安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民二初字第01310号
原告：安徽天一物业管理有限公司。
法定代表人：汪双六，该公司总经理。
委托代理人：庞凤侠，该公司员工。
被告：陈国庆，男，1970年9月19日出生，汉族，户籍地合肥市包河区，经常居住地合肥市蜀山区潜山路318号新华学府春天小区**栋****室。
原告安徽天一物业管理有限责任公司（以下简称天一物业）与被告陈国庆物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月20日受理后，依法由审判员李中明独任审判，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告天一物业的委托代理人庞凤侠到庭参加了诉讼。被告陈国庆经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告天一物业诉称：200××年1月31日，被告购买了位于黄山路455号新华·学府春天22幢1402室，并就此房屋于200××年1月31日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议是原、被告双方在平等自愿的基础上订立的，并明确约定了双方的权利义务。200××年7月27日被告在入伙会签单上签字表示正式接受物业服务后，原告方一直按约履行协议，并为被告提供了良好的物业服务。而被告却自2009年7月1日起开始无故拖欠物业管理费，后经原告方多次催缴，被告始终未予缴款。在被告违约期间，原告仍然坚持履行协议，保证了较高的物业服务质量。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费10446元及违约金10345.6元（暂计算至2014年9月30日，直至实际支付日止）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告天一物业为证明其诉请，提供如下证据：1、经营性服务收费许可证；2、前期物业管理服务协议；3、业主签字（承诺书）；4、被告交纳物业费的发票及收据；5、商品房买卖合同；6、催费函；7、业主身份证；××、房屋所有权转让审核表。
为核实原告与被告物业费用结算情况，本院调取证据如下：1、（2011）年蜀民二初字第00072号民事判决书。
被告陈国庆未提交答辩意见，也未提交证据。
对原告所举的证据，本院审核认定如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、××，本院调取的证据1因符合证据的三性，可作为本案的证据使用，其证明效力本院予以确认。
依据以上具有证明效力的证据和当事人的陈述，本院查明事实如下：200××年2月19日，被告陈国庆从安徽新华房地产有限公司购买了新华学府春天22幢1402室房屋一套，建筑面积121.01平方米（实测面积为121.33平方米）。200××年1月2××日，被告陈国庆（甲方）与原告天一公司（乙方）订立了《前期物业管理服务协议》和《承诺书》，并将物业费交至2009年6月30日。《前期物业管理服务协议》第四条第一项约定“甲方交纳费用周期：每半年预收一次；每次交纳费用时间：该半年第一个月的上旬”；协议第八条四项约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳滞纳金”。2009年5月27日，合肥市物价局向原告天一物业颁发了经营性服务收费许可证，高层住宅综合服务费收费标准为每平方米每月1.30元，证载有效期至2011年5月。2011年7月12日，合肥市蜀山区物价局向原告天一物业核准了高层住宅综合服务费收费标准为每平方米每月1.30元，证载有效期为贰年贰个月。2012年11月6日，合肥市蜀山区物价局向原告天一物业核准了有电梯物业综合服务费（高层）收费标准为每平方米每月1.44元，证载有效期至2013年10月。2013年10月2××日，合肥市蜀山区物价局向原告天一物业核准了有电梯高层物业综合服务费收费标准为每平方米每月1.44元，证载有效期至2016年9月。
2014年7月1××日，原告张贴公告催告被告交纳物业管理费。
原告曾于2011年向本院提起诉讼，要求被告支付2009年7月1日至2010年11月30日期间的物业费，本院于2011年3月15日作出了（2011）蜀民二初字第00072号民事判决，对2009年7月1日至2010年11月30日期间的物业费依法作出判决，故2010年12月1日至今的物业费未予处理。自2010年12月1日至原告要求计算至2014年9月30日期间的物业费为7612.23元（121.33平方米×1.30元×25个月＋121.33平方米×1.44元×21个月）。
本院认为：原告天一物业与被告陈国庆签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，因此原、被告均应当按照协议约定履行各自义务。原告作为物业服务企业应当加强管理、切实提高服务质量和服务态度，对小区内存在的以及业主所反映的问题及时解决，并经常同业主保持沟通，从而维系服务小区的团结稳定。被告作为业主，也应当按照约定的金额和期限缴纳物业服务费，对原告在服务质量上存在的瑕疵，可以通过与原告积极沟通或双方约定的限期改正方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能因原告服务质量存在瑕疵或房屋质量有问题就采取长期拖欠物业服务费作为对抗，从而造成了对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。
原告天一公司按照约定履行了物业服务义务，被告陈国庆应按《前期物业管理服务协议》规定及时交纳相关费用。经审查，2009年7月1日至2010年11月30日期间的物业费本院已经作出处理，故2010年11月30日以前的物业管理费本院不再重复处理。自2010年12月1日至2012年12月31日期间，按1.3元／平方米·月计算，自2013年1月1日至2014年9月30日期间，按1.44元／平方米·月计算，物业费合计为7612.23元，超出7612.23元的部分，本院不予支持。
被告陈国庆未按规定支付物业服务费，已构成违约，应承担支付物业服务费的违约责任。鉴于协议约定的违约金过高，本院酌定按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、陈国庆于本判决生效后十日内支付安徽天一物业管理有限责任公司物业服务费7612.23元；
二、陈国庆于本判决生效后十日内支付安徽天一物业管理有限责任公司自2010年12月1日起因拖欠物业费而产生的逾期付款违约金，标准按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止；
三、驳回安徽天一物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费320元，减半收取160元，由安徽天一物业管理有限责任公司负担80元，由陈国庆负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 李中明
二〇一四年十一月五日
书记员 ＸＸ梅
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。