南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第1617号
原告南京富城房地产开发有限公司，住所地南京市汉中路1号。
法定代表人洪明发（ANTHONYANDMENGHUAT），董事长。
委托代理人余云，江苏高的律师事务所律师。
被告精乐管理咨询（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区三林路868号16幢304室。
法定代表人刘金兰，总经理。
原告南京富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）与被告精乐管理咨询（上海）有限公司（以下简称精乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告富城公司于2013年1月29日向本院起诉，并于同年5月28日补齐立案材料，本院于原告富城公司补齐立案材料之日立案受理，依法组成合议庭于2013年8月29日公开开庭进行了审理。原告富城公司的委托代理人余云到庭参加诉讼。被告精乐公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告富城公司诉称，2010年8月30日，原告与南京英乐教育咨询有限公司签署《南京国际金融中心租赁合约》，后于2011年5月31日，承租方主体变更为被告，合同约定：被告租赁原告坐落在南京市汉中路1号南京国际金融中心主塔楼29层C、D、E单位（以下简称诉争房屋），租期从2010年12月29日起至2016年12月28日止，2010年12月29日至2013年12月28日期间的月租金为56557.85元；原告给予被告三个月的装修免租期，即2010年9月29日至2010年12月28日；被告拖欠租金一个月以上，原告有权扣留全部租赁保证金作为违约金给予补偿，且有权决定是否单方解除租赁合约。2011年10月29日至2011年12月28日期间的租金113115.7元，被告依约应当于2011年10月18日至2011年10月28日期间支付，但被告仅支付租金至2011年11月28日，原告多次发函催缴，被告均拒收。被告自2011年12月起无人办公，自行搬离诉争房屋。2012年12月7日，原告发函解除租赁关系，次日，原告收回诉争房屋。由于原告中途退租，诉争房屋实际空置8个月后才出租给他人，相应的空置租金损失应由被告承担。原告已收取南京英乐教育咨询有限公司110000元保证金，被告擅自搬离诉争房屋给原告造成的损失远大于租赁保证金，租赁保证金在损失中折抵。原、被告双方就被告的违约责任、损失赔偿等多方面进行交涉，未果。被告的行为给原告造成重大的经济损失，为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即支付租金16734.93元（2011年11月29日至2011年12月7日）及逾期违约金（自2011年10月29日计算至被告实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率两倍计算）；2、被告赔偿闲置期间的租金损失339347.10元；3、被告赔偿装修免租期的租金损失169673.55元（2010年9月29日至2010年12月28日）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告精乐公司未答辩，未举证。
经审理查明，2010年8月30日，原告（甲方）与南京英乐教育咨询有限公司（乙方）签订《南京国际金融中心租赁合约》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方作为办公使用；租期从2010年12月29日起（不包括装修免租期）至2016年12月28日止，2010年9月29日至2010年12月28日为装修免租期；租期内任何一方不得提前解除本租约，否则应承担违约责任；若乙方单方面违约提前解除本租约，则租赁保证金转化为约定违约金全额给付甲方，且乙方自解约之日放弃向甲方要求退还租赁保证金的权利，此外造成甲方损失的，乙方应当依法给予全额补偿；2010年12月29日至2013年12月28日，月租金为56557.85元；甲乙双方采用先租后用的租金支付方式，每2个月为一期，每期支付一次，每次在当期开始前一个月最后的10日内支付；对本租约所有逾期未付的租金，甲方有权向乙方收取逾期支付的违约金，该违约金的金额为拖欠日乘以拖欠款总额之百分之一或根据法律，法规的规定，自款项应付之日起直至款项到达之日止；乙方在签订本租约时向甲方支付租赁保证金110000元，租约履行期间或者租约期满后，乙方如有欠缴租金、未将应付其他费用缴清等或因乙方违约而导致甲方或其他第三方损失的，则乙方授权甲方直接从租赁保证金中扣除相应金额，抵付上述损失和有关费用开支，租赁保证金出现不足的，乙方必须在接到甲方付款通知后5日内补足，否则视为乙方违约，并承担违约责任；乙方拖欠租金1个月以上，甲方有权停止水、电供应及其他服务项目，直至解除本租约，同时甲方有权将全部租赁保证金作为违约金给予补偿，且有权决定是否单方解除租赁合同或者要求乙方继续履行本租赁合约。2011年5月31日，原告（甲方）、被告（丙方）及南京英乐教育咨询有限公司（乙方）签署《合同主体变更协议》，约定从2011年3月1日起三方同意将诉争房屋租赁主体由乙方变更为丙方，原租赁协议属于乙方的权利义务全部由丙方承继。原告分别于2011年11月1日、11月7日向被告发出《催款通知书》，要求被告支付2011年10月29日至2011年12月28日期间剩余租金56557.85元。2011年11月11日，原告向被告发出《律师函》，催告被告及时支付租金。2011年12月7日，原告通过寄发EMS的方式向被告发出《关于解除﹤南京国际金融中心租赁合约﹥收回诉争房屋的通知》，通知被告应于2011年10月28日前交纳2011年10月29日至2011年12月28日期间租金，现尚欠租金56557.85元未交纳，解除原、被告之间签订的租赁合同。EMS邮件于2011年12月8日被退回。同日，原告收回诉争房屋。2012年8月9日，原告与南京启晟育德教育信息咨询服务有限公司签订《南京国际金融中心租赁合约》，约定原告将诉争房屋出租给南京启晟育德教育信息咨询服务有限公司。
以上事实有《南京国际金融中心租赁合约》、《合同主体变更协议》、《催款通知书》、《律师函》、《关于解除﹤南京国际金融中心租赁合约﹥收回诉争房屋的通知》及当事人陈述等予以证实。
本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，南京英乐教育咨询有限公司于2011年5月31日将关于诉争房屋享有的权利义务一并转让给被告，原、被告应当按照《南京国际金融中心租赁合约》的约定全面履行自己的义务。被告作为承租人应当按照约定及时支付租金，《南京国际金融中心租赁合约》中明确约定租金方式为每2个月为一期，每次在当期开始前一个月最后的10日内支付，现被告未能于2011年10月28日前支付2011年10月29日至2011年12月28日期间剩余租金56557.85元，原告有权于2011年12月8日收回诉争房屋，并追究被告的违约责任。原告要求被告支付2011年11月29日至2011年12月7日期间的租金及逾期违约金，于法有据，本院予以支持。原、被告约定的租金期限长达6年，被告现擅自搬离诉争房屋，给原告造成经济损失，故对于原告要求被告赔偿六个月闲置期间租金损失的诉讼请求，本院予以支持，鉴于原告自愿将已收取的租赁保证金在损失中折抵，扣除租赁保证金110000元，被告应向原告赔偿229347.1元。关于原告要求被告赔偿免租期租金损失的诉讼请求，本院认为，免租期系双方在签订租赁合同时关于租金如何计算达成的一致意见，该损失与被告中途退租并无因果关系，原告该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告精乐管理咨询（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京富城房地产开发有限公司支付2011年11月29日至2011年12月7日期间租金16734.93元及逾期违约金（按照中国人民银行同期贷款利率两倍计算，自2011年10月29日起计算至生效判决确定的给付之日止）。
二、被告精乐管理咨询（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京富城房地产开发有限公司赔偿租金损失229347.1元。
三、驳回原告南京富城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9158元，公告费600元，共计9758元，由原告南京富城房地产开发有限公司负担3071元，被告精乐管理咨询（上海）有限公司负担6687元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：10×××76）。
审 判 长 凌沙沙
人民陪审员 周巧珍
人民陪审员 张志禄
二〇一三年十月十四日
见习书记员 章文君