苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第00786号
原告（反诉被告）苏州大学附属第一医院，住所地苏州市十梓街***号。
法定代表人侯建全，院长。
委托代理人张拥军，江苏颐华律师事务所律师。
委托代理人费莉萍，江苏颐华律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州市康诚大药房有限公司，住所地苏州市人民路48号。
法定代表人李全省，总经理。
委托代理人李彬，江苏姑苏律师事务所律师。
委托代理人范育金，江苏姑苏律师事务所律师。
被告李全省。
原告苏州大学附属第一医院（以下简称苏大附一院）诉被告苏州市康诚大药房有限公司（以下简称康诚药房公司）、李全省房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月28日立案受理后，由代理审判员李尧独任审理。审理中，康诚药房公司提起反诉，本院决定合并审理，并依法组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告苏大附一院的委托代理人费莉萍、被告康诚药房公司的委托代理人范育金及法定代表人暨被告李全省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏大附一院诉称：2013年，两被告向原告承租房屋，双方约定：1、由被告承租原告位于姑苏区人民路708号115.7平方米的店面，用于经营保健食品，租赁期限为一年，即2013年1月1日至2013年12月31日；2、合同期租金为214097元；3、合同期满，被告应在七天内搬离，并将租赁物归还原告，否则在占用期间的费用按照原合同约定租金的双倍计算。合同期满后，原告多次催告要求被告搬离租赁房屋并支付占用房屋期间的房屋使用费，然被告无正当理由拒不搬离租赁房屋，也不支付租金。故诉来法院，请求判令：一、两被告支付原告房屋使用费（自2014年1月1日至实际交付房屋之日止，按照428194元／年的标准计算）；二、两被告将租赁房屋腾空交付给原告；三、两被告承担本案诉讼费。
被告康诚药房公司辩称：1、原、被告之间的租赁合同虽然约定租期为一年，截止2013年12月31日，但是双方之间就该商铺租赁自2000年就已形成租赁关系，合同均约定一年一签，到期后均予以续签，故在2013年12月31日之后，原告应与被告就该商铺续签租赁合同。2、涉诉房屋的钥匙已于2014年5月交还原告方工作人员。3、现因该商铺涉及房屋拆迁，按照相关拆迁政策原告作为房屋所有权人应配合被告取得相应的拆迁利益，包括营业损失、停工损失及搬迁损失，但是原告未能履行该义务，致使被告的损失未能得到补偿，被告同意在获取拆迁补偿之后及时搬离。4、签订合同是由被告康诚药房公司签订，相应的法律责任应由被告康诚药房公司承担，原告同时起诉法定代表人李全省缺乏合同和法律依据。
被告李全省辩称：1、本案不应将我列为被告，承租涉案房屋的是被告康诚药房公司，我是被告康诚药房公司的法定代表人，相应的责任不应由我承担。2、原告主张房屋使用费缺乏事实依据。承租涉案房屋期间，被告方每年均按时缴纳房租，从未拖欠。2013年12月时原告通知我们搬迁，但在2014年3月就断水断电，同年5月份我们已将房屋钥匙交给原告的工作人员，现在涉案房屋内的药品已全部搬走，人员已遣散。
反诉原告康诚药房公司反诉称：我公司与苏大附一院签订房屋租赁合同，然经其了解，苏大附一院并非涉案房屋的合法所有权人，故认为双方签订的合同不发生效力。我公司在使用房屋期间内，花巨资对房屋进行装修，现房屋面临拆迁应获补偿。故请法院判令：1、苏大附一院支付装修补偿费8万元；2、搬迁补偿费12万元；3、办理营业执照费用15万元；4、承担反诉费用。审理中，变更第1项诉请金额为48万元；第2项诉请金额为12万元，并增加诉讼请求，要求苏大附一院赔偿其：1、停业损失8万元；2、药品损失13.5万元；3、停业期间的人员工资6.3万元。
反诉被告苏大附一院辩称：我方认为系反诉原告违约在前，租赁合同到期未依约搬离交还房屋，应承担相应的违约责任。反诉原告提出的装修补偿费等诉请均没有事实和法律依据。涉案房屋租赁合同是正常到期终止，根据法律规定不存在赔偿装修的情形，且反诉原告也没有任何证据证明本案中存在所谓的拆迁补偿一说。退一步而言，根据合同约定，明确约定如遇拆迁，相关拆迁补偿与反诉原告无关，且即便存在所谓的拆迁补偿，反诉原告认为有争议，应该向拆迁部门主张，而不应该向反诉被告主张。对于反诉原告主张的其他损失，因缺乏相应证据证明，故请求法院驳回其全部反诉诉请。
经审理查明：2007年1月17日，苏州大学与苏大附一院签订《房地产交换协议书》一份，约定苏州大学将其所有的原人民路48号（不含中药研究所）及乌鹊桥路53-59号地块（不含家属区）的房地产与苏大附一院所有的葑门路10号和十梓街5号地块的房地产进行交换。2011年6月9日，原苏州市人民路48号的原门牌号取消，变更为人民路708号。
2013年1月18日，苏大附一院（甲方）与康诚药房公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定苏大附一院将本市人民路708号房屋中的一间门面房（使用面积为165.7平方米）出租给康诚药房公司使用，租赁期限为2013年1月1日起至2013年12月31日止，年租金为214097元。合同第十一条第四款约定，“乙方租赁期满又未签订新的租赁合同的，应在七天内搬离，否则在占用期间的费用按照原合同约定租金的双倍计算”。该份合同乙方签章处由李全省签字。
合同签订后，苏大附一院、康诚药房公司均按约履行各自义务，租期内租金康诚药房公司已全部结清。2013年11月25日，苏大附一院向康诚药房公司发出《通告》一份，要求康诚药房公司在2013年12月9日之前搬离涉诉房屋。2014年3月7日，苏大附一院再次发出《通告》，通知南区水电要注销，门面房将在3月底停止水电供应。2014年7月9日，苏大附一院再次发出《紧急通告》，通知南区沿街门面商家在一周内将店内物品搬出，撤离原址。
以上事实，有苏大附一院提交的《房屋租赁合同》、《房地产交换协议书》、门（楼）牌号变更通知单；康诚药房公司提交的《通告》两份、《紧急通告》及当事人陈述等予以证实。
本院认为，本案房屋租赁合同虽由李全省在承租人处签字，但该合同抬头处注明承租人为康诚药房公司，李全省系康诚药房公司法定代表人，且苏大附一院亦认可在合同履行过程中，系由康诚药房公司支付租金，故本院认为，涉案房屋租赁合同的承租人应认定为康诚药房公司，故苏大附一院在本案中向李全省主张承担承租人义务，缺乏法律依据，本院不予支持。苏大附一院与康诚药房公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，康诚药房公司应按约返还房屋，故对苏大附一院主张要求康诚药房公司将涉案房屋腾空返还的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋交还的事实，康诚药房公司认为其已于2014年5月将钥匙交还苏大附一院工作人员，但未能提供相关证据证明，且苏大附一院对此不予认可，本院对康诚药房公司上述抗辩意见，碍难采信。
关于房屋使用费。苏大附一院主张房屋使用费按合同约定，双倍租金标准计算，但除租金损失外，未能提供证据证明其他损失存在，且康诚药房公司亦对此提出异议，故根据公平原则，本院调整房屋使用费标准，参照合同约定的租金标准按214097元／年的标准计算。审理中，康诚药房公司及李全省均表示截止开庭之日（即2015年4月9日），涉案房屋已清空，其中遗留物品均视为放弃，苏大附一院可自由处置，故本院认为2015年4月9日之后，苏大附一院可自行收回房屋，故康诚药房公司逾期交还房屋应承担的房屋使用费应自2014年1月1日起计算至2015年4月9日止。据此，康诚药房公司占用涉案房屋期间的房屋使用费为272167元（214097元／年／365天＊464天）。康诚药房公司辩称涉诉房屋产权不明，苏大附一院不是适格主体，苏大附一院自2014年3月起开始对涉诉房屋进行停水停电，造成康诚药房公司无法正常营业等意见，本院认为，根据苏大附一院提交的《房地产交换协议书》，可以认定涉诉房屋的所有权属于苏大附一院，苏大附一院享有诉权；根据现有证据，可以证实苏大附一院在2014年3月已通知康诚药房公司尽快搬离涉案房屋并明确将在当月底停止供应水电，康诚药房公司在合同到期后已无权继续使用涉案房屋，其拒绝搬离违约在先，故对其该项抗辩意见不予采纳。
关于康诚药房公司主张要求苏大附一院支付装修补偿费、搬迁补偿费及办理营业执照费用的反诉请求。康诚药房公司主张涉案房屋涉及拆迁，其作为承租人应由出租人对其进行补偿，然其既未提供涉案房屋涉拆的证据材料，亦未举证证明其作为承租人可获出租人补偿的合同依据；故本院对康诚药房公司的上述三项反诉请求，均不予支持。至于康诚药房公司在庭审中当庭增加及变更的诉请，因未按规定期限缴纳诉讼费用，视为撤回及未变更相关诉请，本院对此不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、苏州市康诚大药房有限公司于本判决生效之日起10日内将本市人民路708号房屋门面房（使用面积为165.7平方米）返还给苏州大学附属第一医院。
二、苏州市康诚大药房有限公司于本判决生效之日起10日内支付苏州大学附属第一医院房屋使用费272167元。
三、驳回苏州大学附属第一医院的其他诉讼请求。
四、驳回苏州市康诚大药房有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6430元，由原告苏州大学附属第一医院负担1048元，被告苏州市康诚大药房有限公司负担5382元。被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接向原告履行。
反诉案件受理费3275元，由反诉原告苏州市康诚大药房有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院。开户行：农行园区支行营业部，账号：10×××99（代码207401021）。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 李 尧
人民陪审员 傅幼敏
二〇一五年五月十九日
书 记 员 陈 辰