广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终18678号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赖钦文，男，1941年5月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱运娣，女，1941年11月21日出生，汉族，身份证住址广东省英德市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：余晓辉，广东法制盛邦律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：李大伟，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ，男，1979年8月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：王晋军，广东易恒律师事务所律师。
上诉人赖钦文、朱运娣因与被上诉人ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初6411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人赖钦文、朱运娣上诉请求：撤销一审判决；依法改判支持解除双方关于涉讼房屋买卖协议，ＸＸ返还涉讼房屋房产证、马上搬离涉讼房屋的诉请。事实理由如下：一、一审法院未依照法释【2015】5号文第一百零五条、第二百二十六条的规定，未归纳案件争议焦点，回避重要事实，仅提出“关于购房款是否付清”的争议问题，影响认定事实的角度及判决结果。本案争议焦点应为ＸＸ分三笔共支付217772元现金房款的主张是否属实。现金支付在司法实践中有着独特而严格的认定规则，不应当适用推定法则。一审法院以认定有部分房款转账支付给赖忠，推定赖忠接受了217772元巨额现金房款，最终作出错误判决。二、一审法院未正确适用举证责任分配规则及现金支付认定规则，于法释(2015)5号文第一百零八条的规定不符，致使证据不足、判决错误。（一）一审法院错误适用举证责任分配规则。ＸＸ对其是否以现金方式支付过巨额房款，负有举证责任。ＸＸ在起诉状中提出“ＸＸ按约定在2013年3月1日、2014年6月9日、2015年7月15日先后分三次将购房款60万支付给赖钦文、朱运娣”,在庭审中仅就三笔现金支付作出简略陈述，对具体日期、详细数额均语焉不详，也没有佐证，且两次陈述互相矛盾。ＸＸ应当承担举证不能的后果。与此相对应的是：为反驳ＸＸ曾以现金支付217772元房款的主张，赖钦文一方提出的案外人谭自强收款收据、向案外人邓红梅借款支付购房款的银行流水、双方微信聊天记录、庭审陈述等等，充分证明ＸＸ向案外人谭自强及赖忠共转账支付393481元、2016年3月25日尚有款项未支付的事实。赖钦文、朱运娣所举证据与交易习惯相互印证，形成前后呼应的证据链，足以证明ＸＸ主张全额支付房款的理由无法成立。(二)一审法院未适用现金支付规则对ＸＸ现金支付217772元房款是否属实进行审查，未结合支付能力、资金来源、交付细节、时间地点、交付对象、交易习惯、双方关系的紧密程度加以考量。ＸＸ在一审庭审中亲口承认担心赖钦文把资金挪作他用，故直接代赖钦文、朱运娣向案外人谭自强支付房款，多至206111元、少到1253元均采用转账形式，并保留相应票据，为整个交易撰写合同、提供现成的格式化收据让赖钦文、朱运娣签署等。ＸＸ具有较强的法律意识，表示对赖钦文一方既不熟悉也不信任，这些均与大额非整数现金支付的行为逻辑相悖。一审法院对众多要素均未一一核对，即认定ＸＸ现金支付217772元是事实，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》及证据规则的规定。三、一审法院混淆事实、偷换概念、断章取义，选择性认定事实，作出错误判决。（一）一审判决载述“从案外人谭自强2016年5月10日的收款收据反映，ＸＸ支付谭自强的房款是通过赖钦文的儿子及儿媳给付的，故ＸＸ陈述有部分房款支付给赖钦文儿子的事实，予以认定”。赖钦文一审并未否认部分房款由自己儿子赖忠收取的事实，主动提供转账记录证明ＸＸ曾经向赖忠转账50000元。这不能成为ＸＸ已支付全款的证明。（二）双方《房屋买卖协议》第二条第3项、第六条约定原意应为，第—期房款是20万元、第二期房款是40万元、办理过户手续前必须付清所有房款。一审法院把实际支付过程中二期款替代了买卖协议约定的二期款项(即40万尾期款项)，认定赖钦文在实际交易中的第二次付款后三年未协助办理过户属于违约，无视ＸＸ第二次付款后仍未付清所有房款的事实。（三）一审法院断章取义，截取引用《房屋买卖协议》第六条”买方付完第二期房款后的三年内过户”却故意回避该协议第二条第3项“办理过户手续前必须付清尾款”的约定，无视赖钦文作为房屋出卖人在买方明示拒绝继续履行付款义务时依法享有的先履约抗辩权和预期违约抗辩权，剥夺其合法权利。ＸＸ并未按照合同约定全额支付房款，已构成违约。根据合同法九十四条第二款规定，赖钦文、朱运娣有权解除与ＸＸ之间的房屋买卖合同。四、一审判决违反公平原则，应当予以撤销和改判。涉讼买卖合同中房屋交易价款为60万元，而在当时该房屋的市场价值约为140多万元，ＸＸ未按合同约定付清60万元房款。一审法院鼓励该涉讼房屋买卖合同继续履行，严重违背等价有偿市场经济原则等。况且，涉讼房屋买卖合同的继续履行，不但无法保障赖钦文、朱运娣的生存利益，而且还会因此让赖钦文、朱运娣承担对广铁集团的违约责任。即赖钦文和朱运娣必须向广铁集团补偿福利房购买价款和当时市场价的差额即80万元的赔偿。涉讼房屋买卖合同的继续履行会导致严重的社会矛盾和稳定问题，没有体现司法为民的宗旨。五、赖钦文、朱运娣二审当庭陈述其已经于2017年7月份自行收回涉讼房屋，并于2017年10月20日报警备案，故申请撤销第二项关于返还房产证和搬离涉讼房屋的上诉请求。
被上诉人ＸＸ二审答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回赖钦文、朱运娣的上诉请求。一、针对217772元有无支付的问题。在一审庭审过程中以及另案【（2016）粤0104民初7134号】一、二审中，ＸＸ陈述房款通过现金方式交付给赖忠并出具收款收据，可以证明ＸＸ购买房屋支付了全款。二、涉讼合同中明确约定ＸＸ要支付完三期房款后，赖钦文、朱运娣才会将房产证交付给ＸＸ，而付清全款到领证有一段时间，如果ＸＸ没有支付全款，赖钦文、朱运娣有足够的时间向ＸＸ追讨相关房款，并且还可以拒绝交付房产证，但是赖钦文、朱运娣依然按照约定交付涉讼房产证，也足以证明ＸＸ全部支付了涉讼房屋款项。三、赖钦文、朱运娣委托律师向ＸＸ发出律师函，律师函载明包括返还房产证、腾退房屋等内容，但没有指出ＸＸ尚未支付房屋尾款的内容。如果赖钦文、朱运娣认为确有其事，应当会向律师如实反映该情况，也会在律师函中指出。四、另案【（2016）粤0104民初7134号】中，赖钦文、朱运娣全盘否认收到ＸＸ支付的各项费用，包括转账支付都予以否认。由于ＸＸ支付的每一笔款项都与案外人谭自强所收到的房款一一对应，才确认了ＸＸ支付了相关房款的事实。以上四个方面，均可证明ＸＸ支付了全部款项。赖钦文、朱运娣主张没有收到全额款项的主张以及其实际所采取的维权措施，都不足以证明其未收到该款项。五、对方称违反公平诚信原则的问题。当时，赖钦文、朱运娣购买涉讼房屋是412222元，转售给ＸＸ是60万元，其已获取了收益，并且当时评估价格是119万元，该评估报告是由赖钦文、朱运娣交给ＸＸ的。赖钦文、朱运娣在一审中对此认可，足以证明赖钦文、朱运娣明知当时的房价，但其宁愿以60万元转售是由于其无法按照广铁集团的相关协议要求按时交付房款，故自愿作出的真实意思表示。所以，双方协议不存在明显不公，或者违背赖钦文、朱运娣意愿的情况，真实有效，应当全面履行。六、赖钦文、朱运娣没有收回涉讼房屋，ＸＸ在九月初还去房屋加装了空调，但确实在十月初之后没有去过涉讼房屋。
ＸＸ于2016年5月13日向一审法院提出本案诉讼，请求判令：赖钦文、朱运娣协助ＸＸ将广州市越秀区共和路6号901房过户到ＸＸ名下。事实和理由如下：赖钦文作为广铁集团公司的职工于2012年8月分得广州市越秀区共和路6号901房。因当时赖钦文的儿子也购买经济适用房，资金不足，通过中间人联系ＸＸ，愿意将房屋的权益转让给ＸＸ。双方于2013年3月1日签订《房屋买卖协议》，约定赖钦文、朱运娣将上述房屋以600000元的价格卖给ＸＸ，卖方应在买方付完第二期房款后三年内将房产过户给买方。协议签订后，ＸＸ分别于2013年3月1日、2014年6月9日、2015年7月15日先后三次将购房款600000元支付给赖钦文、朱运娣。期间在赖钦文、朱运娣办理产权证当日为赖钦文、朱运娣支付税费及手续费，之后赖钦文、朱运娣亦将产权证原件交给ＸＸ，房屋也交付给ＸＸ使用。但赖钦文、朱运娣至今不协助ＸＸ办理涉讼房屋产权过户登记的手续，且赖钦文、朱运娣2016年刊登遗失声明重新领取涉讼房屋的产权证。
赖钦文、朱运娣一审辩称：由于赖钦文、朱运娣因购买案外人谭自强的涉讼房屋资金筹措出现问题，经人介绍向ＸＸ借款，ＸＸ不同意而要求签订房屋买卖协议，并提出直接代为向谭自强支付购房款，无奈之下赖钦文、朱运娣同意由ＸＸ以600000元的价格购买涉讼房屋。ＸＸ并未按协议约定支付房款，仍有余款206519元未付。而涉讼房屋的产权证是ＸＸ在赖钦文、朱运娣办理完毕时抢先从房管部门的工作人员手中取得不予归还赖钦文、朱运娣，赖钦文、朱运娣基于对ＸＸ的信任未表示反对。赖钦文、朱运娣从未将涉讼房屋的钥匙交付给ＸＸ，是ＸＸ私自撬开门锁、强行入住房屋的。由于经多次要求赖钦文、朱运娣返还产权证未果，赖钦文、朱运娣报失房产证是行使合同法赋予的先履行抗辩权的表现，应受到法律保护。故不同意ＸＸ的诉讼请求。
赖钦文、朱运娣反诉请求法院判令：1、解除与ＸＸ就广州市越秀区共和路6号901房签订的房屋买卖协议；2、ＸＸ向赖钦文、朱运娣返还上述房屋的房产证；3、ＸＸ立即将广州市越秀区共和路6号901房交还赖钦文、朱运娣。事实和理由如下：因购买案外人谭自强的涉讼房屋资金筹措出现问题，经人介绍向ＸＸ借款，而ＸＸ要求签订房屋买卖协议，并提出直接代为向谭自强支付购房款，无奈之下赖钦文、朱运娣同意由ＸＸ以600000元的价格购买当时市值约1433250元的涉讼房屋，已然显失公平。协议签订后，ＸＸ要求赖钦文、朱运娣先出具收据后才分次向谭自强及赖钦文、朱运娣的儿子赖忠转账支付房款共393481元，剩余206519元未付。产权证是ＸＸ在赖钦文、朱运娣办理完毕时抢先从房管部门的工作人员手中取得，并声称代为保管、稍候即转账支付余款，但ＸＸ至今未兑现承诺。ＸＸ的陈述显然违背事实，其行为已构成预期违约。至于房屋钥匙的交付，更是ＸＸ擅自撬开门锁、强行霸占涉讼房屋。
ＸＸ对赖钦文、朱运娣的反诉答辩称：ＸＸ已按合同约定向赖钦文、朱运娣支付了全额的购房款600000元，赖钦文、朱运娣向ＸＸ交付的房产证是赖钦文、朱运娣应履行的合同义务。涉讼房屋的钥匙是赖钦文、朱运娣交付给ＸＸ的，并非ＸＸ违法入住。赖钦文、朱运娣要求解除合同没有事实和法律依据，故不同意赖钦文、朱运娣的反诉请求。
一审法院经审理查明：赖钦文、朱运娣为夫妻关系。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，广州市越秀区共和路6号901房（建筑面积63.7平方米）是登记在赖钦文名下的产业，取得方式为购买，登记时间2015年7月8日。
2013年3月1日，赖钦文、朱运娣（卖方）与ＸＸ（买方）、担保人赖忠（赖钦文、朱运娣儿子）、邓某（赖钦文、朱运娣儿媳）签订《房屋买卖协议》，约定：买方购买卖方拥有的坐落于广州市东山区（现越秀区）共和路6号901房（建筑面积63.7048平方米）的房产，双方议定上述房产出售价格为600000元整。此房价款为卖方净价，卖方不支付交易中的任何费用，在广州市房屋管理交易中心办理转让手续的一切费用均由买方承担缴纳，卖方不承担任何费用。本协议签署之日起买方向卖方支付首期房款200000元，办理过户手续前必须向卖方付清剩余款项400000元。在交完所有款项，未办过户手续的情况下，房产证交由买方保管（在此期间因房产证而引起的纠纷均由买方承担），买方不得挪用房产证作其他用途。在交完所有款项，未办过户手续的情况下，由该房产获得所有的经济收益归买方所有，但如发生任何经济纠纷均由买方负责。在交完所有款项，未办过户手续的情况下，卖方每隔六个月配合买方查询房产证信息。卖方应在买方付完第二期房款后的三年内将房产过户给买方。本协议经买卖双方签字之日起即时生效。本协议一式三份，经协议三方签字后生效，买卖双方及担保方各执一份，均具有同等效力等。
据广州市房地产档案馆分别于2016年5月26日、7月7日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，赖钦文在本市仅登记有涉讼901房一间房屋，朱运娣在本市查无房地产情况记录。
2016年5月22日，赖钦文、朱运娣委托广东法制盛邦律师事务所律师向ＸＸ寄送《律师函》，要求ＸＸ立即搬离涉讼房屋、还回房屋钥匙或将该房屋的新钥匙交付给赖钦文，向赖钦文、朱运娣返还房屋产权证及支付占用涉讼房屋期间的租金、水电费和物业管理费。
另查明：2013年1月25日，赖钦文（买方，乙方）与案外人谭自强（卖方，甲方）签订《广州铁路（集团）公司达道路、南站腾退旧房买卖协议》，约定：乙方同意购买甲方拥有的座落在广州市东山区（现越秀区）共和路6号901房房产住宅，建筑面积63.7048平方米（套内面积57.9688平方米），该房产的实际交易价格以集团公司选定的具有资质的评估公司出具的腾退旧房评估报告书中的评估价格乘以0.3462（甲方必须以此价格进行过户交易，不得再提出其他增加交易费用的任何条件，包括装修费用等），该房产的评估单价为18691元/平方米，评估总价为1190706元，实际交易价格为412222元。乙方在集团公司规定时间内，在签订本协议之日向甲方交付该房产评估费的50%及首期房款，首期房款为实际交易价格的30%即123667元，定金两万元在乙方向甲方交付30%首期房款后，由原收取定金单位退还乙方。甲方为申请新房职工，甲方在新房工程主体封顶之后，新房交付使用（即甲方领取新房钥匙）之前，在集团公司规定时间内与乙方办理该房产登记过户手续（甲方在领取新房钥匙前，须先将乙方出具的该房产过户证明和房产证复印件交集团公司住房分配销售领导小组办公室），乙方在办理过户手续（以双方到交易中心递件成功为准）的同时，交付甲方第二期购房款，为实际交易价格的50%即206111元。甲方在新房交付使用（即领取新房钥匙）后五个月内，腾空搬离该房产并将钥匙交付乙方，同时，乙方交付第三期购房款，为实际交易价格的10%即41222元。甲方在将户籍迁出该房产后五天之内，乙方交付第四期购房尾款，为实际交易价格的10%即41222元。乙方在购买该房产后，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，乙方上市转让该房产的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售等。
赖钦文、朱运娣于2016年5月24日向一审法院提起另案诉讼，要求：1.撤销与ＸＸ之间关于广州市越秀区共和路6号901房屋的房屋买卖协议；2.ＸＸ返还赖钦文、朱运娣广州市越秀区共和路6号901房屋房产证；3.ＸＸ搬离广州市越秀区共和路6号901房的房屋；4.ＸＸ自2016年5月1日其至实际搬离上述房屋之日止，向赖钦文、朱运娣支付广州市越秀区共和路6号901房屋的月租金（按广州市房屋租金参考价39元每平方米每月计付）。一审法院于2017年1月23日作出（2016）粤0104民初7134号驳回ＸＸ赖钦文、朱运娣诉讼请求的民事判决。其中该案查明的事实记载：1、赖钦文、朱运娣在庭审中提交了案外人谭自强2016年5月10日出具的《购房款收据》，载明“第一期2013.3.5,126117元（内含评估费2450元）；第二期2015.7.15，206111元；第三期2016.4.18，41222元；第四期2016.4.18,41222元；总计414672元。截止2016年4月18日，谭自强已收赖钦文交来的全部购房款，至此，双方因房屋买卖发生的权利义务关系终止。注：第一期126117元及第二期206111元，赖钦文委托ＸＸ支付谭自强；第三期41222元及第四期41222元，赖钦文委托邓某支付谭自强……等。ＸＸ对该证据的真实性没有异议，确认第一、二期款项是由其转账给谭自强的，第三、四期款项是由邓某转账给谭自强，但款项的来源实际上是其转账和现金支付给赖忠，再由赖忠交给邓某转账的。2、赖钦文于2013年3月1日出具的《收款收据》一张，载明“鉴于2013年3月1日赖钦文、朱运娣与ＸＸ签署了《房屋买卖协议》，约定赖钦文、朱运娣女士向ＸＸ先生出售位于广州市东山（现越秀区）共和路6号901房的房产。现赖钦文、朱运娣确认收到ＸＸ交付的购房款200000元。特立此据。”赖钦文确认该收据上落款处“赖钦文”的签名为其本人所签，但事实上没有收到过该200000元的购房款。3、赖忠代赖钦文签名确认的《收款收据》两张（2014年6月9日、2015年7月15日），载明“鉴于，2013年3月1日赖钦文、朱运娣与ＸＸ签署了《房屋买卖协议》，约定赖钦文、朱运娣女士向ＸＸ先生出售位于广州市东山（现越秀区）共和路6号901房的房产。现赖钦文、朱运娣确认收到ＸＸ交付的第二次购房款40000元/第三次购房款360000元。特立此据。”赖钦文、朱运娣认为赖忠与ＸＸ之间存在借贷关系，赖忠无权代为收取房屋购房款，并陈述其从未收取过ＸＸ交来的涉讼房屋购房款。4、转账及汇款记录，证明ＸＸ分别于2015年7月6日、7月7日向赖忠汇款10000元及1253元，于2013年3月1日分别向谭自强汇款126117元及50元，于2015年7月7日向谭自强汇款206111元。上述证据与本案双方提供的证据一致。另一审庭审中，ＸＸ陈述通过工商银行转账给赖忠房款50000元、房款23883元以现金方式给赖忠，2014年6月9日向赖忠支付房款现金40000元，2015年7月7日向赖忠支付房款现金153889元。涉讼房屋自2016年4月交付ＸＸ使用至今。
一审法院认为：涉讼房屋的《房屋买卖协议》除赖钦文、朱运娣签名及按捺指模确认外，还有赖钦文、朱运娣的儿子及儿媳作为担保人在协议上签名确认，是ＸＸ与赖钦文、朱运娣双方的真实意思表示，为有效协议。关于购房款是否付清的问题，从现有证据显示，涉讼房屋实际上是赖钦文、朱运娣先以412222元的价格购买，再以600000元的价格转让给ＸＸ，赖钦文、朱运娣向谭自强购买涉讼房屋的第一、二期房款合共329778元（占总购房款90%）及评估费2450元，合共332278元，而ＸＸ在相应时期直接向谭自强转账合共332278元，每笔款项的时间、金额均相对应，可见赖钦文、朱运娣所支付的购房款绝大部分实际来源于ＸＸ，赖钦文、朱运娣未提供其儿子赖忠与ＸＸ之间有债权债务关系的证据，且从案外人谭自强在2016年5月10日的《购房款收据》反映，ＸＸ支付给谭自强的部分房款是通过赖忠及邓某给付的，故ＸＸ陈述有部分房款支付给赖忠的事实，一审法院予以认定。协议明确约定卖方即赖钦文、朱运娣应在买方即ＸＸ付完第二期房款后三年内将房产过户给ＸＸ。赖钦文、朱运娣至今没有协助ＸＸ办理涉讼房屋的产权过户手续，已构成违约，故ＸＸ的诉讼请求合法合理，一审法院予以支持。同理，赖钦文、朱运娣的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，一审法院于2017年5月10日作出判决如下：一、被告赖钦文、朱运娣自本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告ＸＸ到房管部门办理广州市越秀区共和路6号901房不动产权过户至原告名下的手续；二、驳回被告赖钦文、朱运娣的全部反诉请求。一审案件受理费7450元，反诉费150元，诉讼保全费3520元，合计共11120元，由被告赖钦文、朱运娣负担。
二审期间，赖钦文、朱运娣当庭提交：赖忠的工作证、值班表（显示赖忠在2015年7月7日上白班、夜班，7月15日是休息状态），拟证明赖忠在广州南站工作，2015年7月7日赖忠在广州南站上白班和夜班，不具备收取153889元现金的客观条件。ＸＸ质证称：对证据的真实性、合法性确认；由于案外人要求赖钦文、朱运娣支付房款比较着急，赖钦文、朱运娣与ＸＸ联系，2015年7月7日将206111元转账给谭自强，2015年7月15日后赖忠才有时间见ＸＸ收现金153889元，并出具收款收据确认共收到ＸＸ款项36万元。
二、赖钦文、朱运娣二审申请其儿媳邓某的姐姐邓红梅出庭作证。邓红梅陈述称：邓红梅于2016年4月18日向邓某汇款8万元交房款使用，听说是赖钦文买了一套房，具体时间不清楚，买房后其将房屋转卖给别人，别人不给他钱，付不了房款，所以向我借钱；因为赖钦文父子两家人住在一起，具体是赖忠、邓某购房还是赖钦文、朱运娣购房，证人不清楚具体购房的情况。对此，ＸＸ质证称：1、对证人陈述内容的真实性存在质疑，证人作证时不停翻看手机，显然是原来准备好文档作证，从肢体语言看，证人有备而来，陈述有一部分不真实；因为证人与邓某有利害关系，证言真实性也应该打折扣；赖钦文、朱运娣违反申请证人出庭作证的规定；即使证人陈述真实，也与本案无关，不能推翻ＸＸ已经支付全部房款的事实；邓红梅在2016年4月18日支付8万元给邓某，并不能够否认在2015年7月15日ＸＸ已经全额向赖钦文、朱运娣支付购房余款36万元的事实。
二审查明，一审法院2017年2月23日上午的庭审笔录载明ＸＸ陈述“60万元购房款已经分三次支付，在2013年3月1日第一次通过工商银行转账支付126117元给谭自强，通过工商银行转账给赖忠50000元、剩余的23883元通过现金方式支付给赖忠。2014年6月9日第二次通过现金形式支付给赖忠40000元。第三次2015年7月15日，支付剩余360000元，分别在2015年7月7日通过招商银行向谭自强转账支付206111元，在2015年7月15日通过现金支付给赖忠153889元，所以收据日期是2015年7月15日”。据此，一审判决查明“2015年7月7日向赖忠支付房款现金153889元”付款日期有误，应是“2015年7月15日”，本院予以纠正。对一审查明的其他事实，本院予以确认。
另查明，一、赖钦文、朱运娣不服一审法院作出的（2016）粤0104民初7134号民事判决，向本院提起上诉。在该案书面上诉状中赖钦文、朱运娣称ＸＸ通过转账向谭自强、赖忠支付购房款393481元，并于2014年6月9日向赖忠现金支付20000元，共计413481元，尚欠房款186519元。本院于2017年7月20日作出（2017）粤01民终8094号民事判决：驳回上诉，维持原判。赖钦文、朱运娣本案中称ＸＸ尚欠房款217772元。为何两次陈述所欠款项不一致的问题，赖钦文、朱运娣回应称：另案陈述是口误，经事后核实2万元现金ＸＸ并没有支付；所收取款项包括评估费2450元、契税11012.04元、登记税50元、交易手续费191元，合计11253元，不属于房款，故本案确认ＸＸ尚欠217772元。
二、赖钦文、朱运娣一审针对ＸＸ没有全额支付房款，陈述如下：“ＸＸ要求赖钦文先行出具收据以保障其权益，同时双方也在场然后再分别支付，2013年3月1日出具200000元收据，随即向谭自强办理126117元的汇款，然后回去在ATM转账50000元给赖忠，未支付23883元。2014年6月9日双方在员村附近酒店见面商谈交易事宜，赖忠向ＸＸ出具40000元的收据，ＸＸ承诺ATM转账，后未兑现承诺。2015年7月7日ＸＸ向赖忠转账1253元，2015年7月6日转账10000元用于支付交易费用，2015年7月7日ＸＸ向谭自强转账206111元。2015年7月15日双方约定到房管局领取新的房产证，赖忠与ＸＸ均在场，ＸＸ持有房产证保障，随后支付本交易所有的余额，后以谭自强未能确认交付时间而未支付，故ＸＸ只支付393481元，未支付206519元，高达交易款的三分之一，该393481元部分包括了支付给谭自强的第一期房款126117元、第二期房款206111元共332228元的费用”。
三、赖钦文、朱运娣在一审中提供ＸＸ与赖忠的部分微信记录，主要内容如下：2016年3月1日下午ＸＸ“忠哥有空问问那边什么时候能交楼，确定好时间。我这边要准备一下钱”、赖忠“他那边还有手尾要搞，我已经在催他了，他们那栋停电了40几天，他们也上访了铁路局了，我们也只能再等等吧”、ＸＸ“OK。定好时间提前告诉我就好了。我也好准备一下”、2016年3月20日ＸＸ“忠哥，下个月初，我们一定要开始过户了，不然5月份税又要高了呀”、2016年3月24日ＸＸ“方便的时候给我电话”、2016年3月25日ＸＸ“忠哥，11号那一周我带现金过去吧，你带上银行卡。办完后我们一起去银行找个柜员机把钱存上，你觉得怎么样？”。ＸＸ一审对此回应称：对该微信聊天记录的真实性合法性无异议，该短信是在2016年3月1日赖钦文、朱运娣向ＸＸ交付房产证半年之后，双方微信沟通是非常友好的，如果ＸＸ仍有费用没有支付，存在违约，肯定会在双方的沟通中有体现，房款ＸＸ已经付清；微信中提及的“准备钱”是因为税费需要ＸＸ负担，ＸＸ需要准备的是税费，所提及“现金”是因为从2015年12月要求谭自强迁出，但赖忠要求ＸＸ给1万元，才帮ＸＸ出面催促实际使用人迁出，ＸＸ认为过高，承诺过户后支付5000元现金给赖忠，但最后因为没有过户所以就没有给钱”。赖钦文、朱运娣对此称：ＸＸ所述只是单方陈述，没有证据佐证，不具备高度盖然性，不应被采纳。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对赖钦文、朱运娣的上诉请求，认定如下：
一、赖钦文、朱运娣主张ＸＸ欠付购房款217772元，其有权解除合同的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第九十二条规定“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认”。第一百零八条规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”。本案中，双方约定购房款为60万元，税费等由ＸＸ负担。ＸＸ提供的转账凭证证实其支付前次交易所需税费手续费等11253元（ＸＸ提供2013年3月1日工行转账谭自强2450元、2015年7月6日招行转账赖忠10000元、2015年7月7日招行转账赖忠1253元）。对此，双方均异议，本院予以确认。关于60万元购房款支付的问题，赖钦文、朱运娣对ＸＸ转账付款的事实没有异议，但对ＸＸ所述2013年3月1日付现金23883元、2013年6月9日付现金40000元、2015年7月15日付现金153889元不予认可，合计217772元，故认为ＸＸ欠付房款217772元。对此，本院认定如下，ＸＸ对其全额支付购房款除前述转账凭证外还提供60万元的三张收款收据（其中两张由赖忠出具）予以证实，收款收据分别载明赖钦文、朱运娣收取ＸＸ支付的涉讼房屋购房款20万元、4万元、36万元。赖钦文、朱运娣对收款收据的真实性均没有异议，只是认为没有实际收到款项，其中对赖忠签名的两张收款收据，抗辩认为赖忠与ＸＸ之间存在借贷关系，也即赖钦文、朱运娣自始至终未否认前述收据的真实性，也未否认赖忠已收到ＸＸ支付现金的事实，而只是主张赖忠与ＸＸ之间存在借贷关系，不认可ＸＸ向赖忠所付款项为涉讼房屋购房款。但赖钦文、朱运娣并没有提供证据证明ＸＸ与赖忠之间存在借贷关系，也没有证据证明两者之间有其他债权债务关系。而赖钦文、朱运娣在另案上诉状中也自认曾于2013年6月9日收到ＸＸ现金20000元，与赖忠出具收据的时间一致，本案却又否认收到现金的事实，显然于常理不符。并且，赖钦文、朱运娣二审所提供的赖忠的值班记录证实其7月7日上白班、夜班没时间收取现金，但7月15日全休，收取现金和出具收据的时间与ＸＸ所作陈述一致。至于邓某的证言仅仅证明其曾于2016年4月18日向邓红梅转账80000元的事实，但并不能推翻赖钦文、朱运娣已经收齐ＸＸ关于涉讼房屋购房款的事实。赖钦文、赖忠均为有完全民事行为能力的自然人，其在另案及本案一、二审中陈述ＸＸ欠付的购房款均不一致，且其自述在未收到现金的情况下按ＸＸ要求出具的收款收据。但若未收到现金，却在之后又两次出具收款收据，且ＸＸ与赖忠2016年3月份微信沟通过程中对此亦不提异议，显然不能成立。另外，双方合同明确约定ＸＸ支付完全部房款后，赖钦文、朱运娣才会将房产证交付给ＸＸ。按赖钦文、朱运娣所述ＸＸ于2015年7月15日强行取走房产证，该日恰恰与赖忠出具收款360000元的收据时间相符，且如果ＸＸ没有支付全款却强行取走房产证，赖钦文、朱运娣完全有足够时间向ＸＸ追收款款项或追讨房产证。综上，一审法院综合前述几方面，认定ＸＸ提供的证据对其已经付清购房款的事实具有高度盖然性，认定该事实成立。赖钦文、朱运娣反驳该事实，主张ＸＸ欠付购房款217772元不成立，但未能提供充分证据证明，故不予支持。因此，一审法院认定赖钦文、朱运娣应依约协助ＸＸ办理涉讼房屋产权过户手续，合法有据。另外，赖钦文、朱运娣2016年4月18日向谭自强支付的第三、四期房款是源于ＸＸ的付款还是邓某向邓红梅的借款，与ＸＸ有无向赖钦文、朱运娣支付全部购房款并无直接关联。
二、赖钦文、朱运娣上诉主张其将承担对广铁集团的违约责任的问题。因赖钦文系广铁集团员工，其对内部福利房再次销售等规定及管理制度应予清楚，其与广铁集团之间的关系与本案并非同一法律关系。赖钦文、朱运娣在明确涉讼房屋存在福利差价的情况下，自愿将涉讼房屋出售给ＸＸ，相应后果理应自行承担。赖钦文、朱运娣以此为由主张不履行与ＸＸ签订的涉讼合同，于法无据。
另外，赖钦文、朱运娣在明知涉讼房屋产权证原件在ＸＸ持有的情况下自行挂失。且在法院另案生效判决已经驳回其要求ＸＸ搬离涉讼房屋的诉请且在本案二审尚未审结的情况下，擅自撬锁打开涉讼房屋，有违诚信原则。因赖钦文、朱运娣二审撤回了要求收回涉讼房屋及产权证的诉请，本院予以准许。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人赖钦文、朱运娣的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7450元，由上诉人赖钦文、朱运娣负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十一月十日
书记员 璩方慧