广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2042号
上诉人（原审原告）：陈锐铭，男，1976年11月13日出生，汉族，住所地广东省佛山市禅城区。
委托代理人：吴春婉，广东粤广律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地。
法定代表人：涂国钧，系该司总经理。
两被上诉人共同委托代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
上诉人陈锐铭因房屋买卖合同一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月26日，涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年1月25日，万城公司代涂国钧（出卖人）与（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）1层48号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为600000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年12月23日前支付300000元，余下房价款300000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。陈锐铭共向万城公司支付了房款300000元、税费19130元。涂国钧确认万城公司已将上述房款和税费转交给其。
根据房管部门核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，海珠区南珠路14号148房产的产权人为涂国钧，登记时间为2011年9月7日。
陈锐铭于2013年9月2日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除陈锐铭与涂国钧、万城公司于2011年1月25日就位于广州市海珠区万城小商品交易中心1层48号铺签订的《商铺买卖合同》；2、涂国钧、万城公司共同向陈锐铭退还已支付购房款300000元及税费19130元；3、涂国钧、万城公司共同向陈锐铭支付违约金60000元；4、涂国钧、万城公司承担本案诉讼费。
涂国钧、万城公司原审答辩称：不同意陈锐铭的诉讼请求，请求法院依法查明事实，驳回陈锐铭全部诉讼请求。
原审诉讼中，双方当事人均确认涉案房屋的现址为海珠区南珠路14号148铺。
原审法院认为，万城公司经涂国钧授权委托，以涂国钧名义与陈锐铭签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对陈锐铭和涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故陈锐铭要求万城公司对涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，不予支持。
上述合同约定，该合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。陈锐铭、涂国钧、万城公司于2011年1月25日签订上述合同，截至2011年11月30日，合同生效后的210个工作日办理交易过户手续的期限已经届满。因涂国钧、万城公司没有在该期限后的15日内完成交易过户手续，此时，如果陈锐铭认为涂国钧、万城公司逾期办理交易过户手续的行为构成违约的，可以依据上述合同约定单方提出解除涉案合同。因双方对涉案合同的解除权行使期限没有进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，该合理期限以确定为1年为宜。故陈锐铭应在一年的除斥期限内行使解除权，但陈锐铭直至2013年9月2日才提起本案诉讼要求解除涉案合同，已超过提出解除合同的除斥期限。至于陈锐铭认为涂国钧、万城公司存在严重的不诚信行为及经营管理问题，因合同并未作出相应内容的违约责任约定，不足以支持陈锐铭要求解除合同的主张。现涉案房屋已经登记在涂国钧名下，合同可以继续履行，而涂国钧表示不同意解除合同，故对陈锐铭要求解除合同的诉讼请求不予支持。鉴此，陈锐铭要求涂国钧返还已付购房款、税费及支付违约金的诉讼请求，均依据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十五条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年3月4日作出如下判决：驳回陈锐铭的全部诉讼请求。一审案件受理费7087元，由陈锐铭负担。
判后，陈锐铭不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：一、涉案商铺的产权人为涂国钧，涉案商铺是二手商铺，本案属于二手商铺买卖合同纠纷，并非一手房的《商品房预售合同纠纷》，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。退一步讲，该解释第15条中有关解除权期限限制适用的纠纷为“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”，而本案是“涂国钧、万城公司迟迟不为陈锐铭办理商铺过户手续”，与解释规定的纠纷并不相同。该解释的出台是为了预防一方基于房价变高而意图通过解除合同谋取更大的经济利益，所以才对解除权的使用设定期限，本案陈锐铭因涂国钧、万城公司迟迟不办房产过户的违约行为，其合法权益一直处于受侵害的状态，根本不存在通过解除合同谋取更大经济利益的可能，因此若本案适用该解释，其结果是与立法目的完全背离的。如果法院判决给涂国钧、万城公司一定时间办理房屋过户手续，违背民法自治原则，变相保护违约者。本案违约行为一直处于持续状态，陈锐铭主张的诉讼请求并未超过诉讼时效，应得到支持。2、涉案商铺随时会被法院查封，商铺买卖合同已实际不能履行。据此，请求法院判令：1、撤销原审判决；2、解除2011年1月25日签订的涉案《商铺买卖合同》；3、涂国钧、万城公司共同向陈锐铭退还已支付购房款300000元及税费19130元；4、涂国钧、万城公司共同向陈锐铭支付违约金60000元；5、涂国钧、万城公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人涂国钧、万城公司共同答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由如下：1.根据涉案合同第15条约定陈锐铭享有在一定条件下单方解除合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定解除权行使的合理期限为1年；2.对于审理二手房买卖中合同解除权的除斥期应当参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，最高院有相应指引和案例；3.买卖合同真实有效，我方有合法产权且没有被查封和抵押，可以依法办理过户手续，陈锐铭支付部分购房款，合法可以依法履行，不能随意解除。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中涂国钧、万城公司提供证据（2013）穗海法民三初字第944号、第955号、第2201号、（2014）穗海法民三初字第14号、第113号民事判决书各一份及（2013）穗海法民三初字第955号民事判决书的生效证明一份，拟证明同涉案商铺的地点、事实基本一致的纠纷已有同一审判决相同观点的生效判决。陈锐铭对于该证据真实性确认，合法性、关联性均不确认，并认为上述判决法院依据有误，不具有合法参考价值。
二审另查明，原审中双方均确认按照合同约定，截止的办证期限为2011年11月25日。
本院认为，本案争议的焦点在于：双方争议的解除权是否消灭。
首先，关于解除权行使是否具有期限的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定的解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。该法确立解除权消灭制度的本义就是为了督促解除权人及时行使解除权，使当事人之间的合同关系尽早确立下来，从而维护交易安全。如果允许存在解除权人可以无限期地拖延解除权行使的情形，显然与合同法的立法本义相悖。因此，享有解除权的一方当事人行使解除权应有期限限制。
其次，解除权行使合理期限确定的问题。虽然合同法对于“合理期限”没有做出明确规定，但是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“对于房屋买卖合同纠纷，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使。逾期未行使的，解除权消灭，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因此，从合同法的立法目的及最高院上述司法解释的精神来看，原审法院认定涉案合同解除权行使的合理期限为1年，没有违反合同法规定及上述原则，该认定并无不妥。综上，依照涉案合同的约定，陈锐铭从2011年12月11日起就有权行使合同解除权，但是陈锐铭直到2013年9月2日才通过诉讼的方式向涂国钧和万城公司主张解除合同，超过了上述合理期限，故一审法院以陈锐铭未在一年内行使解除权为由，不支持其解除合同的诉讼请求并无不妥。
至于陈锐铭主张因涉案房屋可能存在查封，故涉案合同处于随时不能履行的状态而提出解除合同。现涉案房屋已经登记在涂国钧名下，涂国钧也明确表示愿意继续履行合同，且现有证据不能证明涉案房屋已被查封，鉴于涉案房屋不存在交易障碍，故陈锐铭该主张，本院亦不予支持。
另涉案合同明确列明万城公司为涂国钧委托代理人，陈锐铭签订涉案合同时对此情况应已知晓。故陈锐铭主张万城公司与涂国钧之间承担连带责任，本院不予支持。至于陈锐铭违约金的主张，鉴于陈锐铭主张的违约金是解除合同的违约金，本案并未判令解除合同的情况下对该违约金亦不予处理。
另涂国钧、万城公司二审中提交的证据与本案实体处理不具有关联性，故该证据不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陈锐铭的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7087元由上诉人陈锐铭负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一四年九月九日
书 记 员 张辉