江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁少民终字第124号
上诉人（原审被告、反诉原告）洪天波，男，1989年9月25日生，汉族，无业。
上诉人（原审被告、反诉原告）洪天泽，男，1997年11月24日生，汉族。
上列两上诉人共同委托代理人刘方启，江苏天玺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王元龙，男，1981年9月8日生，汉族，个体工商户。
委托代理人王明，江苏宁法律师事务所律师。
上诉人洪天波、洪天泽与被上诉人王元龙房屋租赁合同纠纷一案，南京市栖霞区人民法院于2015年10月19日作出（2015）栖霞民初字第367号民事判决，洪天波、洪天泽不服，向本院提起上诉，本院于2015年11月18日受理。本院依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭审理了本案，上诉人洪天波、洪天泽共同委托代理人刘方启、被上诉人王元龙及委托代理人王明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，洪发汝系洪天波和洪天泽父亲。位于栖霞区仙林湖以北1号罗兰香谷花园09-某幢1室（合同上为某幢118室）系洪天波购买，相邻的09-某幢2室（合同上为某幢119室）系洪天泽购买。该两门面房尚未办理产权证。2015年8月26日，洪天波、洪天泽出具授权委托书，委托其父亲洪发汝处理该门面房租赁、代收房租等一切事宜。王元龙为扩大经营，与相邻方洪天波、洪天泽父亲洪发汝商谈，并于2015年9月1日双方签订1份《城市房屋租赁协议》，约定由洪天波、洪天泽将其118、119两门面房出租给王元龙经营，租期五年。自2015年9月1日将房屋交付给乙方（承租方），乙方装修时间为60天（装修期间不计算租赁费用），房屋租赁时间从2015年11月1日计算。第四条租金及支付方式：该房屋租金按年计算，三年租金一样，年租金为人民币190000元；每年租金分两次支付，每次支付总租金的50%，第一次租金于2015年9月1日支付，二次租金六个月到期前提前一个月2016年4月1日乙方向甲方支付租金。2、乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按年租金的1%支付滞纳金。3、该房屋租金支付方式如下：现金支付。卡号工行，洪发汝，6222024301052504303。第六条房屋修缮责任：1、······。2、除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意。按规定应向有关部门（包括该房屋物业管理机构）办理申报手续的，须办妥有关手续后并报复印件给甲方后，方可进行装修施工。双方还对违约责任进行了约定。该协议签订后，双方以短信沟通，短信内容显示以下事实：1、王元龙因资金紧张，洪发汝同意王元龙先给付租金45000元、保证金30000元。2、承租人未交保证金和租金前，不得施工。3、承租人要求75000元给予5天时间宽限，出租方洪发汝即提出承租人诚信问题。4、王元龙9月6日将75000元汇至洪发汝账户。5、承租人进场施工，出租方要求承租人把地板铺好净高2.8米，承租人表示那不租了，退还押金和租金后即把相关施工材料搬走。而出租方要求先将材料搬走，再退还押金和租金，双方未协商一致。原审庭审中，洪天波、洪天泽认可不准承租人施工的理由是承租人未向相关部门报批手续，在未拿到相关部门同意施工手续前，其有权要求承租人暂缓施工。
庭审结束后，原审法院至现场门面房查看，118室和119室并未显示有过施工、破坏的痕迹，屋内空空荡荡，也没有施工的设备。
原审法院认为，王元龙与洪天波、洪天泽双方签订的《城市房屋租赁协议》系当事人的真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案王元龙在签订合同后没有按照约定的时间和金额履行给付租金的义务，虽然王元龙提出已经与洪天波、洪天泽方协商一致宽限几天给付，但从双方短信内容看，洪天波、洪天泽已经提出王元龙的诚信问题，因此王元龙迟延给付租金和押金的行为属于违约行为。当王元龙将75000元款项支付给洪天波、洪天泽时，王元龙即进场施工，此时，洪天波、洪天泽要求王元龙出示相关部门报批准许施工的手续，此要求没有依据。作为承租方，在施工时，如果破坏墙体、原有的设施，影响到安全时，出租方可以向相关部门举报或投诉，由相关部门出面处理。从118室和119室现场看，王元龙尚未进行“破坏性”施工，洪天波、洪天泽即要求出示相关手续，进而阻止施工，致使王元龙租赁合同的目的无法实现。洪天波、洪天泽的行为不正当，属于明显的违约行为。现双方均同意解除租赁协议，原审法院确认解除双方租赁协议。因王元龙和洪天波、洪天泽各自存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第120条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因该合同尚未实际投资施工，故各自承担相应的损失。王元龙要求洪天波、洪天泽退还押金和租金的请求，原审法院予以支持。原审法院据此判决：一、解除原被告双方2015年9月1日签订的《城市房屋租赁协议》；二、原告王元龙自本判决生效之日起3日内腾空房屋，并交付给被告洪天波和洪天泽；三、被告洪天波和洪天泽自本判决生效之日起10内返还原告王元龙押金30000元、租金45000元；四、驳回原告王元龙要求被告洪天波、洪天泽承担利息损失的诉讼请求；五、驳回反诉原告洪天波、洪天泽的诉讼请求。
宣判后，洪天波、洪天泽不服该判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，法律适用不当，洪天波、洪天泽不存在违约行为，违约方系王元龙。双方签订的房屋租赁合同合法有效，房屋交付后，王元龙违反了合同约定，王元龙在未经洪天波、洪天泽同意的情况下擅自加层，变更房屋结构。洪天波、洪天泽考虑到加层既影响房屋原有的使用功能，又涉及房屋的重大安全问题，为此洪天波、洪天泽提出应经合理设计，一层层高应确保2.8米，并应向物业等部门办理申报手续，但遭到王元龙拒绝并单方提出解除合同，且王元龙继续占有涉案房屋直至现在。依照双方签订的租赁合同，王元龙应承担违约责任，赔偿洪天波、洪天泽的损失。综上所述，请求二审法院改判上诉人不退还押金30000元，被上诉人支付上诉人租金损失52575元（计算到2015年10月10日，以后继续计算至归还房屋之日止）。
王元龙辩称，王元龙有权自行装修，且并未影响洪天波、洪天泽的权益，双方在合同中已有相应约定。洪天波、洪天泽无权干涉。租赁房屋层高5米，王元龙按照隔壁自己已经实际经营场所标准加层装修，并没有改变房屋的现有结构，也没有变更原有设施，更不影响洪天波、洪天泽的权益，洪天波、洪天泽要求自定层高和装修标准，目的为租赁结束后其利益最大化。为此双方发生争吵。原审法院到现场勘验，证实王元龙的施工未影响到原有结构和设施。故洪天波、洪天泽无权阻止装修，构成了根本违约。在争吵过程中，王元龙认为双方脾气不合，如在租赁期间再发生矛盾，将不利于矛盾处理，就提出解除租赁合同，洪天波、洪天泽也予以同意。诉前双方关于交接形式出现争议，并非洪天波、洪天泽主张只给付余款。王元龙签订租赁合同后，因资金周转问题，与洪天波、洪天泽商量推迟付款，并且与洪天波、洪天泽达成变更的付款条件约定，并按照变更后约定，履行付款义务，故不应视为合同违约行为。原审法院判决王元龙推迟付款违约认定不当。综上所述，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理中，被上诉人出示诉争的租赁房屋照片，照片显示屋内没有任何设施，墙壁上有画的痕迹，但墙壁、地面均未有开槽等任何施工痕迹，上诉人认可照片的真实性，但认为在墙壁上画线的行为和之前将施工设施放进屋内即应认定被上诉人已施工。
上述事实，有授权委托书、城市房屋租赁协议、汇款凭证、短信内容、现场照片及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，本案二审的争议焦点是上诉人洪天波、洪天泽是否存在违约行为，应否返还被上诉人王元龙押金及租金75000元，被上诉人应否赔偿上诉人租金损失。双方当事人均认可所签订的租赁协议合法有效，根据协议约定，被上诉人有权根据经营需要自行装修。协议签订后，被上诉人虽然曾将施工设施放入租赁房屋，并在墙壁上有画线的行为，但尚未对房屋进行实质的施工行为，房屋的墙壁、地面及原附设施未有任何破坏，上诉人仅凭被上诉人曾将施工设施放入房屋并在墙壁上有画线的行为，主张被上诉人已经进行了施工，依据不足，本院不予认定。双方在协议中约定，被上诉人如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得上诉人的书面同意，按规定应向有关部门办理申报手续的，须办妥有关手续后并报复印件给上诉人后，方可进行装修施工。上诉人主张被上诉人要对房屋进行加层施工影响房屋原有的使用功能，又涉及房屋的重大安全问题，要求一层层高应确保2.8米，并应向物业等部门办理申报手续，但其在一、二审期间均未能提供其该项主张的相应规章的依据。上诉人阻止被上诉人施工，致使被上诉人合同目的不能实现，上诉人存在违约行为，其要求不退还被上诉人押金并要求被上诉人支付租金损失的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1676元，由上诉人洪天波、洪天泽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 钰
代理审判员 相媛媛
代理审判员 徐聪萍
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 宋龙雯