安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0103民初1035号原告：合肥兴庐物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳，统一社会信用代码9134010075854241XL（1-1）。法定代表人：杨晓龙，总经理。委托代理人：曹石明，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：程周明，安徽华人律师事务所律师。被告：王林生，男，1983年2月21日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥兴庐物业管理有限公司（以下简称兴庐物业公司）与被告王林生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案受理，依法由代理审判员郭君雪适用简易程序于2016年3月8日公开开庭进行了审理，原告兴庐物业公司委托代理人程周明到庭参加诉讼，被告王林生经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴庐物业公司诉称：王林生与合肥惠民物业管理有限公司于2013年8月21日签订《庐阳工业区房屋租赁合同》，合同约定合肥惠民物业管理有限公司将坐落于荣凤苑小区天水路门面房XXX号，面积42.35平方米的房屋出租给王林生使用，租赁期限自2013年4月1日起至2014年3月31日止，全年房租总计13213元。合同还约定了双方的其他权利义务和违约责任、违约金等。在房屋租赁合同履行的过程中，王林生于2013年8月21日交付了2013年4月1日至2014年3月31日的租金13213元和物业费508元，之后的租金一直拖欠未付。兴庐物业公司多次催促无果，王林生的行为构成了违约。王林生承租涉案房屋期间违章拆建，将墙体原本窗户的位置拆建成房门，该行为给房屋造成安全隐患，也构成违约行为。“合肥惠民物业管理有限公司”于2015年11月4日变更公司名称为“合肥兴庐物业管理有限公司”。为维护自己的合法权益依法，兴庐物业公司诉至法院，请求判令：1、解除双方之间的租赁合同，王林生将租赁的房屋交还给兴庐物业公司；2、王林生支付租金22022元（2014年4月1日暂计算至2015年12月31日，后续租金计算至王林生将租赁的房屋交还给原告时止）、违约金（包括逾期付款利息损失）4404.4元、物业费423.5元（自2014年4月1日暂计算至2015年12月31日，以0.5元/平/月计算物业费，后续物业费计算至王林生将租赁的房屋交还给兴庐物业公司时止），以上合计26849.9元；3、王林生承担本案的诉讼费用。兴庐物业公司另向法庭明确由于其计算有误，第一项诉讼请求中2014年4月1日至2015年12月31日应共计21个月，计算过程中误写为20个月，请求变更诉请为23122.75元并撤回对物业费的诉讼请求，本院对此予以准许。王林生未作答辩。经审理查明：涉案房屋即合肥市荣凤苑小区天水路XXX号门面房产权所有人为合肥庐阳工业区管理委员会，合肥庐阳工业区管理委员会出具声明书一份，载明：“合肥庐阳工业区管理委员会是荣凤苑小区门面房、荣城花园小区门面房产权人,兹有兴庐物业公司我委下属企业，负责荣凤苑小区经营性房产144间、面积5149.99平方米，荣城花园小区经营性房产64间、面积为22907.82平方米门面房国有资产运营管理，兴庐物业公司以公司名义负责对外协商、签订、履行、终止上述房产范围内房屋租赁合同，负责收取上述房产范围内房屋租金、违约金、逾期付款利息等费用，负责上述房产范围内物业管理服务工作、收取物业费用等……”。2013年8月21日，合肥惠民物业管理有限公司（甲方）与王林生（乙方）签订《庐阳工业区房屋租赁合同》（合同编号：天水路009）一份，合同约定：“甲方将坐落于荣凤苑小区天水路门面房009号、间数1间、面积42.35平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2013年4月1日至2014年3月31日,房屋租金每月每平方米26元，全年房租13213元；自本年度起，每平方米收取1元每月的物业管理费及卫生费……乙方未按合同约定交纳房屋租金的，甲方可以终止合同、收回房屋……乙方逾期交付租金的，除应及时补交外，还应按逾期交付租金的20%作为违约金支付给甲方……”合肥惠民物业管理有限公司于2013年4月1日将涉案房屋交付给王林生使用，王林生已于2013年8月21日向兴庐物业公司支付了2013年4月1日至2014年3月31日期间的房租13213元、物业管理费508元。租期届满后，王林生未向兴庐物业公司返还房屋，一直使用该房屋至今。兴庐物业公司于2016年2月14日诉至本院，请求判如所请。另查明：“合肥庐阳工业区物业管理有限公司”企业名称于2012年6月29日工商登记信息变更为“合肥惠民物业管理有限公司”，后于2015年11月4日，企业名称再次变更登记为“合肥兴庐物业管理有限公司”。以上事实由声明书、企业变更信息查询单、租赁合同、收据及当事人陈述予以证实。本院认为：王林生与兴庐物业公司签订的《庐阳工业区房屋租赁合同》（合同编号：天水路009）系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自应承担的各项义务。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故出租人交付房屋、承租人支付租金系租赁合同的主要义务。王林生与兴庐物业公司之间签订的租赁合同于2014年3月31日租期届满，之后双方未签订书面租赁合同。王林生在收到本院依法送达的诉状、证据材料及开庭传票后无正当理由未到庭参加诉讼，故本院视为其自愿放弃答辩、举证、质证及辩论的权利，本院对兴庐物业公司主张的王林生于租期届满后一直占有使用涉案房屋至今的陈述予以认可。依据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于王林生在租赁期届满后继续使用涉案房屋的行为兴庐物业公司并未提出异议，也认可其与王林生之间继续存在房屋租赁合同关系。王林生在2014年3月31日之后未按约定支付房租，截止2015年12月31日，王林生尚欠房屋租金23122.75元（13213元÷12月21月）。兴庐物业公司要求解除双方之间的房屋租赁合同并要求王林生返还房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。兴庐物业公司另主张按照合同约定，逾期交纳房租的应当按照逾期交付租金的20%计算违约金，共4404.4元。王林生拖欠房屋租金的行为已构成违约，根据合同约定及对兴庐物业公司造成的损失，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告合肥兴庐物业管理有限公司与被告王林生于2013年8月21日签订的《庐阳工业区房屋租赁合同》（合同编号：天水路009），被告王林生于于本判决生效之日起十日内将位于合肥市荣凤苑小区天水路XXX号门面房返还给原告合肥兴庐物业管理有限公司；二、被告王林生于本判决生效之日起十日内支付原告合肥兴庐物业管理有限公司房屋租金23122.75元（暂计算至2015年12月31日，此后租金及房屋占有使用费按照每月每平方米26元的标准计算至房屋实际返还之日止）及违约金4404.4元；三、驳回原告合肥兴庐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为776元，由原告合肥兴庐物业管理有限公司负担30元，被告王林生负担746元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  郭君雪二〇一六年四月二十八日书 记 员  单劭萌附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。