安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖16民终98号
上诉人(原审原告)：孙辉，男，1981年10月1日出生，汉族，住安徽省利辛县。
委托诉讼代理人：贺红军，安徽智立律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：冯长林，男，1976年5月26日出生，汉族，住安徽省利辛县。
委托诉讼代理人：张凌峰，安徽宝诚律师事务所律师。
上诉人孙辉因与被上诉人冯长林房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2016）皖1623民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙辉及其委托诉讼代理人贺红军、被上诉人冯长林的委托诉讼代理人张凌峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持冯长林一审诉讼请求;本案一、二审诉讼费用由冯长林承担。事实和理由：原审法院认定本案部分事实不清，适用法律错误。本案涉案房屋转让协议已能够有效履行。涉案房屋转让协议已经生效民事判决书确认合法有效。上诉人作为该涉案房屋的购买方，物权(房屋所有权)取得基础条件成就，已具备权属登记要件。一审在案证据能够显示涉案房屋登记产权人为阜阳市工业区房地产开发总公司。权属登记已明确，符合并满足产权变更的条件。经确认案外人阜阳市工业区房地产开发总公司同意在涉案房屋转让协议已经生效民事判决书确认合法有效的情况下，将涉案诉争两间房屋变更登记在上诉人名下。故原审法院认定上诉人要求被上诉人履行2010年11月27日签订门面房转让协议条件尚不具备，暂不能达到房屋所有权过户登记的预期目的，以此驳回上诉人原审诉讼请求，缺乏事实和法律依据。
冯长林辩称，双方当事人签订的合同无效，证据能够表明，冯长林出卖的房屋是被上诉人和冯起爱及张义飞三人共同拥有，被上诉人未经其他两位共有人书面同意，其出卖行为无效，即便合同有效，也不是物权转移的必然条件，涉案房屋并未办理登记和备案手续，虽然房屋办了总的房屋登记手续，但具体的房屋区分所有权如何登记，目前尚不明确，所以上诉人上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
孙辉向一审法院起诉请求：1.判令冯长林履行2010年11月27日签订的门面房转让协议；2.本案诉讼费用由冯长林承担。
一审法院认定事实：2001年1月3日，冯长林、冯其爱、张义飞从利辛县工商行政管理局以454511.75元购买位于利辛县城五一广场北侧东西水泥路路北的门面房六间，2010年11月27日，冯长林将该其中两间转让给孙辉，转让价75万元，同时双方签订了门面房转让协议：1、位址在县城五一广场北东西水泥路路北，南靠东西水泥路，北靠农贸市场，东邻张义飞家门面，西邻冯起爱家的门面，两间楼上楼下共计约120平方米（没有房产证手续）。2、价格：两间门面（包括楼上两间）总计价为柒拾伍万元整（750000元），甲方收到款后给乙方出据收款手续，该门面（包括楼上）属于乙方家永久性所有。3、乙方买房后，事遇甲方以前与门面（楼上房）发生的债务，经济纠纷由甲方负责解决，与乙方无关。4、双方承诺依协议价为准，甲方以后不得再依任何理由涨价、加价。协议签订之日孙辉付冯长林50万元，冯长林出具收条。孙辉取得房屋后于2011年5月16日将此门面房出租给孙文志使用，在装修期间，冯长林及其家人出面阻止，并锁住该房屋。孙辉联系冯长林将剩余25万元付给冯长林，冯长林不接受，孙辉将25万元以存款的方式存入银行。孙辉起诉冯长林请求判令冯长林履行2010年11月27日签订的门面房转让协议，安徽省利辛县人民法院作出（2012）利民一初字第01981号民事判决：被告冯长林于判决生效之日起十日内履行2010年11月27日签订的门面房转让协议，将门面房交付给孙辉。冯长林不服向安徽省亳州市中级人民法院提起上诉，安徽省亳州市中级人民法院作出（2013）亳民一终字第00064号民事裁定，发回安徽省利辛县人民法院重审。安徽省利辛县人民法院于2015年5月7日作出（2013）利民一初字第01960号民事判决：驳回原告要求被告履行2010年11月27日门面房转让协议的诉讼请求。孙辉、冯长林均不服上诉，安徽省亳州市中级人民法院审理认定：孙辉提起诉讼，要求冯长林履行该协议，即要将涉案两间门面房转让给孙辉所有，依据《中华人民共和国物权法》第六条规定，房屋所有权的转移需要办理过户登记。因冯长林转让的门面房没有权属证明，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，该房屋现在尚属于不得转让的范围。该房屋能否转让，能否办理过户登记须待房地产管理部门予以确定，在房地产管理部门未确定冯长林转让的房屋能够登记领取权属证书的情形下，双方虽签订房屋转让协议，但因买受人不能办理房屋所有权过户登记，因此不能作出要求冯长林履行2010年11月27日门面房转让协议的判决，随作出（2015）亳民一终字第00830号民事判决：驳回上诉，维持原判。现孙辉再次提起诉讼，以该房屋已具备办理房屋权属登记为由起诉来院，要求冯长林履行2010年11月27日签订的门面房转让协议。
一审法院认为，原、被告于2010年11月27日签订的门面房转让协议经亳州市中级人民法院（2015）亳民一终字第00830号民事判决书确认为有效合同，综合本案原、被告诉辩意见双方争议焦点为：涉案房屋转让协议能否有效履行。结合查明事实，所涉房屋是冯其爱、张义飞、冯长林三人共同购买六间（二层）房屋其中二间（二层），原、被告签订转让协议时，由于没有进行权属登记，该房屋尚属不得转让范围，现在该房屋虽然已具备权属登记要件，但冯其家、张义飞、冯长林对六间尤其涉案二间如何登记，何时登记，房产部门如何颁证，何时颁证尚存诸多不确定因素，而这些不确定因素恰恰是本案有效合同能否履行即房屋所有权能否转移的前提条件。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或动产转让给买受人的，所有权人有权追回，除法律另有规定除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产所有权或动产所有权：1、受让人受让不动产或动产时是善意的，2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记。依据上述法律规定，合同生效后，当具备权属登记要件时，依法应当登记而未登记的，仍无法进行产权变更，也就是说，合同有效不能必然产生物权的转移，因此权属登记是产权变更的重要条件，是本案履行合同的前提条件。涉案房屋现处于具备权属登记而未登记状态，不符合上述法律规定第3项规定依法应当登记的已经登记条件，不能进行所有权转移。所以，原告要求被告履行2010年11月27日签订门面房转让协议条件尚不具备，暂不能达到房屋所有权过户登记的预期目的，故依法驳回原告诉讼请求。同时，虽然现在履行协议的条件尚不具备，但以后仍存满足条件的可能。另依据《最高人民法院法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院予以支持。原、被告应当积极采取补救措施，尽快满足所有权转移条件或通过其他途径维护自己的合法权益。综上所述，原、被告所签协议有效，涉案房屋虽符合登记条件，应当申请权属登记的人尚未申请权属登记，目前仍属权属不明，尚不具备履行条件，原告诉讼请求无法支持。案经审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国城市房产管理法》第三十八条第（六）项未依法登记领取权属证的房屋不得转让的规定，判决：驳回孙辉要求冯长林履行2010年11月27日门面房转让协议的诉讼请求。本案受理费40元，由孙辉承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认证如下，对孙辉二审提交的证明及房屋租赁协议的真实性予以认定，但达不到其证明目的。本院对一审采信的证据及认定的事实予以确认。
本院认为，综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：涉案房屋转让协议是否能够履行。孙辉与冯长林之间签订的门面房转让协议已经生效判决确定有效，合同虽有效但不必然产生物权的转移，案涉房屋作为不动产虽具备权属登记条件，但截至目前仍未依法登记，客观上无法进行产权变更，尚不具备履行条件，故上诉人诉讼请求无法支持。
综上所述，孙辉的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由孙辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张贝贝
审 判 员 孙 震
代理审判员 郜志鹏
二〇一八年二月一日
书 记 员 吴 瑞