中华人民共和国上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初33132号
原告汤建强，男，1971年6月25日生，汉族，住上海市浦东新区。原告徐坚，女，1971年12月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告汤幸，女，2001年4月30日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人汤建强。以上三原告共同委托代理人邱奇峰，上海里兆律师事务所律师。以上三原告共同委托代理人何鹏，上海里兆律师事务所实习律师。被告SHUYOTAN(周叶丹)，日本籍，女，1954年9月8日生，住上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人陈龙，上海市协力律师事务所律师。原告汤建强、徐坚、汤幸诉被告SHUYOTAN房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法适用简易程序，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告汤建强、徐坚及三原告的共同委托代理人邱奇峰、何鹏，被告SHUYOTAN及其委托代理人陈龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤建强、徐坚、汤幸诉称，2015年12月27日，原、被告通过中介居间介绍，就上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间合同》。次日下午，原、被告在公证员的公证下签署了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定系争房屋转让价款共计人民币(以下币种同)615万元，原告另补偿被告固定装修装饰等相关费用共计265万元，系争房屋实际成交价格为880万元。同时，双方约定系争房屋过户时间为2016年4月30日之前，交付时间为过户之后的15日内。上述合同签订后，原告已按约分期向被告支付了购房款共计830万元，已付款接近95%。2016年4月29日，原告收到被告委托律师发来的律师函，要求解除双方之间的房屋买卖合同。另，被告未按约于2016年4月30日之前配合原告办理过户手续，也未向原告交付系争房屋。原告认为，被告单方提出解除合同且未按约过户、交房的行为已严重侵害原告的合法权益。为维护自身合法权益，现原告起诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理系争房屋的过户手续并向原告交付系争房屋；2、被告每日按总房价款的万分之三(即每日2,640元)向原告支付自2016年5月3日起至实际交付之日止的逾期交房违约金；3、被告按每月13,500元向原告赔偿自2016年5月18日起至实际交房之日止的租金损失；4、被告负担本案诉讼费及诉讼保全担保费26,400元。庭审中，原告撤回了第3项诉讼请求。被告SHUYOTAN辩称，不同意原告所有的诉讼请求。居间合同约定了解除条件，若被告的永久居留证无法在六个月之内办出来的，合同就自行解除。目前，永久居留证没有办出来，经出入境管理部门的告知，也是暂时无法办理的。原告无权现在就要求继续履行合同。关于原告主张的违约金和租金损失，因原告无权要求继续履行，也就不存在这两项请求。经审理查明，系争房屋权利人为被告。2015年12月27日，原、被告与居间方上海浦上房地产经纪事务所共同签订《房地产买卖居间合同》，约定被告以880万元的价款向原告转让系争房屋，该房价为被告净到手价，双方协商同意于2015年12月28日前签署《上海市房地产买卖合同》。另合同第十四条第④款特别约定：被告须对其本人和其儿子的永久居留证的办理时间进行核实，如超过6个月以上，双方互不算违约，合同自行解除。2015年12月28日下午，在公证机关的公证下，原、被告网签了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同第一条约定，约定被告以615万元的价款向原告转让系争房屋。第四条约定，被告于2016年4月30日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接。第六条约定，2016年4月30日前，原、被告共同向房地产交易申请办理转让过户手续。第十条约定，被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付违约金为总房价款的万分之三，逾期达20天，被告未履行本合同约定的，原告有权单方面解除合同，并书面通知被告，自收到通知之日起三日内被告未提出异议，合同即行解除；被告承担违约赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。合同补充条款(一)第3条约定，原、被告应于原告全款到位后双方共同至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续。第4条约定，被告应于收到原告除尾款外所有款项后的15日内将系争房屋交付给原告。第6条约定，被告承诺系争房屋为满五唯一住房，所产生的营业税和交易手续费由原告承担。合同附件三(付款协议)约定，原告于2015年12月27日支付购房定金20万元，2015年12月28日签订买卖合同当日支付购房款105万元，2016年1月17日前支付购房款140万元，2016年4月15日支付购房款300万元，产权交易过户当日支付购房款48万元，交房当日(双方水、电、煤、物业等费用全部结清)支付购房尾款2万元。当日，原、被告另签订了一份《房地产买卖合同之补充协议》，约定原告另行补偿被告固定装修装饰、拆迁、搬家等相关费用265万元，系争房屋实际总成交价为880万元，为被告净到手价，该笔补偿款原告于2015年12月28日和2016年4月15日前分别支付100万元、165万元。2016年4月28日，被告向原告发出律师函，以被告与其儿子为日籍华裔，目前不符合外国人永久居留证的申请办理条件，办理时间必然超过六个月为由，认为根据《房地产买卖居间合同》的约定，合同解除条件成立。另查，原告于2015年12月27日支付了购房定金20万元，于2015年12月28日、2016年1月15日、2016年4月14日分别支付了房款205万元、140万元、465万元，以上合计830万元。审理中，原告认为双方当时之所以约定“永久居留证的办理时间如超过6个月以上，双方互不算违约，合同自行解除”，是因为原告系置换房屋，原告与下家约定2016年6月30日之前要腾空房屋，若被告在6个月内办出居留证，原告可以等，所以才这么约定。但被告在签订《房地产买卖居间合同》次日通知中介确认可以签约，理由是办不出居留证，所以不办了。为证明自己的主张，原告申请证人占某某到庭作证，证人证实：其系涉案买卖合同的中介经办人。签订《房地产买卖居间合同》时，被告提出其与儿子要办理永久居留证，而原告系置换房屋，时间太久等不及，被告表示第二天去问一下，原告表示最多给被告6个月时间，超过6个月就不买了，故作了上述约定。且当时说好，被告第二天先去问，问好后通知证人，证人再通知原告和公证人员一起来网签。第二天中午，被告的弟弟打电话给证人要求约原告来网签。当天被告先到中介，证人问过居留证的问题，被告表示因没有在上海长期居住过，办理居留证挺难的，如果办不出就不办理了，网签时被告也没有提出过居留证问题。被告表示《房地产买卖居间合同》系在2015年12月27日晚上签订，属附解除条件的合同，应当理解为6个月内可否办成居留证，以决定是否解除合同。因被告可能要回日本，不方便签后续材料，故中介要求第二天将示范合同签好，没有要求被告第二天先去核实居留证办理事宜，事实上被告在第二天上午根本没有去核实。被告在2016年1月、2月中旬及2016年4月去过三次出入境管理局办手续，因合同约定的是6个月的期限，故被告想到时候再看，可能后面政策放宽就能办了，直到2016年4月底原告提出不交房要承担违约责任，被告也发了律师函。对证人证言，认为中介费是原告支付，证人与原告具有利害关系，不认可证人的证词。经法院释明，被告表示对50万元尾款，不要求在本案中一并处理。庭后，被告申请追加中介公司作为被告或第三人，并认为涉案买卖合同存在偷漏税，损害国家利益，合同未成立。以上事实，有《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、付款凭证、律师函、微信及短信记录、庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人不得擅自变更和解除合同。根据原、被告订立的合同及补充协议，网签时原、被告做低了房屋转让价格，双方真实的交易价格为880万元，当事人应按此价款缴纳相关税费，但被告据此认为买卖合同不成立，没有法律依据。根据《房地产买卖居间合同》第十四条第④款的约定，属附解除条件的合同，又基于该条文义，被告承担的是永久居留证办理时间的“核实”义务，并以核实结果作为合同是否解除的条件。法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。合同订立后，首先被告应积极履行核实义务；其次若经核实发现不能办理或办理时间超过6个月，被告应即时及时通知合同相对方，终止合同履行，以避免发生不必要损失。本案中，中介人员当庭作证，证明网签时证人询问过被告居留证的问题，被告表示“如果办不出就不办理了”，故网签合同未涉及。对此被告明确予以否认。考虑到网签合同内容未涉及争议条款，证人的证词又无其他证据印证，故本院结合之后的合同履行情况来认定本案买卖合同是否应当解除。按被告所述，其于2016年1月中旬第一次去职能部门核实永久居留证的办理情况，但其在获知按现在政策不能办理时，既未及时告知原告核实结果并主张合同解除权，事实上在之后长达三个多月的时间内又继续接受原告的履行(付款)。被告以其行为表明放弃了约定的解除权而选择了继续履行合同。目前原告付款总额近总房价款95%，作为买受人的主要合同义务已基本履行完毕，被告再以无法办理永久居留证为由，要求解除合同，缺乏事实依据，亦有违诚信。被告表示因合同约定的是6个月期限，考虑到后面政策放宽的可能性，故未及时通知原告办证核实情况。对此，本院认为，被告对6个月期限的理解不符合《房地产买卖居间合同》第十四条第④款约定的文义，与网签合同约定的过户和交房时间亦相矛盾，被告的上述抗辩，缺乏合同依据，不能作为其免责理由。原告要求被告继续履行合同，协助过户并交房、支付逾期交房违约金的诉请，本院均予以支持。但对逾期交房违约金，在被告主张过高调整的情形下，本院根据当事人的过错以及本案合同实际履行情况等因素，酌情调整至每日440元。原告要求被告支付在办理诉讼保全过程中其为提供担保而支出的费用，没有法律依据，本院不予支持。中介公司非本案买卖合同当事人，就相关事实中介经办人员已到庭作证，庭后被告申请追加中介公司作为本案当事人，本院不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告SHUYOTAN(周叶丹)于本判决生效之日起十日内协助原告汤建强、徐坚、汤幸办理将上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告汤建强、徐坚、汤幸名下的手续，并将上述房屋交付原告汤建强、徐坚、汤幸；二、被告SHUYOTAN(周叶丹)于本判决生效之日起十日内按照每日440元的标准支付原告汤建强、徐坚、汤幸2016年5月3日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；三、驳回原告汤建强、徐坚、汤幸的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73,400元，减半收取计36,700元，保全费5,000元，合计41,700元，由被告SHUYOTAN(周叶丹)负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一六年七月二十六日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。