重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0118民初2415号
原告夏恒芳，女，1958年6月4日生，汉族，住重庆市永川区大足区XXXXXX。
委托代理人张敏、王兰飞，重庆新源律师事务所律师。
原告杨小甫，女，1964年9月12日生，汉族，住重庆市永川区XXXXXX。
委托代理人张敏、王兰飞，重庆新源律师事务所律师。
被告谭礼琴，女，1987年6月21日生，汉族，住重庆市永川区XXXXXX。
委托代理人王成双，重庆市永川区中山法律服务所法律工作者（特别授权）。
被告吴修梅，女，1990年5月11日生，汉族，住重庆市永川区XXXXXX。
委托代理人冉平海、康如翼，重庆石松律师事务所律师（特别授权）。
原告夏恒芳、杨小甫与被告谭礼琴、吴修梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，依法由代理审判员陈俊杰于2016年4月11日公开开庭进行了审理，原告杨小甫，及其与夏恒芳的委托代理人张敏、王兰飞，被告谭礼琴及其委托代理人王成双，被告吴修梅的委托代理人冉平海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏恒芳、杨小甫共同诉称，2014年4月10日，二原告将自己所有的位于重庆市永川区XX小区外133、135号两个门面出租给被告谭礼琴并签订了门面租赁合同，合同对租赁相关事项进行了确认，并约定承租人不得转租，也不得向第三方收取门面转让费、装修费等费用。2015年12月，原告突然接到永川区人民法院关于吴修梅诉谭礼琴要求撤销《门面租赁合同》一案的开庭传票，经过庭审，原告才知道被告谭礼琴于2015年5月10日就已擅自将门面转租给被告吴修梅，并收取了押金及租金，该合同也是被告谭礼琴以原告名义并伪造原告签名签订。被告谭礼琴在未征得原告同意的情况下，以原告名义并伪造原告签名与被告吴修梅签订《门面转租合同》，事后也未获得原告追认，故该合同对二原告不发生法律效力，吴修梅应搬离该门面。被告谭礼琴应承担擅自转租的违约责任，被告吴修梅实际占用门面进行经营，应支付使用费及税费。为维护原告合法权益，故起诉要求：1、确认被告谭礼琴以原告名义与吴修梅于2015年5月10日签订的《门面转租合同》对二原告不产生法律效力；2、要求被告吴修梅立即搬离二原告位于重庆市永川区恒大泰晤士清晨小区133、135号的门面，并向二原告支付2016年1月9日至4月9日占用门面的费用16500元（5500元/月×3个月）；3、要求被告谭礼琴、吴修梅支付2015年5月9日至2016年4月9日的税费1400元；4、要求被告谭礼琴支付违约金6600元（66000元×10%）。
被告谭礼琴辩称：同意原告第一项诉讼请求，相关事实理由成立；2015年5月10日后，本案诉争门面系由被告吴修梅经营，故原告主张的租金应由被告吴修梅支付；被告谭礼琴仅应承担2015年5月10日前的税费，原告主张的税费不应由其承担；二原告在2015年5月10日之前就已知道被告谭礼琴转租门面的事实，转租一事也征得了二原告同意，二原告自知道或应当知道6个月内未提出异议，故被告谭礼琴不存在违约，不应支付违约金，也不认可原告要求被告吴修梅搬离门面的诉讼请求。
被告吴修梅辩称：对原告第一项诉讼请求不发表意见；同意支付二原告2016年1月9日至4月9日使用门面的租金16500元，被告谭礼琴请其来经营本案诉争门面，故其应在与被告谭礼琴的纠纷解决完后再搬离本案门面；税费与其无关，应由被告谭礼琴承担。
经审理查明，位于重庆市永川区人民XX路133、135号门面（位于XX小区，建筑面积分别为45.56㎡、32.06㎡）的登记所有人为夏恒芳、杨小甫，该两个门面日常由夏恒芳、杨小甫共同经营。2014年4月10日，夏恒芳、杨小甫将以上两个门面租给谭礼琴，夏恒芳、谭礼琴分别作为出租方（甲方）、承租方（乙方）并签订了《门面租赁合同》，该合同第三条约定：租赁期限自2014年4月10日至2019年4月9日，共5年。第四条约定：乙方向甲方支付押金5000元，租金为每半年支付一次，第一年租金为60000元，之后每年租金分别为66000元、72000元、78000元、84000元。租金由乙方转账支付到甲方指定账户，户名夏恒芳，账号6212583000553673，开户行重庆农村商业银行。乙方每年6月前自行到税务部门或税务指定部门缴纳房产税。租赁期内，因租赁门面产生的水、电、卫生费、物业管理费等，由乙方自行缴纳承担。第六条第四款约定：乙方不得自行转让门面，并收取门面转让费、装修费等。第九条对房屋返还时的状态进行了约定。第十一条“合同的变更和解除”部分约定：乙方未按约定期限交付租金，超过10天以上的，或在租赁期内，未经甲方书面认可同意，擅自转租或转让承租房屋的，甲方有权解除合同。第十二条“违约责任和赔偿”部分约定：1、符合本合同第九条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的10%支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿经济损失。后在履行合同过程中，双方将租金支付方式变更为每季度支付一次，租金在每季度第一个月的10日前付清。谭礼琴将上述两个门面用于经营美容店，2014年9月23日，其对此成立了字号为永川区芝蔓美容院的个体工商户。
2015年4月10日，谭礼琴以夏恒芳名义与吴修梅签订《门面租赁合同》，约定出租方（甲方）夏恒芳将上述两个门面出租给承租方（乙方）吴修梅，租赁期限自2015年4月10日至2019年4月9日，共4年；甲方向乙方收取5000元押金（伍仟元整，不另出收据）。租金由乙方转账支付到甲方指定账户，户名夏恒芳，账号6212583000553673，开户行重庆农村商业银行。租赁期间，因租赁门面产生的水、电卫生费、物业管理费等，由乙方自行缴纳承担。2015年5月10日，甲方谭礼琴与乙方吴修梅签订《股份转让协议书》，该协议第一条约定甲方将本案诉争门面处经营的名为美颜坊专业养颜养生SPA的店内持有的70%的股份转让给乙方，转让费105000元（包含店内所有客源及客户未做完项目，店内硬件设施，及2015年4月10号至2015年7月10号房租，不含货款）。第四条约定甲方协助乙方办理工商营业执照。第六条约定自本合同签订日起，店内所有事务（包括一切盈利，亏损与支出）均与甲方无关。2015年5月20日，吴修梅成立了名为美颜坊专业养颜养生SPA的美容店（无字号），经营地为上述两个门面。2015年7月10日、10月10日，吴修梅两次均通过银行ATM机向夏恒芳在重庆农村商业银行账户（账号6212583000553673）存入16500元，存款时无备注内容。2015年7月28日，甲方谭礼琴与乙方陈文敏签订《股份转让协议》，约定甲方将美颜坊专业养颜养生SPA店内所持有的15%的股份（包含店内所有客源及客户未做完项目，店内硬件设施）转让给乙方，自协议签订之日起，此股份持有权归乙方所有，且甲方无权过问店内所有经营事宜。2015年10月22日，夏恒芳、杨小甫就本案诉争门面的租金收入向重庆市永川区地方税务局缴纳了2015年的房产税1400元。2016年的房产税至今无人缴纳。因谭礼琴、吴修梅发生纠纷，二人至今未向夏恒芳、杨小甫支付税款及2016年1月9日之后的租金。
同时查明，2015年12月30日，吴修梅以谭礼琴、夏恒芳为被告向本院提起诉讼，要求撤销谭礼琴以夏恒芳名义与吴修梅签订的《门面租赁合同》，并要求谭礼琴退还押金5000元，案号为（2015）永法民初字第9841号，后吴修梅自愿撤回起诉。在该案庭审中，吴修梅、谭礼琴均陈述夏恒芳对2015年4月10日签订的《门面租赁合同》不知情，谭礼琴提供的陈文敏的证人证言陈述该证人看到谭礼琴在该合同上签了夏恒芳的名字。
审理中，谭礼琴陈述，2015年4月10日的《门面租赁合同》系为配合吴修梅办理工商营业执照而签订，并无转租本案诉争门面的目的，但最终产生了转租的效果。谭礼琴提供的陈文敏的证人证言陈述，在签订前述合同时参照了2014年4月10日夏恒芳与谭礼琴签订的《门面租赁合同》，并就签订合同和转让美容店份额之事提前电话征求了杨小甫的同意，谭礼琴才签了杨小甫的名字。经本院释明，夏恒芳、杨小甫不要求解除2014年4月10日签订的《门面租赁合同》。
上述事实，有当事人陈述、重庆市永川区不动产登记档案查询结果、房地产权证、门面租赁合同、微信聊天记录、税收缴款书、（2015）永法民初字第9841号案件庭审笔录、股份转账协议书、证人证言、告知书、电话录音在卷佐证，经庭审核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告夏恒芳与被告谭礼琴于2014年4月10日签订的《门面租赁合同》系双方真实自愿的意思表示，合法有效，双方均应按该合同约定内容履行。被告谭礼琴以夏恒芳的名义与被告吴修梅于2015年4月10日签订了《门面租赁合同》，因陈文敏前后两次开庭时出庭提供的证言存在较大矛盾，且现有的微信聊天记录、通话录音等证据不能证明被告谭礼琴在签订该合同前征得二原告同意而为代理之事，事后也未获得二原告的追认，亦不能证明二原告在（2015）永法民初字第9841号案件之前已知晓被告谭礼琴转租门面的事实，故被告谭礼琴系无权代理，该合同对被代理人即原告夏恒芳不发生法律效力，对原告杨小甫亦不发生法律效力，应由行为人即被告谭礼琴承担责任。若按被告谭礼琴所述，签订前述合同系为配合被告吴修梅办理营业执照，而无转租给被告吴修梅的目的，但从现有证据看，2015年5月10日二被告签订《股份转让协议书》时，已形成转租的事实。被告吴修梅占有、使用本案诉争门面系基于被告谭礼琴的转租，另外，二原告与被告谭礼琴于2014年4月10日签订的《门面租赁合同》尚未解除，且两份租赁合同租赁期限未届满，二原告无权要求被告吴修梅腾退门面。被告吴修梅自愿支付二原告门面使用费16500元系对其自身民事权利的处分，本院予以尊重。根据原告夏恒芳与被告谭礼琴于2014年4月10日签订的《门面租赁合同》，税费应由被告谭礼琴承担，因2016年的税费尚未缴纳，具体金额亦不确定，故本院对二原告主张的2016年1月1日至4月9日的税费不予支持。被告谭礼琴应支付二原告2015年5月9日至12月31日共237天的税款909.04元（1400元÷365天×237天）。至于被告吴修梅是否应承担税款，二被告应根据双方的协议另行解决。被告谭礼琴未经二原告同意将本案诉争门面转租给被告吴修梅，其行为已违反《门面租赁合同》约定，但该合同中未对承租人擅自转租的行为约定违约金，且原告未举证证明其因被告谭礼琴转租而遭受损失，故本院对原告主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告谭礼琴以原告夏恒芳名义与被告吴修梅于2015年4月10日签订的《门面租赁合同》对原告夏恒芳、杨小甫不发生效力；
二、由被告吴修梅于本判决生效后5日内支付原告夏恒芳、杨小甫2016年1月9日至4月9日期间使用门面的费用16500元；
三、由被告谭礼琴于本判决生效后5日支付原告夏恒芳、杨小甫2015年5月9日至12月31日的房产税909.04元；
四、驳回原告夏恒芳、杨小甫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费410元，减半收取205元，由被告谭礼琴负担102.50元，由被告吴修梅负担102.50元（此费二原告已预缴，限二被告在本判决生效后15日内直付二原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈俊杰
二〇一六年五月三日
书 记 员 李开元