中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3167号
上诉人(原审被告、反诉原告)：王卓(WANGZHUO)，女，1977年8月20日出生，现住加拿大联邦。
委托诉讼代理人：朱夏嬅，上海华尊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕桢栋，上海华尊律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：刘成栋，男，1984年2月26日出生，汉族，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：徐志杰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨裕信，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
上诉人王卓(WANGZHUO)因与被上诉人刘成栋房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2014)静民一(民)初字第1959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王卓(WANGZHUO)上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回刘成栋的原审诉请，支持王卓(WANGZHUO)的原审反诉请求。事实与理由：一审法院未查清重要事实，导致适用法律错误，加重了作为出租人王卓(WANGZHUO)的附随义务。本市大沽路XXX号一层、二层(以下简称“系争商铺”)系二层联排商铺，王卓(WANGZHUO)在与承租人刘成栋就该商铺签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》(以下简称“《租赁合同》”)之前，已明确告知其交付部位、商铺情形，并在合同中明确所有商铺开张所需之申请、证照等都由其自行办理并承担法律后果。并不存在王卓(WANGZHUO)隐瞒真相或违反约定将不符合租赁目的之房屋交付给刘成栋的事实。且至目前为止，系争商铺的前后租赁户在依照法律规定履行消防检查或验收手续后，均通过了“二次消防”验收，故不存在商铺“先天不能通过消防”之缺陷。王卓(WANGZHUO)交付给刘成栋的系争商铺为毛坯大通间，刘成栋在装修前理应“先报批，再装修”，然而其为了将大通间分割成十几间暗无天日的独立按摩房而未办理报批手续，导致被消防部门查封。一审法院却认定该消防措施应由王卓(WANGZHUO)负责并落实，是错误的。刘成栋在承租期间因经营不善而擅自将房屋转租给他人，事实清楚，违约情节严重，一审法院却置之不理，有失偏颇。刘成栋经营的商铺连接消防通道的是一间按摩房，其为增加经营面积从内锁住，不愿打开消防通道，形成一间“独立VIP按摩房”，由此导致商铺第二次被消防部门查封。但一审法院却错误地认为是由于王卓(WANGZHUO)未曾负责协调毗连商铺相邻关系而导致。系争商铺租赁期间，刘成栋累计欠租人民币(以下币种均为人民币)86,000元，连同王卓(WANGZHUO)事先提供给其的两个月免租期合计160,000元房租，王卓(WANGZHUO)的损失高达二十多万，在书面催要房屋未果及刘成栋不出现的情况下，王卓(WANGZHUO)只能采取保护自己权利的合法手段依照约定终止合同，一审法院判决刘成栋承担的损失与王卓(WANGZHUO)收到的租金几乎持平，显失公平。故要求支持王卓(WANGZHUO)的上诉请求。
刘成栋辩称，王卓(WANGZHUO)的所称并非事实。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意王卓(WANGZHUO)的上诉请求，要求维持原判。
刘成栋向一审法院起诉请求判令：1、王卓(WANGZHUO)返还刘成栋已经支付的租赁保证金160,000元；2、王卓(WANGZHUO)向刘成栋支付违约金160,000元；3、王卓(WANGZHUO)赔偿系争商铺的装修、设施设备等损失共计504,830元；4、王卓(WANGZHUO)返还刘成栋已付租金的50%金额即320,000元；5、王卓(WANGZHUO)赔偿刘成栋代为支付的系争商铺空调管道维修费用2,100元；6、王卓(WANGZHUO)返还刘成栋预付但未使用的空调能源费用3,000元。王卓(WANGZHUO)则提起反诉，要求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、刘成栋支付王卓欠租86,000元(至2014年3月6日止)；3、刘成栋支付违约金320,000元。
一审法院经审理查明，王卓(WANGZHUO)系本市大沽路386,388号1-2层的权利人，建筑面积为887.44平方米，建筑类型为店铺，用途为店铺。
2013年4月2日，王卓(WANGZHUO)(甲方)与刘成栋(乙方)就系争商铺签订《租赁合同》。合同约定，系争商铺用途为商用，房屋类型为商铺；甲方于2013年4月18日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2013年4月18日起至2021年4月17日止；系争商铺月租金总计为80,000元，该房屋租金贰年内不变，乙方应于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；甲方交付系争商铺时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即160,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担，其他有关费用，均由乙方承担，乙方承担的上述费用，按国家相应部门或物业管理公司出示的票据按月支付至相应部门；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，除本合同附件(三)外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方报请有关部门批准后，方可进行；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租他人；甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；……(六)乙方逾期不支付租金累计超过壹月的；……
2013年10月24日，静安消防支队出具沪静公(消)行罚决字【2013】0113号《行政处罚决定书》，“……发现该单位未经下佛按安全检查擅自投入使用营业。……根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，现决定给予上海市己木足部保健服务部责令停产停业，并处人民币叁万元罚款。”
2014年2月7日，静安消防支队出具沪静公消封字【2014】第0004号《临时查封决定书》，内容为：“发现你单位(场所)存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：二层安全出口数量不足，已不具备安全疏散条件。……查封部位、场所的范围：上海市己木足部保健服务部，查封期限：2014年2月7日10时至2014年3月7日10时。你单位(场所)应当立即整改火灾隐患，整改后经我支队检查合格方可解除查封。……”
2014年3月7日，王卓(WANGZHUO)在上海市东方公证处公证人员的现场监督下，对系争商铺内的相关物品进行了清点，并现场制作了《物品清单》，整个物品清点过程王卓(WANGZHUO)使用相机进行拍照。后将系争商铺内的物品搬至大沽路368弄物业所属地下室。
2014年4月30日，在一审法院主持下，当事人双方就可移动物品进行了清点与交接，《公证书》所附物品清单对应的物品经清点，缺少如下数量物品：①空调3台；②电视机3台；③热水器1台；④瓷罐若干。
2014年11月13日，经刘成栋申请，一审法院委托上海大华工程造价咨询有限公司就系争商铺内装饰、装修、装潢价值进行造价鉴定，鉴定结论为：本案所涉标的物“装修工程总造价为451,195.00元。”
刘成栋对《司法鉴定书》无异议，要求按审价单位451,195.00元作为“系争商铺装修工程”的总造价。
王卓(WANGZHUO)对《司法鉴定书》提出异议，认为：1、司法鉴定机构出具鉴定报告时已过执业证有效期；2、《司法鉴定书》上的司法鉴定人员舒倩倩不具有司法鉴定人资格；3、鉴定人员未到现场进行勘查，鉴定人沈勤芬未参与工程造价鉴定。
上海大华工程造价咨询有限公司对王卓(WANGZHUO)提出的异议作了说明：(1)其具备执业资格，并提供了相应的材料；(2)《关于对工程造价司法鉴定有关问题的复函》中规定，从事工程造价司法鉴定的人员，必须具备注册造价工程师执业资格，并在其注册的机构从事工程造价司法鉴定工作。舒倩倩具有建设部颁发的造价工程师证书，可以从事工程造价鉴定。审价过程中，鉴定机构曾多次联系王卓(WANGZHUO)要求提供相应材料，但王卓(WANGZHUO)拒不提供。
2014年8月5日，一审法院至静安消防支队调查系争商铺被行政处罚的相关事宜，答复称：大沽路XXX号原系整间商铺，具有两个消防疏散通道，是符合安全疏散条件及相关消防规定的。后被分割成独立的两间商铺出租，即大沽路XXX-
XXX号和388-2号。大沽路XXX-XXX号是己木足部保健服务部，大沽路XXX-
XXX号是美容口腔医院，上述两单位独立成屋，分开独立经营，每间商铺目前仅有一个安全消防通道，根据相关消防规定，系争商铺不具备安全疏散条件及消防规定，故我单位出具了《临时查封决定书》和《行政处罚决定书》。系争商铺本身即不符合消防规定，既然用途为经营，即应满足基本的安全疏散条件。若大沽路XXX-
XXX号和388-2号之间有通道，双方协商可互用对方消防出口也可满足安全疏散条件，但现两间商铺独立分割，是不符合消防规定的且已实际投入使用，故我单位出具上述两份决定书。
2015年12月1日，为进一步查明案件事实，一审法院再次至静安消防支队向具体承办警官了解情况，答复称：大沽路XXX-
XXX号美容口腔医院为人员密集场所，依据相关消防规定，无需办理《公众聚集场所营业投入使用前消防安全检查合格证》，但系争商铺作为经营使用是需要办理的。根据规定，出租人将房屋分割出租，被独立分割出租的系争商铺即大沽路XXX-
XXX号在出租时即不符合疏散条件的规定，不具备消防安全疏散条件。根据消防法的规定，系争商铺应具备两个以上消防安全出口，因未满足条件故我单位出具《临时查封决定书》。后我单位实地查看，确认在大沽路XXX-
XXX号和388-2号之间确有一通道，但该通道已被锁，且该通道应经双方安全协议约定均打开并用作辅助安全消防出口使用时，方可使系争商铺满足安全疏散条件。系争商铺在分割出租时即不具备消防疏散条件。
一审中，王卓(WANGZHUO)与刘成栋一致同意《租赁合同》于2014年3月7日解除；王卓(WANGZHUO)同意就清点缺失的3台空调、3台电视机、1台热水器和若干瓷罐等物品按照市场价格赔偿。
一审法院认为，王卓(WANGZHUO)与刘成栋签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。鉴于系争商铺不具备作为商铺经营的条件，合同目的显然不可能实现，该租赁合同已失去继续履行的基础。双方一致确认《租赁合同》于2014年3月7日即静安消防支队查封系争商铺终止之日解除，与法无悖，法院依法予以准许。合同解除后，王卓(WANGZHUO)自行将系争商铺内可拆卸、可移动物品清点、搬离并办理了公证，双方当事人在法院的主持下办理了上述物品的交接手续，已交接的物品不再处理。
本案的主要争议焦点在于《租赁合同》解除的责任以及相关损失的承担。首先，导致本案《租赁合同》解除的原因在于系争商铺在分割出租时即不满足商铺经营所需的安全疏散条件，导致合同目的无法实现。合同既然约定系争商铺的用途为商用且房屋类型标明为商铺，王卓(WANGZHUO)作为出租方，应向刘成栋提供具备开办商铺的房屋，而刘成栋作为承租房屋的实际经营者，对经营必备的条件应有所了解，其在承租房屋前应对房屋状况作出全面而谨慎的查实工作。对于《租赁合同》的解除，双方均有责任。王卓(WANGZHUO)作为出租人，其将自行分割后不符合公安消防要求的房屋出租，对《租赁合同》的解除，应承担主要责任，刘成栋亦有一定过错，应承担次要责任。
其次，对于相关损失的分担。根据双方当事人的过错程度，由刘成栋承担30%的过错责任，王卓(WANGZHUO)承担70%的过错责任。(1)关于违约金，基于双方对合同解除均有过错，故对双方主张互付违约金的诉请，法院不予支持。(2)关于房屋租金及使用费，刘成栋主张其于2014年1月3日支付了房屋租金160,000元(即2013年12月18日至2014年2月17日期间的房屋租金，其中30,000元因王卓(WANGZHUO)承诺行政处罚罚金从向其交纳的租金中予以抵扣故其实际支付了130,000元)，且系争商铺实际于2014年2月7日已被静安消防支队查封无法使用，故刘成栋并未欠租；王卓(WANGZHUO)则称刘成栋拖欠支付房屋租金86,000元(即上述拖欠的30,000元及2014年2月18日至3月7日期间的租金56,000元)。法院认为，刘成栋主张其中的30,000元租金王卓(WANGZHUO)曾承诺从向其交纳的租金中扣除，却无充分证据予以佐证，对此不予支持。2014年2月7日，静安消防支队出具《临时查封决定书》，决定查封系争商铺一个月(即2014年2月7日至3月7日)，该期间因租赁目的不能实现导致房屋无法产生经济效益，刘成栋应按合同约定标准支付租金至2014年2月6日即租金131,613元(已支付130,000元)，2014年2月7日至3月7日因租赁目的无法实现，相应租金应酌情降低标准，刘成栋以合同约定租金标准的30%支付该期间的租金24,000元为宜，刘成栋应支付租金合计25,613元；2014年3月7日王卓(WANGZHUO)自行对系争商铺内的物品进行清点并搬离，刘成栋已无法实际使用房屋。(3)系争商铺内可移动物品缺失及装饰、装修、装潢损失，双方在交接物品过程中确认3台空调、3台电视机、1台热水器及若干瓷罐缺失，王卓(WANGZHUO)亦同意按照市场价格赔偿，根据市场价格并参考物品使用情况等综合因素法院认定损失为50,000元，根据各自承担的责任，王卓(WANGZHUO)应赔偿刘成栋70%的损失计35,000元；经刘成栋申请，法院委托上海大华工程造价咨询有限公司进行造价鉴定，鉴定结论为“系争商铺装修工程总造价为451,195.00元”，王卓(WANGZHUO)提出鉴定人员舒倩倩无司法鉴定资质且鉴定机构仅依据刘成栋单方提供的证据材料鉴定，就资质问题鉴定机构已提供相关规定予以答复，另王卓(WANGZHUO)曾当庭表示刘成栋提交材料给鉴定机构即可，其虽有相关公证书但未提供给鉴定机构。法院认为，王卓(WANGZHUO)虽有相关材料但未提供鉴定机构，且认可鉴定机构依据刘成栋提交材料鉴定，加之刘成栋提交材料能相互印证，故对王卓(WANGZHUO)的这一主张难以支持。按照各自承担的责任，王卓(WANGZHUO)应赔偿刘成栋70%的损失计315,836.50元。王卓(WANGZHUO)对鉴定意见书提出异议，但未能提供充分证据予以佐证，故不予采信。(4)租赁保证金及其他费用，租赁合同因租赁目的无法实现而解除，王卓(WANGZHUO)应返还房屋保证金160,000元；空调管道维修费及空调能源费，有相应证据材料予以佐证，依法应予确认，根据各自承担的责任，王卓(WANGZHUO)应赔偿刘成栋70%的损失计3,570元。判决：一、刘成栋与王卓(WANGZHUO)之间就本市大沽路XXX号-1室商铺签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2014年3月7日起解除；二、刘成栋应于判决生效之日起十日内向王卓(WANGZHUO)支付房屋租金25,613元；三、王卓(WANGZHUO)应于判决生效之日起十日内返还刘成栋租赁保证金160,000元；四、王卓(WANGZHUO)应于判决生效之日起十日内赔偿刘成栋损失354,406.50元；五、刘成栋的其余诉讼请求，不予支持；六、王卓(WANGZHUO)的其余反诉请求，不予支持。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，虽然王卓(WANGZHUO)与刘成栋就系争商铺签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，但系争商铺在分割出租时即不能满足商铺经营所需的安全疏散条件，失去正常履行的基础，导致合同目的之实现无法得到保证。一审法院判决双方的《租赁合同》予以解除是正确的。作为出租方，王卓(WANGZHUO)应提供具备开办商铺的合格房屋，而刘成栋作为实际经营人，对所承租的房屋情况应尽充分了解和审慎注意等义务。鉴于双方都未能适当履行自己的义务，一审法院确认对于合同的解除双方均负有责任是适当的。王卓(WANGZHUO)上诉坚持其无过错不应承担责任，理由不能成立。对于解约责任的具体分担和合同解除后损失的承担，一审法院所作的处理尚属适当，对王卓(WANGZHUO)的上诉请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币18,800元，由上诉人王卓(WANGZHUO)负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 张 松
二〇一七年三月六日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……