淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第0533号
原告（反诉被告）管曙明。
委托代理人邵强、宗建飞。
被告（反诉原告）何长松。
委托代理人席树俊。
原告（反诉被告）管曙明与被告何长松（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理。本院依法组成合议庭，于2014年3月21日、4月25日两次公开开庭进行了审理。原告管曙明及其委托代理人邵强，被告何长松及其委托代理人席树俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告管曙明诉称：2011年9月15日，原告委托朱华林与被告订立《淮信大楼一楼房屋租赁合同》及《补充协议》各1份，约定由原告将承租的淮安市淮海南路65号淮信大楼一楼转租给被告作经营使用，租期自2011年10月1日至2016年1月31日，第一年租金及租期：2011年10月1日至2012年9月30日，租金为59.6万元；第二年至第五年的租金亦作了约定。对被告逾期交付租金的，约定每逾期一日，原告有权每日按月租金的5%向被告加收滞纳金；同时还约定，被告占有原告资金10万元，每月付利息1000元，付至被告不再占用原告10万元资金为止。被告取得房屋后，用于经营江南公社饭店。合同签订后，被告仅于2011年9月15日、30日分别付了第一年房租中的10万元、40万元，还欠第一年租金9.6万元未付。后因淮安市锴信投资有限公司对争议房屋的合同产生异议，并向法院提起诉讼，被告借此提出暂缓给付租金。2013年4月25日，淮安市中级人民法院对该案作出终审判决。现原告与被告之间签订的租赁合同为合法有效合同，双方应遵照执行。后虽经原告多次向被告催要租金未果，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决被告立即向原告支付所欠的房屋租金128.8万元（2011年10月1日至2014年9月30日期间）；对所欠的第一年未付租金9.6万元，由被告按合同约定从2011年9月15日起每月支付利息1000元，直至付清款项之日止；对第二年、第三年未付租金119.2万元，由被告按合同约定承担20%的违约金23.84万元。并由被告承担本案诉讼费用。
被告何长松辩称：一、对原告起诉要求被告支付房屋租金128.8万元不予认可，合同中虽然有关于第一年和第二年租金的约定，但原告在履行合同过程中多次违约。首先原告和朱华林隐瞒双方的委托关系，导致被告和朱华林口头约定的日后每年不低于50万元招待费的承诺没有实现，加之原告未及时告知我们系转租关系，导致房屋的新产权人起诉要求解除合同，因诉讼历经一年多时间，致被告的转租行为是否合法一直处于不确定状况，履行对象很难确定。其次，原告作为出租方，未尽到相关合同义务，如饭店招牌问题、水电正常供应问题、停车难问题等，致被告不能实现合同目的并遭受重大损失。关于第三年租期内，因被告已经事先通知原告解除合同，并于2014年1月1日实际关门停止经营且通知原告，因此双方的租金应计算到2013年12月31日止。综上，被告未交付租金三年合计应为84.1万元。同时，依据合同法第221条、228条的规定，被告请求参照原告承租淮信大楼一楼每年租金只有33万元的标准，降低双方的租金标准。因原告已提起反诉，故对所欠租金请求在被告主张要求原告补偿财产残值的基础上予以冲抵。二、对原告主张的第一年未付租金9.6万元，从2011年9月15日起按每月支付利息9600元直至付清之日，以及第二年、第三年未付租金按照合同约定承担20%的违约金23.84万元，被告不予认可。首先租赁合同中对租金支付期限约定不明。合同第一条虽约定“每年租金必须提前一个月支付”，但该约定的提前一个月缺少起算的时间，属约定不明。依据合同法规定，对支付期限没有约定或约定不明确的，按照合同法第六十一条规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。故本案中第一年租金应于2012年9月1日前支付，第二年租金应于2013年9月1日前支付。其次租赁合同中约定的无论是每日5%的滞纳金还是20%的违约金，亦属于约定不明。滞纳金属于行政强制执行中执行罚的一种类型，原、被告系平等的民事主体，不应适用滞纳金。另合同约定的“租赁标的金额20%作为违约金”中的“租赁标的金额”也不明确。因此，“每日5%的滞纳金和租赁标的金额20%的违约金”的约定无效。即使合同有“每日5%的滞纳金和租赁标的金额20%的违约金”的约定，该违约金的约定数额太高，且原告承租的每年租金为33万元，而转租给被告的租金为每年59.6万元，每年赚取租金26.6万元，显然原告不仅没有损失，还获取利益。故被告请求法庭对违约金的数额予以减少。综上，请求支持被告的上述答辩请求。
反诉原告何长松诉称：2011年7、8月份，反诉原告欲承租一处房屋用于经营饭店，遂与反诉被告进行联系和商谈，经多次磋商，反诉被告决定每年租金为59.6万元，但承诺该房屋系其从邓秋鸿处承租，日后如果邓秋鸿同意降低房租，即相应减少反诉原告的房租，并称日后每年单位的招待就设在反诉原告处，确保每年不低于50万元。2011年9月15日，反诉原告和朱华林签订了《淮信大楼一楼房屋租赁合同》和《补充协议》，约定反诉原告承租淮安市淮海南路65号的淮信大楼一楼，租赁期限自2011年10月1日起至2016年1月31日止。双方还约定了其他事项。但合同签订后一直没有下调房租。后因房屋产权人发生变更并导致诉讼，在诉讼过程中，反诉原、被告及朱华林作为第三人参与诉讼，通过庭审，反诉原告才知道朱华林是受反诉被告即管曙明委托签订的租赁合同以及层层转租的事实。反诉原告承租该房屋后用于加盟店“江南公社”经营，但是因反诉被告承诺的店招问题一直没有解决，导致反诉原告经营受到影响，并因此和二楼发生纠纷。合同中约定反诉被告有保证水电设施正常使用的义务，但是租赁房屋期间经常断水断电，有时包席也无法举办。2012年3月8日因此退掉了50多桌酒席，食品变质损坏，一天损失上万元。因停水、停电问题反诉原告曾多次报警，向相关部门反映，并发函给反诉被告，但反诉被告一直无法解决。另外，因房租太高，且租赁房屋存在停车难问题，导致反诉原告一直处于长期亏本状态，朱华林承诺的50万元招待费也未兑现，反诉原告若继续经营，势必会继续亏损，损失更大。为此，反诉原告数次向反诉被告发函，要求终止租赁合同，但反诉被告一直不予理会。反诉原告于2014年1月1日停止营业，遣散了所有人员，并清理了现场，同时书面告知反诉被告，要求立即解除合同，接收房屋。但反诉被告不但不考虑反诉原告的合同目的已无法实现，根本无力继续履行等情况，反而诉至法院，向反诉原告索要租金。故反诉原告特提起反诉，请求依法解除反诉原告和反诉被告之间签订的《淮信大楼一楼房屋租赁合同》和《补充协议》。并要求反诉被告补偿剩余租赁期间的装修残值、加盟费、空调系统、厨房、桌椅、餐具、点菜系统残值计75.96万元。并由反诉被告承担反诉费用。
反诉被告管曙明辩称：一、反诉原告要求反诉被告补偿其损失75.96万元没有法律依据。2011年9月15日，反诉原、被告订立的《淮信大楼一楼房屋租赁合同》和《补充协议》生效后，反诉被告就将租赁房屋交付给反诉原告使用，用于经营饭店，但反诉原告仅支付了50万元租金，连第一年应交纳的租金都没有交齐，至于房屋产权纠纷，反诉原告虽作为第三人参与诉讼，但并不影响其履行交付租金的义务。反诉原告称反诉被告同意下调租金，前提是建立在原承租人邓秋鸿同意降低租金的基础之上。因邓秋鸿未同意降低反诉被告的租金，反诉被告当然也不能降低反诉原告的租金。而反诉原告称朱华林承诺在其饭店每年招待50万元，反诉被告对此根本不知情，且合同中也无此约定。同样，饭店经营效益差，也与反诉被告无关，投资本来就有风险，但不能作为其拒交租金的理由。故反诉原告应当承担违约的责任，并应向反诉被告支付租金及利息。而反诉原告饭店停业，系其自身原因造成，与反诉被告无关，其损失应由其自行承担。二，因邓秋鸿已经向法院起诉要求与反诉被告解除房屋租赁合同，故反诉被告对反诉原告提出解除租赁合同及补充协议的请求表示同意，但解除合同的前提是反诉原告必须交清合同解除前的租金及利息。综上，反诉原告要求赔偿损失的反诉请求不符合事实，没有法律依据，请求依法予以驳回。
经审理查明：2010年10月21日，原淮阴市淮信房地产开发有限公司（以下简称淮信公司，甲方、出租方）与邓秋鸿（乙方、承租方）签订《淮信大楼房屋租赁合同》1份，约定：甲方以位于淮安市淮海南路65号的淮信大楼第一层、第三层房屋租赁给乙方；租赁期限自2010年11月1日至2016年2月1日止，租金从2011年2月1日起计算；年租金伍拾万元…。该合同对房屋转租无限制约定。合同签订后，邓秋鸿于2010年10月21日交纳了5万元保证金。2011年10月24日，淮信公司与邓秋鸿签订《关于淮信大楼第一层、第三层房屋租赁合同的补充协议》1份，载明：因订立合同时的情况发生变化，甲、乙双方经友好协商，就淮信大楼第一层、第三层房屋租赁及地下室无偿使用的租赁合同中有关问题达成如下补充协议，原租赁合同中与本补充协议内容不一致的，以此补充协议为准，其他内容继续有效。1、自2011年11月15日起乙方将淮信大楼地下室的无偿使用及管理交回给甲方；2、年租金分别为第一层房屋年租金33万元，第三层房屋年租金17万元；3、原收取的租赁保证金为第一层3.3万元，第三层为1.7万元。
2011年3月22日，邓秋鸿将其承租的淮信大楼第一层、第三层房屋中的第一层转租给原告管曙明，双方签订《淮信大楼一楼房屋租赁合同》1份，合同约定租赁期限为2011年3月23日至2016年1月31日止，关于租金及付款方式约定如下：2011年3月23日至2012年1月31日，租金为58.08万元整；2012年2月1日至2013年1月31日，租金为71.4万元整；2013年2月1日至2014年1月31日，租金为71.4万元整；2014年2月1日至2015年1月31日，租金为74.97万元整；2015年2月1日至2016年1月31日，租金为74.97万元整。每年租金必须提前一个月支付等相关约定。
2011年6月底（合同所署日期为2011年6月31日），原告与邓秋鸿对合同租赁期限、租赁金额经协商后作了相关调整，邓秋鸿（甲方）与原告管曙明（乙方）的代理人朱华成重新签订《淮信大楼一楼房屋租赁合同》1份，合同约定租赁期限为2011年6月31日至2016年1月31日止，关于租金及付款方式约定如下：2011年6月31日至2012年元月31日，租金为40.65万元整；2012年2月1日至2013年7月31日，租金为75万元整；2013年8月1日至2015年1月31日，租金为75万元整；2015年2月1日至2016年1月31日，租金为50万元整。每年租金必须提前一个月支付等相关约定。
2011年9月15日，原告管曙明又将其承租的淮信大楼一楼房屋转租给被告何长松，并由代理人朱华林（甲方、出租方）与被告何长松（乙方、承租方）就淮信大楼第一层分别签订《淮信大楼一楼房屋租赁合同》及《补充协议》房屋租赁合同各1份，其中房屋租赁合同中约定：甲方以位于淮安市淮海南路65号的淮信大楼的一楼租赁给乙方，协议后附水电表设施及清单，房产证复印件；租赁期限2011年10月1日至2016年1月31日；租金及付款方式为：2011年10月1日至2012年9月30日租金59.6万元整，2012年10月1日至2013年9月30日租金59.6万元，2013年10月1日至2014年9月30日租金59.6万元，2014年10月1日至2015年9月30日租金59.6万元，2015年10月1日至2016年1月31日租金19.6万元，每年租金必须提前一个月支付。合同第二条关于维修养护责任中约定，甲方保证水电、消防设施正常使用，甲方负责店招位置协商、具体店招的格式、内容乙方需要服从有关部门的管理要求。关于违约责任，双方约定任何一方违反本合同的规定，必须向对方交纳租赁标的金额20%作为违约金，还要据实赔偿装修费用及经营损失；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权每日按月租金的5%向乙方加收滞纳金。双方签订的《补充协议》中约定：一、乙方同意在开业后一次性提供2万元消费券给甲方在乙方使用；二、甲方同意邓秋鸿减免租金为乙方所有，在每年租金中扣除，如果邓秋鸿减免不成立，此条款无效；三、乙方占用甲方资金10万元，每月付给甲方利息1000元，利息付至乙方不再占用甲方10万元资金为止（自2011年9月15日起至2012年3月15日之前付清，何长松﹤签名﹥）。第3条约定，主体合同签字时，乙方付给甲方合同保证金10万元（如果在主体合同2011.10.1之前，乙方如有反悔，甲方不予返还），以后抵冲第一年59.60万元房租，余款在10月1日前付清。
合同签订后，被告何长松于合同签订当日支付了第一年房屋租金10万元（即保证金）、同年9月30日再次支付租金40万元。
2011年11月5日，淮安市锴信投资有限公司（以下简称锴信公司）通过拍卖取得了淮信大楼第一层房产。
2012年4月5日，锴信公司曾将邓秋鸿列为被告，管曙明、朱华林、何长松为第三人，诉至本院，以邓秋鸿转租上述租赁房屋时，未经原产权人同意为由要求判令解除邓秋鸿与淮信公司签订的房屋租赁合同及补充协议中的一楼部分。本院经审理，于2012年12月16日作出（2012）浦商初字第0421号民事判决，认为邓秋鸿、管曙明、朱华林、何长松均未能举证证明管曙明或朱华林将房屋转租给何长松时得到了原产权单位淮信公司或现产权人锴信公司的同意或追认，故对锴信公司要求解除淮信公司与邓秋鸿关于淮信大楼租赁合同一楼部分协议的请求予以支持。因邓秋鸿、管曙明对该判决不服，上诉至淮安市中级人民法院。淮安市中级人民法院审理后认为，淮信公司对邓秋鸿的转租行为应认定是表示认可的，而对管曙明的转租行为是以公司盖章形式表示认可，也知道是何长松在经营江南公社（饭店），且作为原产权单位的淮信公司和现产权人的锴信公司在知道争议房屋转租行为发生后的六个月内（2011年9月15日转租行为发生至2012年4月5日起诉要求解除租赁关系，已超过六个月）均未提出异议，依法也应视为出租人同意转租，故作出（2013）淮中民终字第0263号民事判决，撤销淮安市清浦区人民法院（2012）浦商初字第0421号民事判决，驳回锴信公司的诉讼请求。
因被告何长松未依约支付所欠付的租金，原告遂于2014年1月21日诉至本院，要求被告给付所欠租金及滞纳金、违约金合计152.64万元，被告何长松提起反诉，以反诉被告管曙明存在违约行为，且其自2014年元月1日起即未再继续经营为由，要求依法解除双方签订的租赁合同及补充协议，并要求反诉被告赔偿其财产残值损失。
上述事实，有原、被告的庭审陈述，以及原告提供的原、被告于2011年6月（31日）签订的《淮信大楼一楼房屋租赁合同》1份、《补充协议》1份、（2013）淮中民终字第0263号民事判决书1份、本院依法调取的邓秋鸿诉管曙明房屋租赁纠纷一案的庭审笔录、邓秋鸿与管曙明于2011年3月22日签订的《淮信大楼一楼房屋租赁合同》等证据予以证实，原、被告对上述证据的真实性、合法性均无异议，且与本案具有关联性，本院对上述证据效力均予以采信。
关于本诉部分，原告在庭审中主张被告已交纳了第一年度（即2011年10月1日至2012年9月30日）的租金50万元，其中10万元（即保证金）系于合同签订当日支付、同年9月30日再次支付租金40万元，第一年租金中虽有余款9.6万元未付，但双方在补充协议的第三条约定，该款系由被告何长松占用原告方的资金，日后由被告每月向原告付利息1000元，利息付至该款还清之日止，且有何长松签名确认。据此，原告主张被告所欠付的第一年租金9.6万元应按每月利息1000元，从2011年9月15日起一直计算至实际付款之日；对于欠付的第二年租金59.6万元（2012年10月1日至2013年9月30日），以及第三年租金59.6万元（2013年10月1日至2014年9月30日），主张欠付的该两年租金所应承担的违约金主张按照主合同第8条违约责任的第一款约定来承担，即由被告承担20%的违约金。
经质证，被告对原告陈述欠付的第一年租金9.6万元，即为补充协议中约定的其占用的原告方10万元资金的事实，以及欠付第二年、第三年租金的事实不持异议，但对原告主张第三年租金的数额有异议，并认为本案系租赁纠纷，关于欠付的第一年租金不应存在利息计算问题。且认为双方关于违约金的约定不明，约定的违约金数额以及该条第二款关于支付滞纳金的约定也偏高，同时主张滞纳金的约定不应适用平等主体的公民之间。
庭审中，被告何长松主张双方在签订补充协议时约定，原告管曙明同意原出租人邓秋鸿日后如若减免租金，则适用于被告何长松，并在每年的租金中扣除。据此认为双方约定的租金过高，并认为邓秋鸿后为管曙明减免了租金，但管曙明并没有为其减免。原告对此予以否认，被告亦未能举证证明。本院为此向双方出示了邓秋鸿起诉管曙明房屋租赁纠纷一案中，邓秋鸿的代理人在庭审中的陈述及被告管曙明出示的双方所签订的两份合同，据此查明：管曙明分别于2011年3月22日、2011年6月31日与邓秋鸿签订两份租赁合同，后管曙明将租赁房屋转租给何长松，邓秋鸿明知且事后表示认可。
关于反诉部分，反诉原告何长松要求与反诉被告管曙明解除租赁合同，提出如下理由：一、反诉被告未能保证水电设施正常使用，对此提供如下证据：1、双方签订的合同1份，主张双方在合同中明确约定原告应保证水电消防设施正常使用，但因原告未能协调好各方关系，被告多次因为停电而导致饭店无法正常经营；2、淮安市公安局闸口派出所于2014年2月24日出具的报警证明1份，证明因电路跳闸多次发生纠纷；3、提供载明饭店的电源总闸设在地下室之内的照片4张；4、申请证人谷某、周某到庭作证。上述证据意在证明因饭店曾于2012年3月8日、3月18日电路跳闸而致饭店无法正常营业。二、反诉原告已向反诉被告提出解除合同的主张，对此提供双方函件往来3份，其中第1份为何长松于2013年6月19日寄给管曙明要求终止租赁合同的函，内容为因水电不能正常供应，导致合同目的难以实现。第2份为管曙明于2013年6月21日回复给何长松的函，证明管曙明收到何长松的函件，但其不同意终止合同，第3份为何长松于2014年1月13日再次发给管曙明的函，内容为因房租太高、门前停车难等问题未能解决，致其无力继续承租，要求解除租赁合同。三、反诉被告存在违约行为，提供租赁房屋现场照片8张，其中2张反映店招问题，主张饭店招牌系在何长松承租之后协调很久才解决，因此耽误了营业，另外6张照片反映饭店装潢情况及停业现场。四、主张约定的年租金59.6万元太高。
反诉被告质证意见为：一、对反诉原告提供的租赁合同、报警证明及照片的真实性均不表异议，但认为其从交付房屋时起至目前水电均是正常使用的，认为反诉原告因电路跳闸问题与房屋产权人王军华发生矛盾，系其未协调好与外界关系所致，且报警证明中载明纠纷产生的原因系反诉原告因琐事而与王军华发生矛盾，与本案租赁关系无关；关于证人证言，反诉被告主张该两名证人均系反诉原告的员工，且陈述停电跳闸后未能及时恢复，均系反诉原告未能协调好关系所致，与反诉被告无关。二、对反诉原告提供的3份函件的真实性亦无异议，但认为反诉被告对反诉原告提出终止租赁合同的要求不予认可，其提出要求解除合同的条件也是不成立的，且与客观事实不符；三、关于饭店招牌及装修，目前正在使用中，故反诉被告不存在违约。综合上述质证意见，反诉被告认为其虽不存在违约行为，但考虑邓秋鸿已在另案中起诉要求与其解除租赁合同，故对本案中反诉原告要求与其解除合同的主张，表示同意。
庭审中，反诉原告还主张目前租赁房屋的装修价值为97万元、空调系统22万元、桌椅7万元、餐、炊具4万元、点菜系统4万元，合计158万元。按照租赁合同约定的租赁期限即2011年10月1日至2016年1月31日，何长松于2014年1月1日停止经营，认为上述残值达759615元，以反诉被告管曙明存在违约行为为由，要求管曙明承担上述损失，反诉原告对上述主张未向法庭举证证明。对此，反诉被告认为，反诉原告的装修与其无关，且合同中明确约定，合同到期以后退租的，甲方不承担补偿。
审理中，本院依法主持双方进行调解，因双方调解意见分歧，致本院调解未果。
本院认为：一、关于原、被告双方签订《淮信大楼一楼房屋租赁合同》及《补充协议》的效力问题。原告管曙明从邓秋
鸿处转租本案争议房屋，后再次转租给被告何长松，该事实已经淮安市中级人民法院（2013）淮中民终字第0263号民事判决书依法确认，该判决书认定两次转租行为均视为出租人同意转租，且系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，故原、被告理应依约遵守。
二、关于反诉原告何长松要求解除与反诉被告管曙明签订的《淮信大楼一楼房屋租赁合同》及《补充协议》问题。我国《合同法》规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。但应通知对方，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，反诉原告何长松虽于2014年元月份已正式停止营业，且已书面通知反诉被告，要求与反诉被告管曙明解除双方所签订的租赁合同及补充协议，但反诉被告并未明确表示同意，反诉原告亦未至人民法院或仲裁机构请求确认其解除合同的效力，故该通知虽已到达反诉被告，但不能认定双方合同已经解除。庭审中，反诉被告以原出租人邓秋鸿已在另案中起诉要求与其解除租赁关系为由，同意反诉原告解除双方签订的租赁合同及补充协议的请求，故本院对反诉原告何长松在本案中主张解除双方签订的租赁合同及补充协议的反诉请求，依法予以支持。
三、关于原告管曙明要求被告何长松支付2011年10月1日至2014年9月30日期间的租金128.8万元及违约金的问题。双方合同签订后，原、被告依约履行了合同义务，但被告何长松仅支付了第一年租金的50万元，对欠付的第一年租金9.6万元，因双方在补充协议中已明确约定该9.6万元转化为由何长松占用管曙明的资金，且约定何长松应于2012年3月15日之前还清，每月利息为1000元，故该租金已转化为欠款。被告何长松亦认为本案系租赁纠纷，不应存在利息问题。本院经审查后认为，因何长松欠付的第一年租金9.6万元，双方已确认转化为欠款纠纷，原告对此日后可另案提起欠款之诉，故本案不予理涉。关于原告主张欠付第二年（2012年10月1日至2013年9月30日）租金59.6万元，何长松不表异议，本院依法予以认定。关于欠付第三年（2013年10月1日至2014年9月30日）租金59.6万元问题，被告何长松虽认为其已于2014年1月份正式停止营业，但因反诉原告在本案中才向本院要求解除双方签订的租赁合同，故双方的租金理应计算至本案确认的合同解除之日止。被告何长松虽在庭审中认为其不能履行合同系原告的违约行为所致，并提供报警证明及证人证言等证据，但本院经审查后认为，两名证人虽在庭审中陈述曾发生过几起因电路跳闸而影响经营，但报警证明中仅记载发生过一次无故停电的事实，且事后已自行处理。同时，发生电路跳闸正常系因用电超负荷等因素所致，反诉原告何长松对此亦有义务处理，且无其他相关证据印证其因电路跳闸已影响其正常经营。而对其主张因反诉被告的责任，导致其饭店招牌与装修不及时而影响其经营的问题，反诉原告对此并未能向本院举证证明，原告亦不予认可，故本院对此不予采纳。对被告要求降低租金的主张，双方在补充协议中虽有约定，即原出租人邓秋鸿日后为管曙明减免了租金后，管曙明亦应相应的为何长松减免租金，但被告并无证据证明双方签订合同后，邓秋鸿存在为管曙明减免过租金的事实，原告亦予以否认，故本院对此抗辩理由不予采纳。现因原、被告双方所签订的租赁合同已经终止履行，故第三年的租金理应算至合同解除之日止，即应自2013年10月1日计算到2014年5月6日，经计算，第三年租金应为35.76万元（59.6万元／12个月×7个月＋59.6万元／12个月／30天×6天），合计被告何长松共欠付租金95.36万元。关于违约金，原告管曙明主张因被告延期交纳租金应承担利息及违约金问题，本院认为，原告主张被告因欠付的第一年租金9.6万元所应承担的利息问题，因双方关于该笔租金已转化为欠款纠纷，故原告可在另案提起欠款纠纷中一并提起利息主张。关于欠付的第二年、第三年的租金合计95.36万元，双方在合同中关于逾期未交付租金的违约行为，已作了特别约定，即每逾期一日原告有权每日按月租金的5%向被告加收滞纳金。同时，我国《合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告亦认可该约定明显偏高，且原告在庭审中亦无证据证明因被告延迟支付租金还给其造成其他的实际损失，故该滞纳金的计算标准应调整为不超过中国人民银行同期贷款利率1.3倍为宜。
四、关于反诉原告何长松要求反诉被告管曙明承担其剩余租赁期间装修残值、加盟费、空调系统、厨房、桌椅、餐具、点菜系统残值计75.96万元问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》中规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰、装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如果因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，原、被告在合同中关于房屋到期退租时约定，反诉被告管曙明不承担反诉原告何长松的装修费用的补偿，且何长松不得伤及房屋的整体结构，否则承担所有的损失。在违约责任中双方约定，任何一方违约的，要据实赔偿装修费用及经营损失。现反诉原告何长松要求与反诉被告管曙明解除租赁合同，管曙明虽表示同意，但认为其并无违约行为，而何长松对其主张管曙明存在违约行为，亦无充分证据证明。且反诉原告自身却存在逾期交付租金的违约行为。故本院对反诉原告何长松要求反诉被告管曙明承担其剩余租赁期间装修残值、加盟费、空调系统、厨房、桌椅、餐具、点菜系统残值计75.96万元的反诉请求，因不符合法律规定，亦不符合合同约定，故本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告管曙明（代理人朱华林）与被告何长松于2011年9月15日签订的《淮信大楼一楼房屋租赁合同》及《补充协议》，于2014年5月6日解除。
二、被告何长松于本判决生效后三日内一次性给付原告管曙明租金95.36万元（自2012年10月1日至2014年5月6日止），并给付滞纳金（以欠付的第二年租金59.6万元为基数，自2012年10月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至实际付款之日止；以欠付的第三年租金35.76万元为基数，自2013年10月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至实际付款之日止）。
三、驳回原告管曙明的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告何长松的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项汇至本院执行款帐户：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80403005100007032）。
案件受理费18538元、反诉费用5698元，合计24236元，由被告何长松负担19431元，原告管曙明负担4805元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：341201040002554）
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 杨新红
代理审判员 阴文婷
人民陪审员 王淑益
二〇一四年五月七日
书 记 员 徐凤芝
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
…
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理：
…
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
…
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时及时判决。