北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）顺民初字第07170号
原告北京银达物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东中街9号首层，组织机构代码：63309794-9。
法定代表人薛福志，董事长。
委托代理人杨占林，男，1974年6月3日出生，北京银达物业管理有限责任公司职员。
委托代理人祁建军，男，1982年5月28日出生，北京银达物业管理有限责任公司职员。
被告徐冬冬，男，1959年5月14日出生，身份号码：×××。
委托代理人白墨侠，女，1973年7月29日出生，北京海园物业公司法律顾问。
委托代理人王海波，北京市扶正律师事务所律师。
原告北京银达物业管理有限责任公司（以下简称：银达公司）与被告徐冬冬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银达公司的委托代理人杨占林、祁建军，被告徐冬冬及其委托代理人白墨侠、王海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银达公司诉称：2003年3月被告从原业主处购买了涉诉房屋。2005年3月31日原告与北京龙苑别墅业主委员会签订了《北京龙苑别墅物业服务合同》，原告为龙苑别墅的物业服务提供者。第9条约定：物业费标准为每月每平方米建筑面积4.98元。该栋别墅建筑面积为500.54平方米。2007年3月31日，原告与北京龙苑别墅业主委员会续签了《北京龙苑别墅物业服务合同》，原告为龙苑别墅的物业服务提供者，第9条约定：物业费标准为每月每平方米建筑面积4.98元。根据《北京龙苑别墅物业服务合同》第11条，被告应及时、足额交纳欠费。截止目前被告仍拖欠包括2004年1月1日至2009年12月31日期间的物业服务费113371.73元及其滞纳金56407.31元、2009年12月21日至2011年12月31日期间的部分水费、电费、2009年12月1日至2011年10月31日期间的电话费、2010年3月21日至2010年5月20日期间的工程费、2010年5月21日至2010年6月20日期间的绿化费等能源费4259.38元在内的欠费174038.4元。虽经原告多次催要，但是被告仍未交纳。请求判令：1.被告支付拖欠原告的龙苑别墅×栋2004年1月至2011年12月31日期间的物业服务费113371.73元；2.判令被告支付原告物业服务费滞纳金人民币56407.31元（计算到2012年3月31日）；3.判令被告支付拖欠原告的龙苑别墅×栋2009年12月21日至2010年1月20日期间的水费11.4元，2010年3月21日至2010年6月20日期间的水费548元，2010年7月21日至2010年11月20日期间的水费200元，2011年3月21日至2011年4月20日期间的水费28元，2011年5月21日至2011年6月20日期间的水费84元，2011年7月21日至2011年8月20日期间的水费56元，2011年9月21日至2011年10月20日期间的水费168元，2011年10月21日至2011年12月31日期间的水费188元，共计1283.4元；4.判令被告支付拖欠原告的龙苑别墅×栋2009年12月21日至2010年1月20日期间的电费131.84元，2010年3月21日至2010年6月20日期间的电费65.92元，2010年7月21日至2010年11月20日期间的电费175.78元，2011年3月21日至2011年10月20日期间的电费131.83元，2011年10月21日至2011年12月31日期间的电费7.32元，共计512.69元；5.判令被告支付拖欠原告的龙苑别墅×栋2009年12月1日至2011年9月30日期间的电话费674.77元，2011年10月1日至2011年10月31日期间的电话费29.5元，共计704.27元；6.判令被告支付拖欠原告的龙苑别墅×栋2010年3月21日至2010年5月20日期间的工程服务费1709元；7.判令被告支付拖欠原告的龙苑别墅×栋2010年5月21日至2010年6月20日期间的绿化费50元，以上共计174038.4元。
被告徐冬冬辩称：原告从未向被告催缴过地下室物业费，也就是从2003年至今，近十年均没有催交过费用，大部分已经超过了诉讼时效。原告在为被告提供物业服务中出现了重大事故，给被告造成了经济上和精神上的损失。2009年被告分两次共计10万元购买500棵牡丹花免费提供给原告，当时原告也表示能种植好牡丹花，但是在2010年4月雕像事件出现以后，原告停止了对牡丹花的管理，致使500棵牡丹花死亡。被告是2003年3月底入驻别墅，原告接管这个项目，当月被告就地下室的问题跟原告的经理交换了意见，该房子的建筑面积应该是351.20平米，并附有该房总面积不包括地下室，原告公司人员说物业管理费可以按照房产证上的建筑面积收取，被告当时是否可以给一个证明，他说可以，但是要求不要公布于众。在2004年12月21日这一天，被告将入住到该天的物业费交齐，收费标准按照原告给被告的收费明细缴纳单缴纳，交付完毕后，原告向被告出具了一份证明书，告知物业费已全部缴纳齐，并在发票上也注明了。依此类推到2009年，原、被告一贯都是这样一个做法。所以原告离开这个项目以后还重提物业费地下室问题，实属荒唐，既然当时自己的承诺为什么还要反悔。被告认为关于地下室面积问题，被告与原告双方有共识，以原告开具的发票证明，以及让被告交钱的明细表可以作为证据。2010年到2011年物业费，这两年的物业费被告确实没有交纳，因为2010年4月15日原告在被告家服务的时候，工作人员将被告家放置的木雕像打翻在地，造成了小指断裂等，在没有得到被告的允许的情况下，他们匆匆的用乳胶进行了修复，当被告发现的时候已经晚了，这对雕像是第二次损坏，这个雕像是文物，价值至少在百万之上，残缺后艺术及经济价值下降，事故发生后原告不解决事情。
经审理查明：
原告分别于2005年3月31日、2007年3月31日与北京龙苑别墅业主委员会签订了《北京龙苑别墅物业服务合同》，约定自2005年4月1日至2007年3月31日，2007年4月1日起至2009年3月31日由原告为龙苑别墅提供物业管理服务，按建筑面积（包含地上建筑面积和地下室建筑面积）每月每平方米4.98元的标准由原告向业主或物业使用人收取物业管理费（按每月、季、半年预收）。同时，合同约定业主或物业使用人欠缴物业管理费时，原告从逾期之日起每天按所欠缴费用的0.06%收取滞纳金。2009年9月13日，经北京龙苑别墅业主大会决定，原服务合同自动延期到2009年12月31日。2010年1月5日，原告与北京龙苑别墅业主委员会续签了《北京龙苑别墅物业服务合同》，该合同的履行期限为2年，物业费的标准仍按建筑面积（包含地上建筑面积和地下室建筑面积）每月每平方米4.98元计算。物业服务合同到期前，北京龙苑别墅业主委员会、原告以及北京国广物业管理有限公司签订《龙苑别墅物业管理服务交接协议书》，其中约定原告有权按照其与北京龙苑别墅业主委员会签订的原物业服务合同的标准及政府定价标准收取2011年12月31日之前的未收缴到的物业费、能源费等各项费用，北京龙苑别墅业主委员会及北京国广物业管理有限公司需配合原告追缴截止2011年12月31日前的业主各项欠费。2011年12月30日，原告、北京龙苑别墅业主委员会以及北京国广物业管理有限公司签订了《北京龙苑别墅项目交接报告》，于当日完成对龙苑别墅物业管理区域物业共用部分的现状交接及物业管理服务相关资料的交接。被告系龙苑别墅×栋的业主，按照费用划分的相关说明，该栋别墅自2003年4月1日发生的相关费用由被告交付。
原告就其主张提交以下证据：
1．2005年3月31日原告与北京龙苑别墅业主委员会签订的《北京龙苑别墅物业服务合同》，证明物业管理费收费标准、滞纳金的收取依据以及收取能源费、特约服务费的合同依据，以及该合同委托原告提供物业服务期限自2005年4月1日至2007年3月31日。
2.2007年3月31日原告与北京龙苑别墅业主委员会签订的《北京龙苑别墅物业服务合同》，证明物业管理费收费标准、滞纳金的收取依据以及收取能源费、特约服务费的合同依据，以及该合同委托原告提供物业服务期限自2005年4月1日至2009年3月31日。
3．2009年10月10日北京龙苑别墅业主委员会会议公告，证明2009年9月13日，北京龙苑别墅业主大会决定继续聘任原告为园区提供物业管理服务2年，其原服务合同自动延期至2011年12月31日。
4．2010年1月5日原告与北京龙苑别墅业主委员会签订的《北京龙苑别墅物业服务合同》，证明物业管理费收费标准、滞纳金的收取依据以及收取能源费、特约服务费的合同依据。
5.龙苑别墅×栋房屋费用划分说明，证明×栋别墅为被告所有，自2003年4月1日起发生的费用由被告支付。
6.被告身份证复印件，证明被告的身份信息。
7.欠费金额计算明细表，证明被告欠费明细。
8.发票记账联复印件，证明被告曾经向原告交纳过2009.7.1至2009.12.31期间的物业费10493.88元。
9.水费、电费、电话费单据，证明被告欠缴水费、电费以及电话费的明细。
10.服务通知单，证明被告欠缴工程费、绿化费的明细。
11．（2008）顺民初字第7285号民事判决书、（2009）二中民终字第03802号民事判决书，证明原告曾经因为龙苑别墅其他业主拖欠地下室建筑面积物业管理费及滞纳金提起诉讼，并胜诉。
12．龙苑别墅物业管理服务交接协议书，证明原告有权按照物业服务合同的标准及政府定价标准收取2011年12月31日之前未收缴的物业费、能源费等各项费用。
13．龙苑别墅项目交接报告，证明原告与龙苑别墅业主委员会、北京国广物业管理有限公司完成了龙苑别墅物业管理区域内共用部分、物业管理服务相关资料的交接。
14．龙苑别墅业主委员会2012年2月6日发的函，证明业主委员会呼吁未及时交纳欠费的业主，尽快交费。
15.地下室面积物业费收取事宜的函及其发文登记表，证明原告曾向被告催缴过物业费。
16.原告和龙苑别墅业主委员会联合发的关于地下室面积物业费收取事宜的函以及发文登记表，证明原告曾经向被告催费，并且被告签收。
17．缴费提示及发文登记表，证明原告向被告催要过物业管理费。
18.关于敦促被告支付拖欠费用的律师函，证明原告曾经向被告催缴过物业费。
19.龙苑别墅分户能源表确认明细表，证明被告水费、电费表的底数。
被告对原告提交的证据1、2、4的真实性没有异议，对证明内容不认同。对证据3的真实性不认可。对证据5的真实性认可。对证据7被告称是复印件不发表质证意见。对证据8真实性认可，证明目的也认可。对证据9其中水费和电费的真实性不认可，对电话费单据认可。对证据10中编号为5-L21的单据认可，其余单据不认可。对证据11的真实性认可，但对证明内容不认可，被告称与本案有本质上的区别。对证据12、13的真实性认可。对证据14的真实性不认可。对证据15被告称没有其本人签字，故对真实性不认可。对证据16的真实性不认可。对证据17被告称其没有收到过。对证据18被告称没有发函日期，邮件回复写的电话不对，家中无人退回了，故对该证据不认可。对证据19的真实性不认可。
被告就其主张提交以下证据：
1．房地产卖契；2.北京市城镇土地使用权登记表；3.房屋所有权证；4.契税完税证，被告提交以上四份证据证明被告房屋的建筑面积是351.2平方米。
5.2004年12月21日的付费明细单，证明原告出具的诉争房产2004年1月1日至11月21日物业费为20987.76元。
6.2004年12月21日的证明一份，内容为：“龙苑别墅×栋业主徐东东先生已于2004年12月21日按照房产证之规定，将本年度及以前的物业管理费全部交纳完毕。”以此证明就2004年度涉诉房屋的物业费被告全部缴纳完毕。
7.2005年12月31日的付费明细单，证明原告出具的诉争房产2005年1月1日至11月21日物业费为20987.76元。
8.2005年12月31日的证明一份，内容为：“龙苑别墅×栋业主徐冬冬先生已于2005年12月31日按照房产证之规定，将2005年01月01至2005年12月31日的物业费和2005年05月21日至2005年12月20日的水费和2005年05月21日至2005年11月20日电费和2005年05月21日至2005年11月30日电话费全部交纳完毕。”以此证明就2005年度涉诉房屋的物业费被告全部缴纳完毕。
9.2006年12月22日的付费明细单，证明原告出具的诉争房产2006年1月1日至11月21日物业费为20987.76元。
10.2006年12月22日的证明一份，内容为：“龙苑别墅×栋业主徐冬冬已于2006年12月22日按照房产证所标注的建筑面积351.20平方米（即不包括地下室面积），将2006年01月01至2006年12月31日的物业费交纳完毕。”以此证明就2006年度涉诉房屋的物业费被告全部缴纳完毕。
11.2007年12月的付费明细单，证明原告出具的诉争房产2007年1月1日至11月21日物业费为20987.76元。
12.2007年12月14日的证明一份，内容为：“龙苑别墅×栋业主徐冬冬已于2007年12月14日按照房产证所标注的建筑面积351.20平方米（即不包括地下室面积），将2007年01月01日至2007年12月31日的物业费交纳完毕。”以此证明就2007年度涉诉房屋的物业费被告全部缴纳完毕。
13.2008年12月9日的证明一份，内容为：“龙苑别墅×栋业主徐冬冬已于2008年12月19日按照房产证所标注的建筑面积351.20平方米（即不包括地下室面积），将2008年01月01日至2008年12月31日的物业费20987.76元交纳完毕。”以此证明就2008年度涉诉房屋的物业费被告全部缴纳完毕。
14.2003年12月13日的发票一张；15.2005年12月31日的发票一张；16.2007年12月14日的发票一张；2008年12月8日的发票一张；被告提交以上四份证据均要证明的是诉争房屋当年度的物业费其已全部交清。
18.2011年8月30日的致歉函一份，证明原告于2010年4月15日在为被告服务时发生重大事故，未达成协议。
19.关于西花园牡丹园建设的备忘，证明原告在提供物业服务时发生重大事故。
20.照片一张，证明原告在为被告提供服务时发生重大事故。
原告对被告提交的证据1和2的真实性无异议，但不认可证明目的，称该证据只是表示了地上建筑面积但不是涉诉房屋的总建筑面积。对证据3的真实性认可，证明目的不认可，原告称该表中明确记载了涉诉房屋的地下室建筑面积为149.34平方米，这与其主张的地下室面积吻合。对证据4的真实性认可，证明目的不认可，称与本案无关。对证据5和7的真实性认可，证明目的不认可，称证明写的是被告只是按照房产证规定的面积交纳了物业费，对原告所主张的地下室面积对应的物业费不一样，此外原告也没有同意可以不缴纳地下室部分的物业费。对证据6的真实性不认可。对证据8原告称上面写明了不包括地下室面积。对证据9的真实性不认可。对证据11的真实性认可，但对证明目的不认可，原告称被告只是交纳了地上面积对应的物业费，但就地下室面积对应的物业费被告未交纳。对证据12的真实性不认可。对证据10和证据13的真实性认可，原告称被告只是交纳了地上面积对应的物业费，而不是地下面积对应的物业费。对证据14的真实性认可，证明目的不认可，称该证据与本案没有关系。对证据15、16、17的真实性认可，对证明目的不认可，称被告只是交纳了地上面积对应的物业费，与地下室没有关系。对证据18，对2005年12月31日致歉函的真实性认可，但对证明目的不认可，原告称这个是说2003年的事情，与本案原告的主张没有关系，此外其也没有同意免除被告地下室面积对应的物业费，只是对物业服务中的不恰当之处表示歉意；对2005年致歉函的真实性无法确定；对2011年8月30日的致歉函的真实性认可，原告称入室服务是特殊服务，其所主张的物业费是公共服务部分的，入室服务不属于物业服务的范畴，被告以木雕被损为由拒交物业费不能成立。对证据19的真实性认可但对证明目的不认可，原告称牡丹园不属于园区公共用地，原告种植牡丹只是根据被告的意愿为其提供帮助，此外牡丹花的死亡与原告无关，是自然死亡。对证据20的真实性无法确认，原告称确实有木雕被损一事，但是在为被告提供特约服务过程中产生的，与本案无关。
庭审中，原告将其主张的物业费数额变更为113371.68元，将其主张的工程服务费变更为960元。
上述事实，有北京龙苑别墅物业服务合同、业主委员会会议公告、房屋所有权证复印件、（2008）顺民初字第7285号民事判决书、（2009）二中民终字第03802号民事判决书、北京市房屋登记表、发票记账联、缴费提示单、发文登记表、交接协议书、交接报告、2012年2月6日业主委员会公告、评估报告及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：原告与被告所在龙苑别墅的业主委员会签订了物业服务合同，原告的职责是按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务，并根据合同约定收取物业管理费、代收代缴能源费、特约服务费等费用。原告主张的物业管理费系其提供物业服务期间的费用，且原告与龙苑别墅业主委员会、北京国广物业管理有限公司交接时，已明确原告有权收取2011年12月31日之前未收缴到的物业费、能源费等各项费用。由于物业服务具有公共服务性和强制履行的特点，即使被告欠费，原告亦未中断服务，且原告以发送缴费提示的方式追索其物业管理费，其行为并未明现怠于行使追索物业管理费的权利，本院对被告关于原告已过诉讼时效的意见不予采纳。物业管理收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照有关主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。龙苑别墅小区成立业主委员会后，业主委员会有权代表龙苑别墅的业主与物业公司签订物业服务合同。业主委员会的决定对业主具有约束力。本案中，被告所居住小区的业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定龙苑别墅的物业管理费按建筑面积（包含地上建筑面积和地下室建筑面积）每月每平方米4.98元的标准，由原告向业主或物业使用人收取物业管理费，该约定并未违反法律、法规的强制性规定，亦未违反有关部门制定的物业服务收费办法，因此该合同内容对被告具有约束力。被告仍应当按照龙苑别墅业主委员会与原告签订的《物业服务合同》中的约定交纳物业管理费。因被告所有的涉诉房屋存在地下室，且其《北京市房屋登记表》上明确了该栋别墅的地下室建筑面积为149.34平方米，故被告应当根据《物业服务合同》的物业管理费收费标准和地下室建筑面积，交纳相应的物业费。被告提交2004年12月21日的原告出具的证明以及2005年12月31日原告出具的证明已经写明2004年度和2005年度的物业费其已全部交清。本院对被告的该主张予以采信。但就2006、2007、2008年度的物业费，被告同样提交原告出具的证明以证明其已交清当年的物业费。但该证明上写明是按照房产证所标注建筑面积351.2平方米（即不包括地下室面积）的物业费已交清，故此就2006年1月1日至2009年12月31日期间地下室建筑面积部分的物业管理费以及2010年1月1日至2011年12月31日期间地上建筑面积以及地下室建筑面积部分的物业管理费，被告应当向原告交纳。本院对原告要求被告交纳上述期间的物业管理费95522.64元的诉讼请求予以支持。对原告要求被告交纳2004年1月1日至2005年12月31日期间地下室建筑面积部分的物业管理费的请求不予支持。原告主张的水费、电费、电话费、绿化费以及工程服务费系其提供物业服务期间的相关费用，根据合同约定原告有权代收代缴能源费、特约服务费等费用。就原告主张的电话费，原告主张被告曾经预交过500元的话费，此费用可以冲抵被告所欠的电话费，故对原告主张被告应当交纳的电话费本院确定为204.27元。对原告主张的要求被告支付其欠缴的水费1283.4元、电费512.69元、电话费204.27元、绿化费50元以及工程服务费960元的诉讼请求予以支持。就原告所主张的滞纳金因被告自入住龙苑别墅即对收取地下室建筑面积部分的物业管理费存在异议，其已交纳了地上建筑面积部分的物业管理费，故其一直未交纳地下室建筑面积部分的物业管理费非属恶意拖欠行为，本院对原告主张滞纳金的诉讼请求不予支持。就被告所主张的其雕像被损坏以及牡丹死亡一节，因不属于涉诉合同所约定的物业服务的范畴，属于特约服务，对被告该项损失，被告可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告徐冬冬于本判决生效之日起七日内支付原告北京银达物业管理有限责任公司二○○六年一月一日至二○○九年十二月三十一日期间地下室建筑面积部分的物业管理费三万五千六百九十八元零角八分，二○一○年一月一日至二○一一年十二月三十一日期间地上建筑面积以及地下室建筑面积部分的物业管理费五万九千八百二十四元五角六分，二○○九年十二月二十一日至二○一一年十二月三十一日期间的水费一千二百八十三元四角，二○○九年十二月二十一日至二○一一年十二月三十一日期间的电费五百一十二元六角九分，二○○九年十二月二十一日至二○一一年十二月三十一日期间的电话费二百零四元二角七分，工程服务费九百六十元，绿化费五十元，以上共计九万八千五百三十三元；
二、驳回原告北京银达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千七百八十二元，由原告北京银达物业管理有限责任公司负担一千五百一十九元（已交纳），由被告徐冬冬负担二千二百六十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张鹏飞
人民陪审员 刘德帮
人民陪审员 董桂芬
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 王俊姬