新乡市卫滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）卫滨民一初字第955号
原告张秀凤，女，汉族，1929年1月9日出生，住新乡市，
委托代理人张兴跃，男，汉族，1958年12月30日出生，住新乡市，
被告新乡市金利来购物中心
法定代表人张先君
组织机构代码61492483-0
住所地新乡市孟姜女路西3号
委托代理人吕林波，河南牧野律师事务所律师
原告张秀凤诉被告新乡市金利来购物中心租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张秀凤的委托代理人张兴跃，被告新乡市金利来购物中心的委托代理人吕林波均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张秀凤诉称：原告系被告处商户。2001年，被告对其商铺进行整改时，原告以10万元价格购买了被告一楼的1022号商铺，成为该商铺的业主。原告将该商铺交由被告对外出租管理，原告按月收取租金。双方于2003年4月14日签订了相关协议，后双方依约履行。2013年，被告以商铺整改为由，私自对商铺进行划分，并导致原告的铺位消失，铺位原位置部分变为过道。原告找被告协商，被告仍按照原约定支付租金。2014年10月起，被告不再支付租金。原告认为，被告拒不履约的行为严重侵害自己的合法权益，现原告起诉至法院，要求被告支付原告2014年10月份至2015年9月份的租金共计31200元，判令诉讼费由被告承担。
被告新乡市金利来购物中心辩称：原、被告签订的协议书属于意向书，不是正式的买卖合同。案件的标的物没有办理登记手续，原告主张的产权不能成立。协议书是附条件的合同，合同第2条约定，原告作为买方，同意商铺的实际面积由有关部门测量后确认。被告按照政府相关部门整改后，本案所涉及的标的物已不存在，致使该意向书的目的不能实现，该合同实际上已无法继续履行，责任不能归咎于原、被告，被告已向法院另行起诉，要求解除原、被告之间签订的协议书，并返还原告缴纳的100000元预付款。
原告张秀凤向本院提交的证据材料：1/2001年12月24日被告法定代表人张先君批条一份；2/2001年12月14日被告收到原告缴纳的1019号摊位总购房款100000元收据一份；3/2013年4月21日市场摊位设施验收单一份；4/2003年4月4日原、被告签订的协议书一份及商铺清理移交表一份；5/2003年4月14日物业管理办法一份；6/2013年8月20日至2014年9月份摊位租赁费收据4份及公文处理单一份、二季度租金请示一份、中国银行凭证3份、中国银行进账单回单一份、被告收款收据二份（0007834/0007832）、手写租金收条一份，均属复印件。以上证据证明原告购买被告柜台，被告按季度支付租金，原告按季度支付物业费的事实。7/2013年打拆前金利来商场一楼平面布置图二张、照片4张、2013年打拆后金利来商场一楼平面布局图二张、照片3张。证明原告商铺被拆迁前后的对比情况。
被告新乡市金利来购物中心向本院提交的证据材料：1、豫新公消改通[2000]第001号《重大火灾隐患限期整改通知书》复印件一份、豫公消[2005]45号河南省公安消防总队和河南省工商行政管理局联合下发的《河南省商场、市场消防安全管理规定（试行）》文件复印件一份、新乡市公安消防支队下发的新公消[2007]13号《2007年度全市建筑消防设施专项治理工作方案》复印件一份；2、新乡市金利来购物中心于2003年打拆前一楼铺位编号图复印件一份。证明被告对商场的改建行为是基于政府消防通知，属于不可抗力，原告的商铺已不存在，租赁合同已无法继续履行。
经庭审质证：被告对原告提交的证据1、2、4、5、6真实性均无异议，对证据2的市场设施验收单有异议，该验收单未加盖公章，无法证明是被告出具。对证据7的四张图纸有异议，路宽和铺面面积不属实，对7张照片无异议。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但认为与2013年的商铺整改无关。对证据2内容有异议，被告出示的图纸铺面构造有改动，与原结构不同，铺面编号也不对。
原告提交的证据证据1、2、3、4、5、6真实有效，本院予以确认。证据7的四张图纸属于原告自行绘图，其相关数据未经核实，但该四张图纸与原告提交的7张照片能够相互印证原告商铺打拆前后的对比情况，本院对证据7的图纸显示的商铺构造和位置予以认可，对7张照片予以确认。
被告提交的证据1中的整改通知书下发年份是2000年，与被告所述的2013年商铺改造与消防整改无关。消防文件和治理工作方案的下发时间分别是2005年和2007年，内容针对不特定主体，与原告所述的2013年消防整改也不一致，本院仅对原告提交的证据1真实性予以认可。证据2虽不显示比例尺，无法确认商铺面积，但基本能够显示2013年打拆前的原商铺位置，本院对证据2的内容予以确认。
根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下事实：
2001年，新乡市金利来购物中心进行改制。2001年12月26日，被告新乡市金利来购物中心总经理张先君同意按照该公司2001年第47号文件第四条的规定，将1019号摊位以总购楼款九七折优惠价格出售给张秀凤一人。2001年12月14日，原告张秀凤向被告缴纳100000元，被告向原告出具收据一份，编号NO.0000014，交款人为张秀凤，金额为100000元，事由为交1019#摊位购房款。2003年4月14日，原、被告签订《协议书》一份，约定将张秀凤于2001年12月14日购买的1019号商铺变更为1022号，出售方式为：经有关部门确定建筑面积后，经甲方定价后正式销售。原告于2002年1月1日起向甲方缴纳物业管理费，暂按10㎡收取。协议签订后，原、被告均依约履行。2013年，被告对其商铺进行改造。涉及争议商铺的一楼由原有的三条通道，改为二条通道，中间的通道取消，原中间通道两边的商铺向中间集中合并，改造后的商铺为1522号。商铺改造后，被告未对原告进行安置。原、被告经协商，由被告仍按照每季度7800元向原告支付租金，原告按每季度900元向被告支付物业管理费。协议达成后，被告依约履行至2014年第三季度，从2014年第四季度开始，不再支付租金。
另查明，原、被告对于涉案摊位的面积暂按照10㎡计算。
本院认为：民事活动应当遵循诚信原则。本案的案由为租赁合同纠纷，原告的诉求是要求租金损失，原告诉求能否支持的前提在于：第一，租赁物的确定及租赁物的现状；第二，租赁合同的现状；第三，双方书面约定或者实践交付的租金数额。
关于租赁物的确定及租赁物的现状
1、租赁物的确定。根据庭审查明及现场勘验来看，原、被告涉及的租赁物为摊位，即原告将从被告处购买的1022号摊位返租给被告，由被告每季度支付租金。摊位的组成部分为金利来商场一楼的10㎡使用权及地面附着的构筑物，二者完整的构成该摊位的权益，原告的权利为占有、使用、收益、处分该摊位。
2、租赁物的现状。由于被告新乡市金利来购物中心于2013年对商场进行整改，一楼的摊位重新规划调整，原告所有的1022号摊位已被打拆，并与西邻摊位合并，组成1052号新摊位。该摊位的地面附着物已不存在，但该摊位所拥有的10㎡使用权由被告收回后继续使用出租。
二、租赁合同的现状
经庭审查明，原、被告未签订书面租赁合同，租赁期限、租金的确定均由原、被告双方口头协商。
1、关于租赁合同的效力。原告自愿将其购买的1022号摊位出租给被告新乡市金利来购物中心占有、使用并收取租金的行为，系双方自愿协商一致，内容不违反法律，应当认定租赁合同有效。
2、关于租赁合同的期限。原、被告由于未签订租赁合同，应当视为双方签订的为无固定期限租赁合同，除非因法定或约定事由，该合同应继续履行。
3、关于租赁合同是否终止。本案的特殊之处在于，涉案摊位是由承租人打拆，而承租人原本为该摊位的出售人，且拥有该栋大楼的所有权。租赁合同是否终止，关键在于摊位附着物的消失，能否导致租赁合同的终止。合议庭经研究认为，该摊位于2001年购买的价格为10万元，面积暂定为10㎡，其购买的不仅仅是摊位附着物，主要应为10㎡的使用权。摊位附着物的打拆，租赁物的主要租赁部分并未消失，未影响该10㎡使用权的使用、收益，该使用权仍由被告在新摊位建成后用于出租收益，该租赁合同未终止，被告应当继续支付原告租金。
三、关于租金数额
根据原告提交的证据显示，在1022号摊位被打拆后，经原、被告协商，被告按照每季度7800元的标准继续向原告支付租金，原告按照每季度900元的标准向被告支付管理费。此标准已经原、被告协商一致并自愿履行至2014年第三季度，被告继续支付租金的标准也应当按照此标准执行，即被告每季度实际应支付的租金应当扣除管理费900元，为每季度6900元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
被告新乡市金利来购物中心于本判决生效之日起十日内向原告张秀凤支付2014年10月至2015年9月的租金共计27600元。
案件受理费580元，由被告新乡市金利来购物中心承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人法院。
审 判 长 李天使
审 判 员 张红丽
助理审判员 索广凯
二〇一六年三月一日
书 记 员 李 倩