广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第748号
上诉人（原审原告）：陈燕良。
被上诉人（原审被告）：深圳市新西湖股份有限公司（以下简称新西湖股份公司）。
被上诉人（原审被告）：深圳市西湖物业管理有限公司（以下简称西湖物业管理公司），。
上诉人陈燕良因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第12号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2005年11月8日，新西湖股份公司作为甲方（出租人）与陈燕良作为乙方签订了编号为“深（罗）1115977”的《深圳市房地产租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市罗湖区宝安南路xx大厦二楼北房地产出租给乙方使用，租赁房地产建筑面共计520平方米，租赁期限自2005年11月10日至2015年11月20日，租赁用途为经营酒吧；单位租金按房地产面积每平方米每月人民币42元计算，月租金总额为人民币21840元；合同还约定了其它一些权利义务。上述合同签订后，新西湖股份公司依约将涉案房产交付陈燕良。陈燕良对涉案房产进行装修后，用以经营xx酒吧。二、在合同的履行过程中，因陈燕良逾期支付部分租金，新西湖股份公司解除了租赁合同，陈燕良于2011年9月29日搬出该房产。合同解除后，陈燕良按合同约定标准付清了租金及物业管理费。对于租赁面积，陈燕良称听说只有450平方米，但未提供证据予以证明；新西湖股份公司、西湖物业管理公司则称租赁面积包括xx大厦二楼北465.215平方米及该房外露台75.5平方米共计540.715平方米，超过合同约定的计租面积520平方米，陈燕良确认房外露台为70多平方米。陈燕良确认，在合同履行过程，并未就租赁面积问题向新西湖股份公司、西湖物业管理公司提出过异议。
陈燕良诉至原审法院，请求判令：1、新西湖股份公司返还陈燕良多支付的租金人民币232260元；2、西湖物业管理公司返还陈燕良多支付的物业管理费人民币57400元；3、新西湖股份公司、西湖物业管理公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，陈燕良与新西湖股份公司于2005年11月8日签订的《深圳市房地产租赁合同书》，是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强行规定，为合法有效合同，双方均应严格履行。该合同明确约定计付租金的租赁面积及月租金金额，租赁双方在签订租赁合同时应当现场查勘租赁物现状，陈燕良接手涉案房产后进行了装修，并使用了近七年，一直按合同约定标准支付租金和物业管理费，在合同履行过程中从未就租赁面积问题提出过异议，更未就此提出变更或解除合同，视为陈燕良对此租金及物业管理费金额并不持异议，目前合同已履行终结，陈燕良又以租赁面积少于实际面积为由，要求新西湖股份公司、西湖物业管理公司退还部分租金及物业管理费，缺乏充分的依据，原审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回陈燕良要求深圳市新西湖股份有限公司返还租金人民币232260元的诉讼请求。二、驳回陈燕良要求深圳市西湖物业管理有限公司返还物业管理费人民币57400元的诉讼请求。本案案件受理费人民币2822元，由陈燕良负担。
上诉人陈燕良不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、露台70多平方米的面积不应计入收取租金的面积。1、依照上诉人与被上诉人深圳市新西湖股份有限公司签订的租赁合同，上诉人所租赁的场地用于经营酒吧用途，而上诉人与被上诉人均确认所租赁场地的房产证面积只有450平方米，有约70多平方米的露台面积是没有房产证的，不应支付租金。如果按照被上诉人计算租赁面积的方法，该70多平方米同样可以用于经营酒吧，但没有产权证的面积可以用于经营酒吧明显没有法律依据。2、露台实际上是防火逃生平台，是公共面积，上诉人没有使用，不应支付相应的租金。露台共有两个进出口，一个是从上诉人门口进入，另一个则是从楼上直接进入，上诉人不可以封堵楼上进入的入口，任何人都可以从楼上直接进入该露台，因此上诉人根本无法使用该部分面积。事实上该露台是防火逃生平台，也不允许上诉人在此经营，该公用面积无法使用且没有使用的情况下仍需要上诉人支付租金同样没有法律依据。二、上诉人不是合同履行过程中的违约方，未在合同履行过程中就租赁面积提出过异议原因在于上诉人直到租赁合同被解除之后才知道租赁合同约定面积与实际面积不符，两者相差约70平方米，两被上诉人多收取的租金及管理费应当立即返还。1、本案的实际违约方是深圳市新西湖股份有限公司。2010年4月，被上诉人以装修为由拆除了一楼通往二楼的扶手电梯，并将一楼的瓷砖及上诉人酒吧门口的瓷砖撬起，让人感觉二楼根本没有营业。上诉人多次提出异议要求复原，但上述状况一直到上诉人搬离租赁场所都未有改变，直接影响了上诉人的经营，导致上诉人严重亏损。2、上诉人与被上诉人间就租金交纳的时间已形成默契，有拖无欠，有时两三个月的租金一起缴纳被上诉人都无异议，此次解除合同，被上诉人根本没有提前通知，否则不会不付租金。3、上诉人一直以为合同约定的租赁面积520平方米并不包括露台面积，因此一直未就租赁面积及租金提出异议。被上诉人解除上诉人的租赁合同之后，上诉人到被上诉人处办理手续的时候才知道露台的70多平方米是包括在合同约定的租赁面积里的，因此才向法院起诉。一审法院认为上诉人在合同履行过程中“从未就租赁面积提出过异议，更未就此提出变更或解除合同，视为原告（即上诉人）对此租金及物业管理费金额并不持异议”与事实不符，如果上诉人知道实际面积与租赁合同约定面积不一致而不提出异议法院的认定当然是正确的，但在合同履行过程中上诉人不知道合同约定面积与实际面积不一致的情况下，法院的上述认定则不合法也不合理。请求：1、撤销（2013）深罗法民三初字第12号民事判决，改判被上诉人深圳市新西湖股份有限公司返还上诉人租金人民币232260元，被上诉人深圳市西湖物业管理有限公司返还物业管理费人民币57400元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人新西湖股份公司、西湖物业管理公司口头答辩称，原审判决证据充分，程序正当、合法，事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，陈燕良与新西湖股份公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》，是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强行规定，原审判决认定其有效，适用法律正确。
根据各方当事人在二审的诉辩主张，本案二审的争议焦点主要是陈燕良在合同履行终结后以租赁面积少于实际面积为由要求新西湖股份公司、西湖物业管理公司退还部分租金及物业管理费的理由能否成立的问题。对此，本院认为，上述《深圳市房地产租赁合同书》对计付租金的租赁面积及月租金金额有明确的约定，租赁双方在签订租赁合同时应当现场查勘租赁物现状，陈燕良对涉案房产进行了装修并使用了近七年，在合同履行过程中从未就租赁面积问题提出过异议，也未就此提出变更或解除合同，而是一直按合同约定标准支付租金和物业管理费，因此，原审判决视为陈燕良对此租金及物业管理费金额不持异议，适用法律正确。故陈燕良在合同已履行终结后以租赁面积少于实际面积为由要求新西湖股份公司、西湖物业管理公司退还部分租金及物业管理费的理由不成立，本院依法不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5644元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮思宇
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 许莹娇
二〇一三年六月十八日
书记员（兼） 严军军
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。