四川省南充市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）南中法民终字第837号
上诉人（原审原告）马玉金。
被上诉人（原审被告）四川省嘉陵监狱。
法定代表人蒲艾。。
被上诉人（原审被告）四川省华嘉机械工业有限责任公司。
法定代表人陈茂林。
被上诉人（原审被告）严文澜。
原审第三人冯德仲。
原审第三人石光文。
原审第三人苟一力。
上诉人马玉金因与被上诉人四川省嘉陵监狱（下称嘉陵监狱）、被上诉人四川省华嘉机械工业有限责任公司（下称华嘉机械公司）、被上诉人严文澜、原审第三人冯德仲、原审第三人石光文、原审第三人苟一力房屋租赁合同纠纷一案，不服南充市嘉陵区人民法院（2014）嘉民初字第1857号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原审法院查明：案涉租赁物为南充市嘉陵区晶蓥路一段100号至118号临街门面房，所有权人系嘉陵监狱。2012年12月12日，周静作为乙方与甲方嘉陵监狱工会办签订《门面出租合同》，合同第三条约定，乙方承租门面为嘉陵花园正大门第100号至118号，年租金为106，000元。合同第六条约定租赁期间为2012年12月12日至2013年12月11日。合同期满后，周静在同等条件下可以优先续签合同。2013年6月4日，嘉陵监狱在南充晚报上刊登公告“拟定于2013年6月18日对其所有的嘉陵花园18间临街门面房，以公开竞价的方式向社会公开招租。请有意愿的法人、其他组织或自然人自公告之日起于6月14日17时前来本单位工会办报名并购买相关资料”。在《竞价邀请函》中，案涉门面房为第六标段，租期五年，竞价底价18万元；用途中规定，不得经营餐饮业、网吧等；每一个标段报价最高者为中标承租方。在同等条件下原承租方优先。《竞价规则》第六条约定“每个竟租人可多次报价，每一次竞价产生一个最高报价者，若其余竟租人放弃，则最高报价者即为竞得人，反之，进入下一次报价，以此类推，直至无人加价，产生最高报价者，该最高报价者为竞得人。若最高价相同中有原承租人，却无人继续加价，原承租人即为竞得人”；《竞价规则》第十条约定“竞得人的保证金可抵作成交租金。竞得人在竟租现场或事后毁约的，保证金不予退还，可由报价第二高者为竞得人；若第二高者放弃，本标项宣布流标。其他未竞得的竟租人在竟租会结束后5个工作日内退还保证金（不计息）”。马玉金于2013年6月14日报名，缴纳报名费100元，竞价保证金2万元。2013年6月18日，马玉金参与竞价，并以年租金335，000元的报价获得最高报价者，第二报价高者为唐俊杰，报价33万元。原承租人周静参与了报名，但未参与竞价报价，其愿意以年租金335，000元续租，并于当日签订了《竞价成交确认书》，但未签订租赁合同。2013年6月21日，马玉金在嘉陵监狱退回保证金2万元。2013年10月31日，承租人周静以年租金上涨3.2倍为由向嘉陵监狱要求放弃续租。
2013年11月8日，嘉陵监狱再次在南充晚报刊登公告，定于2013年11月21日，以竞争性谈判方式对案涉门面房公开招租，报名截止时间为2013年11月19日17时。报名者有王雪华、严文澜、任平、魏菊英、赵国明五人，实际参与竞价只有王雪华、严文澜、赵国明三人。在第一轮报价中，嘉陵监狱未明确底价，王雪华报价12万元，严文澜报价13万元，赵国明报价145，000元；第二轮嘉陵监狱明确底价18万元后，王雪华报价16万元，赵国明报价168，000元，严文澜报价18万元。第三轮严文澜报价18万元，王雪华、赵国明未报价，最后严文澜以底价18万元竞得承租权，并于2013年11月21日与嘉陵监狱签订《成交确认书》。同日，嘉陵监狱对竞价结果进行了公示。2013年12月9日，华嘉机械公司与严文澜签订了《租赁合同》，租期为五年，租赁物用途未明确。2014年1月27日，严文澜向嘉陵监狱缴纳租金18万元。2014年5月20日，严文澜致函嘉陵监狱，要求变更承租房用途，嘉陵监狱同意其自行解决电源后经营网咖会所。2014年6月24日，华嘉机械公司、严文澜及第三人冯德仲、石光文、苟一力三方签订《门面转租协议》，将承租的门面房以年租金18万元转租给第三人冯德仲、石光文、苟一力。
马玉金的一审诉讼请求为：1.确认嘉陵监狱，华嘉机械公司与严文澜签订的《租赁合同》以及嘉陵监狱、华嘉机械公司、严文澜与冯德仲、石光文、苟一力签订的《转租协议》无效；2.嘉陵监狱、华嘉机械公司按竞价租赁规则将南充市嘉陵区晶蓥路一段100号至118号门面房出租给马玉金；3.诉讼费用由嘉陵监狱、华嘉机械公司、严文澜负担。
原审法院认为：嘉陵监狱公开登报招租，并明确了招租的时间、地点、租赁物、参与竞价人报名时间等。希望不特定的人向自己发出要约的意思表示。马玉金应邀并参与报名，表明马玉金已经向嘉陵监狱发出了要约的意思表示，属于邀约邀请，是订立合同的预备行为。嘉陵监狱向马玉金出示的《竞价邀请函》及《竞价规则》，明确了租赁物100号至118号临街门面房，也明确了租赁物的用途、租期、租金竞价底价为18万元，其完全具备租赁合同的主要条款，属于嘉陵监狱发出的要约。该要约所附条件一是原承租人有优先承租权；二是竞价中报价最高者。马玉金在竞价中获得了竞价第一高者，表明马玉金对嘉陵监狱所发出要约已经承诺，嘉陵监狱应受其要约的约束。由于《竞价规则》约定“在同等条件下原承租方优先”，而原承租人愿意以竞价最高的年租金335，000元续租，并于当日签订了《竞价成交确认书》，致使马玉金无法与嘉陵监狱签订房屋租赁合同。马玉金即退回保证金2万元。
在原承租人周静放弃承租权时，嘉陵监狱重新在南充晚报刊登公告，以竞争性谈判方式对案涉门面房重新公开招租。根据该次竞价，严文澜以底价18万元竞得承租权，并与华嘉机械公司签订了《租赁合同》。后华嘉机械公司、严文澜及第三人冯德仲、石光文、苟一力三方签订《门面转租协议》，将承租的门面房以年租金18万元转租给第三人冯德仲、石光文、苟一力。后马玉金起诉要求确认嘉陵监狱、华嘉机械公司与严文澜签订的《租赁合同》以及嘉陵监狱、华嘉机械公司、严文澜与第三人签订的《转租协议》无效。因马玉金既非《租赁合同》、《转租协议》的利害关系人，也非《租赁合同》、《转租协议》的合同相对方，其诉请应予驳回。马玉金要求嘉陵监狱、华嘉机械公司按竞价租赁规则将门面100-118号出租给马玉金，因案涉门面房所有权属于嘉陵监狱所有，其怎么样出租，出租给谁，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，嘉陵监狱享有自由权利，任何组织和个人不得非法干预。故原审法院对马玉金的该项诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他法人组织”和第一百五十四条“裁定适用于下列范围：……；（三）驳回起诉；……”的规定，裁定如下：驳回马玉金对四川省嘉陵监狱、四川省华嘉机械工业有限公司、严文澜及冯德仲、石光文、苟一力的起诉。
马玉金不服该裁定，向本院提起上诉。马玉金上诉认为：第一，原审法院认定事实前后矛盾。一方面认定马玉金与嘉陵监狱已通过要约承诺完成了合同的订立过程，另一方面又认定嘉陵监狱对案涉门面房享有自由出租权利，前后矛盾。第二，马玉金与嘉陵监狱完成要约承诺，就租赁案涉门面房已达成一致，只是附属生效条件，原承租人周静毁约即是放弃优先承租权，马玉金与嘉陵监狱之间的房屋租赁合同生效，双方应履行。第三，嘉陵监狱不仅不履行与马玉金之间的房屋租赁合同，还违反门面用途禁令，以近半价的价格出租案涉门面房，违反国有资产的处理规定。第四，嘉陵监狱在租赁合同相对人马玉金的租赁权排除前，无权另行处置案涉门面房的租赁权。请求：1.撤销南充市嘉陵区人民法院（2014）嘉民初字第1857号民事裁定；2.确认嘉陵监狱，华嘉机械公司与严文澜签订的《租赁合同》以及嘉陵监狱、华嘉机械公司、严文澜与冯德仲、石光文、苟一力签订的《转租协议》无效；3.嘉陵监狱、华嘉机械公司按竞价租赁规则将南充市嘉陵区晶蓥路一段100号至118号门面房出租给马玉金；4.诉讼费用由嘉陵监狱、华嘉机械公司、严文澜负担。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为：关于马玉金对案涉门面房出租是否有直接利害关系的问题。马玉金参加嘉陵监狱就案涉标的物的招租竞价，并认为其与嘉陵监狱之间就案涉门面房已达成租赁一致意见以及嘉陵监狱再次对外出租案涉门面房损害其合法权益，故马玉金对案涉门面房出租具有直接利害关系。原审法院认定马玉金与本案无直接利害关系、不符合起诉条件故驳回马玉金起诉不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销南充市嘉陵区人民法院（2014）嘉民初字第1857号民事裁定；
二、指令南充市嘉陵区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 黄 东
审 判 员 蒙秀梅
代理审判员 任雅莉
二〇一五年五月八日
书 记 员 王婵轶