河北省宁晋县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民重初字第14号
原告温建峰，农民，现住宁晋县。
委托代理人赵建华，河北天宏律师事务所律师。
被告河北福兰德服装有限公司（以下简称福兰德公司），住所地宁晋县。
法定代表人王兰萃，该公司董事长。
委托代理人李风华，该公司员工。
被告河北美隆房地产开发有限公司（以下简称美隆公司），住所地宁晋县西城区。
法定代表人王博林，该公司总经理。
委托代理人李风华，该公司员工。
委托代理人尚跃鹏，河北太平洋世纪律师事务所律师。
原告温建峰为与被告河北福兰德服装有限公司、河北美隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2013年11月18日向本院起诉，本院受理后依法进行了审理，并于2014年2月11日作出（2013）宁民初字第2108号民事判决，原告不服提出上诉，邢台市中级人民法院于2014年4月24日作出（2014）邢民四终字第290号民事裁定，裁定撤销本院（2013）宁民初字第2108号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温建峰及其委托代理人赵建华，被告河北福兰德服装有限公司、河北美隆房地产开发有限公司的委托代理人李风华、被告河北美隆房地产开发有限公司的委托代理人尚跃鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温建峰诉称，两被告在宁晋县西城区合作开发建设了名称为西城嘉园的商品房，含部分商铺。2009年11月原告与两被告达成口头协议购买两被告合作开发的商铺一套，原告向两被告给付了40万元商铺购买诚意金。后原告又分两次交付两被告商铺房款15万元、240475元，三次合计购房款为790475元。原告有加盖了被告河北美隆房地产开发有限公司财务章的收据为凭。2011年3月28日，原告与两被告达成《内部认购协议（商铺）》一份，协议认可原告购买的是两被告合作开发的1号楼22号商铺。2012年底前后，两被告陆续将部分商铺交付给部分购房户，并把部分没有出售的房屋也进行了出租，唯独不把原告购买的商铺进行交付。虽经原告多次催要，被告以各种理由推托。两被告不但不交房，反而在2013年11月上旬竟然背着原告将原告购买的商铺进行出租。由此成讼，请求法院依法判令两被告立即将合格商铺交付给原告，诉讼费用由被告承担。
被告河北福兰德服装有限公司辩称：第一，两被告在建设西城嘉园项目中不是合作开发关系，仅在项目前期认购阶段为提高项目知明度，名义上参加了筹划活动，在项目正式办理各项审批手续中并未实际参与。第二，我公司也未收到过原告任何商铺购买诚意金和房款。我公司不具有开发销售房产项目资质，与温建峰签订的内部认购协议为无效协议。
被告河北美隆房地产开发有限公司辩称：1、本公司在宁晋县西城嘉园项目与被告河北福兰德服装有限公司没有任何合作开发协议，双方不是合作开发关系。2、原告称早已按照协议的约定全额缴纳了商铺总价款，与事实不完全相符。3、本公司与原告签订的内部认购协议真实约定了有关优先认购权及认购协议效力期间的内容，但是该认购协议只是预约合同性质，并不构成商品房预售合同，也没有关于商铺基本状况、质量结构、交付使用条件及日期等具体内容，故事实上不能以该协议要求履行商铺交付义务。4、商品房买卖合同作为特殊合同领域有专门的房产管理法律法规，规定的验收交付标准，故以此要求交付合格商铺属法律上的不能履行。5、被告在2011年底发现涉案商铺存在质量问题后，曾多次表示无法按照双方的内部认购协议与原告签订正式售房合同，故现今也无法通过补充协议完善双方缺项部分内容。
原告温建峰为证明自己的主张提供了如下证据材料：
1、内部认购协议。欲证明原、被告之间存在商铺购买协议关系。
2、房款收据三张。欲证明原告已经按照协议约定全额缴纳房款。
3、现场照片一组。欲证明本案所争议的22号商铺二被告不但没有按照协议及时交付原告，而且将该商铺有意租赁给他人使用。
4、商铺示意图。欲证明本案争议商铺的具体位置及同种类房屋的使用情况。
5、视频资料。欲证明所争议房屋的上部三楼现在正常使用，本案争议房屋已经达到了交付条件。
被告河北美隆房地产开发有限公司对原告提供的证据提出的质证意见为：对1号证据协议的真实性无异议。但该协议违反《合同法》第五十二、五十六条、《城市管理法》第四十五条及城市商品房预售管理办法第六条等法律规定，应属无效协议，不能做原告主张权利的事实依据。对2号证据收据真实性无异议。但该证据盖有美隆公司财务专用章，仅与该公司有收款关系。对3号证据照片的真实性无异议，但对其证明该商铺已具备交付使用条件有异议，根据城市房地产管理法、建筑法及建设工程质量管理办法的有关规定，房产交付应当由相关部门进行验收合格后方可进行交付，仅凭几张照片及对外出租等事实不能替代相关部门对房产进行验收合格达到交付使用条件。对4号证据示意图为个人绘制，没有方向标识，无法证明其具体位置，同时该示意图非权威机构绘制，不应做为认定事实依据。对5号证据视频资料，没有显示其拍摄时间，也没有显示其正常使用的证明内容，虽然在该视频中显示争议商铺三楼有照明，但因其是夜间拍摄并不能证明日常使用情况。
被告河北福兰德服装有限公司对原告提供的证据提出的质证意见与河北美隆房地产开发有限公司的质证意见一致，同时提出本公司未收过原告购房款。
被告河北福兰德服装有限公司、被告河北美隆房地产开发有限公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、证人杨某证言。证言内容：我原系美隆公司管施工的技术员。公司1号楼裙楼22号、23号商铺结构出了问题，后公司不让销售了。我曾陪温建峰看过，当时告知原告该商铺不能销售了。商铺地面中间梁出现裂缝，其他商铺也有裂的，24号商铺正在使用中。
2、证人孙某证言。证言内容：我系西城嘉园物业处的经理。2012年3、4月的一天，我领温建峰看过一次22－24号商铺，有一指深的裂缝。一共27个商铺，最早是在2011年10月29日交的7号商铺，后来陆续交下去了。24号商铺现在使用着。
3、邢台恒楼建筑工程检测有限公司出具的结构实体检测报告。内容：编号为JG1407-0267。该检测报告通过对涉案商铺主体结构局部混凝土质量问题作出结论，显示涉案商铺存在影响结构安全的贯通性结构裂缝，主梁混凝土截面尺寸偏差不满足设计及规范要求，同时附有该现场的照片予以证实涉案商铺存在质量问题影响销售，没有达到验收交付标准。
原告温建峰对被告提供的证据的质证意见是：对证人杨某、孙某的证言未提出质证意见。对邢台恒楼建筑工程检测有限公司出具的结构实体检测报告，认为检测报告是由被告方单方委托作出的，原告方有异议，其真实性客观性需要核实，即使报告记载的内容是真实的，也不能作为被告拒付房屋的理由。因为从该报告上显示争议房屋的工程起始时间是2009年7月28日，竣工时间是2011年3月10日，即使争议房屋有质量问题，在长达三年半的时间内被告方完全有时间有能力对房屋进行加固修缮。争议房屋的左右邻居已经交付和使用，争议房屋的楼上三楼也已经正常使用，楼上三楼是一个叫嘟嘟熊的儿童乐园所使用。在该儿童乐园的宣传册上有他们的电话和联系方式，法庭可以调查。以上充分说明争议房屋已经达到了交付条件。
本院依职权向宁晋县住建局调取了被告河北美隆房地产开发有限公司商品房预售许可证两份。
原告温建峰对许可证无异议。
被告福兰德公司认为该预售许可证与本公司没有法律关联性。
被告美隆公司认为该商品房预售许可证确系本公司办理证件，但因与原告签订的内部认购协议为预约合同性质，并非商品房预售合同性质，故该证据与本案所争议的内部认购协议也没有法律上的关联性。
经审理查明，2009年7月，被告福兰德公司与被告美隆公司合作开发商住房屋西城嘉园。2009年11月，原告温建峰与两被告达成口头协议，约定温建峰预购两被告合作建设的西城嘉园1号楼裙楼22号商铺一套，温建峰于2009年11月20日预付给美隆公司40万元，于2010年4月9日预付给美隆公司15万元。该楼于2009年7月28日开始施工，于2011年3月10日施工结束。2011年3月28日，原告温建峰（丙方）与被告福兰德公司（乙方）、美隆公司（甲方）达成《内部认购协议（商铺）》，协议约定原、被告的意向商铺名称为西城嘉园1号楼22号商铺，暂估建筑面积225.85平方米，单价3500元／平方米，总款预计790475元。协议约定本协议自三方签署之日起生效，至甲、丙方签订正式售房合同时自动失效。协议签订后，温建峰于2011年3月29日给付美隆公司240475元，以上三次付款合计为790475元。2012年5月26日美隆公司办理了商品房预售许可证，预售许可的商品房屋包括西城嘉园1号楼、2号楼。截止目前，西城嘉园的大部分住宅、商铺已经交付使用。2014年7月14日，美隆公司委托邢台恒楼建筑工程检测有限公司对西城嘉园1号楼裙楼进行检测，该公司于2014年7月15日作出JG1407－0267宁晋县西城嘉园1#楼裙楼结构实体检测报告，检测结论为：1、地下一层1－6――1－10／1－C轴主梁上部与顶板混凝土和与1－C――1－B／1-8轴梁接点部位出现影响结构安全的贯通性结构裂缝。2、地下一层1－6――1－10／1－C轴主梁混凝土截面尺寸偏差不满足设计及规范要求。
以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《内部认购协议（商铺）》、收款收据、现场照片、被告美隆公司提交的宁晋县西城嘉园1#楼裙楼结构实体检测报告以及本院调取的美隆公司的商品房预售许可证等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订房屋认购协议以后，双方形成房屋认购合同关系，双方应当严格按照协议约定履行。因被告美隆公司在签订房屋认购协议以后取得了房屋预售许可证明，且双方之间的认购协议具备了商品房买卖合同的主要内容，并且美隆公司已经按照约定收受了温建峰的购房款，因此对认购协议应当认定为商品房买卖合同。美隆公司在房屋施工结束并办理房屋预售许可证明以后，在大部分商铺、住宅交付使用的情况下，以房屋存在质量问题为借口，却不采取任何修复措施，怠于履行房屋认购协议，不与温建峰签订正式售房合同并交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告美隆公司交付1号楼22号商铺的诉讼请求，有事实根据并符合法律规定，应予支持。根据法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。故被告美隆公司应在对该房屋验收合格后，方可交付使用。因诉争房屋存在质量缺陷，被告美隆公司应先对房屋存在的质量缺陷进行修复，并达到验收合格的标准。因被告福兰德公司仅是房屋开发的合作方，并非房地产开发企业，不具有履行房屋买卖合同的能力，故对原告要求该公司交付所购房屋的诉讼请求，不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二条之规定，判决如下：
一、被告河北美隆房地产开发有限公司自本判决生效之日起九十日内完成对西城嘉园1号楼22号商铺质量缺陷的修复、验收，并交付原告温建峰使用。
二、驳回原告温建峰对被告河北福兰德服装有限公司的诉讼请求。
案件受理费11705元由被告河北美隆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 赵喜维
审 判 员 张建国
人民陪审员 杨 卿
二〇一四年十二月五日
书 记 员 马晓晶