辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铁审民终再字第00002号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李霞，女，1961年11月24日，汉族，工人，现住铁岭市。
委托代理人：于斌，系辽宁正业律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：铁岭县民赢建筑工程有限公司，住所地铁岭市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张丽，女，1966年5月22日出生，汉族，无职业，现住铁岭市。
委托代理人：王彪，男，1964年4月4日生，汉族，铁岭县法院工作人员，现住铁岭市。（与被申请人张丽系夫妻关系）
再审申请人李霞与被申请人张丽、铁岭县民赢建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，铁岭市银州区人民法院做出（2011）铁银民一初字第00026号民事判决。李霞不服，向本院上诉。本院于2011年12月8日作出（2011）铁民一终字第00589号民事判决，维持原判。其不服，向辽宁省高级人民法院申诉，辽宁省高级人民法院于2012年12月3日作出（2012）辽审三民申字第947号民事裁定，驳回申诉。李霞仍不服，向铁岭市人民检察院申诉，该院提请辽宁省人民检察院抗诉。辽宁省人民检察院于2013年8月30日作出辽检民抗（2013）73号民事抗诉书，向辽宁省高级人民法院抗诉。辽宁省高级人民法院于2013年10月18日作出（2013）辽立一民抗字第00078号民事裁定，指令本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。辽宁省铁岭市人民检察院指派检察员冯铁生、崔晓曼出庭履行职务。再审申请人李霞及委托代理人于斌、被申请人张丽及委托代理人王彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审认定，被告张丽于2005年在被告铁岭县民赢建筑工程有限公司购买铁岭市银州区站前南市场后面（县乡企局二号住宅楼）2号楼一单元202室（面积约84平方米），并于同年7月26日、9月6日分两次交纳购房款总计10万元。2009年11月24日被告铁岭县民赢建筑工程有限公司与原告李霞签定购楼合同，双方约定原告李霞以每平方米1500元的价格，购买铁岭市银州区站前南市场后面2号楼一单元202室，原告李霞分别于签定合同当日及12月5日分两次交纳购房款14万元。现该房屋原告李霞、被告张丽均未办理该房屋的所有权登记，由被告张丽居住使用。
一审认为，二被告之间虽未签定书面的房屋买卖合同，但形成了事实上的买卖关系，该买卖关系合法有效。原告与被告签定的房屋买卖合同未违反法律强制性、禁止性规定，故合法有效，但其签定日期在二被告之间形成合同关系的日期之后，且双方均未办理房屋所有权登记，而不动产物权以登记为要件，根据辽高法（2003）1164号《全省房地产案件专题研讨会纪要》第二十二条关于解决一房二卖纠纷中买受人权利冲突的标准问题，解决一房二卖纠纷案件中房屋买受人之间的权利冲突，可按如下标准掌握：买受人均未办理房屋所有权过户登记的，已接受出卖人交付的买受人优先取得房屋所有权。买受人均未接受出卖人交付的，合同签订在先的买受人优先取得房屋所有权的规定，可以确认二被告之间的合同关系优先与原、被告之间的合同关系，因此对原告的诉讼请求应予以驳回。原告李霞与被告张丽在庭审中均主张房屋均交付给已方，且原告李霞主张被告张丽系通过其他手段占有该房屋，但双方均未举证证明，故本院不予确认。被告铁岭县民赢建筑工程有限公司经本院传票传唤未到庭，依法应缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李霞的诉讼请求；案件受理费300元（原告预交），由原告负担。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院二审认为，本案被上诉人张丽于2005年在被告铁岭县民赢建筑工程有限公司购买铁岭市银州区站前南市场后面2号楼一单元202室（面积84约平方米），并于同年7月26日、9月6日分两次交纳购房款总计10万元。同时，收款收据上记载一单元202室。虽然上诉人2009年11月24日与被告铁岭县民赢建筑工程有限公司签定购楼合同，双方约定原告李霞以每平方米1500元的价格，购买铁岭市银州区站前南市场后面2号楼一单元202室。但是，根据关于解决一房二卖纠纷中买受人权利冲突的标准问题，解决一房二卖纠纷案件中房屋买受人之间的权利冲突，可以确认二被上诉人之间的合同关系优先与上诉人李霞与被上诉人铁岭县民赢建筑工程有限公司之间的合同关系，因此，上诉人提出原判认定事实不清的上诉理由，不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
再审申请人称，原判错误，要求撤销原判，改判双方争议的房屋归再审申请人所有。被申请人辩称，原判正确，应予维持。
检察院的抗诉意见：铁岭市中级人民法院（2011）铁民一终字第589号民事判决认定案件的基本事实缺乏证据证明。本案终审法院将张丽提供的两张收据认定其与铁岭县民赢建筑工程有限公司之间的房屋买卖合同关系有效成立的基本事实缺乏证据证明。经审查，本案铁岭县民赢建筑工程有限公司法定代表人陈助民在庭审中自述，以及检察机关对其询问笔录中证实，陈助民与张丽爱人王彪之间存在债权债务关系，虽然陈助民同意其所借欠款用以购房抵顶，但是从签订欠条至今均未予张丽明确约定所售房屋的楼号及户形，现张丽未予完全履行双方约定的合同义务，至今仍欠购楼款。可见，双方对于本案诉争房屋的买卖合同并不是双方当事人的真实意思表示，且合同的双方当事人未予完全履行合同义务。另查明，本案张丽虽然提供2张附有陈助民签字的收条，但是双方未予签订正式的商品房屋买卖合同。依据相关法律和法规规定，对于房屋的出售及转让，房产开发企业与买受人与买受人之间应当订立书面的商品房买卖合同。本案房屋买卖合同做为要式合同，应采用书面形式。本案张丽提供2张收条用以证明房屋买卖关系有效成立的基本事实缺乏证据支持。本案中，李霞所提供的商品房屋买卖合同及房产开发企业出具的证据收据等相关证据，符合商品房买卖合同的构成要件，终审法院在未予查清事实的前提下，认定张丽与铁岭县民赢建筑工程有限公司房屋买卖关系有效成立的事实缺乏证据证明。
本院再审查明的事实与原审认定的事实一致。又查明，2001年5月18日，铁岭市司法局公证处工作人员王昌前购买了铁岭县民赢建筑工程有限公司开发的铁岭县乡企局综合住宅楼1单元202室，并分期缴纳房款9.5万元。因此楼长期未竣工，王昌前于2009年5月28日退房，铁岭县民赢建筑工程有限公司返还房款及利息。另查明，在（2012）昌刑初字第00299号刑事判决中，此争议房共有五户购买，其中有三户已退款，李霞退8万元（后期李霞又将此款退还）。张丽未予退款，其系第一购买户。
本院认为，被申请人张丽于2005年7月26日、9月6日分两次交纳购房款总计10万元向被申请人铁岭县民赢建筑工程有限公司购买铁岭市银州区站前南市场后面（县乡企局二号住宅楼）2号楼一单元202室，同时铁岭县民赢建筑工程有限公司为其出具收款收据两张，记载一单元202室。于2011年1月17日明确说明张丽购买此楼。虽然再审申请人2009年11月24日与被申请人铁岭县民赢建筑工程有限公司签定购楼合同购买此楼。但二买受人均未办理房屋所有权过户登记，张丽从2010年一直占有此楼。且张丽购此楼交款及铁岭县民赢建筑工程有限公司为其出具收据在李霞之前，可以确认二被申请人之间的合同关系优先与再审申请人李霞与被申请人铁岭县民赢建筑工程有限公司之间的合同关系。因此，再审申请人提出的再审理由，不能成立。另行，且“商品楼应当订立书面的商品房买卖合同”在法律上并没有格式上的强制规定，陈助民为张丽所出的二张收条应视为合同的一种。对于其意见本院不予支持。综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项、及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条规定，判决如下：
维持本院（2011）铁民一终字第00589号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 臧红雨
代理审判员 胡新雁
代理审判员 李喜岩
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 于 淼