山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第2133号
原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人刘德生，经理。
委托代理人周华，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人于文杰，山东豪才律师事务所律师。
被告于俊，男，1963年4月25日生，汉族，山东国际合作联合有限公司经理，住济南市。
原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司与被告于俊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司代表人刘德生的委托代理人周华、于文杰，被告于俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司（以下简称嘉诚物业济南分公司）诉称：被告于俊系房屋业主。原告受开发商济南伟东置业有限公司的委托，对伟东新都二区进行物业管理，并代交电费及暖气管网维护费，被告的房屋面积为209.34平方米，物业费用收费标准为0.9元∕月•㎡，被告应按照合同约定每月向原告支付物业费126.4元，但被告自2009年4月起开始欠交物业费及其他相关费用，至2012年12月共拖欠原告物业管理费8478元，暖气管网维护费2067.9元、电费13.3元，共计10559.2元。原告多次要求被告支付上述费用，被告均置之不理。因被告逾期支付上述费用，其应按《前期物业服务合同》及相关约定，从逾期之日起按日千分之三的标准向原告�纳违约金。被告的欠费行为给原告造成严重的损失，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费8478元、电费13.3元、暖气管网维护费2067.9元，共计10559.2元；请求法院判令被告向原告支付违约金10559.2元，诉讼费用由被告承担。
被告于俊辩称：我不交物业费用是有原因的。1、我认为原告在进行物业管理和服务上严重不到位，我家暖气管道即使不用也得交纳费用？原告根本没有做过实际调查，因为我家里的暖气管道从未与市政供热连接上过，我家里取暖也不是集中供热，是自行安装的供热设施进行供暖。所以，我从没有交过管网维护费，也不应当交纳这个费用。2、我刚入住时，交纳物业费的标准是每平方米每月1.2元，我已交了半年，后来物业费降到0.9元，我也不清楚，这说明物业公司的收费标准混乱，我要求原告退还给我之前按1.2元的标准交纳过的物业费差额。3、关于二次加压及清洗蓄水池的问题。原告作为物业公司从未在其服务期间对向业主提供日常饮用水的蓄水池进行过清洗和消毒，饮用水被污染，给业主的身体健康会造成极大的伤害，给我的身体带来多处病患，我要求原告给我看病。4、在2012年的6、7月份期间，我的一辆雪铁龙轿车因为地上车位停不下，就放在地下车库的过道上了，我的同学也在我家里做客，走时打电话给我说看见有两个穿着物业工作服的人往我车上泼东西。因为当时外面在下雨，我下去看了一下没有发现什么，到第二天才发现前车盖上被抹了很多的胶。我开始以为能自然消失，就没有报警，可后来才发现根本无法去除，到汽车4S店询问过，说只能重新烤漆。以上说明物业公司在管理方面很粗暴，且小区其他业主的车辆也有受到类似的问题。5、我的一辆摩托车在楼下被盗，价值18800元，虽然不是在指定的地方停车地点被盗的，但指定停车的地方根本放不开车，且晚上有车辆乱停放我也放不进去，这事我也已报警处理了。6、我的房子里的水上不去，到用水高峰时我家里就没有水用，多次找物业公司维修一直没有修好，但是现在服务的德昌物业公司却给我修好了。7、我家楼顶一直漏水，当时是开发商委托物业公司进行维修，但一直没有修好，拖过了保修期，现在原告推脱说换了物业公司，他们不管了。8、我的地下室的门两次被撬开，但因为当时小区好多地下室都被盗了，物业公司害怕业主提意见，就及时修好了。综上，原告的物业服务严重不到位，我不同意交纳物业费用。
经审理查明：2008年3月18日，案外人济南伟东置业有限公司与原告山东嘉诚物业管理有限公司签订《伟东新都二区前期物业管理委托合同》一�，约定伟东置业公司将其开发建设的伟东新都二区住宅小区及其封闭区域委托山东嘉诚物业管理有限公司实行前期物业管理。合同第三条约定：“本合同生效时，本物业的现状是：主体完工，配套工程正在施工，尚未竣工综合验收。”合同第九条约定：“委托管理期限自二○○八年四月一日零时起至本物业管理区域业主委员会成立与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同约定物业费标准为小高层每月每平方米建筑面积1.20元；多层及小高层的一层每月每平方米建筑面积0.80元；商铺每月每平方米建筑面积1元。合同还约定：“如果甲方、业主及使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应交纳金额的3‰按日交纳滞纳金。经乙方（嘉诚物业公司）催收仍不交纳的，乙方有权对其采取停止物业服务等催交�施，或向人民法院提起诉讼。”因小区配套设施尚不完善，开发商济南伟东置业有限公司给予每位小区业主每月应交物业费每平方米每月0.3元的补贴，业主实际应交物业费的标准为0.9元每平方米每月；山东嘉诚物业管理有限公司将该小区交由其济南分公司在此实际经营管理。被告于俊所居住的房屋建筑面积为209.34平方米，被告自2009年4月至2012年12月期间未交纳过物业费。
另查明，原告嘉诚物业济南分公司陈述其所主张被告于俊欠交的物业费8478元是根据被告房屋的建筑面积209.34平方米以及每月每平方米0.9元的收费标准，从2009年4月起至2012年12月31日止，相应的滞纳金是按照日千分之三的标准计算。
2013年1月2日，原告嘉诚物业济南分公司撤出该小区，不再为该小区提供物业服务。2010年8月21日，原告嘉诚物业济南分公司曾向被告于俊邮寄过一份《催费通知单》，但�能有效送交被告于俊本人，被邮局退回。
被告于俊为证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，向本院提交了照片一组，欲证实“伟东新都小区二区物业公司不作为，该照片中显示：饮用水蓄水池不清洗、消毒；家中顶部漏水、造成装修遭到破坏；车辆前盖及前档玻璃上被泼了胶水，无法去除；家中的供热管道无接入市政集中供热的网点，供热表上显示的数字为尚未使用供热的情况；提供摩托车发票，证实该车辆被盗的情况。原告嘉诚物业济南分公司对被告方所提交的上述证据不予认可，称在其服务期间，已委托相关专业公司对小区的饮用水蓄水设备进行过清理，被告方所称的未清理不是事实，照片不能证实是伟东二区蓄水池的客观情况，也不能证明这一情况是由原告的物业服务造成的；被告车辆被破坏无法证实是原告的工作人员所为，与原告无关，被告提供的车辆发票也不能证实就是被盗的车辆，且车辆的被盗与物业公司无关，属于刑事案件，应由公安机关侦破处理。
再查明，庭审中，被告于俊当庭表示同意支付未交纳的电费13.3元，并当庭交付给原告的委托代理人，原告方也表示撤回要求被告支付电费的诉讼请求。原告嘉诚物业济南分公司向法院提交了济南市物价局济价格字（2008）113号、115号文件，欲证实其向被告于俊收取暖气管网维护费是具有相应的文件作为收费依据的，对此，被告于俊不予认可，认为其不具有收费资格，该文件的执行主体应为具有提供集中供热的市政供热单位或企业，且其家中并未实际使用市政集中供热，故不应承担此项费用。济南伟东新都小区二区在2012年以前是由开发商安装的供热设施，委托物业公司代为向小区业主进行供热并收取采暖费用。
以上事实，由前期物业管理委托合同、催交通知单邮寄回执、照片、发票、物价局文件及原、被告当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，山东嘉诚物业管理有限公司与济南伟东置业有限公司签订了《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，并且也由其济南分公司为伟东新都二区实际提供了物业服务，故山东嘉诚物业管理有限公司与与济南伟东置业有限公司签订的《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包�被告在内的小区全体业主均具有约束力。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2008年4月至2012年12月期间，原告为被告所居住的伟东新都二区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费。被告辩称原告所提供的物业服务存在严重瑕疵，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业�正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从被告所提交的证据来看，尚不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵。故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。因原告嘉诚物业济南分公司的物业服务确实存在一定瑕疵，被告于俊并非恶意拖欠物业费，只是其维权的方式欠当，故对原告嘉诚物业济南分公司要求被告方支付相应的违约金（滞纳金）的请求，本院不予支持。对于被告于俊是否应当承担供热管网维护费的问题，本院认为，济南市物价局对收取管网维护费的相关文件，是下达给济南市供热管理办公室及相关直属市政供热企业的，原告嘉诚物业公司济南分公司并非市政供热企业，不具有此项行政收费职能，且其未举证证实此费用实际发生，故对原告嘉诚物业济南分公司要求被告于俊承担暖气管网维护费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告于俊于本判决生效之日起十日内给付原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司2009年4月至2012年12月的物业服务费8478元。
二、驳回原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
案件受理费165元，原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司负担65元，被告于俊负担100元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一三年九月十六日
代理书记员 孙靖