长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第1652号
原告谭宝库，男，户籍所在地长春市朝阳区。
委托代理人田大原，吉林衡丰律师事务所律师。
被告吉林省华恒节能科技有限公司，住所地吉林省农安县烧锅镇革新村。
法定代表人润继忠，经理。
委托代理人齐兴茂，吉林良智律师事务所律师。
第三人张晓军，男，户籍所在地长春市朝阳区。
第三人长春市华瑞信用担保有限责任公司，住所地长春市朝阳区。
法定代表人安东华，董事长。
委托代理人王长利，该公司法律顾问。
原告谭宝库诉被告吉林省华恒节能科技有限公司（以下简称华恒公司）、第三人张晓军、第三人长春市华瑞信用担保有限责任公司（以下简称华瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭宝库及其委托代理人田大原、被告华恒公司的法定代表人润继忠及其委托代理人齐兴茂、第三人张晓军、第三人华瑞公司的委托代理人王长利到庭参加了全部庭审。本案现已审理终结。
原告谭宝库诉称，2012年3月6日，被告将其名下所有的位于农安县办公楼面积2102.76㎡、车间面积2157.12㎡、宿舍面积1124.20㎡、国有土地使用面积7850.00㎡、无证土地面积为2.3万㎡、锅炉房面积120㎡、胶厂面积800㎡、挤塑设备2台、苯板设备1套、锐志2.5L1辆、货车2台、捷达1辆、切割机3台以人民币4，500，000.00元价格出卖给原告，其中约定：被告在2012年3月6日至2013年5月22日期间不得将以上房产、设备做任何形式的抵押、转让、出借等。2012年5月23日，原告已经支付全部价款4，500，000.00元并通过交付实际占有上述房屋、土地及附属物，但被告拒不协助原告办理更名过户手续。故原告诉讼来院，要求被告继续履行双方于2012年3月6日签订的《房地产转让合同》；被告协助原告办理位于农安县办公楼（20102.76㎡）；车间（2157.12㎡）；宿舍（1124.2㎡）；国有土地使用权（7850㎡）；无证土地面积为2.3万平方米。上述房屋及土地使用权更名过户至原告名下；诉讼费由被告承担。
被告华恒公司辩称，原、被告之间名为房产买卖实为民间借贷。自2007年以来被告与原告多次签订这种类型的房产买卖合同，但实际上是被告在原告处借款，为担保原告债权的实现，才以此种形式订立合同。而且每次交付房屋的期限都是一年后，足以说明原、被告双方系名为买卖实为借贷的民事法律关系。双方之间并未形成房产买卖的合意，其真实意思表示是民间借贷，应根据双方当事人的真实意思表示确定双方当事人之间的法律关系实质。原告方应当变更案由为民间借贷关系重新起诉；合同在订立之时显失公平。双方签订合同的真实情况是，签订合同之日是2012年3月6日，原告2012年5月22日支付被告3，000，000.00元。另外1，500，000.00元实际是一年期的利息，原告并未实际支付此款，此事实在合同内容里能够体现。双方约定被告在2013年5月22日才将房产交付给原告，此期间正是一年借贷的期间，可以印证借贷的事实，这也是当时双方的真实意思表示。现到了2013年5月22日还款期限届满，被告由于资金紧张无力偿还贷款，原告才提起诉讼要求被告按房产买卖合同履行。被告认为被告名下的房产评估价值为15，000，000.00元，如果按照4，500，000.00元价格出售，严重损害被告的利益属于显失公平。故请求驳回原告的起诉。
第三人张晓军主张，（一）原、被告签订的《房地产转让合同》约定的三栋房屋，于2012年4月18日被抵押给长春国兴信用担保投资有限公司，且办理了合法抵押登记手续，虽然原、被告签订的合同是2012年3月6日，但实际交款日期是2012年5月22日，依法不能转让。（二）第三人张晓军于2012年12月11日申请长春市绿园区人民法院轮候查封了前述三栋房产及土地。原、被告签订的《房地产转让合同》中涉及该财产的转让无效。（三）《房地产转让合同》约定的23000㎡无证土地属于吉林省华恒新型建材有限公司名下，有吉林省农安县烧锅镇人民政府和吉林省华恒新型建材有限公司于2007年6月27日签订的《房地产土地交易合同》及交款票据为证，被告无权处分，且2012年12月14日第三人张晓军又申请查封了该宗土地。（四）《房地产转让合同》转让价格为4，500，000.00元，但该合同中仅有证房屋及7850㎡土地的评估价值就11，000，000.00余元（有农安县产权处查封档案中评估报告为证），按照《中国人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成伤害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条“第三人长春市华瑞信用担保有限责任公司对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十，一半可以视为明显不合理的低价”。属于可撤销的合同。（五）《房地产转让合同》并未真正交付全部转让价款，标的物也未实际交付占有使用，且原告对在长春市绿园区人民法院提出查封异议已被驳回，有裁定为证。综上所述，原、被告签订的《房地产转让合同》的交易行为不合法，依法不能成立，且该行为侵犯了第三人张晓军的权利，依法亦不受保护。故以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼，要求确认原、被告于2012年3月6日签订的《房地产转让合同》为无效合同，案件诉讼费由被告承担。
第三人华瑞公司主张，（一）被告于2013年5月27日，向第三人华瑞公司借款9，000，000.00元，并约定还款日期为2014年5月26日。（二）本案争议标的在原、被告签订买卖合同时的评估价值为15，000，000.00元左右，而合同约定的买卖价格只有4，500，000.00元，双方显然以明显不合理的低价转让房产和土地，将使第三人华瑞公司的债权难以实现，造成重大经济损失，严重损害了申请人的利益。因此该合同属于合同当事人恶意串通，损害第三人利益的合同，应当依法认定无效。（三）诉争房地产在签订抵押合同时的权利人为被告，根据物权的公示公信原则，抵押合法有效。并且原、被告在签订买卖合同时，房屋和土地已经处于抵押状态，双方签订买卖合同时从未告知抵押权人，也从未取得抵押权人的同意，因此，根据《担保法》及建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定，原、被告无权转让抵押的房地产，双方的买卖合同因履行不能应当予以撤销。（四）原、被告多年以来长期存在借款关系，并且每次都是以本案争议标的签订了多份买卖合同，合同价款都是借款本金加上借款利息之和。而且被告与其他借款人也就本案同一标的签订有多份买卖合同。作为一个正常人也可以明显看出原、被告之间是名为买卖实为借贷的行为。根据最高人民法院审判案例及司法实践，对名为买卖实为借贷的行为都是按照借贷关系认定和处理的。故以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼，要求依法撤销原、被告于2012年3月6日签订的房地产转让合同的买卖行为；依法认定原、被告于2012年3月6日签订的房地产转让合同的行为是名为买卖实为借贷的借贷行为。
庭审中，原告为证实自己的主张向本庭提交证据如下：
证据一、2012年3月6日原、被告签订的《房地产转让
合同》，证明该《房地产转让合同》约定：被告将本案诉争的房屋所有权、土地使用权、及相关资产以4，500，000.00元有偿转让给原告，被告应于2013年5月22日将该房屋、土地及设备交付原告，合同还确定了被告的收款账户。
证据二、2012年5月23日的吉林银行网银转账付款回单，证明原告担任法定代表人的吉林安功贸易有限公司向被告指定账户汇款3，000，000.00元。
证据三、2012年5月23日被告法定代表人润继忠出具的收据，证明被告收到原告转账付款3，000，000.00元、现金1，500，000.00元，合计4，500，000.00元转让款的事实。
证据四、吉林安功经贸有限公司企业法人营业执照副本、组织机构代码证（均为复印件），证明原告系吉林安功经贸有限公司法定代表人，吉林安功经贸有限公司向被告转账付款3，000，000.00元是替原告支付的。
证据五、2013年5月22日原、被告签订的《房屋租赁合同》，证明在被告向原告交付本案诉争标的后，原告将其反租给被告的事实，租金每年500，000.00元。
证据六、证明三份、照片31张、工资表6页、交电费凭证一份，证明原告已经实际占有该房屋，被告已经向原告履行了交付房屋和土地的义务。
证据七、（2013）绿民一初字第1157号民事裁定，证明原告向长春市绿园区人民法院提出案外人执行异议之诉，该院已经受理，裁定案外人执行异议的诉讼中止审理，等待本案审理终结。
证据八、举报信，证明被告威胁原告。
被告为证实自己的主张向本庭提交证据如下：
证据一、《房屋买卖合同》一份、收条两份，证明原、被告双方买卖是形式，实为借贷行为。
证据二、《购房合同》两份、《借款合同》一份，（均为复印件）证明原、被告之间一直存在以买卖行为实施借贷的行为。
证据三、银行电汇凭证5份、转账凭条1份、存款单存根1份、收条2份，证明原、被告之间一直存在借贷关系。
证据四、民事起诉状、传票、《房地产土地交易合同书》一份，证明以房屋买卖合同形式签订的合同，实际上是民间借贷法律关系，同样的案件在宽城区法院立案，标的物是同一的。
证据五、网上下载的三份案例，证明名为买卖实为借贷，法院都是以借贷关系处理的，告知另行起诉。
证据六、房屋买卖协议（复印件），证明被告多次以买卖形式签订借款合同。
证据七、（2013）宽民初字第1866号民事判决书，证明被告多次以买卖合同形式实现借款目的。
证据八、吉林省农安县烧锅镇人民政府出具的证明一份，证明原、被告签订的协议中涉及的23000米地块，被告无权处分。
证据九、照片9张，证明被告已经实际占有工厂厂房，对厂区内所有房产、土地、设备已实际控制。
证据十、证人王某某证言。
证据十一、证人刘某某证言
证据十二、照片4张，证明原告进驻厂房后将厂房门锁死。
证据十三、控告信，证明原告冒充公职人员以人身攻击、恐吓等手段，威胁被告，侵占被告财产。
第三人张晓军为证实自己的主张向本庭提交证据如下：
证据一、《房地产土地交易合同书》、吉林省行政事业性收费通用票据，证明原、被告签订的《房地产转让合同》涉及的无证土地及无证房屋不属于被告所有，其无权转让。
证据二、（2012）绿民执字第483-4号执行裁定书，证明原、被告签订的合同中涉及的无证土地2.3万平方米土地及无证房屋已经长春市绿园区人民法院执行拍卖。
证据三、（2013）绿执异字第15号执行裁定书，证明原告就第三人张晓军申请执行吉林省华恒新型建材有限公司提出执行异议，并被绿园法院驳回的事实。
第三人华瑞公司为证实自己的主张向本庭提交证据如下：
证据一、担保借款合同一份（复印件），证明诉争的房屋土地已经由被告做了抵押，该份抵押合同经过公证机关出具的具有强制执行效力的公证债权文书，就该抵押物可以直接执行，抵押物是不能转让的，这种合法有效的抵押是物权，对抗其他债权。原告的起诉侵害了第三人华瑞公司的合法利益。
证据二、房屋他项权证6份（复印件），证明原、被告签订房屋买卖协议时，该房屋已经处于抵押阶段，被告已经将该房屋向有关单位办理了抵押权登记，有关部门颁发了他项权证。
证据三、吉正业房评报字（2013）第068号房地产估价报告，证明诉争房屋在购房合同签订一年时间的市场评估价值为15，050，000.00元，评估时间为2013年5月2日，而原、被告之间买卖合同价值为4，500，000.00元，连房屋价值的零头都不及，可以显而易见的看到，双方是以明显的低价出售房屋的，损害了第三人华瑞公司的合法权益。
证据四、吉正业房评报字（2012）（估）字第033号土地估价报告，证明问题同证据三。
对于原告、被告、第三人张晓军及第三人华瑞公司提供的上述证据合议庭依法酌定。
经审理查明，一、2012年3月6日，原、被告签订《房地产转让合同》，约定：（一）乙方（指被告）所有的房地产位于农安县：吉林省华恒节能科技有限公司的办公楼（2102.76㎡），栋号为6／190-1砖混，层数为4层；车间（2157.12㎡）钢结构混凝土；宿舍（1124.2㎡）钢结构混凝土；有土地使用权证面积7850㎡；无证土地面积为2.3万㎡。坐落农安县，吉林省华恒节能科技有限公司院内。以上房权证、土地证以房地产管理部门登记为准；（二）乙方将第一条所列房地产以肆佰伍拾万元人民币转让给甲方（指原告）（乙方急需流动资金）；（三）乙方在2012年3月6日-2013年5月22日期间不得将以上房产、设备做任何形式的抵押、转让、租借等。甲方于2012年5月22日向乙方指定账户转款3，000，000.00元人民币；余款2，500，000.00元以现金方式于2012年5月22日前付给乙方。乙方在确认收到甲方给付的房地产转让款4，500，000.00元人民币时，给甲方出具收款凭证。二、2012年5月23日，原告为法定代表人的吉林安功经贸有限公司向被告指定的账号转款3，000，000.00元。同日，被告为原告出具收据，写明：今收到土地转让款3，000，000.00元整，转入天润物资经销处账户，另收现金1，500，000.00元整。共计大写人民币4，500，000.00元整，小写人民币4，500，000.00元整。被告的法定代表人润继忠及案外人润某某在收据落款签名、按手印，被告加盖公章及法定代表人名章。现原告以被告拒不协助原告办理更名过户手续为由，诉讼来院，要求被告继续履行双方于2012年3月6日签订的《房地产转让合同》；被告协助原告办理位于农安县办公楼（20102.76㎡）；车间（2157.12㎡）；宿舍（1124.2㎡）；国有土地使用权（7850㎡）；无证土地面积为2.3万平方米。上述房屋及土地使用权更名过户至原告名下；诉讼费由被告承担。第三人张晓军以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼，要求确认原、被告于2012年3月6日签订的《房地产转让合同》为无效合同，案件诉讼费由被告承担。第三人华瑞公司以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼，要求依法撤销原、被告于2012年3月6日签订的房地产转让合同的买卖行为；依法认定原、被告于2012年3月6日签订的房地产转让合同的行为是名为买卖实为借贷的借贷行为。
另查明，一、2009年9月30日，原告为法定代表人的吉林安功经贸有限公司与被告就本案诉争的同一标的曾签订《房屋买卖合同》，价格为1，350，000.00元。2010年12月14日，原、被告就本案诉争的同一标的曾签订《购房合同》，价格为1，500，000.00元。2010年12月14日，原、被告及案外人润某某就本案诉争的同一标的曾签订《购房合同》。上述合同均为名为买卖实为借贷的意思表示。二、2012年4月6日至9日，吉林正业房地产土地估价有限公司对本案涉及的位于农安县办公楼（20102.76㎡）；车间（2157.12㎡）；宿舍（1124.2㎡）；国有土地使用权（7850㎡）的价值评估为1，413，000.00元。三、在原、被告签订《房地产转让合同》后，被告曾给付原告利息300，000.00元。
本院认为，一、根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实；……”、第五十八条（三）项的规定，本案中，原、被告曾多次以标的房屋签订买卖合同的形式行借贷的目的，本次签订的《房地产转让合同》虽标的额4，500，000.00元，但与房屋土地的实际价值仍相差甚远，且被告对买卖房屋土地的事实予以否认，故本次买卖仍为“名为买卖实为借贷”。因此，原告利用被告急需流动资金，在被告的意思表示不真实的情形下与被告签订的《房地产转让合同》应认定无效，故对第三人张晓军的主张予以支持，驳回原告的全部诉讼请求。二、关于借贷的数额，原告虽主张4，500，000.00元，但原告对如何给付现金1，500，000.00元表述不明，无法提供证据证明，且被告予以否认，故应认定借款的数额为人民币3，000，000.00元。三、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”的规定，因原、被告签订的《房地产转让合同》无效，故被告应当返还原告3，000，000.00元，并承担自收到该款项时即2012年5月23日起至本判决生效时止的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，但应当扣除被告已经给付原告的利息300，000.00元。四、第三人华瑞公司关于撤销合同的主张与《中华人民共和国合同法》关于撤销权除斥期间的规定不符，故对第三人华瑞公司的主张不予支持。基此，依照根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条（三）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原告谭宝库与被告吉林省华恒节能科技有限公司于2012年3月6日签订的《房地产转让合同》无效。
二、被告吉林省华恒节能科技有限公司于本判决生效后立即返还原告谭宝库3，000，000.00元及利息（自2012年5月23日起至本判决生效时止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，扣除被告吉林省华恒节能科技有限公司已经给付的利息300，000.00元）。
三、驳回原告谭宝库的全部诉讼请求。
四、驳回第三人长春市华瑞信用担保有限责任公司其他诉讼请求。
案件受理费43，000.00元、保全费5，000.00元由原告谭宝库负担47，900.00元，由第三人长春市华瑞信用担保有限责任公司负担100.00元。
如果被告吉林省华恒节能科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 王 威
代理审判员 谢省伦
人民陪审员 孙洪亮
二〇一四年五月十三日
书 记 员 曲 栋