江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏执异8号
案外人：堵寒琦，女，汉族，住所地江苏省宜兴市。
申请执行人：东亚银行（中国）有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州。
负责人：徐鸣飞，该分行行长。
被执行人：宜兴市金源置业有限公司，住所地江苏省宜兴市。
法定代表人：裴杏明，该公司董事长。
被执行人：无锡金缘集团有限公司，住所地江苏省无锡市。
法定代表人：裴杏明，该公司董事长。
被执行人：裴杏明，男，汉族，住所地江苏省无锡市崇安区。
被执行人：王美仙，女，汉族，住所地江苏省无锡市崇安区。
被执行人：无锡市卓群机电设备安装有限公司，住所地江苏省无锡市。
法定代表人：王斌强，该公司执行董事。
被执行人：江苏宏厦门窗有限公司，住所地江苏省宜兴市。
法定代表人：裴效生，该公司执行董事。
本院在执行东亚银行（中国）有限公司苏州分行（以下简称东亚银行苏州分行）与宜兴市金源置业有限公司（以下简称金源公司）、无锡金缘集团有限公司（以下简称金缘集团）、裴杏明、王美仙、无锡市卓群机电设备安装有限公司（以下简称卓群公司）、江苏宏厦门窗有限公司（以下简称宏厦公司）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人堵寒琦于2018年3月14日对案涉查封房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
2017年5月12日，本院就东亚银行苏州分行与金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙、卓群公司、宏厦公司金融借款合同纠纷一案作出(2016)苏民初46号民事判决：一、金源公司于本判决生效之日起十日内向东亚银行苏州分行偿还剩余借款本金44400万元、利息11056687.75元（计算至2016年5月31日）及罚息、复利（罚息自2016年6月1日起至实际支付之日止，以44400万元本金为基数，按照同期人民银行三至五年人民币贷款基准利率加收50%，如遇人民银行贷款基准利率调整的，以每年6月14日作为贷款基准利率的调整周期起始日；复利自2016年6月1日起至实际支付之日止，以利息11056687.75元为基数，按照同期人民银行三至五年人民币贷款基准利率加收50%，如遇人民银行贷款基准利率调整的，以每年6月14日作为贷款基准利率的调整周期起始日）；二、东亚银行苏州分行对金源公司的涉案抵押物即位于宜城街道解放东路888-1号、宜城街道解放东路888号1-5层、宜城街道解放东路888号38-56层的房屋，以及宜兴市宜城街道解放东路888号、888-1号土地使用权享有优先受偿权；三、东亚银行苏州分行对涉案质押的股权即金缘集团、宏厦公司、卓群公司持有的金源公司的股权享有优先受偿权；四、金缘集团、裴杏明、王美仙对本判决第一项债务，承担连带保证责任；五、裴杏明、王美仙、金缘集团、宏厦公司、卓群公司承担担保责任，有权向金源公司追偿；六、驳回东亚银行苏州分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2352248元、保全费人民币5000元，合计2357248元，由金源公司、金缘集团、宏厦公司、卓群公司、裴杏明、王美仙负担。
2016年9月30日，本院在该案审理过程中作出(2016)苏民初46号民事裁定：冻结金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙、卓群公司、宏厦公司银行存款人民币47000万元，或查封、扣押其同等价值的财产。
上述判决生效后，经东亚银行苏州分行申请，本院于2017年8月18日立案强制执行，案号为（2017）苏执23号；9月28日，本院向被执行人金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙、卓群公司、宏厦公司发出（2017）苏执23号执行通知书，责令被执行人于2017年10月15日前履行完毕（2016）苏民初46号民事判决确定的义务，逾期则强制执行。
2017年10月25日，本院作出（2017）苏执23号之一执行裁定：冻结、扣划金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙银行存款52000万元或查封、扣押其等值的财产。在查封的金源公司名下财产中，包含本案所涉房屋。
案外人堵寒琦提出异议称，其本人于2017年8月17日向金源公司支付定金50000元，用于购买金源公司开发建设的宜兴市湖滨御景小区2幢6号4001室（合同中载明坐落在2幢3401室）房屋。同年10月9日，向金源公司支付首付款750240元；10月17日，与金源公司订立商品房买卖合同，并办理初始登记权证，该房屋已属其所有。因金源公司与他人存在经济纠纷对其所购查封予以查封，侵害其权利。据此，请求依法解除对其所购房屋的查封。
案外人堵寒琦为证明其诉求，向本院提供了以下证据：1、房屋买卖合同、中国银行交易流水明细清单、首付款定金收据、宜兴市房屋权属证明、宜兴市不动产首次登记证等，用以证明其购买案涉房屋及其主张权利的依据。2、交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称交通银行无锡分行）出具的一份情况说明，用以证明其就案涉房屋所涉的一手房按揭贷款已或审批通过。3、宜兴市不动产登记中心调取的个人房产登记信息证明，用以证明其夫妻及未成年子女名下无其他房产，案涉房屋系其购买用于居住的唯一住房。
经查，2017年8月17日，堵寒琦通过中国银行手机银行向金源公司交通银行账号394×××92账户内支付购房定金50000元；10月17日，金源公司与堵寒琦订立一份商品房买卖合同，约定将该公司位于宜兴市宜城街道洑溪路北侧的湖滨御景花园2幢3401号房（宜兴市不动产首次登记证号为2幢6号4001室）出售给堵寒琦，房屋总价款为2124780元；首付房款774780元，余款办理贷款支付；10月9日，堵寒琦通过其中国银行借记卡（卡号为62×××47）先后三次向金源公司在交通银行开立的上述账户转入人民币1258243.20元。第一笔为28003.20元，附言为维修基金；第二笔为480000元，附言为房款；第三笔为750240元，附言为房款。其中，第二笔系堵寒琦购买相关车库款项，该车库并未在本院查封财产范围之内。
另据交通银行无锡分行于2018年4月17日出具的《情况说明》载明：堵寒琦于2017年10月19日向该行申请个人一手房按揭贷款135万元，用于购买宜兴市宜城街道湖滨御景花园2幢34层3401号房屋。该行对其贷款申请于2017年11月3日开始审批流程，并于2017年11月30日审批通过。后因贷款抵押的房屋被查封，导致该笔贷款尚未发放。
本案争议的焦点问题为，案外人堵寒琦是否对本院查封的上述房屋享有足以排除执行的民事权益。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，案外人堵寒琦提出的解除案涉房屋查封的请求获得支持的前提，原则上应同时具备上述三个条件。
关于案涉房屋查封前是否订立合法有效的书面买卖合同问题。2017年10月17日，堵寒琦与金源公司就案涉房屋订立了书面买卖合同。该时间早于本院对案涉房屋查封的时间。从现有证据看，案涉房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第十二条规定，且未发现具有该法第五十二条规定的合同无效的法定情形。因此，可以认定堵寒琦与金源公司在案涉房屋查封之前订立合法有效的书面买卖合同。
关于案涉房屋是否用于居住及案外人名下是否还有其他居住房屋问题。本案适用异议复议规定第二十九条规定的前提，是案外人所购房屋系用于自身居住且其名下并无其他用于居住的房屋。从宜兴市不动产登记中心出具的《宜兴市个人房产登记信息查询证明》看，堵寒琦及其丈夫张洪明以及其两个未成年子女（分别为张飞越、张霏桐）名下均无房产登记信息。因此，堵寒琦提出的案涉房屋系其购买用于家庭居住，且其名下无其他用于居住的房屋的主张，应予采信。
关于案涉房屋购房款支付情况。本案中，从现有证据看，除堵寒琦支付其购买车库款项之外，其所付房款目前尚未达到购房合同总价款百分之五十的要求。但根据合同约定，涉案房屋余款由堵寒琦通过按揭贷款形式予以支付。从交通银行无锡分行出具的证明情况看，堵寒琦在案涉房屋买卖合同订立一天之后即向其申请按揭贷款，且贷款申请已经获得审批通过。后因本院查封了案涉房屋，导致案涉贷款尚未发放。可见，堵寒琦已经按照合同约定履行了自己的义务。且在本院听证过程中，堵寒琦明确承诺其愿意将案涉房屋全部剩余价款交付给本院用于执行。考虑到堵寒琦名下并无用于居住的房屋，其购买房屋的目的系用于居住，如其在本院执行过程中将剩余房款如数交付执行，其异议请求可以酌情支持。如果在执行机构指定期限内未将剩余房款交付执行，则本院可以继续执行案涉房屋。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对被执行人宜兴市金源置业有限公司位于宜城街道湖滨御景花园2幢6号4001室房屋的执行。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李玉明
审判员 唐志容
审判员 赵建华
二〇一八年五月二十八日
书记员 杜 涛