宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石惠民初字第173号
原告贾志程，男，汉族，1966年2月7日出生，住宁夏石嘴山市某某区。
被告周素芳，女，汉族，1967年12月18日出生，住石嘴山市某某区。
委托代理人陈军华（系被告丈夫），男，1963年9月24日出生，汉族，住石嘴山市某某区。特别授权代理。
原告贾志程与被告周素芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，依法由审判员闫竹叶适用简易程序于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告贾志程、被告周素芳及其委托代理人陈军华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贾志程诉称，2013年6月8日原、被告经协商签订《营业房租赁合同》，约定由贾志程承租周素芳位于惠农区营业房开办粮油店，租赁期限自2013年6月8日至2018年6月8日止，年租金为14000元，押金1000元。当日，贾志程支付第一年租金及押金，周素芳给贾志程出具14000元的租金收条一张。对于押金周素芳未出具收条，称待贾志程日后不承租房屋时一并退还。后贾志程花费1700元制作了门头并开始营业。2014年6月8日一年合同到期后，贾志程与周素芳协商，达成口头约定，双方解除租赁合同，贾志程交还房屋及钥匙，但周素芳并未退还押金。故贾志程诉至法院，诉讼请求：一、请求依法判令被告支付押金1000元；二、请求依法判令被告支付门头制作款1500元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告周素芳辩称，2013年6月8日贾志程与周素芳达成协议由贾志程租赁其房屋，约定租金14000元／年，押金1000元，不承租时由贾志程结清水、电、暖费用之后，房屋完好无损归还，押金退还贾志程。若不能按期返还则按日支付租金。2014年6月8日周素芳要求贾志程缴纳第二年房租时，贾志程以生意不好为由要求降低租金，周素芳未同意并告知贾志程若不再承租可结清水、电、暖费用，摘走门头、归还钥匙，因贾志程要求周素芳退还1000押金并承担门头制作费用。双方未协商一致，贾志程便一直占着房屋不搬。周素芳于2014年12月3日换锁，这期间贾志程一直未交房屋租赁费。
原告贾志程对其主张向本院提交了如下证据，被告周素芳进行了质证：
证据一、《营业房房屋租赁合同》一份（背面附收条一张），证实原告和被告签订租赁合同，一年到期后原、被告双方解除租赁合同的事实。被告周素芳对该组证据无异议，本院予以采信。
证据二、收据一张，证实原告制作了门面房的门头，花费1700元的事实。被告周素芳对该证据不予认可，认为该证据和租赁没有关系。因该证据系普通收据，被告不认可本院不予采信。
证据三、收据两张、证明一份，证实原告已交清房屋使用期间的水、电、物业费，同时证明暖气费免收的事实。被告周素芳对该证据无异议，本院予以采信。
证据四、证人李某某、张某某出庭作证，证明原告已将房屋腾空。被告对该证人证言无意见，认为房屋确实腾空了，但钥匙未交。因该证人证言确能证明原告贾志程已将涉案房屋腾空，被告周素芳对2014年6月8日房屋已被腾空这一事实也予以认可，故本院对该证人证言予以采信。
被告周素芳未向本院提供证据。
根据庭审中原、被告的当庭陈述、答辩、举证、质证及本院对证据的认证，查明本案事实如下：
2013年6月8日，原告贾志程与被告周素芳经协商一致，签订《营业房租赁合同》一份，约定被告周素芳（甲方）将其位于惠农区营业房出租给原告贾志程（乙方）使用，房屋租赁期限自2013年6月8日起至2018年6月8日止，合同期满自行失效；房屋年租金14000元，押金为1000元，乙方须按时向甲方缴纳租金，付款方式为按年缴付；租赁期内水、电、暖、物业费由乙方按时结算，因拖延所造成的损失由乙方自己承担；租赁期内，乙方经营改造装修，不得损坏主体结构，并符合安全、消防部门要求，其费用自理，租赁期满，可移动部分由乙方带走，不可移动部分不得损坏，并无偿移交甲方。同时，原被告双方在该合同中达成补充协议条款：双方协商同意，房租每年随行就市调整，如一方毁约，合同自行失效，押金合同期满退还乙方。合同签订当日，原告贾志程向被告周素芳交纳了2013年6月8日至2014年6月8日一年租金14000元及押金1000元，但被告只给原告出具了租金14000元的收据。随即原告贾志程制作了牌匾（门头）便开始经营粮油店。2014年6月初，因粮油店生意不好，原告贾志程与被告周素芳协商降低房屋租金，被告周素芳未同意但表示原告可以不承租房屋并交清承租期间的水、电、暖费用。后原告贾志程向其债权人表示其不经营粮油店了，让债权人来店里搬东西抵顶欠款。2014年6月8日在原、被告在场情况下，各债权人到浪油店内搬走粮油等物品，将房屋腾空搬走。因原告没有将其使用该营业房期间的水、电、暖费用结清，被告亦未向原告退还押金。2015年1月，原告贾志程诉至本院，诉讼请求：1、请求依法判令被告支付押金1000元；2、请求依法判令被告支付门头制作款1500元；3、本案诉讼费由被告承担。
另查明，在本案诉讼期间，原告贾志程交纳了2013年6月8日至2014年6月期间该营业房的物业费、水费，采暖费因客观原因由房屋所在地的水韵名都物业办公室免收。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益、承租人支付租金的合同。原告贾志程与被告周素芳签订的《营业房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，真实、合法、有效，双方均应依法履行。该合同约定的承租期限虽未届满，但由于原、被告双方在合同中补充约定“房租每年随行就市调整，如一方毁约，合同自行失效”，而原告贾志程在一年租期届满前与被告周素芳协商降低租金未果，被告周素芳提出解除合同，原告贾志程将房屋腾空，该行为应当视为双方就解除《营业房租赁合同》达成了一致意见，该租赁合同已经解除。现原告已经将房屋租赁期间的水费、物业费等结清，被告周素芳应当向原告退还收取的押金1000元。双方遂协商一致达成口头协议解除租赁合同系双方的真实意思表示。合同解除后，尚未履行的终止履行。原告贾志程要求被告周素芳支付门头制作款1500元，因原、被告双方在租赁合同中约定了承租方经营改造装修费用自理，且原告没有提供证据证实被告同意承担门头制作款1500元，故对原告的该项请求本院不予支持。被告周素芳提出原告贾志程未向其退还房屋钥匙并占用房屋，要求原告承担房屋未出租期间租金的抗辩理由，因原、被告双方就解除合同达成合意后，原告腾空房屋搬走，房屋已实际处于被告周素芳的控制之下且原告未提出反诉请求，故对被告的抗辩理由本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告周素芳于本判决生效后五日内退还原告贾志程押金1000元；
二、驳回原告贾志程要求被告周素芳支付门头制作款1500元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取），由原告贾志程与被告周素芳各负担12.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在接到上诉缴费通知书后七日内到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。
如本判决生效后，一方当事人拒不履行，另一方当事人应在履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审判员 闫竹叶
书记员 张亚东
二〇一五年三月二十六日
附：一、本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
二、法律监督条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。