北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终7760号
上诉人（原审原告）：北京华泰物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇望都家园11号楼(物业楼)。
法定代表人：刘晓乔，总经理。
委托诉讼代理人：陈顺义，男，北京华泰物业管理有限责任公司办公室主任。
委托诉讼代理人：叶月琴，北京市华鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶连平，女，1944年3月23日出生，住北京市昌平区。
被上诉人（原审被告）：曹丽颖，女，1974年7月15日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：曹学孟（曹丽颖之父）。
委托诉讼代理人：曹金阳（曹丽颖之姐）。
上诉人北京华泰物业管理有限责任公司（以下简称华泰物业公司）与被上诉人叶连平、曹丽颖因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初13043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人华泰物业公司之委托诉讼代理人陈顺义、叶月琴，被上诉人叶连平，被上诉人曹丽颖之委托诉讼代理人曹学孟、曹金阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人华泰物业公司上诉请求：请求撤销一审法院判决,依法改判被上诉人给付上诉人2015年1月1日至2015年3月31日的物业费923.86元,并给付滞纳金1235.19元。事实和理由：一审法院遗漏重要证据，认定事实错误。上诉人在一审中提交了《望都家园小区业主大会决议》、《物业服务合同变更协议》、《北京市昌平区望都家园小区业主大会公告》以及相应的照片，该些证据能够证明我公司已经与业委会就物业费收费标准进行了调整。调整从2015年1月1日起执行。但一审法院对此未予认定，仅从2015年4月1日起按照新的物业费收费标准执行，严重侵犯了上诉人的合法权益。另外，上诉人按照约定主张滞纳金的请求合理有据，一审法院未予支持该项请求前后矛盾。
被上诉人叶连平、曹丽颖辩称，上诉人所提出的各项证据我们从来不知晓。对于价格的变更没有经过上级部门的批准，涨价的缘由和时间我们也不清楚。业主大会召开与否不清楚，而且上诉人也没有提供证据证明业主大会召开的程序合法有效。上诉人一审中没有出具该些证据，二审中由于我们提出异议才补的，时间距离该届业委会终止时间仅差两天，我们对真实性有异议，况且该届业委会也无权对其履职时间之外的事宜作出变更。
华泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令叶连平、曹丽颖支付2015年1月至2015年12月的物业费3695.4元，滞纳金1235.19元，共计4930.59元；2.判令诉讼费用由叶连平、曹丽颖承担。
一审法院认定事实：叶连平、曹丽颖系昌平区北**室房屋业主，该房屋面积为192.47平方米。北京市昌平区北七家镇望都家园小区业主委员会曾与物业公司签订了《物业服务合同》及《北京市物业服务合同》，约定由华泰物业公司对望都家园小区进行物业服务，服务内容包括对物业共用部分的日常维修、养护和管理，对物业公用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护、清洁服务等。《物业服务合同》约定物业服务期限为5年，即2010年4月1日至2015年3月31日，物业费标准为1.2元/月/平方米；业主应当每半年交纳物业服务费，即每年6月30日前交纳本年7-12月物业服务费，每年12月31日前交纳第二年1-6月物业服务费；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日0.5‰的标准承担相应的滞纳金。《北京市物业服务合同》约定物业服务期限为5年，即2015年4月1日至2020年3月31日，物业费标准为1.6元/月/平方米；业主违反合同约定，经物业公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按照逾期每日5‰承担滞纳金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述两份合同均未写明签订的日期。
上述合同签订后，物业公司依约履行物业服务义务，但叶连平、曹丽颖未按期交纳2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费。庭审中，华泰物业公司主张滞纳金应自2015年6月底计算至2017年2月份及2015年12月底计算至2017年2月份。
一审法院认为，华泰物业公司所在的小区之业主委员会与叶连平、曹丽颖签订的《物业服务合同》及《北京市物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，华泰物业公司为叶连平、曹丽颖提供了物业服务，叶连平、曹丽颖应向华泰物业公司交纳物业管理费，叶连平、曹丽颖拖延交付物业管理费的行为侵害了华泰物业公司的合法权益。现华泰物业公司起诉，要求支付物业服务费的合理部分的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。但依据华泰物业公司提交的《物业服务合同》及《北京市物业服务合同》约定的服务期，2015年1月1日至2015年3月31日期间的物业费应按1.2元/月/平方米计算，2015年4月1日至2015年12月31日期间的物业费应按1.6元/月/平方米计算。华泰物业公司主张的滞纳金，法院不予支持。业主委员会与华泰物业公司签订的合同已经明确约定物业费标准，叶连平、曹丽颖主张华泰物业公司擅自提高物业费，没有事实依据，法院不予采信。另指出，华泰物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。华泰物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、叶连平、曹丽颖给付北京华泰物业管理有限责任公司2015年1月1日至2015年3月31日的物业费692.89元及2015年4月1日至2015年12月31日的物业费2771.57元，于判决生效后七日内付清；二、驳回原告北京华泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审审理中，叶连平、曹丽颖未向本院提交新的证据。华泰物业公司提交如下新的证据材料：1.《望都家园小区业主大会决议》2.《物业服务合同变更协议》3.《北京市昌平区望都家园小区业主大会公告》，上述三份文件均系原件，签署于2014年9月9日，分别加盖有业主委员会以及华泰物业公司公章。4.《关于望都家园小区物业费调整投票统计结果》，该文件亦系原件，形成时间是2014年9月9日，加盖有北京市昌平区北七家镇望都家园社区居民委员会公章。华泰物业公司以上述证据证明，其与业主委员会在2014年9月9日即已达成变更物业费收费标准的协议，新标准的执行时间为2015年1月1日，且业委会工作亦符合法律程序。叶连平、曹丽颖对上述证据均不认可，质证意见与其答辩意见一致。本院认证意见：上述协议加盖业主委员会、居民委员会以及华泰物业公司公章，均系原件。叶连平、曹丽颖在诉讼中未提供相反证据否认其真实性，故本院对上述证据的真实性予以确认。同时，上述证据材料可以证实业主委员会就提高物业费收费标准形成了决议，华泰物业公司于2014年9月9日就提高物业费收费标准与业主委员会达成协议，新的标准于2015年1月1日起执行。
根据以上认证意见，本院补充查明如下事实：
望都家园小区业主委员会于2014年8月11日至2014年9月8日用书面征求意见的方式召开业主大会，经小区专有部分占建筑物总面积过半数且占总户数过半数的业主同意，于2014年9月9日形成决议。决议中含有将小区住宅物业费标准由现有的1.2元/月/平方米暂调整为1.6元/月/平方米的内容，执行日期为2015年1月1日。同日，华泰物业公司与望都家园小区业主委员会签订《物业服务合同变更协议》，约定将住宅物业费收费标准确定为1.6元/月/平方米，变更协议属于原合同不可分割的组成部分，自双方签字盖章时生效。北京市昌平区北七家镇望都家园社区居民委员会亦于当日出具了《关于望都家园小区物业费调整投票统计结果》表格并附监票人签字。
二审中，华泰物业公司认为本案物业费应统一按照1.6元/月/平方米收取，一审法院对此认定有误。同时，经法庭询问，华泰物业公司认可除2015年度外，叶连平、曹丽颖并无其他年度欠费事实。对于不交纳费用的原因，叶连平、曹丽颖称系因华泰物业公司停止向其供应热水。华泰物业公司对此予以认可，但称停止热水供应与其公司无关，与物业服务本身亦无关联。经法庭询问，双方当事人不同意调解解决。
依据上述补充事实，一审法院除对物业费收费标准认定有误外，对其他事实的认定并无错误之处，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》（2007年修订）第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。依据上述法律规范，本案中望都家园业主委员会以书面征求意见的方式召开业主大会具有法律依据。业主大会决议变更物业费属于业主大会本身的职权范围，业主委员会执行业主大会决议与华泰物业公司签署的《物业服务合同变更协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对小区业主均具有约束力。叶连平、曹丽颖在本案中以不知晓该协议存在为由否认其效力的意见，于法无据。业主委员会在任期内根据业主大会决议对物业服务价格所做的变更之所以有效，系因变更行为得多到了多数业主的同意。该种变更行为是对小区未来物业收费的调整，叶连平、曹丽颖认为决议以及变更时间距离该届业委会终止时间仅差两天且业主委员会无权对其履职时间之外的事宜作出变更的意见显然无任何法律依据。本案物业费系通过协商予以调整，并不需要相关部门批准后方可生效，因而叶连平、曹丽颖主张对于价格的变更没有经过上级部门的批准的意见亦缺乏法律依据。综合上述，望都家园业主委员会与华泰物业公司签订的《物业服务合同变更协议》合法有效，对叶连平、曹丽颖具有约束力。调整后的物业费1.6元/月/平方米自2015年1月1日起执行。一审法院认定2015年1月1日至2015年3月31日期间的物业费应按1.2元/月/平方米计算有误，本院予以纠正。
对于滞纳金问题，经本院核实，叶连平、曹丽颖除了该年度外，并无欠费的事实。2015年之所以欠缴物业费，非恶意不交，而系业主对小区供热问题产生争议，华泰物业公司在诉讼中也认可有该事实存在。因而，本院认为叶连平、曹丽颖不应该交纳滞纳金，华泰物业公司该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，因华泰物业公司在本案二审中提出了新的证据，本院对一审法院认定的物业费标准予以纠正。华泰物业公司的上诉请求和理由，合理部分本院予以支持，不合理部分本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初13043号民事判决；
二、本判决生效后七日内，叶连平、曹丽颖给付北京华泰物业管理有限责任公司2015年1月1日至2015年12月31日的物业费3695.4元；
三、驳回北京华泰物业管理有限责任公司的其他诉讼该请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由北京华泰物业管理有限责任公司负担6元（已交纳）；由叶连平、曹丽颖负担19元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费50元，由北京华泰物业管理有限责任公司负担45元（已交纳）；由叶连平、曹丽颖负担5元（本判决生效后七日内交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 白 云
审 判 员 王国庆
二〇一七年十一月二十八日
法官助理 刘雅璠
书 记 员 陈大林