湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0502民初385号原告潘冬青，女，汉族，1980年1月21日出生。委托代理人朱文，湖南天戟律师事务所律师。委托代理人陈自华，湖南天戟律师事务所律师。被告邵阳欣和商业管理有限公司，住所地邵阳市双清区邵水东路青龙王府1号门面。法定代表人张颖，该公司负责人。被告湖南欣和资产商业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区桔子洲街道新民路7号2栋308房。法定代表人申伟，该公司负责人。第三人青龙王府商铺业主管理委员会。负责人何小梅。第三人湖南省福星集团福星物业开发有限公司，住所地邵阳市双清区宝庆东路388号汽车美容城一栋二层。法定代表人杨华君，该公司董事长。委托代理人周芳生，男，汉族，1953年1月26日出生。原告潘冬青与被告邵阳欣和商业管理有限公司、被告湖南欣和资产管理有限公司、第三人青龙王府商铺业主管理委员会、第三人湖南省福星集团福星物业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘冬青及其委托代理人朱文，第三人湖南省福星集团福星物业开发有限公司代表人杨华君到庭参加诉讼，被告邵阳欣和商业管理有限公司、被告湖南欣和资产管理有限公司以及第三人青龙王府商铺业主管理委员会经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘冬青诉称，2014年3月29日，第三人青龙王府商铺业主管理委员会与被告2湖南欣和资产管理有限公司签订了《青龙王府商铺租赁经营合同》，约定第三人将其管理的邵阳市双清区青龙桥头青龙王府商住楼（总面积3659.8平方米）出租给被告2，约定被告2湖南欣和资产管理有限公司可以转租，合同期限自2015年1月1日至2024年12月30日至，双方在合同中约定了租金及支付方式。2014年5月12日，第三人福星物业集团福星物业开发有限公司与被告2湖南欣和资产管理有限公司签订了《补充合同》，合同约定由被告2湖南欣和资产管理有限公司于2014年5月15日经营青龙王府商铺，被告2湖南欣和资产管理有限公司分两次支付第三人福星物业集�福星物业开发有限公司自2014年6月至2014年底的租金壹佰万元。2014年12月6日，被告1邵阳欣和商业管理有限公司与原告签订了《商铺租赁合同书》，合同约定由被告1邵阳欣和公司出租邵阳市青龙桥头编号为03号的门面给原告经营婚纱摄影，每年的租金为87,560元，原告在合同签订时支付5,000元履约保证金。2014年12月1日起，陆续向被告1邵阳欣和公司支付租金、履约保证金、物业费共计97,068元，但是在原告支付上述费用后，被告1邵阳欣和公司却未向原告交付租赁合同约定的商铺，也未向原告提供过物业服务。造成了原告本金损失97,068元，利息损失33,003元，误工损失5,878元，因追讨次租金及履约保证金、物业管理费等原告共花费交通费1,000元。据了解，第三人青龙王府商铺业主管理委员会在与被告2湖南欣和资产管理有限公司签订租赁合同的时间的第三人青龙王府商铺业主管�委员会向邵阳市双清区东风路街道办事处申请备案登记的时间相差近一年，即第三人青龙王府商铺业主管理委员会在没有具备主体资格时就与对方签订房屋租赁合同，同时，第三人青龙王府商铺业主管理委员会与相当签订商铺租赁合同是未经该商品所有商铺业主授权，不具备出租商铺的主体资格，根据合同法，其属于无权处分权人，其与相当方签订的合同应属效力待定合同。由于第三人青龙王府商铺业主管理委员会与被告2湖南欣和资产管理委员会签订的合同尚未生效，导致被告1邵阳欣和公司与原告签订的合同尚未生效。同时第三人湖南省福星物业集团福星物业开发有限公司与被告2湖南欣和资产管理有限公司又签订了《》，第三人湖南省福星物业集团福星物业开发有限公司不拥有青龙王府商铺的出租管理权，其收取租金没有合法的依据，租金应该返还给合同相当方。根据合同法第五十八条的规定“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。由于第三人青龙王府商铺业主管理委员会在签订合同中存在过错，从而造成原告的签约损失应承担连带赔偿责任；第三人湖南福星物业集团福星物业开发有限公司收取租金没有合法依据且系受益者，应当在收取的租赁费收益范围内对原告损伤承担返还及赔偿责任。被告1邵阳欣和商业管理有限公司自合同签订之日起至今都没有想原告交付商铺，构成根本违约，其与原告签订的合同依法应予解除，其收取的原告租金、履约保证金、物业管理费，应当返还给原告，并承担相应的赔偿责任。而被告2湖南欣和资产管理有限公司与被告1邵阳欣和商业管理有限公司都由申伟控股申伟还是被告2湖南欣和资产管理有限公司的法定代表人，两公司存在控制与被控制关系，故被告2湖南欣和资产管理有限公司依法对原告的损失承担共同返还、赔偿责任。为维护原告自身的利益，故向人民法院提起诉讼，请求本院判令：一、请求依法解除原告与被告于2014年12月6日签订的《商铺租赁合同书》；二、判决被告1、被告2共同返还原告租金、物业费、履约保证金等共计97068元并赔偿自2014年12月6日至2016年5月6日的利息33,003元及误工损失5,878元、交通费1,000元；三、判令第三人青龙王府商铺业主管理委员会对原告第二项损失承担连带责任；第三人湖南省福星集团福星物业开发有限公司在收取的租赁费受益范围内对原告第二项损失承担返还及赔偿责任；四、本案的诉讼费用由两被告�担。原告潘冬青为证明自己的主张，向本院递交以下证据：原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、被告邵阳欣和商业管理有限公司的企业工商登记信息，拟证明其作为被告的诉讼主体资格；3、被告湖南欣和资产管理有限责任公司的企业工商登记信息，拟证明其作为被告的诉讼主体资格；4、被告湖南省福星物业集团福星物业开发有限公司的企业工商登记信息，拟证明其作为被告的诉讼主体资格；5、收据复印件，拟证明原告潘冬青向被告邵阳欣和商业管理有限公司已缴纳租金及物业费共计97,068元的事实；6、商铺租赁合同书复印件，拟证明原告潘冬青与被告邵阳欣和资产管理有限公司签订租赁合同的事实；7、青龙王府商铺租赁经营合同复印件，拟证明被告湖南欣和资产管理有限责任公司与第三人湖南省福星集团福星物业开发有限公司签订了租赁合同的事实；8、证明复印件，拟证明案外人朱乐平代原告潘冬青交纳了青龙王府1楼3号门面租金20,000元的事实。被告邵阳欣和商业管理有限公司、被告湖南欣和资产管理有限公司以及第三人青龙王府商铺业主管理委员会未作答辩。第三人湖南省福星物业集团福星物业开发有限公司辩称：1答辩人作为青龙王府商铺业主之一，对自己的商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。答辩人将自己的商铺授权给第三人青龙王府商铺业主管理委员会进行经营管理，统一出租，该第三人作为全体业主的代表，具�出租商铺的资格，其于2014年3月29日与被告2湖南欣和资产管理有限责任公司签订的《青龙王府商铺租赁经营合同》是合法有效的。而答辩人与被告2湖南湖南欣和资产管理有限责任公司签订的《补充合同》，将自己所有的一间商铺出租给被告2，双方之间是一种租赁合同关系，与被告1将商铺出租给被答辩人使用无直接利害关系，且在答辩人与被告2房屋租赁合同纠纷一案中，邵阳市双清区人民法院已作出由被告2支付答辩人房屋租金人民币1,000,000元及利息的判决，故答辩人作为业主将自己所有的商铺出租给被告2，有权收取租金或获得利益，被答辩人请求答辩恩承担返还及赔偿责任，无事实依据。2、本案是一起房屋租合同纠纷，非侵权责任纠纷，不存在受益人补偿或赔偿问题，被答辩人亦提供不了应由答辩人在受益范围内承担返�和赔偿责任的法律依据。被答辩人只能向合同相对方请求承担责任，盲目向答辩人主张权利属义务主体不适格，根据合同法第226条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，答辩人出租自有的一间商铺并获得被告2的租金（至今尚未兑现），合情合理合法，收取自己商铺租金后，要求答辩人在受益范围内承担返还和赔偿责任，无论从何角度而言，均无由答辩人承担被告1出租商铺给被答辩人所造成相应法律后果的法律依据。综上，被答辩人要求答辩人承担责任的诉讼请求无事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回被答辩人向答辩人主张的诉讼请求。第三人湖南省福星集团福星物业开发有限公司为证明自己的主张，向本院递交以下证据：1、营业执照复印件，拟证明第三人的诉讼主体资格；2、（2015）双民初字第635号民事判决书复印件，拟证明无连带责任的事实；3、《青龙王府商铺租赁经营合同》补充合同复印件，拟证明无连带责任的事实。经庭审，本院认证如下：原告潘冬青向本院提供的证据1、2、3、4、6第三人没有异议，证据内容客观真实，且与本案有关联，本院予以确认；证据5可以证实原告向被告邵阳欣和商业管理有限公司缴纳了97,068元租金及物业费的事实；证据7可以证实第三人湖南省福星集团福星物业开发有限公司与湖南欣和资产管理有限责任公司签订了租赁合同的事实；证据8与本案审理的法律关系有关联，可以证明案外人代交20,000元租金的事实。第三人湖南省福星集团福星物业开发有限公司向本院提交的证据1内容客观真实，且与本案有关联，原告亦不持异议�可以作为定案依据；原告对证据2的真实性没有异议，对判决书是否生效由异议，本院认为该份判决书可以作为参考依据；证据3是一份补充合同，也是一份独立的合同，与本案审理的法律关系没有必然联系，可以作为参考，不能作为本案定案依据。经审理查明，本院确认如下法律事实：2014年3月29日，第三人青龙王府商铺业主管理委员会将坐落于邵阳市双清区青龙桥青龙王府商住楼一层（1008-1040号）、二层（2001-2044）、三层（3001-3044）的商铺租赁给被告湖南欣和资产管理有限责任公司，并签订了书面的“青龙王府商铺租赁经营合同”，合同约定可以转租，租赁期间是从2015年1月10日至2024年12月30日止，其中，本案诉争的门面即位于青龙王府商住楼一层的1003号门面。2014年5月12日，第三人湖南省福星集团福星物业开发有�公司与被告湖南欣和资产管理有限责任公司签订九租金的给付签订了补充合同，合同约定了1,000,000元租金分二次支付给第三人湖南省福星集团福星物业开发有限责任公司。合同签订后，被告湖南欣和资产管理有限责任公司为了便于在邵阳市开展商铺租赁业务，即注册成立了邵阳欣和商业管理有限公司，2014年12月6日，被告邵阳欣和商业管理有限公司与原告潘东青就诉争门面签订了“商铺租赁合同书”，合同约定了租赁期限为3年，每月租金7,297元，门面交付时间为2015年1月11日。合同签订后，原告潘东青向被告邵阳欣和商业管理有限公司交付了租金及物业费97,068元，而被告邵阳欣和商业管理有限公司却至今未将诉争的3号门面交付给原告管理和使用，也未将已收的租金和物业费交还给原告，原告遂诉至本院酿成纠纷。另查明，被告湖南欣和资产管理有限责任公司的公司负责人申伟又是邵阳欣和商业管理有限公司的股东，申伟本人存在在两个公司交叉任职的情况，湖南欣和资产管理有限责任公司在邵阳青龙王府的商铺租赁业务都是以邵阳欣和资产管理有限公司的名义来对外拓展和承接业务。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。被告邵阳欣和商业管理有限公司与原告潘冬青签订的商铺租赁合同书是双方当事人真实意思的表示，合同内容合法真实有效，且没有违反法律强制性规定，对双方当事人均有法律约束力。合同签订后，原告依约履行了交付租金及物业管理费的义务，而被告邵阳欣和商业管理有限公司则未按照合同约定的时间将诉争门面交付给原告管理和使用，对造成此纠纷，被告邵阳欣和商业管理有限公司应负全部责任。本案中诉争门面的转租权实际是被告湖南欣和资产管理有限责任公司的权利，该公司的负责人即是邵阳欣和商业管理有限公司的股东，存在交叉任职的情形，两公司的经营业务一致、公司名称近似、对外宣传的信息混同，“公司是企业法人，由独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”,让包括本案原告在内的商户都有理由认为两个公司实际为一个公司，两公司人格混同，丧失了各自公司的独立人格，邵阳欣和资产商业管理有限公司就失去了独立承担责任的基础。被告邵阳欣和资产商业管理有限公司和被告湖南欣和资产管理有限责任公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，但实际上相互之间的界限模糊、人格混同，邵阳欣和商业管理有限公司承担湖南欣和资产管理有限责任公司的债务无法清偿，又使实际收取了本案诉争门面租金和物业管理费的湖南欣和资产管理有限责任公司逃避了债务，严重损害了原告潘冬青作为承租人的利益，两被告公司的行为违背了法人制度设立的宗旨，违背了诚实信用原则，被告湖南欣和资产管理有限责任公司应对被告邵阳欣和商业管理有限公司应承担的合同之债承担连带清偿责任。“合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力”，合同相对性原则是合同规则的基础，本案中的两个第三人均未与本案原告发生合同关系，与本案审理的房屋租赁合同法律关系没有必然关联，在本案中不需承担民事责任。据此，本案中商铺租赁合同的合同目的未能实现，应依法予以解除，对原告请求依法解除的诉讼请求，本院予以支持；对要求被告邵阳欣和商业管理有限公司和被告湖南欣和资产管理有限责任公司共同返还原告租金、物业费、履约保证金等共计97,068元的诉讼请求，本院予以支持；利息损失33,003元没有合同约�以及法律依据，误工损失5,878元亦未向本院提供相关计算方式以及法律依据，交通费1,000元没有向本院提供合理的凭证，本院不予支持；原告要求第三人青龙王府商铺业主管理委员会对原告第二项损失承担连带责任、第三人湖南省福星集团福星物业开发有限责任公司在收取的租赁费受益范围内对原告第二项损失承担返还及赔偿责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：解除原告潘冬青与被告邵阳欣和商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同书》；二、被告邵阳欣和商业管理有限公司在本判决�效后5日内返还原告潘冬青交纳的各项费用97,068元；三、被告湖南欣和资产管理有限责任公司对被告邵阳欣和商业管理有限公司上述应付款项承担连带清偿责任；四、驳回原告潘冬青其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1,519元，由被告湖南欣和资产管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长 周林代理审判员 张  浩  涵人民陪审员 周  小  华二〇一七月一月六日代理书记员 李  燕  飞附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：�一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国公司法》第一款公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第二十条第三款股东共同制定公司章程；最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。