江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终408号
上诉人（原审原告）王瑞灿，居民。
委托代理人葛爱军，居民。
上诉人（原审被告）李绍全，居民。
上诉人（原审被告）祁粉干（系李绍全之妻），居民。
上诉人李绍全、祁粉干共同委托代理人李学海，男，居民，住盐城市盐都区民富村*组***号。
上诉人（原审被告）严卫军，居民。
上诉人（原审被告）李学海，居民。
被上诉人（原审第三人）盐城通达置业有限公司，住所地在盐城市城南新区华邦西厦三楼304-310室。
法定代表人王绍波，该公司董事长。
委托代理人苏建虎，江苏因果律师事务所律师。
委托代理人卢瑞中，江苏因果律师事务所律师。
上诉人王瑞灿、李绍全、祁粉干、严卫军、李学海因与被上诉人盐城通达置业有限公司（以下简称通达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第0949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
王瑞灿一审诉称：2014年4月11日我与李绍全、祁粉干签订房屋买卖协议书，我按约支付了定金15万元和首付款35万元，合计50万元。李绍全、祁粉干将盐城城南新区光明东园15幢303室及车库交付我。2014年11月2日李绍全、祁粉干及担保人和我协商，该商品房年底或春节前第三人通达公司会将房产证和土地证统一办理下来，很快办理过户手续，要求支付剰余10万元购房款。我同意并支付了该10万元。但至目前为止，通达公司没有办理该商品房房产证和土地证，李绍全、祁粉干也不积级向第三人通达公司主张权利。故现诉至法院，要求被告李绍全、祁粉干及第三人通达公司协助我办理所出售商品房的房产证和土地证；严卫军、李学海承担连带担保责任，并由四被告及第三人通达公司承担全部诉讼费用。
李绍全、祁粉干、李学海一审辩称：目前我们小区的住户都没有办理房产证，原因系消防验收不合格，我们也曾多次向物管、市长热线反映，但都没有结果。只要该房屋的房产证办下来，李绍全、祁粉干将配合原告办理该房屋的过户手续。
严学军一审辩称：目前该房屋没有能够办理过户手续是因为第三人通达公司开发的房屋消防验收不合格，其他同李学海的答辩意见。
第三人通达公司一审述称：1、诉争房屋虽然系我公司开发建设的，但不是普通的商品住房，是政府委托代建的安置房；2、我公司与王瑞灿之间没有法律关系，与王瑞灿的前手李绍全没有形成商品房买卖合同关系。综上，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2009年3月26日，盐都区新都街道办事处（甲方）（以下简称新都办事处）与李绍全（乙方）签订房屋拆迁协议一份，约定：甲方因提前拆迁工程建设需要，经批准乙方房屋在拆迁范围内。根据有关拆迁政策规定，经协商，现就拆迁补偿有关事项订立如下协议：一、乙方房屋座落于东进村，房屋性质住宅，房屋总面积164.23㎡；二、拆迁补偿费用，甲方应补偿乙方各项费用合计人民币肆拾陆万玖仟玖佰玖拾捌元；三、补偿安置方式：乙方自愿选择的补偿安置方式为产权调换；四、产权调换有关的约定：甲方将座落于东进小区高层住宅的房屋与乙进行产权调换。乙方同意产权调换房屋的建筑面积（期房指约定的面积，现房指权属登记的面积）为130㎡。2011年3月7日，东进社区向被告李绍全出具结算清单一份，载明：李绍全，安置地点：光明小区（东园）楼号15号楼，补偿余额326254元，安置房款265143元，房款结算余差总额61111元。备注：此结算单为拆迁人与被拆迁人安置房结算的依据，房产公司与被拆迁人签订的购房合同作为被拆迁人办理相关手续的依据。2014年4月11日，王瑞灿（乙方）与李绍全、祁粉干（甲方）签订房屋买卖协议书一份，载明：甲方将座落在盐城城南新区光明花苑303室，面积为133.06㎡及16#15号车库,面积为6.2㎡的商品房出卖给乙方,价款为陆拾万元:一、双方在签订本协议之日支付定金叁拾伍万元给甲方，在二十日再首付款拾伍万元给甲方，余款壹拾万元在商品房过户到乙方名下后一次性支付给甲方。二、乙方支付定金和首付款合计伍拾万元给甲方时，甲方将能证明该商品房及车库系甲方的一切相关手续材料原始件交给乙方，并将商品房及车库钥匙也一并交给乙方。三、该商品房将发生的维修基金、过户税费乙方承担2万元。如超过2万元部分，由甲、乙各半承担；四、甲方有义务积极协助乙方办理房产证和土地证，并在签订本协议之日起六个月内办完等。严卫军、李学海在担保人栏中签字。2014年4月11日、5月1日、11月2日王瑞灿分三次向李绍全、祁粉干支付15万元、35万元、10万元，合计60万元。李绍全及李立军向王瑞灿出具了收条。嗣后，王瑞灿多次要求李绍全、祁粉干协助其办理该房屋的过户手续未果，故诉至法院。
一审另查明：李绍全、祁粉干与通达公司未签订书面的购房合同，李绍全、祁粉干亦未取得讼争房屋的初始登记产权证书。
一审法院认为：李绍全、祁粉干将其所有的拆迁安置房转让给王瑞灿，王瑞灿并按双方的协议支付了购房款。李绍全、祁粉干就其拆迁安置房目前未取得房屋及土地所有权初始登记证书，王瑞灿与李绍全、祁粉干之间买卖房屋关系而发生的物权转移的条件尚未成就。现王瑞灿要求李绍全、祁粉干及第三人通达公司协助其办理房屋及土地的所有权证书的请求，不符合法律规定，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定，判决：驳回原告王瑞灿的诉讼请求。案件受理费80元，由王瑞灿负担。
一审宣判后，王瑞灿、李绍全、祁粉干、严卫军、李学海不服并上诉称：通达公司已经将案涉房屋交付给李绍全、祁粉干，且李绍全、祁粉干经装修居住三年多后将房屋又出售给王瑞灿，王瑞灿也支付了对价60万元，李绍全、祁粉干也将该房屋交付给了王瑞灿居住至今，王瑞灿与李绍全、祁粉干之间的房屋买卖合同关系是合法有效的，故一审法院认为商品房转移条件尚未成就，与事实不符；《盐都区新都街道拆迁安置房结算清单》是新都街道办事处安置工作小组给李绍全直接到通达公司领取安置房钥匙的依据，能够证明通达公司与李绍全已经达成案涉房屋买卖的合意，说明该双方之间的商品房买卖合同成立，但一审并没有对该事实予以认定；因案涉房屋的初始登记应由通达公司办理，李绍全、祁粉干无法取得初始登记，故一审应判决通达公司办理初始登记。请求二审查明事实，撤销一审错误判决，依法将本案改判或发回重审。
二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。同时，依据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，李绍全、祁粉干将其所有的拆迁安置房转让给王瑞灿，且王瑞灿也支付了购房款，该事实依法应予认定。但由于李绍全、祁粉干作为房屋出让方，就其拆迁安置房目前尚未取得房屋所有权及土地权属初始登记，故王瑞灿与李绍全、祁粉干之间因房屋买卖关系而发生物权转移的法定条件尚未成就，在此情况下，王瑞灿要求李绍全、祁粉干及通达公司协助其办理案涉房屋所有权及土地权属证书的请求，于法无据。王瑞灿等上诉人以通达公司与李绍全、祁粉干之间的商品房买卖合同已经成立为由，主张本案应当判决通达公司办理案涉房屋的初始登记，也于法无据。综上，上诉人王瑞灿、李绍全、祁粉干、严卫军、李学海的上诉理由不能成立，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王瑞灿、李绍全、祁粉干、严卫军、李学海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 胡廷霞
代理审判员 刘 淼
二〇一六年四月十五日
书 记 员 程 菲