山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第1145号
上诉人（原审被告）：徐丽，女，汉族，居民。
委托代理人：王善法（系徐丽之夫），男，1963年4月11日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审原告）：杨永明，男，汉族，居民。
上诉人徐丽因租赁合同纠纷一案，不服郯城县人民法院（2013）郯民初字第2166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告杨永明诉称，2011年10月17日，原告和被告徐丽协商签订了房屋租赁协议，被告将一间商铺租给原告，租期三年，年租金2000元，租赁期间可自行转让。当天，原告给付被告租金4000元，又于2012年10月17日给付被告租金2000元，被告在租赁协议上写了收款条，并注明三年房租两年付清。2013年2月7日，该房屋因城市建设被拆除，造成租赁房屋不能经营使用，原告尚有一年零八个多月的租赁时间，按协议约定的租赁期限和原告给付的租赁费，被告应退还租房款3200元，原告多次要求被告退还该款项，被告以各种理由拒绝还款。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院判令被告徐丽退还租房款3200元，诉讼费由被告承担。
原审被告徐丽辩称，被告和原告存在房屋租赁合同关系，自交付之日起，原告即有使用租赁房屋的权利和保管看护房屋的义务，2013年2月24日夜间，该出租房屋并不是因城市建设被拆除，也不清楚是原告还是他人毁损的，原告不能继续租赁房屋系原告未尽到保管看护义务造成的，不是被告造成的，原告应承担全部过错责任，并应及时修复被损坏房屋，而不应向被告主张权利，根据合同法第二百二十二条、第二百三十一条的规定，原告应对毁损的房屋承担损坏赔偿责任，且原告不存在减少租金和不支付租金的法定情形。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明，2011年10月17日，原告杨永明作为乙方、被告徐丽作为甲方协商签订了一份租赁协议，该协议载明：经双方协议，甲方同意将新美澳学校路南一间商铺租给乙方，租期三年，年租金2000元（贰仟元正），租赁期间可自行转让，租赁期间不准违法，产生一切后果自负。甲方（房东）：徐丽乙方：杨永明日期：2011.10.17号。原告杨永明分别于2011年10月17日、2011年11月3日、2012年10月8日给付被告徐丽房租2000元，共计6000元，被告给原告出具了收到条。被告并在原告持有的租赁协议左下方注明：2011.10.17号，乙给付甲4000元（肆仟元正），2012.10.17号乙给付甲2000元（贰仟元正），三年房租二年给付清。原告杨永明于2014年6月16日诉来原审法院，要求被告徐丽退还租房款3200元。
被告对原告提交的租赁协议和收到条无异议，原审法院确认其真实性和关联性。原告主张租赁房屋毁损时间为2013年2月7日，被告主张时间是2013年2月24日夜间，庭审中，原告同意以被告主张的时间为准，原审法院予以确认。原告陈述承租房屋被毁损系城市建设开发小区拆迁所致，被告主张不清楚出租房屋被拆除的原因，也不排除系原告所拆，已向公安机关报案，附近他人房屋也有被拆除的。双方对房屋被拆除的原因均无证据证明。被告陈述其建设的出租房屋未取得建设工程规划证，也未经建设主管部门批准。
上述事实，由当事人举证质证、庭审笔录等证明，相关证据已收录在卷。
原审法院认为，被告徐丽未取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准建设的房屋，其作为出租人和作为承租人的原告杨永明签订的租赁协议无效，协议约定租期自2011年10月17日起三年，2013年2月24日夜间房屋被拆除后，原告杨永明自2013年2月25日起实际不能占用房屋，原告杨永明按协议约定的租金标准交纳了三年的房屋占用费，被告徐丽应将房屋不能实际使用后的房屋占用费返还给原告杨永明，按具体时间和租金标准计算，返还数额约为3285元，原告杨永明诉求被告徐丽返还租金3200元，参照协议约定的租金标准按房屋占用费予以支付。本案证据不能证明被告出租房屋被拆除系原告过错所致，被告徐丽主张不返还剩余租金的答辩意见，证据不足，不予采纳，被告徐丽可依法就房屋损失另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）11号第二条、第五条的规定，判决：被告徐丽于判决生效后5日内向原告杨永明返还房屋占用费3200元。如果被告徐丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告杨永明、被告徐丽各负担25元。
上诉人徐丽不服原审判决上诉称，1.一审认定事实有误。（1）该房屋坐落位置是1994年上诉人分得宅田合一的地块，系可以进行建设用地的土地性质，也是我居委居民的生活居住的保障，该地块上建的附着物是历史遗留问题，并不违法违规，系待政府颁发使用证的期间，如系违章建筑，也不会正常存在使用多年；（2）被上诉人在租赁上诉人房子后，上诉人即把房屋及钥匙交付被上诉人，自此，被上诉人即负有对该租赁房屋的使用权及看护保管义务，其租赁期间，该房屋被损坏，不属于上诉人的责任造成，被上诉人负有对租房屋赔偿修复的合同义务，而不是向上诉人主张房租费用，被上诉人在一审中主张该房屋系城市建设拆迁，未提供出任何依据，在庭审中又称不知什么原因房屋被拆，说明被上诉人未尽到保管看护义务，更不排除被上诉人自己的原因导致房屋损坏。综上，如果被上诉人妥善看护保管，房屋不损坏，则被上诉人仍继续使用会产生任何争议。一审对房屋损害原因未能查明的情况下，以该租赁房屋为未取得建设工程规划许可证等理由，认定双方租赁协议无效，而对房屋毁损的责任置之不管，系对上诉人权利的剥夺和侵害，存在认定错误。2.一审法院适用法律不当。一审根据《合同法》第五十二条、五十八条及《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条等法条，被上诉人请求的一审判决，明显不当。如系无效合同，被上诉人应依照《合同法》第五十五条第一项规定的“具有撤销权的当事人，自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭，”而不是在租赁房屋使用一年以后，且在房屋损坏的情况下提出返还房租费用；《合同法》第五十六条规定，无效合同或者被撤销的合同自始至终没有法律的约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条规定，合同无效，被撤销或者终止的不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力；《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销、终止，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没必要返还的应当折价补偿，有过撤销错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。由此可以说明，如果被上诉人主张的是解除、撤销、终止合同或合同无效，依法可以对所交付上诉人的房租费进行结算，退回使用租赁物，但是被上诉人并未主张，租赁房屋系上诉人的财产，在被上诉人租赁使用保管期间毁损，系被上诉人使用保管看护期间，也应属于租赁合同解除、终止结算的款项，并非一审认为的可以置之不理，只对租赁费用进行返还，而对被告负有的赔偿财产问题不予解决。综上，一审在认定事实及法律不当的基础上，作出一审判决内容是明显不当的，请求二审法院查明事实，撤销原判改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人杨永明答辩称，1.被上诉人认为，上诉人对将存在瑕疵房屋交由被上诉人使用，期限3年，共预收被上诉人现金6000元的事实无争议。根据有关法律规定，被上诉人对使用的房屋未到约定期限，因上诉人的房屋未有合法手续，而被政府有关部门而强制拆除后，上诉人理应按照被上诉人实际使用时间计收房款，并退还部分预收款给被上诉人。一审法院在查明相关事实后，依法判令上诉人返还被上诉人款3200元，非常正确，被上诉人对此服判。2.上诉人称不知是何人因何原因将其房屋拆除，其不应退还预收的房款，没有任何事实证据，其理由不能成立。因该房屋被强制拆除后，被上诉人曾多次找上诉人要求退还部分房款，上诉人均以政府有关部门未补偿其房款而拒绝退款。由此可以证实，上诉人对其房屋被拆除的原因是非常清楚的，其不退款理由是无任何事实根据，更无法律依据，理应得不到法律的支持。综上所述，上诉人的诉求既无任何事实证据，更无法律依据，系典型的无理缠诉行为，理应不会得到法律的支持。为此，被上诉人敬请二审法院查明事实，维护法律尊严，切实保护被上诉人的合法权益。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，涉案房屋所在的周边土地现正被山东粤暉置业有限公司建设住宅小区。
认定上述事实的证据有：照片二张。
本院二审查明的其他事实和一审一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第二条的规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。上诉人徐丽以未取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准建设的房屋，作为出租人与承租人杨永明签订的租赁协议无效。上诉人未提供证据证明涉案房屋被拆除系被上诉人的过错所致，上诉人亦认可涉案房屋所在的土地正在建设住宅小区，故其依法理应返还被上诉人未使用租赁房屋期间的占有使用费。
上诉人徐丽的上诉理由均无事实和法律依据，依法均不能成立，本院均不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一四年十月二十八日
书记员 孙 壹