江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终7156号上诉人（原审被告、反诉原告）：茅丽华，女，1956年1月5日生，汉族。委托诉讼代理人：肖霄，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘小影，女，1984年3月30日生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡全兵，男，1976年9月16日生，汉族。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王新永，安徽凯安律师事务所律师。原审第三人：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈海利，该公司员工。委托诉讼代理人：林晨，该公司员工。上诉人茅丽华因与被上诉人刘小影、胡全兵，原审第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初3633号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茅丽华上诉请求：撤销一审判决，改判解除涉案房屋买卖合同，由刘小影、胡全兵支付违约金，或将本案发回重审；一、二审诉讼费由刘小影、胡全兵承担。事实与理由：1.一审认定事实不清，作出错误判决。上诉人在被上诉人出现迟延履行合同时即向对方作出了解除合同的意思表示，对方也已接受，上诉人解除合同的行为已履行，被上诉人并未在解除之日起三个月内起诉确认上诉人解除行为是否有效，因此，涉案买卖合同已经解除，被上诉人起诉要求继续履行合同已无事实和法律依据，一审判决继续履行买卖合同明显错误。2.涉案合同履行过程中发生了情势变更，导致买卖双方显失公平，合同应予解除，对此观点一审不予采纳错误。《最高人民在关于适用》若干问题的解释（二）第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。上诉人在订立合同时无法预见到房屋价格大幅上涨，即情势变更超出了正常的范围，本案中情势变更的发生在客观上使合同的基础和预期的目的发生根本性的动摇，如继续履行，将对上诉人明显不利。3.一审法院最终也认定被上诉人须承担违约责任，其拖延履行已构成根本性违约，上诉人依法行使解除权合理合法。被上诉人刘小影、胡全兵辩称，一审法院认定事实清楚,适用法律正确。国家出台的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》对房地产交易市场价格的影响，并不能构成情势变更，茅丽华以此为由主张解除合同，没有事实和法律依据。一审判决继续履行合同，充分体现了合同应遵守诚实信用原则。请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人我爱我家公司陈述，尊重法院判决。刘小影、胡全兵向一审法院起诉请求：1.判令茅丽华继续履行《房地产买卖中介合同》及《房地产买卖契约》所确定的义务，协助办理南京市江宁开发区佛城西路11号江南青年城绯云苑8-301房屋过户手续；2.判令茅丽华支付逾期办理过户违约金145000元；3.诉讼费用由茅丽华承担。茅丽华向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《房地产买卖中介合同》和《房地产买卖契约》；2.刘小影、胡全兵支付违约金145000元；3.刘小影、胡全兵支付的定金20000元不予返还。一审法院认定事实：2015年12月5日，茅丽华（甲方）、刘小影（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，该合同约定：甲方委托丙方出售位于江宁开发区佛城西路11号江南青年城绯云苑8-301室，房屋售价1450000元；三方商定，有下列行为之一的应当承担违约责任：无正当理由不履行合同……其他造成丙方无法完成委托事项的行为；违约行为方选择违约金145000元分别支付给各守约方；甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金20000元；乙方办理商业贷款1010000元，甲乙双方应于2015年12月20日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关资料；甲乙方约定贷款预审通过后7日内办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款410000元整。当日，茅丽华收到刘小影支付的定金20000元，刘小影向我爱我家公司支付中介费29580元。茅丽华（甲方）与刘小影、胡全兵（乙方）签订《南京市江宁区房地产买卖契约》，甲方于2016年1月9日先行至银行签字，乙方于2016年2月22日至银行签字，该合同落款时间为2016年2月22日，合同约定：甲方自愿将坐落于南京市江宁开发区佛城西路11号江宁青年城绯云苑8-301室，房屋价款为1450000元，甲乙双方协商一致以三方中介买卖合同为准。我爱我家公司通知茅丽华、刘小影、胡全兵于2016年3月10日办理房屋过户手续。胡全兵于2016年3月10日向中国银行申请办理了银行本票一张，收款人为茅丽华，金额为410000元，用于支付房屋首付款。当日，茅丽华向刘小影、胡全兵及我爱我家公司员工表达了不愿意继续卖房的意愿，这是茅丽华首次表示不愿意卖房的想法。一审庭审中，茅丽华表示其于2016年3月9日上网查询了国家政策，发现相关政策颁布后房价大幅上涨，所以于次日提出不想卖房。一审另查明，刘小影与胡全兵系夫妻关系，二人均系购房人。刘小影、胡全兵已于2016年6月17日将首付款410000元提存至一审法院。本案一审归纳本案争议焦点是：一、案涉《房地产买卖中介合同》及《南京市江宁区房地产买卖契约》应继续履行还是应该解除；二、茅丽华是否违约并应支付违约金；三、刘小影、胡全兵是否违约并应支付违约金。一审法院认为，合法的买卖关系应受法律保护。双方签订的购房协议是当事人真实意思表示，合法有效。关于争议焦点一，卖方茅丽华称买方刘小影、胡全兵拖延办理银行贷款，违约在先，应当解除双方合同。茅丽华于2016年1月9日先行前往银行办理了手续，刘小影、胡全兵于2016年2月22日前往银行办理了手续，后我爱我家公司通知了茅丽华买方已经办理手续并约定2016年3月10日办理过户手续，在2016年1月9日至2016年3月9日期间，卖方茅丽华均未表示因买方刘小影、胡全兵的迟延办理银行贷款手续而要求解除双方合同，该行为视为默许了该迟延行为并以自身实际行动继续履行案涉合同。故前述要求解除合同的理由并不属于法定解除合同的情形。一审庭审中，茅丽华亦表示其2016年3月9日上网查询发现房价大幅上涨，于次日表示不再出售案涉房屋。法律规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，合同的订立系当事人真实的意思表示，是相对稳定的状态。而房地产市场受外界多种因素的影响，房屋价格亦随之变动，是相对变化的状态。若当事人不遵循诚实信用原则，在房价产生大幅变化的时候跟随自身的利益对合同作出相应的处分，那么将使房地产交易陷入不稳定的状态，依法成立的合同被随意破坏，不利于市场的健康发展，亦是对诚实信用原则的破坏。综上，在不符合约定及法定解除合同条件的情况下，不应轻易解除当事人在意思自治情形下签订的合同，案涉《房地产买卖中介合同》及《南京市江宁区房地产买卖契约》不符合约定及法定解除条件，应当继续履行。关于争议焦点二，案涉合同约定买卖双方应于2015年12月20日前至银行办理贷款手续，由于买方自身原因，直至2016年2月22日办理完毕贷款手续，该行为违反了合同的约定，法律规定，当事人就迟延履行约定了违约金的，违约方支付了违约金后，还应当继续履行，故买方虽然已经履行了相关合同义务，但仍应按照合同约定支付违约金。关于争议焦点三，案涉合同约定无正当理由不履行合同的，应当支付违约金。卖方茅丽华因房价上涨而拒绝继续履行合同属于无正当理由拒不履行合同，故应按照合同约定支付违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决：一、刘小影、胡全兵与茅丽华应继续履行案涉《房地产买卖中介合同》、《南京市江宁区房地产买卖契约》。二、茅丽华于判决发生法律效力之日起10日内支付刘小影、胡全兵违约金145000元。三、刘小影、胡全兵应于判决发生法律效力之日起10日内支付茅丽华违约金145000元。以上两项抵扣，刘小影、胡全兵与茅丽华互相不承担给付违约金义务。四、驳回刘小影、胡全兵的其他诉讼请求。五、驳回茅丽华的其他诉讼请求。一审案件受理费3280元，减半收取1640元，保全费5000元，由刘小影、胡全兵负担40元，茅丽华负担6600元；一审反诉案件受理费1640元，由茅丽华负担40元，刘小影、胡全兵负担1600元。当事人二审中没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案《房地产买卖中介合同》、《房地产买卖契约》系各方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。本案中，被上诉人未按合同约定于2015年12月20日去银行办理贷款签字手续，而实际于2016年2月22日到银行办理了签字，具有迟延履行合同的行为，构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人主张其于2016年1月下旬告知被上诉人解除涉案合同，没有证据予以证实，本院不予采信。即使上诉人在2016年1月下旬向被上诉人提出过解除合同，首先，未得到对方同意，双方未达成解除合同的意思表示，即双方未协商解除涉案合同；其次，被上诉人虽然存在延迟履行合同的行为，但其未表示拒绝履行合同义务，涉案合同中亦未将迟延履行贷款签字手续约定为合同解除条件；第三，被上诉人违约迟延办理签字手续，未构成根本性违约，亦不符合合同法规定的解除情形，故上诉人主张涉案合同已于2016年1月中下旬解除，没有事实和法律依据，本院不予采纳。合同生效后，当事人应当遵循诚实信用原则等，按约履行自己的义务。房屋属于商品，其价格必然会随着市场需求及政策变化等出现波动。本案各方当事人均具有相应认知能力，对自己的行为后果应当有一定的预见性，亦应承担相应的结果，上诉人认为，房屋市场价格因国家政策调整出现大幅增长，系情势变更，依据不足，本院不予采信。综上所述，上诉茅丽华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3280元，由上诉人茅丽华负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  汪德全审判员  白文虎二〇一六年十一月十五日书记员  王 慧