连云港市赣榆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣民初字第3708号
原告李大团，居民。
原告徐平，居民。
两原告共同委托代理人全先举、庄明，江苏四季青律师事务所律师。
被告赣榆县弘生房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇华中路115号。
法定代表人蔡卓雄，董事长。
委托代理人程建平（，男，1966年10月17日出生，汉族，居民。
委托代理人刘飞野（，男，1968年12月12日出生，汉族，居民。
原告李大团、徐平与被告赣榆县弘生房地产开发有限公司（以下简称弘生房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理，依法由代理审判员张暖暖适用简易程序独任审判，于2014年7月14日、8月13日、8月22日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人全先举、庄明，被告弘生房地产公司的委托代理人程建平、刘飞野到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李大团、徐平诉称，2011年7月17日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的凤凰华庭第8栋3单元401室以300681元的价格出售给原告。合同第八条约定，被告应当在2012年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，但被告至今未交付。按照合同约定，被告应当赔偿原告逾期交房违约金21528.76元。合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告至今未办理房屋产权证，根据合同约定，被告应当向原告支付逾期办证违约金300.681元。综上，请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金21528.76元及逾期办证违约金300.681元。
被告弘生房地产公司辩称，原告未按合同补充协议第四条的约定办理房产按揭贷款手续，属于违约在先，应按照该约定向被告支付房款总额5%的违约金。
经审理查明，2011年7月17日，原告李大团、徐平与被告弘生房地产公司签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的连云港市赣榆区青口镇义塘路东侧、跃进路北侧凤凰华庭第8栋3单元3-401室商品房一套，建筑面积为121.98平方米，单价为每平方米2465元，房款共计300681元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则参照《建设工程质量管理条例》第六十条规定）后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案。如因出卖人的责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同签订前的2011年6月25日，原告交付被告购房首付款150681元，余款150000元办理银行按揭贷款。被告于2011年8月30日收到原告的银行按揭贷款。2014年3月20日，涉案商品房由建设单位组织竣工验收，2014年7月30日取得竣工验收备案证明书。该证明书载明，上述工程开工日期为2011年5月31日，竣工验收日期为2014年3月20日。2014年4月6日，由勘察、设计、施工、监理四家单位及被告弘生房地产公司在竣工验收备案表上盖章确认工程符合要求。2014年7月28日，连云港市赣榆区住房和城乡建设局收到上述竣工验收备案文件，并于2014年7月30日签字同意备案。庭审过程中，原告撤回要求被告支付逾期办证违约金300.681元的诉讼请求。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、住房公积金借款合同、完税凭证、收据、住房公积金贷款情况表、被告提交的商品房买卖合同、竣工验收证明书、房地产抵押合同、按揭贷款凭证、建设工程质量监督报告、本院调取的竣工验收备案表以及原、被告的陈述等证据在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告李大团、徐平与被告弘生房地产公司签订商品房买卖合同是双方当事人真实意思的体现，且不违反相关法律规定，因而是合法有效的。原、被告双方均应依照合同的约定全面履行合同规定的义务。按照合同约定，被告应在2012年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。依据法律规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不能交付使用。2014年7月30日，被告才取得涉案商品房竣工验收备案证明书，此时涉案商品房才具备交付条件。被告逾期交房已构成违约，应按合同约定支付原告逾期交房违约金，即自2012年7月1日起至2014年7月30日止，按日向原告支付已交付房价款300681元万分之一的违约金。原告主张计算至起诉之日止即2014年6月16日，共计716日的违约金应为21528.76元（300681元×716天／10000），故对原告要求被告支付逾期交房违约金21528.76元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称，原告按揭贷款逾期办理应承担违约责任，因按揭贷款系原告提供相关手续后由被告具体经办，合同亦没有约定办理按揭贷款的具体期限，且在合同约定的交付房屋前，按揭贷款已经办理完毕，故被告该辩解事由不成立，本院不予采信。庭审过程中，原告撤回要求被告支付逾期办证违约金300.681元的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决如下：
被告赣榆县弘生房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告李大团、徐平逾期交房违约金21528.76元。
如果被告赣榆县弘生房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费345元，由被告赣榆县弘生房地产开发有限公司承担（上述费用原告已预交，被告赣榆县弘生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费345元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 龚书明
代理审判员 张暖暖
人民陪审员 张明义
二〇一四年十二月四日
书 记 员 韩 佳
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
（二）《中华人民共和国建筑法》
第六十一条第二款：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。