云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终4298号
上诉人（原审被告）：冯波，男，1988年8月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：毛铁良，男，1982年8月15日出生，汉族。
委托诉讼代理人：吕常国，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：周云杰，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人冯波因与被上诉人毛铁良房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初2739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
冯波上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。上诉人投入5万余元装修租赁房屋，第二年即不支付租金不符合常理；上诉人已经搬离房屋，被上诉人与陆璐两人的离婚诉讼具有不确定性，且两人均在外地，双方不便书面解除合同；虽双方没书面解除租赁合同的协议，但上诉人与陆璐所签租赁合同已于2014年9月协商一致解除。
毛铁良辩称，被上诉人收回房屋前未采取极端行为，当时双方合同可以继续履行；被上诉人换锁收回房屋时上诉人仍在占有使用房屋，其应承担给付租金的责任。
毛铁良向一审法院起诉请求：一、被告支付2014年9月27日至2015年8月21日止的房屋租金16500元以及违约金3300元；二、被告承担物业费2000元，电梯维护费2300元，二次加压费用200元，共计4500元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：陆璐（系原告前妻）与被告冯波于2013年9月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租陆璐位于昆明市盘龙区金尚俊园11幢1单元4006号的房屋做居住、分租使用。租赁期为2013年9月27日至2018年9月26日止，租金为每月人民币1500元，按年支付，每次付款必须提前一个月。若拖欠租金超过一周，陆璐有权收回房屋，且约定违约金为总租金的20%。租赁期内的水电、煤气，物业等费用均由被告按时向有关部门缴纳。2015年8月13日，原告与陆璐经河南省周口市中级人民法院判决准予离婚，位于昆明市盘龙区金尚俊园11幢1单元4006号房屋判归原告毛铁良所有。2015年8月21日原告更换了房屋门锁。被告支付了2013年9月27日至2014年9月26日一年的租金。2014年9月27日至原告更换房屋门锁之日十一个月的租金及物业服务费、电梯维护费、住宅水池二次加压费，被告至今未支付。另查明，被告向原告支付了押金人民币1000元，原告未退还。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，原告前妻陆璐、被告所签订的《房屋租赁协议》是双方当事人意思表示一致的结果，内容不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行相应的合同义务。2015年8月13日，原告与陆璐经河南省周口市中级人民法院判决准予离婚，位于昆明市盘龙区金尚俊园11幢1单元4006号房屋判归原告毛铁良所有。该《房屋租赁合同》效力不受影响，原告毛铁良取得该合同出租方地位。《中华人民共和国合同法》第九十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据原被告《房屋租赁合同》第十条：“拖欠租金的超过一个星期的，甲方有权收回房屋。”因被告未按《房屋租赁合同》支付租金，原告于2015年8月21日更换房屋门锁的行为，系以实际行动解除原被告双方租赁合同。对于原告要求被告支付自2014年9月27日至合同实际解除之日共计11月房租的诉讼请求，一审法院认为，合同实际解除之日为2015年8月21日，故原告主张的期间实际为2014年9月27日至2015年8月21日，共计10个月21日，对该期间房租的诉讼请求，一审法院予以支持。按照双方《租赁合同》中关于租金的约定，按月租金人民币1500元计算，共计人民币16016元。在合同签订后，被告向原告前妻陆璐支付了人民币1000元押金，原告在庭审中明确同意退还，故应在被告所欠房租中予以扣减。对于原告诉请的物业费2000元、电梯维护费2300元、二次加压费用200元，因被告认可二次加压费用未付，对二次加压费用200元，一审法院予以支持。对于物业费，原告提供的缴费通知证明2015年应交物业服务费为人民币2102.2元，自2014年9月27日至2015年8月21日，共计10个月21日，应交物业费共计人民币1874.4元，对该期间物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。对电梯维护费，原告提供的缴费发票载明的期间为2013年9月1日至2014年12月31日，费用为人民币2562元，参照此标准，2014年9月27日至2015年8月21日的电梯维护费共计人民币2279.5元，对该项诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条第二款、第二百二十九条之规定判决如下：“一、被告冯波于本判决生效之日起十日内支付原告毛铁良租金人民币16016元；二、被告冯波于本判决生效之日起十日内支付原告毛铁良物业费人民币1874.4元；三、被告冯波于本判决生效之日起十日内支付原告毛铁良电梯维护费共计人民币2279.5元；四、被告冯波于本判决生效之日起十日内支付原告毛铁良二次加压费人民币200元；五、驳回原告的其他诉讼请求。”案件受理费715元，减半收取人民币357.4元由被告冯波承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对于冯波提交的《情况说明》，因出具该情况说明的陆璐并未到庭接受质询，毛铁良亦不予认可，本院不予采信；对于冯波提交的水费缴费明细，因并无原件予以核对且毛铁良不予认可，本院不予采信；对于冯波提交的“‘标准’基础装修工程预算书”，因系冯波单方制作且毛铁良不予认可，本院不予采信。
本院二审查明的案件事实与一审判决认定事实一致。另，二审中本院向双方当事人核实涉案房屋的物管费缴费标准，双方当事人均认可涉案房屋的物业服务费为2102.2元每年，该费用包含电梯维护费及二次加压费，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点为：冯波应否向毛铁良支付2014年9月27日至2015年8月21日期间的房屋租金及该期间的物业服务费。首先，因毛铁良已于2015年8月21日收回了租赁房屋，双方《房屋租赁协议》已于该日解除。根据双方《房屋租赁协议》第3条、第10条之约定，冯波应按年支付租赁房屋的租金并应提前一个月支付，如冯波拖欠租金超过一个星期，毛铁良有权收回房屋。经审理查明，冯波仅支付至2014年9月26日的房屋租金，2014年9月27日至2015年8月21日期间的房屋租金至今尚未支付，一审法院判决冯波向毛铁良支付该期间的租金16016元并无不当，本院予以维持。对于冯波认为原房屋出租人陆璐已同意其在该期间缓交房屋租金，且其与陆璐已于2014年9月口头协商一致解除双方的《房屋租赁协议》的主张，因冯波所提交证据并不能证实陆璐同意其缓交租金，亦不能证实陆璐已同意解除双方签订的《房屋租赁协议》，故冯波应按《房屋租赁协议》约定的时间足额交付租金，冯波在毛铁良2015年8月通知其交纳房屋租金后未交纳2014年9月至2015年9月期间的租金，毛铁良依约有权收回房屋，故冯波的上述主张不成立，本院不予支持。其次，根据二审查明事实，涉案房屋的物业服务费为2102.2元每年，该费用包含电梯维护费及二次加压费。而冯波自认其并未缴纳租赁房屋2014年9月27日至2015年8月21日期间的水电费及物业服务费，冯波已支付的1000元水电押金不应扣减，一审判决由冯波支付该期间的物业服务费1874.4元并无不当，本院予以维持。因物业服务费包含了电梯维护费及二次加压费，一审判决由冯波向毛铁良支付电梯维护费2279.5元、二次加压费200元处理不当，本院予以纠正。
综上所述，冯波的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初2739号民事判决第一、二项，即“一、被告冯波于本判决生效之日起十日内支付原告毛铁良租金人民币16016元；二、被告冯波于本判决生效之日起十日内支付原告毛铁良物业费人民币1874.4元”；
二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初2739号民事判决第三、四、五项，即“三、被告冯波于本判决生效之日起十日内支付原告毛铁良电梯维护费共计人民币2279.5元；四、被告冯波于本判决生效之日起十日内支付原告毛铁良二次加压费人民币200元；五、驳回原告的其他诉讼请求”；
三、驳回毛铁良的其他诉讼请求。
一审案件受理费715元，减半收取计357.5元，二审案件受理费715元，合计1072.5元，由冯波负担572.5元，由毛铁良负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 韩佩君