山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0203民初6560号
原告：邹浩，男，1964年5月26日出生，汉族，住青岛市市北区。
公民身份号码：。
委托诉讼代理人：宋琳，山东诚功律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨炜林，山东诚功律师事务所律师。
被告：青岛盈秀房地产发展有限公司，住所地青岛市市北区。
法定代表人：迟进臣，执行董事。
委托诉讼代理人：王云诚，山东琴岛律师事务所律师。
原告邹浩与被告青岛盈秀房地产发展有限公司（以下简称盈秀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋琳、杨炜林，被告的委托诉讼代理人王云诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邹浩向本院提出诉讼请求：判令盈秀公司：1、支付逾期交房违约金28594元；2、支付物业费2600元；3、配合邹浩办理房屋产权证；4、诉讼费用由盈秀公司负担。
事实和理由：2011年11月28日，邹浩与盈秀公司签订《青岛市商品房预售合同》，邹浩购买盈秀公司开发建设的坐落于青岛市市北区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX户房屋。按照合同约定，盈秀公司应于2013年10月30日将房屋交付邹浩，但直至2014年8月，盈秀公司才通知邹浩，双方于2014年8月26日办理了房屋交付手续，而且盈秀公司至今未配合邹浩办理房屋产权证。按照合同约定和相关法律规定，盈秀公司应向邹浩支付违约金。请求判如所请。
盈秀公司辩称，涉案房屋所在的盈秀花园项目因受“11.22”中石化东黄输油管线泄漏引发爆燃事故影响，导致涉案项目于2014年6月16日，才取得政府主管部门颁发的《建筑工程规划许可证》，按照《青岛市商品房预售合同》补充条款（二）第五条第三款第2项“政府行为”的约定，盈秀公司的房屋交付期限可以顺延288天；实际交付房屋日2014年8月26日在政府主管部门颁发《建筑工程规划许可证》之后70天，属于取得许可证后合理的施工期限，因此盈秀公司无需承担违约责任；涉案房屋产权证的办理需要双方相互配合共同完成，盈秀公司早已具备办证条件，且与涉案小区内多户业主共同完成办证事项，邹浩至今未办证系其个人原因所致；邹浩的物业服务费应向涉案房屋所在小区的物业公司交纳，与盈秀公司无关，邹浩请求判令盈秀公司支付物业费无事实和法律依据。请求驳回邹浩的诉讼请求，
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人提交证据并发表质证意见如下：
邹浩向法庭提交以下证据：
1、邹浩与盈秀公司于2011年11月28日签订的《青岛市商品房预售许可合同》一份，证明邹浩向盈秀公司购买其开发建设的位于青岛市市北区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX户房屋，购房款为264024.46元；盈秀公司应于2013年10月30前交付房屋，如未按期交房，应按照邹浩已支付的购房款的日万分之一支付违约金。
庭审质证，盈秀公司对证据的真实性无异议，依据该证据邹浩应当于2011年11月28日前支付全部房款，但其拖至2011年12月5日方才支付，构成延期支付房款，按照合同约定，盈秀公司交房时间应当相应顺延。
2、盈秀公司出具的购房款收据，证明邹浩全额支付购房款264024.46元。
庭审质证，盈秀公司对证据的真实性无异议，依据该证据，邹浩支付房款时间为2011年12月5日，存在逾期行为，依照合同补充条款第五条第三款第（1）项约定，盈秀公司的房屋交付期限可以顺延，并且邹浩应向盈秀公司支付逾期付款违约金。
3、盈秀公司于2014年8月26日出具的房屋交付通知书，证明盈秀公司通知盈秀花园小区业主，于2014年8月26日与业主办理房屋交付手续，因此盈秀公司承担的逾期交房违约金应当计算至2014年8月26日。
庭审质证，盈秀公司对证据的真实性无异议。
4、盈秀公司出具的书面承诺书复印件一份，证明2014年5月28日盈秀公司单方做出承诺：（1）、“如果2014年6月30日前未交房，延期违约金按照每日万分之二计算。”因此，自2014年6月30日起，逾期交房的违约金应当按照邹浩已支付的购房款的日万分之二计算；（2）、盈秀公司承诺减免物业费2600元。
庭审质证，盈秀公司对证据的证明事项有异议，该承诺函是盈秀公司于2014年5月24日向到政府部门上访的部分业主出具的，且该效力经本院其他案件也未予认定，因此不具有法律效力；物业费是由业主向物业公司交纳，盈秀公司作出减免物业费的承诺属于无权处分，不具有法律效力。
5、青岛市不动产登记审核表一份，证明涉案房屋所在小区盈秀花园（XX路XX号X、X号楼），是在2015年8月10日申请商品房屋初始登记，2015年8月11日取得房地产权属登记证明。因此，盈秀公司未及时办理房地产权属登记，是业主未能及时办理房屋产权证的原因之一，盈秀公司应当承担违约责任。
庭审质证，盈秀公司对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，合同第十四条约定的甲方取得房地产权证后180内双方签订《房屋交接书》，但对盈秀公司取得房地产权证的时间没有约定。
6、盈秀公司出具给部分业主的房屋交接书，证明其在2016年9月中旬才向盈秀花园业主出具房屋交接书，出具交接书的时间远远超出商品房预售合同中第四条的约定，其行为已经违约。
庭审质证，盈秀公司对证据的真实性没有异议，但认为与本案无关，该证据恰恰证明盈秀公司已经陆续为其他业主办理了房屋交接书，邹浩未办理与盈秀公司无关。
盈秀公司向法庭提交以下证据：
1、《关于报送市政配套设施安全评价资料的通知》，证明青岛市黄岛区发生的“11.22”中石化东黄输油管线泄漏引发爆燃事故导致包括涉案房屋所在项目暂停施工，2014年4月9日，泰能公司下发《关于报送市政配套设施安全评价资料的通知》，根据该通知，未取得《建设项目安全设施“三同时”备案登记表》、《建设工程规划许可证》等资料前，不能进行设计、施工等红线内市政配套设施工作。
庭审质证，邹浩认为该证据系复印件无法核实真实性。
2、《建设项目安全设施“三同时”备案登记表》，证明盈秀公司按照要求于2014年4月30日取得《建设项目安全设施“三同时”备案登记表》。
3、建字第370200201402044号《建设工程规划许可证》，证明青岛市规划局于2014年6月16日才颁发“市北区金沙路12号盈秀花园配套燃气管道工程”的《建设工程规划许可证》，由此导致工程延期达228天，依照《预售合同》补充条款（二）第五条第3款第（2）项“政府行为”之约定，盈秀公司的房屋交付期限可以相应顺延。
庭审质证，邹浩对证据2、3的真实性没有异议，认为合同约定的房屋交付日期是2013年10月30日，“11.22”事故发生之前盈秀公司已经存在违约行为，其上述理由均不是其不承担违约责任的原因。
根据上述双方当事人提交证据及庭审质证意见，本院对本案无争议的事实确认如下：
邹浩与盈秀公司于2011年11月28日签订《青岛市商品房预售许可合同》，约定邹浩向盈秀公司购买其开发建设的坐位于青岛市市北区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX户房屋，暂测算房屋建筑面积69.59平方米，购房款为264024.46元，约定付款时间为2011年11月28日；合同约定交房日期为2013年10月30，如盈秀公司未按期交房，应按照已支付的购房款的日万分之一向支付违约金，违约金自双方约定的交付期限之第二天起算至实际交付之日止；合同《补充条款》第五条第三款第（1）项约定“乙方付款逾期则合同约定的交付时间相应顺延”；合同第十四条约定，在甲方（盈秀公司）取得了房地产权属登记证明后180日内，由甲、乙（邹浩）双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。邹浩于2011年12月5日向盈秀公司交纳全部房款；2014年8月26日盈秀公司与邹浩办理涉案房屋交接手续。盈秀公司于2015年8月11日取得青岛市市北区XX路XX号X、X号楼不动产权证。
邹浩本次诉讼主张违约金构成如下：逾期交房违约金分为两部分计算，期间为2013年10月31日至2014年8月26日，前242天按照日万分之一计算，后58天按照日万分之二计算，计算公式为：264024.46×0.0001×242天+264024.46×0.0002×58天，合计9452.1元；逾期办证违约金期间自2014年11月26日至2016年7月25日，以银行同期贷款年利率4.35%为计算标准，计算金额为19141.77元。两部分违约金共计28594元。
本院认为，邹浩与盈秀公司签订的《青岛市商品房预售许可合同》合法有效，双方当事人均应自觉履行合同义务。本案焦点在于：第一，盈秀公司是否应承担逾期交房违约责任；第二，盈秀公司是否应承担逾期办证违约责任；第三，盈秀公司对部分上访群众出具的承诺函效力是否及于邹浩。
第一，双方在合同中约定的交房日期为2013年10月30日，而青岛市黄岛区发生的中石化东黄输油管线泄漏引发爆燃事故时间为2013年11月22日，因此在事故发生之时，盈秀公司已经违约，根据法律规定，当事人在延迟履行后发生不可抗力的，不能免除其责任，因此事故发生后导致的相关工程停工、停建不能成为盈秀公司免责理由，盈秀公司之抗辩意见不成立，应当向邹浩承担逾期交房违约责任。根据合同约定，邹浩逾期支付购房款，交房日期可以顺延，故盈秀公司的该违约责任起算时间为2013年11月7日，计算公式：264024.46×0.0001×292天=7709.51元。
第二，双方在合同中约定，在盈秀公司取得了房地产权属登记证明后180日内，双方签署《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。该约定条款有效，双方应按约定履行。盈秀公司于2005年8月11日取得青岛市市北区XX路XX号X、X号楼座的房地产权属登记证明，邹浩将2014年11月26日作为违约起算时间无事实依据；另外，盈秀公司本身在取得房地产权属登记证明之后已具备办理涉案房屋产权登记条件，盈秀小区内其他业主亦按程序办理了权属登记，邹浩并未提交证据证明盈秀公司不能办证或者阻碍其办证，因此邹浩要求盈秀公司承担逾期办证违约责任，本院不予支持。
3、盈秀公司于2014年5月28日对部分上访业户出具承诺函，其效力仅及于该部分上访业户，并非全体业主，邹浩无证据证明其为承诺函涉及的上访业主，故其无权依据承诺函主张权利，对其依据该承诺函要求盈秀公司承担违约责任的部分诉讼请求，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：
一、青岛盈秀房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付邹浩违约金7709.51元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回邹浩的其他诉讼请求。
案件受理费580元，由邹浩负担437元、青岛盈秀房地产发展有限公司负担143元。邹浩已向本院预缴，青岛盈秀房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内给付邹浩。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 陈 明
人民陪审员 张淑娟
人民陪审员 祁国庆
二〇一七年四月十日
书 记 员 赵 俊