河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第3628号
上诉人（原审被告）：刘存云，女，汉族，1958年2月3日生。
上诉人（原审被告）：刘从廷，男，汉族，1955年10月8日生。
被上诉人（原审原告）：洛阳中泰物业管理有限公司。
法定代理人：柳淑琴，该公司董事长。
委托代理人：许文，河南王城律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：王丽平，该公司员工，特别授权。
上诉人刘存云、刘从廷因与被上诉人洛阳中泰物业管理有限公司（以下简称中泰物业）物业服务合同纠纷一案不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2015）洛龙民初字第1486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘存云、刘从廷，被上诉人中泰物业的委托代理人许文、王丽平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：被告刘存云、刘从廷系夫妻关系，二被告于2007年7月19日购买中泰华庭2号楼103室，于2008年8月入住该房。2008年5月6日原告物业公司（甲方）与被告刘存云（乙方）签订《中泰华庭前期物业服务协议》，协议中注明，物业名称为“中泰华庭”，乙方所购房屋为高层住宅，建筑面积为181.04平方米。协议第七条约定，甲方收取的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（建筑面积以售房合同为准）缴纳，具体标准高层住宅为每月每平方米1.00元。协议第八条约定，物业服务费用应按月交纳，乙方或物业使用人应在每月1日-10日履行交费义务。协议第三十七条约定，乙方应按照协议的约定按时足额交纳物业服务费用和采暖费用。协议第四十一条约定，乙方或物业使用人违反协议第七、八、九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用和采暖费的，应按日1‰的标准向甲方支付违约金。逾期满三十天仍不缴纳者，甲方可采取停水、停电等措施，协议同时约定了其他相关条款。原告庭审中向本院提交了证据1、《中泰华庭前期物业服务协议》一份以及欠费明细一份。原告庭审中提交的证据2、为洛发改收费（2009）40号文件一份，证明洛阳市发改委、房管局确定一级物业服务收费高层每平方米指导价1.35元；证据3、为2012年至2014年原告的物业服务收费许可证及收费标准附表、2014年7月16日关于中泰华庭小区物业服务收费标准的批复、全国物业管理示范小区奖牌，证明原告要求被告支付物业费标准为每月每平方米1.2元，调整价格低于指导价符合物价政策及其合同约定；证据4、为2013年3月21日关于中泰华庭物业服务费调价的通知、2013年4月1日关于中泰华庭物业服务费调价的补充说明、十一份与中泰华庭其他业主签订的物业服务协议及按照提高物业服务标准后收取的物业服务费收据11张，证明原告提高物业服务收费标准的时间是2013年4月1日，80%以上的业主已经按照此标准交费；证据5、为（2013）洛民终字第2668号判决书一份，证明被告长期拖欠物业费原告已于2013年起诉至法院，经一、二审审理法院强制执行，被告才交纳2013年3月底以前拖欠的物业费。二被告对以上证据质证认为：1、协议的真实性无异议，对证明方向有异议，认为原告的涨价是单方行为，应以合同约定为准缴纳物业费。欠费明细真实性有异议，未按合同计算。对证据2、3真实性有异议，证明方向无异议，不认可该文件及收费许可证等，认为涨价是单方行为，不合理，应以合同约定为准。对证据4也不认可，认为应以合同约定为准。对证据5无异议，认为判决书与本案无关，只能说明被告的物业费交到2013年3月底。二被告当庭出示两份证据：1、为幼儿园证明一份及其业主签名的请求书一份，证明这道路是物业公司出面协调的。原消防通道阻塞，幼儿园从被告房后走，影响被告正常生活等。证据2、为七十余名业主写的说明一份，证明被告与这些业主按照合同约定给原告交纳物业费，他们不收。原告对以上证据质证认为证据1是复印件不再质证，依据二审判决书被告所述的原告擅自改变小区道路问题不属于本案审理范围。证据2业主写的材料，无人到庭，真实性有异议。另该证据恰能证明原告是2013年4月1日调整物业收费标准。又查明，二被告居住的中泰华庭住宅小区至今未成立业主委员会。二被告2013年4月1日至今的物业费仍未支付，现原告要求判如所诉。
原审认为：原被告双方于2008年5月6日签订的《中泰华庭前期物业服务协议》是双方真实意思表示，属有效协议。原被告双方均应当按照约定全面履行自己的义务。在二被告居住的中泰华庭住宅小区未成立业主委员会之前，原告于2013年4月1日根据洛发改收费（2009）40号文件、洛阳市洛龙区物价管理办公室为其颁发的收费许可证（有效期2012年10月至2014年2月）及洛龙价收费（2014）021号“关于中泰华庭小区物业服务收费标准的批复”（有效期至2015年6月30日），实行政府指导价，并经过公示后，将物业服务费标准上调为每月每平方米1.2元并无不妥之处。二被告应按期交纳物业服务费5648.4元（自2013年4月1日止2015年5月31日共26个月×181.04平方米×1.2元）。原告要求违约金按日千分之一计算，要求过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算从2013年4月1日起至实际支付之日止的利息，并加付该利息的30%计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告刘存云、刘从廷于本判决生效后十日内支付原告洛阳中泰物业管理有限公司物业服务费5648.4元，并按中国人民银行同期贷款利率计算从2013年4月1日起至实际支付之日止的利息，并加付该利息的30%计算违约金。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由二被告承担。
刘存云、刘从廷上诉称：本案属于合同纠纷，判决应依据《中华人民共和国合同法》。上诉人与被上诉人于2008年5月6日签订的《中泰华庭前期物业服务协议》，明确规定物业费每平米为1元，被上诉人不经上诉人同意，未经签订变更协议，擅自将物业费提升为每平1.2元。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故此，被上诉人单方面擅自提升物业收费，违反合同法的规定。上诉人居住的小区是非保障性住房，按照国家发改委新的规定，非保障性住房不再适用政府指导价。物业公司要调整现行物业费，有业委会的小区，需要有业委会组织召开业主大会，征得半数以上居民同意。无业委会的小区，由物业公司提前公示征求居民意见，同样需要取得半数以上居民同意方可调整。本案上诉人居住的是非保障性住房，不适用政府指导价，被上诉人擅自提价，未通过半数以上居民同意，是无效的。如果提价，需要重新签订合同或补充协议，并不受其他人签订协议的影响。一审法院依据政府的指导价，依据价格部门的批复作出的判决不符合本案的情况，是错误的，违反了《中华人民共和国合同法》。二、本案被上诉人违反规定，出卖消防通道，侵权在先。本案中，被上诉人把消防通道卖给商户，使原有通道不能正常通行。这不仅埋下了消防隐患，而且由于改道，原本走南门和东大门的行人改走他路，使上诉人房后的小路成了通道。中泰华庭院内有一所幼儿园，原来幼儿园孩子都是从南门和东大门出入。直到2008年8月南门外茶社装修，经物业出面协调达成意见，为保证家长和幼儿的安全，暂时关闭南大门，等装修好后再由此门出入。这个意见并没有经业主同意。大约过了一年时间，茶社装修完毕后，上诉人上百次求物业协调打开此门，但此门一直落锁未开。之后，消防、公安、纪委共同执法，将南门门锁撬开，换成物业掌管的锁。换锁之后，此门仅开了一天，物业又将此门锁上，不让通行。由于南门和东大门不能正常出入，接送幼儿园幼儿的摩托车、三轮车、电动车等交通工具和人员大量的从上诉人房后
穿行，严重影响了小区的正常生活秩序。上诉人是××患者，上述人员车辆大量通行，严重影响到上诉人的身心健康和家庭生活。多年来，上诉人多次向被上诉人提出恢复消防通道的要求，上诉人所在的二号楼全体业主曾联名对被上诉人改变道路使用权提出过抗议，并经消防、公安、纪委多部门出面干预，被上诉人仍然不履行物业管理的义务，致使原通道一直不能通行。按照国家有关法律解释，如果物业公司服务不到位，没有完成尽到应尽义务，业主有权要求物业公司履行义务，并可与物业公司协商，酌情少交物业费。本案中，物业明显存在服务不到位的问题，是应该少交物业费，而不是再从1元提高到1.2元的问题，更不存在一审判决所说的滞纳金的问题。关于物业封闭消防通道、单方上调物业费、截留取暖费用和违规使用维修基金的问题，洛阳日报社记者进行过专题采访，在一审法院，上诉人提供给法庭的证据，上诉人没有及时交纳物业费，是因为被上诉人不履行物业管理义务造成的，二者是因果关系，是本案争执的焦点。三、被上诉人多年截留取暖费，直接侵害了上诉人的合法权益。多年来，被上诉人不如数将业主的取暖费上交热力公司，致使供热不足，严重影响业主采暖。有证据显示，热力公司供给中泰华庭小区的热力温度接近100度，而经中泰物业转换后，供给业主的水温不足50度。仅此一项，每年截留资金上百万元，几年下来多达数百万元。物业管理条例第45条规定，物业服务企业接受委托代收费用的不得向业主收取手续费等额外费用。因此，物业截留的暖气费，应该如数退还业主，或者冲抵物业费。但是，被上诉人既不退还，也不冲抵，只要求业主交费，而且起诉上诉人，一审法院不顾这些事实，不管上诉人诉求，偏袒被上诉人一方，失之公正。综上，上诉人认为，一审法院的判决是错误的，请求上级法院依法改判。
中泰物业答辩称：签订的物业合同很清楚，物业协议第7条规定，给物业公司调整价格的权利，有物价部门的许可，有发改委的文件，原审我方提供了相关证据，给我们的标准是1.35元，我公司定的是1.2元，收费合理合法。2010年至今上诉人没有交过物业费，他拖欠物业费我方起诉过。消防通道问题，封闭出口有图纸有规划。2008年上诉人入住，幼儿园和茶社都是存在的，西南门开不开，送孩子的家长也从那里走。
本院经审理对原审查明事实予以确认。
本院认为：上诉人刘存云、刘从廷于2007年7月19日购买中泰华庭2号楼103室，于2008年8月入住该房。2008年5月6日中泰物业（甲方）与刘存云（乙方）签订《中泰华庭前期物业服务协议》，约定物业费每平米为1元，被上诉人中泰物业于2013年4月1日根据洛发改收费（2009）40号文件、洛阳市洛龙区物价管理办公室为其颁发的收费许可证（有效期2012年10月至2014年2月）及洛龙价收费（2014）021号“关于中泰华庭小区物业服务收费标准的批复”（有效期至2015年6月30日），实行政府指导价，并经过公示后，将物业服务费标准上调为每月每平方米1.2元，多数业主也按照上调的物业服务费标准缴纳了物业费，根据本案的具体情况被上诉人不应是单方上调物业费。上诉人应按期交纳物业服务费5648.4元及逾期缴纳违约金。上诉人上诉提出被上诉人封闭消防通道、截留取暖费用和违规使用维修基金的问题，属另一法律关系，上诉人在本案中无反诉，应另行解决。上诉人刘存云、刘从廷的上诉理由，没有相应的证据予以证实，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘存云、刘从廷负担。
本判决为终审判决。
审判长 裴文娟
审判员 姬秋萍
审判员 黄兴东
二〇一六年七月六日
书记员 雷小静