浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温执异终字第59号
上诉人（原审原告）：平阳县农村信用合作联社。
法定代表人王光领。
委托代理人李冰（特别授权）。
被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行。
负责人蒋锦强。
委托代理人黄立磐（一般代理）。
委托代理人汤细笑（特别授权）。
被上诉人（原审被告）：浙江省亚太汽车零部件有限公司。
法定代表人钱春荪。
被上诉人（原审被告）：温州市正强汽摩配有限公司。
法定代表人钱春荪。
被上诉人（原审被告）：钱春荪。
被上诉人（原审被告）：钱志勇。
被上诉人（原审被告）：崔笑霞。
被上诉人（原审被告）：吴凌云。
被上诉人（原审被告）：陈晓华。
被上诉人（原审被告）：张琼。
原审第三人：王光明。
上诉人平阳县农村信用合作联社与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行（以下简称“浦发银行”）、浙江省亚太汽车零部件有限公司（以下简称“亚太公司”）、温州市正强汽摩配有限公司（以下简称“正强公司”）、钱春荪、钱志勇、崔笑霞、吴凌云、陈晓华、张琼及原审第三人王光明案外人执行异议之诉一案，浙江省瑞安市人民法院于2015年5月25日作出（2014）温瑞执异初字第29号民事判决。平阳县农村信用合作联社不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院认定：平阳县昆阳镇振兴大厦二层202号房屋，建筑面积782.77平方米，其中一楼部分92.57平方米，二楼部分620.20平方米，房屋所有权人钱志勇、吴凌云、崔笑霞，登记日期2009年8月21日。2011年6月15日，钱志勇、张琼、吴凌云、陈晓华、崔笑霞与浦发银行签订《房地产最高额抵押合同》，约定以讼争房屋为亚太公司与浦发银行在2011年6月15日至2016年6月15日期间签订的系列借款合同在1130万元范围内作抵押担保，2011年6月21日办理抵押登记。2012年6月29日、2012年7月18日，浦发银行与亚太公司签订《流动资金借款合同》，并在合同签订当日向亚太公司发放贷款750万元、350万元。亚太公司没有按合同约定偿还本息，浦发银行向苍南县人民法院起诉，苍南县人民法院于2013年12月19日作出（2013）温苍龙商初字第1028号民事判决：亚太公司偿还浦发银行借款1100万元及利息，浦发银行在1130万元范围内对讼争房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；以及其他判决事项。该院在执行该案时于2014年9月19日查封了讼争房屋。关于王光明租赁讼争房屋二楼及转租事实。王光明在执行异议阶段陈述，王光明与张笑芝系夫妻，讼争房屋原属于钟金爱所有，王光明于2009年期间向钟金爱租赁讼争房屋。之后，钟金爱将讼争房屋出卖给钱志勇、崔笑霞、吴凌云，王光明与钱志勇、崔笑霞、吴凌云重新签订租赁合同，租赁讼争房屋二楼部分，租赁期限为2009年8月15日至2015年8月15日。2010年10月2日，张笑芝将该房屋转租给温州鹏润国美电器有限公司，租赁期限为2010年10月16日至2015年10月15日。2012年期间，讼争房屋二楼部分需转租给平阳信用社，王光明与钱志勇、崔笑霞、吴凌云重新签订租赁合同，双方将租赁期限延长至2019年8月15日。2012年4月12日，张笑芝与平阳信用社签订房屋租赁合同，将二楼部分266平方米转租给平阳信用社，双方约定租赁期限为2012年4月12日至2019年7月2日，平阳信用社一次性支付租金1106986元。现讼争房屋二楼由温州鹏润国美电器有限公司和平阳信用社使用。以上事实有四份房屋租赁合同和转账凭证证明；该院（2014）温瑞执异字第85号执行裁定书予以确认。该院认为：案外人执行异议之诉审理重点是案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。该院（2014）温瑞执异字第85号执行裁定保护王光明对讼争房屋二楼部分租赁期限至2015年8月15日。王光明收到执行裁定书后没有在十五日内起诉，该裁定对王光明已发生法律效力。被告钱志勇、崔笑霞、吴凌云不是房屋租赁合同（三）的一方当事人，该合同对被告钱志勇、崔笑霞、吴凌云不具有约束力。原告平阳信用社主张讼争房屋二楼266平方米从王光明处合法转租所得，转租期限应以王光明受保护的租赁期限为限，超过部分不受法律保护。原告平阳信用社请求保护讼争房屋二楼266平方米的租赁权至2019年7月2日，缺乏事实依据，也不符合法律规定，其诉讼请求不予支持。钟金爱与王光明签订的房屋租赁合同（一）约定的租赁期限自2009年8月15日起至2019年8月15日止；在钟金爱转让租赁房屋后，王光明与受让人钱志勇、崔笑霞、吴凌云签订房屋租赁合同（四），约定租赁期限自2009年8月15日起至2015年8月15日止，属于追认房屋租赁合同（一）的效力并变更了房屋租赁合同（一）的内容；变更以后，房屋租赁合同（一）不再具有法律效力。原告关于房屋租赁合同（一）在2012年时仍具有法律效力，买卖不破租赁，房屋租赁合同（二）属于变更房屋租赁合同（一）的主体的意见，与王光明在执行异议阶段陈述的事实不符，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告平阳县农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费9750元，公告费360元，由原告平阳县农村信用合作联社负担。
上诉人平阳县农村信用合作联社称：原审法院认定事实有误，适用法律错误。涉案房屋的初始房东与原审第三人王光明签订的租赁合同，租期至2019年8月15日。经涉案房屋受让人追认并约定可以转租。据此，原审第三人与上诉人签订的租赁合同合法有效，租赁期应保护至2019年7月2日，请求二审法院查明事实，依法撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行、浙江省亚太汽车零部件有限公司、温州市正强汽摩配有限公司、钱春荪、钱志勇、崔笑霞、吴凌云、陈晓华、张琼及原审第三人王光明未提供书面答辩。
本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为：本案争议的问题是2012年4月12日被上诉人钱志勇、崔笑霞、吴凌云与原审第三人王光明的代表张笑芝（系王光明之妻）签订的租赁合同是否系2009年5月15日钟金爱与原审第三人王光明签订租赁合同的延续及租赁期是否应保护至2019年7月2日.本案涉案房屋的初始房东为钟金爱。2009年5月15日，钟金爱将涉案房屋系出租给原审第三人王光明使用，约定租赁期至2019年8月15日。同年8月涉案房屋转移登记为被上诉人钱志勇、崔笑霞、吴凌云所有。继而，被上诉人钱志勇、崔笑霞、吴凌云与原审第三人王光明重新签订租赁合同，约定涉案房屋继续由原审第三人王光明承租，租赁期变更为至2015年8月15日。至此，初始房东为钟金爱与原审第三人王光明签订的租赁合同已不再具有法律效力。2011年6月15日，被上诉人钱志勇、崔笑霞、吴凌云将涉案房屋进行抵押登记，为亚太公司向浦发银行借款提供担保。其行为发生在被上诉人钱志勇、崔笑霞、吴凌云与原审第三人王光明签订的租赁合同之后，该租赁合同的租赁期应予保护。2012年4月12日，被上诉人钱志勇、崔笑霞、吴凌云再次与原审第三人王光明之妻张笑芝签订租赁合同，将租赁期延至2019年8月15日并约定可以转租。同月，张笑芝将涉案房屋二楼共计面积266平方米的部分房屋转租给上诉人平阳县农村信用合作联社使用，但上述签订租赁合同及转租行为均发生在抵押权设定之后，该承租及转租的租赁期依法不予保护。上诉人上诉理由不成立，不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9750元，由上诉人平阳县农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈国庆
审 判 员 叶 峰
审 判 员 李爱素
二〇一五年十月十九日
代书记员 陈 燕