北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终5688号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京金色港湾商务会馆有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇长丰园3区14号楼。
法定代表人汪明喜，执行董事。
委托代理人瞿凯俊，北京市京都律师事务所律师。
委托代理人崔光，北京科宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李庆强，男，1971年3月11日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李华安，男，1969年8月2日出生。
上列二被上诉人之共同委托代理人伍慧群，北京市浩东律师事务所律师。
上诉人北京金色港湾商务会馆有限公司（以下简称金色港湾公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第12287号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，李庆强、李华安起诉至原审法院称：2012年3月12日，我们与金色港湾公司签订房屋租赁合同，金色港湾公司将位于北京市大兴区黄村镇长丰园3区14号楼的商务会馆中四至六层客房（以下简称涉案房屋）租赁给我们，租赁期限自2012年4月1日起至2021年1月31日止，租金为每年1600000元。合同签订后，我们交纳了100000元押金，并对涉案房屋进行了装修。后金色港湾公司同意我们对涉案房屋进行转租。但在我们与第三方签订转租合同后，又予以阻止，并于2014年9月1日单方解除了与我们签订的租赁合同，开始自行经营。因双方就后续问题未达成一致，我们起诉请求法院判令：1、双方签订的房屋租赁合同于2014年9月1日解除；2、金色港湾公司退还我们租金430
000元、押金100000元、电梯使用费5833元；3、金色港湾公司赔偿我们装修损失1539012元、led费用23700元、物品费133
612元；4、金色港湾公司给付房屋使用费48300元，并负担鉴定费28800元及诉讼费。
金色港湾公司辩称并反诉称：我方不同意李庆强、李华安的诉讼请求。首先，双方签订的是《酒店承包经营合同》，本案不属于房屋租赁合同纠纷；其次，我方并未单方解除合同，由于双方所签合同是承包经营性质，我方仅是将经营范围中的宾馆住宿业务转包给李庆强和李华安，发包时必然会考虑承包人的经验和能力，李庆强、李华安擅自转包的行为可能影响到我方的利益，故我方有权予以拒绝，合同并未单方解除。在合同履行过程中，因为酒店的经营效益与预期存在差异，李庆强、李华安才在双方因转包发生争议后进行躲避，实际上双方应继续履行签订的合同；最后，关于李庆强、李华安主张的各项费用，其主张的430000元的承包费中有300000元是李庆强、李华安与汪明喜之间的个人借款，其他130000元承包费因李庆强、李华安仍在实际经营，故不应予以退还。100000元押金退还的事由（即合同解除或者终止）尚未出现，即使发生了上述事由，该费用也不足以支付李庆强、李华安拖欠的费用。我方认可李庆强、李华安在承包期间进行了装修，但不认可其主张的装修费用。根据合同约定，李庆强、李华安中途退出，丧失了就装修及购置物品请求赔偿的权利。基于以上事实，我方提起反诉，要求李庆强、李华安：1、继续履行《酒店承包经营合同》，并向我方支付自2014年10月1日起至2015年3月31日止的酒店承包经营费800
000元；2、支付水电费25451元、大堂门头修理费用37500元、大堂电话费3000元、网络费用1182元、行政罚款9500元、布草清洗费11077元、佣金1200元、推杠锁改造费用10930元、9月份员工工资20
697元、客人住宿招待费5498元；3、给付违约金300000元（自2014年9月1日起至实际给付之日止，以800000元为基数，按照每日千分之五标准计算）；4、承担反诉费用。
李庆强、李华安针对金色港湾公司的反诉辩称：我们与金色港湾公司的合同已于2014年9月1日由金色港湾公司单方解除，因此已没有继续履行合同的可能，我们无需再支付承包经营费，亦不存在违约的情形，不应支付违约金。金色港湾公司主张的各项费用均发生在其单方解除合同后，不应由我们负担，综上，我们不同意金色港湾公司的反诉请求。
原审法院经审理认为：金色港湾公司与李庆强、李华安签订的《酒店承包经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效，签约双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。关于合同解除问题，李庆强、李华安主张《酒店承包经营合同》自李庆强与金色港湾公司法人汪明喜通电话时即解除，从通话内容看，双方因转租问题达不成一致意见而发生矛盾，但不能证明合同已经解除，而此时李庆强表示已回家了，金色港湾公司表示停水、停电，而后，金色港湾公司于2014年10月1日接管经营，说明双方不再继续履行合同，此时，双方签订的《酒店承包经营合同》解除，现双方亦无继续履行合同的基础，故对金色港湾公司要求继续履行合同的反诉请求，法院不予支持。合同解除后，关于各项费用的负担与赔偿问题，根据通话录音及实际履行情况，在合同解除过程中，双方均存在一定过错，法院根据双方的过错程度确定损失的承担。李庆强、李华安已交纳的保证金应予以退还，合同自2014年10月1日解除，此前李庆强、李华安已交齐租金，不再予以退还。关于300000元是交纳的承包经营费还是借款的问题，金色港湾公司主张该费用为借款，但证据不足，300000元应为预交的承包经营费，李庆强、李华安没有实际使用，金色港湾公司应予退还。关于装修损失，太阳能热水系统已由李庆强拆除，其称系被迫拆除，但未提供证据，故相关费用应由李庆强、李华安自行承担。其他装修费用，因金色港湾公司仍在使用，故法院结合鉴定意见及双方过错程度，确定金色港湾公司给付李庆强、李华安装修费用914383元。对李庆强、李华安主张的电梯使用费、led费用、物品费、房屋使用费，因证据不足，法院不予支持。金色港湾公司反诉要求李庆强、李华安支付水电费、大堂门头修理费用、大堂电话费、行政罚款、布草清洗费、佣金、推杠锁改造费用、9月份的员工工资、客人住宿招待费，因上述费用均没有发生在李庆强、李华安经营期间，且无法证明金色港湾公司已实际支出上述费用以及上述费用是否是为李庆强、李华安支出，故对上述各项反诉请求，法院不予支持。金色港湾公司主张的网络费用1182元，系李庆强、李华安使用期间的费用，李庆强、李华安应当负担，对该项诉讼请求，法院予以支持。金色港湾公司主张的违约金，因系针对迟延交纳承包经营费而约定，在合同履行过程中，李庆强、李华安已预交300000元承包经营费，而后双方产生纠纷，因此不能认定李庆强在支付承包经营费方面存在违约，故对该项诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于206年4月判决：一、李庆强、李华安与北京金色港湾商务会馆有限公司签订的酒店承包经营合同于二〇一四年十月一日解除；二、判决生效后十日内，北京金色港湾商务会馆有限公司退还李庆强、李华安保证金十万元；三、判决生效后十日内，北京金色港湾商务会馆有限公司退还李庆强、李华安承包经营费三十万元；四、判决生效后十日内，北京金色港湾商务会馆有限公司给付李庆强、李华安装修费用九十一万四千三百八十三元；五、判决生效后十日内，李庆强、李华安给付北京金色港湾商务会馆有限公司网络费用一千一百八十二元；六、驳回李庆强、李华安的其他诉讼请求。七、驳回北京金色港湾商务会馆有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，金色港湾公司不服，持其原诉意见上诉至本院，并称双方签订《酒店承包经营合同》后引发的纠纷属于企业承包经营合同纠纷而非租赁合同纠纷；对于合同的解除我方不存在过错；《造价鉴定意见书》存在错误，不能作为定案依据；原审判决错误地将个人借款认为为合同预交款，属认定事实错误，故我方请求二审法院撤销一审判决第一至第四项，依法改判。李庆强、李华安同意一审判决。
经审理查明：2012年3月12日，甲方（发包人）金色港湾公司与乙方（承包人）李庆强、李华安签订《酒店承包经营合同》，甲方将涉案房屋承包给乙方经营，承包期限自2012年4月1日起至2021年1月31日止；承包费按照9年计算，前4年每年承包经营费为1
600000元，后5年每年承包经营费为1700000元。乙方每半年向甲方支付一次当年度一半的承包经营费，第一次承包费于本合同生效后5日内付清半年度租金，其余承包费在每年的3月1日前和9月1日前支付；乙方应当向甲方支付100000元承包经营押金，并应当于本合同生效后10日内支付；乙方承包经营期间由于客房经营活动而产生的费用由乙方承担，该费用包括水费、电费、员工餐费、网络费用等，该费用按照实际发生的数额由乙方每月向甲方结算并支付；甲方有向乙方收取承包费和其他费用的权利，甲方有对乙方监管的权利；乙方应当按期向甲方交付承包费和其他费用，乙方在取得承包经营权后，享有自主装修的权利，但应当符合消防安全的有关规定并不能破坏房屋的主体结构；合同一经签订即具有法律效力，除国家政策发生变化致使本合同无法实际履行外，非经双方协商任何一方不得单方变更或解除；本合同期满后，对于宾馆内的所有物品包括房间配置的空调、床、桌椅等的归属双方协商解决；在本合同履行期间，若乙方不能按照本合同约定的时间交付承包经营费用的，应当按照延迟支付金额的日千分之五承担违约责任；在合同履行期间，如因已方的经营行为造成对方损失的，应当向对方承担赔偿责任；在合同履行期间，若乙方中途退出上述物品全部归甲方所有；在合同履行期间，若甲方违约导致合同不能履行，承担退还剩余租金，乙方对房屋进行装修所投入的资金，甲乙双方协商赔偿。
合同签订后，金色港湾公司向李庆强、李华安交付了涉案房屋，李庆强、李华安依约交纳了押金及相应费用，并于2012年3月19日进行装修，随后在涉案房屋处进行经营。
另查：截止到2014年9月30日，双方对费用交纳问题没有争议。2014年9月1日前，李庆强、李华安应交纳2014年10月1日至2015年3月30日期间的租金。2014年8月5日，李庆强向金色港湾公司法定代表人汪明喜账户中转账200000元，后又于2014年8月6日向铁青玲（汪明喜儿媳）账户中转账100000元。
2014年8月30日，李庆强与案外人吴帅清、梁钟华、荣方华签订《酒店承包经营合同》，将其承包的商务会馆转包给3案外人经营。后金色港湾公司与李庆强、李华安因转包问题发生纠纷，李庆强于2014年9月3日将吴帅清、梁钟华、荣方华已交纳的1
300000元承包款退还到吴帅清账户中。
李庆强、李华安自2014年9月停止经营，并于2014年9月12日晚，将金色港湾宾馆内物品拉走。2014年9月15日，金色港湾公司向李庆强发出短信，短信内容为：李庆强、李华安请及时支付租金，已欠半个月；10月1日前若仍未支付，望在9月30日前完成清退并办理交接手续；你方单独退出后，我方保留追究你方违约的权利。2014年10月1日，金色港湾公司开始接管经营客房。
原审庭审中，金色港湾公司认可李庆强于2014年8月汇款的300000元，但主张该此款为李庆强与汪明喜之间的借款，与双方签订的合同无关；且认为李庆强、李华安系于2014年10月1日停止经营，李庆强、李华安9月1日撤走之后，其在9月2日之后只是让酒店员工好好干，记好账，实际自10月1日起代管酒店。
李庆强、李华安提供1份与金色港湾公司汪明喜的电话录音，主要内容为：“李庆强：喂，人家就按合同执行。汪明喜：合同执行？李庆强：对。汪明喜：合同执行？我不让他干了，电、水给他停了。李庆强：第一个，我跟你的合同，上面没有写不允许出让、不允许转让，都没写。汪明喜：没写，没写……。李庆强：没写，什么都没写。汪明喜：没写，你打官司吧，打官司吧。李庆强：是吧，我跟你说吧，而且你说让我出租的录音我也有。汪明喜：你肯定录了，让你出租录音……。李庆强：我从你那儿合法得到的，我也经过你同意出租的。汪明喜：可以呀那我们……，下午我马上就让小五给他停了。李庆强：你停吧，我现在已经回家了，我告诉你一声。汪明喜：可以，可以。李庆强：咱如果那什么，咱还是该怎么着怎么着，咱还是往好的地方走，你考虑着办。汪明喜：我跟你讲，我干都不让你干了。”
另，李庆强、李华安为证实其主张的装修损失，提供以下证据：1、李华安与保定华中华天月广告装饰设计有限公司签订的合同及该公司出具的收据，合同显示：金色港湾四层的装修款为995070元；工程款收据显示金额为1200000元。2、落款时间为2013年6月13日的北京勤艺良辰装饰工程有限公司出具收据，收据载明：今收到金色港湾工程总款（五、六层装修、新增房间4间、墙纸）500000元。李庆强、李华安称在合同履行过程中，还安装了太阳能热水系统和网络系统，太阳能工程款为81800元，网络工程款为10000元。
金色港湾公司为证实其主张的网费，出具中国联通发票3张，费用共计1182元，该费用为李庆强、李华安经营期间的网络服务费，上述费用由金色港湾公司支付。
原审法院审理过程中，经李庆强、李华安申请，法院委托北京中润达工程咨询有限公司对涉案房屋装修进行造价鉴定。，由李庆强垫付鉴定费28800元。该公司鉴定后，出具润审基字2015-1-147号造价鉴定意见书，确认：经鉴定，根据现场实测部分的工程造价金额为1923766元。鉴定意见金额不包括隐蔽工程的造价；太阳能热水系统的价格根据采购合同价格计取。太阳能热水系统的价格为95000元。根据现场照片，太阳能热水系统已被李庆强拆除，但李庆强称是金色港湾公司要求其拆除的。
本院审理中，金色港湾公司公司认可其于2014年9月3日起将经营用pos机报停。另，双方一致认可原审法院曾至现场确认鉴定范围。
上述事实，有双方当事人陈述、《承包经营合同》、润审基字2015-1-147号造价鉴定意见书、收据、发票等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的《承包经营合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应遵照履行。
至于《酒店承包经营合同》的性质问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同性质并不当然以合同名称确认，要通过审查合同对于双方权利义务的约定予以确定。本案双方所签《酒店承包经营合同》名称中虽带有“承包”字样，但审查合同内容，更符合租赁合同的特征。现金色港湾公司上诉称双方签订《酒店承包经营合同》后引发的纠纷属于企业承包经营合同纠纷而非租赁合同纠纷，但其并未就此提供详实的证据佐证，本院对其所述不予采信，其坚持认为原审判决对合同性质认定错误以致按照租赁法律关系审理本案错误，缺乏依据，本院不予支持。本院认定上述《酒店承包经营合同》的实质应为租赁合同。
关于合同解除的责任问题。从李庆强、李华安提供通话记录内容看，双方因转租问题达不成一致意见而发生矛盾，此时合同虽尚未解除，但双方并未积极解决问题，李庆强表示已回家，而金色港湾公司不仅表示要停水、停电，且于2014年9月2日将经营用pos机报停，并于2014年10月1日正式接管经营。双方的行为说明双方均同意不再继续履行合同，双方亦无继续履行合同的基础，至此双方签订的《酒店承包经营合同》解除。基于上述事实，应该认定双方对于合同的提前解除均有一定过错。现金色港湾公司认为其对于合同解除并无过错，要求继续履行合同，缺乏依据，本院无法支持。
关于合同解除后各项费用的负担问题。因《酒店承包经营合同》自2014年10月1日解除，此前租金，李庆强、李华安已交齐，亦不应再予以退还。关于李庆强、李华安向金色港湾公司法定代表人个人及其家属账户中汇入的300000元现金的性质，金色港湾公司虽主张系借款，但未就此给予合理说明更未提供证据，李庆强、李华安对其所述又不予认可，本院认定该款为李庆强、李华安预交的租金。由于2014年10月30日之后，李庆强、李华安没有实际使用涉案房屋，金色港湾公司应将上述预交的房租300000元全部予以退还。至于李庆强、李华安已交纳的押金，因未出现抵扣押金的情况，也应由金色港湾公司予以退还。
关于双方主张的损失问题。关于李庆强、李华安主张的装修损失，因太阳能热水系统已由李庆强拆除，其虽主张系被迫拆除，但未就此举证，其应就此承担不利的诉讼后果，原审法院认定相关费用应由李庆强、李华安自行承担，是适当的；其他装修费用，因金色港湾公司仍在使用，故应由金色港湾公司给予适当补偿。原审法院结合鉴定意见及双方过错程度，酌情确定了金色港湾公司给付李庆强、李华安装修费用具体数额，本院审查并无不当。现金色港湾公司上诉称鉴定结论存在错误，但并未就此提供相关证据，本院对其所述难以采信。李庆强、李华安主张的电梯使用费、led费用、物品费、房屋使用费，因提交的证据不足，本院不予支持。关于金色港湾公司反诉要求李庆强、李华安支付的各项费用，除网费1182元，能证实系李庆强、李华安经营期间发生的费用，应由李庆强、李华安负担外，其余各项费用均不是发生在李庆强、李华安经营期间，金色港湾公司也未能证明系其为李庆强、李华安经营而支出，且其已实际支出，均不应得到支持。
关于违约金的问题。首先，双方对于合同提前解除，均有过错；其次，双方在《酒店承包经营合同》中没有就提前解除合同约定违约金，只是针对迟延交纳承包经营费约定了违约金，合同履行过程中，李庆强、李华安已预交300000元租金，而后双方产生纠纷解除合同，不能认定李庆强在支付租金方面存在违约。现金色港湾公司要求李庆强、李华安支付违约金，缺乏依据，本院难以支持。
综上，金色港湾公司的上诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费28800元，由李庆强、李华安负担14400元（已交纳），由北京金色港湾商务会馆有限公司负担14400元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本诉案件受理费25044元，由李庆强、李华安负担10690元（已交纳），由北京金色港湾商务会馆有限公司负担14435元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；反诉案件受理费15834元，由李庆强、李华安负担15元（已交纳），由北京金色港湾商务会馆有限公司负担15819元（已交纳7917元，余款于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费16629元，由北京金色港湾商务会馆有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
审 判 员 王 磊
审 判 员 曹 雪
二〇一六年七月八日
法官助理 王若净
书 记 员 孙春玮