广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法虎民一初字第1301号
原告：陈国民，男，汉族，1974年2月1日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：邓建新，广东明镜律师事务所律师。
被告：东莞市中运实业投资发展有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇北栅商业区旁铺位，组织机构代码为56824990-9。
法定代表人：陈灿祺，该公司总经理。
委托代理人：叶荣香，广东彰显律师事务所律师。
第三人：东莞市虎门镇北栅社区居民委员会。住所地：广东省东莞市虎门镇北栅社区居民委员会，组织机构代码为72704143-6。
负责人：陈志强，该居民委员会主任。
委托代理人：钟妍彦，广东魁峰律师事务所律师。
原告陈国民诉被告东莞市中运实业投资发展有限公司（以下简称中运公司），第三人东莞市虎门镇北栅社区居民委员会（以下简称北栅居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法由代理审判员胡辉适用简易程序独任审理，并分别于2015年11月10日与2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告陈国民及其委托代理人邓建新，被告中运公司的委托代理人叶荣香，第三人北栅居委会的委托代理人钟妍彦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈国民诉称：2013年6月28日，原告与第三人北栅居委会签署一份《商铺租赁合同》，以2980元/月承租了东莞市虎门镇北栅商区F座一楼原旧工商所办公处，租赁期限自2003年8月1日起至2013年7月31日止。其后，原告开办了“果留香茶餐厅”。2011年底，被告自称其承租了商区多幢大楼，从2011年12月1日起开始向原告收取租金，并引导原告于2013年2月26日与其补签了《租赁合同》，约定租金从2013年8月1日开始提高到7000元/月，从2015年8月1日起又提高到7700元/月。去年中，原告承租的场地的天花板上共有十多处地方漏水渗水，直接影响了原告的正常营业，原告将此情况反映给被告，并请求其维修，但被告以合同未约定此项职责为由至今未进行修理，双方因此产生了矛盾。同时，原告经多方了解到涉案房屋不是被告的经营管理范围，自2015年5月起，原告不再继续向被告交纳租金。原告从（2015）东二法虎民一初字第1210号案件中的证据获悉，涉案商铺属于第三人的集体产业，被告没有处置权。经统计，按照双方误签的租赁合同，自2011年12月1日起至2015年4月31日止，被告共滥收原告41个月租金236600元（含保证金30000元）。原告认为，第一、被告与原告签订《租赁合同》时，原告与第三人签订合同尚未到期，即使原合同到期，按原合同的约定与租赁合同的惯例，在同等条件下，原告有优先续租权利，应与第三人续签合同；第二、原告在不能明确出租标的物的实际业权情况下，被告引导原告与之签署《租赁合同》，不是原告的真实意思表示，更显失合同的公平性；第三、被告与原告签署《租赁合同》时及事后均未经第三人确认或追认，依法应认定为无效合同；第四、被告在第三人未经正常的招投标程序，也未征求原告意见的情况下，与第三人私下签订了《租赁合同》，既损害了原告的合同权益，又损害了社区集体的经济利益，应认为无效合同。因此，被告错误引导原告签订租赁合同并滥收原告的租金及保证金共236600元，属于不当得利，应当依法返还给原告，由原告另向第三人补交场地占用费，特提起民事诉讼，请求判令：1.被告返还房屋租金及合同保证金236600元；2.确认原告与被告签订的房屋租赁合同无效；3.确认第三人与被告签订的房屋租赁合同无效；4.本案的诉讼费用由被告承担。
被告中运公司辩称：原告要求返还租金和合同保证金缺乏事实依据，答辩人是根据与原告签名确认的租赁合同上载明的金额收取原告的租金，原告实际上也一直在使用涉案铺位，故答辩人收取原告的租金有充分的事实和法律依据；根据案涉租赁合同的约定，原告逾期缴交租金5天的，答辩人有权解除合同，原告已交的保证金不退还，原告从2015年5月1日起未交租金，无权要求退还保证金；原告对涉案整栋大楼不具有优先承租权，即使答辩人承租了整栋大楼，也没有剥夺原告使用涉案铺位的权利；原告在2013年8月1日从第三人处退回押金5960元的行为正是原告与答辩人签订的租赁合同是双方的真实意思表示，原告的陈述与起诉与事实不符；第三人同意答辩人将涉案铺位转租给他人，答辩人有权将涉案铺位转租给原告；根据合同相对性原则，答辩人与第三人签订的租赁合同只对答辩人和第三人有约束力，原告作为案外人，无权要求法院确认他人之间的合同的效力；原告提起本案的诉讼是履约不诚信的表现，其诉求缺乏事实与法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。
第三人北栅居委会述称：第三人确认于2011年1月3日与被告中运公司签订一份租赁合同，将包括案涉租赁物在内的北栅商区F座出租给被告，第三人认为该租赁合同有效，对于原被告之间的租赁关系，第三人是知情的，但该租赁合同在法律上是否有效由法院依法认定。
经审理查明：第三人北栅居委会系位于东莞市虎门镇北栅商业区F座一楼商铺的所有人。2003年6月28日，原告陈国民与第三人北栅居委会签订一份《商铺租赁合同》，约定第三人北栅居委会将案涉商铺出租给原告陈国民使用，租赁期限从2003年8月1日起至2013年7月31日止。每月租金2980元，原告陈国民需向第三人北栅居委会交付按金5960元。合同签订后，第三人即将案涉商铺交付给原告陈国民使用，原告陈国民在案涉商铺开设“果留香美食餐厅”。2011年1月3日，第三人北栅居委会又将整个北栅商业区F座出租给被告中运公司经营。2011年12月至2013年7月期间，第三人北栅居委会同意原告陈国民按照每月2980元的标准向被告中运公司交纳案涉商铺的租金，该期间原告陈国民共交纳租金59600元给被告中运公司。2013年2月26日，原告陈国民作为乙方，被告中运公司作为甲方，再签订一份《租赁合同》，约定：甲方将东莞市虎门镇北栅商业区F座一楼原果留香商铺租给乙方使用，期限为壹拾年，自2013年8月1日起至2023年7月31日止；租赁期内，2013年8月1日起至2015年7月31日期间每月租金为7000元，2015年8月1日起至2017年7月31日期间每月租金为7700元，乙方必须在每月10号前将当月租金全额交付给甲方；乙方在签订本合同之日向甲方缴纳人民币30000元作为合同保证金。合同签订后，原告陈国民即向被告中运公司支付了合同保证金30000元及2013年8月份租金7000元。自2013年8月份至2015年4月份期间，原告陈国民按照每月7000元的标准向被告中运公司交纳租金，共计交纳147000元。自2015年5月份起，原告陈国民未继续向被告中运公司交纳案涉商铺的租金，但一直使用案涉商铺至今。庭审中，第三人确认案涉商铺未办理任何报建手续，并未取得建设工程规划许可证或房地产权证，同时确认其同意被告中运公司将案涉商铺出租给原告陈国民。
另查明，被告中运公司以原告陈国民自2015年5月份起未交纳租金为由，起诉至本院要求确认案涉《租赁合同》无效，并诉请原告陈国民支付2015年5月起的房屋占有使用费，案号为（2015）东二法虎民一初字第1210号。
以上事实，有《租赁合同》、《商铺租赁合同》、保证金及租金收据、当事人陈述及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，案涉商铺未办理任何报建手续，亦未取得建设工程规划许可证或房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，原告陈国民与被告中运公司签订《租赁合同》应认定为无效。故对于原告陈国民要求确认其与被告中运公司签订的案涉《租赁合同》无效的诉请，本院依法予以支持。虽然合同无效，但原告陈国民已实际占有并使用案涉商铺，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原告陈国民应按照合同约定的租金标准向第三人北栅居委会及被告中运公司支付案涉商铺的占有使用费。原告陈国民主张被告中运公司并非案涉商铺的所有人，无权向其收取租金，对此，第三人北栅居委会在庭审过程中明确表示同意被告中运公司将案涉商铺出租给原告陈国民，并代其收取2011年12月份至2013年7月份期间的租金，故对于原告陈国民要求被告中运公司返还其已交纳的租金206600元的主张，本院依法不予支持。另，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，被告中运公司应返还原告陈国民交纳的合同保证金30000元。
对于第三人北栅居委会与被告中运公司签订的房屋租赁合同的效力，本院只对双方之间涉及案涉商铺的租赁合同效力作出认定，对于涉案商铺以外的部分不予审查，由于案涉商铺未办理任何报建手续，亦未取得建设工程规划许可证或房地产权证，依据上述理由，本院依法认定第三人北栅居委会与被告中运公司之间涉及案涉商铺达成的租赁合同关系无效。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告陈国民与被告东莞市中运实业投资发展有限公司于2013年2月26日签订的《租赁合同》无效；
二、确认被告东莞市中运实业投资发展有限公司与第三人东莞市虎门镇北栅社区居民委员会之间涉及案涉商铺达成的租赁合同关系无效；
三、限被告东莞市中运实业投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈国民返还合同保证金30000元；
四、驳回原告陈国民的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2425元（原告已预交），由原告陈国民负担2117元，由被告东莞市中运实业投资发展有限公司负担308元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 胡 辉
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 丁紫茵
谢鹏