湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终824号
上诉人（原审原告）：刘新平，男，1973年9月22日出生，汉族，住湖南省攸县。
上诉人（原审原告）：曾建良，男，1973年4月11日出生，汉族，住湖南省攸县。
共同委托诉讼代理人：易东初，湖南弘一律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解等。
上诉人（原审被告）：刘元清，女，1950年7月9日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
上诉人（原审被告）：汤政，男，1970年7月27日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
上诉人（原审被告）：汤兴，男，1977年12月7日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
共同委托诉讼代理人：胡放明，株洲市南天法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解等。
上诉人刘新平、曾建良与上诉人刘元清、汤政、汤兴房屋租赁合同纠纷一案，因双方不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2017）湘0202民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人刘新平及共同委托诉讼代理人易东初，被上诉人刘元清、汤政、汤兴的共同委托诉讼代理人胡放明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
曾建良、刘新平上诉请求：撤销一审判决第一、三项，依法改判，判令上诉人获得全部的住改宾补偿款和搬迁费、以及50%的装修、附属设施和搬迁奖励等补偿款，并由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院对于被拆迁房屋由谁改建成宾馆这一事实认定错误。1、现有证据显示涉案房屋住改宾的主体是原承租人，而不是房屋所有人即被上诉人；2、被上诉人仅仅收取房屋出租所得利益，并不是宾馆经营者；3、一审法院认定经营宾馆的设施设备及装修是被上诉人投资建设与事实不符，这些投资建设系宾馆实际经营者所出；4、一审法院认定了上诉人花费58万元从曹文桂处转让了宾馆及宾馆整套设备，同时又认定被上诉人即房屋所有人购买了宾馆设施、物品，二者显然相互矛盾。二、1、一审法院对于二楼（以上）住宅（办公）房屋改扩建为宾馆的补偿费的归属权认定错误。根据相关会议纪要规定，该笔补偿费是对在征收拆迁过程中宾馆经营者损失的补偿，与房屋产权人没有关系；2、上诉人向原承租人支付了58万元转让费取得宾馆经营权及配套设备、设施，因此宾馆经营权属于上诉人，住改宾补偿也应归上诉人所有；3、一审法院根据上诉人对宾馆占有、使用、收益和一定的处分权之事实，认定上诉人仅分享10%份额错误。三、一审对附属设施及装修补偿、按期搬迁奖励、停产停业补偿等与经营性相关的补偿和补贴归属权认定错误，搬迁费、提前搬迁费、临时安置补助费、停业损失、添置物品补偿、装饰装修补偿等费用应由上诉人曾建良、刘新平享有。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
针对曾建良、刘新平的上诉，刘元清、汤政、汤兴辩称，一、涉案房屋改建宾馆系汤建国投资事实清楚，证据充分。刘元清、汤政、汤兴已经提交汤建国将房屋改建宾馆的原始记录本和相应的证人证言；二、刘元清、汤政、汤兴出租的不仅是房屋还包括改建后的宾馆及内部设施，曾建良、刘新平仅是承租经营权，故其主张住改宾补偿费用没有依据；三、其他补偿费如停业损失拆迁部门没有补偿给房屋所有人，所以不存在分配问题，而按期搬迁奖励、搬迁费等属于房屋所有人所有，因为涉案租赁合同因征收自动解除，搬迁的责任在于房屋所有人而不是刘新平、曾建良，故该补偿费是补给房屋所有人的；四、刘新平、曾建良为获得补偿费用存在明显作假办证的嫌疑。综上，请求二审法院驳回刘新平、曾建良的全部上诉请求。
刘元清、汤政、汤兴上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，驳回曾建良、刘新平所有诉讼请求并由其承担诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、被上诉人不是从曹文桂处转租的，而是直接从上诉人处承租的；2、被上诉人与曹文桂签订的《协议》是虚假的，此前诉讼中一直未提交，被上诉人亦未提供支付58万元转让费的凭证。二、被上诉人分得10%的补偿费没有事实和法律依据。1、被上诉人未对宾馆进行投入，所以不应享受拆迁补偿款；2、被上诉人不符合获得补偿的法定条件，其经营宾馆业务的时间不足三年；3、被上诉人拆走了宾馆内属于上诉人的空调、电视等电器和家俱，其无权再获得14万元的补偿款。三、一审判决上诉人返还被上诉人押金错误，被上诉人严重违反合同约定，将宾馆内家俱、家电等设施全部拆走并据为己有，故押金不应退还。综上，请求二审法院支持上诉人刘元清、汤政、汤兴的上诉请求，驳回被上诉人曾建良、刘新平一、二审诉讼请求。
针对刘元清、汤政、汤兴的上诉，曾建良、刘新平辩称：1、一审判决认定刘新平、曾建良花费58万元从上手承租人曹文桂手中受让了涉案房屋改建的宾馆事实清楚；2、涉案房屋拆迁补偿费中的住改宾补偿费主要是给宾馆经营者即刘新平、曾建良；3、刘新平、曾建良拆走的是可移动电器，这是合法的，被上诉人仍应退还上诉人押金。
刘新平、曾建良向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方的《房屋租赁合同》；2、三被告支付两原告住改宾20%补偿款即600000元；3、被告返还原告租金押金20000元；4、被告支付原告宾馆设备补偿款20000元；5、被告支付原告宾馆装修补偿款84368元；6、被告支付原告因解除劳动合同人员经济补偿金20000元；7、被告支付原告宾馆停业损失253867.87元以及承担本案诉讼费。
一审法院认定，被告刘元清系汤建国之妻，被告汤政、汤兴系汤建国及被告刘元清之子。株洲市荷塘区市渔场南岳岭20号房屋一栋系汤建国所有。该房屋被改建为宾馆。汤建国在2008年因病死亡。2012年5月13日，二原告与原宾馆承租人曹文桂达成协议，二原告花费580000元从曹文桂处转让该宾馆及宾馆整套设备、设施。同日，二原告与被告汤政、汤兴签订房屋租赁合同，约定：二被告汤政、汤兴将自己住宅二楼至六楼承租给二原告从事宾馆经营服务；租赁期限自2012年11月1日至2017年10月31日止；房屋押金20000元，由二原告在合同签订之日一次性交纳；二原告在承租期间将房屋租赁给第三方经营，出租方除押金不退还，二原告全部所得资金（转让费），出租方按转让时间享有不同比例的绝对所有权；合同到期，房屋设施良好，出租方退还全部押金给二原告，不计息，如有损坏，由二原告赔偿，从押金中扣除；因政策因素（包括征收等），双方协议自动解除，出租方不承担二原告承租期间投入租期未满发生的任何责任和损失。合同签订后，二原告向被告汤政、汤兴支付了押金20000元。2015年3月25日，株洲市荷塘区人民政府作出国有土地上房屋征收决定。2015年8月24日，被告汤政、汤兴与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心及株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部签订《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，协议约定：汤建国及被告汤政、汤兴被征收房屋位于株洲市荷塘区南岳岭，房屋所有权证号株房私字第020477号，涉征住宅用房165平方米，未经登记建筑917.56平方米；被征收房屋价值6044473元（其中证载框架686917元、证载砖混144104元、规划3736775元、未登记砖混310863元、未登记框架6954元、住改非309123元、宾馆836909元、顶层简易砖木12828元）、搬迁补偿1000元、临时安置补偿73285元、附属设施及装饰装修补偿563482元、货币补偿寻找房源补助3000元、其他奖励和补助1814329元（其中按期搬迁奖励228390元、提前搬迁奖励215600元、奖励性补贴1370339元）；以上补偿金额总计8499569元。同日，三被告达成协议，约定上述补偿款由被告汤政分配2979034元，被告汤兴分配5520535元。事后，原、被告就补偿不能达成一致意见，双方酿成纠纷。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二原告与被告汤政、汤兴在《房屋租赁合同》中约定因征收双方协议自动解除，故对二原告要求解除双方租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。虽然二原告与被告汤政、汤兴约定出租方不承担二原告承租期间投入租期未满发生的任何责任和损失，但被告汤政、汤兴与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心及株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部签订了《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，该协议书包含了承租人的部分合法利益，此利益已计算在被告汤政、汤兴名下，故二原告要求被告汤政、汤兴赔偿该款的诉讼请求，一审法院予以支持。被告刘元清不是租赁合同当事人且分配该房屋的补偿款，故二原告要求被告刘元清承担责任的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告刘新平、曾建良主张的二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿费及附属设施、装饰装修补偿费，该费用按照“符合补偿条件的设备设施、物品、物件等相关项目由谁出资购买补偿给谁的原则”界定补偿对象。被告方在出租前已将房屋改建为宾馆，二原告刘新平、曾建良在支付转让费后转租该宾馆，虽然二原告与被告汤政、汤兴在合同中约定合同到期后如房屋设施有损坏由二原告赔偿，该房屋设施应归被告方所有，但双方约定二原告在租赁期间可以就就该设施进行占有、使用、收益，并可以转租，有一定的处分权，故二原告有权参与该款项的分配。综合本案案情，一审法院酌定原告应分得10%。对于原告刘新平、曾建良主张的停业损失、解除劳动合同人员经济补偿金及床、电视机等设备损坏的补偿金，因政府部门并未向被告方支付该费用且双方约定出租方不予赔偿，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，政府部门补偿给二被告的住宅改扩建宾馆补偿费836909元及附属设施、装饰装修补偿费563482元的10%，以上合计140039.1元，归原告刘新平、曾建良所有，二被告应向原告予以支付。对于原告刘新平、曾建良主张的押金，因原、被告的租赁合同已解除，被告汤政、汤兴应予退还。原、被告双方不能达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告汤政、汤兴在本判决生效后十五日内支付原告刘新平、曾建良补偿款人民币140039.1元；二、被告汤政、汤兴在本判决生效后十五日内支付原告刘新平、曾建良押金人民币20000元；三、驳回原告刘新平、曾建良的其他诉讼请求。本案受理费13782元，减半收取6891元，由原告刘新平、曾建良承担5786元，由被告汤政、汤兴承担1105元。
二审上诉人刘新平、曾建良提交了以下证据：证据1、部分银行流水，拟证明刘新平、曾建良支付给原承租人曹文桂宾馆转让费58万元的事实；证据2、3，曹文桂证言和视频，拟证明曹文桂确实收到了上诉人刘新平、曾建良宾馆转让款58万元；证据4，病历本，拟证明证人曹文桂因病无法出庭作证；证据5，判决书一份，拟证明一审法院判决显失公平；证据6、证人陈运娥证言，拟证明住改宾系由该承租人改建，与房屋所有权人无关。上诉人刘元清、汤政、汤兴质证认为，刘新平、曾建良二审提交的证据均不属于法定新证据，本案从最早的诉讼开始已经有一年多的时间，刘新平等人一直未提交上述证据；其次，对这些证据三性均不予认可，特别是证据5中的判决书系未生效的法律文书，且该判决书所涉及的案件与本案不同，不能同日而语。对于上诉人刘新平、曾建良提交的证据1、2、3、4，虽然这些证据未在一审提交，上诉人刘新平、曾建良确实有责任，但是该责任不影响这些证据的真实性以及证据所证明的刘新平、曾建良从上手承租人曹文桂手中花费相应款项转让涉案宾馆经营权和相关设施设备的事实，故对上述证据1、2、3、4真实性和关联性，本院予以确认；对于证据5，该判决系未生效判决书，虽然该判决书亦涉及到南岳岭拆迁费用分配问题，但是个案不同，故该判决书与本案相关费用认定无关，本院不予认证；对于证据6、证人陈运娥证言，由于刘新平、曾建良未提供证据证实该陈运娥与汤建国等人存在房屋租赁关系，即使涉案宾馆曾登记在其名下，也不能仅凭单方所述确认涉案房屋住改宾系陈运娥所投资，更不能以此否认汤政等人提交的汤建国原始记录本真实性，故对该证言内容本院不予采信。上诉人刘元清、汤政、汤兴二审未提交证据。
一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审双方争议焦点为一、上诉人刘新平、曾建良是否应获得涉案房屋拆迁补偿款，以及应获得哪些补偿款？即1、涉案房屋的住改宾补偿款如何分配？2、涉案房屋装修装饰及附属设施补偿款如何分配？3、搬迁费、提前搬迁奖、临时安置补助费和添置物品的补偿等款项如何分配？二、上诉人汤政、汤兴是否应退还上诉人刘新平、曾建良押金？现分析如下：
一、1、关于住改宾补偿款分配的问题。上诉人刘新平、曾建良一审提供的证据5即《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部文件（株南月棚专纪[2015]10号）》（以下简称《指挥部文件》）规定“二楼（以上）住宅（办公）房屋改扩建为宾馆，在征收决定公告发布前……合法经营三年以上……对其因房屋征收而丧失使用价值的中央空调、热水锅炉等设施设备。电视机、沙发、其他家俱等生产、生活用品，经营所需而进行的改造设施，聘用人员的清退，劳动关系和租赁关系的解除以及其他损失等与经营行为相关的所有补偿，符合条件的按以下情况执行：1、二楼（以上）住宅（办公）房屋改扩建为宾馆的，按住宅房屋评估价格增加20%计算补偿；2、……产权人与经营者不一致的，产权人与经营者达成解除租赁关系的合同后，按其协议约定拨付相关补偿款；3、产权人的搬迁、基础设施设备损失等，不再另行补偿……”，上诉人刘元清、汤政、汤兴对该文件真实性和指挥部按照该文件补偿涉案房屋住改宾补偿款的事实亦无异议，双方争议的是上诉人刘新平、曾建良能否依据该《指挥部文件》获得住改宾补偿款。从该文件上述规定来看，住改宾补偿款主要是对宾馆设施设备、生产生活用品、人员清退、租赁关系、劳动关系解除以及其他与经营相关的损失进行的补偿。虽然上诉人曾建良、刘新平经营涉案房屋改造成的宾馆未满三年，但是涉案房屋改建为宾馆后总体经营已超过三年，期间经历了几手经营者，上诉人曾建良、刘新平亦是从原成承租人曹文桂手上转让经营了涉案宾馆，也正是因此上诉人刘元清、汤政、汤兴作为房屋所有人汤建国的法定继承人才能获得《指挥部文件》规定的住改宾补偿款。又因上诉人刘元清、汤政、汤兴未提交证据证实其有经营过涉案房屋改造的宾馆，亦未提供证据证实已逝的汤建国曾经将房屋改造宾馆进行经营以及经营时间，现有证据仅能证实涉案房屋所有权人系汤建国；即使汤建国曾经营涉案房屋改造的宾馆，但上诉人刘元清、曾建良才是宾馆最后的经营者，其承租涉案房屋进行宾馆经营，在租赁期未届满时必然产生《指挥部文件》所规定的各项经营损失，因此上诉人刘新平、曾建良主张分享住改宾补偿款合法合理，本院予以支持。由于上诉人刘新平、曾建良剩余租期从2015年8月拆迁补偿协议签订开始算只有两年，而涉案住改宾补偿是对涉案房屋改建宾馆经营十几年的考虑，且上诉人刘新平、曾建良一审亦是主张分享住改宾补偿款20%，故对上诉人刘元清、汤政、汤兴与拆迁部门补偿协议中约定的宾馆补偿款836909元，本院认定上诉人刘新平、曾建良应获得的住改宾补偿款为167381.8元（836909×20%），超出部分，本院不予支持。至于涉案租赁合同约定因征收等政策因素导致合同自动解除的，上诉人汤政、汤兴作为出租人不承担上诉人刘新平、曾建良承租期间投入租期未满发生的任何责任和损失。该条款不能理解为上诉人刘新平、曾建良放弃享受征收拆迁部门对涉案住改宾经营损失进行的补偿，且该部分损失补偿实际是征收拆迁部门支付，并不是上诉人汤政、汤兴自行支付，故一审法院以此合同约定酌情考虑上诉人刘新平、曾建良仅享有10%的住改宾补偿款欠妥，本院予以更正。上诉人刘元清、汤政、汤兴主张刘新平、曾建良经营不满三年，故不应支付其部分住改宾补偿款的理由亦不成立，本院不予支持。
2、关于涉案房屋装修装饰及附属设施补偿款的分配问题。涉案房屋改建宾馆后的装修装饰及附属设施补偿款，由于双方租赁合同未约定合同因征收自动解除时，装修装饰及附属设施归谁所有，因此对该部分补偿款的分配，本院认为应考虑装修装饰及附属设施系谁投资建造。因上诉人曾建良、刘新平提交了其从原承租人曹文桂处转让涉案宾馆的协议，该协议约定了上诉人刘新平、曾建良经营涉案宾馆需支付含配套设施设备在内58万元转让款，上诉人刘新平、曾建良二审亦提供了银行凭证、证人证言等证据证实58万元转让费支付事实。上诉人刘元清、汤政、汤兴虽然对该转让不认可，但亦未提供证据反驳该转让协议和58万元转让款支付的事实；又因上诉人刘元清、汤政、汤兴一审虽然也提供了汤建国去世前对涉案房屋进行装修的原始记录本以及证人晏帅芳的证言，用以证实房屋所有人汤建国将涉案房屋改造成宾馆并进行装修和添置设施，但是该原始记录本并未明确记录本中记载的材料、施工全部系因涉案房屋改造宾馆所产生，证人证言也仅能证实2003年年底涉案宾馆有床、电视机、柜子、空调等设备，但是时至2015年征收拆迁已有十二年时间，该期间经营者是否对装修装饰和附属设施有新的施工、更换、添置，双方均无法证实，故本院认为双方的证据均不足以证实各自对涉案房屋改建宾馆的装修装饰及附属设施投资、建设份额，因此本院根据公平原则，以及考虑上诉人曾建良、刘新平已搬离宾馆内部分可拆除电器等相应设施设备的事实，综合认定上诉人刘新平、曾建良应获得涉案房屋改建宾馆的装修装饰及附属设施补偿款563482元的30%，即169044.6元，超出部分，本院不支持。一审法院仅酌情10%欠妥，本院予以更正。上诉人刘元清、汤政、汤兴主张涉案房屋改建宾馆的所有装饰装修和附属设施均系汤建国投资，故该补偿款应全部归其法定继承人所有的理由不成立，本院不予支持。
3、关于其他补偿款分配问题。上诉人刘新平、曾建良一审将搬迁费、搬迁奖励及停业损失等费用计入其住改宾和装修附属设施补偿款中一并主张，二审上诉单独提出未超出一审诉请范围，且为减轻当事人诉累，本院二审对该上述费用一并进行审理。由于搬迁费1000元主要是征收拆迁时使用涉案房屋的人员产生该项费用，因此上诉人刘新平、曾建良应获得该费用；对于按期搬迁奖励228390元和提前搬迁奖励215600元，本院认为补偿协议签订后按期搬迁系房屋产权人的义务，但上诉人刘新平、曾建良作为该房屋的承租人，在租赁合同未到期的情形下，搬离涉案房屋为房屋所有人获得上述搬迁奖励起到了一定作用，同时考虑按期搬迁和提前搬迁等奖励更多是房屋所有人自行争取而来，因此本院酌情认定上诉人刘新平、曾建良应享有该两项补偿奖励20%，即88798元（228390×20%+215600×20%），超出部分，本院不予支持。至于临时安置补偿，因涉案租赁合同已解除，上诉人曾建良、刘新平不存在临时安置问题，故其主张该款理由不成立，本院不予支持。上诉人刘新平、曾建良主张的其他添置补偿费和装修装饰补偿，属于装修装饰及附属设施补偿款，该部分本院已处理，故不再重复计算。停业损失部分，征收拆迁部门已在住改宾补偿款中予以考虑，本院亦已处理，故上诉人刘新平、曾建良再诉请该停业损失，本院不予支持。
二、关于押金退还问题。虽然双方租赁合同约定，合同到期，房屋设施良好，上诉人汤政、汤兴才退还上诉人刘新平、曾建良押金，但是本案合同并非到期终止，而是因征收拆迁而解除，上诉人汤政、汤兴亦未提供证据证实上诉人刘新平、曾建良搬离的电器设备设施属于其汤政、汤兴、刘元清所有，故上诉人刘新平、曾建良在租期未满因征收原因搬离涉案房屋改建的宾馆，并搬离部分可移动设施，不能作为上诉人汤政、汤兴拒绝退还押金的抗辩理由，一审法院认定押金退还合法合理，本院予以支持。由于上诉人刘元清与其子汤政、汤兴已自行约定涉案房屋征收拆迁款由汤政、汤兴分配，故一审未认定上诉人刘元清的支付责任合法合理，本院予以确认。
综上，上诉人刘新平、曾建良的上诉理由部分成立，上诉人刘元清、汤政、汤兴的上诉理由均不成立，上诉人汤政、汤兴应支付上诉人刘新平、曾建良各项补偿款426224.4元（167381.8+169044.6+88798+1000）。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理欠妥，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖南省株洲市荷塘区人民法院（2016）湘0202民初55号民事判决书第二项，即“汤政、汤兴在本判决生效后十五日内支付刘新平、曾建良押金人民币20000元”；
二、撤销南省株洲市荷塘区人民法院（2016）湘0202民初55号民事判决书第三项；
三、变更南省株洲市荷塘区人民法院（2016）湘0202民初55号民事判决书第一项为汤政、汤兴在本判决生效后十五日内支付刘新平、曾建良补偿款人民币426224.4元；
四、驳回刘新平、曾建良其他诉讼请求。
若义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
一审案件受理费13782元，减半收取6891元，二审案件受理费6502元，共计13393元，由上诉人曾建良、刘新平共同负担7393元，由上诉人汤政、汤兴共同负担6000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 陈 强
代理审判员 谢晓红
二〇一七年六月十九日
书 记 员 文 宇
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审;
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。