北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终430号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京瑞家快捷宾馆，住所地北京市东城区东直门外胡家园小区**号。
投资人：贺晓龙，负责人。
委托诉讼代理人：高玉刚，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京旭芳鑫物业管理中心，住所地北京市东城区十字坡东里锅炉房北院。
法定代表人：王尊良，经理。
被上诉人（原审被告）：北京市东城区房屋土地经营管理一中心，住所地北京市东城区美术馆东街***号。
法定代表人：赵春军，主任。
委托诉讼代理人：吴秀清，女，1965年2月6日出生，北京市东城区房屋土地经营管理一中心管理组长。
上诉人北京瑞家快捷宾馆(下称瑞家宾馆)因与被上诉人北京旭芳鑫物业管理中心（下称旭芳鑫物业中心）、被上诉人北京市东城区房屋土地经营管理一中心（下称房地一中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初15046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
瑞家宾馆上诉请求：同意一审判决第一、二、五、七项，要求撤销一审判决第三、四、六项，支持我宾馆一审的全部赔偿请求，即判令旭芳鑫物业中心和房地一中心赔偿我宾馆装修装饰损失3050390元，转让费损失1200000元，经营损失3000000元，加盟费损失73600元，家具床垫采购费113330元，电视采购费63110元，其他物品采购费99227元，公证费3333元，评估费55000元，一、二审诉讼费用由旭芳鑫物业中心和房地一中心承担。事实和理由：一、旭芳鑫物业中心和房地一中心应当承担合同无效的全部责任。一审法院认定我宾馆在合同签署时未尽到必要审查义务，应对合同无效负有次要责任，属于事实认定错误。房地一中心的前身北京市东城区房屋土地经营管理中心于2011年9月13日出具《住所（经营场所）使用证明》，载明“位于北京市东城区胡家园小区29号系东城区房屋土地经营管理中心所有，房屋用途为商业，该住所（经营场所）建设审批手续齐全，不属于违法建设，可作为商业、办公用房”。北京市东城区房屋土地经营管理中心作为北京市东城区政府负责土地房屋经营管理的机构，其出具的证明文件具有公信力。我宾馆有理由相信该房屋具有相关的审批手续，不属于违法建筑。也就是说，我宾馆在签署合同时，已经尽到了必要审查义务，没有任何过错。旭芳鑫物业中心和房地一中心应当承担合同无效的全部责任。更为重要的是，快捷酒店投资成本非常高，一般需要3-5年才能收回投资成本。如果我宾馆在签署合同时知悉涉案房屋没有审批手续，随时有可能被政府以属于违章建筑为由拆除，我宾馆不可能承租该房屋，更不可能投入数百万元资金投资、经营一家快捷酒店。二、一审法院以我宾馆对合同无效亦负有责任为由，认定我宾馆主张除装修装饰之外的损失没有依据，在事实认定和法律适用方面均存在错误。首先，我宾馆对合同无效没有过错，亦不应当承担任何责任。其次，退一步讲，即使认定我宾馆对合同无效负有一定责任，对于我宾馆遭受的除装修装饰损失之外的其他损失（如加盟费、转让费、公证费、预期经营收入损失，以及其他物品采购损失等），旭芳鑫物业和房地一中心也应当承担与其过错程度相适应的赔偿责任。再次，我宾馆提交的证据足以证明除装修装饰外，我宾馆还存在加盟费、转让费、公证费、预期经营收入损失，以及家具床垫、电视及其他物品采购损失。一审法院应当根据我宾馆举证证明的损失情况，判令旭芳鑫物业中心和房地一中心对上述损失承担全部或部分赔偿责任。三、我宾馆提交的证据足以证明存在预期经营损失。我宾馆投资、经营的派酒店经营情况良好，入住率接近100%，日均营业收入在10000元左右。我宾馆将七天酒店集团系统导出的准确经营流水（经公证）作为证据提交法院，足以证明我宾馆因合同无效遭受了预期经营损失。一审法院完全可以依据上述证据，并结合快捷酒店的行业利润情况，酌定预期经营损失。四、一审法院关于家具床垫、电视及其他物品的采购损失认定错误。我宾馆投入大量资金购买了家具床垫、电视及其他酒店经营物品。上述物品多为定制，一旦从涉案房屋搬离，其利用价值将大为减损，甚至丧失。我宾馆因合同无效，确实遭受了上述家具床垫、电视及其他物品的采购损失。一审法院认定上述物品不因合同无效而遭受必然损失，我宾馆可以自行取走另行使用，属于事实认定错误。
旭芳鑫物业中心辩称，不同意瑞家宾馆的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，我中心同意一审判决。一、我中心与瑞家宾馆于2016年8月19日签订的《房屋租赁协议书》中，房屋坐落于北京市东城区胡家园小区29号（锅炉房）西北侧平房17间，建筑面积346.82平方米。瑞家宾馆对此协议的建筑面积未提出任何异议，并签署了《房屋租赁协议书》。二、依据区政府对胡家园小区进行环境整治的会议纪要精神，2017年7月14日，我中心向瑞家宾馆发出《解除租赁合同通知书》，通知书内容为：“政府为改善胡家园老旧小区居住环境，……拟将胡家园东区区锅炉房所在用地改造为居民综合服用用房及地下车库。……房屋租赁协议需要提前解除。……”《房屋租赁协议书》中第十一条其他约定事项之三约定“租赁期内该地区因城市规划建设需要，如政府疏解人口、清理整治出租房屋、拆除违法建筑等工作，以及其他市政工程，甲乙双方均应依照政府工作要求，无条件解除租赁关系，并立即终止合同。”三、我中心向瑞家宾馆发出《解除租赁合同通知书》后，与其协商时，愿意按双方协议的规定给予瑞家宾馆相应的补偿，但协商未果。依据双方《房屋租赁协议书》第九条违约责任之(二）：“租赁期内，因国家建设或其他特殊原因，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当月租金的20%向对方支付违约金；甲方还应退还相应未履行期限的租金。”现我中心为配合政府工程顺利进行，作为协议的约定方之一，有权提出提前终止协议，并履行双方协议约定内容。
房地一中心辩称，不同意瑞家宾馆的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，我中心同意一审判决。我中心不是合同主体。我中心已经对旭芳鑫物业中心进行了授权，委托旭芳鑫物业中心代表我中心负责东城区胡家园29号院（胡家园锅炉房院）房屋的经营、管理、签署房屋租赁协议、以自己的名义主张权利、承担义务、进行法院诉讼等相关事宜。其他意见同意旭芳鑫物业中心的答辩意见。
瑞家宾馆向一审法院起诉请求：1.要求确认我宾馆与旭芳鑫物业中心签订的《房屋租赁协议书》无效；2.请求判令旭芳鑫物业中心、房地一中心退还我宾馆五个月的房租125000元；3.请求判令旭芳鑫物业中心、房地一中心赔偿我宾馆装修装饰损失
3050390元，转让费损失1200000元，经营损失3000000元，加盟费损失73600元，家具床垫采购费113330元，电视采购费63110元，其他物品采购费99227元，公证费3333元，评估费55000元；4.旭芳鑫物业中心、房地一中心承担本案全部诉讼费用。
旭芳鑫物业中心向一审法院反诉请求：1.要求确认瑞家宾馆与我中心签订的《房屋租赁协议书》已于2017年8月15日实际解除；2.要求瑞家宾馆将涉案房屋腾空，交我中心收回；3.反诉费由瑞家宾馆承担。
一审法院认定事实：2016年8月19日，旭芳鑫物业中心（甲方）与瑞家宾馆（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定旭芳鑫物业中心将北京市东城区胡家园小区29号（锅炉房）西北侧1-17号房，建筑面积346.82平方米，出租给瑞家宾馆用于经营旅馆。房屋权属状况：甲方管理房产。租赁期自2016年7月1日至2019年6月30日。租金标准为每年三十万元，半年一付，每年1月、7月支付当年当期租金。双方约定，租赁期内该地区因城市规划建设需要，如政府疏解人口，清理整治出租房屋、拆除违法建筑等工作，以及其他市政工程，甲乙双方均应依照政府工作要求，无条件解除租赁关系，并立即终止合同。甲乙双方解除租赁关系后，乙方自愿将其在此地址建设的房屋及设备设施无偿转让给甲方，不做任何拆改变动。
该合同签订后，双方依约履行了合同。瑞家宾馆租金已交至2017年12月31日。
2017年7月15日，瑞家宾馆收到旭芳鑫物业中心发送的《解除租赁合同通知书》。旭芳鑫物业中心以政府拟将胡家园东区锅炉房所在用地改造为社区居民综合服务用房及地下车库为理由，通知瑞家宾馆解除双方租赁合同，并要求瑞家宾馆于30日内将房屋腾空。2017年7月19日，瑞家宾馆向旭芳鑫物业中心、房地一中心发送了《关于〈解除租赁合同通知书〉的复函》，否认2017年7月15日的函件产生解除合同的法律效力，认为在双方并未就合同解除及补偿事宜达成一致的情况下，双方合同继续有效。
本案诉讼过程中，瑞家宾馆、旭芳鑫物业中心和房地一中心自行委托评估机构北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司对涉案房屋装修装饰的重置成新价值进行了评估，瑞家宾馆支付了评估费55000元。双方均认可合同约定面积346.82平方米范围内房屋装修装饰于2017年8月9日的重置成新价值为1089768元，瑞家宾馆实际使用的970.79平方米范围内房屋装修装饰于2017年8月9日的重置成新价值为3050390元，但旭芳鑫物业中心和房地一中心认为超出合同约定面积346.82平方米范围的装修装饰损失与其无关。
庭审中，旭芳鑫物业中心提交了北京市政府会议纪要、东城区政府会议纪要及《北京晚报》新闻报道一份，用以证明涉案房屋系违建必须拆除。瑞家宾馆认可证据的真实性，但认为该证据并不足以证明涉案房屋必须拆除。瑞家宾馆提交2011年9月13日房地一中心的前身北京市东城区房屋土地经营管理中心出具的《住所（经营场所）使用证明》。证明内容为：位于北京市东城区胡家园小区29号房屋权属系北京市东城区房屋土地经营管理中心所有，房屋用途为商业，该住所审理手续齐全，不属于违法建设，可作为商业、办公用房。瑞家宾馆认为该证明可以证实其对涉案合同无效没有任何责任，旭芳鑫物业中心、房地一中心应对由此问题导致的合同无法继续履行承担全部责任，应当赔偿其全部损失。旭芳鑫物业中心、房地一中心对该证据的真实性予以认可。
另查，旭芳鑫物业中心向瑞家宾馆出租的北京市东城区胡家园小区29号区域内，除锅炉房外，其余房屋无房屋产权登记记录、无建设工程规划许可记录。
经一审法院现场勘验，瑞家宾馆现使用范围包括：旭芳鑫物业中心出租给瑞家宾馆的1-17号房屋部分，一楼、二楼加建部分，以及占用北京市东城区胡家园小区29号（锅炉房）正式房屋部分。其中，1-5号房屋现做104、106、108、110、112房间使用，6-7号房屋现做宾馆大堂使用，8号房屋现做126房间和办公室使用，9-17号房屋现做公共卫生间、116、118、119、120、121、122、123、125使用。一层其余房屋和二层全部房屋均为加建。一层103、105、107号房间分别内部向南开门，占用了锅炉房角落的部分房屋作为小套间使用，占用正式房屋部分系瑞家宾馆自行占用。
瑞家宾馆和旭芳鑫物业中心、房地一中心对瑞家宾馆现使用区域中346.82平方米范围以外部分是否属于旭芳鑫物业中心租赁给瑞家宾馆的计租面积存在争议。瑞家宾馆提交房地一中心的前身北京市东城区房屋土地经营管理中心于2011年4月22日出具的《企业住所证明》，用以证明旭芳鑫物业中心出租给其的房屋实际面积应为970.79平方米。该证明的主要内容为：同意将位于北京市东城区东直门外胡家园小区29号970.79平方米的房屋以租赁方式提供给瑞家宾馆使用，使用期限为三年。旭芳鑫物业中心、房地一中心认可该证据的真实性，但认为仅系当年为配合对方办理工商登记而出具，不做其他用途，租赁面积应以现在双方合同的实际约定为准。关于瑞家宾馆现使用346.82平方米范围以外部分所有自建房，双方均认可非旭芳鑫物业中心、房地一中心加建。瑞家宾馆称系涉案房屋之前租户、案外人王迪在其承租房屋期间对房屋进行的改扩建并加盖的二层。旭芳鑫物业中心、房地一中心认为系瑞家宾馆与案外人王迪一起加建。
再查，截至一审法庭辩论终结前，瑞家宾馆仍在使用涉案房屋正常经营。
一审法院认为,房地一中心并非涉案房屋缔结房屋租赁合同的签订主体，不属于本案的适格被告，瑞家宾馆要求房地一中心共同承担相应责任缺乏依据，该起诉不成立。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，瑞家宾馆虽自称其使用现有房屋为双方合同租赁标的范围，但根据法院查明的事实，无法认定占用锅炉房部分属于双方租赁合同的计租范围，鉴于合同约定的租赁标的既无房屋产权证书，亦无建设工程规划许可证，双方签订的《房屋租赁协议书》应属无效，故旭芳鑫物业中心要求确认其与瑞家宾馆签订的《房屋租赁协议书》已于2017年8月15日实际解除的反诉请求，法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。对于涉案房屋无法取得建设工程规划许可证，旭芳鑫物业中心作为房屋的出租人应当对此负主要责任，瑞家宾馆在签订合同时未尽到必要的审查义务，应对合同无效负次要责任。双方合同无效后，瑞家宾馆应及时将涉案房屋中属于自己的物品搬离，清空房屋交旭芳鑫物业中心收回；旭芳鑫物业中心应当按照过错比例赔偿装饰装修损失，具体数额法院酌定。瑞家宾馆返还房屋后，旭芳鑫物业中心多收取的租金应当返还。鉴于旭芳鑫物业中心同意返还2017年8月15日以后多收取的租金，法院对此不持异议。关于瑞家宾馆现使用区域中346.82平方米范围以外部分，虽然并非旭芳鑫物业中心、房地一中心加建，亦不属于双方租赁合同的计租范围，但加建部分房屋在双方签订租赁合同时就已存在，且内部连为一体，旭芳鑫物业中心作为出租人对此明知，故就加建部分的装饰装修损失以及评估费用均应由双方按照过错比例分担。瑞家宾馆对涉案房屋租赁合同无效亦负有责任，其要求旭芳鑫物业中心赔偿加盟费、转让费、预期经营收入损失、公证费等损失依据不足，法院不予支持。瑞家宾馆所主张的家具床垫、电视及其他物品采购损失，因上述物品并不因合同无效而必然遭受损失，瑞家宾馆可自行取走另行使用，故该项损失法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认北京瑞家快捷宾馆与北京旭芳鑫物业管理中心于2016年8月19日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、北京旭芳鑫物业管理中心于判决生效后三十日内退还北京瑞家快捷宾馆房租十一万二千五百元；三、北京旭芳鑫物业管理中心于判决生效后三十日内赔偿北京瑞家快捷宾馆装饰装修损失二百万元；四、北京旭芳鑫物业管理中心于判决生效后三十日内向北京瑞家快捷宾馆支付评估费三万六千元；五、北京瑞家快捷宾馆于判决生效后三十日内将位于北京市东城区胡家园小区29号（锅炉房）西北侧其经营使用房屋腾空，交北京旭芳鑫物业管理中心收回；六、驳回北京瑞家快捷宾馆其他诉讼请求；七、驳回北京旭芳鑫物业管理中心其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，瑞家宾馆与旭芳鑫物业公司签订的《房屋租赁协议书》所约定的租赁标的即锅炉房西北侧1-17号房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方所签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。旭芳鑫物业中心要求瑞家宾馆腾退房屋，于法有据，应予支持。关于合同无效的责任，出租方旭芳鑫物业公司明知租赁房屋未取得建设工程规划许可证而对外出租，对合同无效负有主要责任；承租方瑞家宾馆未严格审查租赁房屋的合法手续，对合同无效负有次要责任。虽然房地一中心曾为瑞家宾馆出具过办理工商登记所需的《住所（经营场所）使用证明》，但该证明上房屋面积与《房屋租赁合同》所载明显不符，且该证明不能等同于房屋的合法建设手续，瑞家宾馆在明知该证明存在疑点的情况下未进一步核实，亦存在过失。关于瑞家宾馆实际使用的加建部分，双方均确认非旭芳鑫物业中心、房地一中心加建，因加建者未如实告知加建房屋的性质而造成的瑞家宾馆损失，瑞家宾馆无权要求旭芳鑫物业中心予以全额赔偿，但旭芳鑫物业中心在不确定加建房屋性质的情况下就为其提供了包括加建部分在内的《住所（经营场所）使用证明》，误导了瑞家宾馆对加建房屋性质的认知，故旭芳鑫物业中心对加建部分不能合法使用给瑞家宾馆造成的损失亦应承担次要责任。一审法院根据评估报告的结论，按照旭芳鑫物业中心和瑞家宾馆的过错比例，确定的双方各应负担的装饰装修损失及评估费并无不当。关于已付租金，虽然合同无效，但瑞家宾馆实际占有使用了涉案房屋，故仍应参照合同约定的租金标准支付旭芳鑫物业中心占有使用费。但鉴于旭芳鑫物业中心同意退还瑞家宾馆2017年8月15日之后多收的租金作为其所谓提前解除合同对瑞家宾馆的补偿，本院对此不持异议，该部分退还的租金亦作为因合同无效给瑞家宾馆造成损失的补偿。关于转让费，系瑞家宾馆与案外人王迪之间的约定，与旭芳鑫物业中心无关，且约定的转让内容不明确，故瑞家宾馆无权要求旭芳鑫物业中心予以赔偿。关于加盟费，首先，旭芳鑫物业中心在签订合同时并不能预见到该损失；其次，瑞家宾馆亦可另择场地进行加盟宾馆的经营，上述费用并非必然遭到的损失，故一审法院驳回瑞家宾馆的该项请求，并无不妥。关于合同剩余期间的经营损失，首先，商业经营本身即存在风险，合同剩余期间并不必然产生营利；其次，瑞家宾馆现使用的房屋大部分并非《房屋租赁协议书》所约定的租赁范围；最后，瑞家宾馆对《房屋租赁协议书》无效负有过错，且旭芳鑫物业中心已经同意退还2017年8月15日之后多收的租金抵作补偿，故一审法院驳回瑞家宾馆关于经营损失的请求，亦无不当。关于家具、床垫、电视等物品采购损失，因上述物品并未与租赁房屋形成添附，属于可移动物品，故瑞家宾馆可自行取走处理，其要求旭芳鑫物业中心予以赔偿，缺乏依据。关于公证费，系瑞家宾馆搜集证据的花费，其要求旭芳鑫物业中心予以赔偿，缺乏法律依据，本院亦不予支持。关于瑞家宾馆要求房地一中心与旭芳鑫物业中心共同承担合同无效的赔偿责任，因房地一中心并非租赁合同的签订主体，故房地一中心不是本案的适格被告，瑞家宾馆要求房地一中心承担赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，瑞家宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33140元，由北京瑞家快捷宾馆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一八年二月七日
书记员 孙国栋