杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第270号
原告（反诉被告）：颜孙敏。
委托代理人：陈款，浙江智仁律师事务所律师。
被告：杭州余杭荆丰股份经济合作社，住所地：浙江省杭州余杭区五常街道荆丰社区。
法定代表人：万国强，书记。
委托代理人：胡晓青，系合作社员工。
委托代理人：严君良，该合作社员工。
被告（反诉原告）：华盛达控股集团有限公司，住所地：浙江省德清县武康中心北路898号。
法定代表人：袁建华，董事长。
委托代理人：曹毅，该公司员工。
原告颜孙敏诉被告杭州余杭荆丰股份经济合作社（以下简称荆丰合作社）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员吴高高适用简易程序进行审理。根据华盛达控股集团有限公司（以下简称华盛达公司）申请，本院依法追加华盛达公司为本案被告并受理其反诉，于2015年4月23日公开开庭进行了第一次审理。因案情复杂，本案依法转入普通程序，并组成合议庭，于2015年9月14日、2016年1月5日两次开庭审理。颜孙敏及其委托代理人陈款、荆丰合作社的委托代理人胡晓青（第一次）、严君良（第二次、第三次）、华盛达公司的委托代理人曹毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
颜孙敏起诉称：荆丰合作社与华盛达公司共同投资杭州盛丰铭座置业有限公司（以下简称盛丰置业公司），并以盛丰置业公司名义开发、建设了盛丰铭座楼盘。2013年1月6日，颜孙敏与盛丰置业公司签署《房屋租赁合同》，约定盛丰置业公司将华盛达.巢堂项目中约2715.52平方米房屋出租给颜孙敏开设旅馆使用。为此，颜孙敏依约向盛丰置业公司支付了148675元履行保证金和半年租金247790.5元，并于2013年8月接收房屋后向杭州市工商行政管理局办理了企业名称预先核准登记，之后又支出200多万元，对承租房屋进行装修，准备对外营业。2014年，颜孙敏装修好房屋准备营业，却发现盛丰置业公司已于2013年11月被清算注销，相关房屋的产权已办理登记在荆丰合作社名下，故颜孙敏持2013年1月6日签署的租赁合同已无法办理营业执照。为此，颜孙敏与荆丰合作社协商，希望荆丰合作社能配合办理营业执照，但荆丰合作社称该房屋使用权在华盛达公司，未予配合。颜孙敏无奈诉至法院，请求判令：1、荆丰合作社继续履行颜孙敏与原盛丰置业公司签订的《房屋租赁合同》，配合颜孙敏办理营业执照，并保障租赁房屋的正常使用；2、荆丰合作社安排租赁房屋物业向颜孙敏的客户赔礼道歉；3、荆丰合作社承担本案的诉讼费用。
荆丰合作社答辩称：涉案租赁房屋一直系由华盛达公司进行租赁、管理。造成本案纠纷，系因颜孙敏违反合同约定，改变租赁物用途并拖欠租金，违约在先，故要求驳回颜孙敏的诉讼请求。
华盛达公司答辩并反诉称：颜孙敏起诉主张的事实理由与实际不符。本案中，涉案《房屋租赁合同》确系华盛达公司与荆丰合作社作为股东共同注册的项目公司即盛丰置业公司与颜孙敏签署，相关房屋产权人亦为荆丰合作社。但根据华盛达公司与荆丰合作社于2013年10月30日签订的《协议书》约定，盛丰置业公司注销后的法人权益由华盛达公司承继，其注销前与承租户所签《房屋租赁合同》均交由华盛达公司负责行使和履行，故华盛达公司对涉案标的房屋租赁合同享有独立请求权。而根据颜孙敏与盛丰置业公司签订的《租赁合同》约定，租赁房屋的租赁用途：仅用作旅馆使用，且乙方（颜孙敏）保证租赁物业在2014年6月30日前正式营业。但颜孙敏至今未办理营业执照，未以旅馆业务正式营业，而系擅自将物业以单身公寓的形式转租给众多第三方，导致合同无法履行，颜孙敏的行为已构成违约，华盛达公司作为涉案租赁合同的权利义务继受主体，有权提出解除合同。同时，租赁合同履行期间，颜孙敏未按双方合同第五条中关于“每期租金需提前一个月支付，先付后用”之约定，于2014年12月1日前支付2015年1月1日起至2015年6月30日的租金247791元，且逾期日期已超过60天，已构成根本违约。因此，根据双方《租赁合同》第四条约定“如乙方未在该期限前正式营业的，每逾期一日，乙方应当支付甲方违约金5000元／日”以及第十三条（13-5）第二项、第四项、第五项约定“甲、乙双方同意，乙方未征得甲方书面同意，擅自改变本合同约定的租赁物业用途的；乙方擅自转租该物业、转让该物业承租权或与他人交换各自承租的物业，未经甲方同意的；乙方逾期不支付租金累计超过60日的，乙方应支付甲方当年租金20%违约金，并承担因此给甲方造成的经济损失，且甲方有权解除合同，收回租赁房屋，已收取的履约保证金不予退还”等合同约定，华盛达公司特提出请求依法判令：1、解除颜孙敏与盛丰置业公司于2013年1月6日签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁房屋；2、颜孙敏支付给华盛达公司房屋租金122198.4元（自2015年1月1日起暂计算至2015年3月31日，2015年4月1日起至颜孙敏实际返还房屋之日止的租金及房屋占用费按每日1357.76元，另算计付）；3、颜孙敏支付给华盛达公司违约金99116元、逾期开业违约金300000元；4、判准颜孙敏已支付的履约保证金148675元不予返还；5、本案的诉讼费用由颜孙敏承担。
对于华盛达公司提出的反诉请求，颜孙敏答辩称：荆丰合作社与华盛达公司的陈述与事实不符。本案系因荆丰合作社与华盛达公司违约在先。因为：1.本案合同履行过程中，盛丰置业公司被注销，但荆丰合作社与华盛达公司并未向颜孙敏履行告知义务，也没有与颜孙敏变更租赁合同及更改房屋押金和保证金收款单位。2.颜孙敏在2013年8月已经向工商局申请营业执照，并按照酒店标准进行装修。但在办理营业执照时，因租赁房屋没有产权证，导致营业执照未能及时办理，而荆丰合作社在2014年取得房产证书后，并未向颜孙敏履行通知义务。3.涉案租赁房屋合同的权利义务由华盛达公司继受履行，在本案开庭前，颜孙敏没有接收到任何书面依据。4.颜孙敏在未取得营业执照的情况下，开展旅馆长租房业务，系以公司名义对外经营，并未以个人名义与客户往来。相关的业务开展，华盛达公司的董事长曾进行参观，表示认可，物业公司也给予了积极的支持。只是后来，华盛达公司有意在合同上找空子，采用给每位住户发律师函、发停电停水通知，以颜孙敏转租为由，要求颜孙敏将原定15年租赁期限改成8年，并故意与荆丰合作社采用不收受颜孙敏交付租金等方式，迫使颜孙敏解除合同。因此，颜孙敏认为，荆丰合作社与华盛达公司违反合同诚实信用原则，提出解除合同并要求颜孙敏承担违约责任，是没有相应的事实及法律依据的。故请求依法驳回华盛达公司的诉讼请求。
荆丰合作社对华盛达公司的请求主张不持异议。
颜孙敏为支持其诉讼主张，向本院提交并陈述了下列证据材料：
1.建设工程施工许可证、工程竣工验收消防备案情况登记表、房屋租赁合同各一份，用以证明颜孙敏承租盛丰置业公司持有的涉案房屋，并于2013年1月6日签订书面合同，双方约定了租赁物用途、租期及租金等相关合同条款内容的事实；
2.企业名称预先核准申请书、通知书两份，用以证明颜孙敏收到承租房屋开办旅馆，并在免租装修期内便开始申请办理营业执照的事实；
3.盛丰置业公司股东会决议一份，用以证明荆丰合作社与华盛达公司系盛丰置业公司股东的事实；
4.盛丰置业公司工商注销证明一份，用以证明盛丰置业公司已于2013年年底注销的事实；
5.产权证一份，用以证明颜孙敏承租的房屋产权已登记给荆丰合作社所有的事实。
6.收据两份，用以证明原告已按合同约定支付了保证金148675元及租金247790.5元（第一期2014年8月30日至2015年2月28日）的事实；
7.录音资料一份，用以证明颜孙敏曾多次催促盛丰置业公司配合办理营业执照的事实。
荆丰合作社未提交证据。
华盛达公司为支持其诉讼主张，向本院提交并陈述了下列证据材料：
1.《关于股东房屋析产及租赁经营协议》一份，用以证明荆丰合作社与华盛达公司协议约定，涉案房屋由华盛达公司对外出租，并履行本案所涉《房屋租赁合同》，华盛达公司继受该合同相关的权利义务，对本案诉讼标的享有有独立的请求权的事实；
2.（2014）浙杭钱证内字第3934号和第18529号公证书各一份，用以证明华盛达公司分别于2014年8月8日、2015年2月21日向颜孙敏寄送解除合同的函，告知盛丰置业公司注销后，由华盛达公司履行合同权利义务，并告知颜孙敏解除合同的事实。
3.颜孙敏出具的回函一份，用以证明颜孙敏已经收到华盛达公司于2015年2月21日向其寄送的函件，且颜孙敏承认将租赁房屋对外出租的事实。
4.营业执照三份，用以证明与涉案同类型租赁房屋承租单位杭州丰收之岭网吧有限公司、杭州登旺贸易有限公司已经办理了营业执照并对外营业，进而待证颜孙敏主张无法办理营业执照的情况不真实。
经质证，荆丰合作社除对颜孙敏提交的证据材料2企业名称预先核准申请书、通知书的证明力提出异议，主张该材料不能证明房屋用途为旅馆外，对其他相关证据材料均不持异议。华盛达公司对颜孙敏提交的证据材料1、3、4、5不持异议，并主张根据证据材料1中的《房屋租赁合同》内容约定，其有权要求单方解除合同，没收履约保证金，并要求颜孙敏腾退房屋，支付租金及违约金。对颜孙敏提交的证据材料2企业名称预先核准申请书、通知书待证2013年8月去办理过营业执照不持异议，但对该材料中未盖章部分内容真实性不予认可，且主张与本案不具关联性。对证据材料6中保证金及租金收据的真实性、合法性及关联性均不持异议，但主张租金的支付期间应为2014年7月1日至2014年12月31日。对证据材料7主张录音时间无法确认，且根据录音内容显示，录音谈话也系发生在华盛达公司通知解除之后形成。颜孙敏对华盛达公司提交的证据材料1的真实性、合法性没有异议，但主张颜孙敏涉案租赁合同的签约单位是盛丰置业公司，现租赁房屋的产权已登记在荆丰合作社名下，故该协议与本案不具关联性，不能证明颜孙敏的待证事实。对证据材料2公证书、证据材料3回函的真实性没有异议，但主张该材料不能证明颜孙敏有承认转租的行为。对证据材料4相关营业执照的关联性提出异议，主张颜孙敏未能办理营业执照，系因荆丰合作社未予配合变更合同主体所致。荆丰合作社对华盛达公司提交的证据材料均予认可。
鉴于当事各方对颜孙敏提交的证据材料1、2、3、4、5、6，华盛达公司提交的证据材料1、2、3的真实性、合法性均不持异议，本院予以确认，作为认定本案相关事实的依据。颜孙敏提交的录音资料，本院结合谈话内容，予以综合认定。华盛达公司提交的证据材料4系第三方注册登记领取的营业执照，颜孙敏提出的关联性异议成立，本院不予确认。
根据本院确认的有效证据以及各方当事人在庭审中的陈述意见，本院认定的本案事实如下：
2013年1月6日，颜孙敏（乙方）与盛丰置业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由颜孙敏（乙方）承租盛丰置业公司（甲方）商铺，双方合同第一条约定租赁物范围为：杭州市余杭区五常街道荆丰社区盛丰铭座项目（推广名：华盛达.堂巢）商铺，面积为2715.52平方米。第二条租赁用途：旅馆；第三条租赁期限：15年，自甲方交付该物业之日起计租（以甲方交房书时间为准）。其中租赁期的前12个月为免租期。在免租期间，甲方不收取乙方租金。第四条物业交付：甲方于2013年6月30日前，将合同约定的物业交付给乙方使用，交付方式为甲方书面通知乙方办理交付手续；乙方保证租赁物业在2014年6月30日前正式营业，如乙方未在该期限前正式营业的，每逾期一日，乙方应当支付甲方违约金5000元／日。第五条租金支付及租赁保证金：该房屋租金依建筑面积计算，折合单位租金为0.5元／天／平方米，第1年租金免租，第2年至第4年每年租金金额为495582元，第5年至第12年的租金标准是以第4年租金的标准为基础，每年累进递增5%（第5年租金在第4年租金基础上增加5%，第6年租金在第5年租金基础上增加5%，以此递增）。第13年至第15年的租金价格由双方于第12年租赁期限届满前半年根据市场价格另行协商确定。乙方于物业交付当日向甲方支付第二年上半年租金，之后的每期租金需提前一个月支付，先付后用；租金不包括物业管理费、户内水电费等费用；乙方支付履约保证金148675元，履约保证金具有等同保证金的效力。第十一条约定：乙方在租赁期内，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的物业部分或全部转租给第三方。……乙方在经营期间应合法经营，并自行办理经营所需的相关证照，开业时必须满足消费、人防、环保、城管、卫生等部门规定。乙方在经营期间发生的任何问题或事件，均由乙方自行解决并承担全部法律责任。第十三条合同的变更、终止、解除及违约责任：甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，乙方应支付甲方当年租金20%违约金，并承担因此给甲方造成的经济损失，且甲方有权解除合同，收回租赁房屋，已收取的履约保证金不予退还：（一）乙方利用该物业进行违法活动的，或者未满足第十一条之经营约定的；（二）乙方未征得甲方书面同意，擅自改变本合同约定的物业租赁用途；（三）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（四）乙方擅自转租该物业，转让该物业承租权或与他人交换各自承租的物业，未经甲方书面同意的；乙方逾期不支付租金累计超过60日的；……若因乙方原因导致租赁关系提前终止，乙方应将该物业及时归还甲方。在甲方书面通知乙方的一周内不能及时归还的，视为非法占用，甲方有权没收履约保证金，并要求乙方赔偿损失，对乙方的额装修不予赔偿，……，如乙方逾期归还该物业超过一周以上的，乙方除承担前述责任外，还应承担逾期归还房屋的违约金，即逾期一天，每天按日租金（按逾期当年租金计算）二倍支付甲方违约金。甲方依据本合同之规定及因乙方违约解除合同的或乙方单方提前终止合同的，则甲方对乙方装修、搬迁等各项投入不予赔偿。……。第十四条房屋收回的验收约定：租赁期满或提前退租的（包括甲方依照本合同约定或法律规定解除或提前终止本合同和乙方违反合同约定单方解除合同或提前终止合同）属于乙方的固定装修、装饰物的所有权无偿归甲方所有等合同内容。
合同签订后，盛丰置业公司于2013年1月11日向颜孙敏开具了148675元的履约保证金收款收据，并于2013年9月27日向颜孙敏开具了247790.5元租金收据，注明租金期为2014年7月1日至2014年12月31日。
2013年8月颜孙敏接收承租房屋，开始对租赁房屋进行装修，并自2013年11月23日起以杭州家联酒店管理有限公司的名义对租赁房屋进行管理，分间出租。期间，颜孙敏于2013年8月19日、2014年8月18日两次向杭州市工商行政管理局提交企业名称预先核准申请书，并经该局审核同意颜孙敏预先作为投资人出资，住所设置于租赁房屋的企业名称为：杭州钱库酒店管理有限公司。
2013年10月31日，荆丰合作社与华盛达公司签订《关于股东房屋析产及租赁经营协议》，约定：一、盛丰置业公司“盛丰铭座”项目1层所有商铺产权、3层49套房源、4层11套房源产权登记至乙方（荆丰合作社）名下；剩余产权登记至甲方名下（华盛达公司）。二、盛丰置业注销前与承租户已签订的所有《房屋租赁合同》所涉的房屋（无论析产登记在甲乙方任何乙方名下）均以乙方名义享有和承担，房屋出租所得的收益由甲乙双方按有关合同约定进行分配。
2013年11月11日，盛丰置业公司股东，即荆丰合作社和华盛达公司召开股东会，决议解散盛丰置业公司，并成立清算组。2013年12月30日，盛丰置业公司清算组出具《盛丰置业公司注销清算报告》，报告清算工作，并依法注销盛丰置业公司。
2014年8月6日，华盛达公司向浙江省杭州市钱塘公证处申请，要求对华盛达公司向颜孙敏邮寄《关于解除〈房屋租赁合同〉的函》（以下简称《解除函一》）及《继承协议》的行为进行公证，该公证处于8月8日出具的（2014）浙杭钱证内字第18529号公证书载明，华盛达公司于2014年8月6日以国内特快专递邮件方式向颜孙敏（地址：杭州市西湖区古墩路亲亲家园幸福里19-2-501室）邮寄《关于解除〈房屋租赁合同〉的函》及《继承协议》，并现场取得编号为1074641078807的国内标准快递详情单。
2015年2月10日，华盛达公司再次向浙江省杭州市钱塘公证处申请，要求对华盛达公司向颜孙敏邮寄《关于解除〈房屋租赁合同〉的函》及《继承协议》的行为进行公证，公证处于2月11日出具的（2015）浙杭钱证内字第3934号公证书载明，华盛达公司于2015年2月10日以国内特快专递邮件方式向颜孙敏（地址：杭州市西湖区古墩路亲亲家园幸福里19-2-501室）邮寄《关于解除〈房屋租赁合同〉的函》及《继承协议》，并现场取得编号为1042052512212的国内标准快递详情单。前述函件送达后，颜孙敏于2015年2月14日，向华盛达公司回函，主张荆丰合作社和华盛达公司在2013年11月注销盛丰置业公司以及涉案合同履行过程中，一直未告知颜孙敏涉案房屋租赁合同的权属变更，并配合变更涉案租赁合同主体，导致颜孙敏未能办理工商营业执照，正式对外营业。故认为解除合同没有依据。为此，三方协商无果，遂涉讼。
本院认为，颜孙敏与盛丰置业公司签订的《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，其中关于违约责任的约定合法有效，不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应按照该约定履行，并应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。
本案中，关于合同履行，因盛丰置业公司业已清算注销，涉案的租赁房屋在租赁期间发生了所有权变动，由荆丰合作社受让取得该房屋的所有权，故荆丰合作社作为房屋受让人承继履行涉案租赁合同。因荆丰合作社和华盛达公司就租赁房屋合同的权利义务进行约定，由华盛达公司继受、履行该合同的相关权利义务，故华盛达公司有权就本案争议合同提出相应的权利主张，并要求承租方履行相关合同义务并承担相应的合同责任。现三方就合同履行发生争议，荆丰合作社及华盛达公司明确表示要求解除合同，返还租赁房屋，双方合同的履行基础已不存在，故对颜孙敏要求继续履行合同并配合办理营业证照的诉讼请求，本院不予支持。
关于合同解除，颜孙敏在合同履行过程中，未征得盛丰置业公司书面同意，擅自将房屋分间对外出租，该营业方式与双方约定租赁用途仅为旅馆使用不符，且颜孙敏在2014年6月30日前未以旅馆经营的方式正式营业，有违双方的合同约定。故荆丰合作社及华盛达公司依照涉案合同约定，主张解除合同，收回房屋，理由正当，本院予以支持。
关于租金给付和违约责任承担，颜孙敏承租并实际使用租赁房屋，按照双方约定，应及时履行租金交付义务，因此，华盛达公司要求颜孙敏支付5015年1月1日后未付租金及房屋占用费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但于本案中，华盛达公司和荆丰合作社决议并注销盛丰置业公司，并未及时告知颜孙敏并协助办理相关合同履行的变更手续，系颜孙敏履约不能的重要原因，且华盛达公司和荆丰合作社、盛丰置业公司之间对涉案租赁合同的权利义务承继的约定，各方亦未及时通知颜孙敏并导致本案纠纷形成，故华盛达公司主张要求荆丰合作社支付租金逾期违约金99116元及逾期开业违约金300000元，并没收履约保证金148675元的诉讼请求，本院不予支持。至于合同解除后，对案涉租赁房屋装饰、装修以及保证金的处理，各方可据实协商或另案主张，本案不予处理。对于颜孙敏要求荆丰合作社安排租赁房屋物业向其客户赔礼道歉的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）颜孙敏与原杭州盛丰铭座置业有限公司于2013年1月6日签订的《房屋租赁合同》，于本判决生效之日起解除；
二、原告（反诉被告）颜孙敏于本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）华盛达控股集团有限公司腾退第一项合同项下的房屋；
三、原告（反诉被告）颜孙敏支付被告（反诉原告）华盛达控股集团有限公司房屋租金（自2015年1月1日起至本判决确定的合同解除之日止，按每日1357.76元结算计付），于判决生效后三十日内付清；
四、原告（反诉被告）颜孙敏支付被告（反诉原告）华盛达控股集团有限公司房屋占用费（自合同解除次日起至房屋实际腾退之日止，按每日1357.76元结算支付），于判决生效后三十日内付清；
五、驳回原告（反诉被告）颜孙敏的本诉诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）华盛达控股集团有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，由原告（本诉被告）颜孙敏负担，反诉案件受理费10500元，由原告（反诉被告）颜孙敏负担2500元，被告（反诉原告）华盛达控股集团有限公司负担8000元，于判决书生效之日起十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院，对本诉部分不服的向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元，对反诉部分不服的向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10500元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈自勇
代理审判员 吴高高
人民陪审员 李 华
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 杜 洁