广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0503民初44号
原告：邓志森，男，1960年1月1日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。
委托代理人：邓明武，广西珠浦律师事务所律师。
委托代理人：莫逢健，广西珠浦律师事务所律师。
被告：北海金癸房地产有限责任公司，住所地北海市北海大道南、北京路东金癸星园市场第二层。
法定代表人：黄鑫强，总经理。
委托代理人：胥军芳，京园律师事务所北海分所律师。
委托代理人：刘振华，京园律师事务所北海分所实习人员。
原告邓志森与被告北海金癸房地产有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。被告在答辩期内提出管辖异议，本院于同年2月15日作出民事裁定，驳回被告的管辖异议。被告不服，提起上诉，北海市中级人民法院于同年4月20日裁定驳回上诉，维持原裁定。同年5月31日，本院公开开庭审理本案，原告的委托代理人邓明武、莫逢健，被告的委托代理人胥军芳、刘振华到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告诉称：2012年11月12日，原、被告经协商签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于北海市××路以西××路以北的金癸领海郡6幢3单元2404号房，建筑面积89.02平方米，房屋总价款311570元，合同签订当天一次性付清全部房款。被告应于2013年6月30日前将“经综合验收合格，以《竣工验收备案表》中参与竣工验收的相关各方面都签字盖章之日为准”的房屋交付给原告，若被告逾期交房不超过60日或超过60日原告要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，但被告未按合同约定按期交付房屋。2013年9月3日，被告向领海郡一期客户作出《承诺书》，保证于2013年12月31日前交房，准确交房日期以《北海日报》公告为准；若不能按时完成上述承诺，2014年1月1日以后的交房违约金，由原《商品房买卖合同》中约定的每日万分之一，变为每日万分之四执行；本承诺可以作为《商品房买卖合同》的附件。同年9月4日，原、被告在《承诺书》的基础上签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定2014年1月1日后的逾期交房违约金变为每日万分之四执行。但涉案工程于2014年6月20日才综合验收合格，取得《竣工验收备案表》，符合交房约定；2014年10月15日被告才将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，由于被告的原因导致了逾期交房及逾期办证。为此，原告诉至法院，请求判令被告支付给原告逾期交房违约金17218.4元（2013年7月1日至2013年12月31日的违约金按每日万分之一计算，2014年1月1日至2014年6月20日的违约金应以原告已付购房款按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算）及逾期办证违约金1557.9元。原告对其主张在举证期限内提交的证据有：
一、《商品房买卖合同》，拟证实原、被告于2012年11月12日签订合同，约定双方的交房、办证及违约责任等；
二、《销售不动产统一发票》，拟证实原告已付清全部购房款；
三、《承诺书》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，拟证实被告承诺2014年1月1日后的逾期交房违约金按每日万分之一计算；
四、北海市中级人民法院作出的（2015）北民一终字第196号《民事判决书》，拟证实涉案工程于2014年6月20日综合验收合格，取得《竣工验收备案表》；被告于2014年10月15日报送办理产权登记的资料。
被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。合同虽明确约定了交房条件，但原、被告就逾期交房违约金已达成一致意见，双方通过行为变更了交房条件。原告已于2014年1月25日实际接收房屋并占有使用至今，并承诺不再追究被告的逾期交房违约责任；被告是在约定的时间内报送产权登记备案材料，并已经协助原告办理产权登记手续，不存在违约行为。
被告对其辩称在举证期内提交的证据有：
1.《建设工程质量竣工验收意见书》，拟证实涉案房屋已于2013年12月27日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方签字盖章验收合格；
2.北海日报刊登的《公告》、《金癸·领海郡房屋交接清单》及《金癸·领海郡钥匙领用登记表》，拟证实被告于2013年12月28日通知原告自2013年12月31日起到被告公司办理交房手续；原告已于2014年1月25日领取钥匙，实际接收房屋并占有使用；
3.《申请》及《收款收据》，拟证实被告已向原告支付逾期交房违约金5733元，原告承诺不再追究被告的逾期交房违约责任；
4.《申请房地产权属登记材料接收单》及《房屋所有权证》，拟证实被告已于2014年11月21日将办理房屋产权登记所需材料报送北海市交易中心备案；原告于2014年12月15日取得房屋所有权证；
5.广西金地盛物业服务有限责任公司出具的《关于李青艳等六业主逾期交房违约金已冲抵物业费用的说明》。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一至四的真实性、合法性和关联性均没有异议，但认为原、被告在合同履行过程中对交房条件进行变更，原告已经实际收房并承诺不再追究被告的逾期交房违约责任，被告已协助原告办理房屋产权登记手续。原告对被告提交的证据1有异议，认为该竣工验收系被告自行组织的五方验收，不符合法律规定及合同约定；对证据2、3有异议，认为被告交付的房屋不符合合同约定，属瑕疵履行，双方未明确违约金冲抵物业费的时间段；对证据4无异议，但认为被告递交材料的时间已超过合同约定的360天；对证据5的关联性有异议，认为该证据不足以证明违约金已冲抵物业费，没有相应票据予以印证。本院认为，原、被告提交的上述证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法确认作为认定本案事实的依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2012年11月12日，原、被告经协商签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于北海市××路以西××路以北的金癸领海郡6幢3单元2404号房，建筑面积89.02平方米，房屋总价款311570元，原告应于合同签订当日一次性付清全部房款。被告应于2013年6月30日前将“经综合验收合格，以《竣工验收备案表》中参与竣工验收的相关各方面都签字盖章之日为准”的房屋交付原告；若被告逾期交房不超过60日或超过60日原告要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告缴纳了全部购房款，但被告未按合同约定按期交付房屋。2013年9月3日，被告向北海金癸房地产公司领海郡一期客户作出《承诺书》，保证于2013年12月31日前交房，准确交房日期以《北海日报》公告为准；若不能按时完成上述承诺，2014年1月1日以后的交房违约金，由原《商品房买卖合同》中约定的每日万分之一，变为每日万分之四执行；本承诺可以作为《商品房买卖合同》的附件等。次日，原、被告在《承诺书》的基础上签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定2014年1月1日以后的交房违约金变为每日万分之四执行。2013年12月27日，被告自行组织施工、勘察、设计、监理及建设单位对涉案工程进行五方验收，并于次日以《公告》形式通知原告自2013年12月31日起办理交房手续。2014年1月25日，原告领取涉案房屋钥匙并接收房屋。同日，原告向被告申请截至2013年12月31日的逾期交房违约金5733元，并同意将该违约金冲抵物业服务费等费用，承诺不再就该事宜追究被告的违约责任，后原告在被告出具的《收款收据》上签字。2014年6月20日，被告取得《竣工验收备案表》。同年11月21日，被告将办理涉案房屋权属登记所需资料报北海市房地产交易中心备案。同年12月15日，涉案房屋所有权登记至原告名下。
综合原、被告双方的诉辩意见，本案争议焦点归纳为：
一、被告逾期交房的时间应计至何时止；逾期交房违约金如何计算。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。被告对其未能按照合同约定的时间将房屋交付给原告的违约行为并无异议，本院予以确认。被告抗辩称原告已于2014年1月25日领取涉案房屋钥匙并办理房屋交接手续，被告逾期交房的时间应计至2014年1月25日止。本院认为，原告收房时，涉案房屋虽已经过施工、勘察、设计、监理及建设单位五方验收，但不符合合同约定的交房条件，不能以该时间作为计算被告逾期交房的截止时间。涉案房屋于2014年6月20日取得竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件，因此被告逾期交房的时间应自2013年7月1日起计至2014年6月20日止，被告的抗辩意见不成立，本院不予采纳。由于被告逾期交房，应向原告支付逾期交房违约金。2013年7月1日至2013年12月31日的违约金5733元，原告已向被告申请并同意将该违约金冲抵物业服务费等费用，广西金地盛物业服务有限责任公司亦出具说明，证实三方已就该违约金冲抵原告的物业服务费等费用达成了协议，因此原告主张被告应支付上述期间的违约金，本院不予支持。关于2014年1月1日至2014年6月20日的违约金，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，有事实根据和法律依据，本院予以支持。因此，被告应向原告支付2014年1月1日至2014年6月20日的逾期交房违约金为311570元×6%÷365天×171天×130%=11385.5元。
另被告抗辩称原告在收房时承诺不再追究被告的逾期交房责任，并同意以违约金冲抵物业费，原告以其收房行为变更了合同约定的交房条件。本院认为，原告的申请及承诺仅是双方就2013年12月31日前的违约金达成的一致处理意见，不能视为原告放弃2014年1月1日之后的违约金；另被告在报纸刊登公告通知收房时，明确房屋已达到合同约定的交房条件，隐瞒了房屋仅经过五方验收合格的情况，原告对此并不知情，因此原告的收房行为并不能视为双方对合同约定的交房条件进行变更，被告的抗辩意见不成立，本院不予采纳。
二、原告请求被告支付逾期办理商品房权属证书的违约金有无事实根据和法律依据。
本院认为，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，否则应按已付房价款的0.5%支付逾期办证违约金。本案中合同约定的交房时间为2013年6月30日，但被告至2014年11月21日才将办理涉案房屋权属登记所需资料报北海市房地产交易中心备案，已超过合同约定的360日，应承担违约责任。因此，原告请求被告按已付房价款的0.5%支付逾期办证违约金1557.9元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。
被告抗辩称应以原告收房时间即2014年1月25日为计算逾期办证的起始时间。本院认为，双方约定的是被告如期在合同约定时间内交付房屋的条件下产生的逾期办证违约金，涉案房屋是由于被告的原因导致逾期交房，从而延长了商品房交付使用的日期，因此原告不能按时收房产生的逾期办证违约金也应由被告承担。故被告的上述抗辩意见不成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告北海金癸房地产有限责任公司应支付给原告邓志森逾期交房违约金11385.5元；
二、被告北海金癸房地产有限责任公司应支付给原告邓志森逾期办证违约金1557.9元；
三、驳回原告邓志森的其他诉讼请求。
本案受理费268元，由原告邓志森负担83元，被告北海金癸房地产有限责任公司负担185元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费268元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘舒霞
人民陪审员 傅辉雄
人民陪审员 梁少雄
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 蔡名伦
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。