广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终3491号
上诉人（原审被告）：深圳高新区开发建设公司。
法定代表人：双德会，总经理。
委托代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。
委托代理人：刘恒，广东鼎义律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市鑫福鼎配餐实业有限公司。
法定代表人：陈晓刚，总经理。
委托代理人：古毅先，广东鹏正律师事务所律师。
委托代理人：刘迪友，广东鹏正律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市空港柒号餐饮管理有限公司。
法定代表人：宋宏伟，总经理。
上诉人深圳高新区开发建设公司（以下简称高新开发公司）因与被上诉人深圳市鑫福鼎配餐实业有限公司（以下简称鑫福鼎公司）、原审第三人深圳市空港柒号餐饮管理有限公司（以下简称空港柒号公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第903号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于深圳市南山区xxxx园（x区）xx栋楼为高新开发公司所有，房屋性质为非商品房，房屋用途为工业、配套食堂，总建筑面积42962.14平方米，层数为12层。
2009年1月4日，鑫福鼎公司（承租方、乙方）与高新开发公司（出租房、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区xxx路xxxx园xx#楼xx楼（x期）出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积2196.12平方米；租赁房屋的单位租金按房屋面积每平方米每月20元计算，月租金43922.4元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2008年12月1日起至2013年11月3日止；租赁房屋的用途为：园区配套餐厅（商业）；甲方应于2008年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用，并办理移交手续；甲方交付租赁房屋时向乙方收取租赁保证金12万元，甲方向乙方返还保证金的条件为乙方租赁期满且未发生违反双方约定的行为；本合同终止后，乙方应于15日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金；及其他内容。同日，双方签订《房地产租赁合同补充协议（1）、（2）》、《膳食服务水平协议》等，约定：乙方已现场查看房地产状况，合同约定的租赁房地产能够实现乙方租赁房地产的目的，乙方确认租赁房地产内的各项消防设施状况良好；甲方给予乙方装修免租期为2008年12月1日至2009年2月28日，乙方须于2009年3月1日前正式营业；甲方每月按乙方餐饮经营额的5%收取管理费，在每月15号、30号同乙方结算就餐款时从应付给乙方的消费结算款中抵扣，所扣管理费款项应向乙方开具收款发票；乙方租赁该房地产只能作为深圳软件园员工就餐使用；乙方必须在以自己名义办理齐经营餐厅所需的全部证照（营业执照、卫生许可证、环保许可证等）和审理手续后方可经营；乙方拖欠租金及本补充协议约定的费用，应向甲方交纳滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数×拖欠费用×0.5%，甲方延迟划转营业款应向乙方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数×拖欠费用×0.5%。
2008年8月25日，鑫福鼎公司向高新开发公司发出《承诺书》，称鑫福鼎公司承诺在双方达成协议后一个月内装修完毕并投入使用，暂不考虑办理燃气接入等。鑫福鼎公司对该证据的真实性认可，但认为涉案房屋不具备办理卫生、消防营业执照的条件，至今未办理。
2009年1月4日，高新开发公司向鑫福鼎公司出具收款收据，载明收到鑫福鼎公司交来的租赁保证金12万元。
2009年1月12日，高新开发公司向鑫福鼎公司发出《深圳市高新技术产业园区租赁房产通知书》，内容为：鑫福鼎公司承租的厂房已办理完相关租赁手续，具备入驻条件，请于2009年1月15日前到深圳高新区物业管理公司办理相关进场手续。
2009年5月8日，高新开发公司向鑫福鼎公司发出《律师函》，称双方签订合同后，鑫福鼎公司未依约向园区员工提供任何膳食，也未按约定向高新开发公司支付租金，要求鑫福鼎公司在收到此函5日内支付拖欠租金131767.2元，并于2009年5月底之前正式营业等。
2009年5月19日，鑫福鼎公司向高新开发公司发出《关于深圳软件园报批消防相关文件的申请》，称涉案园区在建设时按生产厂房报建，但实际则建成写字楼，无法接入天然气，以致鑫福鼎公司在施工前的消防报批手续不能通过等。2009年5月20日，鑫福鼎公司向高新开发公司发出《关于软件园xx号楼x楼施工进度的回复》，称签订合同之后在项目报批及进场施工方面双方没有达成一致，2009年5月11日才准许鑫福鼎公司的施工队伍进入场地施工，严重影响了鑫福鼎公司的施工进度，致使鑫福鼎公司不能按合同约定的时间进行餐饮服务，给鑫福鼎公司造成了严重的损失等。高新开发公司确认收到此函，但认为补充协议约定鑫福鼎公司已查看现场，房屋能满足租赁目的。
2010年9月26日，空港柒号公司向高新开发公司出具《承诺保证书》，内容为：鉴于空港柒号公司以鑫福鼎公司的名义于2009年12月28日与高新开发公司签订了租赁合同及补充协议等文件，上述全部文件的权利义务由空港柒号公司承继；空港柒号公司代鑫福鼎公司自2010年9月15日开始交纳租金，每月15日前交纳两个月租金，直至付清前期拖欠的租金为止；鑫福鼎公司未按上述事件足额支付房屋租金超过30日的，高新开发公司有权收取滞纳金，逾期超过60日，高新开发公司有权终止租赁合同等；空港柒号公司对上述承诺保证承担连带责任保证，保证担保的范围包括但不限于主债权、利息、违约责任、损害赔偿和实现债权的费用；保证担保的期间为自本《承诺保证书》签字之日起至《深圳市房屋租赁合同书》约定的租赁期限届满之后二年。
2011年1月6日，高新开发公司向空港柒号公司发出《通知》，称双方于2008年12月29日签订《房屋租赁合同书》，该合同约定涉案房屋不能交由他人使用，但空港柒号公司将涉案房屋转给深圳市xx文化科技有限公司使用，违反合同约定，要求空港柒号公司接到此通知之日后7个工作日内纠正将承租房屋转由他人使用的违约行为，否则将按合同约定解除与空港柒号公司的租赁合同关系等。
2013年9月30日，高新开发公司向鑫福鼎公司发出《通知》，内容为：鑫福鼎公司在履行合同中出现违约将租赁房屋转租他人经营、不能按时交付租金、经营过程中污染严重等问题，故通知鑫福鼎公司，双方签订的租赁合同期满后，不再与鑫福鼎公司续租，鑫福鼎公司可参与鑫福鼎公司组织的租赁招标活动。鑫福鼎公司表示未收到该通知，空港柒号公司表示收到该通知。
2013年12月1日，高新开发公司向鑫福鼎公司发出《通知》，内容为：2013年9月29日，鑫福鼎公司已发出通知，鉴于合同项下的房屋需另行招标，合同期满不再续租；现双方签订的租赁合同租赁期限已经届满，请鑫福鼎公司根据合同约定自合同终止之日起15日内搬离。鑫福鼎公司及空港柒号公司均确认收到该通知。
2014年4月2日，高新开发公司向鑫福鼎公司发出《律师函》，通知鑫福鼎公司搬离涉案房屋，并支付相应的租金和相关费用等。鑫福鼎公司确认收到此函，并称按时搬离涉案房屋。
2014年4月18日，鑫福鼎公司向高新开发公司邮寄《关于广东鼎义律师事务所2014年4月2日律师函的回复》，内容为：鑫福鼎公司与高新开发公司的租赁合同已于2013年11月30日终止，鑫福鼎公司根据合同要求于合同终止之日起15天内已完成搬离，鑫福鼎公司在涉案房屋已没有任何经营活动；根据空港柒号公司于2010年9月给高新开发公司的承诺书的内容，合同期内的使用租金及其他费用由空港柒号公司代为缴纳，高新开发公司鑫福鼎公司并不欠任何相关费用。
2014年7月11日，高新开发公司向鑫福鼎公司发出《通知书》，内容为：高新开发公司要求鑫福鼎公司在2014年7月30日前全部搬离涉案房屋、结清费用，并与新的餐厅经营者办理移交手续等。鑫福鼎公司称此通知虽向鑫福鼎公司发出，但实际向空港柒号公司送达，高新开发公司认可空港柒号公司为实际承租人。空港柒号公司确认收到此通知。
2015年1月12日，空港柒号公司的法定代表人与案外人深圳市xxx餐饮管理有限公司（以下简称xxx公司）的人员签署《深圳软件园二期食堂交接备忘录》，载明：经双方现场查勘，深圳软件园二期食堂内全部设备、餐饮、用具、桌椅及装修设施等已由原经营者空港柒号公司全部清理完毕，从2015年1月12日起，现场剩余全部设备及物品（银行柜员机除外）由接收方处理。鑫福鼎公司表示涉案房屋系空港柒号公司与案外人交接，高新开发公司认可空港柒号公司为实际承租人。空港柒号公司对该交接备忘录予以认可。
高新开发公司提交了明细分类账，以证明鑫福鼎公司存在逾期缴纳租金超过1个月的情形。鑫福鼎公司则称该账系高新开发公司与空港柒号公司之间的财务往来，与鑫福鼎公司无关。
另查，高新开发公司另案起诉本案鑫福鼎公司，要求鑫福鼎公司支付拖欠的租金管理费等，并没收鑫福鼎公司已支付的租赁保证金，该院予以受理，案号为（2015）深南法民三初字第980号。
鑫福鼎公司的诉讼请求：1、高新开发公司向鑫福鼎公司返还房屋租赁保证金12万元；2、高新开发公司赔偿鑫福鼎公司经济损失及为维权产生的合理支出费用，共计15万元；3、本案全部诉讼费用由高新开发公司承担。
原审法院认为，鑫福鼎公司、高新开发公司签订的《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应严格履行合同的约定。
根据合同相对性原则以及庭审查明的事实，鑫福鼎公司与高新开发公司系《房屋租赁合同书》的承租人与出租人，空港柒号公司仅是涉案房屋的实际使用人。合同签订后，鑫福鼎公司依约向高新开发公司缴纳了租赁保证金12万元，高新开发公司向鑫福鼎公司出具了收款收据。双方签订的合同已于2013年11月30日到期终止，现鑫福鼎公司起诉要求高新开发公司返还租赁保证金12万元，对于鑫福鼎公司的该项诉讼请求。该院认为，高新开发公司虽主张鑫福鼎公司存在拖欠租赁期间租金的情况，但从高新开发公司提交的明细分类账来看，鑫福鼎公司虽存在拖延支付租金的情况，但已交清了租赁期间的租金，而且，本案中，高新开发公司将工业用途的非商品房出租给鑫福鼎公司用于经营食堂（商业），本身亦存在过错，故对于鑫福鼎公司的该诉讼请求，该院予以支持。至于鑫福鼎公司诉求高新开发公司赔偿鑫福鼎公司经济损失及为维权产生的合理支出费用15万，因无合同依据，该院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、高新开发公司应于该判决生效之日起十日内返还鑫福鼎公司租赁保证金12万元；二、驳回鑫福鼎公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2675元，由鑫福鼎公司负担1486元，由高新开发公司负担1189元。
高新开发公司上诉称，一、原审判决认为“本案中，被告将工业用途的非商品房出租给原告用于经营食堂（商业），本身亦存在过错”是错误的。在原审中，高新开发公司提交的证据房产证已证明，涉案房产深圳市软件园（x区）xx栋用途为“工业、配套食堂”；高新开发公司出租给鑫福鼎公司的房产属于配套食堂部分，且实际用于食堂，符合涉案房产的用途。高新开发公司没有过错。双方签订的《房地产租赁合同补充协议(1)》第一条明确约定：“乙方已现场查看房地产状况，合同约定的租赁房地产能够实现乙方租赁房地产的目的，乙方确认租赁房地产内的各项消防设施状况良好。”双方已经确认涉案房产的用途符合合同目的。二、原审判决认为“原告虽存在拖延支付租金的情形，但已交清租赁期间的租金”，并据此否定鑫福鼎公司的违约行为是错误的。原审判决已认定双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，《房屋租赁合同》第十九条对于租赁保证金的返还有明确约定：“出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，向乙方请求损害赔偿，不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达壹个月以上；……（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。”本案中，高新开发公司已提出证据证明鑫福鼎公司存在多次拖欠租金达壹个月以上且存在转租行为，对此原审判决认定“原告虽存在拖延支付租金的情形”即确认了鑫福鼎公司延期支付租金的违约事实。根据合同约定，高新开发公司不应返还租赁保证金。原审判决以“但已交清租赁期间的租金”为由，否定鑫福鼎公司的违约行为，是错误的。三、鑫福鼎公司不是适格当事人。根据庭审时空港柒号公司的陈述，案件争议的12万元租赁保证金实际为空港柒号公司缴纳。鑫福鼎公司并非适格的诉讼当事人，其无权对租赁保证金要求返还。请求：改判高新开发公司无需退还鑫福鼎公司租赁保证金12万元，一、二审诉讼费用全部由鑫福鼎公司负担。
鑫福鼎公司辩称，高新开发公司交付的房产不符合餐饮的规定，致使鑫福鼎公司无法办理营业执照和卫生许可证，不能实现预期目的，给鑫福鼎公司造成不可弥补的经济损失。高新开发公司存在很大的过错，应当退还12万元租赁保证金。
空港柒号公司表示，高新开发公司应当退还鑫福鼎公司12万元租赁保证金。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，本案《房屋租赁合同》第九条约定：“出现下列情形之一的，甲方可不予退还保证金：因乙方原因提前解除双方合约。”
本院认为，高新开发公司与鑫福鼎公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。《房屋租赁合同》第九条约定：“出现下列情形之一的，甲方可不予退还保证金：因乙方原因提前解除双方合约。”本案中，虽然涉案房产实际使用人空港柒号公司存在迟延交纳租金的行为，但高新开发公司未就此提出异议并提前解除与鑫福鼎公司之间的租赁合同，而是继续收取租金直至租赁合同期满，因此高新开发公司不予退还保证金的条件不成就。高新开发公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人深圳高新区开发建设公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年五月二十日
书 记 员 谢文琦(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。