浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终3785号上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波江东新纪元物业服务有限公司。住所地：宁波市江东区兴宁路**弄*号（8-1）。法定代表人：周密，该公司总经理。委托代理人：齐继儿，女，1978年12月23日出生，该公司员工，住宁波市海曙区。委托代理人：徐梦琳，浙江蓝泓律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：余姚博泰房地产有限公司。住所地：余姚市三七市镇中山路*******号。法定代表人：胡世芳，该公司执行董事。委托代理人：董必文，浙江达鹏律师事务所律师。上诉人宁波江东新纪元物业服务有限公司（以下简称宁波新纪元公司）、余姚博泰房地产有限公司（以下简称余姚博泰公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服浙江省余姚市人民法院（2015）甬余丈民初字第141号判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年11月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宁波新纪元公司上诉请求：一、撤销原判第一、二、三项；二、改判余姚博泰公司向宁波新纪元公司支付从2014年4月2日起至2016年4月1日止的空关房物业综合服务费209896.96元；三、改判余姚博泰公司向宁波新纪元公司支付补贴140000元；四、改判余姚博泰公司向宁波新纪元公司支付违约金50000元；五、改判驳回余姚博泰公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院依据《关于星辰花园小区物业退管协调的会议纪要》认定双方当事人之间的《前期物业管理服务合同》已经解除，显属错误。首先，上述会议纪要仅是对协商过程及处理意向的记录，其落款处仅有法定代表人的签名，而无单位公章，故该会议纪要并非正式的协议，不能作为解除合同的依据。其次，从内容上看，上述会议纪要中明确了余姚博泰公司应支付的相关物业费用，并约定在规定时间内办理物业项目的退管移交。待双方费用结清并办理移交后，余姚博泰公司退出小区管理。但该会议纪要签订之后，双方均未实际履行。由此，双方当事人之间的《前期物业管理服务合同》尚未解除；二、一审法院未予支持宁波新纪元公司提出的要求余姚博泰公司支付第三期补贴费用的诉请，应属不当。首先，根据《物业管理服务补充协议》的约定，涉案补贴是余姚博泰公司额外补偿给宁波新纪元公司的，其并非物业综合服务费。其次，结合《物业管理服务补充协议（二）》中的约定，因物业综合服务费仍按原标准收取，故第三期到期应付的补贴费用为140000元；三、对于宁波新纪元公司主张的违约金，应予支持。首先，余姚博泰公司未及时支付物业服务费的情况属实，依约其应支付违约金。即使宁波新纪元公司提供的物业服务存在瑕疵，亦不能由此免除其须承担的违约责任。其次，在《关于星辰花园小区物业退管协调的会议纪要》中，双方当事人虽未就各自的违约行为作出约定，但不能视为对对方违约的妥协，而应按照之前签署的《前期物业管理服务合同》中的约定各自承担相应的违约责任。结合该合同第三十一条的约定以及本案的实际情况，宁波新纪元公司自愿调整违约金为50000元；四、绿化养护管理费应由余姚博泰公司自行承担。首先，涉案小区绿化未达到移交标准，余姚博泰公司未通知宁波新纪元公司办理移交手续，故绿化养护仍应由余姚博泰公司管理，宁波新纪元公司无须承担相应的管理费用。其次，对于鲁月德的身份，一审法院并未核实，且对其是否对涉案小区绿化进行养护未予确认。余姚博泰公司提供的转账凭证中无法看出系花木养护费用支出，且其中所示金额与该公司诉称的绿化养护费用支出无法对应。余姚博泰公司答辩称：一、双方当事人已就《前期物业管理服务合同》的解除达成合意，该合同已于2015年5月15日解除；二、在宁波新纪元公司对涉案小区进行管理期间，该公司并未提供基本的安保、保洁等服务，且其亦自认所提供的物业服务存在瑕疵。余姚博泰公司认为，对于物业综合服务费，应当就在宁波新纪元公司实际提供的物业服务进行结算后予以支付，同时该公司应当支付余姚博泰公司已垫付的相关费用。余姚博泰公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回宁波新纪元公司的全部诉讼请求，支持余姚博泰公司的反诉请求，并由宁波新纪元公司负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、余姚博泰公司的诉请中并未包含电费，一审法院对该部分费用作出处理，违反了不告不理的原则；二、一审法院对于物业补贴的认定缺乏事实依据与法律依据。根据双方当事人所签订的《物业管理服务补充协议（二）》，第三期补贴的数额是100000元，而非140000元。事实上，余姚博泰公司无须支付该期补贴；三、涉案物业费系按面积收取，其中已包括了小区设施设备的日常运行、维护、日常能耗等，故电费与公共设施设备维护（电梯维护费）应由宁波新纪元公司承担；四、余姚博泰公司在物业管理过程中存在根本违约行为，应按照其实际履行情况，对物业服务费用予以核减；五、一审法院对交付时间的认定不妥。房屋验收备案证明书系认定验收合格的唯一证明。涉案小区于2014年5月29日完成竣工验收，故交付时间应为2014年5月30日。宁波新纪元公司答辩称：一、宁波新纪元公司已依约提供了相应的物业服务，余姚博泰公司应支付相应的物业服务费用。另外，根据补充协议中的约定，该公司应当支付相应的补贴；二、涉案《前期物业管理服务合同》并未解除，且宁波新纪元公司一直在提供物业服务；三、对于交付时间，一审法院的认定应属正确。原审原告宁波新纪元公司向一审法院起诉请求：一、原审被告支付2014年剩余空关房物业服务管理费120217.47元、2015年的空关房物业服务管理费220217.47元，共计340434.94元；二、原审被告支付补贴100000元；三、原审被告支付违约金304760元（依照合同约定，从2014年4月1日起按10元/天/户计算，暂计至2015年5月6日止，2015年5月6日至判决确定的履行日止的违约金按10元/天/户计算）；四、本案诉讼费用由原审被告负担。原审被告余姚博泰公司依法提出反诉，请求：一、解除原审原告与原审被告签订的《前期物业服务合同》，并立即与原审被告办理物业移交手续；二、原审原告支付原审被告垫付款共计46424.46元（其中电费12394.46元、绿化维护费用20600元、电梯保养费10000元、电梯定期检验费3630元）；三、原审原告退还第一年补贴费用40000元；四、本案全部诉讼费用由原审原告负担。庭审中，原审被告变更反诉诉讼请求为：一、原审原告支付原审被告垫付款共计45124.46元（其中电费12394.46元、绿化维护费用19100元、电梯保养费10000元、电梯定期检验费3630元）；二、原审原告退还第一年补贴费用40000元；三、本案全部诉讼费用由原审原告负担。一审法院认定事实：2012年5月26日，原告宁波新纪元公司和被告余姚博泰公司签订了位于余姚市星晨花苑的《前期物业管理服务合同》，被告委托原告对星晨花苑提供前期物业管理服务，约定委托管理期限自2012年5月16日起至交付满三年止，并在合同中约定原告向业主收取物业服务费用按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准：小高层为1.00元/月/平方米（含电梯和二次供水能耗费用），营业用房为1.00元/月/平方米，低层住宅为1.50元/月/平方米；建筑垃圾清运费（按建筑面积）营业用房为2.00元/平方米，住宅为1.50元/平方米，一次性收取；专项维修资金：按市政府有关规定交纳、管理和使用。计费方式：业主应于房屋交付次月起计算物业服务费用并于交付日交纳物业服务费用，被告不得对业主的物业服务费用作出减免的承诺，否则由被告按上述标准全额补足。物业服务费按年交纳，第一年费用应于交付时付清，次年费用业主或物业使用人应在接受物业服务前半个月履行交纳义务，次年起依此类推，被告未出售的空关房缴纳物业费的时间和方式也按此执行。另约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告自交付时日起每年全额缴纳；如被告、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按违约之日起十元/天/户的标准向原告支付违约金；合同期限自2012年5月16日起至交付满三年止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满，业主大会尚未成立的，本合同自动延续；本合同终止之日起十日内，原告应将物业管理用房、物业管理相关资料等及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给被告代管。2012年5月26日，原告与被告签订了《物业管理服务补充协议》，双方约定就实际管理方式及相关费用的补贴等内容另作补充：一、管理时间：约定自2012年5月16日起至交付满三年止；二、星晨花苑项目的管理方式为原告实行包干制管理模式；三、补贴办法和时间：被告在本协议期内补贴原告人民币共计410000元，补贴支付时间为：第一期在本协议签订之日起一周内一次性补贴原告人民币50000元；第二期于小区交付前一月物业进驻一次性付人民币80000元；第三期于小区交付满一年之日起一周内一次性补贴人民币140000元；第四期于小区交付满两年之日起一周内一次性补贴人民币140000元。物业费收费标准为交付之日起三年内按双方原约定收取物业综合服务费：小高层为0.70元/月/平方米，营业用房为0.70元/月/平方米，低层住宅为1.20元/月/平方米。2012年5月25日，原告与被告签订了物业管理服务补充协议（二），双方关于补贴物业管理费进行说明：原、被告签订的星晨花苑物业收费标准为高层每平方0.70元，联排别墅每平方1.20元。现因余姚物价局审批文件规定，高层为每平方1元，联排别墅为每平方1.5元。双方商定收费标准按原签订的协议不变，如物价局等有关单位需要纠正，必须按批文价格收取物业费的情况下，被告减少补贴给原告每平方0.30元的金额（每年按原合同少补贴40000元）。星辰花苑小区于2014年4月1日通过竣工验收，于2014年5月29日报主管部门备案。被告于2012年5月25日、2014年4月10日、2014年9月10日、2015年2月10日分别向原告汇入50000元、80000元、40000元、60000元，合计230000元。原告接管星晨花苑小区物业管理后，小区的绿化养护由被告雇佣专人养护，共计支付工资19100元。从2014年6月至2015年2月期间的小区电费由被告支付，共计12394.46元。从2015年2月起至2015年5月期间的小区电费由原告支付，共计8895.29元。小区的电梯由被告委托检测机构进行检验，支付检验费3630元。2015年4月30日，被告及星晨花苑业主向余姚市住房和城乡建设局、余姚市人民政府提出要求更换物业公司的请求。2015年6月11日，余姚市住房和城乡建设局、余姚市人民政府作出了星晨花苑小区物业管理调查处理意见，调查结果与被告及全体业主反映的境况基本一致，主要存在以下问题：1.小区物业服务人员配备不足；2.环境卫生机绿化方面：装修建筑垃圾长期堆放且凌乱、公共绿化内杂草丛生等问题；3.设施设备：消火栓无月检记录、电梯无年检合格标志，通话测试无人接听，排水管道未及时清理，建设设施维护不到位；4.违章搭建：小区业主违规装修搭建、安装晾衣架情况多，调查时项目经理未在现场，不能当场提供相关物业劝阻、阻止以及书面上报相关职能部门的书面依据和证明。建议原告应与业主方妥善处理好移交工作。2015年5月8日，在余姚市住房和城乡建设局、余姚市人民政府、余姚市物业管理中心的参与下，原告与被告对星晨花苑小区物业退管进行协调，达成了一致意见的会议纪要：1.原告与被告双方均同意解除前期物业服务合同；2.按双方约定及前期物业服务合同规定，被告应支付交付之日起至2015年5月15日的物业服务费用，原告应结算相关物业公共支出；3.原告与被告约定于2015年5月15日在余姚市三七市镇政府办理物业项目退管移交；4.双方费用结清并办理移交后，被告退出小区管理，被告暂管至新物业服务企业接手止。另查明，星晨花苑小区共含小高层住宅60户、别墅30户、商业用房17户，合计107户。建筑面积分别为8791.93平方米、8049.77平方米、1785.88平方米，共计18627.58平方米。原告与被告均确认其中42套房屋的业主已经向原告缴纳了2014年及之后的物业费，该42套房屋为小高层住宅24户、别墅3户、商业用房15户。建筑面积分别为3216.21平方米、803.64平方米、1337.29平方米，合计5357.14平方米。以领取钥匙为物业交付业主的标准，自2014年4月2日起至2015年5月15日止，被告尚未交付业主的物业为小高层住宅36户、别墅27户、商业用房2户，合计65户，建筑面积分别为5575.72平方米、7246.13平方米、448.59平方米，合计13270.44平方米。一审法院经审理认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力。原、被告在履行合同过程中产生的争议问题，主要为以下几点：一、原告与被告之间的《前期物业管理服务合同》是否已经于2015年5月8日解除？原、被告对于2014年和2015年的物业服务费用及公共支出费用能否按会议纪要的约定进行结算？对《前期物业管理服务合同》解除问题，被告要求提前解除《前期物业管理服务合同》的申请已征得超过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且原、被告于2015年5月8日就星晨花苑小区物业退管问题达成的会议纪要系双方真实意思表示，明确同意解除《前期物业管理服务合同》，虽未实际办理交接手续，但原、被告之间的《前期物业管理服务合同》已经解除。对于物业费及公告支出费用的结算，原、被告在会议纪要中也作出了约定：被告应支付交付之日起至2015年5月15日的物业服务费用，原告应结算相关物业公共支出。对于原告要求被告支付2015年一整年的物业服务管理费，该院认为，原告在《前期物业管理服务合同》解除后仍继续提供物业服务的，应当举证证明构成事实上的物业服务合同关系，故对于2015年5月15日以后产生的物业服务费用可另行主张。二、原告正式接管星晨花苑小区的物业时间是领取钥匙的2014年4月1日还是房屋验收备案后的5月30日？对买受人已出售但未向物业领取钥匙的物业服务费由被告向原告支付还是由物业买受人向原告支付？对物业的交付问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》第二十条第二款也规定：物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。原、被告在《前期物业管理服务合同》中未对物业交付时间进行约定，结合实践，房屋交付使用的表现形式通常为业主领取钥匙。被告抗辩小区竣工验收备案的时间是2014年5月29日，物业交付的时间应当在其后。该院认为，根据《浙江省物业管理条例》第二十四条规定：物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。本案中，原告虽提交了证据证明向业主移交钥匙的时间为2014年4月1日，但小区竣工验收的时间为同一日，房屋未交付物业也不能交付使用。小区通过验收即可交付，不以报相关部门备案为准，故应认定物业交付时间为竣工验收的次日即2014年4月2日。对买受人已出售但未向物业领取钥匙的物业服务费的问题，依据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。本案原告与被告对交付时间存在争议的6套房屋为：被告认为小高层6幢601室的交付时间为2015年5月5日，7幢302室的交付时间为2015年2月11日，7幢304室的交付时间为2015年5月1日，7幢402室的交付时间为2014年4月30日，7幢802室的交付时间为2015年5月1日，别墅4幢A的交付时间为2015年3月9日。上述6套房屋经由被告出售，钥匙由原告保管，但物业买受人尚未办理交房移交手续。被告抗辩已经向原告发送了房屋交接确认单，由购房者确认已缴清房屋款项，通知原告做好房屋验收及交付。因被告未能证明交接确认单已送达给原告，相关买受人未参与本案诉讼而无法查清是否领取钥匙，故对原告而言，该6套房屋仍属于尚未交给物业买受人的物业。根据上述法律法规，本案讼争的6套房屋的物业管理费应由房屋开发商被告支付给原告。三、被告是否仍应向原告支付第三期的补贴款140000元？原、被告在《物业管理服务补充协议》中对于交付之日起三年内的物业综合服务费的单价做了调整，低于余姚物价局指导价和前期物业服务合同中约定的价格每平方米0.30元收取，故协议由被告补偿给原告相应的补贴。根据《前期物业管理服务合同》中每年物业服务费于当年接受物业服务前预交的约定，该补贴性质应当为三年的物业综合服务费的一部分。被告于2012年5月25日、2014年4月10日向原告支付的50000元和80000元，虽未按补充协议约定时间支付，但金额一致，应视为支付的第一期和第二期的补贴款。第二期约定于小区交付前一月支付，应认定为交付之日起第一年即2014年4月2日起至2015年4月1日止的物业综合服务费的补贴款。补充协议中约定的第三期款项140000元应在小区交付满一年之日起一周内支付，应认定为第二年即2015年4月2日起至2016年4月1日止的物业综合服务费的补贴款，但原、被告已经于2015年5月8日解除了双方的《前期物业管理服务合同》，该补贴款作为一整年的物业综合服务费的一部分无需全额支付，但应当折算为从2015年4月2日起至2015年5月15日止的物业综合服务费的补贴款。被告于2014年9月10日、2015年2月10日支付给原告的总计100000元应视为支付的物业综合服务费。故对原告要求被告支付第三期补贴费用100000元的诉讼请求，被告要求原告退还补贴费用40000元的反诉请求，均不予支持。四、被告是否应支付原告违约金？原告是否应支付被告垫付的相关公共支出费用？对被告是否违约的问题，原、被告在《前期物业管理服务合同》中对物业服务费交纳时间约定第一年于交付时付清，次年应在接受物业服务前半个月内交纳。从双方约定的内容看，被告未及时支付相应物业服务费确已违约，应按约定支付相应的违约金，但小区物业管理经相关部门调查后原告的物业服务确实存在问题，建议提前终止，原告的物业服务存在瑕疵也具有违约行为。双方因物业纠纷在会议纪要中对各自的违约行为未作出约定，应视为对双方对各自违约的妥协，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。对垫付的公共支付费用，《前期物业管理服务合同》中约定，原告在小区交付后提供的服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理。补充协议中约定，空关房的物业管理费包括综合服务费和公共设施设备维护费以及公摊电费等。根据双方的约定，原告收取的物业管理费应包含设备维护费及2015年2月前的电费，被告已先行垫付，故原告不必返还该费用，对2015年2月至5月期间原告支付的电费8895.29元应当由被告承担；被告垫付的绿化养护管理费19100元根据约定属于原告物业管理范围，应由原告负担，对该部分的反诉请求，该院予以支持。综上，从2014年4月2日起至2015年4月1日止的空关房物业综合服务费为（5575.72平方米×0.70元/平方/月+7246.13平方米×1.20元/平方/月+448.59平方米×0.70元/平方/月）×12个月=154948.48元，从2015年4月2日起至2015年5月15日止的空关房物业综合服务费为（5575.72平方米×0.70元/平方/月+7246.13平方米×1.20元/平方/月+448.59平方米×0.70元/平方/月）÷30天×44天=18938.15元，从2015年4月2日起至2015年5月15日止的物业补贴费为（140000元÷365天×44天=16876.71元），上述款项合计190763.34元，扣除被告已经支付的物业综合服务费100000元，尚需支付原告物业综合服务费90763.34元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条的规定，作出如下判决：一、被告余姚博泰房地产有限公司支付原告宁波江东新纪元物业服务有限公司物业综合服务费90763.34元（从2014年4月2日起至2015年5月15日止）、电费8895.29元（从2015年2月起至2015年5月止），合计99658.63元；二、驳回原告宁波江东新纪元物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告宁波江东新纪元物业服务有限公司支付反诉原告余姚博泰房地产有限公司绿化养护管理费19100元；四、驳回反诉原告余姚博泰房地产有限公司的其他反诉请求。上述第一、三项款限在判决发生法律效力后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费6407元，反诉案件受理费减半收取980.50元，合计7387.50元，由原告宁波江东新纪元物业服务有限公司负担4275元，被告余姚博泰房地产有限公司负担3112.50元。本院二审期间，宁波新纪元公司围绕本案的争议焦点提交了如下两组证据：1.《历月电费明细》一份，拟证明：宁波新纪元公司一直在提供物业服务；2.工资单（2016年1月—10月）一组，拟证明：宁波新纪元公司向涉案小区的保安发放工资，该公司提供物业服务至2016年10月。余姚博泰公司经质证认为，对证据1的真实性有异议，从中无法看出该部分电费产生于涉案小区，且即使与涉案小区相关，亦不能证明宁波新纪元公司提供了物业服务；对证据2的真实性、合法性与关联性均有异议，该组证据系宁波新纪元公司单方制作形成，其未经余姚博泰公司签字认可，且不能证明宁波新纪元公司在《前期物业服务合同》解除后仍提供物业服务的事实。本院经审查认为，宁波新纪元公司提供的上述证据不属于二审中的新证据，且不能证明其待证事实，故均不予认定。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案星辰花苑小区的交付时间应当如何认定；二、一审法院对于涉案《前期物业管理服务合同》解除依据及解除时间的认定是否正确；三、余姚博泰公司应否支付第三期补贴以及该期补贴的应支付数额具体为多少；四、双方当事人是否存在违约行为以及相应的违约责任应如何认定；五、涉案电费、公共设施维护费及绿化养护费应当如何认定与承担。对于上述争议焦点，现分述如下：一、涉案星辰花苑小区的交付时间应当如何认定根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，涉案星辰花苑小区于2014年4月1日通过竣工验收，并于同年5月29日获得竣工验收备案。虽余姚博泰公司主张应以上述备案时间为准认定该小区的交付时间，但在备案之前，部分业主已于2014年4月1日领取钥匙，可视为该部分房屋已实际交付使用。在此前提下，结合涉案星辰花苑小区的竣工验收情况，一审法院认定该小区的实际交付时间为2014年4月2日，应属妥当。二、一审法院对于涉案《前期物业服务合同》解除依据及解除时间的认定是否正确在涉案《前期物业管理服务合同》的履行过程中，针对物业退管相关事宜，包括双方当事人在内的各方主体曾于2015年5月8日达成会议纪要。该会议纪要载明，双方当事人均同意解除《前期物业管理服务合同》。由此，一审法院以上述会议纪要为依据认定涉案《前期物业管理服务合同》的解除时间为2015年5月8日，依据充分，并无不当。三、余姚博泰公司应否支付第三期补贴以及该期补贴的应支付数额具体为多少针对涉案补贴，双方当事人在《物业管理服务补充协议》第三条第2款中明确约定，第一期在本协议签订之日起一周内一次性补贴原告人民币50000元；第二期于小区交付前一月物业进驻一次性付人民币80000元；第三期于小区交付满一年之日起一周内一次性补贴人民币140000元。在实际履约过程中，余姚博泰公司曾分别于2012年5月25日、2014年4月10日向宁波新纪元公司支付50000元与80000元。结合上述补充协议的签订时间与涉案星辰花苑小区的交付情况，一审法院认定该两笔款项实系第一期与第二期的补贴，应属妥当。对于第三期补贴，依约余姚博泰公司应在交付满一年之日（即2015年4月1日）起一周内一次性支付140000元。鉴于双方当事人曾在会议纪要中一致同意在2015年5月15日办理结算、退管等相关手续，而第三期补贴系针对全年的物业综合服务费作出的补偿，故在双方当事人已约定将物业综合服务费计付至2015年5月15日的前提下，应当折算自2015年4月2日起至2015年5月15日止的补贴即16876.71元。四、双方当事人是否存在违约行为以及相应的违约责任应如何认定虽涉案《前期物业管理服务合同》中曾就双方当事人的违约责任作出了明确约定，而余姚博泰公司逾期支付物业费用及宁波新纪元公司提供的物业服务存在瑕疵等情况均属实，但2015年5月8日的会议纪要中并未涉及上述违约行为及相应的责任承担，可视为双方当事人已对《前期物业管理服务合同》中前述违约行为所涉违约责任作出了变更。由此，宁波新纪元公司诉请要求余姚博泰公司支付违金，依据不足，应不予支持。五、涉案电费、公共设施维护费及绿化养护费应当如何认定与承担涉案《物业管理服务补充协议》第三条第4款载明，空关房的物业管理费（包括综合服务费和公共设施设备维护费以及公摊电费等），宁波新纪元公司于每年定期（按小区交付的日期）按照《前期物业管理服务合同》约定，按年向余姚博泰公司另行收取。基于上述约定，本案诉争的公共设施设备维护费与电费应由余姚博泰公司自行负担。现余姚博泰公司诉请宁波新纪元公司返还上述两项费用，但缺乏相应的依据予以佐证，故本院难以支持。至于绿化养护费，因《前期物业管理服务合同》中明确约定，公共绿化系属宁波新纪元公司管理服务的范围，而该公司自认其并未对涉案星辰花苑小区的公共绿化进行养护和管理，且其亦无证据证明该小区的公共绿化未达标等，故一审法院结合余姚博泰公司提交的费用清单及网银转账业务回单等证据，认定宁波新纪元公司应予负担的绿化养护管理费为19100元，基本妥当。综上所述，上诉人宁波江东新纪元物业服务有限公司、余姚博泰房地产有限公司的上诉请求不能成立，均应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9824元，分别由上诉人宁波江东新纪元物业服务有限公司负担6082元，余姚博泰房地产有限公司负担3742元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  马金平审 判 员  钟康树代理审判员  郑 辉二〇一七年一月十六日书 记 员  潘芬芬??20???19?