浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖安民初字第1441号
原告（反诉被告）安吉欣兴市场发展有限公司。
法定代表人郑文杰。
委托代理人马剑锋，浙江浦源律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵立彬。
委托代理人王会，浙江求直律师事务所律师。
委托代理人潘以强，浙江求直律师事务所律师。
原告安吉欣兴市场发展有限公司（以下简称欣兴公司）与被告赵立彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月12日立案受理，依法组成合议庭进行审理。审理中，赵立彬提起反诉，本院受理后决定合并审理。本院分别于2015年6月30日、2015年11月20日公开开庭进行了审理。二次庭审中，欣兴公司法定代表人郑文杰的委托代理人马剑锋，赵立彬的委托代理人潘以强到庭参加诉讼，赵立彬到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
欣兴公司起诉称：赵立彬因开汽车配件及用品商场先后于2013年4月18日和6月20日与欣兴公司签订了二份驿站商场商铺租赁协议，租赁期限分别为8年和7年10个月，约定年租金分别为350000元和210000元，租金支付方式为签约时首付租金，后每六个月付一次，在上六个月最后一个月内付清。欣兴公司按约交付商铺后，赵立彬分期将租金支付至2014年11月24日。现根据协议约定，赵立彬应在2014年10月25日至2014年11月24日的一个月期间内付清2014年11月25日起至2015年5月24日的半年租金280000元，但经欣兴公司多次催讨并发出催款通知书，赵立彬未履行付款义务。综上，欣兴公司认为，赵立彬逾期支付租金已违反了协议约定第九条（一）项第3点的约定，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，诉请判令赵立彬支付2014年11月25日起至2015年5月24日的租金280000元、逾期支付租金的违约金560000元（按合同约定违约则承担一年的租金额为违约金）并承担本案诉讼费。庭审中，因赵立彬起诉欣兴公司房屋租赁合同纠纷一案经湖州市中级人民法院审理并维持原判，该判决认定欣兴公司不存在违约行为，赵立彬单方解除合同无法律依据。欣兴公司遂变更诉讼请求为赵立彬赔偿欣兴公司营业房空置期间的租金损失513333元、违约金560000元并承担本案诉讼费。
赵立彬答辩称：一、欣兴公司提供的二楼商铺因消防因素使得赵立彬无法使用，欣兴公司应属违约；违约金请求不符合租赁协议约定，本案不适用违约金，更勿论标准是否过高；涉案二楼租赁协议解除，则一楼租赁协议也应解除。二、欣兴公司认可二楼租赁协议已于2014年11月24日解除，虽赵立彬认为协议解除的时间为2014年9月26日，但至少说明双方一致认为租赁协议已解除。协议已经解除，依照合同法第九十四条之规定，合同解除后未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施并有权要求赔偿。合同解除后违约责任不表现为违约金，欣兴公司不能主张违约金。三、欣兴公司诉请空置期间的租金无事实和法律依据，合同已经解除仍主张违约金于法不符，合同已终止履行，赵立彬无需支付租金。四、依照民法理论，合同因解除而消灭的，不再基于合同债务的不履行主张损害赔偿责任，而是未履约的信赖利益的损失，即客观费用的支出、机会损失，但都应受制于可预见规则。欣兴公司无证据证明存在以上损失，其诉请不应支持。五、二楼租赁协议已于2014年11月24日解除，系法院平衡双方利益作出，欣兴公司于2015年4月取回涉案商铺钥匙，也开始对外招租，赵立彬亦同意欣兴公司招租，则视为租赁协议已解除。涉案一、二楼商铺应为一体，二楼租赁协议如解除则一楼协议当然解除。欣兴公司因商铺未成功招租而要求赵立彬承担损失责任不符合公平原则。六、因本案已辩论终结，赵立彬不同意欣兴公司变更诉讼请求。
赵立彬反诉称：2013年4月18日与欣兴公司签订《驿站商城商铺租赁协议》承租驿站商城二楼商铺，后欣兴公司称不租赁一楼商铺，则会将驿站商城二楼商铺平面图红线以外的部分封闭，而驿站二楼商铺经营必须通过驿站商城一楼。为此，赵立彬无奈于2013年6月20日再次与欣兴公司签订《驿站商城商铺租赁协议》，租赁驿站商场一楼，共计100多平方米，并为此每年支付房租多达210000元。因欣兴公司提供的二楼商铺存在严重的消防问题，致使赵立彬租赁的驿站商城二楼一直无法经营使用，为此，赵立彬致函解除2013年4月18日与欣兴公司签订的《驿站商城商铺租赁协议》，因二楼租赁协议已解除，租赁一楼的合同目的也无法实现。赵立彬诉请判令：1.解除赵立彬与欣兴公司于2013年6月20日签订的《驿站商城商铺租赁协议》；2.欣兴公司支付赵立彬装修损失100000元（暂定，最终以评估为准）；3.欣兴公司承担全部诉讼费。
欣兴公司针对赵立彬的反诉答辩称：赵立彬反诉称涉案一楼商铺租赁协议系受欣兴公司强迫签订，该诉称与事实不符。驿站商城一、二楼商铺是相互关联的，赵立彬承租一、二楼为自愿行为，并非受迫于欣兴公司。对于赵立彬反诉称存在严重的消防问题，导致一直无法经营使用亦与事实不符。赵立彬经营使用该商铺至2014年11月，消防问题为赵立彬自身行为导致，与欣兴公司无关。
欣兴公司针对本诉、反诉一并向本院提交证据如下：
1.欣兴公司与赵立彬分别于2013年4月18日、2013年6月30日签订的《驿站商场商铺租赁协议》各一份、租赁费发票一份，拟证明赵立彬租赁商铺、并实际使用的事实。赵立彬质证认为，双方约定的是协议解除，限定了违约责任是欣兴公司解除合同的情况，本案中是由赵立彬解除合同而非欣兴公司。对租赁发票的真实性无异议，支付租金并不代表赵立彬实际使用了商铺，事实上是未实际使用，因为消防不允许。
2.落款为2014年11月10日欣兴公司以挂号信的形式向赵立彬邮寄的《催款通知书》一份，拟证明租赁协议约定的租金支付时间到期后赵立彬未支付租金，已构成违约。赵立彬质证认为，通知书确已收到，但对通知书的内容不认可，并已行使抗辩权。
3.2009年1月安吉县房屋管理局出具的房屋建筑工程竣工验收备案证明书及安吉县公安局消防大队出具的消防验收合格意见各一份，拟证明交付的租赁物符合消防安全要求。赵立彬质证对真实性无异议，但该证据不能证明所涉建筑工程在交付使用之后的消防设施是否仍合格，因为在消防验收意见书中载明“该工程需改建、扩建、内部装修…仍应当依法申请消防设计审核和验收”。
4.安吉县公安局消防大队出具的消防安全检查合格证各一份，拟证明在原告租赁之前浙江国美电器有限公司曾租赁涉案商铺且经消防验收仍合格的事实。赵立彬质证认为，证据的真实性请求本院审核，但认为不能达到欣兴公司的证明目的。消防大队已认定涉案商场未达到建筑设计消防防火设计规范，不能因为前次验收合格就推定后次也合格，如果欣兴公司认为消防大队出具的意见不正确，可向安吉县公安局提出行政复议；建筑非赵立彬所有，消防设施也非赵立彬建造，所以赵立彬无权擅自更改这些消防设施。
5.欣兴公司发给赵立彬的律师函一份，拟证明赵立彬要求解除合同不符合法律规定，欣兴公司不同意解除租赁合同并表示愿意协助赵立彬通过消防验收的事实。赵立彬质证认为，该律师函确实收到，但赵立彬此前已多次通知欣兴公司按照消防机关提出的意见整改二处的消防设施，2014年8月20日第一次通知，9月12日第二次通知，并给予了15天的整改时间，但是欣兴公司在收到之后于9月16日复函称该二处整改处不属于欣兴公司可以解决的范围，拒绝整改；后整改时间到期，赵立彬不得不向欣兴公司提出解除双方的租赁协议，并在当天向欣兴公司发出书面通知，解除之后赵立彬只能另外寻找租赁场所；欣兴公司2014年10月30日向赵立彬发出律师函时，赵立彬已于10月初另行寻找到租赁场所，开始装修，因为消防问题已经严重影响了赵立彬的经营。
6.落款时间为2014年10月、落款单位为赵立彬开办的汽车用品超市张贴的迁址通告一份，拟证明赵立彬未经欣兴公司同意搬离涉案商铺，已属违约的事实。赵立彬质证对真实性无异议，但对证明目的有异议，因消防处罚的缘故赵立彬无法继续经营，赵立彬不存在违约行为。
7.（2015）浙湖民终字第374号民事判决书一份，拟证明欣兴公司在履行租赁协议时无违约行为，赵立彬存在违约事实。赵立彬质证认为，因对二审判决书不服，赵立彬已向浙江省高级人民法院申请再审，故对证据的合法性有异议，且涉案租赁协议已解除。
8.涉案一、二楼商铺现状照片五张，拟证明商铺业经欣兴公司努力招租但目前仍空置，欣兴公司租金存在损失的事实。赵立彬质证认为，与本案无关；如按原告主张，则合同是否解除并无差异，仍然可以主张租金至合同履行期满；该证据也不能证明欣兴公司已积极招租，仅能证明欣兴公司已实际控制涉案商铺的事实。
赵立彬针对本诉、反诉一并向本院举证：
9.商铺一、二楼现状照片四张，拟证明商铺一楼与二楼是不可分割的整体。欣兴公司质证对真实性无异议。
10.欣兴公司张贴的招租广告一份，拟证明欣兴公司已将涉案商铺一、二楼对外招租，双方已实际解除了二份租赁协议的事实。欣兴公司质证认为，对商铺招租的真实性无异议，同时认为双方之间的租赁协议至今未解除，之所以发出该广告是因为商铺空置的时间过长，客观上存在损失，该部分损失由谁承担不明确，所以双方协商为减少损失将商铺招租，但并不证明双方已解除租赁协议。
本院对证据认证如下：赵立彬对证据1、3、5、6、8的真实性无异议，本院对真实性予以确认；欣兴公司对证据9、10的真实性无异议，本院亦予以确认。证据2，赵立彬自认收到该通知书，但对通知书记载的内容持有异议，故本院对欣兴公司主张的向赵立彬发通知的事实予以采信。证据4，经审核本院确认其真实性。证据7，系终审判决，本院确认其真实性、合法性。
结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：
2013年4月18日，赵立彬与欣兴公司签订《驿站商场商铺租赁协议》，向欣兴公司租赁位于安吉驿站商场二楼1500平方米的商场，赵立彬为安吉递铺极爱车品汽车用品超市的经营者，旨在经营汽车配件及用品。双方约定：租期为2013年5月25日至2021年5月24日；年租金350000元，赵立彬签约时首付租金后每六个月付一次，每两年递增5%，租金应在上六个月最后一个月内付清，如不付清欣兴公司有权将商铺出租他人并由赵立彬承担违约责任；赵立彬在租赁时须向欣兴公司交付物业费，每年按10000元计算（不含消防管理费用），物业费为每年收取一次，与房租一并缴清；赵立彬向欣兴公司交付商铺保证金20000元，在租赁期满后，赵立彬依约履行合同的，不续租的，欣兴公司将该保证金返还给赵立彬，在赵立彬占有保证金期间不计利息；欣兴公司保证租赁物符合约定的用途，保障赵立彬的房屋正常使用；赵立彬装修时不得占用消防通道或损坏消防设施，商场装修后由赵立彬负责通过消防二次验收和承担消防费用；赵立彬逾期未支付租赁费、物业费、电费，赵立彬支付欣兴公司一年租金作为违约金。欣兴公司擅自变更营业房位置而影响赵立彬经营或擅自变更市场营业房的用途而影响赵立彬对租赁营业房经营使用的，赵立彬有权解除协议，且欣兴公司返还（解除协议之后）租金及保证金，并由欣兴公司支付给赵立彬一年租金作为违约金；租赁期内，对于赵立彬的装修费用由赵立彬承担，合同到期或解除后，对不能动的装修物无偿归欣兴公司所有。
2013年6月20日，赵立彬与欣兴公司签订《驿站商场商铺租赁协议》，向欣兴公司租赁位于安吉驿站商场××楼电梯及楼道两侧商场，租期为2013年7月25日至2021年5月24日；年租金210000元。租赁协议约定的其他条款与2013年4月18日双方签订的租赁协议一致。
2013年10月11日，赵立彬被安吉县公安局消防大队以违反《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第（五）项公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业之规定，罚没收入20000元。
2014年4月2日，赵立彬收到安吉县公安局消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，该通知认定安吉递铺极爱车品汽车用品超市报送的内部装修项目主要存在以下问题：一、二层东边防烟楼梯间前室未设置，违反了《高层民用建筑设计防火规范》第6.2.1.1条之规定；二、西边疏散楼梯的安全出口在一层未能直通室外，需要通过其他营业场所才能到达室外，违反了《建设设计防火规范》第5.3.13.3条之规定；三、东边疏散楼梯在一层内墙上与其他区域相连通，未采取防火分隔措施，违反了《建设设计防火规范》第7.4.3.5条之规定；四、手动报警器……违反了《建设工程消防监督管理规定》第二十一条第三款之规定。
2014年9月12日，赵立彬发通知给欣兴公司，要求欣兴公司在收到通知15日内将涉案商场内的东西边疏散楼梯按照《建筑设计防火规范》进行整改，逾期视为欣兴公司拒绝整改，将解除租赁协议并要求欣兴公司赔偿相关损失。9月16日，欣兴公司复函赵立彬称，赵立彬在租赁前已实地观察和确认场地，欣兴公司未改变原有的消防通道；依照租赁协议约定，商场装修后由赵立彬负责通过消防二次验收和消防费用；希望赵立彬自行协商解决为盼。9月26日，赵立彬委托律师发律师函给欣兴公司称，因欣兴公司拒绝整改，赵立彬租赁商场的目的落空，认为欣兴公司交付的租赁物存在严重消防安全问题，已属严重违约，通知解除双方签订的《驿站商场商铺租赁协议》，要求欣兴公司派人接收商场并在收到律师函的5日内退还全部租金并赔偿相关损失。10月30日，欣兴公司委托律师发律师函给赵立彬称，商场具有竣工验收备案证明书和消防验收意见书，且按约应由赵立彬负责消防二次验收，故欣兴公司并未违约也不同意解除租赁协议，赵立彬解除协议的通知于法不符、于理不合，但表示欣兴公司自愿在最大努力提供便利的条件下协助赵立彬进行消防验收。
赵立彬于2013年4月19日、2014年3月10日各支付租金1750000元，2014年8月6日支付包括一楼在内的租金280000元，赵立彬共计支付涉案商场租金525000元，租期至2014年11月24日，支付物业费、保证金各20000元。赵立彬于2014年11月24日搬离商场。2015年4月，欣兴公司从赵立彬处领回涉案商铺钥匙并对外招租。
另查明，2014年12月9日，赵立彬以欣兴公司提供的商铺不符合消防要求导致赵立彬无法使用、欣兴公司违约为由，诉请判令欣兴公司返还2013年5月25日至今的租金525000元、保证金20000元、物业费20000元，赔偿装修损失660000元、搬迁费40000元，并承担本案诉讼费。该案一审判决认定欣兴公司无违约情形，判令欣兴公司于判决生效之日起十日内返还赵立彬物业费5000元并驳回赵立彬的其他诉讼请求。赵立彬不服该判决上诉，该案经二审审理，判决驳回上诉、维持原判。
本院认为：一、涉案二份商铺租赁协议的履行。欣兴公司主张继续履行合同；赵立彬则主张二份租赁协议均应解除，且二楼商铺租赁协议已于（2014）湖安民初字第1416号案中解除，并被二审判决维持。本院认为，（一）赵立彬在合同履行的过程中已搬离涉案商铺，并另行择址装修后进行经营，客观上导致本案所涉二份租赁协议无法继续履行。（二）（2014）湖安民初字第1416号判决已被（2015）浙湖民终字第374号判决维持，故第1416号判决已生效，在该判决中本院已认定涉案二楼商铺租赁协议已于2014年11月24日解除。双方当事人对二份租赁协议所涉的商铺一、二楼为一个整体并无争议，且经本院实地查看，一楼商铺为电梯及楼道两侧商场，该电梯及楼道系正常出入二楼的通道。现二楼商铺租赁协议已被本院判令解除，则一楼商铺租赁协议亦应解除。二、二份租赁协议解除后的损失。欣兴公司以赵立彬未按约支付租金、二份租赁协议无法继续履行为由，要求赵立彬支付商铺空置期间租金损失513333元及租赁协议约定的违约金560000元。赵立彬抗辩认为，协议已解除，则不在适用违约金条款，并反诉主张要求欣兴公司支付一楼商铺装修损失。本院认为，二份租赁协议已确认解除，协议未履行部分终止履行，已经履行的，可以要求恢复原状、采取其他补救措施。依照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条之规定，合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。鉴于赵立彬违约解除租赁协议，欣兴公司虽采取补救措施另行招租，但客观上造成欣兴公司无法按期获取租金，欣兴公司有权要求赔偿租金损失。根据本案租赁协议的履行情况，本案不适用租赁协议所约定的违约金条款。理由为：（一）赵立彬于2014年9月即与欣兴公司协商合同解除，此时租金已支付至2014年11月24日，因双方未能达成合意解除租赁协议，赵立彬于2014年12月9日向本院起诉，此后双方均以诉讼的方式来解决争议，故赵立彬无逾期支付租金的故意。（二）双方一致同意以（2015）浙湖民终字第374号判决作为处理本案的依据，而二审判决亦支持原审认定涉案二楼商铺租赁协议已于2014年11月24日解除，故赵立彬未继续支付相应租金。（三）赵立彬单方解除租赁协议的直接原因为二楼商铺不能通过消防的验收，导致其无法正常经营，消防的因素超出其预期，择址另行营业亦属避免自身损失扩大之行为，实属无奈之举。综上，欣兴公司主张违约金标准过高，本院考虑双方履约的实际情况酌定违约金为120000元。鉴于欣兴公司并无违约行为，关于装修的处理应按照二份租赁协议的约定，赵立彬应将能拆除的装修物在不影响房屋结构及使用的前提下拆除，不能拆除的装修物归欣兴公司所有。
综上所述，赵立彬应支付欣兴公司租金损失120000元，欣兴公司其他诉请，本院不予支持。双方于2013年6月20日签订的《驿站商城商铺租赁协议》于2014年11月24日解除，赵立彬其他反诉请求，本院不予支持。据此，除上述法条外，另依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、赵立彬于判决生效之日起十日内支付安吉欣兴市场发展有限公司租金损失120000元；
二、确认安吉欣兴市场发展有限公司与赵立彬于2013年6月20日签订的《驿站商场商铺租赁协议》于2014年11月24日解除；
三、驳回安吉欣兴市场发展有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回赵立彬的其他反诉请求。
如赵立彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费12200元，由安吉欣兴市场发展有限公司负担9500元，赵立彬负担2700元；反诉受理费1150元（已减半），由赵立彬负担，限于判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 陈 浩
人民陪审员 王俊涛
人民陪审员 汪佳琪
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 阚晓景