天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民五初字第107号
原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心，住所天津开发区第二大街腾飞路*号恬园别墅*号楼。组织机构代码23880933-6
法定代表人李斌，总经理。
委托代理人刘悦洲，天津高地律师事务所律师。
被告皮智丽
原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心与被告皮智丽物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理。依法由代理审判员张莹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心的委托代理人刘悦洲、被告皮智丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心诉称，原告于2001年4月17日与天津经济技术开发区房地产开发公司签订了《物业管理委托协议》，委托期限自2001年5月1日至2004年4月30日，之后原告继续为泰达园小区提供物业服务，并于2010年5月28日、2012年7月30日与泰达园业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，服务期限分别为2010年6月1日至2012年5月31日、2012年6月1日至2014年5月31日，约定由原告为泰达园小区全体业主提供物业服务，上述合同对原、被告双方的权利义务、物业服务内容、物业服务费用、违约责任等内容做出了明确具体的约定。合同签订后，原告依照合同的约定，为泰达园小区提供了完善的物业服务，被告作为泰达园小区的业主，应该交纳物业服务费。被告房屋建筑面积为165.77平方米。被告欠交的2001年10月至2013年12月期间共147个月的物业服务费9946.34元、机电设施的运行、维护、管理费15996.76元，合计25943.10元。虽经原告多次催要，被告至今未履行交费义务。因此，原告为了维护自身的合法权益，特依据《合同法》、《物业管理条例》及其他相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求：1、依法判令被告支付2001年10月1日至2013年12月31日物业服务费9946.34元、机电设施的运行、维护、管理费15996.76元，滞纳金4038.74元，共计29981.84元；2、诉讼费用由被告承担。
原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心向本院提交证据如下：1、企业名称变更核准通知书，证明原告企业名称变更的情况；2、资质证书，证明原告具备物业服务资质；3、收费许可证，证明泰达园小区约定的收费标准是有依据的；4、《物业管理委托协议》一份、《天津市住宅物业服务合同》两份，证明原告依据合同为被告小区提供物业服务，合同约定了物业费的收费标准；5、泰达园物业收费说明，证明自1998年10月以来原告一直为泰达园小区提供物业服务及该小区具体物业费收费标准；6、业主大会出具的证明，证明物业服务比较好，大多数业主都比较满意、原告以两种方式催要物业费；7、天津市房地产登记簿查询证明，证明被告系泰达园房屋的产权人；8、催缴物业费通知照片一组，证明原告定期在小区公告催要物业费。
被告皮智丽辩称，不同意原告的诉讼请求。被告系泰达园房屋产权人，原告陈述的房屋面积、欠费时间都正确，欠费金额被告没有计算。不交费的理由：一楼底商立的招牌挡住了被告看人民公园的视线，被告多次找物业协商要求拆除，但一直没有解决，直到2008年因为广告牌是违章，市里给统一拆除了。同年，一楼底商又开了一个餐馆，餐馆的油烟都排到了被告家窗外，餐馆在小区院里开了个门，餐馆的人员休息、卸货、择菜都在小区里，滤油池非常脏，餐馆工作人员天天在小区里，孩子出入都害怕，物业公司只能找被告要两年的物业费。开发商给被告房屋阳台的玻璃接缝做的不好，隔两年就漏水，被告就要把阳台砸了重做。
被告皮智丽未向本院提交证据。
本院的认证意见：原告提交的证据内容客观、来源合法、与本案具有关联性且被告对上述证据均无异议，本院对原告提交的证据予以确认。
经审理查明，原告企业名称原为天津开发区房地产开发公司恬园别墅管理服务中心，后经天津市工商行政管理局开发区分局核准，变更为天津开发区恬园别墅物业管理服务中心。原告与天津市河西区泰达园小区建设单位天津经济技术开发区房地产开发公司于2001年4月17日签订了《物业管理委托协议》，由原告为泰达园小区提供物业服务，委托时间为三年，自2001年5月1日至2004年4月30日。收费许可证规定的收费标准为：物业服务费住宅按建筑面积计算每月每平方米0.35元，高层机电设施费双方协商议定。2010年5月28日，原告与天津市河西区泰达园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定物业服务期限为两年，自2010年6月1日至2012年5月31日，约定收费标准为：物业服务费多层住宅高层住宅按建筑面积计算每月每平方米0.35元，机电设施的运行、维护、管理费按建筑面积计算每月每平方米一期0.15-0.35元、二期0.35-0.65元。2012年7月，泰达园业主大会出具泰达园物业收费说明：天津开发区恬园别墅物业管理服务中心自1998年10月至2012年5月接管泰达园小区以来，一直为泰达园小区提供物业服务，物业费收费标准一直未变，二期19-40门四层（含四层）以上具体收费标准为基础服务费0.35元、机电设施费0.65元。2012年7月30日，原告与天津市河西区泰达园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，服务期限自2012年6月1日至2014年5月31日，收费标准为：物业服务费多层住宅高层住宅按建筑面积计算每月每平方米0.80元，机电设施的运行、维护、管理费2.3期高层四层及以上按建筑面积计算每月每平方米0.70元。被告系天津市河西区永安道泰达园房屋产权人，房屋建筑面积为165.77平方米，被告自2001年10月1日至2013年12月31日未交纳物业服务费9946.34元、机电设施的运行、维护、管理费15996.76元。
另，泰达园业主大会出具证明：天津开发区恬园别墅物业管理服务中心自接管小区以来，一直以两种方式进行物业费的收取工作，一种为物业收费人员上门入户进行收费，另一种每年不定期在小区公告栏以公告形式进行催缴。该物业接管以来小区变化很大，各项服务工作都比较好，大多数业主都比较满意。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津经济技术开发区房地产开发公司签订的《物业管理委托协议》、与天津市河西区泰达园业主大会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就上述协议及合同的法律效力依法予以确认。被告作为泰达园小区的业主，上述协议及合同对其发生法律效力。2004年5月至2010年5月期间，原告实际为泰达园小区提供物业服务，与被告形成了事实上的物业服务合同关系。泰达园业主大会出具的证明表明原告已较好地履行了物业服务义务，被告应履行相应的交费义务，故原告要求被告给付拖欠的物业服务费及机电设施的运行、维护、管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的底商经营餐馆破坏环境、阳台玻璃漏水问题，与本案非系同一法律关系，被告可另行解决。原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告皮智丽给付原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心2001年10月1日至2013年12月31日物业服务费9946.34元；
二、本判决生效之日起十日内，被告皮智丽给付原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心2001年10月1日至2013年12月31日机电设施的运行、维护、管理费15996.76元；
三、驳回原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心要求被告给付滞纳金的诉讼请求。
如果被告皮智丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费275元，由原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心承担37元，被告皮智丽承担238元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 张 莹
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 吕睿智
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。