浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义执异初字第5号
原告：陈玉梅，农民。
被告：余建东，经商。
委托代理人：蒋国强，浙江纵伸律师事务所律师。
被告：陈立新，经商。
被告：丁爱君，经商。
第三人：中国建设银行股份有限公司金华分行（以下简称建行金华分行），住所地：金华市解放东路1号。
法定代表人：王井平，该行行长。
委托代理人：裘质余，浙江铭瑞律师事务所律师。
原告陈玉梅与被告余建东、陈立新、丁爱君案外人执行异议之诉一案，于2014年2月10日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日、2014年4月28日公开开庭进行了审理。2015年1月22日依法追加建行金华分行为第三人参加本案诉讼。于2015年3月9日公开开庭进行审理。原告陈玉梅、被告余建东的委托代理人蒋国强、建行金华分行的委托代理人裘质余到庭参加诉讼。被告陈立新、丁爱君经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。2014年8月5日，经本院院长批准本案延长审理期限六个月。2015年1月30日，经金华市中级人民法院批准本案再次延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告陈玉梅诉称，原告和被告陈立新系朋友关系，双方有经济上往来，法院查封拍卖的金华市金东区孝顺镇中街村华丰商城3幢3单元602室房屋原系原告所有。因被告陈立新需要贷款，就将上述房屋通过买卖的方式过户给被告陈立新，再由原告向被告陈立新承租回该房屋。这样既解决了贷款问题，也解决了原告居住问题。现因被告陈立新有欠款，法院要拍卖上述房屋。但原告已向被告陈立新承租了上述房屋，租赁期限自2011年4月2日至2031年4月1日止，购房款及房屋租金双方已经全部付清，且原告无其他居所，故法院拍卖上述房屋时应保护原告的租赁权。原告不服（2014）金义执异字第1号执行裁定，裁定书对原告异议不支持的理由上称“不符合日常交易习惯，也未经有关部门登记备案或经公证部门的公证。”原告认为裁定书适用法律错误。理由1、《合同法》第213条规定“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”对租赁合同是否该登记备案和公证没有作出明确规定，也就是说登记备案和有关部门的公证不是租赁合同的生效要件。理由2、最高人民法院《合同法解释（一）》第九条规定：行政法规规定合同应当办理登记手续，但当事人未办理登记手续不影响合同的效力。最高人民法院司法解释明确了登记不是房屋租赁合同的生效要件。理由3、最高人民法院司法解释《合同法》第（四）条规定：人民法院审判中对合同效力认定的最终决定权，应当以《合同法》为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。理由4、原告的房屋租赁合同未违反《合同法》。从2007年一直居住在涉案房屋里，有相关的水电费作为证据。要求法院认定原告与被告陈立新签订的租赁合同有效，停止对金华市金东区孝顺镇中街华丰商城3幢3单元602室的执行。由被告承担本案的诉讼费用。
原告陈玉梅举证：
证据1，房屋租赁合同1份，证明房屋是陈立新租给陈玉梅的事实。
证据2，租金收条1份，证明20年的房租已经付清的事实。
证据3，2013年物业费和水费的缴款凭证，证明其有居住在涉案房屋里，水费和物业费都是其交纳的事实。
证据4，物业公司提供的证明，证明从2007年至今陈玉梅居住在华丰商城3幢3单元602室的事实。
证据5，邮政储蓄银行提供的2007至今原告交的家庭电话费和电费明细，证明从2007年至今陈玉梅居住在涉案房屋里的事实。
证据6，2009—2014年电费缴费清单、物业费，证明这期间其一直居住在华丰商城3幢3单元602室，费用一直由原告交纳的事实。
证据7，原告与华丰公司签订的商品房买卖合同、前期物业服务协议及书面通知各一份，证明2005年是我购买了涉案房屋。
证据8，数字电视收费专用发票3张，证明费用由原告交的。
证据9，2006年12月31日办证发票，证明办理房产证费用是原告付的。
证据10，物业管理费发票6张，证明这几年的物业费是原告交的。
证据11，维修基金发票1份，证明费用是原告交的。
证据12，水费发票3张，证明费用是原告交的。
证据13，2014年8月－2015年2月的电费明细，证明费用是原告交的。证据8－13共同证明原告从2006年开始居住在涉案房屋里，相关的费用都是原告交的。
被告余建东辩称，对租赁合同有异议，合同没有向有关部门备案，根据《浙江省房屋租赁条例》第5条，租赁合同应当备案。原告除了提供收条外没有提供银行付款凭据，涉案房屋陈立新于2011年5月3日已经向银行办理抵押贷款登记，如果已经出租20年，银行不可能将款贷给陈立新。即使原告与陈立新签订的合同是有效的，由于被告余建东在诉讼中对涉案房屋进行了财产保全，余建东有权申请法院对涉案房屋进行拍卖，原告无权阻止拍卖，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告余建东举证：
证据1，房屋权属登记信息查询申请表原件，证明涉案房屋于2011年5月3日办理抵押登记，贷款31万元，义乌市人民法院已于2012年4月9日查封了涉案房屋。
证据2，（2012）金义商初字第738—1号民事裁定书及上饶市房产权属档案信息查询证明单、房地产买卖居间合同、完税证明原件，证明余建东申请保全丁爱君位于江西省上饶市信州区紫阳大道21号1幢2-1802室房屋，义乌法院去查封时丁爱君已将房产过户给陈立新父母，陈立新夫妻故意转移财产，余建东认为原告与陈立新故意签订20年的房屋租赁协议以逃避法院执行。
被告陈立新、丁爱君未作答辩。
第三人建行金华分行述称，1、本行与陈立新签有借款合同且已办理抵押登记，本行对争讼房屋有优先受偿权。2、租赁关系不成立，租期20年不符合日常交易常理，这与陈立新说买房用于自住的目的不符；租金一次性支付不符合常理，2011年3月17日陈立新付了第一笔买房的首付款13.5万元，2011年4月2日原告付给陈立新20年租金24万元，由此可以看出租赁合同是事后虚构的，本行给陈立新的贷款是在2013年5月6日发放的。
第三人建行金华分行举证：
证据1，个人贷款支付凭证及收款人明细账单复印件各1份，证明本行履行了放款的义务，并已将贷款划入约定的账户。
证据2，房屋他项权证复印件1份，证明金东区孝顺镇中街华丰商城3幢1-602室房地产已经房地产管理局登记，本行对抵押物享有优先受偿权。
被告余建东对原告陈玉梅提交证据的质证意见：对证据1的真实性有异议，租期20年且租金一次性付清不符合交易习惯，一般居住类租赁是1年一签一付，即使多年期租赁也存在每年租金递增的问题；房屋已于2011年5月3日抵押给银行，如果该租赁合同在2011年4月2日存在的话银行不会贷款给陈立新，并且银行也会要求陈立新将合同存档到银行。其认为陈玉梅与陈立新故意签订20年的房屋租赁协议是为了逃避法院的执行。对证据2的真实性有异议，24万元的款项没有银行走账，且20年的租金一次性支付对承租人来说完全没有必要，因为原告在执行听证中陈述资金比较紧张。对证据3和证据4的真实性有异议，戳不清楚，且不是正式的公章。对证据5的真实性没有异议，证明目的和关联性有异议，只能说明原告缴纳了话费和电费，不能说明明细上的房屋和涉案房屋是同一处。也有可能，陈立新将房屋从原告处买过来时，电费和话费的账户没有办理过户手续，仍在用原告的账户。对证据6的“三性”均有异议，电网公司的清单无经办人签名也无打印日期，只能证明使用陈玉梅的户名缴纳了电费，不能证明陈玉梅一直居住在涉案房屋内。对证据7真实性无异议，与本案无关。对证据8数字电视收费发票真实性没有意见，但与本案无关。对证据9、11维修基金和办证费用真实性无法确认。对证据10、12提交的物业费和水费真实性有异议，物业费清单加盖的只是华丰商城的戳，并不是物业公司的章，不能证明原告实际居住涉案房屋的事实。对证据13电费清单真实性没有意见，对证明目的有异议，不能证明原告居住在涉案房屋里。
第三人建行金华分行对原告陈玉梅提交证据的质证意见：对证据1、2的真实性有异议，这是在执行过程中形成的。对其他证据赞同余建东的质证意见。
原告陈玉梅对被告余建东提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对证据2有异议，认为与本案无关。
第三人建行金华分行对被告余建东提供的证据无异议。
原告陈玉梅、被告余建东对第三人建行金华分行提供的证据均无异议。
为查明本案事实，本院依职权调取的证据如下：1、2014年4月25日对被告陈立新作的调查笔录；2、向金华市金东区房地产管理所调取的房屋权属登记信息查询申请表；3、向建行金华分行调取的陈立新办理抵押贷款时的相关材料（贷款申请书、结婚证、营业执照、房屋买卖契约、借款合同、承诺书、共同还款承诺书、诚信保证书、客户面谈记录、签字照片、涉案房屋估价照片）。陈立新调查笔录陈述其与陈玉梅之间除买卖房屋外没有债权债务关系存在，其于2011年用现金向陈玉梅购买了坐落于金华市华丰商城3幢3单元602室的房屋，房子在其交纳定金后就过户给其，之后其以该房屋向金华建行办理了按揭贷款，还款到期时间是2021年。房子买来后一直由陈玉梅居住，租金是一次性用现金支付的。
第一次开庭时，陈玉梅在回答法庭提问时陈述“2012年4月向陈立新一次性借了6万元，一个月后就还了。之前也有，不多，都已经还了。”“房子是我卖给他的，分几次给我的。刚开始一笔是2011年3月2日的10万元，还有一笔是2011年3月26日的60万元，2011年4月1日的127180元，第一笔在陈立新的车上，第二、第三笔在涉案房屋里，都是付现金的。”法庭再次提问其在执行庭做的执行笔录中提到购房款部分是付现金，其余是抵债抵掉的，陈玉梅又改口说其和陈立新之间相互有借款往来，购房款中有部分是抵债抵掉的。租金24万元是用购房款支付的。
各方当事人对法院调取证据质证意见：
原告陈玉梅对三份证据均无异议。
被告余建东对证据1的真实性无异议，但对陈立新调查笔录中陈述的租金一次性支付有异议。对证据2、3均无异议。
建行金华分行对证据1的真实性没有异议，但对陈立新的陈述有异议，认为是虚假陈述。对证据2、3的真实性没有异议，贷款申请表第2页房屋用途选项陈立新选择的是自住，通讯地址也是涉案房屋地址，这两点说明购买房屋是用于自住。
本院对上述证据认定如下：
对原告陈玉梅提供的证据1、2，被告余建东对真实性有异议，结合原告陈玉梅与被告陈立新笔录中的多次陈述，陈玉梅与陈立新对涉案房屋的购房款的支付、支付方式及双方之间的经济往来陈述不一，与建行金华分行提供材料中被告陈立新购买原属陈玉梅的涉案房屋系用于自住及原告就涉案房屋买卖前后矛盾，反映其陈述的诚信度较低，且房屋租赁期限长达20年、租金24万元一次性付清等约定明显不符合日常交易习惯，故本院对上述证据的真实性不予认定。对原告陈玉梅提供的证据3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13仅能证明有交纳相关费用的事实，无法证明原告陈玉梅与被告陈立新之间存在租赁关系及租赁期限为20年的事实。
对被告余建东提供的证据1，原告陈玉梅对真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对被告提供的证据2，原告陈玉梅认为与本案无关，本院对其真实性予以认定，但与本案无关联性。
对建行金华分行提供的证据，原告与被告均无异议，本院对其真实性均予以认定。
有关本院对陈立新的调查笔录，被告余建东与建行金华分行质证时均提出陈立新有关租金一次性支付的陈述系虚假陈述，结合第三人提供的证据，陈立新笔录中提到的“房子买来后一直由陈玉梅居住，租金是一次性用现金支付的”的说法与其在第三人处贷款时填写的材料中明确书写购买涉案房屋是用于自住的证据相互矛盾，对陈立新上述陈述内容不予认定，对其笔录内提到的其他内容予以确认。有关本院调取的证据2、3，各方当事人质证后均无异议，本院予以认定。
本院查明，2012年3月29日，余建东为与陈立新、丁爱君、王加寿、陈静萍追偿权纠纷一案，向本院提起诉讼。2012年4月1日，本院根据余建东的诉讼保全申请依法作出了（2012）金义商初字第738-1号民事裁定，查封了陈立新所有的坐落于浙江省金华市金东区孝顺镇中街村华丰商城3幢3-602室的房屋。2012年5月15日，本院审理后作出（2012）金义商初字第738号民事判决，由陈立新、丁爱君于本判决生效之日起十日内偿还余建东代偿款1045359元并赔偿利息损失（利息从2012年3月29日起按中国人民银行同期贷款利率计付至本判决确定的履行之日止）；陈立新、丁爱君不能全部偿还应向余建东履行的债务，王加寿、陈静萍对上述陈立新、丁爱君应向余建东履行的债务不能清偿部分各承担三分之一的偿还责任。判决生效后，陈立新、丁爱君未履行还款义务。余建东于2012年6月26日向本院申请强制执行。2012年12月7日，本院作出（2012）金义执民字第3139-1号执行裁定，拍卖陈立新所有的坐落于浙江省金华市金东区孝顺镇中街村华丰商城3幢3-602室的房屋（权证号码：金房权证婺字第××号）。2013年12月6日，陈玉梅以2011年4月2日，其与陈立新签订了上述房屋20年的租赁合同，并已一次性支付租金人民币24万元，该房屋一直由其居住至今为由，向本院提出书面执行异议，认为法院裁定拍卖上述房产，侵害了其承租使用的权利，请求本院保护其承租权。本院经审查，于2014年1月23日作出（2014）金义执异字第1号执行裁定，裁定驳回陈玉梅的异议。陈玉梅不服，提起本案之诉。
另查明，2011年3月17日，原告陈玉梅与被告陈立新签订房地产买卖契约，原告陈玉梅将其所有的坐落于金东区孝顺镇中街村华丰商城3幢3单元602建筑面积为130.87平方米的房屋以447942元的价格转让给被告陈立新，同年3月25日，被告陈立新取得上述房屋所有权证（证号00332434）。2011年4月6日，被告陈立新、丁爱君向第三人建行金华分行申请贷款31万元，贷款用途为购买坐落于金东区孝顺镇中街华丰商城3幢3-602室的现房用于自住，双方于2011年4月29日签订了个人住房（商业用房）借款合同一份，合同约定：建行金华分行贷款31万元给被告陈立新，被告陈立新提供坐落于金东区孝顺中街村华丰商城3幢3单元602室房产作为上述贷款的抵押担保。贷款履行期限为2011年4月29日到2021年4月29日。贷款31万元直接划入原告陈玉梅的帐户。同日被告陈立新、丁爱君还在银行签写了承诺书、共同参与还款承诺书、诚信保证书、个人住房贷款客户面谈记录等材料，建行金华分行对被告陈立新、丁爱君签字情况及房屋现状进行拍照存档。到2015年3月11日止，被告陈立新、丁爱君尚欠建行金华分行贷款余额为217018.52元。
本院认为，原告陈玉梅与被告陈立新对涉案房屋的购房款的支付、支付方式及双方之间的经济往来陈述不一，与第三人建行金华分行提供材料中被告陈立新贷款购买原属陈玉梅的涉案房屋系用于自住与原告陈玉梅提出涉案房屋系其租用二十年的陈述相互矛盾。原告陈玉梅提供的证据不足以证实其与被告陈立新之间存在真实有效的租赁合同，且租期二十年、一次性付清租金亦不符合日常交易习惯。故原告陈玉梅的诉请缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。被告陈立新、丁爱君经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告陈玉梅的诉讼请求。
案件受理费11800元，由原告陈玉梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费11800元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不交纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 叶迪龙
审 判 员 徐翠英
人民陪审员 石剑利
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 杨巧珍