福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第755号
上诉人（原审原告）黄梅莲，女，1977年3月3日出生，汉族，住华安县。
委托代理人郑溪欣、陈长乐，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）漳州市瑞佳房地产开发有限公司，住所地漳州市龙文区水仙大街东升花园A座，组织机构代码76859382-7。
法定代表人吴木荣，总经理。
委托代理人周仰宁、苏晓鹏，福建九鼎律师事务所律师。
上诉人黄梅莲因与被上诉人漳州市瑞佳房地产开发有限公司（以下简称“漳州瑞佳公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2013）文民初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄梅莲的委托代理人郑溪欣、陈长乐，被上诉人漳州瑞佳公司的委托代理人苏晓鹏等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：2009年4月13日，黄梅莲与漳州瑞佳公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定：“黄梅莲购买的商品房为漳州市龙文区水仙大街东段龙文花园西侧东升花园7幢1003号。建筑面积91.39平方米，每平方米3378元，总金额308715元，买受人于2009年4月13日支付首付款63715元整，余款24500元向中国工商银行股份有限公司漳州龙文支行按揭贷款。”合同第八条约定：“出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人每日30元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、政府相关部门无法配合组织验收的与设计及施工中重大技术调整的；中、大暴雨及六级以上台风（以漳州气象台提供资料为准）及停水、停电（以漳州供电局，自来水公司资料为准）造成工程无法施工，不再另行通知买受人。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。”合同补充协议第七条约定“在买受人缴清该商品房契税并按出卖人通知提交权属登记所需资料的前提下，出卖人应在该商品房交付之日起一年内协助买受人办理权属登记手续，否则，按原合同的第十四条处理”等内容。合同签订后，黄梅莲于2009年3月6日、2009年4月13日支付首付款63715元整，余款245000元向中国工商银行股份有限公司漳州龙文支行办理按揭贷款并已支付漳州瑞佳公司。2011年4月1日、4月19日漳州瑞佳公司开发的东升花园5-9#楼分别通过工程验收合格和消防验收合格。2011年5月6日漳州瑞佳公司向黄梅莲公告交房通知，通知黄梅莲于2011年5月20日办理交房手续。2011年5月25日黄梅莲与漳州瑞佳公司办理交房手续并签订《业主入住合约》、《入伙交接确认书》，确认书第6条约定：“业主经瑞佳公司通知验收交房，已经确认无误后即业主与瑞佳公司签订的《商品房买卖合同》全面履行完毕，不再有其他争议”。漳州瑞佳公司向黄梅莲实际交付商品房时间为2011年5月25日。而自2011年1月1日起至2011年5月25日止的期间时间为146天。
另查明，根据漳州市气象科技服务公司提交气象报告，2009年4月13日至2010年12月30日，漳州市出现中、大暴雨以上75天；六级以上台风19天；中雨以上和六级以上台风天气重复6天，扣除后合计88天；35度以上高温天气91天。漳州市龙文区教育局分别于2009年5月29日、2010年5月27日出具2份书面证明，内容为“根据上级规定，高考期间停止一切有影响考生复习考试因素。区教育局为了尚东琴畔周边考生复习备考，特此，要求漳州瑞佳公司开发的尚东琴畔施工工地暂停作业5天”等。漳州市龙文区城市管理行政执法局于2011年5月28日出具2份书面证明，内容为“为配合省、市各类检查活动，2009年1-12月、2010年1-12月间，共责令漳州瑞佳公司开发的东升花园工地停工分别为18天和15天”。2012年2月2日，漳州瑞佳公司向漳州市城乡规划局提出书面规划延期验收申请并获得该局同意。该申请内容：“漳州市城乡规划局：我司开发的东升花园小区于2011年3月已竣工验收，其他配套设施已完成。但由于建元路建设施工，造成我小区配套设施、综合网管、河道接入口均被破坏。致使我小区现在不具备规划验收条件，因此我司特向贵局申请规划延期验收。”2013年1月29日漳州市城乡规划局作出东升花园1#-9#楼变配电所竣工规划条件核实公示，内容为：“漳州瑞佳公司开发的东升花园1#-9#楼项目，未按《建设工程规划许可证》350600200800001号规定进行建设，2012年8月8日我局作出《漳州市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实整改意见通知书》，并将以上违法建设依法移交市执法局、市国土局、市建设局进行处理。2013年1月21日，建设单位向本局报告，其以上行为相关部门已进行处罚处理。经研究决定拟核准东升花园1#-9#楼及变配电所项目竣工规划条件核实相关规划手续等内容。”
原判认为：黄梅莲与漳州瑞佳公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。关于漳州瑞佳公司可据实予以延期交房事由问题，经核实确定为：合同约定中、大暴雨及六级以上台风计88天可据实予以延期，扣除后实际逾期天数为58天。依据《商品房买卖合同》第九条约定，属于逾期不超过90日，漳州瑞佳公司应按日向黄梅莲支付已付款万分之一的违约金计1790.55元。关于漳州瑞佳公司是否存在逾期办证违约责任问题。办理商品房权属证书，前提为商品房已全部具备法定和约定交房条件。由于2013年2月20日漳州市规划局核准东升花园1#-9#楼符合城市规划要求，可认定直至该日讼涉商品房全部具备法定的交房条件，属于合法交付使用，故讼涉商品房应自2013年2月21日起算漳州瑞佳公司向房屋权属登记机构办理房屋权属所有权初始登记的期限。因黄梅莲于2012年12月28日诉至法院，其主张逾期办证违约金缺乏事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告漳州市瑞佳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告黄梅莲逾期交房违约金1790.55元；二、驳回原告黄梅莲的其他诉讼请求。案件受理费352元，由原告黄梅莲负担302元，被告漳州市瑞佳房地产开发有限公司负担50元。
宣判后，原审原告黄梅莲不服，向本院提起上诉。
上诉人黄梅莲上诉称：（1）根据《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人漳州瑞佳公司应当在2011年3月31日之前按照第1-3项规定的条件交付房屋，否则应承担违约责任，2011年5月25日尽管实际交房，但因讼争商品房尚不具备交房条件，出卖人依旧构成违约，仍应承担违约责任至讼争房屋具备交付条件为止。（2）双方《商品房买卖合同》约定“中、大暴雨及六级以上台风（漳州气象台提供资料为准）”造成工程无法施工，不再另行通知买受人，据此约定，仅以中、大暴雨及六级以上台风天气为由认定可以迟延交房，依据不足，尚需以“造成工程无法施工”为前提；根据双方约定，出卖人提供的资料应当以“漳州气象台提供的资料为准”，但是本案出卖人所提供的资料均来自漳州市气象科技服务中心出具的《气象报告》中的《降水论证报告》，不符合合同的约定；中、大暴雨以及六级以上台风天气属于漳州地区常见天气，属于缔约时可以预见的情况，故本案中、大暴雨以及六级以上台风天气不能作为迟延交房的理由；（3）根据双方《商品房买卖合同》的约定，办证期限应当自“商品房交付使用后”为起算点，原判以符合交房条件为起算点与约不符；即使办理商品房权属证书应当以商品房具备法定、约定交付条件为前提，但这是对办理商品房权属证书的要求，与起算逾期办证违约金属于两个不同的法律关系；况且讼争商品房不符合交房条件的原因在于出卖人。据此，请求二审依法撤销原判，改判支持黄梅莲一审全部诉讼请求。
被上诉人漳州瑞佳公司答辩称：（1）双方《商品房买卖合同》补充协议第五条对本约第八条补充约定，在出卖人全额收到买受人根据原合同及本协议应支付的所有款项（包括但不限于该商品房总价款、违约金、赔偿金）之前，出卖人有权拒绝按原合同约定的期限交房而不构成违约，无须承担原合同第九条约定的逾期交房违约责任，故在买受人付清购房款前出卖人有权不交房切不构成违约。（2）如果应当承担逾期交房违约责任，高温91天和龙文区执法局责令停工的33天也应当予以计入可迟延交房天数。（3）关于逾期办证问题，原因在于建元路建设施工造成小区配套设施、综合管网、河道接入口被破坏，致使小区不具备规划验收条件，而漳州市城乡规划局也同意予以延期验收，故本案逾期办证的非属于出卖人原因，并且讼涉项目至2013年2月20日才通过规划条件核实，出卖人向产权登记机关办理初始登记的时间应自2013年2月21日起算，买受人起诉时，出卖人并无逾期办证的违约情形，对于买受人该部分诉讼请求也应予以驳回。据此，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有争议，本院予以确认。
还查明：（1）漳州市气象科技服务中心《气象报告》之《六级以上风（包含六级）报告》载明是“根据漳州市气象局高空探测气象服务资料”对漳州佳瑞公司施工期间的六级以上风（包含六级）情况进行分析论证；漳州市气象科技服务中心《气象报告》中对于降水的报告，载明是“根据漳州市气象局地面观测资料统计”。（2）《商品房买卖合同》补充协议第五条对于本约第八条补充约定：在出卖人全额收到买受人根据原合同及本协议应支付的所有款项（包括但不限于该商品房总价款、违约金、赔偿金）之前，出卖人有权拒绝按原合同约定的期限交房而不构成违约，无须承担原合同第九条约定的逾期交房违约责任。（3）双方合同第八条约定的出卖人交房时间是2010年12月30日前，而不是黄梅莲上诉主张的2011年3月31日前。（4）黄梅莲支付按揭款的开具发票时为2009年5月25日。黄梅莲合计支付购房款308715元。（5）双方《商品房买卖合同》及其补充协议没有约定2010年12月30日之前漳州瑞佳公司通知买受人交房的义务，该日之前漳州瑞佳公司也没有通知黄梅莲交房，黄梅莲该日之前未实际接收讼争商品房。（6）漳州瑞佳公司向黄梅莲实际交付商品房时间为2011年5月25日。
上述事实有双方《商品房买卖合同》及其补充协议、漳州市气象科技服务中心NO.（2011）BG（010）和NO.（2013）BG（008）《气象报告》、漳州瑞佳公司开具的黄梅莲支付按揭款的发票（号码00058629），二审庭审中黄梅莲关于双方没有约定2012年12月30日之前漳州瑞佳公司通知买受人交房的义务的陈述、漳州瑞佳公司关于其没有通知黄梅莲交房的陈述，以及双方当事人二审庭审中的一致陈述等为据，可以认定。
本院认为：本案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务。本案中，漳州瑞佳公司未依约如期交付讼涉商品房，已构成违约，其应承担违约责任。本案焦点在于漳州瑞佳公司应如何承担违约责任。
首先，是漳州瑞佳公司应否自2011年1月1日起至讼争房屋具备交房条件之日止承担违约责任。该问题实际上是本案逾期交房违约金应当如何计算的问题。（1）无论是风力还是降水，漳州市气象科技服务中心所出具的《气象报告》均有载明是“根据漳州市气象局高空探测气象服务资料”、“根据漳州市气象局地面观测资料统计”，符合合同中有关气象数据以“漳州气象台提供资料为准”的约定，故买受人以该报告是漳州市气象科技服务中心而不是气象部门出具为由主张该报告不能作为本案定案依据的上诉主张与事实不符，不予采纳。（2）尽管漳州瑞佳公司没有举证施工日志、监理日志等证据，但是24小时降雨量10.0－24.9mm的中雨以上天气无法施工、六级以上风力天气无法施工，系属施工安全的常识，故买受人有关漳州瑞佳公司仍需举证施工日志、监理日志等证据以证明其因降雨、六级以上风力而停工的上诉主张，不予采纳。（3）尽管中以上降水以及六级以上台风天气属于漳州地区常见天气，但是该气象天气究竟会发生多少天并非缔约时可以预见的情况，故黄梅莲以该类气象天气为缔约时可以预见为由主张该类气象天气不能作为迟延交房的理由，没有事实依据，不予采纳。（4）商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。本案中，漳州瑞佳公司在讼涉商品房仅经竣工验收合格和消防验收合格，但没有举证证明其它法定、约定交付使用条件是否均已达到的情况下，于2011年5月6日公告通知黄梅莲办理交房手续，虽然双方于2011年5月25日办理了交房手续，但因讼涉建设工程直至2013年2月20日才通过竣工规划条件核实，故根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，应认定双方2011年5月25日的交房行为属于无效交房的行为，但因2011年5月25日之后黄梅莲已实际接受讼涉商品房，根据损益相抵的原则，对于该日之后的逾期交房违约金依法不予支持。对于2011年5月25日之前的违约金，则应依法、依约予以支持，故原审认定自2011年1月1日起至2011年5月25日止的146天期间，扣除漳州瑞佳公司可延期交房天数88天，漳州瑞佳公司应支付逾期交房违约金的天数为58天，该认定可予支持。现黄梅莲主张漳州瑞佳公司应承担违约责任即支付违约金至讼争商品房具备交房条件之日止，该主张与2011年5月25日之后黄梅莲已实际接受讼涉商品房的事实和损益相抵的原则相悖，没有事实和法律依据，不予采纳。
其次，是本案漳州瑞佳公司逾期办证违约责任从何时起算的问题。办理商品房房屋权属证书，前提是商品房已全部具备法定和约定交付使用条件。根据前述，由于讼争商品房至2013年2月20日才全部具备了法定、约定的交房条件，属于合法交付使用，依法应自2013年2月21日起算出卖人协助办证的期限，2013年2月20日之前则仍旧属于逾期交房的阶段。黄梅莲有关逾期办证期限应当自商品房实际交付使用后为起算点的上诉理由，均没有法律依据，并且与其逾期交房违约金应计算至讼争商品房至全部具备交房条件之日至的上诉主张相矛盾，故对于其该主张不予采纳。因黄梅莲于2012年12月28日便诉至原审法院，此时讼争房屋还不具备办证条件，故其主张暂计至2012年12月28日逾期办证违约金的主张尚缺乏依据，不予采纳。但是，自起算出卖人应履行协助办证义务之日起至履行协助办证义务之日止的逾期办证违约金，黄梅莲可依据合同约定另行提起诉讼。
综上，黄梅莲的上诉主张均缺乏事实或法律依据，不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费352元，由上诉人黄梅莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄志平
代理审判员 李 凌
代理审判员 翁云芳
二〇一四年九月十九日
书 记 员 黄 兴