宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民商终字第5号
上诉人（原审原告）宁夏银星多晶硅有限责任公司。
法定代表人栾晓军，该公司总经理。
委托代理人王行兴，男，1987年3月3日出生，汉族，大学文化，该公司职员。特别授权代理。
委托代理人韩辉，北京市泽元（银川）律师事务所。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）吴忠市金三鼎有色金属购销有限公司。
法定代表人周雪锋，该公司经理。
委托代理人韩其杞，宁夏沙都律师事务所律师。特别授权代理。
原审第三人中国建设银行股份有限公司吴忠分行。
负责人丁文华，该行行长。
委托代理人王学忠，该行风险部经理。特别授权代理。
上诉人宁夏银星多晶硅有限责任公司（以下简称银星公司）因与被上诉人吴忠市金三鼎有色金属购销有限公司（以下简称金三鼎公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司吴忠分行（以下简称建行吴忠分行）买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月3日、5月21日公开开庭进行了审理。各方当事人庭外调解80天。上诉人银星公司的委托代理人王行兴、韩辉，被上诉人金三鼎公司的委托代理人韩其杞，原审第三人中国建设银行股份有限公司吴忠分行的委托代理人王学忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2008年，金三鼎公司对位于吴忠市利通区吴灵路北侧面积约16亩的工业用地享有土地使用权，但尚未办理土地使用权证和房屋所有权证。2008年5月26日，金三鼎公司将该片土地及其院内北侧1000平方米的砖砼结构厂房两间（3#、4#）、两层办公楼一栋及其地上附着设施租赁给银星公司使用，租期6年，自2008年5月26日至2014年5月25日。
2008年10月15日，金三鼎公司（合同中为甲方）与银星公司（合同中为乙方）就乙方租赁甲方院内北片区连体的砖砼结构厂房（1#、2#厂房）及周围空地或购买甲方北片区的16亩土地及1号、2号、3号、4号厂房、小办公楼又签订一份《合同书》，该合同主要内容为：1.租赁房屋为甲方北侧厂区连体的砖砼结构厂房，面积为2362平方米，周围空地面积约为1600平方米；购买房地产范围：土地面积约16亩，购买地上构筑物为包括1号（996平方米），2号（1189平方米）、3号（1181平方米）、4号（1181平方米）厂房以及小办公楼（440平方米）和混凝土道路（3307平方米）。2.连体的砖砼结构厂房及周围空地租赁期限6年，自2008年12月20日至2014年12月19日，每年租赁费为21.6万元，合同签订后10日内，乙方先预付两年租金43.2万元，2008年11月5日再付两年租金43.2万元，剩余两年租金43.2万元在2009年1月20日前付清。3.若乙方决定购买此处房地产，购买价为479万元，土地价格为每亩13万元，土地面积按实际测量数据为准。4.甲方决定购买后，乙方前期向甲方实际预付的连体厂房（1#、2#厂房）租金以及2008年5月26日签订的租赁合同（指租赁3#、4#厂房的合同）已交纳租金的剩余部分自动转成购房款。甲方应在2008年12月30日前将连体厂房交付乙方使用。5.如果一方不履行合同约定，应承担合同总价款10%的违约金。
2009年5月19日，双方又签订一份《宁夏银星多晶硅有限责任公司受让吴忠市金三鼎有色金属购销公司土地及1#2#3#4#厂房的补充协议》（协议中，金三鼎公司为甲方，银星公司为乙方），该协议主要内容为：1.本协议约定出让的土地位于吴灵青三岔路口金三鼎公司的主通道至1#、2#连体厂房及3#、4#厂房，具体以1#、2#连体厂房南墙向南丈量至甲方在建拟搬迁车间后墙（A线），总面积初步确定为16亩。如不足16亩，乙方按照每亩13万元扣减支付转让金；如超出16亩，乙方按每亩13万元向甲方补偿；2.本协议签订后，乙方于2009年5月19日向甲方支付土地及房屋受让款193万元，乙方已支付给甲方的129.6万元的1#、2#厂房租金属于合同总价款479万元的一部分；原租赁的3#、4#厂房租金乙方交至2009年7月底，以后不再交纳；甲方将土地和房屋产权证书交给乙方后，乙方当天付清协议约定的余款。3.甲方将土地和房产先办至其名下，所产生的费用由甲方承担；甲方于2009年7月底将上述土地及房屋产权办至乙方名下并交于乙方，所需费用按照国家税费由双方各自承担。4.本补充协议与原合同具有同等法律效力。
上述协议签订后，银星公司向金三鼎公司支付租金或转让款的情况为：2008年5月26日支付3#、4#厂房2008年5月26日至2009年5月26日一年租金21.6万元；2008年10月15日支付1#、2#厂房2008年12月20日至2010年12月20日两年租金43.2万元；2008年11月20日支付1#、2#厂房2010年12月20日至2012年12月20日两年租金43.2万元；2009年1月20日支付1#、2#厂房2012年12月20日至2014年12月20日两年租金43.2万元，2009年5月19日支付193万元的转让款。
金三鼎公司分别于2010年2月1日、2012年6月12日将上述土地使用权和房屋所有权办在其名下。2012年12月14日、2013年3月4日金三鼎公司将上述房屋和土地分别抵押给第三人建行吴忠分行为宁夏宁龙塑胶管业股份有限公司贷款800万元，抵押期限3年。
诉讼中，原审法院根据本案案情征询银星公司是否变更诉讼请求或行使解除抵押权（即代宁夏宁龙塑胶管业股份有限公司偿还银行借款），银星公司表示不同意变更诉讼请求也不同意行使解除抵押权。
原审认为，一、我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，即物权转让行为不能成就，并不必然导致物权变动的原因即债权合同的无效。2009年5月19日，银星公司与金三鼎公司达成转让土地及房产的《补充协议》，是土地和房产转让的债权合同，其效力不受物权变动效力的影响。签订时转让方金三鼎公司虽尚未取得土地证和房产证，但在本案提起诉讼时，金三鼎公司于2010年和2012年相继取得了土地证和房产证，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，即“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。因此，该《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效协议。二、土地使用权转让协议作为双务合同，转让方首先提供使用权无瑕疵的房地产。金三鼎公司在取得土地证和房产证后，应积极履行合同义务为银星公司办理产权过户手续，但却将已转让的土地和房产抵押贷款，致使转让的标的物上负担了抵押权，使得抵押权人享有的抵押物权优于转让合同产生的债权。根据《担保法》司法解释第六十七条和《物权法》第一百九十一条的规定，受让人可通过行使解除权解除转让标的物上的抵押权，即可代债务人或抵押人清偿债务以消灭抵押权。但在本案中，受让人银星公司未提出该解除权，亦未提出变更诉讼请求的申请，无法实现抵押权人建行吴忠分行和受让方银星公司利益平衡，故银星公司现要求将转让标的的产权办理在其名下的诉讼请求，不予支持。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条之规定，判决：驳回宁夏银星多晶硅有限责任公司的诉讼请求。案件受理费8484元，由宁夏银星多晶硅有限责任公司负担。
宣判后，银星公司不服，提出上诉称，1.原审法院认定事实与判决结果之间相互矛盾。根据原审法院查明的事实，银星公司依约履行了合同义务，金三鼎公司虽将土地和房产交付银星公司使用，但未按合同约定将土地和房产办至银星公司名下，已经构成违约，故银星公司的诉讼请求应当被支持，金三鼎公司将涉案土地和房产办至银星公司名下。原审法院在认定上述事实的情况下，驳回银星公司的诉讼请求错误。金三鼎公司在明知已将涉案土地和房产出售并收取银星公司房款的情况下，又将该房地产办理在自己名下并设立抵押进行贷款，金三鼎公司对其违约行为应当承担相应的责任。2.原审判决适用法律错误。原审判决认定双方签订的《补充协议》合法有效，且银星公司已经实际履行了支付义务，应当判决金三鼎公司将房产过户至银星公司名下，由其自行承担偿还贷款并解除抵押权的责任。转让涉案土地和房产均早于办理抵押贷款，故不应适用《物权法》第一百九十一条的规定。3.原审法院违反法律程序。原审法院依职权将与本案有利害关系的建行吴忠分行追加为第三人，该行在原审庭审中作为诉讼参加人当庭进行举证质证，发表了代理意见，但在原审判决书中却遗漏了第三人。综上，请求依法撤销原判，发回重审。
被上诉人金三鼎公司当庭答辩称，1.原审判决认定的事实与判决结果之间并不矛盾。2008年10月15日双方签订合同，2009年的5月19日又签订了《补充协定》，约定合同的总价款为479万元，并就涉案房屋及土地的买卖条件、金额、付款期限、购买期限条件及权利义务等进行了约定。按照约定2008年11月5日银星公司应付款43.2万元，但其在2008年11月20日仅支付了28.2万元，至今银星公司仍未付清合同约定的价款。根据双方2008年10月15日签订的合同书的约定，银星公司不能及时付清房款则执行租赁合同。双方就厂房租赁问题多次进行协商，银星公司也同意执行租赁合同，金三鼎公司才将厂房、土地抵押给第三人。2013年9月9日银星公司给金三鼎公司致函，要求金三鼎公司退还322.6万元的购买价款，也是基于默认双方解除购买意向的意思表示。金三鼎公司也同意退还银星公司已付款，但就退还数额未达成一致意见。因物权优于债权，银星公司不提出解除抵押权亦不变更诉讼请求，原审法院基于上述事实作出的判决合理合法。2.原审法院适用法律正确，原审法院对《物权法》第一百九十一条的适用是基于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条的规定，本案中因金三鼎公司向第三人抵押已经登记，抵押权优先于合同债权，符合法律规定。3.原审法院不存在违反法定程序的情形，原审法院对于遗漏的第三人已作出民事裁定书予以补正。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人建行吴忠分行当庭答辩称，第三人取得的抵押权是善意的，应当受到法律保护。
二审审理过程中，原审第三人建行吴忠分行提交对账单1份、担保物待处理抵债资产转出通知书1份，证明借款人宁夏宁龙塑胶管业股份有限公司于2015年3月9日偿还了贷款本息共10026666.37元，建行吴忠分行将抵押物权证已经退还给金三鼎公司。上诉人银星公司对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。被上诉人金三鼎公司认为若该证据的原件与复印件一致，对证据一、二的真实性、合法性、关联性无异议，但并不能证明金三鼎公司已将涉案房屋、土地行使解除抵押权，只能证明金三鼎公司还款的事实。
金三鼎公司提交4份他项权利证书，证明涉案金三鼎公司的房屋及国有土地使用权仍处于抵押状态。银星公司对该组证据的真实性无异议，认为金三鼎公司在诉讼过程中将涉案的房屋及土地使用权从建行吴忠分行解除抵押权后，又在石嘴山银行股份有限公司吴忠分行设置抵押贷款，致使本案的诉讼目的无法实现，其行为妨害民事诉讼的正常进行。基于本案的事实发生重大变化，故请求将该案发回重审。建行吴忠分行对该证据没有意见，认为与其公司没有关系。
本院对当事人在二审中提交的证据的真实性予以确认。
本院除对原审查明的案件事实予以确认外，另查明，2015年3月9日宁夏宁龙塑料管业股份有限公司将用金三鼎公司名下土地、房屋抵押贷款的本息全部结清，2015年3月10日建行吴忠分行解除该抵押权。2015年3月25日、27日，金三鼎公司又将涉案的房屋和土地使用权抵押给石嘴山银行股份有限公司吴忠分行借款2500万元，并办理了抵押物登记，抵押期限1年。
本院认为，本案二审争议的焦点是银星公司在原审的诉讼请求是否应当支持的问题。原审中银星公司第一项诉讼请求是要求金三鼎公司履行合同义务，将双方签订的协议中约定的房产和土地使用权的产权办理至银星公司的名下。根据本案已经查明的案件事实，金三鼎公司已将涉案的房地产在第三人处设立了抵押担保，并办理抵押登记，该抵押权依法有效，并可对抗善意第三人。二审审理过程中建行吴忠分行解除了该抵押权，但金三鼎公司又将涉案的房屋和土地使用权抵押给其他银行。银星公司基于其与金三鼎公司签订的协议主张办理涉案房地产的过户手续，该主张因标的物已经设立抵押权而无法实现。原审法院在审理过程中向银星公司释明，银星公司不变更该项诉讼请求，也不同意行使解除抵押权，故原审判决驳回银星公司的该项诉讼请求并无不当。原审中银星公司的第二项诉讼请求是要求金三鼎公司向其支付违约金47.9万元。银星公司要求金三鼎公司履行办理房地产的过户义务、双方之间基于该买卖合同关系所产生的纠纷在本案中未解决。对于该纠纷银星公司另行主张时，一并要求金三鼎公司承担在履行协议过程中的违约责任。
综上，原审认定事实清楚，判决结果正确，银星公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8484元，由上诉人宁夏银星多晶硅有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马建萍
代理审判员 梁 超
代理审判员 杨 娟
二〇一五年六月十八日
书 记 员 梁耀盟
本案附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。