宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬镇民初字第731号
原告：娄新华
被告：严刚峰
被告：翁友娣（系被告严刚峰妻子
原告娄新华诉被告严刚峰、翁友娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年6月11日立案受理后，依法由代理审判员卓黎黎适用简易程序独任审判，于2010年7月13日公开开庭进行了审理。原告娄新华，被告严刚峰、翁友娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告娄新华起诉称：2010年3月27日，经宁波市镇海区骆驼鑫宝房产中介所介绍，原告与两被告签订了房屋买卖合同一份，约定两被告将位于骆兴家园2期5幢201室房屋一套出售给原告，售价为人民币798000元。合同中明确约定了付款日期和双方需办理的相关手续等。签合同时被告只向原告出示了一份房屋拆迁安置表，并称房产证、土地证都在骆驼街道拆迁办，只要将补差的钱付给骆驼街道拆迁办就能马上将证件拿出来，并办理过户手续。2010年3月29日是合同约定的支付部分房款，交付房产钥匙、票据，并由中介陪同办理过户手续的时间，当天原告已将部分房款打入被告帐户并由被告出具了收条，但被告在3月30日才向原告交付房屋钥匙，并称房产证尚未办理，还需等一段时间，直至2010年5月4日才办理完相关手续。原告认为，买卖合同已约定如被告不能按期向原告交付房产的，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价千分之一的违约金。至2010年4月30日，被告逾期32天才办理了房屋过户手续。因双方就违约金问题协商不下，为此原告诉至法院，要求两被告支付原告违约金25536元（798000元×1‰×32天）。
被告严刚峰、翁友娣答辩称：2010年3月23日下午经宁波市镇海区骆驼鑫宝房产中介所介绍，原告要求购买被告位于骆驼街道骆兴家园5号201室的拆迁安置房，被告与家人商量后认为价格偏低故回绝了原告。2010年3月27日下午原告通过中介再次要求购买该套房屋，双方谈妥价格后就来到中介所签合同，因无房产证、土地证等相关权证，被告只出示骆驼街道拆迁办出具的拆迁安置表，并再次向原告说明因尚欠拆迁办购房款故该房尚未办理房产证、土地证等，如原告确要购买，需向被告先行支付部分购房款以供被告支付给拆迁办，原告表示同意，并约定在2010年3月29日前支付被告部分房款250000元，故事实并非如原告起诉状上所写的“房产证、土地证都在拆迁办，只要付给拆迁办余款就能马上将证件拿出来，并可以办理过户手续”。2010年3月29日下午原告支付部分房款后，被告即到拆迁办，因经办人外出未能办理付款手续也无法拿到房屋钥匙，被告当时就向原告说明情况，原告也未同意被告提出的解除合同并返还定金及房款的提议，只要求被告第二天必须办好。3月30日被告委托中介向原告交付了房屋钥匙及水电卡，并用原告支付的部分房款与拆迁办进行结算，拆迁办才开始为被告办理房屋权证。后该房屋登记在被告名下，房产证、土地证分别于2010年4月12日、4月26日办出，4月30日拆迁办通知被告可以领证，当天原、被告双方与中介一起就到骆驼房管所和镇海行政服务中心办理过户纳税手续，因电脑故障最终于2010年5月4日完成房屋过户纳税手续。可见被告在签订合同前已告知原告房屋没有相关权证，且原告应知办证需要一段时间，合同签订后被告也要求中介帮忙积极办理房屋权证，被告并无主观故意拖延履行合同。原告购房是为自住，被告经原告同意延后一天交付了房屋钥匙和水电卡，实质上已履行了交房义务，房屋的过户与否并不影响原告对房屋的使用，对原告也未造成任何经济利益的损失。合同第六条也明确约定双方同意纳税过户后，由被告将上述房产正式交给原告，双方在2010年5月4日完成纳税过户手续，原告以2010年5月4日之前逾期交付房屋为由要求被告支付违约金，与合同约定不符。综上，两被告要求法院驳回原告的诉讼请求。
原告娄新华向本院提交了如下证据：
1.2010年3月27日房屋买卖合同复印件一份，欲证明原、被告双方签订了房屋买卖合同及合同的具体内容。经质证，两被告对合同的真实性无异议，被告翁友娣称落款处两被告的签名均是其所签，被告严刚峰称妻子翁友娣有权代表其签名并同意翁友娣的卖房行为。本院对该证据的真实性予以认定。
2.房屋按揭合同签名页复印件一份，欲证明原告于2010年6月2日办理了房屋按揭。经质证，两被告无异议。本院予以认定。
3.2010年3月27日、3月29日、6月8日的收条复印件各一份，欲证明原告已付清购房款798000元。经质证，两被告无异议。本院予以认定。
4.2010年6月8日房屋买卖结清单复印件一份，欲证明房屋买卖过程。经质证，两被告无异议。本院予以认定。
5.2010年5月4日税收缴款书、契证复印件各一份，欲证明办理契证的时间。经质证，两被告无异议。本院予以认定。
6.2010年4月2日原告与骆驼鑫宝房产中介所费美蓉的对话录音及书面整理材料各一份，欲证明原告一直与中介交涉，要求尽快办理房产证和支付利息，中介方还试图修改合同。经质证，两被告称无法听清楚录音内容，且录音与两被告无关联，两被告并未违约。
被告严刚峰、翁友娣向本院提交了如下证据：
1.2010年3月27日房屋买卖合同复印件一份，欲证明被告在原告未付清房款的情况下，已于2010年3月30日将房屋钥匙交给原告，被告未违约。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为交付必须是办理过户手续。本院对该证据的真实性予以认定。
2.2010年5月4日税收缴款书复印件一份，欲证明税款缴纳情况，纳税人写的是被告的名字但钱是由原告支付的。经质证，原告无异议。本院予以认定。
3.2010年6月17日宁波市镇海区骆驼鑫宝房产中介所出具的情况说明一份，欲证明房屋买卖的情况。经质证，原告对该证据中的部分内容有异议，2010年3月27日签订合同时，被告翁友娣只告知原告这是拆迁安置房，房产证在拆迁办，只要将250000元付清就把证交给原告，从未告知原告房产证尚未办理。
4.安置新房结算表复印件一份，欲证明签订合同时被告向原告出示的就是该份结算表，原告应知被告是没有房产证的。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明被告有这么一套房屋，并不能证明房产证尚未办理。本院对该证据的真实性予以认定。
5.2010年3月30日浙江省行政事业单位（社会团体）往来款票据、甬房权证镇骆字第20100013**号房产证、甬国用（2010）第0603224号土地证、2010年4月30日房屋买卖合同复印件各一份，欲证明登记在被告严刚峰名下的房产证、土地证办出时间。经质证，原告无异议。本院予以认定。
6.2010年6月8日房屋买卖结清单复印件一份，欲证明原告已付清房款，原、被告双方已结算完毕。经质证，原告无异议。本院予以认定。
两被告申请证人费美蓉、郁新来出庭作证，本院予以准许。证人费美蓉到庭陈述：证人是骆驼鑫宝房产中介所职工，2010年3月23日，证人陪同原告一起看了骆兴家园5号201室的房屋，并告知原告该房屋还未办理房产证、土地证，3月27日原、被告双方谈妥价格后签订了房屋买卖合同，签订合同时被告出示了安置结算单，原告当天支付了定金50000元。3月29日，原告又支付了部分房款250000元，按约定应该当天交付房屋钥匙，因拆迁办经办人不在，故在3月30日证人将房屋钥匙交给原告，并再次告知原告房产证、土地证是没有的，原告如不同意可以退房。此后证人与原告母亲一起去拆迁办催促尽快办证。4月30日，中介陪同原、被告一起去骆驼房管所办理过户手续。因为签订的合同是格式合同，故合同上有“并由中介陪同办理过户手续”这句话。对于原告提供的录音资料，证人确认这是其与原告之间的对话，具体时间记不清了，是在办理过户手续之前说的，原告曾向证人提出过因没有房产证要支付利息的事情，证人当时告知原告其父母是知道没有房产证的，并表示会尽快催促办证。证人郁新来到庭陈述：证人是骆驼鑫宝房产中介所负责人，原、被告双方签订合同时，被告已告知原告尚欠拆迁办购房款，房产证还未做出，双方讲清楚后签订了合同。3月29日，原告付250000元购房款时证人也在场，原告要求拿钥匙，但当时拆迁办工作人员不在，无法拿到钥匙，双方回到中介所就吵起来了，被告告知原告可以退房的，证人跟原告说之前是告知过房产证没做出的，现不可能将房产证给原告的。3月30日，证人拿到钥匙后就交给原告。4月30日，证人陪同原、被告到骆驼房管所和镇海行政服务中心办证。原告曾有一次来过中介所说起过利息的事情，但为什么要付利息证人记不起了。经质证，原告认为两位证人陈述的内容不属实，3月30日证人费美蓉将钥匙交给原告时，原告已提出要求支付利息的事情，且证人费美蓉要求将合同上“同时甲方交付乙方房产钥匙、票据等，并由中介陪同办理过户手续”这句话删除。证人郁新来对原告提出过的支付利息一事含糊其辞，且其从未向原告说起过没有房产证的事情。两被告认为两位证人陈述的情况基本属实。
根据已经认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
2010年3月27日，原告娄新华、被告严刚峰、翁友娣和中介宁波市镇海区骆驼鑫宝房产中介所签订了房屋买卖合同一份，约定被告将其所有的位于镇海区骆兴家园5号201室房屋（建筑面积为93.07平方米）和室号为1-35号车棚（使用面积为5.89平方米）出售给原告，成交价为798000元，付款方式为合同签订之日原告支付被告定金50000元，2010年3月29日前支付被告部分房款250000元，同时被告交付原告房产钥匙、票据等，并由中介陪同办理过户手续，办理完过户手续、房产三证和贷款后，原告支付被告剩余房款498000元，由银行直接划给被告，银行按揭不够498000元，其余部分用现金支付给被告。被告不能按期向原告交付房产的，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价千分之一的违约金。签订合同时，被告出示了安置新房结算表，但未提供房产证、土地证及契证，且双方均知被告尚欠拆迁办购房款未付清。签订合同当天，原告支付被告定金50000元。2010年3月29日，原告支付了被告部分房款250000元。2010年3月30日，被告向骆驼街道拆迁办支付了办证工本费400元及尚欠的购房款，并通过中介向原告交付了房屋钥匙和水电卡。骆兴家园5号201室的房产证、土地证分别于2010年4月12日、2010年4月26日登记在被告严刚峰名下。2010年4月30日，在中介陪同下原、被告双方到镇海区骆驼房管所和镇海区行政服务中心办理过户手续。2010年5月4日完成房屋过户纳税手续。2010年6月8日，原告支付了被告剩余房款498000元，原告也于当天领取了房产证、土地证和契证。因被告是否存在违约问题，原、被告双方发生纠纷，为此，原告诉来本院。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告是以被告逾期32天办理过户手续为由要求被告按照合同第七条的约定支付违约金的，而合同第七条所约定的违约金是针对被告不能按期交付房产的情形。本院认为，房屋为不动产，在一般的买卖合同中对于不动产的交付在没有特殊约定的情况下，既包括房屋实物的转移占有也包括办理房屋过户手续。双方在合同第五条约定，原告于2010年3月29日前支付被告部分房款总计人民币250000元，同时被告交付原告房产钥匙、票据等，并由中介陪同办理过户手续。合同履行过程中原告于2010年3月29日向被告支付了250000元购房款，双方及中介于当天也到拆迁办去领取房屋钥匙等，由于拆迁办经办人不在而未成，可见双方均有履行合同的诚意。被告于次日从拆迁办领到房屋钥匙及水电卡后即通过中介将房屋钥匙及水电卡交给了原告，至此房屋实际已由原告控制。关于办理过户手续问题，双方在该条约定由中介陪同办理过户手续。而事实上，中介当日也已陪同原、被告双方到拆迁办去办理与房屋有关的手续。关于本案房屋过户手续的办理问题，本院认为，原、被告签订合同时凭借的就是被告出示的安置新房结算表，原告从未看到被告的房产证和土地证，原告称被告当时讲房产证、土地证在拆迁办，只要把余款付清就可以领取，而被告及中介对此均予以否认，且原告明知被告尚有安置房购房款未付清，根据常理在房款未付清的情况下一般是不可能办出房产证、土地证的。故本院对原告主张的被告当时承诺房产证、土地证已办出，只要交钱就可以从拆迁办领取房产证、土地证的事实不予认定。因原、被告签订合同时交易的房屋尚未登记到被告名下，故该房屋要办理过户手续，首先要登记到被告名下之后，才能再登记到原告名下，这是该套房屋办理过户手续所必需的。另双方在合同中对办理完过户手续并未约定明确的日期，且从合同履行来看，被告自2010年3月30日就开始办理初始登记，并于2010年4月12日和4月26日办出房产证、土地证。4月30日被告从拆迁办领到两证后，当天原、被告及中介就到有关部门办理房屋由被告至原告的登记过户手续。由此可见被告并未拖延履行合同。综上，本院认为，原告所主张的被告延期32天办理过户手续事实不成立，且房屋于2010年3月30日已实际由原告控制占有，原告以被告延期办理过户手续为由要求被告承担延期交付房屋违约金，事实依据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告娄新华的诉讼请求。
本案案件受理费人民币438元，减半收取219元，由原告娄新华负担。（已预交）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：，开户银行：中国银行宁波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 卓黎黎
二〇一〇年九月十日
代书 记员 孙玉蓉