上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终667号
上诉人（原审被告）曹甲，XX年XX月XX日生，汉族，户籍所在地上海市松江区九亭镇XX路XX弄XX号XX室。委托代理人崔爱娣，上海市海燕律师事务所律师。上诉人（原审被告）华某某，XX年XX月XX日生，汉族，户籍所在地上海市松江区九亭镇XX路XX弄XX号XX室。委托代理人乐雯晴，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）沈某某，XX年XX月XX日生，回族，住上海市XX路XX号XX号楼XX室。委托代理人沈德明（系被上诉人之父），XX年XX月XX日生，汉族，户籍所在地江苏省江阴市XX村XX幢XX室。委托代理人黄文民，上海市华荣律师事务所律师。上诉人曹甲、华某某因分家析产纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民一（民）初字第1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人曹甲的委托代理人崔爱娣，上诉人华某某的委托代理人乐雯晴，被上诉人沈某某的委托代理人沈德明、黄文民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，沈某某与曹甲原系夫妻关系，双方于2007年5月26日登记结婚，2014年11月18日经法院调解离婚；华某某系曹甲的母亲。2009年4月29日，曹甲、华某某就购买上海市松江区XX路XX弄XX园XX号XX层XX（复式）室房屋与案外人上海A有限公司签订《上海市商品房预售合同》，总房价款暂定为人民币（以下币种同）1,541,755元。合同对其他事项也作了相应的约定。2009年6月1日，案外人上海农村商业银行松江支行作为贷款人（抵押权人、债权人）、曹甲作为借款人、曹甲、华某某作为抵押人、案外人上海A有限公司作为保证人，四方签订了《个人房屋抵押借款合同》，合同约定借款人为购买位于上海市松江区XX路XX弄XX室房屋借款779,000元。合同对其他事项也作了相应的约定。同日，曹甲作为甲方、案外人上海农村商业银行松江支行作为乙方、案外人上海市B有限公司作为丙方、案外人上海A有限公司作为丁方，四方签订了《住房公积金个人购房担保借款合同》，合同约定甲方为购买位于上海市松江区XX路XX弄XX室房屋借款300,000元。合同对其他事项也作了相应的约定。2010年3月29日，沈某某和曹甲、华某某与案外人上海农村商业银行松江支行签订了《个人房屋抵押贷款合同变更协议》，该协议约定对抵押人进行了变更，由原抵押人为曹甲、华某某二人变更为现抵押人为曹甲、沈某某、华某某三人。系争房屋位于上海市松江区九亭镇XX路XX弄XX号XX室，建筑面积为145.82平方米，2010年4月20日登记的权利人为曹甲、华某某、沈某某，共有人及共有情况为按份共有：曹甲（1/4）、华某某（1/2）、沈某某（1/4）。现系争房屋由曹甲、华某某占有使用。2010年5月5日，华某某及其丈夫曹某乙出具“关于放弃松江区XX镇XX路XX弄XX小区XX号XX室XX小区XX号XX室房屋产权的承诺及说明”，该“承诺及说明”载明：“当初（2009年4月份）购买此套房屋时，商定由我们和沈某某、曹甲共同出资购买。因此在办理手续时，在房产证上除了写上沈某某、曹甲外，加上华某某的名字。后沈某某、曹甲提出，由他（她）们独自出资购买此房屋，不要我们出资了，一切债务由他（她）们承担。与我们商量，我们同意，房屋产权归沈某某及曹甲所有。又经松江区房交所了解到，要在产证上去掉华某某的名字，等于是把华某某的产权部分转卖给沈某某及曹甲，根据规定要缴纳交易税7－8万元。考虑到我们是自己人，在购买此房中我们也没有出资。所以我们写此承诺，放弃对XX小区XX号XX室的产权，对此房屋我们不主张任何权利”。2010年7月26日，双方当事人共同对系争房屋的银行商业贷款进行了提前还款，共归还贷款本金764,516.55元、利息529.81元，合计765,046.36元；截止至2014年10月20日，系争房屋尚余银行公积金贷款本金余额252,185.90元。同时，双方一致确认，沈某某与曹甲离婚后，公积金贷款由曹甲继续归还至今。沈某某现提起本案诉讼，请求法院依法分割上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋产权，沈某某得90%的份额，由沈某某得房屋，支付相应的折价款给曹甲。在原审审理中，双方当事人一致确认系争房屋于2009年4月购买，购房合同是曹甲、华某某与开发商所签订，房屋购买总价为1,541,755元，其中首付款为462,755元，商业贷款为779,000元，公积金贷款为300,000元，曹甲为主贷人。2015年6月30日，根据沈某某的申请，原审法院委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行了评估后，该公司出具沪国衡估（2015）第0206号房地产估价报告，估价结果为：上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX（复式）室（含装修）于价值时点2015年6月9日的市场价值为:单位价格：每平方米人民币贰万伍仟玖佰元（RMB25,900元/平方米），总价格：人民币叁佰柒拾柒万陆仟柒佰元（RMB3,776,700元）。2015年8月26日，该公司又出具“关于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX（复式）室（含装修）房地产市场价值评估的补充说明”，该补充说明载明：根据测算，估价对象室内装修残值为：人民币壹拾捌万元（RMB180,000元）。双方当事人对于估价报告及补充说明均无异议。沈某某为此支付评估费5,350元，曹甲为此支付评估费5,350元。原审认为，共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。对共有财产的分割，有协议的按协议处理，没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定各方份额。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案的争议焦点为：一、华某某及曹某乙出具“承诺及说明”是否具有法律效力；二、当事人在系争房屋内的份额应当如何分割。针对争议焦点一，原审法院认为，华某某及曹某乙出具的“承诺及说明”，系双方当事人对于系争房屋出资及产权登记等情况发生争议后由华某某及其丈夫曹某乙所出具，明确华某某及其丈夫没有出资，承诺放弃系争房屋的产权且不主张任何权利，该“承诺及说明”系华某某及其丈夫曹某乙的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，原审法院予以确认，故系争房屋属于沈某某与曹甲的婚后夫妻共同财产，华某某不享有相应份额。曹甲、华某某关于双方对系争房屋又达成过合意的抗辩意见，缺乏相应依据，原审法院不予采信。针对争议焦点二，原审法院认为，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与。根据庭审查明的事实，系争房屋系沈某某与曹甲在婚后共同购置，沈某某主张其父母在系争房屋中进行了出资，原审法院认为，即使沈某某父母在系争房屋中存在出资，该出资亦应当视为对沈某某和曹甲的赠与。综合考虑到房屋的使用情况、房屋的出资及还贷情况、对房屋的贡献大小、同时兼顾公平合理的原则，原审法院酌情确定系争房屋归曹甲所有，曹甲支付沈某某在系争房屋内相应份额的折价款1,900,000元。原审法院审理后于二○一五年十一月九日作出判决：一、位于上海市松江区九亭镇XX路XX弄XX号XX室房屋（包括装修）一套归曹甲所有，曹甲于判决生效之日起三十日内给付沈某某房屋折价款1,900,000元；自2015年11月始，上述房屋上剩余银行贷款由曹甲负责偿还；二、沈某某、华某某于上述房屋折价款清偿完毕后十五日内配合曹甲办理上述房屋原权利人为曹甲、沈某某、华某某按份共有变更登记权利人为曹甲的手续，相关税费由曹甲承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,676元，评估费10,700元，合计诉讼费29,376元，由沈某某负担15,418元，曹甲负担13,958元。原审判决后，曹甲、华某某不服，上诉于本院，诉称，虽然上诉人签订了承诺与说明，但该份承诺与说明表明了曹甲的父母在购买房屋有过出资。因沈某某、曹甲提出不要曹甲父母出资，且一切债务由沈某某、曹甲承担，故写下承诺与说明，但事后，沈某某并未将曹甲父母的出资予以归还，所以不能以承诺与说明作为断案依据，即承诺与说明成立的条件未成就，仍应认定华某某系房屋产权人之一。另外，原审法院对房屋的评估价中包括了装修折旧款18万元，同时尚欠25万余元的公积金尚未归还，原审却判令曹甲支付沈某某190万元房屋折价款，明显过高。故请求撤销原审判决，依法改判本案系争房屋归曹甲、华某某所有，曹甲和华某某支付沈某某房屋折价款879,000元，且变更登记的税费由三人共同承担。被上诉人沈某某辩称，华某某写的承诺与说明系其真实意思表示。沈某某及其父母出资购买了本案系争房屋，所以华某某非房屋权利人。原审法院判决正确，故要求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案系争房屋虽然登记在沈某某、曹甲、华某某三人名下，但华某某夫妇在房屋登记后出具了承诺与说明，从该证据所载内容而言，华某某夫妇已确认本案系争房屋其并未出资，而是沈某某、曹甲出资购买，由于房屋产权变更登记需要收取相应的费用，为节省费用，故而写下该份字据，放弃对房屋权利的主张。该份字据系华某某夫妻的真实意思表示，理应予以认定。所以，根据该字据所载内容，本案系争房屋为沈某某、曹甲共有。华某某认为原审误读承诺与说明之内容为由提起上诉，无事实依据，本院不予采信。由于沈某某、曹甲现已离婚，故而应对该房屋予以分割。原审判令由曹甲获得房屋并支付房屋折价款，该方式并无不当。至于房屋折价款的数额，本院认为，从双方当事人各自对房屋的贡献、房屋的实际使用等情况，原审所酌定之数额，无不妥之处。鉴于原审法院对本案的判决理由已作了充分阐述，故本院在此不再详述。原审判决正确，应予维持。曹甲、华某某的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,676元，由上诉人曹甲、华某某负担。本判决为终审判决。
审 判 长 黄 蓓
审 判 员 单文林
代理审判员 韩卫旭
二〇一六年四月七日
书 记 员 曹 沁
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……