河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终523号
上诉人（原审原告）曾庆和，男，汉族，1972年5月27日生，住信阳市平桥区。
被上诉人（原审被告）信阳市上浦置业有限公司，住所地：信阳市平桥区上浦时代广场19号楼附楼6楼。
法定代表人朱顽强，该公司经理。
上诉人曾庆和因与被上诉人信阳市上浦置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2016）豫1503民初2306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，河南省信阳市平桥区人民政府作为甲方，浙江省永康市上浦投资有限公司作为乙方，签订了《平桥大别山农贸市场改造协议书》，约定：经甲、乙双方协商，就河南省信阳市平桥区大别山农贸市场进行综合改造。该项目预计投资9000万元，总用地面积5.5万平方米（以规划部门红线图为准）；项目实行一次规划、分期实施的原则，由乙方负责规划设计报规划部门批准后，双方再商定共分二期实施，保证两年内全部完成并交付使用；该项目的建设用地实行一次性公开挂牌出让，按照规划分期交付使用土地，及甲方分期拆迁、分期交付建设用地；乙方分期足额按时交纳土地出让金；甲方负责项目用地的拆迁、安置工作，按照双方商定的期限内，甲方向乙方按期交付建设用地，在拆迁中，被拆迁户如果要求返迁，乙方予以支持。如果甲方按期交付土地，乙方必须按期施工和竣工。否则，任何一方违约，按违约时间并参照银行同期贷款利息作为违约金，具体事项另行商定；在拆迁中，甲方本着不赔不赚的原则，该项目土地价格按照每平方米630元（含土地上的建筑物、构筑物、附着物和拆迁安置费）。如果在挂牌过程中超出每平方米630元的部分，由甲方全部投资给乙方用于该市场的基础设施建设，具体事项另行商定；甲方负责办理该项目建设开发过程中所有相关法定手续，费用由乙方承担，具体事项另行商定；为降低成本，尽快使市场建成，甲方给乙方一下优惠政策：如果自建地下防空室，免收防空地下室异地建设费；城市建设配套费、建筑物开工放线费、正负零验线及竣工规划验收、建设工程图审核费、文物调查费、承建绿化费、消防费、墙改费、水泥散装费、土地交易费、房地产价格调节基金等规费按最低标准减半征收，具体见附件说明；本项目范围内，兴隆街的部分道路以及市场内其他道路修建由乙方负责，费用由双方共同分摊，及甲方承担70%，乙方承担30%。甲方的费用从乙方税收中返还，用于道路建设，即乙方应上交给甲方的各项税收除保证交足甲方叁佰万元外，余款通过合法程序全部返还给乙方用于修建上述街道，该街道的修建工作交给乙方后，由乙方全权负责，返还的税款包干使用超支不补，节约归己。但工程质量必须按照规划、市政等部门的设计的要求，依法接受监理、监督，保质保量；本协议签订后，二十天内乙方在信阳市银行开户，注册登记信阳市上浦置业有限公司。注册资金不少于1000万元人民币；乙方可自带相应资质的建筑工程公司，经办理有关手续后对项目进行建设，但必须保证工程质量；本协议中涉及未尽事宜，双方另行商定后，以补充协议形式作为本协议附件，补充协议与本协议具有同等的法律效力；协议签订后，双方共同遵守，不得违约，任何一方违约应赔偿对方损失，损失赔偿参照《合同法》的有关违约规定计算，无过错方有权依法解除协议；本协议双方签订后，平桥区政府对本协议的优惠政策在十天内下达正式文件后，该协议才正式生效。2015年5月14日，经信阳市工商行政管理局许可，信阳市上浦置业有限公司成立日期为2005年5月23日；营业期限2005年5月23日至2055年5月22日；经营范围房地产开发及销售、建筑材料销售。2005年5月31日，平桥区大别山商场改造建设指挥部作为甲方，信阳市上浦置业有限公司作为乙方签订《补充协议》（一），约定：为保证该项目两年内全部完成并交付使用，双方商定项目分二期实施。第一期从2005年5月至2006年10月，第二期从2006年11月至2007年5月。为确保新旧市场正常交替运转，第一期对A、B地块，分别进行两个阶段拆建，其中甲方负责第一阶段A地块拆迁，土地公开出让挂牌，向乙方交付土地使用，在2005年7月底之前完成，乙方在交付土地后1个月内开工建成；甲方建立专门的班子成员在2005年8月底前，负责办理该项目开工建设所有相关法定手续，确保乙方按时开工，乙方积极配合，及时缴纳相关费用。2008年5月10日，平桥区大别山商场改造建设指挥部作为甲方，信阳市上浦置业有限公司作为乙方签订《补充协议》（二），约定：提高货币补偿标准：经有资质评估机构评估即营业房每平方米补偿标准由原来的1100元评估提高为2021元；砖混结构住宅房每平方米由原来的620元评估提高为1004元；砖木结构住宅房每平方米由原来的570元评估提高为804元。所有房屋拆迁补偿资金均由乙方承担；乙方对房屋被拆迁的返迁户实行扒一赔一、互不找钱，超出对等面积部分随行就市，优惠6%；返还区域由原来返迁区域扩大到壹号楼、贰号楼、叁号楼、伍号楼、陆号楼、柒号楼、捌号楼、玖号楼、贰拾壹号楼、贰拾贰号楼、贰拾叁号楼，其中一、二层为营业房，三层以上为住房；原已办理《拆迁协议》的被拆迁户，一律享受本补偿协议规定的同等待遇；甲方积极协助乙方申报增加容积率，减少乙方经济亏损；时间要求甲方尽最大努力，第一期工程（包括兴隆街在内以东的旧房拆迁）力争在2008年7月31日以前将旧房拆迁完毕；第二期工程（兴隆街以西的旧房拆迁）力争在2008年12月31日以前将旧房拆迁完毕。乙方必须紧密配合甲方，全力搞好拆迁工作。2006年7月31日，信阳市房产管理局给信阳市上浦置业有限公司就“大别山农贸市场改造项目建设”颁发了拆许字（2006）第4号房屋拆迁许可证。拆迁实施单位为信阳市君美房屋拆迁开发有限公司；拆迁期限为2006年8月1日至2007年7月31日。至2011年6月28日，信阳市房产管理中心“关于对平桥区大别山农贸市场改造项目拆迁期限延期的批复”，拆迁期限延长至2011年12月31日。2006年8月6日，信阳城市拆迁安置管理委员会办公室、平桥区大别山商场改造建设指挥部公布信阳市平桥区大别山农贸市场区域拆迁补偿安置方案，内容为：拆迁范围以市规划管理局批准的拆迁红线图为准，在此范围内所有建筑物和附属物均属拆迁对象；拆迁时间以信阳市房产管理局批准的《房屋拆迁许可证》确定的期限和《房屋拆迁公告》时间为准；拆迁补偿对象，对被批准拆迁范围内有合法证件的所有房屋、构筑物和附属物予以补偿。违章建筑、超过批准期限的临时建筑物、构筑物及没有合法手续突击所建房屋不予以补偿；以被拆除的《房屋所有权证》为合法证件，转让、赠与、继承等均以合法手续为准。拆除出租的房屋，以办理租赁备案登记和《房屋租赁证》为准；每一个合法所有（使用）权证视为一户，被拆除建筑物、构筑物权属、面积、结构、使用性质以合法证照登载的内容为准，实际建筑面积少于登载数的，以实际面积为准；实际面积超过登载数的，超过部分按违章建筑处理。拆除建筑物、构筑物的认定，面积的计算标准以国家规范为准；拆迁安置补偿标准，拆迁补偿标准根据被拆迁房屋的区位、用途、使用年限、合法建筑面积等因素，由拆迁人委托具有房地产估价资质的机构对房屋评估，以市场评估价给予补偿。评估价以每平方米为计算单位。房屋拆迁未超过期限（以《临时建筑许可证》载明的期限为准）的临时建筑物，按房屋重置价格结合新折算补偿；拆除享受福利分房但未参加房改的房屋，按评估价一次性补偿给房屋产权单位，该房屋使用人的补偿安置由产权人负责；拆除未取得100%产权的房改房，按取得产权的实际比例进行补偿。拆除有产权纠纷的房屋，争议双方在拆迁期限内达不成协议的，房屋先行拆除，拆迁前由拆迁人申报有关部门进行证据保全，提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门批准，待产权确定归属后再办理补偿等手续。拆除住宅、非住宅房选择一次性货币补偿的，给予被拆迁人三个月购房过渡补助费，过渡补助费按原房合法使用面积每月2元/平方米计算。被拆迁人选择产权调换（即返迁安置），实行新旧房对等面积结算差价，超出部分按市场价购买的原则进行。返迁户商铺超出对等部分面积市场价为3935元/平方米，返迁户住宅超出对等部分面积市场平均价为1188元/平方米。产权调换房屋区域由拆迁人公布。拆除住宅、被拆迁人选择产权调换（即返迁安置）的，产权调换的信房与拆除旧房对等部分面积补以旧换新差价：其中，拆除旧房为砖混结构的；返迁新房三层补差价150元/平方米，四层补差价100元/平方米，五层补差价50元/平方米，六层不补差价，拆除旧房为砖木结构的，返迁新房三层补差价200元/平方米，四层补差价150元/平方米，五层补差价100元/平方米，六层补差价50元/平方米。超出对等部分面积被拆迁人按市场平均价优惠5%购买。拆除私有非住宅房屋的产权人选择产权调换（即返迁安置）的，产权调换的新房与拆除的旧房对等部分面积实行以旧换新5**元/平方米补差价，超出对等部分面积被拆迁人按市场价优惠3%购买。选择产权调换的，每一合法房屋所有权证视为一户，产权调换不考虑分户因素。产权调换房屋的建筑面积以房地产测绘部门出具的测绘报告为准。拆除设有抵押权的房屋，按担保法律规定办理。被拆迁人的各项补偿金可作为产权调换房的预付金，待交付产权调换房屋时多退少补。被拆迁人于产权调换房主体结顶后，自拆迁人文字通知到被拆迁人之日起，30日内办理产权调换房结算被拆迁人。逾期不办理者，视为被拆迁人自动放弃产权调换（即返还安置），拆迁人将依据原拆迁结算记录对被拆迁人予以货币补偿。要求产权调换的私房产权人，自行解决过渡期用房。在过渡期间，按被拆迁原房屋合法使用面积，每月补助临时安置费2元/平方米，每季度领取一次，过渡期为18个月。如到期未安置到位，临时安置费增加一倍，直到安置到位为止。拆除出租的房屋，产权人结算补偿金，使用人（××）赁租赁备案登记和《房屋租赁证》领取搬家费，租赁关系终止。因拆迁生产用房或营业用房而导致停业、歇业的，产权人或使用人（××）凭有效期限内的《营业执照》和《税务登记证》按原房使用面积每月5元/平方米的标准一次性领取三个月安置费了结。拆迁人按300元/户的标准给予被拆迁人（或使用人）搬家补助费；其它事宜，拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋××达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，被拆迁人或房屋××在裁决规定的搬迁期限内仍未搬迁的，人民政府可责成有关部门强制拆迁，或依法申请人民法院强制拆迁。被拆迁人私有房屋在规定搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人按被拆迁房屋的合法建筑面积给予每天1元/平方米的提前搬家奖励，并累计计算。被拆迁人只能搬走属于自己的动产，不动产（包括门窗、树木等）交拆迁实施单位统一拆除，验收中发现不动产丢失的，经评估作价后从被拆迁人补偿款中扣除。被拆迁人选择产权调换方式的，按搬迁验收时间的先后于办理结算手续时领取产权调换顺序号，待返迁定为时按该顺序号进行选房；本方案未尽事宜以有关法规政策为准，由信阳市房屋拆迁管理部门负责解释；本方案自公布之日起执行。2008年5月10日，平桥区大别山农贸市场区域拆迁补偿安置方案的补充规定，内容为：根据广大被拆迁户的要求，充分考虑被拆迁户的利益，经重新评估和区委、区政府及大别山商场改造建设指挥部多次与信阳市上浦置业有限公司协商，特作以下补充规定：一、提高货币补偿标准，（一）营业房：每平方米补偿标准由原来的1100元提高为2021元。（二）住宅房：砖混结构每平方米由原来的620元提高为1004元，砖木结构每平方米由原来的570元提高为804元。二、对返迁户实行拆一陪一，互不找钱。超出对等面积部分随行就市，优惠6%。返迁户由原来返迁区域扩大到壹号楼、贰号楼、叁号楼、伍号楼、陆号楼、柒号楼、捌号楼、玖号楼、贰拾壹号楼、贰拾贰号楼、贰拾叁号楼，其中一、二层为营业房，三层以上为住房。三、原已办理《拆迁协议》的被拆迁户，一律享受本补充规定的同等待遇。四、本补充规定没有提到的有关事项仍按原规定执行。2010年1月14日，信阳市上浦置业有限公司作为拆迁人（以下简称甲方）与曾庆和作为被拆迁人（以下简称乙方）签订拆迁补偿安置协议书，内容为：根据信阳市城市规划和城市建设需要，经市政府批准，甲方对信阳市平桥区大别山农贸市场实施拆迁改造。乙方现有房屋属被拆迁范围，为维护甲、乙双方当事人的合法权益，根据国家、省、市拆迁补偿安置政策的有关规定，经甲乙双方协商，订立以下协议，以资共同遵守。一、甲乙双方均应严格执行《信阳市平桥区大别山农贸市场红线区域拆迁补偿安置方案》；二、甲方拆除乙方坐落于城业局院的各类房屋建筑面积80.09㎡及附属物（见附件：现场验收单）；三、拆除房屋基本情况及补偿金额：建筑面积80.09㎡；四、乙方根据《信阳市平桥区大别山农贸市场红线区域拆迁补偿安置方案》选择产权调换。1、货币补偿：甲方一次性付给乙方原房屋补偿费，原房屋合法使用面积三个月（标准：2元/㎡·月）购房过渡补助费282.36元。2、产权调换：乙方根据《信阳市平桥区大别山农贸市场红线区域拆迁补偿安置方案》按产权调换顺序号选择甲方新建后的安置房，返迁时限至十八个月。乙方被拆迁房屋的补偿金额作为产权调换预定金，待返迁时按规定结算，多退少补。乙方返迁安置前，自行解决临时住房，甲方承担乙方的临时安置补助费，其标准为原房屋合法使用面积18个月内按每月2元/㎡，计94.12元/月，超过18个月按每月4元/㎡，每三个月结算一次，从2010年1月14日开始计算，直至安置到位为止。在甲方具备返迁条件，并通知乙方返迁后，乙方推迟返迁，甲方不再承担乙方临时安置补助费用。甲方根据乙方搬迁先后顺序发放返迁号，返迁顺序号为230号。乙方根据甲方通知时间，按返迁/顷序号选定返迁房位。返迁入住时，乙方凭交款单和本协议书等相关材料办理入住手续；五、因拆迁营业用房停业、歇业的，甲方按原房合法使用面积对使用人一次性给予三个月（标准5元/㎡）安置补偿费计，由乙方代表领取后转交使用人；六、在乙方搬迁过程中，甲方给予乙方一次性搬家补助费300元。在规定搬迁期限内，按原房合法建筑面积每提前一天奖励1元/㎡。拆除出租的房屋，搬家费、提前搬家奖由乙方代表领取后转交使用人；七、本协议签订时，乙方将被拆迁房屋有效证件交给甲方，并将上述被拆迁房屋腾空交甲方统一拆除；八、乙方签订本协议并领取补偿金后，甲方取得乙方原房屋所有权。该房屋如有产权纠纷或侵权行为，乙方承担一切法律责任；九、因一方违反本协议造成损失的，另一方有权要求违约方赔偿损失。如出现争议，双方协商解决，协商无果的，可向房市产管理局仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。
原审法院认为，一、《河南省城市房屋拆迁管理条例》第七条规定：“房屋拆迁实行拆迁许可证制度。未取得房屋拆迁许可证的，不得实施拆迁。”第十二条规定：“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。接受委托的拆迁单位，应当具有建设行政主管部门颁发的房屋拆迁资格证书。工程指挥部等临时性机构和房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。”据此，依《平桥大别山农贸市场改造协议书》及信阳市房管局颁发的拆迁许可证，信阳市上浦置业有限公司是合法的拆迁人；平桥区大别山商场改造建设指挥部作为甲方，信阳市上浦置业有限公司作为乙方签订的两份《补充协议》，《信阳市平桥区大别山农贸市场区域拆迁补偿安置方案》及其《补充规定》，可以为定案的依据；二、房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就拆迁房屋的搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议。由此，信阳市上浦置业有限公司与曾庆和于2010年1月14日签订的《拆迁补偿安置协议书》无论从形式、还是从内容上都是合法有效的，双方当事人应当严格按照该协议的约定履行自己的义务，原告曾庆和要求被告信阳市上浦置业有限公司交付拆迁返迁房大别山商贸12号楼西单元四层门朝东住房壹套，理应支持；三、关于原告曾庆和主张的增加临时安置费，没有提供充分的事实和法律依据，本院不予支持；四、关于原告曾庆和主张的交通损失费11100元，没有提供充分证据证实，亦不符合《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条的规定，本院不予支持；五、关于原告曾庆和主张的要求被告信阳市上浦置业有限公司排除妨碍，拆除其违法所建的17号楼与18号楼之间占用消防通道所盖的两层商住楼，属《中华人民共和国民事诉讼法》第五十五条所调整的范畴，当事人可另行主张权利。综上，经原审审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第一款、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条、第三十二条《河南省城市房屋拆迁管理条例》第七条、第十二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告信阳市上浦置业有限公司按2010年1月14日签订的“拆迁补偿安置协议书”及相关文件的约定将12号楼西单元四层门朝东住房壹套交付给原告曾庆和。二、驳回原告曾庆和的其它诉讼请求。本案受理费1190元，由被告信阳市上浦置业有限公司负担。
曾庆和上诉称，原审认定事实错误，适用法律错误。请求撤销原判，依法改判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，曾庆和与上浦置业2010年1月14日另签订一份《拆迁安置协议书》，拆迁面积60.08㎡、每月临时安置费120.16元。
本院认为，本案争议焦点有三个，一、安置房屋面积超出拆迁房屋面积的价格如何计算；二、不动产证是否具备办理的条件；三、被上诉人是否应当支付增加的临时安置费及晚交房屋的其他损失。
关于第一个争议焦点，双方当事人2010年元月签订的《拆迁补偿安置协议书》明确约定严格执行2006年《信阳市平桥区大别山农贸市场区域拆迁补偿安置方案》，未明确约定是否执行2008年《平桥区大别山农贸市场区域拆迁补偿安置方案的补充规定》从而引发该争议。从安置方案和补充规定内容看，补充规定是拆迁人与众被拆迁人相互妥协的产物，对安置方案中被拆迁人选择货币补偿的提高了补偿标准，同时对选择产权置换超出对等面积的由“拆迁户住宅超出对等部分面积市场平均价为1188元／平方米”变更为“超出对等面积部分随行就市，优惠6%”，可见补充规定是安置方案的补充和组成部分。从时间看，双方当事人2010年签订《拆迁补偿安置协议书》，《补充规定》2008年出台，两者间隔达两年的时间，上诉人对《补充规定》内容应知晓。从履行情况看，有相当拆迁户已经按照补充规定交纳超出对等面积的差价。另外，2006年安置方案规定的“市场平均价1188元／平方米”是方案制定前后的市场平均价，而上诉人签订《拆迁补偿安置协议书》距离安置方案近四年时间，若仍旧按照2006年安置方案执行超出对等面积的房价对被上诉人有失公平。综合以上几个方面的因素，本院倾向认可一审的认定，即补充规定可以作为本案定案的依据。
关于第二个争议焦点，房产证的办理问题，一是双方未就超出对等面积的最终价格达成一致，超出面积的房屋房款未付；二是上诉人所称17号楼与18号楼之间被上诉人所建两层商住楼妨碍房产证的办理，但认定是否违建不属于人民法院民事案件受案范围，上诉人应向相关政府职能部门反映处理。鉴于上述两问题尚未解决，上诉人关于要求办理房产证的诉讼请求本院暂不予支持，待相关条件具备后双方可协商解决，协商不成另行起诉。
关于第三个争议焦点，临时安置费及其他损失是否应支持问题。上诉人一审请求给付2014年12月至2016年12月共计24个月临时安置费，对二审增加的请求即补齐2014年12月之前的临时安置费超出一审诉请范围本院不予认定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，被上诉人未提交验收合格相关证据，视为未验收不具备交付使用条件，上诉人拒绝收房有法律依据，其要求被上诉人给付2014年12月至2016年12月临时安置费的诉讼请求本院予以支持，但应执行双方签订《拆迁补偿安置协议书》约定标准。其他损失无法律及合同依据，本院不予支持。综上所述，上诉人曾庆和关于一审未支持增加的临时安置费不当的上诉理由成立，相应的上诉请求予以支持。其他上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持信阳市平桥区人民法院（2016）豫1503民初2306号民事判决第一、二项即“一、被告信阳市上浦置业有限公司按2010年1月14日签订的“拆迁补偿安置协议书”及相关文件的约定将12号楼西单元四层门朝东住房壹套交付给原告曾庆和。二、驳回原告曾庆和的其它诉讼请求。”
二、被上诉人信阳市上浦置业有限公司于本判决生效之日起30日内支付上诉人曾庆和自2014年12月至2016年12月共24个月临时安置补助费5767.68元（120.16元×2元×24个月）。
当事人未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1190元，上诉人曾庆和承担50元，被上诉人信阳市上浦置业有限公司承担750元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 峰
审 判 员 邱世财
代理审判员 姚 涛
二〇一七年四月十七日
书 记 员 高 星