山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁07民终4507号
上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司潍坊分公司，住所地：潍坊高新区健康东街以北潍安路以西创新大厦1329室。组织机构代码：58450638-9。
负责人：董俭，经理。
委托代理人：王国栋，山东睿盛律师事务所律师。
委托代理人：宁燕红，山东睿盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟洪娟，女，1987年7月17日出生，汉族，住潍坊高新区。
原审第三人：潍坊金碧置业有限公司，住所地：潍坊高新区健康东街6699号第二孵化器1302房间。统一社会信用代码：91370700570462952M。
法定代表人：谈朝晖，董事长。
上诉人金碧物业有限公司潍坊分公司因与被上诉人钟洪娟、原审第三人潍坊金碧置业有限公司民间借贷纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
金碧物业有限公司潍坊分公司一审诉称：2014年10月13日，钟洪娟因购买潍坊恒大名都22号楼2501号房产，向金碧物业有限公司潍坊分公司借款211305元作为购房首付款。根据借款协议约定，钟洪娟应于2015年9月30日前偿还借款70435元，于2016年9月30日、2017年9月30日前分别偿还70435元，现钟洪娟逾期还款构成违约，根据借款合同约定，钟洪娟除承担还款责任外还应承担违约金。请求判令钟洪娟立即偿还金碧物业有限公司潍坊分公司借款211305元并支付违约金，诉讼费由钟洪娟负担。
钟洪娟一审答辩称，钟洪娟不知金碧物业有限公司潍坊分公司，钟洪娟是从金碧置业有限公司处购买的房屋。对于置业公司与物业公司之间是什么关系，钟洪娟也不清楚。钟洪娟签署的购房合同和借款协议是在一个地点即恒大名都的售楼中心、由同一个人办理的，钟洪娟的钱也是交到同一个地方去的。在售楼宣传是零首付购房，由开发商垫付首付款，钟洪娟三年之内把首付款还给开发商。因此，钟洪娟认为是从同一家公司购买的房屋、借的首付款。钟洪娟购买的房屋是带装修的房屋，虽然房屋于2014年年底交付给钟洪娟，钟洪娟于2015年的五、六月份搬进去的，但入住后发现房屋质量出现严重问题，主要是：主卧里没有预留空调的电线，主卧、次卧从地面里面往外渗水，现在墙面、地板都被浸泡了，厨房的小单间的墙体里面也漏水，墙漆都掉落了。找物业公司，物业公司建议钟洪娟先搬离，然后刨开地面砸开墙才能找出漏水源。
潍坊金碧置业有限公司一审答辩称，潍坊金碧置业有限公司并非借贷合同的一方主体，钟洪娟与金碧物业有限公司潍坊分公司之间的借贷纠纷的处理结果与潍坊金碧置业有限公司没有利害关系。钟洪娟如认为房屋存在质量问题，可以就商品房买卖合同纠纷为案由另外起诉潍坊金碧置业有限公司，潍坊金碧置业有限公司不应作为一方当事人参与本案的诉讼。理由如下：钟洪娟购买潍坊金碧置业有限公司开发的恒大名都房产，钟洪娟与潍坊金碧置业有限公司存在的是商品房买卖的法律关系，而钟洪娟购买该房屋向金碧物业有限公司潍坊分公司借款，存在的是借款合同的法律关系，钟洪娟逾期偿还金碧物业有限公司潍坊分公司的借款，金碧物业有限公司潍坊分公司有权将钟洪娟诉至法院，金碧物业有限公司潍坊分公司与钟洪娟之间的借贷合同关系与潍坊金碧置业有限公司之间没有任何法律关联。本案的处理与潍坊金碧置业有限公司也无任何利害关系。潍坊金碧置业有限公司与金碧物业有限公司潍坊分公司是二个相互独立的公司法人，钟洪娟与金碧物业有限公司潍坊分公司和潍坊金碧置业有限公司存在着两个不同的法律关系，因此潍坊金碧置业有限公司不应作为一方当事人参与本案的诉讼。钟洪娟如认为其购买的房屋存在质量问题，可另案起诉潍坊金碧置业有限公司。
一审法院认定，金碧物业有限公司潍坊分公司与钟洪娟于2014年10月13日签订借款协议，协议约定，钟洪娟认购了潍坊恒大名都22号楼2501号房产，由于资金周转问题特向金碧物业有限公司潍坊分公司借款，金碧物业有限公司潍坊分公司同意免息借给钟洪娟总金额人民币211305元，钟洪娟承诺按时向金碧物业有限公司潍坊分公司归还上述借款，还款时间为：2015年9月30日、2016年9月30日、2017年9月30日前分别偿还70435元，钟洪娟每逾期一天，须按每期未归还款项总额的千分之一向金碧物业有限公司潍坊分公司支付违约金。钟洪娟为金碧物业有限公司潍坊分公司出具付款委托书，委托金碧物业有限公司潍坊分公司将上述借款付至第三人潍坊金碧置业有限公司账户。同日，钟洪娟与第三人潍坊金碧置业有限公司签订商品房预售合同，合同约定，钟洪娟购买第三人开发的位于潍坊恒大名都22号楼2501号房屋，等等。上述借款协议及商品房预售合同签订后，金碧物业有限公司潍坊分公司于2014年10月13日将211305元付至潍坊金碧置业有限公司。
另查明，钟洪娟向第三人购买的房屋已交付，负责该房屋物业管理的是金碧物业有限公司。钟洪娟购买的房屋系带装修的房屋。钟洪娟主张，因房屋空调电线、地面和墙壁渗水问题未能解决，钟洪娟以为出借款项和出售房屋的系一人，所以才没还款。经一审法院现场勘验，潍坊恒大名都22号楼2501号房屋存在墙面返潮发黑、掉灰、主卧室没有空调用电的问题。
以上事实，有借款协议、商品房预售合同、借款借据、付款委托书、中国工商银行转账支票存根、转款明细、潍坊金碧置业有限公司出具的收据、催款通知书、邮寄单据、金碧物业有限公司潍坊分公司与金碧置业有限公司的工商登记信息、房屋渗水照片及当事人陈述在案为证。
一审法院认为，钟洪娟向金碧物业有限公司潍坊分公司借款用于购房，有金碧物业有限公司潍坊分公司提交的借款合同、商品房预售合同、借款借据等证据予以证实，事实清楚，予以确认，钟洪娟应按协议约定履行偿还义务。关于金碧物业有限公司潍坊分公司主张的违约金，金碧物业有限公司潍坊分公司与第三人同属恒大集团的两个独立法人，但其名称仅一字之差，容易混淆，且本案的借款协议与商品房预售合同系同一天签订，钟洪娟提出负责办理借款协议与商品房预售合同的人员也是同一人，签订地点均在售楼处，对此金碧物业有限公司潍坊分公司及第三人虽不认可，但未提出反驳证据，上述情况足以混淆钟洪娟的认识，使钟洪娟在认知上产生其与同一人签署了借款协议与商品房预售合同的错误判断。金碧物业有限公司潍坊分公司负责钟洪娟房屋的物业管理，钟洪娟因房屋渗水、空调电线未预留等问题首先会寻求金碧物业有限公司潍坊分公司解决，但金碧物业有限公司潍坊分公司一直未有处理结果，经一审法院勘验，房屋存在上述问题属实。钟洪娟以为提供借款与出售房屋系同一人，以房屋出现上述情况为由拒绝偿还借款，其主观出发点并非要违反协议约定，故金碧物业有限公司潍坊分公司要求钟洪娟支付截止到2015年9月30日已到期借款的逾期违约金不符合法律规定，不予支持。金碧物业有限公司潍坊分公司主张将剩余未偿还的全部借款立即偿还，不符合法律规定，不予支持，上述款项应按合同约定期限偿还。依据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、钟洪娟于判决生效后十日内偿还金碧物业有限公司潍坊分公司借款70435元；二、钟洪娟于2016年9月30日前、2017年9月30日前分别偿还金碧物业有限公司潍坊分公司借款70435元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4470元，由钟洪娟负担。
上诉人金碧物业有限公司潍坊分公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。根据营业执照可以认定上诉人是分支机构，第三人是完全独立的法人，被上诉人从售房合同印章和借款合同印章上就可以直接得出结论。被上诉人提出上诉人与第三人法人格混同，应依法提供证据证明，而不是由上诉人和第三人提供反证。在没有任何证据的情况下，一审法院认定上诉人和第三人混淆是错误的。上诉人系物业公司，根据物业合同约定对业主提供服务，被上诉人提出的房屋质量问题，应当向第三人依法主张，上诉人并无法定处理义务。一审法院在未经鉴定前提下就认定存在质量问题，并认定属于上诉人的维修义务错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为被上诉人认知上以为其是与同一人签订的《借款协议》和《商品房预售合同》，被上诉人以房屋出现质量问题为由拒绝偿还借款，主观出发点并非要违反借款协议约定，对上诉人要求被上诉人支付逾期偿还借款违约金的诉求不予支持，突破了合同的相对性原则，属于适用法律错误。1、被上诉人逾期还款，应当按照《借款协议》第二条的约定支付违约金。2、被上诉人对《借款协议》约定的违约金没有抗辩权。（1）房屋买卖合同和借款合同中，都没有对逾期还款违约金抗辩的约定。（2）即使相同主体签订两份合同，根据合同法的规定，同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安履行抗辩权这三种抗辩权，都是在同一双务合同中存在，被上诉人不能以房屋买卖合同中不存在逾期还款违约金抗辩权为由对抗上诉人的违约金请求。（3）如果经过法定诉讼程序后认定被上诉人主张的房屋质量问题成立，被上诉人应依法另行对第三人主张权利。本案是借款合同纠纷，一审判决主动超合同超主体进行审查，系适用法律错误。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人钟洪娟未提交书面答辩意见。
原审第三人潍坊金碧置业有限公司未提交书面答辩意见。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点问题是钟洪娟是否应当支付金碧物业有限公司潍坊分公司逾期还款违约金。根据钟洪娟与金碧物业有限公司潍坊分公司签订的借款合同的约定，金碧物业有限公司潍坊分公司已经依约将合同约定的借款交付给金碧置业有限公司作为钟洪娟交付的购房款，故金碧物业有限公司潍坊分公司与钟洪娟形成有效的借款合同关系。钟洪娟应当按照借款合同的约定及时返还借款，逾期返还借款应当依约承担逾期付款违约金。但双方签订的借款合同中关于逾期付款违约金支付标准的约定超出了国家关于民间借贷借款利率的限制性规定，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，钟洪娟应按照年利率24%为标准向金碧物业有限公司潍坊分公司支付逾期付款违约金。一审判决关于逾期付款违约金的认定不当，本院依法予以纠正。钟洪娟因所购买房屋出现的质量问题，以及因维修所产生的争议，与本案并不属于同一法律关系，双方可另行予以解决。综上所述，对上诉人金碧物业有限公司潍坊分公司的上诉主张的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初273号民事判决。
二、钟洪娟返还金碧物业有限公司潍坊分公司借款140870元及逾期付款违约金（70435元从2015年10月1日起，70435元从2016年10月1日起，均按年利率24%计算至本判决生效之日），于本判决生效后十日内付清。
三、钟洪娟返还金碧物业有限公司潍坊分公司借款70435元，于2017年9月30日前付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4470元，由钟洪娟负担。二审案件受理费250元，由钟洪娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝建海
代理审判员 柏道勇
代理审判员 张俊丽
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 谭迦文