河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫17民初100号原告（执行案外人）：常建华，女，1962年10月15日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：李新鸿，遂平县法律援助中心律师。被告（申请执行人）：罗金英，女，1976年10月10日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李季、韩战豪（实习），河南周晓华律师事务所律师。第三人（被执行人）：魏民，男，1967年3月11日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：曾建国，河南文苑律师事务所律师。原告常建华与被告罗金英、第三人魏民案外人执行异议之诉一案。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常建华委托诉讼代理人李新鸿，被告罗金英委托诉讼代理人李季、韩战豪，被告魏民委托诉讼代理人曾建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常建华向本院提出诉讼请求：1.要求依法判决确认常建华对遂平县金色花园小区3幢—4幢中间一层20-21号门面房享有所有权并不得对其强制执行；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年5月26日，常建华与驻马店市伟民置业有限公司签订商品房买卖合同一份，常建华购买遂平县金色花园3幢—4幢中间一层20-21号门面房，常建华付清了全额购房款，伟民置业有限公司将房屋交付给常建华，常建华实际占有并使用该房至今，此间还按规定缴纳了契税，公司许诺尽快办理房产证，但一直没有办理下来。最近得知，罗金英因与魏民之间的债务纠纷，欲对常建华的房产采取执行措施，常建华向驻马店市中级人民法院提出执行异议，驻马店市中级人民法院以常建华是与驻马店市伟民置业有限公司签订的购买合同，现房产在魏民名下为由，驳回了常建华的异议，常建华认为：1.其与开发商有正规的买卖合同，缴纳了契税，实际占有并使用该房，是房屋的实际所有权人；2.该商品房为驻马店市伟民置业有限公司开发，常建华购买后公司承诺尽快办理房产证，至今未给其办下房产证，过错不在常建华。魏民是该公司的法定代表人，公司的房产怎么办在了其个人名下，魏民的遂房权证灈阳镇字××号房产证办理过程有瑕疵；3.从现有的法律文书中得知，魏民的房产是以流拍价裁定给罗金英，可整个拍卖过程常建华作为实际占有使用人并不知晓。为此，特提起诉讼，要求依法判决支持常建华的诉讼请求。被告罗金英辩称，罗金英依据生效法律文书申请执行魏民名下财产符合法律规定，常建华是与驻马店市伟民置业有限公司签订的商品买卖合同，而本案诉争房产是登记在魏民名下。根据法律规定，对案外人提出的异议已登记的不动产按照不动产登记簿来判断其是否是权利人，从本案看，常建华不是本案执行标的的权利人，不享有排除强制执行的权益，应依法驳回其诉讼请求。第三人魏民辩称，常建华起诉中所陈述的购房过程和交房情况属实，因客观原因案涉房屋出售前登记在了伟民置业当时的法定代表人魏民名下，未及时办理产权变更登记，责任亦不在魏民，后魏民把公司股权全部转让了，也通知过公司的股东和法定代表人，但其未办理产权变更登记，责任不在魏民。请求支持常建华的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。常建华提交证据如下：1.商品房买卖合同；2.收据；3.契税完税证；4.不动产销售发票；5物业证明。证据1、2、3、4、5拟证明常建华从驻马店市伟民置业有限公司购买涉案房屋后实际占有，且已支付相应购房款并缴纳了契税。6.魏民土地证；7遂平县国土资源局证明。证据6和证据7拟证明魏民土地证虚假，房产证有瑕疵。8.（2015）驻法执字第16号裁定，拟证明同小区同样案件法院支持了案外人提出的异议；9.房屋所有权证存根，拟证明魏民办房产证用的是公司手续。10.遂平县房地产管理所证明，拟证明金色花园小区房产证全办在魏民名下。11.房屋转移登记申请，拟证明常建华2010年6月15日准备办理过户。12.魏民证明，拟证明常建华购房并实际交付。罗金英对常建华提交的证据1真实性有异议，诉争房屋登记在魏民名下，不可能以公司名义与常建华签订商品房买卖合同；对证据2真实性提出异议，该证据系复印件，不能作为证据使用，也与本案无关；对证据3、4真实性无异议，但其认为上述两张票据与本案无关；对证据5真实性无异议，但其认为缴纳物业费与拥有产权是两个概念；对证据6、7真实性无异议，对证明目的有异议；对证据8真实性无异议，但认为该裁定与本案无关联性，可比性；对证据9因系复印件不予质证；对证据10真实性无异议；对证据11真实性无异议,该证据能够证明常建华在2010年6月15日已经知道本案诉争房屋所有权人为魏民，如果买卖真实，双方应重新签订买卖合同；对证据12真实性有异议，且魏民与本案存在利害关系，该证据不能作为产权为谁所有的依据。魏民对常建华提交的证据真实性均无异议，但其认为购房款系驻马店市伟民置业有限公司收取，诉争房屋所有权及土地所有权实际属于驻马店市伟民置业有限公司。罗金英提交证据如下：1.执行裁定书、协助执行通知书、民事调解书、民事判决书各一份，拟证明罗金英和魏民之间存在债权债务关系，罗金英申请执行魏民财产有相关法律依据；2.房产证、抵押登记证书各一份，拟证明包含诉争的房产登记在魏民名下。常建华对罗金英提交的证据1真实性无异议，但其认为诉争房屋已经被常建华购买，就不能再进行抵债；对证据2，房产证上显示的是1#，其购买的系3号4号之间的门面房。抵押登记证书，已经注销且与本案无关。魏民对罗金英提交的证据1真实性无异议，但对判决书认定的事实有异议；对证据2，对房产证真实性无异议，但其认为诉争房产实际上属于驻马店市伟民置业有限公司。对抵押登记证书真实性有异议，魏民从未把诉争房屋抵押给罗金英。魏民提交证据如下：证明、不动产销售发票各一份，证明诉争房屋归公司所有，已经卖给常建华了。常建华对魏民提交的证据无异议。罗金英对证明有异议，房屋所有权就以登记为准；对发票的质证意见同常建华出示的发票质证意见一致。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：常建华提供的证据1、2、3、4、5能够相互印证，可以作为定案依据；常建华提供的证据6和证据7，遂平县国土资源局证明上无魏民遂国用（2005）第1972号土地证系虚假的相关字样，仅能证明无魏民遂国用（2005）年1972号地籍档案；常建华提供的执行裁定书，其无法证明与本案存在关联性；常建华提交的证据9，该证据虽系复印件，但能够与罗金英提交的房产证以及魏民当庭陈述相互印证，本院予以采信；常建华提交的证据11能够证明2010年6月15日常建华准备办理房屋过户登记；常建华提交的证据12，因魏民与本案有利害关系，且罗金英不予认可，该证据不予采信。罗金英提交的抵押登记证书，系复印件，且常建华、魏民均提出异议，不予采信。魏民提交的证明，因驻马店市伟民置业有限公司与常建华、魏民均存在利害关系，且罗金英不予认可，对该证据不予采信。根据双方当事人的举证、质证以及庭审调查情况，本院确认以下事实：2010年5月26日，常建华与驻马店市伟民置业有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定，由常建华购买驻马店市伟民置业有限公司位于驻马店市遂平建设路与西关大道交叉口中房屋一套，建筑面积58.28平方米，总金额为人民币280000元，已付清了全部购房款，并缴纳了契税，常建华于2009年9月入住该房屋至今，驻马店市伟民置业有限公司因客观原因未给常建华办理房屋登记手续。另查明2014年4月20日，本院在审理罗金英与魏民因民间借贷纠纷一案中，作出（2013）驻民四初字第28号民事判决书，后魏民不服该判决，上诉至河南省高级人民法院，河南省高级人民法院作出（2014）豫法民二终字第198号民事调解书，确认魏民拖欠罗金英借款本金297万、利息155万，债务人魏民在两个半月内履行完毕。2015年1月22日，罗金英向本院申请强制执行，立案受理后，查封了魏民名下的遂房权证灈阳镇字第××、00××00、00015301、00××02号房产，房权证遂字第××、00××29号房产，后经评估拍卖程序，于2015年10月13日，我院作出（2015）驻法执字第32-2号执行裁定书，将魏民所有的遂房权证灈阳镇字第××号商用房以流拍价2476208元抵偿罗金英相应数额的债权，罗金英可持上述裁定书办理相关产权登记手续。案外人王根营、杨学东、ＸＸ与罗金英因民间借贷纠纷一案，三案外人向驿城区人民法院申请强制执行，该院在执行中，依据三案外人与罗金英达成的和解协议，裁定将本院（2015）驻法执字第32-2号执行裁定书裁定给罗金英所有的，现登记在魏民名下的遂房权证灈阳镇字第××号商用房过户给王根营、杨学东、ＸＸ。常建华得知上述情况后对争议房屋提出执行异议，本院于2016年8月8日作出（2016）豫17执异181号执行异议裁定驳回了常建华的异议。2016年11月30日于海云、张衡、夏胜国、常建华向遂平县人民法院提出行政诉讼请求撤销遂平县人民政府为魏民颁发的遂房权证灈阳镇字第××号房屋所有权证，该案经本院指定由上蔡人民法院管辖，该案在审理过程中，于海云、张衡、夏胜国、常建华提出撤诉申请，上蔡县人民法院于2017年5月11日作出行政裁定书准许于海云、张衡、夏胜国、常建华撤回起诉。又查明，本案涉及的遂房权证灈阳镇字第××号房屋所有权证于2007年登记在魏民名下，而作为办理该房产证依据的（2005）遂国用第19**号、1974号国有土地使用权于2005年12月出让给遂平县建设局，且上述土地的地籍档案中并未有将国有土地使用权转让给魏民的记录。本院认为，常建华对本院执行裁定不服，以申请执行人罗金英、被执行人魏民为被告提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条之规定，魏民作为被执行人不反对常建华提出的异议，可将魏民列为第三人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案符合金钱债权执行的情形，应审查本案能否适用该条规定。首先，常建华与驻马店市伟民置业有限公司签订商品房买卖合同在诉争房产查封之前，且诉争房产为现房，魏民作为法定代表人亦在该合同上签字，因此该商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，因此该合同应为合法有效房屋买卖合同。其次，常建华于2009年9月就开始入住诉争房屋，并一直交纳物业费至今，诉争房产的查封时间在此之后，且常建华于2009年已经付清了全部购房款。再次，结合常建华积极缴纳契税的行为，常建华虽未完成房屋过户登记，但主要原因在于驻马店市伟民置业有限公司未及时为常建华办理相关手续。因此本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，常建华请求不得对诉争房屋强制执行的诉讼请求成立，应予支持。关于常建华要求确认其对诉争房屋享有所有权的诉讼请求是否应予支持的问题。经审理查明，本案诉争房屋虽登记在魏民名下，但诉争房屋所占土地的地籍档案显示该宗土地国有土地使用权人为遂平县建设局，魏民基于其自己名下的土地证办理的房屋登记明显存在瑕疵，因此该房屋所有权处于不确定状态，常建华可待条件成就时另行主张。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行位于遂平县金色花园小区3幢-4幢中间1层20-21号的门面房；二、驳回原告常建华的其它诉讼请求。案件受理费5500元，由魏民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2016）豫17执异181号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  贾保山代理审判员  董永通代理审判员  李力伟二〇一七年十二月二十日书 记 员  李宏辉