山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁15民终1143号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张传营，男，1972年8月10日出生，汉族，公司职工，住冠县。
委托诉讼代理人：白广勇，男，1976年1月1日出生，汉族，教师，住。
委托诉讼代理人：吕学俊，男，1971年9月19日出生，汉族，公司职工，住聊城市东昌府区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：贾正文，男，1971年9月20日出生，汉族，个体工商户，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：刘金忠，聊城东昌湖法律服务所法律工作者。
上诉人张传营因与被上诉人贾正文租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2015）聊东民重初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张传营上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、改判被上诉人贾正文赔偿上诉人装饰装修残值损失864352.75元;3、判令被上诉人承担本案一、二审及重审一、二审等全部诉讼费用。事实与理由:
重审一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、重审一审法院认定“房屋租赁合同解除系由张传营违约拖欠租金所致，其应承担违约责任、贾正文不应承担违约责任”。此认定事实不清、适用法律错误。(一)、重审一审法院认定“张传营因餐饮市场行情发生变化及自身原因出现经营困难，在租赁期内意欲转租房屋，但要求贾正文与第三人洽谈租金并由贾正文与第三人重新签订租赁合同，而由其与第三人洽谈装饰装修物和餐饮用品转让价格”。此属于认定事实不清。1、上诉人张传营在一审起诉前与第三人洽谈转租时，从来没有“要求贾正文与第三人洽谈租金并由贾正文与第三人重新签订租赁合同”。被上诉人也没有证据证明上诉人在一审起诉前“要求贾正文与第三人洽谈租金并由贾正文与第三人重新签订租赁合同”。2、被上诉人提供的上诉人同意被上诉人可与第三人直接签租赁合同的录音，发生在一审调解期间。上诉人已经起诉要求解除合同，法院正进行调解，为了配合法院调解更快的转租，因此，上诉人同意被上诉人可与第三人直接签租赁合同并未不可。这不能证明被上诉人没有违约，因为这与被上诉人是否违约毫无关联。3、事实是，在上诉人一审起诉前，上诉人在与第三人洽谈好转租事宜后，履行合同的通知义务，通知被上诉人转租房屋事项，因双方签订的合同约定上诉人转租时要经被上诉人书面同意。(二)重审一审法院认定“张传营一直未支付租金，违约在先导致贾正文提出解除合同。”此认定事实不清、适用法律错误。1、上诉人张传营未违约在先，而是被上诉人违约在先，应当承担违约责任。(1)被上诉人侵犯上诉人转租权，违约在先。2013年6月15日为应交房租日期，上诉人在2013年6月3日前就已经与第三人谈妥转租事宜，在应交房租日期前通知被上诉人转租房屋事项，被上诉人却提高租金，导致第三人认为租金过高及房东难以相处而没有租赁房屋。(2)上诉人曾与多名第三人洽谈转租事宜，因被土诉人横加干预上诉人与第三人的转租事宜洽谈，对第三人提高租金，导致第三人认为租金过高及房东难以相处而没有租赁房屋。因被上诉人违约，所以上诉人于2013年7月26日起诉被上诉人，请求解除合同及被上诉人赔偿损失。在法院多次调解过程中，被上诉人一直坚持上诉人若转租必须增加第三人的房租，导致上诉人在此期间与多个第三人的洽谈中因被上诉人的干预没达成协议。被上诉人存在违约行为，应当承担违约责任。2、因被上诉人违约，上诉人于2013年7月起诉被上诉人，被上诉人是在一审期间提起反诉。3、因被上诉人先违约，上诉人要求解除合同及被上诉人赔偿装饰装修残值损失，因而上诉人不再交纳租金合理合法，不能作为被上诉人解除合同的理由。
二、重审一审法院认定张传营要求贾正文支付房屋改建、装修费用864352.75元的主张证据及依据不足；及支持贾正文要求张传营自2013年6月16日起至2014年7月31日止支付租金并按5%支付违约金。此属于适用法律错误。(一)重审一审法院认定“张传营要求贾正文支付房屋改建、装修费用864352.75元的主张，证据及依据不足”，属于适用法律错误。1、上诉人在本案中提交的房屋租赁合同、田学浩的书面证言、商品库存盘点表、山东聊城泰源资产评估事务所的评估结果及庭审笔录等证据，足以证明被上诉人违约。2、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿产生于租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。因此，被上诉人应赔偿上诉人装饰装修残值损失864352.75元。(二)重审一审法院支持贾正文要求张传营自2013年6月16日起至2014年7月31日止支付租金并按5%支付违约金，此属于适用法律错误。上诉人承担交纳房租和违约金的责任，应自2013年6月16日起至2014年7月31日止。1、2013年5月，上诉人就通知了被上诉人欲将房屋转租事宜，并且和第三人与被上诉人会面通知被上诉人。由于被上诉人违约，上诉人起诉被上诉人，请求解除合同及赔偿装饰装修残值损失，并且上诉人将起诉事项通知了被上诉人。根据合同法“第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，被上诉人于上诉人起诉日即2013年7月26日应当采取适当措施防止损失的扩大，所以2013年7月26日以后的损失被上诉人应自己承担。
综上，为维护上诉人的合法权益，根据相关法律规定特向贵院提起上诉，望判如所请。
贾正文辩称：一、依据双方签订的《房屋租赁合同》，张传营使用房屋但拒交租金的行为构成根本违约。该合同第十一条约定，承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上；承租人违反所欠各项费用达一万元以上，即构成违约，出租人有权解除合同。承租人本应在2013年6月15日前交付下一年度租金而未交付，且也不交房交钥匙，直至2014年7月31日才将钥匙交到二审法院审判庭，依法依合同应交付该段期间的房屋占有使用费。
二、答辩人与第三人重新签订租房合同未侵犯上诉人张传营的权利。1、张传营不租房啦，作为房屋所有人的贾正文，有权与新的承租人谈租金数额并签订新的租房合同，这也是物权法赋予房屋所有人的权利。2、张传营同意贾正文与新的承租人谈房租签合同。2013年9月26日，贾正文与张传营手机通话，张传营回答说：“当然啊！那当然哪！都是设备转让这块人家是跟我们谈，这啥呢？房租是跟你谈。”这个录音已作为质证有效的证据被法院采信。这说明，张传营是同意贾正文与新的承租人谈租金合同的。3、双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第6项约定，出租人有书面同意转租权，也就是说贾正文有对转租的书面同意权即最后决定权。因此，贾正文与新承租人谈租金签合同的行为没有超越其职权，也谈不上侵犯了张传营的转租权。以上说明，在转租行为上贾正文无过错。
三、答辩人积极采取各种措施力求不让损失进一步扩大。贾正文在张传营不租房，为防止损失扩大，积极主动地找各种关系，在网上也发布寻租信息，经过反复寻找，终于于2013年8月份，找到了武丹、朱让是开餐饮连锁店的，看中了租房位置，想投资抓紧装修，想十月一日正式开业，
2013年9月17日，让法庭协调，张传营坚持必须先赔偿其装饰装修残值费用后再交房，未协调成。由此可见，损失扩大的责任应由上诉人张传营承担，贾正文无责任。
四、上诉人张传营请求贾正文承担装饰装修残值费用不符合合同约定及法律规定。本《房屋租赁合同》第七条约定:因承租人使用以及装修造成的损失由承租人负担。第八条约定：装修不允许损毁承重墙柱。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理，不允许拆除及损毁。从以上约定内容上分析，张传营个人装修装饰物应该带走或清空恢复原状。没有任何规定要贾正文必须承担其装饰装修残值费用。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律规定的，适用其规定。”本案中，是张传营违反合同约定，一是约定租赁10年结果只租赁三年就不租了;二是张传营不按约定提前支付下一年度房租金。这说明是因为张传营违约造成本租房合同解除。对其装修装饰物，房东贾正文一直要求张传营能带走的带走，带不走的应清除并恢复原状。作为房东贾正文找到的新承租人武丹、朱让也提出让张传营清除并恢复原状，他们才能按他们的设计计划进行重新装修或改建。如张传营不拆除其装修装饰及改建物，由他们负责清除，则张传营应支付相应拆除费用。据此，张传营让贾正文承担其装饰装修改建残值86万多元是没有事实和法律依据的。所以一审法院判决贾正文不承担张传营装饰装修残值费用是正确的。
综上所述，一审法院判决证据确实充分、法律适用正确、程序合法。上诉人张传营重审诉求无事实根据和法律依据，二审法院依法应予以驳回其诉求，维持原判。
张传营向一审法院起诉请求：判令解除原、被告所签的房屋租赁合同，由贾正文赔偿张传营对翰林人家商铺16号××号的装饰装修费用864352.75万元，诉讼费用由贾正文承担。
一审法院认定事实：2010年6月16日，张传营与贾正文签订房屋租赁合同一份，合同主要内容为：“一、张传营租赁贾正文的位于聊城市城区后菜市街翰林人家商铺房屋（16号××号）五间（约1060平方米），用于餐饮经营。租赁期限为2010年6月16日至2020年6月15日。年租金280000元，租金一年一付，一次付清。张传营交纳定金50000元。二、租赁房屋装修维修：贾正文允许张传营对租赁房屋进行装修或改善增设他物，不允许毁损承重墙、柱。租赁合同期满，不允许拆除及毁损租赁房屋的装修、改善增设的他物。因房屋质量问题由贾正文负责；因张传营使用及装修造成的房屋损失由张传营负责。三、张传营负责租赁房屋的水电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业费等。四、贾正文允许张传营转租所租赁的房屋。五、合同解除：贾正文有权解除合同的条件：1、张传营不支付或者不按约定支付租金达一个月以上；2、张传营违约所欠各项费用达10000元以上；3、未经贾正文同意及有关部门批准，张传营擅自改变房屋用处；4、张传营违反合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏；5、未经贾正文书面同意，张传营将房屋进行装修；6、未经贾正文书面同意，张传营将房屋转租给第三人；7、张传营在房屋内进行违法活动。张传营有权解除合同的条件：1、贾正文迟延交付房屋一个月以上；2、贾正文违反合同约定不承担维修责任，致使张传营无法使用房屋。六、房屋租赁合同期满，张传营在五日内返还房屋。七、违约责任：贾正文未按时或未按要求维修房屋造成张传营人身受到伤害或财产毁损的，负责赔偿损失；张传营逾期交付租金的，除如数补交外，还应支付滞纳金5%；张传营违反合同，擅自将房屋转租给第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的，应负损害赔偿责任。八、房屋租金前五年为固定租金，后五年租金随市场价格调节，但上涨幅度不应超过总额的20%，合同期满后张传营优先承租。”
合同签订当日，张传营将一年的租金280000元（含定金50000元）支付给贾正文，贾正文也于当日将房屋交付给张传营。张传营接收租赁房屋后，对该房屋进行了装饰装修，并进行餐饮经营，餐馆名称为“聊城东昌府区名仕聚饭（酒）店”。饭店开始经营后，张传营已向贾正文付清前三年租金共计840000元，但自2013年6月16日起，张传营停止支付租金。2013年5月份，张传营因餐饮市场行情发生变化经营出现困难，将饭店停业并意欲转租。张传营将转租事宜告知贾正文时，贾正文同意在不违反双方所签房屋租赁合同的情况下可以由张传营转租。上述租赁合同明确约定：贾正文允许张传营转租所租赁的房屋。但，2013年6月3日起，张传营与贾正文多次进行协商，张传营要求贾正文直接与第三人洽谈房屋租金并由贾正文与第三人重新签订房屋租赁合同，由张传营与第三人洽谈装饰装修物和餐饮用品转让价格。在洽谈过程中，张传营、贾正文分别与第三人就装饰装修物及餐饮用品转让、房屋租金进行了协商，但因房屋租金数额（贾正文提高了租金）存在分歧，未能与第三人达成协议。原审审理期间，针对饭店处于闲置状态，审判人员在庭审前后及庭审时多次做双方的和解工作，告知双方房屋闲置只能造成租金损失，对任何一方均无益处，但双方始终不能形成和解意见。2013年9月29日的第一次庭审时，张传营提出先行交房，同时要求贾正文接受装饰装修物的残值损失，但贾正文只同意交房，不同意接受装饰装修物的残值损失，双方因此未达成一致意见，故而，贾正文拒绝了张传营的交房请求。二审审理期间的2014年7月31日，在法庭主持下，张传营将钥匙交到二审法院后，达成调解意见如下：“一、贾正文接受张传营交的钥匙后，视为张传营已交房，即日起，贾正文不再向张传营要今后的房租金。张传营申请交还房屋（申请交房时间以确切证据为准）直到实际交钥匙，在此期间本案房屋未交接成功的原因及责任由法院进行裁决。二、即日后，贾正文有权对外出租。三、对房屋内张传营留下的不可移动物，贾正文有权拆除、改造或利用，张传营不得因此找麻烦干涉阻挠贾正文出租或承租方的经营活动。四、双方保证遵守以上约定，不反悔、不违约。”双方均履行了该调解约定，至此方停止了损失的扩大。贾正文将原有的装饰装修物全部拆除，不仅没有利用，还支付相应的拆除费用。但2014年7月1日前，该房屋一直处于闲置状态，并由张传营占用。
根据张传营申请，经本院技术部门委托，山东聊城泰源资产评估事务所于2014年1月17日出具以下评估结论：“经对委估资产进行评估、测算，在评估基准日2013年11月29日委托评估的聊城明仕聚酒店因租赁合同纠纷一案涉及的房屋装饰装修物在2013年11月29日的现存价值为864352.75元，其中：无争议房屋装饰装修物785577.33元，有争议房屋装饰装修物78775.42元。贾正文另外垫付水费4601元，张传营对此予以认可，并同意赔付。
审理过程中，张传营、贾正文均以对方违约为由要求解除房屋租赁合同。
可以证明以上事实的证据有：张传营提交的房屋租赁合同、2013年7月24日张传营与贾正文的通话录音、装修明细清单、田学浩的书面证言、商品库存盘点表、提交资产评估报告，贾正文提交的房屋租赁合同、照片、拆除费用清单、2013年7月30日通话记录书面材料、2013年9月26日通话记录、意向性租房合同及交房通知、物品估价单及物品清单、张传营前面已提交的2013年7月24日的通话录音、通话录音光盘及附带书面材料、情况说明、2013年10月22日的贾正文的意见、垫付水费发票、证明、交房交钥匙的调解笔录以及当事人陈述等。以上证据真实、合法，与本案有关联，可以证明案件事实，其证明效力应予确认。
一审法院认为：法律规定当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，张传营、贾正文签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。
本案的争议焦点在于：一、张传营、贾正文谁是导致房屋租赁合同解除的违约方？二、张传营的本诉诉求以及贾正文的反诉诉求有何事实及法律依据?
关于第一个焦点。租赁合同履行满三年时，张传营因餐饮市场行情发生变化及自身原因出现经营困难，在租赁期内意欲转租房屋，但要求贾正文与第三人洽谈租金并由贾正文与第三人重新签订租赁合同，而由其与第三人洽谈装饰装修物和餐饮用品转让价格。贾正文在张传营提出解除原租赁合同，并由贾正文与第三人重新签订租赁合同时，贾正文有权要求第三人支付超过原合同的租金。但在原租赁合同未解除前，双方均应当予以遵守，但因从2013年6月15日之后，张传营一直未支付租金，违约在先导致贾正文提出解除合同。故贾正文以张传营违反租赁合同中“承租人不支付或者不按约定支付租金达一个月以上;承租人所欠各项费用达10000元以上，承租人有权解除合同”的约定为由要求解除租赁合同，理由正当，本院予以支持。综上，房屋租赁合同解除，系由张传营违约拖欠租金所致，其应承担违约责任，贾正文不应承担违约责任。
关于第二个焦点。因系张传营的违约行为导致租赁合同解除，2014年7月31日之后，贾正文将原有的装饰装修物拆除后支付相应的拆除费用，故按照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，张传营要求贾正文支付房屋改建、装修费用864352.75万元的主张，证据及依据不足，本院不予支持。基于张传营的拖欠房租的违约行为，贾正文要求张传营按280000元/年标准支付自2013年6月16日起至2014年7月31日止的租金并按5%（14000元/年）租金标准承担自2013年6月16日起至2014年7月31日止的违约金，于法有据，本院确定由张传营向贾正文支付租金314984元（13个月×280000元/年÷12个月＋15天×280000元/年÷12个月÷30天），并支付违约金15749元（314984元×5%）。贾正文另外垫付的水费4601元，张传营予以认可，并同意赔付，符合法律规定，应当予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十条、第十一条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张传营与被告贾正文之间的房屋租赁合同。二、驳回原告张传营要求被告贾正文赔偿租赁房屋改建、装修费用864352.75元的诉讼请求。三、反诉被告张传营于本判决生效之日起十日内向反诉原告贾正文支付租金314984元及违约金15749元。四、反诉被告张传营于本判决生效之日起十日内向反诉原告贾正文支付垫付水费4601元。案件本诉受理费12444元，由原告张传营承担；案件反诉受理费4500元，由反诉被告张传营承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：上诉人张传营称2013年5月，其欲将饭店转租，并已与接手人进行了协商，但由于被上诉人贾正文的违约干预，致使转租未果。张传营称贾正文侵犯了其转租权，构成违约，贾正文应向其赔偿房屋改建、装修费用864352.75元。本院认为，张传营在停止饭店经营后，其所实际运作的并不是转租，而是其与贾正文房屋租赁合同终止后由他人再进行经营。所谓的转租，应是张传营与贾正文之间的房屋租赁合同继续履行，只是张传营将房屋再租给他人，由新的承租人向张传营交纳房租，张传营仍依据原合同再向贾正文交纳房租，张传营当“二房东”。而本案中，张传营欲将饭店的装饰装修物、餐饮用品等直接转给他人，其以后不再对该房屋享有权利义务。在这种情况下，张传营与贾正文之间的房屋租赁合同终止，由此，贾正文在与新的承租人协商时提出增加房租，并未构成违约。张传营所称的“转租权”亦无法律依据，故张传营要求贾正文赔偿其装饰装修损失，本院不予支持。
张传营与贾正文签订的房屋租赁合同期限为十年，当履行了仅三年时，张传营不再打算经营饭店欲将饭店转让，其与贾正文协议解除二人之间的房屋租赁合同，但后协议解除未果。在协议解除未果的情况下，张传营或交纳房租、继续租赁；或先无条件交还房屋、再解决其他事宜。但张传营在原一审期间要求贾正文先对其装饰装修物进行赔偿，其才交还房屋，该要求不符合合同约定。本院认为，即便张传营认为贾正文应对其装饰装修损失进行赔偿，其亦应按照合法形式主张权利。在当时未分清责任的情况下，贾正文拒绝赔偿装饰装修损失，不能成为张传营占据房屋的合理抗辩理由。张传营既不交纳房租，又不无条件返还房屋，其继续占据房屋，构成违约。一审根据合同约定判决张传营支付自应交房租之日起至实际交付房屋之日止，即2013年6月16日至2014年7月31日期间的房租及滞纳金，并无不当。
综上所述，张传营的上诉请求不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12444元，由上诉人张传营负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙久强
审判员 郭召勇
审判员 杜宏伟
二〇一七年三月十七日
书记员 王倩倩