安徽省芜湖经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜经开民一初字第00676号
原告：芜湖银湖实业有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。
法定代表人：王兴根，董事长。
委托代理人：张敏，安徽君宏律师事务所律师。
委托代理人：刘俊，安徽君宏律师事务所律师。
被告：芜湖特贝特材料科技有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。
法定代表人：许龙标，总经理。
委托代理人：丁全，安徽思文律师事务所律师。
原告芜湖银湖实业有限公司（以下简称银湖实业公司）诉被告芜湖特贝特材料科技有限公司（以下简称特贝特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法由审判员方萍担任审判长，与人民陪审员刘向文、刘新民组成合议庭于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告银湖实业公司的委托代理人张敏、刘俊，被告特贝特公司的委托代理人丁全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银湖实业公司诉称：2013年9月30日，芜湖经济技术开发区建设投资公司（以下简称建投公司）将其所有的坐落于芜湖经济技术开发区广大工业园1号、6号厂房租赁给被告使用，双方签订两份《租赁协议》，协议约定：1号厂房租赁期限从2013年10月20日至2014年10月19日，月租金51767.94元，每三个月支付一次，每次支付155303.82元；6号厂房租赁期限从2013年10月1日至2014年9月30日，月租金25537.68元，每三个月支付一次，每次支付76613.04元。房租先付后用，每期租金支付的间隔时间不得超过三个月，如被告违约未按时付款，则应按照银行同期贷款利率的3倍向原告支付违约金。
协议签订后，建投公司按约将租赁房屋交付给被告使用，但被告未向建投公司支付租金，从协议签订之日起，被告拖欠两份协议约定的6个月租金共计463833.72元及电费未付。2014年3月14日，该租赁房屋的产权由建投公司变更至原告名下，上述合同所有权利及建投公司垫付的电费追索权也一并转移给原告。
2014年2月24日，原、被告双方就上述租赁房屋续签了两份《租房协议》，约定原告将1号、6号厂房继续租赁给被告使用，其中：1号厂房租赁期限自2014年4月20日起至2015年10月19日止，月租金51767.94元。每三个月支付一次，每次支付租金155303.82元；6号厂房租赁期限自2014年4月1日起至2015年9月30日止，月租金25537.68元。每三个月支付一次，每次支付租金76613.04元。房租先付后用，每期租金支付的间隔时间不得超过三个月，如被告违约未按时付款，则应按照银行同期贷款利率的3倍向原告支付违约金。
协议签订后，原告将房屋交给被告使用，但被告一直拖欠租金，原告多次催要无果，2014年9月24日，被告发送一份《关于终止租赁厂房的函》给原告，声称公司处于停产状态，要求到2014年9月底终止厂房租赁合同。原告同意终止《租房协议》，双方于2014年11月6日办理了交接手续。截止2014年9月30日，被告拖欠原告6个月租金463833.72元，加上建投公司转让的463833.72元，被告共计拖欠租金927667.44元、电费18038元。现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告租金927667元；2、被告支付原告违约金111320元（按银行同期贷款利率的3倍从2014年9月30日起计算至2015年5月30日止，租金927667.44元×月利率0.005×3倍×8个月，另支付自2015年6月1日起至判决生效之日止的违约金）；3、被告支付拖欠水电费18038元；4、被告承担本案诉讼费。
原告银湖实业公司为证明其诉讼请求、事实和理由向本院提交以下证据：
1、被告的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》，证明被告主体适格；
2、情况说明，证明案涉房屋原为芜湖经济技术开发区建设投资公司所有，2014年3月14日，该房屋产权变更至原告名下，建投公司将与被告签订的两份房屋租赁合同项下所有权利与代垫的水电费追索权一并转让给原告；
3、《房地权证》，证明《租房协议》约定的坐落于芜湖经济技术开发区广大工业园1号、6号厂房租赁房屋系原告所有，原告符合合同主体资格，与被告签订的两份《租房协议》合法有效；
4、《租房协议》，证明建投公司与被告于2013年9月30日签订了两份《租房协议》，原告取得该房屋所有权后与被告于2014年2月24日又重签了两份《租房协议》，双方房屋租赁关系成立。建投公司与原告已将租赁房屋交付被告使用，但被告一直拒绝支付租金及电费，应承担给付租金义务及违约责任；
5、《发票》，证明建投公司与原告按照《租赁协议》约定的租金支付方式，分别于2013年10月16日、2014年1月3日、2014年11月28日、2014年6月25日向被告开具了租赁房屋共计12个月租金总计927667元及代垫水电费18038元的发票，但被告并未支付租金及水电费用。
被告特贝特公司辩称：1、原告主张的租赁关系是事实；2、建投公司已经减免了被告特贝特公司与其签订租赁合同期间的租金，现在原告再主张该笔租金与事实不符；3、因被告特贝特公司厂房一直处于闲置状态，原告要求按3倍利率支付违约金有失公平，建议法院予以减免；4、原告需提供证据证明拖欠的水电费系被告特贝特公司使用；5、被告特贝特公司已在建投公司交了50000元的保证金是用来结算水电费用的，且已经扣过，该笔费用不能再主张。
被告特贝特公司为支持其辩称意见，向法院提交50000元的保证金支付凭证，证明被告已向原告缴纳50000元保证金用于结算水电费用。
庭审质证中，被告特贝特公司对原告银湖实业公司提交的五份证据的真实性无异议，但认为水电费发票不能证明系被告使用。原告对被告提交的证据的真实性无异议，但认为50000元保证金应由物业公司与其结算。
本院审核认为，原、被告双方提交证据来源合法，客观真实且与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明：案涉的位于芜湖经济技术开发区广大工业园的1号、6号厂房及附属设施属建投公司所有，2014年3月14日，该房屋产权变更登记至原告银湖实业公司名下。2013年9月30日，建投公司与被告签订两份《租房协议》，约定：1号厂房、门卫室、大棚等附属设施出租给被告，计租日期自2013年10月20日起，每月租金为51767.94元，每三个月支付一次租金，每次支付租金155303.82元，房租先付后用，每期租金支付的间隔时间不得超过三个月；6号厂房出租给被告，计租日期自2013年10月1日起，每月租金为25537.68元，每三个月支付一次租金，每次支付租金76613.04元，房租先付后用，每期租金支付的间隔时
间不得超过三个月。双方在两份《租房协议》中均约定，建投公司将315KV配电房过户给被告使用，被告自行缴纳电费。
2014年2月24日，原、被告双方签订两份《租房协议》，约定：1号厂房、门卫室、大棚等附属设施出租给被告，计租日期自2014年4月20日起，每月租金总计为51767.94元，每三个月支付一次租金，每次支付租金155303.82元，房租先付后用，每期租金支付的间隔时间不得超过三个月；6号厂房出租给被告，计租日期自2014年4月1日起，每月租金为25537.68元，每三个月支付一次租金，每次支付租金76613.04元，房租先付后用，每期租金支付的间隔时间不得超过三个月。双方在两份《租房协议》中均约定，建投公司将315KV配电房过户给被告使用，被告自行缴纳电费，原告委托芜湖福达科技实业有限公司经营厂房租赁相关事务。
2012年12月8日，被告特贝特公司向芜湖福达科技实业有限责任公司支付保证金50000元。2013年10月16日，建投公司向被告特贝特公司分别开具金额为155303.82元、76613.04元的房租费发票；2014年1月3日，建投公司再次向被告特贝特公司分别开具金额为155303.82元、76613.04元的房租费发票。2014年6月25日，原告银湖实业公司、被告特贝特公司分别开具金额为310607.64元、153226.08元的房租费发票，该房租费用均为2014年第二、三季度产生。2014年11月28日，芜湖供电公司向原告银湖实业公司出具18037.47元电费发票。2015年6月2日，建投公司出具一份《情况说明》，证明其与被告特贝特公司于2013年9月30日签订两份租赁协议因房屋产权已变更至原告银湖实业公司名下，故合同项下所有权利及代垫付的水电费17753.42元的追索权一并转让给原告银湖实业公司。
2014年9月24日，被告特贝特公司向原告银湖实业公司发函要求于2014年9月30日终止合同，原告银湖实业公司同意后，双方于2014年11月6日办理了交接手续。
本院认为：结合原、被告的诉辩意见以及质证意见，本案的争议焦点在于：1、原告主张建投公司与被告签订合同期间的房租是否正当及被告辩称的建投公司已经减免其房租的理由是否应当采信；2、原告银湖实业公司要求被告特贝特公司按照银行同期利率的三倍支付违约金是否具有依据；3、原告关于水电费的主张是否具有依据。
一、关于房租问题。案涉房屋原属建投公司所有，建投公司与被告签订的两份租赁协议均约定了房屋的租赁面积、房租费、缴纳方式，上述协议是双方真实意思表示，合法有效且已经实际履行，故被告应当按照协议约定的时间、数额履行给付房租的义务。被告特贝特公司辩称房租已被建投公司减免，但其并未提交相应的证据证明且原告银湖实业公司否认该辩称。如建投公司已经同意减免被告的房租，其在2015年6月2日不应再出具关于租赁协议项下的所有权利转归原告银湖实业公司的情况说明，故被告特贝特公司的此项辩称意见，证据不足，本院不予采信。
二、关于违约金问题。按照建投公司、原告银湖实业公司分别与被告特贝特公司签订的合同，双方在合同中均约定，如果被告特贝特公司不按时支付房租，应当按照银行同期贷款利率的3倍支付违约金，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，被告有权请求法院适当减少违约金数额，但因原、被告双方已实际履行合同至2014年9月底且被告自2013年10月份即拖欠租金，原告银湖实业公司主张的违约金标准也并非过分高于实际损失，故本院对被告特贝特公司要求减免违约金的辩称意见不予采纳。
三、关于水电费问题。依据建投公司、原告银湖实业公司分别与被告特贝特公司签订的租赁合同的第一项第4条约定，出租方将315KV配电房过户给被告使用，被告自行安排电工管理并配备绝缘防护用品，确保安全用电，被告自行承担缴纳电费和电房定期检测的费用。依据上述约定，被告在经营过程中产生的水电费应当自行承担，建投公司及原告银湖实业公司均无垫付义务，即使已经垫付，建投公司及原告银湖实业公司仍有义务证明被告特贝特公司在生产经营期间产生的用电量以及该时段的电费标准，现原告银湖实业公司提交的芜湖供电公司出具的电费收据的用户名系原告银湖实业公司，该证据不能证明上述电费系被告特贝特公司所用，故原告银湖实业公司关于水电费的主张，本院不予支持。
综上，原、被告双方的租赁合同关系虽已解除，但被告仍应当按照合同的约定给付已经发生的房租费用，被告未按租赁合同约定的期限给付房租的行为已违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告特贝特公司应当承担继续履行以及给付违约金的责任，故本院对原告银湖实业公司要求被告特贝特公司支付租金927667元（实际应为927667.44元）的诉讼请求予以支持。原告银湖实业公司主张被告特贝特公司应自2014年9月30日起按照银行同期贷款利率的3倍支付违约金至判决确定给付之日止，虽然房租计算至2014年9月30日，但是因房租系先付后用，故原告银湖实业公司的该项诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告芜湖特贝特材料科技有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告芜湖银湖实业有限公司租金927667元并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的三倍支付自2014年9月30日起至判决生效确定给付之日止的利息；
二、驳回原告芜湖银湖实业有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期限间的债务利息。
本案受理费14313元，由被告芜湖特贝特材料科技有限公司负担（此款已由原告预交，本院不予退还，执行时由被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 方 萍
人民陪审员 刘向文
人民陪审员 刘新民
二〇一五年十二月七日
书 记 员 汤峻崎
附相关法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。