广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民二初字第1335号
原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行，住所地：南宁市古城路39号。
代表人杨展鹏，行长。
委托代理人李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托代理人王艳，北京大成（南宁）律师事务所律师。
被告欧秀丽，女，汉族。
被告梁婕，女，汉族。
二被告委托代理人：黄财基，广西万合律师事务所律师。
被告南宁桂源房地产开发实业有限公司，住所地：南宁市中山路66号外滩新城贵城四楼401号房。
法定代表人李茂新，董事长。
委托代理人黄志文，广西广合律师事务所律师。
委托代理人张君，广西广合律师事务所实习律师。
原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行诉被告欧秀丽、梁婕、南宁桂源房地产开发实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2013年11月20日立案受理后，依法组成由代理审判员邵晨适用简易程序于2014年1月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王艳，被告欧秀丽、梁婕共同的委托代理人黄财基，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司的委托代理人黄志文、张君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行诉称，2002年9月，被告与原告签订一份编号（2002）桂中银零贷字第249号《楼宇抵押借款合同》。根据合同约定，原告向被告发放贷款288000元，用于被告购房，贷款采用浮动利率，贷款期限15年，期限至2017年9月20日。被告欧秀丽、梁婕以其所购名下房产抵押给原告作为贷款担保，并在南宁市房屋产权交易监理处办理了抵押登记。被告南宁桂源房地产开发实业有限公司为保证人，承担共同还款责任。至2013年7月3日被告的贷款已有29期逾期未能偿还，原告曾多次电话催讨，并曾于2012年5月发《律师催告函》，但被告仍以种种理由拖欠借款本息，被告的行为已经严重违反合同约定，构成违约。根据《合同法》第94条相关规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”或当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的，守约方有权解除相关合同，据此原告诉请判令解除双方合同，被告向原告清偿全部剩余贷款本金和相关利息、罚息并承担本案的律师费等费用。合同约定，若借款人未按约定期限还款，贷款人有权按人民银行规定计收逾期贷款利息，贷款人因催收合同项下贷款本息及有关费用而发生的费用，包括律师费等均由借款人承担。为保护原告的合法权益，原告请求：一、判令解除双方签订之（2002）桂中银零贷字第249号《楼宇抵押借款合同》；二、判令被告欧秀丽、梁婕、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司偿还原告贷款本金154560.08元，利息17584.88元，罚息8786.11元（利息、罚息暂计至2013年6月10日，以后利息、罚息按合同约定逾期贷款利率计付至被告实际履行还款义务之日止），以上本息共计180931.07元；三、判令原告有权以被告抵押物座落于中山路66号外滩新城二区富城1301号房产拍卖、变卖之价款优先受偿；四、判令被告赔偿原告律师代理费8642元；五、判令被告承担本案诉讼费用。
原告当庭变更第二、三、四诉讼请求：二、判令被告一、被告二、被告三偿还原告贷款本金154560.08元，利息17584.88元，罚息8786.11元（利息、罚息暂计至2013年6月10日，以后利息、罚息以154560.08元为本金，按合同约定逾期贷款利率计付至被告实际履行还款义务之日止），以上本息共计180931.07元；三、判令被告赔偿原告律师代理费8642元；四、判令原告有权以被告抵押物坐落于中山路66号外滩新城二区富城1301号房产拍卖、变卖之价款优先受偿。
被告欧秀丽、梁婕共同答辩称，因原告的诉讼请求的事实和理由都是与本案情况相符的，但是款项的拖欠并非被告欧秀丽、梁婕故意拖欠导致的，而是因为被告南宁桂源房地产开发实业有限公司没有按照被告欧秀丽、梁婕与被告南宁桂源房地产开发实业有限公司签订的商铺合同来履行义务而导致原告的贷款利息没有按期归还，所以过错不在我方，而是在于被告南宁桂源房地产开发实业有限公司，所以我方要求法院判决被告南宁桂源房地产开发实业有限公司直接支付银行贷款利息及损失、罚息给原告，双方之间的借款抵押合同继续履行。
被告南宁桂源房地产开发实业有限公司答辩称，1、签订合同的事实是存在的，2、对于计算罚息的依据过高，3、本案与业主签订的合同是以商铺出租的6%还款的，现在出租收入入不敷出，我方现在每年要倒贴400多万给业主，现在已经垫付2000多万元，所以导致拖欠我方是无意的。
本院确认以下法律事实：2002年9月17日，原告与被告欧秀丽、梁婕、南宁桂源房地产开发实业有限公司签订了编号：（2002）桂中银零房贷字第249号《楼宇抵押借款合同》，其主要内容为：一、被告欧秀丽、梁婕向原告借款288000元，贷款期限为15年，本合同项下人民币贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为4.2‰，采用等额本息还款法；二、被告欧秀丽、梁婕未按期偿还贷款形成逾期，原告将按中国人民银行规定计收逾期贷款利息，现时为每日按万分之二点一计收；三、贷款人因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于诉讼等法律程序催收而产生的律师费等费用，或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由借款人承担；四、当借款人出现违约行为时，贷款人有权要求借款人限期纠正其违约行为，采取适当的补救措施并赔偿损失，停止贷款人合同义务的履行，包括停止发放贷款，经贷款人催告，借款人在限期内仍未纠正其违约行为，或借款人的违约行为已使贷款人不能实现其合同目的，要求保证人承担担保责任或承让债权、处分抵押物、申请强制执行及提起诉讼等任何其他措施维护其合法权利；五、被告欧秀丽、梁婕以其购买的位于南宁市中山路66号外滩新城二区富城1301号房向原告提供抵押担保，并办理了预购商品房贷款抵押登记证明；六、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司为被告欧秀丽、梁婕在本合同项下的债务提供连带责任的保证担保，若借款人不能按借款合同的约定履行或偿清其债务，贷款人有权直接向保证人追索。保证期间自本合同生效之日始，至本合同项下全部贷款本息及有关费用清偿之日止。2002年9月20日，原告依约向被告欧秀丽、梁婕发放了288000元贷款，但被告欧秀丽、梁婕未按合同约定履行还款义务，截止至2013年6月10日，被告欧秀丽、梁婕共逾期29期，尚欠原告借款本金154560.08元，利息17584.88元、罚息8786.11元。原告为此聘请北京大成（南宁）律师事务所律师作为诉讼代理人诉至本院，提出诉请如前，并向其支付了8642元律师代理费。
本院认为，原告与被告欧秀丽、梁婕、南宁桂源房地产开发实业有限公司（以下简称：桂源地产）于2002年9月17日签订的编号：（2002）桂中银零房贷字第249号《楼宇抵押借款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应恪守。原告依约于2002年9月20日向被告欧秀丽、梁婕发放了288000元贷款，但被告欧秀丽、梁婕截止至2013年6月10日有29期未能足额偿还贷款本息，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于《楼宇抵押借款合同》应否解除的问题，本案中，虽然被告欧秀丽、梁婕称已与桂源地产签订了《商铺托管合同》，约定由桂源地产代被告欧秀丽、梁婕偿还《楼宇抵押借款合同》项下的按揭款，但桂源地产代被告欧秀丽、梁婕向原告偿还按揭款与被告欧秀丽、梁婕按《楼宇抵押借款合同》的约定向原告偿还借款本息并非同一法律关系，《商铺托管合同》并不能免除被告欧秀丽、梁婕向原告依约偿还借款本息的义务。且《楼宇抵押借款合同》已明确约定当借款人出现违约行为时，贷款人有权要求借款人限期纠正其违约行为，采取适当的补救措施并赔偿损失，停止贷款人合同义务的履行，包括停止发放贷款，在原告起诉被告欧秀丽、梁婕后，被告欧秀丽、梁婕并未积极纠正其违约行为，致使合同目的不能实现，故原告要求解除其与被告欧秀丽、梁婕、南宁桂源房地产开发实业有限公司签订的编号：（2002）桂中银零房贷字第249号《楼宇抵押借款合同》，并要求被告欧秀丽、梁婕偿还借款本金154560.08元，截止至2013年6月10日的利息17584.88元、罚息8786.11元及随后的利息、罚息，该诉请于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告欧秀丽、梁婕赔偿律师代理费8642元的问题，《楼宇抵押借款合同》已约定原告贷款人因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于诉讼等法律程序催收而产生的律师费等费用，或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由借款人承担，且该8642元律师代理费符合广西司法厅规定的律师收费标准，因此被告欧秀丽、梁婕应向原告赔偿律师代理费8642元。另外，《楼宇抵押借款合同》约定被告欧秀丽、梁婕以其购买的位于南宁市中山路66号外滩新城二区富城1301号房向原告提供抵押担保，并办理了预购商品房贷款抵押登记证明，结合《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。因此，为实现上述债权，原告有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。关于原告要求被告桂源地产对被告欧秀丽、梁婕的上述债务承担连带清偿责任的问题，根据《楼宇抵押借款合同》的约定，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司为被告欧秀丽、梁婕在本合同项下的债务提供连带责任的保证担保，若借款人不能按借款合同的约定履行或偿清其债务，贷款人有权直接向保证人追索。保证期间自本合同生效之日始，至本合同项下全部贷款本息及有关费用清偿之日止。且《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”。因此，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司为被告欧秀丽、梁婕的上述债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行与被告欧秀丽、梁婕、南宁桂源房地产开发实业有限公司签订的编号：（2002）桂中银零房贷字第249号《楼宇抵押借款合同》；
二、被告欧秀丽、梁婕共同向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行偿还借款本金154560.08元；
三、被告欧秀丽、梁婕共同向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行支付利息、罚息（利息、罚息的计算方法：截止至2013年6月10日的利息为17584.88元、罚息为8786.11元，此后至本案债务清偿之日止，以本金154560.08元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告欧秀丽、梁婕共同向原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行赔偿律师代理费8642元；
五、为实现上述第二、三、四项债权，原告中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行对被告欧秀丽、梁婕提供的位于南宁市中山路66号外滩新城二区富城1301号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司对被告欧秀丽、梁婕的上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司承担保证责任后，有权向被告欧秀丽、梁婕追偿。
本案案件受理费2046元，由被告欧秀丽、梁婕共同负担。被告南宁桂源房地产开发实业有限公司对该费用承担连带清偿责任，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司承担保证责任后，有权向被告欧秀丽、梁婕追偿。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 邵 晨
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 覃雪婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。