杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初3060号
原告（反诉被告）杭州汇金商务酒店有限公司，机构代码66521409-7，住所地杭州市萧山区北干街道金城路439号（1幢）。
法定代表人高雅珍，董事长。
委托代理人戴文良、戴佳飞，浙江六和律师事务所律师。
被告（反诉原告）俞亿春，男，1984年3月13日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托代理人施旻，浙江浙联律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭州汇金商务酒店有限公司（以下简称汇金公司）诉被告（反诉原告）俞亿春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法由代理审判员李诚适用简易程序进行审理，并依据原告申请对被告俞亿春限额在2899315.25元内的财产采取保全措施。因被告提出反诉，本案转入普通程序，组成合议庭于2016年5月25日、同年8月15日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴文良（参加第二次庭审）、戴佳飞（参加第一次庭审），被告俞亿春（参加第二次庭审）及其委托代理人施旻（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经院长审批延长审限二个月。本案现已审理终结。
原告汇金公司诉称：2014年9月1日，甲方汇金公司与乙方俞亿春订立《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将位于杭州市萧山区北干街道金城路439号建工广场1#楼二层共约2300平方米建筑面积的房屋出租给乙方；租期自2014年9月1日起至2021年4月30日止，其中自2014年9月1日起至同年10月31日止的二个月为免租金装修期，本合同租赁期限与甲方承租的房屋租赁期同步；前三年每年租金120万元，第四年开始每年递增3%，租金每季支付一次，每次提前十天支付，先付后用；水电费等房屋使用过程中产生的费用由乙方自行负担；乙方若逾期支付租金，则每逾期一日，须按日租金的三倍支付滞纳金；若乙方拖欠租金或应当由其承担的税费累计一个月以上，或者逾期支付租金或应当由其承担的费用一个月以上，则甲方有权解除合同，收回出租房屋，并选择按罚没履约保证金或者支付合同未履行部分总租金20%的违约金等任一方式要求乙方承担违约责任。2014年9月19日，甲方汇金公司与乙方俞亿春订立《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将位于杭州市萧山区北干街道金城路439号建工广场1#楼一层共约230平方米建筑面积的房屋出租给乙方；租期自2014年9月20日起至2021年4月30日止，本合同租赁期限与甲方承租的房屋租赁期同步；每年租金22万元，租金每年支付一次，先付后用；乙方若逾期支付租金，则每逾期一日，须按日租金的三倍支付滞纳金；若乙方拖欠租金或应当由其承担的税费累计一个月以上，或者逾期支付租金或应当由其承担的费用一个月以上，则甲方有权解除合同，收回出租房屋，并选择按罚没履约保证金或者支付合同未履行部分总租金20%的违约金等任一方式要求乙方承担违约责任。上述合同订立后，汇金公司将案涉房屋交付俞亿春使用，俞亿春除已支付二层房屋租金200000元，一层房屋租金110000元外，欠付租金1153835.61元，水电费33604.1元。2015年12月23日，汇金公司委托浙江六和律师事务所向俞亿春发函，通知解除双方之间的《房屋租赁合同》。因被告至今未履行义务，故起诉，要求：1.确认解除原、被告双方于2014年9月1日、2014年9月19日订立的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告房屋租金1153835.61元，水电费33604.1元，及租金自逾期支付之日起到实际履行日止，按中国人民银行公布的同期银行基准贷款利率的四倍计算的滞纳金（其中1019726.02元自2014年11月1日起计算至实际履行日止，134109.59元自2014年9月27日起计算至实际履行日止，均按年利率24%计算）；3.被告支付原告未履行合同部分总租金20%的违约金，计1509476.84元。
被告俞亿春辩称：1.原告为合同的违约一方，不享有合同单方解除权，案涉房屋系原告向浙江恒元房地产开发有限公司（以下简称恒元公司）承租后转租给被告，但恒元公司实际已于2014年9月10日解除其与原告之间的房屋租赁合同，原告已无法履行与被告之间签订的两份《房屋租赁合同》，亦无权利收取租金，且已构成违约。2.被告无须支付原告房屋租金及水电费，恒元公司实际已于2014年9月10日解除其与原告之间的房屋租赁合同，自2014年9月10日以后，被告使用房屋并非基于原告履行合同义务，而系实际占用了恒元公司的房屋。被告无须支付原告租金及水电费，即使被告需要交纳费用，缴纳费用的性质亦为房屋占用费，缴纳的对象亦为恒元公司。3.因被告无须支付原告租金及水电费，故被告无违约行为，无须承担违约金等违约责任。综上，请求法院依法驳回原告全部的诉讼请求，并提起反诉，要求：1.解除反诉原告、反诉被告于2014年9月1日、2014年9月19日签订的《房屋租赁合同》；2.反诉被告返还反诉原告已支付的房屋租金310000元、履行保证金200000元、水电保证金50000元，共计560000元；3.反诉被告支付反诉原告违约金1910013.73元（按租金总额的20%计算）。
反诉被告汇金公司辩称：1.反诉原告仅支付过反诉被告共计360000元款项，其中租金310000元（200000元履约保证金转为租金）、50000元水电费保证金，并没有支付560000元；2.在本案租赁合同的履行过程中，反诉被告已依约履行了合同义务，即交付了租赁房屋供反诉原告使用，在反诉被告向反诉原告送达解除合同的律师函之前，反诉被告的出租义务一直在履行的过程中。3.恒元公司向反诉被告送达解除合同函的事实，发生在恒元公司与反诉被告之间，恒元公司并没有要求反诉原告腾退租赁房屋，故该解除合同函并不影响反诉原、被告之间的合同效力，也不影响反诉原、被告之间基于房屋租赁合同关系互负权利义务。且反诉被告一直通过司法手段在进行救济，该解除合同的效力并未得到司法确认。4.对于反诉原告的承租权，反诉被告已与恒元公司达成一致意见，保障其承租权，反诉被告2015年12月19日与恒元公司的协议书表明，在无须要求实际腾房的情况下，恒元公司已认可反诉被告于2015年12月19日将全部的承租房屋腾房，此后由原有次承租人承租使用部分的房屋，由恒元公司与原有次承租人按原有合同条件建立租赁关系。另外恒元公司2016年5月3日的证明也表明恒元公司仍然愿意将房屋出租给反诉原告使用。综上，请求驳回反诉原告的反诉诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.2014年9月1日、2014年9月19日的《房屋租赁合同》各1份，欲证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实。2.短信电子数据（2014年12月23日下午14时03分来往5条、2014年12月30日11时22分来往7条、2015年2月10日15时20分来往8条）、中国移动公司机打发票、2015年11月11日、2015年12月23日的律师函各1份、邮寄凭证3份，欲证明原告通过短信联系被告支付房租，并委托代理人催促被告履行合同及通知被告解除合同的事实。3.《建工广场大楼租赁合同》、《权利义务转让协议书》各1份，欲证明原告合法取得租赁使用权的事实。4.建工发展广场电费抄表清单、电费单、水费抄表单各1份，欲证明被告结欠电费、水费的事实。5.（2015）杭萧民初字第3119号案件缴费通知书、民事裁定书各1份，欲证明原告对于恒元公司解除合同效力一直在司法救济中，并不影响本案合同履行的事实。6.协议书1份，欲证明原告于2015年12月19日将全部承租房屋交还给恒元公司，2015年11月6日以前的租金及水电费由原告收取，原有的次承租人使用部分房屋由恒元公司与原有次承租人按原有合同条件建立租赁合同关系，恒元公司保障原有次承租人承租使用权的事实；说明在被告未腾房的情况下，恒元公司认可原告已将全部承租房屋交还给了恒元公司，恒元公司同意按原合同条件保障次承租人的承租权利，并不存在恒元公司要求被告腾房的事实，被告向原告支付租金系其应履行的合同义务。7.恒元公司出具的证明1份，欲证明在（2014）杭萧民初字第5245号案件诉讼之前及诉讼期间，恒元公司均没有要求原告及汇金公司各次承租人腾房，次承租人至今未按照其与原告的合同要求支付恒元公司租金的事实。经质证，被告对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的，恒元公司实际已于2014年9月10日解除其与原告之间的房屋租赁合同，故原告未按合同履行房屋租赁义务。对证据2中短信电子数据的三性均不予认可；对中国移动公司机打发票的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为仅能证明13758112000号码机主系被告，但不能证明短信电子数据的真实性；对律师函及邮寄凭证形式上的真实性无异议，对其内容的真实性、合法性和关联性均有异议，两份律师函中内容与客观事实不符，被告无须支付原告租金，亦未违约，原告无权单方解除合同，且原告方从未告知本案被告腾退房屋的事实。对证据3、4的真实性及合法性不清楚，以法院核实为准，即使证据真实、合法，但不具有关联性，不能达到原告的证明目的。对证据5中案件缴费通知书、民事裁定书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该案最终仍按原告撤诉处理，原告并未就恒元公司解除合同的效力进行积极救济，原告与恒元公司的租赁合同关系已与2014年9月10日解除。对证据6的真实性及合法性不清楚，以法院核实为准，即使证据真实、合法，但不具有关联性，不能达到原告的证明目的。对证据7的形式有异议，认为不具有证明效力。经审查，本院认为，对原告提供证据1、3、5、6的证明效力予以认定。证据2中的短信电子数据与中国移动公司机打发票不能相互印证，亦无其他证据佐证，对其证明效力均不予认定；律师函及邮寄凭证能够相互印证，对其真实性均予以确认，对证明对象的认证意见在后一并阐述。证据4中电费抄表清单显示的抄表日期为2015年12月19日止，电费单载明的日期为2015年1月20日止，内容不能互相印证，水费抄表单不能证明待证事实，亦无其他证据佐证，故对其证明效力均不予认定。证据7系书面证人证言，证人未出庭作证，不符合证据形式要件，对其证明效力不予认定。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋租赁合同2份，欲证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实；2.收条1份，欲证明被告按约缴纳履约保证金及水电保证金250000元的事实；3.解除合同函1份（复印件），欲证明恒元公司于2014年9月6日函告原告解除与原告之间租赁关系，要求原告在解除合同函收到之日30日内腾退全部租赁房屋的事实；4.民事起诉状及（2014）杭萧民初字第6069号民事裁定书（复印件）各1份，欲证明原告对恒元公司解除与其之间的租赁关系提出异议，但最终撤诉的事实。经质证，原告对证据1的三性均无异议，但认为无法达到被告的证明目的；对证据2的真实性、合法性均无异议，对其关联性有异议，认为该收条无法证明被告支付过共计560000元；对证据3的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为恒元公司并没有将解除合同函发给被告，也并没有直接要求被告腾房，该函是发生在恒元公司与原告之间的，并不影响原告与被告之间的房屋租赁合同效力，原告已依约向被告实际履行了房屋交付使用的义务，2014年9月27日开始被告已经发生了违约情况，已达到合同约定的原告可履行单方解除权的程度；对证据4的真实性、合法性均无异议，对其关联性有异议，认为无法达到被告的证明目的，可以证明恒元公司对原告的解除合同通知送达后，原告在合理的异议期内，一直通过诉讼要求确认恒元公司的解除合同不发生效力，对于该事项一直在司法救济的事实。经审查，本院认为，原告对被告提供上述证据的真实性均无异议，其证明效力本院均予以认定。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2014年9月1日，甲方汇金公司与乙方俞亿春订立《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将位于杭州市萧山区北干街道金城路439号建工广场1#楼二层共约2300平方米建筑面积的房屋出租给乙方；租期自2014年9月1日起至2021年4月30日止，其中自2014年9月1日起至同年10月31日止的二个月为免租金装修期，本合同租赁期限与甲方承租的房屋租赁期同步；前三年每年租金120万元，第四年开始每年递增3%，租金每季支付一次，每次提前十天支付，先付后用；乙方支付甲方履约保证金20万元、水电保证金5万元，履约保证金可抵作租金；水电费等房屋使用过程中产生的费用由乙方自行负担；乙方若逾期支付租金，则每逾期一日，须按日租金的三倍支付滞纳金；若乙方拖欠租金或应当由其承担的税费累计一个月以上，或者逾期支付租金或应当由其承担的费用一个月以上，则甲方有权解除合同，收回出租房屋，并选择按罚没履约保证金或者支付合同未履行部分总租金20%的违约金等任一方式要求乙方承担违约责任；甲方因不能提供约定的房屋而解除合同的，或甲方违反合同约定提前收回房屋的，应按照合同未履行部分总租金的20%支付违约金或者双倍返还履约保证金。2014年9月19日，甲方汇金公司与乙方俞亿春订立《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将位于杭州市萧山区北干街道金城路439号建工广场1#楼一层共约230平方米建筑面积的房屋出租给乙方；租期自2014年9月20日起至2021年4月30日止，本合同租赁期限与甲方承租的房屋租赁期同步；每年租金22万元，租金每年支付一次，先付后用；乙方若逾期支付租金，则每逾期一日，须按日租金的三倍支付滞纳金；若乙方拖欠租金或应当由其承担的税费累计一个月以上，或者逾期支付租金或应当由其承担的费用一个月以上，则甲方有权解除合同，收回出租房屋，并选择按罚没履约保证金或者支付合同未履行部分总租金20%的违约金等任一方式要求乙方承担违约责任；甲方因不能提供约定的房屋而解除合同的，或甲方违反合同约定提前收回房屋的，应按照合同未履行部分总租金的20%支付违约金或者双倍返还履约保证金。上述合同订立后，汇金公司将案涉房屋交付俞亿春使用，俞亿春于2014年9月1日向原告方交付履约保证金200000元，水电押金50000元，其中履约保证金200000元已抵作2014年9月1日订立的《房屋租赁合同》项下的租金。庭审中，原告陈述被告针对2014年9月19日订立的《房屋租赁合同》共支付租金110000元。2015年11月11日，汇金公司委托浙江六和律师事务所向俞亿春发出浙六和律函（2015）第373-2号《律师函》，催促俞亿春支付欠付的租金、水电费，并与其协商处理违约事项，该《律师函》于同年11月12日到达俞亿春处；同年12月23日，汇金公司再次委托浙江六和律师事务所向俞亿春发出浙六和律函（2015）第430-2号《律师函》，通知解除双方之间的《房屋租赁合同》，要求俞亿春于收函之日起五日内腾空房屋并支付欠付的租金（占有使用费）、水电费，并与其协商处理违约事项，该《律师函》于同年12月25日到达俞亿春处。2016年3月3日，原告向本院起诉，要求支持其诉讼请求。
另查明，2012年2月7日，甲方恒元公司、乙方国鑫公司、丙方汇金公司订立《权利义务转让协议书》一份，约定乙方将甲、乙双方于2006年4月8日订立的《建工广场大楼租赁合同》项下的权利义务转让给丙方。2014年9月10日，恒元公司向汇金公司送达《解除合同函》，称因汇金公司延迟支付租金达三个月，故通知其解除《建工广场大楼租赁合同》；同年10月13日，恒元公司向本院提起（2014）杭萧民初字第5245号诉讼，要求汇金公司腾退租赁房屋并支付欠付的租金、占有使用费、违约金等。汇金公司于2014年11月25日向本院提起（2014）杭萧民初字第6069号诉讼，要求确认上述《解除合同函》不发生解除合同效力，后本院于2015年4月30日裁定该案按撤诉处理；2015年5月26日，汇金公司再次向本院提起（2015）杭萧民初字第3119号诉讼，要求确认上述《解除合同函》无效，后本院于2015年10月19日裁定该案按撤诉处理。2015年12月18日，恒元公司诉汇金公司的（2014）杭萧民初字第5245号案件经本院主持调解达成调解协议，约定汇金公司在2015年12月25日前从建工广场1号楼1-11层搬离，并对汇金公司应付恒元公司的租金、水电费等进行了结算。2015年12月19日，恒元公司与汇金公司订立《协议书》一份，确认汇金公司已按调解书的约定于2015年12月19日将全部承租房屋交还给恒元公司，原有次承租人承租使用部分的房屋由恒元公司与原有次承租人按原有合同条件建立租赁合同关系，恒元公司保障原有次承租人的承租使用权；原有次承租人欠付的2015年11月6日以前的租金及水电费由汇金公司收取，其后的租金及水电费由恒元公司收取。
本院认为：汇金公司与俞亿春之间的房屋租赁合同关系依法成立并生效。针对汇金公司解除合同、要求俞亿春承担违约责任的诉讼请求，俞亿春辩称：恒元公司已于2014年9月10日解除其与原告之间的房屋租赁合同，原告已无法履行与被告之间的合同，亦无权收取租金，已构成违约，不享有合同单方解除权，因被告无须支付原告租金及水电费，故被告无违约行为，无须承担违约责任；同时提起反诉，要求解除合同，返还被告已支付的共计560000元，并支付被告违约金。经审查，本院认为，俞亿春的答辩及反诉均基于汇金公司违约的事实，故本案主要争议焦点为汇金公司是否存在违约行为。根据上述确认的证据及原、被告的陈述，出租人恒元公司于2014年9月10日向承租人汇金公司送达了《解除合同函》，但汇金公司在法定期间内先后两次向本院提起确认《解除合同函》不发生解除合同效力之诉，后恒元公司与汇金公司在（2014）杭萧民初字第5245号《民事调解书》中约定汇金公司于2015年12月25日前从建工广场1号楼1-11层搬离，故汇金公司在2015年12月25日前对案涉房屋具有合法的占有使用权；结合恒元公司与汇金公司2015年12月19日订立的《协议书》，恒元公司承诺保障各次承租人的承租使用权及按原有合同条件重新订立房屋租赁合同。综上，汇金公司在本案房屋租赁合同履行过程中依法全面履行了合同义务，不存在违约行为，对俞亿春的相应辩称本院不予采信。在本案房屋租赁合同解除之前，俞亿春仍负有支付租金的合同义务，现俞亿春逾期支付租金，也未举证证明其曾向汇金公司或恒元公司主张权利，汇金公司有权要求解除合同，并要求俞亿春承担相应的违约责任。汇金公司委托浙江六和律师事务所于2015年12月23日向俞亿春发出《律师函》，通知解除合同，故原、被告于2014年9月1日、2014年9月19日签订的《房屋租赁合同》均自《律师函》2015年12月25日到达俞亿春处时解除。关于俞亿春应支付的租金、水电费，俞亿春主张其共计支付房屋租金310000元、履约保证金200000元、水电保证金50000元，但未举证证明其中200000元租金的支付，汇金公司亦予以否认，故本院确认俞亿春共计支付汇金公司360000元，其中310000元在俞亿春应付租金中予以扣除，50000元在俞亿春应付价款中予以扣除，对汇金公司主张俞亿春支付尚欠租金1153835.61元的诉讼请求本院予以支持；汇金公司未举证证明俞亿春尚欠水电费的事实，俞亿春亦予以否认，故对汇金公司主张俞亿春支付尚欠水电费的诉讼请求本院不予支持。关于俞亿春应承担的违约责任，汇金公司主张按照中国人民银行同期贷款基准利率（年利率6%）的四倍计算滞纳金，不违反法律禁止性规定，本院予以支持；本案两份《房屋租赁合同》在2015年12月25日以后事实上已不可能继续履行，故汇金公司依据合同约定主张俞亿春支付合同未履行部分总租金20%违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，对汇金公司合理部分的诉讼请求，本院予以支持；对俞亿春要求汇金公司返还560000元，支付违约金1910013.73元的反诉诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、杭州汇金商务酒店有限公司与俞亿春于2014年9月1日、2014年9月19日订立的《房屋租赁合同》于2015年12月25日解除；
二、俞亿春在本判决生效后十日内支付杭州汇金商务酒店有限公司租金1153835.61元及上述租金按年利率24%计算的滞纳金（其中110000元自2014年9月27日起计算，24109.59元自2015年9月27日起计算，100000元自2014年11月1日起计算，300000元自2015年2月1日起计算，300000元自2015年5月1日起计算，300000元自2015年8月1日起计算，19726.02元自2015年11月1日起计算，均计算至实际履行日止）。上述付款义务应扣除俞亿春已交保证金50000元；
三、驳回杭州汇金商务酒店有限公司的其他本诉诉讼请求；
四、驳回俞亿春的其他反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费29994元，财产保全申请费5000元，合计34994元，由杭州汇金商务酒店有限公司负担24152元，俞亿春负担10842元；反诉案件受理费26560元，减半收取13280元，由俞亿春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审 判 长 李 诚
人民陪审员 沈正传
人民陪审员 李兴明
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 孙 飞