河北省唐山市曹妃甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）曹民初字第486号
原告卢跃勤，曹妃甸开发建设有限公司员工。
委托代理人刘素叶。
被告唐山市德诚房地产开发有限公司，住所地：唐山开平区西城路5-7号。
法定代表人李辉，该公司董事长。
委托代理人钟德友，河北建宏昌律师事务所律师。
委托代理人霍国庆，该公司项目负责人。
原告卢跃勤与被告唐山市德诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢跃勤及其委托代理人刘素叶，被告唐山市德诚房地产开发有限公司委托代理人钟德友、霍国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢跃勤诉称，2012年8月10日，�与被告唐山市德诚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于唐山市曹妃甸区玉带景苑小区4-4-202室的房屋及地下室（4-DX212）各一套，合同约定交房日期为2012年12月30日。2013年7月15日，被告向我交付房屋，逾期交房230天。2013年第一个采暖期我入住后，发现室内温度过低（12-15℃），为此曾联系热力公司处理，但未果。2014年第二个采暖期来临前，经我联系热力公司进行多次处理仍未果后，热力公司在我与被告公司人员同时在场的情况下对地暖管间距进行了测量，经测量发现地暖管实际铺设数量比设计图纸要求少了一半，被告私自变更地暖管道敷设间距且未按合同约定通知我，故按照合同约定，我有权退房。另被告至今未给我办理房产证，根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起60日内取得�屋所有权证书的，买受人有权退房。此外，被告选聘的物业公司未按照物业服务合同提供物业服务，被告亦未按照合同约定进行监督，且房屋交付后的实际情况与被告销售时所用沙盘展示不一致，被告擅自用围墙替代开放式花园，导致从我房屋内无法望见花园，上述情形被告均构成违约。为此，我多次向被告主张权利，要求被告重新铺设地暖管路并赔偿损失，支付延期交房违约金，但被告推脱搪塞至今未予解决，故起诉至人民法院，请求法院依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。
被告唐山市德诚房地产开发有限公司辩称，房屋已实际交付2年，房屋主体结构没有问题，原告未能提供房屋主体结构有质量问题的证据；房产证正在办理中，办理时间的长短取决于房地产行政管理部门，实践中房产权属证件的办理时间跨越都很长，符合中国房地产开发�房屋交易的惯例。原告的起诉无事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2012年8月10日签订《商品房买卖合同》（商品房预售许可证号：（海）房预售证第8-90号），约定原告卢跃勤向被告唐山市德诚房地产开发有限公司购买位于唐山市曹妃甸区玉带景苑小区4幢4单元202号的房屋及4幢4单元DX212号的配套储藏间，其中房屋建筑面积132.80平方米，价款404070元；储藏间建筑面积7.64平方米，价款12224元；总价款共计416294元。该合同第六条“付款方式及期限”中约定贷款方式付款。合同第九条“设计变更的约定”第一款约定，经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结�形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第三款约定，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人已付房款，并按照退房时人民银行公布之一年期个人住房商业贷款利率付给利息。合同第十条“交付条件”第一款约定，出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房。第二款约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。合同第十五条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”第二款第三项约定，交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、质量监督、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意由出卖人负责30日内修复，并承担修复费用，合同继续履行。合同第十九条“产权登记”第二款“转移登记”第一项约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人同意委托唐山市德诚房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。第二项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起60日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照退房时人民银行公布之一年期个人住房商业贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有�证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。
2012年9月6日，原告卢跃勤与原中国建设银行股份有限公司唐海支行就涉案房屋价款签订《住房公积金借款抵押合同》，约定由原中国建设银行股份有限公司唐海支行向原告卢跃勤提供公积金贷款280000元，贷款期限为180个月，自2012年9月5日起至2027年9月4日止，月利率3.7500‰，还款方式为等额本息，并由原告卢跃勤及其配偶刘素叶以该房向原中国建设银行股份有限公司唐海支行提供抵押担保加阶段性保证。
另查明，原告卢跃勤于2012年7月30日向被告唐山市德诚房地产开发有限公司支付房屋首付款124070元，储藏间价款12224元，于2012年10月28日支付房屋尾款280000元；于2013年4月26日向被告交纳公共维修基金16853元，于2013年7月11日交纳土地证工本费、测绘费967元，并向唐山曹妃甸大众物业服务公司支付取暖费2689元；向被告交纳产权初始登记费80元及他项权费80元；于2014年1月8日缴纳房屋契税6061.05元，其他契税488.96元；于2014年10月29日向唐山市曹妃甸区暖通热力有限公司支付取暖费2662.31元。
被告唐山市德诚房地产开发有限公司于2013年7月15日向原告卢跃勤交付房屋（逾期交房197天），并于《住宅工程质量保证书暨住宅工程使用说明书》中承诺：工程质量评定结果为合格，在正常使用条件下，供热系统保修期限为两个采暖期，自房屋竣工验收合格之日起计算保修期，并自产品竣工交付之日起按保修范围及期限及时保修。原告卢跃勤于2013年11月30日入住该房，该房屋所有权证尚未取得。被告唐山市德诚房地产开发有限公司至今未取�建筑工程竣工验收备案表。
2015年6月15日，经唐山中权工程检测有限公司鉴定，原告卢跃勤所购房屋地暖管敷设平均间距约450毫米，不符合设计图纸（管间距300毫米）的要求。原告卢跃勤为此花费鉴定费33000元。
证明上述事实的证据有：
一、《商品房买卖合同》、《住房公积金借款抵押合同》；
二、入伙通知书；
三、住宅工程质量保证书暨住宅工程使用说明书；
四、购房款发票、契税完税证明、专项维修基金收缴通知单、住宅土地证工本费、测绘费收缴通知单、初始登记费缴款通知单、他项权费缴款通知单；
五、唐山中权工程检测有限公司关于唐山市曹妃甸区玉带景苑小区4-4-202室地面采暖管敷设间距的鉴定意见及检测费发票；
六、唐山市曹妃甸区暖通热力有限公司出具的证明；
七、原、被告的陈述。
本院认为，原、被告签订的《商品房卖房合同》系由原唐海县建设规划局和原唐海县工商行政管理局监制的格式合同，且双方系自愿签订，应认定合法有效。合同当事人应依约行使权利、履行义务。本案中，原告依约向被告交付了购房款，并已缴纳其他相关费用，但被告存在逾期交房、房屋交付欠缺约定要件（建筑工程竣工验收备案表）、擅自改动房屋地暖管敷设以致不符合设计图纸要求、怠于履行房屋维修义务及逾期未办理房屋所有权证等违约行为，且被告向原告交付房屋后至今未取得建筑工程竣工验收备案表，按照中华人民共和国住房和城乡建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》第三条第四款“各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证”的规定，亦不具备向房地产行政管理部门办理房屋产权证照的条件，以致买受人至今无法取得房屋所有权证。故原告要求退房符合原、被告间《商品房买卖合同》第十九条约定的退房条件，且符合合同法定解除条件，原告的诉请理据充分，本院予以支持。本案房屋系贷款购买并已抵押，因抵押权人即原中国建设银行股份有限公司唐海支行作为有独立请求权的第三人未申请参加诉讼，本案仅处理商品房买卖合同纠纷，待商品房买卖合同与公积金借款抵押合同均解除后，被告（出卖人）应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（原中国建设银行股份有限公司唐海支行）和买受人（原告）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三�、第九十四条第四款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：
解除原告卢跃勤与被告唐山市德诚房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。
本案案件受理费80元，鉴定费33000元，由被告唐山市德诚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院，并在7日内缴纳上诉费，逾期按放弃上诉处理。
审 判 长 贾春喜
代理审判员 张静波
代理审判员 丁增辉
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 郑新颖