云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）官民一初字第4102号
原告云南康盛驾驶员培训有限公司
住所昆明市教场北路1号
法定代表人周训武，总经理
委托代理人汪武勤、朱智，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。
被告昆明市官渡区官渡街道办事处西庄社区居民委员会第四居民小组
住所昆明市官渡区官渡镇六谷村
负责人施凤玉，组长
委托代理人唐锐明，云南护义律师事务所律师，特别授权代理
被告云南才华物流有限公司
住所昆明市关上关平路9号B区9楼
法定代表人陈健贤总经理
委托代理人张红平，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。
原告云南康盛驾驶员培训有限公司（以下简称康盛公司）诉被告昆明市官渡区官渡街道办事处西庄社区居民委员会第四居民小组（以下简称西庄四组）、云南才华物流有限公司（以下简称才华物流）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2015年10月19日公开开庭进行了审理，并于2015年11月20日进行现场勘查，扣除审限30天。原告委托代理人汪武勤、朱智、被告西庄四组委托代理人唐锐明、被告才华物流委托代理人张红平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康盛公司诉称:1994年6月14日，被告一西庄四组（原昆明市官渡区官渡镇西庄办事处四社）与云南省公安汽车修理厂签订《荒地有偿使用协议书》。2010年5月，经昆明市中级人民法院（2010）昆民一终字第XX号民事判决书确认：《荒地有偿使用协议书》合法有效，由原告承继云南省公安汽车修理厂的地位继续履行该协议。根据《荒地有偿使用协议书》的约定，被告一西庄四组需于2024年7月1日后无偿接受企业房产不动产部分，如继续出租的，原告在同等条件下享有优先租赁权。现二被告在未通知原告的情况下私自将上述土地及附着建筑物租赁给第二被告使用，严重损害了原告的财产权利和优先租赁权，应当认定二被告签订的合同无效。同时，原告作为土地原租赁人，依约享有优先租赁权，依法应当予以保护。综上，至2024年7月1日前，上述租赁土地上建设的附属房屋及设施并未无偿转让给被告一，原告依然享有继续使用的权利，被告一无权擅自将其对外租赁，二被告签订的租赁合同已损害了原告的合法权益，应当认定无效。同时，原告依约享有优先出租权，应当予以保护。现诉请人民法院：一、依法判决确认二被告签订的涉及坐落于西庄四组与小板桥交界处老新沟土地及附属设施的租赁合同无效；二、确认原告对坐落于西庄四组与小板桥交界处老新沟土地享有优先租赁权。
被告西庄四组辩称：原告要求确认合同无效，但是没有说明依据，并且没有材料证明财产权属于原告。原告与被告之间的租赁合同纠纷经过法院判决，认定租期为20年，如果原告需要继续使用土地，需要双方再行协商确定。租赁期限届满后，地上的附着物归被告所有，双方并未对所有权进行约定。原告所称的优先权，优先权是在同等条件下的优先，可以协商，实际情况是双方在对价格进行协商时存在很大争议，才华物流给出的租金高于原告，因此西庄四组已经和才华物流签订了租赁合同，土地已经交付给才华物流使用，不可能再原告使用。请求驳回原告的诉讼请求。
被告才华物流辩称：请求驳回原告的诉讼请求。原告的诉讼请求不明确，原告在租期内已经将租赁权进行了转移，转移给案外人吴建萍，吴建萍已将土地租赁给才华物流使用，原告对本案涉及的土地已经不再享有任何的权利义务，其余答辩意见和西庄四组的意见一致。
归纳诉辩主张，本案争议的焦点是：一、被告西庄四组与才华物流就坐落于西庄四组与小板桥交界处老新沟土地及附属设施签订的租赁合同是否无效合同；二、原告对该宗土地是否还享有优先租赁权。
原告针对其主张提交以下证据：一、《荒地有偿使用协议书》及公证书，欲证明被告西庄四组与云南省公安汽车修理厂之间签订了《荒地有偿使用协议书》，约定云南省公安汽车修理厂租用西庄四组的土地30年，负责设备建筑投资等费用，并约定了优先租赁权，该协议由昆明市官渡区公证处进行了公证。二、昆明市中级人民法院（2010）昆民一终字第XX号民事判决书，欲证明生效判决书确认上述《荒地有偿使用协议书》合法有效，并确认原告承继了云南省公安汽车修理厂的主体地位，原告有继续履行协议的权利。三、收据一份，欲证明2014年8月以前的土地使用费已由原告缴纳，原告履行了合同义务。四、照片一组，欲证明被告西庄四组已经将场地交给才华物流在使用。
经质证，被告西庄四组对上述证据一、二的真实性予以认可，但对证明观点不予认可，因为判决书已经确认原告的使用权是20年，对原告的主体资格是认可的；对证据三无异议，租金的期限是到2014年7月，租金被告确实收取了；对证据四的真实性无异议，原告知道被告已经将场地另行出租给才华物流。
被告才华物流质证，对上述证据一、二均予以认可，判决书已经明确了原告的租赁期限，期限届满后地上附着物应该归被告西庄四组所有；对证据三、四，同意被告西庄四组的意见。
被告西庄四组针对其主张提交下列证据：一、《荒地有偿使用协议书》、（2009）官民一初字第XX号民事判决书、昆明市中级人民法院（2010）昆民一终字第XX号民事判决书，欲证明原告与第一被告就租赁合同发生争议，经法院审理后判决认定协议使用期20年，有限期即1994年7月1日至2014年7月1日期间有效。二、被告西庄四组向原告发出的通知、原告向被告西庄四组发出的协商函、西庄四组与陈建江签订的《租赁协议》，欲证明本案原告与第一被告的合同期限已到，双方就续租没有达成一致、未签订新的租赁合同，原告愿出的租金没有第二被告才华物流出的高，同等条件下原告才享有优先权，故西庄四组已与才华物流签订租赁合同，陈建江是代表才华物流签订租赁合同。三、原告与赵新、吴建萍签订的《协议书》复印件，欲证明原告于2011年8月3日已将场地转租他人，已认可了协议到2014年7月1日到期和不动产到期后归原告的事实。四、收据三份，欲证实才华物流已向西庄四组支付了第一年的租金209万元。五、2014年9月27日、11月27日村民代表会议纪要两份，欲证明被告已通知原告到场协商续租事宜，第一次原告到场，没有表态，只是给出租金100万元，第二次原告未到场。
原告质证，对上述证据一无异议，但对证明内容不予认可，因为判决没有说明合同期限满后附着物归被告；对证据二通知无异议，原告方的工作人员搬走了，但东西没有搬走；对协商函真实性无异议，协商函已经说明地上附着物单独处理，对地上的附着物曾经协商过；对租赁协议认为该协议没有加盖才华物流公司公章，陈建江不知道是否代表才华物流；对证据三的真实性无异议；对证据四无异议；对证据五，认可被告西庄四组通知过其开会，参加过三次会议，当时原告出价100万元，才华物流也是出价100万元。
被告才华物流对被告西庄四组提交的上述证据均无异议。
被告才华物流针对其主张提交原告与赵新、吴建萍、刘桂兰签订的《协议书》复印件一份，欲证实原告在合同到期前已经将场地转租给赵新、吴建萍等人，才华物流是通过向赵新、吴建萍等人转租使用场地的。
经质证，原告对该《协议书》的真实性无异议；被告西庄四组对该《协议书》表示不清楚。
本院于2015年11月20日到本案涉及的场地上进行了现场勘查，原告法定代表人周训武、委托代理人汪武勤、被告西庄四组负责人施凤玉、委托代理人唐锐明、被告才华物流法定代表人陈健贤到场。经勘查确认：才华物流城西门口三幢红砖建筑物是由原告康盛公司投资建盖，康盛公司投资的围墙已被才华物流拆除，仅剩下东门一侧的部分矮墙；场地上所有彩钢瓦结构的仓库及铺面均由才华物流投资建盖，康盛公司于2008年搬离租赁场地，此后案争场地一直由才华物流经营使用。
本院对各方当事人无争议的证据真实性予以确认；被告西庄四组提交的其与陈建江签订的《租赁协议》，原告对协议主体提出异议，认为承租人并非才华物流，对此，被告西庄四组及才华物流均认可陈建江系才华物流副总经理，其代表才华物流签订租赁协议及交付租金，结合本院现场勘查，可以确认与西庄四组签订租赁协议及履行租赁协议的承租人为才华物流公司，本院予以确认。
根据庭审和举证、质证、认证，本院确认以下法律事实：1994年6月14日，被告西庄四组与云南省公安汽车修理厂签订《荒地有偿使用协议书》，约定甲方（西庄四社）将坐落于与小板桥交界处老新沟的30亩荒地提供给乙方（云南省公安汽车修理厂）开设仓储及停车场等管理使用，使用期为30年，自1994年7月1日起至2024年7月1日止；用地手续由甲方办理，一切办理费用由乙方承担。合同签订后双方按协议履行各自义务，西庄四组将土地交由云南省公安汽车修理厂使用，该厂在土地上填土并建盖了部分建筑物及设施。后云南省公安汽车修理厂组建了云南昆明汽车驾驶员第十三培训站（以下称十三站），由十三站使用该宗土地，并办理了《集体土地建设用地使用证》。后十三站变更单位名称为云南公安汽车驾驶员训练基地（以下简称驾训基地）。原告康盛公司成立于1999年，经云南省公安汽车修理厂及驾训基地上级主管部门云南省公安厅机关服务中心及劳动服务公司同意，康盛公司于2001年进场使用本案诉争的场地，行使承租人权利，履行承租人义务，驾训基地退出场地。西庄四组与康盛公司就场地租赁发生争议，西庄四组诉至法院。经昆明市中级人民法院（2010）昆民一终字第XX号民事判决书认定：康盛公司对于云南省公安汽车修理厂及驾训基地就诉争场地的租赁协议权利义务发生承继，康盛公司取得承租人地位，由康盛公司继续履行《荒地有偿使用协议》，但协议有效期为20年，即1994年7月1日至2014年7月1日期间有效。康盛公司在租赁期间，于2011年将其对诉争场地四年的使用权转让给赵新、吴建萍、刘桂兰，被告才华物流公司又通过赵新、吴建萍等人进场使用经营该宗土地。康盛公司已于2008年搬离租赁场地，场地实际由才华物流使用经营至今。才华物流在场地上设置了云南才华物流城及云南才华物流有限公司的标识，并投资建盖了彩钢瓦结构的仓库及铺面，物流城西门口三幢红砖建筑物是由原告康盛公司投资建盖，康盛公司投资的围墙已被才华物流拆除，仅剩下东门一侧的部分矮墙。在与原告康盛公司的租赁期限届满前，被告西庄四组于2014年6月16日向原告康盛公司发出书面通知，通知其《荒地有偿使用协议书》至2014年6月30日到期，要求康盛公司在到期前将动产部分搬离现场，双方办理交接手续。同年9月10日康盛公司向西庄四组发出《关于承租管理使用土地租金的协商函》，主要内容为：一、原协议约定30年租期满后地面固定建筑物归你组，至今我方还有10年使用期；二、土地使用租金我方可考虑在每年100万元以内商量，土地使用租金不是场地和仓库租金，因我公司办理了土地使用证，建盖了仓库、房屋，填土、打场，这些投资待30年满后才能无偿归你组；三、若你组要租给他人，须评估地面固定物和场地价值以及办理土地证的相关费用并予以补偿。西庄四组随后召开多次村民代表会议，讨论土地租赁事宜，并通知原告康盛公司及被告才华物流参加会议，康盛公司法定代表人周训武到场，表明续租土地给出的租金为每年100万元。后才华物流给出的土地租金为每年209万元，双方达成协议，并于2014年11月28日签订《租赁协议》，才华物流副总经理陈建江代表才华物流签订协议并向西庄四组交付了首年租金209万元。原告康盛公司认为二被告签订租赁协议的行为损害其财产权利和优先租赁权，遂诉至本院主张前述请求。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制规定。
针对本案争议的第一个焦点问题，二被告签订的《租赁协议》是否无效合同。原告主张合同无效的理由是二被告签订《租赁协议》损害其财产权利和优先承租权，对此，本院认为，根据原《荒地有偿使用协议书》的约定，土地使用期为30年，30年期满后承租方投资的不动产无偿归出租方所有，因双方约定的租赁期限30年超出法律的强制性规定，经人民法院生效判决认定租赁有效期为20年，对于20年期限届满后不动产如何处理生效判决书并未作出认定，双方当事人可以自行协商处理，也可另案起诉主张权利，并不因此导致出租人与他人签订的租赁合同无效。关于原告主张优先承租权，根据原《荒地有偿使用协议书》的约定，土地使用期满后甲方继续出租的，乙方在同等条件下享有优先权，原告享有优先租赁权须以其接受与其他意向承租人同等的条件为前提，包括租金标准、给付方式、租赁期限等条件相同，且出租方愿意接受上述条件。本案中原告向被告西庄四组表明了续租的意愿及给出租金每年100万元，而西庄四组并未接受这一租金标准，双方无法达成续租协议。此后西庄四组通知原告和场地实际使用人即被告才华物流参加村民代表会议进行协商，原告未及时反馈其对租金标准的意见，后才华物流给出每年209万元的租金标准，西庄四组接受这一条件，双方达成租赁协议，并已实际履行。原告明知其与西庄四组的租赁合同有效期至2014年6月30日届满，原告也明知诉争场地一直由才华物流公司在使用，但原告未及时提出异议，才华物流与西庄四组之间的租赁协议依法成立并发生法律效力，并不因原告主张优先承租权而导致合同无效。原告直至2015年8月才起诉主张优先承租权，至此，才华物流与西庄四组之间的租赁协议已实际履行，原告优先租赁的条件已不能成就。原告的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告云南康盛驾驶员培训有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 姚琼芳
人民陪审员 纪雁萍
人民陪审员 李剑南
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 解海蓉