北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第00964号
原告（反诉被告）北京融汇丰达投资管理顾问有限公司，住所地北京市朝阳区吉庆里14号楼地上部分601室。
法定代表人杨乃静，董事长。
委托代理人王琳，北京市德津律师事务所律师。
委托代理人陈晶晶，北京市德津律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈XX（精神残疾患者），女，1965年5月10日出生。
法定代理人陈美容，女，1958年6月29日出生，个体户。
委托代理人冯丽莎，北京贝邦律师事务所律师。
委托代理人张松健，北京贝邦律师事务所律师。
被告张XX，男，1962年10月28日出生。
第三人郭XX，女，1975年2月12日出生。
委托代理人王涛，男，1975年2月22日出生。
第三人高XX，男，1982年7月8日出生。
原告（反诉被告）北京融汇丰达投资管理顾问有限公司（以下简称融汇丰达公司）与被告（反诉原告）陈XX、张XX（以下简称姓名）、第三人郭XX（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并追加高XX为第三人，公开开庭进行了审理。融汇丰达公司的委托代理人陈晶晶，陈XX及其委托代理人张松健，郭XX的委托代理人王涛，高XX到庭参加了诉讼，张XX经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
融汇丰达公司诉称：我公司与陈XX、张XX夫妇的委托代理人郭XX于2011年10月31日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我公司购买北京市朝阳区广渠路XX号房屋（以下简称诉争房屋），房屋总价款460万元。合同签订后，我公司按照合同约定支付了定金90万元、购房款210万元，但陈XX、张XX未按约定将房屋过户至我公司名下。按照合同计算，陈XX、张XX应向我公司支付违约金621万元，扣除我公司应在办理过户时支付的剩余房款160万元，陈XX、张XX尚欠违约金461万元。现我公司起诉，要求陈XX、张XX继续履行合同，为我公司办理诉争房屋的产权过户手续。
陈XX答辩并反诉称：2010年2月8日，陈XX向郭XX、高XX、王涛借款215万元。签订借款合同的同时，陈XX应郭XX的要求签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售给郭XX，同时为郭XX办理公证书，如陈XX不能如期还款，郭XX可将诉争房屋过户给自己，以房屋偿还借款。截至目前，陈XX总共偿还借款221.8万元，双方债权债务已履行完毕。但郭XX却与融汇丰达公司签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售给融汇丰达公司。陈XX为限制民事行为能力人，其做出的公证授权无效。因诉争房屋的市值为700余万元，但融汇丰达公司与郭XX签署的房屋买卖合同中约定的购房款为460万元，且融汇丰达公司购房前从未看过房，郭XX属无权代理，故该交易为虚假交易，应属无效。陈XX与张XX现已离婚。涉案房屋于2010年7月抵押给高XX，该房屋不能转让。故陈XX不同意融汇丰达公司的诉讼请求，并提出反诉，要求确认融汇丰达公司与郭XX之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
张XX未答辩。
融汇丰达公司就反诉辩称：我公司与郭XX之间不存在恶意串通。陈XX与郭XX之间的债权债务关系，与本案无关。
郭XX述称：陈XX向高XX借款，用于购买月坛大厦的房屋，并将诉争房屋出售给融汇丰达公司，所得款用于偿还高XX的借款。签约时的房屋价格与现在价格不一致，陈XX对购房款价格表示同意。进行公证时，陈XX是完全民事行为能力人。
高XX述称：我经郭XX介绍，于2008年至2009年期间向陈XX出借300万元。后陈XX没有向我还款。2013年底，我将该债权总计近400万元转给郭XX。
经审理查明：诉争房屋的所有权人登记在陈XX名下，房屋建筑面积164.14平方米。陈XX与张XX于2003年1月14日登记结婚，后于2011年9月19日经法院调解离婚。
2010年2月8日，陈XX、张XX至北京市中信公证处签订《委托书》。委托书内容为：“我们夫妻二人是位于北京市朝阳区广渠路XX号房产（房屋所有权证号：X京房权证市私字第**号）的所有权人。因我们工作繁忙，现委托郭XX为我们的代理人，代理我们办理将上述房产的如下手续：一、代为查询该房产的权属状况、抵押状况、查封状态等基本信息；二、办理银行提前还款手续及领取房产证、他项权利证等文件；三、办理解押登记手续；四、签订房屋买卖合同（包括网签合同）；五、办理产权过户登记手续；六、代缴相关税费；七、代收房价款；八、协助买方办理银行贷款；九、办理物业交割手续；十、其他与上述房产出售有关的一切事宜。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，我们均予以承认，并由我们承担一切法律责任。受托人有权转委托。委托期限为自本委托书签署之日起至满两年之日止。”
审理中，陈XX主张其于2010年2月8日向郭XX借款总计232万元，实际到帐金额2157600元，其应郭XX德要求，为郭XX出具上述委托书；后其于2010年3月至2011年4月期间向郭XX、高XX还款总计221.8万元。
郭XX主张其与陈XX、张XX于2010年2月8日签订借款合同，陈XX、张XX向其借款230万元，其通过银行向陈XX转账2157600元，剩余款项通过现金方式给付；陈XX自2010年3月起陆续还款；3、4个月后，高XX代陈XX、张XX还款180万、190万元左右，此时该笔借款偿还完毕；2010年4月，陈XX另行向郭XX借款50万至70万元左右用于偿还诉争房屋拖欠银行的贷款，该借款亦由高XX代为偿还；后陈XX与高XX签订借款合同。
2010年2月8日，郭XX为陈XX出具说明，内容为：“陈XX和郭XX于2010年2月8日所签订的关于北京市朝阳区珠江帝景205号楼2605号房产的买卖合同和公证书，本人特次说明：陈XX女士在两个月之内退还所收房款的情况下，我本人保证不卖该房屋。如果卖了的话我本人承担所有责任。”
2010年7月7日，陈XX（甲方）与高XX（乙方）签订《房屋抵押贷款合同》。双方约定：甲乙双方向房屋登记机构申请抵押权设立登记或抵押权预告登记，经过友好协商，订立本合同；贷款种类为抵押贷款，贷款用途为购房，贷款币种及金额为人民币300万元，债务履行期限为2010年7月7日至2010年8月6日；抵押房屋为诉争房屋，被担保主债权数额为300万元，担保范围为全部；双方共同确认：本合同仅为办理抵押权设立登记或抵押权预告登记之用的主债权及抵押合同，除双方另有约定外，不作他用。后陈XX为高XX办理了诉争房屋抵押权设立登记手续。2013年，陈XX将高XX起诉至本院，要求确认上述合同无效。2013年12月20日，本院作出（2013）朝民初字第13909号民事判决书，判决确认陈XX与高XX于2010年7月7日签订的《房屋抵押贷款合同》无效。现该判决已发生法律效力。
2011年6月16日，陈XX、张XX至北京市中信公证处做出《声明书》，内容为：声明人于2010年2月8日在北京市中信公证处办理了（2010）京中信内民证字02301号委托书公证，现我们自愿声明如下：我们终止我们所办理的上述委托。审理中，陈XX主张其已将解除委托一事告知郭XX。郭XX对此不予认可。
2011年10月31日，郭XX代陈XX、张XX（出卖人）与融汇丰达公司（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定：出卖人出售诉争房屋，房屋建筑面积164.14平方米；该房屋已设定抵押，抵押权人为高XX，出卖人应于2011年11月15日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为460万元；签订合同5日内，买受人向出卖人支付定金90万元；合同签订5日内，买受人应将房屋首付款210万元直接支付给出卖人指定帐户；过户当日，买受人应将房屋尾款160万元直接支付给出卖人指定的帐户；出卖人应当在30日内将房屋交付给买受人；本合同签订之日起20日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。审理中，融汇丰达公司主张其公司老板与郭XX通过他人介绍相识，购房前其公司未看房；郭XX主张其与融汇丰达公司于2007年相识。陈XX主张其对出售房屋一事不知情；郭XX主张其已将售房一事告知陈XX，并与陈XX协商交易价款。
2011年11月4日，郭XX在内容为“今收到北京融汇丰达投资管理顾问有限公司付来购买陈XX位于北京市朝阳区广渠路28号珠江帝景小区205号楼2605号房屋的购买定金90万元，首付款210万元，共计300万元，大写叁佰万元整”的收条内签字。审理中，融汇丰达公司主张其经郭XX指定，将100万元通过银行汇款至王涛的银行账户内；另200万元通过现金方式支付。郭XX主张其未将该款项交陈XX、张XX，其欲将该款项给付高XX，但因办理房屋买卖合同网签时，得知张XX对诉争房屋申请了异议登记，无法办理网签，也无法撤销抵押权登记，故其未将售房款给付高XX。
另查，2012年7月30日，中国法医学会司法鉴定中心做出中法医司法鉴定中心（2012）精鉴字第155号司法鉴定意见书，鉴定意见为：陈XX患有精神病性症状的抑郁症，2006年至今具有限制民事行为能力。2012年9月7月，本院作出（2012）朝民特字第09601号民事判决，宣告陈XX为限制民事行为能力人。
审理中，经融汇丰达公司申请，本院作出（2014）朝民初字第00964号民事判决书，裁定查封诉争房屋。
以上事实，有相关书证、双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：本案中，陈XX、张XX虽向郭XX出具委托书，委托郭XX代为签订房屋买卖合同并办理与出售房屋有关的一切事宜，但在郭XX代为签订房屋买卖合同前，郭XX无证据证实其已向陈XX、张XX征询出售价格并告知陈XX、张XX代为售房一事，且郭XX未将售房所得交陈XX、张XX，郭XX的行为违反了受托人依委托人的指示处理委托事务的基本义务；而融汇丰达公司作为购房人，在购房前未进入诉争房屋看房并以现金方式支付大额购房款，均不符合通常交易习惯，再结合融汇丰达公司的购房价格偏低、融汇丰达公司与郭XX早已相识之情节，本院认为融汇丰达公司与郭XX存在恶意串通情形，损害了陈XX、张进平的利益，故郭XX代陈XX、张进平与融汇丰达公司签订的房屋买卖合同无效。对融汇丰达公司的诉讼请求，本院不予支持。张XX经本院传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人郭XX代理被告（反诉原告）陈XX、被告张XX与原告（反诉被告）北京融汇丰达投资管理顾问有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
二、驳回原告（反诉被告）北京融汇丰达投资管理顾问有限公司的诉讼请求。
案件受理费70元，由原告（反诉被告）北京融汇丰达投资管理顾问有限公司负担（已交纳）。
反诉案件受理费35元，由原告（反诉被告）北京融汇丰达投资管理顾问有限公司负担（被告（反诉原告）陈XX已交纳，原告（反诉被告）北京融汇丰达投资管理顾问有限公司于本判决生效后7日内给付被告（反诉原告）陈XX）。
公告费520元，由被告张XX负担（原告（反诉被告）北京融汇丰达投资管理顾问有限公司已交纳，被告张XX于本判决生效后7日内给付原告（反诉被告）北京融汇丰达投资管理顾问有限公司负担）。
保全费5000元，由原告（反诉被告）北京融汇丰达投资管理顾问有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第三中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。
审 判 长 童雪霏
人民陪审员 谢秋明
人民陪审员 邱 凡
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 余 洋