宜昌市夷陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂夷陵民初字第01148号
原告黄双武。
被告梁艳。
被告王声秀。
委托代理人李孝洁，湖北诚弘律师事务所律师，特别授权。
原告黄双武与被告梁艳、王声秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，依法由审判员李怡独任审理并于同年11月13日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定转入普通程序进行审理。2014年3月26日，本院依法组成由审判员王志担任审判长，审判员李怡、人民陪审员刘兴玉参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告黄双武、被告梁艳及被告王声秀的委托代理人李孝洁到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限两个月。本案现已审理终结。
原告黄双武诉称，2012年6月9日，经宜昌市夷陵区腾达房地产中介服务所（以下简称腾达中介服务所）中介，其与被告梁艳签订《房屋买卖合同》，合同约定：购房总价为35万元，其首付10万元，余下25万元由腾达中介服务所代理按揭后给付。其依约向梁艳支付了首付款，向腾达中介服务所支付了过户费11000元、银行按揭费2000元及中介费7000元，合计20000元。其向二被告履行合同义务后，因梁艳房屋瑕疵和腾达中介服务所的过错，致使不能向银行按揭贷款。2013年7月17日，其与梁艳达成协议，由梁艳分两次返还其购房款98500元（扣除2013年5、6、7月的房租1500元），但梁艳至今只返还95000元，尚欠3500元未付。现诉至法院，要求判令：1、被告梁艳返还购房款4000元；2、被告王声秀退还中介费7000元及过户费11000元，合计18000元；3、被告王声秀赔偿原告因购房不能产生的损失10000元。
被告梁艳辩称，其房屋证件齐全且已于2013年1月过户到原告名下，房屋不存在瑕疵。因原告不能按合同约定支付剩余房款，经双方协商，原告退还房屋，其返还首付款10万元。2013年8月23日，其已将10万元一次性退还给原告，因原告无法交出首付款收据，于当日在公证处发表声明“首付款收据作废。款已结清，本人与梁艳再无任何经济纠纷”。原告也向其出具了公证书及收据，不存在原告所述的“尚欠3500元未付”的事实。应原告要求，其于2012年10月将房屋交给原告，原告实际占有和使用了该房屋。2013年5月至7月，原告又将房屋转租给他人居住并收取房租。因原告占用该房屋时，没有付清房款，其收取2012年10月至2013年7月的房租是合理且经双方协商一致的，原告于2013年8月23日向其支付了房租、物业管理费及水电费，其向原告出具了收据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告王声秀辩称，银行不批准原告的20年按揭贷款是客观事实，不是腾达中介服务所的过错造成的，不应该由其承担责任。土地使用证到期后如何延续，法律规定不明，无法办理贷款的后果应当由原告承担。腾达中介服务所已经促成原告与梁艳房屋交易，并且房屋已经过户到原告名下，过户费已经实际发生，中介费7000元是中介劳动报酬，上述两项费用已经实际发生，虽然原告将房屋退还给梁艳，但原告也认为是包干费，过户费和中介费不应该退还。损失1万元与事实不符，没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年6月9日，经腾达中介服务所介绍及三方协商，梁艳（甲方）、黄双武（乙方）及腾达中介服务所（中介方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：1、甲方将坐落在宜昌市小溪塔街罗河路73号一栋第三层二室二厅一卫的房屋出售给乙方（产权证号：00007125，土地证号：宜昌国用（2001）第2005894-1号，产权面积：92.02㎡）。2、房屋总价为35万元整，2012年6月9日乙方向甲方支付定金1万元整，2012年6月16日支付9万元整，共计首付房款10万元整。余款25万元由腾达中介方代理银行按揭后给付，按揭费用2000元由乙方承担。代理佣金5000元由乙方承担。3、中介方过户时间按揭为四个月，房款提前到甲方账户，甲方提前将房屋交乙方使用。合同还对房屋交付及违约责任等进行了相关约定。合同签订后，黄双武按合同约定向梁艳支付了首付款10万元，并向腾达中介服务所支付了相关费用共计2万元，腾达中介服务所向黄双武出具了收条，载明“收到产权土地过户费计11000元、银行按揭费计2000元、佣金7000元，合计20000元”。同年7月18日，腾达中介服务所向黄双武出具《承诺书》一份，载明“黄双武购买梁艳房屋一套，坐落罗河路73号，面积92.02㎡，产权号00007125。若出现虚假现象，该房不真实，由腾达房产公司负完全责任，赔偿黄双武一切购房费用，包括车船、生活费”。同年10月，梁艳将前述房屋交付黄双武使用。2013年1月，梁艳协助黄双武办理了房屋产权过户相关手续，由腾达中介服务所代付房屋交易税费3361.18元，房屋登记到黄双武名下。在办理贷款过程中，因前述房屋的土地使用权终止日期为2017年6月17日，银行对黄双武申请的20年按揭贷款不予批准，黄双武无法支付剩余房款。腾达房产公司将其收取的银行按揭费2000元返还给黄双武。经协商，2013年7月17日，黄双武与梁艳签订《协议书》一份，约定：1、由于房屋不能贷款，黄双武将房屋还给梁艳，原黄双武支付房屋首付款10万元由梁艳退还给黄双武。2、由黄双武支付梁艳租房款1500元（2013年5月、6月、7月三月），结清水电费，保证房屋完好。同年7月23日，黄双武向房屋登记部门申请将前述房屋退回给梁艳所有并办理了相关产权登记手续，双方各自承担税费及过户费用。2013年8月23日，梁艳退还黄双武购房款95000元（扣除房租5000元），黄双武向梁艳出具收据一份，载明“今在银行收到梁艳退还房款100000元整”。因首付款收据遗失，黄双武于当日在公证处发表声明“……本人不慎将梁艳出具的二份收据（一张壹万元、另一张玖万元）丢失，本人声明以上二份收据原件及复印件作废；2013年8月23日，梁艳在银行将房屋首付款壹拾万元整退还给本人，本人出具收据，至此款已全部结清，本人与梁艳再无任何经济纠纷……”。后黄双武认为因梁艳房屋瑕疵和腾达中介服务所的过错致使其购房不能，且给其造成重大损失，遂向本院提起前述诉讼。庭审中，黄双武变更第二项诉讼请求为：要求被告王声秀退还中介费7000元及过户费7638.82元（扣除已实际支付剩3361.18元），合计14638.82元。
另查明，宜昌市夷陵区腾达房地产中介服务所系个体工商户，登记业主为王声秀。
上述事实，有原告出具的房屋买卖合同、收款收据、协议书、承诺书；梁艳出具的房屋所有权证及土地使用权证、收款收据、公证书及声明书；王声秀出具完税凭证等证据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案涉及三个法律关系：原告黄双武与被告梁艳的房屋买卖合同关系；原告黄双武、被告梁艳与腾达中介服务所的居间合同关系；原告黄双武与腾达中介服务所的代办按揭贷款及过户的委托合同关系。腾达中介服务所为黄双武和梁艳提供居间服务，其在促成合同成立的过程中，应当如实向买卖双方报告与订立合同有关的重要事实并为房屋买卖的相关事宜提供服务。作为一个专业的房屋中介公司，其在签订合同时也接受了黄双武代办按揭贷款的委托，其接受委托时应当对贷款事宜详细了解，应当知道黄双武办理按揭贷款的年限，但其对交易房屋土地使用权终止日期为2017年6月17日的事实并未向黄双武履行告知和提醒义务。房屋买卖合同中明确约定“余款25万元由腾达中介方代理银行按揭后给付”，原告黄双武之所以与腾达中介服务所订立合同，也是基于对腾达中介服务所专业性的信赖，居间合同存在的意义就在于信息的提供，腾达中介服务所在促成合同成立时应当将交易房屋关于按揭贷款的相关事项告知和提醒原告，正是由于腾达中介服务所的疏忽，导致原告因为交易房屋土地使用年限不足而无法办理按揭贷款，进而导致居间合同的目的落空。虽然买卖双方签订了买卖合同，但由于房屋的土地使用年限不足致使无法办理按揭贷款，黄双武无法支付剩余房款，房屋买卖实际并未完成，因为腾达中介服务所提供居间服务时的疏忽，致使原告黄双武和被告梁艳无法达到签订房屋买卖合同的目的且均遭受损失，腾达中介服务所不应当收取居间服务报酬。对于腾达公司收取的代办过户包干费7638.82元（扣除已实际支付剩3361.18元），是基于居间合同提供的代办服务报酬，由于腾达中介服务所的疏忽致使居间合同的目的落空，依据公平合理原则，腾达中介服务所收取所谓的“过户包干费”显然不合理，故本院认为原告黄双武要求被告王声秀退还中介费7000元及过户费7638.82的请求成立，应当予以支持。考虑到腾达中介服务所提供居间服务必然支出相关费用且付出了一定的劳动，本院酌情认定原告黄双武应当向被告王声秀支付必要费用3000元，此费用应当在前述退还费用中予以扣除，即被告王声秀实际应当退还原告黄双武各项费用合计11638.82元。原告黄双武要求被告王声秀赔偿原告因购房不能产生的损失10000元，但未提供其遭受损失的事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告梁艳返还购房款的请求，本院认为双方在退还购房款时已对扣除的房租及水电费达成协议，原告黄双武也已向被告梁艳出具了收条，原告黄双武在公证书上也明确声明“2013年8月23日，梁艳在银行将房屋首付款壹拾万元整退还给本人，本人出具收据，至此款已全部结清，本人与梁艳再无任何经济纠纷”，收条和公证书均证明双方已对退款数额达成一致，故对于原告要求被告梁艳支付购房款3500元的请求，本院不予支持。经本院主持调解，双方当事人无法达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十五条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王声秀于本判决生效后立即退还原告黄双武各项费用合计人民币11638.82元。
二、驳回原告黄双武的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币600元，由原告黄双武负担509元，被告王声秀负担91元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 王 志
审 判 员 李 怡
人民陪审员 刘兴玉
二〇一四年六月五日
书 记 员 姜 静