江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9371号
上诉人（原审被告）：南京占边贸易经营部，住南京市秦淮区地铁一号线新街口站C18。
经营者：黄治国。
委托诉讼代理人：刘伯戡，江苏华昕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏苏宁商业投资有限公司，住所地南京市淮海路68号。
法定代表人:孙为民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋旭，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
上诉人南京占边贸易经营部（以下简称占边经营部）因与被上诉人江苏苏宁商业投资有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5430号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
占边经营部上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定2015年8月底上诉人交付过20000元，应认定该笔款项是续租的租金。一审法院为了袒护被上诉人，回避了被上诉人曾经发出过相应的通知及相关的证据。2、并无任何法律规定交付发票是附随义务，相反，开具发票是收款方的对等义务，且是同时履行的义务。因为我国有关开具发票法律救济途径有限，不采取占据标的物的手段几乎无可能得到切实的执行。法律不可救济，公民必有权自行救济，返还押金是合同法规定的同时履行抗辩权的形式之一，一审法院将其解释为合同的附随义务是错误的。上诉人之所以要延租一段时间，目的在于退回押金。3、一审法院并未就被上诉人目前基本租金的数额做出调查质证。就公平而言，一审法院应该就被上诉人方面目前出租的店铺租金的价格做一个基本的调查，就不同的区位和不同的价格做出均衡的考量，绝不能简单的依据被上诉人将最好的区位最高的价格作为判决上诉人方承担责任的依据，且在此期间被上诉人经常对上诉人进行封门、停止供应水电的损失也应当考虑扣除。
苏宁公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院在查明事实的基础上，驳回上诉人的上诉。
苏宁公司向一审法院起诉请求：1、占边经营部立即向苏宁公司交还租赁物，并按每日1460.7元的标准赔偿苏宁公司自2015年9月1日起至实际搬离之日止的违约金，扣除已支付的保证金29952元以及占用费20000元；2、占边经营部立即向苏宁公司支付拖欠的水电费5198.75元（自2015年7月5日计算至2016年7月25日）；3、占边经营部承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：占边经营部登记的经营者为黄治国。2005年5月17日，占边经营部（乙方）与苏宁公司（甲方）签订《南京地铁一号线地铁商铺租赁合同》，约定：甲方将诉争商铺出租给乙方使用，租期为九年1个月，自2006年7月1日起开始计算；租金以每月每平方米600元计算，每月租金合计9984元，每年租金合计119808元，从第二年起，租金标准按5%的比例在第一年租金标准的基础上逐年递增，租金按年度支付；本合同签订时，乙方向甲方缴纳相当于三个月租金的保证金29952元；租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，甲方已认可，在乙方将租赁商铺交回甲方后三十日内，甲方将保证金无息退还；合同到期，乙方应在终止当日撤出，若乙方延迟撤离，需按应撤离前租金和物业管理费合计标准的三倍按日赔偿甲方损失，且甲方有权立即清场，收回租赁商铺；乙方撤离时，需与甲方签订书面交还租赁商铺清单，否则，视为乙方未交还，甲方有权要求乙方继续支付租金和损失，且有权拒绝归还保证金。在乙方落款处盖有占边经营部公章以及黄治国签名。该合同签订后，占边经营部交纳租赁保证金29952元。2006年5月17日，双方签订《南京地铁一号线商铺租赁合同补充协议》，对合同期内每年租金缴纳金额及时间进行了明细约定，第十年租金为28594元，2015年5月1日前交纳28954元。同日，双方签订《南京地铁一号线商铺物业管理服务协议》，约定物业管理费按照每月每平方米20元计算，每月物业管理费为332.8元。
2012年4月，江苏苏宁地铁商业管理有限公司更名为苏宁公司即苏宁公司。
2015年8月31日，南京地铁资源开发有限责任公司（甲方）与苏宁云商集团股份有限公司（乙方）签订《南京地铁一号线新街口站整体商铺租赁合同》，约定：甲方将南京地铁一号线新街口站负一层、负二层商铺租赁给甲方，租期期限为8年，自2015年9月16日起计算。2015年9月15日，苏宁云商集团股份有限公司（委托人）向苏宁公司（××）出具委托书，载明：现委托人授权××全权负责南京地铁一号线新街口站C18商铺的出租招商事宜，××可依据本授权委托书与第三方承租人以××名义签订商铺租赁合同，并由××履行商铺租赁合同、收取租金、物业服务费等相关费用，处理相应纠纷，并承担相应的责任。
租赁合同到期后，占边经营部向苏宁公司账户于2015年9月，分别汇入5000元、15000元。2015年12月，苏宁公司、苏宁云商公司向占边经营部发出《南京地铁一号线新街口站C18商铺交还商铺的通知函》，要求占边经营部于2015年12月21日前交还商铺。后占边经营部未交还商铺，双方产生争议，苏宁公司曾于2016年3月7日起诉黄治国至一审法院，经审理，一审法院认为承租人应为占边经营部，苏宁公司无权起诉黄治国，故一审法院作出（2016）苏0104民初2094号裁定书，裁定驳回苏宁公司的起诉。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。占边经营部对于水、电费的费用予以认可，一审法院予以确认。对于占边经营部提出其享有先履行抗辩权的意见，先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行的要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，先履行抗辩权的行使须合同当事人因同一合同互负债务，且债务在履行上存在关联性，形成对价关系。租期届满交还租赁物系承租人的主义务，而开具发票、退还保证金应系出租人的附随义务或从义务，两者之间不具有对价关系，故占边经营部的该抗辩意见，一审法院不予采信。苏宁公司、占边经营部的租赁合同于2015年8月届满，占边经营部虽向苏宁公司交纳20000元，但占边经营部提供的证据不能证明苏宁公司同意继续续租，占边经营部应按约定交还诉争商铺。现占边经营部未交还商铺，苏宁公司有权按照合同约定要求占边经营部交还商铺以及占边经营部赔偿违约金，合同约定若占边经营部延迟撤离，需按撤离前租金和物业管理费合计标准的三倍按日赔偿甲方违约金，撤离前每日租金和物业管理费合计486.9元（14477×12÷365＋332.8×12÷365），三倍标准即1460.7元，故占边经营部应按照每日1460.7元的标准自2015年9月1日起至实际搬离之日向苏宁公司赔偿违约金。鉴于占边经营部已交纳保证金和20000元，上述费用应扣除保证金和20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决如下:一、南京占边贸易经营部于判决生效之日起七日内向江苏苏宁商业投资有限公司交还南京地铁一号线新街口站C18商铺（面积为16.64平方米），并按每日1460.7元的标准向江苏苏宁商业投资有限公司支付自2015年9月1日起至其实际搬离前述商铺之日止的违约金（上述费用应扣除保证金29952元以及20000元）。二、南京占边贸易经营部于判决生效之日起七日内向江苏苏宁商业投资有限公司支付2015年7月5日至2016年7月25日期间的水、电费5198.75元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4614元，减半收取2307元，保全费1625元，共计3932元，由南京占边贸易经营部承担。
二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。占边经营部提供2015年8月13日，苏宁公司给商户的告知函，证明上诉人交付的20000元是应苏宁公司商户告知函的邀约所作出的承诺，所以不定期的租赁关系是成立的。被上诉人质证后称，该证据并非原件，这份函件并不能证明是被上诉人向上诉人发出的，该函件是发给与被上诉人有续租意向的商户，但不包含上诉人。该份函件并不构成邀约，更不能证明被上诉人同意续租。由于占边经营部未能提供该证据原件，故本院对占边经营部的证明目的不予采信。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：苏宁公司要求占边经营部交还涉案商铺，并按每日1460.7元的标准支付自2015年9月1日起至实际交房之日止的违约金的主张应否支持。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，苏宁公司与占边经营部于2005年5月17日签订的《南京地铁一号线地铁商铺租赁合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。该合同约定，租期为九年1个月，自2006年7月1日起开始计算。现租期已经届满，占边经营部理当将承租的涉案商铺交还给苏宁公司。故苏宁公司要求占边经营部交还涉案商铺的主张，本院依法予以支持。上诉人占边经营部称其于2015年8月底向交付20000元应认定为续租的租金，但由于双方并未达成续租的合意，占边经营部交付该20000元仅是其单方行为，苏宁公司并未同意其续租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，占边经营部该行为不产生续租合同关系。因此，本院对占边经营部认为其交付的20000元为续租租金的意见不予支持。双方签订的《南京地铁一号线地铁商铺租赁合同》约定，租赁期满时，占边经营部如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，苏宁公司已认可，在占边经营部将租赁商铺交回苏宁公司后三十日内，苏宁公司将保证金无息退还。占边经营部撤离时，需与苏宁公司签订书面交还租赁商铺清单，否则视为占边经营部未交还，苏宁公司有权要求占边经营部继续支付租金和损失，且有权拒绝归还保证金。因租赁合同期满后，占边经营部未按约履行交还商铺的义务，苏宁公司未退还保证金符合合同约定，上诉人占边经营部称其延租一段时间，目的是等待退回押金的意见，于法无据，本院不予支持。占边经营部向出租人苏宁公司索要租金发票是其合法权利，但不得以此为由在租赁期满后继续占用使用涉案商铺。上诉人占边经营部以苏宁公司未开具发票为由占用涉案商铺的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，占边经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4614元，由上诉人南京占边贸易经营部负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 付 双
审判员 吴 勇
二〇一六年十二月二十一日
书记员 朱亚芳