湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂恩施中民终字第00773号
上诉人（原审原告）叶露，女，生于1967年12月9日，汉族，湖北省武汉市人，居民。
上诉人（原审原告）缪毅华，男，生于1958年6月25日，汉族，湖北省武汉市人，居民。
上诉人（原审原告）何华顺，男，生于1957年12月30日，汉族，湖北省武汉市人，居民。
上诉人（原审原告）徐典文，男，生于1965年12月7日，汉族，湖北省武汉市人，居民。
上诉人（原审原告）夏建明，男，生于1965年10月25日，汉族，湖北省武汉市人，居民。
上诉人（原审原告）张惠忠，男，生于1968年1月29日，汉族，湖北省武汉市人，居民。
上诉人（原审原告）胡涛，男，生于1978年4月30日，汉族，湖北省武汉市人，居民。
上诉人（原审原告）胡萍，女，生于1974年6月2日，汉族，湖北省武汉市人，居民。
八上诉人共同委托代理人（特别授权）童军，湖北施南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王先炎，女，生于1949年7月4日，汉族，湖北省恩施市人，居民。
被上诉人（原审被告）向华，男，生于1969年11月11日，土家族，湖北省恩施市人，居民，系王先炎之子。
二被上诉人共同委托代理人（特别授权）郑义，湖北正典律师事务所律师。
上诉人叶露、缪毅华、何华顺、徐典文、夏建明、张惠忠、胡涛、胡萍因与被上诉人王先炎、向华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2012）鄂恩施民初字第01411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2007年10月15日，恩施市中宸房地产开发有限责任公司（以下简称中宸房地产公司）（甲方）与王先炎（乙方）签订《还建协议书》，约定：甲方开发建设恩施市航空路二巷55号地块，土地面积为400平方米，其中118平方米土地如果甲方取得土地使用权，用于商品房开发，则甲乙双方按协议约定进行开发，其余282平方米土地由乙方提供土地使用权证；本项目建设为商住两用楼，一楼除预留楼梯外，全部修建六间门面（门面宽度为3.3米），二楼至七楼修建住宅楼；乙方在项目完工后取得一楼全部六间门面和三套住房，如该商住楼售价达到1700元／平方米，甲方同意乙方无偿取得住房一套，如该商住楼售价未达到1700元／平方米，乙方可以优惠价30000元向甲方购买住房一套（共计四套住房，每套建筑面积130平方米）；一楼门面面积400平方米（±10平方米），净空高度3.8米；本协议书在乙方所拥有的282平方米土地使用权过户到甲方名下方可生效。
2009年5月22日，经恩施市人民政府批准，中宸房地产公司取得（2009）国土资函资字第025号《建设用地批准书》，土地坐落于恩施市航空路二巷，土地用途为城镇建设用地，土地使用年限为2009年5月21日至2079年5月21日，土地取得方式为挂牌。2009年8月4日，中宸房地产公司对该宗土地取得恩市国用（2009）第010425号《国有土地使用证》，其中载明，土地面积为1325.17平方米。2009年11月15日中宸房地产公司将该宗土地使用权转让给八原告（叶露系中宸房地产公司的法定代表人，执行董事）。2009年12月7日，八原告及中宸房地产公司在恩施市国土资源局办理权属变更登记手续，因八原告与该宗地拆迁户王先炎存在争议，中宸房地产公司遂向恩施市国土资源局出具《承诺书》一份，其内容为：“关于恩施市航空路二巷54号、55号地块，在恩施市中宸房地产开发有限责任公司土地变更后，我公司与王先炎、罗子云还建事宜，继续按原签订的《拆迁还建协议书》执行！我公司将承担一切相关法律责任！”2010年1月11日，中宸房地产公司再次向恩施市国土资源局出具《承诺书》一份，其内容为“关于恩施市航空路二巷54号、55号项目，恩施市中宸房地产开发有限责任公司因土地过户原因，承诺继续承担还建户王先炎、罗子云所签订《还建协议书》的所有内容（附：《补充协议书》、《还建协议书》）”。
2010年1月18日，中宸房地产公司（甲方）与王先炎（乙方）签订《合同书》，约定：甲方就恩施市航空路二巷55号房屋改建开发事宜，同意还乙方住房四套（每套面积130平方米），归还门面400平方米（框架结构，净空3.8米）。还建地点为原航空路二巷54、55号，交房时间为2010年12月31日前；甲方必须在2012年6月底前将乙方还建房四套及400平方米门面的土地证、房产证及房屋竣工验收报告交给乙方；甲方向国土资源局提供承诺书（包括中宸房地产公司八个股东委托书、法人代表委托书及甲乙双方《还建协议书》）；甲乙双方原2007年10月15日所签《还建协议书》继续有效，因各种原因没有按期开工，特签订上述补充协议。
2010年2月2日，八原告对该宗土地取得《国有土地使用证》，其中载明土地面积为1325.17平方米，地类（用途）为城镇住宅用地。2010年5月27日，恩施市城市规划管理局为八原告发放了《恩施市城市个人建设工程规划许可代理证》、《私人建房建筑红线图》及《私人住宅建设工程规划许可证审批单》，其中载明建筑占地面积908.4平方米，建筑总面积4038.4平方米，建筑层数为5层。
2010年12月3日，八原告及其家属（委托方）与中宸房地产公司（受托方）签订《委托合同》，约定委托方就共同拥有坐落于恩施市航空路二巷55号土地使用权，土地使用权证号为恩市国用（2010）第010255-010262号，共同平均投资，于2010年6月开始在该土地上修建商住楼，预计在2010年12月底竣工验收，决定出售上述修建商住楼的相关事宜，全权委托受托方办理如下事宜：1、代为办理房屋竣工验收及所有权登记备案、领取房屋所有权证、代交各种规费和税费等局部房屋出卖条件的一切手续；代为以市场价格出售上述房屋，包括房屋买卖合同的签订、房屋交易、房屋过户、房屋移交、代缴各种规费和税费等一切事宜；3、代为收取上述房屋的销售款，所收取的售房款进入中宸房地产公司基本账户；委托期限从本委托合同公证之日起至受托方办理完上述委托事项之日止。2010年12月9日，湖北省武汉市硚信公证处对该《委托合同》办理了公证。
商住楼竣工后，中宸房地产公司于2011年3月将该房屋一楼靠左边六间门面（分户号101）交给王先炎使用。2011年8月19日，王先炎之子即向华（甲方）与恩施自治州好又多商贸有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将恩施市航空大道二巷55号整栋房屋靠左六间门面再加楼梯间下所有面积出租给乙方用于开办超市，租期自2011年9月20日起至2019年9月19日止。该合同签订后，恩施自治州好又多商贸有限责任公司对该房屋进行装修并已投入使用。2012年3月29日，八原告以二被告置合同约定不顾，强行多占门面约120平方米为由提起诉讼，请求判令二被告退还多占的门面面积90.09平方米。
诉讼中，八原告申请将诉讼请求变更为由被告补偿多占门面面积部分的价款，标准以价格评估结论为准。因该房屋所有权尚未依法登记，现阶段无法作出价格评估结论，故原告申请其诉讼请求仍以“返还多占的门面面积”为准。本案经主持调解，双方分歧意见较大，未能达成调解协议。
另查明，恩施市江山测绘有限公司于2011年8月出具的《房屋测量报告》载明恩施市航空大道二巷房屋靠左边六间门面建筑面积为478.30平方米，其中套内面积464.79平方米，分摊面积13.51平方米，门面宽度从左到右依次为3米、3.6米、3.3米、3.6米、3米、3.3米。该公司于2012年7月12日出具的《房屋测量报告》载明前述门面建筑面积为506.40平方米，其中套内面积492.09平方米，分摊面积14.31平方米，门面宽度同前。
原审认为：中宸房地产公司与王先炎所签《还建协议书》（2007年10月15日）及《合同书》（2010年1月18日），约定中宸房地产公司在恩施市航空路二巷55号地块修建商住楼（土地面积400平方米），王先炎为中宸房地产公司提供282平方米土地使用权，商住楼一楼除预留楼梯外全部修建六间门面，项目完工后王先炎取得六间门面（面积400平方米）及楼上四套住房，为此双方成立房屋拆迁安置补偿合同关系。八原告及其家属与中宸房地产公司签订《委托合同》（2010年12月3日），约定八原告及其家属拥有坐落于恩施市航空路二巷55号土地使用权，共同平均投资，于2010年6月开始在该土地上修建商住楼，预计在2010年12月底竣工验收，全权委托中宸房地产公司代为出售商住房并办理相关手续，为此双方成立委托合同关系。中宸房地产公司与王先炎所签《还建协议书》及《合同书》，八原告及其家属与中宸房地产公司所签《委托合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为，中宸房地产公司按现状向王先炎交付六间门面后，被告应否向原告返还门面面积90.09平方米。结合双方诉辩焦点及审理查明的事实，作如下评述：
第一、中宸房地产公司与王先炎签订《还建协议书》（2007年10月15日），成立房屋拆迁安置补偿合同在先，中宸房地产公司以挂牌方式取得本案所涉国有土地使用权，将该宗土地使用权转让给八原告，八原告及其家属与中宸房地产公司签订《委托合同》（委托期限从2010年12月9日起至受托方办理完委托事项之日止）在后，从时间顺序来看无法认定中宸房地产公司是受八原告委托而与被告成立房屋拆迁安置补偿合同关系。中宸房地产公司虽然将土地使用权转让给八原告，但并未将《还建协议书》及《合同书》约定的权利义务概括转让给八原告，而是先后两次向恩施市国土资源局出具《承诺书》，承诺《还建协议书》继续有效并由该公司继续履行协议所有内容，被告亦始终坚持由中宸房地产公司履行合同义务，对此叶露等八原告应当知道而并未提出异议，更未明确同意由八原告（或者八原告委托中宸房地产公司）向王先炎履行原《还建协议书》及《合同书》。前述事实证明，中宸房地产公司与八原告及其家属所签《委托合同》对被告不具有法律约束力。
第二、中宸房地产公司与王先炎签订的《还建协议书》及《合同书》约定，中宸房地产公司将商住楼一楼除预留楼梯外全部修建六间门面（面积400平方米），由王先炎取得该六间门面及楼上四套住房。中宸房地产公司系有资质的房地产开发企业，在建房时即应当知道所建六间门面的实际面积，而仍然将六间门面还建给王先炎，应当承担相应的法律后果。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”八原告既然主张其委托中宸房地产公司建房并处理相关事务，即应当对该公司按照六间门面实际面积给王先炎还建的行为承担民事责任；如果中宸房地产公司处理委托事务存在过错、故意或者重大过失或者超越权限给八原告造成损失，八原告可依法另行向中宸房地产公司主张权利。
综上所述，八原告请求判令被告返还门面面积，因缺乏事实和法律依据，不予支持。据此判决：驳回叶露、缪毅华、何华顺、徐典文、夏建明、张惠忠、胡涛、胡萍的诉讼请求。案件受理费100元，由叶露、缪毅华、何华顺、徐典文、夏建明、张惠忠、胡涛、胡萍共同负担。
上诉人叶露、缪毅华、何华顺、徐典文、夏建明、张惠忠、胡涛、胡萍不服上述判决，向本院提起上诉称：中宸房地产公司将土地使用权转让给上诉人后，其无法继续履行与被上诉人签订的《还建协议》。因上诉人对中宸房地产公司与被上诉人签订的《还建协议》及《合同书》予以认可，因此，该两份合同所确定的权利义务是否概括性转让给上诉人，只要不影响合同相对方即被上诉人的利益，并不需要征得被上诉人的同意。中宸房地产公司向恩施市国土资源局出具《承诺书》时，均征得了上诉人的同意。本案所涉房屋竣工后，王先炎强行占有门面致使双方发生纠纷，为此引发了诉讼，原审认定中宸房地产公司将门面全部交付给王先炎使用属认定事实错误。本案所涉门面超约定面积部分属于上诉人所有，被上诉人强行占用属于侵权，人民法院应当支持上诉人的诉讼请求，保护上诉人的合法权益。原审法院认定事实不清，处理结果不当，请求撤销原判，改判被上诉人返还多占的门面面积90.09平方米。
被上诉人王先炎、向华答辩称：从中宸房地产公司给恩施市国土资源局出具的《承诺书》来看，与被上诉人履行合同的主体是中宸房地产公司。虽然八上诉人委托中宸房地产公司建房，但《承诺书》证明还建合同仅约束中宸房地产公司和被上诉人，因此，八上诉人无权主张权利。上诉人对自己的经济损失，应当向中宸房地产公司主张，而不应当向被上诉人主张。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：叶露、缪毅华等八上诉人的委托代理人童军在2013年7月30日的庭审中明确陈述，2011年3月份交付房屋时即发现门面面积多了，因此，上诉人关于中宸房地产公司并未给被上诉人王先炎、向华交付房屋，原判认定事实部分错误的上诉理由不成立，本院不予支持。本案双方当事人争议的焦点为，王先炎、向华对其占有的超出合同约定面积的门面，应否向八上诉人返还。本院认为，从《还建协议书》、《合同书》的签订、《承诺书》的出具及房屋的交付情况来看，合同的签订者和履行者均为中宸房地产公司和王先炎；王先炎、向华占有门面是基于中宸房地产公司的交付，因此，在八上诉人并未直接与王先炎发生房屋拆迁安置补偿合同关系的情况下，八上诉人直接以《还建协议书》为依据，起诉要求王先炎、向华将占有的超合同约定面积的门面予以返还无法律依据。至于中宸房地产公司是否根据其与八上诉人间签订的《委托合同》给王先炎交付了门面，则属另一法律关系；王先炎、向华占有的超过合同约定的门面面积该如何处理的问题，应由合同当事人进行解决。原判认定事实清楚，适用法律准确，处理结果正确，依法应予维持。八上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人叶露、缪毅华、何华顺、徐典文、夏建明、张惠忠、胡涛、胡萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 谭 云
审判员 崔 华
二〇一四年一月二十三日
书记员 谭绍丹