广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0103民初4911号
原告：重庆乔登彩印包装有限公司，住所地：重庆市九龙坡区金凤路108号。
法定代表人：吴礼唐，董事长。
委托诉讼代理人：何龙海，广西创想律师事务所律师。
被告：广西长城房地产开发有限公司，住所地：南宁市高新区科园东四路北面远信大厦13A01号房。
法定代表人：王瑞龙。
委托诉讼代理人：刘军，广西欣源律师事务所律师。
案由：商品房销售合同纠纷
适用程序：简易程序
立案时间：2017年5月10日
开庭时间：2017年7月11日
当事人到庭情况：原告重庆乔登彩印包装有限公司委托诉讼代理人何龙海、被告广西长城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘军。
原告诉请要点
一、被告在30日内将通过行政主管部门竣工验收备案的印度尼西亚园地下室东面03号商铺交付给原告，并赔偿原告逾期交房违约金36781.57元（计算方式：从合同约定的交房之日的次日起即2013年12月31日起计算至房屋取得建设部门竣工验收备案之日止，具体为：以已付购房款为基数，从2013年12月31日起计算60日至2014年3月2日，按日万分之一计算；从2014年3月3日起计算至房屋取得建设部门竣工验收备案之日止，按日万分之二计算）；
二、被告在30日内将印度尼西亚园地下室东面**号商铺的所有权证书办好并交付给原告，并赔偿原告逾期办理和交付房屋所有权证书违约金86140.82元（计算方式：从合同约定的交房之日即2013年12月30日起计算720日，被告应于2015年12月20日前完成办证义务并将房产证交付给原告，按已付购房款为基数，按银行同期贷款利率计算，从2015年12月21日起计算至完成办证义务之日止）；
三、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告答辩要点
一、被告已于2014年3月20日将涉案商铺交付给原告，原告方也已将门店出租给第三方占有使用。被告不存在逾期交房的行为；
二、被告交付的涉案商铺经过合法的五方竣工验收，符合合同第九条约定的交房条件；
三、依据合同第十七条第四点约定，双方对逾期办证没有违约条款。
事实认定
2013年3月27日，原告与被告签订《[印度尼西亚园区]认购书》（合同编号:8*8），约定由原告认购被告开发的位于南宁市合作路*号[印度尼西亚园区]地下三层东面**号商铺，认购总价1584199元，并约定：付款方式为一次性全额付款：认购定金100000元于签署认购书时付清，余款1484199元须于2013年4月24日前付清。
2013年4月15日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS****00），约定由原告购买被告开发的位于南宁市合作路*号[印度尼西亚园区]地下三层东面**号商品房，总价款1584199元。合同第七条约定：买受人须于签订本合同时一次性付清所购商品房总价款。合同第九条约定：出卖人应当在2013年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。逾期超过60日以上部分，违约金按日万分之贰计算，合同继续履行。合同第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按照下列第3项处理：提前7个工作日以书面形式告知买受人。……年月日，该合同取得商品房买卖合同登记备案证明（登记编号：……）。
2013年3月27日，原告向被告支付定金100000元。
2013年4月8日，原告向被告转账支付购房款692199元。
2013年4月12日，原告向被告转账支付购房款792000元。至此，原告向被告付清全部的购房款1584199元。
2014年3月20日，原、被告办理涉案商铺的交接手续。
另查明：2013年6月25日，被告取得南宁市公安消防支队出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，内容为：“你单位黄柏于2013年2月2日经网上备案受理系统进行了印度尼西亚商务部联络处基地园区商务公寓楼、8-11号楼及商铺工程竣工验收消防备案，备案号：45********1489。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。”
2013年10月15日，涉案商铺所在的印度尼西亚商务部联络处基地园区车库及商铺（8#-**#楼商铺）经建设、施工、勘察、设计、监理单位五方验收合格。
判决理由
原、被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。
一、关于被告是否存在逾期交房以及违约责任的承担问题。双方虽在合同第九条约定，被告应当在2013年12月30日前将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位验收合格的商品房交付买受人使用。但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”而建筑工程竣工验收合格，除应经过五方验收合格外，还应经过消防验收、环保验收、规划核实等专项验收合格。同时，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”据此，在工程竣工验收合格后，建设单位还应向建设主管部门备案，备案机关审查通过后为建设单位办理备案，并出具《建设工程竣工验收备案表》。故备案是竣工验收的最后程序，是政府对整个开发环节的又一次审查，避免验收不合格的房屋流向社会。因此，被告作为建设方，向原告交付的房屋，须在经建设主管部门通过竣工备案后，才符合法定交付条件。而双方在合同第九条约定的交付条件低于法定交付条件，应属无效条款，本案应以法定交付条件作为依据来认定被告的交房义务是否完成。本案中，虽然涉案房屋所在楼栋于2013年10月15日经建设、施工、勘察、设计、监理单位五方验收合格，之后双方也办理了房屋交接手续。但截至本案开庭之日，被告交付的房屋仍未取得建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》，依法并不具备交付使用的条件。因此，被告的交房义务并未完成。综上，被告未能在合同约定的期限内将符合法定交付条件的房屋交付原告使用，已构成违约。
根据合同第十条的约定，出卖人逾期交房，逾期不超过60日部分，按日万分之一计付违约金，逾期超过60日以上部分，按日万分之二计付违约金。因此，原告依据上述约定要求被告支付逾期交房违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。本案逾期交房违约金具体计算方式如下：以已付房款1584199元为基数，从2013年12月31日起计算60日至2014年2月28日止，按日万分之一计算；从2014年3月1日起计算至涉案房屋所在工程通过建设主管部门竣工备案之日止，按日万分之二计算。
至于原告要求被告交付经竣工验收备案的商铺的诉请能否支持的问题。原告已实际接收了商铺，商铺已由原告实际占有和控制，虽然被告交付的商铺未达到法定交付条件，但原告可以据此向被告主张延期交房的违约责任，但不能再请求被告交付商铺。据此，本院对原告的该项诉请不予支持。
二、关于被告是否存在逾期办证以及违约责任的承担问题。根据合同第十七条约定，出卖人应当在商品房交付使用720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证交付买受人。合同约定交房之日为2013年12月30日，原告主张从该日开始起算办证的时间，符合合同约定，本院予以采纳，故被告应于2015年12月20日前完成上述办证义务，并将以原告为产权人的房屋所有权证交给原告，但被告至今未能完成上述办证义务，已构成违约，除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。
双方合同没有约定逾期办证违约金，原告也未能举证证明因被告逾期办证所导致的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案逾期办证违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告主张按照2016年银行同期贷款基准利率4.35%计算逾期办证违约金，未超过法律有关限制利率的规定，本院予以支持。具体计算方式为：以已付购房款1584199元为基数，按年利率4.35%，从2015年12月20日起计算至被告向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证交付原告之日止。
判决结果
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告广西长城房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十五日内为原告重庆乔登彩印包装有限公司申请位于南宁市合作路*号[印度尼西亚园区]地下三层东面**号的房屋所有权登记，并在房屋登记机构颁发以原告重庆乔登彩印包装有限公司为产权人的房屋所有权证书后的三日内将房屋所有权证书交付给原告重庆乔登彩印包装有限公司；
二、被告广西长城房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十五日内向原告重庆乔登彩印包装有限公司支付逾期交房违约金（计算方式：以已付房款1584199元为基数，从2013年12月31日起计算60日至2014年2月28日止，按日万分之一计算；从2014年3月1日起计算至涉案房屋所在工程通过建设主管部门竣工备案之日止，按日万分之二计算）；
二、被告广西长城房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十五日内向原告重庆乔登彩印包装有限公司支付逾期办证违约金（计算方式：以已付购房款1584199元为基数，按年利率4.35%，从2015年12月20日起计算至被告向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证交付原告之日止）；
三、驳回原告重庆乔登彩印包装有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费11532元，由被告广西长城房地产开发有限公司负担。
上述义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 谭 妤
二〇一七年七月十八日
书记员 吕蕊冰
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》
第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。