广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终154号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区。
负责人：张威，行长。
委托诉讼代理人：戴欣，广东厚诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱建超，广东厚诚律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：广州比华利庄园有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：黎晓敏，总经理。
委托诉讼代理人：田兰兰，广东智韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何意玲，广东智韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张学苑，住广东省平远县。
被上诉人（原审被告）：钟兰芳，住江西省赣州市寻乌县。
上诉人中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称中行番禺支行）、广州比华利庄园有限公司（以下简称比华利公司）因与被上诉人张学苑、钟兰芳金融借款合同纠纷一案，均不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人中行番禺支行上诉请求：1、撤销广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第245号民事判决第五项，改判中行番禺支行对处置张学苑、钟兰芳名下的锦绣半岛银湾东区一期11座17层1704房的所得价款享有优先受偿权；2、比华某公司、张学苑、钟兰芳承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认为张学苑、钟兰芳名下锦绣半岛银湾东区一期11座17层1704房设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效率，驳回中行番禺支行的优先受偿权，是对法律适用的错误。1、根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条的规定，正在建造中的房屋可以进行抵押，抵押物自登记时设立，且未限定抵押登记的形式。因此，无论是抵押预告登记还是正式的抵押登记，只要当事人在登记机构办理了以抵押为表示意思的登记，其抵押权就有效设立，当债务人不能清偿到期债务时，债权人对抵押物享有优先受偿权。2、《中华人民共和国物权法》第二十条规定设立了预告登记制度，旨在限制现实权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益。本案中，买受人张学苑、钟兰芳以所购买的尚未取得产权证的不动产进行抵押并办理了抵押预告登记，当债权届至而未办理产权登记及抵押登记时，如果要求抵押权人必须等待办理产权抵押登记才能行使抵押登记，显然不符合立法本意及当事人签订《个人一手住房贷款合同》的本意。因此，预告登记抵押权人在一定条件下可享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义。3、现实中有些预告抵押登记权人无法将预告登记转为正式登记的原因，是由于开发商延期交房或者购房人不予配合办理正式抵押登记手续，甚至下落不明，若在此情形下一概否定预告抵押登记权人的优先受偿权，则为将他人过错的后果转为无过错方承担，有违合同法公平原则。因此，对于非因预告抵押登记权人的原因造成无法正式抵押登记的，理应赋予预告抵押登记权人优先受偿权。本案中预告抵押登记的房屋至今未进行正式抵押登记，由于张学苑、钟兰芳违约造成，中行番禺支行并无过错，也未怠于行使其权利。4、预告登记是对抗第三人的权利，案涉房产办理了预告登记，中行番禺支行依据及预告登记而设立了预告抵押登记，故享有对抗第三人的法律效力。一审的判决动摇金融机构办理购房抵押贷款的法律根基以及法律的积极性，如否定预告抵押登记的权利人享有优先受偿权，则会对债权尤其是银行实现权利制造障碍，必将会打击金融机构对一手楼按揭提供贷款的积极性，必最终会损害通过贷款购买房产的消费者的利益。综上，中行番禺支行对涉案房产享有优先受偿权，请求二审支持中行番禺支行的上诉请求。
针对中行番禺支行的上诉，比利华公司答辩称：1、我方认为中行番禺支行具有优先受偿权，但是在预告抵押登记至正式抵押登记的过程中，我方不存在任何的过错以及违约的情况，所以中行番禺支行不能归责我方。2、我方与中行番禺支行签订了《房屋抵押差别化服务协议》和《个人一手住房贷款协议》，这两份协议是合法有效的，应当按照协议内容执行。
比华利公司上诉请求：1、撤销广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第245号民事判决第三、四、五项，改判比华某公司无须对张学苑、钟兰芳的借款本金1162184.20元及利息、罚息向中行番禺支行承担连带责任；2、上诉费用由中行番禺支行、张学苑、钟兰芳共同承担。事实与理由：一、一审判决法律关系认定错误、应予撤销改判。1、整个楼盘抵押按揭签订的合作协议，与楼盘内每一户购房人抵押贷款合同从性质上是涵盖关系，而非并列关系。《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》、《个人房屋贷款合作协议》针对的是楼盘整体抵押按揭的约定，对楼盘项下每一房屋抵押按揭款所涉的双方权利义务产生法律约束力，根据行业惯例，无需由借款人再签名确认，一审判决将其认定为不同时间前后签署的并列关系协议，并以贷款合同未征业主签名为由，否认合作协议的效力，定性错误。2、合作协议是银行及比利华公司对未来楼盘每一购房人的借款可能断供导致的担保责任范围具有充分预见，也是双方真实意思表示，不违反法律规定，依法有效。一审判决不认可双方合作协议对银行产生的约束力，违背双方意思真实表示。二、一审判决对有关事实未予查明。比利华公司办妥抵押预告登记后，持相关资料到国土部门办理产权证及他项权证，但办证部门查询后告知，房屋被查封，不能办理他项权证。该房屋因业主导致房屋不能办理产权证，是客观事实。比利华公司办不了正式抵押登记责任完全不在比华某公司，一审法院对此不予考虑，明显不公平。三、一审判决关于在建房屋抵押预告登记的效力认定方面，存在适用法律错误，在建房屋抵押与一般现实物抵押登记有所区别。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，在建房屋抵押预告登记并非仅仅产生排他的效力，而是同时也产生正式抵押效力。《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第四十七条规定，涉案房屋抵押预告登记已产生抵押正式登记的效力。原审判决将一般物权抵押登记的设立要件（即抵押权人拥有物权）与在建房屋抵押登记的设立要件相混同，是对在建房屋按揭抵押登记制度的错误理解。四、一审判决不认可银行的抵押权成立，将动摇在建房屋按揭抵押制度，违反公平公正原则，客观上将助长购房人恶意断供、损害开发商和银行的利益。按揭制度不同于一般的物权抵押，不能以《中华人民共和国物权法》关于物权取得后抵押登记的有关规定进行认定。若一审判决否认抵押预告登记的效力，仅以购房人未取得物权为由，不支持银行对预告登记房屋享有抵押权，客观上助长购房人伙同他人套取银行贷款损害银行利益，损害开发商利益。综上，一审判决法律关系认定错误，事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院从整个按揭抵押制度的设立以及一审判决可能造成社会影响方面考虑，维护公平正义等方面依法改判支持比华某公司的上诉请求。
针对比华某公司的上诉，中行番禺支行答辩称：中行番禺支行与比华某公司签订的《个人房屋贷款合作协议》，约定的内容与《个人一手住房贷款协议》约定的比华某公司承担连带保证责任的内容相悖，而合作协议仅由比华某公司与中行番禺支行签订，未经张学苑、钟兰芳确认同意，因此，不应当视为比华某公司不应当承担连带责任的范围。
被上诉人张学苑、钟兰芳经本院合法传唤，无到庭应诉及答辩。
中行番禺支行向一审法院起诉请求：1、解除中行番禺支行与比华某公司、张学苑、钟兰芳签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2012年番中房贷字3172号）；2、张学苑、钟兰芳向中行番禺支行支付房屋贷款的本金人民币1162184.20元及利息（暂计至2015年1月7日的利息为人民币21516.23元，自2015年1月8日起的利息，按照合同约定计算至欠款清偿之日止）、罚息（暂计至2015年1月23日的罚息为人民币726.83元，自2015年1月24日起的罚息，按照合同约定计算至欠款清偿之日止）；3、张学苑、钟兰芳支付中行番禺支行的律师代理费57533元；4、中行番禺支行对处分张学苑、钟兰芳提供的抵押物锦绣半岛银湾东区一期11座17层1704房(粤房地预登穗字第××号)所得价款享有优先受偿权；5、比华某公司对张学苑、钟兰芳的上述债务承担连带清偿保证责任；6、张学苑、钟兰芳承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，中行番禺支行明确其上述第2项诉讼请求为：张学苑、钟兰芳向中行番禺支行支付房屋贷款的本金人民币1162184.20元及利息（暂计至2015年9月7日的利息为人民币61826.10元，自2015年9月8日起的利息，按照合同约定计算至欠款清偿之日止）、罚息（暂计至2015年9月7日的罚息为人民币4202.52元，自2015年9月8日起的罚息，按照合同约定计算至欠款清偿之日止）。
一审法院认定的事实：2011年2月1日，中行番禺支行（甲方）与比华某公司（乙方）签订《个人房屋贷款合作协议》（编号为2011年番中房贷协字第012号），约定甲乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作，双方合作房屋项目名称为“锦绣半岛银湾”，地址位于广州市番禺区洛浦街西一村；符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理；乙方保证向甲方提供的与购房借款人签订的《商品房销售（预售）合同》和收付款证明的真实、有效、合法；甲方依据本协议向购房借款人提供房屋贷款，并有权根据购房借款人收入状况、还款能力和其他资质条件，独立做出是否给予贷款的决定以及确定适当的贷款期限、利率和其他条件；具体贷款内容由甲方与购房借款人在《个人一手住房贷款合同》中另行约定；乙方同意自《个人一手住房贷款合同》生效之日起，至甲方取得借款人所购房产的《房地产权证》和《他项权利证》止，为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证；对欠供款达三期以上的购房借款人，甲方必须在欠供款六期之前向法院对购房借款人提出诉讼或购房借款人采取强制执行的措施，否则由甲方承担全部责任；但无论甲方是否及时对上述购房借款人提起诉讼或采取强制执行的措施，乙方承担保证责任的范围只限于六期借款的本息和相关费用，超出部分乙方不再承担任何责任；购房借款人为取得甲方的购房贷款，在签订《个人商业用房贷款合同》的同时，应签订《抵押合同》，将所有商品房（包括在建和已建）抵押给甲方，作为其偿还贷款本息和费用的担保；乙方保证在甲方与购房借款人签订《个人商业用房贷款合同》、《抵押合同》后，负责及时办理拟抵押房产的抵押登记工作；在房产竣工验收后，及时办妥房地产权证和房地产他项权证，并将购房借款人的房地产他项权证交由甲方管理。
同日，中行番禺支行（甲方）与比华某公司（乙方）签订了一份《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》，约定在借款人与比华某公司签订《商品房买卖合同》，并签订《个人一手住房贷款合同》的前提下，甲方先放款，后办理抵押登记（备案）手续；在甲方依上述约定向借款人发放贷款，在抵押房屋未办妥抵押登记（或备案）的期间，乙方对借款人的本笔债务承担连带保证责任；乙方保证期限自甲方将贷款资金划入乙方的银行账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押登记（备案）之日止；乙方向甲方承担保证责任的范围包括但不限于借款人房屋抵押贷款的本金、利息（包括罚息）、以及甲方未实现债权所依法发生的相关费用；在借款人与比华某公司签订《商品房买卖合同》的前提下，先放款，后办理抵押登记（备案）手续的情况，乙方必须在甲方发放贷款之日起的90个工作日内办妥抵押登记（备案）手续；本协议书约定的甲乙双方的权利义务的效力只限于房屋抵押贷款差别化服务项下“锦绣半岛银湾”楼盘每一套商品房的按揭业务，在借款人与甲方签订《个人一手住房贷款合同》之日至该商品房办理了抵押登记（备案）之日止，除此之外的甲乙双方的权利义务使用于甲、乙双方就房屋抵押贷款业务合作签订的《个人购房抵押贷款合作协议》。
2012年5月30日，广州市国土资源和房屋管理局向中行番禺支行核发了编号为粤房地预登穗字第02××55号《房地产预告登记证明》，载明：预告登记权利人为中行番禺支行，预告登记义务人为张学苑、钟兰芳，房屋座落在锦绣半岛银湾东区一期11、12座11座17层1704房。
2012年6月18日，中行番禺支行作为贷款人，张学苑、钟兰芳作为借款人，比华某公司作为保证人，共同签订合同编号为2012年番中房贷字3172号的《个人一手住房贷款合同》，约定本合同项下贷款金额为1250000元，贷款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算；本合同项下贷款用途仅限于借款人支付其购买坐落于锦绣半岛银湾东区一期11座17层1704的房屋的购房款；本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；第一个浮动周期内，贷款月利率为4.81666‰；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的7日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；本合同项下贷款采取按月等额本息还款方式偿还贷款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计180期，还款日为每月的7日；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后60日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后30日内办理正式抵押登记；保证人提供阶段性连带责任保证。
该合同附件一“个人一手住房贷款合同通用条款”约定：如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押物的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本合同的约定，行使抵押权；借款人未按期归还贷款本息即构成本合同项下违约，贷款人有权要求借款人限期纠正其违约行为，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；若保证人为本合同项下贷款提供保证的，保证人应按照本合同的约定承担保证责任；本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或者提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。
2012年7月2日，中行番禺支行向张学苑、钟兰芳发放了贷款1250000元。
2015年2月15日，中行番禺支行以张学苑、钟兰芳拖欠贷款本息为由诉至一审法院，要求解决。
因一审法院以其它方式无法与张学苑、钟兰芳取得联系，故依法向张学苑、钟兰芳发出应诉公告，现公告期限已届满，未见张学苑、钟兰芳与一审法院联系。
一审庭审中，中行番禺支行提供《逾期未还款查询表》证实张学苑、钟兰芳截至2015年9月7日止已拖欠贷款12期，尚欠贷款本金（包括未到期部分）1162184.20元、利息为61826.10元及罚息为4202.5元。
针对中行番禺支行是否享有涉讼房屋抵押权的问题，中行番禺支行认为虽然涉讼房屋办理了预告抵押登记，但其仍然享有涉讼房屋的抵押权。比华某公司亦认为中行番禺支行享有涉讼房屋的抵押权。
对于比华某公司应否承担保证责任的问题。比华某公司抗辩认为，首先，其承担保证责任的方式为阶段性连带保证，保证期间截止至涉讼抵押房屋办妥抵押登记备案之日止，而涉讼房屋已办妥了预告抵押登记，因此其对涉案贷款的担保责任期间已经届满，无需再承担担保责任；其次，根据其与中行番禺支行签订的《个人房屋贷款合作协议》、《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》的约定，其司对涉案贷款最多也只需承担六期借款本息的保证责任，该两份协议与涉案《个人一手住房贷款合同》并非并列关系，而是涵盖关系，以上两份合作协议是涵盖了所有借款合同的，因此对所有借款是有合法效力的，《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》第八条也明确指出合作协议的效力限于每套商品房的按揭业务，除此之外甲乙双方权利义务适用于《个人房屋贷款合作协议》，即合作协议与贷款合同约定不同的，适用合作协议；第三，《个人一手住房贷款合同》约定担保方式为抵押和保证，涉案贷款既有物的担保，又有人的担保，比华某公司承担保证的范围为物担保不足的部分。最后，其已办理了涉讼房屋所在楼宇的大确权，只是因为涉讼房屋因业主原因被查封了，导致其办不了抵押登记。对于比华某公司的上述主张，中行番禺支行则不予认可，其认为与比华某公司签订的《个人房屋贷款合作协议》、《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》有失公平公正，损害其合法利益，应属无效协议。
另查明：涉讼房屋至今未办理抵押登记。
一审法院认为：中行番禺支行具备经营金融贷款的资格，其与张学苑、钟兰芳、比华某公司签订的《个人一手住房贷款合同》，内容合法，意思表示真实，双方当事人应按照合同约定履行义务。中行番禺支行已依约履行了借出款项的义务。张学苑、钟兰芳没有按合同约定履行分期还本付息的义务，逾期已达12期，其行为已构成违约。中行番禺支行依约要求解除三方签订的《个人一手住房贷款合同》，并要求张学苑、钟兰芳偿还所欠的全部借款本金1162184.20元及利息、罚息，符合法律规定及双方的合同约定，一审法院予以支持。计至2015年9月7日止利息为61826.10元、罚息为4202.5元，自2015年9月8日起的利息、罚息按中国人民银行的有关规定计至实际清偿之日止。对于中行番禺支行主张支付律师费的诉讼请求，中行番禺支行对此未能提供相关的委托代理合同及律师费发票等证据证实该费用实际发生及发生的金额，且本案并非必须委托律师代理的情形，所以对于中行番禺支行的此项诉讼请求不予支持。
对于中行番禺支行对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，一审法院认为，涉讼房屋尚设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中行番禺支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。故，中行番禺支行诉讼请求主张对涉讼房屋享有优先受偿权，理据不成立，一审法院不予支持。
至于比华某公司是否应当对张学苑、钟兰芳所欠债务承担保证责任的问题。首先，无论是《个人一手住房贷款合同》还是《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》的约定，比华某公司对借款合同项下全部债务承担连带保证责任，只有当按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕及中行番禺支行收到记载有正式抵押登记信息的《房地产他项权证》时，比华某公司对该日后到期的张学苑、钟兰芳的债务方能免除保证责任。即如果按揭房产正式抵押登记手续未办理完毕的，比华某公司仍需承担连带担保责任。现涉讼房屋并未办理正式的抵押登记手续，故对于中行番禺支行提出要求比华某公司对于张学苑、钟兰芳尚欠的贷款本息承担连带清偿责任的诉讼主张，理据充分，一审法院亦予以支持。至于比华某公司提出其承担阶段性保证责任仅限于该贷款的6期及相关费用的抗辩，虽然《个人房屋贷款合作协议》约定比华某公司承担保证责任的范围限于六期贷款的本息和相关费用，但该约定内容与中行番禺支行、比华某公司及张学苑、钟兰芳三方签订的《个人一手住房贷款合同》约定由比华某公司承担的连带保证责任的内容相悖，而前述合作协议仅由比华某公司与中行番禺支行签订，未经张学苑、钟兰芳同意确认，因此不应视为双方变更了比华某公司承担连带保证责任的范围。对于比华某公司所述其办理涉讼房屋抵押登记时因业主原因涉讼房屋被查封导致抵押登记无法进行的意见，比华某公司对此亦未能提供相关证据予以证实。故对于比华某公司的上述抗辩理由，理据不足，一审均不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十二条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除中国银行股份有限公司广州番禺支行与张学苑、钟兰芳、广州比华某庄园有限公司签订的合同编号为2012年番中房贷字第3172号的《个人一手住房贷款合同》；二、张学苑、钟兰芳于判决发生法律效力之日起七日内向中国银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金1162184.20元和利息、罚息（暂计至2015年9月7日的利息为62826.10元、罚息为4202.5元，从2015年9月8日起，利息、罚息按中国人民银行的有关规定计至实际清偿之日止）；三、广州比华某庄园有限公司对张学苑、钟兰芳的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、广州比华某庄园有限公司承担连带清偿责任后，有权向张学苑、钟兰芳追偿；五、驳回中国银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费16050元、公告费560元，由张学苑、钟兰芳负担。
经二审审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
二审期间，比利华公司补充提交如下证据：1、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号：穗番禺建验备2012—063），显示涉案房产已于2012年11月19日竣工验收通过。2、《广州市房地产初始登记告知书》（登记字号：13登02366381），显示广州市番禺区房地产交易登记所于2013年6月13日告知番禺区洛浦街南浦环岛西路29号11座房屋已核准初始登记。3、《产权情况表》，显示张学苑、钟兰芳名下的番禺区洛浦街南浦环岛西路29号11座1704房被广州市海珠区人民法院于2015年10月15日起采取查封措施。比利华公司就上述证据作出说明认为，根据合同约定，涉案房产应当于2013年6月30日前办证，该司在办证期限前已具备办证条件；但鉴于涉案的业主怠于缴纳有关税费，直至2014年12月25日才完税；此后，该司曾向房管部门要求协助办证，但被口头告知房屋存在查封无法办理，因此，无法办证的客观原因不在该司。
中行番禺支行质证称：证据1、2，没有原件，真实性无法确认。证据3，真实性予以确认，广州市番禺区国土资源和规划局出具的产权情况表显示涉案房产的他项权利人为中行番禺支行，正是证明了中行番禺支行对涉案房产享有优先受偿权；合同约定比华某公司在涉案房屋办妥抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日前承担阶段性连带责任保证，因此，即便房产被查封，也不能免除比华某公司阶段性连带责任保证。
本院认为：本案二审争议焦点在于：1、中行番禺支行对涉讼房屋能否行使抵押权；2、比华某公司主张其在本案中承担的阶段性保证责任仅限于该贷款的6期及相关费用的抗辩能否成立。
对于争议焦点一。首先，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，而本案涉讼房屋仅办理预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，中行番禺支行作为上述房屋预购商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理上述房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权设立登记的请求权，但并不享有现实抵押权。其次，涉案房产已于2012年11月19日通过竣工验收，房管部门也已于2013年6月13日告知比华某公司涉案房屋所在楼盘已核准初始登记。该房屋因何原因拖延抵押登记，涉及的是导致抵押权不能有效设立的过错责任问题，不能成为中行番禺支行主张确认其享有涉案房屋抵押权优先受偿的理由。第三，至于中行番禺支行、比华某公司均提及《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定正在建造中的建筑物可以进行抵押并自登记时抵押权设立的问题，本院认为，在建工程抵押权登记属于本登记而非预告登记，该条款并不适用于本案预购商品房抵押权预告登记的情形。据此，中行番禺支行主张对涉讼房屋变现价款享有优先受偿权的依据不充分，一审法院不予支持并无不当，应予维持。
对于争议焦点二。首先，涉案《个人一手住房贷款合同》及《房屋抵押贷款差别化服务合作协议》约定，比华某公司对借款合同项下全部债务承担连带保证责任，只有当按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕及中行番禺支行收到记载有正式抵押登记信息的《房地产他项权证》时，比华某公司对该日后到期的张学苑、钟兰芳的债务方能免除保证责任。现涉讼房屋并未办理正式的抵押登记手续，比华某公司应对张学苑、钟兰芳尚欠的贷款本息承担连带清偿责任。其次，虽然《个人房屋贷款合作协议》约定比华某公司承担保证责任的范围限于六期贷款的本息和相关费用，但该约定内容与中行番禺支行、比华某公司及张学苑、钟兰芳三方签订的《个人一手住房贷款合同》约定由比华某公司承担的连带保证责任的内容相悖，而前述合作协议仅由比华某公司与中行番禺支行签订，未经张学苑、钟兰芳同意确认，因此原审认为不应视为双方变更了比华某公司承担连带保证责任的范围，无不妥。第三，前述《个人房屋贷款合作协议》中还约定，比华某公司保证负责及时办理拟抵押房产的抵押登记工作，在房产竣工验收后，及时办妥房地产权证和房地产他项权证，并将购房借款人的房地产他项权证交由中行番禺支行管理。现比华某公司述称其办理涉讼房屋抵押登记时因业主原因涉讼房屋被查封导致抵押登记无法进行，但涉案房产已于2012年11月19日通过竣工验收，至2015年10月15日被另案查封，已经远远超出可进行不动产登记并转办房屋抵押权登记的合理期间，比华某公司未能提供证据证实在合理期间其有催促业主办理相关权属手续，或有积极申报办证而因客观原因导致其无法及时履行合同义务的情形。综上，对比华某公司提出其承担阶段性保证责任仅限于该贷款的6期及相关费用的抗辩，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。中行番禺支行、比华某公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16150元，由上诉人中国银行有限公司广州番禺支行负担100元，上诉人比华利公司负担16050元。
本判决为终审判决。
审判长 邹迎晖
审判员 吴 湛
审判员 吴晓炜
二〇一七年六月十四日
书记员 陆艳婷
林洁裕