四平市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0303民初696号
原告（反诉被告）：侯亚民，男，1955年6月16日出生，汉族，住四平市铁东区。
委托代理人：谭林方，吉林律舟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄庆，男，1969年4月14日生，汉族，住四平市铁西区。
委托代理人：李一，吉林吉平律师事务所律师。
原告（反诉被告）侯亚民与被告（反诉原告）黄庆租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月23日作出（2016）吉0303民初1119号民事裁定书，侯亚民不服该裁定，向吉林省四平市中级人民法院提起上诉。吉林省四平市中级人民法院于2017年2月14日作出（2017）吉03民终232号民事裁定书，撤销了（2016）吉0303民初1119号民事裁定书，发回重审。本院于2017年4月11日立案，依法另行组成合议庭，于2017年5月9日公开开庭进行了第一次审理，侯亚民及其委托代理人谭林方、黄庆及其委托代理人李一到庭参加诉讼。因侯亚民在第一次开庭审理时增加诉讼请求，本院于2017年6月1日公开开庭进行了第二次审理，侯亚民及其委托代理人谭林方、黄庆及其委托诉讼代理人李一到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
侯亚民诉称：2011年10月25日自己与黄庆签订了租赁协议，约定黄庆承租了铁东区芳园小区1300平方米的大棚（原东兴缘歌厅），年租金36000元（每月3000元）。协议签订后，黄庆给付租金36000元（2011.11-2012.10），后租金停付。合同期满后，黄庆既不续签协议，又不给钱，占用大棚至今。故诉至本院，请求：1.责令被告迁出占用的大棚；2.赔偿原告损失152085元；3.诉讼费用由被告承担。在本案庭审中，侯亚民增加诉请为：判令被告赔偿拖欠原告租金及利息损失190368元。
黄庆辩称：被告认为四平市铁东区人民法院的1119号民事裁定书适用法律正确，应予采信，依照民法通则63条以主体不适格为由驳回原告诉请。1、证据证明本案的所有权人不是原告，依据法律规定原告不是物权的所有人，不应成为本案原告，即原告不是本案的适格主体，依据租赁法的相关规定，租赁应为所有权人对外出租，倘若原告受所有权人委托出租，那么在诉讼中也应由所有权人出现，侯亚民不是所有权人，所有权具有独占权，具有排他性，故原告不是本案的适格主体，依据城市房地产管理法53条关于房屋租赁的定义，应是房屋所有权人向承租人出租房屋，而本案的实际情况反映本案的房屋均不是侯亚民所有，不应作为诉讼主体出现，只能是委托代理人或者被授权人。在签订租赁合同时，原告没有告知和披露出租房屋为他人所有，作为承租人的被告理应知晓该房屋的所有权人为马永超，也应该知道合同的订立人与房屋所有权人的关系，在原庭审卷宗105页，原告称租赁费已经留了20%，其余给了马永超，已经属于法律上的自认，马永超在法院的笔录中称没有收到，可以证明其中一个人是假话，且所有权人马永超13年来从未主张过权利，原告本人是马永超的委托人可以，但作为本案诉讼主体出现向被告主张权利，主体不适格。2、本案系租赁合同纠纷，租赁合同的诉讼时效是一年，原告的诉讼已经超过诉讼时效。3、被告租赁后为了正常经营，已经投入了大量的资金，进行维修、翻盖，我方提出的反诉应予以支持。综上，原告不是适格主体，铁东法院的1119号民事裁定书已经查清事实，原告没有权利主张租赁费，且大棚的出售没有相应法律允许的手续，不能办理产权证书，也没有资格进行出售，请求驳回原告的诉请。
黄庆反诉称：1.判令侯亚民返还一年租金36000元；2.反诉诉讼费用由侯亚民承担。事实和理由：侯亚民利用孟凡丽系原肇东东兴房屋开发有限责任公司四平分公司留守人员工作之便利，虚构商品房买卖合同、不动产发票及授权委托书，骗取黄庆信任，签订房屋租赁合同，并给付一年租金36000元。故诉请驳回起诉，判决支持反诉请求。
侯亚民就反诉辩称:请求驳回反诉原告反诉请求。1、本次庭审反诉原告陈述反诉事实与理由与本案不是同一法律关系，反诉请求的理由虚构买卖合同，与本案不是一个法律关系，应驳回请求。2、原审卷宗反诉应有效，原审反诉请求赔偿大棚损失，但未提供任何证据，应驳回。3、反诉原告的请求与理由否定了答辩的理由，其称原告主体不适格，并且超过诉讼时效，反而对我方提出反诉，属于对自己辩称的否定，故应驳回。4、反诉的理由与答辩的理由均说明原告属于不适格的原告，三次庭审，反诉方都进行了实体答辩。5、你方提出的2017年1119号民事裁定书，该裁定书已经被中院依法撤销，该裁定书不发生法律效力。
侯亚民向法庭提交了如下证据材料:
房屋租赁协议，证明签订时间是2011年10月25日，甲方是原告，乙方是被告。原、被告签订的协议约定的截止时间为2014年10月24日，如发生所有权争议，由甲方处理。
黄庆质证认为：真实性无异议，关联性有异议。签订协议时，原告没有告知和披露房屋产权人是谁，合同中也没有写明，原庭审笔录中原告自认以自己名义将大棚出租给被告，没有披露房屋所有权人，事实上所有权人不是原告，原告没有权利主张与被告签订合同，原告本人不是本案的适格主体。甲方写明房屋产权代理人，原告不是该房屋所有人，违反城市房屋管理法53条的规定，无权对外出租。
黄庆向法庭提供以下证据材料：
1、黄玉玲与黄庆签订的合同（2010年6月18日）、收条两张(2006年1月9日、2006年1月11日)、黄玉玲向本院提供的情况说明、收条两张（2010年6月18日、2011年5月26日），来源于铁东法院档案室，证明黄玉玲的歌厅2004年签订合同，2005年装修，2006年停业，马永超购买房屋情况不属实，所谓的马永超买房之前，已经有人购买其房屋。
侯亚民质证认为：对黄庆提供的证据中的4页原件的真实性有异议，应予排除。黄庆称本次庭审与上次庭审联系一起，视为一件事情两次庭审，当庭举证已经超过了举证期，不能作为证据采信，上述证据是否为黄玉玲本人书写，与本案有无关系，均有异议，与本案也无关联性。其余复印件真实性有异议，看不清内容，证据来源说是调取的，应当有法院的盖章，但却没有，不能证明其来源，不能作为证据使用，应提供该案的判决，判决中对该证据是否采信存疑，黄玉玲的所有言辞不能证明其反诉请求，并且该证据也超过举证期。且黄玉玲未到庭进行当庭质证，不能采信。
2、商品房买卖合同复印件（2003年12月26日），证明两份合同尾页签字盖章均为一致，不是侯亚民买卖房屋，而是马永超买卖，签字是复印上的，应为伪造的，并且买卖也不真实，如房屋所有权人为马永超，原告诉讼主体不适格，并且该房屋没有经过法定销售许可。
侯亚民质证认为：有异议。1、该份证据不是在举证期限内提出，因此该证据应当排除；2、该份证据属于复印件，无法辨明真伪，不具有真实性，不能采信；3、该份证据与反诉诉请之间没有关联性。综上，该份证据没有证明力。
3、原卷宗45页不动产销售的发票（原告提供的），证明发票上姓名、身份证、签名不一致等信息不符，不能证明马勇超与本案中的马永超为一人，并且现金数额较大违反交易习惯，违反财务制度，该合同应为厂地和大棚的销售协议，因无法定销售许可，没有资质，应为虚假。
侯亚民质证认为：有异议。1、该证据确实存在，不是你方证据，没有在举证期限内提供，应不予采信；2、该份证据与反诉诉请之间没有关联性。实体上也不应采信，不能证明被告的主张，如被告所述开发公司没有销售权，也应由行政机关处理，与本案无关，并且开发公司销售的其他房屋已经实际居住。
4、原卷宗53-57页委托管理合同，证明原告与实际所有人之间有协议，原告只是管理人，受委托人诉讼，不能以原告为主体，只能作为代理人，与合同发票名字不一致，故原告不应以本人名义起诉被告。该协议书应由马永超提供，“候”书写错误，身份证号码错误，涉嫌造假。
侯亚民质证认为：有异议。1、没有在举证期限内提供，应不予采信；2、该份证据与反诉诉请之间没有关联性。本案不是所有权纠纷，侯亚民从来没有以房屋所有权人的名义与黄庆签订协议，并且租赁协议中，也没有写明是房屋所有权人。
5、原卷宗60页马永超于2016年5月20日特别授权声明，证明原告不是产权人，是委托人，违反民法通则63条的规定，原告不是本案适格主体，不能向被告提起诉讼。
侯亚民质证认为：有异议。1、没有在举证期限内提供，应不予采信；2、该份证据与反诉诉请之间没有关联性。黄庆的请求是返还租金36000元，与本案没有关联性。
6、原卷宗39页-44页马永超笔录，证明：1、房屋买卖合同不是当时签订的，是后来复印上的，是虚假的；2、如马永超是产权人，原告不应为适格主体；3、原告与我签订租赁合同，并没有告知马永超，马永超不知情，也未收到租金。
侯亚民质证认为：有异议。1、没有在举证期限内提供，应不予采信；2、卷宗中可能存在，但该份证据与反诉诉请之间没有关联性；3、所有证据均要证明房屋销售违法，马永超签名伪造，我方不是所有权人，应予返还租金，但该大棚是由我方出租，应支付租金。
经审理查明：2011年10月25日侯亚民与黄庆签订了房屋租赁协议，约定：黄庆租赁位于四平市铁东区南一纬与南二纬、五马路（原东兴缘歌厅），面积约1300平方米的不动产一处，租期为三年（2011年10月25日至2014年10月24日止），租金为每年36000元，年交，上打租。合同签订后，该不动产由黄庆占有使用。黄庆向侯亚民交付了36000元租金。本案争议不动产由黄庆占用、使用至今。
本案争议焦点：1、租赁协议是否合法有效；2、侯亚民诉请是否应予支持、黄庆反诉是否应予支持；3、本案是否超过租赁合同的诉讼时效。
根据本院确认的事实，结合双方的举证、质证情况，本院综合评判如下：
本院认为：1、关于侯亚民与黄庆签订的房屋租赁协议是否合法有效的问题。本案系租赁合同纠纷，侯亚民在本案中举证房屋租赁协议并依此主张权利，其对该协议的合法有效负有举证责任。在审理过程中，侯亚民并未提供证据证明案涉的不动产取得建设工程规划许可证等，故未尽到举证责任，应承担举证不能的不利后果。本院对该租赁合同的效力不予认定。
2、关于侯亚民主张的应由黄庆赔偿其损失190368元问题。庭审中，侯亚民主张的损失的依据是“按年租金36000元计算的，2015年合同期满之后损失也是按照年租金36000元计算的，2012年11、12月租金6000元。按照52个月，月息千分之七计算，利息为2184元，2013年度共计36000元，41个月，利息为10332元，2014年度，利息为7308，2015年度，利息4284元，2016年度利息1260元，2017年15000元，利息共计25368元。利息和本金总计190368元”。黄庆认可其占有、使用案涉不动产的事实，故黄庆应按约定的租金标准支付侯亚民实际占有使用房屋的费用。结合侯亚民的诉请，黄庆应支付给侯亚民2012年11月、12月；2013年至2016年；2017年1至5月的房屋占有使用费，共计165000元。
侯亚民主张的25368元利息，庭审中，原告称其主张的利息是2012年11月起计算，计算至2017年5月，共计4年零7个月（双方约定为“上打租”），侯亚民、黄庆并未明确约定利息，但考虑到侯亚民确有损失，故应按照中国人民银行规定的同期银行基准贷款利率保护较为合理，予以保护22256.24元，超出部分不予支持。
3、黄庆反诉侯亚民返还租金36000元的请求。因黄庆实际占有使用了案涉不动产，故对该诉请不予支持。
4、关于本案诉讼时效等问题。本案租赁期限为三年，至2014年10月。租赁期届满后，黄庆一直占用至今，本案视为不定期租赁，权利人有权随时主张权利，本案并没有超过诉讼时效。侯亚民作为受托人有权依租赁协议，收回租赁物并收取黄庆占有、使用租赁物期间的租赁物使用费。黄庆于审理中提出的笔迹鉴定申请，申请鉴定侯亚民出示的《商品房买卖合同》中是否由马永超本人亲笔书写、公章真伪及落墨形成时间等，因本次诉讼中侯亚民并未就黄庆提出鉴定的证据进行举证，故对该申请不予支持。黄庆于审理中提出的调取证据申请，申请调取案涉不动产是否取得国有土地使用证等证件，结合侯亚民的诉请、黄庆的反诉请求，该证据无调查收集的必要，本院不予准许。黄庆举证的与黄玉玲的合同、收条等不能证明真实性及与本案的关联性，本院不予确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄庆于本判决生效后三十日内迁出占用的位于四平市铁东区五马路、南一纬与南二纬之间，面积约1300平方米的大棚，交付给侯亚民；
二、被告（反诉原告）黄庆于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）侯亚民187256.24元；
三、驳回原告（反诉被告）侯亚民的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）黄庆的诉讼请求。
案件受理费4107元，由原告（反诉被告）侯亚民负担62元，被告（反诉原告）黄庆负担4045元；反诉案件受理费350元，由被告（反诉原告）黄庆负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 宋 武
审 判 员 王新玲
代理审判员 周明博
二〇一七年八月九日
书 记 员 于志强