阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初1582号原告：梁欢畅，男，1984年9月8日出生，汉族，住阳江市江城区（《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是阳江市新江北路淘金湾小区七幢2层广东真智律师事务所钟国衡代收，联系），委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。委托代理人：冯朵，广东真智律师事务所实习律师。被告：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区新江北路***号威尔登堡花苑。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托代理人：范丹霞，广东曜政律师事务所律师。原告梁欢畅诉被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法由审判员陈龙高适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁欢畅的委托代理人钟国衡，被告同心房地产公司的委托代理人范丹霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年2月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第1幢第801号商品房一套，约定套内建筑面积70.83平方米，单价为每平方米5280.38元，按套内建筑面积计算，总房价374009元，该款原告已付清。《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2013年6月30日前向原告交付验收合格的商品房，并且第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”而被告交付后直至2015年5月27日才办理商品房权属登记，已超出合同约定的90天期限，构成违约，被告应支付违约金3740.09元（374009×1%）给原告。另外，商品房实测套内建筑面积为70.17平方米，比约定的70.83平方米少0.66平方米，面积差异百分比为0.932%[（70.17-70.83）/70.83]，根据《商品房买卖合同》第五条约定，被告应返还购房款3485.05元（5280.38×0.66）给原告。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特诉之于贵院，请求判决如下：一、判决被告支付逾期办证违约金3740.09元给原告；二、判决被告返还购房款3485.05元及利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年3月8日起计至付清时止）给原告；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、答辩人于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案，于2014年1月20日向被答辩人交付房屋钥匙，即被答辩人已于2014年1月20日收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条整条属于“关于产权登记的约定”条款。该条款约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。”针对双方约定的合同第十五条“产权登记的约定”条款中情况，双方已签订《商品房买卖合同》补充协议，并在第五条第二款中约定：“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。答辩人已于2014年1月21日至2014年4月20日期间，将办理权属证书的资料交给产权登记机关。从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用90日内，符合《商品房补充协议》第五条第二款中的免责情况。即答辩人已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。且被答辩人属于贷款购房情况，其房产已抵押给银行，故房产证何时登记成功、何时取得，并不会对其产生任何经济利益损害。故，根据补充协议约定，答辩人已在规定的时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，即已履行合同第十五条中所涉及的全部义务，并不存违约情况；二、由于阳江市房产管理局接收资料手续的缺失，导致答辩人没有收到上述办理权属证书资料的接收回执。答辩人已向法院申请调查取证，法院可核实答辩人已履行办理产权登记责任的事实；三、被答辩人对合同约定的面积差异条款理解有误，计算错误，主张违约金过多。涉案商品房产权登记套内建筑面积为70.17平方米,而合同约定计价面积为70.83平方米,两者之间相差0.66平方米,面积差异百分比为0.932%。根据双方签订《商品房买卖合同》第五条可知：“约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。针对以上条款，被答辩人认为该条款为选择性条款，即针对面积差异比范围大少，选择适用以上任一条款。但事实上，该条款为阶梯式适用条款，即该条款针对面积差异百分比，分条件计算。差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补充。换句话说，即便其他业主存在产权登记面积大于合同约定计价面积，但差异值为±0.6%以内（含本数）的情况，答辩人也不会向其主张该范围内的购房款。而面积差异百分比减去免责范围±0.6%以内（含本数）后，剩下差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），可选择多退少补。故涉案商品房面积差异百分比为0.932%，减去双方免责范围0.6%，剩下0.33%，那么答辩人应向被答辩人退还的购房款为1371.58元（5280.38元/平方米*0.33%*70.83平方米）。因此，被答辩人对合同约定的面积差异条款理解有误，主张返还购房款过多。同时，在该条款中也明确约定，在本案的情况下，我方只需返还多收的购房款，不需额外支付利息。经审理查明：2012年2月20日，原告梁欢畅（买受人）与被告同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12020188），合同主要内容有：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第1幢第801号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共88.47平方米（其中套内建筑面积70.83平方米，公共分摊建筑面积17.64平方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米5280.38元，房屋总价款为374009元，签订合同时交付首期款113009元，余款261000元由银行提供按揭；出卖人应当在2013年6月30日前交付房屋，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：（1）逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……等内容。原告与被告还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第五条约定：“1、买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准）；并要求抵押权人移交相关资料给出卖人、同时缴清所有购房款和相关税费。否则，出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延。2、如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。”上述合同及补充协议签订后，原告依约支付了全部购房款给被告。2012年2月23日和2012年3月7日被告分别开具了113009元和261000元的购房发票给原告。涉案商品房所在的威尔登堡花苑工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。涉案商品房的房地产证权的登记时间为2015年8月10日，房地产权证号为：粤房地产权证阳字第××号，房产证登记的房屋建筑面积为87.83平方米，套内建筑面积为70.17平方米。现原告以被告逾期办证及交付的商品房存在面积差，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，原、被告一致确认被告于2014年1月20日向原告交付涉案商品房。诉讼中，原告拟证明被告逾期办理房产证构成违约行为，向本院提供了阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根），该收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年5月20日收到涉案商品房的维修资金专用收据、购房款发票、权属证明书、身份证、商品房买卖合同、申请书、住宅质量保证书、委托书等资料，并备注评估现场勘查、报税时间不计算在法定办结时间内、正式收件受理10个工作日内完成。经质证，被告认为收件的日期不等于被告提交权属资料的时间，收件证据中有权属证明书一项，为原、被告补充协议中约定的提交何种资料即免责的一个文件。收取房产证资料（收件资料）与收取权属证书资料二者性质不同，前者属于小确权资料，后者属于大确权资料。但被告对于《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项约定的“办理权属证书的资料”是指什么及何时交给了产权登记机关均表示不清楚。以上事实，有原告提供的原告身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、契税发票、不动产登记资料查询结果证明、收件收据（存根）和被告提供的《商品房买卖合同补充协议》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、钥匙签收表、被告的营业执照等证据以及本案庭审笔录等证实，双方当事人对证据的真实性无异议，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。本案争议焦点有：一、被告是否构成逾期办证违约行为？二、对于商品房面积差异如何处理？关于争议焦点一，被告是否构成逾期为原告办理涉案商品房的房地产权证。原、被告在《商品房买卖合同》约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；被告于2014年1月20日交付经验收合格的商品房给原告；因此，被告最迟应在2014年4月20日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则构成逾期为原告办理涉案商品房的房地产权证的违约行为。诉讼中，原告依据收件收据（存根）载明的时间，主张被告于2015年5月20日递交涉案商品房的办证材料，构成逾期办证的违约行为，虽然被告在庭审中对此予以否认，并辩称其在2014年1月21日至2014年4月20日期间已向房管部门递交了涉案商品房办理权属证书的资料，但被告对其主张没有提供证据予以证实，且其对于提交材料的具体时间、提交了什么材料等问题均表示不清楚，根据“谁主张谁举证”的证据规则，被告应承担举证不能的后果，本院对被告的辩称意见不予采信。结合涉案商品房不动产登记资料查询结果证明载明的房地产证权的登记时间为2015年5月28日的事实，本院认定被告于2015年5月20日向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，即被告构成了逾期为原告办理涉案商品房的房地产权证的违约行为。根据《商品房买卖合同》第十五条第2项的规定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”，现原告请求被告支付逾期办证违约金3740.09元（374009元×1%）,合法合理，本院予以支持。关于争议焦点二，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定了：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”，对于该约定，原、被告存在不同的理解，原告主张涉案商品房的面积差异值为-0.932%[（70.17-70.83）/70.83×100%]，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应向原告返还购房款3485.05元[5280.38元/平方米×0.66平方米]；被告主张差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补偿，涉案商品房面积差异百分比为0.932%，本案中应减去双方免责范围0.6%，剩下0.332%乘以房屋单价5280.38元再乘以面积70.83平方米为1371.58元即应返还购房款。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定了面积差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，但没有明确约定差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的需要减去0.6%后再用剩余的差异值按买卖合同约定的房屋单价多退少补购房款，因此，买卖双方应按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%的差异值。被告主张差异值为±0.6%以内（含本数）属于双方约定免责范围，理据不足，本院不予采纳。被告应向原告返还购房款3485.05元[5280.38元/平方米×（70.83-70.17）平方米]。至于该购房款的利息问题，原、被告的情况属于不退房的多退少补情况，利息问题合同中没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人……”的规定，被告还应支付该购房款3485.05元的利息给原告，现原告请求利息从付清购房款之次日即2012年3月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金3740.09元给原告梁欢畅；二、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内返还购房款3485.05元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2012年3月8日起计至本院确定的履行期限届满之日止）给原告梁欢畅。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取，原告已预缴），由被告阳江同心房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  陈龙高二〇一七年六月七日书记员  冯奕馨书记员  黄 婷