湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终388号
上诉人（原审原告、反诉被告）：樊光明，男，1973年7月27日出生，汉族，个体户，住湖南省郴州市北湖区。
委托诉讼代理人：李逸，湖南善道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州市兴华经贸有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区协作南路7号特产大厦1401室。
法定代表人：吴红兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾向前，湖南乾越律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴红兵，男，1968年11月4日出生，汉族，私营企业主，住湖南省郴州市北湖区。
被上诉人（原审被告）：郴州悦迪汽车贸易有限公司，住所地湖南省郴州市开发区五岭大道延伸段西侧。
法定代表人：吴红兵，该公司执行董事。
上诉人樊光明因与被上诉人郴州市兴华经贸有限责任公司（以下简称兴华公司）、吴红兵、郴州悦迪汽车贸易有限公司（以下简称悦迪公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人樊光明及其委托诉讼代理人李逸，被上诉人兴华公司的法定代表人吴红兵及其委托诉讼代理人曾向前，被上诉人吴红兵，被上诉人悦迪公司的法定代表人吴红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人樊光明上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判支持樊光明在一审中的诉讼请求；2、本案上诉费由兴华公司、吴红兵、悦迪公司负担。理由：一、一审判决对樊光明提交的承租商户证言等证据以兴华公司、悦迪公司、吴红兵不认可为由不采信，对兴华公司、悦迪公司、吴红兵无证据证实、樊光明否认的事实予以采信，在证据采信上违背证据规则。二、原审判决严格审查樊光明作为承租人的法律义务，却放宽兴华公司作为出租人的义务，在法律适用上不平等。樊光明在2013年3月5日按约交付了2013年3月5日至5月31日的租金，兴华公司本应在该时间段按约履行出租人的法定义务，但其提供的租赁场地被产权人堵门、关闭商城大门十余天，商城的空调几乎完全瘫痪，冬天无暖气、夏天无冷气，卫生间长时间无人管理，且长期无故停水。一审对兴华公司的上述违约行为本已查明，却又只字不提，只揪着樊光明在2013年6月1日之后这个月没有交租金的事情不放。租赁合同双方当事人的合同义务应同时履行、没有先后之分，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，兴华公司在长达几个月的时间里都没有积极履行其作为出租人的合同义务，樊光明作为承租人完全有理由待其履行合同义务之后才履行交付租金的义务，且兴华公司在2013年6月中下旬后自行关闭了商城大门，樊光明已无法经营，一审判决对兴华公司不提供租赁场地却要樊光明交租金的无理要求予以支持，让人难以信服。三、即便樊光明没有交付2013年6月份的租金，最多也是违约，并不导致合同不能履行。而此时兴华公司实际上已急着将商场物业交付产权人，根本没有继续履行本案租赁合同的诚意，其收取的门面装修费35,000元和履约保证金5400元应予退还。四、吴红兵是兴华公司、悦迪公司两家公司的法定代表人，在两公司均占98%的股份，是两公司的实际控制人，且两公司财务、人员、人格混同，连向工商部门报备的财务报表都是共用的，故悦迪公司应依法对兴华公司的债务承担连带清偿责任，吴红兵个人也应依法承担连带清偿责任。
被上诉人兴华公司、吴红兵、悦迪公司均辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，裁判结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
樊光明向一审法院起诉请求：1、判令兴华公司退还樊光明合同履行保证金5400元；2、兴华公司退还樊光明门面装修费55,000元；3、兴华公司赔偿因毁约造成樊光明的货物损失15,000元；4、吴红兵、悦迪公司对上述事项承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由兴华公司、悦迪公司、樊光明负担。兴华公司反诉请求：判令樊光明支付拖欠的租金9000元（从2013年6月5日至2013年11月4日）、支付水电费481元，并将缴纳的保证金5400元转为违约金归兴华公司所有。
一审法院认定事实：一、2006年6月9日，兴华公司（乙方）与郴州市锦湘花园业主委员会（甲方）签订一份《锦湘百货二楼场地租赁合同》，双方主要约定：1、甲方将锦湘百货二楼经营的场地约1500平方米出租给乙方使用；2、合同期限为2006年6月20日至2016年5月31日止，乙方必须在每月5日前向甲方缴纳租金，拖欠租金达二个月，甲方有权收回出租场地，停止乙方经营；3、在合同有效期限内，甲方不得以任何理由干涉乙方合理合法经营。乙方在遵守本合同的同时，甲乙双方不得以任何理由解除合同。签订合同后，双方按协议履行义务。2012年，兴华公司决定将租赁的场地改建为“女人世界”商场，分隔为数个门面，决定对外招租，郴州市锦湘花园业主委员会对兴华公司的行为未提出任何异议。二、2012年9月3日，樊光明与兴华公司签订一份《门面租赁合同书》，双方主要约定：1、兴华公司将位于锦湘百货二楼D11门面租赁给樊光明，租赁期限为3年，自2012年9月1日至2015年9月1日止；2、每月租金1800元，采取先交租金后使用的方式，租金按季交纳，每季5日为租金交纳日，樊光明必须在每季度的5日前将当季的租金一次性交纳给兴华公司；3、在签订合同时，樊光明一次性向兴华公司交纳合同履行保证金5400元，如樊光明违反本合同条款，保证金作为违约金，不再退还樊光明；4、樊光明逾期十五日未交纳租金，兴华公司有权解除合同，收回该租赁场地；5、如因兴华公司原因，使樊光明不能正常使用三年，兴华公司将退还樊光明门面装修费35,000元。双方签订合同后，樊光明按照约定向兴华公司交纳了合同保证金5400元，同时交纳门面装修款35,000元。三、双方在合同履行中，因兴华公司从2013年2月开始拖欠郴州市锦湘花园业主委员会的租金，郴州市锦湘花园业主委员会便将兴华公司拖欠租金的事实告知“女人世界”的租赁户，致使租赁户开始恐慌，加之生意不好，部分“女人世界”的租赁户开始拒绝向兴华公司缴纳租金。兴华公司于是要求“女人世界”的租赁户缴纳租金，否则采取措施。但部分租赁户收到通知后，仍然拒绝缴纳。2013年3月5日，樊光明向兴华公司缴纳3月至5月31日的租金。2013年6月5日，根据合同约定，“女人世界”的租赁户应当缴纳租金，但租赁户拒绝缴纳，加之生意不好，许多租赁户主动关闭铺面，2013年6月底，兴华公司将“女人世界”的大门彻底关闭。2013年9月19日，郴州市锦湘花园业主委员会向一审法院起诉兴华公司，要求支付拖欠的租金并解除租赁合同。同年11月4日，郴州市锦湘花园业主委员会与兴华公司联合在《郴州日报》刊登公告，要求“女人世界”的租赁户在15日内自行搬离物品，进行清场，兴华公司同时将公告张贴在商场入口。公告发出后，部分租赁户开始自行清场离场，公告期满后，兴华公司与锦湘花园业主委员会通知人民路派出所，并在文化路社区工作人员的见证下，对商场进行清理，并将场地交与锦湘花园业主委员会。
一审法院认为，一、关于本案的主体问题。从2012年9月3日《门面租赁合同书》可知，合同的相对人是樊光明与兴华公司。悦迪公司与兴华公司系完全独立的法人组织，樊光明将吴红兵、悦迪公司作为本案的当事人，缺乏事实、法律依据，对樊光明的该项诉讼请求应不予支持。二、本案的违约责任问题。兴华公司对出租给樊光明的场地虽不拥有所有权，但兴华公司转租时，场地的所有权人没有反对，对兴华公司的行为进行默认。故樊光明与兴华公司签订的《门面租赁合同书》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议全面履行义务。就本案而言，造成“女人世界”关门停业主要是生意不景气，同时部分租赁户拒绝向兴华公司缴纳租金，从而造成兴华公司不能向业主按时缴纳租金。由于樊光明及其他租赁户拒绝缴纳2013年6月份后的租金，致使租赁场地关门，故本案违约责任应当由樊光明承担。樊光明诉称兴华公司在租赁期间内进行停水、停电致使租赁户无法经营，缺乏证据证实，应不予认可。故樊光明的本诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。三、兴华公司的反诉请求是否合理。1、支付租金9000元及水电费481元的问题。在本案中，兴华公司自行将樊光明租赁的场地关闭，主动中止协议，致使樊光明无法经营，故兴华公司要求樊光明支付2013年6月5日至2013年11月4日的租金缺乏法律依据，不予支持。至于水电费481元，兴华公司未提交相应的证据证实，对该请求亦不予支持。2、履约保证金5400元能否转为违约金的问题。由于樊光明违反协议欠缴租金，其行为构成违约。根据双方的约定：如承租人无违约的情况下，可以无息退回，如承租人违约合同约定，该保证金作为违约金，不予退回。故对兴华公司该反诉请求予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、驳回原告（反诉被告）樊光明的本诉诉讼请求；二、原告（反诉被告）樊光明缴纳的5400元履约保证金，归被告（反诉原告）郴州市兴华经贸有限责任公司所有；三、驳回被告（反诉原告）郴州市兴华经贸有限责任公司其他诉讼请求。本案本诉受理费1685元，由原告（反诉被告）樊光明负担；反诉费86元，由被告（反诉原告）郴州市兴华经贸有限责任公司负担。”
本院对一审认定的事实予以确认。二审另查明：2013年6月份，兴华公司因承租户不缴纳租金等多种原因，对“女人世界”商场停水、停电、停空调。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案违约责任的承担主体及承担方式；二、吴红兵、悦迪公司在本案中是否应承担责任。
关于争议焦点一。兴华公司和樊光明签订的《门面租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依据合同约定，全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。租赁合同的定义明确了出租人的基本义务是交付租赁物并保证在租赁期间租赁物符合约定的用途，能正常使用、收益，承租人的基本义务是依约定妥善使用、保管租赁物，按照合同约定的期限支付租金。本案出租方兴华公司已履行了交付租赁物的义务，承租方樊光明也于2013年3月5日交纳了2013年5月31日前的租金。2013年6月，樊光明未依约及时足额交付租金，兴华公司则对“女人世界”商场停水、停电、停空调并于2013年6月底兴华公司径行将“女人世界”商场大门关闭。樊光明作为承租方未履行交付租金的义务，兴华公司作为出租方未履行保持租赁物在租赁期间符合约定用途的义务，双方均存在违约。因樊光明违约在先，兴华公司主张樊光明此前交纳给兴华公司的合同履行保证金5400元作违约金，不再退还，符合双方签订的《门面租赁合同书》第三条第5款之规定，本院予以支持。樊光明主张其交纳给兴华公司的门面装修费35,000元应予退还，兴华公司则主张依据《门面租赁合同书》第十一条的规定，樊光明逾期十五天未交纳租金及其他相关费用，兴华公司有权解除合同，收回该租赁场地，且不承担任何赔偿或补偿，该35,000元不应退还。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案即便樊光明违约在先且其违约行为致使兴华公司根据合同约定的解除条款享有解除权，兴华公司行使解除权时也必须以通知的方式告知樊光明，但兴华公司未能提供充分证据证明其在2013年6月关闭“女人世界”商场前，已就其行使合同解除权一事通知樊光明。故兴华公司在2013年6月关闭“女人世界”商场大门的行为并非基于其行使合同解除权的行为，其关闭商场大门无合法事由，樊光明因商场大门关闭而无法在租赁的D11门面经营，并且兴华公司在2013年11月份对“女人世界”商场进行清场，故确系兴华公司的原因，使樊光明不能正常使用三年，依据《门面租赁合同书》关于“如因甲方原因，使乙方不能正常使用叁年，甲方将退还乙方门面装修费三万五仟元”的约定，兴华公司应退还樊光明门面装修费35,000元。关于樊光明诉请的货物损失15,000元，因其未提供切实充分证据证实其确因兴华公司违约导致货物损失及货物损失的具体情况，故其应承担举证不能的不利后果，对其该项上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点二。本案《门面租赁合同书》的相对人是樊光明与兴华公司。兴华公司系独立的法人组织，具有独立的法人人格，以其全部财产对公司债务承担有限责任，债权人不能直接要求公司股东对公司债务承担责任。悦迪公司与兴华公司系各自独立的企业法人。樊光明将吴红兵、悦迪公司作为本案的当事人，主张在本案中吴红兵、悦迪公司应与兴华公司承担连带责任没有法律依据，一审判决对樊光明该项主张不予支持并无不当，本院予以维持。
综上，樊光明的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第423号民事判决第二项即“原告（反诉被告）樊光明缴纳的5400元履约保证金，归被告（反诉原告）郴州市兴华经贸有限责任公司所有”、第三项即“驳回被告（反诉原告）郴州市兴华经贸有限责任公司其他诉讼请求”；
二、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第423号民事判决第一项为：被上诉人郴州市兴华经贸有限责任公司于本判决生效后十日内退还上诉人樊光明门面装修费35,000元；
三、驳回上诉人樊光明的其他诉讼请求。
如果被上诉人郴州市兴华经贸有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1685元，反诉受理费86元，二审案件受理费810元，合计2581元，由上诉人樊光明负担1343元，由被上诉人郴州市兴华经贸有限责任公司负担1238元。
本判决为终审判决。
审判长 黄ＸＸ
审判员 谷 敏
审判员 雷金梅
二〇一六年九月十四日
书记员 资 威
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。