湖南省株洲市石峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株石法民一初字第11号
原告李晋宏，男，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。
原告戴礼嘉，男，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市荷塘区。
二原告共同委托代理人聂炜，湖南卓进律师事务所律师。代理权限：特别授权。
二原告共同委托代理人张倩，湖南卓进律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告株洲市天富房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。
法定代表人杜建明，该公司总经理。
委托代理人黄先发，男，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，湖南省醴陵市人，系株洲市天富房地产开发有限公司工程部负责人，住湖南省醴陵市。代理权限：特别授权。
原告李晋宏、戴礼嘉诉被告株洲市天富房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法由审判员刘治国担任审判长与代理审判员康铁球、人民陪审员王敬军共同组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李晋宏、戴礼嘉共同委托代理人聂伟、张倩，被告株洲市天富房地产开发有限公司委托代理人黄先发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李晋宏、戴礼嘉诉称：2010年12月11日，二原告与被告签订《株洲市商品房预销售合同》。二原告向被告购买尚峰公寓石峰区响石广场康复路尚峰公寓105、108、109、110、113、115、106、112、111、114室，政府批准的规划用途为商业服务。2010年12月12日，二原与被告签订《房屋购销合同补充协议》约定，该房屋以1917850元成交，被告负责交纳房屋交易契税、房屋维修基金、房产证办证费用、煤气初装费，原告除支付购房款外，不再支付其他任何费用；被告应当于2011年4月30日前将该房屋交付给二原告，逾期被告方应向原告支付违约金，违约金按乙方已付款项日万分之三计算。被告应于2011年6月30日前将房屋产权及国土使用证办理完毕，并交付给原告，如果未能交付两证，逾期被告应各原告支付违约金，违约金按原告已付款项日万分之三计算。如果至2011年12月31日仍未办理好两证，则原告有权选择继续履行合同，违约金仍按原告已付款项的日万分之三计算。同时协议约定，商品房预销售合同与该协议不一致的，以协议的规定为准。
在合同签订以后，被告未能如期履行，并且将门面以其名义对外出租，直到2013年7月10日，被告才将房屋交付给原告，并且至今没有为原告办理房屋所有权证及国土使用证。原告为维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求判决：1、被告向原告支付逾期交房违约金360000元（自2011年4月30日起至2013年7月10）；2、被告向原告支付逾期办理、交付房屋产权证及国土使用证违约金396000元（暂自2011年6月30日计算至2013年11月30日）。
被告株洲天富房地产开发有限公司辩称：1、被告是在合同约定期限内交房给原告方的，合同签订时房屋实体硬件，已完全具备交房条件，在约定交房时间，其他业主都是在那时交房的，原告在当时还办理了招租广告，不存在未交房的事实，且该房屋出租所取得的第一笔租金开始，都是原告所得，原告提供的我方所租出去的合同，均是原告考虑自身社会地位，不敢出面而委托被告方出面的，到现在为止，原、被告的合同还未变更，被告与业主签订租赁合同，原告方收取租金。所以，原告方所诉逾期交房的请求，所列事实完全是诽谤，被告方不认可。2、原、被告约定的逾期交房及交付房产证、国土证的违约金均过高，请求人民法院予以减少。3、未办理房产证、国土证的原因系客观原因造成的，而不是被告方不予办理，房屋报建的时候消防是通过了的，但在验收时高压线妨碍登高消防车的操作，而导致消防验收不合格，对此被告方也无可奈何，请求法院酌情考虑。
原告李晋宏、戴礼嘉为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、原告李晋宏、戴礼嘉身份证复印件一份，欲证明二原告诉讼主体资格；
2、被告身份信息复印件一份、企业机构代码证复印件一份，欲证明被告的诉讼主体资格；
3、株洲市商品房（预）销售合同、房屋购销合同补充协议一份，欲证明原、被告签订房屋买卖合同，在合同中约定了交房时间及手续，办理、交付房屋产权证和国土证的时间以及未按照合同履行的违约责任；
4、收据四张，欲证明二原告已经向被告交付了购房款1500000元；
5、被告与桂志华、陶彪签订的房屋租赁合同二份，租金收据二张、押金收据二张，欲证明被告在房屋交付之前将原告购买的房屋出租给他人的事实；
6、原告与胡慧玲签订的房屋租赁合同一份，欲证明原告于2013年7月才将房屋对外出租的事实；
被告株洲天富房地产开发有限公司向本院提交了以下证据：
7、房屋交接表复印件五十一张，欲证明2011年已经具备交房条件，且已经通知所有住户收房；
8、收条复印件一份，、中国银行电子银行回单打印件一张，欲证明原告一直在委托被告对该房屋进行出租的事实；
9、证人陈芳的证人证言，欲证明陶彪、桂志华的收据以及与胡慧玲的房屋租赁合同都有陈芳的签字，三份租赁合同都是陈芳帮原告谈好的；
10、证人刘惠兰的证言，欲证明原告戴礼嘉找到刘惠兰，让她帮其出租门面。
以上证据经庭审质证，证据1、2、3、4，原、被告均无异议，本院予以采信；证据5，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该租赁合同是原告委托被告将诉争房屋出租的，本院认为，该合同是由被告签订的，而非原告签订的，被告主张原告委托被告将诉争房屋出租出去，未提供相反证据予以证明，故本院对该证据予以采信；证据6，被告对真实性无异议，认为该租赁协议是原告委托被告与胡慧玲谈的，原告只是在租赁协议上签字，本院认为，该证据证明2013年7月10日，二原告已将房屋出租给了胡慧玲；证据7、原告对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，该证据与本院缺乏关联性，故不予采信；证据8，原告对三性均提出异议，本院认为，该证据与本案无关联性，不予采信；证据9，原告认为该证据不能证明被告按期交房，本院认为，证人陈芳的证人仅能证明三份租赁合同系由其出面谈的，并不能证明被告的交房时间；证据10，原告认为该证据不能证明被告的交房时间，本院认为，该证明仅能证明原告有找过证人刘惠兰替其找租户，不能证明诉争房屋的交房时间。
根据本院采信的证据以及当事人陈述，本院确认如下事实：
2010年12月11日，二原告与被告签订《株洲市商品房预销售合同》。二原告向被告购买尚峰公寓石峰区响石广场康复路尚峰公寓105、108、109、110、113、115、106、112、111、114室，房屋建筑面积为387.57平方米，约定单价为1783.53元每平方，根据被告预测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币691244元。
2010年12月12日，二原告与被告征对诉争房屋签订房屋购销合同补充协议，该合同就双方签订的《株洲市商品房预销售合同》中所约定的内容予以补充与修订，约定房屋销售面积为387.57平方米，销售单价按每平方米人民币5000元计算，房屋销售总价为1937850元，经二原告与被告最终协商此房产以1917850元成交。该协议约定被告应于2011年4月30日前将该房屋交付给二原告，逾期被告应向二原告支付违约金，违约金按二原告已付款项（150万元）日万分之三计算。另约定被告应在2011年6月30日前将房屋产权证及国土使用证办理完毕，并交付给二原告，如未能按期交付，逾期被告应支付违约金，违约金按二原告已付款项（150万元）日万分之三计算。2013年4月13日，被告将诉争房屋105号门面出租给桂志华，约定租金每月3000元。2013年5月1日，被告将诉争房屋部分区域出租给陶彪，租金为每月2400元。2013年7月10日，二原告将诉争房屋中的106、108号门面出租给胡慧玲，约定每月租金4000元整。
另查明，诉争房屋因消防验收不合格至今未办理房产证及土地使用权证。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，二原告与被告签订的《株洲市商品房预销售合同》及房屋购销合同补充协议合法有效，双方当事人应按照约定全面的履行合同义务。
本案争议的焦点有：一、诉争房屋的交付时间。房屋的交付时间以开发商通知业主收房，并实际办理之日为准。本案中，二原告主张被告并未将房屋及时交付给原告并提交了被告将诉争房屋出租的租赁合同，被告主张二原告委托其将诉争房屋出租，已将租金支付给了二原告，但并未提供证据予以证明，故本院认定被告交付房屋的时间为2013年7月10日。
二、逾期交付房屋产权证及国土使用证违约问题。被告主张未办证的原告系客观原因造成，房屋报建的时候消防是通过了的，但在验收时高压线妨碍登高消防车的操作，导致消防验收不合格，希望法院酌情考虑，本院认为，合同违约责任系无过错责任，仅因不可抗力导致合同不能履行或全部履行的，才能免除部分或者全部责任，本案中消防验收问题不属于不可抗力的情形，故不能免除被告的责任。
三、违约金如何计算的问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。
逾期交房违约金：原、被告合同约定逾期交房按已付款支付日万分之三的违约金，即360000元，本院予以支持。
逾期交付房产证及国土证的违约金：原、被告合同约定逾期交付房产证及国土证按已付款支付日万分之三的违约金，即396000元，被告主张不能办理房产证及国土证系因消防验收不合格，请求人民法院酌情考虑。本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况及当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为240000元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告株洲市天富房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告李晋宏、戴礼嘉逾期交房违约金360000元；
二、被告株洲市天富房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告李晋宏、戴礼嘉逾期交付房屋所有权证、国有土地使用证违约金240000元；
三、驳回原告李晋宏、戴礼嘉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11360元，保全费4300元，共计15660元，由被告株洲市天富房地产开发有限公司承担12428元，原告陈宏刚自行承担3232元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以在两年内向人民法院申请强制执行。
（本页无正文）
审 判 长 刘治国
审 判 员 康铁球
人民陪审员 王敬军
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 罗京艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。