中华人民共和国江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终8072号上诉人（原审被告）：李杰，男，1970年3月2日生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：吴保华，江苏众谊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪哲甫，男，1979年3月26日生，户籍地台湾省中台市龙井区，现住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：钱顺顺，江苏金太律师事务所律师。上诉人李杰因与洪哲甫房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初3281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李杰上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回洪哲甫要求李杰支付违约金30万元的诉讼请求，一、二审诉讼费用均由洪哲甫负担。事实和理由：1、《房地产买卖契约》中并无有关于李杰何时还清贷款、何时将房产证等交给中介公司的约定，既然无约定，就不存在违约。李杰没有表示过不同意办理房产过户手续，反而是洪哲甫在一审起诉状和庭审中一再明确要求解除合同，不同意继续履行合同。2、支付定金本是双方合同约定洪哲甫的先履行义务，根本不能认为在支付定金后洪哲甫就全面、完全履行了合同义务，定金4万元与双方约定的房屋总价款300万元相比，仅占1.33%。尽管洪哲甫确实出售了自己原先的房屋，但并没有将出售房屋的款项交付给李杰。充其量只能证明洪哲甫在为履行合同做准备，但准备不等于履行。一审判决所提及的所谓通知，李杰没有收到，且该通知中洪哲甫也没有准备支付296万元购房款（含6万定金余款）的意思表示，故该通知不应成为免除洪哲甫付款义务的理由。3、李杰未在2016年4月30日前办理房产过户手续，是因为洪哲甫在2016年4月30日前未履行付款义务，李杰的行为系为保护交易安全而按约、依法行使合同法规定的同时履行抗辩权，合法有据，不构成违约，一审判决认定李杰构成违约，属于适用法律不当。被上诉人洪哲甫辩称：在签订房屋买卖合同之后，李杰一直以消极不作为表明其不再履行合同主要义务，其目的就是通过违约行为追求更高利益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李杰的上诉，维持原判。原审原告洪哲甫向一审法院起诉请求：1、解除洪哲甫与李杰签订的《房地产买卖契约》。2、李杰向洪哲甫支付违约金30万元。一审法院认定事实：2016年1月26日，洪哲甫作为乙方，李杰作为甲方，苏州市蜗居坊房地产营销策划有限公司（以下简称蜗居坊公司）作为丙方，三方签订《房地产买卖契约》一份，内容为：“一、甲方自愿将坐落在城厢镇滨河路128号聚星园17幢101室的房地产（房屋所有权证号0100077927，房屋建筑面积321.69平方米）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交总价为300万元。房屋价款乙方分期付给甲方。第一期在双方签订买卖合同之日，付购房定金10万元，第二期290万元于2016年4月30日前支付，并办理房产过户手续。丙方按成交价2%计算收取中介费，甲方30000元，乙方30000元，中介费合同生效时当场付清。中介费过户当日付清。三、甲乙双方在丙方的监督和协助下付清购房款，办理房产过户、交接、资金托管、银行贷款等手续，甲乙双方必须提供房产过户相关证明及资料，付清水、电、煤气、有线电视、电话、物业管理等费用，户口迁出。四、相关其他费用，房产交易费由乙方承担，契税由乙方承担，土地交易费由乙方承担，营业税由乙方承担，个人所得税由乙方担（甲方需提供原购房发票及契税单）。因乙方是台湾人所涉及过户公证费由乙方承担。五、甲方保证上述房地产权属清楚。若产生与甲方有关产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。六、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途违约，定金双倍退还给乙方。违约方还需赔偿另一方成交价10%的违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担，中介费不退。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，均视为违约。……十一、双方约定的其他事项：1、甲乙双方约定定金10万元于2016年1月26日乙方先支付4万元，暂由中介保管，等甲方还贷当日再加上6万元一起支付给甲方的银行还款卡。2、甲方于过户当日提供交至过户当日的物业费清单。3、第二期款如乙方不办理资金托管的乙方一次性支付给甲方，如资金托管的甲方从房产交易托管中心领取。4、甲方全额拿到房款当日交房。5、丙方按评估价提供销售不动产统一发票给乙方。6、甲方该房屋贷款自己还清。”该合同还约定了其他事项。2016年1月26日，蜗居坊公司收到洪哲甫交付购买城厢镇滨河路128号聚星园17幢101室定金4万元。2016年4月26日，洪哲甫向李杰邮寄通知一份，内容为：“关于本人洪哲甫购买你所属坐落于城厢镇滨河路128号聚星园17幢101室的房地产（房屋所有权证证号：0100077927）按我们2016年1月26日签订的《房地产买卖契约》约定第二期款支付时间马上要到了，故请您提供相关房屋的产证及你们夫妻双方的相关房地产交易所需要的个人资料，以便于我们好按时付款办理相关过户交易手续。”坐落于太仓市城厢镇滨河路128号云峰园3幢1102室房屋原属洪哲甫与陈雅君所有。2016年3月2日，陈雅君作为甲方（卖方），屠丹平作为乙方（买方），太仓市房地产交易服务中心作为丙方，三方签署《存量房交易资金监管协议》一份，约定：“第一条，甲方与乙方在2016年3月2日签订《存量房买卖契约》（以下简称《契约》），契约号201603020047，将坐落于城厢镇滨河路128号云峰园3幢1102室的房屋（原产权证号0100072762），成交价格210万元，建筑面积182.62平方米出售给乙方。”该协议还约定了其他事项。洪哲甫在甲方落款处签字，陈雅君在甲方共有人落款处签字，屠丹平在乙方落款处签字，太仓市房地产交易服务中心在丙方落款处盖章。2016年3月12日，该房屋登记至屠丹平名下，共有人为姜晓丽（屠丹平配偶）。审理中，洪哲甫申请证人谷某、陆某出庭作证。证人谷某陈述：“我是幸福园房产的中介，涉案合同上只有主签的一家中介盖章，房源是我们的，客户是蜗居房产中介的。涉案合同签订时我在现场，当时之所以只支付了4万元是因为李杰没有将房产证和土地证拿出来。对于签约后需要办理的手续在签约时都告诉过李杰，但签约后李杰就不接电话了。我认为交易没有进行下去的原因是李杰觉得价格卖低了，没有给我们提供必要的手续。”证人陆某陈述：“我是蜗居坊公司的中介，涉案合同签约时我在现场，补充条款是我写的。涉案合同定金约定是10万元，因为李杰没有拿房产证过来就约定先付4万元，等李杰还贷款的时候再付6万元。我三月初的时候通知李杰，洪哲甫买房子的资金到位了，让李杰去还贷款，李杰说要四月份才去还贷款。到4月份的时候，我又和李杰联系，打电话李杰没有接，发短信也没有任何回应，我就把要办的流程发短信告诉李杰，让李杰配合，李杰没有任何回应。签订协议后，李杰没有催促洪哲甫付款，我还短信询问过李杰是否需要洪哲甫先付一部分款项用于还贷，李杰没有回应。我认为交易没有进行下去的原因是李杰没有配合我们办手续，李杰也没有明确表示到底卖还是不卖，正常交易的话李杰应当提供相应的手续并还清贷款。洪哲甫在签约后将其原有住房出售，因为根据相关政策台湾人仅可购买一套住房。目前涉案房屋的挂牌价在400万元，成交在350万元左右。”庭审中，李杰确认签约后其未还清涉案房屋上的贷款，也未将房产证、土地证、身份证、户口本、结婚证等证件资料交给中介。上述事实，有洪哲甫提供的房地产买卖契约、收据、通知、邮寄凭证、房产证、土地证、资金监管协议，证人谷某、陆某的陈述，当事人的陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，洪哲甫、李杰签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，洪哲甫、李杰均应按照协议约定履行各自的义务。关于洪哲甫、李杰双方是否各自构成违约的问题。洪哲甫认为，协议签订后洪哲甫为履行协议将原有住房出售，但李杰未按约定清偿涉案房屋的贷款，也未向中介提供办理房产过户所需的证件资料，李杰的行为构成违约。李杰认为，购房协议第二条约定买方付款时间和卖方过户时间是同一时间，均为2016年4月30日，洪哲甫未按约付款，李杰有权行使同时履行抗辩权，因此李杰不构成违约。一审法院认为，洪哲甫在与李杰签订合同后按约支付了定金4万元，于2016年3月2日将其原有的位于城厢镇滨河路128号云峰园3幢1102室的房屋以210万元的价格出售给他人，表明洪哲甫已履行合同约定的支付定金的义务及为下一步履行合同付款义务积极筹集款项，且洪哲甫在合同约定的付款和房屋过户期限前书面催促李杰协助履行双方签订的协议。但李杰在洪哲甫和中介机构催促下并未按约清偿涉案房屋的贷款及提供办理房产过户所需要的房产证、土地证、身份证、结婚证等证件资料，故李杰的行为构成违约，洪哲甫不存在违约行为。现洪哲甫要求解除其与李杰签订的《房地产买卖契约》，李杰亦同意解除，故一审法院对洪哲甫该请求予以支持。对于洪哲甫要求李杰赔偿违约金30万元的诉讼请求。洪哲甫认为，李杰的行为构成违约，李杰应按合同约定赔偿洪哲甫违约金30万元。李杰认为，洪哲甫主张的违约金过高，应予以调整。一审法院认为，李杰的行为已构成违约，根据合同约定，违约方应当赔偿另一方成交价10%的违约金。虽李杰认为洪哲甫主张的违约金过高，但近半年多来，苏州及太仓地区的房价呈较大幅度的上涨，李杰的违约行为给洪哲甫造成了较大损失，李杰应承担相应的违约责任，现李杰并未提供证据证明违约金过高，故一审法院对洪哲甫要求李杰支付违约金30万元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第二条之规定，一审法院判决：一、解除洪哲甫与李杰于2016年1月26日签订的关于坐落于城厢镇滨河路128号聚星园17幢101室房屋的《房地产买卖契约》。二、李杰于判决生效之日起10日内支付洪哲甫违约金30万元。案件受理费30800元，财产保全费5000元，合计35800元，由李杰负担。二审中，李杰提供了《房屋权属登记信息查询结果证明》，证明洪哲甫将原有房屋出售后，目的不是为了购买诉争房屋，而是用出售款购买了太仓市陆渡镇富达路一号雅思园50幢的房屋。洪哲甫质证意见为：对该证据真实性无异议，但关联性有异议。洪哲甫在与李杰签订房屋买卖合同后，为了履行该合同，马上将原有住房出售，在2016年4月通知李杰交接房款时，李杰没有回应。在确定李杰不愿履行合同的情况下，洪哲甫于2016年5月11日起诉要求解除合同并要求李杰承担违约责任。之后考虑到房价上涨过快，为了弥补损失，洪哲甫另行委托中介购买了太仓市陆渡镇富达路一号雅思园50幢房屋。二审中，李杰否认收到2016年4月26日洪哲甫向其邮寄的通知。本院查明其它事实与一审判决查明事实相一致。本院认为，2016年1月26日双方当事人签订《房地产买卖契约》后，洪哲甫向李杰支付了定金4万元，并将原自有房屋出售给他人，积极准备履行其与李杰签订的合同。李杰上诉认为其不存在违约行为，是因为洪哲甫未按合同约定履行付款义务，其享有同时履行抗辩权。本院就此认为，首先，与诉争房屋签约有关的中介公司工作人员出庭作证证明系李杰单方毁约导致合同无法继续履行。中介公司工作人员参与双方之间的交易行为，证人证言属直接证据，具有较强证明力；其次，虽李杰否认收到洪哲甫的通知，但洪哲甫提供了交邮凭证，最起码可以证明其有积极要求李杰履行合同义务的意思表示。而李杰既未将诉争房屋的权属证书、身份证、户口本、结婚证等证件资料交付给蜗居坊公司，亦未清偿或准备清偿诉争房屋的剩余贷款，一定程度上说明李杰怠于履行合同义务；最后，李杰认为其没有单方毁约的意愿，只是洪哲甫未按约定支付剩余房款，但其并未提供任何证据证明其向洪哲甫提出要求支付剩余房款的意思表示，不符合常理。综上分析，本院对李杰该上诉主张，不予采信。李杰上诉主张洪哲甫将原有房屋出售系用于购买另外的住房，并在二审中提供了《房屋权属登记信息查询结果证明》，本院就此认为，在李杰通过自己行为表明不愿履行合同的情况下，洪哲甫另行购买其他房屋，并不能就此免除李杰的违约责任，故本院对李杰该主张，不予采信。综上，李杰上诉请求依据不足，本院不予支持，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人李杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  沈维佳代理审判员  赵 俊二〇一六年十二月十六日书 记 员  黄 婷