江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡商终字第0269号
上诉人（原审被告）江苏五星电器有限公司，住所地南京市中山北路241号一层部分、二层部分。
法定代表人章育民，该公司董事长。
委托代理人朱菁，该公司职员。
被上诉人（原审原告）张春兰。
委托代理人毛建中，江苏太滆律师事务所律师。
上诉人江苏五星电器有限公司（以下简称五星公司）因与被上诉人张春兰房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2014）宜开商初字第0070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2012年5月8日，张春兰作为承租方与五星公司作为出租方签订《房屋租赁合同》，约定：五星公司将位于宜兴市太滆路15号房屋一层的100平方米出租给张春兰用于开设“韩国原装化妆品代购店”和“虫草专卖店”，且仅限于张春兰营业执照经营范围内；租赁期限为3年，自2012年7月15日起至2015年7月14日止；租赁费用为第一年、第二年8万元／年，第三年9万元／年，采用“先付后使用”方式，张春兰于签约后7个工作日内支付第一次租赁费用4万元，于2012年12月15日支付第二次租赁费用4万元，以后每半年支付一次，每年6月15日、12月15日支付租赁费用；张春兰于签约后2个工作日内向五星公司支付履约保证金1万元，租赁关系结束时，五星公司将履约保证金退还给张春兰等。合同签订后，张春兰即对租赁房屋进行了装修，并于2012年6月25日领取了宜兴市宜城街道尚宫秀化妆品店（以下简称尚宫秀化妆品店）的个体工商户营业执照，同时分别支付了2012年6月、12月、2013年6月一年半（至2014年1月14日）的租金12万元及履约保证金1万元。
涉案房屋系夏永强所有。2007年6月30日，五星公司与夏永强签订《房屋租赁合同》，约定：夏永强将位于宜兴市太滆路15号房屋的一至二层（建筑面积7891.89平方米）出租给五星公司；租赁期限为12年4个月，自2007年7月10日起至2019年11月5日止；五星公司在租赁期限内可部分转租给第三方。
2013年8月26日，租赁房屋突然漏水，导致店内地板、墙纸、吊顶、线路等损坏，无法正常经营。张春兰于2013年8月29日、9月17日、11月28日三次书面通知五星公司，要求查明原因，并立即采取防范措施，消除隐患，同时赔偿装璜及经营损失。2013年12月，经张春兰、五星公司、夏永强多次沟通，最终达成两点意见：一是夏永强赔偿张春兰损失2万元，在2014年上半年租金中扣除；二是五星公司承诺由夏永强负责防水设施到位，保证不再渗水。后张春兰支付五星公司租金2万元（至2014年7月14日）。然五星公司、夏永强并未维修到位，在2014年4月22日又因同样的原因致使租赁房屋再次遭受更严重的漏水，导致店内地板、墙纸、吊顶等损坏，损失严重，无法继续经营。为此，张春兰与五星公司进行交涉，并要求宜城街道进行司法调解，均未有结果。张春兰遂于2014年6月28日诉至原审法院，要求：1、解除双方于2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》；2、五星公司赔偿张春兰装潢损失（根据鉴定意见按3年折旧期限计算）；3、五星公司返还张春兰2014年4月29日至7月14日期间的租金16940元；4、五星公司返还张春兰履约保证金1万元。
根据张春兰的申请，原审法院委托宜兴市价格认证中心对尚宫秀化妆品店的装修价格进行鉴证。宜兴市价格认证中心于2014年9月22日出具宜价证法（2014）第84号鉴证意见书：尚宫秀化妆品店在装修总价值在鉴证基准日（2012年6月）的鉴证价值意见为146500元。该鉴证意见书同时释明营业用房装修折旧参考年限为5年。
本案一审的争议焦点为：
一、张春兰是否可以解除房屋租赁合同？
张春兰租赁房屋的目的是开店，经营范围及方式为化妆品零售、美甲服务。然而在2013年8月26日，租赁房屋发生漏水，造成店内地板、墙纸、吊顶、线路等损坏，致使商店无法正常经营，经与出租人五星公司及房屋所有权人夏永强协商后，达成赔偿协议，赔偿张春兰部分损失2万元，后张春兰自行装修，恢复营业，期间商店营业收入下降。在五星公司、夏永强承诺防水设施到位、保证不再渗水的前提下，张春兰继续支付租金租赁房屋。但在2014年4月22日，又因同样的原因致使租赁房屋再次受到更严重的漏水，导致店内地板、墙纸、吊顶等受到损坏，商店无法继续经营，致使张春兰租房开店的目的不能实现，符合法定解除合同的事由，张春兰可以要求解除合同。
二、张春兰的损失如何计算？
张春兰主张的损失为装潢损失和租金损失。1、关于装潢损失，根据宜兴市价格认证中心的鉴证意见，尚宫秀化妆品店的装修价值为146500元，考虑营业用房装修折旧参考年限为5年，至2014年4月29日张春兰已使用租赁房屋21.5个月，占总使用年限的35.833%，即应扣除装修价值部分为52495元，实际装修损失应为94005元。2、关于租金损失，根据张春兰于2014年5月4日提出的《关于要求经济赔偿和撤销租赁合同的函》（以下简称《函》）的内容，确认张春兰提出解除合同的时间为2014年5月4日，至2014年7月14日尚余70天，故认定五星公司应退还张春兰租金15540元（40000元÷180天×70天）。
三、张春兰的损失应由谁赔偿？
按照双方签订的《房屋租赁合同》，张春兰的损失应由违约方即五星公司承担。五星公司要求房屋所有权人夏永强直接承担赔偿责任，因与本案不属同一租赁法律关系，本案不予理涉，五星公司向张春兰赔偿后可另行主张。
上述事实，有《房屋租赁合同》2份、营业执照、收据、房屋所有权证、照片、《函》、《关于请求协调与五星电器公司经济赔偿问题的申请》、鉴证意见书及当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
张春兰与五星公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护。因五星公司出租给张春兰的房屋存在严重质量问题，造成张春兰不能正常经营，张春兰租赁房屋开店的目的不能实现，故张春兰提出的解除合同的请求，符合法律规定，应予支持。因房屋质量问题造成租赁房屋漏水，导致张春兰房屋装修损失，应由出租人五星公司予以赔偿。张春兰提出解除合同后的租金损失及五星公司收取的履约保证金，应由五星公司予以返还。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除张春兰与五星公司于2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》；二、五星公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿张春兰装修损失94005元；三、五星公司于判决发生法律效力之日起十日内返还张春兰房租15540元、履约保证金1万元，合计25540元。如五星公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元、鉴定费2100元，合计4480元（张春兰已预交），由五星公司负担（于判决发生法律效力之日起十日内直接给付张春兰）。
五星公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、张春兰并无证据证明因漏水导致无法继续承租涉案房屋进行经营，故本案房屋租赁合同不符合法定解除条件；即便符合解除条件，因《函》并未送达给五星公司，故解除时间也不应为2014年5月4日。二、租赁房屋漏水是房屋本身的质量问题导致的，因涉及产权人权益，五星公司无法通过维修解决该漏水问题，五星公司在履约过程中并无过错，应由房屋产权人夏永强对张春兰的损失承担赔偿责任，事实上第一次漏水发生后也是由夏永强赔偿了张春兰2万元。三、关于装潢损失，根据双方签订的《房屋租赁合同》，合同终止或解除后，张春兰增添的固定装修设施设备应归五星公司所有，故五星公司无须赔偿张春兰装潢损失，即便赔偿也应以漏水造成的损失为限，而不应全额赔偿装潢损失，且本案的租赁期限为3年，原审法院以5年计算装修残值无法律依据。四、张春兰至今未返还租赁房屋给五星公司，占用房屋期间的租金、房屋使用费应由张春兰承担，五星公司无须返还租金给张春兰。五、本案应追加夏永强为第三人，原审程序违法。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人张春兰辩称：一、租赁房屋先后发生两次漏水，对尚宫秀化妆品店的经营造成了严重影响和损失，导致无法继续经营，故本案房屋租赁合同符合法定解除条件；第二次漏水后其于2014年5月4日将《函》当面送达给五星公司的经理潘俊峰，故合同解除时间应为2014年5月4日。二、其是与五星公司签订的房屋租赁合同，五星公司交付的房屋存在严重质量问题，系五星公司违约，故五星公司应对其损失承担赔偿责任。三、由于房屋漏水无法修复，导致其无法继续经营，五星公司理应赔偿其装潢损失和租金损失，原审法院对两项损失的认定正确。四、本案无须追加夏永强为第三人，五星公司可根据与夏永强之间的租赁法律关系另案主张权利，原审程序合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对房屋租赁合同是否符合法定解除条件、合同解除的时间、装潢损失及租金损失的认定存在争议，对上述争议以外的原审法院查明的其他事实无异议，本院对无异议部分依法予以确认。
本院另查明：
尚宫秀化妆品店于2014年5月4日出具《函》，内容为：“由于贵公司没有信守维修的承诺，导致我店再次受到雨水严重侵蚀，店内地板、墙纸、吊顶、线路等已不同程度损坏，店面无法转租，经济损失严重。虽我们多次反映，但你们置若罔闻，不予解决。为此，特提出如下要求，如一个星期内仍得不到合理答复，我们将依法起诉，由法院裁决。1、撤销2012年双方签订的租赁合同；2、退还2014年4、5、6三个月租金；3、退还1万元合同保证金；4、赔偿装修费用5万元。”张春兰称该函件于2014年5月4日送达给五星公司经理潘俊峰，并申请潘小帆（张春兰的女儿）、潘阿东（张春兰的丈夫）出庭作证，二人均陈述：第二次漏水后，潘小帆于2014年5月4日将《函》送至五星公司经理潘俊峰手中。本院当庭拨打潘俊峰的手机（号码159××××3132），潘俊峰陈述：2014年5月4日，张春兰的家人曾找过其，并给了其一张东西，具体内容其记不清了。五星公司认可潘俊峰系当时五星公司的管理人员，但认为无法确定潘俊峰在2014年5月4日收到的东西是上述函件，且函件中也未明确要求解除房屋租赁合同，故不应将2014年5月4日作为合同解除时间。
本院于2015年8月20日组织双方当事人至宜兴市太滆路15号尚宫秀化妆品店交接了涉案房屋，双方一并结清了水电费用。
上述事实，有《函》、房屋交接笔录、证人证言、潘俊峰的陈述及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否符合法定解除条件，如符合，则应当如何确定合同解除时间？二、合同解除后的房屋使用费应由何方承担？三、装潢损失应如何确定？四、是否必须追加夏永强参加本案诉讼？
本院认为：
一、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，出租人五星公司提供的房屋有质量问题导致两次漏水，属于违约行为，五星公司表示漏水问题无法维修，而张春兰租赁房屋是为了开店经营，现因漏水问题无法修复导致张春兰无法继续经营，房屋租赁合同的目的无法实现，符合上述解除合同的法定条件。合同一方当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，张春兰称其于2014年5月4日向五星公司送达了解除合同的《函》，并提供了潘小帆、潘阿东的证人证言予以证明，五星公司的管理人员潘俊峰也认可在2014年5月4日收到张春兰家人送来的一张东西，现五星公司否认收到了《函》，但又未能举证证明其收到的是什么，故本院对张春兰的主张予以采信。根据《函》的内容和送达情况，合同解除时间应为2014年5月4日。
二、房屋租赁合同解除后，合同双方均应积极处理交接房屋、结算租金等善后事宜。本案中，张春兰通知五星公司解除租赁合同后，虽已停止在租赁房屋内的经营活动，但未及时清理物品和交接房屋；而五星公司在收到解除合同的《函》之后，未及时答复，未与张春兰协商处理交接房屋等相关事宜。因双方均怠于交接房屋和处理解除合同后的善后事宜，故合同解除后至房屋交接前产生的房屋使用费应由双方各半负担。张春兰已支付租金至2014年7月14日，故2014年5月5日至2014年7月14日期间的房屋使用费应由五星公司返还张春兰7781元（8万元÷365天×71天÷2）。
三、承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，系因出租人五星公司违约导致房屋租赁合同解除，现张春兰要求赔偿装潢损失，经宜兴市价格认证中心鉴证，装修总价值为146500元，截至2014年5月4日（合同解除日），剩余租赁期为436天，则剩余装修价值损失应为58332元（146500元÷1095天×436天）。
四、张春兰起诉五星公司要求解除合同、赔偿损失等，是基于双方之间的房屋租赁合同关系，根据合同相对性原理，房屋产权人夏永强并非必要共同诉讼主体。
综上，原审法院认定租金损失和装潢损失有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持宜兴市人民法院（2014）宜开商初字第0070号民事判决第一项；
二、撤销宜兴市人民法院（2014）宜开商初字第0070号民事判决第二项、第三项；
三、五星公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿张春兰装修损失58332元；
四、五星公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还张春兰房租7781元、履约保证金10000元，合计17781元；
五、驳回张春兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2380元、鉴定费2100元，合计4480元（张春兰已预交），由张春兰负担1070元，由五星公司负担3410元；二审案件受理费2380元（五星公司已预交），由张春兰负担568元，由五星公司负担1812元。经核算，五星公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担的诉讼费合计2842元直接给付张春兰，张春兰、五星公司已交纳给法院的诉讼费不再退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
审 判 员 林中辉
代理审判员 李 杨
二〇一五年九月十五日
书 记 员 周喆菁