北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10955号
上诉人（原审被告）：中扶联盟（北京）科技发展有限公司，住所地北京市通州区兴贸一街12号院1号楼9层1015。
法定代表人：王方尧，总经理。
委托诉讼代理人：张海霞，北京市浩东律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：北京君合文汇科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区西环南路26号院30号楼402。
法定代表人：刘畅，总经理。
委托诉讼代理人：裴蓓，女，北京君合文汇科技有限公司职员。
委托诉讼代理人：苏文蔚，女，北京君合文汇科技有限公司职员。
上诉人中扶联盟（北京）科技发展有限公司因与被上诉人北京君合文汇科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初13692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中扶联盟（北京）科技发展有限公司（下称中扶联盟公司）上诉请求,要求撤销原审判决第三项、第四项。事实和理由：涉案房屋与北京君合文汇科技有限公司（下称君合文汇公司）的房产证显示不是一个房屋，涉诉租赁合同的权属来源情况不明确；君合文汇公司房产证显示4**号房屋的规划用途为研发中心，不能作为商业用途使用，也就是不能出租牟利；君合文汇公司涉嫌违规隔断，未告知我公司，存在重大安全隐患；我公司于2017年7月3日就提出了解除合同，并于8月9日搬离涉诉房屋，君合文汇公司有合理时间招租，并未产生实际损失；涉案房屋属于君合文汇公司违规改建，存在重大安全隐患，我方可以随时解除合同，无需承担任何违约责任。
君合文汇公司辩称,同意一审判决，不同意中扶联盟公司的上诉请求。我认为一审法院�理案件认定事实清楚、适用法律正确，应该予以维持。我公司与中扶联盟公司签订租赁合同时已经向其出示了房屋所有权证书，中扶联盟公司了解房屋的状况；房屋性质虽是研发中心，法律并不禁止用于出租；因中扶联盟公司欠租，我方依租赁合同行使解除权，原审法院认定正确。
君合文汇公司向一审法院起诉请求,请求判令：1、确认双方的房屋租赁合同于2017年7月3日解除；2、中扶联盟公司支付拖欠租金23450元（自2017年6月8日至2017年7月3日）；3、中扶联盟公司支付延期支付租金的违约金26830元（自2017年6月1日至2017年7月3日）；4、中扶联盟公司承担解除房屋租赁合同的违约金81303.75元（相当于三个月房租81303.75元）；5、中扶联盟公司承担自2017年7月4日起至返还房屋之日止的占有使用费，按照租赁合同约定租金标准计算，暂时计算到2017年8月9日为32521元。（以上诉讼请求共计164104.75元，扣除中扶联盟公司的租赁保证金54202.5元，实际支付109901.5元）；6、判令中扶联盟公司支付电费4721元；7、诉讼费由中扶联盟公司承担。
一审法院认定事实：2017年3月8日，君合文汇公司（甲方）与中扶联盟公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，由中扶联盟公司承租君合文汇公司位于北京市北京经济技术开发区西环南路26号院30号楼B座506室，租赁期限自2017年3月8日至2019年3月7日，每月租金27101.25元，年租金325215元，合同租金价款为650430元；乙方交纳租金方式为季付，合同签订之日内需交纳首期租金81303.75元及保证金54202.5元；后期租金为每三个月支付一次；甲方于租赁合同期满或者合同解除或终止后，且乙方没有任何欠费，也没有其他未付的违约金、赔偿金并将房屋腾退的情况下，甲方向乙方退还租赁保证金；自房屋交接日�所发生的水、电费等相应费用由乙方承担；乙方未能按合同规定的期限支付当期全部租金的，每逾期一日，乙方应承担应交租金金额的百分之一作为违约金，逾期超过30日或累计超过三次逾期支付租金的，甲方有权解除合同并要求乙方付清全部欠款和违约金、立即腾退房屋；因乙方违反本合同约定和出现法律规定的情况致使甲方解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为3个月的房屋租金，该违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。
合同签订当日，君合文汇公司向中扶联盟公司交付了房屋及附属设备设施，中扶联盟公司依约支付了首期租金81303.75元及保证金54202.5元。2017年6月1日，中扶联盟公司未依约缴纳租金，2017年8月9日，君合文汇公司与中扶联盟公司办理了房屋交接。
一审法院认为，君合文汇公司与中扶联盟公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。本案中，根据双方签订的《房屋租赁合同》，君合文汇公司将房屋出租给中扶联盟公司作为办公使用，中扶联盟公司未依约缴纳第二期租金，已达到双方约定的合同解除条件，在君合文汇公司多次催告下，仍未缴纳房屋租金，君合文汇公司提出双方的房屋租赁合同于2017年7月3日解除，中扶联盟公司亦认可合同于2017年7月3日解除，法院不持异议。现因中扶联盟公司违约导致解除合同，君合文汇公司要求中扶联盟公司支付解除合同违约金81303.75元，考虑到房屋空置期间、重新招租期间及合同约定，法院认为双方关于解除合同违约金的约定并无不当，亦不过高，法院予以支持。君合文汇公司主张中扶联盟公司按照合同约定标准支付自2017年6月8日至2017年7月3日拖欠的租金�法院结合中扶联盟公司欠缴天数、租金标准、房屋面积，经核算，确认中扶联盟公司拖欠的租金为23166元。关于房屋占有使用费，君合文汇公司主张中扶联盟公司承担自2017年7月4日至2017年8月9日的占有使用费32521元，参照租金标准，法院对其主张予以支持。君合文汇公司与中扶联盟公司均同意以押金抵扣租金及房屋占有使用费，法院对此不持异议。关于逾期支付租金违约金，双方合同约定，乙方未能按合同规定的期限支付当期全部租金的，每逾期一日，乙方应承担应交租金金额的百分之一作为违约金，中扶联盟公司以延期支付租金的违约金与解除合同的违约金存在重合的情况为由进行抗辩，同时认为违约金约定标准明显偏高，请求法院予以酌减，法院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，结合本案的实际�行情况、涉诉房屋实际使用情况、中扶联盟公司逾期缴纳租金的时间及其过错程度、君合文汇公司的实际损失及其预期利益等因素，双方约定的逾期支付租金违约金明显过高，法院予以调整，根据公平原则，酌情确定中扶联盟公司应向君合文汇公司支付逾期支付租金违约金1000元。此外，君合文汇公司主张中扶联盟公司应支付电费4721元，但未提交证据证明电费消耗情况，故对其主张，法院不予支持。据此，一审法院于2017年9月判决：一、确认北京君合文汇科技有限公司与中扶联盟（北京）科技发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年7月3日解除；二、中扶联盟（北京）科技发展有限公司于判决生效之日起十日内向北京君合文汇科技有限公司支付房屋租金23166元、房屋占有使用费32521元，共计55687元（抵扣租赁保证金54202.5元，仍需支付1484.5元）；三、中扶联盟（北�）科技发展有限公司于判决生效之日起十日内向北京君合文汇科技有限公司支付解除合同违约金81303.75元；四、中扶联盟（北京）科技发展有限公司于判决生效之日起十日内向北京君合文汇科技有限公司支付逾期支付租金违约金1000元；五、驳回北京君合文汇科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审查明事实与一审基本一致。
二审补充查明，北京嘉捷企业汇物业服务有限公司于2015年10月14日出具《说明》，北京经济技术开发区西环南路26号院30号楼402室为上下两层的跃层结构，402D在上层，与北京经济技术开发区西环南路26号院30号楼506室为同一房间。君合文汇公司提供北京嘉捷美锦科技发展有限公司于2017年11月15日出具《证明》，北京经济技术开发区西环南路26号院30号楼B座402室为上下跃层结构，总建筑面积646.47平米，506室为402室的跃层上层部分，建筑面积330平米。B座五层除506室外，其他房间的业主不是君合文汇公司。中扶联盟公司不认可该证据为新证据，认为房本与购房面积不相符，不能证明506室为402室的跃层的上层部分。
本院认为：君合文汇公司与中扶联盟公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，中扶联盟公司欠付租金，在君合文汇公司多次催告下，仍未缴纳房屋租金，君合文汇公司提出双方的房屋租赁合同于2017年7月3日解除，中扶联盟公司亦认可合同于2017年7月3日解除，本院不持异议。合同因中扶联盟公司违约而提前解除，中扶联盟公司应承�违约责任，违约责任的目的即为弥补守约方因合同提前解除遭受的损失，涉案房屋目前仍未招租处于空置状态，中扶联盟公司上诉认为合同约定的三个月租金作为违约金过高，但未提供证据证实君合文汇公司的实际损失低于违约金的约定，故本院对中扶联盟公司要求酌减该项违约金的意见不予采纳。
中扶联盟公司称涉案房屋系君合文汇公司违规改建、存在安全隐患其可以随时解除合同且无需承担违约责任，但本案合同的提前解除系中扶联盟公司公司欠租违约造成，合同履行过程中，中扶联盟公司并未以房屋存在安全隐患为由提出解除，故本院对其该项上诉意见亦不予支持。
综上所述，中扶联盟公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款�一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10304元，由中扶联盟（北京）科技发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一七年十二月十二日
书记员 张晓鸥