广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1118号
上诉人（一审原告）：莫玉康，男。
上诉人（一审原告）：袁一帆，女。
被上诉人（一审被告）：东莞中原物业顾问有限公司，住所地：广东省东莞市南城区胜和路胜和广场C座9楼A、B、C，注册号为441900400000610。
法定代表人：赖国强，该公司董事长。
委托代理人：张爱红，女，系该公司员工。
被上诉人（一审被告）：东莞市高发房地产有限公司。住所地：广东省东莞市万江区港口大道**号。
法定代表人：庞鸣钟，该公司总经理。
委托代理人：刘烈鑫，广东理而行律师事务所律师。
上诉人莫玉康、袁一帆因与被上诉人东莞中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）、东莞市高发房地产有限公司（以下简称高发公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法南民一初字第1401号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
莫玉康、袁一帆一审时诉称：莫玉康、袁一帆于2014年4月初到高发公司开发的深业欧景丽苑看房，并交了30000元定金定28栋2单元601房，签订了编号为0600522的认购书。但后来莫玉康、袁一帆发现自己受到代理欧景丽苑销售的中原公司员工甘春泉的欺诈，并多次上门调解请求退回定金被拒，后经消委会调解仍无法解决纠纷。具体欺诈情况如下：第一，交定金前一晚，楼盘销售人员即中原公司员工甘春泉承诺可以解决之前看深业欧景丽苑的其他栋楼房所交的定金2000元，即购买28栋的楼房可以将原来的定金2000元转过来，但后来支付了定金30000元后，中原公司并没有履行承诺，中原公司的员工甘春泉也没有再打电话给莫玉康、袁一帆，交待其承诺的待办事情。第二，交定金前，中原公司员工甘春泉向莫玉康、袁一帆称其哥哥在开发商处承包工程，跟开发商很熟，在莫玉康、袁一帆先交了定金后，可以找其哥哥跟开发商再打折，保证给个满意的价格，但必须先签订认购书和交纳定金30000元。但签订认购书后，中原公司亦没有履行承诺，中原公司员工甘春泉也不敢出现，存心是欺诈莫玉康、袁一帆交纳定金。第三，中原公司销售人员刘彪向莫玉康、袁一帆称28栋是楼王，且已经是深业欧景丽苑最后一栋，卖完28栋后中介公司就会撤走，到时想买这里也买不到了。受到中原公司的错误引导，莫玉康、袁一帆在误解下做决定，签订了认购书并交纳了定金30000元。但后来莫玉康、袁一帆才发现后面陆续推出21栋-26栋。中原公司的员工采取欺诈的方法，诱导莫玉康、袁一帆签订了认购书并交纳了定金30000元，中原公司员工的欺诈行为使莫玉康、袁一帆违背自己真实意思，也使莫玉康、袁一帆对购房情况存在重大误解。故依据《中华人民共和国合同法》第五十四条及民法通则第五十八条的规定，请求撤销认购书，中原公司和高发公司立即返还莫玉康、袁一帆定金30000元。中原公司和高发公司严重违反交易双方应遵循的诚实信用基本原则，提供的服务存在欺诈行为，且存在缔约过失的责任，实际上上述情况也给莫玉康、袁一帆及其家人带来物质及精神损害，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，中原公司和高发公司应赔偿莫玉康、袁一帆损失30000元。莫玉康、袁一帆特诉至法院，请求判令：1.撤销编号为0600522的认购书，中原公司和高发公司立即退还莫玉康、袁一帆所交定金30000元；2.中原公司和高发公司立即赔偿莫玉康、袁一帆损失30000元；3.本案诉讼费由中原公司和高发公司负担。
中原公司一审时辩称：第一，案涉认购书是双方真实意思表示，真实有效。莫玉康、袁一帆所称的存在重大误解与事实不符，中原公司向莫玉康、袁一帆讲述房屋的价格、位置、用途、定金交付及楼款的支付方式时都有明确的说明和提示，履行了中原公司的义务，不存在欺诈的行为。且莫玉康、袁一帆是完全民事行为能力人，认购书是双方真实意思表示，真实有效。第二，中原公司已经如实向莫玉康、袁一帆告知案涉物业的相关情况，并为莫玉康、袁一帆购买房屋向高发公司积极申请优惠的价格，中原公司得到高发公司的同意，将原价为8606.67元／平方米的房屋以8009.6元／平方米的价格优惠出售给莫玉康、袁一帆。莫玉康、袁一帆在签订认购书的当天向高发公司支付了定金3万元，并约定于2014年4月21日前往高发公司处签订买卖合同，后莫玉康、袁一帆迟迟未来签约，中原公司打电话催促莫玉康、袁一帆按照认购书约定的日期前来签约，莫玉康、袁一帆回复说该认购价格过高，希望再给优惠。后中原公司向高发公司反映了情况，高发公司承诺在认购书的原价格上再给99折，莫玉康、袁一帆还是不满意。莫玉康、袁一帆至今没有到高发公司处签订买卖合同，莫玉康、袁一帆不按认购书约定的时间前去签约，导致高发公司将莫玉康、袁一帆缴纳的定金3万元挞定，不能归咎于中原公司。莫玉康、袁一帆的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
高发公司一审时答辩称：与中原公司的答辩意见一致。
一审法院经审理查明：2014年4月12日，莫玉康、袁一帆作为买方（乙方），高发公司作为卖方（甲方），双方签订一份编号为0600522的认购书，约定：乙方认购甲方开发的东莞市万江区港口大道南3号“鹏基.欧景丽苑”（深业.欧景城）28栋2单元601号房屋，成交价为1232849元；乙方须于本认购书签署当日内向甲方支付认购定金30000元，双方签署《商品房买卖合同》后，该定金转为乙方购房款的一部分，无需甲方退还及计息；乙方在交付定金及签署本认购书后10日内即2014年4月21日前，到欧景城售楼处签署《商品房买卖合同》等有关文件，当天内乙方向甲方交付楼价全款；乙方必须按双方约定的时间签署《商品房买卖合同》及《银行按揭合同》等有关文件，并按双方约定的时间及付款方式交付房款，如乙方未按期签署上述有关文件，或未按期交付首期款／全款，甲方有权要求乙方每逾期一日按应付款的千分之一支付违约金；如逾期超过五天，则甲方有权单方面解除本认购书且无须事先通知乙方，并有权将乙方所认购物业另行出售，乙方已付甲方的认购定金不再退回。上述认购书签订后，莫玉康、袁一帆于当日向高发公司支付了定金30000元。另查，中原公司与高发公司签订了《委托销售代理协议》，约定由中原公司代理销售高发公司开发的欧景城部分物业，上述认购书中约定的房屋即是由中原公司代理销售的。
上述认购书签订后。莫玉康、袁一帆一直未与高发公司签订《商品房买卖合同》。高发公司委托律师于2014年6月19日向莫玉康、袁一帆发出律师函，称高发公司及其销售代理公司曾多次通知莫玉康、袁一帆及时履行签约义务，但莫玉康、袁一帆一直未予理会，高发公司委托律师曾于2014年5月28日发出律师函，催促莫玉康、袁一帆接到函件之日起五日内前来高发公司签署《商品房买卖合同》，但莫玉康、袁一帆接到函件后未在函件催告的期限履行签约义务，现高发公司将莫玉康、袁一帆认购的房屋予以另行出售，并按照认购书的约定对莫玉康、袁一帆所交的购房定金予以依法没收。
一审法院向东莞市消费者委员会调取了一份调解笔录，该笔录显示莫玉康与中原公司于2014年6月12日参与了东莞市消费者委员会组织的调解，中原公司参与调解的人员有负责欧景城销售工作的陈丽勤、甘春泉。笔录记载陈丽勤称莫玉康曾为购买欧景城31栋的一套房屋而支付定金2000元，后一直未补齐剩余定金28000元，之后莫玉康又支付定金30000元，签订认购书购买28栋的房屋；莫玉康要求给予折扣，并要求返还之前支付的2000元定金，签约时间延期到5月10日；中原公司向开发商争取到只要其签约，之前交的2000元定金转为房款，价格额外给予9.9折，签约时间可延迟到5月10日；但莫玉康过了5月10日仍未来签约，开发商按规定将定金做挞定处理。笔录记载甘春泉称其曾对莫玉康说过会给一个满意的价格，但未说过具体到什么价格，莫玉康亦没有明确说明满意的价格是什么价格；且其曾说过其大哥认识开发商可以打折，但没承诺过打多少折。
一审法院认定以上事实，有莫玉康、袁一帆提交的认购书、收据、终止调解通知书、律师函、录音、银行交易流水、价格备案表、短信，中原公司提交的委托销售代理协议，一审法院调取的调解笔录，以及一审法院的庭审笔录等附卷为证。
一审法院审理认为，对于莫玉康、袁一帆与高发公司于2014年4月12日签订的编号为0600522的认购书，莫玉康、袁一帆主张该认购书是在受到中原公司员工欺诈，违背莫玉康、袁一帆真实意思的情况下签订，莫玉康、袁一帆认为中原公司的欺诈行为是中原公司员工向莫玉康、袁一帆承诺可退还另一笔2000元定金及可给予莫玉康、袁一帆满意的折扣，并虚假陈述28栋为欧景城的最后一栋，由莫玉康、袁一帆为证明其主张所提交的证据来看，均不能反映出中原公司的员工向莫玉康、袁一帆作出过上述承诺。而由一审法院向东莞市消费者委员会调取的调解笔录所记载的内容来看，中原公司的员工确认曾向莫玉康、袁一帆称可以打折，但并未承诺具体给予什么折扣，莫玉康、袁一帆在笔录中也确认当时其并没有向中原公司的员工明确其要求的具体折扣，而实际上中原公司也为莫玉康、袁一帆争取到了9.9折的折扣，故不能认定中原公司存在欺诈行为。莫玉康、袁一帆不能举证证明涉案的认购书是中原公司以欺诈的手段使莫玉康、袁一帆在违背真实意思的情况下订立，故不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可以撤销该认购书的条件，莫玉康、袁一帆诉请撤销该认购书缺乏依据，一审法院不予支持。莫玉康、袁一帆与高发公司签订的认购书是双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该认购书合法有效，一审法院予以确认，莫玉康、袁一帆与高发公司双方应依照该认购书的约定履行各自的义务。认购书约定莫玉康、袁一帆应在2014年4月21日前签订《商品房买卖合同》，但莫玉康、袁一帆未按上述时间签订《商品房买卖合同》，依据认购书的约定，高发公司有权单方面解除认购书，将莫玉康、袁一帆认购物业另行出售并不退回莫玉康、袁一帆已付的认购定金。故莫玉康、袁一帆无权要求中原公司、高发公司退还定金30000元，对莫玉康、袁一帆诉请中原公司、高发公司退还定金30000元，一审法院不予支持。中原公司、高发公司在与莫玉康、袁一帆签订认购书的过程中不存在欺诈行为，莫玉康、袁一帆诉请中原公司、高发公司赔偿损失30000元缺乏依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回莫玉康、袁一帆的诉讼请求。案件诉讼费1300元，已由莫玉康、袁一帆预交，由莫玉康、袁一帆负担。
一审宣判后，莫玉康、袁一帆不服，向本院提起上诉称：中原公司与高发公司在房屋销售过程中存在欺诈行为。一是中原公司员工原本承诺将莫玉康、袁一帆在看其他楼盘时交的定金2000元转为案涉房屋的定金，但没有兑现承诺；二是中原公司员工承诺给予莫玉康、袁一帆满意的折扣，但最后没有履行承诺；三是中原公司员工向莫玉康、袁一帆陈述案涉房屋所在的28栋是该楼盘的最后一栋，但事实并非如此。中原公司的行为导致莫玉康、袁一帆对购房情况存在重大误解，并违背意愿签订了认购书。一审法院忽视中原公司员工在销售过程中的不正当性，莫玉康、袁一帆是在中原公司员工提及其与开发商的关系及承诺给予满意折扣的情况下才交定金，但中原公司否认了定金及折扣的事实，已经违约在先。莫玉康、袁一帆基于此提出退定要求后，中原公司才给予9.9折，与原承诺不符。综上，莫玉康、袁一帆请求：撤销一审判决，认定撤销编号为0600522的认购书，要求中原公司、高发公司立即退还定金30000元，或根据中原公司的过错退还部分定金。
被上诉人中原公司答辩称：一审判决认定事实清楚。案涉认购书是双方真实意思表示，是合法有效的。中原公司未采取欺诈手段使莫玉康、袁一帆签订认购书。第二，中原公司已经向莫玉康、袁一帆如实告知了涉案物业的相关情况，并积极地为莫玉康、袁一帆购买的物业申请了价格优惠。因此中原公司并不存在欺诈行为。
被上诉人高发公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。高发公司并未在案涉房屋的预售过程中采用欺诈或其他不正当手段向莫玉康、袁一帆销售房屋，故双方签订的认购协议是双方真实意思表示。依据认购书之约定，高发公司在莫玉康、袁一帆未按照认购书约定的期限交纳首期款，签署商品房买卖合同的情况下，有权不予退还其定金，故高发公司认为莫玉康、袁一帆的上诉请求没有事实依据，请求依法予以驳回。
经阅卷及法庭调查，本院认为一审查明事实清楚，证据充分，应予以确认。
二审期间，莫玉康、袁一帆与中原公司均确认案涉2000元定金已经在一审起诉时解决。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方所签合同没有违反法律、法规的强制性规定，且双方对合同的效力也没有异议，对此本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院只针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的焦点是中原公司、高发公司在与莫玉康、袁一帆签订认购书的过程中是否存在欺诈行为，莫玉康、袁一帆诉请中原公司、高发公司解除合同、退还定金并赔偿损失30000元能否得到支持。
莫玉康、袁一帆认为中原公司在签订认购书的过程中的欺诈行为主要表现在三个方面：中原公司员工向莫玉康、袁一帆承诺可退还另一笔2000元定金及可给予莫玉康、袁一帆满意的折扣，并虚假陈述28栋为欧景城的最后一栋。对于是否承诺可退还另一笔2000元定金的问题，二审期间，莫玉康、袁一帆与中原公司均已明确该2000元定金已经在一审起诉时解决。因此莫玉康、袁一帆再以该理由认为中原公司欺诈其签订认购书，理据不足，本院不予支持。对可给予莫玉康、袁一帆满意的折扣问题，从东莞市消费者委员会的调解笔录所记载的内容来看，中原公司的员工确认曾向莫玉康、袁一帆称可以打折，但并未承诺具体给予什么折扣，莫玉康、袁一帆在笔录中也确认当时其并没有向中原公司的员工明确其要求的具体折扣，而实际上中原公司也为莫玉康、袁一帆争取到了9.9折的折扣，故不能认定中原公司在此上存在欺诈行为。对是否陈述过28栋为欧景城的最后一栋的问题，中原公司员工一直对此持否认态度，莫玉康、袁一帆所提交的证据也不能证实中原公司的员工向莫玉康、袁一帆作出过上述陈述。莫玉康、袁一帆以此认为中原公司、高发公司造成其重大误解，要求解除合同、退还定金并赔偿损失30000元的理由不足，应予以驳回。
综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持，上诉人莫玉康、袁一帆的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及上述援引法律条文之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币550元，由上诉人莫玉康、袁一帆承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 张善华
审判员 郭婧儿
审判员 何 飞
二〇一五年六月十五日
书记员 吴斯恒
附录相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第2页共12页