浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3956号
上诉人（原审原告）：任玉琴。
委托代理人：张明决。
被上诉人（原审被告）：吴水荣。
被上诉人（原审被告）：陈宝珍。
被上诉人（原审被告）：吴永方。
被上诉人（原审被告）：戚爱凤。
原审被告：吴佳杰。
原审被告：吴水芬。
原审被告：吴水芹。
原审被告：吴水泉。
原审被告：�成英。
委托代理人：吴永方，系潘成英孙子。
上诉人任玉琴因与被上诉人吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、原审被告吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2003年1月20日，以吴某、吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰为申购人员分得位于杭州市滨江区春波小区2幢2单元603室和604室的拆迁安置房屋两套、2-2-24号储物间一间及位于603室及604室楼顶的阁楼一间。
2005年3月7日，任玉琴与吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某签订了一份《房屋转让合同》，并约定：吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某将位于杭州市滨江区春波小区2幢2单元604室（建筑面积为101.86m2）及阁楼（面积为72.38m2）以39万元的价格转让给任玉琴；合同签订之日，任玉琴付清全部房款，吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某则将涉案房屋交付给任玉琴使用；吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某在领取涉案房屋的房产证、土地使用权证、契税证等十天内及时通知并交付给任玉琴，三证的变更登记手续由任玉琴办理并承担相应费用，吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某负有协助义务；如吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某未按约将涉案房屋的三证交付给任玉琴，则视为吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某违约，应当支付给任玉琴违约金人民币20万元。合同签订后，任玉琴按约付清房款，吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某也按约将涉案房屋交付给任玉琴使用。2005年3月8日，任玉琴与吴水�、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某到杭州高新开发区（滨江）公证处对上述《房屋转让合同》进行了公证。房屋转让后，任玉琴装修了上述房屋并一直使用至今。现任玉琴要求吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某协助办理涉案房屋产权过户登记，但吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某至今未予履行。原审另查明，吴某于2009年12月7日死亡，其财产继承人为妻子潘成英、长女吴水芹、次女吴水芬、长子吴水荣（曾用名吴水云）、次子吴水泉。现任玉琴起诉至原审法院，要求判决：1、确认双方之间所签订的《房屋转让合同》有效；2、由吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英协助任玉琴办理位于杭州市滨江区春波小区2幢2单元604室房屋及阁楼的产权过户登记手续，并将附属储藏室按比例交付给任玉琴使用；3、吴水荣、陈�珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英支付给任玉琴违约金人民币20万元；4、吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英承担本案诉讼费用。
原审法院认为，一、关于任玉琴与吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某之间所签订的《房屋转让合同》的效力。本案所涉房屋系农转居拆迁安置房，即系国有土地上的房屋。在转让合同签订时，涉案房屋虽无所有权证、土地使用权证、契证等三证，但根据当时的相关政策，涉案房屋以后可以办理三证，双方在转让合同中对此亦有预见并予以约定。从查明事实来看，涉案房屋此后确实可以办理三证，在补交土地出让金及有关税费后亦可上市交易。从相关法律规定来看，法律并未明确规定该类拆迁安置房买卖合同无效，即涉案房屋转让合同并未违反法律�行政法规等效力性强制规范。任玉琴与吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某签订上述房屋转让合同时，吴佳杰属于限制民事行为能力人，作为其法定代理人的吴永方、戚爱凤有权代理其民事行为。综上，涉案房屋转让合同系当事人双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，故任玉琴要求确认涉案房屋转让合同有效的诉讼请求合法有理，原审法院予以支持。二、关于协助任玉琴办理涉案房屋及阁楼产权过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”，房地产转让需办理权属登记，涉案房屋转让合同合法有效，出于保护交易安全与秩序，使真正的权利人达到对不动产的合法所有，涉案房屋转让合同签订后，任玉琴已付清房款，则吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某就�义务协助任玉琴办理上述房屋产权转移过户登记。作为涉案房屋共有权人之一的吴某于2009年12月7日死亡，其财产继承人为妻子潘成英、长女吴水芹、次女吴水芬、长子吴水荣、次子吴水泉，原应当由吴某承担的协助义务应当由吴某的财产继承人代为履行，故任玉琴要求判令吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英协助任玉琴办理涉案房屋产权过户登记的诉讼请求也合法有理，原审法院也予以支持。另因涉案阁楼无法取得产权证书，故任玉琴要求吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英协助办理涉案阁楼产权过户登记的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。三、关于涉案阁楼的使用权。涉案阁楼系当地政府对顶楼住户的配套性销售物业，有关部门在安置时对阁楼可使用面积72.38m2已做了明�，双方在所签订的《房屋转让合同》中也对此作了约定并进行了实际交易，现吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英对转让阁楼使用权的面积也认可为72.38m2，故原审法院确认任玉琴对配套转让的72.38m2阁楼可使用面积享有使用权。四、关于涉案附属储藏室的使用权。因任玉琴与吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某在所签订的《房屋转让合同》没有约定储藏室的使用，且贮藏室附属于吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英所有的603室房屋，现吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英也不同意任玉琴对该储藏室享有使用权，故任玉琴要求按比例对涉案储藏室享有使用权的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。五、关于任玉琴要求吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英支付违约金20万元。虽然在所签订的《房屋转让合同》中明确约定吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某需在领取涉案房屋的房产证、土地使用权证、契税证等十天内及时通知并交付给任玉琴，并协助任玉琴办理涉案房屋产权变更登记，否则视为违约，就应当支付给任玉琴违约金人民币20万元。但任玉琴直至法庭辩论结束也未向原审法院提交证据证明吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤已经取得涉案房屋的三证，故任玉琴要求支付违约金人民币20万元的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。六、关于吴永方、戚爱凤、潘成英在答辩时称“任玉琴在使用阁楼过程中造成被告所有的603室房屋严重漏水，要求任玉琴赔偿经济损失20万元。”因本案审理的是双方之间的房屋买卖合同纠纷，与吴永方、戚爱凤、潘�英的上述请求并非同一法律关系，故吴永方、戚爱凤、潘成英的上述请求不宜在本案处理，可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、任玉琴与吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某于2005年3月27日所签订的《房屋转让合同》有效。二、吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英自判决生效之日起十五日内协助任玉琴办理位于杭州市滨江区春波小区2幢2单元604室房屋产权过户登记。三、任玉琴对位于杭州市滨江区春波小区2幢2单元603室和604室的楼顶可使用面积为72.38m2的阁楼享有使用权。四、驳回任玉琴其余诉讼请求。案件受理费人民币7150元，由任玉琴负担人民币4300元，由吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴水芹、潘成英、吴水泉、吴水芬、吴佳杰共同负担人民币2850元。
宣判后，任玉琴不服，向本院提起上诉称：一、关于案涉阁楼的问题。1、案涉阁楼由604室单独拥有。该阁楼系单独购买，该事实在《征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书》中已经得到体现。同时在双方买卖过程中双方对此均是明知的，也在合同内容以及双方后续的履行过程中予以体现。2、《房屋转让合同》已经注明，其所载的72.38平方米是按照《征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书》所确定的面积，即层高超过2.2米部分的可作为建筑面积计算的面积，也就是与《征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书》其他注明面积一样，指可计算建筑面积部分。3、原审判决书所称的“可使用部分”内涵不清楚。按照国家规定，国有土地上的房屋层高高于2.2米的，可计算建筑面积。原审判决书没有列出任何证据说明阁楼超过2.2米部分不能计算建筑面积的理由。而且《征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书》也明确，阁楼与其他房屋一样都是有偿购买的，不是无偿配送的。4、原审判决书关于附属于604室的阁楼的表述与“关于附属储藏室的使用权”这部分的表述存在不一致。二、关于储藏室的使用权。双方所签订的《房产转让协议》中明确约定了储藏室的使用权，《房屋转让合同》没有约定储藏室的使用，是合同重新打印时漏掉了。《房产转让协议》的真实性已经得到确认，原审判决未采用2004年3月3日双方签订的《房产转让协议》是错误的。而且吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴水芹、潘成英、吴水泉、吴水芬、吴佳杰也承认任玉琴享有使用权，同时任玉琴支付的房屋对价中是包含了储藏室的使用权的，原审判决未支持任玉琴的该项诉讼请求，明显错误。三、关于损害赔偿和违约责任的问题。吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴水芹、潘成英、吴水泉、吴水芬、吴佳杰在任玉琴的多次催促下拒不办理案涉房屋的产权证等权属证书，已经构成违约，理应支付违约金。而吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴水芹、潘成英、吴水泉、吴水芬、吴佳杰在长达十一年多的时间内未移交储藏室使用权，造成任玉琴无法使用储藏室的损失。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第三、四项，改判：1、位于603室和604室楼顶的阁楼附属于604室，由任玉琴单独拥有所有权，其中超过2.2米部分的面积为72.38平方米；2、任玉琴对案涉储藏室拥有2／3的使用权；3、吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴水芹、潘成英、吴水泉、吴水芬、吴佳杰赔偿任玉琴损失及支付违约金10万元；4、案件诉讼费用由吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴水芹、潘成英、吴水泉、吴水芬、吴佳杰承担。
被上诉人吴永方、戚爱凤、原审被告潘成英在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：阁楼并不属于房屋转让合同的标的范围，阁楼是借给任玉琴使用的。因阁楼在安置过程中属于赠送范围，是无法办理房产证的。综上，请求二审依法驳回任玉琴的上诉，依法判决。
被上诉人吴水荣、陈宝珍及原审被告吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉在二审期间未进行答辩，亦未提交书面答辩状。
上诉人任玉琴在二审期间提交滨江区农村多层住宅建设管理中心出具的说明一份，欲证明72.38平方米阁楼系被安置人员购买所得。吴永方、戚爱凤、潘成英认为阁楼系赠送面积，对该说明不予认可。吴水�、陈宝珍、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉对该证据未发表意见。本院经审查后认为该证据与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予采纳。任玉琴在超过二审举证期间提交公证申请表一份，欲证明储藏室使用权属于案涉房屋转让合同的转让标的范围。关于该证据与本案的关联性，将在本院认为部分阐述。
被上诉人吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤及原审被告吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英在二审期间未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，关于任玉琴主张的要求确认案涉阁楼附属于604室，由任玉琴单独拥有所有权，并要求确认超过2.2米层高的面积为72.38平方米的上诉请求，因案涉阁楼属当地政府对顶楼住户的配套性销售物业，无法办理产权证书，故原审法院依据双方之间的《房屋转让合同�确认任玉琴享有72.38平方米的阁楼使用权，并无不当。而任玉琴提出的要求确认该72.38平方米系层高超过2.2米的阁楼部分面积的请求，因其并未在一审中提出该诉求，不属于二审的审理范围，本院不作处理。至于任玉琴提出的要求确认案涉阁楼附属于604室的请求，依据不足，本院不予支持。关于任玉琴提出的案涉储藏室的使用权问题。经审理查明，虽然在2004年3月3日任玉琴与吴水荣、陈宝珍签订的《房产转让协议》中载明了案涉储藏室使用权按603室与604室的面积比例共同使用，且在2005年3月7日的公证申请表上对该内容亦有所体现，但在2005年3月8日任玉琴与吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴某签订的经公证的正式《房屋转让合同》中却未载明案涉储藏室的使用权问题。房屋买卖系家庭重大经济行为，合同双方均应对合同内容尽到充分的谨慎审查义务，现任玉琴认为该《房屋转让合同》所载明的转让范围遗漏了案涉储藏室的使用权部分内容，与常理不符。同时经审理查明，案涉房屋转让至今已逾十年，任玉琴均未取得过案涉储藏室的使用权，也未提交证据证明其曾向出卖人主张过案涉储藏室的使用权，该事实亦与任玉琴的主张不符。故原审法院认定案涉储藏室并不属于案涉房屋的转让范围，并无不当。任玉琴要求判决确认其享有案涉储藏室2／3使用权的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。基于此，任玉琴要求吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英支付该储藏室无法使用所造成的经济损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于任玉琴主张的违约金，因本案所涉情形与《房屋转让合同》所约定的违约金支付情形不符，原审法院未予支持，并无不当。综上，依据《中华人民共和国�事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3575元，由上诉人任玉琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 吴梦姣