山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0213民初4148号
原告：某物业公司。
法定代表人：管某。
委托诉讼代理人：曲某。
被告：李某。
委托诉讼代理人：刘某。
原告某物业公司与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托诉讼代理人曲某、被告李某及其委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付XXXX年X月X日至XXXX年X月XX日的房屋租金X万元及XXXX年X月X日起至实际付清之日按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；2、判令被告向原告支付XXXX年X月X日起至实际付清租金之日按每月XXXX元标准的违约金；3、判令被告立即将XX市XX区XX路XX号房屋的附属车库（建筑面积约XX㎡）完好腾还给原告并返还车库钥匙；4、本案诉讼费用由被告承担。法庭审理过程中，原告放弃利息的诉讼请求。事实和理由：XXXX年X月X日，被告与原告签订房屋租赁合同，被告租赁原告所有的XX市XX区XX路XX号房屋一处及附属车库一间，租赁期限自XXXX年X月X日至XXXX年X月XX日，租金每年X万元。现租赁期限已满，但被告至今仍拖欠XXXX年X月X日至XXXX年X月XX日的租金X万元未付。按照房屋租赁合同的约定，若被告逾期交付租金，除应如数补交外，还应支付每月XXXX元的违约金，被告至今未支付拖欠租金，且继续占用原告车库未腾还，拒不返还车库钥匙。被告行为严重侵害原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告辩称，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，从合同的约定和履行看，租赁合同第4条约定，租金X万元/年，第一次交纳1年X万元从XXXX年XX月X日至XXXX年X月XX日，其含义是年初或年底交纳均可，当初之所以如此约定，一是鉴于被告装修该房，原告同意让出两个月的时间，租期顺延，二是考虑被告经营的事项可以先用后交租费。从合同实际履行看，交费历年均为XX月份，原告时任领导同意被告在其每年结账之前交纳租金，每年的结账日是XX月X日，被告头两年是在租赁期开始的XX月份交付租金，后两年是在租赁期结束的XX月份交付，这已为原告认可接受，因此最后一年的租金被告在XXXX年XX月交付并不违约，原告要求租金利息和违约金没有事实依据。被告未付最后一年租金的原因还有原告当初同意在期满收回房屋时对被告装修进行折价补偿，而自XXXX年X月X日被告交房至今，原、被告并未就此达成一致，且并未就顺延的两月租期在最后一年的租金中予以抵消。至于原告要求返还车库，因该车库与原告及房屋租赁合同无关，原告没有任何理由追索车库。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：XXXX年X月X日，原告接受某物业公司的委托，与被告签订房屋租赁合同一份。合同约定，房屋坐落于XX市XX区XX路XX号（注：具体指位于唐山路XX号楼西南方向临乐亭路朝西开门的网点房，面积约XXX余平米），建筑面积约XXX余平方米；租赁期限共X年，从XXXX年X月X日至XXXX年X月XX日，租金X万元/年，合同第四条约定“第一次交纳1年XXXXX元从XXXX年XX月X日至XXXX年X月XX日以后每年一次性付清，另付押金XXXX元”。合同还约定，被告逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金每月XXXX元。
合同签订后，被告于XXXX年XX月XX日向原告支付房屋租金X万元、于XXXX年XX月XX日支付X万元，于XXXX年XX月X日支付X万元（收据载明XXXX年X月X日至XXXX年X月XX日）、于XXXX年XX月X日支付X万元（收据载明XXXX年X月X日至XXXX年X月XX日）。双方于XXXX年X月X日办理房屋交接，XXXX年X月X日至XXXX年X月XX日期间租金被告未付。
涉案房屋的登记所有权人是原某厂，XXXX年X月XX日XX国有资产监督管理委员会作出关于XX厂改制组建XX公司的批复，XX公司承担原XX厂所有债权债务及其他民事权利义务。
XX公司出具证明一份，证明载明，XX市XX区XX路XX、XX号房屋归其公司所有，其公司一直委托下属企业某物业公司管理、运营、出租，其中XXXX年X月X日某物业公司与李某签订了《房屋租赁合同》。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同1份、XX第XX号房屋所有权证1份、XX国有资产监督管理委员会关于XX厂改制组建XX公司的批复1份、XX公司出具的证明1份、房屋交接清单1份、被告提交的房租发票和收据各2份及双方当事人陈述一致的笔录在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告主张，车库位于涉案房屋东侧，在其提交的XX第XXX号房屋所有权证使用土地范围内，系原XX厂所建，是涉案房屋的附属车库。为证明其主张原告提交以下证据予以证明：1、照片打印件6张；2、XX车库申照图纸和施工执照1份。照片显示出车库位置。车库申照图纸和执照载明，XXXX年X月X日，XX规划管理局根据XX厂申请，发给临时建筑工程施工执照，准予其依照核准图说及附注事项施工，在XX区XX路XX号建造小车库XX㎡。
被告对照片、车库申照图纸和施工执照的真实性均没有异议，但认为：1、XX厂在XXXX年是以XX商社的名义申领车库的临时建筑执照，XX商社是在XX厂改制后成立的一个独立单位，不能认为该车库是XX商社建的，就自然隶属于原告。2、批准单位批注“同意如图施工新建车库，国家建设清理整顿时需无条件自行拆除”，该批注说明涉案车库属于临时建筑，尽管建在原属于XX厂的院内土地上，但经房改后该区域属于该小区业主共同所有。
被告主张，该车库并非租赁自原告，该车库是其XXXX年经XX厂时任厂长允许自行建造，后又主张该车库是其在XXXX年进行的建设修理，且一直居住至今。为证明其主张被告提交车库内部照片7张并申请证人周某、郑某、王某出庭作证。照片显示车库内有茶几、沙发、床以及厨卫用具，证人周某陈述，大约在XXXX年前，被告让帮其在XX路和XX路交汇处东南侧建一处XX来平米的小房，但因抽不出劳力，就答应给其提供建筑材料，找车给她送去20多包水泥和沙，由她自己建。证人郑某陈述，其XXXX年搬到XX路XX号楼居住，与被告是朋友关系，XXXX年李某离婚后搬到XX路XX号楼旁边的小房里，一直居住至今。证人王某陈述，其与被告是朋友关系，被告离婚后一直住在XX路两座楼中间空地的小屋。
原告对照片的关联性有异议，称照片不能证明被告是否在该车库居住至今。对三名证人的证言不予认可，认为三名证人均为被告朋友，所做证言不实。
原、被告对照片、车库申照图纸和施工执照的真实性均无异议，本院予以采信，对车库位于涉案房屋东侧的事实予以认定。对该车库位于原告提交的XX第XXX号房屋所有权证所载的使用土地范围内，且XX规划管理局系根据XX厂申请，为其颁发临时建筑工程施工执照的事实予以认定。但该证据不足以证明涉案车库系涉案房屋的附属车库。
原告对被告提交的照片的关联性不予认可，对证人证言的真实性不予认可。本院认为，结合原告的诉讼请求，以及被告提交的照片和证人证言，本院对被告至今占有使用涉案车库的事实予以认定，但被告提交的照片和证人证言，不足以证明涉案车库系其所建。
被告主张，其对涉案房屋进行了装修用于经营，花费装修费X万元，根据约定原告对装修应给予折价补偿。提交营业执照1份予以证明，营业执照载明的经营者姓名为XXX。原告对营业执照的真实性无异议，但对关联性有异议，称该证办于XXXX年且经营者姓名并非被告，被告装修并未经其同意，是被告的个人行为，与原告无关。
原告对营业执照的真实性没有异议，对被告主张的事实不予认可，称被告装修并未经其同意。本院认为，被告未提交证据证明双方关于涉案房屋进行装修的约定，因此，对其主张的事实本院不予认定。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本案的争议焦点为：被告应否向原告支付XXXX年X月X日至XXXX年X月XX日的房屋租金及违约金；涉案车库是否本案房屋租赁合同的标的物。
关于房屋租金。双方房屋租赁合同明确约定租期五年，从XXXX年X月X日起至XXXX年X月XX日到期。被告支付了前四年租赁年度的租金共计XX万元，XXXX年X月X日至XXXX年X月XX日租金未付。被告主张，合同第四条约定的“第一次交纳X年X万元从XXXX年XX月X日至XXXX年X月XX日”，表明鉴于被告对涉案房屋进行装修，原告同意让出两个月的时间，租期顺延，而被告于XXXX年X月X日将房屋交还给原告，顺延的两个月租金应在租金总额中予以扣除。原告对租金顺延两个月的事实不予认可。本院认为，房屋租赁合同明确约定租赁期限自XXXX年X月X日至XXXX年X月XX日，且双方并没有关于租期顺延两个月的明确约定，而被告据以主张租期顺延的合同第四条是关于租金和租金交纳期限的约定，本院认为，该条不足以证明其主张，因此，对被告关于应从最后一租赁年度的租金总额X万元中扣除两个月租金的主张，本院不予支持。综上，原告要求被告支付XXXX年X月X日至XXXX年X月XX日房屋租金X万元的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金。双方合同约定，被告逾期交付租金，除应及时如数补交外，应支付违约金XXXX元/月。原告主张自XXXX年X月X日起算违约金，被告主张，从合同第四条的约定和被告实际向原告交纳房租的情况看，双方认可在一个租赁年度的年初或年终交纳房租均可。本院认为，双方合同第四条约定“租金交纳日期：第一次交纳X年XXXXX元从XXXX年XX月X日至XXXX年X月X日以后每年一次性付清”，该条对租金交纳期限的约定并不明确，从合同的履行来看，被告在前两个租赁年度的年初交纳租金，在后两个租赁年度的结束后交纳租金，双方没有形成稳定的交易惯例。根据有关法律规定，本案中，被告应当在租赁期间届满前支付XXXX年X月X日至XXXX年X月XX日期间租金X万元，被告逾期交付租金，应当自XXXX年X月X日开始向原告支付违约金。但双方约定的违约金每月XXXX元过高，应予调整，本院认为，按照中国人民银行同期同类基准贷款利率的2倍计算为宜。
关于车库。原告主张，涉案车库为涉案房屋的附属车库，随同涉案房屋一起出租，被告不予认可，称其于XXXX年对涉案车库进行建设修理，至今一直居住于此。本院认为，涉案车库位于涉案房屋内侧，但独立于涉案房屋，双方租赁合同中并没有关于车库的任何约定，原告亦未提交在本案租赁之初将涉案车库交付被告的任何证据，因此，虽然涉案车库于XXXX年由XX厂取得施工执照，但原告在本案租赁合同纠纷中要求被告返还并交付车库钥匙，依据不足，本院不予支持。原告可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告李某于本判决生效之日起10日内给付原告某物业公司XXXX年X月X日至XXXX年X月XX日房屋租金X万元；
二、被告于本判决生效之日起10日内给付原告违约金，以X万元为计算基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的2倍计算，自XXXX年X月X日起至本判决生效之日止；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费968元，减半收取484元（原告已预交），由被告负担，被告于本判决生效之日起10日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 温洪梅
二〇一七年三月二十三日
书记员 王 莉