江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第1321号
上诉人（原审原告）上海结绳纪事企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区张扬路188号B栋2703室。
法定代表人刘萍，该公司总经理。
委托代理人李敏，江苏淮海正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）戚朝阳。
被上诉人（原审被告）刘晓静。
二被上诉人共同委托代理人李艳，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李云建。
委托代理人孙存保，江苏彭隆律师事务所律师。
上诉人上海结绳纪事企业发展有限公司（以下简称上海结绳纪事公司）因与被上诉人戚朝阳、刘晓静、李云建确认合同无效纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第3188号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人上海结绳纪事公司的委托代理人李敏，被上诉人戚朝阳、刘晓静的共同委托代理人李艳，被上诉人李云建的委托代理人孙存保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2003年，徐州华纳房地产发展有限公司（以下简称华纳公司）在开发徐州市欧洲广场（商城）房产项目时，为了办理银行贷款，与部分职工及其他与公司有关联的人员签订商品房买卖合同，或以包括戚朝阳在内人员名义与原登记房屋所有权人曾志辉签订房屋买卖合同，将房屋分别登记并办理了抵押贷款，贷款由华纳公司使用并负责偿还，其中本案所涉欧洲广场A座四层408、419室房产登记在戚朝阳的名下。2003年8月19日，以戚朝阳名义与中国工商银行徐州市分行云龙支行签订个人购房借款合同，约定贷款人向借款人发放个人住房贷款46万元。2003年9月12日，戚朝阳及其妻子刘晓静签署授权委托书并经公证，委托华纳公司办公室主任孙爱丽全权代表办理欧洲广场A座四层408、419室购买、贷款、抵押、产权过户等手续。2003年9月15日，曾志辉与戚朝阳签订上述房产的房地产买卖契约。2003年9月22日，上述贷款发放。2003年10月21日，上述房产的房屋所有权证填发，记载房屋建筑面积分别为157.76、72.86平方米。2004年9月27日，上述房产的国有土地使用权证填发。上述房产的房屋所有权证、土地使用权证、税费收据、偿还贷款存折等均在华纳公司处保管。2004年4月20日，上海结绳记事公司与华纳公司签订了《徐州欧洲商城A座四层、五层房屋收购协议》，约定：华纳公司（甲方）与上海结绳纪事公司（徐州华涛物业管理有限公司）（乙方）就欧洲商城A座四层、五层房屋收购事宜达成协议如下：甲方在开发欧洲商城过程中，因受国家政策限制，为了申请银行购房按揭贷款，已将欧洲商城A座四层房屋产权办理在我公司相关人员戚朝阳57923#（A408）57640#（A4-19）……共13人名下。五层房屋产权办理在我公司……五人名下，上述房屋均已办妥银行购房按揭手续。现甲方同意将上述房屋收回，并由乙方收购。相关事宜如下：1、本次收购的房产为欧洲商城A座四层、五层（507号除外）的全部房产。2、房屋收购总价款等于该房屋截止2004年8月所欠银行按揭贷款本息。乙方以承接上述房屋按揭贷款还款的义务、支付华纳已经归还银行按揭贷款的本息作为收购欧洲商城A座四层、五层首期付款的方式，具体操作方式如下：（1）甲方负责办理上述18位原名义购房业主，同意出售和全权委托甲方与乙方各自指定人员代为办理房屋相关过户手续的《授权委托公证书》。（2）乙方可根据具体情况，选择在任何时间办理过户手续及转按揭手续，甲方委托公司办公室主任孙爱丽全力予以配合。（3）因甲方原因（上述名义购房业主的不配合）未完成上述第（1）条所列事项，或因乙方自身原因（有意出售上述房屋）而导致无法办理过户手续，由责任方承担全部责任与后果，但另一方仍需全力配合处理好相关事宜。3、上述房屋在2004年8月（以银行扣款日为准）之前所还银行按揭贷款本息作为购房首付款（以银行对账额为准）、该日期之后所欠银行按揭贷款本金（包括滞纳金相关费用）由乙方负责偿还。当乙方支付给甲方首期购房款、按月归还银行按揭贷款本息，即视为乙方已经履行了购房合同。4、乙方开始还款日期与产权过户日期无关。即无论房屋产权过户手续何时办理，上述乙方开始还款日期均不作改变。5、上述房屋将过户到乙方或乙方指定的第三方名下。办理过户时所需签署的其他文件均为本协议的附件。过户费用由买卖双方各自承担……。当日，华纳公司收取上海结绳记事公司购买上述房产的首期款2839012.33元，并出具收据两张，其中A4-08室金额231177.8元，A4-19室金额200583.91元。上述房产的房屋所有权证、土地使用权证、税费收据、偿还贷款存折等均由华纳公司交给上海结绳记事公司保管，上海结绳记事公司继续偿还银行贷款。2004年8月4日，戚朝阳、刘晓静签署授权委托书并经公证，委托孙爱丽、刘侠全权代表办理涉案房屋出售、银行转按、退房、公证、抵押登记、产权过户等手续。2008年1月11日，戚朝阳以丢失为由补办取得涉案房产的房屋所有权证。2008年7月2日，戚朝阳、刘晓静与李云建签订房屋买卖合同，约定：甲方李云建，乙方戚朝阳、刘晓静。经甲、乙双方友好协商，自愿达成以下协议，甲方购买乙方所有的位于淮海西路欧洲广场A座四层408、419的房屋，该房目前系抵押房，房屋总价款62万元，甲方于2008年7月2日向乙方支付30万元，甲方向乙方支付第一笔房款的当日，乙方同甲方一起向房屋产权部门办理房屋交易及产权变更手续，产权受理当日，甲方向乙方支付房屋余款32万元。若拖欠按房屋余款的千分之三／日支付违约金。乙方应于向产权部门交易日七日内向甲方交付房屋，如因房屋历史遗留问题产生的纠纷，乙方处理因此产生的费用由乙方负担。2008年7月2日，李云建向戚朝阳、刘晓静支付购房款30万元，戚朝阳、刘晓静出具收条。同日，戚朝阳一次性偿还银行贷款余额277349.22元。2008年7月3日，双方签订正式房地产买卖契约，2008年7月4日李云建向戚朝阳、刘晓静支付购房款32万元，戚朝阳、刘晓静出具收条。2008年7月21日，徐州市房地产市场管理处出具徐州市房地产估价单，评估上述房产价格为62万元。后李云建取得了上述房产的房屋所有权证。
上海结绳记事公司的一审诉讼请求为：请求依法判决确认戚朝阳、刘晓静与李云建签订的关于欧洲商城A座四层408、419室房屋买卖合同无效。
原审法院认为，本案所涉房产在产权部门的备案合同虽为戚朝阳与曾志辉之间所签订，但该房产的产权证书均在上海结绳记事公司手中，且该房的所有首付及前期贷款也均为华纳公司所偿还。戚朝阳的抗辩不合常理，也未能提供有效的证据予以证实，依法不予采信。上海结绳记事公司与华纳公司签订的收购协议真实有效，现上海结绳记事公司已按收购协议的约定履行完毕合同义务，其应为涉案房产所有权人。涉案房产虽登记在戚朝阳名下，但其并不是涉案房产的实际所有权人，其将房产出卖显属恶意，损害了上海结绳记事公司权益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。恶意串通一般具有三个特征：1、当事人双方出于恶意；2、当事人之间互相串通；3、当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。李云建购买涉诉房产系按市场行情购买，上海结绳记事公司提供的李云建与案外人的录音即使能够证实其知悉该房存在假按揭的情形但也不能证明其存在与戚朝阳互相串通的行为，因此该房屋买卖合同不符合恶意串通的基本特征，戚朝阳、刘晓静与李云建之间的房屋买卖合同合法有效，上海结绳记事公司的诉讼请求无事实依据，依法不予支持。对戚朝阳因恶意侵害上海结绳记事公司财产权益所导致的损失，可另行诉讼解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决，驳回上海结绳纪事企业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费10000元，由上海结绳纪事企业发展有限公司负担。
上诉人上海结绳记事公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、涉案房产仅是登记在戚朝阳名下，但实际所有权人是上诉人，这是一审法院确认的事实，对此李云建在购买房屋时应当明知，在明知房产不属戚朝阳所有，仍与其进行交易，明显具有恶意。2、戚朝阳、刘晓静与李云建就涉案房产交易的价格仅是62万元明显低于当时的市场价格。涉案房产在2003年时评估价是92万元，随着房价的上涨，不可能在2008年时却降低了30万元进行交易，而同一地点的其他房产已近每平方米5000元。而且对于款项的交付方式，李云建陈述为现金交易，明显不合理。综上，戚朝阳、刘晓静与李云建恶意串通损害了上诉人的利益，请求二审法院依法改判确认被上诉人之间签订的关于欧洲商城A座四层408、419室房屋买卖合同无效。
被上诉人戚朝阳、刘晓静答辩称：1、三被上诉人之间的房屋买卖合同合法有效，不存在恶意串通行为。2、上诉人与诉争的房产不存在民诉法规定的直接利害关系，请求二审法院驳回上海结绳记事公司的起诉。
被上诉人李云建答辩称：1、三被上诉人不存在恶意串通的行为。李云建是通过售房广告与戚朝阳取得联系，继而发生后续的交易行为，双方之前并不相识，也无任何交集，李云建在购房时并不知晓涉案房产系上诉人所有，恶意串通无从谈起。2、双方交易的价格和房产评估机构的评估价格是相符的，足以说明购房价格符合市场行情，不存在明显不合理低价的情形。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审争议焦点为：戚朝阳、刘晓静与李云建签订的关于欧洲商城A座四层408、419室房屋买卖合同效力该如何确定。
二审期间，被上诉人李云建向本院提供：1、营业执照两份（复印件），以证明李云建是徐州市金鳟娱乐中心的经营者和徐州市亚西西服有限公司的法定代表人，其具备现金支付购房款的能力；2、涉案房产的所有权证和土地使用权证（复印件），以证明三被上诉人签订房屋买卖合同后依法办理了产权变更，被上诉人李云建实际支配了涉案房产。上诉人上海结绳记事公司质证认为，对于证据1，真实性、关联性均有异议，李云建无论是否经营相应的企业，均不能证实其企业的盈利情况，也不能证实企业的资产用于个人的购房，与本案房款支付无关联性。对于证据2、涉案房产的证件是双方串通之后办理的，其抵押与否与实际使用房产无关联性。被上诉人戚朝阳、刘晓静质证认为，三被上诉人是在证件齐全的情况下依法办理物权变更手续，不存在恶意串通的行为。对被上诉人李云建提供的上述证据，本院将结合案件其他证据予以综合判断。
本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，关于戚朝阳、刘晓静与李云建签订的欧洲商城A座四层408、419室房屋买卖合同效力该如何确定问题。上海结绳记事公司主张，被上诉人李云建明知房产不属戚朝阳所有，仍与其进行交易，明显具有恶意，损害了上诉人的利益，且交易价格明显偏低，现金交易不合理，故应当认定买卖合同无效。
首先，对于双方是否存在恶意串通行为的问题。恶意串通损害第三人利益的合同指双方当事人非法串通在一起，共同订立合同，造成第三人利益损害的合同。恶意串通，损害第三人利益的合同为无效合同。本案中，被上诉人戚朝阳、刘晓静处分涉案房屋显属恶意，但上诉人并未提供证据证明作为买受人的李云建在购买房屋时亦属恶意，即其明知涉案房屋并非戚朝阳、刘晓静所有且与戚朝阳、刘晓静串通以损害上诉人的利益。涉案房屋登记在戚朝阳名下，该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，李云建因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，符合房产交易习惯。上诉人在一审时提供的录音证据，双方对录音的形成时间及背景存在争议，该证据无法直接证明李云建在购买房屋时明知涉案房屋并非戚朝阳、刘晓静所有且与戚朝阳、刘晓静串通以损害上诉人的利益，故上诉人关于双方存在恶意串通行为的主张，本院不予支持。
其次，对于双方交易价格及款项交付方式的问题。戚朝阳、刘晓静与李云建签订的涉案房屋买卖合同成交价格是62万元，上诉人主张该交易价格明显偏低，但并未提供证据证明该价格在交易时属于明显不合理低价，且徐州市房地产市场管理处出具徐州市房地产估价单对涉案房屋在双方交易时评估价格亦为62万元，结合交易时的房地产市场行情，上诉人关于交易价格明显偏低的主张本院不予采信。对于款项交付，戚朝阳、刘晓静分两次出具收条，明确认可足额收到62万元购房款，结合李云建的支付能力，其关于现金交付的陈述并无明显不合理之处，故应当认定李云建已经实际支付了购房款。
本案中，依据查明的事实，涉案房屋虽然登记在戚朝阳的名下，但其并非实际所有权人。上海结绳纪事公司与华纳公司已就涉案房屋签订了房屋收购协议，并已实际履行，故上海结绳记事公司具有提起本案诉讼的原告主体资格，对其所遭受的损失可另行解决。
综上，上诉人所举证据不足以证明其主张，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由上诉人上海结绳纪事企业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费 蜜
代理审判员 周东海
代理审判员 刘 洋
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 汪 惠