广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第724号
上诉人（原审被告）：陈惠基，男，1970年8月30日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人（原审被告）：李少玲，女，1977年11月24日出生，汉族，住广东省中山市。
两上诉人共同委托代理人：梁煜明，广东六道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张国强，男，1963年1月10日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：王方强，广东帅毅律师事务所律师。
委托代理人：黄浩良，广东帅毅律师事务所律师。
上诉人陈惠基、李少玲因与被上诉人张国强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：中山市小榄镇竹源龙湾某号的房地产登记的权利人为陈惠基，该房屋已领取房屋所有权证，土地权属性质属国有用地。2013年8月7日，张国强与陈惠基及案外人（经纪方）何嘉焯签订了买卖合同书，合同主要订明：“陈惠基将上述竹源龙湾的房屋出售给张国强，总价款为127万元。在签订本合同书时，张国强先付购房订金10万元；待小榄国土办证大厅发出通知补地价当日，张国强再付25万元；双方正式签订广东省房地产买卖合同并在办证部门出具收件清单办理过户时，张国强支付87万元；剩余5万元待新证发出当时交付；陈惠基不能以任何籍口终止交易，否则视其违约，其应在十天内将所收取的累计订金及其他款项双倍退回。”即日，张国强向陈惠基支付订金10万元。因涉案房屋至今未有办理过户手续，张国强遂于2013年12月27日诉至原审法院，请求判令陈惠基、李少玲双倍退回订金20万元及逾期支付利息（自起诉之日起至清偿之日止，按银行同期同类贷款利率计算）。
另查：张国强申请作为经纪方的黄嘉焯出庭作证。何嘉焯的证言反映一般有国土证的物业是可以办理过户的。陈惠基委托其作为中介卖房，张国强在网上得知后找到何嘉焯，双方协商签订了买卖合同。之后陈惠基称不想卖房了。
再查：陈惠基与李少玲是夫妻关系。李少玲称签订买卖合同时，其不在场，但其知道交易的事宜。
案经原审法院审理认为：张国强与陈惠基签订的协议书，系双方当事人真实意思表示，系有效合同，双方应履行合同约定的义务。涉案的房地产土地权属性质属国有用地，可依法转让。本案中，张国强已依约在签订合同当天交付订金10万元，但陈惠基却未依约去办理过户手续，陈惠基已经构成违约。关于陈惠基主张其没有依约办理过户手续是因为涉案物业不能过户，该物业土地用途为民房住宅（工厂），国家政策是不能办理过户，应按约定退回10万元订金的抗辩理由，陈惠基未提供任何证据佐证，陈惠基应承担举证不能的法律风险，原审法院不予采信。根据双方签订的买卖合同约定，陈惠基不能以任何籍口终止交易，否则视陈惠基违约，陈惠基应十天内将所收取张国强累计订金及其他款项双倍退回。据此，张国强诉请陈惠基双倍退回订金共20万元的诉讼请求理据充分，应予支持。由于张国强已主张了陈惠基双倍退回订金以弥补损失，故张国强主张陈惠基支付自起诉之日起至清偿之日止的迟延退回订金利息损失的请求亦应予驳回。上述债务发生在陈惠基与李少玲婚姻关系存续期间，李少玲应对此承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决：一、陈惠基于原审判决生效之日起七天内向张国强退还订金共20万元；二、李少玲对上述债务承担连带责任；三、驳回张国强的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，由陈惠基、李少玲负担（该款陈惠基、李少玲应于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
一审宣判后，陈惠基、李少玲不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回张国强的诉讼请求。理由如下：一、原审法院没有依申请调查取证，请求二审法院继续核实。涉案房产证中土地用途为民房住宅（工厂），土地使用权来源于划拔，其中的“工厂”在土地证及房产证中是没有的，但在查询档案资料时却出现了，陈惠基、李少玲与经纪方都不清楚原因。在当事人前往国土局办证时，才得知“工厂”为特殊性用途，是不可以自由转让的。同时，划拔的土地是需要补地价的，需要先办理转为购买，才可自由转让。由于客观情况，陈惠基、李少玲不能取得涉案房屋是否可以自由转让的相关书面资料，其申请原审法院依法调取，但原审法院没有处理。本案遗漏了经纪方何嘉焯，其应为本案的被告或是无独立请求权的第三人，而不应作为证人出现。本案追加李少玲为被告没有法律依据。二、买卖合同书没有法律效力。划拔的土地不能自行转让及处理，必须办妥土地购买手续，才可自行转让土地使用权。本案中房地产土地使用权未办妥购买手续，土地权属并不属于陈惠基，陈惠基无权处理涉案房地产。买卖合同书无效的法律责任应由张国强与经纪方承担，并赔偿陈惠基的经济损失。陈惠基不清楚买卖合同书的所有意思，没有研究及理会合同的具体内容。合同的订立整个过程均由经纪人参与处理，如在合同履行过程中存在过错，也是经纪人的过错。即使买卖合同书有效，但原审没有依照合同的约定来处理。合同约定了张国强可暂住一年内或一年，可见张国强知道土地用途变更手续复杂耗时，张国强提出诉讼时，没有达到一年的时间。房地产权证及收件清单由经纪人保管，如未能办理，责任全在于经纪人。补地价、税费的金额达到40万多元，张国强不愿承担及支付此款项，导致交易不成，此为张国强违约，其应自行承担责任。陈惠基从未表示取消交易，也没有书面通知取消。何嘉焯与张国强存在利益关系，理应回避，不应作证。原审认定涉案的房地产土地权属为国有用地，可依法转让，是错误的，没有考虑到我国土地管理的具体规定。三、原审法院适用法律错误，片面性的追求书面证据，机械式引用证据规则，本案并非审理夫妻共同债务问题。本案涉及的是订金的法律问题，订金不具备担保、定金的性质，不具备定金的法律地位。原审判令双倍返还订金没有法律依据。
被上诉人张国强同意原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、陈惠基、李少玲不能证明涉案房产无法办理过户。一审时其主张不能办理过户，现在二审又主张可以办理过户，但是要有其他条件。二、陈惠基作为成年人，将涉案房地产挂售，其不可能不知道自己房产的具体信息。三、陈惠基与李少玲是夫妻关系，合同签订于二人夫妻关系存续期间，其应承担连带责任。四、为了购买涉案房屋，张国强将自住房屋出售，现因涉案房屋认购未果，张国强遭受了重大损失。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查：买卖合同书第三条交易费用约定：“该物业过户所需的一切税费及测量费、补地价费用均由张国强承担。”第五条房产交接的第1点约定：“双方因该房产土地证土地用途一栏变更，变更手续需要一段时间，在该段时间内陈惠基同意张国强暂住使用，张国强在暂住期间，可以自行装修，但若双方共同解除此合同，陈惠基不能要求张国强拆除此装修，张国强不得以任何籍口向陈惠基索取装修费用。……”第七条违约责任的第4点约定：“双方因国家政策或当地政府政策或交易税金总额超过30%而导致交易不成，陈惠基应在十天内将所收取张国强累计订金及其他款项退回，并中途交易的税费及测量费等费用可协商分摊。”
原审期间，李少玲与陈惠基均出庭应诉，李少玲陈述签署买卖合同书时其不在现场，但其知道买卖的事宜，且确认各方在2013年8月7日在中介公司签订买卖合同。二审期间，陈惠基、李少玲提供三份材料，其一为房地产初评报告，其二为中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表，其三为办理过户手续需补地价表。上述材料记载如下内容：涉案房地产的房地产估价为111.9万元，补出让费用约358193元，估价时点为2014年4月3日。涉案房地产的产权档案信息中土地用途根据查询时间的不同记载亦存在区别，2013年7月10日的土地用途为民房住宅（工厂）、同月29日的土地用途为住宅、2014年2月19日的土地用途为民房住宅（工厂）。补地价表系单方制作，注明补地价341136元、补房屋税18600元、过户费53330元，评估费2100元。陈惠基、李少玲主张上述前三项费用共413066元由国土部门计算。张国强确认前两份证据，认为第三份证据与本案无关。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房地产的登记权利人为陈惠基，李少玲对于陈惠基出让该房地产知情且无异议，买卖合同书系张国强与陈惠基的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行合同义务。涉案的房地产土地权属性质属国有用地，可依法转让。根据合同约定，双方当事人对于土地用途需要变更与补交地价均有合理预见，陈惠基主张其在订立合同时不清楚土地用途与合同的相关记载相悖，其又没有提供证据证明在订立合同过程中存在重大误解的情形，故陈惠基的该点主张理据不足。张国强依约在签订合同当天交付了10万元订金，直至一审诉讼期间，陈惠基都没有履行咨询补交地价并由国土部门发出通知的合同义务。二审期间，陈惠基与李少玲提交其自行制作的办理过户手续需补地价表，其中记载的补交地价、房屋税、过户费的金额超过41.3万元，而双方的交易房地产价格为127万元，交易税金总额已超出交易价格的30%。张国强对该份材料不予确认。本院认为，补交地价的通知应由国土部门出具，即便该份表格的记载与国土部门的收费标准一致，但因陈惠基、李少玲在二审期间才提交其单方制作的此份表格，不能证明其已经履行了相应合同义务。虽然买卖合同书约定在交易费用超出交易价格30%的情形之下，双方可终止交易，但由于税费、测量费、补地价费用均由张国强负担，故依约享有合同解除权的为张国强，陈惠基、李少玲不得以此为由拒绝履行合同。由于陈惠基、李少玲没有证据证明其在收取订金之后，已经履行了后续合同义务，根据：“陈惠基不能以任何籍口终止交易，否则视陈惠基违约，陈惠基应在十天内将所收取张国强累计订金及其他款项双倍退回”的约定，张国强诉请陈惠基双倍退回订金共20万元，系行使合同权利，原审予以支持，并无不妥。上述债务发生在陈惠基与李少玲婚姻关系存续期间，由于李少玲没有举证证明该笔债务可以认定为陈惠基的单方债务，故原审判令李少玲与陈惠基承担连带清偿责任，合乎法律规定。涉案房地产的经纪方何嘉焯作为证人，其出庭作证说明交易情况，证人证言的内容客观、中立。原审予以采信，合法妥当。陈惠基、李少玲主张何嘉焯为必须参加诉讼的当事人，缺乏法律基础，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈惠基、李少玲的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元（陈惠基、李少玲已预交），由上诉人陈惠基、李少玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 晋
审判员 胡健仪
审判员 赵伟光
二〇一四年六月十日
书记员 孙翠红