江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第702号
上诉人（原审被告）杨启明，男，汉族，1963年2月25日生，江苏某公司副处长。
委托代理人丁浩，江苏天哲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏金陵交运集团南京物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区汉中路276号。
法定代表人徐德华，该公司总经理。
委托代理人李军、王春，江苏森远律师事务所律师。
原审被告南京诺驿之星酒店有限责任公司，住所地南京市鼓楼区汉中路278号。
法定代表人崔军玲，该公司总经理。
委托代理人丁浩，江苏天哲律师事务所律师。
上诉人杨启明因与被上诉人江苏金陵交运集团南京物业管理有限公司（以下简称金陵交运物业公司）、原审被告南京诺驿之星酒店有限责任公司（以下简称诺驿之星酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第5870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月26日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人杨启明的委托代理人丁浩、被上诉人金陵交运物业公司的委托代理人王春、原审被告诺驿之星酒店的委托代理人丁浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
金陵交运物业公司原审诉称，金陵交运物业公司与杨启明于2011年7月19日签订房屋租赁合同及补充协议，约定金陵交运物业公司将江苏金陵交运集团有限公司所属的本市鼓楼区汉中路278号新大楼二层及一楼门面房一间出租给杨启明，租赁期限至2013年7月21日，租金75000元／月，杨启明承租金陵交运物业公司房屋供诺驿之星酒店使用。2013年6月24日，金陵交运物业公司书面通知杨启明、诺驿之星酒店，合同到期后不再续签。但杨启明、诺驿之星酒店至今仍拒不搬迁，损害了金陵交运物业公司的合法权益。故金陵交运物业公司诉至法院，请求判令杨启明、诺驿之星酒店：一、搬出位于南京市鼓楼区汉中路278号新大楼二层及一楼门面房；二、按照75000元／月的标准支付自2013年7月22日起至实际搬迁之日期间的房屋使用费；三、承担本案诉讼费用。
杨启明原审辩称，其自2007年5月30日开始承租涉案的汉中路278号房屋，同日签订的补充协议中明确了双方的合同期限为8年。因此，金陵交运物业公司诉称合同期限已届满并不属实，其占有、使用涉案房屋基于合法的房屋租赁合同关系。综上，请求法院驳回金陵交运物业公司的诉讼请求。
诺驿之星酒店原审辩称，诺驿之星酒店与金陵交运物业公司无房屋租赁关系，金陵交运物业公司要求诺驿之星酒店承担连带责任没有法律依据。请求法院驳回金陵交运物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区汉中路278号1-4层为江苏金陵汽车运输总公司（后变更为江苏金陵交运集团有限公司，以下简称金陵交运集团）依法建设的房屋。2010年1月，经金陵交运集团授权，金陵交运物业公司对该处房屋进行管理和出租。2011年7月19日，金陵交运物业公司（甲方）与杨启明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租本市汉中路278号新大楼二层及一楼门面房一间（以下简称汉中路278号房屋），面积约1600平方米，租赁期限自2011年7月22日至2013年7月21日止，年租金为38万元，按季缴纳；租赁期间，甲方负责水、电设施及场区的管理，内部日常管理和使用由乙方负责；甲方仅出租经营用房，室内所需设施均由乙方负责自行解决。同日，双方另行签订《综合管理合同》一份，约定甲方对乙方承租使用的涉案房屋进行管理，管理期限自2011年7月22日至2013年7月21日，乙方支付甲方配套设施使用费及管理费，每年52万元，按季度缴纳，甲方负责水、电设施及场区的管理。
2013年6月24日，金陵交运物业公司向杨启明、诺驿之星酒店发出通知，称租赁合同将于2013年7月21日到期后不再续签。杨启明支付房屋租金、管理费至2013年7月21日，此后未支付房租。2013年7月21日后至今，诺驿之星酒店继续使用诉争房屋，并称酒店仍正常营业。
杨启明称其于2007年5月30日开始承租涉案房屋，并提交了金陵交运集团南京货运管理分公司（甲方、以下简称金陵交运南京分公司）与杨启明（乙方）之间签订的《房屋租赁合同》复印件及《补充协议》。在房屋租赁合同中，双方约定：甲方向乙方出租本市汉中路278号房屋，面积约为1600平方米，租赁期限自2007年7月22日至2011年7月21日止，房屋租金为38万元／年、设施使用费58万／年、物业管理费30万元／年，合计全年费用126万元；租赁期间，甲方负责水、电设施及场区的管理，保证水、电正常供应；甲方仅出租经营用房，室内所需设施均由乙方负责自行解决。在补充协议中，双方约定：1、……2、收费发票的种类：（1）乙方付给甲方的房屋租金38万元／年，开具南京市房屋租赁发票；（2）乙方付给甲方的设施使用费、物业管理费合计88万元／年，开具南京市服务业通用发票；3、合同到期，甲方和乙方确保续签合同；4、租金递增，从第五年到第八年在原租金基础上递增10%。杨启明称，因承租房屋的目的即为开设诺驿之星酒店，投资较大，故其提出要签订长期合同，但金陵交运集团称内部审核合同有规定，只能先签订四年，四年合同期满后将保证与杨启明续签四年合同。后在杨启明的要求下，双方又另行签订了补充协议，从协议第3条及第4条的内容可看出双方关于合同期限的真实意思表示，即合同期限共八年。金陵交运物业公司称双方在该份合同后于2011年7月19日续签了合同，金陵交运物业公司已履行了续签合同的承诺，且双方在2011年7月19的合同中重新约定了合同期限为两年，至2013年7月21日届满，实际变更了2007年5月30日协议中续签合同期限的条款，应以双方时间在后所作出的意思表示为准。
诺驿之星酒店的法定代表人崔军玲与杨启明系夫妻关系，杨启明及金陵交运物业公司均认可双方签订房屋租赁合同之初已知晓租赁房屋的使用目的，即开设诺驿之星酒店。
关于租赁合同、综合管理合同中约定的房屋租金、设施使用费、物业管理费之间的关系，金陵交运物业公司称设施使用费和管理费即为租金；杨启明亦称设施使用费和管理费其实就是租金，之所以要分成不同项目收取，是金陵交运物业公司为了避税；诺驿之星酒店则称确有避税的因素，但金陵交运物业公司也提供了部分管理。对于金陵交运物业公司提供了哪些设施和管理，诺驿之星酒店称因酒店位于原汉中门汽车站内，金陵交运物业公司对酒店安全和外来人员登记提供了部分管理。
以上事实，有双方当事人陈述，金陵交运物业公司提交的建筑工程规划许可证、工商登记资料查询表、授权委托书、房屋租赁合同、综合管理合同、通知；杨启明和诺驿之星酒店提交的房屋租赁合同、补充协议、结婚证及原审法院庭审笔录等在案为证。
原审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，金陵交运物业公司以房屋租赁合同到期为由要求杨启明及实际使用人诺驿之星酒店搬迁，并按照合同约定的租金、设施使用费及管理费标准主张房屋使用费，杨启明、诺驿之星酒店均辩称合同期限尚有两年方到期，诺驿之星酒店辩称房屋使用费标准应扣减部分管理费。因此，双方的争议焦点在于：一、2007年5月30日的房屋租赁合同及补充协议中，约定的合同期限为金陵交运物业公司主张的四年还是被告辩称的八年，以及该约定与2011年7月19日房屋租赁合同中相应条款的关系；二、如租赁合同已到期，金陵交运物业公司主张的房屋使用费标准应如何确定。对此，原审法院分别评判如下：
一、关于2007年5月30日的房屋租赁合同及补充协议中，约定的合同期限，以及该约定与2011年7月19日房屋租赁合同中相应条款的关系的问题。
金陵交运物业公司诉称其与杨启明的房屋租赁合同期限已于2013年7月21日届满，而杨启明辩称，租房之初已与房屋权利人金陵交运集团达成口头协议，即金陵交运集团将诉争房屋长期出租给杨启明，但囿于金陵交运集团内部的管理规范，只能与杨启明先签订四年期限的房屋租赁合同，合同到期后将再续签四年，有2007年5月30日《补充协议》第3条“合同到期，甲方和乙方确保续签合同”，以及第4条“租金递增，从第五年至第八年在原租金基础上递增10%”为证。对此，原审法院认为，从《补充协议》第3、4条的内容看，合同双方对于书面合同期限到期后续签，以及续签合同中承租方的主要义务即支付租金的标准有明确约定，可表明当时合同双方确有合同到期后将再次续签四年合同的意思表示。但2007年的《房屋租赁合同》到期后，金陵交运物业公司与杨启明再次签订《房屋租赁合同》，杨启明继续承租诉争房屋，该份合同中双方约定的租赁期限为两年而非四年，故双方实际上已经以行为变更了此前2007年《房屋租赁合同》及《补充协议》中关于合同期限的约定。金陵交运物业公司与杨启明均应按照2011年7月19日签订的《房屋租赁合同》，履行各自的合同权利和义务。杨启明在已与金陵交运物业公司签订了新的《房屋租赁合同》、约定了新的租赁期限的前提下仍辩称应按此前约定的租赁期限履行，无事实和法律依据，原审法院依法不予采纳。
二、关于合同到期后的房屋使用费标准问题。从2007年、2011年的两次合同签订情况来看，除房屋租金外，合同双方还约定了设施使用费和物业管理费，而金陵交运物业公司及杨启明、诺驿之星酒店对设施使用费和物业管理费的性质解释不一，致双方对于合同期满后的房屋使用费标准存有异议。对此，原审法院认为，杨启明否认设施使用费和物业管理费的实际存在，称其实就是租金，该说法得到了金陵交运物业公司的认可，诺驿之星酒店虽表示得到了金陵交运物业公司的部分管理服务，但对于服务的具体事项陈述模糊，且其陈述的服务事项与缴纳的设施使用费和物业管理费的标准差距较大。综合考虑诺驿之星酒店与杨启明的关系，对于设施使用费和物业管理费的性质，原审法院依法采纳金陵交运物业公司及杨启明的说法，实为租金。杨启明、诺驿之星酒店此前一直按照合同约定的设施使用费和物业管理费的标准向金陵交运物业公司缴纳管理费，现杨启明、诺驿之星酒店既仍在占有、使用租赁房屋，则对合同中约定的设施使用费和管理费也应予以支付。金陵交运物业公司按照原《房屋租赁合同》约定的年租金38万元和《综合管理合同》约定的设施使用费、管理费52万元的标准，主张合同到期后至实际搬迁日止期间的损失，于法有据，应予支持。
杨启明租赁诉争房屋后即将房屋交予诺驿之星酒店实际使用，房屋租赁期满后至今亦由诺驿之星酒店占有、使用，故诺驿之星酒店应承担返还租赁房屋、赔偿损失的责任，杨启明承担连带赔偿责任。因双方一致同意在本案中抵扣杨启明已支付的押金8万元，不违反法律规定，原审法院对此予以确认。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、杨启明、南京诺驿之星酒店有限责任公司于判决生效之日起十五日内腾空本市汉中路278号新大楼二层及一楼门面房一间房屋，并返还给江苏金陵交运集团南京物业管理有限公司；二、南京诺驿之星酒店有限责任公司于判决生效之日起十五日内按照每月75000元的标准向江苏金陵交运集团南京物业管理有限公司支付自2013年7月22日起至实际返还房屋之日止期间的房屋使用费（抵扣押金80000元后支付）；杨启明对南京诺驿之星酒店有限责任公司的上述债务承担连带责任。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费13650元，减半收取6825元，由杨启明、南京诺驿之星酒店有限责任公司承担。
上诉人杨启明不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院存在程序错误。1、被上诉人金陵交运物业公司依据租赁合同向法院起诉，而诺驿之星酒店与金陵交运物业公司之间不存在任合同关系，其在本案中系负有迁让义务的第三人，而原审法院将其列为被告与法不合，且判决其与杨启明对租金支付及房屋迁让共同承担连带责任，也没有任何法律规定；2、上诉人知道诉争房屋所有权系金陵交运集团所有，租金也是金陵交运集团享有，本案产生纠纷诉讼主体的原告应为金陵交运集团，而非金陵交运物业公司。二、原审法院认定事实错误。2007年5月30日，杨启明与金陵交运南京分公司签订合同期限为4年的房屋租赁合同，当日双方又签订《补充协议》，明确了杨启明对涉案房屋八年的承租期限，约定了第5年至第8年的租金标准，合同到期双方均应确保续签。虽然双方当事人签订了2011年的租赁合同，只是根据金陵交运集团要求履行形式上的手续，并没有改变2007年《补充协议》八年租赁期限的约定，因合同期限尚未届满，杨启明无义务搬出诉争房屋。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求。
被上诉人金陵交运物业公司答辩称，1、原法院虽判决原审被告诺驿之星酒店支付房屋使用费，但诺驿之星酒店并未提出上诉，上诉人杨启明无权对此上诉；2、自2009年下半年开始，涉案房屋部分租金系由诺驿之星酒店交纳的，杨启明也确认该事实，诺驿之星酒店股东和法定代表人崔军玲系杨启明妻子，诺驿之星酒店与杨启明主体是混同的，也是实际承租人，诺驿之星酒店作为被告主体是适格的。3、杨启明与金陵交运物业公司不存在长期租赁合同关系。双方在2007年5月签订《补充协议》第4条，约定从第五年至第八年租金递增条款，仅是对租金数额的约定，并非对租期的约定，且双方于2008年7月针对租金下调问题又签订《补充协议》，改变原租金的约定；在2007年租赁合同期满后，双方于2011年7月签订了正式租赁合同，履行了确保续签合同的承诺；退一步讲，即使双方存在八年租期的约定，但2011年租赁合同也改变了原租期的约定。综上，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
本院二审查明，诺驿之星酒店系杨启明妻子崔军玲自然人控股的公司。双方当事人对原审法院查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人分别向本院提交下列证据：
1、杨启明为证明双方存在八年租期的事实，向本院提交2014年3月13日其与金陵交运物业公司负责人陈勇的电话录音。金陵交运物业公司质证认为，陈勇在该电话录音中，并没有陈述当年存在八年租期的约定。
2、金陵交运物业公司为证明，2007年《补充协议》第4条实质内容系租金价格调整及杨启明认可金陵交运物业公司有权代表金陵交运集团实施对诉争物业的管理，向本院提交2008年7月15日双方签订的《补充协议》。甲方为金陵交运南京分公司，乙方为杨启明。该协议明确“原房屋租金38万／年不变，设施使用费变更为55万／年，管理费变更为27万／年……。其他条款不变，原合同继续有效”。落款：甲方吴夏家（签字）、金陵交运物业公司（盖章），乙方杨启明（签字）。杨启明质证认为，该协议只是提到租金价格进行调整，但租期并没有发生变化。
本院认为，双方当事人在二审中的主要争议焦点为：1、金陵交运物业公司和诺驿之星酒店在本案原审中的主体身份？2、双方当事人是否存在八年租期的约定？如存在，2011年的租赁合同有无改变原租期的约定？
关于第一个争议焦点问题。本院认为，1、金陵交运物业公司有权作为原告提起本案之诉。其一，本案系房屋租赁合同纠纷，金陵交运物业公司系2011年合同签约主体，因该合同履行产生争议有权提起本案之诉；其二，在2008年7月15日金陵交运南京分公司与杨启明签订补充协议时，金陵交运物业公司作为甲方加盖了公章，表明杨启明认可金陵交运物业公司对诉争房屋享有经营管理权和订立合同的权利；其三，自2009年开始，杨启明、诺驿之星酒店的租金实际向金陵交运物业公司缴纳，对此金陵交运集团均无异议。上述行为，足以表明金陵交运物业公司有权代表金陵交运集团行使房屋经营管理权，故金陵交运物业公司提起本案之诉主体适格。2、关于诺驿之星酒店本案中主体问题。从本案一、二审查明的情况来看，诺驿之星酒店系法定代表人崔军玲自然人控股的公司，崔军玲系杨启明的妻子，金陵交运物业公司与杨启明签订合同时也知晓杨启明租赁房屋的目的为了开设诺驿之星酒店，诺驿之星酒店是本合同的实际受益人，现金陵交运物业公司以杨启明、诺驿之星酒店为共同被告，主张权利符合法律规定，原审法院判决杨启明和诺驿之星酒店共同承担责任并无不当，本院应予维持。
关于第二个争议焦点问题。从2007年《补充协议》第3、4条的内容看，表明当时双方确有在2007年租赁合同到期后续签四年合同的意思表示，但2007年的租赁合同到期后，金陵交运物业公司与杨启明再次签订2011年为期两年的租赁合同，该约定实际对此前续签四年合同期限的变更，故原审法院在2011年租赁合同约定的期限届满后，依法支持金陵交运物业公司要求搬迁的诉请，具有事实及法律依据，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费13650元，由上诉人杨启明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年六月六日
书 记 员 林雨虹