广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法沙民一初字第364号
原告：曹耀康，男，1953年3月11日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：薛洪和、冯海欣，分别系广东香山律师事务所律师、实习律师。
被告：余火旺，男，1955年7月26日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。
委托代理人：吴建勤，广东友邦方达律师事务所律师。
第三人：张人双，男，1973年5月7日出生，汉族，住湖北省潜江市。
原告曹耀康诉被告余火旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月18日受理后，本院依据被告余火旺的申请，追加张人双为本案第三人，依法由代理审判员王昕独任审理。2014年5月8日本案公开开庭进行了审理，原告曹耀康的委托代理人薛洪和、冯海欣，被告余火旺的委托代理人吴建勤，第三人张人双到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告曹耀康诉称：2013年3月1日，原告（曹耀康）与被告（余火旺）签订《出租房间合同》，合同约定租金为每月39000元，被告不得将《出租房间合同》中的房屋转租给第三人，否则视为被告违约。后原告发现被告未经原告同意擅自将该房屋转租给第三人，故原告要求解除租赁关系，同时被告还欠租金148000元。故请求人民法院判令：1.解除原告与被告签订的《出租房间合同》；2.判令被告立即返还《出租房间合同》中的房屋；3.判令被告向原告支付从2013年3月1日至2014年3月31日被告拖欠的租金差额148000元；4.判令被告向原告支付占用房屋的租金损失，从2014年4月1日起，按每月39000元计算至被告实际完全返还房屋之日止；5.被告承担本案全部诉讼费用。2014年5月8日庭审时，原告曹耀康明确和变更诉讼请求为：1.确认解除原、被告之间签订的房屋租赁合同（从2014年4月18日起解除）、确认撤销被告与第三人张人双签订的房屋租赁合同；2.判令被告及第三人立即将诉争房产返还给原告；3.请求被告向原告支付至2014年4月30日租金差额166000元（11个月补差每月9000元，从2013年3月1日起到2014年1月30日，2014年2月份差额是29000元、2014年3、4月份差额是19000元；2014年5份差额是19000元）、5月份的占用费10000元及从2014年6月1日起至被告实际返还租赁房屋止的占用费按每月30000元计算，第三人承担连带清偿责任；4.被告及第三人承担本案诉讼费。
原告曹耀康对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.租赁合同一份；2.银行转转账记录4张。
被告余火旺辩称：1.房屋的租金为每月3万元，签订合同后，因市场萎缩，加上出租房内有命案发生，被告余火旺提出减租要求，原告曹耀康同意按每月3万元收取租金，2013年5月1日，被告余火旺按每月3万元租金通过银行账户汇给被答辩人；2.被告余火旺转让《出租房合同》事先征得原告曹耀康的同意，事实上也得到原告曹耀康的追认，原告曹耀康接受新的管理人张人双的房租事实上认可了合同的转让。
被告余火旺对其主张的事实在举证期限内提交的证据有：1.广东农商银行存款客户回单9张；2.中山农商银行、交通银行回单12张；3.通话录音光盘及文字记录；4.转租协议（复印件）。
第三人张人双述称：2013年11月1日起，我方给原告每月3万元租金，因为我方为涉案件房产装了部分东西，所以到2013年3月1日开始，每月给原告2万元租金。
第三人张人双对其主张的事实在举证期限内未提交相关证据。
原告曹耀康提供的证据：租赁合同一份、银行转转账记录4张，被告余火旺提供的证据：广东农商银行存款客户回单9张、中山农商银行、交通银行回单12张、通话录音光盘及文字记录、转租协议（复印件），均符合证据形式要件，具有真实性，内容与本案有关联，以上证据符合证据“三性”特征，本院予以确认。
经审理查明：至2013年7月17日止，曹耀康为中山市大涌镇南村村中直街＊巷＊号房地产（土地证号：国（2011）27003**；房产证号：01110082**）所有权人；2013年3月1日，曹耀康与余火旺签订《出租房合同》一份，合同约定：1.甲方（曹耀康）将位于中山市大涌镇南村村中直街＊巷＊号房地产（房产证号：01110082**）的55间出租房和位于中山市大涌镇石井村房产证号为：（17429＊＊）的183间出租房出租给乙方（余火旺）作为出租用途；2.租赁期限自2013年3月1日起至2017年2月28日止；3.上述出租房租金为每月39000元，租金按月结算，乙方（余火旺）必须于当月五号前如数缴清租金给甲方（曹耀康），如逾期五天不交租金给甲方（曹耀康），示作（原文）乙方（余火旺）自动毁约，甲方（曹耀康）有权终止本合同，收回本出租房，并没收押金。前述合同第八条约定：乙方对承租出租房只有使用权，不享有所有权，乙方不得将该出租房转租第三者，或转让、转借、借贷抵押，否则视为乙方违约；前述合同第五条约定：本合同的履行者为甲乙双方，不存在第三方。
再查：2013年11月1日，余火旺与张人双签订《租房合同转让协议》一份，约定：将位于中山市大涌镇南村村中直街＊巷＊号55间出租房和位于中山市大涌镇石井村183间出租房转让给张人双承租，作为出租用途，从2013年11月1日起，本出租屋转让给张人双出租，使用权、管理权，一切责任由张人双责任，其押金捌万元归属张人双所有；2013年11月1日起，张人双开始占有本案所涉房屋；2014年5月8日庭审时，张人双陈述：“给了146000元给余火旺”，余火旺一方确认收了钱，但具体数额（代理人）不清楚；2014年5月8日庭审时，余火旺一方陈述合同约定租金39000元自2013年4月1日起变更为租金3万元。
再查：余火旺给付租金从2013年4月1日至2013年10月30日，每月给付3万元，2013年3月未给付租金；从2013年11月1日起，租金实际由张人双给付，2013年11月、2013年12月、2014年1月每月给付3万元，2014年2月给付1万元，2014年3月、2014年4月、2014年5月每月给付2万元。
再查：曹耀康一方确认真实性的通话录音中，曹耀康有如下言语内容：“以前三万块，现在三万块都不够本了。”、“（询问余火旺）你怎么跟他签合同的？”、“你（余火旺）跟我解决就可以了嘛！交租给我就可以”。2014年5月8日庭审时，余火旺主张“曹耀康同意转让合同的权利义务”的事实，其证据除当庭陈述外，只提供了前述录音作为证据，余火旺一方在庭审时，主张录音（打印的第二页）的相关内容，可以证明“曹耀康同意转让合同的权利义务”，但录音中的相关内容（打印的第二页），没有任何“曹耀康明确同意转让合同的权利义务”的内容，也没有任何“曹耀康曾经明确同意转让合同的权利义务”的内容。
另查：曹耀康的起诉状中明确要求与余火旺解除合同；2014年5月8日庭审时，余火旺确认本案诉讼材料在2014年4月18日到达余火旺处。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，曹耀康与余火旺签订的《出租房间合同》不违反法律禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、曹耀康与余火旺《出租房间合同》第八条约定的效力；二、合同约定租金是否变更；三、余火旺与张人双签订《租房合同转让协议》的效力；四、曹耀康与余火旺《出租房间合同》是否已经解除；五、余火旺应该支付的租金数额；六、余火旺应该支付的房屋占用费用。
关于争议焦点一，曹耀康与余火旺《出租房间合同》第八条约定的效力，本院认为，曹耀康与余火旺《出租房间合同》的第一条已明确约定合同的基本目的是“曹耀康将出租房出租给余火旺作为出租用途”，《出租房间合同》第八条禁止余火旺将涉案房屋转租给第三人，和《出租房间合同》第一条冲突，违反了合同基本目的，如果该条款禁止余火旺将涉案房屋转租给第三人的约定有效，则合同目的将无法实现，本院依法认定，曹耀康与余火旺所签订之《出租房间合同》第八条禁止余火旺将涉案房屋转租给第三人的约定无效。
关于争议焦点二，合同约定租金是否变更，本院认为，结合曹耀康一方已认可其真实性的录音证据及相关租金给付证据，与余火旺的庭审陈述能够相互印证，本院依法采纳余火旺的陈述，依法认定，曹耀康与余火旺所签订之《出租房间合同》的租金自2013年4月1日双方已达成变更约定，自2013年4月1日起变更为每月30000元。
关于争议焦点三，余火旺与张人双签订《租房合同转让协议》的效力，本院认为，依据余火旺与张人双签订之协议内容，本院依法认定，余火旺与张人双签订的协议属于曹耀康与余火旺所签订之《出租房间合同》乙方（余火旺）合同中权利和义务的概括性转让。余火旺主张该概括性转让已得到曹耀康的同意，对这一事实余火旺应承担举证责任，但余火旺仅仅提供但录音中的相关内容（打印的第二页）作为相关证据，该证据（打印的第二页）内容，没有任何“曹耀康明确同意转让合同的权利义务”的内容，也没有任何“曹耀康曾经明确同意转让合同的权利义务”的内容。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，余火旺应承担相应举证不能不利后果。从其他证据来看，余火旺一方提交的通话录音中，有曹耀康询问询问余火旺“你怎么跟他（张人双）签合同的？”的内容，该问话清楚表明曹耀康虽知道第三人张人双已经从余火旺处占有该房屋，但对余火旺与张人双之间的签订《租房合同转让协议》内容不知晓，意即该问话清楚显示，具体第三人（张人双）与余火旺之间的法律关系是房屋的转租还是合同的概括性转让，曹耀康并不清楚。本院依法认定余火旺概括性转让与曹耀康所签订之《出租房间合同》乙方（余火旺）合同中的权利和义务给第三人张人双的行为未得到曹耀康的同意，亦未得到曹耀康的追认，不产生余火旺将《出租房间合同》乙方（余火旺）合同中权利和义务的概括性转让给第三人张人双的法律效果，本院依法认定余火旺与张人双签订的《租房合同转让协议》无效。
关于争议焦点四，曹耀康与余火旺《出租房间合同》是否已经解除，本院认为，2014年2月、2014年3月、2014年4月，余火旺及其约定合同概括性转让继受人张人双均未实际足额给付租金3万元给曹耀康，余火旺未足额给付租金的行为，已构成违约，曹耀康有权依据双方合同约定第四条，解除合同，其解除合同的通知2014年4月18日到达余火旺处，本院依法确认余火旺与曹耀康签订的《出租房间合同》自2014年4月18日起解除。
关于争议焦点五，余火旺应该支付的租金数额，本院认为，余火旺庭审时自认，2013年3月租金未给付，但主张2013年3月为免租期。余火旺免租期的主张没有任何相关证据，且未得到曹耀康一方的确认，2013年3月的租金39000元，余火旺应依约给付，但曹耀康仅主张9000元差额，是其诉讼权利的自由处分，本院依法认定，余火旺应支付曹耀康2013年3月的租金差额9000元。曹耀康要求余火旺支付2013年11月至2014年4月的租金差额部分，本院依法认定，余火旺应支付曹耀康2013年11月至2014年4月每月租金30000元，曹耀康在本案中主张2013年11月至2014年1月每月租金差额9000元、2014年2月份差额29000元、2014年3月差额19000元、2014年5月差额19000元的诉讼诉讼请求合法合理，本院依法予以支持（因本院在本案中已依法认定，余火旺与张人双签订《租房合同转让协议》无效，且张人双并非《出租房间合同》当事人，2013年11月至2014年4月的租金为张人双给付，2013年11月至2014年1月每月剩余租金差额21000元、2014年2月剩余租金差额1000元、2014年3月剩余租金差额11000元、2014年4月剩余租金差额11000元，曹耀康可另行主张）。
关于争议焦点六、余火旺应该支付的房屋占用费用，本院认为，2014年4月18日余火旺与曹耀康签订的《出租房间合同》解除后，至余火旺将合同所涉房屋交还曹耀康前，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法认定，余火旺应该每月给付占用费30000元。（因本院在本案中已依法认定，余火旺与张人双签订《租房合同转让协议》无效，且2014年5月的租金20000元为张人双给付，如余火旺、第三人张人双未在2014年5月31日前归还本案所涉房屋，2014年5月占有费剩余差额20000元，曹耀康可另行主张）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、确认原告曹耀康与被告余火旺签订的《出租房间合同》自2014年4月18日起解除；
二、被告余火旺于本判决生效之日三日内给付原告曹耀康2013年3月的租金差额9000元、2013年11月至2014年1月租金差额27000元、2014年2月租金差额29000元、2014年3月租金差额19000元、2014年4月租金差额19000元的，以上合计103000元；
三、被告余火旺、第三人张人双于本判决生效之日三日内将位于中山市大涌镇南村村中直街＊巷＊号房地产（房产证号：01110082**）的55间出租房和位于中山市大涌镇石井村房产证号为：（17429＊＊）的183间出租房交还给原告曹耀康；
四、被告余火旺按每月30000元标准向原告曹耀康给付房屋占用费；（占有费给付时间为2014年5月1日起，至被告余火旺、第三人张人双将中山市大涌镇南村村中直街＊巷＊号房地产（房产证号：01110082**）的55间出租房和位于中山市大涌镇石井村房产证号为：（17429＊＊）的183间出租房交还给原告曹耀康止，2014年5月1日至2014年5月31日的占用费按1万标准给付，此后按每月30000元给付，不足一个月的，按实际占用天数折算）；
五、驳回原告曹耀康的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3260元，减半收取为1630元（原告曹耀康已预交），由原告原告曹耀康负担200元，被告余火旺负担1430元（被告余火旺负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 王 昕
二〇一四年五月二十四日
书 记 员 吴丽萍