安徽省亳州市谯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）谯民一初字第03218号
原告（被反诉人）：戴朝军，男，1961年10月2日出生，汉族，市民，住北京市丰台区丰华苑*号楼****号。身份证号：3421261961********。
委托代理人：郑慧慧，安徽王善利律师事务所律师。执业证号：13416200511708436。
被告（反诉人）：宋学涛，男，1970年2月13日出生，汉族，农民，住安徽省亳州市谯城区牛集镇张沃村民委员会宋庄村**号。身份证号：3412811970********。
委托代理人：刘建忠，安徽香樟律师事务所律师。执业证号：13416201310358209。
委托代理人：马超平，安徽香樟律师事务所实习律师。实习证号：12021406110021。
第三人：雷玉明，男，1953年9月6日出生，汉族，农民。
委托代理人：郑慧慧，安徽王善利律师事务所律师。执业证号：13416200511708436。
原告戴朝军与被告宋学涛、第三人雷玉明房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月16日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员邢丽侠适用简易程序，后于2014年12月10日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告及第三人委托代理人郑慧慧，被告宋学涛及委托代理刘建忠、马超平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴朝军、第三人雷玉明诉称：2008年9月2日，原告戴朝军与被告宋学涛签订《牛集镇和谐家园南北大街售房协议书》（以下简称“售房协议”），约定原告将位于牛集镇和谐家园南北大街路西门面房四间，上下两层，一层开间7米×3.5米，层高4米，二层开间8.2米×3.5米，层高3.3米，作价30万元出售给被告，被告给付定金3万元。房屋建好后，被告未付下余房款，强行将该房屋占为己有，原告多次向被告索要购房款，被告才于2011年3月给付房款10万元，下余房款均无正当理由拖着不给，严重违约。因该房屋没有土地使用权证及房产证等相关手续，故原告与被告签订的售房协议无效。为此，请求依法判令：1、确认原、被告于2008年9月2日签订的售房协议无效；2、被告返还原告位于牛集镇和谐家园南北大街路西门面房四间（上下二层）及后院；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告戴朝军、第三人雷玉明针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据材料有：
1、原告戴朝军、第三人雷玉明身份证，证明原告戴朝军、第三人雷玉明基本情况。
2、《牛集镇和谐家园商贸中心合作建设协议书》，证明牛集镇和谐家园所建的房屋系原告戴朝军、第三人雷玉明出资，原告戴朝军、第三人雷玉明对其全部房屋享有所有权。
3、售房协议及被告身份证，证明原、被告于2008年9月2日签订的售房协议无效，被告应返还原告牛集镇和谐家园南北大街路西门面房四间（上下两层）及后院。
4、照片二张，证明原告出售给被告的位于牛集镇和谐家园南北大街路西门面房四间（上下两层）及后院一直被宋学涛占有使用。
被告宋学涛辩称及反诉称：一、其并不是拖着下余购房款不付，而是原告没有按照承诺给被告办理房产证，也没有建好配套设施，如水管道、电线、管道、电话线、有线电视、路灯、绿化及送6米后院等，因此不支付下余房款的过错在于被告；二、被告已按照约定向原告支付5万元购房定金并支付购房款10万元，因被告不能将房屋产权转移给被告，应当双倍返还定金10万元，还应向被告支付10万元购房款及银行贷款利率4倍利息98400元（利息从2011年3月7日起至2015年3月6日至，利率按年利率6.15%的4倍）；三、被告当时购买房款价款为30万元，经亳州市价格认证中心鉴定，现在该房屋的价值为425600，因该合同无效致使被告损失125600元，原告应对此损失予以赔偿。
被告宋学涛就其辩称、反诉及陈述的事实和理由提交的证据材料有：
售房协议、2008年9月2日原、被告关于定金交付的补充约定、2011年9月21日戴超军出具的收条，证明原、被告约定被告应支付定金12万元，签订协议时支付3万元，在2008年10月底支付下余9万元，被告在签订售房协议时依约支付了定金3万元，在2008年10月底经雷玉明手支付定金2万元，共计支付定金5万元。
2011年3月7日的收条，证明被告宋学涛支付了购房款10万元。
售房协议、证人孙某的证言，证明戴朝军应负责建设的内配水管道、电线和管道、电话线、有线电视线、路灯、绿化、送后院6米有院墙等合同义务都没有完成，戴朝军已构成根本违约。
亳州市价格认定中心出具的亳价证鉴（2015）14号鉴定意见书，争议房屋购买价格为30万元，现在的价值为425600元，因戴朝军的行为造成合同无效给被告造成的损失为125600元。
原告戴朝军、第三人雷玉明针对被告反诉请求辩称：一、
该案被反诉人并不存在违约，此购房是因反诉人的违约所致，双方约定反诉人应当于2008年10月向被反诉人支付定金12万元，但反诉人仅于合同签订当日支付3万元，下余定金均未按期支付，明显是反诉人违约；二、双方约定房屋建好后交付钥匙时一次性付清全部房款，反诉人没有给付房款的情况下就擅自入住，使用至今，明显是过错责任在于反诉人，综上请法院依法驳回反诉人的反诉请求。
原告戴朝军、第三人雷玉明就其抗辩及陈述的事实和理由未提交证据材料。
经庭审质证：（一）被告对原告、第三人所举证据发表质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3三性无异议，对证据目的有异议，争议房屋后无后院；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，争议房屋不是被告强行占用，而是原告交付被告使用，交付使用的期限超过二年，超过主张侵权的诉讼时效。（二）原告及第三人对被告所举证据发表质证意见为：对证据1真实性无异议，但对证明目的有异议，被告仅给付定金3万元，并没有按照约定于2008年10月底支付剩余定金9万元，明显是被告违约，2011年9月21日原告戴朝军收了被告2万元，这2万元是房款，不是定金；对证据2有异议，因为收款人是薛文琦，不是该案原告，与本案不具有关联性；对证据3中的售房协议真实性无异议，但对证明目的有异议，原告按照售房合同约定履行了义务，是被告没有按照售房协议及补充约定交付定金，并且在没有交清定金及房款的情况下擅自入住房屋，是被告根本违约，对证人证言有异议，证人没有提前申请，同时证言的内容不真实，该证言是孤证，并且该证人与被告存在利害关系，均系购买原告房屋的购买人，同时证明2011年9月21日戴朝军书写的2万元不是定金，而是购房款，同时证人说二原告违约不真实；对证据4有异议，该购房行为是因为被告的违约所致，应有被告赔偿原告损失，被告以此主张原告赔偿其损失无事实和法律依据。
经庭审举证、质证，合议庭对原、被告及第三人所举证据认证如下：（一）原告、第三人所举证据1、2具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；证据3与其待证事实无关联性，对其证据效力不予认定；证据4未能显示拍摄时间，也不能证明拍摄对象系争议房屋，与本案无关联性，对其证据效力不予认定。（二）被告所举证据1中2011年9月21日戴超军出具的收条不能证明被告支付的2万元系定金，其他证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；证据2具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；证据3中证人孙某也购买了原告房屋，原告已向本院起诉孙某返还房屋，孙某与戴超军、雷玉明存在利害关系，同时该证言亦无其他证据加以佐证，对该证据的证据效力不认定，其他证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；证据4能证明争议房屋现在价值为425600元，但不能证明被告因合同无效的损失为125600元。
根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2007年11月18日，原告戴朝军、第三人雷玉明与牛集镇人民政府签订《牛集镇和谐家园商贸中心合作建设协议书》，双方约定合作建设牛集镇政府南冯小庄境内的牛集镇和谐家园商贸中心。2008年9月2日，原告戴朝军与被告签订了售房协议，双方约定原告戴朝军将自己位于大街路西北头起第五号在牛集镇政府路南，南北大街路东、路西门面房四间（上下两层共八间，一层开间7米×3.5米，层高4米，二层开间8.2米×3.5米，层高3.3米）出售给被告，售价为30万元。售房协议签订后，被告给付原告戴朝军3万元定金，在2011年3月7日给原告戴朝军购房款10万元，在2011年9月2日给付原告戴朝军2万元。至起诉之日止，争议房屋没有房产证及土地使用权证。
本院认为：售房协议系原告戴朝军与被告宋学涛签订，原告雷玉明不是售房协议的当事人，在本案中不具有原告资格，但争议房屋系戴朝军、雷玉明共同出资所建，本案的处理结果与雷玉明有法律上的利害关系，雷玉明在本案中的诉讼地位应为第三人。原告未经政府土地管理部门的批准，未依法取得国有土地使用权证书，在农村集体土地上建房并以商品房的方式出售，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，售房协议无效，被告应返还原告戴朝军、第三人雷玉明争议房屋，原告戴朝军应返还被告购房款12万元，合同无效系自始无效，原告戴朝军不应再承担双倍返还定金的违约责任，故原告戴朝军应返还被告定金3万元。合同无效造成的损失应当是可预见或应当预见到的，争议房屋是增值还是贬值，原、被告在签订售房协议时均难以预料，同时对合同无效而造成的损失系信赖利益损失，该损失的赔偿是为了使受害人处于合同从未订立的状态，而不是使其处于合同得到履行的状态，争议房屋增值而造成的损失不属于信赖利益损失的赔偿范围，综上，对被告要求原告赔偿其损失125600元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2008年9月2日签订的《牛集镇和谐
家园南北大街售房协议书》无效。
二、被告宋学涛于本判决生效之日起五日内，返还原告戴朝军、第三人雷玉明的房屋（具体位置见审理查明部分）。
三、原告戴朝军于本判决生效之日起五日内，返还被告
宋学涛的定金3万元及购房款12万元。
四、驳回反诉人宋学涛的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费160元，反诉费3830元，合计3990元，由被告宋学涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 邢丽侠
人民陪审员 陈 磊
人民陪审员 李东亚
二〇一五年十月十二日
书 记 员 张 鹏
本案适用法律条文：
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。
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