湖北省京山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂京山新民初字第00058号
原告杨应容，个体工商户。
委托代理人张韬，湖北京源律师事务所律师。特别授权。
被告京山县慧丰置业发展有限公司，住所地京山县新市镇沿河南路19号。
法定代表人刘林草，系该公司经理。
委托代理人陈滋琼，湖北京源律师事务所律师。特别授权。
委托代理人方义青，系京山县慧丰置业发展有限公司职工。
被告京山县八里途物业服务有限公司，住所地京山县新市镇新市大道紫荆大厦。
法定代表人李仁国，系该公司经理。
被告曹佩，1984年9月27日。
被告刘春林，1964年6月4日，无业。
原告杨应容诉被告京山县慧丰置业发展有限公司（以下简称慧丰置业公司）、京山县八里途物业服务有限公司（以下简称八里途物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理，在本案审理过程中，原告申请追加刘春林、曹佩为被告参加诉讼，为此，本院依法于2015年7月20日通知刘春林、曹佩为被告参加诉讼。依法组成由审判员朱社平担任审判长、审判员汪烊、人民陪审员裴丽萍参加评议的合议庭，分别于2015年5月12日、8月17日两次公开开庭进行了审理。原告杨应容及其委托代理人张韬、被告京山县慧丰置业发展有限公司及其委托代理人陈滋琼、方义青、被告京山县八里途物业服务有限公司的法定代表人李仁国、被告刘春林、曹佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年12月在被告慧丰置业公司购买了惠亭山水园小区6栋1单元102室的面积为132.62m2的住房一套，后原告夫妻对房屋进行了装修。因原告夫妻二人长期在外做生意，所以房子基本上空闲着。2015年1月10日，被告八里途物业公司电话通知在外做生意的原告夫妻俩，称其房子的污水管堵塞导致房子进水。原告从外地赶回家后发现家中已经被污水浸泡，家具、电器全部被浸泡在水中。原告认为，被告曹佩、刘春林是物业的实际经营者，应当赔偿原告的损失；作为开发商的被告慧丰置业公司在安装污水管时没有充分考虑楼上住户污水的排放量而造成了污水管极易堵塞，污水管的安装存在缺陷，并且被告慧丰置业公司委托没有物业服务资质的被告曹佩、刘春林个人经营，应对被告曹佩、刘春林的行为承担连带责任；作为物业服务的被告八里途物业公司未尽到物业服务、管理之责，也应对原告的损失承担赔偿责任。故请求判令四被告赔偿原告经济损失80012.5元（包括鉴定费1万元）并承担本案诉讼费用。
被告慧丰置业公司辩称：1、原告诉称作为开发商的被告慧丰置业公司在安装污水管时存在缺陷不属实，被告出售给原告的房屋进行过验收，并办理了手续，属于质量合格的房屋，原告应举证证明被告所出售的建筑物的污水管存在安装缺陷且因安装缺陷导致原告受损，否则，被告不应对原告的损失承担赔偿责任；2、原告的下水管堵塞是由于原告及其他住户的污水及污物处理不当所致，与被告出售及被告八里途物业公司的管理行为没有因果关系；3、原告的损失鉴定过高；4、原告买房后长期不在家居住，对损失的扩大自己有责任。综上，请求驳回对被告慧丰置业公司的诉讼请求。
被告八里途物业公司辩称：其公司于2011年3月30日与慧丰置业公司签订物业合同后从未参与过小区的物业管理，是被告刘春林要求自己管理，而本案事发时是2015年1月10日，其公司终止合同的时间是2012年3月30日，原告的诉请与其公司无关。
被告曹佩辩称，是刘春林聘请的自己，其只是个打工的，自己不应承担责任。
被告刘春林辩称：1、2015年1月9日上午事发后其就通知了原告，原告的舅兄来开门后却不让进行疏通，坚持要等原告回来后再进行清理，当天晚上原告回来后也不让进行疏通，原告委托人的律师在1月11日跟其联系时，其提出由律师做工作让原告配合疏通管道后再来对损失进行计算，事故的严重性是原告自己造成的，所以自己不承担责任。
结合当事人的诉辩，本院确认本案当事人争议的焦点是：
1、四被告是否对原告的损失承担赔偿责任；
2、原告自身是否存在过错。
4、原告诉请的损失是否过高。
针对上述焦点，原告提供的证据材料及被告的质证意见如下：
证据一、《商品房买卖合同》，房屋所有权人为杨应容的房产证及购房发票，证明位于京山县新市镇沿河南路6号惠亭山水园小区6幢1单元102号的房屋系原告于2011年8月购买，所有权人为原告；
证据二、2015年1月11日由曹佩、雷军明、裴小斌签名的损失清单一份及录像光碟一张，证明原告的房屋在2015年1月10日因污水管堵塞进水及屋内设施被污水浸泡的情况，现场人员有原告丈夫雷军明、曹佩等人；
证据三、现场照片6张，证明原告的房屋于2015年2月6日再次被污水浸泡的事实；
证据四、京山腾达资产评估事务所《评估鉴定报告书》一份，证明原告的房屋被污水浸泡后财产损失明细的情况及财产损失额为70012.5元；
证据五、京山腾达资产评估事务所鉴定费发票一张，证明原告支出鉴定费1万元；
证据六、物业费收据一张，证明原告向被告八里途物业公司交纳了物业管理费。
四被告对证据一、四、五无异议；被告曹佩对证据二无异议，其他三被告均称不清楚具体情况；被告慧丰置业公司对证据三无异议，其他三被告均称不清楚具体情况；被告八里途物业公司对证据六提出异议，认为收据上没有其公司的公章，物业费不是公司收取的，其他三被告均无异议。
针对上述焦点，被告慧丰置业公司提供了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》一份，证明被告慧丰置业公司开发的位于京山县新市镇沿河南路惠亭山水园小区一号楼至六号楼工程于2012年3月16日竣工验收，工程是合格的。原告及三被告均对该证据的真实性无异议，原告对证明内容提出异议。
针对上述焦点，被告八里途物业公司提供了京山县八里途物业服务有限公司与京山慧丰置业发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及《惠亭山水园小区物业管理补充合同》各一份，证明八里途物业公司与被告慧丰置业公司只签订了一年的合同，合同已于2012年3月30日终止。原告及三被告均无异议。
被告曹佩、刘春林未提交书面证据。
经过庭审辩证、质证，本院对双方提供的证据作如下认证：
1、四被告对原告的证据一、四、五无异议，本院予以采信；
2、被告曹佩对原告的证据二无异议，其他三被告提出异议，本院认为，被告慧丰置业公司、八里途物业公司及刘春林并未发表实质性的意见，原告的该证据能客观反映原告房屋受损情况，故对原告的该证据予以采信；
3、被告慧丰置业公司对原告的证据三无异议，其他三被告有异议。本院认为，原告提交的现场照片能客观反映原告房屋再次受损的事实，被告曹佩、刘春林及八里途物业公司虽提出异议，但未发表实质性的质证意见，故对该证据予以采信；
4、被告八里途物业公司对原告的证据六提出异议，认为收据上没有其公司的公章，物业费不是公司收取的，其他三被告均无异议。本院认为，从庭查明的事实看，被告八里途物业公司只与被告慧丰置业公司签订了一年的前期物业合同，亦未实际经营，被告刘春林系惠亭山水园小区物业的实际管理人，故原告提交的物业费收据系被告刘春林收取，并非八里途物业公司收取，故对原告的该证据证明系被告八里途物业公司收取原告物业费的事实不予采信；
5、原告及三被告均对被告慧丰置业公司的证据的真实性无异议，原告对证明内容提出异议，本院认为，被告的该证据以客观证明被告慧丰置业公司开发的惠亭山水园小区通过竣工验收的事实，原告虽提出异议，但未发表实质性的意见，故对该证据予以采信；
6、原告及其他三被告均对被告八里途物业公司的证据无异议，本院予以采信。
根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对本案的事实确认如下：
位于京山县新市镇沿河南路6号的惠亭山水园小区系被告慧丰置业公司开发的住宅小区，2011年3月30日，被告慧丰置业公司与被告八里途物业公司签订《前期物业管理服务合同》及《惠亭山水园小区物业管理补充合同》，约定由被告八里途物业公司对惠亭山水园住宅小区进行前期物业管理，合同期限为一年。合同签订后，被告慧丰置业公司经理刘林草安排被告刘春林（系刘林草之弟）个人管理该小区物业，刘春林聘请了保安、清洁工及水电工，同时聘请被告曹佩负责收取物业管理费，每月工资为1200元，被告八里途物业公司未实际参与物业管理。前期物业合同届满后，该小区仍然由被告刘春林进行物业管理。
2011年8月17日，原告杨应容在被告慧丰置业公司购买了惠亭山水园小区6栋1单元102室的住房一套，后原告夫妻对房屋进行了装修，由于原告夫妻二人长期在外做生意，房屋基本上空闲着。从2011年开始，原告按照曹佩的通知交纳物业费及水电费，未与被告刘春林签订物业服务合同。2015年1月9日早晨，小区保安巡逻时发现原告家在漏水，被告曹佩即电话告知了原告，原告夫妇当天晚上回到家中，发现系由于外面公共下水管出水口处堵塞，导致污水倒灌，从原告房屋卫生间坐便器回流到房间，致房屋大面积积水，致木地板、墙纸、木门、床、沙发等家俱等受损。第二天，被告曹佩与原告夫妇等人到房间对损失情况进行了清点，被告曹佩、原告丈夫雷军明等人在财产损失明细清单上签了字。被告曹佩安排人员用管道疏通设备对下水管进行了疏通。后原告将家中地板全部撬开，并将墙纸撕掉，将房屋清理后到外面居住。2015年2月6日晚，原告回家后，又发现下水管再次堵塞，导致房间再次被污水浸泡，原告通知被告曹佩后，曹佩于次日安排人员进行了疏通。后原告多次找被告慧丰置业公司协商赔偿事宜无果，故诉至本院。
在本案审理过程中，原告于2015年1月30日申请对其房屋财产损失进行司法鉴定，本院委托京山腾达资产评估事务所对原告房屋损失进行了评估，鉴定原告的房屋被污水浸泡后财产损失额为70012.5元，原告交纳鉴定费1万元。
本院认为，本案中，双方争议的焦点在于，各被告对本次事件的发生是否应承担责任？如应承担责任，则承担的比例为多少？
一、关于被告刘春林的责任。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”从本案查明的事实看，被告慧丰置业公司因需要取得商品房预售许可证而与被告八里途物业公司签订了一年的前期物业管理服务合同，但事实上系被告刘春林挂靠被告八里途物业公司个人从事小区物业管理，此后，前期物业服务合同到期后，仍由被告刘春林个人从事物业管理，被告刘春林不具有从事物业管理的资格；其次，被告刘春林虽然未与小区业主签订物业管理服务合同，但原告向被告刘春林交纳了物业管理费，双方形成事实上的物业管理服务合同关系，被告刘春林应当比照前期物业管理服务合同的约定以及相关物业管理的规定标准，对房屋共用部位、共用设施进行维护、修缮、服务与管理。庭审中，被告刘春林并未提交证据证明其履行了对小区房屋共用设施设备进行日常维护的义务，况且，在原告房屋浸水后，被告刘春林仅仅安排人员对下水管进行了简单疏通，并未查明下水管出水处堵塞的原因，以削除堵塞隐患，这也直接导致了下水管再次被堵塞，原告的房屋设施再次受损的后果，以上事实足以证明被告刘春林在进行物业管理时没有尽到管理义务，对造成原告财产损害既存在违约责任亦存在侵权责任，应当对原告的损失承担相应的赔偿责任。对原告要求被告刘春林承担赔偿责任的请求予以支持，对被告刘春林辩称其不承担责任的意见不予采纳。
二、关于被告慧丰置业公司的责任。经查，本案被告慧丰置业公司出售给原告的房屋已经过竣工验收，至原告的房屋受损时下水管等共有设施已超过质量保修期限，并且，原告亦未提交证据证明被告慧丰置业公司出售的房屋的污水管存在安装缺陷，故被告慧丰置业公司出售给原告的房屋不存在质量问题，但被告慧丰置业公司作为小区商品房建设单位，违反《物业管理条例》的规定，不选聘有资质的物业公司对小区进行管理，擅自安排被告刘春林挂靠物业公司进行前期物业管理，在商品房交付使用后，仍不履行告知义务，继续安排被告刘春林个人进行后期物业管理，对造成原告财产损害存在过错，应对原告的财产损害与被告刘春林承担连带责任，对原告要求被告慧丰置业公司承担赔偿责任的请求应予支持，对被告慧丰置业公司辩称不应承担责任的意见不予采纳。
三、关于原告的责任问题。首先，原告事发时不在家居住，对造成下水管的堵塞没有过错，其次，小区物业发现原告房屋浸水的时间并非下水管堵塞的时间，此时，原告房屋已经被水浸泡了较长时间，相关家居设施已经受损，故对被告刘春林辩称事故的严重性是原告自己造成的意见不予采纳，但事发时原告家中长期无人，致使未能及时对损害采取措施，致使损害结果扩大，对此，原告也应承担一定责任。
四、关于被告八里途物业公司的责任。经查，虽然被告八里途物业公司与被告慧丰置业公司签订了一年的前期物业管理服务合同，但事实上系被告刘春林挂靠被告八里途物业公司个人从事小区物业管理，此后，前期物业服务合同到期后，仍由被告刘春林个人从事物业管理，至原告房屋受损时，小区物业并非被告八里途物业公司在管理，故被告八里途物业公司不应对造成原告财产损害承担赔偿责任，对被告八里途物业公司的辩称意见予以采纳；
五、关于被告曹佩的责任。从庭审查明的事实看，被告曹佩系被告刘春林聘请的工作人员，其经手收取物业管理费系职务行为，并非小区物业经营者，故被告曹佩不应对原告的财产损害承担赔偿责任，对被告曹佩辩称其不承担责任的意见予以采纳。
综上，根据被告刘春林、慧丰置业公司的过错程度，考虑到原告亦存在一定过错，同时，本院也注意到造成下水管的堵塞不排除有楼上住房使用不当的因素，结合本案的实情，本院确定被告刘春林与被告慧丰置业公司承担70%的赔偿责任，即应赔偿原告财产损失及鉴定费共计56008.8元。
关于被告慧丰置业公司辩称原告的损失鉴定过高的意见，经查，对原告财产损失的鉴定意见系本院委托的具有司法鉴定资格的单位作出，被告慧丰置业公司虽然口头提出部分财物损失价值鉴定过高，但并未提交证据证明，亦未申请重新鉴定，故对被告慧丰置业公司的该辩称意见不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告刘春林赔偿原告杨应容财产损失及鉴定费56008.8元，此款限本判决生效之日起七日内给付；
二、被告京山县慧丰置业发展有限公司与被告刘春林承担连带责任；
三、被告京山县八里途物业服务有限公司、曹佩不负民事责任；
四、驳回原告杨应容的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由原告杨应容负担540元，被告刘春林、京山县慧丰置业发展有限公司负担1260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 朱社平
审 判 员 汪 烊
人民陪审员 裴丽萍
二〇一五年十二月一日
书 记 员 张宏楚