南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第750号
原告南宁市金翔信息咨询服务部，住所地广西南宁市青秀区。
经营者杨志珍。
委托代理人贺婵娟，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。
被告广西财庄投资管理有限公司，住所地广西南宁市青秀区民族大道。
法定代表人姚文华。
被告姚文华，男，1971年4月15日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。
原告南宁市金翔信息咨询服务部（以下简称金翔服务部）与被告广西财庄投资管理有限公司（以下简称财庄公司）、姚文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告财庄公司、姚文华下落不明，本院于2016年1月27日裁定将本案转为普通程序，由审判员马晓谦担任审判长，与代理审判员刘东海、吴永能�成合议庭，书记员刘媛担任法庭记录，于2016年5月16日公开开庭进行审理。原告金翔服务部的委托代理人贺婵娟到庭参加诉讼，被告财庄公司、姚文华经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金翔服务部诉称，2013年11月21日，原告与被告财庄公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告财庄公司向原告承租南宁市民族大道127号铂宫国际14楼1401号房，租赁面积122.41平方米，租赁期限自2013年11月22日至2016年5月21日；租金每月每平方米85元（人民币，下同），从2015年6月22日起递增至每月每平方米93.5元；租金按季支付，每一季期限届满前15日支付下一季的租金；如被告财庄公司拖欠租金，则按照应付租金的每日千分之五支付违约金，拖欠租金累计30日以上的，原告有权解除合同。合同履行期间，被告财庄公司拖欠从2015年2月22日起的租金，至起诉日已累计拖欠租金98846.68元。同时，被告姚文华于2015年6月4日向原告出具《欠条》，承诺清偿自2015年2月21日至2015年6月8日的租金37458元，但被告姚文华至今未清偿。两被告的违约行为已经给原告造成了损失，为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告金翔服务部与被告财庄公司签订的《房屋租赁合同》；2、被告财庄公司向原告金翔服务部支付租金98846.68元，其中37458元的租金由被告姚文华连带清偿（租金计算方法：自2015年2月22日计算至合同解除之日，现暂计至起诉日；2015年2月22日至2015年6月21期间的月租金为10405元，从2015年6月22日起，月租金为11445元）；3、被告财庄公司向原告金翔服务部支付违约金13641.19元（计算方法：以拖欠的租金数额为基数，按照每日万分之七的标准，从应付租金之日起算至完全支付租金之日止，暂计至起�日）；4、本案诉讼费由两被告承担。被告财庄公司、姚文华在法定答辩期间均未提交答辩状，也未提供本案的有关证据。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告财庄公司、姚文华在法定答辩期间未提交书面答辩状，在本院指定的举证期限内亦未举证，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃依法享有的答辩、举证、质证等诉讼权利。
经审理查明，2013年11月21日，原告金翔服务部（甲方，出租方）与被告财庄公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、乙方向甲方承租位于南宁市民族大道127号铂宫国际14层1401号房，租赁面积为122.41平方米，租期自2013年11月22日至2016年5月21日；2、租金标准如下：2013年11月22日至2014年6月21日每月每平方米85元，月租金10405元；2014年6月22日至2015年6月21日每月每平方89元；2015年6月22日至2016年5月21日每月每平方米93.5元；3、采取先付租金后使用房屋的原则，租金按季度支付，乙方自合同签订之日起3日内向甲方支付第一季租金，以后的租金在前一季期限届满前15日支付下一季的租金；4、乙方自合同签订之日起3日内向甲方缴纳两个月的租金作为保证金，保证金不计息，如乙方无违约行为在乙方退房时退还；5、如乙方逾期支付租金，应向甲方支付应付租金每日千分之五的违约金；6、乙方拖欠房租累计30天（含本数）以上的，甲方有权解除合同并收回出租房屋；此外，合同还约定了其他的权利与义务。合同签订后，原告将房屋交付被告财庄公司使用，被告财庄公司向原告支付保证金及部分租金，被告财庄公司自2015年2月22日起未向原告支付租金。2015年6月4日，被告姚文华向原告出具《欠条》�承诺于2015年6月20日前清偿涉案房屋2015年2月21日至2015年6月8日期间的租金37458元。另查明，涉案房屋的所有权人是刘珍春。2015年11月17日，刘珍春出具一份《关于同意转租的证明》，表明原告金翔服务部与被告财庄公司签订的《房屋租赁合同》已征得其同意。
以上事实有“房屋租赁合同”、“房产证”、“关于同意转租的证明”、“欠条”、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。
本院认为，原告金翔服务部与被告财庄公司于2013年11月21日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于合同解除的问题。根据《房屋租赁合同》第十一条第3点约定，被告财庄公司拖欠房租累计30天（含本数）以上的，原告有权解除合同并收回房屋。现被告财庄公司拖欠房租累计超过30天，原告享有合同解除权。本院于2016年2月18日向被告公告送达民事起诉状副本等应诉材料，公告期于2016年4月17日届满，该公告期届满之日可视为原告解除合同的意思表示送达至被告财庄公司之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，本院依法确认原告金翔服务部与被告财庄公司签订的《房屋租赁合同》于2016年4月17日解除。
关于租金的问题。《房屋租赁合同》第四条第1点约定，2014年6月22日至2015年6月21日每月每平方米的租金为89元，现原告主动将该期间租金单价调�每月每平方米85元，属原告对其民事权利的处分，本院予以准许。按照每月每平方米85元的租金标准计算，该期间的月租金为10405元［计算方式（下同）：面积×单价=122.41平方米×85元］。2015年6月22日至2016年5月21日每月每平方米的租金为93.5元，该期间的月租金为11445元（122.41平方米×93.5元）。被告财庄公司自2015年2月22日起未支付租金，原告诉请被告财庄公司支付2015年2月22日至合同解除日即2016年4月17日期间的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。该期间的租金为154544元（10405元×4个月＋11445元×9个月＋11445元÷30天×26天）。
关于违约金的问题。《房屋租赁合同》第十三条第2点约定，如被告财庄公司逾期支付租金，应向原告支付应付租金每日千分之五的违约金。该约定标准过高，原告诉请被告财庄公司按照应付租金每日万分之七的标准支付违约金，未违反法律和行政法规的规定，属原告对其民事权利的处分，本院予以准许。《房屋租赁合同》第四条第1点约定，被告财庄公司应于前一季期限届满前15日支付下一季的租金，因2014年6月22日至2015年5月21日期间的月租金为10405元，季度租金为31215元（10405元×3个月），被告财庄公司从2015年2月22日起拖欠租金，故2015年2月22日至2015年5月21日期间的违约金为：以该季度被告财庄公司拖欠的租金31215元为基数，从2015年2月6日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按照每日万分之七的标准计付；因2015年6月22日至2016年5月21日的月租金为11445元，季度租金为34335元（11445元×3个月）；故2015年5月22日至2015年8月21日期间的违约金为：以该季度被告财庄公司拖欠的租金33295元（10405元＋11445元×2个月）为基数，从2015年5月6日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按照每日万分之�的标准计付；2015年8月22日至2015年11月21日期间的违约金为：以该季度被告财庄公司拖欠的租金34335元为基数，从2015年8月6日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按照每日万分之七的标准计付；2015年11月22日至2016年2月21日期间的违约金为：以该季度被告财庄公司拖欠的租金34335元为基数，从2015年11月6日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按照每日万分之七的标准计付；2016年2月22日至2016年5月21日期间的违约金为：以被告财庄公司拖欠的租金21364元为基数，从2016年2月6日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按照每日万分之七的标准计付。关于责任承担的问题。被告姚文华以出具《欠条》的形式承诺清偿37458元，该行为视为债的加入，债的加入即债务人不脱离债的关系，而由承担人加入到债的关系中来，由债务人和承担人共同承担履行债务�责任。故原告主张被告姚文华应就37458元的债务与被告财庄公司承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告南宁市金翔信息咨询服务部与被告广西财庄投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年4月17日解除；
二、被告广西财庄投资管理有限公司向原告南宁市金翔信息咨询服务部支付租金154544元，被告姚文华对其中的37458元承担连带清偿责任；
三、被告广西财庄投资管理有限公司向原告南宁市金翔信息咨询服务部支付违约金（计算方法如下：2015年2月22日至2015年5月21日期间的违约金为：以31215元为基数，从2015年2月6日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按照每日万分之七的标准计付；2015年5月22日至2015年8月21日期间的违约金为：以33295元为基数，从2015年5月6日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按照每日万分之七的标准计付；2015年8月22日至2015年11月21日期间的违约金为：以34335元为基数，从2015年8月6日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按照每日万分之七的标准计付；2015年11月22日至2016年2月21日期间的违约金为：以34335元为基数，从2015年11月6日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按照每日万分之七的标准计付；2016年2月22日至2016年4月17日期间的违约金为：以21364元为基数，从2016年2月6日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按照每日万分之七的标准计付）。本案案件受理费2550元，公告费700元，共计3250元（原告已预交�，由被告广西财庄投资管理有限公司负担，被告姚文华对其中的1082元承担连带责任。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2550元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
�判长马晓谦
代理审判员 刘东海
代理审判员 吴永能
二〇一六年五月三十日
书 记 员 刘 媛