广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第107号
上诉人（原审原告）：东莞市南城区新基股份经济联合社。住所地：东莞市南城区新基社区居委会。
法定代表人：张海安，该联合社董事长。
委托代理人：周云，广东旗峰律师事务所律师。
委托代理人：周静，广东旗峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市新创基智慧港产业园有限公司。住所地：东莞市南城区新基大道7—***号。
法定代表人：梁绍芳，该公司总经理。
委托代理人：赵立柱，广东莞信律师事务所律师。
委托代理人：刘运洪，广东莞信律师事务所辅助人员。
原审第三人：广东新基地投资有限公司。住所地：东莞市南城区鸿福西路国际商会大厦*****单元。
法定代表人：吴兰云，该公司总经理。
委托代理人：王伟，该公司员工。
上诉人东莞市南城区新基股份经济联合社（以下简称新基经合社）因与被上诉人东莞市新创基智慧港产业园有限公司（以下简称新创基公司）、原审第三人广东新基地投资有限公司（以下简称新基地公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第5482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月14日，新基经合社向原审法院提起诉讼，请求法院判令：确认新基经合社与新创基公司之间签订《场地租赁使用协议》（以下简称《租赁协议》）关于第二期的租赁约定已经解除。
原审法院经审理查明：2011年3月2日，新基经合社与新创基公司签订《租赁协议》，约定由新基经合社将其所有的位于新基大道的相关工业厂房的使用权出租给新创基公司用于改建智慧港产业园、大学生创业基地及配套生活休闲消费场所等。双方确定上述厂房场地及设施使用权的租赁期限为二十年。租赁期限按第二期交付使用时签订的租赁期限为截止日。新基经合社将出租场地分两期交付新创基公司开发，其中第一期（即高溢厂）于2011年4月1日前签订交付，第二期（即现联宏厂）于2014年3月1日前签订交付。若因客观原因不能交付或整体规划需要提前交付使用的再由双方协商解决。厂房及设施的租赁价格按建筑面积计算为第一期每平方米9元／月，第二期为每平方米10元／月。租赁价格前五年为一调整期，五年后每三年为一调整期，每期按上期租金上调5%，调整方案适用于两期场地独立分期交付的相对应时段。新基经合社同意给新创基公司每期相对应园区12个月的免租期，以用于该公司产业园的改造建设及招商引资。租金按月缴付，新创基公司须于每月15日前将当月租金汇至新基经合社的指定账号。按两期合同签订之日，新创基公司应向新基经合社交纳相当于该期两个月租金等额的租赁保证金，该保证金在租赁期满或双方因其他原因提前终止合同时，如新创基公司未发生违约行为的，新基经合社应将租赁保证金无息退还给新创基公司或抵作该公司最后应付的租金及相关费用。协议还约定，本项目统一规划，分两期交付使用，新基经合社保证两期都交给新创基公司去开发。如新创基公司拖欠租金，从拖欠之日起须按日向新基经合社给付欠费金额0.2%的违约金，如新创基公司拖欠租金或者政府部门相关费用达两个月，新基经合社有权没收新创基公司的租赁保证金及全部建筑和装修，并解除本协议，追究新创基公司法律责任以及由此给新基经合社造成的经济损失。《租赁协议》签订后，新基经合社依约将第一期厂房交付新创基公司使用。新创基公司其后作为建设单位就该协议涉及的全部租赁物业整体规划向东莞市南城区规划管理所进行了统一报批规划。期间，新创基公司没有向新基经合社交纳租赁保证金，2012年3月3日，新基经合社向新创基公司发出解除《租赁协议》的通知书，以该公司签约一年多仍然没有缴纳租赁保证金，已构成根本违约为由决定解除其与新创基公司之间签订的《租赁协议》。新创基公司于2012年3月30日收到了该通知书。2012年5月15日，由东莞市南城区新基社区居委会向新创基公司发出一份《致新创基智慧港产业园函》（以下简称《致函》），认为由于新创基公司股东内部发生矛盾且长时间没有解决好，导致招商进展滞后，发展情况不理想，影响了整个园区的发展进程，给社区居委会带来一定的经济损失和声誉损失，也影响了社区的商业环境，社区群众意见很大，社区对新创基公司现时运作情况不满意和不放心，决定原南城联宏手袋厂的厂房不能给新创基公司作二期工程发展。2012年5月16日，新创基公司原监事罗嘉文在该函上签名注明收到。期间，因双方未能确定租赁物的具体面积以及新创基公司内部股东纠纷，新创基公司暂未向新基经合社支付租金。2012年9月26日，新基经合社向原审法院提起诉讼［案号：（2012）东一法民一初字第9773号］，请求：1、判决解除其与新创基公司之间签订的《租赁协议》；2、判决新创基公司支付合同保证金390762元；由其予以没收；3、判决新创基公司支付拖欠的租金至搬出时止，从2012年4月1日起暂计至2012年9月30日为1172286元，按银行同期贷款利率从起诉之日起计算利息。在该案诉讼过程中，新基经合社于2013年1月6日出具证明，明确确认原东莞南城高溢运动制品厂的厂房宿舍的建筑投影面积合共为20158平方米。2013年3月18日，新创基公司按该建筑面积向新基经合社交纳了相当于两个月租金的租赁保证金363844元。2013年3月22日，新基经合社向原审法院申请撤诉，同日，原审法院依法作出（2012）东一法民一初字第9773号民事裁定书，裁定准予新基经合社撤回起诉。2012年4月1日其至2013年3月18日期间的租金，新创基公司已经支付给新基经合社，此后的租金，新创基公司则依约支付给新基经合社。2013年5月13日，新创基公司向新基经合社发出《商函》，提出因南城区三旧改造部门多次要求其尽快改造升级第二期房屋及场地，也为新基经合社能尽早收取第二期租金，请求新基经合社提前于2013年5月31日交付第二期厂房给该公司使用。2013年6月6日，新基经合社发出《关于东莞新创基智慧港产业园有限公司〈商函〉的回复函》（以下简称《回复函》）给新创基公司，认为新创基公司存在根本违约，依据双方的约定，其有权行使合同解除权。从新创基公司2012年5月16日收到其解除通知之日起，新创基公司已经丧失了租赁第二期物业的权利。并认为新创基公司现在发函要求将第二期物业交付使用是没有法律依据的，其不可能再将第二期物业交付新创基公司使用。2013年6月9日，新创基公司法定代表人梁绍芳收到该回函，但表示不同意回函的内容所述。2013年6月25日，新基经合社再向原审法院提起诉讼，要求判决确认双方之间签订的《租赁协议》关于第二期的租赁约定已经解除。2013年8月29日，新创基公司则向原审法院提出本案诉讼。
另查，新基经合社已在2012年5月17日与第三人新基地公司签订《场地租赁使用协议》（协议编号：DC2012051601），将联宏厂的厂房和物业及土地使用权另行出租给了第三人新基地公司，该公司于2013年4月进行施工，并已对外进行招商。
原审法院认定上述事实的依据有：新基经济联合社提供的与新创基公司签订的《租赁协议》、解除《场地租赁使用协议书》通知书、《致函》、新基经济联合社与第三人新基地公司签订的《场地租赁使用协议》（协议编号：DC2012051601）、《商函》、《回复函》、两份房产证、新创基公司提供的（2012）东一法民一初字第9773号案的民事起诉状、撤诉申请书、民事裁定书、收据、规划方案审查意见及图纸、证明、2011年5月25日的东莞日报、工程施工合同及收款凭证、合同书及收款凭证、第三人新基地公司提供与新基经合社签订的《场地租赁使用协议》（协议编号：DC2012051601）、《致函》（复印件）、收据、《物业租赁合同》以及原审法院的开庭笔录等。
原审法院认为，本案新基经合社与新创基公司于2011年3月12日所签订的《租赁协议》是双方在公平、公正、互惠互利的基础上经友好协商所达成的，该协议是当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。该协议约定出租的标的物为新基经合社拥有的位于新基大道的相关工业厂房。由新基经合社将出租场地分两期交付，并分别约定了第一期和第二期物业的租赁期限、具体交付时间、租赁价格、租金调整原则、租金支付等合同的主要内容，并且，双方还在协议第五条第1款第（7）项特别约定，本项目统一规划，分两期交付使用，新基经合社保证两期都交由新创基公司去开发，不作他选。从协议的内容上看，租赁标的物包括第一期和第二期物业，只是两期物业的交付时间有所不同。因此，协议是一个整体合同。无论是第一期物业还是第二期物业的租赁，都是该整体合同的不可分割的组成部分，不能单独割裂开来。新基经合社认为协议只是对第一期物业租赁的权利义务的约定，对第二期物业的租赁只是预约合同的意见没有事实依据。从新基经合社本案提出的诉讼请求看，其是要求判令确认新基经合社、新创基公司之间签订的《租赁协议》关于第二期的租赁约定已经解除，其诉讼请求所隐含的事实前提也是第二期的租赁关系已经成立并生效，否则就不存在确认解除的问题。因此，新基经合社主张协议对第二期物业的租赁只是一个预约合同是没有事实依据的，与其在本案所提出的诉讼请求在逻辑上也是矛盾和冲突的。
本案新基经合社、新创基公司双方争议的焦点是2012年5月15日的致新创基智慧港产业园函是否产生解除合同的效力。原审法院认为，2012年5月15日的致新创基智慧港产业园函只是一份变更合同内容的意思表示，而非一份解除合同通知，该变更合同的意思表示只是单方的意思表示，并不产生合同变更的效果，更不产生合同解除的效力。所谓的合同解除，是指在合同有效成立之后，因一方当事人的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。合同解除产生使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的法律效果；而合同内容变更是指合同成立以后履行之前或者合同履行之后尚未履行完毕之前，对合同的内容的改变。变更后的合同部分，原有的合同内容失去效力，当事人应按照变更后的合同内容履行，合同变更并不导致合同权利义务归于消灭的效果。如前所述，新基经合社、新创基公司双方所签订的《租赁协议》已经成立并生效，该协议是对第一期、第二期租赁物的一个整体合同，2012年5月15日的致新创基智慧港产业园函的内容是东莞市南城区新基社区居委会对新创基公司运作情况不满意和不放心，决定原南城联宏手袋厂的厂房不能给该公司作二期工程发展。该函实际上是对《租赁协议》这一整体合同的履行内容的变更，确切地说是对原协议履行标的的变更。即将该协议原来约定的履行标的第一、第二期物业变更为只履行第一期物业，第二期物业则不再履行。该函并不导致基于该协议而产生的权利义务关系归于消灭的效果。因此，从性质上看，该函只是新基经合社变更合同内容的单方意思表示，而并非解除合同的通知，并不产生解除合同的效力。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，当事人协商一致，可以变更合同。而新基经合社的这一变更合同内容的意思表示并没有经过新创基公司同意，因此亦不产生变更合同的效力。据此，新基经合社要求确认新基经合社、新创基公司之间签订《租赁协议》关于第二期的租赁约定已经解除的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款的规定，判决：驳回东莞市南城区新基股份经济联合社的诉讼请求。本案一审诉讼费用50元，由东莞市南城区新基股份经济联合社负担。
上诉人新基经合社不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定《租赁协议》是对第一期、第二期物业租赁的一个不可分割的整体合同是错误的。首先，《租赁协议》约定出租标的物分为两期，即一期高溢厂和二期联宏厂，租赁物分两期交付。根据协议第一条第3项“……第二期（即现联宏厂）于2014年3月1日前签订交付”，第四条“按两期合同签订之日……”约定内容可知，《租赁协议》是对两期租赁物进行约定，因签订协议时，第二期租赁物还不具备交付条件，故待条件成熟时，仍需对第二期租赁物的租赁另行签订协议。其次，两期的租赁物是分别独立的，在履行过程中是可分割的，任何一期无法履行，也不会对另一期造成影响。再次，从《租赁协议》的履行情况来看，新创基公司本应依约交纳租赁保证金，但新创基公司却迟延支付，直至2013年3月时才交齐。姑且不论新创基公司是否已构成严重违约，其交纳的租赁保证金也仅仅涉及第一期租赁物，并没有涉及第二期租赁物。因此，《租赁协议》中有关第二期租赁物部分双方自始没有开始履行，新基经合社并没有将第二期的租赁物交付给新创基公司使用，新创基公司也没有向新基经合社交第二期的保证金及租金。综上，《租赁协议》是一个可进行分割的合同。（二）原审法院认定新基经合社于2012年5月15日发给新创基公司的《致函》为合同的变更通知是错误的。新基经合社确认与新创基公司签订的《租赁协议》在经双方签字盖章后已经成立并生效。新基经合社为了将第二期租赁物尽快交付给新创基公司，以一百多万元的违约金作为代价提前收回了第二期租赁物联宏厂，并通知新创基公司承接该租赁物，而新创基公司却以股东之间存在矛盾为由拒绝接收。《致函》实际上是新基经合社就第二期租赁物行使合同解除权。（三）新创基公司已经收到了关于第二期租赁物的解除函即《致函》，但未在法定期限内提出异议，该函已发生合同解除的法律效力。新创基公司在2013年6月份才发函要求交付第二期租赁物并通过诉讼表示对该解除函的异议，该异议已超过法律规定的异议期。（四）原审法院判令双方继续履行《租赁协议》无事实和法律依据。新基经合社已将第二期租赁物租赁给第三人，第三人已投入巨资进行装修，打造了新基地科技创意产业园，该创意产业园已经获得省、市政府的高度重视和支持。因此，第二期所涉的租赁物已无继续履行合同的条件。综上，请求本院判决：1、撤销原审判决。2、确认《租赁协议》中第二期即原联宏厂的租赁关系已解除。
被上诉人新创基公司答辩称：（一）《租赁协议》中约定一期、二期租赁物属于整体规划，是不可分割的。首先，《租赁协议》对两期租赁物的租金标准、租赁期限、交付时间、租赁中的权利义务均作了明确的约定，第二期租赁物无需再签署另外的协议即可履行。其次，双方在《租赁协议》中明确约定本项目统一规划，分两期交付，新基经合社保证两期都交新创基公司去开发，不作他选，该约定明确两期项目属于统一不可分割的整体。最后，新创基公司在投资智慧港产业园即本项目时，从规划及向政府报批，均将一二期租赁物作为一个整体项目进行立项及报批且该项目已获政府批准。而实际上，新创基公司也已对两期租赁物的基础公共设施进行了资金投入，如果不能将二期租赁物交付新创基公司使用，新创基公司的整个项目将无法运作，会导致巨大的损失。综上，《租赁协议》是一个整体不可分割的合同。（二）原审法院认定《致函》为变更合同的通知是正确的。即便人民法院认定《致函》是解除《租赁协议》的函，也不产生解除合同的法律效力。首先，新创基公司未收到《致函》，《致函》是新创基公司的监事罗嘉文签收，根据《公司法》的规定，监事不能代表公司对外作出任何行为，罗嘉文与新基经合社的法定代表人张海安系亲属关系，存在利害关系。其次，发出《致函》的主体存在瑕疵。《致函》是由第三人东莞市南城区新基社区居委会发出的，并不是上诉人新基经合社发出的，与新基经合社不是同一主体，从《致函》的内容上看，该函件内容并没有依据《合同法》解除合同的要件进行解除，《致函》表达的是“不满意，不放心”，不符合法律规定的解除合同的情形。综上，《致函》无论在形式上还是实质内容上，均不符合《合同法》规定的解除合同的情形，故《致函》不产生解除合同的法律效力。（三）新基经合社称第二期租赁物由于已经租赁给第三人而无法继续履行《租赁协议》的说法是不能成立的。新基经合社与第三人的责任是可以通过协商解决的，故不存在不能继续履行第二期租赁物的情形。据此，请求本院：驳回新基经合社的上诉请求，维持原审判决。
第三人新基地公司答辩称：（一）新基地公司与新基经合社签订的《场地租赁使用协议》（协议编号：DC2012051601）合法有效。（二）新基地公司按照协议约定履行义务，并且原联宏厂的改造项目已经得到市、区政府的重视与好评，故新基地公司与新基经合社签订的租赁协议应当得到法律的保护。据此，请求本院依法改判，维护新基地公司的合法权益。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，（一）新基经合社在交付第一期租赁物给新创基公司时并未另行签订补充协议。（二）新基经合社向本院提交了四份证据：1、《致南城联宏手袋厂信函》，拟证明新基经合社于2011年5月时就开始着手提前收回第二期租赁物（即联宏厂）的事宜，表明新基经合社履行《租赁协议》的诚意。2、《协议书》，拟证明新基经合社以1263696元作为违约金提前收回联宏厂的事实。3、《进账单与收据》，拟证明原联宏厂收到新基经合社支付的1263696元违约金的事实。4、《证明》，拟证明新基社区居委会与新基股份经济联合社的主体资格及二者的关系。对于上述四份证据，新创基公司认为，上述证据均不属于新证据，且不确定前三份证据的关联性，即不能证明新基经合社曾经将第二期租赁物交付给新创基公司。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对新基经合社上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案二审的争议焦点是新基经合社诉请确认双方已解除案涉《租赁协议》中第二期租赁物的租赁关系的理据是否充分。对此，本院作如下分析：
第一，案涉《租赁协议》是新基经合社与新创基公司的真实意思表示，内容合法，为有效合同，对双方都具有约束力。新基经合社主张案涉《租赁协议》约定的两期租赁物是分别独立的，在履行过程中是可分割的，因此，《租赁协议》是一个可以分割的合同。首先，从《租赁协议》内容上看，双方约定两期租赁物作为智慧港产业园项目统一规划、统一开发，约定了两期租赁物的租赁场地、两期租赁物的交付时间、两期租赁物的租赁价格，并且明确约定新基经合社保证两期租赁物都交由新创基公司开发，不作他用，协议的内容表明《租赁协议》是一个包含两个租赁物作为一个整体的项目、两个租赁物分不同时间交付的合同；其次，从《租赁协议》实际履行来看，新创基公司提交了东莞市南城区规划管理所出具的《南城区项目建筑方案审查意见表》、2011年5月25日的《东莞日报》报纸、《工程施工合同》、东莞农村商业银行的《进账单》等证据，足以证明新创基公司将案涉的一、二期租赁物作为统一项目、统一规划、统一报建，对两期租赁物进行了公共基础设施建设，并且招商引资、对外宣传时亦是将整个项目分为一、二期开发；最后，新基经合社主张《租赁协议》中约定了“签订交付”、“按两期合同签订之日交租赁保证金”等内容，故交付第二期租赁物时需另行签订补充协议才能履行交付第二期的租赁物。本院认为《租赁协议》约定了两期的租赁场地、两期租赁物的交付时间、租赁价格、租金支付方式、租赁保证金、双方的权利义务、违约责任、协议终止和争议的解决办法等，该协议包涵了租赁合同应有的基本要素，而且在合同履行过程中，新基经合社在交付第一期租赁物时双方亦确认没有另行签订补充协议，故新基经合社提出需要另行签订补充协议的理由不充分。综上分析，《租赁协议》是一个不可分割的整体合同，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
第二，新基经合社主张其于2012年5月15日向新创基公司发出《致函》，其此时已经对案涉《租赁协议》中有关第二期租赁物行使了解除权。首先，从《致函》的形式上看，发出函件的主体是东莞市南城区新基社区居委会，不是《租赁协议》的合同当事人新基经合社，而居委会与经济联合社是两个不同的法律主体，故根据合同相对性的原则，《致函》并不能对《租赁协议》的合同相对方新创基公司发生法律效力；其次，《致函》签收的主体是新创基公司的监事罗嘉文，而并非新创基公司的法定代表人或者以加盖新创基公司公章的形式签收，现有证据不足以证明罗嘉文已得到新创基公司的授权或其已将《致函》内容告知新创基公司，且新创基公司对罗嘉文的签收行为亦持异议，故《致函》的送达效力存在瑕疵；再次，即便东莞市南城区新基社区居委会作出的《致函》能代表新基经合社的意思表示，从《致函》的内容上看，新基经合社以不满意和不放心新创基公司的运作为由而不同意向其交付第二期的租赁物，即新基经合社仅同意继续履行《租赁协议》中有关第一期租赁物的租赁内容，而不同意继续履行《租赁协议》中有关第二期租赁物的租赁内容。如前所述，由于《租赁协议》已经包涵了一、二期租赁物的合同，故新基经合社的行为实质上是单方变更合同部分内容的履行，从新创基公司发给新基经合社的《商函》可以看出，新创基公司并不同意新基经合社变更《租赁协议》的内容。综上，新基经合社单方变更合同的行为不能对新创基公司产生法律效力，故《租赁协议》中第二期租赁物的租赁关系并未解除，新基经合社应当依约将第二期租赁物交付给新创基公司使用，双方继续履行案涉《租赁协议》。
第三，新基经合社在二审期间提交了《致南城联宏手袋厂信函》、《协议书》、《进账单与收据》等证据，拟证明其于2011年5月提前收回第二期租赁物即原联宏厂并交付给新创基公司，但新创基公司以公司股东内部纠纷为由拒绝接收的事实。上述三份证据仅能证明新基经合社提前收回原联宏厂的事实，并不能证明新基经合社曾将第二期租赁物交付给新创基公司，且新创基公司拒绝接收的事实，故本院对新基经合社的上述主张不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。新基经合社的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由东莞市南城区新基股份经济联合社负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年十二月九日
书 记 员 伦润玲
附相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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