湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初1618号原告：唐新喜，男，1973年11月13日出生，汉族，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人:陈雷，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘娅，湖南天地人律师事务所实习律师。被告：湖南秀龙地产置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道中华岭村。法定代表人:肖玉军，董事长。委托诉讼代理人：乐婷婷，该公司职员。原告唐新喜与被告湖南秀龙地产置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈雷和被告委托诉讼代理人乐婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐新喜向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金6960元（每日按已付房价款0.1‰计算）；2、被告立即将需由其提供的办理土地使用证的资料报产权登记机关备案并为原告办理土地使用权证；3、被告以每日40元为标准，向原告支付自2015年7月1日起至实际办好之日止的逾期办理土地使用证违约金（截止到2016年10月1日为18000元）；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2012年12月31日与被告签订商品房预售合同，购买被告开发的位于望城区润和星城住宅小区第46栋3202号房屋，购房金额为399623元，并已按合同约定履行付款义务。按照合同约定，被告应在商品房交付后365日内办妥房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理上述登记的，出卖人自规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每日按已付房价款的0.1‰支付违约金。被告于2014年6月30日实际交付涉案房屋，2015年12月24日才为原告办理好房屋所有权证，迟延174天。截止到起诉之日一直未将办理土地使用权证需由出卖人提供的资料递交产权登记机关备案，导致原告迟迟不能取得土地使用权证。原告认为，被告迟延履行办证义务既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。被告湖南秀龙地产置业有限公司辩称：1、被告的违约时间只应计算到被告提交办证资料完毕之日，不应计算到房产证出证之日；2、被告没有逾期办理国有土地使用权证，并已完成合同约定的办证义务，不应追究违约责任，且因实施不动产统一登记制度，已停止单独办理土地证，应驳回原告要求被告办理土地证的诉讼请求；3、逾期办理房屋所有权证与逾期办理土地使用权证属于同一违约行为，违约金不能重复计算；4、《商品房买卖合同》约定的违约金过分高于原告的实际损失，请求法院酌情减少违约金，对违约金进行调整。本院经审理认定案件事实如下：2012年12月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市望城区星城镇润和星城（推广名：润和·紫郡）小区46栋3202号房屋，建筑面积103.64平方米，商品房单价3855.88元/平方米，总价399623元；交房时间为2014年6月30日前。该合同第二十条约定：出卖人在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。该合同附件六《补充协议》第十五条第（一）项约定：出卖人的责任仅为房屋交付后365日内向房屋权属登记部门提交应由其提交的办理房地产权属登记所需资料，出卖人已提供应由出卖人提供的必要资料的，因房屋权属登记部门或其他等非出卖人的原因导致买受人未能及时取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。第十七条第（二）项约定：如本补充条款与合同正文不一致，以补充条款为准。合同签订后，原告支付了全部购房款。2014年6月30日，被告按约向原告交付了房屋；2015年12月22日，被告向长沙市望城区房屋产权管理局提交了原告办理房屋所有权证的相关资料；2015年12月24日，被告为原告办妥房屋所有权证（望房权证星字第××号），但至今未办妥土地使用权证。另查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，不再办理国有土地使用权证。上述事实，有原、被告提交的相关证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点有：一、被告是否存在逾期办理房屋所有权证的违约行为及违约金如何计算？因双方在《润和紫郡楼宇交接书》中一致确认交房日期为2014年6月30日，故本院认定被告在2014年6月30日将商品房交付原告。根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，被告应当在2015年6月30日前为原告办妥房屋所有权证，但《商品房买卖合同补充协议》第十五条又约定，出卖人在房屋交付后365日内向房屋权属登记部门提交办理权属登记必要资料的，因登记部门或其他非出卖人的原因导致未能及时取得权属证书的，出卖人不承担任何违约责任，故被告履行办理房屋所有权证的合同义务应为2015年6月30日前完成资料递交。2015年12月22日，被告才向房屋权属登记部门提交应由其提交的办理房地产权属登记所需资料，逾期174天，被告的行为构成违约，被告应当按照合同约定向原告支付违约金6953.44元（399623元×0.1‰×174天）。二、被告是否存在逾期办理土地使用权证的违约行为及违约金如何计算？被告办妥土地使用权证的时间是商品房交付后365日内，还是办妥房屋所有权证后365日内，《商品房买卖合同》第二十条对此约定不明确。在国家实行不动产统一登记制度以前，商品房产权登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记，且按一般惯例是先办理房屋所有权证登记，再办理土地使用权证登记，据此，本案中被告办妥土地使用权证的期间应确定为办妥房屋所有权证后365日内。被告于2015年12月24日为原告办妥房屋所有权证，应于2016年12月24日前为原告办妥土地使用权证，而长沙市望城区从2016年8月1日起停止受理房屋、土地等登记业务，故被告不存在逾期办理土地使用权证的违约行为，无须向原告支付逾期办理土地使用权证的违约金。三、被告请求减少违约金应否支持？被告认为合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，请求法院酌情减少，但并未提交相关证据证明。法律规定的违约金功能不仅是弥补守约方的损失，而且具有一定的惩罚性，以促使各方诚实守信履约，故对被告请求减少违约金的抗辩理由，本院不予采信，对本案所涉违约金不予调整。四、关于原告要求被告提供办理土地使用权证的资料报产权登记机关备案并办理土地使用权证的诉讼请求，应否支持？为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，不再办理国有土地使用权证。现原告要求被告提供办理土地使用权证的资料报产权登记机关备案并办理土地使用权证，在客观上已不能实现，系因不可抗力不能履行，故本院对原告该项诉求不予支持。原告可在条件具备时向不动产登记机构申请换发不动产统一登记证书，被告应当予以协助。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湖南秀龙地产置业有限公司在本判决生效后十日内向原告唐新喜支付逾期办理房屋所有权证违约金6953.44元；二、驳回原告唐新喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元，由原告唐新喜负担374元，由被告湖南秀龙地产置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  彭喜云代理审判员  吴文彬人民陪审员  李铁珍二〇一七年八月四日代理书记员  张 佩附相关法律条文：《中国人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。