四川省会东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第140号
原告普龙金，男，25岁。
委托代理人韩天富，男，61岁。
委托代理人ＸＸ华，会东县姜州法律服务所法律工作者。
被告姜顺元，男，42岁。
委托代理人朱绍禄，男，39岁。
本院于2014年12月24日立案受理了原告普龙金与被告姜顺元农村房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员赵佳良适用简易程序于2015年1月20日公开开庭进行了审理。原告普龙金及其委托代理人韩天富、ＸＸ华，被告姜顺元及委托代理人朱绍禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告普龙金诉称，原、被告于2013年12月18日签订“房屋出售协议”，被告姜顺元将其位于淌塘镇岔河村丁家沟二组的一栋砖混结构一楼一底（三门面）的楼房（及通道）全部出售给原告，约定转让价为158000元，当天已支付了118000元，剩余40000元约定于2014年12月17日前付清。原告对房屋进行了装修并居住了一段时间后，被告迟迟不交出房产证。后才得知，被告根本办不到房产证，其欺骗原告达成买房协议，协议依法无效。被告出售的房屋无任何法律手续，属于违法建筑物，所以原告得知后立即搬出了该房。另外，被告在协议中写明的房屋四至界线并非真实情况，导致他人修建房屋挖基脚时过于靠近所售房屋，导致该房屋下陷开裂，成为危房，不能居住。在被告明确办不到房产证后，原告曾多次找到被告，要求退还购房款，但被告借故不理，后经当地村、镇两级组织调解未果。综上，被告以能办理房屋产权证为由，欺骗原告签订“房屋出售协议”，此协议应认定为欺骗合同，实属无效。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求法院判决该“房屋出售协议”为无效合同，并判决被告退还原告已支付的118000元及8个月的利息15104元，合计133104元，同时承担本案案件受理费。
原告普龙金向法庭举出了以下证据：
1、原、被告双方签订的“房屋出售协议”原件--拟证明原、被告双方之间存在房屋买卖并已付款118000元的事实。
2、淌塘镇人民政府调解笔录及调解证明--拟证明双方的纠纷已经当地政府调解但未达成一致协议的事实。
3、租房证明--拟证明原告自2014年8月4日至今在外租房居住的事实及房屋租金数额。
被告姜顺元辩称，2013年11月原告普龙金到我处看房，在多次看房后于2013年12月18日与我签订“房屋出售协议”，双方在自愿的情况下签订协议，原告当时支付了118000元购房款，无欺骗行为。购房时我已告知原告房产证正在办理但是还未办下来，双方同意并在协议中约定在房产证办下来后转给原告。对于我没有在协议上签字的原因，是因为原告还有40000元购房款未支付给我，原告支付此款后我才能在协议上签字按手印，而且当时我已经告知原告这个事由了的。原告支付了的118000元是事实，我也在“房屋出售协议”上的支付款数字上按了手印的，这个付款事实我认可。我们这个纠纷确实在镇政府的主持下进行过调解，但双方分歧很大，所以并未达成调解。房屋整体交付给原告后，现在房屋开裂成了危房，我可以退还房款，但原告必须赔偿我们的损失。因为交付时，房屋是完好的，房屋开裂是在原告住进去后才发生的。
被告姜顺元向法庭举出了以下证据：
原、被告签订的“房屋出售协议”复印件--拟证明所售房屋交付时，原告已现场检查过，并非危房的事实。
在法庭审理过程中，对原、被告所举证据进行了质证，双方出庭的当事人都在法庭上充分发表了各自的质证意见，现对本案证据作如下综合认定：
1、原告所举第1组证据，被告对真实性无异议。经审查，该证据为原件，双方对其真实性均无异议，故本院予以采信。
2、原告所举第2组证据，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议。经审查，该证据有淌塘镇人民政府印章，能证明双方纠纷经过组织调解的情况，故本院对其真实性予以采信。
3、原告所举第3组证据，被告对其真实性、关联性均有异议，认为与本案无关。经审查，本案系合同纠纷，该证据证明的房租损失不属于直接损失，与本案不具有关联性，故本院不予采信。
4、被告所举证据，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为协议中并未涉及与房屋质量问题有关的条款。经审查，该证据与原件核对无误，具有客观真实性，故本院对其真实性予以采信。
综合分析本案采信的证据材料，结合庭审，可以认定如下事实：
原告普龙金户籍在会东县雪山乡，被告姜顺元户籍属于会东县淌塘镇，双方并不属于同一农村集体经济组织。原告普龙金与被告姜顺元于2013年12月18日签订了“房屋出售协议”，协议约定：“姜顺元将其位于淌塘镇岔河村丁家沟二队的一栋砖混结构一楼一底（三门面）的楼房（及通道）全部出售给普龙金；房屋四至界限：前面车路，后面齐丁万朝家土地交界，右面与邹武地基相邻，左面齐沙沟边；姜顺元于2013年12月18日将楼房整体交给普龙金使用；转让价为人民币158000元，签订协议时普龙金即支付购房款118000元，剩余40000元于2014年12月17日前付清；姜顺元已办理房产证，未领到，在领到房产证后将房产证转给普龙金；本协议一式两份，双方签字按印起生效，具有法律效应。”原告普龙金于2013年12月18日支付了房款118000元，尚余40000元未付。被告姜顺元收款后至今未在协议上签字按手印，只是在协议上所写的房款118000元及大写处按了手印，表示收到了原告已付房款118000元。原告普龙金搬进该楼房不久，房屋即发生开裂，成为危房，加之被告姜顺元至今无法办理房屋产权证，双方由此发生纠纷。后经当地村、镇两级组织调解未果。原告于2014年12月24日诉至法院，请求法院认定双方签订的“房屋出售协议”因欺诈而无效，同时要求被告退还已付房款118000元及8个月的利息15104元，合计133104元，并承担本案案件受理费。
本院认为，原告普龙金与被告姜顺元签订的“房屋出售协议”系双方真实意思的表示，但原告普龙金与被告姜顺元并非同一农村集体经济组织成员，双方买卖房屋的行为必然涉及农村宅基地转让的问题。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的重要权利，若不具有本村集体经济组织成员身份和资格，不得在本村取得宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。”据此，即使双方为同一农村集体经济组织成员，双方签订房屋买卖协议后，还需经过相关政府部门审核批准才能生效。故原告普龙金与被告姜顺元签订的“房屋出售协议”因违反国家法律法规的强制性规定而无效，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告普龙金要求被告姜顺元退还118000元购房款的诉讼请求，合理合法，本院予以支持；原告普龙金要求被告姜顺元支付8个月的利息15104元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持；被告姜顺元要求原告普龙金赔偿房屋损失的要求，其未提起反诉也未提供相关证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告普龙金与被告姜顺元签订的“房屋出售协议”无效。
二、被告姜顺元于判决生效后十五日内退还原告普龙金购房款118000元。
三、原告普龙金于判决生效后十五日内将双方所签订“房屋出售协议”中涉及的房屋退还被告姜顺元。
本案案件受理费1400元，由被告姜顺元交纳（应由被告姜顺元承担的案件受理费，原告普龙金已垫付，被告姜顺元在履行上述义务时径直给付原告）。
如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。
本判决发生法律效力后，被告未在判决确定的期限内履行义务，原告有权在二年内向本院申请执行。
审判员 赵佳良
二〇一五年一月二十八日
书记员 郭 杨
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。