江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终1745号
上诉人（原审被告、反诉原告）：娄坤。
委托诉讼代理人：刘冰烨、杨继泽，江苏向天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宿迁恒大华府置业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区宿支路。
法定代表人卢亚雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛文隆，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人娄坤因与被上诉人宿迁恒大华府置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
娄坤上诉请求：二审法院撤销一审判决，改判驳回恒大公司的诉讼请求、支持娄坤的一审诉讼请求。理由如下：1.原审法院认定事实错误。恒大公司迟延交付房屋是普遍存在的事实，不能认为其拒不交付房屋是行使先履行抗辩权。2.娄坤未能按约支付余款责任在于恒大公司。商品房买卖如需按揭贷款，首先由出卖方初步审查购房户的贷款主体资格，其初审认为符合银行按揭贷款条件的，才会和购房户签订商品房按揭贷款买卖合同。娄坤是基于对恒大公司初审意见的信任才签订商品房按揭贷款合同，但事后银行以娄坤年纪太轻不予办理按揭贷款，这完全是恒大公司初审不严造成，在此情况下，双方只能另行协商付款方式。3.恒大公司虽然整体工程提供了竣工验收备案表，并不代表其出售给娄坤的房屋不存在质量问题。娄坤委托南京方正建设工程质量检测有限公司对涉案房屋实地破拆取样，检测结果表明，恒大公司使用的钢筋拉伸性能不符合质量标准。4.按照双方签订的商品房买卖合同约定，恒大公司应于2013年9月30日前向娄坤交付验收合格的商品房，但恒大公司直到2014年3月15日才完成工程竣工验收合格备案，这是客观存在的违约事实。娄坤依法享有合同解除权。
恒大公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
恒大公司向一审法院起诉请求：娄坤给付购房款1650000元及违约金（以1650000元为基数，按照每日万分之三标准，自2011年10月24日起计算至实际给付之日止）。
娄坤向一审法院反诉请求：1.解除娄坤与恒大公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201109240001）；2.恒大公司立即返还娄坤已交付的购房款1113808元；3.恒大公司支付娄坤迟延交房违约金（以1113808元为基数，按照每日万分之三从2011年9月23日起算至实际退款之日止，暂计算至2015年7月2日共计467799元）。
一审法院认定事实：2011年9月24日，恒大公司、娄坤签订商品房买卖合同一份，约定主要内容：娄坤以2763808元的价格购买恒大公司开发的宿迁市宿城区恒大华府第15幢1单元2501号房；娄坤于2011年9月23日前支付楼款1113808元，余款1650000元须在2011年9月26日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，并在一个月内打入出卖人账户；买受人逾期付款，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人于2013年9月30日前将房屋交付买受人，住宅项目应符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》的规定，并取得住宅项目交付使用通知书；出卖人逾期交房，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。娄坤于2011年9月24日支付楼款1113808元，余款1650000元至今未付。2014年3月15日，涉案房屋完成竣工验收备案。
一审法院认为，恒大公司、娄坤签订的商品房买卖合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人均应按合同约定履行各自权利义务。恒大公司主张娄坤给付剩余购房款1650000元，符合法律规定，予以支持。恒大公司主张娄坤按合同约定给付逾期付款违约金，符合法律规定，予以支持，但起算时间应为2011年10月26日（2011年9月26日之后一个月）。娄坤辩称违约金过高，请求予以调低。一审法院认为，恒大公司、娄坤约定的违约金计算标准（月息0.9%）未超过中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍，结合违约金的惩罚性质，约定的违约金并非过高。娄坤这一辩称意见，不予支持。娄坤辩称恒大公司承诺帮助办理剩余房款银行贷款手续，因恒大公司不能为娄坤办理银行贷款手续，致使剩余房款未能给付。恒大公司对此不予认可，主张恒大公司提供的服务是协助购房人将其办理按揭贷款所交资料转交银行，贷款是否成功办理与恒大公司没有任何关系。原审法院认为，娄坤辩称恒大公司承诺帮助办理剩余房银行贷款手续，恒大公司不予认可，对此娄坤未能举证证明。另从合同约定内容“余款1650000元娄坤在2011年9月26日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，并在一个月内达出卖人账户”上也看不出恒大公司办理银行贷款的义务。故对娄坤这一辩称意见不予支持。
娄坤主张涉案房屋质量不合格、恒大公司未按约定时间交付房屋，反诉请求解除合同、返还购房款、给付迟延交房违约金。恒大公司辩称房屋质量合格，娄坤迟延交付购房款，恒大公司有权拒绝向娄坤交付房屋。一审法院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，娄坤负有向恒大公司给付剩余购房款1650000元的义务，该义务履行时间（2011年10月26日）在恒大公司交付房屋之前（2013年9月30日），且涉案房屋已于2014年3月15日完成竣工验收合格备案，故在娄坤未给付剩余购房款前，恒大公司有权拒绝向娄坤交付房屋，娄坤以恒大公司迟延交房主张解除合同、返还购房款、给付迟延交房违约金，不予支持。
娄坤主张涉案房屋质量不合格，申请质量鉴定。恒大公司主张房屋质量合格，并提供竣工验收备案表。一审法院认为，从竣工验收备案表上可以看出涉案房屋质量合格，娄坤主张涉案房屋质量不合格，未能提供适当证据。故对娄坤申请对涉案房屋质量是否合格进行鉴定，不予准许。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、娄坤于判决生效之日起十日内给付恒大公司购房款1650000元及违约金（以1650000元为基数，按照每日万分之三标准，自2011年10月26日起计算实际给付之日止）；二、驳回娄坤的反诉请求。本诉案件受理费24748元、反诉案件受理费9517元，由娄坤负担。
本院二审期间，娄坤围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。娄坤所举的证据为：公证文书及检测报告、检测费发票以及检测公司资质证明，旨在证明涉案房屋经过南京方正建设工程质量检测有限公司现场检测，证实所使用的钢筋等主要建筑材料严重不合格，影响建筑物的安全，恒大公司存在根本违约，娄坤有权解除合同并要求赔偿。恒大公司质证认为，检测报告不能作为证据使用，鉴定程序不合法，对鉴定报告结论也不予认可。本院认定如下：娄坤在二审提供的证据并不能证明涉案房屋存在质量问题。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，依法予以确认。
本院认为，恒大公司与娄坤签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，双方均应该按照合同约定的内容履行。该合同约定“余款1650000元娄坤须在2011年9月26日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，并在一个月内打入出卖人账户”，但是恒大公司、娄坤一致陈述，根据银行业办理按揭贷款的相关规定，娄坤无法办理涉案房款的按揭贷款。由于娄坤客观上无法通过办理按揭贷款来支付购房款，涉案商品房买卖合同已无法继续履行，并且合同无法履行的结果并非双方当事人所能预料的，不能归责于双方当事人。故，涉案商品房买卖合同应予解除。因合同解除，故恒大公司应将收取的部分购房款1113808元退还给娄坤。
综上所述，娄坤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第1340号民事判决；
二、解除宿迁恒大华府置业有限公司、娄坤签订的商品房买卖合同（合同编号201109240001）；
三、宿迁恒大华府置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还娄坤购房款1113808元；
四、驳回宿迁恒大华府置业公司的诉讼请求；
五、驳回娄坤的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费24748元、反诉案件受理费9517元，二审案件受理费24748元，合计59013元，由上诉人宿迁恒大华府置业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 震
审 判 员 陈 民
代理审判员 葛 娜
二〇一六年九月十八日
法官 助理 赵迎娣
书 记 员 冯 邻
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