广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终1967号上诉人（原审被告）：万延林，男，1972年5月13日出生，汉族，住广东省中山市（百翼五金有限公司侧）。委托代理人：陆晓莲，广东德元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡永雄，男，1952年5月26日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：刘新娣，女，1977年11月21日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。上述两被上诉人的共同委托代理人：刘开辉，广东品信律师事务所律师。上诉人万延林因与被上诉人蔡永雄、刘新娣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：何庆强是位于中山市民众镇锦标村面积为3333平方米工业用地[土地使用权证号：中府国用（2007）第080308号]及位于中山市民众镇锦标村洪生围面积约为7.6亩工业用地（通过锦标村转让取得，未取得使用权证）的使用权人。2011年1月15日，何庆强与蔡永雄、刘新娣签订租赁合同一份，其中约定：何庆强将上述面积为3333平方米工业用地及面积约为7.6亩工业用地中的2000平方米租给蔡永雄、刘新娣；租赁期为30年，自2011年1月15日起至2041年1月15日止；建筑期限为5个月（建筑期内5个月免租），租赁期满或双方提前解除租约的，租赁土地上的建筑物归何庆强所有。其后，蔡永雄、刘新娣在涉案土地上合法建设厂房。2011年6月28日，蔡永雄、刘新娣与万延林签订租赁合同一份，主要约定：蔡永雄、刘新娣将位于中山市民众镇（附设计图纸）、周边空地租给万延林，厂房面积为3800平方米；租赁期为6年，期间每两年递增10%租金，即从2011年7月10日至2017年7月9日，租金从2011年7月10日开始计算，每月租金为36886元；万延林分别于2011年6月28日支付第一个月的租金36886元，两个月押金73772元，之后万延林须于每月10号前付清当月租金，逾期支付的，则以拖欠额为基数，按每月逾期一天支付所欠款项的5%作违约金，同时，蔡永雄、刘新娣有权单方终止合同，没收定金，收回该租赁物；一方如需提前收回或退回该租赁物的，均应提前3个月通知对方，并按下一办法处理，如万延林中途提出退租的，应交足试用期内的所有租金给蔡永雄、刘新娣，同时定金不予退还，如蔡永雄、刘新娣中途收回该租赁物，则蔡永雄、刘新娣双倍返还万延林定金。2012年2月8日，蔡永雄、刘新娣再与万延林签订租赁合同一份，主要约定：蔡永雄、刘新娣将位于中山市民众镇（附设计图纸）、周边空地租给万延林，厂房面积为686平方米；租赁期间每两年递增10%租金，从2012年3月1日至2017年7月10日，租金从2012年3月1日开始计算，每月租金为8232元；万延林分别于2012年2月8日支付第一个月的租金8232元，两个月押金16464元，之后万延林须于每月10号前付清当月租金，逾期支付的，则以拖欠额为基数，按每月逾期一天支付所欠款项的5%作违约金，同时，蔡永雄、刘新娣有权单方终止合同，没收定金，收回该租赁物；一方如需提前收回或退回该租赁物的，均应提前3个月通知对方，并按下一办法处理，如万延林中途提出退租的，应交足试用期内的所有租金给蔡永雄、刘新娣，同时定金不予退还，如蔡永雄、刘新娣中途收回该租赁物，则蔡永雄、刘新娣双倍返还万延林定金。租赁期间，万延林多次拖欠蔡永雄、刘新娣租金，故蔡永雄、刘新娣诉至原审法院，请求判令：1.万延林支付蔡永雄、刘新娣2014年6月至9月的租金198519.2元；2.万延林支付蔡永雄、刘新娣违约金50000元；3.解除蔡永雄、刘新娣与万延林于2011年6月28日和2012年2月8日签订的租赁合同，没收万延林交付的合同保证金90236元；4.万延林承担本案诉讼费用。原审诉讼中，蔡永雄、刘新娣增加一项诉讼请求：判令万延林支付2014年10月至11月的租金99259.6元及立即搬离厂房。原审庭审中，万延林确认拖欠蔡永雄、刘新娣2014年6月至11月期间租金。万延林与蔡永雄、刘新娣协商一致同意解除涉案两份租赁合同，并同意万延林所交纳的押金（保证金）抵扣拖欠的部分等额租金。就万延林延期支付租金承担的违约责任，蔡永雄、刘新娣选择适用违约金条款即以所欠款项为基数按每逾期一天5%计付违约金，万延林主张违约金过高应予减少。原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。蔡永雄、刘新娣通过土地使用权人何庆强的同意取得涉案土地的使用权并建设厂房，蔡永雄、刘新娣有权对涉案土地及地上厂房行使收益权。蔡永雄、刘新娣与万延林签订的两份租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人应恪守履行。万延林未按时支付租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。万延林抗辩称涉案租赁物面积不足，但未提交相应的依据，故原审法院不予采信。蔡永雄、刘新娣要求解除涉案两份租赁合同，万延林同意，原审法院予以准许。租赁合同解除后，万延林应负腾房义务，故蔡永雄、刘新娣要求万延林立即搬离厂房的请求，原审法院予以支持。万延林确认拖欠蔡永雄、刘新娣2014年6月至11月期间的租金，根据约定经核算为297778.8元[(36886元/月+8232元/月)×110%×6个月]，双方同意万延林所交纳的押金90236元抵扣部分等额租金，原审法院予以准许，故万延林还应支付蔡永雄、刘新娣租金207542.8元（297778.8元90236元）。涉案租赁合同既约定违约金，又约定定金，而蔡永雄、刘新娣选择适用违约金条款，故万延林应支付蔡永雄、刘新娣违约金，但双方约定的违约金每日按未付租金的5%算，显属过高，原审法院予以调整，应按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除蔡永雄、刘新娣与万延林分别于2011年6月28日、2012年2月8日签订的租赁合同；二、万延林于原审判决生效之日起十日内向蔡永雄、刘新娣支付2014年6月至11月期间的租金差额207542.8元及违约金（每月租金为49629.8元，从2014年6月11日起以每月实欠租金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清付之日止）；三、万延林于原审判决生效之日起十日内搬离位于中山市民众镇锦标村面积为3333平方米工业用地[土地使用权证号：中府国用（2007）第080308号]及位于中山市民众镇锦标村洪生围面积约为7.6亩工业用地的厂房；四、驳回蔡永雄、刘新娣的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3191元，诉讼保全费1891元，合计5082元（蔡永雄、刘新娣已预付），由万延林负担，于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳。宣判后，上诉人万延林不服原审判决，向本院提起上诉称：一、万延林作为中山市一点星展示制品有限公司（以下简称一点星公司）的发起人，不应当承担涉案租赁物的房屋租赁费。万延林于2011年6月28日与蔡永雄、刘新娣签订房屋租赁合同，签订合同的目的是用于成立一点星公司，该租赁物的实际使用人是一点星公司。一点星公司成立后，涉案租赁物的实际承租人是该公司，并非万延林。万延林仅为一点星公司成立前的发起人。一点星公司作为企业法人，其应当对外独立承担民事责任，因此涉案租赁物的租赁费应由一点星公司承担。二、万延林作为一点星公司的法定代表人，仅占该公司股权的90%，万延林即使有过错，其亦仅按其出资额承担相应的责任。而在本案中，万延林作为公司股东，为筹建公司而与蔡永雄、刘新娣签订厂房租赁合同，本身并无过错，不应当承担涉案租赁物的费用。三、一点星公司与本案有密切关系，请求二审法院追加一点星公司为本案被告，发回原审法院重审。综上请求判令：1.撤销原审判决第二项，发回重审；2.追加一点星公司为本案被告，将本案发回重审；3.蔡永雄、刘新娣承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人蔡永雄、刘新娣答辩称：双方当事人争议的涉案租赁合同是蔡永雄、刘新娣与万延林所签订。至于万延林签订合同后，将承租的涉案厂房交由一点星公司使用，与蔡永雄、刘新娣无关。同时，恰恰说明双方签订的涉案租赁合同合法有效，万延林租赁涉案租赁物的目的用于开设公司。故万延林应承担因不履行租赁合同产生的违约责任。请求二审法院驳回万延林的上诉请求。二审期间蔡永雄、刘新娣未向本院提交新的证据；万延林向本院提交了如下新证据：1.中国农业银行股份有限公司中山民众阳光支行银行交易流水；2.离婚证；3.企业信息登记表。经庭审质证，蔡永雄、刘新娣对万延林提交的上述证据的真实性、合法性均确认，但对其关联性均不确认。本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院对此予以确认。本院另查明：涉案厂房已办理规划报建手续。万延林提交的企业登记信息表显示一点星公司成立于2011年6月20日，其登记的住所地为中山市民众镇锦标村厂房（百翼五金有限公司侧）。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。万延林主张其与蔡永雄、刘新娣签订涉案租赁合同的目的在于成立一点星公司，且涉案租赁物在租赁期间亦实际由一点星公司使用，故万延林因签订涉案租赁合同所承担的合同责任应由一点星公司承担。但根据万延林提交的企业登记信息表可知，一点星公司成立的时间为2011年6月20日。而万延林与蔡永雄、刘新娣签订涉案的两份租赁合同的时间分别为2011年6月28日及2012年2月8日，即一点星公司成立在前，万延林签订涉案租赁合同在后。同时，虽然万延林为一点星公司的法定代表人，且一点星公司的登记住所地为涉案厂房均位于中山市民众镇锦标村，不排除万延林签订涉案合同的目的在于将承租的厂房交付一点星公司使用。但万延林并未提供证据证实一点星公司已对涉案租赁合同进行确认，蔡永雄、刘新娣也未请求一点星公司承担合同责任。因此，根据合同的相对性，蔡永雄、刘新娣有权主张万延林承担涉案租赁合同的责任。万延林关于由一点星公司向蔡永雄、刘新娣承担涉案租赁合同的合同义务，理据不足，本院不予支持。对于双方当事人未上诉的部分，本院不予审理。综上，万延林的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4413元（上诉人万延林已预交），由上诉人万延林负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 刘 通代理审判员 马燕清二〇一六年七月七日书 记 员 易嘉璇