江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）盱民初字第1172号
原告盱眙县天通工贸有限公司。住所地：盱眙县盱城镇工业园区洪武大道。
法定代表人华明，总经理。
委托代理人李明军，江苏衡胜律师事务所律师。
被告秦雯，自由职业。
委托代理人张继元，江苏石立律师事务所律师。
原告盱眙县天通工贸有限公司与被告秦雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月16日立案受理后，依法组成合议庭于2013年11月21日、12月5日、12月18日三次公开开庭进行了审理。原告盱眙县天通工贸有限公司委托代理人李明军、被告秦雯及其委托代理人张继元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盱眙县天通工贸有限公司诉称，原告以出让方式取得位于盱眙县盱城镇工业园区洪武大道东侧面积为3579平方米的国有土地使用权。之后，原告在该土地上建成厂房、宿舍及办公楼，并办理了房产证及土地使用证。2005年11月26日，原、被告就购买办公楼二层202号房事宜达成一致意见，并签订了房屋出让协议书。由于原告建设办公楼所使用的土地为工业用地，在未办理土地变更登记手续、未经审批的情况下，将办公楼作为商品房出售给被告，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，将面临行政执法部门的严厉处罚。为纠正错误，恢复原状，请求法院依法确认原被告于2005年11月26日签订的房屋出让协议无效，判令被告向原告返还房屋，本案诉讼费由被告承担。
被告秦雯辩称，原、被告双方的买卖合同合法有效，该标的物是可以合法买卖的标的物，非法律禁止转让的标的物，被告为此付出了对价，该买卖行为合法有效。买卖双方在房屋出让协议中明确载明该房屋是办公用房，且权属证书上也是办公用房，被告购买房屋的目的是仓储办公，截至目前为止也没有居住过，对此并未违反法律的禁止性规定。关于房屋的平面图，仅是原告标注的一个示意图，并非协议本身内容，原、被告双方也未对此进行确认。诉争标的自2009年就处于拆迁过程中，原告是出于拆迁获利的目的起诉被告，并排除被告获利的通道，而非原告诉状所诉称的目的。被告系原告公司股东，如此重大的纠纷，理应与作为股东的被告协商，而此前没有经过任何的沟通，原告将被告告上法庭印证了其他股东所称“告你并非我们本意，是其他单位借用公司名义来起诉你”，庭审的原告借用真正的原告名义来起诉被告的目的只有一个，就是以法律和法庭的平台来达到自己非法的目的，从而侵害被告的合法权益，请法院慎重判决，驳回原告起诉。
经审理查明，原告盱眙县天通工贸有限公司以出让方式，依法取得位于盱眙县盱城镇工业园区洪武大道东侧3579㎡地类（用途）为工业用地的国有土地使用权，使用年限50年：2002年4月28日至2052年4月27日。原告在该土地上建有两幢厂房、一幢宿舍及一幢办公楼，并且办理了房产证，房屋产权归原告单位集体所有。2005年11月26日，原、被告订立房屋出让协议书，原告将“综合楼”中二层的202号房屋以113000元的价格出让给被告，该“综合楼”即为房产证中第4幢的办公楼，被告于2005年11月9日、11月26日以建房集资款的名义分别支付原告10000元、40000元，2007年3月15日，被告又以建房集资款的名义支付原告10000元，同日，原告以“分配款”的名义收取被告50000元。原、被告订立房屋出让协议书约定为：出让方为盱眙县天通工贸有限公司（下称甲方），受让方为秦雯（下称乙方）；本公司综合楼2500㎡，由盱眙设计院设计，洪泽建筑装潢工程公司承建，经质检部门严格监督建成，现多余部分房屋，经公司股东会研究决定，对外转让，主要对象为公司股东和公司在职员工。转让事宜，经甲乙双方共同磋商，订立如下协议。协议书约定了十二项条款，其中第一条乙方受让房屋的基本情况：该房屋属二层202号房（见附件）。第二条计价方式与价款：按套计算，该房总价为11.3万元……第五条交付期限：二〇〇六年四月三十日前，通过验收合格后交付，如遇特殊情况，甲方通知乙方据实延期。第六条产权约定：产权登记为甲方集体所有，乙方依本协议书为准，享受与产权证同等的权力。可以自己使用，租借，继承，转让等。转让时要报甲方备案，但不得改变该房的主体结构、有关公共部位和设施……房屋出让协议书后附有二楼房屋平面图，诉争房屋为二室一厅一厨一卫布局。截至目前为止，被告所购房屋占有土地性质并未变更，亦未办理产权变更、登记手续。
另查明，盱眙县天通工贸有限公司企业状态为在业，法定代表人为华明，共有股东六人，分别为王珍、左梅、卢玉华、华明、汪翠梅、秦雯。该办公楼共计18套房屋，部分房屋作为商品房对社会不特定第三人出售。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的土地使用证、房屋产权证、《房屋出让协议书》、（2010）盱民初字第0731号民事判决书、（2010）淮中民终字第1388号民事判决书、原告公司工商登记资料、被告提供的身份证、户籍证明、房产证、土地证、《房屋出让协议书》、收据、照片、本院调取的原告公司工商登记资料等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为1.原告诉讼主体资格是否适格；2.原、被告于2005年11月26日签订的“房屋出让协议书”是否有效。
针对第一个争议焦点，原告提供了加盖公司印章的企业法人营业执照及法定代表人身份证明证实其作为原告诉讼主体的合法性，被告仅认可原告2008年度年检的事实，对于2010年度至2013年度年检公章真实性存有异议，对此原告补充提供了淮安市盱眙工商行政管理局关于原告公司工商登记资料予以印证，被告对于其真实性仍存有异议。本院又依职权调取了盱眙县天通工贸有限公司工商登记档案，该档案显示与原告陈述一致，故对被告认为原告诉讼主体不适格的辩称本院不予采信。
对于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权批准文件的规定使用土地，如改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续。本案原告所取得土地使用权属是工业用地用途，所建的办公楼是生产用房，原告将办公楼作为商品房出售给被告是未经审批擅自将工业用地转为商业用地的行为，违法了法律的强制性规定。原、被告之间的房屋买卖行为还规避了有关法律规定，偷逃了国家关于商品房买卖税收及相关费用的征收，损害了社会公共利益。因此原、被告之间的房屋买卖合同无效。被告辩称未改变诉争房屋性质，仍作为办公用房使用，对此，本院认为，原告主张诉争房屋是作为商品房出售，被告虽予否认，但在双方签字确认的房屋出让协议书后附有住宅房屋户型图，结合该综合楼同类型房屋出售给社会不特定第三人居住使用的事实，可以认定对于诉争房屋作为商品房买卖系双方合意的结果。被告对于房屋出让协议书无异议，但不认可平面图，因平面图也是“协议书”中一部分，且双方均作为证据提供，其真实性应当得到确认，故对于被告的辩称本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告主张支付了110000元的购房款，原告当庭仅认可60000元，后经原告核实，对于收到110000元购房款的事实不持异议，本院予以确认。综上，被告秦雯负有返还所购房屋的义务，相对应原告负有返还购房款110000元的义务。因被告未主张亦未提供无效行为具体损失的证据，对损失无法认定，被告如有具体损失的证据可另案起诉主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条的规定，判决如下：
一、原告盱眙县天通工贸有限公司与被告秦雯于2005年11月26日订立的协议书无效；
二、被告秦雯将位于盱眙县盱城镇工业园区洪武大道盱眙县天通工贸有限公司办公楼二层202室房屋返还给原告盱眙县天通工贸有限公司，盱眙县天通工贸有限公司返还被告秦雯购房款110000元。
上述一、二项于本判决生效之日起十五日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3500元，由原告盱眙县天通工贸有限公司负担2450元，被告秦雯负担1050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 陈正龙
代理审判员 王云云
人民陪审员 武振波
二〇一四年一月十日
书 记 员 卓 蕾
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区域内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。