辽宁省锦州市凌河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凌河民一初字第01010号
原告（反诉被告）贺某某，男，1971年10月15日出生，汉族，锦州山水旅行社职员，住锦州市古塔区。
被告（反诉原告）张某某，女，1960年8月17日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。
委托代理人刘雨（系张某某丈夫），住同张某某。
原告（反诉被告）贺某某与被告（反诉原告）张某某租赁合同纠纷一案，本院2015年9月7日立案受理，依法由代理审判员姚旭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贺某某、被告（反诉原告）张某某及其委托代理人刘雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺某某诉称及对反诉原告答辩称，本诉部分，2014年7月26日原、被告签订一份租房协议，协议期间，被告无理取闹，多次通过强行锁门、堵锁眼等手段扰乱原告正常经营，以达到原告为其缴纳本应由被告承担的小房租及经营性收费的目的。被告违反协议约定，延迟缴纳取暖费两个月，和房管所之间存在拖欠小房租及经营性收费行为的事实，房管所也多次找到我要求交小房租，被告多次扰乱原告正常经营，凌安派出所多次出警。被告违反协议在先，原告无奈退租在后，请求判令：一、解除房屋租赁合同；二、被告全额退还租房押金5000元，补偿原告取暖费差价590元及超支电费700元，赔付原告经营损失1000元；三、被告承担本案诉讼费。
反诉部分，一、我方没有拖欠房租行为，而是反诉原告违约在先，单方面增加房租，恶意骚扰，强制收房，答辩人有权申请法院解除租房合同。答辩人于2014年7月26日与反诉原告签订租房协议，当日即全额支付给反诉原告第一年房租6万及租房押金5000元，一直到2015年7月26日，不存在拖欠租金问题。在租房期间，反诉原告违反合同约定，单方面要求答辩人另行交付云飞街24-2号房屋的小房租及经营性收费，存在欺诈行为。反诉原告在答辩人经营期间强行锁门二次，堵锁眼五次，对答辩人经营的门店恶意骚扰，妨碍正常经营，答辩人多次报警。关于小房租及经营性收费，在此后凌河区人民法院（2014）凌河民一初字第00958号民事判决及锦州市中级人民法院（2015）锦民二终字第00106号民事判决上都已明确裁定，此项费用理应由反诉原告承担。租赁期间，反诉原告所作所为有失诚信原则，有主观违约的行为，有恶意骚扰的事实。答辩人曾跟反诉原告提出提前解约，退还剩余房租，但反诉原告不愿退钱，因此只能一年期满申请法院解除合同。二、反诉原告故意拖延交纳取暖费违约在先，答辩人有权申请法院解除租房合同。按租房协议约定，反诉原告负责交付云飞街二段24-2号房屋的取暖费。反诉原告所说的“因与被告就24-2号房屋小房租及经营性收费提起诉讼，在诉讼结束后交纳取暖费”这种做法本身就已违反了租房协议第五项第8条约定，提起诉讼绝不是拖延交纳取暖费的理由。三、反诉原告提出的答辩人拖欠租金6万元及利息900元纯属虚构，答辩人没有违约，而是反诉原告违约在先。答辩人2015年6月26日明确通知反诉原告不再续交第二年房租，反诉原告知悉后主动打印、张贴出租广告；2015年7月26日答辩人与反诉原告按约定时间交接房，反诉原告自行锁门事实存在。反诉原告提出的违约金，处理纠纷的费用、误工费，答辩人均不予接受。反诉原告提出的垫付各项费用，答辩人只负责承担2015年7月26日前欠的水电费用，以收据为准。
被告张某某辩称及对反诉被告诉称，本诉部分，一、原告没有正当理由，恶意拖欠租赁费，答辩人不同意解除合同。原告要求解除合同的理由已经法院判决解决，且原告自凌河区法院2014年11月27日作出（2014）凌河民一初字第00958号民事判决书后，继续使用租赁房屋至今，答辩人并没有任何干扰原告租赁经营的行为，而是原告恶意拖欠租金6万元，给答辩人造成经济损失。鉴于原告没有解除合同的正当理由，答辩人不同意解除合同。二、原告的第二项请求，无事实及法律依据，答辩人不同意给付及赔偿。鉴于原告拖欠租金6万元，其租房押金5000元应抵部分拖欠租金数额，答辩人不同意给付押金5000元。原告要求补偿取暖费590元及超支电费700元，属重复计算，答辩人不同意给付。因与本案原告的其他纠纷提起诉讼，答辩人另案诉讼结束后，已全额缴纳取暖费，不存在补偿取暖费一事。至于超支电费700元，原告应提供超支电费明细及构成，否则不予给付。原告要求赔偿经营损失1000元，无证据支持，答辩人未给原告造成任何损失，不同意赔偿。三、答辩人不存在违约行为，合同履行期间双方产生过纠纷及误会，但已在另案全部解决，答辩人自另案判决后，再没有任何影响、干扰原告经营的行为，原告恶意要求解除合同，应依法承担违约责任。
反诉部分，一、被反诉人没有正当理由，恶意拖欠房屋租赁费，反诉人不同意解除合同。二、反诉人按合同约定于2015年6月26日收取下年房租，被反诉人当时突然提出不租了，逼着反诉人贴出出租单。反诉人说“在你租期内我同意给你出租”，被反诉人说“我不管”，无奈留下反诉人的电话号。后通过电话得知房租下降，反诉人每年损失2万元，2年损失4万元，所以当时反诉人不同意终止合同，现合同仍合法有效。三、被反诉人存在违约行为。合同履行期间双方产生过纠纷及误会，但已在另案全部解决，反诉人自另案判决后，再没有任何影响、干扰被反诉人经营的行为。被反诉人恶意要求解除合同，应依法承担违约责任。被反诉人违约，给反诉人造成一定的经济损失，请求判令反诉被告：1、给付拖欠租金6万元及拖欠租金利息900元；2、给付违约金3000元；3、给付处理纠纷的费用（含交通费）1033元、误工费4000元；4、给付反诉人垫付的各种费用314元。以上合计69247元。
经审理查明，凌河区云飞街二段24-2号房屋系公有住房，被告（反诉原告）张某某为该房屋承租人。2014年7月26日，原告（反诉被告）贺某某作为乙方与被告（反诉原告）张某某作为甲方签订租房协议一份，约定甲方将锦州市凌河区云飞街二段24-2号、24-6号楼房租给乙方；租房期限自2014年7月26日始至2017年7月26日止，租期三年；房屋租金每年6万元整，按每年结算。押金为一个月房租5000元，房屋无损坏，租期满退还乙方；每年到期日提前一个月一次性支付下一年房租；房屋出租前此房的各种税费均由甲方负责，甲方保证水、电、煤气、取暖不欠费；乙方在租期内按时交付房租金，并负责期间所发生的一切营业性税费，如各种税费、水费、电费、煤气费等，所有费用不得拖欠，协议期满交房前乙方须提供水、店、煤气当月不欠费凭据；双方在执行协议期间，如单方终止协议，须与对方协商，并需提前三个月通知对方，并付3000元为对方补偿金；甲方每年给乙方云飞街24-2号房屋交付冬季取暖费。协议签订后，原告（反诉被告）于当日交纳了房租租金6万元及押金5000元。
又查明，在上述租房协议履行过程中，原告（反诉被告）贺某某与被告（反诉原告）张某某就凌河区云飞街二段24-2号公有住房的房费及经营性租金应由谁交纳的问题产生纠纷。被告（反诉原告）在纠纷过程中对原告（反诉被告）承租的房屋曾有过锁门、堵锁眼的行为。后被告（反诉原告）于2014年11月7日诉至本院，请求判令原告（反诉被告）交付房费150.90元及经营性租金663元。本院于2014年11月27日作出（2014）凌河民一初字第00958号民事判决，判决“驳回原告张某某的诉讼请求。”后张某某不服，提起上诉，经锦州市中级人民法院判决“驳回上诉，维持原判”。上述判决生效后，被告（反诉原告）张某某于2014年12月16日迟于取暖期交纳了凌河区云飞街24-2号房屋的取暖费。此期间原告（反诉被告）继续使用承租房屋至2015年7月26日。
再查明，2015年6月26日，被告（反诉原告）张某某依协议约定到原告（反诉被告）贺某某承租的房屋处收取下一年房租，原告（反诉被告）明确向被告（反诉原告）表示不再继续租赁房屋的意思表示，双方就此问题发生争执，后被告（反诉原告）于当日自行到打印社打印了印有其本人电话的出租广告，该广告于当日张贴在了原告（反诉被告）承租的房屋。2015年7月26日，原告（反诉被告）将其经营期间所买的锁具拿走，被告（反诉原告）用其购买的锁具将协议所涉房屋上锁，但并未返还原告（反诉被告）押金。至2015年7月26日，原告（反诉被告）尚欠凌河区云飞街24-2号电费122.69元，欠凌河区云飞街24-6号房屋水费54.6元，电费36.6元，以上合计213.89元。
本院所确认的上述事实，有租房协议、电费交付凭证、水费发票、供暖收费发票复印件、（2014）凌河民一初字第00958号民事判决、视频资料及双方当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告（反诉被告）贺某某与被告（反诉原告）张某某签订的租赁协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按约履行合同权利义务。本案的争议焦点为：双方签订的租赁协议是否应予解除。在合同的实际履行过程中，原告（反诉被告）于2015年6月26日向被告（反诉原告）提出第一年租期届满后不再续租的意思表示，被告（反诉原告）在得知原告（反诉被告）该意思表示后，虽与原告（反诉被告）就此问题发生了争执，但之后，被告（反诉原告）于2015年6月26日当天自行打印了附有其本人电话的出租广告，并在2015年7月26日当天自行将出租房屋上锁实际控制了该房屋，应视为其与原告（反诉被告）就解除租房协议一事达成了一致意见。因此，本院确认双方之间的租房协议于2015年7月26日起已经解除。
关于原告主张的退回租房押金5000元一节，租房协议约定，如房屋无损坏，租期满退还乙方押金，且押金并非违约金，不能提前扣除。在双方租赁协议解除后，被告理应将押金返还原告，故对原告该项诉讼请求依法予以支持；关于原告主张的取暖费及电费一节，为原告承租的云飞街24-2号房屋交纳取暖费系被告的合同义务，与原、被告双方的前次诉讼纠纷是否解决无任何关联性，故被告应按协议约定及时足额的交纳取暖费。双方签订的租房协议虽未约定被告交纳取暖费的具体时间，但按日常生活实际，被告理应于供暖期开始前足额交纳取暖费。现被告晚于供暖期一月有余交纳取暖费，实属违约，应承担相应违约责任。但对于原告要求被告补偿的取暖费差价590元，因取暖费系应向供暖公司交纳的费用，且原告并未实际垫付此笔费用，故原告的主张无事实和法律依据，依法不予支持。对于原告主张的超支电费700元，因原告提交的证据不足以证明其因被告迟交取暖费而实际多支出的电费数额，应承担举证不能的不利后果，故对于其此项诉求不予支持；关于原告主张的经营损失1000元一节，根据租赁合同的性质，出租方应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告在原告租赁房屋期间所做的锁门、堵锁眼的行为明显违反了出租人应履行的义务，应承担相应的违约责任。但原告未提交其他证据证明被告的行为对其经营造成了损失及实际损失数额，应承担举证不能的不利后果，故对于原告的此项诉讼请求依法不予支持；
关于反诉原告张某某要求反诉被告贺某某继续履行合同并给付拖欠租金、拖欠租金利息900元及违约金一节，因双方的租房协议已经解除且现在房屋已由反诉原告实际控制，故对于反诉原告该项反诉请求不予支持。但反诉被告仅提前一个月提出解除租赁合同的行为显已违反了双方签订的租房协议中关于“一方单方终止协议，须与对方协商，并提前三个月通知对方”的约定，应承担相应的违约责任，给付反诉原告协议约定的补偿金即违约金3000元；关于反诉原告主张的处理纠纷的费用1031元及误工费4000元，因其未提交其他证据予以佐证上述费用系因反诉被告违约所至，应承担举证不能的不利后果，依法不予支持；关于反诉原告主张的垫付的各种费用314元一节，对于其提交证据证明的2015年7月26日前反诉被告欠缴的水、电费213.89元依法予以支持，因卫生费无证据佐证，依法不予支持。综上，对于原告诉讼请求中的合理部分依法予以支持。对于反诉原告反诉请求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）贺某某与被告（反诉原告）张某某于2014年7月26日签订的租赁协议已于2015年7月26日解除；
二、被告（反诉原告）张某某于本判决生效后10日内返还原告（反诉被告）贺某某押金5000元；
三、原告（反诉被告）贺某某于本判决生效后10日内给付被告（反诉原告）违约金3000元及2015年7月26日前欠缴的水、电费213.89元，以上共计3213.89元；
四、驳回原告贺某某的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告张某某的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费330元，由原告贺某某负担103元，被告张某某负担227元；反诉案件受理费750元，由反诉原告张某某负担715元，反诉被告贺某某负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
代理审判员 姚旭
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 高杨