河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终3549号
上诉人（原审被告）：陈兰芬，女，1970年8月2日出生，汉族，现住香河县城西区。
委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙弘扬，男，1995年12月20日出生，汉族，现住香河县永泰区。
被上诉人（原审第三人）：香河瑞家房产经纪有限公司，住所地香河县新开街香城壹号对面独立门市。
法定代表人：王瑞山，总经理。
委托诉讼代理人：李欣，男，1990年8月17日生，汉族，现住香河县，系该公司员工。
上诉人陈兰芬因与被上诉人孙弘扬、香河瑞家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人陈兰芬上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：上诉人未收到被上诉人孙弘扬的购房款，一审判决对此认定错误；被上诉人将购房定金280000元交付给了被上诉人香河瑞家房产经纪有限公司，而未将该款项交付上诉人用于清偿房屋贷款，房屋买卖合同不能履行的过错，不能归责于上诉人；房屋买卖合同及借据中，均未约定上诉人配合中介公司到房管局核实房屋所有权真实性，一审判决认定上诉人有配合义务，无事实依据；被上诉人孙弘扬未按约定向上诉人交付购房全款，孙弘扬违约在先，上诉人有权拒绝继续履行合同。
孙弘扬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
香河瑞家房产经纪有限公司辩称，上诉人与被上诉人孙弘扬订立房屋买卖合同后，在合同履行时期前后，香河瑞家房产经纪有限公司多次联系上诉人，但上诉人一直未到场继续履行合同。
孙弘扬向一审法院起诉请求，1、判令解除原被告于2017年3月6日订立的《存量房屋买卖合同》；2、依法判决被告返还定金280000元、赔付原告支付的中介费31600元、支付原告违约金316000元，以上费用共计627600元；3、依法判令诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年3月6日，原被告订立《存量房屋买卖合同》，合同约定被告将位于新华大街南五一路西侧香格今典小区2号楼2单元2101室的房屋出售给原告，房屋面积93.67平方米，总价款1580000元，定金280000元，全款付款。合同第五条房屋交付条款约定办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，出卖人应当于5个工作日将房屋交付给买受人。当日原被告及第三人签订《居间服务合同》，约定原告给付第三人居间费31600元。同日双方及第三人又签订《补充协议》一份，约定2017年4月20日前由原告还清该房剩余贷款，2017年4月22日前解除银行抵押。在签订《买卖合同》之后5个工作日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。关于违约约定如被告违约以相当该房价总价款20%向原告支付违约金；丙方（即第三人）收取原告的所有费用不予退还，被告直接赔付给原告。另三方于当日签订《买卖定金协议书》，所述房屋位置、面积、价款、付款方式、定金等内容与上述一致，该协议书后附收据，注明出卖人收到定金280000元，原告在出卖人处签字认可（该定金系原告转账给第三人）。当日原告给付第三人中介费31600元，第三人为其出具了收据。因被告当时未携带房本，当日第三人为被告出具借据一份，借据注明原告交付的定金存放第三人处，并且经三方于2017年3月6日去房管局核实后由第三人将定金退还被告。但被告当天并未提供房本，并于第二天回老家。此后第三人多次与其沟通，被告以原告必须付清全款才能办手续为由致合同未能继续履行。
一审法院认为，本案关键问题是合同定金的履行以及合同未能继续履行的违约责任。原告按合同交付定金实际是转给第三人，但在三方补充协议后被告已认可收到定金并签字，随后第三人为被告出具借据，注明了定金的交付以及由三方去房管局核实后退还被告定金，第三人出于交易安全的解释符合常理，被告在收据上签字和接受借据的行为应视为被告对定金履行方式的认可。但随后被告并未提交房本与原告及第三人去房管部门核实，而是回到老家，要求原告付清全款再办手续，而从三方合同约定来看，履行顺序应该是原告给付定金后被告提供房本三方去房管部门核实，核实无误由第三方将定金退给被告，被告去银行解除房屋抵押，办理过户手续，原告付清余款。退一步讲，即便办理过户与给付余款同时履行，也需要被告协助核实房屋情况，第三人交付其定金被告解除银行抵押后进行，但被告并未提供此方面证据，故本院认定合同未能继续履行的责任在被告。故被告应承担相应的违约责任，原告请求解除《存量房屋买卖合同》本院应予支持，《居间服务合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》应一并予以解除。原告主张适用合同违约条款，即由被告给付原告合同总价款20%的违约金，单从结果看原告损失有限，但还应综合考虑合同签订的时间和履行过程，期间房价起起落落，而且违约金本身兼具赔偿性和惩罚性，纵观本案实际情况20%的违约金过高，以按10%计算为宜，即违约金158000元。合同还约定出现违约由被告将居间服务费直接赔付原告，亦应视为是违约的惩罚性约定，应一并予以调整，考虑到合同予以解除的情况，以被告给付原告居间服务费15800元为宜，另由第三人退还原告15800元。定金280000元现在第三人处，应由第三人退还原告，第三人履行后其与被告因其出具借据形成的债权债务消灭。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告孙弘扬与被告陈兰芬、第三人香河瑞家房产经纪有限公司于2017年3月6日签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》；二、第三人香河瑞家房产经纪有限公司返还原告孙弘扬定金280000元，被告陈兰芬于第三人返还定金后将借据返还第三人；第三人香河瑞家房产经纪有限公司返还原告孙弘扬居间服务费15800元。三、被告陈兰芬给付原告孙弘扬居间服务费15800元并支付原告孙弘扬违约金158000元。以上第二、三项于判决生效后十日内履行。案件受理费10176元。由原告孙弘扬负担3460元，由被告陈兰芬负担6620元，第三人香河瑞家房产经纪有限公司负担195元。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院审理查明的事实一审判决认定事实相同。
本院认为，上诉人主张其并未实际收到被上诉人孙弘扬给付的定金280000元，因此无法用该款清偿房屋银行贷款，房屋买卖合同不能履行，不能归责于上诉人，本院经审查认为，因上诉人未向中介公司及买受方提供房产证原件，出于交易安全考虑，三方协商一致，被上诉人孙弘扬的购房定金280000元由中介公司香河瑞家房产经纪有限公司保管，并由中介公司向上诉人出具借据，载明三方约定，2017年3月6日到房管局核实房屋所有权后，该款项给付上诉人。此后，上诉人未按约定到房管局核实其房屋所有权人身份，亦未提交房屋所有权证原件进行核对，在此情况下，尚不能确定上诉人是否为该房屋的所有权人，上诉人无权要求中介公司将购房定金280000元给付上诉人，亦无权要求被上诉人给付全部购房款，房屋买卖合同未实际履行，系因上诉人未按合同约定履行义务，上诉人已构成违约，应承担违约责任。
被上诉人孙弘扬起诉主张上诉人陈兰芬赔偿其违约金316000元，本院认为，违约金兼具赔偿性和惩罚性，同时依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金的数额，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案审理期间，被上诉人孙弘扬主张，其为了支付购房款，向朋友借款130万元，该借款的利息33.8万元为其损失，但被上诉人孙弘扬对其主张，无证据予以证明，本院不予采信。本院根据2017年3月6日房屋买卖合同签订后，至本案诉讼时，当地房屋市场价格大幅下降的情况，认定被上诉人孙弘扬未形成实际损失，上诉人在本案中承担的违约金应为惩罚性，一审判决认定上诉人给付被上诉人违约金158000元，无实际损失为依据，上诉人主张一审判决认定违约金数额过高，符合法律规定，本院调整违约金数额为50000元。一审判决对购房定金、居间服务费返还的认定，理据得当，本院予以维护。
综上所述，陈兰芬的部分上诉理由，符合法律规定，本院予以支持，陈兰芬的其他上诉理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初864号民事判决第一、二项，即“一、解除原告孙弘扬与被告陈兰芬、第三人香河瑞家房产经纪有限公司于2017年3月6日签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》；二、第三人香河瑞家房产经纪有限公司返还原告孙弘扬定金280000元，被告陈兰芬于第三人返还定金后将借据返还第三人；第三人香河瑞家房产经纪有限公司返还原告孙弘扬居间服务费15800元”；
二、变更河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初864号民事判决第三项为，“三、被告陈兰芬给付原告孙弘扬居间服务费15800元并支付原告孙弘扬违约金50000元”；
以上第二、三项判决于本判决生效后十日内履行。
三、驳回被上诉人孙弘扬的其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10176元，由孙弘扬负担5981元，由陈兰芬负担4000元，由香河瑞家房产经纪有限公司负担195元；二审案件受理费10176元，由孙弘扬负担5981元，由陈兰芬负担4195元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 韩静威
审 判 员 史纪红
二〇一八年七月二十四日
法官助理 叶振平
书 记 员 于盟佳