温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温龙商初字第693号
原某：中国银行股份有限公司温州龙湾支行。
负责人：林峰。
委托代理人（特别授权代理）：陈乃财。
被告：郑益香。
被告：王文虎。
被告：王文通。
被告：温州恒嘉房地产开发有限公司。
法定代表人：邵泰和。
被告：邵泰和。
被告：邵泰清。
被告温州恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清共同委
托代理人（特别授权代理）：朱建华。
原某中国银行股份有限公司温州龙湾支行（以下简称“中国
银行龙湾支行”）与被告郑益香、王文虎、王文通、温州恒嘉房
地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清金融借款合同纠纷一案，于2
013年4月11日向本院起诉，本院于2013年4月17日受理后，依法组
成合议庭适用普通程序，于2013年8月9日公开开庭进行了审理。
原告中国银行股份有限公司温州龙湾支行（以下简称“中国银行
龙湾支行”）委托代理人陈乃财以及被告温州恒嘉房地产开发有
限公司（以下简称“恒嘉公司”）、邵泰和、邵泰清共同委托代
理人朱建华到庭参加诉讼，被告郑益香、王文虎、王文通经本院
合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原某诉称：2009年9月22日，原某与第一被告签订了一份编号
为2009年7251字b169号的《购房借款合同》。合同约定：借款金
额为103万元；在人民银行规定的基准利率基础上下浮28%执行，
确定月利率为3.564‰，贷款期限为300个月，自2009年9月22日起
至2034年9月22日止；等额本息还款法；每月归还本息之和为5595
.37元，还款日为每月8日；原某有权对逾期贷款本息自逾期之日
起按本合同约定的利率上浮50%计收罚息；借款人连续三期或累计
六期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布本合同项
下的贷款提前到期。第一、第二被告作为抵押人以坐落于温州市
龙湾区龙城锦园1幢1702室（房权证号：21××77号）房产提供抵
押担保。抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括
按本合同约定所计收的复利）、罚息、以及实现债权的各项费用
。此前，第二、第三被告向原某出具一份《共同还款承诺书》，
自愿作为第一被告的共同还款人，与第一被告承担共同还款责任
。
第四被告根据《房屋按揭合作协议》及《购房借款合同》约
定为第一被告承担连带保证责任，第五、第六被告作为保证人与
原某签订了编号为2009年7251字001号《最高额保证合同》，并承
担连带保证责任，保证范围本金余额不超过3亿元止。
合同签订后，原某于2009年10月30日向第一被告发放了贷款1
03万元，但第一被告已经连续三期未按时偿还贷款本息，已经构
成违约，借款人已通知第一、第二被告贷款提前到期。截止2013
年2月18日，第一被告尚欠原某借款本金为956986.13元及相应利
息、罚息未偿还，第二、第三被告亦拒绝予以偿还，第四、第五
、第六被告亦拒绝承担保证责任。故起诉，请求判令：1、第一、第二、第三被告立即共同偿还
原某借款本金956986.13元利息、罚息、复利（截止2013年2月18
日，利息为11776.19元、罚息为146.39元，之后利息、罚息、复
利按合同约定计算至判决确定的履行之日止）以及律师费6000元
；2、如第一、第二、第三被告没有履行上述第一项债务，则判令
拍卖、变卖或折价第一、第二被告抵押给原某的坐落于温州市龙
湾区龙城锦园1幢1702室房产（房权证号：21××77）房产所得款
项由原某优先受偿；3、第四、第五、第六被告对上述第一条规定
的债务承担连带保证责任；4、本案的诉讼费用由六被告共同承担
。
原某在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、原某营业执照、组织机构代码证，证明原某的主体资格；
2、被告营业执照、身份证复印件，证明各被告主体资格；
4、《购房借款合同》、中国银行零售贷款借款借据，证明原某与
第一被告之间存在借贷合同关系，原某已于2009年10月30日发放
了贷款103万元；
5、共同还款承诺书，证明第二、第三被告自愿与第一被告共
同承担还款责任；
6、预购商品房抵押权预告登记证，证明第一、第二被告为第
一被告向原某借款提供共同所有的房产办理抵押；
7、最高额保证合同，证明第五、第六被告作为连带保证责任
人应在本金余额不超过3亿范围内承担连带保证责任；
8、按揭合作协议，证明第四被告作为连带保证责任人为第一
被告向原某借款承担连带保证责任；9、律师函，证明原某已经委托律师告知借款人立即偿还借款
。
被告郑益香、王文虎、王文通没有提供证据，亦未参加本院
庭审。
被告恒嘉公司、邵泰和、邵泰清共同委托代理人朱建华答辩
称：1、恒嘉公司、邵泰和、邵泰清在买房人领取房产权证之前提
供保证属实：2、原某已经有抵押预告登记，抵押权应优先于恒嘉
公司、邵泰和、邵泰清的保证责任；3、要求法院先处置房产，不
足部分再由保证人承担，且保证人代偿之后享有向被告郑益香、
王文虎、王文通追偿的权利。被告恒嘉公司、邵泰和、邵泰清没
有提供证据。
原某提供的证据，经庭审出示。被告郑益香、王文虎、王文
通经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，依法视为放弃抗辩与
质证的权利。被告恒嘉公司、邵泰和、邵泰清共同委托代理人对
原某证据原件均无异议。本院经审查认为，原某提供的证据均真
实合法，与本案有关联性，本院予以采纳。
经审查，本院认定事实如下：2009年9月22日，原某作为贷款
人，被告郑益香作为借款人，被告温州恒嘉房地产开发有限公司
、邵泰和、邵泰清作为保证人，被告郑益香、王文虎作为抵押人
，各方共同签订了一份编号为2009年7251字b169号的《购房借款
合同》。该合同约定：郑益香向原某中国银行龙湾支行借款103万
元，用途为购买坐落于龙城锦园1幢1702室房屋；贷款利率按人民
银行规定的基准利率基础上下浮28%执行，即确定月利率为3.564
‰，利率调整方式为次年1月1日开始调整；贷款期限为300个月；
实行等额本息还款法；每月归还本息之和为5595.37元，还款日为每月8日；贷款逾期罚息按本合同约定的贷款利率上浮50%计收；
借款人连续三期或累计六期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷
款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期；被告郑益香、王文虎
作为抵押人以坐落于温州市龙湾区龙城锦园1幢1702室房产提供抵
押担保，抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期
罚息以及实现债权的费用等；被告恒嘉公司、邵泰和、邵泰清承
担连带保证责任，保证范围包括贷款本金、利息、逾期罚息以及
实现债权的费用等，保证期间为阶段性担保，即本合同借贷条款
签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续
并向贷款人交付他项权证之日止，保证人承诺，不以首先处置主
债务人抵押物作为保证人承担保证责任的前提。
上述坐落于龙城锦园1幢1702室的房屋已于2009年9月28日办
理预购商品房抵押权预告登记，原某为预告登记权利人。该房屋
至今未办理房产权证，也未办理正式抵押登记手续。
2009年8月14日，被告王文虎向原某出具一份《共同还款承诺
书》，自愿作为“连带共同债务人”对借款人郑益香与原某签订
的借款合同项下全部债务（含贷款本金、利息、逾期罚息、实现
债权的费用等）承担连带共同还款责任。2009年9月21日，被告王
文通向原某出具一份《共同还款承诺书》，自愿作为“连带共同
债务人”对借款人郑益香与原某签订的借款合同项下全部债务（
含贷款本金、利息、逾期罚息、实现债权的费用等）承担连带共
同还款责任。
2009年10月30日，原某向被告郑益香发放了贷款103万元，借
款借据载明的到期日为2034年10月30日，但被告郑益香从2012年1
2月8日起就没有正常还款，2013年9月25日、10月28日，恒嘉公司分别代被告郑益香偿还按揭款43000元、6000元。截至2013年11月
6日，被告郑益香尚欠原某按揭款本金939626.96元，利息尚欠110
62.13元，罚息尚欠687.17元（241.49＋445.68）。
另，2009年7月20日，被告温州恒嘉房地产开发有限公司与原
告中国银行龙湾支行就龙城锦园楼盘的按揭贷款事宜签订《房屋
按揭合作协议》。该协议中约定：恒嘉公司为每个借款人就按揭
贷款债务提供连带责任保证，保证期间从每笔主合同签订之日起
至借款人持《房屋所有权证》办妥以原某为抵押权人的正式抵押
登记手续并向原某交付他项权证之日止，恒嘉公司承诺按照保证
合同及本协议约定履行保证责任，并且不以原某首先处置抵押物
作为恒嘉公司履行保证责任的前提。同日，被告邵泰和、邵泰清
作为保证人与原某签订编号为2009年7251字001号的《最高额保证
合同》，约定邵泰和、邵泰清愿为主合同项下原某债权提供连带
责任保证，担保的主债权为自合同签订之日起，至借款人持温州
恒嘉房地产开发有限公司开发的龙城锦园《房屋所有权证》办妥
现房抵押登记手续并向原某交付他项权证之日止产生的并约定由
本合同提供保证担保的全部债务，本金余额不超过三亿元。
本院认为，原某与各被告签订的《购房借款合同》、《最高
额保证合同》、《房屋按揭合作协议》以及王文虎、王文通出具
的《共同还款承诺书》，均系当事人的真实意思表示，且未违反
法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，各方均应按约
履行。鉴于借款人郑益香已连续三期以上未按时偿还贷款本息，
王文虎、王文通作为“连带共同债务人”也未履行共同还款义务
，均构成违约，在此情形下，原某依据《购房借款合同》有权主
张贷款提前到期。现原某起诉要求被告郑益香、王文虎、王文通共同偿还原某借款本息，符合双方约定及法律规定，本院予以支
持。涉案的龙城锦园1幢1702室房屋已办理原某为预告登记权利人
的预购商品房抵押权预告登记，因房屋未取得房产权证无法办理
正式抵押登记手续。预登记虽非正式设立抵押权，但系给予被登
记的债权请求权以物权效力，作为抵押权预登记的第一顺位权利
人，原某中国银行龙湾支行的请求权具有物权的效力，具有对世
及排他的权利，其有权以预登记抵押物折价或拍卖、变卖该财产
的所得价款优先受偿。涉案房屋尚未办理原某为抵押权人的正式
抵押登记手续，原某要求恒嘉公司、邵泰和、邵泰清对上述债务
承担连带保证责任，符合双方合同约定，本院予以支持。《购房
借款合同》约定“不以首先处置主债务人抵押物作为保证人承担
保证责任的前提”，故恒嘉公司、邵泰和、邵泰清“要求法院先
处置房产，不足部分再由保证人承担”的抗辩本院不予采纳。恒
嘉公司、邵泰和、邵泰清承担保证责任后，依法有权向被告郑益
香、王文虎、王文通追偿。律师费并非原某实现债权的必要支出
，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二
百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担
保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华
人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百
八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第
一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑益香、王文虎、王文通在本判决生效之日起十日
内共同偿还原告中国银行股份有限公司温州龙湾支行借款本金人
民币939626.96元，并支付利息、罚息、复利（截至2013年11月6日，所欠利息、罚息、复利为11749.3元，之后的利息、罚息、复
利按《购房借款合同》约定计算至本判决确定的履行之日止）；
二、如被告郑益香、王文虎、王文通到期未履行上述第一项
债务，原告中国银行股份有限公司温州龙湾支行有权以拍卖、变
卖被告郑益香、王文虎提供的抵押物即坐落于温州市龙湾区龙城
锦园1幢1702房产（预告登记房权证号：21××77）所得价款优
先受偿；
三、被告温州恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清对
上述第一项债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向
被告郑益香、王文虎、王文通追偿；
四、被告温州恒嘉房地产开发有限公司已承担保证责任49000
元，其有权向被告郑益香、王文虎、王文通追偿该代偿款项；
五、驳回原告中国银行股份有限公司温州龙湾支行其他诉讼
请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付
迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13549元，由被告郑益香、王文虎、王文通负担，
被告温州恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清负连带责任
。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中
级人民法院［在递交上诉状之日起七日内预缴上诉案件受理费135
49元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还
），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农业银行温州市分行，账号：192999010400031950013。
逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 李曙光
人民陪审员 高和燕
人民陪审员 张洁嫚
二〇一三年十一月十九日
书 记 员 杨长长