天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民初字第829号
原告（反诉被告）天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。
法定代表人赖国强，总裁。
委托代理人蔡广，该公司职员。
被告（反诉原告）韩萍，女，1981年10月16日出生，汉族。
委托代理人聂红梅，天津天正律师事务所律师。
原告（反诉被告）天津中原物业顾问有限公司与被告（反诉原告）韩萍居间合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理。依法由代理审判员ＸＸ适用简易程序于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天津中原物业顾问有限公司的委托代理人蔡广，被告（反诉原告）韩萍及其委托代理人聂红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津中原物业顾问有限公司诉称，2014年11月16日，经原告居间介绍，被告与案外人黄芳、刁海签署了编号为TJM2014-0005674的《房产交易合同》，由被告购买位于天津市红桥区XXXXXX室房产，成交价格为1320000元，依据合同第五条第1款及声明约定被告应给付原告中介服务费26400元，但被告至今未给付原告费用，故依据合同第六条第9款约定，每逾期一日被告应支付应付款项的0.5‰作为违约金。原告作为居间方，在本次交易中已尽到居间人的义务，促成交易双方达成房屋买卖协议，依据合同法第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”依此规定，原告依法享有报酬请求权。被告不履行当初承诺，拒绝支付中介服务费，故原告诉至法院，请求：一、判令被告给付中介服务费26400元；二、判令被告给付违约金792元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告韩萍辩称，答辩人认为本案事实复杂，权利义务关系不明确，争议巨大，诉讼标的金额为26400元且案件中原告涉嫌违法违规情况，所签订的三方房产交易合同、天津市房地产经纪服务合同及从合同是在对答辩人进行欺诈、诱骗的前提下签的，故请求贵院依法裁定驳回原告的诉请。原告在买卖双方签署的天津市房地产经纪服务合同和房产交易合同存在故意隐瞒事实的情况和严重违规行为，按照《房地产经纪管理办法》中的规定存在严重违法违规行为，原告无权获取所谓的居间服务佣金，请求法庭查清事实驳回原告诉请。原告所提供的签约告知书中第7条收费标准项目内容属于格式条款，显失公平，因此请求法院确认该条款无效。对其所要求违约金792元属无理要求，当然无效，综上所述，原被告签订的房地产经纪服务合同、房地产交易合同中涉嫌合同违法违规欺诈，隐瞒重要事实而成为无效合同，原告依据该经济服务合同主张佣金和违约责任当然不能成立，因此双方之间的居间服务关系并不存在，同时该房地产经纪服务合同也没有实际履行，在此基础上索要佣金是没有事实和法律依据的。
反诉原告韩萍诉称，被反诉人起诉反诉人支付中介服务费，反诉人认为被反诉人在签订TJM2014-0005674《房产交易合同》、天津市房地产经纪服务合同TJM2014-0005674及其他从合同，是在公然违反国家法律法规且是在对反诉人进行欺诈的前期下予以签署，同时在签署过程中故意提供虚假情况，造成反诉人13200元的实际损失，损害了反诉人的实际利益。为此反诉人以被反诉人合同违法违规、欺诈、隐瞒重要事实等为由提起反诉。2014年11月16日，反诉人与被反诉人及案外人刁海、黄芳签署了编号为TJM2014-0005674的《房产交易合同》，该合同签订的前提是由于反诉人母亲与被反诉人中原公司房产经纪人ＸＸ、刘美珺向反诉人母亲承诺可以为反诉人办理假户口本、假离婚证和假工资流水，为反诉人屏蔽中国人民银行征信查询信息，办理首套公积金贷款的前提下签署的，但在实际办理公积金首套贷款过程中，反诉人本人条件符合公积金办理条件，并不需要出具任何假件及屏蔽人民银行个人征信。被反诉人的行为严重违法违规并构成欺诈。在该合同签订过程中，被反诉人公司区域经理李双庆，在涉及房产个税问题时，以其个人从业五年经验为由，承诺该房产过户中不会出现黄芳、刁海个人所得税13200元，但在实际办理过程中案外人黄芳、刁海个人所得税实际存在，无形增加了反诉人的费用成本，造成反诉人实际经济损失13200元。反诉人在前期与被反诉人公司房产经纪人ＸＸ进行沟通过程中，已向其说明情况，并要求其作出合理解释，被反诉人置之不理，在此情况下，反诉人拒付其中介服务费。综上所述，被反诉人的行为是在违法违规、欺诈、隐瞒重要事实等前提下签署的主合同及从合同，造成反诉人直接经济损失，故反诉人提起反诉，请求依法判令：一、确认天津市房地产经纪服务合同（房产承购）TJM2014-0005674及从合同（包括声明、佣金确认书、签约告知书）无效；二、依法判令被反诉人向反诉人赔偿经济损失13200元；三、本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告天津中原物业顾问有限公司辩称，不同意反诉原告的请求。针对第一项反诉请求：一、声明、佣金确认书并不是房地产经纪服务合同的从合同，声明、佣金确认书是基于原告促成被告与案外人达成房产交易合同，三方当事人关于佣金负担的协议约定；二、签约告知书也不是房地产经纪服务合同的从合同，签约告知书只有被告韩萍的一人签字，其主要内容是原告针对交易的风险、流程及所需的材料对被告进行书面告知；三、房地产经纪服务合同第14条约定合同生效的条件是本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效，该合同有被告韩萍及原告置业顾问ＸＸ的签字，合同依法成立生效。关于第二项反诉请求，原告认为在交易过程中原告不存在欺诈、故意隐瞒重要事实等行为，被告所支出13200元是其交易中理应支出的正常费用，原告无需赔偿。
为了支持自己的诉讼请求，本诉原告向法庭提交了五份证据：
证据一、原、被告及案外人签署的房产交易合同，证明一、该份合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，二、该份合同包含原被告之间的居间服务关系，还包含被告与案外人之间的买卖合同关系，合同记载的内容应作为本案认定双方权利义务的基础和依据，三、在房产交易合同第2条第6款明确约定交易产生的个人所得税由乙方（被告）支付，原告不存在欺诈和隐瞒的情况。
证据二、声明，证明被告自愿替案外人负担13200元中介费。
证据三、佣金确认书，证明被告应支付佣金的时间及金额。
证据四、看房确认书，证明原告带被告实地查看过该房产。
证据五、签约告知书，证明原告已向被告告知了交易房屋所需的材料、流程、风险，并且该份证据第5条税费一栏明确载明了个人所得税的征收和免征标准，被告理应清楚其承担个人所得税的具体内容。
为了证明自己的答辩意见，本诉被告向法院提交了二份证据：
证据一、天津房地产经纪服务合同，证明原被告之间的房地产经纪服务合同关系并不成立也不生效，在签字中乙方只有一个经纪人协理“ＸＸ”的签字，原告属于法人单位，应盖章方为有效，根据房地产经纪管理办法第21条的规定，签订房地产经纪服务合同应由房地产经纪服务机构盖章并由从事该业务的一名经纪人或者两名房地产经纪人协理签名，否则无效。在经纪服务合同第4条明确了经济服务的具体内容，根据房地产经纪管理办法第3条的规定，房地产经纪服务合同是房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成地产交易向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的合同，第19条房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同所列服务内容或未按约定达到标准，不得收取佣金，且在合同中第10条第1款中的第1条乙方违约责任中也明确“乙方有下列情况之一的，甲方不向乙方支付佣金服务费，给甲方造成损失的，乙方应依法承担赔偿责任：1、未完成甲方委托的经纪服务事项；4、乙方违反国家有关法律、法规及本市相关法规损害甲方利益。”
证据二、四段录音及书面文字材料，证明原告为了达成房地产经纪服务合同，存在违法、违规、欺诈、隐瞒重要事实、虚假承诺等行为，以及证明该房源非原告提供的情况。
为了支持自己的诉讼请求，反诉原告向法庭提交了四份证据：
证据一、房地产经纪服务合同，证明原被告之间经纪服务合同关系不存在，证明原被告之间的房地产经纪服务合同关系并不成立也不生效，在签字中乙方只有一个经纪人协理“ＸＸ”的签字，原告属于法人单位，应盖章方为有效，根据房地产经纪管理办法第21条的规定，签订房地产经纪服务合同应由房地产经纪服务机构盖章并由从事该业务的一名经纪人或者两名房地产经纪人协理签名，否则无效。
证据二、责令整改通知书，证明原告在与被告交易过程中存在违规行为。
证据三、税收缴款书复印件，证明卖方的个人所得税费由买方承担。
证据四、四段录音及书面文字材料，证明原告为了达成房地产经纪服务合同，存在违法、违规、欺诈、隐瞒重要事实、虚假承诺等行为，以及证明该房源非原告提供的情况。
反诉被告针对反诉抗辩未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性无异议，但认为该证据只能说明买卖双方之间的买卖关系成立并生效，不能说明原被告之间的经纪服务合同关系成立，与本案缺乏关联性，被告不认可该份合同是双方真实意思表示，因为原告在居间服务过程中存在欺诈行为，房产交易合同是在以欺诈为前提的基础上签订的，原告所称房产交易合同体现居间服务关系和案外人的买卖关系的观点有悖于房地产管理办法的规定，而房地产交易合同只是买卖双方确认房产买卖交易意向的合同，原告所称在房产交易第2条第6款中明确了个人所得税由被告支付，但是在第6款中并没有明确指出个人所得税是买方还是卖方是有疑义的。对证据二的真实性无异议，对合法性有异议，声明属于天津市房地产经纪服务合同的从合同，没有天津市经纪服务合同，就没有该从合同，主合同违法不生效，从合同当然不生效。对证据三的真实性无异议，对合法性有异议，佣金确认书同样属于天津市房地产经纪服务合同的从合同，没有天津市经纪服务合同，就没有该从合同，主合同违法不生效，从合同当然不生效。对证据四的真实性有异议，该证据是在买卖双方完成房产交易合同之后事后补签的，与原、被告之间房地产经纪服务合同关系没有关联，因此否认该证据的真实性和关联性。对证据五的真实性无异议，对该证据的关联性有异议，签约告知书不能有效证明原被告双方存在经纪服务合同关系。
原告对被告提交的证据一认可，但不认可被告的证明目的。对证据二的真实性、合法性不认可，该证据未体现交谈双方的具体姓名，录音的地点及时间，四段录音时间很短，有截选或删减的可能，属于有瑕疵的视听资料，不得单独作为认定事实的证据使用。
反诉被告对反诉原告提交的证据一认可，但不认可反诉原告的证明目的。对证据二的真实性、合法性认可，对该证据与双方之间的争议没有关联，该证据也没有办法证明双方签署的天津市房地产经纪服务合同无效。对证据三无异议。对证据四的真实性、合法性不认可，该证据未体现交谈双方的具体姓名，录音的地点及时间，四段录音时间很短，有截选或删减的可能，属于有瑕疵的视听资料，不得单独作为认定事实的证据使用。
经审理查明，2014年11月16日，原告天津中原物业顾问有限公司与被告韩萍、案外人黄芳、刁海共同签署了编号为TJM2014-0005674的《房产交易合同》，被告韩萍作为买受方、案外人黄芳、刁海作为出售方、原告天津中原物业顾问有限公司作为居间方。合同约定由被告韩萍购买案外人黄芳、刁海名下坐落于天津市红桥区XXXXXX号房屋，房屋成交价1320000元；在合同第五条第1款约定被告韩萍应于签署本合同之时向原告支付该房地产成交价的1%作为居间服务的报酬，后被告又在声明中确认自愿替案外人黄芳、刁海承担13200元中介服务费，在佣金确认书中确认应于2014年11月16日之前向原告支付居间报酬共计26400元。同时，《房产交易合同》第六条第9款约定如被告未能按照本合同第五条约定支付居间报酬的，视为违约，每逾期一日，违约方应支付应付款项的0.5‰作为违约金。同日，原、被告之间还签署了《看房确认书》及《天津市房地产经纪服务合同》各一份，以及被告签字确认的《签约告知书》一份。在原、被告签署的《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》中第四条约定原告为被告提供的房地产经纪服务的具体内容为：1、提供与购买房产相关的法律法规、政策、市场行情咨询；2、提供被告意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同；3、对符合被告基本要求的房产进行产权调查和实地看房；4、指导被告签订房产交易合同；5、协助查验并接收房产、附属设施及家具设备等；以及协助被告办理产权过户手续及办理贷款手续。该份《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》由被告韩萍及原告公司的房地产经纪人协理ＸＸ签署，未加盖原告公司公章，庭审中，原告对其工作人员ＸＸ在合同上签字的行为予以追认。
上述合同签订后，被告未依约向原告支付居间报酬。后原告与案外人黄芳、刁海自行到房管部门，办理了交易房屋的过户手续，被告于2015年1月28日取得交易房屋的房地产权证，产权人为被告韩萍。
另查，天津市红桥区房地产管理局于2015年3月5日向原告下达《责令改正通知书》一份，指出：原、被告之间签订的《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》，未在合同上加盖房地产经纪机构印章，同时少一名房地产经纪人协理签名，违反了《房地产经纪管理办法》相关规定，并责令原告予以改正，如拒不改正，将对房地产经纪机构处1万元以上3万元以下的罚款。
以上本院所确认的事实，有原、被告庭审陈述及原、被告提供的证据加以证明。
本院认为，原、被告与案外人黄芳、刁海于2014年11月16日共同签署的编号为TJM2014-0005674的《房产交易合同》，以及原、被告于同日签署的《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》，系当事人的真实意思表示且不违反法律行政法规的强制性规定，故原、被告之间形成了合法有效的居间合同关系。虽被告抗辩称本案合同系在原告欺诈的前提下签署，但被告未向法庭提交相关证据加以证明，对此被告应承担举证不利的法律后果，本院对被告该项抗辩主张不予采信。关于被告主张《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》无效的问题，虽经天津市红桥区房地产管理局核查，原告在签署该合同过程中违反了《房地产经济管理办法》的相关规定，但该违规行为已由房管部门责令其改正，如拒不改正将承担相应的行政处罚责任，这属于行政法调整的范围，原告上述行为不影响合同效力，并且原告当庭对其工作人员ＸＸ在合同上签字的行为予以追认，该合同依法成立并生效，本院对被告反诉要求确认合同无效的主张不予支持。
本案原告作为居间人，已经促成被告与案外人签订了合法有效的《房产交易合同》，被告应当按照约定向原告支付居间报酬。但庭审中被告称涉诉房屋的过户手续系被告自行办理，原告对此也予以认可。庭审中，被告主张没有让原告办理过户手续的原因是：原告在其服务过程中存在要求被告支付评估费6600元及办理假证件费用10000元的违法违规行为，庭审中被告自认未实际支付上述两笔费用，为证明原告存在上述行为被告提交了四段录音证据，庭审中原告对该证据予以否认，而被告提交的录音中未明确体现谈话人身份及录音地点，且被告亦未提交其他相关证据加以佐证，对此被告应承担举证不利的法律后果。但原告作为居间方应协助被告及案外人办理相关房屋过户手续，由于原告没有提供该项服务，所以其居间服务有瑕疵不完整，依据法律规定只能向被告收取相应的居间费用。现被告已达到其购买房屋的目的，取得诉争房屋的房屋产权，故本院酌情对原告收取居间报酬的数额适当予以减少20%，由被告支付26400元的80%为宜，即21120元。关于原告主张的违约金792元，因被告存在未按期支付居间报酬的违约行为，应按合同约定向原告支付违约金，但在本案合同履行过程中原告也存在未全部履行其居间服务义务的行为，因此应以本院确定的尚欠原告中介费数额21120元计算违约金，根据双方合同约定，原告主张的自2014年11月17日起60天的违约金应为633元（21120元＊0.5‰＊60）。
关于反诉原告主张的经济损失13200元，本院认为，在房产交易过程中根据相关政策规定必然会产生税费问题，本案《房产交易合同》第六条亦明确约定：按政府有关规定买卖双方须付的个人所得税由反诉原告负担。反诉原告称反诉被告工作人员曾承诺不会产生个人所得税的主张，被告当庭予以否认，而反诉原告亦未提交相关证据加以证明，对此反诉原告应承担举证不利的法律后果，反诉原告要求被告承担该笔费用的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告韩萍于本判决生效之日起十日内一次性给付原告天津中原物业顾问有限公司居间报酬21120元及违约金633元；
二、驳回原告天津中原物业顾问有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告韩萍的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费480元，减半收取240元，由原告天津中原物业顾问有限公司负担48元，由被告韩萍负担192元；反诉费130元，减半收取65元，由反诉原告韩萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 ＸＸ
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 车锋
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。