浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第162号
上诉人（原审原告）：张国耀。
委托代理人：周明辉。
被上诉人（原审被告）：包志原。
原审第三人：何理智。
委托代理人：鲍先村。
上诉人张国耀因与被上诉人包志原、原审第三人何理智农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2014年1月10日作出的（2013）甬鄞姜民初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原告系宁波市鄞州区姜山镇井亭村人，2006年左右原告购置了由该村集体所建的本案诉争的一幢砖混三层房屋（面积114平方米，地号为：2356522-2）。2007年6月22日原告以到江苏经商需要资金为由，以160000元的价格将诉争房屋出卖给不属于本村集体经济组织成员的被告，双方于当日签订《房屋绝卖契》一份，出卖时的房屋状况为白坯房。被告在买受该房屋后安装了大门、防盗门，室内对卫生间、厨房进行了简单处理后入住。原告出卖房屋后随其妻在江苏经商和居住，但户籍仍在原址未迁出。2008年4月份该村统一为包括诉争房屋在内的房屋办理了集体土地使用权审批手续，集体土地使用证登记在原告的名下，因原告尚欠该村部分购房款，故原告的集体土地使用证至今仍然押在该村，没有交付给原告。2010年8月6日被告因父亲生病治疗需要资金，又与第三人签订了一份《立卖房契》，以212000元的价格将诉争的房屋转卖给也不属于本村集体组织成员的第三人，第三人买受后对该房屋进行了装修并居住至今。2012年11月11日，宁波市鄞州区姜山镇井亭村由党员、村民代表和新村监督小组大会讨论通过了《姜山镇井亭村旧村改造新村建设实施办法》，诉争的房屋被列入第二批拆迁范围之中（现第一批拆迁房屋在建，第二批拆迁方案同第一批，目前已经对诉争的房屋及装修进行了评估）。拆迁部门委托宁波市鄞州中千房地产估价有限公司评估，诉争房屋的评估价值为63049元，内外装修价值为76748元。依据对该村村委会主任姚成康的调查及按照《姜山镇井亭村旧村改造新村建设实施办法》的规定，诉争的房屋参照第一批拆迁方案置换成同等面积的多层安置房屋需要交纳的款项为：1600元／平方米（置换房屋造价）×114平方米－350元／平方米（补偿价）×114平方米－63049元（诉争房屋评估价），对于装修部分按照评估价补偿为76748元。置换后房屋为国有划拨土地，多层安置房屋现市场均价为6000元／平方米至6500元／平方米，结合诉争房屋的地理位置及对该村村委会主任姚成康的调查，认定置换后多层安置房屋的价值为6000元／平方米。
原审原告张国耀于2013年6月27日诉至原审法院，请求判令：一、原审原、被告于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》无效；二、由房屋实际控制人即原审第三人返还原审原告坐落在宁波市鄞州区姜山镇井亭村建筑面积为114平方米的房屋。
原审第三人何理智诉讼请求：一、驳回原审原告的诉讼请求；二、如果判令原审第三人返还原审原告诉争的房屋，则原审原告应当按照诉争的房屋拆迁置换成新房的市场价，赔偿原审第三人的房屋升值损失、装修损失等共计738297元。
原审法院认为：本案的争议焦点一是原、被告于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》以及被告与第三人于2010年8月6日签订的《立卖房契》是否有效；二是如果上述协议无效，该如何处理；三是第三人是否有独立的请求权，第三人的损失如何确定。
对于争议焦点一，即原、被告于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》以及被告与第三人于2010年8月6日签订的《立卖房契》是否有效。虽然原告仅要求确认原、被告于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》无效，经释明，原告仍不明确表示要求确认被告与第三人于2010年8月6日签订的《立卖房契》无效，但因为原告诉请要求第三人返还诉争的房屋，而该诉请以原告与被告、被告与第三人对诉争的房屋买卖合同效力确认为前提，故该诉请应包含了要求确认上述两份农村房屋买卖合同效力的内容。因诉争的房屋附着的土地属于农村集体土地，仅可以在农村同一集体经济组织内部的成员之间进行流转，而被告与第三人均非该村集体经济组织成员，故原、被告于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》以及被告与第三人于2010年8月6日签订的《立卖房契》均属无效协议。
对于争议焦点二，即上述协议被认定无效后，该如何处理。无效的民事行为，自行为开始起就没有法律效力，因该协议取得的财产予以返还，对于原告要求第三人返还诉争房屋的请求，应予支持。同时，民事行为应当遵循诚实信用的原则，本案原告在卖房多年后反悔，以该买卖合同违反国家强制性规定为由，起诉要求确认房屋买卖合同无效，显悖诚信。诉争的房屋原告自2007年6月22日出卖至今，有较大的升值利益，由原告获得该部分利益有违诚实信用原则，故原告除返还购房款外，应当就第三人因诉争房屋的升值损失及装修损失予以赔偿。
对于争议焦点三，第三人是否有独立的请求权，其损失如何确定。第三人于2010年8月6日通过买卖占有诉争的房屋，对房屋进行装修并居住至今，故第三人对诉争的房屋享有独立的请求权，第三人要求原告返还购房款及赔偿损失的请求应予支持。原告以诉争的房屋经鄞州中千房地产估价有限公司评估价值为63049元，因而主张第三人不存在房屋升值损失。但根据向村委会主任姚成康的调查，该63049元的评估价值为诉争房屋置换成安置房的建造价值，而非市场价值，该价值明显低于2007年6月22日原告出卖给被告160000元的价格，在2007年之后房价普遍升值的情况下，以该价值确定第三人损失明显有失公平。诉争的房屋虽然还没有拆迁，但已经被列入拆迁计划并经过拆迁评估，第三人要求按照拆迁置换同等面积房屋的市场价来确定第三人的房屋升值损失，相对比较合理，予以采纳。依据对该村村委会主任姚成康的调查及按照《姜山镇井亭村旧村改造新村建设实施办法》的规定，诉争的房屋参照第一期拆迁方案置换成同等面积的多层安置房屋，需要交纳的款项为：1600元／平方米（置换房屋造价）×114平方米－350元／平方米（补偿价）×114平方米－63049元（诉争房屋评估价）＝79451元，诉争房屋装修部分的评估价为76748元，置换成同等面积的多层安置房屋的市场价值为6000元／平方米×114平方米＝684000元，因此，第三人的损失为：684000元－79451元＋76748元＝681297元。故原告除返还第三人购房款160000元外，还应赔偿第三人房屋升值及装修损失共计521297元。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，作出如下判决：一、原告张国耀与被告包志原于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》以及被告包志原与第三人何理智于2010年8月6日签订的《立卖房契》无效；二、第三人何理智于本判决生效后六十日内返还原告张国耀位于宁波市鄞州区姜山镇井亭村的房屋；三、原告张国耀于本判决生效后六十日内返还第三人何理智购房款160000元；四、原告张国耀于本判决生效后六十日内赔偿第三人何理智房屋装修损失及房屋升值损失共计521297元；五、驳回第三人何理智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由原告张国耀负担80元，第三人何理智负担80元。
宣判后，原审原告张国耀不服，向本院提起上诉，称：原审判决上诉人赔偿原审第三人涉案房屋装修和升值损失缺乏事实依据，责任分担不当。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人包志原及原审第三人何理智答辩称：原判正确，请求二审法院维持原判。
各方当事人在二审期间均未提供新的证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》及被上诉人与原审第三人于2010年8月6日签订的《立卖房契》，因被上诉人与原审第三人均非该村集体经济组织成员，违反了农村集体土地仅可以在农村同一集体经济组织内部的成员之间进行流转的相关规定，因此均属无效。无效的民事行为，自行为开始起就没有法律效力，因该协议取得的财产予以返还。故上诉人要求原审第三人返还诉争房屋的请求，应予支持。但上诉人、被上诉人、原审第三人在诉争的房屋买卖中均有过错责任，应各自承担相应的责任。根据合同相对性原则，在本案中，不宜处理各方当事人的过错责任和赔偿事宜，权利人可另行主张权利。原审判决认定事实清楚，但判决不当，应依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持浙江省宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞姜民初字第153号民事判决第一项、第二项；
二、撤销浙江省宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞姜民初字第153号民事判决第三项、第四项、第五项；
三、驳回原审第三人何理智的诉讼请求。
一、二审案件受理费人民币各160元，由上诉人张国耀负各担80元，被上诉人包志原各负担40元、原审第三人何理智各负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一四年三月二十八日
代书记员 陆 琼