福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0902民初2617号
原告：中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城南路8号，统一社会信用代码91350900857467208T。
主要负责人：丁东平，系该行行长。
委托诉讼代理人：魏寿生，福建宁荣律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：袁吕平，福建宁荣律师事务所实习律师。
被告：方惠明，男，1989年1月11日出生，汉族，住福建省东侨经济技术开发区，
原告中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行（以下简称建行蕉城支行）与被告方惠明金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行蕉城支行的委托诉讼代理人魏寿生、袁吕平到庭参加诉讼，被告方惠明经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行蕉城支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告方惠明偿还原告借款本金312079.77元及其相应利息（截止2017年1月5日利息5714.27元、罚息200.64元，本息共计317994.68元，并支付此后按合同约定计算的利息、罚息、复利至借款实际还清之日止）；2.判决确认原告对被告方惠明位于宁德市××城区×（他项权证号：第××号）的房地产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3.原告支出的律师费等实现债权费用由法院依法判决承担。事实和理由：2010年1月25日，被告方惠明因购置房产的需要，与原告签订编号为2009年建宁蕉个个房借字1040号《个人住房借款合同》。合同约定被告方惠明向原告借款400000元，借款期限自2010年3月3日至2030年3月3日，借款月利率为4.7125‰，即在基准利率水平上下调25%；同时，被告方惠明自愿以位于宁德市××城区的房地产，为上述合同项下的全部债务向原告提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、各种应付的其他款项、以及合同约定的实现债权和抵押权而发生的相关费用等。此外，《个人住房借款合同》还约定了罚息、实现债权费用的承担、提前收贷等双方权利义务内容。2010年3月3日，原告依约转账支付借款400000元，已履行了合同约定的义务。2010年12月29日，被告方惠明与原告就抵押物办理了抵押登记手续，《他项权证》证号为“第××号”。但是，自2016年7月起，被告方惠明未能按《个人住房借款合同》约定偿还借款本息，已构成违约，严重危及到原告的信贷安全。截至2017年1月5日止，被告方惠明结欠原告借款本金312079.77元以及相应的利息5914.91元（其中含利息5714.27元、罚息200.64元），本息共计317994.68元，被告的行为已构成违约。那么，根据《个人住房借款合同》第十六条、第十七条的约定，原告有权宣布借款到期，要求被告方惠明立即偿还借款本息、支付实现债权费用及承担其它违约责任等。被告方惠明依法应返还原告借款本金并按约定利率支付至全部债务还清之日止的利息、罚息以及承担原告实现债权的费用等；同时，原告有权以被告方惠明提供的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得款项优先受偿。
被告方惠明未作答辩。
原告建行蕉城支行围绕诉讼请求依法提交了被告方惠明身份证复印件、《个人住房借款合同》第××号《他项权证》、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、贷款转存凭证（借款借据）、个人贷款对账单、贷款账户基本信息、借款情况说明、委托代理协议、律师费发票作为证据，本院依法确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1.2010年1月25日，被告方惠明因购置房产的需要，与原告建行蕉城支行签订编号为2009年建宁蕉个个房借字1040号《个人住房借款合同》，合同约定：被告方惠明向原告借款400000元，借款期限自2010年3月3日至2030年3月3日，借款月利率为4.7125‰，即在基准利率水平上下调25%；被告若不按合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布借款到期，要求被告方惠明立即偿还借款本息、支付实现债权费用及承担其它违约责任。
2.被告方惠明自愿以其所有的坐落于宁德市××城区的房产（房屋所有权证号），为上述合同项下的全部债务向原告提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、各种应付的其他款项，以及合同约定的实现债权和抵押权而发生的相关费用等。原告建行蕉城支行与被告方惠明就上述抵押物办理了抵押登记手续，《他项权证》证号为“第××号”，登记的抵押债权数额为400000元。
3.2010年3月3日，原告建行蕉城支行依约向被告方惠明转账支付借款400000元，2016年7月起，被告方惠明未能按上述《个人住房借款合同》约定偿还借款本息，截至2017年1月5日止，被告方惠明结欠原告借款本金312079.77元以及利息5714.27元、罚息200.64元。
4.原告建行蕉城支行与福建宁荣律师事务所签订《委托代理合同》，合同约定福建宁荣律师事务所指派魏寿生、袁吕平律师为本案诉讼代理人，2017年3月10日，原告支付了3000元本案诉讼代理费。
综上所述，本院认为，原、被告之间签订的《个人住房借款合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。原告建行蕉城支行依约发放贷款，但被告方惠明未按约定足额偿还借款，构成违约，应承担违约责任。原告建行蕉城支行根据合同约定要求被告方惠明偿还剩余的借款本息，以及原告为实现债权而支出的律师代理费，于法有据，本院予以支持。被告方惠明以其所有的坐落于宁德市××城区的房产为上述债务提供抵押担保，并已办理抵押登记，该抵押合法有效，原告建行蕉城支行对该抵押物享有优先受偿权。被告方惠明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告方惠明应于本判决生效之日偿还原告中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行借款本金312079.77元并支付相应利息、罚息（利息、罚息分两段计算：支付截止2017年1月5日止的利息5714.27元、罚息200.64元；支付2017年1月6日起至实际偿付之日止的利息、罚息仍按合同约定计算）；
二、被告方惠明应于本判决生效之日支付原告中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行律师代理费3000元；
三、被告方惠明届期不履行上述第一项、第二项付款义务的，原告中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行可以与被告方惠明协议将位于宁德市××城区的房产折价，或者申请以拍卖、变卖上述房产所得价款在400000元范围内优先受偿，房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告方惠明所有，不足部分由被告方惠明继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6070元，由被告方惠明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 林敏剑
人民陪审员 石晓霞
人民陪审员 陈 芬
二〇一七年六月三十日
书 记 员 廖玉松
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。