安徽省阜阳市颍东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民二初字第00047号
原告：阜阳颍东农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：汪侠，董事长。
委托代理人：苗素侠。
委托代理人：胡文轩。
被告：党宏伟，男，1975年12月20日出生，汉族，个体工商户，住安徽省阜阳市颍泉区。
原告阜阳颍东农村商业银行股份有限公司（以下简称颍东农商行）诉被告党宏伟金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月7日立案受理。依法由审判员郝芝宏适用简易程序进行审理。因党宏伟下落不明，本院于2014年3月24日作出（2014）东民二初字第00047号民事裁定书，将本案转换为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2014年6月30日公开开庭进行了审理。原告颍东农商行委托代理人胡文轩到庭参加诉讼，被告党宏伟经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
颍东农商行诉称：2012年5月16日，被告党宏伟以其所有的位于颍州区人民路双龙桥西敬贤山庄8号楼109室房产作抵押，从阜阳颍东农村商业银行股份有限公司正午支行借款150000元，用于购建材，年利率10.7584%，期限1年，约定按月结息，双方签订了《借款合同》和《抵押合同》，同时办理了房屋抵押登记。该笔借款被告先后于2012年6月30日至2012年12月31日结息三次，合计支付利息17831.8元。借款到期后，经原告多次催收，被告未能履行偿还借款本金。请求判令被告党宏伟立即偿还所欠借款本金150000元及利息25729.55元（利息截至2014年3月1日，2014年3月1日以后利息按中国人民银行规定计算到还清为止）；对被告抵押的房产依法享有优先受偿权；诉讼费用由被告承担。
颍东农商行为证明自己主张提供的证据为：
原告营业执照、安徽银监局文件、金融许可证及被告身份证，户口簿，证明双方主体资格；
党宏伟借款申请书、借据、借款合同，证明被告党宏伟从颍东农村商业银�正午信用社支行向原告借款150000元的事实，原、被告之间存在借款合同关系及被告偿还利息情况；
3、党宏伟抵押承诺书、房地产抵押物清单、抵押合同、党宏伟房产证、房屋他权证，证明被告党宏伟向原告借款并用其房产作抵押的事实。
党宏伟未答辩，也未提供证据，视为放弃答辩和举证权利。
审理查明：2011年4月12日，党宏伟同阜阳市颍东区农村信用合作联社正午信用社签订了《借款合同》和《最高额抵押合同》。借款合同约定：借款种类为中长期个人经营贷款，贷款用途为购建材，贷款期限为36个月，借款额度有效期自2011年4月12日至2014年4月12日，在额度有效期终止时，未支用的借款额度自动失效，单笔借款期限系指自单笔借款提款日起至约定的还款之日止的期间。提款的具体期限自借款方实际提款日至约定还款日止，以借据的记载为准，但任何一笔提款的还款日不得迟于借款额度使用期限的终止日。贷款利率为年利率，利率为固定利率，即实际使用期限同档次利率。贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。结息方式为按季结息，结息日期为每季末月的第20日。用款计划为多次用款，即2011年4月14日，用款150000元，2012年5月16日用款150000元，约定的担保方式为抵押。《最高额抵押合同》约定：抵押人党宏伟同意以主合同所形成的借款提供抵押担保，所担保的主债权为贷款人自2011年4月14日至2014年4月14日，向借款人提供的最高贷款金额为人民币150000元，可以周转性或分期发放贷款，贷款发放金额、期限、利率等以借款凭证为准。抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押人实现债权的一切费用。因汇率变化而实际超出�高余额的部分，抵押人自愿承担担保责任。抵押合同还约定：主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价、或者进行拍卖、变卖，所得价款抵押权人优先受偿。2011年4月12日，党宏伟作为房地产权利人办理了房屋他项权利证（房地产他证阜字第2011012395号），将位于颍州区人民路双龙桥西敬贤山庄8号楼109室（房产权证号20××52）抵押给阜阳市颍东区农村信用合作联社正午信用社。合同签订后，阜阳市颍东区农村信用合作联社正午信用社于2011年4月14日向党宏伟发放借款150000元，期限为1年，至2012年4月14日，年利率10.727%，在借款期限内，党宏伟已全部支付借款本息。在合同借款有效期限内，党宏伟又于2012年5月16日向该信用社改制后的阜阳颍东农村商业银行股份有限公司正午支行借款150000元，借款期限是1年，至2013年5月16日止，�同利率10.7584%。党宏伟于2012年6月30日付利息7600元，2012年11月26日付利息8662.86元，2012年12月31日付利息1568.94元，合计支付利息17831.8元，双方利息结至2012年12月31日，本金及自2013年1月1日开始的利息被告没有偿还。
另查明：中国银行业监督管理委员会安徽监督局《关于阜阳市颍东农村商业银行股份有限公司开业的批复》［皖银监复（2011）297号］，同意阜阳市颍东农村商业银行股份有限公司开业，实行一级法人，该行开业的同时，阜阳市颍东区农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为该行债权债务。
上述事实有原告的陈述、原告举证的营业执照、安徽银监局文件、金融许可证及被告身份证、户口簿，党宏伟借款申请、借款合同、借款借据，抵押承诺书、房地产抵押物清单、抵押合同、党宏伟房产证、房屋他权证等证据在卷佐证。被告经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对上述证据放弃质证权利。故本院对原告所举上述证据予以确认。
本院认为：被告党宏伟与阜阳市颍东区农村信用合作联社正午信用社签订的《借款合同》及《最高额抵押合同》是双方的真实意思表示，内容合法，均为有效合同。党宏伟违反合同约定，应承担继续履行的违约责任。原告要求其偿还借款本金及下欠利息，同时要求对其抵押的房产享有优先受偿权，符合双方合同的约定及有关法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告党宏伟欠原告阜阳颍东农村商业银行股份有限公司借款本金150000元及利息（利息自2013年1月1日起至2013年5月16日止，按合同约定年利率10.7584%计算，2013年5月17日起至本判决确定的履行期限届满时止期间的利息按中国人民银行规定利率计算），于判决生效后十日内付清；
二、原告阜阳颍东农村商业银行股份有限公司对被告党宏伟位于颍州区人民路双龙桥西敬贤山庄8号楼109室（房产权证号20××52）享有优先受偿权，党宏伟在其抵押担保范围内对上述债务向原告阜阳颍东农村商业银行股份有限公司承担清偿责任；
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3815元，由被告党宏伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 郝芝宏
代理审判员 朱伟红
人民陪审员 李玉成
二〇一四年六月三十日
书 记 员 闫翠芝
附：相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一�四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。