湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂民商初字第00153号
原告陈英华。
委托代理人邓远武、方柳，湖北佳元律师事务所律师（特别授权）。
被告武汉市奥特莱斯投资发展有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城开发区盘龙大道50号。
法定代表人林积青，该公司总经理。
委托代理人李博，湖北山河律师事务所律师（一般授权）。
原告陈英华诉被告武汉市奥特莱斯投资发展有限公司（以下简称奥特莱斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法组成由审判员王飞担任审判长，人民陪审员张红、严家政参加的合议庭，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告陈英华及其委托代理人邓远武、方柳，被告奥特莱斯公司委托代理人李博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈英华诉称：2013年7月，原、被告签订了四份《奥莱汇缤购天地商铺租赁合同》，约定原告租赁被告的商铺，面积共计635.40㎡，原告一次性向被告支付履约保证金，被告最迟于2014年7月31日交付商铺，拖延一天则赔偿原告一天的租金。合同签订后，原告依约向被告支付了履约保证金，并按要求交纳了租金，投入大量资金开始筹划商铺的运营。被告先以商铺施工进度延误为由，要求延期交铺，否则解除合同，原告无奈只得同意被告延期，双方重新约定交铺日期为2014年12月31日。2014年12月26日，被告在《湖北日报》上发表公告，单方解除与原告之间签订的租赁合同。原告认为被告的单方解除行为不符合约定解除或法定解除条件，其解除行为无效，租赁合同应当继续履行，被告应当向原告交付商铺，同时支付迟延履行违约金。原告为维护其合法权益诉至法院，请求判令：1、确认被告单方解除合同的行为无效；2、被告按照合同约定继续履行合同；3、被告向原告支付逾期交房违约金（自2015年1月1日起至2015年3月21日，按延期一天支付一天的租金计算为86987.09元，后期违约金继续计算至实际交房之日止）；4、被告自实际交铺之日起顺延合同期限；5、被告承担本案诉讼费用。
原告陈英华为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》四份及补充协议三份，证明双方之间的合同关系及对交房日期的变更；
证据二、支付凭证及收据、发票，证明原告已经支付了四份商铺租赁合同约定的保证金101250.12元及租金101250.12元；
证据三、关于解除《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》的公告，证明被告以登报公告的形式单方解除与原告签订的租赁合同；
证据四、奥特莱斯缤购天地现场照片，证明至2015年3月被告尚未完成应交付商铺的基础设施建设，被告怠于施工；
证据五、商铺交付通知书及商业白皮书，证明商铺能够向原告交付且被告表达了交铺的意愿，以及被告对商铺所在区域进行的招商宣传及描述。
被告奥特莱斯公司辩称：1、被告与原告签订了四份协议，不知道原告依据哪一份协议进行起诉；2、案涉租赁合同存在两个版本，第一个版本包含租赁合同和补充协议，第二个版本仅有租赁合同；3、四份协议所涉及的商铺、租金等相关信息均不相同；4、案涉房屋已于2014年12月12日经湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收，符合交房条件，但由于原、被告双方合作关系恶化，无法继续履行原协议；5、被告于2014年12月26日、27日、28日三天在湖北日报以公告形式向原告发出解除合同通知，合同已经解除；6、即使我公司存在违约情况，原告所诉的违约金过高，依据合同法规定请求法院予以减少。请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告奥特莱斯公司为支持其辩称理由，向本院提交以下证据：
证据一、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，证明商铺在2014年12月12日已竣工验收备案，符合交付条件；
证据二、陈英华发给被告的函件，证明原告已自认其拟承租的商铺均准备在我司不知情的情况下对外进行转租，与合同约定条款相违背；
证据三、黄陂区政府会议纪要一份，证明因情势变更致使本案合同不能继续履行。
对上述有原件的证据真实性本院予以确认；关于各证据证明目的，本院将结合其他证据，综合判断各方证据证明力的大小。
经审理查明：2013年，被告奥特莱斯公司（甲方）与原告陈英华（乙方）签订《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于奥莱汇·缤购天地B5栋第2层3号至7号、20号至24号商铺（面积约为401.32㎡）出租给乙方从事餐饮，租期自2015年1月1日至2022年12月31日，起始租金为45元／㎡／月，前三年不变，自第四年起每年递增5%，其中免租期（含装修期）为12个月，免租期内乙方无需承担租金；乙方于签订合同后7日内一次性支付履约保证金54178.20元，乙方交纳租金周期为3个月，每次应至少提前7日支付下一期的3个月租金，首期租金于本合同签署后7日内一次性支付；甲方最迟于2014年12月31日将商铺交付给乙方，拖延一天赔偿乙方一天的租金。另该合同第八条第4款对甲方有权单方面解除合同的情形进行了约定：1、乙方无法遵守合同约定；2、乙方违法经营行为致使合同目的无法实现；3、乙方拖欠应付租金、管理费或其他应付费用30日以上，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后15日内未予纠正；4、乙方违反本合同条款的约定，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后15日内未予纠正；5、未经甲方书面同意，乙方擅自转租、分租的；6、乙方未经甲方批准擅自装修或未按照甲方约定的装修期限及要求完成装修的；7、未经甲方同意，擅自改变本合同约定的经营范围、项目和内容，或严重损害第三方利益，或发生严重损害奥莱汇·缤购天地良好形象和声誉的行为，或发生其它严重违反奥莱汇·缤购天地管理制度、物业管理制度且未在甲方限期内予以纠正的；8、乙方擅自对商铺结构作重大改变并可能导致重大安全隐患或严重影响他人利益的；9、履约保证金不足时，逾期30天仍未补足的，甲方有权解除本合同，并不退回剩余的履约保证金及租金；10、因乙方的过错，根据法律、法规规定允许收回商铺等其他情形。同时，双方在合同中还约定了其他的权利义务内容。截止2014年4月29日，被告向陈英华开具交纳了履约保证金54178.20元的收据，2014年7月23日开具交纳了3个月租金54178.20元的发票。
此外，2013年原、被告双方还签订了一份《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于奥莱汇·缤购天地B3栋第1层的9号、22号商铺，面积约为48.30㎡出租给乙方从事餐饮，租期自2014年8月1日至2022年7月31日；2、起始租金为80元／㎡／月，自第四年起每年递增5%，其中免租期（含装修期）为6个月；3、乙方于签订合同后7日内一次性支付履约保证金11592元，乙方交纳租金周期为3个月，每次应至少提前7日支付下一期的3个月租金，首期租金于合同签署后7日内一次性支付；4、甲方最迟于2014年7月31日将商铺交付给乙方，拖延一天赔偿乙方一天的租金。合同第八条第4款对甲方有权单方面解除合同的情形的约定同前述合同约定。针对该份合同，被告于2014年5月21日向陈英华开具交纳了履约保证金11592元的收据，次日开具交纳了3个月租金11592元的发票。
另查明，原、被告双方于2013年又签订了一份《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于奥莱汇·缤购天地B6栋第1层的1号、2号、3号商铺，面积约为88.66㎡出租给乙方从事零售，租期自2014年7月31日至2022年7月30日；2、起始租金为60元／㎡／月，自第四年起每年递增5%，其中免租期（含装修期）为6个月；3、乙方于签订合同后7日内一次性支付履约保证金15958.80元，乙方交纳租金周期为3个月，每次应至少提前7日支付下一期的3个月租金，首期租金于合同签署后7日内一次性支付；4、甲方最迟于2014年7月31日将商铺交付给乙方，拖延一天赔偿乙方一天的租金。合同第八条第4款对甲方有权单方面解除合同的情形的约定同前述合同约定。针对该份合同，被告于2013年7月29日向陈英华开具交纳了履约保证金15958.80元的收据，2014年9月1日开具交纳了3个月租金15958.80元的发票。
还查明，原、被告双方于2013年7月29日再次签订了一份《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于奥莱汇·缤购天地B3栋第1层的7号、8号、23号、24号商铺，面积约为97.12㎡出租给乙方从事餐饮（零食销售），租期自2014年8月1日至2022年7月31日；2、起始租金为67元／㎡／月，自第四年起每年递增5%，其中免租期（含装修期）为6个月；3、乙方于签订合同后7日内一次性支付履约保证金19521.12元，乙方交纳租金周期为3个月，每次应至少提前7日支付下一期的3个月租金，首期租金于合同签署后7日内一次性支付；4、甲方最迟于2014年7月31日将商铺交付给乙方，拖延一天赔偿乙方一天的租金。合同第八条第4款对甲方有权单方面解除合同的情形的约定同前述合同约定。针对该份合同，被告于2013年7月29日向陈英华开具交纳了履约保证金19521.12元的收据，2014年9月1日开具交纳了3个月租金19521.12元的发票。
2014年7月23日，被告奥特莱斯公司（甲方）与原告陈英华（乙方）双方分别就上述后三份租赁合同签订了《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》，三份补充协议的具体内容一致，均约定：交房时间由原来的2014年8月1日变更为2014年12月31日，乙方认可甲方的延迟交付行为，则交房顺延期间乙方无需缴纳租金和物业管理费、空调费、环卫费、水电煤气、垃圾清转运费等费用，待交房进场后再予以缴纳。由于交房时间延迟，合同原租赁期由2014年8月1日起至2022年7月31日止，现调整为2015年1月1日起至2022年12月31日止。合同原定的免租期2014年8月1日起至2015年1月31日止，现调整为2015年1月1日起至2015年6月30日止。
2014年12月12日，案涉租赁房屋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，工程已办理竣工验收备案手续。
2014年12月26日至28日，奥特莱斯公司连续三天在《湖北日报》刊登“关于解除《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》的公告”，载明：奥特莱斯公司因重大经营决策调整，将对奥莱汇·缤购天地商铺重新规划，因此决定解除与所有商户签订的奥莱汇·缤购天地B1栋-B11栋《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》，其中包括本案原告陈英华。截至法庭辩论终结之日，案涉商铺尚未交付原告。合同履行期间，陈英华曾向奥特莱斯公司发函提出对双方纠纷的解决方案，在备选方案中提到关于损失赔偿问题及原告与第三人之间存在转租关系的事宜。
审理中，奥特莱斯公司就案涉租赁合同的履行向原告发出了商铺交付通知书。
本院认为：原告陈英华与被告奥特莱斯公司签订的四份《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及三份《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。关于原告一案起诉四份租赁合同能否合并审理的问题，被告对此提出异议，认为不知道原告依据哪一份协议进行起诉，且每份合同内容不完全相同，有三份合同有补充协议，一份合同没有补充协议。经庭审查明，原告诉状明确了是就四份合同一并提起诉讼，庭审中也分别就每份合同的履行情况进行举证，故原告是依据四份协议起诉的。四份合同中有三份合同约定的期限、交铺日期、违约责任等均一致，履行情况类同，仅是商铺具体位置不同，此三份合同的补充协议内容也完全一致，合同主体一致，法律关系属于同类，为减轻当事人诉累，妥善解决双方矛盾纠纷，本院认为能合并审理。另有一份没有签订补充协议的租赁合同，虽然租赁期限与前三份合同略有出入，但合同权利义务、违约责任、合同解除权、纠纷解决方式等同前三份合同完全一致，履行情况类同，同理，本院认为可以合并审理。本案双方争议的焦点是上述四份合同是否已经解除的问题。合同解除权是合同当事人按照合同约定或者法律规定享有的解除合同的权利，包括约定解除权和法定解除权。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》第八条第4款中均已明确约定了被告单方行使解除权的情形，但被告于2014年12月26至28日登报要求解除与原告签订的《租赁合同》和《补充协议》的情形不符合双方合同约定的解除权行使条件。根据法律规定，从法定解除权得以行使的五种情形来看，第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”及第五项“法律规定的其他情形”两种条件在本案中均不具备，不能构成被告解除合同的法定事由，即被告不能据此行使法定解除权。而关于第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第三项“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第四项“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”等条款系法律为守约方解除合同而设立的依据，即守约方在对方预期违约或已构成根本违约的情况下，可依照上述规定解除合同，而不是赋予违约方的任意合同解除权。分析双方签订的合同内容可知，原告的合同义务为足额缴纳保证金和三个月的租金，并按约定使用房屋；被告的合同义务为按期向原告交付符合条件的商铺。但到目前为止，被告未能如期交付涉案商铺。在原告无明显违约的情况下，被告单方解约的行为，不符合合同法定解除权的行使条件，同时亦违反了《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，其行为已构成违约。故被告奥特莱斯公司辩称“原、被告双方签订合同的目的已无法实现，双方关系已经交恶，原合同已不能实际履行”的理由不能成立，其在《湖北日报》上刊登的解除公告对原告不发生法律效力，原、被告双方签订的《租赁合同》和《补充协议》尚未解除。现原告已足额缴纳了保证金和首季度的租金，被告则应按约定向原告交付商铺，如果逾期应当承担相应的违约责任，故对原告诉请确认被告单方解除合同的行为无效及要求被告继续履行《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请被告顺延合同期限，自被告实际交铺之日起算的要求，缺乏合同约定及法律依据，且被告就延期交铺需要向原告以其他方式承担违约责任，故对该项请求，本院不予支持。有补充协议的租赁合同对应的租赁期限应当按照《补充协议》的约定确定，没有补充协议的租赁合同对应的租赁期限应当按照原合同约定确定。关于被告逾期交房的违约责任承担问题，双方在合同中约定的标准是拖延一天赔偿乙方一天的租金。庭审中，被告提出原合同中约定的违约金数额过高，请求法院依法进行调整。本院认为合同约定的违约责任是以弥补守约方的损失为主，原告没有提交证据证明其实际损失的存在，而双方合同约定的违约金计算标准确实过高，应当予以调整。本院结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为将违约金计算标准调整为以原告已缴纳的保证金和三个月租金合计为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算更为公平合理。对于签订了补充协议的三份租赁合同的违约金计算，应当以三份合同项下保证金和首季度租金的合计94143.84元（11592元×2＋15958.80元×2＋19521.12元×2）为基数，按变更后的交房时间确定违约金计算起点，即被告承担逾期交房违约金应自2015年1月1日起计算至实际交付之日止。对于没有签订补充协议的租赁合同，应当以该合同项下的保证金和首季度租金合计108356.40元为基数，按原合同约定的交房时间确定违约金计算起点（原合同约定交房日期为2014年12月31日），同样自2015年1月1日起计算至实际交房之日止。综上，案涉四份合同的逾期交房违约金合并表述为，以202500.24元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率自2015年1月1日起计算至实际交付之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉市奥特莱斯投资发展有限公司单方解除四份《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及三份《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》的行为无效；
二、被告武汉市奥特莱斯投资发展有限公司继续履行四份《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及三份《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》；
三、被告武汉市奥特莱斯投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈英华支付逾期交房的违约金（以202500.24元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率自2015年1月1日起计算至实际交房之日止）；
四、驳回原告陈英华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2000元，由被告武汉市奥特莱斯投资发展有限公司负担500元，由原告陈英华负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王 飞
人民陪审员 严家政
人民陪审员 张 红
二〇一六年六月十五日
书 记 员 刘 畅