湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂洪山民商初字第00290号
原告：绿城物业服务集团有限公司湖北分公司，住所地：湖北省武汉市东湖开发区关东科技工业园华光大道18号。
负责人：鞠宗霖，该公司总经理。
委托代理人：钱韶霞，系绿城物业服务集团有限公司湖北分公司副总经理，特别授权代理。
委托代理人：殷滤，上海中建中汇（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。
被告：中百仓储超市有限公司关山光谷购物广场，住所地：武汉市东湖开发区珞瑜路78号卧龙剑桥春天35栋立方寓。
负责人：吴波，该购物广场总经理。
被告：中百仓储超市有限公司，住所地：武汉市硚口区古田二路8�2-6层。
法定代表人：张锦松，该公司董事长。
以上两被告共同委托代理人：余学军，湖北安格律师事务所律师，一般授权代理。
原告绿城物业服务集团有限公司湖北分公司（以下简称“绿城物业公司”）诉被告中百仓储超市有限公司关山光谷购物广场（以下简称“中百仓储光谷购物广场”）、中百仓储超市有限公司（以下简称“中百仓储”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案转成普通程序审理，由审判员黄俞海担任审判长、审判员陈敏、张俊华组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人殷滤，被告委托代理人余学军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，绿城物业公司系壹级资质物业服务企业，于2005年接管位于武汉市东湖开�区珞瑜路78号的卧龙剑桥春天小区，为其提供前期物业管理服务。被告中百仓储2006年12月7日与剑桥春天小区开发商武汉卧龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该小区35栋立方寓营业房作为“中百仓储光谷购物广场”，并于2007年1月1日开始驻进剑桥春天小区。被告驻进剑桥春天小区以来，一直以其自行管理物业为由拒绝交纳物业费。按照《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》等相关规定，即使开发商允许其自行管理，但开发商只能选聘前期物业服务企业，而无权将物业委托业主自行管理。而且被告已经接受了原告提供的物业，与原告形成了事实上的物业管理合同关系。2012年，剑桥春天小区业主委员会成立，继续选聘绿城物业公司作为剑桥春天小区物业服务企业。此时被告再以与开发商约定自行管理作为抗辩事由显然更无法成立。根据《最�人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，被告作为剑桥春天小区业主，就应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。
根据《卧龙·剑桥春天前期物业管理服务协议》第四条的规定，商铺的物业服务费用的收费标准为每平方米1.5元／月，被告所购得营业用房面积为15562.24平方米，被告每月应支付的物业服务费为23343.36元，从2007年1月1日起算到2011年12月31日的前期物业服务期间，被告应交纳所拖欠的物业费为1400602元：从2012年1月1日至2014年6月30日，按照剑桥春天业主委员会与绿城物业公司所签订的物业服务合同的约定，商铺的物业服务费用收费标准为每平方米2元／月�被告应交纳拖欠的物业服务费用为933734元；以上所拖欠物业服务费用共计2334336元。
鉴于被告的拖欠行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告请求判令：1、被告向原告支付自2007年1月1日至2014年6月30日止拖欠的物业服务费2334336元。2、被告承担本案全部诉讼费由。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：《物业管理委托合同》，证明开发商与绿城物业公司间存在委托合同关系，由原告绿城物业公司提供物业服务；
证据二：《武汉市商品房买卖合同》，证明被告在2006年与开发商签署商品房买卖合同，成为小区业主；
证据三：《企业变更通知书》，证明绿城物业服务集团有限公司武汉分公司更名为绿城物业服务集团有限公司湖北分公司；
证据四：关于延长物业合同期限的协议、剑桥春天物业服务合同，证明剑桥春天业主委员会成立后，继续选聘并与绿城物业服务集团有限公司湖北分公司签订服务合同，并且已经备案；
证据五：表彰、锦旗等照片，证明绿城物业管理的卧龙剑桥春天项目得到业主、区、市各级政府及主管部门的赞誉；
证据六：第三方满意度调查表和物业费收费率，证明集团聘请江浙工业大学房地产研究所作为第三方满意度调查单位、客户满意度为84.5℅及剑桥春天项目物业费交纳率为90.05%，中百侵害了90.05℅业主利益；
证据七：中百超市光谷广场店前破损路面照片、绿化维护照片、整改通知，证明中百超市物流、客流量大，绿城物业需投入较大人力、物力、财力和精力来进行维护，并处理该幢立方寓其他业主对中百仓储因油烟等问题的投诉；
证据八：历年催缴物业费的书面通知和《律师函》，证明原告绿城物业连年向被告中百超市进行催收并委托律师向两被告出具《律师函》，但两被告至今分文未付。
两被告共同辩称，1、中百仓储超市有限公司光谷店系中百仓储向房屋建设方武汉卧龙房地产开发有限公司购买，该《定向开发购买协议》中约定“物业管理由中百仓储自行负责”，中百仓储光谷店区域，不属于原告绿城物业公司的物业管理区域。2、中百仓储光谷店不属于卧龙春天业主大会的成员，该业主大会的成立、召开及相关决议，中百仓储均未参与，也不享有任何权利及义务，因此，该业委会的从事的任何行为（包括与绿城物业公司签订的物业服务合同）均对被告无约束力。3、中百仓储光谷店房屋面积中的公摊面积系独立计算，与其他业主的房屋及公摊、附属设施等并无重叠及关联，且中百仓储店面房屋设计及实际使用状况也与其他业�分别独立，并无共有使用的情形。4、中百仓储光谷店既未与物业公司签订书面合同，也没有接受物业公司提供的服务，光谷店区域的物业管理，实际均由中百仓储自行负责，并承担相应费用，中百仓储与原告绿城物业公司之间没有建立实际物业管理关系。5、即使原告绿城物业向法院主张的事由成立，其也已经超过诉讼时效，因为中百仓储与原告绿城物业之间实际根本不存在物业管理服务关系，也不存在拖欠任何物业费，所以对诉讼时效的问题，报告仅依法提出，不作展开说明。故要求驳回原告的诉讼请求。
被告中百仓储光谷购物广场、中百仓储为支持其诉请，向本院提交了如下证据：
证据一：《定向开发商品房买卖合同》，证明中百仓储光谷购物广场系中百仓储定向购买，该《定向开发购买协议》中约定“物业管理由中百仓储自行负责”，中百仓储光谷购物广场不属于剑桥春天同一物业管理区域；
证据二：卧龙.剑桥春天前期物业管理服务招、投标文件，证明卧龙地产公司的招标文件以及绿城物业的投标文件中，均明确记载了物业管理区域范围，其中，“商业面积（临街商铺）面积”为10000平方米，而中百仓储光谷购物广场（三层）商业面积合计为15562.24平方米，远远超过投标书中的10000平米，证实了标书中的10000平方米仅为小区其他商铺，而不包括中百仓储光谷店经营场所；
证据三：卧龙地产向业主大会筹备组出具，并向行政管理部门备案的《物业管理区域证明》，证明2010年4月9日，在卧龙剑桥春天成立业主大会前，卧龙地产公司向业主大会筹备组出具了书面《物业管理区域证明》，明确说明了业主大会的物业管理区域范围，其中a座湖锦酒楼及b座中百仓储为自行管理，光谷店不属�卧龙剑桥春天物业管理区域范围，也不属于该业主大会的成员。卧龙剑桥春天业主大会的成立、召开及相关决定，中百仓储从未参与，既不享有任何权利也不承担任何义务，该业委会的从事的任何行为（包括与绿城物业签订的物业管理合同）均对中百仓储无约束力；
证据四：中百仓储与卧龙公司签订的三份《商品房买卖合同》、其他业主《商品房买卖合同》，将中百仓储与其他业主的《商品房买卖合同》第九条、第十八条等条款进行对比可以证明中百仓储《商品房买卖合同》中没有约定物业公司，其他业主约定了绿城物业。中百仓储与剑桥春天其他业主对消防、人防、燃气、公共配套设施、市政公用设施、园林绿化、供电、给水、排水等设施不存在共有关系；其他业主共同享有所在项目的架空层、地下室、停车位、车库、会所、幼儿园等建筑物和构筑物的所有权，而中百仓储不享有所有权，不是上述建筑物的共有人；
证据五：《房屋所有权证》共三份。（-1楼、2楼、3楼）证明中百仓储光谷店与其他业主对公共设施及配套用房不享有共有关系，因此，中百仓储三层房屋中的公摊面积系独立计算，与其他业主的房屋及公摊并无任何重叠及关联（中百仓储公摊比例为3.59%、其他业主公摊比例为24.95%）。且中百仓储门店的房屋设计、实际使用状况也与其他业主分别独立，并无共有使用的情形。
证据六：保洁合同、生活垃圾服务费合同、付款发票、银行凭证，证明中百仓储光谷店既未与物业公司签订书面合同，也没有接受物业公司的提供的服务，光谷店区域的物业管理，实际均由中百仓储自行负责，并承担相应费用（2011年度仅保洁费共计524400元、2013年垃圾清运费为78000元），中百仓储与绿城物�公司之间没有建立实际物业管理关系。
经过庭审质证，两被告对证据一、二、三的真实性没有异议，但是对要求缴纳物业费的证明目的有异议，因为合同没有涵盖中百仓储光谷店的区域；对证据四的延长期限的协议我方没有看到，不发表意见，关于物业合同的真实性没有异议，但是合同业委会的主体不含中百仓储，因为中百仓储不属于业委会的成员，且明确约定不包含中百仓储光谷店；对证据五认为与本案无关；对证据六真实性不发表意见，与本案无关。关于收缴率，这是原告财务部门出具的，我方尊重其真实性，但是显示其2012年未收的物业费少于中百光谷店一年应该交的物业费；对证据七照片的清晰度不高，较模糊，我方对其真实性有异议，且对证明目的有异议，不能证明其与我方有实质上的物业服务关系；对证据八的律师函，我方确实收到过，但�证明目的有异议，我方不认可其所主张的内容。
原告对被告提交的证据一由于合同主体没有关联，与本案无关，不能达到其证明目的，且原告不是该合同的相对方，对真实性不能判断；对证据二有两份文件，我们的投标面积是基于招标计算的，不能以此认定中百仓储不属于物业管理区域；对证据三的来源是卧龙地产，其不是本案当事人，无关联性，不发表意见。其提到的自行管理不代表不交物业管理费。其第二个证明目的不符合法律规定，业主是否参与业委会的筹备等事项是业主的权利，其可以放弃权利；对证据四的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，首先中百仓储合同关于约定绿城物业，应该是在前期物业服务管理协议就约定好了，其只能是一家，被告也提到了是格式合同，内容都是一模一样的，不能以其中打了叉就否定，也不能因合同表述略�差异就否定物业服务关系；对证据五的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，产房证恰好证明了中百是业主，应交纳物业费，至于被告所谈到有差异，由于其是重要的配套设施，开发商在某些方面略有倾斜也是正常的；对证据六与本案无关，不能因为被告自己花费了相关保洁费用就否定双方之间的物业服务关系。
本院审查认为，在各方当事人的证据中，对真实性无异议的证据，本院予以认定，对其证明目的有异议的，本院在相互印证后酌情予以采信。
经审理查明：原告绿城物业公司系壹级资质物业服务企业，2005年6月27日武汉卧龙房地产开发有限公司与原告绿城物业公司签订《物业管理委托合同》，由原告绿城物业公司接管位于武汉市东湖开发区珞瑜路78号的卧龙剑桥春天小区，为其提供前期物业管理服务，该合同约定：合同期限至小区业�委员会成立时终止。2012年，剑桥春天小区业主委员会成立，2012年3月15日原告绿城物业公司遂于武汉市剑桥春天小区业主委员会签订《剑桥春天小区物业服务合同》，物业名称为剑桥春天小区，物业类型为住宅，商住两用；座落位置：武汉市珞瑜路888号；物业管理区域四至：东至竹林熊小区，南至长动集团厂房，西至长动集团厂房，北至珞瑜路。占地面积：10万平方米；总建筑面积250092.64平方米，办公用房613.37平方米，商业用房10283.5平方米，幼儿园1229.05平方米地下车位218个，物业会所985.75平方米。合同还约定了收费标准，多层住宅：每平方米0.85元／月；小高层住宅：每平方米1.45元／月；商业用房：每平方米2.00元／月。原告绿城物业公司在武汉市剑桥春天小区一直服务至今。
另查明，2004年7月1日武汉卧龙房地产开发有限公司（出卖人）与武汉中达房地产开发有限公司（买受人）签订《定向开发商品房买卖合同》，合同中约定：武汉卧龙房地产开放有限公司以出让方式取得坐落于珞瑜路以南、华科大体育中心对面叶麻店，编号为x1070006地块的土地使用权。国有土地使用证号：武新国用（2003）字第053号。该地块土地面积为80139.2平方米，规划用途为商住用房；出卖人拟在上述地块建设商品房（含商业用房。以下称“该建设项目”），该建设项目定名“剑桥春天”（名称如有变化，以改变后的名称为准），出卖人保证依法办理该建设项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，合同中还约定：买受人向出卖人购买的定向开发商品房系商业用房（以下简称“该商品房”），具体为该建设项目中的b幢中的地下一层和地上第一、二层；买受人可以自行负责本合同规定的买受人使用区域的物业管理（合同规定由出卖人负责的项目除外），以及双方约定的买受人所建超市（或其他商业形式）使用区域的管理（含通道和门前广场）。被告中百仓储于2006年12月7日与剑桥春天小区开发商武汉卧龙房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，2012年4月23日，被告中百仓储办理了房权证，房权证中载明：总建筑面积为6964.11平方米，套内建筑面积为6713.64平方米。
再查明，被告中百仓储光谷购物广场没有与原告签订物业服务的书面合同，被告中百仓储光谷购物广场的物业管理均由中百仓储自行负责，并承担相应费用。剑桥春天前期物业管理服务招、投标文件中，均明确记载了物业管理区域范围，其中，“商业面积（临街商铺）面积”为10000平方米，而中百仓储光谷购物广场（三层）商业面积合计为15562.24平方米，远远超过投标书中的10000平米。卧龙地产向业主大会筹备�出具，并向行政管理部门备案的《物业管理区域证明》也明确说明了业主大会的物业管理区域范围，其中a座湖锦酒楼及b座中百仓储为自行管理。
本院认为：我国法律规定，合同相对性决定了合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同一方当事人才能够对另一方当事人基于合同提出请求或者提起诉讼；只有合同当事人才能够享有合同所规定的权利，并承担该合同义务，除合同当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，合同关系以外的人不负违约责任，除法律与合同另有约定外，第三人不对合同当事人承担合同上的义务和责任。被告中百仓储光谷购物广场不属于原告绿城物业服务集团有限公司湖北分公司物业服务的服务区域，原被告之间没有实际的物业服务合同关系。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款的规定判决如下：
驳回原告绿城物业服务集团有限公司湖北分公司的诉讼请求。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 黄俞海
审判员 陈 敏
审判员 张俊华
二〇一四年六月十七日
书记员 李 路