上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1017号
上诉人（原审被告）刘学林。
委托代理人耿骏，上海欧森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青浦区赵巷镇和睦村民委员会。
法定代表人徐光荣。
委托代理人蔡新，上海市中山律师事务所律师。
委托代理人马啸，上海市中山律师事务所律师。
上诉人刘学林因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民一（民）初字第2047号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人刘学林及其委托代理人耿骏，被上诉人青浦区赵巷镇和睦村民委员会（以下简称和睦村委会）的委托代理人马啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年2月11日，和睦村委会以其综合组（六组）的名义与刘学林签订《租赁土地协议》，主要内容为：因刘学林需要养殖金鱼作为基地，租用和睦村委会土地在徐家台西；租用土地面积为10.58亩，其中，流转补偿租金每年每亩为人民币（以下币种均为人民币）800元，合计8，464元，农业设施补偿为每年每亩200元，合计2，116元，上述两项补偿从第三年起，每年各递增20元；租赁期限为7年，自2004年1月1日至2010年12月31日，如遇国家征用或政府规划，刘学林应无条件服从，但和睦村委会必须在两个月内通知刘学林，刘学林损失部分，双方会同征用部门协商解决；租赁期满后，若无规划，可由刘学林优先续签；租赁土地性质以养殖金鱼为主（砖池），不可移作他用，不准建造固定性生活用房，不准影响其他田块及周边环境卫生；自签约起暂付押金每亩300元，协议期满后，土地平整恢复原状，押金退还。刘学林交付押金3，174元。后刘学林在租用土地上开挖养殖观赏鱼的鱼塘、并搭建棚舍。《租赁土地协议》租赁期限到期后，刘学林仍然租用土地，并向和睦村委会支付了2011年、2012年的租金，其中2011年度的租金标准为按照每亩1，200元／年支付。因土地复耕原因，和睦村委会决定不再续租土地，双方产生争议。
2013年9月，和睦村委会向原审法院提起诉讼称，2013年起，其多次与刘学林交涉，要求其办理腾退手续，但刘学林置若罔闻。2013年4月，和睦村委会工作人员将律师函交给刘学林，要求其于2013年5月15日前腾退，但刘学林仍未腾退。因双方签订的租赁协议期限已满，刘学林拒不腾退已损害了和睦村委会的合法权益，和睦村委会据此请求判令：1、解除和睦村委会与刘学林于2004年2月11日签订的租赁土地协议；2、刘学林支付和睦村委会土地实际使用费（自2013年1月1日起计算至实际腾退之日止，按照2011年支付的租金标准计算）；3、刘学林从徐家台西的土地中腾退。
原审审理中，刘学林辩称：不同意和睦村委会诉请。双方在期满后仍维持租赁关系至今，且根据租赁土地协议约定，期满后如无规划，可由刘学林优先续签，故刘学林有权继续租赁土地。
原审法院另查明，刘学林承租的土地属性为耕地。
原审审理中，原审法院至上海市青浦区规划和土地管理局赵巷所调查本案所涉土地情况，该所向原审法院出具标识有所涉土地位置的赵巷镇和睦村基本农田分布图一份，并表示，刘学林租赁的土地位于赵巷镇2006年-2020年土地利用总体规划中的商业区，虽然规划为商业区，但刘学林租赁土地的现有属性仍为耕地，并且根据该部门了解，刘学林租赁土地后用于金鱼养殖，并修建了金鱼池，是破坏耕地的行为。和睦村委会对调查结果无异议。刘学林对该调查结果的真实性无异议，但认为所涉土地现已规划为商业用地，以后属性肯定也会相应变化。
原审审理中，刘学林提供以下证据：1、证明复印件一份，由在和睦村委会处租赁土地的养殖户共同出具，证明刘学林等养殖户租赁和睦村委会土地的原因及租赁合同期满后仍在履行。和睦村委会认为，该些证明人均与本案有利害关系，其中部分证明人与和睦村委会亦就腾退土地事宜涉讼，故对证明内容不予确认。2、告知书及腾退协议复印件各一份，告知书为原审审理中由和睦村委会送交刘学林，告知所涉土地的腾退时间截点及相应补偿标准的事宜，腾退协议为和睦村委会和同意腾退的养殖户达成的补偿方案，证明刘学林的棚舍和砖池是有残值的，如果腾退，和睦村委会应予赔偿。和睦村委会表示，其与刘学林是有过协商，但协商方案与本案处理结果无关。
原审审理中，和睦村委会表示，如果《租赁土地协议》被认定为无效，仍要求刘学林在一个月内腾退，腾退后的土地平整由和睦村委会进行。刘学林表示，即便合同无效，和睦村委会是合同无效的主要责任方，应赔偿刘学林因合同无效而产生的损失，如法院判令刘学林腾退，同意按照和睦村委会诉请的标准计算土地使用费。
原审法院认为：国家实行土地用途管制制度，保证土地自愿合理利用；保护耕地，严格控制耕地转为非耕地，法律禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。刘学林租赁的土地属性为耕地，现刘学林将其用于金鱼养殖的商业用途，开挖砖砌鱼池、搭建房屋。故和睦村委会以其综合组的名义与刘学林签订的《租赁土地协议》，因违反国家禁止性法律规定应确认为无效，自始无法律约束力。对于无效合同，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失。就本案而言，和睦村委会作为村委会，就其掌握法律政策的能力明显高于作为自然人的刘学林，故和睦村委会久就《租赁土地协议》无效应承担的过错责任大于刘学林。本案损失范围的界定应确认为两个部分，即和睦村委会的损失和刘学林的损失，和睦村委会的损失为耕地因被开挖鱼池而被破坏，其恢复到可耕地状态所要投入的费用；而刘学林的损失主要是其投入在租赁土地上的地上物十余年后残值。两者相比，和睦村委会的损失明显远高于刘学林损失。现和睦村委会明确表示土地平整复耕由其负责，费用不要求刘学林承担，故对刘学林主张其损失巨大，不同意腾退，原审法院不予支持。双方所签订的《租赁土地协议》虽然无效，但刘学林至今仍实际占用土地，其应向和睦村委会支付土地占用费，双方均同意按照2011年度租金标准支付，可予确认，鉴于刘学林已支付土地押金，和睦村委会应在刘学林腾退土地后予以扣除。
原审法院据此判决：一、和睦村委会与刘学林于2004年2月11日签订的《租赁土地协议》无效；二、刘学林应于判决生效之日起三个月内腾退位于上海市青浦区赵巷镇和睦村的10.58亩土地；三、刘学林应于判决生效之日起三个月内支付和睦村委会土地占用费（以1，200元／亩年计算10.58亩，自2013年1月1日起至刘学林实际腾退之日止，并扣除押金3，174元）。
原审法院判决后，刘学林不服，向本院提起上诉称：原审法院对涉案土地属性认定有误，既然土地已被规划为商业用地，其属性不应再被定性为耕地，故涉案协议应为有效。和睦村委会不顾刘学林的合法权益要求收回土地，应承担全部过错责任。原审法院在未对刘学林的投入损失进行科学评估的前提下，仅凭主观臆断作出判决，损害了刘学林的合法权益。刘学林据此请求撤销原审法院判决，依法改判。
被上诉人和睦村委会答辩称，涉案协议已到期且已被认定为无效，故刘学林理应返还土地。根据协议约定，刘学林应在返还时平整土地，恢复原状，现和睦村委会需花费在平整土地上的费用远高于刘学林所称的投入费用的残值。和睦村委会认为原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据原审法院已查明之事实，涉案土地的现有属性为耕地，刘学林以涉案土地性质系商业用地为由主张其与和睦村委会签订的《租赁土地协议》有效缺乏依据。涉案《租赁土地协议》违反法律禁止性规定，应为无效协议，刘学林理应归还涉案土地。刘学林主张其对涉案土地投入的巨额费用应得到补偿，因和睦村委会不予认可，且即使存在刘学林所述的投入，因明显超出和睦村委会基于协议约定所能预期的合理范围，相关损失应由刘学林自行负担。鉴于和睦村委会恢复涉案土地为可耕地状态所需投入的费用远高于其基于协议约定所能预期的上述土地投入残值及和睦村委会自愿承担土地平整费用的表示，本院对刘学林要求和睦村委会补偿相关损失的主张不予采纳。原审判决可予维持。对刘学林的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费298.50元，由上诉人刘学林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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