广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终197号
上诉人（原审被告、反诉原告）：金太阳，男，1981年4月26日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林沪生，男，1970年12月14日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。
上诉人金太阳因与被上诉人林沪生房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2015）韶浈法民一初字第771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2008年12月21日，案外人陈广辉（出租方、甲方）与林沪生（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于韶关市韶南大道南郊三公里“牛骨头”酒楼一、二、三楼（面积为1192平方米）的房屋出租给乙方开办旅业；租赁期为15年，从2009年2月9日至2024年2月8日止。双方还对租金、押金、租赁期间等相关费用承担、违约责任、装修和维修等事项进行了约定。合同签订后，陈广辉按约将上述房屋交付给林沪生，林沪生用于经营金富莱宾馆。2011年6月3日，陈广辉出具一份《申明》，内容为：“根据甲方陈广辉与乙方林沪生2008年12月21日签订的房屋租赁合同，因乙方林沪生不愿继续经营旅业，甲方同意林沪生在甲乙双方所签订的合同条款继续履行不变的情况下，将该物业转租给金太阳经营酒楼。只能转租壹次，不得再转租他人，否则甲方有权无偿收回该物业的使用权”。2011年6月4日，林沪生（转让方、甲方）与金太阳（受让方、乙方）签订一份《转让合同》，约定：甲、乙双方经友好协商，依据国家有关法律规定，在平等、互利的基础上，为了保护甲、乙双方的利益，就金富莱宾馆永久性转让事宜达成以下协议：一、房屋产权方同意甲方将位于韶关市浈江区韶南大道63号（原“牛骨头”酒楼一、二、三楼）的租赁其场地的金富莱宾馆转让给乙方（见房屋产权方和甲方在2011年6月3日签订的房屋租赁合同附件），面积为1192平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、1、该饭店的房屋产权人为陈广辉。原房屋租赁合同为陈广辉与甲方签订，租期由2009年2月9日起到2024年2月8日止，租期为15年，每月租金按每平方米壹拾贰元（12元／平方）计算，租金每3年递增10%，产权人同意甲方将该房屋的租赁权转让给乙方，每月的租金按照原租赁合同缴纳，乙方须在每月5日前缴纳当月租金，逾期一日按每月租金的千分之三计罚滞纳金。甲方剩余的房屋租赁期（甲方原租赁合同剩余的房屋租赁期为：2011年6月9日起，到2024年2月8日止，剩余租期为12年零8个月）归乙方所有，乙方向甲方每月交纳租金及实际使用的水电费。乙方从2011年6月9日至2012年2月8日每月缴纳租金为14304元，2012年2月9日至2015年2月8日每月租金为15734元，2015年2月9日至2018年2月8日每月租金为17307元，2018年2月9日至2021年2月8日每月租金为19038元，2021年2月9日至2024年2月8日每月租金为20942元。在租赁合同期满后，乙方应享有优先的房屋续约权；如合同期满乙方不再续租，则乙方所经营的餐馆里所有的设备和物品归乙方所有；如租赁期未满，甲方、房屋产权方不得以任何借口终止该房屋租赁合同，否则乙方的投资和终止合同给乙方造成的一切经济损失由甲方负责全额赔偿给乙方。2、乙方在租赁期内未经甲方、房屋产权方同意，不能擅自将房屋转租、转让或转借，不得利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益；乙方需按时交纳房租给甲方，由甲方交纳房租给房屋产权方，如乙方拖欠租金二个月，产权方可收回该房屋；如乙方将租金交纳给甲方，甲方没有及时交纳给房屋产权方，由此产生的责任和损失由甲方负责。……。六、转让费的付款方式：1、在甲乙双方清点完毕，双方签订转让协议，甲方把一切货物和设备按照清单交付给乙方后，乙方在2011年6月4日向甲方支付保证金200000元。此保证金在租赁合同的最后一年抵乙方的房租，按照乙方每月的实际租金抵扣。甲方同意给乙方四个月的时间为装修期，装修期的租金由甲方自己承担，此装修期计入租赁合同的最后一年。（算上保证金抵扣的房租和装修期，乙方从2022年10月9日至2024年2月8日不用支付租金，此时间段内的租金由甲方支付给房屋产权方）。2、在甲方注销所有证照，并协助乙方重新办理新的工商、税务、卫生、消防等证照后，乙方装修完毕开业后，乙方在租赁期内每隔半年向甲方支付一次补偿费，半年需支付给甲方55000元，每年共计向甲方支付110000元。（此费用为乙方对甲方的装修、空调、电视、电脑、自动麻将机、家具、空气能供热水设备以及宾馆里面所有与经营有关的设备的补偿）。甲方承诺给乙方提供的四个月装修期，乙方不再支付此补偿费。乙方在装修开业后向甲方支付2011年6月9日至2012年1月9日的补偿费为55000元。3、除了支付给甲方的保证金和第六条第二项约定的补偿费外，乙方不再支付任何其他转让费用。乙方在装修开业后向甲方支付2011年6月9日至2012年1月9日的补偿费为55000元。此后，林沪生按约将房屋交付给金太阳，金太阳向林沪生支付了200000元保证金，以租赁房屋经营浈江区八旗上品火锅会馆（以下简称八旗上品会馆）。但林沪生认为自从2014年6月起，金太阳就多次出现没有按期交租和支付补偿费的情形，由于催收无果，导致林沪生无法向陈广辉按时交租，陈广辉亦多次向林沪生催收租金，并向林沪生发送《租金催收通知书》。为此，金太阳于2014年5月30日出具一份《承诺书》，内容为：“本人金太阳承诺所欠林沪生先生店铺转让补偿款（2014年上半年）的尾数贰万肆仟柒佰元整于2014年6月3日付清给林沪生先生，2014年下半年补偿款于2014年6月12日付给林沪生先生，如超过时间，林沪生先生有权停止八旗上品营业，直到补偿款付清为止”。2015年2月5日，金太阳出具一份《保证》，内容为：“本人金太阳承诺于2015年2月17日前付给陈广辉先生2个月房租，如未付到，2月17日后陈广辉先生有权收回房屋，不再租给金太阳”。2015年4月16日，金太阳妻子何蓉出具一份《保证书》，内容为：“本人保证于2015年4月22日上午付陈广辉租金壹万元整，如没付到由陈广辉锁门”。其后，双方因金太阳拖欠租金、补偿费产生纠纷。2015年6月5日，何蓉报警称租赁房屋被林沪生用锁锁住，韶关市公安局浈江分局南山派出所受理其报警，但未对林沪生作出处理。
另查明：金太阳与何蓉为夫妻关系。
2015年6月12日，林沪生向原审法院提起诉讼，诉称：2008年12月21日，林沪生与陈广辉签订租赁合同，租赁其位于韶关市浈江区韶南大道63号的房屋用于经营金富莱宾馆。2011年6月4日，经陈广辉同意，林沪生与金太阳签订了一份《转让合同》，将金富莱宾馆转让给了金太阳，合同约定了每月租金、缴纳方式及转让补偿费每半年55000元等条款。合同签订后，金太阳对该宾馆进行了改造，用于经营八旗上品会馆。2014年6月之前，双方均按合同履行义务。但自2014年6月开始，金太阳就拖欠林沪生部分的补偿费及租金，至今已欠补偿费145000元、房租96100元，两项合计共欠241100元。经林沪生多次催讨，金太阳至今拒绝支付。而且，金太阳近期开始搬迁饭店设备，有逃避债务的行为。据此，林沪生请求原审法院判令：1、解除林沪生、金太阳双方于2011年6月4日签订的《转让合同》，金太阳立即将韶关市浈江区韶南大道63号房屋返还给林沪生。2、金太阳立即支付所欠租金和补偿费合计241100元。3、本案诉讼费用由金太阳负担。
2015年8月3日，金太阳向原审法院提起反诉，称：2015年6月4日下午，林沪生以金太阳未交清租金为由，强行把金太阳经营的八旗上品会馆的大门锁住，不让金太阳经营，金太阳为此报了警。林沪生上述严重违法行为给金太阳造成重大经济损失，至2015年7月底，金太阳为避免员工流失，在没有经营的状况下，支付工人工资71000元，六、七月份的营业利润114786.44元，合计185786.44元。另外，林沪生在金太阳饭店签单消费，共欠50889元，应支付给林沪生。据此，金太阳请求原审法院判令：1、林沪生赔偿金太阳直接经济损失（工人工资、营业利润等）185786元。2、林沪生解除妨碍，让金太阳正常经营。3、林沪生支付签单消费50889元给金太阳。4、本案诉讼费用由林沪生负担。
原审庭审中，关于林沪生所主张的欠缴租金96100元，金太阳不持异议。关于林沪生主张的补偿费，林沪生主张金太阳实际支付补偿费241500元，欠缴补偿费为145000元。经原审法院指定举证期限，林沪生未向该院提交租金、补偿费应缴、已缴情况的具体明细表，金太阳则提交了其向林沪生支付补偿金的记录及单据37张、理财金账户交易明细4张，主张其向林沪生支付款项的情况如下：2011年6月30支付55000元（以收据为证据，收据写明该款为补偿费）；2012年1月13日支付30000元（以收据为证据，收据未写明该款为补偿费）；2012年3月15日支付15000元（以收据为证据，收据写明该款为补偿费）；2012年11月2日支付15000元（以收据为证据，收据未写明该款为补偿费）；2013年1月21日支付25000元（以收据为证据，收据未写明该款为补偿费）；2013年1月16日支付10000元（以收据为证据，收据未写明该款为补偿费）；2013年2月16日支付2500元（以收据为证据，收据未写明该款为补偿费）；2013年2月26日支付5000元（以收据为证据，收据未写明该款为补偿费）；2013年3月29日支付3000元（以收据为证据，收据未写明该款为补偿费）；2013年6月20日支付10000元（以收据为证据，收据未写明该款为补偿费）；2013年8月1日支付20000元（以收据为证据，收据写明该款为补偿费）；2013年8月31日支付13000元（以收据为证据，收据写明该款为补偿费）；2013年9月4日支付10000元（以收据为证据，收据写明该款为补偿费）；2013年9月25日支付1000元（以收据为证据，收据写明该款为补偿费）；2013年10月12日支付2000元（以收据为证据，收据写明该款为补偿费）；2013年11月12日支付5000元（以收据为证据，收据写明该款为补偿费）；2013年11月27日支付2000元（以收据为证据，收据写明该款为补偿费）；2014年1月14日支付14000元（以收据为证据，收据写明该款为补偿费）；2014年1月27日支付15000元（以收据为证据，收据写明该款为补偿费）；2014年2月19日支付3000元（以收据为证据，收据写明该款为补偿费）；2014年5月28日支付4000元（有何蓉在林沪生经营门店刷卡凭证佐证，但该刷卡凭证未标明该款项用于支付补偿费）；2014年6月3日支付23000元（以收据为证据，收据写明该款为补偿费）；2014年6月27日支付5000元（以工商银行自动柜员机业务凭条为证据，但未标注用于支付补偿费）；2014年8月4日支付3000元（以金太阳手写字据为证据，林沪生表示认可金太阳支付了3000元，但认为应减去刘志清的1500元，但林沪生没有提供相关依据）；2014年8月19日支付2400元（以工商银行自动柜员机业务凭条为证据，但未标注用于支付补偿费）；2014年8月28日支付3000元（以银行转账记录为证据，但未标注用于支付补偿费）；2014年9月14日支付支付3000元（以工商银行自动柜员机业务凭条为证据，但未标注用于支付补偿费）；2014年9月18日支付1600元（以银行转账记录为证据，但未标注用于支付补偿费）；2014年11月5日支付2000元（以银行转账记录为证据，但未标注用于支付补偿费）；2014年11月20日支付2000元（以工商银行自动柜员机业务凭条为证据，但未标注用于支付补偿费）；2014年12月6日支付2400元（以工商银行自动柜员机业务凭条为证据，但未标注用于支付补偿费）；2014年12月27日支付2400元（以工商银行自动柜员机业务凭条为证据，但未标注用于支付补偿费）；2015年1月16日支付10000元（以工商银行自动柜员机业务凭条为证据，但未标注用于支付补偿费）；2015年2月15日支付10000元（以收据为证据，收据写明该款为补偿费）；2015年2月16日支付10000元（以收据为证据，收据写明该款为补偿费）；2015年4月23日支付5000元（以银行转账记录为证据，但未标注用于支付补偿费）；2015年5月20日以4件大兴合皮装酒抵偿4000元欠款（以金太阳手写字据为证据）；合计348300元。林沪生则提供了一份自行编制的金太阳付款记录（该记录中所有付款项目在金太阳所提交的上述单据中均有体现），认为金太阳共支付了补偿金241500元，均开具了收据，并写明该款为补偿费，没有开具收据或收据上未写明该款为补偿费的，该款用于缴纳租金或支付酒水货款。对林沪生自行编制的金太阳付款记录，金太阳除了不认可2014年8月4日所支付的3000元需扣除刘志清的1500元以外，其余均无异议。
金太阳反诉称林沪生于2015年6月4日用锁锁住租赁房屋的门，金太阳当时就把锁锯掉，后来担心林沪生再次锁门，所以从2015年6月4日起没有继续经营八旗上品会馆，造成其损失工人工资、营业利润等。为此，金太阳的妻子何蓉曾报警求助，但公安机关仅受理报警，未对林沪生作出处理。林沪生否认金太阳的主张。关于金太阳反诉主张的工人工资、利润损失，金太阳提供了八旗上品会馆制作的工资表、月盈利表作为证据，林沪生对此均不予认可，认为林沪生不存在锁门导致金太阳无法经营的侵权行为。
关于金太阳反诉主张的林沪生在八旗上品会馆消费欠款50889元，林沪生予以认可，但林沪生主张金太阳经营八旗上品会馆期间向其购买酒水产生欠款43290元，可予抵扣其在八旗上品会馆消费欠款。为此，林沪生提交了酒水款的收据、出货单、送货单，共计15张，合计43560元，其中金额为6120元、6444元、1480元、276元、110元、270元、480元、8860元、4158元、1460元、4884元的单据，合计34542元，均有金太阳、何蓉或他人签名，其余的金额为7800元、780元、168元、270元的单据，合计9018元，没有经手人在签名。金太阳只确认合计金额为25412元的单据，认为金额为7800元、270元、780元、168元、270元、8860元的单据要么没有经手人签名、与交易习惯不相符，要么单据上的金太阳签名非金太阳本人所签，不予确认，但金太阳没有向原审法院申请笔迹鉴定。
原审庭审中，原审法院依法向林沪生、金太阳双方释明如果本案的处理结果为解除合同、金太阳向林沪生返还房屋，则涉及保证金的处理问题。对此，林沪生表示其主张的是金太阳于2015年6月5日前所欠的租金、补偿费，此后的租金、补偿费等，林沪生没有提起诉讼，还有补偿费700000元没有处理，林沪生后续将另行起诉，所以不希望在本案处理200000元保证金。金太阳则表示租赁期未满，林沪生不能以任何借口终止合同，金太阳已经支付了200000元保证金，至于该保证金如何处理，双方没有约定，金太阳实际支付的金额已经远超过欠款。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，案外人陈广辉与林沪生签订《房屋租赁合同》，约定将位于韶关市韶南大道南郊三公里“牛骨头”酒楼一、二、三楼（面积为1192平方米）的房屋租赁给林沪生，双方之间建立租赁合同关系。此后，在经得陈广辉同意的前提下，林沪生与金太阳签订的《转让合同》，约定将上述房屋租赁合同转让给金太阳，虽名为转让合同，但由于林沪生为承租人，其与金太阳之间实际上应为转租合同关系。林沪生、金太阳签订的《转让合同》，是双方真实意思表示，内容没违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，林沪生、金太阳双方均应全面按照合同的约定履行各项义务。因转让合同约定：金太阳须在每月5日前缴纳当月租金，逾期一日按每月租金的千分之三计罚滞纳金；金太阳需按时交纳房租给林沪生，由林沪生交纳房租给房屋产权方，如金太阳拖欠租金二个月，产权方可收回该房屋，故金太阳应依照约定向林沪生支付租金，但金太阳自2014年6月开始没有交纳租金，经林沪生及产权人催讨以及金太阳多次自行出具《承诺书》、《保证书》后，仍拖欠租金，导致林沪生、产权人无法收取租金，且在林沪生起诉后，金太阳亦确认尚欠96100元租金，却仍没有主动履行支付义务，林沪生获取租金的合同目的已无法实现。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，金太阳迟延支付租金的行为，已构成根本违约，林沪生要求解除合同，有事实和法律依据。金太阳提出双方约定如租赁期未满，林沪生不得以任何借口终止该房屋租赁合同的抗辩理由不成立，该院不予采纳。林沪生要求解除2011年6月4日签订的《转让合同》，金太阳立即将韶关市浈江区韶南大道63号租赁房屋返还给林沪生以及金太阳支付所欠租金96100元的的理由充分，该院予以支持。根据双方的合同第六条第二款约定：金太阳装修完毕开业后，金太阳在租赁期内每隔半年向林沪生支付一次补偿费，半年需支付给林沪生55000元，每年共计向林沪生支付110000元。林沪生承诺给金太阳提供的4个月装修期，金太阳不再支付此补偿费。金太阳在装修开业后向林沪生支付2011年6月9日至2012年1月9日的补偿费为55000元。为此，金太阳应自2011年6月9日起至2015年6月9日止支付共计补偿费440000元给林沪生。由于林沪生没有按照规定提供金太阳支付租金及补偿费应缴、已缴情况的总明细，故该院只针对林沪生、金太阳提交的补偿费支付明细及支付凭证予以分析，具体如下：一、林沪生、金太阳均确认的已支付的部分。即林沪生提供的金太阳付款记录（除2014年8月4日支付的3000元外），双方均对此予以确认，故该部分共计240000元予以扣除。二、林沪生、金太阳有争议的部分。1、2014年8月4日支付的3000元。由于林沪生确认已收到3000元，但却没有提供充分证据证明需扣除1500元，故金太阳支付的3000元应在应支付的补偿费中予以扣除。2、金太阳主张另外支付的部分。①2012年1月13日支付的30000元、2012年11月2日支付15000元、2013年1月16日支付10000元、2013年2月16日支付2500元、2013年2月26日支付5000元、2013年3月29日支付3000元，共计65500元，有林沪生出具的收据为证，虽林沪生提出单据中有特别注明补偿费才是补偿费，其他写收现金或转帐的是付房租或者酒款，但由于林沪生没有在规定时间内提供其收取金太阳租金和补偿费的总明细并提供充分证据予以佐证，故该院不予采纳。故该部分付款应予以扣除。②2014年6月27日支付5000元、2014年8月19日2400元、2014年9月14日支付3000元、2014年9月18日支付1600元、2014年11月5日支付2000元、2014年11月20日支付2000元、2014年12月6日支付2400元、2014年12月27日支付2400元、2015年1月16日支付10000元、2015年4月23日支付5000元，共计35800元，金太阳均提供转账至林沪生银行账号的转账凭证，且林沪生没有在规定时间内提供其收取金太阳租金和补偿费的总明细及提供证据予以反驳，故该部分付款应予以扣除。③金太阳主张2015年5月20日支付的4000元，林沪生对此予以否认，金太阳没有提供充分证据证实存在实际支付，故该部分不予扣除。综上，金太阳自2011年6月9日起至2015年6月9日止尚欠林沪生的补偿金为95700元（440000元－240000元－3000元－65500元－35800元）。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿”的规定，林沪生确认欠金太阳的消费欠款50889元应当归还，但可相应扣除金太阳拖欠的酒水款。根据林沪生提供的酒水款收据、出货单、送货单作如下分析：一、双方没有争议的部分。金太阳确认的25412元，双方没有争议，应予以扣除。二、林沪生、金太阳有争议的部分。1、7800元、780元、168元、270元，共计9018元的单据，由于没有金太阳的相关签名，且金太阳予以否认，故该院不予采信。该部分不予扣除。2、有签名的270元、8860元，共计9130元的单据，虽金太阳否认不是本人签名，但并没有对此提出笔迹鉴定或提供充分证据对其抗辩予以佐证，故该院不予采纳。该部分应予以扣除。为此，林沪生还应支付签单款16347元（50889元－25412元－9130元）给金太阳。关于金太阳反诉要求林沪生赔偿经济损失185786元的问题。根据韶关市公安局浈江分局南山派出所提供的材料显示，公安部门并未对林沪生锁门行为进行认定和处理，金太阳无法证明林沪生通过锁门的行为阻碍其经营八旗上品会馆，且林沪生对锁门导致金太阳无法经营的事宜予以否认，而金太阳亦陈述林沪生锁门后其即把锁锯掉，由此可见，即使林沪生根据金太阳方出具的《承诺书》及《保证书》对金太阳经营的八旗上品会馆进行锁门，林沪生亦完全可以自行解除门锁，继续进行经营或采取其他方案调整经营，并不必然导致金太阳产生经济损失，但金太阳却选择消极的经营态度，以至于自行让八旗上品会馆处于停业状态，金太阳不能将自身商业经营的风险归责他人，因此，金太阳要求林沪生解除妨碍，让其正常经营以及要求林沪生赔偿经济损失185786元，依据不足，该院不予支持。至于双方合同约定的200000元保证金的问题，由于双方还存在涉及后续租金（或场地占用费）和补偿费的争议，且双方均不就此提出明确的诉求，故该院在本案中不作处理，当事人可另行依法解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2015年10月26日作出（2015）韶浈法民一初字第771号民事判决：一、解除林沪生与金太阳于2011年6月4日签订的《转让合同》；金太阳应于判决生效后15日内腾退位于韶关市浈江区韶南大道63号的租赁场地返还林沪生。二、金太阳应于判决生效后五日内向林沪生支付自2014年6月1日起至2015年6月9日止期间尚欠的租金96100元。三、金太阳应于判决生效后五日内向林沪生支付自2011年6月9日起至2015年6月9日止期间尚欠的补偿费95700元。四、林沪生应于判决生效后五日内向金太阳支付签单款16347元。五、驳回林沪生的其他诉讼请求。六、驳回金太阳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2458元，财产保全费1270元，反诉费2475元，合共6223元，由林沪生负担933元，金太阳负担5290元。
金太阳不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，在双方账目未核对清楚，林沪生提供证据不足的情况下，原审判决明显偏袒林沪生一方。一、关于房租问题。自2011年6月9日起至2015年6月9日止，金太阳应付房屋租金总额为750084元，实际支付租金为678051元（有缴付凭证为证），实际欠缴租金为72033元。原审法院认定金太阳自2014年6月至2015年6月9日止欠缴租金为96100元，与实际欠租金额不符。二、关于保证金问题。金太阳与林沪生于2011年6月4日签订《转让合同》后，金太阳向林沪生支付了保证金200000元。按照双方约定，林沪生同意给予金太阳4个月免租装修期，且上述保证金可抵扣最后一年租金。金太阳认为，在合同存续期间，200000元保证金是金太阳对林沪生实现租金目的的保障。虽然金太阳欠租72033元，但金太阳已支付的200000元的保证金完全可以抵扣欠缴租金，而且，林沪生、金太阳在《转让合同》中并未约定金太阳在不能履行合同时，保证金不能抵扣房租或终止协议后不退回给金太阳。原审法院仅针对金太阳欠缴租金、补偿费进行审查，对金太阳提出的在本案中一并处理保证金的主张搁置不提，明显偏袒林沪生。三、关于补偿费问题。《转让合同》约定：金太阳装修开业后，在租赁期内每隔半年向林沪生支付一次补偿费，半年需支付给林沪生55000元，每年共计支付110000元，此费用为金太阳对林沪生的装修、空调、电视、电脑、自动麻将机、家具、空气能供水设备以及宾馆里面所有与经营有关的设备的补偿；同时，林沪生还承诺给金太阳提供的4个月装修期，在此期间，金太阳不需支付补偿费。据此，金太阳可免付4个月的补偿费为110000元／年÷12个月×4个月=36668元。自2011年6月4日起至2015年6月4日止，金太阳应付林沪生补偿费为440000元，扣除免付的补偿费和金太阳已实际支付的总额，金太阳尚欠林沪生的补偿费为应付总额440000元－原审法院认定金太阳已实际支付的总额344300元－免付总额36668元＝59032元。原审法院对金太阳欠缴补偿费认定有误。四、关于林沪生消费欠款与金太阳所欠林沪生的酒水款相互抵扣问题。对于金太阳所欠酒水款，林沪生提交了15张单据作为证据，但其中金额为270元和8860元的2张单据上的签名并非金太阳本人所签。原审法院以金太阳没有提出笔迹鉴定为由，以该2张单据记载的数额抵扣林沪生的消费欠款，错误。五、金太阳对原审判决的其他结果均不服。
据此，金太阳请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由林沪生负担。
林沪生答辩称：金太阳应将欠缴的租金、补偿费等支付给林沪生，并将租赁房屋腾退给林沪生。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院仅对金太阳上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、原审法院认定金太阳尚欠林沪生租金为96100元是否得当。二、原审法院对保证金不作处理是否得当。三、原审法院对补偿费的认定是否得当。四、原审法院对金太阳所欠林沪生酒水款的认定是否得当。
一、关于原审法院认定金太阳尚欠林沪生租金为96100元是否得当问题。一审时，林沪生主张自2014年6月至2015年6月12日提起本案诉讼时，金太阳尚欠其租金96100元未支付。对林沪生该主张，金太阳在一审答辩状中明确表示认可。现金太阳上诉称其实际欠缴租金为72033元，对自身的一审答辩意见予以否认，但金太阳并未提供证据加以证明，亦未对自身推翻一审答辩意见的行为作出合理解释。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。”的规定，金太阳推翻其一审答辩意见，主张实际欠缴租金为72033元的意见，本院不予采纳。
二、关于原审法院对保证金不作处理是否得当问题。金太阳与林沪生于2011年6月4日签订的《转让合同》约定了金太阳需向林沪生支付保证金200000元。该合同签订后，金太阳也按约定实际支付了该款项。原审法院在庭审时曾就200000元保证金如何处理问题向林沪生、金太阳释明，并征询双方意见，但林沪生称双方对2015年6月9日以后的租金、补偿费等仍然存在争议，后续将另行提起诉讼，并明确表示不希望在本案处理200000元保证金。金太阳以双方对保证金如何处理没有约定为由，亦不提出诉请。原审法院根据“不诉不理”原则对保证金不作处理，并无不当。现金太阳上诉主张以200000元保证金抵扣租金，属新的诉讼请求，鉴于双方在本院组织下调解无果，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，金太阳可就保证金返还问题另循途径解决。
三、关于原审法院对补偿费的认定是否得当问题。根据金太阳的上诉意见，金太阳对原审判决关于金太阳已向林沪生实际支付补偿费344300元的认定不持异议。现金太阳上诉主张，根据林沪生在《转让合同》中作出的给予金太阳4个月免付补偿费的承诺，金太阳实际欠付补偿费应扣减4个月的补偿费。经查，双方在《转让合同》中有“甲方承诺给乙方提供的四个月装修期，乙方不再支付此补偿费。乙方在装修开业后向甲方支付2011年6月9日至2012年1月9日的补偿费为55000元。”的约定。从上述约定看，金太阳从2011年6月9日承租涉案房屋开始就负有向林沪生支付补偿费的义务，至于4个月装修期间的补偿费何时开始免除、免除金额为多少，双方在《转让合同》中缺乏明确约定，故此，金太阳主张在本案欠付补偿费中扣减4个月装修期内的补偿费，缺乏合同依据。考虑到双方当事人就保证金、2015年6月9日以后的租金、补偿费等尚需另循途径解决，本院对4个月装修期间补偿费免除问题不予处理，双方当事人可另循途径解决。
四、关于原审法院对金太阳所欠林沪生酒水款的认定是否得当问题。金太阳上诉认为，林沪生提交的15张单据中金额为270元和8860元的2张单据虽有“金太阳”字样，但上述字样并非金太阳本人所签。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，金太阳应当提供证据证明单据上的签名非其本人所签，但金太阳并未提供证据证明，亦未就此申请笔迹鉴定，故金太阳应当就此承担举证不能的不利法律后果。原审法院采纳金额为270元和8860元的2张单据，认定金太阳所欠林沪生酒水款为34542元正确，本院予以维持。金太阳该上诉主张缺乏证据证明，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。金太阳的上诉主张缺乏证据证明和合同依据，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4136元，由金太阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何伟军
代理审判员 朱应麟
代理审判员 神玉嫦
二〇一六年四月二十日
书 记 员 丘 毅
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