宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初1570号
原告：娄凤英。
委托代理人：董毅，宁波市滨海法律服务所法律工作者。
被告：王书华。
原告娄凤英为与被告王书华房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月19日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员何解放独任审判，并于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告娄凤英及其委托代理人董毅，被告王书华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告娄凤英起诉称：原、被告于2011年1月23日签订《租房协议书》一份，约定：原告将位于宁波市药行街202弄19号的房屋出租给被告使用；租期自2011年2月11日起至2016年2月10日止；租金半年一付，每期租金提前一个月支付；2015年2月11日至2016年2月10日期间租金为33000元；被告同意五年租期结束后，如不再继续租赁，则房屋内固定装修归原告所有，并恢复原本的单独电路、水路及房屋整体结构，保证能正常使用；如被告违约，则被告应支付原告违约金5000元并不得要求退还已预付的租金；原19号房屋与17号房、21号房屋之间有分隔墙，被告如不再租赁须恢复原分隔墙。现租期已满，被告却拖欠三个月的租金未付，也未按约完成涉案房屋内的电路、水路及分隔墙的恢复工作。被告的行为已构成违约，应向原告支付拖欠的租金并按约腾退房屋并恢复原状，在被告未按约腾退房屋期间，原告有权参照原合同的租金标准要求被告支付房屋占有使用费，并要求被告支付违约金5000元。经多次交涉，均无果，故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付拖欠的2015年11月11日至2016年2月10日期间的租金8250元；二、被告腾退房屋并恢复原状（将涉案房屋内的电路、水路恢复至可正常使用状态，恢复涉案房屋与相邻的17号房、21号房之间的分隔墙）；三、被告支付原告房屋占有使用费5599元（暂计至2016年4月10日，之后的占有使用费按照90.4元/日标准支付至实际交房日止）；四、被告支付原告违约金5000元。
被告王书华答辩称：1.被告未支付2015年11月11日至2016年2月10日期间的租金，系因租赁房屋在被告不知情的情况下，被宁波市公安消防支队海曙区大队、海曙区江厦街道、海曙区城管局等单位将涉案房屋作为违法建筑，以“三改一拆”的名义予以拆除，涉案房屋已无法正常使用，被告亦是受害者，且该情形属不可抗力，被告无须对此承担责任。2.被告在租赁合同到期前，即已经腾空涉案房屋，是原告不愿意接收房屋，故被告不应向原告支付房屋占有使用费。3.涉案房屋系被政府部门拆除，水路、电路已无法恢复。至于恢复分隔墙问题，涉案房屋与相邻的21号房之间原本有分隔墙，因使用需要已被拆除，涉案房屋与17号房之间原本就是整体出租，之间并无分隔墙，无法恢复至原状。4.被告并未违约，不应支付违约金。综上，请求驳回原告的诉请请求。
原告娄凤英为证明其主张，向本院提供了下列证据：
证1.房产证一份，拟证明原告是涉案房屋的所有权人的事实。
证2.《租赁协议书》一份，拟证明原、被告签订了房屋租赁合同，并对双方的权利和义务进行了约定的事实。
经质证，被告王书华对证1、证2均无异议，本院予以认定。
被告王书华为证明其主张，向本院提供了下列证据：
证一、营业执照二份，拟证明租赁用途为开设旅馆的事实。
证二、照片五份，拟证明涉案房屋被城管部门拆除，现已无法营业的事实。
证三、起诉状、传票、告知合议庭组成人员通知书各一份，拟证明涉案房屋被拆后，被告已提起维权诉讼的事实。
经质证，原告娄凤英对证一真实性无异议，但认为与本案无关。原告对证二真实性无异议，认为并非涉案房屋被城管部门拆除，而是涉案房屋出租给被告后，被告在装修过程中，存在违法搭建，故而在“三改一拆”行动中致使违法装修部分被强制拆除。原告对证三真实性无异议，提出被告已认可被拆除部分是涉案房屋的装修。经审查，证一至证三内容真实合法且与本案具有关联性，本院均予以认定。
根据本院认定的证据并结合各方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2011年1月23日，原、被告签订《租房协议书》一份，约定：原告将位于宁波市药行街202弄19号的房屋出租给被告使用；租期五年，自2011年2月11日起至2016年2月10日止；租金半年一付，每期租金提前一个月支付；2015年2月11日至2016年2月10日期间租金为33000元；被告同意五年租期结束后，如不续租，则房屋内固定装修归原告所有，并恢复原本的单独电路、水路及房屋整体结构，确保能够正常使用；如被告违约，则被告应支付原告违约金5000元并不得要求退还已预付的租金；涉案房屋与相邻的17号、21号房屋之间有分隔墙，被告如不再租赁须恢复原分隔墙。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告承租该房后，用于经营宁波市海曙区海燕商务旅店。2014年6月，涉案房屋在宁波市“三改一拆”行动中，涉案房屋的部分装修被认定为违章搭建而被拆除。被告支付租金至2015年11月10日，之后即未支付过租金。2015年4月9日，被告王书华及其妻子陆海燕以城建行政强制附带赔偿纠纷为由向本院提起行政诉讼，请求判令：1.确认拆除宁波市海曙区药行街202弄21号以陆海燕为户名房屋及租赁的通道和装饰系违法行政行为；2.宁波市公安消防支队海曙区大队、宁波市海曙区城市管理局及宁波市海曙区城市管理行政执法局等将被拆除的房屋、通道及装饰恢复原状；3.上述三被告共同赔偿原告房屋租赁费及前台设备及工资等损失330000元。该案后依法移送至宁波市中级人民法院审理，所立案号为：（2015）浙甬行初字第134号。该案尚在审理中。租期届满后，被告尚欠2015年11月11日至2016年2月10日的租金未付，也未将涉案房屋内的电路、水路及分隔墙恢复至原本状态。审理中，因原、被告意见不一，致调解不成。
本院认为，原、被告之间签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。根据我国《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按约支付2015年11月11日至2016年2月10日期间租金，构成违约，被告除应支付拖欠的租金8250元（33000元/年÷4）外，还应按合同约定标准支付相应违约金5000元。被告辩称因消防、城管等部门将涉案房屋的相关装饰装修予以拆除，致使涉案房屋不能正常使用，该情形属不可抗力，原告由此产生的租金、占有使用费等损失不应由被告承担。对该主张，原告将涉案房屋交付给被告之时，该房屋符合合同约定的使用状态，属适格租赁物，被告方与消防、城管等部门之间的城建行政强制附带赔偿纠纷并非因原告原因引起，且“三改一拆”并非属不可抗力范畴，被告据此免责并无法律上之依据，故对被告的该主张，本院亦不予采纳。原、被告之间的租赁合同于2016年2月10日到期，合同期限届满后，被告应按约腾退房屋并恢复原状。《租房协议书》的第四条第一款中约定被告应恢复原本单独电路、水路至可正常使用状态，协议书第五条载明原19号与21号、17号房有分隔墙，如不再租赁则被告应恢复原分隔墙，故被告应将涉案房屋的水路、电路恢复至可正常使用状态，并恢复涉案房屋与相邻的21号房、17号房之间的分割墙。原、被告之间的租赁合同自到期日终止，合同终止后，被告应腾退并交还房屋，逾期未交房的，原告请求参照原租赁合同的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。故原告要求被告按照90.4元/日的标准（33000元/年÷365天）支付2016年2月11日至实际交房日期间的房屋占有使用费的诉请，于法有据，本院予以支持。被告辩称其已在合同到期前腾空了涉案房屋，系原告自身原因未收房，故不应支付房屋占有使用费，对该主张，被告未能提供有效证据证明被告已将涉案房屋恢复原状，也未能证明其已履行了通知原告收房等义务，故本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王书华于本判决生效后十五日内支付原告娄凤英2015年11月11日至2016年2月10日期间的租金8250元及2016年2月11日至2016年4月10日期间的房屋占有使用费5599元，自2016年4月11日起的房屋占有使用费按照90.4元/天的标准支付至实际交房日止；
二、被告王书华于本判决生效后十五日内将位于宁波市药行街202弄19号房屋恢复原状（将房屋内的电路、水路恢复至可正常使用状态，恢复房屋与相邻的17号房、21号房之间的分隔墙）并交还给原告娄凤英；
三、被告王书华于本判决生效后十五日内支付原告娄凤英违约金5000元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期限）。
案件受理费269元，减半收取134.5元，由被告王书华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 员 何解放
二〇一六年七月十四日
代书记员 闻婉冬
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。