广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛霞法民二初字第78号
原告杨宙锋。
委托代理人许国卿。
原告许国卿。
被告湛江市市政房地产开发有限公司。
法定代表人陈朝晖，总经理。
委托代理人蔡鸿莹，广东万维律师事务所律师。
原告杨宙锋、许国卿诉被告湛江市市政房地产开发有限公司（以下简称市政房产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月20日立案受理后，依法组成合议庭于同年7月10日公开开庭进行了审理。原告许国卿并代理杨宙锋，以及被告的委托代理人蔡鸿莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨宙锋、许国卿诉称，原告于2009年10月1日和2010年8月2日与被告签订了《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的湛江市霞山区文明东路24号国贸新天地B区1901、1902房，合同约定被告于2009年12月31日前交付1901、1902房给原告。原告依约履行了付款义务，共付房款907397元，但被告未尽其义务。根据合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。1901、1902房的《房地产权证》登记时间分别是2012年5月28日和2012年2月19日。被告明显不在交付商品房使用后的180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致房屋产权延期办证，明显违约。被告应按原告已付房价款907397元的1%支付违约金9073.97元给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1、判令被告支付违约金907397元给原告。2、判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。
被告辩称，1、原告诉被告没有履行合同第十五条的约定，无事实根据。已经发生法律效力的（2012）霞民二初字第90号《民事判决书》，已认定被告在2010年4月26日申请备案，从交付房屋到申请登记备案的时间没有超过180日，被告没有违约。2、原告诉被告没有按合同第十五条的约定履行义务，在被告交付房屋的180日内，原告应该知道其权利受到侵害，此时，就应该要求被告支付违约金。原告的起诉已超过二年的诉讼时效，已丧失了胜诉权。请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年10月1日和2010年8月2日，原告杨宙锋、许国卿（买受人）与被告市政房产公司（出卖人）分别签订二份《商品房买卖合同》。合同编号：200907291为《商品房买卖合同一》与本案诉争的相关条款的主要内容为：第三条、买受人购买的商品房为预售商品房，位于湛江市霞山区文明东路24号国贸新天地B区1901房，建筑面积共90.72㎡（其中套内建筑面积71.04㎡）。第四条、该商品房总金额为502589元。合同编号：201003951为《商品房买卖合同二》与本案诉争的相关条款的主要内容为：第三条、买受人购买的商品房为预售商品房，位于湛江市霞山区文明东路24号国贸新天地B区1902房，建筑面积共73.07㎡（其中套内建筑面积57.22㎡）。第四条、该商品房总金额为404808元。《商品房买卖合同》其他内容，第八条、出卖人应当在2009年12月31日和2010年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，两原告依约向被告支付了购房款，被告也依约将涉案的商品房交付给两原告使用。
2011年11月1日，被告向湛江市房产管理局提交《湛江市房地产登记申请书》（所有权初始登记）及《湛江市房地产交易登记申请交件证据》。即日，湛江市房产管理局受理了被告的申请，并给被告出具了湛江市房地产交易登记中心《房地产交易登记收件领证凭据》。《湛江市房地产登记申请书》申请所有权初始登记的房屋状况为：房屋座落湛江市霞山区文明东路24号，总层数29层，住宅套数358套。《湛江市房地产交易登记申请交件证据》、《房地产交易登记收件领证凭据》均载明被告的交验资料有：《资质证书》、《组织机构代码证》、《房地产登记申请书》、《法定代表人证明书（复印件）》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证（复印件）》、《白蚁防治合同书》、《代理人身份证复印件》、《委托书原件》、《竣工验收备案表》、《施工许可证》、《房产测绘报告书》、《营业执照复印件》、《国有土地使用证》、《规划方案、建筑方案批复》、《实地查看笔录》、《规划核实意见、业主共有部分登记表》、《白蚁确认书复印件》。同年同月3日，湛江市房产管理局为被告颁发的《商品房产权权属证明书》中载明：经审查核实，下列商品房产权属湛江市市政房地产开发有限公司所有，特发给产权权属证明书，凭此证明办理交易过户手续。2012年5月28日和2012年2月19日，涉案商品房经湛江市房产管理局登记给两原告，并为两原告分别颁发了1901房的《房地产权证》（粤房地权证湛江CQ字第01000827**号、第01000827**号）和1902房的《房地产权证》（粤房地权证湛江CQ字第01000729**号）。同年8月27日，本院在作出的现已发生法律效力的（2012）霞民二初字第90号《民事判决书》中查明：2010年4月23日，涉案商住楼竣工验收备案，同年同月26日，被告市政房产公司向湛江市房产管理局申请办理该商住楼所有权初始登记。并认为被告市政房产公司在房屋交付后的180日内向房管部门申请办理房屋权属的初始登记，已全面履行合同第十五条约定的义务。2014年5月20日，两原告向本院提起诉讼。案经调解，因原、被告双方各持己见，调解未果。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而商品房预售合同是指房地产开发企业因预售商品房而与承购人订立的合同。本案中，被告是将正在建设中的房屋依法预先出售给两原告，由两原告向被告支付房价款，原、被告双方的民事法律关系更符合商品房预售合同的特征，故应将原定案由“买卖合同纠纷”改为“商品房预售合同纠纷”。两原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律规定，故《商品房买卖合同》合法有效。合同的双方当事人均应约法享有合同的权利和履行合同的义务。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，商品房交付的条件是“该商品房经验收合格”，即建筑工程竣工经验收合格，而验收合格是以政府主管部门备案的《竣工验收备案表》为依据。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由于被告将1901房交给两原告使用时，尚未取得《竣工验收备案表》，涉案商品房尚未具备合同约定的交付条件。因此，涉案1901房的交付时间应认定为被告取得《竣工验收备案表》的2010年4月23日，1902房的交付时间为2010年8月2日。
关于被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间问题。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应履行的义务是将办理权属登记资料报产权登记机关备案，由产权登记机关对被告提供的权属办证资料验收后，对交验资料符合规定的则予以备案受理。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”（2012）霞民二初字第90号《民事判决书》查明被告市政房产公司向湛江市房产管理局申请办理该商住楼所有权初始登记的时间虽是2010年4月26日，但根据湛江市房产管理局出具的《房地产交易登记收件领证凭据》，被告的交验资料时间是2011年11月1日。基于《湛江市房地产登记申请书》（所有权初始登记）、《湛江市房地产交易登记申请交件证据》、《房地产交易登记收件领证凭据》及《商品房产权权属证明书》等证据足以证明被告将其应提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案的时间是2011年11月1日，而不是（2012）霞民二初字第90号《民事判决书》所确认的2010年4月26日，且被告也未能提供证据证明其已于2010年4月26日将房屋权属登记资料报产权登记机关备案，故应认定被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间为2011年11月1日。
关于原告主张被告支付违约金的问题。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应履行的义务是将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，履行期限应在商品房交付使用后的180日（其中1901房自2010年4月24日至2010年10月20日、1902房自2010年8月3日至2011年1月29日）内。据此，被告只有在上述期限内未能将办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，才需承担违约责任。若被告能举证证明其已在上述期限内将有关办理权属登记资料报产权登记机关备案，可不承担违约责任。但被告未能在商品房交付使用后的180日内履行合同约定的义务，于2011年11月1日才提供办理权属登记资料给产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。被告的行为已构成违约，应按已付房价款的1%向原告支付违约金。
关于两原告的起诉是否已过诉讼时效期间的问题。诉讼时效是指权利人在一定期间内不行使权利，即丧失依诉讼程序保护其权利的可能性的民事法律制度。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”2010年4月23日，被告将具备交付条件的商品房交给两原告使用后，按照合同约定，两原告依约应在商品房1901房交付使用后的2010年10月20日前取得1901房的房地产权属证书，以及2011年1月29日前取得1902房的房地产权属证书。当两原告未能在规定期限内取得房地产权属证书时，则应当知道自己在合同中享有的权利受到侵害。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”两原告在合同中享有的权利受到侵害时，未能在权利到侵害时起的二年时间内行使权利，向被告主张违约金，而于2014年5月20日才提起诉讼。由于被告提出两原告的起诉已经超过二年的诉讼时效，应驳回两原告诉讼请求的抗辩意见有事实根据和法律依据，依法应予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告杨宙锋、许国卿的诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预付），由原告杨宙锋、许国卿共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式伍份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判长 黄王金
审判员 黄 毅
审判员 蔡 华
二〇一四年九月十一日
书记员 陈丽莫
相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条的规定诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。