湖南省衡阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0421民初1762号
原告（反诉被告）：谭金莲，女，1942年8月2日出生，汉族，退休工人。
委托诉讼代理人：曾正东（谭金莲女婿），男，1970年9月21日出生，汉族，衡阳县农机局职工。
被告（反诉原告）：麻春芳，女，1978年12月16日出生，汉族，自由职业。
委托诉讼代理人：刘秋林，湖南蒸阳律师事务所律师。
原告（反诉被告）谭金莲与被告（反诉原告）麻春芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，被告麻春芳于同年9月14日提起反诉，依法适用简易程序，对两案公开开庭合并进行了审理。原告谭金莲及其委托诉讼代理人曾正东、被告麻春芳及其委托诉讼代理人刘秋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭金莲向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即停止经营，无条件搬出；2．判令被告支付超期占用原告店铺租金8670元；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月12日，原告与被告签订店铺租赁合同，租期从2014年5月12日至2017年5月11日止。现在合同早已超期，被告既未与原告续签新的租赁合同、而是继续占用店铺经营至今、拒不搬离，又未支付任何超期租金，故提出诉讼，请求依法处理。
被告麻春芳辩称，1．原告对租赁的店铺未履行法定的维修义务，导致被告遭受损失；2．原告诉请被告未与其签订新的店铺租赁合同，是因为原告违背公平公正原则，恶意加价，导致双方不能协商一致，无法签订新的租赁合同。原告所提供租赁房屋，不能正常使用，因此应该免除租金。综上，原告的行为已对被告造成损失，所以提出反诉，请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告麻春芳向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人赔偿反诉人门面转让费、装修费及货物损失共计156000元；2．退还反诉人押金3000元；3．诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2014年5月12日签订店铺租赁合同。租赁期间，反诉人发现所租赁的店铺严重漏水，无法正常使用。反诉人无数次催促被反诉人对店铺进行维修，被反诉人一拖再拖，致使反诉人的装修被严重污损，货物发霉、变质、腐烂，价值约20000元。反诉人不得已花费80000元对店铺进行重新装修，重装期间停业损失20000元，被反诉人不但拒不履行维修义务，还经常恶意骚扰反诉人，使得反诉人关门歇业。被反诉人违反诚信，任意提价，使得双方至今没有续签租赁合同，因此被反诉人应赔偿反诉人的门面转让费36000元。
反诉被告谭金莲辩称，1．转让费，反诉人没有经被反诉人之手把转让费给原先租赁人，所以被反诉人不负担任何责任；2．装修费，装修费属于反诉人自理范围，被反诉人也不负担责任；3．货物损失，在租赁期内，被反诉人没有收到反诉人任何损失的报告和请求，也没有经当地职能部门进行调解过，在合同期满后才提出所谓货物和装修损失，所以被反诉人对反诉人提出的反诉请求均不予认可。
原告谭金莲为支持其诉讼请求并抗辩被告麻春芳的反诉主张，向本院提供了以下证据：
1、原告身份证复印件，拟证明原告的主体资格；
2、店铺租赁合同，拟证明租期已经届满，合同应予终止，租期内原告无违约行为，被告未提前一个月与原告续签租赁合同而至今仍无偿占用店铺，故被告违约；
3、店铺租赁补充协议，拟证明租金应该在每年5月11日之前付清，而被告在后面2年均没有及时交付，也构成违约；
4、调解协议，拟证明在后面2年，月租金为每间850元，在2015年8月6日之前，双方所发生的纠纷都互不追究；
5、两份证明，拟证明有关部门在租期届满后，就双方的矛盾进行调处时，原告曾提出过若被告续租，双方必须要签订新的门面租赁合同，否则被告必须停止经营，搬出门面，故原告对后续的事情应不负责任；
6、7张原告手机通话详单，拟证明被告的录音证据是在合同期满后，为达到其索赔目的，故意诱导原告陈述而制作的。
被告麻春芳为支持其抗辩主张及反诉请求，向本院提供了以下证据：
7、店铺租赁合同，拟证明出租方（被反诉人）不得干扰承租方（反诉人）正常经营；合同到期后反诉人如没有主动提出不经营，装修物应由反诉人处理；
8、收据，拟证明被反诉人曾现场见证并同意先任承租人收取反诉人门面转让费36000元，反诉人有权收取门面转让的适当补偿，符合店铺租赁合同的约定；
9、2015年8月6日调解协议，拟证明租金自2015年5月11日起调整为850元/月，此调解协议是店铺租赁合同的补充条款，双方的权利的义务均按照店铺租赁合同及本调解协议履行；
10、照片、录音、视频资料、他人门面租赁合同，拟证明邻近位置店铺租金700元/月，被反诉人要求将租金由原来的850元/月提升至1300元/月，属恶意加价，致使双方没能签订续组合同，被反诉人不尽维修义务，反诉人多次催促，被反诉人仍一拖再拖，致使反诉人货品受损及装修污损，被反诉人干扰反诉人正常营业致使反诉人停业损失近40000元；
11、货物损失清单、进货单、铺面装修合同、收据，拟证明被损货物的数量及价值40000元，反诉人对店铺进行重新装修，花费80000元。
上述证据，经庭审质证，被告对原告证据1无异议，本院予以确认；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明被告违约，也因为原告恶意加价，致双方未能续签合同；对证据3的真实性、证明目的有异议，认为被告交付租金没有延迟，原告也没有为此催促过，其中第三条是原告擅自添加的；证据4不能证明被告没有支付租金，反而证明原告擅自加价；证据5不合法，且只能证明双方曾发生过纠纷，但原告没有提出过要求被告搬出店铺,证人何远旺身份不明,并未出庭作证;对证据6合法性、关联性均有异议，认为通话详单未加盖联通公司业务章，打电话主要发生在2016年，而详单记录是2017年，故不能达到原告的证明目的。就被告的异议，原告作如下说明：没有续签合同不是原告恶意加价，而是合同到期了，房价应按照市场价格波动，由双方协商处理；后两年租金被告没有按期准时支付，有银行转帐记录为证，证据3中第三条“以上”二字和水波线是被告自己写的，且最后落款签字是被告本人签的；另外，被告在今年6月份才打原告电话讲漏水的事，以前从未提及过。
原告对被告证据７本身无异议，但认为不能证明原告干扰过被告的正常经营；对证据８有异议，认为原告在被告向先任承租人支付转让费时仅作为见证人而已，并未受益；对证据９无异议，本院予以确认；对证据10有异议，认为原告没有恶意加价，租期届满后，如再签合同，租金应该由双方重新协商，不存在原告干扰被告的经营行为，房屋租赁区域没有漏水，也不存在因房屋漏水，被告曾向原告催促过维修事宜和原告一拖再拖的行为，照片上的货物不能反映是被告的货物，确认损失时无第三方鉴定人在场，原告对他人门面租赁合同的两位承租人不认识；录音、录像资料均是在合同期满后所拍摄或录制，是被告基于原告在合同期满后催促其搬离的情况下故意所为，视频中的漏水位置是公共楼梯间（平时煮饭用餐位置），不在合同约定的租赁区域内；对证据11原告均不认可。就原告所发表质证意见，被告认为其提供的五组证据已形成了证据链，能够证明原告违约不履行维修义务，恶意加价，原告就其不认可的证据未提供反证，原告见证被告向他人支付转让费即已认可被告在合同期满后亦有权收取门面转让费，并符合合同约定和惯例。
就原、被告双方对对方持有异议的证据，本院审查认为：证据2与证据7系同一份证据，证据4与证据9亦系同一份证据，双方对这二组证据的“三性”均无异议，就证明目的而言，证据2，原告的证明目的符合合同的约定，应予确认，合同约定“乙方如主动提出不经营，装修物可由甲方处理”应理解为在合同期内，否则没有法律意义。而被告的证据7的证明目的既无证据支持，也与合同约定相悖，应不予认定；证据4与证据9双方证明目的与合同约定一致，均可采信；证据3约定的交付租金时间与原告补充提交关于租金实际支付银行转账凭证时间上差距不大，仅隔几天，属合理迟延，谈不上被告支付租金违约。被告认为其中第三条“乙方如不再续租，装修物由甲方处理”属原告擅自添加，无证据支持，被告在该证据上既然已签字确认，故该主张也不合情理，相反原告主张第三条下面的水波线及“以上”二字系被告本人所写真实可信；证据5两份证明虽主体不同，但内容相吻合，也与涉案店铺租赁合同约定一致，集兵司法所系当事人所在地基层司法组织，证人何远旺虽未出庭，但系集兵居委会负责人，曾于2015年8月6日参与调处过双方当事人的矛盾纠纷。被告称原告未提出过要求被告在未续签合同的情况下搬离店铺的主张同样缺乏证据支持，依法不予采信；被告称向原告打电话报告漏水事项主要发生在2016年而非2017年，未就此予以举证，原告所提供的2017年3-8月其手机通话详单虽未加盖通讯公司的公章，但既符合打印详单的最近6个月时限规定，也符合情理，应属有效，从详单中可以确认双方当事人于2017年6月23日曾通过一次较长时间（原告手机被呼叫时间526秒）的谈话，在无其他证据佐证被告录音资料的情况下，结合被告支付租金的时间，原告称被告的录音证据系在合同期满后所制作的主张具有高度盖然性，亦可推定合同期满前被告未向原告提及过店铺漏水事宜；证据8结合原告当庭自认收取其中6000元门面转让费的事实，足以认定原告认可他人收取被告门面转让费的合理性，被告的证明目的合乎本案实际，应予采信；就证据10、11所反映的货物损失而言，其中照片所拍摄的时间、地点、受损货物等究竟是否属于被告所有均无法确认，货物具体损失既未鉴定评估又无其他客观证据佐证，货物损失清单系手工制作，既非正规购货票据，也非职能部门的鉴定意见，加之见证人黄淑芳身份不明，本院无法认定；从视频资料中亦无法确认系涉案租赁合同约定的租赁区域内漏水之事实；被告于2016年7月重装店铺与其当庭陈述严重漏水造成严重损失时间为2016年12月及2017年上半年存在冲突，被告与他人胡小林所签铺面装修合同及收款收据不能证实装修店铺的真实原因？是否真正进行了装修？进行过哪些项目装修？具体装修费用是多少？另外被告所提供的证人何在庆，宋巧玲两人与集兵中心卫生院所签订的二份门面租赁合同用以证明原告恶意涨价之目的，因门面租金问题属双方当事人意思自治范畴，其金额高低与所处的地段位置、门面大小、设施设备多少、新旧程度，当事人的经济能力、历史与现实等诸多主、客观因素相关联，前述二份他人门面租赁合同与本案双方租金的确定没有必然的联系。综上，被告的证据10、11中的各项分证据均系孤证，主观随意性大，客观性不强，其真实性、合法性均存疑，本院无法采信。另外，反诉人就其主张的停业损失未予举证，且其在反诉状中明确的重装停业损失为20000元与当庭陈述的干扰正常营业停业损失近40000元不一致，反诉状上明确的货品损失约20000元与当庭陈述的该项损失40000元亦相冲突，反诉人对之均不能自圆其说。
根据本院采信的证据和当事人的陈述，本院对下列案件事实予以认定：
2014年5月12日原告谭金莲与被告麻春芳签订店铺租赁合同，其中约定：一、租赁期限为：“暂定三年，自二〇一四年五月十二日起至二〇一七年五月十一日止，如需续租，乙方（麻春芳）须于本合同到期前一个月与甲方（谭金莲）协商续签新合同”；二、租金押金数额及支付方式：“每间店铺全年租金捌仟肆佰元，三间店铺全年共计贰万伍仟贰佰元整，乙方需在本合同签订时一次性付清给甲方，……乙方还需在本合同签订时另向甲方缴纳租赁押金叁仟元整，……若合同到期，甲乙双方无争议，甲方则需一次性退还乙方全部押金。租金一年一交，按市场价格波动。”三、对装修物的处理：“甲方承诺本合同到期时如再对外租赁，乙方在同等条件下享有优先续租本店铺权利。乙方如主动提出不经营，装修物可由甲方处理。”次日，双方当事人达成补充协议，其中二、三条进一步明确：“二、租金在每年五月十一日前交清，三、乙方如不再续租，装修物由甲方处理。”2015年8月6日双方当事人在集兵居委会、村、镇相关部门负责人主持下达成另一份补充协议（调解协议）：“1、2015年5月11日起至2017年5月10日止，门面租金按每个门面每月850元，合计租金每月2550元，原甲、乙双方发生的纠纷，都互不追究。……”租期届满前，被告均如数如期支付租金和押金，届满后，被告拒绝搬离店铺，2017年7月4日，衡阳县集兵司法所主持双方调解处理未果。在涉案合同及二次补充协议的签订、履行过程中，甚至租期届满后，当地基层组织调处双方矛盾纠纷时，被告均未就店铺漏水及由此造成各项损失等事项向原告提出过赔偿请求。在涉案合同签订前的2014年5月11日被告麻春芳向原告谭金莲店铺的前任承租人支付过36000元转让费，原告现场见证并收取其中6000元。2017年8月23日原告谭金莲诉至本院请求依法处理，在本案审理过程中，被告麻春芳与同年9月14日向本院提起反诉，两案经本院调解未成。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告在平等、自愿的基础上所签订的店铺租赁合同及相关协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应秉着诚实信用原则恪守履行，租赁期限业已届满，涉案合同依法应予解除；双方既然未签订新的租赁合同，被告即应搬离，而仍占用店铺，原告有权请求被告搬离并要求被告按照涉案合同约定租金标准支付占用费，原告要求从租期届满后次日计至起诉之日止，期限合理适当，共计逾期占用三个月零十二天，计占用费8670元（2550元／月×3月+2550元／月÷30天×12天）。被告反诉请求原告赔偿门面装修费，货物损失，停业损失均缺乏证据支持，其反诉请求中亦未列明停业损失赔偿项目，起诉金额与庭审自述金额相互矛盾，原告对之不予认可，况且被告反诉主张的因店铺漏水导致重新装修费赔偿问题与签订涉案合同时双方约定的装修物处理问题系两码事，不可混淆，对反诉人上述赔偿请求，本院均不予支持；被反诉人谭金莲曾现场见证反诉人麻春芳向涉案店铺的前任承租人支付转让费并收取部分转让费的行为，让反诉人产生了在租期届满后同样可转让涉案店铺并收取转让费的合理利益期待，合同虽未就此约定，但对反诉人如不予补偿，则显失公平，可在被反诉人受益6000元范围内考虑补偿金额；被反诉人曾收取反诉人的押金3000元，应依约予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条、第十八条之规定，判决如下：
一、解除原告谭金莲与被告麻春芳的店铺租赁合同，被告麻春芳在本判决生效后十日内搬离店铺；
二、被告麻春芳向原告谭金莲支付逾期占用店铺费8670元（后期占用费另行计付，具体自起诉之日起按2550元／月的租金标准计算至搬出店铺之日止）；
三、反诉被告谭金莲补偿反诉原告麻春芳店铺转让费6000元；
四、反诉被告谭金莲返还反诉原告麻春芳押金3000元；
五、驳回反诉原告麻春芳的其他诉讼请求。
以上二、三、四项相抵后，反诉被告谭金莲在本判决生效后十日内向反诉原告麻春芳补偿330元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费3480元，减半收取1740元，合计1780元，由原告谭金莲负担80元，由反诉原告麻春芳负担1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判员 许卫民
二〇一七年十月十九日
书记员 周 倩
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。