海南省三亚市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2016）琼02民终1286号	上诉人（原审被告)：韩敬畴。	上诉人（原审被告）：郭泽玲。	上诉人（原审被告）：郭泽壮。	以上上诉人共同委托诉讼代理人：许仁春。	被上诉人（原审原告）：三亚南新贸易有限公司。	法定代表人肖才福。	委托诉讼代理人：胡杨。	上诉人韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮因与被上诉人三亚南新贸易有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初3887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮及其委托诉讼代理人许仁春，被上诉人南新公司的委托诉讼代理人胡杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	上诉人韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回南新公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、关于本案租赁合同是否具备解除条件。南新公司的原法定代表人钟昌荣出具了三份证明（韩敬畴等人提交两份，南新公司提交一份），一审判决一方面以钟昌荣没有出庭作证，其证言不能作为证据采用，另一方面又以钟昌荣在多年以后出具的证明证词随意性较大，不能作为合同条款为由认定租赁合同不存在解除条件。三上诉人向一审法院提交了调查证人证言的申请，一审法院也未进行调查。三上诉人在涉案土地上居住生活长达二十余年，如果政府需要征用该块土地，在双方协商一致的情况下，三上诉人同意搬迁，但南新公司不与上诉人协商，就要求解除合同，不利于纠纷的解决。一审判决认为“南新公司是三亚市国资委成立的公司，该公司开发涉案土地属市政府征用性质”，认定错误。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。南新公司进行商业开发明显不符合公共利益。二、一审判决适用法律错误。本案不应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条，而应适用第九十三条第二款的规定，驳回南新公司的诉讼请求。综上，请求二审法院判如所请。	被上诉人南新公司辩称，一、关于钟昌荣的证词问题。之前2013年其本人出具的给韩敬畴等人的证词和其出具给南新公司的证词内容是矛盾的。二审时，钟昌荣2016年又给韩敬畴等人和南新公司出具了证词，证词也是相矛盾的。钟昌荣的行为表明其证词的随意性极大，其出具给南新公司的证词是最后一份，出具的证词上“声明原三张证明作废”，已经否定其之前的证词内容。韩敬畴等人举证的钟昌荣的证词不能作为证据采用，韩敬畴等人应承担举证不能的不利后果。关于开发问题。南新公司是国资委管理下的国有企业，是涉案土地唯一合法权利人，有完全的物权，不存在所谓征用问题。二、一审法院适用法律正确。双方之间的土地租赁合同是不定期租赁合同，1996年之后双方没有采用书面形式，根据合同法第二百一十五条、二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，南新公司要求解除合同合法有据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。	南新公司向一审法院起诉请求：1、解除南新公司与韩敬畴签订的土地租赁合同；2、韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮清除地上附着物并返还租赁土地；3、韩敬畴向南新公司补交土地租金8800元（自2012年1月1日起至土地租赁合同解除之日止，暂计算至起诉之日）。	一审法院认定的事实：1987年至1996年，南新公司的前身与韩敬畴签订书面《土地租赁合同》，约定由韩敬畴租赁南新公司土地用于椰子和饮料加工，租金为400元/季度，租赁土地面积双方未约定。1996年后，双方未再订立书面土地租赁合同，而是口头协议由韩敬畴继续租赁涉案土地。涉案土地由韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮共同使用，土地上有瓦房、厕所、帐篷、水井、围墙及椰子树等地上附着物。韩敬畴已交清2012年12月30日之前的土地租金。在重审过程中，南新公司于2016年6月1日增加请求韩敬畴补交土地租金诉求。在原一审诉讼过程中，依南新公司的申请，本院委托三亚合利测绘服务有限公司对涉案土地的四至进行勘查测量。2015年11月28日，三亚合利测绘服务有限公司作出三测鉴20151128号《司法技术鉴定报告》，结论为韩敬畴租赁土地位于南新公司所有（土地证号为三土房（2014）字第01417号）土地范围内，租赁土地四至界址坐标表为：X1：24077.710Y1：110856.680、X2:24086.691Y2：110887.691、X3：24050.760Y3：110900.359、X4：24040.857Y4：110867.667、X1：24077.710Y1：110856.680。韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮不认可《司法技术鉴定报告》的测量面积、四至界址坐标。	另查，南新公司由三亚市红星商店历经三亚市商业贸易总公司南新贸易公司、三亚南新贸易公司变更而来。2013年3月7日，三亚市国资委决定成立南新公司。2014年1月8日，经三亚市国资委研究同意在南新公司原资产（房屋土地证号：荔枝沟国用[1992]字第003号）和员工不变的情况下，成立国有独资公司南新公司，将三亚南新贸易公司的一切财产、债权、债务由新成立的南新公司（即原告）承继。2014年1月21日，三亚市政府为南新公司核发了《土地房屋权证》（土地房屋权证号：三土房（2014）字第01417号），该证由荔枝沟国用（1992）字第003号变更而来，将涉案土地登记在南新公司名下。对于南新公司为涉案土地使用权人的事实，庭审中韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮表示认可。	韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮在原一审诉讼过程中提供南新公司之前单位经理钟昌荣于2013年5月10日同一日出具的两份《证明》，该两份《证明》中一份有：“将土地租给韩敬畴使用直到政府征用为止”的证词，另一份则没有该内容。韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮以该两份《证明》主张，现该土地没有被政府征用，解除土地租赁合同条件未成就；南新公司在原一审诉讼过程中也提供一份南新公司之前单位经理钟昌荣于2013年9月23日出具的一份《证明》，该《证明》有：“如果公司需要开发，韩敬畴就按合同规定搬出，一切费用与公司无关”的证词。南新公司以该证明主张土地租赁合同到公司开发为止。出具上述《证明》的证明人钟昌荣并没有出庭作证。	以上事实，有国有土地使用证、关于成立三亚南新贸易有限公司的决定、关于原三亚市南新贸易公司土地房屋权证变更申请的函、土地房屋权证及当事人陈述等证据佐证。	一审法院认为，南新公司的前身与韩敬畴签订的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规禁止性规定，属有效合同。现南新公司是该合同相对人，享有该合同的权利义务。	南新公司之前单位经理钟昌荣于2013年5月10日向韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮出具两份《证明》与于2013年9月23日向南新公司出具一份《证明》，在土地租赁期限上的证词相矛盾，且钟昌荣没有出庭作证，钟昌荣出具的《证明》，不能作为证据采用，不予采信；涉案土地为国有土地，南新公司与韩敬畴在1996年之后就土地租赁没有签订书面合同，钟昌荣在多年以后出具《证明》的证词随意性较大，《证明》中的证词不能作为合同条款加以认定；南新公司是三亚市国资委成立的公司，该公司开发涉案土地属市政府征用性质。韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮以钟昌荣出具记载有“将土地租给韩敬畴使用直到政府征用为止”的《证明》，主张土地租赁合同期限至政府征收为止的理由不成立；主张土地租赁合同不具备解除条件的理由不成立。租赁合同的期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依法律规定仍不能确定的，视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现南新公司以其要开发利用涉案土地为由，请求解除与韩敬畴签订的土地租赁合同的诉求，应予支持。土地租赁合同解除，韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮继续占有使用涉案租赁土地于法无据，南新公司请求韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮清除地上附着物并返还租赁土地的诉求，理由成立，予以支持。韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮不认可《司法技术鉴定报告》测量其使用土地的面积和四至界址坐标，但并未举证证明，应承担举证不能的法律后果。《司法技术鉴定报告》系依法律程序委托测绘机构作出的司法鉴定报告，真实合法有效，予以采信。韩敬畴已交清2012年12月30日之前的土地租金。南新公司于2016年6月1日增加请求韩敬畴补交土地租金诉求，其诉求2014年6月1日之前的土地租金已超过诉讼时效。按租金为400元/季度计算，韩敬畴应交付至2016年6月1日的土地租金3200元。之后至返还土地期间的租金按400元/季度计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、南新贸易有限公司与韩敬畴签订的土地租赁合同于判决生效三十日起解除；二、韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮于判决生效之日起四十日内清除地上附着物并向南新贸易有限公司返还租赁土地（租赁土地的四至界址坐标为：X1：24077.710Y1：110856.680、X2:24086.691Y2：110887.691、X3：24050.760Y3：110900.359、X4：24040.857Y4：110867.667、X1：24077.710Y1：110856.680）。三、韩敬畴于判决生效之日起十日内向南新贸易有限公司支付土地租金3200元及2016年6月1日至返还土地期间的租金（按400元/季度计算）。案件受理费150元(南新公司已预缴)，由韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮负担。	本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、韩敬畴等人提交了一份钟昌荣于2016年7月21日出具的《证明》及照片3张，用以证明钟昌荣系自愿书写该《证明》，证明内容是韩敬畴租用土地到政府征用为止。南新公司对该证据不予认可，并同样提交了一份钟昌荣于2016年9月29日出具的《证明》，记载：“因南新公司与韩敬畴等人打官司，我（钟昌荣）曾经给韩敬畴写过三张证明，后经过认真考虑觉得不妥，现在我郑重声明原三张证明作废”。韩敬畴等人对南新公司提交的该《证明》亦不予认可。本院认为，钟昌荣本人未出庭作证，且其出具给韩敬畴和南新公司的证词内容互相矛盾，其陈述前后不一致，本院对其出具给韩敬畴和南新公司的《证明》均不予采信。韩敬畴未按法律规定提供书面租赁合同证明其主张，本院对其关于租赁到政府征用为止的主张不予采纳。2、韩敬畴等人提交了一份郭泽玲与钟昌荣的谈话视频资料，用以证明钟昌荣说其自愿书写的三份《证明》可用作证据。南新公司认可视频真实性，但对于钟昌荣作证的内容不予认可。本院认为，如前所述，钟昌荣对韩敬畴与对南新公司所作的陈述前后不一致，本院对该视频资料不予采纳。3、韩敬畴等人提交了一份郭泽玲与南新公司法定代表人肖才福的录音资料，用以证明肖才福不配合拿出南新公司与韩敬畴签订的合同，钟昌荣所出具的《证明》可作为证据。南新公司对该录音资料的证据三性均不予认可。本院认为，该录音不能确认由肖才福本人所作陈述，且内容亦不能证明韩敬畴的主张成立，本院对该录音资料不予采纳。	一审法院查明事实清楚，本院予以确认。	本院认为，本案的争议焦点是：韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮与南新公司的土地租赁合同是否应予解除。	根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。韩敬畴等人与南新公司自1996年之后并未再签订书面租赁合同，双方之间形成不定期租赁关系。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，南新公司诉求解除与韩敬畴的租赁合同具有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决给予韩敬畴一个月的解除合同准备期限，酌情合理，予以维持。韩敬畴等人主张租赁期截止到政府征用为止，但其未根据法律规定提供相应的书面合同予以证明，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，韩敬畴等人应当承担举证不能的不利后果。	综上，韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：	驳回上诉，维持原判。	二审案件受理150元（韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮已预缴），由韩敬畴、郭泽玲、郭泽壮负担。	本判决为终审判决。	审判长王晓艳	审判员梁泽	审判员  李柔翰	3h3tqjnvzzzma96ymo	案件唯一码二○一六年十一月一日	书记员陈颖		附相关法律条文：	《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：	(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;	(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;	(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;	(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。	原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。