泰安市中级人法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第324号
上诉人（原审被告）刘勇，农民。
委托代理人吴晨，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）朱连臣，农民。
委托代理人鹿林，山东岱青律师事务所律师。
上诉人刘勇因租赁合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2013）宁民初字第2943号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年11月1日原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方保证向乙方出租的房屋拥有所有权和使用权，乙方确保了了解房屋全貌，并以现状为准；出租房屋位于前伏山村中段的沿街营业房一、二楼，大小房间共计二十五间，房屋门窗完好，水电完好正常；租赁期限为四年，自2010年12月1日起至2014年11月30日止；租金为每年33000元，每年支付一次，自合同生效之日起，乙方应当预付下一年的租金；乙方还应当向甲方交纳押金50000元，与第一年租金一并交付，合同到期后，如乙方对房屋无损毁，甲方全额退还乙方押金，如有损毁，按照实际损毁程度或者损毁物品原价予以扣除，不足时，乙方予以补足，该押金无利息；租赁期间，乙方不得将房屋转租给第三方使用，否则，甲方有权单方终止合同，并收回房屋，且可以追究乙方的违约责任；租赁期间，乙方未经甲方同意改变房屋结构及用途，故意或过失造成租用房屋损毁，应当负责恢复原状或赔偿经济损失，乙方如需装修墙、安装窗和防盗门等，需事先征得甲方同意，在合同期满时，一方在房屋内的装修不得损毁；乙方逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应交租金的20%向甲方支付违约金，如乙方拖欠租金20天以上，甲方有权单方终止合同收回房屋，并追究乙方的违约责任；本协议自双方签字之日起生效。原、被告均在上述合同落款处签字并按印。2010年11月1日原告将房屋二十五间（一楼8间门头房及二楼17间房屋）交付给被告使用，2010年11月25日被告向原告支付2011年度的租金33000元，并向原告支付押金2000元；2011年12月1日被告又向原告支付2012年度的租金30000元；2012年12月份被告向原告支付2013年度的租金20000元，2013年5月份被告又向原告支付2013年度的租金3000元。合同履行期间，被告将承租的一楼8间门头房对外转租。经原告催要，被告至今仍欠原告租金10000元。2013年9月22日原告诉至原审法院，请求判令解除与被告签订的房屋租赁合同，被告支付租金10000元并支付违约金，被告返还承租房屋并将房屋恢复原状。原告主张被告改变承租房屋的主体结构，被告有异议，原告未提交证据证明自己的主张。原告主张被告应当恢复承租房屋的原状，未提交证据证明其将房屋交给被告承租时的房屋原状。被告主张付原告押金50000元，原告有异议，被告未提交证据证明自己的主张。被告主张其转租房屋系经原告同意，原告有异议，被告未提交证据证明自己的主张。被告主张原告已收回一楼门头房2间，原告有异议，被告未提交证据证明自己的主张。
原审法院认为，原、被告于2010年11月1日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。依照约定支付租金是承租人的基本义务，也是出租人基本权利和其签订合同的根本目的。根据双方合同约定，2013年度的租金33000元应于2012年11月29日前支付，但2012年12月份被告向原告支付2013年度的租金20000元，2013年5月份被告向原告付2013年度的租金3000元，其余租金10000元至今未付。在合同目的不能实现的情况下，原告有权解除合同，且被告未经原告同意将部分承租房屋对外转租，原告依合同约定亦有权解除合同，原告要求解除合同的诉讼请求应予支持。原、被告之间的租赁合同解除后，被告应当返还原告房屋，原告未提交证据证实将房屋出租给被告时的房屋原状，其要求恢复房屋原状的诉讼请求，依法不予支持。在合同履行过程中，原告接受被告分二次支付的2013年度的租金23000元，应当视为原、被告对2013年度的租金支付方式及时间达成新的协议，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。原告要求被告支付2013年度的租金10000元，符合法律规定，依法予以支持。原、被告之间的租赁合同解除后，原告应当返还被告押金2000元。原告主张被告改变承租房屋的主体结构，被告有异议，原告未提交证据证明自己的主张，原告的主张依法不予支持。被告主张给付原告押金50000元，原告有异议，被告未提交证据证明自己的主张，被告的主张依法不予支持。被告主张其转租房屋系经原告同意，原告有异议，被告未提交证据证明自己的主张，被告的主张依法不予支持。被告主张原告已收回一楼门头房2间，原告有异议，被告未提交证据证明自己的主张，被告的主张依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告朱连臣与被告刘勇于2010年11月1日签订的房屋租赁合同。二、被告刘勇将其承租房屋二十五间返还给原告朱连臣，于本判决生效十五日内履行。三、被告刘勇支付原告朱连臣2013年度的租金10000元，于本判决生效后三日内履行。四、原告朱连臣返还被告刘勇租押金2000元，于本判决生效后三日内履行。五、驳回原告朱连臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告刘勇负担。
上诉人刘勇不服原审判决上诉称，1、被上诉人于2013年11月11日即将房屋租赁给了李腾，此时距离合同到期时间尚有一年，严重有违诚实信用及契约必须履行的基本原则，被上诉人的违约行为，侵害了上诉人的续租权，依法应当承担违约责任；2、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》明确约定了上诉人已经支付被上诉人押金50000元，而非一审判决所判的2000元，上诉人有权要求被上诉人返还此押金。请求：撤销原判，判决驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人朱连臣辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，上诉人在上诉状以及整个二审过程中，对一审认定的其欠付被上诉人2013年租金10000元，以及未经被上诉人同意将部分承租房屋对外转租的事实并未提出异议，对此应视为对以上事实的认可，上诉人的上述行为违反了合同约定，致使被上诉人收取租金的根本目的不能实现，被上诉人有权根据双方房屋租赁合同的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定解除合同，一审判决解除双方于2010年11月1日签订的房屋租赁合同并无不当，判决上诉人返还承租房屋并支付所欠租金10000元符合法律规定。上诉人主张被上诉人于2013年11月11日即将房屋租赁给了李腾，侵害了上诉人的续租权，应承担违约责任。对此本院认为，上诉人主张的被上诉人的违约时间系在被上诉人起诉之后，而上诉人关于被上诉人于2013年11月11日即将房屋租赁给了案外人李腾的主张，仅提供了一份合同和证明的复制件，被上诉人并不认可，且在一审过程中也未对此提起反诉，其在二审中请求被上诉人承担违约责任超出了本案二审的审理范围，本院不予审理，如果上诉人认为被上诉人存在违约行为，可另行向被上诉人主张权利。上诉人还主张，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了上诉人已经支付被上诉人押金50000元，而非一审判决所判的2000元，上诉人有权要求被上诉人返还此押金。而从双方《房屋租赁合同》第四条的内容看，仅是约定了“……乙方还应向甲交纳押金五万元……”，并非上诉人所主张的已经支付了押金50000元，除此之外，上诉人无任何证据证实其已经交纳押金50000元的主张，对其主张，本院不予采信。综上，上诉人的上诉主张证据不足，均不能成立，本院依法不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人刘勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 宋许科
审判员 刘增凯
二〇一四年五月十四日
书记员 高学茹