山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崂民一初字第484号
原告青岛市崂山五环物业管理有限公司，住所青岛市崂山区。
法定代表人刘继民，总经理。
委托代理人刘青，山东鼎海律师事务所律师。
委托代理人徐玉霜，山东鼎海律师事务所律师。
被告王巍，住青岛市市北区。
委托代理人王法贤，住青岛市市北区，系被告王巍之父。
委托代理人张延明，山东中信德律师事务所律师。
原告青岛市崂山五环物业管理有限公司（以下简称五环物业）与被告王巍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告五环物业委托代理人徐玉霜、被告王巍委托代理人王法贤、张延明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月31日原告与青岛市某业主委员会签订了《物业管理委托合同》，自2010年1月1日起至2014年12月31日期间为被告居住的青岛市某小区提供规范的物业管理服务，原告一直依约履行了相关合同约定的义务。被告于2011年8月份入住了该小区，但却一直拖欠原告自2012年7月份至2014年12月份的物业管理服务费、电梯运行费及代缴电费等费用合计人民币15141.16元。期间，原告多次以多种形式向被告催缴上述费用，但被告均未予以理睬。为了维护自身的合法权益，现请求依法判令：1、被告支付原告其拖欠的崂山区房屋的物业综合服务费、电梯运行费、代缴电费等费用共计人民币15141.16元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、被告依法有正当理由不支付所谓“物业费”、“电梯运行费”、“电费”。原告主张上述费用应首先举证建设单位“青岛市崂山五环房地产开发建设有限公司”已经依法依约向被告交付了相关商品房；2、涉案房屋在未交付、未入住的情况下产生巨额电费，被告怀疑房屋漏电，原告不履行其与建设单位的约定义务“为了做好保修业务，我公司专门委托青岛市崂山五环物业管理有限公司负责现场接待”，应当承担相应的过错责任；3、原告收取被告2011年9月至2012年6月物业费、电梯运行费、电费，共计4779.24元，属于乱收费。建设单位未依法、依约交付房屋，被告对物业费等没有义务承担。
经审理查明，被告王巍系青岛市崂山区某二期》的业主。2009年12月31日，青岛市某小区业主委员会作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《物业管理委托合同》，约定甲方将某小区委托给乙方实行物业管理，委托管理期限为五年，自2010年1月1日起至2015年12月31日止，物业费收费标准为高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米人民币2.2元向业主或物业使用人收取，电梯运行费按建筑面积0.4元每平方米收取。被告认可物业费及电梯运行费的收费标准，但认为《物业管理委托合同》是在被告购房前签订，因此合同对被告不具有法律上约束力。
原告提交业主手册一份，欲证明业主手册中已经明确告知被告由原告提供物业服务，被告明确声明遵循原告制作的业主服务公约及物业管理公约，也从未提出任何异议。被告质证称，被告在签订房地产买卖合同中不得不与相关单位签订承诺书，尽管签订了承诺书，但因其内容违反法律规定，手册及承诺书应依法认定无效。
原告提交承诺书、房屋交接单各一份，欲证明被告与开发商于2011年8月6日交付完毕，被告于2011年8月份办理了入住。被告质证称对承诺书、交接单真实性无异议，但交接单仅证明建设单位对房产装修以后的交接，并不是不动产法律意义上的交接，且被告一直未进入涉案房屋居住。
原告提交全球邮政特快专递详情单及改退批条、律师催款函，欲证明2014年4月7日，原告委托山东鼎海律师事务所以书面形式通过中国邮政特快专递就被告拖欠涉案款项进行催收。被告质证称没有收到，不清楚。
原告提交欠费明细三张，电表读数照片两张，欲证明被告拖欠2012年7月份至2014年12月份物业服务费、电梯运行费、代缴电费共计15141.16元，自2012年7月份至今被告的用电量读数为3999.8度。被告质证称，对欠费明细，证据形式不合法，被告未实际入住，不应产生电费；对照片真实性无异议，关联性有异议，不足以证明被告使用了该电量，反而证明该电量的发生存在严重的问题。
被告提交《青岛市商品房预售合同》两份，欲证明建设单位向被告出售两套房产，但因其私自更改设计，实际只交付一套，原告质证称对证据真实性无法核实，但认可仅交付一套房屋，即本案涉案房屋。被告认可涉案房屋建筑面积为176.38平方米。原告自愿按176.3平方米主张各项费用。
被告提交某收费通知书、收款收据各一张，欲证明原告于2012年6月2日收取被告2011年9月至2012年6月物业费3843元、电梯运行费699元、电费237.24元，当时电表读数为“1457”。原告该收费不合理、不合法，被告并未入住却产生电费，该电费产生与被告无关，被告认为房屋存在漏电嫌疑并要求原告承担相关检修义务，但原告至今没有修理。原告质证称，证据恰恰证明被告仅交款至2012年6月份，被告交费时未提任何异议，原告收费合理合法。被告于2011年8月份办理入住，产生电费合情合理，小区配备了中央空调、地暖等设施设备，如不合理使用均会产生电量损耗，被告从2014年3月开始电量没有再大幅增加，因此电量支出是被告个人使用原因。
被告提交视频一份，欲证明建设单位未按照精品房标准交付，被告始终未进入房产居住，原告没有履行其与开发商的约定义务，应当承担相应的过错责任。原告质证称，被告与建设单位已就房产进行交付，后若产生质量瑕疵，应由建设单位在保修期内维修，原告不承担维修义务；房屋质量问题与本案无关。
上述事实，有原告提供的《物业管理委托合同》、业主手册及承诺书、房屋交接单、欠费明细、照片、律师函及邮政回执单，被告提交的《商品房预售合同》、收费通知书、收款收据、视频材料以及本院法庭审理笔录和当事人的陈述记录在案，可以采信。
本院认为，物业管理是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋公用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。青岛市某业主委员会作为委托方与原告就被告所在的某小区的物业服务签订《物业管理委托合同》后，被告购买了该小区房屋并被告知了小区的物业服务情况及收费标准，原告实际为该小区提供了物业管理服务，故被告应当根据《物业管理委托合同》的约定支付相关费用。
关于被告抗辩称“青岛市崂山五环房地产开发建设有限公司”未依法依约向被告交付相关商品房、房屋存在漏电嫌疑，本院认为物业服务合同和房屋买卖合同是两种不同的法律关系，物业服务应当涉及的内容并不应超越物业服务合同本身的内容，更不能延伸到房屋是否符合法定交付条件以及房屋本身的质量问题上。被告的上述抗辩，系对于开发商违约行为的抗辩，根据合同相对性原则，其应当通过协商或者诉讼的手段予以维权，并不能对抗物业公司要求其缴纳物业费的请求。
关于被告应承担物业费的起算时间，根据原告所提交的承诺书、房屋交接单，以及被告所提交的收费通知书、收款收据，可以认定被告于2011年8月份办理了入住手续，开始享受物业服务，并同意自2011年9月份起缴纳相关费用，本院据此认定被告应承担物业费的起算时间为2011年9月份，因其已缴纳相关费用至2012年6月份，其还应向原告缴纳2012年7月至2014年12月期间物业管理费11635.8元（按建筑面积176.3平方米计算，每月每平方米2.2元，计30个月）、电梯运行费2115.6元（按建筑面积176.3平方米计算，每月每平方米0.4元，计30个月）。至于被告主张其并未实际入住的问题，未入住本身并不能作为拒交物业费的正当理由，因此本院对被告的该辩驳意见亦不予采纳。
关于被告抗辩称涉案房屋存在漏电嫌疑，产生用电量与其无关，拒绝支付相关电费。本院认为，涉案房屋实行一户一表，在开关全部关闭的情况下，电表读数并未增加，原告指出被告耗电可能系因被告对中央空调等设施操作使用不当所致，被告也并未提交证据证明涉案房屋存在漏电的情况，因此，本院对于被告的该辩驳意见不予采纳，被告应向原告支付相关电费。因被告上次缴纳电费时抄表数为“1457”，原告起诉时电表读数为“3997”，用电量为“2540”（3997-1457），因此被告应支付的电费数额为1389.13元（2540×青岛市电费价格0.5469元）。
综上，被告应向原告支付2012年7月至2014年12月期间的物业管理费、电梯运行费、代缴电费共计15140.53元。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告王巍于本判决生效之日起十日内给付原告青岛市崂山五环物业管理有限公司物业管理费、电梯运行费、代缴电费共计人民币15140.53元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费179元，由被告承担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 代丛蔚
人民陪审员 杨福利
人民陪审员 姚晓荣
二〇一五年九月三十日
书 记 员 刘克升