辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 执 行 裁 定 书
（2017）辽02执异465号
案外人：张瑞敏，男，1978年12月6日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。
委托诉讼代理人：刘庆贺，辽宁昌信律师事务所律师。
申请执行人：大连顺隆建设集团有限公司。住所地：辽宁省大连市普兰店区皮口街道海北路西段**号。
法定代表人：王长山双，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈东，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：周莹，辽宁华金律师事务所律师。
被执行人：大连普中房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连普湾新区经济开发区长店堡社区。
法定代表人：王常凯，该公司总经理。
本院在执行大连顺隆建设集团有限公司（以下简称顺隆公司）与大连普中房地产开发有限公司（以下简称普中公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张瑞敏对执行位于大连市普兰店区中心路三段坤程花苑296-5、308-3、308-4、308-5、308-6、308-9、308-10号房屋（以下简称案涉7套房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人张瑞敏称，其在2011年12月5日一次性购买了案涉7套房屋，张瑞敏完全符合国家商品房买卖的有关规定，履行了全部的购房手续，其对案涉7套房屋有明确的所有权，故请求排除对案涉7套房屋的执行。
顺隆公司称，不同意张瑞敏的异议请求。对张瑞敏提交的《房屋预告登记证明》真实性没有异议，但无法对抗顺隆公司的工程款优先受偿权。对张瑞敏提供的《商品房买卖合同》、《专用收款收据》等证据的真实性不予认可。张瑞敏提供的付款证明在时间和数额上均与案涉7套房屋买卖合同约定的时间、数额不符合，故对其与本案的关联性不予认可。
本院查明，顺隆公司与普中公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月22日作出（2013）大民二初字第00100号民事调解书，对双方当事人自愿达成如下协议予以确认：一、普中公司同意按鉴定的工程价款支付顺隆公司已完工程款，工程款数额为69977250元人民币。普中公司确认顺隆公司在上述工程价款范围内就案涉工程折价或者拍卖的价款优先受偿；二、经双方对账，顺隆公司同意从上述工程款中扣除以下费用：普中公司已垫付的钢筋款3500000元人民币、门窗款1099612元人民币、已付工程款5000000元人民币、社会保障费996270元人民币、混凝土款2000000元人民币（此笔款须见普中公司的付款凭证及混凝土公司的收款证明，否则案涉工程混凝土公司向顺隆公司主张该笔款项的，普中公司应无条件返还给顺隆公司）共计12595882元人民币。普中公司尚欠顺隆公司工程价款为57381368元人民币；三、本案诉讼费431800元，减半收取215900元、鉴定费800000元、顺隆公司的律师费200000元，共计1215900元人民币由普中公司承担；四、普中公司应支付顺隆公司欠款总计为：58597268元人民币；五、顺隆公司同意普中公司以单价5700元/平方米、房屋性质为住宅、总计为10284平方米的房屋抵顶上述欠款。如果实际抵顶的房屋面积超过顺隆公司应得面积，则超出部分，顺隆公司按照上述价格向普中公司补足房款；如果实际抵顶的面积不足，则普中公司以现金方式补足其应付工程款。其中诉讼费、鉴定费、律师费共计1215900元人民币，顺隆公司同意按普中公司于2015年1-4月房屋销售实际均价但不得高于5700元/平方米的价格以房抵顶该笔费用；六、房屋抵顶方式：1.普中公司于2015年1月30日前按抵债房屋总面积的70%，共计90套抵债房屋（具体明细略）备案登记至顺隆公司或顺隆公司指定的其他第三人名下，并出具正规的房屋销售合同，同时向顺隆公司或顺隆公司指定的其他第三人按抵债房屋总面积的20%开具抵债房屋的正式销售发票；2.普中公司于2015年4月30日前将对应本协议第四条所述应付顺隆公司欠款总额扣除上述条款中已抵顶房屋后，剩余25%以6#至10#楼中相应面积的房屋进行抵顶，并将所抵顶房屋备案至顺隆公司或顺隆公司指定的其他第三人名下，同时将所有的已抵顶给顺隆公司房屋的正式销售发票全部开具给顺隆公司或者是其指定的其他第三人名下。剩余鉴定造价5%的工程款作为质保金，工程质保期届满后返还给顺隆公司；3.办理上述房屋备案登记、出具房屋销售发票等产生的相关税费按照法律规定各自承担；4.普中公司应保证抵债房屋在办理备案时手续完整，保证抵债房屋没有包括但不限于权属争议、抵押、查封等。如有上述情况发生，视为普中公司违约，顺隆公司不再同意以房抵债，尚未支付的款项普中公司应以现金方式支付，除此之外普中公司应按本协议第八条之约定支付顺隆公司工程款利息及逾期利息。七、顺隆公司如需销售抵债房屋，普中公司应无条件配合顺隆公司或顺隆公司指定的其他第三人办理包括但不限于房屋销售、银行贷款等相关手续，并在收到房款及银行贷款7日内无条件返还给顺隆公司；普中公司如不按时支付房款或银行贷款，则普中公司除支付房款及银行贷款外还应按同期银行贷款利率的4倍支付顺隆公司的利息；八、如普中公司按期履行上述约定，顺隆公司自愿放弃工程款利息及违约金，双方基于本案的债权债务终结。如普中公司未完全履行本协议第五、六、七条之约定，即视为违约，顺隆公司不再接受普中公司以房抵债，尚未支付的款项普中公司应以现金方式支付。除此之外普中公司还应向顺隆公司支付工程款利息5810405元人民币（此利息计算至2015年1月20日）；九、普中公司如果在今后的查账中发现尚有已付工程款未在本协议已付工程款中扣除，该笔款项经双方确认后应当从应付工程款中扣除；十、顺隆公司必须保证案涉工程的质量符合设计标准及国家标准，如果在工程竣工验收时，顺隆公司施工的工程质量不符合设计要求及国家标准，顺隆公司承担全部责任，普中公司有权追究顺隆公司因此给普中公司造成的损失及违约责任；十一、顺隆公司应当保证对于已经施工完毕的工程建立完善的施工档案，保证配合普中公司工程竣工备案顺利完结。如果因顺隆公司的原因导致普中公司无法完成竣工备案，顺隆公司承担赔偿责任。待工程全部竣工后，且普中公司支付全部工程款（不含质保金）后，顺隆公司一并出具工程款发票；十二、双方继续按照2011年5月19日签订的《建设施工合同》及2011年7月10日签订的《补充协议》完成后续工程，具体事宜双方协商后另行签订补充协议。本院2015年6月18日作出（2015）大执字第43号民事裁定书，查封普中公司开发建设的位于李店社区的”坤程花苑”的全部房屋。查封期限自2015年6月18日起至2018年6月17日止。本院2017年4月18日作出（2017）辽02执恢298号《公告》，载明：本院在执行过程中，查封了普中公司所有的位于大连普兰店中心路三段296号、294号、298号、308号、304号、302号、310号、312号房屋（共计286套，详见附表）。现顺隆公司申请对上述房屋进行司法评估拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条之规定，公告如下：本院拟对普中公司所有的位于大连普兰店中心路三段296号、294号、298号、308号、304号、302号、310号、312号房屋（共计286套，详见附表）进行评估拍卖，若有异议请于十日内向本院提交书面材料。案涉7套房屋在上述查封及拟评估拍卖房屋范围内。
另查，2011年12月5日，张瑞敏与普中公司签订《商品房买卖合同》，约定张瑞敏购买案涉7套房屋，建筑面积分别为226.06平方米、129.5平方米、129.5平方米、129.5平方米、142.22平方米、216.96平方米、191.06平方米，房款总价分别为2965480元、1813000元、1813000元、1809920元、1991080元、3037440元、2674840元。同日，普中公司出具交款人为张瑞敏的7张《专用收款收据》。案涉7套房屋张瑞敏2011年12月20日进行合同备案，并进行了房屋预告登记，已于2012年5月25日取得《房屋预告登记证明》。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”据此，物权法通过这种特殊的规定，使得预告登记的债权请求权具有了排除一般债权、甚至抵押权执行的效力。预告登记制度，通过登记这种公示方式，使其具有对抗第三人效力，即未经预告登记权利人的同意，处分该不动产，不发生物权效力。本案中，在张瑞敏已经取得了案涉7套房屋《房屋预告登记证明》的情况下，其对案涉7套房屋的权利足以排除执行，对张瑞敏提出的异议，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条规定，裁定如下：
中止对大连市普兰店区中心路三段坤程花苑296-5、308-3、308-4、308-5、308-6、308-9、308-10号房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长金秀丽
审判员吕颖
审判员景梦婵
二〇一七年十一月二十日
书记员杨宁