洛阳市老城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0302民初1110号
原告：谢东杰，男，1986年3月27日出生，汉族，住洛阳市老城区。
原告：杜红，女，1986年3月28日出生，汉族，住洛阳市老城区。
二原告共同委托诉讼代理人：平艳玲，河南安多律师事务所律师。
二原告共同委托诉讼代理人：刘慧峰，河南安多律师事务所律师。
被告：洛阳海晨置业有限公司。住所地：洛阳市老城区中州东路***号怡和大厦*楼。
法定代表人：周海萍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所实习律师。
原告谢东杰、杜红与被告洛阳海晨置业有限公司（以下简称海晨置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢东杰及其委托诉讼代理人平艳玲，被告海晨置业公司的委托诉讼代理人安学锋、畅陶杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢东杰、杜红向本院提出诉讼请求：1.判令海晨置业公司承担逾期交房违约金，按房款462529元的日万分之二从2017年3月19日计算至达到交房条件止；2.判令海晨置业公司将涉案房屋的空调外机存放位置改造为符合空调外机存放的通用标准并承担所有费用；3.判令海晨置业公司根据合同约定将涉案房屋外门窗改造为断热桥铝合金中空玻璃窗并承担所有费用；4.判令海晨置业公司承担在2017年3月20日未建造达到2500平方米幼儿园的违约责任，给予口头赔礼道歉，并给出幼儿园配件时间表；5.判令海晨置业公司在市级报纸及涉案房屋所在小区内，对其在洛阳晚报上宣传大堂门厅高8米的虚假宣传行为进行公开赔礼道歉；6.判令海晨置业公司对2号楼入住单元门楼按照《住宅设计规范》进行改造，门前斜坡加装护栏，并承担所有费用；7.撤销2017年4月10日海晨置业公司向谢东杰、杜红发出的律师函，判令其向谢东杰、杜红书面赔礼道歉；8.本案诉讼费由海晨置业公司承担。事实和理由：2015年8月17日，谢东杰、杜红与海晨置业公司签订《商品房预售合同》，购买位于升龙天玺A块地的第2幢1单元1-1803号房，谢东杰、杜红按照合同约定向海晨置业公司支付了相应的房款。合同第八条约定：“出卖人应在2017年3月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：5、该商品房经勘查、设计、建设、施工、监理五大责任主体联合验收合格”。合同第十一条约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2017年3月初，谢东杰、杜红收到海晨置业公司邮寄的售楼通知书，可是此时的涉案商品房未经过任何相关部门验收。2017年3月15日，老城区消防大队回电称，涉案楼盘未验收，已责令海晨置业公司进行整改。2017年3月17日，100多名小区业主在售楼部要求海晨置业公司公示竣工备案表和面积实测表，并向海晨置业公司提交了《告知书》、《不具备交房条件反馈书》及《业主联名拒绝收方表》，海晨置业公司未给出任何回应。2017年3月21日，谢东杰、杜红及业主们去住建委反映相关问题，住建委回复称已给海晨置业公司下达停止交房通知书。2017年3月22日下午在洛浦办事处调解，开发商拒不承认违规强制交房的事实，调解无果。2017年3月27日，谢东杰、杜红和其他业主到洛阳市消费者协会反映问题，提交了投诉书、虚假宣传违规强制交房的证据和联名投诉表。2017年4月10日，海晨置业公司向谢东杰、杜红邮寄律师函，威胁称通知解除《商品房预售合同》，要求谢东杰、杜红办理退房手续。海晨置业公司根本没有解除该《商品房预售合同》的法律依据和资格，且该合同为海晨置业公司提供的制式合同，明显存在不平等条款。2017年4月23日，谢东杰、杜红和大家一起被迫收房，此时谢东杰、杜红发现该商品房存在空调外机安装位置设计不合理的问题，并且外窗不是断热桥铝合金中空玻璃窗。2017年5月2日在市消协调解，海晨置业公司的代表王宇飞表示愿意整改和经济赔偿，5月3日谢东杰、杜红给消协提交了整改索赔方案，海晨置业公司迟迟没有回复。海晨置业公司让物业公司将谢东杰、杜红的房屋停水停电至今，不为其办理装修手续，导致谢东杰、杜红无法正常装修，应当停止侵权行为。2017年7月5日，据洛公消验字（2017）第0156号建设工程消防验收报告结果显示，涉案房屋消防验收不合格。《建筑法》、《合同法》等法律规定了建筑工程竣工验收合格后，商品房方可交付使用，这是国家强制性规范。海晨置业公司向谢东杰、杜红出示的《单位工程质量竣工验收记录》是复印件，且复印件上没有注明完工验收时间，签章时间，且海晨置业公司给谢东杰、杜红提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》全部是空白页，谢东杰、杜红屋内张贴的《住宅工程分户验收表》缺少建设单位签章，两个验收人为同一人签字且未在市质量监督站备案，证明该商品房不符合合同约定的交付条件，因此海晨置业公司应承担逾期交付房屋的违约责任。根据合同附件四《补充协议》第六条的约定：“若出卖人逾期交房，从本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”合同正文第七条约定了××逾期付款的违约责任，“××如未按本合同约定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付付款之日止，××应按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。”根据海晨置业公司拟定的不平等条款，海晨置业公司应按日向谢东杰、杜红支付总房款万分之二的逾期交房违约金。针对该商品房外窗不是断热桥铝合金中空玻璃窗问题，空调外机安装位置不能正常安置空调外机的问题，属于不符合合同约定的商品房，海晨置业公司应改造并承担相应费用。因海晨置业公司存在虚假宣传，在洛阳晚报上宣传大堂门厅高8米实际高度不足5米，其应在市级报纸及小区公开对其虚假宣传行为进行赔礼道歉；海晨置业公司未按洛政（2014）80号文件幼儿园须与住宅项目一期同步规划，同步建设，并先于住宅项目进行规划核实和竣工验收的规定执行，海晨置业公司应给出幼儿园配建的时间表；谢东杰、杜红购买的2号楼入户单元门楼不符合《住宅设计规范》，且门前斜坡没有护栏，依法判令海晨置业公司进行改造并承担所有费用；2017年4月10日海晨置业公司向谢东杰、杜红发出律师函不具有法律效力，给谢东杰、杜红造成实际误导和困扰，应判令其向谢东杰、杜红赔礼道歉。综上所述，请求法院判如所诉。
被告海晨置业公司辩称，1.原、被告双方签订的预售合同约定的交房条件为经五方验收合格，《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》以及《建设工程质量管理条例》规定建设工程竣工验收合格方可交付使用，且验收的主体为建设单位组织、勘察、设计、施工、监理，合同的约定符合法律规定的交付条件，双方并未约定取得备案证作为房屋的交付条件；2.海晨置业公司已按照合同约定于2017年3月初通知谢东杰、杜红收房，且谢东杰、杜红已实际收房，根据《商品房买卖司法解释》第十一条的规定，海晨置业公司已履行房屋交付义务，不存在逾期交房事实，谢东杰、杜红诉求要求海晨置业公司承担逾期交房违约金没有事实和法律依据，应予以驳回；3.关于空调室外机存放位置问题，海晨置业公司经再次现场勘察，与谢东杰、杜红同户型的购房业主均已安装空调，涉案房屋预留的空调室外机存放位置能够满足正常的使用条件，如谢东杰、杜红有特殊使用要求，可与物业公司进行协调解决；4.关于涉案房屋外窗玻璃问题，按照《预售合同》附件三、附件五的约定，外窗的类型为断热桥铝合金中空玻璃窗，海晨置业公司向谢东杰、杜红交付的涉案房屋，外窗类型符合合同约定，不存在改造情形，对谢东杰、杜红该项请求应予以驳回；5.关于幼儿园配建问题，本案的法律关系为商品房预售合同纠纷，权利义务的审查应以合同内容为限，配建幼儿园并非合同约定内容，谢东杰、杜红主张按照政府文件的要求主张权利，该项权利内容虽与涉案房屋具有一定关联，但并非同一法律关系，不应于本案中审查，在新版的《商品房预售合同》中，明确约定了商品房相关设备设施的交付条件，在合同有明确约定的情形之下，谢东杰、杜红的主张方能成立，同时谢东杰、杜红主张该项权利的主要依据是洛政（2014）80号文件，该文的适用对象为下发通知时住宅项目尚未开工建设，而本案涉案住宅项目2013年12月1日已开工建设，该文件的下发时间为2014年12月9日，因此本案不适用该文件的规定；6.对于大堂门厅的宣传问题，补充协议第十五条明确约定，出卖人对项目的宣传仅供参考，不作为交房依据，也不作为商品房预售合同的组成内容，项目的实际情况以政府最终批准文件和合同约定为准，同时根据消防审核验收规范8米的层高存在消防隐患，导致该设计方案未能予以通过，而且海晨置业公司随后对该部分内容也未再进行过宣传，谢东杰、杜红主张宣传的是2014年5月的洛阳晚报，双方商品房预售合同的签订时间为2015年8月份，因此该宣传行为对谢东杰、杜红的购房行为不可能产生实际影响；7.涉案房屋按照住宅设计规范进行设计并施工，且已经政府机关备案，海晨置业公司向谢东杰、杜红交付的房屋符合合同约定及法律规定，不存在需加装斜坡护栏的情形；8.关于律师函的问题，涉案房屋交房前后，正值两会召开期间，部分业主采取围堵政府、市镇道路和在海晨置业公司营销中心聚集等手段，身穿退房字样的服装进行过激的手段维权，该情形下海晨置业公司基于维护社会稳定和企业正常进行的角度，通过律师函形式告诫该部分业主如果认为所购房屋不能满足其使用要求，可做退房处理，因此该行为本身并无不当；9.谢东杰、杜红在诉状中表述称海晨置业公司让前期物业公司停水停电，该事实自始不存在。综上，海晨置业公司交付给谢东杰、杜红的房屋符合合同约定及法律规定的交付标准，谢东杰、杜红的所有诉求均不能成立，请驳回其全部诉讼请求。
本院根据当事人陈述、举证和质证情况，对本案事实认定如下：2015年8月16日，谢东杰、杜红向海晨置业公司支付房款85365元。2015年8月17日，谢东杰、杜红（××）与海晨置业公司（出卖人）签订一份《商品房预售合同》，约定谢东杰、杜红购买海晨置业公司开发的位于老城区××与××交叉口东南角升龙天玺A块地2幢1单元1-1803号房，用途为住宅，建筑面积87.04平方米，总价款为423365元；谢东杰、杜红应于2015年8月17日付清首付房价款85365元，剩余房价款由谢东杰、杜红自行申请以银行按揭贷款支付；海晨置业公司应在2017年3月19日前将经勘察、设计、建设、施工、监理五大责任主体联合验收合格的商品房交付××使用；若海晨置业公司逾期交房，从本合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向谢东杰、杜红支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；房屋外窗为断桥铝合金中空玻璃；海晨置业公司对该项目进行宣传的所有资料（包括但不限于广告、宣传资料、沙盘模型、房屋模型、设计效果图、三维动画、样板房等）仅供参考，不作为交房依据，也不作为《商品房买卖合同》的组成内容，该项目的实际情况以政府最终批准文件和本合同及补充协议的约定为准等内容。合同签订后，谢东杰、杜红于2016年4月14日向海晨置业公司支付了剩余房款338000元。2017年3月初，海晨置业公司向谢东杰、杜红邮寄了交房通知书。2017年4月10日，海晨置业公司向谢东杰发出律师函，主要内容为要求谢东杰在合同约定及法律的规定内解决纠纷，并书面通知解除双方签订的《商品房预售合同》等。2017年4月23日，海晨置业公司与谢东杰、杜红办理了交房手续。
另查明：2017年2月23日，勘察、设计、建设、施工、监理单位对升龙天玺A地块2号楼综合验收通过，并在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上盖章；《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》[洛政2014（80）号]规定：住宅项目建设单位应按规划技术要点配建幼儿园，并与项目所在地城市区政府签订建设协议，幼儿园须与住宅项目一期同步规划、同步建设，并先于住宅项目进行规划核实和竣工验收。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按该合同的约定履行各自的义务。关于被告海晨置业公司交付的房屋是否验收合格的问题，双方在《商品房预售合同》中约定的交房条件为勘察、设计、建设、施工、监理五大责任主体联合验收合格，被告海晨置业公司交付的房屋业经上述五大责任主体验收合格，符合约定的交房条件。至于商品房验收是否必须在主管建设部门的监督管理下进行，以及是否必须到建设主管部门备案，属于住房和建设行业行政管理的范畴，不是人民法院审理民事案件的审查范围。被告海晨置业公司已在合同约定的交房时间之前发出交房通知，不存在迟延交房，故原告谢东杰、杜红要求支付逾期交房违约金的诉讼请求因无事实依据，本院不予支持。关于空调外机放置台，因法律对该尺寸没有明确规定，且原告谢东杰、杜红也未提供通用标准，故原告谢东杰、杜红要求将涉案房屋的空调外机放置台改造为符合空调外机存放的通用标准并承担所有费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于涉案房屋楼道中的外窗玻璃问题，双方在合同中约定的外窗为断桥铝合金中空玻璃，但该合同应为对原告谢东杰、杜红购买房屋专属部分的约定，并不包含公共区域，现原告谢东杰、杜红要求被告海晨置业公司将公共区域的玻璃窗进行改造并承担改造费用的诉讼请求因无事实依据，本院不予支持。关于原告谢东杰、杜红要求被告海晨置业公司承担未建幼儿园的违约责任并给出幼儿园配建时间表的问题，因《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》的具体实施系属相关行政部门的职权范围，不属于民事法律关系调整范围，故对原告谢东杰、杜红该诉讼请求本院不予处理。关于原告谢东杰、杜红要求被告海晨置业公司对大厅门厅高8米的宣传进行公开赔礼道歉的诉讼请求，双方在合同中已明确约定对该项目进行宣传的广告等相关资料不作为合同内容，故原告谢东杰、杜红的该诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告谢东杰、杜红要求2号楼门前斜坡加装护栏和对门楼改造的问题，根据《住宅设计规范》规定，公共入口台阶高度超过0.7m并侧面临空时，应设置防护设施。本案中年2号楼门前没有台阶，且斜坡坡度很小，因此不需要加装护栏。因2号楼门楼并非系原告谢东杰、杜红所称的玻璃雨搭，故原告谢东杰、杜红的该诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告谢东杰、杜红要求撤销律师函并赔礼道歉的诉讼请求，因被告海晨置业公司发出的律师函并未引起双方民事法律关系的设立、变更或者终止，不具有可撤销性，且赔礼道歉并非承担合同责任的方式，故对该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告谢东杰、杜红的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告谢东杰、杜红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 袁玲玲
审判员 吉明飞
审判员 张 琼
二〇一七年十二月二十七日
书记员 于梦瑶