杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第544号
原告：王仲明。
被告：张月运。
原告王仲明为与被告张月运房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2015年3月27日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周如庆独任审判，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告王仲明、被告张月运均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王仲明诉称，坐落于北景园都市枫林永波街X号的商铺为其持有，原、被告双方于2009年8月26日签订房屋租赁合同，将该商铺租赁给被告至2019年9月14日止，房租支付方式为半年一付，先付后用。被告于2013年9月1日在未征得原告同意的情况下，擅自将商铺西侧的约20平方米的房子分割后转租给第三人，同时，被告拖欠房租及物业费，已构成违约，原告故诉讼来院，请求判令：1.终止租赁合同，被告迁出原告持有的商铺；2.被告支付租金、物业费及违约金合计86662元（2013年9月15日至2014年9月14日期间的房租金15740元、物业费2181元、滞纳金15740元；2014年9月15日至2015年3月14日的房租25955元、滞纳金25955元及半年物业费1091元）。
庭审中，原告明确上述费用均实际计算至房屋腾空之日止。
被告张月运辩称，其已于2013年9月17日转账给原告租金21450元，并以现金方式支付给原告10000元。房子转租给第三人，是经过原告默认同意的。事后，第三人与原告也签订了租赁协议。房屋被原告分别出租后，被告实际使用面积与原合同约定的面积不符，但原告仍要求以原租赁合同约定的面积收取房租。被告曾为兴业银行自动柜员机代付电费，被告不存在拖欠房租问题，不希望终止合同。
在庭审中，原告王仲明为证明自己的主张向法院提交了如下证据：
1.房屋租赁合同1份，证明原、被告存在租赁关系。
2.店面转租合同1份，证明被告将案涉房屋转租的事实。
3.房产证1份，证明原告系案涉房屋的所有权人。
4.催缴通知1份，证明被告拖欠物业费的事实。
上述证据被告质证后均无异议，本院予以确认。但认为物业费应由服装店、银行及被告三家分摊。
被告张月运围绕着自己的答辩意见向法庭提交转账凭证1份，证明2013年9月17日被告转账给原告房租21450元的事实。
原告质证后对证据三性均无异议，本院予以确认。
根据双方当事人的陈述以及本院确认有效的证据，本院认定案件事实如下：
2009年8月26日，原告王仲明以其共同所有的位于本市下城区永波街X号建筑面积为100.68平方米房屋与被告张月运签订房屋租赁合同一份，合同约定租用权不含兴业银行自动柜员机使用地，租赁期限从2009年9月15日至2019年9月14日，该房年租金为39000元，第四年起每年租金递增10%，从租赁合同生效起，每半年一付。承租人负责支付出租房屋的水、电、煤气、电话及物业管理费等费用。合同同时约定，承租人所欠各项费用达3000元以上的，出租人有权解除合同。2013年9月1日，被告与案外人王某签订店面转租合同一份，约定将涉案房屋的一部分转租用于王某开服装店，转租期限为三年，从同日至2016年8月31日止。同年9月17日，被告通过银行转账，向原告支付房租21450元，另以现金方式支付给原告10000元。2014年8月，王某就其因开服装店所租房屋转而与原告另行签订房屋租赁合同，自2014年9月1日开始，王某开始向原告支付租金。2015年4月21日，高盛物业都市枫林管理处出具催缴通知一份，载明涉案房屋尚欠物业费共计1963.30元。
本院认为，原、被告间的房屋租赁关系明确，双方理应按照租赁合同的约定履行各自的义务。被告于庭审中述称已于2013年9月17日转账给原告租金21450元，之后另行支付现金10000元，原告对此节事实予以认可，故仅要求被告支付2013年9月15日至2014年9月14日年度的剩余租金15740元。而该付款年度的租金经计算为47190元，原告诉请数额已扣除被告所支付的租金，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。2014年8月，原告将房屋整体予以分割后出租给案外人，被告对此未提出异议，故原、被告的行为应视为双方对原租赁合同的内容进行了变更，即租赁物面积已减少，故原告仍按照原合同约定要求被告支付2014年9月15日至2015年3月14日的半年租金25955元的诉讼请求，显属不当。结合本案实际情况，本院酌定被告向原告支付该半年租金的70%即18169元，之后租金按每日101元（18169÷180）的标准计算至本判决生效之日止。上述两项合计，被告共欠原告租金33909元。原、被告双方在合同中约定，承租人拖欠各项费用达3000元以上的，出租人有权解除合同，故原告主张解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告腾空并迁出租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但应给予被告一定的准备时间。至于物业费，双方虽在合同中约定由被告支付，但未明确支付的对象，结合日常生活经验，应由被告直接向物业公司支付，本案原告未举证证明其已代为垫付物业费，故其无权在本案中直接向被告主张。原告另要求被告支付的滞纳金，实质上系逾期支付租金的违约金。根据法律规定，违约金应以违约行为所造成的实际损失为衡量标准，不得过高。在本案中，原告未举证证明被告的违约行为已造成原告除利息损失之外的其他损失，违约金当以被告逾期付款所造成的利息损失为考量依据，故合同约定的“每逾期一天支付原日租金2倍的滞纳金”明显过高，依法应予减少，本院以银行同期贷款基准利率为基础，结合本案的实际情况，酌定违约金按年利率12%计算为宜。合同约定租金的支付期限及方式为“从租赁合同生效起，租金每半年支付一次”，该合同签订日期为2009年8月26日，根据法律规定，自合同成立当时生效，故每年的8月26日及2月26日可视为租金付款日，以此类推，被告应于2014年2月26日支付尚欠租金15740元，暂计至原告起诉之日即2015年3月27日，共394天，具体为15740×12%÷360×394=””2067元；被告应于2014年8月26日支付租金18169元，暂计至起诉之日为213天，具体为18169×12%÷360×213=””1290元，以上两项合计3357元。此后应以尚欠租金33909元为基数，按年利率12%计算至实际清偿之日止。对被告辩称曾代银行自动柜员机支付电费，属于其他法律关系，应另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告王仲明与被告张月运于2009年8月26日就杭州市下城区都市枫林永波街X号房屋签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、被告张月运应于本判决生效之日起十日内将杭州市下城区都市枫林永波街X号房屋腾空，归还给原告王仲明；
三、被告张月运应于本判决生效之日起十日内支付原告王仲明租金33909元及逾期付款违约金3357元（租金暂计至2015年3月14日，此后按每日101元的标准支付租金至本判决生效之日止；逾期付款违约金暂计至2015年3月27日，此后以租金33909元为基数，按年利率12%计算至实际清偿之日止）；
四、驳回原告王仲明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1967元（原告已预交），减半收取为人民币984元，由原告王仲明负担561元，被告张月运负担423元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1967元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 周如庆
二〇一五年五月十三日
代书 记员 陈腾超