达拉特旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0621民初4083号原告马利平，公民身份号码×××,女，1971年7月23日出生，汉族，无业。原告吴剑平，公民身份号码×××，男，1966年8月1日出生，汉族，职业住址同上，二原告系夫妻关系。委托代理人马利平，系上列原告。二原告共同委托代理人胡爱国，达拉特旗树林召镇法律服务所法律工作者。被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市东胜区铁西迎宾路东。法定代表人郭三祥，系该公司董事长。委托代理人李瑞平，公民身份号码×××，男，1981年10月8日出生，汉族，个体，现住内蒙古达拉特旗树林召镇。被告徐小平，公民身份号码×××，男，1976年5月12日出生，汉族，个体。原告马利平、吴剑平与被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司、徐小平案外人执行异议之诉一案，于2016年8月12日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用普通程序由审判员金海燕担任审判长，与审判员李永奎、人民陪审员李娜组成合议庭，于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告马利平及其委托代理人胡爱国，被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司的委托代理人李瑞平到庭参加了诉讼，被告徐小平经本院合法传唤无正当理由拒绝到庭。本案现已审理终结。原告马利平、吴剑平诉称,2009年5月3日，被告徐小平向鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司达旗项目部购买了达旗树林召镇翠映豪庭2号楼20号车库，2010年11月12日签订了内部认购协议书，并交清了全部款额。2013年4月14日，被告徐小平将该房产转卖给薛青海、赵二俊。2013年4月24日薛青海、赵二俊又将该房产转卖给马利平、吴剑平，原告购买该房产后一直着手至今。现原告的房产将被当作被告徐小平的财产执行，原告于2015年12月29日向贵院提起执行异议，贵院于2016年7月27日在没有查清事实真相的情况下，错误的作出了（2016）内0621执异14号执行裁定书，裁定驳回原告（案外人）的异议。现原告诉至法院，请求人民法院撤销（2015）达执字第424号执行裁定；请求判令立即中止对原告马利平、吴剑平位于达旗树林召镇翠映豪庭2号楼20号车库的执行；诉讼费用由被告承担。被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司辩称，李瑞平是其公司驻达拉特旗房地产项目部总负责人，他们的房屋买卖没有与被告说，我一直不清楚这个事。不认可原告的诉讼请求，也不同意原告的诉讼请求，他们之间的买卖协议其一直不清楚，他们之间转让房屋应该有公司变更手续，但他们一直没有变更，所以我们不清楚。被告徐小平未到庭，也未提供书面答辩状。原告马利平、吴剑平提供以下证据证明自己的主张及被告质证情况：一、身份证复印件和结婚证原件各二份，以证明原告系夫妻关系，诉讼主体适格。被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司质证对该证据认可。二、转让协议原件一份，证明徐小平同意卖给薛青海、赵二俊园林小区2号楼20号车库，薛青海、赵二俊又转卖马利平夫妇，现在户还在徐小平名下。被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司质证对该证据不认可，因户名还在徐小平名下。三、房屋买卖合同书二份，证明徐小平、郭娟将房卖给薛青海，薛青海又将房屋卖给马利平夫妇，是各方的真实意思表示。被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司质证对该证据不认可。四、收款收据和打款凭证各一份。证明赵二俊交房款130000元。被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司质证对该证据的真实性认可，但与本案有关不认可。五、内部认购协议书原件1份3页、客户预约单原件1份2页、收款收据原件8支，证明原告购买了被告的房屋，原告并持有该房屋的手续，并交纳了车库钱，当时是正常的合理取得。被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司质证对该证据认可，原告将该房屋向外出租，但所有权人应还是徐小平。六、交电费收据2支、交供暖费收据7支、安水表安装费收据1支、水表下户收据1支、交水费收据4支。证明原告2013年购买了此房进行了交费情况和补交以前费的情况，15支条据中水表下户是马利平名义，电费供暖费是吴剑平交的，还有补交的供暖费，如果不补交齐以前的欠费供暖公司不给供暖，所以将徐小平之前的费交清才供的暖。实际所有权人是马利平和吴剑平。被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司质证对票据的真实性认可，以前一直没有注意原告在那里居住，在法院审监庭审理案件时才知道他们住的了。七、商品房买卖合同原件一份，证明原告与被告公司补签的购房合同，时间是按以前的时间填写的，说明被告公司至始至终知道该房的所有人是原告。被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司质证对这个合同的真实性认可，主张该合同是有问题的合同，因为私自变更得交税费，2011年是徐小平的合同，徐小平将所有税都交了。八、（2016）内0621执异14号民事裁定书一份，证明执行异议申请被驳回后，我们依据此裁定提起诉讼。被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司质证对证据的真实性认可原告提供的证据能够形成证据链，本院予以采信。经审理查明，2014年10月14日我院受理了原告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司诉被告徐小平、郭小娟房屋买卖合同纠纷一案，我院于2014年12月29日作出（2014）达民初字第2994号民事调解书，二被告未履行还款义务。经申请执行人鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司申请，本案进入执行程序。2015年8月21日我院作出（2015）达执字第424号民事裁定书，查封被执行人徐小平位于达拉特旗树林召镇园林小区2号楼20号车库，案外人马利平、吴剑平就上述被查封房产向本院书面提出异议。2010年11月12日徐小平与鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司达旗项目部签订了内部认购协议书，认购了位于达旗翠映豪庭2号楼1单元20号车库，2013年4月14日徐小平、郭小娟将上述车库以15万元的价款卖予薛青海，双方签订了房屋买卖合同书。2013年4月24日案外人马利平以13万元的价款向薛青海购买了上述被查封车库，并与薛青海签名了房屋买卖合同书，2013年4月25日赵二俊向吴剑平出具13万元车库款的收条。案外人吴剑平、马利平就该查封的车库于2013年9月29日、2013年10月20日、2014年12月22日、2015年11月12日交纳了供暖费，于2013年8月4日、2014年8月15日、2015年1月23日交纳了水费，于2015年4月29日交纳了电费。上述被查封的车库进行了网签，签订户名仍为被执行人徐小平。另查明，二原告购买上述争议标的物后，实际占有、使用该房屋，并与被告补签了《商品房买卖合同》。被告公司由于工作人员少，对其开发的达旗翠映豪庭的房屋产权是依次进行的，按先办理商业产权，再办理住户产权，最后办理车库的产权，车库的产权是从2016年开始的，到本案开庭之日还在陆续办理中。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中二原告与案外人薛青海签订了买卖协议后，当即履行了给付款义务，并实际占有使用该争议标的物。且二原告又与开发商即本案被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司补签了《商品房买卖合同》，并早于我院作出的（2015）达执字第424号执行裁定书。被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司由于其工作人员少，对其开发的翠映豪庭的车库产权直到开庭之日还在陆续办理之中，且其不能证明是二原告自身原告未能办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二原告提出的异议符合上述规定，二原告的诉讼请求本院予以支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：支持原告马利平、吴剑平的诉讼请求。案件受理费2900元，由被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司、徐小平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  金海燕审 判 员  李永奎人民陪审员  李 娜二〇一七年二月八日书 记 员  范志强