江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终411号上诉人（原审被告）韩素力毛。被上诉人（原审原告）新城房地产开发（无锡）有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖经济技术开发区高浪路南、中南路东、滨开南社区二号地块。法定代表人何卓光（HOCHEOKKONG），该公司董事长。委托代理人张莹琳，江苏开炫律师事务所律师。委托代理人杨洁，江苏开炫律师事务所实习律师。上诉人韩素力毛因与被上诉人新城房地产开发（无锡）有限公司（以下简称新城房产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨华民初字第00099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新城房产公司一审诉称：2013年12月22日，其与韩素力毛签订《商品房认购书》，由韩素力毛认购尚锦城100单元102室的房屋（建筑面积236.25平方米，总房价2606061元），认购书约定“购买方签订本认购书时交付人民币50000元，作为双方对于预售合同之签订的保证”、“首付款比例不低于50%，由购买方于2013年12月29日或之前支付，并于支付日与预售方签署预售合同”、“购买方如未按本认购书约定的时间与预售方完成‘预售合同’的签署并交付约定之房款的，新城房产除有权将本认购书项下之房屋转售他人外，亦有权没收全部定金，同时本认购书自动解除”。但经其多次催促，韩素力毛至今未按认购书之约定签署预售合同、支付款项。为此，其请求法院判令：一、解除其与韩素力毛签订的《商品房认购书》，确认其有权立即将认购书项下之房屋转售他人；二、确认其有权没收韩素力毛交付的定金50000元。韩素力毛一审辩称：其不同意新城房产公司的诉讼请求。其为了购买该商铺，已经投入了大约800000元，其中350000左右已经交到新城房产公司，430000元左右被其朋友王吉林与新城房产公司员工潘品颖一起从新城房产公司处退了出来，其知道后找到新城房产公司，但新城房产公司没有帮着要回来。其报警后，王吉林没有按在派出所商定的调解协议来履行还款。为此，其起诉到法院，在法院组织调解后，王吉林同意分二期归还。其现在仍然坚持要求购买该商铺。原审法院经审理查明：2013年6月27日，王吉林向新城房产公司支付定金10000元，购买尚锦城100单元105号商铺。2013年8月8日王吉林支付100000元。之后，因无款支付，王吉林提出将原定商铺更换为100单元102号商铺，并由韩素力毛购买。2013年12月22日，新城房产公司与韩素力毛签订《商品房认购书》，由韩素力毛（购买方）向新城房产公司（预售方）认购尚锦城100单元102室的房屋（建筑面积236.25平方米，总房价2606061元），认购书约定：购买方签订本认购书时交付定金5万元；首付款比例不低于50%，由购买方于2013年12月29日或之前支付，并于支付日与预售方签署预售合同；余款于签订预售合同后14日内支付；如贷款不足支付余款的部分，由购买方于签订预售合同后14日内自行补足或根据预售合同约定条款处理；购买方如未按本认购书约定的时间与预售方完成“预售合同”的签署并交付约定之房款，预售方除有权将本认购书项下之房屋转售他人外，亦有权没收全部定金，同时本认购书自动解除。该认购书同时载明：购买方已经充分知晓，明知关于各级政府制定的购买商品房的政策规定，并保证自己满足购买条件，否则由此造成无法签约或无法办理产权证的责任由购买方自行承担，届时预售方有权解除本认购书并没收定金。该商品房认购书上未明确韩素力毛的文件送达地址。同日，新城房产公司、韩素力毛与王吉林三方协商同意，将原王吉林所交的110000元变更至韩素力毛名下，作为韩素力毛的付款。同日，韩素力毛又支付了150000元。同日，新城房产公司向韩素力毛发出“签约通知书”，通知韩素力毛于2013年12月29日到新城房产公司签署《商品房买卖合同》并支付约定首付款，韩素力毛在此通知书的客户签名栏中签名确认。但韩素力毛至今未按认购书之约定签署预售合同、支付款项。2014年2月17日，韩素力毛又向新城房产公司支付95860元并要求收房，新城房产公司未同意。新城房产公司分别于2014年2月23日、2014年2月24日将原有收据进行了更换，出具了350000元、5860元收据各一张。另外，现本案争议商品房已取得预售许可证。之后，双方协商未果。为此，新城房产公司遂诉至原审法院，要求理涉。上述事实，有新城房产公司举证的商品房认购书、签约通知书及双方当事人陈述等在卷证实。一审中，韩素力毛主张：一、其交的另有430000元被案外人王吉林从新城房产公司退出后拿走了；二、余款新城房产公司是同意帮其办贷款的，但新城房产公司实际没有办好，造成未签订商品房买卖合同的责任在新城房产公司。但其对此均未提供相应的证据。以上争议事实和证据、质证过程，均记载于庭审笔录中。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。新城房产公司与韩素力毛签订的商品房认购书系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，合法有效。韩素力毛与新城房产公司签订商品房认购书后，应当根据认购书约定的时间、且支付约定的款项后，与新城房产公司签订商品房买卖合同。但韩素力毛在上述规定的期限内，仅向新城房产公司支付35万余元，远远未达到双方约定的130余万元首付款的要求。韩素力毛主张新城房产公司是同意为其办理贷款的，但没有办好，造成未签订商品房买卖合同的责任在新城房产公司，对此其未提供相应的证据。因此，对韩素力毛的该主张，因依据不足，原审法院不予采信。只能认定造成未能签订商品房买卖合同的责任在韩素力毛。现新城房产公司主张按认购书的规定，解除该认购书，将韩素力毛交付的定金50000元予以没收，于法有据，原审法院予以准许。该认购书解除后，新城房产公司对其涉案商品房有包括转售他人在内的民事权利。新城房产公司在扣除上述款项后，余款应当退还给韩素力毛。韩素力毛要求继续签订商品房买卖合同，于法无据，原审法院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院》第二条、第四条之规定，原审法院判决：一、解除新城房产公司与韩素力毛于2013年12月22日签订的《商品房认购书》。二、韩素力毛交付的定金50000元归新城房产公司所有。一审案件受理费28048元，由韩素力毛负担。韩素力毛不服原审判决，向本院提起上诉称：2013年8月，韩素力毛到新城房产公司联系购房，经与新城房产公司售楼处经理潘品颖多次协商，于2013年12月22日签订《商品房认购书》后当即交付了定金5万元，之后又先后向新城房产公司交房款约80万元，新城房产公司已将商品房钥匙交给韩素力毛，并且相互商定一年后韩素力毛再交购房款50万元。但是，潘品颖以办理贷款为由，将韩素力毛所交房款收据拿去，从新城房产公司退得房款43万余元后携款潜逃，损害了韩素力毛的利益，造成后续款项无法交付，这些都是新城房产公司用人不当造成的。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回新城房产公司的诉讼请求，双方应当继续履行房屋买卖合同。新城房产公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。二审另查明：2015年2月6日，韩素力毛、马乙沙格与王吉林达成调解协议，双方确认王吉林结欠韩素力毛、马乙沙格欠款391400元，由王吉林分期归还。对于上述欠款的形成原因，韩素力毛表示，王吉林与潘品颖一起销售房屋，其交付房款后，潘品颖称房款被王吉林拿走了，为此新城房产公司的经理报警。之后其找到王吉林后，就由王吉林与其签订了调解协议。欠款金额是根据被王吉林拿走的房款扣除王吉林用面粉抵偿部分款项后最终确定的。审理中，新城房产公司确认其收到韩素力毛款项共计355860元，并承诺本案结案后立即向韩素力毛退还剩余房款。上述事实由江苏省无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第00168号民事调解书、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，韩素力毛与新城房产公司签订的商品房认购书属于预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，但对双方买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订买卖合同时协商一致达成，因此商品房认购书并不等同于商品房买卖合同，韩素力毛要求继续履行商品房买卖合同的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。根据双方签订的商品房认购书，韩素力毛享有对选中房屋优先购买的权利，并负有在约定的时间与新城房产公司诚信磋商签订商品房买卖合同的义务，而新城房产公司享有收取一定款项作为定金的权利，负有在认购期内为韩素力毛保留房屋，并不得再另行售于他人，即保证与韩素力毛诚信磋商、签订认购房屋的商品房买卖合同的义务。双方缔结商品房认购书后就负有在2013年12月29日前为签订商品房买卖合同而进行诚信磋商的义务，同时根据商品房认购书的约定，韩素力毛还负有于2013年12月29日或之前支付不低于50%首付款的义务。但是，双方在2013年12月29日或之前并未签订商品房买卖合同，韩素力毛也未支付不低于50%的首付款，虽然韩素力毛主张其与新城房产公司相互商定一年后再交购房款50万元，剩余房屋办理贷款，但韩素力毛对上述主张未能提供证据予以证明，新城房产公司亦不予认可。韩素力毛对自己主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，但目前没有证据证明韩素力毛的上述主张，应由负有举证责任的韩素力毛承担不利后果，故原审法院认定未能签订商品房买卖合同的责任由韩素力毛承担并无不当，据此新城房产公司有权按约解除认购书、没收韩素力毛交付的5万元定金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，但案件受理费计收有误，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1050元，由韩素力毛负担；二审案件受理费1050元，由韩素力毛负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈君审 判 员  缪凌代理审判员  胡伟二〇一六年五月三日书 记 员  李佳