湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第74号
上诉人（原审被告）刘显祺。
上诉人（原审被告）伍文冬。
上诉人（原审被告）伍峰。
上诉人（原审被告）曹海华。
四上诉人共同委托代理人卜时彪，湖南天牌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢廷必。
委托代理人戴运生，湖南惠湘律师事务所律师。
上诉人刘显祺、伍文冬、伍峰、曹海华因与被上诉人谢廷必房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2013）耒民一初字第378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月11日公开开庭审理了此案。上诉人刘显祺、伍文冬、伍峰、曹海华及其委托代理人卜时彪，被上诉人谢廷必及其委托代理人戴运生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，坐落于耒阳市城区兰天市场A区1、2号东栋共8层房屋，属谢廷必私有房产，原用作开办神龙宾馆。2010年11月19日，谢廷必作为甲方，刘显祺、伍文冬、伍峰、曹海华作为乙方，双方签订了宾馆租赁合同。合同约定：“甲方原神龙宾馆除一楼摩托车行门面由甲方使用外，现宾馆使用全部归由乙方使用（包括一楼洗衣房，三楼后面一间杂房都归乙方使用，洗衣房现有大量存货，临时给甲方使用），并将现有的神龙宾馆配套设施转让给乙方使用并进行经营；租赁期限11年，从2010年12月1日至2021年12月31日，租金为每年230000元；付款方式：因谢廷必欠刘显祺，曹海华两人人民币660000元整，分摊到每年扣除谢廷必租金人民币60000元，实际每年被告应交给原告租金178000元；每年租金需提前半年一次性交纳于甲方，租金需在每年7月1日以前一次性付清给甲方；乙方租用期间，在不损坏房屋主体结构的情况下，乙方有权按照自己的意图对房屋进行装修、改造；合同签订以后，乙方有转租权，须经甲方同意签订认可书后方可；在签字后，如任何一方毁约或终止合同，违约方至少处罚人民币1000000元。合同签订后，谢廷必依约将房屋移交给刘显祺等四人，四人将宾馆名称改为百姓宾馆，由刘显祺、伍文冬、伍峰、曹海华合伙经营，并按约定向谢廷必缴纳了至2012年度的租金。但2012年7月，刘显祺等四人未按约定向原告缴纳2013年度的租金，2013年7月，也未按约定向谢廷必缴纳2014年度的租金。至谢廷必起诉之日，刘显祺等四人已逾期14个月未交租金。经谢廷必多次催讨未果，遂向本院提起诉讼。
另查明，被告伍文冬、伍峰、曹海华已按约定的期限将应交的租金统一交给了刘显祺，但刘显祺并没把租金交给原告谢廷必。
原审认为，谢廷必与刘显祺、伍文冬、伍峰、曹海华签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。虽然双方在租赁合同中未约定因承租方逾期不交租金出租房可解除合同，但在实际履行过程中，承租方至起诉时欠交租金逾期已达14个月之久，其行为已经构成重大违约，根据相关法律规定，谢廷必有权解除合同。同时，承租人刘显祺等人应按合同约定的标准向谢廷必支付租赁期内尚欠的租金。故谢廷必要求解除合同，并要求承租人刘显祺等支付从2013年1月1日起至解除合同之日止的租金的诉讼请求，该院予以支持。因合同解除后，承租人缺乏继续占有租赁房屋的合同依据，故谢廷必要求刘显祺等人退还租赁房屋的请求，该院亦予以支持。谢廷必在审理中增加要求刘显祺等支付违约金、赔偿因改变宾馆结构给其造成的经济损失的诉讼请求，因其未在规定的期限内预交诉讼费，该院不予审理。承租人刘显祺等辩称逾期交租金的原因是谢廷必不愿意收取，缺乏证据证明，该院不予采信。伍文冬、伍峰、曹海华虽然已按期将租金交给了刘显祺，但这属于刘显祺、伍文冬、伍峰、曹海华的合伙内部事务，不能作为刘显祺等不存在违约行为的抗辩理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告谢廷必与被告刘显祺、伍文冬、伍峰、曹海华于2010年11月19日签订的宾馆租赁合同；二、被告刘显祺、伍文冬、伍峰、曹海华于本判决书生效之日起10日内将位于耒阳市城区兰天市场A区1、2号东栋共8层房屋返还给原告谢廷必；三、被告刘显祺、伍文冬、伍峰、曹海华于本判决书生效之日起10日内向原告谢廷必支付自2013年1月1日起至合同解除之日止的租金，租金标准按每月14833元计算；四、驳回原告谢廷必的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3860元，减半收取1930元，由被告刘显祺、伍文冬、伍峰、曹海华负担。
上诉人刘显祺、伍文冬、伍峰、曹海华不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误：刘显祺等四承租人至起诉时起实际付款超过应付租金；伍文冬、伍峰、曹海华积极履行了租金给付义务；因被上诉人谢廷必反租欠上诉人租金，故可以行使同时履行抗辩权；上诉人承诺愿意交纳租金及滞纳金，与刘显祺的内部纠纷自行处理；二、原审适用法律错误，原审行使法定解除合同的依据不存在；三、原审判决解除合同有违公平原则，自上诉人承租宾馆以来投入巨大对宾馆进行装修，实际经营时间只有3年，解除合同导致显示公平。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人谢廷必的全部诉讼请求。
被上诉人谢廷必答辩称：租赁合同中约定的660000元债务系虚构债务，被上诉人并没有对上诉人负债；债务抵销不成立，应另行起诉；上诉人对诉争宾馆并未投入装修，且是否装修与本案无关；一审适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人刘显祺等四人提供了以下四份证据：证据一、收条及补充协议，拟证明上诉人为被上诉人谢廷必偿还到期的660000元债务；证据二、领条，拟证明上诉人的租金由刘显祺统一收齐向被上诉人支付房租以及被上诉人并未催交房租；证据三、申请书、百姓房地产公司写字楼租赁合同、签单明细，拟证明被上诉人为耒阳市百姓房地产开发有限公司的股东时拖欠上诉人租金及开房费504455元；证据四、上诉人装修宾馆费用明细表，拟证明解除合同显失公平。经质证，被上诉人谢廷必认为证据一与本案无关，不能证明上诉人的证明目的；证据二不具有真实性；证据三与本案无关，且被上诉人不认可已发生的费用；证据四不能达到上诉人的证明目的。本院经审查认为，证据一中的收条虽与原件核对一致，但不能证明待证事实，本院不予采纳，证据一中的补充协议，上诉人未能提供与原件核对，且不能证明待证事实，本院不予采纳；证据二与原件核对一致，本院予以采纳；证据三与原件核对一致，但耒阳市百姓房地产开发有限公司的债务与本案没有关联性，本院不予采纳；证据四无法证明待证事实，本院不予采纳。
被上诉人谢廷必向本院提供以下两份证据：证据一、宾馆租赁合同，拟证明被上诉人刘显祺在2006年12月31日第一次签订租赁协议，第二次租赁前刘显祺已租用谢廷必的房屋近四年，刘显祺以虚构债务的方式获得宾馆股份的转让款，第二次租赁前谢廷必的房屋已装修成宾馆；证据二、反租合同收条，拟证明从2010年4月2日起止2010年11月5日谢廷必已每月支付44800元租金。经质证，上诉人对证据一的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为不能达到被上诉人的证明目的，上诉人对宾馆进行装修是一审已经查明的事实；对证据二的真实性没有异议，但对证明目的有异议，该份证据恰好能证明谢廷必欠上诉人660000元债务。本院经审查认为，证据一、二与原件核对无异，但不能证明待证事实，本院均不予采纳。
经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，谢廷必与刘显祺、伍文冬、伍峰、曹海华签订宾馆租赁合同，是各方的真实意思表示，合同中出租人谢廷必与承租人刘显祺、伍文冬、伍峰、曹海华对租金数额及付款方式进行了约定，双方约定每年租金需提前半年一次性交纳。截至本案起诉之日起，四上诉人已经超过约定的时间14个月未交租金。刘显祺等四上诉人上诉称因其四人实际交付给谢廷必的租金远远超过其所欠租金，但未提供相关证据予以证明，本院不予采纳。对于刘显祺等四上诉人提出的伍文冬、伍峰、曹海华已将租金交给刘显祺，刘显祺因其与谢廷必之间存在债权债务关系故未将租金交给谢廷必的上诉理由，本院认为个人合伙之间的内部事务不能作为其违约的抗辩理由，本院不予采纳。对于刘显祺等四上诉人提出的谢廷必因反租欠宾馆租金的上诉理由，本院审查后认为，反租是发生在耒阳市百姓房地产开发有限公司与百姓宾馆之间，属于另一法律关系，故在本案中不予审理。刘显祺等四上诉人在上诉状中承诺交纳租金，不愿解除合同，但二审期间在本院给予的合理期内，四上诉人仍未交纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的可行使法定解除权，故原审法院认定四上诉人的行为已构成重大违约，并判决解除合同并无不妥。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3860元，由上诉人刘显祺、伍文冬、伍峰、曹海华负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽娅
审判员 周隽斓
审判员 邓 琳
二〇一四年八月一日
书记员 匡光美
校对责任人：邓琳打印责任人：匡光美附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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