广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第205号
上诉人（原审被告）：深圳市辅城坳实业股份有限公司。
法定代表人：叶志球。
委托代理人：周丽萍，广东文顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张秀君。
委托代理人：郑伟，广东思豪律师事务所律师。
原审第三人：深圳市龙岗区建筑工务局。
法定代表人：林武生。
委托代理人：何桂婵，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：吕成刚，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市辅城坳实业股份有限公司（以下简称辅城坳公司）因与被上诉人张秀君、原审第三人深圳市龙岗区建筑工务局（以下简称龙岗建筑工务局）不当得利纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法平民初字第205号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2001年10月30日，张秀君、辅城坳公司签订了一份《土地租赁合同书》，约定由辅城坳公司将其位于深圳市龙岗区平湖街道辅城坳工业区市场侧面积2000平方米的一块地皮出租给张秀君作溜冰场使用，每月租金7000元，租赁期限为五年，从2002年1月1日起至2006年12月31日止。其中第三条第3款约定“该土地租赁合同期满后，不动资产（包括全部建筑物）无偿归甲方（即辅城坳公司）所有，可动资产归乙方（即张秀君）所有，如果乙方需要继续租赁，在同等条件下，享有优先优惠权，届时新签协议”，第五条第6款内容为“在合同执行十五年内，如国家需要征用该地，国家对该地范围内的不动资产赔偿全部归乙方所有。在合同执行十六年到三十年内，如国家征用该地，国家对该地范围内不动产赔偿按3.5：6.5分成，即甲方享有赔偿费35%，乙方享有赔偿费65%。在合同执行三十一年至五十年内，如国家需要征用该地，国家对该地范围内不动资产赔偿按6：4分成，即甲方享有赔偿费60%，乙方享有赔偿费40%。”合同签订后，辅城坳公司将土地交付张秀君使用，张秀君在该土地上兴建了溜冰场从事经营活动。2006年12月31日上述租赁合同期限届满后，双方未续签合同，张秀君未交还租赁土地给辅城坳公司，继续按原合同交租给辅城坳公司，辅城坳公司未提出异议。2008年1月15日，张秀君以“2007年经济衰退、工业区很多工厂迁移、周边溜冰场增加、工人减少生意难做”等为由向辅城坳公司提出减租申请，申请每月减租2000元，减至5000元／月。辅城坳公司经调查核实，同意张秀君从2008年1月起月租金降至5000元。2008年6月22日政府发出拆迁通知，张秀君修建的溜冰场也在拆迁范围内，张秀君遂从2008年8月起拒绝缴纳租金给辅城坳公司，辅城坳公司要求张秀君退还土地未果，于2010年9月14日向原审法院提起诉讼，案号为（2010）深龙法民三初字第3316号，该案辅城坳公司的请求为：1、张秀君立即搬离租赁物，将租赁物恢复原状后返还辅城坳公司；2、张秀君支付辅城坳公司自2008年8月起至实际交还租赁物之日止的占用费及滞纳金。2012年2月20日原审法院作出（2010）深龙法民三初字第3316号判决，判令：一、确认辅城坳公司与张秀君于2001年10月30日签订的《土地租赁合同书》无效；二、张秀君应于判决生效后五日内将涉案租赁的土地返还给辅城坳公司；三、辅城坳公司应于判决生效后五日内退还租赁保证金7000元给张秀君；四、张秀君应于判决生效后五日内，以每月5000元标准向辅城坳公司支付自2008年8月1日起的占有使用费直至实际返还租赁的土地之日止；五、驳回辅城坳公司的其他诉讼请求。张秀君不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院，案号为（2012）深中法房终字第1909号。2012年9月13日，深圳市中级人民法院作出终审判决：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第3316号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第3316号民事判决第三项。
2008年6月23日，龙岗建筑工务局经原深圳市国土资源和房产管理局批准，取得了《房屋拆迁许可证》（拆许字（2008）第022号），获得平湖中环大道拆迁资格，准予拆迁包括张秀君承租土地范围内房屋，拆迁期限为2008年6月23日至2009年6月22日，后经多次延期至2013年6月22日。龙岗建筑工务局及平湖街道办事处随即在拆迁现场张贴了“平湖中环大道建设项目房屋拆迁公示”。2010年5月28日，龙岗建筑工务局委托深圳市龙岗区平湖街道办事处（甲方）与辅城坳公司（乙方）签订了《拆迁补偿安置协议》（深龙平拆补（2010）ZH0020号），约定根据《房屋拆迁许可证》（拆许字（2008）第022号），需拆迁辅城坳社区测绘编号为ZH0219-01#、ZH0219-02#等房屋，土地性质为集体土地，房屋所有权及土地使用权属于乙方，经协商对乙方被拆迁房屋及土地给予货币补偿，全部补偿包含了被拆迁范围内的土地的收（转）地费用，具体内容如下：（一）乙方被拆迁的房屋及土地补偿费847541元。（二）其他补偿费包括：1、室内自行装修装饰补偿费112843元，2、搬迁补助费12000元，3、临时安置补助费0元，4、停产、停业经营损失补偿费0元，5、擅改商业用途房屋商业使用价值适当补偿费，0元。（三）乙方被拆迁房屋等如存在租赁关系，上述（一）、（二）项款补偿内容及金额已包含了应支付给相关承租人的补偿款。乙方已确认甲方不存在其他任何遗漏未补的项目及任何费用，乙方及其承租人将不再就本房屋拆迁补偿款项目提出任何其他补偿要求。支付方式，第一期于本协议生效之日起30个工作日内，按乙方所得被拆迁的房屋及土地补偿费支付给乙方即847541元；第二期乙方在约定搬迁期限内搬迁完毕并按评估报告的内容将被拆迁房屋移交给甲方，经甲方现场验收和接管后15个工作日内，出具验收和结算报告，甲方将结算余款一次性支付给乙方。乙方应在收到甲方第一期付款后30天内搬迁完毕并将被拆迁房屋及其他附属设施或物件移交给甲方，同时，乙方应督促及保证相关承租人在搬迁期限内搬迁完毕。乙方及其承租人逾期搬迁的，乙方应甲方支付违约金等。该补充协议附件《房屋位置图》、《深圳市建、构筑物测绘报告》、《评估报告》反映张秀君承租土地上建、构筑物即位于拆迁范围之内，建筑物、构筑（附属）物补偿费为621689元，室内二次装修补偿费为112843元，苗木补偿费为1875元。经现场勘查，上述的建筑、构筑物（附属）物均是张秀君所建，至于室内二次装修辅城坳公司称无法确认是谁装修的，但可以确认非辅城坳公司装修的。张秀君称室内二次装修大部分是张秀君装修的。双方对勘查情况均无异议。苗木补偿费1875元系对3株木爪树、1株芒果树、1株石榴树、1株夜来香的青苗补偿，张秀君称系其种植，辅城坳公司不认可系张秀君种植，系出租土地时地上已有种植一些苗木。
2010年5月，张秀君请求深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局依法裁决龙岗建筑工务局与辅城坳公司签订的拆迁补偿安置协议无效，责令龙岗建筑工务局和辅城坳公司与张秀君三方重新签订拆迁补偿安置协议。深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局于2010年6月，以深规土龙函（2010）1115号《关于对申请行政裁决的复函》答复不予受理。张秀君不服，遂向原审法院提起行政诉讼，请求法院判令撤销深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局作出的土龙函（2010）1115号《关于对申请行政裁决的复函》，责令深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局依法受理张秀君的申请。2010年10月20日，原审法院作出（2010）深龙法行初字第37号行政判决书，认定拆迁补偿安置协议合法有效，判决驳回张秀君的全部诉讼请求。该判决已发生法律效力。
龙岗建筑工务局已向辅城坳公司支付了被拆迁的房屋及土地补偿费共计847541元［其中建筑物、构筑（附属）物补偿费为621689元］，其余的补偿款尚未支付。
张秀君起诉时的案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原审法院经审查，认为双方的纠纷属于土地租赁合同纠纷，并行使释明权，告诉张秀君可基于土地租赁合同变更诉讼请求。张秀君于2013年3月22日向原审法院提交《案由及诉讼请求变更申请书》，称追认辅城坳公司代为其签订的拆迁安置补偿协议（2010）ZH0020号］合法有效，并将本案案由变更为不当得利纠纷，同时变更了诉讼请求。
张秀君变更后的原审诉讼请求为：1、辅城坳公司转付建（构）筑物及附属物拆迁补偿款621689元、自行装饰装修（二次装修）补偿费112843元、搬迁补助费12000元、苗木补偿费1875元，合计748407元；2、龙岗建筑工务局对上述补偿款承担连带责任；3、辅城坳公司承担本案诉讼费用。
原审另查，2013年10月12日张秀君向原审法院提交了一份《放弃部分诉讼请求声明》，放弃了“苗木补偿费1875元”诉讼请求。
原审法院认为，张秀君、辅城坳公司于2001年10月30日签订的《土地租赁合同书》因违反土地法律法规的强制性规定，已被原审法院及深圳市中级人民法院生效判决确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故张秀君、辅城坳公司对不动产归属的约定及补偿款的分配均无效，对双方均无法律约束力。合同无效后，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张秀君、辅城坳公司签订无效合同，双方均具有过错，但就本案而言，涉案的建（构）筑物系由张秀君兴建，辅城坳公司与龙岗建筑工务局在房屋拆迁补偿安置协议中已经明确约定协议的补偿内容及金额包含了应支付给相关承租人的补偿款，依辅城坳公司与龙岗建筑工务局的拆迁补偿协议，建（构）物的补偿费为621689元，龙岗建筑工务局亦已将该费用支付给了辅城坳公司，该补偿费不属于履行土地租赁合同造成的损失，不需按过错分担，辅城坳公司取得该补偿费用没有法律的依据，应将该费用支付给张秀君。张秀君自愿放弃苗木补偿费1875元的诉讼请求，不违反法律规定，原审法院予以准许。张秀君请求的室内自行装修装饰（二次装修）补偿费112843元、搬迁补助费12000元，因张秀君尚未将涉案土地返还辅城坳公司，辅城坳公司没有将土地及地上建（构）物交付龙岗建筑工务局进行拆迁，龙岗建筑工务局尚未将该两项费用支付给辅城坳公司，依拆迁补偿合同最终实际支付的数额尚未能确定，张秀君请求辅城坳公司支付该两项费用，条件尚未成就，可待条件成就后另循法律途径解决，该两项请求原审法院不予支持。至于龙岗建筑工务局，因与辅城坳公司没有合同关系，张秀君诉求龙岗建筑工务局承担连带清偿的民事责任，没有法律依据。经合议庭评议，并报经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、辅城坳公司应于判决生效之日起三日内支付建（构）筑及附属物拆迁补偿款621689元给张秀君。二、驳回张秀君的其他诉讼请求。本案受理费11284元（张秀君已交纳19560元，因张秀君减少诉讼请求，原审法院退还8276元），由辅城坳公司负担9373元、张秀君负担1911元。
上诉人辅城坳公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、判决辅城坳公司无须支付张秀君建（构）筑及附属物拆迁补偿款621689元；2、本案诉讼费用由张秀君承担。事实及理由：一审判决辅城坳公司向张秀君支付建（构）筑及附属物拆迁补偿621689元无事实及法律依据，应当予以撤销。一、如根据双方签订的《土地租赁合同书》约定，合同期满后，不动资产（包括全部建筑物）无偿归辅城坳公司所有，张秀君从2008年8月以后就拒绝支付使用费给辅城坳公司，应当视为张秀君不再与辅城坳公司保持租赁关系的事实行为，土地上的不动产应当归辅城坳公司所有。二、在前两次的诉讼过程中，由生效的判决文书确认双方之间签署的合同无效的情况下，依照无效合同的处理原则，张秀君应当返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的土地和实际占有土地所获取的占有利益。三、双方签订的合同是无效合同，对双方都不再有约束力，但本案中，张秀君从2008年8月以后就拒绝支付使用费的行为已表明了其不再与辅城坳公司保持租赁关系的事实态度，辅城坳公司在一审中一直强调支付使用费和得到房屋补偿是两个不同的法律关系，退一步讲，即使张秀君得到房屋补偿，也应主动缴纳使用费来证明自己作为承租方的合法主体资格，张秀君的言行是自相矛盾的，张秀君作为承租人的主体资格是不能被确定的，张秀君非法占有辅城坳公司的土地及地上建筑物，因此，张秀君不具有获取房屋补偿款的资格。四、龙岗建筑工务局对涉案房屋作出的评估价格偏高，是考虑到集体土地和集体利益，并能尽快完成拆迁补偿工作，而做出高于市场价格的评估报告。但实际上张秀君所搭建的均为临时建筑物（铁皮房），按目前市场价格，涉案房屋的评估价格应为200元左右一平方米，并非评估报告中的价格。
被上诉人张秀君答辩称，一、张秀君是本案所涉土地的承租人，也是涉案土地上建筑物的所有人。二、辅城坳公司与龙岗建筑工务局在《拆迁补偿安置协议》中明确约定土地上房屋的拆迁款由辅城坳公司转支付给张秀君，但在实际履行过程中，辅城坳公司并没有将房屋拆迁款如实支付给张秀君，张秀君认为辅城坳公司构成不当得利。三、本案土地租赁费在双方产生争议之后停止支付，完全是因为辅城坳公司的行为所造成的，在辅城坳公司与龙岗建筑工务局签订《拆迁补偿安置协议》之前，张秀君一直在支付土地的租赁费，双方即使产生争议之后也没有解除土地租赁关系，因此张秀君认为张秀君仍然具有承租人身份，土地上建筑物的拆迁款应当由张秀君享有。一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回辅城坳公司的上诉请求。
原审第三人龙岗建筑工务局答辩称，一、原审答辩意见仍然作为本案二审的答辩意见。二、补充两点：1、原审判决驳回张秀君对龙岗建筑工务局的诉求，原审龙岗建筑工务局依据原判决无须承担责任，而辅城坳公司上诉请求中未请求判令龙岗建筑工务局承担责任，其上诉状的内容也表明辅城坳公司与张秀君之间的纠纷与龙岗建筑工务局无关，因此龙岗建筑工务局在本案中无须承担任何责任。2、龙岗建筑工务局仅因原审第三人的身份参与本案诉讼活动，在程序问题上愿意配合法庭调查。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，张秀君主张辅城坳公司取得其所诉请的三项费用没有合法依据，造成张秀君损失，请求予以返还张秀君，故本案应为不当得利纠纷。
张秀君、辅城坳公司于2001年10月30日签订的《土地租赁合同书》因违反土地法律法规的强制性规定，已被生效判决确认为无效合同，原审据此认定张秀君、辅城坳公司对不动产归属的约定及补偿款的分配对双方均无法律约束力正确，本院予以确认。因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。双方均认可涉案地上建筑物为张秀君所建，依据无效合同处理原则，该建筑物应归属张秀君。依辅城坳公司与龙岗建筑工务局的拆迁补偿协议，建（构）物的补偿费为621689元（不含对土地的补偿费），龙岗建筑工务局已将该费用支付给辅城坳公司。该地上建筑物既归属张秀君，对地上建筑物的补偿费用亦应归张秀君所有，辅城坳公司取得该补偿费用没有合法依据，造成张秀君损失，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，辅城坳公司应当将该补偿费用返还张秀君。
张秀君请求的室内自行装修装饰（二次装修）补偿费112843元、搬迁补助费12000元，因龙岗建筑工务局尚未将该两项费用支付给辅城坳公司，辅城坳公司并未取得该两项费用，张秀君请求辅城坳公司支付该两项费用，条件尚未成就，可待条件成就后另循法律途径解决，本案对此不予处理。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律基本正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9373元，由深圳市辅城坳实业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨潮声
代理审判员 蔡妍婷
二〇一四年八月四日
书 记 员 李全慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……