湖南省临澧县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）临民一初字第272号
原告朱怡，女，住湖南省临澧县。
委托代理人朱传辉，临澧县法律援助中心律师。
被告杜龙，男，住湖南省澧县。
委托代理人刘建明，常德市法学会法律工作者。
原告朱怡与被告杜龙返还原物纠纷一案，本院于2016年3月15日受理后，依法由审判员陈芳适用简易程序于2016年4月25日、6月14日公开开庭进行了审理。原告朱怡及其委托代理人朱传辉、被告杜龙二次开庭均到庭参加诉讼，被告杜龙的委托代理人刘建明第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱怡诉称：2013年6月3日，原告将位于临澧县大鹏装饰建材城的两间门面（7栋137号、138号）租赁给案外人临澧县纳德市场管理服务有限公司（以下简称纳德公司），被告从案外人纳德公司转租门面后从事卫浴经营，租赁期限于2015年10月27日届满，租赁期间届满前案外人纳德公司已申请注销，租赁期限届满后，被告未将门面返还给原告，经原告多次催促，被告仍拒不交付。现请求判令被告：1、返还原告位于临澧县安福镇梅溪村大鹏建材城内7栋137号、138号门面；2、按每间门面100元/天的标准赔偿原告占用期间的损失；3、承担本案诉讼费用。
被告杜龙辩称：一、原告与纳德公司是委托代理关系，而不是租赁关系，原告并不是将门面租赁给纳德公司；二、被告从纳德公司租赁的门面是2015年12月31日到期；三、原告朱怡对本案诉争的门面不具有物权，请求法院驳回原告的诉请。
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认下列事实：
双方当事人无争议的事实
原告朱怡于2012年9月17日与案外人湖南大鹏房地
产开发有限公司（以下简称大鹏房地产公司）签订编号为7-137、7-138的《商品房买卖合同》2份，约定原告朱怡购买大鹏房地产公司开发的“大鹏综合建材市场”第7幢137号、138号商品房，2套商品房的总价款为730000元。合同签订后，原告朱怡共支付案外人大鹏房地产公司购房款220000元，余款510000元一直未付清，2015年10月21日，案外人大鹏房地产公司因朱怡差欠购房款一直未付清向本院提起诉讼，要求朱怡支付差欠的购房款及逾期付款违约金，本院受理该案后，于2016年4月18日作出（2015）临民一初字第1085号民事判决书，判决朱怡支付大鹏房地产公司购房款510000元、支付逾期付款违约金141085元，现该判决书已生效。
案外人大鹏房地产公司做为房地产开发企业，在进行
“大鹏综合建材市场”开发时，于2012年4月9日从临澧县房地产管理局取得了编号为（临）房预售证第2012-012号《商品房预售许可证》，该许可证核准原告朱怡购买的商品房所在的临澧县大鹏综合建材市场7#楼公开预售。与原告朱怡签订《商品房买卖合同》后，案外人大鹏房地产公司在临澧县房地产管理局对与原告朱怡签订的编号为7-137、7-138的《商品房买卖合同》依法进行了备案。
与案外人大鹏房地产公司签订《商品房买卖合同》当
日，原告朱怡作为委托方（甲方）与作为受委托方（乙方）的纳德公司签订编号为7-137、7-138的《商铺委托经营管理合同》2份，约定：原告朱怡将大鹏装饰建材城第7幢137号、138号商铺委托纳德公司经营管理，经营管理的期限为3年，自2012年10月28日至2015年10月27日，甲方（朱怡）于2012年9月30日将商铺交付给乙方（纳德公司），租金为35759元/年；甲方为支持市场的兴旺以及补偿乙方对商铺装修款项，甲方自愿免除乙方3年委托经营期内租金；一切经营活动均由乙方以自己名义进行，由此产生的后果均由乙方承担，商铺的所有权属于甲方，乙方对商铺产权无处分权，乙方除对商铺进行正常经营活动外，不得对外销售、抵押。《商铺委托经营管理合同》签订后，原告朱怡按合同的约定，将大鹏装饰建材城第7幢137号、138号商铺交付给纳德公司经营管理。
4、2013年6月3日，被告杜龙作为承租方（乙方）与出租方（甲方）纳德公司签订《租赁合同》1份，约定：甲方将经营管理的物业位于于临澧大鹏装饰建材城7#楼编号为136、137、138的商铺租赁给乙方经营，租赁期限为3年（自2012年10月28日至2015年12月31日），租金总额共计26325元，甲方于2012年9月30日前向乙方发出进场通知并将租赁物交付给乙方，甲方给予乙方约2个月的装修期，装修期自2012年9月27日至2012年10月27日止，装修期内不计租金，合同期满后，乙方享有优先续租权。合同签订后，纳德公司按期将大鹏装饰建材城7#楼编号为136、137、138的门面交付给被告杜龙，杜龙亦按合同约定将租金支付给纳德公司，被告杜龙在租赁的门面内一直从事卫浴经营。
5、纳德公司于2011年12月20日经工商行政主管部门核准登记，登记的法定代表人为雷子嵩，注册资本为20万元，经营范围为物业管理，自有广告位出租，停车场经营。2015年5月22日，纳德公司因决议解散在工商行政主管部门办理注销登记。因大鹏房地产公司开发建设的临澧大鹏综合建材市场在开发过程中存在诸多问题，大鹏房地产公司在处理相关矛盾纠纷时，将纳德公司注销后的门面租赁遗留问题予以代管，并依法成立了临澧嘉旺物业服务有限公司。2015的10月27日，因原告朱怡与纳德公司约定的委托经营管理期限届满，原告朱怡欲收回门面自己经营，向大鹏房地产公司主张返还门面。2015年12月7日，临澧县嘉旺物业服务有限公司向被告杜龙出具《告知书》1份，该《告知书》载明“杜龙租赁的大鹏建材城7栋136、137、138号房屋租赁期限将于2015年12月31日到期，合同到期后公司将房屋移交所有人管理，不再续签租赁合同，如承租人有续租的意向应与房屋所有权人直接协商，如无续租意向或未与房屋所有权人达成续租协议请做好到期交还门面的准备。”被告杜龙在收到该《告知书》后，与原告朱怡就续租门面一事未能达成协议，被告杜龙至今仍占有原租赁的大鹏装饰建材城第7幢136号、137号、138号门面未予返还。
二、双方当事人有争议的事实
1、原告朱怡对本案诉争门面是否具有所有权。
原告朱怡认为，原告与大鹏房地产公司签订《商品房买卖合同》购买本案诉争的商品房，且《商品房买卖合同》经房管部门备案，原告对诉争商品房具有物权，要求被告杜龙返还门面符合法律规定，并向本院提交了临澧县房地产管理局颁发的《商品房预售许可证》及经临澧县房地产管理局备案的《商品房买卖合同》、临澧县人民法院（2015）临民一初字第1085号民事判决书。被告杜龙认为，临澧县房地产管理局对《商品房买卖合同》的备案只是房屋预告登记，不是产权登记，原告没有取得房屋所有权证书，要求被告返还房屋没有依据。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定:商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。签订商品房买卖合同的目的就是通过支付一定对价发生房屋所有权的转移，使买受人最终成为所购房屋的合法所有权人。本案中，大鹏房地产公司依法取得商品房预售许可后预售房屋，原告朱怡欲取得房屋所有权向大鹏房地产公司购买预售商品房，原告朱怡在与大鹏房地产公司签订《商品房买卖合同》后，大鹏房地产公司向原告朱怡履行了交付房屋的义务，原告朱怡亦部分履行了支付购房款的义务，虽有部分购房款未予付清，但大鹏房地产公司在法定期限内未主张解除合同，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，就差欠的购房款，大鹏房地产公司向法院提起诉讼后，法院已依法判决朱怡支付大鹏房地产公司差欠的购房款，原告朱怡依据该合同实际取得并处分了购买的商品房，虽未办理房屋所有权登记，但原告朱怡是约定的房屋所有权人。同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”，因此，原告朱怡基于合法有效的买卖行为，已合法占有约定房屋，即使未办理所有权登记，原告朱怡作为业主对所购房屋享有所有权。被告杜龙关于原告朱怡不具有本案诉争门面物权的辩解主张，与客观事实不符，本院不予采信。
2、被告杜龙是否应支付占用门面期间的损失及损失如何确定。原告朱怡认为，按照原告与纳德公司签订的《委托经营管理合同》中对租金的约定，被告杜龙应按每间门面100元/天的标准赔偿原告租赁期限届满后至返还门面之日止的租金损失，并向本院提交了《商铺委托经营管理合同》2份。被告杜龙认为，原告朱怡对诉争门面不具有物权，且原告没有证据证明曾多次要求被告返还门面，不同意赔偿原告租赁期限届满后的租金损失。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百四十一条的规定，被告杜龙按照与纳德公司签订的《租赁合同》的约定享有对租赁物占有使用的权利，2015年12月31日租赁期限届满后，被告杜龙与纳德公司签订的《租赁合同》失去效力，被告杜龙与房屋所有人亦未达成继续租赁门面的合同，被告继续占有门面，构成无权占有，被告杜龙应返还租赁物。但被告杜龙至今占有租赁物不予返还，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，依法应向权利人赔偿占用期间的损失。原告朱怡与案外人纳德公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定原告作为房屋所有权人将所购房屋委托给纳德公司经营管理，纳德公司处理原告朱怡的委托事项，双方构成委托合同关系，被告杜龙关于原告朱怡与纳德公司不构成租赁关系的辩解主张，本院予以采信。根据合同相对性原则，原告虽应获取租金，但该租金收益应由案外人纳德公司支付，并非由第三人直接向原告支付，被告杜龙与纳德公司签订的《租赁合同》才是确定出租人与承租人间权利义务的依据，被告杜龙在租赁期内应以《租赁合同》中关于租金的约定支付租金。故原告朱怡关于应按《委托经营管理合同》中对租金的约定，由被告杜龙按每间门面100元/天的标准赔偿租金损失的主张，本院不予采信。2015年12月31日租赁期限届满后，被告杜龙继续占有门面给权利人造成损失，关于占有门面期间的损失，本院按照房屋租赁市场的交易习惯，参照同时段、同地段房屋租赁的市场行情予以确定。诉讼中，原告朱怡提交的大鹏房地产公司关于政府协调确定的租金指导价格，双方当事人均无异议，本院参照该价格酌定被告杜龙占用门面期间的使用费为每月12元/㎡。
本院认为，《中华人民共和国合同法》中确定的租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人应按双方合同的约定支付租金的合同。本案中，被告杜龙依据与纳德公司签订的《租赁合同》占有使用本案诉争门面，租赁期限届满后，被告杜龙作为承租人应向出租人纳德公司返还租赁物，现纳德公司虽因决议解散而注销，但被告杜龙占有原租赁门面亦已无法律依据，属无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，原告朱怡作为本案诉争门面的权利人有权要求无权占有不动产的被告杜龙返还占有的不动产，故原告朱怡要求被告杜龙返还原物的诉讼请求，本院予以支持。2015年12月31日租赁期间届满后被告杜龙至今实际占有使用原租赁的门面，给原告朱怡造成租金损失，应当支付占用期间的使用费，对占用期间的使用费，本院酌定为每月12元/㎡。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第七十条、第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告杜龙本判决生效之日起十日内返还原告朱怡位于临澧县安福镇梅溪村大鹏建材城内7栋137号、138号门面；
二、被告杜龙自2016年1月1日起按每月12元/㎡的标准支付原告朱怡占用门面期间的使用费至实际返还门面之日止。
本案案件受理费1000元，减半收取500元，由被告杜龙负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向本院书面申请执行。
审判员 陈芳
二〇一六年六月十四日
书记员 向柳
附本判决书引用法律条文如下：
1、《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
4、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。