广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第2号
原告（反诉被告）：梁月华，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××3245。
被告（反诉原告）：任剑良，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××3230。
委托代理人：李慧，系广东东成律师所律师。
委托代理人：翁少华。
第三人吴应佳，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××3212。
第三人吴祥明，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××3237。
上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后依法适用简易程序，由代理审判员黄伟独任审判。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将本诉与反诉合并审理，并于2015年1月26日第一次公开开庭进行了审理，原告梁月华、被告任剑良及其委托代理人李慧到庭参加了诉讼。因本案处理结果同吴应佳、吴祥明有法律上的利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼，并于2015年3月13日第二次公开开庭进行了审理，原告梁月华、被告任剑良及其委托代理人李慧、第三人吴应佳、吴祥明到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月24日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定原告将位于西樵镇＊＊605房及605号储物室（以下简称涉讼房屋）转让给被告，房价400000元，中介服务费5000元。被告按协议约定支付购房款380000元后，原告协助被告办理过户登记手续，现上述房屋已经登记在被告任剑良及妻子杜杏梅名下。按约定被告在办理过户手续后应向原告支付剩余购房款及中介费，但被告无故推诿拒付至今。原告认为，上述买卖协议是双方真实意思表示，合法有效，双方理应遵守，被告上述行为属违约行为，已严重侵害了原告合法权益，特起诉，请求判令：1．被告向原告支付购房款20000元；2．被告向原告支付中介费5000元；3．本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1．涉讼房屋买卖合同是无效合同，被告与吴应佳签订房地产买卖合同，且在2014年11月27日吴应佳将涉讼房屋转让予被告。2．原告无权转让涉讼房屋，原告不是涉讼房屋的所有权人。3．在涉讼房屋买卖协议上原告擅自添加中介费，原告称其购买涉讼房屋后又想转让房屋，故没有产生所谓的中介费。请求法院驳回原告诉求。
第三人吴应佳针对原告起诉陈述意见称，不清楚原告与被告之间的关系，第三人吴应佳与原告无关系，吴应佳是与被告签订涉讼房屋买卖合同。
第三人吴祥明针对原告起诉陈述意见称，第三人吴祥明未经第三人吴应佳同意，私下将涉讼房屋出售予原告，原告又将涉讼房屋出售予被告。原告与被告之间是买卖涉讼房屋的关系，其它情况第三人不清楚。
被告反诉称，2014年9月24日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定将原告所有的涉讼房屋（实际为吴应佳所有）转让给被告。2014年10月30日，被告与吴应佳签订《房地产买卖合同》，并且办理了房地产过户手续。吴应佳是涉讼房产的所有人，被告与吴应佳签订的上述买卖合同是双方真实意思表示，为有效合同。签订合同后，被告亦办理了房产过户手续。原告并不拥有涉讼房屋的实际产权，根据《中华人民共和国合同法》第九条及《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》的规定，非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。因此，原、被告签订的上述协议是无效合同。另，根据被告与吴应佳签订的上述买卖合同，房屋交易金额为360000元，现原告已经收取了被告380000元，原告应当返还多收的房款20000元。原告行为侵犯了被告合法权益，特提起反诉，请求判令：1．确认原告与被告签订的《房屋买卖协议》无效；2．原告返还被告购房款20000元；3．原告承担本案诉讼费。
原告针对被告反诉辩称，2014年7月25日原告向吴应佳买入涉讼房屋，9月24日被告主动联系原告购买涉讼房屋。房屋买卖协议是双方自愿签订的，协议合法有效，被告亲自书写尚欠原告购房款20000元。原告不同意退还购房款20000元，双方根据房屋买卖协议履行，原告没有拖欠被告房款，相反被告尚欠原告购房款。
第三人吴应佳针对被告反诉陈述意见称，吴应佳不清楚原告与被告之间有何关系，只知道吴应佳以36万元出售涉讼房屋予被告。被告反诉原告，与第三人无关。
第三人吴祥明针对被告反诉陈述意见称，被告反诉原告，与第三人无关。
诉讼中，原告举证如下：
1．原告身份证明原件1份，用以证明原告诉讼主体资格。
2．常住人口登记卡复印件1份，用以证明被告诉讼主体资格。
3．房屋买卖协议原件1份，用以证明原告出售涉讼房屋予被告。
4．收据NO.6016865、6016838、6016837原件各1份。
5．中国农业银行客户入账通知（收款方）原件2份。
6．银行卡客户交易查询／打印原件1份。
7．银行卡取款业务回单原件1份。
8．中国建设银行转账凭条原件1份。
证据4-8用以证明被告付款情况。
9．税收缴款书（粤地现12786558、12786559、12702753、12786560）原件共4份。
10．发票联（发票代码03532681）原件1份。
11．广东省非税收入（电子）票据原件1份。
12．广东增值税普通发票联NO.08010594原件1份。
证据9-12用以证明原告协助被告过户。
13．粤房字第××号房屋所有权证复印件1份。
14．西樵三工区集资建房合同复印件1份（加盖佛山市南海区西樵镇房产管理局业务专用章）。
15．南海市第二建筑二工程公司西樵三工区现金收入凭证复印件1份（加盖佛山市南海区西樵镇房产管理局业务专用章）。
16．广东省契税收据复印件1份（加盖佛山市南海区西樵镇房产管理局业务专用章）。
证据13-16用以证明原告向吴应佳承购涉讼房屋，原告也付清购房款予吴应佳，由于吴应佳儿子用涉讼房屋抵押银行办理消费贷款故原告当时未能办理房屋过户手续，至2014年9月25日被告向原告承购涉讼房屋。
17．结婚证、居民户口薄原件各1份，用以证明原告与杜荣全是夫妻关系。
经质证，被告对原告出示的证据1-2、4无异议。对证据3的真实性有异议，被告签名及被告签名以上的内容的真实性均无异议，但在协议落款处中介费、水电数据等内容是原告自行添加，故该协议属于无效合同。对证据5-6、8的真实性无异议，证明原告收到被告款项后再转账予吴祥明。对证据7的真实性无异议，证明原告与吴祥明之间有经济往来，不能证明原告向吴祥明承购涉讼房屋，且吴祥明也不是涉讼房屋的所有权人。对证据9-12的真实性无异议，发票记载付款方是被告，发票属于被告的，应由被告持有。对证据13-16的真实性无异议，但与本案无关。对证据17没有异议。
经质证，第三人吴应佳对原告出示的证据1-8、17，表示不清楚。对证据9-12，表示不清楚，是原告与被告之间自行办理的。对证据13-16无异议。
经质证，第三人吴祥明对原告出示的证据1-2无异议。对证据3-4、9-12，表示不清楚，费用不是第三人吴祥明缴纳。对证据5中原告与被告之间的入账情况，表示不清楚；对证据5中第三人与原告之间的入账情况无异议。对证据6的真实性无异议，已收到原告配偶杜荣全转账26万元。对证据7-8、13-17无异议。
诉讼中，被告举证如下：
1．被告身份证复印件1份，用以证明被告诉讼主体资格。
2．房屋买卖协议原件1份，用以证明涉讼房屋买卖协议是无效合同，原告不是涉讼房屋的所有权人，原告无权处分，且原告擅自在协议落款处添加中介费、水电金额等内容。
3．粤房地权证佛字第××、02××85号房地产权证、南府国用（2014）第0404970号国有土地使用证原件各1份，用以证明涉讼房屋已过户至被告名下。
4．房地产买卖合同复印件1份（加盖佛山市南海区西樵镇房产管理局业务专用章），用以证明被告向房屋所有权人吴应佳购买涉讼房屋，不是向原告承购，且约定房屋的转让价为36万元及其它权利义务。
5．税收缴款书（税务收现专用）复印件1份（加盖佛山市南海区西樵镇房产管理局业务专用章），用以证明被告交纳税费。
6．2014年7月25日房屋买卖协议原件1份，用以证明涉讼房屋所有权人的儿子吴祥明将涉讼房屋转让予原告，约定转让价为352000元，该协议也是无效合同。
7．卖买补充协议原件1份，用以证明由于吴祥明与原告之间无法办理房屋过户手续，故吴应佳退还52000元予原告。
8．梁月华名片原件1张。
9．NO.6016837收据原件1份。
10．个体户机读档案登记资料复印件1份。
11．企业机读档案变更登记资料复印件1份。
证据8-11用以证明原告是以中介形式介绍被告买卖涉讼房屋，但原告不具备中介的资质。
12．结婚证原件1份，用以证明被告任剑良与杜杏梅是夫妻关系。
经质证，原告对被告出示的证据1-2、5无异议。对证据3的真实性无异议，均是原告协助被告办理过户的。对证据4的真实性无异议，但该合同是经评估所得房价款，不是真实房屋交易价。对证据6的真实性无异议，原告向吴祥明承购涉讼房屋，吴祥明是涉讼房屋所有权人吴应佳的儿子，其可代表吴应佳出售涉讼房屋。对证据7的真实性无异议，协议的真实意思是如果办理凃销抵押后仍无法办理过户手续，吴应佳承诺可退还312000元予原告，但实际上吴应佳没有将该款退还予原告。对证据8-12无异议。
第三人吴应佳对被告出示的证据1无异议。对证据2-3、5-6、8-12表示不清楚。对证据4的真实性无异议，确认是吴应佳与任剑良、杜杏梅签订的房屋买卖合同。对证据7的真实性有异议，吴应佳签名及指模均不是本人的，是吴祥明代吴应佳书写的，但涉讼房屋的所有权人是吴应佳，吴应佳没有委托吴祥明代签名或出售涉讼房屋，吴应佳没有收到原告或其配偶支付的任何购房款。
第三人吴祥明对被告出示的证据1无异议。对证据2-3、5、9-12表示不清楚。对证据4、6的真实性无异议。对证据7的真实性无异议，吴应佳的签名及指模均是吴祥明书写及加盖的，房产证原件是吴祥明交给杜荣全的，吴祥明已收到杜荣全转账312000元，至今仍未退还给原告或杜荣全。对证据8表示不清楚，原告向第三人表示购买房屋自用，没有告知第三人其是中介身份。
诉讼中，两第三人共同举证如下：
1．公证书原件1份，用以证明第三人吴应佳与吴祥明是父子关系。
经质证，原、被告对第三人出示的证据均没有异议。
为查明案件事实，本院依法调查取证，并向各方出示如下材料：
1．询问笔录（杜荣全）原件1份；
2．询问笔录（杜杏梅）原件1份。
经质证，原、被告、第三人对本院出示的材料1、2均没有异议。
经审核，原告出示的证据1-2、4-17、被告出示的证据1-6、8-12、第三人出示的证据1、本院出示的材料1、2均来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据3为原件，被告对签名以上的内容的真实性没有异议，本院对该部分内容的真实性予以确认；原告确认落款以下内容为其自行书写，被告对其不予确认，原告对此负举证责任，但原告没有证据证明该内容经双方确认，本院对该内容即中介费、水电数据等内容不予采信。被告出示的证据7为原件，相关当事人均确认实际为吴祥明与杜荣全签署且对其无异议，其内容可与当事人的陈述相互印证，本院对签署人身份予以确认，并确认其内容的真实性。
根据本院采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
2014年7月25日，原告（买方）与第三人吴祥明（卖方）签订《房屋买卖协议》（以下简称协议一），约定卖方向买方出售简称涉讼房屋，房产证号粤房字第××号；交易总金额为352000元；买方预付定金52000元；房款分三期支付，第一期52000元于2014年7月25日支付，第二期260000元于2014年9月29日支付，最后余款40000元待过完户后付清；双方带齐个人资料的正本及复印件到政府行政服务中心办理过户手续，办理过程中所产生的税费及土地出让税费由买方支付；办理过户过程中，由于买方证件或某些特殊原因不能过户时，卖方必须将买方支付的预定金退还买方。
吴祥明以吴应佳名义（卖方）与杜荣全（买方）签署《卖买补充协议》（以下简称补充协议），载明：今收到买方杜荣全现金312000元，因旧业主某些原因不能过户此本金原款返还给杜荣全。房屋所有权证（证号粤房字第××号）原件已交给买方杜荣全，之后产生的责任由买方负责。
原、被告分别持有一份2014年9月24日《房屋买卖协议》原件（以下简称协议二），两份协议共同内容如下：原告（卖方）向被告（买方）出售涉讼房屋；交易总金额为400000元；买方预付定金10000元；房款分三期支付；双方带齐个人资料的正本及复印件到政府行政服务中心办理过户手续，办理过程中所产生的税费及土地出让税费由买方支付；办理过户过程中，由于买方证件或某些特殊原因不能过户时，卖方必须将买方支付的预定金退还买方；该房产已经于2014年11月30日交付买方。原告所持有的《房屋买卖协议》原件另有如下手写内容：房款第一期200000元于2014年9月29日支付，第二期170000元2014年11月13日支付，欠20000元未付。
2014年10月30日，被告任剑良、案外人杜杏梅（乙方）与第三人吴应佳（甲方）签订《房地产买卖合同》（以下简称协议三），约定甲方将涉讼房屋转让给乙方，交易总金额为360000元，乙方于2014年11月10日前现金支付第一期房款360000元；合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到西樵行政服务中心房管窗口办理过户手续；双方同意于2014年11月30日由甲方将该房地产交付给乙方使用；合同签订地为南海西樵行政服务中心。
原告持有如下单据原件：1.2014年10月20日税收缴款书（（141）粤地现12702753），载明纳税人为任剑良、杜杏梅，缴纳土地使用权补办出让契税520.84元；2.2014年10月20日广东省非税收入（电子）票据，载明缴费人为任剑良、杜杏梅，补缴土地价款17361.19元；3.2014年5月7日广东增值税普通发票，载明购货单位为吴应佳，缴纳分层分户平面测绘费共计240元；4.2014年11月13日税收缴款书（（141）粤地现12786558），载明纳税人为任剑良，缴纳权利、许可证照印花税5元；5.2014年11月13日税收缴款书（（141）粤地现12786559），载明纳税人为杜杏梅，缴纳权利、许可证照印花税5元；6.2014年11月13日税收缴款书（（141）粤地现12786560），载明纳税人为任剑良、杜杏梅，缴纳普通标准住宅契税5400元；7.2014年11月13日发票，载明付款方为任剑良、杜杏梅，收款方为吴应佳，金额为360000元，款项性质为涉讼房屋售房款。
原告分别于2014年7月25日、同年11月13日通过银行转账向吴祥明支付52000元、40000元；同年9月29日，案外人杜荣全通过银行转账向吴祥明支付260000元；上述款项共计352000元。
2014年9月20日，被告向原告支付定金10000元。同年9月28日，被告向案外人杜荣全转账支付200000元。同年11月13日，被告向原告转账支付170000元。
2014年11月27日，行政部门登记涉讼房屋为被告任剑良、杜杏梅共同共有。房地产权证附记载明原契证人为吴应佳，原契证登记日期为1994年7月5日。
另查明一，原告与案外人杜荣全于1991年6月19日登记结婚，至庭审辩论终结，两人婚姻关系仍然存续。两人均确认杜荣全代原告收付涉讼房屋款项，相关权利义务由原告承担。
另查明二，被告与案外人杜杏梅为夫妻关系，至庭审辩论终结，两人婚姻关系仍然存续。
另查明三，2008年8月2日，广东省佛山市南海公证处出具出生公证书，证明吴祥明的父亲是吴应佳。庭审中，吴祥明称其以吴应佳的名义向原告出售涉讼房屋并已收齐房款352000元，后根据原告意思配合将涉讼房屋过户至被告及配偶名下，无需退还房款；吴应佳称在办理交易过户时知道其儿子吴祥明将涉讼房屋出售给原告并收齐原告支付的房款352000元，表示已经配合将房屋过户至被告及其配偶名下，无需退还房款。
本院认为，虽被告主张原告并非涉讼房屋产权人、被告与涉讼房屋权属人另行签订合同并办理过户手续，因而涉讼协议二无效，但原告为房屋产权人并非合同有效要件，被告与他人签订的合同及其效力并不影响其与原告之间合同的效力，被告上述主张没有法律依据，本院不予采纳。原、被告签订的协议二中经本院认定的内容是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均依约履行各自义务；协议二中非经本院认定内容不构成合同内容。被告反诉请求确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效与本院认定相悖，本院不予支持。
根据原告向吴祥明的付款情况、前述补充协议，结合原告持有涉讼房屋相关转让契税单据原件、涉讼房屋已经过户至被告及其妻子名下的事实以及两第三人的陈述，可以认定原告已经依约履行自己的义务，配合办理涉讼房屋过户手续，而被告亦已经向原告支付房款380000元，则对照协议二约定，被告尚欠原告20000元房款未付，原告主张被告支付该欠款合法有据，本院予以支持。被告虽以其与吴应佳签订的合同约定交易房价为360000元为由，主张原告应退还多收的20000元房款，但原、被告之间的权利义务应根据双方之间协议确定，被告无证据证明原、被告对协议二约定进行变更，应承担相应的举证责任，则被告上述主张没有依据，本院不予采纳；对被告主张原告退还房款20000元的反诉请求本院不予支持。
原告对其主张的中介费负举证责任。原告称双方口头对中介费达成协议，但被告不予确认，而对照两份协议二，其中中介费内容原告确认为其自行书写，且位于落款下方，无法证明双方对中介费达成书面合意，有关内容并不构成合同内容，则原告无足够证据证明双方约定由被告承担中介费5000元，应自行承担不利后果，故对于原告该项诉请，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
一、被告（反诉原告）任剑良应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）梁月华支付剩余房款20000元。
二、驳回原告（反诉被告）梁月华的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）任剑良的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取212.5元（原告已预交），原告梁月华负担62.5元，被告任剑良负担150元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退；反诉受理费减半收取150元（被告已预交），由被告任剑良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 黄 伟
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 蓝斯艺