湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2015）长县民初字第03495号原告（反诉被告）长沙恒玺置业有限公司，住所地：长沙县星沙街道松雅安置区A区2栋。法定代表人赖立新，董事长。委托代理人赵军，系该公司员工。委托代理人陈伟祥，系该公司员工。原告（反诉被告）金碧物业有限公司长沙分公司，住所地：长沙市岳麓区金星北路二段89号恒大华府5栋1楼。负责人黄国辉。委托代理人彭忠森，系该公司员工。被告（反诉原告）张益。委托代理人朱志强，长沙县兴湘法律服务所法律工作者。第三人龚静。第三人长沙易租建筑装饰工程有限公司，住所地：长沙县星沙街道办事处星沙大道东、开元路北尚城B栋318房。法定代表人王友根。第三人汪礼志。第三人阳世华。原告（反诉被告）长沙恒玺置业有限公司（以下简称恒玺置业公司）、原告（反诉被告）金碧物业有限公司长沙分公司（以下简称金碧物业公司）与被告（反诉原告）张益、第三人龚静、第三人长沙易租建筑装饰工程有限公司（以下简称易租装饰公司）、第三人汪礼志、第三人阳世华商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）恒玺置业公司的委托代理人赵军、陈伟祥，原告（反诉被告）金碧物业公司的委托代理人彭忠森，被告（反诉原告）张益及其委托代理人朱志强，第三人龚静，到庭参加了诉讼，第三人易租装饰公司、汪礼志、阳世华经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）恒玺置业公司、金碧物业公司请求本院判令：撤销金碧物业公司向张益交付长沙恒大翡翠华庭6栋104号房的行为，要求张益返还恒大翡翠华庭栋104号房及房屋钥匙。被告（反诉原告）张益答辩及反诉要点：同意返还长沙恒大翡翠华庭栋104号房及房屋钥匙；要求解除张益与恒玺置业公司签订的《长沙县商品房买卖合同》，由恒玺置业公司退还张益购房款608766元，由金碧物业公司退还张益物业费2643元、装修保证金2000元，由恒玺置业公司和金碧物业公司共同赔偿张益合同解除后的损失139626.17元（含房屋增值损失85000元、银行贷款费用及利息损失34417.33元、违约金20208.84元），并赔偿104号房的装修费用338280元。原告（反诉被告）恒玺置业公司反诉答辩要点：张益主张的合同解约损失缺乏法律依据，装修费用应当依法予以核算。原告（反诉被告）金碧物业公司反诉答辩要点：同意退还张益物业费2643元、装修保证金2000元，张益主张的银行利息贷款费用及利息损失和房屋增值损失缺乏法律依据，装修费用应当依法予以核算。第三人龚静陈述要点：龚静与恒玺置业公司之间的纠纷不在本案中进行处理。第三人易租装饰公司未作陈述。第三人汪礼志陈述要点：张益在汪礼志经营的长沙辉煌衣柜定作了衣柜，合同价款38000元，张益已付定金20000元，尚欠18000元，定制衣柜已制作完毕但尚未安装。第三人阳世华陈述要点：张益在阳世华经营的门窗加工点定作了金刚网及防护窗，合同价款9000元，张益已全额支付完毕，定作的金刚网及防护窗也已安装到位。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、各方当事人无争议的事实2012年9月13日，恒玺置业公司与金碧物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，恒玺置业公司选聘金碧物业公司为长沙恒大翡翠华庭项目提供物业服务。2013年2月1日，恒玺置业公司与张益签订了《长沙县商品房买卖合同》，张益向恒玺置业公司购买了恒大翡翠华庭栋105号房，房屋价款608766元。其后，张益向恒玺置业公司交付了购房款608766元，并缴纳了房屋契税12175.32元和维修基金13465元。2015年1月7日，张益与金碧物业公司签订了《前期物业服务协议》。当日，金碧物业公司与张益办理了交房手续，但错误地将龚静购买的栋104号房交付给了张益。张益接受栋104号房后，向金碧物业公司支付了装修保证金2000元和物业费2643元，并入场装修，在装修过程中，各方发现交房错误的事实。现6栋104号房屋内的金刚网及防护窗已经安装到位，地面、墙面等进行了部分装修，但家具、家电尚未入场。栋104号房、105号房均未办理房屋产权登记，栋105号房仍归恒玺置业公司所有，尚未交付他人，恒玺置业公司也未向龚静交付房屋。在本案审理过程中，张益同意向恒玺置业公司返还恒大翡翠华庭栋104房及房屋钥匙，金碧物业公司同意向张益退还装修保证金2000元和物业管理费2643元。二、各方当事人有争议的事实（一）张益与恒玺置业公司之间就105号房屋签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号20120092105）是否达到了解除条件。张益认为，恒玺置业公司未按约定交付房屋，合同应予解除。恒玺置业公司要求依法认定。本院认为，张益与恒玺置业公司在《长沙县商品房买卖合同》中约定，恒玺置业公司应在2014年12月31日前交付房屋，逾期超过180日，张益有权解除合同，但恒玺置业公司至今未交付105号房，合同约定的解除事由成就，张益行使合同解除权，本院予以支持，解约通知到达日期以包含解约意思的反诉状副本送达恒玺置业公司之日即2015年10月15日为准。（二）105号房买卖合同解除后张益可主张的违约损失数额。张益认为，因105号房合同解除，违约方应支付约定违约金20208.84元，还应赔偿张益房屋增值损失85000元、银行贷款利息及费用损失34417.33元，其对此提交了贷款已还款明细清单、收费凭证予以证明。恒玺置业公司、金碧物业公司对违约金、房屋增值损失、银行贷款费用及利息损失不予认可。本院认为，违约金兼具补偿及惩罚的功能，在既主张约定违约金，又主张实际损失的情况下，只要两者之和不过分高于实际总损失，就应予支持。第一，约定违约金。张益和恒玺置业公司在《长沙县商品房买卖合同》（合同编号20120092105）第十一条中约定，出卖人逾期交房，买受人解除合同的，出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金，张益主张约定违约金20208.84元，未超出该数额，本院予以支持。第二，房屋增值损失。房屋增值是物的利益，以对物享有物权为前提，现105号房屋尚未交付，张益对其不具有所有权，合同解除后，物的利益更不可能归张益所有，该房屋增值与否，都不会对张益造成实际的损失，合同解除后，张益所主张的房屋增值损失不应支持。第三、银行贷款利息及费用损失。银行贷款利息及费用，属于张益为购买房屋所发生的融资成本，在合同完全履行的情况下，因为房屋的交付，该融资成本会转化为张益在房屋上的利益，但在合同解除的情况下，该融资成本无法转化为其他利益，而会成为张益的额外损失，在合同解除的情况下，该损失必然且已实际发生，也能够被恒玺置业公司和张益在购买房屋时预见到，故本院认为，张益在银行贷款所发生的利息及费用，与恒玺置业公司出现违约行为存在直接的关联性，其违约行为直接导致该融资成本转化为了实际损失，根据张益提供的贷款已还款明细清单和收费凭证，本院认定该项损失为33231.98元。综上，本院认定，就恒玺置业公司的违约行为，张益主张的违约损失中，有53440.82元属于合理的违约损失范围，该数额也未超出合同约定的违约金计算数额，应予支持。（三）张益为栋104号房屋所支付的装饰装修款项数额。张益认为，已为栋104号房屋支付了金刚网及防护窗费用9000元、家具定制款20000元、装修款232960元，其对此提交了凤铝门窗加工点加工单、长沙县商业乐园家具广场辉煌定制衣柜商品订购单、《易租装饰装修服务合同》、收款收据以及部分现场照片予以证明。恒玺置业公司、金碧物业公司认为，不能认定张益支付了全部装修款项，104号房内所完成的装饰装修物价值也并不值此数额。本院认为，张益就本项主张提交的上述证据均具有真实性、合法性、关联性，根据现有证据，本院认定张益对栋104号房屋进行的如下装修事实：2015年3月22日，张益在阳世华处定作了金刚网及防护窗，张益支付了9000元报酬，金刚网及防护窗已安装到位；2015年3月26日，张益与易租装饰公司签订了《易租装饰装修服务合同》，约定易租装饰公司为张益的105号房屋（实际为104号房）提供装修服务，合同价款332800元，应先期支付70%的费用，张益已向易租装饰公司支付装修费用232960元，易租装饰公司入场后完成了部分装修工作，但现已暂停；2015年4月8日，张益在汪礼志处定作了家具，合同价款38000元，张益已支付20000元，但家具尚未安装。法律适用争议本院根据查明的事实，将各方当事人争议的焦点概括为以下四个方面：一、金碧物业公司向张益交付栋104号房屋的行为性质。张益认为，金碧物业公司系恒玺置业公司的代理人，交房属于恒玺置业公司的行为。恒玺置业公司认为，该交房行为属于金碧物业公司的独立行为。本院认为，张益与金碧物业公司之间成立物业服务合同关系，与恒玺置业公司之间成立房屋买卖合同关系，从交房行为的法律基础来说，交房行为的产生基于买卖合同而不是物业服务合同；从权利义务来说，属于出卖人的义务，而不是物业服务提供方的义务；从行为的性质来说，属于出卖人的合同行为，而不是物业服务提供方的服务行为；从行为表现来说，构成金碧物业公司的代理特征；故金碧物业公司应认定为恒玺置业公司在交房事务上的代理人，金碧物业公司向张益交付104号房的行为，属于代理行为，行为后果由恒玺置业公司负责，至于金碧物业公司与恒玺置业公司之间的责任承担问题，不影响交房行为的性质认定。二、105号房合同解除后的款项返还问题。本院认为，张益与恒玺置业公司之间的105号房买卖合同于2015年10月15日解除，恒玺置业公司应退还张益购房款608766元。关于张益已缴纳的房屋契税12175.32元和维修基金13465元，在105号房并未办理产权登记的情况下，由恒玺置业公司协助办理退还手续，若退还不能，则属于张益受到的损失，恒玺置业公司应向张益进行赔偿，就退还不能事实的认定，双方可协商确认，或采取其他途径进行确认。三、105号房合同解除后张益损失的承担问题。张益认为，其损失应当由恒玺置业公司和金碧物业公司共同承担。恒玺置业公司认为，张益的损失应由金碧物业公司承担，恒玺置业公司仅承担连带赔偿责任。本院认为，因105号房合同解除，张益所受到的违约损失有53440.82元，根据合同相对性原则，违约责任只能在合同相对方中产生，金碧物业公司系恒玺置业公司交房行为的代理人，恒玺置业公司系105号房买卖合同的相对方，张益所主张的违约损失，应由恒玺置业公司负担。四、张益为栋104号房屋所花费的装饰装修款项负担问题。张益认为，为栋104号房所花费的装饰装修款项，恒玺置业公司应全部负担，且同意在恒玺置业公司支付全部款项后，与第三人的合同权利义务全部由恒玺置业公司享有。恒玺置业公司认为，张益不能证实已为装修房屋花费了上述费用，申请对装饰装修物进行鉴定。本院认为：第一，张益将栋104号房返还给恒玺置业公司后，部分的装饰装修物已与104号房形成了不可分割的附合物，此部分包括金刚网、防护窗及易租装饰公司已装修的部分，与主物已不可拆卸，或拆卸会造成毁损；另有部分装饰装修物与104号房形成附合，包括张益支付20000元后定作但尚未安装的家具，以及张益向易租装饰公司支付的232960元装修款项中，有可能尚未转化为装修实物的款项。第二，张益所花费的261960元款项，有多少转化为了104号房内的装修实物，各方存在争议，恒玺置业公司申请对此进行鉴定，但不同意参照张益与易租装饰公司签订的《易租装饰装修服务合同》所约定的装修材料的单价和人工工资作为鉴定的标准，各方对此也无法达成其他一致意见，因装修材料市场价格有很大的自主性，对于装修价款的确定，双方意思自治占重要因素，在无法对材料单价及人工工资达成一致的情况下，恒玺置业公司的鉴定申请对于解决案件争议无意义，本院不予支持。第三，张益所花费的款项，依如下原则处理：对于已经形成附合的装饰装修物，根据添附原则，随主物返还给恒玺置业公司，由恒玺置业公司折价补偿；对于尚未形成附合的部分，该部分实际为易租装饰公司、汪礼志已收取但尚未履行的劳动成果，属于张益对易租装饰公司、汪礼志享有的合同权利，权利内容表现为张益可以要求易租装饰公司、汪礼志交付相应的劳动成果，但此种权利的行使，以权利人对房屋享有物权为前提，是所有权人对自己的不动产享有使用、处分权利的表现，而张益在返还104号房后，此房屋的使用、处分权利即变更为由恒玺置业公司享有，张益不再有要求易租装饰公司、汪礼志交付未完成劳动成果的物权基础，为便于案件的处理，根据物权的变动原则，所有权转移后，在无特殊约定或法定的情况下，对物的使用和处分权亦发生转移，因此，在张益返还104号房后，张益对易租装饰公司、汪礼志享有的基于物权存在的定作人的权利也随所有权转移给恒玺置业公司，恒玺置业公司取得张益原先对易租装饰公司、汪礼志享有的合同权利，有权要求对方继续交付劳动成果，同时，根据对等原则，恒玺置业公司也应将张益已支付的合同对价足额补偿给张益。综上，对于张益已为104号房花费的装饰装修款项261960元，恒玺置业公司应全部支付给张益，其后恒玺置业公司取得104号房内装饰装修物品的所有权，并有权要求易租装饰公司、汪礼志继续交付工作成果。判决理由与结果本院认为：一、恒玺置业公司与金碧物业公司在交付104号房屋一事上系委托代理关系，金碧物业公司的交房行为，由恒玺置业公司负责。二、恒玺置业公司要求张益返还恒大翡翠华庭栋104号房及房屋钥匙，张益无异议，本院予以支持。104号房内的装饰装修部分随房屋归恒玺置业公司所有，恒玺置业公司应向张益补偿其为104号房进行装饰装修所支付的款项261960元，恒玺置业公司取得104号房后，就易租装饰公司的装饰装修问题和汪礼志的家具定制问题，可另寻途径解决。三、恒玺置业公司未依约交付105号房，张益要求解除双方于2013年2月1日签订的《长沙县商品房买卖合同》，本院予以支持，包含解约意思的反诉状副本于2015年10月15日送达恒玺置业公司后，在违约事实成就的情况下，本院确认当日发生解除合同的法律效果，该合同未履行部分不再履行。恒玺置业公司应向张益返还购房款608766元，并协助张益办理维修基金和契税的退还手续，若退还不能，则由恒玺置业公司向张益赔偿契税损失12175.32元和维修基金损失13465元，退还不能的事实认定，双方可诉至法院进行确认，恒玺置业公司还应赔偿张益因合同解除所遭受的违约损失53440.82元。四、金碧物业公司应向张益返还已收取的装修保证金2000元、物业管理费2643元。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条、第八十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）长沙恒玺置业有限公司向被告（反诉原告）张益交付长沙恒大翡翠华庭栋104号房屋的行为；二、被告（反诉原告）张益于本判决生效后5日内将长沙恒大翡翠华庭栋104号房及房屋的钥匙返还给原告（反诉被告）长沙恒玺置业有限公司，房内的装饰装修部分归原告（反诉被告）长沙恒玺置业有限公司所有；三、原告（反诉被告）长沙恒玺置业有限公司于本判决生效后5日内向被告（反诉原告）张益支付长沙恒大翡翠华庭栋104号房屋装饰装修费用补偿款261960元；四、原告（反诉被告）长沙恒玺置业有限公司与被告（反诉原告）张益在2013年2月1日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号20120092105）于2015年10月15日解除，合同尚未履行的，不再履行；五、原告（反诉被告）长沙恒玺置业有限公司于本判决生效后5日内向被告（反诉原告）张益返还长沙恒大翡翠华庭栋105号房屋购房款608766元，赔偿被告（反诉原告）张益的违约损失53440.82元；六、原告（反诉被告）长沙恒玺置业有限公司于本判决生效后30个工作日内协助被告（反诉原告）张益办理维修基金及房屋契税的退还手续，若退还不能，则由原告（反诉被告）长沙恒玺置业有限公司在退还不能事由发生之日起5日内将房屋契税12175.32元和维修基金补偿款13465元赔偿给被告（反诉原告）张益；七、原告（反诉被告）金碧物业有限公司长沙分公司于本判决生效后5日内向被告（反诉原告）张益退还收取的装修保证金2000元、物业管理费2643元，合计4643元；八、驳回被告（反诉原告）张益其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，反诉受理费7737元，合计7817元，由原告（反诉被告）长沙恒玺置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 黄   彪人民陪审员 李   可人民陪审员 杨 立 辉二〇一六年四月二十九日法官 助理 周   岚代理书记员 周岚（兼）附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条行为人因对行为的性质?对方当事人?标的物的品种?质量?规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解?第八十六条非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人,造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任?《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。