北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第15974号
上诉人（原审被告）赵利霞，女，1979年2月14日出生。
被上诉人（原审原告）北京华熙房地产经纪有限公司，地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。
法定代表人吴平，董事长。
委托代理人李子光，北京市智远律师事务所律师。
委托代理人吕强，北京市智远律师事务所律师。
上诉人赵利霞因与被上诉人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）居间合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第01412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后，依法组成由法官芦超担任审判长，法官赵瑞罡、周维参加的合议庭，于2013年11月14日公开开庭进行了审理。上诉人赵利霞，被上诉人华熙公司的委托代理人吕强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华熙公司在一审中起诉称：2011年1月8日，华熙公司、赵利霞签订协议，约定由华熙公司为赵利霞提供购房居间服务，并约定了收费标准。后华熙公司依约提供了居间服务，按照赵利霞要求找到房山区×××号，华熙公司业务员领赵利霞看房并确认。后赵利霞为规避交纳服务费，背着华熙公司私自与原房主进行交易、违反约定，要求赵利霞支付服务费2万元并支付违约金47500元。
赵利霞在一审中答辩称：赵利霞认可华熙公司业务员曾带其看房。赵利霞签字的所谓委托协议是华熙公司业务员欺骗其签的，上面的内容系华熙公司所填，赵利霞只是签字，当时业务员称赵利霞的签字仅证明业务员是出来带客户看房不是出来玩，该业务员事后亦承认该说法。华熙公司曾告知赵利霞错误信息即该套房屋已卖，后赵利霞从他处得知房主并未出售，便通过其他中介与房主签订了买卖合同。因赵利霞与该中介还有其他业务，故支付了中介费2000元。赵利霞认为华熙公司存在欺骗行为，其提供的所谓协议涉嫌霸王条款，且华熙公司的起诉已过诉讼时效，不同意华熙公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2011年1月8日，华熙公司、赵利霞签订协议，约定由华熙公司为赵利霞提供购房相关服务，华熙公司促成交易后，赵利霞需向华熙公司支付成交价1.5%服务费（如业主报价为净得，则赵利霞支付成交价的2.5%服务费），并约定自赵利霞看房之日起12个月内，赵利霞及其亲属不得与华熙公司介绍的房主以任何形式进行交易，否则，不论以何种价格、条件、方式或通过何种途径与房主或其关系人成交，赵利霞均须按其应付中介服务费的2倍向华熙公司支付违约赔偿金。该协议同一页下部即为看房确认单，房产地址为房山区×××号。该协议违约条款等大部分内容为华熙公司方提供的打印文稿，仅有区域、姓名、地址、日期等不确定内容为手写部分。华熙公司曾为赵利霞提供了看房服务。后因华熙公司方业务员曾通知赵利霞上述房屋已有买家交纳定金，赵利霞通过他处了解到该房产业主尚未出卖，遂于2011年1月15日通过我爱我家中介与该房业主签订房屋买卖合同，赵利霞自称成交价为192万元。诉讼中房山区×××号原业主出庭证明：该套房屋在华熙公司以外的中介机构等处亦有登记出售信息、因华熙公司几次未促成交易故证人表示不再委托华熙公司出卖房产以后才和赵利霞签订的买卖协议。华熙公司于2012年11月诉至一审法院。诉讼中双方曾进行调解工作，最终未能达成一致意见。
一审法院判决认定：华熙公司作为中介机构有权为防止“跳单”行为的发生而作出相关违约责任的条款，但应在公平合理、兼顾双方权利和义务平衡的前提下进行约定；赵利霞作为购买人有权进行价格比较，选择交易成本较低的中介进行交易。如果赵利霞在违约条款有效地情况下存在恶意规避中介费的“跳单”行为，赵利霞应承担违约责任。本案中，华熙公司提供的委托协议系华熙公司单方提供的格式条款，格式条款中未约定华熙公司违约责任，却存在加重赵利霞责任、排除赵利霞权利条款，故华熙公司未遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，且在其与赵利霞签订协议时亦未采取合理的方式提请赵利霞注意免除或者限制其责任的条款，并对该条款予以说明，故上述委托协议中的关于赵利霞违约责任的格式条款应为无效条款。另综合原房主出庭证明的内容、华熙公司方业务员曾通知赵利霞房屋已有买家交纳定金、赵利霞最终通过其他中介机构达成买卖协议并支付服务费等情节，该院认为华熙公司方业务员在工作中自身存在疏漏，造成赵利霞认为房屋已出卖、进而通过其他中介最终与房主达成交易，故赵利霞的行为不构成恶意“跳单”。综上，华熙公司要求赵利霞支付违约金，该院不予支持。华熙公司虽未促成交易，但已向赵利霞提供了相关服务，故赵利霞应向华熙公司支付必要的合理费用，该院酌定5000元。赵利霞所提时效辩解缺乏依据，对此该院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十七条之规定，判决：一、赵利霞于判决生效后七日内给付北京华熙房地产经纪有限公司五千元。二、驳回北京华熙房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
赵利霞不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实不清。2010年11月1日，华熙公司业务员蒋永华带赵利霞看了加州水郡西区房屋，又于次日带赵利霞看了碧桂园小区房屋，后蒋永华让赵利霞在空白的委托协议上签字，告知赵利霞只写姓名和电话就可以，并说明只是要赵利霞帮忙证明其是带客户出来看房而不是出来玩。2010年11月9日，蒋永华带赵利霞看房山区×××号房屋，当时房屋空着并无人居住，未见到业主。11月10日，蒋永华再次带赵利霞看房山区×××号房屋。之后，当赵利霞决定买时，蒋永华告诉赵利霞该房屋已经卖掉，后赵利霞到加州水郡东区的物业公司了解到该房屋并未出售，且原房业主在物业也登记有出售信息，赵利霞经人介绍与原业主相识，双方共同委托我爱我家房产中介公司进行房屋交易。蒋永华擅自填写协议签订日期及所看房屋信息，而协议真实签订日期是2010年11月2日，所看房屋是碧桂园小区房屋，协议签订日期距离华熙公司起诉日期2012年11月19日已经超过2年诉讼时效，一审法院理应驳回华熙公司的全部诉讼请求。二、一审法院判定赵利霞承担5000元没有事实和法律依据。华熙公司没有介绍房屋原业主与赵利霞认识，蒋永华2次带赵利霞看房，房屋内并无人居住，原业主也出庭作证表示该房屋在除被华熙公司以外的多家中介包括房屋物业管理部门均登记有出售信息，华熙公司几次未促成该房屋交易导致原业主从市里到房山来回折腾，原业主不再委托他们卖房，后赵利霞通过房屋物业管理部门了解到该房屋信息进而和原业主取得联系。华熙公司业务员接待赵利霞的店面距离出售房屋仅数十米，走路也不超过5分钟，华熙公司业务员带赵利霞看房所付出的劳动是微乎其微，华熙公司既没有尽到居间合同中报告信息义务，更没有履行完居间合同的全部义务，所以华熙公司仅仅带赵利霞看过2次房屋，赵利霞就要支付5000元服务费，明显过高。与劳动法和劳动力市场价值相悖。综上所述，赵利霞认为一审法院认定事实不清，裁判缺乏法律依据，请求二审法院撤销一审判决第一项，一审及二审诉讼费用由华熙公司承担。
华熙公司服从一审法院上述民事判决，认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有看房确认单、房屋买卖协议、证人证言、录音证据及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。华熙公司向赵利霞提供了房源信息并安排其实地查看房屋，其虽未促成房屋买卖合同成立，但华熙公司从事居间服务所产生的必要费用，赵利霞应予承担。综合考虑华熙公司所提供的居间服务情况，一审法院酌定的必要费用过高，本院予以适当调整。赵利霞所提诉讼时效的抗辩理由，缺乏法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市房山区人民法院（2013）房民初字第01412号民事判决；
二、赵利霞于本判决生效之日起七日内给付北京华熙房地产经纪有限公司一千元；
三、驳回北京华熙房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费494元，由北京华熙房地产经纪有限公司负担469元（已交纳），由赵利霞负担25元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审案件受理费50元，由赵利霞负担10元（已交纳），由北京华熙房地产经纪有限公司负担40元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 芦 超
审 判 员 赵瑞罡
代理审判员 周 维
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 杨曦源