湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘08民终444号
上诉人（原审原告）：覃书文，男，1971年10月30日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
上诉人（原审原告）：刘慧，女，1978年2月2日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：刘小舟，湖南湘晟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张家界成洋商业管理有限公司。住所地张家界市永定区崇文办事处南正居委会解放路***号。
法定代表人：陈斌，董事长。
委托诉讼代理人：陈蛟，湖南融邦律师事务所律师。
上诉人覃书文、刘慧与上诉人张家界成洋商业管理有限公司（以下简称成洋公司）物权保护纠纷一案，均不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初3520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为当事人没有新的理由，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
覃书文、刘慧上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判成洋公司赔偿非法占用覃书文、刘慧门面的损失119175元（计算至2017年11月，标准为350元每月每平方米，34.05平方米），2017年12月之后按350元每月每平方米赔偿，2020年2月之后按400元每月每平方米赔偿，2023年2月之后按450元每月每平方米赔偿至实际退出之日；3.判令成洋公司立即退出或限期退出占用覃书文、刘慧灯火文昌的门面；4.诉讼费用由成洋公司承担。事实和理由：1.一审以544000元作为总价款有误，因为后来实际面积增加了1.54平方米，覃书文、刘慧补交了25768.82元，故总价款应为569768.82元。其次，一审所确认的12%租金比例标准太低，而且没有逐年增加。2.一审判决第一项未规定履行期，损害了覃书文、刘慧的利益，而申请执行的期间为两年，故无论成洋公司强占门面多久，覃书文、刘慧只能得到两年的租金。3.一审驳回覃书文、刘慧要求成洋公司退出门面的诉求，是支持了成洋公司的侵权行为，并使得成洋公司可以长期占有使用覃书文、刘慧的门面，而作为物权所有人的覃书文、刘慧则永久丧失了门面的占有使用，明显不合理。4.一审滥用少数服从多数的原则，侵犯了覃书文、刘慧的专有物权。本案业主与整层商铺的关系不是共同共有，也不是按份共有，而是对自己门面享有专有物权。一审将共有关系中的少数服从多数原则滥用于专有部分的专用权，适用法律错误。5.一审判决中产权式商铺必须统一经营的理由没有法律依据。法律上没有产权式商铺的说法，梅尼承租时是有墙进行隔离，并且现在暂时没有实体墙间隔，也是因为不让覃书文、刘慧行使权力导致的结果。覃书文、刘慧拥有的是独立产权证，产权证和买卖合同图纸上均有四至，有消防通道，套内面积和公摊面积作了区分，共有部分和专有部分作了区分。
成洋公司辩称，覃书文、刘慧所购买的商铺是由张家界永建房地产开发有限公司开发建设的整体商城，该商铺在构造上、利用上均不具有独立性，不能单独经营使用。成洋公司对该商城的整体经营使用，是应大多数业主的要求，经业主委员会同意后才租用的。覃书文、刘慧租金损失的标准也只能是与其相邻、相等面积、相当价位的商铺租金标准，覃书文、刘慧所享有的租金，成洋公司应业主委员会的要求，已经提存到专用账户上，由双方共管，覃书文、刘慧可以随时支取。
成洋公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判从2017年9月9日起按总价款的8%赔偿覃书文、刘慧的租金损失。事实和理由：1.覃书文、刘慧的商铺虽然是A-07，但只是编号为A，其位置并不在A区，而是在B区，因此不能按A区标准支付租金损失。2.成洋公司虽然是在2017年6月开始占有覃书文、刘慧的门面进行装修，但按照交易习惯，都会给予两个月的装修期，并且其他业主都是从2017年9月9日开始计算的，故覃书文、刘慧的租金损失起算时间应为2017年9月9日。
覃书文、刘慧辩称，其所商铺所在区域为A区，门面被占用的时间应从成洋公司开始占用时计算。
覃书文、刘慧向一审法院起诉请求：1.被告立即退出其所占用的属原告所有的灯火文昌的商铺；2.原告要求被告立即赔偿非法占用原告门面期间的损失119175元（此额只计算至2017年11月止，按每月每平方米350元计算，在2017年12月后继续非法占用原告商铺，原告要求被告最低按每月每平方米350元赔偿，在2020年2月后继续非法侵占原告商铺按每月每平方米400元赔偿，在2023年2月后继续非法侵占原告商铺按每月每平方米450元赔偿至实际退出之日止）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：1.2005年7月8日，原告覃书文、刘慧与张家界永建房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，2005年7月13日，原告覃书文、刘慧作为委托方与张家界永建房地产开发有限公司签订了一份《灯火文昌商铺委托招商经营合同》，合同约定：商铺位于张家界灯火文昌第一层A-07号，建筑面积32.51㎡、总投资544000元，委托期限自2005年10月1日至2015年10月1日止，合同还对租金、租金支付方式、委托期间相关费用的承担、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告覃书文、刘慧将商铺交给张家界永建房地产开发有限公司租赁经营。2006年5月17日，张家界永建房地产开发有限公司（合同甲方）与湖南梅尼超市股份有限公司（合同乙方）签订了一份《灯火文昌房屋租赁合同》，合同约定：承租范围为甲方开发建设的灯火文昌项目中本合同签订前甲方具有所有权的尚未销售出去的所有房产与已经销售出去但委托甲方经营（返租）的所有房产，租赁总面积为23384㎡；租赁期限为10年，自2006年10月1日起至2016年9月30日止的连续期间。该合同签订后，一直由湖南梅尼超市股份有限公司在灯火文昌房屋内开展经营活动。
2.2007年12月25日，张家界市房地产管理局为原告覃书文、刘慧购买的灯火文昌A-07号商铺办理了房屋所有权证，证号为房权证张房证字第××号，房屋所有权人登记为覃书文、刘慧，建筑面积为34.05平方米，其中分摊面积6.45平方米。房屋分户平面图中显示的A-07号商铺为灯火文昌大楼第一层房屋中的一个小方块。
3.2016年1月28日，覃书文、刘慧向法院提起诉讼，要求：（1）确认张家界永建房地产开发有限公司、湖南梅尼超市股份有限公司签订的就原告灯火文昌商铺在内的2015年至2016年的房屋租赁合同无效；（2）张家界永建房地产开发有限公司、湖南梅尼超市股份有限公司将强占的灯火文昌一层A-07号商铺退还给原告；（3）张家界永建房地产开发有限公司按原告获得总报酬492000元的20%支付违约金98400元；（4）张家界永建房地产开发有限公司、湖南梅尼超市股份有限公司赔偿自2015年10月1日起强占期间的经济损失67844.4元，并相互承担连带责任；（5）张家界永建房地产开发有限公司支付拖欠的2个月门面报酬8698元。2016年6月20日，法院作出（2016）湘0802民初208号民事判决书，判决张家界永建房地产开发有限公司、湖南梅尼超市股份有限公司签订的其中包括覃书文、刘慧所有的灯火文昌商铺在内2015年10月1日至2016年9月30日期间的房屋租赁合同无效、张家界永建房地产开发有限公司、湖南梅尼超市股份有限公司于2016年10月1日给覃书文、刘慧退还位于灯火文昌一层A-07号商铺并由张家界永建房地产开发有限公司支付拖欠的商铺租金和赔偿2015年10月1日至2016年9月30日占用商铺期间的损失。判决生效后，湖南梅尼超市股份有限公司经营到2016年10月1日撤场，对于判决书确定的租金、滞纳金部分已由张家界永建房地产开发有限公司履行完毕。此后，灯火文昌大楼一直闲置，无人经营。
4.成洋公司于2016年8月29日注册成立，公司性质为有限责任公司，注册资本贰仟万元。
5.原告覃书文、刘慧购买的商铺位于灯火文昌商城一楼A区，该商城在2004年6月报建时项目名称为永昌商城，张家界市规划管理局为其发放的建设工程规划许可证显示，建设项目名称为永昌商城，建设规模为1栋7层，总建筑面积23728.56平方米。开发商张家界永建房地产开发有限公司与业主签订房屋买卖合同及委托招商经营合同时，将该商城写为灯火文昌。灯火文昌大楼业主有张家界永建房地产开发有限公司、永定区副食品公司、永定区房地产公司和与原告覃书文、刘慧类似拥有商铺产权的业主129户，其中，永定区副食品公司的530.54平方米和永定区房地产公司的1236.08平方米系原拆迁时通过产权置换方式取得，并分别于2003年11月19日和2004年1月12日与张家界永建房地产开发有限公司签订了房屋租赁协议，将房屋租赁给张家界永建房地产开发有限公司租赁经营19年。2017年1月15日，张家界永建房地产开发有限公司与成洋公司签订了一份《商铺租赁合同》，将灯火文昌内第一层至第六层的建筑面积为17378平方米的商铺（包括永定区副食品公司和永定区房地产公司的商铺面积）租赁给成洋公司，租赁期限为10年，自2017年3月1日至2027年2月28日止。自2017年1月13日开始，成洋公司开始与在灯火文昌大楼内拥有产权的其他业主签订租赁合同，从1月13日至1月22日，共签订租赁合同76户，2月5日至3月24日，签订租赁合同11户，2017年9月9日、11月29日，分别签订1户。共与129户中的商铺业主签订租赁合同89户。除2017年9月9日、11月29日两户合同约定的租期从2017年9月9日开始外，其他商铺业主的租赁合同的租赁期限均约定为自2017年3月1日至2027年2月28日，租赁期十年。租金为出租方总投资额的8%计付年租金，合同期内，应由出租方承担的与商铺产权相关的租赁税金由成洋公司承担；合同对甲乙双方的权利义务及违约责任进行了约定，合同第八条并进行了特别约定：本合同第三条第四项所约定的租期起始时间（即2017年3月1日）成立的前提条件是：在2017年1月20日前所有业主的合同签订总量达到80%以上，若在2017年1月20日未能达到该前置条件，则合同的起始时间自合同签订总量达到80%以上时顺延二个月开始计算；凡在2017年1月20日前签订合同的业主，在业主签订总量达到80%以上时，灯火文昌物业的维修费用均由乙方承担，甲方不分摊维修费用。但在2017年1月20日后签订合同的业主，由乙方视情况对维修费用做出甲方是否分摊的决定；在成洋公司与商铺业主签订合同过程中，成洋公司要求与原告覃书文、刘慧等未签合同业主签订租赁合同，但原告等人认为合同约定的年收益为总投资额8%太低，不同意与成洋公司签订租赁合同。
6.2017年3月，成洋公司在未对灯火文昌商城所有商铺签订租赁合同的情况下（包含本案原告在内的40户），开始对灯火文昌大楼进行室外装修，2017年6月，成洋公司对灯火文昌大楼进行室内装修并对外招商，2017年9月9日，灯火文昌商城正式对外营业，包括原告覃书文、刘慧等未签订租赁合同的业主的商铺被成洋公司占有使用，一楼统一规划为珠宝、手机类营业范围。
7.成洋公司与商铺业主签订租赁合同的面积为21806平方米，灯火文昌一楼共划分为58个商铺对外销售时，商铺与商铺之间无物理墙间隔，商铺亦无独立水电和卫生间。
8.就原告覃书文、刘慧主张的商铺损失的标准，在庭审过程中经合议庭释明，原告覃书文、刘慧明确表示不申请进行鉴定。
9.灯火文昌业主委员会成立于2017年4月，并于2017年5月在张家界市房地产管理局备案。2017年6月12日，灯火文昌业主委员会向成洋公司发出通知，内容为：根据大多数已经签约业主的建议，2017年6月10日业主委员会与最大业主永建房地产公司召开了联合会议，就灯火文昌物业的使用及对未签约业主的促进办法进行了讨论，达成一致意见如下：一、统一租金标准不变（除一楼A区外）；二、少数业主不能损害大多数业主的利益；三、一楼业主通知后限定时间里未签约的先使用后再后期处理。2017年7月27日，灯火文昌业主委员会再次向成洋公司发出通知，内容为：根据大多数业主要求及早能领取租金，使物业发挥经济效益，结合目前灯火文昌物业仍有部分业主未签约的现实情况，2017年7月25日业主委员会进行了研究讨论：关于一楼21户未签约而需要占用的业主商铺的租金，业委会的意见是：为保障广大业主利益，对该租金由张家界成洋商业管理有限公司成立一个专户，将租金打入该专户，业委会委员对该账户有监督的权利，该租金保存至与各位业主签约时为止，租金的计算方式按已签约业主的标准和发放租金的方式同步进行。
一审法院认为，原告覃书文、刘慧在灯火文昌拥有的商铺虽取得了房管部门颁发的产权证，拥有物权，被告成洋公司在未经过原告覃书文、刘慧的同意的情况下占用了两原告在灯火文昌一楼的商铺的客观事实存在，但该商铺周围没有实体墙予以间隔，也没有独立的强、弱电和给排水系统，属产权式商铺性质，且原告覃书文、刘慧购买该商铺后委托开发商张家界永建房地产开发有限公司经营十年并获取固定投资回报时，就已明知该商铺属产权式商铺。产权式商铺的特征决定了无法由产权人分别独自经营，必须要统一经营才能发挥其最大价值，整体经营模式符合广大业主的共同利益，产权式商铺的任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权益，造成社会财富的极大浪费，业主通过参与整体出租取得租金收益，其自身合法权益也不会受损。根据《物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，涉案灯火文昌大楼业主共有132户，其中，选择与成洋公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，不利于社会经济的发展。目前灯火文昌商城的业主已有92户业主与成洋公司签订合同，无论是业主人数还是面积，均达到了专有部分占建筑物总面积的三分之二且占总人数的三分之二以上。故原告覃书文、刘慧要求被告成洋公司退还占用的灯火文昌的商铺的请求，不具备返还原物的客观条件，损害了其他已将商铺租赁给成洋公司的大多数业主的合法权益，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，该项请求不符合法律规定，不予支持；就原告覃书文、刘慧主张的要求被告成洋公司赔偿占用商铺的损失的请求，因原告提出的赔偿占用商铺损失每月每平方米350元-450元，并未提交相关证据予以证实，经法庭释明后亦不申请损失鉴定，其损失标准仅可参照灯火文昌一楼同等位置的租金标准计算其损失，故对两原告要求被告赔偿损失的合理诉求，予以支持，不合理诉求，不予支持。就损失的起算时间，应根据成洋公司对灯火文昌大楼室外、室内装修时间和实际开业时间，综合确定成洋公司占用原告商铺的时间，即从2017年6月1日开始计算租金损失较为符合本案的实际。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十七条、第三十七条、第三十九条、第七十一条、第七十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第八项的规定，判决：一、被告张家界成洋商业管理有限公司从2017年6月1日开始，按原告覃书文、刘慧购买商铺的总价款544000元的12%赔偿占用原告覃书文、刘慧位于灯火文昌一楼的商铺年租金损失，即每年65280元至商铺实际退还之日止；二、驳回原告覃书文、刘慧要求被告张家界成洋商业管理有限公司立即退出其所占用的灯火文昌的一楼A-07号商铺（面积34.05平方米）的诉讼请求；三、驳回原告覃书文、刘慧的其他诉讼请求。案件受理费2684元，由被告张家界成洋商业管理有限公司负担。
本院二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人覃书文、刘慧提交的商品房买卖合同、补充协议，其内容客观真实，与本案事实具有关联，本院对上述证据予以采纳。对一审查明的事实，上诉人覃书文、刘慧提出一审认定两人对案涉商铺仅投资544000元有误，因为两人后来补交了25768.82元，总数应为569768.82元。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院二审予以确认。本院另查明，2007年7月16日覃书文、刘慧与永建公司签订补充协议，覃书文、刘慧按补充协议约定补交了案涉商铺差价25768.82元。成洋公司与灯火文昌商铺业主签订的《商铺租赁合同》中所约定的租金支付方式为：成洋公司按季度支付给业主商铺租金，于每季度第一个月的前3日内一次性付清该季度三个月租金。
本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人覃书文、刘慧能否独立经营商铺；2.租金损失标准如何确定。
关于上诉人覃书文、刘慧能否独立经营商铺的问题。产权式商铺是指将大商场分割成若干小面积的商铺，其主要特点为所有权和经营权分离。产权式商铺的经营需要整体商业环境的烘托，经营方式为整体性出租。此类商铺在经营初期需要进行统一装修、招商、广告宣传等工作，在后期经营中也需要不断投入人力、物力，因此小业主难以自行单独经营，各商铺的经营存在不可分性。业主在行使个人权利的同时应当同时考虑其他业主的利益及市场的整体发展，如市场不能有序发展，业主的利益将无从谈起。产权式商铺的特征决定了难以由产权人分别独自经营，而要统一经营才能发挥其最大价值，整体经营模式符合广大业主的共同利益，业主通过参与整体出租取得租金收益，其自身合法权益也能得到保障，不会受损。产权式商铺的任一业主要求返还商铺则会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权益，造成社会财富的极大浪费。故而，在产权式商铺中通过成立业主委员会，以少数服从多数、重大问题的决定需达到绝对多数的原则行使业主权力，不是原则的滥用，而是为了更好地实现业主的共同利益。从案涉商铺的规划、构造上看，各商铺周围没有实体墙间隔，没有独立的强、弱电和给排水系统，不具有房屋结构上的独立性和整体上的可分性，符合产权式商铺的特征，故覃书文、刘慧上诉所提一审判决滥用少数服从多数原则的理由不能成立。且覃书文、刘慧购买该商铺后即委托开发商张家界永建房地产开发有限公司经营十年并获取固定投资回报，足见其明知产权式商铺统一经营模式及投资回报方式。本案中，案涉灯火文昌大楼业主共有132户，目前已有92户业主与成洋公司签订合同，无论是业主数还是面积，均达到了三分之二以上。故覃书文、刘慧要求成洋公司退还占用的灯火文昌商铺的请求，不具备返还原物的客观条件，不利于维护市场交易的稳定性，可能侵害其他业主及实际承租人的合法权益，本院不予支持。
关于租金损失标准如何确定的问题。一审以灯火文昌同等位置的租金标准来确定上诉人覃书文、刘慧的租金损失，既符合市场的一般行情，也平衡了各业主之间的利益；既保障了覃书文、刘慧的合法权益，也符合公平原则的要求。综合本案案情，一审所确定的租金损失标准及起算时间客观合理，本院对一审所确定的租金比例及起算时间予以维持。因覃书文、刘慧在二审中提交了新证据证明其补交了商铺差价25768.82元，商铺总价款应为569768.82元（544000元+25768.82元），成洋公司对此亦予以认可，故一审认定覃书文、刘慧的商铺总价款有误，据此确定的计算租金损失的基数亦有误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人覃书文、刘慧的上诉请求部分成立，上诉人张家界成洋商业管理有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初3520号民事判决第二项，即“驳回原告覃书文、刘慧要求被告张家界成洋商业管理有限公司立即退出其所占用的灯火文昌的一楼A-07号商铺（面积34.05平方米）的诉讼请求”；
二、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初3520号民事判决第一项、第三项；
三、上诉人张家界成洋商业管理有限公司从2017年6月1日开始，按上诉人覃书文、刘慧购买商铺的总价款569768.82元的12%赔偿占用覃书文、刘慧位于灯火文昌一楼的商铺年租金损失，至张家界成洋商业管理有限公司与其他业主签订的租赁合同期限届满之日止，即2027年2月28日止，本判决生效前的租金损失限本判决生效后十五日内支付，判决生效后的租金损失按张家界成洋商业管理有限公司与业主签订的租赁合同中约定的支付方式支付；
四、驳回上诉人覃书文、刘慧的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2684元，由上诉人张家界成洋商业管理有限公司负担；二审案件受理费2684元，由上诉人张家界成洋商业管理有限公司负担1342元，由上诉人覃书文、刘慧负担1342元。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹恒清
审 判 员 杨 芳
审 判 员 刘利利
二〇一八年八月十四日
法官助理 樊江山
书 记 员 郭茎松
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。