浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终2070号
上诉人（原审被告）：刘先治，男，1969年9月5日出生，汉族，农民，住天台县。
委托代理人：刘云焦，女，1966年11月28日出生，汉族，住天台县，系上诉人刘先治的姐姐。
被上诉人（原审原告）：谢根龙，男，1970年6月10日出生，汉族，住天台县。
委托代理人：童文旺，浙江众安律师事务所律师。
上诉人刘先治因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2016）浙1023民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，原、被告同为天台县福溪街道波楞村下洋组村民，并且互为邻居。1998年5月4日，在案外人徐有青见证、谢根甫代笔的情况下，原、被告签订立卖契字据一份，约定被告将涉案房屋以人民币4800元出卖给原告，案外人徐有青同时向原告出具担保书一份，担保将涉案房屋的产权证转给原告方，如产权证不交赔偿给原告人民币一万元。卖契签订当日，原告即向被告支付了购房款。卖契达成后，被告向原告交付了房屋，但因原告一直在上海做生意，涉案房屋基本未居住过。2000年1月18日，被告刘先治取得涉案房屋的集体土地使用证【土地使用者：刘先治，土地使用证号：天集建（1999）字第0091465号】，被告取得土地使用证后，双方一直未办理变更登记手续，但该集体土地使用证一直由原告谢根龙持有。2015年9月16日，因天台县工业园区高新功能区建设需要，被告刘先治户（家庭成员：刘先治、王银菜、刘昕、徐美满）与天台县人民政府福溪街道办事处达成征收补偿协议，其中涉及讼争房屋的征收补偿经济款为254795.77元，因涉案房屋登记的土地使用者为被告刘先治，故该款于2015年10月21日打入被告刘先治账户。另查明，被告刘先治在1995年2月申请涉案房屋土地使用权登记时，在“共用使用权”一栏的家庭人口中填写为4人，但并未注明该四人的身份情况。在本案审理过程中，依被告刘先治的申请，该院决定对立卖契字据中卖方“刘先治”的签名及指印进行鉴定，因卖契中指纹模糊、纹线不清晰，不具备鉴定条件，浙江千麦司法鉴定中心对指纹鉴定的申请不予受理，对于卖契中“刘先治”的签名，浙江千麦司法鉴定中心作出浙千司鉴中心[2016]文鉴字第122号鉴定意见书，认定1998年5月4日的《立卖契字据》中卖方处“刘先治”的签名字迹是刘先治本人所书写。
原审法院审理认为，本案名为不当得利纠纷，实为房屋买卖合同纠纷。一、关于原、被告之间的买卖合同是否有效的问题。原、被告系同一集体组织成员，双方签订的“卖契”系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。被告抗辩涉案房屋系徐美满、刘昭君、刘爱君及被告共同所有，在签订卖契时未经其他共有人同意，擅自处分涉案房屋，其他共有人知晓后明确表示不同意出卖，故原、被告之间的买卖合同无效。该院认为，首先，根据原告提供的土地登记具结证明书及申请书，家庭成员一栏中虽填写为四人，但未列明四人的具体情况，再结合征收房屋调查表的记载，被告户的家庭成员为刘先治、王银菜、刘昕、徐美满，显然与被告抗辩的家庭成员为徐美满、刘昭君、刘爱君及被告本人存在不一致，在无其他充分有效的证据予以佐证的情况下，该院暂无法明确涉案房屋出让时的共有人情况。其次，原、被告虽为邻居，但原告在签订卖契前已在上海经商多年，被告作为出让人及土地使用权登记具结人，理应将房屋的申请登记及使用情况进行客观陈述，但被告刘先治当庭表示未向原告说明涉案房屋的使用及具结登记情况，而原告基于农村“财产归属儿子”的朴素思想，相信被告方具有处分权故而签订卖契，原告在主观上是善意的。再者，自1998年签订卖契后，双方一直相安无事，涉案房屋的土地使用证也一直由原告持有，即使如被告所述，涉案房屋属被告及其母亲、姊妹共同所有且母亲、姊妹得知后均不同意出卖房屋，但在原告持有土地使用证六年多时间里，被告及其母亲、姊妹均未通过合法途径提出权利主张，被告也未返还购房款，直至涉案房屋被政府征收，双方才发生矛盾，据此有理由相信被告出卖涉案房屋的行为事后亦已得到母亲及姊妹的认可。综上，对于被告抗辩合同无效的这一辩解，该院不予采纳。同时，基于上述理由，对于被告要求追加徐美满、刘昭君、刘爱君为本案第三人的申请，该院亦不予准许。案外人徐美满、刘昭君、刘爱君若认为被告刘先治的处分行为损害其权益的，应另案向被告刘先治主张赔偿。二、关于征收补偿款是否应为原告享有的问题。涉案房屋的土地使用权虽登记在被告名下，但依据原告提供的有效卖契及支付全部购房款4800元的事实，可以认定原告系涉案房屋的真实权利人，涉案房屋目前已被政府征收，而被征收房屋的所有权权属决定了征收补偿权益的归属，故原告应享有相应的征收补偿权益。现房屋征收补偿款254795.77元已打入被告账户，被告理应根据诚实信用原则将上述款项返还原告，故对原告要求被告支付254795.77元的诉讼请求，该院依法予以支持。对于原告主张的逾期付款利息，因被告收到补偿款后未及时支付给原告，造成原告利息损失，故该院确定利息损失自2015年10月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款项实际履行完毕之日止。三、关于原告方的主张是否超过诉讼时效问题。据上所述，被告系在2015年9月16日与天台县人民政府福溪街道办事处达成征收补偿协议，后于2015年10月21日收到征收补偿款，原告于2016年3月25日即起诉返还补偿款，原告主张并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：限被告刘先治在本判决生效之日起十五日内支付给原告谢根龙人民币254795.77元，该款的利息损失从2015年10月22日起至实际履行完毕之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率一并计付。如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取人民币2560元（原告预付），鉴定费人民币3500元（被告预付），合计人民币6060元，由被告刘先治负担。
宣判后，刘先治不服，向本院提起上诉称：一、涉案房屋土地登记申请书共有使用权人一栏登记为4人，故该房屋系家庭共同财产，刘先治个人无权处分家庭共同财产，所签订的房屋买卖合同无效。二、上诉人与天台县福溪街道办事处签订征收补偿事宜，由户主徐美满和土地使用权证登记人共同签名。上诉人母亲一直管理居住在涉案房屋，不存在一审法院所认定的交付事实，办事处工作人员走访了解后才将补偿款发放给上诉人，该征收补偿事宜经过张贴告示。故天台县福溪街道办事处认定涉案房屋系上诉人所有正确。三、原诉争房屋的土地使用证中登记面积为40.7平方米，在补偿经济结算明细表中载明是43.01平方米，该多出的面积是一间猪舍和茅舍，且254795.77元补偿款中含有上诉人户放弃村民待遇安置宅基地的奖励及搬家费用等共计160173.77元，故征收补偿款数额认定错误。四、1998年底，被上诉人要求上诉人交付房屋，上诉人母亲不同意，从1999年开始起算，本案早已超过诉讼时效。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人谢根龙答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人主张涉案房屋系家庭共有财产，其将诉争的房屋出卖给被上诉人的行为系无权处分，故双方所签订的合同无效。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即上诉人对诉争房屋是否属于无权处分，均不影响双方签订房屋买卖合同的效力。因此，上诉人主张其与被上诉人之间签订的房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。因涉案房屋已被征收，被上诉人已不可能获得涉案房屋的所有权，被上诉人要求上诉人向其支付上诉人所领取的涉案房屋拆迁补偿款项实为被上诉人因合同无法履行而主张的赔偿款项，而拆迁补偿款是评判涉案房屋价值最直接的依据，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定及诚实信用原则，一审法院判令将该款项支付给被上诉人并无不当。至于上诉人所提的拆迁面积超出集体土地建设用地使用证的部分所享有的拆迁款非涉案房屋的拆迁所得问题。本院认为，根据征收房屋调查表上房屋长宽示意图可以看出，拆迁补偿面积是基于涉案房屋现状勘察而作出，在案证据不能证实上诉人所主张的超出面积系猪舍、茅舍部分，故本院对上诉人该项主张不予支持。关于诉讼时效的问题，本院认为，双方在房屋买卖协议中并未约定房屋交付及办理产权登记过户时间，也没有证据证实涉案房屋拆迁安置前已经产生争议，故被上诉人在知晓上诉人于2015年9月16日与天台县人民政府福溪街道办事处达成征收补偿协议时可以确定为被上诉人知道自身权利受到了侵害，而被上诉人是于2016年3月25日提起本案的诉讼，故上诉人主张已超诉讼时效没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5120元，由上诉人刘先治负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 徐黎明
代理审判员 黄 磊
二〇一七年一月十九日
代书 记员 郭巧燕