广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初8931号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司,住所地：广州市番禺区南村镇。负责人：谭志平，职务：总经理。委托诉讼代理人：潘慕婷，系雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司职员。委托诉讼代理人：徐春霞，系雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司职员。被告：陈培琼，女，1965年5月27日出生，汉族，住所：广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘识文，系广东华盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王美玉，系广东华盈律师事务所律师。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（以下简称“雅生活番禺分公司”）诉被告陈培琼物业服务合同纠纷一案，本院2017年10月27日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘慕婷，被告的委托诉讼代理人王美玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活番禺分公司向本院提出诉讼请求：1、被告按每月3元/平方米的标准向原告支付自2013年4月起至2015年2月的物业管理费10695元；2、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金（暂计至起诉之日，滞纳金约为4203.8元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区滟澜街38号502房单元（下称“该物业”）的业主，该物业的合同约定建筑面积为154.9985平方米，依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.1.2条的约定，该小区洋房住宅的物业管理费为每月3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币465元。自2013年4月起至2015年2月止，被告无故拖欠原告物业管理费23个?月，共计人民币10695元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.3.2条的约定，被告每月5日前缴纳当月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每天按欠交总额的千分之一向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金约为4203.8元。综上所述，被告的行为己构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，特提起本案诉讼。被告陈培琼辩称：1、被告不存在物业管理费欠付的情形；2、原告提起本案诉讼已超过法定诉讼时效期间，应依法驳回其诉讼请求。原告雅生活番禺分公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、房地产产权情况表原件，证明被告为本案房屋产权人；2、收楼通知书原件，证明被告需交管理费的起计日期；3、前期物业服务协议复印件，证明原、被告存在物业管理服务关系及管理费标准；4、收费通知书原件，证明被告欠费金额；5、催款函、律师函及快递底单原件，证明原告书面催缴记录。被告陈培琼对原告雅生活番禺分公司提供的证据发表质证：1、证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；2、证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，无法证明真实收楼的时间；3、证据3没有原件，无法确认；4、证据4约定的违约金过高；5、证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，被告不存在欠费的行为，而且无法证明EMS已投递，该证明没有显示邮寄的文件内容，物流查询打印件的真实性存疑，上面显示没有妥投（即没有送达）。被告陈培琼向本院提交了以下证据：1、《业主收楼汇签表》原件；2、《业主收楼签收表》原件、《报警回执》复印件、《情况说明函》复印件（原件发给原告）、《收楼工程问题记录表》原件；证据1-2证明被告于2012年12月30日第一次前往原告处办理收楼手续，但因房屋存在诸多问题，而开发商一再拖延整改，期间甚至发生人为破坏事件，致使被告迟迟无法收楼；3、《业主文件/钥匙签收表》原件，证明被告实际收楼时间是2014年12月14日；4、2014年12月至2015年2月、3月、4月的物业管理费发票原件，证明2014年12月被告收楼后，一直按期缴费，原告要求被告缴纳2014年12月至2015年2月管理费错误；5、第一次起诉时的《民事起诉状》原件；6、第一次起诉时《传票》原件、《民事裁定书》原件；证明5-6证明原告就同一事实起诉后撤诉，再次起诉时，已经超过法律规定的诉讼时效。原告雅生活番禺分公司对被告陈培琼提供的证据发表质证意见：证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；2、证据2的报警回执不确定，情况说明针对开发商，与原告无关，收楼工程问题记录表，房地产开发商约定是一次性维修，记录表所显示的属于返修范围；3、证据3、4、5、6没有异议。本院综合分析原、被告提供的证据以及庭审中的陈述，认定以下事实：一、雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司于2017年9月20日变更名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（即本案原告）。二、被告陈培琼是番禺区南村镇兴南大道滟澜街38号502房（即案涉房屋）的产权人（产权证号02××52），案涉房屋建筑面积154.9985平方米。三、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司向被告陈培琼发出《广州雅居乐北苑收楼通知书》，通知被告陈培琼于2012年12月31日至2013年1月15日期间到物业管理公司办理收楼手续，物业服务费自收楼次日起计收。四、2012年12月30日，被告陈培琼前往物业管理公司收楼，被告陈培琼认为案涉房屋存在多处严重的质量问题而拒绝收楼并要求整改。五、2014年12月14日，被告陈培琼办理了收楼手续，签署了《业主文件/钥匙签收表》，收取了住宅大门钥匙、室内房门钥匙、信箱门钥匙等等。同日，被告陈培琼作为“甲方”与原告雅生活番禺分公司作为“乙方”签订《前期物业服务协议》，该协议约定：广州雅居乐北苑小区发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司与雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司签订《物业管理委托合同》，物业坐落于广州雅居乐北苑滟澜街38号502房（即案涉房屋），乙方向甲方提供物业管理服务、收取物业服务费，收取标准以电梯多层和高层洋房每平方米3元/月按案涉房屋建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付，物业服务费收取起始日期为发展商发出的《收楼通知书》中约定的交接时间之日起计收，甲方须于每月5日前缴交当月物业服务费，乙方每月6日起征收滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付滞纳金，……等等。按《前期物业服务协议》的约定，被告陈培琼每月应缴纳的物业管理费为465元。六、被告陈培琼于2014年12月14日缴纳了管理费1446元，2015年3月1日缴纳了管理费930元，2015年6月14日缴纳了管理费1860元。原告雅生活番禺分公司分别出具相应金额的发票，其中2014年12月14日出具的《发票联》备注了“预收三个月管理费”字样。原告雅生活番禺分公司认为被告陈培琼20**年12月14日缴交的1446元为2013年1月到2013年4月15日的物业管理费。七、2015年6月29日，原告曾提起诉讼要求被告支付2013年4月至2015年2月的管理费及滞纳金，被告收到起诉状后，原告于2015年11月5日撤回起诉。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，双方对被告于2014年12月14日缴交1446元物业管理费（该金额超过案涉房屋的三个月物业管理费）的所属月份存在争议，原告当天出具的该物业管理费发票联备注了“预收三个月管理费”，明显该管理费是预收性质，即应理解为2014年12月至2015年2月管理费，故对原告的意见不予采信。案涉房屋的发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司通知被告于2012年12月31日至2013年1月15日期间收楼，被告认为案涉房屋存在多处严重质量问题而未收楼，而案涉房屋交付问题是发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司与被告之间的房屋买卖合同关系调处范围，本案不宜作审查；因原告未能提供案涉房屋于2014年12月14日前已交付使用（收楼）的证据，应承担举证不能的法律后果，故原告请求被告支付2014年11月之前的物业管理费，理据不足，本院不予支持。原告曾于2015年6月29日起诉要求被告支付2013年4月至2015年2月的管理费及滞纳金，被告收到起诉状后，原告于2015年11月5日撤回起诉，原告又于2017年10月27日再提起诉讼。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定诉讼时效期间为三年，故原告提起本案诉讼未超过诉讼时效，被告的抗辩理由没有法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条的规定，判决如下：驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的全部诉讼请求。本案受理费25元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司负担。本判决为终审判决。审判员  吕荐宗二〇一七年十二月二十八日书记员  李楚瑶