广东省云浮市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤53执复11号
申请复议人（利害关系人）：郑卓坤，男，汉族，1965年8月29日出生，住云浮市云城区。
申请执行人：吴韦均，男，汉族，1976年5月2日出生，住云浮市云城区。
被执行人：钱银波，男，汉族，1956年9月4日出生，住云浮市云城区。
被执行人：毛石喜，女，汉族，1957年11月21日出生，住云浮市云城区。
申请复议人郑卓坤因不服云浮市云城区人民法院（2016）粤5302执异10号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
执行法院查明：执行法院在执行申请执行人吴韦均与被执行人钱银波、毛石喜民间借贷纠纷〔案号：（2015）云城法执字第437号〕一案中，案外人郑卓坤于2016年3月31日向执行法院提出书面异议，异议请求：一、依法撤销广东省云浮市云城区人民法院于2016年1月7日向申请人郑卓坤发出（2015)云城法执字第437号《通知书》、2016年3月14日发出（2015)云城法执字第437号《公告》和该案的相关的拍卖行为；二、依法确认申请人郑卓坤对被执行人钱银波位于云浮市云城区河口镇田心管理区三角塘房屋(房产证号：云01000166**号）享有租赁权和优先购买权。
执行法院认为：根据异议人郑卓坤所提异议的请求事项，本案为异议人郑卓坤在法院执行过程中对执行标的主张权利，认为法院对被执行人钱银波名下位于云浮市云城区河口镇田心管理区三角塘房屋的强制拍卖侵害其实体上的权益而提出的异议，属于执行标的异议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”根据该规定，案外人认为对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出，否则，人民法院不予受理。在本执行案中，执行法院已于2016年1月7日向异议人郑卓坤发出通知书，明确告知执行法院对被执行人钱银波位于云浮市云城区河口镇田心管理区三角塘房屋的拍卖是不附租约的拍卖。因承租人郑卓坤没有提出异议，执行法院于2016年3月13日在淘宝网上对该房屋进行第三次公开拍卖，申请执行人吴韦均以1338560元的最高价买得该房屋。从此，执行法院对该房屋的执行已经终结，并且该房屋的所有权人钱银波、租赁人郑卓坤应当要搬离该房屋。2016年3月24日，执行法院发出（2015)云城法执字第437号《公告》，责令被执行人钱银波、租赁人郑卓坤限期搬离该房屋。此后，房屋租赁人郑卓坤才向执行法院提出执行异议。异议人郑卓坤的异议已超过法定期限，依法应当不予受理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定，裁定对异议人郑卓坤的异议不予受理。
郑卓坤不服上述裁定，向本院申请复议称：（一）云城区法院认定郑卓坤提出的执行异议属于执行标的异议，是定性错误。郑卓坤的异议是认为云城区法院对其申报的租赁权处理不合法和对其租赁权未作处理即进行拍卖的执行行为违法，侵害了其对执行标的享有的租赁权和优先购买权，而请求撤销（2015）云城法执字第437号《通知书》、《公告》和该案相关的拍卖行为，以及确认郑卓坤对拍卖标的享有租赁权和优先购买权。明显是对云城区法院的执行行为提出异议，而非对执行标的提出异议。（二）云城区法院适用民事诉讼法解释第四百六十四条规定认定本案是对执行标的提出异议，应当在该执行标的执行程序终结前提出，认为本案对房屋的执行已终结，从而认定郑卓坤的异议已超过法定期限，并依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，裁定对本案不予受理，是适用法律错误和处理错误。根据相关法律规定，租赁权属于债权，并非物权（所有权），郑卓坤认为云城区法院的拍卖行为违法，而请求撤销相关执行行为，明显是对法院的执行行为提出异议，不是对执行标的提出异议。认定郑卓坤的异议是否超过法定期限，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定，即异议应当在执行程序终结前提出。本案现只进入拍卖程序，整个执行程序尚未终结，郑卓坤的异议尚未超过法定期限，云城区法院应当立案受理。退一万步来说，即使郑卓坤的异议是执行标的异议，但该案的执行标的是由当事人吴韦均受让，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结前提出。此外，执行标的的执行程序终结，应当建立在合法的拍卖行为基础上，云城区法院的拍卖行为不合法，也就谈不上执行标的的执行程序已终结。综上所述，本案无论是行为异议还是标的异议，均应当在执行程序终结前提出，现整个执行程序尚未终结，郑卓坤提出的执行异议，并未超过法定期限，云城区法院应当立案受理。请求依法撤销云城区人民法院（2016）粤5302执异10号执行裁定，指令云城区人民法院对本案立案受理。
经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。
另查明：执行法院在执行申请执行人吴韦均与被执行人钱银波、毛石喜民间借贷纠纷〔案号：（2015）云城法执字第437号〕一案中，于2015年10月8日作出了（2015）云城法执字第437-1号执行裁定，对被执行人钱银波位于云浮市云城区河口镇田心管理区三角塘房屋(房产证号：云01000166**号）予以拍卖。2015年10月16日，执行法院作出（2015）云城法执字第437号限期申报权利通知书，限被查封房产的权利人和利害关系人（包括租赁人）于2015年10月23日前向执行法院申报权利（包括提供租赁合同、缴纳租金情况），逾期视为放弃主张权利。2015年10月22日，郑卓坤向执行法院提交了书面情况说明及房屋租赁合同、营业执照、税务登记证等相关资料，其中云浮市云城区河口深发石材店的营业执照，载明经营者郑卓坤于2003年3月10日在案涉房屋营业；税务机关于2006年12月1日颁发的税务登记证，载明郑卓坤为负责人的云浮市云城区河口深发石材厂，地址位于案涉房屋；郑卓坤与被执行人钱银波于2014年5月30日签订的《房屋租赁合同》，载明租期10年（从2014年6月1日起至2024年5月30日止），每年租金15000元，在合同签订之日一次性交清10年租金15万元。2016年1月7日，执行法院向郑卓坤发出（2015）云城法执字第437号通知书，认为郑卓坤提交的《房屋租赁合同》中租期10年，租金每年15000元且一次已经缴清，却未能提供银行转账凭证，显然不符合市场交易习惯，明显属于虚假申报，因此对郑卓坤提交的《房屋租赁合同》不予认可，并告知对被执行人钱银波位于云浮市云城区河口镇田心管理区三角塘房屋的拍卖是不附租约的拍卖。但该通知书未告知郑卓坤异议权利。2015年11月12日、2016年2月13日，执行法院在淘宝网上对该房屋进行第一、二次公开拍卖，但均流拍。2016年3月13日，执行法院在淘宝网上对该房屋进行第三次公开拍卖，申请执行人吴韦均以1338560元的最高价买得该房屋。2016年3月24日，执行法院发出（2015)云城法执字第437号《公告》，责令被执行人钱银波、毛石喜和租赁人郑卓坤限期搬离该房屋。郑卓坤则于2016年3月31日向执行法院提出书面异议，认为其与被执行人钱银波签订《房屋租赁合同》的内容和行为是真实、合法、有效，应当继续履行，房屋拍卖原租赁合同仍有效，执行法院的拍卖行为是违法的，故而提出上述异议请求。
本院认为：郑卓坤认为其是案涉被拍卖房屋的承租人，同时向法院提交了房屋租赁合同、营业执照、税务登记证等证据，主张其作为承租人对所拍卖房屋享有继续租赁权和优先购买权。因此，郑卓坤提出的执行异议实质上是认为执行法院违反“买卖不破租赁”规定、采用不附租约拍卖案涉房屋的执行行为违法而提出的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第五条第（五）项“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的”的规定，郑卓坤是执行行为异议的适格主体，郑卓坤提出的本案执行异议属于执行行为异议范畴。因申请执行人吴韦均申请执行被执行人钱银波、毛石喜民间借贷纠纷一案未执行终结，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”的规定，执行法院应当依法对郑卓坤提出的执行行为异议立案受理。综上，执行法院认定郑卓坤提出的执行异议属于案外人对执行标的的异议，认为郑卓坤的异议已超过法定期限，据此裁定不予受理郑卓坤提出的执行异议，适用法律错误，本院依法予以纠正。申请复议人郑卓坤有关撤销原执行裁定，指令云城区人民法院对本案立案受理的复议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款的规定，裁定如下：
一、撤销云浮市云城区人民法院（2016）粤5302执异10号执行裁定；
二、指令云浮市云城区人民法院立案受理本案。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 邹连喜
代理审判员 尹燕红
代理审判员 尹 蕾
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 邓锦兰