广州铁路运输第一法院行 政 裁 定 书（2016）粤7101行初264号原告：罗小玲，女，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告：罗兆荣，男，汉族，住址同上。原告：张莉，女，汉族，住址同上。原告：罗某。法定代理人：罗兆荣，本案原告之一，系罗某父亲。上述四原告委托代理人：龙劲韬、冼汉瑞，广东大同律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：王理，该委工作人员。委托代理人：梁庆华，广东沁森律师事务所律师。第三人：佛山市顺德区杏坛镇古朗村民委员会，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇古朗村。法定代表人：伍康平，职务：主任。原告罗小玲、罗兆荣、张莉、罗某不服被告广州市国土资源和规划委员会、第三人佛山市顺德区杏坛镇古朗村民委员会房屋登记一案，本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月2日公开开庭进行了审理。原告罗小玲及其委托代理人龙劲韬，被告广州市国土资源和规划委员会的委托代理人王理、梁庆华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗小玲、罗兆荣、张莉、罗某诉称：原告罗小玲、罗兆荣的父亲罗宏校在国家经租期间与房管部门订立租赁合约，自上世纪60年代起承租伍宜孙所有的位于广州市荔湾区十三行路74号（即涉案房屋）的首层房屋（地下），全家居住于此。1985年，涉案房屋发还伍宜孙管业。罗宏校去世后，伍宜孙虽在1995年起诉原告罗小玲、罗兆荣的母亲李玉葵要求其搬迁退房，但法院判决生效后，伍宜孙仍同意原告一家继续居住及使用，至今未向法院申请强制执行，亦未要求原告一家搬迁。原告罗小玲自2008年3月31日在涉案房屋首层（地下）开设个体工商户经营食品零售，业经广州市工商行政管理局依法核准，至今正常经营。原告罗小玲经户籍部门依法核准为涉案房屋首层（地下）的户主，原告张莉、罗某于2009年起将户口依法迁入并居住至今。由此可见，原告系经产权人同意继续承租居住，其租用合法性业经行政部门确认，原告系涉案房屋首层（地下）的合法承租人。然而，2005年底时，第三人佛山市顺德区杏坛镇古朗村民委员会却自称是涉案房屋产权人，反复要求原告搬离，第三人随即出示原广州市国土资源和房屋管理局颁发的粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》，并声称产权人伍宜孙早已于1994年将涉案房屋赠与第三人。原告认为，原广州市国土资源和房屋管理局给第三人颁发的粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》违法。首先，若伍宜孙于1994年将涉案房屋赠与第三人，其1995年对李玉葵提起诉讼的应该是第三人而非伍宜孙，但1995年伍宜孙仍以产权人的身份提起诉讼，且至今未提及将涉案房屋赠与第三人的情况，因此第三人取得涉案房屋产权证所依据的材料极有可能是伪造的，与真实情况不符，原广州市国土资源和房屋管理局在未经严格的权属审核，未审核其材料的真实性的情况下向第三人颁发产权证，是严重违法的；其次，该权属变更登记未经依法公告，违反《城市房屋权属登记管理办法》第十条等法律程序规定，属于程序违法。因此，原广州市国土资源和房屋管理局为第三人办理的粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》属事实认定不清，程序违法，已侵犯原告一家的权利。鉴于原告系与该行政行为有利害关系的公民，且被告系承接原广州市国土资源和房屋管理局职权的行政机关，原告根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五、二十六等法律规定对被告提起本案行政诉讼，依法维护原告的合法权益。综上，请求法院1、撤销原广州市国土资源和房屋管理局颁发的粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》；2、诉讼费用由被告承担。被告广州市国土资源和规划委员会辩称：被告向第三人核发第XX号《广东省房地产权证》，其登记资料齐备、程序合法，不存在错误，具体理由如下：一、本案原告与被告核发房地产权证的行为没有法律上利害关系，不是适格原告，不享有诉权。1、本案房产转移登记系基于赠与行为而发生，申请人与依法提交的材料记载的主体一致，为本案第三人。从办理转移登记存档的所有资料来看，当中涉及的主体为赠与人伍宜孙与受赠人佛山市顺德区杏坛镇古朗村民委员会，并无原告。由此可见，涉案房产的赠与及受赠的行为均在赠与人伍宜孙与受赠人佛山市顺德区杏坛镇古朗村民委员会之间发生，原告与该赠与行为没有法律上的权利，更与转移登记行为没有法律上利害关系。2、原告并非是被告作出行政行为的相对人，实为强行占用涉案房屋的侵权人，不是适格的原告。被告作出核发登记字XX号《广东省房地产权证》行为的相对人是本案的第三人，并非原告。原告至今强行霸占涉案房产使用，其拒不履行荔湾区人民法院作出的（1995）荔法房初字第177号《民事判决书》生效判决，其行为违法。当时荔湾法院已查明：涉案房产自1985年12月撤销经租以来，原权属人伍宜孙一直未与原承租涉案房产的罗宏校的配偶李玉葵订立任何租赁合约，亦无收取房租，伍宜孙亦曾书面通知收回涉案房屋自用，但李玉葵拒不搬迁退房。经审理，荔湾法院作出生效判决，判决李玉葵（含同户籍人员）迁出涉案房产，退还给伍宜孙，但是李玉葵及同户籍人员并未按生效判决履行相关义务，至今违法强占使用涉案房屋。因此其并非涉案房产登记的利害关系人，实为侵权人，不具有诉权。二、涉案房产转移登记的资料齐全、有效，程序合法，不存任何过错。1、伍宜孙与第三人作为赠与人与受赠人，第三人申请房屋转移登记并无不妥。1954年7月，伍宜孙通过向他人购买涉案房产，取得由广州市人民政府房地产管理局印发的证字第××号《房产地所有证》。1994年11月29日，伍宜孙作为涉案房屋的权属人，在香港翁余阮律师行阮北耀律师见证下，签订《赠与书》，将涉案房产捐赠给顺德杏坛镇古朗乡政府，并制作成（94）余阮字XX号文书。2013年3月27日，中国法律服务（香港）有限公司就（94）余阮字XX号赠与书公证文书核查真伪事宜，进行回复，确认该文书真实。2014年6月23日，佛山市顺德区杏坛镇人民政府就“顺德杏坛镇古朗乡政府”名称变更为“古朗村民委员会”出具《关于古朗建制、名称的说明暨尽快办理古朗村民委员会受赠伍宜孙房产过户的函》。2014年6月27日，佛山市顺德区农业局就“佛山市顺德区杏坛镇古朗村民委员会曾用佛山市顺德区杏坛镇古朗乡政府名称”情况出具《证明》。2014年9月9日，第三人作出《声明》，明确表示接受伍宜孙就涉案房产的赠与。2014年9月15日，第三人向被告申请办理登记，被告以14登记字XX号《受理回执》受理，第三人在按照被告《补正资料通知书》要求补充资料后，被告于2015年4月核发《广东省房地产权证》给第三人。2、佛山市顺德区杏坛镇古朗村民委员会申请登记的程序合法。（1）申请人申请资料齐备，并无缺失。（2）申请人自2014年9月10号申请，被告以14登记字XX号《受理回执》受理，于2014年12月4日出具《补正资料通知》通知补充相关税费及免税证明，并于2015年4月10日发证。其程序合法。（3）被告在办理涉诉的登记行为的过程中，已经尽到合理的审查义务。2015年3月31日，被告收到中国法律服务(香港)有限公司就（94）余阮字XX号赠与书公证文书核查真伪事宜的回复，确认该文书真实。（4）被告就登记事项进行公示公告。被告于2014年10月28日就涉案房屋登记事项在涉案房屋现场张贴《公示》，并拍照存档。（5）登记内容无误。纵观登记权属资料，内容与申请书、申请提供的资料内容相同，并无差异。由此可知，申请登记时，第三人佛山市顺德区杏坛镇古朗村民委员会提供的资料齐全，被告核发房地产权证的程序合法，且登记内容无误。原告若认为第三人不能取得涉案房产的产权，其应另循民事诉讼途径寻求救济。第三人是否合法取得涉案房产的产权，取得行为是否合法有效，非本案行政诉讼的审理范围，与被告也无任何关系。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人佛山市顺德区杏坛镇古朗村民委员会未出庭应诉，其提交书面答辩称：一、原告罗小玲等人并非涉案不动产登记行为的利害关系人，不是适格的原告，原告提起本案属于恶意诉讼。位于广州市荔湾区十三行路74号的涉案地产（以下简称涉案房产）原为华侨伍宜孙所有，1994年11月29日，伍宜孙出具《赠与书》，将该房产赠与答辩人用于开办（教育）公益事业，因历史及客观原因，至2015年4月3日，广州市国土资源和房屋管理局方将涉案房屋的所有权变更登记至答辩人名下，并向答辩人颁发了《房地产权证》。上述房产在1995年即已移交给答辩人管理，根据当时的法律法规，涉案房产的所有权从答辩人实际占有管控房屋开始即享有。原告非法占有上述房产长达20年之久的事实已有荔湾区人民法院的生效判决。原告对涉案房屋既没有产权上的任何利益，也不具备使用上的权益。就原告非法占有答辩人房屋事宜，答辩人已经提起诉讼且二审已经开庭审理，一审案号为（2015）穗荔法民初字第195号，二审案号为（2016）粤01民终3768号。原告在民事诉讼外，另辟行政诉讼，无非是试图中止民事诉讼的审理，属于恶意诉讼。二、答辩人办理房产登记已经依法进行了公示公告，原告未在公示期间提出任何异议，即使其具有诉权，其诉讼请求也应驳回。在答辩人申请产权登记时，被告将有关公告张贴于涉案房屋一楼的铁门上（该铁门为通往二、三楼的门，相邻原告非法占有房屋的门）；为防止上述公告被人撕毁，答辩人还聘请了物业管理公司派人24小时值守；上述公告期满，无人对公告提出异议，产权登记程序完全合法。综上，请法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：广州市荔湾区十三行路74号房屋原产权人为伍宜孙，权属来源系1943年向黄成德购买。后该房屋被国家经租，在国家经租期间，原告罗小玲、罗兆荣的父亲罗宏校承租该房屋首层全层（共计建筑面积21.3322平方米）作为一家居住。1985年12月该房屋被撤销经租，房屋返还原产权人伍宜孙，原广州市国土局房管局于1996年4月18日向伍宜孙核发穗房地证字第××号《房地产证》。伍宜孙曾以房屋租赁、清租纠纷为由向广州市荔湾区人民法院起诉李玉葵（系原告罗小玲、罗兆荣的母亲），广州市荔湾区人民法院于1995年2月21日作出（1995）荔法房初字第177号民事判决：李玉葵自判决生效起6个月内迁出涉案房屋首层，将首层全房屋退还伍宜孙。该判决生效后，李玉葵未主动搬离涉案房屋首层，李玉葵与原告罗小玲等四人亦未与伍宜孙签订租赁合同或者缴纳房租租金，原告罗小玲等四人居住涉案房屋首层至今。原广州市国土资源和房屋管理局于2015年4月3日核发粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》，将涉案房屋过户到第三人佛山市顺德区杏坛镇古朗村民委员会名下，取得方式为伍宜孙赠与取得。原告不服上述发证行为，诉至本院。以上事实，有原告罗小玲等人的身份证及户口本、穗房地产证字第××号《广州市房地产证》、穗房地产证字第××号《广州市房地产证》、（1995）荔法房初字第177号《民事判决书》、广州市房地产登记申请书、广州市房地产交易与权属登记询问记录表、14登记XX号《受理回执》及原、被告当庭陈述等证据予以证明。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……”本案中，原告未能提供证据证明其是涉案房屋的产权人或是房屋的他项权利人，原告在居住涉案房屋首层期间未与原产权人伍宜孙签订租赁合同，也未支付租金形成事实上的租赁关系，因此，原告与原广州市国土资源和房屋管理局就涉案房屋核发粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》的行为不存在法律上的利害关系，不具有诉讼主体资格。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告罗小玲、罗兆荣、张莉、罗某的起诉。原告已经预交受理费50元予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  唐 勇人民陪审员  廖文忠人民陪审员  蔡伟新二〇一六年五月三十一日法官 助理  谭玉庭书 记 员  林宇琦