浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）甬仑民初字第365号
原告：贺文杰（公民身份号码：3302061986********），男，1986年9月21日出生，汉族，住宁波市北仑区。
委托代理人：贺春曙，浙江时光律师事务所律师。
被告：胡徐结（公民身份号码：3428271971********），男，1971年5月18日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。
委托代理人：郑克，浙江正甬律师事务所律师。
委托代理人：谌丽娜，浙江正甬律师事务所律师助理。
第三人：刘义琴（公民身份号码：3425241975********），女，1975年5月21日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。
委托代理人:王柏清，安徽大雷律师事务所律师。
原告贺文杰与被告胡徐结、第三人刘义琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年2月28日立案受理。依法由审判员胡飞红适用简易程序审理。后因案情复杂依法组成合议庭进行审理。被告胡徐结于2011年3月21日提出管辖权异议，本院于同月22日裁定驳回被告对管辖权提出的异议；被告不服本院裁定提出上诉，宁波市中级人民法院于5月5日裁定驳回被告的上诉。第三人刘义琴于2011年8月29日向本院申请要求作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许，并决定对其提出的诉讼请求予以合并审理。本案于2011年6月7日、9月28日公开开庭进行了审理。原告贺文杰的委托代理人贺春曙、被告胡徐结及其委托代理人郑克、第三人刘义琴及其委托代理人王柏清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺文杰起诉称：被告原向宁波太平洋土地建设有限公司购买太平洋国际大厦920-926房产，因被告未及时支付房款已经北仑区人民法院（2009）甬仑民初字第2565号调解书确认：被告胡徐结应于2010年5月4日前支付剩余房款以及违约金合计1128272元（后被告支付30万元），如5月4日前未付清则全部合同解除。截止2010年5月4日被告尚欠房款及违约金合计828272元。因原告与宁波太平洋土地建设有限公司熟悉，经协商原、被告双方于2010年6月26日签订办公用房买卖协议，合同约定被告将太平洋商务大厦920至926共七套房子出卖给原告。合同约定总价款为1851683元。同时合同约定被告尚欠宁波太平洋土地建设有限公司726809元剩余房款以及101463元违约金合计828272元由原告直接支付给宁波太平洋土地建设有限公司，余款等过户手续办完后支付。合同签订后，原告按照合同约定向宁波太平洋土地建设有限公司支付了剩余房款以及违约金合计828272元，并为被告办理了全部的房产证以及土地证，并由原告出面替被告交纳了上述七套房产的全部契税49521.12元，所有证件在2010年7月15日前均已全部办妥。根据合同约定，被告应在房产证办妥后三天内过户至原告名下，原告多次催促，但被告一直无故拖延至今。现原告起诉：1、要求依法判令被告立即将太平洋国际大厦920至926房产过户至原告名下；2、要求被告赔偿原告利息损失81900元（2010年7月20日开始计算至2011年2月20日，1分半与银行贷款利率的差额），要求被告赔偿利息损失至被告过户完成之日止；3、要求被告赔偿原告租金损失合计7万元，要求按照1万元每月支付至被告实际过户之日止。后原告撤回第2、3项诉讼请求。为证明上述事实，原告提供以下证据：1、被告与太平洋土地建设有限公司调解书一份，证明被告截止2010年5月4日未付清拖欠的房款及违约金；2、办公用房买卖协议一份，证明原、被告双方签定协议、以及协议的具体约定；3、中国建设银行现金缴款单一张，证明合同签订后原告依约向宁波太平洋土地建设有限公司支付了房款以及违约金合计828272元；4、浙江省非税收入统一票据以及销售凭证各一份；5、房管处房地产收入专户银联刷卡底单七份，证明原告替被告缴纳契税办理房产证事宜，合计49647.12元；6、发票、房产证土地证契税各七份，证明原告已经为被告办妥全部手续，并替被告交纳全部契税的事实，828272元系由原告为了履行买卖合同支付的；7、手机短信一条（2010年12月15日被告发给原告代理人的短信：内容为：“我老婆不卖了，你的钱她要还给你，利息她愿承担，我又不好意思和你说，你看怎么办？”），证明第三人此前对原被告签订协议是知道并同意的，反悔房屋买卖事宜发生在2010年12月15日，第三人当时也知道，正式房产证及契税交纳已经办理完毕。
被告胡徐结答辩称：1、本案原被告的《办公用房买卖协议》约定合同生效条件为宁波太平洋土地建设有限公司同意，现原告没有证据证明太平洋土地建设有限公司知道本案所涉的协议，也没有证据证明太平洋土地建设有限公司同意原被告之间的房屋买卖，因此应认定原被告双方签订的《办公用房买卖协议》未生效。2、在原被告签订买卖协议时，原告知道被告有配偶并知道涉案房屋为夫妻共同财产，但在签订协议前原告既没有要求本案第三人到场签字，也没有以其他方式获取本案第三人的同意。因此，本案买卖协议事先未获得本案第三人的同意，事后本案第三人又不追认，侵犯了本案第三人的财产共同共有权，为无效合同。3、本案中原告不存在善意取得情形。（1）原告有重大过错，不属于善意：原告明知被告有配偶并知道涉案房屋为夫妻共同财产，但却没有要求本案第三人到场签字，也没有取得本案第三人的同意，存在过错。另外2010年7月8日，即在（办公用房买卖协议）签订后第12天，在被告将妻子不同意出卖情况告知原告后，原告律师即匆匆伪造被告授权委托书向北仑区房管、土管部门申领房产证、土地证，事后由扣押上述权证给被告施加压力，特别是，在未获得本案房屋所有权的前提下，原告又匆忙强占房屋。这不符合善意购买人的心态。（2）对价不合理且尚未实际支付。原被告约定的办公用房的售价远低于开发商在售的价格，且原告尚有1023411元未付。（3）涉案房屋至今登记在被告名下，尚未办理产权过户手续。因此要求法庭驳回原告的诉讼请求。被告未向法庭提供证据。
第三人刘义琴陈述称：1、本案所涉房屋是第三人和被告共同购买的，被告擅自出卖房屋给原告第三人是不知道的，被告无权擅自处分夫妻共同财产；2、房屋被出卖以后，立即让被告告诉了原告，第三人是不同意被告擅自处分夫妻共同财产的行为，对被告的行为不予认可；3、第三人希望法庭维护第三人的合法权益。第三人要求确认原被告之间签订的《办公用房买卖协议》无效。为证明上述事实，第三人提供如下证据：1、房屋所有权转移登记申请书一份，证明原告代理人在办公用房买卖协议签订第12天即伪造被告授权手续申请房产证，由此可证明第三人在此之前已向原告提出买卖协议无效；2、结婚证一份，证明被告胡徐结与第三人刘义琴系夫妻关系。
对原告提供的证据1-6，被告质证对证据真实性无异议。但认为证据2可以证明原、被告之间签订协议的时候原告知道本案所涉房屋是夫妻共同财产；证据3与本案缺乏关联性，应由宁波太平洋土地建设有限公司证明该笔房屋款系本案所涉房屋的房款；证据4、5、6对合法性有异议，被告自己没有办理过房产证，被告也没有委托过原告办理相关的房产证和土地证；证据7不能证明原告的待证事实。
对原告提供的证据，第三人质证意见与被告一致。另认为证据2因无第三人签字，该协议应为无效协议。
对第三人提供的证据原告质证对证据真实性无异议。
对第三人提供的证据被告质证对证据无异议。
对原告及第三人提供的证据，经质证对证据的真实性原被告均无异议，本院依法予以认定。
经审理查明，2007年2月7日，被告胡徐结向案外人宁波太平洋土地建设有限公司购买位于宁波市北仑区新碶明州路500号1幢920-926室共七套房屋。后因被告未按约支付购房款，案外人于2009年12月1日将被告诉至本院，要求解除与被告签订的商品房买卖合同并要求被告支付违约金；该案于2010年3月4日经本院调解结案，调解协议约定：一、原、被告双方签订的编号为200600810146、200600810147、200600810148、200600810149、200600810150、200600810151、200600810152的商品房买卖合同继续履行。二、上述合同总价款为1670220元，扣除被告已支付的643411元，被告胡徐结还应支付原告宁波太平洋土地建设有限公司购房款1026809元。三、被告胡徐结赔偿原告宁波太平洋土地建设有限公司损失101463元。以上第二、三款项合计1128272元，被告胡徐结应于2010年5月4日之前一次性付清。被告履行付款义务的同时，原告应将上述房屋交付给被告。如逾期未付清则全部合同解除，原告返还被告已付购房款643411元，另被告赔偿原告损失101463元。四、待被告胡徐结履行上述付款义务后90日内，原告宁波太平洋土地建设有限公司应协助被告胡徐结办理房屋产权登记手续。协议约定的时间届满后，被告未按约定履行协议第二、三项的付款义务。2010年6月26日，原被告签订一份《办公用房买卖协议》，约定被告将上述七套房屋转让给原告，原告先代被告将尚欠的购房余款726809元及赔偿款101463元共计828272元支付给案外人宁波太平洋土地建设有限公司，原告付清上述购房余款后被告应立即办理房产证并在取得后3天内过户给原告，在过户当天原告付清所有的剩余款项，所有的办证过户费用均由原告承担。2010年7月5日，原告向案外人宁波太平洋土地建设有限公司支付了被告尚欠的购房余款及赔偿款共计828272元。该七套房屋于2010年7月9日申请办理了被告名下的产权证。因被告不予配合办理房屋过户手续，原告遂诉至本院。
本案的争议焦点在于：原被告于2010年6月26日签订的《办公用房买卖协议》是否有效？本院认为，虽然原被告在2010年6月26日签订《办公用房买卖协议》时第三人未有签名，但协议上的办公用房已在2009年宁波太平洋土地建设有限公司因被告未付清购房款而诉至法院，要求解除与被告的购房合同并要求被告支付违约金，该案经本院调解结案；原被告协议签订后原告代被告交纳了有关税费、办理了相关的产权证，无论办理产权证的过程是否存在瑕疵，原告均是为了双方的合同顺利履行，并未损害被告和第三人的利益。被告发给原告的2010年12月15日的手机短信亦反映第三人在此前是同意原、被告之间的办公用房买卖事宜的，原、被告自2010年6月26日签订协议以来至2010年12月15日表示反悔，及至第三人于2011年8月29日提出申请参加诉讼止，已有较长一段时间，该期间未有任何证据表明被告与第三人有夫妻感情不和问题，被告及第三人的反悔行为明显有悖于诚信原则，对被告的签订协议的行为原告有理由相信其有代理权，被告的代理行为有效。另外，从本案的房屋买卖行为是否损害第三人利益的角度考量，原、被告的买卖协议不但未损害第三人的权益，而是保护了第三人的合法权益。因为原被告签订买卖协议的一个重要原因是本案被告根据本院的民事调解书即将丧失取得全部房产所有权的权利，且还需承担十多万元的违约金。而原、被告约定的买卖价款在被告的原购入价以及调解书约定的被告应承担的违约金的基础上又增加8万元的价款，明显有利于保护被告家庭财产的利益。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订的《办公用房买卖协议》不违反法律、法规的禁止性规定，应依法认定有效。原告贺文杰与被告胡徐结签订房屋买卖协议后，原告按约履行了付款义务，原商品房买卖合同的债权人也同意被告办理了房屋产权证，原、被告买卖协议约定的房产过户条件已成就，被告理应按约履行房屋过户手续。现被告未按约办理过户，显属违约。原告要求被告办理过户的诉请，合理合法，本院依法应予支持。被告的答辩意见，与事实和法律不符，不予采信。第三人认为房屋买卖协议无效的诉讼请求，与法不符，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决如下：
一、被告胡徐结应予本判决生效之日起七天内将其名下的坐落于宁波市北仑区新碶明州路500号1幢920室、921室、922室、923室、924室、925室、926室房屋过户至原告贺文杰名下；
二、驳回第三人刘义琴的诉讼请求。
本案受理费3458元，财产保全费5000元，合计8458元，由被告胡徐结负担8418元，第三人刘义琴负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（在递交上诉状七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
如本判决书生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 胡飞红
代理审判员 宋建侠
人民陪审员 王亚君
二〇一一年十月十七日
代书 记员 张丽丽