杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭西民初字第533号原告：潘周伟。委托代理人：童斌。被告：吴文豪。被告：黄燕。委托代理人：齐礼军。原告潘周伟为与被告吴文豪、黄燕合同纠纷一案，于2015年1月30日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吕小明审判，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院组成合议庭，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告潘周伟及其委托代理人童斌，被告黄燕及其委托代理人齐礼军到庭参加诉讼，被告吴文豪经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告潘周伟诉称：原告与两被告于2013年7月11日签订了关于杭州市双峰新村100号房屋的租赁合同（名为承包经营合同），租赁期间为2013年7月至2016年6月。截止2014年11月4日，两被告共拖欠原告房租330000元，同日，两被告向原告出具了欠条承诺将于2014年11月21日之前清偿该债务，逾期将承担每日总房租0.5%的违约金。为此，原告诉诸法院，请求判令：1、两被告支付原告房租330000元及违约金115500元（按每日千分之五从2014年11月21日暂计算至2015年1月30日，之后至房租全部付清之日止的违约金按每日千分之五另行计算）；2、解除原、被告之间的租赁合同，并按1014元/天支付自2014年11月5日至判决确定合同解除之日的房租及自判决确定合同解除之日至房屋实际交还原告之日止的房屋使用费；3、本案诉讼费用由两被告承担。在本案庭审过程中，原告将诉讼请求变更为：1、两被告支付原告房租330000元及违约金115500元（按每日千分之五从2014年11月21日暂计算至2015年1月30日，之后至房租全部付清之日止的违约金按每日千分之五另行计算）；2、确认原、被告合同关系于2015年3月31日解除；3、两被告支付原告代为缴纳的税款54591.33元。4、本案诉讼费用由两被告承担。被告吴文豪未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。被告黄燕辩称：原、被告于2013年7月11日所签订的承包经营协议，被告于2014年12月27日明确表示解除合同。经被告了解原告已经将涉案房屋转租他人，故原告诉请解除合同已无事实依据，同时，原告未提供相关证据证明其有权出租涉案房屋。关于税费问题，根据原告提供的税收缴款书，明确纳税人为杭州西湖风景名胜区醉红阁餐厅，并不是被告，故该税费理应由原告交纳。原告主张的违约金过分高于实际损失，法院应根据实际损失予以减少，且被告于2014年12月27日要求解除合同，原告理应及时转租他人，而不是在向法院起诉后再将房屋出租给他人，因此，原告未采取适当措施阻止损失扩大，故原告应自行承担因其未及时转租而扩大的损失。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。原告潘周伟为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、《醉红阁餐厅承包经营协议》，证明原告与两被告之间成立房屋租赁合同关系及约定的权利义务。2、欠条，证明两被告于2014年11月4日出具欠条，欠原告房租330000元，并约定了还款期限和违约责任。3、杭州市地方税务局开发区税务分局出具的《关于杭州西湖风景名胜区醉红阁餐厅欠税情况》及清单，证明截止2015年2月2日，两被告共拖欠税款51672.48元（不含滞纳金）。4、杭州市地方税务局开发区税务分局出具的《定额核定（调整）通知书》，证明从2015年1月1日起两被告租赁的醉红阁餐厅税额予以了调整。5、税收缴款书，证明原告已经代两被告缴纳了54591.33元税款，该税款应该由两被告支付的事实。被告吴文豪未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。被告黄燕质证认为，原告证据1的真实性无异议，但黄燕在该协议上的签字时间是2014年11月4日，且黄燕签字的地方并非在乙方处，故黄燕不属于该协议的乙方主体。同时，该协议名义上为承包经营协议，实际系原告出租转让个体工商户营业执照的行为，该行为应属无效。证据2真实性无异议，该欠条明确房租支付时间为2014年11月21日，原告在租金支付时间到期后，未及时将涉案房屋收回，说明原告对自己损失的扩大负有重大责任。证据3、4的证据三性均有异议，税务机构出具的欠税情况没有单位负责人签字，该欠税情况系经《税友龙版》查询，与原告当庭提供的税收缴款书数额不符，同时纳税人名称为杭州西湖风景名胜区醉红阁餐厅，而非原、被告。证据5与证据3、4数额不一致，存在相互矛盾，不具有真实性。被告吴文豪未向本院提供证据。被告黄燕为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：视频光盘（拍摄时间为2015年4月13日），证明原告已于2015年4月1日前将案涉房屋租赁给他人，原、被告之间的房屋租赁合同已于2014年12月27日解除的事实。原告潘周伟质证认为，对该视频的真实性无异议，原告于2015年3月31日将房屋收回并交还给房东。本院经审查认为，原告证据1、2，被告黄燕对真实性无异议，两被告系承包经营协议的乙方，且证据形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认。原告证据3、4、5，系杭州市地方税务局开发区税务分局出具，且相互印证，证据来源与形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认。被告黄燕提供的视频光盘，原告对真实性无异议，本院予以确认。根据上述确认的有效证据及当事人庭审陈述，本院认定本案事实如下：2013年7月11日，潘周伟为甲方，吴文豪、黄燕为乙方，双方签订了《杭州市西湖风景名胜区醉红阁餐厅承包经营协议》，约定：1、醉红阁餐厅现由甲方一人所有并经营，坐落于杭州市西湖风景名胜区双峰新村100号（房主王凤英），该房屋由甲方向房主租赁取得，租赁期为8年，尚有7年有效期。现甲方将餐厅所有经营用品、无形资产及经营使用权承包给乙方经营（包括双峰新村106号的男、女员工宿舍）。双方约定：2013年7月-2014年6月租金为28万，2014年7月-2015年6月租金为29+8万，2015年7月-2016年6月租金为30+8万。双方签订本合同3天内一次性付清第一年房租，其后每年7月10日前付清，不得拖欠房租，拖欠房租按当年总房租的0.5%每天付给甲方做赔偿，如乙方拖欠房租13天，甲方有权收回经营使用权，乙方按违约处理。2、乙方应向甲方交纳水、电、经营用品、餐厅设备、装修押金5万元整保证金。3、……（2）电、水、电视、空调、税收及其他设施由乙方使用，产生的费用（包括治安、政府部门、城管的各项管理费用）由乙方按时、足额缴纳，如有拖欠将从保证金中扣除，并按违约处理。……（4）双方约定任何一方违约均支付对方违约金额度为当年房租租金的双倍金额。合同签订后，吴文豪、黄燕向潘周伟交纳了50000元保证金，该50000元保证金现仍在潘周伟处未退还给吴文豪、黄燕。吴文豪、黄燕支付了2014年7月至2015年6月租金40000元，2014年11月4日，吴文豪、黄燕出具欠条给潘周伟，写明“今欠潘周伟位于龙井双峰村100号房租叁拾叁万元正人民币，定于2014年11月21日前还清，逾期将按总房租的0.5%每天支付违约金。”2014年7月至2015年6月的租金从2014年7月10日起计算。双方合同签订后，吴文豪、黄燕使用杭州西湖风景名胜区醉红阁餐厅从事餐饮经营。2015年6月2日，潘周伟向杭州市地方税务局开发区税务分局缴纳了吴文豪、黄燕以杭州西湖风景名胜区醉红阁餐厅从2013年11月1日至2014年9月30日期间从事餐饮经营的税费共计54591.33元。2015年3月31日，潘周伟将涉案房屋收回。本院认为，潘周伟与吴文豪、黄燕签订的关于杭州市西湖风景名胜区醉红阁餐厅承包经营协议主体适格，内容符合法律规定，应当认定有效，对双方当事人均具有拘束力。潘周伟已履行了合同义务，吴文豪、黄燕未按照合同约定的期限支付房租，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。从2014年7月10起一年的租金为370000元，截止潘周伟于2015年3月31日收回涉案房屋，即从2014年7月10日至2015年3月31日的房租为267616.8元，扣除吴文豪、黄燕已经支付的40000元租金，尚欠潘周伟租金为227616.8元。关于违约金问题，潘周伟主张按0.5%每天支付违约金，该约定明显过高，本院依法按年利率24%的标准对违约金予以调整，故从2014年11月22日至2015年3月31日以租金227616.8元为基数按年利率24%计算的违约金为19575.04元。关于税费承担问题，根据双方承包经营协议约定税收由吴文豪、黄燕缴纳，如有拖欠从保证金中扣除。现潘周伟代为缴纳了吴文豪、黄燕经营杭州西湖风景名胜区醉红阁餐厅从2013年11月1日至2014年9月30日期间税费共计54591.33元，吴文豪、黄燕理应将该税费支付给潘周伟。庭审中，双方认可50000元保证金尚在潘周伟处未退还给吴文豪、黄燕，本院按双方协议约定从潘周伟代为缴纳的税收费用54591.33元予以扣除保证金50000元，故吴文豪、黄燕仍需支付潘周伟代为缴纳的税费4591.33元。潘周伟已于2015年3月31日将涉案房屋收回，故本院确认原、被告的协议解除时间为2015年3月31日。综上，潘周伟诉讼请求有理部分，本院予以支持。被告吴文豪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认潘周伟与吴文豪、黄燕于2013年7月11日签订的《杭州市西湖风景名胜区醉红阁餐厅承包经营协议》于2015年3月31日解除。二、吴文豪、黄燕于本判决生效之日起十日内支付潘周伟房屋租金227616.8元。三、吴文豪、黄燕于本判决生效之日起十日内支付潘周伟违约金19575.04元。四、吴文豪、黄燕于本判决生效之日起十日内支付潘周伟代为缴纳的税收费用4591.33元。五、驳回潘周伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7982元，由潘周伟负担3471元，吴文豪、黄燕负担4511元，吴文豪、黄燕负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吕小明人民陪审员  王文仙人民陪审员  张庆华二〇一五年八月十九日书 记 员  冯 俊