上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第320号
原告王力平。
原告宣柏金。
两原告的共同委托代理人魏敏华，上海儒君律师事务所律师。
两原告的共同委托代理人余雯钰，上海儒君律师事务所律师。
被告上海圆海房地产开发经营有限公司。
原告王力平、原告宣柏金与被告上海圆海房地产开发经营有限公司（以下简称圆海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理。先适用简易程序审理，后因无法向被告圆海公司直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2014年6月16日公开开庭审理了本案。原告王力平、原告宣柏金的委托代理人魏敏华到庭参加诉讼，被告圆海公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告王力平、原告宣柏金诉称，位于某路某路口的某大厦系被告圆海公司于上世纪90年代开发的商办楼，由于被告圆海公司的法定代表人贾某死亡，导致该房屋的大产证、小产证一直未办出。后在闵行区政府的协调下，某大厦于2013年5月进行了产权的初始登记，大部分的购房者也办出了小产证。1998年11月20日，案外人陆某向圆海公司购买了某路30号某大厦701、702室房屋，双方签订了《上海市内销商品房预售合同》，合同总价为678，400元，陆某还在中国工商银行闵行支行办理了按揭贷款手续，贷款总金额为420，000元。2000年12月29日，两原告与被告及陆某签订了协议书，约定由圆海公司回购陆某所购买的上述房屋，总价583，000元，用以折抵圆海公司拖欠两原告的工程款共计429，195.75元。同时，协议中约定按揭贷款尚未支付的金额由圆海公司支付，当按揭贷款剩余金额为153，000元时，由两原告负责缴纳，当按揭贷款全部还清后，在七日内协助两原告办理过户手续。但两原告一直未能与圆海公司签订购房合同，按揭贷款名义上还是陆某的，但房屋已实际交付给了两原告使用。自签订协议后，两原告于2005年10月开始还贷，直至2013年1月贷款已全部还清，偿还贷款共计312，387.41元。然贷款还清后，两原告一直未依照协议的约定协助原告办理房屋产权登记手续，陆某也未向银行申请撤销抵押登记，导致原告至今无法取得涉案房屋产权。故原告诉至法院要求判令被告圆海公司协助办理位于上海市闵行区某路30号某大厦701室、702室房屋的产权登记手续，将产权证办至两原告名下。诉讼中，原告补称由于系争房屋的按揭贷款已经偿还完毕，故工商银行闵行支行已经撤销了对系争房屋的抵押登记手续。
原告王力平、原告宣柏金为此提交以下证据材料，用于证明其上述诉请：
1、1998年11月20日被告圆海公司与陆某签订的上海市内销商品房预售合同一份，证明由陆某作为购买人向圆海公司购买某大厦的两套房屋，合同总价为678，400元。
2、2000年12月29日由圆海公司、上海吉汇建筑工程有限公司（以下简称吉汇公司）、两原告、陆某签订的协议书一份，证明由圆海公司向陆某回购系争房屋，由于圆海公司拖欠吉汇公司工程款，故将系争房屋折抵部分工程款，从而将系争房屋出售给了两原告。吉汇公司系两原告当初挂靠的施工单位。
3、个人住房贷款还款对账单、银行转账凭证、结婚证一组，证明系争房屋的贷款一直是由两原告在实际偿还，直至贷款还清为止。两原告的实际还款期限从2005年10月开始，直至2013年1月结束还贷，是通过原告王力平的妻子叶红燕将房贷款汇至以陆某名义开立的贷款账户中，进行实际的还款。
4、2013闵民五（民）初字第1056号案件的庭审笔录一份，证明陆某承认当初购房是为了办理银行贷款，从而帮助被告资金周转，陆某并未支付过任何款项，同时在签订协议书之后，系争房屋的贷款是由两原告负责偿还并管理使用。
5、吉汇公司出具的情况说明一份、与吉汇公司原法定代表人徐某的谈话笔录一份、吉汇公司原法定代表人徐某的身份信息一份、吉汇公司的原企业营业执照一份、吉汇公司法人变更的股东会决议及其各分公司的工商登记情况一组，证明系争房屋属于两原告所有，与吉汇公司无关。
6、系争方案的房屋产权信息及抵押情况表、预告登记情况表、工商银行闵行支行出具的结清证明一份，证明系争房屋的现状，根据调查得知抵押信息有变更，系争房屋的抵押登记已被撤销，可以进行产权过户登记。
被告圆海公司未作答辩，亦未向本院提供证据材料。
鉴于被告圆海公司未到庭应诉，本院对原告王力平、原告宣柏金的陈述及提供的证据，进行核对，经审理查明，确认原告王力平、原告宣柏金所述事实属实。
本院认为，吉汇公司、两原告与被告圆海公司、陆某所签订的协议书系各方当事人真实意思表示，协议书依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议当属有效，对各方当事人均具有合同约束力，各方当事人均应该按照合同约定全面、善意地履行各自的合同义务。根据协议书的约定，圆海公司将系争房屋从陆某处进行了回购，基于圆海公司与吉汇公司之间存在工程款尚未结清的事实，故圆海公司将回购的系争房屋折抵拖欠吉汇公司的部分工程款，并且约定圆海公司仍应负责部分房贷的归还。故在圆海公司与吉汇公司之间形成了涉案房屋的买卖合同关系，即圆海公司系出卖人，吉汇公司为买受人。由于陆某与圆海公司签订商品房预售合同的目的是为了帮助圆海公司资金周转的困难，其并无实际购买系争房屋之需，且其对于系争房屋亦未归还过任何贷款，实际负责支付房贷的是圆海公司。由于陆某是名义的购房人，故相关的银行房贷的手续均是由贷款银行与陆某所办理，相关的贷款账户亦是由陆某的名义所办理。正是由于陆某本人并非实际的购买人，故其才会同意圆海公司回购系争房屋的要求。该份协议书签订之后，按照协议书的约定，圆海公司负责后续的银行贷款归还义务，但是由于圆海公司内部出现资金问题，从2005年10月起至2013年1月止，由王力平的妻子叶红燕将每期的银行贷款本息汇至指定的贷款账户中，即由原告履行了实际还贷的义务，直至上述银行贷款本息全部还清为止。庭审中，原告提供了吉汇公司的情况说明等一系列证据用以说明吉汇公司对于系争房屋并无产权主张，且明确了两原告与吉汇公司之间的合同关系，故足以说明本案的两原告系涉案房屋的实际购买方。两原告作为房屋购买人已经履行了全部房款的支付义务，其权利是取得房屋所有权，标志是取得小产证。被告圆海公司作为房屋出卖方，负有向买受方即本案原告按约交付房屋及转移所有权即协助办理小产证的合同义务。系争房屋数年前已经由两原告实际控制，但是由于圆海公司的历史因素，导致房屋所有权转移登记的相关手续一直无法办理，现圆海公司已经取得了涉案房屋的大产证，原告申请办理小产证的条件已经具备，被告圆海公司理应及时协助两原告办理相应的房屋小产证。被告圆海公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
被告上海圆海房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告王力平、原告宣柏金将座落于上海市闵行区某路30号某大厦701室、702室的房屋产权过户登记至原告王力平、原告宣柏金名下，相关税费由原告王力平、原告宣柏金负担。
案件受理费80元，由被告圆海公司负担（于本判决生效后十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
审 判 员 刘 锋
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年六月十九日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
一.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二．《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。