北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终10027号
上诉人（原审原告）：董某，女，1963年12月9日出生。
委托诉讼代理人：郑环宇，北京市易行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘某，男，1955年10月31日出生。
上诉人（原审被告）孙某，女，1938年8月6日出生。
委托诉讼代理人：甄某1，男，1970年3月7日出生。
上诉人（原审被告）甄某，男，1967年5月20日出生。
原审第三人：北京市大兴区西红门镇人民政府，住所地北京市大兴区西红门镇。
法定代表人：司文韬，镇长。
委托诉讼代理人：张雷，北京卓才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晓丽，北京卓才律师事务所律师。
原审第三人北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院1号楼108室。
法定代表人朱灿，副总裁。
委托诉讼代理人：曹付强，男，1983年3月1日出生。
上诉人董某因与上诉人孙某、甄某及原审第三人北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称：鸿坤公司）、北京市大兴区西红门镇人民政府（以下简称：西红门镇政府）析产、继承纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
董某上诉请求：撤销一审法院第二、四、五项判决，改判支持一审时的全部诉请，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、北京市×××1号院（以下简称1号院）拆迁后，虽由孙某1和孙某各自签订拆迁补偿协议，但由于诉争的4、5号房屋被一并归入了孙某1的拆迁协议中，与房屋补偿有关的利益均在孙某1的拆迁协议内。2、孙某1的遗嘱内容无效，一审判决将本属于董某所有的北京市×××1404室房屋（以下简称1404房屋）权利判给孙某、甄某享有，没有法律依据；相应的，判令董某向孙某、甄某支付拆迁补偿款也没有法律依据。3、基于以孙某名义获得的拆迁补偿利益中董某的份额，故董某主张北京市×××501室房屋（以下简称501房屋）也有法律依据。
孙某、甄某辩称，不同意董某的上诉请求，坚持我方的上诉意见。诉争的2、3、4、5号房屋一审法院没有查清楚，房屋是我方建的，孙某1只是后来翻建的，我方之前居住在84平方米的房子里，拆迁后仅得了46平方米的房子，明显不公平。
孙某、甄某上诉请求：改判增加北京市×××1805室房屋（以下简称1805房屋）归孙某、甄某所有。事实和理由：1、法院已经查明1号院户籍人口是4人，除孙某1外还有甄某一家三口人，却将诉争拆迁利益归孙某1一人是错误的。2、孙某1依据无效的拆迁安置补偿协议作出的公证遗嘱没有根据，一审法院据此作出的事实认定也没有依据。3、甄某是否有权享有宅基地，认定权力归行政机关，一审法院无权认定。
董某辩称，孙某、甄某的上诉请求缺乏事实和法律依据，且孙某三个儿子中有两个不是农村户口，没有资格获批宅基地。故请求法院驳回二人的上诉。
对于董某、孙某、甄某的上诉请求和理由鸿坤公司、西红门镇政府均辩称，认可一审法院判决，不发表其他意见。
董某向一审法院起诉请求：请求判令：1、1805房屋、北京市×××1905室房屋（以下简称1905房屋）、北京市×××1403室房屋（以下简称1403房屋）归董某所有；2、本案诉讼费由孙某与甄某负担。在诉讼过程中，董某增加诉讼请求，要求判令1号院的拆迁安置房屋北京市×××501室房屋（以下简称501房屋）和1404房屋归其所有，鸿坤公司向其交付上述房并协助办理房屋登记手续，西红门镇政府将剩余房屋拆迁补偿款18万元给付董某。
一审法院认定事实如下：孙某1（2012年10月10日去世）与孙某系父女关系，孙某与甄某系母子关系。1号院原有北房5间。2000年，孙某1与其女儿女婿即孙某、甄某2因1号房产分割产生纠纷，孙某、甄某2诉至法院。经法院（2000）大民初字第1828号民事判决书确认上述5间北房中的西二间归孙某1所有、东三间归孙某、甄某2所有，该判决已经发生法律效力。2000年11月23日，孙某1将上述西二间房屋以公证形式赠与给董某、刘某。
2008年10月，因西红门经济适用房五期项目建设，上述院落及院内房屋在拆迁范围内，拆迁人为鸿坤公司，拆迁实施单位为西红门镇政府。
北京诚达信房地产评估有限公司于2009年8月12日针对上述房屋作出的《房屋拆迁补偿价格结果通知单》载明该院落有房屋6处，面积不等，房屋编号自1号至6号，其中6号房屋位于被拆迁院落最北侧，共计5间，面积84平方米。
2009年11月12日，北京市大兴区西红门镇第八村村民委员会出具了《宅基地权属证明》（加盖村委会公章并附村拆迁工作组全体人员签字）。其上载明：孙某1为西红门镇八村村民，房屋位置坐落在×××1号。宅基地面积为317.74平方米（16.8/5*2*16.7+16.8*5+21.7*5.6）。
2009年11月13日，董某作为孙某1的委托代理人代表孙某1与西红门镇政府签订住宅房屋拆迁货币补偿协议，载明1号院占地面积317.74平方米，合法建筑面积为238.31平方米，住宅房屋18间，在册人口1人，实际居住人口1人。区位补偿价为514750元，重置成新价为371445元（房屋主体总价格195003元，装修设备附属物价格176442元），搬家补助费3575元，房屋周转补助费28800元。
2010年1月5日，董某代孙某1与西红门镇政府签订了回迁安置协议，约定孙某1选购安置房4套，建筑面积258平方米，购房款总价为665562元，购房款由西红门镇政府从上述拆迁补偿款中代为缴纳。目前仍剩余18万元拆迁补偿款在西红门镇政府处。同日，董某代孙某1与鸿坤公司签订了安置房买卖合同，约定孙某1从鸿坤公司处购买安置房4套，即1805房屋（建筑面积83平方米，房屋价款211650元）、1905房屋（建筑面积83平方米，房屋价款214140元）、1403房屋（建筑面积46平方米，房屋价款123852元）、1404房屋（建筑面积46平方米，房屋价款115920元）。
2009年11月12日，孙某1与甄某签订赠与协议一份，内容为孙某1同意赠予甄某一套55平方米一居室房屋。同日，孙某1、董某、甄某共同签写声明书一份，内容为：“坐落于×××一号的房屋，此房及自建西房、南房11间及院子按房本的面积及（2000）大民初字第1828号民事判决书的为准，今由孙某1代董某前往拆迁安置办公室去签协议书，所得到的拆迁安置房屋（二居室二套、独居室一套）及拆迁补偿款等全部给董某；孙某1保证以前的公证书及赠与协议内容有效不更改，受法律保护；今后分的新楼房孙某1一居有权处置，孙某及她的孩子没关系；今后由董某养老送终”。后孙某1另案起诉甄某要求撤销双方签订的赠与协议。法院作出（2010）大民初字第2969号民事判决书，判决撤销孙某1与甄某于2009年11月12日签订的赠与协议，该判决已经生效。
2010年2月，董某、刘某诉至法院，主张西红门镇政府与孙某1签订的上述住宅房屋货币补偿协议和回迁安置协议无效。法院作出（2010）大民初字第3179号民事判决书，以孙某1无权处分为由确认住宅房屋货币补偿协议和回迁安置协议无效，该判决已经生效。在该案中审理查明部分载明：“《房屋拆迁补偿价格结果通知单》中的2、3、4、5号房屋为董某、刘某所建。”在本案审理过程中，案外人甄某向法院主张权利，主张《房屋拆迁补偿价格结果通知单》中的6号房屋是其所建。在该案审理过程中，甄某作为案外人向法院提出孙某1所签订的拆迁补偿协议中涉及到的房屋中有甄某所建。该案审理法官将被拆迁房屋平面图及房屋拆迁货币补偿结果通知单向其出示，要求甄某确认哪些房屋为其所建。甄某指出6号房屋系其建造，其他房屋都不是其所建。
2010年1月，甄某、孙某向法院起诉，主张二人经过与孙某1协商，将所建造的5间北房（6号房）份额暂时登记在孙某1名下，以孙某1名义签订拆迁协议。并主张该院落宅基地使用权属于甄某，基于宅基地使用权要求2、3、4号房屋归二人共有，二人对于该院落中的拆迁利益应占大部分。基于上述理由，甄某、孙某要求确认1号院内北房5间归其所有，孙某1所签署的回迁安置协议中的拆迁利益80%即80万元归其所有。法院作出（2010）大民初字第9315号民事判决书，认定1号院北房之北建造的5间北房，即北京诚达信房地产评估有限公司于2009年8月12日作出的《房屋拆迁补偿价格结果通知单》载明的6号房屋，系甄某、孙某所建，上述房屋拆迁后的相应补偿利益应归二人所有。甄某、孙某所主张的超出上述5间房屋的拆迁利益，缺乏依据，不予支持。根据上述理由，法院判决如下：一、原位于北京市×××一号最北侧已经拆除的房屋五间（即北京诚达信房地产评估有限公司于二○○九年八月十二日对该院落房屋所作出《房屋拆迁补偿价格结果通知单》中载明的6号房）有关拆迁利益归甄某、孙某所有；二、驳回甄某、孙某其他诉讼请求。宣判后，孙某1、董某和刘某不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第12284号民事判决书，维持原判。在（2010）大民初字第9315号案件中，甄某、孙某提交的证据一为房屋拆迁前坐落位置示意图，甄某、孙某在该示意图中将6号房屋标注为甄某自建，将2、4、5号房屋标注为孙某1在2001年未经孙某同意擅自建造。关于6号房的建造，甄某、孙某称建房时经过孙某1的同意，但没有办理准建手续。
另查，1号院在拆迁过程中被分为两个独立的院落分别签订拆迁补偿协议。除了上述孙某1的协议外，2009年11月4日，甄某作为孙某的委托代理人代表孙某，就孙某依据生效判决书所取得的3间房屋及院落，与西红门镇政府签订住宅房屋拆迁货币补偿协议。协议载明1号院占地面积168.34平方米，合法建筑面积为126.26平方米，住宅房屋3间（建筑面积58.46平方米），在册人口2人，实际居住人口2人。区位补偿价为272722元，搬家补助费1894元，重置成新价为146576元（房屋主体总价格54252元，装修设备附属物价格92324元），一次性停产停业损失综合补助费23385元，房屋周转补助费28800元。
在拆迁档案材料中，有北京市大兴区西红门镇第八村村民委员会出具的《宅基地权属证明》（加盖村委会公章并附村拆迁工作组全体人员签字）。其上载明：孙某为西红门镇八村村民，房屋位置坐落在×××1号。宅基地面积为168.34平方米。涉案的4号、5号房屋坐落于该168.34平方米宅基地范围内。
2010年1月25日，甄某代孙某与西红门镇政府签订了回迁安置协议，约定孙某选购安置房2套，建筑面积142平方米，购房款总价为350858元，购房款由西红门镇政府从上述拆迁补偿款中代为缴纳。两套拆迁安置房屋分别是为501室和404室。该两套房屋已经于2011年交付使用。
2011年，董某、刘某将孙某和西红门镇政府起诉至法院，主张孙某与西红门镇政府签订的拆迁补偿协议中孙某的3间房屋所在宅基地的使用权属于孙某1，孙某1将房屋及宅基地使用权赠与董某、刘某，并依法办理了使用权变更手续，孙某对于168.34平方米宅基地不享有使用权，故请求法院确认孙某与西红门镇政府签订的拆迁安置补偿协议及回迁安置协议无效。法院查明2000年11月23日孙某1签订赠与书将1号院北房西二间赠与董某、刘某后，西红门镇政府将宅基地使用证上户主姓名一栏中孙某1更改为董某，并加盖公章，但在变更栏中没有签发机关的核准意见。法院作出（2011）大民初字第9434号民事判决书，认为董某、刘某以孙某仅有房屋所有权而不具有宅基地使用权为由主张拆迁协议无效没有法律依据，驳回二人的诉讼请求。
孙某在×××27号另有一处宅基地。2009年，孙某作为被拆迁人签订拆迁补偿协议，取得拆迁款和安置房3套。
庭审中，甄某、孙某提交了大兴区西红门镇八村村委会于2015年10月15日出具的关于1号院宅基地使用权的意见，内容主要为孙某和三个儿子（甄某3、甄某、甄某1）均为农民，1980年孙某以住房紧张为由向村里申请宅基地一处，即1号院，以孙某1的名义登记，房屋由孙某夫妇与孙某1共同建造。1985年孙某申请了第三处宅基地。甄某与孙某夫妻一家居住在1号院，照顾二人的生活。甄某在院内建造了厢房、倒座房和后背房。从村集体的建设用地规划上和孙某一家内部约定来说，1号院土地使用权最终归甄某。孙某1在世时，1号院土地使用权归孙某1、孙某、甄某一家共同占有使用。孙某1去世则土地使用权全部归孙某和甄某一家继续使用。该证明上加盖了村委会公章，并有7个人签字。
董某对于该证据的真实性、合法性和证明目的均不认可，理由为村委会证明内容与宅基地使用证的登记信息是矛盾的。签字证明的人员是否有资格和有条件知道宅基地变迁的事实。村委会作为经济组织没有权力决定宅基地使用权的归属。宅基地使用权应该由政府来确定并颁发相应证书。同时村委会不能仅仅以证明的方式来证明事实，应当有书面的宅基地申请和审批表等确认，仅仅依据一纸证明是没有证明力的。甄某是非农业户口，其没有资格享有宅基地使用权的。孙某已经有两处宅基地，所以不可能再享有本案的宅基地使用权。法院询问出具证明的相关人员能否出庭作证。孙某、甄某表示不能出庭。经询问了解到，孙某长子甄某3为农民，在该村有一处宅基地。甄某于1989年农转非，甄某1于1990年农转非。1号院宅基地使用权证中户主一栏的登记姓名为孙某1，人口一栏登记为一人，登记的宅基地面积为275.89平方米。
庭审中，董某提交了孙某1于2008年12月24日的遗嘱赠与书，其上载明：我孙某1将我全部财产包括拆迁房款，拆迁给的楼全部赠与我外甥女董某。特立遗嘱赠与书。遗嘱赠与人处由孙某1签名和捺印。受赠人处由董某签名和捺印。证明人处由任某、李某和葛某三人签名和捺印。董某提交了承诺书一份和照片3张。承诺书的日期为2010年1月9日，其上载明：孙某1不反悔以前的遗嘱和公证书。我名下西红门拆迁置换的258平米楼房全部是我赠与给董某的。全权由她去处置，我不干涉。特此承诺。立字人处由孙某1签字捺印。此外承诺书上还有8名在场人签字和捺印。照片3张的场景分别是孙某1书写过程，在场人旁观其书写，8名在场人与孙某1合影（孙某1手持两份书写材料）。2010年1月19日，孙某1在北京市中信公证处立公证遗嘱，遗嘱内容如下：我是西红门经济适用房项目的被拆迁户，根据回迁安置协议，我购买了以下三处安置房：1805、1905、1403。上述三处房产的购房款已经由我的拆迁补偿款交清，房产证正在办理中。上述财产均是我的个人财产。为防将来因遗产继承发生纠纷，现我自愿立遗嘱如下：若我去世时上述房产未取得产权，则上述三处房产的购房合同的合同权益在我去世后均赠与我的外甥女董某。若我去世时上述房产取得产权，则上述三处房产在我去世后均赠与我的外甥女董某。甄某、孙某对于上述证据的真实性和证明目的均不认可。
上述事实，有双方当事人陈述、民事判决书、赠与协议、声明书、住宅房屋拆迁货币补偿协议、回迁安置协议、房屋平面图、房屋拆迁补偿价格结果通知单、照片、承诺书、遗嘱等证据材料在案佐证。
一审法院认为，北京市大兴区西红门镇八村自2009年开始拆迁至今已经多年，涉及拆迁项目的回迁安置房小区早于2011年已经交房入住。现1号院内由孙某作为被拆迁人的部分早已获得拆迁补偿利益，回迁安置房也已交付使用多年，并办理房产证。而对于1号院内由孙某1作为被拆迁人的部分，董某、孙某1、甄某和孙某等人之间因矛盾纠纷迟迟未予解决而引发多起诉讼，至今房屋仍处于空置状态。此种情形既不利于当事人之间的矛盾及时化解，也会造成资源浪费，不符合物尽其用的原则。由于本案既涉及到1号院内争议房屋的归属问题，包括董某从孙某1处获赠房屋，争议房屋的出资建造人，还涉及上述房产和院落在被拆迁后拆迁利益如何分配问题，包括孙某1名下的拆迁利益和孙某的名下拆迁利益。同时还涉及到孙某1去世后其遗产的继承问题。故本案的争议同时涉及析产和继承两方面，对于涉案的纠纷，仅适用民事案由中的单独一个进行审理，无法涵盖涉案的全部争议，也不利于纠纷的及时有效化解。因此应以分家析产纠纷和继承纠纷两个案由作为本案案由，最高人民法院关于案由释义中明确该两个案由可以并列使用。
关于孙某1签订的拆迁安置补偿协议和回迁安置协议无效是否影响回迁安置房屋的分割问题，法院认为虽然上述协议被确认为无效，但涉案的安置房买卖合同系孙某1与鸿坤公司签订，该买卖合同并未被确认无效。因合同主体和内容不同，故理论上拆迁安置补偿协议和回迁安置协议无效，并不影响安置房买卖合同的效力。该买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性和禁止性规定，属合法有效合同。鸿坤公司已经收取了购房款，且其在本案中亦明确表示愿意依照法院的生效判决交付房屋。此外，虽然拆迁安置补偿协议和回迁安置协议无效，但根据法律规定无效的法律后果是相互返还，而涉案的1号院已经被拆除，标的物已经灭失，客观上无法返还。并且由于协议的一方当事人孙某1已经去世，而被拆迁院落的权利归属现存在争议，在此情形下，甄某、孙某提出通过重新签订拆迁协议和安置协议，存在无法实现的客观障碍，如此只能导致纠纷被无限期搁置而无法得以有效解决。并且，本案中的拆迁人西红门镇政府和鸿坤公司亦均表示愿意依照法院的判决内容履行。故基于上述理由，法院认为涉案的房屋具备分割基础。
关于诉争的2、3、4、5号房屋的权利归属，法院认为根据上文审理查明的事实，甄某曾向法院自认其只建造了6号房屋，甄某和孙某共同提交的房屋拆迁前坐落位置示意图中的标注及自认，再次证明其只建造6号房屋的事实。再者，在孙某签订拆迁补偿协议时，4、5号房屋就坐落于其协议中的院落内，而估价结果通知单及拆迁补偿协议却记载了3间房屋，对此其自始至终从未提出过异议，这与常理不符。并且，对于上述房屋的争议，法院生效判决已经作出处理，在法院（2010）大民初字第9315号民事案件审理中，甄某、孙某曾以2、3、4号房屋归二人共有，二人对于该院落中的拆迁利益应占大部分为由，要求孙某1所签署的回迁安置协议中的拆迁利益80%归其所有。并且，该案中其仅请求确认6号房屋归其所有。法院作出判决认定二人只享有6号房屋的拆迁利益，驳回了其他诉讼请求。综上，本案中甄某、孙某再次主张2、3、4、5号房屋的拆迁利益，没有事实和法律依据，法院不予支持。
关于1号院宅基地使用权归属的争议，法院认为根据我国土地管理法的相关规定，县级人民政府土地行政主管部门有权核发土地使用权证，确认土地使用权归属。1号院宅基地使用证上登记的使用权人为孙某1，人口数为1人。该宅基地使用证的发证日期为1997年。当时甄某的户籍已经转为非农业，不具有集体经济组织成员资格，故依法其不能享有宅基地使用权。而孙某本人的户籍登记在八村宏业路27号，根据查明的事实，27号院宅基地在孙某名下，并已经获得拆迁补偿。对于庭审中甄某、孙某提交的八村村委会出具的关于1号院宅基地使用权的意见，法院认为第一，根据上文所述，县级以上土地行政管理部门有权确认土地使用权的归属，村委会并无此权力。第二，该份证据上既有村委会的盖章，也有个人签名，故该证据属于证人证言性质。且董某对此证据不予认可。法院在审查时发现该证明形式上属于“字压章”，即全部内容系在一份事先盖有村委会公章（公章方向倾斜度较大）的纸上打印形成，不符合村委会形成证明文件的常规程序。故庭审中法院要求出具证明的单位负责人及签名人员出庭，甄某、孙某表示不能出庭。第三，甄某、孙某提交的八村村委会2011年出具的证明中记载没有批准孙某第三块宅基地的申请，而该证明中记载孙某1985年申请了第三处宅基地，自此甄某一家居住在1号院，此院土地使用权最终归甄某使用。前后内容存在矛盾之处，并且甄某本人早已经不是该村成员，证明中却仍认为1号院宅基地归其使用，证明意图的倾向性十分明显。第四，西红门镇八村已于2009年全部被拆迁，1号院的房屋及宅基地已经转化为拆迁利益，宅基地使用权在客观上已经不存在了，并且孙某1在拆迁时并没有去世。而本次证明村委会证明中却写有孙某1去世后土地使用权全部归孙某与甄某一家，甄某、孙某也是基于该内容主张现有拆迁利益中宅基地使用权的利益也全部归其所有，该证明内容已涉及拆迁利益的分割问题，倾向性较为明显。不予采信。综上，法院对该证据的内容不予采信。
法院生效的（2010）大民初字第9315号民事判决书判决1号院内《房屋拆迁补偿价格结果通知单》中载明的6号房的有关拆迁利益归甄某、孙某所有。根据协议内容，6号房屋对应的拆迁利益包括房屋重置成新价、装修设备及附属物补偿、搬家补助费、房屋周转补助费，经法院计算上述该项补偿款项共计124965.60元。对于孙某1协议中的区位补偿款项，法院认为孙某、甄某不能分割。理由如下：第一，从拆迁协议中的补偿对象来看，主要包括对于房屋的补偿（重置成新补偿、装修附属物补偿）、对于宅基地的补偿（区位补偿价款）和其他补偿（搬家补助费、周转费等）三部分。在（2010）大民初字第9315号案件中，甄某和孙某请求80%拆迁利益的主要理由就是二人对于宅基地享有使用权，据此其主张应取得大部分拆迁利益。法院最后仅判决6号房屋的有关拆迁利益归甄某和孙某，并没有判决该房屋所坐落的宅基地的拆迁利益归二人所有。因此该判决没有支持二人对于孙某1协议中的宅基地相关补偿利益的主张。第二，从拆迁中孙某1和孙某订立协议的过程看，当时村委会已出具过证明将1号院的宅基地划分为两部分，分别由孙某1和孙某各自签订拆迁补偿协议。孙某已经获得其名下拆迁协议中的全部利益，其中就包括对于宅基地使用权的补偿即区位补偿款。而涉案的4号（大部分）房屋的和5号房屋（全部）在拆迁时，恰好是位于村委会2009年11月4日出具宅基地权属证明中的孙某的168.34平方米范围内。如果甄某、孙某根据6号房屋要求宅基地相关利益，那么按照对等原则，孙某名下拆迁协议中所涉4号、5号房屋对应的宅基地利益也应当予以分割。根据（2011）大民初字第9434号案件的审理结果，法院确认了孙某对其名下拆迁协议中宅基地补偿的利益。第三，按照拆迁协议签订惯例，拆迁方签订协议的对象原则上是宅基地的登记使用权人，而非房屋的建造人。这也是6号院无法单独与拆迁人签订协议而需要统一由孙某1作为被拆迁人的原因。在孙某1和孙某拆迁档案中都有村委会出具的宅基地权属证明，二人对其内容未提出异议，并按照其上的面积与拆迁方签订了补偿协议，由此说明二人对于宅基地的分割是认同的。因此，根据公平原则，孙某1与孙某各自名下拆迁协议中的区位补偿款应归各自享有。
公民可以立遗嘱将个人财产赠与给法定继承人以外的人，孙某1自愿立下公证遗嘱将其名下的房产利益归董某，系其本人的真实意思表示，法院予以支持。关于2008年遗嘱的真实性问题，法院认为可以从以下两个方面进行分析，首先，从孙某1与孙某之间的关系来讲，二人之间的矛盾较深，而孙某1与董某之间关系比较融洽，拆迁前孙某1曾与董某签订赠与协议，将房屋赠与董某。2009年11月12日的声明中也表达了愿意由董某对其养老送终。在拆迁后又立下公证遗嘱愿意将房屋归董某所有，因此，从常理上来讲，认定2008年遗嘱的真实性也是符合孙某1的一贯态度。第二，2010年1月9日的承诺书中提到不反悔以前的遗嘱，该遗嘱应指2008年遗嘱，由此可以侧面反映出2008年遗嘱的真实性。尽管甄某、孙某对于该承诺书真实性亦不认可，但董某提交的照片能客观显示出承诺书的形成过程及证明人的在场情况，故法院认为该承诺书与此前的2008年遗嘱可以相互佐证。从另一方面来讲，即使2008年遗嘱不真实，亦不影响涉案财产的分割，理由如下：孙某1在公证遗嘱陈述其已经将1号院中所获拆迁补偿款用以支付安置房购房款。经法院计算，其名下4套购房款总金额共计665562元。即使孙某1公证遗嘱中所指的购房款为3套楼房的购房款，即其遗留给董某的3套房屋，那么该3套房屋购房款的总计金额为549642元。因拆迁协议中涉及的1至5号房屋，其中1号房屋为董某通过赠与取得，2至5号房屋为其建造，故上述房屋的相关拆迁利益包括房屋重置成新价和装修补偿应归董某享有。也就是说孙某1在1号院中所获得的拆迁补偿利益即区位补偿款、搬家补助费和房屋周转费，三项之和为547125元。该金额仍不足以支付全部的3套安置房款。孙某1将其所获全部拆迁款用于交纳购房款，剩余的18万元拆迁款已经与其无关，故2008年遗嘱真实与否均不影响该款的归属。该笔款项应由西红门镇政府支付给董某。
根据6号房屋所能获得的拆迁补偿款金额，结合安置房屋坐落位置，以及孙某1公证遗嘱中的意愿，法院酌情确定孙某1协议中的1404房屋权利归甄某、孙某享有。对于超出该套房屋购房款部分的剩余款项，由董某直接给付给二人。鸿坤公司应根据生效判决关于涉案房屋的分割内容，分别向相关权利人交付房屋。
对于董某要求分割孙某拆迁所得安置房中的501室房屋，根据上文论述，拆迁过程中1号院分为两个独立的院落，由孙某1与孙某各自签订拆迁补偿协议，虽然诉争的4、5号房屋位于孙某的被拆迁院落，但由于该房屋被一并归入了孙某1的拆迁协议中，与房屋补偿有关的利益均在孙某1的拆迁协议内。关于房屋所占范围内的宅基地补偿，由于（2010）大民初字第9315号民事判决书只判决6号房屋的有关拆迁利益归甄某和孙某，未判决该房屋坐落宅基地的补偿利益一并归属二人享有。故从公平角度出发，在本案中法院亦不认定董某享有4、5号房屋所对应的宅基地补偿利益。据此，一审法院判决：一、孙某1协议项下位于北京市×××1805室、北京市×××1905室、北京市×××1403室，上述三套房屋权利由董某享有。第三人北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内向董某交付上述房屋；二、孙某1协议项下位于北京市×××1404室房屋权利由甄某、孙某共同享有。第三人北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内向甄某、孙某交付上述房屋；三、第三人北京市大兴区西红门镇人民政府于判决生效后十日内向董某支付拆迁补偿款十八万元；四、董某于判决生效后十日内向甄某、孙某支付拆迁补偿款九千零四十五元六角；五、驳回董某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。经询，甄某、孙某对于一审法院认定的事实虽有异议，但并不能举证证明；其他当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是一审法院对于诉争财产的处理是否适当。关于孙某1签订的拆迁安置补偿协议和回迁安置协议无效是否影响本案诉争房屋的分割问题。已经生效的北京市大兴区人民法院（2010）大民初字第3179号民事判决书，系以孙某1无权处分为由确认住宅房屋货币补偿协议和回迁安置协议无效，孙某1无权处分原因在于其已经将相关被拆迁房屋赠与给董某、刘某并已履行。虽然上述协议被确认为无效，但涉案的安置房买卖合同并未被确认无效；考虑到合同源于房屋的拆迁安置，合同内容本身不违反法律的强制性和禁止性规定，作为合同相对方的鸿坤公司已经收取了购房款，且其在本案中亦明确表示愿意依照法院的生效判决交付房屋。故，虽然拆迁安置补偿协议和回迁安置协议无效，但在被拆迁院落的权利归属存在争议的情形下，本案可以通过事实认定，确认前述合同的实际权利人即前述被拆迁房屋的拆迁安置人并据此对涉案的房屋进行分割。
依据查明的事实，孙某在×××27号另有一处宅基地。2009年，孙某作为被拆迁人签订拆迁补偿协议，取得拆迁款和安置房3套。再查，1号院在拆迁过程中被分为两个独立的院落分别签订拆迁补偿协议。除了本案争议的以孙某1名字签订的协议外，2009年11月4日，甄某作为孙某的委托代理人代表孙某，就孙某依据生效判决书所取得的3间房屋及院落，与西红门镇政府签订住宅房屋拆迁货币补偿协议。同时获得的两套拆迁安置房屋分别是为501室和404室，该两套房屋已经于2011年交付使用。故对于1号院内由孙某1作为被拆迁人的拆迁利益的分割，应根据各方因为拆迁利益纠纷已经发生的各生效判决确认的事实，综合考虑前述孙某已经获得的拆迁安置利益，予以认定。
关于诉争的2、3、4、5号房屋的权利归属问题。依据查明的事实，甄某曾自认其只建造了6号房屋，甄某和孙某共同提交的房屋拆迁前坐落位置示意图中的标注及自认，再次证明其只建造6号房屋的事实。而在（2010）大民初字第9315号民事案件审理中，甄某、孙某曾以2、3、4号房屋归二人共有，二人对于该院落中的拆迁利益应占大部分为由，要求孙某1所签署的回迁安置协议中的拆迁利益80%归其所有；且其仅请求确认6号房屋归其所有。法院对此作出判决认定二人只享有6号房屋的拆迁利益，驳回了其他诉讼请求。故本案中甄某、孙某再次主张2、3、4、5号房屋的拆迁利益，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于1号院宅基地使用权归属的问题。根据我国土地管理法的相关规定，县级人民政府土地行政主管部门有权核发土地使用权证，确认土地使用权归属。1号院宅基地使用证上登记的使用权人为孙某1，人口数为1人。该宅基地使用证的发证日期为1997年。当时甄某的户籍已经转为非农业，不具有集体经济组织成员资格，故依法其不能享有宅基地使用权。而孙某本人的户籍登记在八村宏业路27号，孙某并已经获得该处房屋的拆迁补偿。故孙某、甄某主张享有1号院的宅基地使用权，依据不足，本院不予采信。
根据生效的（2010）大民初字第9315号民事判决，甄某和孙某请求80%拆迁利益的主要理由是二人对于宅基地享有使用权，据此其主张应取得大部分拆迁利益。法院最后仅判决6号房屋的有关拆迁利益归甄某和孙某，并没有判决该房屋所坐落的宅基地的拆迁利益归二人所有。而从拆迁中孙某1和孙某订立协议的过程看，当时村委会已出具过证明将1号院的宅基地划分为两部分，分别由孙某1和孙某各自签订拆迁补偿协议。孙某已经获得其名下拆迁协议中的全部利益，其中就包括对于宅基地使用权的补偿即区位补偿款。而涉案的4号（大部分）房屋和5号房屋（全部）在拆迁时，恰好是位于村委会2009年11月4日出具宅基地权属证明中的孙某的168.34平方米范围内。此外，（2011）大民初字第9434号案件的审理结果亦确认了孙某对其名下拆迁协议中宅基地补偿的利益。故一审法院考虑到前述因素，根据公平原则，确认孙某1与孙某各自名下拆迁协议中的区位补偿款应由双方分别享有，并无不妥。
同理，由于（2010）大民初字第9315号民事判决书只判决6号房屋的有关拆迁利益归甄某和孙某，未判决该房屋坐落宅基地的补偿利益一并归属二人享有。故一审法院从公平角度出发，不认定董某享有4、5号房屋所对应的宅基地补偿利益，亦无不当之处；董某上诉称其应获得501房屋，事实依据不足，本院不予支持。
关于孙某1所立公证遗嘱的有效性问题。依据查明的事实，结合孙某12010年1月9日承诺书的形成过程及证明人的在场情况，本院认为孙某1自愿立下公证遗嘱将其名下的房产利益归董某，系其本人的真实意思表示，不违背相关法律规定，合法有效。依据公证遗嘱的内容及相关拆迁安置房屋的取得、拆迁安置款项的抵扣等情况，可以确认孙某1已将其所获全部拆迁款用于交纳购房款，剩余的18万元拆迁款已经与其无关，该笔款项应由西红门镇政府支付给董某。
综上，一审法院根据6号房屋所能获得的拆迁补偿款金额，结合安置房屋坐落位置，以及孙某1公证遗嘱中的意愿，酌情确定孙某1名下拆迁安置协议中的1404房屋权利归甄某、孙某享有；对于超出该套房屋购房款部分的剩余款项，由董某直接给付甄某、孙某，并无不当，本院予以确认。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4913元，由董某负担1112元，由甄某、孙某负担3801元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 陈广辉
审判员 任淳艺
审判员 宋 光
二〇一六年十二月八日
书记员 毕文华