上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民一（民）初字第16390号
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司。
法定代表人丘学梅。
委托代理人张继民，上海金仕维律师事务所律师。
委托代理人方莉，上海金仕维律师事务所律师。
被告吴文晓。
委托代理人丁庆英。
委托代理人付亚辉，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司诉被告吴文晓物业服务合同纠纷，本院于2013年10月8日立案受理，依法由审判员薛美芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张继民、被告的委托代理人丁庆英、付亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司诉称，原告受上海天祥华侨城投资有限公司的委托，对本市XX路500弄新浦江城二期小区进行前期物业管理，被告系该小区23号的业主，被告自2010年4月起拖欠物业服务费，至2013年9月已累计拖欠物业服务费合计人民币（以下币种相同）16，737元，原告多次催讨均未果，故诉至法院，要求法院判令被告支付拖欠的物业服务费16，737元及滞纳金3，000元。
被告吴文晓辩称因其购买的系样板房，房内损坏的东西很多，其要求原告进行修理，原告称已经修理完毕但实际上并未修缮。原告为被告安装的门禁和窗禁根本没有用，导致装修时材料被偷，原告称无监控可查。且其入住两年多，从未看到专业人员对绿化进行修剪，原告作为物业公司除了来收收垃圾尽了基本打扫的义务之外，被告并未看到原告还提供了其他的物业服务，故被告才拖延支付物业服务费。且原告没有一级资质也未能尽到管理义务。另，原告并无证据证明对被告进行催讨，故被告仅同意支付两年之内的物业服务费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、产权人登记信息1份，证明被告是涉案房屋的权利人。被告对真实性无异议，但认为其尚未办理房产登记，现仅是物业的使用人；
2、前期物业管理合同及续约协议各1份，证明原告受开发商委托对被告的小区作前期物业管理，收费标准是每月每平方2.08元。被告认为其并不知晓该合同，要求提供原、被告之间的物业合同；
3、挂号信流水单1份，证明原告于2013年6月寄挂号信催讨物业服务费。被告认为证据系复印件，又未显示时间，故不予认可。
4、物业管理费收费协议1份，证明被告知晓收费标准及滞纳金的约定。被告对此无异议。
5、监控录像及小区绿化的照片1组，证明原告已尽了安保及绿化的基本义务。被告认为其所在的位置系监控死角，且至今未装红外线监控，导致被告家中多次被盗；小区的绿化是被告自行在养护，而不是原告在养护；
6、挂号信函收据及邮政专用单册各1份，证明原告于2011年7月29日及2012年9月5日分别寄信催讨物业服务费。被告认为并未收到上述信函，而且也无法证明信函内容是催讨物业费，其中一封信寄至被告的老家福建也不合常理；
7、物业管理企业资质证书1份，证明原告总公司系一级资质企业。被告认为原告是上海分公司，应当有自己的一级资质证书，且原告总公司的一级资质在2006年之后就没有进行年检，所以资质证书已经失效。
被告为支持其抗辩，向本院提交了上海市住房保障和房屋管理局登记信息1份，证明原告的发证日期为2011年1月13日，在此之前原告并没有物业服务的资质，故不应按一级资质标准收取物业服务费。原告认为其总公司具备一级资质，其作为分公司取得资质有一定的过程，但在此期间原告均为被告提供了合格的物业服务。
本院认为原告提供的证据均真实有效，与本案具备关联性，本院予以采纳。其中证据3与证据6能够互相印证，证明原告向被告催款，至于催款函寄送至被告的福建老家，系原告根据被告提供的联系地址寄送，故并无不当；原告仅需举证其未怠于行使催讨债权，本案原告举证其已寄送了邮件，至于被告是否收到催款函并不需要原告进一步举证。关于资质证书，在2007年11月26日颁布的《物业服务企业资质管理办法》中已经取消了强制年检复核的规定，故并不存在被告所称的失效。被告提供的证据真实性本院予以认定，但因原告举证其总公司具备物业服务一级资质，故对被告提供的该证据的证明目的本院不予认可。
经对原告提供的证据进行认证并结合到庭当事人的陈述，本院确认事实如下：
被告吴文晓系上海市闵行区浦江镇XX路XXX弄XXX号房屋的业主，房屋地上面积为191.59平方米，每月应交物业管理费为398.50元。原告与开发商上海天祥华侨城投资有限公司于2010年7月28日起陆续签订了前期物业服务合同，约定由原告为上海市新浦江城二期11#地块物业提供物业管理服务，合同约定物业费收费标准为电梯住宅2.7元／月.平方米；无电梯住宅2.08元／月.平方米；商业店铺6.00元／月.平方米；物业服务费用按月交纳，当月25日履行交纳义务，如延期至下月1日后交纳，原告从当月1日起每天加收应付金额千分之三的滞纳金。作为物业公司，提供的前期物业管理服务内容和标准应符合以下约定：（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他牧业管理服务事项。2009年12月29日被告入住江栀路XXX弄XXX号，被告自2010年4月1日起拖欠物业管理费。
本院认为，原告作为物业服务公司，与被告所在小区的开发商签订了前期物业服务合同，且实际为被告提供小区物业服务，被告理应按约定支付物业服务费；原、被告之间签订的物业管理服务费收费协议对物业费的标准及滞纳金均有明确约定，双方理应遵守。被告辩称原告未尽到安保及绿化义务，但被告并未向法院提供相关证据予以证实，且原告提供的监控及绿化等照片可证明原告履行了物业服务的义务；被告辩称购买的样板房有诸多损坏及要求安装监控，其诉求应针对开发商，故对被告的抗辩本院不予采纳；被告辩称部分物业服务费已逾诉讼时效，但通过原告提供的催款证明可以证实原告已尽及时主张物业服务费的义务，至于被告是否收到催款函系被告自身因素导致，故对被告以诉讼时效抗辩物业服务费本院不予支持。被告认为原告不具备物业服务一级资质，因原告作为分公司其签约产生的权利义务均由其总公司承担，故因原告总公司具备一级资质，故对被告的上述抗辩本院亦不予支持。如果按原、被告合同约定的滞纳金日千分之三计算，违约金将高达3万余元，违约金约定显然过高，现原告主动调低至3，000元，本院认为较合理故予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告吴文晓于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2010年4月1日起至2013年9月30日止的物业服务费16，737元及滞纳金3，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费146.72元（已减半收取），由被告吴文晓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 薛美芳
二〇一四年二月十四日
书记员 李 丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。