福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）融民初字第4792号
原告中国建设银行股份有限公司福清分行，住所地福建省福清市。
法定代表人苏涵勋。
委托代理人吴文深，福建宇凡律师事务所律师。
委托代理人薛莹，福建宇凡律师事务所律师。
被告林孝强，男，1978年3月9日出生，汉族，住福建省福清市。
被告何小琴，女，1981年12月9日出生，汉族，住福建省福清市。
被告福清中联置业有限公司，住所地福建省福清市。
法定代表人王灵善。
委托代理人魏来，福建君立律师事务所律师。
�托代理人周训彬，福建君立律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司福清分行因与被告林孝强、何小琴、福清中联置业有限公司金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司福清分行的委托代理人薛莹和被告福清中联置业有限公司委托代理人魏来到庭参加诉讼，被告林孝强、何小琴经本院依法公告送达起诉状副本和开庭传票等，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司福清分行诉称，2012年1月19日，被告林孝强与原告签订了《个人住房借款合同》，合同约定：原告作为贷款人向被告林孝强发放贷款人民币壹佰叁拾伍万元整（￥1350000.00），用于被告购置坐落于福清市音西街道音西村、洋埔村中联·天御一期1号楼1707�元的房产；借款期限为360个月，即从2012年1月19日至2042年1月19日止，借款期限起始日与借款支付凭证所载日期不一致，借款期限起始日以借款支付凭证日期为准，借款到期日相应调整；贷款年利率按中国人民银行规定的贷款基准利率上浮15%，每月归还本息金额约为人民币壹万零柒元壹角捌分（￥10007.18）；被告林孝强委托原告在委托扣款日从其在建设银行的个人结算账户中直接扣划还款（扣款账号：18×××86）；若被告林孝强未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告有权停止发放贷款，宣布贷款立即到期，并要求被告林孝强立即归还借款本息及相关费用；若被告林孝强逾期还款，罚息利率为基准利率水平上浮50%，计收利息和复利，并收取违约金，违约金计收方法为违约贷款本金×违约金收取比例×违约天数（违约金收取比例为日万分之二点一）。合同还约定�告林孝强以其名下位于福清市音西街道音西村、洋埔村中联·天御一期1号楼1707单元的房产为上述借款向原告提供抵押担保，抵押担保的范围为合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、执行费、拍卖费、保全费、差旅费等）。被告福清中联置业有限公司提供连带责任保证，保证范围包括合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。当借款人未能按合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均可直接要求保证人在其担保范围内承担担保责任。由三被告在合同上签字确认。原告�2012年2月15日按约定将借款人民币135万元直接转入福清中联置业有限公司在中国建设银行福清分行开立的账户，此后被告林孝强按合同约定进行还款。但自2014年6月15日起被告林孝强开始拖欠还款，截止至2014年7月15日被告林孝强未还本金余额为人民币1320497.28元，累计利息和罚息及利息复利共计8333.45元，经原告多次催讨，被告林孝强仍未予以偿还。原告认为：被告林孝强作为借款人，未依约定按时支付本金和利息，已损害了原告的合法利益，被告林孝强应依法如数返还剩余贷款本息并按合同约定承担违约责任，因贷款发生于被告林孝强与被告何小琴婚姻关系存续期间，系夫妻共同债务，故被告何小琴对所诉款项应依法承担共同还款责任，被告福清中联置业有限公司作为保证人应承担连带责任。
原告中国建设银行股份有限公司福清分行的诉讼请求：1、请求依法判令被�林孝强、何小琴共同偿还原告借款本金人民币1320497.28元及其计至2014年7月15日的利息8288.87元、罚息及复利44.58元及偿付自2014年7月15日起至实际清偿全部贷款本息之日的逾期利息（以人民币1328830.73元为计算基数，按基准利率上浮50%计息）和违约金（以本金人民币1320497.28元为计算基数，自起诉之日起至实际清偿全部贷款本息之日止，按照日万分之二点一计算）；2、请求依法判令被告林孝强、何小琴共同偿还原告律师费人民币21000元；3、如被告不履行上述还款义务，原告可将被告林孝强名下位于福清市音西街道音西村、洋埔村中联·天御一期1号楼1707单元的抵押房产予以折价，或者申请拍卖、变卖该房产所得价款由原告优先受偿，不足部分由被告林孝强、何小琴继续清偿；3、判令被告福清中联置业有限公司对以上款项的清偿承担连带责任；4、本案的诉讼费用由三被告共同承担。
原告中国建设银行股份有限公司福清分行向本院提交了以下证明资料：
1、身份证、户口簿、结婚证共10页，证明被告林孝强与被告何小琴的基本情况以及被告林孝强与被告何小琴系夫妻的事实；
2、福建红盾网工商应用平台企业资信查询1页，证明被告福清中联置业有限公司的基本情况。
3、《中国建设银行个人住房借款合同》、《商品房买卖合同》、《开立贷款账户通知书》、《个人贷款支付凭证》、《商品房预告登记证》、《商品房抵押权预告登记证》各一份，证明原告依约贷款人民币135万元给被告林孝强，双方约定了利息、罚息和违约金的事实及被告林孝强名下位于福清市音西街道音西村、洋埔村中联·天御一期1号楼1707单元的房产作为贷款抵押并办理抵押权预告登记及被告福清中联置业有限公司为贷款提供担保的事实；
4、个人贷款对账单、还�凭证及拖欠明细3页，证明被告林孝强未按合同约定按时支付本金的事实及贷款欠款的情况；
5、委托代理合同及发票2页，证明原告因本案支付律师费人民币21000元。
被告林孝强、何小琴未作答辩，也未向本院提供证明资料。
被告福清中联置业有限公司辩称，1、林孝强、何小琴未按约偿还2014年6月至2014年7月的借款本息尚未构成根本违约，原告诉请林孝强、何小琴偿还全部的借款本息，缺乏法律依据。虽然借款合同约定有林孝强、何小琴不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，原告可以宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，但是在起诉前林孝强、何小琴仅拖欠原告一个月10007.18元的借款本息，相比于借款总额135万元及相应利息而言，林孝强、何小琴拖欠行为尚不构成根本违约，根据合同法第94条的规定，原告要求林孝强、何小琴偿还全部借款本息的诉请缺乏法律依据。2、由于2014年7月15日之后的借款本息系因原告行使合同权利，致使借款期限到期，并非林孝强、何小琴逾期支付每一笔的借款本息，故对于2014年7月15日之后的借款本息不应当计取违约金。即使需计取违约金，原告诉请的逾期利息与违约金的性质重叠，请求法庭依法驳回原告关于违约金的诉请。本案为借款合同，原告诉请的逾期付款违约金的本质就是逾期利息，在原告未能证明林孝强、何小琴未按期付款对原告造成除资金占用费之外的其他损失的情况下，原告实际遭受的损失只有相当于逾期利息的资金占用费。借款合同中既约定了逾期利息又约定了日万分之二点一的违约金，属于合同法解释二第29条第2款规定的“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过�高于造成的损失’”的情形，请求法庭依法驳回原告关于违约金的诉请。3、中联公司在借款合同中提供的是阶段性担保。现阶段性担保已经完成。保证合同已解除，原告要求中联公司承担连带保证责任缺乏法律依据。根据借款合同的约定，中联公司为林孝强、何小琴的借款本息提供阶段性担保，设定阶段性担保的目的在于保护原告在抵押权设立之前的债权可以实现。根据原告提供的证据福清中联置业有限公司可证实抵押物已办理了登记手续，原告对抵押物享有抵押权，并已在本案中主张行使抵押权。中联公司提供的阶段性担保的目的已经实现，中联公司与原告之间的保证合同所附的解除条件已经成就，保证合同已经实际解除，中联公司的保证责任已经免除，原告诉请中联公司承担保证责任，缺乏合同及法律依据。综上，原告对中联公司提出的诉请依据不足，恳请�庭驳回原告对中联公司的全部诉请。
被告福清中联置业有限公司未向本院提供证明资料。
上述证明资料经庭审质证和审查，本院分析认证如下：因被告林孝强、何小琴放弃到庭质证的诉讼权利，被告福清中联置业有限公司对原告所提交的证明资料1、2、3、5的真实性无异议，本院确认原告所提交的证明资料1、2、3、5具有证据真实性、合法性和关联性特征，可作为认定本案事实的根据。由于被告福清中联置业有限公司对原告所提交的证明资料4的真实性不予认可，证明资料4可作为原告的陈述。
根据本案现有证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下法律事实：
2006年6月8日，原告的前身中国建设银行股份有限公司福清支行为贷款人与被告林孝强、何小琴为借款人、被告福清中联置业有限公司为保证人，三方签订了《个人住房借款合同》，合同约定：原告作为贷款人�被告林孝强发放贷款人民币125万元，用于被告购置坐落于福清市音西街道音西村、洋埔村中联·天御一期1号楼1707单元的房产；借款期限为360个月，即从2012年1月19日至2042年1月19日止，借款期限起始日与借款支付凭证所载日期不一致，借款期限起始日以借款支付凭证日期为准，借款到期日相应调整；贷款年利率按中国人民银行规定的贷款基准利率上浮15%；若被告林孝强未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告有权停止发放贷款，宣布贷款立即到期，并要求被告林孝强立即归还借款本息及相关费用；被告林孝强以位于福清市音西街道音西村、洋埔村中联·天御一期1号楼1707单元的房产为上述借款向原告提供抵押担保，抵押担保的范围为合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼�、律师费、评估费、执行费、拍卖费、保全费、差旅费等）；被告福清中联置业有限公司提供连带责任保证，保证范围包括合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；当借款人未能按合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均可直接要求保证人在其担保范围内承担担保责任等条款。被告何小琴以与被告林孝强为夫妻关系在合同上签字确认。2012年2月9日，办理了预购商品房抵押权预告登记。2012年2月15日，原告按约定将借款人民币135万元直接转入福清中联置业有限公司在中国建设银行福清分行开立的账户。此后被告林孝强按合同约定进行还款。自2014年6月15日起被告林孝强开始拖�还款，截止至2014年7月15日被告林孝强未还本金余额为人民币1320497.28元，累计利息和罚息及利息复利共计8333.45元，经原告多次催讨，被告林孝强、何小琴至今未偿还。原告向本院起诉，为此支付了律师代理费人民币21000元。
另查，2009年，中国建设银行股份有限公司福清支行企业名称变更为：中国建设银行股份有限公司福清分行。
本院认为，中国建设银行股份有限公司福清支行的权利义务由其企业名称变更后的中国建设银行股份有限公司福清分行承受。原告中国建设银行股份有限公司福清分行与被告林孝强、何小琴、福清中联置业有限公司签订的《个人住房借款合同》，系在平等自愿的基础上签订的，双方主体适格，意思表示真实，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告中国建设银行股份有限公司福清分行已按合同的约定向被告林孝强、何小琴提供了贷款，因被告林孝强、何小琴自2014年6月15日起逾期还款，构成违约，原告有权按合同约定提前收回全部贷款本息，故原告中国建设银行股份有限公司福清分行要求被告林孝强、何小琴偿还尚欠借款本金及合同约定的借款利息，本院予以支持。原告请求被告林孝强、何小琴承担原告因本案诉讼而支付的律师代理费人民币21000元，有合同约定，并未超过律师收费标准，本院予以支持。原告请求被告福清中联置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，有合同约定，本院予以支持。被告福清中联置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任后，有权向被告林孝强、何小琴追偿。
原告另主张其对被告林孝强、何小琴提供的抵押物享有优先受偿权，但是本院注意到，该房产所有权始终未转移至被告林金勇名下，原�办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告林孝强、何小琴经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告林孝强、何小琴应在本判决发生法律效力之日起10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福清分行借款人民币1320497.28元和利息、罚息、复利人民币8333.45元，以及自2014年7月16日起按《个人住房借款合同》约定的利息、罚息和复利计至款项还清之日止；
二、被告林孝强、何小琴应在本�决生效之日起10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福清分行因本案诉讼支付的律师代理费人民币21000元；
三、被告福清中联置业有限公司对上述判决第一、二项项下的债务承担连带清偿责任；被告福清中联置业有限公司担连带清偿责任后，有权向被告林孝强、何小琴追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司福清分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币16950元，由被告林孝强、何小琴、福清中联置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 何 武 洪
人民陪审员 陈进�
人民陪审员 俞 燕 娜
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 魏 华 芳
附注：
本判决书引用的主要法律条文
（一）《中华人民共和国民法通则》
第四十四条企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。
企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。
（二）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（三）《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规�的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告�日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。