江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第412号
上诉人（原审被告）江苏金大地房地产开发有限责任公司，组织机构代码60893075-9，住所地南京市黄埔路2号。
法定代表人朱克平，该公司董事长。
委托代理人涂勇，江苏创盈律师事务所律师。
委托代理人董敏，江苏创盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市香格里拉花园住宅小区业主委员会，住所地南京市秦淮区大光路117号。
负责人胡朝华，该业主委员会主任。
委托代理人陈晨，男，1961年5月2日生。
委托代理人陈辛元，男，1957年12月23日生。
上诉人江苏金大地房地产开发有限责任公司（以下简称金大地公司）因与被上诉人南京香格里拉花园住宅小区业主委员会（以下简称香格里拉业委会）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第3347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人金大地公司的委托代理人涂勇，被上诉人香格里拉业委会的委托代理人陈晨、陈辛元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
香格里拉业委会原审诉称，2013年7月22日，金大地公司委托君安建筑装饰公司（以下简称君安公司）在南京市香格里拉花园住宅小区会所进行装修施工，将会所改建为其他用途的住宅。江苏金奥天地资产管理有限责任公司于2013年7月28日签发了装修许可证，同意君安公司将大批建筑材料堆放在小区公共通道，引起了小区852户业主的极大愤慨。2013年8月3日，小区召开业主大会，业主一致要求将金大地公司的行为诉至人民法院，立即停止金大地公司非法改建小区公共配套设施的侵权行为，恢复原状，切实维护业主的财产安全和人身安全。香格里拉花园10幢位于香格里拉花园住宅小区中心，其规划设计为非住宅用途，为会所。根据业主与金大地公司签订的《南京市商品房买卖契约》约定，金大地公司应按小区整体交付时间同步交付会所。但时至今日，金大地公司不仅未按约将会所交付给全体业主作为公共配套设施使用，且非法改变会所用途。《物权法》规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。《江苏省物业管理条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。基于上述规定，为维护广大业主的权益，请求依法判令金大地公司拆除对香格里拉花园住宅小区会所进行的改建和装修，将会所恢复原状。
金大地公司原审辩称，金大地公司并未对香格里拉花园住宅小区会所进行改建，只是进行了合法的内部装修，这是属于该会所所有权人的合法权益。金大地公司作为香格里拉花园10幢房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。综上，请求法院驳回香格里拉业委会的诉讼请求。
原审法院经审理查明，金大地公司系南京市香格里拉花园住宅小区开发商。位于香格里拉花园住宅小区10幢的房屋（四层，建筑面积2465.2平方米）所有权人为金大地公司，根据房屋所有权证记载，该房屋设施用途为非住宅，用途为会所。
金大地公司与香格里拉花园住宅小区470余户业主所签订的《南京市商品房买卖契约》附件2（公共配套设施）中均明确约定，金大地公司应与小区整体交付时间同步交付多功能高尚会所，或应于2003年12月30日交付多功能高尚会所。而金大地公司与该小区其余370余户业主的《南京市商品房买卖契约》中则未对会所交付事宜进行约定。
香格里拉花园住宅小区于2004年整体交付，小区整体交付后，香格里拉花园10幢一层作为游泳池对业主开放过约两年时间，但此后关闭，未再开放。该幢房屋亦未予使用。2013年7月，金大地公司委托装修公司对该幢房屋进行装修，欲将该幢房屋二、三、四层装修为客房。金大地公司的行为引起业主不满，香格里拉业委会遂向原审法院提起诉讼，要求金大地公司立即拆除对香格里拉花园住宅小区会所进行的改建和装修，将会所恢复原状。
原审诉讼中，金大地公司继续实施对香格里拉花园10幢房屋的装修，并于2013年10月装修完毕，同时安排人员陆续入住该幢房屋。
原审法院认为，会所符合建筑物专有部分的全部构成要件，除开发商通过合同形式将会所约定为小区共有部分的情形外，会所应属于开发商所有。金大地公司已办理了香格里拉花园10幢房屋的产权登记，其对该幢房屋享有产权应无异议。依据该幢房屋所有权证记载，该幢房屋用途为会所。金大地公司与香格里拉花园住宅小区470余户业主签订的《商品房买卖契约》中约定，金大地公司负有在小区整体交付时同步交付多功能高尚会所的义务。现金大地公司未经小区全体业主同意，擅自将香格里拉花园10幢房屋二、三、四层装修为客房，既改变了房屋的用途，亦违反了与小区绝大多数业主的约定。且金大地公司安排非小区业主入住该幢房屋必然对小区管理造成不利影响。金大地公司的行为侵犯了香格里拉花园住宅小区业主的权益，香格里拉业委会的诉讼请求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：江苏金大地房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内拆除对本市香格里拉花园10幢房屋（会所）所进行的改建和装修，将该幢房屋恢复原状。案件受理费80元，由江苏金大地房地产开发有限责任公司负担。
金大地公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、香格里拉花园小区10幢的房屋所有权人为金大地公司，金大地公司仅与470余户业主签订的《南京市商品房买卖契约》中约定此会所为公共配套设施，并约定了会所的交付时间。但与其他业主（约370余户）未对会所交付事宜进行约定。小区整体交付后，此会所也正常对全体业主开放了两年多时间，但此后由于开放费用等种种原因，此会所一直没有正常使用。2、2013年7月，金大地公司作为此会所的产权人，自行出资委托装修公司对该会所重新进行装修，以便于此会所重新开放和正常使用。金大地公司作为该房屋的产权人，有权对该房屋进行装修。故一审法院判决将装修拆除没有法律依据。3、本案中金大地公司并不是与小区的所有业主约定要提供会所，只是与大部分业主进行了约定，所以会所的交付和使用，只是与部分与金大地公司签订了协议的业主有关，即使要提起诉讼，也应由与金大地公司签了协议的业主提起诉讼，业委会无权提起诉讼。金大地公司同时也是小区的业主之一，也是会所的产权人，一审判决既然认定了会所属于建筑物专有部分，又认为会所应由小区全体业主共同共有是互相矛盾。综上，请求依法撤销原审法院民事判决，改判驳回香格里拉业委会的诉讼请求，并由香格里拉业委会承担全部诉讼费用。
香格里拉业委会答辩称，金大地公司对会所进行装修是非法的，应当停止施工。原审法院认定事实清楚，请求依法维持原判。
二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，会所一般系指规划部门的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。本案争议的会所所有权由当初作为开发商的金大地公司保留，房地产登记机构在核发房地产权证时对诉争房屋用途按“会所”进行了注记。根据金大地公司与大多数业主之间的商品房买卖契约，亦约定将诉争房屋作为多功能高尚会所交付。经原审法院及本院现场查看，金大地公司将诉争房屋部分楼层装修为客房形式，实属不当，应予纠正。而金大地公司侵犯了香格里拉花园小区业主的权益，香格里拉业委会提起本案诉讼，并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人江苏金大地房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 付 双
代理审判员 刘 凡
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 郭婷婷