福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2231号
上诉人（原审被告）何文伟，男，1966年10月13日出生，汉族。
委托代理人陈源成、林高翠，福建闽佑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许惠仙，男，1967年8月1日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）黄冬华，女，1971年1月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）许建南，男，1994年2月11日出生，汉族。
上列被上诉人共同委托代理人许海军，福建汇丰联盟律师事务所律师。
上诉人何文伟因与被上诉人许惠仙、黄冬华、许建南房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第15899号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年10月13日，许惠仙、黄冬华、许建南向原审法院起诉，请求判令：何文伟支付许惠仙、黄冬华、许建南购房款60000元，违约金470000元，两项合计530000元。
原审判决查明，2009年8月17日，黄冬华、许惠仙、许建南（甲方／转让方）与何文伟（乙方／受让方）签订一份《房屋买卖预约合同》，约定：甲方将位于厦门市岭兜小区北侧“香山海景苑”3#2跃3层04单元（以下简称讼争房屋）转让给乙方，约定转让成交价为1599514元；具体支付方式为：（一）本合同签订之日，乙方应向甲方支付购房首付款499256元；（二）甲方办妥土地房屋权证后30日内，乙方应再向甲方支付房款60000元；（三）余款1040258元双方共同确认该款也是截至本合同签订之日，甲方尚欠银行的按借款本金部分。双方共同约定，上述所余银行按揭全部由乙方负责按期偿还；本次交易过程中，甲方办理一手土地房屋权证应缴纳的税费及费用由甲方承担，甲、乙双方办理房屋权属过户登记手续应缴纳的各项税费（含营业税、个人所得税及其他杂费）均由乙方承担；本合同签订之后，若任何一方中途悔约，违约方应向守约方支付违约金470000元，等等。
2009年8月21日，许惠仙、黄冬华、许建南与何文伟签订一份《委托书》，委托何文伟代为办理讼争房屋的权属证书办理、领取、保管产权证及房产出售等相关事宜。同日，在厦门市公证处对该《委托书》办理公证。2009年8月27日，何文伟出具一份《收条》，载明其收到黄冬华、许建南关于讼争房屋的个人住房借款合同、还款存折、全权委托公证书、购房合同、户口簿、身份证、结婚证、声明书、购房发票等材料，同日，在厦门市鹭江公证处对《房屋买卖预约合同》办理公证。
另查明，讼争房屋系许惠仙、黄冬华、许建南于2009年4月3日以黄冬华、许建南名义向厦门大洲房地产集团有限公司购买的商品房，《商品房买卖合同》编号为01533121，合同约定房屋建筑面积为185.99平方米，其中套内建筑面积为148.458平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积为37.532平方米，成交总价为人民币1498888元，该房屋用途为住宅。
审理中，何文伟提交下列证据：契税完税证明、销售不动产统一发票、厦门市人民政府非税收入专用票据、代办产权收条，证明2010年9月29日，其代替黄冬华、许建南向厦门大洲控股集团有限公司支付讼争房屋面积差额11283元；2011年5月20日其代替黄冬华、许建南支付讼争房屋土地使用权登记费、房屋所有权登记费、证书工本费共计190元；2011年5月12日其代替黄冬华、许建南支付讼争房屋契税45305.13元。许惠仙、黄冬华、许建南对以上费用支出的证据真实性无异议，但不同意抵扣未支付的房款。
原审判决查明以上事实，有房屋买卖预约合同、委托书、（2009）厦证经字第9114号公证书、（2009）厦鹭证内字第06057号公证书、收条、契约完税证明、销售不动产统一发票、厦门市人民政府非税收入专用收据，以及双方当事人庭审陈述为证，以上证据均经庭审举证、质证，并经原审法院审查核实，可以采信。
原审法院认为，许惠仙、黄冬华、许建南与何文伟签订的《房屋买卖预约合同》，系当事人双方真实意思表示，内容与法不悖，应为合法有效，双方当事人均应依约履行义务。合同对双方房屋买卖的支付方式、违约责任都作了明确约定，许惠仙、黄冬华、许建南将讼争房屋相关事宜全权委托给何文伟，何文伟应当履行合同约定，于土地房屋权证办妥后30日内，将房屋尾款60000元支付给许惠仙、黄冬华、许建南，何文伟未依约履行支付房款的义务，应承担违约责任。许惠仙、黄冬华、许建南要求何文伟支付购房款的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。双方约定一方中途悔约须支付违约金470000元，该违约金约定过高，结合本案何文伟违约情况，原审法院予以适当调整为20000元，许惠仙、黄冬华、许建南之诉请，在上述范围内原审法院予以支持，超出部分，不予支持。何文伟主张其代许惠仙、黄冬华、许建南支付契税、面积差额共计56778.13元，应予抵扣，不在本案审理范围，何文伟可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、何文伟于判决生效之日起十日内向许惠仙、黄冬华、许建南支付购房款60000元；二、何文伟于判决生效之日起十日内向许惠仙、黄冬华、许建南支付违约金20000元；三、驳回许惠仙、黄冬华、许建南的其他诉讼请求。本案案件受理费4550元，由许惠仙、黄冬华、许建南负担3650元，何文伟负担900元；该款项应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
宣判后，何文伟不服，向本院提起上诉。
上诉人何文伟上诉称，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。一、上诉人代被上诉人支付的契税、面积差额、房产中介的代办费、多还的按揭款共计8万多元，原审法院仅认定上诉人主张的支付契税、面积差额的款项共计56778.13元，与事实不符；二、由于上诉人与被上诉人互负到期的金钱债务，上诉人在办妥土地房屋权证后，可以将自己的债务与被上诉人的债务抵销，抵销之后，上诉人不存在任何违约的情况，无需支付违约金；三、一审过程上诉人主张被上诉人诉求超过诉讼时效，但原审法院未对被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效做出认定。综上事实，请求二审法院依法改判。
被上诉人许惠仙、黄冬华、许建南共同答辩称，一、上诉人主张其代答辩人支付契税款、面积差款、按揭款、房产中介代办费等共计8万元，且应抵扣合同购房尾款，没有事实和法律依据，其理由如下：1、上诉人代办房产证时未告知答辩人，事后也从未向答辩人主张按合同承担契税费款，且上诉人在一审中既未提交付款凭证，也未提起反诉，原审判决认定该笔款项应另案主张符合法理；2、案涉合同已约定如合同面积与产权面积有差异，以产权登记面积为准，双方互不追究，并由上诉人与开发商协商相关面积差异事宜，因此上诉人无权主张由答辩人承担面积价差；3、上诉人所谓的多付的1万多元按揭款与事实不符；4、上诉人提交的便条无法证明其支付了房产中介代办费。二、上诉人未依照合同约定，按期如数支付按揭款，且其未将代办房产证及转让房产的相关事宜告知答辩人，逃避支付购房尾款，构成违约。三、答辩人于2015年8月3日前往市房管局查阅上述房产产权证办理事宜才得知产权证早已办妥，因此不存在超过诉讼时效问题。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实，除上诉人何文伟提出原审判决遗漏查明代办产权收条的相关事实外，双方当事人对其余事实均无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
二审中，被上诉人许惠仙、黄冬华、许建南提交下列新证据：1、厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第9971号民事判决，拟证明讼争房产因欠物业费，厦门大洲物业经营管理有限公司起诉被上诉人，被上诉人才得知上诉人已于2011年5月20日代办被上诉人名下房产证，之后将该房产另卖他人，并过户登记在他人名下；2、黄冬华建设银行明细账，证明许惠仙于2009年7月21日、2009年8月22日分别转账8100元、8000元代上诉人还按揭款。上诉人何文伟发表质证意见认为：1、对判决书的真实性无异议，但该判决书无法证明被上诉人2015年才知道产权证已办妥；2、合同签订之前的款项应当由被上诉人承担，而8月22日的款项由被上诉人缴交是符合合同约定的。
本院认为，围绕上诉人的上诉理由，分析如下：1、《房屋买卖预约合同》系上诉人何文伟与被上诉人许惠仙、黄冬华、许建南的真实意思表示，双方当事人应依照合同全面履行合同义务。依照合同约定，应当由被上诉人一方办妥一手产权证手续，即办理一手产权证的相关费用包括契税等均应由被上诉人承担。而在合同实际履行过程中，上诉人根据《委托书》的授权代被上诉人办理了讼争房屋的一手产权证，并支出契税费、面积差额等共计56778.13元。上诉人主张代垫的这些款项与尚欠被上诉人的房屋尾款60000元已相互抵扣。双方当事人互负金钱债务，且金额相当，付款期限均届满。故上诉人的主张符合常理，对双方亦公平，予以采信。上诉人主张其还向被上诉人多转了1万多元按揭款并代被上诉人支付了房产中介的代办费，但其未能尽到充分的举证义务，本院不予认定。
2、被上诉人在与厦门大洲房地产集团有限公司签订讼争房屋买卖合同时，已预知讼争房屋的交付及房屋产权证的办理时间。上诉人实际上于2011年也已办妥讼争房屋的产权证，被上诉人主张直至2015年8月3日因物业管理合同纠纷才得知一手产权证已办妥，明显与常理不符。其在长达4年之久的时间内未行使其所谓剩余购房款的权利也不符合常理，该事实也印证了双方当事人已就相关款项抵扣达成合意，合同已履行完毕。
综上，上诉人的上诉请求具有事实和法律依据，原审判决认定事实有误，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第15899号民事判决；
二、驳回许惠仙、黄冬华、许建南的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费4550元、二审案件受理费9100元，由被上诉人许惠仙、黄冬华、许建南负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年七月七日
代书记员 肖子发
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。