广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初11887号原告：佛山市酷逸物业经营管理有限公司，住所佛山市南海区桂城街道平洲永安南路23号富华大厦三层之一3-311室。统一社会信用代码：91440605592173609A。法定代表人：周勇坤。委托诉讼代理人：罗天，男，汉族，1988年6月29日出生，住广东省佛山市南海区。。系原告公司职工。被告：黎火英，女，汉族�1980年12月15日出生，住广东省广宁县。。原告佛山市酷逸物业经营管理有限公司与被告黎火英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗天、被告黎火英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告佛山市酷逸物业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年8月份至2016年10月份共三个月的租金8127元和物业管理费360元，合计8487元；2.被告向原告支付承租商铺所产生的水费21.6元和电费1017.8元，合计1039.4元；3.被告因延迟支付租金、物业管理费和水电费等费用的违约金人民币3184.67元；4.没收被告保证金5160元，同时被告向原告支付相等于一个月的租金2709元作为补偿；5.解除原告与被告签订《租赁合同》，归还商铺使用权；6.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015�4月13日，原、被告签订的《租赁合同》，原告将位于佛山市禅城区文沙东一街5号首层1号铺出租给被告作商铺使用，租赁合同期第二年每月租金为2709元。合同约定被告须每月5号前缴纳当月租金、物业费和上月水电费分摊，每延迟一天，则按所欠金额总和的1%加收违约金。被告长期欠租，原告多次催收未果，于2016年9月23日向被告发出律师函，但被告至今拖欠租金等费用，故提起本案诉讼。被告黎火英辩称，同意解除合同并返还商铺，但其于2016年6月份即向原告提出不再租赁商铺并于2016年7月20日搬离商铺，故认为2016年7月31日租赁合同解除且其已返还商铺，同时不同意支付8至10月的租金、物业费及违约金，被告租赁商铺时是两按一租，故也不同意被告没收保证金5160元及补偿原告2709元，但同意支付7至9月份的水电费1017.8元。经庭审质证，本院对证据作如下认证：对于原告提供的证据除收租信息表三张、租赁场地图片外，被告对其真实性无异议，本院亦认可其真实性；对于原告提供的证据除收租信息表三张，除水电费外被告不予认可，该证据为原告单方制作，故本院仅对被告认可的水电费部分予以确认，对水电费以外的其他部分真实性不予确认；对于原告提供的证据租赁场地图片，被告表示看不清楚，该图片确实无法直接反映原告拟证明被告已将涉案场所内物品搬空，但并未找到被告所称的钥匙事实，故本院亦不予采信。对于被告提供的证据，原告对其真实性无异议，本院亦确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年4月13日，原告（出租方、甲方）与被告黎火英（承租方、乙方）签订租赁合同，主要约定：甲方将佛山市禅城区文沙东一街5号�层1号铺出租给乙方作为办公使用，租赁使用期自2015年4月13日至2020年4月12日。租赁物业建筑面积为60平方米，第二年租金按每月2709元计算，物业费每月120元，签订合同当天，乙方应向甲方缴纳保证金5160元，保证金不能抵扣租金和水电费，租赁期内，乙方单方解除合同的，甲方有权没收保证金。缴纳租金采用整月先付后使用的方式，乙方必须在每月的5号前缴纳当月整月租金、物业管理费和上月电费及水电分摊，每延迟一天，则按所欠金额的1%加收违约金，如乙方在当月30日前还没有缴纳上述费用，甲方有权提前解除本合同，收回租赁物业，并没收乙方所交的保证金。乙方须按租赁建筑面积承担水电变损和公共分摊费用（上述费用由甲方统一收取后代缴）。未经对方同意提前解除合同或不履行合同，且不符合免责条件的，违约方须赔偿守约方因此而造成的损失。乙方有以下情形之一，则属于违约，甲方有权单方面提前解除合同，收回物业，并没收乙方保证金，同时乙方还必须向甲方支付相等于一个月的租金作为补偿，如造成甲方财产损毁，乙方还必须赔偿相应的费用：⑴拖欠租金或水电费一个月以上……⑻合同期内，乙方要求提前终止合同。合同签订后，甲乙双方必须严格依照以上条款执行，任何一方不履行本合同规定的义务则视为违约，如果甲方违约，甲方应退回保证金给乙方；如果乙方违约，甲方可以随时收回物业，并且没收乙方已缴交的所有金额(包括保证金、租金等)。如果违约方给对方造成的损失超过保证金数额，对方有权按实际损失要求违约方赔偿。租赁合同提前解除或合同期满之日起3天内将其租赁物业归还甲方，租赁物业内所有物资逾期而不搬离的，视为乙方放弃所有权，甲方有权单方处置，乙方无任何异议�原告在甲方处盖章确认，被告黎火英在乙方处签名确认。另查明，佛山市禅城区文沙东一街5号首层1号铺的所有权人为案外人佛山市升平百货有限公司（以下简称升平公司）。2012年11月1日，升平公司将包含涉案物业出租给原告，并同意原告转租。诉讼中，原告陈述，其于2016年10月初通过邻铺才知晓被告已从涉案商铺搬离，后联系被告但交涉无果，其于2016年10月31日将商铺收回，故其认为合同也是该日解除。涉案商铺已经重新装修并于2016年11月中旬另行出租。被告辩称，其于2016年6月份已经提出解除合同但双方因按金问题一直僵持，其在2016年7月20日搬离前及搬离时未通知原告，其是在2016年7月26日到原告处缴纳7月份租金等费用时口头告知原告其已经搬离商铺并将商铺钥匙放置商铺里面，故其认为其已于2016年7月31日将商铺返还原告且合同也于该日解除。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告签订《租赁合同》，系各方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于合同解除及保证金问题。根据原、被告签订的《租赁合同》的约定，签订合同当天，被告应向原告缴纳保证金5160元，保证金不能抵扣租金和水电费，租赁期内，被告单方解除合同的，原告有权没收保证金。缴纳租金采用整月先付后使用的方式，被告必须在每月的5号前缴纳当月整月租金、物业管理费和上月电费及水电分摊，每延迟一天，则按所欠金额的1%加收违约金，如被告在当月30日前还没有缴纳上述费用，原告有权提前解除本合同，收回租赁物业，并没收被告所交的保证金。本案中，被告仅支�至2016年7月31日的租金、物业费等，至今仍未支付合同约定的其余租金、物业费等，已构成违约，原告作为守约方，有提出解除合同的权利，由于原告是在起诉时要求解除合同，而被告作为具有完全民事行为能力的责任主体，在签订合同时应对自身履行合同的能力负有审慎注意义务，且被告无证据证明存在客观阻碍其按期交租的事由，现原告诉请解除与被告签订的合同，有合同依据，且被告亦同意解除，本院予以支持。本案中，原告自认其于2016年10月31日收回涉案商铺，故本院确认上述合同已于2016年10月31日解除。被告主张合同于2016年7月31日解除，但并无证据证明被告此前依法或依约行使解除权或与原告协商一致解除，故被告该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于保证金5160元问题。本案中，虽然原告未举证证明其因被告的欠缴租金、物业费、水费及电费�何具体的实际损失，但结合被告欠缴上述费用及合同未到期被告自行搬离的违约情形，被告欠缴租金确实给原告造成一定的资金占用损失及原告再行转租亦存在租赁物空档期，故对于原告提出没收被告保证金5160元的诉请，本院予以支持。关于商铺返还问题。双方当事人均确认涉案商铺已经返还，故原告诉请被告返还商铺已无事实依据，本院不予支持。关于租金、物业费问题。本案中，被告未能举证证明其在2016年7月31日已将涉案商铺返还给原告，而原告自认其于2016年10月31日收回涉案商铺，而在合同解除前，被告仍应依约履行相关义务，故本院确认被告仍欠原告2016年8至10月份的租金、物业费，经计算，租金为8127元（2709元/月×3个月）、物业费为360元（120元/月×3个月），合计8487元。故原告的该诉请，本院予以支持。关于水电费问题。�告请求被告支付其2016年7月至9月电费1017.8元、水费21.6元，合计水电费1039.4元，被告对原告该诉请无异议，本院予以支持。关于原告诉请3中的租金、物业费和水费、电费的违约金，原告诉请4中的相当于一个月租金补偿2709元问题。没收履约保证金属于承担违约责任的一种形式，其实质仍是违约金，因原告未有证据证明本院支持原告没收被告保证金5160元不足以弥补原告因被告逾期支付租金、物业费、电费、水费等而产生的损失，故对原告的上述诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市酷逸物业经营管理有限公司与被告黎火英2015年4月13日签订的《租赁合同》已于2016年10月31日解除；二、被告黎火英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市酷逸物业经营管理有限公司支付租金8127元、物业费360元、电费1017.8元、水费21.6元，合计9526.4元；三、确认原告佛山市酷逸物业经营管理有限公司与被告黎火英2015年4月13日签订的《租赁合同》项下的履约保证金5160元归原告佛山市酷逸物业经营管理有限公司所有；四、驳回原告佛山市酷逸物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告黎火英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由原告佛山市酷逸物业经营管理有限公司负担73元，被告黎火英负担84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  张春桂二〇一六年十二月十二日书 记 员  萧 珏附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后�尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求�民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟�履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。