江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01826号
上诉人（原审原告）苏州宏龙电子科技工程有限公司。
委托代理人赵昌鹏，山东国曜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏州市三千代塑料包装厂。
委托代理人张莉霞，江苏狮山律师事务所律师。
原审第三人苏州市宏源行纺织品有限公司。
委托代理人王俭，江苏吴中益律师事务所律师。
上诉人苏州宏龙电子科技工程有限公司（以下简称宏龙公司）因与被上诉人苏州市三千代塑料包装厂（以下简称三千代厂）、原审第三人苏州市宏源行纺织品有限公司（以下简称宏源行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴开民初字第00864号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月5日，宏龙公司（出租方）与三千代厂（承租方）签订厂房租赁合同，宏龙公司向三千代厂出租位于苏州市吴中经济开发区澄湖路15-1号的以下建筑及设施：1、厂房一楼及办公区一楼二楼，小计2106平方米，厂房类型为砖混结构。2、厂房二楼，小计1242平方米，厂房类型为钢结构平台。3、厂区钢结构棚，小计1010平方米，厂房类型为钢结构。4、门卫室，小计30平方米，房屋类型为砖混结构。该租赁合同第二条约定：租赁期限为自2011年6月1日起至2016年5月31日止。第三条约定：上述厂房租赁每月每平方米建筑面积租金为月租金为36462元，年租金为437544元；第一年年租金不变，第二年起递增率为6%；签订合同后，三千代公司向宏龙公司支付一个月租金作为保证金；承租方应在支付月5日前向出租方预付三个月租金。第五条约定，承租方应及时支付房租，如拖欠不付满一个月，出租方有权增收10%滞纳金并有权终止租赁协议。合同签订后，三千代公司已向原告支付了一个月房租36462元作为押金。
另查明，宏龙公司为购买佳通科技（苏州）有限公司（以下简称佳通公司）的厂房及土地，于2008年7月14日支付了35万元定金。2008年7月28日，佳通公司与宏龙公司签订土地及厂房转让协议，协议约定佳通公司向宏龙公司转让苏州市吴中区澄湖路15-1号6227.10平方米的土地和地上所有权为佳通公司的建筑及相关设备，转让款为460万元。后宏龙公司就一直占用佳通公司位于苏州市吴中区澄湖路15-1号的土地及厂房。宏龙公司称因佳通公司还欠其100多万元的工程款，故其公司向佳通公司支付了35万元的定金后，佳通公司即让其公司实际占有、使用澄湖路15-1号的所有土地及厂房。2011年12月2日，苏州市吴中区人民法院出具（2011）吴商破字第1号民事裁定书，宣告佳通公司破产。2012年9月，经佳通公司债权人会议投票通过，佳通公司破产管理人组织实施对佳通公司土地、房屋建筑物、设备、存货及车辆资产项目对外公开招标出售。宏龙公司与天源行公司均参与对佳通公司位于苏州市吴中经济开发区澄湖路15-1号澄湖路厂的投标。2012年10月29日，在吴中法院进行的佳通公司破产清算纠纷一案资产招标出售开标会议中，天源行公司以620万元中标，宏龙公司未能中标。2012年10月30日，天源行公司收到了佳通公司的资产招标出售中标通知书。2012年11月2日，佳通公司与天源行公司签订了资产转让协议，协议第一条约定，转让的土地位于苏州吴中经济开发区澄湖路15-1号，国有土地使用权证为吴国用（2005）第20214号，面积为6227.10平方米。厂房的房屋所有权证苏州房权证吴中字第××号，建筑面积为2171.27平方米。2012年11月，佳通公司与天源行公司在佳通公司资产转让移交清单上签字、盖章，双方确认佳通公司已按《资产转让协议》将全部转让资产移交给苏州天源行公司。后，2012年12月2日，佳通公司与天源行公司、宏源行公司签订了权利义务转让协议，其中约定自该协议签订之日起，天源行公司将其在《资产转让协议》中的权利义务转让给宏源行公司，即由宏源行公司取代天源行公司的地位。2013年7月5日，坐落于苏州吴中经济开发区澄湖路15－1号1幢、2幢的房屋所有权人登记为宏源行公司，面积为6227.10平方米的土地使用权人亦登记为宏源行公司。
又查明，天源行公司于2012年10月30日即要求三千代厂向其支付租金否则就要求迁出，并于2012年11月4日向宏龙公司和三千代厂均寄送了所有权声明及关告知函，主要内容为向宏龙公司表明天源行公司已合法取得澄湖路资产所有权并在办理相关过户手续，要求宏龙公司尽快做好腾让厂房及搬迁临时搭建的准备工作否则要求宏龙公司支付厂房和土地使用费。三千代厂和宏龙公司均已收到了该份声明。至本案一审庭审时，三千代厂已向宏龙公司支付了自2012年11月1日至2014年6月的房租。宏龙公司称收到该份声明后，即向天源行工贸公司寄送了回复材料，对天源行公司的所有权声明提出异议，该回复的主要内容为宏龙公司向天源行公司表明其实际占有澄湖路15-1号资产及其附属建筑，土地使用近5年，由于天源行公司与本公司竞拍，给本公司造成了极大的经济损失，1、本公司建造的钢结构平台、装修价款合计300万元；2、京永公司抵债给本公司的钢结构棚、变压设备合计114万元；3、本公司员工及机械设备无处可搬；鉴于以上情况请贵司抽空与本公司商谈。宏源行公司表示，天源行公司和宏源行公司为同一法定代表人，天源行公司并未收到宏龙公司所寄送该份文件。
再查明，2013年12月16日宏源行公司向苏州市吴中区人民法院起诉宏龙公司，要求宏龙公司立即拆除和腾让位于苏州市吴中经济开发区澄湖路15-1号内由宏龙公司搭建的所有临时搭建物和占有的土地使用权。经原审法院调解，以上双方于2014年3月7日达成调解协议：宏龙公司于2014年3月17日前从位于苏州吴中经济开发区澄湖路15-1号房屋及土地中迁出，宏源行公司自愿补偿宏龙公司80万元；因宏龙公司将上述土地及房屋租赁给他人，故自2013年10月30日后就上述土地及房屋所产生的租金归宏源行公司享有。调解后，宏源行公司已向宏龙公司支付了补偿款80万元。
原审原告宏龙公司的诉讼请求为：三千代厂支付房租及滞纳金共计607960.1元。
原审法院认为，本案的争议焦点是三千代厂是否可以以其已向宏源行公司支付了租赁费抗辩宏龙公司向其主张的自2012年9月至2013年10月共计14个月的房租。在佳通公司破产拍卖过程中，天源行公司已中标了佳通公司的吴中经济开发区澄湖路15－1号资产，双方亦据此签订资产转让协议，约定佳通公司向天源行公司转让面积为6227.1平方米的土地使用权和土地上的厂房。该协议系双方真实意思表示，合法有效。佳通公司与天源行公司已于2012年11月在资产移交清单上签字，完成资产移交手续，故天源行公司及其权利义务受让方宏源行公司据此享有处分受让土地及厂房并要求占有人宏龙公司及承租人三千代厂腾退并返还土地及厂房的权利，现宏源行公司并未要求三千代厂即承租人腾退而要求三千代厂向其交纳租赁费用，系其对受让土地及厂房所享有权利的自行处分，符合法律规定，故宏龙公司所称因该涉案房屋为其占有且其中的钢结构建筑为其所有，故根据其与三千代厂签订的租赁合同，三千代厂应向其支付2013年10月30日之前的全部房租的陈述，不予采纳。同时，天源行公司于中标日2012年10月30日要求三千代厂支付房租否则将予以腾退，并于2012年11月4日邮寄告知了宏龙公司、三千代厂吴中经济开发区澄湖路15－1号的现有资产权属状况，三千代厂据此向宏源行公司支付了自2012年11月1日至2014年6月的房租，该行为并无过错，故三千代厂可以以其已向宏源行公司支付租赁费抗辩宏龙公司向其主张的自2012年11月1日至2013年10月的房租。宏龙公司述称，其公司已在吴中法院与宏源行公司签订调解协议，约定自2013年10月30日后就上述土地及房屋产生的租金归宏源行公司享有，故2013年10月30日前的房租应归宏龙公司享有，但该协议仅为宏龙公司与宏源行公司之间对收取房租的约定，该协议并不能约束承租人三千代厂，对宏龙公司的该陈述不予采纳。但天源行公司于2012年10月30日才中标佳通公司在澄湖路的土地及厂房，故三千代厂仍应按其与宏龙公司签订的租赁合同支付房租，故对三千代厂不支付宏龙公司自2012年9月1日至2012年10月31日房租的抗辩意见，不予采纳。同时，三千代厂明知宏龙公司保留一间20平方米左右房屋的情况下，并未提出异议，自2011年6月1日至2012年8月31日期间仍按照合同约定全额支付的租金，可见三千代厂和宏龙公司在合同实际履行过程中，双方已认可按宏龙公司实际交付面积支付月租金。故三千代厂仍需向宏源行公司支付2012年9月1日至2012年10月31日房租77299.4元。另，宏龙公司、三千代厂双方均认可合同约定的滞纳金为10%，三千代厂延付租金亦确对宏龙公司造成损失，故宏龙公司主张10%滞纳金符合法律规定，三千代厂应支付宏龙公司滞纳金7729.9元。现宏龙公司认可三千代厂在其处有一个月房租36462元押金，并同意可在三千代厂应向其支付的房租中予以折抵，故三千代厂尚应支付宏龙公司房租及滞纳金48567.3元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：三千代厂于判决生效之日起十日内支付宏龙公司房租及滞纳金合计人民币48567.3元。案件受理费人民币10510元，由宏龙公司负担9495元，三千代厂负担1015元。
上诉人宏龙公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：1、涉案租赁标的物经破产程序处置系破产财产，佳通公司已无权处分，其与天源行公司签订的资产转让协议无效，天源行公司无权收取租金；2、天源行公司竞买的资产仅含本案租赁标的的一部分，而不是全部，只能收取其所购资产部分的租金，三千代厂也只能就该部分享有抗辩权；3、天源行公司是在办理土地、房产过户前才交纳了竞买资产的价款，才取得了相应的财产权利；4、依据苏州市吴中区人民法院（2013）吴民初字第1544号民事调解书的约定。2013年10月30日之后的租金归天源行公司，言外之意该日之前的租金归人宏龙公司，天源行公司无权收取2013年10月30日之前的租金。综上，请求撤销原判，依法改判支持宏龙公司的诉讼请求。
被上诉人三千代厂辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人宏源行公司答辩称，其认可一审判决。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
一审查明的事实均有相应的证据支持，本院亦予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，佳通科公司被宣告破产后，经佳通公司债权人会议投票通过，佳通公司破产管理人组织实施对佳通公司土地、房屋建筑物等资产对外公开招标出售，天源行公司参与投标并中标，随后佳通公司与天源行公司签订《资产转让协议》。宏龙公司并无提供相反证据证明上述行为因违反相关法律规定而无效。故宏龙公司关于佳通公司无权签订资产转让协议的主张依据不足，本院不予采纳。现佳通公司与天源行公司确认佳通公司已按《资产转让协议》将全部转让资产移交给天源行公司。因此，天源行公司向三千代厂收取租金并无不当。宏龙公司还主张涉案租赁标的物中的钢结构建筑的所有权归其所有，但并未提供充分的证据加以佐证，应承担举证不能的不利后果。苏州市吴中区人民法院（2013）吴民初字第1544号民事调解书约定自2013年10月30日后的涉案租赁标的物租金归宏源行公司享有，但该协议仅为宏龙公司与宏源行公司之间对收取房租的约定，该协议并不能约束三千代厂，且该约定也不能推定宏龙公司具有收取2013年10月30日之前租金的正当性。综上，宏龙公司的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10510元，由宏龙公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年七月二十三日
书记员 杨颖颖