广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初（二）字第322号
原告张奕凯，男。
委托代理人：黄振宝，男，广西景耀律师事务所律师。
被告江耀权，男。
委托代理人全龙方，系凤山镇凤山居委会向法院推荐公民代理人。
原告张奕凯诉被告江耀权以及江耀权反诉张奕凯租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月30日受理后，依法决定合并审理，于2013年8月16日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张奕凯及其委托代理人黄振宝、被告江耀权及其委托代理人全龙方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告诉称：2012年9月，原告因经营电缆生意需要，与被告达成协议，约定被告将位于柳州市柳邕路259号的华电宾馆一楼两间铺面转租给原告，铺面租金为每月6000元。达成协议后，被告收取押金10000元以及门面转让费45000元。原告租下门面后，于2012年12月聘请他人对门面进行了装修，共花费28500元。原告装修完成，刚将材料搬迁入门面，即被停水停电，无法营业。从2013年2月起，原告多次与被告及房东进行协商，但均无果。经事后调查了解，原告方知该门面所有权人柳州市华天世纪地产投资开发有限公司，华电能源投资有限公司将位于柳州市柳邕路259号的综合楼租赁给姚一和，姚一和将大部分房屋用于开办华电宾馆之外，又将大楼一楼部分铺面于2010年10月转租赁给被告江耀权等人。由于柳州市华天世纪地产投资开发有限公司与姚一和在租赁合同履行过程中发生纠纷，早在2012年初就通知了姚一和及被告江耀权解除租赁合同，但被告却故意隐瞒了诉争铺面存在合同纠纷的事实，于2012年10月又将该门面转让给原告，导致原告承租之后，根本无法使用。被告将不能转租且己发生纠纷的铺面转租给原告，被告的不诚信行为导致原告遭受了重大损失。为维护原告利益，特提起诉讼，请求法院判令：l、解除双方签订的租赁合同；2、被告返还门面转让费45000元；3、被告返还门面押金10000元；4、被告门面装修费用28500元。合计83500元。5、诉讼费由被告承担。
本诉原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1、门面合作协议1份，证实从表面看是合作协议，实质是租赁合同，理由在双方的第一条中约定过，原告向被告每月支付6000元，还有水电费，明显是租金而不是分红，门面的所有权不是被告所有；2、收条1张，证实2012年9月6日被告收到原告交付的门面转让费45000元。收条1张，证实被告与2012年9月6日收到原告支付转让门面的押金10000元；3、华电门面装修协议书1份以及收据1份，协议书证实原告承租被告的门面后，于2012年12月5日请了一个叫黄雪标的对门面装修，总价28500元。2013年1月2日，装修款28500；4、租赁协议1份，证实华电投资有限公司租给姚一和，证明华电投资有限公司禁止姚一和转租。
本诉被告江耀权辩称：1、原被告之间是合作关系，原告并没有对门面进行装修，不认可其装修费；2、关于转让费，被告将三台空调、厨房用具、门以及水电设施连同门面一起交付给了原告，已经履行了合同义务，现原告要求退还转让费45000元没有依据；3、关于押金，因合同没有接触，原告也一直没有支付约定的分红金，因此不同意退还1万元押金；4、门面一直由原告在经营，因此不存在门面的设施存在问题的说法。
本诉被告江耀权在本诉未提供证据。
反诉原告江耀权反诉称：从2010年10月1日至2012年9月，反诉人一直在柳州市柳邕路259号的华电宾馆一楼的两间门面经营快餐店。2012年9月，反诉人决定停止快餐店经营业务，与被反诉人合作经营电缆，遂于当月签下合作协议一份。协议约定：反诉人将上述铺面作为投资交由被反诉人经营管理，反诉人按月分红人民币六千元整，被反诉人自负盈亏。协议生效后反诉人将上述门面交付给了被反诉人，因反诉人在外地尚有其他生意，办完交接手续后，反诉人就去了外地。被反诉人接受门面展开经营后，一直没有支付分红金给反诉人，因反诉人在外地，只能通过打电话催款。但被反诉人一直推诿拖延，拒不支付。被反诉人的违约行为，给反诉人造成了巨大损失。2013年5月，被反诉人向法院提起了诉讼，要求反诉人承担违约责任。为维护反诉人的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：被反诉人2012年10月至2013年6月的分红金54000元。
反诉原告为其反诉请求提供如下证据：现场照片4张。证明被反诉人一直在经营门面。
反诉被告张奕凯辩称：1、双方之间不存在合作关系，反诉人对门面根本没有经营权；2、被反诉人从2012年10月至12月一直交纳租金和水电费，由于门面被停水停电，导致被反诉人无法使用，因此反诉人的反诉请求没有依据，请求驳回。
反诉被告就其辩称提供如下证据：提交证据1转账单一共3张，证明从2012年10月至12月一直交有水电费。证据2，姚一和和江耀权在2010年10月1日签订的盖有柳州市华电宾馆有限公司的合作协议1张。这份协议除了时间之外和原被告签订的内容完全一致。因为分红为6000元一个月，押金一万元，姚一和转租给江耀权的时候也是这么收的。由于华电宾馆为了规避柳州华电能源投资有限公司禁止转租所签的协议。
经过庭审质证，本诉被告江耀权对本诉原告提供的证据1的真实性无异议，但是认为双方不是租赁合同关系而是合作关系；对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性不予认可；对证据4，认为与本案无关。反诉被告张奕凯对反诉原告江耀权提供的照片的真实性无异议，但是无法确认门面在经营。反诉原告江耀权对反诉被告张奕凯提供的证据1，认为与张奕凯无关；对证据2的真实性无异议，但不认可其证明目的。本院对当事人均无异议的事实和证据经庭审质证予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年9月，张奕凯与江耀权签订一份《门面合作协议》，约定江耀权将柳州市柳邕路259号华电宾馆一楼的两间铺面交付给张奕凯管理，期限至2013年9月30日止。在合作期间，由张奕凯自负盈亏，张奕凯每月向江耀权支付分红6000元，门面产生的水电费等费用由张奕凯负担。分红以及水电费均由张奕凯在每月3日前支付给江耀权，逾期超过半个月的，江耀权有权收回铺面。合同签订后，江耀权将铺面交付给了张奕凯，张奕凯向江耀权支付了铺面转让费45000元，并交纳了押金1万元。后张奕凯就铺面与江耀权产生纠纷，遂引发本案诉讼。
另查明，柳州市柳邕路259号华电宾馆一楼的两间铺面由广西华电能源投资有限公司租赁给姚一和，在广西华电能源投资有限公司不同意的情况下，姚一和转租给了江耀权。张奕凯向江耀权交纳了2012年10月和11月的费用后，便未支付门面的费用。
本院认为，本案的第一个焦点是《门面合作协议》的性质。就该协议的内容上来看，江耀权将门面交给张奕凯后，收取转让费和押金，并不参与门面的经营，而是不论盈亏，固定收取6000元，且由张奕凯负担门面的水电费。并约定如张奕凯逾期半个月未交纳6000元和水电费，江耀权有权收回门面。因此江耀权与张奕凯之间不是合作关系，而是江耀权将门面转租给了张奕凯。本案的第二个焦点在于《门面合作协议》的效力。根据本案查明的事实，江耀权在转租该门面时，并未征得产权人广西华电能源投资有限公司的同意，因此张奕凯与江耀权签订的《门面合作协议》属于无效合同。依照我国法律的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当返还。因此江耀权应当将门面转让费45000元、押金1万元，合计55000元返还给张奕凯。由于张奕凯一直在占用使用该门面，因此应当按照租金的标准向江耀权支付占用使用费。江耀权主张2012年10月至2013年6月的费用，由于张奕凯已经支付了两个月的费用，因此本院支持7个月的占用使用费，即42000元。关于张奕凯诉请的门面装修费用，因其未能提供正式的装修票据，其所举的证据不足以证实为装修门面支出的装修费的金额，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、江耀权返还给张奕凯门面转让费45000元、押金10000元，合计55000元。
二、张奕凯支付给江耀权2012年12月至2013年6月的门面占用使用费42000元。
三、驳回本诉原告张奕凯的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告江耀权的其他反诉请求。
案件受理费1988元（原告已预交），由江耀权负担1309元，由张奕凯负担679元。反诉案件受理费575元，由张奕凯负担447元，由江耀权负担128元。
上述应付款项，义务人应当于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁 奇
人民陪审员 杨金兰
人民陪审员 韦晓英
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 卢 庄
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。