广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终1143号
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）。
法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。
被上诉人（原审原告）：黄胜生，男，1983年9月7日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。
被上诉人（原审原告）：李雪燕，女，1980年3月14日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
上述两名被上诉人共同委托诉讼代理人：徐新如，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
上述两名被上诉人共同委托诉讼代理人：杨雪欣，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人黄胜生、李雪燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初10315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、一审判决对于违约金数额认定适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，判断违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准，而非一审法院所依据的违约金计算方法与银行同期同类贷款利率是否相符作为判断标准。2.通大公司已将涉案商品房交付给黄胜生、李雪燕，不影响其使用、占有或处分房屋，故即使通大公司存在违约行为，该违约行为并未给黄胜生、李雪燕造成实际经济损失，也不影响户籍迁入与子女入学等事项。且通大公司无力支付多户业主高额违约金，请求法院适当减少违约金数额。二、一审判决认定事实不清。1.本案实际收楼时间为2012年7月5日，应当以该日期加上720个工作日作为逾期办证违约金起算日；2.已付房价款应当理解为首期款95719元，故每日逾期办证违约金应为95719元×万分之二＝19.14元；3.涉案商品房满足办理房地产权属证书条件后，通大公司于2016年12月1日向黄胜生、李雪燕寄出《办理房产证通知函》，要求其签署《商品房交易登记申请表》、办理退还面积差异契税等手续，但黄胜生、李雪燕于2016年12月17日才办理。因涉案商品房存在面积差异，黄胜生、李雪燕签署《放弃退税承诺书》后，需重新到税务部门办理核税手续。前述手续办理完毕后，通大公司已及时将办理房地产权属证书所需的全部资料提交产权登记机关备案，故逾期办证违约金截止日期应为2016年12月7日。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持通大公司的上诉请求。
被上诉人黄胜生、李雪燕二审辩称，黄胜生、李雪燕并未收到通大公司提交资料的通知函，也没有收到通大公司要求提交任何资料的材料。当时所有的办证资料都在通大公司处，不存在要求提交的情形。通大公司存在违约行为，应按照合同约定承担违约责任。违约金标准是双方合意，不存在过高的情形。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求二审法院驳回通大公司的上诉请求，维持原判。
黄胜生、李雪燕于2017年8月30日向一审法院起诉请求：通大公司向黄胜生、李雪燕支付逾期办证的违约金（从2014年6月10日起以购房总金额320719元为基数按日万分之二计算至实际办理房产证之日止，暂计至2017年2月10日为62219.5元）。
一审法院认定事实：2010年10月24日，黄胜生、李雪燕与通大公司签订了《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：黄胜生、李雪燕购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭23幢901房，房价款为322874元；付款方式为银行按揭方式，其中现金97874元约定付款时间为2010年10月24日，商业贷款225000元的约定付款时间为2010年11月24日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达成后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”合同签订后，黄胜生、李雪燕向通大公司支付了购房款322874元。通大公司称黄胜生、李雪燕实际于2012年7月5日收楼，提供了入户大门锁匙领用登记表证明；黄胜生、李雪燕称确认已经收楼，但具体收楼时间记不清了。
2012年7月5日，黄胜生、李雪燕与通大公司签订了一份《购房补充协议》，约定：出卖人出售给买受人的位于中山市旭日御华庭23幢901房商品房，在商品房买卖合同中签订的暂测产权面积为88.12平方米，套内面积为73.42平方米，产权价为322874元，合同中按套内面积价格为4397.63元出售，经实测后产权面积为87.51平方米，套内面积为72.93平方米，合同的暂测套内面积与新测量的套内面积存在差异-0.67%即-0.49平方米，根据双方签订的商品房买卖合同第五条规定，买受人应补（应退）-2155元给出受人，该商品房产价变更后为320719元等内容。双方确认涉案商品房的实际总价款为320719元。2017年1月24日，通大公司将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所备案。黄胜生、李雪燕与通大公司均确认涉案房地产的权属证书已办理完毕。后黄胜生、李雪燕以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金，通大公司不予支付。为此，黄胜生、李雪燕诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院认为，黄胜生、李雪燕与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》、《购房补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。
关于逾期办证违约金的问题。根据合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定于2011年10月31日交房，故通大公司应于交付后720个工作日内即2014年9月12日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。然而通大公司于2017年1月24日才将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然属于通大公司违约，通大公司应向黄胜生、李雪燕承担支付逾期办证违约金的责任。通大公司辩称其已于2016年12月1日通知黄胜生、李雪燕办理房地产证的相关手续，因此自2016年12月8日至黄胜生、李雪燕向通大公司办理前述房地产权属登记所需手续期间的延误是由于黄胜生、李雪燕怠于履行义务所造成的，通大公司不承担此期间的违约责任，但其未能提供充分证据予以证明，应由其承担举证不能的不利后果，一审法院对其辩解理由不予采信。依据上述约定，逾期办证违约金应从2014年9月13日起计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日即2017年1月24日，而非实际办理房产证之日。即逾期办证违约金自2014年9月13日起按日计付以及逾期办证一直持续至2017年1月24日，由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金分别计算诉讼时效期间，黄胜生、李雪燕直至2017年8月30日才向一审法院提起诉讼，且未能提供证据证明诉讼时效存在中断或中止的情形，故一审法院仅支持黄胜生、李雪燕自2015年8月31日起至2017年1月24日期间的逾期办证违约金的诉讼请求。对于2015年8月31日之前发生的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，一审法院依法不予保护。综上，通大公司应向黄胜生、李雪燕支付2015年8月31日至2017年1月24日期间的商品房逾期递件办证违约金为32905.8元（320719元×0.0002×513天）。
关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司辩解理由不成立。
关于违约金计算标准过高的问题。通大公司应根据合同第十四条的约定按黄胜生、李雪燕已付房价款的每日万分之二计算违约金给黄胜生、李雪燕。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司辩解理由不成立。
综上，黄胜生、李雪燕诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：
一、通大公司于一审判决生效之日起七日内向黄胜生、李雪燕支付商品房逾期递件办证违约金32905.8元；二、驳回黄胜生、李雪燕的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1356元，减半收取678元，由通大公司负担（该款已由黄胜生、李雪燕预交，一审法院不另收退，通大公司于履行上述判决时一并支付给黄胜生、李雪燕）。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的上诉请求及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、逾期办证违约金的基数应当如何确定；二、逾期办证违约金的起止时间应当如何确定；三、合同约定逾期办证违约金标准日万分之二是否应予调整。
关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，通大公司应支付的逾期办证违约金应以其实际已向通大公司支付的购房款为计算基数。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常的理解，已付房价款应指买受人已实际支付的购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭的方式已实际支付的购房款。买受人直接向通大公司支付的首期款视作买受人已支付的价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付的购房款，最终由买受人向银行承担清偿责任，并无碍于通大公司对该部分购房款的领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作的约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得的退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款的权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，对买受人的权利影响甚大。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定的格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得的赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作的限缩解释，向买受人作了提示及说明。因此，补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定对买受人不发生法律效力。一审法院以买受人已实际支付的总购房款作为计算逾期办证违约金的基数，并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二，即逾期办证违约金的起止时间应当如何确定的问题。首先，关于起算时间。买受人认为应从合同约定的交楼之日加上720个工作日起算，通大公司则认为其递件义务应从实际交楼之日加上720个工作日起算。双方关于通大公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人的意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日,即从合同约定的最后交楼日期加上合同约定的办证期限（720个工作日）起算。
其次，关于截止日期。买受人认为逾期办证违约金应当计算至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，通大公司则认为逾期办证违约金应当计算至《办理房产证通知函》妥投之日2016年12月7日。本院认为，即使通大公司主张其已向买受人送达《办理房产证通知函》这一事实成立，但根据商品房买卖合同约定，逾期办证违约金应当计算至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，而非计算至通大公司通知买受人提交完整的办证资料之日止，故通大公司上述主张与合同约定并不相符。同时，通大公司作为具备专业资质的开发商，其应当熟知办理商品房权属证书流程，包括买受人所需提交的办证资料，并应当在合同约定的办证期限内预留合理时间用于通知及接收买受人提交办证材料。本案中，通大公司称《办理房产证通知函》妥投之日为2016年12月7日，通大公司于2017年1月24日持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，时间相隔较短，故通大公司主张买受人长期怠于提交办证资料及签署相关办证文件与事实并不相符。因此，本院对通大公司关于逾期办证违约金截止日期的抗辩不予采纳，逾期办证违约金应计算至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。综上，按照合同约定的逾期办证违约金计算标准，一审判决的违约金数额无误，本院予以确认。
关于争议焦点三，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。本案中，因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。且根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，买受人因通大公司的违约受到的损失客观存在，通大公司应承担相应的违约责任。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应优先适用约定的违约金计算标准确定通大公司应支付的违约金。一审判决根据商品房买卖合同约定，确定逾期办证违约金计算标准为日万分之二，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费623元（上诉人中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛庆利
审判员 吴合波
审判员 刘 通
二〇一八年四月二十六日
书记员 魏立明