湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第01008号
原告武汉市大浩泽投资咨询有限公司，住所地武汉市江汉区解放大道686号世界贸易大厦写字楼30层15室。
法定代表人陈志刚，执行董事。
委托代理人李相红，湖北仁济律师事务所律师。
被告武汉国美电器有限公司，住所地武汉市东西湖区新沟新华集（14）。
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人祁凯，法务总监。
原告武汉市大浩泽投资咨询有限公司（以下简称大浩泽公司）与被告武汉国美电器有限公司（以下简称武汉国美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月13日受理后，依法由审判员金勇独任审判，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告大浩泽公司的委托代理人李相红，被告武汉国美公司的委托代理人祁凯到庭参加诉讼。庭后，双方当事人均同意本院调解。经本院调解，因双方各持己见，调解未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告大浩泽公司诉称：原、被告于2013年6月3日签订《房屋租赁合同》，合同约定由原告承租被告位于武汉市武昌区中南路3号四楼的2170平方米房屋，用于经营家庭量贩式KTV。房屋交付后，原告即投资装修、采购设备，招聘、培训员工，积极筹备开业。在办理有关KTV经营许可证照时，原告获悉因租赁房屋距离旁边的武汉小学不足200米，不能获得娱乐场所设立许可。原告通知被告后，被告未能解决。2014年11月14日，被告向原告发函，以原告长期拖欠租金为由，通知原告于2014年11月15日解除上述房屋租赁合同。原告认为，因被告交付的房屋不符合租赁合同约定的用途，导致原告迄今未能将租赁房屋用于KTV经营，原告有权不向被告支付租金，被告以原告拖欠租金为由解除本案房屋租赁合同不能成立，故原告要求确认被告于2014年11月14日解除与原告的房屋租赁合同的行为无效；本案诉讼费用由被告承担。
被告武汉国美公司辩称：1、双方签订的租赁合同是平等协商的基础上签订的，真实有效。双方应履行合同义务。被告按合同约定交付了房屋，原告拒不支付租金，被告有权依合同约定解除合同。被告发出解除合同的函，双方签订的租赁合同已经解除。2、按照合同约定原告应保证在经营前获得相关执照，原告以自方义务未履行而不履行其支付租金义务，毫无根据。3、被告与房屋产权人约定，被告有合法转租权，产权方仅仅限制不得转租健身房和宾馆，被告转租合法。4、原告对其投资项目理应有调查义务，原告与被告签订合同时也是经过考察的，应为其选择经营项目承担责任。5、原告承租房屋后一直在经营，其对外所做广牌也在使用并经过更换，并且经营期间还举办过周年庆，也一直预存卫生费、水电费，经营未受影响。6、原告请求确认该合同无效，其本意是想继续使用该房屋，但又不愿意支付房屋租金，不符合常理。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。
原告大浩泽公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、《房屋租赁合同》，拟证明原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋用途仅限于经营家庭量贩式KTV。
2、租赁房屋周边地图，拟证明租赁房屋距离旁边的武汉小学不足200米，不符合娱乐场所设定的条件。
3、解除房屋租赁合同的函，拟证明被告通知原告解除合同。
被告武汉国美公司为证明其答辩意见，向本院提交以下证据。
1、《房屋租赁合同》，证明原告负有交付租赁费用的义务，原告行为已构成根本违约。
2、被告与产权方签订的《房屋租赁合同》，拟证明被告具有合法出租权。
3、被告于2013年11月19日所发催款函件，拟证明被告一直向原告催款，原告仍拒不支付。
4、被告于2014年2月27日所发催款函件，拟证明被告一直向原告催款，原告仍拒不支付。
5、被告于2014年10月31日所发催款函件，拟证明被告一直向原告催款，原告仍拒不支付。
6、原告于2014年11月14日所发解除房屋租赁合同的函，拟证明被告依据合同约定行使合同解除权。
7、照片，拟证明原告一直实际使用该房屋，且仍占用房屋，未履行交房义务。
庭审质证中，被告武汉国美公司对原告大浩泽公司提交证据1无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但认为原告应当知情而签订房屋租赁合同，应负全部责任；对证据3的真实性、合法性无异议，但认为该解除合同的函符合法律规定及合同约定。
原告大浩泽公司对被告武汉国美公司提交的证据1的真实性、合法性无异议，但认为原告支付租金的前提是被告提供符合合同约定的房屋，原告享有先履行抗辩权，在被告未提供符合合同约定的房屋时，原告有权拒付租金，被告也不能主张所谓的合同解除权；对证据2真实性有异议，是复印件，且没有提供房屋产权证书，只有土地使用权和预售许可证复印件，被告所谓转租房屋归属不确定；对证据3、4、5的真实性、合法性无异议，但认为被告一方面向原告催要租金，另一方面承担协助原告办理相关行政许可手续，但一直未办下来；对证据6真实性、合法性无异议，但认为原告已起诉，被告不能单方发出函件解除合同；对证据7的真实性有异议，认为没有注明时间，即使照片是真实的，也是原告装修的效果，由于无法办理行政许可，原告不能持续经营。
综合上述质证意见，本院对原告大浩泽公司提交的证据1的证明效力予以确认；对原告大浩泽公司提交的证据2、3，被告武汉国美公司提交的证据1、证据3至证据7真实性予以确认。对被告武汉国美公司提交证据2，原告大浩泽公司虽提出异议，但未能提交反证，对其真实性本院予以确认，但上述证据在本案中的证明效力，本院将结合案情综合认定。
经庭审举证质证，并根据上述采纳的证据及双方当事人的陈述，本院确认以下事实：
2007年8月16日，武汉国美公司与湖北建丰房屋建设开发有限公司签订《房屋租赁合同》，由武汉国美公司承租湖北建丰房屋建设开发有限公司开发的坐落于武汉市武昌区中南路3号阜华·领秀中南大厦一至四层全部。租赁期限20年，自2007年10月20日起至2027年10月19日止。双方还约定武汉国美公司有权将租赁房屋部分转租任何第三方，但均不能经营宾馆、健身项目等。
2013年6月3日，武汉国美公司（甲方）与大浩泽公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将上述房屋中建筑面积2170平方米的部分承租给乙方；用途仅限于经营家庭量贩式KTV；租赁期限从2013年6月3日起至2018年9月30日届满；计租面积为2170平方米，租赁费用包括租金、物业管理费、设备使用费，其中租金为人民币1.48元／天／平方米，物业管理费为0元／天／平方米，设备使用费为0元／天／平方米，总计为97650元／月、1171800元／年，租赁费用每12个月递增一次，每次递增的标准为3%；在租赁期限内，按每三个月为一期支付租金，乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用；本合同签订之日，乙方应支付首期租赁费用给甲方，即292950元，首期租赁费用计算期为2013年10月1日至2013年12月31日；在签署合同之日，乙方应向甲方缴付相当于3个月租赁费用的保证金，作为其忠实履行本合同各项条款的保证，保证金总额为292950元；乙方保证在租赁房屋内经营业务前，已经获得国家有关部门或机关发出的有效的商业牌照、执照、批准或许可证，由乙方经营产生的全部权利义务由乙方自行承担；乙方在出现下列任何情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到（详细地址）时立即生效……4、逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过10日……；甲方依据本条的约定解除合同，乙方应当按本合同的约定向甲方承担违约责任，本合同其他条款未约定的，乙方应向甲方支付相当于3个月租赁费用的违约金，并且甲方有权不退还保证金；如因乙方的原因导致本合同解除，甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退还保证金；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用；此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施，如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还；如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付的保证金，同时乙方需向甲方支付六个月的租赁费用金额为准的损失赔偿金，若乙方的提前终止合同行为给甲方造成的损失超过六个月的租赁费用的，乙方应就此超过的部分对甲方承担赔偿责任，甲方有权就租赁房屋另行订立租赁合同，以减少乙方违约行为给甲方带来的损失等。
合同签订当日，武汉国美公司将该租赁房屋交付给大浩泽公司。大浩泽公司将该房屋进行装修后开始经营使用。但大浩泽公司未按合同约定支付租金。
2013年11月19日、2014年2月27日、2014年10月31日，武汉国美公司分别向大浩泽公司发函，向大浩泽公司催要房租。2014年11月14日，武汉国美公司向大浩泽公司送达《解除房屋租赁合同的函》，告知：由于大浩泽公司长期拖欠租赁费用，已构成根本违约，武汉国美公司依据双方签订的房屋租赁合同，正式函告通知大浩泽公司于2014年11月15日解除双方签订的房屋租赁合同；大浩泽公司接函后向武汉国美公司支付拖欠的2013年10月1日至2014年11月15日期间的租赁费用合计1322669.12元；大浩泽公司接函后15日内按照合同第44条约定腾空房屋交还武汉国美公司，双方同时办理房屋交接手续等。大浩泽公司于当日签收了此函件。
本院认为：武汉国美公司与大浩泽公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按该合同的约定履行各自义务。
武汉国美公司按合同约定，于签订合同当日将本案诉争房屋交给大浩泽公司租赁使用。大浩泽公司未支付从2013年10月1日起至今的租金，按合同约定武汉国美公司有权解除合同。2014年11月14日大浩泽公司收到武汉国美公司出具的《解除房屋租赁合同的函》，至2014年11月15日起双方签订的该合同已解除。
大浩泽公司认为该公司不交租金的原因是武汉国美公司交付的房屋不符合租赁合同约定的用途，即不能经营家庭量贩式KTV，则大浩泽公司有权不支付租金的主张，从诉争房屋的性质来看，该房屋的性能、结构，设施设备均满足经营家庭量贩式KTV用房需要；从合同约定来看，大浩泽公司保证在租赁房屋内经营业务前，已获得国家有关部门或机关发出的有效商业牌照、执照、批准或许可证，即大浩泽公司承诺自行办理好经营KTV的许可证，而非由武汉国美公司提供；从合同履行来看成，大浩泽公司从2013年6月3日起使用该房屋经营KTV至今，即使如其所主张武汉国美公司交付的房屋不符合合同约定的用途，大浩泽公司也已占用近两年，双方已实际履行房屋租赁合同，故大浩泽公司应按合同约定支付租金。对大浩泽公司的此项诉讼主张，本院不予支持。武汉国美公司解除与大浩泽公司的房屋租赁合同，符合法律规定及合同约定。大浩泽公司要求确认武汉国美公司于2014年11月14日解除与其签订的房屋租赁合同的行为无效的诉讼主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告武汉市大浩泽投资咨询有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费500元减半收取250元，由原告武汉市大浩泽投资咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 金 勇
二〇一五年五月十三日
书记员 骆训力