山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1602民初5142号
原告：中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行，住所地滨州市滨城区渤海七路633号，统一社会信用代码91371600866937259R。
负责人：刘来忠，该支行行长。
委托诉讼代理人：杨美玲，山东齐英律师事务所律师。
被告：周志广，男，1985年12月14日出生，汉族，居民，住滨州经济技术开发区。
被告：宋院院（与被告周志广系夫妻关系），女，1987年8月26日出生，汉族，居民，住滨州经济技术开发区。
被告：周荣滨，男，1966年5月3日出生，汉族，居民，住滨州经济技术开发区。
被告：姬小叶（与被告周荣滨系夫妻关系），女，1966年10月30日出生，汉族，居民，住滨州经济技术开发区。
被告：滨州鑫隆房地产开发有限公司，住所地滨州市滨城区渤海七路889号时间瑄嘉名都20号楼114号，统一社会信用代码91371602672205746K。
法定代表人：崔人文，该公司主要负责人。
原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行与被告周志广、宋院院、周荣滨、姬小叶、滨州鑫隆房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨美玲、被告周志广、宋院院到庭参加了诉讼，被告周荣滨、姬小叶、滨州鑫隆房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行向本院提出诉讼请求：1.被告周志广、宋院院共同归还原告借款本金274340.84元并支付利息16965.21元（利息暂计算至2016年8月5日）以及自2016年8月6日起至实际给付之日的利息（按合同约定利率计算）；2.原告对被告周志广、宋院院所抵押的房屋在折价、拍卖、变卖的价款内优先受偿；3.被告周荣滨、姬小叶、滨州鑫隆房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2011年4月21日，原告与各被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告周志广、宋院院向原告借款310000元；借款期限240个月；两被告以其自有房产作抵押；其他被告对上述款项承担连带清偿责任。另外该合同约定了利率及违约罚息等的计算方式，发生纠纷向贷款人所在地人民法院提起诉讼等内容。原告已经依据约定全面履行了合同义务，截止目前，各被告未按期清偿借款本金和利息，严重违反了合同约定。
被告周志广、宋院院承认原告的诉讼请求，对原告提起诉讼的事实和理由均无异议。
被告周荣滨、姬小叶、滨州鑫隆房地产开发有限公司未作答辩。
原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据，被告周志广、宋院院经质证无异议，本院予以确认并在卷佐证：《个人购房借款/担保合同》、《个人借款凭证》、《房地产抵押契约》、《房屋预告登记证明》、被告周志广账户自营历史明细列表、各被告身份信息等。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月21日，原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行（贷款人）与被告周志广（借款人、××）、被告宋院院（共同借款人、抵押物共有人）、被告周荣滨、姬小叶、滨州鑫隆房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，向其发放个人购置住房贷款310000元；担保方式为抵押、保证；贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述条款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次划入本合同约定的账户（户名：滨州鑫隆房地产开发有限公司；账号：16×××06；开户行：工行），贷款利息自实际发放日起计算；借款人采用按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还贷款本息；借款人不享有宽限期；借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户为还款账户（户名：周志广；账号：62×××72；开户行：工行）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在执行约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；被告周志广才以其所有的坐落于滨州市滨城区黄河二路727号聚富盛源2幢6单元1601室房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人自愿向贷款人提供全程连带责任保证，保证范围为全程连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；除非法律另有规定，本合同条款的无效或不可执行，不影响其他条款的有效性和可执行性，也不影响整个合同的效力，本合同借贷条款全部无效/被撤销或被解除，不影响保证条款的效力，保证人仍应按照约定承担保证责任，本合同抵押条款、质押条款因本合同借贷条款全部无效、被撤销或被解除而无效的，××、出质人应依法承担相应民事责任。
2011年4月29日，被告周志广（××）与原告（××）签订《房地产抵押契约》，约定将上述房屋作为向原告贷款的抵押担保。2011年5月3日，滨州市房地产管理局对上述房屋抵押进行预告登记，并颁发了《房屋预告登记证明》（房预滨字第201104937号）。上述抵押房屋至今未办理房屋所有权证，也未办理抵押登记。
2011年5月5日，原告按照约定向被告周志广发放了借款310000元，并出具《个人借款凭证》，注明借款期限为240个月，借款发放日为2011年5月5日，到期日为2031年5月5日，当期执行利率（年）6.8%，收款人为被告滨州鑫隆房地产开发有限公司（账号：16×××06），还款账号为62×××72，还款方式为等额。被告周志广在该凭证上签字并捺手印予以确认。
被告周志广于2015年9月21日最后一次还款，已归还原告借款本金35659.16元、支付利息81652.24元，尚未偿还本金274340.84元、积欠利息及逾期利息2801.36元。此后，被告周志广再未偿还原告借款本息。
另查明，被告周志广与被告宋院院、被告周荣滨与被告姬小叶分别系夫妻关系。
本院认为，原被告自愿签订《个人购房借款/担保合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定行使权利并履行各自的义务。原告已经向被告周志广实际发放了所借款项，该被告应按照合同约定履行还本付息义务。被告周志广连续三次以上未按时偿还借款本息，已经构成违约，原告有权提前收回全部借款，被告周志广应当按照合同约定支付相应的利息，并按照罚息利率支付逾期利息。被告宋院院与被告周志广系夫妻关系，其作为共同债务人应当对上述借款本息与被告周志广共同承担清偿责任。被告周志广以其所购房屋向原告提供抵押担保，虽然双方签订了房地产抵押契约，并办理了预告登记，但一直未办理抵押登记，原告就该房屋的抵押权未设立，原告对抵押物优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。被告周荣滨、姬小叶、滨州鑫隆房地产开发有限公司自愿对被告周志广的借款本息提供连带责任保证，应按照合同约定对本案所涉及的债务承担连带清偿责任。当事人在合同中约定，贷款人可以选择对物的担保及第三人保证同时行使权利，故原告既可请求对抵押物实现抵押权，亦可要求被告周荣滨、姬小叶、滨州鑫隆房地产开发有限公司承担保证责任。本案中，原告并未取得对涉案房屋的抵押权，其要求被告周荣滨、姬小叶、滨州鑫隆房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求，应予支持。被告周荣滨、姬小叶、滨州鑫隆房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权的放弃，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周志广、宋院院于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行借款本金274340.84元，并支付利息及逾期利息（截至2015年9月21日的利息及逾期利息为2801.36元；自2015年9月22日起的利息及逾期利息，按《个人购房借款/担保合同》约定的方式计算）；
二、被告周荣滨、姬小叶、滨州鑫隆房地产开发有限公司对以上第一项借款本息向原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5669元，减半收取2834.50元，由被告周志广、宋院院、周荣滨、姬小叶、滨州鑫隆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审判员 曹爱民
二〇一六年十二月二十日
书记员 王敏敏