湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终1310号
上诉人（原审被告）湖南天同商业投资管理有限公司，住所地湖南省株洲市天元区滨江商业休闲广场1栋。
法定代表人郭锐辉，系该公司总经理。
上诉人（原审被告）吴陈宗，男，1987年10月22日出生，汉族，福建省周宁县人，住福建省周宁县。
二上诉人共同委托代理人胡放明，株洲市南天法律服务所法律工作者，代理权限为全权代理。
被上诉人（原审原告）株洲市红润家具经营管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区滨江商业休闲广场1栋。
法定代表人刘润华，系该公司总经理。
委托代理人罗仁，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。
上诉人湖南天同商业投资管理有限公司（以下简称天同公司）、吴陈宗与被上诉人株洲市红润家具经营管理有限责任公司（红润家具公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人天同公司、上诉人吴陈宗不服株洲市天元区人民法院（2016）湘0211民初2254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人天同公司和上诉人吴陈宗的共同委托代理人胡放明，被上诉人红润家具公司的委托代理人罗仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人天同公司和上诉人吴陈宗请求：1、请求撤销原审判决，并依法改判。2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审超出诉讼请求判决，上诉人未构成根本违约，合同不能被解除，吴陈宗不是保证人，不应承担担保责任。
被上诉人红润家具公司口头答辩称，二上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，原审判决事实认定清楚、程序合法、适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
红润家具公司向一审法院起诉请求：1、将依法解除原、被告所签订的租赁合同和经营合同，两被告将承租房屋按现状退回给原告；2、两被告连带向原告给付所欠租金2023386.2元和滞纳金288507.93元；3、两被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：原告成立于2016年2月1日，被告天同投资公司成立于2013年12月26日，公司股东为郭跃辉、李圣部。株洲市晟东方租赁有限公司成立于2010年12月6日，株洲家博汇经营管理有限公司成立于2010年9月16日，该两家公司现均已注销登记，原告陈述该两家公司系两块牌子，一套人马，已于2016年1月21日刊登清算公告，2016年3月21日批准注销。2013年12月30日，被告吴陈宗与株洲市晟东方租赁有限公司签订一份《租赁合同》，被告吴陈宗为合同乙方，株洲市晟东方租赁有限公司为合同甲方，该租赁合同约定的内容有：1、租赁标的物为位于株洲市××商业休闲广场××栋房屋（大桥北向，产权证号为：株房权证株字第××号）的地上层靠中间部分建筑面积约5000㎡的经营场地（具体见附件“地上层出租部分平面图”，该图的面积、四至与实际情况不一致的以实际情况为准，以双方认可的具备资质的第三方测绘面积为准）；2、租期自2014年2月16日起至2023年5月31日止，2014年2月16日至2014年8月26日为甲方给予乙方的装修期，此期间免收租金，乙方可以将承租的房屋招商转租，但乙方应将每份转租合同报甲方备案，非经甲方书面同意，转租合同不得约定，或乙方事实上向次承租人一次性收取超过一年的租金，否则，乙方构成根本性违约，甲方有权解除合同，收回房屋；3、押金100万元，自本合同签订时交纳；4、租金为27元/月.㎡，自2016年2月16日起租金逐年递增3％，乙方将应付款项支付到甲方指定的收款账户；5、租金支付时间：（1）乙方应于2014年2月16日前支付半年租金81万元，5月16日前再支付半年租金81万元，逾期未付，无需甲方另行通知，本合同自动解除，甲方收回租赁房屋，乙方所交押金抵作违约金不予退还；（2）2015年8月16日前支付81万元，2016年2月16日前支付83.4万元；（3）2016年8月16日前支付83.43万元，2017年2月16日前支付859329元；（4）2017年8月16日前支付859329元，2018年2月16日前支付885109元；（5）……（直至2023年2月16日）；乙方未按约定时间支付租金，逾期每天按应交款总额的2％收取滞纳金，逾期30天，甲方有权解除合同收回租赁房屋，乙方所交押金抵作违约金不予退还；6、本合同生效是株洲家博汇经营管理有限公司与乙方签订的《经营管理合同》的生效条件，本合同终止、解除，则株洲家博汇经营管理有限公司与乙方签订的《经营管理合同》也同时终止、解除，反之，株洲家博汇经营管理有限公司与乙方签订的《经营管理合同》生效也是本合同的生效条件；7、乙方在以其作为股东的公司注册设立后，甲方同意乙方将本合同项下乙方的权利义务转让给该公司，但乙方仍应对该公司作为承租人在本合同项下的义务承担连带担保责任；8、双方同意根据本合同的主要条件另行制定简化版的《租赁合同》作为双方对外办理有关手续之用，但双方的权利义务仍以本合同为准，双方对合同内容对外有保密义务；9、本合同一式四份，由双方各执两份，本合同自双方签字，乙方向甲方交付押金后生效。签订《租赁合同》的同一天，被告吴陈宗（乙方）与株洲家博汇经营管理有限公司（甲方）签订一份《经营管理合同》，该合同约定的主要内容有：1、鉴于出租方株洲市晟东方租赁有限公司将位于株洲市××商业休闲广场××栋房屋（大桥北向，产权证号为：株房权证株字第××号）的地上层靠中间部分建筑面积约5000㎡的经营场地出租给乙方经营使用，乙方委托甲方为其提供经营管理服务，管理期限自2014年2月16日起至2023年5月31日止，2014年2月16日至2014年8月16日免收经营管理服务费；2、乙方在经营场地从事家具、家电、餐饮经营以外的合法经营和行为，经营侵权产品，乙方应承担赔偿责任；3、合同期内，乙方应按12元/月.㎡的标准按时向甲方支付经营管理服务费，自2016年2月16日起经营管理服务费逐年递增3％；4、支付时间：（1）乙方应于2014年2月16日前支付半年管理服务费36万元，5月16日前再支付半年管理服务费36万元，逾期未付，无需甲方另行通知，本合同自动解除；（2）2015年8月16日前支付36万元，2016年2月16日前支付37.08万元；（3）2016年8月16日前支付37.08万元，2017年2月16日前支付381924元；（4）2017年8月16日前支付381924元，2018年2月16日前支付393382元；（5）……（直至2023年2月16日）；乙方未按约定时间支付经营管理服务费，逾期每天按应交款总额的2％收取滞纳金；5、本合同生效是株洲市晟东方租赁有限公司与乙方签订的《租赁合同》的生效条件，本合同终止、解除，则株洲市晟东方租赁有限公司与乙方签订的《租赁合同》也同时终止、解除，反之，株洲市晟东方租赁有限公司与乙方签订的《租赁合同》生效也是本合同的生效条件；6、《租赁合同》和本合同到期终止或解除，乙方无论以何种理由不按时将房屋交还出租方，除应向出租方承担违约责任外，还应按本合同期内的经营管理服务费标准赔偿甲方的实际损失；7、本合同经双方盖章或签字后生效。《租赁合同》及《经营管理合同》签订后，被告吴陈宗按约定交付了押金100万元。在履约过程中，被告吴陈宗以被告天同投资公司的名义与株洲市晟东方租赁有限公司、株洲家博汇经营管理有限公司发生业务及经济往来，支付租金及经营管理服务费。株洲市晟东方租赁有限公司、株洲家博汇经营管理有限公司对此亦予以认可，在收取租金和经营管理服务费后向被告天同投资公司开具了发票或收条。2016年2月1日，株洲市晟东方租赁有限公司、株洲家博汇经营管理有限公司分别与原告签订了《债权转让协议书》，约定原告全面接管该两家公司的所有经营业务，该两家公司之前所有的经营合同由原告继续履行，应收债权全部转让给原告，由原告以自己的名义收取并归原告所有，该两家公司经营期间所负债务由该两家公司负责偿还，债权转让的通知由双方共同履行通知义务。原告在与株洲市晟东方租赁有限公司、株洲家博汇经营管理有限公司签订《债权转让协议书》后即以自己的名义向被告天同投资公司等租赁客户就《租赁合同》和《经营管理合同》的履行事宜分别发出《业务联系函》，该两份函件载明株洲市晟东方租赁有限公司、株洲家博汇经营管理有限公司基于《租赁合同》和《经营管理合同》所享有的权益全部转让给原告，合同继续履行，要求租赁客户将应付款项支付到其指定的公司账户。被告天同投资公司收到原告发出的《业务联系函》，按该函件的要求向原告指定的银行账户进行了付款，原告收款后以自己的名义向被告天同投资公司开具的发票。
另查明，被告天同投资公司自2015年8月16日起开始欠交部分租金及经营管理服务费，经催缴后，被告天同投资公司仅支付部分费用，未予全部结清。原告在与株洲市晟东方租赁有限公司、株洲家博汇经营管理有限公司签订《债权转让协议书》后针对被告天同投资公司的欠费情况，于2016年5月6日向被告天同投资公司及被告吴陈宗发出《律师函》，该律师函明确截止到2016年2月16日拖欠租金及经营管理服务费1061693元，要求两被告在2016年5月15日前付清并按合同约定支付滞纳金，逾期将依照合同约定行使合同解除权，并追究违约责任。被告吴陈宗及被告天同投资公司的股东李圣部在《律师函》上签字确认于2016年5月6日收到。但此后，两被告均未付清所欠款项。2016年8月10日，原告在被告承租的经营场地张贴《告天同茶叶市场全体业主通知书》）该通知书载明：“鉴于天同公司的不诚信和严重违药行为，我公司将依据双方所签订的《租赁合同》之约定行使合同解除权，在合同解除前我公司将对天同茶叶市场进行停电处理（停电时间：2016年8月11日早上8点起），由此给您带来的不便敬请谅解，若因此原因给您造成的损失，请与天同公司商椎，我公司不承担任何法律责任。”被告天同投资公司由此认为因原告采取此项措施，造成市场租赁户未按期交付租金，从而导致被告未能按期支付租金。在两被告仍未支付欠交费用的情况下，原告遂于2016年9月7日向本院提起诉讼，请求判令支付租金及经营管理服务费的金额为2023386.2元，庭审中，被告天同投资公司认为在起诉之后向原告支付了25万元，其中2016年2月1日的付款应为100063元，而不是10万元，另原告主张的经营管理服务费没有依据，不应得到支持。而原告认为经营管理服务费有合同约定，应予支持，起诉之后被告支付25万元是事实，但因之后的租金和经营管理服务费也已经到期，故其中只有15万元是支付之前的费用，另外10万元是支付之后的费用，2016年2月1日付款被告多支付的63元为银行收取的手续费，与原告无关。在本院给予的和解期限内，原、被告未能达成一致协议，但原告于2017年5月21日确认，截止至2017年2月15日，被告向原告支付了租金及经营管理服务费519586.65元，欠交金额为1503799.55元。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、原告是否是本案适格的诉讼主体？本案所涉的《租赁合同》及《经营管理合同》是否属有效合同?原告是否已经实际取得基于该两份合同所产生的权利义务?2、在履约过程中，被告天同投资公司是否存在拖欠租金及经营管理服务费的违约行为?如果存在，导致被告天同投资公司违约是否与原告的相关行为具有关联性?被告天同投资公司是否应承担违约责任?原告所提出的解除合同的理由是否成立？被告天同投资公司是否应将房屋予以退还?原告所主张的拖欠费用金额以及违约损失金额有无依据？是否应予全额支持？3、被告吴陈宗在本案中是否应承担担保责任?如应承担，该如何担责？
一、关于焦点一，本案原告与原株洲市晟东方租赁有限公司、株洲家博汇经营管理有限公司签订了《债权转让协议书》，并书面通知了被告，被告在收到通知后没有提出异议，并按其与原株洲市展东方租赁有限公司、株洲家博汇经营管理有限公司签订的合同实际向原告支付了租金和经营管理|费，故原告基于其与原株洲市晟东方租赁有限公司、株洲家博汇经营管理有限公司签订的《债权转让协议书》取得了本案所涉及的《租赁合同》和《经营管理合同》的实际权益，有权依据《租赁合同》和《经营管理合同》的约定向被告主张权利，属本案适格的诉讼主体。两被告认为原告主体不适格的抗辩理由于法无据，原审不予采纳。被告吴陈宗与原株洲市晟东方租赁有限公司、株洲家博汇经营管理有限公司系自愿签订《租赁合同》和《经营管理合同》，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该租赁合同关系合法有效。而被告吴陈宗所签订的《租赁合同》和《经营管理合同》实际由被告天同投资公司履行，原株洲市晟东方租赁有限公司、株洲家博汇经营管理有限公司及原告对此均予以了认可，并实际与被告天同投资公司发生合同履行事实，故被告天同投资公司为本案所涉《租赁合同》和《经营管理合同》的实际权利享有者和义务承担者，其与原告之间的房屋租赁合同关系依法成立有效，受法律保护，被告天同投资公司应严格按合同约定履行合同义务，未按合同履行，应承担相应的违约责任。由此，被告天同投资公司应按《经营管理合同》约定履行支付经营管理服务费的合同义务，两被告认为不应支付经营管理服务费的主张没有事实依据，于法无据，原审不予支持。
二、关于焦点二，在履约过程中，被告天同投资公司未按约定时间履行支付租金和经营管理服务费的义务，已构成违约，故原告有权基于双方的合同约定依法行使合同解除权，在原告向本院提起诉讼之前，原告向两被告送达的往来函件中表达了将行使合同解除权的意思表示，虽未作出书面解除通知，但原告在起诉状当中明确提出了解除合同的诉讼请求，两被告在签收起诉状副本后虽认为原告提出的解除合同理由不能成立，但两被告所提出的抗辩理由与本案客观事实并不相符，原告在本案中所作出的相关行为均发生在被告天同投资公司违约之后，故对被告天同投资公司认为其未按约定支付租金是因原告的行为所造成的抗辩理由，原审不采信。由此，原告要求解除合同的理由正当充分，其提出的该诉讼请求应予支持，根据本案的事实，本案所涉及的《租赁合同》和《经营管理合同》在被告签收起诉状副本的2016年9月9日依法解除。合同解除后，被告天同投资公司并未将承租的房屋交还给原告，故被告天同投资公司应按原合同约定的标准履行支付占用费的义务，而原告在本案中主张的截止2017年2月15日的租金及经营管理服务费1503799.55元（已扣减被告于2017年2月15日前向原告支付的费用）符合合同约定，且原告有充分的证据予以证明，原审予以认定。两被告虽对欠费金额提出了异议，但两被告对其提出的异议没有充分的证据予以证实，原审不予采信。按照本案所涉《租赁合同》的约定，逾期支付租金按日2%的标准支付违约金，原告在被告天同投资公司未按合同约定履行支付租金义务而解除合同时，按合同约定被告天同投资公司承担的违约责任为“所交的押金不予退还”，根据合同约定及查明的事实，被告所交付的押金为100万元，故根据被告违约的事实，原告在本案中要求按月息2%的标准计算违约损失并由此主张违约损失金额为288507.93元的请求合法，原审予以支持。合同因被告天同投资公司违约而解除，故被告天同投资公司应将承租的房屋返还给原告，由此，对原告要求被告天同投资公司退还房屋的请求，原审予以支持。但原告要求两被告按房屋目前的现状进行返还没有事实依据，原审不予支持。
三、关于焦点三，被告吴陈宗在与原株洲市晟东方租赁有限公司签订《租赁合同》时明确约定其对该合同项下的义务承担连带担保责任，该约定系被告吴陈宗的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，同时，在履约过程中原告基于《租赁合同》和《经营管理合同》的约定就所欠费用明确表示要求被告吴陈宗予以承担，被告吴陈宗亦签收了相关的函件，而《租赁合同》和《经营管理合同》均由被告吴陈宗签订，两份合同具有密切关联，互为生效条件，应视为一个整体，故由此所形成的担保关系依法成立有效，被告吴陈宗应按约定对该两份合同所形成的全部债务承担连带担保责任，由此，对原告要求被告在本案中承担连带担保责任的诉讼请求，原审予以支持。被告吴陈宗认为其不承担担保责任的抗辩理由没有事实基础，于法无据，原审不予支持。
综上，本案经原审组织调解，双方未能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十一条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条第一款、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告吴陈宗分别与原株洲市晟东方租赁有限公司、株洲家博汇经营管理有限公司于2013年12月30日签订的《租赁合同》、《经营管理合同》已于2016年9月9日解除，原告株洲市红润家具经营管理有限责任公司与被告湖南天同商业投资管理有限公司基于前述《租赁合同》、《经营管理合同》所存在的租赁合同关系依法终止；二、被告湖南天同商业投资管理有限公司自本判决生效之日起三十日内将基于被告吴陈宗分别与原株洲市服东方租赁有限公司、株洲家博汇经营管理有限公司于2013年12月30日签订的《租赁合同》、《经营管理合同》所承租的位于株洲市天元区滨株洲市××商业休闲广场××栋，产权证号为：株房权证株字第0019株字第××号间部分建筑面积约5000m的经营场地返还给原告株洲市红润家具经营管理有限责任公司；三、被告湖南天同商业投资管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告株洲市红润家具经营管理有限责任公司给付截止到2017年2月15日欠付的租金及经营管理服务费1503799.55元；四、被告湖南天同商业投资管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告株洲市红润家具经营管理有限责任公司给付逾期支付租金及经营管理服务费的违约金288507.93元；五、被告吴陈宗对被告湖南天同商业投资管理有限公司应向原告株洲市红润家具经营管理有限责任公司给付的上述第三、四项明确的全部租金和经营管理服务费及违约金到担连带清偿责任。本案案件受理费25295元，由原告株洲市红润家具经营管理有限责任公司承担2295元，由被告湖南天同商业投资管理有限公司和吴陈宗承担23000元。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：红润家具公司是否是本案的适格主体？上诉人是否构成根本违约？合同是否应当解除？吴陈宗是否应当承担保证责任？现分析如下：
首先、红润家具公司与原株洲市晟东方租赁有限公司、株洲家博汇经营管理有限公司签订了《债权转让协议书》依约取得相关权益，并书面通知了天同公司，天同公司在收到通知后没有提出异议，并按其与原株洲市展东方租赁有限公司、株洲家博汇经营管理有限公司签订的合同实际向红润家具公司支付了租金和经营管理费，现上诉人认为其没有收到转让通知，与查明的事实不符，另上诉人认为红润家具公司主体不适格,也与法院查明的事实和法律规定相悖，原审不予采纳其理由是正确的，本院也予以确认。
其次、承租人的主要义务就是按约定支付租金。天同公司在一、二审庭审中均认可其欠付租金和红润家具公司多次催收租金等事实。根据《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，天同公司未按约定支付租金，且经催收后仍未付清租金已构成严重违约。红润家具公司依约要求解除双方的租赁合同符合法律规定，原审依法予以支持是正确的。
最后、吴陈宗在与原株洲市晟东方租赁有限公司签订《租赁合同》时明确承诺其对该合同项下的义务承担连带担保责任。另在履约过程中红润家具公司基于《租赁合同》和《经营管理合同》的约定就所欠费用向吴陈宗明确主张权利时，吴陈宗没有提出异议并且签收了相关的函件。现吴陈宗认为其不应承担担保责任的抗辩理由不能成立，原审判决吴陈宗承担担保责任是正确的，本院也予以确认。
综上所述，上诉人湖南天同商业投资管理有限公司和上诉人吴陈宗的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当、应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20931元，由上诉人湖南天同商业投资管理有限公司和上诉人吴陈宗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 郭佳妮