浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0324民初1289号
原告：浙江群臻科技股份有限公司。住所地：永嘉县瓯北街道和三村。
法定代表人：金建成，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：郑宣学，永嘉县瓯北法律服务所法律工作者。
委托代理人（特别授权）：金海华，系该公司员工。
被告：温州市阿理鞋材有限公司。住所地：温州市黄龙街道箬笠岙村岭头中路*号。
法定代表人：阮立理，系该公司执行董事。
委托代理人（特别授权）：彭志坚，浙江人民联合律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：阮建勇，系该公司员工。
原告浙江群臻科技股份有限公司诉被告温州市阿理鞋材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理。依法适用简易程序于2016年5月19日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，遂转为普通程序，并依法组成合议庭于2016年6月22日、7月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑宣学、金海华，被告委托代理人彭志坚、阮建勇三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月15日，被告因经营需要，向原告承租了坐落在永嘉县瓯北工业区内浙江百禾鞋业有限公司西面第三层第一车间计1530㎡的厂房，双方签订了一份《厂房租赁协议》，协议约定每年租金257040元，月租金按每平米14元计算，租期约定为三年，从2012年9月15日到2015年9月15日止，在租金问题上双方还约定：“前二年租金不变，从第三年开始每年租金在原来基础上递增5%。租金支付方式为每年到期前30天付清下年租金。如有违约，没收保证金，终止合同。”协议生效后，双方依约履行合同义务，在协议签订后第二年，被告就没有及时支付厂房租金，有时竟以空头支票来拖延支付时间。2015年3月份，双方对租金进行结算，截止至2015年3月31日止，被告还欠原告租金28068元，同时双方协商将租期延期至2016年4月1日。按合同约定二年后房租递增5%计算，此一年的房租租金为269892元，加上之前拖欠的房租28068元，合计297960元，后被告支付房租180000元，剩余117960元至今没有支付。原告故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2012年9月15日签订的厂房租赁合同；二、被告立即腾空、修理租赁厂房，并移交原告自用；三、被告立即向原告支付房屋租金117960元及其利息损失（利息损失按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算从起诉之日算至被告全部履行完毕之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。
在审理过程中，原告补充陈述：双方于2015年3月份就房屋的租金及租赁期间进行协商，约定租赁期限延长至2016年4月1日，租金仍按每月14元/㎡计算，年租金为257040元。因双方的租赁期限已经届满，且双方并未续签房屋租赁合同，故撤回第一项诉讼请求。2016年5月2日，房屋的所有权人要求将房屋出租给他人，对被告占用的房屋予以部分整理和腾空，原告故变更诉讼请求为：一、被告立即腾空租赁厂房，并移交原告自用；二、被告立即向原告支付房屋租金117960元及利息损失（利息损失按中国人民银行同期同档次贷款基准利率从起诉之日算至履行完毕之日止）；三、被告支付实际占有租赁物期间占有使用费（占有使用费按每平方每月14元计算，以占有面积1530㎡为基数从2016年4月2日起算至2016年5月1日止，以占有面积629㎡为基数从2016年5月2日起算至实际腾空之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。
为证明自己的主张，原告在举证期限内向本院提供了如下证据：
1、原告营业执照、变更登记情况、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，以证明原告的诉讼主体资格；
2、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人的身份证明各一份，以证明被告的诉讼主体资格；
3、厂房租赁协议、房屋所有权证复印件各一份，以证明原、被告双方关于房屋租赁约定权利义务的事实；
4、票面金额为91300元的现金支票一份，以证明被告利用空头支票拖延交付厂房租金的事实；
5、票面金额为48068元的现金支票一份，以证明被告旧欠原告租金28068元的事实。
被告辩称：原告陈述被告尚欠原告2014年的租金28068元没有任何事实依据。2015年3月份，原、被告双方对租金进行结算，约定自2015年3月起至2016年4月1日止，承租房屋的租金按照13元/㎡计算，一年租金为238680元。后被告已支付原告租金180000元，则尚欠租金数额为58680元。双方在签订房屋租赁合同时，原告已收取被告25000元的信用保证金，现因双方终止租赁合同，原告理应将该保证金予以退还。被告要求将保证金在拖欠的租金中予以直接抵扣，则被告尚欠原告的租金为33680元。自2015年10月27日起至2015年12月4日期间，原告置被告的正常生产不顾，擅自将被告承租的厂房进行断电，造成被告严重的经济损失，据初步估计该项经济损失已达10多万元，原告应予以赔偿，对于损失部分，被告将另行主张。原告在2016年4月份已将被告部分的物品予以腾空，并在2016年7月9日将厂房内所有的物品予以腾空，故被告不应支付占有使用费，被告保留追究原告赔偿经济损失的诉权。综上，请求法院依法判决。
为证实自己的辩解，被告在举证期限内向本院提供下列证据：照片七份，以证明原告已将涉案房屋出租给他人的事实。
原告提供的证据，经被告质证表示：对证据1、2的三性均无异议；对证据3厂房租赁协议无异议，但被告不存在违约行为，原告不应没收被告的保证金，对房屋所有权证有异议，原告应提供原件；对证据4的真实性无异议，但对证明对象有异议，被告不是开具空头支票，是被告客户的资金没有到位，不存在开具空头支票的情形；对证据5的真实性无异议，但该份支票系用于支付被告拖欠原告的货款，并非支付租金，与本案不具有关联性。
被告提供的证据，经原告质证表示：对证据真实性无异议，因原、被告双方的租赁合同已经到期，被告没有及时腾空房屋，已构成违约，所以原告将部分房屋予以腾空，由房屋所有权人百禾鞋业出租给他人。
根据原告及被告的举证、质证意见，本院对证据作以下认定：原告提供的证据1-2，被告无异议，本院均予以认定；证据3中的厂房租赁协议，被告无异议，故予以认定，证据3中的房产证，经本院核实，尚未发现存有瑕疵和疑点，故本院予以认定；证据4-5，被告对真实性无异议，故对真实性予以认定，但该证据无法证明原告的待证事实。对被告提供的证据，原告对真实性无异议，故对真实性予以认定，可以证实涉案房屋已于2016年6月22日前部分予以腾空的事实。
根据上述认定的证据，结合原告及被告的庭审陈述，本院认定以下事实：2012年9月15日，被告因经营需要，向原告承租了坐落在瓯北东瓯工业区内（浙江百禾鞋业有限公司）第一车间第三层西面的厂房，由浙江金特模具有限公司（即本案原告）作为甲方、被告作为乙方，双方签订了一份《厂房租赁协议》，协议载明：“兹有甲方自愿将坐落在瓯北东瓯工业园区（浙江百禾鞋业有限公司）闲置的一号车间第三层西面租给乙方作为生产和办公用途。经甲、乙双方共同协商一致同意达成如下协议：一、甲方出租给乙方的一号车间第三层建筑面积1530㎡，租价按每平方米14元计算。每年租金为257040元，先缴纳全年租金后租入。二、租赁期限：暂定三年，自2012年9月15日起至2015年9月14日止，到期甲、乙双方继续出租或续租另行签定协议，乙方有续租的优先权。乙方不续租需提前三个月告知甲方。三、根据甲、乙双方约定的租期，前二年租金不变，第三年租金每年递增5%计算。乙方必须每年到期前30天付清下年租金（如违约，没收保证金，终止合同）。……五、根据租期的约定年限，甲方收取乙方信用保证金贰万伍仟元，租用期间，如甲方提前要求乙方迁出或终止协议，应赔偿贰万伍仟元给乙方，如乙方无论任何原因提前终止协议，已交的信用保证金和剩余租金甲方不予退还……”。2015年3月份，原、被告双方进行协商，约定将租期延期至2016年4月1日，并就租金数额、支付时间等重新进行协商，但未形成书面意见。此后被告陆续支付原告租金共计180000元，现原告以被告尚欠租金117960元为由诉至法院。
另查明：1、涉案房屋所有权人浙江百禾鞋业有限公司于2016年3月10日在原、被告签订的厂房租赁协议上表明其同意原告自行处置所承租的厂房转租事宜。2、原告原称为浙江金特模具有限公司，于2014年3月4日变更为浙江群臻科技股份有限公司。3、原告自认涉案房屋已于2016年5月2日部分出租给他人使用，2016年6月30日经原、被告到现场勘验确定被告实际占用的面积为629㎡。4、原告于2016年7月9日开始将被告实际占用房屋予以全部清场腾空。
本院认为：原、被告签订的《厂房租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。原告已经将房屋交付给被告使用，被告应按约支付租金。关于租金问题。被告主张双方在2015年3月份协商时约定将租金降为13元/㎡，故年租金为238680元；原告则称双方约定租金仍为14元/㎡，年租金为257040元。本院认为，被告并未提供证据证实自己的主张，应承担举证不能的不利后果，故本院认定涉案房屋2015年3月31日起至2016年4月1日止的租金标准为每月14元/㎡，年租金为257040元，扣除被告已向原告支付的180000元租金，被告尚欠原告租金数额为77040元。
双方在庭审过程中均认可原告已收取信用保证金25000元，原告主张被告拖欠租金的行为属违约行为，故该部分保证金应予以没收，被告则对此提出异议。本院认为，双方在2015年3月就房屋租赁问题重新进行协商，双方已对原房屋租赁合同约定内容予以变更，现原告依照原房屋租赁合同要求没收被告信用保证金，理由不足，本院不予支持。现被告要求将信用保证金直接作为租金予以扣减，本院予以支持，则被告尚欠原告的租金数额为52040元（77040元—25000元）。原告主张被告在2015年3月协商之前尚欠租金28068元，并提供了现金支票以证实自己的主张，本院认为现金支票载明的数额并非拖欠的数额，且载明用途为“货款”，而被告亦对此予以否认，现原告未提供证据证实自己的主张，应承担举证不能的不利后果，故对原告该项主张本院不予支持。原告起诉要求被告支付租金并赔偿自起诉之日起的利息损失，理由正当、合法，本院予以支持，但租金数额应为52040元。
依照法律规定，房屋租赁期限届满后，承租人应返还租赁物，承租人未及时腾空房屋的，出租人有权要求承租人支付逾期腾房占用使用费。其中关于占有期间，原告在庭审中陈述于2016年5月2日起被告占用的房屋已予以部分腾空，后原告于2016年7月9日开始将被告放置在厂房内的设备予以全部腾空处理，故被告实际占用期间应计算至2016年7月9日止。至于房屋的占有使用费可依出租人请求参照租赁合同的约定的租金标准酌情确定，原、被告双方签订的租赁合同中已经约定租金标准为每月14元/㎡，现原告主张要求按照每月14元/㎡的标准计算占有使用费，理由正当、合法，本院予以支持。因涉及到房屋部分腾空的问题，故占有使用费亦应分段按占有面积予以计算，自2016年4月2日起至2016年5月1日止占有使用费应按照占有面积1530㎡予以计算，占有使用费的数额为21420元；2016年5月2日起的占有使用费应按照占有面积629㎡计算至原告开始腾空房屋之日即2016年7月9日止，占有使用费的数额为19960元（629㎡×14元/㎡÷30天×68天）。上述二项占有使用费共计41380元。因被告占用房屋的设备已由原告予以腾空处理，故对原告要求被告腾空房屋并交付原告使用的诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告实际于2016年4月份就将其放置租赁房屋内的设备予以部分腾空，但被告未提供证据予以证实，故对被告的该辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告温州市阿理鞋材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江群臻科技股份有限公司租金52040元并赔偿利息损失（利息损失按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率，从2016年3月23日起计算至履行完毕之日止）；
二、被告温州市阿理鞋材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江群臻科技股份有限公司2016年4月2日起至2016年7月9日止的占有使用费41380元；
三、驳回原告浙江群臻科技股份有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2659元，由原告浙江群臻科技股份有限公司负担523元，被告温州市阿理鞋材有限公司负担2136元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 金赛群
人民陪审员 金景月
人民陪审员 廖兰光
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 章 衡