广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深龙法平民初字第77号
原告邹壬芳。
委托代理人张＊＊，广东博诺律师事务所律师。
被告詹玉圳。
被告刘秀英。
被告罗福如。
被告刘秀英、罗福如共同委托代理人陈＊＊，广东一龙律师事务所律师。
原告邹壬芳诉被告詹玉圳、刘秀英、罗福如房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行公开开庭审理，原告邹壬芳、原告委托代理人张＊＊、被告刘秀英与罗福如的共同委托代理人陈＊＊到庭参加了诉讼，被告詹玉圳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年5月14日，被告詹玉圳、案外人钟＊＊与被告刘秀英、罗福如签订一份《房地契约》，约定被告刘秀英、罗福如将位于深圳市平湖街道＊＊社区＊＊村东区的六间瓦房及所属的宅基地使用权一并转让给被告詹玉圳、案外人钟＊＊建房使用，转让价款为人民币170000元，并附界址红线图一份。2005年12月，深圳市龙岗区平湖镇＊＊村任屋经济合作社出具《证明》一份，证明上述转让的房屋及宅基地确为被告刘秀英所有。2007年3月16日，被告詹玉圳与原告签订一份《房地转让契约》，约定被告詹玉圳将从被告刘秀英、罗福如受让的瓦房及所属的宅基地使用权一并转让给原告，转让价款为人民币205000元。2007年8月，原告委托案外人冯＊＊办理上述地块的报建手续及建房，并向案外人冯＊＊支付了各项费用共计人民币277000元。2008年，案外人冯＊＊因涉嫌诈骗罪被深圳市龙岗区人民法院追究刑事责任，在该案中鉴定案外人冯＊＊为原告在上述地块已建工程造价为人民币150480.56元。后原告受让的上述地块被纳入拆迁范围，因上述地块在村委及有关部门登记的屋主仍为被告刘秀英、罗福如，被告刘秀英、罗福如在未通知原告的情况下，以屋主的名义与拆迁部门达成赔偿协议，并将该地块的拆迁补偿款据为己有，经原告多次催讨拒不支付。故原告诉至法院要求判令：一、确认原告与被告詹玉圳签订的《房地转让契约》无效；二、被告詹玉圳返还原告房地转让款人民币205000元；三、被告刘秀英、罗福如赔偿原告因购买土地所受的损失人民币150480.56元；四、三被告对上述赔偿和返还款承担连带责任。
被告詹玉圳未到庭参与应诉，其提交书面答辩状辩称，一、宅基地使用权没有纠纷。2004年5月14日，拥有房地权利的被告刘秀英一家将房地转让给被告詹玉圳及案外人钟＊＊，该宅基地无其他纠纷，物业权益明确，被告詹玉圳购买的房屋门牌号为11号、12号、13号，有屋图，三间祖屋为瓦房和一间铁皮房共约125平方米。2007年3月16日，在案外人蔡＊＊的见证下转让给邹＊＊（原告邹壬芳父亲）、原告邹壬芳。2007年7月1日，邹＊＊与钟＊＊划清房屋界线。2007年8月，原告邹壬芳请包工头拆除三间瓦房和一间铁皮房并办理报建手续，被包工头所骗。2008年，政府规划中环大道，此宅基地在中环大道的红线范围之内，政府通知暂停建房，办理征用事宜。经过四年协商以后，直到2012年初才由原屋主被告刘秀英与政府协商办理征用物业赔偿事宜，赔偿内容被告詹玉圳并不知情，请法院查明。二、2012年11月15日下午3日，经任＊＊（被告刘秀英的拆迁代理人）、李＊＊（案外人）、蔡＊＊（案外人）、邹＊＊、被告詹玉圳、原告邹壬芳共同到平湖拆迁办公室查询原始档案，证实被告詹玉圳并没有得到赔偿款。2012年11月25日下午3时，邹＊＊、蔡＊＊、原告邹壬芳、被告詹玉圳对原告邹壬芳征收款权益事宜进行商谈。被告刘秀英决定分开原告邹壬芳的房地物业赔偿权益，由原告邹壬芳直接与拆迁办办理房地物业权益赔偿事宜。2012年11月26日晚上6时10分，任＊＊打电话叫邹＊＊抽空到拆迁办办理清拆理赔事宜，但邹＊＊一直未到，所以一直没有解决。
被告刘秀英、罗福如辩称，一、被告刘秀英、罗福如不是本案适格的主体，请求法院裁定不予受理或驳回原告的诉讼请求。原告的纠纷源于其与被告詹玉圳的《房地转让契约》，被告刘秀英、罗福如与原告无任何直接的权利义务关系，根据合同法的相对性原则，原告的被告对象只能是《房地转让契约》的另一方。二、原告请求确认与被告詹玉圳之间的《房地转让契约》无效已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年5月14日，被告詹玉圳、案外人钟＊＊与被告刘秀英、罗福如签订一份《房地契约》，约定被告刘秀英、罗福如将其所属位于深圳市平湖街道＊＊社区＊＊村东区的六间瓦屋及门坪地皮的土地所有权转让给被告詹玉圳、案外人钟＊＊建房使用，转让价款为人民币170000元，并附界址红线图一份。2007年3月16日，被告詹玉圳与原告签订一份《房地转让契约》，约定被告詹玉圳将从被告刘秀英、罗福如受让的瓦屋及门块地皮的土地所有权转让给原告，转让价款为人民币205000元。2007年3月20日，原告邹壬芳通过其妻子邹＊＊的帐户向被告詹玉圳转帐支付了人民币205000元。2008年8月至9月，案外人冯＊＊以帮助原告邹壬芳办理上述土地的报建手续及建房为由，骗取原告人民币277000元，案外人冯＊＊为原告只建了地基后即逃离深圳。案外人冯＊＊除诈骗原告外，还诈骗被害人温某某等四人，后被抓捕归案。本院作出（2008）深龙法刑初字第1703号刑事判决，判决案外人冯＊＊犯诈骗罪。该刑事判决查明，通过鉴定，案外人冯＊＊为原告邹壬芳已建地基的工程造价为人民币150480.56元，实际诈骗原告金额为人民币126519.44元。涉案地块原告拆除了瓦屋和铁皮房新建了地基后，未再兴建，一直空置至今。2008年，原告受让的上述地块被纳入拆迁范围。2012年3月23日，深圳市龙岗区平湖街道办事处与被告刘秀英、罗福如签订《房屋拆迁补偿安置协议》，因原告购买的上述地块被拆迁确权归被告刘秀英、罗福如所有，所以该《房屋拆迁补偿安置协议》约定的拆迁内容包含了原告购买的上述地块地基建筑补偿。经拆迁测绘评估，涉案地基建筑面积为129.3平方米，补偿重置单价每平方米300元，共人民币38790元。被告刘秀英、罗福如签订的《房屋拆迁补偿安置协议》除包含涉案地块外，还包含了被告刘秀英、罗福如其他土地及房屋，该拆迁协议约定被告刘秀英、罗福如获得补偿包括122.32平方米安置房、100平方米全成本房价安置房购买指标、货币补偿人民币253275元（包括拆迁范围内土地收转地费用）。涉案地基补偿款38790元包含在货币补偿款253275元之内。该拆迁协议还约定第一期款在协议生效之日起30个工作日内，按补偿总额的80%支付，即人民币202620元；第二期剩余款项在搬迁完毕验收接管后结算支付。目前，第一期款已向被告刘秀英、罗福如支付，涉案地块尚未交付拆迁。原告认为其权利受损，遂于2013年1月29日诉至本院提出上述诉讼请求。
本院认为，被告詹玉圳与原告于2007年3月16日签订的《房地转让契约》约定转让的土地及建筑位于深圳市龙岗区平湖街道＊＊社区，属原任屋村的集体用地，而被告詹玉圳与原告邹壬芳均非该村村民，该《房地转让契约》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于集体用地不能转让用于非农建设的强制性规定，应为非法无效的合同。原告主张合同无效，符合法律规定，本院依法予以确认。根据无效合同的处理原则，原告取得的土地应当返还被告詹玉圳，被告詹玉圳收取原告的转让款205000元应当返还原告。原告在涉案地块已建了地基，该地基的工程造价经（2008）深龙法刑初字第1703号刑事判决确定为人民币150480.56元，本院确认原告的损失为人民币150480.56元。该损失根据合同双方的过错原则进行分担，本案中，原告与被告詹玉圳对签订《房地转让契约》均存在同样的过错，对该损失应当各承担一半，即被告詹玉圳应支付原告损失人民币75240.28元。由于被告刘秀英、罗福如不是《房地转让契约》的当事人，根据合同相对性原则，原告要求被告刘秀英、罗福如承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。由于涉案地块是被告刘秀英、罗福如转让给被告詹玉圳的，被告刘秀英、罗福如与被告詹玉圳之间的纠纷，双方可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告詹玉圳应于本判决生效之日起十五日内返还原告邹壬芳购地款人民币205000元。
二、被告詹玉圳应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告邹壬芳损失人民币75240.28元。
三、原告邹壬芳应于本判决生效之日起十五日内将其从被告詹玉圳处购买的涉案位于深圳市平湖街道＊＊社区＊＊村东区土地（含129.3平方米地基）返还被告詹玉圳。
四、驳回原告邹壬芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6632元（原告已预交），由原告承担1404元，由被告詹玉圳承担5228元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内（被告刘秀英、罗福如为三十日内）向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张智强
人民陪审员 闫方兵
人民陪审员 何 晖
二〇一四年一月十六日
书 记 员 简笑若