福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0212民初2863号原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司，住所地福建省厦门市同安区城西二里54号705室。统一社会信用代码：91350200260081476F。法人代表钟武春，总经理。委托代理人黄国军、徐忠志，福建知圆律师事务所律师。被告郭淳，1963年4月7日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区，现住福建省厦门市同安区，原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司与被告郭淳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司之委托代理人黄国军、徐忠志到庭参加诉讼，被告郭淳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告郭淳支付厦门市厦禾旧城改造物业管理公司物业管理费2196元（币种为人民币，下同）、公摊水电费262.2元、维修金1343元，共计3801.2元；2.请求判令郭淳支付自欠费月的次月1日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率4倍暂计至2016年4月10日的滞纳金3230.64元；以上费用合计7186.5元；3.本案诉讼费由郭淳承担。事实与理由：厦门市厦禾旧城改造物业管理公司系厦门同安大唐世家一期的物业管理单位，自2001年7月30日至2015年4月25日为该小区的物业服务单位。郭淳作为同安区银莲里219号的业主，从2007年1月份至2015年4月份分别拖欠厦门市厦禾旧城改造物业管理公司物业管理费2196元、公摊水电费262.2元、维修金1343元，滞纳金3230.64元，共计7186.5元。虽经厦门市厦禾旧城改造物业管理公司多次催讨，但是郭淳都不予支付。故厦门市厦禾旧城改造物业管理公司诉至法院请求判如所请。被告郭淳未提交书面答辩意见。原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司向本院提交以下证据证明其主张：1.同安大唐世家一、二期前期《物业管理服务委托合同》，证明厦门市厦禾旧城改造物业管理公司系同安大唐世家一、二期的物业服务单位及厦门市厦禾旧城改造物业管理公司收费标准，郭淳为大唐世家二期业主；2.厦门市同安区发改委文件，证明厦门市厦禾旧城改造物业管理公司收费标准及依据；3.公告,证明厦门市厦禾旧城改造物业管理公司的服务期限为2001年8月1日起至2015年4月25日；4.欠费明细及滞纳金计算表，证明厦门市厦禾旧城改造物业管理公司向郭淳催缴费用的明细及依据。对原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司提供的上述证据，被告郭淳未到庭予以质证，又未在合理的答辩期限内提交相应的书面意见，视为其自愿放弃该项权利，本院依法对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明：2001年7月30日，厦门市唐门房地产有限公司（甲方）与原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司签订《物业管理服务委托合同》。合同约定：甲方将同安大唐世家一、二期委托乙方实行物业管理服务。委托管理事项：房屋建筑共用部位的养护和管理……负责向业主、物业使用人及二次装修施工人员收取下列费用：1、物业管理服务费；2、房屋公告维修基金；3、公摊水电费备用金……代收代缴公摊水费及公共楼梯照明、路灯等公摊电费……物业管理服务费：1、依据市物价局批复的收费标准进行收费：综合管理服务费：多层住宅为0.5元/㎡.月，店面为0.80元/㎡.月，以上均按建筑面积计费。停车位使用费为60元/位.月，场地占用费与使用人另行协商。2、房屋公共维修金，以0.20元/㎡.月标准按建筑面积收取，用于房屋公共部位及共用设施设备的维修、更新的费用。2005年5月26日，厦门市同安区发展与改革局作出同发价[2005]21号文件《厦门市同安区发展与改革局关于核定同安大唐世家第一、二期服务收费项目和标准的通知》，就同安大唐世家第一、二期物业管理服务项目和收费标准核定如下：一、物业管理服务费（一）综合服务费标准（基准价格）：1、住宅：按建筑面积0.40元/㎡.月；2、办公用房（住宅改办公）：按建筑面积0.60元/㎡.月；3、普通店面等其他用房：按建筑面积0.80元/㎡.月；店面开设普通饮食业按建筑面积1.00元/㎡.月；4、大型商场、饭店、酒家：按建筑面积1.20元/㎡.月；以上标准为小区物业收费的基准价格，允许上下浮动10%。……二、房屋公共维修金：住宅按建筑面积每月每平方米0.10元；办公用房、商业用房以及其他用房按建筑面积每月每平方米0.20元……三、公共场所使用的水和电的费用，依实际发生额，依照有关规定按比例分摊收取，并按季度向住户公布。……2015年3月20日，厦门市厦禾旧城改造物业管理公司发出公告，称其将于2015年4月25日退出同安大唐世家一、二期的小区物业管理。被告郭淳作为同安区银莲里219号（建筑面积76.92平方米）的业主，累计拖欠各项费用明细为：物业管理费2461.44元（2012年1月-2015年4月；0.8元/㎡.月）；公共维修金769.2元（2007年1月-2015件4月；0.10元/㎡.月）；以上合计为3230.64元。原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司主张郭淳拖欠公摊水电费262.2元（2011年11月1日至2015年4月25日），但未提交相关的证据材料。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司已对大唐世家一、二期实施了物业服务及管理，被告郭淳作为该小区物业的使用人，在接受厦门市厦禾旧城改造物业管理公司的物业服务及管理后，理应交纳物业管理费等相关费用。现郭淳拖欠公共维修金及物业管理费未缴，经厦门市厦禾旧城改造物业管理公司催缴后，仍拒绝缴纳，其行为已构成了违约。故厦门市厦禾旧城改造物业管理公司有权要求郭淳清偿所拖欠的公共维修金和物业管理费共计3230.64元（物业管理费2461.44元、公共维修金769.2元）。对于厦门市厦禾旧城改造物业管理公司主张的公摊水电费，虽然该部分费用是用于物业共用部分、共用设施的日常使用维护所产生的费用，客观上确实会实际发生，缴纳该费用系全体使用共用设施的业主的法定义务，郭淳拒绝缴交有损其他业主的公共利益，但由于厦门市厦禾旧城改造物业管理公司并未提交相关的证据材料证明其实际发生的数额，本院无法直接予以认定，厦门市厦禾旧城改造物业管理公司可待收集相关的证据材料后另行主张权利，故对于厦门市厦禾旧城改造物业管理公司该项诉讼请求，本院暂不予以支持。关于滞纳金问题。郭淳未按时缴纳物业管理服务费属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，厦门市厦禾旧城改造物业管理公司主张逾期缴纳的违约金应予以适当支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案厦门市厦禾旧城改造物业管理公司主张郭淳应按中国人民银行同期贷款利率4倍标准支付滞纳金，该滞纳金系违约金性质。郭淳未按期缴纳物业服务费违反合同的约定，应支付相应的违约金。根据本案事实，郭淳自2007年1月起拖欠本案讼争费用，违约性质较为严重。本院综合考量厦门市厦禾旧城改造物业管理公司的实际损失、双方义务的履行情况、当事人的过错程度，酌情调整为物业管理费滞纳金为2461.44元，公共维修金滞纳金为769.2元。被告郭淳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未在合理的期限内提交相应的书面意见，视为其自愿放弃答辩、质证的权利，本院依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭淳自本判决生效之日起五日内向原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司清偿所拖欠的各项费用共计人民币3230.64元（含物业管理费人民币2461.44元，公共维修金人民币769.2元）；二、被告郭淳自本判决生效之日起五日内向原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司支付滞纳金人民币3230.64元（含物业管理费滞纳金人民币2461.44元，公共维修金滞纳金人民币769.2元）；三、驳回原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，适用简易程序减半收取人民币25元，由原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司负担5元，由被告郭淳负担20元，款于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  陈妙容二〇一六年十二月十五日代书 记员  徐常青附：本案适用法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。