侧、大滩南岸原修船车间房屋1610平方米及二层职工宿舍楼前围墙内的菜园和铁路边小平屋等一并出租给陈伟鑫使用。租赁期自2009年1月1日起至2023年12月31日止，共计十五年。租金前七年每年年租60000元，后八年，年租金在前一年租金的基础上递增10%等等，并申明双方于2007年11月6日签订的租赁合同作废。后该房屋一直由案外人罗建红装饰维修并开办农庄使用。2013年1月1日，罗建红与陈伟鑫签订终止合同协议书一份，双方同意解除2008年12月12日签订的租赁协议。2013年3月7日，朱关庆与陈伟鑫签订租赁合同一份，约定陈伟鑫将上述房屋租赁给朱关庆，租赁期为2013年1月1日起至2023年12月31日止，约定前五年每年租金180000元，后六年每年年租金198000元，一年一付，先付后用等等。租房合同签订后，朱关庆分别于2013年3月21日、4月28日、12月28日汇给陈伟鑫12万、3万、10万，共计25万元。2013年3月7日，朱关庆又与案外人罗建红签订大滩农庄转让协议一份，将罗建红经营的越城大滩农庄的经营权和现有全部经营设施一并转让给朱关庆，约定价款为50万元，并对付款方式进行了约定，合同签订时，已支付信用金2万元、次日转让支付了40万元，后双方同意扣减3万元，总价变更为47万元，余款5万元朱关庆于2014年1月30日进行了支付。另查明，交运公司于2013年5月27日告知陈伟鑫不得转租或变相转租，并请转租有关联的第三方停止装修，避免造成损失，并将该告示转送了朱关庆。后本案涉及三方协商未果，朱关庆起诉来院，陈伟鑫亦提出反诉。
根据本案所涉三方的诉辩主张，本案争议焦点集中在陈伟鑫是否有权将案涉房屋进行转租。根据陈伟鑫与交运公司于2008年12月17日约定的房屋租赁协议看，虽然双方对能否转租未作约定，但合同法明确规定，转租需要出租人同意。该协议中未作约定，并不意味出租人放弃了该项权利；陈伟鑫以其与案外人罗建红曾发生过转租行为，交运公司未提出异议为由，认为其享有对涉案房屋的转租权的辩称亦难以成立。因转租人发生变更，交运公司作为出租人仍然可以依据自己对转租人个体情况的判断，认可或者否认转租行为。本案中，交运公司在发现转租给朱关庆的情况下，通过张贴告示等行为明确告知不得转租及不同意转租，故本院确定陈伟鑫无权对案涉房屋进行转租。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。陈伟鑫在没有征得出租人明确同意的情况下，擅自签订转租协议，朱关庆亦未尽到合理审慎义务，应视为双方对各自损失的发生均有过错，朱关庆于2015年3月起诉要求解除转租协议，陈伟鑫于2015年6月3日反诉亦要求解除转租协议，本院对此予以确认，确定双方的《租赁协议》自2015年6月3日解除。关于原告朱关庆要求返还房租25万元的诉讼请求及反诉原告陈伟鑫要求支付剩余房屋租金及占有使用费的反诉请求，本院认为，朱关庆虽实际占有涉案房屋，但其在装修期间即得知原出租人交运公司不同意转租，致使房屋一直处于搁置状态，其合同无法实际履行，而陈伟鑫作为转租人在未取得原出租人的同意下与次承租人签订转租合同，且事后无法取得原承租人的追认，该部分租金及占有使用费亦应系次承租人朱关庆的损失，陈伟鑫应对朱关庆的该部分租金损失承担赔偿责任，综合考虑朱关庆应尽的审慎义务及陈伟鑫擅自转租的责任，本院酌情陈伟鑫返还给朱关庆租金人民币20万元，对陈伟鑫要求支付剩余房屋租金及占有使用费的反诉请求本院不予支持。对于朱关庆主张赔偿损失47万元，被告陈伟鑫对于朱关庆和案外人罗建红之间的转让协议并不清楚，且该部分投入并非原告朱关庆基于本案租赁合同的必然损失和可预见损失，而交运公司在合理期限内通知了朱关庆不得转租，故被告陈伟鑫与交运公司在本案中对朱关庆的该47万元损失不承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、原告朱关庆与被告陈伟鑫于2013年3月7日签订的《租赁协议》自2015年6月3日起解除；
二、被告陈伟鑫应于本判决生效之日起三十日内返还给原告朱关庆人民币20万元；
三、驳回原告朱关庆的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告陈伟鑫的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11080元，由原告朱关庆负担8002元，被告陈伟鑫负担3078元，应由被告陈伟鑫负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；反诉案件受理费减半收取1740元，由反诉原告陈伟鑫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 员 周晓圆
代理审判员 冯 青
人民陪审员 陈美珍
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 陆迎龙
附页：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。