苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴木民初字第618号
原告（反诉被告）苏州市新宇园林工程有限公司，住所地苏州市吴中区木渎金桥开发北区南。
法定代表人许阿六，该公司总经理。
委托代理人李纯、李慧卉，江苏久顺律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州市吴中区木渎东林快餐配送部，住所地苏州市吴中区木渎镇金桥开发区新宇工业园1号（北区）。
经营者龚亦瑾。
委托代理人赵文龙、朱静华，江苏名威名律师事务所律师。
原告苏州市新宇园林工程有限公司（以下简称新宇园林公司）与被告苏州市吴中区木渎东林快餐配送部（以下简称东林快餐配送部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理。依法由代理审判员王凡适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行审理。审理中，被告东林快餐配送部在答辩期限内向本院提出反诉，经审查符合受理条件，本院将反诉与本诉合并审理。原告新宇园林公司之委托代理人李慧卉，被告东林快餐配送部之经营者龚亦瑾及委托代理人赵文龙、朱静华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新宇园林公司诉称，2006年12月20日，其与被告东林快餐配送部签订《租房协议》，对房屋租赁期限、租金等作了明确约定。租赁期限届满后，双方并未签订书面租赁合同，被告继续使用该租赁房屋并缴纳房租、水电费等。2015年2月，其书面通知被告解除房屋租赁合同，并给予三个月的免租期及搬迁时间。2015年6月3日，其再次告示被告，要求被告将承租房屋内所有物品搬空并迁出，但截至目前为止，被告仍未将涉案房屋返还原告，故诉至法院要求判令：1、被告立即迁出承租原告的位于苏州市吴中区木渎金桥开发区新宇工业园1号厂房；2、被告支付原告自2015年6月8日起至被告实际迁出房屋时止、按每月12960元为标准计算的房屋使用费。
被告东林快餐配送部辩称，涉案房屋涉及拆迁，原告根据拆迁政策取得了相应拆迁补偿，但原告所得补偿款中，部分系应由其取得，如原告将上述补偿款支付其，其愿意自涉案房屋搬出并返还原告。关于房屋使用费，因原告对涉案房屋采取停水停电措施，其无法正常使用，故不应支付原告房屋使用费。综上，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。同时，其反诉称，其自2007年1月1日起租赁原告位于苏州市吴中区木渎金桥开发区新宇工业园1号（北区）的厂房，最后一份书面租赁合同约定的租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日。合同到期后，其继续承租上述房屋并支付原告2015年前两个月的租金，其与原告形成不定期租赁合同关系，但原告在合同关系存续期间发出通知要求其自动迁出，其认为原告不经提前通知擅自解约的行为致使其遭受巨大损失。另，涉案房屋现已涉及拆迁，相关停产停业补助费等拆迁补偿款理应由其享有，但原告至今未支付其，故要求原告支付其设备搬迁费4600元、停产停业损失283200元（被告租赁有产权房屋面积880平方米，根据拆迁协议按照300元/平方米计算；被告租赁无产权房屋面积128平方米，根据拆迁协议按照150元/平方米计算）、装修附着物费262316.04元、设备回购费36340元、搭建面积费137400元，合计人民币723856.04元。
针对被告东林快餐配送部的反诉，原告新宇园林公司辩称，其与被告之间的房屋租赁合同期限早已届满。且其已于2015年2月7日通知解除了与被告的房屋租赁关系，并给予了被告三个月的免租期和搬迁时间，双方租赁关系已经终止。被告无权要求其支付拆迁补偿款，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，原、被告曾就房屋租赁事宜签订租房协议1份，约定原告将其所有的位于苏州市吴中区木渎镇金枫路金桥开发区新宇工业园1号厂房中建筑面积880平方米房屋出租给被告。租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。租金按照年租金155520元计算。被告若提前终止协议，需提前三个月通知原告，如被告未能提前通知的，则被告应向原告支付年租金30%的违约金。租赁期满后，双方未再续签租赁合同，被告继续使用房屋，并向原告交纳租金、水电费。庭审中，原告称其于2015年2月向被告发送通知，因其所有的厂房已被政府回购，现通知各租户于2015年3月1日至2015年5月10日期间搬离租赁房屋，并从本月起免收租金，迁移期满后，将停止供水、供电。2015年6月3日，原告再次发出告示，称因各租户的租赁期已过，现再次通知各租赁户于6月7日前将租赁场内的所有物品搬空，否则视为放弃物品所有权，被告经营者在该告示上签字。被告经营者称，其当时在家里休养未收到2015年2月份的通知，但2015年2月中旬时，东林快餐配送部的经理告知其，称原告要让被告搬迁，其确实在2015年6月3日的告示上签字，但当时其未看清楚告示的内容。庭审中，原告确认自2015年3月1日至2015年6月7日期间为免租期。
另查明，2014年10月20日，苏州市吴中区灵天建设投资发展有限公司（甲方，以下简称灵天公司）与原告（乙方）签订《土地使用权、房产（含地面建筑物）、设备收购协议》。协议内容为：甲方收购乙方位于苏州市吴中区木渎镇金桥开发北区南9330平方米的土地及房屋建筑。拆迁补偿款包括以下项目：第一、房屋产权证建筑面积为6778.48平方米，评估价格为1052.07万元；无房屋产权证建筑面积为1949.25平方米，评估价格为209.31万元；地面附着物及装修评估价格为163.10万元，以上共计1424.49万元。第二、土地使用权补偿按照336元/平方米计算为313.49万元。第三、设备、设施收购及搬迁补偿按照苏东正咨报字（2013）第36号评估报告，补偿总额为85.88万元（其中由甲方收购的设备、设施、绿化的补偿价格为74.59万元，设备搬迁费为11.29万元）。第四、因收购乙方土地使用权、房产（含地面建筑物）、设备产生的停产停业营业损失按照有证面积300元/平方米、无证面积150元/平方米计算共计232.59万元（6778.48平方米×300元/平方米＋1949.25平方米×150元/平方米）。第五、自来水开户费9.5万元。第六、其他373万元。以上六项补偿项目合计2438.95万元。
以上事实，由原告提供的租房协议、通知、告示、收购协议、房产价格初评材料，被告提供的租赁协议、水电费收据等证据及当事人陈述等在卷予以证实。
本院认为，原、被告签订房屋租赁协议，由被告承租原告所有的面积880平方米的房屋。租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，被告继续使用房屋，并向原告支付租金和水电费，故双方形成不定期租赁关系，原告有权随时解除租赁合同，但应给予被告合理期间。2015年2月，原告通知被告，因其所有的厂房已被收购，请被告于2015年3月1日至2015年5月10日期间搬离租赁房屋，并免收搬迁期间的租金。2015年6月3日，原告再次通知被告应在2015年6月7日前搬离租赁房屋。庭审中原告确认自2015年3月1日至2015年6月7日期间为免租期。原告上述行为具有明确的解除双方租赁关系的意思表示。因原告已经给予了被告合理的期间，并自愿免除了被告自2015年3月1日至2015年6月7日期间的租金，故双方之间的租赁关系现已终止。原告要求被告迁出承租房屋并向其支付自2015年6月8日起至被告实际迁出之日止，按照月租金12960元（155520元∕12月）标准计算的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。关于被告的反诉请求，本院认为，现原、被告之间的租赁关系已经终止，被告要求原告支付停产停业损失、搬迁费、设备回购费、装修附着物费、搭建面积费，无合同和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告苏州市吴中区木渎东林快餐配送部于本判决生效之日起七日内将位于苏州市吴中区木渎金桥开发区新宇工业园1号厂房腾空、迁出并返还原告苏州市新宇园林工程有限公司。
二、被告苏州市吴中区木渎东林快餐配送部于本判决生效之日起七日内支付原告苏州市新宇园林工程有限公司自2015年6月8日起至实际返还之日止、按月租金人民币12960元为标准计算的房屋使用费。
三、驳回被告苏州市吴中区木渎东林快餐配送部的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费448元、反诉案件受理费5520元，合计人民币5968元，由被告苏州市东林快餐配送部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 王长栋
代理审判员 王 凡
人民陪审员 柳 峰
二〇一六年二月十五日
书 记 员 张 琳