山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第323号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：莱阳市东方实业有限公司。住所地：莱阳市。
法定代表人：尉少林，董事长。
委托代理人：赵勇，山东昊璟律师事务所律师。
委托代理人：卢震，山东昊璟律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：莱阳市妇幼保健院。住所地：莱阳市。
法定代表人：隋兴忠，院长。
委托代理人：宋文春，系莱阳市妇幼保健院办公室主任。
委托代理人：孙一海，山东孙一海律师事务所律师。
再审申请人莱阳市东方实业有限公司（以下简称东方公司）因与被申请人莱阳市妇幼保健院（以下简称保健院）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市中级人民法院（2014）烟民一终字第1111号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年8月21日作出（2015）鲁民提字第323号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人东方公司的委托代理人赵勇、卢震，被申请人保健院的委托代理人宋文春、孙一海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年6月3日，一审原告东方公司起诉至莱阳市人民法院称，2005年6月7日，东方公司与保健院签订房屋租赁合同，合同履行过程中，保健院未经其同意将部分房屋转租，构成违约。另由于保健院疏于管理导致租赁物受损。故诉至法院，请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同，判令保健院赔偿损失10万元；2、诉讼费由保健院承担。
保健院辩称，1、保健院不存在违约行为。2005年6月保健院租赁东方公司整体八层大楼，当时一楼部分门面房约200平方米东方公司未交付，造成保健院在设计时无法对此处进行设计改造。2008年东方公司将200平方米门面房交给保健院时，保健院当时大楼已装修完毕，无法使用，故再次租赁给天使乐园，对此东方公司是明知的。另外，保健院不存在疏于管理导致租赁物受损情况。2、合同解除分法定解除与约定解除，本案双方签订的合同中没有约定对上述情况东方公司有权解除，该上述情况也不属于法定解除的情形，故东方公司要求解除合同并赔偿损失无依据。3、合同履行过程中东方公司存在多处违约行为。4、保健院在租赁期内，除了已经将租赁费580万元全额支付给东方公司外，还多付租赁费638896元。同时又借给东方公司15万元，保健院保留向东方公司追索的权利。
莱阳市人民法院一审查明，2005年6月7日，东方公司与保健院签订房屋租赁合同一份，约定东方公司将莱阳市东方大厦整体八层楼房（含楼房对应的南院）租赁给保健院使用，期限二十年，自2005年6月20日起至2025年6月20日止；租金为二十年共计580万元，保健院租赁上述楼房用于妇女儿童医疗保险。合同同时约定，东方公司向保健院移交前，东方公司已出租的部分房屋一律解除租赁合同，由东方公司全部收回移交给保健院（工商银行的部分房屋除外，移动公司租赁部分的租赁权及租金从2005年11月10日起归保健院）。租赁期内，保健院不得转租、抵押或出卖；租赁期内，由保健院负责水、电、管线的维修，并由保健院承担维修费用。
2005年6月8日，双方又签订房屋租赁合同一份，约定东方公司将东方大厦整体八层楼房（约9000平方米）和4330平方米的土地租赁给保健院使用，期限二十年，自2005年6月20日起至2025年6月20日止；建筑物租金每年16万元，土地使用费每年13万元，共计29万元，每年的6月20日上述租赁费交清。合同的其他约定，除括号内标明的“移动公司租赁部分的租赁权及租金从2006年5月10日起归保健院”外，其他内容与上述合同约定的内容一致。
2007年6月13日，双方签订协议一份，写明保健院租赁东方公司房屋租金共580万元，保健院已付480万元，而东方公司只给保健院出具了29万元的正式租赁费发票，尚欠451万元的发票未开，故保健院剩余未付的100万元租金不再付给东方公司，而用于购买所付房屋租金的正式发票，余额用于抵扣东方公司二十年八楼房屋的使用费和水电费。截止至2007年6月19日，保健院共向东方公司交纳租金480万元，除租金外，保健院还交给东方公司租赁费税款638896元。
2006年，保健院将一楼部分门面房租给莱阳市贝乐园婴孕用品服务部（以下简称贝乐园）使用。2008年双方签订合同时东方公司已租赁给移动公司的部分房屋租赁到期后，保健院于2008年5月将该部分房屋租赁给莱阳市城厢天使乐园儿童摄影馆（以下简称儿童摄影馆）。
2013年冬天，涉案楼房顶消防水箱漏水，保健院发现后即进行了修复。东方公司主张保健院未经其同意将房屋转租，要求保健院赔偿其非法转租所得5万元及漏水造成的损失5万元。保健院则主张其虽然将房屋转租，但转租给贝乐园是开办妇幼保健院的需要，转租给儿童摄影馆是因为双方签订合同时该部分门面房未回收，2008年收回后东方公司已无法使用，只能转租，且东方公司一直在八楼办公，对保健院将该两部分转租的情况早就应当了解。另，2010年8月5日，保健院法定代表人隋兴忠给东方公司法定代表人尉少林书信一封，信中写明“大厦从装修到临街门面、食堂承包，能给别人就是不给我及大酒店原来职工……”。从该信中也可看出东方公司知道临街门面转租情况。
莱阳市人民法院一审认为，双方于2005年签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。2006年保健院将部分门面房出租给贝乐园，2008年又将部分门面房收回转租给儿童摄影馆，虽然该两次转租保健院未经东方公司书面同意，但2005年双方签订协议后东方公司将房屋移交给保健院时未移交八楼，而是由东方公司一直占有使用。东方公司一直使用租赁房屋的八楼做为办公室，其对保健院将一楼门面房转租的行为应当早已知晓。另外，2010年8月25日，东方公司法定代表人给保健院法定代表人的书信中也可看出，其在当时已经知晓一楼门面房的转租行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故东方公司以保健院未经其同意将部分门面房转租为由，要求解除房屋租赁合同，理由不当，不予支持。东方公司将房屋租赁给保健院，保健院应当履行对租赁房屋的管理职责。保健院认可2013年冬天楼顶的消防水箱被冻漏水，但保健院发现后及时进行了修复，东方公司虽主张消防水箱漏水对其造成的损失，但对其损失未提供充分证据予以证实，故对东方公司要求保健院赔偿其损失5万元的主张，不予支持。东方公司要求保健院赔偿其非法转租所得的5万元理由不当，不予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他相关民事法律法规的规定，莱阳市人民法院于2014年8月15日作出（2014）莱阳民三初字第129号民事判决：驳回东方公司要求与保健院解除房屋租赁合同并要求保健院赔偿其损失10万元的诉讼请求。案件受理费2300元减半收取，由东方公司承担。
东方公司不服一审判决，向烟台市中级人民法院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。诉争房屋由东方公司在莱阳市东关村的集体土地上开发建造，自1998年建成至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，就此类房屋订立的租赁合同无效，一审认定合同有效错误。请求撤销一审判决，发回重审。
保健院答辩称，一、东方公司在一审时以“租赁合同有效、保健院违约”为由请求解除租赁合同，上诉又提出新的请求，要求确认租赁合同无效。在二审中变更诉讼请求不符合民事诉讼法的规定，不应得到支持。二、涉案房屋租赁合同于2005年6月7日签订，当时最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》尚未颁布施行，不应依此认为租赁合同无效。涉案房屋是否取得建设工程规划许可证只有东方公司清楚，保健院并不知情，也无过错，在此情况下，前述司法解释的效力不应溯及既往。三、根据东方公司的工商档案，2002年7月22日其经营范围增加了“房屋租赁”一项，工商行政机关认定其“提交文件、证件齐全”并给予变更登记，证实东方公司出租涉案房屋合法有据。四、经保健院到莱阳市建设局档案馆调查，1998年之前的城镇房屋存档很少，涉案房屋建筑面积达2万平方米，这样的大型建筑不可能没有建设工程规划许可证。五、涉案房屋的产权和土地产权均属于莱阳市城厢街道办事处东关村委所有，东方公司系承租人，2008年已被吊销，目前仅靠租赁房屋度日，若不允许其出租房屋，对其极度不利。综上，东方公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持一审判决。
烟台市中级人民法院二审查明，东方公司在一审过程中对2005年6月8日签订的房屋租赁合同的真实性无异议，但主张双方未实际履行该合同，该合同不具备任何效力，保健院提前交纳租金是其自愿行为。双方在二审中又均主张应以2005年6月8日签订的合同为准履行。对于签订两份房屋租赁合同的原因，东方公司表示不清楚，保健院则表示是为了少缴税。
涉案房屋所在的土地属莱阳市城厢街道办事处东关村民委员会（以下简称东关村委会）所有，1998年7月30日东关村委会与莱阳市东昌实业公司（东方公司前身）、莱阳市老五实业总公司签订合同书，由两公司在东关村委会宗地内共同投资联合兴建“莱阳市东方大厦”，合同期内（自1999年5月1日起至2049年4月30日止）两公司依据各自的建筑施工工程量划分界定对东方大厦房屋建筑物的经营、使用权，合同期满后东方大厦房屋建筑物的所有权全部无偿归属东关村委会。2008年11月3日东方公司被吊销营业执照。其他事实与一审查明的事实一致。
烟台市中级人民法院二审认为，依照1998年7月30日东关村委会与东方公司及莱阳市老五实业总公司签订的合同书约定，东方公司并非涉案房屋及所在土地的产权人，其仅是基于前述合同书投资兴建涉案房屋后，在合同期内享有经营、使用权，合同期满后涉案房屋的所有权无偿归东关村委会所有。东方公司正是基于涉案房屋的经营、使用权而与保健院签订了房屋租赁合同并出租涉案房屋的。关于涉案房屋的租赁事宜，东方公司与保健院双方意思表示真实，房屋租赁合同签订后保健院也完全履行了支付租金的主要合同义务，东方公司亦应按照合同约定的租赁期限将涉案房屋交付给保健院使用。综合本案的各项事实和证据，东方公司在一审中请求解除房屋租赁合同理由不成立的情况下，又上诉要求认定房屋租赁合同无效，缺乏依据，不予支持。一审判决正确，应予维持。烟台市中级人民法院于2014年12月30日作出（2014）烟民一终字第1111号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由东方公司承担。
东方公司申请再审称，一、2005年6月7日东方公司与保健院签订房屋租赁合同，将其位于莱阳市旌旗西路378号的楼房租赁给保健院使用。由于该房屋在集体土地上建设，缺少必要的规划、审批手续，故该租赁合同应当认定为无效合同，但原审法院未对此进行必要的审查。二、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。但原审法院均未对双方签订的房屋租赁合同的效力进行审查，属于认定事实不清，适用法律错误。请求：1、撤销烟台市中级人民法院（2014）烟民一终字第1111号民事判决，予以再审；2、诉讼费及其他费用由保健院承担。
保健院辩称，一、东方公司在一审时诉讼请求为解除双方签订的房屋租赁合同，二审又提出了新的请求，按照民事诉讼法的规定，诉讼请求的变更、增加应在一审庭审辩论终结前提出，再审时又以二审的理由要求确认合同无效，其理由不能成立。二、双方签订房屋租赁合同时，最高人民法院司法解释尚未颁布施行，根据法律规定，司法解释不能对施行之前的行为具有约束力。三、涉案房屋的产权和土地均属于东关村委会所有，东方公司是承租人。根据东方公司的工商档案证实，东方公司将涉案房屋出租合法有据。保健院作为全民所有制公立医院，假设认定合同无效，医院搬走，其损失是难以计算的，也是东方公司无法赔付的。请求：驳回东方公司的再审申请，维护保健院的合法权益。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，根据东方公司再审主张的涉案房屋是在集体土地上建设，缺少必要的规划、审批手续，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的理由，本院认为，上述司法解释第一条第一款规定，“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”，可见，该司法解释调整的是城市规划区、镇规划区范围内的房屋租赁行为。根据原审查明的事实，涉案房屋所在土地属莱阳市城厢街道办事处东关村民委员会所有，是在农村集体土地上承建。东方公司主张涉案房屋已经纳入城镇规划区，应提供证据证明。本案中，东方公司没有提供证据证明涉案房屋属于城镇规划区，且东方公司作为涉案房屋的投资承建一方，其应清楚在涉案房屋建设时国家有关登记部门是否要求办理建设工程规划许可证。东方公司在将涉案房屋建成并将其出租给保健院，合同履行近十年后，又以涉案房屋缺少必要的规划、审批手续为由，主张合同无效，违反诚实信用原则。在双方签订的租赁合同生效后，保健院积极履行了合同中约定的主要义务，在本案中并无过错。东方公司主张合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持烟台市中级人民法院（2014）烟民一终字第1111号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫爱云
审 判 员 刘 敏
代理审判员 王立泽
二〇一六年三月七日
书 记 员 权 威