苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初1653号原告（反诉被告）陈梅。原告（反诉被告）顾旭明。原告（反诉被告）顾某。法定代理人陈梅、顾旭明，即原告陈梅、顾旭明，系顾某的父母。委托代理人杨相宁，江苏德策律师事务所律师，代理上述各原告。委托代理人梅世杰，江苏德策律师事务所律师，代理上述各原告。被告（反诉原告）苏州绿城御园房地产开发有限公司，住所地苏州工业园区时代广场24幢2001室。法定代表人黄书平，总经理。委托代理人朱海龙，该公司员工。委托代理人赵竹群，该公司员工。本院于2016年2月26日受理了原告陈梅、顾旭明、顾某诉被告苏州绿城御园房地产开发有限公司（以下简称“绿城公司”）商品房销售合同纠纷一案。诉讼中，绿城公司以陈梅、顾旭明、顾某违约并诉请赔偿损失为由提起反诉，本院一并予以受理。本案依法组成合议庭，由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员钱建和、孙文龙组成合议庭，于2016年4月8日、5月6日公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人杨相宁、梅世杰、被告绿城公司的委托代理人赵竹群到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。本诉原告陈梅、顾旭明、顾某诉称：2012年6月30日，原、被告签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》（以下简称“销售合同”），约定三原告购买绿城公司开发的苏州工业园区玉园花园12-111室房屋，该房屋总价款2700万元，由三原告在合同签署之日支付首付款，在2014年6月30日前支付剩余房款，绿城公司应在2013年12月30日前将房屋交付给原告。签约后，绿城公司未按约向原告交付房屋，并将房屋的铝木门窗材质由其承诺的橡木门窗替换成杉木门窗，二者价格相差较大。2015年12月22日，绿城公司以未付清房款为由通知原告解除合同。原告认为：首先，绿城公司依约享有的合同解除权已经消灭，解约行为应当无效；其次，合同约定房屋交付时间在原告支付剩余款项之前，绿城公司一直未能交付房屋，存在先违约行为。原告起诉至法院，请求法院判令：1、依法确认绿城公司解除编号为201206300330的销售合同行为无效，判令绿城公司继续履行双方签订的《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，按照合同约定向原告交付玉园花园12-111房屋并办理产权过户手续；2、诉讼费由绿城公司承担。本诉被告绿城公司辩称：绿城公司于2015年11月30日已经向本诉原告发送《解约通知函》，通知解除销售合同；并于2015年12月22日向原告发送《催办商品房买卖合同注销手续通知函》，要求本诉原告协助办理涉诉房屋的解除手续及商品房买卖合同注销手续。本诉原告未按商品房买卖合同约定的内容履行付款义务，绿城公司有权行使解除权，相关合同已经解除，因此对于本诉原告继续履行合同的诉请不予认可，请求法院驳回本诉原告的全部诉讼请求。反诉原告绿城公司诉称：2012年6月20日，反诉原告与反诉被告签订销售合同，同时双方另签署一份《绿城苏州玉园花园装修工程服务合同》（以下简称“装修合同”），约定被反诉人向反诉人购买苏州工业园区玉园花园12-111室精装修商品房，房屋价款合计4500万元，被反诉人应当在2012年6月30日前支付首付款900万元，在2014年6月30日前支付全部精装修款1800万元。但截至现在，被反诉人未按约如期支付相应购房款及装修款。反诉人于2015年11月30日及2015年12月22日分别向被反诉人发送解约函及办理注销合同手续通知函，通知被反诉人解除购房合同以及办理注销手续事宜，但被反诉人至今未办理。反诉人起诉至法院，请求法院判令：1、解除反诉人与被反诉人之间签订的销售合同及装修合同，并办理注销销售合同的备案手续；2、被反诉人支付反诉人违约金450万元；3、反诉案件受理费由被反诉人承担。庭审中，绿城公司确认，违约金450万元包括根据销售合同约定10%的违约金计270万元、以及根据装修合同约定10%的违约金计180万元。反诉被告陈梅、顾旭明、顾某辩称：1、装修合同为工程施工合同法律关系，本案为房屋买卖法律关系，二者并非同一法律关系，也不具有牵连性，且反诉已经过了期限，应当另案起诉；2、装修合同签署的时间为2012年6月30日，根据约定，开工时间为2012年6月22日，付款时间为2013年6月30日，竣工时间为2014年6月30日，任何一方违反合同约定且在对方书面催告合理期限内未整改的，催告方有权解除合同，本案并不符合上述情况；3、截至绿城公司提出反诉之日，房屋装修尚未开始施工，且在付款期限届满、绿城公司提出反诉之前，绿城公司从未书面催告原告支付装修款，也未书面通知原告解除装修合同，相关主张也超出两年诉讼时效；4、装修合同约定先开工，再支付工程款，绿城公司至今尚未开工，甚至没有启动设计，反诉被告未支付装修款也符合先履行抗辩权。综上，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。经审理查明：2012年6月30日，绿城公司作为出卖方（甲方），陈梅、顾旭明、顾某作为买受方（乙方），约定乙方向甲方购买苏州工业园区玉园花园12-111幢房屋，该房屋为低密度住宅，建筑层数二层，地下一层，套内面积1300.46平方米，房屋总价2700万元。付款方式约定为乙方自有资金支付全部房价款。在逾期付款部分，约定乙方未按合同约定时间付款，甲方有权按逾期付款额向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，按照中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算。逾期超过十五日的，合同继续履行，乙方除支付逾期利息外，还应按照总房价的5%向甲方支付违约金。逾期超过三个月未履行的，甲方有权单方面书面通知乙方解除本合同，乙方应当在书面通知送达之日起十五日内按照总房价的10%向甲方支付违约金。关于房屋交付时间，双方约定为2013年12月30日前，甲方至少提前十五日书面通知乙方办理该房屋的交接手续，乙方应当在书面通知书中确定的交付日起十五日内会同甲方对房屋验收，房屋交付的标志为签署房屋交接文件。甲方逾期交付房屋的，乙方有权按已支付的房价款向甲方主张逾期利息，从约定交付期限的第二日开始计算。逾期超过三个月的，乙方有权单方面书面通知甲方解除合同，甲方除支付逾期利息外，每延期一天按实际总房价款的万分之一向乙方支付违约金。合同第二十六条约定，甲方设置样板房的，应当在补充条款中说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。在单方解除权行使方面，双方约定对甲乙双方的单方解除权行使期限有约定的，解除权应当在约定的期限内行使，超出期限不行使的，解除权消失；对行使期限没有约定的，甲乙双方合同单方解除权自解除事由成立之日起三个月内不行使的，该权利消失。一方违反约定，另一方有权按照本合同规定索赔，合同生效后一方无正当理由要求解除合同的，除了双方签订补充协议外，责任方须按本合同及补充协议条款承担违约责任，并按房价的10%赔偿对方损失。双方另指定接受对方面呈、快递或邮寄挂号信的地址，地址变更未通知的自行承担后果。当日，各方形成《补充协议》，作为销售合同的一部分。在解除合同、退房部分，双方补充约定在出卖人可以行使解除合同情形下，如果出卖人未通知解除合同或根据买受人的书面请求而同意不解除合同的，合同继续执行，买受人除应继续支付房款义务及每日按逾期支付房款万分之四向出卖人支付违约金之外，还应另按未付房款额的5%向出卖人偿付一次性违约金，并在支付房款时一并给付出卖人。在具备交房条件时，买受人未付清房款的，出卖人届时有权不交付商品房，保留对该商品房的所有权，并仍可选择解除商品房买卖合同及补充条款，买受人同时应向出卖人承担约定违约责任。房屋交接、质量异议处理补充约定，双方约定出卖人实际交付的房屋的质量、设备与同户型样板房主要不同在于合院住宅室外就餐区实际交付时无顶。合同附件四中，付款时间约定为：2012年6月30日签约时支付总房价的34%即900万元，2014年6月30日前支付总房价款的66%计1800万元。销售合同及补充协议下方，甲方加盖公章，乙方由陈梅签字。另查明：2012年6月30日，陈梅（委托方，甲方）与绿城公司（受托方，乙方）另行签订装修合同，约定甲方就玉园花园12幢111室房屋委托乙方进行设计、施工，设计风格按照御园一期样板房ab2装修风格、承包范围包括室内设计、硬装及设备安装及施工，开工日期约定为2012年6月22日，竣工日期为2014年6月30日，装修总价款为1800万元（装修平面图、主要装饰材料清单、设备配置清单见本合同附件），甲方应在2013年6月30日前一次性付清全部工程款计1800万元。工程质量评定以国家或行业质量检验、评定标准为依据，因乙方原因工程质量违反强制标准的承担违约责任。隐蔽工程需要验收的，应在验收前3个工作日通知甲方验收。双方将商品房装修平面图、主要装饰材料、设备配置清单约定于合同附件一、附件二，双方应当约定装修使用的主要材料和设备品牌等内容。变更设计方案、材料清单、施工内容等需征得另一方同意。竣工达不到约定标准的，乙方补偿装修、设备差价，并承担装饰、设备差价的5%的违约金。装修完工后应书面通知甲方验收并办理交接手续，双方验收交接时签署交接清单。本合同因任何一方原因解除的，违约方向守约方支付工程款总额10%的违约金。该合同附件一平面布置图为空白，附件二主要装修材料、设备配置清单中，对于建筑部门、室内部分的设备等有约定。装修合同下方，甲方由陈梅签字，乙方加盖绿城公司印章。诉讼中，绿城公司确认，陈梅在签约及履约时，均向绿城公司披露相对方为陈梅、顾旭明、顾某，本案装修合同、销售合同及补充协议上陈梅的签字同时代表顾旭明及顾某，合同买方履约主体也为陈梅、顾旭明、顾某；原告顾旭明、顾某对陈梅代表该二人签署及履行上述合同的行为予以认可。2012年4月28日，顾旭明、陈梅向绿城公司支付房款100万元;2012年8月27日，顾旭明、陈梅向绿城公司支付房款350万元;2012年9月3日，顾旭明、陈梅向绿城公司支付900万元；2012年9月30日，顾旭明、陈梅向绿城公司支付房款500万元;2012年12月31日，顾旭明、陈梅向绿城公司支付300万元；2013年1月30日，顾旭明、陈梅向绿城公司付款200万元。另有188.4万元系案外人顾雅韵因购买绿城公司的其余房屋，在支付意向金后退房，经绿城公司同意而于2014年5月30日确定转至本案房款。就销售合同，双方一致确认已付款项合计2538.4万元，欠付为161.6万元。双方另确认装修合同未付款。2015年11月30日，绿城公司向陈梅邮寄《解约通知函》，通知陈梅，根据购房合同，应于2014年6月30日前支付全部购房款，但截至发函之日，逾期超过三个月。现绿城公司决定解除购房合同，并要求陈梅于收函后15日内支付10%的违约金即270万元，同时协助办理注销合同备案登记手续。该函件陈梅于2015年12月1日签收。2015年12月22日，绿城公司另向顾旭明、陈梅邮寄《催办商品房买卖合同注销手续通知函》，告知因未履行付款义务，绿城公司已于2015年11月30日发解约通知函，要求顾旭明、陈梅收函后15日内支付10%违约金，并办理商品房买卖合同注销备案登记手续，但截至本函发出之日，顾旭明、陈梅仍未办理注销登记且未支付违约金。现通知顾旭明、陈梅于2015年（应为2016年）1月10日前办理上述全部手续并支付全部违约金，在配合办理上述手续后将已付房款退还，否则将按约采取法律措施。该函件顾旭明、陈梅于2015年12月24日签收。2016年1月5日，顾旭明、陈梅向绿城公司邮寄《回函》，内容包括：1、根据购房合同，解除权应当在约定期限内行使，对行使期限无约定的，自解除事由成立之日起三个月内不行使的，解除权消灭。双方约定2014年6月30日为房款最后支付之日，绿城公司未按期行使解除权，相关权利已经消灭；2、合同约定房屋应当和样板房一致，绿城公司售楼处展示的铝木门窗所用木材为橡木，小区样板房也使用橡木门窗，而顾旭明、陈梅购买的房屋却使用杉木门窗，与样板房严重不符，要求更换；3、装修合同约定应当在2012年6月22日开工装修，在2014年6月30日竣工，但截至发函尚未开工装修，甚至没有任何设计图纸，导致顾旭明、陈梅无法居住并支付巨额租金，依法享有要求赔偿损失及承担违约责任的权利。该函绿城公司于2016年1月7日签收。2016年2月1日，顾旭明、陈梅委托江苏德策律师事务所向绿城公司邮寄《律师函》，告知事项与回函一致，同时通知绿城公司无权单方面解除销售合同，要求绿城公司于收到函件后5日内同委托人办理房屋合同履行手续，并按照约定办理房屋产权证书，更换橡木门窗，装修事宜双方另行协商处理。如逾期不交房将采取法律措施。该《律师函》于2016年2月3日由绿城公司签收。关于房屋价款。庭审中，绿城公司提交一张《购房优惠审批单》，证实讼争房屋应售价5595.99万元，经内部审核，优惠1095.99万元，按4500万元出售。陈梅、顾旭明、顾某主张该单据为绿城公司内部审批材料，对此不知情也不予认可。对于销售合同范围内的欠付房款161.6万元，陈梅、顾旭明、顾某愿意支付，也同意法院以判决的形式确认给付义务。关于讼争房屋及样板房。绿城公司确认，讼争房屋位于小区二期，销售时为毛坯，故未设置样板房；小区一期为精装修房，销售时在一期设置有样板房，但有明确不做交付标准仅供参考的提醒，对于样板房具体用于哪一期没有明确。两期工程实为同一地块，只是基于小区的内部设置，以一个景观空间进行了区分。两期房屋的地段与面积不一致，户型存在差别。因房屋所在项目开发时间较长，两期的房屋在2012年6月同时对外销售。讼争毛坯房屋验收时间为2013年12月30日，而装修需在验收完毕的基础上进行，故装修合同虽约定为2012年6月22日，实际上该时间无法开工。顾旭明、陈梅未按照装修合同约定在2013年6月30日前支付装修款，故此至今尚未装修，讼争房屋也至今未交付。顾旭明、陈梅本身是做装修的，想拿该小区的其余装修工程，双方一直在协商但未成功，所以本案装修合同的施工图纸一直未得到确认。绿城公司也确认，双方一直协商装修，未以书面形式催要装修款。关于门窗材质，绿城公司确认讼争房屋使用的门窗材质确为杉木，样板房使用材质为橡木，但主张双方并未明确约定应当使用橡木门窗；顾旭明、陈梅主张应当按照样板房的标准使用橡木门窗，二者的价格差达到一百多万，故此暂未付尾款。就相关更换门窗材质的权利在本案中暂不主张。以上事实，由《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》、《绿城苏州玉园花园装修工程服务合同》、往来函件及邮寄凭证等以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》、《绿城苏州玉园花园装修工程服务合同》均系双方当事人意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。上述协议原告方虽由陈梅一人签署，但绿城公司确认签约时陈梅已向其披露另有共同购买人顾旭明、顾某，顾旭明、顾某对陈梅的签约行为予以确认且同意对于合同项下的权利义务概括承担，故陈梅、顾旭明、顾某作为共同原告主张权利符合法律规定，本院予以确认。本案的争议焦点是讼争销售合同是否得以合法解除。综合现有证据及庭审陈述，本院认定如下：（一）、关于房屋价款。绿城公司主张房屋总价款为4500万元，其中包括销售价款2700万元、装修价款1800万元。本院认为，本案装修合同与销售合同分别签订，其中，2700万元的销售总价系根据房屋单价及面积所确定。一方面，并无证据表明双方将房价分摊于装修价款及房屋价款，各方确认别墅一房一价，其余别墅的价格不具有完全参照性；另一方面，并无证据表明2700万元销售价格的确定存在欺诈、胁迫等情形，或销售价格严重悖离市场水平。本案销售合同签订至今已有近四年，绿城公司并未举证存在以上情形并在法定期限内诉请撤销，故房屋价款本院认定为2700万元。（二）、关于两份合同。本案原被告之间，既存在基于销售合同产生的房屋买卖关系，也存在基于装修合同产生的承揽或相关的法律关系，二者非同一法律关系。两份合同对签约双方的权利义务各有约定，并无证据表明在签约及履约上互为前提。本案中，绿城公司以陈梅、顾旭明、顾某未履行装修合同为由提起反诉，但反诉的功能为抵消、吞并本诉并使本诉部分或全部失去作用。因分属不同法律关系，装修合同是否履行不能对抗陈梅、顾旭明、顾某主张交付房屋的本诉请求，绿城公司以陈梅、顾旭明、顾某未支付装修价款1800万元为由主张逾期交房及解除销售合同同样缺乏依据，本院不予支持。如绿城公司认为因陈梅、顾旭明、顾某未履行装修合同导致损害，应当在依法举证的情况下按照法律规定主张权利，其在本案中就装修合同的解除以及赔偿装修合同违约金180万元的反诉诉请，本案不予处理。（三）、关于绿城公司解除销售合同的行为。本院认为，根据销售合同，陈梅应当于2012年6月30日前支付房款900万元，绿城公司在2013年12月30日前交付房屋，陈梅在2014年6月30日前支付余款1800万元。根据约定，在具备解除权的情况下，对解除权行使期限没有约定的，甲乙双方合同单方解除权自解除事由成立之日起三个月内不行使的，该权利消失。本案中，陈梅、顾旭明、顾某未在2012年6月30日前足额交付第一笔房款，但绿城公司并未依据法律规定及合同约定据此解除合同，此后陈梅、顾旭明、顾某继续交付绝大部分房款，绿城公司收取房款且未提出异议，应当视为此后销售合同继续履行。我国《合同法》第六十七条规定，事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据约定，陈梅、顾旭明、顾某在交付全部尾款之前，绿城公司应当履行交付房屋的先合同义务。现绿城公司未交付房屋，陈梅、顾旭明、顾某以此为由未足额支付尾款并无不妥。此外，根据庭审陈述，毛坯房在交付时也应带有木质门窗，双方的争议点为材质应为杉木还是橡木。根据销售合同约定，如补充协议对交付房屋的质量、设备及装修与样板房是否一致未作说明的，实际交付房屋应当与样板房一致；根据补充协议约定，交付房屋与样板房不同之处在于无顶。讼争两期房屋位于同一地块且同步销售，绿城公司认可并未确认样板房用于哪一期房屋，本案销售合同为绿城公司提供且对于样板房存在有约定的情况下，陈梅、顾旭明、顾某作为购买方，有理由对绿城公司履行合同是否符合约定提出质疑并拒绝绿城公司相应的履行要求。我国《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。陈梅、顾旭明、顾某向法院起诉提出异议并诉请确认无效在法定期限内，本院予以支持。（四）、关于违约责任。绿城公司表示，如法院不支持解除合同，其反诉违约概括包含陈梅、顾旭明、顾某逾期付款所致违约责任。本院认为，陈梅、顾旭明、顾某首笔房款900万元中，部分款项存在逾期给付，应当承担相应的违约责任，鉴于陈梅、顾旭明、顾某不认可违约行为且合同对违约金约定过高，本院以应付未付金额为基数、参照同期银行贷款利率的1.3倍支付绿城公司损失，折算酌情支持10万元。综上，原、被告之间的《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》并未依法解除，现陈梅、顾旭明、顾某诉请继续履行以及要求绿地协助过户，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十七条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、依法确认本诉被告苏州绿城御园房地产开发有限公司解除《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》（编号201206300330）的行为无效；二、本诉原告陈梅、顾旭明、顾某于本判决生效之日起10日内支付本诉被告苏州绿城御园房地产开发有限公司房款161.6万；三、本诉被告苏州绿城御园房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内将苏州工业园区玉园花园12-111室房屋交付本诉原告，并协助本诉原告将上述房屋过户至本诉原告陈梅、顾旭明、顾某名下；四、反诉被告陈梅、顾旭明、顾某于本判决生效之日起10日内支付反诉原告违约金10万元；五、驳回反诉原告苏州绿城御园房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取176800元，由本诉被告苏州绿城御园房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取14200元，由反诉苏州绿城御园房地产开发有限公司负担12000元，反诉被告陈梅、顾旭明、顾某负担2200元。以上费用，由本诉及反诉原告相应缴纳，本院均不予退还，双方在本判决生效之日起10日内自行结算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  钱建和人民陪审员  孙文龙二〇一六年五月三十日书 记 员  张 欢