连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第02641号
原告许进召。
委托代理人郝鲁，北京京翔律师事务所律师。
被告李祥业。
被告相飞。
两被告共同委托代理人夏振国，江苏润国律师事务所律师。
第三人南家刚。
原告许进召与被告李祥业、相飞、第三人南家刚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告许进召的委托代理人郝鲁、被告李祥业及李祥业、相飞共同委托代理人夏振国到庭参加诉讼，第三人南家刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理，本案现已审理终结。
原告许进召诉称，原被告双方于2011年10月29日签订房屋租赁合同和补充协议，双方约定由原告将坐落在新浦区朝阳西路24号楼4、5、6三层的房屋出租给被告经营客房使用。双方约定的租赁期限为2011年11月16日至2019年8月28日。房屋年租金为80万元。被告一直拖欠原告房屋租金63万元。现原告按照双方租赁合同和补充协议以及根据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，诉至人民法院，请求法院判决：1、解除双方于2011年10月29日签订的房屋租赁合同及补充协议。2、被告支付拖欠的第一年房屋租金630000元。3、被告按年租金的30%支付违约金189000元。4、本案诉讼费由被告承担。
两被告共同辩称，1、原告已经于2013年在原新浦区人民法院起诉李祥业，要求给付租金，本次起诉属于重复诉讼。违反一事不再理原则。2、被告不欠原告租金，被告共使用房屋时间是一年半，从2011年10月29日至2013年3月30日，已付租金120万元。请求法庭驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2009年8月26日，第三人南加刚与原告许进召签订《房屋租赁合同》一份，双方约定南加刚将座落在新浦区朝阳西路24、24-1、24-2号房屋出租给许进召使用，房屋共六层，租期为八年，自2009年11月1日起至2017年10月31日止，年租金135万元，在该房屋整体装修完工后付房租67.5万元，其余租金67.5万元于第一年（2010年10月31日前）付清，以后每年租金每半年结付一次，每年的10月31日前结清当年租金，许进召应按合同约定及时交纳房屋租金，不得无故逾期、超期，否则加收逾期付款违约金，按中国人民银行同期贷款利息4倍计算，许进召迟延交纳租金，经催告后在合理期限内仍未履行，南加刚有权解除合同。同日，双方签订补充条款，南加刚同意许进召在租赁期间内有权自行对外出租、转让该房屋。
合同签订后，南加刚将上述租赁房屋的部分楼层交付许进召使用，后双方产生纠纷，许进召诉至本院，要求判令南加刚继续履行房屋租赁合同，交付合同约定的三、四层楼，延长租赁合同期限，南加刚提起反诉，要求判令解除合同，许进召交还房屋，修复门窗、地面，给付一年租金135万元及利息。本院经审理，于2011年5月13日作出（2011）新民初字第516号民事判决书，判决如下：一、南加刚于本判决生效后三日内将三、四两层楼交付给许进召；二、将双方于2009年8月26日签订的《房屋租赁合同》中第二项第1条房屋租赁期限变更为：“该房屋租赁期限为八年，自南加刚实际整体交付之日起计算”；三、许进召自南加刚实际整体交付房屋后三日内按440800元／年的标准给付南加刚一、二两层楼租金（自2009年11月1日起计算至南加刚实际整体交付房屋之日止）；四、驳回南加刚的其他诉讼请求。后南加刚对该判决不服，提起上诉。2011年9月5日，连云港市中级人民法院作出（2011）连民终字第0680号民事判决书，判决如下：一、维持连云港市新浦区人民法院（2011）新民初字第516号民事判决的第一、二、四项及诉讼费部分；二、变更连云港市新浦区人民法院（2011）新民初字第516号民事判决的第三项为：许进召于本判决生效后三日内按440800元／年的标准给付南加刚第一、二两层楼租金（自2009年11月1日起计算至本判决确定的给付之日止）。
另查明，原告许进召与被告相飞、李祥业于2011年即商谈转租事宜，但因原告许进召与第三人南家刚的租赁纠纷，南家刚申请本院执行，致使许进召无法将租自第三人南家刚的房屋转租给相飞、李祥业。2011年9月28日，许进召、南家刚在本院执行局作出谈话笔录，许进召同意于2011年9月29日将877900元汇入本院账户，其中27790元为执行费。2011年9月29日，李祥业向本院账户交纳577990元，李祥业又以其要交纳房租为由致电案外人张宜亮，让其再汇30万元至本院账户，张宜亮让其表弟潘元浩从案外人俞进梁处转30万元。同日，俞进梁将30万元汇入本院账户。南家刚当天从本院将850000元执行款领走并将上述租赁房屋的1-6层全部交付许进召使用。2011年10月29日，原告许进召与被告相飞、李祥业签订房屋租赁合同，约定许进召将租赁房屋24号楼四、五、六层转租给被告相飞、李祥业经营旅店。租赁期限自2011年11月16日至2019年8月28日。租金为每年80万元，按年支付，以后每年的租金于10月18日前支付。相飞、李祥业应按时交纳租金，如逾期10天后尚未交纳租金则应按当年租金加一倍支付给许进召。李祥业（以王慧名义）于2012年10月17日又给付南加刚40万元，2013年1月6日，南家刚又因与许进召的租赁合同发生纠纷，再次诉至本院，要求解除与许进召的租赁合同并要求许进召给付租金及违约金。该案诉讼中，南加刚同意该款项冲抵许进召欠付南加刚的租金。后本院又作出（2013）新民初字第166号民事判决书，判决解除了双方之间的租赁合同，许进召给付南家刚租金及违约金等，但应扣除李祥业支付的40万元。
2013年3月17日，被告李祥业与孙李兵、郭文静、江晓林签订酒店转让协议，将其用租自许进召的房屋开设的酒店资产及经营权转让给孙李兵、郭文静、江晓林。转让协议签订之日即生效。2013年3月18日，许进召出具租金抵扣说明，其内容大致为，相飞、李祥业与许进召第二年的租金（2012年11月16日至2013年11月15日）80万元，因许进召欠李祥业借款63万元，许进召同意进行冲抵，李祥业、相飞还欠许进召第二年租金17万元。2013年12月19日，孙李兵出具证明一份，其内容为，关于朝阳西路格林豪泰酒店2013年4月1日之后房租与李祥业无关。2014年5月5日，本院审判人员又与孙李兵进行了谈话，孙李兵再次确认其三人与李祥业之间签署的转让协议的真实性。2014年6月2日，第三人南家刚出具证明一份，其内容为，李祥业与许进召签订的朝阳西路24号4、5、6层的租赁协议于2013年4月1日同意转租给现在租赁者郭文静。2013年4月1日之后租金与李祥业无关，南家刚与现在经营者结算。
原告许进召并不认可孙李兵、南家刚的证明及李祥业与孙李兵等签署合同的真实性，但明确表示不予申请鉴定。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的房屋租赁合同，被告举证的租赁合同（两份）、酒店转让协议、孙李兵出具的证明、原新浦区人民法院新执字第1635号执行卷宗复印件、原新浦区人民法院新民初字第166号民事判决书、连云港市中级人民法院连民终字第0318号民事判决书、租金抵扣说明、南家刚出具的证明等在案予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，被告相飞、李祥业与原告许进召的租赁合同中约定的租赁期限为2011年11月16日至2019年8月28日，但两被告已于2013年3月17日将租赁自许进召的部分房屋转让给了孙李兵等人。又因许进召拖欠第三人南家刚租金，南家刚为能顺利收取租金，亦认可两被告转让酒店的事实，2013年4月1日之后的租金与两被告无关。因此，两被告实际租赁上述房屋的期限为2011年11月16日至2013年4月1日，原告与被告之间的租赁合同实际已于2013年4月1日解除。被告先后支付款项合计1277900元，其中两被告在租赁合同签订前已提前将第一年的租金80万元交到本院账户用于替许进召偿还拖欠第三人南家刚的租金。原告的各项诉求，本院综合认定如下：原告要求解除与被告之间租赁合同的诉求，双方之间的租赁合同已于2013年4月1日实际解除，因此，对原告的这一诉求，本院不予支持。原告要求被告支付拖欠第一年租金630000元及违约金189000元的诉求，因被告早已将第一年的租金交至本院用于替原告偿还原告拖欠第三人南家刚的租金，对原告的这一诉求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告许进召的诉讼请求。
案件受理费11990元（原告已预交），由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费11990元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
代理审判员 宋世安
二〇一四年九月九日
书 记 员 李 红
法律条文和上诉须知
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正常理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行