江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱马民初字第00690号
原告陈庆明，江苏蕴德实业有限公司总经理。
委托代理人顾帅、李枭，上海市昆仑律师事务所律师。
被告叶青良，经理。
被告江苏同福丽家木业有限公司。住所地：盱眙县马坝镇工业集中区西区。
法定代表人胡双燕，该公司总经理。
委托代理人郑忠奎，盱眙县马坝法律服务所法律工作者。
原告陈庆明与被告叶青良、江苏同福丽家木业有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员罗德俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈庆明及其委托代理人李枭、被告江苏同福丽家木业有限公司的委托代理人郑忠奎到庭参加了诉讼，被告叶青良经本院传票传唤未到庭参加诉讼。因该案较为复杂，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈庆明及其委托代理人李枭、被告江苏同福丽家木业有限公司的委托代理人郑忠奎到庭参加了诉讼，被告叶青良经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈庆明诉称，2013年3月12日，原告和被告叶青良签订《房屋租赁合同》，该合同约定：原告将坐落于江苏省盱眙县马坝镇工业集中区西区东边四幢厂房（建筑面积约11000平方米）出租给被告叶青良使用，租赁期限为五年，自2013年4月1日起至2018年3月31日止。租赁合同签订后，被告叶青良设立被告江苏同福丽家木业有限公司，住所地即为上述租赁厂房，法定代表人为被告叶青良配偶胡双燕，该厂房实际由被告江苏同福丽家木业有限公司一直占有使用。2015年3月16日，原告发函通知被告叶青良，要求其在2015年3月31日前付清2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金63万元，被告接到函件后，仅支付18万元，尚欠45万元租金未付。根据合同约定，房屋租金需要提前一个月付清全款，先付后租，2015年3月31日前，被告叶青良应当支付下一年度的房屋租金74万元，但被告叶青良至今未支付。两被告拖延支付租金的行为已经严重损害了原告的合法权益，故请求依法判令：1、解除原告与被告叶青良签订的《房屋租赁合同》，两被告立即搬离租赁厂房；2、判令两被告支付拖欠的2014年4月1日至2015年3月31日期间的房屋租金450000元；3、判令两被告支付原告自2015年8月1日起至实际搬离日止房屋占用费431669元；4、判令两被告支付原告违约金138000元；5、本案诉讼费用由两被告承担。
被告叶青良未作答辩。
被告江苏同福丽家木业有限公司辩称，被告从叶青良处转租原告的房屋属实。原告诉称房屋租赁合同是与被告叶青良签订的，与被告江苏同福丽家木业有限公司无关，因此我方不承担相应法律责任。
经审理查明，原告陈庆明系江苏蕴德实业有限公司董事长，于2010年7月19日成立江苏蕴德实业有限公司，公司经营范围：玩具、服装、包装材料、户外用品，彩钢结构生产与销售，木制品生产及销售，室内装潢，自营和代理货物或技术进口业务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。该公司在盱眙县马坝镇工业集中区西区建厂房和办公楼，并对厂房和办公楼办理了相关国有土地使用证（使用权面积21475平方米）和房屋所有权证书（1680平方米、3层；楼房之间设有过街天桥，1680平方米、3层。2715.89平方米）。
2013年3月12日，原告陈庆明与被告叶青良协商签订《房屋租赁合同》。该合同约定：“甲方：陈庆明，乙方：叶青良，签约地点：奉贤区奉城镇头桥经济城，第一条：甲方将位于江苏省盱眙县马坝镇工业集中区西区东边四幢厂房（西与江苏蕴德实业相邻）厂房共四幢建筑面积总计大约11000平方米左右厂房租给乙方使用（以下简称房屋）；乙方承诺正常使用厂房，不产生超标的噪音、污染，未经有关部门批准不用于堆放有毒有害放射性易燃易爆等危险物品。第二条：房屋租期自2013年4月1日起至2018年3月31日止（租期为五年）；甲方将钥匙交给乙方即完成出租厂房的交付，双方对水电气等计量表核抄计数作为费用的计算依据。第三条：第一年每年租金为人民币伍拾玖万元整；（本协议租赁不含税金，如乙方需要开具租金发票，应另付相应税金）；第二年每年的租金为陆拾玖万元整，第三年租金为人民币柒拾肆元整，第四年租金为人民币柒拾玖万元整，第五年租金为人民币捌拾肆万元整。…第五条：缴付方式：乙方应以现金、支票或者银行汇付方式缴付，付款为年租金为一次性付清，第一年租金壹拾伍万元在本年5月1日前付清，其余租金于2013年9月1日前付清，第二年租金合同到期提前一个月一次性付清，一次类推，以后各期租金均提前一个月付清全款，先付后租，乙方不能按时付清租金将按违约处理。…第十四条，违约责任：若任何乙方违反本合同，守约方有权解除本合同，并要求违约方赔偿损失，并支付守约方年租金20%的违约金。…第十八条：本合同一式二份，甲乙双方各执一份。甲方：陈庆明，住址：电话：开户行：账号：日期：2013.3.12；乙方：叶青良，法定代表人或授权代表：叶青良，住址：浙江省宁海县胡陈乡中堡溪村，电话：开户行：账号：日期：2013年3月12日，注：以上以本合同为准，声明人：叶青良。”原告陈庆明在合同上签名并按手印，被告叶青良在合同上签名确认。此后，被告江苏同福丽家木业有限公司在该合同附页上盖章或签字。
2013年4月10日，被告叶青良与被告江苏同福丽家木业有限公司签订《房屋租赁合同》，该合同内容为：“甲方：叶青良，乙方：江苏同福丽家木业有限公司，甲方将另行租赁得来的房屋，转租赁给乙方作为厂房使用，双方议定遵守事项如下：一、房屋坐落在马坝镇工业集中区，房屋使用面积11000平方米，二、租赁费用：每年房屋租金数额因房屋条件或租金标准变动时，其租额得予调整，每年房租费用90万元整。每年租金，乙方应于每年的4月1日前交清。…四、乙方对承租的房屋及室内装修设备，应负责保管，如有损坏，乙方应负责修复或赔偿。…十、本租约自立约日起至2018年3月31日止有效。合同一式二份，甲乙双方各执二份，如有未尽事宜，双方协议解决。甲方（盖章）叶青良，乙方（盖章）江苏同福丽家木业有限公司（红印章）合同订立时间：2013年4月10日。”被告叶青良、江苏同福丽家木业有限公司在合同上签名或盖章。
被告叶青良与被告江苏同福丽家木业有限公司的法定代表人胡双燕系夫妻关系，叶青良与胡双燕设立被告江苏同福丽家木业有限公司，被告江苏同福丽家木业有限公司于2013年4月16日成立，该公司经营范围：家俱、板材生产与销售，原木收购、加工与销售（依法须经批准的项目，经有关部门批准后方可开展经营活动）。
上述合同签订后，被告叶青良将承租原告陈庆明的厂房转租给被告江苏同福丽家木业有限公司使用，2013年的租金已实际支付。2014年的租金，被告叶青良和被告江苏同福丽家木业有限公司实际共同支付16.5万元【被告叶青良另支付10万元用于归还原告陈庆明借款10万元，在（2015）奉民一初字第5272号民事调解书和庭审笔录中记载】。2015年3月16日，原告陈庆明向两被告送达解除房屋租赁合同通知书，同年3月18日签收。期间，被告江苏同福丽家木业有限公司以支票形式支付租金，因支票账户内无存款，原告陈庆明取款未果，被告叶青良已构成未履行《房屋租赁合同》相关条款的违约事实。2014年4月1日至2015年3月31日期间两被告应付租金共计52.5万元（69万元-16.5万元）。原告多次向两被告索要未果，遂诉至本院。
2015年8月7日，原告陈庆明向本院申请对被告叶青良在中国农业银行上海新场支行账户上存款110万元以及对江苏同福丽家木业有限公司在江苏盱眙农村商业银行股份有限公司马坝支行和江苏盱眙珠江村镇银行马坝支行账户上的存款110万元或其公司的财产予以冻结或查封，本院依法对上述账户及财产进行冻结或查封（冻结时其账户上没有存款），并送达了民事裁定书。
本案审理中，原告陈庆明变更诉讼请求，未履行到期租金从45万元变更为69万元，后又变更租金为101.8万元（从2014年4月1日起至2015年10月30日）；房屋占用费从43.1669万元变更为2015年8月1日至实际搬离日止的房屋占用费；违约金从13.8万元变更为14.8万元（74万元的20%）。但其没有按变更请求办理相关手续。
证明上述事实的证据有：原、被告的当庭陈述；原告陈庆明向本庭提供营业执照、房屋租赁合同、解除房屋租金合同通知书、快递单、查询单、情况说明、江苏盱眙农村商业银行转账支票、收据、借款合同、上海市奉贤区人民法院（2015）奉民一初字第5272号民事调解书、调解笔录、国有土地使用证、房屋所有权证等；被告江苏同福丽家木业有限公司向本庭提供的组织机构代码证、营业执照、房屋租赁合同（转租）；本院依职权分别与陈庆明、张毅、冯益强的谈话笔录、保全财产照片等予以证实，经庭审质证、核证，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告陈庆明与被告叶青良签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应恪守。房屋租赁合同签订后，叶青良与胡双燕共同设立、经营江苏同福丽家木业有限公司，被告江苏同福丽家木业有限公司以租赁房屋为经营场所注册登记法人，并在租赁房屋以法人名义从事经营活动，该公司法定代表人为胡双燕，系被告叶青良的妻子，被告江苏同福丽家木业有限公司以公司的名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的，本院依法认定被告江苏同福丽家木业有限公司对承租人被告叶青良所欠合同债务构成债务加入，被告江苏同福丽家木业有限公司应作为所欠房租债务的当事人。被告叶青良、江苏同福丽家木业有限公司拖欠租金未付已超过一年多时间，原告享有合同约定的合同解除权，现原告要求解除《房屋租赁合同》，被告的违约行为符合《房屋租赁合同》约定的合同解除情形，所以本院支持原告解除合同的诉讼请求。对于原告要求被告立即返还系争厂房的诉讼请求，因两被告已一年多未支付房屋租金，已构成违约，故对原告要求被告搬离租赁厂房的请求本院予以支持。对于原告要求两被告支付自2014年4月1日起至2015年3月31日期间的租金45万元变更标的请求，因原告陈庆明与被告叶青良之间有10万元借贷还款，故本院认定两被告只支付房屋租金16.5万元，对期间的应付租金数额调整为52.5万元（69万元-16.5万元）。对于原告请求判令两被告支付原告自2015年8月1日至实际搬离日止的房屋占用费（按照74万元／12即每月61667元的租金标准计算）计43.1669万元，但被告江苏同福丽家木业有限公司一直在生产、加工，2015年3月原告通知解除，其将房屋占用费从43.1669万元应变更为自2015年4月1日起至实际搬离日止的房屋占用费，具体数额暂不明确，故本院以其请求房屋占用费计算至实际搬离日止。对于原告提出将违约金13.8万元变更为14.8万元的诉讼请求，由于房屋租赁合同中明确约定违约责任为年租金的20%，即2015年4月1日至2016年3月31日的房屋租金74万元租金的违约金14.8万元，故本院支持原告要求被告支付违约金14.8万元的诉讼请求。本案因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陈庆明与被告叶青良于2013年3月12日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告叶青良、江苏同福丽家木业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离盱眙县马坝镇工业集中区西区江苏蕴德实业有限公司东边四幢厂房并返还原告陈庆明；
三、被告叶青良、江苏同福丽家木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈庆明租金计人民币52.5万元；
四、被告叶青良、江苏同福丽家木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈庆明自2015年4月1日起至实际搬离并返还原告陈庆明之日止的房屋占用费（按年租金74万元标准计算）；
五、被告叶青良于本判决生效之日起十日内支付原告陈庆明违约金14.8万元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13997元，保全费5000元，合计18997元，由被告叶青良、江苏同福丽家木业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13997元（收款单位名称：淮安市财政局，开户行：江苏省淮安市农行城中支行，帐号：10×××54）。
审 判 长 罗德俊
人民陪审员 舒献东
人民陪审员 陈志和
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 李 永
附相关法律条文及司法解释
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。