河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛龙民初字第1861号
原告：洛阳泉舜物业服务有限公司。
法定代表人：吴水林。
委托代理人：胡学芹，河南广泉律师事务所。
被告：杨翠萍，女，汉族。
委托代理人：陈勇，河南魏征律师事务所。
上列原告洛阳泉舜物业服务有限公司诉被告杨翠萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告杨翠萍购买了位于泉舜财富中心沁泉苑1号楼1单元203室（150.9㎡）的房屋，并于2010年12月26日与原告签订了《泉舜财富中心沁泉苑前期物业服务协议》。根据上述协议，原告为被告提供物业服务，被告向原告支付物业服务费，物业服务费的缴纳周期为6个月，每年的1月1日-10日，7月1日-10日分别缴纳上、下半年的物业服务费，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体为每月1.35元／平方米；如有违约，自逾期之日按日5‰收取滞纳金。原告自合同签订以来，尽职履行了物业服务义务，但是被告仅支付了至2013年6月30日的物业费，之后不再支付。截至起诉之日，被告已欠缴原告24个月（自2013年7月1日-2015年6月30日）的物业服务费4889.2元、垃圾处理费48元、2012年-2014年暖气基础使用费1272.7元以及滞纳金1173.4元。原告经多次催缴，被告仍不予缴纳，无奈诉至贵院，请求1、依法判决被告支付欠缴的物业服务费4889，2元、垃圾处理费48元、暖气基础使用费1272.7元以及滞纳金1173.4元，上述费用合计共7383.3元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原告未履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝缴纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。答辩人是泉舜沁泉苑小区的业主。该物业公司未履行物业服务协议物业管理服务义务中约定对房屋共有部位、共用设施设备及其运行的维护和管理。1、答辩人自2012年10月入住至今每到冬季采暖期间楼下地下室暖气泵房噪音每天24小时不间断，特别是到了夜间噪音更大，造成答辩人及家人严重失眠，这已经严重影响到答辩人及家人的身心健康和正常的生活秩序。答辩人及家人曾多次找该物业及上级主管部门反映，至今尚未解决。2、2011年11月-2012年3月不供暖的电费补贴至今没给。2012年11月-2013年3月、2013年11月-2014年3月该小区内供暖由该小区物业负责，答辩人家和同1号楼1单元503室502室等住户暖气不热，我们几家业主多次找物业公司反映，刚开始他们还派人来维修，修了几次没修好，就不管不问了，后来就耍起无赖了，说他们的管网没问题，你们几家不热与物业公司无关，你们爱告谁告谁，态度非常恶劣，该物业公司的主管领导还告知我们以后不接受我们几家业主的任何投诉，不为我们提供任何服务。甚至还向上级主管部门说谎，说我们几家暖气是热的。导致该问题长期得不到解决。3、卫生间下水道没回水弯，2楼下水管并联未单走，导致答辩人屋里臭气熏天，答辩人多次向物业反映，至今尚未解决。二、未履行好安全管理义务。在2楼大平台未安装监控设备，答辩人家203平台上高空抛下的大铁管、垃圾等杂物好几次差点砸在答辩人及家人的头上，严重滑坡你给危及答辩人及家人的生命财产安全。三、该物业公司未将收取小区内广告费、摊位费等盈利返还业主。原告为了利用小区的公共部分获得利益，在小区的院内、电梯内设立了大量广告牌，并开始对外租赁获得利益。对于这部分盈利，按规定属于我们业主所有。但是，到目前为止，原告也没有给我们业主一分钱。严重侵犯了我们业主的利益。无奈，答辩人只有通过拒交物业费迫使原告把上述费用返还业主。四、在2010年12月就该给答辩人的液化气灶，至今没给，答辩人曾多次讨要，该小区物业以各种借口推脱。五、2012年11月15日至2015年3月15日暖气费已交，不需再交暖气基础使用费。（一）由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合同约定，业主基于最高法的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。1、业主提供了大量的证据已经证明：物业公司没有履行房屋共用设施设备及运行的维护和管理，根据给我一杯《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，答辩人与泉舜物业服务有限公司签订的合同也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是暖气泵房噪音污染，下水管没回水弯反臭气长达三年之久，2楼大平台不安装监控设备，至今尚未解决。严重影响了业主及家人的身心健康和正常生活，严重危机业主的生命财产安全，物业公司不但严重违反法律的直接规定，同时物业公司构成严重违约的行为。2、物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量的证据证明，本案中，泉舜物业有限公司事实上不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。答辩人认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，物业公司会变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于作为弱势群体的业主的利益的保护，也是十分不公平的，因此，业主不希望法庭偏颇哪一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理？对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕疵？作出一个正确的评判！（二）被答辩人没有履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业费。1、根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求被告履行付费。然而原告没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有履行合同义务。2、实际上原告也没有履行合同义务。3、侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。根据《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用，小区里的广告费，摊位费等业主享有所有权。（三）业主是否应承担的违约责任——滞纳金问题。如果上述物业合同有效，由于合同由物业公司提供的格式合同，当中月底的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。同时，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然，本案合同中约定的日千分之五的滞纳金比例过高，费用约定按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。更为重要的是，出现严重拒交物业费完全是物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。（四）答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正违约行为前有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能履行服务义务，给答辩人带来诸多不便，占中影响了答辩人及家人的身心健康和正常的生活秩序。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，要求该物业公司承担法律责任，赔偿暖气泵房噪音污染、卫生间没回水弯反臭气等问题引起的人身损害费、误工费、精神损失费5万元。在此问题未解决之前，答辩人有权拒绝支付物业费用。
经审理查明：被告杨翠萍系泉舜财富中心沁泉苑1号楼1单元203室（150.9㎡）房屋的业主。2010年12月26日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《泉舜财富中心沁泉苑前期物业服务协议》。协议中注明，被告杨翠萍所购该房系高层住宅。根据协议约定，甲方为乙方提供物业服务，乙方向甲方支付物业服务费，另甲方受有关部门或单位委托，可提供水费、电费、采暖费等代收代缴收费服务，并有权按照政府相关部门的规定、指导性价格或经双方约定，调整收费项目和收费标准。乙方承诺不以任何理由拒绝使用暖气和拒缴物业管理费、水电费、暖气费等。物业服务费用以6个月为缴纳周期，乙方及物业使用人应在每年的1月1日-10日和7月1日-10日分别缴纳上、下半年的物业服务费，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅每月1.35元／平方米；代有关部门收取的采暖费用应于每年采暖期之前足额交纳，每月1日-5日为上月水电费缴纳期；乙方如有违约，自逾期之日按日5‰收取滞纳金。协议同时约定了其他相关条款。
原告庭审中向本院提交了以下证据：1、《泉舜财富中心沁泉苑前期物业服务协议》原件一份，证明：原被告之间存在物业服务合同关系，物业费的收费标准，缴费时间、周期，违约金的计算方式。2、洛阳市洛龙区物价管理办公室于2011年7月27日下发给洛阳泉舜物业服务有限公司的《收费许可证》复印件加章一份；3、洛阳市洛龙区物价管理办公室于2014年6月15日《关于沁泉苑小区物业服务收费标准的批复》复印件一份。证明：洛阳泉舜物业服务有限公司的物业服务是经过政府认真审核并经实地勘察，认为符合一级物业服务收费标准的，物业服务费的收取标准是政府同意的。4、2014年7月25日洛阳泉舜物业服务有限公司给杨翠萍快递的催交物业费律师函的快递单原件、回执复印件以及律师函原件各一份。5、2013年-2014年洛阳泉舜物业服务有限公司沁泉苑员工向杨翠萍催费的记录5份。证明：洛阳泉舜物业服务有限公司已经多次向杨翠萍催缴过物业费。6、洛阳泉舜物业服务有限公司工作人员郭会强于2013年12月13-14日为杨翠萍家测试噪音的记录四张，并有杨翠萍签名。证明：经测试，杨翠萍家的声环境并未超过《声环境质量标准GB3096-2008》规定的标准；7、2013年1月4日杨翠萍出具的收据原件一份。证明：原告已经对杨翠萍提出的暖气不热已经赔偿到位。
被告对以上证据质证认为：对以上证据1、2、3、4、5、真实性无异议，证明方向无异议，认为证明方向不全面，没有指出物业公司在协议中规定的义务；因为原告本身自己存在服务不到位的事实状况，所有在原告未给被告解决物业服务当中存在的问题时，催要物业费显然是引起本案纠纷的原因；对证据6、测试的真实性无异议，原告的证明方向有异议，根据国家规定的分贝标准，被告所居住的一级标准的小区噪音的分贝已经超出了规定的范围，原告讲的噪音分贝不超标不符合现实；对证据7、无异议，对证明方向有异议，问题的解决是被告多次要求和找原告的情况下才逐渐解决的。
被告当庭提交以下证据：（一）、1、关于泉舜沁泉苑杨女士反映地下室暖气泵噪音扰民的调解终结告知书，由洛阳市环境保护局环境分居于2013年1月8日调解；2、物业公司于2014年10月20日在被告家测量噪音分贝的记录，由物业公司孙原香出具；3、物业公司工作人员孙原香于2014年10月23日在被告家中测量的分贝记录；4、物业公司的郭会强于2013年12月13日晚上11点零4分在被告家测量噪音分贝的记录；5、物业公司的马利民于2014年1月份左右晚上零点十分在被告家测量噪音分贝的记录；6、网上下载的《民用建筑隔声设计规范》关于室内安静程度的要求规定，对一级小区的分贝标准有明确规定。第一组证据的证明方向：1、由于在取暖期，物业公司没有对暖气泵进行全面维修，造成暖气泵噪声极大，超出了规范要求的分贝，影响了被告正常的生活、休息和睡眠；2、被告多次要求原告解决此问题，并经有关部门调解，到目前为止，该问题仍未解决；3、上述原因不解决是物业公司不履行物业服务合同的显著问题之一。（二）、1、2013年12月23日维修通知单，由原告公司马利民出具；2、2014年1月21日维修通知单，由原告公司李世凯出具；3、2013年10月21日维修通知单，由原告公司邓小波出具；4、2014年5月18日关于暖气不热的情况说明，由被告和其他业主孙荣根、李光、被告公司客服部的工作人员李梅红联名出具；证明方向：1、证明自被告住进此小区后每年的暖气就没正常使用过，经常出现不热、漏水等现象，在被告多次要求下，原告才派工作人员去家里简单的维修，维修不彻底，不认真，搪塞，极大的影响了被告的采暖期间的权利；2、无奈被告和几个证人联名向原告公司的上级公司汇报此情况，问题才逐渐给解决，但是由于暖气问题给被告的生活、工作带来了极大不便，被告认为原告的服务极为不好，在被告的请求无法得到实现之前采取了拒交物业服务费的方式，也是为了能尽快解决此问题方法。
（三）、照片2张，证明原告没有对下水管道存在的问题进行及时的纠正和解决，造成下水管臭气向被告房屋内散发，使被告室内空气受到严重污染，此问题到目前未解决。
原告对以上证据质证认为：对证据（一）、前5份真实性无异议，第6份是1988年发布的标准，对其有效性有异议，没有显示是一级物业应适用的噪声标准，且最低标准是小于等于40，证明方向均有异议，洛龙区环保局的调解告知书显示杨女士当场不愿意调解，调解终止，物业公司已经尽力解决杨女士提出的噪音问题，但是杨女士拒不配合；第2份超40标准的是电梯前走道，属于公共区域，不属于被告专有；第5份超40标准的是电梯间的噪音，属于公共区域，不属于被告专有。对证据（二）、真实性均无异议，证明方向均有异议，第1份显示测量的温度达到16-17°，按照标准室内供暖属于合理范围；显示物业公司一直对被告提出的暖气不热进行过处理而不是搪塞应付。对证据（三）、看不清，无法质证，若出现问题被告应该及时上报才可以维修。我不清楚对方是否上报。
截至起诉之日，被告自2013年7月1日-2015年6月30日共24个月的物业服务费4889.2元、垃圾处理费48元，2012年-2014年暖气基础使用费1272.7元未支付。被告在庭审中对以上欠交数额予以认可。现原告诉至本院，要求判如所诉。
本院认为：原被告双方2010年12月26日签订的《泉舜财富中心沁泉苑前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，属有效协议。原被告双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告根据洛阳市洛龙区物价管理办公室于2011年7月27日下发给洛阳泉舜物业服务有限公司的《收费许可证》及2014年6月15日《关于沁泉苑小区物业服务收费标准的批复》收取物业服务费并无不妥之处，被告应按期交纳物业服务费4889.16元（自2013年7月1日-2015年6月30日共24个月×150.9平方米×1.35）、垃圾处理费48元（自2013年7月1日-2015年6月30日共24个月×2元）、2012年-2014年暖气基础使用费1272.7元。原告按合同中约定的违约金按日千分之五计算，要求过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算从2013年7月1日起至2015年6月30日止的利息，并加付该利息的30%计算违约金。对被告答辩中提出的要求原告承担法律责任，赔偿暖气泵房噪音污染、卫生间没回水弯反臭气等问题引起的人身损害费、误工费、精神损失费5万元的问题，被告可另行向原告主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告杨翠萍于本判决生效后十日内支付原告洛阳泉舜物业服务有限公司物业服务费4889.16元，并按中国人民银行同期贷款利率计算从2013年7月1日起至2015年6月30日止的利息，并加付该利息的30%计算违约金。
二、被告杨翠萍于本判决生效后十日内支付原告洛阳泉舜物业服务有限公司垃圾处理费48元、2012年-2014年暖气基础使用费1272.7元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 张唯颖
审 判 员 高妙婕
代审判员 曹艳敏
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 罗晶晶