内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内25民终351号
上诉人（一审原告）王文华，女，1968年12月20日出生，蒙古族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟乌拉盖管理区。
委托代理人杨海军，内蒙古建中律师事务所律师。
上诉人（一审被告）乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司。
住所地锡林郭勒盟乌拉盖管理区巴音胡硕镇北街。
法定代表人詹亚杰，职务经理。
委托代理人郭建忠，内蒙古经远律师事务所律师。
上诉人王文华与被上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院（2015）东乌民初字第429号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月21日受理此案后，依法组成合议庭，并于2016年5月4日公开开庭审理了本案。上诉人王文华，委托代理人杨海军，被上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司的委托代理人郭建忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院认定的基本事实是，2012年3月23日，原告王文华、案外人张鹰飞与被告金浩公司签订《金浩园小区平房改楼房置换协议》一份，载明“金浩园小区平房改楼房置换协议，甲方：乌拉盖管理区金浩房产开发有限公司，乙方：王文华、张鹰飞……一、乙方同意进行平改楼，并自愿将其位于巴音胡硕镇巴音胡硕西街杨小五大院北侧的房屋（屠宰场），建筑面积317㎡（北侧正房177.57㎡，西侧厂房139.28㎡），院墙南北长28.8米，东西院墙长30.8米，无房屋产权证和土地使用证，土地使用面积887.04㎡（见附图），交与甲方进行平改楼。二、置换方式：货币补偿与产权调换相结合。东侧建18米深的商厅按一家一半进行置换为14.4米长，剩余房屋面积和土地面积合计为368.64㎡，甲方以陆拾贰万玖仟陆佰元（￥629600元）的价款补偿给乙方，并在A9#楼南侧补偿乙方车库一个，车库面积计算标准为30平方米，最终按房产测绘面积为准，面积差价按2990元/㎡的价格多退少补。另外乙方再向甲方以4000元/㎡的价格买回商厅基底0.6米长的三层商厅，建筑面积为32.4平方米，乙方所购买的商厅价款为壹拾贰万玖仟陆佰元（￥129600元），该厅与所回迁的商厅合并建设……三、乙方置换商厅的位置：乙方所置换的商厅位于金浩园小区南区临街商业2#楼，由南向北第1、2、3#厅，共15米长18米纵深，分成三个厅每个商厅分为一、二、三层，建筑面积810㎡……七、协议签订后，乙方在15日内（2012年4月8日前）搬迁完毕，将房门钥匙交给甲方。乙方用于置换的平房向外出租的，由乙方自行与承租方协商解除出租合同。逾期搬迁的，每逾一日乙方应支付给甲方1000元的损失费，从甲方付给乙方的拆迁补偿费用扣除……十三、乙方用于置换的楼房在2012年12月31日前甲方交付乙方使用。十四、甲方楼房竣工验收合格后，乙方交清物业费、大修基金、取暖费，甲方方能将所置换的房屋钥匙交给乙方，接到甲方通知交房后，超过十天交不清上述费用的，每逾一日乙方向甲方支付壹仟元人民币的违约金。十五、楼房交付使用后90日内甲方为乙方办理产权证（包括车库的房产证，但车库都不办证时乙方同意不办证），办证时的费用除大修基金由乙方承担外，其余费用由甲方承担，但乙方应积极配合甲方办理产权证。十六、协议签订后在乙方搬迁完毕将房门钥匙交给甲方时，甲方付给乙方壹拾万元的拆迁补偿费（￥100000元），剩余的肆拾万元（￥400000元）拆迁补偿费甲方在2012年5月1日前付清。如甲方不能在规定的时间内付清此笔款时，每延迟一日甲方付给乙方壹万元的违约金。十七、本协议签订后，如有单方违约时，违约方向另一方支付肆佰万元（￥4000000元）的违约金……”。
另查明，涉案房屋于2013年1月15日竣工验收合格，原告于2013年5月12日领取钥匙并对涉案房屋占有使用。被告未按《协议》约定的时间交付房屋，共延迟162天。被告称其在此之前曾通知原告收房，但原告迟迟未收房，为此被告申请证人王淑华出庭作证，王淑华称其在房屋竣工验收后就开始陆续给小区住户打电话通知收房，其曾电话通知案外人张鹰飞收房，并称当时留的是张鹰飞的电话。
又查明，原告王文华与案外人张鹰飞于2012年2月20日登记离婚，双方签订《离婚协议书》一份，协议第三条约定“位于巴音胡硕镇后街金浩园小区北侧砖瓦结构5间平房以及附属院，面积为871㎡（屠宰场），归女方王文华所有”。《离婚协议书》所载房屋即原告与金浩公司置换商厅的房屋。
还查明，涉案房屋的拆迁未经市、县级人民政府组织征收。
该院于2015年9月1日与案外人张鹰飞做《调查笔录》一份。张鹰飞在该份笔录中称其与原告王文华于2012年离婚，并对该院向其出示的《离婚协议书》复印件表示认可，但主张其与王文华私下有协议，约定置换来的三套商厅有原告王文华一套、婚生子张哲一套、婚生女张奇丽一套。张鹰飞明确表示不参加本案诉讼。庭审中，原告王文华表示其对该院与张鹰飞的《谈话笔录》没有意见。
该院认为，本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷。首先，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作，应当由市、县级人民政府负责。本案涉及的房屋拆迁活动，未经政府部门组织征收，故金浩公司与王文华、张鹰飞签订的《协议》因违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定而自始无效。其次，《协议》虽无效，但该《协议》系双方真实意思表示，且该《协议》主要内容（即拆迁事宜）已经履行完毕，庭审中双方当事人亦通过诉辩表示愿意继续履行协议未尽事宜，不违背法律规定，该院予以准许。金浩公司迟至2013年5月12日才将涉案房屋交付原告占有使用且迟至起诉之日还未为原告办理房屋权属登记手续，存在过错，应当参照《协议》约定向原告赔偿因其迟延交付房屋给原告造成的损失并为原告办理房屋所有权证及国有土地所有权证。本案中，原告主张的“324000元损失”明显过高，损失的数额参照乌拉盖管理区巴音胡硕镇同期同地段同类房屋的租赁价格计算。考虑到乌拉盖地区同期同地段同类房屋租赁情况，该院在本案中依法酌定年租金为75000元，迟延交付的期间为《协议》约定的交付日期（2012年12月31日）至实际交付之日（2013年5月12日）。损失的具体计算方式为75000元÷365天×162天≈33288元。考虑到办理房屋权属登记所涉及的诸多其他因素，被告需尽快将办理房屋权属登记所需的文件和资料及需缴纳的费用报送相关部门，以便房屋所有权证及国有土地所有权证得以顺利办理。再次，案外人张鹰飞虽系《协议》的相对方之一，但其明确表示不参加本案诉讼，系其对自身权利的行使，该院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、确认原告王文华、案外人张鹰飞与被告乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司签订的《金浩园小区平房改楼房置换协议》无效；
二、被告乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将办理房屋权属登记所需的文件和资料及需缴纳的费用报送相关部门；
三、被告乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告王文华损失33288元；
四、驳回原告王文华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6160元减半收取3080元（原告王文华已预交3080元），由原告王文华负担2764元，由被告乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司负担316元。
宣判后，一审原告王文华与一审被告乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人王文华上诉的主要理由是，依法判令确认双方签订的《金浩园小区平房改楼房置换协议》有效；责令上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司立即为上诉人王文华办理房屋所有权证和土地使用权证，并向上诉人王文华支付逾期交房经济损失324000元。
上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司上诉的主要理由是，一审认定上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司延期向上诉人王文华交付房屋162天，事实错误，庭审中上诉人王文华称2012年2月30日与案外人张鹰飞办理离婚登记，上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司在2012年1月5日到6日按照上诉人王文华与案外人张鹰飞共同作为乙方签订协议所留电话是张鹰飞的名字通知住户收房，另外，本案涉案房屋是在2013年1月15日竣工验收，故上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司不应承担延期交房的赔偿责任。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院予以确认。
本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的有关规定，本案中，上诉人王文华与案外人张鹰飞共同作为乙方与上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司签订的《金浩园小区平房改楼房置换协议》，未经政府部门组织征收属无效合同，故对于上诉人王文华上诉主张的依法判令确认双方签订的《金浩园小区平房改楼房置换协议》有效的上诉理由，因该协议违反了国家法律、法规的强制性规定而自始无效，故上诉人王文华的该项上诉理由，本院不予支持；对于上诉人王文华上诉主张的责令上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司立即为上诉人王文华办理房屋所有权证和土地使用权证，并向上诉人王文华支付逾期交房经济损失324000元的上诉理由，一审法院在判决书中，已明确判令上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司为上诉人王文华办理房屋所有权证和土地使用权证，故本院不予审理上诉人王文华的该项上诉请求。另，对于上诉人王文华要求上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司支付逾期交房经济损失324000元的上诉理由，一审法院参照乌拉盖管理区巴音胡硕镇同期同地段同类房屋的租赁价格计算，酌情判令上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司支付上诉人王文华经济损失33288元并无不当，故对于上诉人王文华的该项上诉理由，因证据不足本院不予支持。
对于上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司上诉理由，虽然其诉称已电话通知案外人张鹰飞收房，但在一、二审中，均未向法庭提供有效证据证明其主张，故对其上诉理由，因证据不足，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2764元由上诉人王文华承担；二审案件受理费316元由上诉人乌拉盖管理区金浩房地产开发有限公司承担
本判决为终审判决。
审判长 朝 勒
审判员 景 超
审判员 锡林塔娜
二〇一六年五月二十日
书记员 张 雅 洁