淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮商初字第0076号
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市健康东路69号。
法定代表人花为伟，该公司董事长。
被告李春林。
被告仲继明。
本院于2014年1月21日立案受理了原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下简称农村商业银行）与被告李春林、仲继明金融借款合同纠纷一案，依法组成合议庭，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加了诉讼。被告李春林、仲继明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年5月9日，被告李春林向原告（营东支行）借款14万元、1万元，约定于2012年5月8日到期，月利率为7.887‰。此笔贷款由被告李春林、仲继明提供的青年新村52号房产抵押、青年新村52号土地使用权抵押。贷款到期后，经原告催要，两被告均未履行还款义务。现要求：1、被告李春林归还贷款本金15万元及利息（期限内按合同约定利率计算，期限外按约定利率上浮50%计算至实际给付之日）；2、原告对被告李春林、仲继明提供抵押的房地产享有抵押权；3、两被告承担本案的诉讼费用。
被告李春林、仲继明未答辩。
经审理查明：两被告系夫妻。2010年4月13日淮安市区农村信用合作联社（以下简称市区信用联社，贷款人）与被告李春林（借款人）签订编号为202的《最高额个人担保借款合同》（以下简称最高额担保借款合同一），约定：担保人自愿为借款人自2010年4月13日起至2013年4月13日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过人民币14万元的借款提供连带责任担保；该借款的担保方式为最高额抵押担保，抵押人同意以下列房产（详见编号为2010202的抵押清单）作为抵押物；每笔借款的金额、期限、还款方式等以借款借据为准；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款借据利率基础上上浮50%计收罚息等。被告李春林在借款人处签字按手印。抵押清单上列明抵押财产为青年新村52号房屋。同日，信用联社（抵押权人）与两被告（抵押人）签订了《房地产抵押合同》，约定：为保证债务人李春林于2010年4月13日起至2013年4月13日止向信用联社连续发生的最高额债权在14万元以内的本合同的履行，抵押人以其所有的房产（171.96平方米）为设定最高额抵押担保，担保的范围为该主债权本金、利息、违约金、实现债权的费用。该房屋双方在淮安市房屋权属登记与交易管理中心进行了抵押登记，抵押的债权数额为14万元。
2010年4月16日信用联社（贷款人）与被告李春林（借款人）编号为202－1的《最高额个人担保借款合同》（以下简称最高额担保借款合同二）约定：担保人自愿为借款人自2010年4月16日起至2013年4月16日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过人民币1万元的借款提供连带责任担保；该借款的担保方式为最高额抵押担保，抵押人同意以下列土地（详见编号为2010202的抵押清单）作为抵押物；每笔借款的金额、期限、还款方式等以借款借据为准；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款借据利率基础上上浮50%计收罚息等。被告李春林在借款人处签字按手印。清单上列明抵押物为土地。同日，信用联社（抵押权人）与被告李春林（抵押人）签订了《国有土地使用权抵押合同》，约定：担保范围为1万元。信用联社与被告李春林到淮安市国土资源局办理土地抵押登记，抵押金额为1万元。
2011年5月9日，被告仲继明向信用联社出具《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，承诺李春林于2011年5月9日向信用联社借款15万元，愿以家庭财产对该笔贷款承担无限连带清偿责任。同日，信用联社分两次分别向被告李春林发放贷款14万元、1万元，借款借据上均约定到期日为2012年5月8日，月利率为7.887‰，结息方式为按季结息。贷款到期后，被告仅于2011年10月4日归还利息478.4元、同年12月21日归还利息2870.87元、185.17元，其余本息均未归还，原告起诉来院。
另查明，原市区信用联社与原淮安市楚州区农村信用合作联社于2011年12月15日合并成立原告农村商业银行。
以上事实，有当事人陈述、最高额个人担保借款合同、他项权证、承诺书、借款借据、收贷收息凭证等证据材料予以佐证，本院予以确认。
本院认为：原告农村商业银行与被告李春林之间的最高额担保借款合同，系各方自愿订立，不违反法律、行政法规规定，为合法有效合同。原告依合同约定发放了贷款，被告李春林未按合同约定还款，原告要求李春林归还欠款本息的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告仲继明与李春林系夫妻关系，其出具的承诺书自愿为李春林的借款承担连带清偿责任，故此债务为夫妻共同债务，对于李春林的借款，被告仲继明应承担共同还款责任。
原告与两被告签订的最高额房屋抵押合同、原告与被告李春林签订的最高额土地抵押合同，系双方自愿订立，未违反法律法规强制性规定，亦是合法有效的。物权法第一百八十二条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围由的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。被告将其所有的房屋及土地分别为两笔借款进行抵押，应视为房屋及土地为15万元的借款一并提供抵押担保。根据物权法规定，债务人或第三人以有权处分的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。虽然上述两份抵押合同中约定抵押房地产的抵押范围为本金15万元及利息等，但在有关部门登记时抵押房地产抵押的债权范围分别为14万元、1万元，此时抵押权设立，故原告对于抵押房屋及土地仅在抵押登记的债权范围内即15万元内有权优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）、（二）项、第一百八十二条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李春林、仲继明于判决生效后十日内归还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司贷款本金15万元及利息（以15万元为本金，按月利率7.887‰从2011年5月9日起计算至2012年5月8日，以后按月利率上浮50%计算至判决确定给付之日，扣除已归还利息3534.44元）；
原告淮安农村商业银行股份有限公司对被告李春
林、仲继明所有的淮安市青年新村房屋及土地在15万元范围内优先受偿。
如果两被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，公告费600元，合计3900元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（缴纳至淮安市财政局综合处，开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行。账号：341201040002554）。
审 判 长 钱晓晖
代理审判员 孙海洋
人民陪审员 仇维佳
二〇一四年六月十日
书 记 员 王 莉
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
5、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
6、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用土使用权……
7、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用土使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
8、《中华人民共和国物权法》第八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。