内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内08民终1477号
上诉人（原审被告）：刘红卫，男，1982年4月出生，汉族，个体户，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区乌兰图克镇。
委托诉讼代理人：郝丽英，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。
被上诉人（原审原告）：崔志，男，1965年9月出生，汉族，个体户，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区乌兰图克镇。
被上诉人（原审原告）：崔敏（崔志之女），女，1989年12月出生，汉族，个体户，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区乌兰图克镇。
二被上诉人委托诉讼代理人：郝雅军，内蒙古日恒律师事务所律师。
原审第三人：巴彦淖尔市临河区隆胜镇总校，住所地内蒙古巴彦淖尔市临河区隆胜镇。
法定代表人：韩学亮，该校校长。
委托诉讼代理人：杨明，该校教师。
上诉人刘红卫因与被上诉人崔志、崔敏及原审第三人巴彦淖尔市临河区隆胜镇总校（以下简称隆胜总校）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初2592号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月29日开庭进行了审理，上诉人刘红卫及其委托诉讼代理人郝丽英，被上诉人崔志及其与被上诉人崔敏共同委托诉讼代理人郝雅军，原审第三人隆胜总校的委托诉讼代理人杨明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘红卫上诉请求：撤销临河区人民法院（2016）内0802民初2592号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：2009年10月15日，隆胜总校与上诉人刘红卫签订《关于出租隆胜学校原幼儿园的合同》，租赁期从2009年10月15日起至2012年10月15日，租金每年7000元，于2010年12月15日分二次付清。2011年4月，双方在原合同的基础上，又签订一份《关于出租隆胜学校原幼儿园的合同》，合同对租赁期限及租金给付期限进行了变更，租赁期限从2009年10月15日起至2021年10月15日，但是因笔误合同的签订日期写成2009年10月15日，租金的给付期限写成于2010年12月15日分两次付清。因此，在第二份合同中双方对租金的给付期限应视为没有约定或约定不明，依照法律规定，对租金的给付期限没有约定或约定不明的，租金应在届满一年时交付当年的租金。因隆胜总校欠上诉人维修费96076元，如果上诉人拖欠学校租金，学校可以将欠上诉人维修费96076元全部抵顶租金，但学校仅扣上诉人42348元抵顶租金。照此计算，上诉人已经将租金交付�2016年12月份，所扣租金数额表明学校与上诉人已经变更了租金交付时间。其次，在2009年10月15日双方签订第一份合同之前，隆胜总校已于2009年10月10日将幼儿园交付上诉人，双方在租赁合同签订之前已经开始履行合同，上诉人向隆胜总校交付的8000元应是租金，上诉人已经向隆胜总校交付租金共计50348元。综上，上诉人没有违约，涉案合同不符合解除条件。一审法院以上诉人未按约定交付租金，判决解除合同属认定事实及适用法律错误。
被上诉人崔志、崔敏述称：首先，上诉人刘红卫与隆胜总校于2009年10月15签订的《关于出租隆胜学校原幼儿园的合同》中明确约定租金了支付期限，而上诉人至今未付清房租已经严重违约，符合解除合同的条件。上诉人称合同中对给付租金的期限约定存在笔误，没有任何证据证明。上诉人在一审中陈述，两份合同只是对租赁期限进行了变更，其余没有变。由此可见，对于租金给付时间的约定根本不存在笔误，是租赁双方的真实意思表示。其次，上诉人给付8000元与房租没有任何关系，8000元的支付时间是2009年10月10日，签订租赁合同的时间是2009年10月15日，上诉人没有提供证据证明二者之间存在关联。最后，上诉人提到的本案主体问题。涉案房屋在租赁期间所有权发生了变动，根据买卖不破租赁原则，原租赁合同的效力及于新的买受人与原承租人之间，被上诉人已成为新的出租方，有权就租赁合同产生的相关纠纷提起诉讼。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人隆胜总校述称：隆胜总校原幼儿园所有权属于隆胜村委会，隆胜村委会转让与崔志，崔志与刘红卫之间的租赁合同纠纷与隆胜总校无任�关系。隆胜总校不应被列为本案当事人。
崔志、崔敏一审诉讼请求：1.解除第三人隆胜总校与刘红卫于2009年10月15日签订的《关于出租隆胜学校原幼儿园的合同》。2.刘红卫返还所租赁的土地、办公室及院舍。3.本案诉讼费由刘红卫负担。
一审法院审理查明，2009年10月15日，第三人隆胜总校与刘红卫签订《关于出租隆胜学校原幼儿园的合同》，租赁期从2009年10月15日起至2021年10月15日止，年租金7000元，租赁费于2010年12月15日分二次付清。合同签订后刘红卫支付租金42348元，下欠租金41625元。2015年5月22日，崔志、崔敏通过公开拍卖的方式购得上述土地及院舍，并办理了集体土地使用证（证号：临河集用2015第316003002）。
一审法院审理认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2009年10月15日，第三人隆胜总校与刘红卫签订租赁合同，将原隆胜幼儿园部分院落及地上建筑物租赁给刘红卫使用，租金共84000元，于2010年12月15日分二次付清，但刘红卫至今仍有41625元的租赁费未付清。2015年5月22日，崔志、崔敏通过公开拍卖方式购得上述标的物后，原租赁合同的权利义务由崔志、崔敏继受，刘红卫应及时给付崔志、崔敏租赁费，逾期未付，出租人可以解除合同，故对崔志、崔敏要求解除合同的诉讼请求予以支持。根据合同的履行情况和合同性质，该合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故崔志、崔敏请求返还刘红卫租赁的院落及地上建筑物的诉讼请求予以支持。刘红卫辩称，2009年10月15日签订的租赁合同中，双方口头�定用第三人隆胜总校欠刘红卫的款抵顶租赁费，目前到期的租赁费尚未抵顶完全部欠款，但其未提供相关证据佐证，且租赁合同中有双方的签字及盖章，刘红卫亦无异议，应系当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方应按照约定履行各自义务，未按时支付租赁费构成违约，故对该辩称不予采信。关于下欠租赁费的金额，刘红卫称支付8000元现金，并出具了第三人的收据，但该收据中注明的日期为2009年10月10日，在双方签订的租赁合同之前，不能表明是支付该租赁合同内的租赁费，故该院认定刘红卫下欠租赁费的金额为41625元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条的规定，判决：一、解除隆胜总校与刘红卫于2009年10月15日签订的《关于出租隆胜学校原幼儿园的合同》。二、刘红卫于判决生效后十五日内返还崔志、崔敏实际�用的隆胜学校原幼儿园土地、办公室及院落。案件受理费100元，崔志、崔敏预交50元，由刘红卫负担，其余部分不再交纳。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
经本院审理查明，一审（2016）内0802民初2592号民事判决结果第一项中，关于合同签订日期的表述存在笔误，应更正为：解除隆胜总校与刘红卫于2009年10月15日签订的《关于出租隆胜学校原幼儿园的合同》。
本院认为，刘红卫与隆胜总校签订《关于出租隆胜学校原幼儿园的合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，属有效合同。合同当事人应当按照约定履行各自的义务。合同中明确约定租期�从2009年10月15日至2021年10月15日，年租金7000元，租金于2010年12月15日分两次付清。刘红卫认为合同中关于租金交付时间的约定属于笔误，但缺乏证据支持，本院不予认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据该规定，在租赁合同的有效期间，租赁物所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，即原租赁合同的效力不受影响。崔志、崔敏于2015年5月22日通过拍卖方式取得了刘红卫租赁原隆胜幼儿园院落及建筑物的土地使用权，租赁合同中出租人隆盛总校的权利义务由崔志、崔敏继受。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据上述规定，刘红卫应当按照合同约定于2010年12月15日前付清全部租金，而在2016年5月25日本案一审庭审中，刘红卫自认尚欠33652元租金未付，一审法院据此认定刘红卫构成违约，判决解除合同返还租赁物，于法有据。关于8000元是否为刘红卫向隆盛总校支付的租金问题。经审查，该款交付时间为2009年10月10日，付款时刘红卫尚未与隆胜总校签订租赁合同，一审法院未认定8000元为租赁费并无不当。
综上所述，刘红卫的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘红卫负担。
本判决为终审判决。
审判长 边晓飞
审判员 邬忠良
审判员 李建刚
二〇一六年十二月十五日
书记员 庞豆豆