上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1622号
原告（反诉被告）广州江正投资有限公司，住所广东省广州市天河区体育西路111-115号10楼A-B部位。
法定代表人冯少萍。
委托代理人王学卫，广州金鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）中泰华威国际投资有限公司上海分公司，住所上海市长寿路767号704-706室。
负责人赵笑平，经理。
委托代理人汪爱民，该公司工作人员。
委托代理人项德，上海宝淳律师事务所律师。
原告广州江正投资有限公司与被告中泰华威国际投资有限公司上海分公司、反诉原告中泰华威国际投资有限公司上海分公司与反诉被告广州江正投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪文青独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）广州江正投资有限公司的委托代理人王学卫，被告（反诉原告）中泰华威国际投资有限公司上海分公司的委托代理人汪爱民、项德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州江正投资有限公司诉称，2014年3月20日，原被告签订交接协议书，约定自2014年3月26日起，原告接受上海市长寿路767号7楼近1300平方米的办公用房及三个车位，每月房租人民币113000元（以下币种均为人民币），租期为五年，预付三个月租金及一个月房租做押金，每月管理费30000元。协议签订后，原告按约一次性支付482000元，该金额包括三个月租金、一个月管理费、押金，但被告只给了原告办公室大门的钥匙，并没有给原告办公室内各房间的钥匙，也没有做其他移交，为了有个更好的办公环境，原告经被告同意对办公室进行装修，花费173070元，并于2014年5月11日正式挂牌，计划自即日起对外营业并招聘工作人员，但因被告未将整个办公室和所有内部钥匙移交，并擅自在系争房屋门口悬挂被告及另一家公司的招牌，原告工作人员根本无法在系争房屋内开展工作。现要求判令双方签订的租赁合同于2014年6月15日解除，被告返还管理费30000元、押金113000元、租金339000元，赔偿装修损失173070元及运营损失50000元，支付被告使用的属于原告物品的使用费，每日以1000元的标准计算，自2014年6月16日起至被告返还之日止。
被告中泰华威国际投资有限公司上海分公司辩称，同意解除双方的租赁关系，但解除日应为2014年8月12日，因此前被告已明确表示不同意原告的解除意见。原告自2014年4月10日起对承租的办公场地进行简单装修，并于5月正式办公，7楼共有17间房间，被告向原告交付13间（占租赁面积79.60%），被告自用3间（占租赁面积20.4%），1间文印间由原被告共用，这在双方进行书面交接时均已进行清点，故原告实际使用了系争房屋，同时，对系争房屋进行装修的单位是原告的关联企业，装修金额难以认可，原告也未提供经营损失的相关证据，不同意原告其余的诉讼请求。
反诉原告中泰华威国际投资有限公司上海分公司反诉称，反诉原被告缘于合作项目而租用上海市长寿路767号7楼（另口头约定留3间办公室由反诉原告自用）。2014年3月26日，反诉被告按交接协议书约定对系争房屋进行交接，反诉被告在交接后按约支付482000元，但其入驻后不久，就因装修事宜与反诉原告造成不快，虽宣告解除协议，但并不撤出系争房屋，现要求反诉被告返还系争房屋，支付反诉原告2014年6月26日至同年8月12日期间的房屋使用费180800元和管理费108000元，及支付自2014年8月13日起至其实际撤出系争房屋之日止的使用费（按每月113000元的标准计算）、管理费（按每月30000元的标准计算），反诉被告支付2014年4月至8月期间的水、电费共计23056.40元。
反诉被告广州江正投资有限公司辩称，反诉被告未实际全部使用系争房屋，且于2014年6月15日正式通知反诉原告解除双方的租赁关系，故反诉被告不应承担相关的使用费、租金、水电费。反诉被告一直要求将自己的物品搬离系争房屋，因没有反诉原告相关人员的签名配合，物业公司不让搬，故该责任应由反诉原告承担，不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，1、案外人上海西部企业（集团）有限公司系上海市长寿路767号全幢办公楼（建筑面积15780.33平方米）权利人，2013年3月13日，该案外人与被告签订房屋租赁合同，约定被告承租案外人位于上海市长寿路767号7楼房屋，建筑面积1082平方米，租赁期限自2013年3月1日起至2015年2月28日止，除案外人已在本合同补充条款中同意被告转租外，被告在租赁期内，需事先征得案外人的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人，被告转租该房屋，应按规定与受租方订立书面转租合同，转租的合同必须交案外人备案等。
2、2014年3月20日，原被告签订交接协议书，约定原告自2014年3月26日正式接收被告在上海市长寿路767号7楼近1300平方米的办公用房及三个停车位，原告自接收之日起支付被告每月的租金（按每月113000元）以及每月的水电费、电话费等，租金按房东（西部集团）规定，实际付三个月押一个月，被告同意在原告进入被告原办公用房后每月支付被告管理费30000元，五年后，酌情协商，再作调整。被告申明在原办公楼面的艺术品、字画等是被告的私家收藏，但同意原告无偿使用和摆设，待双方协议终止后，所有艺术品、字画等回归被告，原告不能将办公用房外租等。实际履行中，原告支付被告三个月租金共计339000元、一个月管理费30000元、押金113000元，并于3月26日起对系争房屋进行装修。同年5月25日、6月11日，原告两次向被告发出敦促函，要求被告向原告移交全部办公楼面，切实履行约定义务。6月15日，原告再次向被告发出书面通告，表示因被告至今未按交接协议履行义务，原告正式提出终止双方签订的交接协议，要求被告退还原告所交款项及装修费用。6月17日，被告书面回复原告，要求原告继续履行双方签订的协议。2014年7月，原告起诉来院，要求判如诉请。
审理中，1、原告提供办公室装修协议及报价清单，证明其为装修系争房屋花费173070元，被告表示原告提供的上述证据中所列项目与实际装修项目不一致，且原告单位与装修单位同为一个法定代表人，属关联企业，故申请对上海市长寿路767号7楼装修进行工程造价评估，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行该项评估，2015年2月6日，该公司出具鉴定意见书：上海市长寿路767号7楼的部分办公室、厅、粉刷墙面及贴纸工程非争议部分金额为69324元，争议部分金额为100978元，合计170302元。原被告对该鉴定结论均不表异议，同时确认非争议部分和争议部分的工程均由原告施工，争议内容仅在于部分价格的确认。被告为本次鉴定预付5200元。
2、原被告确认现仍留存在系争房屋内属于原告的物品有707室：移动木柜1个、大班台1套、自置花架1个、绿化1盆；708室：红木台1套、木龙椅1张、大树2个、花架2个、盆景2个、香薰炉1个、大屏电脑1台；会客室：文件橱2个；贵宾室：自置花架2个、中式茶几1套、椅子5张、功夫茶具1套、圆太师椅4张、方桌2个、大沙发1套、玻璃茶几1个、挂衣架1个、西式食品柜1个；左右玻璃房：自置花架及绿化各1个；行政办公室：打印机1台；前台：树2盆、绿化2盒；大会议室：大班椅1个、花架2个、树4个、椅子3张、木椅2张；茶水间：茶水橱1个；业务总部：文件矮台2个；业务室2号：椅子9张；业务室3号：椅子9张、铁文件柜1个、大木文件柜4个、小木文件柜7个、业务室4号：铁文件柜1个；业务室5号：椅子2张；行政总部走道：树2个；其他：绿化6个、花架3个、盆景1个；玻璃房前会客厅：树3个、花架1个、兰花盒1个；茶水间前休息室：木摆台1个；副总经理室后走道：圆木椅1张。
3、被告表示交付给原告的租赁面积为1080平方米，交接协议书中约定的面积是打印错误，现除了与710室相连的三间房屋由被告自用外，其他办公室均空关，原告的物品及装修仍保留在内，虽现无法提供系争房屋权利人同意被告转租的相关证据，但双方签订交接协议书时被告将房屋的权属情况告知了原告，原告表示当时对房屋权属情况并不知情，装修完毕后，在2014年5月11日挂牌当天，因与被告的大股东发生争执，致原告从未实际使用系争房屋。
4、原告表示主张的运营损失50000元包括三个员工两个月的工资及广州总公司派到上海主持工作的工作人员来回上海的差旅费、住宿费及用于开业的花费，以及两个广州来沪的员工在沪借用宿舍的费用。
反诉查明事实同本诉。
本案审理期间，本院曾组织双方先行交接物品，各方均表示同意自行交接，之后因双方工作人员衔接工作不顺，致交接未成。
本院认为，关于本诉，1、原被告一致确认双方签订的交接协议实为租赁合同，双方形成事实上的租赁法律关系，对此本院予以认同，故原被告之间的纠纷应当根据法律关于租赁合同的规定处理，未经出租人同意擅自转租的合同无效。至本案开庭审理程序终结时止，被告未能提供出租人允许其对外转租的证据，故被告将系争房屋转租给原告的行为既不符合与出租人的约定，也违反法律规定，因此，原被告之间签订的协议应属无效，被告对此应当承担70%的主要责任，原告签约时未尽注意、审查义务，对协议无效承担30%的次要责任。2、关于场地是否交接。纵观签约及发生纠纷的整个过程，双方都存在不当行为。首先，双方对交接场地的具体部位、交接的方式方法、办理交接的工作人员身份的确定等事项未做明确约定。其次，双方在实际清点物品过程中形成的文字材料内容表述不规范、不完整，证据固定不到位，致发生纠纷后双方各执一词。从现有证据分析，双方的工作人员确对争议现场的物品进行过清点，该行为符合一般租赁双方交接房屋的交易习惯，同时，原告也对整个7层楼面（除被告自认留用以外）的房屋进行了装修，因此，本院根据上述事实，认定被告向原告交接了租赁房屋，原告称仅交付场地大门钥匙，未交付办公室钥匙的意见，依据不足，又不符常理，本院难予采信。3、无效合同的处理。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告已向被告支付的租金、押金、管理费，被告应当依法予以返还。关于原告主张的装修损失，因被告对装修行为未提出异议，该部分损失被告应按过错责任给付原告70%，计算金额可参照评估报告的结论。另，原告主张的员工工资损失，根据原告提供的证据，员工的聘用并非基于涉案协议的履行而发生，故此主张不尽合理，主张其他的损失则依据不足，本院不予采纳。关于反诉，基于前述分析，反诉被告已取得了系争房屋，尽管双方存有争议，但反诉被告未实际返还房屋，并在场地内存有物品，故反诉原告主张使用费与事实相符合，可获支持，但因合同无效，反诉原告应承担主要过错责任，加之其未按约全部交付房间（反诉原告占约1082平方米的20%），使用费可按责任、实际使用面积酌定，计算截止日为双方达成交接意思表示之日。至于相关的水电等费用的结算方式，因双方未在交接协议书中作出约定，本院依法酌判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原告广州江正投资有限公司与被告中泰华威国际投资有限公司上海分公司之间签订的关于上海市长寿路767号7楼之交接协议书无效；
二、原告广州江正投资有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市长寿路767号7楼场地返还被告中泰华威国际投资有限公司上海分公司，场地内物品归原告广州江正投资有限公司所有（附清单）；
三、被告中泰华威国际投资有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告广州江正投资有限公司租金人民币339000元、管理费人民币30000元、押金人民币113000元；
四、被告中泰华威国际投资有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告广州江正投资有限公司装修损失人民币119211.40元；
五、对原告广州江正投资有限公司其余的诉讼请求，不予支持；
六、反诉被告广州江正投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告中泰华威国际投资有限公司上海分公司房屋使用费190000元；
七、反诉被告广州江正投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告中泰华威国际投资有限公司上海分公司管理费人民币66000元；
八、反诉被告广州江正投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告中泰华威国际投资有限公司上海分公司水电费人民币5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案司法鉴定费人民币5200元（反诉原告预付），反诉原告负担人民币3640元，反诉被告负担人民币1560元。
本案本诉受理费人民币10850元（原告预付），减半收取，计人民币5425元，原告负担人民币1627元，被告负担人民币3798元。
本案反诉受理费人民币2938.50元（反诉原告预付），反诉原告负担人民币2057.50元，反诉被告负担人民币881元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 倪文青
二〇一五年六月二日
书记员 吴 婷
附：相关法律条文
附：1、物品清单
707室：移动木柜1个、大班台1套、自置花架1个、绿化1盆；708室：红木台1套、木龙椅1张、大树2个、花架2个、盆景2个、香薰炉1个、大屏电脑1台；会客室：文件橱2个；贵宾室：自置花架2个、中式茶几1套、椅子5张、功夫茶具1套、圆太师椅4张、方桌2个、大沙发1套、玻璃茶几1个、挂衣架1个、西式食品柜1个；左右玻璃房：自置花架及绿化各1个；行政办公室：打印机1台；前台：树2盆、绿化2盒；大会议室：大班椅1个、花架2个、树4个、椅子3张、木椅2张；茶水间：茶水橱1个；业务总部：文件矮台2个；业务室2号：椅子9张；业务室3号：椅子9张、铁文件柜1个、大木文件柜4个、小木文件柜7个、业务室4号：铁文件柜1个；业务室5号：椅子2张；行政总部走道：树2个；其他：绿化6个、花架3个、盆景1个；玻璃房前会客厅：树3个、花架1个、兰花盒1个；茶水间前休息室：木摆台1个；副总经理室后走道：圆木椅1张。
2、相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。