河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛龙民初字第1280号
原告：洛阳宝龙置业发展有限公司。
法定代表人：许健康，董事长。
委托代理人：许文，河南王城律师事务所律师。
委托代理人：朱海霞，河南王城律师事务所实习律师。
被告：马宝霞，女，汉族。
第三人：中国工商银行股份有限公司洛阳廛河支行。
负责人：宋宏伟，该行行长。
委托代理人：张晓明，该行员工。
原告洛阳宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）诉被告马宝霞、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳廛河支行（以下简称工行廛河支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许文、朱海霞及第三人的委托代理人张晓明到庭参加诉讼，被告马宝霞经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月4日原、被告签订商品房预售合同，被告购买原告宝龙城市广场第1-2幢2单元2-3202商品房，总价款618458元，采用按揭贷款方式付款。2013年3月21日工商银行廛河支行与原、被告签订个人购房借款及担保合同，约定银行向被告贷款43万元用于购买本案房产，贷款期限20年，被告以所购的本案房产作抵押物，原告提供阶段性连带责任保证担保。银行如约贷款后，因被告未如约履行还款义务，银行2013年12月31日扣划原告账户存款9974.96元、2014年3月31日扣划原告9711.56元。依据商品房预售合同附件四第十四条对商品房预售合同解除的补充约定4、5以及第二十一条的约定，为催促被告归还银行欠款，原告于2014年4月17日向被告邮寄送达《要求返还代付按揭本息及违约金的催款函》，但被告继续拖欠银行贷款。导致银行基本每月都扣划原告保证金账户的存款，无奈2014年12月2日原告委托律师向被告寄送《解除合同告知函》，被告仍置之不理，截止开庭前2015年10月份，原告已被银行扣划80304.82元。为此原告诉诸法院，依约向被告主张追偿权，请求判令1、确认原被告商品房预售合同已经解除，要求被告、第三人配合原告到洛阳市住房保障和房产管理局办理商品房预售合同登记备案注销手续；2、被告立即将宝龙城市广场二期2号楼2单元3202号商品房返还原告，并将房屋恢复至原告交付时的状态，并承担房屋收回之前发生的物业费等所有相关费用（暂计至2015年4月欠物业费1248.3元水费146.3元）；3、从2013年7月27日被告收房起至实际向原告返还房屋之日，按照同时期同区域的通常租金标准向原告支付房屋使用费（暂按每月800元计算至2015年4月共21个月16800元）；4、从2015年1月3日起至2015年1月17日每日按照总房款618458元的0.1%向原告支付逾期办理退房违约金9277元；5、从2015年1月18日每日按照总房款618458元的0.2%向原告支付违约金至被告配合原告办理完毕第一、二项以及依约应办理的全部退房手续之日止（暂计至2015年5月7日109天为134824元）；6、被告按照总房款618458元的20%支付违约金123692元；7、被告归还工行廛河支行扣划原告贷款本息（暂计至2015年10月份80304.82元）和按照银行同期逾期贷款利率计算至实际归还之日的扣划款的利息；8、确认原告在返还被告房款时，可以先行扣除原告清偿被告的银行贷款、利息、罚息、复利、违约金等费用；9、被告承担本案诉讼费、律师费、保全费等原告实现债权的费用。
被告马宝霞经合法传唤未到庭，亦无书面答辩意见提交。
第三人工行廛河支行述称：一、我行对宝龙公司扣除的保证金，是按照双方签订的协议扣除的。每个月扣除保证金都给宝龙公司送达了扣款通知书，宝龙公司对扣款也是同意的。二、原告诉求第一项，我行要求被告将所有贷款还清后，我行才能配合原告办理注销手续。
经审理查明：2013年1月4日，原告与被告马宝霞签订编号为YS0174189的《商品房预售合同》，原告将其开发的位于宝龙城市广场AB地块的第Ⅰ-2幢2单元2-3202号房产（房屋代码449280），建筑面积115.55平方米，以总价款618458元出卖给被告，被告给付首付购房款188458元，其余房款430000元由被告于本合同签署之日起三个月内完成按揭贷款手续并支付至原告账户。该合同附件四补充协议第十四条约定：合同解除后，原告在向被告退还房款之前，如被告已经实际接收该房屋，则应按照同时期同区域的通常租金标准向原告支付使用费，如被告已实际入住，则被告应将房屋恢复到交付时的状态，此前发生的所有相关费用均由被告承担。如果被告未在提出书面解除通知之日起30日内办妥约定事宜，每逾期一日，按总房价款的0.1%向原告支付违约金，逾期超过15日的违约金加倍，并赔偿给原告造成的全部损失（包括但不限于主张权利发生的费用，包括诉讼费、律师费、仲裁费等，原告向第三人承担的赔偿以及预期可得利息损失）。同时第二十一条又约定：在原告为被告的贷款提供担保期间，若因被告原因导致按揭银行追究原告的担保责任的，被告应于收到原告通知之日起10日内偿付原告被扣划的款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等及其他损失包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等），同时应向原告支付等值于被扣划金额与其他损失30%的违约金。如果原告代被告偿还的按揭贷款本息累计金额或原告遭受的损失超过按揭款本金的10%，则视为被告构成根本性违约，原告有权解除合同，以原价或公平市场价收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究被告违约金。
2013年3月21日，被告与第三人工行廛河支行签订了《个人购房借款／担保合同》，被告就剩余房款430000元向第三人贷款，原告为该合同的连带责任保证人。该借款担保合同签订后，由于被告未按合同约定及时偿还贷款，截止2015年10月31日原告代被告向第三人偿还银行贷款共计80304.82元，具体代偿明细如下：2013年10月12日3487.25元、2013年12月23日6487.71元、2014年2月3日6479.22元、2014年3月19日3232.34元、2014年4月30日3240.74元、2014年5月30日3240.73元、2014年6月25日3236.92元、2014年7月30日3240.74元、2014年8月29日3239.97元、2014年9月17日3230.81元、2014年11月19日3232.33元、2014年12月12日3227元、2015年1月22日3233.65元、2015年2月3日3126.04元、2015年3月23日3139.93元、2015年4月20日3137.85元、2015年6月30日6311.27元、3240.74元、2015年7月3日3126.04元、2015年8月24日3140.63元、2015年9月16日3135.07元、2015年10月20日3137.84元。
2014年4月17日，原告以特快专递向被告发出《要求返还代付按揭款本息及其违约金的催款函》，要求被告收到本函10日内偿付代为偿还的贷款本息及违约金；2014年12月2日，原告以特快专递向被告发出律师函，告知被告按照双方合同约定，被告已经构成根本性违约，决定解除商品房预售合同，同时要求被告依照合同约定按房价款的20%支付违约金，并支付向银行代偿的按揭本息以及合同约定的其他违约金。2014年12月8日，被告签收了该解除合同告知函的特快专递。
本院认为：原被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，该合同合法有效，双方应诚实全面的履行合同义务。被告与第三人签订的借款担保合同由原告予以担保，由于被告未完全履行借款担保合同义务，致使原告承担保证责任，代被告偿还了按揭贷款80304.82元，由此给原告造成的损失额度已超过按揭贷款本金的10%，按照合同约定，被告的行为已构成根本性违约。原告在起诉前已经以信函通知被告解除《商品房预售合同》，现原告要求确认解除合同，应予支持，被告于2014年12月8日签收了邮件，故双方的合同于2014年12月8日解除。合同解除后被告应将该房产返还原告，并将该房恢复至原告交付时的状态，因该商品房预售合同而进行的商品房预售合同登记备案应予以注销，被告及第三人应配合办理商品房预售合同登记备案注销手续。合同解除后，原告应退还被告的购房款，由于被告未提出诉求，本案中不作处理；原告在退还被告购房款前，可先行扣除被告没有履行义务的违约金和原告代为偿付的银行贷款本息以及给原告所造成的损失。原告诉求被告按房价款的20%承担违约金有合同依据符合法律规定，应予支持。原告代偿贷款的本息被告应予偿还，原告的律师费20554元双方在合同中已经约定，被告对此应予承担。由于本案的商品房预售合同于2014年12月8日确认解除，故对被告诉求第4、5项中的违约金从2015年1月9日起计算至2015年1月23日按总房款的0.1%计算为9277元；从2015年1月24日起至被告配合原告办理完注销手续并办理完全部退房手续之日止按照总房款的0.2%向原告支付违约金。原告诉求的物业费、水费及房屋使用费证据不足，本院不予支持。被告经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告马宝霞于2013年1月4日签订的编号YS0174189《商品房预售合同》确认于2014年12月8日解除；被告马宝霞与第三人中国工商银行股份有限公司洛阳廛河支行应配合原告办理该商品房预售合同登记备案注销手续；
二、被告马宝霞于本判决生效后三日内将宝龙城市广场AB地块第Ⅰ-2幢2单元2-3202号房产（房屋代码449280）返还给原告洛阳宝龙置业发展有限公司，并将房屋恢复至交付时的状态；
三、被告马宝霞于本判决生效后三十日内按下列计算方式向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付逾期办理退房违约金：2015年1月9日起计算至2015年1月23日按总房款618458元的0.1%计算为9277元；从2015年1月24日起至被告马宝霞配合原告办理完注销手续并办理完全部退房手续之日止每日按照总房款618458元的0.2%向原告支付违约金；
四、被告马宝霞于本判决生效后三十日内向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付解除合同的违约金123692元；
五、被告马宝霞于本判决生效后三十日内偿还原告洛阳宝龙置业发展有限公司代其归还的银行贷款本息共计80304.82元，并按照同期银行贷款利率计算利息至实际偿还全部代偿款之日止（利息的起算时间以本判决书审理查明部分中的“具体代偿明细”所列出的日期为准）；
六、被告马宝霞应向原告支付的上述违约金及银行代偿款，可由原告在返还被告房款时先行扣除；
七、被告马宝霞于本判决生效后三十日内向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付其律师费20554元；
八、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费13427元，保全费3612元，由被告马宝霞承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 ：张唯颖
审 判 员 ：高妙婕
代审判员 ：曹艳敏
二〇一五年十二月五日
书 记 员 ：段国华