连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0703民初2101号
原告（反诉被告）：王某某，女，1955年12月1日生，汉族，住连云港市连云区。
委托诉讼代理人：周必照，灌云县。
被告（反诉原告）：浙江邦泰物流有限公司，住所地浙江省宁波市海曙区镇明路36号8-10室。
统一社会信用代码9133020357054283XM。
法定代表人：单怀莹，董事长。
被告（反诉原告）浙江邦泰物流有限公司连云港分公司，住所地连云港市连云区金港湾国际商务大厦605室。
统一社会信用代码91320703398222307F。
负责人：白钟辰，经理。
两被告共同委托诉讼代理人：何阳，江苏苍梧律师事务所律师。
原告王某某诉被告浙江邦泰物流有限公司（以下简称邦泰公司）、浙江邦泰物流有限公司连云港分公司（以下简称邦泰分公司）房屋租赁合同纠纷一�，本院于2017年6月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王某某向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告给付原告2016年4月13日-2017年4月12日房屋租金5.8万元；请求判决被告赔偿房屋及房屋内的物品损失20万元（损失为：红木办公桌5张损坏、红木屏风3组合损坏、红木木椅1把不见了、大金中央空调出风机1个损坏了、假山一座被拆毁、3盆非洲茉莉盆景不见了；房屋损坏：室内地砖被损坏、卫生间马桶被损坏，室内所有纱窗被拆没了，进户门的门锁被撬坏了）；要求两被告承担违约金11600元（58000元的20%）；要求两被告支付2017年4月13日至今的租金，一直主张到被告实际搬离之日的房租，按每月4833元计算；要求被告邦泰分公司给付租金、赔偿损坏�物品，被告邦泰公司承担连带责任，因为被告邦泰分公司是被告邦泰公司的分公司；本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2015年4月13日被告邦泰分公司与原告签订房屋租赁协议，约定由原告将其位于连云区墟沟镇海滨大道2号阳光国际中心C506室租给被告使用，年租金5.8万元，租期一年，同时约定，房屋租赁期满，双方不再续租需提前三个月通知对方。被告以原告欠其借款为由，拒绝向原告支付2016年4月13日-2017年4月12日房屋租金5.8万元，但原、被告双方当时曾口头约定将该笔借款转让给齐大同承担，故被告应当支付该房租。被告至今还在租用该房，故应当继续按年租金5.8万元的标准交纳房租，并赔偿原告损坏房屋及设施的费用。
两被告共同辩称，1、被告依照法律规定解除双方的《租房协议》，不应赔偿原告任何损失。被告与原告签订的房屋租赁合同，租赁期限为2015年4月13日至2017年4月13日，在租赁合同到期后，被告的法定代表人于2017年5月13日发短信给原告，明确表示不再续租，并要求双方办理交接手续，原告于2017年5月13日收回租赁房屋钥匙并更换门锁，因此被告已经完成交付，不应赔偿原告的任何损失。2、被告不存在任何违约行为。被告在租赁协议签订生效后，被告先行支付原告一年租金，之后被告向原告索要正式发票时遭到断然拒绝，后经多次催要，原告亦不予理会。因此被告享有先履行抗辩权，可以拒绝继续支付租金。在租赁期间，原告向被告法定代表人单怀莹借款25万元，在借款期限届满后，原告未能按期偿还借款，双方商定第二年租金58000元抵充部分借款，原告现拒绝认可租金抵充借款的事实，被告同意支付原告第二年的租金，但单怀莹将另案起诉原告要求其承担归还借款责任。3、原告要求赔偿损失无事实和法律依据。原告称被告损坏了房屋内的中央空调、办公桌、凳子、假山、盆景、红木装潢等，要求被告赔偿，但事实上被告并没有损坏以上设施。
两被告向本院提出反诉请求：1、请求判令原告返还被告公司原印章、财务章、合同章、原营业执照等相关物品（具体以扣留物品清单为准）；2、判令原告赔偿损失87051元（租船放空违约金85000元、公章及营业执照遗失登报声明700元、刻章费300元、电话月租费251元、电信调制解调器押金800元）；3、本案的反诉费用由原告承担。
原告针对反诉辩称，1、针对被告反诉原告要求返还公司原印章、财务章、合同章、原营业执照等相关物品均不是原告所造成的，根本不存在返还的事实。因为至今原告就没有看到或者占有被告所称的上述物品。2、反诉主张损失87051元不是事实，被告所称的损失以及淦通公司签订合同的真实性以及这一事实均是无法查清的，所造成的合同不能按期履行，是由被告与淦通公司自己所造成的违约及其他原因，与原告无任何关系。退一步讲，这一事实如果存在，也是被告自己造成的，与原告无任何关系。请法院依法驳回反诉请求。反诉费由被告自己承担。
经审理查明，2015年4月13日原告与被告邦泰分公司签订《租房协议》，约定由原告将位于连云港阳光国际C幢506室房屋租赁给被告使用，租用期间24个月，租金分二次交付，2015年4月13日至2016年4月13日租金58000元，另收水电费押金及违约金5000元；租用期间所产生的水电费、暖气费、电话费有有线电视费等由被告按时交纳；被告不得随意改变房屋用途，保证房屋及设施的完好无损、无污染，如有损坏则负责赔偿，如需改变房间结构，应征得原告同意；如分次预付房租费，下次必须�前三个月预付下次房租费；房屋租赁期满，如被告退租或原告不再出租必须提前一个月通知另一方。协议落款的甲方处有原告签名并盖指印予以确认，乙方处有被告邦泰分公司的齐大同签名并加盖邦泰分公司的公章予以确认。合同的背面，备注有：“办公设备齐全①中央空调一套②办公桌五张、櫈子三个③假山一座、三盆大花④红木装潢2015年4月13日”。合同签订后，被告向原告交纳了5000元及第一年的租金58000元，并使用承租房屋。至本案原告提起诉讼，被告没有交纳2016年4月13日以后的租金。上述事实有原告提供的《租房协议》及原、被告陈述加以证明，原、被告均无异议，本院依法对上述事实及租房协议的真实性予以确认。
被告正常租用房屋至2017年5月13日，当日被告正在搬离租赁房屋时，原告得知至现场，称少了一把红木椅子、一座假山、三盆非洲茉�为由要求被告工作人员予以赔偿未果，原告即报警，原告从被告方工作人员处收回租赁房屋的钥匙并换了锁，被告无法再进入承租房屋，当时被告租赁房屋内的物品尚没有全部搬出。被告与原告协商搬出租赁房屋内物品未果，亦于2015年5月30日报警称原告将租赁房屋换锁，室内尚有其公司印章等物品需要取出，民警经协调未果，告知其可以通过法院诉讼解决。上述事实有本院调取的连云港市公安局连云分局西墅边防派出所的《接处警工作登记表》2份及询问笔录4份加以证明，足可认定。
本案在审理期间，于2017年7月18日对租赁房屋进行现场勘验，原告主张红木椅子一把不见了（现场确实少了）、假山被拆掉（被告认可，但主张是经原告同意拆的）、三盆非洲茉莉不见了（现场没有看到）、大金牌中央空调坏了（室内当时没有电，无法现场启动）、被告在租�时在房屋内装了铝合金隔断（原告要求被告拆除并恢复原状，被告同意）、进户门的锁坏了（还能够使用，被告主张是原告换锁的，责任不在被告）。现场勘验时，原告没有主张其他物品丢失或设施被损坏。当天本院责令被告将其尚在租赁房屋内物品全部搬离，包括被告第一项诉讼请求要求原告返还的所有物品、印章、电信调制解调器等，被告当即搬离，并申请撤回了第一项反诉请求。被告应原告要求，在2017年7月20日将在租赁房屋内装的铝合金隔断拆除，并恢复原状。事后被告电话告知本院拆除并恢复原状的事实，经本院电话原告确认，原告当时也表示没有异议。在等待鉴定期间，原告又提出并没有完全恢复，尚有原红木隔断上的一个钉眼没有处理好，而被告以拆除后是经原告确认已经恢复了且工人不好找为由，不同意再次修复，本院对此也没有理涉。
关于原告主张的2016年4月13日起至实际交还房屋之日的租金，原告主张在被告没有将其房屋内设施恢复前仍属于租赁期，均应按年58000元的标准计算租金。被告对原告主张租金的计算标准及起算时间表示没有异议，但对原告主张的截止时间有异议，租赁时间应当截止2017年5月13日，当时被告已经搬离租赁房屋，尚余部分物品是原告阻止才没有搬出。对此本院认为，被告租赁原告房屋至2017年4月13日已经到期，其没有告知原告会再续租房屋，并于2017年5月13日自行搬离时，因原告称有东西少了并加以阻止没有将尚余物品全部搬离，租金计算至2017年5月13日，按年租金58000元的标准，计算为62833.33元（58000元÷12个月×13个月）。
关于原告主张少了的财物，即红木椅子一把、假山一座、三盆非洲茉莉，经本院现场确认，确实少了一把红木椅子，原有的假山被拆掉并重新装�完毕，租赁房屋内没有三盆非洲茉莉；被告则认为红木椅子是原告拿走了、假山是经原告同意拆掉的、在原告交付租赁房屋时只注明是三盆大花，并非三盆非洲茉莉，对原告该项诉讼请求均不予认可。为此被告向本院提供2017年2月14日被告工作人员齐大同与原告的电话录音及2017年2月26日单怀莹与原告的电话录音，证明被告拆掉租赁房屋内的假山是经原告许可的。本院认为录音能够证明被告拆掉假山是经原告许可的。对红木椅子，原告申请本院对其价格进行鉴定，经本院委托，鉴定名录中没有找到对应的鉴定机构，而在本院司法鉴定科责令原、被告找鉴定机构后，原、被告也没有协商确定有资质的鉴定机构，故该红木椅子的价格本院无法确定。关于三盆非洲茉莉，从原告提供的租房协议背面的注明、2017年5月13日被告搬离租赁房屋时原告报警所称及被告提供的租赁房屋内设施照片可以推定，租房协议背面注明的三盆大花即原告一直所称的非洲茉莉，原告主张树龄为五年并申请本院对其价格进行鉴定，因实物已经不再，原告主张符合情理，故本院依法采信原告主张并委托江苏正诚树木价格评估事务所对其价格进行鉴定，该所于2017年9月25日出具鉴定报告书，确定三盆五年生非洲茉莉的价格为人民币1800元，为此原告支付鉴定费2750元。原告对该鉴定结论没有异议，被告认为该价格过高不予认可。本院经认证认为，该鉴定程序合法，本院对该鉴定结论依法予以确认。
对原告主张其室内被损坏的物品，即门锁一把，被告不予认可，对此本院认为原告在被告搬离后换过锁，其不能证明锁是在何时被损坏的，故本院对原告该主张依法不予支持。
对原告主张其室内大金牌中央空调已经被损坏，要求被告赔偿。被告不予认可空调被损坏，为此申请本院对空调是否损坏及修理费用进行鉴定，经本院委托江苏大为资产评估有限公司进行评估，该公司于2017年9月12日出具评估报告书，结论为：第一故障：故障现象为主机无法启动；故障提示为压力不足；可能故障为管路损坏制冷剂泄漏、外机传感器损坏；维修市场参考价为3500元。第二故障：如第一故障维修后主机仍无法启动，可能故障为压缩机故障、主板故障、其他故障，维修市场参考价为4000元。为此原告支付鉴定费2600元。原告对该鉴定结论表示没有异议，被告认为空调不是其人为破坏的，不同意承担该费用。因鉴定结论不确定故障，本院要求原、被告找大金牌空调售后工作人员进行维修，以确定维修价格，被告以空调不是其人为破坏的为由，不同意维修并承担维修费用，故而没有维修。
对被告反诉主张要求原告赔偿租船放空违约金85000元、公章、营业执照遗失登报声明700元、刻章费用300元、电话月租费用251元、电信调制解调器800元，合计87051元，其中电信调制解调器已经由被告收回。被告向本院提供被告邦泰公司与连云港淦通物流有限公司（以下简称淦通公司）于2017年5月27日签订的航次租约合同、备忘录，证明因2017年5月30日其印章被原告锁住，无法盖章办理单证报关手续，无法装船，致使淦通公司从连云港到九江湖口运输船舶放空，由被告邦泰公司赔偿淦通公司85000元；被告邦泰公司向本院提供中信银行客户回单及淦通公司出具的增值税专用发票，证明其已经于2017年6月21日支付淦通公司该赔偿款。原告对此不予认可，对此本院经认证认为，被告提供的证据不足以证明其确有货物需要运输，并且系因无法盖章导致的损失，故本院对被告该反诉请求不予支持。被告提供的营业执照遗失登报声�700元、刻章费用300元、电话月租费用251元，已向本院提供相应的报纸及发票加以证明，电话月租费用发票显示2017年6月的电话费为215元，并非原告主张的251元，本院认为被告反诉主张的该1215元，确系因原告将租赁房屋门锁更换，在单怀莹与原告协商取回不成的情况下的正常应对产生的后果及无法使用而产生的损失，应当由原告承担。
本院认为，原告提供的租房协议，是原告与被告邦泰分公司的真实意思表示，原、被告均应当遵照履行。租赁期限届满后，被告邦泰分公司继续使用房屋，视为原、被告之间为不定期租赁关系，至2017年5月13日被告搬出，原告收回房门钥匙，双方之间的不定期租赁合同已经实际解除。被告在承租房屋后，交纳了一年的租金，第二的租金及实际搬离前的租金共计62833.33元，被告应当给付原告。对原告主张的红木椅子1把，被告亦应�予以赔偿，但因无法确定其价格，在本案中不予一并处理。对原告主张的三盆非洲茉莉，被告亦应当按鉴定价格1800元赔偿原告。对租赁房屋内的空调，原告交付被告时是能够正常使用的，原、被告在租房合同中明确约定被告应保证房屋内设施完好无损，如有损坏应负责赔偿，而在被告搬离时空调不能正常使用，故被告应维修该空调至能够正常使用，如被告不愿维修，则参照鉴定结论支付原告7500元的维修费用。而原告主张的假山，系经原告同意拆掉的，故对原告要求恢复原状的诉讼请求依法不予支持。而被告承租房屋时交纳原告的押金5000元，原告应当返还被告。对因原告没有及时让被告搬出其物品造成的直接损失1215元，原告应承担赔偿责任。被告邦泰分公司系被告邦泰公司的分支机构，虽然与原告的合同系由被告邦泰分公司签订，由于邦泰分公司并非独立的法人�构，原告要求两被告承担责任，符合法律规定，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告浙江邦泰物流有限公司、浙江邦泰物流有限公司连云港分公司于本判决生效之日起十日内给付原告王某某租金62833.33元。
二、被告浙江邦泰物流有限公司、浙江邦泰物流有限公司连云港分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某某三盆非洲茉莉1800元，并将承租房屋内的大金牌中央空调维修至能够正常使用，如两被告不维修则应支付原告维修费用7500元。
三、原告王某某于本判决生效之日起十日内返还被告浙江邦泰物流有限公司、浙江邦泰物流有限公司连云港分公司押金5000元并赔偿两被告损失1215元。
四、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5344元（原告预交，由原告承担3741元，由两被告承担1603元）、反诉费988元（被告预交，由原告承担50元，由两被告承担938元）、鉴定费5350元（原告预交，由两被告承担）。冲抵后，两被告应给付原告6903元，于给付上述租金时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费6332元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 王 艳
二〇一七年十一月三日
书记员 张林林
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
�二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。