湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2015）衡蒸民一初字第527号原告李跃进(反诉被告)，男。被告王志国（反诉原告），男。委托代理人齐向潮，湖南天戈律师事务所律师。委托代理人王云，湖南天戈律师事务所律师。原告李跃进为与被告王志国房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月23日向本院提起诉讼。本案受理后，依法组成合议庭。2016年1月6日，被告王志国提起反诉，本院于同日予以受理，并召集各方当事人进行了庭前证据交换，并于同日公开开庭进行了审理。原告李跃进、被告王志国及其委托代理人王云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李跃进诉称并就反诉答辩称，2013年11月10日，原告与被告签订《商业合作合同》，合同约定：一、原告将自己所有的坐落于衡阳市解放大道22号雁城茶都一楼113号铺面租赁给被告用于经营茶叶茶具，合同期限自2013年11月1日起至2015年10月31日止；二、被告若需继续经营则应于租赁期限届满2个月前向原告提出续约的书面要求，经双方协商一致后重新签订租赁合同。2015年10月1日，被告提出续租的意愿，但因租金没谈拢，双方表示不再续租。原告先后于2015年10月10日和2015年10月13日给被告发出书面通知，要求被告按合同要求做好平稳交接，但到了临近租赁期满的期限，被告仍拒不准备退租，反而对原告进行恐吓。为避免发生冲突，原告于2015年10月31日到华新派出所备案，次日上午，原告再次要求被告搬出，而被告根本不予理会，原告为此事报警，但被告拒不接受民警的调解意见，强占门面拒不搬出。为保障原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：一、被告立即按双方合同要求返还雁城茶都113号门面，并恢复隔墙和阁楼，不得破坏原有装修，返还原告完好无损的立式空调机一台；二、被告按市场行情价格向原告支付门面占有使用费167.4元/日，时间从2015年11月1日起至被告搬出铺面、恢复铺面隔墙和阁楼之日止；三、被告支付原告日租金三倍的违约金502.2元/日，时间从2015年11月1日起至被告搬出铺面、恢复铺面隔墙和阁楼之日止，2000元保证金归原告所有；四、本案诉讼费由被告承担。原告李跃进为支持其主张，向法庭提交了以下证据：1、《铺面租赁合同》。以证明原、被告在2008年8月30日至2010年8月29日没有签订门面租赁合同，原告未向被告收取在此期间的租金；2、《职业资格证书》。以证明原告享有评茶员资格，原告购买门面最初是为了自己经营所需；3、《商业合作合同》（2010年11月1日至2013年10月31日）。以证明原、被告对于租金、租期等事项的约定；4、补充协议。以证明被告所称的29716元实际是租金的一部分；5、《商业合作合同》（2013年11月1日至2015年10月31日）。以证明合同约定税费由被告承担，被告存在违约行为；6、《收款收据》。以证明45197元是租金的组成部分；7、收回门面通知书。以证明原告提前通知被告腾空门面，被告存在违约行为。对于原告提供的证据，经庭审质证，被告王志国认为，对证据1的关联性有异议；对证据2的关联性、证明目的有异议，该证书系2010年获得，但原告购房系2008年，该证据不能达到原告的证明目的；对证据3、4、7的真实性有异议；对证据5、6无异议。被告王志国辩称并反诉称，原、被告续签租赁合同，约定合同单价为每月53元/㎡，保证金500元。但在实际履行过程中，原告以自己妻子出车祸为名要求被告支付租金的同时，多支付些钱用作押金。被告按照原告要求将72500元汇至原告妻子徐小珍的账户，后原告又利用被告为生意备货满仓之际，逼迫被告的妻子与其签订了补充协议，否则就不再继续租门面给被告。被告迫于无奈，与原告签订了补充协议。在第二次支付租金时，原告同样逼迫被告支付了高于租金的费用36000元。2013年合同到期后，双方于同年11月10日续签了合同，单价为每月90元/㎡，保证金2000元。被告要求之前支付的押金在此次合同中扣除，原告口头同意。2015年1月，原、被告签订的租赁合同已到期，双方因租金价格未谈拢，被告同意终止合同，双方对账，原告返还保证金和押金，并交付7年来支付租金的租赁费发票，协同114号门面一同确定隔墙位置恢复隔墙，被告搬出113号门面，但原告却不同意履行上述义务，以致合同拖延至今。被告认为，原告的行为给被告造成了困扰，侵犯了被告的名誉权和茶行的商誉，特提出反诉：一、原告应向被告提供租赁期间的租赁税发票；二、原告向被告返还保证金2500元，退还押金29716元；三、原告向被告支付违约金2500元；四、原告向被告赔礼道歉，并赔偿因侵犯被告名誉权和商誉权所造成的损失；五、本诉诉讼费和反诉诉讼费均由原告承担。被告王志国为支持其主张，向法庭提交了以下证据：1、身份证及营业执照。以证明被告的基本情况及租赁门面的用途；2、《商业合作合同》（2013年11月1日至2015年10月31日）。以证明被告租赁113号门面的过程及协议约定的基本情况；3、部分收据及回款单复印件。以证明被告支付给原告租金的情况，2010年-2013年被告支付超出合同外款项29716元，原告应予返还；4、《商业合作合同》（2010年11月1日至2013年10月31日）。被告租赁茶都114号门面的合同为53元/㎡；5、门面租赁协议。以证明同地段门面的平均租金为80元/㎡。对于被告提供的证据，经庭审质证，原告李跃进认为，对证据1无异议；对证据2、3、5的关联性有异议，对证据4有异议。对于原告提供的证据，本院认为，证据1、2与本案无关，不予审查；证据3、5能证明原、被告所签租赁合同约定租赁期限、租金等原、被告约定的权利、义务事项，本院予以认定；证据4能证实原、被告在合同外另行约定被告支付租金29716元的事实，本院均予以采信；证据5、6被告无异议，本院予以采信；证据7能够证实原告通知被告退租的事实，本院予以认定。对于被告提供的证据，本院认为，证据1原告无异议，本院予以确认；证据2证实了原、被告间签订租赁合同的事实，本院予以认定；证据3对于被告向原告支付租金的部分本院予以认定，其余收据与本案无关，不予审查；证据4、5，与本案无关，不予审查。经审理查明，2010年10月31日，原、被告签订《商业合作合同》。合同约定，被告王志国以2218元/月的价格（53元/㎡）承租原告李跃进所有的坐落于衡阳市高新区解放大道22号天酬.尚筑113号房屋（产权证号：衡房权证高新区字第002645**号；建筑面积为41.85㎡）用于经营茶叶、茶具，租期为三年（从2010年11月1日起至2013年10月31日止），租金分二次支付，第一次缴纳53232元，第二次缴纳26616元。又约定，在租赁期间，被告自行承担经营涉及的债权债务、税费（包括工商管理费、综合治理费等）及其他费用（包括水电、通讯、网络、装修及商场综合管理等）。还约定，被告在与原告终止或解除合同之日将铺位腾空，交付原告验收，若被告未能按时交付验收的，每逾期一天，向原告支付相当于原铺面租金三倍的违约金。被告装修的一切费用由被告自行承担，被告不得故意破坏原有装修，并负责将隔墙恢复原状。被告向原告缴纳保证金500元。同日，双方签订《补充协议》，约定被告除支付原告《商业合作合同》规定的租金外，另向原告支付租金28152元，该协议与《商业合作合同》具有同等效力。2013年11月10日，原、被告双方再次续签《商业合作合同》，合同约定，被告以3766.5元/月的价格（90元/㎡）承租原告113号门面用于经营茶叶、茶具，租期为二年（从2013年11月1日起至2015年10月31日止），租金分二次支付，第一次缴纳45198元，第二次缴纳45198元。合同内容与前款合同一致，并约定在合同终止或解除后，被告负责将隔墙恢复原状，并归还立式空调一台。被告向原告缴纳保证金2000元，若被告违约，则原告不予退还保证金和已缴纳租金，若原告违约，则原告应向被告支付等额的保证金作为违约金。被告均依约向原告支付租金及保证金。2015年10月31日合同到期后，原、被告未就续租事宜达成一致意见，原告要求被告立即搬离上述房屋，被告以要求原告提供租赁费发票为由拒绝，酿成纠纷。本院认为，原、被告签订的《商业合作合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，原告不愿与被告继续签订合同并要求被告搬离该租赁的房屋，依据相关法律的规定，原、被告于2013年11月1日签订的书面租赁合同已于2015年10月31日到期时解除，故原告要求被告返还门面并支付房屋占有使用费的诉请，于法有据，本院予以支持。由于原、被告对合同到期后的租金未做约定，原告亦未提供167.5元/日的房屋占有使用费的合法依据，故本院参照合同约定按房屋建筑面积以90元/㎡/月计算房屋占有使用费。原告已按租赁合同将房屋交付给被告，被告在合同到期后拒不退出房屋，构成违约。原告要求被告承担违约责任，理由正当，本院予以支持，故合同约定的保证金2000元原告不予退还。因合同中约定的每日房租三倍违约金显然超过原告实际损失，故违约金的具体数额，结合案件情况，酌情予以认定。原告是否应向被告提供门面租赁税发票，因双方订立的合同中没有约定，且属行政管理性质的另一法律关系，并不影响原告对被告的权利主张，故对被告以原告未提供租赁税发票为由不履行合同义务，并要求原告提交租赁费发票、承担违约责任、向被告赔礼道歉、赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。被告提出《补充协议》是受原告逼迫签订，多支付的29716元属于押金应予退还的抗辩意见，因被告未提供有效的证据对其主张予以支持，故被告要求原告退还押金29716元并返还保证金2500元的意见，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王志国(反诉原告)于本判决生效之日起15日内将衡阳市高新区解放大道22号天酬.尚筑113号房屋腾退给原告李跃进（反诉被告），并在腾退前将房屋阁墙恢复原状，并按合同约定的要求返还立式空调一台；二、被告王志国(反诉原告)自2015年11月1日起计算至实际搬离之日止按3766.5元/月向原告李跃进（反诉被告）支付房屋占有使用费；三、被告王志国(反诉原告)自2015年11月1日起计算至实际搬离之日止以2000元/月向原告李跃进（反诉被告）支付违约金；四、驳回原告李跃进（反诉被告）的其他诉讼请求；五、驳回被告王志国(反诉原告)的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2423元，反诉受理费334元，共计2757元，由被告王志国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  唐文婧审 判 员  李世军人民陪审员  范重辉二〇一六年三月二十一日代理书记员  谢 伶《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。