江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第00036号
上诉人（原审原告）简雪梅，江苏省苏北人民医院医生。
委托代理人邵民声，江苏省扬州市中级人民法院干部。
被上诉人（原审被告）扬州先锋海宁皮革城有限公司，住所地江苏省扬州市广陵区运河西路228号。
法定代表人问红梅，该公司董事长。
委托代理人刘德平�江苏韵合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘龙华。
上诉人简雪梅因恢复原状纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2013）润民初字第0135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年9月，简雪梅与扬州宏运房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售商品房），购买该公司开发的位于扬州市运河西路228号阳光城三楼E3-11号房，该商品房于2003年建成，建筑面积为51.98平方米，总价为134420元，设计用途为非居住，成套状况为非成套。商品房买卖合同的附件四合同补充协议约定买受人经营的商品大类必须按出卖人确定的该铺位所处区域的定位经营，确保阳光城的经营秩序和繁荣，本合同项下营业用房经营商品大类为水暖器材、小家电等。
扬州市运河西路228号阳光城为主体四层、局部高层的建筑。主体四层共计有商铺500余间，业主400余位。
2010年4月12日，扬州市阳光城业主委员会（以下简称业委会）与扬州先锋海宁皮革城有限公司（筹）签订阳光城整体租赁经营框架协议，协议约定，租赁标的为扬州市运河西路228号阳光城主楼1-4层、前后广场、东边活动房、北面活动房、地下车库；扬州先锋海宁皮革城有限公司（以下简称先锋公司）享有租赁标的的经营管理权，包括招商转租权、外立面发布广告权、物业费收取权、车库车位及广场的管理收费权，但不限于上述权利；租赁期限为15年，自2010年10月1日至2025年9月30日；免租期限为1年，自2010年10月1日至2011年9月30日；年租金为租金基数（首次向开发商购房款＋业主已付维修基金＋业主已缴契税款）×回报比率，前12年回报比率为6.5%，最后2年回报比率为7%；先锋公司争取10天内注册成立等内�。刘龙华作为业委会的主任亦在该协议上签名。框架协议签订后，先锋公司陆续与400余位业主按框架协议约定的内容签订租赁协议，签订比例占业主总数的95%以上，签约面积占总面积的95%以上。简雪梅未与先锋公司签订租赁协议。2010年10月，先锋公司将包括涉案E3-11商铺在内的商铺整体出租给江苏五星电器有限公司经营。
简雪梅一审诉称，刘龙华假借业委会的名义与先锋公司签订框架协议。先锋公司在未与简雪梅签订任何协议的情况下，擅自拆除单间隔断，破坏房屋结构，涉案商铺租赁给他人经营。要求先锋公司、刘龙华支付2010年10月至2012年5月的商铺使用费49000元，恢复商铺原状，或承担恢复原状的费用。
先锋公司一审辩称，2010年4月与业委会签订框架协议后，该公司取得阳光城经营管理权，并与阳光城绝大多数业主签订了租赁协议，对外招商。该公司愿意按照框架协议精神以及与其他业主签订的租赁协议的内容，与简雪梅签订协议并按照上述协议确定的租金计算方法和实际使用时间支付商铺使用费。请求驳回简雪梅的诉讼请求。
刘龙华一审辩称，自己系阳光城业主，亦系业委会主任，不是本案的适格主体，请求驳回简雪梅的诉讼请求。
一审审理中，简雪梅提供从扬州工商部门查询的授权书、产权证复印件，证明五星电器公司为领取营业执照出具虚假材料；简雪梅提供房屋租赁协议复印件四份，证明先锋公司与业主签订没有免租期且租金较高的协议。先锋公司坚持辩称意见的同时表示，不清楚五星电器公司提供给有关部门的材料的具体情况；与业委会签订框架协议后，为尽快注册成立先锋公司，与五位业主签订过仅为工商注册用的房屋租赁协议，不存在未按框架协议签订租赁协议的事实。为此，先锋公司提供与五位业主签订的商铺租赁合同五份、业委会、扬州市广陵区人民政府曲江街道办事处出具的情况说明。简雪梅不愿按框架协议约定的内容与先锋公司签订协议，也不愿按上述协议确定的租金计算方法和实际使用时间收取商铺使用费。由于双方意见不一，一审调解不成。
一审法院认为：简雪梅所购涉案E3-11号房，建筑面积为51.98平方米，设计用途为非居住，成套状况为非成套，属阳光城主体四层500余间商铺中一间。其虽拥有该商铺的所有权，但按房屋买卖合同的约定必须按出卖人确定的该铺位所处区域的定位进行经营，亦即简雪梅对该商铺的使用权受到一定限制。该商铺应属产权式商铺而非独立商铺。
业委会与先锋公司签订整体租赁框架协议，此后，按框架协议的精神，先锋公司与阳光城绝大多数业主签订了租赁协议。可见，阳光城绝大多数业主认可业委会与先锋公司的�体租赁框架协议，亦即阳光城业主整体意志选择将商铺进行统一经营管理。虽然简雪梅与扬州宏远房地产开发有限公司订立的商品房买卖合同相关条款规定，只要服从商铺整体的经营定位，简雪梅所购商铺可以自行出租、独立经营，但产权式商铺的特点决定了买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。现简雪梅诉请先锋公司将已整体出租他人并由他人改造统一经营的涉案E3-11商铺恢复原状（或承担恢复原状的费用）并按独立经营模式计算收取使用费49000元（2010年10月至2012年5月），亦即坚持要求独立经营涉案商铺，与其他商铺业主整体意志不符，不应支持。当然，这并不影响简雪梅要求先锋公司按前述框架协议的精神与其签订租赁协议并按框架协议的租金标准向其支付租金。
刘华�是业委会主任，其涉案框架协议上的签字，是代表业委会的行为，简雪梅称其假借业委会的名义订立协议，并据此要求其承担责任，无证据证明，不应支持。简雪梅认为江苏五星电器有限公司为领取营业执照出具虚假材料的意见，不属本案处理范围，不予采纳。简雪梅称先锋公司与个别业主签订没有免租期且租金较高的协议，先锋公司已就此进行了说明，并提供了反证，简雪梅的上述意见亦不应采纳。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回简雪梅的诉讼请求；案件受理费1024元，由简雪梅负担。
上诉人简雪梅不服一审判决，提起上诉称，签署框架协议时，刘龙华不是业委会主任，其未经业委会研究，未经全体业主授权，其签约行为是个人行为。签署框架协议时，先锋公司尚未成立，成立后的先锋公司是与业主争利的二房东，不具有物业管理资质。是否与先锋公司签约、如何签约应当由每个业主自行决定，不应被框架协议约束。先锋公司与许多业主签订了租金高于框架协议的租赁合同，该公司根本无诚信可言。一审认定先锋公司与业主的签约率已达95%，无证据证实。一审法院对许多关系到判决的重要证据未质证，未传唤证人到庭作证，仅凭先锋公司的单方证据判决，违反了证据使用规则，该判决事实不清、程序违法，请求发回重审或者依法改判。
被上诉人先锋公司二审辩称，框架协议是刘龙华代表业委会签署的，符合广大业主的根本利益和共同利益，得到了绝大多数业主的理解和支持，绝大多数业主都按框架协议精神签订了商铺租赁合同，17个业委会委员中，仅1人未签约。涉案E3-11商铺所在区域已被先锋公司整体出租给五星电器，该区域除涉案商铺外，其他商铺业主已均与先锋公司按照框架协议签署了租赁协议。2013年11月19日，先锋公司已经恢复了涉案E3-11商铺的原状，该商铺目前空置。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘龙华二审期间提交书面答辩意见称，阳光城是产权式商铺，产权分散，业主众多，历史教训决定了只有采用整体招租的形式才能使广大业主获得固定的租金回报。目前与先锋公司签约的业主已经达到95%以上，该框架协议得到了阳光城绝大多数业主的认可，也是在绝大多数业主的理解和支持下，才会有阳光城的重新启动和发展。上诉人的意见是为了谋取高额租金。先锋公司入驻4年，阳光城的经营情况已经好转，上诉人不应片面地认为先锋公司会携款逃跑。2009年8月5日业委会改选后，沈志松没有参加过业委会的任何活动，实际操作是沈志松的丈夫曹昌来。2010年1月沈志松辞�，2010年2月16日召开业委会扩大会议，选举产生了新的业委会组成人员并已予备案。启动先锋公司与业主签订租赁协议工作初期，有部分业委会成员有不同意见，但是最终仅一人未签约。请求驳回上诉。
关于先锋公司根据框架协议与业主签约的签约率问题。一审期间先锋公司提供了加盖业委会印章的情况说明一份，该说明载明，阳光城共有业主451位，有22位业主在先锋公司入驻阳光城前已经将商铺自行出租，该22位业主与先锋公司不发生租赁关系；其他业主429位，商铺542间，商铺面积27888.85平方米，已经与先锋公司签订租赁合同的业主有410位，商铺517间，商铺面积26704.79平方米，未签约业主19位，商铺23间。上诉人对上述情况说明不予认可，但未提交相反的证据。
关于刘龙华签署框架协议时的身份问题。一审期间，先锋公司提供了阳光城业委会登记备案证明、业主大会报告、业委会改选备案报告复印件等证据，证明刘龙华是业委会主任，框架协议上加盖的是业委会印章。一审庭审质证时，上诉人对上述证据没有异议。
上诉人提交的证据显示，阳光城业主大会议事规则于2008年5月31日经业主大会讨论通过。该议事规则载明，业委会每届任期三年，委员可以连选连任；业委会会议必须有在任二分之一以上委员出席方为有效；20%以上业主书面提议提前结束本届业委会任期的，由20%以上业主推选7名代表成立筹备组，按照本议事规则，筹备召开临时业主大会，选出新一届业委会，任期三年；业委会设委员15名，其中主任一名，副主任3名。主任、副主任在全体委员中选举产生；除业委会委员外，业委会可以吸收3-5名候补委员，在委员缺席时，可直接从候补委员中选举产生。上诉人确认，刘龙华是第一届业委会委员、主任，第一届业委会委员为陈芳、刘龙华、娄德志、张金龙、沈志松、袁磊、陈宝卫、董学国、顾满朝、程志明、茆永忠、杨顺、丁正、张洪霞、徐勇。2009年7月28日，部分业委会成员向解放桥社区、曲江街道办事处提出对阳光城业委会领导班子进行调整的报告，相关改选报告有11人签名。2009年8月，业委会召开了有广陵区曲江街办陆启萍主任主持的会议，调整业委会主任为沈志松。刘龙华缺席了上述会议。
先锋公司提交的证据显示，2010年1月，因沈志松辞职，曲江街道牵头组织召开了业委会扩大会议，对阳光城业委会主任、副主任进行了改选，刘龙华任业委会主任，相关会议纪要有刘龙华、徐勇、袁磊、陈芳签名，另外张洪霞、程志明、茆永忠、陈宝卫分别委托刘龙华、徐勇、袁磊、陈芳签名；此次选举结果已经向有关部门备案。
一审期间，业委会提交的商铺租金构成记载，简雪梅因�案E3-11商铺缴纳公共维修基金1559.4元、契税5376.8元。简雪梅没有提交证明其缴纳公共维修基金、契税的证据。
二审另查明，在2008年5月业委会成立前很长一段时间，阳光城整体基本处于停业状态。阳光城业委会成立后，未能尽快形成统一的经营思路，招商或者收购工作推进困难。业委会负责人的更迭也是因为市场运作、招商意见不一致，整体进展不够。2010年4月12日，夏寒江、问涛先以先锋公司（筹）的名义，与业委会签订了阳光城整体租赁经营框架协议。2010年4月19日，先锋公司登记开业，问涛先一直是该公司股东。目前，在业委会委员中，陈芳、刘龙华、袁磊、顾满朝、杨顺、张洪霞、张金龙、陈宝卫、董学国、娄德志、沈志松已经与先锋公司签订了租赁协议，程志明、徐勇、茆永忠名下的房屋是写字楼，不属于涉案框架协议所涉房屋范围。
二审查明的其他事�与一审查明的事实一致。
本院认为：根据涉案阳光城商铺物业形态、客观经营状况，以及业委会的运作情况，上诉人涉案E3-11商铺符合产权式商铺的特征。为了保证阳光城物业整体功能的发挥，上诉人行使自己名下商铺的使用权必须受到其他商铺业主整体意志的限制，上诉人称其不受其未签署的协议的约束，本院不予支持。
先锋公司提交的情况说明上加盖了业委会的印章，该说明上明确记载了框架协议签署后，先锋公司与业主签署租赁协议的情况，上诉人虽不认可该证明，但其亦未提交足够的相反的证据。鉴于2008年前阳光城整体长期基本停业和2010年先锋公司入驻后，阳光城整体经营较平稳的事实，以及绝大多数阳光城业主已经与先锋公司签约的事实，足以认定根据框架协议精神签订租赁协议，将框架协议范围内的商铺统一出租给先锋公司，再由先锋公司统一对�招租、经营，符合阳光城业主的整体意志，不违反法律规定。
业委会成立后，上诉人认可的业委会主任的变更和先锋公司认可的业委会主任的变更程序基本一致，业委会部分委员委托其他委员参加业委会投票，并不违反法律规定，上诉人称业委会主任由沈志松变更为刘龙华不符合法律规定，依据不足。上诉人称刘龙华签署框架协议是个人行为，本院不予支持。
框架协议以及业主根据框架协议与先锋公司签订的租赁合同并非物业服务合同，先锋公司是否具有物业管理资质与本案上诉人一审诉讼请求无关。上诉人购买涉案商铺后，该商铺前期的招商运营模式与本案纠纷的处理无法律上的利害关系。上诉人称先锋公司与许多业主签订了租金高于框架协议的租赁合同，证据不足，本院不予采信。
上诉人虽然未与先锋公司签订涉案E3-11商铺租赁合同，但先锋公司根据框架协议的精神，实际使用了该商铺的专有部分，其应当参照框架协议的约定，向简雪梅支付使用费。一审判决驳回了简雪梅要求先锋公司支付商铺使用费的全部诉讼请求，不符合法律规定，应予改判。上诉人主张的商铺使用费起算时间为2010年10月，但框架协议约定的起租时间是2010年10月1日，同时约定免租期1年，故先锋公司应当给付使用费的起始时间应为2011年10月1日。上诉人主张商铺使用费至2012年5月，应予支持。鉴于上诉人未提供缴纳公共维修基金和契税的证据，使用费计费基数可以先行按业委会提供的数据确定。根据上述计费基数、计费标准和计费期间，先锋公司应给付简雪梅2011年10月1日至2012年5月底的使用费5654.25元以及可购物金额为471.19元的购物券。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（�）项的规定，判决如下：
一、撤销镇江市润州区人民法院（2013）润民初字第0135号民事判决。
二、扬州先锋海宁皮革城有限公司于本判决生效后十日内给付简雪梅使用费5654.25元，以及可购物金额为471.19元的购物券。
三、驳回简雪梅的其他诉讼请求。
一审案件受理费1024元，由简雪梅负担896元，扬州先锋海宁皮革城有限公司负担128元。
二审案件受理费80元，由简雪梅和扬州先锋海宁皮革城有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一五年六月十一日
书 记 员 刘 静