辽宁省葫芦岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽14执异70号
案外人：邵百绅，男，1962年3月18日出生，汉族。
案外人：曹晓伟，女，1973年2月5日出生，汉族。
二案外人委托诉讼代理人：胡娜，辽宁卓辰律师事务所律师。
二案外人委托诉讼代理人：李天文，辽宁卓辰律师事务所律师。
案外人：盛京银行股份有限公司葫芦岛分行。住所地：辽宁省葫芦岛市龙港区龙湾大街***号楼L、B。
主要负责人：高飞，分行行长。
委托诉讼代理人：刘子柱，辽宁凯阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张硕，男，该分行工作人员。
申请执行人：李艳芳，女，1963年7月29日出生，汉族，农民。
委托诉讼代理人：曲秉昆，辽宁兴连律师事务所律师。
被执行人：葫芦岛长发九方置业有限公司。住所地：辽宁省葫芦岛市龙港区龙湾大街****号。
法定代表人：徐步，该公司总经理。
被执行人：张柏春，男，1957年10月14日出生，汉族，葫芦岛长发九方置业有限公司股东。
被执行人：刘鲁锦，女，1958年9月20日出生，汉族，无业。
被执行人：徐步，男，1954年5月22日出生，汉族，葫芦岛长发九方置业有限公司股东。
被执行人：王节佩，女，1956年11月23日出生，汉族，无业。
本院在执行申请执行人李艳芳与被执行人葫芦岛长发九方置业有限公司（以下简称长发九方置业公司）、张柏春、刘鲁锦、徐步、王节佩民间借贷纠纷一案中，案外人邵百绅、曹晓伟、盛京银行股份有限公司葫芦岛分行（以下简称盛京银行葫芦岛分行）对葫芦岛市龙港区茨齐路46-12号楼3单元1702室（3#楼3单元1702室）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年6月1日举行了听证。案外人邵百绅、曹晓伟及其委托诉讼代理人胡娜、李天文、案外人盛京银行葫芦岛分行的委托诉讼代理人刘子柱、张硕、申请执行人李艳芳的委托诉讼代理人曲秉昆参加了听证。现已审查终结。
案外人邵百绅、曹晓伟称，其于2016年11月10日购买长发九方置业公司开发的葫芦岛市龙港区茨齐路46-12号楼3单元1702室（3#楼3单元1702室）住宅一户，面积106.06平方米，总房价465,603.00元,并于购买之日已缴纳首付款95,603.00元,余款37万元向葫芦岛市住房公积金管理中心申请办理个人公积金住房贷款,并于2016年11月29日通过葫芦岛市住房公积金管理中心审批,并下发《告知单》，于2017年4月3日办理入住手续。期间多次找到开发商办理后续手续，但开发商迟迟没有结果，直到2017年6月开发商表示不能办理房屋不动产证。经了解，邵百绅、曹晓伟购买的住宅已经被开发商长发九方置业公司抵押给盛京银行葫芦岛分行，并且由于开发商不能归还盛京银行葫芦岛分行和申请执行人李艳芳的债务，住宅已经被葫芦岛市连山区人民法院查封，现由贵院执行。开发商长发九方置业公司已经取得合法的预售手续，邵百绅、曹晓伟购买开发商开发的住宅属于合法行为，也愿意以公积金贷款的形式付清剩余购房款，并且已经通过了葫芦岛市住房公积金管理中心审批，只是因开发商将房屋抵押给盛京银行葫芦岛分行，未办理后期的抵押登记手续。贵院的查封也是在邵百绅、曹晓伟购买房屋之后，而且这套房屋也是其名下唯一住宅，请求贵院中止对葫芦岛市龙港区茨齐路46-12号楼3单元1702室（3#楼3单元1702室）房屋的执行。
案外人盛京银行葫芦岛分行称，案外人盛京银行葫芦岛分行与被执行人长发九方置业公司于2017年1月18日签订《借款抵押合同》，并于2017年1月23日办理了抵押登记。由于被执行人长发九方置业公司欠李艳芳借款，涉案不动产被葫芦岛市连山区人民法院于2017年5月9日作出的（2017）辽1402民初1696号民事裁定进行财产保全。案外人盛京银行葫芦岛分行在人民法院查封之前办理了抵押登记，请求贵院驳回案外人邵百绅、曹晓伟的异议，支持案外人盛京银行葫芦岛分行的抵押优先受偿权。
申请执行人李艳芳辩称，案外人邵百绅、曹晓伟未提交已支付超过50%购房款的证据；未提交该房屋是其唯一住宅的证据；未提交该房屋已办理过户登记或预告登记的证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的规定，不应中止对葫芦岛市龙港区茨齐路46-12号楼3单元1702室（3#楼3单元1702室）房屋的执行，驳回案外人邵百绅、曹晓伟的异议。
本院查明，申请执行人李艳芳与被执行人长发九方置业公司、张柏春、刘鲁锦、徐步、王节佩民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月15日作出（2017）辽14民初73号民事判决，判决：一、葫芦岛长发九方置业有限公司于本判决生效后30日内偿还李艳芳借款人民币20,042,990.00元,并以借款本金20,042,990.00元为基数按中国人民银行同类贷款利率的四倍支付从2017年6月1日起至实际给付之日止的利息（利息以不超过年利率24%为限）；二、徐步、张柏春、王节佩、刘鲁锦对上述款项承担连带责任，徐步、张柏春、王节佩、刘鲁锦承担保证责任后，有权向葫芦岛长发九方置业有限公司追偿；三、驳回李艳芳的其他诉讼请求。该民事判决发生法律效力后，申请执行人向本院申请执行，本院依法立案，案号为（2018）辽14执48号；葫芦岛市连山区人民法院曾于2017年5月9日作出（2017）辽1402民初1696号民事裁定，查封位于葫芦岛市龙港区印象江南小区房屋（详见财产保全查封物明细表），至2020年5月8日，查封期间不得办理产权转移手续或设置其他权利。
另查明,案外人盛京银行葫芦岛分行与被执行人长发九方置业公司于2017年1月18日签订5千万元的《盛京银行固定资产借款合同》，2017年1月18日签订《盛京银行借款抵押合同》；葫芦岛市国土资源局于2017年1月23日对《盛京银行借款抵押合同》办理《不动产登记证明》{证号：辽（2017）葫芦岛市不动产证明第0000236号、证明权利或事项：抵押权、义务人：葫芦岛长发九方置业有限公司、坐落：龙港区茨齐路46-6号楼A等692处}，该《不动产登记证明》登记的抵押财产包含葫芦岛市龙港区茨齐路46-12号楼3单元1702室（3#楼3单元1702室）房屋。辽宁省葫芦岛市辽西公证处于2017年1月23日作出（2017）葫辽证经字第52号具有强制执行效力的债权文书公证书和于2017年6月8日作出（2017）葫辽证执字第7号执行证书确认了案外人盛京银行葫芦岛分行与被执行人长发九方置业公司签订《盛京银行借款抵押合同》和对《盛京银行借款抵押合同》到葫芦岛市国土资源局办理《不动产登记证明》的事实。
出卖人长发九方置业公司与买受人邵百绅、曹晓伟于2016年11月30日签订《商品房买卖合同（预售）》约定，第二条预售依据。该商品房已由葫芦岛市城市建设综合开发管理办公室批准预售，预售许可证号为14128。第三条商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为住宅。3.该商品房为第一条规定项目中的3号楼3单元17层1702号。房屋竣工后，如房号发生变化，不影响该商品房的特定位置。4.该商品房的房产测绘机构为葫芦岛市测量中心，其预测建筑面积共106.06平方米，其中套内建筑面积83.84平方米，分摊共有建筑面积22.22平方米。第六条计价方式与价款。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4,390.00元，总价款为人民币465,603.00元（大写肆拾陆万伍仟陆佰零叁元整）。第七条付款方式及期限。3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年9月30日前支付首期房价款人民币95,603.00元（大写玖万伍仟陆佰零叁元整），占全部房价款的20%。余款人民币37万元（大写叁拾柒万元整）向公积金及银行申请贷款支付。出卖人长发九方置业公司于2017年4月13日给买受人邵百绅、曹晓伟出具400.00元水电费的《专用收款收据》；当日北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司与买受人邵百绅、曹晓伟签订《印象江南物业管理服务协议》，并给买受人邵百绅、曹晓伟出具2,000.00元装修保证金的《专用收据》、2,373.26元物业费、电梯费的《专用收据》和1,200.00元垃圾清理费、装修电梯载重费的《专用收据》。
认定上述事实的证据有本院（2017）辽14民初73号民事判决书、执行案件立案审批表、（2017）辽1402民初1696号民事裁定书、《盛京银行固定资产借款合同》、《盛京银行借款抵押合同》、《不动产登记证明》、辽宁省葫芦岛市辽西公证处（2017）葫辽证经字第52号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2017）葫辽证执字第7号执行证书、《商品房买卖合同（预售）》、《专用收款收据》、《印象江南物业管理服务协议》、《专用收据》三份。
本院认为，本案的争议焦点可归纳为，一、案外人盛京银行葫芦岛分行对葫芦岛市龙港区茨齐路46-12号楼3单元1702室（3#楼3单元1702室）房屋是否享有房屋抵押权？二、案外人邵百绅、曹晓伟对葫芦岛市龙港区茨齐路46-12号楼3单元1702室（3#楼3单元1702室）房屋是否享有房屋物权期待权或房屋消费者物权期待权？
一、案外人盛京银行葫芦岛分行对葫芦岛市龙港区茨齐路46-12号楼3单元1702室（3#楼3单元1702室）房屋是否享有房屋抵押权？依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条【抵押财产范围】“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”
第一百八十五条【设立抵押权】“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。”
第一百八十七条【不动产抵押登记】“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，案外人盛京银行葫芦岛分行与被执行人长发九方置业公司于2017年1月18日签订5千万元的《盛京银行固定资产借款合同》，2017年1月18日签订《盛京银行借款抵押合同》；葫芦岛市国土资源局于2017年1月23日对《盛京银行借款抵押合同》办理《不动产登记证明》。辽宁省葫芦岛市辽西公证处于2017年1月23日作出（2017）葫辽证经字第52号具有强制执行效力的债权文书公证书和于2017年6月8日作出（2017）葫辽证执字第7号执行证书确认了案外人盛京银行葫芦岛分行与被执行人长发九方置业公司签订《盛京银行借款抵押合同》和对《盛京银行借款抵押合同》到葫芦岛市国土资源局办理《不动产登记证明》的事实。因此，案外人盛京银行葫芦岛分行应对葫芦岛市龙港区茨齐路46-12号楼3单元1702室（3#楼3单元1702室）房屋享有房屋抵押权。
二、案外人邵百绅、曹晓伟对葫芦岛市龙港区茨齐路46-12号楼3单元1702室（3#楼3单元1702室）房屋是否享有房屋物权期待权或房屋消费者物权期待权？
案外人邵百绅、曹晓伟提供《商品房买卖合同（预售）》、《专用收款收据》、《印象江南物业管理服务协议》、《专用收据》证实，案外人邵百绅、曹晓伟与被执行人长发九方置业公司于2016年11月30日签订葫芦岛市龙港区茨齐路46-12号楼3单元1702室（3#楼3单元1702室）房屋的《商品房买卖合同（预售）》，于2016年9月30日前支付首期房价款人民币95,603.00元，并于2017年4月13日合法占有了该房屋;案外人邵百绅、曹晓伟虽然也提供了全额购房款的《辽宁增值税普通发票》，但是其提供的《执行异议申请书》和听证中均自认未付清全额购房款，本院不予支持。葫芦岛市连山区人民法院于2017年5月9日作出（2017）辽1402民初1696号民事裁定，查封了上述房屋，查封时间均在上述房屋的《商品房买卖合同（预售）》签订时间和合法占有时间之后，但买受人邵百绅、曹晓伟支付购房款未超过总购房款的50%，未付清全部购房款，也未将剩余购房款按照人民法院要求交付执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，案外人邵百绅、曹晓伟对葫芦岛市龙港区茨齐路46-12号楼3单元1702室（3#楼3单元1702室）房屋不享有房屋物权期待权或房屋消费者物权期待权。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款【抵押权基本权利】“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”的规定，案外人盛京银行葫芦岛分行对葫芦岛市龙港区茨齐路46-12号楼3单元1702室（3#楼3单元1702室）房屋享有的房屋抵押权应优先受偿，但不应影响本院继续评估、拍卖该房屋，如果该房屋拍卖成交或变卖成交，案外人盛京银行股份有限公司葫芦岛分行优先受偿该房屋拍卖款，中止该房屋拍卖款向申请执行人李艳芳交付；如果该房屋拍卖流拍或变卖失败，案外人盛京银行股份有限公司葫芦岛分行优先受偿该房屋以物抵债，中止该房屋向申请执行人李艳芳以物抵债偿还债务。案外人盛京银行葫芦岛分行享有的房屋抵押权享有足以排除强制执行的权益，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
一、中止葫芦岛市龙港区茨齐路46-12号楼3单元1702室（3#楼3单元1702室）房屋拍卖款向申请执行人李艳芳交付或将该房屋向申请执行人李艳芳以物抵债偿还债务。
二、驳回案外人邵百绅、曹晓伟的异议。
如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孙志远
审判员 李跃杰
审判员 孟宪桐
二〇一八年七月十日
书记员 谢欣妍
本裁定书援引的相关法律条款：
一、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款【抵押权基本权利】“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”