江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第637号
上诉人（原审被告）马云，男，1980年8月11日生，汉族。
委托代理人汪峥，江苏汪峥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）丁香梅，女，1968年2月14日生，汉族。
上诉人马云与被上诉人丁香梅房屋租赁合同纠纷一案，南京市雨花台区人民法院于2014年11月26日作出了（2014）雨民初字第1556号民事判决，马云不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月20日立案受理后依法组成合议庭于2015年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人马云及其委托代理人汪峥，被上诉人丁香梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁香梅原审诉称，2012年12月16日，丁香梅与马云签订一份房屋租赁协议，约定马云租赁南京市雨花台区西善桥街道梅山村邱村70号福诚超市百货店门口右侧第五第六间，租期八年，年租金218000元，且以每年5%的比例进行递增。同时约定，马云拖欠房租累计二个月以上时，丁香梅有权终止合同，收回房屋。现马云拖欠租金超过两个月，拒不履行合同约定的义务，请求法院判令：1、解除2012年12月16日双方当事人之间签订的房屋租赁合同（从2014年12月13日开始解除）；2、马云立即搬迁交还租赁房屋；3、马云支付所欠房屋租金51400元（2014年6月10日至2014年8月30日）、水电费及物业管理费5200元、赔偿因马云违约导致的六个月房租损失114450元，合计171050元；4、马云承担本案的诉讼费用。
马云原审辩称，租赁的具体情况不了解，都是马云的合伙人在承租房屋经营，不认可丁香梅的诉讼请求，希望通过房屋转租来抵扣所欠房屋租金。
原审法院经审理查明，2012年12月16日，丁香梅与马云签订《租赁合同》一份，双方约定丁香梅将位于南京市雨花台区西善桥街道梅山村邱村70号福诚超市百货店门口右侧第五间第六间房屋出租给马云，租赁期间为8年，自2013年2月10日至2021年2月9日止；第一年租金为218000元，以后每年租金按照上一年总租金的5%进行递增，租金支付方式为年付，先付后用，第二年租期到来前三个月支付。双方还就违约责任、修缮责任等事项进行了约定。合同签订后，马云支付了一年租金200000元及20000元租赁押金，丁香梅将上述房屋交付马云使用。后因马云及合伙人经营困难，马云对2014年2月10日后的房屋租金仅分三次支付了75000元，未能按期支付足额房屋租金。丁香梅在催要租金无果后，于2014年8月8日对上述出租房屋进行停电，要求与马云解除上述合同，马云无法经营遂于2014年10月30日向丁香梅交付了房屋钥匙。
原审法院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。丁香梅与马云签订租赁合同，将位于南京市雨花台区西善桥街道梅山村邱村70号福诚超市百货店门口右侧第五间第六间房屋出租给马云，虽系当事人真实意思表示，但双方均未能提供上述房屋产权证明或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案当事人之间的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，因马云已实际使用了房屋，马云交付的租金不予返还，丁香梅要求马云支付房屋占有使用费符合法律规定，予以支持，参照双方关于租赁房屋租金的约定，每日房屋使用费为627.12元，自2014年2月10日至2014年8月7日间的房屋使用费应为11254.48元，扣除丁香梅认可马云交付的75000元为自2014年2月10日至2014年6月10日的房屋使用费，马云剩余欠付的房屋使用费为36372.96元。自2014年8月8日至2014年8月30日，因丁香梅对上述出租房屋进行了停电，导致马云无法正常使用，但马云未腾空房屋致使丁香梅也无法使用也应承担相应的责任，因此期间的房屋使用费参照租金标准损失共计14423.76元应当由双方共同分担，原审法院酌定丁香梅负担8654.26元，马云负担5769.5元。丁香梅诉请马云支付水电物业费并赔偿丁香梅六个月租金损失，但未能提供相应依据，缺乏事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、马云于判决生效后十五日内一次性向丁香梅支付房屋使用费36372.96元并赔偿房屋使用费损失5769.5元。二、驳回丁香梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费用3921元减半收取1960元，由马云负担。
马云不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清。一、原审已查明上诉人马云交纳了20000元租赁押金，但却未予处理。二、原审认定租赁合同无效的原因系被上诉人丁香梅未取得建设工程规划许可证，应由丁香梅承担合同无效的责任，原审未明确双方过错程度和比例，直接认定上诉人承担被上诉人损失，属事实不清。上诉人基于与被上诉人签订8年合同而投入巨资装修经营，现因丁香梅未取得规划许可证而导致合同无效，丁香梅应对马云的损失予以赔偿。三、原审审理过程中，被上诉人丁香梅恶意停电导致案涉房屋不能使用，全部责任在丁香梅，故房屋闲置期间的损失14423.76元应由丁香梅承担。四、法院未判决前马云无义务腾空房屋，原审认定马云未腾空房屋应承担责任错误。五、丁香梅及其代理律师与马云于2014年11月17日就案涉房屋的处理签订《协议书》，并承诺向法院撤回起诉，但骗取马云签字后却不撤诉，这是丁香梅欺骗马云的不诚信表现。根据该协议书，双方就案涉房屋的争议已经解决。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回丁香梅的原审诉讼请求或者发回重审，一、二审诉讼费由丁香梅承担。
被上诉人丁香梅辩称，其租给上诉人房屋，上诉人应该付给其租金，原审判决正确，希望二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，2014年11月17日，丁香梅（甲方）与马云（乙方）签订《协议书》一份，双方对承租房内物品的处理约定：一、承租房内物品及装潢全部归由丁香梅处理，处理费用及收益由甲方承担或享有，收益充抵乙方所欠房租；二、乙方放弃房内所有物品及装潢的所有权；三、第三人主张室内所有物品及装潢权利的责任，由乙方承担，与甲方无关；四、房屋的使用权自2014年10月30日交还钥匙起归还甲方，由甲方自行向外出租；五、双方若有争议，由雨花台区人民法院管辖。马云认为该协议证明其以房内物品与欠丁香梅的房租充抵，押金未提及，但其认为在钱上与丁香梅互不相欠。丁香梅对该协议书的真实性没有异议，但认为协议未说充抵全部欠租，其让马云将房屋内的物品清走，马云说房屋内的物品由丁香梅处置。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，案涉房屋因无相应的房屋权属证书或者建设规划许可手续，上诉人马云与被上诉人丁香梅就案涉房屋签订的房屋租赁协议应属无效。案涉房屋租赁合同虽无效，但房屋交给马云使用后，并未因房屋的建设规划手续问题导致马云无法正常经营，故马云认为其投入的装潢损失系合同无效导致，与事实不符，本院不予采信；丁香梅要求马云参照合同约定的租金标准支付占有使用房屋期间的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。丁香梅于2014年8月8日至2014年8月30日对案涉房屋采取的停电措施虽对马云的经营存在影响，但系在马云欠交房屋使用费的情况下所采取的自力救济行为，此时马云虽不能正常经营，但仍占有案涉房屋，故原审法院按双方的过错程度分担此期间房屋占有使用费的损失并无不当，马云认为其不应承担停电期间房屋使用费的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
马云认为双方于2014年11月17日达成协议，其将承租房内的所有物品交给丁香梅充抵房租，其已不欠丁香梅租金。对此本院认为，该协议虽约定丁香梅处理承租房内物品的收益用于充抵马云所欠的房租，但并未约定充抵的金额，因此应当按实际收益金额进行充抵，现马云既未提供证据证明丁香梅处理物品后的实际收益情况，亦未举证证明该房内物品的现存价值，仅以双方达成的协议书来主张房内物品可以充抵全部房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。现丁香梅虽未处理房内物品，但马云已将房屋交还丁香梅，故马云在承租时交纳的2万元押金应予折抵房屋使用费。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第1556号民事判决第一项为：马云于本判决生效后十五日内一次性向丁香梅支付房屋使用费16372.96元并赔偿房屋使用费损失5769.5元；
二、驳回马云的其他上诉请求。
二审案件受理费853元，由上诉人马云负担448元，被上诉人丁香梅负担405元。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年三月十六日
书记员 朱亚芳