上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第2007号
原告汪为民。
被告邬飞熊。
原告汪为民诉被告邬飞熊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王平独任审判，于2013年12月27日公开开庭进行了审理。原告汪为民、被告邬飞熊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪为民诉称：2011年1月7日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将上海市黄浦区XXX路XXX乙号XXX室房屋出租给被告。合同签订时，系争房屋的天井内一半搭建了房间，另一半搭有天棚。2013年，被告提出改建天井，原告要求被告事先征得邻居同意。2013年9月，被告将原有搭建拆除并准备重新搭建天井时，楼上邻居表示反对导致停工。后被告拒不支付租金，原告多次催讨无果，故起诉：1、要求解除原、被告就系争房屋签订的《房地产租赁合同》；2、要求被告迁出系争房屋，将该房屋归还原告；3、要求被告支付逾期支付租金的违约金人民币（以下币种均为人民币）4，000元；4、要求被告以2013年10月10日起至2014年1月9日止的租金12，000元为基数，按照每逾期一日200元标准支付原告自2013年10月10日起至被告实际返还房屋之日止的逾期支付租金的违约金；5、要求被告赔偿原告天井小屋损失费5，000元、天棚损失费3，000元；6、要求被告按实结清使用系争房屋期间发生的水、电、煤气费用；7、要求被告支付原告2013年10月10日起至2014年1月9日止的租金12，000元。
被告邬飞熊辩称：2013年，因天井内原有搭建漏雨，被告向原告提出将原有搭建更换为整体大天棚。原告要求被告事先征得邻居同意。因楼上邻居房屋出租，被告未能找到该户邻居。后该户邻居不同意被告搭建。2013年9月28日，被告希望原告去协调。但原告未能协调成功。被告于2013年10月提出不再租赁该房屋，并于2013年10月27日离开系争房屋，目前该房屋处于空置状态。后因原告诉至法院，双方至今仍未办理房屋交接手续。
审理中，原告确认被告于2013年11月6日收到原告的解除合同通知，并表示合同解除后要求被告按照租金标准支付房屋使用费。对于被告表示原告所称的共计8，000元天井损失金额过高，被告确认该费用为2，500元。被告不同意支付4，000元违约金，并认为每日200元的逾期支付租金违约金标准高于每日房租，显属过高，且该违约金应支付至2013年10月27日。
审理中，原告将其第4项诉讼请求修改为“要求被告以2013年10月10日起至2014年1月9日止的租金12，000元为基数，按照每逾期一日200元标准支付原告自2013年10月10日起至法官最后判决之日止的逾期支付租金的违约金”。
经审理查明：上海市XXX路XXX乙号XXX室（建筑面积31.95平方米）系案外人汪震荣所有的产权房。该房屋的天井内一半搭建了房间，另一半搭有天棚。2011年1月7日，经案外人汪震荣同意，原、被告签订《房地产租赁合同》约定：原告将系争房屋出租给被告；租期自2011年1月10日起至2014年1月9日止；每月租金4，000元，押金4，000元，水、电、煤气费用由被告负担；租金每三个月支付一次，每次房租到期日前7天支付；逾期支付房租，每逾期一日，按每月租金的5%计算违约金，逾期七日，原告可解除合同，原告无需征得被告同意即可收回房屋。合同第十四条手写约定：租期内任何一方违约，违约方应支付守约方违约金4，000元。合同签订后，原告收取被告押金4，000元，收取被告租金至2013年10月9日。
2013年，被告欲重新搭建天井，原告表示同意，但要求被告事先征得邻居同意。2013年9月28日，在尚未征得楼上邻居同意情况下，被告拆除了天井内原有的搭建材料。在被告欲安装新材料时，楼上邻居表示反对，搭建工程因此停止。被告随即提出不再租赁系争房屋，但双方未办理房屋交接手续。
2013年11月6日，被告收到本案起诉状副本等材料。
以上事实，由原告提供的《房屋所有权证》、《授权委托书》、《房地产租赁合同》以及双方当事人的陈述等证据证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方理应恪守履行。合同履行过程中，被告未能按时支付租金，且已超过七日，原告依约要求解除合同的诉讼请求，于法有据，应予支持。现被告于2013年11月6日收到本案起诉状副本等材料，应视为原告的解除通知于该日送达被告，故原、被告之间的《房地产租赁合同》于2013年11月6日解除。被告称其于2013年10月提出解除合同，但被告未提供证据证明其具有单方解除权或原告同意其解除合同，故被告自行离开系争房屋并致房屋空置的后果，应由被告自行承担。合同解除后，被告理应及时支付欠付的租金，并将该房屋归还原告。现被告未能及时与原告办理房屋交接手续，亦应向原告支付相应的房屋使用费。被告逾期支付租金的行为显属违约，理应承担相应的违约责任。现被告不同意支付违约金4000元，且认为每逾期一日需承担月租金5%的违约金标准过高。本院认为，原告以被告的一项违约行为同时要求被告承担两种形式违约金的意见，缺乏合同和法律依据，本院难以支持。且月租金5%的违约金计算标准显属过高，应予调整，本院酌定以所欠租金为基数，按照每逾期一日万分之六点五的标准计算违约金。被告在未征得邻居同意情况下，擅自拆除天井内原有搭建，造成损失，理应承担相应责任。但考虑到原有搭建并无合法手续，且原告未能就其8000元的损失金额提供相应证据予以证明，现被告确认该损失为2500元，故本院酌定被告应补偿原告损失2，500元。押金的作用在于保证租赁期间各项费用得以结清。在双方费用结清后，现在原告处的押金，理应返还被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、原告汪为民与被告邬飞熊于2011年1月7日就上海市黄浦区XXX路XXX乙号XXX室房屋签订的《房地产租赁合同》于2013年11月6日解除；
二、被告邬飞熊应于本判决生效之日起十日内携其家人及物品迁出上海市黄浦区XXX路XXX乙号XXX室房屋，将该房屋交还原告汪为民；
三、被告邬飞熊应于本判决生效之日起十日内支付原告汪为民2013年10月10日起至2013年11月6日止的租金人民币3，724元；
四、被告邬飞熊应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币4，000元标准支付原告汪为民自2013年11月7日起至实际迁出上海市黄浦区XXX路XXX乙号XXX室房屋之日止的房屋使用费；
五、被告邬飞熊应于本判决生效之日起十日内按实结清使用上海市黄浦区XXX路XXX乙号XXX室房屋期间发生的水、电、煤气费用；
六、被告邬飞熊应于本判决生效之日起十日内补偿原告汪为民天井损失人民币2，500元；
七、被告邬飞熊应于本判决生效之日起十日内以2013年10月10日起至2013年11月6日止的租金人民币3，724元为基数，按照每逾期一日万分之六点五的标准，支付原告汪为民自2013年10月10日起至本判决生效之日止的逾期支付租金违约金；
八、原告汪为民应于被告邬飞熊上述第二至七项义务履行完毕当日返还被告邬飞熊押金人民币4，000元；
九、原告的其他诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币300元（原告已预缴），因本案适用简易程序，减半收取，计人民币150元，由被告邬飞熊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 王平
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 蒋杰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。