甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆西民初字第1723号
原告杨兴。
委托代理人杨浩辉（原告杨兴之父）。
被告甘肃昊鑫市场开发股份有限公司陇东大厦分公司，住所地：庆阳市西峰区。
负责人刘庆琳，该分公司经理。
委托代理人李晓锋。
原告杨兴与被告甘肃昊鑫市场开发股份有限公司陇东大厦分公司（以下简称陇东大厦分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨兴的委托代理人杨浩辉、被告陇东大厦分公司的委托代理人李晓锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结�
原告诉称：2009年4月26日，原告认购了被告陇东大厦B座1单元1204室，2010年6月5日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告于2011年10月31日前将符合标准的商品房交付原告使用。2011年3月13日前原告交清总房款的90%，2012年6月16日，原告交清全部房款310490元。由于被告工程进度缓慢，于2012年6月25日将未竣工的商品房交付原告，按合同约定逾期237天。被告应该按照已付房款总额，参照中国人民银行2011年7月7日起实行的六个月至一年的基准贷款利率6.65%的基础上再增加罚息50%计算，赔偿原告因违反商品房买卖合同约定逾期交房的违约金17854元。2011年3月13日，被告违反合同约定和价格法的规定，向原告收取手续资料费300元，应当退还，且办理房产证的300元手续费原告已经向物业部门缴纳。现起诉法院，请求判令被告赔偿原告违约金17854元，返还违约收费300元，本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称：被告在合同中约定于2011年10月30日前将商品房交付原告使用属实，但合同第8条2款2项同时约定“由于政府旧城改造、重大事件等原因，除双方协商解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期。”在原、被告商品房买卖合同签订后，2011年年初，全国发生用工荒波及庆阳，导致项目招不到工人，造成延误工期2个月零21天，此事件应属不可抗力，为法定免责事由。2010年8月，因地下室回填土承包人贺琪与施工单位发生纠纷，动用装载机械封堵施工出入口，导致工期延误28天；2011年5月至8月，开发建设中的混凝土供应商数次堵门闹事，导致工期延误30天；2011年8月，庆阳市电力公司对项目强电设计部分进行强电变更导致延误33天；2012年的西峰区政府南北大街改造延误工期70天；以上均为重大事件，属约定免责事�，按照合同约定应据实延期，被告不构成违约。原告未按照约定向被告交付房款，工程建设需要足量的资金保障，类似于原告的购房人逾期支付房款，是造成工期延误的另一因素。关于付款、交房在合同中有明确的次位规定，原告于2012年6月16日才付清购房余款，被告于2012年6月25日向原告交付了房屋，按照合同法规定的顺序履行抗辩权，在原告不履行交清房款义务的情况下，被告有权拒绝原告要求交付房屋的请求，从而不构成违约。对于原告缴纳的300元，是包括将来办证、按揭的手续费，不同意退还。现请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年6月5日，原告杨兴（买受人）与被告陇东大厦分公司（出卖人）签订了一份商品房买卖合同，该合同约定：被告陇东大厦分公司将天润苑小区住宅幢1单元1204室出售给原告杨兴，建筑面积101.80平方米，�平方米3050元，房价总计310490元；被告陇东大厦分公司应于2011年11月31日前交付房屋，出卖人逾期交房的违约责任，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.05的违约金，合同继续履行；对超过90天的违约金条款中未约定，但双方均认可超过90天的违约金比率不变。原告杨兴之父杨浩辉于2009年4月25日给被告陇东大厦分公司交房款6000元，2009年4月26日交房款44000元，在合同签订后，原告杨兴于2010年6月3日交房款105245元，2011年3月12日交房款124196元，2012年6月16日交尾款31049元，原告共计交款310490元。原告杨兴于2011年10月31日前已交付房价款数额为279441元。被告陇东大厦分公司于2012年6月25日向原告交付了所购买的房屋。距约定交房时间逾期237天。2011年3月13日，被告收取原告手续、资料费300元。原告杨兴于2014年6月4日向庆阳市仲裁委员会申请仲裁，庆阳市仲裁委员会于2014年7月3日作出（2014）庆仲裁字第12号裁决书。庆阳市中级人民法院于2014年9月24日作出（2014）庆中民特字第4号民事裁定书，撤消了庆阳市仲裁委员会的以上裁决书。原告杨兴遂于2015年6月2日诉至本院，要求被告赔偿原告违约金，返还违约收费。
上述事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》、收款收据、陇东大厦分公司的交房便函、房屋验收表等相关证据在卷证实，予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行�己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。原、被告在合同中约定的交房期限为2011年10月31日之前，并约定被告必须在约定的交房期限向原告交房，逾期按已交付房款每日承担万分之零点零五的违约金，按此计算，被告延期交房每日承担的违约金为279441元×0.000005=1.397元。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”原、被告约定的违约金显然过低，原告要求增加的请求应予以支持。但原告未提供证据证实其实际损失，原告的损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行2011年7月7日起实行的六个月至一年的贷款基准年利率为6.56%，对于逾期贷款利息的一般操作是在原贷款利率的基础上再增加30%-50%的罚息，结合本案实际，出于公平原则考量，按加收30%计算为宜，为年利率8.528%。根据被告提供的证据证实其向原告交付房屋的时间是2012年6月25日，而合同约定的交房最后期限是2011年10月31日，按合同约定被告迟延交付房屋的时间为237天（2011年11月1日至2012年6月24日），被告应支付原告违约金为279441元×237天×8.528%÷12月÷30天=15688元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台�、海啸等；二是政府行为，如发生战争、强制征收等。被告陇东大厦分公司诉称的地下室回填土承包人贺琪与施工单位发生纠纷，动用装载机械封堵施工出入口、开发建设中混凝土供应商腾祥商砼公司先后数次堵门闹事、庆阳市电力公司对项目强电设计部分进行强电变更及全国发生用工荒波及庆阳，导致项目招不到工人等造成工期延误的事实，其并未提供有效证据予以证实，且其辩解的上述事件，对于专业房地产开发企业而言，其完全可以预料、可以避免和克服，并不属于不可抗力，且《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。但被告未能提供履行及时通知对方和在合理期限内提供证明义务的相关证据。被告辩称造成工程延期的庆阳市西峰区政府南北大街体质改造工程虽属政府行为，但该事件发生于约定交房时间之后，不属于合同约定的在建设工程中的重大事件；被告以原告未按约定缴纳房款为由提出抗辩，经审理查明，原告已按照双方约定在交房期限内向被告交付了90%的房款，且合同对违约金的约定是以原告已交付房款为基数，被告的该辩解无事实依据，故被告对逾期交付房屋的免责抗辩理由均不能成立，不予支持。原告要求被告返还所收取手续资料费300元，被告对此辩称该费用属将来办证、办理按揭的费用，因被告不能提交证据证实收取该费用的明确用途和合理性，被告的辩解不能成立，故对原告的该诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之�定，判决如下：
一、被告甘肃昊鑫市场开发股份有限公司陇东大厦分公司赔偿原告杨兴迟延交付房屋违约金15688元；
二、被告甘肃昊鑫市场开发股份有限公司陇东大厦分公司退还收取原告杨兴的手续、资料费300元。
上述给付内容限本判决书生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费254元，由被告甘肃昊鑫市场开发股份有限公司陇东大厦分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审判长 左生龙
审判员 苗海蓉
�民陪审员沈彦雄
二〇一五年十一月二十五日
书记员 贺晓荣
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或�仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。