江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终4765号
上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门豪客来餐饮管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区。
法定代表人：郭跃进，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁延军，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏安达置业有限公司，住所地江苏省海安县。
法定代表人：吴加勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈书侠，江苏维多利律师事务所律师。
上诉人厦门豪客来餐饮管理有限公司（以下简称豪客来公司）因与被上诉人江苏安达置业有限公司（以下简称安达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2016）苏0621民初2160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
豪客来公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，维持一审判决第三、四、五项。2.安达公司承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.一审认定租赁合同终止时间错误，豪客来公司于2015年5月22日发书面函通知安达公司租赁合同于2015年5月31日终止，租赁合同的终止时间应为2015年5月31日而不是2016年1月1日。2.自2015年6月1日起至2015年12月31日止，豪客来公司实际占用了该房屋，适当支付使用费是合理的，但是2016年1月1日之后，豪客来公司实际终止经营并腾房，安达公司明知豪客来公司不再继续经营，阻挠腾房并拒不办理任何交接手续，更没有就房屋另行出租采取任何措施，故对于2016年1月1日合同解除之后因房屋闲置的损失及后果应当承担全部的责任或者由物业公司承担责任。3.一审法院未查明自2015年2月1日起双方的租金调整为每月1万元，豪客来公司已经实际足额支付到2016年1月31日。4.按照日千分之五计算1万元滞纳金过高，且一审法院判决没收保证金3万元、滞纳金1万元，已经占了租金的80%，远远超过安达公司的损失。综上，请求二审法院支持上诉请求。
安达公司辩称，1.根据租赁合同约定，如果逾期缴纳房租可以按照日万分之五收取滞纳金，10000元滞纳金已经低于合同约定的日万分之五标准。2.豪客来公司2016年1月1日之后，没有任何书面通知擅自将商铺的物品搬走，物业公司发现后报警，阻止了豪客来公司的行为，并在门上加锁，安达公司2016年4月起诉时并没有要求解除合同及违约金，而是要求豪客来公司缴纳租金，所以不存在由于安达公司的行为导致损失扩大的情形。综上，豪客来公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
安达公司向一审法院起诉请求：请求依法判令豪客来立即给付安达公司租金150000元（计算至2016年7月31日），滞纳金10000元。
豪客来公司向一审法院反诉请求：请求确认双方签订的租赁合同已于2015年5月31日解除。
一审法院认定事实：2013年11月25日，安达公司（甲方）与豪客来公司（乙方）签订房产租赁合同一份，协议约定如下内容：
1.房屋坐落于江苏省海安县安达步行街2号1幢220号及315号。承租方承租的房屋共两层，其中二层使用面积为171.05平方米，三层面积为330平方米，总面积为501.05平方米。房产之详细建筑位置、使用范围以附件豪客来租赁范围图为准。甲方同时将房产之附属通道、楼梯、设施等提供给乙方使用。
……
3.乙方租赁房屋用于开设豪客来餐厅。4.租赁期限。本合同所约定的租赁期限为9年，自2014年5月1日至2023年4月30日止，同时2014年1月1日至2014年4月30日为免租期供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金。免租期内发生的乙方实耗水、电费、物业管理费、商业管理费由乙方承担。如果乙方在免租期内的装修施工因甲方原因受阻，甲方应负责解决，同时，乙方可相应顺延免租期和租期。本款所称“租赁年度”指自计租之日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。
……
5.租金及支付方式：（1）商铺租金计租时间为2014年5月1日。乙方应向甲方支付租金数额如下：2014年1月1日至2014年4月30日，月租金0；2014年5月1日至2017年4月30日，月租金15000元/月，年租金180000元/年；……（2）租金支付方式为先付租金后使用，乙方以3个月为壹个租金结算期支付租金，乙方于交铺当日向甲方一次性支付第一个结算期的租金，此后每个结算期的租金须提前30日付清。甲方应于收到每期租金的10日内向乙方提供合法房屋租赁发票。上述租金乙方每逾期一日支付，甲方按逾期应付未付部分金额每日加收5‰滞纳金；经甲方书面催告15天内仍未支付，视为乙方违约，甲方有权单方终止本合同，由乙方承担本合同违约责任。
……
8.合同履行保证金：（1）甲乙双方签订本合同后十日，乙方须向甲方缴纳人民币30000元作为乙方租赁期限内履行本合同的保证金。……（3）如因乙方原因提前终止本合同，视为乙方违约，其保证金归甲方所有。（4）如因乙方违约造成甲方终止本合同，其保证金归甲方所有。
……
10.租赁期限内需终止合同产权归属办法：……（2）在租赁期限内乙方需提前终止合同（经甲方同意）或乙方违约造成合同终止，凡属乙方投资的装修装饰项目均无偿交归甲方所有，不得拆除（但不含办公器具、经营器具、生活器具）。如甲方不需要，由乙方负责拆除、清运，其合同履行保证金归甲方所有，并且乙方须办妥如下事项：a.乙方须对所承租商铺内所有建筑、设施、设备损坏进行修复完好，其费用由乙方承担。b.乙方必须根据合同规定交清租金、税金及各种其他费用。c.乙方必须严格按照终止期限搬迁，其一切费用由乙方承担。
……
15.合同的解除：（1）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（2）若发生地震、战争或甲乙双方不可预见亦不能控制等不可抗力事件，致房产毁损、灭失而不能正常使用，则本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数，即时结清租金及其他各项费用。（3）甲方有下列情形之一，乙方有权单方解除合同：未按约定时间交付房屋达30日且经乙方书面催告后10日内仍未交付的；在房屋交付后30天内仍未达到附件所述房产要求且影响乙方经营的。（4）乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：经甲方书面催告后10日内仍未支付租金或其他相关费用；未经甲方同意，擅自改变该房屋用途；乙方利用该房屋从事违反中华人民共和国的法律约定的行为被相关行政部门吊销营业执照。（5）由于房产所在地的商业环境因时而变易，包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响乙方的营业状况。甲乙双方同意在本租约期限开始后三十六个月后，如乙方单店营利连续亏损达三个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权向甲方给予不少于三个月的书面通知，提早终止本租约。
16.违约责任：（1）甲方承诺如违反本合同中任一条款约定，经乙方书面函告10个日历天内仍不履行本合同，视为甲方违约，达到根本违约程度的，乙方有权单方终止本合同，由甲方付给乙方双倍合同履行保证金，甲方还须承担由此给乙方造成的经济损失和法律责任。（2）乙方承诺如违反本合同中任一条款约定，经甲方书面函告10个日历天内仍不履行本合同，视为乙方违约，达到根本违约程度的，甲方有权单方终止本合同，乙方缴纳的合同履行保证金归甲方所有，乙方还须承担由此给甲方造成的经济损失和法律责任；如果合同履行保证金金额不足以弥补对甲方造成的损失，则乙方应就不足部分继续承担赔偿责任。（3）违约金在明确责任后3个日历天内偿付，否则按逾期付款处理，违约方每日按应付未付金额的5‰支付滞纳金。
……
上述租赁合同签订后，安达公司按约交付房屋，豪客来公司进行了相应装修后开始经营。2014年4月11日、6月27日，豪客来公司按期给付了前两个结算期内的租金共计90000元。2015年2月3日给付了第三个结算期内（2014年11月1日至2015年1月31日）的租金45000元。此后，因豪客来公司未按期给付租金，2015年4月2日、7月23日、10月8日，安达公司向豪客来公司相继送达了三份租金及管理费缴纳通知，均要求豪客来公司缴纳相应结算期内的租金45000元及商管费2255元，三份通知书均由豪客来公司的工作人员签收。经催要，豪客来公司又于2015年4月21日、5月29日、7月29日、10月8日分别给付租金30000元。就上述四次租金的缴纳，安达公司出具的收据上分别注明了2015年2月1日至2015年4月30日、2015年5月1日至2015年7月31日、2015年8月1日至2015年10月31日、2015年11月1日至2016年1月31日。
庭审中，豪客来公司针对安达公司提出的本诉，提供了收据原件5份，抗辩称因经营状况不佳，豪客来公司与安达公司领导层口头协商一致，将房租由每季度45000元降至每季度30000元，且安达公司在每次收款时都载明了款项所对应的租期。对此，安达公司予以否认，认为：1.双方管理层口头达成房租不是事实，豪客来公司不按约定缴纳房租，不能从结果反推得安达公司同意按照每季度30000元缴纳房租的结论；2.从豪客来公司提供的收据来看，存在拖欠房租的情况；3.合同约定了豪客来公司缴纳房租的时间和金额，但并没有把催缴房租通知作为豪客来公司缴纳房租的前提。
2016年1月1日凌晨5点多，豪客来公司组织人员欲将承租房屋内的设备、桌椅等搬离，被安达公司发现后阻止并报警，后物业公司在案涉房屋上加锁。此后，豪客来公司未能经营，亦未能将房屋腾空交付。
豪客来公司为证明其反诉请求，向一审法院提供了2016年1月10日海安荣盛企业管理有限公司向豪客来公司发出的函件，要求豪客来公司支付电费、材料款、工程款、所欠租金等，同时说明因豪客来公司违约终止合同，没收租赁保证金30000元。安达公司对上述函件表示认可，系安达公司委托海安荣盛企业管理有限公司提出如豪客来公司单方终止合同应按照合同的约定承担违约责任并赔偿损失。安达公司称函件发出后豪客来公司曾派人进行了沟通，但未能达成一致意见。
豪客来公司还提供了落款时间为2015年5月22日书面函件，主要内容为：“……我司餐厅目前已营业14个月，因周边商业环境影响，该餐厅的营业状况一直不佳，平均每月16万的营业额使得餐厅亏损严重，开业至今累积亏损约一百万元，虽然贵司有给予我司减免部分租金的支持，但不足以使餐厅扭转亏损局面，餐厅经营仍举步维艰。现经我司慎重考虑后决定：我司餐厅计划于2015年5月29日停止营业，并于2015年5月31日提前终止租赁合同，将租赁房屋交还贵方，届时请贵方配合收房。特将我司计划通知贵司，以便贵司提前对该房屋的使用进行安排。”豪客来公司称该函件通过顺丰速运向安达公司送达，提供了编码为99××××60的快递单复印件。安达公司称从未收到豪客来公司要求终止合同的函件，无法核实快递单复印件真实性。豪客来公司未能举证证明提供该函件已邮出并由安达公司签收。
一审法院认为，安达公司与豪客来公司签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，双方应恪守合同约定，自觉履行各自的义务。安达公司将租赁物交豪客来公司使用，豪客来公司应按约支付租金。本案的争议焦点为：1.案涉房屋租赁合同是否符合解除条件？2.豪客来公司是否拖欠安达公司租金？是否需要支付滞纳金？
对于争议焦点1，豪客来公司辩称案涉合同已于2015年5月31日解除，但豪客来公司未能提供充分证据证明2015年5月22日曾书面向安达公司提出要求终止解除合同，安达公司对此也不予认可。退一步讲，房屋租赁合同签订于2013年11月25日，合同第15条第5款约定：“在本租约期限开始后36个月后，如乙方单店营利连续亏损3个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权向甲方给予不少于3个月的书面通知，提早终止本租约”，那么豪客来公司在2015年5月22日提出解除合同也不符合双方的约定。从海安荣盛企业管理有限公司发给豪客来公司的函件以及双方在庭审中的陈述，表明双方就协商终止合同未能达成一致意见。且2015年5月31日后，豪客来公司还经营了一段时间并向安达公司交纳了部分租金，故对于豪客来公司的辩称意见一审法院不予采信。
2016年1月1日凌晨，豪客来公司欲将承租房屋内的相关设备、桌椅等搬离，被安达公司发现后予以阻止。豪客来公司的行为表明了其不再履行合同主要义务的意愿，此后也未向安达公司缴纳房租。事发当日，按照安达公司的说法，由物业公司在承租房屋上加锁，安达公司明知加锁行为，但未加以制止，且默许至今。双方的行为客观上造成了房屋租赁合同无法继续履行。综合案涉合同订立的目的、履行情况以及自2016年1月1日后豪客来公司未实际经营、案涉房屋一直处于闲置状态等情况，衡平双方的利益，一审法院认为案涉合同已无履行的必要，应当认定案涉合同自2016年1月1日已经解除。
关于争议焦点2，尽管安达公司在出具收据时载明了租金所对应的租期，但安达公司未就余款部分明确表示放弃。豪客来公司也未能提供证据证明双方曾口头协商已经将租金降至每季度30000元。故根据合同约定，豪客来公司仍应当按照每季度45000元的标准缴纳租金。截止2016年1月1日，豪客来公司累计拖欠安达公司租金55000元。豪客来公司存在违约行为，应当承担违约责任。根据双方约定安达公司有权没收豪客来公司交纳的保证金30000元，同时豪客来公司应当按约支付滞纳金。安达公司主张10000元滞纳金不违反法律规定，一审法院予以支持。
从房屋租赁合同的总体履行情况来看，导致合同解除的根本责任在豪客来公司。根据我国合同法的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。安达公司主张要求豪客来公司给付租金至2016年7月31日，按照15000元/月计算，双方就合同解除事宜进行过协商沟通，尽管豪客来公司存在违约行为，但安达公司加锁阻止其腾空房屋，放任了损失的扩大，对于扩大的损失亦应当承担相应的责任。一审法院酌定对于合同解除后房屋空置的损失，自2016年1月1日起计算至2016年7月31日止，按每月15000元为标准计算，由安达公司与豪客来公司按照2:8比例进行分摊，即豪客来公司应当偿付安达公司房屋占用费84000元。
豪客来公司之前给付的2016年1月的租金10000元，从上述应付总额中予以扣减。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、自2016年1月1日起解除安达公司与豪客来公司签订的房屋租赁合同。二、豪客来公司于判决发生法律效力后10日内给付安达公司房屋租金55000元、房屋占用费84000元、滞纳金10000元，合计149000元，扣减解除之日之后所付的10000元，豪客来公司应再给付安达公司139000元。三、豪客来公司于判决发生法律效力后10日内取回尚在该房屋内的物品，将房屋腾空交付安达公司，安达公司应予以协助。四、驳回安达公司的其他诉讼请求。五、驳回豪客来公司的其他反诉请求。本诉案件受理费3500元，由豪客来公司负担（已由安达公司代垫，豪客来公司在履行上述判决义务时一并给付安达公司）；反诉案件受理费80元，由豪客来公司负担。
二审中，双方未向本院提供新证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
二审中，安达公司明确案涉商铺于2016年12月份转租他人。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、2016年1月1日起至2016年7月31日的房屋占用费如何承担。二、2015年2月起，租金是否调整为30000元/月，10000元滞纳金是否过高。
关于争议焦点一，首先，本案合同解除时间的界定。
豪客来公司主张其2015年5月22日通过书面函件通知安达公司解除合同，但未能举证证明，且根据双方租赁合同的约定，豪客来公司无权单方解除合同，其一直营业至2015年12月31日，亦表明其主张合同解除时间为2015年5月22日并无依据，本院不予采信。2016年1月1日，豪客来公司在没有通知安达公司的情形下，擅自腾房并被安达公司阻止，其以行为表明不再继续履行合同，但根据双方的合同约定，豪客来公司并不享有合同解除权。一审法院认定案涉租赁合同自2016年1月1日解除，安达公司并未提出异议，二审期间其认可合同于2016年1月1日解除。故对于一审法院关于合同解除时间的认定，本院予以支持。
其次，合同解除之后的房屋占用费用承担问题。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”豪客来公司2016年1月1日晚擅自腾空房屋系违约行为，应当承担相应的违约责任。但安达公司明知豪客来公司不再履行合同，报警并阻止豪客来公司腾空房屋，无论是物业公司还是安达公司将案涉房屋加锁，案涉房屋均处于安达公司的实际控制之下，且安达公司至今未返还豪客来公司相关物品，安达公司辩称并非其导致豪客来公司无法腾空房屋的理由不成立。
但是，案涉租赁合同自2016年1月1日解除后，因豪客来公司欠付安达公司部分租金，且没有对安达公司的损失进行赔偿，安达公司有权就该部分费用以及是否继续履行合同等问题与豪客来公司进行协商。协商期间，安达公司无法对外出租案涉房屋，故对于该期间的占用费用，应当由违约方豪客来公司承担。安达公司于2016年1月10日委托海安荣盛企业管理有限公司向豪客来公司发出的函件，要求豪客来公司支付电费、材料款、工程款、所欠租金等，同时说明因豪客来公司违约终止合同，没收租赁保证金30000元。根据租赁合同第15条“（4）乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：经甲方书面催告后10日内仍未支付租金或其他相关费用·······”。就双方协商过程而言，安达公司有理由相信租赁合同关系自其发出函件后十日终止。故对于2016年1月1日合同解除后至2016年1月20日期间房屋占用费用，应当由违约方豪客来公司承担，豪客来公司支付了2016年1月份的租金10000元，该10000元应当与2016年1月1日至2016年1月20日期间房屋占用费用10000元（参照月租金15000元计算）进行抵扣，而不应当与2015年欠付的租金抵扣。
合同解除后，安达公司负有减损义务，即应积极对外另行出租，而非放任损害结果的扩大，由于豪客来公司的违约行为，安达公司于2016年1月10日委托海安荣盛企业管理有限公司向豪客来公司发出的函件，要求终止合同并没收保证金30000元。安达公司的行为表明其明知合同无法继续履行，其于2016年4月5日起诉时，依然主张豪客来公司支付租金至2016年7月31日，并无依据。对于合同解除后的房屋占用费系扩大损失的赔偿问题，豪客来公司之所以没有履行腾房义务，并非其怠于履行腾房义务，而是案涉房屋实际处于安达公司控制之下，豪客来公司无法腾房。故对于一审法院认定豪客来公司承担2016年1月1日起至2016年7月31日的房屋占用费的80%不当，本院依法予以纠正。但是，合同解除后，豪客来公司作为违约方，应当承担损失扩大的合理费用，由于其负有腾空房屋并返还的义务，在豪客来公司未履行该义务时，应当由安达公司代为腾空房屋，腾空房屋期间的占用费用及人工费用本院酌定1个月租金15000元为宜，由豪客来公司承担。
关于争议焦点二，尽管自2015年2月份起，豪客来每季度给付租金30000元，安达公司亦出具相应收据，但该收据并未明确安达公司同意将租金由每月15000元调整为10000元，豪客来仅凭收据不足以推翻双方租赁合同中关于租金15000元/月的明确约定。同时，权利的放弃需要明示，对于豪客来公司的该主张，其并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。关于滞纳金问题，尽管租赁合同约定为日千分之五，但安达公司明确为日万分之五，且根据日万分之五计算拖欠租金的滞纳金具有合理性，根据安达公司一审期间的主张，滞纳金按日万分之五计算至起诉之日（以一审法院立案时间为准）即2016年4月11日（15000元自2015年4月1日起算共376天，15000元自2015年5月1日起算共346天，15000元自2015年8月1日起算工254天，10000元自2015年11月1日起算共162天），经核算为8130元，一审法院支持10000元滞纳金过高，应予以调整。30000元的保证金系履约保证金，滞纳金系迟延履行金，两者针对不同的违约行为，并非择一适用关系，豪客来公司主张同时计算过高于法无据，本院不予支持。
需要说明的是，豪客来公司在未与安达公司协商一致且未尽通知义务的前提下擅自腾空房屋的单方违约行为，显然违背诚实信用原则，由此给安达公司造成的损失应当予以赔偿，但该违约行为及房屋腾空后修复商铺内建筑、设施、设备的损害赔偿问题，与本案无涉，安达公司有权另行主张。安达公司在明知豪客来公司不再履行租赁合同并发函终止合同关系时，不再具有期待利益，应当积极对外出租以减少损失，而不应当放任损失的扩大。就社会经济效益最大化的角度而言，商铺的正常有序流转有利于优化微观经济结构，最大化社会财富积累，在承租人确实无法经营并承担相应违约责任时，由其另行寻找更合适的经营场所，同时出租人将经营场所出租给更适合经营该商铺的其他承租人，有利于社会整体财富的增加，亦有利于出租人和承租人合法追求经济利益最大化。如承租人一直处于亏损状态却无法从租赁合同中解脱，即便其不再经营，空置商铺，依然负有相应的租金义务，而适合经营的其他承租人无法承租该房屋，显然会造成社会资源的浪费并引发社会矛盾。
综上所述，豪客来公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予变更。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持海安县人民法院（2016）苏0621民初2160号民事判决第一项。
二、维持海安县人民法院（2016）苏0621民初2160号民事判决第五项。
三、撤销海安县人民法院（2016）苏0621民初2160号民事判决第二项、第三项、第四项；
四、厦门豪客来餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付江苏安达置业有限公司房屋租金55000元，房屋腾空费用15000元、滞纳金8130元。以上费用共计78130元。
五、厦门豪客来餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后10日内取回其2016年1月1日撤离时滞留在该房屋内的物品，江苏安达置业有限公司应予以协助。
六、驳回江苏安达置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3500元（江苏安达置业有限公司预交），反诉案件受理费80元（厦门豪客来餐饮管理有限公司预交），由厦门豪客来餐饮管理有限公司负担1789元，由江苏安达置业有限公司负担1791元；二审案件受理费3580元（厦门豪客来餐饮管理有限公司预交），由厦门豪客来餐饮管理有限公司负担2248.5，由江苏安达置业有限公司负担1331.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 谷昔伟
二〇一七年三月十五日
书 记 员 施惠惠