广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初10255号
原告（反诉被告）黄敏，男，汉族，1975年3月21日出生，住址深圳市福田区。
委托代理人裴宝军，广东鼎方律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄捷，男，汉族，1982年10月18日出生，住址深圳市宝安区。
委托代理人吴军，广东斯明律师事务所律师。
第三人深圳市房多多网络科技有限公司，住所地深圳市南山区科技园。
法定代表人段毅，董事长。
委托代理人冯美，女，汉族，1989年12月12日出生，住址深圳市南山区，员工。
委托代理人魏妍妍，女，汉族，1990年10月16日出生，住址深圳市龙岗区，员工。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄敏及其代理人裴宝军，被告黄捷及其代理人吴军，第三人代理人冯美、魏妍妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年1月1日，原、被告在第三人的中介下签订《二手房买卖合同》一份，合同约定，卖方(原告)将位于深圳市宝安区豪业华庭B3栋808号房转让给买方(被告)，转让总价为528万元；买方在本合同生效之日起13日内向卖方支付定金30万元，并须于2016年2月15日前办理房屋按揭贷款手续并支付首期款，买方需在领取新房产证当天办理抵押登记手续；买方逾期履行超过五日，卖方可要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金，本合同自双方签字之日起生效等内容。合同签订后，被告分两次向原告支付了定金30万元，原告随后还清涉案房屋的按揭贷款并将房屋过户给被告，但被告却未在合同约定时间内办理房屋按揭贷款手续并支付首期款。在原告的多次催促下，被告直到4月份才办理房屋抵押登记手续，被告的行为已严重违反合同约定，给原告造成巨大的经济损失。为维护自身合法权益，原告诉请法院判令：1、被告向原告支付违约金105.6万元；2、诉讼费由被告承担。
被告答辩称：1、原告诉请被告承担违约责任，无合同及法律依据。原被告于2016年3月15日办理房产过户手续，被告于3月22日取得房产证，并于当天配合第三人预约办理抵押登记手续，原告于3月23日拿到监管首期款144万元。被告在整个房屋买卖及办理抵押登记过程中严格按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，原告从未提出因被告违约造成其损失的主张，反而在整个交易完成，获得全部款项后，向法院提起高额违约金诉讼。2、原告诉请因被告的违约行为导致其与案外人交易房产造成损失，没有法律依据。原告与案外人许卫练签订的两份房屋买卖合同约定，原告需于2016年2月28日前支付首期款，原告与被告的合同并未约定被告必须于2016年2月28日之前付清全部购房款，原告也未告知被告必须于2016年2月28日之前办理完全部的抵押登记手续。从原被告办理房产过户的时间看，双方2016年3月15日办理房产过户，被告于2016年3月22日才取得房产证，即使当天能够办理房屋抵押登记，银行实际放款还需要7至10个工作日，早已超过原告与案外人约定的首期款支付时间。因此，无论被告是否能办理完抵押登记手续，原告在与案外人的合同中必然存在违约情形，而造成违约的原因是原告自身，不是被告。3、原告未按照合同约定将房产证原件交于第三人，构成违约，应当承担违约责任。原告于2016年2月14日已经还清贷款并办妥注销抵押登记手续，本应当在2016年2月16日之前将房产证原件交于第三人，然而原告一直将房产证控制在自己手中，直到过户当天才将房产证交于第三人，原告的行为已违反合同义务。根据合同第十一条约定，卖方违约的，买方可要求双倍返还已付定金，被告据此要求原告双倍返还定金60万元。综上，被告依约履行全部合同义务，原告因自身原因导致与案外人的合同无法正常履行，由此造成的损失应由原告自行承担。原告支付的四笔所谓利息费用的时间分别为2016年4月27日、5月27日两笔、6月25日，都是在原告收到全额卖房款之后，后三笔是在诉讼过程中支付的，原告存在故意伪造损失的嫌疑，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告同时反诉称，2016年1月1日，原告、被告、第三人签订《二手房买卖合同》，合同约定，原告将深圳市宝安区豪业华庭B3栋808房转让给被告，转让总价528万元，被告需要在合同生效之日起13日内，向原告支付定金30万元，同时需于2016年2月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或第三方监管账号中。合同还约定，物业处于抵押状态，卖方同意买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起自行筹资还清按揭银行贷款并办理注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管资金及交楼押金的第三方或第三方指定的担保公司作为过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交于上述第三方或第三方指定担保公司。如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订后，被告按时支付定金30万元，并按时将首期款做资金监管。原告在注销抵押登记后，没有按照合同约定将房产证原件交付给第三人而是自行保管，拖延办理房产过户，直到3月22日才将房屋过户，原告的行为已严重违反合同约定。因房产已过户至被告名下，但房屋尚未交付被告，被告要求继续履行合同，原告双倍返还被告所支付的定金。被告诉请法院判令：1、原告支付被告违约金60万元；2、诉讼费由原告承担。
原告对被告的反诉答辩称，被告于2016年2月15日前办
理完资金监管手续及办理出贷款承诺函，但直到原告将涉案房产过户给被告，被告也一直未向原告出示过贷款承诺函。原告已经按照约定提前赎出涉案房产的房产证，但被告并没有要求原告将房产证交予资金监管银行，只是要求原告尽早办理涉案房产的过户手续。且原、被告双方没有将涉案房产证原件交予银行，并没有影响到后续的房产过户。因此，原告无须向被告支付违约金60万元。原、被告双方谈好合同后，恰逢过年，被告资金不到位，原告当时表示，原告已向案外人买房，如果案外人不找原告麻烦，原告也不会找被告麻烦。事实是由于被告自己的原因导致交易推迟，聊天记录等均能证明是被告没有及时办理相关手续，与原告没有提供房产证做抵押无关。
第三人对被告的反诉答辩称，原告自行还清银行贷款并注销抵押登记，但具体时间不清楚，第三人没有收到原告的房产证原件。
经审理查明，2016年1月1日，原告作为卖方，被告作为买方，在第三人的居间服务下，签订《二手房买卖合同》，约定卖方将位于深圳市宝安区西乡街道兴业路豪业华庭花园B3座808房转让给买方，转让成交价人民币528万元；买方在合同生效之日起13日内支付定金30万元，买方于2016年2月15日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账号并向银行提交按揭贷款申请资料；卖方自行筹资还清银行按揭贷款，注销抵押登记，注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交于替双方监管定金及交楼押金的第三方；在买方取得足额银行贷款承诺函且卖方取得房地产证原件之日起3个工作日内，双方办理递件过户手续，买方须在领取新房产证当天办理抵押登记手续；卖方应于2016年7月15日前将房产交付买方，转让价款中预留1万元作为交楼押金；买卖双方任何一方未按合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，逾期履行超过5日，可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或适用定金罚则。合同还对税费承担等事项作了约定。
合同签订当天，被告依约支付定金30万元。2016年2月14日，因原告还清贷款，涉案房产的抵押登记被注销。2月15日，被告向监管账户支付首期款144万元。3月初，银行出具贷款承诺函。3月22日，涉案房产过户登记至被告名下，过户完成后，因当天人多，未能办理设立抵押登记手续。3月23日，原告收到首期款144万元。3月24日至26日期间，被告向原告表示，下周要回老家，等被告休完假回到深圳再办理抵押登记手续。3月26日，被告离开深圳。4月12日，被告提交抵押权设立登记的材料。4月14日，涉案房产的抵押登记手续办理完毕。4月21日，原告收到银行发放的贷款354万元。
另查，2015年12月22日，原告作为买方，案外人许卫练作为卖方，双方签订两份《房产买卖合同》，约定原告购买许卫练所有的深圳市宝安区湾美花园1#楼A座22A和22B两套房产（双拼房），转让价分别为500万元、245万元；定金分别为50万元、20万元，定金于合同签订当日支付；首期款于2016年2月28日前支付，首期款金额分别为450万元、225万元，具体金额以银行监管为准；买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件起3日内，双方办理递件过户手续，任何一方原因导致递件迟延的，每迟延一天向对方支付违约金500元；任何一方违约，守约方有权解除合同并要求支付房产转让价百分之二十的违约金。当天，原告向许卫练支付定金共70万元。原告分别于2016年2月26日、3月14日、3月24日、4月27日向许卫练支付购房款83万元、100万元、42万元、300万元。原告分别于2016年4月27日、5月27日、6月25日向许卫练赔偿利息及月供等损失10.11万元、6.6万元、0.5万元。
以上事实，有二手房买卖合同、收款收据、不动产权资料电脑查询结果表、不动产抵押登记查询表、原告与许卫练的房产买卖合同、银行转账记录、银行刷卡单、微信聊天记录、庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原告与被告之间的房屋买卖合同合法有效，对当事人有约束力，当事人均应当遵守合同约定。根据合同约定，被告应当在领取新房产证当天办理抵押登记手续，而2016年3月22日领证当天虽已预约抵押登记，但由于人多未能办成，该原因第三人予以认可，原告没有反证，对此情况本院予以确认。然而，被告接下来并没有积极预约办理抵押登记，没有积极履行合同义务，还在3月26日离开深圳，至4月12日才提交设立抵押登记的资料，致使抵押登记于4月14日才办理完成。被告称4月12日以前的抵押登记预约已满，缺乏证据证明，不予认定。被告故意拖延的行为违反合同约定，应当承担违约责任。原告在合同履行完毕后主张被告承担违约责任，没有违反法律规定，符合合同约定，本院予以支持，相关答辩意见，不予采纳。
关于被告应支付的违约金。合同约定，买方未按照约定期限履行义务的，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收定金。据此，主张转让成交价20%违约金的前提是解除合同，而原告当庭表示不要求解除合同，本院对转让成交价20%违约金不予支持，应当以528万为基数按日0.05%计算违约金。因2016年3月22日当天由于客观原因未能办理抵押登记，需4个工作日后才能再次预约，迟延履行的期间应自2016年3月29日起计至2016年4月12日，共15天，违约金计得39600元（528万元×0.05%×15天）。
关于原告的损失。原告称损失包括赔偿给案外人的利息、月供，以及增加税费的损失。本院认为，原告与被告的买卖合同并未约定最晚过户时间，也没有约定收齐全部房款的最后期限。其次，从涉案合同与案外合同的履行时间、价款来看，原告与案外人合同约定首期款监管最晚时间是2016年2月28日，首期款金额约定675万元，涉案合同约定的首期款监管最晚时间是2016年2月15日，购房总价为528万元，两者时间相当接近，案外合同约定的首期款甚至大于涉案合同的全价，原告不可能完全依赖被告支付购房款后再给付案外人价款。因此，原告对案外人违约，主要责任应由原告自己承担，主要过错不在被告。
关于被告的反诉请求，即原告没有将房产证原件交于第三人保管，拖延办理过户的违约金60万元。本院认为，合同之所以约定卖方应当在注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交于第三方，目的是避免卖方在递件过户环节违约，确保递件过户的顺利完成。本案中，原告于2016年2月14日注销涉案房产的抵押登记，被告于3月初取得银行贷款承诺函，在促成递件过户条件成熟的两个因素中，原告履行完毕合同义务的时间先于被告，是原告在等待被告以进行下一步的合同履行，即递件过户。而且，在银行第一时间告知第三人作出贷款承诺函，第三人再通知原告时，原告并没有拖延，也没有拒不配合办理递件过户。综上，原告自行保管房地产证，没有影响合同的履行，没有给被告增加履行合同的成本，同样实现了合同目的，被告主张违约金60万元，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告黄捷于本判决生效之日起十日内一次性向原告黄敏支付违约金人民币39600元；
驳回原告黄敏的其他诉讼请求；
驳回被告黄捷的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费14304元，被告黄捷负担790元，原告黄敏负担13514元。反诉受理费4900元，由被告黄捷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 郭映舜
人民陪审员 陈远霞
二〇一六年九月三十日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 王 欢
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第11页共11页