北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初18807号原告张芳，女，1985年1月5日出生,公民身份号码：×××。被告北京宝苑房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇，统一社会信用代码：×××。法定代表人钟慎强，董事长。委托代理人汤雅逸，北京观韬中茂律师事务所律师。委托代理人刘芳，女，1982年6月10日出生。原告张芳与被告北京宝苑房地产开发有限公司（以下简称：宝苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告张芳，被告宝苑公司之委托代理人刘芳、汤雅逸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张芳向本院提出诉讼请求：1、解除双方所签的《北京商品房认购书》以及补充协议；2、被告返还原告购房诚意金20万元整。事实和理由：为了购买被告开发的位于顺义区×花园项目的房屋，原告于2015年10月27日缴纳了20万元的诚意金，从而具备了挑选房屋进行认购的资质。被告于当日也向原告出具了诚意金收据。随后经过挑选，原告与被告于2015年10月27日签署了《北京商品房认购书》（原告在被告处，至今未交付给原告），约定由原告认购被告预售的顺义区×花园项目×住宅楼×号房屋，当日并未支付定金。当日，原告对项目经过了解发现，被告对于房屋周边的环境的前期宣传中，包括房屋沙盘。宣传资料以及销售人员的陈述等，均未提及原告所认购房屋旁边有一条臭水沟，原告要求被告退还诚意金，但被告始终未予退还。原告认为根据合同法第五十四条的规定，被告的行为属于采取隐瞒销售房屋的重要事实的手段，虚假宣传房屋周边环境，导致原告在签署认购书时做出了错误的意思表示。另外，原告于2015年10月27日与被告签署了一份补充协议，但是在签署该份补充协议时，被告销售人员并未向原告出示完整协议内容，其中未见补充协议第一页。被告销售人员称签署的为北京商品房认购书附件，目的是为了明确第二顺位的购买人，而未提示协议性质及其具体内容。被告销售人员在签署补充协议时存在明显的隐瞒情形，未向原告明示合同性质及合同内容。根据合同法第六十一条的规定，本补充协议实质上是与认购协议一同签署的，无论从法律上的补充协议的认定，还是从事实上补充协议的作用来看，补充协议均非补充协议的性质，实质上是被告未规避法律风险签订的。而且补充协议系由被告提供的格式文本，与《北京商品房认购书》一同签署，并未解释内容上是对认购协议做了完全的修改，也没有提示并采取合理的方式提请原告注意免除或者限制责任的约定，该协议并非双方经过协商的真实意思表示，而是被告为了免除自方自认、加重购买方的责任、排除购买方主要权利的，应认定为无效约定。为维护原告的合法权益，起诉要求法院判决支持原告的诉讼请求。被告宝苑公司辩称：首先，2015年10月27日，张芳与宝苑公司签订《誉天下之瑞景花苑诚意金协议》（以下简称“《诚意金协议》”），根据该协议第3条约定，张芳在宝苑公司指定的时间内认购房屋并签署《认购书》时，张芳支付的诚意金自动转为《认购书》项下的认购定金。若张芳主张返还诚意金20万元，应按照《诚意金协议》第6条的约定，在选定房屋签署《认购书》前提出解除《诚意金协议》并要求宝苑公司返还诚意金。同日，张芳选定认购商品房后，与宝苑公司签署《北京市商品房认购书》（以下简称“认购书”）及《〈北京市商品房认购书〉补充协议》（以下简称《补充协议》）（合称“《认购书》等协议”），以1039万元的金额认购×住宅楼×号房屋（以下简称“该商品房”），认购定金20万元。《补充协议》第五条、第六条约定，认购人应于本认购书签订且通过购房资格审核之日起七日内与出卖人签订《北京市商品房预售合同》含其全部附件及补充协议（以下统称“预售合同”）并支付首期房价款，认购人已知悉并同意预售合同的全部内容；认购人未在前述约定时间与买受人订立预售合同或支付首期房价款的，认购人已支付的认购定金不予退还。《补充协议》第十二条第（3）款约定，认购人应按照相关主管部门的要求如实填写购房申请文件及提供购房所需的材料，认购人未提交或未依相关主管部门的要求提供购房所需的材料、文件，导致相关主管部门未能于认购书等协议签订之日起十个工作日（以下简称“审核期限”）内对认购人之居民家庭购房资格作出审核结果的，自审核期限届满之日，出卖人有权解除本认购书及本补充协议，认购人已支付的定金不予退还。此外，张芳在签署《认购书》等协议的同时，签署《承诺书》，承诺于2015年11月7日之前带齐购买×花园项目×-×房屋签约所需材料，包括本人身份证、暂住证、双方户口本、结婚证、五年社保或纳税证明，若未能于上述期限届满之日提供上述材料的，所支付的认购定金不予退还。2016年1月26日，宝苑公司向张芳寄送《催交购房材料通知》，通知其于2016年2月2日前向宝苑公司提交购房资格审核主管部门审核购房资格所需材料，包括本人身份证、暂住证、双方户口本、结婚证、五年社保或纳税证明，逾期提交的，宝苑公司有权解除认购协议，且已支付的认购定金不予退还。2016年2月2日前，张芳仍未提交相关材料。鉴此，宝苑公司于2016年2月23日向张芳发出《解除通知书》，通知解除《认购书》等协议。张芳未按《认购书》等协议、《承诺书》的约定，在约定期限内提交购房资格审核主管部门审核购房资格所需的材料，未履行订立预售合同缔约义务，其已构成违约，依约认购定金不予退还。其次，张芳与宝苑公司签订《认购书》等协议真实有效，是双方的真实意思表示，不存在其主张的未出示完整《补充协议》的情形。张芳称，宝苑公司在未出示完整的《补充协议》，销售人员隐瞒协议内容，该主张不是事实。《补充协议》共4页，为正反面打印的2张A4纸文件，协议第一页“认购人”处为张芳本人签字，第四页认购人签章处亦有张芳签字，即2张A4纸均由张芳签字确认，不存在张芳主张的其不知晓补充协议内容、销售人员未出示完整文件等情况。张芳及宝苑公司签署《补充协议》，证明双方均已知晓、同意并接受协议内容，协议真实有效。此外，张芳签署的《认购书确认函》第1条、《认购书确认函》第2条均明确确认，《认购书》及《补充协议》的签署均为认购人的真实意思表示”。第三，《补充协议》合法有效，不是无效的格式条款。《补充协议》并非单纯的免除出卖人责任、排除认购人主要权利、加重其义务的条款，而是认购人与买受人根据实际缔约流程，对认购流程、购房资格审核、预售合同签署等事项重新安排而作出的系列约定，并不是免除出卖人责任、排除认购人主要权利、加重其义务的条款。并且，宝苑公司已通过要求认购人签署《认购书确认函》的形式提示各认购人阅读《认购书》及《补充协议》的内容。张芳在其签署《认购书确认函》第1、2条中确认：“认购书及补充协议的签署均为认购人的真实意思表示”，“认购人已充分了解了认购书及补充协议中有关对认购人责任和义务的约定”，充分表明认购人张芳已阅读、知晓《补充协议》的内容。此外，张芳在《认购书确认函》第2条中明确表示：“补充协议中没有不合理地减轻或免除认购书中约定的应由出卖人承担的责任，也没有不合理地加重认购人的责任、排除认购人主要权利的内容”。第四，宝苑公司已告知张芳应在签署《认购书》之前，对该商品房情况、用途、周边环境进行了解和实地考察，不存在隐瞒重要事实和虚假宣传。宝苑公司从公开渠道了解，张芳在起诉状中所述该商品房旁的臭水沟，实为政府有关部门委托其他建设单位兴建的温榆河排水明渠（以下简称“该明渠”），该明渠由相关河道管理部门管理，建设于该商品房所在丽来花园项目用地红线之外，张芳在与宝苑公司签署《认购书》前，该明渠已存在并显而易见。宝苑公司不存在任何隐瞒与该商品房相关的任何事实，亦未对该商品房周边环境进行虚假宣传。《补充协议》第一条约定：“认购人已经于签订认购书之前，详细阅读并同意出卖人公示于售楼处的《北京市商品房预售合同》（含其全部附件及其补充协议，以下统一简称“预售合同”）及其他销售文件的全部内容。……认购人在此确认，认购人在签订认购书前，已对该商品房所在该项目以及周边的环境、通风、采光、道路、交通、公共设施、墓地（如有）以及其他非该商品房本身事项之现状进行了实地考察，认购人对该等现状已充分知悉并不持异议，认购人承诺不会就此向出卖人提出任何要求及主张，及/或要求出卖人承担任何责任”。宝苑公司在张芳签署的《认购书》附件二补充协议首页和第2页（即第一条），用大段篇幅详尽提示并请认购人确认，其在签署《认购书》之前已详细阅读并同意出卖人公示于售楼处的《预售合同》，已对该商品房本身的户型结构、推广文件宣传内容、张芳参观的装修示范区的性质、该商品房周边环境、交通、公共设施情况进行了实地考察和了解。宝苑公司在与张芳缔约过程中，已充分尽到了缔约义务，对与签约相关的重要事项进行了充分、详尽的披露和提示，不存在隐瞒事实、虚假宣传的情况。张芳作为完全行为能力人，在认购一千余万高价值不动产时，应尽到必要的缔约注意义务，应在缔约前对商品房及其周边环境进行实地考察和了解，在履行上述注意义务的情况下再与宝苑公司签署《认购书》等协议。张芳未履行缔约过程中的注意义务，应自行承担由此产生的后果。综上，《认购书》等协议是双方真实的意思表示，宝苑公司已出示完整的《补充协议》，张芳同意并签署确认，《认购书》等协议内容不存在剥夺认购人权利、加重其责任的条款，协议真实有效，双方应依约履行。张芳未按《认购书》等协议及《承诺书》的约定向相关部门提交购房资格审核所需文件、未履行与宝苑公司签订预售合同的缔约义务，已构成违约，依约认购定金20万元不予退还。《认购书》等协议已解除。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：涉诉的×住宅楼×号房屋位于北京市顺义区×镇×村×花园项目。该项目由宝苑公司开发建设。张芳欲购买涉诉房屋，2015年10月27日，宝苑公司（甲方）与张芳（乙方）签订《誉天下之瑞景花苑诚意金协议》一份。双方约定：1.乙方同意于本协议签订当日，向甲方支付诚意金，乙方支付的诚意金金额为人民币贰拾万元；2.甲方承诺，在乙方向甲方按时足额支付诚意金，且未要求退还的情况下，乙方在甲方指定的时间内成功认购房屋的，甲方可就乙方选定的该项目一套房屋在选定房屋销售价格的基础上给予乙方人民币20万元的优惠……3.乙方在甲方指定的时间内认购房屋并签署《认购书》时，乙方所付诚意金自动转为《认购书》项下的认购定金……5.3乙方承诺其应按照相关主管部门的要求如实填写购房申请文件及提供购房所需的材料，若乙方未按照相关主管部门的要求如实填写购房申请文件，及/或未提交或未依相关部门的要求提交提供其购房所需的材料、文件及/或由于乙方其他行为或原因导致相关主管部门未能于《认购书》签订之日起十个工作日内对乙方之居民家庭购房资格作出审核结果的，则自审核期限届满之日，甲方有权解除《认购书》，另行处分该商品房，乙方已支付的认购定金不予退还……6.乙方如在就选定房屋签署《认购书》前提出解除本协议，须书面通知甲方，本协议自乙方的书面通知实际到达甲方时解除，甲、乙双方在本协议项下的权利义务均终止……同日，张芳作为认购人与出卖人宝苑公司签订《北京市商品房认购书》及《〈北京市商品房认购书〉补充协议》。双方在《北京市商品房认购书》中约定：张芳以1039万元的金额认购涉诉房屋。涉诉房屋的建筑面积为400.74平方米，其中套内建筑面积337.21平方米。该商品房按照套内建筑面积计价，单价每平方米人民币30811.67元/平方米，总金额1139万元。《〈北京市商品房认购书〉补充协议》载明：第一条、……认购人在此确认，认购人在签订认购书前，已对该商品房所在该项目以及周边的环境、通风、采光、道路、交通、公共设施、墓地（如有）以及其他非该商品房本身事项之现状进行实地考察……第六条、双方均同意将认购书第五条修改为：“若认购人为自然人的，则：认购人应于本认购书签订且通过相关主管部门对认购人之居民家庭购房资格审核之日起七日内与出卖人签订预售合同及支付该商品房首期房价款……认购人未在本条约定期限内与出卖人签订预售合同及/或未足额支付该商品房及首期房价款的，本认购书及本补充协议自动解除……认购人已支付的认购定金不予退还。《补充协议》第十二条第（3）款约定，认购人承诺其应按照相关主管部门的要求如实填写购房申请文件及提供购房所需的材料，若认购人未提交或未依相关主管部门的要求提供购房所需的材料、文件，导致相关主管部门未能于认购书等协议签订之日起十个工作日（以下简称“审核期限”）内对认购人之居民家庭购房资格作出审核结果的，自审核期限届满之日，出卖人有权解除本认购书及本补充协议，认购人已支付的定金不予退还。此外，张芳在签署上述认购书以及补充协议的同时，签署《承诺书》一份，承诺于2015年11月7日之前带齐购买×花园项目×-×房屋签约所需材料，包括本人身份证、暂住证、双方户口本、结婚证、五年社保或纳税证明，若未能于上述期限届满之日提供上述材料的，所支付的认购定金不予退还。同日，张芳签署《认购书确认函》一份，该确认书载明：“认购书及补充协议的签署均为认购人的真实意思表示”，“认购人已充分了解了认购书及补充协议中有关对认购人责任和义务的约定”，补充协议中没有不合理地减轻或免除认购书中约定的应由出卖人承担的责任，也没有不合理地加重认购人的责任、排除认购人主要权利的内容”。另查，张芳于2015年10月27日向宝苑公司缴纳涉诉的20万元。此后，因张芳未按期提交相关材料，2016年1月26日，宝苑公司向张芳寄送《催交购房材料通知》，通知其于2016年2月2日前向宝苑公司提交购房资格审核主管部门审核购房资格所需材料，包括本人身份证、暂住证、双方户口本、结婚证、五年社保或纳税证明，逾期提交的，宝苑公司有权解除认购协议，且已支付的认购定金不予退还。2016年2月2日前，张芳仍未按期提交上述相关材料。宝苑公司于2016年2月23日向张芳发出《解除通知书》，通知解除《认购书》及相关协议。现双方因涉诉认购书的解除以及后续事项的处理发生争议。上述事实，有房屋认购书、补充协议以及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉认购书及补充协议的法律效力和解除问题。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。契约可分为预约和本约。本约即指正式合同，当事人直接可据此要求相对方履行约定的义务。预约则是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议。预约是谈判期间对未来事项的预先规划，内容应包含将来订立本约的基本条件和基本内容。具体在本案中，宝苑公司作为出卖人与买受人张芳就涉诉房屋签订了认购书及相关补充协议。双方当事人在该认购书和补充协议中对房屋的基本情况包括房屋所处位置、面积、价款计算方法以及签署本约等问题进行了明确约定。双方所签认购书及补充协议在法律性质上属于预约，也系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。预约是合同的一种。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为法定解除和约定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。合同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合本案事实，因张芳未按期提交相关材料，2016年1月26日，宝苑公司向张芳寄送《催交购房材料通知》，通知其于2016年2月2日前向宝苑公司提交购房资格审核主管部门审核购房资格所需材料。2016年2月2日前，张芳仍未按期提交上述相关材料。宝苑公司于2016年2月23日向张芳发出《解除通知书》，通知解除《认购书》及相关协议。2月24日张芳实际签收了上述解除通知书。根据双方所签认购书以及相关补充协议的约定，张芳未按期提交购房所需材料，宝苑公司按照认购书以及补充协议的约定通过向张芳发出解除通知书的方式行使解除权。根据相关法律规定以及本案所查明的事实，本院认定涉诉认购书及补充协议于2016年2月24日解除。案件争议焦点二是涉诉房屋合同解除后，后续事项的处理问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。预约是合同的一种，对双方当事人都有约束力，双方当事人都应本着诚信原则进行履约，违反预约当然构成违约，违约方应承担违约责任。具体在本案中，按照双方所签《誉天下之瑞景花苑诚意金协议》的约定，张芳认购了涉诉房屋并签署了《认购书》，故其所付诚意金自动转为《认购书》项下的认购定金。按照《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。根据双方举证质证情况以及庭审查明的相关事实，本院认为导致合同无法继续履行的原因在于张芳未按照认购书和相关补充协议的要求提交购房所需材料。此外，双方在认购书和补充协议中对张芳所缴纳的20万元的退还问题有明确约定。根据合同法第一百一十五条的规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现张芳在本案中以其起诉所主张的理由要求宝苑公司退还涉诉的20万元，有违双方所签认购书以及补充协议的相关约定和相关法律规定。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，故此，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、确认原告张芳与被告北京宝苑房地产开发有限公司就涉诉房屋所签的《北京市商品房认购书》及《〈北京市商品房认购书〉补充协议》于二○一六年二月二十四日解除；二、驳回原告张芳的其他诉讼请求。案件受理费二千一百五十元，由原告张芳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张鹏飞二〇一七年十二月二十日书记员  赵文鑫