广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第102号
上诉人（原审被告）：惠州市迅成投资有限公司。住所地：博罗县罗阳镇商业东街置信花园恒安楼*号。
法定代表人：朱明辉，总经理。
委托代理人：王雪鹏，广东法村律师事务所律师。
委托代理人：林记忠，该公司总工程师。
被上诉人（原审原告）：黄建程，男，汉族。
委托代理人：黄见明、ＸＸ超，广东巨龙律师事务所律师。
上诉人惠州市迅成投资有限公司与被上诉人黄建程因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2014）惠博法民一初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年6月30日，黄建程向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告向原告支付逾期交楼违约金27125元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
主要事实和理由是：2011年8月9日，原告一次性向被告支付购房款人民币502316元。2011年9月23日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定：“原告向被告购买其位于博罗县九村村大水田地段城市代号X栋预售商品房一套；该房建筑面积共124.47平方米，该房单价为人民币每平方米4035.64元，总金额人民币502316元整。被告向原告交付房屋的期限为2012年10月31日前，逾期交付房屋超过180日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，自2012年10月31日次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金......”。签订合同当天，原告向被告支付该房的代交办证费。2012年10月31日房屋交付期限届满，被告建设房屋无法达到综合验收合格，原告拒绝收楼，原告在外租房居住。由于等待综合验收合格结果的时间太长，原告无法等待至综合验收合格收楼，且原告刚性需求，故原告于2014年5月2被迫收楼。截止2014年5月1日，被告逾期交付房屋共540天，已构成违约，被告应按《商品房买卖合同》第九条规定向原告支付逾期违约金。
惠州市迅成投资有限公司辩称，一、答辩人交楼时间。《商品房买卖合同》约定交楼时间为2012年10月31日，答辩人在该时间前己经向原告交付楼房，此在原告的诉状中己予以确人。二、答辩人在向原告交付楼房时，该房符合合同约定的要求。涉案商品房在2012年10月26日前己经相关部门验收合格，具体验收时间为：1、涉案楼房在2012年7月23日由博罗县住房和城乡规划建设局审定，符合规划要求；2、涉案楼房消防工程在2012年8月8日经惠州市公安消防局验收合格；3、涉案楼房在2012年8月27日经博罗县气象局检测，防雷装置符合国家或行业标准；4、涉案楼房电梯在2012年9月7日经广东省特种设备检测院惠州分院检验合格；5、涉案楼房在2012年10月26日经设计单位、监理单位、建设单位、施工单位综合验收合格。涉案楼房在合同约定的交楼时间2012年10月31日前己经验收合格，只因相关部门需要等待另一栋（第四栋）楼房完工后才一起出具验收报告，出具验收报告的时间不影响本案楼房在此之前己经达到合格的标准。综上，答辩人不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年9月23日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》。主要约定：“原告购买被告开发座落在于博罗县九村村大水田地段城市代号X栋预售商品房一套；该房建筑面积共124.47平方米，该房单价为人民币每平方米4035.64元，总金额人民币502316元。交付房屋的期限为2012年10月31日前该商品房经分期综合验收合格，逾期交付房屋超过180日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，自2012年10月31日次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金......”等条款。该房在买卖在履行过程中，原告支付被告502316元，被告于2012年2月16日出具购房发票二张，分别是302316元和200000元。约于2012年10月23日，被告通知原告收楼，但原告以该楼房没有达到综合验收合格为由拒绝收楼。2014年5月2日，原告才正式收楼。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案争议焦点是在2012年10月31日前，该商品房是否己具备交付条件。
按原、被告合同约定的交付条件是商品房经分期综合验收合格。开庭中，被告确认其开发的城市代号商住楼分二期，分别是二、三栋为一期，一、四栋为二期。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书，国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因双方约定的交付条件是分期综合验收合格，而综合验收合格的标准是取得有关行政部门验收核发的《商品房竣工验收备案表》。按被告所提供的《竣工验收备案表》，其开发的二期工程开工日期为2010年10月3日，竣工验收日期为2013年4月15日，但2014年5月4日才取得博罗县住房和城乡规划建设局备案登记。且按原告提供的《住宅质量保证书》，二期一栋、四栋的竣工验收时间是2013年1月30日，交付使用时间是2013年4月16日。综上，2012年10月23日被告通知原告收楼时不具备双方约定的交付条件。所以原告请求被告从约定交楼的次日2012年11月1日至2014年5月1日止取得《竣工验收备案表》前按约定每日以交房总款502316元按万分之一计算违约金，本院予以支持。被告抗辩原告购买的商品房2012年10月31日前己具备交付条件，证据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百七十九条的规定，判决如下：
被告惠州市迅成投资有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告黄建程违约金（违约金从2012年11月1日起至2014年5月1日止按502316元以每日万分之一计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费239元，由被告负担。
当事人二审的意见
惠州市迅成投资有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判决撤销（2014）惠博法民一初字第309号《民事判决书》，改判发回重审或驳回被上诉人全部诉讼请求；2、判决被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。
事实和理由：一、一审法院认定建设工程综合验收合格的标准是取得《商品房竣工验收备案表》没有法律依据1、一审法院适用《中华人民共和国合同法》279条并据此确认建设工程综合验收合格标准为取得《商品房竣工验收备案表》存在适用法律错误，该条款规定：建设工程竣工后，发包人应当…。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该条款并没有规定建设工程综合验收合格标准。2、取得《商品房竣工验收备案表》的部份条件（如建设单位与施工单位双方已签署意见的竣工结算、完税证明等）与商品房的质量无关，也就是说，商品房是否能使用与取得《商品房竣工验收备案表》无必然的联系。3、根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案的规定，《商品房竣工验收备案表》是行政部门对建设工程的一项管理制度，不代表建设工程综合验收合格的标准。
二、一审法院认定商品房交付条件是取得《商品房竣工验收备案表》，是为事实认定错误即使建设工程综合验收合格的标准是取得《商品房竣工验收备案表》，而合同约定的交付条件是商品房经分期综合验收合格，而不是经综合验收合格，原审法院混淆了两者的概念。
三、上诉人的楼房在2012年10月31日前己达到合同约定交付条件1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定交付条件是商品房经分期综合验收合格商品房分期综合验收是指开发商将小区开发分为若干期，每期结束后，按期进行综合验收，只要求供该期住房使用的项目完成率，而不要求整个小区住房使用的项目完成。根据《中华人民共和国合同法》279条规定，莲设工程竣工经验收合格后，可交付使用；其次，根据《建设工程质量管理条例》第16条“建设工程验收是由勘察、设计、施工、工程监理等单位组织进行”的规定，我们认为，建设工程分期综合验收合格是指由勘察、设计、施工、工程监理、建设等5家单位组织，对当期完成的工程的进行验收，并确定当期工程达到合格标准。2、本案楼房在2012年10月26日己验收合格，达到合同约定交付条件。针对本案商品房（城市代号1栋楼房），施工单位金中天集团建设有限公司出具的《住宅质量保证书》注明验收时间为2013年1月30日，《建筑工程竣工验收报告》出具验收合格结论时间为2013年4月15日。但实际上，相关单位（设计单位、监理单位、建设单位、施工单位、勘察单位）已在2012年10月26日对案涉楼房进行验收，是为需要等待另一栋（第4栋，本案楼房坐落于1栋）楼房验收后才一起出具验收报告，出具报告的时间不影响本案楼房在此之前己达到合格的标准，上诉人提供相应单位已出具《证明》足于证实。简而言之，涉案的1栋楼房在2012年10月26日，经设计单位、监理单位、建设单位、施工单位、勘察单位验收合格。3、上诉人的楼房其他各项标准在交付前也已合格，符合交付条件（1）2012年7月23日，博罗县住房各城乡规划建设局出具的博住验字第4413222012-003《建设工程合格证》，证实上诉人的楼房符合规划要求。（2）2012年8月8日，惠州市公安消防局出具惠公消检（2012）第00177号《关于惠州市迅成投资有限公司城市代号商住楼1、4栋地上1层商场商铺及地下室建设工程消防验收合格的意见》，证实上诉人的楼房消防工程已验收合格。（3）2012年8月27日，博罗县气象局颁发《防雷设施合格证》，证实上诉人的楼房防雷装置符合国家或行业标准。（4）2012年9月7日，广东省特种设备检测院惠州分院出具的《安全检验合格证》，证实上诉人的楼房的电梯达到合格。综上所述，上诉人的楼房在2012年10月31日前已达到合同约定交付条件，被上诉人的诉请没有事实和法律依据。一审判决查明事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法公正审理和判决！
二审查询中，上诉人补充上诉意见如下：一审判决中竣工备案资料，单位工程分两栋，购房合同也是分两期，竣工时间分别是一号楼2012年10月26日，四号楼2013年4月15日。一号楼开工比较早，证件在交楼前已经准备好，相关单位都有参加竣工，在2012年10月30日开盘时资料已准备好，有通知当事人来收房，但没来参加。当事人住进去才有意见。其他以上诉状为准。
黄建程答辩称：一审法院认定取得商品房竣工备案是正确的，根据商品房买卖合同约定，出卖人应当在2012年12月31号前，依照国家和地方人民政府的约定，将经分期验收合格的条件，将符合商品房约定交付买受人使用。另外上诉人也依照政府的约定，向博罗县住房和规划局提交验收申请，上诉人是在2012年5月4日取得的主管部门的房屋竣工备案登记，取得备案登记才是房屋合格的标准。2、上诉人在2012年10月31日前经设计、建设、施工、勘察单位验收合格是没有理由的，上诉人提供了建筑工程竣工验收报告，建设单位、监理单位、设计单位、参加验收的时间是2013年4月15日，但博罗县住房和规划局的验收时间是在2013年5月4日。3、交楼的条件虽然在合同上有3种，经分期综合验收合格，3种的条件是一样的，都少不了验收合格，验收合格是出卖人的义务，买受人的权利，我不可能买不合格的房屋。
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案在二审诉讼期间，上诉人提交竣工验收备案应提交的资料一份，拟证明涉案房屋质量合格，但办理备案时间较长。被上诉人质证意见为：真实性、关联性均不予确认。这个没有证明力，不能证明主管部门验收合格。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人对商品房预售合同的效力均无异议。现争议的焦点为：1、涉案房产符合双方约定交付条件的时间是何时；2、违约金的计算时间。
关于涉案房产符合交付条件的时间问题，当事人双方签订的商品房预售合同约定的交付条件为商品房经分期综合验收合格，涉案房产是上诉人开发的二期工程其中的一栋，上诉人亦在一审庭审中确认，其开发的城市代号商住楼分两期，二、三栋为一期，一、四栋为二期，故涉案房产所在的二期经综合验收合格后才符合双方合同的约定，而不是上诉人主张的涉案房产所在的一栋楼综合验收合格后就可以交付。原审认定2012年10月23日上诉人通知被上诉人收房时不具备双方约定的交付条件正确，本院予以维持。涉案房产所在的二期是2013年4月15日通过分期综合验收合格，此时商品房才符合双方约定的交付条件。
关于违约金的计算时间，上诉人在涉案房产于2013年4月15日通过分期综合验收合格后，并未及时通知被上诉人收房，被上诉人的实际收房时间为2014年5月1日，故违约金的计算时间应从合同约定的交付次日起计算至被上诉人的实际收房时间止。
本院认为，上诉人上诉理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审法院查明事实清楚、适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费478元，由上诉人惠州市迅成投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 彭科梅
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；