四川省平昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第2141号
原告何俊益
委托代理人（特别授权）吴忠，四川万明律师事务所律师。
被告平昌县江州房地产开发有限公司。
法定代表人韩春晖，该公司经理。
被告四川欣亚房地产开发有限公司。
法定代理人许正义，该公司经理。
第三人段玉池
本院于2014年11月4日立案受理原告何俊益诉被告平昌县江州房地产开发有限公司、四川欣亚房地产开发有限公司，第三人段玉池房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员苟中亚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何俊益的委托代理人吴忠，第三人段玉池到庭参加诉讼，被告平昌县江州房地产开发有限公司、四川欣亚房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告何俊益诉称：2012年4月23日与被告平昌县江州房地产开发有限公司签订“巴河明珠”A栋2层900平方米商业综合用房的《房屋认购协议》，并按约定支付购房价款。因为该房屋是第三人段玉池挂靠平昌县江州房地产开发有限公司开发建设，在建设中，被告平昌县江州房地产开发有限公司将“巴河明珠”的开发建设及国有土地使用权转让给四川欣亚房地产开发有限公司，第三人段玉池终止与平昌县江州房地产开发有限公司的挂靠关系后，继而挂靠被告四川欣亚房地产开发有限公司投资开发建设。被告四川欣亚房地产开发有限公司已经取得“巴河明珠”A栋房屋的商品房预售许可证，但被告欣亚房地产开发有限公司至今既不交付房屋，也不与我签订正式的商品房屋买卖合同，被告四川欣亚房地产开发有限公司及第三人段玉池的行为已严重违反了合同约定，损害了我的合同利益，要求依法确认被告平昌县江州房地产开发有限公司与我签订的房屋买卖合同（认购协议）有效；判令被告四川欣亚房地产开发有限公司及第三人段玉池继续履行交付房屋的合同义务；按照商品房买卖合同第六条的约定，支付违约金至交付房屋时止。
被告平昌县江州房地产开发有限公司未作答辩。
被告四川欣亚房地产开发有限公司未作答辩。
第三人段玉池述称：与原告何俊益是民间借贷关系，以平昌县江州房地产有限公司名义与原告何俊益签订房屋买卖合同是为借款担保，其真实目的不是购房。表示承认偿还借款，不承认房屋买卖合同。
经审理查明：2011年3月，段玉池以平昌县江州房地产开发有限公司名义，报名参与PC-2010B006号土地项目“名称巴河明珠”出让竞拍，获得该项土地开发项目使用权后，由段玉池以平昌县江州房地产开发有限公司名义进行房地产开发，并与平昌县江州房地产开发有限公司合作投资开发建设。2012年4月23日，段玉池代表平昌县江州房地产开发有限公司与何俊益签订商品房认购协议，该协议约定：由何俊益认购平昌县江州房地产开发有限公司与段玉池合作投资开发建设的“巴河明珠”（该房地产座落于平昌县江口镇酒乡大道）A栋（一号楼）第二层900平方米的商业用房，房屋价款为3000元／平方米，认购人支现金1500000元作为预付房款；付款方式分三次支付，第一次在2012年4月20日由甲方在乙方原借款到期未还本息计1030000元转为购房款，第二次由乙方在签订协议后1个月内以现金方式支付470000元，第三次在甲方交付房屋后并将房屋产权证办到乙方名下的1个月内付清下余全部购房款；房屋交付时间为2013年4月20日前，如遇人力不可抗拒因素导致工程延期，则顺延交房时间，但甲方必须在七日内书面通知乙方，否则视为违约，由甲方按逾期交房时间每日向乙方支付已付房款千分之一的违约金。协议第八条约定：协议约定的交房期时，若遇本楼盘同类房市价与本协议约定售价过于悬殊（至少高于本价20%以上），甲方可以反悔不将该房卖给乙方，但甲方在反悔后一个星期内除返还已交房款外，还必须自乙方已交房款之日起至退清乙方已交房款之日止，按日计算向乙方支付已付房款万分之十的违约金；本协议中的任何违约约定，系本协议各方在订立协议时综合考虑各自的机会、成本、利润和潜在损失后共同认可的标准，不存在过高的问题，如各方发生纠纷，任何一方不得请求法院对违约金已约定的标准调低。协议第十条补充约定：本认购协议不作为收款收据使用，乙方交款后另由公司财务或甲方代表出具收款收据。2012年4月21日，何俊益以借款1030000元转为购房款，2012年5月21日何俊益现金支付购房款470000元，由段玉池出据收款收据。
2013年3月11日，段玉池与平昌县江州房地产开发有限公司签订终止合作开发协议书，由段玉池另行选择开发公司。2013年4月3日，平昌县江州房地产开发有限公司将“巴河明珠”的国有土地使用权及开发建设权转让给四川欣亚房地产开发有限公司，四川欣亚房地产开发有限公司依法获得“巴河明珠”建设项目的国有土地使用权和开发建设权后，该项目仍然继续由段玉池挂靠该公司投资开发建设。2013年11月7日，四川欣亚房地产开发有限公司委托段玉池办理“巴河明珠”项目商品房预售许可证。平昌县住房和城乡建设局已向四川欣亚房地产开发有限公司核发“巴河明珠”一号楼的商品房预售许可证。“巴河明珠”一号楼商品房开发建设项目目前尚在建设之中，建设主体工程尚未竣工。由于四川欣亚房地产开发有限公司以及段玉池未能按时履行房屋交付义务，双方因合同履行发生争议，何俊益诉讼来院。
本院认为：2012年4月23日，第三人段玉池代表被告平昌县江州房地产开发有限公司与原告何俊益签订商品房认购协议是双方当事人的真实意思表示，虽然双方签订的是认购协议，但该认购协议已完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且买受人何俊益已按协议约定支付了房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告四川欣亚房地产开发有限公司虽未直接与原告何俊益建立合同关系，但是，被告平昌县江州房地产开发有限公司将“巴河明珠”项目的国有土地使用权和开发建设权转让给被告四川欣亚房地产开发有限公司后，原开发建设项目中所设立的合同之债应随之转移，接受转让的四川欣亚房地产开发有限公司应当对原告何俊益的商品房买卖合同承担履行义务。第三人段玉池虽然不属于“巴河明珠”开发建设项目的法定主体，但该项目属于第三人段玉池个人投资开发建设是客观存在的事实，代表公司与原告何俊益签订《认购协议》既是其真实意思表示，也是其个人行为所产生的必然法律后果，所以，第三人段玉池应当与被告四川欣亚房地产开发有限公司共同承担履行房屋交付义务、支付违约金的法律责任。原告何俊益以借款抵作购房款是经第三人段玉池的认可行为，而且该债务抵销行为既不存在损害他人利益，也不违反法律禁止性规定，应当认定为是原告何俊益支付房款的一种方式，而不是原借贷关系的延续，第三人段玉池的述称理由不成立，本院不予支持。被告平昌县江州房地产开发有限公司将“巴河明珠”项目的国有土地使用权和开发建设权转让后，已不再具备履行合同义务的条件，亦不属于履行合同义务的义务主体，故不应当承担履行房屋交付义务和支付违约金的责任。但鉴于“巴河明珠”项目一号楼尚在建设之中，目前不具备交付房屋的条件，应当在该工程竣工验收后，符合交付条件时立即交付。原告何俊益的诉讼主张理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人同共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告平昌县江州房地产开发有限公司与原告何俊益签订的房屋认购协议属于商品房买卖合同；原告何俊益与被告四川欣亚房地产开发有限公司、第三人段玉池的商品房买卖合同依法成立并有效。
二、被告四川欣亚房地产开发有限公司、第三人段玉池在“巴河明珠”一号楼符合交付条件时，将“巴河明珠”二楼（二层）商业综合用房交付原告何俊益。
三、根据商品房买卖合同第六条约定，由第三人段玉池从2013年4月21日起，按已交购房款1500000元的千分之一元／日向原告何俊益支付违约金，至实际交付房屋时止。
四、驳回原告何俊益的其他诉讼请求。
本案案件受理费18300元，减半收取9150元，由第三人段玉池负担。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于巴中市中级人民法院。
审判员 苟中亚
二〇一四年十二月四日
书记员 马瑞和