云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）昆民一终字第201号 上诉人（原审原告）吴利娟，女，汉族，1963年11月16日生，现住昆明市官渡区。 特别授权诉讼代理人周海鸣、胡昌林，云南友元律师事务所律师。 上诉人（原审被告）昆明高原明珠房地产开发有限公司。住所地：昆明市永中路东聚大车配件市场综合服务楼**。 法定代表人黄春荣，董事长。 特别授权诉讼代理人彭怜玉，云南政通人和律师事务所律师。 上诉人吴利娟因与上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2013）官民二初字第307号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2014年2月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日对本案公开进行了询问，上诉人吴利娟委托的诉讼代理人胡昌林，上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司委托的诉讼代理人彭怜玉到庭参加了诉讼，本案经双方当事人申请调解，并报经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 一审法院经审理确认：2009年7月7日至2010年4月28日，被告昆明高原明珠房地产开发有限公司开发的商品房取得合法开发资格及有效证件。2009年6月3日，原告吴利娟与被告双方签订《经营权投资协议》，约定被告将位于昆明市昌宏路边（KC2008-17号地块）高原明珠国际五金机电商城E9-10号商铺出售给原告，总价款为人民币1939948元，一次性取得该商铺40年的五金机电经营权及房屋所有权，并约定被告交付商铺的时间为2010年5月份以内。交付商铺时，由被告在本地报纸以公告的方式通知。被告取得该商铺所在幢号的竣工验收备案表，即具备向原告交房的条件，未按期交付，超过两个月内被告承担原告已付款项同期银行贷款利息，超期两个月以上，如原告选择继续履行合同，由被告承担原告已付款项部分的同期银行贷款利息，在实际交付商铺后半年内被告为原告办理房屋所有权证。2010年6月17日，原、被告签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定被告应于2010年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，且被告以报纸公告方式履行通知义务的，原告未在通知确定的期限内办理交接手续的，视为原告同意该商品房符合交付条件，并已实际交付；原告委托被告办理产权登记手续，被告房屋交付后在180个工作日内为原告办妥产权登记（逾期一天处以100元罚款）。合同签订后，原告先后以现金及银行按揭贷款的方式，将房款1939948元支付给了被告。2010年12月23日，被告建设的房屋进行了竣工验收并报送备案，且被告在昆明日报上刊登交房公告，通知各业主在2010年12月31日前到项目现场招商中心办理接房手续。原告于2011年5月7日接房，并按合同约定向被告缴纳了配套费、契税、房屋维修基金及办证工本费。另：2009年昆明市城乡规划委员会会议纪要（四）会议原则同意《挂拍出让地块KC2007-17号（高原明珠机电交易中心）规划设计方案》，要求不涉及机场限高的功能区及其建筑，在2010年10月前建成，办理规划许可前，应满足国家和地方消防、交通等强制性规范和规定。原告认为被告未按合同约定时间交房及未按照合同规定时间为原告办理房产证，因此诉至一审法院，请求判令：1、被告支付逾期交房已付房款部分的同期银行贷款利息96997元及支付房款总金额自起诉之日至全面履行交房之日止的银行同期贷款利息；2、被告支付逾期办理所有权证至起诉日的违约金40600元，并按每日100元计至被告办理完毕房屋产权证时止，立即为原告办理房屋所有权证；3、诉讼费用由被告承担。 本案在审理过程中，一审法院向昆明市规划局发函核实有关昆明市昌宏路边高原明珠国际五金机电商城的规划是否影响房屋产权证的办理问题，昆明市规划局回函称：一、由昆明高原明珠房地产开发有限公司建设的高原明珠五金机电商城工程项目，于2010年2月取得《建设工程规划许可证》（编号：530101200900276），许可面积387708.40平方米（其中地上310625.40平方米，地下77083平方米），共39栋，地上**，地下**。二、经核实，建设单位至今未向我局申请该项目的规划核实工作。据了解，尚未申报规划核实的主要原因是机场净高限高导致工期延误，且该项目绿地率不符合规划许可要求，需整改满足或取得园林部门异地补绿意见后，才能按正常程序办理规划核实工作。三、按照工作程序，《建设工程规划核实意见书》是住建部门办理房屋产权登记的前置要件之一。目前，建设单位尚未取得该项目《建设工程规划核实意见书》，暂不具备办理产权登记的条件。但建设单位正在积极做好前期准备工作，预计今年11月份可按正常程序申请规划核实。 一审法院经审理认为：原、被告双方签订的经营权投资协议、商品房销售协议及补充协议，系自愿、平等、协商签订，其内容不违反我国法律强制性规定，系有效合同，应受法律保护。本案中，双方对交房方式、日期及交房条件等均做出了明确约定，原告未在通知确定的期限内办理房屋交接手续，视为原告同意该商品房符合交付条件，并已实际交付。根据合同约定被告以报纸公告形式通知原告办理交接手续，被告登报公告后，原告应及时接房。本案中合同约定的交房时间为2010年8月31日前，被告建设的房屋于2010年12月23日才进行了竣工验收并报送备案，且公告确定的交房截止期限为2010年12月31日前，故被告确实存在违约交房情况，理应承担相应的民事赔偿责任。对被告辩称本案的诉讼时效已过的主张，因本案争议发生后，原、被告双方为交、接房事宜一直在协商，属诉讼时效中止或中断事由，故本案未超过法律规定的诉讼时效，但因原告在被告公告交房期间未接收房屋，按照双方合同约定视为原告同意该商品房符合交付条件，并已实际交付，对原告的逾期交房违约金的诉请，一审法院依照原、被告签订并经昆明市官渡区房屋产权交易中心备案的商品房销售合同的约定，由被告承担原告已付款项部分的同期银行贷款利息，从2010年9月1日起支持至被告房屋竣工验收且刊登交房公告的次日，即2010年12月24日止，合计115天。原告诉请按年利息6%计算，未超出同期银行贷款最高利息，一审法院予以采纳，支持的逾期交房违金合计为：6%÷365天×115天×1939948元=36672.99元。关于原告主张的逾期办理产权证的违约金，从昆明市规划局给一审法院回函的内容看，“高原明珠国际五金机电商城”项目存在机场净空限高导致工期延误及不符合规划许可的建设行为尚未整改完成，至今未取得该项目《建设工程规划核实意见书》，并不具备办理产权证的条件。原告在不具备办证条件的前提下要求被告支付逾期办证违约损失无法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告昆明高原明珠房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告吴利娟逾期交房违约金36672.99元；二、驳回原告的其它诉讼请求。”案件受理费3239元，由被告承担。 宣判后，吴利娟及昆明高原明珠房地产开发有限公司均不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人吴利娟上诉称：一、一审法院在判决中没有适用国家对房屋交付的强制性规定。（1）、双方在《经营权投资协议》中约定的交房条件为开发商取得《工程竣工验收备案表》，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城乡规划法》的规定，房屋必须经工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位组织验收方视为质量合格，故双方约定的交房条件不符合国家强制性规定，该约定应视为无效。（2）、《工程竣工验收备案表》仅是一份工作量已实际完成的工作报表，是申请商品房质检部门组织质量验收评定的条件之一，不具有完成施工房屋质量就必然合格的评价，并且该备案表系内部资料，上诉人并不持有，一审法院将竣工验收备案的时间作为交房截止日是错误的。（3）、双方在《经营权投资协议》中约定：办理商铺产权时，可能需要另行签订政府统一印制的《商品房购销合同》，但双方权利义务关系以本协议为准。一审法院无视这一效力约定，将《商品房购销合同》由昆明高原明珠房地产开发有限公司随意填写的交房时间作为确定双方交房时间的依据是错误的。二、在2011年12月8日实际接房时，上诉人已向昆明高原明珠房地产开发有限公司交纳了契税、办证代理费等费用，上诉人的委托义务已依合同履行完毕。关于机场《净空限制区建（构）筑物高程核准意见表》已在2009年9月1日获得批准。昆明市城乡规划委员会《2009年第13次主任办公会会议纪要》（2009年10月15日）批准中“要求不涉及机场限高的功能区及其建筑，在2010年10月前建成。”这一规定与双方约定的交房时间是符合的。一审法院采用昆明市规划局的《复函》而认定本案不具备办理产权登记的条件的观点是错误的，倘若这种观点成立，开发商不去办证，就不具备办证的条件，也就不需要承担违约赔偿责任。综上，请求二审法院判令：一、撤销一审判决；二、改判昆明高原明珠房地产开发有限公司承担逾期交房及逾期办证的违约责任；三、由昆明高原明珠房地产开发有限公司承担一、二审的诉讼费。 上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司上诉并答辩称：一、本案中，双方合同对交房时间有明确约定，被上诉人应当自合同约定的交房期限届满时即知晓其权利受到侵害，诉讼时效应当自合同约定的交房期限届满之日起计算。上诉人在昆明日报上刊登交房公告，确定交房截止时间为2010年12月31日前，上诉人发布公告的行为符合法律规定的“当事人一方同意履行义务”，即发生诉讼时效中断，诉讼时效期间应当自2010年12月31日起至2012年12月30日止。一审法院对双方为交接房屋一直在协商，属诉讼时效中止或中断事由，那么，公告确定的截止交房时间应当为双方协商的结果，诉讼时效自公告截止交房日中断，被上诉人主张逾期交房违约金已经超过两年的诉讼时效，不应得到支持。二、对于逾期办证违约金的问题，一审判决驳回被上诉人请求，适用法律正确，应当予以维持。综上，请求二审法院判令：一、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。 对昆明高原明珠房地产开发有限公司的上诉主张，吴利娟答辩认为昆明高原明珠房地产开发有限公司向其交付的房屋与法律规定不符，其未完成交房义务，应承担逾期交房的违约责任。 二审经审理查明的案件事实与一审确认事实一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审另查明：《经营权投资协议》第6条第6款中约定：“经营场所（商铺）的房屋所有权证书由甲方（昆明高原明珠房地产开发有限公司）代为办理，乙方（吴利娟）协助（提供相关证照）。办证期限为实际交付商铺后半年内。办理商铺产权时，可能需要另行签订政府统一印制的《商品房购销合同》，但甲、乙双方权利义务关系以本协议为准。” 二审中，本院再次向昆明市规划局发函询问高原明珠五金机电城项目规划核实工作的进展情况，昆明市规划局于2014年9月19日复函我称：“一、昆明高原明珠房地产开发有限公司目前尚未向我局申请KC2008—17号地块（即高原明珠五金机电城）项目的规划核实工作。二、规划核实属我局服务事项，需建设单位向我局书面申请并提交竣工测量成果报告方可受理。” 综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、昆明高原明珠房地产开发有限公司是否应当向吴利娟承担逾期交房的违约责任？二、昆明高原明珠房地产开发有限公司是否应当向吴利娟承担逾期办证的违约责任？ 本院认为：针对第一个争议焦点，首先，本案中，虽然双方签订的《经营权投资协议》与《商品房购销合同》约定的交房时间不一致，但根据《经营权投资协议》第6条第6款关于“……办理商铺产权时，可能需要另行签订政府统一印制的《商品房购销合同》，但甲、乙双方权利义务关系以本协议为准”的约定，房屋的交付时间应当以《经营权投资协议》约定的时间为准，即昆明高原明珠房地产开发有限公司应当在2010年5月31日前向吴利娟交付房屋，因昆明高原明珠房地产开发有限公司于2010年11月23日才在《昆明日报》刊登交房公告，该公告时间已晚于约定的交房时间，故昆明高原明珠房地产开发有限公司已经构成违约。其次，逾期交房诉讼时效的起算，《经营权投资协议》对交房时间作出过约定，吴利娟在合同约定的交房时间届满之日时即应当知晓昆明高原明珠房地产开发有限公司逾期交房，本案的诉讼时效至迟应当在昆明高原明珠房地产开发有限公司公告交房时间届满之日即2010年12月31日起算至2012年12月31日届满，因吴利娟未提交证据证实其在此期间曾经向昆明高原明珠房地产开发有限公司主张过逾期交房的违约请求，而其于2013年5月才提起诉讼主张权利，已经超过二年的诉讼时效期间，本院对其该诉请不予支持。第三，对吴利娟认为房屋质量不合格，昆明高原明珠房地产开发有限公司实际并未履行交付合格房屋的义务主张，根据《经营权投资协议》第六条第二款约定：“甲方（昆明高原明珠房地产开发有限公司）取得该商铺所在幢号的《竣工验收备案表》，即具备向乙方（吴利娟）交房的条件。”及《补充协议》第四条约定：“……自甲方以报纸公告方式履行通知义务的，乙方未在通知确定的期限内办理交接手续的，视为乙方已同意该商品房符合交付条件，并已实际交付；同时，乙方应承担相关的费用（房屋管理费等）。”因上述约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，涉案房屋于公告交房的截止时间之前已取得了合同约定的竣工验收备案表，符合合同约定的交房条件，吴利娟也未提交证据证实房屋确实存在质量问题并已使用房屋多年，故吴利娟对昆明高原明珠房地产开发有限公司没有交付房屋的理由不成立，本院不予支持。综上，本院对吴利娟要求昆明高原明珠房地产开发有限公司承担逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 针对第二个争议焦点，本院认为，首先，根据昆明市规划局的复函的内容可知，房屋产权无法办理的原因为机场净空限高导致工期延误以及项目绿地率不符合规划许可的要求。审理中查明，工期延误虽然有高原明珠五金机电城项目中商务酒店的开发只能在机场搬迁后进行，而机场搬迁时间推迟导致了该项目的开发推迟的因素存在，该原因确不能以昆明高原明珠房地产开发有限公司意志决定，但在巫家坝机场于2012年6月28日搬迁后，昆明高原明珠房地产开发有限公司此时即应当积极进行酒店的开发建设而不能以机场搬迁迟延为由仍拖延竣工，不履行合同义务。其次，绿地率不符合规划要求导致房产证无法办理也是由于昆明高原明珠房地产开发有限公司的原因所致，至本案二审开庭审理期间昆明高原明珠房地产开发有限公司都未向规划部门申报规划核实手续，故房产证无法办理属于昆明高原明珠房地产开发有限公司不作为所致，其主张不承担逾期办证违约责任的理由不成立，本院不予支持，至于昆明高原明珠房地产开发有限公司申请对商务酒店施工工期进行鉴定，因属自身不作为，不积极履行合同义务，本院对其请求不予准许。此外，对于违约金的计算，根据《补充协议》第五条的约定，昆明高原明珠房地产开发有限公司应当自房屋交付后180个工作日内为吴利娟办妥产权登记，如逾期，则每天处以100元罚款，昆明高原明珠房地产开发有限公司认为该违约金过高请求法院予以减少，本院认为，合同约定的违约金并未过分高于造成的损失，本院对昆明高原明珠房地产开发有限公司请求降低违约金的请求不予支持。考虑到巫家坝机场确实存在迟延搬迁的情形，故在巫家坝机场搬迁后，酌情给予昆明高原明珠房地产开发有限公司六个月的合理时间进行施工建设并办理产权证，昆明高原明珠房地产开发有限公司应向吴利娟支付自2013年1月1日起至房屋所有权证办理完毕之日止（按100元/天的标准计算）的逾期办证违约金。第三，对于吴利娟要求昆明高原明珠房地产开发有限公司为其办理产权证的诉讼请求，因昆明高原明珠房地产开发有限公司对办理产权证仅负有协助义务且涉案房屋现在不具备办理产权证的条件，故该请求本院不予支持。 综上，一审判决适用法律错误，上诉人吴利娟及上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、维持（2013）官民二初字第307号民事判决第二项，即“驳回原告的其它诉讼请求”； 二、撤销（2013）官民二初字第307号民事判决判决第一项，即“被告昆明高原明珠房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告吴利娟逾期交房违约金36672.99元”； 三、由上诉人高原明珠公司于判决生效后十日内支付上诉人吴利娟自2013年1月1日起至房屋所有权证办理完毕之日止按100元/天的标准计算的逾期办证违约金。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币3239元，由上诉人吴利娟承担人民币972元，由上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司承担人民币2267元。二审案件受理费人民币3239元，由上诉人吴利娟承担人民币972元，由上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司承担人民币2267元。上诉人吴利娟交纳的二审案件受理费人民币3239元，退还人民币2267元，上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费人民币3239元，退还人民币972元。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。 审 判 长 杨 茜 代理审判员 朱 欢 代理审判员 蔡 芸 二〇一四年十一月十日 书 记 员 黄金成