南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玄民初字第1986号
原告广州侨乐物业服务有限公司南京分公司，住所地在南京市玄武区珠江路88号1层。
负责人蔡近胜，广州侨乐物业服务有限公司南京分公司经理。
委托代理人贾小江，北京盈科（南京）律师事务所律师。
被告曹建，男，1962年9月7日生，汉族。
被告董平，男，1963年11月11日生，汉族。
两被告委托代理人庄伟，江苏苏源律师事务所律师。
原告广州侨乐物业服务有限公司南京分公司（以下简称侨乐南京分公司）诉被告曹建、董平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人贾小江、两被告委托代理人庄伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系南京市珠江路88号新世界中心的物业管理公司，自2010年7月开始为小区提供物业服务。两被告系新世界中心A座幢xx02、xx03、xx04、xx05的业主，房屋总面积为483.9平方米。新世界中心商业用房的物业费收费标准为每月每平方米4.9元，按照此标准，被告拖欠2010年7月22日至2013年6月30日的物业费83753.4元。故诉至法院，请求判令被告支付拖欠物业费83753.4元。
两被告辩称：原告无证据证明其与新世界中心业主委员会（以下简称业委会）签订的物业服务合同合法有效，该份合同中也没有服务价格的约定，原告随意收取物业服务费用；原告也没有提供相应的服务，主要表现在：被告所有的房间发生渗漏，从被告房间天花板中通过的公用排烟管道因损坏导致油烟渗出，要求原告修理，但原告并没有对上述问题进行维修；A座25楼厕所长期无人打扫，卫生洁具损坏严重；大楼监控设施损坏严重、避难层卫生无人打扫、广告牌随意设置摆放，影响通行。因为原告与业主并没有约定收费标准，且原告的服务不到位，故在这两个问题解决后，被告同意缴纳物业费用。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：两被告系新世界中心A座xx02、xx03、xx04、xx05室非住宅用房的业主，房屋总面积为483.9平方米。新世界中心大楼向业主交付后，由南京华威物业管理有限公司（以下简称华威公司）实施物业管理。2003年8月1日，新世界中心开发商与华威公司签订新世界中心前期物业管理服务协议，约定：本物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.8元（无中央空调的办公房）或4.9元（有中央空调的办公房）。
2009年9月8日，新世界中心业委会（合同甲方）与广州侨乐物业服务有限公司（合同乙方，以下简称侨乐公司）签订南京新世界中心物业管理服务合同，约定：甲方委托乙方负责本物业的经营管理工作，乙方提供服务的受益人为甲方及本物业的全体业主和使用人；本合同委托期限为乙方收到甲方发出之正式接管通知书之日起三年；在本物业执行酬金制服务收费制度，并依照本物业的实际下情况制定管理服务工作计划和编制管理服务开支预算，报请甲方审批，并在甲方批准后组织实施保安、保洁、维修、客户接待、经营及易耗物品购置等工作；乙方提供本物业的现场管理服务，负责本物业区域内车辆的行驶秩序及车辆停放秩序的管理和控制工作；每半年在指定公示区域，向所有业主公示一次物业管理收支账目，接受甲方对乙方经营账目的监督并报告工作。
2010年7月22日起，在华威公司退出新世界中心后，原告开始接管新世界中心的物业管理服务工作。
另查明：原告曾另案起诉新世界中心B座xx02室业主姚某甲和石某，要求姚某甲、石某给付xx02室2010年7月22日至2012年8月31日的物业费22324.4元，并支付2010年7月22日至2012年10月31日的滞纳金3955.66元。本院经审理后认为：新世界中心业委会与侨乐公司签订的物业服务合同合法有效，原告沿用华威公司与开发商约定的无中央空调的办公房每月每平方米3.8元物业服务费，且低于该标准按3.6元收取，符合实行市场调节价的物业服务收费规定，因原告在B座避难层的保洁服务上存在瑕疵，故应扣减原告应收取物业服务费的10%，据此，本院判决两被告支付2010年7月22日至2012年12月31日的物业费23266元（原告诉请数额的90%），因合同中未约定交费期限，故驳回了原告的滞纳金请求。
本院判决后，被告姚某甲、石某向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，并提交2009年9月18日南京市玄武区房产管理局指导意见书一份，意见书主要内容为：该局收到业委会委员王跃升8月18日的辞呈并告知新世界中心“业主委员会”及全体业主，2009年8月15日之后新世界业主委员会的人员只有4名，不符合业委会的组成人数，业委会签订的合同只能代表个人意思，不能代表业委会。江苏省南京市中级人民法院经审理后认为：南京新世界中心业主委员会与侨乐公司签订的物业管理服务合同合法有效，该合同对新世界中心全体业主均具有约束力；原告继续沿用华威公司的标准收取物业费，且原告主张按低于3.8元每月每平方米标准收取3.6元，该院予以支持，据此，江苏省南京市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
以上事实由房屋所有权证、物业管理服务合同、本院（2012）玄民初字第1888号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第3173号民事判决书及当事人陈述等证据材料所证实。
本案审理过程中，两被告提交了其所有的房屋室内的照片及公共部位的水池、厕所照片若干，其室内照片反映xx05室内天花板缺失及xx04室天花板渗水现象，水池、厕所照片反映水龙头及马桶存在损坏现象。
原告认为天花板为两被告自己打开造成缺失，渗水系由两被告自己造成。
两被告亦提交了2009年9月18日南京市玄武区房产管理局指导意见书一份，以证明2009年9月8日新世界中心业委会（合同甲方）与侨乐公司签订的物业服务合同对业主并不具有约束力。被告陈述华威公司收取物业费是按照每月每平方米4.9元的标准收取。
本院于2013年12月13日对新世界中心大楼进行了现场查看，并对被告所反映厕所、水池损坏及避难层的保洁问题进行了调查，未发现被告所述厕所及水池损坏现象，避难层也打扫干净。被告对本院的调查结果予以认可，陈述第一次庭审之后，原告引起重视对厕所进行了修理，并进行了相应的保洁。
本院认为：原告起诉被告姚某甲、石某的生效判决书已经确认2009年9月8日新世界中心业委会与侨乐公司签订的物业服务合同合法有效，该合同对新世界中心全体业主均具有约束力。合同签订后，原告作为侨乐公司的分公司为新世界中心实际提供了物业管理服务，双方亦构成事实上的物业服务法律关系，被告应缴纳物业管理费用，对被告所主张原告主体不适格的抗辩，本院不予支持。
普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共物业服务收费实行市场调节价，原告与业主对物业服务收费标准虽无明确约定，但原告沿用华威公司与业主约定的有中央空调的办公房每月每平方米4.9元的标准主张物业服务费用，且被告也自认华威公司按此标准收取物业费，故以上述标准确定原告与业主之间的物业服务收费标准，并无不当，对被告以收费标准不明确从而拒交物业费的抗辩理由，本院不予支持。
关于被告所提交反映其室内天花板缺失及渗水的照片，本院认为，天花板属于业主专用部分，并不是物业服务范围，仅凭反映渗水的照片尚不能证明系物业公司不履行维修义务导致渗水的事实，即被告所举照片并不能充分证明原告未履行物业服务义务，故对被告此项抗辩，本院不予支持。被告所举厕所及水池照片能够证明原告存在物业服务不到位现象，且本院及江苏省南京市中级人民法院对原告诉被告姚某甲、石某一案中所作出的生效判决认定原告在新世界中心B座避难层的保洁服务上存在瑕疵并扣减原告应收取物业服务费的10%，该服务瑕疵针对全体业主，故在本案中亦应进行扣减，考虑原告此后进行了整改，故在本案中本院依据生效判决对2010年7月22日至2012年12月31日期间的物业服务费扣减10%。
综上，被告欠付2010年7月22日至2013年6月30日的物业费83753.4元，其中2010年7月22日至2012年12月31日期间的物业服务费为69526.8元，扣减10%后计62574.1元，加上2013年1月1日至6月30日期间的物业费14226.6元，合计76800.7元，两被告应向原告支付上述款项。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（三）项、第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告曹建、董平于本判决生效之日起十日内给付原告广州侨乐物业服务有限公司南京分公司2010年7月22日至2013年6月30日的物业费76800.7元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1894元，由原告负担157元，由被告负担1737元（此款原告已预交，被告在履行给付义务时加付此款）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 郑 荣
人民陪审员 奚幼坚
人民陪审员 盛 美
二〇一四年十二月三日
见习书记员 秦 璇