广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1862号
原告张进生，男，汉族，1979年3月1日出生，住址广东省深圳市龙华新区。
委托代理人朱爱军，广东君龙律师事务所律师。
委托代理人马守涛，广东君龙律师事务所实习律师。
被告丁小波，男，汉族，1966年4月14日出生，住址湖南省汉寿县。
第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，住址深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码。
法定代表人杜欣，该公司总经理。
委托代理人袁斯山，该公司职员。
原告张进生与被告丁小波及第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张进生及其委托代理人朱爱军、马守涛，被告丁小波，第三人委托代理人袁斯山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月1日，被告与原告签订了一份《房产买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于深圳市宝安区金叶茗苑1栋C单元5××号房产(房产证号：深房地字第××号，建筑面积79.46平方米)转让给原告，房屋总价款为人民币2248000元。合同第十二条约定，“如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。”原告己按合同约定，分别于2015年5月1日、5月6日向被告支付了购房定金人民币20万元，并于2015年6月9日向工商银行前海分行提交了按揭贷款申请材料，同时与被告的代理人、银行三方签订了《二手楼交易资金监管协议》，将扣除定金之外的剩余首期款人民币478000元存入该银行监管。2015年7月16日，原告的银行贷款承诺函审批下来，至此，原告己全面履行了合同义务。按照合同约定，在原告的银行贷款承诺函下来后被告应立即履行赎楼等合同义务。但是，因房价暴涨，被告拒绝履行合同，拒不赎楼，导致后面的过户手续也无法办理，原告曾多次直接或者通过中介催促被告方履行合同义务，办理赎楼手续，但被告一再拖延，为此，原告于2015年8月7日，委托律师向被告发送律师函，要求其在限期内履行赎楼等合同义务，但被告仍无动于衷，拒不履行。被告的行为致使原告的合同目的无法实现，已经构成根本性违约。损害了原告的合法权益，并给原告及家人造成了精神上的伤害，根据《合同法》第九十四的规定，原告有权解除合同。现该房产己涨至280万左右，因被告的违约行为致使原告继续购买同类房产需多花60万元左右，而合同约定的百分之二十的违约金明显不足以赔偿该损失，因此被告除支付违约金外还应该赔偿原告剩余损失20万元。为此，原告为维护其合法权益，依法起诉，原告请求法院判令：1、请求判令解除原告与被告于2015年5月1日签订的《房产买卖合同》；2、请求判令被告返还原告己支付的20万元定金；3、请求判令被告承担违约责任，向原告支付44．96万元违约金；4、请求判令被告赔偿经济损失20万元；5、请求判令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、答辩人已按合同全权委托给了深圳市中诚致信融资担保有限公司办理赎楼、过户等手续；2、双方未约定明确赎楼日期；3、因第三人业务员变更等原因致使本合同无人跟进，处于真空状态因而迟迟未办理好按揭和赎楼手续；4、因为第三人原因，被答辩人办理按揭贷款时间比正常时间延长了一半；5、第三人公司被收购后，没有自己的担保赎楼公司，只能另找担保公司赎楼。
第三人未发表答辩意见亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2015年5月1日，原告张进生作为买方，被告丁小波作为卖方，在第三人的居间下共同签订一份《房产买卖合同》（编号2015005714-2），约定卖方将其名下位于深圳市宝安区金叶茗苑1栋C单元501房产转让给买方。该房产处于抵押状态，卖方以委托担保公司方式赎楼，卖方应在签订本合同后7日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司办理赎楼、过户。房产的转让成交价为2248000元，其中购房定金共计200000元，买方在签订合同当日支付20000元，签订合同15日内买方补交定金180000元，买卖双方约定将定金180000元交由第三方监管，买方按照约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力。买方须于2015年6月10日之前预付首期购房款，到买方贷款银行做资金监管，根据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理并签订相关协议。如买方违约，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。如卖方违约，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。第十五条特别备注条款约定，买卖双方同意买方于2015年5月7日前补交定金130000元，于2015年5月15日前补交定金50000元。
2015年5月1日，被告丁小波出具《收款收据》，确认收到张进生购买金叶名苑1栋C单元501物业之购房定金20000元。
2015年5月6日，被告丁小波出具《收款收据》，确认收到张进生购买金叶名苑1栋C单元501物业之购房定金180000元。庭审中，被告自认收到定金公195000元，另有5000元由第三人托管。
2015年5月20日，被告丁小波签署一份《委托书》，委托案外人深圳市中诚致信融资担保有限公司、金先成、许春朝、吕滔滔、黄坤文等人代为办理本案交易物业的赎楼贷款等事项。该《委托书》于同日进行公证，并由深圳市宝安公证处出具《公证书》。
2015年6月9日，原告张进生作为甲方，被告丁小波作为乙方，案外人中国工商银行股份有限公司深圳前海分行作为丙方，签订一份《二手楼交易资金监管协议》，约定将甲乙双方购买金叶名苑1栋C单元501物业的首期款478000元交由丙方监管，案外人金先成作为丁小波的代理人签字并捺指模。同日，原告张进生将478000元存入监管账户。
2015年6月17日，深圳市住房公积金管理中心向原告张进生发放《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，同意向张进生发放500000元的购房贷款。
2015年7月16日，中国工商银行股份有限公司深圳市分行前海分行向原告张进生出具一份《二手楼按揭贷款确认书》，同意向张进生发放本案物业交易之购房款金额1070000元的贷款。
2015年8月7日，原告张进生委托律师向被告丁小波以邮政速递方式发出《律师函》，要求丁小波在受到本函后10日内办理赎楼并履行后续义务。该邮件于2015年8月8日被签收。
2015年8月24日，原告张进生、张进生妻子占超芳、被告丁小波通过电话协商合同履行，被告丁小波称正在筹钱。
另查明，被告主张第三人的员工凌佛宝负责跟进本案物业交易，2015年8月26日，该案外人凌佛宝出具一份《证明》，证明本案交易物业即金叶名苑1栋C单元5××号房业主因征信有问题、逾期供楼和外债率达110%的原因赎不了楼。第三人于庭审中对此亦予以确认。
以上事实，有经庭审举证、质证的《房产买卖合同》、《委托书》、《二手楼交易资金监管协议》、《收款收据》、《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》、录音资料、《律师函》等及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应如实履行合同约定的义务。
根据《房产买卖合同》约定，买方已履行定金交付、首期款交付、获得购房贷款等义务，卖方应依约履行赎楼义务，但卖方因个人征信问题无法通过第三方担保机构赎楼。根据房地产市场交易习惯，注销房产抵押登记获得房地产证是卖方应尽义务，也是交易完成的必要条件，在卖方无法通过第三方担保机构完成赎楼的情况下，应自行筹资完成赎楼义务。本案被告丁小波未完成赎楼，经原告催告后在合理期限内依然未履行义务亦未与买方达成补充协议，导致合同目的无法实现，已构成根本违约，应承担相应违约责任。原告有权依据合同约定要求解除合同并要求被告支付违约金，结合本案合同履行情况、被告违约情况及原告损失情况，原告诉请被告支付房产转让成交价百分之二十的违约金即449600元于法有据，本院予以支持。原、被告签订的《房产买卖合同》于本案民事起诉状送达被告之日即2015年11月2日起解除，因合同解除，被告收取的原告所交定金应予以退还，托管于第三人处的定金由第三人直接返还原告。
原告诉请被告支付经济损失20万元缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张进生与被告丁小波于2015年5月1日签订的《房产买卖合同》（编号2015005714-2）于2015年11月2日起解除；
二、被告丁小波应于本判决生效之日起五日内支付原告张进生违约金449600元；
二、被告丁小波应于本判决生效之日起五日内返还原告张进生所支付定金200000元，其中托管于第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司处的定金5000元，由第三人径付原告；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6148元，由原告承担1448元，被告承担4700元。保全费4768元，由被告承担。该受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 何冰清
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 林斯瑜
书 记 员 谢 燎
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第1页共9页