广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2012）中一法坦民一初字第468号
原告：陈宗安，男，1975年9月29日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：周祥云，广东威格信律师事务所律师。
被告：中山市大成房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇秋鸿路F3幢202房，组织机构代码725480611。
法定代表人：陈建丽，董事长。
委托代理人：陈亮，男，1987年1月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被告：中山市村田房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇碧涛花园C3幢首层商铺，组织机构代码730441991。
法定代表人：房智明。
原告陈宗安诉被告中山市大成房地产开发有限公司（以下简称大成公司）、中山市村田房地产有限公司（以下简称村田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年8月20日受理后，先由代理审判员黄小玲独任审理，后依法组成合议庭，分别于2012年10月17日、2013年11月26日公开开庭进行了审理。原告陈宗安及其委托代理人周祥云，被告大成公司法定代表人陈建丽及委托代理人陈亮到庭参加了诉讼。被告村田公司经本院合法传唤，无正当理由无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈宗安诉称：原告于2002年10月29日与被告村田公司签订商品房认购合同，并于同日与被告大成公司签订中山市商品房买卖合同，购买两被告共同开发的位于中山市××花园××房（又××中山市××房，坦洲镇秋鸿路4号1幢602房），并于2003年付完全部购房款。原告于2003年8月29日入住该房屋至今。被告村田公司于2006年向原告出具了正式销售发票，但一直未给原告办理房地产权证件。原告所购买的房屋其实是被告大成公司与被告村田公司合作开发，后被告大成公司又与案外人刘卫忠签订中山市商品房买卖合同，并将该房屋产权证件办到案外人刘卫忠名下。原告得知被告大成公司将房屋产权证件办至案外人刘卫忠名下后，于2010年4月27日向中山市第一人民法院起诉要求判决确认案外人刘卫忠与被告大成公司于2009年10月23日所签订的编号为HT2009007375号中山市商品房买卖合同无效。中山市第一人民法院以（2010）中一法坦民一初字第151号受理该案并判决确认HT2009007375号中山市商品房买卖合同无效。后案外人刘卫忠、被告大成公司不服一审判决提起上诉，中山市中级人民法院以（2011）中中法民一终字第279号民事判决书驳回上诉，维持原判。原告已依据合同约定付清全部购房款并缴纳办理房产证所需费用，被告大成公司作为有办理房产证资格的开发商，理应为原告办理房地产权证件，将本案诉争房地产相关产权证件办至原告名下。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.两被告为原告办理中山市坦洲镇秋鸿路4号1幢602房的产权证书；2.两被告赔偿延期办证的损失20000元；3.两被告承担本案诉讼费用。
原告陈宗安为证明上述主张，在举证期限内向本院提交以下主要证据：1.企业机读档案登记资料；2.购房合同；3.收据及发票；4.合作开发房地产项目协议书；5.（2010）中一法坦民一初字第151号民事判决书；6.（2011）中中法民一终字第279号民事判决书；7.(2013)粤高法民申字第96号民事裁定书。
被告大成公司辩称：原告没有按照约定履行付款义务，按照合同约定，商品房买卖合同已于2003年12月30日自动解除。
被告大成公司就其辩解的事实在举证期限内向本院提交了以下证据：1.“村田花园一期”项目手册；2.国有土地使用证；3.商品房预售许可证；4.商品房产权权属证明书；5.村田公司出具的通知及证明；6.中山市住房和城乡建设局于2012年5月29日出具的证明、中山市计划委员会出具的中计基【2001】517、26号文件；7.被告申请再审提交材料目录。
被告村田公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期间内也没有提出书面答辩及证据，亦没有到庭辨认、核对原告所举证据的真实性。
经审理查明：2002年2月5日，大成公司与村田公司签订一份合作开发房地产项目协议书，约定：两公司合作开发名为“村田花园”的房地产项目，以大成公司的名义开发该项目。2002年11月5日，大成公司取得涉案村田花园第一期F1F3幢的商品房预售许可证。2009年7月6日，大成公司取得上述楼盘的商品房产权权属证明书，可凭该证明书办理交易手续。根据本院已经发生法律效力的（2010）中一法坦民一初字第151号民事判决书查明的事实：2002年10月29日，陈宗安与村田公司签订商品房认购合同一份；同日，陈宗安与大成公司签订商品房买卖合同一份，购买大成公司与村田公司共同开发的碧涛花园（村田花园）F1幢6层602房，总价款为140092元。2006年12月7日，村田公司收取了陈宗安支付的购房款140092元，并向陈宗安开具了不动产销售发票。2003年8月29日，涉案房屋交付给陈宗安使用。陈宗安另向村田公司交纳房产证预收费3500元及入伙设施费1500元。陈宗安自收房后便进行装修，入住至今。大成公司于庭审中表示其知道陈宗安自2003年开始使用涉案房屋，但认为陈宗安只是借住涉案房屋，并要求其缴纳租金。涉案房屋产权现登记在刘卫忠名下，为此，陈宗安向本院起诉，主张前述实体权利。
另查明：陈宗安得知其居住的涉案房屋产权登记在刘卫忠名下，遂于2010年4月27日向法院另案提起物权确认之诉。本院于2010年10月25日作出（2010）中一法坦民一初字第151号民事判决：1.基于大成公司与村田公司签订的合作开发房地产项目协议书，陈宗安有理由相信，大成公司与村田公司均有权销售涉案房地产，故认定陈宗安与大成公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.大成公司与刘卫忠在明知涉案房屋已销售予陈宗安，并由陈宗安占有使用的情况下，恶意串通，以低于市场合理价格转让讼争房产，损害了陈宗安的合法权益，因此，判决大成公司与刘卫忠签订的中山市商品房买卖合同无效，并驳回了陈宗安要求确认刘卫忠所持涉案房屋的产权证件无效及确认陈宗安是涉案房屋产权人的诉讼请求。大成公司及刘卫忠不服上述判决，提起上诉。中山市中级人民法院于2012年4月18日作出(2011)中中法民一终字第279号民事判决，认定村田花园与碧涛花园为同一小区，涉案的“村田花园F1幢602房”与“碧涛花园F1幢602房”与产权登记地址为：中山市坦洲镇秋鸿路4号1幢602房的房屋属于同一处房地产，判决驳回上诉，维持原判。刘卫忠及大成公司不服上述二审判决，申请再审，广东省高级人民法院于2013年2月4日作出(2013)粤高法民申字第98号民事裁定，驳回其再审申请。
又查明：本院依职权向中山市国土资源局咨询关于涉案房屋的产权登记问题，该局函复：涉案房屋已办理产权登记手续，在原权利人刘卫忠未办理注销登记的情况下，该局可以依据法院作出的生效法律文书注销登记协助执行通知书直接办理注销登记手续；若法院生效法律文书确定的房地产权利归属与上述房地产原有的登记情况不一致，该局可按照生效法律文书所确认的房地产权归属办理相应的登记手续。
本院认为：根据中山市中级人民法院作出的(2011)中中法民一终字第279号生效民事判决，涉案的“村田花园F1幢602房”与“碧涛花园F1幢602房”为同一处房地产，陈宗安与大成公司签订的商品房买卖合同合法有效。涉案房地产现登记地址为：中山市坦洲镇秋鸿路4号1幢602房。本案的焦点在于陈宗安是否履行了合同付款义务，大成公司应否协助其办理涉案房屋的产权证书？
涉案房屋所在的开发项目，由大成公司与村田公司共同开发。陈宗安与大成公司签订合同后，向村田公司支付了全部购房款140092元，并由村田公司开具了收据及发票。大成公司抗辩认为未收到陈宗安支付的购房款，对于村田公司收款的行为亦不予确认。但基于村田公司与大成公司之间的合作开发房地产项目协议书，陈宗安有理由相信村田公司有权销售涉案房屋并收取购房款，故陈宗安向村田公司支付的购房款应视为支付其与大成公司之间商品房买卖合同约定的购房款。至于村田公司与大成公司之间对于各自收取的购房款如何处理属于两者的内部关系，大成公司不得以此对抗买受人。故本院认定陈宗安已依约支付了全部的购房款。根据合同关于产权登记事项的约定，大成公司应在商品房交付使用后730日内协助陈宗安办理涉案房屋的权属证书。合同约定的房屋交付期限为2003年7月30日前，即大成公司协助办理权属证书的期限于2005年7月29日届满。大成公司于期限届满前未协助陈宗安办理权属证书，按合同约定，应向陈宗安支付相应的违约金(自2005年7月30日起，以140092元为本金，按中国人民银行同期活期利率计算)，由于陈宗安主张延期办证损失2万元，那么违约金的计付以2万元为限，超出部分本院不予支持。此外，陈宗安主张村田公司协助办理涉案房屋的权属证书并赔偿延期办证的损失，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告中山市大成房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告陈宗安办理位于中山市坦洲镇秋鸿路4号1幢602房的权属证书登记至原告陈宗安名下；
二、被告中山市大成房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内向原告陈宗安支付延期办证违约金(自2005年7月30日起至办妥涉案房屋权属证书之日止，以140092元为本金，按中国人民银行同期活期利率计算，违约金以2万元为限)；
三、驳回原告陈宗安的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4350元(原告已预交)，由被告中山市大成房地产开发有限公司负担（被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 谭 敏
代理审判员 黄小玲
人民陪审员 李培荣
二〇一四年三月十二日
书 记 员 余 锋