江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣民终245号
上诉人（原审被告）：杨恩厚，男，1966年4月27日出生，住江西省弋阳县。
委托诉讼代理人：叶义水，江西饶城律师事务所律师。
被上诉人（原告原告）：江西四平集团有限公司，住所地江西省南昌市小蓝经济开发区小兰大道168号。
法定代表人：张春平。
委托诉讼代理人：徐昕、林小为，江西盛义律师事务所律师。
原审被告：毛勇强，男，1976年6月18日出生，住江西省弋阳县。
上诉人杨恩厚因与江西四平集团有限公司(以下简称四平公司)、原审被告毛勇强租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市中级人民法院（2016）赣11民初100号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨恩厚及其委托诉讼代理人叶义水，被上诉人四平公司的委托诉讼代理人徐昕、林小为到庭参加诉讼。原审被告毛勇强经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨恩厚上诉请求撤销江西省上饶市中级人民法院作出的（2016）赣11民初100号民事判决的第一项，并作出继续履行合同的裁判；撤销江西省上饶市中级人民法院（2016）赣11民初100号民事判决第二项关于支付滞纳金的判决；将第二项判决中支付427万元租金调整为425万元，原判抵扣租金少算2万元；上诉费由四平公司承担。事实和理由如下：1、原审认定符合租赁合同解除条件与事实不符，四平公司未尽到通知交纳租金的义务，不应认定杨恩厚违约；2、杨恩厚不应当承担滞纳金，因为商铺所有权变更为四平公司后，四平公司没有及时尽到通知义务，没有告知交纳租金的开户银行、账户等信息，并且约定的滞纳金过高，不应得到支持；3、杨恩厚已经支付了400万元租金，合同约定的第一、第二年租金共计396万元。截止一审判决之日，杨恩厚应付租金为425万元（即258万元+271万元-100万元-4万元），不是427万元。
被上诉人四平公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。事实和理由如下：1、杨恩厚、毛勇强在一审判决作出前仍未向四平公司交纳2015年、2016年度的租金；2、四平公司在合法受让案涉店铺后，已履行了通知交纳租金义务；3、一审判令杨恩厚、毛勇强交纳租金并承担滞纳金合法有据，均是依照租赁合同的约定；4、交纳租金的期限应从2013年1月开始计算，杨恩厚以超市宣传单主张应从2013年5月1日计算不能成立。
四平公司向一审法院请求：一、依法判令解除与杨恩厚、毛勇强之间的租赁合同关系。二、依法判令杨恩厚、毛勇强立即清空所承租的弋阳××××商业广场地下室，并将该房屋交付给其。三、依法判令杨恩厚、毛勇强支付所拖欠的租金。四、依法判令杨恩厚、毛勇强支付物业管理费。五、依法判令杨恩厚、毛勇强支付逾期付款违约金。六、一审诉讼费用由杨恩厚、毛勇强承担。
一审法院查明，2012年2月21日，杨恩厚、毛勇强与弋阳县金域置业有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定“1、租赁商铺位于弋阳××××商业广场地下室，面积为约5500平方米，用途为超市经营，租赁期限为2013年元月1日起至2022年12月31日止，如因甲方原因致使乙方不能正常开业，则租赁时间顺延。2、租赁期限开始前，甲方允许乙方进场装修，乙方进场装修日以甲方书面通知日期为准。装修期间从2012年7月31日起至2012年12月31日止，逐步交给乙方装修，装修期内甲方免收乙方租金和物业管理费。3、租金标准：第一年、第二年租金共计三百九十六万元整（合同签订之日支付），第三年租金二百五十八万元整，第四年、第五年每年租金为二百七十一万元整（小写：271万元），合同签订之日乙方应缴纳第一年、第二年租金人民币三百九十六万元，以后每年租金需在上一年12月1日前一次性支付，即先支付租金后使用商铺。4、物业管理费按年支付，每月5500平米×1元/平方米×12月=66,000元/年。每年1月5日前前一次性支付。5、电费由乙方自行承担，自进场装修之日起计收，上下地下室的六部自动扶梯的电费由乙方承担。6、乙方须于本合同签订之日向甲方支付合同履行保证金，计人民币一百万元。7、本合同终止后，如乙方未能完全履行本合同项下义务，则甲方有权直接以保证金冲抵乙方拖欠未付之相关费用等应付款项，并在乙方归还商铺后10天内将剩余保证金一次性无息退还给乙方。8、上下地下室的六部自动扶梯由乙方使用日常的维护保养运行管理均由乙方负责，费用由乙方承担。9、乙方如拖欠应向甲方支付的任何费用，则每拖欠一日，应按该拖欠费用总额1‰计算，向甲方支付滞纳金。滞纳金从乙方应付之日起计算至乙方实际清偿之日止。10、乙方按照本合同约定向甲方支付的所有费用款项，均须到甲方所指定处及时交纳。11、下列情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：乙方未按合同约定交付租金及其他费用，时间超过30天。”
杨恩厚于2012年2月8日向原出租方即弋阳县金域置业有限公司交纳了两年租金（2013年度、2014年度）400万元及100万元保证金。
2014年3月26日，江西四平集团有限公司通过拍卖方式受让弋阳县汇金商业广场地下室房产，并于2014年8月8日办理了房屋所有权证。
一审法院认为，本案争议焦点有以下四点：一、关于优先购买权？二、商铺承租期限从何时起算？三、商铺租赁产生的费用认定和承担？四、是否能够解除商铺租赁合同？
一、关于优先购买权？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。”杨恩厚答辩称原出租方弋阳县金域置业有限公司将租赁房屋通过公开拍卖的方式出售给四平公司，侵害了其作为承租人的优先购买权，该项主张与本案无关，杨恩厚可另案起诉原出租方承担赔偿责任，该房屋买卖已经生效，四平公司取得了租赁房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原出租方与本案杨恩厚、毛勇强之间的《商铺租赁合同》不受商铺所有权人的变动之影响，本案四平公司作为买受人当然成为案涉商铺新的出租方，承租人应当向其履行租赁合同项下的义务，四平公司作为本案原告的主体适格。
二、关于商铺承租期限从何时起算？原出租方弋阳县金域置业有限公司与杨恩厚、毛勇强签订的《商铺租赁合同》中约定“乙方租赁期自2013年元月1日起至2022年12月31日止。如因甲方原因致使乙方不能正常开业，则租赁时间顺延。”现杨恩厚主张因原出租方在2013年4月28日才对案涉房产进行备案，故导致其于2013年4月29日方可正常开业，租赁时间应该顺延自2013年4月29日起算。因案涉房产的备案与否与超市是否正常开业并无必然的、直接的关系，而杨恩厚若要主张因甲方原因致使其不能正常开业，其必须承担该项举证责任，杨恩厚并未提供其他证据证明其开业时间因故拖延，故对于杨恩厚的该项抗辩，不予支持。案涉房屋的承租期限应当按《商铺租赁合同》约定自2013年元月1日起算。
三、关于商铺租赁产生的费用认定和承担？1、租金。双方对于杨恩厚于2012年2月8日支付商铺租金400万元均予认可，根据《商铺租赁合同》第三条商铺租金之约定“第一年、第二年租金共计三百九十六万元整（合同签订之日支付），第三年租金二百五十八万元整，第四年、第五年每年租金为二百七十一万元整，合同签订之日乙方应缴纳第一年、第二年租金人民币三百九十六万元，以后每年租金需在上一年12月1日前一次性支付，即先支付租金后使用商铺。”截止今日，杨恩厚、毛勇强共拖欠2015、2016年两年租金共计五百二十七万元整（258万+271万-2万）。杨恩厚提出原出租方与其他商户达成了租金减免的协议，其应该享受同等租金减免待遇。根据合同相对性原则，原出租方与其他商户达成的协议并不必然同等适用于杨恩厚，故对杨恩厚的该项请求不予支持。2、保证金。根据《商铺租赁合同》第五条其他相关费用第二项保证金之约定“乙方须于本合同签订之日向甲方支付合同履行保证金，计人民币壹佰万元。本合同终止后，如乙方未能完全履行本合同项下义务，则甲方有权直接以保证金冲抵乙方拖欠未付之相关费用等应付款项，并在乙方归还商铺后10天内将剩余保证金一次性无息退还给乙方。”双方对杨恩厚、毛勇强于2012年2月8日向原出租方弋阳县金域置业有限公司交纳100万元保证金这一事实均予以认可，该100万元保证金可对应付租金进行抵扣，故杨恩厚、毛勇强应付租金应当为427万元（527万元-100万元）。3、滞纳金。根据《商铺租赁合同》第五条其他相关费用第四项滞纳金之约定“乙方如拖欠应向甲方支付的任何费用，则每拖欠一日，应按该拖欠费用总额1‰计算，向甲方支付滞纳金。滞纳金从乙方应付之日起计算至乙方实际清偿之日止。”至于杨恩厚主张因四平公司未按照租赁合同约定向其指定交纳租金的处所导致其未按期交租，故其不应承担滞纳金，因四平公司提供了证人证言证明其多次对杨恩厚催收租金，一审法院采信该证人证言的效力。根据租赁合同关于支付期限的约定，本案杨恩厚、毛勇强应当于2014年12月1日前支付2015年度租金，于2015年12月1日前支付2016年度租金，杨恩厚、毛勇强对于租金支付的违约费用应当自2014年12月1日起按拖欠租金金额256万元（258万元-2万元），扣除保证金100万元，即156万元的日1‰计算至2015年11月30日止，自2015年12月1日起按拖欠租金427万元（156万元＋271万元）的日1‰计算至租金全部清偿之日止。
四、关于是否能够解除商铺租赁合同？根据《商铺租赁合同》第十条违约责任之约定“下列情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：乙方未按合同约定交付租金及其他费用，时间超过30天。”双方在合同中约定了合同解除的条件，根据意思自治原则，一旦合同约定解除的条件成就，合同即可解除，杨恩厚、毛勇强已经超过30天未按合同约定交付租金，符合合同约定的解除条件，故四平公司提出解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除江西四平集团有限公司与杨恩厚、毛勇强之间的租赁合同关系，杨恩厚、毛勇强于本判决生效之日起十五日内将租赁商铺交付给江西四平集团有限公司；二、杨恩厚、毛勇强向江西四平集团有限公司支付租金427万元及滞纳金（从2014年12月1日起按156万元的日1‰计算至2015年11月30日止，从2015年12月1日起按427万元的日1‰计算至租金全部清偿之日止）；三、驳回江西四平集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费83,487元，由杨恩厚、毛勇强负担60，000元，江西四平集团有限公司负担23,487元。
二审中，杨恩厚提供了世纪华联超市宣传单、三位证人证言、商铺租赁合同共三组证据。关于第一组证据，杨恩厚是为了证明其超市开业时间为2013年5月21日。四平公司质证对该份证据的三性均有异议，系杨恩厚单方面制作的宣传单，从内容上反映不出系开业，不能证明超市开业时间为2013年5月21日。本院经审查后对该份证据三性不予确认。关于第二组证据，杨恩厚申请的席依依（男，1989年11月18日出生，住弋阳县南岩镇贞××号，身份证号，系世纪华联超市信息部主管）、黄小军（男，1985年1月24日出生，住上××人乡××村洋塘28号，身份证号，系世纪华联超市运营经理）、张利兵（男，1967年11月9日出生，住弋阳××××镇陈家塘18号三单元102号，身份证号，系世纪华联超市生鲜部经理）三位证人出庭作证，证明四平公司没有向超市及杨恩厚告知商铺转让的事宜，以及没有人向超市催讨过租金。四平公司质证认为该三人系杨恩厚所开办超市的员工，具有直接的利害关系，其证言的证明力比较低，并且三位证人不属于超市股东，工作范围又不涉及财务管理，其不知晓有人催讨租金并不代表客观上没有人来催讨。本院经审查后，认为该组证据来源合法，与本案有关联，能客观反映案件事实，对该组证据的三性予以确认。关于第三组证据经本院审查不属于新证据。
二审中，四平公司提供了汇金广场开业照片八张，并说明该组照片系原业主弋阳县金域置业有限公司工作人员在世纪华联超市开业时所拍摄，目的是为了作宣传使用。该组证据是证明汇金商业广场，包括世纪华联超市于2012年12月23日正式开张营业，不存在杨恩厚主张的延期开业的情况。杨恩厚质证认为不能确定该组照片来源的合法性，且与本案没有关联，不能证明世纪华联超市于2013年元月1日开业。本院经审查后，认为该组证据来源合法，与本案有关联，能客观反映案件事实，对该组证据的三性予以确认。
二审查明的事实与一审基本一致。对一审法院查明的事实，二审予以确认。
本院认为，根据各方诉辩意见，本案的争议焦点为：1、案涉商铺租赁合同是否应当解除？2、杨恩厚及毛勇强是否应向四平公司交纳滞纳金？对此，本院综合评判如下：
关于案涉商铺租赁合同是否应当解除的问题。本案一审判决采信侯昌丰的证言以证明四平公司已尽到业主更换的告知义务，包括多次催讨拖欠的房屋租金及物业管理费。经查，侯昌丰既不是原业主弋阳县金域置业有限公司的员工，也不是四平公司的员工，是否得到上述两公司授权告知及催交也不明确，在没有其他证据印证的情形下，其单方证言的证明力较弱，不能充分证明四平公司已尽到业主更换的告知以及租金催交义务。另外，案涉商铺属于重大固定资产转让，四平公司在受让商铺后，理应通过媒体或在案涉商铺醒目区发布业主变更公告，或者以书面的形式通知商铺承租人，包括以书面的形式催交租金。而本案中四平公司没有提供证据证明已实施上述行为，应认定为没有尽到通知业主变更及租金催交义务。为此，杨恩厚及毛勇强在未收到业主变更及租金催交通知的情形下，没有及时交纳商铺租金，不能视其违反租赁合同约定已达到可以解除合同的条件。故四平公司提出解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。
关于杨恩厚及毛勇强是否应向四平公司交纳滞纳金的问题。根据本案《商铺租赁合同》第五条其他相关费用第四项滞纳金之约定“乙方如拖欠应向甲方支付的任何费用，则每拖欠一日，应按该拖欠费用总额1‰计算，向甲方支付滞纳金。滞纳金从乙方应付之日起计算至乙方实际清偿之日止。”杨恩厚及毛勇强应向四平公司交纳滞纳金。本案中四平公司可预期的损失为所拖欠租金按年利率24%为限所产生的利息，但《商铺租赁合同》约定滞纳金按日利率1‰计算，明显高于可预期的损失。另外，四平公司没有尽到通知义务，对杨恩厚、毛勇强未及时缴纳租金存在一定过错。为此，本院酌定所拖欠租金至本院确定的支付日前按年利率12%计算滞纳金。如至本院确定的支付日仍未支付，则自该支付日第二天起至付清之日止，按年利率24%计算滞纳金。
综上，上诉人杨恩厚的部分上诉理由成立，对其上诉请求予以部分支持。原审判决事实认定基本清楚，程序合法，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销江西省上饶市中级人民法院（2016）赣11民初100号民事判决第一项、第三项；
二、变更江西省上饶市中级人民法院（2016）赣11民初100号民事判决第二项为：杨恩厚、毛勇强于2017年8月15日前向江西四平集团有限公司支付租金525万元及滞纳金（254万元租金自2014年12月1日起至2017年8月15日止，271万元租金自2015年12月1日起至2017年8月15日止，均按年利率12%计算。如杨恩厚、毛勇强提前支付租金，则滞纳金计算至实际支付之日止。如杨恩厚、毛勇强逾期支付租金，则滞纳金自2017年8月16日起至付清之日止，按年利率24%计算）；
三、驳回江西四平集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费83487元，由杨恩厚负担58441元，江西四平集团有限公司负担25046元。
本判决为终审判决。
审判长 胡国运
审判员 陶松兵
审判员 刘伟伟
二〇一七年七月十二日
书记员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。