安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六金民二初字第01633号
原告：中国银行股份有限公司六安分行，住所地六安市。
负责人：孙某某，该分行行长。
委托代理人：潘某，男,该分行员工。
委托代理人：吴某某，男，该分行员工。
被告：陈某某，男。
被告：刘某某，女。
被告：六安碧桂园房地产开发有限公司，住所地六安市。
法定代表人：杨某某，该公司总经理。
委托代理人：谢某某，男，该公司职员。
原告中国银行股份有限公司六安分行诉被告陈某某、刘某某、六安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司六安分行的委托代理人潘某、吴某某到庭参加诉讼，被告陈某某经本院传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，被告刘某某经本院公告送达期满后未到庭参加诉讼。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司六安分行诉称：2014年7月10日，原告与被告陈某某、刘某某和六安碧桂园房地产开发有限公司签订了《个人一手住房贷款合同》，合同约定原告向被告陈某某、刘某某提供41万元住房按揭贷款，期限17年，合同对借款利息、罚息、违约责任等事项作了约定，同时约定合同项下贷款由被告陈某某、刘某某以贷款合同项下贷款所购房屋提供抵押担保，并由被告六安碧桂园房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证担保和阶段性质押担保。合同签订后，借贷双方对贷款合同办理了预告抵押登记，取得了编号为六房预六安市字第XXXX号预告抵押登记证。在落实了保证和抵押后，原告于2014年7月18日向被告陈某某、刘某某发放贷款41万元，期限17年，并直接支付给被告六安碧桂园房地产开发有限公司。贷款发放后，被告陈某某、刘某某没有按照贷款合同约定的还款期限归还贷款，经原告对被告陈某某、刘某某和六安碧桂园房地产开发有限公司催收，但被告一直不履行还款义务。故请求依法判令被告陈某某、刘某某偿还原告借款本金400978.52元，截止2015年8月24日利息和罚息8708.09元，以及依据借款合同约定至本清止的全部利息和罚息，被告六安碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任；请求判令被告不能偿还原告诉讼请求第1项借款本息，原告依法行使抵押权；判令被告承担本案诉讼费用及依据借款合同约定由被告承担的其他费用。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交证据如下：
1、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，证明原告与被告陈某某、刘某某、六安碧桂园房地产开发有限公司于2014年7月10日签订了编号为2014年佛子岭借字第XXXX号的《个人一手住房贷款合同》，合同约定原告向被告陈某某、刘某某提供41万元住房按揭贷款，期限17年，合同对借款利息、罚息、违约责任等事项做了约定，同时约定合同项下贷款由被告陈某某、刘某某以贷款合同项下贷款所购房屋提供抵押担保，并由被告六安碧桂园房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证担保和阶段性质押担保。贷款合同当事人意思表示真实，合同经贷款人、借款人及担保人有权签字的人签字并加盖公章，合法有效。被告陈某某与刘某某系夫妻关系。
2、放款凭证（借款凭证），证明依据2014年7月10日签订了编号为2014年佛子岭借字第XXXX号的《个人一手住房贷款合同》，原告于2014年7月18日向被告陈某某、刘某某发放贷款41万元，期限17年，年利率百分之6.55，用于借款人购买“六安碧桂园XXXX”房屋并支付给被告六安碧桂园房地产开发有限公司，履行了借款合同约定的贷款义务。
3、预告登记证书，证明2014年9月17日，原告与被告陈某某、刘某某对贷款合同项下所购“六安碧桂园XXXX”房屋所有权办理了预告抵押登记，取得了编号为六房预六安市字第XXXX号预告抵押登记证，抵押合法有效。
4、本金、利息清单，证明截止2015年8月24日被告陈某某、刘某某尚欠原告借款本金400978.52元，利息8318.88元，罚息389.21元。
陈某某、刘某某未作答辩也未向本院提交证据。
六安碧桂园房地产开发有限公司辩称：（1）、原告应当按照双方签订的合同先行处置抵押物；（2）、购房者连续未足额支付四期贷款的，原告应当书面通知被告三，若未通知的从第五期（含第五期）起的本金、利息、复利、罚息等不承担连带保证责任。
为支持其答辩主张，被告向本院提交证据如下：按揭业务担保合作协议，证明（1）我公司在按揭业务担保合作协议约定的范围内向原告承担保证责任；我司保证范围为购房者所欠的贷款本金、利息、复利、罚息、甲方为实现债权而支出的费用（该费用仅仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。双方就保证责任作出明确的约定，双方应当严格按照合同内容执行。（2）原告应当先处置抵押物（第六页）；（3）购房者连续未足额支付四期贷款的，原告应当书面通知被告三，若未通知的从第五期（含第五期）起的本金、利息、复利、罚息等不承担连带保证责任。
六安碧桂园房地产开发有限公司对原告所举证据当庭质证如下：对证据1三性无异议，对证明目的有异议，原告在证明目的中说由被告六安碧桂园房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证担保和阶段性质押担保。我公司承担连带保证责任是按照双方签订的按揭合同规定的执行，而非是按照个人贷款合同执行，我公司只承担保证责任，不承担质押担保责任。对证据2无异议。对证据3无异议。对证据4借款合同是被告陈某某、刘某某与原告签订的，具体金额应当由他们双方进行确认，我司无法进行确认。
原告对被告六安碧桂园房地产开发有限公司所举证据当庭质证如下：1、你公司为我们贷款客户担保方式是提供阶段性连带责任保证担保，这样的约定和连带责任保证的法律性质是不相符的；2、就该借款合同（第十三页），上面对开发商的保证有明确约定，保证人应当按照本合同约定承担连带责任保证，关于保证责任、期限等上面都有约定；3、对于抵押物，合同中也有约定，我们可以选择是自行处置抵押物或是不影响贷款人等保证的项下任何权利及其行使。
本院对上述证据认证如下：对原告提供的证据1-4的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对被告六安碧桂园房地产开发有限公司提供的按揭业务担保合作协议的真实性、合法性，本院予以确认。
经审理查明：被告陈某某与刘某某系夫妻关系。2014年4月18日，被告六安碧桂园房地产开发有限公司与原告签订了《按揭业务担保合作协议》，协议约定：碧桂园公司（乙方）在其保证期限内承担保证责任的方式为：购房者连续未足额支付四期贷款本息的，中国银行股份有限公司六安分行（甲方）应在购房者连续未足额支付第四期贷款本息还款期限届满之日起的二十个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未足额支付的第五期（含第五期）起的贷款本金、利息、复利及罚息等不承担连带责任保证。2014年7月10日，被告陈某某、碧桂园公司与原告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：贷款用途为借款人支付其购买合同约定的六安碧桂园XXXX房产购房款，贷款金额41万元，期限204个月，贷款利率按浮动利率执行，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰，还款方式采用按月等额本息还款，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，并对违约责任等作了约定，并约定开发商碧桂园公司承担阶段性连带责任保证（借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任）。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。2014年9月17日，被告陈某某、刘某某以其所有的坐落于六安市淠河路以东、周集路以南碧桂园房产设定抵押担保，办理了预告登记（六房预六安市字第XXXX号）。合同签订后，原告如约向被告陈某某发放了41万元贷款，被告陈某某借款后，陆续支付了部分本息，截止2015年8月24日，陈某某尚欠贷款本金400978.52元，利息和罚息合计8708.09元。
本院认为：被告陈某某、被告碧桂园公司与原告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，陈某某向原告借款41万元，碧桂园公司承担阶段性连带责任保证的事实清楚，证据充分，被告陈某某仅偿还部分借款本息，尚欠贷款本金400978.52元，利息和罚息合计8708.09元及后期利息、罚息，原告要求被告陈某某偿还借款本金、利息及罚息的请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。由于被告碧桂园公司为被告陈某某的该笔贷款承担阶段性连带责任保证，被告陈某某所购房屋的房产证、他项权证尚未办理，被告碧桂园公司的担保责任尚未解除，故原告要求被告碧桂园公司承担连带清偿责任的请求，本院依法予以支持。被告陈某某、刘某某系夫妻关系，该笔贷款发生在夫妻婚姻关系存续期间，属夫妻共同债务，刘某某负有偿还义务，陈某某、刘某某应共同偿还。关于原告诉请被告不能偿还原告诉讼请求第1项借款本息，原告依法行使抵押权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故本案抵押权并未设立，原告要求被告行使抵押权的请求，没有法律依据，本院依法不予支持。被告碧桂园公司辩称依据双方签订的《按揭业务担保合作协议》担保方式的约定“购房者连续未足额支付四期贷款的，原告应当书面通知我司，若未通知的从第五期（含第五期）起的本金、利息、复利、罚息等我司不承担连带保证责任”的意见，因碧桂园公司在与原告签订《按揭业务担保合作协议》之后，又与原告及被告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，而在该份合同中双方对担保方式约定为“阶段性连带责任担保”，该约定视为对《按揭业务担保合作协议》担保方式约定的变更。故被告此点辩解意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈某某、刘某某于本判决书生效之日起十五日内一次偿还原告中国银行股份有限公司六安分行借款400978.52元及利息、罚息8708.09元（利息截止2015年8月24日，按合同约定利率计算），后期利息罚息计算至本清息止（利息自2015年8月25日起，按合同约定利率计算）。
二、被告六安碧桂园房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带担保责任。
三、驳回原告中国银行股份有限公司六安分行其他诉讼请求。
案件受理费7650元，由被告陈某某、刘某某、六安碧桂园房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 员 何 琼
审 判 员 杨效成
人民陪审员 蔡 昊
二〇一六年五月三日
书 记 员 李德全
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、
损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。