福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第2913号
原告中国农业银行股份有限公司福安市支行，住所地福安市城关金山北路37号。
负责人张光城，行长。
委托代理人严琴，该行职员。
被告孙锦华，男，1978年10月10日出生，汉族，住福安市。
被告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司，住所地福安市阳头工业路158号。
法定代表人林强，董事长。
委托代理人刘春光、刘玉晶（实习），福建人文律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司福安市支行（下称“农行福安支行”）与被告孙锦华、福安市三泰嘉美房地产开发有限公司（下称“三泰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告农行福安支行的委托代理人严琴、被告三泰公司的委托代理人刘春光、刘玉晶到庭参加诉讼，被告孙锦华经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案经审委会讨论，现已审理终结。
原告农行福安支行诉称，2010年12月16日，被告孙锦华因购买房产向原告贷款57万元，贷款期限20年。还款方式为月等额本息还款法。被告孙锦�以坐落于福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩x幢17层1702号房地产为借款提供抵押担保，被告三泰公司为被告孙锦华的借款提供阶段性保证担保。被告孙锦华从2014年1月17日至2014年2月16日该期（月）起不能还款。截止2014年2月16日，被告孙锦华尚欠借款本金518，215.18元、罚息6元、复利45.74元。为此，原告请求依法判令：1.被告孙锦华偿还贷款本金518，215.18元及利息、罚息、复利（2014年2月16日前罚息为6元、复利45.74元，此后按照合同约定标准计算至实际还款之日止）；2.原告有权就被告孙锦华坐落于福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩x幢17层1702号房地产优先受偿；3.被告三泰公司对上述被告孙锦华的债务本息承担连带偿还责任；4.被告承担本案诉讼费。
被告孙锦华未作答辩。
被告三泰公司辩称，1.被告三泰公�是被告孙锦华借款的阶段性保证责任人，根据本案《个人购房担保借款合同》中的约定，讼争借款的期限为2010年12月10日至2013年12月9日，还款方式为等额本息还款法、还款周期为一个月。而该合同第三十五条明确约定“阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”，原告起诉时，被告孙锦华仅有四期按揭贷款本金6161.49元、利息7170.12元未还，故三泰公司只对讼争借款中的本金6161.49元、利息7170.12元承担保证责任。2.讼争借款既有被告孙锦华本人坐落于福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩x幢17层1702号房产的抵押担保，又有三泰公司的阶段性保证担保，根据担保法第二十八条第一款的规定，原告应该就先被告孙锦华提供的抵押物优先�现债权，不足部分才能要求三泰公司承担保证责任。3.原告既未向被告孙锦华催讨借款，也未与被告孙锦华解除借款合同，故无权要求被告孙锦华偿还所有欠款本息。即使解除了借款合同，三泰公司也仅对原告起诉时被告孙锦华已到期的四期按揭贷款本息承担保证责任。综上，请求驳回原告对三泰公司不合理部分的诉讼请求。
在本案审理过程中，原告向本院提供以下证据：
一、个人购房担保借款合同，证明被告孙锦华向原告借款，双方对借款期限、借款利率、还款方式、抵押担保等进行具体约定，以及被告三泰公司提供阶段性担保的事实。
二、个人借款凭证，证明原告按约定发放贷款57万元。
三、预购商品房抵押权预告登记证书，证明被告�锦华以预购房产为借款提供抵押担保。
四、欠款清单，证明被告孙锦华的具体欠款金额。
被告三泰公司对原告提交的证据的真实性无异议。
本院认为，因被告孙锦华未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告提交的上述证据形式完整、客观真实，在内容上与本案具有关联，可作为认定本案事实的依据。
经庭审认证，对本案主要事实可作如下认定：
2010年12月10日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》，约定：1.被告孙锦华向原告借款57万元，借款期限自2010年12月10日至2030年12月9日止，借款利率为浮动利率即按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%执行（遇中国人民银行贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整）；2.还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期借款发放对应日（每个月的14日），240期（月）还清借款本息；3.如被告孙锦华未按合同约定期限归还借款的，原告有权按照借款利率上浮50%计收罚息；4.应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含违约使用罚息和违约使用罚息），对应付未付利息，原告有权计收复利。借款期内发生的应付未付利息，在借款期内按照合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；5.被告孙锦华提供坐落于福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩x幢17层1702号房地产为�款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金等费用；6.被告三泰公司为提供阶段性担保，即被告三泰公司自贷款发放之日起，至被告孙锦华取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告孙锦华的债务承担连带保证责任；7.本合同下的保证方式为连带责任保证，一次性还本的，保证期间为借款到期日起二年；分期还款的，保证期间为每期还款日起二年；8.本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人）和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；8.被告孙锦华未足额偿还借款本息超过90天，原告有权取消利率下浮，将借款执行利率调整为人民银行同期同档次贷款基准利率，并提前收回贷款，提前行使担保权。
2010年12月13日，原、被告�福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩x幢17层1702号房地产抵押担保事项申请办理了抵押登记手续，福安市房地产管理局就此颁发了证号“安房预按福安字第0020100548号”预购商品房抵押权预告登记证书。原告于2010年12月14日按约放款，被告孙锦华从2014年1月17日至2014年2月16日该期（月）起不能还款。截止2014年2月16日，被告孙锦华结欠借款本金518，215.18元、罚息6元、复利45.74元。被告孙锦华未能足额偿还借款本息已超过90天，原告遂于2014年5月28日诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明，被告孙锦华于2014年4月25日取得福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩x幢17层1702号房地产的房屋所有权证，该房产于2014年4月29日被泉州市丰泽区人民法院查封。
综上所述，本院认为，被告孙锦华作为借款人，向原告借款57万元，双方对借款金额、期限、还款方式、借款利息、违约责任等进行了具体约定。原告已经按约履行了款项出借义务，被告孙锦华应该按合同约定全面履行义务。至今，被告孙锦华已经超过90天未能按期足额偿还借款本息，截止2014年2月16日尚欠本金518，215.18元、拖欠罚息6元、复利45.74元，其行为已构成违约，应该承担继续履行还款并支付相应利息、罚息、复利等违约责任。原告按照合同约定，宣布借款提前到期，要求被告孙锦华还款并支付相应利息、罚息、复利，该诉讼请求依据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项的规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：正在建造的建筑物、船舶、航空器。本案抵押物属于在建房屋，被告孙锦华系该在建房屋有权处分人，故被告孙锦华提供坐落于福�市城区阳头工业路150号荣宏外滩x幢17层1702号房地产为本案借款提供抵押担保，依法应予支持。另根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。上述法条明确了尚未取得权属证书的不动产可以设定抵押。另外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释也认可了尚未取得不动产权属证书的在建建筑物可以办理抵押物登记，法院可以认定为抵押有效。在本案中，2010年12月13日，原告与被告孙锦华已就坐落于�安市城区阳头工业路150号荣宏外滩x幢17层1702号房地产抵押担保事项办理了预购商品房抵押权预告登记手续，取得编号为“安房预按福安字第0020100548号”的抵押权预告登记证书，故应认定本案抵押已经依法设立。如债务人未履行到期债务，债权人有权就抵押物优先受偿，因此，原告对本案抵押物享有优先受偿权。原告诉请对抵押物享有优先受偿权，可予以支持。被告三泰公司为被告孙锦华的借款提供阶段性保证担保。根据合同约定，即在办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续前，被告三泰公司应该提供连带保证责任。如前述，本院已经认定原告于2010年12月13日取得抵押权预告登记证书即视为办理了抵押登记手续，抵押权已经设立，现仅因讼争涉及的房产被查封，故而房管部分无法办理普通抵押登记而以，故应当认定被告三泰公司的阶段性担�已经结束。被告三泰公司不再需要承担保证责任。原告诉请被告三泰公司承担连带偿还责任，依据不足，不予支持。当事人诉讼费用的负担，系属法院职权范围之事项，本院依法律及相关司法解释之规定，视当事人在本纠纷中所承担的责任进行分配，毋须原告主张。被告孙锦华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙锦华于本判决生效之日起三日内偿还原告中国农业�行股份有限公司福安市支行贷款本金518，215.18元及利息、罚息、复利（2014年2月16日前罚息为6元、复利45.74元，此后按照合同约定标准计算至实际还款之日止）。
二、原告中国农业银行股份有限公司福安市支行有权对被告孙锦华坐落于福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩x幢17层1702号房地产的折价或者拍卖、变卖款享有优先受偿权。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司福安市支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8983元，由被告孙锦华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 王林清
代理审判员 叶 林
人民陪审员 徐旭清
二〇一六年二月三日
书 记 员 林 红
附注：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行�，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
裁判文书引用的主要法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、�成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。