江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣11民终761号
上诉人（原审被告）黄建冰，男，1976年1月28日出生，汉族，铅山县人，初中文化，下岗职工，住江西省铅山县。
上诉人（原审被告）汪利红，女，1974年5月25日出生，汉族，铅山县人，小学文化，家务，住江西省铅山县。
被上诉人（原审原告）雷福旺，男，1967年6月17日出生，汉族，铅山县人，中专文化，教师，住江西省铅山县。
被上诉人（原审原告）付荣海，男，1955年4月28日出生，汉族，铅山县人，初中文化，退休工人，住江西省铅山县。
被上诉人（原审原告）裴自林，男，1966年6月12日出生，汉族，铅山县人，大学文化，铅山县公安局交警大队干部，住江西省铅山县。
被上诉人（原审原告）程虹，女，1962年1月16日出生，汉族，铅山县人，大学文化，退休教师，住江西省铅山县。
被上诉人（原审原告）叶针，男，1965年7月7日出生，汉族，铅山县人，中专文化，教师，住江西省铅山县。
被上诉人（原审原告）吴瑗，女，1978年9月15日出生，汉族，铅山县人，初中文化，家务，住江西省铅山县。
诉讼代表人雷福旺、吴瑗、裴自林。
上诉人黄建冰、汪利红因与被上诉人雷福旺、付荣海、裴自林、程虹、叶针、吴瑗建筑物区分所有权纠纷一案，不服铅山县人民法院（2015）铅民一初字第970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，铅山县滨江花城8幢商住楼由上饶宸瑞实业有限公司开发销售。2007年9月21日汪利红、黄建冰夫妻购买了8幢2单�43B、44B一、二层商住楼。黄建冰分别与开发商签订了两份商品房买卖合同，其中一楼的买卖合同标明商品房的用途为商住，二楼的买卖合同标明商品房的用途为住宅。滨江花城第8幢商住楼一楼为店铺，朝北向步行街开设店面，一、二楼之间留有安装上下两层通行楼梯的内置楼梯口，两被告购买的43B、44B商住楼的二楼西面未开门。宸瑞公司将第8幢商住楼的一、二楼整体销售给同一业主，但分别签订购房合同，办理房产证。被告黄建冰、汪利红购买的43B、44B一、二层楼房分摊了一、二层东西两侧外墙一半的面积0.63平方米和一、二层楼梯间墙体一半的面积0.65平方米，未分摊8幢2单元楼梯间的公共通道面积。2004年至2007年裴自林等六原告分别向宸瑞实业有限公司购买了8幢2单元3至6楼的商品房一套，购房合同载明商品房的用途为住宅。8幢2单元3至6楼的住房除分摊了其所有�层楼梯间的面积外，还分摊了一层楼梯间和二层半个楼梯间的面积共18.09平方米，每户分摊2.01平方米，另2.01平方米为43B、44B对面的购买户（铁通公司）分摊。2015年7月20日被告未经8幢2单元其他业主和物业管理公司的同意在二楼西面打破其与楼梯间之间的隔墙开门，物业公司与裴自林等8幢2单元的业主予以制止，两被告不听劝阻，强行安装铁门并从二单元楼梯间通行。
原审法院认为，我国物权法规定的建筑物区分所有权指的是，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等共有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。此处所称的专有部分是指专属业主的，在结构上和使用上具有独立性的特定建筑空间，而公共部分是指专有部分和专有部分附属物以外的由业主共同享有的所有权的建筑物及附属物部分，共�部分对专有部分的使用具有不可或缺的必要性，是业主居住必不可少的条件，且一般不能为某个或某部分业主独占。本案中，滨江花城8幢1至2楼为商住房，一楼店铺与二楼之间有室内楼梯口供业主连通上下两层通行，而在同一单元单双号之间的楼道两侧，一、二楼均未设置进出门，正因为如此，计算公摊面积时被告没有分摊本单元楼梯的面积，所以被告不是滨江花城8幢2单元一至六楼步行楼梯的共有人，该步行楼梯为8幢2单元3至6楼的8户与二楼“铁通公司”等九户专门所有，被告未经六原告等专属业主同意擅自在二楼楼梯口开门，占用专属他人的楼梯通行，已构成对他人建筑物区分所有权的侵害。被告对面的一、二楼（铁通公司）在二楼楼梯开了进出门，取得了六原告等业主的同意，且其分摊了其所在的二楼半部楼梯面积，并与其他8户业主分摊了一楼和二楼半部楼梯的面积，取得了8幢2单元步行楼梯共有人的资格，故其在二楼开进出门并未侵害他人的建筑物区分所有权，因而被告主张对面已经开门使用步行楼梯，其亦应同等享受的抗辩理由亦不成立。从房屋买卖合同的附图以及一、二层楼面之间开设屋内楼梯井，2单元内步行楼梯处一、二楼未开门和公摊面积的计算，以及尽管分别签订两份购房合同和颁发两套房产证，但上、下二层均需销售给同一业主的情况来看，一、二层商住楼其实是整体销售的。二楼是通过室内楼梯井安装楼梯，从店铺北面大门进出，8单元的步行楼梯不是其必须使用的唯一通道，所以被告以相邻通行权为由，要求原告的业主给予其利用8幢2单元步行楼梯进出通行的抗辩主张，本院亦不予支持。综上，被告未经共同共有人同意在二楼开门擅自使用六原告等9户业主的专属步行楼梯通行，已构成对他人物权的侵占，在取得专门所有人即六原告等业主的同意之前应当停止侵害、恢复原状。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（一）
项、第（四）项之规定，判决如下：被告黄建冰、汪利红立即停止在43B、44B商住房二楼西边隔墙8幢2单元楼梯口开进出门的行为，限被告黄建冰、汪利红于本判决生效后三日内拆除擅自安装的铁门并将隔墙墙体恢复原状。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告黄建冰、汪利红负担。
一审宣判后，上诉人黄建冰、汪利红不服一审判决，依法向本院提起上诉，其主要的上诉理由是：上诉人二楼对面一、二楼的产权人就不同，足以证明，上诉人所购买的一、二楼房屋并非必须整体销售，结合一、二楼房屋分别签订购房合同及颁发房产证的情况，应认定一、二楼具有完整、独立的房屋属性，且上诉人购买该房屋时，二楼楼道口留有门洞，只是上诉人未装修，暂时未安装门，开发商销售房屋时也明确告知二楼楼道可以开门，虽然上诉人未分摊楼道面积，但二楼作为单独完整的“住宅”，依法享有单独的出行通道，故原审判决未合理考虑上诉人的合法权益，应予以纠正，要求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人雷福旺、付荣海、裴自林、程虹、叶针、吴瑗共同答辩称，从滨江花城8栋楼房的建筑设计上，上诉人不能在专用楼道分割墙上开设进出门，亦不能从二单元步行楼梯进出、上下楼梯，上诉人购买的一、二楼两直商业楼不能分层分割，不具有相邻通行权，更无�行的自主选择权，故上诉人擅自开门，强行占用答辩人步行楼梯的专用楼道，应停止侵权行为，恢复原状。原审判决正确，要求予以维持。
二审期间，上诉人提供一份铅山县瑞康物业管理有限公司出具的证明，证明其他楼栋有开门情况。
被上诉人质证认为，其他楼栋确有开门情况，但跟本案无关。
被上诉人提供照片一组，证明住房的实际情况。
上诉人质证认为，对照片无异议，但与本案无关。
对上诉人、被上诉人各提供的一组证据，本院经审查，对真实性予以确认，对关联性不予确认。
二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案系建筑物区分所有权纠纷，争议的焦点是上诉人是否对案涉铅山县滨江花城小区8幢2单元步行楼梯享有共有使用的权利。依据查明的事实，上诉人未分摊8幢2单元楼梯间的公共通道面积，依法未取得该专属楼梯通道的共有人资格，且上诉人未能提供证据证明其在二楼西面与楼梯之间的隔墙开门符合房屋设计图纸要求，亦未能证明案涉步行楼梯系其进出二楼的唯一通道，故在上诉人有内置楼梯进出二楼的情况下，擅自开门占用案涉步行楼梯进出二楼侵犯了被上诉人对案涉步行楼梯的共有权利，依法应当停止侵害，恢复原状。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄建冰、汪利红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 锐
审 判 员 涂巍林
代理审判员 王 鹿
二〇一六年九月二十日
书 记 员 余 越