上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1603号
上诉人（原审原告）：上海怡之霖餐饮投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路955号11幢120-3室。
法定代表人：陈斌，经理。
被上诉人（原审被告）：上海金山新昊华资产管理有限公司，住所地上海市金山区城河路230号。
法定代表人:任福明，总经理。
委托诉讼代理人:廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。
委托诉讼代理人:戴静，上海廖得律师事务所律师。
上诉人上海怡之霖餐饮投资管理有限公司（以下简称怡之霖公司）与被上诉人上海金山新昊华资产管理有限公司（以下简称新昊华公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初10590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决第三、第四项，改判驳回被上诉人原审相应的诉讼请求。
事实和理由：上诉人虽未按时支付费用，但不构成违约。合同约定开业率达到80%才需要支付租金，被上诉人未能保持80%的开业率。商场经营环境恶劣，上诉人停止支付费用，被上诉人实际是默许的，且没有向上诉人催讨过租金，期间双方也就租金减免事宜多次沟通。
被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。
被上诉人新昊华公司诉至一审法院，请求判令：1、解除双方2014年7月9日签订的《租赁合同》；2、怡之霖公司将承租房屋腾退并归还新昊华公司；3、怡之霖公司支付新昊华公司租金、综合管理费、电费、水费、餐厨垃圾清运费等合计415,915.68元；4、怡之霖公司支付新昊华公司自拖欠费之日起至怡之霖公司清偿之日的滞纳金(以欠费415,915.68元为本金，每日按0.3%的标准计算)；5、怡之霖公司支付新昊华公司违约金224,752.40元(以合同租赁期限内保底租金总额的20%计算)。审理中，新昊华公司将诉讼请求1变更为确认双方所签合同于应诉材料送达之日起即2016年11月10日解除；将诉讼请求3变更为怡之霖公司所欠租金、综合管理费计算至2016年11月10日；自愿撤回诉讼请求4。
一审中新昊华公司诉称，2014年7月9日，双方签订《租赁合同》。约定，由怡之霖公司向新昊华公司承租上海市金山区XX路XX号XX中心XX室，可使用面积344平方米；租赁期(不包括装修免租期)60个月；第1-6个月无保底租金，第7-24个月保底租金为1.70元/平方/天，第25-48个月保底租金为2元/平方/天后两个年度为228.48元/天；合同期限内保底租金总金额为1,123,762元；综合管理费金额为10,320元/月；怡之霖公司经营所用的水、电等费用由怡之霖公司自行承担；怡之霖公司逾期支付租金、综合管理费或其他费用，每逾期一日，需按逾期支付欠缴总额的0.3%向新昊华公司支付滞纳金，累计超过30日的，新昊华公司有权不经怡之霖公司同意立即解除本合同，怡之霖公司无权要求新昊华公司退还已付之保证金或其他费用，且怡之霖公司应向新昊华公司支付合同期限内保底租金总金额20%的违约金。截止2016年10月31日，怡之霖公司拖欠新昊华公司租金、综合管理费、电费、水费、餐厨垃圾清运费等费用合计415,915.68元。上述费用经新昊华公司多次催告协商未果。新昊华公司为维护自身合法权益，故诉至法院。
怡之霖公司庭审中辩称，对双方所签合同、办理的交接手续以及其收到律师函均无异议。新昊华公司陈述的租金、综合管理费等等费用的未付金额，按合同约定应无异议。其拖欠新昊华公司费用确实存在，但2015年7月商场出租率没有满足合同约定的80%，新昊华公司无权向怡之霖公司收取租金。另其后期的休业是经过双方口头沟通，在商场调整到位后可以继续经营，故表示不同意新昊华公司的诉讼请求。
一审法院查明，新昊华公司所述基本事实属实。
另查明，上海XX有限公司系案涉租赁物所有权人，其自2013年6月19日起委托新昊华公司经营管理。
审理中，双方对于合同2.9“甲方保证开业率达到80%，以店铺数量计算，若达不到，乙方免租期相应顺延至达到80%日起计租”产生争议。新昊华公司认为，该条款约定怡之霖公司初次交纳租金的条件，合同实际履行的情况是怡之霖公司于2015年4月起交纳租金；怡之霖公司认为，新昊华公司应始终保持开业达到80%以上，否则无权收取租金。从合同该条款字面含义以及合同履行情况来看，法院采信新昊华公司主张。据此，至合同解除日即2016年11月10日，怡之霖公司尚欠新昊华公司租金229,681元、综合管理费137,600元、电费56,179.20元、水费2,297.04元、餐厨垃圾清运费574元等合计426,331.24元。另双方均同意法院对合同约定的违约金依法作出调整。
以上事实，由新昊华公司提供的上海市不动产登记簿、证明书、《租赁合同》、交付使用书、律师函及投递凭证，以及当事人的当庭陈述等证据证实。
一审法院认为：双方间订立的《租赁合同》合法有效，对当事人具有法律约束力。
怡之霖公司拖欠租金、综合管理费等等相关费用，经新昊华公司催讨后仍不支付，新昊华公司具有合同约定的解除权。双方所签合同自本案应诉材料送达之日即2016年11月10日解除，法院予以确认。合同解除后，怡之霖公司应将租赁物返还新昊华公司。至于怡之霖公司辩解的休业问题，因无任何证据佐证，故法院难以采信。因此，怡之霖公司拖欠新昊华公司租金、综合管理费等等相关费用已构成违约，除应支付相关费用外，还应承担合同约定的违约责任。新昊华公司主张相关费用的计算均符合合同约定，法院应予支持。至于违约金，合同约定2016年10月起每月租金为20,926.67元，而违约金以租赁限内保底租金总金额20%予以确定，显然不妥，法院予以调整，即以6个月租金作为违约金，为125,560元。
一审法院审理后，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，于二〇一六年十二月二十六日作出判决：一、确认上海金山新昊华资产管理有限公司与上海怡之霖餐饮投资管理有限公司2014年7月9日签订的《租赁合同》已于2016年11月10日解除；二、上海怡之霖餐饮投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市金山区XX路XX号XX中心XX室承租房屋返还给上海金山新昊华资产管理有限公司；三、上海怡之霖餐饮投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金山新昊华资产管理有限公司租金、综合管理费、电费、水费、餐厨垃圾清运费等合计人民币426,331.24元；四、上海怡之霖餐饮投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金山新昊华资产管理有限公司违约金人民币125,560元。如果怡之霖公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币5,103元，由上海金山新昊华资产管理有限公司负担人民币444元，上海怡之霖餐饮投资管理有限公司负担人民币4,659元。上海怡之霖餐饮投资管理有限公司所负之款，应于判决生效后七日内缴纳法院。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人怡之霖公司与被上诉人新昊华公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应切实按约履行。上诉人主张其未按约履行付款义务不构成违约，主要基于两个理由，对此本院评述如下：一、上诉人认为合同第2.9条约定“甲方保证开业率达到80%，以店铺数量计算，若达不到，乙方免租期相应顺延至达到80%日起计租”指的是甲方要始终保持开业率达到80%，否则无权收取租金。应该认为从合同文义理解，合同第2.9的约定指的是一旦开业率达到80%即开始计租，亦为支付租金的条件，非始终保持80%的开业率始能持续收取租金。并且，上诉人也认可在收到被上诉人的缴纳租金通知之后实际支付过租金，即上诉人认可计租之日开业率达到了80%。因此，上诉人的该主张，本院不能采信。二、上诉人提出其未支付租金的理由之二是认为其始终在与被上诉人就减免租金事宜进行协商。然而上诉人并未能提供有效证据证明双方曾经就租金的减免事宜进行过协商且双方就租金减免达成一致。应该认为，对于租金债务之给付义务未有延缓或减免之依据，上诉人的该项辩称，本院亦无法采信。
综上所述，上诉人欠付租金，违反了双方合同约定，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,206元，由上诉人上海怡之霖餐饮投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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