广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初8959号
原告：中山市适安物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区岐关西路55号朗晴假日园2幢2层10号，统一社会信用代码91442000560823443T。
法定代表人：黄玉娥，系该司总经理。
委托诉讼代理人：翟云、董建，广东共阳律师事务所律师。
被告：黄丽静，女，1985年11月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：古德慧，女，1946年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系被告黄丽静的母亲）。
原告中山市适安物业管理有限公司（以下简称适安公司）与被告黄丽静物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告适安公司委托诉讼代理人董建，被告黄丽静的委托诉讼代理人古德慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告适安公司向本院提出诉讼请求：1.被告黄丽静向原告支付从2014年8月至2016年11月的物业管理费3615.84元及逾期付款违约金4555.96（违约金按每日3‰标准，暂计至2016年11月，每月分段计至实际清偿日止）；2.被告黄丽静向原告支付分摊费321.8元。事实和理由：原告与被告所在小区中山市三乡镇泰兴楼的建设单位中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）于2012年9月1日签订书面《前期物业服务合同》，约定由原告对被告所在的泰兴楼进行物业管理，被告应在每月5日之前按时向原告支付物业管理费，逾期缴费的，原告有权每天按欠费总额的3‰加收违约金。合同签订后，原告按照合同约定为被告及所在小区提供物业管理服务，但被告并未按时向原告支付物业管理费，拖欠2014年8月至2016年11月的物业管理费3615.84元，产生相应的违约金暂计为4555.96元；拖欠分摊费321.8元，合计8493.6元，经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。
原告适安公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业服务合同；2.被告的身份证复印件；3.中山市商品房买卖合同；4.中山市商品房销售合同登记备案证明表。
被告黄丽静辩称，确认原告诉称被告在涉案小区购买了住房和部分管理费未支付事实。原告诉称被告拖欠2014年8月份至2016年11月的管理费不是事实，因被告与开发商嘉实丰公司有免除两年物业管理费的协议，免除期限从2014年3月至2016年2月，被告拖欠原告的管理费的期限从2016年3月至2016年11月共9个月。对逾期付款违约金问题，被告从未收到原告的任何催缴管理费的通知，原告无权要求被告支付违约金。承认原告主张的分摊费并同意支付。
被告黄丽静为其辩解依法提交的证据为：协议书，证明2014年2月22日开发商嘉实丰公司的负责人与被告签订泰兴楼1幢1座534、536房免除二年物业管理费的协议。
经审理查明：2014年3月6日、4月1日，黄丽静分别与嘉实丰公司签订二份《中山市商品房买卖合同》，由黄丽静向嘉实丰公司购买位于中山市XX镇XX楼X幢X座XX、XX房，建筑面积均为44.64平方米。上述房地产分别于2014年3月25日、4月18日在中山市国土局办理登记备案。2012年9月1日，嘉实丰公司作甲方、原告适安公司作乙方签订一份《中山市前期物业服务合同》约定，甲方将中山市三乡镇塘敢村布匹市场（泰兴楼）物业，委托乙方提供物业管理服务。适安公司的安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤，服务质量为设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费为住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，商场按建筑面积每月每平方米1.8元。嘉实丰公司通知业主从办理收楼即日开始缴交物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5号之前；物业服务费收取标准在合同期内如需调整，需经双方协商签字同意方可；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方应将欠缴的名单予以公布，督促其缴交并可向人民法院提起诉讼。服务期限为五年，从2012年9月1日起至2017年8月30日止；合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同；一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确书面答复的，合同自动延续。协议还约定了其他具体事项。前述合同已在中山市住房和城乡建设局进行了备案。合同签订后，原告依约对中山市三乡镇塘敢村泰兴楼物业进行管理服务并收取物业管理费。庭审时原告确认被告欠费期间从2014年8月至2016年11月，被告累计拖欠原告27个月的物业管理费合计3615.84元（1.5元/平方米/月×44.64平方米×27个月×2），应付违约金4555.96元；欠电费分摊费321.8元。上述费用合计8493.6元。原告经多次追讨未果，于2017年1月9日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2017年1月9日作预立案调解，调解不成于2017年5月18日正式立案。
另查：被告提供的协议书内容为，兹有黄丽静购买嘉实丰公司XX楼X幢X座XXX、XXX房，经与本公司协定，从2014年3月至2016年2月的物业管理费由本公司支付。公司经手人签名为张某兴、黄阳，未加盖嘉实丰公司的公章，被告称经手人为嘉实丰公司的负责人。原告对此协议不予确认，认为此为被告与嘉实丰公司之间的约定，与原告无关。
涉案小区另案四被告提供的二份申请书内容显示，2017年6月18日、20日，被告所在的泰兴楼小区有二十多名住户联名分别向本院三乡法庭及中山市三乡镇塘敢村民委员会书面反映原告适安物业公司在对泰兴楼小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区安全隐患及环境卫生等问题未进行有效改善或整改，曾发生多起小区偷盗及财物损失事件，从而引发业主不满及部分业主拒交物业管理费。中山市三乡镇塘敢村民委员会确认泰兴楼业主曾经向村委会反映情况，同时亦安排人员协调处理无果。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与适安公司签订物业服务合同，但物业建设单位嘉实丰公司与适安公司签订了前期物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。适安公司依据与嘉实丰公司的约定，对中山市三乡镇泰兴楼物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系。故被告应向原告支付相应的物业管理费。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。
涉案小区部分业主认为适安公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主联名投诉适安公司管理存在诸多问题及拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，适安公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，适安公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，本院不予全部支持。结合被告的证据及大批业主联名反映问题，根据一般生活经验，本院认定适安公司对涉案小区管理服务确存在瑕疵。
本案争议焦点是，被告称与嘉实丰公司签订的免除物业管理费协议对原告适安公司是否具有约束力。该协议从形式上看，没有加盖嘉实丰公司的印章，仅有个人签名，亦非公司法定代表人；从约定的内容上看，物业管理费约定由本公司支付。因嘉实丰公司与适安公司系两个不同的民事主体，在适安公司对此协议不予确认时，对适安公司不具有约束力，故被告仍应支付此期间的物业管理费，之后被告可另行向嘉实丰公司主张权利。
综上所述，原告对泰兴楼小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因原告对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院酌定对物业服务费予以减免10%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的违约过错，原告对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。原告请求被告支付物业管理费的时间从2014年8月起计至2016年11月止共28个月，即核定被告应支付原告物业管理费为3374.78元（1.5元/平方米/月×44.64平方米×28个月×90%×2）；支付分摊费321.8元，合计3696.58元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄丽静于本判决生效之日起五日内向原告中山市适安物业管理有限公司支付2014年8月至2016年11月期间的物业管理费3374.78元及分摊费321.8元，合计3696.58元；
二、驳回原告中山市适安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告黄丽静负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 吴立和
二〇一七年九月五日
书记员 梁晓林
林雷