贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终1329号
上诉人（原审被告）：徐华燕，女，1987年10月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。
被上诉人（原审原告）：谭再群，女，1963年10月30日出生，汉族，住贵州省。
原审被告：徐绍涛，女，1984年7月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。
原审第三人：蔡会，女，1996年9月21日出生，汉族，住贵州省，系被上诉人谭再群之女。
上诉人徐华燕因与被上诉人谭再群、原审被告徐绍涛、原审第三人蔡会合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐华燕上诉请求：1、撤销原判，查清事实后依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原判适用法律不当，导致判决严重错误。被上诉人于2013年7月23日签订协议中所涉房屋系农房，其并不具有房屋准建审批及合法产权等任何手续，且被上诉人系居民户口，并非案涉房屋所在村村民，不具备建房资格，故被上诉人签订的协议内容因违反法律规定而无效。原判未对案涉协议的效力进行认定不当。2、原判认定主要事实不清，证据不足。根据2013年7月23日所签订协议，被上诉人应履行4.8万元的出资义务，但被上诉人未能履行该协议，也未能提交履行该义务的充分有效证据，应承担举证不能的法律后果。原判对于其认定的如2012年借条中所写债权人“谭再琼”是笔误应为“谭再群”等事实未加核实，导致事实不清。3、上诉人有新的证据足以充分证明被上诉人并未履行协议的出资义务，所建房屋与被上诉人无关。
谭再群辩称，上诉人所述不属实，涉案房屋在出卖给被上诉人之前已出卖给案外人杨凤和魏彬，徐克贤欺骗被上诉人，让被上诉人与其签订建房合同，双方各自出资14,000元，在徐克贤老房子的后面修建一楼一底，约200平方米。后房屋封顶魏彬找到徐克贤称如不退还房款就要将老房和新房交给魏彬使用。徐克贤电话告知被上诉人该情况，并且要被上诉人和其各出资34,000元将房款还给魏彬，老房和新房徐克贤与被上诉人双方各占一半。2012年11月5日签订协议确实付了34,000元给徐克贤，后又与徐克贤之女徐绍涛签订协议，确认该事实。后来徐克贤病重住院需要钱，被上诉人给了50,000元，该50,000元不包括先前已支付的房款。徐绍涛称可以把徐克贤的房屋另一半卖给被上诉人抵扣50,000元，案涉房屋属于被上诉人所有。
谭再群向一审法院起诉请求：1、判令二被告返还原告建房款48,000元；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年4月3日，徐克贤向原告谭再群出具借条一张，约定其向谭再群借款10,000元修房子，房屋修不成功，一年之内退还钱。同年6月22日，原告谭再群与徐克贤、徐绍涛、徐华燕、蔡会签订协议一份，载明“我徐克贤与谭再群俩人协商建房一事，在徐克贤的房子后边建起房屋一所，一人各自拿出壹万肆仟元整来修建，以后不管这样变更，房屋都是徐克贤与谭再群所有权各自一半。以子女无关系，更以其他人无关。至从今日协议后申效。（后面新建房屋，以前面房屋无关系。）”。同年11月5日徐克贤与谭再群再次签订协议，协议载明“徐克贤和谭再群共同协议，先把魏彬买徐房子和地盘的钱共同还清，人民币陆万捌仟元正。每人付出叁万肆仟元正，房屋和周边的地盘归俩人所有居住，各自居住一半，如果有人要想卖，价钱何事共同来协议出售，以任何人无关系。以前写的协议和条子于烈（应为一律）作废。”。2013年7月23日，徐克贤和谭再群、徐绍涛、蔡会签订协议一份，载明“徐克贤和谭再群共同协议建房。在徐克贤的原房搭房建房，各付出壹万肆千元正，一共贰万捌千元正，老房子谭再群付出叁万肆千元和徐克贤来退还魏彬，一共是陆万捌千元正。徐克贤付出叁万肆千元正，共同还清魏彬。徐克贤和谭再群新老房屋和周边各自一半。新老房屋各自付出肆万捌千元正，以前的借条和协议一切作废，徐克贤和谭再群2013年7月23日起，以任何人无关。”。
2014年8月28日，谭再群与徐绍涛签订《转让房屋协议》一份，载明“①徐克贤和谭再群共同建房在徐克贤老家观山湖区××村坳××组××房屋××栋。在2013年7月23日，徐克贤和谭再群、徐绍涛写了一份协议，新建房屋和老房屋徐克贤和谭再群各一半。在今年8月8日，徐克贤突然得病，住院等花费很大，徐克贤同谭再群、大女儿徐绍涛商量把新、老房屋徐克贤得一半转让给谭再群，由谭再群支付现金￥50,000.00元（大写：伍万元整）给徐克贤。房屋转让后，新、老房屋属于谭再群壹人所有，归谭再群住、售，以他家儿女、兄弟等人无关，没权干涉。②杨再华给徐克贤购地￥6,000元（大写陆仟元整），如果杨再华来退地，由谭再群帮徐克贤还给杨再华￥6,000元（大写陆仟元整）。地属谭再群所有。③房屋转让前把水电结清，转让后徐克贤任然住在房屋里。一直住到百年归天为止。当没有处理权和所有权了。④今后谭再群办理房屋权等一系列手续，徐克贤和徐绍涛协助办理所有证件，钱由谭再群支付。⑤在付钱给徐克贤之前，徐克贤把所有建房证件等交给谭再群，谭再群当面把钱支付给徐克贤。⑥如果双方同意协议，在协议书上签字之日起生效。⑦协书供贰份各一份。”，签订该协议后，谭再群借50,000元给徐绍涛为其父亲徐克贤办理后事，徐绍涛在徐克贤后事处理完后将50,000元归还谭再群，协议未实际履行。
2014年8月30日，徐克贤因病去世。同年9月3日，徐绍涛及其丈夫杨登发与徐华燕及其丈夫罗崇高签订了《关于岳父徐克贤债务及遗产处置协议》一份，对于徐克贤的房屋、土地、林地、存款等所有遗产，进行了分配，即由徐华燕及其丈夫罗崇高继承徐克贤的所有遗产，徐绍涛及其丈夫杨登发自愿放弃全部继承权。
同时查明，2015年7月31日，原告谭再群曾诉至一审法院，起诉被告徐绍涛、徐华燕及第三人蔡会，要求确认合同有效，后撤回起诉。2016年5月30日，原告谭再群再次诉至一审法院，以农村房屋买卖合同纠纷起诉被告徐绍涛、徐华燕及第三人蔡会，后撤回起诉。
庭审中，原告提出2012年的借条所写的债权人名字写成了“谭再琼”是笔误，应是“谭再群”。
一审法院认为，原告谭再群因其与徐克贤签订的合同不能履行要求返还其支付的48,000元。首先对于谭再群是否已支付48,000元作如下分析认定：一、从2012年6月22日的协议来看，该协议约定谭再群出资14,000元，被告徐华燕对协议真实性提出异议，称自己并未在协议上签字，协议上的名字不是自己所签，且名字中的“艳”字与自己名字不是同一个字，但徐华燕对该签名未申请笔迹鉴定，更重要的是徐华燕认可的对其同样签名为“徐华艳”的2014年9月3日其夫妻与徐绍涛夫妻签订的《关于岳父徐克贤债务及遗产处置协议》不持异议，故对该协议的真实性予以确认；二、2012年11月5日以及2013年7月23日的协议之间能够相互印证，几次协议中对于谭再群出资48,000元的事实能够相互吻合；三、上述几次协议内容中的48,000元与《转让房屋协议》中的50,000元金额能够大体相当。综上，对于徐克贤所建房屋谭再群出资48,000元的事实予以确认。
徐克贤死亡后，其财产已被分割完毕，谭再群与徐克贤签订的协议已不能履行，根据《关于岳父徐克贤债务及遗产处置协议》所载内容，明确“由徐华燕及其丈夫罗崇高继承徐克贤的所有遗产，徐绍涛及其丈夫杨登发自愿放弃全部继承权。”。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，应由实际继承财产的被告徐华燕返还谭再群的建房款48,000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告徐华燕于本判决书生效之日起五日内返还原告谭再群建房款48,000元；二、驳回原告谭再群的其他诉讼请求。案件受理费1,000元，由被告徐华燕负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交有部分村民签名并加盖有观山湖区百花湖镇三堡村村民委员会公章的证明一份，主要内容为徐克贤在其妻子何云芬1988年外出至今未归后，徐克贤单身到死从未见其他人在该组居住过。上诉人拟证明案涉房屋只有其父徐克贤一人居住。被上诉人质证表示该证明虚假，不予认可；被上诉人也到村里要求出具被上诉人在案涉房屋居住过的证明，因为村里面现在负责的人员都是新来的，并不了解当时的情况，故未让村委会出具证明。
二审经审理查明的事实与原审认定事实基本一致，本院予以确认。
另查明，2012年4月3日徐克贤出具的《借条》内容为“今借到谭再琼人民币壹万元正，拿来修建房子，房子成功拿房子。房子不成功，一年之内退还钱”。
庭审中上诉人否认2012年6月22日签订的《协议》中“徐华艳”的签名是其本人所签。
被上诉人提交的2013年7月23日签订的《协议》系复印件，其中徐克贤、谭再群、蔡会的签名系复印，徐绍涛的签名为原件，在徐克贤、谭再群的签名处加盖有红色手印。
在（2015）筑观法民初字第826号原告谭再群诉被告徐华燕、徐绍涛、第三人蔡会确认合同有效纠纷一案的庭审笔录中徐绍涛在答辩时曾陈述“我父亲告诉我们以好朋友的名义让原告住楼上”。
本院认为，2012年4月3日的徐克贤出具的《借条》载明的债权人系“谭再琼”，因该发音与被上诉人的名字发音相近，而借条中所写“房子成功拿房子”及此后被上诉人与徐克贤等签订的一系列协议与徐克贤联合建房的事实可以印证该款系被上诉人支付的建房款，且该借条原件由被上诉人持有，上诉人也未能说明除被上诉人外还有其他债权人系“谭再琼”，故原判认定该借条中“谭再琼”应为“谭再群”正确，本院予以维持。
虽然上诉人否认2012年6月22日的《协议》中“徐华艳”的签名是其本人所签，但上诉人未申请进行笔迹鉴定，且在徐华燕夫妇与徐绍涛夫妇签订的《关于岳父徐克贤债务及遗产处置协议》中其签名亦为“徐华艳”，故原判对2012年6月22日签订的《协议》真实性予以认可并无不当，本院予以维持。
二审审理中虽然上诉人提交了有部分村民签名并加盖有观山湖区百花湖镇三堡村村民委员会公章的证明一份拟证明案涉房屋只有其父徐克贤一人居住。因该证明与此前在一审法院审理的（2015）筑观法民初字第826号案件中徐绍涛关于“我父亲告诉我们以好朋友名义让原告（谭再群）住楼上”的陈述相互矛盾，故本院对该证明不予采信。徐绍涛在（2015）筑观法民初字第826号案件中关于被上诉人在楼上居住的陈述与本案中被上诉人关于其实际住2楼一半的陈述吻合，能够证明被上诉人实际入住案涉房屋。
虽然被上诉人仅能提交10,000元的借条，对其余38,000元不能提交收条及银行转账支付等凭证，但在2013年7月23日的《协议》中载明了“新老房屋谭再群与徐克贤各自付出48,000元，以前的借条和协议一切作废”，同时结合2014年8月28日被上诉人与徐绍涛签订的《转让房屋协议》载明“徐克贤和谭再群共同建房在徐克贤老家观山湖区××村坳××组××房屋××栋。在2013年7月23日，徐克贤和谭再群、徐绍涛写了一份协议，新建房屋和老房屋徐克贤和谭再群各一半。”以及将划分给徐克贤的另一半房屋以50,000元转让给被上诉人的约定，可以印证在2013年7月23日的《协议》签订后至2014年8月28日期间徐克贤与被上诉人实际已按照2013年7月23日的《协议》对房屋进行分割，亦从另一方面证明了被上诉人已支付48,000元建房款的事实。原判认定被上诉人已支付徐克贤48,000元并无不当，本院予以维持。
根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，因被上诉人系城镇居民，并非案涉房屋所在地观山湖区百花湖镇三堡村的村民，故被上诉人不能在该村修建房屋及购买房屋，故本案中2012年6月22日谭再群与徐克贤、徐绍涛、徐华燕、蔡会签订的《协议》、2012年11月5日徐克贤与谭再群签订的《协议》、2013年7月23日徐克贤与谭再群、徐绍涛、蔡会签订的《协议》、2014年8月28日谭再群与徐绍涛签订的《转让房屋协议》中涉及农村房屋联合修建及农村房屋买卖的内容均系无效协议。本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，原判适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条错误，本院予以纠正。对上诉人关于原判未对相关协议效力进行认定导致适用法律错误的主张，本院予以采纳。
虽然上述关于联合建房及房屋买卖的协议无效，但徐克贤因上述协议收取的建房款或购房款应返还被上诉人，因徐克贤已死亡，其遗产由上诉人继承，故上述款项应由上诉人返还。原判未对本案相关协议效力进行认定，导致适用法律错误，但原判处理结果并无不当，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,000元，由上诉人徐华燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 韦娟
审判员 刘妍
审判员 龙珑
二〇一八年四月二十七日
书记员 卢军