天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辰民初字第2146号
原告王世超。
委托代理人王景海，天津五君律师事务所律师。
被告沈建义。
委托代理人沈劲松，系沈建义之子。
委托代理人陈振兴，天津市北辰区北仓镇法律服务所法律工作者。
原告王世超与被告沈建义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月3日受理后，依法依法由代理审判员邓清适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王世超及其代理人王景海，被告沈建义的委托代理人沈劲松、陈振兴，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王世超诉称，2013年10月22日，原告及案外人胡建江共同与被告签订房屋租赁合同，承租被告沈建义所有的坐落于北辰区辰兴路刘园新苑底商X号房屋用于餐饮经营，建筑面积351.4平方米，租赁期限自2014年1月15日至2017年1月15日，年租金22万元。合同签订后，原告和胡建江分别向原告支付房屋租金10万元，合计20万元。因被告在原告租房之前，诉争房屋租赁给原承租人侯振林，且当时房屋租期未届满，原告和胡建江向侯振林支付装修转让费68800元，原告和胡建江各支付34400元。原告和胡建江后根据经营需要重新装修、添置设施、用具等，花费124390元，原告和胡建江各支付62195元。2014年4月2日，被告未经原告同意，在未通知原告的情况下将房屋租赁给案外人徐庆梅。徐庆梅已于2014年4月4日开始将诉争房屋强占，致使原告无法实现合同目的。被告在原告租赁期间内，未经原告许可将房屋转租，显然违约，被告应当退还原告剩余租期的租金并赔偿原告损失。原告与被告协商未果，故呈诉。请求依法判令：1、被告退还原告2014年4月4日至2014年12月4日房屋租金73332元；2、被告赔偿原告房屋装修损失96595元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告沈建义辩称，不同意原告诉讼请求。一、因原告与胡建江经营饭店不善，胡建江在网上刊登转租事宜，后胡建江与徐庆梅就房屋转租、剩余租期租金、装修费等达成一致，且胡建江也通知了原告，徐庆梅已经将钱款交付给胡建江，被告并未从中获利，故原告应当去找胡建江解决此事；二、原告起诉主体不适格，因为原告与胡建江共同租赁诉争房屋，现原告单独起诉不合法，在胡建江没有参加诉讼之前，对原告所有的诉讼请求均不认可；三、原告与胡建江共同租房，其二人的权利义务是混同的，双方合同中未限制转租、转让设置条款，也未约定原告与胡建江的权利义务分担的比例，原告有理由相信胡建江的转让行为系二人的共同意志，被告不认可原告所述其与胡建江各担负一半的权利义务的说法；四、对原告诉请的租金计算方式、装修费用等均不认可；原告与胡建江二人租金当时并未交齐，尚差2万元租金，被告原则上当时就可以终止合同。
原告为支持其主张，向本院递交如下证据：
证据一、房屋租赁合同，证明双方租赁合同的具体权利义务；
证据二、收条一份，证明被告收取押金的情况；
证据三、收条一份，证明被告收取房屋租金的情况；
证据四、银行汇款回执，证明原告向被告汇款8万元，原告与胡建江就租金各担负一半；
证据五、营业执照副本，证明原告以诉争房屋为经营地，取得个体营业执照；
证据六、原告与侯振林的房屋租赁合同，是原告的上一家租户；
证据七、装修合同及装修费用收据，证明原告装修费用的支出；
证据八、添置设施用具收据，证明原告为正常经营，添置牌匾、用具等花费情况。
经质证，被告对证据一至证据三的真实性、合法性、关联性均没有异议，但强调收条上名字胡建江在先、王世超在后，注明胡建江、王世超二人拖欠租金2万元至今；证据四的真实性没有异议，对证据证明目的不认可，被告在给胡建江、王世超打收条的时候，其二人应注明两个人所占比例；证据五真实性没有异议，对证据的关联性不认可；证据六真实性没有异议，合同中明确约定了侯振林在租赁期间未满情况下，是由侯振林转租给胡建江和王世超的；对证据七装修合同的真实性没有异议，合同没有注明实际装修的场所，装修费用收据的真实性和证明目的不认可；对证据八的真实不认可，证明目的也不认可。此外，原告在同时期在别处还在经营另一个饭店，两个饭店同时装修，关于装修的收据并不能说明装修所用材料全部用于诉争房屋。
被告为支持其主张，提供如下证据：
证据一、商铺销售合同一份，证明被告对诉争房屋有所有权；
证据二、收条一份，证明胡建江已将诉争房屋和徐庆梅就剩余租期的租金、装修的转让达成一致，胡建江已收取转让款；
证据三、发票一份，胡建江与原告经营恶化，拖欠的水费由徐庆梅补交；
证据四、原告与徐庆利（徐庆梅代签）之间房屋租赁合同一份，证明被告延续之前租金标准，没有额外获利；
证据五、证人徐庆梅出庭作证的证人证言，证明胡建江与徐庆梅商谈剩余租期租金、装修等费用的转让经过，胡建江将钱款给付给徐庆梅的事实，且胡建江打电话通知过原告；
原告对对证据一没有异议；对证据二不认可，无法证明系胡建江的真实意思表示，对收条的内容只是写明收取转让费并不包含房租和装修费；对证据三真实性没有异议，与本案无关；证据四真实性没有异议，证明了4月2日被告违约与徐庆利签订了重复的房屋租赁合同，在此合同中转租方是空白的，转租方应是胡建江和王世超，表明签订此合同时胡建江和原告并不知情；对证人证言的真实性和证明目的不认可。
经审理查明，2013年10月22日，原告与案外人胡建江作为承租人，共同和被告签订租赁合同，租赁被告所有的坐落于北辰区辰兴路刘园新苑底商X号房屋用于餐饮经营，建筑面积351.4平方米，租赁期限自2014年1月15日至2017年1月15日，年租金22万元。合同未约定转租事宜。当时，被告与案外人侯振林的房屋租赁合同履行期限尚未届满，原告及胡建江支付侯振林2013年10月23日至2014年1月14日期间的租金及部分装修补偿后，被告与侯振林口头解除租赁合同，并由原告及胡建江租赁诉争房屋；合同签订后，原告和胡建江共向原告支付押金4万元、租金16万元，合计20万元。押金在合同开始履行后已转化为租金。
另查，2014年4月2日，胡建江与案外人徐庆梅口头协商，将诉争房屋转租给徐庆梅，双方就剩余租期（2014年4月至2015年1月）租金、装修价值残值等进行协商，由徐庆梅一次性支付胡建江转让费262800元，并由徐庆梅承租房屋。胡建江将房屋转租给徐庆梅之事未通知原告，原告当时不在天津。后徐庆梅以其哥哥徐庆利名义与被告重新签订房屋租赁合同，合同中出租方为被告，承租方为徐庆利，转租方一栏为空白。该合同约定2014年4月2日至2015年1月29日租金由徐庆利交给转租方，徐庆利与被告的租赁合同计租期限自2015年1月30日至2020年1月29日。被告与徐庆梅签订租赁合同时亦未通知原告。2014年4月4日，徐庆梅进入诉争房屋并着手实际经营。
查明，诉争房屋坐落于北辰区辰兴路刘园新苑底商5号，现该房屋没有产权证，已经办理建设工程规划许可。
上述事实有当事人陈述、双方提供的证据和庭审笔录所证实。
本院认为，原告王世超及胡建江共同租赁被告沈建义的房屋，双方的租赁合同合法有效。胡建江在未通知原告的情况下将房屋转租给徐庆梅，徐庆梅将剩余租期租金、装修费等支付给胡建江，胡建江转租行为侵害了原告的利益，现徐庆梅在诉争房屋内经营，原被告之间的租赁合同实际无法继续履行。胡建江在租赁期限内的转租行为，其未通知原告，并不意味着被告违约，虽然被告为维护自身的利益与徐庆梅达成新的租赁协议，但该协议是形式变更下达成的，并不是侵犯原告利益的直接原因。原告向被告主张违约损失，事实及理由不足，本院难以支持。应指出，胡建江将徐庆梅支付的剩余租期的租金全部领走，原告应向胡建江另案追索损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王世超的诉讼请求；
案件受理费1850元，由原告王世超担负。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 邓清
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 王琳
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。