云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第38号
上诉人（原审被告）沈素华，女，1922年4月9日出生。
特别授权诉讼代理人黄吉辉、张启龙，云南中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐开威，男，1948年5月22日出生。
被上诉人（原审被告）包一峰，男，1956年12月5日出生。
上诉人沈素华因与被上诉人徐开威、包一峰房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明以下法律事实：2007年11月19日，在案外人谭钧介绍下，被告包一峰以沈素华的名义（甲方）与原告徐开威（乙方）签订《购房协议书》，约定由甲方将其拥有的市政府呈贡吴家营片区的龙潭（暂用名）居住区多层住宅的住房一套，套内面积按2300元/㎡的价格转让给乙方，乙方购房后拥有该房的全部产权，甲方应积极配合乙方在可能办理产权变更时进行产权人名字的变更。并约定“在2300元/㎡内的转让费，乙方在签约5日内付给甲方￥50000元（伍万元正）。余下的转让费在房价确定后拾天内付清。”2007年11月23日，包一峰出具收条载明收到徐开威购呈贡白龙潭小区住宅购房转让费伍万元正（￥50000.00元），其中住宅面积为160㎡，价格每平方米壹仟陆佰捌拾元正（￥1680.00元），现按每平方米贰仟叁佰元转让（￥2300.00元）余下款项肆万玖仟贰佰元正（￥49240.00）第二次付清。2007年12月12日，包一峰出具收条确认收到徐开威支付的购房转让费49200.00元，转让费已付清，收条上载明：“该房的全部产权属于徐开威，沈素华（或代理人）应积极配合房屋产权人名字的更改事宜。双方任一方违约（缔约双方），违约方加倍赔付给另一方。”2007年11月23日，徐开威以沈素华的名义向云南俊发房地产有限责任公司（以下简称为：“俊发公司”）交付购房资格确认金共计38000元；于2007年12月23日，向俊发公司缴纳二次资格确认金77600元。2009年11月13日，被告沈素华、包一峰在徐开威陪同下到俊发公司签署《商品房购销合同》，合同登记号为：CG2010012908179，约定由俊发公司将坐落于云南省昆明市呈贡区白龙潭俊园·淏园×幢×单元×室房屋，套内面积为156.3平方米，以合同总金额为人民币323674元的价格出售给沈素华（每平方米单价为2070.85元）。2010年11月15日，沈素华取得云南省昆明市呈贡区白龙潭俊园·淏园×幢×单元×室的房屋产权证，证号为：呈房权证×字第×号，于2012年1月16日取得昆呈个国用（2012）第×号国有土地使用权证。包一峰取得该房屋的共有权证（呈房2010共字第×号）。2009年11月13日，徐开威按俊发公司向沈素华出具的《呈贡白龙潭俊园收款确认单》要求支付211313元（其中包括房款199890元、维修基金6473元、契税4855元、印花税5元、工本费90元，俊发公司分别开具发票三张）。徐开威于2013年3月10日向包一峰、沈素华发出《关于交付房屋的函》，要求履行合同并交付房屋钥匙及相关资料。另查明：徐开威陪同包一峰、沈素华进行诉争房屋的选房手续。徐开威于2013年8月28日在昆明市个人住房系统查询具有一套住房（坐落于红联办事处下栗村1幢3单元701号）。昆明市人民政府办公厅于2011年2月25日发出《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，文件规定：“在昆明市主城区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区），暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对已有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供去年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）向其销售住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”昆明市市级行政中心建设和搬迁工作领导小组于2010年11月1日，发出了昆建迁领字[2010]4号《关于市级行政中心呈贡搬迁配套商品房二级市场交易有关问题的通知》，文件规定：“禁止通过各种渠道公开转让、高价炒作、溢价销售呈贡搬迁配套商品房；确因家庭困难，难以承担购房款者，由本人提出申请，所在单位同意，报市建迁领导小组办公室通知开发企业办理退房手续；确因特殊情况（异地调离等）需转让者，由本人所在单位工会初步审核后，由单位主要领导签字认可；否则，单位及相关部门有权通知属地房地产交易部门不予办理产权交易手续。”原告诉至法院，请求判令：一、由两被告立即按约定向原告连带交付诉争房屋，房屋钥匙及相关文件（购房款发票、房屋房产证、土地证使用证、水、电、气合同，物业管理合同），并办理房屋产权名字变更登记过户手续。并以2010年7月16日起，比照同等的房屋租赁费（每月2100元，70/天）支付占用房屋的损失赔偿金到交付该房钥匙为止（到起诉前，应赔偿的损失为63000元）；二、由被告承担本案的诉讼费，保全费。
根据上述确认事实，一审法院认为：针对第一个争议焦点，本案诉争的《房屋转让协议》是否合法有效的问题，被告沈素华、包一峰提出两个抗辩理由，第一，被告沈素华认为双方所签订的《房屋转让协议》，因签订该合同时沈素华并不在场，是由其儿子包一峰以其名义作出的民事行为，且代其签署了合同，该合同因缺乏被告沈素华而无效。虽然原告徐开威没有举证证明被告包一峰在签订该合同时具有代表沈素华作出民事行为的代理权限，沈素华作为成年人具有完全的民事行为能力，该合同在缔结时需要被告沈素华的追认才能产生效力，但据双方认可的事实，徐开威曾多次陪同沈素华、包一峰进行选房、缴款以及签订合同，并且购买诉争房屋的全部房款均是由原告徐开威全部支付。徐开威作为被告家庭外人员多次参与到被告购买房屋的各个环节中，并且负责款项的交付，沈素华对此全不知情的陈述不符合常理，最迟应当推定沈素华在徐开威陪同其签订合同之日知道徐开威购房的事实，徐开威支付了房屋的全额转让费，在履行合同过程中系善意。被告沈素华在2009年11月13日至起诉前三年多的时间内，均未向原告提出过异议或者要求撤销该合同，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”因此，虽然沈素华作为诉争房屋的共有权人，在知晓其子包一峰在房屋买卖协议书上签字的无权代理行为后，一年多的时间内未向相对人（徐开威）明确表示不认可，均应视为同意包一峰在房屋买卖协议代其签字的行为，两被告的辩解不成立，一审法院不予采纳。第二，被告沈素华认为原、被告双方签订的合同，违反了昆明市市级行政中心建设和搬迁工作领导小组于2010年11月1日发出的，昆建迁领字[2010]4号《关于市级行政中心呈贡搬迁配套商品房二级市场交易有关问题的通知》的文件精神，属于违反法律法规规定的合同，该合同无效。针对该项答辩意见，一审法院认为，首先，昆明市市级行政中心建设和搬迁工作领导小组下发的文件，只能约束内部人员，对合同相对方没有约束力，被告方主张合同违反昆建迁领字[2010]4号文件而无效的辩解本院不予采纳。针对第二个争议焦点，本案争议的房屋及其相关产权证书已经办理至两被告名下，两被告能够协助原告办理相关产权证书的过户登记，合同具有继续履行的可能性。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”沈素华、包一峰应继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”协助办理物权变动手续是出卖人应当负担的义务，且原告徐开威在昆明市呈贡区具备购房主体资格，因此对于原告徐开威要求被告沈素华、包一峰协助办理云南省昆明市呈贡区白龙潭俊园·淏园×幢×单元×室的房屋所有权过户手续，将产权变更至徐开威名下，并将诉争房屋钥匙交付徐开威的诉讼请求，一审法院予以支持。至于徐开威要求被告交付购房款发票、房屋房产证、土地证使用证、水、电、气合同，物业管理合同等相关资料的诉讼请求，因双方合同中并未对此作出约定，徐开威在产权变更后均需要另行办理相关证件或以自己名义另行签订合同，因此交付前述资料的行为与履行本案合同并无关联，该主张不予支持。针对第三个争议焦点，对于原告主张的房屋占有期间所产生的租赁费，因双方合同并未对该费用进行约定，徐开威在购买诉争房屋时拥有住房，故该费用并非双方签订合同时能够预见的损失，且诉争房屋在产权登记变更前，所有权人仍为包一峰、沈素华，并不存在占用房屋的费用。因此对该笔费用，并无法定或约定因当由两被告支付的理由，故不予支持。综上所述，原告徐开威与被告沈素华、包一峰之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，缔结民事法律关系的双方当事人应当遵守诚实信用原则，按照双方合同约定履行义务。原告徐开威主张被告包一峰、沈素华履行协助办理云南省昆明市呈贡区白龙潭俊园·淏园×幢×单元×室房屋所有权至徐开威名下的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决：一、被告包一峰、沈素华于本判决书生效之日起十日内将座落于云南省昆明市呈贡区白龙潭俊园·淏园×幢×单元×室的房屋钥匙交付给原告徐开威，并协助徐开威办理该房屋所有权过户手续，将产权变更至原告徐开威名下。二、驳回原告徐开威的其他诉讼请求。案件受理费人民币8546元，由原告徐开威承担1115元，被告沈素华、包一峰共同承担7431元。
一审判决宣判后，沈素华不服，向本院提起上诉，称：一、上诉人在一审时所出示的证据足以证明《房屋转让协议》系无效合同。被上诉人称诉争房屋系其母亲沈素华给其所有，但并未出示其单独拥有该房屋的相关证据，也未出示其能代表他人处分该房屋的依据，被上诉人徐开威也明知包一峰无权处分该房屋，但仍与被上诉人包一峰签订合同。上诉人直至收到被上诉人徐开威发送的快递，才知道两被上诉人签订《房屋转让协议》之事，对《房屋转让协议》并未进行追认。二、一审认定上诉人系在被上诉人徐开威的陪同下进行的选房，但事实上上诉人并未见到过被上诉人徐开威，且根据《关于市级行政中心呈贡搬迁配套商品房二级市场交易有关问题的通知》，该文件已明确规定禁止公开转让，对本案当事人有约束力，一审判决只能约束内部人员系错判。综上，上诉人依法取得的合法财产应受国家法律的保护，遂请求二审法院判令：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第533号民事判决，改判驳回被上诉人徐开威的一审全部诉讼请求；二、由两被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人徐开威答辩称：一、上诉人的陈述不真实，选房、购房都是上诉人与我方一起去办理的，房款也是我交纳了，因为上诉人年龄大了，很多签字都是被上诉人包一峰代签的，并且被上诉人包一峰也陈述其有上诉人的授权委托，我才会购买诉争房屋，我与被上诉人包一峰并不存在恶意串通，我当时购买诉争房屋时，购买的价格也不低，上诉人明知卖房的事实。二、在接房前，上诉人根本没有支付过房款，并且在当时，被上诉人包一峰是无力购买诉争房屋的。2013年3月6日找被上诉人包一峰谈话，我方并录音录像，也证明我方见过他们一家人协商卖房的事情，3月10日我方遂向上诉人发函要求交房。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人包一峰答辩称：我方的答辩与一审一致。
二审经审理查明的法律事实与一审法院所确认的法律事实一致，本院予以确认。
本院认为：被上诉人徐开威与被上诉人包一峰于2007年11月19日所签的《购房协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定履行各自的义务。上诉人沈素华主张其并不知情被上诉人包一峰出卖诉争房屋，在其对《购房协议书》未予追认的情况下，该合同应为无效。对此，本院认为，首先，上诉人沈素华与被上诉人包一峰系母子关系，且系诉争房屋的共有人，被上诉人徐开威有理由相信被上诉人包一峰有权代表其母亲沈素华处分诉争房屋。其次，根据一般的交易习惯，应当是支付购房款之后再行签订《商品房购销合同》，但本案查明的事实是，上诉人沈素华、被上诉人包一峰于2009年11与开发商签订《商品房购销合同》，而房屋款项即在当日由被上诉人徐开威向开发商支付。上诉人沈素华作为《商品房购销合同》的买受人，应当了解掌握购房款的筹集、如何支付等具体事项，但购房款却由被上诉人徐开威支付，上诉人沈素华却称其并不知晓被上诉人包一峰与被上诉人徐开威签订《购房协议书》事宜，明显不符合常理。综上，上诉人沈素华的该主张不成立，本院不予支持。
上诉人沈素华还主张根据《关于市级行政中心呈贡搬迁配套商品房二级市场交易有关问题的通知》，该文件已明确规定禁止公开转让，故合同应为无效。本院认为，该仅系昆明市市级行政中心建设和搬迁工作领导小组针对诉争房屋向有资格购房的人员关于禁止转让的文件规定，作为有购房资格的上诉人沈素华应当遵守，虽上诉人沈素华违反该文件规定，将诉争房屋转让给被上诉人徐开威，但并不违反法律法规的强制性规定，不导致合同无效，故上诉人沈素华的该主张不成立，本院不予支持。
综上，上诉人沈素华的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币8546元，由上诉人沈素华承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 汤名哲
审 判 员 郑会利
代理审判员 蔡 芸
二〇一四年二月十九日
书 记 员 吴 帅