刘文华与冯天垠、谭树梅房屋买卖合同纠纷民事再审判决书
湖南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）湘高法民再二终字第25号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：刘文华。
委托代理人：周倜，湖南君安达律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：冯天垠。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：谭树梅。
以上两被申请人共同委托代理人：龙严荣，湖南湘律律师事务所律师。
以上两被申请人共同委托代理人：冯梅，系冯天垠、谭树梅的女儿。
申请再审人刘文华与被申请人冯天垠、谭树梅房屋买卖合同纠纷一案，湖南省永顺县人民法院于2011年4月11日作出（2011）永民初字第134号民事调解书，已经发生法律效力。冯天垠、谭树梅不服，向湘西土家族苗族自治州中级人民法院申请再审。该院于2013年9月10日作出（2013）州中民申字第13号民事裁定，指令湖南省永顺县人民法院再审本案。该院于2013年12月16日作出（2013）永民再字第10号民事判决。冯天垠、谭树梅不服，向湘西土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2014年5月8日作出（2014）州民一终字第98号民事判决。刘文华不服，向本院申请再审。本院于2014年12月23日作出（2014）湘高法民申字第907号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人刘文华及其委托代理人周倜，被申请人冯天垠以及冯天垠、谭树梅共同委托代理人龙严荣、冯梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
湖南省永顺县人民法院于2011年4月11日作出（2011）永民初字第134号民事调解书，调解协议内容如下：1、被告（冯天垠、谭树梅）自愿于2011年6月11日前赎回房屋（房屋所有权证号为永房权证灵溪字第00001021号；土地使用者为冯天垠，国有土地使用证号为永国用（2005）字第D
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24—45—1168号），退还收取原告刘文华的购房款115万元并承担违约金20万元，同时从2010年9月1日起，每月按4万元赔偿原告的经济损失，至实际赎回房屋日止，逾期未赎回，房屋所有权归刘文华所有，原告可持法院调解书到有关部门办理房地产权过户登记手续，两被告限于2011年6月21日之前腾让房屋，由原告刘文华支付被告13万元购房款（原欠房款33万元，扣除违约金20万元）；2、案件受理费22800元，由被告冯天垠、谭树梅负担。
湖南省永顺县人民法院再审一审认为：冯天垠、谭树梅与刘文华自愿签订房屋买卖协议，且刘文华支付了冯天垠购买房屋款115万元，后冯天垠、谭树梅对房屋过户问题又进行承诺，但冯天垠、谭树梅仍未按承诺履行而发生纠纷诉至法院。在法院的主持下调解，双方达成协议，后冯天垠、谭树梅也未按调解协议履行，并称调解协议约定违反法律强制性规定，法院经审查认为原调解协议约定由冯天垠、谭树梅每月按4万元赔偿经济损失，违反法律强制性规定，应予纠正。判决：一、撤销湖南省永顺县人民法院（2011）永民初字第134号民事调解书；二、限判决生效之日起十日内由刘文华给冯天垠、谭树梅付清房屋款人民币33万元；三、坐落于永顺县灵溪镇大桥街的一栋四层半的房屋连同地基（房屋所有权人为冯天垠，房屋所有权证号为永房权证灵溪字第00001021号；土地使用者为冯天垠，国有土地使用证号为永国用（2005）字第D
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24—45—1168号）归原告刘文华所有；四、驳回刘文华的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由刘文华负担11400元；冯天垠、谭树梅负担11400元。
湘西土家族苗族自治州中级人民法院二审认为：冯天垠、谭树梅与刘文华所签订的房屋转让协议，涉及到国有划拨土地使用权的转让问题，因现行法律、行政法规对国有划拨土地使用权的转让有特别规定，根据特别法律规定优于普通法律规定的原则，故在认定该份房屋转让协议时，应当审查其是否符合相关法律、行政法规对国有划拨土地使用权转让所作出的特别规定，符合规定的应当认定有效，否则，应当认定无效。本案中，冯天垠、谭树梅与刘文华所签订房屋转让协议，明知涉及国有划拨土地使用权转让，双方当事人却从签订合同之日起至今一直未向有批准权的人民政府提出国有划拨土地使用权的转让的申请，因此，冯天垠、谭树梅与刘文华所签订房屋转让协议中涉及国有土地转让的部分依法无效。冯天垠、谭树梅与刘文华签订的房屋转让协议中涉及房屋转让的内容，亦因国有划拨土地使用权的转让无效而一并无效，刘文华不能根据该房屋转让协议的约定获得涉案房屋的所有权。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。冯天垠、谭树梅明知涉案土地系国家划拨土地，擅自与刘文华签订房屋转让协议，且未办理相关法律法规规定的手续，对造成本案纠纷应负主要责任；刘文华在签订合同时审查不严，对造成纠纷负一定责任。判决：一、撤销湖南省永顺县人民法院（2013）永民再字第10号民事判决；二、驳回刘文华的诉讼请求。二审案件案件受理费22800元，由刘文华负担。
刘文华申请再审称：1、二审判决认为因涉案土地系国家划拨地，故双方签订的《房屋转让协议》系无效合同，其适用法律明显错误。本案中，双方已在合同中明确约定房屋及土地产权过户手续的办理以及缴纳相关费用（包含土地出让金），现房屋土地性质未变更是对方在订立合同后拒不履行合同义务造成的，并非土地管理部门不予批准。法院撤销双方已达成且已经发生法律效力的调解书没有法律依据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条的规定，只有在调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的情况下才能进入再审。原调解是双方自愿原则，调解书内容约定对方每月按4万元赔偿经济损失，不违反法律的强制性规定，应当充分尊重当事人的意思自治原则。对方违约拒不履行过户义务，导致我方的损失也绝不仅仅只有购房款的利息损失，在此情况下，对方自愿承担每月4万元赔偿金的责任，此赔偿既含有对我方各项损失的补偿，还包括对冯天垠、谭树梅违约的惩罚。2、二审法院超法定再审期限，对双方当事人自愿达成的调解书指定再审，严重违反法定程序。3、本案是房屋买卖合同纠纷，处理的是房屋买卖关系。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。二审在已认定买卖合同无效，对方又未提出返还购房款诉求的情况下，应当向当事人释明是否变更或增加诉讼请求。但二审对我方可能存在的诉讼风险只字未提，直接驳回我方的全部诉讼请求明显错误。请求依法撤销二审判决，确认双方原签订的民事调解书有效或改判支持我方的全部诉讼请求。
冯天垠、谭树梅口头答辩称：1、刘文华出具日期为2010年5月24日的《房土产转产转协议》纯属是对方自己炮制的假协议、伪证据。2、我方只收取了刘文华支付的101万元，而不是原审认定已收取了刘文华支付的115万元。二审判决其败诉无任何不公之处。请求驳回申请人的再审申请。
本院再审认为：本案双方当事人之间系房屋买卖合同关系，而一审原告刘文华起诉要求确认合同标的物房屋归其所有，主张物权请求权，原一审未经释明便对原告物权请求作出处理不当。原二审判决超出原告诉讼请求和一审判决范围，以合同违反法律规定为由判决确认双方当事人签订的《房土产转产转协议》无效，系适用法律错误，程序不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（四）项、第二百零七条第一款之规定，裁定如下：
一、撤销湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2014）州民一终字第98号民事判决及湖南省永顺县人民法院（2013）永民再字第10号民事判决；
二、本案发回湖南省永顺县人民法院重审。
审 判 长 王 琳
代理审判员 周光清
代理审判员 曾 光
二〇一五年六月十六日
书 记 员 林 峰
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。