苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎民初字第0077号
原告苏州旭辉高科置业有限公司，住所地江苏省苏州市高新区四明路8号。
法定代表人林中，董事长。
委托代理人刘汉文、宋丽琴，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
被告林美清，女，1981年2月7日出生，汉族。
被告陈凤严，男，1982年10月20日出生，汉族。
原告苏州旭辉高科置业有限公司与被告林美清、陈凤严商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月28日公开开庭进行了审理，原告苏州旭辉高科置业有限公司的委托代理人刘汉文、宋丽琴到庭参加诉讼。被告林美清、陈凤严经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告苏州旭辉高科置业有限公司诉称，2010年12月22日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》（编号：苏新合同20101222＊＊＊＊），合同约定二被告购买由原告开发的位于苏州市高新区浒墅关经济开发区金灯街28号上河花园某区某幢某室房屋。合同约定：“该商品房合计建筑面积317.62平方米；按建筑面积计算，该商品房总价款计3239620元。付款方式及期限为：买受方于2010年12月22日支付170000元，2011年1月5日支付809620元，余款2260000元于合同签订后30日内付清。”合同同时约定：“出卖方为买受方承担贷款担保责任的，如出卖方在承担担保期限内，因故被贷款机构要求履行担保责任的，买受方应在出卖方承担责任后10日内向出卖方清偿所有发生的全部款项（包括出卖方代为偿付的房款、违约金及其他费用），并向出卖方支付上述全部款项的5%作为资金占用费，买受方逾期未付清的，出卖方有权选择单方面解除合同，买受方除应向出卖方继续付清出卖方代为偿付的全部款项和上述资金占用费外，还应向出卖方支付总房款的10%作为违约金。双方并约定：“在合同由于任何原因而解除的情形下，出卖方有权自合同解除之日起单独或在必要的时候要求买受方配合共同到相关房地产预售登记部门办理注销合同相关的登记或备案手续。”合同签订后，二被告向中国农业银行股份有限公司苏州市相城支行申请银行贷款，由原告作为保证人承担阶段性连带保证责任，原、被告及贷款银行并就此于2011年7月5日签署一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。该借款合同约定二被告借款金额为2260000元，借款期限自2011年7月5日至2036年7月4日止，共计300个月，二被告授权贷款银行将全部借款直接划入原告账户作为购房款。原告自贷款发放之日起，至二被告取得房地产权利证书，并办妥以贷款银行作为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告的债务承担连带保证责任。上述贷款合同签订后，贷款银行足额发放了贷款，但二被告却未能按期还款，截止2013年10月28日，二被告连续13其贷款未归还，贷款银行据此向原告发出《履行担保责任通知书》，要求原告在指定期限内履行担保在责任。原告于2013年11月22日代二被告向贷款银行偿还款项共计2403983.62元（包含本金2222721.58元，利息和罚息181262.04元）。原告在履行上述担保责任前后多次联系二被告，并以书面形式催告二被告，要求其偿还原告代付款项，但二被告均未回应。原告无奈，特诉至本院，请求判令：1、解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》；2、二被告承担原告代偿还款项总计2410963.02元（包含本金2222721.58元、利息和罚息188241.44元）；3、二被告向原告支付资金占用费120548.15元；4、二被告向原告支付违约金323962元；5、上述2、3、4项诉讼请求的相应款项，原告有权从应退还二被告的房款中予以扣除；6、本案诉讼费用由二被告承担。
被告林美清、陈凤严未答辩。
经审理查明，被告林美清与被告陈凤严系夫妻关系。2010年12月22日，二被告与原告苏州旭辉高科置业有限公司与签订《商品房买卖合同》（编号：苏新合同20101222＊＊＊＊）一份，约定二被告购买由原告开发的位于苏州高新区浒墅关经济开发区金灯街28号上河花园某区某幢某室房屋，建筑面积317.62平方米，总价为3239620元。关于付款方式及期限，双方约定：2010年12月22日支付人民币170000元，2011年1月5日支付人民币809620元，余款人民币2260000元于合同签订之日起30日内付清。在该合同附件五“合同补充协议”第一条“付款方式的补充约定”第4款“关于出卖方为买受方承担贷款担保责任的”，双方约定：1）出卖方在承担担保期限内（出卖方承担担保期限到买受方小产证取得为止），因故被贷款机构要求履行担保责任的，买受方应在出卖方承担责任后10日内向出卖方清偿所发生的全部款项（包括出卖方代为偿付的房款、违约金及其他费用），并向出卖方支付上述全部款项的5%作为资金占用费，买受方逾期未付清的，否则出卖方有权选择按一下方法处理：a）出卖方选择继续履行合同的，买受方按逾期应付款项的日万分之5向出卖方支付逾期期间的违约金；b）出卖方选择单方面解除本合同的，买受方除应向出卖方继续付清出卖方代为偿付的全部款项和上述资金占用费外，还应向出卖方支付总房款的10%作为违约金。…在“合同补充协议”第三条“其他条款”第11款“关于通知的约定”中，双方约定：1）本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。2）出卖方、买受方双方均必须保证本合同中“合同双方当事人”一栏所填写的姓名、名称、代理人、地址、电话、邮政编码等内容真实有效。如有变更，必须于变更之日起七日内以书面形式通知对方，否则由此引起无法及时通知的责任应由未履行通知义务的一方自行承担。…合同另对其他相关事宜作出约定。合同签订后，二被告支付原告购房款979620元。2011年7月5日，被告林美清作为借款人与中国农业银行股份有限公司苏州相城支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定林美清向该行借款2260000元，借款用途为购买苏州高新区浒墅关经济开发区上河花园某区某幢某室房屋，借款期限自2011年7月5日起至2036年7月4日止，共计300个月。合同第二部分“特别条款”第二十九条约定：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入苏州旭辉高科置业有限公司银行账户；第三十条约定：本合同的还款方式为等额本息还款。还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放日对应日；第三十一条约定：本合同采用的担保方式为阶段性保证＋抵押，由苏州旭辉高科置业有限公司提供保证担保，由在本合同签章的抵押人提供抵押担保；第三十三条约定：自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥抵押登记；第三十五条约定：阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同另对其他相关事宜进行了约定。原告苏州旭辉高科置业有限公司作为保证人、被告林美清、陈凤严作为抵押人在该《个人购房担保借款合同》上盖章、签字。上述合同签订后，中国农业银行股份有限公司苏州相城支行按约将借款2260000元划入原告账户。2012年6月25日，原告开具销售不动产统一发票一份，载明房款金额为3239620元。
因借款人林美清未按约归还贷款，2013年10月28日，中国农业银行股份有限公司苏州相城支行向原告发出《履行担保责任通知书》一份，其内容如下：苏州旭辉高科置业有限公司：借款人林美清于2011年7月5日与我中国农业银行签订《个人一手住房贷款合同》（编号3202052011005＊＊＊＊），借款226万元，用于购买上河花园某区某幢某室房产，借期25年，按月归还借款本息。截至2013年10月28日借款人已连续13期贷款未归还，所有本金及利息、罚息共计人民币2391950.98元（暂计至2013年10月28日）。并已累计逾期还款13次以上，我行已函告借款人立即归还所有本金、利息和罚息，但借款人至今未履行。另，所购房产至今未办妥房屋他项权证。根据2011年7月5日与我农业银行签订的《个人一手住房贷款合同》，你公司在房屋他项权证未办妥前承担期间担保责任，现借款人林美清已严重违反了借款合同的约定，我行正式通知你在收到此函后30日内履行担保责任，1、偿还借款人该笔贷款本金2222721.58元，欠息169229.04元（暂计至2013年10月28日），2，并承担该笔贷款本金2222721.58元按合同约定计算至实际偿还日止的逾期利息、罚息（至11月末为181262.04元，至12月末为193445.19元）上述款项请汇至以下指定账户内，户名：其他应付款暂收结算款项，账户：10-53890101000＊＊＊＊，开户行：农行相城支行。2013年11月22日，原告向上述账户转账支付2403983.62元。同日，原告分别向林美清户籍地“福建省周宁县狮城镇南坂中路某巷某号”、陈凤严户籍地“福建省周宁县李墩镇东山村光前路某巷某号”及二被告在《商品房买卖合同》上登记的联系地址“苏州市相城区望亭长三角钢材市场某栋某号”各发送《律师函》一份，要求二被告在原告承担阶段性担保责任之日（即2013年11月22日）起十日内向原告偿还2403983.62元，并支付资金占用费120199元，否则，原告将即时行使合同约定的解除权，解除双方签署的商品房买卖合同，并向二被告另行主张违约金323962元。另，该律师函同时作为解除合同通知函，原告不再另行书面告知。上述三份邮件均未送达二被告。2013年11月28日，因中国农业银行股份有限公司苏州相城支行误算罚息，原告应其要求另行支付9000元，同年12月10日，后者返还原告2020.6元。综上，原告为二被告向中国农业银行股份有限公司苏州相城支行偿还贷款本金、利息及罚息合计2410963.02元。因二被告至今未支付原告代为偿还的款项，且未按约承担资金占用费及违约金，原告特诉至法院。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产同意发票、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同、履行担保责任通知书、付款凭证两份、律师函及邮寄凭证、银行业务凭证四份、中国农业银行苏州分行电子回单及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人均有拘束力。本案中，原告苏州旭辉高科置业有限公司被告陈凤严、林美清签订的《商品房买卖合同》、中国农业银行股份有限公司苏州相城支行与林美清、陈凤严、苏州旭辉高科置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人真实意思表示，应为合法、有效，各方均应按约履行。现中国农业银行股份有限公司苏州相城支行已按约将被告林美清所借款项汇入至原告账户，二被告应按约于每月借款发放日所对应之日向中国农业银行股份有限公司苏州相城支行归还贷款，但二被告并未按约履行义务，连续13期贷款未归还，因所购房屋尚未办妥房屋他项权证，故中国农业银行股份有限公司苏州相城支行有权要求原告作为连带保证人履行担保责任。原告履行担保责任后，二被告并未向其返还其代为清偿的全部款项，根据双方的合同约定，原告除有权要求二被告返还其代为清偿的款项2410963.02元、承担资金占用费120548.15元（计算方式：2410963.02＊5%=120548.15）外，还有权单方面解除双方之间的《商品房销售合同》、要求二被告支付违约金323962元（计算方式：3239620＊10%=323962）。关于合同的解除时间，原告于2013年11月22日向二被告邮寄的《律师函》虽未送达，但原、被告约定“如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方”，故原告解除合同的意思表示应视为于2013年11月27日送达二被告，故双方之间的合同关系应于当日解除。因二被告已支付原告购房款3239620元，故原告有权从中扣除其代为清偿的款项2410963.02元、资金占用费120548.15元、违约金323962元，合计2855473.17元，余款384146.83元应返还二被告。综上，原告的诉讼请求于法有据，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十八条、第九十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、原告苏州旭辉高科置业有限公司与被告林美清、陈凤严于2010年12月22日签订的编号为苏新合同20101222＊＊＊＊的《商品房买卖合同》于2013年11月27日解除。
二、被告林美清、陈凤严应于本判决生效之日起十日内返还原告苏州旭辉高科置业有限公司代为向中国农业银行股份有限公司苏州相城支行清偿的借款本金、利息、罚息合计2410963.02元。
三、被告林美清、陈凤严应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州旭辉高科置业有限公司资金占用费120548.15元。
四、被告林美清、陈凤严应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州旭辉高科置业有限公司违约金323962元。
五、上述第二、三、四项相应款项，原告苏州旭辉高科置业有限公司可从被告林美清、陈凤严已支付的购房款3239620元中予以扣除，余款384146.83元应返还二被告。
案件受理费37450元，公告费600元，财产保全费5000元，合计43050元，由被告林美清、陈凤严负担，于本判决生效之日起十日内直接支付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10-550101040009599。
审 判 长 朱海兰
代理审判员 龚春华
人民陪审员 朱 革
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 余 月