山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第140号
上诉人（原审被告）盖波。
委托代理人孙国强，青岛宏业科技发展有限公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）吴克新。
委托代理人王力，北京市大成（青岛）律师事务所律师。
委托代理人于斌，北京市大成（青岛）律师事务所律师。
上诉人盖波因与被上诉人吴克新房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2012）四民初字第1325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月29日受理后，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长，代理审判员王蕾担任本案主审，代理审判员龙骞参加评议的合议庭，对本案进行审理。上诉人盖波及其委托代理人孙国强、被上诉人吴克新的委托代理人王力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴克新在一审中诉称，吴克新为吴希和之孙，位于四方区遵化路×号×单元×户的房产（青房地权市字第××号）为吴希和所有，安置由盖波租用。后由吴克新继承因该房产所产生的收益，盖波在承租期间一直拒付吴克新房租，被法院以（2008）四民初字第1571号判决、（2011）四民初字第559号判决书判决支付吴克新房租至2011年4月29日止。但盖波一直故意拖延不缴纳2011年4月30日至今的房租，为维护吴克新的合法权益，特起诉要求判令盖波支付2011年4月30日至今的房租15000元（房租暂按每月1000元计算，实际以鉴定机构作出的市场价格的70%为准，总房租暂计算至2012年7月17日，实际计算至判决生效之日止）；本案的诉讼费由盖波承担。
盖波在一审中辩称，吴克新陈述与事实不符，严重背离了事实，86年落实政策，盖波才知互换的公房是私房，1996年观海二路71号整栋楼房起火，由青岛四海房地产公司拆迁，按政策安排盖波居住涉案房屋，在房屋交接中四海房地产错误将私房产权强加在别人头上，因此吴克新的诉讼请求背离了文革特殊时期的事实。在没有妥善安置解决房客房屋的情况下，根据最高院1992第38号文件应当不予受理，受理了应当驳回起诉。本案当事人都是四海房地产安置的受害者，不应当通过诉讼解决，应当通过行政途径解决。因此盖波要求吴克新换回原有公房，各自居住，请求法院驳回吴克新的诉讼请求。
一审法院经审理查明，1996年青岛四海房地产开发经营公司（以下简称四海公司）经有关部门批准，在青岛市市南区观海二路65―71号、95号地段进行旧城改造。吴希和在该地段71号（以下简称71号房屋）有私房一处，建筑面积34.42平方米，盖波在观海二路承租公房一处，与吴希和所有的私房毗邻，使用面积3.13平方米。因吴希和与盖波及四海公司未能就安置补偿达成一致，遂申请青岛市房地产开发管理局裁决，青岛市房地产开发管理局于2005年4月作出了青房裁字（2005）4号裁决书，该裁决载明四海公司应提供青岛市四方区遵化路×号×单元×户套二房屋（以下简称涉案房屋）一处由盖波及其妹妹盖茜住用，吴希和如保留上述房屋产权须向四海公司支付保留产权价款。盖波及其妹妹盖茜不服上述裁决，于2005年8月16向青岛市市南区人民法院提起行政诉讼，青岛市市南区人民法院于2005年11月作出了（2005）南行初字第124号行政判决书，维持了青岛市房地产开发管理局作出的裁决。盖波和盖茜上诉于青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院），青岛中院以（2006）青行终字第96号行政判决书判决驳回上诉，维持原判。2007年12月12日，四海公司与吴希和就涉案房屋签订了《房地产买卖契约》，12月25日吴希和取得上述房屋产权证。吴希和于2008年6月起诉要求解除其与�波间的房屋租赁关系，盖波迁出诉争房屋，盖波支付吴克新房租29172元，后吴希和撤销了第一、二项诉讼请求。2009年1月20日原四方区人民法院作出（2008）四民初字第1571号民事判决书判决盖波、盖茜向吴希和交纳2007年3月至2008年8月4日的房租14920元。盖波、盖茜不服该判决提起上诉，青岛中院经审查认为盖波、盖茜对涉案房屋的居住使用涉及到复杂的历史原因和政策因素，具有特殊性，原审法院判令盖波、盖茜按照市场价格交纳房租欠妥，遂于2009年6月12日以（2009）青民一终字第1037号民事判决书撤销原审判决，改判盖波、盖茜向吴希和交纳2007年3月至2008年8月4日的房租7460元。2011年1月18日，吴克新再次以盖波为被告起诉，要求其支付自2008年8月5日至2011年4月29日的房租，数额按照鉴定结论35440元的70%主张，并要求盖波支付自起诉之日至判决生效之日止的按照银行同期贷�利率计算的逾期付款利息。2011年12月16日原青岛市四方区人民法院以（2011）四民初字第559号判决书判决：1、盖波按照市场价值的70%支付吴克新20**年8月5日至2011年4月29日的房租24808元。2、盖波偿付吴克新欠款利息（自2011年1月18日至本判决确定的还款之日，按照银行同期贷款利率计算）。盖波对该判决不服提起上诉，青岛市中级人民法院于2012年4月25日作出判决维持该判决。
在上述案件审理过程中，吴希和去世，其法定继承人中除吴克新之外的其他人均放弃对涉案房屋的继承权，并同意由其一人继承。
吴克新提交（2008）四民初字第1571号、（2009）青民一终1037号、（2011）四民初字第559号、（2012）青民一终字第693号民事判决书、房产证证明以上事实。盖波对判决书的真实性无异议，称二审对房租数额进行的改判仍然高于因落实政策私房房租的规定，明显不公，盖波正�申诉、上访中。
盖波提交常住人口登记表复印件、四海房地产拆迁安置盖波一家的证明、四海房地产与盖波的拆迁安置协议复印件、户口登记卡复印件、原青岛市观海二路3号常住户口登记表、公房改建增加面积申请复印件、青岛市房产局房屋使用缴费凭证复印件、市南区房产管理处关于信访人盖波反映换房问题的证明等证据，以此证明四海房地产按计划经济政策对盖波进行安置，与吴希和无关。盖波与邻居一起申请增加使用面积，房产局在1977年私房发还时错误的将盖波申请的增加使用面积落实给了吴克新，导致本案出现。换房问题正在依法处理中，房产部门已经详细调查了其错误，此房只形成使用，不存在租赁。
一审诉讼期间吴克新申请对市北区遵化路八号3单元801户自2010年4月30日至2014年2月28日期间的租金进行评估，一审法院委托青岛大信评估有限公司作出�评估结果显示该时间段的房租为59625元，吴克新为此支付评估费2000元。
吴克新对该报告无异议，明确其诉讼请求是自2011年4月30日至2014年2月28日的房租费共计45015元，并要求盖波从起诉之日起到判决确定的还款之日止，按照银行同期贷款利率计算租金利息。
经一审法院核实，根据青岛大信评估有限公司作出的评估结果，2011年4月30日至2014年2月28日的房租共计45015元。
盖波称该报告严重失实，因双方不是租赁关系，不适用市场价格，而应适用《青岛人民政府关于城市私有房屋租金标准的规定》，该规定明确规定落实政策房屋的租金应当在原公房的基础上翻一番，另外，房产部门还有一个内部规定，对房屋评级后定租，吴克新、盖波双方是房屋互换后，吴克新方把换到的房产交到单位得到了福利房，报告中的评估的方式是进门评估，但事实上并未进门与事实不符。现�房内没有暖气，盖波用的是蜂窝煤炉子。刮腻子是原房有的，天然气和网络都是以盖波本人的名义配置的。交易情况不存在，也不是室内照片，因此评估报告的真实性和合法性都是无效的，要求把房子换回来，遵化路的房产也是安置盖波的，对吴克新并没有进行安置。报告中的《注册资产评估师承诺函》是“青岛市李沧区人民法院”不是市北法院。评估报告中没有现场照片。
案件审理期间，青岛大信资产评估有限公司致函一审法院，称上述报告附件“注册资产评估师承诺函”中出现笔误，现将该承诺函中“青岛市李沧区人民法院”更正为“青岛市市北区人民法院”。
一审法院认为，涉案房屋的所有权归属在本案之前已经通过生效的行政、民事判决书确认归吴希和所有，吴希和对自己依法取得的房产享有占有、使用、收益、处分的权利，吴希和去世后，其上述权�由吴克新全部继承。但基于盖波系通过四海公司合法安置在涉案房屋中居住，并经相关部门裁决四海公司应向盖波提供涉案房屋居住，因此盖波对涉案房屋的居住使用涉及到复杂的历史原因和政策因素，具有特殊性，但吴克新的正当权益亦应受到法律保护，依据公平原则，在充分考虑涉案房屋处分权和使用权的历史演变以及双方当事人占有使用涉案房屋的情况、兼顾双方当事人的利益的基础上，一审法院认定盖波交纳房屋使用费的数额为鉴定机构作出的市场价格的70%。盖波对评估报告有异议，但未提交相反证据推翻评估报告，且其中涉及到的笔误部分评估部门已经予以纠正，故对盖波的异议一审法院不予采纳。盖波要求按照公房租赁标准对房租重新进行评级定租，无法律依据，一审法院不予支持。吴克新同时主张盖波支付从起诉之日起到判决确定的还款之日止按照银行同期贷款利率计算租金利息符合法律规定，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，一审判决：一、盖波给付吴克新房租人民币31510.5元（45015元×70%，自2011年4月30日至2014年2月28日）。二、盖波偿付吴克新欠款利息（自2012年7月20日至判决确定的还款之日，按照银行同期贷款利率计算）。上述一、二项，于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币175元、鉴定费人民币2000元，共计2175元，由吴克新负担人民币652元、盖波负担人民币1523元。
宣判后，盖波不服，上诉至本院。
盖波上诉请求撤销一审判决，改判驳回吴克新的诉讼请求；�案诉讼费由吴克新承担。其主要事实与理由为：一、一审认定事实错误。本案不是普通的房屋租赁关系而是文革中公房互换造成的使用权关系，被上诉人吴克新无权擅自大幅涨价。一审错误地依据鉴定机构作出的市场价格的70%判决上诉人向被上诉人支付房租，背离了事实，也不符合法律规定。二、一审适用法律错误。被上诉人对涉案房屋不具有完全产权，上诉人对涉案房屋所享有的使用权等同于公租房使用权，被上诉人不能因为继承了该房屋就随意变更双方的权利义务。上诉人始终按期、按时、按规定交纳房租给被上诉人，没有违反租赁规定，也没有侵害被上诉人的权益。综上所述，上诉人并无过错且是受害方，希望二审法院支持上诉人的上诉请求。
吴克新答辩称，涉案房屋原由吴希和所有，享有占有、使用、收益、处分的权利，吴希和去世后，上述权利由吴克�全部继承，现上诉人盖波占有使用该房屋，依法依理都应按市场价格支付租金。上诉人拖延支付房租，一审按照评估价的70%判其支付租金，对其已是照顾，且先前有上诉人以相同理由上诉，被中院驳回的判例。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，涉案房屋的所有权已经通过生效的行政、民事判决书确认归吴希和所有，吴希和去世后，涉案房屋的所有权由吴克新继承取得。吴克新作为涉案房屋的合法所有权人，有权依法享有因该房屋收益的权利。上诉人盖波通过四海公司合法安置在涉案房屋中居住，应当向房屋所有权人吴克新支付房屋租金，该意见亦已经生效法律文书予以确认。关于盖波向吴克新支付房租的标准问题，一审法院委托评估事务所�出了资产评估报告书，并以此作为确定房屋租金标准的参考依据。考虑到涉案房屋处分权和使用权的历史演变以及双方当事人占有使用涉案房屋的情况、兼顾双方当事人的利益的基础上，一审法院认定盖波交纳房屋使用费的数额为鉴定机构作出的市场价格的70%，并无不当，本院依法予以维持。盖波对评估报告有异议，但未提交相反证据推翻评估报告，且其中涉及到的笔误部分评估部门已经予以纠正，故对盖波的异议，本院不予采纳。盖波要求按照公房租赁标准对房租重新进行评级定租，无法律依据，本院不予支持。盖波主张吴克新对涉案房屋不具有完全产权，及盖波始终按期、按时、按规定交纳房租的上诉理由，与事实不符，本院对此亦不予支持。综上，盖波的上诉理由不成立，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费588元，由上诉人盖波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
代理审判员 王 蕾
代理审判员 龙 骞
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 王庆光
书 记 员 吴苗苗