江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初3618号原告：苏州盛齐资产管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区跨塘分区镇南路8号。法定代表人：姚长琪,总经理。委托诉讼代理人：郑见涛，江苏众勋律师事务所律师。被告：赵鑫，男，1980年2月11日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。原告苏州盛齐资产管理有限公司（以下称“盛齐公司”）诉被告赵鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，并于2017年6月28日依法公开开庭进行了审理，原告苏州盛齐资产管理有限公司的委托诉讼代理人郑见涛和被告赵鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛齐公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付拖欠首季度（2016年8月14日至2016年11月13日）租金43034.23元，支付免租期的租金3544273.84元，支付违约金147678.08元，共计3734986.15元；二、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告盛齐公司撤回免租期租金3544273.84元的主张，将诉讼第一项诉讼请求变更为要求被告支付拖欠的四个季度（2016年8月14日至2017年8月13日）租金1372136.92元，支付违约金147678.08元，共计1519815元。事实和理由：原告与被告于2014年8月13日签订《金亿城商用房产租赁合同》，合同约定原告将位于姑苏区金阊新城藕前路与陆步桥路交汇处的金亿城商业用房1#号部分商业用房出租于被告用于商业经营及转租经营，商业用房总面积6563.47平方米。合同签订后，原告依约履行了所有义务，但被告未按期支付租金，且多次拖欠物业管理费。被告的违约行为严重损害了原告的权益。原告多次催缴租金，但被告仍未履行相应的付款义务。故原告现诉来法院，望判如所请。被告赵鑫辩称，2014年8月份双方签署租赁合同，我方支付了20万元的租赁保证金以及40万元的免租期后首季度租金。然原告方没有按照合同履行义务，一、原告方没有依照租赁合同第二条第（二）项约定提供车位；二、签订合同的时候，双方关于物业管理费没有约定，一直存在争议，没有达成一致意见，但我方向物业公司支付了物业费；三、原告方交付的房屋电箱未入户，与合同约定不符。现在用电负荷比较大，为了解决问题，我自费从隔壁拖了一根电缆过来。基于这些事实，我方就未支付首季度租金43034.23元，并且我方的20万元保证金是足以支付所欠的43034.23元租金。另外，我方认为租赁合同关于违约责任的约定，对双方不对等。我方同意解除合同，关于违约金我方不认可，因为我的保证金是足以支付。对于拖欠的三个季度租金的事实，我方认可，但原告也存在问题。庭审中，原告盛齐公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告赵鑫对原告盛齐公司提交的证据进行了质证并发表了质证意见。被告赵鑫对原告盛齐公司的证据无异议，对拖欠四个季度1372136.92元的租金事实予以认可。但认为违约金过高要求依法进行调整。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原被告双方庭审中的陈述，本院对以下事实作出认定：1、原告盛齐公司与被告赵鑫于2014年8月13日签订《金亿城商用房产租赁合同》，合同约定原告盛齐公司（甲方）将位于姑苏区金阊新城藕前路与陆步桥路交汇处的金亿城商业用房1#号部分商业用房出租于被告赵鑫（乙方）用于商业经营及转租经营，商业用房总面积6563.47平方米。合同约定，自2014年8月14日至2016年8月13日为免租期，2016年8月14日至2017年8月13日期间租金为1772136.92元，按季度付款，每季度为443034.23元，采取先付后租的方式，于每个季度开始前15日支付租金。关于违约金，合同约定乙方未按合同约定向甲方支付租金的，每逾期1日，应按应付款项的万分之四向甲方支付逾期付款违约金，自应支付租金之日至实际支付之日止。2、原告盛齐公司将租赁房屋依约将交付被告赵鑫使用，被告赵鑫将租赁保证金200000元及免租期后首季度400000元交付原告盛齐公司。3、被告赵鑫尚欠2016年8月14日至2017年8月13日期间租金1372136.92元。4、租赁房屋仍由被告赵鑫在占有使用。本院认为，原告盛齐公司与被告赵鑫就姑苏区金阊新城藕前路与陆步桥路交汇处的金亿城商业用房1#号部分商业用房总面积6563.47平方米签订的《金亿城商用房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。原告盛齐公司应依照合同将出租的商业用房交付被告赵鑫使用，被告赵鑫应依照合同约定按期足额支付租金。庭审中，被告赵鑫认可尚欠2016年8月14日至2017年8月13日期间租金1372136.92元租金。故原告盛齐公司要求被告赵鑫支付2016年8月14日至2017年8月13日期间租金1372136.92元的主张，本院予以支持。关于逾期付款违约金，原告盛齐公司主张依约定按每日应付款的万分之四计算自2016年7月30日起至实际付款之日止的逾期付款违约金，截止至2017年6月28日，违约金共计854778.34元。具体计算方式：第一季度拖欠租金43034.23元，应付日期为2016年7月30日，逾期333天，违约金为5732.2元；第二季度拖欠租金为443034.23元，应付日期为2016年10月30日，逾期241天，违约金为42708.5元；第三季度拖欠租金443034.23元，应付日期为2017年1月30日，逾期148天，违约金为26404.84元；第四季度拖欠租金443034.23元，逾期60天，违约金为10632.8元。原告盛齐公司主张的计算违约金时间起止点及拖欠逾期支付租金的金额，有事实依据，且被告予以认可，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告赵鑫主张违约金过高，要求调整。违约金是对守约方的实际损失的弥补，同时兼有一定的惩罚功能，违约金数额应与守约方的损失相当。原告盛齐公司未能证明其实际损失，考虑双方履行合同情况、违约程度、过错程度等因素，本院将违约金酌情调整，按照同期同类贷款利率的1.3倍计算较为妥当。依此为标准，被告赵鑫应当支付为违约金酌定为33568元（暂计至2017年6月28日）。关于原告盛齐公司主张被告赵鑫支付自2017年6月29日至实际付款之日期间的违约金问题，予法有据，本院予以支持。违约金的计算，依1372136.92元为基数，参照同期同类银行贷款利率的1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告赵鑫于本判决生效之日起十五日内将苏州盛齐资产管理有限公司支付2016年8月14日至2017年8月13日期间房屋租金1372136.92元；二、被告赵鑫向原告于本判决生效之日起十五日内苏州盛齐资产管理有限公司支付逾期付款违约金33568元（暂计至2017年6月28日），并支付自2017年6月29日至实际付款之日期间逾期付款违约金（依1372136.92元为基数，参照同期同类银行贷款利率的1.3倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18478元，减半收取9239元，由原告苏州盛齐资产管理有限公司负担694元，被告赵鑫负担8545元；被告赵鑫负担部分，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州盛齐资产管理有限公司履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员  王涛二〇一七年七月二十五日书 记 员  陶敏