河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终17559号
上诉人（原审被告）：河南益通置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商务外环路25号王鼎国际22层2201、2202室。
法定代表人:王清志，该公司董事长。
委托诉讼代理人:朱建斌，河南成务律师事务所律师。
委托诉讼代理人:胡涛，河南成务律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司郑州中原支行，住所地郑州市中原区伏牛路101号
负责人：张锋，该支行行长。
委托诉讼代理人：刘建庄，河南陆达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范瑞玲，河南陆达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：易墉钒，男，1982年5月12日生，汉族，住河南省桐柏县。
上诉人河南益通置业有限公司（以下简称“益通公司”）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司郑州中原支行，（以下简称“农行中原支行”）、易墉钒借款合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初5732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
益通公司上诉请求：1、依法改判或撤销中原区人民法院（2017）豫0102民初5732号民事判决书内容第三项，或裁定发回重审；2、一、二审诉讼费由农行中原支行承担。事实和理由：涉案合同约定的担保方式为阶段性保证担保，在农行中原支行办理了抵押登记后，益通公司即免除保证责任。农行中原支行在一审中提供的登记编号为2012061033的《郑州市预购商品房抵押登记证明》显示，易墉钒购买的房屋在2012年3月1日已经为农行中原支行办理了抵押登记，故益通公司的担保责任在该日之后已经免除。易墉钒是本案的借款的纠纷人，农行中原支行对涉案房产享有抵押权，且正在由法院组织拍卖，农行中原支行完全可以在拍卖成功后主张抵押权优先分配拍卖价款以实现其借款本息的清偿。一审法院判令益通可另行向易墉钒追偿，不仅浪费司法资源，也无法主张对涉案房产的抵押权。
农行中原支行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
易墉钒未到庭，也未提供书面答辩意见。
农行中原支行向一审法院起诉请求：1、请求依法判令易墉钒偿还借款本金518114.1元、利息7510.71元、复利21.89元、罚息15.39元（暂计算至2017年3月20日止，以后按照合同约定计算至本息清偿完毕之日止），合计525662.09元；益通公司承担连带责任；2、农行中原支行有权将易墉钒提供的抵押房产（位于郑州市××、化肥东路西天××龙××小区××楼××单元××室）予以折价或者拍卖、变卖，并对抵押房产变现所得价款享有优先受偿权；3、易墉钒、益通公司承担诉讼费、律师费及实现债权、抵押权等相关费用。
一审法院认定事实：2012年2月21日，农行中原支行（贷款人、抵押权人）与易墉钒（借款人、抵押人）、益通公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，主要约定：易墉钒借款金额为55万元，借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于郑州市××、化肥东路西天××龙××小区××楼××单元××室；借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日；本合同项下借款采用阶段性保证加抵押的担保方式。阶段性保证人益通公司按10.1和10.3约定提供保证担保，益通公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押物为易墉钒购买的位于位于郑州市××、化肥东路西天××龙××小区××楼××单元××室房屋（购房合同编号为11921588），该抵押在郑州市房管部门进行抵押登记。
通用条款约定：保证：保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费（仲裁费）、律师费等贷款人实现债权的所有费用；本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或者部分债权；贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款时，贷款人有权要求保证人承担担保责任，保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用。
借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利息调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。
2012年3月5日，农行中原支行向易墉钒发放借款55万元，借款期限自2012年3月5日至2042年3月4日，执行利率为7.755%。
2016年7月29日，农行中原支行从益通公司的保证金帐户扣划7545.63元，用于偿还易墉钒应偿还的2016年5月份借款本金777.53元、利息463.84元、罚息10.3元、复利6.57元，2016年6月份借款本金781.02元、利息2352.47元、罚息5.09元、复利15.32元，2016年7月份借款本金784.53元、利息2348.96元。2016年8月26日，农行中原支行从益通公司的保证金帐户扣划2345.44元，用于偿还易墉钒应偿还的2016年8月份借款利息。
易墉钒存在逾期还款情形。截至2017年3月20日，尚欠农行中原支行未到期借款本金515771.02元。
一审法院认为，农行中原支行与易墉钒、益通公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。农行中原支行在合同签订后，依约履行贷款发放义务，但易墉钒未按约定按期足额偿还借款，按照合同约定，农行中原支行有权要求易墉钒提前还款，故对于农行中原支行要求易墉钒偿还剩余贷款本金515771.02元并支付利息的诉讼请求，予以支持。农行中原支行主张的律师费及实现债权、抵押权等相关费用，因无相关证据证明，不予支持。根据《个人购房担保借款合同》约定，本案借款采用阶段性保证加抵押的担保方式。因借款设定了抵押权，农行中原支行有权就抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。因益通公司为借款提供了阶段性连带责任保证，本案债务发生在保证期间内，且符合承担连带责任保证的条件，合同也约定了借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，故益通公司应当承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、易墉钒自本判决生效之日起十日内向农行中原支行偿还借款本金515771.02元及利息（包含2017年3月20日之后的利息、复利和罚息，按照合同约定计付至借款实际清偿之日）；二、农行中原支行对易墉钒名下的位于郑州市中原区冉屯南街北、化肥东路西天悦龙庭小区3号楼1单元4层409室房屋享有抵押权，易墉钒不履行本判决第一项给付义务时，农行中原支行有权以该房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；三、益通公司对本判决第一项给付义务承担连带清偿责任，承担责任后，有权向易墉钒追偿；四、驳回农行中原支行的其他诉讼请求。如果易墉钒未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9056元，减半收取4528元，农行中原支行负担49元，易墉钒、益通公司负担4479元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，预告登记制度是对未来物权变动效果的预设定，使债权经公示后发生排他效力，阻击后登记物权的变动效果。预购商品房抵押登记与商品房抵押登记具有不同的法律性质和效力，非同一法律概念。农行中原支行提供的登记编号2012061033《郑州市预购商品房抵押登记证明》,证明涉案房产只是预告登记，而非抵押登记，故，益通公司所称该预告登记应视为抵押登记并据此免除其应承担的阶段性保证责任的请求，本院不予支持，其应按照涉案《个人购房担保借款合同》第三十七条“阶段性保证担保+抵押阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的人债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书上，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。……”、第十条10.1.5“发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。……”约定承担担保责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
综上所述，益通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8958元，由上诉人河南益通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石红振
审判员 马常有
审判员 李文兵
二〇一七年十一月二十九日
书记员 周 晗