浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭桐民初字第199号
原告：桐庐浙富大厦有限公司。
法定代表人：孙毅。
委托代理人：陈一群、赵和平，浙ＸＸ茂律师事务所律师。
被告：张增群。
委托代理人：方建良，浙江合强律师事务所律师。
被告：郑雷。
委托代理人：孙建平，浙江春江明珠律师事务所律师。
原告桐庐浙富大厦有限公司与被告张增群、郑雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告桐庐浙富大厦有限公司的委托代理人陈一群、赵和平、被告张增群的委托代理人方建良、被告郑雷的委托代理人孙建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桐庐浙富大厦有限公司起诉称：2010年10月，原告与两被告共同签订房屋买卖合同一份，约定由两被告共同向原告购买位于桐庐县迎春南路177号浙富大厦二楼，建筑面积为3235.28平方米的商业用房一层，单价为每平方米6200元，合计价款为20058736元，付款方式为分期付款，签订合同后十天内支付700万元，余款13058736元在合同签订后一年内且三证办理完毕一个月内付清。合同签订后，两被告分别向原告交付350万元购房款，原告也按时将房屋交付给两被告使用。2011年1月，两被告对共同购买的房屋进行分割，经测绘被告张增群购买的北区块房屋建筑面积为1499.56平方米，单价为5954元，总价款为8928380元，扣除已支付的350万元房款，被告张增群尚欠购房款5428380元；被告郑雷购买的南区块房屋建筑面积为1871.03平方米，单价为6355.39元，总价款为11891125元，扣除已支付的530万元房款，被告郑雷尚欠购房款6591125元。时至2013年5月，原告已将房产权证办理完毕，可以随时过户至两被告名下，并已通知两被告办理产权证，但两被告以要求进一步分割产权证为由，一直拖延支付房款。2014年10月，原告与政府协调后，浙富大厦可以办理进一步分割后的产权证，原告也以函件形式告知两被告相关事宜并要求两被告付清剩余房款及相应费用后及时办证，但两被告一直没有支付。另外，原告已为被告张增群垫付物业维修基金116965.68元，以及应被告张增群要求，将其所购房产由一本证分割为二本证由此增加的土地出让金177858.31元。原告已为被告郑雷垫付物业维修基金145940.34元。二被告于2015年6月初才将原告垫付的物业维修基金支付给原告。诉讼请求：1、判令被告张增群立即支付原告购房款5428380元，并支付自2013年9月1日至2014年12月31日止计483天，按每天万分之四计算的违约金1048763.02元，合计6477143.02元；2015年1月1日以后的违约损失按每天万分之四另行计算；2、判令被告郑雷立即支付原告购房款6591125元，并支付自2013年9月1日至2014年12月31日止计483天，按每天万分之四计算的违约损失为1273405.35元，合计为7864530.35元；2015年1月1日以后的违约损失按每天万分之四另行计算；3、判令被告张增群立即支付物业维修基金116965.68元，并支付自2013年6月1日起至2015年5月31日止计730天，按每天万分之二点一标准计算的经济损失17930元；4、判令被告张增群立即支付原告已垫付的土地出让金177858.31元；5、判令被告郑雷立即支付物业维修基金145940.34元，并支付自2013年6月1日起至2015年5月31日止计730天，按每天万分之二点一标准计算的经济损失22372元；6、本案的诉讼费用由两被告承担。
被告张增群答辩称：1、原告要求被告支付剩余房款不符合合同约定，没有事实、法律依据。根据房屋买卖合同第七条及第十六条的约定，都有关于付款时间的约定，具体是合同签订后一年内并三证办理完毕一个月内付清。但原告在一年内没有办理完毕，就是到现在为止，原告仍然没有将三证办理完毕，所以被告也没有支付余款的义务。按双方签订合同的本意，“三证”就是指被告名下的房产证、土地证、契证。房子当时是原告的自建房，无法办理银行按揭抵押，原告为了促销，才和被告达成了这样的付款方式，双方当事人的本意原告在诉状中也提到了，是让被告抵押贷款再付另一部分房款。因此，“三证”指被告名下的三证，但到目前为止，案涉房屋没有办到被告名下，被告付款的时间没有到。2、对分割产权证的问题，原告说两被告要求进一步分割产权证，这不存在，被告张增群从来没有要求分成两本证，因为分成两本没有任何用处。是原告为了卖这个房子，上面用作宾馆等都是要求分割的，原告因分割三证缴纳的土地出让金肯定需要原告自己缴纳。因此原告要求被告张增群支付土地出让金是无依据的。3、针对原告要求被告支付物业维修基金，被告是应该付的，但不是被告拖延不支付，而是因原告存在多种应当履行的义务而不履行，所以以此为由要求原告先履行义务，被告应该履行的会履行。物业维修基金本来是用于维修房屋的，现在房屋出现了很多需要维修的问题，张增群的房屋有多处渗漏，要求原告维修，原告也没有来维修，现在也导致了很严重的后果，另一边也无法经营足浴，张增群要求原告承担保修责任，原告一直没有履行。根据合同的约定该房屋交付的时候应达到通水、通电、通气的条件，但当时通气没有达到，要求我们自己向燃气公司申请，被告支付给燃气公司的款项应在付给原告的款项中予以扣除。综上，被告不存在违约，不需要支付违约金。
被告郑雷答辩称：1、原告主张逾期付款违约金与事实不符。按合同约定，两被告应于签订合同后一年内且三证办理完毕一个月内付清余款，但原告至今没有办理三证给被告，余款未到支付时间，因此原告违约金的主张没有事实依据，不能成立。原告起诉要求被告郑雷履行支付剩余房款的义务，原告应当先将被告所购的房屋三证办理完毕，被告郑雷会在三证办理完毕后一个月内支付余款。2、原告要求被告郑雷支付自2013年9月1日起的违约金没有合同依据，也与事实不符，该项诉请不能成立。3、对原告要求被告郑雷支付物业维修基金的诉请，被告认为按原告提供的证据，2013年8月12日的浙富大厦房产费统计，由于还没有办理三证，因此这个维修基金也没有到支付的时间。4、原告要求被告支付物业维修基金损失费用的请求，更加不能成立。原告卖给郑雷的房屋没有达到约定的条件，没有通气，解决方式也和张增群的一样，原告的大楼改变了消防通道，因被告购买的房屋是用于经营娱乐场所，消防通道的问题给被告郑雷在经营上带来了很大的隐患。业主共有的大堂，原告私自租赁给别人，严重影响业主权利。该房屋还存在严重的漏水情况，原告也不来维修，这些问题，也是导致双方产生纠纷的原因。综上，被告请求法院采纳被告的答辩意见，驳回原告的诉讼请求。
原告举证如下：1、房屋买卖合同，证明原、被告双方签订房屋买卖合同及约定相关权利义务的事实；2、确认书，证明两被告之间对共同购买的房屋进行分割确认的事实；3、房产证、土地使用权证，证明本案房屋已经办理完毕产权证随时可以过户到两被告名下的事实；4、物业维修基金结算票据，证明张增群购买的2F-01和被告郑雷购买的2F-02的物业维修基金分别为116965.68元和145940.34元，原告均已垫付该两笔费用的事实；5、通知、快递单及回执，证明原告已经多次发函要求两被告及时办理房屋过户手续并支付剩余房款、物业维修基金的事实；6、补充协议，证明应业主要求，原告申请项下宗地产权分割事宜经县政府批准同意，需补缴土地出让金的事实；7、浙富大厦房屋产权分割明细表，证明被告张增群所购房产要求从一本证分割为两本证，应补交土地出让金的事实；8、土地出让金专用票据（复印件），证明原告已代业主补缴了土地出让金的事实；9、收据、欠条、网上银行记帐凭证，证明浙富大厦部分业主已经实际补缴或确认因分割办证产生土地出让金的事实；10、查询信息，证明经原告向桐庐县房地产管理处查询，浙富大厦2F-01房产原始登记办证时间为2013年5月17日，分证于2014年10月29日注销的事实。
对原告提供的证据，被告张增群质证认为：证据1，三性无异议，但对原告的证明目的有异议；证据2，无异议；证据3，真实性无异议，但并不是合同所指的三证，而且该两本证的时间是2014年10月29日，并不是2013年；证据4，真实性无异议，物业维修基金应该交的，只是没有到交的时间；证据5，被告不清楚原告邮寄了这么多的通知，被告要求原告办理好三证再付余款，并不是被告恶意拖延。被告张增群收到的是落款时间为2014年12月的那份通知，被告也作了书面回复；证据6、证据7、证据8，真实性无异议，但与被告没有关系，土地出让金本来就应当由原告缴纳；证据9，三性均有异议，即使这几份证据上的金额是土地出让金，也不能证明被告张增群应缴纳土地出让金，因为张增群从来没有要求原告分割成两本房产证；证据10，真实性无异议，与本案的关联性有异议，只能证明2013年5月17日房屋登记在原告名下。
被告郑雷质证认为：证据3，证明目的有异议，原告办理了初始登记，但未办理过户登记手续给被告，故被告支付购房余款的条件未成就；证据4，只能证明原告代付物业维修基金的数额和时间，不能证明被告现在应当支付给原告；证据5，凡是寄给被告郑雷的快递单，全部不是郑雷或其家人签收的，不能证明郑雷已经收到了通知。郑雷于2014年12月5日收到了原告邮寄的一份函，2014年12月9日郑雷回复给原告，明确指出要求郑雷先付款是不符合合同约定的，应办理三证后再付款；证据7、8，是涉及到被告张增群的，和被告郑雷没有关系；证据9，真实性不清楚，关联性有异议；证据10，真实性无异议，关联性有异议。其他质证意见与被告张增群一致。
被告张增群举证如下：1、安装燃气管道协议书、付款凭条、收条，证明被告张增群支付了安装煤气管道的费用51000元，应在本案中被告应支付给原告的款项中予以扣除；2、函、邮寄凭证，证明被告对原告2014年12月5日邮寄的缴纳房款的通知回复意见；3、照片5张，证明房屋的现状，很多地方漏水，被告通知原告维修，原告没有进行维修；4、工商登记信息、结婚证，证明桐庐心语餐饮有限公司的法定代表人系张增群的妻子李萍，该公司缴纳的煤气管道安装费就是张增群缴纳的事实。
对被告张增群提供的证据，原告质证认为：证据1，付款单位不是被告张增群，三性有异议。被告应当就安装管道燃气费用提起反诉或另行起诉；证据2，收件人签名栏没有人签收，张增群的邮寄凭证上寄件人的地址是浙富大厦2楼，原告给他们邮寄通知的地址也是这个地址；证据3，三性有异议，被告应就此提起反诉或另行起诉，漏水的现状可能存在，但并不一定是房屋的质量问题，有可能是三楼的装修问题引起，是否在保修范围内原告不清楚。被告说的这些问题不是其拒绝支付上千万房款的理由；证据4，无异议。
被告郑雷质证认为：对证据1、2、3、4的三性及证明目的均无异议。
被告郑雷举证如下：函（复印件）、物流详情单，证明被告郑雷针对原告2014年12月5日邮寄给被告的通知，于2014年12月9日向原告邮寄了回复函，提出购房余款未到支付时间，以及房屋存在没有安装燃气管道、消防、漏水、物业管理等问题。
对被告郑雷提供的证据，原告质证认为：看不出被告邮寄的具体材料，原告是否收到过需要核实，对其证明目的也有异议，对函中的内容不认可。
被告张增群质证认为：无异议，该函是在被告张增群办公室邮寄的。
本院认证如下：原告提供的证据1、2，二被告均无异议，本院予以认定；证据3、4、6、7、8、9、10，本院对其真实性予以认定；证据5，结合二被告提供的证据，本院予以认定。被告张增群提供的证据1、3、4，本院对其真实性予以认定；证据2，本院予以认定。被告郑雷提供的证据，本院予以认定。
根据上述有效证据，结合双方的庭审陈述，本院确认事实如下：2010年10月，原告与二被告签订《房屋买卖合同》一份，约定由二被告共同向原告购买位于桐庐县迎春南路177号浙富大厦二层，建筑面积为3235.28平方米的商业用房，单价为每平方米6200元，总价款为20058736元；按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准另定，该款项未包含在总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取；付款方式为分期付款，签订合同后十天内支付700万元，余款13058736元在合同签订后一年内且三证办理完毕一个月内付清；出卖人应当在2010年12月30日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备房屋正常使用的基本条件。合同签订后，二被告分别向原告交付350万元购房款，原告将房屋交付给二被告使用。2011年1月27日，二被告对共同购买的浙富大厦二层确认各自购买的面积。上述房屋于2013年5月17日办理房屋所有权证，证号为桐房权证更字第××号（1871.03平方米）和桐房权证更字第××号（1499.56平方米），所有人为桐庐浙富大厦有限公司。其中，桐房权证更字第××号于2014年10月29日注销，分别登记为桐房权证更字第××号（552.91平方米）和桐房权证更字第××号（946.65平方米）。之后，原告对相应的土地使用权证也进行了办理。2013年8月16日，原告分别向二被告邮寄支付购房余款及房产证过户费用的通知等，二被告未予回复。原告又分别于2013年9月13日、2014年11月25日、2014年12月4日向二被告邮寄支付购房余款及房产证过户费用的通知等，二被告于2014年12月9日，分别向原告邮寄回复函，表示原告没有将三证办理完毕，故被告没有支付余款的义务，并指出原告在履行《房屋买卖合同》过程中存在违反约定的行为。
2014年9月，原告与桐庐县国土资源局签订桐土合字（2007储）第295号总第4386号《国有土地使用权出让合同》补充协议，同意土地使用权按建筑单元进行分割登记和分割转让，确定原告需补缴土地出让金2368800元。同年10月16日，原告向桐庐县国土资源局缴纳了上述土地出让金。
2012年9月8日，桐庐心语餐饮有限公司与杭州燃气工程安装有限公司签订《工业、公建用户安装燃气管道协议书》，为被告张增群购买的浙富大厦二层北区块提供餐饮厨房燃气供应，桐庐心语餐饮有限公司支付燃气工程款51000元。桐庐心语餐饮有限公司的法定代表人李萍与被告张增群系夫妻关系。
2013年4月19日，原告代被告张增群支付物业维修基金116965.68元，代被告郑雷支付物业维修基金145940.34元。2015年6月初，被告张增群支付原告物业维修基金116965.68元，被告郑雷支付原告物业维修基金145940.34元。
2013年8月16日，原告第一次向二被告邮寄书面通知，要求二被告交纳购房余款及房产过户费用，该书面通知于次日送达。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。因双方签订的房屋买卖合同没有具体落款时间，但双方均认可是在2010年10月份签订合同，按照合同“在付清余款13058736元时三证必须办理完毕”的约定，被告支付余款的前提条件是案涉房屋的三证办理完毕，也即原告将房屋过户至被告名下。在原告未履行该行为义务的情况下，二被告享有先履行抗辩权，有权拒绝原告的履行要求。原告辩称合同约定的“三证”是指合同第十六条约定的土地使用权和房屋所有权初始登记，但法律意义上的“三证”是指房屋所有权证、国有土地使用权证和房屋契证，所以原告的主张不能成立。对原告辩称未办理“三证”的过错在于被告不肯配合，对该项主张，原告并未提供相关证据予以证明，本院不予采纳。因此，原告要求二被告支付购房余款的条件并未成就，故对原告要求二被告支付购房余款及逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。按照合同第五条约定，物业维修基金由原告代交，在物业交付时向被告收取，现原告早已将房屋交付二被告使用，并于2013年4月19日代交了物业维修基金，且在2013年8月17日通知二被告交纳物业维修基金，二被告直至2015年6月初才向原告支付代交的物业维修基金，故原告要求二被告支付2013年8月18日至2015年5月31日期间经济损失的诉讼请求，合理、合法，本院予以支持。因原告未提供系被告张增群要求分割办证的相应证据，对原告要求被告张增群支付分割办证土地出让金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告张增群于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐浙富大厦有限公司以物业维修基金116965.68元为基数自2013年8月18日起至2015年5月31日止按每天万分之二点一标准计算的经济损失16014.9元；
二、被告郑雷于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐浙富大厦有限公司以物业维修基金145940.34元为基数自2013年8月18日起至2015年5月31日止按每天万分之二点一标准计算的经济损失19982.2元；
三、驳回原告桐庐浙富大厦有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110504元，保全费5000元，合计115504元，由原告桐庐浙富大厦有限公司负担114404元（已交纳），由被告张增群负担500元，由被告郑雷负担600元，均于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费110504元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行杭州湖滨分行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑 琼
人民陪审员 刘 鸣
人民陪审员 从 众
二〇一五年九月一日
书 记 员 宋红英