北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第25921号
原告佟胜财，男，1963年10月16日出生。
委托代理人崔智峰，北京市嘉和律师事务所律师。
被告北京银行股份有限公司华安支行，住所地北京市西城区西皇城根北街甲2号。
负责人陈琪，行长。
委托代理人李赓，北京喜至律师事务所律师。
被告王洋，女，1976年5月4日出生。
委托代理人罗国平，北京市观澜律师事务所律师。
第三人杨涛，男，1976年12月28日出生。
原告佟胜财与被告北京银行股份有限公司华安支行（以下简称华安支行）、被告王洋、第三人杨涛案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佟胜财及其委托代理人崔智峰，被告华安支行的委托代理人李赓、被告王洋的委托代理人罗国平、第三人杨涛到庭参加诉讼，其中第三人杨涛经本院合法传唤无正当理由未参加2016年6月2日的庭审。本案现已审理终结。
原告佟胜财诉称：2010年9月29日，佟胜财与王洋签订了《房屋买卖合同》，将位于北京市丰台区角门路××的地上一层及地下一层房屋（以下简称涉诉房屋）以2200万的价格出售给王洋。该合同第4.2条约定：标的房产过户手续办理完成后，在王洋未向佟胜财付清全部房款之前房屋仍由佟胜财使用。至今王洋未付清房款。依据房屋买卖合同约定，佟胜财保留涉诉房屋的使用权。据此，佟胜财将涉诉房屋出租给杨涛,租赁合同尚在履行中。为了使杨涛足以相信佟胜财具备涉诉房屋的使用权，佟胜财还要求王洋出具了委托书。委托书中声明由佟胜财办理涉诉房屋底商租赁事宜。佟胜财具有涉诉房屋的用益物权，而华安支行申请对房屋的执行侵害了我方权益，故请求：1、判令立即停止对违约北京市丰台区角门路××的地上一层及地下一层房屋的强制执行，并解除查封措施；2、判令由被告承担本案诉讼费用。
被告华安支行辩称：一、根据物权法定原则，佟胜财对房屋的使用权不属于用益物权范畴。同时，佟胜财与王洋房屋买卖合同中关于使用权保留的约定属于所有权保留范畴，但买卖合同标的物所有权保留的约定不适用于不动产，故佟胜财对涉诉房屋的使用和出租亦是无效的；二、王洋否认了佟胜财提交的关于王洋委托其出租房屋的委托书的真实性。虽然在2016年1月12日的仲裁庭审中对租赁合同法律关系及事实予以追认，但该追认发生的强制执行措施之后，该追认行为导致已查封标的物设定权利负担或是其他有碍执行的行为，依据相关规定不得对抗华安支行；三、佟胜财依据房屋买卖合同享有的是债权，不能对抗抵押权。
被告王洋辩称，因未付清房款，房屋过户后仍由佟胜财使用，但其并未向佟胜财出具过委托书。
第三人杨涛述称，同意佟胜财的诉讼请求。其承租的是空房，已进行了装修。
经审理查明：2013年12月16日，华安支行与北京佳瑞汇通有限公司（以下简称佳瑞汇通公司）签署《综合授信合同》，佳瑞汇通公司向华安支行贷款2千万元。同日，华安支行与王洋签署《最高额抵押合同》，王洋以其名下位于丰台区××楼房产为佳瑞汇通公司的借款提供抵押担保，上述合同分别经北京市长安公证处公证并赋予强制执行效力。2014年11月15日，北京市长安公证处作出（2014）京长安执字第90号执行证书，该执行证书载明，佳瑞汇通公司偿还华安支行流动资金贷款本金20000000元,以及支付华安支行包括但不限于利息、罚息、违约金、赔偿金、公证产生的费用及一切实现债权的相关费用。可供执行标的物为，申请执行人华安支行对被申请执行人王洋名下提供抵押担保的位于丰台区角门路××房产可以依照法定程序予以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。2014年12月22日，华安支行向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为2015年丰执字第00263号。2014年12月15日，本依法查封了王洋所有的位于北京市丰台区角门路××房屋（X京房权证丰字第××号），查封期限为两年，自2014年12月15日起至2016年12月14日止。目前该涉案房屋已进入评估阶段。在本院查封涉诉房屋后，佟胜财以其对房屋享有使用权为由向本院提出执行异议。2015年11月20日，本院作出（2015）丰执异字第00245号执行裁定书，驳回佟胜财的异议请求。随后佟胜财提起本次诉讼。
另查，2010年9月29日，佟胜财与王洋签订《房屋买卖合同》，约定：佟胜财以2200万元的价格将涉诉房屋出售给王洋；自本合同签字之日起7日内，支付房产交易价格的50%，人民币1100万元。余款分3年付清，自标的房产过户到王洋名下的第二天起算。鉴于付款周期较长，在3年期内，王洋同意每年向佟胜财额外支付人民币100万元作为资金占用回报。此外，合同还约定，房产过户手续办理完成后，在王洋未向佟胜财付清全部房款之前房屋仍由佟胜财使用。后，因王洋未能依约支付房款，佟胜财向北京市仲裁委员申请仲裁。2016年2月1日，北京仲裁委员会作出（2016）京仲裁字第0133号裁决书，裁决王洋支付佟胜财购房款和占用费705万元、违约金等款项。
2010年10月13日，涉案房屋所有权人由佟胜财变更为王洋。
2012年10月11日，佟胜财与杨涛签订《租赁合同》，约定：出租方为佟胜财，承租方为杨涛；租赁房屋为位于北京市丰台区角门路××楼底商一层及地下一层；租期为五年，从2013年1月1日起至2017年12月31日；2013年至2015年年租金120万元，2016年至2017年年租金为132万元。现房屋由杨涛租用，杨涛共向佟胜财支付租金170万元。庭审中，佟胜财出具2012年10月17日的署名“王洋”的委托书一份，委托书内容为：今有北京市丰台区角门9号院3号楼房屋所有权人王洋，特委托佟胜财办理上述房屋底商租赁事宜，委托时间自2013年1月至2017年12月，总计租金624万元人民币（其中2013年至2015年每年租金120万元人民币，2016年和2017年每年租金132万元人民币）。王洋和佟胜财均陈述此委托书上的“王洋”字样，系王洋之夫刘冰冰所签。王洋称在诉讼前对委托书并不知晓，但认可佟胜财向杨涛收取租金的行为。
庭审中，华安支行提交一份2012年9月17日的租赁契约，该契约出租方为王洋，承租方为杨涛，租赁标的物为涉诉房屋，租期为2012年9月17日至2015年9月16日，租金为每年150万元。王洋认可契约的真实性，称该契约并未实际履行，是为签订办理银行贷款所签。杨涛不认可该份租赁契约，并否认其签名的真实性。
上述事实，有（2014）京长安执字第90号执行证书、《房屋买卖合同》、委托书、《租赁合同》、（2016）京仲裁字第0133号裁决书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和质证的权利，杨涛经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃当庭答辩和质证的权利。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。担保物权的优先受偿性是指具有优先于其他不享有担保物权的普通债权。本案中，佟胜财依《房屋买卖合同》享有的房屋使用权属于债权，则华安支行对王洋享有的抵押权属于担保物权。当华安支行对涉诉房屋的担保物权与佟胜财因债权对涉诉房屋享有的使用权同时存在房屋上时，无论担保物权发生先后，均优先于债权受清偿。综上所述，本院裁定驳回佟胜财的异议请求，并无不妥。佟胜财要求停止执行，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、《中华人民共和国民诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告佟胜财的诉讼请求。
案件受理费70元，由原告佟胜财负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李冬冬
人民陪审员 孙桂华
人民陪审员 王素林
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 马文丽