湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终995号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汪福莉。
委托代理人：石建清、黄小卉，湖北高驰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津天瑞信合贵金属经营有限公司，住所地天津空港经济区华盈大厦写字间1004。
法定代表人：吴成，该公司总经理。
委托代理人：陈宇、汪玥，湖北勤宇律师事务所律师。
上诉人汪福莉因与被上诉人天津天瑞信合贵金属经营有限公司（以下简称天瑞金属公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市江汉区（2014）鄂江汉民二初字第01498号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年11月，天瑞金属公司向一审法院提起诉讼，请求判决：一、解除天瑞金属公司与汪福莉签订的《房屋租赁合同》；二、汪福莉返还保证金50万元及装修损失补偿费100万元；三、汪福莉承担本案一切诉讼费用。
汪福莉提出反诉，请求判决：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、天瑞金属公司支付2014年10月1日至2014年11月30日租金共计41.33万元；3、天瑞金属公司支付违约金24.8万元；4、天瑞金属公司承担结清租赁期内（自2013年2月18日起至今）与房屋有关的各项费用（约为676421.9元，以费用收取方最终实际认定为准）；5、天瑞金属公司承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明，天瑞金属公司与汪福莉在2013年2月8日签订《房屋租赁合同》一份，约定：汪福莉将位于江汉区万松园路103号同成大厦A栋2层203-204室、A座1层112-113室，建筑面积共计2441.31平方米商铺租赁给天瑞金属公司；天瑞金属公司应在本合同签订后对房屋做出改善，改善期至2013年4月30日，改善费用由天瑞金属公司承担，改善房屋期间汪福莉免除天瑞金属公司租金；汪福莉允许天瑞金属公司对该房屋及外墙进行装修、装饰或添置新物，天瑞金属公司对该房屋及外墙进行装修、装饰或添置新物不得危害房屋安全；房屋租赁期为8年，租赁期限至改善房屋期限届满时起算，即2013年5月1日始为租金起始日；租赁期满，如汪福莉仍继续出租房屋的，天瑞金属公司拥有优先承租权，天瑞金属公司有意继续承租的，应提前90日向汪福莉提出续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同；租金标准：第一年2013年5月1至2014年4月30日租金为人民币216万元；第二年2014年至2015年租金为人民币248万元；2015年之后每年按房屋租金总额5%递增；租金支付时间甲乙双方约定每月25日至次月1日为租金付款日，天瑞金属公司以现金方式缴付或转账到汪福莉指定账户，汪福莉在确认到账后，向天瑞金属公司开具收款收据证明。本着先付款，后使用的原则；租金支付方式：签订合同之日起，天瑞金属公司向汪福莉缴纳保证金人民币50万元整；租赁期内，天瑞金属公司承担水费／电费／电话费／电视收视费／供暖费／燃气费／物业管理费等费用，天瑞金属公司应保存并向汪福莉出示相关缴费凭据，房屋租赁税费由天瑞金属公司承担；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；租赁期内，汪福莉不得提前收回该房屋，如需提前收回房屋，需提前半年通知，并赔偿因此造成天瑞金属公司的损失，如汪福莉违反上述约定，应按年租金的10%向天瑞金属公司支付违约金，并双倍返还天瑞金属公司所缴纳的保证金人民币100万元整；天瑞金属公司危害房屋安全的，汪福莉可以要求天瑞金属公司恢复原状或者赔偿损失，汪福莉有上述违约行为的，应按年租金的10%向汪福莉支付违约金，保证金不予退还；租赁期内，天瑞金属公司需提前退租的，应提前60日通知汪福莉。
上述合同签订后，汪福莉向天瑞金属公司交付了了诉争门面房屋，天瑞金属公司对诉争门面进行了装修，并支付了50万元保证金。天瑞金属公司租金交纳至2014年9月30日。2014年7月，天瑞金属公司向汪福莉表示由于公司经营困难，无力继续承租诉争房屋。随后，天瑞金属公司委托武汉美鑫置业有限公司出租诉争商铺。武汉美鑫置业有限公司在进行中介服务过程中，询问汪福莉与天瑞金属公司之间的租赁合同是否解除，是否可以重新出租，汪福莉明确表示上述合同已经解除，可以重新出租。2014年9月，在武汉美鑫置业有限公司的中介下，汪福莉与新承租户就租赁讼争房屋达成基本一致，在签订正式租赁合同前汪福莉返悔。天瑞金属公司与汪福莉就保证金的返还及装修补偿等问题不能达成一致意见，天瑞金属公司于2014年9月退出诉争门面房。天瑞金属公司在承租期内，没有按照合同约定缴纳物业管理费、水费、电费、卫生费，交纳了2013年年度的房产税。汪福莉提交的欠缴物业服务明细表显示诉争房一楼应交缴物业服务费面积为87.71平方米，二楼应缴纳物业服务费面积为2315.59平方米。
天瑞金属公司向一审法院提出鉴定申请，要求对诉争房的装修价值进行鉴定，一审法院依法委托武汉长城工程造价咨询有限责任公司进行鉴定，该公司出具武长工造字（2015）D-004号司法鉴定报告书，鉴定意见是租赁房屋（坐落于江汉区万松园路103号同成大厦A栋2层203-204室、A座1层112-113室，使用面积2208.65平方米）的装饰装修价值鉴定为1156851.15元。上述鉴定费用为15000元。
一审法院认为，本案争议的焦点系双方是协商解除《房屋租赁合同》还是天瑞金属公司单方解除《房屋租赁合同》。天瑞金属公司主张双方协商一致解除合同，并提供了武汉美鑫置业有限公司的证明、证人证言、录音资料，上述证据足以证明双方就解除《房屋租赁合同》达成一致，天瑞金属公司于2014年9月腾退出租赁房屋，租金交纳至2014年9月30日，故认定天瑞金属公司与汪福莉签订的《房屋租赁合同》经双方协商一致于2014年9月份解除。因天瑞金属公司及汪福莉均要求解除双方签订的《房屋租赁合同》且上述合同实际已经解除，故天瑞金属公司请求解除双方签订的《房屋租赁合同》及汪福莉请求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求均予以支持；
关于天瑞金属公司要求汪福莉返还保证金人民币50万元的诉讼请求，双方协商解除《房屋租赁合同》时，已对租赁房屋中装饰装修物补偿以及保证金返还事项协商一致，即汪福莉从另行出租租赁房屋的租金中支付天瑞金属公司90万元，该约定系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，具有法律约束力。双方应当按照该约定行使权利和履行义务。协议达成后，汪福莉在与新承租人就租赁事项基本达成一致的情况下，无正当理由反悔导致租赁合同未签订，该事实的形成不可归责于天瑞金属公司，故天瑞金属公司要求汪福莉返还50万元保证金的诉讼请求，具有约定和法定依据，予以支持；
关于天瑞金属公司要求汪福莉支付装修补偿费100万元的诉讼请求，如上所述，双方对租赁房屋中装饰装修补偿以及保证金的返还事项已协商一致，双方应恪守约定。且经鉴定部门出具鉴定意见确认，截止2015年1月租赁房屋中装饰装修价值为1156851.15元，该价值已由汪福莉实际利用。根据上述双方约定以及合同法的公平原则，汪福莉应补偿天瑞金属公司装修费40万元。天瑞金属公司要求汪福莉支付装修补偿费100万元的诉讼请求，部分支持40万元，超出部分没有合同及法律依据，不予支持；
关于汪福莉要求天瑞金属公司支付2014年10月1日至2014年11月30日的租金413300元的诉讼请求，天瑞金属公司在2014年9月份已经腾退出诉争房屋，合同已经解除，汪福莉的诉讼请求没有合同及法律依据，不予支持；
关于汪福莉要求天瑞金属公司支付违约金248000元的诉讼请求，双方签订的《房屋租赁合同》已协商解除，双方对合同解除后涉及的装饰装修费补偿、保证金返还事项作出了约定，且天瑞金属公司租金交付至2014年9月30日，不存在延迟缴纳租金的违约情形。因此，汪福莉上述诉讼请求没有事实及合同依据，不予支持；
关于汪福莉要求天瑞金属公司支付租赁期内物业管理费、水费、电费、卫生费、房屋租赁税（约676421.9元）的诉讼请求，依据《房屋租赁合同》第七条的约定，天瑞金属公司应承担租赁期内的上述费用。依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第一款的约定，租赁期限至改善房屋期限届满时起算，即2013年5月1日。天瑞金属公司应承担2013年5月至2014年9月共计17个月的物业管理费167898元（87.71平方米×7元×17月）＋（2315.59平方米×4元×17月）；卫生费75094元（2208.65平方米×2元×17月）；
关于水费、电费、房屋租赁税等费用，由于汪福莉没有提供充分的证据证明上述费用的准确数额，故对水费、电费、房屋租赁税不予支持。综上，对汪福莉上述约676421.9元的诉讼请求金额，仅支持242992元，其他部分因没有充分证据证明，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、天津天瑞信合贵金属经营有限公司与汪福莉签订的《房屋租赁合同》于2014年9月解除；二、汪福莉于本判决生效之日起十日内向天津天瑞信合贵金属经营有限公司返还保证金50万元；三、汪福莉于本判决生效之日起十日内向天津天瑞信合贵金属经营有限公司支付装饰装修补偿费40万元；四、天津天瑞信合贵金属经营有限公司于本判决生效之日起十日内向汪福莉支付物业管理费、卫生费共计242992元；五、驳回天津天瑞信合贵金属经营有限公司的其他诉讼请求；六、驳回汪福莉的其他反诉请求。
如果天瑞金属公司及汪福莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件减半后受理费9150元、鉴定费15000元，由天瑞金属公司负担2415元，汪福莉负担21735元（上述款项天瑞金属公司已垫付，汪福莉于本判决生效之日起十日内支付给天瑞金属公司）。反诉案件减半后受理费8420元，由汪福莉负担6736元，天瑞金属公司负担1684元（上述款项汪福莉已垫付，天瑞金属公司于本判决生效之日起十日内支付给汪福莉）。
判后，汪福莉不服向本院提出上诉，请求依法撤销一审判决第一项、第二项；依法改判汪福莉无需返还保证金50万元，无需支付装饰装修补偿费40万元，天瑞金属公司应支付水费43230.12元，电费5568元，房产税356900元。事实及理由：一、《房屋租赁合同》的解除系天瑞金属公司单方提出，并非协商一致，天瑞金属公司违反合同约定提前退租应提前60天通知的约定，违约在先。二、汪福莉从未与天瑞金属公司达成“在租赁房屋另行出租后，从收取的租金中补偿天瑞金属公司90万元”的协议，一审判决认定“汪福莉与新承租户租赁诉争房屋达成基本一致，在签订正式租赁合同前，汪福莉反悔，导致租赁合同未签订”，属于事实认定错误。三、关于房屋的装饰装修价值，汪福莉对租赁合同的解除没有过错，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》第十条、第十一条的相关规定，对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，天瑞金属公司已经基本拆除带走。对形成附合的装饰装修物，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持。本案中系因天瑞金属公司违约行为导致合同解除，汪福莉无需支付其装饰装修补偿款。四、天瑞金属公司在租赁期间没有按合同约定缴纳物业费、水电费、税费存在违约行为。物业公司认定天瑞金属公司欠缴电费5568元并提供了水表数据，汪福莉按房屋租赁业税率比照计算2013年天瑞金属公司的房产税，天瑞金属公司欠缴上述款项数额明确，应予以支持。
天瑞金属公司答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，武汉美鑫置业有限公司工作人员蔡利平、魏莹一审庭审时出庭作证，天瑞金属公司与汪福莉于2014年7月协商一致解除双方房屋租赁合同关系，汪福莉同意退还90万元给天瑞金属公司，委托武汉美鑫置业有限公司代为出租涉案商铺。后因汪福莉反悔，导致新的租赁合同未能签订。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。根据武汉美鑫置业有限公司出具的证明、该公司工作人员证言以及录音资料等证据均充分证明天瑞金属公司与汪福莉就涉案《房屋租赁合同》已经协商解除，双方并就合同解除后保证金的返还以及租赁房屋中装饰装修的补偿等事项亦达成一致。汪福莉同意在租赁房屋另行出租后从收取的租金中补偿天瑞金属公司90万元（含保证金50万元），双方应恪守约定。涉案商铺内已经形成附合的装饰装修部分价值经鉴定部门确认为115万余元，鉴于合同解除后，上述装饰装修价值已由汪福莉实际利用，依据双方约定，汪福莉补偿天瑞金属公司装饰装修价值40万元较为公平合理。因此，汪福莉上诉请求其无需返还保证金50万元，无需支付装饰装修补偿费40万元的主张本院不予支持。
关于汪福莉主张天瑞金属公司应支付水费、电费、房产税的上诉请求，因汪福莉未能提供上述各项费用实际收取单位认定的数额，故该项上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35140元，由汪福莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二〇一六年四月二十九日
书记员 舒 渲