重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初6150号
原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路58号，组织机构代码69121939-3。
诉讼代表人任长中，宝嘉江枫美岸管理处负责人。
委托代理人彭春蓝，重庆升正律师事务所律师。
被告向锐，女，1986年3月29日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巴南区。
委托代理人周里鹏，重庆吾耀律师事务所律师。
原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处（以下简称江枫美岸管理处）与被告向锐物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法由代理审判员金歆独任审判，适用小额诉讼程序并于2016年6月16日、7月12日公开开庭进行了审理。原告江枫美岸管理处的委托代理人彭春蓝，被告向锐及其委托代理人周里鹏到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告江枫美岸管理处诉称，原、被告双方于2012年6月4日签订了《宝嘉江枫美岸前期物业管理服务协议》和《宝嘉江枫美岸房屋装饰装修管理服务协议》，物业服务费按建筑面积每平方米1.1元收取。协议签订后，原告向被告提供了物业服务，但2014年1月至2016年6月的物业服务费4085元，被告未向原告交纳。现诉至法院，要求被告支付原告2014年1月1日至2016年6月30日的物业服务费共计4085元；并从2014年1月1日起至2016年6月30日止，以4085元为基数，按每日千分之五的标准支付违约金9497元。
被告向锐辩称，原告不是本案的合法主体，原告与被告之间没有委托合同，双方的权利义务没有进行约定，被告也没有委托原告提供服务。即使存在事实上的服务，也不符合物业管理条例的相关规定。原告的部分诉讼请求超过了两年的诉讼时效。2014年5月，因被告楼下漏水，原告认为是被告引起的，凿开了被告家的卫生间检查，最后证实不是被告的原因，但原告一直未将被告卫生间修好，被告为维修凿开的卫生间产生了12500元的损失，故不同意原告的诉讼请求。被告不存在违约，即使被告违约，违约金约定过高，要求法院调整。
经审理查明，被告向锐是讼争小区的房屋业主，房屋建筑面积123.77平方米。原告为具有二级物业服务资质的重庆天穹物业管理有限责任公司的分公司。
2007年9月3日，重庆天穹物业管理有限责任公司（乙方）与宝嘉江枫美岸小区开发商重庆大学滨江园建设发展有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》约定：由甲方选聘乙方对讼争小区实施前期物业管理；合同自宝嘉江枫美岸实际交房之日起计算，期限为3年，合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，合同期限自动延长，合同继续有效，业主大会已成立的，当业委会与物管企业签定的新物业服务合同生效时，合同自动终止；住宅的物业服务费标准为1.10元/月·平方米；物业服务费或者物业服务资金按月交纳，甲方、业主或者物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共秩序、消防等事项的协助管理和服务等。
2010年7月21日，被告与原告签订《宝嘉江枫美岸前期物业管理服务协议》约定，被告每月10日至20日期间交纳该月的物业管理服务费；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额千分之五的滞纳金。
2007年9月3日重庆天穹物业管理有限责任公司授权重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处对讼争小区进行物业管理。讼争小区成立有业主委员会，该业委会未选聘新的物业服务企业进行物业服务，由原告一直为被告所在小区提供物业服务。被告未交纳2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费。
上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《宝嘉•江枫美岸前期物业管理服务协议》、情况说明、重庆天穹物业管理有限责任公司的营业执照及资质证书、岗位值班记录表、收据，被告提供的房屋产权证明、证明、业主委员会备案证明，以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，重庆天穹物业管理有限责任公司与宝嘉江枫美岸小区开发商重庆大学滨江园建设发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，并授权其分公司重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处对宝嘉江枫美岸小区进行物业管理，被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定向原告支付物业服务费。合同约定物业管理费收费标准为1.10元/月•平方米，被告的房屋建筑面积为123.77平方米，按合同约定计算，被告每月应当交纳物业服务费136.15元。被告未交纳2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费，原告于2016年5月9日才向本院提起诉讼，对于2014年5月9日前被告未交纳的物业服务费，已经超过了两年的诉讼时效。原告辩解其曾向被告催收过欠缴的物业服务费，但并未提供充分的证据加以证明，对其辩解，本院不予采信。故对原告主张的2014年1月1日至2014年5月9日期间的物业服务费，本院不予支持。2014年5月10日至2016年6月30日，被告应当交纳的物业服务费为3502.23元（136.15元/月*25个月+136.15元/月*12个月/365天*22天）。被告应当向原告交纳2014年5月10日至2016年6月30日期间的物业服务费3502.23元。被告辩称因原告未将其被凿开的卫生间修好，故不同意交纳物业服务费，于法无据，对其辩解，本院不予采信。
被告迟延交纳物业服务费，属违约行为，除应继续向原告交纳物业服务费外，还应按合同约定向原告支付违约金。合同约定的违约金为每日千分之五，过分高于造成的损失，经被告申请，本院予以适当调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十进行计算。前期物业服务合同约定被告应在每月前15日内交纳当月物业服务费，前期物业管理服务协议约定被告应在每月10日至20日期间交纳物业服务费，故本院将每月的交费期间确定为当月20日之前。故违约金的计算方式调整为，应依照约定以每月应交物业服务费136.15元为基数，从当月第21日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准计算，原告要求计算至2016年6月30日，不违反法律规定，本院予以准许。但违约金总金额应以不超过欠费本金金额3502.23元为限。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告向锐于本判决发生法律效力后三日内立即支付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处2014年5月10日至2016年6月30日期间的物业服务费3502.23元。
二、被告向锐于本判决发生法律效力后三日内立即支付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处逾期交纳物业服务费违约金，该违约金以2014年5月10日至2016年6月30日期间每月应交物业服务费136.15元为基数，从当月第21日起，按照中国人民银行分布的同期同类贷款利率的百分之一百三十的标准累计至2016年6月30日止，总额以不超过欠费本金金额3502.23元为限。
三、驳回原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告向锐负担。限被告向锐于本判决发生法律效力后三日内迳付原告。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 金歆
二〇一六年七月十四日
书 记 员 王蕾