浙江省仙居县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1024民初1603号
原告：仙居县佰润尚品商贸有限公司，住所地：仙居县安洲街道环城北路466-1号。
法定代表人：张宝珠。
委托代理人：孟鲁峰，浙江任马川律师事务所律师。
被告：仙居县超音速网吧（普通合伙），住所地：仙居县安洲街道环城北路*******号。
执行事务合伙人：王进，
委托代理人：潘崇力，浙江安州律师事务所律师。
原告仙居县佰润尚品商贸有限公司为与被告超音速网吧为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法适用简易程序于5月26日公开开庭进行审理。因案情复杂，于2017年6月26日转为普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，于2017年7月28日公开开庭进行审理，原告的委托代理人孟鲁峰、被告的委托代理人潘崇力两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仙居县佰润尚品商贸有限公司起诉称：2015年7月31日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于仙居天立尚品生活广场二层商业用房及大厅楼梯间一处，自2015年9月1日起至2023年8月31日止租赁期限共8年，前五年每年租金为41万元，每年8月1日前一次性支付清下年度租金。合同约定了承租方在租赁期间如未按约定交付租金、水电费及其他费用超过30天的，出租方有权解除合同并按照当年租金30%主张违约金。被告至今未按约付清租金，原告多次要求被告履行合同，但被告均以各种理由推辞。对于被告提出的租赁物不符合消防要求的意见，原告方认为所出租的房屋均是通过竣工验收并取得房屋所有权的合法建筑，不存在合同无效的情形。据此，原告请求判令：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同，租金付至搬空之日止；2、被告自合同解除之日起15日内立即交还承租房产，否则室内的所有物品所有权转归原告享有；3、判令被告向原告承担违约责任12.3万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告仙居县超音速网吧答辩称：原、被告签订的租赁合同违反房屋建设许可证的禁止性规定，根据竣工图2#楼二层与商业二层平面图，本案租赁房屋二层临艺城中路的北灿头间应有一个疏散通道，而本案房屋实际现状并无该通道，说明本案租赁房屋在出租之时并无该疏散通道，即未按照建设工程规划许可建造，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本案租赁合同属无效合同。双方在履行合同过程中，因原告所出租的房屋不符合消防规范，艺城棋牌室的租金应当计算至2016年10月10日被仙居县消防大队查封时止，超音速网吧于2016年3月16日被原告强行切断电源，租金应当计算至当日止。被告同意交还承租的房产。被告于2017年8月3日向原告送达书面房屋交接函，明确以2017年6月5日现场勘察、实地清查盘点之现状将房屋交于原告。因双方所签的合同为无效合同，故不存在违约，实际上是原告违约，未按合同目的提供房屋应承担赔偿责任。被告即使有拖欠租金，也属于行使抗辩权，被告在第二年的租期中已交了31万元租金，要求对租金进行核实。
经开庭审理，结合原、被告当庭陈述及认证情况，本院认定事实如下：
2015年7月31日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定原告（甲方）将位于仙居天立尚品生活广场的二层商业用房和大厅楼梯间租赁给被告（乙方），具体以协议附图所标经线为界。乙方承诺租赁房屋仅作为经营网吧、餐饮等使用；租赁期间自2015年9月1日至2023年8月1日，同时约定租金标准及支付方式。合同中还明确了双方的权利义务，其中约定：乙方如需改变经营项目的，须经甲方同意后方可实施，在租赁期内，乙方不得擅自作出转租、转让或抵押担保等损害甲方权益的行为，乙方如需将场地转租的，须经甲方书面同意，甲方与乙方终止合同后由甲方与另一承租人签订租赁合同；乙方应对经营场地内的安全负全责。负责教育乙方员工加强安全防火意识，执行保卫、防火等有关规定，接受甲方的指导、监督、管理，并与甲方签订消防安全责任书；如因一方原因引起火灾给另一方造成损失的，承担全部责任并赔偿。在合同的违约责任中明确违约的事由及应当承担的违约责任。合同签订后，原告向被告方交付了合同约定的房屋，被告支付了2015年-2016年8月31日期间的租金。被告在租得上述房屋以后又将其中一部分转租给艺城棋牌室用于经营。2016年10月9日，仙居县公安消防大队对艺城棋牌室进行消防监督检查，发现该场所存在火灾隐患，并于10月10日作出临时查封决定书，要求棋牌室对场所进行整改火灾隐患，即第二层十个房间作为棋牌室使用，安全出口、疏散通道数量不足；此后又于2017年2月20日、3月3日进行检查，均因上述原因要求整改。目前，网吧和棋牌室都没有对外经营，但经营设施仍存放于室内。
另查明，被告分别于2016年8月10日付款20万元，2017年1月12日付款11万元，向原告共支付了2016年9月后的租金共计31万元，上述款项用于支付2016年9月1日至2017年8月31日期间的部分租金。此后，经原告方催讨，被告未再支付所欠租金。
在休庭期间，被告代理人向本院反映被告要求向原告交付房屋，经联系原告代理人，其无法收到房屋钥匙，且租赁房屋内物品并未搬迁，而被告方要求屋内物品按评估价抵扣房租及转让与原告，原告对此予以拒绝，故双方未完成房屋的交接，目前被告的经营设施仍置放于租赁屋内。
上述事实，有原、被告当庭陈述及《房屋租赁合同》、被告向原告送达的函、棋牌室工商登记信息、仙居县佰润尚品商贸有限公司《声明》一张、仙居县消防大队《临时查封决定书》、仙居县安洲街道《安全（消防）检查记录表》1张、仙居县消防大队《棋牌室、健身房消防安全检查登记表》1份、台州银行对账单2张、《安洲街道安全（消防）检查记录表》1、仙居天立尚品生活广场商业二层平面图（竣工图）等证据所证实。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容并不违法，应认定有效。原告所出租的房屋已经过竣工验收，并已取得了产权证，属合法建筑。被告所提供竣工图仅为设计施工图纸，并非建设工程规划许可证，而从租赁房屋已取得所有权证等情况来看，其应当已取得规划许可证并已按许可证规定建设房屋，至于在建设好房屋后是否对房屋内部进行改建并不属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中租赁合同无效的情形，故本院对被告所辩解合同无效的理由不予采纳。被告在承租时对于所承租的房屋是否符合自己所要经营的业务要求应当进行审查，履行注意义务，且双方在签订合同时已明确了双方的权利义务，被告因转租给艺城棋牌室未尽到消防方面的注意义务，被公安消防大队临时查封，被告据此认为原告所提交的租赁房屋不符合消防要求，要求认定租赁合同无效的理由，本院不予采纳。原告作为出租方已按约交付了租赁房屋，被告作为承租方应当按约付清租金，这是合同双方均应履行的合同义务。从庭审中双方对于租金交付的认可情况来看，被告共支付了72万租金，其中第一年41万元，第二年租期内未在合同约定的时间内付清全部租金，但从被告实际支付的租金金额及约定的租金标准计算，31万元为9个月零2天的租金额，即其租金已支付至2017年6月2日。被告虽支付了部分租金，但其未在合同约定的期间内足额付清下一年度的租金，给原告造成了一定的损失，应承担相应的违约责任。原、被告双方所约定的违约金过高，本院结合本案实际，予以适当调整，酌情确定为12000元。庭审中，双方均要求解除合同，本院对此予以准许。被告使用承租房屋至今，未付清应付租金，已属违约，在合同解除后还应支付占用期间的使用费至房屋腾退之日，故对原告要求被告支付租金至房屋腾退之日的请求，本院予以支持。原告所提其余请求无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告仙居县佰润尚品商贸有限公司与被告仙居县超音速网吧签订的《房屋租赁合同》；
二、限被告仙居县超音速网吧在判决生效之日起十日内腾退向原告租用的房屋（仙居天立尚品生活广场二层商业用房和大厅楼梯间）；
三、限被告仙居县超音速网吧在判决生效之日起十日内向原告支付违约金12000元并付清所欠租金及房屋占用费（其中2017年8月31日前为10万元，自2017年9月1日起按每年41万元标准计算至房屋腾退之日止）；
四、驳回原告仙居县佰润尚品商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2760元，由原告仙居县佰润尚品商贸有限公司负担1760元，由被告仙居县超音速网吧负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院
审 判 长 郑慧玲
人民陪审员 赵超华
人民陪审员 冯国星
二〇一七年九月二十七日
代书 记员 王希宁
代书 记员 葛梦萍
附：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为甚而，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作了裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法和一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。