广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4638号
上诉人（原审原告、反诉被告）：成文学，登记住所地广东省深圳市宝安区前进一路湖景居*栋*座19-D。
委托代理人：张俊，系广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州大学城投资经营管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区。
法定代表人：申海，任该司总经理。
委托代理人：冉茜，广东经纶律师事务所律师。
上诉人成文学因与被上诉人广州大学城投资经营管理有限公司（以下简称大学城管理公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第26�民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺所在的广州大学城综合商业服务区所占用土地（DS03地块）系广州市土地开发中心储备地块。广州市土地开发中心与大学城管理公司签署有《临时用地租赁合同》，合同约定由大学城管理公司对上述地块进行经营管理，该合同至2011年6月30日到期。依据城建（2012）813号文件，《临时用地租赁合同》到期后上述地块可在大学城投资公司保证按照出让计划时间清场交地的情况下由其继续经营。
原审法院另查明：2008年8月26日，大学城管理公司（合同甲方）与广州新派网络服务有限公司（合同乙方）签订了《广州大学城综合商业服务区广场临时租用协议（四）》，约定甲方将广州大学城综合商业服务区南区停车场旁约400平方米空地租赁给乙方用于建设烧烤啤酒广场，租赁期限从2008年8月23日起至2010年8月22日止。在无城市建设、征地拆迁、征收、征用、国家政策变化等不可抗力因素导致本协议无法履行的，租赁协议自动续约到2013年8月22日，但2010年8月22日以后租金标准双方另行协商，若协商不成，本协议为自动终止，双方互不作补偿。租金为每月4000元，于当月5日前缴纳，若乙方逾期缴交租金，甲方有权按每日千分之二向乙方收取滞纳金。合同第五条装修工程约定：2、乙方自行装修后的租赁单位及租赁单位原有的附属设施，乙方在租赁期间享有使用权，合同终止后，租赁单位及全部甲方所属的附属设施、乙方的装修应无偿移交给甲方。合同第八条约定：3、除非双方另有协议，乙方承诺并同意在租期届满或合同终止后立即无条件腾空所承租的租赁单位交还给甲方，未按时腾空并交还的，按实际天数向甲方计�租金和管理费，超过上述期限十天或拖欠租金一个月以上的，甲方有权将上述租赁单位清理，对租赁单位内物品进行就地或移至其他地方封存，该租赁单位内属于乙方所有的物品因此而发生毁损或灭失的后果由乙方承担。随后双方又签署《广州大学城综合商业服务区广场临时租用协议（四）之补充协议》，租赁土地面积调整为470平方米，每月10元／平方米计收租金，又因乙方自行在租赁物业上搭建140平方米小屋，就此部分租赁物业租金标准调整为每月12元／平方米，每月收取4980元。2009年3月6日，大学城管理公司（合同甲方）、广州新派网络服务有限公司（合同乙方）及成文学（合同丙方）签订了《补充协议》，约定乙方广州新派网络服务有限公司将前述租用协议下的权利、义务、责任全部转让给丙方成文学，租用协议中原所约定的所有权益、权利、义务及责任转由�方成文学承担。2010年10月9日，成文学、大学城管理公司签订《补充协议2》，租金标准调整为每月5590元，租赁期限按《广州大学城综合商业服务区临时租用协议（四）》中约定，在无城市建设、征地拆迁、征收、征用、国家政策等不可抗力因素导致本协议无法履行的，合同自动续约到2013年8月23日。2012年2月23日，成文学、大学城管理公司签订《补充协议3》，约定从2011年10月1日起，将租金调整为每月6149元，合同自动续约到2013年8月23日。合同签订后，成文学按照约定缴纳租金直至2012年12月31日。成文学未缴纳2013年1月至2013年8月的租金合计6个月的租金（每年2月及8月为免租期）。此外，大学城管理公司主张成文学在占用涉案商铺经营期间，尚未支付2012年11月2日至2013年10月26日的水电费83636.6元，以上水电费用已由大学城管理公司代成文学向水电部门缴纳。为证明该事实�大学城管理公司提供了原始的抄表读数及《大学城综合商业服务区商铺交款通知书》予以证明，成文学对2012年11月2日至2013年1月25日所产生的水电费21363.4元予以确认，但对大学城管理公司主张的从2013年1月26日至2013年10月26日产生的水电费62273.3元不予确认，但成文学对于是否缴交了此期间的水电费并没有提供相关的证据证实。
原审法院再查明：成文学承租上述空地后在空地上搭建了钢结构棚架等简易设施建成烧烤广场。2013年6月28日，大学城管理公司向成文学发出《终止商铺租赁关系、撤出商铺的通知》，明确表示不再与成文学续签租赁合同，要求成文学拆除自建物后尽快搬离，交还商铺。该通知被成文学的员工签收。大学城管理公司提供一份成文学于2013年9月4日签名的《申请书》，该申请书内容为：本人成文学，承租贵司商业南区约470平方米的位置经营烧烤广场，并进行了分租。合同已于2013年8月23日到期。现分租户提出将搬迁时间放宽到2013年9月30日，请贵司就具体情况给予酌情延长搬迁期限，以使分租户顺利搬迁，届时烧烤广场上的建筑物将自行拆除，在结算管理费、水电费及租金等费用后移交场地给贵司。经质证，成文学成文学对该份《申请书》签名的真实性不予确认，大学城管理公司未申请笔迹鉴定。2013年11月28日，大学城管理公司向成文学发出《律师函》，要求成文学：1、清偿拖欠的租金36894元、占有使用费12298元、水电费83636.7元、物业管理费7106.4元；2、于收函后五日内拆除自建物业，恢复原状，否则大学城管理公司将自行拆除并处理拆除物。2013年12月底，大学城管理公司将上述自建物拆除，并自行处理了拆除下来的建筑材料。成文学主张其已于2013年8月23日就搬离涉案场地，大学城管理公司则主张成文�直至2013年11月15日才搬离涉案场地，在举证期限内，大学城管理公司并没有提供证据证实成文学在租赁期届满后仍继续占用涉案场地。
2014年1月23日，成文学向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认双方2010年7月1日后的租赁协议无效；2、判令大学城管理公司返还成文学已支付的租金147982元；支付所产生的利息30632元；以上两项本息共计178614元；3、判令大学城管理公司赔偿成文学房屋建设损失490000元；4、判令大学城管理公司返还成文学多支付的2010年6到9月的租金59670元；5、判令大学城管理公司承担本案的诉讼费用。庭审过程中，成文学申请撤回了第四项诉讼请求。大学城管理公司反诉请求：1、判令成文学立即清偿拖欠的租金36894元；2、判令成文学立即清偿拖欠的水电费83636.7元；3、判令成文学承担违约责任，支付违约金29133.96元（以拖欠租金为计算基数，�其拖欠之日计，每日按拖欠金额千分之二计算，计至2014年2月28日止）；（上述费用合计：149664.66元）4、由成文学承担全部诉讼费用。庭审过程中，大学城管理公司请求增加一项诉讼请求：判令成文学支付2013年9月1日至11月15日的占有使用费15372.50元。
以上事实，有《临时用地租赁合同》、城建（2012）813号文件、《广州大学城综合商业服务区广场临时租用协议（四）》及补充协议、《终止商铺租赁关系、撤出商铺的通知》、《律师函》、交款通知书、发票、《广州市土地开发中心关于大学城地块租赁合同纠纷案的复函》及原审法院庭审笔录等证据证实。
原审法院认为，本案的争议焦点在于：成文学、大学城管理公司签订的租赁合同是否有效。虽然涉案土地系大学城管理公司向广州市土地开发中心租赁取得，且土地租赁合同也已于2011年6月30到期，但依据城建（2012）813号文件，大学城管理公司与广州市土地开发中心的租赁合同到期后，租赁地块可在大学城管理公司保证按照出让计划时间清场交地的情况下由其继续经营，因此大学城管理公司在2011年6月30日后仍有权对涉案土地进行经营管理。故成文学、大学城管理公司于2010年7月1日后签订的租赁合同依然是有效的。而至于大学城管理公司与广州市土地开发中心的土地租赁关系，属另一法律关系，应由大学城管理公司与广州市土地开发中心另行协商处理。由于成文学、大学城管理公司之间的租赁合同有效，成文学应当依据合同约定向大学城管理公司缴纳租金，故成文学要求大学城管理公司返还2010年7月至2012年12月的租金147982元并支付利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于成文学要求大学城管理公司赔偿房屋建设损失的诉讼请�，由于《广州大学城综合商业服务区广场临时租用协议（四）》中第八条约定：3、除非双方另有协议，乙方承诺并同意在租期届满或合同终止后立即无条件腾空所承租的租赁单位交还给甲方，未按时腾空并交还的，按实际天数向甲方计付租金和管理费，超过上述期限十天或拖欠租金一个月以上的，甲方有权将上述租赁单位清理，对租赁单位内物品进行就地或移至其他地方封存，该租赁单位内属于乙方所有的物品因此而发生毁损或灭失的后果由乙方承担。大学城管理公司于2013年6月28日通知成文学不再续租，要求成文学清场交地，成文学应当依照合同约定拆除自建物，腾空租赁场地。2013年11月28日，大学城管理公司发律师函要求成文学拆除自建物业，否则将自行拆除并处理，至2013年12月底大学城管理公司实际拆除上述自建物，期间一个月的时间里成文学也未采取措施�移建筑材料，故成文学自己应当对上述拆除行为造成的损失承担责任。另成文学主张房屋建设损失为490000元，但其未能提供切实有效的证据予以证明，原审法院无法认定拆除行为造成的损失价值。综上所述，对于成文学要求大学城管理公司赔偿房屋建设损失490000元的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于大学城管理公司的反诉请求，依据《补充协议3》的约定，成文学、大学城管理公司之间的租赁合同于2013年8月23日到期，则成文学应当依照合同约定缴交2013年1月至2013年8月的租金合计6个月的租金（每年2月及8月为免租期）36894元（6149元／月×6）。对于大学城管理公司反诉要求成文学支付2012年11月2日至2013年10月26日所产生的水电费83636.7元，对于截止于2013年8月23日前的水电费74346.2元，大学城管理公司提供了抄表读数及《大学城综合商业服务区商铺交款通知书》予以证实，成文学虽对2013年1月26日后产生的水电费不予确认，但成文学对此并未提供相反证据予以推翻，故对于2012年11月2日至2013年8月23日所产生的水电费74346.2元，原审法院予以支持。对于2013年8月24日至2013年10月26日所发生的水电费，由于大学城管理公司并未提供证据证实成文学继续占有使用涉案场地，故对此期间的水电费9290.5元，原审法院不予支持。关于占有使用费，大学城管理公司主张成文学系2013年11月15日撤离租赁场地，并提供成文学签名的申请延期撤离的申请书予以证明，但由于成文学对上述申请书签名的真实性不予确认，大学城管理公司未申请笔迹鉴定，也未提供其他有效证据证明成文学确实在租赁合同到期后继续占用涉案场地，大学城管理公司应当承担举证不能的不利后果，故对于大学城管理公司要求成文学支付2013年9月1日至11月15日的占有使用费15372.5元的诉讼请求，原审法院不予支持。关于滞纳金，依据成文学、大学城管理公司双方最后一份租赁合同《补充协议3》的约定，成文学若逾期缴纳租金，大学城管理公司有权按每日千分之二的标准向成文学收取滞纳金，故成文学应当依照该约定向大学城管理公司支付滞纳金23526.06元，具体计算方法见下表：
月份租金时间段天数计算标准滞纳金2013年1月61492013.1.6-2014.2.284192‰5152.862013年3月61492013.3.6-2014.2.283602‰4427.282013年4月61492013.4.6-2014.2.283292‰4046.042013年5月61492013.5.6-2014.2.282992‰3677.102013年6月61492013.6.6-2014.2.282682‰3295.862013年7月61492013.7.6-2014.2.282382‰2926.92合计：23526.06综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，原审法院作出如下判决：一、驳回成文学的全部本诉诉讼请求；二、成文学应于本判决发生法律效力之日起十日内向大学城管理公司支付拖欠2013年1月至2013年8月的租金6894元；三、成文学应于本判决发生法律效力之日起十日内向大学城管理公司支付拖欠2012年11月2日至2013年8月23日的水电费74346.2元；四、成文学应于本判决发生法律效力之日起十日内向大学城管理公司支付逾期支付租金的滞纳金23526.06元；五、驳回大学城管理公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费10486元，由成文学承担；反诉案件受理费3600元，由成文学承担3240元，由大学城�理公司承担360元。
上诉人成文学不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决，依法改判支持被上诉人退还租金的诉讼请求，以及驳回被上诉人在原审中反诉请求。理由：一、法院根据《广州市土地开发中心关于大学城地块租赁合同纠纷案的复函》及城建（2012）813号文件的复印件，认定被上诉人是案涉地块的合法权属人，证据的真实性存在争议。首先，该文件只有复印件，而没有原件，证据的真实性有待商榷；其次，该文件是在案件审理的过程中由利害关系人广州市土地开发中心出具的，不能排除事后补发文件的嫌疑，不能用作直接证明上诉人与被上诉人签订2010年7月1日后租赁协议时案涉地块的权属状念。因此，法院认定被上诉人于20lO年7月1日仍属于案涉地块合法权属人的证据的真实性有待考察，证明力有待商榷，不能直接作为判案的根本依据。二、广州市土地开发中心授权被上诉人对案涉地块进行控制、经营及管理的行为无法律依据，属于无权处分，不能据此认定被上诉人是案涉地块的合法权属人。广州市土地开发中心的主要职责是接受省国土局及省土地开发中心委托，负责征用本行政区内的土地及办理有关手续，做好土地开发及各项管理工作等，但没有指出其具有将辖区内的土地委托他人经营、管理及收益的权利。因此，根据法律规定，广州市土地开发中心没有权利委托被上诉人对案涉地块进行经营、管理及收益，即使双方确有委托协议也属于无效委托。因而，法院不能根据广州市土地开发中心与被上诉人的无效委托认定被上诉人是案涉地块的权属人，被上诉人与上诉人的2010年7月1日后的租赁协议仍合法有效。三、广州市土地开发中心与被上诉人的土地租赁关系直接影响到上诉人与被上诉人案涉地�的租赁合同效力，法院应对该租赁关系进行明确及处理。综上，一审法院认定事实上有错误、证据不足，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人广州大学城投资经营管理有限公司辩称：一审法院事实审查清楚，适用法律正确，判决公正合法，上诉人的上诉理由不成立，请法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。涉案土地权利人是土地开发中心，经过授权我方对该土地进行管理。上诉人占有使用土地期间也获得了相应的收益，上诉人主张被上诉人返还占有使用期间的使用费是没有道理的。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，上诉人坚持认为涉租赁合同无效，其理据是被上诉人没有出租权。经审查，被上诉人取得授权经营涉案地块，有管理部门的证明，也与涉案地块经营状况相吻合。�诉人提出合同无效，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。上诉人未完全按照合同履行义务，反而要求被上诉人退还其使用期间的租金和驳回被上诉人的反诉请求，本院不予支持。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10486元，由上诉人成文学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年十月十五日
书 记 员 麦倩文
邝伟贤