甘肃省酒泉市肃州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）酒肃民二初字第150号
原告付玉红，女，生于1974年5月8日。
委托代理人卢学东，甘肃竭诚律师事务所律师。
被告酒泉市鼎极贸易有限责任公司（以下简称鼎极贸易公司）。
法定代表人王琦，该公司经理。
委托代理人田金霞，甘肃神舟律师事务所律师。
被告宗砚，男，生于1982年8月5日。
委托代理人田金霞，甘肃神舟律师事务所律师。
被告李佳琪，女，生于1986年7月23日。
委托代理人崔刚，甘肃政剑律师事务所律师。
被告酒泉东方大明物业管理有限责任公司（以下简称东方大明物业公司）。
法定代表人蔡福进，该公司董事长。
委托代理人于永飞，该公司法律顾问。
原告付玉红与被告鼎极贸易公司、宗砚、李佳琪、东方大明物业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付玉红及其委托代理人卢学东，被告鼎极贸易公司、宗砚的委托代理人田金霞、被告李佳琪及其委托代理人崔刚、被告东方大明物业公司委托代理人于永飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月3日，原、被告协商签订了肃州区鑫都宾馆转让协议，约定：被告宗砚、鼎极贸易有限责任公司将肃州区仓门街6号7号楼三层的鑫都宾馆转让给原告经营。转让费共计345000元，原告一次性付清转让费。同日，双方又签订了该宾馆所使用房屋的《房屋租赁协议》及《转让补充协议》。约定：租赁期限为四年，第一阶段自2012年10月1日起止2013年9月1日；第二阶段自2013年9月1日起止2016年9月1日止。租金按季度缴纳，第一阶段租金为每年7万元，第二阶段为每年10万元。并且双方在补充协议中还明确约定：在合同期内若发生大明公司将此门店出让或强行收回等不可抗逆的因素，甲方按经营时间每年折抵转让费的三分之一，将剩余转让费赔偿给乙方。转让协议、租赁协议、补充协议还对双方的权利、义务及其他事项做了明确约定。合同签订后，当日，双方核算完相关费用后，原告即按照被告的要求将345000元（其中扣除2000元电费）转让费全部支付给被告李佳琪，原告开始经营该宾馆。2013年9月30日，由于被告宗砚、鼎极贸易公司未能与大明公司续签合同，原告经营的鑫都宾馆被大明公司停电，后于2013年10月18日被大明公司查封，造成原告无法继续经营。鉴于上述事实，原告认为，被告宗砚、鼎极贸易有限责任公司在明知其与大明公司的合同已到期的情况下，仍不续签合同，造成双方所签订的转让协议、租赁协议无法履行，其行为已经构成违约。被告大明公司对原告正常经营的宾馆采取查封措施，造成原告无法继续经营，损失巨大，在多次协商无果的情况下，原告只好具状起诉，请求人民法院依法判决终止履行原、被告双方于2013年3月3日签订的《肃州区鑫都宾馆转让协议》、《房屋租赁协议》及其补充协议；判令被告赔偿原告转让损失287500元；判令被告赔偿原告2013年9月30日至2013年12月30日停业损失45000元，涉诉费用由被告承担。
被告鼎极贸易公司、宗砚辩称，原告诉称与事实不符，原告与我方虽签订了协议，但签协议前就已经将证照过户到原告名下，我方与第二被告再没有参与，签订的协议也不是真实意思表示，涉案的宾馆转让其实是由第三被告转让给原告的，与我方没有任何关系，我方与原告之间并不存在真实有效的合同关系，不承担违约责任和赔偿责任，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李佳琪辩称，本案为租赁合同纠纷，终止的应该是原告和宗砚之间签订的合同，李佳琪和原告之间不存在任何法律关系，在签订合同时，李佳琪并没有参与，收取转让款也是在宗砚的指示下进行的。李佳琪对原告的损失不承担任何责任，不存在任何过错，请求依法驳回原告对李佳琪的诉讼请求。
被告东方大明物业公司辩称，我方与宗砚签订的租赁合同中明确约定，其在租赁期限内不得擅自转租，对于宗砚擅自转租的情形，我方并不知情，我方有权收回房屋，不应承担责任。
经审理查明，2013年3月3日，原告付玉红（乙方）和被告鼎极贸易公司（甲方）签订了肃州区新鑫都宾馆转让协议，协议约定：1、鼎极贸易公司、宗砚将坐落于肃州区仓门街6号7号楼三层的新鑫都宾馆转让给原告经营，转让的内容包括宾馆内的所有设施和全部物资；2、被告鼎极贸易公司、宗砚负责协助原告办理登记过户手续，并负责原告与房东租赁协议的办理签署；3、转让费为34.5万元，原告须一次性付清。同日，原告付玉红（承租方）和被告鼎极贸易公司、宗砚（出租方）又签订了房屋租赁协议、房屋租赁补充协议和转让补充协议，上述协议约定（简要内容）：1、鼎极贸易公司、宗砚出租给原告付玉红的房屋位于肃州区大明步行街7号，房屋为3楼及楼道，房屋面积400㎡；2、房屋租赁期限分2个阶段，第一阶段为2012年10月1日-2013年9月1日，第二阶段为2013年9月1日-2016年9月1日；第一阶段年租金为7万元，第二阶段年租金为10万元，房租按季度收取，原告需在每季度末30日前付清房租；原告在租赁期间有权转让该房屋的经营权，须提前30日告知被告鼎极贸易公司、宗砚；3、该房屋系东方大明公司所有，被告鼎极贸易公司、宗砚租赁了二、三楼，并将三楼转租给原告使用，原告仍以被告鼎极贸易公司、宗砚的名义进行经营活动；4、被告鼎极贸易公司、宗砚与东方大明公司的合同到期后如果续签，则原告继续与被告鼎极贸易公司、宗砚签订第三方租赁协议，租金根据市场行情商定，若被告鼎极贸易公司、宗砚与东方大明公司终止合同，则第三方协议自动终止；5、在合同期内若发生东方大明公司将此门店出让或强行收回等不可抗逆的因素，被告鼎极贸易公司、宗砚按原告经营的时间每年折抵转让费的三分之一，将剩余转让费赔偿给原告。上述协议签订后，原告于2013年3月3日向被告李佳琪支付转让费34.3万元（已扣除应承担电费2000元），被告鼎极贸易公司、宗砚也于同日将宾馆交付原告接管经营。同年3月21日，原告向被告宗砚缴纳租金4万元。2013年10月1日，被告东方大明物业公司通知原告搬离宾馆，同年10月18日，被告东方大明物业公司将3楼关闭，原告遂停止经营。
另查明，2009年8月29日，被告宗砚与东方大明贸易集团有限责任公司签订了房屋租赁合同，合同约定东方大明贸易集团有限责任公司将大明步行街7号楼的二、三楼出租给被告宗砚，租赁期限为2009年9月1日-2013年8月31日，第一年租金为60万元，此后逐年增加。2012年9月28日，被告宗砚分别与被告李佳琪、李致年签订了鑫都宾馆转让协议，被告宗砚将鑫都宾馆以27万元价格转让给被告李佳琪，租赁期限为2012年9月1日-2016年9月1日，被告李佳琪支付了转让费后，被告宗砚将宾馆交由被告李佳琪经营。2013年3月3日，经被告宗砚同意，被告李佳琪与原告签订了协议书，约定自即日起新鑫都宾馆由原告付玉红经营，原告向被告李佳琪支付了34.3万元转让费后，被告李佳琪将新鑫都宾馆交付原告接管，原告于当日与被告鼎极贸易公司、宗砚重新签订了上述协议。
以上事实，由原、被告的陈述、房屋租赁合同、新鑫都宾馆转让协议、房屋租赁协议、房屋租赁转让协议、转让补充协议、收条和庭审笔录予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原告付玉红与被告鼎极贸易公司、宗砚签订的肃州区新鑫都宾馆转让协议、房屋租赁协议、房屋租赁补充协议和转让补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。被告宗砚在明知其与东方大明贸易集团有限责任公司之间所签租赁合同于2013年8月31日届满的情况下，仍先后与被告李佳琪、原告付玉红签订了租赁期限为2012年9月1日-2016年9月1日的租赁合同，且在其与东方大明贸易集团有限责任公司之间所签租赁合同租赁期届满时未及时协调续签合同，致使房屋所有人将所出租房屋收回另行出租，导致原告与其签订的合同无法履行，对此被告宗砚、鼎极贸易公司负有重大过错，已构成违约行为，应按照合同约定承担违约责任。被告李佳琪在与原告达成转让协议后收取了转让费，此后该房屋的转让、租赁等协议虽由原告与被告宗砚、鼎极贸易公司之间签订，但被告李佳琪收取的转让费系原告付玉红与被告宗砚、鼎极贸易公司之间协议约定的金额，故其应以所收取转让费和已支付被告宗砚转让费的差额为依据酌情承担责任。被告东方大明物业公司虽将原告所承租房屋锁闭导致原告停业，但此举系被告宗砚未按照协议办理合同续签手续所致，被告东方大明物业公司并无过错，不承担民事责任。故对原告要求终止其与被告宗砚、鼎极贸易公司之间租赁合同、赔偿损失的请求，本院予以支持，对原告要求被告承担2013年9月1日-12月31日营业损失的请求，因该期间的租赁费用原告尚未缴纳，对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条之规定，判决如下：
一、终止原告付玉红与被告酒泉市鼎极贸易有限责任公司、宗砚签订的肃州区新鑫都宾馆转让协议和房屋租赁协议、房屋租赁转让协议和转让补充协议；
二、被告酒泉市鼎极贸易有限责任公司、宗砚支付原告付玉红违约金214576元{270000元-270000元×1／3×（225天／365天）=214576元}；
三、被告李佳琪赔偿原告付玉红损失58589元{75000元-75000元×1／3×（225天／365天）=58589元}；
四、驳回原告付玉红的其他诉讼请求。
以上第二、三项，限本判决生效后10日内一次性付清。
如果未按法律文书指定期限履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6290元，由被告酒泉市鼎极贸易有限责任公司、宗砚承担5388元，原告承担902元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。
审 判 长 马 涛
审 判 员 何少华
代理审判员 陶 婷
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 于永祥