甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0522民初345号原告:昆明宏睿房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路滇池半岛小区*期*幢*单元*层***号。法定代表人：张森，该公司总经理。委托诉讼代理人：任绪德，甘肃昱晟律师事务所律师。被告:天水联众房地产开发有限公司。住所地：甘肃省天水市秦安县西川镇。法定代表人:康小强，该公司总经理。委托诉讼代理人:罗保生,天水联众房地产开发有限公司副经理。委托诉讼代理人：冯东奎，天水联众房地产开发有限公司副经理。原告昆明宏睿房地产经纪有限公司与被告天水联众房地产开发有限公司商品房委托销售合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昆明宏睿房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人任绪德，被告天水联众房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗保生、冯东奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明宏睿房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付销售佣金383141元，滞纳金108314元，共计491455元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月20日，原、被告签订销售代理合同，由原告代理销售被告开发的位于天水市秦州区藉河北路东侧“天合康居综合楼”房屋销售，并且约定：可售住宅销售底价为7800元/㎡，在底价均价以内，被告不支付原告销售佣金，上浮80元以内，作为原告销售代理佣金，超出7880元，双方按6:4分成，被告60%，原告40%；如认购者交定金后违约，则所交定金由双方按5:5比例分成；甲方（被告）如不按时向乙方（原告）支付销售佣金和溢价分成，超过7天后按实际代理费总额的2‰（每天）支付滞纳金。2012年10月19日，双方签订“天合康居销售代理合同附件一”，约定原告代理销售天合康居其余可售商业、酒店和车库，约定天合康居地上1－3层商业用房部分，一、二、三层建筑面积为2280㎡，平均售价为15000元/㎡，4－8层酒店部分，可售建筑面积共3800㎡，平均售价为8500元/㎡。并约定，商业部分和酒店部分，按销售额2.3%支付佣金。如遇认购者交首期款后违约，则违约金除去相应费用后按5:5比例分成。甲方（被告）如不按时向乙方（原告）支付销售佣金和溢价分成，超过7天后按实际代理费总额的2‰（每天）支付滞纳金。合同签订后，原告共销售住房佣金提成应为985981.66元，除去税款78818.53元外，被告应支付原告销售佣金为907163元。原告销售酒店部分面积为812.23㎡，销售价8600元/㎡，8500元/㎡按2.3%计算销售佣金为158791元，溢价部分按6:4分成，被告60%，原告40%为32489元，被告应支付原告销售佣金191280元，除去税款15302元外，被告还应支付原告销售175978元，两项合计被告应支付原告销售佣金1083141元。被告已支付70万元，尚欠383141元至今未付。被告的行为已侵犯了原告的合法权益，对原告造成了重大损失。现向法院起诉，请依法判准原告诉讼请求。被告天水联众房地产开发有限公司辩称：我公司与原告签订了商品房销售代理合同及附件，约定由原告代理销售我公司开发的“天合康居综合楼”，由我公司给原告支付销售房屋的佣金提成费用。原告向法院提交的“天合康居小区销售佣金计算明细表”是从我公司电脑上提取的，内容基本属实；有争议的是该表上阴影部分由管惠琴、安小琴、ＸＸ梅、杨雪认购的4套住房，前3套是我公司联系出售的，不应该给原告支付佣金提成费用，另1套杨雪认购后又退了房，另外，原告对购房户王三虎的佣金提成存在重复计算问题。由于存在上述争议，对原告佣金提成未进行结算，但被告已付原告佣金提成85万元。现在我方认为，酒店的销售到账总额为630万元，2014年3月销售完房屋原告撤出被告售房部时，该房款仅到账180万元。2015年4月27日，房款虽已到账630万元，但我们认为应按180万元计算佣金提成。我方应付原告的佣金提成为：明细表上的提成总数除去杨雪的佣金提成，再除去多付给王三虎的佣金提成，共计佣金提成为957664.05元；酒店佣金应按原告结束房屋销售时已到账的180万元计算，为41400元，溢价为20962.5元，共计62362.5元，总佣金提成应为1020026.55元，扣除税款81602.12元，已付款85万元，还应付88724.47元，原告还应承担违约金3万元，原告在签订购房合同过程中将住房的单元号颠倒，导致无法办理房产登记，也要承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告所举《天合康居小区销售佣金计算明细表》2页，短信打印件3页，住宅、酒店等的销售记录54页，以证明被告应付原告销售住宅佣金提成款为961053.42元，与此同时，还销售了酒店，经原告催告，被告一直未进行结算。经质证，被告认为明细表是从被告方电脑里打印，该明细表中记载内容基本属实，但对其中的管惠琴、安小琴、ＸＸ梅、杨雪4套住房的佣金提成有争议，认为管惠琴、安小琴、ＸＸ梅3套住房是被告联系出售的，杨雪的1套退了房，不应计算销售佣金提成；对住宅、酒店销售记录不认可，认为销售记录是原告单方记录，未经被告确认，短信记录为打印件。从以上证据的形式看，佣金计算明细表虽为打印件，但能够与当事人的陈述印证住宅销售佣金提成的结算情况，对其证据效力应予确认。商铺销售记录系原告单方记录，未经被告确认，不能单独作为认定案件事实的依据，应当结合其他证据综合认定。短信记录为打印件，无其他证据印证其内容是否真实完整，故对其证据效力不予确认。2.关于原告应得房屋销售的佣金、溢价提成数额。原、被告双方主要争议焦点为：管惠琴等4套住房的佣金（包括溢价）是否应当计算；酒店销售佣金（包括溢价）应以原告撤离时已到账的售房款180万元计算，还是以现已到账的630万元计算。从双方当事人的举证分析：第一，原告应得销售住宅的佣金和溢价提成，在原告所举的明细表上已计算，被告认可该表是从其电脑上提取的。被告虽认为管惠琴等3套住房是其联系出售，王三虎的1套重复计算，但未举证证明，故应当承担举证不能的不利后果，其要求扣除上述房屋佣金、溢价提成的主张不应支持。另1套杨雪的已退住房，因已退了售房款，被告要求扣除佣金的主张应予支持。对于原告认为，已退杨雪住房的违约金应按约定支付佣金提成的主张，因其未举证证明已收取相关违约金的事实，故不应支持。综上，根据明细表计算，原告应得住宅佣金提成为962975元。第二，原告应得酒店销售的佣金和溢价提成。从当事人举证和陈述来看，共出售四层酒店建筑面积812.5㎡，总销售价款690万元，在原告撤离时（即2014年3月）到账180万元，2015年4月27日到账计630万元。原、被告在《天合康居销售代理合同附件一》中对酒店销售佣金的结算方式约定为：“佣金的结算以当月实收款项为依据，按照相应结算比例支付给乙方（原告）佣金”。根据以上约定，在2014年3月酒店销售完毕后，当月实际到账房款为180万元，故原告应按约定的当月已到账购房款180万元计算。据此计算，酒店销售报酬为：佣金：180万×2.3%＝41400元；溢价：812.5×100×0.4×180万/630万＝8478.26元，两项计49878.26元。综上，原告应得住宅、酒店销售佣金溢价提成总计为1029778元，扣除约定原告应承担的8%税款82382.24元和被告已付款85万元，尚欠97395.76元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月20日，原告昆明宏睿房地产经纪有限公司与被告天水联众房地产开发有限公司达成协议，约定由原告以被告名义销售被告开发的位于天水市藉河北路东侧的“天合康居综合楼”，并签订《销售代理合同》1份，约定：由被告委托原告代理销售被告开发的“天合康居综合楼”项目，销售范围是全部可售住房的销售，合同委托期为2012年6月20日起，至本项目全部可售住宅卖完95%，期限是正式开盘后的壹年零八个月止；被告负责销售款项的收取，售房合同及补充协议的审核和批准，并出具收款收据等。原告采用承包售楼部的方式，以被告名义进行楼盘销售活动；销售任务的考核：根据项目施工进度，被告在2012年7月20日前将售房部装修好后交给原告使用，本楼盘可于2012年10月正式开盘，开盘后一个月内，原告须卖30套住宅作为考核，剩余住宅原告需按季度向被告报送该季度具体销售任务，并作为合同附件之一，连续三个月均未完成销售任务，则视为原告违约，并立刻终止本合同；销售住宅的提成费用，底价（均价）为7800元每平方米，在底价以内，被告不支付销售佣金，在此底价基础上上浮80元之内（即7800元至7880元之间的差额部分）作为原告销售代理佣金，超出7880元的部分作为溢价，则双方按6:4分成，被告得60%，原告得40%；被告在合同有效期内不得随意涨底价，若是因市场因素底价涨幅超过300元每平方米（即8100元每平方米），双方可协商调整底价，原佣金提取方式不变；在销售过程中，若原告未经被告同意低于底价销售，则原告承担差价损失。若销售价格低于底价，被告签字认可后则向原告支付总房款额1.5%的佣金，并计入原告业绩考核。被告可自留6套住宅房源作为关系房交原告办理相关手续，此房源原告不结算佣金但计入原告业绩考核，若成交价高于底价，则给原告正常结算；双方同意本项目的销售付款方式为一次性付款、分期付款、按揭付款三种方式，佣金的结算一次性付款和分期付款以房款到账80%为依据，按揭以客户首付款到位，有效资料到齐且银行认可后视为买卖成功，以此作为当月结算依据；被告在每个自然月的次月1至5日内向原告结算销售佣金和溢价分成，结算以低价（结算价格）为基础，结算后双方应签署结算单；原告向被告提供工资表和营业税票据或由被告代扣代交（营业税8%），被告在结算时三个工作日内用现金或现金支票方式支付代理费，原告提交收款票据。在销售过程中，如遇认购者交定金后违约，则所交定金由双方按5:5比例分成，如遇认购者交首期款后违约，则违约金除去相应的费用后按5:5比例分成；被告如不按时支付销售佣金和溢价分成，超过7天后按实际代理费的总额的2‰（每天）支付滞纳金或原告从客户的首期款之中扣除，超过15天视为违约；全部销售款项由被告收取，原告不得有任何收取挪用行为，否则双倍返还给被告。合同中还约定了其他事项。2012年10月19日，原、被告协商后又签订《天合康居销售代理合同附件一》1份，约定：由原告对天合康居地上部分的商业用房（包括酒店、车位）进行销售，酒店可售建筑面积共3800平方米，平均售价为8500元／㎡；合同委托期为合同签订之日起至本项目全部可售酒店、商业用户和车库卖完90%止，双方的权利和义务同住宅销售合同；提成费用事宜：1、商业部分和酒店部分，按销售额的2.3%支付佣金，车库按1.3%支付佣金；2、在销售过程中，若原告没经被告同意，低于低价销售，则由原告承担差价损失。若销售价格经被告同意低于底价成交的，被告则向原告支付总款项1.5%的佣金，若遇个别客户在售楼部看过后，直接找甲方领导优惠的，仍需计入原告业绩，并按2%支付佣金；双方同意商业部分的付款方式为一次性付款、分期付款、按揭付款三种方式；车库的付款方式为一次性付款和分期付款两种方式；佣金的结算以当月实收款项为依据，按照相应结算比例支付给原告佣金；佣金结算方式及时间与销售代理合同约定内容相同；如遇客户交定金后违约，则所交定金由双方按5:5比例分成，如遇客户交首期款后违约，则违约金除去相应的费用后按5:5比例分成。该附件还对违约责任及本项目商业、酒店的招商事宜进行了约定。合同签订后，原告按照约定对“天合康居综合楼”住宅及商业用房进行了销售。期间，被告已结算支付原告销售报酬计85万元。2014年3月销售结束后，原告撤离了售房部，双方对销售佣金提成未进行最后结算。为此，原告起诉来院，要求被告支付剩余报酬和滞纳金。本院认为：原、被告双方签订销售代理合同，约定由原告以被告名义对被告开发的“天合康居综合楼”住宅及商业用房进行销售，被告按约定支付报酬，是双方当事人的真实意思表示，原、被告之间形成了商品房委托销售合同关系，依法应予保护。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的除外”。根据该条法律规定，本案中，在原告依约定完成被告委托的房屋销售事务后，被告应当按照合同约定支付报酬，在履行合同的过程中被告虽支付了大部分的佣金及溢价提成，但因未进行结算，仍有部分佣金溢价提成没有支付，故原告要求被告支付尚欠佣金溢价提成款97395.76元的诉讼请求应予支持。对其超出部分的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求应否支持的问题。对于滞纳金，原、被告在《销售代理合同》中约定：“如不按时向乙方支付销售佣金和溢价分成，超过7天后按实际代理费总额的2‰（每天）支付滞纳金或乙方从客户的首期款之中扣除，超过15天视为违约”。从该约定可以看出，双方约定的滞纳金的支付条件为超过佣金和溢价分成的支付期限7天。对于付款时间，原、被告在销售代理合同中约定：“甲方每个自然月的次月1至5日内向乙方结算销售佣金和溢价分成，结算以低价均价（结算价格）为基础，结算后双方应该签署结算单。乙方向甲方提供工资表和营业税票据或由甲方代扣代交（营业税8%），甲方在结算时三个工作日内用现金或现金支票方式支付乙方代理费，乙方提交收款票据”。从上述约定可以看出，双方约定的结算时间为“每个自然月的次月1至5日”，而事实上双方对佣金和溢价提成至今没有进行最终结算。对于没有结算的原因，也就是至今未结算是由于那一方的过错造成的，双方提供的证据均不足以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，双方均应承担举证不能的不利后果。故应当推定双方对未结算均存在过错，而不能归责于任何一方。由于双方至今没有结算，不能确定付款时间，故原告以被告逾期未付款为由，要求支付滞纳金的诉讼请求不应支持。对于被告所持因原告过错致购房户无法办理产权证，应承担违约责任，支付违约金3万元的抗辩理由，因其举证不足，不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天水联众房地产开发有限公司自本判决生效之日起5日内一次性支付原告昆明宏睿房地产经纪有限公司房屋销售佣金和溢价提成共计97395.76元；二、驳回原告的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8672元，由原告负担3672元，被告负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 长  邵平安代理审判员  李玉红人民陪审员  李顺祥二〇一六年十一月二日书 记 员  刘 璐