广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）南民初（二）字第494号
原告马海平
原告委托代理人李发翔，律师
原告委托代理人陈定中，律师
被告柳州市环波建材有限公司
法定代表人：韦利先，公司经理。
委托代理人赵梓辰，柳州市环波建材有限公司副总经理。
委托代理人赵芳，柳州市环波建材有限公司经理。
原告马海平诉被告柳州市环波建材有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月18日受理后，依法组成合议庭，于2012年11月20日、2013年1月23日公开开庭进行了审理。原告马海平及其委托代理人李发翔、陈定中、被告委托代理人赵梓辰、赵芳出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马海平诉称，22012年3月25日，原被告签订租赁合同，约定原告租用被告在航二路航星花苑与俊芳园之间的土地（柳国用（2004）第133863号），被告代建门面后租给原告经营。代建费按每间44．8平方米，每平方米500元计算，之后原告返还代建费给被告。
合同签订后，原告租用被告2间门面，依约向被告支付代建费44800元，保证金4000元，门面装修费18779元，向该门面上一个租户支付了门面转让费6500元。
2012年7月20日，柳州市柳南区城市管理行政执法局下发通告给原告，讲原告所租用门面是无证建筑，要求在9月15日前搬迁。原告查询有关部门得知，该片土地使用权原先是柳州市城市投资发展有限公司的，在被告租给原告前已经被注销，所办理的临时建筑早过期。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，双方签订的合同应当无效。既然是无效合同，过错方被告应当赔偿原告损失。原告损失表现在门面代建费44800元，保证金4000元，门面装修费18779元，门面转让费6500元，以上合计74079元。
由于离拆迁时间很近，原被告协商不下。原告为保护自身合法权利，特向人民法院起诉，请求判决：1、判决被告赔偿原告门面代建费44800元，保证金4000元，门面装修费18779元，门面转让费6500元，以上合计74079元。2、诉讼费由被告承担。
2、诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，提交了如下证据：
1、租赁合同2份及租金收据3份（原件）。证明双方存在租赁关系，且合同中约定的土地使用权在合同签订前已被注销。
2、通告1张（复印件）。证明该土地房屋为非法建筑。即超过使用期限的临时建筑。
3、装修票据1份（复印件），其中空调收据1张，装修费用收据2张。证明原告装修及买空调的支出。
4、门面转让费及押金收据1份（复印件），其中：信誉保证金收据2张，门面转让费收款收据1张。证明原告支付转让费及保证金。
5、当庭提交劳动合同书1份（复印件）。证明受到的损失。
被告辩称，1、合同不管是否无效，我方都无任何过错，况且也未给原告造成任何损失，因此不存在赔偿问题，请求法院驳回原告诉求。拆迁是由于政府征用地，而不是由于该房屋为违章建筑，这一点原告方也很清楚，社区人员也应政府的工作安排找到原告进行协调。此外，根据合同第11条约定，如遇不可抗力或政府征用，合同自然终止。2、我方早就政府于9月10日前征收该地多次通知原告方，因此9月10日之后该地的收回与我公司无关。政府在9月10日对该地已进行了停水停电的处理，据我们所知，原告方仍占据该场地未搬走，政府依然未对该地进行拆迁，更说明了原告没有遭到任何损失。3、合同无效的原因不在我方，原告非常清楚这块地是没有证的，如果要合法的使用就必须去办证。这个责任不在于我们。我们的门面在同等区域相邻相近的面积，比别人的租金少了三分之一甚至是一半，这些原告都是相当清楚的。我们没有任何过错，不进行赔偿，但是我们是有良心的，如果业主交纳过保证金的，我们愿意与业主进行结算，退回保证金。我方不存在任何过错，也没有给原告造成任何损失，所以不存在赔偿的问题，因此，请求法庭驳回原告的诉请
被告为证明其辩解，提供如下证据：被告为证明其辩解，提供如下证据：1、柳州市城市投资建设发展有限公司关于收回租赁场地的函1份（复印件）。证明这块土地由于要建学校，是政府要回收土地；
2、柳州市柳南经济开发总公司的通知1份（复印件）。证明这块土地由于要建学校，是政府要回收土地；
3、我公司发给原告的《通知》1份（复印件）；
4、部分业主签收的《通知》1份（原件）。证明我公司已就政府回收土地通知原告。
5、柳南区航星社区居委会2012年11月1日出具的《证明》2份（原件）。证明见证人的身份，以及社区工作人员配合政府回收土地所作的工作，还有我们的通知已经送达；
6、柳南区城市管理行政执法局出具的证明一份，原件；
7、柳州市柳南经济开发总公司开具给被告的通知，两份，原件；
8、柳州市城市投资建设发展有限公司的函一份，原件；
9、柳州市城市投资建设发展有限公司的证明一份，原件；
10、柳州市柳南经济开发总公司的证明一份，原件。
经庭审质证，被告对原告证据1的真实性无异议，其它证据不认可。原告对被告提供的证据1认为与本案无关，因为土地证号不一样，证据1城投公司收回的土地证号是1196**，本案的证号是133863。证据2、3也不能说明该地是政府要征用的。证据4没有马海平的签名。证据5，没有收到通知。证据6-8，被告没有提交土地的相关证件，而柳南区经济开发总公司没有对土地权属确认的权利，不能证明本案建筑物是否合法。对证据9、10的真实性没有意见，但不能证明出租的是合法建筑。
本院对双方当事人无异议的证据予以认可，并作为认定案件事实的证据使用。原告提供的证据2，与其他同类案件的该项证据可以互相印证，本院予以采纳。原告提供的证据3、4、5系复印件，没有其他证据予以佐证，不能证明与本案的关联性，本院不予采纳。被告提供的证据5，加盖有柳南区航星社区居委会的公章，本院确认其客观真实性。该证据与被告提供的证据4，能够互相印证，证明案涉房屋将被拆迁，故本院对被告提供的证据4、5予以采纳。被告提供的证据6-10，加盖有相关部门公章，本院对其真实性予以确认，证明目的结合其他证据予以认定。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2010年3月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订二份《租赁合同》，约定：双方就原告承租被告在航二路航星花苑与俊芳园之间的土地（柳国用（2004）第133863号），其中部分订立合同。原告自愿租用被告位于航二路航星花苑与俊芳园之间的土地上的8、9号地块（被告设立，以平面图为准）。每份合同约定：2、该二土地的使用面积各约44.8平方米，原告委托被告统一代建该块土地上的建筑物，每平方米的代建费500元，由被告代原告先行垫付。原告分期每月返还；3、租赁期为2010年3月25日至2012年3月24日；4、土地租金每月为250元，每月返还被告代建费750元；4、原告需交纳信誉保证金2000元，该款用于保证原告按合同履行义务，原告全部履行合同义务后，被告无息返回该款；……9、原告使用该块土地所需的一切合法手续，均由原告办理，被告予以配合；11、如遇不可抗力，和国家使用或征用，原、被告双方均应无条件服从，双方互不赔偿，本合同自然终止；12、无论任何原因（非原告主观原因），导致本合同不能履行完毕，该土地上的建筑物及装修、设施、设备均归被告所有。双方还就违约责任等进行了约定。合同签订后，被告在约定土地上建造了若干门面，但没有办理门面的相关合法手续。被告将其中二间门面出租给原告使用，原告每月交纳租金共计1800元，被告出具有收据。原告并未单独向被告支付过“代建费“。原、被告双方均认可门面由被告建造，并归被告所有。
另查明，《租赁合同》约定的柳国用（2004）第133863号土地（现土地证号为1196**号）系柳州市城市投资建设发展有限公司租赁给柳南经济开发总公司的。柳南经济开发总公司又将该土地出租给被告。因市政府需将该土地用作开发公益性项目（建设柳州市航二路小学），故需收回土地。柳州市城市投资建设发展有限公司于2012年6月28日向柳南经济开发总公司发出了《关于收回租金场地的函》，柳南经济开发总公司分别于2012年7月2日、2012年8月9日向被告发出了《通知》，要求被告无条件于2012年9月10日前把土地交回柳南经济开发总公司。2012年7月20日，柳南区城市管理行政执法局向在案涉土地上租赁门面的业主发出《通告》：经调查核实，你正在使用的位于航二路的门面属无证建筑物。该无证建筑物所占用的土地属政府规划用地，该门面将被依法拆除。为避免不必要的损失，请你自行从租用的属无证建筑物的门面搬迁。2013年2月8日，柳州市城市投资建设发展有限公司出具证明“我公司与柳州市柳南经济开发总公司签订的《土地租赁合同》，出租航二路南侧土地【现土地证号：1196**号（原土地证号：1338**号）】给柳州市柳南经济开发总公司。在协议租赁期限内，柳州市柳南经济开发总公司将该场地租给柳州市环波建材有限公司，是经我公司同意的。”。同日，柳州市柳南经济开发总公司出具证明“我公司与业主柳州市环波建材有限公司曾于2007年6月5日签订《土地租赁合同》、2009年3月5日签订《土地租赁补充协议》，出租航二路南侧土地【现土地证号：1196**号（原土地证号：1338**号）】给柳州市环波建材有限公司。在协议租赁期间内，环波建材有限公司在该土地上建造房屋，并将房屋作为门面出租给他人，是经我公司同意的。”。2012年8月15日被告向使用土地上的门面租赁业主发出了《通知》，告知业主土地需收回，通知业主搬离。见证人有柳南区航星社区居委会工作人员程浦、邱朝华。原告系被拆迁门面的承租人，于2012年9月18日向本院起诉，要求被告赔偿门面代建费、保证金、门面装修费、门面转让费等。
另查明，原告租赁的门面现已被拆除。
以上事实还有本院的庭审笔录等书证附卷为证。
本院认为，合同性质的认定应当综合合同约定的全部条款、订立合同的根本目的以及合同实际履行过程予以进行。本案中，虽然租赁合同第一条约定是出租土地，第二条约定是被告代原告建设房屋交予原告使用，第三条约定原告支付代建费，但合同第三条同时约定的交纳费用方式为按月交纳，第八条约定建筑物的变动必须经过被告同意，第十条约定建筑物所有权最终归属被告，而实际上原告每月交纳费用的数额与同地段相近状况门面的租金相近，在实际履行过程中，费用交付的收款收据均以租金名义出现，双方在审理中均表示合同签订后租赁的是门面，门面的所有权归属被告。原告也未举证证明另行专门交付了代建费，故原被告之间虽然签订的租赁合同约定租赁土地而由被告代建房屋交予原告使用，但结合合同约定全部条款，原被告之间订立合同的根本目的在于门面的使用，建设的门面也是归属被告所有，实际的履行过程均是按月交付租金，双方均认可实际是门面租赁，故双方之间签订的租赁合同名为土地租赁，实为房屋租赁。
对于合同效力，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案由于租赁房屋已经被相关部门认定为无证，所以原被告之间签订租赁合同无效。但是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。所以，无证建筑的房屋租赁合同虽然无效，但承租人实际占有房屋的，其占用期间仍应当参照租赁合同约定标准支付使用费。本案中，原告是以租金名义按月交付费用，其交付费用不仅与同地段同类型房屋的租金相近，且已经低于合同约定，在原告未能举证证明已经另行专门交付代建费的情况下，对于其按月交付的租金要求以代建费的名义予以返还于法无据，本院不予支持。
原告同时以出租土地的权属问题主张合同无效。对此，根据柳州市城市投资建设发展有限公司向柳南经济开发总公司发出的《关于收回租金场地的函》、柳州市城市投资建设发展有限公司、柳南经济开发总公司的《证明》及向被告发出的《通知》、原被告之间签订的《租赁合同》，本案的法律关系是柳州市城市投资建设发展有限公司将案涉土地使用权租赁给柳南经济开发总公司，柳南经济开发总公司又将该土地转租给被告，而被告在土地上建筑房屋后出租给原告使用。根据房、地一体的原则，被告出租房屋，实际是连房屋附着的土地一同出租的。故本案涉及土地的转租。转租合同，因转租涉及的无效属于相对无效，即该类合同并非自始确定无效，其是否有效取决于权属方的意思表示，所以一般应当由权属方行使该权利，而本案原告并非土地使用权权属的所有方或者转租方，无权以租赁标的的权属为由要求合同无效。且柳州市城市投资建设发展有限公司及柳南区经济开发总公司的《证明》可以证实，被告的转租经得了柳南区经济开发总公司的同意、转租行为是在原租赁合同合同的有效期内进行的。故本案并不因为转租关系发生合同无效。原告的该诉称理由，本院不予采纳。
对于门面装修费，依合同约定“原告使用该块土地所需的一切合法手续，均由原告办理，被告予以配合”，故案涉房屋被认定为无证建筑物的过错不在被告，导致合同无效的过错亦不在被告。且原告没有提供证据证实门面装修的现值价值，故原告要求被告赔偿门面装修费于法无据。关于门面转让费，依前所述，合同无效的过错不在被告，原告亦无充分证据证实门面转让费损失的存在，故该诉请，本院亦不予支持。
对于保证金，原被告之间的租赁合同第五条约定该款用于保证原告按合同履行义务，原告全部履行合同义务后，被告无息返回该款，被告辩称原告拖欠租金，待结算清楚后愿意退还该保证金，而原告作为租金交付的合同义务履行方，并未举证证明其已经按期交纳了约定租赁期内以及实际占用期间的费用，故被告辩称合法合理，对于原告要求返还保证金的诉请，本院不在本案中予以处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、第十六条之规定及本院审判委员会讨论约定，判决如下：
驳回原告马海平的全部诉讼请求。
案件受理费1652元（原告已预交），由原告马海平负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 超
人民陪审员 韦晓英
人民陪审员 杨 恂
二〇一三年二月八日
书 记 员 曾 锐
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。