广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤06执异241号
案外人：吕文玉，女，汉族，1989年2月8日出生，住安徽省宿州市灵璧县，。
委托代理人：单计余，安徽龙庭律师事务所律师。
申请执行人：佛山朝野投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇松夏社区长盛路5号（办公楼）二楼西侧，统一社会信用代码91440605081222878D。
法定代表人：何兴。
委托代理人：汤哨锋、张萍，均系广东谨然律师事务所律师。
被执行人：宿州市华盛置业有限公司，住所地安徽省宿州市灵壁县花园街，统一社会信用代码341323000020122。
法定代表人：彭良华。
本院在执行申请执行人佛山朝野投资有限公司（以下简称朝野公司）与被执行人宿州市华盛置业有限公司（以下简称华盛公司）借款合同纠纷一案【案号（2016）粤06执785号】中，案外人吕文玉向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2017年12月13日公开进行听证，案外人吕文玉的委托代理人单计余及申请执行人朝野公司的委托代理人张萍到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人吕文玉提出异议称，本院在执行过程中查封了被执行人华盛公司位于安徽省灵璧县钟灵大道北侧【证号为灵国用（2013）第010005号】土地上的在建工程，案外人购买的盛世华城项目2号地块10号楼102商铺（以下简称涉案房产）在本院的查封范围内，请求解除对涉案房产的查封。事实及理由如下：
一、在法院查封之前案外人已经签订合法有效的买卖合同。2016年5月23日，案外人与华盛公司签订了购房合同，购买了该公司开发的灵璧县钟灵大道北侧“盛世华城”小区的涉案房产，此后，华盛公司承诺为案外人向住建局等行政机关办理网签及登记备案后交付案外人。事后，案外人多次前往被执行人处索要合同，被执行人一再推诿。而法院的查封行为系2016年11月2日，本院的查封行为是在案外人与被执行人签订买卖合同之后。
二、案外人支付价款超过合同约定总价款的50%。案外人与被执行人订立买房合同之后，案外人分别于2016年5月23日、2016年10月13日、2016年10月25日三次共计支付房款64万元，按照约定支付的购房款已经超过总房款的50%。
三、案外人在买卖过程中毫无过错。按照案外人与被执行人签订合同约定交房日期已到，被执行人却因自身债务纠纷导致房屋延期交付和不能为案外人办理产权登记，案外人在此买卖房屋过程中不存在任何过错。
四、《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》明确提出，在采取具体执行措施时，要注意把握执行政策，尽量寻求依法平等保护各方利益的平衡点：对能采取“活封、活扣”措施的，尽量不“死封死扣”，使保全财产继续发挥其财产价值，防止减损当事人利益。
五、涉案房产虽然没有过户，但并非由于案外人的过错。
综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，涉案房产系案外人善意购买，且已经支付大部分房款，案外人请求法院查明事实，依法解除对涉案房产的查封，保证案外人的合法权益。
申请执行人朝野公司答辩称，不同意案外人的请求。案外人与被执行人之间不存在真实合法有效的商品房买卖关系。被执行人名下涉案土地的国有土地使用证及上盖五万平方米的在建工程已设立抵押权，2016年11月2日本院查封被执行人的涉案土地使用权及上盖建筑。涉案房产已抵押及查封，不可能办理预售许可证。综上，案外人认为涉案房产不具备销售条件，任何关于涉案房产的销售行为都是违法的，被执行人涉嫌非法处置涉案商品房。请求法院驳回案外人的申请。
案外人吕文玉向本院提交以下证据：
1.在政府协调下于2017年5月或6月补签的《商品房买卖合同》一份，拟证明案外人已购买涉案房产。
2.金额分别为4万元、10万元、50万元的《收款收据》各一张，拟证明涉案房产已购买且交付相关费用，没有过户的原因是卖方的原因。
3.身份证复印件一份，拟证明主体适格。
申请执行人朝野公司对案外人提交的证据质证如下：
1.对证据1的“三性”不予确认。涉案土地的土地使用权证已抵押给申请执行人，本院已于2016年11月2日查封涉案土地及上盖建筑，涉案房产未取得预售许可证或其他物权证，案外人也表示合同是倒签的，有可能是为了应付本次异议而制作的。
2.对证据2的“三性”不予确认。款项不是购房款，是诚意金或认购金，且2016年10月25日、2016年5月23日的收据上载明的内容是计息的，案外人与被执行人之间是融资借贷关系，不存在商品房买卖关系。
3.对证据3的“三性”予以确认。
申请执行人朝野公司未向本院提交证据。
被执行人华盛公司未作答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明，朝野公司因与华盛公司借款合同纠纷向本院提起诉讼,在诉讼过程中，本院根据朝野公司的申请作出(2015)佛中法民二初字第170号民事裁定，于2015年11月4日查封了华盛公司位于安徽省宿州市灵璧县灵城北部钟灵大道北侧的土地使用权[土地使用权证号为灵国用（2013）第10005号，以下简称涉案土地使用权]。此后，本院依法作出(2015)佛中法民二初字第170号民事判决，判决华盛公司应于判决生效之日起十日内清偿借款本金6870万元及相应利息给朝野公司，朝野公司就上述债权对华盛公司提供的座落于灵壁县灵城北部钟灵大道北侧、证号为灵国用（2013）第010005号的国有土地使用权及上盖约五万平方米的在建工程折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。华盛公司不服上述判决，向广东省高级人民法院提起上诉，后又撤回上诉，广东省高级人民法院作出（2016）粤民终381号民事裁定，准许华盛公司撤回上诉。上述法律文书生效后，因义务人未履行义务，朝野公司向本院申请执行，本院审查后立案执行，案号为（2016）粤06执785号。在执行过程中，本院于2016年10月28日作出（2016）粤06执785号查封公告，内容为查封华盛公司座落于安徽省灵璧县灵城北部钟灵大道北侧[证号为灵国用（2013）第10005号]的上盖约五万平方米的在建工程(以下简称涉案在建工程),该公告于2016年11月2日在涉案在建工程处张贴。案外人遂提出本案异议。
另查明，根据（2015)佛中法民二初字第170号民事判决，申请执行人与被执行人于2014年9月29日就涉案土地使用权及涉案在建工程在相关部门办理了抵押登记。本院于2017年8月3日作出（2016）粤06执785号通知书，明确本案查封的涉案在建工程的具体范围为：9栋负一负二层、1至16楼，10栋负一负二层、1至11楼，11栋负一负二层、1至12楼，14栋负一负二层、1至10楼，15栋负一负二层、1至10楼，16栋负一负二层、1至15楼；其中，负一负二层地下室面积共6436.54平方米，1、2楼商铺面积共8100.73平方米，住宅面积共31571.66平方米，三项合计46108.93平方米。
根据案外人的陈述及提交的证据，案外人、蒋军与被执行人华盛公司于2017年5月或6月签订《商品房买卖合同》（落款时间为2016年5月23日），约定案外人、蒋军购买涉案房产；被执行人于2016年5月23日、10月13日、10月25日分别出具《收款收据》叁份，记载主要内容分别为：“今收到吕文玉交来款项500000元（备注为10号楼102铺认筹金，从即日起计息，月利率壹分……）”、“今收到吕文玉交来款项40000元（备注为10号楼102铺认筹金）”及“今收到吕文玉交来款项100000元（备注为10号楼102铺认筹金，从即日起计息，月利率壹分……）”。
本院认为，本案为案外人异议，争议焦点为案外人对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，不动产抵押物在抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人转让该不动产，若受让人未代为清偿债务消灭抵押权，抵押人擅自转让该不动产的行为不能产生抵押物所有权变动的法律后果。本案中，涉案房产已由被执行人于2014年9月29日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人朝野公司，且申请执行人对涉案房产享有的抵押权已由生效判决确认，因此，即使案外人提交的证据是真实的，被执行人在涉案房产办理抵押登记后，在未经申请执行人同意且案外人未代为清偿债务消灭抵押权的情况下，转让抵押物的行为不能产生涉案房产权属变动的法律后果。因申请执行人对涉案房产依法享有抵押权，在被执行人拒不履行生效判决确定的义务时，本院查封并处置涉案房产符合法律规定。案外人的举证未能证明其对涉案房产享有能够排除本案执行的合法、真实权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，案外人关于对涉案房产解除查封的请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人吕文玉的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张照栋
审 判 员 李蔚婕
代理审判员 尹小娜
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 梁佩玲