江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终1736号上诉人（原审被告）：葛兆梅，女，1971年6月5日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：上官丙权，江苏富玲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜昊，男，1980年3月18日出生，汉族，住徐州市新城区。上诉人葛兆梅因与被上诉人杜昊房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初5353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人葛兆梅及其委托诉讼代理人上官丙权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛兆梅的上诉请求为：请求撤销一审判决并依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决书认定的2015年8月25日的200000元借条属于双方之间对购房款结算后达成的债权债务协议事实错误。2015年7月28日，双方签订的《房屋买卖协议》约定房屋总价款为477000元，约定双方配合最低评估过户。合同第四条约定：甲方配合乙方办理一切过户或公证手续，有关部门办理完过户手续后，乙方即把剩余房款全部付给甲方。2015年8月24日，双方签订《房屋买卖合同》，约定购房款为250000元。2015年8月24日，被上诉人向上诉人出具收条，金额为23000元。2015年8月25日，被上诉人向上诉人出具借条，金额为200000元。2015年8月27日。被上诉人向上诉人出具收条，金额为140000元。2015年9月1日，被上诉人向上诉人出具收条，金额为40000元。根据上述事实，双方实际约定的总房款为477000元。双方签订《存量房买卖合同》的时间和过户时间均为2015年8月24日，为履行2015年7月28日签订的《房屋买卖协议》第四条，上诉人于2015年8月25日向被上诉人签署了载有剩余房款的借条。另，上诉人为履行2015年7月28日签订的《房屋买卖协议》中实际约定的总房款，已经支付了房款457000元。故，2015年8月25日的借条并非对购房款清算后达成的债权债务协议，而是上诉人为了配合被上诉人避税，以借条的形式向被上诉人所做的履约担保。2、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第七条，本案的基础法律关系并非民间借贷法律关系，而应该是房屋买卖合同关系，双方当事人应该按照《房屋买卖协议》履行合同义务。3、上诉人认为借条中关于36%的利息应该是由被上诉人自己添加，鉴于一审时涉案时间较长，一审审理过程中未发现该问题的存在，故认为关于36%的利息为被上诉人自己添加不应该作为本案认定的事实，为此上诉人申请对该内容进行鉴定。被上诉人杜昊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。杜昊向一审法院起诉请求：请求判令葛兆梅给付欠款20000元及利息12000元；并承担诉讼费用。一审法院查明，2015年7月28日，杜昊、葛兆梅双方签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定：一、杜昊自愿将坐落在纺织北路纺织厂北宿舍4#-3-101出售给葛兆梅，房屋价格为477000元；二、双方同意于2015年9月20日以前办理上述房地产过户及公证手续等；三、杜昊配合葛兆梅最低评估价过户，付清房款交房。任何一方违约赔偿贰万元。2015年8月24日，杜昊、葛兆梅双方签署了《存量房交易资金监管协议》以及《存量房买卖合同》，上述协议中约定纺织北路纺织厂北宿舍4#-3-101房屋成交价格为250000元；出卖方应当在2015年8月30日前，将房屋交付给买受方。同日，葛兆梅另向杜昊支付了23000元购房款。2015年8月25日，因《存量房买卖合同》中房屋成交价格低于《房屋买卖协议》中约定的房屋价格，故葛兆梅向杜昊出具借条。借条中称：“今借杜昊人民币200000元整，借期三天，如违约按年息36%计息（收到杜昊现金200000元整）”。2015年8月26日，杜昊与葛兆梅办理了涉案房屋的产权过户登记手续，此后将涉案房屋登记在葛兆梅名下。而后，葛兆梅于2016年8月27日向杜昊支付了140000元，另于2015年9月1日向杜昊支付了40000元。一审法院认为，葛兆梅于2015年8月25日向杜昊出具借条是由于其尚欠200000元购房款未支付，属于双方之间对购房款清算后达成的债权债务协议。该借条是双方当事人之间真实意志的表示，且不违反法律规定，合法有效。故基于该借条，杜昊、葛兆梅之间形成民间借贷法律关系，葛兆梅应当按照借条约定向杜昊履行还款义务。因此葛兆梅主张杜昊起诉的请求权基础错误，不予支持。现借款期限届满，葛兆梅尚欠20000元未支付，故杜昊主张要求葛兆梅偿还借款20000元，法院予以支持。因葛兆梅未按期足额履行还款义务的行为已构成违约，应当按约承担违约责任。但依据《最高人民法院》第二十六条第一款之规定：“对于借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”故对于年利率超出24%的部分，不予支持，葛兆梅应按年利率24%自逾期之日起向杜昊支付利息。葛兆梅主张杜昊未按照房屋买卖合同的约定交付房屋，存在违约情形，应当按约支付20000元违约金，因该违约与本案不属于同一法律关系，葛兆梅可另行解决，故葛兆梅主张债权债务冲抵，不予支持。遂判决，葛兆梅在判决生效之日起十日内偿还杜昊借款本金20000元及相应逾期利息（以20000元为本金，自2015年8月28日起按照年利率24%计算至实际付清之日止）。案件受理费600元，减半收取300元，由葛兆梅负担（杜昊已预交，葛兆梅随案款一并给付杜昊）。二审期间，双方当事人均未提供新证据。对一审法院查明事实，本院予以确认。本院认为，关于涉案纠纷的基础法律关系应该如何定性的问题。双方当事人均认可涉案借条系因为双方之间的《存量房买卖合同》与《房屋买卖协议》中的房屋价格约定存在差异而形成。双方真实意思表示并非上诉人葛兆梅向被上诉人杜昊借款20万元，而是上诉人葛兆梅以书写20万元借条的形式确保向被上诉人杜昊支付剩余房款，以保障双方约定的真实房款价格得以履行。涉案纠纷的基础法律关系应定性为房屋买卖合同纠纷而非民间借贷纠纷，上诉人葛兆梅主张应按照房屋买卖合同关系审理本案纠纷，本院予以支持。关于上诉人主张因被上诉人的违约行为产生的违约金应当抵销欠付的房款2万元，有无事实和法律依据的问题。首先，双方当事人2015年7月28日签订的《房屋买卖协议》中约定“付清房款交房，任何一方违约赔偿2万元。”上诉人葛兆梅至今仍有2万元房款未予付清，因此其并不能依据该约定主张对方赔偿违约金2万元。其次，双方当事人虽在2015年8月30日签订的《存量房买卖合同》中约定“出卖方应在2015年8月30前将房产交付买受方”，但一方面该存量房买卖合同约定的房款数额远远低于双方实际约定的房款交付数额，上诉人在2015年8月30日时仍有6万元房款未付，并不符合双方在房屋买卖协议中有关付清房款交房的约定。另一方面，该存量房买卖合同中对于迟延交房的行为亦未明确约定相应的违约金数额。再次，在葛兆梅与案外人孙莉就涉案房屋产生的排除妨碍纠纷一案中，对于葛兆梅主张的孙莉占用涉案房屋期间产生的租金已经予以判决处理，本案中葛兆梅主张杜昊迟延交房正是因为案外人孙莉对涉案房屋的占有使用，因此葛兆梅主张的相应损失已经法院判决赔偿。故，上诉人葛兆梅主张因被上诉人杜昊的违约行为产生的违约金应当抵销欠付的房款2万元，依据不足，本院不予支持。关于一审法院对于涉案借款利息认定是否正确的问题。上诉人主张涉案借条中关于违约按年息36%计息的内容系被上诉人后期添加，其不应承担偿还利息的责任。首先，上诉人葛兆梅在一审中本人出庭应诉，对于涉案借条的真实性并无异议，亦未提及“如违约按年息36%计息”内容属于后期添加的问题。其次，从涉案借条的书写内容和形式看，涉案借条中关于“如违约按年息36%计息”的内容之后还载明“收到杜昊现金贰拾万元整。”前述两句话同列在一行，且在贰拾两字上加盖手印，上诉人葛兆梅对于该借条其他内容的真实性均无异议。从该借条的书写形式和内容看具有相当的整体性。根据前述情况，本院对于上诉人葛兆梅在二审中对一审认可的证据提出鉴定的申请，不予准许。对于上诉人葛兆梅的前述主张，亦不予支持。综上所述，葛兆梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由葛兆梅负担。本判决为终审判决。审判长  沈慧娟审判员  陈 禹审判员  赵东平二〇一八年八月三十一日书记员  杨荔媛