江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00461号
上诉人（原审被告）徐州圣博宏康创意服务有限公司，住江苏省徐州市民主北路68号。
法定代表人王志宏，该公司董事长。
委托代理人曹英博，江苏金�律师事务所律师。
委托代理人徐瑾，江苏金铎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州新田投资发展有限责任公司，住所地江苏省徐州市建国西路80号。
法定代表人郝敬良，该公司董事长。
委托代理人杨海萍，徐州新田投资发展有限责任公司员工。
委托代理人张厚刚，江苏同瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海圣博华康投资管理有限公司，住所地上海市龙华路2577号。
法定代表人孙业利，该公司董事长。
委托代理人李松，上海圣博华康投资管理有限公司经理。
委托代理人赵兴东，江苏红杉树律师事务所律师。
上诉人徐州圣博宏康创意服务有限公司（以下简称徐州圣博宏康公司）因与被上诉人徐州新田投资发展有限责任公司（以下简称新田投资公司�、上海圣博华康投资管理有限公司（以下简称上海圣博华康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第00105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭审理了本案。上诉人徐州圣博宏康公司的委托代理人曹英博与被上诉人新田投资公司的委托代理人张厚刚、杨海萍，被上诉人上海圣博华康公司的委托代理人赵兴东、李松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年2月11日，新田投资公司（甲方）与上海圣博华康公司（乙方）签订《租赁协议书》一份，徐州市鼓楼区人民政府（丙方）、徐州市国土资源局（丁方）作为监证方监督双方执行该合同。协议的主要内容有：租赁地点和租赁范围：甲方向乙方提供租赁的经营场地和房屋等附着物位于徐州市民主北路68号（即原徐州针织总厂）；租赁房屋及其他配套设施共25幢，建筑面积为16117.48㎡（其中有证房产13544.77㎡，无证房产2572.71㎡，最终房屋面积以市房产管理局测绘图为准）。租赁期限：乙方租赁期限为15年，即从2010年2月11日起至2025年2月10日止。租金及支付方式：1、免租期。甲方给予乙方一年半的项目建设期，建设期的起始时间自双方正式交接完物业之日起计。2、从2011年8月11日至2014年8月10日止，年租金为240万元。……4、年度租金乙方按季度支付，乙方应于每季度首月的10日前将租金支付至甲方指定账户。5、乙方所需的消防、空调加建、改建部分，在甲方许可的情况下，可由乙方出资施工完成并承担相关费用。违约责任：如乙方未按合同规定的时间向甲方缴交租金，从逾期之日起甲方有权按到期应收租金额的3‰每天加收违约金。逾期60天未付，甲方有�解除租赁合同，收回房屋、场地，乙方应承担违约责任。其他约定：在承租期间，乙方自行组建徐州圣博宏康创意服务有限责任公司，由该公司全面享有和承担本合同项下的所有权利义务并全面经营管理创意68项目。如该公司不能承担本合同下的相关义务，由乙方全部承担。协议签订后，新田投资公司与上海圣博华康公司于当日进行物业移交，并签订《土地及房屋交接书》对移交的涉案土地、房屋具体面积予以明确。为配合徐州圣博宏康公司运营涉案项目，上海圣博华康公司于2010年4月12日出具证明一份，内容为“徐州圣博宏康创意服务有限公司是上海圣博华康投资管理有限公司所属项目子公司，位于徐州市民主北路68号（原徐州针织总厂）。徐州创意68文化产业园一切业务往来均由徐州圣博宏康创意服务有限公司负责”。
2010年9月26日，上海圣博华康公司向新田投资公司出具《关于原徐州针织总厂租赁房产的情况说明》一份，并附表对拆除、改建后的房屋面积予以明晰。2010年12月29日，新田投资公司（甲方）、上海圣博华康公司（乙方）、徐州圣博宏康公司（丙方）联合签署《证明》一份，主要内容为“根据甲方与乙方签订的《原徐州针织总厂土地及房产租赁协议书》第八款第1条中的约定，由乙方自行组建丙方，并由丙方全面享有和承担本合同项下的所有权利义务并全面经营管理创意68项目。如丙方不能承担合同项下的相关义务，由乙方全部承担”，对三方权利义务的承担进行明确。
2011年3月8日，新田投资公司（甲方）与徐州圣博宏康公司（乙方）签订《租赁协议书补充协议》，就涉及停车场的有关事项进行了补充约定。
另查明，在合同履行期间，徐州圣博宏康公司向新田投资公司支付预付租�100万元后，未依约按时缴纳涉案房屋租金，虽经新田投资公司多次发函催缴，仅于2013年8月9日、2014年1月20日分别支付租金10万元、30万元。期间徐州圣博宏康公司以运营困难、资金压力为由发文请求延期支付租金，并于2013年2月7日出具保证书承诺“所欠租金，于2013年2月28日之前付清”。截止到新田投资公司诉请的2014年4月10日，徐州圣博宏康公司欠付涉案房屋租金共计500万元。新田投资公司诉至原审法院，请求判令解除新田投资公司与上海圣博华康公司于2010年2月11日签订的《租赁协议书》以及其与徐州圣博宏康公司于2011年3月8日签订的《租赁协议书补充协议》；判令上海圣博华康公司与徐州圣博宏康公司就截止到2014年4月10日欠付的租金500万元承担连带支付责任并连带支付截止到2010年4月10日止的违约金719.82万元。徐州圣博宏康公司在诉讼过程中于2015年1月26日向新田投资公司支付了租金100万元。
原审法院归纳本案的争议焦点为：1、新田投资公司与上海圣博华康公司、徐州圣博宏康公司之间的《租赁协议书》及《租赁协议书补充协议》应否予以解除；上海圣博华康公司、徐州圣博宏康公司应否连带向新田投资公司支付2014年4月10日前的租金500万元；3、上海圣博华康公司、徐州圣博宏康公司应否连带向新田投资公司承担违约责任，如需承担，违约金额如何确定。
一、关于《租赁协议书》及《租赁协议书补充协议》应否予以解除的问题。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。新田投资公司与上海圣博华康公司签订《租赁协议书》后，于协议签订当日即完成土地、房屋交接，将涉案租赁房屋交付承租人使用。但涉案租赁项目“创意68”的实际经营人徐州圣博宏�公司在依约支付了100万预付租金后，仅在新田投资公司多次发函催缴后陆续支付租金40万元，即截止到2014年4月10日，徐州圣博宏康公司实际支付租金共计140万元，尚欠500万元租金未依约按时支付。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，以及涉案《租赁协议书》关于违约责任第3条“如乙方未按合同规定的时间向甲方缴交租金……。逾期60天未付，甲方有权解除租赁合同，……”之约定，自新田投资公司于2012年4月16日向上海圣博华康公司发函催缴租金至徐州圣博宏康公司出具保证书承诺于2013年2月28日之前付清所欠租金，期间历时十月有余，徐州圣博宏康公司仍逾期未支付欠付租金，已构成对涉案租赁协议的严重违约，新田投资公司可依约、依法行使其合同解除权。故新田投资公司起诉要求判令解除其与上海圣博华康公司、徐州圣博宏康公司之间的《租赁协议书》及补充协议的请求合法有据，予以支持。
二、关于上海圣博华康公司、徐州圣博宏康公司应否连带向新田投资公司支付2014年4月10日前的欠付租金500万元的问题。原审法院认为，租金的支付是承租人对租赁物使用、收益的对价给付，承租人即徐州圣博宏康公司在对涉案房屋拆迁、改造后，已将部分房屋对外租赁进行收益，依约应向新田投资公司履行其作为承租人支付租金的义务，逾期未支付，已构成对涉案租赁协议的违约。自免租期满至新田投资公司诉请的2014年4月10日，徐州圣博宏康公司尚欠新田投资公司租金500万元（应付租金640万元-
已付租金140万元）。至于徐州圣博宏康公司辩称的部分房产无证、大消防未经�收应扣减部分租金的理由，因在新田投资公司与上海圣博华康公司、徐州圣博宏康公司签订的《租赁协议书》及补充协议中，已对其中部分房屋无证的问题进行明示，而政府主管部门对此也进行了监证，且该部分无证房屋并未影响徐州圣博宏康公司对涉案租赁物的整体使用、收益，该情形不能作为其拒付租金的正当理由；另该协议亦约定如涉消防、空调加建、改建部分，在新田投资公司许可的情况下，可由承租人出资施工完成并承担相关费用，徐州圣博宏康公司作为涉案项目“创意68”拆迁、改造的实施主体，应对涉案房屋改造后的结构、消防等问题承担主要责任，现其以房屋结构问题拒付租金亦无事实和法律依据。徐州圣博宏康公司的上述辩称理由不能成立，原审法院不予支持，徐州圣博宏康公司应向新田投资公司支付2014年4月10日前的欠付租金500万元。
另据新田投资公司与上海圣博华康公司签订的《租赁协议书》以及新田投资公司与上海圣博华康公司、徐州圣博宏康公司三方联合签署的《证明》，该两份书面文本中上海圣博华康公司均明确表示如徐州圣博宏康公司不能承担涉案租赁合同项下的相关义务，由其全部承担。现徐州圣博宏康公司未依约足额支付欠付租金，上海圣博华康公司应依约对徐州圣博宏康公司欠付的500万元租金中其不能清偿的部分承担给付责任，该责任的承担系对徐州圣博宏康公司履行义务的补充，而非连带责任的承担。
三、上海圣博华康公司、徐州圣博宏康公司应否连带向新田投资公司承担违约责任，如需承担，违约金额如何确定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。徐州圣博宏康公司未履行其支付租金的合同义务，已构成违约，应向新田投资公司承担违约责任。新田投资公司与上海圣博华康公司签订的《租赁协议书》约定“如乙方未按合同规定的时间向甲方缴交租金，从逾期之日起甲方有权按到期应收租金额的3‰每天加收违约金”，新田投资公司据此计算截止到2014年4月10日的违约金数额共计719.82万元，但上海圣博华康公司、徐州圣博宏康公司主张该约定的违约金过分高于给新田投资公司造成的损失，请求予以调整。原审法院综合比较新田投资公司诉请的同期欠付的租金以及其实际损失情况，认为该约定的违约金明显过高。但考虑到上海圣博华康公司、徐州圣博宏康公司的违约行为确给新田投资公司造成了租金及预期利益等损失，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度，原审法院酌定违约金以欠付租金为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍分段计算。
综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、解除新田投资公司与上海圣博华康公司于2010年2月11日签订的《租赁协议书》，以及与徐州圣博宏康公司于2011年3月8日签订的《租赁协议书补充协议》；二、徐州圣博宏康公司于判决生效后十日内一次性向新田投资公司支付截止到2014年4月10日欠付的租金500万元及违约金（按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍以本金人民币60万元为基数，从2012年1月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2012年4月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2012年7月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2012年10月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2013年1月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2013年4月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2013年7月11日计算到2013年8月9日；以本金50万元为基数，从2013年8月10日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2013年10月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2014年1月11日计算到2014年1月20日；以本金30万元为基数，从2014年1月21日计算到2014年4月10日）；三、对上述款项中徐州圣博宏康公司不能清偿的部分，由上海圣博华康公司承担。案件受理费94990元，由徐州圣博宏康公司负担。
徐州圣博宏康公司不服该判决，向本院提起上诉称，1、其在一审审理中又向新田投资公司支付了160万元，应冲抵本案租金；2、涉案房屋部分属于无证房屋，部分建筑结构不能满足�防规范要求，其对租赁物无法正常使用，一审判决认定无证房屋不影响其使用、收益是错误的，对相应租金应予以减免；3、其与小租户签订了多份租赁合同，如解除租赁合同会影响众多次承租人的合法权益。综上，请求依法改判。
新田投资公司对徐州圣博宏康公司的上诉答辩称，徐州圣博宏康公司在新田投资公司起诉后，确于2015年1月6日又支付了100万元，于2015年6月17日支付了60万元，这160万元不应冲抵本案租金；徐州圣博宏康公司要求减免租金理由不充分；本案按照合同约定符合解除合同的条件。综上，请求驳回徐州圣博宏康公司上诉，维持一审判决。
上海圣博华康公司答辩称，其在本案中承担的只是补充责任，对一审判决内容没有意见，愿意配合新田投资公司和徐州圣博宏康公司妥善解决问题。
对原审法院查明的事实，本院予以�认。本院补充查明，徐州圣博宏康公司在一审审理期间，于2015年1月6日支付了100万元租金，于2015年6月17日支付了60万元租金。
经过双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一、涉案合同应否解除。二、徐州圣博宏康公司主张减免租金能否得到支持。三、徐州圣博宏康公司已付租金数额如何认定。
关于争议焦点一，涉案合同应否解除的问题。徐州圣博宏康公司上诉称，其已将承租的房屋转租给众多小租户并收取了15年至20年租金，为维护社会稳定，保护小租户的利益，请求法院判决其与新田投资公司的租赁合同继续履行。新田投资公司认为，其主张涉案合同解除符合双方合同约定。本院认为，新田投资公司与上海圣博华康公司于2010年2月11日签订的《租赁协议书》合法、有效，双方均应按约履行。徐州圣博宏康公司租赁使用涉案房屋后，自租赁协�订立之日至2014年4月10日仅支付租金共计140万元，尚欠500万元租金未依约按时支付。依据《租赁协议书》有关逾期60天未支付租金，新田投资公司即有权解除租赁合同的约定，自新田投资公司于2012年4月16日向上海圣博华康公司发函催缴租金，至徐州圣博宏康公司出具保证书承诺于2013年2月28日之前付清所欠租金，已超过十个月，徐州圣博宏康公司仍逾期未支付欠付租金，已构成对涉案租赁协议的严重违约，新田投资公司可依约、依法行使其合同解除权。故一审根据新田投资公司的诉请判决解除其与上海圣博华康公司、徐州圣博宏康公司之间的《租赁协议书》及补充协议符合法律规定。徐州圣博宏康公司虽表示希望继续履行合同，然未获新田投资公司的允可，其上诉请求没有法律依据，不能成立。
关于争议焦点二，徐州圣博宏康公司主张减免租金能否得到支�的问题。
徐州圣博宏康公司上诉提出，涉案房屋部分属于无证房屋，部分建筑结构不能满足消防规范要求，对相应租金应予以减免。本院认为，新田投资公司与上海圣博华康公司、徐州圣博宏康公司签订的《租赁协议书》及补充协议中，已载明涉案房屋有房产证的面积和无房产证的面积，徐州圣博宏康公司对此是明知且不持异议的。协议也约定如涉消防、空调加建、改建部分，由承租人在征得新田投资公司许可后出资施工完成并承担相关费用，徐州圣博宏康公司作为涉案项目“创意68”拆迁、改造的实施主体，应对涉案房屋改造后的结构、消防等问题负责。再者，徐州圣博宏康公司实际使用了涉案房屋，并将涉案房屋转租，收益，其仍以涉案房屋部分属于无证房屋，部分建筑结构不能满足消防规范要求为由要求减免租金没有合同依据和事实依据，不能成�，本院不予采信。
关于争议焦点三，徐州圣博宏康公司已付租金数额的问题。
徐州圣博宏康公司上诉称，一审审理期间，其又于2015年1月6日又支付了100万元，于2015年6月17日支付了60万元，合计支付了160万元租金，应冲抵本案租金。新田投资公司对徐州圣博宏康公司缴纳160万元租金的事实不持异议，然其认为，徐州圣博宏康公司缴纳的租金应冲抵2014年4月11日至2015年9月10日之间的租金，其在另案诉讼该时间段租金时已扣除了该部分已收租金，故新田投资公司的上诉理由不能成立。本院认为，徐州圣博宏康公司在一审审理期间，于2015年1月6日和2015年6月17日分别支付了100万元和60万元租金，但对于缴纳的是何时的租金并未明确，各方对此也无明确约定。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条的规定，“债务人的给付不足以清偿同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充先到期的债务……”。本案新田投资公司诉讼主张的租金属于先到期而徐州圣博宏康公司未及时缴纳的租金，故徐州圣博宏康公司缴纳的160万元租金在各方对缴纳租金顺序未作出特别约定的情形下，应优先冲抵本案租金。徐州圣博宏康公司的上诉请求符合法律规定，本院予以采信。至于新田投资公司在另案起诉时扣除了160万元租金，可在另案中主张，本案不予理涉。
综上，鉴于徐州圣博宏康公司在本案二审期间提供了新证据，表明其在一审判决前合计支付了160万元租金，新田投资公司对此也予以认可，故本院对徐州圣博宏康公司已缴纳的租金数额也作相应调整。徐州圣博宏康公司应缴纳的租金为年租金为240万元，其欠付2011年8月11日至元2014年4月10日前的租金合计640万元，在新田投资公司起诉前支付租金总额为140万元，其在一审审理中又支付租金合计160万元，现仍欠付租金340万元（640万元-140万元-160万元=340万元）。
综上所述，徐州圣博宏康公司在本院审理期间提交了新证据，其上诉理由部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第00105号民事判决第一项；
二、变更江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第00105号民事判决第二项为：徐州圣博宏康创意服务有限公司于本判决生效后十日内一次性向徐州新田投资发展有限责任公司支付截止到2014年4月10日欠付的租金340万元及违约金（按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍以本金人民币60万元为基数，从2012年1月11日计算到2014�4月10日；以本金60万元为基数，从2012年4月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2012年7月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2012年10月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2013年1月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2013年4月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2013年7月11日计算到2013年8月9日；以本金50万元为基数，从2013年8月10日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2013年10月11日计算到2014年4月10日；以本金60万元为基数，从2014年1月11日计算到2014年1月20日；以本金30万元为基数，从2014年1月21日计算到2014年4月10日）；
三、维持江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第00105号民事判决第三项，即对上述款项中徐州圣博宏康创意服务有限公司不能清偿的部分，由上海圣博华康投资管理有限�司承担；
四、驳回徐州新田投资发展有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费94990元，由徐州圣博宏康创意服务有限公司负担。二审案件受理费94990元，由徐州圣博宏康创意服务有限公司负担66493元，由徐州新田投资发展有限责任公司承担28497元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 洪
代理审判员 杨 雷
代理审判员 秦岸东
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 朱亚萍