黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑02民再31号
上诉人（原审被告）黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区和祥小区6号楼。组织机构代码证号74698134-3。
法定代表人张子健，该公司总经理。
委托代理人高喜明，该公司法律顾问。
委托代理人周辉，黑龙江卜奎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘茂林，男。
委托代理人韩峰，齐齐哈尔市万嘉水暖地热安装有限公司职员。
委托代理人杨立广，黑龙江百烁律师事务所律师。
上诉人黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司（以下简称广联开发公司）与被上诉人刘茂林买卖合同纠纷一案，齐齐哈尔市建华区人民法院于2010年12月9日作出（2010）建民初字第283号民事判决。判后，广联开发公司不服，向本院提起上诉，本院于2011年5月31日作出（2011）齐民二终字第109号民事判决。判后，广联开发公司不服，向本院申请再审。本院于2012年11月19日作出（2012）齐民再终字第11号民事判决。刘茂林不服，向黑龙江省人民检察院申请抗诉。黑龙江省人民检察院于2013年11月1日作出黑检民抗（2013）91号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院于2014年11月11日作出（2014）黑监民再字第43号民事裁定，撤销本院（2012）齐民再终字第11号民事判决、（2011）齐民二终字第109号民事判决及齐齐哈尔市建华区人民法院（2010）建民初字第283号民事判决；发回齐齐哈尔市建华区人民法院重审。该院于2015年11月5日作出（2015）建民再初字第9号民事判决。判后，广联开发公司不服，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人广联开发公司委托代理人高喜明、周辉，被上诉人刘茂林及其委托代理人韩峰、杨立广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘茂林诉称，刘茂林为齐齐哈尔市齐建水暖器材供应站（以下简称齐建供应站）实际经营人。杜彦海为齐齐哈尔市兴际建筑有限公司（以下简称兴际公司）与广联开发公司的法定代表人。广联开发公司在开发建设讷河市兴旺御园小区期间，由兴际公司施工建设。2002年至2003年11月，刘茂林以齐建供应站名义为兴际公司供应水暖建材，价值人民币277,200.00元。2003年11月3日，刘茂林与兴际公司、广联开发公司三方抹账结算水暖建材款277,200.00元，由广联开发公司以坐落于讷河市兴旺御园小区2号楼2单元201室房产和坐落于讷河市兴旺御园小区2号楼3单元201室房产（坐落于讷河市兴旺御园小区2号楼3单元201室房产下称诉争房产）给付刘茂林，其中诉争房产价值138,600.00元。广联开发公司仅向刘茂林交付商品房买卖合同、预售许可证、预售登记在刘茂林名下，承诺于2004年6月30日交付诉争房产并为刘茂林出具等额收据，诉争房产至今未交付刘茂林使用。故其起诉要求：1、解除与广联开发公司签订的商品房买卖合同。2、广联开发公司立即返还刘茂林购房款138,600.00元及利息（以前项所述本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2004年6月30日起算至购房款给付之日止），并按已付购房款一倍的赔偿责任赔偿刘茂林经济损失138,600.00元。3、广联开发公司赔偿刘茂林偿还银行借款损失19,630.48元、契税损失1,040.00元。
原审判决认定，刘茂林为齐建供应站实际经营人。杜彦海曾系兴际公司与齐齐哈尔市兴旺房地产开发有限公司法定代表人。2010年7月30日，齐齐哈尔市兴旺房地产开发有限公司更名为黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司。
广联开发公司在开发建设讷河市兴旺御园小区期间，由兴际公司包工包料施工建设。2002年至2003年11月，刘茂林以齐建供应站名义为兴际公司供应水暖建材，价值人民币277,200.00元。2003年11月3日，刘茂林与兴际公司、广联开发公司三方抹账结算水暖建材款，由广联开发公司以坐落于讷河市兴旺御园小区2号楼2单元201室房产和本案诉争房产给付刘茂林刘茂林，抵兴际公司尚欠刘茂林水暖建材款277,200.00元，冲减广联开发公司尚欠兴际公司工程款277,200.00元。三方履行财务手续时，刘茂林为兴际公司、兴际公司为广联开发公司、广联开发公司为刘茂林均出具277,200.00元收据。其中就诉争房产，广联开发公司仅向刘茂林交付商品房买卖合同、预售许可证，预售登记在刘茂林名下，承诺于2004年6月30日交付诉争房产，但至今未交付刘茂林使用。
抹账后，2003年11月11日,刘茂林交纳诉争房产契税1,040.00元，并以诉争房产作抵押，向中国工商银行股份有限公司讷河支行借款97,000.00元；2013年11月13日，中国工商银行股份有限公司讷河支行将97,000.00元借款划入广联开发公司账号为×××账户中，广联开发公司未将此款给付刘茂林。该借款本息已经全部归还中国工商银行股份有限公司讷河支行，由广联开发公司归还借款本金89,642.76元、利息219.45元，由刘茂林归还借款本息19,630.48元。
2004年10月14日，广联开发公司将诉争房产卖给案外人梁枫，并于2005年3月15日交付诉争房产,刘茂林至今未取得诉争房产。
该判决认为，刘茂林、兴际公司、广联开发公司三方抹账行为系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。抹账后，刘茂林与广联开发公司直接建立了诉争房产的商品房买卖合同权利义务关系，该商品房买卖合同受法律保护。就诉争房产商品房买卖合同的实际履行状况，刘茂林已经完成给付购房款义务；而广联开发公司仅将诉争房产预售登记在刘茂林名下，并未实际交付刘茂林使用，又将诉争房产卖予他人。由于广联开发公司严重的违约情形，导致刘茂林与广联开发公司的诉争房产的商品房买卖合同目的不能实现，广联开发公司应承担违约责任及支付惩罚性赔偿金。为此，广联开发公司除应返还刘茂林房款和利息外，还应支付已付房价款一倍的赔偿金，并且赔偿刘茂林交纳契税及偿还银行借款的实际损失。刘茂林的诉讼请求理由成立，本院予以支持。广联开发公司辩解意见因缺乏证据佐证，本院不予支持。本案经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除刘茂林与黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司商品房买卖合同。二、黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司返还刘茂林购房款138,600.00元，并以前述本金为基数，自2004年6月30日始，到购房款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率6.39%，向刘茂林支付利息；并按已付购房款一倍的赔偿责任赔偿刘茂林经济损失138.600.00元。三、黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司赔偿刘茂林偿还银行借款本息19,630.48元、交纳契税1,040.00元。以上款项黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付。如黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,195.50元〔（2010）建民初字第283号5,768.00元、（2011）齐民二终字第109号4,427.50元〕，由黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司负担。
判后，广联开发公司不服，向本院提起上诉称，一、双方当事人之间根本不存在事实上的任何房屋买卖行为，双方只存在工程承包及材料供应的合同关系。本案争议的房屋是上诉人与齐齐哈尔万嘉水暖地热安装有限公司之间的工程款、材料款，该款未结清前，我公司将房屋作为工程款抵给万嘉水暖公司，结算后发现多付了，刘茂林作为万嘉水暖公司的经理，将该房退给我公司。所以双方之间根本就是材料款纠纷，被上诉人根本没有在我公司买过房子，也就根本不存在返还房款的问题。二、双方之间已经清账，不存在上诉人拖欠材料款问题，以房抵债协议也就根本不存在。我公司与刘茂林在2006年3月进行了最终结算，双方的往来账目已经全部结清。证据是2006年3月25日对账单、3月27日结算协议。材料款纠纷发生的时间为2003年，抵押房屋发生在2004年，这就说明该笔材料款包含在两次对账协议中，不存在上诉人此笔款项尚未结清问题。刘茂林认可这两份对账协议，且有生效判决对这两份对账协议的真实性进行了认定，原审判决在审理查明及本院认为中却对这两份对账协议没有任何论述，上诉人认为，在被上诉人没有有效证据推翻该对账协议的前提下，应对该证据予以认可，上诉人认为原审法院对对账协议的真实性及实际履行情况没有查明，请求二审法院对此予以核实。三、原审判决适用法律错误。因为本案根本不存在刘茂林交付房款购买商品房的事实，所以不应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并且出卖本案争议房屋时被上诉人是知道的，并积极协助上诉人向外出卖房屋，解除了商品房买卖关系，上诉人不存在一房两卖，不能使用一房两卖的罚则。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，请求撤销原审判决。被上诉人刘茂林答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张不能成立，应予驳回，依法维持原审判决。
本院审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，不再重述。
本院认为，广联开发公司认可本案争议房屋曾交付给刘茂林由于顶抵工程款、材料款，但主张因多付了工程款，2004年刘茂林自愿将争议房屋返还给广联开发公司，后广联开发公司以现金形式给付了此笔材料款。2006年3月25日对账时本案争议房屋对应的材料款已经给付完毕，并不存在仍以房抵材料款的情况。但从2006年3月25日的对账单看，广联开发公司在2006年3月结算时仍欠刘茂林款项13万余元，并未显示多付了工程款；另外，本案争议房屋相关手续一直由刘茂林持有，刘茂林偿还该房贷款至2006年5月，广联开发公司未能提供证据证实该房屋已于2004年退回该公司，亦不能提供用现金给付此笔材料款的相关记账凭证，虽双方当事人均认可2006年3月25日的对账单及2006年3月27日的结算协议，本院对两份协议的真实性也予以确认，但仅依据该对账单及结算协议并不能证明结算时本案争议房屋已不属于刘茂林，亦不能证明广联开发公司已经给付了此笔材料款，故广联开发公司该上诉主张不能成立；广联开发公司将已抵账给刘茂林的房屋另行出卖给案外人，导致刘茂林无法获得争议房屋，其应继续给付刘茂林该房屋对应的材料款及刘茂林已经偿还的房屋贷款本息及契税。因本案争议房屋原系广联开发公司用于顶抵欠刘茂林材料款，刘茂林虽与该公司签订了商品房买卖合同，但并未实际交付购房款，该合同亦未实际履行，故本案应为买卖合同纠纷，原审判决认定本案案由为商品房买卖合同纠纷并适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》错误，应以纠正。依照《中华人共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持齐齐哈尔市建华区人民法院（2015）建民再初字第9号民事判决第一项、第三项；
二、变更齐齐哈尔市建华区人民法院（2015）建民再初字第9号民事判决第二项为：黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司给付刘茂林材料款138,600.00元，并以前述本金为基数，自2004年6月30日起至本款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率6.39%给付利息。
以上款项黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付。如黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10,195.50元，二审案件受理费5,768.00元，由刘茂林负担2,884.00元，黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司负担13,079.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁丽娜
审 判 员 徐 晶
代理审判员 敖 镝
二〇一六年六月十四日
书 记 员 唐婧婷