四川省泸州市纳溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）纳溪民初字第250号
原告王天杰，男，生于1978年5月22日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。
被告泸州鑫达房地产开发有限公司，住所地：泸州市龙马潭区新民街9号6栋。
法定代表人毕君全，该公司董事长。
委托代理人张艳艳，四川恒智达律师事务所律师。
原告王天杰与被告泸州鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月10日受理后，依法由代理审判员易正平适用简易程序分别于2015年3月20日、4月8日公开开庭进行了审理。原告王天杰、被告鑫达公司的委托代理人张艳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王天杰诉称，2010年12月27日，原告与被告鑫达公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买了坐落于泸州市纳溪区春江路108号B幢第29层29-2905号（现地址为：泸州市纳溪区云溪西路二段188号二号楼29层2905号）商品房一套，总房款265731元整，交房日期为2012年5月30日前。按照合同第二十条第（二）项之约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，……（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，……”被告应在房屋交付之日起360日内（即2013年5月25日前）办好房屋所有权证书并交付给原告，但被告并未按约办理房屋所有权证书。经过原告多次催促，被告才于2014年12月1日通知原告领取房屋所有权证书复印件并结清费用。原告购买房屋时采用按揭贷款方式支付购房款，于2012年5月28日向中国农业银行纳溪支行以基准利率1.1倍的利率贷款15.9万元。由于中国农业银行贷款利率高于公积金贷款利率，原告本打算取得房屋所有权证书后将商业按揭贷款转为公积金按揭贷款，但被告迟延办理房屋所有权证书导致原告多支付贷款利息。故起诉至法院要求被告鑫达公司支付2013年5月26日至2014年12月1日的逾期交付房屋所有权证书的违约金44164.49元，以及赔偿2013年5月26日至2014年12月1日的直接经济损失4463.43元。
被告鑫达公司辩称，根据双方签订《商品房买卖合同》第二十条第（二）项的约定，被告支付违约金的前提条件是“未取得房屋所有权证书”，应当是指取得房屋所有权证书，而不包括国有土地使用证。而被告已于2013年10月21号（房地产登记簿载明的登记时间为2013年10月22日）将原告购买的商品房登记在其名下，此时即应当视为原告已取得房屋所有权证书，原告要求支付违约金的截止时间计算至2014年12月1日，明显无事实与法律依据。另外，对于原告要求的贷款利息损失，双方约定的违约金即是对原告相应损失的补偿，故该请求属于重复计算，不应得到支持。
经审理查明，被告泸州鑫达房地产开发有限公司系从事房地产开发（三级）的有限责任公司，2008年在泸州市纳溪区春江路108号地块开发建设“香椰河畔”小区。2010年12月27日，原告王天杰与被告鑫达公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2011000539），2011年3月21日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，上述协议主要约定了以下内容：1、被告鑫达公司将其修建的“香椰河畔”小区B幢第29层29-2905号房屋出售给原告王天杰，按照建筑面积计算，该商品房单价为3009.75元／㎡，总价款为265731元。2、《商品房买卖合同》第六条约定：原告以贷款方式支付购房款，首期支付购房总价款的32.26%，其余价款向中国农业银行股份有限公司泸州纳溪支行借款支付。3、《商品房买卖合同》第十一条第一款约定：鑫达公司应当在2012年5月30日前向买受人交付该商品房。4、《商品房买卖合同》第二十条约定：（一）初始登记。鑫达公司应当在2012年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因鑫达公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方友好协商解决，由出卖人继续办理该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记。如因鑫达公司的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照已付房款的人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。双方还就其他事项作了约定。
上述《商品房买卖合同》签订后，原告王天杰于2012年5月4日与中国农业银行股份有限公司泸州纳溪支行（以下简称农行纳溪支行）签订《个人购房担保借款合同》，双方约定王天杰因购买“香椰河畔”小区B幢第29层29-2905号房屋向农行纳溪支行借款159000元，约定该借款由王天杰委托农行纳溪支行直接向鑫达公司支付，并以所购买的房屋作为王天杰向农行纳溪支行借款的抵押担保。原告王天杰通过向农行纳溪支行借款和自筹资金按约向被告鑫达公司支付购房款共计265731元。被告鑫达公司于2012年8月1日将商品房交付给原告王天杰。2013年8月23日，被告鑫达公司取得案涉商品房所在楼栋即泸州市纳溪区云溪西路二段188号（香椰河畔）2号楼的初始登记。2013年10月22日，被告鑫达公司将原告购买的商品房即泸州市纳溪区云溪西路二段188号（香椰河畔）2号楼29层2905号登记在原告王天杰名下。2014年2月19日，泸州市纳溪区房地产监理所为原告王天杰办理了所有权证号为“泸房权证纳溪字第2013079**号”的房屋所有权证。2014年3月13日，泸州市纳溪区人民政府为原告王天杰办理了证号为“纳国用（2014）第00837号”的国有土地使用证。现原告以被告逾期交付房屋所有权证侵害原告的合法权益为由诉至本院，要求判决如前所请。
另查明，原告王天杰按《个人购房担保借款合同》向农行纳溪支行借款159000元后，以等额本息还款方式每月向该行还款1254.08元至2014年11月。2014年11月26日，原告王天杰向农行纳溪支行提前归还剩余的借款及利息共计150674.42元。2014年12月8日王天杰与中国银行股份有限公司纳溪支行签订《个人住房公积金委托贷款借款合同》，向该行借款140000元。
诉讼中，原、被告均确认由于王天杰与农行纳溪支行签订了《个人购房担保借款合同》，在借款本息未清偿前涉及抵押担保的房屋的房产证和国有土地使用权证均交由农行纳溪支行保管。
上述事实，除原、被告双方的当庭陈述外，原告王天杰出示如下证据：1、商品房买卖合同；2、泸房权证纳溪字第2013079**号房屋所有权证、纳国用（2014）第00837号国有土地使用权证复印件；3、泸州市纳溪区房地产监理所出具的房屋登记簿；4、购房款发票、税收通用完税证、房屋所有权登记费票据；5、中国农业银行个人购房担保借款合同、提前还款业务凭证、个人借款凭证、王天杰金穗借记卡明细对账单；6、个人住房公积金委托贷款借款合同、中国银行借款借据、房屋他项权证。被告鑫达公司出示如下证据：1商品房买卖合同；2、房屋所有权证、国有土地使用权证复印件。上述证据经本庭组织质证，其证据内容客观真实、来源合法，与本案具有关联性，作为本案的定案依据。被告出示的《泸州鑫达房地产开发有限公司关于香椰河畔项目延期的报告》，与本案不存在关联性，本院不予认证，不能作为本案的定案依据。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是自愿协商的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，依法应为有效，双方均应当按合同约定全面履行自己的义务，任何一方违约都应承担法律责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在约定的办理房屋所有权证书的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。按原、被告双方在《商品房买卖合同》的约定，买受人王天杰未在商品房交付之日即2012年8月1日起360日内取得房屋所有权证书，被告鑫达公司应当承担违约责任。
诉讼中，原、被告对于“取得房屋所有权证书”有不同理解，原告认为应当指取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，被告则认为应当以房地产监理所的登记为准。本院认为，按原、被告双方《商品房买卖合同》第二十条第（二）项商品房产权转移登记中有关“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理”的约定，该约定不论从文义解释还是从通常的理解角度均不可能将取得房屋所有权证书解释为取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，故对原告的前述主张本院不予采信。另外，鉴于原告王天杰以所购买的泸州市纳溪区云溪西路二段188号（香椰河畔）2号楼29层2905号房屋在农行纳溪支行设置抵押借款，原、被告均认可在原告偿还借款本息之前抵押房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证均交由抵押权人保管，因此，本案即使被告按约定时间办理了房屋所有权证，原告在未偿还借款本息之前也不可能实际取得房屋所有权证。故被告鑫达公司将涉及原告购买房屋产权转移登记的相关资料交付房屋产权登记部门，并由房屋产权登记部门将产权登记在原告名下的时间应视为被告鑫达公司履行产权转移登记义务的时间。
本案中，2013年10月22日案涉商品房即已登记在原告王天杰名下。另外，被告鑫达公司已于2013年10月22日提供办理房屋所有权证的全部资料，并通知原告王天杰办理房屋所有权证，至于房屋所有权证在2014年2月19日才得以办理，是因为房地产监理所需要完善相关手续而造成，并不能归因于被告鑫达公司的责任，故应当以2013年10月22日的房屋所有权登记日期作为被告鑫达公司履行产权转移登记义务的时间。案涉商品房的交付时间为2012年8月1日，而案涉商品房所有权登记时间为2013年10月22日，故关于在360日内取得房屋所有权证书的时间应从2012年8月1日的次日起算，至2013年10月22日取得房屋所有权登记共计447天，逾期87天。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，被告鑫达公司应当支付违约金6935.58元（265731元／日×0.0003×87日）。
对于原告主张要求被告赔偿贷款利息损失4463.43元的问题。本院认为，首先，双方签订的《商品房买卖合同》就逾期办理房屋所有权证书的违约责任进行了约定，违约金足以补偿原告造成的损失。其次，2014年2月19日泸州市纳溪区房地产监理所即为原告王天杰办理了所有权证号为“泸房权证纳溪字第2013079**号”的房屋所有权证，而被告提前偿还农行纳溪支行的借款是在2014年11月26日，前后相差9个多月，因此，原告提出的迟延办理房产证与贷款利息损失之间并无必然的因果关系。再次，原告主张的贷款利息损失属于间接损失，其计算方法和标准也不能确定。因此，本院对原告要求被告支付贷款利息损失的请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定的规定，判决如下：
一、被告泸州鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王天杰违约金共计6935.58元。
二、驳回原告王天杰的其他诉讼请求。
本案案件受理费1016元，由被告泸州鑫达房地产开发有限公司负担145元，由原告王天杰负担871元（上述费用原告已垫付，本判决生效后由被告泸州鑫达房地产开发有限公司将其应负担部分直接支付给原告）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
代理审判员 易正平
二〇一五年四月八日
书 记 员 郝晶晶