广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终57号
上诉人（原审被告）：杨松臣，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住广东省珠海市斗门区。
被上诉人（原审原告）：姚秀珍，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住广东省珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：杨安静，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住陕西省渭南市临渭区，系姚秀珍的丈夫。
上诉人杨松臣因与被上诉人姚秀珍房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2016)粤0403民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨松臣的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决。2、判令杨松臣与姚秀珍的房屋居间合同不成立。3、判令杨松臣不予支付姚秀珍双倍定金。4、判令姚秀珍承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由如下：一审判决认定事实错误，定性不准确。
1、在《合约》签订之前，姚秀珍就清楚知道杨松臣的家庭情况和房屋情况，签订合约的时候也说明等待杨松臣的前妻汪丽后面签字完成《合约》，杨松臣担心《合约》有其他变故，所以特意加上一条，若甲方于2016年4月15日前未能签署本合约，则经纪方原数退还乙方已付保证金，乙方将不得要求任何赔偿。作为甲方的主体当事人之一，杨松臣前妻汪丽签字后合同才会成立，杨松臣也无权代理，故《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》不适用于本《合约》。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产不得转让（包括买卖）：（五）权属有争议的。（六）未依法登记领取权属证书的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于行政管理强制性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。杨松臣应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为离婚协议的附加条款而导致产权发生争议的房屋权属尚未确定，而且该房屋还有8年银行按揭抵押贷款，贷款账户是杨松臣前妻汪丽，至今为止都是汪丽偿还每个月的按揭贷款，出售人并不一定拥有绝对的所有权，所以签订的《合约》没有成立。
3、根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。杨松臣的前妻没有取得联系过来签名，也未授权杨松臣为代理人，所以《合约》至今未签订成立，违约责任自然不存在。根据王利明法学家对缔约过失责任的解释“所谓缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而确认无效”。缔约过失责任在合同不生效的前提下，违约责任建立在合同有效的前提下，两者有本质上的区别，所以姚秀珍要求杨松臣承担违约责任没有法律依据。
4、杨松臣与姚秀珍及经纪方的微信聊天记录，按照时间节点及其内容清楚的反映出姚秀珍要求的不合理，中介方存在隐瞒欺诈行为，杨松臣也是受害方。
姚秀珍答辩称：一审法院认定事实清楚，定性准确，杨松臣称一审法院认定事实错误，定性不准确没有任何法理依据。1、涉案房屋《珠海市××区××单元××房》是杨松臣与其前妻汪丽在婚姻存续期间取得的共有财产，杨松臣明确知道在离婚时对夫妻共有财产的处理情况，知道离婚协议中已约定涉案房屋归其所有，在此情况下杨松臣与姚秀珍及经纪方三方签订涉案《合约》，并在《合约》上签名或盖章，且杨松臣已经收取了姚秀珍（买方）支付的定金50000元，根据《中国人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”的规定，涉案《合约》已经成立。至于涉案《合约》的支持。”的规定，杨松臣上述主张明显与法律规定不符。姚秀珍抬头注明“卖方：杨松臣、汪丽”，而汪丽没在《合约》的落款处签名，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订方的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，涉案《合约》由于汪丽没有签名而对汪丽不发生效力，并不影响《合约》的成立，《合约》所约定的责任应该由行为人及杨松臣承担。2、杨松臣以涉案房产没有在离婚协议约定的期限内更名、没有取得处分权为由主张《合约》无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适合法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予以支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，杨松臣上述主张显与法律规定不符。姚秀珍、杨松臣及经纪方签订的涉案《合约》，是三方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。3、综上所述，一审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。姚秀珍是普通工薪阶级，领着一份微薄薪水，买套房实属不易，现因在购房期间，由于杨松臣无法正常履行合同，再加上房价快速上涨，给姚秀珍带来巨大的经济损失，故请求二审人民法院依法驳回杨松臣上诉，维持原判。
姚秀珍向原审法院起诉请求：1、判令杨松臣双倍返还定金共100000元；2、诉讼费用由杨松臣承担。
一审法院认定事实：2016年3月23日，以杨松臣及案外人汪丽为卖方、以姚秀珍为买方、以案外人珠海百佳房地产投资顾问有限公司（以下简称百佳公司）为经纪方签订了一份《房屋买卖合约》约定：甲乙双方通过经纪方代理出售及购入位于珠海市××区××单元××房的房地产，房地产权证号为粤房地权证珠字第××、03××40号；买卖成交价为695000元，乙方在签署本合约时交保证金10000元予以经纪方，若甲方于2016年4月15日前签署合约并对上述款项以定金名义签收后，乙方所交保证金自动转为购买该物业定金，甲乙双方同意甲方在签署本合约后当日内将该物业的红本房地产证原证放于经纪方处托管作为买卖（转让）过户之用，乙方在甲方签署本合约后十日内交付购买该物业定金50000元（含保证金转为定金部分），该笔定金将于双方在珠海市房地产登记中心签署《珠海市房产地买卖合同》时自动转为首期购买该物业楼款，若甲方于2016年4月15日前未能签署本合约，则经纪方原数退还乙方已付保证金，乙方将不得要求任何赔偿；购买该物业余款645000元以银行按揭付款，甲乙双方需于本合约签订之日起15个工作日内办理完有关该物业按揭申请的全部手续；如乙方未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，则按本合约2.1条约定的定金金额作为违约金赔偿甲方，而甲方有权再将该物业转让于任何人，唯甲方不可再为此而向乙方进一步追究责任或要求赔偿损失；如甲方在签署本合约后不依合约条款将该物业售于乙方，则甲方须返还已收定金予乙方并按本合约2.1条约定的定金金额作为违约金赔偿乙方，唯乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合约；本合同成交价格695000元为乙方全包价格，包含本次交易产生的税费及服务费，乙方不再支付本次交易产生的任何费用；本次交易甲方实收660000元，甲方不再支付其它费用。在该合约的落款处，杨松臣在甲方签名捺印，姚秀珍在乙方签名捺印，案外人百佳公司在经纪方签章，三方签约时间均为“2016年3月23日”。同日，杨松臣开具了三份收据给姚秀珍，一份内容为“今收到姚秀珍（身份证：）交来购买珠海市斗门区白蕉镇白蕉路XX号金碧丽江东第XX栋X单元XX04房之购房定金（此款项已于2016年3月17日转入杨松臣招商银行）5000元”，一份内容为“今收到姚秀珍（身份证：）交来购买珠海市斗门区白蕉镇白蕉路XX号（金碧丽江-
东第）XX栋X单元XX04房之购房定金5000元”，一份内容为“今收到姚秀珍（身份证：）交来购买珠海市斗门区白蕉镇白蕉路XX号金碧丽江东第2栋1单元804房之购房定金此款项转入指定帐户（户名：杨松臣招商银行，帐号：62×××48）40000元（款到帐后生效）”。同月31日，案外人百佳公司将姚秀珍所交付的定金40000元转入了上述指定帐户。
杨松臣收到定金后曾向姚秀珍提及因找不到汪丽可能迟延履行合同。2016年3月31日下午，杨松臣通过微信与经纪方联系，告知联系不上汪丽，并询问如果汪丽不签名的情况下《房屋买卖合约》是否能履行，经纪方告知杨松臣办理按揭申请和过户时必须要汪丽签名。2016年4月17日，杨松臣通过微信告知经纪方因无法联系汪丽而无法继续履行《房屋买卖合约》。同日，经纪方也向杨松臣发出催告函，要求杨松臣履行《房屋买卖合约》，否则追究杨松臣的相关违约责任。
另查明，位于珠海市××区××单元××房的房地产由杨松臣和汪丽按份共有，份额各占50%。杨松臣与汪丽于2010年7月13日登记离婚，离婚协议书第三条中约定“夫妻共同所有的位于珠海市××区××号（金碧丽江-
东弟）X栋X单元XX04房的房地产所有权离婚后归男方所有，房地产权证的业主姓名变更的手续自离婚前一个月内办理完毕，女方必须协助男方办理变更的一切手续，过户费用由男方负责。”
一审法院认为，根据姚秀珍、杨松臣双方的诉争事实，本案争议的焦点有二：一是涉案《房屋买卖合约》是否已成立，二是涉案《房屋买卖合约》是否有效。
关于争议焦点一。涉案房屋是杨松臣与其前妻汪丽在婚姻存续期间取得的共有财产，杨松臣明确知道在离婚时对夫妻共有财产的处理情况，知道离婚协议中已约定涉案房屋归其所有。在此情况下，杨松臣与姚秀珍及经纪方三方签订涉案《房屋买卖合约》，并在《房屋买卖合约》上签名或盖章，且杨松臣已经收取了买方支付的定金50000元，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”的规定，涉案《房屋买卖合约》已成立。至于涉案《房屋买卖合约》的抬头注明“卖方：杨松臣、汪丽”，而汪丽没有在《房屋买卖合约》的落款处签名，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订方的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，涉案《房屋买卖合约》由于汪丽没有签名而对汪丽不发生效力，并不影响《房屋买卖合约》的成立，《房屋买卖合约》所约定的责任应当由行为人即杨松臣承担。
关于争议的焦点二。杨松臣以涉案房产没有在离婚协议约定的期限内更名、没有取得处分权为由主张《房屋买卖合约》无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，杨松臣上述主张明显与法律规定不符，一审法院不予采信。姚秀珍、杨松臣及经纪方签订的涉案《房屋买卖合约》，是三方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
涉案《房屋买卖合约》依法成立并生效，姚秀珍、杨松臣均应依约履行。杨松臣已明确表示无法继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，姚秀珍请求杨松臣双倍返还定金共100000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一审法院判决如下：杨松臣于判决生效之日起三日内向姚秀珍双倍返还定金共100000元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元（姚秀珍已预交），由杨松臣负担。
二审期间，姚秀珍提交一份杨松臣与百佳公司之间聊天截屏记录，证明杨松臣认为房屋归其所有，可以独立处理房屋。杨松臣对该份证据真实性无异议，但是关联性持有异议。本院经审查认为，鉴于双方对提交证据材料真实性均无异议，且与本案有关联性，本院予以采纳，将结合本案其他证据予以认定。
经审理查明，杨松臣因与百佳公司居间合同纠纷一案，不服原审法院作出（2016）粤0403民初1416号民事判决，向本院提起上诉，本院作出（2016）粤04民终2577号民事判决，现已经生效。（2016）粤04民终2577号民事判决中本院认为如下：“关于《合约》是否成立的问题。根据一审法院查明的事实，2016年3月23日，以杨松臣及案外人汪丽为卖方、以案外人姚秀珍为买方、以百佳公司为经纪方签订了一份《合约》，因此，杨松臣与汪丽是《合约》的一方主体。从《合约》明确载明“若甲方于2016年4月15日前未能签署本合约，则经纪方原数退还乙方已付保证金，乙方将不得要求任何赔偿”的内容来看，《合约》各方均知道汪丽本人需要在合同上签字，亦清楚知悉杨松臣与汪丽是独立的，杨松臣并不是汪丽的代理人。根据《合约》第13条“本合约一式三份，自三方签字、盖章之日起生效”的约定，汪丽作为合同主体并没有在《合约》上签名，故《合约》并未成立。一审法院认定杨松臣是汪丽的代理人，适用《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定认定汪丽没有在《合约》上签名不影响《合约》的成立不当，本院予以纠正。”
另查明，《房屋买卖合约》第13条约定：本合约一式三份，自三方签字、盖章之日起生效。姚秀珍认可在三方签订《房屋买卖合约》时查看过涉案房屋房地产权证，知悉涉案房屋属于二人共同所有。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：关于《房屋买卖合约》是否成立的问题。本院已经生效（2016）粤04民终2577号民事判决针对三方签订《房屋买卖合约》是否成立已经作出认定，认为依据《房屋买卖合约》第13条“本合约一式三份，自三方签字、盖章之日起生效”的约定，汪丽作为合同主体并没有在《房屋买卖合约》上签名，故《房屋买卖合约》并未成立，因此杨松臣上诉认为《房屋买卖合约》未成立，理据充分，本院予以支持，原审法院认定《房屋买卖合约》已经成立属于认定事实错误，本院予以纠正。
关于杨松臣是否应向姚秀珍双倍返还定金100000元的问题。鉴于《房屋买卖合约》并未成立，《房屋买卖合约》所约定违约定金条款对双方并无约束力，因此原审法院认定杨松臣双倍返还定金错误，本院予以纠正。由于涉案房屋共有人汪丽未同意出售涉案房屋，买卖双方房屋交易行为无法继续进行，杨松臣需将收取50000元款项返还给姚丽珍。
综上所述，上诉人杨松臣的上诉理由部分有理，对有理部分应予以采纳。一审认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初1858号民事判决；
二、杨松臣于本判决生效之日起三日内向姚秀珍返还50000元；
三、驳回姚秀珍的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1150元，由杨松臣、姚秀珍各负担575元；二审案件受理费2300元，由杨松臣、姚秀珍各负担1150元。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年二月十三日
书记员 李立荣