安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1103民初309号原告：杨东芳，女，1966年10月13日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：张园园，安徽苏滁律师事务所律师。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐有勤，该公司员工。被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101室、201室、301室，统一社会信用代码913411005634351049。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张勇，安徽会峰律师事务所律师。原告杨东芳与被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴商业公司）、滁州中普置业有限公司（以下简称中普置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告杨东芳及其委托诉讼代理人张园园，被告中兴商业公司的委托诉讼代理人唐有勤，被告中普置业公司的委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨东芳向本院提出的诉讼请求：1、中兴商业运营管理公司向原告支付商铺委托经营收益46673.81元（当庭变更诉讼请求为38894.81元）及自2016年10月1日起按照年利率6%的标准支付利息，直至该款付清之日止；2、被告中兴商业公司向原告支付违约金21736元（当庭变更诉讼请求为24453元）；3、被告中普置业公司对上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月22日，原告与被告中普置业公司签订《滁州市商品房预售合同》，购买位于滁州市醉翁西路669号中普·城市商铺，建筑面积为27.13平方米，单价为每平方米9672.54元，后经滁州市房地产管理局测绘机构实测，该房屋建筑面积为27.17平方米，故该套房屋总价为262803元。原告于2013年5月与被告中兴商业公司签订了《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，约定被告中兴商业公司管理经营原告所有的商铺，委托经营期间自2013年10月1日至2033年9月30日，委托经营期间内，被告分经营年度向原告支付经营收益，收益每半年支付一次，在每半年度的第一个月内支付，其中，第一年至第三年（2013年10月1日至2016年9月30日）为免租期，第四年至第七年（2016年10月1日至2020年9月30日），被告承诺每年保底收益为房款总价的11.84%。现委托经营第四年度已过，被告滁州中兴商业运营管理有限公司仅向原告支付7779元，在此情形下被告除应当立即支付拖欠的经营收益之外，亦应当按照合同第五条第一款承担违约责任。此外，因被告滁州中普置业有限公司承诺对上述债务承担保证责任，故其对上述债务应负连带责任。经原告多次催要未果，故诉讼来院。原告为证明自己的主张，向本院提交下列证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告主体资格；证据二、委托经营管理合同原件，证明原告与被告滁州中兴运营管理有限公司签订商铺委托经营合同，合同就经营收益及支付方式，违约责任等进行约定；证据三、滁州市商品房预售合同原件，房屋产权证书原件，缴纳房款发票原件，证明原告拥有涉案房屋所有权，涉案房屋面积为27.17平方米，房款总价为262803元；证据四、承诺书复印件，证明被告滁州中普置业有限公司对滁州中兴商业运营管理有限公司所欠付的房租收益及利息提供担保，承担保证责任，其对涉案债务应承担连带清偿责任；证据五、中普城市广场全球家居生活馆商铺VIP客户认购签约须知，证明在购买之前，被告滁州中普公司向原告告知在签订委托经营管理合同后，签订商品房买卖合同，原告之所以会与被告滁州中兴公司签订商铺委托经营管理合同完全是对被告中普公司的信任和认可。中兴商业公司辩称，欠租金是事实，前期已经支付2016年10月至12月三个月的租金；违约金计算过高，请求法院予以调整。中兴商业公司没有提交书面证据。中普置业公司辩称，1、中普置业公司作为售房一方已履行了交房、协助办理产权证等义务，不承担连带清偿责任；2、支付租金是中兴商业公司与原告之间的约定，中普置业公司只是承诺支付2016年10月1日至2017年5月1日前七个月的租金，现中兴商业公司已支付三个月，故中普置业公司只应对2017年1月至4月的租金承担一般保证责任，对其他债务不应承担担保责任；3、原告要求违约金没有事实和法律依据，《委托经营管理合同》第五条第一款只是针对单方面解除合同的违约责任，不是欠付租金应承担的违约责任；4、被告的项目因市场等诸多方面的影响，经营不佳。中兴商业公司前期为了培育市场，维持正常的经营，所收取的租金远低于应支付给原告的租金。但随着市场的发展，经营状况正不断好转，也请求原告和人民法院为了使企业能够继续发展，实现企业、个人和社会共赢，共同协商一个解决方案。否则，企业破产，将给社会和个人造成巨大的损失。请求法院依法驳回原告对中普公司的诉讼请求。中普置业公司没有提交书面证据。本院组织当事人对所举证据进行了质证。两被告对于原告所举的证据一、三的真实性及证明目的无异议；对证据二真实性无异议，但认为其中的违约金计算标准是指单方终止合同的违约金的计算，与本案欠付租金无关；对证据四真实性无异议，但不认可其证明目的，认为根据内容看，中普置业公司只是承诺对2016年10月1日至2017年5月1日的租金及年利率6%利息承担一般担保责任，对之后的租金及违约金不承担担保责任；对证据五真实性无法确认，且与本案无关。本院认为：原告举证的证据一、二、三、四符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信。对原告所举的证据五，因两被告不予认可，且无法证明为被告方制作，本院不予采信。本院经审理查明的事实：原告杨东芳于2012年12月22日与被告滁州中普置业有限公司签订《滁州市商品房预售合同》，约定由原告杨东芳购买被告滁州中普置业有限公司开发的位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）A单元2086室商铺，建筑面积27.17平方米，实际支付购房款为262803元。同年5月，原告与被告滁州中兴商业运营管理有限公司和被告滁州中普置业有限公司三方签订了《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，该合同约定：原告将购买商铺的使用权交付给被告中兴商业公司统一招商经营并管理。经营期限为20年（2013年10月1日——2033年9月30日）。由于市场需要培育期，乙方（中兴商业公司）前期投入较大，为有利于市场招商，共同促进市场繁荣，甲方（原告）同意前三年为免租期，第四至第七年每年保底收益按房款总价的11.84%计算。租金每半年支付一次，在每半年度的第一个月内支付。合同第五条约定：任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的，均应构成违约。三方均无权单方面要求终止合同，若一方单方面终止合同，视为该方违约。违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，在乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限。被告中兴商业公司将原告的房屋出租经营后，未能按合同约定的期限支付租金。2016年12月7日，被告滁州中兴商业运营管理有限公司向原告等人出具一份《承诺书》，所欠业主租金（2016年10月1日至2017年5月1日）将于2017年5月31日前付清，如到期中兴公司不能履行支付，中普置业公司承担（2016年10月1日至2017年5月1日）房租及房租年利率6%的利息。担保人滁州中普置业有限公司愿意为中兴上述债务提供担保，承担保证责任。承诺人：被告滁州中兴商业运营管理有限公司（盖章）法定代表人张俊俊（签字），担保人被告滁州中普置业有限公司（盖章）法定代表人张传棉（签字）。原告已收到被告滁州中兴商业运营管理有限公司支付的三个月租金7779元。本院认为：原、被告签订的《中普.城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。合同约定原告购买的房屋自2013年10月1日由被告中兴商业公司受托经营管理20年，该房屋已由被告中普置业公司直接转交被告中兴商业公司向外出租，因原、被告约定委托经营期的第一至第三年，作为免租期，第四至第七年租金收益为不低于购房总价的11.84%。租金每半年支付一次，在每半年度的第一个月内支付，故被告滁州中兴商业运营管理有限公司应当分别在2016年10月31日前、2017年4月30日前、2017年10月31日前各支付原告半年的房屋租金15557.9元（262803元X11.84%÷2）。扣除被告已支付的2016年10月1日至2016年12月31日的租金7779元，尚欠租金38894.7元。对原告主张的自2016年10月1日起按照年利率6%的标准支付利息，并支付24453元违约金，即每月1358.5元，达到了原告可得月租金收益的52%，明显过高。被告要求降低违约金标准的意见符合法律规定，本院予以支持。根据相关法律规定，按所欠金额的月利率2%计算违约利息较为公平。又因被告滁州中普置业有限公司自愿对被告滁州中兴商业运营管理有限公司欠原告2016年10月1日至2017年5月1日（七个月）的租金及年利率6%的利息承担担保责任，故被告滁州中普置业有限公司应当对下余的四个月租金10371.9元及按年利率6%的利息承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告杨东芳委托经营期间的租金38894.7元及利息（其中以7778.9元，自2016年11月1日起；以15557.9元，自2017年5月1日起；以15557.9元，自2017年11月1日起，分别按月利率2%计算至上述租金付清之日止）。二、被告滁州中普置业有限公司对上述租金中的10371.9元及自2017年6月1日起按年利率6%的计算至付清之日止的利息承担连带清偿责任。三、驳回原告杨东芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，减半收取计755元，由原告杨东芳负担50元，被告滁州中兴商业运营管理有限公司负担705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  徐克文二〇一八年五月九日书记员  鲍国慧附：相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。