广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初6665号原告：蓬江区ＸＸ足浴城五邑店，住所地江门市东华二路五邑大学研究生楼首**层，注册号440703600235319。经营者：苏振盛，男，1985年2月27日出生，汉族，住江门市蓬江区，委托诉讼代理人：梁当利，广东诺千律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑锦涛，广东诺千律师事务所实习律师。被告：江门市纯自然装饰建材发展有限公司，住所地江门市东华二路五邑大学伟伦中心楼首层，统一社会信用代码：91440703733108334K。法定代表人：黄洁惠。委托诉讼代理人：罗君丽，广东洛克律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶剑萍，广东洛克律师事务所律师。原告蓬江区ＸＸ足浴城五邑店（以下简称ＸＸ足浴店）与被告江门市纯自然装饰建材发展有限公司（以下简称纯自然公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理，原告ＸＸ足浴的委托诉讼代理人梁当利、郑锦涛，被告纯自然公司的委托诉讼代理人罗君丽到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转换适用普通程序，于2018年4月18日公开开庭进行审理，原告ＸＸ足浴的委托诉讼代理人梁当利、郑锦涛，被告纯自然公司的委托诉讼代理人罗君丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ足浴向本院提出诉讼请求：1.确认被告纯自然公司于2017年8月23日发出的《解除〈商铺租赁合同〉通知书》不具合同解除效力；2.本案诉讼费用由被告纯自然公司承担。事实和理由：2009年底至2010年8月，被告与原告的经营者共签订三份租赁合同，将位于江门市蓬江区东华二路研究生楼首、二层共1340平方米租赁给原告用于足浴城。租赁合同约定租赁期限分别于2015年6月30日和2015年7月9日到期。原租赁合同到期后，原、被告于2015年7月15日再次签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将位于江门市蓬江区东华二路研究生楼首、二层共1430平方米（比原来增加了90平方米）租赁给原告使用，租赁期限为5年，从2015年7月10日至2020年7月9日止。合同签订后，原告投入大量资金对租赁物重新装修升级改造，并安全按照合同约定履行义务，按时缴纳租金。同时，五邑大学按以往预缴水电费方式供应水电给原告经营，至今仍相安无事。2017年8月底，被告突然向原告发出《解除〈商铺租赁合同〉通知书》，提出单方解除合同，并到通知后要求租赁合同自2017年10月31日起解除。原告收，立即联系被告，但被告含糊其词而置之不理。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定，依法成立的合同，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原、被告之间的《商铺租赁合同》依法成立，被告单方解除，其发出的《解除〈商铺租赁合同〉通知书》不符合《合同法》第九十三条、第九十四条规定的约定或法定合同解除条件，不具有解除合同之效力。被告现单方解除合同实质就是违约行为，导致原告员工情绪不稳，严重影响了原告的正常经营，造成原告不可弥补的损失。为保障原告合法权益，原告依《合同法》第九十六条规定起诉。原告ＸＸ足浴店向本院提交证据有：1.原告营业执照、经营者身份证、被告工商信息查询各一份；2.《物业租赁合同》二份；3.《商铺租赁合同》一份；4.2015年7月15日签订的《商铺租赁合同》一份；5.发票二十六份；6.收据二十三份；7.水费进账单九份；8.电费进账单十九份；9.《解除〈商铺租赁合同〉通知书》一份。被告纯自然公司答辩称：一、被告与江门市邑大产业有限责任公司（以下简称邑大公司）之间的租赁合同到期后，自2015年7月1日起存在不定期租赁合同关系。被告在2001年5月10日与邑大公司签订了《租赁经营合同书》，约定由邑大公司将五邑大学研究生楼一、二、三层，留学生楼底层、研究生楼与留学生楼之间空地，租赁给被告经营，租赁期限为2001年7月10日至2009年7月9日，同时邑大公司同意由被告对上述租赁物进行自营或通过招商的方式经营。在2003年6月10日，被告与邑大公司在协商一致后又签订了《房屋租赁延期补充合同》，邑大公司同意对上述租赁物的租赁期限延长至2015年6月30日。约定的租赁期间届满后，被告继续使用上述租赁物，并按月按时支付租金给邑大公司，邑大公司在收取租金后开具相应发票给被告。故此，在2015年6月30日之后，被告与邑大公司双方之间存在不定期租赁合同关系。二、原告与被告在2015年7月15日续签租赁合同时，已经知悉被告与邑大公司租赁合同已到期、并未续签的事实，并知悉邑大公司有权随时提出解除合同并收回涉案商铺。原告自2009年6月10日开始已经在涉案商铺经营至今，其清楚知悉涉案商铺是被告从邑大公司处承租，与被告一共签订了4份租赁合同，在前3份租赁合同均到期后，原告与被告协商关于涉案商铺的续租事宜时，被告已明确告知原告：被告与邑大公司之间关于涉案商铺的租赁期限已届满，邑大公司目前同意由被告继续使用，但如邑大公司不同意继续出租给被告的，被告需将涉案商铺交还邑大公司。原告在知悉被告与邑大公司租约期满、并未续签的情况下，仍要求与被告续签租赁合同，被告明确告知原告，五邑大学有可能随时要求收回商铺。2015年7月15日，原告与被告续签商铺租赁合同的同时，与被告签订了《关于内容的承诺函》，作为《商铺租赁合同》的组成部分，双方承诺如下：（1）合同生效日起90天内，乙方对租赁场地不进行新的装修及其他投入，否则造成损失自己承担；（2）合同生效日起90天内，甲方因五邑大学强行干预，无法保证合同全部（或部分）租赁给乙方，合同自然终止，双方不负任何法律责任。综上，原告与被告在2015年7月15日续签租赁合同时，已经明确知道被告与邑大公司租赁合同已到期、并未续签的事实，并知悉邑大公司有权随时提出解除合同并收回涉案商铺。三、目前因邑大公司不同意向被告继续出租五邑大学研究生楼，涉案租赁合同因客观原因无法履行。邑大公司已书面告知被告不同意继续出租五邑大学研究生楼给被告使用，并且还告知将会对商铺作停水停电处理来催促被告腾退商铺，故此，被告与原告之间的租赁合同因客观原因无法继续履行，并非被告主观原因拒绝履行。四、被告已提前两个多月向原告发出解除租赁合同的通知，依法履行了通知义务，《解除通知书》具有法律效力。由于邑大公司要求与被告解除租赁合同，导致被告与原告的租赁合同无法继续履行，故被告在收到邑大公司要求收回店铺的通知后，已提前口头通知原告因邑大公司收回商铺故无法继续出租涉案商铺给原告，并于2017年8月28日向原告寄送了《解除通知书》，告知原告因邑大公司不续约故此被告自2017年10月31日起与原告解除商铺租赁关系，请原告及时做好搬离租赁物的准备，并应在2017年10月31日将上述租赁物交还给被告。原告已于2017年8月29日签收了上述《解除通知书》。被告已提前两个多月通过公证邮寄送达的方式向原告发出解除租赁合同的通知，依法履行了通知义务，《解除通知书》具有解除合同的法律效力。综上事实与理由，由于邑大公司拒绝继续出租五邑大学研究生楼给被告，导致被告与原告之间签订的《商铺租赁合同》事实上已无法继续履行，被告向原告送达《解除通知书》要求解除合同，该通知应具有解除合同的法律效力。请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告纯自然公司向本院提交的证据有：1.《租赁经营合同书》一份；2.《房屋租赁延期补充合同》一份；3.银行转账业务回单及五邑大学开具的相关发票六十三份；4.《物业租赁合同》二份、《补充协议》一份、《商铺租赁合同》一份、《承诺函》一份；5.《商铺租赁合同》、《关于内容的承诺函》一份；6.关于《关于急速清理回收学校商铺的回复与建议》的复函一份；7.《停水停电的通知》二份；8.《停水停电的通知》二份；9.《公证书》、EMS快递单查询结果打印件一份；10.江门市规划局《关于同意五邑大学兴建留学生楼、研究生楼的批复》一份；11.江门市公安消防局《建筑工程消防验收意见书》一份；12.江门市邑大产业有限责任公司企业机读档案登记资料一份；13.蓬江区ＸＸ足浴城五邑店工商登记资料（个体工商户变更登记申请书、江门市纯自然装饰建材发展有限公司2011年6月23日出具的《证明》、五邑大学2011年3月28日出具的《证明》各1份）；14.情况说明一份；15.企业名称预先核准通知书、公司设立登记申请书、江门市蓬江区巨匠装饰有限公司章程、公司变更登记申请书、江门市蓬江区巨匠装饰有限公司章程修正案各一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年5月10日，邑大公司（甲方）出租方与吴家兴（乙方）承租方签订《租赁经营合同书》，合同主要约定甲方将五邑大学研究生楼一、二、三层、留学生楼底层（已出租的250平方米除外）、研究生楼与留学生楼之间空地，租赁给乙方经营，租赁期限自2001年7月10日至2009年7月9日止，乙方的经营项目应严格按甲乙双方商定认可的和营业执照及有关证（照）所批准的经营项目经营，经营方式为：自营及招商方式经营。2003年6月10日，邑大公司与吴家兴又签订了《房屋租赁延期补充合同》，主要约定乙方租赁五邑大学研究生楼一、二、三层、留学生楼底层、研究生楼与留学生楼之间空地的租赁期限自2009年7月1日至2015年6月30日止。前述合同期满后，双方没有续签租赁合同。2009年6月10日，吴家兴（出租方甲方）与原告的经营者苏振盛（承租方乙方）签订《物业租赁合同》，合同对租赁物及租赁期限约定如下：租赁的物业位于江门市××路五邑大学研究生楼一层、二层、一层面积为65平方米、二层面积为595平方米；租赁期限为6年，即自2009年6月10日至2015年7月9日止。2009年11月28日，被告纯自然公司（出租方甲方）与原告的经营者苏振盛（承租方乙方）签订《物业租赁合同》，吴家兴在合同落款处的法定代表人或代理人（签字）处签名。合同对租赁物及租赁期限约定如下：租赁的物业位于江门市××路五邑大学研究生楼一层部分，面积为280平方米；租赁期限自2009年12月5日至2015年7月9日止。2010年8月2日，被告纯自然公司（出租方甲方）与原告的经营者苏振盛（承租方乙方）签订《商铺租赁合同》，吴家兴在合同落款处的法定代表人或代理人（签字）处签名。合同对租赁物及租赁期限约定如下：租赁的物业位于江门市五邑大学研究生楼首层，面积400平方米；租赁期限自2010年8月2日至2015年6月30日止。2010年8月3日，原告出具《承诺函》一份，确认上述苏振盛与吴家兴于2009年6月10日签订的《物业租赁合同》、苏振盛与被告分别于2009年11月28日、2010年8月2日签订二份《物业租赁合同》及2010年8月3日签订的补充协议中描述的租赁物实际由原告使用，由原告履行合同的相关义务。2011年3月28日，五邑大学出具《证明》一份，同意被告转租涉案物业给原告的经营者作经营场所。前述三份合同到期后，被告（出租方甲方）与原告（承租方乙方）于2015年7月15日签订了《商铺租赁合同》、《关于〈商铺租赁合同〉内容的承诺函》，《商铺租赁合同》主要约定原告租赁位于江门市五邑大学研究生楼首层、二层，首层面积835平方米，二层595平方米，租赁期限自2015年7月10日起至2020年7月9日止，关于违约，双方约定若原告未按合同规定时间支付租金、水电费，或违反本合同其他条款造成单方违约的，被告有权终止合同。双方均在《关于〈商铺租赁合同〉内容的承诺函》中承诺，合同生效日起90天内，被告因五邑大学强行干预，无法保证合同全部（或部分）租赁给原告，合同自然终止，双方不负任何法律责任。被告于2017年8月28日向原告寄送《解除〈商铺租赁合同〉通知书》，该通知书内容如下：本公司江门市纯自然装饰建材发展有限公司（甲方）与你（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定由你租用位于江门市五邑大学研究生楼首层、二层物业，租赁期限自2015年7月10日起至2020年7月9日止。合同签订后，本公司将租赁物交付给你使用至今，现因五邑大学要收回本合同的租赁物。因此，本公司需要与你提前解除租赁关系，并希望能友好协商处理此事，尽量减轻对你带来的影响。对于解约的问题，现正式通知你：一、本公司自2017年10月31日起与你解除商铺租赁关系。二、请你及时做好搬离租赁物的准备。三、请你于2017年10月31日将上述租赁物交还给本公司，并请你尽快与本公司联系人吴家兴联系协商处理解除合同以及移交租赁商铺的有关事宜。落款时间为2017年8月23日。原告认为被告发出《解除〈商铺租赁合同〉通知书》，不符合法定或者约定的解除合同条件，故诉至本院要求确认该通知书不具有解除合同的法律效力。另查明，经本院调查询问，原、被告是否主张解除合同，原告表示仅要求法院确认被告发出《解除〈商铺租赁合同〉通知书》的效力，被告亦表示在本案中不对合同的解除问题提出反诉。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，涉案租赁合同合法有效，但合同的租赁期限应以不超过原租赁期限为限，否则超过部分的约定无效。关于被告要求中止本案审理的问题。被告以本案租赁合同能否继续履行应以江门市邑大产业有限责任公司诉吴家兴租赁合同纠纷（立案案号为：（2018）粤0703民初1084号）一案的审理结果为本案审理的依据为由，向本院提出中止本案审理，待（2018）粤0703民初1084号案件审理结束后，再恢复审理。但本案原告仅请求确认被告发出的解除合同通知不具有解除合同的法律效力，并无涉及合同是否继续履行，无须以（2018）粤0703民初1084号案的审理结果为裁判依据，故对被告要求中止本案审理的主张不予支持。关于被告在2017年8月28日所发出的通知（落款时间为2017年8月23日）是否具有解除合同效力的问题。《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，本案中，租赁合同的履行不存在不可抗力，也不存在双方约定的一方有权单方提出解除合同的情形，被告也无证据证明原告存在违约导致解除合同，因此被告于2017年8月28日所发出的通知（落款时间为2017年8月23日）不符合前述规定，故该通知不具有解除租赁合同的效力。关于本案租赁合同能否继续履行的问题。虽然原告没有提出继续履行合同的诉请，但在本案中，纯自然公司提交的《关于〈关于急速清理回收学校商铺的回复与建议〉的复函》、《停水停电的通知》等证据，证明五邑大学在租赁期限届满后，曾于2016年12月至2017年7月期间多次发出通知要求收回涉案商铺。在五邑大学要求收回涉案商铺后，纯自然公司已丧失了对涉案商铺的占有、使用、收益的合法权利，其与ＸＸ足浴签订的转租合同即《商铺租赁合同》亦已丧失继续履行的基础。但鉴于双方当事人未对解除合同提出明确的诉讼请求，故根据不诉不理的原则，解除合同的事宜本案不予处理，原、被告可另案确定和处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，判决如下：确认被告江门市纯自然装饰建材发展有限公司于2017年8月28日所发出的《解除〈商铺租赁合同〉通知书》（落款时间为2017年8月23日）不具有解除合同的效力。本案受理费100元,由被告江门市纯自然装饰建材发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 长  梁 珊审 判 员  吴翠青人民陪审员  李樊荇二〇一八年五月十四日法官 助理  陈祎姗书 记 员  李伟铭