广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3128号
上诉人（原审被告）：杨静，身份证住址陕西省西安市碑林区。
被上诉人（原审原告）：广州盛隆商业管理有限公司，住所地广东省从化市。
法定代表人：马国祥，职务：执行董事。
委托代理人：陈淑仪，该公司职员，身份证住址广东省广州市番禺区。
上诉人杨静因与被上诉人广州盛隆商业管理有限公司（以下简称盛隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第729号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查�：2013年9月20日盛某公司与杨静签订商铺租赁合同，双方约定：盛某公司为甲方（出租方），杨静为乙方（承租方），甲方将其拥有合法使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等权利的，坐落在广州从化市江埔街从城大道111-113号欣荣宏国际商贸城项目A区B栋首层125、126号商铺租赁给乙方使用；租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月31日止，其中，2013年11月1日至2014年10月31日的租金按建筑面积76.30元／m2／月，每月租金为9982元；租金实行先预付后使用的原则，乙方应当每一个月预付一期租金，除首月租金于2014年2月1日前支付外，乙方每月25日向甲方支付下月租金；乙方在签订合同时向甲方支付26467元租赁保证金，甲方有权从租赁保证金中直接扣减、抵消任何乙方应付而未付的包括但不限于租金或物业服务、水、电、燃气、通讯等费用及违约金、赔偿金等，不足部分，�方须在接到甲方通知后五日内予以补足；乙方在租期届满时或因故提终止的，乙方在收到甲方书面通知内规定的日期届满时，未获得甲方同意而继续占用该商铺的，甲方有权按日向乙方收取150%的租金及物业服务费作为占用费；若乙方未按合同规定之日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千分之一支付违约金，若逾期超过或累计超过30日的，采取甲方认为合适的相关措施和行动，包括但不限于停止提供物业服务，直至乙方付清相应的费用为止；乙方未按合同约定交纳租金超过30日的，甲方有权解除合同，收回该商铺，并有权没收乙方交付的租赁保证金、已预付的租金；甲、乙双方在履行合同过程中发生争议，协商不成的，任何一方有权向商铺所在地人民法院起诉。合同在履行过程中，盛某公司于2014年5月27日向杨静发出《租金催缴通知书》，要求杨静缴纳2014年5月27�前的租金59892元，同年6月4日盛某公司向杨静发出《合同解除通知书》，通知杨静解除涉案合同，没收租赁保证金。杨静收到该通知书后，于同年6月13日向盛某公司出具了《交清租金保证书》，确认拖欠盛某公司5个月的租金，请求盛某公司给予宽限期，并保证在2014年6月27日前交清所欠租金。其后杨静未向盛某公司缴清所欠租金，即撤离该租赁商铺，盛某公司于2014年6月27日对该商铺上锁等待后续处置。
原审另查明，从化市江埔街从城大道111-113号欣荣宏国际商贸城的权利人为案外人广州市宏都房地产有限公司（以下简称宏都公司），2013年10月9日宏都公司委托并授权盛某公司对涉案商铺承接租赁业务，委托授权范围为：以盛某公司名义与租赁铺位的商家进行合同洽谈、签署合同文件和处理经营活动有关事务。
盛某公司于2014年8月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、杨静支付拖欠的租金59892元；2、杨静承担逾期支付租金的违约金6478.33元（暂计至2014年6月27日，终计至杨静实际支付拖欠租金之日）；3、杨静支付房屋占用费16470.3元（暂计至2014年7月31日，终计至法院判决生效之日止）；4、本案诉讼费用由杨静承担。杨静原审中无应诉。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。权利人宏都公司委托并授权盛某公司对涉案商铺承接租赁业务，盛某公司作为受托方某对涉案商铺的租赁事宜行使相关的权利和义务。本案中，盛某公司与杨静通过签订《商铺租赁合同》对租赁商铺的权利和义务作出了明确约定，是双方当事人的真实意思表示，合同是双方当事人行使权利、履行义务的根据和准则，杨静未付清租金给盛某公司，属违约，应承担相应的违约责任。盛某公司于2014年5月27日、6月4日分别向杨静发出《租金催缴通知书》、《合同解除通知书》，根据杨静向盛某公司提供的《交清租金保证书》，杨静对拖欠盛某公司5个月的租金无异议，并承诺于2014年6月27日前付清所欠租金，其后杨静未依约支付租金，有悖于诚实信用原则，故盛某公司请求杨静立即支付租金59892元，属合理诉求，予以支持。
关于盛某公司请求杨静支付租金违约金的问题，盛某公司认为依照合同约定若杨静未按合同规定之日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千分之一支付违约金。由于盛某公司未提供证据证明涉案合同造成具体损失的依据，根据本案合同的履行情况及公平原则，本案的违约金调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计等为宜。关于违约金的起算点问题，经征询盛某公司的意见，违约金的起算时间从2014年5月27日起计算至杨静付清租金之日止，本�予以支持。
关于盛某公司请求杨静支付解除合同后的房屋占用费问题，盛某公司认为，根据合同约定“未获得甲方同意而继续占用该商铺的，甲方有权按日向乙方收取150%的租金及物业服务费作为占用费”。原审法院认为，因杨静未交清租金，盛某公司已于2014年6月通知杨静解除双方的租赁合同，其后杨静退出该商铺并停止经营，盛某公司于2014年6月27日对涉案商铺上锁，应视为盛某公司已实际管控了涉案商铺的使用权。为此，涉案商铺的租赁合同客观上已解除，因合同解除后，双方基于合同产生的权利义务关系已终止。但杨静在盛某公司上锁前仍占用涉案商铺，故对盛某公司请求杨静支付房屋占有使用费，予以支持。房屋占有使用费应以杨静实际占有商铺的时间为限，盛某公司于2014年6月27日上锁，故房屋占有使用费应计算至该日止以当月租金为限。为此，杨静应�付盛某公司房屋占有使用费为9982元。杨静经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，依法缺席判决。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，于2015年1月7日作出如下判决：-、杨静应自本判决发生法律效力之日起十日内支付租金59892元给盛某公司；二、杨静应自本判决发生法律效力之日起十日内以租金59892元为基数，自2014年5月27日起至付清租金之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计付违约金给盛某公司；三、杨静应自本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占有使用费9982元给盛某公司；四、驳回盛某公司的其他诉讼请求。�果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1871元，由盛某公司负担293元，杨静负担1578元。
判后，上诉人杨静不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审中杨静未能出庭，致使原审法院对于事实无法认清，判决有误。盛某公司向原审法院隐瞒了2013年9月12日招商时免收杨静2013年10、11、12月份租金和支付了2014年1月份租金的事实。二、原审法院支持盛某公司没收租赁保证金，是适用法律错误，偏袒盛某公司。即使原审法院判定杨静应该支付盛某租金，也应该用保证金抵作价款，用59892元减去杨静己支付的26467元租赁保证金，即应该支付租金为33425元。三、盛某公司于2014年6月27日锁住杨静的店门，扣押了杨静财产，致使杨静及其员工失业，属违法行为。为此，上诉请求撤销原审判决，发回重审。
被上诉人盛某公司答辩同意原审判决，不同意杨静的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
另查明，盛某公司于2014年6月4日向杨静发出的《合同解除通知书》，内容为通知合同于2014年6月15日解除，该司没收租赁保证金。
在本案二审过程中，杨静向本院提交了双方于2013年9月28日签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同经房管部门备案。经质证，盛某公司对该证据的真实性予以确认，但认为该合同的内容与其原审提交的《商铺租赁合同》内容基本一致，对本案处理没有影响。
二审庭审中，杨静承认其确拖欠盛某公司2014年5月27日前的六个月租金共59892元，但认为盛某公司在签订合同时曾口头承诺免其2013年11、12月的租金。另杨静确认涉案合同已于2014年6月15日解除，对原审法院判决�屋占有使用费计算至2014年6月27日无异议。
本院认为：盛隆公司与杨静签订了《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》对租赁涉案商铺的权利和义务作出了明确约定，是双方当事人的真实意思表示，为合法有效。杨静未能按照合同约定的期限付清租金给盛某公司，至2014年5月27日已拖欠六个月租金共59892元，属于违约，应承担相应的违约责任。至于杨静二审主张盛某公司曾口头承诺免除其两个月的租金，因缺乏确切证据证实，本院不予采纳。盛某公司经书面催缴后，于2014年6月4日向杨静发出《合同解除通知书》，通知于6月15日解除合同，符合法律规定和合同约定，本院予以确认。原审判令杨静应向盛某公司支付租金59892元及相应违约金，合法有据，本院予以认可。原审判令杨静应支付计算至2014年6月27日止的房屋占有使用费9982元，杨静对此表示无异议，本院亦予�可。至于租赁保证金的没收或返还问题，双方在原审中均未提出处理，本案中对此不予调处。
综上所述，杨静的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1578元，由上诉人杨静负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年六月十五日
书记员 仪文娟