黑龙江省七台河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）七民终字第231号
上诉人（原审第三人）黄远春，女。
委托代理人姚文军，系七台河市桃山区万宝河镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）秦春，女。
委托代理人闫玉昌，系黑龙江宏昌律师事务所律师。
原审被告江苏三兴建工集团有限公司。
法定代表人万延苏，职务董事长。
委托代理人李凌志，男，系该公司项目经理。
原审被告七台河市第四中学。
法定代表人刘云，职务校长。
委托代理人赵立军，男。
原审第三人七台河市区农村信用合作联社。
法定代表人马忠华，男，职务理事长。
委托代理人于成，黑龙江圣博律师事务所律师。
上诉人黄远春因与被上诉人秦春、原审被告江苏三兴建工集团有限公司（以下简称江苏三兴建工集团）、原审被告七台河市第四中学（以下简称市四中）、原审第三人七台河市区农村信用合作联社（以下简称农村信用社）房屋买卖合同纠纷一案，不服桃山区人民法院（2015）桃民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄远春的委托代理人姚文军，被上诉人秦春及其委托代理人闫玉昌，原审被告市四中的委托代理人赵立军、原审第三人农村信用社的委托代理人于成到庭参加了诉讼。原审被告江苏三兴建工集团经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审查明，被告市四中于2002年8月9日申请办理了建设用地规划许可证后，与被告江苏三兴建工集团联合开发市四中综合楼，于同年9月15日，二被告签订了合作开发综合楼协议，约定：“被告市四中建设三层3500平方米综合楼，其中半地下室一层1000平方米房屋作为资产置换归市四中，二、三层商服楼归被告江苏三兴建工集团自行处理”，嗣后，被告市四中于2004年4月14日办理了建筑工程施工许可证，5月13日办理了商品房销售许可证。2004年11月26日，被告市四中将承建中的综合楼商服楼房一户，面积161.68平方米，以每平方米1300.00元，总价格为
210184.00元卖给了第三人黄远春，并签订了商品房买卖合同，11月29日，在七台河市房产局建立了房屋登记档案。11月30日，黄远春与农村信用社签订了抵押借款合同，借款期限为2004年11月29日至2005年11月29日，贷款金额为20万元，该贷款延续至2010年7月14日还清，其房屋抵押权予以注销后，第三人黄远春于当日领取了房屋产权证，于同年7月15日又以该房产做抵押并以刘辉名义在该农村信用社又抵押贷款48万元，至今尚未偿还。原告秦春于2006年7月29日通过案外人赵金鹏联系购买了被告江苏三兴建工集团出卖的本案争议161.68平方米商服楼房，价格每平方米2800.00元，总价款452704.00元，江苏三兴建工集团出具了财务收据，并与原告签订了房屋买卖合同，随即将房屋交付原告，原告居住至今，原告在居住使用期间，曾多次找被告江苏三兴建工集团七台河分公司负责人李凌志办理房屋产权登记未果，故原告提起诉讼。另查明，被告江苏三兴建工集团在本案一审诉讼过程中，以原告尚欠部分房款为由，曾提起反诉，预交了反诉费4321.00元，随即又撤回反诉。
原审认为，原告与被告江苏三兴建工集团签订购房合同书，但涉争的商服楼是被告江苏三兴建工集团与被告市四中合作开发，该房屋按二被告约定，被告江苏三兴建工集团有出售商服楼的权利，且原告在与被告江苏三兴建工集团自2006年7月29日签订房屋买卖合同后，即办理了入住，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定，按照合同或其他合法方式取得财产，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外”，根据上述规定，原告购买诉争的房屋有购房合同为依据，被告江苏三兴建工集团已将房屋交付原告，原告以所有人身份公开占有使用该房屋至今已长达八年。因此原告与被告江苏三兴建工集团之间的房屋买卖合同是合法有效的合同。虽然第三人黄远春与市四中签订了商品房买卖合同，并办理了产权登记，但该房屋产权登记证发生在原告购买入住之后。鉴于第三人至今未有取得涉争房屋，导致合同的目的不能实现，故第三人黄远春与被告市四中签订的房屋买卖合同应当解除，第三人黄远春应另案主张权利。虽然第三人黄远春现尚用该争议房屋做抵押物在农村信用社以刘辉名义贷款，依据《中华人民共和国担保法》第三十九条三款之规定：抵押合同应当包括抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。第三人农村信用社在办理贷款抵押时，并未到该涉争房屋处进行核实房屋实际所有权人权属情况，仅凭房屋所有证即办理了贷款手续，该抵押贷款行为不符合抵押贷款的相关程序和规定，且侵犯了原告的合法权益，故第三人黄远春与第三人农村信用社之间的抵押贷款合同应为无效合同。故依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国担保法》第三十九条之规定，判决如下：一、依法确认原告秦春与被告江苏三兴建工集团有限公司于2006年7月29日签订的房屋买卖合同有效（房屋位于七台河市桃山区桃南街1-707944-021-000115、所有权人黄远春、建筑面积161.68平方米）；二、依法解除第三人黄远春与七台河市第四中学于2004年11月26日签订的房屋买卖合同（房屋位于七台河市桃山区桃南街1-707944-021-000115、所有权人黄远春、建筑面积161.68平方米）；三、依法确认第三人黄远春与第三人七台河市区农村信用合作联社于2010年7月15日签订的抵押贷款合同无效；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8091.00元，送达实际支出旅差费3500.00元由被告江苏三兴建工集团有限公司承担。反诉费4321.00元减半收取2160.50元由江苏三兴建工集团有限公司自行承担。以上款项于判决生效后立即执行。
判后，上诉人黄远春不服原审判决，向本院提起上诉。请求依法撤销（2015）桃民重字第1号民事判决，改判驳回被上诉人秦春原审的诉讼请求，一、二审诉讼费由秦春承担。事实及理由：一、原审认定“虽然第三人黄远春与市四中签订了商品房买卖合同，并办理了产权登记，但该房屋产权登记证发生在原告购买入住之后。”是错误的。事实上，上诉人是于2004年11月26日与市四中签订的商品房买卖合同，并于2004年11月29日在七台河市房产局办理登记档案，又于2004年11月30日在第三人农村信用社签订了房屋抵押借款合同，并在七台河市房产局办理了房屋抵押登记（依据相关法律规定，在房产局办理房屋抵押登记后，房屋所有权证书也应当存放于房产局，只发给他项权利证以证明房屋产权，贷款偿还完毕，他项权利证收回，换发房屋所有权证书）。而原审法院以换发房屋所有权证书的时间作为产权证的发放时间是错误的。2004年11月29日房地产登记之日上诉人即获得了房屋所有权。二、本案诉争的房屋存在一房两卖的问题。黄远春是买房没住上却依法享有房屋所有权，秦春买房也住上房却没有法律意义上房屋所有权。原审法院单纯从谁实际占有房屋，就判谁所有是错误的。在第一次开庭时江苏三兴建工集团已明确说明，在将房屋出售给秦春时，不知道诉争房屋已经出售给黄远春了，至于江苏三兴建工集团内部人员没有汇报的情节内部追究，应承担什么责任由法院判决。原审法院应该保护产权人的合法权益，无权撤销行政机关发放的房屋所有权证书。三、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，我国实行的是产权登记制度，而不是实行先占先得制度，上诉人登记在先，房屋所有权应受法律保护，原审适用法律错误。四、原审法院认定秦春实际占有房屋就是所有权人的论点是错误的。原审法院以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定判决也是错误的，这一条款立法目的是解决交付使用前后的风险责任分担问题，而不是房屋产权的归属问题。原审法院采信该条的第一款而没有采信该条的第二款，属断章取义。依据《合同法》第九十三条、九十四条的规定，合同的解除一是双方协商解除，二是申请人民法院解除，本案中的合同签订人没有申请解除，也没有法律规定可以解除，原审法院提到的合同不能实现，依据合同法的规定，这里所说的合同不能实现是由于不可抗力的原因，而本案中不存在此种情况。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，应予撤销。
被上诉人秦春对此辩称，江苏三兴建工集团通过市政府的会议纪要与市四中签订了合作开发协议书，双方约定半地下的一千平方米通过资产置换归市四中所有，二层和三层归江苏三兴建工集团自行处理，因此可以认定江苏三兴建工集团取得了争议房屋的销售权，江苏三兴建工集团与秦春签订的购房合同是合法有效的。原审法院认定市四中与上诉人黄远春签订的买卖合同无效是正确的，市四中对该房屋没有销售权和处置权，市四中原审庭审时也当庭承认，虽开具了房款收据但没有收购房款。秦春在2006年购房并使用，至今已有9年，黄远春的房照是在秦春购房之后办理，黄远春一直没有主张权利，原审法院认定其购房合同无效并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院依法维持。
原审被告江苏三兴建工集团无答辩意见。
原审被告市四中对此辩称，根据本案事实，市四中认为原审判决正确，因为有政府会议纪要及市四中与江苏三兴建工集团签订的合同。本案实际情况是市四中综合楼现在不只是一户在黄远春名下的，还有很多户都抵押给银行了。
原审第三人农村信用社对此辩称，赞同上诉人的上诉理由，原审法院将信用社列为第三人属于程序错误，确认抵押合同无效是适用法律错误。在本案中，房屋所有权的取得应按照法律规定，市政府的会议纪要不能大于法律，本案应该看销售许可证或者预售许可证，预售许可证是市四中，所以只有市四中才有权销售房屋，上诉人根据与市四中的商品房销售买卖合同取得了房屋所有权，办理了产权登记，同时又办理了抵押权登记，办理了他项权利证，所以农村信用社与黄远春的抵押合同是有效的，本案的案由是房屋买卖合同纠纷，与金融借款不是同一法律关系，所以信用社不应成为本案当事人，原审判决是错误的。综上，本案的焦点，应该看所有权人按照法律规定由谁取得，根据商品房预售管理办法、房地产管理办法等相关规定，只有市四中才有销售权，所以黄远春取得房屋是合法有效的。请求二审法院依法撤销原审判决并改判，驳回秦春的全部诉讼请求。
上诉人黄远春、被上诉人秦春、原审被告江苏三兴建工集团、原审被告市四中、原审第三人农村信用社二审中均未向法院提交新证据。
本院经审理对原审法院查明的基本事实予以确认。
本院认为，本案上诉人黄远春与被上诉人秦春诉争的房产，系原审被告江苏三兴建工集团与原审被告市四中合作开发，根据双方的合作开发合同约定，该房产属二、三层商服，江苏三兴建工集团有权出售，实际上原审被告市四中亦承认该房屋的实际出售人为江苏三兴建工集团，因此，本案诉争的房屋存在一房两卖的问题。江苏三兴建工集团以市四中的名义与黄远春签订商品房买卖合同，其后黄远春以该房产作为抵押物数次从银行借款、转贷，并承认2010年7月15日以该房产作为抵押物的贷款是以刘辉名义借的，实际借款人还是黄远春。黄远春承认始终未实际入住争议房屋，主张2004年11月26日购房后将该房屋交由江苏三兴建工集团作为办公室和职工宿舍，江苏三兴建工集团每年给2万元房租，给了2年，以后双方发生纠纷，没有给付。（详见2014七民终字第203号案件2015年2月2日庭审笔录第6页）黄远春同期在市四中综合楼还购买了另一户房产，面积为141.78平方米，处置方式与本案诉争的房屋相同。因此，黄远春在购得以上房产后，按其主张只是从江苏三兴建工集团得到二年的房租，在其明知争议的房屋已被他人占有、使用，自己又欠付信用社多年本息的情况下，作为房屋产权登记所有人，多年不向房屋出售人及实际使用人主张权利，有悖常理。秦春虽是后从江苏三兴建工集团购买争议房产，但该房屋已实际交付，且秦春也实际占有使用了该房屋，因此，原审法院判决确认诉争的房屋归秦春所有，符合本案实情，未有不当。黄远春的权益可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定另案解决。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。上诉人黄远春的上诉主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8091.00元，由上诉人黄远春承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 伟
审 判 员 迟丽杰
代理审判员 解 涵
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 曲云潇