江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02966号
上诉人（原审原告）陆建军。
上诉人（原审原告）王贵兰。
委托代理人虞正春，上海市锦天城律师事务所律师（代理上述两上诉人）。
被上诉人（原审被告）中冶置业（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山开发区春旭路258号东安大厦2101号，组织机构代码79380329-1。
法定代表人张臣华，该公司总经理。
委托代理人熊玉斌，江苏同丰律师事务所律师。
上诉人陆建军、王贵兰因与中冶置业（昆山）有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2013）昆民初字第2647号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年9月28日，陆建军、王贵兰与中冶置业（昆山）有限公司订立商品房买卖合同1份，约定：买受人为陆建军、王贵兰，出卖人为中冶置业（昆山）有限公司；房屋初始登记昆山市开发区太湖中路18号第6幢1单元2610号，为商业营业用房；建筑面积45.64平方米（套内面积32.893平方米），单价每平方米11333.14元，总价款517245元；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符�双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿差价；交房期限为2012年12月31日（取得昆山市建设局核发的交付备案证书）；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人单方无正当理由提出退房的，出卖人可扣除买受人总房价款的10%作为违约金，其余房款在本案合同办妥注销备案手续后30日内由出卖人无息退还买受人；买受人购买的商品房为商品住宅的，《�宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人购买的为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同另就面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款及出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记、争议解决等事项作了约定。合同附件三约定了装饰、设备标准，装修范围包括厨房设施、客厅知名品牌地砖、卧室知名品牌实木复合地板、高档日立电梯等，其中卫浴设施项下淋浴花洒、浴缸为乐家、TOTO／同档次。合同附件四补充协议约定，本合同替代以往任何口�、书面的协议、声明、广告等，成为甲乙双方之间唯一合法契约，广告、售楼书、样板房等内容不构成本合同的要约，对房屋价格的确定无影响。本合同约定商品房的楼间距、相关绿化、景观等以政府相关部门竣工验收通过后的实际状况为准。签约提示第三条提示，签约前应尽量收集开发商的承诺，比如楼书、宣传单、广告，在签约时应当要求开发商将其承诺写入合同。陆建军、王贵兰分别于2011年8月27日、2011年8月28日、2011年12月1日分三次付清购房款。2012年12月30日，中冶置业（昆山）有限公司通知陆建军、王贵兰于该日办理交付手续，陆建军、王贵兰办理收房手续后认为存在墙纸不平整等诸多问题而要求整改，后又认为存在中冶置业（昆山）有限公司欺骗业主而联合其他部分业主写联名信并同时向昆山市住建部门反映情况。后经住建部门组织业主与中冶置业（昆山）有限公司就业主提出的存在质量问题和损失问题协调未果。
原审另查明：2011年8月18日，中冶昆庭6#楼取得昆山市住房和城乡建设局的商品房屋预售证书，2012年12月6日，通过竣工备案验收，2012年12月20日取得交付使用备案证书。在签订合同前，中冶昆庭项目广告宣传单内容第三项“国际物管，携手日本第一物管爱泊满无忧品质服务”，第六项“奢华精装2500元／平方米，精装品质标准”，楼书作出了同样内容的宣传。在原审审理过程中，中冶置业（昆山）有限公司向原审法院提供了中冶昆庭项目6#2610室装修标准实物图，双方也一致确认在卫浴设施项下淋浴花洒、浴缸的设备项目中，仅有淋浴房而没有浴缸。陆建军、王贵兰表示其仅要浴缸，中冶置业（昆山）有限公司认为其原定的装修标准中配置的型号为PAY1510P的TOTO品牌浴缸招标价为1419元（含浴缸632元、浴缸配件787元），同型号同品牌的浴缸市场价为1054元（仅浴缸），而淋浴房价值1500元，超过了浴缸的价值。上海金晨物业经营管理有限公司（国内合资）负责涉案小区的物业管理。
上述事实，由商品房买卖合同、发票、工商资料、广告宣传单、楼书、业主联名信、群众来访处理单、会议记录、商品房预售证书、竣工备案证书、交付使用证书、交房通知书、流转单、规建局文件、中冶昆庭项目6#2610室装修标准实物图、原审法院勘验笔录及当事人在原审庭审中的陈述在卷佐证。
原审原告陆建军、王贵兰的诉讼请求为，请求判令被告：1、赔偿装修差价损失68460元（1500元×45.64平方米）；2、支付维修期间（自约定交付日至实际交房日）房屋租金损失13000元；3、诉讼费由被告承担。
原审法院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同合法、有效。陆建军、王贵兰认为中冶置业（昆�）有限公司交付的房屋未达到宣传单中宣称的2500元／平方米的装修标准，因此要求补偿差价68460元（1500元×45.64平方米），对于该项诉讼请求，双方当事人实质的争议在于在本案中广告宣传或者楼书中所宣称的装修标准、物业管理等内容属于要约邀请还是要约。广告宣传或者楼书在原则上应当视为要约邀请，在符合具体条件的情况下可视为要约。本案中中冶置业（昆山）有限公司的广告宣传单、楼书中所宣称的装修标准具体、明确（2500元／平方米），但双方的合同已经明确将广告、售楼书、样板房等排除作为合同内容，因此双方的权利义务应以合同来确定，而合同未就装修的价值明确约定，陆建军、王贵兰认为存在装修差价没有事实依据，另外对于以淋浴房替代淋浴花洒＋浴缸的问题，合同约定是赔偿差价，陆建军、王贵兰不认可中冶置业（昆山）有限公司陈述的配置（PAY1510P的TOTO品牌浴缸招标价为1419元，含浴缸632元、浴缸配件787元）同型号同品牌的浴缸市场价为1054元，因此也无法确定淋浴花洒＋浴缸组合与淋浴房之间是否存在价差（因陆建军、王贵兰不确定原配置的情况，因此没有比对基础）且陆建军、王贵兰坚持要求实物，而客观上是否能履行不确定（限于双方存在争议的同品牌的中高、低档问题以及即使按中冶置业（昆山）有限公司配置也存在厂家是否仍生产该类产品的问题），且陆建军、王贵兰起诉时也仅要求差价而不未提出实物履行的诉请，综上，对于陆建军、王贵兰提出的要求中冶置业（昆山）有限公司赔偿装修差价损失68460元（1500元×45.64平方米）的诉讼请求，原审法院不予支持。对于第二项诉讼请求即因房屋存在质量问题而维修，导致维修期间产生租金损失的请求，因没有证据证明房屋存在严重安全隐患�及居住者，房屋符合合同约定的交付条件，且陆建军、王贵兰也实际收房，如确实存在其认为的质量问题，也应按合同约定要求中冶置业（昆山）有限公司承担保修责任，陆建军、王贵兰要求中冶置业（昆山）有限公司赔偿维修期间产生的租金损失的请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。至于陆建军、王贵兰诉称的中冶置业（昆山）有限公司存在虚假宣传问题，如确实，可向有关主管部门反映处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告陆建军、王贵兰要求被告中冶置业（昆山）有限公司赔偿装修差价损失68460元（1500元×45.64平方米）的诉讼请求�二、驳回原告陆建军、王贵兰要求被告中冶置业（昆山）有限公司支付维修期间（自约定交付日至实际交房日）房屋租金损失的诉讼请求。案件受理费1836元，由原告陆建军、王贵兰负担。
上诉人陆建军、王贵兰不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院事实认定不清。1、合同附件四补充协议第4条系被上诉人伪造，原审法院对此未予查明。上诉人在购房合同上签字后，被上诉人并未现场盖章并将双方签署完毕的合同给上诉人，而是在30天后通过特快专递方式将合同邮寄给上诉人。上诉人清楚记得购房合同中不存在合同附件四第4条的类似内容条款。上诉人收到合同后，发现合同没有加盖骑缝章，且合同附件四条款存在不连续性，从第1、2条直接跳到第4条、第5条，且最后一条与合同的页脚内容有重叠。对比其他业主的标准合同版本，发现根本不�在附件四第4条的内容，上诉人合同中此条款明显系事后添加伪造。2、关于附件三的装修标准，原审法院未予查明。合同附件三明确写明厨房、卫生间、客厅／卧室、公共区域电梯、外窗、主楼外墙等装修标准为高档，上诉人要求法院责令被上诉人就某一品牌的高中低档价格给出市场对比价，但原审法院未要求被上诉人提供，也未主动查明。3、对于房屋存在的质量问题避重就轻。系争房屋存在的问题不止原审判决书第4页写到的墙纸不平整等问题，上诉人提交了六次整改单，涉及的问题包括无浴缸、空调功能不行、地板起翘、踢脚线不平整、隔断不锈条不贴面、入户门撞墙无门碰等问题。原审法院在浴缸和淋浴的认定上也存在事实认定错误，上诉人要求依据合同需要同时具备浴缸和淋浴。4、关于房屋交付，上诉人在起诉时及诉讼进行中很长时间都因房屋整改未落实�不能收房，造成房屋长期空置，上诉人因此主张租金损失有事实依据，原审判决认定上诉人已收房而驳回上诉人请求，是事实认定错误。二、原审法院法律适用错误。1、十二户业主购买的是同一楼盘，该楼盘统一装修，所采用的装修标准、装修材质均相同，即使合同中有排除楼书及广告的规定，也不影响十二户业主在装修标准上的统一性，因此不能区别处理。2、被上诉人多次表示，该楼盘的装修标准达到2500元／平方米，即使楼书的内容被排除在外，最低装修标准也是2500元／平方米。3、购房合同的补充协议为被上诉人单方拟定的格式条款，其排除楼书及广告作为要约的规定无效，理由是被上诉人未尽到提示义务、该条款违反公平合理原则严重损害上诉人利益、该条款免除被上诉人的责任排除购房人的主要权利，如果该条款有争议，应作出不利于提供格式条款一方的解释。三、原审法院公然违反程序法。1、主审法官未在法定期间内向上诉人送达对方当事人的答辩状及证据材料。2、违反规定擅自与被告私下接触。在诉讼过程中，法院进行现场调查取证，约定的到达时间为下午13：30，上诉人在现场等到2点过后，法官才与被告一起姗姗来迟。上诉人质疑法官违反规定与被告私下接触，法官的解释是由于不知道楼盘位置。主审法官置最高法院禁令于不顾，明目张胆地与被上诉人私下接触，如何让上诉人相信审判的公正性？3、多次临时变更合议庭组成人员。本案开始适用简易程序，后转为普通程序，审理时临时更换审判人员，公然违反程序法。综上，请求撤销原审判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人装修差价损失人民币68460元，租金损失人民币13000元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人中冶置业（昆山）有限公司辩称�本案合同附件四补充协议第4条明确约定排除声明、广告、楼书等作为合同约定的内容；附件四补充协议有上诉人签字确认，而且合同每页均有二维码防伪标志，真实性、合法性不存在任何问题，并且在建设局、房产交易中心进行了网签备案；补充协议是双方协商合意的结果，不属于格式条款，也没有排除上诉人的权利，只是对合同范围进行了明确约定；被上诉人交付的房屋符合合同约定及法律规定的标准，房屋交付使用备案证书、竣工验收证明、装修合同、装修设计合同、设备采购合同等证据均可证明。一审判决事实清楚、证据充分，依法应当予以维持，被上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院依法予以驳回。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明，原审法院于2014年2月28日以通知书方式告知原审合议庭组成人员变更事项，陆建军、王贵兰在此后的庭审中明确表示对变更后的合议庭组成人员不申请回避；根据原审法官2013年10月16日16时与陆建军、王贵兰委托代理人虞正春的谈话笔录，本案原审法官去涉案房屋所在小区查看现场时，先乘坐警车到售楼处，因现场不在售楼处，由小区保安开电瓶车带领到涉案房屋现场，由于陆建军、王贵兰提出合理怀疑，询问其是否申请合议庭组成人员回避，该委托代理人明确表示不申请回避。
上述事实，由通知书、笔录、原审庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，关于涉案合同附件四补充协议的真实性，由于该补充协议经陆建军、王贵兰签字确认，且每页均有防伪码，陆建军、王贵兰在原审中也明确表示收到合同后并未提出异议，陆建军、王贵兰认为该协议系中冶置业（昆山）有限公司伪造的上诉主张缺乏足够证据支持，本院不予采信。合同当事人享有订立�同的自由，涉案合同当事人双方为陆建军、王贵兰与中冶置业（昆山）有限公司，中冶置业（昆山）有限公司与其他业主签订的合同中是否包括合同附件四的内容与本案无关。对合同附件四补充协议的真实性本院予以确认。
关于合同附件四补充协议第4条是否为格式条款及其效力问题。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。陆建军、王贵兰在本案上诉中自认“对比其他业主的标准合同版本，发现根本不存在附件四第4条的内容”，可见该条款不具备格式条款重复使用的特点。从该条款的内容来看，其内容是排除广告、楼书等作为合同内容，而广告、楼书等宣传内容本身具有要约邀请的性质，合同当事人完全可以将广告、楼书宣传的内容写入正式合同，也可以将其排除在合同内容之外。排除广告、楼书等内容的目的在于确�合同范围和内容，便于明确双方当事人之间的权利义务，并未加重陆建军、王贵兰的义务或排除其主要权利。因此，陆建军、王贵兰认为该条款是格式条款应属无效的上诉主张没有法律依据，本院不予采信，合同附件四补充协议第4条合法有效。原审法院认定中冶置业（昆山）有限公司的广告宣传单、楼书中所宣称的装修标准等内容不属于双方当事人的合同内容，因陆建军、王贵兰主张存在装修差价没有事实依据而不予支持，并无不当，本院予以维持。
关于涉案房屋是否达到合同附件三约定的装修标准问题。为了证明涉案房屋的装修标准达到合同附件三约定的标准，中冶置业（昆山）有限公司提供了商品房屋交付使用备案证书、竣工验收证明、装修合同、装修设计合同、设备采购合同等证据，即使中冶置业（昆山）有限公司对达到装修标准负有举证责任，也已完成其举证责任。如果陆建军、王贵兰认为涉案房屋未达到合同约定的高档标准，应承担相应的举证责任。陆建军、王贵兰未能提供涉案房屋未达到合同约定标准的相关证据，应由其承担举证不能的不利后果。
关于涉案房屋质量及租金损失问题。中冶置业（昆山）有限公司在合同约定的交付日期前取得了商品房屋交付使用备案证书并书面通知陆建军、王贵兰交房日期，房屋符合合同约定的交付条件，陆建军、王贵兰也已实际收房，涉案房屋质量问题应依据双方合同约定处理。如果陆建军、王贵兰认为房屋存在质量问题，可按照合同约定主张中冶置业（昆山）有限公司承担保修责任，其主张维修期间产生的租金损失请求，没有事实和法律依据，原审法院未予支持并无不当，本院予以维持。
关于原审程序问题。本案一审先适用简易程序审理，后根据案情需要转为普通程序审理，根据民事诉讼法的规定，基层人民法院审理简单的民事案件，可以用简便方式传唤当事人和证人、送达诉讼文书、审理案件，但应当保障当事人陈述意见的权利。即使原审法院在适用简易程序审理时未能在法律规定的期限内向陆建军、王贵兰送达中冶置业（昆山）有限公司的答辩意见属实，本案一审经过四次公开开庭审理，已能充分保障陆建军、王贵兰陈述意见的权利和其他程序权利。原审法院变更合议庭组成人员后告知了陆建军、王贵兰，陆建军、王贵兰在原审中亦明确表示对变更后的合议庭组成人员不申请回避，保障了陆建军、王贵兰申请回避的权利。至于陆建军、王贵兰认为原审法官违反规定擅自与对方当事人私下接触的上诉主张，根据原审法官与陆建军、王贵兰委托代理人虞正春所做笔录，该主张明显与事实不符，不足采信。
综上所述，上诉人陆�军、王贵兰的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1836元，由上诉人陆建军、王贵兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年十月三十日
书 记 员 黄源榕