天津市宁河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0117民初1223号
原告天津市浩达物业管理有限公司，住所地天津市红桥区芥园道怡华园明华里6-101号底商。
法定代表人郭桂英，总经理。
委托代理人杜继旺，该公司员工。
被告张学丽。
委托代理人董凯，天津市宁河区148法律服务所法律工作者。
原告天津市浩达物业管理有限公司与被告张学丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，依法由审判员马伟杰适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告天津市浩达物业管理有限公司的委托代理人杜继旺、被告张学丽委托代理人董凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市浩达物业管理有限公司诉称，2012年12月4日原告与被告签订了《天津市前期物业管理服务合同》，合同约定原告为被告提供物业服务，物业管理服务费用标准为每月每平方米1.6元(按建筑面积)。业主于每月10日前交纳物业服务费，逾期缴纳每天按物业费的0.5%交纳违约金。被告系朝阳花园小区15-1202号房屋业主，该房建筑面积94.76平米。原告按约定履行了义务，被告未交纳2013年12月4日至2016年4月3日间物业服务费4245.20元，违约金8595.72元。期间经原告以书面形式催缴，被告至今仍未缴纳。故诉至法院，要求：1.被告给付原告物业服务费4245.20元，违约金8595.72元；2.被告承担诉讼费用。
针对其主张，原告提供的证据材料如下：企业法人营业执照、《天津市前期物业管理服务合同》、催缴通知书。
被告张学丽辩称，原告的物业服务存在瑕疵，包括：楼道电灯损坏，物业不修理更换，存在安全隐患。小区绿化不达标，楼梯把手损坏，公共设施疏于管理。楼梯外墙破损，电梯时有坠梯，维护不及时，电梯内卫生太差，随意乱贴广告，楼道内的窗户无人清洁。小区内机动车乱停，堵塞道路，如发生火灾，消防车不能进入有效施救范围。自行车乱停乱放，影响业主进出。环境卫生差，装修材料随意堆放，未及时清理，楼道、楼梯、电梯、走廊楼道玻璃清洁不到位。如果赔付的话，只同意在合理物业范围内给付50%。原告提出要求被告支付自2013年12月4日至2016年4月3日之间的物业费，被告认为部分物业费已经超出诉讼时效，对2014年4月7日之前的物业费，由于超出诉讼，故不同意给付。被告不同意赔付滞纳金，原告公司在先收取了被告物业费后，没有尽到相应的义务，属违约在先，被告也是行使不安抗辩权的一种合法维权形式，因此，物业要求被告缴纳滞纳金于法无据。被告在装修时被原告物业收取的1000元装修保证金至今不予退还，现被告主张被扣留的1000元装修保证金连同利息在法院最终判决的物业费中应给予扣除
被告提供的证据材料如下：照片11张。
经审理查明，原告天津市浩达物业管理有限公司具有物业管理企业资质，2012年12月4日天津市浩达物业管理有限公司宁河分公司与被告签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定天津市浩达物业管理有限公司宁河分公司为被告提供物业服务，天津市浩达物业管理有限公司宁河分公司的合同义务：1、依照本合同相应规定，维护小区全体业主的公共利益；2、负责对小区内房屋公用部位、公共设施、设备进行维修、管理；3、负责小区袋装垃圾清运及公共场所的清洁卫生；4、负责对小区道路进行维护、对车辆进行管理；5、负责对小区的公共绿地、花草树木进行管理；6、负责对小区公共区域的秩序维护；7、商业网点用房、自行车棚、停车场等设施的使用和经营；8、负责向小区的业主、承租人收取有关综合管理费、房屋租金、受委托应收取的费用及有偿服务等费用、对逾期不交按违约条款处理；9、每半年向业主公布物业服务费用收支情况。物业服务质量：1、房屋外观完好整洁；2、设备运行良好，运行正常，维修及时；共用部位、公用设施的维护和管理（制度完善、操作规范，无事故隐患）；4、环境卫生（甬道整洁，垃圾日产日清；楼道整洁，无垃圾杂物）；5、绿化（养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用等现象）；6、交通秩序与车辆停放（车辆停放有序，无乱停、乱放现象；人员车辆出入小区畅通）；7、秩序维护（秩序维护人员有明显标志，实行24小时执勤服务；秩序维护人员工作规范，作风严谨）；8、消防；9、房屋共用部位、共有设施小修、急修（小修不过夜；急修随叫随到）。物业管理服务费用标准为每月每平方米1.6元（按建筑面积）。业主于每月10日前交纳物业服务费，逾期缴纳每天按物业费的0.5%交纳滞纳金。被告系朝阳花园小区15-1202号房屋业主，该房建筑面积94.76平米。原告履行服务义务过程中对公用设施设备的维修、管理等方面工作不到位，致使服务存在瑕疵，给原告居住、出行带来不便。被告未交纳2013年12月4日至2016年4月3日间物业服务费。
本院认为，天津市浩达物业管理有限公司具有物业服务管理资格，天津市浩达物业管理有限公司宁河分公司为其下属企业，对外不具有独立法人资格，天津市浩达物业管理有限公司宁河分公司所应享有的民事权利和应承担是民事义务均由原告负责。天津市浩达物业管理有限公司宁河分公司代表原告与被告签订《前期物业管理服务合同》合法、有效，双方均应当按合同约定履行各自的义务。被告张学丽作为朝阳花园小区15-1202号房屋业主，应按合同约定履行交纳物业管理费的义务，因此，原告要求被告偿付物业管理费的请求于法有据，应予支持。关于本案是否部分超过诉讼时效的问题，诉讼时效因权利人主张权利或义务人同意履行义务而中断后，从中断时起诉讼时效期间重新计算。本案中，原告在2016年3月28日向被告催要。故本院确定原告可以主张权利的时间为自2014年3月28日开始计算。原告作为物业管理企业，应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，现由于原告存在服务瑕疵，给被告造成居住、出行等不便，也是引起被告不及时交纳物业管理费的重要原因，因此被告向原告交纳物业服务费的数额本院酌情予以减少，结合原告提供服务的具体情况，以按原物业服务费标准的50%交纳较为适宜。原告主张被告支付滞纳金问题，因原告服务存有瑕疵，亦属违约，其主张被告给付滞纳金的诉请与法相悖，故对该诉请本院不予支持。关于被告抗辩意见中的装修保证金问题，因与本案不属于同一法律关系，故在本案中不予审理，被告可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第三十五条、第三十七条、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告张学丽于本判决生效后十日内给付原告天津市浩达物业管理有限公司2014年3月28日至2016年4月3日间物业服务费1859.8元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费61元，由被告张学丽承30.5元，由原告天津市浩达物业管理有限公司承担30.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（并向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭据送交本院，交纳上诉费的期限是判决书送达之日起至上诉期满的第七日止，逾期视为放弃上诉权）并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 马伟杰
二〇一六年五月三十日
书 记 员 董 征
相关法律条款
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条【债的定义】债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。