北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初11238号
原告：林X，女，1980年1月16日出生，住黑龙江省海林市。
委托诉讼代理人：刘冬梅，北京伊志律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王海英，北京市京师律师事务所律师。
被告：李X，男，1980年11月22日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：任超，北京京超律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋建萍，北京京航律师事务所律师。
原告林X诉被告李X房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告林X的委托诉讼代理人刘冬梅，被告李X及其委托诉讼代理人任超、宋建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林X诉称：2012年8月20日，我与李X就买卖坐落于通州区运河西大街北侧杨庄村综合楼X段X层X号房屋（以下简称X号房屋）事宜，签订了《房屋协议书》，房屋成交总价为84万元。我履行了合同义务，而李X迟迟不办理过户手续。因李X的违约行为导致我购买新的房屋受阻，故起诉要求：1、依法判令解除我与李X签订的《房屋协议书》；2、判令李X腾退X号房屋；3、要求李X支付我违约金25.2万元；4、诉讼费由李X承担。
被告李X辩称：1、房屋买卖合同是双方真实意思表示，且我已经依约履行了全部合同义务，解除合同对我显失公平。我经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）业务员李X1的介绍下，与林X于2010年11月12日达成买卖X号房屋的一致意见，我向林X支付2万元作为买房定金，预定了X号房屋。后于2010年12月14日，我与链家公司、林X签订了三方房屋买卖合同并于次日支付了35万元首付款（33万元和2万元定金），并于2010年12月15日办理了房屋的交付，林X将X号房屋交付给我。交付时房屋为毛坯房，我对房屋进行了装修后居住使用至今。因当时涉案房屋的房产证没有办理下来，林X无法为我办理过户手续，双方便商议房屋先由我占有使用，待房产证下来后再办理过户。两个月后，2011年2月16日北京市出台了房屋限购政策，要求非本市户籍居民家庭需连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税方有购房资格，我也告知了林X自己缴纳北京社保未满5年的情况，但林X并未提出解除合同，我也一直在此房内居住至今。2012年7月24日涉案房屋房产证下来了，但因我缴纳北京社保未满5年，无法办理过户手续，双方遂于2012年8月20日签订了《房屋协议书》，协议书中确认了双方转让涉案房屋的行为继续有效，并约定自2012年7月开始我来履行涉案房屋的还贷义务，同时约定了过户等待期林X不能擅自提价等。2015年11月3日，林X向我出具授权委托书，由我一次性偿还房屋贷款，我于2015年11月21日将涉案房屋剩余贷款47.6万元全部还清，至此，我已全部履行了合同约定的义务。2、我的情况并非致合同目的不能实现。首先，本案并非不可抗力因素导致合同目的不能实现。我至今未办理过户手续的原因主要是双方签订合同后，北京市连续出台的购房政策，前有2011年2月16日北京市出台的要求外地购房者应在北京连续缴纳社保或连续缴税60个月的购房政策；后又有2015年8月20日北京市通州区出台的在北京通州购买房屋，必须在北京连续缴纳60个月社保的基础上，还要有连续3年在通州区缴纳社保的购房政策。现我已经交满了60个月的北京社保，且已经在北京市通州区缴纳了14个月的社保并一直在继续缴纳，完全能够达到购房要求。其次，双方签订房屋买卖合同是在北京市限购政策出台之前，因此限购政策对双方合同的履行不应具有约束力，且我已经全面履行了支付义务。综上所述，我与林X是在完全自愿的情况下签订了房屋买卖合同，该合同及2012年8月20日签订的协议均是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律的强制性规定，应属合法有效，各方应严格遵守，不得擅自解除。2011年2月16日北京市出台了限购政策，但该合同签订于限购政策之前，该限购政策对双方合同的履行不具有约束力，且合同签订后，我支付了全部购房款，林X也已经将房屋交付了我，我实际居住使用至今。林X提出解除合同缺乏法律依据，法院应驳回其诉讼请求。林X取得房产证是在北京市出台限购政策之后，此后我为林X偿还银行贷款直至贷款全部还清，林X在房价高涨、我已支付全部购房款且实际居住使用的情况下提出解除合同的做法，没有事实和法律依据，也是极不道德的，解除合同对我极为不公，必将导致双方利益明显失衡。且我方没有违约，双方约定我满足过户条件以后由双方办理过户手续，双方现在还在履行合同期间，故请法院依法驳回林X的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年11月，李X通过链家公司居间服务欲购买林X所有的X号房屋。2010年11月12日，李X向链家公司工作人员李X1交纳定金2万元，李X1为其出具收条，收条写明“如与业主洽谈不成将返回给李X”。2010年12月14日，林X作为出卖人与李X作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）。在本案审理过程中，双方当事人均无法提供《买卖合同》原件，李X向本院提供三张《买卖合同》的照片。林X对该三张照片的真实性予以认可，该三张合同照片仅能反映交易房屋的坐落、交易价格、设定抵押、预计解押情况、违约责任及争议解决条款。《买卖合同》约定李X购买林X所有的X号房屋，成交价格84万元。合同第二条房屋权属情况第四项关于该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为兴业银行，抵押登记日期为2009年12月23日。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2012年5月30日前办理抵押注销手续。双方当事人均认可因签订《买卖合同》时，出卖人林X尚未取得X号房屋的所有权证书，故双方约定林X先将X号房屋交付李X居住使用，待林X取得房屋所有权证书后办理过户手续，并且双方预计林X可在2012年上半年取得房屋所有权证书，取得房屋所有权证书后林X于2012年5月30日前办理抵押注销手续。2010年12月15日，李X向林X支付首付款33万元，林X为李X出具《首付款证明》一份，内容为：“本人林X，身份证号：×××今收到李X身份证号：×××交来的购买位于北京市通州区运河西大街北侧杨庄村综合楼X段X层X的首付款人民币：叁拾伍万元整（含定金贰万）（￥350000）。”2010年12月，林X将X号房屋交付李X居住使用。房屋交付后，李X对房屋进行装修，并居住使用至今，李X交纳了2012年至2016年期间X号房屋的物业费用及供暖费用。在本案审理过程中，双方当事人均称《买卖合同》于2012年8月20日已被链家公司收回，为了解《买卖合同》的全部约定情况，李X向本院递交《调查取证申请书》一份，要求本院向链家公司调取《买卖合同》原件。后链家公司向本院回函，称：“我司未查询到出卖人林X及买受人李X就北京市通州区运河西大街北侧杨庄村综合楼X段X层X号房屋签订的北京市存量房屋买卖合同。其他相关材料均无法查询。”
另查：2012年7月24日，林X取得X号房屋的所有权证书。2013年4月10日，兴业银行股份有限公司北京东单支行取得X号房屋的他项权利证书，他项权利种类为一般抵押，债权数额为54万元。但因2011年2月15日北京市人民政府办公厅已经发布《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，其中规定持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)，李X并非北京市户籍，根据李X提供的北京市社会保险个人权益记录（参保人员缴费信息）显示，李X自2010年12月起在北京缴纳社会保险，故截止林X取得房屋所有权证书时，李X在京连续缴纳社会保险不满五年，此时李X不具备购买北京房屋的资质，双方无法完成X号房屋的过户手续。如连续缴纳社会保险，李X于2015年年底能具备在京购房资质。因林X与李X在新限购政策出台的情况下仍愿继续对X号房屋进行交易，故2012年8月20日林X作为甲方、李X作为乙方签订《房屋协议书》，约定：现因甲乙双方原因导致交易延期并达成本协议。一、协议如下：1、甲乙双方协商一致，由2012年7月开始乙方履行甲方房屋银行还款事项，每月按时还款。2、甲乙双方协商一致，乙方在未来的时间里如能全款购买房屋，甲方必须积极配合乙方办理房产转移等相关事宜。3、乙方已经支付甲方人民币叁拾伍万元整（￥350000元）并对房屋装修，装修款人民币伍万元整（￥50000元）乙方前期投入共计人民币肆拾万元整（￥400000元）。甲方出售给乙方的房屋价格为人民币捌拾肆万元整（￥840000元）。乙方已经支付房屋首付款人民币叁拾伍万元整（￥350000元），甲方银行还有人民币伍拾壹万叁仟元整（￥513000元）未结清，故此甲方应该返还乙方人民币贰万叁仟元整（￥23000元）。二、违约事项：1、甲方私自将房屋出售给第三人。2、甲方私自将房屋抵押银行或他人。3、甲方在房屋等待过户期，不得擅自提高房价，乙方的购买价格为人民币捌拾肆万（￥840000元）。三、违约责任：甲方在违约期的15个工作日内向乙方一次性赔付以下四项。1、首付款人民币叁拾伍万元整（￥350000元）。2、装修款人民币伍万元整（￥50000元）。3、2012年7月至违约日的当月银行还款月供的总和。4、赔偿乙方房价款的20%的违约金。林X称该《房屋协议书》为李X提供，李X称《房屋协议书》为链家公司工作人员起草，双方当事人均认可签订《房屋协议书》当日，链家公司收回2010年12月双方当事人签署的《买卖合同》及相关材料，且《房屋协议书》仅为双方当事人持有，链家公司未留存该文件。自2012年7月起李X按照《房屋协议书》的约定每月将应还贷款金额转入林X账户用于偿还X号房屋银行贷款。2015年8月14日，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，其中规定在符合现行政策有关规定且本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭限购1套通州区商品住房。至此，李X再次不符合购买X号房屋的条件，为满足购房条件，李X自2016年4月起开始连续在北京市通州区缴纳社会保险。
又查：2015年11月3日林X为李X向兴业银行东单支行出具《委托书》，内容为：“本人林X（×××）委托李X（×××）代本人领取贷款合同号320923660701000项下房贷全部结清材料，并代理办理房产解押手续。”该份委托书委托人为林X、受托人为李X，见证人为鲁成。2015年11月21日，李X转账47.6万元至林X账户用于偿还房屋剩余贷款。
2015年12月1日，兴业银行股份有限公司北京东单支行自林X账户一次性扣除全部剩余房屋贷款本息474757.13元，并于同日出具《兴业银行个人贷款结清证明》，证明林X已于2015年12月1日将全部贷款本息结清，并向北京市通州区建设委员会出具《解除抵押登记的协议》，证明兴业银行股份有限公司北京东单支行与林X同意解除关于X号房屋的抵押登记，请北京市通州区建设委员会协助办理注销该笔抵押登记手续。双方当事人均认可《房屋协议书》中约定的513000元为截止2012年7月时林X所欠兴业银行股份有限公司北京东单支行的剩余贷款本金，李X实际偿还贷款全部本息额已超过513000元，但至今林X与李X并未对实际偿还贷款本息金额进行核算。截止2015年12月1日，李X转账至林X账户偿还全部剩余银行贷款时，李X已经履行完毕《买卖合同》、《房屋协议书》中约定的支付购房款84万元的义务。因有关房屋管理部门要求抵押人必须本人或者代理人持有公证委托书到场才能办理相应注销抵押登记手续，林X本人常年在韩国，其于2015年11月3日为李X出具的《委托书》未办理公证，故偿还完毕X号房屋的全部贷款后，X号房屋至今仍未办理注销抵押登记手续。林X表示其出于交易安全的考虑，未向李X出具公证的委托书。在本案审理过程中，林X向本院提交了其与链家公司工作人员李X1的微信截屏打印件，主张其与李X约定了2015年年底办理过户手续，故李X构成违约。李X对该份证据不予认可，称其与林X仅协商符合购房条件时办理过户，林X与李X1的聊天记录并未经其认可，与本案无关联性。林X同时称李X在2011年至2015年期间间断缴纳个人所得税，且在2015年8月至2016年3月期间中断其在北京市通州区缴纳社会保险，故其现不符合北京市通州区限购政策的要求，从而无法达到无法过户的目的。
上述事实，有《房屋协议书》、《买卖合同》照片、房屋所有权证书、房屋他项权证、《委托书》、《解除抵押登记协议》、《个人贷款结清证明》、《同意出售证明》、定金收条、《首付款证明》、微信截屏打印件、个人所得税记录、银行续存凭条、银行还款明细清单、银行汇款单、物业费及供暖费发票及收据、北京市社会保险个人权益记录、企业信息查询表、社保转出申请及北京市参保人员减少表、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中林X与李X签订的《房屋协议书》合法有效，且不违反法律法规的强制性规定，各方当事人均应按照合同的约定进行履行。且在签订《房屋协议书》前，林X与李X于2010年12月即就买卖X号房屋签订了《买卖合同》，《买卖合同》亦为林X与李X的真实意思表示。在本案审理过程中，本院虽未能了解《买卖合同》的全部内容，但根据现有的证据已可确定林X与李X对X号房屋的交易价格为84万元，在签订《买卖合同》时，林X与李X均知晓林X尚未取得X号房屋的房屋所有权证书，且同意待林X取得房屋所有权证书并办理抵押注销登记后办理过户手续。林X与李X已经按照《买卖合同》的约定履行了部分权利义务，林X向李X交付了X号房屋，李X支付了房屋首付款35万元，并对X号房屋进行装修且居住使用至今。签订《买卖合同》时，双方已预计需于2012年5月30日前才能办理X号房屋的抵押注销手续，故双方签订合同时即应预计X号房屋的过户时间必然晚于2012年5月30日。交易时间过长必然增加双方的交易风险，故林X与李X在签订《买卖合同》时均应预计并承担该段期间内的各种变化包括政策、市场、交易惯例等而导致的交易风险。在《买卖合同》的履行过程中，双方预计的过户时间前，北京市人民政府办公厅于2011年2月15日发布了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，李X已不符合购买X号房屋的资格。林X于2012年7月24日才取得X号房屋的所有权证书，该时间亦晚于《买卖合同》中约定的办理X号房屋的抵押注销手续的时间。当林X与李X在明确知晓李X不具备购房资格，短期内不能办理过户的情况下，双方于2012年8月20日签订了《房屋协议书》，对《买卖合同》中的房款支付方式，过户时间等条款进行了变更，可见林X与李X均愿意继续完成X号房屋的交易。同时，李X于2010年12月才开始在京缴纳社会保险，故李X最早于2015年12月才能满足《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》中关于购房资格的要求。林X与李X亦应再次承担在该段交易时间内政策、市场、交易惯例等变化而导致的交易风险。在双方预计的李X能满足购买X号房屋资格的时间前，2015年8月14日北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府即出台了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，李X在此前并未在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税，故李X短期内已不可能满足购买X号房屋的条件。此种情况下，林X于2015年11月3日仍为李X出具《委托书》，并同意李X一次性提前全部清偿X号房屋的购房贷款，且授权李X领取贷款结清材料并办理解押登记手续，本院可合理推断林X以其行为表明自己愿意等待李X继续缴纳社会保险或个人所得税，直至符合购买X号房屋的资格，后再完成房屋的过户手续。而李X亦自2016年4月起开始连续在北京市通州区缴纳社会保险，积极满足购买X号房屋的条件。林X提供的其与链家公司工作人员李X1的微信聊天记录，并不能证明李X曾认可双方需于2015年年底完成过户手续，否则李X构成违约，且其时林X与李X客观上亦不能办理X号房屋的过户手续。林X在X号房屋贷款已经结清的情况下，未自行办理或公证委托他人办理X号房屋的抵押注销手续，导致X号房屋的抵押登记至今未注销。而抵押登记注销前，双方不可能办理过户手续。同时，从公平的角度考虑，李X已经支付超过《买卖合同》、《房屋协议书》中约定的X号房屋的全部购房款，2010年12月至今X号房屋的价格亦已上涨数倍，李X自2010年12月起对X号房屋进行了装修、居住至今，并交纳了居住期间的相关费用，林X在此时要求解除《房屋协议书》会造成双方利益的明显失衡。故林X要求解除《房屋协议书》，并要求李X腾退X号房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。林X提供的证据亦不足以证明李X构成违约，故对林X要求李X支付违约金25.2万元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告林X的全部诉讼请求。
案件受理费6100元，由原告林X负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘丹丹
二〇一七年十二月二十日
书记员 周 芸