重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初6027号
原告潘富碧，女，汉族，1955年8月28日生，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人叶大梧，男，汉族，1951年12月2日生，住重庆市沙坪坝区。系原告丈夫。
委托代理人江前娅，重庆圣世律师事务所律师。
被告银泽龙，女，汉族，1962年12月1日生，住重庆市沙坪坝区。
原告潘富碧与被告银泽龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院代理审判员杨崛实行独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘富碧的委托代理人叶大梧、江前娅，被告银泽龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘富碧诉称，原、被告于2015年11月23日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市九龙坡XX运动街36号房屋租赁给被告，租赁期限从2015年12月28日至2016年12月27日，租金按3500元/月计算，租赁保证金21000元，租金按年支付，双方在签订合同时一次性支付一年租金和租赁保证金，同时约定了逾期支付租金和租赁保证金的违约金，逾期支付房屋的房屋占用费及违约金、合同解除等相关事项。合同签订后，原告于2015年11月23日将符合要求的房屋交付被告经营使用，但被告未按合同约定支付房屋租金及租赁保证金，现原告诉至本院，请求判令：一、解除原告与被告于2015年11月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告立即将九龙坡区XX运动街36号与38号房屋之间的水泥承重墙恢复原状、拆除房屋搭建设施并将房屋及房屋门前市政道路统一规划区域腾空交付给原告；三、被告支付原告租赁租赁保证金和租金56000元（暂计至2016年12月27日，实计至租赁合同判决解除日）；四、被告支付逾期支付租赁保证金和租金的违约金（自2015年11月23日起至付清之日止，每逾期一天按应付金额的5%计算）暂计500元；五、被告支付逾期腾房的房屋占有使用费（自租赁合同判决解除日起至被告腾空交付房屋及房屋门前市政道路统一规划区域日止，参照租金标准计算）暂计3500元；六、被告支付逾期腾房的违约金（自租赁合同判决解除日起至付清之日止，按日以月租金的5%标准计算）暂计500元；七、被告结清水、电、气、物管和占道经营费等基于使用产生的一切费用；八、原告不返还被告租赁保证金21000元；九、被告支付诉讼费、律师费、财产保全费等因诉讼产生的一切费用。
被告银泽龙辩称，双方签订租赁合同属实，其在租赁合同签订后支付了两个月房租，但此后未继续缴纳租金的原因为原告一直没有开具发票。其未支付21000元保证金属实，但其在租赁房屋所投入的房屋装修资金100万元足以起到保证金的作用，且其不同意解除合同。
经审理查明，原告系位于重庆市××运动街××号房屋的所有权人，2015年11月23日，原告作为甲方（出租方），与作为乙方（承租方）的被告签订《房屋租赁合同》，约定将前述房屋出租给乙方经营餐饮使用，租赁期限自2015年12月28日至2016年12月27日，租金为3500元/月，租金支付方式为每年支付，在双方签订租赁合同时由乙方一次性支付甲方，租赁保证金为半年租金21000元，在双方签订合同时由乙方一次性支付甲方。此外，合同还对双方的权利义务，合同的变更、终止以及违约责任等进行了约定，其中在双方的权利义务中约定了未经甲方书面同意，乙方不得改变该房屋结构及租赁用途，否则甲方有权解除本合同，在违约责任中约定了乙方不按时支付租金、租赁保证金或按照甲方通知补足租赁保证金的，除补足应缴租金或租赁保证金外，每逾期一天按应付金额的5%支付违约金给甲方，逾期30日仍未足额缴纳租金或租赁保证金的，甲方有权解除合同，提前收回房屋，并不退还租金及租赁保证金。对争议解决的方式约定为由房屋所在地人民法院诉讼解决，诉讼所产生的一切费用包括并不限于诉讼费、律师费、误工费、差旅等由违约一方承担。
原、被告双方签订租赁合同后，原告依约向被告交付了房屋，但被告未按合同约定一次性给付一年的房屋租金以及房屋租赁保证金21000元。被告于2016年2月1日向原告出具《说明及保证》，其内容为：“兹因为特殊原因（企业应收结款未到位）导致原本应付叶风鸣、潘富碧商铺房租及押金延误，现在此慎重承诺，2016年3月5日前付清应付保证金及房屋租赁金壹拾壹万贰仟元整。”
另查明，被告于2016年1月11日向原告支付了14000元，被告认可其中7000元系支付的本案租金。为处理双方本次纠纷，原告委托了重庆圣世律师事务所律师代为处理，并花费了法律服务费5000元。
本案审理中，原告向本院举示了其与XX路街道XX社区居委会签订的《XX餐饮一条街业主协议》，拟证明其对本案涉案房屋外市政道路区域有使用权和租赁权，其将此区域也一并出租给了被告，被告对此证据无异议。另，经本院针对第二项诉讼请求询问原、被告双方，原告称XX运动街38号房屋系被告租赁的另一个业主的房屋，被告将36号、38号之间的水泥承重墙打通了，被告认可打通了该墙，但称该墙不是承重墙，且装修方案原告知晓，但被告并未向本院举示经原告书面同意的相关证据。经本院询问原告其第七项诉讼请求的相关依据，原告明确没有相关证据证明该项诉讼请求。经本院询问被告双方在合同中对于开具发票问题是否有相关约定，被告表示根据我国税收相关法律法规，原告应当向其开具发票。
上述事实，有房屋租赁合同、说明及保证、委托代理合同、增值税发票以及本院庭审笔录等证据材料在卷为凭，并经当事人陈述予以佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现本案中，原、被告双方于2015年11月23日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，系合法有效的合同，受法律保护，对原、被告双方均有法律拘束力。根据双方合同约定，被告在签订合同时应当一次性按照3500元/月的租金标准支付一年的租金和房屋租赁保证金21000元，若被告未按时支付租金、租赁保证金，逾期30日仍未足额缴纳租金或租赁保证金的，甲方有权解除合同。现双方签订合同后，被告至今仍未足额支付租金，故针对原告要求解除双方租赁合同及租金的诉讼请求，本院依法予以支持，本院自即日起解除原、被告双方于2015年11月23日形成的租赁关系，被告应当向原告支付自2015年12月至2016年11月的租金38500元，由于被告已经向原告支付7000元，故被告还应当向原告支付31500元。
针对原告要求被告立即将九龙坡区XX运动街36号与38号房屋之间的水泥承重墙恢复原状的诉讼请求，本院认为，双方合同中约定了未经甲方书面同意，乙方不得改变该房屋结构及租赁用途，现被告将租赁房屋的墙体打通，但未向本院举示其取得原告书面同意的相关证据，应当承担举证不利的法律后果，本院对于原告的此项诉讼请求予以支持。针对原告要求撤除租赁房屋的搭建设施并将房屋及房屋门前市政道路统一规划区腾空交付给原告的诉讼请求，经本院审查原告所举示的其与XX路街道XX社区居委会签订的《XX餐饮一条街业主协议》，由于原告并未进一步举示相关证据证明XX路街道XX社区居委会对于涉案房屋门前的市政道路有处分的权限，本院对该《XX餐饮一条街业主协议》的效力不予评价，对于原告所主张的与涉案房屋门前市政道路区域相关的诉讼请求依法予以驳回。
针对原告所主张的要求被告支付租赁保证金及判决不予退还保证金的诉讼请求，本院认为，房屋租赁保证金并非定金，亦非违约金，而是一种用于担保房屋租赁合同缔结和履行的非典型担保方式，现原、被告双方的租赁合同已经成立生效并履行一定时间，原告现也通过诉讼方式要求解除双方的租赁合同关系，本院对于原告的该项诉讼请求已予以支持，租赁保证金已经失去其担保功能，并无支付之必要，故本院对于原告要求被告支付租赁保证金的诉讼请求依法不予支持。
针对原告所主张的要求被告支付逾期腾房的房屋占有使用费及违约金的诉讼请求，本院认为，在合同解除至被告实际腾空并返还房屋期间，可以参照双方合同约定的3500元/月的标准计算房屋占有使用费，对于原告所主张的房屋占有使用费的违约金，由于并无相关依据，本院依法不予支持。
针对原告所主张的租金的违约金，原告现根据双方合同约定的“每逾期一天按应付金额的5%支付违约金”，由于该约定的违约金标准过高，被告对此也不予认可，本院酌情将租金的违约金标准调整为自2015年11月23日开始计算，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的四倍计算至被告付清之日止。
针对原告所主张的要求判令被告结清水、电、气、物管和占道经营费等基于使用产生的一切费用的诉讼请求，由于原告并未充分举示相关证据证明前述费用，依法应当承担举证不利的法律后果，本院对原告的此项诉讼请求予以驳回。
针对原告所主张的要求被告支付律师费的诉讼请求，根据双方合同约定，诉讼所产生的律师费应由违约一方承担，现因被告的违约行为导致原告委托律师产生法律服务费5000元，此费用应当由被告予以承担。
对于被告所提出的因原告未向其开具发票而拒绝缴纳租金的抗辩意见，本院认为，原、被告双方在合同中并未对开具发票的事宜进行约定，而开具发票系税务行政管理事务，不属于合同法规定的履行合同义务人的法定抗辩情形，故本院对于被告的此项抗辩意见不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告潘富碧与被告银泽龙于2015年11月23日签订的《房屋租赁合同》自即日起解除；
二、被告银泽龙于本判决生效之日起十日内将位于重庆市九龙坡区XX运动街36号房屋内与位于重庆市九龙坡区XX运动街38号房屋内之间的墙体恢复原状；
三、被告银泽龙于本判决生效之日起十日内腾空并向原告潘富碧返还位于重庆市九龙坡区XX运动街36号房屋（自2016年12月1日起至被告银泽龙实际返还房屋之日的房屋占有使用费按照3500元/月的标准计算，由被告银泽龙承担）；
四、被告银泽龙于本判决生效之日起十日内向原告潘富碧给付房屋租金31500元及违约金（违约金的金额以31500元为基数，自2015年11月23日起，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的四倍计算至被告银泽龙付清之日止，利随本清）；
五、被告银泽龙于本判决生效之日起十日内向原告潘富碧给付律师费5000元；
六、驳回原告潘富碧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费656元，由被告银泽龙承担（由于此款原告已经预交，被告应当承担的部分应于自本判决书生效之日起十日内直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 杨崛
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 程春