甘肃省平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崆民初字第3245号
原告刘小红。
被告平凉市博爱房地产开发有限责任公司。
住所地：平凉市崆峒区南环路博爱小区。
法定代表人邹会岐，该公司董事长。
原告刘小红诉被告平凉市博爱房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员马明海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘小红到庭参加诉讼，被告平凉市博爱房地产开发有限责任公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告诉称：2015年7月10日，原告与被告签订了两份《商品房认购协议》，根据协议约定，被告将其开发的博爱小区高层商住楼1单元1102室、2单元1301室两套房屋作价1070000.00元出售给原告，房款用被告欠原告的1070000.00元借款本息抵顶。其中1单元1102室房屋建筑面积为106.20平方米，房款477900.00元，2单元1301室房屋建筑面积为131.88平方米，房款为593000.00元。还约定了其他条款，按照被告承诺，该房屋应在2015年8月底前交付。现被告开发的房屋已经竣工，但被告至今未向原告交付房屋。被告不按合同和法律规定履行义务，属于违约行为。现原告依法起诉，要求被告向原告交付博爱小区高层商住楼1单元1102室、2单元1301室房屋两套。
被告未出庭答辩。
原告为证明其主张，提供的证据有：
1、2012年5月14日落款的借款协议及收据各1份，证明：2012年5月14日，原被告签订借款协议，原告给被告借款400000.00元，约定月利率为30‰，借款期限1年，被告以其开发的博爱小区高层商住楼东单元13-B室，建筑面积118.60平方米的房产作抵押担保。
2、2013年5月14日落款的借款协议及收据各1份，证明：2012年5月14日被告的借款400000.00元到期后，被告无力偿还，借款期限展期1年，同时，双方协议将上年所欠利息144000.00元计入本金，确认借款本金为544000.00元，其他约定不变。
3、2015年7月9日落款的协议书及收据各1份，房屋认购协议两份，证明：2013年5月14日被告的借款544000.00元到期后，双方确认至2015年7月9日借款本息已达1070000.00元，因被告仍无力偿还，双方协商一致后，签订房屋认购协议两份，约定被告以其开发的博爱小区高层商住楼1单元11层1102室、建筑面积106.20平方米楼房一套及博爱小区高层商住楼2单元13层1301室、建筑面积131.88平方米楼房一套，折价1070000.00元出售给原告，以物抵债。
4、（2015）平中民一初字第10-2号民事裁定书1份，证明：因被告未及时向承建方甘肃金江建筑安装工程有限公司支付工程欠款，甘肃金江建筑安装工程有限公司将被告起诉至平凉市中级法院，平凉市中级法院受理后，将被告给原告销售的2单元13层1301室予以查封，被告向原告出售的楼房有灭失的风险。
被告未提供证据，也未出庭质证。
经本院审查，原告提供的证据内容真实，形式合法，本院对其证明效力予以确认。
根据原告陈述以及原告的举证和本院认证，本院查明的案件事实如下：
2012年5月14日，原被告签订借款协议，约定：原告给被告借款400000.00元，月利率为30‰，借款期限1年；被告以其开发的平凉市崆峒区南环路博爱小区院内高层商住楼东单元13-B室、建筑面积118.60平方米的房产作抵押担保。400000.00元借款到期后，被告无力偿还，2013年5月14日双方另签订借款协议，约定：借款期限展期1年，并约定将上年所欠利息144000.00元计入借款本金，确认借款本金为544000.00元，其他约定不变。此后被告仍未按约定还本付息，2015年7月9日，原告与被告的法定代表人邹会岐签订协议书，约定：双方确认至2015年7月9日借款本息共计1070000.00元，因被告无力清偿借款，被告愿以每平方米4500.00元的价格，用该公司销售的商品楼房两套以物抵债，折抵所欠原告的借款。原被告与次日签订房屋认购协议两份，约定：被告以其开发的平凉市崆峒区南环路博爱小区院内高层商住楼1单元11层1102室、建筑面积106.20平方米楼房一套及平凉市崆峒区南环路博爱小区院内高层商住楼2单元13层1301室、建筑面积131.88平方米楼房一套，每平方米按4500.00元计价，1102室楼房销售价477900.00元，1301室楼房销售价593460.00元，共计折价1070000.00元（总房价1071360.00元），出售给原告，用所欠原告的借款本息1070000.00元以物抵债。同时，还约定违约责任为“若有一方违约，另一方有权自行处理，并按总房价的20%收取违约金”；“签订正式合同，交钥匙并向乙方（原告）交付使用”等内容。现被告向原告以物抵债的楼房已经竣工，但被告至今不向原告交付房屋，酿成纠纷。
本院认为，根据以上事实和相关法律规定，本案的焦点问题为：
一、本案双方当事人发生的纠纷属于何种法律关系。
2012年5月14日，原告给被告借款400000.00元，月利率为30‰。至2015年7月9日，双方确认借款本息共计1070000.00元，被告在无力清偿借款的情况下，愿意按每平方米4500.00元的价格，用该公司销售的商品楼房两套以物抵债，折抵所欠原告的借款，并在双方自愿协商的基础上签订了房屋认购协议。至此，原被告之间的借贷关系已变更为房屋买卖关系，故本案是一起房屋买卖合同性质的民事纠纷。
二、关于双方确认的借款本息1070000.00元事实是否成立的问题。
原告给被告借款期间，虽有将到期利息计入本金后再计算利息的事实，但借款本息1070000.00元是双方确认的事实，也是当事人之间的合意，至今被告对此并无异议。故双方在签订以物抵债房屋认购协议时，双方的借贷关系已归于消灭，原告的购房款应以1070000.00元确定。
三、关于原被告签订的房屋认购协议的效力问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《中华人民共和国商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”
原被告所签订的两份房屋认购协议，从形式看是书面合同，有原告的签名，也有被告公司加盖公司公章和其法定代表人签名，合同的形式要件具备；从内容上看，该协议明确约定了出售楼房的具体位置、房号等基本状况，确定了每平方米的售价、总价款、付款方式、付款时间、房屋交付时间、违约责任及款项来源等房屋买卖合同应具备的主要内容，该协议已具备了商品房买卖合同的形式要件和实质要件，符合上述法律法规规定，且出卖人被告已经按照约定收受购房款，故该协议是合法有效的商品房买卖合同。
综上所述，原被告签订的房屋认购协议是当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，是合法有效的商品房买卖合同，当事人应按合同约定全面履行合同。原告已按约定履行了付款义务，被告也应按约定履行交付出售房屋的义务。故原告起诉所依据的基本事实和理由成立，本院对其诉讼请求应予支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
限被告平凉市博爱房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内向原告刘小红交付销售的平凉市崆峒区南环路博爱小区院内高层商住楼1单元11层1102室、建筑面积106.20平方米楼房一套及平凉市崆峒区南环路博爱小区院内高层商住楼2单元13层1301室、建筑面积131.88平方米楼房一套。
案件受理费14438元，减半收取7219元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
审判员 马明海
二〇一六年一月十二日
书记员 李春辰