陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终2259号
上诉人（原审被告）西安郅辉房地产开发有限公司。住所地：西安市碑林区二环南路西段***号盛世太白*单元***室。
法定代表人范保强，该公司董事长。
委托代理人李雨，女，1986年11月13日出生，汉族，该公司法务，住西安市碑林区。
委托代理人张君炜，陕西三英律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）武冬，男，1984年10月16日出生，汉族，西安和润物业管理服务有限公司员工，住西安市碑林区。
委托代理人王丹，陕西弘业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋红梅，女，1983年12月23日出生，汉族，陕西乐家电视购物有限责任公司职员，住西安市碑林区。
委托代理人王丹，陕西弘业律师事务所律师。
上诉人西安郅辉房地产开发有限公司（以下简称郅辉公司）与被上诉人武冬、宋红梅商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第04453号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郅辉公司的委托代理人李雨、张君炜，被上诉人宋红梅及其委托代理人王丹，被上诉人武冬的委托代理人王丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年9月30日，武冬、宋红梅与郅辉公司签订合约一份，约定：武冬、宋红梅购买郅辉公司开发建设的盛龙广场第3号地块第1幢1单元7层10710号商品房，商品房建筑面积约71.37平方米，每平方米单价6370.51元，总价为454663元；原告武冬、宋红梅应于2012年9月30日前付清30%的房款139663元、2012年12月1日付清10%的房款4.5万元、剩余27万元在签署《商品房买卖合同》时办理按揭贷款；郅辉公司应于2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定向武冬、宋红梅交付经验收合格的商品房，郅辉公司逾期交房超过90日武冬、宋红梅有权解除合约，郅辉公司应当自武冬、宋红梅解除合约通知到达之日起90天内退还全部已付款并按原告武冬、宋红梅累计已付款的银行活期存款利息向武冬、宋红梅支付违约金，武冬、宋红梅要求继续履行合约的合约继续履行；被告郅辉公司承诺在2013年12月31日之前取得商品房预售许可证并与武冬、宋红梅签订《商品房买卖合同》，郅辉公司未在约定期限内取得商品房预售许可证的武冬、宋红梅有权退房，武冬、宋红梅退房郅辉公司需在武冬、宋红梅提出退房要求之日起30个工作日内将武冬、宋红梅已付房款退还并按银行同期活期存款利率给付利息。合约第三条面积确认及面积差异处理约定，签订《商品房买卖合同》时，房地产权管理部门出具的预测面积与本合约约定的面积有差异时，以房地产权管理部门出具的预测面积为准，房屋单价不变，总房款按约定单价乘以房地产权管理部门出具的预测面积，相应房款多退少补。同时，该合约对迟延付款的违约责任、规划和设计变更的约定、交接等进行了约定，合约附件对房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成的说明、装饰和设备标准等进行了约定，并明确在合约签订之前，郅辉公司已经向武冬、宋红梅充分告知了目前本项目的性质、土地情况及手续办理情况等信息。合约签订后，武冬、宋红梅2012年5月30日交房款2万元、2012年6月3日交房款2.5万元、2012年9月30日交房款104663元、2014年6月12日交房款3.5万元，共计184663元。另查，2012年5月30日，武冬、宋红梅支付5000元在西安金狐广告文化传播有限公司办理“搜狐焦点网爱家卡”。实际履行中，郅辉公司未按期向武冬、宋红梅交付商品房亦未按期取得商品房预售许可证。另查，郅辉公司于2014年9月12日取得了本案所涉商品房的商品房预售许可证，武冬、宋红梅所购商品房实际编号为第3幢2单元20704号。2015年2月，经西安市房产测量事务所测量，武冬、宋红梅所购商品房面积为81.23平方米。现武冬、宋红梅以郅辉公司逾期交房、逾期取得商品房预售许可证及面积误差超过了3%为由诉至本院要求解除合同，由郅辉公司退还房款并支付损失。庭审中，武冬、宋红梅称其2014年6月开始向郅辉公司提出退房，多次协商未果，郅辉公司表示武冬、宋红梅未向其提出退房；武冬、宋红梅坚持其诉讼请求，郅辉公司坚持其答辩意见。庭审调解，因双方当事人各执己见致调解未果。
武冬、宋红梅于2015年7月诉至西安市未央区人民法院称，2012年9月30日，其与郅辉公司签订《盛龙广场房屋认购合约》（以下简称合约）一份，其购买郅辉公司开发的位于西安市未央区方新村盛龙广场第1幢1单元7层10701号建筑面积为71.37平方米的商品房一套。合约签订后，其交纳首付款184663元,按约定郅辉公司应于2013年12月31日前取得商品房预售许可证与其签订商品房买卖合同，并于2013年12月31日之前交付商品房。但郅辉公司未按期取得商品房预售许可证，更让其无法接受的是合约约定的面积为71.37平方米，实际建筑面积为81.23平方米，比约定的面积超出了13.8%。另其在购房之前为享受购房优惠在西安金狐广告文化传播有限公司办理5000元折扣卡。现郅辉公司违约，其依据法律规定和合约约定可以解除合同，故诉至法院要求：1、解除双方签订的合约；2、由被告郅辉公司返还房款184663元；3、由被告郅辉公司赔偿其向西安金狐广告文化传播有限公司产生的购房损失5000元；4、由被告郅辉公司按照同类地段房屋租金1000元每月的标准赔偿其约定的交房之日至实际返还购房款之日的损失；5、承担本案诉讼费。
郅辉公司辩称，其与武冬、宋红梅签订的合约合法有效，应当继续履行。2014年9月12日其取得本案所涉商品房的预售许可证，武冬、宋红梅以逾期交房为由主张解除合同已经过了解除权的除斥期间，武冬、宋红梅主张的面积误差比没有事实依据，要求驳回武冬、宋红梅的诉讼请求。
原审法院认为，武冬、宋红梅与郅辉公司签订的合约具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且郅辉公司已按约定收受了40%的房款，故双方签订的合约应认定为商品房买卖合同。截止武冬、宋红梅起诉郅辉公司已取得商品房预售许可证，双方所签订的合约合法有效。根据双方约定郅辉公司逾期交房和逾期取得商品房预售许可证武冬、宋红梅均可主张解除合约，实际履行中郅辉公司既逾期交房亦未按期取得商品房预售许可证，武冬、宋红梅与郅辉公司约定的武冬、宋红梅可解除合约的条件在2013年12月31日已经成就，武冬、宋红梅应在该事由发生后最长一年内行使解除权，但此期间武冬、宋红梅未行使解除权而是在2014年6月又交付了部分房款，故武冬、宋红梅以郅辉公司逾期交房和逾期取得商品房预售许可证要求解除合同的权利已经消灭。本案武冬、宋红梅签订合约时约定的商品房建筑面积约为71.37平方米，现商品房建成后经西安市房产测量事务所测算该商品房建筑面积为81.23平方米，面积误差比达到11.38%远远超过了3%，双方合约中关于面积确认及面积差异处理实际仅约定了以房地产权管理部门确定的预测面积为准以及房款计价方式，并未明确约定争议解决方式亦未排除武冬、宋红梅在面积差过大时享有解除合约的权利，故武冬、宋红梅以此主张解除合约符合法律规定，郅辉公司应依法返还武冬、宋红梅购房款并支付利息。就利息问题，武冬、宋红梅主张的起诉前损失15569元远低于交款日至起诉日的中国人民银行同期贷款基准利息，故起诉前损失以武冬、宋红梅主张数额为准。武冬、宋红梅起诉后至实际退款日的损失，本院酌定以现行中国人民银行6个月至1年期贷款基准利率年利率4.35%计算。武冬、宋红梅主张由郅辉公司赔偿向西安金狐广告文化传播有限公司交纳的5000元损失一节，因该款郅辉公司并未收取，且现武冬、宋红梅与郅辉公司合约解除，武冬、宋红梅可向西安金狐广告文化传播有限公司主张退还，故该请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、原告武冬、宋红梅与被告西安郅辉房地产开发有限公司于2012年9月30日签订的《房屋认购合约》解除。二、被告西安郅辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告武冬、宋红梅已交付房款184663元。三、被告西安郅辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告武冬、宋红梅起诉前损失15569元。四、被告西安郅辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以184663元为基数按照年利率4.35%赔偿原告武冬、宋红梅2015年7月2日至本判决确定的给付之日的损失。五、驳回原告武冬、宋红梅的其他诉讼请求。如被告西安郅辉房地产开发有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4432元（原告武冬、宋红梅已预交），由原告武冬、宋红梅承担50元，由被告西安郅辉房地产开发有限公司承担4382元，被告西安郅辉房地产开发有限公司承担部分于上述付款时一并给付原告武冬、宋红梅。
宣判后，郅辉公司不服向本院提起上诉称，其公司与武冬、宋红梅签订《盛隆广场房屋认购合约》，该合约明确约定：“房屋建筑面积是71.37平方米”、“此面积为预估面积，最终面积以有关部门实测面积为准，对应房款多退少补”，现房屋实测面积为81.23平方米，超出部分按照合同第三条的约定处理，不能以此为由要求退房，一审判决解除认购合约与法不符。请求：1、撤销原审判决，依法改判本案《盛隆广场房屋认购合约》继续履行，且上诉人不承担损害赔偿及利息；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
武冬、宋红梅答辩称，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，武冬、宋红梅与郅辉公司签订的盛龙广场房屋认购合约第一条约定：该房屋建筑面积约71.37平方米，其中，套内建筑面积约53.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约17.80平方米。（此面积仅为预估面积，最终面积以有关部门实测面积为准，对应房款多退少补，有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第三条：面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。签订《商品房买卖合同》时，房地产权管理部门出具的预测面积与本合约约定面积有差异时，以房地产权管理部门出具的预测面积为准，该房屋每平米单价保持不变，总房款按约定单价乘以房地产权管理部门出具的预测面积，相应房款多退少补。
本院认为，武冬、宋红梅与郅辉公司签订的盛龙广场房屋认购合约系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效协议。武冬、宋红梅起诉认为合约签订后，其交纳首付款184663元,按约定郅辉公司应于2013年12月31日前取得商品房预售许可证与其签订商品房买卖合同，并于2013年12月31日之前交付商品房，但郅辉公司未按期取得商品房预售许可证，而且双方合约约定的面积为71.37平方米，实际建筑面积为81.23平方米，比约定的面积超出了13.8%。武冬、宋红梅起诉之前，郅辉公司于2014年9月12日取得商品房预售许可证，即已具备签订《商品房买卖合同》的条件。该认购合约第一条约定：此面积仅为预估面积，最终面积以有关部门实测面积为准，对应房款多退少补。第三条约定：签订《商品房买卖合同》时，房地产权管理部门出具的预测面积与本合约约定面积有差异时，以房地产权管理部门出具的预测面积为准，该房屋每平米单价保持不变，总房款按约定单价乘以房地产权管理部门出具的预测面积，相应房款多退少补。郅辉公司向本院提交中国建筑西北设计研究院有限公司设计的盛龙广场3#地块住宅1号楼的图纸，并加盖西安市房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查专用章，该图纸设计与武冬、宋红梅与郅辉公司签订的盛龙广场房屋认购合约后附的图纸房屋结构并无变化，郅辉公司按照规划局审批的图纸建设施工。在商品房买卖过程中，开发商在取得商品房预售许可证之后，房产管理部门才能对房产面积进行预测或者实测。郅辉公司未取得商品房预售许可证在合约上载明的销售面积，是郅辉公司预估的房屋面积。郅辉公司上诉称，正因为此点双方合约上载明，此面积仅为预估面积，最终面积以有关部门实测面积为准，对应房款多退少补。故郅辉公司的上诉于法有据，本院予以支持。武冬、宋红梅的起诉不符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:
一、撤销西安市未央区人民法院（2015）未民初字第04453号民事判；
二、驳回武冬、宋红梅的诉讼请求。
一审案件受理费4432元（武冬、宋红梅已预交，由武冬、宋红梅承担）；
二审案件受理费4432元（西安郅辉房地产开发有限公司，由武冬、宋红梅承担）。武冬、宋红梅于本判决生效后十日内向西安郅辉房地产开发有限公司支付。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一六年六月二日
书 记 员 范致远