广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）珠香法民一初字第2502号
原告（反诉被告）：盖天书，女，汉族，1982年4月18日出生。
原告（反诉被告）：尹冬波，男，汉族，1980年9月30日出生。
两原告（反诉被告）共同委托代理人：赵琰，广东华大律师事务所律师。
委托代理人：蒲伟，广东加通律师事务所律师。
被告（反诉原告）：珠海源丰房地产有限公司。
法定代表人：孟才，董事长。
委托代理人：宋广智，广东精诚粤衡律师事务所律师。
委托代理人：刘中杨，广东精诚粤衡律师事务所律师。
原告盖天书、尹冬波诉被告珠海源丰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告珠海源丰房地产有限公司（以下简称源丰公司）对原告盖天书、尹冬波提起反诉，本院予以合并审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。尹冬波及其委托代理人赵琰，源丰公司的委托代理人刘中扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盖天书、尹冬波诉称：2010年5月1日，盖天书、尹冬波与源丰地产签订了商品房买卖认购书，购买珠海市翠微西路338号招商花园城（一期）7幢2单元1001房（以下称“案涉房屋”），建筑面积90.39平方米，总折扣2%，成交总价968334元，买方选择8成25年按揭，2010年5月8日之前支付首期款194334元。2010年5月20日，双方签订《珠海市商品房买卖合同》和补充协议，近一步明确了双方的权利义务。在本协议签署时，买受人向出卖人付清首期款（即总房款的31％）共计人民币298334元，余款（即总房款的69％）共计人民币67万，由买受人向银行申请6.9成30年，银行按揭贷款申请手续。2010年5月2日，原告支付了购房定金5万元，2010年6月24日，原告又支付了首期款248334元，2010年8月6日，通过银行按揭贷款，原告支付了67万元，至此原告所有付款义务履行完毕，原告已完全履行了自己的合同义务。由于被告方的原因，房屋出现了严重的质量问题，外墙防水工程出现混凝土强度低、墙体透水发霉等严重质量问题，使多个房间透水发霉，严重影响房屋的适用功能，使原告的装修毁于一旦，损失巨大，而且造成窝工、房屋长期不能使用的恶果。经过多次艰苦协商，被告方才进行了部分返工，直到2012年3月20日招商花园城一期才通过综合验收合格.根据合同的约定，出卖人应于2011年5月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备经分期验收合格的商品房交付给买受人使用。买受人认为房产的交付时间是2011年5月30日之前。交付的商品房应符合消费者权益保护法的相关规定，必须是合格、安全、没有任何质量缺陷，能完全满足住宅的使用功能的商品。商品房只经过分期验收合格，不能保证期它能通过商品房综合验收合格，更不能保证其符合消费者权益保护法的商品合格安全的要求。此项约定标准过低，不能保证买受人的人身、财产安全，违反了《建筑工程施工质量验收统一标准》GB500300-2001的规定，排除了买受人的主要权利，违反了法律和行政法规的强行性规定，依法应认定该约定无效。因此，只能从2012年3月20日工程综合竣工驻收合格后，才能认定出卖人履行了交付义务。依照合同，出卖人违约，依法应承担违约责任。根据国务院第279号令，《建筑工程质量管理条例》，屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面防渗漏最低保修期为5年。因此出卖人应在工程竣工验收后至少承担五年的保修责任。在协商过程中被告愿意延长一年，保证6年最低维修期。对于房子可能出现的其他质量问题，买受人保留进一步追究出卖人法律责任的权利。为了维护盖天书、尹冬波的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付给盖天书、尹冬波违约金141860.93元（本金968334为基数，从2011年5月30日到2012年3月20日按每日万分之五计算）；二、源丰公司依法继续履行质量保证和维修责任，其中外墙防水质量保证期从2012年3月20日到2018年3月19日；三、源丰公司承担本案诉讼费用。
庭审时，盖天书、尹冬波明确其第二项诉讼请求为：请求确认被告承诺外墙防水质量保证期为6年，从2012年3月20日到2018年3月19日。
盖天书、尹冬波为其本诉请求向本院提交以下证据：1、通知书；2、珠海市商品房买卖合同及补充协议；3、发票；4、银行交费贷款清单；5、商品房认购书；6、照片。
源丰公司辩称：一、关于盖天书、尹冬波所主张的逾期交楼的违约责任。案涉房屋于2011年5月20日通过了五方竣工验收（即第一次验收），于2011年4月通过了消防验收。房屋交付后发现有部分质量问题，源丰公司及时投入大量资金进行了整改，于2012年3月20日再次组织了五方竣工验收（即第二次验收），并出具了工程竣工验收报告。但由于盖天书、尹冬波拒不配合维修及验收，其房屋未能验收。未能办理竣工验收是由于盖天书、尹冬波的故意行为导致，源丰公司对扩大的损失不承担责任。根据双方《商品房买卖合同》第七条的约定，案涉房屋交付使用的条件是“经分期验收合格”。案涉房屋于2011年5月20日办理竣工验收手续，符合交付使用条件。源丰公司认为，本案合同目的是“房屋的工程质量应当合格、具备使用条件”。根据《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格，方可交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定来看，“竣工验收合格交付使用”应当界定由五大建设主体参与竣工验收并经验收合格即为“验收合格、可交付使用”，验收合格交付使用的条件并不含规划、人防工程，也不需要办理竣工质量备案意见。2011年5月20日，案涉房屋由建设单位组织监理、施工、勘查、设计单位共同参与验收，竣工验收结论为“同意通过验收，投入使用”，这说明案涉房屋在该日经验收能够投入使用，符合使用的条件，符合合同的目的。至于在房屋交付后发现有部分质量问题，源丰公司及时投入了大量资金进行整改，经整改后，于2012年3月20日组织了第二次竣工验收（除包括盖天书、尹冬波在内的55户外其余均通过验收）。由第一次、第二次竣工验收报告内容可以看出，五大建设主体验收结果均为验收合格，可交付使用，二次验收完全相同，说明第一次竣工验收时足以具备居住使用条件，并不影响盖天书、尹冬波居住使用。二、《商品房买卖合同》中第九条有关逾期交房违约金的约定过高，应依法予以调整。根据相关法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，如存在源丰公司逾期交房的事实，则给盖天书、尹冬波造成的损失应参考同地段同类房屋的租金。如按合同约定日万分之五标准计算违约金，房屋总价如按100万计算，则源丰公司每月需支付盖天书、尹冬波违约金为人民币1000000元×5÷10000×30=15000元。而盖天书、尹冬波购买的房屋目前的租金水平约2500元／月，合同约定的每月违约金金额为实际月租金标准的6倍，显然远远高于实际损失。如将租金标准折算成年利率的形式，年利率也仅为：3000元／月×12个月÷1800548元=1.9994％。即使在租金标准折合的年利率上再上浮30％，算出的年利率也仅为1.9994％×（1＋30％）=2.5992％。如按合同双方约定的日万分之五利率计算违约金，则折合成年利率高达18％，相当于前述实际损失1.9994％的9倍，远远超过实际损失的30％。即便按照银行一年期的同期贷款年利率计算实际损失，2011.04.06-2011.07.06利率为6.31％，2011.07.07-2012.06.07利率为6.56％，2012.06.08至今利率为6.31％．即便按6.56％计，与按日万分之五利率计算的年利率18％比，该18％利率也是6.56％的近三倍，远远超过了实际损失的30％。三、对原告第二项诉讼请求不认可，关于质保期为交楼之日保修两年。
源丰公司为其本诉答辩向本院提交以下证据：1、2011.5.20工程竣工验收报告；2、入伙通知书；3、整改维修施工协议及费用票据；4、消防验收合格证；5、人防验收合格证；6、规划验收合格证；7、2012.3.20第二次工程竣工验收报告；8、质检站的竣工验收公示及不列入本次验收范围的房屋清单、质检站工程验收监督情况通告及附件（一）、附件（二），承诺函、关于招商花园城一期工程验收工作的异议及小业主名单；9、2012.5.4竣工验收备案表；10、2012.5.25发给盖天书、尹冬波的未通过竣工验收的通知及回执；11、2012.3.19／5.25源丰公司发给盖天书、尹冬波的函及回执。
源丰公司提起反诉称：源丰公司与盖天书、尹冬波签订了有关商品房预售的《商品房买卖合同》，约定销售招商花园城（一期）房屋一套。之后，源丰公司向盖天书、尹冬波发出入伙手续提示，盖天书、尹冬波从源丰公司处领取到房屋钥匙、资料、入伙礼品等，接收／占有、使用了该房屋。2012年7月，盖天书、尹冬波提起诉讼，认为源丰公司逾期交房，要求支付逾期交房的违约金。盖天书、尹冬波既然认为源丰公司的商品房存在瑕疵为符合交付条件，就不应当收楼并长期占有、使用。盖天书、尹冬波提起诉讼后，源丰公司曾向盖天书、尹冬波发出《关于退回商品房的通知》，要求盖天书、尹冬波退房，但盖天书、尹冬波至今未予答复，继续占有、使用案涉房屋。盖天书、尹冬波一方面认为源丰公司未曾交房，要求源丰公司支付延期交房的违约金，一方面又实际占有、使用房屋，有违公平原则，严重侵害了源丰公司在房屋被盖天书、尹冬波占有期间的利益，故源丰公司提起反诉，请求判令：盖天书、尹冬波支付其占有招商花园城（一期）7幢2单元1001房期间源丰公司的损失人民币36083.33元（433天×2500元／30天=36083.33元，从2011年6月1日起暂计至2012年8月6日止，实际应计至盖天书、尹冬波退房之日止。暂按盖天书、尹冬波占有期间同地段同类型房屋租金标准人民币2500元／月计算，具体租金标准以委托评估机构的评估结果为准）。
源丰公司为其反诉请求向本院提交以下证据：1、入伙通知书；2、房屋交接确认表；3、钥匙／资料／礼品签收表；4、《退回商品房通知书》及回执。
盖天书、尹冬波针对源丰公司反诉答辩称：房屋是原告合法付款取得所有权，不须要支付任何费用。
盖天书、尹冬波未为其反诉辩称向本院提交反诉证据。
经审理查明，案涉房屋所在的招商花园城一期建设工程的建设单位为源丰公司。2010年5月20日，源丰公司为出卖人，盖天书、尹冬波为买受人签订《珠海市商品房买卖合同》，约定盖天书、尹冬波向源丰公司购买案涉房屋，购房款总金额为人民币968334元。合同第七条“交付期限”约定：出卖人应当在2011年5月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2条条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经分期验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条“交接”第一款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交付使用时，供水、供电、电视、电话、网络接驳到户；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、每逾期一日出卖人按买受人已付购房款的万分之零点五支付违约金给买受人，知道达到使用条件为止。盖天书、尹冬波、源丰公司另签订《补充协议》一份作为该《商品房买卖合同》的补充。《补充协议》第四条“买卖合同第七条补充”约定：1、出卖人应在本条约定的交付期限内将经过验收合格、符合买卖合同第十四条约定将商品房交付买受人使用，买受人应积极配合出卖人办理商品房交付手续；2、买卖合同第七条所指的“特殊原因”除第1款的“遭遇不可抗力”外，还应包括非出卖人所能控制的客观原因及重大情势变更（包括但不限于：因政府行为、政策法规变化、异常天气、突发事件等导致工期或验收延误），出卖人应提供相关部门出具的证明文件并据此予以延期。
源丰公司分别于2010年5月2日、2010年6月24日、2010年8月6日开具3份发票，载明收到盖天书、尹冬波支付的案涉房屋定金50000元、购房首期款248334元、按揭房款670000元。2011年4月29日，招商花园城一期建设工程经珠海市公安消防局消防验收合格。2011年5月20日，源丰公司组织监理、施工、勘查、设计单位就对招商花园城一期1-4栋、9栋住宅楼及5-8栋商住楼及会所上部工程共同出具《工程竣工验收报告》，载明该工程质量验收合格。2011年6月4日，盖天书、尹冬波领取了案涉房屋的钥匙。2011年6月，招商花园城一期工程开始出现业主的质量投诉。随后，源丰公司对案涉房屋所在楼房进行渗漏维修工程。2011年8月18日，招商花园城工程取得了珠海市人民防空办公室出具的人防工程竣工验收备案核准书。2011年12月31日，案涉工程所在楼房取得了珠海市住房和城乡规划建设局出具的建设工程规划验收合格证。2012年3月20日，源丰公司再次组织监理、施工、勘查、设计单位就案涉房屋所在工程出具了《工程竣工验收报告》，载明该工程质量验收合格。2012年3月26日，珠海市建设工程质量监督检测站发布《关于招商花园城一期工程竣工验收的公示》，主要内容有：“……迄今，仍有少部分购房人与开发商的质量争议未解决，对这部分房屋通过验收，则可能侵害购房人的质量权利。鉴于上述情况，我站按市政府有关妥善处理本工程投诉问题的要求，拟向开发商发出监督意见，对已完成质量整改或达成‘补偿协议’的房屋可通过验收，但对尚未解决争议的房屋不能列入本次验收的范围。为保护相关各方的权益，现将拟不列入本次验收的房屋清单予以公示，详见附表。……”案涉房屋在该公示所附房屋清单内。2012年4月24日，源丰公司在其《承诺函》中承诺：对于后续房屋质量问题，将严格按照国家相关法规履行质量保修义务，并且我司承诺在国家法规规定年限的基础上，延长一年保修期。2012年5月4日，招商花园城一期1-4栋、9栋住宅楼及5-8栋商住楼及会所上部工程取得竣工验收备案表，但该表“备案意见”一栏注明：“珠海招商花园城一期1-4、9栋住宅楼，5-8栋商住楼及会所上部工程的竣工验收备案文件已于2012年5月4日收讫，文件齐全。该项目共有1070套住宅，其中有55套业主因质量争议问题与建设方未达成一致意见，业主不同意竣工验收。根据2012年珠海市政府工作会议纪要第63号文的会议决定，同意先办理该项目中的1015套房的竣工验收备案手续，另55套房（详见附表）未竣工验收不在此次备案范围。……”案涉房屋为该验收备案表附表所载的55套房屋之一。
本院认为，双方签订的《珠海市商品房买卖合同》及其《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。现对本案争议焦点分别认定如下：
关于房屋交付条件的认定
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收，住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收；综合验收和分期验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合或分期验收，方可交付使用。由于商品房经验收合格方可交付使用是《中华人民共和国建筑法》作出的明确的强制性规定，并且《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》明确规定验收是由工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，并由建设主管部门备案，因此案涉《珠海市商品房买卖合同》中约定的交付条件“商品房经分期验收合格”应当严格按照法律、行政法规的规定执行。由于案涉房屋所在住宅小区至2012年5月4日方完成竣工验收备案手续，本院认定案涉房屋在此时具备交付条件。
二、关于盖天书、尹冬波所主张的逾期交房违约金
根据上述分析，在2012年5月4日之前案涉房屋一直不具备交付条件。因此，即使盖天书、尹冬波在该期间接收了案涉房屋，源丰公司的交房行为本身违反了合同约定和法律规定，该交房行为不应当认定为符合合同约定和法律规定的合同履行行为，源丰公司仍应承担逾期交房的违约责任。源丰公司在案涉房屋未完成验收、备案前就将房屋交给盖天书、尹冬波使用，其履行行为违反了合同约定，盖天书、尹冬波依合同第九条约定要求源丰公司支付从2011年5月30日至2012年3月20日期间（共计295日）的逾期交房违约金，有事实和法律依据。由于盖天书、尹冬波并未就源丰公司逾期交房造成的损失提交相关证据，源丰公司主张约定的违约金计算标准过高，本院予以采纳，对盖天书、尹冬波主张的违约金计算标准，予以调整。本院酌定按照日利率万分之一点五进行计算。源丰公司应向盖天书、尹冬波支付以人民币968334元为基数，按日万分之一点五的标准计算295天的逾期交房违约金即（人民币968334元÷10000×1.5）×295=42849元给盖天书、尹冬波。对盖天书、尹冬波主张逾期交楼违约金141860.93元的诉讼请求，本院部分支持42849元。
三、关于质量保证期
从上面论述可知，涉案房屋在2012年5月4日完成竣工验收备案手续，案涉房屋在此时具备交付条件。盖天书、尹冬波主张从2012年3月20日开始起算房屋质量保修期，与上述事实并不违背，本院予以认定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条第（二）项“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”的规定，涉案房屋外墙防水质量保修期最低5年。再根据源丰公司在《承诺函》中“……延长一年保修期”的承诺，涉案房屋外墙防水应顺延1年，即长达6年。因此，本院对盖天书、尹冬波请求确认源丰公司承诺外墙防水质量保证期为6年，从2012年3月20日到2018年3月19日的诉讼请求予以支持。
四、关于源丰公司反诉盖天书、尹冬波支付占用案涉房屋的损失
源丰公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。具体理由如下：
1、依照盖天书、尹冬波、源丰公司签订的《珠海市商品房买卖合同》，源丰公司作为卖方，负有将符合合同约定的房屋交付给盖天书、尹冬波使用的义务；盖天书、尹冬波作为买方，享有接收、占有和使用源丰公司交付的案涉房屋的权利。因此，源丰公司于2011年6月4日将案涉房屋交给盖天书、尹冬波占有、使用，是其自愿履行合同义务的行为，虽然源丰公司的该履行行为不符合合同的约定，但盖天书、尹冬波接收、占有和使用该房屋并不违反合同的约定和法律规定。由于盖天书、尹冬波不存在违约行为，源丰公司主张盖天书、尹冬波赔偿相关损失，缺乏事实和法律依据。
2、依照前述认定，源丰公司应向盖天书、尹冬波支付逾期交房的违约金。该违约金系源丰公司自身违约行为造成，与盖天书、尹冬波收楼及收楼后占有、使用行为无关，源丰公司并不因支付违约金而免除其负有的交付涉案房产给盖天书、尹冬波使用的义务。因此，源丰公司关于盖天书、尹冬波一方面请求源丰公司支付违约金，一方面实际占有、使用房屋有违公平原则，侵害源丰公司的利益的主张缺乏事实依据，不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《建设工程质量管理条例》第四十条第（二）项的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）珠海源丰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金人民币42849元给原告（反诉被告）盖天书、尹冬波；
二、确认被告（反诉原告）珠海源丰房地产有限公司对招商花园城（一期）7幢2单元1001房的外墙防水质量保证期为6年（从2012年3月20日到2018年3月19日）；
三、驳回被告（反诉原告）珠海源丰房地产有限公司的反诉请求。
本案本诉案件受理费人民币3140元，由原告（反诉被告）盖天书、尹冬波负担人民币2192元，被告（反诉原告）珠海源丰房地产有限公司负担人民币948元。反诉案件受理费人民币351元，由被告（反诉原告）珠海源丰房地产有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 张美均
代理审判员 谢健宇
人民陪审员 林林丽
二〇一二年十二月三日
书 记 员 莫纯洁
王天赐