福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽09民初316号原告：香港天祥国际投资有限公司（HONGKONGTIANXIANGINTERNATIONALINVESTMENTLIMITED），住所地：香港特别行政区上环禧利街27号富辉商业中心8字楼801室，公司编号：1216957。法定代表人：孙德林，董事。委托诉讼代理人：张金水，福建八闽律师事务所律师。被告：杨旺兴，男，1977年11月21日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区，诉讼文书送达地址福建省宁德市，委托诉讼代理人：王潮鸿，福建环三律师事务所律师。原告香港天祥国际投资有限公司（以下简称“天祥公司”）与被告杨旺兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告天祥公司的委托诉讼代理人张金水、被告杨旺兴及其委托诉讼代理人王潮鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天祥公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还第一季度租金22500元；2、判令被告双倍返还押金15000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月19日原告与被告就坐落于宁德市蕉城区××（××8酒店）十楼已办理产权的房屋租赁给原告用于公司注册及办公，双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同对有产权租赁房屋的性质、面积、租金、租期、违约责任及房屋交接确认手续等事项进行了约定。合同签订后，原告依约支付了第一季度的租金及7500元押金给被告，但被告却没有向原告交付合同约定的有产权的标的租赁房屋，而是自己继续占有使用该标的房屋，作为其夫妻设立的宁德红叶贸易有限公司的办公场所至今。被告没有履行合同约定的交付标的房屋的合同义务，双方签订的《房屋租赁合同》由于被告的违约而没有实际履行，被告不但无权向原告收取租金，而且应承担违约责任，应将前期收取的第一季度租金22500元返还给原告，并双倍返还押金15000元。请求法院支持原告诉请。被告杨旺兴辩称：本案的租赁的标的物应当为十楼顶层北部建筑面积为300平方米的无产权证房屋部分，而不是180平方米的有产权部分。合同签订时原告已将租赁物交付给原告，原告起诉返还租金和押金缺乏事实和法律依据。原告天祥公司为证明其主张提供了以下证据：1．《房屋租赁合同》，用以证明原、被告于2012年11月19日签订一份《房屋租赁合同》，双方约定将位于宁德市蕉城区××（××8酒店）十楼已办理产权证的房产出租给被告使用；2．《现场照片》，用以证明被告没有向原告交付合同约定的有产权的标的租赁房屋，而是自己继续使用作为其夫妻设立的宁德红叶贸易有限公司的办公场所；3．被告的起诉状，用以证明被告收取了原告第一季度租金22500元及押金7500元。被告杨旺兴为证明其主张提供了以下证据：1．《房屋租赁合同》，用以证明原、被告于2012年11月19日签订一份《房屋租赁合同》，双方约定将位于宁德市蕉城区××（××8酒店）十楼建筑面积为300平方米的房产出租给被告使用；2．《租赁合同》，用以证明原告于2009年10月26日与江树昌、周斌签订《租赁合同》，约定将宁德市蕉城区蕉城南路8号的9层半房屋出租给原告，租赁期限15年；3．宁房权证Ｎ字第200832510号-××号《房屋产权证》，用以证明宁德市蕉城区蕉城南路8号-101、301-1001房屋的产权人为江树昌、周斌。本院于2016年11月1日对房屋所有权人周斌进行了调查询问，其陈述蕉城南路8号（速8酒店）十楼违章搭盖部分是被告杨旺兴所建，其与原告天祥公司不认识。同时本院依法调取了（2013）宁执行字第79号《执行裁定书》、《协助执行通知书》。对原告天祥公司提供的证据，被告杨旺兴经质证认为，对证据的真实性均无异议，速8酒店十楼已办理产权的房屋面积为180平方米，而租赁合同约定的租赁房屋面积为300平方米，可见租赁的标的物是建筑面积300平方米的无证搭盖部分。合同的租金也是按照300平方米来算，而不是按180平方米来算。现场照片可以反证被告将有产权的房屋作为自己的办公场所，没有对外出租。原告缴纳第一季度租金后从2013年2月18日起就拖欠租金至今。对被告杨旺兴提供的证据，原告天祥公司经质证认为，对证据的真实性、合法性均无异议，但被告杨旺兴所出租的是十楼有产权部分，无产权部分是天祥公司所搭盖。对于本院对周斌的调查笔录及调取的《执行裁定书》、《协助执行通知书》，原告天祥公司经质证认为，周斌的身份系伪造，其证言不真实，对《执行裁定书》、《协助执行通知书》的真实性无异议。被告杨旺兴经质证认为均无异议，周斌系蕉城南路8号房屋的房东，其证言真实，可以证明十楼的违章建筑系原告搭盖后出租。经审查，原告天祥公司及被告杨旺兴杨旺兴提供的证据真实、合法，与本案有关联性，本院依法予以采信。本院所调查询问的周斌与《执行裁定书》中确认的蕉城南路8号房屋产权人周斌的身份信息一致，可以确定本院所调查询问的周斌即蕉城南路8号房屋的产权人，其陈述客观、真实，本院依法予以采信。2016年10月19日，本院召集双方对宁德市蕉城区蕉城南路8号的建筑物进行现场勘验，各方一致确认房屋共10层，产权证中所载的1001号房现由被告杨旺兴杨旺兴占有使用；1001号房屋的北部为钢构搭盖，未办理产权证，现由原告天祥公司占有使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江树昌、周斌为宁德市蕉城区蕉城南路8号－101地下车库的所有权人，江树昌为宁德市蕉城区蕉城南路8号301、401、501、601房屋的所有权人，周斌为宁德市蕉城区蕉城南路8号701、801、901、1001房屋的所有权人。其中房号1001房屋所登记的建筑面积为180.83平方米。2009年10月26日，被告杨旺兴杨旺兴与江树昌、周斌共同签订《租赁合同》，约定被告杨旺兴杨旺兴承租宁德市蕉城南路8号的前述十层房屋，租期15年。2012年11月19日，被告杨旺兴杨旺兴与原告天祥公司签订《房屋租赁合同》，约定被告杨旺兴杨旺兴将宁德市蕉城南路8号十楼建筑面积约为300平方米的房屋出租给原告天祥公司，租期6年，从2012年11月18日起至2018年11月18日止。租金为每月7500元。合同的第二条第5点载明“抵押状态：存在抵押，房产证状态：已办理”。合同签订后，原告天祥公司向被告杨旺兴杨旺兴支付了第一季度租金22500元和押金7500元。另查明，杨旺兴因天祥公司未支付租金，向本院诉请确认《房屋租赁合同》无效，并请求天祥公司返还房屋及支付房屋占有使用费，本院于2016年5月3日立案受理，案号为（2016）闽09民初第126号。本院认为，原告天祥公司的住所地为香港，本案为涉港合同纠纷，由于庭审中各方一致同意适用内地法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本院确定内地法律为准据法。本案的争议焦点为：1、本案《房屋租赁合同》中载明的租赁物为哪部分房屋；2、被告杨旺兴杨旺兴应否返还租金22500元及双倍返还押金15000元。本院对此予以分析认定如下：1《房屋租赁合同》中约定的租赁物为哪部分房屋本院认为，原告天祥公司与被告杨旺兴杨旺兴签订的《房屋租赁合同》第一条约定，租赁的房屋“位于宁德市蕉城区××酒店××楼，建筑面积约为300平方米”，该面积与钢构搭盖的房屋建筑面积一致，天祥公司亦实际占有使用该部分房屋，应认定本案的租赁物为十楼钢构搭盖房屋。且根据本院调取的房东周斌的证言，亦可印证被告杨旺兴杨旺兴搭盖房屋出租的事实。原告天祥公司主张实际租赁物为有产权的1001号房，钢构房屋系天祥公司询问房东后搭盖的，但1001号房屋的建筑面积仅为180.83平方米，对于其为何占有使用钢构搭盖房屋所作的解释，房东周斌已予以否认，并表示从未与原告天祥公司联系。因此，结合合同条款的约定及周斌的证言、房屋的实际状况，本院对被告杨旺兴杨旺兴的主张予以采纳。二、被告杨旺兴杨旺兴应否返还租金22500元及双倍返还押金15000元。本院认为，被告杨旺兴杨旺兴所出租的钢构搭盖房屋未取得建设工程规划许可证，其与原告天祥公司签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。被告杨旺兴杨旺兴已收取的第一季度租金22500元及押金7500元应当予以返还。但鉴于在（2016）闽09民初第126号案中，杨旺兴自愿将22500元用于抵扣前三个月的房屋占有使用费，本院在该案中已对22500元进行处理，本案不再对22500元进行判决。由于合同无效系自始无效，合同成立时所约定的违约条款对当事人不产生拘束力，因此，原告天祥公司请求双倍返还押金依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告杨旺兴杨旺兴应于本判决生效之日起十日内返还原告香港天祥国际投资有限公司押金7500元；二、驳回原告香港天祥国际投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费738元，由原告香港天祥国际投资有限公司负担688元，被告杨旺兴杨旺兴负担50元。如不服本判决，原告香港天祥国际投资有限公司可在判决书送达之日起三十日内，被告杨旺兴杨旺兴可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审判长  马孝斌审判员  孙 雯审判员  陈潇婷二〇一六年十二月六日书记员  陈 铮附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。