中华人民共和国
上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2111号
原告司杰生（英文名：JEFFRYASCHUTT），男，住上海市.
委托代理人陈姮君，女，住址同上。
原告陈姮君，年籍同上。
上述两原告的共同委托代理人黎耿，上海川汇律师事务所律师。
被告陈祖平，男，住上海市。
委托代理人秦秀莲，女，1953年7月21日出生，住址同上。
委托代理人杨融越，上海致格律师事务所律师。
原告司杰生、陈姮君诉被告陈祖平房屋租赁合同纠纷一案，于2014年8月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李冬独任审判，于2014年11月13日第一次公开开庭进行了审理。原告司杰生、陈姮君（司杰生的委托代理人）、黎耿，被告陈祖平的委托代理人杨融越到庭参加诉讼。之后，本案依法转为普通程序，组成合议庭审理，于2015年3月11日第二次公开开庭进行了审理。原告司杰生、陈姮君（司杰生的委托代理人）及两人的共同委托代理人黎耿，被告陈祖平的委托代理人秦秀莲、杨融越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告司杰生、陈姮君共同诉称，2013年1月19日，两原告与被告签订了一份《上海市房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同），两原告以每月人民币20，500元的价格向被告租赁其所有的上海市长宁区黄金城道xx弄xx号xx室房屋（以下简称：涉讼房屋），租期一年。之后，两原告向被告支付了押金（相当于二个月的租金）41，000元。一年租期届满前，两原告与被告协商一致同意原租赁合同续签一年，除房租变为每月20，700元外，租赁合同内的其余条款均无变化。2014年5月19日，被告以短信的形式通知两原告要求提前解除租赁合同，称其女儿将要结婚，需要使用涉讼房屋作为婚房，并于同年5月29日再次短信要求两原告于同年7月20日退房、交房。两原告出于对被告的信赖和体谅，同意被告提前解除合同的要求，并积极想办法找新的房屋，尽早腾空房屋以方便被告嫁女装修房屋。之后，两原告以每月26，000元的价格租赁了涉讼房屋同小区9号201室的房屋。两原告认为，被告突然要求解除合同，两原告要求被告按照房屋租赁合同第9条之9-2（1）和补充条款第4条之约定的赔偿金赔偿，但被告没有支付，也未在双方约定的2014年7月17日收房。两原告在无奈之下，只能将交房现场交由公证处公证，钥匙、住户卡交公证处保管，两原告希望和被告沟通协商解决此事，但被告没有正面回复，故两原告为了维护自己的合法权益，特依法提起诉讼，诉讼请求如下：一、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2014年7月17日解除；二、被告返还两原告租赁押金41，000元；三、被告向两原告支付提前解除租赁合同的赔偿金41，400元；四、被告向两原告支付因本案产生的超过赔偿金的其他费用30，766元（律师费5，000元、10，000元，公证费8，000元，翻译费900元，被告支付原告提前解除合同另外租赁房屋的房租差价31，800元，新租房屋地址：上海市长宁区黄金城道xx弄xx号xx室，月租金26，000元。2014年7月20日至2015年1月19日，增加每月租金5，300元×6个月=31，800元，原告7月1日至19日付新租房屋租金16，466元）。审理中，原告确认上述第三项诉请金额的法律性质为违约金。
被告陈祖平辩称，被告认为涉讼房屋租赁价格为16，000元，多出的4，500元为家具、装修费；被告因女儿结婚需要收回涉讼房屋，故以短信的方式提前通知两原告希望解除租赁合同，但原告司杰生在电话内辱骂被告代理人秦秀莲，并要求被告赔偿。之后，被告收到两原告通知称2014年7月17日交房，秦秀莲遂与女儿前往涉讼房屋交接房屋，但两原告却聘请了公证处的工作人员在房屋内进行清点、拍摄，秦秀莲遂及女儿与两原告进行交涉，但两原告却将两人赶走，两原告同时表示将继续租房。之后，两原告将房屋的钥匙交给公证处，也不通知被告来收房。2014年7月31日，两原告未按约支付房租，被告才自行更换了涉讼房屋的门锁收回房屋；被告收回涉讼房屋后短信通知两原告解除合同，被告认为该日才是合同解除之日。两原告违约在先，从2014年7月19日至同年7月31日，两原告未付租金超过10日，被告按约行使合同解除权。综上，被告不同意两原告提出的所有诉讼请求。被告同时表示关于违约金、租金等主张，被告将另案诉讼。
经审理查明，2013年1月19日，两原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）就涉讼房屋签订了一份租赁合同。租赁合同约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，建筑面积182.38平方米。租赁期限为一年，自2013年1月20日起至2014年1月19日止；月租金为20，500元，见补充条款第一条。保证金（见补充条款第一条）。租赁期间涉讼房屋所发生的水、电、煤、电话、宽带使用费由乙方承担；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金……（5）乙方逾期不支付租金超过十日的。原、被告同时又签订了补充条款及补充协议，约定如下：……在租赁期间，甲方提出终止本协议，甲方应提前通知乙方，并支付乙方相当于二倍的月租金作为赔偿金；按照租赁合同约定租金为每月20，500元整，其中16，000元为房屋租金，4，500元为甲方提供的家具、装修费；甲方支付小区物业费及租金16，000元房屋租金发票。上述协议签订后，两原告向被告支付了保证金41，000元。租赁合同租期届满前，两原告与被告协商一致，同意租赁合同续签一年，除房租增加至每月20，700元外，其余照旧。
2014年5月19日，被告以短信的形式通知两原告要求提前解除合同。短信基本内容为：其女儿将要结婚，需要使用涉讼房屋作为婚房，双方将终止合同。之后，双方对于涉讼的房屋交接日期进行了协商，原告陈姮君短信通知被告于2014年7月17日下午退房。2014年7月17日，两原告聘请了公证处的公证人员在房屋内取证留存，被告的代理人秦秀莲及女儿前往收房。双方在交接过程中产生了争执，被告未能收回房屋。公证人员取证完毕后，两原告将涉讼房屋钥匙交给公证人员。之后，两原告支付了相关的水、电、煤气等公用事业费。
2014年7月31日，被告请了物业人员自行更换了房屋的门锁。
2014年9月19日，被告请律师向两原告发了一份《律师函》。
审理中，两原告自认租赁合同解除后，两人在同一小区内重新租赁了一套房屋，租赁价格为每月26，000元。被告则认为，涉讼房屋是以友情价出租给两原告的，房屋的市场租赁价在26，000元左右。
本案诉讼前，两原告将相关材料进行了翻译并制作了公证书，作为证据向本院提供。两原告还聘请了律师代理本案。
上述事实，有原告提供的《上海市房屋租赁合同》及补充条款、《补充协议》及附件、《上海市房地产权证》、六份《公证书》及发票、水、电、煤气缴费发票、《银行业务凭证》、《维修接报单》、《律师代理费发票》及合同，被告提供的《律师函》、光盘视频及双方当事人陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原、被告之间就涉讼房屋建立的法律关系为房屋租赁合同关系，双方为此签订了合同及相关补充协议。一年租赁期限履行完毕后，双方又约定按原租赁合同及相关补充协议再履行一年。因此，原租赁合同及相关补充协议对当事人具有法律约束力，双方均应当按照相关约定履行自己的义务。被告应恪守履行租赁合同的约定，保证原告一年的租期。租期内，被告因自身原因提出解除合同，两原告予以接受，双方最终约定于2014年7月17日进行房屋交接。涉讼房屋的交接既是原、被告在合同项下共同权利，亦是原、被告在合同项下的共同义务。本案诉讼的发生原因主要是双方在房屋交接过程中发生了纠纷，但纠纷并非是被告拒绝接收房屋的理由，双方的争执完全可以通过正常、合法的途径解决，双方不应以怠于履行的方式消极履行。综上，本院确认原、被告之间签订的租赁合同于2014年7月17日解除。租赁合同的解除系被告提出，故按照租赁合同补充条款的约定，被告应支付两原告二倍的月租金作为违约金。关于月租金的金额。本院认为，原、被告所称的家具、装修费亦是租金的一部分，即租金金额为每月20，700元，本院对于两原告要求被告支付违约金41，400元的诉讼请求予以支持。关于保证金，两被告提供了支付公用事业费的证据，原告对此予以认可，故保证金依据合同约定应当返还被告。关于两原告提出的其他赔偿，这些赔偿项目中的部分系两原告为了诉讼而支付的费用，这些费用并非是必然、必须发生的损失，故本院依法难以支持。关于两原告主张提前解除合同产生的房租价差损失。本院认为，违约金的金额已经完全弥补了被告租金差价的损失，故被告主张的该项诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告司杰生、陈姮君与被告陈祖平就上海市长宁区黄金城道xx弄xx号xx室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年7月17日解除；
二、被告陈祖平应于本判决生效之日起十日内返还原告司杰生、陈姮君押金（即保证金）人民币41，000元；
三、被告陈祖平应于本判决生效之日起十日内支付原告司杰生、陈姮君违约金人民币41，400元；
四、驳回原告司杰生、陈姮君其余的诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，563.30元，由原告司杰生、陈姮君负担人民币697元，被告陈祖平负担人民币1，866.30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
代理审判员 李 冬
人民陪审员 杨耀丰
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 陆旭辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。