四川省西昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川3401民初1719号
原告：邢洪建，男，汉族。
委托诉讼代理人：刘光荣，系四川万鑫律师事务所，代理权限为特别授权。
被告：王妤婷，女，汉族。
被告：李黛玉，女，。
原告邢洪建与被告王妤婷、李黛玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法适用简易程序于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告邢洪建及其委托诉讼代理人刘光荣、被告王妤婷、李黛玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邢洪建向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2013年7月29日签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即支付拖欠的2015年9月1日至判决解除之日止的房屋租金25300.00元；3.被告立即支付拖欠的电费约700.00元；4、被告赔偿原告违约金（按欠交租金的日千分之五以天数计算：25300×5‰×8个月=30000.00元）；5.被告立即将损毁的承租房屋墙壁、门窗、灯开关、吊顶、围墙、大门恢复至承租前的原状；6.解除合同后，被告立即搬出承租房屋内的所有幼儿园设备及办公用品并交还钥匙；7.诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：原、被告经过充分协商，于2013年7月29日签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将其坐落在西昌市川兴镇三村村五组、建筑面积400平方米的房屋出租给被告开办幼儿园，租金1—3年38000.00元/年、4—6年42000.00元/年、7—10年46200.00元/年；租金从2013年9月1日开始计算，按年支付，每年8月31日前支付全年租金；逾期交付租金，除应补交欠租外，并按欠交租金的日千分之五以天数计算向原告方交付违约金。合同签订后，原、被告均按照合同的权利、义务履行。2015年8月31日支付租金的最后期限到期后，原告向被告催收租金，被告以种种理由拒绝支付租金，被告拖欠租金达6月以上，达到法定的解除合同条件，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，特依法提起诉讼。
被告王妤婷辩称，我园于2015年9月17日搬离原告的房屋，2015年9月19日与原告协商未果，原告扣押我园东西如下：大型玩具一组价值15000.00元，毛毛虫玩具一组价值1000.00元，单人摇摇四个价值320.00元，双人摇四个价值480.00元，课桌八张价值1600.00元，椅子50张价值1650.00元，儿童床50张价值
4000.00元，电钢琴二台价值3000.00元，电视剧二胎价值3000.00元，电风扇8台价值1280.00元，音箱一台价值360.00元，教学书柜六台价值2100.00元，其余窗帘价值2000.00元，草地200平米价值12000.00元，彩钢瓦棚15000.00元，广告宣传栏2000.00元，共计价值60000.00余元。我们在和原告签订房屋租赁合同时，没有约定租赁期届满时房屋恢复原状。另外，电费在2015年9月1日我们交过200.00元，当时没有欠电费，2015年9月17日至2015年10月13日期间我们搬离后所产生的684.95元电费从何而来。原告主张的8个月违约金从何计算。原告扣押幼儿园的东西造成的损失应该给我们合理的赔偿。2016年4月期间，原告房屋涉及到拆迁问题，没在第一时间通知我们商讨赔偿问题，私自将属于我园应得的赔偿算入他名下。2016年4月12日，我们去看原告扣押的财产少了一组毛毛虫玩具。
被告李黛玉辩称：原告出租房屋的地理位置偏僻，我园被入室盗窃三次，金额高达20000.00元。原告主张的电费可能是2015年房东没有经过我们允许，私自拉接我们的电给原告的农家乐用。
本案在审理过程中，原告邢洪建为支持自己的诉讼请求提交了以下证据：
1、2013年7月29日签订的《房屋租赁合同》一份，证明双方约定的租期10年，自2013年9月1日起至2023年8月31日止，租金前三年每年38000.00元，每年的9月1日开始计算，租金一年一付，每年的8月31日前付清全年租金，合同约定房屋的装修、维修均由被告承担，租期届满可以拆走，合同约定的解除条件：承租方拖欠租金达6个月或房屋被征用、被强拆，违约责任：承租方逾期支付租金，除补交所欠租金外并按欠租金的5‰/日向出租人交付违约金，该合同现仍是合法有效的合同，是原、被告都应继续履行的合同；
2、原、被告双方之间的短信往来记录单十二张，证明被告将原告的房屋损坏，被告承诺用彩钢瓦棚、厨房的铝合金门冲抵修复费，另外再补偿8500.00元，被告另行承租房屋未与原告解除双方的租赁合同，双方合同仍在履行中，被告应支付租金至解除合同之日；
3、2016年4月27日西昌市川兴镇三村村村民委员会、三村村村民小组出具的《证明》一份，证明原、被告双方没有解除合同，一直在协商相关赔偿事宜。
被告王妤婷、李黛玉对原告邢洪建提供的上述证据提出以下共同质证意见：
对证据1的真实性无异议，对租金的约定、租金的支付方式等均无异议；对证据2的真实性无异议，发短信的目的是双方对房屋恢复原状所需的金额进行协商，对2015年9月17日以后所产生的电费有疑问，被告是2015年9月17日搬离原告的房屋，但原告扣押了被告的东西，导致被告重新购买东西损失达
60000.00余元，应该说截止2015年9月17日就已解除合同；对证据3的真实性、证明目的有异议，认为何时开的证明不清楚，被告是2015年9月17日搬离，只是物品被原告扣押。
被告王妤婷、李黛玉为支持自己的反驳主张共同提供了以下证据：
1、2015年9月1日被告王妤婷缴纳电费《预收款专用收据》一张、2015年10月12日及2015年10月13日原告邢洪建缴纳电费《预收款专用收据》二张，证明被告于2015年9月1日缴纳了200.00元的电费，当时并未欠费，被告从2015年9月17日搬走后不可能产生那么多的电费；
2、《通用机打发票》二张，证明被告在2015年9月17日之前交过电费，当时并没有欠电费，可以到供电所查，9月17日到10月13日期间，被告已搬离，不可能产生任何费用，被告是9月17日搬离原告的房屋，在协商期间被告搬离出租屋，那么合同就应该终止。
原告邢洪建对被告王妤婷、李黛玉提供的上述证据发表如下质证意见：
对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为不能证明2015年9月1日以后不欠电费，而原告在2015年10月12日、13日所交的684.95元电费应当是截止2015年10月13日的电费，证明被告在使用房屋期间欠付电费684.95元；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，两张发票的金额是一样的，不能证明被告不欠电费。
根据当事人的上述举证、质证意见，本院对当事人提交的证据材料认证如下：
原告邢洪建提交的证据1、2，因被告王妤婷、李黛玉对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据3，被告王妤婷、李黛玉虽对其真实性、证明目的均有异议，但该证据与本案事实相互吻合，本院对其真实性和证明力予以确认。
被告王妤婷、李黛玉提交的证据1，原告邢洪建对其真实性无异议，对证明目的有异议，该证据反映了被告王妤婷于2015年9月1日预交电费200.00元，原告邢洪建2015年10月12日预交电费100.00元，2015年10月13日预交电费584.95元，本院对其真实性予以确认，但对证明目的不予确认；证据2，原告邢洪建对其真实性无异议，对证明目的有异议，发票号码为00447885的《通用机打发票》所反映的抄表时间是2015年8月4日，缴费时间是2015年9月1日，金额为146.80元，发票号码为00487261的《通用机打发票》所反映的抄表时间是2015年9月7日，缴费时间是2015年10月12日，金额为146.80元，本院对其真实性予以确认，但对证明目的不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月29日，原告邢洪建作为甲方与作为乙方的被告王妤婷、李黛玉签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：“一、甲方将自有的坐落于西昌市川兴镇三村村五组的房屋，建筑面积400平米，出租给乙方作为开办幼儿园的办公及商务用房。二、租赁期限10年，自2013年9月1日起至2023年8月31日止，合同期满后如甲方继续出租房屋，乙方拥有优先承租权，在同等条件下甲方必须首先出租给乙方。三、租金、其他费用及支付办法：1、租金1—3年38000.00元/年，4—6年42000.00元/年，7—10年46200.00元/年，租金从2013年9月1日开始计算，2013年7月28日至2013年8月31日作为乙方装修时间，不计算租金；2、租金支付方式：按年支付，每年8月31日前支付全年租金；3、租赁期间出租屋所发生的水电费等一切费用由乙方按相关规定按时足额缴纳。四、租赁期间房屋的装饰和修缮：1、院坝围墙及大门由甲方在本合同签订后15日内建筑完工；2、房屋由乙方统一装修，乙方装修时不得破坏房屋的主体结构；3、租赁房屋期间，非人为因素导致房屋维修是乙方的义务；4、乙方装修、修缮房屋时，甲方应积极配合，不得阻扰施工；5、租赁期间届满，如乙方不续租房屋，乙方可撤走装饰装修及设备设施，但不得人为破坏甲方房屋结构及设备设施。五、......;六、合同解除：1、出现下列情况，甲方有权解除合同，收回租赁房屋：（1）乙方拖欠租金达6个月；（2）乙方在承租房内进行犯罪活动，被司法机关治罪的；2、出现下列情况乙方有权解除合同，退还租赁房屋：（1）租赁房屋被强拆，租赁房屋被征用；（2）有关部门认定出租屋已成危房。七、违约责任：1、甲方违反本合同第一、二条的约定，应赔偿乙方投入的一切损失；2、租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款，违约方负责赔偿对方的一切损失；3、如甲方房屋被强拆，由此导致各自损失的，由甲、乙双方各自承担，如甲方房屋被征用，甲方土地及房屋的补偿费用，由甲方享有，乙方设备设施、经营权的补偿费用，由乙方享有，乙方可撤走装饰装修及设备；4、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按欠交租金的日千分之五以天数计算向甲方交付违约金；......。”合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告亦按约向原告支付租金至2015年8月31日。2015年8月31日支付下一年度租金的最后期限届满后，被告未向原告支付租金。2015年9月17日，被告在未与原告解除合同的情况下将所开办的幼儿园迁离涉案出租屋，但被告的部分教学玩具仍滞留在涉案出租房内。2015年9月28日至2015年10月19日期间原、被告多次通过短信对违约金及房屋的修复费用进行协商未果。在本案庭审结束后的2016年6月8日，被告将房屋腾出交还给了原告。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。本案中，被告在未与原告协商一致解除《房屋租赁合同》的情况下拒付房屋租金已构成违约，且在本案庭审后的2016年6月8日被告已向原告交还了案涉房屋，《房屋租赁合同》已无继续履行的基础，故原告要求解除2013年7月28日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。被告虽已于2015年9月17日将幼儿园搬离涉案房屋,但至本案庭审结束时仍有部分教学玩具堆放在案涉房屋内，且被告未与原告办理涉案房屋的交接手续，应视为被告仍实际占用案涉房屋，故被告占用期间仍应按合同约定的租金向原告支付，原告虽要求被告支付2015年9月1日起至判决解除房屋租赁合同之日止的房屋租金，但案涉房屋双方已于2016年6月8日实际交付，且原告主张的租金金额明确为
25300.00元，即应为2015年9月1日至2016年4月30日期间租金，故本院对该金额予以照准。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中,双方签订的《房屋租赁合同》第七条第4项约定：“乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按欠租金的日千分之五以天数计算向甲方交付违约金。”该约定虽系双方当事人的真实意思表示，但过高，本院在庭审中经释明后，被告提出违约金过高要求减少，本院结合本案实际情况酌定按所支持应付租金的日1‰计算违约金至房屋实际交付之日。原告所主张的电费，本院认为被告虽于2015年9月17日搬离涉案房屋，但被告提交的二张《通用机打发票》（发票号码：00447885，抄表时间是2015年8月4日，缴费时间是2015年9月1日，金额为146.80元。发票号码：00487261，抄表时间是2015年9月7日，缴费时间是2015年10月12日，金额为146.80元）显示抄表时间均在被告搬离涉案房屋前，被告又未提供证据证明搬离时涉案房屋的电表度数，且被告未实际向原告交付房屋，故不能排除被告不欠电费，故本院认为原告邢洪建2015年10月12日、10月13日预缴纳的电费684.95元应由被告支付给原告。案涉《房屋租赁合同》中并未约定有合同解除或履行期限届满后被告应对案涉房屋恢复原状，且被告未提交证据证实被告损毁了案涉房屋的墙壁、门窗、灯开关、吊顶、围墙、大门，故原告要求被告将损毁的承租房屋墙壁、门窗、灯开关、吊顶、围墙、大门恢复至承租前的原状的诉讼请求本院不予支持。原告要求在解除合同后被告立即搬出承租房屋内的所有幼儿园设备及办公用品并交还钥匙的诉讼请求，因被告已于2016年6月8日腾出房屋并交还给原告，本院对该请求不再处理。被告辩解理由不成立，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一、解除原告邢洪建与被告王妤婷、李黛玉于2013年7月28日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告王妤婷、李黛玉于本判决生效之日起10日内支付原告邢洪建房屋租金25300.00元；
三、被告王妤婷、李黛玉于本判决生效之日起10日内支付原告邢洪建违约金7109.30元（25300.00元×1‰/天×281天）。
四、被告王妤婷、李黛玉于本判决生效之日起10日内支付原告邢洪建已垫付的电费648.95元。
五、驳回原告邢洪建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1200.00元，由被告王妤婷、李黛玉负担（此款原告已垫付，被告王妤婷、李黛玉在履行上述义务时径直给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 田阿衣
二〇一六年十二月十五日
书记员 邱光才
附本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，承租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。