哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0102民初2288号
原告哈尔滨天成电力器材有限公司，组织机构代码66569XXXX，住所地哈尔滨市道里区榆树镇第22栋。
法定代表人张国栋，该单位总经理。
委托代理人张志刚。
被告哈尔滨拖拉机厂，组织机构代码12706XXXX，住所地哈尔滨市道里区工农大街144号。
法定代表人陈建伟，该单位厂长。
委托代理人李国臣。
委托代理人付德滨，黑龙江焦点律师事务所律师。
被告哈拖工贸总公司，组织机构代码X0702XXXX，住所地哈尔滨市道里区建国街204号。
负责人马文良，该单位经理。
委托代理人高文涛。
委托代理人付德滨，黑龙江焦点律师事务所律师。
原告哈尔滨天成电力器材有限公司与被告哈尔滨拖拉机厂、哈拖工贸总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告哈尔滨天成电力器材有限公司法定代表人张国栋、委托代理人张志刚，被告哈尔滨拖拉机厂委托代理人李国臣、付德滨，被告哈拖工贸总公司委托代理人付德滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告哈尔滨天成电力器材有限公司诉称：哈尔滨拖拉机厂系哈拖工贸总公司的主管部门。2008年1月8日，哈尔滨天成电力器材有限公司与哈拖工贸总公司签订租房协议。双方约定，哈拖工贸总公司将位于哈尔滨市道里区榆树镇第22栋，使用面积204.5平方米的房屋租赁给哈尔滨天成电力器材有限公司；租赁期限自2008年1月8日至2018年1月8日；每月租金800元，哈尔滨天成电力器材有限公司第一次支付12个月租金9600元，第二次支付租金应在前一租金期满前一个月；如哈拖工贸总公司提前终止合同按双倍租金赔偿哈尔滨天成电力器材有限公司，如哈尔滨天成电力器材有限公司提前终止合同哈拖工贸总公司不退还租金。协议签订后，哈尔滨天成电力器材有限公司于2008年3月10日、2008年3月24日、2008年4月9日先后交付租金共计90000元。鉴于此情况，哈拖工贸总公司决定减收租金6000元。房屋租赁期间，哈拖工贸总公司停止供应水、电。哈尔滨天成电力器材有限公司为解决水、电问题，自行出资4500元打了一口深井，向贯通交通设施有限公司购买2个月用电，花费用电基础费8100元。2011年11月哈尔滨天成电力器材有限公司停产。2014年12月23日，哈尔滨拖拉机厂向哈尔滨天成电力器材有限公司送达终止合同限期搬出的通知书。现要求哈尔滨拖拉机厂按双倍标准返还租金共计57600元，赔偿打井费4500元、购买电费8100元、厂房空置损失12800元、工人工资24000元。
被告哈尔滨拖拉机厂辩称：不同意哈尔滨天成电力器材有限公司的诉讼请求。1、哈尔滨天成电力器材有限公司的主体资格不适格。就本案租赁房屋，哈尔滨市松江拖拉机配件厂与张志刚于2007年签订关于松江拖拉机配件厂土地承包合同书（以下简称土地承包合同书），且已向哈尔滨市松江拖拉机配件厂交付租金90000元，该土地承包合同书已实际履行。就本案租赁房屋，哈拖工贸总公司与张国栋于2008年1月8日签订租房协议书，但未向哈拖工贸总公司交付约定租金96000元，该协议未实际履行。关于本案租赁房屋所签订的两份协议的相对人均不是哈尔滨天成电力器材有限公司；2、哈尔滨拖拉机厂通知哈尔滨天成电力器材有限公司终止哈尔滨市松江拖拉机配件厂与张志刚签订的土地承包合同书，而非终止哈拖工贸总公司与张国栋签订的租房协议书，故哈尔滨拖拉机厂与哈拖工贸总公司不存在违约行为；3、在侵权责任与违约责任竞合的情况下，哈尔滨天成电力器材有限公司只能选择一种，但不能同时要求；4、如哈尔滨天成电力器材有限公司按侵权法律关系主张权利，该主张已超过法定诉讼时效。
被告哈拖工贸总公司答辩意见同哈尔滨拖拉机厂。
在本院开庭审理过程中，哈尔滨天成电力器材有限公司、哈尔滨拖拉机厂、哈拖工贸总公司为证明各自诉辩的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
哈尔滨天成电力器材有限公司举示证据情况如下：
证据一、2014年12月16日哈尔滨拖拉机厂出具的合同终止限期搬出通知单一份。拟证明：因哈尔滨拖拉机厂要求哈尔滨天成电力器材有限公司限期搬离租赁房屋，故将哈尔滨拖拉机厂列为本案被告。
证据二、2008年1月8日哈尔滨天成电力器材有限公司与哈拖工贸总公司签订的租房协议书一份。拟证明：哈尔滨天成电力器材有限公司与哈拖工贸总公司签订了房屋租赁合同。
证据三、哈尔滨市松江拖拉机配件厂分别于2008年3月10日、2008年3月24日、2008年4月14日出具的收据各一张。拟证明：哈尔滨天成电力器材有限公司交付租金共计90000元。
证据四、2011年5月8日张志刚与黑龙江省贯通交通设施有限公司签订的用电协议书一份。拟证明：因哈尔滨天成电力器材有限公司租赁的房屋没有供电，在黑龙江省贯通交通设施有限公司购买用电。
证据五、2011年7月13日刘红梅出具的收条一份。拟证明：哈尔滨天成电力器材有限公司购买用电花费3300元。
证据六、2011年5月8日黑龙江省贯通交通设施有限公司出具的收据一份。拟证明：哈尔滨天成电力器材有限公司为用电需要向黑龙江省贯通交通设施有限公司交纳4800元。
证据七、2010年10月22日杨延辉出具的收据一份。拟证明：哈尔滨天成电力器材有限公司打井花费4500元。
证据八、工资明细表一份。拟证明：哈尔滨天成电力器材有限公司因停产雇佣更夫每月工资1500元。
哈尔滨拖拉机厂、哈拖工贸总公司举示证据情况如下：
证据一、2007年哈尔滨市松江拖拉机配件厂与张志刚签的关于松江拖拉机配件厂土地承包合同书一份。拟证明：哈尔滨天成电力器材有限公司与哈尔滨市松江拖拉机配件厂签订房屋租赁协议，约定租赁本案房屋，且双方已履行该协议。
证据二、哈尔滨市松江拖拉机配件厂分别于2008年3月10日、2008年3月24日、2008年4月14日出具的收据各一张（同哈尔滨天成电力器材有限公司举示的证据三）。拟证明：哈尔滨天成电力器材有限公司将租赁房屋的租金给付哈尔滨市松江拖拉机配件厂，而非哈尔滨拖拉机厂与哈拖工贸总公司。
证据三、工商公示信息表一份。拟证明：哈尔滨市松江拖拉机配件厂为企业法人，其有独立的主体资格与哈尔滨天成电力器材有限公司签订房屋租赁协议。
哈尔滨天成电力器材有限公司对哈尔滨拖拉机厂、哈拖工贸总公司举示的证据质证认为：对证据一真实性无有异议，证明问题有异议。该协议上载明的租赁房屋的位置不是本案租赁房屋的位置，哈尔滨天成电力器材有限公司租赁的房屋位于哈尔滨市道里区榆树镇第22栋，该份协议未履行；对证据二真实性及证明问题均无异议；证据三与本案不具有关联性，哈尔滨天成电力器材有限公司承租房屋签订协议的相对人为哈尔滨拖拉机厂与哈拖工贸总公司。
哈尔滨拖拉机厂对哈尔滨天成电力器材有限公司举示的证据质证认为：对证据一真实性无异议，证明问题有异议。哈尔滨拖拉机厂发出的限期搬离的通知是在行使管理职责，不能代表哈尔滨拖拉机厂要求与哈尔滨天成电力器材有限公司终止房屋租赁协议；对证据二真实性无异议，关联性有异议。张国栋为了成立哈尔滨天成电力器材有限公司与哈拖工贸总公司签订的该份协议，但该协议未实际履行；对证据三真实性无异议，证明问题有异议。该证据可证明哈尔滨天成电力器材有限公司与哈尔滨市松江拖拉机配件厂签订的房屋租赁协议已实际履行，哈尔滨拖拉机厂与哈拖工贸总公司非为该房屋租赁协议相对人；对证据四、五、六真实性有异议。三份证据中涉及的人员应出庭作证；对证据七、八真实性及证明问题均有异议。
哈拖工贸总公司的质证意见同哈尔滨拖拉机厂。
本院确认：哈尔滨天成电力器材有限公司举示的证据一、二、三具有真实性且与本案具有关联性，本院予以采信；证据四为哈尔滨天成电力器材有限公司与黑龙江省贯通交通设施有限公司签订的供电协议书，证据六为哈尔滨天成电力器材有限公司根据其与黑龙江省贯通交通设施有限公司签订的供电协议书向黑龙江省贯通交通设施有限公司交纳电力安装相关费用的财务收据，该两份证据具有真实性，本院予以采信；证据五为刘红梅收取哈尔滨天成电力器材有限公司电费基础费出具的收条，因证据五中刘红梅为黑龙江省贯通交通设施有限公司收取哈尔滨天成电力器材有限公司电力安装相关费用的经手人，故该证据具有真实性，本院予以采信。证据七具为杨延辉出具的收据，因杨延辉未出庭作证，故该证据不具有真实性，本院不予采信；证据八为哈尔滨天成电力器材有限公司自行制作的8月份工资明细表，因领取工资的相关人员未出庭，且无其他证据佐证证实，故该证据不具有真实性，本院不予采信。哈拖工贸总公司与哈尔滨拖拉机厂举示的证据一、二、三具有真实性且与本案具有关联性，本院予以采信。
本院经审理查明：哈尔滨拖拉机厂为全民所有制企业，哈拖工贸总公司的组织类型为其他机构，哈尔滨市松江拖拉机配件厂为集体所有制企业。哈拖工贸总公司为哈尔滨市道里区榆树镇第22栋的所有权人并取得了房屋产权证书。2007年7月哈尔滨天成电力器材有限公司与哈尔滨市松江拖拉机配件厂签订土地承包合同书。双方约定，哈尔滨市松江拖拉机配件厂将该厂畜牧队闲置厂地租赁给哈尔滨天成电力器材有限公司用于开办工厂，租赁期限自2007年12月1日至2014年12月1日，租金共计90000元。租赁期间的水、电由哈尔滨市松江拖拉机配件厂提供，哈尔滨天成电力器材有限公司向哈尔滨市松江拖拉机配件厂交纳费用。2008年1月8日，哈尔滨天成电力器材有限公司与哈拖工贸总公司签订租房协议书。双方约定，哈尔滨天成电力器材有限公司租赁哈拖工贸总公司位于道里区榆树镇第22栋、总使用面积为204.50平方米的房屋，其中库房面积70平方米、生产车间面积100平方米、办公室面积34.05平方米；租赁期限自2008年1月8日至2018年1月8日，每月租金800元；哈尔滨天成电力器材有限公司第一次应给付12个月租金9600元，第二次给付租金应在上一次租金期满前一个月；室内的水、电、煤气费用由哈尔滨天成电力器材有限公司给付；如哈拖工贸总公司提前终止合同应双倍赔偿哈尔滨天成电力器材有限公司剩余的租金，如哈尔滨天成电力器材有限公司提前终止合同哈拖工贸总公司不退还租金。哈尔滨天成电力器材有限公司于2008年3月10日、2008年3月24日、2008年4月9日先后向哈尔滨市松江拖拉机配件厂交付租金共计90000元。2011年5月8日，哈尔滨天成电力器材有限公司与黑龙江省贯通交通设施有限公司签订用电协议，协议载明因哈尔滨市松江拖拉机配件厂改制停产将变电所报停，故由黑龙江省贯通交通设施有限公司向哈尔滨天成电力器材有限公司提供电力资源，哈尔滨天成电力器材有限公司向黑龙江省贯通交通设施有限公司交纳基础费、打压费、管理费4800元，电费基础费3300元。2014年12月16日，哈尔滨拖拉机厂向哈尔滨天成电力器材有限公司发出通知，通知载明因哈尔滨天成电力器材有限公司租赁哈尔滨市松江拖拉机配件厂房屋的租期已满，哈尔滨市松江拖拉机配件厂将收回租赁的土地、房屋，租赁协议终止，并限其于2014年12月30日前搬离。
本案争议焦点为：哈尔滨天成电力器材有限公司与谁形成了房屋租赁合同关系。
本院认为，哈尔滨市道里区榆树镇第22栋房屋所有权人为哈拖工贸总公司，哈尔滨天成电力器材有限公司与哈拖工贸总公司在平等、自愿、公平的情况下签订了租房协议书，该协议书成立且生效。哈尔滨天成电力器材有限公司与哈拖工贸总公司之间的房屋租赁关系成立，合法有效。双方应当按照租房协议书的约定履行各自的义务。
哈尔滨拖拉机厂辩称，哈拖工贸总公司与张国栋签订的租房协议书未实际履行，实际履行的为哈尔滨市松江拖拉机配件厂与张志刚签订的土地承包合同书，且哈尔滨天成电力器材有限公司已向哈尔滨市松江拖拉机配件厂交付租金90000元，但并未向哈拖工贸总公司交付租金。哈尔滨拖拉机厂向哈尔滨天成电力器材有限公司发出的合同终止限期搬出的通知，系因土地承包合同书已到期，但哈尔滨拖拉机厂不存在要求解除租房协议书的意思，故哈尔滨拖拉机厂不存在违约行为。同时，土地承包合同书的承租人为张志刚、租房协议书的承租人为张国栋，两份合同的承租人均不是哈尔滨天成电力器材有限公司，故哈尔滨天成电力器材有限公司的主体资格不适格。
1、关于哈尔滨天成电力器材有限公司诉讼主体资格问题。哈尔滨天成电力器材有限公司营业执照中显示的成立日期为2008年1月8日，哈尔滨市松江拖拉机配件厂与张志刚签订土地承包合同书的时间为2007年，哈拖工贸总公司与张国栋签订的租房协议书日期为2008年1月8日。虽然租房协议书及土地承包合同书中的承租方处标有“张国栋”、“张志刚”字样，但从两份合同的承租人签名处均有哈尔滨天成电力器材有限公司的印章，且张国栋与张志刚为哈尔滨天成电力器材有限公司的相关负责人可知，张国栋与张志刚是代表哈尔滨天成电力器材有限公司签订的合同，哈尔滨天成电力器材有限公司成立后，其二人的行为产生的后果应由成立后的哈尔滨天成电力器材有限公司承担，故哈尔滨天成电力器材有限公司为合同相对人，与本案有利害关系，哈尔滨天成电力器材有限公司作为本案原告的主体资格适格。哈尔滨拖拉机厂辩称哈尔滨天成电力器材有限公司主体资格不适格的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
2、关于租房协议书是否实际履行的问题。根据哈尔滨天成电力器材有限公司与哈尔滨市松江拖拉机配件厂签订的土地承包合同书中载明“甲方将位于松拖配件厂畜牧队闲置厂地承租给乙方用于开办工厂使用”可知，哈尔滨天成电力器材有限公司租赁了哈尔滨市松江拖拉机配件厂的厂地；根据哈尔滨天成电力器材有限公司与哈拖工贸总公司签订的租房协议书中载明的“甲方道里区榆树乡（镇）第22栋使用面积204.5平方米……的房屋租给乙方使用”及房屋产权证中载明的道里区榆树乡（镇）第22栋所有权人为哈拖工贸总公司可知，哈尔滨天成电力器材有限公司所租赁的房屋的所有权人为哈拖工贸总公司。哈尔滨拖拉机厂辩称，哈拖工贸总公司与张国栋签订的租房协议书未实际履行；再辩称，哈尔滨拖拉机厂向哈尔滨天成电力器材有限公司发出限期搬离的通知是在行使管理职责，处理历史遗留问题，终止的是土地承包合同书，并非要终止租房协议书，哈尔滨拖拉机厂未违反租房协议书的约定，不构成违约。哈尔滨拖拉机厂的两项抗辩主张一为双方未实际履行租房协议书、二为哈尔滨拖拉机厂未违反协议约定提前解除协议，二者之间相互矛盾。同时，哈尔滨拖拉机厂与哈拖工贸总公司在庭审中自认，哈尔滨天成电力器材有限公司租赁的房屋（即哈尔滨市道里区榆树镇第22栋）的所有权人为哈拖工贸总公司，但该房屋所处的土地的所有权人为哈尔滨市松江拖拉机配件厂。通过以上内容可知，哈尔滨天成电力器材有限公司就同一位置上的土地及地上建筑物分别与不同的所有权人签订了租赁协议。土地的租赁期限为2007年12月1日至2014年12月1日，房屋（地上建筑物）的租赁期限为2008年1月8日至2018年1月8日。现土地的租赁期限已满，但房屋的租赁未到约定的期限。哈拖工贸总公司已实际履行了租房协议书。哈尔滨拖拉机厂称租房协议书未实际履行的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
3、关于哈尔滨拖拉机厂是否违约及责任承担主体问题。哈尔滨拖拉机厂辩称，通知哈尔滨天成电力器材有限公司限期搬离的依据为土地承包合同书已到期，而非要解除租房协议书，哈尔滨拖拉机厂不构成违约，不应承担违约责任。首先，如哈尔滨天成电力器材有限公司与哈尔滨市松江拖拉机配件厂的土地承包合同书已到期，也应由哈尔滨市松江拖拉机配件厂向哈尔滨天成电力器材有限公司发出合同到期终止合同的通知，而不应由哈尔滨拖拉机厂向哈尔滨天成电力器材有限公司发出终止合同的通知；其次，通过合同终止限期搬出通知载明的“甲方将收回租赁土地、房屋，合同终止。特通知你们于2014年12月30日前无条件把土地、房屋交给甲方。否则出现一切后果乙方自负”可知，哈尔滨拖拉机厂要求哈尔滨天成电力器材有限公司将其租赁的土地与房屋一并交出，限期搬离此地。哈拖工贸总公司与哈尔滨拖拉机厂在庭审中自认，哈尔滨天成电力器材有限公司租赁的土地、房屋分别属于哈尔滨市松江拖拉机配件厂、哈拖工贸总公司所有，故其要求哈尔滨天成电力器材有限公司限期搬离的行为，即可视为哈尔滨拖拉机厂与哈尔滨天成电力器材有限公司终止租房协议书的意思表示。再次，哈尔滨拖拉机厂与哈拖工贸总公司自称，哈尔滨拖拉机厂与哈拖工贸总公司均是独立的企业法人。因历史遗留原因，集体企业改制前其与哈拖工贸总公司曾是管理与被管理的关系，而哈拖工贸总公司管理哈尔滨市松江拖拉机配件厂，现哈拖工贸总公司与哈尔滨市松江拖拉机配件厂均是独立的企业法人。但从注册信息上看，哈尔滨拖拉机厂的机构类型为企业法人，而哈拖工贸总公司的机构类型为其他机构。可见，哈拖工贸总公司非为独立的企业法人，且哈尔滨拖拉机厂与哈拖工贸总公司未举示证据证明，其各自均为独立的法人企业，相互之间无隶属关系，对外独立承担责任。哈尔滨拖拉机厂辩称，其要终止的为土地承包合同书，租房协议书继续履行，哈尔滨拖拉机厂未存在违约行为，不应承担违约责任。既已表明，哈尔滨拖拉机厂有权利决定哈拖工贸总公司与哈尔滨天成电力器材有限公司的租房协议书解除或继续履行，及哈尔滨拖拉机厂应作为租房协议书的责任主体。因哈尔滨拖拉机厂与哈尔滨天成电力器材有限公司之间不存在合同解除的法定情形，且租房协议书履行期限尚未届满，故哈尔滨拖拉机厂应对其提前解除合同，违反租房协议书义务的违约行承担违约责任。哈尔滨拖拉机厂的抗辩其不构成违约理由不成立，本院不予采纳。
4、关于返还租金数额问题。哈尔滨拖拉机厂辩称，哈尔滨天成电力器材有限公司只向哈尔滨市松江拖拉机配件厂交付租赁土地的租金90000元，从未向哈拖工贸总公司交付房屋租金96000元。但哈尔滨拖拉机厂自称，其从不知晓哈尔滨天成电力器材有限公司与哈拖工贸总公司曾经签订过租房协议书，只知晓哈尔滨天成电力器材有限公司与哈尔滨市松江拖拉机配件厂签订的土地承包合同书，直至哈尔滨天成电力器材有限公司在庭审中出示租房协议书。即表示哈尔滨拖拉机厂对哈尔滨天成电力器材有限公司只凭一份土地承包合同书及交纳的90000元租金就可以租赁土地及地上房屋一事予以认可。故哈尔滨拖拉机厂的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
根据租房协议书中“甲方中途终止合同要双倍赔偿乙方余下的租金”的约定，哈尔滨拖拉机厂应按双倍赔偿哈尔滨天成电力器材有限公司剩余的租金。因哈尔滨天成电力器材有限公司已交付租金90000元，且其自认交纳90000元租金后，哈拖工贸总公司决定免除剩余租金6000元，故应当认定2008年1月8日至2018年1月8日的租金为90000元。因哈尔滨拖拉机厂通知哈尔滨天成电力器材有限公司于2014年12月30日无条件搬离，故租金应给付至2014年12月31日，剩余租金应为27000元。哈尔滨拖拉机厂应按27000元的双倍给付哈尔滨天成电力器材有限公司违约金。
5、关于哈尔滨天成电力器材有限公司要求哈尔滨拖拉机厂赔偿打井费4500元、电费8100元、工人工资24000元、厂房空置损失12800元的问题。哈尔滨天成电力器材有限公司与哈尔滨市松江拖拉机配件厂签订的土地承包合同书约定，由哈尔滨市松江拖拉机配件厂签订负责供应水电。哈尔滨天成电力器材有限公司的水电不能得到正常的供应系因哈尔滨市松江拖拉机配件厂改制所致，而哈拖工贸总公司未就水电供应事项与哈尔滨天成电力器材有限公司有过约定，且哈尔滨市松江拖拉机配件厂现为企业法人，有独立的诉讼主体资格，故哈尔滨天成电力器材有限公司应就因停水、停电造成的各项损失向哈尔滨市松江拖拉机配件厂主张权利，本案不予处理。因哈尔滨天成电力器材有限公司未举示证据证实厂房空置损失费及工人工资费用，故其要求哈尔滨拖拉机厂赔偿厂房空置损失费及工人工资的诉讼请求不成立，本院不予支持。
综上所述，哈尔滨天成电力器材有限公司的诉讼请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、被告哈尔滨拖拉机厂返还哈尔滨天成电力器材有限公司房屋租金54000元；
二、驳回原告哈尔滨天成电力器材有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2532元，原告哈尔滨天成电力器材有限公司负担1266元，被告哈尔滨拖拉机厂负担1266元(此款原告哈尔滨天成电力器材有限公司已预交，被告哈尔滨拖拉机厂于本判决生效后10日内缴至本院，逾期未缴，强制执行)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 张江竹
人民陪审员 李 倩
人民陪审员 韩春婷
二〇一六年六月一日
书 记 员 许诗语
2008.1.8年至2018.1.8租金90000元，合同终止2008-2014.12.租金7年*9000元=63000元，剩余租金27000，双倍54000元
诉讼请求57600+49400元=107000元
支持54000元，支持率50%
诉讼费2532*0.5=1266元