福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初3271号原告泉州市华兴物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区温陵南路蟠龙大厦20C座，组织机构代码76616705-8。法定代表人林健兴，该公司总经理。委托代理人林泽曙，男，1970年6月24日出生，汉族，住泉州市鲤城区县，系该公司员工。被告王慧茹，女，1967年2月22日出生，汉族，住泉州市丰泽区。委托代理人王学峰、江涛，福建协力人律师事务所律师。原告泉州市华兴物业管理有限公司与被告王慧茹物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法由审判员黄旭光适用简易程序，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林泽曙，被告的委托代理人王学峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年11月3日，原告（经招投标中标）与富临天下业主委员会签订《物业管理服务合同》，并于2011年11月18日入驻富临天下，接手该小区物业管理服务至2014年12月31日合同到期自然终止。被告从2011年12月1日起至2014年12月31日止共欠缴物业服务费22637元、公摊小额维修金1191元及公摊水电费用1110元，款项合计24938元。原告多方催讨未果，请求判令被告王慧茹向原告缴纳物业管理服务费22637元、公摊小额维修金1191元及公摊水电费用1110元，合计24938元。被告辩称，一、原告于2016年4月25日起诉，向被告诉求自2011年12月1日起至2014年12月31日止的物业服务费用，其中在2014年4月25日之前的费用已超两年诉讼时效，请求依法驳回；二、原告系与富临天下业主委员会签订合同，其真实性无法查实，富临天下业委会未经业主同意擅自签订的物业服务合同无效，原、被告之间不存在物业服务合同关系；三、诉争小区在2011年至2014年期间处于无人管理状态，被告家门口的门柱于2014年11月间被随意驶入小区的建筑施工公司车辆撞击后造成门柱移位、毁损，若原告自认系当时的物业服务公司，可证明原告并没有尽到服务义务；四、被告实际已支付自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业费8080元。经审理查明，2011年11月3日，泉州市丰泽区富临天下小区业主委员会与原告泉州市华兴物业管理有限公司签订一份《物业管理服务合同》，约定该业主委员会将上述富临天下小区委托原告实行物业管理，管理期限为自2011年11月18日起至2014年11月17日止，双方对物业服务事项及收费办法等作了约定，设备设施大修、中修、更新、改造费用在物业专项资金中列支，共用的专项设备运行的能耗按每户每月30元收取。上述物业管理服务合同期满后，原告根据富临天下小区业主委员会的要求，又延长管理服务至2014年12月31日止。被告王慧茹系富临天下B9房屋的业主，该房屋的建筑面积为319.44㎡。2016年4月25日，原告以被告王慧茹拖欠其在富临天下小区管理服务期间的物业管理服务费用为由诉至本院。又，原告曾于2014年10月27日起诉本案被告追讨物业管理服务费用。以上事实，有原告提供的房地产权证登记总册表、关于富临天下选聘物业公司结果的函、物业管理服务合同（含富临天下物业服务中心收费明细表）、关于与泉州市华兴物业管理有限公司延长物业管理服务合同的函、本院（2014）丰民初字第4778号案立案材料及民事裁定书，以及双方当事人的陈述等证据加以证明。双方当事人对以上事实证据均无异议，本院予以认定。双方当事人的争议焦点为：原告向被告诉求物业服务费用应否得到支持。原告认为，原告在2014年10月27日曾就同一诉求起诉本案被告追讨物业管理费用，本案不存在超过诉讼时效的问题；诉争小区业主委员会依据法定程序选聘原告为该小区进行物业管理服务，双方签订的物业服务合同合法有效；在原告管理服务诉争小区期间没有发生过被告房屋门柱被损毁的事实；原告经过核实，确认被告未缴纳2014年的物业服务费用。被告认为，原告于2016年4月25日起诉，其诉求2014年4月25日之前的物业服务费用已超两年诉讼时效；富临天下业委会未经业主同意与原告签订的物业服务合同无效，原、被告之间不存在物业服务合同关系；被告房屋大门口的门柱被撞击造成门柱移位、毁损，证明原告未尽到服务义务的事实；被告已向原告缴交2014年全年的物业服务费。对双方当事人争议的焦点，本院作分析认定如下：原告曾于2014年10月27日起诉本案被告追讨物业管理服务费用，本案的诉讼时效因原告的该次起诉而中断，故原告提起本案之诉并未超过诉讼时效期间；富临天下小区业主委员会与原告签订的物业服务合同是依法成立的有效合同，对小区全体业主有约束力；被告以其的房屋因遭受撞击造成门柱移位、毁损为由主张原告赔偿，其当庭提供缴费收据复印件欲以此证明已缴交2014年物业服务费，均因原告有异议，且被告未能提供相应的证据加以证实，对此应承担举证不能的法律后果，故对被告拒付物业管理费用的相应辩解意见，不予采信。综上所述，本院认为，具备物业管理资质的原告于2011年11月3日与泉州市丰泽区富临天下小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，应予确认。原告自2011年11月起入驻至2014年12月31日止撤出，对富临天下小区提供了相应的物业管理服务，被告王慧茹作为该小区的业主已享受了该物业管理服务，有义务根据诉争物业服务合同约定的标准向原告缴纳该段时间内的物业服务费用。诉争《物业管理服务合同》约定的物业管理费收费标准为1.9元/㎡/月，公摊水电费为30元/户/月，小区业主委员会还委托原告代为收取0.1元/㎡/月的业主基金作为公共维修金，故被告王慧茹欠缴的物业管理费为22456.63元（319.44㎡×1.9元/㎡/月×37个月），公摊小额维修金为1181.93元（319.44㎡×0.1元/㎡/月×37个月）及水电公摊费用1110元（30元/户/月×37个月），合计24748.56元。原告主张被告王慧茹应支付上述欠缴的物业管理费、公摊小额维修金及公摊水电费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持，但原告诉求金额为24938元，对原告请求金额中超过的部分，不予支持。被告拒付物业管理费用的相应辩解意见，因证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十五条、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王慧茹应于本判决生效之日起十日内向原告泉州市华兴物业管理有限公司支付物业管理服务费22456.63元、公摊小额维修金1181.93元及公摊水电费1110元，合计24748.56元；二、驳回原告泉州市华兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费368元，减半收取184元，由被告王慧茹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  黄旭光二〇一六年六月二十七日书记员  洪希文附:主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。