内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡中法民再字第21号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）胡钰和，男，1955年12月2日出生，满族，原籍内蒙古自治区赤峰市，个体，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
被申请人（一审被告、二审上诉人）张杰，男，1983年11月29日出生，汉族，原籍河南省商丘市睢县，个体，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
胡钰和与张杰建设用地使用权转让合同纠纷一案，锡林浩特市人民法院作出（2013）锡民二初字第519号民事判决。胡钰和不服，向本院提起上诉，本院作出（2014）锡民一终字第242号民事判决。判决发生法律效力后，胡钰和向本院申请再审。本院作出（2014）锡中法民申字第34号民事裁定，决定再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人胡钰和到庭参加诉讼。被申请人张杰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第519号民事判决审理查明的事实为，2007年9月17日，原告胡钰和与被告张杰签订关于锡林浩特市华油大街49号院落转让的《土地转让协议书》一份，并经锡林浩特市公证处（2007）锡证字第3785号公证书公证。《土地转让协议书》约定：甲方胡钰和同意将位于华油大街49号院落（面积约8000平米，以土地测量手续为准）转让给乙方张杰开发建设，乙方张杰给付甲方胡钰和土地转让金175万元，该转让金必须在2008年9月30日前给付。逾期付款的按照银行商业流动资金贷款利率4倍计息。到2008年12月31日前还没付清，甲方胡钰和有权无偿收回建设用地使用权及地上的建筑物。同时还约定乙方张杰将院落内新建的两套楼房（每套面积105-110平方米）和两个车库必须无偿交付甲方胡钰和。由乙方张杰将土地转让金人民币50万元付给甲方胡钰和，待土地证过户后再给付转让金50万元，由甲方胡钰和将土地使用手续交付给乙方张杰，所剩余款75万元必须在2008年9月30日前给付完毕。协议签订后被告张杰只履行了部分给付义务，经原告胡钰和多次督促被告履行给付全部土地出让金，但被告张杰经与原告多次协商后。仍尚欠原告土地出让金265056.25元、利息164430.25元合计429486.50元。双方签订合同时至今日已六年有余，被告张杰没有开发建设的动向，更没有按约定向原告交付地上建筑物，在此期间被告张杰擅自将原告胡钰和院落中的库房、车库数十间全部拆除毁坏，经原告与被告交涉后无果，原告认为被告的行为已经侵害到自己的合法权益，遂向法院提起民事诉讼要求依法解除土地转让协议书，判令锡林浩特市华油大街49号院落建设土地使用权归原告，并判令被告将地上建筑物恢复原状。
一审法院认为，由于被告张杰未按照双方签订的《土地转让协议书》所约定的期限，履行付款和交付房屋的义务。已构成违约，被告张杰在与原告签订协议后长达六年之久，未对该土地进行开发建设，并已被其挂靠的锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司声明终止其开发资质，被告已经丧失了房地产开发的资质。按照《中华人民共和国房地产管理办法》第26条：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地。超过出让合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费。满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”。另外根据《中华人民共和国合同法》第九十条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。2、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为不能实现合同目的。根据双方签订的《土地转让协议书》第六条约定期限中，到2008年12月31日没有付清剩余款项，原告胡钰和有权无偿收回院内土地及地上建筑物。鉴于被告张杰在长达六年的时间未能按期开发该土地，并已被环宇房地产开发有限责任公司声明终止其开发资质，其无能力继续履行协议规定的义务，原告胡钰和的诉讼请求符合法律规定，予以支持并采纳。判决：一、解除原告胡钰和与被告张杰在2007年9月17日签订的《土地转让协议书》。二、坐落在锡林浩特市华油大街49号院落土地使用权归原告胡钰和所有。三、被告张杰于本判决生效后30日内将原告院落恢复原状，如果不能恢复按同等价值应予赔偿。
二审审理查明，2007年9月17日被上诉人胡钰和与上诉人张杰签订《土地转让协议书》，并经锡林浩特市公证处对该协议书进行公证，公证号为（2007）锡证字第3785号。《土地转让协议书》约定“一、甲方（胡钰和）同意将位于华油大街49号，胡钰和大院，除原锡盟装饰装潢有限公司楼后保留长26.32米，宽西13米至东10米外，都转让给乙方（张杰）建住宅楼，占地面积约8000平米左右。二、甲方转让给乙方的土地价为人民币175万元整，乙方在院内新建的楼房两套、车库两套无偿给甲方。三、乙方在协议签订后，付给甲方土地转让金，人民币50万元，土地过户后乙方再付50万元，乙方所欠甲方余款75万元必须在2008年9月30日前付给甲方，甲方在乙方付清第二次土地转让金和办理完规划手续后，甲方一个月左右给乙方腾出所占土地。六、甲方要求乙方在规定的时间内将人民币175万元和楼房、车库分批支付给甲方，乙方不得任何理由拖欠，所欠甲方余款如不付款于甲方，从2008年9月底乙方必须付给所欠甲方余款的银行商业流动资金，贷款利率的四倍，本息付给甲方，到2008年12月31日还没付清，甲方有权无偿收回土地及地上的建筑物”。协议签订当日上诉人张杰支付给被上诉人胡钰和25万元，2007年9月26日支付被上诉人10万元，2007年10月11日支付15万元，2007年10月29日支付50万元，截止2007年10月29日上诉人张杰共支付被上诉人胡钰和土地转让款100万元，被上诉人胡钰和为上诉人张杰办理了土地使用权证的变更登记。后上诉人张杰于2010年5月26日给付被上诉人20万元，2011年6月3日给付被上诉人75万元，截止2011年6月3日，上诉人张杰共给付被上诉人胡钰和转让款及逾期付款利息合计195万元。另查明，《土地转让协议书》签订后，2013年1月1日，上诉人张杰、被上诉人胡钰和及案外人锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司三方，就上诉人张杰与被上诉人胡钰和所转让土地的地上附着物置换又达成《补充协议》及《产权调换协议书》各一份，该两份协议约定，上诉人张杰及案外人锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司为被上诉人胡钰和就土地地上附着物部分，在原《土地转让协议书》的基础上再另行置换154.8及845.2平米的住宅，并在实际交付前给付房租费及搬家费，并约定置换房屋的交付时间为2015年8月30日，同时在《补充协议》第四条中，双方约定因上诉人张杰强行拆除被上诉人胡钰和围墙及小房，上诉人张杰应赔偿被上诉人胡钰和50000元，上诉人张杰于2013年3月5日将该50000元赔偿款给付被上诉人胡钰和。
二审审理认为，本案争议的焦点为上诉人张杰与被上诉人胡钰和签订的《土地转让协议书》应否解除。根据被上诉人胡钰和在原审诉称，上诉人张杰违背合同约定，未对转让土地予以开发，且未在协议约定的2008年12月31日前足额给付175万元土地转让金，故要求解除双方签订的《土地转让协议书》的诉请，二审庭审查证，上诉人张杰与被上诉人胡钰和于2007年9月17日签订的《土地转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，合法有效。协议签订后，上诉人张杰按照《土地转让协议书》中的约定，先后共给付被上诉人胡钰和土地转让金及逾期利息195万元，同时被上诉人胡钰和也为上诉人张杰办理了土地使用权变更登记。后上诉人张杰、被上诉人胡钰和、案外人锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司就转让土地的地上附着物置换，于2013年1月1日又达成了《补充协议》及《房屋产权调换协议书》。通过上述查证的事实证实，虽然上诉人张杰未按照合同的约定于2008年12月31日前足额给付被上诉人胡钰和土地转让金，但被上诉人胡钰和未在协议约定的无偿收回土地使用权的条件成就后向上诉人张杰主张解除合同及提出无偿收回土地及地上附着物的请求，而被上诉人胡钰和却以协议中约定的按照商业银行流动资金贷款利率的4倍向上诉人张杰收取了逾期给付利息及本金，并就转让土地的地上附着物置换又与上诉人签订了《补充协议》、《房屋产权调换协议书》，被上诉人胡钰和的上述行为均系其对《土地转让协议书》继续履行的意思表示。现该协议履行至今，协议中约定的土地使用权的转让已基本履行完毕，上诉人张杰未有造成根本性违约，被上诉人胡钰和主张解除与上诉人张杰所签订的《土地转让协议书》的诉请，不符合法定解除要件，故该协议不应予以解除。上诉人张杰虽未按照合同约定的期限足额向被上诉人胡钰和支付转让金，但被上诉人胡钰和截至到2011年6月，已经陆续收取了上诉人张杰支付的195万元，且其中20万元为逾期给付利息，故本院认为被上诉人胡钰和的上述行为系其对合同继续履行的认可。故上诉人张杰上诉主张的，原审法院判决解除合同，属于认定事实错误和适用法律错误的上诉理由，于法有据，予以支持。综上，原判认定事实不清，适用法律错误。判决：一、撤销锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第519号民事判决。二、驳回被上诉人胡钰和的诉讼请求。
判决发生法律效力后，胡钰和向本院申请再审。其理由为，二审认定事实、适用法律上都存在明显错误。被申请人张杰2011年6月3日给付的75万元利息款时，还欠本金和利息429486.50元，但二审认定75万元为本金并认定申请再审人已收被申请人的195万元，其中20万元为逾期利息是错误。被申请人履行转让金上存在根本违约，申请再审人应由法定解除的理由。签订合同至今，被申请人未进行开工建设，且被申请人也没有开发资质，其无能力履行合同义务，申请再审人理应解除合同。申请再审人与环宇房地产开发有限责任公司签订的《补充协议》、《房屋产权调换协议书》是土地上原有房屋的拆迁协议，并不能代表申请再审人对合同继续履行的意思表示。
经本院再审查明，申请再审人胡钰和与被申请人张杰于2007年9月17日签订《土地转让协议书》，并经锡林浩特市公证处对该协议书进行公证，公证号为（2007）锡证字第3785号。《土地转让协议书》约定“一、甲方（胡钰和）同意将位于华油大街49号院落，除原锡盟装饰装潢有限公司楼后保留长26.32米，宽西13米至东10米外，都转让给乙方（张杰）建住宅楼，占地面积约8000平米左右。二、甲方转让给乙方的土地价为人民币，175万元整，乙方在院内新建的楼房两套、车库两套无偿给甲方。三、乙方在协议签订后，付给甲方土地转让金人民币50万元，土地过户后乙方再付50万元，乙方所欠甲方余款75万元必须在2008年9月30日前付给甲方，甲方在乙方付清第二次土地转让金和办理完规划手续后，甲方一个月左右给乙方腾出所占土地。六、甲方要求乙方在规定的时间内将人民币175万元和楼房、车库分批支付给甲方，乙方不得任何理由拖欠，所欠甲方余款如不付款于甲方，从2008年9月底乙方必须付给所欠甲方余款的银行商业流动资金，贷款利率的四倍，本息付给甲方，到2008年12月31日还没付清，甲方有权无偿收回土地及地上的建筑物”。协议签订当日被申请人张杰支付给申请再审人胡钰和25万元，2007年9月26日支付申请再审人10万元，2007年10月11日支付15万元，2007年10月29日支付50万元，截止2007年10月29日被申请人张杰共支付申请再审人胡钰和土地转让款100万元，申请再审人胡钰和为被申请人张杰办理了土地使用权证的变更登记。后被申请人张杰于2010年5月26日给付申请再审人20万元，2011年6月3日给付申请再审人75万元，该给付款款项来源记载为收利息款。截止2011年6月3日，被申请人张杰共给付申请再审人胡钰和土地转让款及逾期付款利息合计195万元。《土地转让协议书》签订后，2013年1月1日，申请再审人胡钰和、被申请人张杰及案外人锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司三方，就申请再审人胡钰和与被申请人张杰所转让土地的地上附着物置换达成《补充协议》及《产权调换协议书》各一份，该两份协议约定，被申请人张杰及案外人锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司为申请再审人胡钰和就土地地上附着物部分，在原《土地转让协议书》的基础上再另行置换154.8及845.2平米的住宅，并在实际交付前给付房租费及搬家费，并约定置换房屋的交付时间为2015年8月30日，同时在《补充协议》第四条中，双方约定因被申请人张杰强行拆除申请再审人胡钰和围墙及小房，被申请人张杰应赔偿申请再审人胡钰和50000元，被申请人张杰于2013年3月5日将该50000元赔偿款给付申请再审人胡钰和。2014年10月13日申请再审人胡钰和与锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司签订一份《房屋产权调换协议书》，将申请再审人胡钰和位于华油大街49号大院工业房屋及附属房屋，由锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司拆迁安置。被申请人张杰代表锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司在协议书上签字。
本院认为，申请再审人胡钰和与被申请人张杰签订的《土地转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，合法有效。履行合同期间，被申请人张杰未按合同约定时间给付土地转让金和交付楼房及车库，已构成违约应按合同约定承担违约责任。被申请人张杰虽未按照合同约定的期限于2008年12月31日前足额向申请再审人胡钰和支付转让金，但申请再审人胡钰和未在协议约定的无偿收回土地使用权的条件成就后向被申请人张杰主张解除合同及提出无偿收回土地及地上附着物的请求，且申请再审人胡钰和截至到2011年6月3日，已经陆续收取了被申请人张杰支付的195万元，并就转让土地的地上附着物置换又与被申请人张杰签订了《房屋产权调换协议书》，申请再审人胡钰和的上述行为均系其对《土地转让协议书》继续履行的意思表示。申请再审人胡钰和主张解除与被申请人张杰所签订的《土地转让协议书》的诉请，不符合法定解除要件，故该协议不应予以解除，应予继续履行。被申请人张杰于2011年6月3日付给申请再审人胡钰和75万元时，收款收据上被申请人张杰签字并记载该款款项来源为利息款，且二审庭审中被申请人张杰也认可，欠申请再审人胡钰和转让金和逾期利息。故申请再审人胡钰和对被申请人张杰欠其转让金和逾期利息，可另行主张。申请再审人胡钰和主张解除与被申请人张杰签订的《土地转让协议书》再审申请理由不能成立，应驳回其再审申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回申请再审人胡钰和再审申请。
再审案件受理费100.00元，由申请再审人胡钰和负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李永胜
审 判 员 吴春林
代理审判员 徐小军
二〇一五年二月十一日
书 记 员 萨如拉