广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终14572号
上诉人（原审被告）：广州农村商业银行股份有限公司白云支行（原广州市黄石农村信用合作社），住所地广州市白云区。
负责人：王小兴，该支行行长。
委托诉讼代理人：苏耀昆，该公司职员。
委托诉讼代理人：陈纪绍，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：王睦深，男，1968年12月3日出生，汉族，身份证住址广州市天河区新陶大街*号****房。
委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。
原审第三人：广州建图房产发展有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：梁林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄鸿焯，该公司职员。
上诉人广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商银行白云支行）因与被上诉人王睦深、原审第三人广州建图房产发展有限公司（以下简称建图公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初2839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人农商银行白云支行上诉请求：撤销一审判决，驳回王睦深一审全部诉讼请求。一、王睦深存在明显疏忽过错，一审法院认定事实错误。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定，农商银行白云支行于2003年已就涉案房屋办理了抵押登记手续，依法享有抵押权。王睦深在2005年购买涉案房屋时，应当知道房屋抵押情况，且应当了解购买存在抵押权房屋的风险，了解相关支付房款的手续，即购房款必须汇入农商银行白云支行指定的监控账户，用于向抵押权人清偿债务，消灭抵押权。王睦深在购房时并非将购房款支付到银行监控账号，存在明显疏忽和过错，因此，不构成《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，不应解除抵押物的查封。二、一审判决依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第286条的规定作出判决，法律适用错误，本案不是建设工程价款纠纷，不应适用该批复。另外，该批复于2002年发布，随着物权法的颁布，抵押权享有优先受偿权是受到物权法保护的，法院不应对上述批复作扩大解释，更不能简单推断上述批复能改变上位法《物权法》、《担保法》确定的原则。一审认定的逻辑也会导致借款人一物二卖情况无法监督等，任意损害抵押权人的合法权益。买受人并未将款项支付到监控账号，应当承担风险。农商银行白云支行上诉请求法院重新认定案件事实，正确理解适用法律，撤销一审判决，驳回王睦深一审全部诉请。
被上诉人王睦深二审答辩称：不同意农商银行白云支行的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
原审第三人建图公司二审陈述称：不同意农商银行白云支行的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
一审法院经审理查明：王睦深提交编号为穗房合字20032081715号的《商品房买卖合同》一份，该合同出卖方为建图公司，买受人为王睦深，双方约定：出卖人将阳光都会广场E幢12单元1201号房（以下简称涉案房屋）出售给买受人，买受人所购的商品房为预售商品房，该商品房的用途为住宅，合同约定建筑面积共80.0973平方米，其中套内建筑面积66.0172平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积14.0801平方米。该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为6816元，总金额为450000元。买受人按一次性方式按期付款，2005年10月20日前付清全部房价款共计450000元。出卖人应当在2005年10月31日前将取得备案机关出具的《建设工程竣工验收备案表》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后550日内取得房地产权属证书的，逾期之日起，没满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房等等。该合同上未注明签署日期。王睦深主张签署日期为2005年10月，建图公司对此予以确认。
王睦深主张其已付清涉案房屋房款，为证明其主张，王睦深提交建图公司于2005年10月24日向其出具的《不动产销售（转让）发票》，开票项目为阳光都会广场住宅E栋1201房房款450000元，王睦深提交广州市地方税务局出具的《地方税发票真伪鉴定登记表》显示，上述发票经税务部门鉴定，鉴定结果为真。建图公司和农商银行白云支行对上述证据的真实性合法性无异议，但在关联性方面，其认为上述证据证明房款未能进入监控账户。
建图公司确认其已于2005年10月收取房款后将涉案房屋交付给王睦深使用。王睦深提交广州三泰物业管理有限公司于2016年4月18日出具的《证明》，内容为：我司是天河区阳光都会广场的物业管理方，王睦深先生于2005年8月入住阳光都会广场E幢12层01号房（即：广州市天河区新陶大街1号1201房），并从2005年8月份起向我司交纳物业管理费。我司自2015年5月起将上述小区移交给广州市金典物业管理有限公司。王睦深另提交广东有线广播电视网络股份有限公司开具的有线电视基本收视维护费发票（复印件，开票日期为2010年12月25日）、广州燃气集团有限公司开具的燃气费发票（复印件，开票日期为2011年5月和6月）、广州三泰物业管理有限公司开据的物业费《收款收据》（复印件，开票日期为2011年期间）等，拟证明其自2005年至今在涉案房屋居住。农商银行白云支行对《证明》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，同时认为上述发票及收据无原件，故对三性不予确认。
王睦深提交广州市公安局天河分局石牌派出所及广州市金点物业管理有限公司出具的地址证明，证明广州市天河区石牌东路阳光都会E座的地址为：广州市天河区新陶大街1号。阳光都会广场住宅E栋1201房与广州市天河区新陶大街1号1201房同一地址。广州市天区新陶大街1号1201房现登记在建图公司名下。建图公司、农商银行白云支行对上述证据三性无异议。
另查明，一审法院于2012年10月12日委托广东省遂溪县人民法院执行申请执行人农商银行白云支行（原广州市黄石农村信用合作社）与被执行人建图公司、广州三泰物业管理有限公司借款合同纠纷二案，广东省遂溪县人民法院以(2012)湛遂法执字第487、488执行裁定书查封被执行人建图公司所有的于广州市天河区石牌东路新陶大街(预售证：030222)11号（预售地址为A栋）602、1102、1403(预售为13A03)、1704号房；7号（预售地址为B栋）506、601、2003号房；5号（预售地址为C栋）1507、1708、1907、2001、2401号房；1号（预售地址为E栋）1201、1506、1604、1606、1706号房共17套房屋（查封期限2013年5月27日至2015年5月26日止），并于2015年5月21日以(2012)湛遂法执字第487、488号恢1-1号执行裁定书对上述房屋进行续封，续封期限自2015年5月27日至2018年5月26日止）。
王睦深于2014年11月7日对向广东省遂溪县人民法院提出执行异议，该院于2015年5月18日作出(2014)湛遂法执外异字第12号《执行裁定书》，裁定驳回王睦深的异议请求。上述《执行裁定书》于2015年6月15日送达给王睦深，王睦深不服，于2015年6月24日向广东省遂溪县人民法院递交诉状，提起本案诉讼，诉请法院判令：一、确认王睦深与建图公司于2005年10月签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2003081715号）合法有效，王睦深对广州市天河区新陶大街l号1201房屋享有所有权和使用权；二、农商银行白云支行立即办理(2012)湛遂法执字第487、488号案中对广州市天河区新陶大街l号1201房屋的解封手续；三、建图公司将位于广州市天河区新陶大街1号1201房屋过户至王睦深的名下；四、本案的诉讼费由农商银行白云支行承担。
广东省遂溪县人民法院于2015年9月18日作出《民事裁定书》，以(2012)湛遂法执字第487、488号执行案件已经移交一审法院执行为由裁定将本案移送一审法院审理。一审法院于2016年3月4日受理本案。
农商银行白云支行一审答辩称：1.根据民事诉讼法的解释第304条，案外人执行异议之诉应当在执行异议裁定送达之日起15日内起诉，请法庭核实本案提起执行异议之诉的时间，如果超过该规定15日起诉的，请求法庭驳回起诉。2.本案是案外人执行异议之诉，依据民事诉讼法解释第312条的规定，案外人执行异议之诉的审理范围包括就案外人对执行的标的是否享有足以排除执行的权益进行审查，如果案外人确实享有足以排除执行的权益的应当判决不得执行该标的，如果没有足够的证据排除执行的，那么法庭应当驳回其起诉；第二部分执行异议之诉审查内容是如果案外人同时提出确权之诉，可以在判决中一并作出裁决，本案第三项诉讼请求是过户，过户诉讼请求并不是本案执行异议之诉的审理范围，应当请法庭驳回该项诉讼请求。3.案外人执行异议之诉按照民事诉讼法司法解释第311条案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案中异议人王睦深没有足够的证据证明其享有执行标的的权益。4.根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，王睦深未举证证明涉案房屋系王睦深唯一的房屋。5.王睦深未将购房款汇入指定的监控账户，因此存在过错。故恳请法庭驳回王睦深的诉讼请求。
建图公司一审辩称：对王睦深的第一至三项诉讼请求均没有异议。
一审还查明，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终659号民事判决书，查明：2004年2月6日，广州市黄石农村信用合作社以抵押权人身份（农商银行白云支行前身）向建图公司出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售位于广州市天河区石牌村东侧、暨南大学西侧之房地产项目“阳光都会广场”，惟销售所收取款项必须汇入信用社指定监控帐户。本案审理过程中，农商银行白云支行确认涉案房屋包括在《商品房销售授权书》授权销售的房屋范围之内。
本案一审审理过程中，王睦深要求撤回其第三项即要求建图公司将位于广州市天河区新陶大街1号1201房屋过户至其的名下的诉讼请求，并明确其第二项诉讼请求为要求判令将（2012）湛遂法执字第487、488号案对涉案房屋的查封进行解封，不得执行上述房屋。
以上事实，有商品房买卖合同、不动产销售（转让）发票、地方税发票真伪鉴定登记表、证明、物业费收据、有线电视基本收视维护费、燃气费发票、地址证明、不动产登记查册表、执行裁定书、民事裁定书、民事判决书及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：王睦深在本案审理过程中要求撤回其第三项即要求建图公司将位于广州市天河区新陶大街1号1201房屋过户至其的名下的诉讼请求系对其自身权益的处分，一审法院依法予以准许。
本案案由为案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于案外人执行异议之诉的规定，因建图公司对王睦深停止执行的诉讼请求并无异议，故应列为第三人参加诉讼。同时，在案外人执行异议之诉中，案外人在明确提出排除对执行标的执行的诉讼请求时，还可以就其对执行标的所享有的权利提出确权之诉，除此之外的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审查范围，应当另案提起诉讼，故王睦深在提出的要求确认其对广州市天河区新陶大街l号1201房屋享有所有权的诉讼请求属于案外人执行异议之诉的审查范围，但王睦深在提出的要求确认其与建图公司于2005年10月签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2003081715号）合法有效，其对广州市天河区新陶大街l号1201房屋享有使用权的诉讼请求不属于本案的审理范围，以上诉讼请求一审法院在本案中不予调处，王睦深可就此另案主张。
王睦深提交其与建图公司签订的《商品房买卖合同》，建图公司对该合同无异议并确认该《商品房买卖合同》签订于2005年期间，农商银行白云支行虽对《商品房买卖合同》提出异议，但根据建图公司于2005年10月24日向王睦深出具的《不动产销售（转让）发票》及广州市地方税务局出具的《地方税发票真伪鉴定登记表》，足以证明双方交易的真实性，故一审法院对《商品房买卖合同》和《不动产销售（转让）发票》的真实性予以确认，并据此认定王睦深已付清涉案房屋的房款。
根据广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终659号民事判决书中查明的事实，农商银行白云支行向建图公司出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售涉案房屋。本案审理过程中，农商银行白云支行确认涉案房屋包括在《商品房销售授权书》授权销售的房屋范围之内。因此，王睦深是在经抵押权人同意的情况下才与建图公司签订《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》是王睦深与建图公司真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方本应依约履行，王睦深可依该合同向建图公司要求办理涉案房屋过户登记后取得产权。就性质上而言，王睦深享有的上述要求建图公司将涉案房屋过户至其名下的权利属于债权。根据物权登记生效原则，涉案房屋现仍登记在建图公司名下，故涉案房屋的产权人为建图公司，王睦深现要求确认其对涉案房屋享有所有权于法不合，一审法院不予支持。
对于王睦深要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”另《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，鉴于：1.王睦深提交其与建图公司签订的《商品房买卖合同》及《不动产销售（转让）发票》等，足以证明王睦深与建图公司在涉案房屋被查封前已经签订书面买卖合同并支付了全部房款；2.建图公司确认于2005年已向王睦深交付了涉案房屋，且王睦深提交的广州三泰物业管理有限公司出具的《证明》及涉案房屋的物业费收据、有线电视基本收视维护费、燃气费发票等证据，上述证据足以证实王睦深在查封之前已经合法占有了涉案房屋；3.并无证据显示王睦深对未办理过户登记手续存在过错。据此，王睦深要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。农商银行白云支行抗辩称王睦深未将购房款汇入指定的监控账户，因此存在过错，对此一审法院认为，根据《商品房销售授权书》的内容，农商银行白云支行要求建图公司将销售款项汇入指定的监控账户，并没有要求购房人将购房款汇入指定账户，农商银行白云支行认为王睦深存在过错依据不足，该抗辩意见一审法院不予采纳。农商银行白云支行另辩称根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，王睦深未举证证明涉案房屋系王睦深唯一的房屋，故法院应驳回王睦深的诉讼请求。对此一审法院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是针对购房人未付清房款的情况进行的规定。本案中王睦深已经付清房款，故应当依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来确定其权利能否排除执行。现王睦深提出的执行异议已经符合该条规定的情形，其权利已能够排除执行，农商银行白云支行提出王睦深未能举证证明涉案房屋是其唯一住房因此不能排除执行的抗辩意见一审法院亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院于2016年7月20日作出判决如下：一、解除(2012)湛遂法执字第487、488号案对位于广州市天河区新陶大街1号1201房的查封，不得执行上述房屋；二、驳回原告王睦深的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由被告广州农村商业银行股份有限公司白云支行负担并于本判决生效之日起3日内向一审法院交纳。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。各方当事人二审均无新证据提交。
另外，农商银行白云支行二审庭后提交了其提起执行案的生效法律文书：（2007）云法民二初字第914、1025号民事调解书，并提供（2012）湛遂法执字第487、488号恢1-1号执行裁定书【广东省遂溪县人民法院2015年5月18日作出】、广州市房地产抵押登记证明书、房地产他项权证以证明农商银行白云支行对涉案房屋享有抵押权，依法办理了抵押登记手续，涉案房屋目前仍处于查封期间。
本院认为:农商银行白云支行对涉案房屋享有合法抵押权，其虽曾主张对涉案房屋享有优先受偿权，但其与建图公司达成的调解协议中未予明确，没有生效法律文书确认农商银行白云支行对涉案房屋享有优先受偿权。农商银行白云支行已向建图公司出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售涉案房屋。王睦深是在经抵押权人同意的情况下才与建图公司签订《商品房买卖合同》，故该《买卖合同》合法有效。并且，农商银行白云支行主张王睦深未将购房款汇入其监管账户而存在过错，根据《商品房销售授权书》的内容，农商银行白云支行要求建图公司将销售款项汇入指定的监控账户，并没有要求购房人将购房款汇入指定账户，农商银行白云支行认为王睦深存在过错依据不足，本院不予认定。王睦深已经付清涉案房屋的购房款，亦已收房使用多年，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，王睦深要求停止执行涉案房屋具有依据，一审法院处理并无不当，本院予以维持。上诉人农商银行白云支行的上诉理由依据不足，本院不予采纳。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由广州农村商业银行股份有限公司白云支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十一月八日
书记员 璩方慧