河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民二终字第00419号
上诉人（原审被告）石家庄糖尿病医院。
住所地：河北省石家庄市经济技术开发区创业路*号。
法定代表人王铁柱，董事长。
委托代理人甄明，该单位职工。
被上诉人（原审原告）河北中侨商贸有限公司。
住所地：石家庄市裕华东路**号。
法定代表人范智恒，董事长。
委托代理人王继光，该单位法律顾问。
上诉人石家庄糖尿病医院因房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2014）西民初字第01889号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2001年2月23日，原河北中侨商贸公司与被告石家庄糖尿病医院签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于石家庄市裕华东路51号367平方米的房屋，租金单价为每平方米74元／月，年租金为325800元。合同签订后，原告将房屋交予被告租赁使用。后在履行本合同过程中，双方就租赁的相关事项签订了附件（共计九份），该附件均是原租赁合同的补充，其中2004年9月27日的附件中的“补充合同（八）”约定，被告承租面积达1620.18平方米，年租金为51万元，合同期限为20年，自2004年12月1日至2024年11月31日。付款方式约定为，按季（3个月）预付执行，即：二零零四年十二月一日前3日内付清第一个季度（3个月）房租127500元，满三个月后七日内付清下个季度（3个月）房租，以后的付款方式按第二个季度的方式执行。现双方认可按照附件“补充合同（八）”的相关标准执行。自交付房屋后，被告一直按约向原告交纳房租，2013年期间，被告共计拖欠原告租金24万元整。2014年5月至6月期间，被告通过银行转账共计向原告支付租金11万元整。关于违约金，补充合同（八）中第十条约定“合同履行期间，因一方不能履行自己的义务而造成的合同终止或因单方自身原因要求终止合同的，应赔偿给对方造成的经济损失，按月（或日等）承担20%的违约金”，对此原告称，违约金应按月计算，以所欠总租金为基数乘以拖欠月数再乘以20%，被告称20%并没有说明是什么的20%，因此是不能执行的。另查，河北中侨商贸公司于2014年2月24日经河北省工商行政管理局核准更名为河北中侨商贸有限公司。原告诉称中的“石家庄市裕华东路33号”与双方签订租赁合同中的“石家庄市裕华东路51号”系同一地址。
原审法院认为，原河北中侨商贸公司与被告签订的租赁合同及其附件是双方当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。2014年2月24日，原河北中侨商贸公司更名为河北中侨商贸有限公司，即本案原告，原河北中侨商贸公司依据租赁合同及附件与被告形成的租赁权利义务关系由本案原告承继。关于被告称该租赁房屋原告不享有所有权，被告提交的证据《房屋产权证明》标明“桥东区裕华东路51号”产权人为“河北中侨商贸公司”，且原告将租赁标的物交付给被告实际占有使用，被告按合同约定向原告交纳租金，双方已形成连续多年的租赁关系。因此，对被告的该项辩解意见，不予采信。协议签订后，双方应严格依照合同约定履行各自义务，否则即构成违约，并应承担相应的法律责任。被告称拖欠租金系原告更名原因所致，因其未能提供证据予以证实，对该主张不予采信。根据双方对附件中“《房屋租赁补充合同八》”的约定，被告应于2013年10月7日向原告付清2013年的租金，应于2014年1月7日前付清2014年1月至3月的租金，应于4月7日前付清下一季度的租金，被告于2014年5、6月份向原告支付的租金11万元应优先偿还2013年所欠租金，因被告未能在约定期限向原告支付租金，根据双方签订的《补充合同（八）》中“乙方在承租期间，按合同规定按时向甲方缴纳租金和有关费用，逾期不缴者，甲方有权终止合同和停止一切服务”之约定，原告请求解除原被告双方2001年2月23日至2006年11月1日期间签订的《房屋租赁合同》（共计十份），于法有据，予以支持。原告提交的房租明细列表显示2014年4月到6月期间，被告共计向原告支付租金20.25万元，因2014年1月至5月租金为4.25万元／月×5个月=21.25万元，扣除20.25万元，现被告还欠原告2014年5月31日之前的租金共计为25万元（2013年24万元，2014年5月31日前共计1万元）。被告逾期支付房租的行为已构成违约。关于违约金，《补充合同（八）》中仅明确了计算比例，未明确计算基数，原、被告对此表述不一，法院无法确定。被告逾期交纳房租，给原告造成了一定的损失，该损失即为逾期应交租金的利息损失，故被告应从原告主张权利之日起，以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%向原告支付违约所造成的损失为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原被告双方于2001年2月23日至2006年11月1日期间签订的《房屋租赁合同》（共计十份）；二、被告石家庄糖尿病医院于本判决生效之日起十日内支付原告河北中侨商贸有限公司截止到2014年5月31日的租金25万元及违约金（自2014年6月10日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算）；三、被告石家庄糖尿病医院于本判决生效之日起一个月内将所租用的位于石家庄市裕华东路33号（原51号）房产腾清并交于原告；四、驳回原告河北中侨商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10760元，由原告河北中侨商贸有限公司负担6886元、被告石家庄糖尿病医院负担3874元。
判后，石家庄糖尿病医院不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：原审认定事实错误。1、上诉人已经举证证实涉案房屋属于临时建筑、违章建筑，且被上诉人给上诉人所发《通知》承认涉案房屋系违章建筑，政府即将强行拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对临时建筑、违章建筑租赁合同作无效处理的规定，涉案《房屋租赁合同》应属无效；2、导致《房屋租赁合同》无效的过错完全在于被上诉人隐瞒事实，故本案被上诉人违约在先；3、2013年3月6日被上诉人和石家庄京通商贸有限公司曾向上诉人发出《通知》，该《通知》显示被上诉人已转让给石家庄京通商贸有限公司，且指明房屋租金交石家庄京通商贸有限公司，故涉案房屋所有权人和出租方已不是被上诉人，被上诉人无权就租金主张权利，应当驳回其诉讼请求；4、上诉人已投入巨资对涉案房屋装修，不同意解除《房屋租赁合同》，且被上诉人违约在先，上诉人有权行使抗辩权拒付租金。请求二审法院依法撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人河北中侨商贸有限公司答辩称，导致本案诉讼的前提是上诉人拖欠租赁费，还以种种借口不还，无论答辩人上门通知还是书面通知上诉人，就是让违约的上诉人赶紧搬走，至于本案进入诉讼程序后我方工作人员告知上诉人涉案房屋为危房，目的仅为让老赖赶紧搬走想出的一些托词。河北中侨商贸有限公司是由河北中侨商贸公司改制而来，石家庄京通商贸有限公司是河北中侨商贸有限公司的股东，上诉人对答辩人公司改制过程是明知的，上诉人并未向石家庄京通商贸有限公司交付过租金，答辩人更名后自2014年4月2日至2014年6月23日，上诉人向答辩人交付了7次房租款，答辩人也为上诉人出具了加盖“河北中侨商贸有限公司”公章的七份发票，上诉人从来未就接收房租主体问题提出过异议，上诉人提出答辩人的主体问题，无非是为了赖帐找借口。
经审理查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，本案涉案房屋已取得了房屋所有权证书（石房权证东字第××号，房屋所有权人为河北中侨商贸公司），对此事实诉争双方无异议，上诉人主张涉案房屋为临时建筑、双方签订的《房屋租赁合同》无效，但本案不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的租赁合同无效情形，故对上诉人的上述主张，本院不予采信。上诉人拖欠租金的事实清楚，原审认定上诉人违约，并无不当。关于上诉人所称接收房租的主体问题，考虑上诉人从未向石家庄京通商贸有限公司交付过房租，自2014年4月2日至2014年6月23日，上诉人曾向被上诉人交付了7次房租款，且被上诉人均为上诉人出具了加盖“河北中侨商贸有限公司”公章的发票，另外，被上诉人于2014年4月22日、2014年5月4日分别向上诉人发出《催收房租通知》，上诉人方副经理郝金成在以上通知上签字，但未对出具通知的河北中侨商贸有限公司提出任何异议，综合本案案情，上诉人关于未按时交纳房租的原因系接收房租主体发生改变的抗辩，理据不足，本院不予采信。综上所述，原审认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10760元，由上诉人石家庄糖尿病医院负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨根山
审判员 高瑞江
审判员 李 伟
二〇一五年四月十六日
书记员 李 站