江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终115号
上诉人（原审被告）：刘晓风，女，汉族，1973年7月11日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。
委托代理人：牛占国，男，汉族，1971年2月5日出生，住江西省南昌市高新技术开发区，系刘晓风丈夫。
被上诉人（原审原告）：深圳市恒基物业管理有限公司江西分公司，住所地：南昌市洪城路777号远东世纪花园12栋2单元101室，组织机构代码：76703487-1。
法定代表人：邓敬康，该公司总经理。
委托代理人：陈海兵，江西一阳律师事务所律师。
上诉人刘晓风与被上诉人深圳市恒基物业管理有限公司江西分公司（以下简称恒基物业江西分公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人刘晓风不服南昌高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第704号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘晓风及其委托代理人牛占国，被上诉人恒基物业江西分公司委托代理人陈海兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年1月10日，深圳市恒基物业管理有限公司（以下简称恒基物业公司）与江西铜业集团房地产开发有限公司（以下简称江铜房地产公司）签订了《江铜花苑前期物业服务合同》及《关于江铜花苑前期物业服务合同补充协议》。双方约定：江铜房地产公司将南昌市高新七路1155号江铜花苑小区的前期物业管理服务工作委托给恒基物业公司，自2009年12月1日至2010年3月31日为前期看管和前期介入期，自2010年4月1日至2015年3月31日止为前期物业服务期限；小区内的商铺、停车位由江铜房地产公司委托恒基物业公司采用出租方式全权经营，自小区房屋交付之日起至2015年3月31日其所有收益归恒基物业公司，用于补贴物管支出。合同签订后，恒基物业江西分公司得到了恒基物业公司和江铜房地产公司的授权，由其对江铜花苑小区所有商铺在2010年4月1日至2015年4月1日期间进行经营管理。在上述物业服务合同到期后，恒基物业公司与江铜房地产公司又续签了一份《江铜花苑前期物业服务合同》，约定物业管理服务期限自2015年4月1日至2020年3月31日止。2015年3月，江铜房地产公司出具《授权委托书》，授权恒基物业江西分公司自2015年4月1日至2016年3月31日对江铜花苑小区所有商铺对外经营（包括租赁）管理，并代为收取2015年4月1日后的商铺租金。
2011年11月，恒基物业江西分公司与刘晓风签订了《商铺租赁合同》，约定：刘晓风承租江铜花苑17-11号商铺（一层）和17-7至17-11号商铺（二层）；租赁期限从2011年11月20日至2014年11月19日止。2014年10月30日，恒基物业江西分公司与刘晓风又续签了《商铺租赁合同》，约定合同期自2014年11月20日起至2015年3月31日止，其中17-11号一层商铺租金为1716元/月，17-7号至17-11号二层商铺租金为3311.5元/月。2015年3月11日，恒基物业江西分公司书面告知刘晓风，其租赁的商铺即将出售，不再续租。2015年3月31日租赁期限届满后，恒基物业江西分公司要求刘晓风搬离商铺，但刘晓风继续占有商铺经营至今，并且未缴纳2015年4月1日以后的租金。
原审法院认为，对于江铜房地产公司将其所有的江铜花苑小区16号、17号楼商铺授权恒基物业江西分公司自2010年4月1日至2016年3月31日对外经营管理，并收取商铺租金的事实，有江铜房地产公司出具的三份授权委托书为证，予以认定。恒基物业江西分公司与刘晓风签订的两份《商铺租赁合同》真实、合法、有效，对双方当事人均有法律约束力。根据租赁合同的约定，租赁期限到2015年3月31日止。依照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现刘晓风占有商铺，拒不返还，属无权占有行为，恒基物业江西分公司要求刘晓风搬离商铺，于法有据，予以支持。刘晓风辩称合同租赁期为五年，未有证据证明，不予采信。另刘晓风在租赁期限届满后继续占有、使用商铺，应当支付相应租金。恒基物业江西分公司要求刘晓风支付2015年4月1日至2015年9月30日的租金30165元（5027.5元/月×6个月），有事实和法律依据，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决一、被告刘晓风于本判决生效之日起十日内搬离南昌市高新七路1155号江铜花苑小区17-11号（一层）和17-7至17-11号（二层）商铺。二、被告刘晓风于本判决生效之日起十日内向原告深圳市恒基物业管理有限公司江西分公司支付租金三万零一百六十五元。案件受理费554元，减半收取227元，由被告刘晓风承担。
宣判后，刘晓风不服提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人刘晓风认为，上诉人与被上诉人之间存在关于房屋租期为5年的口头约定，上诉人有权继续使用涉诉房屋，按照被上诉人与江西铜业集团房地产开发有限公司（以下简称“江西铜业”）的约定，2009年12月1日—2010年3月31日为小区的前期看管和前期介入期，2010年4月1日—2015年3月31日为前期物业服务期限，被上诉人在此期间，作为小区的看管人和临时管理者，享有的权利是有限的，在被上诉人与上诉人签订《房屋租赁协议》之时，被上诉人不具备签署五年期限的权限，因此，双方约定，先签三年合同（即2011年11月20日至2014年11月19日），待被上诉取得委托经营管理权后，再续签两年合同，按照该约定，上诉人享有涉诉房屋五年的租赁期和使用期，即2011年11月20日至2016年11月19日。上诉人租赁房屋目的在于开设幼儿园，其设立、完善和发展是长期的过程，从校舍设计建设到教师招聘培养，从校园招生到家长认可，所需要的时间远远超过三年、五年甚至更久，三年的时间，尚未达到教育机构的前期投资期，更不可能达到利润增长期，倘若房屋只能使用三年，任何一个以收益为目的的教育机构都不会承租该房屋。
依据我国《合同法》的规定，合同既可以采用书面形式，也可以采用口头形式，上诉人与被上诉人已经对涉诉房屋口头约定五年租期，且在2014年10月30日，被上诉人已经履行口头约定，与上诉人续签为期四个月的书面合同，按照约定和惯例，被上诉人应该于该合同到期后，继续与上诉人签订续租合同，直至五年期满，但是，被上诉人却单方撕毁合同，不再继续签订续租合同，且不允许上诉人继续使用房屋，实属违约行为。被上诉人提交的证据三无证明力、证据六与本案没有关联性，一审法院据此做出的判决证据不足，应予以撤销。证据三恰恰证明，被上诉人在三年期满后，履行其义务，与上诉人续签合同，而不是一审法院认为的“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。被上诉人提供的证据六，系江西铜业出具的授权委托书，欲证明被上诉人自2015年4月1日至2016年3月31日享有涉诉房屋的管理权和对外经营权，该协议系被上诉人与江西铜业之间的约定，合同的主体不包括上诉人，对上诉人没有约束力，且与本案没有关联性。除此之外，江西铜业作为涉诉房屋的所有权人，并没有将该合同内容和被上诉人的权限向上诉人告知，亦未向上诉人催缴房屋租金，上诉人为保证租金安全才没有向被上诉人缴纳房租。上诉人承租商铺的目的在于开设幼儿园，幼教机构的硬件、软件设备都需要完备、精致。上诉人在该园区投入校舍教室、图书、教学工具、教学设备，且聘用老师、厨师、管理人员等，幼儿园内人员的撤离和物品的搬迁，在十日内根本无法完成，幼儿园搬离将导致学生上学的不便和失学，让学生在十日内重新选择幼儿园、挑选幼师，根本无法实现，一审法院判决不考虑幼儿的学前教育和幼儿园的实际情况，违背法律效果与社会效果相统一的原则。最后，上诉入为建立幼儿园起初对租赁的商铺进行过重大的整修、完善及相关设施的增添（全部新装修、电力是单独设立的、煤气管道独立开户的）。综上，请求二审法院依法对一审法院判决进行纠正，予以改判。
被上诉人恒基物业江西分公司辩称，被上诉人认为双方签订的租赁合同合法有效，合同上明确约定了租赁期限，合同到期后被上诉人有权要求上诉人搬离诉争房屋；上诉人所说的与被上诉人口头约定了租赁期为五年的事情，上诉人在一审时并未提交任何证据证明。上诉人说其是开办幼儿园，但并不是不可抗力的原因不可搬离诉争房屋，被上诉人当时同意了上诉人可以经营到2015年12月底，当时幼儿园并没有学生，所以不存在不可搬离诉争房屋的原因；上诉人在合同到期后继续使用诉争房屋，租金应该予以支付。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为：被上诉人恒基物业江西分公司与上诉人刘晓风签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据租赁合同的约定，租赁期限到2015年3月31日止。依照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。上诉人所说的与被上诉人口头约定了租赁期为五年，上诉人未提交证据予以证明,刘晓风占有商铺，拒不返还，属无权占有行为，恒基物业江西分公司要求刘晓风搬离商铺，于法有据，予以支持。另刘晓风在租赁期限届满后继续占有、使用商铺，应当支付相应租金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费554元，由上诉人刘晓风承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建平
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一六年五月三日
书 记 员 王 倩