安徽省六安市裕安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1503民1374号
原告：六安粤通置业有限公司，住所地安徽省六安市裕安区。
法定代表人：开锋，该公司总经理。
委托代理人：阮庆华，该公司员工。
被告：郭某，男，1975年6月3日生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托代理人：张洁，安徽皋陶律师事务所律师。
原告六安粤通置业有限公司（以下简称六安粤通公司）与被告郭某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁芳芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告六安粤通公司的委托代理人阮庆华，被告委托代理人张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告六安粤通置业有限公司诉称：原、被告于2012年12月24日签订商品房买卖合同，被告购买原告开发建设的恒大御景湾28#楼1506室房屋一套,并于2013年2月28日向中国农业银行六安解放路支行办理按揭贷款530000元，约定原告承担阶段性连带保证责任，在《房地产权证》及《房地产他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回商品房，买受人承担违约责任，并协同出卖人至房管局办理有关解除合同手续。后被告未按银行贷款合同约定偿还贷款，中国农业银行六安解放路支行于2015年4月10日扣划原告担保款项534917.15元，致使原告承担了连带保证责任。后原告多次催促被告还款，被告置之不理。故诉请法院：1、判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案及预告登记撤销手续；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告郭某辩称：本案的案由应定为追偿权纠纷，而并非房屋买卖合同纠纷。原告应将房屋买卖合同纠纷、追偿权追纷、担保纠纷混为一谈。本案诉争的标的的物权已经发生转移，已经转移至郭某名下，原告只享有债权，不享有物权。原告诉请缺乏事实及法律依据，解除商品房买卖合同不具有法定解除情形，被告在商品房买卖合同中并未违约，原告要求依据买卖合同解除合同不符合法律规定。违约的主体是交行与被告之间。合同已经备案并且登记，撤销系行政处理范畴，不是法院处理范围，法院不能行使撤销权。本案原告只能向被告行使追偿权，并不能要求解除合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告六安粤通公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
（一）被告身份证复印件，证明被告主体身份信息。
（二）商品房买卖合同及附件、《商品房买卖合同》网上备案证明，证明原、被告双方依法签订了商品房买卖合同，并且以上合同已在六安市房地产主管部门备案；被告的违约责任。
（三）开发商住房贷款合作及担保协议，证明原告对被告涉案房屋的按揭贷款承担阶段性连带担保责任的事实。
（四）个人购房借款及担保合同，证明被告就购买涉案房屋向农行六安解放路支付贷款580000元房款的事实；该合同约定了原告为被告的银行按揭贷款承担阶段性连带保证责任。
（五）银行扣款通知函、扣款凭证，证明因被告未按约偿还银行贷款，导致银行要求原告承担了连带保证责任，扣划了原告保证金555303元的事实。
（六）律师函、快递回执及邮寄送达记录，证明因被告严重违约行为，原告催告的事实。
被告郭某对原告提交证据进行质证意见：
对证据（一）三性及证明目的无异议。
对证据（二）商品房买卖合同无异议，对附件的真实性有异议，我们的合同没有该附件，合同必须要到工商部门、房产部门备案登记，合同已经备案了，但附件没有备案。对《商品房买卖合同》网上备案证明无异议，显示了该套房屋物权已经发生了转移，但不能看出被告违约，商品房买卖合同被告并未违约，只是在按揭还款违约了，违约的主体是交行。
对证据（三）无异议，被告是依据担保协议而偿还，应起诉追偿权，但起诉的是物权。
对证据（四）、（五）三性及证明目的无异议，只能行驶追偿权，而不能行驶的权。
对证据（六）真实性无异议，对合法性、关联性有异议，原告只能依据担保合同，被告是违约了。律师函违法，看不出被告严重违约。
被告郭某为证明其主张，向本院提交如下证据
（一）被告身份情况，证明被告身份信息。
（二）商品房买卖合同，证明被告已按合同约定交齐了首付款，并办理完毕按揭贷款手续；该合同已生效且实际履行；该合同附件栏只有附件一、二、三，没有附件四，该合同已经备案。
（三）备案确认单，证明该房屋已经备案登记并在房管部门登记簿中记载。
（四）交款证明、交房转账凭证、遗失证明，证明交纳首付款257179，按揭款30000元。
（五）前期物业服务协议，证明被告与前期物业签订了服务协议，房屋已经办理交付。
原告六安粤通公司对被告的提交证据进行质证意见：
对证据（一）无异议。
对证据（二）真实性无异议，但该合同与我方提交的商品房买卖合同相差被告所签订的补充协议一份，不能达到其证明目的。
对证据（三）真实性无异议，无法说明涉案房屋物权发生转移，该备案确认单仅作为登记备案之用。
对证据（四）三性均有异议，没有我方公司人员盖章签字确认。遗失证明庭后与我方公司工作人员核实。
对证据（五）真实性无异议，对证明有异议，无法说明房屋已经办本院认为，六安粤通公司所举证据能够证明本案的基本事实，具有客观性、合法性及与本案的关联性，应予认定。
本院对原、被告提供的证据认证如下：一、对原告所举证据本院均予以确认。二、对被告所举证据（一）本院予以确认；对证据（二）、（三）、（四）、（五）真实性予以确认。
经庭审举证、质证及双方当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：2012年10月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定被告郭某购买原告六安粤通公司开发建设的六安恒大御景湾28#楼1506室商品房一套，房屋建筑面积137.53平方米，房屋总价款757999元，首付款227999元，余款530000元以银行按揭贷款方式支付；同时约定，在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回商品房，买受人协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续。合同签订后，该房屋在六安市房地产管理局办理了新购商品房预告登记（六房预2012字第17246号）。
2013年2月28日，郭某与中国农业银行六安解放路支行签订《个人购房担保借款合同》，约定郭某向中国农业银行六安解放路支行贷款580000元用于购买涉案商品房，贷款期限240个月，还款方式为按月等额本息还款，郭某以涉案房屋作抵押，六安粤通公司作为保证人提供阶段性保证担保，并以六安粤通公司在中国农业银行六安解放路支行开立的保证金专户内资金为所担保的债务设定动产质押担保。后郭某自2014年6月起连续拖欠贷款本息，截止2016年3月2日，六安粤通公司保证金帐户被扣划全部贷款本息计555303元。六安粤通公司于2015年4月12日就郭某违约应承担违约责任的相关事项向其邮寄送达了律师函。
本院认为：原告六安粤通公司与被告郭某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。
根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第4款的约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人按银行、公积金贷款合同，导致出卖人履行其保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回房屋，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续。本案中，郭某未能依据《个人房产抵押贷款合同》的约定按约定偿还银行贷款，导致六安粤通公司承担了保证责任，中国农业银行六安解放路支行扣划了六安粤通公司保证金555303元，并出具扣划说明、告知函。故六安粤通公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求郭某协助六安粤通公司办理《商品房买卖合同》备案撤销手续的诉讼请求，符合双方合同约定，本院应予支持。但双方约定的违约责任中，对买受人缴纳的购房款107179元不予退还，该违约金约定过高，依法应予调整，本院酌定郭某应承担违约金以555303元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基数准利率从2016年3月2日日起计算至实际付清时止，在扣除违约金后，其余首付款应由六安粤通置业有限公司退还给郭某。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告六安粤通置业有限公司与被告郭某签订的《商品房买卖合同》；
二、被告郭某于本判决生效后五日内协助原告六安粤通置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》备案及预告登记撤销手续。
三、被告郭某承担违约金以555303元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基数准利率从2016年3月2日起计算至实际付清时止，在扣除违约金后，其余首付款应由六安粤通置业有限公司退还给郭某。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2940元减半收取1470元，由被告郭某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 袁芳芳
二〇一六年六月二十日
书记员 韩 洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。