广东省南雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0282民初284号
原告：钟永平，男，1980年5月14日出生，汉族，广东省南雄市人，现住广东省南雄市，
原告：王雅娜，女，1986年7月15日出生，汉族，广东省南雄市人，现住广东省南雄市，
委托诉讼代理人：徐载龙，男，系广东循正律师事务所律师。
被告：南雄市御鼎房地产开发有限公司，住所地：广东省南雄市雄州街道商业路金国园B栋11号车库。
法定代表人：陈林华，南雄市御鼎房地产开发有限公司董事长。
委托诉讼代理人：周凤麟，男，广东永顺律师事务所律师。
原告钟永平、王雅娜诉被告南雄市御鼎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人徐载龙，被告及其委托诉讼代理人周凤麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钟永平、王雅娜向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告退回原告购房款45699元及利息（自原告起诉之日始按同期银行贷款利率计至被告退回原告购房款之日止）。2、请求法院判决被告支付逾期交房的违约金49532.2元。3、请求法院判决被告立即为原告办理房屋所有权证（不动产权证）。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年11月17日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于商品房××套，合同约定房屋建筑面积共121.55平方米，套内面积104.93平方米，房屋价款按套内面积计算，单价为每平方米4856.49元，总金额509591元，付款方式为银行按揭方式付款，交房时间在2015年5月31日前等双方的权利和义务等内容，其中合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准……差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”。合同签订后，原告履行合同义务，支付商品房总额价款509591元。被告于2016年4月19日向原告交付商品房。2016年，被告在为原告办理《不动产权证书》时，以实际房屋建筑面积为126.32平方米，超过合同约定建筑面积121.55平方米为由，要求原告补交购房款，否则拒开发票原告，并拒为原告办理《不动产权证书》，原告被逼无奈，于2016年4月19日又交纳购房款19998元给被告，被告才开具发票金额为529589元给原告。
根据双方合同约定及法律规定，原告所购房屋价款以套内面积计价，当计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，而原告所购房屋套内面积经房产部门实测为100.71平方米，由于实测面积与双方约定计价套内面积104.93平方米有差异，且差异值超过3%，现原告选择不退房，则被告应退还4.22平方米购房款于原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，”的规定，按双方约定单价每平方4856.49元计，则被告应退还原告人民币45699元；被告在2016年4月19日才将原告所购房屋交付原告，超过双方约定的交房时间（2015年5月31日）324天，根据双方合同第九条约定，逾期交房的，被告按日向原告支付已付房价款的万分之三的违约金，原告已付房款为509591元，则违约金为49532.2元。
综上，原告为维护其合法权益，现特依法向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告南雄市御鼎房地产开发有限公司辩称，一、双方订立的《订房协议》以建筑面积计算购房款，充分体现双方当事人的真实意思表示，符合签订合同当时的客观事实。
原、被告在订立《订房协议》前就将宣传单张、置业计划表、户外广告等信息明确无误地告知原告，表明购房系按房屋建筑面积计算。
双方订立的《订房协议》确认按建筑面积计算房屋购房款，该协议也只有一个房屋建筑面积的面积数，而没有套内建筑面积的面积数，因此，房屋只能按建筑面积计算，而不可能按套内建筑面积算。
二、《订房协议》的条款具备商品房买卖合同的内容，且原告已按约定收受房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。该协议第二条明确约定，合同面积为121.55平方米。而该面积与《商品房买卖合同》第三条的建筑面积是相符的。为此，应按《订房协议》的约定，严格按房屋建筑面积而非按套内面积计算购房款。
三、按房地产市场及行业交易习惯，商品房房屋购房款按建筑面积计价。
四、在被告要求原告补缴购房款后，原告主动认识到自己的错误，对面积差价予以积极补缴，双方形成合意，如实反映双方完全认可以房屋建筑面积为计价方式的真实意思表示。为此，被告不存在原告诉请所称的返还其购房款及利息的情形。
即便双方签订的买卖合同第四条约定按套内建筑面积计价，本案中建筑面积已经增加了，房屋公摊面积也增加了，而套内面积减少的情况下，答辩人要求按建筑面积计价，而补缴面积差异款，原告同意并实际补缴的行为，实质反映了双方一致同意将房屋计价方式由套内建筑面积变更为房屋建筑面积。
五、原告诉请要求被告支付逾期交房违约金49532.2元没有事实依据。
依照双方签订的《合同补充协议》第三条“在商品房达到交付使用条件后，如买受人存在未按合同约定支付房款、违约金、面积差异款项等违约情形，出卖人有权顺延交房期限并有权暂不办理交接手续，在此情况下出卖人不构成逾期交房”，原告逾期才将房屋面积差异款项补缴给被告，作为出卖人的被告依约有权延期交房而不构成违约。为此，原告主张被告支付逾期交房违约金49532.2元没有事实依据。
六、原告诉请要求被告立即为其办理房屋所有权证没有事实依据。
在原告逾期交纳房屋面积差价的情况下，依照双方签订的《合同补充协议》第五条第1项约定，出卖人有权将办理房屋所有权证的时间顺延而不构成违约。
综合上述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院查明认定如下：原告与被告于2014年5月3日签订《定房协议》，确认认购南雄市华溢?金碧文华E幢E1401号房，建筑面积121.55平方米，成交价格为509591元。2014年11月17日，原告与被告双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于南雄市华溢?金碧文华E幢E1401号房，合同第三条约定该商品房建筑面积121.55平方米，套内建筑面积104.93平方米；第四条约定，该商品房预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4856.49元，总金额509591元。合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。合同签订后，原、被告双方又签订了一份《合同补充协议》之后，原告按照合同约定向被告支付了房款509591元，被告已将房屋交付给原告。根据南雄市房产管理所出具的房地产查档答复书显示，涉案商品房建筑面积为126.32平方米，其中套内建筑面积为100.71平方米。被告于2016年4月19日向原告开具售房发票，发票载明房屋建筑面积为126.32平方米，单价为4192.44元/平方米，总金额为529589元。
另查明：原告也是在当日即2016年4月19日，补交了按实际建筑面积126.32平方米比合同约定的建筑面积121.55平方米多出的4.77平方米的价格19998元给被告，该款是以涉案商品房建筑面积的单价4192.44元计算的。另外，原告至今还未领取到房地产权证。因此，原告诉讼来院要求支持其诉讼请求，案经本案调解，双方各持己见，未果。
本院认为：本案属房屋买卖纠纷，是指当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同发生的权利、义务纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。双方对商品房实际套内建筑面积与合同约定套内建筑面积之间存在误差的事实均无异议。但是，根据双方合同第五条第三项：“差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，……”。最后，原告选择购房而未选择退房，并且原告在2016年4月19日补交了按实际建筑面积比合同约定的建筑面积多出的4.77平方米的房屋款19998元给被告，被告也出具了售房发票给原告，发票已载明了现在的房屋建筑面积为126.32平方米，由此可见，本院认为，被告这是对原、被告所签订的《商品房买卖合同》的内容补充的新的合意，原告自愿对超出合同约定的面积进行了补款，而被告也收取了此款，其双方行为并未违反法律规定。另外，参照广东省高级人民法院关于《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）的精神，关于房屋买卖合同的履行问题：“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。”反之的话，由此分析，本案中，被告交付的房屋建筑面积大于合同的约定，则不应按该解释的第十四条处理。综上，原告要求被告退回购房款45699元及利息，因理由不充分，证据不足，本院不予支持。另外，被告早已将房屋交付给原告装修居住至今，且原告也并未提供被告逾期交房的书面证据，而被告抗辩说未逾期交房，并根据原、被告签订的《合同补充协议》第三条第一项：“在商品房达到交付使用条件后，如买受人存在未按合同约定支付房款、违约金、面积差异款项等违约情形，则出卖人有权相应顺延交房期限并有权暂不办理交接手续，在此情况下出卖人不构成逾期交房。”和第五条第一项：“如出现政府行为、不可抗力或买受人自身原因（包括但不限于未缴清房款、未缴清办理权属登记所需的相关税费、未办理房屋交付手续、未提供完整的办证资料等），出卖人有权将办理房地产权属证书的时间顺延，且不构成违约。因此，综上分析，原告要求被告支付逾期交房的违约金49532.2元，因证据不足，本院也不予支持。至于原告要求被告立即办理好房屋所有权证，因原告已交清了房屋购房款，并已如期履行了双方签订《商品房买卖合同》的内容，对此请求，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告南雄市御鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起一个月内办理好房屋所有权证交给原告钟永平、王雅娜。
二、驳回原告钟永平、王雅娜的其它诉讼请求。
本案诉讼费2181元，由被告南雄市御鼎房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 许文杰
人民陪审员 欧阳翔
人民陪审员 何 伟
二〇一七年十月十六日
书 记 员 吴海燕
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。