江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）张锦民初字第0622号
原告（反诉被告）张家港市华夏氨纶纺织有限公司。
法定代表人高慧，该公司执行董事。
委托代理人王中华，江苏联合-合力律师事务所律师。
委托代理人田洁炜，江苏联合-合力律师事务所律师。
被告（反诉原告）张家港市成工五金工具有限公司。
法定代表人陈永才，该公司总经理。
委托代理人耿福祥，张家港市暨阳法律服务所法律工作者。
原告张家港市华夏氨纶纺织有限公司（以下简称华夏公司）诉被告张家港市成工五金工具有限公司（以下简称成工公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨建军独任审判，审理中成工公司提起反诉，本院经审查，依法将本诉与反诉合并审理，并依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。华夏公司的委托代理人王中华、成工公司的法定代表人陈永才及其委托代理人耿福祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华夏公司诉称：成工公司与我公司于2011年7月15日签订《厂房租赁合同》一份，约定：我公司将张家港市大新镇新东路2号3160平方米厂房出租给成工公司，租期五年，从2011年10月18日成工公司正式搬入之日起算，每平方米年租金100元，年租金316000元。如成工公司未租满五年，应向我公司支付年租金双倍的罚款，并对其他事项进行了约定。合同生效后，我公司按约向成工公司交付了厂房，因业务不足，成工公司将部分厂房转租给他人。成工公司按约支付了第一年租金，从第二租赁年度起，成工公司按实际承租面积支付租金，其余租金由次承租人直接交给我公司。2013年8月初，成工公司提出提前解除《厂房租赁合同》，我公司表示同意，但要求成工公司支付违约金，双方未就成工公司搬离时间、应支付违约金的金额达成合意，成工公司在同年10月20日左右搬出了厂房，但一直未将厂房退还我公司。同年10月15日，我公司曾发函给成工公司，要求协商解除合同的相关事项，成工公司未予理睬，我公司于2014年3月8日将原租赁给成工公司的厂房租赁给他人。我公司认为，虽然成工公司一直未退还厂房，但实际已搬出，双方的租赁合同已经解除，解除合同系成工公司违约所致，因成工公司违约，造成我公司自2013年10月19日起至2014年3月8日的租金损失，而合同约定的违约金过份高于我公司的实际损失，故起诉要求成工公司支付我公司违约金8万元；返还成工公司租用厂房期间购买电缆时我公司垫付的1万元；支付2013年8月、9月的水费343.6元、门卫工资1000元；诉讼费由成工公司承担。
成工公司答辩并反诉称：我公司购买电缆时，华夏公司确实垫付了1万元，同意返还；欠2个月的水费、门卫工资金额无误，但门卫未给我公司看门，不同意支付门卫工资。双方签订合同后，我公司将1992.544平方米厂房转租给其他单位使用，其余1167.456平方米厂房自己使用，但华夏公司除合同约定的电费外，向我公司及次承租人乱收附加费，不交就拉闸停电，大家不得不交，为此我公司有意搬走，华夏公司知道后，其负责人高慧于2013年7月20日左右通知我方如要搬走，必须在8月8日前搬完，我方答复要9月初才能搬完，高慧不同意，要赶我方走。我公司还没搬走，高慧已通知想租用厂房的人将设备运到我公司厂房边，我公司无奈于2013年9月5日搬出，9月20日左右我公司通知高慧结算，高慧却请律师发函要求我公司赔偿损失。综上，是华夏公司乱收附加费，违约在先，后又逼我公司搬走，我公司才会提前搬走，不应支付违约金。基于以上事实，我公司提起反诉，要求：1、退还我公司多交的附加费57407.74元；2、我公司厂房租金交纳至2013年10月18日，实际租用到同年9月5日，应退还43天的租金14084元；3、租用华夏公司厂房期间，我公司购置了一根电缆线，现尚在华夏公司，要求返还；4、华夏公司收取我公司厂房租金435550元未开具发票，要求开具正式发票；5、反诉费用由华夏公司承担。
华夏公司针对反诉辩称：我公司未多收成工公司任何费用；成工公司购置一根电缆线属实，可以拆走；我公司已开给成工公司91301.15元的房租费发票（开票日期为2012年11月27日，货物或应税劳务名称反映为电费），如要开其余租金发票，成工公司应负担一半的税费，且开具发票不能作为一个独立的诉讼请求，故请求驳回成工公司的反诉请求。
经审理查明：2011年7月15日，出租方华夏公司与承租方成工公司签订《厂房租赁合同》一份，主要内容为：1、华夏公司房屋坐落于大新镇新东路2号；2、租赁期限五年，从2011年10月18日起算。租赁期间内出租方不得任意调整租金，如有违约应向承租方支付年租金双倍的罚款，如承租方违约未租满五年也需向出租方支付年租金双倍的罚款；3、厂房面积3160平方米，按每年100元／平方米租用，共计316000元。4、成工公司应于本合同生效后向华夏公司支付定金3万元，定金支付后，如有任何一方违约，需支付另一方3万元赔偿金。5、租金每半年一缴，先缴后用，定金3万元于第一次交付租金时自动转入租金。……9、房屋租赁期间，水电费由成工公司支付，水费按照国家规定的水厂要价支付。电费按峰谷平计算，其中线损及管理费上涨0.07元每度为开票价。水电发票由华夏公司送到成工公司一星期内必须付款，如不及时付款华夏公司有权停电。……18、华夏公司同意成工公司分割转租给第三方。合同签订当日，成工公司与他人签订《厂房租赁合同》，将其中共计1992.544平方米厂房转租给他人。合同签订后，华夏公司按约将厂房交给成工公司使用，后成工公司陆续支付了第一年度的租金316000元及第二年度自用厂房的租金116744元（计算至2013年10月18日），第二年度次承租人的租金则直接由华夏公司向次承租人收取。2013年10月18日，华夏公司委托江苏联合-
合力律师事务所王中华律师发函给成工公司，主要内容为：虽然你公司要求解除双方签订的《厂房租赁合同》并已将部分设备搬走，华夏公司也同意解除合同，但你公司一直未返还租赁厂房，双方的租赁关系尚未解除，你公司应继续支付租金至合同解除之日；你公司未租满五年，应承担至少20万元提前终止合同的违约金。如你公司确实想解除合同，收函后与本律师联系，就合同解除、房屋返还、租金支付、违约金的数额及承担进行协商，如不同意协商，华夏公司将委托本律师向法院起诉新一租赁年度租金。成工公司收函后认为已经搬出租赁厂房，表示合同已解除，未予理睬，华夏公司认为成工公司已搬离承租厂房，也同意解除合同，但要求成工公司承担违约责任，为此于2013年11月6日向本院提起诉讼，后于2014年3月8日将原成工公司承租的厂房另行租赁给了他人。
另查明，《厂房租赁合同》履行期间，每个月先由华夏公司将电费结算清单交给成工公司，成工公司按电费结算清单上的金额向华夏公司缴纳电费，再由华夏公司向成工公司开具电费发票。成工公司除拖欠2个月的门卫工资外，其余门卫工资均已付清。
上述事实，有《厂房租赁合同》、《房屋租赁协议》、电费结算清单、增值税专用发票及庭审笔录等证据予以证实。
审理中成工公司陈述是华夏公司逼迫我公司提前搬出租赁厂房，对此华夏公司予以否认，成工公司申请证人袁某、邱某、张某到庭作证，三个证人均未陈述到存在华夏公司逼迫成工公司搬出的情况。
本院认为：华夏公司与成工公司签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均有约束力，双方均应按约履行。合同签订后，华夏公司按约将厂房交付成工公司使用，在租赁期限届满前，成工公司自行搬出租赁厂房，并认为该行为代表解除了合同，华夏公司向本院提起诉讼时，也认可双方的合同已经解除，表明双方一致确认该租赁合同已解除，本院予以确认，租赁合同的权利义务终止。成工公司未与华夏公司协商一致，在租赁合同约定五年期限届满前解除合同，已构成违约，华夏公司要求成工公司支付违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法院在认定违约金是否过高时，应当以违约造成的实际损失为基础，并综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方在合同中约定如成工公司未租满五年，应支付年租金双倍的罚款，该条款是双方对违约金计算方法的约定，成工公司提前解除合同已构成违约，本应按上述约定承担违约金，但由于该约定明显违背公平原则，华夏公司陈述2013年10月19日起至2014年3月7日止的租金损失是其实际损失，未能举证有其他损失，而成工公司在审理中明确申请法院调整违约金，本院确认华夏公司自2013年10月19日起至2014年3月7日止的租金损失为44778.52元（按成工公司第二年度年租金116744元／365天＊140天）。在合同履行期间，双方确认由成工公司购置了一根电缆线，华夏公司垫付了1万元，电缆线尚在华夏公司，现双方一致同意华夏公司将电缆线返还给成工公司，成工公司返还华夏公司垫付的1万元，本院予以准许。华夏公司要求成工公司支付拖欠的二个月水费，成工公司无异议，本院予以支持。华夏公司要求成工公司支付拖欠的二个月门卫工资，双方在合同中对门卫工资的负担虽未约定，但之前的门卫工资成工公司均已支付，从未提出异议，应视为成工公司同意支付门卫工资，华夏公司上述主张符合交易习惯，本院予以支持，成工公司提出门卫未帮该公司看门，不应支付工资的抗辩意见，本院不予采纳。成工公司租用华夏公司厂房期间，一直按照华夏公司开出的电费结算清单支付相应电费，华夏公司在收款后向成工公司开具了发票，成工公司也收取了电费发票，未有证据证明其曾提出过异议，应视为成工公司同意交纳电费中包含的相关附加费用，故成工公司要求华夏公司返还已支付的附加费用，无事实和法律依据，本院不予支持。根据现有证据，成工公司搬出租赁厂房的时间无法确定，且成工公司搬出后一直未将租赁厂房返还华夏公司，故成工公司要求华夏公司返还2013年10月19日前已缴纳的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。华夏公司收取了成工公司租金共计432744元，成工公司要求华夏公司开具相应的发票，于法有据，本院予以支持。关于华夏公司提出已开具了部分租金发票、其余金额发票的开具，成工公司应负担一半税费的抗辩意见，因双方合同中对开具发票的税费负担未作约定，应视为由开票方承担；成工公司否认已开发票是租金发票，且华夏公司提供的增值税发票上显示的货物或应税劳务各称为电费。故华夏公司的上述抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于成工公司提出华夏公司超过合同约定多收附加费，违约在先，后又逼迫本公司搬走，本公司不得已才搬走，不存在违约的抗辩意见，因即使华夏公司多收了附加费，也不符合法定解除合同的情形，成工公司无权据此解除合同；且华夏公司否认曾逼迫成工公司提前搬走，成工公司也未提供证据足以证明。故成工公司的上述抗辩意见，本院均不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其他有关法律之规定，判决如下：
一、张家港市成工五金工具有限公司于本判决生效后十日内支付张家港市华夏氨纶纺织有限公司违约金44778.52元，支付结欠的水费343.6元、门卫工资1000元，并返还购置电缆线的垫付款10000元，合计56122.12元。
二、张家港市华夏氨纶纺织有限公司于本判决生效后十日内返还张家港市成工五金工具有限公司电缆线一根。
三、张家港市华夏氨纶纺织有限公司于本判决生效后十日内向张家港市成工五金工具有限公司开具金额为432744元的厂房租金发票。
四、驳回张家港市华夏氨纶纺织有限公司的其他本诉诉讼请求。
五、驳回张家港市成工五金工具有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2084元（张家港市华夏氨纶纱纺织有限公司已预交），由张家港市华夏氨纶纺织有限公司负担881元，由张家港市成工五金工具有限公司负担1203元；反诉案件受理费1255元（已减半收取，张家港市成工五金工具有限公司已预交），由张家港市华夏氨纶纺织有限公司负担388元，由张家港市成工五金工具有限公司负担867元。由双方在履行本判决时直接结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）。
审 判 长 杨建军
人民陪审员 陈爱生
人民陪审员 何永香
二〇一四年七月十五日
书 记 员 丁亚韬