四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川10民终1022号
上诉人（原审第三人）：喻志骑，男，1967年10月5日出生，汉族，住四川省内江市市中区白马镇。
委托诉讼代理人：高明利，四川平新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨兴珍，女，1952年1月5日出生，汉族，住四川省内江市市中区白马镇。
被上诉人（原审原告）：何翠芸，女，1972年4月1日出生，汉族，住四川省内江市市中区白马镇。
被上诉人（原审原告）：何翠兰，女，1977年8月2日出生，汉族，住四川省内江市市中区白马镇。
以上三被上诉人的委托诉讼代理人：黄先贵，内江市市中区玉溪法律服务所法律工作者。
以上三被上诉人的委托诉讼代理人：徐浩洋，四川朴治律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何国辉，男，1974年1月30日出生，汉族，住四川省内江市市中区白马镇。
被上诉人（原审被告）：钟华玲，女，1972年5月4日出生，汉族，住四川省隆昌县金鹅镇。
上诉人喻志骑与被上诉人杨兴珍、何翠芸、何翠兰、何国辉、钟华玲共有权确认纠纷一案，前因四川省内江市市中区人民法院针对杨兴珍、何翠芸、何翠兰与何国辉法定继承纠纷一案于2014年8月25日作出（2014）内中民初字第107号民事判决书，杨兴珍、何翠芸、何翠兰不服，上诉至本院。本院经审理后，于2015年4月1日作出（2014）内民终字第515号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。四川省内江市市中区人民法院2015年4月13日立案受理后，杨兴珍、何翠芸、何翠兰变更诉讼请求。四川省内江市市中区人民法院依法追加钟华玲为被告，追加喻志骑为第三人参加本案诉讼，于2016年7月5日以共有权确认纠纷为由作出（2015）内中民初字第1201民事判决。喻志骑不服，向本院提起上诉。本院于2016年11月4立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人喻志骑及其委托诉讼代理人高明利，被上诉人杨兴珍、何翠芸以及被上诉人杨兴珍、何翠芸、何翠兰的委托诉讼代理人黄先贵、徐浩洋到庭参加诉讼。被上诉人何国辉经本院公告送达开庭传票、被上诉人钟华玲经本院传票传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案公告送达期间依法不计入审限。本案现已审理终结。
喻志骑上诉请求：1、撤销内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第1201号民事判决；2、改判登记在何国辉名下坐落于内江市市中区白马镇关圣路72号附5号房屋拆迁权益由喻志骑享有。事实和理由：安置讼争房屋时，何开凡已经死亡，其生前也未与白马房地产公司签订拆迁补偿协议，没有约定受补偿人系其自己，没有取得安置房屋预期所有权。其死亡后补偿对象不再是已经死亡的何开凡。讼争房屋系何国辉与白马房地产公司签订协议集资建房取得，1994年建成，2001年登记在何国辉名下，其占有使用并于2002年签订合同出卖给喻志骑，并由喻志骑占有使用至被拆迁，期间杨兴珍、何翠芸、何翠兰、何国辉均未提出异议，应认定房屋实际安排给何国辉所有。原审认定讼争房屋为何开凡遗产归杨兴珍、何翠芸、何翠兰、何国辉共有，从而认定相应拆迁权益归杨兴珍、何翠芸、何翠兰、何国辉享有属认定事实错误；何开凡1992年死亡，继承就应开始，后又经两次处分，不属于遗产属性清晰所有人未发生变化的情形，原审认定讼争房屋为何开凡遗产未予分割，因而不适用20年时效规定错误；原审适用最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条以及《中华人民共和国物权法》第一百零六条认定何国辉转让讼争房屋给喻志骑的行为无效错误，应当适用《中华人民共和国物权法》第十五条认定双方买卖合同有效，虽未办理登记实现物权，但其可以通过出卖人协助或诉讼方式实现，现讼争房屋已被拆除，其转而可以获得讼争房屋的拆迁补偿权益。
杨兴珍、何翠芸、何翠兰辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。在三次审理中，一审法院查明了事实;多份书证证明讼争房屋为何开凡遗产，杨兴珍、何翠芸、何翠兰、何国辉享有合法继承权，房屋拆迁权益应当由其享有。喻志骑的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
何国辉、钟华玲未做答辩。
杨兴珍、何翠芸、何翠兰以何国辉为被告于2013年12月19日向一审法院起诉请求：对何开凡位于内江市市中区白马镇关圣路72号附5号价值7万元的房屋按法定继承分割。本院发回重审后，2016年5月17日杨兴珍、何翠芸、何翠兰申请变更诉讼请求为：确认杨兴珍、何翠芸、何翠兰享有内江市市中区白马镇关圣路72号附5号房屋的共有权和拆迁权益。2015年4月30日第三人喻志骑申请参加诉讼，请求：1、驳回原告何翠芸等要求继承坐落于内江市市中区白马镇关圣路72号附5号住房的诉讼请求；2、依法确认申请人喻志骑与何国辉2002年12月23日签订的《购买协议》合法有效；3、判决内江市市中区白马镇关圣路72号附5号住房（面积约有77.84平方米）的拆迁权益由申请人享有。
一审法院认定事实：杨兴珍系被继承人何开凡的妻子，何翠芸、何翠兰是被继承人何开凡的女儿，何国辉是被继承人何开凡之子。1970年2月杨兴珍与何开凡登记结婚，分别于1972年4月1日生育长女何翠芸，1974年1月30日生育次子何国辉，1977年8月2日生育三女何翠兰。1992年12月25日被继承人何开凡死亡。1990年6月26日内江市市中区国土局对何开凡所有座落于内江市中区白马镇司马路119号房产土地进行登记，1990年12月19日何开凡取得内中区国用（1990）字第07347号国有土地使用证，用地面积38.86㎡，其中：建筑占地38.86㎡。1993年由内江市市中区白马房地产综合开发公司对关圣殿司马路进行了成片开发，原登记在何开凡名下的位于白马镇司马路119号的房屋在拆迁范围内，白马房地产综合开发公司对该房屋进行了拆迁，并根据当时的拆迁政策进行补偿安置，但当时被拆迁户何开凡已死亡，杨兴珍、何翠芸、何翠兰均不在内江，1993年8月25日就由何国辉与内江市市中区白马房地产综合开发区公司签订了《内江市市中区关圣殿集资建房协议书》壹份，由内江市白马房地产综合开发公司在白马镇长富街（与白马镇关圣路72-5号系同一地址）安置住房一套。后因种种原因，未办理房产证，直到2001年1月才办理了房屋所有权证，登记的房屋所有权人为何国辉，房屋座落位置内江市市中区白马镇关圣路72-5号二幢3层（1994年建成），建筑面积77.48㎡，房屋所有权证号0003938。2013年10月本案讼争之房再次被拆迁。一审法院认为，本案诉争内江市市中区白马镇关圣路72附5号房屋系拆迁何开凡原位于内江市市中区白马镇司马路119号房屋由内江市市中区白马房地产综合开发公司安置还房，虽然当时房屋产权登记在何国辉名下，但房屋所有权应归属何开凡。何开凡死亡后，上述房屋应属何开凡遗产，根据《中华人民共和国继承法》第十条“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母”之规定，依法应由杨兴珍、何翠芸、何翠兰和何国辉继承。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第177条“继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，视为共同共有。诉讼时效的中止、中断、延长，均适用民法通则的有关规定”、第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”、《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”之规定，本案讼争房屋即何开凡遗产未予分割，应为杨兴珍、何翠芸、何翠兰和何国辉共同共有；何国辉未经杨兴珍、何翠芸、何翠兰同意，擅自将本案讼争房屋转让给第三人喻志骑的行为，且本案第三人喻志骑不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三项规定的善意取得的条件，即转让的本案讼争房屋未办理产权过户登记的情形下，该院认定上述转让行为无效。因上述房屋已于2013年10月被拆迁，标的物已不存在，拆迁后所获得的拆迁权益依法应由杨兴珍、何翠芸、何翠兰和何国辉继承享有。第三人喻志骑未取得本案讼争房屋所有权，可另案诉讼向何国辉主张民事权利。杨兴珍、何翠芸、何翠兰提出的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。喻志骑提出的请求，缺乏事实法律依据，该院不予支持。何国辉经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，该院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国继承法》第十条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第177条、第89条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、登记在被告何国辉名下的座落于内江市市中区白马镇关圣路72号附5号房屋（房权证号：房区字第00039**号，国土证号：内中区国用（2003）字第03**号）属原告杨兴珍、何翠芸、何翠兰和被告何国辉共同共有。二、上述房屋拆迁权益由原告杨兴珍、何翠芸、何翠兰和被告何国辉享有。三、驳回第三人喻志骑的诉讼请求。本案受理费1,550元，由被告何国辉负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。喻志骑为证明其诉讼主张，向法院提交了如下证据材料作为新证据：（2014）内中民初字第107号判决书第一页，证明：本案最早起诉时间是2013年12月19日。杨兴珍、何翠芸、何翠兰的质证意见是：对证据无异议，但对证明目的有异议，对根据第八次全国民事审判会工作纪要的第二十五条的规定，遗产继承不适用有关诉讼时效的规定。本院的认证意见是：双方均无异议，且符合证据三性，予以采信。
二审期间，杨兴珍、何翠芸、何翠兰、何国辉、钟华玲均未提交新的证据。
二审补充查明：杨兴珍、何翠芸、何翠兰认可其对何国辉收到喻志骑13,000元一事知情，但辩称该款项为租金；钟华玲认可其对讼争房屋不主张权利。
二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：一、诉争房屋是否属于何开凡遗产，应否认定为杨兴珍、何翠芸、何翠兰、何国辉共同共有；二、本案是否超过20年最长诉讼时效；三、何国辉转让诉争房屋给喻志骑的协议是否无效，喻志骑能否取得诉争房屋拆迁权益；
虽然何国辉与白马房地产综合开发公司签订有《内江市市中区关圣殿集资建房协议书》，并取得讼争房屋的产权证书，但没有证据证明其交纳了相应集资建房款，结合《内江市市中区白马镇人民政府关于司马桥社区何翠芸信访问题的回复》等证据，以及何国辉签订该协议的时间及何开凡原房屋拆迁时间，并考虑当时实施拆迁工作的主体等实际情况，原审认定讼争房屋系拆迁何开凡原白马镇司马路119号房屋安置还房，属于何开凡遗产，并确认为其法定继承人杨兴珍、何翠芸、何翠兰、何国辉共同共有的证据优势明显，并无不当；
被继承人何开凡死亡后，属于其遗产的原讼争房屋并未分割，作为继承人的杨兴珍、何翠芸、何翠兰、何国辉也均未表示放弃继承，依照《中华人民共和国继承法》第二十五条“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承”的规定，应当视为接受继承。现杨兴珍、何翠芸、何翠兰主张对该讼争房屋享有共有权，属于所有权确认，应参照共有财产分割的原则，不适用诉讼时效的规定。原审适用的最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百七十七条，因与《中华人民共和国物权法》冲突，已经被最高人民法院《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》予以废止，不应再予适用；
喻志骑与何国辉签订的讼争房屋《购买协议》效力及其能否取得讼争房屋拆迁利益，实际涉及该协议的债权效力和物权效力认定。就债权效力即合同效力，主要判断其是否真实合法，喻志骑举示了《购买协议》原件，及收到购房款13,000元的收条原件，并持有讼争房屋产权证书，且自协议签订后一直占有使用讼争房屋至拆迁，杨兴珍、何翠芸、何翠兰对何国辉收到该收条款项13,000元亦表示知情,其虽认为该协议虚假，主张喻志骑是租用讼争房屋，收条款项13,000元为租金，但未能提供证据足以证实，对协议及收条签名也未申请鉴定。故根据现有证据，应当确认喻志骑主张的《购买协议》真实的证据优势更为明显。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”这两条关于合同效力与物权效力区分之规则，原审适用的最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，应是针对物权效力的规定，而非对合同效力的规定，故本案讼争房屋《购买协议》并不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。喻志骑要求确认《购买协议》合法有效的诉讼请求应予支持，但根据该八十九规定，该协议的物权处分效力应为无效，因而喻志骑不能据此有效协议取得讼争房屋权益。同时，喻志骑也未依法办理讼争房屋转让登记，根据前引《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，其也不能主张善意取得讼争房屋权益。故其主张本案讼争房屋拆迁权益的诉讼请求依法不应支持。在此情形下，喻志骑可据此合法有效的《购买协议》另案向该协议相对方何国辉主张未依约交付讼争房屋，致其未能取得讼争房屋权益的违约责任，维护自己的合法合同权益。
综上所述，原审认定基本事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当，上诉人喻志骑的部分上诉请求成立，应予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第1201民事判决第一项，即“登记在被告何国辉名下的座落于内江市市中区白马镇关圣路72号附5号房屋（房权证号：房区字第00039**号，国土证号：内中区国用（2003）字第03**号）属原告杨兴珍、何翠芸、何翠兰和被告何国辉共同共有。”、第二项，即“上述房屋拆迁权益由原告杨兴珍、何翠芸、何翠兰和被告何国辉享有。”；
二、撤销四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第1201民事判决第三项，即“驳回第三人喻志骑的诉讼请求”；
三、确认上诉人喻志骑与被上诉人何国辉2002年12月23日签订的《购买协议》合法有效；
四、驳回上诉人喻志骑的其他诉讼请求。
一审案件受理费1,550元，二审案件受理费1,550元，由被上诉人何国辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 锋
审判员 吴 敏
审判员 王 侯
二〇一七年三月十四日
书记员 熊建兰