中华人民共和国
上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1467号
原告刘某。
委托代理人陈社平，上海社平律师事务所律师。
委托代理人朱兆平，上海社平律师事务所律师。
被告李某。
原告刘某与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告刘某的委托代理人陈社平到庭参加诉讼。被告李某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告刘某诉称，原告之妻陈某及原告分别于2007年3月16日、2010年3月31日与被告签订《包租协议》和《租赁合同》，约定被告承租原告及其妻所有的位于上海市闵行区虹莘路XXXX弄XX号XXX室，建筑面积为155.36平方米的房屋；租赁期限自2007年5月1日至2015年4月30日；其中2007年5月1日至2011年4月31日每月房租人民币（币种下同）4，000元，2011年5月1日至2015年4月30日每月房租5，000元；房屋装修费用由被告承担，原告在租赁期限内如有违约，则按每年递减20%后，赔偿被告余下的总装修费用；被告逾期支付租金，按租金10%支付违约金；租赁期满，被告带走可移动家电、家具，不得拆除固定装饰；后又约定被告具有对租赁房屋的装修、装饰所有权，归被告支配。被告自2015年2月1日起停止支付租金至今。2015年5月1日，原、被告约定的租赁期限届满后，原告多次委托代理人与被告交涉收回出租房屋及催要逾期未交租金事宜，但被告均以需要返还大额装修、装饰费用为由，拒不腾空、交还所承租房屋，也拒不支付逾期租金。因被告的不当行为，造成原告经济受损，原告遂诉诸法院要求判令（一）被告向原告腾空并交还所承租的房屋；（二）被告支付自2015年2月1日起至判决生效之日止，按每月租金5，000元补交逾期未付房租，并偿付未交租金10%的违约金。
诉讼中，原告将上述诉讼请求明确为（一）被告自行拆除房屋内所有装修并将房屋恢复原状后返还原告；（二）被告支付自2015年2月1日起至2015年4月30日止的租金15，000元及自2015年5月1日起至判决生效之日止按每月5，000元标准计算的房屋占有使用费。对于租赁保证金4，000元，同意待被告结清所有费用后予以返还，同时自愿放弃要求被告支付未交租金10%的违约金。
被告李某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加2015年8月31日的庭审，其向本院提供书面答辩状并于2015年9月14日至本院辩称，第一，2007年3月16日，被告与原告及其妻签订涉案房屋的包租租赁协议，该房屋为毛坯，故按照业主的设想进行装修及设施配备，所有装修设施费用合计550，000元由被告垫付，不包括每年该物业内部的维护费用。第二，2015年4月底，原告要收回房屋，不想继续由被告包租，与被告谈关于装修费用的补偿。因原、被告未能达成共识，故被告未能返还房屋。第三，原告不续签包租协议，必须返还当时被告垫付的装修设施费550，000元。第四，对于欠付的租金和使用费，同意于搬离房屋时予以结清。
经审理查明，上海市闵行区虹莘路XXXX弄XX号XXX室房屋的产权人为原告及其妻子陈某。
2007年3月19日，原告之妻陈某（作为签约甲方）与被告李某（作为签约乙方）签订《包租协议》1份，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市闵行区虹莘路XXXX弄XX号XXX室，该房屋建筑面积约155.36平方米，房屋用途为居家；租赁期自2007年5月1日起至2011年4月30日止；甲方于2007年3月16日前向乙方交付该房屋；该房屋的月租金为4，000元；在签订该合同时支付定金4，000元；租金按三个月为一期支付，第一期租金于2007年5月1日前付清，以后每期租金于每三月的1日前向甲方支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的百分之十支付违约金；2007年3月19日定金直接转为押金，房屋租赁保证金为4，000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租金保证金除用以抵充合同约定由乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。该合同补充条款约定，该物业为毛坯状况出租给乙方，装修费用由乙方承担；在租赁期内，如甲方违约则赔偿乙方装饰费用标准为总装修费用年递减20%；租赁期满后乙方可带走的是可移动的家电家私，不得拆除固定装饰；乙方有优先购买权。
签约后，原告及其妻子将涉案房屋交付被告，被告向原告支付了租赁保证金4，000元，并对涉案房屋进行了装修。
2010年3月31日，原告刘某（作为出租方，签约甲方）与被告李某（作为承租方，签约乙方）重新签订《租赁合同》1份，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市闵行区虹莘路XXXX弄XX号XXX室，该房屋的建筑面积约159平方米，用途为公寓；租赁期自2011年5月1日至2015年4月30日止；月租金为5，000元，按三个月为一期支付，每期租金于每月的1日前向甲方支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的百分之十支付违约金；乙方于2007年3月19日前支付甲方房屋租赁保证金4，000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、有线电视等相关费用均由乙方承担；甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿，乙方保证承租上述房屋作为居住使用，并在租赁期内未征得甲方书面同意不得擅自改变使用用途；乙方自合同期满时，须将任何私人物品搬离，逾期不处理由甲方作无主物品处理。该合同补充条款约定，该物业为毛坯状况出租给乙方，乙方具有对该物业内的装修、装饰所有权，归乙方支配；基本情况及内容以2007年3月19日签订的为准，均具有同等法律效力。
2015年2月，原告通知被告合同到期后，不再续签租赁合同。原、被告双方就房屋的返还及装修问题协商未果，被告亦未支付自2015年2月1日起的租金，原告遂以上述诉称的事实及理由提起本案诉讼。
诉讼中，被告于2015年7月14日至本院递交了书面答辩状，并于2015年9月14日至本院陈述了其答辩意见。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、原告之妻与被告签订的《包租协议》、原告与被告签订的《租赁合同》，被告提供的与原告及其妻子签订的《包租协议》、《租赁合同》以及当事人的陈述等证据为证。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
对于被告提供的装修证据，系被告与案外人发生，原告对其真实性不予认可，本院对其证据效力不作确认。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方均应严格按约履行。租赁合同期满，原、被告未就合同续签达成合意，故被告理应向原告返还房屋并结清拖欠的租金和房屋占有使用费。对于被告主张的装修损失，其在与原告签订租赁合同时，应对其装修的使用年限进行合理的预判。原告作为出租方，具有缔结合同的权利与自由，被告在不能保证原告必然与其续签的情况下，即便投入的装修价值较大，也应自行承担相应的投资风险。事实上，被告租赁使用涉案房屋已达八年，其投入的装修价值在八年内也已摊销完毕。现被告在使用涉案房屋达八年的情况下，仍要求原告对其装修价值进行补偿，缺乏依据，本院不予支持。诉讼中，原告表示同意被告自行拆除涉案房屋内所有的装修并腾空房屋后予以返还，已对被告的权益作了最大程度的保障，本院对于原告的上述诉请予以支持。同时，被告亦应支付合同期内拖欠的自2015年2月1日起至同年4月30日止的租金15，000元及按每月5，000元的标准支付自2015年5月1日起至判决生效之日止的房屋占有使用费。对于原告要求待被告结清所有费用后返还其租赁保证金4，000元的主张，系原告对自身权利的处分，本院对此予以准许。
被告李某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李某于本判决生效之日起十日内将位于上海市闵行区虹莘路XXXX弄XX号XXX室的房屋恢复原状后返还原告刘某；
二、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付自2015年2月1日起至2015年4月30日止的租金15，000元及自2015年5月1日起至判决生效之日止按每月5，000元标准计算的房屋占有使用费；
三、原告刘某于被告李某返还上述房屋并结清上述第二项应付款项后的五日内返还被告李某租赁保证金4，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由被告李某负担（于本判决生效之日起十日内向原告刘某直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
审 判 员 袁白薇
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 李睿培
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。