江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终415号
上诉人（原审原告）蔡红平。
上诉人（原审原告）陈滨苏。
两上诉人委托代理人刘冠军，江苏健行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐志平。
委托代理人周烈，江苏南黄海律师事务所律师。
上诉人蔡红平、陈滨苏因与被上诉人徐志平排除妨害纠纷一案，不服如东县人民法院（2014）东民初字第00732号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，××××年××月××日，案外人尤建华与前夫王培泉在如东县××镇法律服务所签订离婚调解协议书，双方除对子女抚育、财产分割、债权债务进行约定外，协议书中还明确产权住房（证号：东掘友字第××××，即涉案位于××镇××路××号×××室）一套归尤建华所有，王培泉自行解决住房，产权证交由尤建华。同年5月28日，双方在如东县××镇人民政府登记离婚，领取离婚证。
2000年3月，徐志平与案外人尤建华就涉案房屋（原××镇××路××号）的转让事宜进行协商，并于2000年3月24日达成售房协议，尤建华对上述房屋作价30000元出售给徐志平，有线电视和热水器、电话作价600元，合计30600元，分三次付款。同月26日，尤建华收取徐志平买房押金2000元。同年8月3日，双方正式签订《售房合约》，徐志平向尤建华交付剩余28500元购房款，尤建华向徐志平交付房屋、产权证。因该房屋产权证证载产权人为王培泉，房屋未能办理过户手续。徐志平受让房屋后，对房屋进行了装修并一直居住生活至今。
2009年6月，尤建华以王培泉的名义向如东县城镇房地产产权监理所申请挂失东掘友字第0××0号房屋产权证，该所经审查后于2009年6月30日在江南时报第16版登载遗失公告。公告到期后无相关权利人向该所提出异议，该所于2009年7月16日在注销原东掘友字第0××0号房屋产权证，随后即为尤建华补办房屋产权证，将房屋所有权人变更登记为尤建华，证号：如东房产证掘港字第××号。
2009年8月，尤建华向蔡红平借款，蔡红平提出要求以房产抵押。同年8月26日，尤建华与陈滨苏（系蔡红平之妻）到产权登记部门办理抵押登记。借款到期后，尤建华未能归还借款本息。经双方协商，由尤建华将涉案房屋出售给蔡红平，用于抵偿不能偿还的借款本息。2010年1月19日，尤建华与蔡红平、陈滨苏签订《如东县房产契约书》，由尤建华将涉案房屋以149000元的价款再次出售给蔡红平、陈滨苏，约定于当日付清款项，尤建华将房屋移交。双方于2010年1月20日办理过户登记，将涉案房屋所有权人变更登记为蔡红平，陈滨苏为共有人，证号：如东房产证掘港字第××号。同时还办理了国有土地使用权证过户手续，证号为：东国用2010第××××号。
2010年7月，在蔡红平多次催促尤建华交付房屋时，尤建华告知出售房屋已经租与他人且存有纠纷，保证月底前交房。同年8月5日，蔡红平在涉案房屋所在的每层楼梯口张贴告示，内容为××镇××路××号×××室房子租期已到，请租房者于2010年8月20日之前搬出，如不搬出，后果自负！并留下联系电话。
2010年8月6日，蔡红平、尤建华、徐志平就涉案房屋买卖事宜在中天黄海大酒店进行协商，因各方意见不一，分歧很大，蔡红平认为尤建华涉嫌诈骗而向公安机关报警。公安机关出警并将蔡红平、尤建华、徐志平先后传唤至如东公安局掘港派出所，分别对蔡红平、尤建华、徐志平进行了询问。
尤建华陈述的主要内容为：1、2000年3月，其将涉案房屋出售给徐志平，徐志平支付了购房款，其将产权证、钥匙等交给徐志平，双方钱货两清，徐志平实际居住至今，未办理过户手续。2、2009年因生意周转需要资金，其打起涉案房产主意，找人模仿其前夫王培泉笔迹挂失原房产证，并找人冒充其前夫办理了产权过户手续。3、其向蔡红平借款，到期未能归还，将房屋作价给了蔡红平。
徐志平陈述的主要内容为：1、2000年3月，其向尤建华购买涉案房屋，支付了购房款，实际居住至今，未能办理过户。2、涉案房屋被尤建华再次出卖给蔡红平。
蔡红平陈述的主要内容为：1、尤建华于2009年8月向其借款100000元，到期未能归还，尤建华提出用涉案房屋作价149000元抵偿，其借款本金100000元，利息11000元，并另支付给尤建华28000元，剩余10000元于2010年7月份交房时付清。2、尤建华于2000年即将涉案房屋出卖给徐志平，徐志平并非尤建华陈述的租客，在谈及房屋买卖时，未进入涉案房屋实地查看。3、其认为尤建华系诈骗，并报警，希望提供法律途径解决，尤建华退还其本金并赔偿其损失。
2013年9月30日，蔡红平诉至法院，要求判令徐志平停止非法侵占属其所有的位于××镇××路××号×××室住房一套。法院经审理认为尤建华在明知已将房屋出售的情况下，通过多种途径再次将房屋出售过户，可能涉嫌经济犯罪，故将案件移送如东县公安局侦查，并以（2013）东民初字第1439号民事裁定书驳回蔡红平的起诉。
2014年2月20日，如东县公安局复函原审法院，认为现有证据不能认定尤建华一房二卖时，具有非法占有的故意，不符合诈骗案件的立案条件。
2014年5月7日，蔡红平、陈滨苏再次向法院起诉，要求判令徐志平停止非法侵占属蔡红平所有的位于××镇××路××号×××室住房一套。
2014年5月30日，徐志平将尤建华列为被告，向法院提起诉讼，要求：1、确认双方间的房屋买卖合同有效。2、责令尤建华配合其办理房屋过户手续。原审法院经审理于2014年8月18日作出（2014）东民初字第00885号民事判决书，判决确认双方间的房屋买卖合同有效。
2014年6月3日，徐志平将蔡红平、陈滨苏、尤建华列为被告，向法院提起诉讼，要求依法确认蔡红平、陈滨苏、尤建华于2010年1月19日签订的《房产转让契约书》无效。案号为（2014）东民初字第00888号。后徐志平申请撤回了该案的起诉。
2014年12月5日，蔡红平、陈滨苏向法院提起诉讼，请求法院确认蔡红平与尤建华间签订的关于××镇××路××号×××室房屋买卖合同有效（即双方于2010年1月19日签订的《如东县房产契约书》）。在该案审理中还查明，双方对如东县房产契约书未尽事宜，于当日签订了《房屋出售余留问题协议》，约定：1、卖出方保证买方顺利3日内拿到房产证和土地使用证；2、卖出方保证2010年7月底前交给买方使用（居住）；3、2010年1月19日买方支付卖方壹拾万元（已收到），余款贰万捌房产证到位之日交付，壹万元柒月底租房方搬出后交付；4、如果交易完成过程中有违约，协议不成诉如东法院。该院经审理于2015年3月4日作出（2014）东民初字第01945号民事判决书，判决确认双方间的房屋买卖合同有效。
另查明，徐志平曾于2014年5月28日向海门市人民法院提起行政诉讼，经法院释明后未坚持要求立案。后于2015年4月8日再次提起行政诉讼，要求如东县人民政府撤销对蔡红平、陈滨苏的产权登记，该院经审理，作出（2015）门行初字第00073号行政裁定书，裁定驳回徐志平对如东县人民政府的起诉。徐志平不服该院一审裁定，向南通市中级人民法院提出上诉，南通市中级人民法院经审理作出（2015）通中行终字第00359号民事裁定书，驳回徐志平的上诉，维持一审裁定。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采取登记生效原则，登记是物权公示公信原则的必然要求，实践中在保护因信赖物权登记而取得不动产的善意第三人的适用上取得了明显成效。但是，在对物权权属有争议的当事人之间，登记的不动产物权权利人虽然在法律上推定为真正的权利人，但这种效力只是法律上的“推定”，并非绝对“真正”不可推翻。事实上，如果事实物权人有相反证据证明该不动产权属登记有瑕疵，是可以推翻这种法律推定，从而维护事实上真正物权人的权益。本案中，被告徐志平与案外人尤建华于2000年8月份即完成涉案房屋的买卖、交付，由徐志平占有居住使用至今，仅因多种原因未能实际完成过户手续，尤建华实际对涉案房屋已不再享有所有权。蔡红平与案外人尤建华之间原系民间借贷关系，因尤建华不能按期偿还借款本息，故由尤建华将涉案房屋用于抵偿借款本息，双方之间的基础法律关系应属于债权关系。尤建华在明知其对涉案房屋不具有所有权的情况下，虚构事实，利用产权登记的漏洞将涉案房屋产权变更至其名下，并再次予以转让，用于抵偿其所欠债务，其主观上具有非法占有他人财产的故意。原告蔡红平亦是在明知尤建华无力还款的情况下，同意其以房抵债，且在未对涉案房屋进行实际查看的情况下，虽办理了房屋过户手续，但未能完成房屋的交付，购房款项的给付亦以所欠借款本息部分冲抵，尚余尾款10000元未能履行。财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。蔡红平、陈滨苏在其未从尤建华处获得房屋实际控制权的情况下，不能对涉案房屋享有完整的财产所有权。蔡红平、陈滨苏以及徐志平与尤建华之间的买卖合同经法院确认为合法有效，徐志平已经实际占有居住十五年之久，并非非法占有，而蔡红平、陈滨苏虽取得房地产权证，但尚有购房尾款未履行，且自始未曾取得涉案房屋的占有、使用权，对此，其应依据双方之间的买卖合同的约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回蔡红平、陈滨苏的诉讼请求。
宣判后，上诉人蔡红平、陈滨苏不服一审判决，向本院提起上诉称，本案的实质为一房二卖情形下的权属确定问题，现蔡红平、徐志平分别与案外人尤建华签订的房屋买卖合同均被法院确认为合法有效，而蔡红平依法办理了不动产物权过户登记，应确认该房屋归产权登记人蔡红平所有。徐志平主张尤建华在产权登记过程中存在瑕疵行为不能成立，蔡红平与尤建华之间的房屋买卖已被生效判决确认合法有效，房管部门已尽到发证审查义务，蔡红平是案涉房屋的合法产权人。徐志平作为房屋买受人，仅有物权交易的合意却没有实施产权变动的物权行为。蔡红平进行房屋买卖和抵押时，房屋产权登记在尤建华名下，且有离婚证与离婚协议存在，蔡红平基于对不动产登记的信赖已经尽到了必要的注意义务。请求二审法院撤销原判、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人徐志平答辩称，一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则。本案中，尤建华与前夫王培泉的离婚协议约定××镇××路××号×××室房屋归尤建华所有，尤建华离婚后将该房屋出售给徐志平，因当时房屋产权尚登记在王培泉名下，故未能办理房屋过户手续。在离婚协议对房屋归属有明确约定的情况下，尤建华于2000年8月3日与徐志平签订《售房合约》，该合约系双方真实意思表示，且不损害国家、集体或第三人的利益，依法有效成立并对双方当事人产生法律约束力。在徐志平支付购房款后，尤建华将房屋交付给徐志平，徐志平对房屋进行装修并一直居住生活至今。尤建华于2009年8月向蔡红平借款，借款到期后因不能及时还款而与蔡红平签订买卖契约，将案涉房屋出售给蔡红平。尤建华明知房屋已经售予徐志平且已交付房屋，仍隐瞒事实再次就案涉房屋与蔡红平订立买卖合同，其一房二卖的行为违反了诚实信用原则。从形式要件来看，一房二卖情形下的两份合同都是有效的，但卖房者最终只能选择履行其中的一份合同。在房屋买卖法律关系中，买方负有依约支付购买款的义务，卖方则负有交付房屋并协助办理产权过户的义务，交付房屋与产权过户均是出卖方的重要义务。尤建华虽将房屋产权过户至蔡红平、陈滨苏名下，但却未能向其实际交付房屋，未能完全履行出卖方的义务。蔡红平、陈滨苏未能实际查看房屋的真实情况，对尤建华关于房屋已经出租的欺诈陈述疏于审查，其自身对房屋不能交付亦存在过错。讼争房屋始建于上世纪八十年代，并非新开发销售房屋，蔡红平、陈滨苏仅依据房产证即轻信尤建华的不实陈述，未要求其实际交付房屋，对房屋的真实情况未尽到必要的审查义务。徐志平基于与尤建华之间的买卖关系并支付了房屋对价而占有使用房屋，且该房屋系其唯一生活用房，其对房屋的占有使用具有合法依据。因蔡红平、陈滨苏尚有购房尾款未履行，且并未就买卖房屋接受出卖方的交付，其应依据与尤建华之间的买卖合同之约定向对方主张权利，蔡红平、陈滨苏直接向徐志平行使排除妨碍请求权的依据不足，本院不予支持。
综上，蔡红平、陈滨苏的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3280元，由上诉人蔡红平、陈滨苏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 高 雁
代理审判员 郭相领
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 王 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定