天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第0949号
原告：张志强。
委托代理人：李京卫，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人：张慧敏，北京盈科（天津）律师事务所律师。
原告：张志珍。
委托代理人：李京卫，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人：张慧敏，北京盈科（天津）律师事务所律师。
原告：张智惠，住香港荃湾中心桂林楼****座。
委托代理人：李京卫，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人：张慧敏，北京盈科（天津）律师事务所律师。
原告：张志敏。
委托代理人：李京卫，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人：张慧敏，北京盈科（天津）律师事务所律师。
原告：张志民。
委托代理人：李京卫，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人：张慧敏，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告：天津耀华投资发展有限公司，住所地天津市西青经济开发区兴华七支路8号。
法定代表人：谢强，董事长。
委托代理人：苏芳娟，该公司职员。
原告张志强、张志珍、张智惠、张志敏、张志民诉被告天津耀华投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员桂炉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张志民以及五原告之共同委托代理人李京卫、张慧敏，被告天津耀华投资发展有限公司之委托代理人苏芳娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年7月27日，原告的母亲张学文因其所有的唯一房屋被依法拆迁而与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定张学文购买被告开发的位于西青区友谊南路南端西侧鸣泉花园7-1-404号房屋，合同价款2295824元。张学文依约履行了全部义务，后于2013年5月30日去世。张学文共有五个子女，分别为张志民、张志强、张志珍、张智惠、张志敏。2013年1月4日，被告声称房屋具备交付条件，屡次要求张学文办理入住手续。原告张志民代表张学文在不知情的情况下不得已接收了房屋。接收房屋后，原告发现很多质量问题，并且被告没有按照合同约定履行义务，因此被告应当承担损失赔偿责任和违约责任。故起诉，请求判令：一、被告支付原告延期交房违约金45916.84元以及因逾期交房导致原告母亲无处居住的租房损失35000元；二、被告赔偿原告房屋维修费用11542元以及因房屋仍存在质量问题和因维修导致的室内装修贬值损失28500元；三、被告支付原告因中水未按约定时间开通的违约金229.58元；四、被告支付原告未拿到房屋产权证的违约金229.58元；五、被告赔偿原告未取得产权证而无法办理退税手续而产生的退税款的利息5554元，并于2015年4月30日前向原告交付房屋产权证（庭审中，原告放弃要求被告交付房产证的诉讼请求）；六、被告赔偿原告误工经营损失12000元；七、被告承担原告已交纳的采暖费1865.80元以及物业费2254元；八、被告支付原告精神损失费10000元，以弥补原告母亲直至去世也未能在所购房屋居住而遭受的精神打击；九、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，涉案房屋在2012年底就具备了办理准许交付使用证的一切要件，因地方政府不予以接收公建，导致了被告办理准许交付使用证的迟延。2013年5月经过政府协调，被告取得了准许交付使用证，原告也于2013年1月10日实际收房入住。被告不存在延期交房的事实，不同意赔偿延期交房违约金。第二，依据合同法规定，违约金及损失只能主张一项，原告提出的租房损失是估算的，并没有实际发生，因此对这项损失不予以认可。第三，原告房屋的质量问题，被告都进行了维修，房屋墙壁壁纸是应原告要求刮白后由原告自行处理。第四，没有任何法律规定，室内装修经过维修会贬值。第五，被告提供的再生水的配套证明，证明中水配套已到位，不存在中水未开通的情况。第六，2013年12月13日，被告办理了涉案房屋的初始登记手续，业主可以办理产权证，是原告并没有到被告处办理手续。第七，原告主张的延期办理产权证的损失以及退税款利息损失，被告不认可，被告也没有向原告交付产权证的义务。第八，原告既然接收了房屋，就应该按相关的规定缴纳相关的采暖费及物业费，这是原告应尽的义务，与被告无关。
经审理查明：五原告之父张万鹏，于2003年去世。五原告之母张学文，于2013年5月30日去世。
2012年7月6日，因地铁5／6号线环湖西路站项目，张学文与天津市河西区房地产管理局签订《天津市国有土地上房屋征收补偿协议》，天津市河西区房地产管理局征收张学文所有的位于河西区体北宾水里68门101-105号房屋，征收补偿款为2006879元。
2012年7月27日，张学文（乙方）与被告（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的坐落于西青区友谊南路南端西侧鸣泉花园7-1-404号房屋，总房款为2295824元。合同第三条约定，商品房竣工，验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲方于2012年12月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。合同第五条及补充合同第三条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述期限的，合同继续履行，乙方有权向甲方追究已付款利息，但甲方赔偿总额不超过合同总价款的2%。合同第九条约定，上水于2012年12月30日达到使用条件。如上述配套未按日期运行的，甲方应在60日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。第十二条约定，自初始登记完毕之日起365日内，办结房屋权属转移登记。
合同签订后，张学文依约履行了付款义务。
被告于2012年12月底向张学文发送《入住通知书》。2013年1月10日，张学文办理房屋交接手续，接收了房屋。
原告提交的《恒富物业天津分公司房屋验收表》载明，涉案房屋验收的内容及需要维修的内容主要包括如下几个方面：1.地板存在下空、不平、出土、划痕等现象；2.墙面壁纸多处存在起鼓、破损、未打胶、未粘贴现象；3.厨房、主卫、次卫未通水，无法查验上下水；4.门、窗、柜、吊顶等处有不齐、破损、大裂缝、未打胶等现象。
针对原告所报修的房屋质量问题，被告曾于2013年3月底组织人员前往房屋处查验并商讨维修方案，但迟迟未履行维修义务。后原告自行更换房屋地板，花费3072元；更换了墙面壁纸，花费2100元；重新粉刷屋顶，花费4250元。
就涉案鸣泉花园7号楼，被告于2012年12月3日取得《新建住宅商品房排水工程验收合格证明》；于2012年12月20日取得《新建住宅商品房给水工程验收合格证明》；于2012年12月24日取得《再生水配套证明》；于2012年12月28日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》；于2013年5月10日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》；于2013年12月13日办理初始登记手续。
2013年1月10日，原告交纳2013年1月14日至2014年1月13日物业费3864元，并交纳2012-2013年度采暖费1865.80元，原告陈述该采暖费数额不是整个采暖季度的全额费用（全额费用为采暖面积119.41平方米＊25元／每平米=2985.25元），而是自2012年12月31日至2013年3月15日（共计75天）的采暖费用。
2015年3月18日，本院组织原、被告前往案涉房屋处进行现场勘验，并到小区物业公司了解情况。本院要求物业公司提供涉案房屋交接时的房屋验收表，物业人员陈述该材料已被开发商取走，就原告提交的房屋验收表（复印件），物业人员陈述该表样式与物业公司使用的验收表一致。就中水开通时间问题，物业人员陈述中水在2012年底即开通，1月份曾发生中水管道冻裂进行维修的情况。
2012年12月至2013年1月，六个月内银行贷款利率为5.6%。
本院依法主持了调解，因意见分歧较大，双方当事人未能达成调解合意。
上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。
本院认为：依照法律规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。被告与张学文订立的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行各自的义务。案涉鸣泉花园7-1-404号房屋属于张学文个人财产，其于2013年5月30日去世后，该房屋作为遗产应当进行继承处理。现因尚未进行继承处理，五原告作为第一顺序法定继承人对该房屋共同享有权利。
涉案房屋在2012年12月31日前，已竣工验收合格，符合法定交付条件。在未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况下，被告向张学文交房，张学文于2013年1月10日予以接收，应当视为双方对合同约定交付条件之变更。关于被告在未取得商品房准许交付使用证之前向原告交付房屋的行为，是否违反《天津市商品房管理条例》的相关规定，应由行政机关进行处理，此节不属于民事案件审理范围，本案审理不予涉及。因此，本院认定被告逾期交房的违约期间为2012年12月31日至2013年1月10日，被告应当按约承担逾期交房的违约责任支付原告已付款利息。经核算，2012年12月31日至2013年1月10日（共计11天），原告已付款利息为3874.60元（2295824元×5.6%÷365天×11天）。
关于原告要求被告承担原告已交纳的采暖费1865.80元以及物业费2254元的诉讼请求。因原告自2013年1月10日接收房屋办理入住，故应自该日起交纳相应的采暖费和物业费。原告实际自2012年12月31日开始交纳采暖费，故原告自2012年12月31日至2013年1月9日期间的采暖费支出，是因被告逾期交房行为造成的原告损失，因此该期间的采暖费损失，被告应当予以赔偿，经核算，该期间采暖费损失数额为248.77元（119.41平方米＊25元＊10天／120天）。原告实际自2013年1月14日开始交纳物业费，故应自行承担相应的物业费。因此，原告相应诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。
接收房屋时，原告发现房屋多处存在质量瑕疵，并向被告及物业公司报修，被告理应及时予以修复。被告未及时全面履行维修义务系违约行为，应对原告造成的维修费损失承担赔偿责任。因此，对于原告主张的更换地板、壁纸并粉刷墙壁维修费用9422元的诉讼请求，本院予以支持。
关于办理房屋权属转移登记相关事宜，被告所负有的义务系协助义务，现涉诉房屋的初始登记已办理完毕，原告在自身条件具备的情况下，可以要求被告协助办理权属转移登记手续。原告并未举证该房屋未能办结房屋权属转移登记的原因在于被告，因此，对于原告要求被告给付逾期办理权属转移登记的违约金以及因未能取得产权证而无法办理退费手续而产生的退税款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。
张学文现已亡故，其生前于2013年1月10日接收了房屋，本院已判决被告按约承担2012年12月31日至2013年1月10日期间的逾期交房违约责任，因此，原告代替张学文主张无处居住的租房损失，于法无据，本院不予支持。
关于中水是否按约在2012年12月底开通的问题，被告主张中水在2012年12月底即开通，2013年1月由于水管冻裂曾中断供应，并提交2012年12月的给水、排水验收合格证明以及再生水配套证明，物业人员对该情况亦予以证实确认，因此，本院确认中水已按时开通。对于原告要求被告支付因中水未按时开通的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
对于原告主张的要求被告赔偿因房屋仍存在质量问题以及因维修导致的装修贬值损失以及原告为解决房屋质量问题而产生的误工经营损失等诉讼请求，原告未提供充足详实证据进行佐证，亦无法律依据，因此，本院不予支持。
本案属于合同违约纠纷，对于原告主张的要求被告赔偿原告精神损失费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：
一、被告天津耀华投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告张志强、张志珍、张智惠、张志敏、张志民逾期交房违约金3874.60元，并赔偿维修费损失9422元以及采暖费损失248.77元；
二、驳回原告张志强、张志珍、张智惠、张志敏、张志民的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1681元，由原告张志强、张志珍、张智惠、张志敏、张志民负担781元，由被告天津耀华投资发展有限公司负担900元（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 桂 炉
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 岳春林