广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民一终字第1368号
上诉人（原审被告）：保利物业管理有限公司。
法定代表人：胡在新，该公司董事长。
委托代理人：祝锋，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
委托代理人：黄婷婷，北京市中伦（广州）律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）：江玉桂，女，1968年10月18日出生，汉族。
委托代理人：郑康政，男，1968年2月18日出生，汉族，系江玉桂丈夫。
委托代理人：李贺亭，广东宏诚律师事务所律师。
原审被告：保利房地产（集团）股份有限公司。
法定代表人：宋广菊，该公司董事长。
委托代理人：麦小雅，女，1982年12月19日出生，汉族，系该公司职员。
委托代理人：刘祺，男，1985年6月23日出生，汉族，系该公司职员。
上诉人保利广州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）因与被上诉人江玉桂、原审被告保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2010）云法民一初字第816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，江玉桂于2009年8月20日与保利房地产公司签订《商品房预售合同》，双方约定：江玉桂向保利房地产公司购买204房；该商品房仅作居住用房使用，江玉桂不得擅自改变该房的用途，如擅自改变用途的，应当依法承担相关责任；保利房地产公司应当在2009年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付江玉桂使用；保利房地产公司在交付房屋时，应向江玉桂发出收楼通知书；由于江玉桂原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从约定交付之日起，视为该房屋已经交付，江玉桂应从约定交付之日起承担房屋所有人的责任（包括但不限于缴交物业管理费等费用）；江玉桂应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。
2009年8月11日，江玉桂向保利房地产公司申请，提前借用204房存放物品，并向保利物业公司出具承诺书，承诺存放期间其本人的财产安全由本人自行负责，并按要求随时归还该单位（房屋手续未办清之前）。同年10月13日，保利房地产公司向江玉桂发出交楼通知书，通知江玉桂2**房建筑施工完毕，达到合同约定条件，要求江玉桂于同月20日办理收楼手续。
同年12月15日，江玉桂在保利物业公司办理了收楼确认手续，并与保利物业公司签订《前期物业服务协议》，协议约定：“双方根据法律法规以及保利房地产公司与保利物业公司签订的《西子湾前期物业服务合同》订立以下条款，共同遵守；房屋交付使用指-
江玉桂收到保利房地产公司《交楼通知书》并办理完结相应手续；江玉桂收到《交楼通知书》后在通知期限内未办理相应手续，且未与发展商另行约定的，视为房屋已交付使用，《交楼通知书》中载明期限的最后一日视为交付使用日期；江玉桂有权按照《西子湾前期物业服务合同》的约定，接受保利物业公司提供的服务；遵守《西子湾业户手册》和物业管理相关制度；按照协议约定，按时按标准像保利物业公司缴交物业服务费等物业服务费用；保利物业公司根据法律法规、《西子湾前期物业管理服务合同》、本协议约定，为江玉桂提供物业服务，履行管理职责；当业户和物业使用人进行装饰装修时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；对共用部位、共用设施设备的维护和管理：排水、排污管道通畅，发生堵塞外溢现象即时处理；物业服务费自《商品房买卖合同》约定交楼之日起开始计算，江玉桂未按约定时间办理房屋交付使用手续，但已与发展商另行约定的，物业服务费交纳时间按发展商所寄出的《交楼通知书》约定交楼日期开始计算；首次物业管理费收取在15日之前（含15日）的收取当月全月的物业管理费，15日之后的收取当月半个月的物业管理费。”
保利物业公司的业主资料登记卡显示204房的业主为江玉桂，第二联系人为郑康政，“与业主关系”一栏填写为丈夫。同日，江玉桂缴纳了预收公共水电费及2009年10月21日至2010年1月20日的物业服务费等相关费用。
2009年12月9日，204房大阳台污水管发生爆裂，江玉桂存放在204房的电脑主机4台、显示器3个遭水浸，19箱货浸湿。江玉桂将水管爆裂的情况向保利物业公司反映，保利物业公司与江玉桂于当日清点了上述水浸货物。诉讼中，保利物业公司主张已告知江玉桂转移货物并及时清理，但没有提交相关的书面证据予以证实。江玉桂亦未及时清理存放在204房的货物或采取相应的防水措施。
同月11日，江玉桂接到保利物业公司工作人员的通知，告知204房的阳台因排污管阻塞再次漏出污水。当日，江玉桂与保利物业公司的工作人员钟焕华一起到现场查看，发现204房的所有房间都已进水，所有存放在地上底层的货物全部浸湿，遭水浸的物品有：主机4台、显示器3台、8箱办公用品及货物98箱。同月17日，江玉桂与保利物业公司的工作人员钟焕华一起清点了被水浸财物，并制作了《关于西子湾10C-204浸水财物损失说明》，明细如下：（1）T恤548元／件，50件；（2）T恤299元／件，16件；（3）T恤268元／件，42件；（4）T恤718元／件，10件；（5）T恤1296元／件，19件；（6）T恤399元／件，19件；（7）T恤199元／件，16件；（8）T恤399元／件，9件；（9）T恤718元／件，6件；（10）T恤299元／件，3件；（11）T恤168元／件，9件；（12）T恤718元／件，1件；（13）T恤1468元／件，3件；（14）T恤916元／件，2件；（15）T恤199元／件，3件；（16）T恤818元／件，1件；（17）茄克1188元／件，3件；（18）T恤399元／件，44件／箱×19箱；（19）T恤268元／件，51件／箱×11箱；（20）衬衫478元／件，64件／箱×11箱；（21）T恤548元／件，65件／箱×25箱；（22）1188元／件，64件／箱×6箱；（23）茄克1088元／件，40件／箱×7箱；（24）单西988元／件，46件／箱×6箱；（25）茄克1480元／件，32件／箱×6箱；（26）裤子349元／件，35件／箱×3箱；电脑主机4台；显示器3台。
保利物业公司提交了《前台受理工作登记表》，该表显示204房大阳台排水管爆开，该房业主向保利物业公司报修。保利物业公司于2009年12月9日开出工程联系单，通知施工单位进行检修。保利物业公司提交了于2009年12月10日拍摄的排污管道照片、水浸时间发生前204房楼上住户的装修申请表，拟证明204房的初次水浸是由于其他住户违规将建筑垃圾、杂物倒入排污管道引起，装修申请表显示保利物业公司向每户装修业主分别收取了装修押金1500元及共用设施修复费50元等装修费用。
诉讼中，原审法院委托广州市荔湾区价格认证中心对江玉桂主张的货物损失进行价格鉴定，该中心于2012年12月17日作出荔价认核（2011）45号-1《关于ARNOLDPALMER牌（花雨伞）服装一批等财物的价格结论书》，价格结论为江玉桂提供的《关于西子湾10C-204浸水财物损失说明》明细表所列的财物在价格基准日的价值为1057240元（受损物品清单中第（11）、（14）、（16）项“T恤衫”共12件和第（17）项“夹克外套”共3件由于当事人没有提供受损物品或服装样品实物参考，以及未有提供受损的电脑主机和显示器实物参考，故对此部分受损物品的价值不能确定）。该中心于同日作出荔价认核（2011）45号-2《关于水浸受损服装一批等财物的价格结论书》，对江玉桂提供的《关于西子湾10C-204浸水财物损失说明》明细表所列的服装（按非“花雨伞”商标的服装产品）进行价格鉴定，上述服装在价格基准日的价值为680446元。
江玉桂为证实其受损的货物属“花雨伞”品牌正规商标服装，向原审法院提交了以下证据：一、“花雨伞“品牌授权文件，国家工商行政管理总局商标局颁发的商标“ARNOLDPALMER”所有权人阿诺德帕尔默企业有限公司许可广州市桐江贸易有限公司使用其商标的《商标使用许可合同备案通知书》，许可使用期限自2004年8月5日至2012年9月19日；二、广州市桐江贸易有限公司出具的《授权证明书》，证明广州市班力贸易有限公司是花雨伞商标男装正装系列产品及商务休闲系列商品的中国国内市场唯一经销商，有效期由2007年1月1日至2008年12月31日；三、广州市班力贸易有限公司2008年12月20日出具的向江玉桂发货的结算单，货物包括高级双丝光棉T恤、高级棉T恤衫、高级亮丝／丝光棉及含羊绒T恤、休闲外套／茄克等，价值共2304998元，江玉桂主张其在本案中的水浸货物是该发货结算单中的一部分货物。保利房地产公司、保利物业公司质证意见如下：对授权文件、营业执照真实性确认，对发货结算单的真实性、合法性不予确认，同时认为发货结算单的时间为2008年12月20日，但根据江玉桂在起诉状中的陈述，本案中的水浸受损货物是2009年5月以后才购买的，故发货结算单不能证明江玉桂本案主张的受损货物购买自广州市班力贸易有限公司。
江玉桂主张因货物损失造成其向第三方支付了违约金损失30万元，为此江玉桂提交了以下证据：一、江玉桂与成都青羊区新新浪服装店于2009年5月20日签订的买卖合同，双方在合同中约定新新浪服装店向江玉桂购买一批高档男装，供货金额共2257530元，交货时间为2010年1月20日前，付款方式：2009年5月30日前新新浪服装店至少支付10万元，同年10月30日前再支付20万元，验收货品完毕后再支付80万元，余款在收到货品后根据实收数量在一周内全部付清，如江玉桂交货出现货不对板、严重色差、有污损、有严重断码的情形的，超过总货单的15%以上的，新新浪服装店有权拒收，并视情况要求江玉桂按已付预付款双倍支付违约金；二、户名为郑康政的银行历史交易明细清单，清单显示2009年2月10日、同年4月10日在成都顺城支行分别向该账户存现40000元、20000元，同年5月19日、6月25日在成都东大街支行分别向该账户存现20000元、20000元，江玉桂主张上述四笔存款系新新浪服装店的冉瑞宾履行买卖合同约定向其支付合同约定的预付款，印证了买卖合同是真实存在的；三、青羊区新新浪服装店的个体工商户营业执照，经营者为刘小清及该服装店出具的货品拒收函，函中该服装店表示其发现有大批货品出现严重的污清、染色及水浸痕，占总货品的40%以上，造成整批货品严重断码，故该服装店决定拒收所有货品；四、刘小清于2010年4月1日向成都市青羊区人民法院起诉江玉桂、要求江玉桂支付单方解除服装供货合同违约金30万元的民事起诉状，刘小清的委托代理人为冉瑞兵；五、成都市青羊区人民法院（2010）青羊民初字第1688号民事调解书，江玉桂与刘小清达成调解协议，由江玉桂向刘小清赔偿因不能如期供货造成的损失300000元，于2011年12月31日前支付完毕。
保利房地产公司、保利物业公司对上述证据的质证意见如下：银行账户历史明细清单与本案无关，清单上的款项是汇给郑康政的，不是江玉桂，即使江玉桂与郑康政是夫妻关系，如果没有明确授权，不能等同于汇给江玉桂；对买卖合同的真实性、关联性无法确认，无法证实合同所涉货物就是本次水浸的货物；货品拒收函不能证实是因水浸导致货物被拒收的事实；民事调解书与本案无关；营业执照及起诉状没有原件，不予确认。
以上事实，有商品房预售合同、承诺书、收楼通知书、前期服务协议、收楼确认书、业主资料登记卡、物业服务费发票、前台受理工作登记表、下水道照片、证明、照片、浸水财物损失说明、价格结论书、货品拒收函、买卖合同、民事起诉状、成都市青羊区人民法院（2010）青羊民初字第1688号民事调解书、零售客户交易明细清单、批发销售单、商标注册证、商标使用许可合同备案通知书、授权证明书、营业执照等证据证实。
原审法院认为，本案争议焦点一，保利物业公司是否需对江玉桂因水浸事件所造成的财产损失承担赔偿责任。保利物业公司作为204房所在小区的物业管理公司，与江玉桂之间形成物业管理服务合同关系。保利物业公司抗辩水浸事件发生时，江玉桂尚未收楼，江玉桂不是204房的合法业主，双方并未形成物业管理服务合同关系。对此原审法院认为，首先，根据《商品房预售合同》的约定，江玉桂应从约定交付之日起承担房屋所有人的责任（包括但不限于缴交物业管理费等费用）。本案中，保利房地产公司于2009年10月13日向江玉桂发出交楼通知书，通知江玉桂于同月20日办理收楼手续。按预售合同的约定，江玉桂自2009年10月21日起承担房屋所有人的责任，同时江玉桂已按《前期服务协议》的约定缴纳了自2009年10月21日起的物业服务费，履行了其作为204房业主的义务，故其亦应当享有作为业主的相应权利，保利物业公司的上述辩解与事实不符，原审法院不予采纳。保利物业公司在向江玉桂收取物业管理费的同时，也应提供相应的物业管理服务，依照物业管理协议的约定保障业主的人身及财产安全。根据《前期服务协议》的约定，维护排水、排污管道通畅是保利物业公司的职责，根据查明的事实，保利物业公司在首次排水管发生爆裂后通知了施工单位进行检修，但该排水管于两日后却再次发生爆裂漏出污水，显然排水管的维修工作并未有效完成。即使如保利物业公司所述，排水管的爆裂是由于装修业主倾倒建筑垃圾堵塞管道所致，其已向装修业主收取了装修押金及共用设施修复费，理应妥善维护共用设施并及时修复，因此对排污管的爆裂保利物业公司责无旁贷。同时，保利物业公司作为物业管理的专业机构在204房首次受到水浸后也未提醒江玉桂及时清理放置的货物以防止再次受损。保利物业公司虽抗辩其已及时提醒江玉桂清理货物，但没有提交证据予以证实，原审法院不予采信。综上，保利物业公司的管理维护之责并未履行到位。因此保利物业公司的过错行为是导致江玉桂放置在204房的货物被漏出的污水浸泡受损的主要原因，应对此承担主要责任。
另一方面，204房属住宅用房，在防水设备等储存条件方面有别于一般的仓储用房，江玉桂在购房时已知悉其房屋使用性质，其仍将该房用于存储大批的服装货物，故其对此亦存在一定过错，应自负一定责任。结合双方在事故中的过错程度，保利物业公司应对江玉桂的损失承担70％的责任，江玉桂应自负30%的责任。
本案争议焦点二，江玉桂财产损失的核定。事发后，江玉桂与保利物业公司的工作人员一起清点了被水浸财物，并制作了《关于西子湾10C-204浸水财物损失说明》，双方对该说明的真实性确认，原审法院对此予以认定，该浸水财物损失说明可以作为认定江玉桂财产损失的依据。江玉桂主张其被污水浸泡受损的服装属于“花雨伞”正规商标商品，并提交了品牌授权文件、授权证明、发货结算单证实其货物的合法来源，保利物业公司虽对其真实性有异议，但未能提交相反证据，故原审法院对江玉桂的主张予以采纳。因此，应以广州市荔湾区价格认证中心作出的《关于ARNOLDPALMER牌（花雨伞）服装一批等财物的价格结论书》作为认定江玉桂财产损失的依据。根据该价格结论书，江玉桂《关于西子湾10C-204浸水财物损失说明》中的货物损失为1057240元。根据双方的责任比例，保利物业公司应向江玉桂赔偿财产损失的数额为740068元。江玉桂未能提交受损物品清单中第（11）、（14）、（16）项“T恤衫”共12件和第（17）项“夹克外套”共3件受损物品或服装样品实物，且未能提供受损的电脑主机和显示器等实物作为价格评估的参考，应对此承担不利后果，故原审法院对此部分受损物品的价值不予认定。
江玉桂未能提交证据证实服装断码贬值损失，原审法院该部分诉请不予支持。江玉桂在本案中选择侵权之诉，侵权损害赔偿的目的在于恢复到被侵权人未遭受侵权行为之前应有的状态，采取“损失填平”原则，故江玉桂要求被告赔偿因货物损失对第三方违约而造成的违约金等间接损失无法律依据，原审法院不予支持。
江玉桂未提交证据证明保利房地产公司在本案中存在过错，其要求保利房地产公司承担赔偿责任无事实依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第一款、《物业管理条例》第三十六条的规定，原审法院于2014年1月24日判决如下：一、在判决生效之日起五日内，保利广州物业管理有限公司赔偿给江玉桂财产损失共计740068元；二、驳回江玉桂的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费36220元，由江玉桂负担25019元（江玉桂已预交受理费20741元，于判决生效之日起5日内向原审法院交纳受理费4278元），由保利广州物业管理有限公司负担11201元（于判决生效之日起五日内向原审法院交纳受理费11201元）。
判后，上诉人保利物业公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决对本案法律关系认定错误。首先，本案中，江玉桂于2009年8月11日向保利房地产公司申请借用西子湾自编10栋C梯2层204房（下称204房），并承诺“按贵司要求随时归还该单位（房屋手续没办清之前）”。之后，保利房地产公司于2009年10月13日向江玉桂发出《交楼通知书》通知其收楼，但江玉桂一直至2009年12月15日才办理相关收楼手续。据此，自江玉桂向保利房地产公司借用204房之日起至江玉桂办理完毕收楼手续期间，其与保利房地产公司之间形成的是房屋借用关系。本案发生在江玉桂向保利房地产公司借用房屋期间，案发时江玉桂尚不具备业主身份，也未与保利物业公司之间建立任何法律关系。在江玉桂办理完毕收楼手续之前，其对保利物业公司不享有任何权利，保利物业公司对其亦不负有提供任何物业管理服务的义务。其次，关于江玉桂向保利物业公司交纳2009年10月21日至2010年1月20日间的物业管理费的行为，首先，该费用交纳的期间在本案发生之后；其次，根据保利物业公司与江玉桂签订的《前期物业服务协议》第八条“甲方未按约定时间办理房屋交付使用手续，但已与发展商另行约定的，物业服务费交纳时间按发展商所寄出的《交楼通知书》约定交楼日期开始计算”等的规定，这一笔款项是江玉桂就其未按约定时间收楼的行为应当承担的责任，并不能作为保利物业公司认可江玉桂已经收楼和具备业主身份的证据；再次，江玉桂在本案发生前一直未向保利物业公司交纳任何费用，亦未按通知办理收楼手续，在本案发生后，江玉桂立即向保利物业公司交纳了相关物业管理费用，这一行为，明显是故意想造成其与保利物业公司之间已经形成物业管理关系的“事实”，其主观恶意是非常明显的。再次，即使假设江玉桂在本案发生时已经成为业主，保利物业公司在知道下水道发生堵塞后，及时通知施工单位到场进行了维修，也已经完全履行了法律规定的义务。综上，本案江玉桂在本案发生时尚不具备业主身份，保利物业公司无任何义务为其提供物业管理服务。一审判决认定保利物业公司与江玉桂之间构成物业管理服务合同关系，并以此为据判决保利物业公司应对江玉桂提供相应的物业管理服务以及保利物业公司未依照物业管理协议的约定保障江玉桂人身及财产安全等的认定是完全错误的。二、本案损害的发生、扩大完全是因为江玉桂自身过错引起，原审判决保利物业公司存在过错、承担责任不当。本案中，对204房的规划用途、使用性质是住宅的事实，江玉桂是明知的。但就是在明知204房屋用途并非仓储、且204房未经装修、排水、防水设施等条件均不符合仓储条件的情况下，江玉桂未经任何单位批准，擅自将服装物品存储在204房内。应该说，如果没有江玉桂的违规储存行为，本案根本不可能发生。另外，在本案发生过程中以及发生后，江玉桂未采取任何有效措施防止损失扩大。另外，保利物业公司未实施任何侵犯江玉桂权益的行为，主观上亦无任何过错。综上，本案的损失发生、扩大，完全是因为江玉桂原因造成的。保利物业公司对本案的发生，主观上无任何过错，客观上未实施任何侵害江玉桂权益的行为。一审判决认定保利物业公司对本案的发生存在过错，并应承担本案70％的责任是没有任何事实与法律依据的。三、即使保利物业公司存在过错，根据双方签订的合同中的免责条款，上诉人亦应当免责。2009年8月11日，江玉桂向保利房地产公司申请借用204房时出具的《承诺书》记载“存放东西期间，本人的财产安全由本人自行负责”。在江玉桂（甲方）与保利物业公司（乙方）签订的《前期物业服务协议》第十四条亦明确约定“如因下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不承担赔偿责任：……4、因甲方、第三方故意或者过失所致，或甲方、物业使用人违反本协议、《西子湾临时管理规约》……所致的一切相关损吾。……7、自甲方迟延交纳物业服务费至清偿之日期间（含票据未兑现期间）所产生的任何损害”。在本案发生之前，江玉桂从未向保利物业公司交纳过任何物业服务费。因此，即使保利物业公司依法应对江玉桂承担责任，根据上述合同约定也应当予以免除。四、原审判决对案涉物品的评估程序和结果认定均是错误的。首先，关于评估，本案的评估程序启动是不合法的。本案的评估机构在评估资质、执业范围等方式均存在瑕疵。本案评估机构是在连评估标的是否为真正的“花雨伞”商标商品都无法判断的基础上做出了两份不同的评估报告，这一情节也足以证明本案的评估机构的评估能力是不足的。另外，该评估机构出具的评估报告也不符合法律关于证据的要求，依法不应成为本案的定案依据。其次，对本案案涉服装是否属于真正的“花雨伞”商标商品，应当是由评估鉴定机构在评估鉴定过程中作出结论。但本案中，一审法院在评估鉴定机构未作出结论的情况下，根据江玉桂提供的一些真实性、合法性、关联性均无法证实的材料，做出本案案涉服装属于真正的“花雨伞”商标商品的认定。我们认为，这一行为属于以审代鉴，在程序上已经违反了相关法律规定。五、原审判决适用法律错误。本案原审判决中，引用的法律依据包括《民法通则》第106条第1款、第112条第l款、《物业管理条例》第36条。经查阅，《民法通则》第一百零六条第一款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”；第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”上述规定全部是关于违约责任的规定。本案的案由为财产损害赔偿纠纷，属于《民事案件案由规定》中的物权保护纠纷案由。根据法律规定，物权受到侵害，适用的法律应当是物权法或者侵权法方面的法律规定而不应当是关于违约责任方面的法律规定。故保利物业公司认为，本案原审判决适用法律是完全错误的。据此请求：一、撤销原审判决，改判驳回江玉桂的全部诉讼请求；二、判令由江玉桂承担全部的诉讼费用。
被上诉人江玉桂答辩称：不同意保利物业公司的上诉请求，同意原审判决。一、本案的法律关系是侵权与合同关系的竞合，江玉桂可选择任一诉求，保利物业公司由于未尽管理责任，存在严重过错，无论从哪个方面都应该赔偿。二、保利物业公司的过错严重而明显。江玉桂是在收楼后合理使用房屋，交楼和收取物业管理费是两个不同的问题。三、保利物业公司所述的免责问题无事实和法律依据。保利物业公司制定的《前期物业服务协议》是格式化的，而且其是建立在合同关系上的免责，并不意味着因保利物业公司自身的过错而造成的损失不用承担责任。无论是住房还是货物被污损，保利物业公司均应承担责任。保利物业公司称江玉桂非合法业主与事实严重矛盾。四、本案的审理和鉴定无任何违法。保利物业公司在一审中要求鉴定，对现场监督摇珠确定鉴定机构的情况均无异议，也对鉴定结论进行了质证，现在又称鉴定机构不合法，没有事实与法律依据。据此请求二审法院驳回保利物业公司的上诉请求，维持原判。
原审被告保利房地产公司称：同意保利物业公司的上诉请求以及意见。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院另查明，二审庭审时，双方均确认本案发生堵塞的系楼宇排污总管，应属于双方签订的《前期物业服务协议》中所规定的共用设施。
再查明，保利物业公司在二审庭讯时称，204房排水管首次发生爆裂后，经核查系由于楼宇一楼排污总管堵塞污水反灌所导致，保利物业公司通知施工单位在2009年12月9日对204房采取排水措施后，于同年12月10日更换了一、二楼管道，但因楼上有多户业主在装修，未找楼上装修业主进行沟通，后又称曾在12月9日派工作人员口头通知装修业主，有前台受理工作登记表、工程联系单以及下水道照片等证据予以证实。江玉桂对此认为，保利物业公司仅提供了证据证明其曾联系施工单位进行维修，但是未能证明其已及时采取有效维修措施；在首次水浸事件发生后，江玉桂便将204房屋钥匙交给保利物业公司，未见保利物业公司对下水管道进行维修，才导致同年12月11日再次发生水浸，不确认保利物业公司所提供的下水道照片为2009年12月10日拍摄。
本院认为，本案的争议焦点为：一、保利物业公司应否对江玉桂因水浸事件所造成的财产损失承担赔偿责任；二、江玉桂财产损失的数额认定问题。本院对此分析认定如下。
关于保利物业公司应否对江玉桂因水浸事件所造成的财产损失承担赔偿责任的问题。第一，保利物业公司与江玉桂已于2009年10月21日形成物业管理服务合同关系。保利物业公司上诉抗辩称，江玉桂因未按时收楼而非204房的合法业主，因而保利物业公司与江玉桂之间未形成物业管理服务合同关系。对此本院认为，首先，根据江玉桂与保利房地产公司签订的《商品房预售合同》约定，业主在收到《交楼通知书》后在通知期限内未办理相应手续，且未与发展商另行约定的，视为房屋已经交付使用，本案中保利房地产公司交楼的最后期限为2009年10月20日，而且在此之前江玉桂已经实际占有并使用该房屋，故自2009年10月21日起江玉桂已为204房的合法业主，依法拥有204房所有权人的权利以及承担相应的义务。其次，根据江玉桂与保利物业公司签订的《前期物业服务协议》，双方亦约定江玉桂在《交楼通知书》通知期限内未办理相应手续且未与发展商另行约定的，视为房屋已交付使用；江玉桂有权接受保利物业公司提供的服务，保利物业公司为江玉桂提供物业服务，履行管理职责；物业服务费亦自《商品房买卖合同》约定交楼之日起开始计算。而在对《前期物业服务协议》实际履行方面，江玉桂已实际缴纳预收公共水电费以及2009年10月21日至2010年1月20日的物业服务费等相关费用，保利物业公司亦已经实际履行上门检修排水管等物业管理服务，故保利物业公司与江玉桂已于2009年10月21日形成物业管理服务合同关系。第二，保利物业公司因未履行对共用设施设备的保养、维护义务而造成他人损失，应承担相应的法律责任。保利物业公司与江玉桂形成的是物业管理服务合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照该法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案中，江玉桂提起的是侵权之诉，故保利物业公司应否承担责任，应考察保利物业公司对案涉的水浸事件的发生是否存在过错。对此，本院认为，在本案中双方均确认水浸事件系由于楼宇的排污总管堵塞导致污水倒灌至204房所造成的，而排污总管系楼宇的共用设施，属于物业管理公司的保养、维修范围。保利物业公司虽然抗辩称排污总管的堵塞系由楼上业主装修倾倒垃圾所致，但是并不能因此免除保利物业公司的物业管理义务。根据双方签订的《前期物业服务协议》，维护排水、排污管道通畅是保利物业公司的义务，但在204房排污管因楼宇排污总管堵塞首次发生爆裂后，保利物业公司虽通知施工单位进行检修，但未能提供充分证据证明其已采取了及时有效的维修措施，仅隔1天204房再次发生严重水浸事件，故原审法院认定保利物业公司对于排污管道的维修工作并未有效完成，并无不当。另外，根据《前期物业服务协议》之规定，当业户和物业使用人进行装饰装修时，保利物业公司有权告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；在保利物业公司制定的《业主手册》中亦专章规定保利物业公司在装饰装修方面的管理服务，而且实际上保利物业公司亦已向装修业主收取了装修押金及共用设施修复费。据保利物业公司所称，在204房阳台排污管首次爆裂时，楼上有多户业主在装修，可见保利物业公司对于可能再次发生因倾倒装修垃圾而导致排污管堵塞的情况，并非不能预见、不能预防，但保利物业公司除陈述外亦无提供证据证明其曾在首次水浸事件发生后曾对装修的业主进行告知、提醒、监督以及采取了其它措施防止堵塞事件的再次发生，亦未提供证据证明其曾提醒江玉桂清理货物。即使如保利物业公司所主张本案损害系由第三人直接侵权所造成，但是因该第三人侵权并非不可预见、不可避免，且保利物业公司亦未妥善履行其对共用设施设备的保养、维护义务，故原审法院认定保利物业公司存在过错，应对江玉桂的财产损失承担70%的责任，并无不当，本院予以维持。保利物业公司虽然援引双方签订的《前期物业服务协议》第十四条免责条款作为抗辩，但是根据《中华人民共和国合同法》第五十三条“合同中的下列免责条款无效：……（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”之规定，故保利物业公司的抗辩不能成立，本院不予采纳。
关于江玉桂财产损失的数额认定问题。对此，原审法院已经根据双方的诉辩、提交的证据，并且通过司法委托程序委托广州市荔湾区价格认证中心对案涉的财产损失进行了认定，广州市荔湾区价格认证中心亦依法作出了《关于ARNOLDPALMER牌（花雨伞）服装一批等财物的价格结论书》。保利物业公司虽然上诉认为上述评估程序和结果认定均为错误，但是除陈述外并无提供其它证据予以证明，故本院认可原审法院对于案涉财产损失的数额认定，保利物业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，本院予以维持。保利物业管理有限公司的上诉理由及请求均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11201元，由保利物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾震华
审 判 员 邹殷涛
代理审判员 黄小迪
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 李燕银