湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终760号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李平，男，1986年1月3日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。
委托诉讼代理人：朱发刚，湖北民基律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：龚晓丽，女，1968年4月18日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。
委托诉讼代理人：陈国勇，湖北竟成律师事务所律师。
上诉人李平、龚晓丽因合同纠纷一案，均不服宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李平上诉请求：撤销一审判决第二项，改判龚晓丽于判决生效之日起三十日将位于宜昌市西陵区东山大道北山花园2号楼第第一单元201号房屋一套返还李平，并按3000元/月的标准向李平支付2016年5月起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。事实和理由：一审在未调查涉案房屋租赁市场价格的情况下，径自根据李平与龚晓丽之间的房屋租赁合同的租金来确定房屋占用费，有违司法解释的规定。涉案的房屋位于宜昌市西陵区××大道北××楼××单元××号，该地段的房屋租赁市场价格大约为3000元/月，而李平之所以将涉案房屋以远低于市场租赁价格的1100元/月出租，是因为希望能够促成之后的房屋买卖交易，1100元/月的租金并不是该房屋的租赁市场价格。
龚晓丽向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第五项；2.改判李平退还龚晓丽购房款利息5400元，并向龚晓丽赔偿房屋装修费80854.75元（不服一审判决金额32341.9元）。
事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。
一、龚晓丽与李平约定买卖的房屋是葛洲坝集团公司的经济适用房。非葛洲坝的职工以及没有葛洲坝户口的人根本无法办理该房屋的过户事宜。李平在购买本单位的这套经济适用房时，在房屋买卖协议中明确约定李平原则上无权将所购买的经济适用房转让他人。
二、双方在2014年签订该买卖合同时，李平并未取得该套房屋产权，即使在2017年12月，三年后一审宣判时，李平仍然未取得该套房屋的产权证。龚晓丽与李平房屋买卖争议的关键点在于，李平在出售该房屋的时候，恶意隐瞒上述事实，是恶意行为，是欺骗的行为，根据双方签订买卖合同中约定的房款总价62万元，龚晓丽必须先一次性支付61万元，才能办理过户事宜，李平明显是知道该套房屋的产权根本无法办理到龚晓丽的名下，才会如此约定。幸亏龚晓丽及时发现，避免自己更大的经济损失。双方的房屋买卖合同无法履行明明是李平的过错及恶意，现在却要龚晓丽自己承担40%的装修损失，一审判决明显是偏袒李平，龚晓丽对此坚决不服。
三、因为李平不愿意赔偿龚晓丽的装修损失，才导致诉讼的发生，龚晓丽根本无意居住在该套房屋中，但一审中却将打官司期间的全部租金损失让龚晓丽一人承担，明显判决不公。一审既然认为双方都有过错，那么按照法律的规定双方应该按过错的大小来承担各自的责任，一审却只判决龚晓丽一个人承担租金损失，李平却不用承担任何责任，明显不符合法律的规定。
四、在打官司的这几年，该地区同类型的房价涨了几十万，相对于李平是赚到了，龚晓丽的间接损失几十万元，一审判决对龚晓丽不公平。
李平向一审法院起诉请求：1.判令龚晓丽立即腾退其占用李平的房屋（位于宜昌市北山坡北××楼××单元××室）并结清物业、水电费用。2.判令龚晓丽按照每月3000元标准向李平支付房屋占用费（从2016年5月到实际腾退房屋之日止）。
龚晓丽向一审法院提出反诉请求：1.解除龚晓丽与李平于2014年11月2日签订的房屋买卖合同；2.判令李平向龚晓丽支付房屋装修费19.80万元，退还房款利息5400元，共计20.34万元。
一审法院认定事实：2014年11月2日，李平（甲方）与龚晓丽（乙方）签订《房屋租赁（预售）协议》一份，约定：甲方将宜昌市西陵区××大道北××楼××单元××号毛坯住房一套租给乙方，并在协议期限内预售给乙方。另约定：1、租赁期限从2014年11月3日至2015年11月2日，或乙方可以提前结束租赁期限，最迟不超过2015年11月2日。2、乙方可以根据自身情况对该房屋进行装修，费用由乙方负担。3、甲方同意在2015年11月2日前将该房屋以人民币620000元的价格预售给乙方（房屋涉及的任何过户、税费等一切费用由乙方承担），甲方承诺在租赁期限内不得将房屋租赁或出售给任何个人。乙方承诺须在2015年11月2日前将约定购房款61万元支付给甲方（乙方预扣1万元，作为甲方后期配合乙方办理产权过户保证金，待过户手续完结后乙方将该保证金退还），房屋出售时甲、乙双方另签定房屋买卖合同。超过2015年11月2日，甲方有权不将房屋出售给乙方。4、租赁期满后，无论何种原因乙方若未按照约定方式支付甲方购房款，则甲方有权收回房屋，乙方不得以任何理由拒绝交房。关于租金及押金，双方另约定：1、租金标准：每月1000元，其它物业、水、电、气等一切费用由乙方承担。2、支付方式：年支付一次，本协议签订后支付一年租金12000元，最终租金以乙方实际租赁时间为准，不足一个月的按一个月计算……等内容。
本案所涉《房屋租赁预售协议》签订后，龚晓丽依合同约定的租赁期限及标准向李平支付了房屋租金12000元。在合同约定的租赁期限到期前，因龚晓丽在租赁期满后一次性支付购房款有困难，遂于2015年10月30日按1100元/月再行向李平支付了2015年11月至2016年4月期间的房屋租金6600元。龚晓丽并于2016年4月5日向李平支付逾期支付购房款的利息5400元。
2011年3月8日，李平与葛洲坝集团三峡实业有限公司基地建设部签订经济适用房（预售）合同，约定李平购买位于北山花园2号楼第1单元，第2层，2-1-201号住房一套，房屋于2012年12月31日前交付使用，并约定李平购买的上述住房拥有全部房屋产权，在合同履约期间，李平原则上无权将所购买的经济适用房转让他人，因特殊原因确需进行转让或变更户主名称的，李平需按照集团公司、三峡分公司及三峡实业公司有关文件规定，经有关单位负责人签字批准后方可办理过户手续等内容。2016年5月25日，葛洲坝集团三峡实业有限公司基地建设部出具证明一份，载明，李平购买的上述房屋产权证正在办理过程中。
2016年5月30日，李平以房屋租赁合同纠纷为由，向一审提起诉讼，要求龚晓丽立即腾退租住的本案诉争房屋，并结清物业、水电费，支付房屋占用费。该案经审理后，一审以李平无权在房屋租赁期届满前要求龚晓丽搬离争议房屋为由，作出（2016）鄂0503民初849号民事判决书，驳回了李平的全部诉讼请求。李平对该判决不服，提出上诉。宜昌市中级人民法院在审理该案后，对案件的部分事实进行了重新认定，作出（2016）鄂05民终2286号民事判决书，维持了原判决。
龚晓丽在入住本案诉争房屋前，于2014年11月对该房屋进行了装修。在本案审理过程中，龚晓丽申请对本案争诉房屋的装修造价及装修的现有价值进行评估，经双方当事人选定评估机构，一审依法委托了湖北长信资产评估有限公司对本案争诉房屋的装修造价和现偷走进行了评估，资产评估结果为：资产在评估基准日2017年9月7日的装修造价为90433.20元，评估值为80854.75元。在一审庭审过程中，经一审释明，李平仍是回答其以“龚晓丽不购买房屋，同时租赁合同到期，要求龚晓丽腾退房屋。”
一审法院认为，1.关于本案所涉合同的性质问题。一审认为，双方所签订的合同无论从合同名称—《房屋租赁（预售）协议》，还是从合同约定的具体内容来看，均应认定为包含有房屋租赁及房屋买卖两方面内容的复合型合同。且从相关房屋买卖的条款来看，其虽名为预售，但实际上包括了诸如标的物、价金、付款期限、所有权移转等实质性条款，而非以订立本约为目的的房屋买卖预给，意即双方间的房屋买卖合同已经成立。从房屋租赁及房屋买卖的履行期限来看，二者在履行期上相互承继，即租赁合同的履行期限（租赁期限）至2015年11月2日终止后，迳行履行房屋买卖合同。后在合同实际履行过程中，因龚晓丽于租赁合同到期后一次性支付购房款有困难，双方协商将租赁期限延长至2016年4月，相应的房屋买卖合同的履行期限亦推延至2016年5月开始。但租赁期限于2016年4月届至后，龚晓丽对该房屋的占有并不必然演化为无权占有，因为此时其与李平之间尚存在房屋买卖合同关系，龚晓丽此时对房屋占有的根据在于双方之间的房屋买卖条款。李平此时主张返还请求权（腾退房屋）应基于双方之间的房屋买卖关系或主张房屋买卖合同无效后的返还请求权，或主张解除房屋买卖合同后的返还请求权。在庭审过程中，经一审释明，李平仍是回答其以“龚晓丽不购买房屋，同时租赁合同到期，要求龚晓丽腾退房屋，”从其陈述来看，其仍是基于双方之间的房屋买卖关系主张的返还请求权，故本案应以房屋买卖合同纠纷为由进行审理。
2.关于双方签订的房屋买卖合同是否应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，龚晓丽已明确提出反诉请求要求解除双方签订的房屋买卖合同，李平虽未明确提出“解除合同”的诉讼请求，但从其在庭审中的陈述“龚晓丽不购买房屋，同时租赁合同到期，要求龚晓丽腾退房屋”以及其提出的诉讼请求来看，亦是对房屋买卖合同不再履行的表示，应当视为其对“解除合同”的意思表示。现双方当事人均表示房屋买卖合同无法再继续履行，故要求解除合同应予准许。
3.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案诉争房屋现仍由龚晓丽占有使用，合同解除后，龚晓丽理应将房屋返还给李平，现李平要求龚晓丽腾退房屋的诉讼请求，以及龚晓丽要求返还已支付的房款利息5400元的诉讼请求，一审予以支持。龚晓丽在占有使用本案诉争房屋期间，以1100元/月的价格支付租金至2016年4月，此后未再向李平支付房屋租金，现李平要求龚晓丽向其支付从2016年5月起至实际腾退房屋时止的房屋占用费，一审予以支持，费用标准按双方原支付的租金标准计算。本案中，李平在订立买卖合同时对房屋权属问题应尽如实告知的义务，龚晓丽也应尽必要的审查义务，现因房屋买卖合同无法再继续履行而解除，李平、龚晓丽均存在过错，由此造成的损失根据双方的过错大小，应由李平承担60%的责任，龚晓丽承担40%的责任。龚晓丽在占有使用房屋期间对房屋进行了装修，现因合同解除房屋应予返还，其对房屋所投入的装修应视为其损失，现经评估，该房屋装修现价值为80854.75元，故李平应向龚晓丽支付房屋装修费48512.85元。关于李平主张的物业、水电费用，未提交证据证实龚晓丽欠付上述费用的具体数额，故对该诉讼请求，一审不予支持。
据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、解除李平与龚晓丽于2014年11月2日签订的《房屋租赁（预售）协议》。二、龚晓丽于判决生效之日起三十日内将位于宜昌市西陵区××大道北××楼××单元××号房屋一套返还李平，并按1100元/月的标准向李平支付2016年5月起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。三、李平于判决生效之日起五日内退还龚晓丽的购房款利息5400元，并向其赔偿房屋装修费48512.85元。四、驳回李平的其他诉讼请求。五、驳回龚晓丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费238元，由李平负担140元，龚晓丽负担98元；反诉受理费2176元，由李平负担660元，龚晓丽负担1516元。
二审中，当事人未提交新证据。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于案涉房屋装修费的负担问题。李平与龚晓丽签订《房屋租赁（预售）协议》，约定龚晓丽先租后买李平的案涉房屋，租赁期满后，李平与龚晓丽均同意解除协议中关于买卖房屋部分的约定，现双方为装修费的负担发生争议，本院认为龚晓丽的上诉请求成立，理由如下：
1.关于协议中房屋买卖部分的效力。案涉房屋为葛洲坝集团三峡实业有限公司自建，面向职工出售的经济适用房，有别于法律、行政法规规定的财政补贴，为解决经济困难群体住房问题而兴建的经济适用房。该性质房屋的对外出售，并不损害社会公共利益。根据合同法鼓励交易的立法原则，不宜否定其效力。
2.因为龚晓丽是基于买受案涉房屋的前提对房屋进行了装修，在确认双方关于买卖部分约定有效的前提下，对装修费损失的负担，因根据买卖约定不能履行的原因判断。本院认为李平为责任方：（1）李平在与龚晓丽签订协议时，未向龚晓丽披露该房屋有别于普通商品房，买卖受限制的重要信息，有违诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，应当承担缔约过失责任。（2）根据李平与葛洲坝集团三峡实业有限公司基地建设部签订的经济适用房（预售）合同可知，李平如果要出售该房屋，需按照集团公司、三峡分公司及三峡实业公司有关文件规定，经有关单位负责人签字批准后方可办理过户手续。上述情形类似于需要经过审批，方能履行的合同。根据诚实信用原则，李平应当积极促进合同履行条件具备，使案涉房屋具备出售条件。但直至二审，李平仍未对此举证，应承担不利后果。（3）在买卖合同关系中，除法律禁止性情形外，人民法院并不因出卖人对标的物没有处分权、或者处分权受限制而否定合同的效力。即转移标的物所有权为出卖人的义务，买受人并不具有相应的核实审查义务。如果标的物事实上不能转让，合同无法履行，应由出卖人承担违约责任。一审以龚晓丽未尽到必要的审查义务为由，判决龚晓丽承担装修损失的40%，适用法律不当，本院予以纠正。
二、关于房屋占用费的问题。1.龚晓丽以李平违约导致合同不能履行为由，要求判决解除合同，李平向其支付装修损失。上述请求符合法律规定，人民法院应予支持。但合同解除后，已经履行部分应当互相返还，龚晓丽需将案涉房屋返还给李平。该义务系龚晓丽的法定义务，不得以李平尚未向其支付装修费而拒绝履行。如果龚晓丽拒绝履行，应当赔偿李平因此所受的损失，即向李平支付房屋占用费。龚晓丽关于李平应当分担“租金”损失的主张没有法律依据，本院不予支持。2.至于房屋占用费的标准，李平认为一审按照原合同约定的租金标准确定不当，要求参照该地段的市房屋市场租赁价格处理。首先，李平对“该地段的房屋市场租赁价格”并未举证；其次，本院注意到，案涉房屋为毛坯房出租，不同于通常情况下的现房出租；最后，如前所述，李平是违约方，人民法院的裁判结果应当弘扬诚实守信的道德风尚，当事人不得因其违约行为获得超出合同约定的利益，故本院对李平的该项诉请不予支持。
综上所述，龚晓丽的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初631号民事判决第一项、第二项。即：解除李平与龚晓丽于2014年11月2日签订的《房屋租赁（预售）协议》；龚晓丽于本判决生效之日起三十日内将位于宜昌市西陵区东山大道北山花园2号楼第一单元201号房屋一套返还李平，并按1100元/月的标准向李平支付2016年5月起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。
二、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初631号民事判决第三项。即：李平于判决生效之日起五日内退还龚晓丽的购房款利息5400元，并向其赔偿房屋装修费48512.85元。
三、李平于判决生效之日起五日内退还龚晓丽的购房款利息5400元，并向其赔偿房屋装修费80854.75元。
四、驳回李平的其他诉讼请求。
五、驳回龚晓丽的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费987元（李平预交378元，龚晓丽预交609元），由李平负担800元，龚晓丽负担187元。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一八年三月十八日
书记员 袁昌芹