河北省石家庄市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）冀01行终96号
上诉人（原审第三人）郭立水，男，1950年6月29日出生，汉族，深泽县吕村人，现住。
上诉人（原审第三人）彭博，男，1997年2月9日出生，汉族，深泽县彭赵庄村人，现住。
被上诉人（原审原告）郭会英，女，1959年5月29日出生，汉族，深泽县侯村人，现住深泽县。
被上诉人（原审原告）焦克，男，1987年8月4日出生，汉族，深泽县侯村人，现住。
被上诉人（原审原告）焦克强，男，1989年5月5日出生，汉族，深泽县侯村人，现住。
原审被告深泽县人民政府，住所地：深泽县府前西路27号。
法定代表人张少华，县长。
上诉人郭立水、彭博因侵犯房产权纠纷一案，不服石家庄市深泽县人民法院(2016)冀0128行初8号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2002年郭立水在深泽县房管所申请办理房屋登记时，因领取房产证需要缴费而未领取，并将落款时间为2002年5月31日的房屋所有权证明书从房管部门取回。2014年郭立水到深泽县房管所要求领取房产证时未提交房屋所有权证明书，房管所也未重新审查核实，即于2014年元月27日为其发放了房产证。2014年4、5月份房管所的工作人员在整理档案时发现缺少房屋所有权证明书，在要求郭立水提供无果的情况下，到深泽县工商局盖章补了一份落款时间为2002年5月15日的房屋产权证明书放入档案。2006年8月24日焦秋成与郭立水签订卖房协议后，郭立水将本案涉案房屋及房屋的所有权证明书交给焦秋成。近年来该房屋一直由原告方�有、管理和使用。
原审认为，行政机关的具体行政行为应当依法依规进行。根据被告提供的《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》第十条规定“房产行政主管部门对申请登记的房屋及相关证明材料进行审查、核实。符合本条例规定条件的，应准予登记并核发房屋权属证件”，从上述规定可以看出，登记机关办理房屋初始登记的最后程序应是发证，即给申请人颁发房产证。本案第三人郭立水虽然在2002年5月31日曾经向房管部门申请过办理房屋初始登记，但并未领取房产证，即2002年该房屋初始登记的行政行为未完成未生效。郭立水领取房产证发生在2014年元月27日，此时应视为房管部门对该房屋的初始登记，被告在郭立水未提交房屋所有权证明书的情况下即为其发放了房产证，且在发证几个月后被告自行到深泽县工商局补办房屋产权证明，在程序上存在明显�疵，未尽到审查、核实的义务，该行政行为明显不当，故被告为郭立水办理的房屋登记应予撤销，因该登记行为撤销，被告为第三人彭博办理转移登记的行为亦应予以撤销。焦秋成与郭立水签订的卖房协议书系双方签字认可，且有中间人见证，不违反法律强制性规定，郭立水已将该房屋及房屋所有权证明书交付，且多年来该房屋一直由原告方占有使用，卖房协议已实际履行，故对该协议的效力予以确认，原告要求郭立水协助办理房屋所有权登记并无不妥，应予支持。郭立水如对买卖房屋的房款有争议，可另案解决，不影响该协议的效力。原告要求被告赔偿损失，但未举证证明损失的情况，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》第十条、第十一条、《房屋登记办法》第七条、《最高人民法院关于<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第一条、第二条之规定，判决一、撤销被告深泽县人民政府于2014年1月27日对第三人郭立水的房屋初始登记（房证号：深泽镇房证字第013000938号）。二、撤销被告深泽县人民政府于2014年4月12日对第三人彭博的房屋转移登记（房证号：深泽县房权证深泽镇字第××号）。三、确认焦秋成与郭立水于2006年8月24日签订的卖房协议书有效，郭立水应协助原告方办理该房屋的房产登记。四、驳回原告其他诉讼请求。
郭立水不服，提出上诉，主要理由为：郭会英持有的卖房协议至今没有履行，郭会英至今没有给上诉人一分钱房款，仅有“卖房协议”和“工商局证明”没有上诉人签字的收款证明，不能证明房屋产权转移。被上诉人代理人以调解为名，找上诉人说给调解一下，记个调解记录，被上诉人代理人�好了叫上诉人签字，上诉人轻信了被上诉人代理人崔兴军，没眼镜看不见字，出于信任就签字按印。到了法庭才知道，被上诉人代理人写的根本就不是调解记录，而是为被上诉人出交付房款的证明，而且明显看出来第五行“再后来他们才把钱付清”是添加的，三被上诉人没有证据证明焦秋成以前付过房款和后来三被上诉人付过房款。引起合同终止的原因之一“合同当事人一方或双方死亡而消灭”，焦秋成已经去世，卖房协议是上诉人与焦秋成订立，法律规定的终止情形出现，卖房协议已经终止，因此卖房协议没有履行，产权没有转移。深泽县房管部门为上诉人登记合法有效。故请求撤销原判，公正审理。
彭博不服，提出上诉，主要理由为：本案中的民事争议应单独立案。行政诉讼要解决的是郭立水的房屋初始登记是否应予撤销，民事争议为焦秋成与郭立水签订的卖房协议是否有效。显然本案的民事争议没有被行政机关裁决过，因此不能一并审理，而应该单独立案。《最高人民法院关于适用<物权法>若干问题的解释一》第一条中规定“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外”。该条规定在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议是作为不动产物权登记基础的买卖等争议，也就是说只有该买卖关系是能够决定不动产物权是否登记错误才能一并在行政案件中解决该民事争议，而本案中的买卖关系的成立与否与郭立水的房屋登记是否应予撤销没有直接的关系，因此本案中的民事争议不属于不动产登记基础的买卖关系，不应一并审理。另外，最高人民法院关于适用<物权法>若干问题的解释一》系2016年3月1日起实施，其中该解释明确规定“本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释”而本案早在解释实施前就已经由深泽县人民法院受理。因此，本案不适用该司法解释。综上，请求二审法院查清事实，依法发回重审或依法改判。
被上诉人郭会英、焦克、焦克强未提交答辩意见。
原审被告深泽县人民政府未提交答辩意见。
经审理查明，2006年8月24日焦秋成（系被上诉人郭会英的丈夫，已故）与上诉人郭立水签订房屋买卖协议，约定将位于北极台南面西侧的房屋卖给焦秋成。协议签订后未办理房屋过户登记手续。2014年4月10日上诉人郭立水与上诉人彭博签订房地产买卖契约，约定将座落在钟楼路东头路北的房产卖给彭博。该房屋与先前卖给焦秋成的系同一房产。原审被告深泽县人民政府根据郭立水和彭博的申请，为其办理了房产转移登记手续。被上诉人郭秋英诉至原审法院，请求撤销无极县人民政府对第三人郭立水的初始登记，确认对第三人彭博的房屋产权转移登记无效，确认焦秋成与郭立水的卖房协议有效，判令郭立水协助其办理房屋所有权登记，判令深泽县人民政府因登记过程的过错赔偿其损失10000元。
本院认为，被上诉人郭会英、焦克、焦克强提起的诉讼，包括多个法律关系，既有深泽县人民政府与郭立水、彭博之间的行政法律关系，也有郭会英已故丈夫焦秋成与郭立水之间、郭立水与彭博之间买卖房产的民事法律关系。因为房地产买卖民事法律关系变动，是引起房屋产权登记行政法律关系变动的前提和基础，所以本案不能将民事法律关系和行政法律关系相互交叉的这种情况合并审理，而且本案也不属于行政法律关系的变动引起民事法律关系变动的情形，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条行政附带民事一并解决的规定。在此情况下，原审法院合并审理属于认定事实不清、程序违法、适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销深泽县人民法院（2016）冀0128行初8号行政判决。
二、发回深泽县人民法院重审。
审 判 长 徐进富
代理审判员 邢秀杰
代理审判员 刘旭森
二〇一七年三月十日
书 记 员 李佳佳