天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第2962号
原告马继超，中国人民解放军第二五四医院军休干部。
委托代理人黄家军，天津铭诺律师事务所律师。
被告北京卓信中达物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市河北区席厂下坡18号。
负责人方爱华，经理。
原告马继超与被告北京卓信中达物业管理有限公司天津分公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴凤侠独任审判，公开开庭进行了审理。原告马继超及其委托代理人黄家军、被告北京卓信中达物业管理有限公司天津分公司负责人方爱华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马继超诉称，我是天津市河北区黄纬路60号双湖花园小区13号楼404室房屋权利人，被告系该小区物业管理人。2014年4月17日，因被告管理的下水道主管道堵塞，导致污水从我家厨房下水管上涌，将房屋浸泡，造成我房屋内地板、家具等财产损坏，污水滋入净水器及厨宝造成污染不能使用，故起诉要求被告赔偿我损失59888.12元，要求被告赔偿因房屋被水浸泡造成不能按时入住在外租房费用6300元及修复房屋后需搬迁物品的费用720元，要求被告更换净水器及厨宝，案件受理费、鉴定费均由被告负担。
被告北京卓信中达物业管理有限公司天津分公司辩称，原告的主体身份不明确，其不是13号楼404房屋的权利人，中国人民解放军第二五四医院营房出具的证明表明该房屋的权利人是赵丽雅，并以其名义办理的入住手续。我公司已经按照物业管理合同履行了相关的合同义务，在接到原告相邻业主的报修通知后，第一时间通知原告并协助对现场进行处理，垫付了有偿服务费。跑水管道属于支管，由13号楼原告一侧全体业主共同使用，使用人应承担因其使用不当造成的所有责任。此前，原告的邻居也发生跑水事故，但由于家中有人，并及时备案，并未造成损失。而原告家跑水发生时，原告并未及时发现，也未在我公司备案，是楼下邻居发现漏水后才报我公司，所以造成损失扩大，原告对此也有责任，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，坐落天津市河北区黄纬路60号双湖花园系中国人民解放军第二五四医院开发建设。2013年3月15日，被告与天津市河北区黄纬路双湖花园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定被告对该小区给排水设备运行维护实行24小时报修值班制度，加强日常巡视，防止跑、冒、滴、漏，雨水井、化粪井每半年检查一次，定期清理、疏通，保持畅通无外溢。该小区13号楼404房屋原系案外人赵丽雅于2010年2月2日购买，后赵丽雅与原告达成协议并经医院同意，2012年10月12日购房人由赵丽雅变更为原告。原告于2012年11月初以赵丽雅名义办理了入住手续。13号楼为高层建筑，共计为24层，其中1至2层为底商，3层以上为住宅，每层4户，3楼及底商为独立下水。13号楼其余业主分别于2012年11月1日和2013年6月1日办理了入住手续，交付的房屋均为毛坯房，原告同侧楼上业主对房屋装修后相继居住使用。原告于2013年11月底对其房屋装修完毕，搬入了部分家具、家电及生活用品，但未居住。
2014年4月17日晚8点多，双湖花园13号楼304业主向被告反映原告家中漏水，被告故及时电话通知原告，原告家人随即赶到，经查看为原告家中厨房菜盆下的PVC管上端与菜盆下水口的连接处管道发生污水外溢。当日，被告为原告联系并出资请管道疏通人员从原告家厨房下水管道先后两次进行疏通，均未成功。转日，再次从原告及同侧楼上业主共用下水管道的观察孔向下进行疏通，该观察孔位于二层底商，与地面垂直距离为1米，一层底商层高为4.5米，至大约7米处下水管被通开，疏通出一根直径约3-4厘米，长约10厘米的塑料管和生活污泥等物。此次厨房管道污水外溢造成原告厅、卧室及阳台的实木地板被浸泡并发生霉变，卧室、厅内、厨房的门口、垭口开裂、变形，厅、卧室的踢脚板损坏，厨房地柜内板有臭水污渍，厅内、卧室墙面掉皮、霉变，厅内壁纸霉变，电视柜后樘板损坏，棉被污损。因与被告就赔偿问题商谈未果，现原告以被告未尽到管理义务为由来院起诉要求被告赔偿上述物品损失，要求被告赔偿因房屋被水浸泡造成不能按时入住在外租房费用6300元及修复房屋后需搬迁物品的费用720元，要求被告更换净水器及厨宝。经本院释明，原告明确仅依据物业合同要求被告承担赔偿责任，对楼上业主在本案中不主张权利。原告为支持其主张，提交了被告与天津市河北区黄纬路双湖花园小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》、房屋认购协议书、照片、房屋租赁协议书、服务费收据及租房押金收据，但原告未提交已经支付租金6300元或出租方收取租金6300元的证据。诉讼期间，原告申请对房屋内因污水浸泡造成的损失进行评估，本院委托天津市河北区价格认证中心进行鉴定，该机构出具了津北价认证字（2014）第131号价格鉴定结论书，评估受损物品共计损失为59888.12元。被告则认为其已经按照物业合同尽到了管理义务，不同意赔偿原告的物品损失，并对原告提交的房屋租赁协议书、服务费收据、押金收据的真实性不予认可，不同意赔偿租房费及搬运费，对原告主张污水滋入净水器及厨宝亦不予认可，不同意更换。被告为支持其主张，提交了雨水井、污水井、化粪井、公共管道巡检登记表及垃圾、化粪池清理登记表，上述登记表记载被告分别于2014年1月2日、2月3日、3月1日、4月3日、5月7日对雨水井、污水井、化粪井、公共管道进行检查，于2014年1月4日、3月27日、5月9日清理小区化粪池及清运小区垃圾。此外，庭审中，双方均承认原告厨房管道发生污水外溢前，13号楼403房屋在2014年也曾发生过厨房地漏堵塞的情况。
上述事实，有双方当事人陈述及原告提交的天津市住宅物业服务合同、住房认购协议、物业费收据、照片及价格鉴定结论书，被告提交的双湖花园入住协议、业主登记表、房屋交付验收表、钥匙移交确认书和雨水井、污水井、化粪井、公共管道巡检登记表及垃圾、化粪池清理登记表，以及本院调取的13号楼污水管道设计图等证据，经双方当事人质证，本院予以确认。
本院认为，原告经出售单位同意从案外人赵丽雅处受让了双湖花园13号楼404房屋，即已成为该房的业主，被告与业主大会签订的物业合同效力应及于原告，按照该合同约定，被告对该小区给排水设备有日常巡视、定期检查、清理、疏通的义务。原告房屋发生污水外溢后，从距离一层地面约5.5米高的观察孔向下通至约7米处方通开的情况判断，堵塞部位在地下约1.5米处，应为原告及楼上同侧业主共同使用的公共管道。而从疏通出的塑料管和生活污泥判断，造成堵塞的原因，应为原告及同侧楼上的业主对房屋装修和使用不当以及被告对公共排水管道疏通不及时或不到位等综合因素所致，故原告、楼上已经装修和使用房屋的业主、被告对公共管道堵塞导致污水外溢均有过错，给原告造成的损失三方均应承担赔偿责任。被告虽然对雨水井、化粪井进行了定期检查和清理，但在403房屋发生地漏堵塞后，未引起高度注意，未及时清理公共管道和污水井，对公共管道堵塞导致404房屋污水外溢存在过错，以承担40%的赔偿责任为宜，应赔偿原告物品损失费用23955.25元（59888.12元×40%）。原告在装修房屋后未使用，亦未在被告处进行备案，对自己的房屋疏于管理，导致在污水外溢后不能及时发现和避免损失扩大，存在过错，对其损失应自行承担10%责任为宜。关于原告及同侧楼上邻居在装修和使用不当中的过错，以共计承担50%的责任为宜。鉴于原告明确本案仅依物业合同主张权利，不要求按相邻关系主张权利，故本院尊重其意愿，原告可另行主张权利。对于原告主张房屋租赁费6300元，虽然提交了房屋租赁合同，但该合同不能证明其已经实际交纳租金，故对其该项诉讼请求本院不予支持。原告主张的物品搬运费720元，因目前尚未实际发生，其请求本院亦不予支持。原告主张污水滋入净水器及厨宝不能使用要求更换，由于被告对此事实不予认可，鉴定部门亦在勘察现场时表示对原告的主张无法鉴定，故对原告的该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、第十五条第一款第六项的规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告北京卓信中达物业管理有限公司天津分公司赔偿原告马继超经济损失23955.25元；
二、驳回原告马继超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1548元，减半收取774元，鉴定费3000元，合计3774元，由原告负担2264元，被告北京卓信中达物业管理有限公司天津分公司负担1510元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 吴凤侠
二〇一四年九月三十日
书记员 高 洁
附：本裁判文书适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
二、《中华人民共和国侵权责任法》
第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害
（二）排除妨碍
（三）消除危险
（四）返还财产
（五）恢复原状
（六）赔偿损失
（七）赔礼道歉
（八）消除影响、恢复名誉
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。