北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第11523号
原告（反诉被告）潘长顺，男，1959年6月10日出生。
委托代理人林艳英，北京市尚公律师事务所律师。
委托代理人陈德胜，北京市尚公律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京蓬莱房地产开发中心，住所地北京市昌平区北七家镇蓬莱公寓办公楼*层东侧。
法定代表人郑连维，董事长。
委托代理人郑连纪，男，1948年1月20日出生，北京蓬莱房地产开发中心副总经理。
委托代理人田鹏，北京市高通律师事务所律师。
原告（反诉被告）潘长顺与被告（反诉原告）北京蓬莱房地产开发中心（以下简称蓬莱房地产中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘长顺的委托代理人林艳英、陈德胜，被告（反诉原告）蓬莱房地产中心的委托代理人郑连纪、田鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘长顺诉称：2002年6月12日，原告与被告签订《北京××公寓购房合同书》，合同约定：原告向被告购买位于北京“××公寓”中××号楼×层××室房产，建筑面积约为168.5平方米，房产单价为每平方米38000元，总金额640300元。被告应于2002年6月12日交付房屋。同时，合同第十一条明确约定原告在交清购房款后，被告协同原告在北京市昌平县房地产管理部门办理房屋所有权及土地使用权登记手续，领取《房屋所有权证》及《土地使用权证》。2002年8月6日，原告与被告签订《换房协议书》，协议约定被告将位于北京“××公寓”中××号楼×层××室房产抵债，用于清偿所欠原告的工程款，该笔购房款已在原告与被告结算工程款时从中相应扣除。至此，原告已支付完成上述房产的所有购房款。现原告已经履行全部付款义务，被告应根据购房合同的约定协同原告办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，在原告多次要求被告履行合同时，被告均无理拒绝。被告的行为已构成根本违约，理应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求：1、判令被告继续履行《北京××公寓购房合同书》，并于本判决生效后立即为原告办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》；2、判令被告承担违约责任，按照房款总额640300元，从2002年9月13日起按照贷款年利率6.15%向原告赔偿损失直至办理完成产权证之日；3、判令被告承担本案诉讼费。
被告蓬莱房地产中心辩称：不同意原告的全部诉讼请求，因为原告一直没有支付购房款，所有无从谈起办证和赔偿。原告请求没有法律依据。
反诉原告蓬莱房地产中心诉称：2002年6月12日，原告与被告就北京××公寓××号楼××室签订《北京××公寓购房合同书》。但合同签订后，反诉被告一直未履行付款义务。双方也没有就反诉被告付款事宜重新达成过口头、书面等任何形式变更协议。反诉被告迟延付款的行为，已构成了严重违约，致使合同目的不能实现。故反诉原告依据《合同法》的相关规定，提起反诉，请求：1、判令解除北京蓬莱房地产开发中心与潘长顺签订的北京××公寓××号楼××室购房合同，返还房屋；2、被反诉人承担全部诉讼费用。
反诉被告潘长顺辩称：不同意被告的反诉请求。要求继续履行合同，原告已经支付所有购房款，不存在任何欠款行为，合同是合法有效的，应该继续履行。
经审理查明：2002年6月12日，北京蓬莱物业开发中心（出售方、甲方，2008年4月名称变更为北京蓬莱房地产开发中心）与潘长顺（购买方、乙方）签订一份《北京××公寓购房合同书》，约定潘长顺购买北京蓬莱物业开发中心开发的××公寓××#××室房屋，总价款共计640300元。甲方应于2002年6月12日前将该楼房交付乙方使用。合同第十一条约定，乙方在交清购楼款后，甲方协同乙方在北京市昌平县房地产管理部门办理房屋所有权及土地使用权登记手续，领取：《房屋所有权证》及《土地使用权证》。付款方式约定为：一次付清全部房款，买方于签署本合同时即付楼价640300元。现诉争房屋一直由潘长顺居住使用。
2002年8月6日，（甲方）北京蓬莱物业开发中心与（乙方）北京宏福建工开发有限公司第三分公司三处签订一份《换房协议书》，内容是：甲乙双方经友好协商，为了缓解甲、乙双方资金问题，甲方以××公寓××号楼×层××室作为乙方购买钢材抵压贷款，此房抵顶后，不影响甲方和乙方的前期工程拨款，此房款在乙方工程完工结算时，甲方从工程款中扣除。甲方抵给乙方房号为××#××单价为3800元／平方米，面积是168.5平方米，总房款640300元。（详见销售合同书）。
北京宏福建工开发有限公司第三分公司三处于2014年10月28日出具一份《情况说明》，内容是：北京宏福建工开发有限公司第三分公司三处于2002年5月28日与北京蓬莱物业开发中心（现改名为北京蓬莱房地产开发中心）签订《建设工程施工合同》，为其进行施工建设。其后因蓬莱中心拖欠我公司工程款，经协商达成一致，由蓬莱中心以其所有的××公寓××号楼×层××室房产作价640300元抵偿部分欠款，并将该房产登记于我公司负责人潘长顺名下。潘长顺与蓬莱中心签订购房合同后，我公司于2002年8月与蓬莱中心就此事进行核算确认后签订《换房协议书》。就此，我公司明确蓬莱中心抵偿房屋即其与潘长顺签订购房合同所确认的房产，相应款项已由我公司应收工程款中进行抵扣。我公司对该房产不主张任何其他权利，该房产应当按照当时协商意思由潘长顺取得。
另查，在（2011）昌民初字第04100号案件蓬莱房地产中心、北京燕宏物业管理中心诉潘长顺建设工程施工合同纠纷案件审理过程中，蓬莱房地产中心在开庭过程中表述：应当给付潘长顺的工程款用××公寓××号楼××房屋等予以抵扣。
以上事实，有《北京蓬莱公寓购房合同书》、《换房协议书》、《情况说明》、开庭笔录及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。潘长顺与蓬莱房地产中心签订的《北京蓬莱公寓购房合同书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。
双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照约定全面履行各自义务。一方当事人履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。本案争议的焦点系购房款是否支付。潘长顺主张购房款已支付，蓬莱房地产中心辩称未支付购房款，但依据《换房协议书》及蓬莱房地产中心、北京燕宏物业管理中心诉潘长顺建设工程施工合同纠纷案件的开庭笔录，本院认定该购房款已抵做工程款支付。对潘长顺要求蓬莱房地产中心继续履行《北京蓬莱公寓购房合同书》办理《房屋所有权证》的诉讼请求，本院予以支持。关于潘长顺要求办理《土地使用权证》一节，依据不足，本院不予支持。关于违约金一节，潘长顺的主张过高，本院酌情予以调整。
根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。关于蓬莱房地产中心要求解除合同一节，首先，依据双方提供的证据，本院足以认定潘长顺以北京宏福建工开发有限公司第三分公司三处与蓬莱房地产中心签订的《换房协议书》的形式支付了购房款；其次，即便蓬莱房地产中心主张潘长顺未付购房款，亦应在应当支付购房款的日期即签署购房合同时的一年内行使，故对蓬莱房地产中心的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京蓬莱房地产开发中心继续履行与原告（反诉被告）潘长顺于二○○二年六月十二日签订的《北京××公寓购房合同书》，于本判决生效之日起七日内为原告（反诉被告）潘长顺办理××公寓××号楼××室房屋的所有权证书；
二、被告（反诉原告）北京蓬莱房地产开发中心于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）潘长顺支付违约金十万元；
三、驳回原告（反诉被告）潘长顺的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京蓬莱房地产开发中心的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由本诉被告北京蓬莱房地产开发中心负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费七十元，由反诉原告北京蓬莱房地产开发中心负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢 婧
人民陪审员 白淑华
人民陪审员 姚玉河
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 张传京