长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长经开民初字第00951号
原告：李健，现住长春经济技术开发区。
委托代理人：马宗利，吉林阳光博舟律师事务所律师。
被告：王健，住长春市绿园区。
委托代理人：张铭峰，吉林铭英律师事务所律师。
委托代理人：荀秀秀，吉林铭英律师事务所律师。
第三人：蔡冰冰，住长春市南关区。
第三人：董万金，住长春市南关区。
委托代理人：蔡冰冰，系被告董万金之妻。
原告李健与被告王健、第三人蔡冰冰、董万金执行异议之诉纠纷一案，本院依法组成合议庭，分别于2015年9月21日、2015年11月21日公开开庭进行了审理。原告李健及其委托代理人马宗利、被告王健的委托代理人张铭峰、荀秀秀、被告蔡冰冰（亦为被告董万金委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李健诉称：2010年5月24日，第三人蔡冰冰与吉林省伟峰实业有限公司（以下简称伟峰公司）签订《商品房认购协议》两份，购买坐落于伟峰总部领袖领地两套房屋。2010年7月18日，原告与第三人蔡冰冰、董万金签订房屋租赁合同，约定第三人蔡冰冰、董万金将诉争租赁房屋租赁给原告使用，承租期限20年，自2010年7月18日起至2030年7月19日止，租金440万元，以第三人蔡冰冰、董万金的以往欠款充抵。合同签订后，原告已实际占有使用诉争租赁房屋至今。2015年2月21日，经开法院向第三人蔡冰冰、董万金发出《公告》，责令第三人从诉争房屋中迁出。原告认为，该《公告》侵害了原告已经依法取得的承租权，遂于2015年3月30日向经开法院提出案外人执行异议申请，原告同年6月18日收到经开法院作出的（2015）长经开执异字第6号执行裁定书，裁定驳回原告异议，故请求人民法院依法判令：1、确认原告与第三人之间诉争房屋租赁合同有效；2、立即终止对诉争租赁房屋的执行；3、原告对诉争租赁的房屋享有优先购买权；4、诉讼费及因本诉产生所有费用由被告承担，包括但不限于律师代理费等所有的费用。
被告王健辩称：1、原告与第三人之间签订的《房屋租赁协议》是无效的。从整个证据上看，在2010年10月第三人蔡冰冰就已经对该房屋进行了装修，缴纳了相关的费用。在2011年开始缴纳物业费用，其当时用该房屋是开设公司所用，也就是说，在2010年7月18日，第三人同原告之间并没有真正形成房屋租赁关系；2、既然双方之间签订的房屋租赁合同无效，原告方的其他诉讼请求没有合理性的基础，所以不应给予保护；3、第三人和原告之间的租赁协议是虚假的，不切合实际的。因为早在执行异议案件审查过程中，原告一直声称双方之间存在着经济往来，但是并没有拿出双方实际往来的任何凭证及证据，来证实其经济往来的真实性，仅凭一张租赁合同是不客观的，这个租赁协议可以随意的签订；4、本案在执行过程中又出现了一个房屋的实际承租人叫张杰，其向执行局提供了他同本案的第三人在2011年6月份签订的《房屋租赁协议》，同时又提供了本案第三人为张杰出具的租金收条240万元，综合以上，本案原告提出的确认房屋租赁合同有效的请求，是无事实及法律依据的，应当驳回其全部诉讼请求。
第三人蔡冰冰、董万金发表诉讼意见称：我和张杰的关系和李健的关系是一样的，都是欠债的关系，李健曾经给我们做工程，我们欠李健一笔工程款，这个钱一直没有给，后期以这种房屋租赁方式把欠账抵销。跟张杰的关系是我向张杰借的钱，当时说不能还的时候让我把办公室租给他，我和董万金同意，但是我们给他钱之后，就不能租赁给他，所以我们后来给他钱了，张杰也没有租赁成功。后来由于我们欠李健的款，这个协议就达成了，我和董万金是同意的，所以这个房子确实是租给李健了。
经审理查明：2010年5月24日，第三人蔡冰冰与案外人伟峰公司签订《商品房认购协议》两份，约定第三人蔡冰冰分别以970283元、1747882元的价格，购买伟峰公司开发的位于长春净月经济开发区樱花街以东、银杏路以南伟峰总部领地项目两套办公用房。协议签订后，第三人蔡冰冰分别于2010年5月24日、6月18日及11月19日分三次交纳了全部购房款。
2010年11月24日，第三人蔡冰冰、董万金以甲方名义、被告王健以乙方名义，共同签订《房屋买卖协议》，主要内容为：甲方将分期付款方式购得的伟峰两套房出售给乙方，乙方分两次付款，合同签订当日付房款140万元，其他房款在甲方交付房屋之日一次性付清；双方商定成交价格为200万元；鉴于此房屋暂时不能办理产权证，甲方保证产权的办理，并无偿协助乙方及时办理房屋的相关权利证明（包括但不限于土地证、产权证等）；出卖人及共有人应全部了解关于本次房屋买卖的事宜，并经共有权人及利害关系人同意，甲方保证该房屋无产权纠纷，否则由甲方承担全部责任等。合同签订当日，第三人蔡冰冰出具《收条》，言明：收到王建购房款人民币140万元。2012年11月15日，王健以原告身份，向本院递交民事起诉状，列本案第三人蔡冰冰、董万金为被告，请求人民法院判令：1、二被告立即将伟峰两套房交付原告，并协助办理产权过户事宜；2、二被告承担违约金40万元。本院于2012年11月20日受理该案。2012年12月11日，本院组织原、被告双方进行调解，并根据双方达成的调解协议，出具（2012）长经开民初字第1908号调解书。该调解书内容为：一、蔡冰冰、董万金同意于2013年3月30日前将伟峰两套房交付给王健；二、蔡冰冰、董万金同意在符合办理房屋产权登记手续时，配合王健办理产权过户手续，费用由王健承担；三、王健放弃其它诉讼请求，就本诉双方今后互不追究。该调解书生效后，因蔡冰冰、董万金未及时交付房屋及拒不协助办理产权过户，故王健申请强制执行。执行过程中，房地产登记部门依据本院执行裁定，于2014年1月10日将诉争伟峰两套房产权登记至王健名下，并制发了产权证书。2015年2月11日，本院在伟峰两套房座落处发布《公告》，要求蔡冰冰、董万金三日内自房屋内迁出。《公告》发布后，，李健于2015年3月30日向本院提出执行异议申请，称其已取得该诉争房屋二十年的承租权，并以“买卖不破租赁”为由，要求停止对诉争房屋的执行。2015年5月12日，本院作出（2015）长经开执异字第6号执行裁定书，裁定驳回李健的执行异议。因李健对该驳回裁定不服，故酿成本诉。
另查明：2011年，第三人蔡冰冰（出租方、甲方）与案外人张杰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：乙方承租甲方位于净月开发区樱花街以东、银杏路以南伟峰总部领地两套办公房；租赁期限共20年，自2011年6月10日起至2031年6月10日止；该房屋每年租金为12万元，20年租金总额为240万元等。
2010年7月18日，第三人蔡冰冰、董万金作为甲方（出租人），原告李健作为乙方（承租人）人共同签订《房屋租赁合同书》，主要内容为：经双方协商，由甲方将伟峰两套房租赁给乙方，以抵充甲方欠乙方的款项；经双方对以前的经济往来进行结算，甲方尚欠乙方440万元，因甲方无能力近期支付该款项，由甲方将自己所有的上述房屋出租给乙方；乙方租赁其为20年，每年租金为22万元，甲方所欠的款项抵充租赁费，租赁期从2010年7月18日到2030年7月19日等。
以上事实有原、被告提供的借条、《情况说明》、《商品房认购协议》、《房屋租赁合同书》、《证明》、（2015）长经开执异字第6号民事裁定书、长春经济技术开发区人民法院公告、《执行异议申请书》、《调取证据申请书》、《情况说明》、银行转账记录及原、被告、第三人当庭陈述等在卷为凭，并经当事人各方充分质证，足资认定属实。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。本案诉争的伟峰两套房的产权，现已登记在被告王健名下，故被告王健已取得该两套房屋的所有权，他人不得妨碍其对该两套房屋行使物权权能。
原告李健为对抗被告王健行使物权权能，主张己方享有承租权，并以“买卖不破租赁”为由，要求停止对涉案房屋的强制执行。原告为证明该项主张，提供了其与第三人蔡冰冰、董万金签订的《房屋租赁合同书》。由于第三人蔡冰冰、董万金对于该份合同的真实性不持异议，被告王健亦未提供该合同存在无效事由的有力证据，故该合同应视为已有效成立，并在原告与第三人蔡冰冰、董万金之间产生法律拘束力。被告王健关于确认上述《房屋租赁合同书》无效的诉讼主张，于法无据，本院不予采纳。
但根据上述《房屋租赁合同书》的内容，第三人蔡冰冰、董万金与原告李健签订合同的主要目的，在于抵销双方之间的金钱债务，因此，该租赁合同的性质，与通常意义上的房屋租赁合同，尚存差异；原告能否基于该合同关系而取得承租人身份、享有承租人权利，尚取决于其与第三人之间的基础关系，即金钱债务关系是否客观存在。本案中，被告王健作为利害关系人，已对原告与第三人之间的440万元金钱债务关系的事实提出质疑，根据民事诉讼证据规则中关于举证责任分配的规定，应由原告对该项事实存在与否，承担证明责任。由于原告对于该项待证事实未提供有效证据，且第三人蔡冰冰、董万金的自认，亦因属于与案件处理结果存在利害关系的孤证而被排除，故依据证据规则的规定，应由原告承担举证不力的不利后果，即其主张的其享有涉案房屋承租权的事实主张不能成立。鉴于原告并不享有承租权，因此其关于对涉案房屋享有优先购买权，以及其为阻止被告王健行使涉案房屋物权权能而提出的“买卖不破租赁”等诉讼主张，皆因缺乏事实基础，而不能获得支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、原告李健与第三人蔡冰冰、董万金签订的《房屋租赁合同书》有效；
二、驳回原告李健其它诉讼请求。
案件受理费41000元，由原告李健承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 林乐泉
代理审判员 车 岩
人民陪审员 牛瑗莉
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 陶海红