辽宁省锦州市凌河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凌河民二初字第00023号
原告某某银行股份有限公司锦州分行，住所地锦州市凌河区。
负责人李某某，系该行行长。
委托代理人李某，系该公司职员。
委托代理人吕某，系该公司法律顾问。
被告曹某，男，1958年7月27日出生，汉族，职员，住锦州市凌河区。
被告江某，1958年4月13日出生，满族，职员，住同被告曹某。
上述二被告的委托代理人曹某，辽宁吉伟律师事务所律师。
被告某某房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区。
法定代表人林某某，系该公司董事长。
委托代理人李某某，系该公司经理。
委托代理人赵某某，系该公司法律顾问。
原告某某银行股份有限公司锦州分行与被告曹某、被告江某、被告某某房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某银行股份有限公司锦州分行负责人的委托代理人李某、吕某、被告曹某、被告江某的委托代理人曹某、被告某某房地产开发有限公司法定代表人的委托代理人李某、赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某银行股份有限公司锦州分行诉称，2003年3月25日，原告与被告曹某、江某夫妇及被告某某房地产开发有限公司三方签订《个人购房借款合同》（该合同中含有抵押、保证条款）。约定：被告曹某、江某夫妇向原告借个人购房贷款29万元，用于该二被告购买被告某某房地产开发有限公司开发的位于锦州市古塔区阜康里某号商用房屋（期房），建筑面积123.59平方米，其商品房买卖合同约定售房人某某房地产开发有限公司于2003年6月30日前交付该房屋。约定贷款期限10年，自2003年3月25日起至2013年3月24日止（约定实际发放日与到期日以借款借据为准，借款借据的发放日为2003年4月14日、到期日为2013年4月14日）。月贷款利率4.8‰，自贷款发放次月起，按月以等额本金还款法，分120期归还贷款本息。约定对逾期贷款按每日万分之2.1计收罚息，对未按期支付的利息计收复利。同时约定：被告曹某、江某以上述所购房屋为其共同借款提供抵押担保，抵押担保范围为贷款本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用，并于2003年4月9日在锦州市房屋产权监理处办理了抵押登记。同时约定：被告某某房地产开发有限公司为被告曹某、江某的上述借款提供连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息复利、罚息以及实现债权的费用；保证期限从贷款发放之日起至银行收到抵押登记手续及项目竣工验收报告、购房人准时入住为止。原告依约定履行放款义务，并且根据曹某、江某二被告的授权以其购房款名义将贷款划入售房人被告某某房地产开发有限公司帐户后，被告曹某、江某却未按期履行归还贷款本息义务，合同期限内拖欠借款本息达到102期，并在借款合同期满后至今仍拒不偿还。截至2014年1月21日，共拖欠原告贷款本金256379.60、利息240080.31元，合计496459.91元。被告某某房地产开发有限公司至今既未向原告提交项目竣工验收报告、购房人准时入住手续，也未依约履行保证义务、代为清偿上述债务。故诉至法院，请求判令一、被告曹某、江某夫妻偿还原告借款本金256379.60元、利息240080.31元（截至2014年1月21日），共计496459.91元，并支付自2014年1月22日起至全部债务清偿完毕之日止期间的利息（含罚息、复利）；二、确认原告对被告曹某、江某夫妻的借款抵押房屋享有优先受偿权；三、判令被告某某房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。
被告曹某、江某辩称，一、对贷款本金尚欠25万余元没有异议，但是对利息计算有异议，被告曹某房屋下来后就准备以房屋偿还欠款，也几次找工商银行工作人员提出此要求，当时工商银行工作人员一直是拒绝的，他们不要房子要现钱，当时房子也卖不上价，该房屋曹某一直为工商银行留着，没有处理。二、在2010年曹某被列为网逃，其自首时也向工商银行提到用该房偿还贷款，同时将该房屋作为赃物返还给工商银行，工商银行也没有接受。利息的计算应该基于被告曹某没有能力偿还贷款的时间去计算。2004年房屋到手，就开始用房子偿还，是工商银行拒绝要这个房子，人为扩大的利息损失被告没有义务去承担。
被告某某房地产开发有限公司辩称，现在楼房能办房照，手续齐备，贷款当时手续没有提供，手续都在曹某手里，曹某负责施工，曹某始终没有提供给银行。我公司按合同约定承担阶段性保证责任，现已超过阶段性保证期限，不应承担连带保证责任。
经审理查明，2003年3月25日，原告与被告曹某、江某夫妇及被告某某房地产开发有限公司三方签订《个人购房借款合同》（该合同中含有借款、抵押、保证条款）。约定：被告曹某、江某夫妻因个人购房向原告贷款29万元，用于该二被告购买被告某某房地产开发有限公司开发的位于锦州市古塔区阜康里某号商用房屋（期房），建筑面积123.59平方米，其商品房买卖合同约定售房人被告某某房地产开发有限公司于2003年6月30日前交付该房屋。约定贷款期限10年，自2003年3月25日起至2013年3月24日止（约定实际发放日与到期日以借款借据为准，借款借据的发放日为2003年4月14日、到期日为2013年4月14日）。月贷款利率4.8‰，自贷款发放次月起，按月以等额本金还款法，分120期归还贷款本息。约定对逾期贷款按每日万分之2.1计收罚息，对未按期支付的利息计收复利。同时约定：被告曹某、江某以上述所购房屋为其共同借款提供抵押担保，抵押担保范围为贷款本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用，并于2003年4月9日在锦州市房屋产权监理处办理了抵押登记。同时约定：被告某某房地产开发有限公司为被告曹某、江某的上述借款提供连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息复利、罚息以及实现债权的费用；特别约定期房，由售房人提供阶段性保证的，保证期限从贷款发放之日起至银行收到抵押登记手续及项目竣工验收报告、购房人准时入住为止。原告依约定履行放款义务，并目前根据曹某、江某二被告的授权以其购房款名义将贷款划入售房人被告某某房地产开发有限公司帐户后，被告曹某、江某却未按期履行归还贷款本息义务，合同期限内拖欠借款本息达到102期，并在借款合同期满后至今仍拒不偿还。截至2014年1月21日，共拖欠原告贷款本金256379.60、利息240080.31元，合计496459.91元。被告某某房地产开发有限公司提交了建设项目竣工综合验收证书，证明诉争房屋已于2003年12月竣工验收，原告及被告曹某、江某对此均无异议。
本院所确认的上述事实，有个人购房借款合同（包含借贷条款、抵押条款、保证条款）、个人住房贷款凭证、房屋所有权证、贷款历史明细列表、债务逾期催收通知书、建设项目竣工综合验收证书及双方当事人陈述笔录等相关证据材料在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告某某银行股份有限公司锦州分行与被告曹某、江某的借款、抵押合同是当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，依法应予保护。当事人均应依约履行合同义务。被告曹某、江某未依约还款，属违约行为，应承担相违约责任。因合同约定该阶段性保证的保证期限从贷款发放之日起至银行收到抵押登记手续及项目竣工验收报告、购房人准时入住为止，该建设项目在2003年业已竣工验收，故被告某某房地产开发有限公司阶段性保证期间已过，其不应承担连带保证责任。关于被告曹某、江某辩称应从其以房抵债的时间开始计算利息的问题，因该二被告并未与原告就借款合同到期前以房抵债达成合意，现原告对此亦不认可，故对二被告的辩解理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：
一、被告曹某、江某于本判决生效后三日内共同偿还原告某某银行股份有限公司锦州分行借款本金256379.60元及利息240080.31元（利息计算至2014年1月21日，以后另计）；
二、如被告曹某、江某未履行本判决第一项的债务，在本判决第一项确定的债务范围内，原告某某银行股份有限公司锦州分行有权以被告曹某、江某抵押的坐落于锦州市古塔区阜康里某号商用房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；
三、驳回原告某某银行股份有限公司锦州分行其他的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8747元，由被告曹某、江某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 肖 宏
代理审判员 姚 旭
人民陪审员 蔡文艳
二〇一四年四月三十日
书 记 员 梁 爽