沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0105民初15号
原告中国人民解放军93321部队，住所地沈阳市皇姑区宁山中路1号。
负责人尚兴，系该部队部队长。
委托代理人常壮，系辽宁英泰律师事务所律师。
委托代理人马薇，系辽宁英泰律师事务所律师。
被告沈阳广田有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路1号。
法定代表人温和义，系该公司经理。
委托代理人段诚诚，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人韩啸，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
第三人沈阳英朗文化艺术传播有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路1号。
负责人陈振兴，系该公司经理。
委托代理人段�诚，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人韩啸，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
原告中国人民解放军93321部队诉被告沈阳广田有限公司、第三人沈阳英朗文化艺术传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，由审判员吴昊独任审理，于2016年4月22日公开开庭进行了审理，原告中国人民解放军93321部队的委托代理人马薇，被告沈阳广田有限公司及第三人沈阳英朗文化艺术传播有限公司的委托代理人段诚诚、韩啸均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，1、请求人民法院依法判令被告将租赁房屋交还原告。2、请求人民法院依法判令第三人协助被告腾房。3、请求人民法院依法判令被告自行拆除其私自搭建的建筑，恢复原状。4、请求法院依法判令被告给付拖欠的租金9,502,500.00元及违约金6,785,485.55元，共计16,287,985.55元（违约金的计算截止至2015年9月24日）。5、请求法院依法判令被告给付2015年9月25日以后的违约金。6、请求法院依法判令被告给付原告租赁期满后的房屋实际使用费（从2015年5月2日起计算至被告实际归还房产之日止）。7、请求人民法院依法判令被告承担本案诉讼及其他相关费用。
被告辩称，针对原告的第1项请求，租赁合同约定租期为30年，被告按合同约定使用租赁房屋，对该房屋投入了大量经费，2014年，原、被告协商，租期仍为30年，但每年签订一份形式上的合同以备案，故我方认为租期没有届满，不同意腾房。针对第3项请求，该请求并不明确，我方不清楚私自搭建为哪部分建筑，且仓库不是违建。针对原告第4项请求，原告所述的租金已超过诉讼时效，并且被告曾于2011年11月15日、2012年6月25日、2014年11月26日，2014年12月26日向原告支付过租金。其中2014年11月26日原告给被告出具的发票号为（2014）空字140900021214，2014年12月26日票号为（2014）空字140900021223，租金已超过诉讼时效，基础关系的违约金也超过诉讼时效，不应支付。关于原告第5、6项请求，被告曾找过原告交纳2015年租金，但原告不予接受，由此造成的损失应自行承担。
第三人辩称，对原告第2项请求，我公司租赁广田公司占用使用的房屋时，被告向我方出示与原告于1993年签订的租赁合同，合同中记载租期为30年，自1993年至2023年。第三人与被告于2015年2月9日签订租赁合同，租期为2015年2月9日至2020年2月8日符合法律规定，第三人尽到了注意义务，对此没有过错，第三人不同意腾房。
经审理查明，1993年2月1日，中国人民解放军86634部队后勤部与被告沈阳广田有限公司签订《关于租赁黄楼的合同书》一份，约定中国人民解�军86634部队后勤部提供坐落于沈阳市皇姑区宁山中路一号三层黄楼（86634部队院内46M*13M）、黄楼西侧平方一栋、停车场，车辆进出道路及蒙古包占地作为开发黄楼的投资，作价300万元人民币。黄楼是乙方（被告）向甲方有偿承租使用的综合性娱乐及服务场所，承租期限为30年。乙方在经营期限内产权归甲方所有，使用管理权归乙方。经营期满后，黄楼无偿归还甲方，如甲方同意也可视情续签有关合同。乙方必须保证在合同期限内前十年每年付给甲方55万元人民币，以后二十年每年递增5000元人民币（即到第三十年付65万元人民币）。作为甲方的股份所得。付款办法，前十年每年定为两次，即2月1日前、7月1日前，第一次付25万元，第二次付30万元。从第11年开始，按递增款额支付，付款时间同前。关于违约责任，双方约定，如乙方不按照付款时间，每拖延一个月则按交纳5%的违约金给甲方。当年不付给甲方应得的款项，甲方有权终止合同，收回黄楼的管理、使用权。合同签订后被告开始使用案涉租赁房屋，但一直拖欠房屋租金。2000年10月1日，原代号86634部队，被重新授予为93321部队，即原告部队名称。2013年12月23日，被告向原告缴纳2013年5月1日至2013年11月1日的房租112500元。2014年7月14日，原告授权空军沈阳房管处与被告签订了《空军房地产租赁合同》，合同约定甲方（空军沈阳房管处）将位于沈阳市皇姑区宁山中路1号三层楼（坐落号空沈辽字第2635号）房屋，建筑面积1794平方米，出租给乙方（被告）使用，用途为教学培训，租赁期限自2014年5月1日至2015年5月1日。年租金为225000元，每年五月前一次性交付。合同第八条第四款约定不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。合同签订后，被告分别于2014年11月26日及2014年12月26日分两次共缴纳了租金225000元。
另查，2015年2月9日，被告广田有限公司与第三人沈阳英朗文化艺术传播有限公司签订《房屋租赁合同》一份，被告将案涉房屋转租给第三人使用，年租金为45万元，租赁期限为2015年2月9日至2020年2月8日。
再查，原告所述被告私自搭建的库房，有相关部门的工程建设许可证，建设单位为原告部队。
上述事实，有双方当事人陈述及《关于租赁黄楼的合同书》、《空军房地产租赁合同》、《房屋租赁合同》、土地使用权证、番号变更证明、建筑工程规划许可证、申请表、规划许可证审报表、工程建设许可证、建筑设计防火审核意见书、工程建设许可审查记录、照片等证据材料在卷，经庭审质证，本院�以确认。
本院认为，本案争议焦点为三项，第一，原、被告之间所签订的1993年《关于租赁黄楼的合同书》和2014年《空军房地产租赁合同》，哪一份合同应当是现行有效的合同；第二，原告要求被告支付1995年至2013年期间拖欠的租金及违约金的诉讼请求，是否已经超过诉讼时效；第三，被告将案涉房屋转租第三人的行为是否合法有效。
关于租赁合同的效力，原、被告之间1993年2月1日签订的《关于租赁黄楼的合同书》，是双方的真实意思表示，但是双方约定的租赁期限30年，违反了《中华人民共和国合同法》最长租赁期限不超过20年，超过的部分无效的规定，因此租赁期限应当按照法律规定的最长期限20年计算，故该合同在2013年1月31日已经租赁期限届满而失效。2014年7月14日双方再次签订《空军房地产租赁合同》，是基于同一法律关系，针对同一标�物所签订的新合同，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的，该合同约定的租赁期限为一年，因此至2015年5月1日，该合同所约定的租赁期限也已经届满，虽然被告抗辩称该份合同是原告为应付内部管理要求而签订的，原告承诺房屋的租赁期限仍然到2023年，但是被告不能提供有效的证据证明此承诺的存在，故本院不予采纳，对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。《空军房地产租赁合同》期限届满后被告对房屋的占用、使用费，应当比照合同所约定的租金价格从2015年5月2日给付至被告实际返还房屋之日。
关于被告所欠原告1995年至2013年期间的房屋租金及违约金的诉讼时效问题。根据原告提供的证据，在2014年的新合同签订之前，被告最后一次交纳租金的时间为2013年12月23日，向原告缴纳2013年5月1日至2013年11月1日的房租112500元。因原1993年双方签订的《关于租赁黄楼的合同书》应当在2013年1月31日租赁期限届满而解除，但之后被告一直在使用承租房屋，原告收取了该时间段的房屋租金，表示双方已经形成不定期的租赁关系，直至2014年7月14日再次签订新的租赁合同。法律规定要求支付房屋租金的诉讼时效期间为1年，从本案立案之日2016年1月4日向前推算一年2015年1月4日之前被告的拖欠的租金，因原告无法提供证据证明有诉讼时效中止、中断的情形，故丧失了胜诉权，相应部分的违约金也同样丧失了胜诉权。
关于原告要求第三人协助腾出争议房屋的诉讼请求，被告在未经原告同意的情况下擅自将争议房屋转租已经构成了违约，且被告与第三人所签订的转租合同所约定的转租期限已经超过了被告的承租期限，超过部分的约定应当是无效的。故第三人没有合法理由继续承租争议房屋，应当协助腾出该争议房屋。
关于原告要求判令被告拆除其私自搭建的建筑，恢复原状的诉讼请求。被告在庭审中针对原告所述建筑举证了相关部门的工程建设许可证等规划文件，上面记载着该建筑的建设单位为原告部队。因该建筑是在双方1993年签订租赁合同之后扩建的，合同中对其并没有明确约定，且被告举证了一份协议书、一份证明文件来证明该建筑权属上另存在纠纷。本院释明本案原告该建筑并不在本案审理的租赁合同约定范围内，与本案不属于同一法律关系，可另案告诉。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十五条之规定，判决如下：
一、被告沈阳广田有限公司于本判决生效后十五日内将坐落于沈阳市皇姑区宁山中路一号三层楼（坐落号为空沈辽字第2635号，建筑面积1794平方米）房屋返还给原告中国人民解放军93321部队；
二、第三人沈阳英朗文化艺术传播有限公司对上述房屋返还行为负有协助腾房的义务；
三、被告沈阳广田有限公司本判决生效后十五日内支付原告中国人民解放军93321部队房屋使用费;(具体数额以年租金225000元为标准，从2015年5月2日给付至被告实际返还房屋之日)
四、驳回原、被告的其他诉讼请求。
被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60764元，由被告沈阳广田有限公司承担10764元，由原告中国人民解放军93321部队承担50000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 吴 昊
二〇一六年四月二十五日
书记员 周晓伟