沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初11946号
原告：陈东才，个体业者。
委托诉讼代理人：张炘，浙江东瓯律师事务所律师。
被告：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。
法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹斌，辽宁冠越律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾丽颖，辽宁冠越律师事务所律师。
第三人：杨文志，辽宁佰嘉融资担保有限公司总经理。
委托诉讼代理人：刘大维，辽宁博雅律师事务所律师。
原告陈东才与被告沈阳东森房地产开发有限公司、第三人杨文志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日受理后，依法组成由审判员周全担任审判长（主审），与审判员曲莹、人民陪审员王唤平参加评议的合议庭，先后于2016年12月7日和2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告陈东才的委托诉讼代理人张炘，被告沈阳东森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邹斌、贾丽颖，第三人杨文志的委托诉讼代理人刘大维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈东才诉称，2011年9月28日，因被告沈阳东森房地产开发有限公司欠张福林借款15739250元，张福林欠原告陈东才借款15739250元，被告沈阳东森房地产开发有限公司与原告陈东才及张福林三方签订了《房产抵债协议》，约定被告沈阳东森房地产开发有限公司同意将其所有的位于沈阳市沈河区市府大路256号-13甲5号房产（建筑面积629.57平方米，房产销售总价为15739250元）抵顶给原告，以代张福林偿还其尚欠原告陈东才所欠的借款，被告向原告开具相应的房款收据作为原告向被告已支付房款的凭证。同日，原告陈东才与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（编号为：GF-2000-0171号），原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区市府大路256号-13甲5号楼房（建筑面积629.57平方米，购房金额为15739250元），并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2011年10月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用所有。合同第九条规定，预期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。商品房买卖合同约定的房屋交付期限届满后，原告多次要求被告公司交付合同所涉的商品房，但被告一直以工程尚未竣工验收为由拒绝交付原告所购买的房屋。原告发现被告与第三人杨文志恶意串通，另行订立了关于沈阳市沈河区市府大路256号-13甲5号房的商品房买卖合同。被告将房屋先出卖于原告的情况下，又与第三人订立商品房买卖合同，严重侵害了原告的合法利益。根据现有的法律法规以及最高院的司法解释，被告将房屋先出卖于原告的情况下，又与第三人订立商品房买卖合同，原告已经向被告支付全部房款，没有证据证明第三人已支付了全额的购房款，从已完成的交易予以保护的角度，房屋的所有权事实上应当归属于原告，被告有义务交付房屋给原告并办理产权过户手续。请求：1、依法判决被告沈阳东森房地产开发有限公司和原告2011年9月28日签订的商品房买卖合同有效，并判令原被告双方继续履行，责令被告沈阳东森房地产开发有限公司立即将沈阳市沈河区市府大路256号-13甲号5号房屋交付给原告使用所有，并与原告办理房屋交付和房屋所有权、国有土地使用权过户变更登记的相关手续；2、依法判令被告沈阳东森房地产开发有限公司支付原告逾期交付房屋的违约金1387415元（自2011年10月31日起至暂计算至2016年8月30日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告沈阳东森房地产开发有限公司辩称，被告与原告之间是债权债务关系，原告这笔债权实际是原来张福林与被告公司经济往来过程中形成的，这笔债务的数额虽然有双方的协议，有商品房买卖合同，但该数额是否准确，是否符合法律规定我们存在质疑，因为这笔钱当时是由原告出借给张福林，至于双方约定的利息是否属于高利贷，我们现在也不清楚，由于当时被告公司资金周转困难，在这种情况下才确认债权转移。原、被告双方于2011年签过房屋抵债协议，之后被告又用该争议房屋向大连银行借款担保进行了抵押，之后还将房屋出售给了第三人杨文志。争议房产还包括其他一些房产，被告向大连银行担保时已办理了抵押的他项权利，任何的买卖、抵押、出租都不能对抗质押权人的权利。
第三人杨文志述称，原告诉请确认效力的房屋买卖合同，实质上为以物抵债合同，原告与被告之间并不存在真正的房屋买卖行为。第三人于2013年5月与被告签订了商品房买卖合同，购买由被告开发的位于沈阳市沈河区市府大路256-13号甲第5号楼商品房（建筑面积为1298.69平方米，房屋总价款为32467250元）第三人分别于2013年5月21日和2013年7月12日将全额房款支付给了被告公司。第三人于2014年6月接到要求办理入住的通知，并在2014年8月31日分别办理了上述房产的入住手续，并且从2014年8月31日起持续向大厦的物业部门缴纳物业费用至今，所购买的房产已经装修并出租，第三人与被告已经形成了合法有效的合同关系。第三人与被告开发公司间的房屋买卖行为意思表示真实，无论从双方的交易形式还是关于房屋价款的确定等方面，均符合我国相关法律的规定，交易流程及相关程序合法，不存在第三人与被告恶意串通的情形。在原告及第三人与被告之间签订的合同均未办理备案登记的情况下，第三人已经在2014年办理了房屋的入住手续，并交纳了相关费用，现第三人已实际控制占有房产，具备房屋所有权人资格，依法应受我国法律法规的保护。原告起诉要求确认房屋买卖合同有效，缺乏履行的法律必备要件，应当依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，2011年9月28日，原告与被告沈阳东森房地产开发有限公司及案外人张福林签订《房产抵债协议》。三方约定，鉴于被告欠张福林借款15739250元以及张福林欠原告借款15739250元，被告自愿以其所有的房产销售所得代张福林偿还原告的借款。经三方协商，原告同意用张福林尚欠原告的借款15739250元，购买被告沈阳东森房地产开发有限公司所有的位于沈阳市沈河区市府大路256-13甲号5号房产（建筑面积629.57平方米，房产销售总价款为15739250元），通过各方履行本协议约定义务，达到三方债权债务相互抵消。付款方式为：原告与被告签订该房产《商品房买卖合同》，被告向原告开据相应的房款收据，原告收到房款收据时，应向被告交还借款凭证。被告保证于2011年10月30日前将房产交付原告，任何一方的违约行为导致本协议无法履行，应向守约方支付本协议成交额的5%违约金。
2011年9月28日，原告与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。双方约定，原告购买被告沈阳东森房地产开发有限公司所有的位于沈阳市沈河区市府大路256-13甲号5号幢楼房屋（建筑面积629.57平方米，房屋总价款为15739250元），付款方式及期限为一次性付款，被告于2011年10月30日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告，逾期交房违约责任为：逾期超过30天，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。被告沈阳东森房地产开发有限公司于2011年9月28日给原告出具了《收款收据》，金额为15739250元。到期后，被告未能将房屋交付原告。
2013年2月20日，被告在沈阳市房屋产权登记发证中心办理了抵押登记手续，抵押人为被告，抵押权人为大连银行股份有限公司沈阳分行，借款人为沈阳百利通铜业有限公司，抵押的在建工程包括沈阳市沈河区市府大路256-13（1户）、沈阳市沈河区市府大路256-13甲（1户）在内，债权数额为5000万元。
2013年5月16日，第三人与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，第三人购买被告开发的东森总部商业广场位于沈阳市沈河区市府大路256-13号第5号楼商品房，建筑面积为629.57平方米，单价25000元/平方米，总房款为15739250元。第三人还与被告签订了购买其他商品房屋的《商品房买卖合同》。第三人分别于2013年5月21日和2013年7月2日，通过他人账户向被告汇款4500万元和750万元，累计汇款金额共计5250万元，被告于2013年11月18日，给第三人出据了《收款收据》，累计金额为32467250元（含另一处商品房屋的购房款）。2014年8月31日，第三人办理了入住手续，签署了《遵守入住文件承诺书》，并进住使用诉争商品房屋。第三人进住后，交纳了相关的物业费，诉争房屋至今由第三人占有使用。2016年3月3日，第三人曾起诉来院，要求确认其与被告签订的《商品房买卖合同》有效。2016年5月23日，本院作出（2016）辽0103民初1953号民事判决书，判决：第三人杨文志为购买被告沈阳东森房地产开发有限公司开发的东森总部商业广场位于沈阳市沈河区市府大路256-13号第5号楼商品房屋（建筑面积为629.57平方米）与被告沈阳东森房地产开发有限公司于2013年5月16日签订的《商品房买卖合同》有效。原告得知被告与第三人杨文志恶意串通，先将房屋出卖于原告的情况下，又与第三人订立商品房买卖合同，严重侵害了原告的合法利益。为此，双方发生了纠纷，经双方多次协商未果。原告于2016年10月14日起诉来院。
上述事实，有双方当事人陈述,《房产抵债协议》、《商品房买卖合同》、《收款收据》、抵押登记凭证、民事判决书等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告与被告之间签订的《房产抵债协议》和《商品房买卖合同》，是当事人经平等协商自愿达成的，该合同内容并未违反我国相关法律、行政法规强制性、禁止性规定，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，故对原告要求确认原告与被告沈阳东森房地产开发有限公司于2011年9月28日签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院应予支持。
根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2011年10月30日前将诉争房屋交付原告，逾期交房违约责任为：“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。被告未能按约定将诉争房屋交付原告，应当按合同约定支付逾期交房违约金，故对原告要求被告支付自2011年10月31日起至2016年8月30日止的逾期交房违约金的诉讼请求，本院应予支持。具体数额，按合同约定计算为：15739250元×万分之0.5×1763天=1387414.89元。
关于原告要求被告继续履行合同，立即将沈阳市沈河区市府大路256号-13甲号5号房屋交付给原告使用所有，并给原告办理房屋所有权及国有土地使用权过户变更登记相关手续问题，本院认为，被告与原告签订《商品房买卖合同》后，未能按合同约定向原告交付商品房屋，而是于2013年2月20日将诉争房屋抵押于大连银行股份有限公司沈阳分行，并于2013年5月16日又与第三人签订了《商品房买卖合同》，将诉争房屋再次出售给了第三人，在第三人支付全款的情况下，将该房屋交付第三人使用占有至今。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案原告与被告以及第三人与被告均签订了《商品房买卖合同》，且均未在登记部门进行所有权登记或备案登记，虽然原告与被告签订的《商品房买卖合同》时间早于第三人与被告签订的《商品房买卖合同》，但第三人于2014年8月31日即进住占有使用诉争房屋至今，原告未能举证证明第三人与被告之间签订的《商品房买卖合同》具有无效的法定情形，针对同一商品房屋所签订的买卖合同及履行情况进行比较，第三人与被告签订的《商品房买卖合同》合同顺位优先于原告与被告签订的《商品房买卖合同》，目前诉争房屋设定的抵押权并未撤销，故对原告这部分诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下：
一、原告陈东才与被告沈阳东森房地产开发有限公司于2011年9月28日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，一次性给付原告陈东才自2011年10月31日起至2016年8月30日止的逾期交房违约金1387414.89元；
三、驳回原告陈东才的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费124560元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 周 全
审 判 员 曲 莹
人民陪审员 王唤平
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 王爱辉
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。