北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终6959号上诉人（原审原告）:袁广生，男。委托诉讼代理人：刘艳荣（袁广生之妻），女。委托诉讼代理人：郭小年，北京市兆泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:北京万商投资发展有限公司，住所地北京市石景山区石景山路22号。法定代表人毛盾，董事长。委托诉讼代理人：郭禹，男。上诉人袁广生因与被上诉人北京万商投资发展有限公司（以下简称万商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初6110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。袁广生上诉请求：依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：应当以双方签订的购房合同约定的单价为准，超出部分对方收取没有依据，应当退还。万商公司辩称：同意一审法院判决。袁广生向一审法院起诉请求：判令万商公司退还袁广生房屋买卖时多收取的房屋款184566元及同期银行利息。一审法院认定事实：1990年，万商公司因×地区拆迁将袁广生安置到57-3-601号房屋（以下简称601号房屋），该房屋面积71.73平方米。此后，601号房屋由袁广生承租使用。2008年12月9日，袁广生向万商公司出具书面申请，其中载明：我是1990年×地区拆迁户。现住601，面积71.73平方米。因年老、多病，总公司已答应调房。102#。多出面积同意按区现两限房价格缴纳（6250元/平方米）。同日,万商公司人员苏×向万商公司的书面报告申请载明:张×副总经理,现袁广生拆迁户601号面积71.73平方米的房屋租赁证已收回,原面积按原政策办理,超出面积按现两限房政策6250元/平方米办理，请有关部门给予办理产权证。2008年12月29日，袁广生向万商公司出具保证书，其中载明：首先感谢万商各位领导给我调了房，解决了我的实际困难。我保证在拿到新住房的钥匙后，四个月内把我现住房腾出，把钥匙交到万商张总处。上述保证书出具后，袁广生将601号房屋交还万商公司。同日，万商公司出具的证明载明：经公司领导研究决定，关于袁广生购房计算，原房601计算（不享受入住年限优惠，维修系数优惠）。2009年1月22日，万商公司（甲方）与袁广生（乙方）签订《农转居人员购买安置住房协议》，其中约定，一、甲方将102号住宅楼房一套（以下简称诉争房屋），总建筑面积110.14平方米，以基准价1165元/建筑平方米出售给乙方；二、乙方享受如下优惠：1、参加社会劳动年限优惠0.9%；2、调节系数优惠（含维修费系数）-9%；3、住房折旧优惠2%；三、经计算乙方应付款项总计292795元，其中房价款为290079元，公共基金为2566元，卖买印花税145元，印花税5元；四、乙方按上述规定购买拆迁安置住房后核发房改成本价的房屋所有权证书。五、本协议自双方盖章签字后生效。上述协议签订后，袁广生向万商公司交付购房款292795元。2011年11月16日，袁广生取得诉争房屋所有权证书。房屋性质为房改房（成本价）。另查明：自2010年起，袁广生要求万商公司退还相应购房价款；并就该问题向北京市住房和城乡建设委员会及北京市人民政府提出信访和复查申请。其中，2016年4月25日，北京市人民政府信访复查意见书京信复查（2016）61号载明：申请人：袁广生，被申请人：北京市住房和城乡建设委员会；申请人复查请求：反映万商公司违反《关于农转居人员购买安置住房有关问题的通知》，要求万商公司认真执行文件，足额退款。办理机关北京市住房和城乡建设委员会称：1、石景山行政区域内由农转居人员承租的安置住房售房工作应按照《石景山区农转居人员购买安置住房实施方案》（材料已附后）规定执行，关于其具体房价计算及其手续问题，来信人可根据上述政策向产权单位咨询。2、根据来信人材料，其与产权单位对换房后超出部分面积价格有申请材料，建议来信人与产权单位协商解决或通过司法途径解决。本机关在复查中，经北京市住房和城乡建设委员会认定：（京国土房管方【2002】606号）文第五条规定“关于农转居人员换房、调房和变更承租人后的购房问题：“农转居人员经单位同意调整住房，其住房面积在拆迁协议规定的安置住房面积以内的部分按农转居人员购买安置住房实施方案执行，超出部分按届时城镇居民房改规定执行。”来信人所述的超出部分面积价格6250元/平方米不属于目前城镇居民房改购房规定价格。因信访人有过书面申请，双方就超出部分面积价格已另有约定协议，建议来信人通过司法途径解决该问题。本机关认为：办理机关北京市住房和城乡建设委员会对申请人的信访请求做出的办理意见符合文件规定，本机关决定维持。本案庭审过程中，万商公司提交农转居人员出售安置住房房价计算表，以证明诉争房屋总价款计算依据。其中载明，购房人姓名：袁广生，房屋坐落：102号，建筑面积110.14平方米，基准价1165，建安价950，年工龄折扣率0.9，折旧年限0；算式：1：110.41-71.73=38.41,38.41x6250=240063……实际房价240063+50016=290079元。袁广生对该证据真实性不予认可，但对诉争房屋中71.73平方米部分按照1165元/平方米的单价计算不持异议。庭审中，袁广生述称，签订合同时清楚合同约定的内容，也知道超出的38.41平方米是按照6250元每平方米计算购买的，2008年12月9日的申请是万商公司胁迫其书写而成，虽对超出原房屋面积部分购买价格有异议，但按照合同约定交付了房款。万商公司不认可胁迫袁广生出具申请书的事实，主张是按照双方约定价款出售房屋。一审法院认为：当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，袁广生与万商公司签订的《农转居人员购买安置住房协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效，对双方具有法律约束力。袁广生与万商公司均认可诉争房屋中71.73平方米部分面积按照1165元/平方米计算，对此法院不持异议。另依据查明的事实，袁广生在签订上述协议之前，向万商公司提交的书面申请中载明多出面积同意按两限房价格即6250元/平方米缴纳；在签订上述协议时，知晓并同意就超出71.73平方米部分的面积按照6520元/平方米计算；在上述协议签订后，袁广生按约定缴纳了全部房款。可见，万商公司所收取房款数额是符合合同约定的，袁广生对所缴纳房款数额也是认可的。现袁广生主张2008年12月9日申请系受胁迫签订并主张房屋超出面积38.41平方米按照1560元/平方米计算，万商公司均不予认可，袁广生亦未能提供充分有效反驳的证据予以佐证，对此法院无法采信。因此，关于袁广生要求万商公司退还多收取购房款及利息的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回袁广生的诉讼请求。本院审理期间，当事人对一审法院认定的事实无争议。上诉人提交2009年1月22日农转居人员购买安置住房协议和同日的房屋买卖契约，以证明双方加上一审提交过的三份一共签订过五份协议。万商公司对前一份购房协议予以认可，对后一份房屋买卖契约表示不清楚。双方均陈述在换房前经过协商，万商公司提出如不按6250元的单价补交房款则不同意给袁广生换房，袁广生按万商公司要求写了申请并签订合同、交纳房款。袁广生认可本案涉案房屋比原有房屋面积大且是一层比较方便，认可购房协议上的单价1165元，但不认可购房协议上的应付房款总数292795元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。结合袁广生与万商公司之间的申请和协议书、合同等证据，可以认定双方约定的房款总数292795元，是双方真实意思表示。现合同未经合法变更撤销，且已经履行完毕，现要求退还购房款没有法律依据。有关政策问题，主管机关已经对袁广生做了答复，不属于本案审理范围。综上所述，袁广生上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费三千九百九十二元，由袁广生负担。本判决为终审判决。审判长  张洁芳审判员  刘国俊审判员  刘 磊二〇一六年十二月二日书记员  索 彤