广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1595号
上诉人（原审原告）：曹兰妹。
委托代理人：刘薇，广东文品律师事务所律师。
委托代理人：郑洋，广东文品律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市罗湖区机电设备材料公司。
法定代表人：黄建明。
委托代理人：周建伟。
上诉人曹兰妹、上诉人深圳市罗湖区机电设备材料公司（以下简称罗湖机电公司）因房屋拆迁安置补偿纠纷一案，均不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1528号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成�议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，（一）1994年1月24日，曹兰妹（被拆迁人）与罗湖机电公司（拆迁人）签订《房屋拆迁补偿安置协议》。协议约定：罗湖机电公司经市政府国土管理部门批准，拆除曹兰妹位于深圳市罗湖区立新路一巷xx号房屋，建筑面积为60平方米，另加建房屋和铁皮房建筑面积为32平方米；罗湖机电公司安置给曹兰妹位于深圳市罗湖区立新小区罗湖机电大厦第七层某号（三房二厅）住宅一套，建筑面积为73.01平方米，超出原拆迁房建筑面积13.01平方米，计差额款人民币52595元，曹兰妹应在新房交付使用前将差额款交付给罗湖机电公司；罗湖机电公司同意曹兰妹购买罗湖机电大厦地面（c层）c-xx号商业铺位一个，价格人民币16000元／平方米，计金额人民币367744元，曹兰妹应在铺位使用前将金额款交付给罗湖机电公司；罗湖机电公�补偿给曹兰妹的新房应在基础动工之日起16个月内交付曹兰妹使用；双方同意，对曹兰妹的加建铁皮房，罗湖机电公司不再以人民币3800元／平方米价格销售同等住宅面积给曹兰妹，拟定在罗湖机电大厦地面二层以人民币16000元／平方米优惠价格销售c-
xx号商业铺位一个给曹兰妹作为补偿；本协议自双方签名盖章并经深圳市罗湖区公证处公证后生效。协议还约定了双方当事人的其他权利义务。该协议于1994年6月3日在深圳市罗湖区公证处办理了公证手续。
（二）签订《房屋拆迁补偿安置协议》同日即1994年1月24日，曹兰妹、罗湖机电公司又签订了《楼宇认购申请表》。该申请表中载明：本单位（曹兰妹）愿购买房屋座落深圳市罗湖区立新路罗湖机电大厦地面二楼c-
xx单元，建筑总面积22.984平方米，售价每平方米人民币16000元，合计人民币367744元；本公司（罗湖机电公司）承认之有效申请表，其购房申请者（曹兰妹）须带齐规定的证件及文件证明于1996年12月30日前来我司签署《房屋预（销）售合同》，逾期我司不退回押金并取消其购房权。
（三）1996年5月10日，罗湖机电公司将位于深圳市罗湖区立新小区罗湖机电大厦第七层h号房（现为7xx号房）交付曹兰妹使用，曹兰妹亦于同日将该房的差额款人民币52595元支付给罗湖机电公司。1996年12月30日前，就c-
xx号商铺，曹兰妹、罗湖机电公司未签订《房屋预（销）售合同》，曹兰妹也未向罗湖机电公司支付过押金及其他款项。
（四）就湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司诉罗湖机电公司、深圳市罗湖区房地产开发公司拖欠工程款纠纷一案，原审法院于1998年3月9日做出（1998）深罗法经字第153号民事调解书，其中调解协议内容为“第一被告（即罗湖机电公司）自愿将自有物业罗湖机电大厦部分商�共133.6平方米以每平方米19000元的价格抵偿给原告（即湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司），以偿还所欠原告工程款本金及利息（商铺为：b-68、c-14、c-36、c-56、c-66、c-83、c-60），第二被告（即深圳市罗湖区房地产开发公司）协助办理”。该调解书已生效。
（五）针对原审法院所调查的涉案第七层h号房（702号房）、c-83号商铺的产权情况，深圳市房地产权登记中心于2013年4月9日做出《关于查询机电大厦相关房地产权登记事宜的复函》（深房登函（2013）225号），函中载明：“机电大厦（即立新花园2号楼）未办理房地产初始登记，机电大厦第七层h（702）及c层c-
xx未办理《房地产证》。根据《深圳经济特区房地产登记条例》等相关规定，上述房产需经初始登记后方可办理房地产转移登记。另根据开发商深圳市罗湖房地产开发公司提供的《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表》中记载，立新花园2号楼702的权利人为曹兰妹，建筑面积为80.97平方米，备注为赔偿；立新花园2号楼c-
xx的权利人为林茂”。
曹兰妹诉至原审法院，请求判令：1、罗湖机电公司继续履行《房屋拆迁补偿安置协议》；2、罗湖机电公司立即办理安置给曹兰妹位于深圳市罗湖区立新小区罗湖机电大厦第七层h号房的房产证，并赔偿曹兰妹损失人民币303486元（暂从1996年8月8日计至2012年11月30日，直至办理完毕房产登记为止）；3、罗湖机电公司立即交付罗湖区机电大厦地面（c层）c-xx号商铺给曹兰妹，并办理商铺的房产证；4、罗湖机电公司赔偿曹兰妹c-83号商铺租金损失人民币84000元（每月3500元，暂从2010年11月30日计至2012年11月30日，直至罗湖机电公司交付商铺为止）；5、罗湖机电公司承担本案的所有诉讼费用。
原审法院认为，曹兰妹、罗湖机电公司于1994年1月24日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和《楼宇认购申请表》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。对于《楼宇认购申请表》，曹兰妹抗辩称，因曹兰妹年长不识字，且在签署该申请表时，罗湖机电公司并未清楚解释给曹兰妹认知，因此，该申请表不是曹兰妹的真实意思表示。对此，原审法院认为，曹兰妹系完全民事行为能力人，且《楼宇认购申请表》与《房屋拆迁补偿安置协议》系同日签订，既然曹兰妹对于《房屋拆迁补偿安置协议》的内容都能充分理解并签字确认，故曹兰妹称其无法理解《楼宇认购申请表》的内容而非其真实意思表示的抗辩意见没有依据，原审法院不予采纳。原审庭审中，经原审法院释明，曹兰妹明确陈述其所提其他诉讼请求系第一项诉讼请求即“要求罗湖机电公司继续履行�房屋拆迁补偿安置协议》”的具体内容，因此，对于曹兰妹的第一项诉讼请求，原审法院不作单独处理。
对于曹兰妹要求罗湖机电公司为其办理第七层h号房房地产证的诉讼请求，原审法院认为，根据深圳市房地产权登记中心做出的复函可知，截止原审庭审之日，机电大厦仍未办理房地产初始登记，因此，机电大厦第七层h号房（7xx房）现不具备办理房地产证的条件，对于曹兰妹的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
对于曹兰妹要求罗湖机电公司赔偿迟延办理第七层h号房房地产证所造成损失的诉讼请求，原审法院认为，因机电大厦一直未办理房地产初始登记，故第七层h号房至今未能办理房地产证，对此，罗湖机电公司存在过错。虽然《房屋拆迁补偿安置协议》对于办理房地产证的期限未做出明确约定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于曹兰妹、罗湖机电公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》时，罗湖机电大厦尚未建成，因此，自房屋交付使用之日起90日，曹兰妹仍未能取得房地产证的，罗湖机电公司应当自期限界满之日起承担迟延办证的违约责任。罗湖机电公司抗辩称，曹兰妹的该项诉讼请求已过诉讼时效。对此，原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，而诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。罗湖机电公司于1996年5月10日就将第七层h号房交付曹兰妹使用，但曹兰妹直至2012年11月14日才提起诉讼，且曹兰妹未举证证明在2012年11月14日前存在其他能够引起诉讼时效中止或中断的情形，因此，诉讼时效从2012年11月14日开始重新起算，而罗湖机电公司向曹兰妹支付违约金的起始时间应当为2010年11月14日。罗湖机电公司的此项抗辩理由部分成立，原审法院予以采纳。根据协议约定，被拆迁房屋的建筑面积为60平方米，而安置补偿的第七层h号房的建筑面积为73.01平方米，对于超出的建筑面积13.01平方米，曹兰妹补交了差额款人民币52595元，据此计算，曹兰妹已付购房款总额应当为人民币295155元（52595÷13.01×73.01）。截止原审庭审之日即2013年4月18日，第七层h号房仍未办理房地产证，因此，根据相关法律规定，罗湖机电公司应当以人民币295155元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向曹兰妹支付迟延办证的违约金（自2010年11月14日计至2013年4月18日），对于曹兰妹的该项诉讼请求，原审法院予以部分支持。罗湖机电公司抗辩称，经测量，第七层h号房的实际建筑面积比被拆除房屋的面积有所超出，而对于超出面积�曹兰妹并没有补交差价款，且曹兰妹长期不交物业管理费，均影响办证。对此，原审法院认为，虽然第七层h号房的实际建筑面积比协议约定的补偿面积有所超出，但协议并未明确约定必须先补交超出面积的房款才能办理房地产证，故罗湖机电公司的此项抗辩理由不能成立，至于曹兰妹应当补交的面积差价款，罗湖机电公司可另循法律途径解决。另外，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，即使曹兰妹、罗湖机电公司之间存在物业服务合同关系，曹兰妹拖欠物业管理费的情形亦不能成为罗湖机电公司拒不办证的抗辩理由。
对于曹兰妹要求罗湖机电公司立即交付c-
xx号商铺、办理该商铺的房地产证并赔偿该商铺租金损失的诉讼请求，原审法院认为，《楼宇认购申请表》作为《房屋拆迁补偿安置协议》的补充协议，其并非正式的房地产买卖合同，而是为日后签订正式的《�屋预（销）售合同》（c-xx号商铺）而签订的合同，其性质属于预约合同。因曹兰妹、罗湖机电公司签订的《楼宇认购申请表》中已明确约定“曹兰妹须带齐规定的证件及文件证明于1996年12月30日前到罗湖机电公司处签署《房屋预（销）售合同》（c-xx号商铺），逾期罗湖机电公司不退回押金并取消其购房权”，而曹兰妹并未于1996年12月30日前到罗湖机电公司处签署《房屋预（销）售合同》，也未向罗湖机电公司交纳任何款项，且曹兰妹未举证证明其曾于1996年12月30日前要求过罗湖机电公司签署《房屋预（销）售合同》而罗湖机电公司予以拒绝，因此，根据《楼宇认购申请表》的相关约定，曹兰妹不再享有c-
xx号商铺的购买权，即对于《房屋拆迁补偿安置协议》中有关c-
xx号商铺的约定内容，曹兰妹已无权要求继续履行。且根据在深圳市房地产权登记中心办理备案的《深�市房地产预售合同备案登记汇总表》记载，c-xx号商铺的权利人为林茂，故《房屋拆迁补偿安置协议》中的相关约定亦已无法继续履行。综上，对于曹兰妹要求罗湖机电公司立即交付c-
xx号商铺并办理该商铺房地产证的诉讼请求，原审法院予以驳回。对于曹兰妹要求罗湖机电公司赔偿c-
xx号商铺租金损失的诉讼请求，原审法院认为，因曹兰妹未按约定履行购买c-83号商铺的义务，也未交纳任何款项，因此，曹兰妹不享有c-
xx号商铺的所有权，其无权主张c-83号商铺的租金损失，对于曹兰妹的该项诉讼请求，原审法院予以驳回。至于曹兰妹因其加建铁皮房被拆未获得拆迁补偿而遭受的损失，曹兰妹可另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、罗湖机电公司应于判决生效之日起十日内向曹兰妹支付延期办证违约金（违约金以人民币295155元为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准从2010年11月14日起计至2013年4月18日止）；二、驳回曹兰妹的其他诉讼请求。如果罗湖机电公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3556元，由曹兰妹负担人民币2556元、罗湖机电公司负担人民币1000元。
上诉人曹兰妹不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销2012深罗法民三初字第1528号判决书；二、罗湖机电公司继续办理安置给曹兰妹位于深圳市罗湖区立新小区罗湖机电大厦第七层h型号房的房产证，并赔偿曹兰妹损失￥303486元，直至办理完毕涉案房产登记为止；三、罗湖机电公司立即支付罗湖区机电大厦地面（c层）c-xx号商业铺位给曹兰妹，并办理商铺的房产证；四、罗湖机电公司赔偿曹兰妹c—83号商业铺位租金损失￥84000元（每月3500元，暂从2010年11月30日计至2012年11月30日，直至罗湖机电公司交付商铺为止）；五、罗湖机电公司承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：
一、罗湖机电公司应交付罗湖区机电大厦地面（c层）c-xx号商业铺位给曹兰妹，并办理商铺的房产证、赔偿租金损失。1、房屋拆迁安置补偿协议是真实、合法、有效的，应当按照约定全面履行。2、曹兰妹虽然签署了《楼宇认购申请表》，但是该份文件在签署的时候，罗湖机电公司并未清楚解释给曹兰妹认知，所以不能代表曹兰妹的真实意思表示。3、1996年12月30日前，涉案商铺在96年之前尚未落成，也没有取得预售许可证，根本不存在销售及交付的条件，曹兰妹在此后也多次找过罗湖机电公司讨要补偿的商铺，罗湖机电公司也是推脱要曹兰妹等待其通知，楼宇认购申请表上通知的日期已经失效，不能据此免除罗湖机电公司的通知义务，罗湖机电公司应当另行通知曹兰妹补交差款，购买涉案商铺，并赔偿曹兰妹期间的租金损失。
二、原审法院驳回曹兰妹办理罗湖机电大厦第七层h型号房房地产证的请求没有法律依据。原审法院依据深圳市房地产权登记中心复函，认为机电大厦未办理房地产初始登记，因此机电大厦第七层h型号房现不具备办理房地产证的条件，故对曹兰妹的诉讼请求不予支持，完全没有法律依据。罗湖机电公司应当为补偿给曹兰妹的机电大厦第七层h型号房办理房地产证，这是协议和法律规定罗湖机电公司应当承担的法定义务，原审法院依法查明了罗湖机电公司未办理机电大厦的初始登记导致曹兰妹房产无法办理产权证，但是未办理初始登已是罗湖机电公司的过错，罗湖机电公司应当尽快办理好涉案大厦的初始登记，并继续办理曹兰妹涉案补偿住宅的产权证，未办理初始登记并不能免除罗湖机电公司的法定义务，原审法院据此驳回曹兰妹的诉讼请求没有法律依据。
三、罗湖机电公司应支付延期办证违约金人民币306542元，从1996年8月8日计算至房产证办理完毕为止。罗湖机电公司违反合同约定至今未办理曹兰妹补偿新房的房产证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当�担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。罗湖机电公司未办理产权证的行为是一直延续存在的，且曹兰妹在1996年8月8日以来也一直催促罗湖机电公司办理产权证，罗湖机电公司也是一直答复曹兰妹正在办理之中，所以不存在超过诉讼时效的情形。罗湖机电公司应当赔偿曹兰妹违约金直至办理完毕房产登记为止，法院不理会曹兰妹的诉讼请求，判决罗湖机电公司支付违约金至2012年4月18日，对2013年4月18日之后的违约金并未处理，违反了法律程序。
综上所述，曹兰妹认为，曹兰妹与罗湖机电公司签订的房屋拆迁安置补偿协议是真实、合法、有效的，应当按照约定全面履行。罗湖机电公司违反协议约定，应当继续履行合同并承担违约责任，请求二审法院依法支持曹兰妹的上诉请求。
针对曹兰妹的上诉，罗湖机电公司答辩认为，第一、曹兰妹要求判令罗湖机电公司继续履行《房屋拆迁安置补偿协议》，实际上该协议已履行完毕了。曹兰妹说的是商铺的条款，商铺的条款现在已经无法再履行了。在1998年3月，有（1998）深罗法执字第153号案将该83号商铺抵偿给施工队了。曹兰妹当时与罗湖机电公司签了《房屋拆迁安置补偿协议》，同时还签订了《楼宇认购申请表》，该表中写明申请者必须带齐相关证件于1996年12月30日前来签订房屋预销售合同，逾期我司不退还押金并取消购房权。签认购协议是1994年，当时刚刚在谈拆迁。当时双方约定了他们要该商铺，必须要签订正式的合同，还要交款。之所以当时约定1996年12月30日前来签合同，是因为1996年房屋要入伙，但是，到期时他们没有来签正式的合同，没有来交定金，罗湖机电公司当时还给了几个月的时间。还有一个诉求是判令租金损失，这商铺不是曹兰妹的，曹兰妹也没有交钱，买卖还没有成立，何来的租金？林茂是商铺的所有权人，该商铺还空着，那里不好租。如果曹兰妹能拿回商铺，罗湖机电公司也没有意见。关于办证赔偿的问题，罗湖机电公司与曹兰妹签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议没有约定罗湖机电公司办理房产证，是由罗湖房地产统一办理。机电大厦确实是罗湖机电公司负责拆迁，相关手续是由罗湖房地产统一去办的，这栋楼有两百多户都没有办理房产证，而不止曹兰妹一户。办理房产证这事情太复杂，不是罗湖机电公司想办就能办的，很多都不是罗湖机电公司的问题，而是国土局在扯来扯去的。既然办证不是罗湖机电公司的事，协议也没有要�罗湖机电公司办证，国土局也不让罗湖机电公司办证，而对方要求罗湖机电公司赔钱，这没有道理。拆迁赔偿这栋楼，当时协议书写的是73.01平米，现在实际测量的是80.97平米，超出面积七、八平方米，曹兰妹一直没有补差价，要办证是要补齐差价的。另外，曹兰妹长期不交管理费。机电这十多年没有收取管理费，有些人不交，机电收管理费每月3.5万元左右，连开支都不够，电梯维修去年到今年已2万多，机电没有钱，全部是区里面给的钱，和靠收管理费。
上诉人罗湖机电公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1528号民事判决书第一项，判令驳回曹兰妹要求罗湖机电公司承担延迟办证违约金的诉讼请求。2、诉讼费用由曹兰妹全部承担。事实与理由：
l、罗湖机电公司与曹兰妹签订的《房屋拆迁补偿安詈协议》中对涉及到的安置房产没有办理房产证的约定条款，曹兰妹也从未授权委托罗湖机电公司办理该拆迁补偿安置房房产证，不应由罗湖机电公司承担未办证责任。该房产证未办理情况复杂，涉及到的因素很多，非罗湖机电公司所能办理，不应该由罗湖机电公司承担延迟办证责任。
2、《房屋拆迁安置补偿协议》中约定补偿房屋面积为73．0l平方米，根据市国土部门测量，实际交付面积为80．11平方米，比约定超出了7．10平方米。曹兰妹至今未补交超面积的差价款，按照房屋买卖规定，需付清全部实际房屋面积价款并出具付清房款证明后，再办理房屋产权证手续，曹兰妹未补齐超面积差价款，应承担影响办证的责任。
3、一审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定罗湖机电公司承担延迟办证�违约责任，而涉及的房产是属于拆迁补偿安置房，非买卖商品房，适用法律不当。
因此，罗湖机电公司认为，一审法院要求罗湖机电公司向曹兰妹支付延迟办证违约金的判决不当。请求二审法院依法改判，驳回曹兰妹要求罗湖机电公司支付延迟办证违约金的诉讼请求。
针对罗湖机电公司的上诉，曹兰妹答辩认为，第一，《房屋拆迁安置补偿协议》中约定了补偿给乙方即曹兰妹的房屋产权归乙方所有，这就已经明确了罗湖机电公司交付给曹兰妹的房屋是要具有房屋产权的。所以，罗湖机电公司应当继续为曹兰妹办理补偿房屋的产权证，并且赔偿曹兰妹延期办证的违约金。第二，曹兰妹所述的超过7.01平米的房屋面积，与本案无关。其从未提出或通知曹兰妹补交差价款，超过7.01平米的测绘报告也从未交付给曹兰妹。对方要求补差价没有事实和法律依据。请求二审法院驳回罗湖机电公司的诉讼请求，并支持曹兰妹的全部诉讼请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，曹兰妹、罗湖机电公司双方于1994年1月24日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和《楼宇认购申请表》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，原审判决认定其合法有效，适用法律正确，双方当事人均应严格依约履行。
曹兰妹上诉主张在签署《楼宇认购申请表》时，罗湖机电公司并未清楚解释给其认知，因此，所以该申请表不能代表其真实意思表示，由于曹兰妹系完全民事行为能力人，且《楼宇认购申请表》与《房屋拆迁补偿安置协议》系同日签订，曹兰妹有选择性地主张《房屋拆迁补偿安置协议》真实、合法、有效而《楼宇认购申请表》不能代表其真实意思表示，有违民事活动应当遵循的诚实信用的基本原则，该上诉理由不成立，本院不予采纳。曹兰妹上诉请求罗湖机电公司立即交付c-
xx号商铺、办理该商铺的房地产证并赔偿该商铺租金损失，由于《楼宇认购申请表》约定“曹兰妹须带齐规定的证件及文件证明于1996年12月30日前到罗湖机电公司处签署《房屋预（销）售合同》（c-83号商铺），逾期罗湖机电公司不退回押金并取消其购房权”，而曹兰妹未依约于1996年12月30日前到罗湖机电公司处签署《房屋预（销）售合同》，也未向罗湖机电公司交纳任何款项，即曹兰妹没有履行《楼宇认购申请表》约定应当履行的义务，因此，曹兰妹依约不再享有c-83号商铺的购买权，即对于《房屋拆迁补偿安置协议》中有关c-83号商铺的约定内容，曹兰妹已无权要求继续履行。且c-83号商铺的权利人为林茂，《房屋拆迁补偿安置协议》中的相关约定亦已无法继续履行。因此，曹�妹关于c-83号商铺的相关上诉理由均不成立，本院不予采纳。
对于曹兰妹上诉要求罗湖机电公司为其办理第七层h号房房地产证，由于机电大厦仍未办理房地产初始登记，机电大厦第七层h号房（702房）现不具备办理房地产证的条件，故曹兰妹的该项上诉请求不成立，本院不予支持。关于迟延办理第七层h号房房地产证所造成的损失，因罗湖机电公司一直未办理机电大厦的房地产初始登记致使第七层h号房至今未能办理房地产证，罗湖机电公司对于该房屋未能办理房地产证存在过错。鉴于《房屋拆迁补偿安置协议》对于办理房地产证的期限未做出明确约定，原审判决依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，结合本案的事实，支持曹兰妹未超过诉讼时效期间以购房款总额为基数参照中国人民银行规定的金融机构计�逾期贷款利息的标准的迟延办证的违约金，适用法律正确。双方当事人关于该问题所提起的上诉理由均不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9112元，由上诉人曹兰妹负担7112元、罗湖机电公司负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一四年十一月五日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。