大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第2643号
原告大连新华物业管理有限公司
委托代理人邹慧，系辽宁亚太律师事务所律师。
被告孙鸿升
原告大连新华物业管理有限公司与被告孙鸿升物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹慧，被告孙鸿升均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告自2002年10月至今，一直为新华绿洲园的业主和物业使用人提供物业管理服务。按照《物业服务委托合同》的约定，业主按建筑面积每月每平方米0.60元向原告支付物业管理费。被告孙鸿升自2010年1月开始未向原告支付物业管理费，至2014年12月，被告共拖欠原告物业费4，064元。同时，根据《物业管理服务合同》规定，迟延交纳物业管理费，每天应按千分之三支付违约金。故原告诉至法院，请求判令被告立即支付物业管理服务费4，064元（自2010年1月起至2014年12月止）及违约金4，064元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告确系案涉房屋的业主，对原告所述房屋坐落、房屋面积、欠交物业费的起止时间均无异议，但拒绝交纳物业费。理由如下：第一，房屋自2004年入住开始即存在质量问题，房屋透寒、墙面霉斑、飘窗透风。2005年至2009年原告一直在给被告家维修，但是年年维修年年修不好，被告家透寒的问题始终无法解决。2010年始被告停交了物业费，意图以此来维护作为业主的权利。可是被告不交物业费了，原告就更不予维修房屋了。被告的意见是，原告将房屋维修好之后，同意补缴拖欠的物业费。第二，物业服务不到位。楼道卫生清理不及时；封闭小区做不到封闭，外来人员随便出入；消防设施不上锁，一旦发生火情，根本起不到作用；小区绿化无人管理…第三，电梯费按人头收取不合理，应当按户收取。第四，原告收取的停车费、广告费不知用在何处，没有向业主公示，这些费用完全可以用在房屋维修上。综上，因原告的物业管理服务不到位，被告家房屋常年存在的问题得不到解决，不同意缴纳物业费及违约金。
经审理查明，2002年10月16日，“绿洲园”项目的开发商大连新华房屋开发有限公司与原告签订了《绿洲园前期物业管理服务委托合同》，委托原告为“绿洲园”小区提供物业管理服务，委托管理期限至物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋及公建按建筑面积每月每平方米0.60元。2009年7月、2013年3月，原告分别与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订了《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋的物业费均按建筑面积每月每平方米0.60元，业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费，逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三缴纳违约金，该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。
另查，被告孙鸿升系大连市甘井子区绿洲园的业主，该房屋建筑面积112.89平方米。被告自2010年1月起至2014年12月止没有交纳物业费，拖欠物业费合计4，064元（112.89平×0.60元／月／平×60个月）。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》、物业服务费用催缴通知单，被告提供的照片，原、被告陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，大连新华房屋开发有限公司与物业服务企业签订的绿洲园前期物业管理委托合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据原告提供的《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.60元。现被告对拖欠原告物业费的时间及金额未提出异议，故其依法应该交纳拖欠的物业服务费，借故拖欠无理。
关于被告辩称的案涉房屋存在质量问题，原告未对问题房屋及时进行修缮，因此不同意交纳物业费的抗辩意见。从庭审调查情况看，新华绿洲园小区的房屋质量存在诸多问题，房屋开发商对于建筑物主体的五年保修期已过，被告家存在的房屋透寒、墙面霉斑、飘窗透风等问题很难通过维修从根本上予以解决。为此，考虑到被告的居住环境无法根本改善，原告作为物业服务企业也无法完全履行房屋修缮义务，故本院酌定被告按照拖欠物业费的90%向原告支付物业费较为适宜，即本案被告应交纳物业费3，657.60元（4，064元×90%）。
关于被告辩称原告物业服务不到位等问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果要通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。
关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告孙鸿升于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新华物业管理有限公司支付拖欠的自2010年1月起至2014年12月止的物业服务费3，657.60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计100元（原告已预付），由被告孙鸿升负担。被告负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 陈袁媛
代理审判员 张金霞
代理审判员 刘 瑾
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 宋雅楠
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。