广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）星民初字第1449号
原告桂林市第八建筑安装工程公司，住所地桂林市七星区骖鸾路湘桂大厦八楼。
法定代表人汪桂元，董事长。
委托代理人邓光荣，广西兴东方律师事务所律师。
委托代理人张光荣，该公司法务部经理。
被告全州县湘山房地产开发投资有限责任公司，住所地桂林市七星区穿山南路碧水云天小区1-2。
法定代表人马霖，董事长。
原告桂林市第八建筑安装工程公司与被告全州县湘山房地产开发投资有限责任公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由黄智云担任审判长，代理审判员杭德冰、人民陪审员丁建英参加的合议庭，公开开庭进行了审理，原告的法定代表人汪桂元及其委托代理人邓光荣、张光荣，被告的法定代表人马霖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2005年8月15日签订《建筑安装工程施工承包合同》，该合同约定：1、原告分两次预付被告购买桂林桂风机械总厂生活区商业门面款360万元；2、如门面由被告出售，乙方享有超过单价4000元／米增值利润的50%。后因施工延期，原、被告于2005年11月30日在原《建筑安装工程施工承包合同》基础上又签订《关于桂风机械总厂集资楼工程承包合同的补充协议》重新约定：1、按《建筑安装工程施工承包合同》2005年8月16日前原告已付的200万元，以2005年10月31日为起点，至二期工程双方签订正式施工合同为终点，按月息2.5%计算利息；2、按《建筑安装工程施工承包合同》原告付款的160万元，从实际付款日起至第一期工程双方签订正式施工合同止，按月息2%计算利息；3、其他条款与《建筑安装工程施工承包合同》无抵触的仍按《建筑安装工程施工承包合同》执行。门面建成后，因被告与桂林桂风机械总厂就《桂林市桂风机械总厂生活区合作开发合同书》效力发生争议，门面无法处置。2009年被告因其他债务纠纷，法院启动强制拍卖桂林桂风机械总厂生活区商业门面程序，于2011年以总价2450万元成交。为配合被告方的拍卖，原、被告于2011年1月6日在法院达成了调解协议，并在2012年1月20日的《会议纪要》进一步确认。具体内容如下：如果360万元预购款作为借款处理，利息按约定计算，原告可以放弃对门面的权利主张；门面成交后，拍卖款全额交给法院，由被告从门面款中优先支付原告本金360万元，利息暂付98万元，360万元借款产生的利息余款协商解决，多退少补。现门面早已拍卖成交，但被告迟迟没有兑现调解承诺，直到2012年4月1日、5月3日才分两次分别给了200万元和100万元。其余款项至今未给。故原告诉至法院，请求判令被告支付本金60万元和利息278.29万元，共计338.29万元（另60万元本金产生的利息按银行同期贷款利率计算，自2012年5月4日起计至判决生效之日止）；本案诉讼费用由被告承担。
原告对其主张提供的证据有：1、原告营业执照、机构代码证、法定代表人证明书，证明原告的主体资格；2、建筑安装工程施工承包合同、关于桂风机械总厂集资楼工程承包合同的补充协议，证明双方对360万元预购门面款的约定和利息计算方法；3、进账单、收条，证明360万元已交付给了被告；4、调解笔录、会议纪要，证明被告认可原告给付360万元的事实并按借款处理，被告应当先支付458万元给原告，利息按多退少补进行处理；5、施工合同二份，证明签订合同的时间。
被告对原告提供的证据的真实性均予以认可；对证据3的收条证明了360万元是工程承包定金，不是预购门面款；对其他证据的证明事项无异议。
被告针对原告的诉讼请求辩称，1、原、被告之间系工程承包关系，原告主张支付本金60万元没有问题，但要求支付利息过高。2、2011年1月6日在法院执行庭达成的调解不是被告的真实意思。3、原、被告签订的《建筑安装工程施工承包合同》和《关于桂风机械总厂集资楼工程承包合同的补充协议》均属无效合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解提供的证据有：1、《建筑安装工程施工承包合同》和《关于桂风机械总厂集资楼工程承包合同的补充协议》，证明被告是甲方，原告是乙方；2、桂林市建规管（2005）628号文和桂林市建规管（2006）339号文，证明建设主体是桂林星火机械厂；3、2006年7月26日、2007年12月11日的中标通知书，证明建设主体是桂林星火机械厂，中标人是原告；4、2006年9月4日和2008年1月8日建筑工程施工合同，证明建设主体是桂林星火机械厂，承包人是原告。5、调解笔录，证明原、被告双方确认借款本金为360万元，利息暂计为98万元，余款另行协商解决，多退少补。
原告对被告提供的证据的真实性均予以确认，对证据1、4和5的证明事项无异议，认为证据2和3与本案无关联。
本院结合原、被告的举证和质证，认证如下：本院对原、被告确认的书证予以采信，对原、被告提出关联性异议的书证，因各自无相反证据予以否认，且该书证确与本案双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：原告与被告于2005年8月15日签订《建筑安装工程施工承包合同》，该合同约定：1、桂林桂风机械总厂生活区的集资建房由原告总承包。2、原告分两次预付被告购买桂林桂风机械总厂生活区商业门面款360万元；如门面由被告出售，原告享有超过单价4000元／米增值利润的50%。2005年11月30日，原、被告双方在原《建筑安装工程施工承包合同》基础上又签订一份《关于桂风机械总厂集资楼工程承包合同的补充协议》，该协议补充约定：1、按《建筑安装工程施工承包合同》2005年8月16日前原告已付的200万元，以2005年10月31日为起点至二期工程双方签订正式施工合同为终点，按月息2.5%计算利息；2、按《建筑安装工程施工承包合同》原告付款的160万元，从实际付款日起至第一期工程双方签订正式施工合同止，按月息2%计算利息；3、其他条款与《建筑安装工程施工承包合同》无抵触的仍按《建筑安装工程施工承包合同》执行。协议签订后，原告依约按照被告的要求于2005年8月16日将200万元付至桂林兴科龙机械有限公司账上，被告为此于2005年8月17日出具收条一张。2005年12月5日，原告按被告要求将160万元付至金塔山房地产开发有限责任公司账上，被告于2005年12月13日出具收条一张。2006年7月26日，通过招投标，原告对位于桂林星火机械厂的集资住宅2、3、5-8号楼建设项目中标。2006年9月5日，原告根据中标通知书与桂林星火机械厂签订了该厂集资住宅2、3、5-8号楼的建设工程施工合同。2007年12月14日，通过招投标，原告对位于桂林星火机械厂的集资住宅8-12、14号楼建设项目中标。2008年1月8日，原告与桂林星火机械厂签订了该厂市场化运作方式建房9-12、14号楼的建设工程施工合同。因原、被告之间以及被告与桂林桂风机械总厂发生纠纷，2011年1月6日本院执行庭组织原、被告进行协商，双方自愿达成由法院从拍卖款中优先支付原告借款本金360万元，利息98万元（暂计），余款由双方另行协商解决，多退少补；原告协助办理相关验收、办证等手续的协议。2012年1月20日，本院组织桂林市人民政府国有资产监督管理委员会、桂林市国有资产投资经营有限公司、桂林桂风机械总厂以及原告和被告就被告与桂林三建股份有限公司退还定金纠纷一案的执行进行协调，各方就原、被告之间的纠纷达成一致意见：被告同意暂按458万元支付原告借款本息，利息计算如有争议，另行解决；原告配合办理验收及办证等有关手续。2012年4月1日和5月3日，本院从拍卖款中分别支付给原告200万元和100万元。现原告诉至法院，提出前述请求。
另查明，根据本院已发生法律效力的（2008）星民初字第8号民事判决书，可以确认被告与桂林桂风机械总厂签订的《桂林桂风机械总厂生活区合作开发合同书》除合同第二条“合作开发方案”内容无效外，其余部分的合同有效。2012年4月1日，法院通过拍卖桂林桂风机械总厂的门面得款支付原告200万元；同年5月3日支付100万元。
本院认为，本案的争议焦点有：一、原、被告之间签订的《建筑安装工程施工承包合同》和《关于桂风机械总厂集资楼工程承包合同的补充协议》以及在法院协商过程中达成的协议是否有效；二、原告主张按照双方之间约定的利率计算利息的方法是否合法。
一、根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。结合本案查明的事实，被告与桂林桂风机械总厂约定该厂门面处置、花费和收益归被告，故被告与原告签订的《建筑安装工程施工承包合同》和《关于桂风机械总厂集资楼工程承包合同的补充协议》中关于预购门面及预付款部分的条款有效，原告依约支付了购买门面款360万元后，因被告原因导致无法购买，被告理应承担退还原告已支付的门面款和承担违约责任。原告与被告在本院执行庭因其他案件组织协调时，将上述款项表述为借款，实为原告向被告购买门面的预付款，并已就该预付款本金和利息的支付进行了再次约定，故被告同意支付原告360万元本金和98万元利息，如双方对利息计算有争议，另行解决的意见是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的规定，属有效约定，本院予以确认。被告辩称此合同和在协商中达成的协议无效的意见与事实不符，本院不予采纳。故被告应按双方签订的合同以及达成的协议及时支付预付款本金及利息。
二、原告主张按照双方之间约定的利率计算利息的方法是否合法的标准是以是否超过当年银行利率的四倍为限。根据原、被告双方在《关于桂风机械总厂集资楼工程承包合同的补充协议》中对二笔购房款的支付和利息的计算方法进行了约定，本院分别予以认定。1、原告主张按照协议以200万元为本金，自2005年10月31日至第二期正式合同签订之日止（即2008年1月8日，原告实际主张至2007年12月31日止）以2.5%月息进行计算利息的约定，因借款当年的银行五年贷款年利率为6.12%，双方约定的利率已超过银行贷款利率的四倍，本院对超出部分不予支持。2、原告主张以160万元为本金，自2005年12月5日至第二期正式合同签订之日止（即2006年10月5日，实际签订合同是2006年9月5日）以2%月息进行计算利息的约定，因借款当年的银行五年贷款年利率为6.12%，双方约定的利率未超过银行贷款利率的四倍，但原告主张日期计算有误，本院部分予以支持。原告主张上述约定计算利率之后的利率分别按银行同期贷款利率计算利息的请求符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告全州县湘山房地产开发投资有限责任公司支付原告桂林市第八建筑安装工程公司购买门面款60万元及利息（利息的计算方式为：以200万元为本金，从2005年10月31日起，按银行同期贷款利率的四倍计至2007年12月31日止；以200万元为本金，从2008年1月1日起，按银行同期贷款利率计至2012年4月1日止；以160万元为本金，从2005年12月5日起，按月息2%计至2006年9月5日止；以160万元为本金，从2006年9月6日起，按银行同期贷款利率计至2012年5月3日止；以60万元为本金，从2012年5月4日起，按银行同期贷款利率计至本判决生效之日止）。
本案收取案件受理费33863元，保全费5000元，合计38863元（原告已预付本院），由被告全州县湘山房地产开发投资有限责任公司承担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费33863元［收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 黄智云
代理审判员 杭德冰
人民陪审员 丁建英
二〇一三年七月二十四日
书 记 员 沈华艳