南昌市青云谱区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0104民初316号
原告（反诉被告）：魏友玲，女，汉族。
委托代理人：徐德昌，江西镜衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吁小华，男，汉族。
被告（反诉原告）：王定新，男，汉族。
二被告（反诉原告）委托代理人：虞航，江西阳明阳律师事务所律师。
原告魏友玲诉与被告吁小华、王定新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告吁小华、王定新在答辩期内提起反诉，本院一并受理后，将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏友玲的委托代理人徐德昌、被告（反诉原告）吁小华、王定新的委托代理人虞航均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）魏友玲诉称：原、被告双方系租赁关系。2013年3月1日，被告吁小华和王定新两人合伙租下原告位于青云谱区京山北路XX号房屋一楼南起第二、第三间店面及该栋房屋第二、第三层作按摩店使用，并约定每月租金10000元及其他条款。期间被告将一楼南起第二间店面转租给了他人开餐馆使用，后因餐馆要扩大经营，餐馆老板又将原告房屋一楼的南起第一间店面，以每月3300元租下并与原告签订合同，每月租金共计13300元。餐馆开始的房租都是餐馆老板自己交给原告的，后来整个房租每月全由被告吁小华�原告。2014年3月被告又重新把房子分成了两块，并在原告不知晓的情况下转租给了他人，一家开了泡脚屋，另一家开了餐馆，被告还从中赚取房租差价1800元，因为被告给原告的房租费没变，所以待原告得知后也就默认了。2016年2月29日，因泡脚屋合同到期了，而被告与原告之间的合同要2019年才到期，2016年3月2日找到原告，说房子要拆迁了能不能提前终止合同，原告说可以，问怎么终止？被告说终止泡脚屋那部分房屋，餐馆那部分继续租，原告不同意并说泡脚屋的合同到期跟我没关系，原告提议终止全部合同，原告把押金退给被告；或者被告继续履行之前的合同，继续交房租给原告。二被告不同意，并说自己投了20多万元装修（实质一分钱都没有投）要原告给他，原告不同意，之后被告对原告百般辱骂。原告无奈诉至法院，根据《合同法》第九十四条第二款相关规定�在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。故诉至法院，请求判令二被告支付原告2016年3月份房租13300元；判令终止二被告与原告所签订的合同；判令二被告把京山北路39号房屋归还原告，且与有关部门结清该房屋的水、电费；判令二被告赔偿原告精神损失费5000元及经济损失费20000元；本案诉讼费用由二被告共同承担。
被告（反诉原告）吁小华、王定新辩称：依据双方的房屋租赁合同，两被告不存在违约行为，不应承担违约损失。原告的部分诉讼请求缺乏事实和法律依据。
被告（反诉原告）吁小华、王定新反诉称：2012年3月1日，反诉人吁小华、王定新与被反诉人魏友玲就其位于南昌市青云谱区京山北路XX号房屋除一楼两间店面外，全部租赁给反诉人吁小华、王定新使用；租赁期限从2012年3月4日至2019年3月3日止，房租按月支付人民币10000元，除政府拆迁等不可抗力原因外，双方不得随意终止合同，并在合同订立当月反诉人按合同约定支付了押金10000元及租金10000元。后因经营原因，反诉人将向被反诉人租赁的一楼南面一间店面转租给了尚根华，并将其他从被反诉人租赁的房屋转租给其他人继续经营。对此被反诉人未提出任何异议，且将反诉人未租赁的一楼一间店面也租给了尚根华并约定租赁期限为五年，每月支付租金3300元，收取房屋租赁押金3300元，除政府拆迁等不可抗力因素外双方不得随意终止合同。后为了方便缴纳房租，尚根华将支付给被反诉人的房租一起交由反诉人一并支付给被反诉人，从2014年至2016年2月被反诉人对该支付方式也未提出任何异议。2015年12月，青云谱区政府决定对京山北路及周边地区房屋拆迁，并下发了房屋征收公告，至2016年2�底，房屋拆迁基本完成，现仅剩反诉人所承租房屋等少数房屋未拆除，考虑承租房屋拆迁已成事实，2月底反诉人即主动与被反诉人协商退租事宜，但被反诉人拒不退还反诉人房屋租赁押金。依据双方订立的房屋租赁合同第一条规定，如遇政府拆迁租赁合同自行终止，押金应当退还。但被反诉人违反合同约定，拒不返还反诉人房屋租赁押金10000元，故提起反诉，要求依法判令被反诉人返还反诉人房屋租赁押金共计人民币10000元；本案全部诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）魏友玲辩称：反诉人随意终止合同，按约定押金不予返还。
经本院审理查明：2012年3月1日，以魏友玲为甲方（出租方）、吁小华、王定新为乙方（承租方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定由甲方将南昌市青云谱区京山北路XX号房屋一栋，共三层，一楼有店面四间�甲方将一楼南面起第二、第三间店面及该栋房屋第二、第三层租给乙方作按摩店使用；租期从2012年3月4日至2019年3月3日止；在征得甲方同意的情况下乙方可以转让他人，但不得随意终止合同，否则乙方付给甲方的押金不予退回，特殊情况下（如遇政府拆迁可自行终止，但乙方装修费由乙方与政府洽谈）除外；该使用面积租金为每月10000元，租房押金10000元，待合同期满后，押金如数退还，如乙方继续承租，同等条件下优先；租金按月支付，签订合同时，乙方应付给甲方租房押金10000元和第一个月的租金10000元，共计20000元，以后乙方付租金时间为每月的最后一天付给甲方下月的租金，不得随意拖欠，否则视为合同终止。合同签订后，吁小华、王定新向魏友玲交纳押金人民币10000元及第一个月的租金人民币10000元。租赁过程中，吁小华、王定新将租赁物转租给他人，魏友玲得知后未提出异议。2015年12月30日，青云谱区人民政府发出青府征字【2015】第（006）号征收决定书，征收范围在南昌轨道三号线（青云谱段）项目红线范围内；签约期限自区政府房屋征收决定公告之日起至2016年3月8日。本案诉争租赁物位于此次征收范围内。2016年2月底，吁小华、王定新未向魏友玲交纳2016年3月份的租金，并搬离租赁物，故引发本案纠纷。
另查明，魏友玲与吁小华、王定新签订的上述租赁合同中约定的位于青云谱区京山北路XX号的房屋系魏友玲所有的，建造在集体土地上的房屋；魏友玲提供的土地使用权证显示该土地位于青云谱镇三店村京山北路XX号；房屋所有权证上显示房屋坐落于青云谱区青云谱镇三店村。2016年3月30日，魏友玲支付了该房屋的电费人民币537元，发票显示抄表时间是2016年3月1日。
上述事实，有集体土地使用权证、房屋产权证、房屋租赁合同、店面转租合同、国网江西省电力公司南昌供电分公司发票、收条、青云谱区人民政府房屋征收公告、青云谱区人民政府征收决定书及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：魏友玲与吁小华、王定新于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方当事人均应按合同约定履行义务。青云谱区政府发布的房屋征收公告及征收决定书载明涉案房屋在征收范围内，签约期限自区政府房屋征收决定公告之日起至2016年3月8日，而本案双方当事人签订的合同约定如遇政府拆迁可自行终止，则魏友玲与吁小华、王定新之间签订的《房屋租赁合同》遇青云谱区政府拆迁自行终止，且吁小华、王定新于2016年2月底已搬出租赁物，故双方签订的租赁合同于2016年3月1日自行终止，吁小华、王定新无需交纳2016年3月的房租，魏友玲要求吁小华、王定新支付2016年3月的房租不符合合同约定，本院不予支持。魏友玲未提供证据证明吁小华、王定新造成了其经济损失，其要求2万元经济损失的主张，于法无据，本院不予支持。至于精神损失费，本案系合同纠纷，而非侵权纠纷，魏友玲主张精神损失费于法无据，本院不予支持。魏友玲与吁小华、王定新之间签订的《房屋租赁合同》自行终止后，魏友玲应按合同约定退回押金人民币10000元给吁小华、王定新，但应扣除魏友玲代为交纳的2016年3月1日前发生的电费537元，即还应退回押金9463元（10000元－537元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、魏友玲与吁小华、王定新于2012年3月1�签订的《房屋租赁合同》于2016年3月1日自行终止。
二、吁小华、王定新于本判决生效之日起七日内将位于南昌市青云谱区青云谱镇三店村京山北路XX号的房屋返还给魏友玲。
三、魏友玲于本判决生效之日起七日内退回吁小华、王定新押金人民币9463元。
四、驳回原告魏友玲的诉讼请求。
五、驳回反诉原告吁小华、王定新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费758元（原告魏友玲已预交），由原告魏友玲自行承担379元，被告吁小华、王定新承担379元；反诉受理费50元（反诉原告吁小华、王定新已预交），由反诉被告魏友玲承担。
如不服本判决，可在判决书送达�日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 郭起莲
人民陪审员 谢 英
人民陪审员 唐艳萍
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 洪 琳