湖南省株洲市石峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株石法民一初字第594号
原告株洲市恒基物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区新华东路3号新荷家园14号门面。
法定代表人：罗万全。
委托代理人郭艳红，株洲市荷塘区光明法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。
委托代理人黄跃，系公司副总经理，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。
被告罗燕，汉族1964年03月03日。
被告陈剑。
被告陈诚。
原告株洲市恒基物业管理有限公司诉被告罗燕、陈剑、陈诚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月6日受理后，依法由审判员张玉辉适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员张玉辉担任审判长，与审判员石婷、人民陪审员刘定平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告株洲市恒基物业管理有限公司委托代理人郭艳红、黄跃、被告陈剑到庭参加诉讼，被告罗燕、陈诚经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现己审理终结。
原告株洲市恒基物业管理有限公司诉称：被告罗燕与被告陈剑于2008年11月24日购买株洲市恒基房地产开发有限公司开发的位于株洲市石峰区红旗北路849号恒基·莱茵小镇7栋401室124.63平方米的房屋一套（小高层），购房合同附件《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书，被告方已详细阅读并完全理解由开发商与原告签订的《前期物业服务合同》、《临时管理公约》所有条款并予以全部接受和遵守。购房合同补充条款5.3约定前期物业管理费用：自交房之日起前期小高层住宅暂按1.1元／月·平方米收取。2007年4月20日，株洲市恒基房地产开发有限公司将恒基·莱茵小镇小区委托原告公司实施前期物业管理服务，委托期限自中标后一周内起至新成立的业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止。株洲市恒基房地产开发有限公司与被告签订的房屋买卖合同包含前期物业管理服务委托合同约定的内容，被告在签订房屋买卖合同时，即已接受前期物业管理服务委托合同内容的承诺。2009年12月8日，被告办理收房手续，业主档案资料表明业主为罗燕、配偶陈剑、子陈诚，即三被告。被告从2010年3月至2015年6月欠缴物业管理费8720.51元、装修垃圾清运费249.30元。原告于2012年、2013年、2014年均对被告进行提示要求缴纳欠缴的相关费用，但被告至今未缴纳，故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付物业管理费8720.51元、装修垃圾清运费249.30元、滞纳金8720.51元，共计17690.32元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告陈剑辩称：1、原告方的服务不到位；2、收费的标准、收费情况未进行公示；3、原告起诉的物业合同与我方现在持有的前期物业合同不符，原告的物业管理合同已经于2012年12月31日到期，原告的诉请已经超过了诉讼时效。
被告罗燕、陈诚未向本院提交书面答辩意见，开庭审理时亦未到庭应诉答辩。
原告株洲市恒基物业管理有限公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、湖南省服务价格登记证复印件各一份，欲证明原告的主体资格；
2、三被告身份证、户口本复印件各一份，欲证明被告的诉讼主体资格；
3、购房合同复印件一份，欲证明被告罗燕与被告陈诚于2008年11月24日购买株洲市恒基房地产开发有限公司开发的位于株洲市石峰区红旗北路849号恒基莱茵小镇7栋401室124.63平米房屋一套；
4、《前期物业服务委托合同》复印件一份，欲证明原告受托对莱茵小镇行使物业管理权；
5、入伙房屋查验登载表、入伙业务流程单、业主档案资料表复印件各一份，欲证明恒基房地产开发公司与被告办理交房程序，被告加入莱茵小镇物业，被告所填业主档案资料表业主罗燕、配偶陈剑、业主之子陈诚即为该房屋使用人；
6、莱茵小区物业欠费单复印件一份，欲证明被告2010年3月至2015年6月应交物业管理费8720.51元及垃圾清运费249.3元未缴纳；
7、2012年12月30日、2013年12月27日、2014年12月29日恒基莱茵小镇管理处温馨提示复印件各一份，欲证明原告一直向被告温馨提示应交物业费；
8、株洲市物业管理办法复印件一份，欲证明滞纳金加收依据；
被告陈剑向本院提交了以下证据：
《前期物业服务合同》一份，欲证明原告方的前期物业合同已经到期，原告诉请超过诉讼请求。
被告罗燕、陈诚未向本院提交证据。
以上证据，经庭审举证质证。被告对原告提供的证据1、2、3、5、7均无异议，本院认为该五份证据符合证据属性，具备证据效力，均予以采信。证据4被告异议称与自己持有的合同不一致，本院认为，原告提供的是《期物业服务委托合同》，被告自己持有的是《前期物业服务合同》，针对主体不同，两者存在矛盾的部分应当以被告持有的《前期物业服务合同》为准，该证据体现了原告对恒基·莱茵小镇小区进行前期物业管理的权利义务来源，予以采信。证据6异议认为超过诉讼时效，但并未对欠缴金额提出异议，该证据可以证明被告欠缴费用的情况，予以采信。证据8系相关部门制定的规范性文件，不属证据范畴。被告提供的证据是其购房合同的附件，能够证明其与原告之间物业服务管理的权利义务约定，予以采信。
根据本院上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：
株洲市恒基房地产开发有限公司系位于株洲市石峰区红旗北路849号恒基·莱茵小镇的开发商，2007年4月20日，其与本案原告株洲市恒基物业管理有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，将恒基·莱茵小镇小区委托原告公司实施前期物业管理服务，委托期限自中标后一周内起至新成立的业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止。被告陈剑与被告罗燕系夫妻关系，被告陈诚系两人之子。被告罗燕与被告陈诚于2008年11月24日购买了恒基·莱茵小镇7栋401室（合同预测面积124.63平方米，实测面积为124.65平方米）的小高层房屋一套，《前期物业服务合同》为购房合同附件五中的内容，《前期物业服务合同》期限自2008年7月16日起至2012年12月31日止，约定了服务内容和质量，服务费用、物业经营与管理、物业使用与维护、违约责任等内容，其中对高层住宅的收费标准为1.5元／月·平方米，但是在购房合同补充条款5.3中约定前期物业管理费用自交房之日起前期小高层住宅暂按1.1元／月·平方米收取。违约责任约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天3‰的标准支付违约金。
2009年12月18日，被告方办理收房手续，业主档案资料表明业主本案三位被告，其后，被告对房屋进行装修并入住。2010年3月至4月，因属交房期，原告在合同约定收费基础上按80%收取物业服务费。因被告认为原告在物业管理、服务方面不到位，被告拒绝缴纳相关物业服务费用，自2010年3月至2015年6月欠缴物业服务费8720.51元、装修垃圾清运费249.30元。原告分别于2012年12月30日、2013年12月27日和2014年12月29日向被告送达了《温馨提示》，要求被告及时缴纳欠缴的相关费用，但被告至今未缴纳，故原告诉至本院。
原告在恒基·莱茵小镇提供物业服务过程中，存在保安工作、安全防护、卫生不到位、小区施工噪音等情形，同时对于开发商在小区道路上设置水泥路障未予制止和清除。此外，被告方提出的所住7栋401室房屋防盗门安装倾斜、厕所堵塞等要求整改维修，原告方未予妥善处理。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告依据与恒基·莱茵小镇小区的开发商株洲市恒基房地产开发有限公司签订有《前期物业管理服务委托合同》，对恒基·莱茵小镇小区进行前期物业管理服务，同时，被告方作为业主在购房时，相应的《前期物业服务合同》为购房合同的附件，对其具有约束力。现《前期物业管理服务委托合同》合同期限届满，但是恒基·莱茵小镇小区尚未成立业主委员会从而代表全体业主与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》，且原告作为该小区实际物业服务企业，仍然持续的在为小区提供物业管理服务，故双方仍应参照《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业服务合同》履行各自相应的权利义务，即原告应当依照物业服务合同的约定履行其物业管理服务的职责，被告作为业主则应及时缴纳应缴的物业管理服务费用，对于被告提供出的“原告的诉请已经超过了诉讼时效”的抗辩主张，本院不予采纳。本案中，对于原告诉请的物业服务费8720.51元、装修垃圾清运费249.3元，原告对其金额未提出异议，但是以原告公司在管理过程中存在管理服务不到位的情况为由而拒绝缴纳该费用。根据本院查明的事实，原告在物业管理过程中确实存在保安工作、安全防护、卫生不到位、小区施工噪音等情形，未能切实履行其管理服务职责，该情由尚不属于重大服务瑕疵。因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域或某些方面做得不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益。本院认为，物业服务过程中存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由，故被告仍应履行向原告缴纳相应的物业服务费用的义务。同时，结合本案原告提供服务未达物业服务合同约定标准的事实，本院认为应适当减免相应物业管理服务费用，据此酌情确定被告应缴金额为8000元。对于装修垃圾清运费249.3元，被告方房屋已实际装修入住，应按相应标准向原告缴纳。对于原告诉请的滞纳金，考虑到本案中被告拒交物业服务费系由于存在原告服务存在瑕疵且涉及被告自身房屋问题未得妥善处理的情由，被告并非无故或借故拒交、恶意拖欠物业服务费，故本院对于原告主张的滞纳金不予支持。
鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，在物业服务期间，原告应加强服务意识，切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好的服务，业主对物业服务企业提出的意见和要求，亦应当采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理的履行合同约定的权利和义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告罗燕、陈剑、陈诚于本判决生效之日起十日内向原告株洲市恒基物业管理有限公司支付物业服务费8000元、装修垃圾清运费249.30元；
二、驳回原告株洲市恒基物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费242元，由原告株洲市恒基物业管理有限公司承担42元，被告罗燕、陈剑、陈诚共同承担200元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。
审 判 长 张玉辉
审 判 员 石 婷
人民陪审员 刘定平
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 蒋中素
附本判决适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。