焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）山民二初字第01009号原告李迎春，男，38岁。委托代理人于守艳，河南达成律师事务所律师。委托代理人杜晓利，河南达成律师事务所实习律师。被告河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州经济技术开发区。法定代表人范宝堂，总经理。委托代理人郭峥，河南博联律师事务所律师。原告李迎春与被告河南中海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月24日作出受理决定，于2014年11月6日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，于2014年11月17日向原告送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2014年12月30日公开开庭进行了审理，原告李迎春及其委托代理人于守艳、杜晓利，被告中海公司的委托代理人郭峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月30日，原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告位于山阳区焦东南路2258号“中海·欧凯龙”（现名中海·丽江）第5号商住楼3单元1803号房，房款总额为392454元，原告已履行付款义务。合同第八条规定被告应在2012年8月31日前交付房屋给原告，第十四条规定被告交付房产时，与房产正常使用直接关联的基础设施及公共配套建筑应当达到约定使用条件。但至今被告未将房产按合同要求交付给原告，更没有达到约定的使用条件。现被告已逾期交房达一年零四个月之久，根据合同约定被告应向原告支付逾期交房违约金和基础设施和公共配套建筑未达标违约金。现起诉要求：⒈被告支付逾期交房违约金40422.76元、基础设施和公共配套建筑未达标违约金20211.38元，共计60634.14元；⒉诉讼费由被告承担。被告辩称，被告中海公司已通过交房公告、电话、短信、信函及办理入住流程表等形式履行了交房义务，逾期交房违约金应计算至被告交房之日。焦东路桥的封闭施工对被告工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天。合同在履行过程中发生了重大变化，履行合同对一方当事人明显不公平，被告请求法院对合同违约条款予以调整。被告不应因同一法律行为而承担多种法律上的不利后果。公共基础设备配套均已按照合同约定入户完毕。根据原被告诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：原告诉讼请求的依据。原告提交证据材料如下：⒈原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；⒉房屋买卖合同，证明原被告间存在商品房买卖合同关系、双方签订合同的时间及对交房时间、条件、逾期违约金的约定，被告确实存在逾期交房和基础设施、公共配套建筑实际未达标的违约行为，应承担相应违约责任；⒊收据4张、契税完税证，证明原告已按合同约定支付房款，履行合同义务。被告质证认为，对原告证据1-证据3真实性均无异议，2013年9月27日的煤气表、热力表费印证了被告的公共基础设备配套并未违约。对原告所举证据，本院认证如下：证据1-证据3均真实有效，予以确认。被告提交证据材料如下：⒈停工情况说明、报纸2份、商铺情况说明3份、南水北调办公室证明、规划图、照片4张，证明被告因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天，计算违约天数时应扣除233天；⒉入住办理流程表，证明被告积极履行交房义务。原告质证认为，对被告证据1指向有异议，不属于合同约定的重大事由，即便是重大事由也应当按照合同约定提前书面通知原告，但被告没有通知，且该组证据内容均与本案无关；证据2真实性无异议，指向有异议，入住通知不代表被告交付的房屋符合合同约定的交房要件，不能证明被告如实履行合同义务。对被告所举证据，本院认证如下：证据1原告异议成立，对被告所称指向不予确认；证据2真实性予以确认。经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年12月30日，以原告李迎春为买受人，被告中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第5号商住楼3单元18层1803号房，该商品房用途为住宅，建筑面积106平方米，总金额392454元，买受人于2011年12月30日前支付总房款的40%计192454元，于2012年4月31日前付清总房款392454元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：⒈交房时水、电预留入户接口；⒉电话、宽带、有线电视于交房时管道设备安装到每户接口处；⒊交房时门前路通；⒋暖气管道于交房时设施安装到每户接口处；⒌燃气管道于交房时设施安装到每户接口处。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按一下方式处理：⒈逾期超过60日后出卖人应当自本合同第八条规定的最后交付；⒉期限的第二天起，至该基础设施、公共配套建筑实际达到使用；⒊条件之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。被告于合同签订当日收取原告房款118454元，于2012年1月18日收取房款74000元，于2012年4月15日收取房款200000元，于2013年9月27日收取原告IC卡煤气表费、热力表费1700元。原告于2012年2月15日交纳契税7849.08元。被告所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年12月26日，原告在被告公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示原告所购丽江5号楼3单元1803号房屋的总房款、暖气热力表费、燃气TC卡费均已付清。2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原被告签订房屋买卖合同后，原告按约向被告足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告据实予以延期的情况下，被告未如约于2012年8月31日将房屋交付给原告使用，故原告要求被告支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持，因原告已于2013年12月26日在被告处领取了房屋钥匙，故违约金应自2012年9月1日起计算至2013年12月26日。被告辩解称因焦东路桥封闭施工，对被告工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使被告认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但被告并未向原告告知该事项，故被告辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。原告要求被告按照合同约定支付已付房款万分之二的违约金，但并未提供证据证明逾期交房给原告造成的具体损失数额，被告请求法院对违约金标准予以调整，应予采纳，结合本案实际情况，原告已在被告处领取了房屋钥匙，被告已履行了交房义务，根据公平和诚实信用原则，本院酌定被告应按照合同约定的违约金的50%向原告支付逾期交房违约金。原告要求被告支付基础设施和公共配套建筑未达标违约金，但未提供基础设施和公共配套建筑达标与否的证据，故该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》㈡第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款392454元向原告李迎春支付逾期交房违约金18916.29元（从2012年9月1日起至2013年12月26日止，按日万分之二的50%计算）；二、驳回原告李迎春的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1316元，由被告河南中海房地产开发有限公司承担829元，原告李迎春承担487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  樊媛媛代审 判员  曹君萍人民陪审员  王 璐二〇一五年四月十日书 记 员  杨 芹