上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初52571号
原告：王国荣，女，1949年5月16日出生，汉族，户籍地广东省广州市。
委托诉讼代理人：肖咏萍，上海市捷华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张婧舒，上海市捷华律师事务所律师。
被告：镁灿光电科技(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：王炳权，董事长。
委托诉讼代理人：陆炯，上海市锦天城律师事务所律师。
第三人：富邦华一银行有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区世纪大道1168号A座1楼、18楼、19楼及20楼。
法定代表人：洪佩丽，董事长。
委托诉讼代理人：李晓英，女。
原告王国荣与被告镁灿光电科技(上海)有限公司(以下简称镁灿公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案件审理需要转为普通程序进行审理。本案审理过程中，经当事人申请，依法追加了富邦华一银行有限公司(以下简称华一银行)作为第三人参加诉讼。本院分别于2017年5月11日、2017年6月30日公开开庭进行了审理，原告王国荣的委托诉讼代理人肖咏萍，被告镁灿公司的委托诉讼代理人陆炯，第三人华一银行的委托诉讼代理人李晓英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王国荣向本院提出诉讼请求：1.要求被告涤除上海市杨浦区国康路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋、国康路1601室房屋)上所设立的抵押登记，第三人予以协助；2.判令被告将系争房屋过户至原告名下；3.判令被告将系争房屋交付给原告；4.判决被告支付房屋使用费，计算方式：每月人民币(以下未特别注明币种的，均为人民币)2.50万元，自2016年5月2日计算至实际房屋交付之日止；5.判决被告支付违约金，以原告支付贷款1,656,050元为基数，按日千分之三，从2016年4月2日计算至被告协助办理过户之日止；6.判决被告承担本案财产保全及案件受理费用。审理中，原告撤回了第4项诉讼请求。事实和理由：2015年12月14日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《镁灿光电房产过户协议》，约定被告将其合法拥有的系争房屋出售给原告，双方应于2016年4月1日之前办理过户手续。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了剩余银行贷款，但被告未将房屋交付原告，也未配合办理房屋过户手续，已经构成违约。根据合同约定，被告应当支付违约金。
被告镁灿公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案房屋买卖是股权转让协议项下境外当事人为实现股权转让价款支付所做的安排。原告是股权转让协议项下股权转让方的指定收款人，被告是股权转让协议项下股权受让方的付款方。而股权转让方目前已经在香港提起诉讼，诉讼的理由是股权转让方的实际控制人涉嫌欺诈，隐瞒了出售的目标公司的财务状况，导致目标公司有大量欠款。被告认为，因股权转让协议中股权转让方的违约行为导致了过户无法继续，被告要求原告按照过户协议约定的价格一次性付清全部房产转让款，以恢复买卖合同的履行。即便认为被告违约，违约金过高，请求调低违约金。
第三人华一银行述称，涉案的上海市杨浦区国康路XXX号XXX室房屋(以下简称国康路1601室房屋)和上海市杨浦区国康路XXX号XXX室房屋(以下简称国康路1604室房屋)，为华一银行接受镁灿公司贷款时的抵押担保物，于2011年9月5日进行了抵押登记。2016年4月7日，上述两套房屋的贷款还款合计汇入3,312,100元。之后，上述两套房屋的贷款均已结清，华一公司已经将他项权证的原件、贷款结清证明等法律文件交还给被告，被告可以随时去涤除抵押。
本院经审理认定事实如下：2015年12月14日，镁灿公司(甲方)与王国荣(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋(面积为217.75平方米)出售给乙方，房屋总价款为600万元；甲方于2016年5月1日腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方在2016年4月1日之前办理转让过户手续。
2015年12月14日，镁灿公司(甲方)与王国荣(乙方)签订《镁灿光电房产过户协议》，依据NovaInvestmentsLtd(全称为NovaInvestmentHoldingsLimited)与王炳权签订之协议，甲方与乙方就国康路1601、1604室房屋，上海浦东新区罗山路XXX弄XXX号房屋(以下简称罗山路XXX号房屋)三处房产过户事宜达成如下协议：一、甲方确认截至2015年12月14日，国康路1601室尚欠银行贷款约173万元，国康路1604室尚欠银行贷款约173万元，罗山路XXX号尚欠银行贷款约322万元。上述贷款金额以银行贷款余额为准。二、双方房产过户的基础关系是买卖，买卖过户的税费由双方各自承担。国康路1601室、1604室过户到王国荣名下，罗山路XXX号过户到上海盛为富盘资产管理合同企业(有限合伙)(以下简称盛为企业)名下。双方约定，国康路1601室房屋过户价格为约600万元；国康路1604室房屋过户价格为600万元；罗山路XXX号过户价格为1,600万元，上述价格以税务部门核定或评估为准。三、乙方支付的款项为上述房产尚欠银行贷款。三处房产贷款银行为富邦华一银行，协议载明了镁灿公司的户名及账号。过户房产金额扣除乙方归还银行贷款后其余款项按InvestmentsLtd与王炳权签订之协议的约定办理，无需乙方与房产承受人支付。五、甲方按乙方的要求预约银行提前还款时间，甲方提供银行指定还款时间，乙方归还银行贷款后，甲方协助贷款银行与乙方办理撤销银行抵押，甲方及时缴纳房产过户甲方应承担法律规定的税费。七(4)乙方代甲方归还银行贷款后，甲方及甲方代理人应配合乙方即乙方代理人及时办理过户登记需要手续；因甲方及甲方代理人延迟办理相关事务，甲方支付乙方违约金，违约金按日支付乙方代甲方归还贷款金额的千分之三的违约金，违约金起算日为对应程序条件成就日，到甲方及甲方的代理人完成相应手续日止。
盛为企业于2016年1月26日通过银行转账支付镁灿公司3,096,300元，附言为购买罗山路XXX弄XXX号定金。盛为企业于2016年4月7日通过银行转账支付镁灿公司3,312,100元，附言为购买罗山路XXX弄XXX号购房款。
另查明，2015年12月15日，NovaInvestmentHoldingsLimite(即前述的NovaInvestmentsLtd)与亿俊科技有限公司(以下简称亿俊公司)和营采控股集团有限公司(以下简称营采公司)签订《股份出售协议》。协议载明：NovaInvestmentsLtd称为卖方，亿俊公司和营采公司统称为买方。NovaInvestmentsLtd将其所有的XXXXXXX股J.V.FitnessLimited现有股份转让给亿俊公司；NovaInvestmentsLtd将其所有的10,001股耀能集团有限公司的现有股份转让给营采公司。3.1买方针对标的股份支付给卖方的代价应为50,000,000港元。(a)在2015年12月15日的下午5时前支付15,000,000港元。(b)在卖方或卖方的正式被指定人完全转让中国物业的所有权后，支付30,000,000港元。买方应向所有人收购中国物业，以转让中国物业中的所有权利、利益和所有权给卖方或卖方的正式被指定人。(c)应在完成日期的下午5时前支付5,000,000港元的余款。8.6(a)买方已有机会就集团及业务进行尽职调查。9.4除非相关申索根据第9.6条，在首个交收日以后的6个月内已通知卖方，买方不得作出或提出因本协议或与本协议有关的任何申索其卖方不对买方承担相关申索的责任。双方同时签订了《股份担保契约》，协议附表1，载明了中国物业地址，罗山路XXX号、国康路1601室、国康路1604室，双方同意上述物业应为30,000,000港元。
2016年3月31日，卢王徐律师事务所发律师函给NovaInvestmentsLtd称，罗山路XXX号的产权已经转让给对方，要求对方解决国康路1601室、国康路1604室房屋的抵押欠款，以便履行《股份出售协议》。
2016年6月16日，NovaInvestmentsLtd委托律师发函称，按照约定，必须在2016年3月31日之前，对方必须将在中国大陆地区的房地权转让给指定的人，作为《股份出售协议》的对价，催告对方履约。
2016年6月24日，卢王徐律师事务所回函给NovaInvestmentsLtd称，对方当事人在股份转让前承诺，会在转让目标公司股份之前清偿所有欠债，基于此，其当事人愿意签订《股份出售协议》，但是对方当事人有未清偿的债务，导致其当事人必须支付上述债务，要求对方当事人支付其当事人21,907,758港元。
再查明，罗山路XXX号的产权于2016年3月2日完成过户，镁灿公司将房屋钥匙也进行了移交。
NovaInvestmentsLtd已经将《股份出售协议》项下的股权转让给了相应的买方，办理了登记。
2016年11月，香港特别行政区高等法院初审法庭发出了原告王炳权与被告NovaInvestmentsLtd的传讯令状，王炳权主张NovaInvestmentsLtd未能完整披露财务信息，导致误解，致使王炳权受损害，要求解除《股份出售协议》、退还王炳权相关资产并赔偿王炳权损失。
本案系争房屋上设立的抵押登记尚未涤除，抵押权人为华一银行，对应的债权数额为285万元。
审理中，关于2016年4月7日通过银行转账支付镁灿公司3,312,100元的性质，双方有争议。原告主张是用于清偿国康路1601室和国康路1604室房屋抵押贷款的钱；被告主张是罗山路XXX弄XXX号房屋的购房款，原告未清偿本案系争房屋原有的抵押贷款。
以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、《镁灿光电房产过户协议》、银行转账凭证、房地产登记簿、发票、成交确认书、《股份出售协议》、往来函件、公司注册证明书、转让文书、买卖成交单据、传讯令状。
本院认为，本案原、被告所签订的《上海市房地产买卖合同》、《镁灿光电房产过户协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。(一)原告是否按约清偿了系争房屋上原有的抵押贷款余额。《镁灿光电房产过户协议》载明三处房屋的抵押贷款总共尚欠600多万元。罗山路XXX号房屋的抵押贷款余额在盛为企业2016年1月26日(第一次)转账时就已经清偿，按照约定，就罗山路XXX号房屋不需要再额外转账支付钱款，从原、被告就罗山路XXX号房屋在2016年3月办理过户及交接手续的情况，也可以印证该事实。可见，虽然盛为企业2016年4月7日(第二次)转账支付镁灿公司3,312,100元的时候附言为罗山路房屋的购房款，实际清偿的是国康路1601室和国康路1604室房屋抵押贷款。从资金流向及实际使用看，镁灿公司也是将3,312,100元用于清偿国康路1601室和国康路1604室房屋抵押贷款，华一银行也认可2016年4月7日收到了3,312,100元后，国康路1601室和国康路1604室房屋抵押贷款已经全额清偿，并把用于涤除抵押的资料交付给了被告。综上，本院认为原告实际已经按约清偿了系争房屋上的抵押贷款余额。(二)被告是否应当涤除抵押登记，并配合过户、交付系争房屋。根据协议，原告清偿三处房屋原有的抵押贷款余额，案外人NovaInvestmentsLtd将《股份出售协议》项下的股权转让，被告应当将包括系争房屋在内的三处房屋过户给原告。现在原告已经按约清偿了抵押贷款余额，《股份出售协议》项下的股权转让也已经完成，被告应当涤除抵押登记，并配合过户、交付系争房屋。因抵押贷款已经清偿，第三人应当协助配合涤除抵押登记。至于，《股权出售协议》合同当事人若认为自身权利受到侵害，可就《股权出售协议》向相应的管辖法院另案主张损害赔偿。况且，王炳权本人并非直接的《股权出售协议》项下的股权受让人。(三)被告是否应当承担违约责任。《镁灿光电房产过户协议》七(4)载明乙方(即本案原告)代甲方(即本案被告)归还银行贷款后，甲方及甲方代理人应配合乙方即乙方代理人及时办理过户登记需要手续；因甲方及甲方代理人延迟办理相关事务，甲方支付乙方违约金，违约金按日支付乙方代甲方归还贷款金额的千分之三的违约金，违约金起算日为对应程序条件成就日，到甲方及甲方的代理人完成相应手续日止。《上海市房地产买卖合同》载明双方办理系争房屋过户的时间为2016年4月1日前。本案系争房屋的银行贷款已经于2016年4月7日清偿，被告应在合理时间涤除抵押登记后办理过户手续。但是被告拒绝涤除抵押登记，不配合办理过户手续，构成违约。考虑到原告实际清偿贷款的时间较晚，本院将违约金起止时间调整为为2016年5月2日至被告协助办理过户之日。原告主张的违约金标准确实高于其实际损失，本院调整为每日1,000元。原告撤回要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，系对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告镁灿光电科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起七日内涤除上海市杨浦区国康路XXX号XXX室房屋上设定的抵押登记，第三人富邦华一银行有限公司予以协助；
二、被告镁灿光电科技(上海)有限公司应于上述第一项义务履行完毕之日立即协助原告王国荣将上海市杨浦区国康路XXX号XXX室房屋产权过户至原告王国荣名下；
三、被告镁灿光电科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起七日内将上海市杨浦区国康路XXX号XXX室房屋交付原告王国荣；
四、被告镁灿光电科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告王国荣违约金(按照每日1000元的标准，从2016年5月2日计算至被告镁灿光电科技(上海)有限公司协助办理过户之日)。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53,800元，保全费5,000元，共计58,800元，由被告镁灿光电科技(上海)有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨立转
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 曹 璐
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。