河南省宁陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1423民初1145号
原告宁陵县某合作联社，住所地宁陵县。
法定代表人贺建军，联社理事长。
委托代理人商俊龙，上海方锐律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告宁陵县某有限公司，住所地宁陵县。
法定代表人黄天一，公司经理。
委托代理人吴军，河南世金律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告宁陵县某合作联社（以下简称宁陵信用联社）与被告宁陵县某有限公司(以下简称凯达置业公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，适用简易程序审理。在审理过程中发现案情复杂不宜适用简易程序，于2017年5月22日裁定转为普通程序，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人商俊龙、被告委托代理人吴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁陵信用联社向本院提出的诉讼请求：1、要求被告偿还借款本金24082998.74元及利息；2、要求判令对被告提供的抵押物优先受偿。
原告诉称：2014年1月24日，被告凯达置业公司向原告借款3000万元，双方约定了借款期限、利息及违约责任等。被告以坐落于宁陵县昆仑路凯达王朝的在建工程为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。同时以位于宁陵县××路与和××交叉口的土地为该笔借款提供抵押。现该笔借款已经逾期，被告未按照约定履行还本付息义务，要求被告清偿本息。
被告凯达置业公司辩称：同意分期每季度还款给原告500万元，利息按照合同约定利率10.8‰。原告诉请1470021.69元利息过高，只应承担约定利息不应承担罚息。
原告宁陵信用联社向本院提交的证据有：1、借款借据三张；2、借款合同一份；证明：原、被告经充分协商后，原告同意向被告出借3000万元，双方签订了借款合同，约定借款利率9.9‰，借款期限2年，逾期贷款罚息按原借款利率基础加收50%等内容。3、抵押合同一份；4、他项权证书一份；证明：被告以其位于宁陵县昆仑路南侧凯达王朝的在建工程为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记(他项权证编号：宁房他证城关镇字第2016000**号)。5、贷款发放通知单二份；6、支付通知单二份；7、2017年5月15日本息结算清单二份；8、展期协议一份；9、抵押贷款展期协议书一份；证明：借款合同签订后，原告依约履行了自己的义务，借款到期后，原、被告经充分协商将本笔借款展期至2017年1月24日，约定展期利率10.8‰，同时又自愿以位于宁陵县昆仑路与长江路交叉口的土地（土地证号：宁国用（2012）第2409-0**号）为该笔借款提供抵押。结算至2017年5月15日，被告尚欠借款本金224082998.74元及利息、罚息1470021.69元未如约归还。
被告凯达置业公司没有向本院提交证据材料。
被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、8、9的真实性没有异议，对证据7利息的计算有异议，认为约定罚息无效，根据原、被告签订的贷款展期协议书约定的利率远远高于法定的借款利率。
本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。被告凯达置业公司对证据7利息的计算有异议，认为约定罚息的部分协议无效。本院认为，原、被之间关于罚息的约定没有违反法律、法规的相关规定，又是双方当事人自愿真实的意思表示，双方对罚息的约定应是合法有效的，本院对原告提交的证据7予以确认。
依据上述在卷证据及庭审陈述，本院确认以下案件事实：
2014年1月24日，原、被告双方签订了借款合同。合同约定：被告向原告借款3000万元，借款用途为在建工程项目，借款期限为2014年1月24日至2016年1月24日，借款月利率9.9‰，逾期贷款罚息在原借款利率基础上加收50%，按月结息。合同生效后，2014年1月24日，原告受被告委托支付发放贷款1200万元，2014年1月26日，民权县农村信用合作联社代原告受被告委托支付发放贷款1800万元。
为保障贷款方实现债权，原、被告双方在签订借款合同的同时签订了抵押合同。抵押合同约定，被告以其所有的坐落于宁陵县城关回族镇昆仑路南侧凯达王朝1幢、2幢、3幢、4幢、5幢1-2单元住宅楼及1至8幢中间商铺为借款设立担保抵押，双方并在宁陵县房地产交易登记发证中心办理了不动产抵押登记，抵押登记书编号为：宁房他证城关镇字第2016000**号。抵押担保的范围为借款本金、利息、罚息、违约金等抵押权人实现债权的一切费用。
借款合同履行期间，被告归还了部分借款本金和利息。借款到期后，原、被告于2016年1月19日签订了借款展期协议。该协议约定，原《借款合同》和《抵押合同》继续有效，借款期限展期到2017年1月24日，展期借款月利率10.8‰。同时，在原抵押合同的有效的基础上，被告又以一宗土地（土地证号：宁国用2012第2409-0**号）使用权为展期借款进行担保抵押。借款展期期间，被告又归还了部分借款本金和利息。借款逾期后，被告没有依约清偿借款本金和利息。截止到至2017年5月15日，借款本金24082998.74元及借款利息、罚息1470021.69元被告没有偿还。
本院认为：原告宁陵信用联社与被告凯达置业公司签订的借款合同是双方自愿的真实意思表示，合同依法成立并已经生效。原告按约定发放了贷款，被告应依约履行还款付息的义务。被告支付了部分贷款利息后，未能在约定期间内清偿本息，已构成违约。原告请求被告归还借款本金24082998.74元，本院予以支持。原、被告双方在合同中关于利息、罚息的约定，不违反相关法律法规的规定，原告请求被告支付从借款欠息之日起至2017年5月15日产生的借款利息和罚息1470021.69元及以后实际产生的借款利息和罚息，本院予以支持。
原、被告针对借款合同签订的抵押合同不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，是双方自愿的真实意思表示，合同依法成立。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，以城市房地产和土地使用权抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。原、被告双方对抵押财产坐落于宁陵县城关回族镇昆仑路南侧凯达王朝1幢、2幢、3幢、4幢、5幢1-2单元住宅楼及1至8幢中间商铺依法进行了抵押登记，该项抵押设立合法有效。原、被告双方对抵押财产一宗土地（土地证号：宁国用2012第2409-0**号）使用权没有进行抵押登记，该项抵押设立无效。原告请求被告以凯达王朝1幢、2幢、3幢、4幢、5幢1-2单元住宅楼及1至8幢中间商铺作为抵押物承担抵押担保责任，本院予以支持。对原告要求被告以一宗土地使用权作为抵押物承担抵押担保责任的诉讼请求本院不予支持。
关于被告请求分期每季度还款给原告500万元。本院认为被告以其财产设立了担保抵押，且抵押物受房地产市场的影响没能如愿出售，现抵押物完好存在，灭失毁损的风险较小，在以往的借款合同履行中直至2017年3月，被告一直也在履行着还款付息的义务，且尚欠借款本金和利息数额较大，应给予被告合理的期限筹集资金以归还借款本金和利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条的规定，判决如下：
一、被告宁陵县某有限公司归还原告宁陵县某合作联社借款本金24082998.74元，并支付给原告截止到2017年5月15日的利息和罚息1470021.69元及从2017年5月16日起至实际付清之日止所产生的借款利息及罚息（利息按约定的月利率10.8‰计算，罚息在原借款利率基础上加收50%）。
二、被告宁陵县某有限公司以其所有的坐落于宁陵县城关回族镇昆仑路南侧凯达王朝1幢、2幢、3幢、4幢、5幢1-2单元住宅楼及1至8幢中间商铺在第一项范围内承担担保抵押责任。原告宁陵县某合作联社享有对抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。
三、准许被告宁陵县某有限公司分批次履行第一项还款付息义务，并于本判决书生效后三个月内全部履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费167874元，由被告宁陵县某有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 马建学
审判员 张庆生
审判员 石铸仙
二〇一七年五月二十五日
书记员 张 萌