河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第1101号
上诉人（原审原告、反诉被告）齐冠军，男，1987年12月12日出生。
委托代理人李晓燕，河南金合力律师事务所律师。
委托代理人王军，河南闻禹律师师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉�告）严得华，男，1981年1月26日出生。
委托代理人胡文斌，河南祥符律师事务所律师。
上诉人齐冠军因与被上诉人严得华租赁合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2014）牟民初字第1188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人齐冠军的委托代理人李晓燕、王军，被上诉人严得华及其委托代理人胡文斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月10日，严得华与齐冠军签订《租房合同》，齐冠军租赁严得华房屋开办超市。合同主要内容：“……二、租赁期限及约定1、该房屋租赁期共五年。自2012年9月10日起至2013年3月10日止一次性交半年租金，之后按整年交租金。2、房屋租金：自2013年3月10日起至2018年3月10日，每年140000元，按年付款，每年提前七天付款……五、乙方违约的处理规定在租赁期内�乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿，直至弥补全部损失为止……（4）拖欠房租累计一个月以上的。”合同签订后，齐冠军即时支付了2012年9月10日至2013年3月10日半年的租金。进入2013年3月10日至2014年3月10日年度，齐冠军分数次至2013年10月10日付完该年度租金14万元。2014年3月3日，严得华向齐冠军催要2014年3月10日至2015年3月10日年度的租金，齐冠军表示尽快筹款支付，但一直未支付。2014年3月28日，齐冠军开车搬运转移超市内物品被严得华发现，双方发生纠纷。经辖区派出所民警处理，提议双方各在超市门上加一把锁，然后再协商处理。之后齐冠军未再返回与严得华协商处理纠纷事宜，向该院提起诉讼，请求：解除租赁合同，严得华退还剩余租金7万�，返还超市内所有物品，赔偿损失暂定1万元。严得华在一审中对齐冠军提起反诉，请求：解除租赁合同，齐冠军支付严得华违约金及损失10万元。
在案件审理中，经该院主持调解，双方协议于2014年5月29日由齐冠军将超市内物品搬出，为严得华腾房。在该院审判人员现场监督下，齐冠军已经于2014年5月29日将物品搬运完毕，租赁房屋交还严得华占有。
原审法院认为：齐冠军于2013年10月10日付清的租金14万元属于哪个年度租金的界定问题是解决该案纠纷的关键。根据合同约定，租金的给付除第一个租赁期为半年外，以后的租金以一个年度为期限计算，自当年的3月10日起至下一年的3月10日止为一个年度，每个年度提前七天给付。2013年10月10日处于2013年3月10日至2014年3月10日年度内，且至此租金总额为一年半期限的21万元，该14万元认定为付清日所处年度没有按照约定提前�天给付而是延期给付，符合常理；而按照齐冠军的说法认定为预付至下一个年度的2014年9月10日，不符合常理。所以，齐冠军在2014年3月10日至2015年3月10日这个年度到来之时，没有按照约定提前给付严得华租金，又在2014年3月28日以实际行为逃避履行合同，构成违约。双方均主张解除合同，应予支持，鉴于已经调解解除并实际腾退了房屋，该院对此事实予以确认。齐冠军主张严得华违约，要求严得华退还剩余租金7万元没有事实和法律根据，要求严得华赔偿损失，没有道理，不予支持。严得华要求齐冠军按照合同应当承担违约责任具备事实依据，但是根据字面理解计算违约时间把已经履约的一年半时间也一并计算在内，有失公正，应当扣除履约时间后将剩余的三年半时间计算在内为宜，违约金数额为98000元。严得华除主张违约金之外还主张了损失，根据合同法的规定，�约金与损失是选择性主张项目，不能同时主张，在没有证据证明实际损失，且损失大于违约金的情况下，损失主张不应当支持。终上所述，齐冠军的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。严得华的反诉请求有事实和法律依据，合理部分应予支持，不当部分不予支持。齐冠军的抗辩理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，第一百一十四条的规定，原审法院判决：一、确认齐冠军与严得华签订《租房合同》已经于2014年5月29日解除；二、驳回齐冠军的其他诉讼请求；三、齐冠军于本判决生效之日起十日内支付严得华违约金九万八千元；四、驳回严得华的其他反诉请求。反诉被告未按指定期间履行第三项义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千九百元�反诉费一千零五十元，共计三千九百五十元，减半收取一千九百七十五元，由齐冠军负担。
原审判决宣判后，齐冠军不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清、证据不足。一、齐冠军与严得华签订《租房合同》后，从2012年8月30日至2013年10月10日，先后向严得华支付房屋租金共计280000元，房租已交至2014年10月10日。严得华否认上述事实，掩盖其将齐冠军所经营的超市上锁使齐冠军无法正常经营该超市的事实，称齐冠军自2014年3月起就拖欠严得华房租，无事实和法律依据。原审法院在没有查清事实的情况下，就认定齐冠军违约，并以此为由判决齐冠军向严得华支付违约金98000元，没有依据。二、齐冠军在一审中，主张严得华应向齐冠军赔偿因其违约行为给齐冠军造成的损失。该损失包括齐冠军因不能进入租赁房屋及时处理所经营超市内的货物及其他各项损失，并将数额暂定为10000元。开庭时，齐冠军向法庭提交了超市内物品清单。2014年5月19日，在法院的主持下，齐冠军对超市内的货物进行了转移，对变质食品、过期物品进行了处理，这些损失都是现实存在的，而一审法院却以齐冠军要求严得华赔偿损失没有道理为由，对齐冠军的该请求不予支持。三，在一审庭审过程中，齐冠军提交了严得华在2013年10月10日向齐冠军书写的收条一份，该收条证明齐冠军已向严得华预交了2013年10月10日至2014年10月10日内的房租。双方在一审中对该借条进行了举证、质证，但在原审判决书中却没有涉及这一内容，否认了齐冠军所提供的这一关键证据的证明效力。综上，请求二审法院：一、撤销（2014）牟民初字第1188号民事判决书第二项、第三项，改判严得华向齐冠军返还剩余房租70000元、严得华赔偿齐冠军损失10000元；二、驳回严�华的诉讼请求；三、本案一审和二审的诉讼费用全部由严得华承担。
被上诉人严得华答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。齐冠军拒付租金，将超市物品搬离是以实际行动违约，且齐冠军交的租金是21万元，不是28万元。二、在2014年3月10日至2015年3月5日期间经严得华多次催要，齐冠军拒绝支付租金，构成违约。严得华没有强行锁门和堵门的行为，是经派出所协商后才上的锁。关于违约金，根据双方签订的合同第五条的约定，齐冠军的行为造成违约，应当支付合同中总价款百分之二的违约金9.8万元。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：本案属于租赁合同纠纷，依照严得华与齐冠军2012年9月10日签订的租房合同的约定，租赁期限为五年�，除首笔租金为半年（期限为2012年9月10日至2013年3月10日）7万元外，自2013年3月10日以后租金为每年14万元（期限为自当年3月10日至下一年度的3月10日）。齐冠军上诉称其已支付28万元的租金，严得华2013年10月10日出具的14万元租金收条中的一年租金为2013年9月10日至2014年9月10日年度的租金，与双方合同中约定的租金支付期限不符，并且其仅能提供21万元的租金收条（2012年8月30日的7万元收条及2013年10月10日的14万元收条），另外7万元租金收条其称无法找到，严得华也不予认可，故依照现有证据，本院认定齐冠军实际支付的租金总额为21万元，2013年10月10日的14万元租金收条中的一年租金为2013年3月10日至2014年3月10日年度的租金，至2014年3月28日双方发生纠纷时，齐冠军已拖欠严得华2014年3月10日至2015年3月10日年度的租金，故对齐冠军关于其并不拖欠严得华房租的上诉理由，�证据不足，本院不予采信。综上，齐冠军的各项上诉主张，因缺乏事实根据和法律依据，本院均不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3860元，由齐冠军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾小潭
审 判 员 马 莉
代理审判员 刘平安
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 黄会苹