南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖民初字第4045号
原告：南京博威环保科技有限责任公司，组织机构代码74535905-0，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路200号新6幢1405室。
法定代表人:郝新浦，该公司总经理。
委托诉讼代理人:杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。
委托诉讼代理人:潘剑，江苏欣达律师事务所律师。
被告：南京和璐建筑工程有限公司，组织机构代码78381981-2，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路251号1幢1401室。
法定代表人:陈汉夫，该公司总经理。
委托代理人:赵国典，男，1974年5月20日出生，汉族，南京和璐建筑工程有限公司项目经理，住江苏省淮安市楚州区。
被告：陈汉夫，男，1959年11月21日出生，汉族，法定代表人），住江苏省淮安市楚州区，现住江苏省南京市栖霞区。
被告：林雨农，男，1965年11月4日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
被告：金磊，男，1974年5月14日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
原告南京博威环保科技有限责任公司（以下简称博威公司）与被告南京和璐建筑工程有限公司（以下简称和璐公司）、陈汉夫、林雨农、金磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张燕独任审判，于2016年2月19日第一次公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，组成合议庭，分别于2016年7月4日、2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告博威公司的法定代表人郝新浦该公司的委托代理人杨杰明，被告和璐公司的法定代表人暨被告陈汉夫、被告和璐公司的委托代理人赵国典（第一次到庭），被告林雨农到庭参加诉讼。被告金磊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告博威公司向本院提出诉讼请求：1、判令四被告返还原告博威公司2012年10月至2014年10月的房屋租金12万元和相应利息（自2009年5月20日起计算至实际付款日止，按照银行同期贷款利息标准计算）；2、四被告支付因合同无效造成的原告博威公司搬家停业损失6万元；3、四被告以500元/天标准，按照合同约定支付赔偿金（从2014年2月28日起计算）；4、被告和璐公司、陈汉夫赔付原告博威公司垫付的水电费8734元；5、四被告赔偿博威公司2014年4月至2014年12月的租金损失13万元，2016年租金损失71092元;上述各项费用合计389826元;6、诉讼费由本案被告承担。事实与理由：2009年5月15日，原告博威公司与被告和璐公司签订《厂房租赁合同》，约定博威公司承租和璐公司位于尧化街道王子楼社区甘家边东101-3号厂房1932平方米，租赁期限5年，每年租金6万元，违约金为一年租金即6万元。原告依约向被告和璐公司及其法定代表人陈汉夫支付了四年租金24万元，由于和璐公司、陈汉夫未能及时交付厂房，直到2010年11月10日，陈汉夫才让其子陈某代表被告和璐公司与原告方办理厂房交接手续，双方明确租赁时间从2010年11月10日起计算，5年租赁期限不变，至2015年11月9日。2012年9月，和璐公司、陈汉夫不经博威公司同意，占用部分租赁厂房，导致博威公司不能正常使用租赁物。2012年10月，陈汉夫让其亲家卞某将其收购站的物资堆放到租用厂房内，导致博威公司无法正常研发生产。2013年5月23日晚，陈汉夫将博威公司厂房内的设备材料强行搬出，将该厂房移交给被告林雨农，林雨农随后与被告金磊签订了两年的租赁合同，年租金30万元。金磊进入厂房并使用直至2015年7月31日。经多方交涉，2014年2月10日，和璐公司及陈汉夫又与博威公司签订补充协议，确认因陈汉夫的原因导致厂房被他人占用14个月，使博威公司遭受经济损失，同意顺延14个月租期至2017年1月9日为止，且承诺如发生影响博威公司正常生产的情形，按每天500元计算赔偿金损失给博威公司。双方确认：博威公司已支付了4年租金，2014年2月28日前和璐公司及陈汉夫腾空并清理清理厂房。时至今日，和璐公司、陈汉夫仍未腾空厂房交给博威公司使用。2012年4月13日，博威公司垫付了水电费8734元。更严重的是和璐公司与陈汉夫隐瞒了该厂房系违章建筑的事实，导致该厂房处于违法状态，即将被强拆，使博威公司不能达到合同目的，造成巨大经济损失，博威公司保留追诉其他损失的权利。故原告起诉至法院，请求判如所请。
被告和璐公司、陈汉夫辩称，2009年5月20日，和璐公司与博威公司签订了租赁合同，约定每年租金6万元，博威公司预付2年租金共计12万元。在未签订合同前，协商厂房用于生产环保设备，当时博威公司已经入驻厂房。合同签订后，房屋已经实际交付博威公司。陈汉夫保留一把钥匙用于交纳水电费，后因陈汉夫无瑕顾及缴费事宜，之后便由博威公司自行交纳费用，因此陈汉夫还持有厂房钥匙。房屋一直由博威公司使用，其无权要求被告返还2012年至2014年租金，且该费用博威公司并未实际支付。博威公司于2010年支付的12万元费用是其欠付陈汉夫的工程款。补充协议不是陈汉夫签订的，厂房租赁合同上有和璐公司的公章，但补充协议上未加盖公章，且陈汉夫的签名是伪造的。房屋总面积是2200平方米，出租给博威公司的是1932平方米，卞某占用的房屋不涉及本案的租赁房屋。博威公司主张的水电费是其租赁期间的费用，不应当由被告承担。博威公司可以随时使用租赁房屋，不存在另行租房生产，其主张的13万元租金损失没有事实依据。请求法院驳回原告博威公司的诉讼请求。
被告林雨农辩称，1、截止2013年5月23日，博威公司一直在使用诉争房屋，即使在2013年5月23日之后，包括小厂房、住房四层在内的合计832平方米房屋仍由其使用。故博威公司第一项诉讼请求不能成立。2、和璐公司与博威公司的房屋租赁合同已经在2013年5月23日终止履行，陈汉夫以自己行为明确表示终止合同。因此，若陈汉夫行为构成违约，则应当按照合同约定处理，但该违约金与被告林雨农无关，而是陈汉夫代表和璐公司以自己行为终止了双方的合同。3、陈汉夫对补充协议不予认可，甘某某伪造陈汉夫签名而签订的补充协议，已经超出陈汉夫的授权范围。4、博威公司主张每日500元赔偿金实际为合同约定的违约金，但缺乏事实依据。租赁期间博威公司使用水电产生的水电费，应当由其支付。
被告金磊既未作出答辩，亦未参加本庭庭审。
本院经审理认定事实如下：
2009年5月15日，被告和璐公司作为出租方（甲方），原告博威公司作为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁合同》一份。合同约定，甲方租赁给乙方的厂房坐落在栖霞区王子楼社区甘家边东101-3号，租赁厂房半跨，建筑面积为1100平方米，后面小厂房及住房四层，建筑面积832平方米（租赁面积合计1932平方米，以下简称案涉房屋）；租赁期5年，自2009年7月1日起，至2014年6月30日止；该厂房年租金为6万元；双方签订合同之日后，乙方向甲方支付前两年厂房租金，金额为12万元，用于甲方按照乙方的要求进行厂房改造、装修，水、电、消防及其他安全设施安装到位；厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方一年租金；如乙方提前退租，应赔偿甲方一年租金。和璐公司及其法定代表人陈汉夫、博威公司及其法定代表人郝新浦分别在出租方、承租方及其经办人栏盖章、签名。
合同签订后，2009年5月20日，陈汉夫出具收条一张，收条载明：今收到博威环保支票壹张币壹拾贰万元正（租费）。2010年3月30日，陈汉夫之子陈某出具收条一张，收条载明：今收到博威环保支票1张（03860395）计币陆万元整（房租费）￥60000.00元。2010年6月18日，陈汉夫出具收条一张，收条载明：今收到博威环保公司支票壹张计陆万元正￥60000元。2010年11月10日，陈汉夫之子陈某与博威公司共同签署厂房租赁交接单，交接单载明：甲乙双方于2009年5月15日签订的厂房租赁合同，按合同约定，甲方已装修完毕，现正式交给乙方。交接单对水电度数、钥匙等具体交接事项进行了明确，同时备注确定：厂房租期自今日算起。2012年4月13日，博威公司为租赁的房屋交纳发生在2014年4月至2012年4月期间的水电费8734元。
2013年5月24日上午8时许，博威公司法定代表人郝新浦发现，2013年5月23日晚陈汉夫未经博威公司同意将博威公司的物品从大厂房搬至小仓库而打电话报警，后双方经协调处理未果。陈汉夫曾因房屋租赁合同纠纷，于2013年5月2日以郝新浦为被告起诉至本院，后其以主体问题为由申请撤回起诉；2013年6月25日，陈汉夫再次将博威公司、和璐公司起诉至本院，后以双方协商处理纠纷为由再次申请撤回起诉。本院均裁定准予其撤回起诉。
2013年12月15日，陈汉夫书面委托案外人甘某某在合同范围内全权处理和璐公司与博威公司租房事宜。2014年2月20日，陈汉夫代表和璐公司（甲方）与博威公司（乙方）签订《补充协议》，约定：1、甲乙双方确认和璐公司与博威公司于2009年5月15日签订的房屋租赁合同继续有效，租赁期限为五年，自2010年11月10日至2015年11月9日止，乙方已支付陈汉夫四年房租；2、由于和璐公司法定代表人陈汉夫的原因导致厂房被他人占用十四个月，使乙方遭受经济损失，甲方同意给予乙方免费顺延十四个月租期，即租赁期限至2017年1月9日为止；3、甲方承诺，在房屋租赁期间内保证乙方不受任何干扰，不因房屋权属、道路、水、电、气和周围居民等问题而影响正常生产，若出现上述情况，甲方负责协调处理，并承担因此造成的全部经济损失，按每天500元计算，交付乙方作为赔偿金；4、甲方于2014年2月28日前腾空并清理厂房，交付乙方正常使用。陈汉夫在该协议甲方处签名，博威公司在乙方处签章，郝新浦作为乙方经办人签名，案外人甘某某作为证明人签名，并注明“情况属实”。庭审中，陈汉夫称签名并非其本人所签，但其未举证予以证明；同时，陈汉夫认可曾委托甘某某处理案涉房屋租赁事宜。陈汉夫称已经按照协议的约定将租赁房屋腾空并交付博威公司使用，博威公司对此不予认可，仅认可小厂房及住房一直由博威公司占有并使用，尚未交出。
另查明，2005年7月2日，南京市栖霞区人民政府尧化街道王子楼村民委员会（以下简称王子楼村）与案外人甘某某签订《租用协议》一份。协议约定王子楼村将该村甘东组上连冲的5亩土地出租给村民甘某某，租赁期限为30年。2005年8月2日，甘某某与陈汉夫签订《土地合租协议》一份。协议约定双方合伙承租上述5亩土地，并合建厂房。陈汉夫之后筹资建设了案涉建筑物。2012年11月14日，陈汉夫与被告林雨农签订《厂房转让协议》一份，协议约定：甲方拥有南京市栖霞区王子楼自建厂房2160平方米，现将以上厂房及相对应的土地使用权转让给乙方，转让价格为200万元。后因陈汉夫未按协议履行，双方协议解除转让协议。2014年2月25日，林雨农以转让合同纠纷将陈汉夫起诉至本院。该案在审理中，经本院主持调解，双方达成调解协议。协议约定：陈汉夫偿还林雨农2000600元及相应利息，双方之间的合同纠纷一次性了结，再无其他纠葛。
再查明，2013年8月7日至2014年8月30日期间，博威公司数次以陈汉夫出租给博威公司的厂房属违章建筑为由，向南京市栖霞区城市管理行政执法局（以下简称栖霞城管局）投诉。该局于2015年4月2日作出宁城执栖限决字［2015］第030121号限期拆除决定书，认定陈汉夫所建设的案涉建筑物未取得《建设工程规划许可证》，属违法建设，责令陈汉夫于收到决定书之日起7日内拆除所搭建的违法建筑。因陈汉夫未及时拆除案涉建筑，博威公司于2015年3月30日以行政机关不履行法定职责为由，将栖霞城管局作为被告、南京市栖霞区尧化王子楼社区居民委员会、甘某某、陈汉夫、和璐公司作为第三人，向本院提起行政诉讼。本院以博威公司提起的行政诉讼不属于人民法院的受案范围为由，作出（2015）栖行初字第12号行政裁定书，裁定驳回博威公司的起诉。博威公司不服一审裁定，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。江苏省南京市中级人民法院经审理后，于2015年11月13日作出（2015）宁行终字第380号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因出租人和璐公司未就案涉房屋取得建设工程规划许可证，故原告博威公司与被告和璐公司就案涉房屋所签订的房屋租赁合同无效。该解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，和璐公司与博威公司在2014年2月20日所签订的补充协议中一致确认租赁期限为2010年11月10日至2015年11月9日，由于和璐公司法定代表人陈汉夫的原因导致厂房被他人占用十四个月，使博威公司遭受经济损失，和璐公司同意免费顺延十四个月租期，即租赁期限至2017年1月9日为止。同时再次约定，和璐公司于2014年2月28日前腾空并清理厂房，交付博威公司正常使用。和璐公司法定代表人陈汉夫虽称已按约定腾空并交付案涉房屋给博威公司使用，但博威公司对此不予认可，和璐公司并未举证证明其主张。博威公司自认至今尚未交出小厂房及住房，2013年5月24日，博威公司因陈汉夫未经同意即将该公司的物品从大厂房搬至小厂房而打电话报警，后双方经协调处理未果。故博威公司使用大厂房的期间为自2010年11月10日至2013年5月23日，并一直占用使用小厂房及住房，至本案法庭辩论终结前尚未归还。案涉房屋租赁合同虽然为无效合同，但博威公司仍应按照前述法律规定支付房屋占有使用费，因博威公司至今尚未交出小厂房，该公司仍继续占有使用部分租赁房屋，房屋占有使用费仍在继续产生，费用数额至本案法庭辩论终结前尚无法确认，故原告博威公司要求被告和璐公司返还房屋租金12万元及支付相应利息的请求，依据不足，本院不予支持。关于和璐公司及陈汉夫所辩称的《补充协议》上陈汉夫的签名并非本人所签及博威公司于2010年支付的12万元费用是该公司欠付和璐公司工程款的意见，因和璐公司及陈汉夫并未举证予以证明，故本院不予采信。
关于原告博威公司要求被告和璐公司支付搬家停业损失6万元并按每天500元的标准赔偿其损失的诉请。本院经审查认为，如前所述，和璐公司与博威公司所签订的《厂房租赁合同》属无效合同，无效合同自始无效、当然无效，博威公司依据该无效合同的约定请求出租方和璐公司赔偿其每天500元的损失的请求不成立，本院不予支持。原告方所主张的搬家停业损失6万元,因原告并未举证证明存在该损失,故原告的该项项主张依据不足，本院不予支持。
关于原告博威公司要求被告和璐公司赔偿其自2014年4月至2014年12月的租金损失13万元及2016年一整年租金损失71092元的诉请。本院经审查认为，首先博威公司在租赁房屋时未审查房屋的合法手续即签订房屋租赁合同，现因该房屋无权属证明及建设规划许可证导致租赁合同无效，其自身存在未尽审查义务的过失；其次，博威公司另行租赁房屋缴纳的租金为其进行生产经营所产生的必要的生产成本，并非因案涉租赁合同为无效合同而导致的直接损失。故原告主张被告和璐公司赔偿其租金损失的诉请，依据不足，本院不予支持。
关于原告博威公司要求被告陈汉夫、林雨农、金磊返还租金及利息，并支付搬家停业损失、赔偿金以及赔偿租金损失的诉请。本院经审查认为，本案为房屋租赁合同纠纷，上述三被告并非案涉《厂房租赁合同》的相对人，原告主张三被告承担合同无效责任的依据不足，本院不予支持。
关于原告博威公司要求和璐公司、陈汉夫赔付博威公司垫付的水电费8734元的诉请。本院经审查认为，该水电费发生在2014年4月至2012年4月期间，系案涉房屋由原告博威公司实际占有使用期间，该费用应当由原告自行承担，故原告的该项诉请，依据不足，本院不予支持。
被告金磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作书面答辩和提交证据，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告南京博威环保科技有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费7148元，由原告南京博威环保科技有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 张 燕
代理审判员 杨 庆
人民陪审员 温砚富
二〇一七年三月二十日
书 记 员 葛 青