山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民再终字第36号
上诉人（原审原告）：白文秀。
委托代理人：法挺，山东森嵘律师事务所律师。
委托代理人：杨立杰，山东森嵘律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：孙宗卿。
被上诉人（原审第三人）：刘文卿。
委托代理人：高建平，山东亚和太律师事务所律师。
委托代理人：陈浩，山东亚和太律师事务所律师。
原审第三人：青岛城市建设集团股份有限公司。
法定代表人：孔少武，董事长。
委托代理人：高明，该公司职工。
原审第三人：王吉水。
上诉人白文秀因与被上诉人孙宗卿、刘文卿以及原审第三人青岛城市建设集团股份有限公司（以下简称“青岛城建公司”）、王吉水物权保护纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民一重字第7号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年3月10日受理，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本院决定本案不开庭审理。并于2015年3月27日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人白文秀及其委托代理人法挺，被上诉人刘文卿及委托代理人高建平、陈浩，原审第三人青岛城建公司委托代理人高明、原审第三人王吉水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年12月1日，白文秀诉至青岛市市北区人民法院称，1998年白文秀出资48000元，以孙宗卿的名义购买了王吉水位于本市浮山后村877号房屋一处。2003年该房屋由青岛城建公司拆迁，2005年4月经抓阄方式定位，由孙宗卿与青岛城建公司办理拆迁事宜，房屋定位于浮山后八小区×号楼×单元×户，建筑面积78.75平方米。2009年3月27日法院判决白文秀对2003年6月22日孙宗卿与王吉水签订的协议项下的权利享有50%份额。为此请求判令：孙宗卿和青岛城建公司协助白文秀将浮山后八小区×号楼×单元×户房屋的50%份额办理到白文秀名下。
孙宗卿未作答辩。
青岛城建公司述称，2005年拆迁工作已经结束，该公司只是承办拆迁回迁工作，对居民产权登记的认定是在各区的房地产交易中心，与该公司无关，该公司只是为居民按照交易中心的要求提供发票，产权登记与该公司无关，该公司也无法协助白文秀办理产权登记。就本案而言，该公司只能向王吉水出具发票，其他的该公司无法提供。
王吉水述称，其于1998年将浮山后877号平房3间卖给了孙宗卿，当时不知道孙宗卿和白文秀是同居关系，如果知道，不能卖给孙宗卿。2003年拆迁的时候，其和孙宗卿、白文秀协商，拆迁安置房屋及补偿的钱款对半分。房子是卖给孙宗卿的，孙宗卿和白文秀之间如何解决，与其无关。
刘文卿述称，白文秀的诉讼请求没有事实和法律依据，白文秀本次起诉是基于（2008）北民一民初字第288号民事判决书，现该判决已被撤销，因此白文秀的起诉缺乏基本的基础，应予以驳回。
刘文卿在本案中提出独立的诉讼请求，其诉称，1998年10月15日孙宗卿与王吉水签订协议书，约定王吉水将位于青岛市浮山后877号房屋出售给孙宗卿，孙宗卿于协议签订时付清全部购房款4.8万元。2005年4月孙宗卿作为浮山后877号房屋的被拆迁人与拆迁人青岛城建公司签订《拆迁协议书》，取得青岛市浮山后8小区×号楼×单元×户房屋权益。2007年9月26日刘文卿与孙宗卿通过房屋中介签订《房地产买卖契约》，以44万元人民币的价格购买该房屋。合同签订后，刘文卿按照合同约定向孙宗卿支付房款41万元，剩余3万元根据合同约定于办理房屋过户手续时交付。由于该房屋尚未办理过户手续至刘文卿名下，故付款条件尚未成立。但孙宗卿已经于2007年9月30日将该房屋交付给刘文卿，现刘文卿合法占有该房屋并居住、使用至今，白文秀并不是涉案房屋的所有人，与标的房屋没有任何关系。根据一物一权原则，该房屋已经为刘文卿通过购买方式取得，故请求法院：1、确认刘文卿与孙宗卿2007年9月26日签订的《房地产买卖契约》有效，位于青岛市崂山区劲松五路177号×号楼×单元×户房屋为刘文卿所有；2、孙宗卿继续履行2007年9月26日签订的《房地产买卖契约》，将上述房屋过户给刘文卿；3、青岛城建公司协助将上述房屋过户到刘文卿名下，协助办理该房屋房地产权登记手续；4、驳回白文秀的诉讼请求；5、诉讼费由白文秀、孙宗卿等承担。
白文秀针对刘文卿的诉请辩称，1、根据上次庭审已经查明的事实，涉案房屋应属白文秀及孙宗卿共有，故孙宗卿与刘文卿签订的《房地产买卖契约》在未征得白文秀同意的情况下，自始无效。2、即便基于该协议，刘文卿也仅享有债权请求权，无权要求直接确认涉案房屋归其所有。3、涉案房屋至今未办理产权，因此刘文卿不构成善意取得，结合上次庭审状况，在明知涉案房屋为拆迁房屋且孙宗卿未提供拆迁安置协议原件的情况下，刘文卿购买该房屋，未尽到注意义务，其本身存在过错，因此也不是善意购买人。请求法院驳回第三人的诉请。
孙宗卿未作答辩。
青岛城建集团针对刘文卿的诉请述称，这个事与该公司无关，公司作为拆迁人，只是针对被拆迁人王吉水，与孙宗卿及刘文卿无关。
王吉水针对刘文卿的诉请述称，其支持刘文卿的意见。
青岛市市北区人民法院一审重审审理查明：
1、庭审中，白文秀称其与孙宗卿自1990年至2005年期间恋爱并同居，2005年双方协商解除恋爱及同居关系。
2、（1）1998年10月15日孙宗卿与王吉水签订协议书一份，内容为：“兹浮山后村村民王吉水（卖主）愿将正房叁间、平房两处卖给孙宗卿（买主）长久居住。一、产权归买主孙宗卿所有。二、一切交易费由买主负担。三、卖主协助买主办理过户手续。四、房价肆万捌仟元整（房款已付清）”。协议上还有证人王某及马贵峰签字。
（2）庭审中，白文秀提交马贵峰书写的书面证明一份，内容为：“其是白文秀、王吉水房屋买卖介绍人，签协议前几天，白文秀因买房钱不够，回老家借的钱，在签买房协议时，白文秀在厨房做饭，等她做好饭，协议已签完。她看到协议上签的是孙宗卿的名字，便问孙宗卿，其买房怎么签你的名字？孙宗卿说其是青岛户口，以后好过户方便，其只是代签。交款时白文秀从包里拿出的钱，亲手交给王吉水，白文秀让王吉水写个收条，王吉水没写，在协议上写明房款已付清的几个字”。同时白文秀还提交“村民借款纠纷调解书”及“收条一张”，欲证明白文秀借款购买了王吉水的浮山后877号房屋。王吉水对此质证认为：对马贵峰的证词不能确认，签协议的时候是孙宗卿给的现金，白文秀当时在场，但不是白文秀把钱交给其的，对于白文秀借款的事情其不知道。刘文卿对此质证认为：对1998年协议的真实性无法确认，但对王吉水卖给孙宗卿房屋的事实，刘知道。是在2007年孙宗卿向刘出售房屋的时候，告诉刘。当时孙向刘出示了拆迁安置协议书。对马贵峰的证词，因证人没有出庭，该证据没有证明力；对借款调解书和收条，真实性无法确定，假设是真实的，该证据也与本案无关，并不能证明白文秀的主张。
3、（1）2003年浮山后877号房屋面临拆迁，2003年6月22日孙宗卿与王吉水达成协议一份，内容为：“王吉水、王春雨（注：为王吉水妻子）、孙宗卿、白文秀在此立字为证，白文秀、孙宗卿房屋（即1998年10月15日王吉水、王春雨自愿卖给白文秀、孙宗卿的114.3平方米房屋一处），拆迁补偿的57.15平方米的房屋所有权归白文秀、孙宗卿所有，回迁后一个月之内，王吉水、王春雨无条件协助白文秀、孙宗卿办理公证手续，一年之后办理过户手续，如一方反悔，另一方愿无条件赔偿给对方人民币48万元，回迁以前的过渡费全部归白文秀、孙宗卿所有”。
（2）2003年6月22日孙宗卿与王吉水和拆迁单位青岛城建公司签订《浮山后村庄改造工程拆迁房屋安置协议书》一份，内容包括：被拆迁使用人为孙宗卿，房屋坐落浮山后877号，土地使用人王吉水；房屋安置两套，具体为异地安置于浮山后八小区75平方米一套，异地安置于浮山后八小区95平方米一套。该协议备注处还写明：王吉水于1998年10月15日将此房卖给孙宗卿，经双方协商，八小区75平方米由孙宗卿办理有关拆迁事宜，八小区95平方米由王吉水办理有关拆迁事宜，其他事宜按双方自定协议办理，按规定优惠10平方米，双方各占5平方米。
（3）庭审中，王吉水称：对拆迁协议书真实性无异议，对2003年的四方协议真实性也无异议。在2003年签订拆迁安置协议的时候，白文秀提出要签订四方协议，说明拆迁协议中的约定任何人不能反悔，孙宗卿当时在场，他同意签订这份四方协议，当时其、孙宗卿、白文秀三人在场，王春雨（王吉水妻子）不在场，但是孙宗卿、白文秀要求将王春雨写上，其也同意了，一起商量拆迁补偿的57.15平方米的房屋所有权归白文秀、孙宗卿所有，回迁后王吉水、王春雨协助白文秀、孙宗卿办理公证过户手续，当时我们三人（孙宗卿、白文秀、王吉水）确实是这么约定的。现在拆迁后安置的两套房屋都没有办房产证，因为手续还不齐，其他户的都办得差不多了。
（4）庭审中，刘文卿称：对拆迁安置协议书真实性无异议，该份证据恰恰证明孙宗卿才是诉争房屋的唯一权利人；对2003年四方协议，真实性无法确认，且该协议与之前的拆迁安置协议书和庭审陈述有矛盾，所以不能证明白文秀的主张。
4、2005年4月经过抓阄方式定位，安置房屋定位于青岛市浮山后八小区17号楼4单元×户房屋一处（建筑面积96.82平方米，以下简称×户）；青岛市浮山后八小区×号楼×单元×户房屋一处（建筑面积78.75平方米，以下简称×户）。
5、关于拆迁补偿费用，孙宗卿与王吉水达成协议，双方约定：“王吉水安置在×户应纳房款146720.20元；孙宗卿安置在×户应纳房款62380元，各项奖励：评估费、过渡费、奖励费、8小区奖励费合计76327.48元，其中45183.20元由王吉水领取，31144.28元由孙宗卿领取，双方各自办理房屋的入住等回迁手续”。后孙宗卿缴纳了房屋差价款62380元并领取了各项奖励费共计31144.28元。2006年×户房屋交房，2007年8月10日孙宗卿签署了入住验收单。
6、2007年9月26日孙宗卿（甲方，卖方）与刘文卿经泽元房产中介介绍，双方签订《房地产买卖契约》一份，约定孙宗卿将×户房屋出售给刘文卿，房屋价款44万元。该契约中同时写明：“一、甲方给乙方以下证件：1、甲方本人身份证复印件一份；2、入住验收单一份（复印件）；3、公共性服务费、装修垃圾代运费等收据一份；4、青岛市房地产开发企业收据（62380）原件一份；5、浮山后村庄改造工程拆迁房屋安置协议书复印件一份；6、浮山后877号土地使用人王吉水，经王吉水、孙宗卿自愿协商复印件一份；7、浮山后村庄改造工程领款单复印件一份；8、前期物业管理服务协议原件一本。二、甲方保证产权清晰，能办理房产证，保证户口为空户”。同时双方还约定：“因甲方将开发商给房主的安置协议书原件不慎丢失，今经甲乙双方平等协商同意决定，即日起，唯有甲乙双方签字捺印的证件真实有效，受法律保护，如另出现原件或复印件均无效，特此声明”。后刘文卿根据约定于签订买卖契约当日交给孙宗卿购房定金2万元，于2007年9月29日交给孙宗卿购房款39万元，剩余3万元双方约定于房产过户时支付。2007年10月刘文卿入住×户房屋，并进行了装修，同时缴纳了水费、电费、取暖费、燃气费等相关费用。
7、现×户房屋门牌变更为青岛市崂山区劲松五路177号×号楼×单元×户，该房屋至今未办理下产权证，但已具备办证条件。
8、（1）2008年7月白文秀起诉孙宗卿、王吉水同居析产纠纷一案，要求：确认白文秀对王吉水、王春雨、孙宗卿、白文秀四方协议项下，孙宗卿、白文秀享有的权益，享有50％共有权益；返还白文秀购房款24000元。一审法院受理后，依法作出（2008）北民一民初字第288号民事判决书，判令：一、白文秀对2003年6月22日孙宗卿与王吉水签订的协议项下的权利享有50%的份额；二、孙宗卿于判决生效之日起十日内向白文秀支付购房款人民币24000元。后案外人刘文卿不服该判决申请再审，法院经审查作出（2012）青民申字第85号民事裁定书，对本案进行提审，并作出（2012）青民提字第49号民事裁定书：一、撤销青岛市市北区人民法院（2008）北民一民初字第288号民事判决；二、本案发回青岛市市北区人民法院重审。
（2）2010年12月白文秀起诉孙宗卿、青岛城建公司物权保护纠纷一案，要求：孙宗卿和青岛城建公司协助白文秀将×户房屋的50%份额办理到白文秀名下。法院受理后，依法作出（2011）北民一民初字第79号民事判决书，判令：白文秀、孙宗卿对×户房屋各占50%份额，孙宗卿与青岛城建公司于判决生效后30日内协助白文秀办理上述房屋登记手续。后案外人刘文卿不服该判决申请再审，法院经审查作出（2012）青民申字第106号民事裁定书，对本案进行提审，并作出（2012）青民提字第50号民事裁定书：一、撤销青岛市市北区人民法院（2011）北民一民初字第79号民事判决；二、本案发回青岛市市北区人民法院重审。
（3）2012年4月16日刘文卿以孙宗卿、青岛城建公司为被告起诉到崂山区人民法院，案号为（2012）崂民一初字第393号，诉求：1、确认刘文卿与孙宗卿在2007年9月26日所签订的房地产买卖契约有效，×户房屋为刘文卿所有；2、孙宗卿继续履行2007年9月26日房地产买卖契约，将上述房屋过户给刘文卿；3、判令青岛城建公司协助将上述房屋过户到刘文卿名下，并协助办理房地产权登记手续。白文秀以第三人的身份参与到该案。2013年7月10日，刘文卿向青岛市崂山区人民法院申请撤回起诉，青岛市崂山区人民法院予以准许。
9、本案庭审中，一审法院征求白文秀及刘文卿对争议的涉案房屋现市场价值的意见，白文秀认为该房屋现市场价值大约100万元；刘文卿则认为该房屋现市场价值80万元左右。
10、本案庭审中，一审法院向白文秀及刘文卿进行了释明，因白文秀与刘文卿均要求确认涉案房屋的权属归其所有，两者的诉讼请求之间存在矛盾，建议双方从该房屋的演变过程及现状综合考虑，是否变更各自的诉讼请求，放弃房屋权属而要求赔偿或要求房屋权属但给相应方以赔偿。白文秀对此表示：“如果作为调解意见，白文秀可以接受，但诉讼请求白文秀不予变更”。刘文卿对此表示：“如果作为调解，其可以考虑，但诉讼请求不再变更”。后本案经调解未成。
青岛市市北区人民法院一审重审认为，2003年6月22日孙宗卿、王吉水与白文秀之间达成的补充协议中约定，本案所涉×户房屋系白文秀与孙宗卿共同购买的，现孙宗卿在2007年9月26日独自与刘文卿签订了买卖涉案房屋的《房地产买卖契约》，该行为侵害了白文秀的合法权益，孙宗卿对此具有过错。但刘文卿对孙宗卿、王吉水与白文秀之间房屋买卖情况及补充协议并不知情，孙宗卿、王吉水与白文秀之间房屋买卖协议及补充协议亦只对协议签署方具有约束力，对协议以外的其他人无约束力。现刘文卿在与孙宗卿签订涉案房屋的买卖契约时，是通过房产中介介绍以符合当时市场价格的价格购买的涉案房屋，虽然孙宗卿并未取得涉案房屋的产权证，刘文卿对此未尽到谨慎审查的义务，但孙宗卿在签订协议时向刘文卿出示了拆迁安置协议（虽为复印件，但内容真实）、入住验收单、工程领款单、物业服务协议等相关权属证明材料，并向刘文卿实际交付了房屋。据此，刘文卿有理由相信孙宗卿有权处置涉案房屋，故其购买行为合法，属于善意购买。现刘文卿已经缴纳了大部分的购房款，实际占有该房屋并进行了装修，同时缴纳了相关的水费、电费、取暖费、燃气费等费用。因此，从维护交易稳定性，充分发挥物的效用之角度考虑，涉案房屋仍由刘文卿继续占有、使用为宜，该房屋的产权亦应由白文秀、孙宗卿、王吉水、青岛城建公司共同协助办理至刘文卿名下。刘文卿可将剩余未付房款3万元直接给付白文秀。白文秀的其他损失可另案主张。
青岛市市北区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经该院审判委员会讨论决议，于2014年8月15日作出（2013）北民一重字第7号民事判决：一、确认2007年9月26日孙宗卿与刘文卿签订的买卖×户房屋之《房屋买卖契约》合法有效；二、白文秀、孙宗卿、王吉水、青岛城建公司于判决生效之日起三十日内共同协助将×户房屋之产权办理至刘文卿名下；三、刘文卿本判决生效之日起三十日内给付白文秀购房余款3万元；四、驳回白文秀的诉讼请求。如果未在判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4238元、公告费1200元，共计5438元，均由孙宗卿负担。宣判后，白文秀不服，向本院提起上诉。
白文秀上诉称：1、由于涉案房屋并未办理产权登记手续，刘文卿所谓“善意购买”不符合善意取得的构成要件；2、白文秀享有涉案房屋的50%份额，孙宗卿单方出售涉案房屋的行为系无权处分，未得到白文秀追认，《房屋买卖契约》并非有效合同；3拆迁安置协议系复印件，刘文卿对此存在重大过错，并非善意购买人；4、一审判决第二项、第三项明显超出当事人的诉请，应予撤销，而且判决第二项不具备可操作性，有规避国家税收之嫌，也无法实际履行。庭审中补充上诉意见称，负有履行义务的仅是孙宗卿一人，一审判决白文秀等协助办理过户没有法律依据，而且在物权共有人白文秀明确拒绝的情况下，涉案《房屋买卖契约》约定的物权变动不能实现。
刘文卿答辩称，1、青岛市市北区人民法院（2013）北民一重字第6号民事判决没有确认白文秀对涉案房屋享有物权，仅是享有补充协议中与拆迁补偿57.15平方米有关的50%的权利义务，该合同对外无约束力，不存在对《房屋买卖契约》合同效力的追认问题；2、刘文卿已尽到善意购买人应尽的谨慎义务；3、一审法院以最终解决纷争为目的，减少诉累，行使便宜诉讼裁量权正确；4、一审判决具备可操作性，刘文卿将按照法律规定缴纳各种税费，不存在规避国家税收的问题。
青岛城建公司称，1、本案件与该公司没有关系，拆迁只是针对房屋产权和土地使用人，权利人协议好了该公司进行备注；2、办证顺序问题，办证是房产交易中心按照程序办理，该公司仅仅是提交土地使用人王吉水的材料，并没有权利安排办理证件的顺序；3、法院判决该公司协助办证，因办证应该到交易中心，该公司无法协助。
王吉水称：拆迁之前的房屋是卖给了孙宗卿，请求法院判令青岛城建公司尽快办理×户的产权手续。
孙宗卿未陈述意见。
庭审中，白文秀提交（2013）北民一重字第6号民事判决，称此判决已经生效。刘文卿与王吉水认可已收到该判决，没有提出上诉。刘文卿庭后提交说明，称同意承担王吉水过户到孙宗卿名下和再过户到刘文卿名下交易过程中的相关税费。
各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，且无新证据提交，本院二审对一审重审查明的事实予以确认。
本院认为，本案焦点问题是：1、刘文卿购买房屋是否属于善意取得；2、判令支付剩余房款及房屋过户是否适当。本院做如下评析：
1、关于白文秀主张涉案房屋并未办理产权登记手续，拆迁安置协议系复印件，刘文卿对此存在重大过错，并非善意购买人，不符合善意取得的构成要件问题。本院认为，虽然孙宗卿没有办理产权登记手续，但拆迁安置协议能够证明孙宗卿享有涉案房屋的权益。拆迁安置协议虽为复印件，但内容真实，青岛城建公司和王吉水均予以认可。孙宗卿将入住验收单、工程领款单、物业服务协议等相关权属证明材料交给了刘文卿，并实际交付了房屋，刘文卿有理由相信孙宗卿有权处置涉案房屋，其通过中介购买房屋，支付了合理的对价，实际占用争议房屋，一审法院认定刘文卿属于善意购买并无不当，白文秀该上诉理由不成立，本院不予支持。
2、关于白文秀主张其享有涉案房屋的50%份额，孙宗卿单方出售涉案房屋的行为系无权处分，未得到白文秀追认，《房屋买卖契约》并非有效合同的问题。本院认为，刘文卿对孙宗卿、王吉水与白文秀之间房屋买卖情况及补充协议并不知情，孙宗卿、王吉水与白文秀之间房屋买卖协议及补充协议亦只对协议签署方具有约束力，不能对抗协议以外的第三人，如白文秀认为孙宗卿侵犯其合法权益，可以另案主张。
3、关于白文秀主张判令共同协助房屋过户不具备可操作性，有规避国家税收之嫌，在物权共有人白文秀明确拒绝的情况下，涉案《房屋买卖契约》约定的物权变动不能实现而无法实际履行的问题，本院认为，刘文卿构成善意取得，各方协助配合办理相关资料和手续，缴纳相关税费都是随附义务，与个人意愿无关。关于支付剩余房款问题，本院认为，因孙宗卿一直未到庭，为减少白文秀的损失，降低诉累，一审法院径直将涉案购房尾款判决直接支付给白文秀并无不妥。
综上，白文秀的上诉理由不成立，本院不予支持。一审重审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4238元，由上诉人白文秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 李军玲
审判员 鲁 宇
审判员 杨保国
二〇一五年四月十四日
书记员 柴守图
书记员 庞连捷