苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初3696号
原告：陆奇。
原告：梁静婕。
委托代理人：张波，以上两原告共同委托，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
委托代理人：乔莉，以上两原告共同委托，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
被告：刘琪江。
委托代理人：丁一，江苏正华正律师事务所律师。
委托代理人：陈翔，江苏正华正律师事务所律师。
第三人：刘娜。
原告陆奇、梁静婕与被告刘琪江、第三人刘娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆奇、梁静婕的共同委托诉讼代理人张波、乔莉，被告刘琪江的委托诉讼代理人丁一、陈翔到庭参加诉讼，第三人刘娜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陆奇、梁静婕向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告购房定金人民币10万元；2.被告赔偿原告购买房屋差价损失人民币60万元3.被告承担本案诉讼费、保全费。庭审中，原告变更第2项诉讼请求差价损失为556600元。事实和理由：2015年11月17日，原告与被告委托的第三人及中介公司签订了《存量房买卖合同》，约定被告将苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场2幢705室出售给原告，价格225万元，定金10万元，被告应于2016年1月31日前办理抵押注销手续并交付原告房屋。后双方签订补充协议，约定价格为240万元。原告向被告支付了定金10万元。后被告未涤除抵押也未交付房屋等，2016年4月13日原告发函催促，被告仍拒绝办理。被告行为构成根本违约，侵害了原告合法权益。
被告刘琪江辩称：第三人刘娜未经被告授权签署了买卖合同，依据合同法规定属于无权代理，未经追认，合同对被告不产生法律效力。原告支付的定金实际由第三人收取控制，应由第三人退还。原告主张的房屋差价损失缺乏依据，请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人刘娜未作陈述，其庭后书面述称：关于刘琪江于2016年1月13日调取权属事宜，是其跟刘琪江称要找中介重新出租，中介需要一份权属证明，因为出租该房一直由其操办，刘琪江也就没问详情仅在空白的申请书最下方申请人处签了字，其他内容在刘琪江签字后由他人填写，刘琪江对内容和用途并不知情。
经审理查明，苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场2幢705室房屋产权人为被告刘琪江，该房屋面积83.77平方米，建筑用途为酒店式公寓。2015年11月17日，刘娜代刘琪江（出卖方）与陆奇、梁静婕（买受方）签订《存量房买卖合同》，约定出卖方将上述房屋出售给买受方，房屋价款为人民币225万元。双方另签订《补充协议》，约定买受方支付首期款10万元，于2015年11月16日前支付定金2万元，翌日前支付8万元。房屋价款为存量房买卖合同约定成交价及首期款的总和即235万元。双方另就其他事宜进行了约定。
2015年11月16日，刘娜出具收条收到原告购买涉案房屋的订金2万元。翌日，原告通过现金存入刘琪江银行账户8万元，刘娜再次向原告出具收条收到定金8万元。
之后，刘娜代刘琪江又与原告及中介公司就上述房屋签署了第二份《存量房买卖合同》，约定价款200万元，出卖方应于2016年1月31日前办理抵押注销手续并交付房屋。补充协议又约定房屋总价款为240万元。
庭审中，被告刘琪江认可刘娜与其为姐弟关系。
2016年4月16日，原告委托律师向被告刘琪江发函，催促履行合同事宜；2016年4月29日，原告再次委托律师向被告发函，称被告行为构成根本违约，通知解除《存量房买卖合同》，并要求被告退还定金10万元及赔偿损失60万元。
以上事实，由存量房买卖合同、补充协议、定金收条、律师函及邮寄记录以及事人庭审中的陈述等在卷佐证，本院予以确认。
综合双方诉辩意见，本案争议焦点为：原告与第三人刘娜代被告刘琪江签署的《存量房买卖合同》及补充协议效力如何认定。
就争议问题，原告提交：1、2013年12月5日委托书，载明：“兹委托我姐姐刘娜女士全权代理位于苏州工业园区环球财富广场2-705室精装公寓的租赁及买卖等一切事宜。委托人：刘琪江”。
2、苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场2幢705室房屋所有权证、国有土地使用权证复印件。
3、2016年1月13日，被告刘琪江至苏州工业园区房产交易管理中心申请查询房屋权属登记信息、刘琪江的苏州市及工业园区不动产登记信息查询结果证明复印件，申请表中载明需要查询事项包括权属、原购房合同、原购房发票及契税发票、房主园区唯一证明等，查询理由填写公正、交税。查询结果为苏州城区内刘琪江房产为上述房屋。
原告主张2015年11月16日原告在中介带领下查看了上述房源，原告表示满意，中介当晚便到上海找到挂出房源的刘娜，在刘娜出示房产证、土地证及委托书后将2万元定金支付给了刘娜，刘娜出具了收条，并把两证及委托书交给了中介。刘琪江申请查询的材料是房屋买卖必备的重要材料，结合刘娜提供的两证、委托书、银行卡、钥匙等证明被告对售房是明知的。
被告刘琪江质证认为委托书真实性不认可，非被告所签，且委托时间上有瑕疵，距离房屋买卖已有两年，条款不规范；房产证及土地使用权证是为了刘娜出租便利将两证直接交给刘娜保管，是委托出租时放在了中介处。
被告并提交：1、2016年1月25日挂失申请，被告刘琪江至苏州工业园区房产交易管理中心申请挂失房屋所有权证、国有土地使用证。
2、银行明细。被告主张原告支付8万元后，由实际控制的刘娜立即取走。
被告主张之前对出售事宜不知情，在2016年1月初拉权属时一再追问刘娜用途才知道该事，被告拒绝并要求刘娜处理后续事宜，后索性将两证挂失。被告确有一张银行卡由刘娜保管，原告支付的8万元系支付到刘娜保管控制的刘琪江卡中。
原告质证认为不清楚被告挂失事宜，其行为证实了被告早有违约意图；银行卡明细也恰证明了原告已按约支付定金的事实，至于该卡由谁控制和支配原告不得而知。
原告另申请证人马骏即中介工作人员出庭作证，证人述称：事实情况就是房东觉得市场价涨了，然后想违约。见过刘琪江一次，他来房产局拉权属和无房证明，其他四个区没有房子证明，还有这套房子在园区的唯一一套证明。这些在房管局都是要用他本人的身份证原件才拉的出来的。是他本人拉的，那天是我跟他一起去的。合同的签署情况是刘娜拿着委托书签的，一共签过两次，刘娜觉得第一次签的价格低了，然后又让客户加了10万元。当天去拉登记簿的时候，刘琪江没有表明态度说不卖了，他是配合我们去的。当时拉权属登记信息是为了办理下一步的交易。房屋权属登记信息查询申请表，如委托是要在公证处做公证委托的。
原告质证认为证人陈述印证了其之前证明目的。被告质证认为居间方是为了促成交易才能拿到居间报酬，证人与原告有利害关系。
庭审中，原告明确不申请对刘琪江委托书签名进行鉴定，其认为即使委托书不是刘琪江本人所签，根据合同履行过程，原告完全有理由相信刘娜有权代被告签订房屋买卖合同。
诉讼中，本院依据原告申请，委托苏州市政通房地产土地评估有限公司对上述房屋在2016年7月19日时的市场价值进行评估，2016年10月12日，该鉴定机构出具《房地产估价报告》，估价结果为房地产市场价值为295.66万元。
原告要求按鉴定意见差价556600元主张损失；被告质证认为评估节点有异议，后又变更意见认为评估时点不再有异议。
本院认为：根据合同签订及履行过程，第三人刘娜在签署合同前提供了书面委托书、房屋所有权证及国有土地使用权证原件，且原告亦将剩余定金8万元存入第三人提供的被告名下的银行卡中，原告有理由相信第三人具有相应代理权限。此外，被告刘琪江在中介工作人员陪同下至房屋产权交易中心调取房屋权属信息及相关资料，被告应已清楚知晓查询的目的，且在原告多次催促履行合同及解除合同要求赔偿时被告也未提出相左意见，其对刘娜代理出售涉案房屋事宜主观上应是明知。即便存在被告不知晓第三人出售房屋事宜的情形，根据第三人签署合同时提供的材料，买受人也有理由相信第三人有代理权。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故双方房屋买卖合同意思表示真实，未违反相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按约履行义务。被告拒绝履行合同行为构成违约，原告发函通知解除合同符合规定，本院予以确认。合同解除后，被告收取的原告定金应予返还，当事人并有权要求赔偿损失。本院参照鉴定机构对涉案房屋价款295.66万及原、被告签订合同时的实际价款240万元，酌情认定原告因被告违约而产生差价损失556600元。第三人刘娜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘琪江于本判决生效之日起十日内返还原告陆奇、梁静婕定金10万元。
二、被告刘琪江于本判决生效之日起十日内支付原告陆奇、梁静婕损失556600元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10800元、财产保全费4020元、鉴定费20633元，合计35453元，由原告陆奇、梁静婕负担781元，由被告刘琪江负担34672元。该款项已由原告预交，本院不再退还，被告刘琪江于履行上述判决付款义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 李精华
人民陪审员 翟庆岗
人民陪审员 王宏荣
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 张璟妹
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