山东省费县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）费民初字第35号
原告孙建臣，男，成年，汉族，居民，住临沂市北城新区。
委托代理人王瑞公，山东鼎元律师事务所律师。
被告葛辉，男，成年，汉族，居民，住临沂市兰山区。
委托代理人崔晓冬，山东合清律师事务所律师。
被告费县圣大置业有限公司。
法定代表人郭胜利，经理。
委托代理人郭胜彩，男，成年，汉族，该公司职工，住费县。
原告孙建臣与被告葛辉、费县圣大置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2014年12月15日向受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告孙建臣及其委托代理人王瑞公，被告葛辉的委托代理人崔晓冬，被告费县圣大置业有限公司的委托代理人郭胜彩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙建臣诉称，2011年3月11日，原告和被告费县圣大置业有限公司签订商品房内部认购协议，购买了国电家园小区11号楼1单元901室房。自2011年5月原告在该房屋内居住至今。请求依法确认被查封的国电家园小区11号楼1单元901室房屋归原告所有，停止对该房屋的执行；由被告承担本案的诉讼费。
原告孙建臣为证明其主张向本院提供如了如下证据：证据一、2011年3月11日原告与被告费县圣大置业有限公司签订的商品房内部认购协议。证据二、2010年9月1日被告费县圣大置业有限公司国电家园二期10号、11号、12号住宅楼销售价格一览表。证据三、2010年9月26日的欠条一份，即购房款支付证据。证据四、2011年郭胜利签字的收据及附件，即2011年1月25日、1月27日、1月29日的购货付款协议。证据五、2012年1月6日、7月12日、2013年1月4日、7月16日、2014年1月25日、7月2日的水电费收缴单。证据六、被告费县圣大置业有限公司的工商登记信息。证据七、商品房预售许可证。证据八、（2014）费执异字第63号执行裁定书及送达回证。证据九、涉案房屋的照片一宗。
被告葛辉辩称，原告的诉讼请求及其依据的事实与理由不能成立，应当依法驳回。理由如下：1、原告提交的内部认购协议注明钢筋材料款593780元，转化为购房款，说明涉案的901室的购房款尚未有足额交纳。2、内部认购协议缺少购房的单价、总价，购房价格不明确。储藏室第109号建筑面积为9.86平方米，也没有约定价格。缺少了商品房买卖合同成立必备的要件。根据法释（2003）第7号文第5条商品房销售管理办法第16条，及法释（2009）年5号文第1条之规定，合同的标的及数额是合同成立不可缺少的要件。在本案中，原告主张的内部认购协议，并没有依法成立，所以不具有法律效力，不受法律保护。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第72条的规定，财产所有权的取得不得违反法律规定，故原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回。
被告费县圣大置业有限公司辩称，对原告的诉讼请求无异议。
通过双方当事人举证、质证及本院认证，查明如下事实：葛辉与山东坤大建筑安装工程公司、费县圣大置业有限公司、费县鲁南建材有限公司借款合同纠纷一案，本院于2013年7月31日作出（2013）费商初字第283号民事判决书，其内容为：1、山东坤大建筑安装工程公司、费县圣大置业有限公司、费县鲁南建材有限公司偿还葛辉借款本金145万元及利息；山东坤大建筑安装工程公司、费县圣大置业有限公司、费县鲁南建材有限公司互负连带清偿责任。限本判决生效后5日内履行完毕。2、驳回葛辉的其他诉讼请求。3、案件受理费17850元，保全费5000元，由山东坤大建筑安装工程公司、费县圣大置业有限公司、费县鲁南建材有限公司负担。因山东坤大建筑安装工程公司、费县圣大置业有限公司、费县鲁南建材有限公司未履行该判决确定的义务，申请执行人葛辉向本院申请强制执行。诉讼中，本院于2013年5月28日依据（2013）费商初字第283号民事裁定，查封了包括国电家园小区11号楼1单元901室房产在内的房产6套。立案执行后，异议人孙建臣不服，向本院提出异议，孙建臣称：2011年3月11日，异议人和被执行人费县圣大置业有限公司签订商品房内部认购协议，购买了国电家园小区11号楼1单元901室房。该楼房已被异议人购买，请求依法解除对该楼房的查封。本院公开听证后，查明：2010年9月26日、郭胜利给异议人孙建臣出具欠条1张。其内容为：经结算欠孙建臣钢筋款593780元；并在其右下角注明“转国电家园11号楼901房款”。异议人提交的其与被执行人费县圣大置业有限公司签订的商品房内部认购协议，签订日期为2011年3月11日，内容为：乙方（异议人）同意购买甲方（被执行人费县圣大置业有限公司）开发的国电家园二期11号楼1单元901室，建筑面积183.13平方米，储藏室建筑面积9.86平方米。付款方式为分期付款，首付房款593780元。双方未约定单价及总价款，同时还注明“钢筋材料款593780元人民币现转为此房款，剩余房款等工程结算完毕后一次付清”。根据异议人提交的国电家园二期10、11、12号楼销售价格一览表，9楼的价格为每平方米4050元。本院经审查后认为，债务应当清偿。在被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务的情况下，人民法院可以依据相关法律规定，对被执行人所有或者与他人共有的财产采取查封、冻结、扣押、扣留等执行措施。本案中，虽然异议人与被执行人费县圣大置业有限公司签订了商品房内部认购协议，并以冲抵钢筋材料款的方式交付了部分价款；但是未将购房款全部交清。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本院对该争议房产的查封，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十八条、第二十二条的规定，作出（2014）费民初字第63号执行裁定：驳回异议人孙建臣的异议。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。孙建臣不服裁定，在法定期间内向本院提起诉讼。
上述事实，主要是根据本院的庭审调查、双方当事人的陈述、商品房内部认购协议等证据认定的。其证据均经庭审举证、质证、认证，已收集、记录在卷。
本院认为，本案争议的焦点为原告孙建臣对涉案房屋是否已支付全部价款并实际占有且对涉案房屋未办理过户登记手续有无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，在民事执行中对于被执行人将其所有的需要办理过户登记的房屋出卖给第三人的人民法院不得查封的情形严格限定为：第三人已经支付全部价款并实际占有、第三人对未办理过户登记手续没有过错。本案中，原告孙建臣虽实际占有涉案房屋，但未支付全部价款。因为商品房内部认购协议约定的首付款为钢筋材料款593780元转为购房款，剩余房款等工程结算完毕后一次付清。其未约定房屋价款，被告亦未提供剩余房款已付清的证据。因原告孙建臣对所购涉案房屋未支付全部价款，故无需再论其对未办理房产登记有无过错，原告孙建臣所购涉案房屋亦不符合人民法院不得查封的房屋的条件。本院对涉案房屋的查封并无不当。故原告孙建臣对本院查封涉案房屋所提出的异议即“请求依法确认被查封的国电家园小区11号楼1单元901室房屋归原告所有，停止对该房屋的执行；由被告承担本案的诉讼费。”不能成立，本院不予支持。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告孙建臣的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告孙建臣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 李中生
人民陪审员 李彩彩
人民陪审员 王 丽
二〇一五年六月十七日
书 记 员 吕圆圆