河南省确山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）确民初字第00482号
原告河南确山农村商业银行股份有限公司。
住所地：确山县龙山路北段***号。
法定代表人魏钢，系该公司董事长。
委托代理人周晓华，河南周晓华律师事务所律师。
委托代理人张文，河南周晓华律师事务所律师。
被告唐永刚，男，1986年8月20日生，汉族，住确山县。
被告茹长青，男，1976年11月12日生，汉族，住确山县。
被告吴志红，女，1968年4月27日生，汉族，住确山县。
被告崔营军，男，1970年12月18日生，汉族，住确山县。
被告确山县森丰林产品开发有限公司，住所地：确山县盘龙街道办事处朗陵大道西段路北。
法定代表人熊开学。
第三人驻马店市弘恩医疗器械有限公司，住所地：确山县盘龙街道办事处朗陵大道186号。
法定代表人徐梦真，女，该公司经理。
原告河南确山农村商业银行股份有限公司（以下简称确山农商行）诉被告唐永刚、茹长青、吴志红返还原物纠纷一案，本院受理后，原告申请追加崔营军、确山县森丰林产品开发有限公司（以下简称森丰公司）为共同被告，本院依职权追加驻马店市弘恩医疗器械有限公司（弘恩公司）为第三人。本院依法组成合议庭于2015年8月12日公开开庭进行了审理，原告河南确山农村商业银行股份有限公司的委托代理人张文、被告崔营军到庭参加了诉讼。被告唐永刚、茹长青、吴志红、被告确山县森丰林开发有限公司、第三人驻马店市弘恩医疗器械有限公司未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告确山农商行诉称，2010年6月10日原告与森丰公司签订门面房买卖协议，房屋坐落在确山县盘龙镇××大道西××路南，房产证号为第0001068**。其中三间由被告强行无理占有至今，原告工作人员多次去该地找被告协商，但是被告至今没有搬离。2015年3月5日，原告曾向被告下达律师函，只有唐永刚接收。现要求五被告及第三人返还侵占的房屋三间，支付从2010年6月10日至交付房屋止计算租赁费暂定20万元，诉讼费由被告承担
被告崔营军辩称，原告的起诉不符合事实，他从来未与确山农商行签订过房屋租赁合同，他本人只与森丰公司签有租赁合同。从2010年6月10日，森丰公司并未找他要过房屋钥匙，农商行与森丰公司房屋买卖的事情他不知情。
被告唐永刚辩称，2007年他和茹长青租用森丰公司门面房三间开办一个装饰公司。2008年初开业不久，茹长青就退股由他单独经营。由于生意惨淡，他打算关门。吴志红找到他，想使用这三间门面，并说如果续租她会找森丰公司重新签订租房协议。他和吴志红协商后，吴志红把当年剩余的三个月房租和2万元装修费付给他，他把门店交给吴志红。一些办公用品暂时放在门店内，后来他妻子去搬这些办公用品时，与吴志红发生纠纷，双方之后就没有来往。房屋卖给农商行的事情他根本不知道，他与这三间门店已经没有关系了。
被告茹长青辩称，2007年4月他和唐永刚一起与森丰公司签订房屋租赁合同开办公司。不到一个月他就退伙不干了。以后的事情他不知道，他不阻拦原告收回房屋。
被告吴志红辩称，她从未参与过任何经营活动，也未与任何单位签订过合同，原告说她抢占门面房没有依据。
被告确山县森丰林开发有限公司未答辩。
第三人驻马店市弘恩医疗器械有限公司未答辩。
经审理查明：森丰公司在确山县朗陵大道路南新建路路口西侧林业局家属楼一楼有八间门面房，2007年4月6日，森丰公司与唐永刚、茹长青签订房屋租赁合同，将西边三间租给唐永刚、茹长青。合同约定：租赁期3年，从2007年4月6日至2010年4月5日。门面房每间每年租金2880元，共计租金25920元。签订合同时一次性交清一年租金8640元。以后各年度租金须在当年3月6日前交清，租用方逾期不缴纳租金，出租方有权终止合同。租赁期满后如需继续使用，经出租方同意后，应在合同期满一个月前续签合同；如出租方不同意租赁方继续使用，有权收回房屋。如租赁方不再使用，应在合同期满后一周内将房屋完好交给出租方，如逾期交付，出租方双倍收取租金。如房屋和设施有损坏，租用方负责赔偿或维修恢复原状。租用方在租赁期内装修、添置的设施，可在不影响房屋外观的前提下全部拆走。租用方在租赁期内征得出租方同意才能对门面房进行装修改造，装修费由租用方负担；合同期内，如需转租应征得出租方同意。唐永刚、茹长青租房后对房屋进行装修，合伙开办了一家装饰公司。不久，茹长青退出，由唐永刚单独经营。2009年年底被告吴志红找到唐永刚，想使用这三间门面。唐永刚和吴志红协商后，吴志红把当年剩余的三个月房租和2万元装修费付给唐永刚后，唐永刚把门店交给吴志红使用。2010年6月10日，森丰公司与原告签订门面房买卖协议，将上述八间门面房卖给原告，总面积343.39平方米。合同签订之前的房租、水电费等费用，由森丰公司收取。合同生效后，门面房由原告支配，原告拥有门面房的所有权和使用权。原告办理产权过户登记等手续和一切费用均按国家规定执行。原告在签订合同之日向森丰公司一次性交付购房款1390730元，森丰公司在30天内向原告移交房屋，交付标准是房屋无人承租，原告接受后即可使用。2010年8月10日，森丰公司收取了吴志红的丈夫崔营军缴纳的4个月房租2880元，备注注明四个月是从2010年4月5日至2010年8月5日。2012年7月30日，原告将上诉房产过户到自己名下。原告和森丰公司签订合同后，本案争议的三间门面房一直由被告崔营军在使用，原告通过张贴公告、邮递律师函的方式向唐永刚、茹长青、吴志红主张收回房屋无人回应。2015年初，崔营军与弘恩公司股东签订合同，驻马店市弘恩医疗器械有限公司目前占用该争议房屋。至于崔营军是将房屋租给弘恩公司还是投资入股，双方说法不一，无法认定。
上述事实有门面房买卖协议、产权证、森丰公司与唐永刚、茹长青签订房屋租赁合同、提交律师函、争议门面房照片、银行机构的批复、确山森丰林产品开发有限公司企业信息查询单、参照同地段门面房租金的租赁合同、证人唐某的证言、森丰公司收取崔营军租金的收据、本院对茹长青、徐梦真的调查笔录为证，足以认定。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告在与森丰公司签订买卖合同后，标的物交付的具体时间和交付过程没有相关证据，本院只能认定2012年7月30日原告取得房屋产权证之日起拥有争议房产所有权。原告取得房屋所有权后，有权向使用房屋的承租人收取租金，在原租赁合同到期后，有权决定是否让原承租人继续承租。被告茹长青、唐永刚与森丰公司的租赁合同于2010年4月5日到期且在此以前已经不再使用房屋，原告取得所有权在后，茹长青、唐永刚没有实施侵权行为，原告要求茹长青、唐永刚承担责任的请求，本院不予支持。被告吴志红和崔营军系夫妻关系，唐永刚称将门面房转租给吴志红和崔营军并签订有合同，虽然没有提交相关证据，但是结合庭审情况和其他相关证据分析，可以认定争议房屋是唐永刚转租给吴志红、崔营军的，后一直由崔营军占有使用。但是原告取得所有权后，吴志红是否和崔营军共同经营门面房、是否和崔营军共同实施侵权行为，原告没有证据证明。因此原告要求吴志红承担赔偿损失的请求，本院不予支持，但是吴志红今后不得干扰原告行使权利。森丰公司没有按约定将房屋交付原告，属于违约问题，本案原告选择侵权之诉，但是提交的证据不能证明森丰公司存在侵权行为，原告该项请求本院不予支持。弘恩医疗器械有限公司在没有核实房屋产权的情况下与崔营军签订合同使用争议房屋，主观上存在过错，使用该房屋没有合法依据，在未取得原告追认的情况下，应当搬出该房屋。
合同法明确规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。崔营军在唐永刚租期届满后，虽然在2010年8月10日补交了从2010年4月5日至2010年8月5日4个月房租，但是森丰公司没有和崔营军签订续租合同，崔营军在2010年8月5日后继续占用争议房屋没有依据。崔营军2010年8月5日以后没有交纳房租本身就不符合常理，结合原告张贴在争议门面房上的公告照片，崔营军辩称自己不知道房屋所有权变更的辩解意见本院不予采纳。崔营军的行为已经构成侵权，原告要求收回房屋，崔营军应当及时搬出并赔偿因此给原告造成的损失。原告要求参照周边门面房租金价格计算租赁费20万元的证据不足，本院根据原租赁合同约定，被告崔营军应当按照原合同约定三间门面房每年租金8640元的标准予以赔偿，从2012年8月1日起至搬出房屋之日。2010年6月10日至2012年7月30日之间的损失，因买卖合同的实际履行情况不明，本案不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告崔营军、第三人驻马店市弘恩医疗器械有限公司于本判决生效之日起15日内搬出位于确山县朗陵大道林业局家属楼一楼的三间门面房；
二、被告崔营军按照每年8640元从2012年8月1日起向原告支付赔偿金至搬出房屋之日止；
三、驳回原告河南确山农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
案件受理费4300元，由原告河南确山农村商业银行股份有限公司负担2000元，被告崔营军负担2300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长 李 军
审判员 张秀枝
审判员 易成玉
二〇一五年九月二十三日
书记员 陈尚尚