广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1069号
原告：广州市馨盛物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：封焯勋，职务经理。
委托代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。
委托代理人：周晓雪，广东华之杰律师事务所律师助理。
被告：林顺莲，住广州市越秀区。
被告：陈惠珍，住广州市越秀区。
委托代理人：叶锦润，住址。
原告广州市馨盛物业管理有限公司诉被告林顺莲、陈惠珍物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭水华，被告林顺莲，被告陈惠珍的委托代理人叶锦润到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称：位于越秀区荣利新街49号802房属原告合法物业，该房屋一直由两被告户内部间隔居住，其中户主为被告陈惠珍，但自原告取得房屋物权之后，原、被告之间并无签署任何租赁合同，为此原告曾多次要求被告缴纳之前的房屋使用金并签署、完善租赁合同以及腾退房屋，被告均无理拒绝。为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告林顺莲、陈惠珍户（含同住人员）腾退搬出广州市越秀区珠光路荣利新街49号802房并交还给原告；2.被告林顺莲、陈惠珍户（含同住人员）向原告支付广州市越秀区珠光路荣利新街49号802房的房屋使用金（自2007年8月16日起计至腾空搬出上述房屋之日，参照广州市房地产管理部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准计算）及逐月支付逾期支付房屋使用金之利息（自2007年9月16日起计算，按照中国人民银行公布的逾期贷款利率计算）。
被告林顺莲辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.被告是拆迁回迁安置在涉案房屋内的，受法律保护，并非无理侵占。1993年之前，因广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）征用拆迁原珠光路荣利新街144号房屋。根据生效的法律文书规定，被告回迁后多次主动依据法律文书规定向当地文德房管站交租，但得到的答复是广某公司未把产权转交房管站，未能收取公房租金。此后，被告多次向广某公司交公房租金，得到的回答是暂未办证，公司又因拖欠拆迁补偿款和滞迁补偿款可抵偿租金。由此可证实，被告并非违法不交租，更非无权占有涉案房屋。2.关于时效问题。由于被告只在2012年6月收到广东华某律师所交来的律师函，该函单方面要求被告向原告支付私房租金，而无明确要撤销原法院的《调解书》，也无明确交公房租金。由于被告一直未核实公房租金标准，也没有办理租赁关系，该责任应由原告承担，故被告的租金应从2013年6月起计算。3.交于公房租金还是私房租金的问题。基于先前的调解书为依据，被告现使用涉案房屋是广某公司拆迁回迁房，所以形成本案原告与被告的租赁关系应受先前的拆迁安置关系约束，被告在涉案房屋的居住权受保护，因上述房屋属原广某公司所有，根据生效的法律文书判定的标准，被告应按公房租金标准支付租金。4.被告遭受了巨大的损失。被告经营回迁房烂尾停工至回迁时超过10年时间无家可归，后经无数次上访和投诉才得以回迁，但回迁房只有一扇入屋夹板门其余房间、厨房、阳台都没安装门、地面无批荡好水泥更无地板砖，墙上也无抹平扫白属毛坯房，被告迫于无奈请人修缮装修数万元才能居住，加上拖欠多年拆迁补偿和滞迁补偿共数万元，但至今无数次追讨无果。加上拆迁期间被告原工作单位有宿舍分配和参加房改的机会，为此损失超过一百万元的巨大损失。综上，由于原告的非法侵害，已经激发广大公房拆迁回迁户的强烈抗议，请求法院公正判决。
被告陈惠珍辩称：我方是回迁户，经（1992）东某字第1115号民事调解书调解，涉案房屋属于回迁安置房，1993年3月28日回迁居住，后来双方形成租赁关系，拆迁费单位一直没有履行调解书义务，没有与被告订立租赁合同，因原拆迁单位广某公司拖欠被告临迁补助费，故一直没有要求被告支付租金。原告取得涉案房屋所有权后，曾经口头要求我方支付房屋使用金，其也表示要求按照私房租金缴纳，但违背了上述1115号调解书的调解内容，超出人均5平方米的按照公房租金标准补足给拆迁户。双方对于租金标准没有达成一致意见，原告也没有与被告到房管部门订立租赁合同，被告一直如期支付租金，其后原告也没有再要求被告支付房屋使用金。被告名下没有房屋可供居住。根据合同法229条的规定，即买卖不破租赁原则，原告取得涉案房屋所有权后，被告作为承租人对于房屋的使用权不因为所有权的变更受影响，所以原告仍应当继续履行原租赁关系，由被告陈惠珍及林顺莲继续使用涉案房屋。根据民法通则第136条的规定，原告主张的租金应适用一年的诉讼时效的规定，故原告主张的2013年5月5日前的租金不应得到支持。关于租金标准，从原告提交的（2007）越某三初字第1528号民事判决书来看，载明拆迁单位出售给原告房屋的单价为1050元，为不交吉房屋，该1050元的单价远低于当时的市场售价，且原告作为包括涉案房屋在内的回迁房的物业管理单位，其也应当清楚涉案房屋是以公房租金标准出租给回迁户的，也应当清楚原拆迁单位拖欠被拆迁户临迁费的事实，所以我方认为原告与原拆迁单位之间的房屋交易是存在主观恶意的，原拆迁单位试图免除拖欠被拆迁人的拆迁费用，原告从2007年至今所进行的诉讼，要求被拆迁户腾退房屋，免除其按照公房租金标准收取租金的义务，实现其利益的最大化。关于原告要求被告支付逾期支付房屋使用金的利息，因为双方尚未对房屋使用金达成一致意见，所以逾期支付房屋使用金的责任不在我方，所以应当予以驳回。我方回迁后，因为涉案房屋不具备居住环境，被告对涉案房屋进行装修，支出了维修费用，而至今原告都没有向被告支付该装修费用，如果法院判令我方需要支付租金，可在租金中抵扣该装修费用。我方认为，如果需缴纳租金，也应当按照公房租金标准支付房屋使用金。另外，包括涉案房屋在内的回迁房居住的人员多为退休人员，我方希望法院能够考虑这点内容。而且广某公司房屋给原告的价格远低于市场价格，原告通过诉讼确认房屋属于其所有，我方认为是虚假诉讼，广某公司与原告之间应该存在密切关系，广某公司意图通过转让涉案房屋，免除支付所拖欠的拆迁费，以及继续以公房租金提供给本户租住等责任。
经审理查明：原广州市珠光路荣利新街144号房屋是蔡某的产业，由蔡某户、叶某户、林顺莲户及陈惠珍户共11人居住。1992年12月24日，本院被作出（1992）东法民字第1115号民事调解书：六、被告广协公司应在蔡凤、陈惠珍、叶克雄和林顺莲4户迁出本市珠光路荣利新街144号房屋之日起2年半内，在该地段兴建的新楼C4北座第三层北向方位划出一个建筑面积40平方米的套间及在第八层南向方位划出一个居住面积不少于24.15平方米的套间供蔡某、陈惠珍、叶某和林顺莲4户回迁居住，其中第三层的套间作为对蔡某原有房屋的产权补偿，第八层套间供蔡某、陈惠珍、叶某和林顺莲户回迁居住等。此后，被告林顺莲户及陈惠珍户按通知要求办理了回迁手续，并接收了广协公司安置的本市珠光路荣利新街49号802房，现该回迁房屋由两被告户自行间隔共同居住至今。
2007年7月31日，本院作出（2007）越某三初字第1528号民事判决书，判决确认广州市越秀区珠光路荣利新街53号805房即涉案房屋归原告所有。该判决已于2007年8月16日发生法律效力。此后，原告办理该房屋的产权登记手续，根据广州市国土资源和房屋管理局核发的编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》记载，座落在本市越秀区珠光路荣利新街49号802房，建筑面积为43.76平方米，套内建筑面积为38.77平方米，规划用途为住宅，登记时间为2010年9月6日等。
2008年8月11日、2009年6月12日，原告两次以《律师函》的形式要求被告林顺莲在发函之日起3天内立即清付拖欠的房屋使用金（按公房租金标准计），并与原告签署房屋租赁合同，未果。2009年6月19日，原告在《南方日报》以公告的形式要求上址802房等住户缴纳2007年8月16日起至2009年6月30日止的房屋租金，并与原告签署房屋租赁合同等；仍未果。2010年6月18日，原告再次于《南方日报》刊登公告。2011年6月17日，原告再次于《南方日报》刊登公告。2012年6月13日，原告又再次向被告林顺莲发出《律师函》，同月20日再次于《南方日报》刊登公告。2014年3月20日，原告再向被告林顺莲发出书面函件，要求被告尽快与原告签订租赁合同、交纳自2007年8月16日以后的租金。上述《律师函》均未送达被告。两被告至今仍没有向原告支付租金，亦未与原告签订相关租赁合同。涉案房屋现由两被告居住。原告遂于2014年5月5日向本院提起诉讼。
2015年1月12日，本院工作人员对涉案的荣利新街49号802房进行了现场勘测。根据两被告陈述：由于两户回迁至同一套房屋内居住，为了居住方便，两被告大概于2003年1月份将涉案房屋自行间隔，其中走道、厕所由两户公用，厨房由被告林顺莲一人使用；现林顺莲户由林顺莲及其女儿、外孙三人居住，经现场测算林顺莲户的居住面积约为16.35平方米；现陈惠珍户由陈惠珍一人居住，但陈惠珍偶尔会去其儿子叶锦润家住，房屋没有出租，有时陈惠珍的侄子陈某会在涉案房屋内居住，经现场测算陈惠珍户的居住面积约为14.60平方米。
本案诉讼过程中，原告于2015年1月12日向本院提交《关于撤回对被告林顺莲起诉的申请书》，向本院申请撤回对被告林顺莲（户）的起诉。
本院认为：原告申请撤回其对被告林顺莲户提起的诉讼，属其处分自己的民事权利，符合法律规定，本院予以准许。原告作为涉讼房屋的所有权人，对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益及处分的权利。被告陈惠珍作为该房屋的使用人，根据公平合理及等价有偿原则，应向原告支付使用该房屋的租金。因此，原告要求被告陈惠珍支付租金的诉讼请求合法，本院予以支持。至于租金标准的问题，因原、被告双方未就租金标准达成一致意见，因涉案房屋现已由原告所有，非原拆迁人广某公司所有，且原告与被告陈惠珍之间并不存在拆迁安置关系，故根据公平及等价有偿的原则，应从原告起诉之日即2014年5月5日起，租金按房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价计算为宜，此前的租金仍应按同期公房租金标准计算为宜。至于原告诉请的自2007年8月16日起的至本案起诉之日的租金问题，由于计付租金的诉讼时间为1年，虽然原告曾在2009年至2012年期间在报纸刊登公告催讨租金，但其既未提供证据证明曾向被告陈惠珍主张过租金，且自其提起本案诉讼倒推一年即自2013年5月5日前的租金亦已超过了诉讼时间，故原告主张的自2007年8月16日至2013年5月5日期间的租金，本院不予支持。至于逾期交租的利息问题，因双方对租金计算标准一直未能协商一致，未交租的责任不能归咎于被告，故原告提出的该请求，本院不予支持。鉴于被告陈惠珍属于回迁居住户，其在本市没有其他房屋可供搬迁，故原告要求被告陈惠珍立即交还房屋的诉讼请求，本院难以支持。至于原告称被告陈惠珍将涉案房屋转给陈某居住使用，证据不足，本院不予采信，综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条之规定，判决如下：
一、被告陈惠珍户（含其他同住人员）应自本判决发生法律效力之日起，在广州市珠光路荣利新街49号802房暂住两年。暂住期间，被告陈惠珍应参照房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价标准逐月支付房屋租金给原告广州市馨盛物业管理有限公司（以居住面积14.60平方米为基数）。
二、被告陈惠珍应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市馨盛物业管理有限公司支付自2013年5月5日至2014年5月5日止的租金（以居住面积14.60平方米为基数，按房管部门公布的同期公房住宅租金标准计算）
三、被告陈惠珍应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市馨盛物业管理有限公司支付自2014年5月6日至本判决发生法律效力之日止的租金（以居住面积14.60平方米为基数，参照房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价计算）。
四、驳回原告广州市馨盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由原告广州馨盛物业管理有限公司负担75元，由被告陈惠珍负担75元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程秀建
人民陪审员 陈文平
人民陪审员 任 红
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 邵 欣