天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终938号
上诉人（原审原告）:天津乐城置业有限公司，住所地天津市河西区乐园道9号银河购物中心。
法定代表人:李彤，董事长。
委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晶晶，天津长丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘文君，男，1961年4月24日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。
上诉人天津乐城置业有限公司因与被上诉人刘文君房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初4796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津乐城置业有限公司的委托诉讼代理人安好，被上诉人刘文君，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津乐城置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持全部一审诉请。事实和理由：一审时，被上诉人并未当庭提出诉讼时效抗辩，而是在庭后就诉讼时效问题提出书面意见，因此在开庭过程中，诉讼时效问题并不是案件庭审争议焦点，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，一审判决在实质上剥夺了上诉人就时效问题进行补充举证、辩论的合法权利，属程序违法且适用法律错误；一审时，上诉人提交了快递底联（寄件人交）等证据用以证明诉讼时效的延续，被上诉人对于证据的真实性并未提出异议，而仅是主张未收到快递邮件，因此一审法院以时效为由判决本案属于认定事实错误。
刘文君辩称，驳回上诉，维持原判。
天津乐城置业有限公司向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付拖欠的房屋租金合计583669.32元（2012年9月1日至2014年3月31日）；商场管理费85802.83元（2012年9月1日至2014年3月31日，2012年10月、11月被告的费用已经交付）；推广宣传费12556.1元（2012年9月1日至2014年3月31日，2012年10月、11月被告的费用已经交付）；电费33184.8元（2012年9月1日至2014年3月31日，其中2012年11月、12月的被告电费已交）；空调费520.34元（2014年2月、3月）；二、被告向原告补交免租期（1个月）所免除的租金32320元；三、被告承担合同解除后，按月租金、商场管理费（按合同解除时）的三倍金额向原告支付违约金122715元；四、被告向原告承担房屋占用费303680.71元（2014年2月15日至2014年9月9日，共计201天，计算标准按照合同约定同等时期租金标准的1.3倍）；五、被告向原告承担自应付上述逾期欠缴费用之日起至生效判决确定的付款日止的滞纳金1174449.1元（合同约定滞纳金标准是每日千分之三，按合同约定计算是2468718.34元，因该计算标准过高，起诉时原告主动调低了滞纳金的标准，以不超过本金标准计算滞纳金数额，为1174449.1元）；六、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告系房屋租赁合同关系。2012年7月11日，双方签订银河国际购物中心《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落天津乐园国际购物中心第L3层016号出租给被告作为经营服装商铺使用，租赁面积为101平方米，租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止，第一年保底租金为320元／月／平米（约32320元／月），第二年保底租金为350元／月／平米（约35350元／月），第三年保底租金为380元／月／平米（约38380元／月）；月保底租金每个月支付一次，于每月20日或之前支付下一期的月保底租金；装修免租期为1个月，自2012年8月1日起至2012年8月31日止；在合同附件3第二部分中约定：商场管理费每月每平米55元，合计5555元，于每个月20日前交下个月商场管理费。推广宣传费每月每平米8元，每月808元，于每个月20日前交下个月商场管理费。对于前述两部分款项，被告向原告支付了2012年10月和11月的款项。
合同签订后，原告将租赁物交给被告使用，被告在租赁物交付确认书上签字并盖个人名章，被告收到租赁物之后未按期向原告支付租金和商场管理费及推广宣传费，但被告在签订房屋租赁合同后，向原告交纳保证金116049元，并于2012年8月23日向原告支付装修押金30000元。
原告出租房屋时与被告约定了免租期自2012年8月1日至8月31日，但实际免租期自2012年8月20日至2012年8月31日，双方有书面确认。被告于2012年10月中旬开业，原告自认被告在租赁场地营业至2014年2月20日，此后被告没有产生电费记录。被告称撤场时通知原告工作人员李佳连，但被告对撤场时间未举证。
原告于2014年2月10日以快递方式向被告下达了《解除房屋租赁合同通知》，原告提供了证明一份，以此证明被告收到了该通知。原告向被告通知解除房屋租赁合同时间为2014年2月15日。被告于2014年2月20日之后在租赁场地没有电费产生，原告通知被告撤场时间为2014年3月31日，原告于2014年9月9日收回租赁场地。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、双方解除《房屋租赁合同》的责任以及解除合同时间如何确定问题；二、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。
关于争议焦点一，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。本案中，被告承租原告的商铺，双方均应依据法律和合同的约定全面履行各自的义务。被告作为承租人，在承租房屋两个月后，即找到原告商场的领导要求撤场,属于被告要求提前解除合同，原告虽未同意解除房屋租赁合同，但被告在2014年2月10日后接到原告的解除房屋租赁合同通知后，在2014年2月20日在租赁场所内已无电费发生，从该角度分析应认定被告此时间已不在租赁场地经营。解除合同的时间认定为2014年2月20日。对于双方解除合同的问题，被告不缴纳租金行为在先，多次找原告要求提前解除合同也应为客观事实，原告向被告下发催收租金和解除房屋租赁合同在后，应认定被告违约在先，应承担相应的违约责任。
现原告要求被告向原告支付拖欠的房屋租金合计583669.32元（2012年9月1日至2014年3月31日）、商场管理费85802.83元（2012年9月1日至2014年3月31日，2012年10月、11月费用被告已经交付）、推广宣传费12556.1元（2012年9月1日至2014年3月31日，2012年10月、11月费用被告已经交付）、空调费520.34元（2014年2月、3月）问题，从原告提交的证据审查，原告的诉请时间为2016年5月23日，起诉前无时效中止、中断情形，现被告以本案诉讼时效已超过法律规定两年时间进行抗辩的理由成立，予以采纳，故对原告的上述请求，不予支持；关于电费33184.8元（2012年9月1日至2014年3月31日，其中2012年11月、12月交了电费2912.4元）问题，被告同意交纳，也不违反相应的法律规定，依法照准；关于原告要求被告补交免租期租金32320元的诉讼请求，也超过法定两年诉讼时效，故不予支持；关于原告要求被告承担解除合同后按月租金、商场管理费的三倍金额支付违约金122715元的诉讼请求，超过法定诉讼时效，不予支持；关于原告要求被告承担房屋占用费303680.71元（2014年2月15日至2014年9月9日，共计201天，计算标准按照合同约定同等时期租金标准的1.3倍）的诉讼请求，原告并无证据证明此期间被告仍占用租赁物，仅依据其收回租赁物时间即要求被告支付上述费用的证据不足，不予支持。关于原告要求被告承担自应付上述逾期欠缴费用之日起至生效判决确定的付款日止的滞纳金1174449.1元的诉讼请求，超过法定两年诉讼时效，故不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本判决生效之日起七日内，被告向原告交纳电费33184.8元（2012年9月1日至2012年10月31日，2013年1月1日至2014年3月31日）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25591元，由原告负担25229.5元，被告负担361.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人在二审中提交的证据来源合法、内容真实，且与本案有关联，故予以采信。本院二审经审理查明，上诉人在2013年4月至2016年1月期间曾数次经顺丰速运向被上诉人邮寄付款通知书、律师函、告知函。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。该合同约定“根据本合同需要发出的全部通知或要求均采用书面形式。……。甲方对乙方发出的通知，送至该房屋（在甲方向乙方交付该房屋之后及乙方交还该房屋之前）或本合同附件五之联络地址（在甲方向乙方交付该房屋之后及乙方交还该房屋之前）并经签收或通过邮局或快递公司或在公证人员在场的情况下，送至该房屋或本合同附件五之联络地址，则视为已经送达。若经邮局或快递公司退回之邮件，亦同样视为已经送达对方”、“附件五：联络资料及乙方的承诺第一部分：联络本合同终止后，乙方在该房屋承租期间所遗留的任何乙方与第三者（指甲方和/或商业管理公司、乙方以外的第三者）之间发生的问题均与甲方和/或商业管理公司无关，为此乙方将如下联络资料作为保证上述第三者与乙方联络的方法，甲方和/或商业管理公司有权向第三者提供该联络资料。本合同终止前，如乙方联络资料变更，则乙方应立即书面通知甲方和/或商业管理公司。乙方联系地址：天津市河北区琴海公寓1号楼2门802，……”。前述房屋租赁合同于2014年2月20日解除，上诉人在2013年4月至2016年1月期间曾数次经顺丰速运向被上诉人邮寄付款通知书、律师函、告知函。根据房屋租赁合同的约定以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》等法律的规定，本院认定上诉人在一审法院提起本案诉讼前存在诉讼时效中止、中断情形，故被上诉人以本案诉讼时效已超过法律规定时间进行抗辩的理由不能成立。
关于上诉人诉请的房屋租金、商场管理费、推广宣传费以及空调费，具备合同依据和事实依据，被上诉人应予缴纳。
关于上诉人诉请的免租期租金，涉案房屋租赁合同约定“乙方必须保证于装修期内完成装修及在约定的开业日期开始营业。乙方开业日为2012年9月1日。如乙方未能按时开始营业，则乙方不享受本合同规定的装修免租期及其他优惠，甲方有权自该房屋交付使用之日起向乙方收取租金及相关费用”，被上诉人于2012年10月中旬开业，且存在逾期支付租金以及相关费用的事实，故上诉人的该项诉请具备合同依据和事实依据，亦予以支持。
关于上诉人诉请被上诉人承担合同解除后，按月租金、商场管理费（按合同解除时）的三倍金额支付违约金一节，综合考虑本案事实情况，在被上诉人长期不给付租金等的情形之下，上诉人仅以邮寄付款通知书的形式进行催要，上诉人对于本案至2016年5月成讼存在放任损失扩大的情形，故而对上诉人的该项诉请不予支持。
关于上诉人要求被上诉人承担房屋占用费之诉请，涉案房屋租赁合同于2014年2月20日解除，2014年2月20日之后在租赁场地没有电费产生，据此可认定被上诉人自该时起未继续使用租赁房屋，故而上诉人的该项诉请依据不足，不予支持。
关于上诉人诉请被上诉人给付自应付前述逾期欠缴费用之日起至生效判决确定的付款日止的滞纳金一节，本院认为，该项诉请与违约金诉请同理，不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市河西区人民法院（2016）津0103民初4796号民事判决第一项；
二、撤销天津市河西区人民法院（2016）津0103民初4796号民事判决第二项；
三、自本判决生效之日起七日内，被上诉人刘文君给付上诉人天津乐城置业有限公司欠付的房屋租金583669.32元、商场管理费85802.83元、推广宣传费12556.1元、空调费520.34元、免租期租金32320元，共计714868.59元；
四、驳回上诉人天津乐城置业有限公司的其他上诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25591元，由上诉人天津乐城置业有限公司负担20000元，被上诉人刘文君负担5591元。二审案件受理费25326元，由上诉人天津乐城置业有限公司负担20000元，被上诉人刘文君负担5326元。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 王 新
代理审判员 李 敏
二〇一七年四月十日
书 记 员 李珊珊