福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第4386号
原告（反诉被告）汪童志，男，汉族，1974年10月30日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人卢健、温雪生，北京大成（福州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）张善添，男，汉族，1953年5月9日出生，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人蔡思斌、陈小丹（实习律师），福建创元律师事务所律师。
原告汪童志与被告张善添房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院于2015年8月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢健、被告张善添及其委托代理人蔡思斌、陈小丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月5日，原告与被告通过福州市鼓楼区大北麦田房产经纪服务点，双方订立了《房屋买卖合同》，原告向被告购买坐落于福州市鼓楼区福飞路＊号房产。合同签订后，原告支付了购房保证金10万元和购房款10万元。2015年6月19日，被告办理完房产解押手续。根据合同约定，被告应将《房屋所有权证》交由交易服务方保管，但一直拒绝交出。经原告与交易服务方多次催促，仍拒绝，被告也拒绝配合原告办理过户登记手续。原告认为，双方订立了《房屋买卖合同》，原告根据合同约定，履行了合同义务，但被告一直拒绝履行合同主要义务，已严重侵害了原告的合法权益。同时，原告委托北京大成（福州）律师事务所代理本案，为此支付了12000元的律师代理费，根据双方的合同约定，律师代理费由违约方承担。现原告诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告的《房屋买卖合同》；2.被告立即返还购房款人民币100000元；3.被告立即返还购房保证金人民币100000元；4.被告赔偿原告居间费用人民币60000元的损失；5.被告支付违约金人民币200000元；6.被告赔偿原告支付12000元的律师代理费的损失；7.被告承担本案诉讼费。
被告辩称，一、原告屡屡违约，极其不守信用，甚至未依合同约定，将180万元购房款办理交易资金银行托管手续，其行为已经构成根本违约，被告同意原告解除合同的要求，但原因系原告违约导致合同目的无法实现。根据合同第七条的约定，在申请办理该房屋所有权过户登记前，原告应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金、土地证过户保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续；合同第六条关于所有权过户登记及缴税约定，在被告领取该房屋其名下无抵押权的所有权证后三个工作日内。原告在2015年6月18日收到被告通知且明知被告已于2015年6月19日领取无抵押权的所有权证的情况下，其本应最迟于2015年6月19日起三个工作日内即2015年6月25日前（2015年6月20日-6月22日为端午假日）将180万元的购房款办理交易资金银行托管手续，但原告一直拒绝履行该义务，其行为已经构成根本违约。依据《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告有权拒绝原告的过户请求，待原告将相应款项办理交易资金银行托管手续后，再行办理过户手续。因此原告无权要求被告支付违约金及相应的律师费用。原告声称被告未将《房屋所有权证》交至交易服务方，但该行为并非办理过户的必经前置程序，亦不会对履行合同产生实质性影响。即使原告认为被告应于过户前将《房屋所有权证》交至交易服务方处，原告将180万元购房款办理交易资金银行托管手续的时间仍然应当是在此之前，最多也就是二者同时履行。原告在无任何不当理由的情况下，拒绝依据合同约定将180万元购房款办理交易资金托管手续，导致无法办理过户申请手续，属于根本违约，本案合同最终解除，实际过错系在原告，被告不应为此承担责任。
原告起诉时，《房屋买卖合同》中约定的解除条件尚未成就，原告如此仓促起诉，要求解除合同，亦足以看出其无意继续履行合同，甚至可能已经另购他房。根据合同第十二条对违约责任的约定，原告于2015年6月28日向被告发函催告，最早应于发信十日后即2015年7月8日后才可解除合同，但原告却在2015年7月1日即提起本案诉讼，足以看出原告意欲解除合同之迫切，早就无意履行合同。
原告所缴纳的10万元购房保证金，从始至终均系由交易服务方保管，并非由被告收取，与被告无关。
居间费用系因交易服务方为原告提供服务后原告所应支付的费用，系交易服务方与原告之间产生的费用，与被告无关，原告无权要求被告支付居间费用。且对于居间费用的数额缺乏依据，亦无相应缴款证明。
被告认为，无论是哪一方违约，合同约定的20万元违约金均属过高，明显超过各方的实际损失，请求法院在依法准确认定违约责任的前提下对本案违约金予以适当调整。
反诉原告反诉称，反诉原告与反诉被告经交易服务方福建金诚丰担保有限公司居间介绍，于2015年5月5日签订编号为A2××××388的《房屋买卖合同》，约定由反诉原告将坐落于福州市鼓楼区福飞路＊号＊座＊单元及＊座＊#附属间售予反诉被告。房屋总价款为人民币200万元整，单元面积为103.54平方米，附属间面积为10.68平方米，并就房屋过户、违约责任等作了详细约定。《房屋买卖合同》签订当晚，反诉原告便依约着手申请办理抵押注销手续。依据《房屋买卖合同》第四条房屋附属情况约定：“（三）户口情况：有户口，未享受外地人购房款落户优惠政策。甲方保证在本合同签订后不得将任何户口迁入该房屋并保证在收到除各项保证金金额外的售房款后十个工作日内将户口全部迁出。”反诉原告迁出户口的时间本应是其收到售房款后十个工作日内，但反诉被告在签订合同的第三天即2015年5月7日随同反诉原告前往派出所查询户口情况时，当即作出要求反诉原告在房屋过户前迁出户口的无理请求，甚至当即口头表示不予购房。依据《房屋买卖合同》第十一条履约保证约定：“（二）乙方应在本合同签订当日支付购房保证金人民币伍万元整（￥50000元），另应在本合同签订后叁日内支付购房保证金人民币伍万元（￥50000元）。”反诉被告本应在签订合同后叁日内支付购房保证金￥100000元整，但反诉被告却以上述户口事宜为由迟迟未付，直至2015年5月22日才将余下伍万元交齐，逾期近半个月。2015年5月8日，依据《房屋买卖合同》补充协议约定：“3、甲乙双方应在2015年5月8日前共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在被查封（冻结）情形；经查询，该房屋不存在被查封（冻结）情形的，则乙方应在查询后一个工作日内向甲方支付部分购房款人民币壹拾万元整（￥100000），并将该款项存入甲方指定账户，户名张善添，账号62×××78，开户行工商银行福飞路支行，甲方应向乙方出具收款收据。”反诉被告本应依约与反诉原告一同前往房屋登记机构查询房屋情况，但反诉被告再次违约，不仅未依约查询，同时亦未依约支付该壹拾万元购房款，直至2015年5月14日，才予支付。反诉原告为了成功办理解押手续，四处借款，终于在2015年6月12日成功办理解押注销申请手续。反诉原告在2015年6月18日得知可于2015年6月19日领取已办理抵押注销手续的《房屋所有权证》时，便立即通知反诉被告应根据《房屋买卖合同》第七条交易流程约定：“（一）在申请办理该房屋所有权过户登记前，乙方应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金、土地证过户保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续。”，将180万购房款办理交易资金银行托管手续，双方并可于2015年6月19日一同前往房屋登记管理中心领取《房屋所有权证》并同时办理过户申请手续。但2015年6月19日，反诉被告再次无故违约，一直未将180万购房款办理交易资金银行托管手续，导致无法办理过户申请手续。综上所述，反诉被告自签订《房屋买卖合同》以来屡屡违约，极其不守信用，其行为已构成严重违约。现反诉原告特依据《房屋买卖合同》第十二条违约：“2.甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币贰拾万元整（￥200000），同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。”以及《民事诉讼法》第五十一条等相关规定，结合反诉原告实际损失加之双方交易至引起纠纷时间较短，特酌情考量，向贵院提起反诉，请求判令：1.反诉被告立即向反诉原告支付违约金100000元；2.本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告辩称，1.部分购房保证金未及时交由交易服务方托管，未构成根本违约。是被告未将房产证交由交易服务方保管，被告将房产证交由交易服务方保管是应先履行的行为。原告担心的是原告先行缴纳180万元，被告不履行合同义务。
经审理查明，2015年5月5日，原、被告在福州市鼓楼区大北麦田房产经纪服务点居间服务下订立了《房屋买卖合同》，并与福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）签订《交易服务合同》。其中《房屋买卖合同》约定，一、原告向被告购买坐落于福州市鼓楼区福飞路＊号＊座＊单元及＊座＊附属间，总价为200万元；二、房屋附属情况：被告告知原告该房屋存在抵押，被告应在2015年5月6日前向抵押权人申请还款；该房有户口，未享受外地人购房落户优惠政策，被告保证在本合同签订后不得将任何户口迁入该房屋并保证在收到除各项保证金金额外的售房款后十个工作日内将户口全部迁出；三、房屋抵押权的解除：被告自行出资解除该房屋抵押权，应在抵押权人告知的可还款起始日起三个工作日内向抵押权人还款，抵押权人规定特定还款日期的，被告应在抵押权人告知的第一个特定还款日期予以还款；房屋所有权过户登记及缴税：被告应在抵押权人或交易服务人通知其领取抵押权注销登记受理单后三个工作日内领取该受理单，并在领取该受理单后三个工作日内领取该房屋无抵押权的所有权证且提交给交易服务人；四、房屋所有权过户登记及缴税：原、被告双方应在被告领取该房屋其名下无抵押权的所有权证后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记；五、交易流程：在申请办理该房屋所有权过户登记前，原告应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金、土地证过户保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续；原告应在完税后即行领取其名下所有权证并在领取该证件后一个工作日内将银行托管的购房款划转给被告；六、原告各项保证金：被告同意从交易服务人代管的成交价款中预留5万元作为房屋及家电家具交接保证金等；七、除因房屋交易需要将该房屋权属材料原件提交至相关银行、行政机关的期间外，在签订本合同进起至该房屋所有权过户登记至原告名下期间，该房屋权属材料原件均应由交易服务人保管，作为房屋交易的保证；原告应在本合同签订当日支付购房保证金50000元，另应在本合同签订后三日内支付购房保证金50000元。购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务人无息代管；八、原、被告双方任何一方未按约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约；双方各自保证其本人及其配偶积极配合对方、交易服务人办理该房屋交易所需要的各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则，导致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约；九、房屋所有权过户登记前的违约责任：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金200000元，同时，守约方有权要求违约方支付该违约责任所产生的律师代理费等等。
合同签订后，原告分别于2015年5月5日和2015年5月22日各交付50000元购房保证金至金诚丰公司，金诚丰公司出具收款收据。2015年5月16日，原告通过银行转账100000元购房款至被告名下，被告出具收款收据。2015年6月28日原告委托北京大成（福州）律师事务所代理本案诉讼，并为此支付律师费12000元。
2015年6月24日，金诚丰公司发告知函至被告，内容载明被告已于2015年6月19日领取该房无抵押权的所有权证，应将所有权证提交至本公司以及申请办理所有权过户登记等。
2015年6月30日，金诚丰公司再次发告知函至被告要求被告提交所有权证配合办理交易过户的相关手续，否则将追究相应的法律责任。
2015年7月11日，原告向被告发函通知被告解除双方签订的《房屋买卖合同》及《交易服务合同》。
2015年7月17日，原告与金诚丰公司签订《具结书》，内容载明根据《房屋买卖合同》第六条第（一）款的约定：原被告双方应在被告领取该房屋其名下无抵押权的所有权证后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记，但是被告未按约及时履行前述合同义务，被告的行为已经严重侵害原告合法权益；原告已于2015年7月11日向被告发出《解除合同函》，解除与其签订的《房屋买卖合同》及《交易服务合同》；鉴于《房屋买卖合同》及《交易服务合同》已解除，现金诚丰公司向原告退还购房保证金10万元并收回相应收款收据等。
另查，诉争房产系被告所有，被告已于2015年6月12日成功申请办理解押手续，并于2015年6月19日拿到《房屋所有权证》，但未将《房屋所有权证》交至金诚丰公司。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方均应当按约全面履行。关于哪一方违约问题，首先应认定被告应将无抵押权《房屋所有权证》交付金诚丰公司在前，还是原告将购房余款180万元办理资金托管手续在前。原告认为被告未按合同约定取得无抵押权《房屋所有权证》后交至金诚丰公司，构成违约；被告则认为原告至始违约，且未依约将购房余款180万元办理资金托管手续，构成违约。本院认为，《房产买卖合同》第五条第（四）款的约定，被告应在抵押权人或交易服务人通知其领取抵押权注销登记受理单后三个工作日内领取该受理单，并在领取该受理单后三个工作日内领取该房屋无抵押权的所有权证且提交给交易服务人；第六条第（一）款的约定，原、被告双方应在被告领取该房屋其名下无抵押权的所有权证后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记，故被告在领取《房屋所有权证》后应将其交至金诚丰公司，并于三个工作日内办理产权过户登记。《房产买卖合同》第七条第（一）约定，在申请办理该房屋所有权过户登记前，原告应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金、土地证过户保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续，故原告在办理产权过户登记前应将180万元购房余款办理资金托管，结合房屋买卖交易习惯，被告应先将《房屋所有权证》交至金诚丰公司，由金诚丰公司协助双方办理产权过户登记；双方办理产权过户登记前，原告将180万元购房余款办理资金托管。因此，被告在金诚丰公司多次发函催促下仍未将《房屋所有权证》交由金诚丰公司构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，故被告应承担违约责任。
关于本诉第一项诉请，原告已于2015年7月11日，发函通知被告解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告亦当庭同意解除。故本院确认原、被告关于诉争房产的《房屋买卖合同》于2015年7月11日解除。
关于本诉第二项诉请，基于被告违约，应返还原告交付的购房款100000元，该项诉请本院予以支持。
关于本诉第三项诉请，购房保证金系由原告交至金诚丰公司，且根据2015年7月17日原告与金诚丰公司签订的《具结书》达成的合意：《交易服务合同》已解除，金诚丰公司向原告退还购房保证金10万元并收回相应收款收据。由此可见，金诚丰公司已同意退还购房保证金10万元，该项诉请已由原告另行主张，本院不再处理。
关于第四项诉请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告未提供证据证明该项损失，于法无据，本院不予支持。
关于第五项诉请，《房屋买卖合同》约定支付违约金200000元明显高于其实际损失，结合双方交易过程，被告过错责任大小和引起纠纷时间较短，本院酌定违约金为30000元。
关于第六项诉请，《房屋买卖合同》约定，双方任何一方违约导致本合同解除的……，守约方有权要求违约方支付该违约责任所产生的律师代理费，又鉴于原告已提供委托合同和律师费发票予以证明，此项诉请于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
原告（反诉被告）汪童志与被告（反诉原告）张善添于2015年5月5日签订的《房屋买卖合同》于2015年7月11日解除；
被告（反诉原告）张善添于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）汪童志返还购房款100000元，支付违约金30000元，赔偿律师费损失12000元，合计142000元。
三、驳回原告（反诉被告）汪童志的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）张善添的全部反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费11400元（已由原告汪童志预交22800元），由原告汪童志承担3000元，由被告张善添承担8400元；本案反诉案件受理费2300元（已由反诉原告张善添预交），由反诉原告张善添承担；诉讼保全费2520元，由被告张善添承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 郑艺凤
二〇一五年十一月九日
书 记 员 余 玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
申请执行提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。