北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第30229号
原告（反诉被告）邓×，男，1963年9月18日出生。
委托代理人崔亮，北京市亿嘉律师事务所律师。
委托代理人狄云辉，北京市京大律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘×，女，1933年10月28日出生。
委托代理人米保平，北京市中道律师事务所律师。
被告（反诉原告）李×，女，1953年7月13日出生。
委托代理人吴×（李×之夫），1954年2月21日出生。
原告邓×（以下简称姓名）与被告刘×（以下简称姓名）被告李×（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。邓×及其委托代理人狄云辉，刘×之委托代理人米保平，李×之委托代理人吴×均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邓×诉称：我从2008年8月起承租了刘×所有的位于北京市朝阳区×东里×号楼2单元301号房屋，刘×因为年纪大，委托李×收取房租。2013年6月，刘×表示要卖房，我向其表达了愿意购买的意思，随后我为了买房向他人借款130万元并支付了30万元的利息。后来才知道刘×将房屋转让给了其外孙女。我认为刘×明确表示要卖房，导致我为了买房而借款，因此发生的利息损失应由刘×及李×负担，故诉至法院要求判令：被告刘×和李×共同赔偿我损失30万元。
刘×与李×共同答辩并反诉称：我们不同意原告诉讼请求。第一、我们从未答应将租赁标的物出卖给邓×，我们没有和邓×形成过房屋买卖合同；第二、邓×向他人借款的性质、用途不明确，且利息约定违法；第三、邓×与刘×签订的房屋租赁合同于8月14日到期终止，未续签合同；第四、我们没有把房屋出售给第三人。基于以上事实，我方提起反诉，要求判令：1、邓×立即腾退北京市朝阳区×东里×号楼2单元301号房屋；2、邓×支付房屋使用费，自2013年8月开始至实际腾退之日按每月6000元计算。
邓×对刘×和李×的反诉答辩称：第一，因刘×本人在国外，我方对反诉状是否刘×的本人签字提出异议；第二、双方发生争议时刘×明确表示要卖房，我作为承租人享有优先购买权，现租赁期满，没有签订相关租赁合同，我方要求按原租赁协议继续履行，不同意腾退房屋。
经审理查明：北京市朝阳区×东里×号楼2单元3层301号房屋（以下简称涉案房屋）所有权于1995年9月19日登记至刘×名下，建筑面积77.08平方米。李×系刘×之女。
2009年7月31日，李×作为甲方与邓×签订了《房屋租赁合同》，约定李×将涉案房屋出租给邓×居住用，租期自2009年8月15日起至2012年8月14日止，共计三年，租期届满租赁关系自然解除，甲方无需另行通知，乙方继续租用，需提前30天与甲方联系，甲方同意后，合同继续生效；房屋一年租金金额为32400元，付款方式为入住前支付16200元，以后每半年付一次，每次支付16200元，租赁期满当日，乙方应无条件退租并将房屋点清交甲方，如乙方逾期不搬，甲方可向人民法院起诉和申请执行，甲方因此所受损失由乙方负责赔偿。双方履行了上述合同。
2012年8月1日，李×作为甲方（出租方）与乙方邓×又签订《租赁合同》，约定李×将涉案房屋出租给邓×，租期为一年，自2012年8月15日起至2013年8月14日止，年租金为45000元，租金为年付；一切条款以书面为准，任何口头承诺无效；合同期满乙方要求续租，需提前一个月申请，在同等条件下，乙方有优先承租权。合同签订后，邓×交纳了一年的租金。
2012年6月22日，邓×与案外人许来顺签订了《借款协议》，约定邓×向许来顺借款人民币130万元，用于购买北京市朝阳区×东里×号楼2单元301号房屋，借款期间为2年，借款利息共计30万元，利息部分于借款当日邓×已向许来顺付清。2015年月21日，邓×应向许来顺还款130万元整。同日，许来顺通过银行转账的方式向邓×在中国工商银行的账户汇款100万元。邓×称其于2013年6月21日和刘×进行协商，为了买房而发生的借款，为此，向本院提交了三段录音：其一为2013年6月23日，邓×给李×打电话的通话录音，其中有如下对话：“邓：李大姐，21号去您家，您既然决定卖房了，我们想买，我们想办法凑齐钱给买下来，您再跟老太太商量商量李：你们买？我都答应人家了，你们买不了了邓：不是还没评估吗？价格没确定呢，我们把钱凑齐了一次性付全款李：不行不行邓：你再跟阿姨商量商量李：不行不行绝对不行，不用跟她商量，到时候我们不好做人，我们都答应人家了绝对不行邓：不是还没评估呢吗？李：评估只是让人心里有个数邓：八月到期还有两个月，今天才6月23日，给考虑考虑李：不行，你就赶紧找房子吧，绝对不行邓：这牵扯到两个方面，关键是我们的营业执照李：你老说那个，你再想想办法吧，真的不行邓：我们在这干了好几年了，有固定客户李：你要这房子绝对不行，你连考虑都不用考虑邓：那天您说说了300万，我想办法凑钱呢，凑齐了一次性付全款，要不您跟阿姨再说说李：不行，你就想别的办法吧，因为人家已经看房了邓：他们看去了，我们也想买啊李：你想买关键他们是一个医院的同事，你想她以后在医院怎么做人啊真的，她在医院没法做人，这适格问题，因为那天人看了没看还好说，你琢磨琢磨这事，咱这怎么说。他们都是同事，不好说。关键他们这医院不是伤了一个人，一伤就是一片人邓：不是说要评估多少钱，这还没评估多少钱，价格都没定，定金还没付呢。上回您不说300万吗，我们能凑齐了，能凑齐了一次性给您了，他要是这样买呢还要贷款什么的李：啊，对啊。你这人都看房了，你这让我在医院里怎么做人啊，没法弄，真的。没看房还好说，那这看了，人家也有心，那你让我怎么弄啊。这医院要得罪了我闺女刚去，人这在医院里带着年头多，人这根子深啊，将来我这闺女在医院怎么呆着啊邓：反证我们这也想买，您成交之前务必通知我们一声好吧李：行行邓：我们也想买，肯定一次性付清李：好，行邓：行，行，今天6月23号啊李：今天是23号，到8月15号，行。”其二为2013年7月13日，邓×跟刘×的两段电话录音，内容为：“邓：您看我们是6月21号去您家，我说我们要买您这个房子，您看我们买房子钱已经借到，凑齐了刘：人家先看的不是吗，他们那个单位的人呐邓：那会他们还没交钱刘：现在不行了，他们已经办好了邓：您看有两个方面，我们生意还可以吧，两口子都没工作，全指着这个店养家糊口呢。还有一个问题就是营业执照，现在营业执照搬到别处绝对不给办了刘：你现在跟我说什么也没用，你跟他们说吧邓：您是房主啊，我得跟您说啊刘：我是房主，也已经应给人家了，我已经不是房主了邓：买房的事我也得跟您商量啊刘：买房就跟我没得商量了，手续已经办了，手续都办完了邓：手续已经办完了？我听说他买房要贷款？刘：是，人家别的手续都已经办完了，就等着贷款呢邓：我们买房的钱已经凑齐了，借到了，再说呢我们是付全款买刘：那就不用了，不用了邓：那我跟人借的钱都是带着利息的刘：我们没有答应这房子卖你，你那是一厢情愿的邓：我们6月21号去您家跟您商量买房的事刘：那不是人已经先看房了吗，你是后说的，你要早说还行，可是我们已经答应人家了，现在已经办好了，您说什么也没有用了”。同日，邓×又给刘×打电话，内容为：“邓：哦，我是小邓，那房子卖了的话，我们还有一个月到期呢，您看今天是7月13号，我们合同是2013年8月15日到期，不会说让我们走吧刘：那你跟他们商量吧，走不会让你走，您还是到期再走吧邓：还有一个月到期我们再走刘：嗯，怎么也得到期了邓：今天是7月13号刘：得等到到日子了，不到日子不会收房的邓：昨天您姑娘跟我说房子卖了，这不我跟您打电话核实一下，最好能卖给我们刘：不行了，反正是到8月15号邓：我们合同签到2013年8月15号刘：到合同这日期就行了邓：我们还是想跟您商量商量，给您付全款刘：不行了，我们已经办完手续了，您就等8月15日交他们房就行了邓：我们两口子没工作，就指着这个店赚点钱，养家糊口刘：谁知道，要是早点说就好了邓：我们6月21号去您家就跟您说了刘：在那个时候人家已经看过房了邓：他看过房了还没交钱呢，我们给您全款刘：那不行了，人家看完，愿意要了邓：我还到处借钱，已经把钱借到手了刘：不行，您还是想别的办法吧，反正有钱就可以买了邓：现在关键是营业执照换地方不给办了刘：那你再想办法吧，跟他们商量，看怎么办邓：那就改不了了刘：对改不了了”。李×和刘×对上述录音的真实性均表示认可，但认为其并未答应邓×将涉案房屋出售给邓×，其为了让邓×在合同届满后搬走，故意这么说的，实际是将涉案房屋以买卖的名义转让给了李×之女吴×1，对此，向本院提交了如下证据：1、在北京市住建委备案的《存量房屋买卖合同》，显示刘×与吴×1在2013年7月9日签订了上述合同，将涉案房屋以178万元的价格出售给吴×1；2、户口本，显示户主为刘×，吴×1为刘×之外孙女。邓×对上述事实无异议。李×及刘×称在建委备案买卖合同后，将买卖转为赠与了，吴×1未实际向刘×付款。
另查，2013年8月18日，邓×向李×在中国工商银行的账户转账汇入11250元，李×及刘×称上述款项是邓×主动汇款，自己并未动用上述款项，上述款项可以与其反诉主张的房屋使用费部分抵消，因为吴×1结婚需用房，其从未表示同意邓×继续使用租赁涉案房屋。
审理中，刘×表示李×是自己闺女，其关于涉案房屋出租事宜的所有行为都是经过自己授权的。
再查，邓×于本案立案后开庭前向本院提起了财产保全申请，申请本院查封了涉案房屋；于2013年12月12日向本院提出解除保全的申请。
上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、转账凭条、户口本、录音及双方陈述在案为证。
本院认为：根据当事人陈述，李×有权以自己名义与他人就涉案房屋签订租赁合同，李×与邓×就涉案房屋于2012年7月20日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。双方均应严格履行。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据合同约定，双方租期至2013年8月14日届满，结合邓×提交的录音证据本院认为，合同到期之前出租人已经明确表示不再续租，故租期届满之日邓×即应将涉案房屋交还李×，因邓×未履行上述义务，李×要求其腾退涉案房屋的反诉请求有事实及法律依据，本院对此予以支持。邓×在租赁合同终止后，无正当理由继续使用涉案房屋，应赔偿李×、刘×占用期间的损失，李×、刘×主张参照合同约定的租金标准确定房屋使用费的反诉请求符合相关法律规定，本院对此予以支持，本院根据李×及刘×的意见，对邓×在合同终止后通过银行转账方式给李×的钱自邓×应给付的使用费中扣除后，剩余部分确定由邓×给付。
本案争议的焦点在于邓×主张的损失是否有依据。邓×提交的录音只能证明就房屋问题与李×、刘×进行过协商，无法证明李×、刘×对其主张的损失有何过错。首先，根据现有证据难以认定借款性质及用途；其次，利息的合法性存在质疑；再次，即使借款真实、借款用途也是为了买房，邓×在未核实与房屋有关的情形，且未与房屋所有权人达成协议的情况下冒然借款，该损失也应由其自行承担，综上，本院对其主张的损失请求难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条、第二十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）邓×于本判决生效后十日腾退北京市朝阳区×东里×号楼2单元301号房屋；
二、原告（反诉被告）邓×于本判决生效后十日给付被告（反诉原告）李×、刘×房屋使用费（自二零一三年八月十五日起至实际腾退之日止按每月三千七百元的标准计算后，扣除邓×已付的一万一千二百五十元）；
三、驳回原告（反诉被告）邓×的诉讼请求。
如原告（反诉被告）邓×未按本院指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千八百元，由邓×负担（已交纳三十五元，余款于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费五十七元由邓×负担（李×已预交，邓×于本判决生效后七日内给付李×）；保全费五千元，由邓×负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈建斌
代理审判员 张帅宾
人民陪审员 张 勇
二〇一四年一月三日
书 记 员 郭玉房