湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0502民初521号
原告中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行，住所地宜昌市西陵一路73号。
代表人曹辉鹏，该行行长。
委托代理人杜根训、肖圣兰，湖北百思特律师事务所律师（特别授权代理）。
被告李兵，男，1967年11月12日出生，汉族，自由职业，住宜昌市伍家岗区。
被告胡兰芳，女，1983年4月23日出生，汉族，住所同上。
被告宜昌和开盛世投资有限公司，住所地宜昌市沿江大道41号。
法定代表人向华，该公司执行董事兼总经理。
原告中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行与被告李兵、被告胡兰芳、被告宜昌和开盛世投资有限公司金融借款及担保合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成由审判员尹暹宾担任审判长，审判员郭娟、人民陪审员陈娟参加评议的合议庭，于同年6月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜根训、肖圣兰，被告李兵、胡兰芳到庭参加诉讼。被告宜昌和开盛世投资有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月14日，原告与被告李兵、胡兰芳签订《个人购房借款／担保合同》1份，合同约定：原告向被告李兵、胡兰芳发放贷款554万元，用于购买被告宜昌和开盛世投资有限公司开发的位于宜昌市伍家岗区城东大道的大成往来酒店的第5层和第17层房屋，合同约定借款利率按人民银行基准利率6.55%上浮15%执行为7.5325%，并根据人民银行的基准利率作相应调整，逾期贷款利率的罚息利率为合同利率上浮50%并计收复利。被告李兵、胡兰芳以所购房产为借款提供抵押担保，被告宜昌和开盛世投资有限公司对被告李兵、胡兰芳的上述借款承担连带保证责任，原告取得抵押房屋他项权证后，被告宜昌和开盛世投资有限公司的保证责任解除。合同签订后，原告于2013年5月23日向被告李兵、胡兰芳发放贷款554万元。被告李兵、胡兰芳在履行合同过程中，未严格履行还款义务，目前已经连续10期未履行还款义务，原告多次催收未果，截止2015年11月23日，被告李兵、胡兰芳尚欠合同项下的借款本金4879355.44元、利息304412.73元，本息合计5183768.17元，因原告至今未取得本案房屋抵押他项权证，被告宜昌和开盛世投资有限公司的保证责任尚未解除。故诉至法院，请求判令：1、被告李兵、胡兰芳偿还原告借款本金4879355.44元、利息304412.73元，本息合计5183768.17元（截止2015年11月23日），并自2015年11月24日起至借款还清之日止，以4879355.44元为基数按年利率10.60875%向原告支付逾期还款利息并按月计收复利；2、被告李兵、胡兰芳支付原告律师费176600元；3、原告对位于宜昌市伍家岗区城东大道的大成往来酒店的第5层（产籍号03-0090-0179-000501）和第17层房屋（产籍号03-0090-0179-001701）享有抵押权，即原告有权对前述房屋申请拍卖、变卖，并对所得价款享有优先受偿权；4、被告宜昌和开盛世投资有限公司对上述1、2项诉讼请求承担连带清偿责任；5、本案全部诉讼费用由被告共同承担。
被告李兵、胡兰芳辩称，原、被告间的金融借款及担保合同关系属实，我方对尚欠的借款本金无异议，原告应向我方说明尚欠的利息304412.73元是如何计算的？计算截止日期？原告请求的复利超过国家规定的利率上限。同时，我方也是受害人，因宜昌和开盛世投资有限公司出售的房屋未完工，无法收房，宜昌市中级人民法院已对争议楼盘进行了查封，正进入评估拍卖程序，我方愿意对拍卖所得价款及时清偿原告债权，产生纠纷的原因在于宜昌和开盛世投资有限公司，我方不应承担本案诉讼所发生的相关费用；原告主张的律师费，如果没有实际发生，法院不应予以支持。
被告宜昌和开盛世投资有限公司未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。
经审理查明，2013年10月18日许，原告中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行与被告李兵、被告胡兰芳、被告宜昌和开盛世投资有限公司签订《个人购房借款／担保合同》2份，合同约定：原告向被告李兵、胡兰芳发放贷款554万元，用于购买被告宜昌和开盛世投资有限公司开发的位于宜昌市伍家岗区城东大道的大成往来酒店的第5层和第17层房屋（建筑面积均为924.74平方米），贷款的担保方式为抵押，贷款期限10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率6.55%上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款期限在1年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始（如基准利率在一个日历年内经二次或二次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同约定的浮动比例确定并执行新的利率。还款方式为按月等额本息还款法。借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在合同约定的利率基准上加收50%确定。被告宜昌和开盛世投资有限公司对李兵、胡兰芳的上述借款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，借款人提供的抵押担保正式抵押手续已办理完毕，且贷款人收到记载抵押登记信息的房屋他项权证，保证人免除保证责任。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同未偿还的贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同还对提前还款、送达、保密、纠纷的解决方式等进行了约定。
2013年5月20日，宜昌市房地产登记交易中心对位于宜昌市伍家岗区城东大道的大成往来酒店的第5层（产籍号03-0090-0179-000501，建筑面积924.74平方米，登记号201300531）和第17层房屋（产籍号03-0090-0179-001701，建筑面积924.74平方米，登记号201300532）出具《宜昌市房屋抵押权预告登记证明》2份，载明的抵押人为李兵、胡兰芳，抵押权人为原告中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行，并特别提示：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。当日，李兵、胡兰芳给原告出具《个人借款凭证》2份，载明的借款金额554万元，执行利率为7.5325%，贷款到期日2023年5月23日。原告于2013年5月23日向被告李兵、胡兰芳发放贷款554万元。
被告李兵、胡兰芳未严格履行还款义务，从2015年2月23日起至今未履行还款义务，截止2015年11月23日，被告李兵、胡兰芳已还贷款本金660644.56元，尚欠2份合同项下的借款本金4879355.44元、利息304412.73元，本息合计5183768.17元，被告宜昌和开盛世投资有限公司亦未履行担保义务，原告多次催收未果，从而引起诉讼。
诉讼中，原告未提供其代理费发生的证据。
另查，被告宜昌和开盛世投资有限公司开发的位于宜昌市伍家岗区城东大道的大成往来酒店项目因该公司资金周转紧张，工程尚未竣工，房屋未交付，其中第5层（产籍号03-0090-0179-000501，建筑面积924.74平方米）和第17层房屋（产籍号03-0090-0179-001701，建筑面积924.74平方米）均未办理抵押房屋的他项权证。
上述事实，有《个人购房借款／担保合同》2份、《宜昌市房屋抵押权预告登记证明》2份、《个人借款凭证》2份、银行流水1组以及庭审笔录在卷证实。
本院认为，原、被告间的《个人购房借款／担保合同》，系当事人之间真实意思表示，符合法律规定，系有效协议，应该全面履行。原告已经履行554万元贷款的放款义务，被告李兵、胡兰芳从2015年2月23日起至今未履行还款义务，截止2015年11月23日，被告李兵、胡兰芳已还贷款本金660644.56元，尚欠2份合同项下的借款本金4879355.44元、利息304412.73元，本息合计5183768.17元，应依法承担逾期还款的违约责任，原告请求被告李兵、胡兰芳偿还原告借款本金4879355.44元、利息304412.73元，本息合计5183768.17元，（截止2015年11月23日），并自2015年11月24日起至借款还清之日止，以4879355.44元为基数按年利率10.60875%向原告支付逾期还款利息并按月计收复利，其计算的贷款利率不符合合同约定，且我国现行银行贷款基准利率已经调整，本院按合同约定处理。原告未提供其发生代理费的证据，本院不予支持。
关于原告主张的抵押权问题，我国《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，抵押房屋尚未竣工，房屋未交付，故预告登记的起算日期尚未开始，即抵押房屋的预告登记仍具有法律效力，原告主张抵押权及被告宜昌和开盛世投资有限公司承担李兵、胡兰芳的上述债务的连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
综上，原告诉讼请求，本院依法予以部分支持。被告宜昌和开盛世投资有限公司未到庭参加诉讼，依法承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李兵、胡兰芳偿还原告中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行借款本金4879355.44元、利息304412.73元，本息合计5183768.17元（截止2015年11月23日），并自2015年11月24日起至生效判决确定履行之日止，以4879355.44元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（如遇国家利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，如基准利率在一个日历年内经二次或二次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）上浮15%再上浮50%向原告支付逾期还款利息并按月计收复利；
三、确认原告中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行对位于宜昌市伍家岗区城东大道的大成往来酒店的第5层（产籍号03-0090-0179-000501，建筑面积924.74平方米，登记号201300531）和第17层房屋（产籍号03-0090-0179-001701，建筑面积924.74平方米，登记号201300532）享有抵押权，即原告有权对该房屋申请拍卖、变卖，并对所得价款享有优先受偿权；
四、被告宜昌和开盛世投资有限公司对被告李兵、胡兰芳的上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行本案其他诉讼请求。
以上给付内容，于判决生效之日起10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49403元、公告费600元，合计50003元（原告均已预交），由被告李兵、胡兰芳共同承担，被告宜昌和开盛世投资有限公司承担连带清偿责任，在履行上述判决时一并清结。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交民事上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 尹暹宾
审 判 员 郭 娟
人民陪审员 陈 娟
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 李 聪