河南省漯河市郾城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郾民初字第00705号
原告中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行，地址漯河市郾城区海河路区委东路北。
法定代表人朱杰，该行行长。
委托代理人魏宏献，河南平允律师事务所律师。
被告张小毛，男，汉族，1956年2月11日生，住漯河市郾城区。
委托代理人闫军胜，男，汉族，1979年6月20日生，住郾城区。
第三人张红杰，男，汉族，1966年10月20日生，住漯河市郾城区。
原告中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行（以下简称郾城农行）诉被告张小毛，第三人张红杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郾城农行的委托代理人魏宏献，被告张小毛及其委托代理人闫军胜到庭参加诉讼，第三人张红杰经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年1月1日签订一份房屋租赁合同，租赁原告位于郾城区海河路区政府对面的临街商铺，约定租期一年，月租金800元。合同到期后，双方未续签合同，被告既不续交房租，又不交还房屋。2013年8月6日原告通过公开招租，第三人张红杰取得了整栋楼房的使用权。原告和第三人多次与被告张小毛协商无果，提起诉讼，要求被告支付所欠房租18400元及利息。
被告张小毛辩称：原、被告双方是多年的租赁关系，张小毛一直守约自觉履行缴纳房租义务，近两年房屋租金的交付方式也是在双方约定的方式下履行的。因原告单位资产上挂，被告带着房租款前去缴纳，原告单位停止收取，被告无故意拖欠房屋租金的行为。不然原告不会在长达两年时间收不到房租的情况下，也不解除合同，并且不止被告一户。
另外原告作为房屋出租人，具有修缮出租房屋的先合同义务，承租人缴房租是后合同义务，在租赁期内，出租人对房屋不予修缮，承租人有提出不安抗辩，拒缴房租的权利。
经审理查明：2011年1月1日原、被告签订一份房屋租赁合同，合同主要内容是：出租人郾城农行，承租人张小毛。
由承租人张小毛租赁郾城农行位于郾城区海河路区政府对面的二楼5间，折合两间门面房，约定租期一年，月租金800元。合同第十一条约定合同解除的条件：有下列情形之一，出租人有权解除合同。1、承租人不交付或者不按约定交付租金1个月以上的；5、未经出租人书面同意承租人将出租房屋进行装修的；6、未经出租人书面同意承租人将出租房屋转租第三人；有下列情形之一，承租人有权解除合同。2出租人违反合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。第十二条，房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是一个月以内。第十三条违约责任：出租人未按时或按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财物损毁的负责赔偿损失。承租人逾期交付房租除应及时如数补交外还应支付滞纳金。承租人违反合同，擅自将将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的应付损害赔偿责任。合同签订后双方均履行了合同义务，承租人张小毛已将2011年1至12月份的租金付清。之后双方未续签合同，张小毛一直承租该房至今，租赁费自2012年1月至今未支付。
2013年7月16日郾城农行通过漯河晚报等方式发出门面房招租公告，将包括被告张小毛承租房在内的两层楼，面积472.65平方米，整体对外出租。其中一楼8间，252.08平方米，二楼7间，面积220.57平方米。租赁期3-5年，年租金底价7.44万元，报价最高的为承租人。2013年8月6日通过竞标，第三人张红杰与郾城农行签订《竞租中标成功确认书》，租赁期三年，年租金121000元。2013年10月9日郾城农行与张红杰签订《房屋租赁合同》，2013年10月29日第三人张红杰向郾城农行交付2013年10月9日至2014年10月8日的房租金121000元。
因被告张小毛承租该房，一直未退还郾城农行，郾城农行提起诉讼要求判决被告张小毛腾退已逾期的承租房屋，支付拖欠房租及利息。本案在审理过程中，被告张小毛与第三人张红杰达成调解协议，张红杰同意张小毛继续承租该房屋，租金支付给张红杰，每间每年13000元，期限3年。郾城农行同意上述调解协议。之后郾城农行明确表示放弃要求被告张小毛腾退已逾期的承租房屋的诉讼请求。
对于原告称被告张小毛自2012年1月之后未支付租赁费，张小毛称：因原告单位资产上挂，被告带着房租款前去缴纳，原告单位停止收取，被告无故意违约拖欠房屋租金的行为。
被告张小毛提供租赁房屋室内照片，证明因房屋多处漏水，造成墙面脱落，墙体水侵潮湿痕迹，及被褥水侵痕迹。证明原告作为出租人，未履行修缮义务。被告张小毛主张自己因修缮承租房屋投资600元，但投资金额未提供证据。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2011年1月1日原告郾城农行与被告张小毛签订房屋租赁合同，将海河路区政府对面的二楼5间，折合两间门面房租赁给张小毛，约定租期一年，月租金800元。张小毛已向原告支付2011年全年的租金。之后双方未续签合同，张小毛未支付租赁费。因出租方与承租方均未明确表示解除双方租赁合同关系，应视为双方租赁关系自然延续，因此张小毛应承担支付自2012年1月之后拖欠房租的责任。2013年7月16日郾城农行通过漯河晚报等方式发出门面房招租公告，证明自2013年7月16日郾城农行已明确表示解除双方租赁关系，根据合同约定，返还房屋的时间是一个月以内，双方的租赁关系应计算至2013年8月15日止，共计19.5个月，因此被告张小毛应支付房租金为15600元。
2013年8月6日通过竞标，第三人张红杰与郾城农行签订《竞租中标成功确认书》，2013年10月9日郾城农行与张红杰签订《房屋租赁合同》，确立双方租赁关系，张红杰已经成为整体两层楼的承租人，由张红杰根据合同约定每年向原告支付租金121000元。本案在审理过程中，被告张小毛与第三人张红杰达成调解协议，张红杰同意张小毛继续承租该房屋，租金支付给张红杰，每间每年13000元，期限3年。郾城农行同意上述调解协议。张红杰与张小毛之间形成新的租赁关系，因此自2013年10月9日之后，郾城农行已无权向张小毛主张租赁费。
对原告要求被告支付逾期付房租款利息的请求，被告张小毛称：因原告单位资产上划，被告带着房租款前去缴纳，原告单位停止收取。对被告的该主张，虽未提供证据证明，但与张小毛共同承租原告两层楼房的6名承租人，均存在租赁费长期未交的情况，并且相互印证。原告无证据证明被告张小毛故意违约拖欠房屋租金，因此对原告要求被告支付逾期付房租款利息的请求不予支持。
被告张小毛提供证据证明因原告未履行修缮义务，造成房屋多处漏水，造成墙面脱落，墙体水侵潮湿，及被褥水侵痕迹，造成一定损失。被告虽提出反诉请求，但在规定的时间内未缴纳反诉费。根据双方签订合同第十三条，出租人未按时或按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财物损毁的负责赔偿损失。被告张小毛主张因修缮承租房屋投资600元，鉴于修缮房屋责任在原告方，给被告造成损失事实存在，因此对被告张小毛的该主张予以采信，原告应支付张小毛修缮费投资600元。被告张小毛共支付原告房租金15000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告张小毛于判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行房屋租赁费15000元。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费360元，由原告中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行承担120元，被告张小毛承担240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审判长 罗文学
审判员 朱开元
审判员 张卫平
二〇一四年七月二十二日
书记员 何 娜