襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0691民初1533号
原告（反诉被告）：段湘荣，男，1971年7月17日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区中原路**号。公民身份号码：4206011971********。
原告（反诉被告）：肖富玲，女，1970年8月9日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区中原路**号。公民身份号码：4226011970********。
委托诉讼代理人：赵睿，湖北长久律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，进行调解、和解。
被告（反诉原告）：罗玉忠，男，1961年12月8日出生，汉族，住湖北省襄阳市高新区长虹北路。公民身份号码：4226011961********。
被告（反诉原告）：王焕琴，女，1963年6月17日出生，汉族，住湖北省襄阳市高新区长虹北路。公民身份号码：4226011963********。
委托诉讼代理人：毕奎，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般授权。
委托诉讼代理人：鲍喜兵，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般授权。
原告段湘荣、肖富玲与被告罗玉忠、王焕琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日受理后，依法适用简易程序于同年8月24日公开开庭进行了审理，因被告当庭提出确认房屋买卖合同无效及腾退、返还涉案房屋等反诉请求，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，本院对被告提起的反诉合并审理，本案延期至8月31日公开开庭审理。原告段湘荣、肖富玲及其委托诉讼代理人赵睿，被告罗玉忠、王焕琴的委托诉讼代理人毕奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告段湘荣、肖富玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行过户义务，向原告支付违约金1万元；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年10月31日，原、被告签订《买卖房屋合同》，约定罗玉忠、王焕琴将位于地矿所四号楼五单元七楼二号、建筑面积62.98平方米的房屋出卖给段湘荣，房屋及房屋内装饰等费用（以下统称为购房款）共计4万元。原告按照合同约定分别在合同签订时和被告向原告交付房屋时各支付了两万元购房款。原告多次与被告协商过户事宜，被告屡次以房产证没有办下来等理由拖延办理过户手续，故原告起诉来院。
被告罗玉忠、王焕琴答辩称：1.原告诉称的《买卖房屋合同》并无罗玉忠的签名，系王焕琴在未征得罗玉忠同意的情况下出卖与原告，系无权处分。2.涉案房屋属于罗玉忠个人福利性房屋的房改房，签订《买卖房屋合同》时，违反与单位签订房改合同的约定，且该处房屋的土地使用权仍归地矿所所有。综上，王焕琴出卖涉案房屋属无权处分，且违反的房改政策及房改合同，应当认定无效。被告人不存在任何违约行为，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告罗玉忠、王焕琴向本院提出反诉请求：1.依法确认王焕琴与段湘荣2004年10月31日签订的房屋买卖合同无效；2.反诉被告段湘荣、肖富玲向反诉原告腾退、返还涉案房屋；3.反诉被告段湘荣、肖富玲向反诉原告返还其占有的位于襄阳市长虹北路28号地矿所四号楼八楼平改坡房屋一套（即本案诉争房屋的楼上房屋）；4.本案反诉费用由段湘荣、肖富玲承担。事实和理由：2004年10月31日反诉人王焕琴在未征得反诉人罗玉忠同意的情况下，擅自与被反诉人段湘荣签订了一份《房屋买卖合同》，将反诉人所有的位于高新区地矿所七楼二号住房以四万元的价格卖给了被反诉人段湘荣。反诉人罗玉忠认为该房屋系自己的福利性住房，系反诉人所有，出售时房改尚不足五年，违反房改合同中五年内不能出售，即便出售单位享有优先购买权的规定，同时反诉人罗玉忠也未在合同中签字，因此《房屋买卖合同》应当认定为无效合同。同时被反诉人也将反诉人所有的同单元八楼房屋占有使用至今，现经双方协商未果。故向法院提出反诉。
反诉被告段湘荣、肖富玲答辩称：1.罗玉忠主张2004年10月31日签订的房屋买卖合同未经其签名同意，房屋买卖合同无效，该主张没有事实和法律依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。因此即使罗玉忠对于房屋的出卖是不知情、不同意，也未在房屋买卖合同上签名确认，该房屋买卖合同也是真实有效的。2.段湘荣、肖富玲已经按照合同约定支付了购房款，罗玉忠、肖富玲也依约将房屋和购房的所有手续交付给段湘荣、肖富玲，段湘荣、肖富玲在该房屋已居住十多年。通过其与罗玉忠、肖富玲的电话录音，也证明罗玉忠清楚地知晓双方的房屋买卖一事。罗玉忠称其不知情、不同意是不符合生活常识和正常逻辑。原告当然有理由相信其为夫妻双方共同意思表示。被告应按照合同约定履行义务，支付违约金并配合段湘荣、肖富玲办理过户手续。3.关于要求原告返还占有的平改坡房屋的诉讼请求，该房屋并没有办理审批和规划以及施工许可证，无法办理房产证，也不属于人民法院受案范围。
原告（反诉被告）段湘荣、肖富玲为证明其主张，向本院提交以下证据：证据一，2004年10月31日签订的《买卖房屋合同》、购房款的收据、登记在罗玉忠名下的房产证及办理房产证收取的费用发票。证明原、被告签订合同的事实以及原告支付购房款、办理房产证的情况。证据二，湖北省鄂西北地质矿产调查所与罗玉忠签订284号《襄樊市房改售房协议书》，证明罗玉忠夫妻对该房屋享有依法处分的权利。证据三，电话录音，证明罗玉忠、王焕琴都知晓、承认签订的房屋买卖合同以及原、被告协商情况。证据四，物业开具的水费电费垃圾费缴费凭据，证明原告居住房屋及缴费情况。证据五，平改坡住宅的购房款收据，证明被告反诉请求中提到的平改坡房屋购房款由原告缴纳，平改坡房屋是原告所有。
被告（反诉原告）罗玉忠、王焕琴为证明其主张，向本院提交以下证据：证据一，湖北省鄂西北地质矿产调查所与罗玉忠签订284号《襄樊市房改售房协议书》复印件。证明涉案房屋是罗玉忠的个人福利房，王焕琴无权处置该房屋。证据二，湖北省地质局第八地质大队的证明书一份。证明涉案房产系罗玉忠的，属房改房，土地使用权属单位集体所有。证据三，内部结算单。证明房屋是罗玉忠支付的购房款，王焕琴无权处分。证据四，湖北省鄂西北地质矿产调查所文件两份，证明单位于2007年对涉案的7楼房屋进行平改坡改造加盖了一层，7楼户主对平改坡房屋拥有优先购买权，因段湘荣、肖富玲不是7楼户主无权购买加盖的平改坡房屋。
上述证据经质证，双方当事人均认为对方提出的证据不能达到证明其主张的目的，但对出具的证据真实性不持异议。本院依法予以确认。关于原告（反诉被告）段湘荣、肖富玲提供的证据五及被告（反诉原告）罗玉忠、王焕琴提供的证据四，因所证事实系本案涉案的7楼房屋进行平改坡改造加盖一层的事实不属本案审理的范围，对涉及该节事实的证据不予认定及采纳。
本院经审理认定事实如下：1994年4月30日，湖北省鄂西北地质矿产调查所与罗玉忠签订284号《襄樊市房改售房协议书》，将其单位的房屋出卖给罗玉忠。2004年10月31日，段湘荣与王焕琴签订《买卖房屋合同》一份，约定甲方（罗玉忠、王焕琴）将位于地矿所四号楼五单元七楼二号房屋连同当时房屋内的装饰出卖给段湘荣，购房款（含房屋内家具装饰）4万元；付款方式为签订合同时，段湘荣向王焕琴支付2万元，房屋交付给段湘荣后再交付剩余的2万元；如果一方违约，违约方应向对方支付房款的10%作为违约金；房屋办理房产证或过户费用由段湘荣承担。合同签订后，段湘荣、肖富玲依约分两次向王焕琴、罗玉忠支付了4万元购房款。王焕琴、罗玉忠收取购房款后在合同约定期限内将诉争房屋交付给了段湘荣占有使用至今，并将与诉争房屋相关的凭证全部交给段湘荣。湖北省鄂西北地质矿产调查所统一对其单位名下的房改房办理了房产证。2005年12月，段湘荣、肖富玲从湖北省鄂西北地质矿产调查所领取了诉争房屋的房产证。房产证登记日期为2005年12月3日，房屋所有权证号为襄樊市房权证樊城区字第000903**，登记的房屋所有权人为罗玉忠。
本院认为，段湘荣、王焕琴2004年10月31日签订的房屋买卖合同系当事人双方真实的意思表示，应属合法有效。本案中作为出卖人的罗玉忠、王焕琴除履行向原告交付涉案房屋之外，还应负有向买受人转移标的物所有权的义务。现原告请求被告履行将涉案房屋过户至原告名下的义务，本院予以支持。按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据庭审查明的关于诉争房屋的交付、占有使用及房屋相关的凭证交付等情况，反诉原告罗玉忠、王焕琴主张王焕琴与段湘荣签订房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。本案中，罗玉忠、王焕琴抗辩称段湘荣仅支付了约定购房款的一半即2万元的意见不符合庭审查明的事实，本院不予采纳。反诉原告罗玉忠、王焕琴要求反诉被告腾退返还涉案房屋的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。段湘荣与王焕琴签订的房屋买卖合同约定以购房款的10%作为违约金，合同只约定了王焕琴未按期腾退交付房屋视为违约，并未有办理过户登记的时间以及其他违约行为的具体约定。庭审中已查明王焕琴在约定的期限内交付了房屋，故原告请求被告支付违约金1万元的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告罗玉忠、王焕琴反诉要求段湘荣、肖富玲返还其占有的位于襄阳市长虹北路28号地矿所四号楼八楼平改坡房屋一套（即本案诉争房屋的楼上房屋）的诉讼请求，因该诉求与本案不具有关联性，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定的反诉受理条件，本院在本案对此诉求不予审查，当事人可另行起诉主张权利。
综上所述，2004年10月31日段湘荣与王焕琴签订的房屋买卖合同基于双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，且原告（反诉被告）已经履行了支付购房款的义务，被告（反诉原告）已经履行了交付房屋的义务，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）履行房屋过户登记义务的诉讼请求，本院予以支持；原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付违约金1万元的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）请求确认合同无效及腾退返还房屋的诉讼请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）罗玉忠、王焕琴于本判决生效之日起三十日内，协助原告（反诉被告）段湘荣、肖富玲将位于襄阳市高新区长虹北路28号、房屋所有权证号为襄樊市房权证樊城区字第000903**号房屋，过户至原告名下；
二、驳回原告（反诉被告）段湘荣、肖富玲的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）罗玉忠、王焕琴要求确认2004年10月31日段湘荣与王焕琴签订的房屋买卖合同无效、腾退返还襄阳市高新区长虹北路28号（房屋所有权证号为襄樊市房权证樊城区字第000903**号）房屋的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告（反诉被告）段湘荣、肖富玲负担。反诉案件受理费400元，由被告（反诉原告）罗玉忠、王焕琴负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17451701040003656。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审判员 王启飞
二〇一六年九月五日
书记员 敖 骞