上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初15870号
原告：华润置地(上海)物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：谢骥，董事长。委托诉讼代理人：蔡春兰，女，华润置地(上海)物业管理有限公司工作。委托诉讼代理人：王晓静，女，华润置地(上海)物业管理有限公司工作。被告：陈慧，女，1983年8月22日生，汉族，住上海市宝山区。原告华润置地(上海)物业管理有限公司(以下简称华润物业公司)与被告陈慧物业服务合同纠纷一案中，本院于2016年9月1日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，于2016年9月13日、9月23日二次公开开庭进行了审理。原告华润物业公司的委托代理人蔡春兰、王晓静，被告陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2015年4月1日至2016年6月30日的物业费10,800.15元(171.43平方米×4.2元/月/平方米=720.01元/月，720.01元/月×15个月=10,800.15元)；2、被告支付原告滞纳金209.95元。审理中，原告放弃了有关滞纳金的诉讼请求。事实和理由：原告是为上海市松江区泗泾镇古楼公路佘山九里小区提供物业管理服务的物业管理公司，一直为小区业主提供物业管理服务。被告为该小区业主，地址为上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积为171.43平方米。按合同约定，被告每月应按其房屋的建筑面积以4.20元每平方米的标准向原告支付物业服务费。但被告拖欠原告2015年4月1日至2016年6月30日物业服务费一直未予支付，被告的行为损害了原告的合法权益，现原告起诉至法院，要求法院判如所请。被告陈慧辩称，对于原告主张的该段期间的物业费的确没有交纳，但不同意交纳物业费，因为不交纳物业费是有理由的。具体如下：一、原告的收费标准有问题。原告与小区开发商华润超智房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定物业费按照每月每平方米4.2元来收取，该标准超过了上海市住宅物业服务最高服务等级收费标准，故开发商于2011年委托物业管理协会组织专家论证并经主管部门确认。但2012年及2015年小区二期规划多次变更，导致住宅建筑面积、可分摊费用建筑面积、小区容积率、绿化率等数值较之于专家论证时提交额数值发生了重大变化，比如绿化率由原来的45%缩水至35%，住宅建筑总面积/可分摊费用建筑面积却增加，导致物业服务中心产生的绿化养护费费用等较之论证时显著降低。另外，在论证报告中涉及的增加设备，包括西片区水景、公寓顶部的泛光照明及儿童乐园设备设施等，因二期规划变更而不存在，导致原告对应的维护费用也不会发生。故原告在按4.2元/月/平方米的标准收取物业费已经失去对应的事实基础，原物业服务合同实际上无法履行。原告现仍然按照形式上约定的标准向被告收取物业费，显然有违诚实信用原则；二、原告物业服务存在瑕疵。主要存在的问题为：1、原告没有提供四级及以上物业服务，没有在周一至周日每天12小时在物业处进行业务接待，并提供服务；没有兑现24小时维修服务、24小时业主接待服务、双语迎宾接待员、24小时反馈业主投诉、物业服务6个月一次公布账目、物业和业主100%沟通、提供公寓顶部泛光照明、没有及时维修公共设施设备、报修投诉响应不及时、投诉问题不解决、不反馈；2、物业安保工作没有做好。交付房屋的时候小区隔离铝制板经常坏掉的，但物业没有维修；大门坏了大半年，物业也没有维修；16号小高层没有直接通到停车库的电梯，导致要到37号楼下去，小区保安没有对进出人员进行身份核实。经审理查明：2011年1月，原告华润物业公司与案外人华润超智房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由华润物业公司对上海市松江区古楼公路华润置地九里园小区进行物业管理，小区四至范围：东至巴张泾、南至规划路、西至古楼阁、北至古楼路。合同约定，原告按照建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层住宅物业服务费标准是4.2元/月·平方米。物业服务费用(物业服务资金)按季(年/季/月)交纳，业主应在管理处发账单之日起一周内(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。本合同至首届业委会成立止。合同还对其他事宜作了约定。华润置地九里园的物业管理方式是酬金制，物业服务费收费标准是每平方米建筑面积4.20(高层)、7.50(多层)元/月。华润物业公司2011年1月25日通过物业管理项目公开招标方式中标并予以备案。另查明，2012年10月20日，被告陈慧与华润超智房地产开发有限公司签订上海市商品房预售合同，购买上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋。该预售合同中对于物业费的收费标准及物业服务范围进行了约定。该房屋于2014年10月23日被核准登记，房屋权利人为被告，房屋建筑面积为171.43平方米。被告在收房后交纳了2014年7、8、9三个月的物业费，开发商华润超智房地产开发有限公司赠送了被告六个月即自2014年10月至2015年3月的物业费。现因被告未向原告交纳上述房屋自2015年4月1日起至2016年6月30日止的物业服务费10,800.15元而涉讼。还查明，华润置地九里园小区至今尚未成立业委会，目前仍由华润物业公司对小区进行前期物业管理。又查明，华润置地九里园二期规划在总建筑面积、总户数、机动车泊车位、非机动车泊车位等经济技术指标方面有变更，但智能系统、车辆管理系统、基础设施与配套建筑、车位、绿化等现场均有配备。以上事实，有《前期物业服务合同》及附件、物业管理项目中标备案表、上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告、上海市商品房预售合同、上海市房地产登记簿、民事判决书、照片及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。本案所涉的物业管理属前期物业管理。对于前期物业管理服务费用，应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。原告作为开发商选聘的前期物业管理企业，在提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业服务费的义务。对于被告辩称的原告物业服务收费标准存在问题的意见，本院不予采纳。首先，原告与开发商签订的前期物业服务合同、被告与开发商的预售合同均对物业服务费标准进行了明确约定，该物业费标准也已获经论证备案；其次，虽然小区建筑面积存在一定变更，导致容积率等出现了一定变化，但在无相应证据予以证明的情况下不能因此直接推定物业管理成本及服务价值必然有所降低。况且在小区规划发生变更后，被告仍然按约支付过物业管理费，在本次诉讼前也并无证据证明被告对于物业收费标准存在异议。原告主张按照4.20元/月·平方米依据充分，本院予以支持。对于被告提出物业管理瑕疵问题，其中有关物业服务不到位的问题因被告提供的证据尚不能对此予以证明，故本院不予采纳；有关公共管理、公共、共用部分或公共设施、设备存在的问题，上述问题若发生在房屋质量保修期内，应由开发商承担相应的保修责任，保修期后需对房屋的公共部分进行维修、更新、改造和养护的，应当待小区业主委员会成立后，由业主委员会代表全体业主进行主张，由与之有关联的业主经投票表决后决定，包括相关费用的分担责任，此系涉及业主自身的利益，原告作为物业管理服务单位，并无此决定权。综上，被告拒付物业费的理由不能成立，本院不予采纳。本院对于原告要求被告支付自2015年4月1日起至2016年6月30日止物业服务费10,800.15元的诉讼请求予以支持。原告放弃关于滞纳金的诉讼请求，系其对自己民事权利的自由处分，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：被告陈慧于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地(上海)物业管理有限公司自2015年4月1日起至2016年6月30日的物业服务费10,800.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费10元，由被告陈慧负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。本判决为终审判决。
审判员 张 莉
二〇一六年九月二十七日
书记员 余诗诗
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
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