北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第2510号原告（反诉被告）史英，女，1960年7月14日出生。委托代理人苏德栋。委托代理人冯夏。被告（反诉原告）北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路77号。法定代表人王希岩，执行董事。委托代理人姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。委托代理人孙湘，女，联系地址同该公司。原告史英与被告北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）商品房买卖合同纠纷及反诉原告北京恒远基业房地产开发有限公司诉反诉被告史英合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史英及其委托代理人苏德栋、冯夏，被告恒远基业公司之委托代理人姜伏波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史英诉称，2009年9月4日，原告与被告签署《北京市西城区安德路危改小区合同》，约定原告购买被告开发的位于西城区xxx号房屋，房屋建筑面积71.87平方米，购房款合计1581140元，原告于合同签订之日支付1106798元，被告于2011年5月31日前交房，被告保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。合同签订后，原告依约履行合同义务，被告于2011年9月取得商品房预售许可。被告取得商品房预售许可后，一直拖延为原告办理商品房预售登记手续。至2012年9月，原告得知被告开发的土地被其债权人申请，丰台区人民法院以（2009）丰执字第4172号查封文件查封，其建设房屋包括原告所购房屋被其债权人北京xx所于2011年5月13日申请北京市第一中级人民法院执行查封，由此得知被告房屋存在查封及因债务纠纷随时会被查封的事实。2012年9月28日，原告就北京市第一中级人民法院裁定执行北京市西城区安德路77号xxx楼房产事宜提出执行异议申请。2013年2月20日，北京市第一中级人民法院向原告送达（2013）一中执异字第172号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。鉴于原告所购房屋被查封的事实，原告多次要求被告另行提供担保或执行财产，依法按合同约定交付房屋，但被告拒绝采取任何措施。鉴于双方签订的房屋买卖合同已不能实际履行，为维护原告合法权益，现诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告签订的西城区安德路危改小区购房合同；2、被告返还原告已付购房款1106798元及利息（自2009年9月4日起至全部款项实际付清之日止，按中国人民银行五年期贷款利率计算）；3、被告赔偿涉案房屋解除合同之日的市场价格与合同约定价格的差额损失3837760元；4、被告支付原告已付购房款一倍的赔偿1106798元；5、诉讼费由被告负担。被告恒远基业公司辩称，一、恒远基业公司与原告签订的《西城区安德路危改小区购房合同》应属无效。因为该协议是在原告明知被告在没有取得工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证以及预售许可证的情况下，自愿与被告签署的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该协议应属无效。虽然恒远基业公司于2011年9月30日取得涉案项目的预售许可证，但该许可证有效期仅为一年，即该许可证已于2012年9月29日到期后失效。且由于在该许可证有效期届满前，该项目有关的土地及房屋均被相关法院查封，因此恒远基业公司已无法在该许可证到期后办理展延期，故在原告提起一审诉讼之时以及一审案件审理期间，涉案项目处于无预售许可之状态。二、恒远基业公司在合同履行过程中，除迟延交付房屋外，并无其他违约行为发生。而对于迟延交付房屋这一违约行为的法律后果，合同仅约定了按日万分之三支付违约金，并未赋予原告关于赔偿一倍购房款和赔偿市场价格与合同约定价格差额损失的权利，也未赋予原告单方提出解约的权利。三、恒远基业公司在合同签订及履行过程中，并无任何欺诈行为发生。四、即便合同有效，本案也是原告以提起诉讼的方式所为的单方解约行为，因为恒远基业公司从未向原告作出任何拒绝履行合同的行为。在相关法律及合同没有赋予其单方解约权利的情况下，原告单方提出解约行为的法律后果，只能由原告自行承担，而不应由恒远基业公司承担。综上，恒远基业公司认为，在合同无效及恒远基业公司无任何欺诈之情况下，原告向恒远基业公司主张的任何损失赔偿均缺乏事实和法律依据，其提出的所有损失赔偿主张，除退还购房款本金及合同约定的利息外，其它的诉求均不能成立，请求法院依法驳回原告的不合理请求。现恒远基业公司提起反诉，要求判令双方之间于2009年9月4日签订的《北京市西城区安德路危改小区合同》无效，由原告承担本案全部诉讼费用。针对恒远基业公司的反诉请求，原告史英辩称，原告与恒远基业公司签订的《北京市西城区安德路危改小区合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，被告恒远基业公司应当依据合同规定履行其义务。恒远基业公司以房屋预售许可证超期为由主张合同无效，缺乏法律依据。综上，原告不同意恒远基业公司的诉讼请求。经审理查明，2009年9月4日，原告史英（买受人）与被告恒远基业公司（出卖人）签订《西城区安德路危改小区购房合同》，约定：“第一条、项目建设依据：依据北京市西城区发展改革委员会及北京市西城区建设委员会《关于安德路77号院危旧房改造项目建议书（代可行性研究报告）的批复》西计字（1998）145号西建字（1998）41号《关于安德路77号院项目扩大危改用地范围的批复》西计字（2003）第215号西建字（2003）第59号文件的批准，对买受人居住的北京市西城区安德路危改小区进行危旧房改造。双方经协商，就拆除买受人原有房屋，以及买受人回购出卖人西城区安德路危改小区原地新建的住宅楼房屋的预售事项订立合同。第三条、买受人自愿购买出卖人的西城区安德路危改小区一号住宅楼住宅用房，房屋用途为普通住宅，该回购房xxx号房屋，建筑面积共71.87平方米。第五条、双方同意回购房购房款合计为人民币1581140元。第六条、买受人分两次支付（首期付款不低于购房款的50%），于2009年9月4日签署本合同当日向出卖人支付首期购房款1106798元、于预售许可时付清其余购房款474342元。第八条、交付期限。出卖人应当在2011年5月31日前将达到入住条件的住宅交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，且不承担违约责任。第九条、除本合同第八条约定的不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该回购房交付买受人使用，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起停止支付周转补助费，从停止支付周转费之日起，按日向买受人支付其已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。第十二条、出卖人保证销售的回购房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该回购房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”上述合同签订后，原告史英于2009年9月4日交纳购房款1106798元。原、被告双方虽签订的是西城区安德路危改小区购房合同，但双方均认可原告购买的是商品房。2011年9月30日，被告恒远基业公司取得北京市商品房预售许可证，预售范围包括原告所购买的上述xxx房屋。2012年9月30日后，被告恒远基业公司未能办理北京市商品房预售许可证展期手续。庭审中，被告恒远基业公司称其在与原告签订买卖合同后，工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证、预售许可证均已取得。原、被告双方均认可原告所购买房屋为期房，现尚未办理竣工验收手续。本案审理过程中，经本院核实，2011年11月24日，北京市第一中级人民法院将被告恒远基业公司使用的位于西城区安德路77号土地及被告恒远基业公司名下xxx号等20套房屋予以了查封。本案审理过程中，经原告史英申请，本院依法委托北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司对西城区安德路77号xxx号房产市场价值进行评估。2015年4月9日，北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司作出评估报告，确认西城区安德路77号xxx号房产价值为5418900元。原告为此支付评估费11840元。另查，北京市第一中级人民法院于2009年4月13日作出（2009）一中执字646-1号执行裁定书，主要内容有：“本院依据已经发生法律效力的北京仲裁委员会（2008）京仲裁字第0899号裁决书，向被执行人（即恒远基业公司）发出执行通知，责令其履行裁决所确定的义务，但被执行人至今未履行。为保护申请执行人的合法权益，……裁定如下：……三、采取以上措施仍不足以履行法律文书所确定的义务，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人北京恒远基业房地产开发有限公司应当履行义务部分的动产，登记在其名下的土地使用权、房产、特定动产及其他财产权。”上述事实，有当事人双方当庭陈述、西城区安德路危改小区购房合同、收据、银行交易记录、（2009）一中执字646-1号执行裁定书、商品房预售许可证、评估报告等证据材料在案佐证。本院认为，原告史英与被告恒远基业公司于2009年9月4日签订的《西城区安德路危改小区购房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，被告恒远基业公司在与原告签订该合同后，工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证、房屋预售许可证均已取得，故本院认定该合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定，行使权利并履行义务。被告恒远基业公司未按规定的期限交付涉案房屋，违反了双方合同的约定，依法应承担相应的违约责任。根据我国合同法的相关规定，当事人迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告所购买的房屋及该房屋所在土地的使用权在2011年被有关法院查封，现仍处于被查封状态，这种状态的存在及持续对原告实现合同目的造成了实质影响。现原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。因是被告方原因导致合同解除，且双方在合同中约定出卖人保证销售的回购房没有产权纠纷和债权债务纠纷、因出卖人原因造成该回购房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，故原告要求被告返还购房款及利息，理由正当，本院对此予以支持。现原告要求按照中国人民银行五年期贷款利率偿付利息，并无不当，本院予以支持。关于赔偿的数额，因双方所签订的合同并未约定因一方原因导致合同解除的违约责任，故本院按照法律规定确认被告的赔偿数额。我国合同法规定赔偿损失的数额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因被告恒远基业公司的原因造成合同不能继续履行并导致解除，原告以购房合同中约定的房屋价款已不可能在同等地段购得商品房，故原告要求被告赔偿涉案房屋解除合同之日的市场价格与合同约定价格的差额损失的诉讼请求，属于原告的合理损失，本院对此应予支持，但同时应考虑原告未能全部支付购房款的事实，依据原告付款比例予以计算。原告取得上述赔偿款后，其合理损失已得到弥补，且被告未能按期履行交房义务存在其他客观因素，不能认定其存在主观恶意，故本院对原告要求被告赔偿其已付购房款一倍钱款的诉讼请求不予支持。被告辩称，双方是在被告没有取得工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证以及预售许可证的情况下签订购房合同，并以此为由要求确认该合同无效，缺乏事实及法律依据，对其反诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告史英与被告北京恒远基业房地产开发有限公司于二○○九年九月四日签订的《西城区安德路危改小区购房合同》。二、本判决生效后七日内，被告北京恒远基业房地产开发有限公司返还原告史英购房款人民币一百一十万六千七百九十八元及利息（以一百一十万六千七百九十八元为基数，按照同期中国人民银行五年期贷款利率，自二○○九年九月四日起计算至被告北京恒远基业房地产开发有限公司实际给付之日止）。三、本判决生效后七日内，被告北京恒远基业房地产开发有限公司赔偿原告史英购房差价损失费人民币二百六十八万六千四百三十二元。四、驳回原告史英其他诉讼请求。五、驳回被告北京恒远基业房地产开发有限公司的反诉请求。如果被告北京恒远基业房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五万四千二百二十九元（含反诉费七十元），由原告史英负担一万七千零一十三元（已交纳二千六百六十一元，余款一万四千三百五十二元于本判决生效后七日内交纳），由被告北京恒远基业房地产开发有限公司负担三万七千二百一十六元（已交纳七十元，余款三万七千一百四十六元于本判决生效后七日内交纳）；评估费一万一千八百四十元，由被告北京恒远基业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜 涛人民陪审员  张燕生人民陪审员  刘和霞二〇一五年五月八日书 记 员  闫 鹏