河北省唐山市路北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第837号
原告：刘卫红。
委托代理人：潘劲冬，河北鸿翔律师事务所律师。
被告：唐山建科房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区学院路郭大里小区综合楼。
法定代表人：杨运军，职务：董事长。
委托代理人：胡志华，该公司职工。
委托代理人：吉建媛，该公司职工。
原告刘卫红与被告唐山建科房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘卫红委托代理人潘劲冬、被告唐山建科房地产开发有限公司委托代理人胡志华、吉建媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘卫红诉称，2014年2月原告向被告购买了由被告开发建设的位于唐山市龙泽路的裕华嘉苑三期商品房一套，房号为龙泽路底商30#，面积363.21平方米，单价为13546元，总价为4920042元。随后，原告将购房款汇入被告指定的账户内，被告为原告出具了收款收据，双方签订了《内部员工订房协议书》。现房屋已建成，但被告却以种种理由拒不交付。原告为维护合法权益，特向法院起诉，请求法院确认双方合同有效，被告立即向原告交付房屋，并办理相关手续。本案诉讼费用由被告承担。
被告唐山建科房地产开发有限公司辩称，被告认为《内部员工订购协议书》为无效合同。原告诉状中称其向被告购买了裕华嘉苑三期商品房底商30#一套，随后将购房款汇入被告账户，经核实，2011年2月25日刘思翀、王玮与被告签订《内部员工订房协议书》一份，该底商原始购房协议上购房人是两个人，即刘思翀、王玮，原告的名字是在张金英的授意下补签的，有原告在路北公安局的谈话笔录可以证实。被告公司财务核实，2011年2月25日刘思翀通过银行打款146万元，王玮无任何转款或现金的交款凭证，此时购房款还差3460042元。被告公司原财务总监张金英分别为刘思翀开具了2460042元的收据，为王玮开具了2460000元的收据。原告提交的时间为2014年6月6日的《内部员工订房协议书》是其与张金英暗地里私下操作，因被告公司当时有《关于停止办理底商过户手续的公示》，对此规定，作为公司的财务总监是明知的。根据《民法通则》和《合同法》的规定，本案属于“法人和其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，且相对人知道或应当知道其超越权限的，该合同无效”的规定。本案原购房人与张金英之间恶意串通，损害我公司利益，所以，应认定本案合同无效。原告有违交易习惯，并未交付购房款，要求交付房屋显失公平。从原告提供的证据来看，原告交付刘思翀和王玮的购房款，其转账票据上显示是2014年1月4日和2014年2月11日，而协议签订时间却为2014年6月6日，付款后四个月的时间签订合同，有违正常的交易习惯。原告在公安机关的询问笔录可以证明，期间原告曾找过张金英，原告明知是不能办理的，更名需要提交相应的手续和交纳一部分费用，原告并未办理相应的手续和交纳相关费用，原告所谓的购房款也没有打到被告指定的账户，被告并未收到该款项。原告未履行交付房款的义务，却要求被告交付房屋是显失公平和不合理的。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年2月25日案外人刘思翀、王玮与被告唐山建科房地产开发有限公司签订《内部员工订房协议书三期（2）》，约定刘思翀、王玮订购裕华嘉苑三期裕华道底商30#（暂估面积363.21平方米），商品房总价4920042元，刘思翀、王玮已付房款4920042元。2011年2月25日，被告为刘思翀、王玮开具了收取龙泽路底商30#的房款分别为2460042元、246000元的收据两份。2014年初刘思翀、王玮将其认购的裕华嘉苑三期龙泽路底商30#转让给原告刘卫红。2014年1月4日原告自其妹妹刘卫双名下中国农业银行账户向刘思翀账户转账246万元，2014年2月11日原告自其名下中国农业银行账户向王玮账户转账246万元。2014年2月11日被告为原告出具收取原告龙泽路底商30#房款4920042元的收据一张，收款人为被告财务人员马丽艳，收据上加盖了被告唐山建科房地产开发有限公司财务专用章。原告刘卫红在刘思翀、王玮与被告唐山建科房地产开发有限公司签订《内部员工订房协议书三期（2）》乙方签章处加签了自己的名字。2014年6月6日原告刘卫红（乙方）与被告唐山建科房地产开发有限公司（甲方）签订《内部员工订房协议书三期（3）》（建（裕）字1300573号），内容为“乙方自愿订购甲方开发的裕华嘉苑三期商品房壹套，位置为龙泽路底商30#室，暂估面积363.21平方米（以双方最终签订的《商品房买卖合同》为准，多退少补）。房屋单价13546元／平方米，乙方应支付所选商品房总价4920042元，乙方已付房款4920042元。”另查明，本案诉争房产唐山市路北区裕华嘉苑三期龙泽路底商30#位于唐山市路北区朝阳道北侧，龙泽路西侧，系被告唐山建科房地产开发有限公司开发建设。2014年5月4日被告唐山建科房地产开发有限公司取得裕华嘉苑三期的商品房预售许可证，裕华嘉苑三期龙泽路底商30#经地名办重新更名为6号商业楼29#，销售面积363.21平方米，测绘面积360.21平方米，现已具备交房条件。2014年5月22日，被告公司财务总监张金英涉嫌职务侵占一案经唐山市公安局路北区分局立案受理。2015年2月6日原告来院起诉，要求确认双方合同有效，被告立即向原告交付房屋，并办理相关手续。被告主张是被告公司财务总监张金英将涉案房产卖给了刘思翀、王玮，被告实际只收到刘思翀给付的购房款146万元，王玮没有给付购房款，原告在刘思翀、王玮与被告签订的《内部员工订房协议书三期（2）》上加上了自己的名字，被告对此事不知情，被告为原告开具的收款4920042元的收据，是张金英授意马丽艳开具的，被告在2014年5月已经发布停止办理底商过户的公示，在没有法人允许的情况下，是不能办理底商过户手续的，对此原告是知情的，故原被告签订的《内部员工订房协议书三期（3）》应为无效合同。经本院主持调解，原被告双方各持己见，未能达成调解协议。
以上事实，有书证及当事人陈述在卷予以证明。
本院认为，原告刘卫红自案外人刘思翀、王玮处购买唐山市路北区裕华嘉苑三期6号商业楼29#（原裕华嘉苑三期龙泽路底商30#）房产，原告将全部购房款交付刘思翀、王玮，被告为原告出具收取房款的收据，并与原告签订《内部员工订房协议书三期（3）》，可以证明，原告作为购房人支付了合理的对价，并得到了被告的确认。现被告已取得裕华嘉苑三期的商品房预售手续，原告所购底商已具备交付条件，故原被告签订的《内部员工订房协议书三期（3）》合法有效，被告应为原告办理正式商品房购房手续并交付房屋。被告以未收到刘思翀、王玮全部购房款为由拒绝向原告交付房屋，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告刘卫红与被告唐山建科房地产开发有限公司于2014年6月6日签订的《内部员工订房协议书三期（3）》（建（裕）字1300573号）合法有效；
二、被告唐山建科房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告刘卫红交付唐山市路北区裕华嘉苑三期6号商业楼29#房产（原裕华嘉苑三期龙泽路底商30#）；
三、被告唐山建科房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告刘卫红就唐山市路北区裕华嘉苑三期6号商业楼29#房产（原裕华嘉苑三期龙泽路底商30#）办理相应的商品房买卖手续。
案件受理费46160元，由被告唐山建科房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 王颖
代理审判员 孟蔚
代理审判员 李蕊
二〇一五年六月十六日
书 记 员 庄珊