福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）侯民初字第261号
原告（反诉被告）吴海蓉，女，1972年12月31日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人叶林、吴丹云，福建君立律师事务所律师。
被告（反诉原告）王宜武，男，1974年7月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人林天敏，福建万和律师事务所律师。
被告福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人林根秀，公司总经理。
委托代理人夏朝晖、赖秋菊，福建世好律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴海蓉与被告（反诉原告）王宜武、福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴海蓉的委托代理人叶林、被告（反诉原告）王宜武的委托代理人林天敏、被告福建金诚丰担保有限公司的委托代理人赖秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴海蓉诉称，2013年11月27日，在被告福建金诚丰担保有限公司的见证下，原告与被告王宜武签订一份《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定，原告将位于福州市闽侯县的住宅出售给被告王宜武，房屋成交价为284万元。《房屋买卖合同》第十条约定，原告从成交价款中预留3万元，其中：1万元作为房屋及家电家具交接保证金；1万元作为附属配套设施过户交接保证金；1万元作为户口保证金。同日，原告与被告王宜武、福建金诚丰担保有限公司签订《交易服务合同》，《交易服务合同》约定：由被告福建金诚丰担保有限公司协助原告及被告王宜武办理房产交易服务手续。被告王宜武于2013年12月30日领取登记在其名下的房屋所有权证和土地使用权证。因该房屋未落过户口、未装修、无家电家具及附属配套设施移交，故两被告应当将保证金30000元支付给原告。直至2014年4月4日，被告将户口保证金支付给原告，但两被告以未能办理物业移交手续拒绝将剩余20000元保证金支付原告。两被告行为已构成违约。现原告诉请判令：1、被告王宜武支付原告房屋家电家具交接保证金10000元、附属配套设施过户交接保证金10000元，共计20000元；3、被告王宜武应按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付原告迟延支付家电家具、附属配套设施保证金20000元的违约金；3、被告王宜武应按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付原告迟延支付户口保证金10000元保证金的违约金。4、被告王宜武应支付原告因本案诉讼产生的律师代理费4000元；5、被告福建金诚丰担保有限公司在被告王宜武未能清偿上述款项的范围内承担补充责任；6、本案诉讼费用由被告负担。
被告王宜武辩称，一、被告王宜武已尽到支付全部购房款义务。被告已将全部购房款284万元支付到共管账户中，至被告王宜武办好房产证后，原告已划走282万元的购房款，另2万元的保证金由被告福建金诚丰担保有限公司保管。二、原告拒不配合被告办理物业交接手续及水电过户手续，已构成违约，故依合同约定，不能支取该20000元保证金。综上，原告之诉请，缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
被告福建金诚丰担保有限公司辩称，一、被告福建金诚丰担保有限公司非房屋买卖双方当事人，故在本案中不宜列为被告，无需承担相关清偿义务。二、被告福建金诚丰担保有限公司在双方签订的《房屋买卖合同》、《交易服务合同》中的地位为见证方，非担保方。三、被告福建金诚丰担保有限公司仅为房屋买卖双方提供交易服务，并非房屋买卖的义务承担者。四、被告福建金诚丰担保有限公司已严格按照《交易服务合同》的约定履行且完全履行交易服务义务。综上，原告诉请被告福建金诚丰担保有限公司承担任何形式的补充责任，缺乏事实与法律依据，请求驳回原告对被告福建金诚丰担保有限公司的诉讼请求。
反诉原告王宜武诉称，2013年11月27日，反诉原告与反诉被告通过“闽侯县上街麦田房产中介所”居间服务，就反诉原告购置反诉被告的房产，并签订《房屋买卖合同》，房屋总成交价为284万元。合同第三条第四款约定：“在交接该房屋时，甲方（指反诉被告）应先结清交接之前的已产生的各项附属配套设施使用相关费用、物业管理服务费用”。第十条第一款约定：“甲方同意从交易服务人代管的成交价款中预留人民币壹万元整作为房屋及家电家具交接保证金；甲方同意从交易服务人代管的成交价款中预留人民币壹万元整作为附属配套设施过户交接保证金。”第十一条第三款约定：“甲乙双方任何一方未按约定履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约。”第十二条约定：“自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费”。合同签订当日，双方还与“闽侯县上街闽庄麦田房产中介所”和“福建金诚丰担保有限公司”分别签订《居间服务合同》和《交易服务合同》。此后反诉原告即按合同约定将284万元购房款汇入合同约定的监管账户，至当年12月办好房产证和土地证过户手续后，反诉被告即划走282万元购房款，另2万元被划入福建金诚丰担保有限公司账户中。但反诉被告拒不配合被告办理物业交接手续及水电过户手续，尚欠物业公司3万多元物业费，已构成违约。现反诉原告诉请判令：1、反诉被告赔偿反诉原告1万元房屋交接保证金和1万元附属配套设施保证金；2、反诉被告赔偿反诉原告房屋交接和附属配套设施保证金违约金各1852元，共计3704元；3、反诉被告立即向小区物业缴清其名下期间所欠的物业费，并办结物业、水、电过户手续；4、反诉被告支付反诉原告律师代理费1万元；5、本案本反诉案件受理费由反诉被告承担。
反诉被告吴海蓉辩称，1、本案被告的反诉依法不能成立，理由是本诉被告有两个，而提起反诉的只有一个。2、反诉被告并未不配合原告办理相关物业、水电过户手续，而是反诉原告不去办理，反诉原告只要以房屋产权证就可办理相关过户手续，无须反诉原告配合办理。
原告（反诉被告）吴海蓉为支持其诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交如下证据：
证据一、合同书及收证收据，证明1、原告与两被告签订《房屋买卖合同》、《交易服务合同》；2、关于房屋坐落、价格、保证金、违约责任等约定；3、原告向被告福建金诚丰担保有限公司交付有关权证。
证据二、收款收据，证明2014年4月4日，被告福建金诚丰担保有限公司向原告出具2万元保证金的收款收据。
证据三、告知函（2014年2月20日），证明被告福建金诚丰担保有限公司要求原告缴纳物业费。
证据四、回复函，证明原告回复被告不存在欠付物业费问题并催促退回保证金。
证据五、告知函，证明被告发函催促原告领取户口保证金，但是未注明发函时间。
证据六、七，委托代理合同及发票，证明被告需支付原告律师代理费4000元。
被告王宜武、被告福建金诚丰担保有限公司对证据一、二、三、五的真实性均无异议，与本案有关联，本院予以采信。两被告对证据四、六、七的真实性有异议，认为没有收到该函件。本院认为，证据四有原件核对，与本案有关联，予以采信。证据六、七，因无原件核对，不予采信。
被告（反诉原告）王宜武为支持其答辩意见及反诉请求，向本院提交如下证据：
证据一、福建省电费清单、2014年12月及2015年1月水费通知单、证明由于原告（反诉被告）吴海蓉拒绝为讼争房产办理水电过户，讼争房产水电用户名仍为原告（反诉被告）吴海蓉名下。原告（反诉被告）吴海蓉对该证据的真实性没有异议，但其并没有拒绝办理水电过户。被告福建金诚丰担保有限公司对上述证据无异议。本院认为，该证据有原件核对，与本案有关联，予以采信。
证据二、物业公司《证明》，证明从2008年1月起至2013年12月31日，原告（反诉被告）吴海蓉尚欠物业公司物业费及水电公摊费34848元。原告（反诉被告）吴海蓉对该证据的真实性有异议，认为该证据没有公司法人代表签字，且原告并未欠物业公司相关费用。被告福建金诚丰担保有限公司对上述证据无异议。本院认为，该证据有原件核对，与本案有关联，予以采信。
被告福建金诚丰担保有限公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据一、《交易服务合同》及收款收据，证明被告福建金诚丰担保有限公司接受原告吴海蓉与被告王宜武的委托，为双方买卖房屋提供交易服务，并接受被告王宜武的委托代为收取交房押金、附属配套押金并向原告出具收款收据一份。
证据二、《告知函》及函件签收回执单，证明因原告未履行结清交接之前已产生的物业管理服务费，导致《房屋买卖合同》不能完全履行。被告福建金诚丰担保有限公司向原告致函要求其即行前往物业管理处缴纳相关物业管理服务费，原告于2014年2月21日收函后，却置之不理。
证据三、《回复函》，证明原告自收房之日起至将本案所涉房屋移交给被告王宜武期间，未履行支付物业管理费的义务，导致该义务转嫁由被告王宜武承担。原告未按合同约定履行结清交接之前已产生的物业管理服务费用的义务，致使合同无法完全履行，其无权要求退还房屋及家电家具交接保证金和附属配套设施过户交接保证金。原告要求作为该两项保证金的代管方的被告福建金诚丰担保有限公司承担补充责任，既无事实依据，也无法律依据。
证据四、2014年3月19日《告知函》及函件签收回执单，证明被告福建金诚丰担保有限公司于2014年3月19日致函被告王宜武，要求其收函后尽快前往确认户口情况，否则甲方（即原告）有权要求退还户口保证金。被告福建金诚丰担保有限公司已完全履行合同义务，在提供交易服务过程中，不存在任何过错，无需承担任何责任。
证据五、2014年3月26日《告知函》及函件签收回执单，证明被告福建金诚丰担保有限公司于2014年3月26日致函于原告，要求原告收函后即行至被告福建金诚丰担保有限公司处办理户口保证金退还手续，由于原告的拖延，公司于2014年4月4日将户口保证金10000元退还给原告，户口保证金系原告自身原因导致的迟延退还。
原告吴海蓉及被告王宜武对上述证据的真实性均无异议，与本案有关联，本院予以采信。
根据上述认定的有效证据及庭审笔录，本案事实认定如下：
2013年11月27日，原告（反诉被告）吴海蓉与被告（反诉原告）王宜武通过闽侯县上街麦田房产中介所居间服务，就被告（反诉原告）王宜武购置原告（反诉被告）吴海蓉位于闽侯县的房产，并签订《房屋买卖合同》，房屋总成交价为284万元。《房屋买卖合同》第三条第四款约定：“在交接该房屋时，甲方（原告）应先结清交接之前的已产生的各项附属配套设施使用相关费用、物业管理服务费用”。第十条第一款约定：“甲方同意从交易服务人代管的成交价款中预留人民币1万元整作为房屋及家电家具交接保证金；甲方同意从交易服务人代管的成交价款中预留人民币1万元整作为附属配套设施过户交接保证金；甲方同意从成交价款中预留人民币1万元整作为在乙方处作为户口保证金。若甲方告知该房屋无户口的，乙方应在领取其名下所有权证后三个工作日内至相关户籍部门对甲方告知的户口情况及保证金进行确认，否则，甲方有权要求退还户口保证金……经确认属实的，乙方应在确认后一个工作日内向甲方退还户口保证金。”第十一条第（二）款约定：房屋及家电交接保证金、附属配套设施过户交接保证金从成交价款中预留在交易服务人处并按相应约定的时间由交易服务人代乙方退还给甲方。第（三）款约定：甲乙双方任何一方未按约定履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约。第十二条第（二）款约定：“自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费”。合同签订当日，原告（反诉被告）吴海蓉与被告（反诉原告）王宜武与被告福建金诚丰担保有限公司签订《交易服务合同》。《交易服务合同》约定：由被告福建金诚丰担保有限公司协助原告及被告王宜武办理：房屋所有权过户手续及房屋交接手续；协助房屋附属设施过户交接手续等房产交易服务手续。
合同签订后，被告（反诉原告）王宜武将全部购房款284万元汇入监管账户中，2013年12月30日，讼争房屋产权登记至被告（反诉原告）王宜武名下，原告收到281万元购房款。2014年2月20日，福建金诚丰担保有限公司发函通知原告到物业公司结清所欠物业管理服务费。2014年2月24日，原告复函福建金诚丰担保有限公司认为本次房产交易不存在房屋及家电家具交接与附属配套设施过户交接问题，要求退还该两项保证金。2014年3月19日，福建金诚丰担保有限公司发函通知被告王宜武要求确认户口过户问题。2014年3月27日，福建金诚丰担保有限公司发函通知原告领取户口保证金。2014年4月4日，原告领取了户口保证金1万元。上述原告共领取购房款282万元。房屋及家电家具交接保证金1万元及附属配套设施过户交接保证金1万元共2万元，尚由被告福建金诚丰担保有限公司监管。
另查明，福建融汇物业管理有限公司出具《证明》讼争房屋的2008年1月至2013年12月物业费及公摊水电费尚未结清。目前讼争房屋的水电户名为吴海蓉。
本院认为，原告（反诉被告）吴海蓉与被告（反诉原告）王宜武签订的《房屋买卖合同》及《交易服务合同》，系双方的真实意思表示，没有违反法律规定，系有效合同，双方应按合同约定履行。被告（反诉原告）王宜武在履行合同过程中，付清所有购房款，已履行合同约定的义务，但原告吴海蓉经福建金诚丰担保有限公司发函催告后，未结清房屋买卖之前的物业服务费，未配合被告王宜武办理房屋水电过户等手续，应视为双方房屋交接及附属配套设施交接尚未完成，故其诉请要求两被告支付房屋交接保证金10000元及附属配套设施交接保证金10000元及相应违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告王宜武虽已交纳户口保证金10000元，但因其未在领取产权证后三日内确认户口情况，致使原告于2014年4月4日领取户口保证金1万元，显然亦有违约。被告王宜武应向原告承担相应的违约金。同时，反诉被告吴海蓉迟延履行办理房屋交接及附属配套设施交接手续，应向反诉原告承担相应的违约金。反诉原告诉请反诉被告配合反诉原告办理物业及水电过户手续，符合合同约定，本院予以支持。反诉原告诉请反诉被告向物业公司交纳所欠物业费，不属于本案审理范围。因双方已基本履行房屋买卖义务，房屋交接保证金10000元及附属配套设施交接保证金10000元属购房款一部分，反诉原告诉请退还该20000元的保证金，本院不予支持。房屋交接保证金10000元及附属配套设施交接保证金10000元，待双方办结物业及水电过户手续后，由福建金诚丰担保有限公司予以支付。因律师费用属间接损失，且缺乏证据，故双方诉请对方支付律师费，本院不予支持。原被告双方约定：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。对此，本院认为，原被告双方虽有瑕疵履行行为，但基本能按合同约定履行房屋买卖过户手续，双方约定的违约金显属过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算关于各类保证金10000元的违约金。1、原告吴海蓉诉请被告王宜武户口保证金10000元的违约金按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算自2014年1月3日起至2014年4月4日止。2、反诉原告王宜武诉请反诉被告吴海蓉支付房屋交接保证金及附属配套设施交接保证金共20000元的违约金按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算自反诉被告知道需配合办理该过户手续之日即2014年2月14日起至物业、水电相关过户手续办结之日止。被告福建金诚丰担保有限公司在履行交易服务义务中，没有过错行为，不承担相应责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告王宜武应在本判决生效之日起三十日内按中国人民银行同期同类银行贷款利率支付原告吴海蓉关于户口保证金10000元自2014年1月3日起至2014年4月4日止的违约金。
二、反诉被告吴海蓉在本判决生效之日起三十日内配合反诉原告王宜武将位于闽侯县房屋的物业、水、电移户至反诉原告王宜武名下。
三、反诉被告吴海蓉在本判决生效之日起三十日内按中国人民银行同期同类银行贷款利率支付反诉原告王宜武关于房屋交接保证金及附属配套设施交接保证金计20000元自2014年2月14日起至物业、水电相关过户手续办结之日止的违约金。
四、驳回原告吴海蓉的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告王宜武的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费521元，由原告吴海蓉负担421元，由被告王宜武负担100元（该款已由原告垫付，被告王宜武在支付上述款项时一并付清）；反诉案件受理费321元，由反诉原告王宜武负担121元，由反诉吴海蓉负担200元（该款已由反诉原告垫付，反诉被告在支付上述款项时一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 王剑飞
代理审判员 马 青
人民陪审员 林金水
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 叶立立
附：
本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。