湖北省黄梅县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂1127执异4号
案外人：戴汉华。
申请执行人：陶小珍。
申请执行人：盛世雄。
申请执行人：陈秀武。
被执行人：孙学平。
被执行人：徐红霞。
本院在执行陶小珍、盛世雄和陈秀武与孙学平、徐红霞民间借贷纠纷一案中，案外人戴汉华对执行查封孙学平、徐红霞位于黄梅县黄梅镇D15号路土地使用权及土地附属物提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现审查终结。
案外人戴汉华称，2015年10月初，孙学平因在安徽省宿松县开办公司需要资金，向其借款，从2015年10月16日至2016年3月7日，案外人向孙学平出借现金85万元，直接转账35万元，共计向孙学平出借资金120万元。后孙学平不能按约还款，经协商孙学平愿将其位于黄梅镇D15号路的一栋两间三层房屋作价105万和一辆鄂Ｊ×××××小轿车作价15万元抵偿给案外人。2016年8月20日，案外人与孙学平签订了《房屋买卖协议》，当日，孙学平向案外人交付了房屋钥匙并移交了房屋。2016年8月22日，案外人和孙学平一起到房产部门办理房屋初始登记（因该房屋未办理房屋初始登记），欲再办过户登记，后在办理过程中，因黄梅县人民法院对该房屋土地使用权进行了查封，致使案外人和孙学平交易的房屋过户手续无法办理。案外人认为：1、案外人与孙学平买卖房屋虽不是直接交付房款，但案外人对孙学平有合法的债权，双方用债权和房款互抵不违反法律规定，故应视为案外人已交付全部购房款；2、案外人与孙学平签订《房屋买卖协议》当日，孙学平就将房屋钥匙交付案外人，案外人一直在该房屋居住，案外人对该房屋已构成实际占有；3、案外人与孙学平在办理房屋初始登记欲办理过户手续过程中，因法院对该房屋土地使用权进行查封，而使过户手续无法办理，案外人对此没有过错。根据以上事实和理由，案外人请求：撤销黄梅县人民法院（2016）鄂1127民初字1947号裁定书和（2016）鄂1127财保字30-1号民事裁定书，解除对位于黄梅县黄梅镇竹林社区D15号路土地使用权（土地证字号：梅国用第0138121961号）及其土地上附着物的查封。
陶小珍、盛世雄称，案外人戴汉华与孙学平、徐红霞签订的《房屋买卖协议》本质上是以物抵债，孙学平的房屋没有房产证，双方所签订的协议属于无效，且协议的真实性存在疑问，请求驳回案外人异议请求。
陈秀武称，1、案外人没有交付房款，实际是以物抵债；2、没有合法占有，是强行占有，是案外人采取强迫手段，迫使孙学平签订的；3、没有办理过户是因法院查封在前，签订协议在后，故意将协议签在前是损害其他债权人的合法权益。
孙学平称，我与案外人是合伙关系，我欠案外人借款，案外人将我从安徽潜江抓到龙感湖签订买房协议，买房协议签订时间本在法院查封房屋之后，但协议签订落款时间按照案外人要求写在法院查封之前。
徐红霞称，我在房屋买卖协议上签字是2016年9月14日，在2016年9月16日才将钥匙交给案外人，2016年9月20日我才从D15号路房屋搬出，案外人是在之后搬进去的。对于该房产，我认为所有债权人都有份，而不该只抵给案外人。
本院审查查明：陶小珍、盛世雄与孙学平、徐红霞（二人系夫妻关系）民间借贷纠纷一案，陶小珍、盛世雄于2016年8月23日分别向本院提起诉讼，并向本院提出诉讼保全申请，本院根据当事人的申请，于同日作出（2016）鄂1127民初字1947号裁定书，对孙学平、徐红霞二人位于黄梅镇竹林社区D15号路土地使用权（黄梅国用2012第013812961号）及其土地附属物予以查封。因该土地上的房屋未在房产管理部门进行初始登记，本院于2016年8月26日向黄梅县国土资源局送达执行该裁定的协助执行通知书，也向房产管理部门对土地上附属物进行了预查封。2016年9月9日向孙学平、徐红霞送达了应诉通知书及（2016）鄂1127民初字1947号裁定书。2016年10月20日本院做出了（2016）鄂1127民初字1946号和（2016）鄂1127民初字1947号民事判决书，判决孙学平、徐红霞偿还盛世雄借款100000元，偿还陶小珍借款500000元。判决生效后，因孙学平、徐红霞未履行法律文书确定义务，陶小珍、盛世雄分别向本院申请强制执行，两案正在执行中。陈秀武与孙学平、徐红霞民间借贷纠纷一案，陈秀武于2016年9月5日向本院提出诉讼保全申请，本院依据申请于2016年9月7日作出（2016）鄂财保字30-1号裁定，对孙学平、徐红霞二人位于黄梅镇竹林社区D15号路土地使用权（黄梅国用2012第013812961号）及其土地附属物予以查封。2016年11月28日本院作出（2016）鄂1127民初字2192号判决，判决孙学平、徐红霞偿还陈秀武借款本金1000000元及利息。判决生效后，因孙学平、徐红霞未履行法律文书确定义务，陈秀武向本院申请强制执行，目前该案正在执行中。
案外人戴汉华向本院提交与孙学平、徐红霞签订的《房屋买卖协议》载明，因孙学平、徐红霞欠戴汉华120万元借款未还，孙学平、徐红霞同意将位于黄梅镇D15号路房屋（土地使用权证：梅国用第013812961）出让给戴汉华抵偿借款1050000元，用鄂Ｊ×××××小轿车抵150000元。还约定，协议签订后，出让方交付钥匙给受让方，自出让方交付之日起对房屋不再享有所有权和房产其它权利。孙学平在协议末尾手写标注，房屋钥匙于2016年8月20日交付，《房屋买卖协议》签订日期落款为2016年8月20日。本院在审理陈秀武与孙学平、徐红霞民间借贷一案向孙学平送达法律文书时和执行陶小珍、盛世雄生效判决时，孙学平向本院陈述，其与案外人是合伙关系，其欠案外人借款，案外人将其从安徽潜江抓到龙感湖签订的买房协议，买房协议签订时间本在法院查封房屋之后，但协议签订落款时间按照案外人要求写在法院查封之前。本院在异议审查期间，徐红霞向本院陈述，其在《房屋买卖协议》签字是2016年9月14日，在2016年9月16日才将钥匙交给案外人，2016年9月20日其从D15号路房屋搬出，案外人是在之后搬进去的。案外人戴汉华于2017年4月向本院书面执行异议。
本院认为：戴汉华提出案外人异议的理由能否成立，主要在于以下两方面问题的具体分析：第一，关于采取查封措施是否符合法定程序问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条其中规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案被执行人孙学平位于黄梅镇D15号路的房屋并未进行房屋初始登记，只有该房屋所占的土地使用权登记，土地使用权登记使用人属孙学平、徐红霞，由此可认定涉案房屋所有权属孙学平、徐红霞，因此，本院对该房屋所占土地使用权及地上建筑物采取查封措施具有合法依据。第二，关于戴汉华对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，就戴汉华是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋来看，虽其提交的书面合同注明签订日期是2016年8月20日，并注明孙学平当日就交付了钥匙，似乎能说明在法院查封前其已签订合同并对房屋已经占有，但作为涉案房屋的所有者和买卖合同的当事人孙学平、徐红霞称,房屋钥匙交付是在2016年9月16日，他们在2016年9月20日从涉案房屋搬出，戴汉华是在之后才搬进去，并房屋买卖合同是案外人威逼下签订该协议并非自愿，且时间在法院查封之后。孙学平、徐红霞所作的陈述与案外人戴汉华所称事实完全相左，因此，案外人戴汉华在人民法院查封之前签订书面买卖合同并合法占有涉案房屋的事实无法让人确信；即使不考虑孙学平、徐红霞所作的不同陈述，就房屋买卖协议的内容来看，戴汉华与孙学平、徐红霞房屋买卖是到期债权以物抵债，本案所涉及的孙学平、徐红霞的债权人有四位，债权数额较大，而孙学平、徐红霞与戴汉华协议直接以房屋抵偿债务，完全有损害其他债权人利益之嫌，协议的合法性存疑。因此，戴汉华与孙学平、徐红霞签订的房屋买卖合同真实性和合法性存疑，不能让人相信其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和并合法占有涉案房屋，戴汉华对案涉房屋排除执行的物权期待权的要件不具备。综上，本院对涉案房屋所占土地使用权及地上建筑物采取查封措施合法，案外人戴汉华的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定第二项规定的情形，物权期待权要件不具备。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>执行若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回戴汉华的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理;与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 何剑文
审判员 梅学超
审判员 邢卫刚
二〇一七年四月十四日
书记员 蔡 力