湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第00324号
原告长沙教育基建开发有限公司。
法定代表人张友贵，系该公司董事长。
委托代理人张树森，系该公司法律顾问。
委托代理人彭正其，系该公司员工。
被告朱小平。
原告长沙教育基建开发有限公司诉被告朱小平商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年9月9日，原、被告签订了《商品房屋买卖合同》，合同签订时房屋已经为现房，合同约定被告购买原告开发建设的商品房一套（＊＊＊园一栋1105房），购房款231460元，约定签订合同5天内支付购房款116460元，余款115000元采用银行按揭，因被告朱小平经多次催告，不符合按揭资格，也拒不配合按揭，导致至今未能支付房款。且被告朱小平在未交清房款的情形下，在2010年12月31日前，擅自撬锁装修入住，被告朱小平一系列违法行为造成了原告的巨大损失，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判决：1、被告支付原告房款115000元（即将原合同约定的按揭支付的房款变更为由被告一次性支付），并支付违约金30000元（计算方式：自2010年12月31日起至起诉之日），支付提前入住房屋使用费20000元（自2010年12月31日起至起诉之日，并自起诉之日至所有款项付清之日止按20元每天支付提前入住的房屋使用费）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告朱小平辩称：1、原告说我非法入侵＊＊＊园，要求我承担违约责任，是诬告，严重侵害我个人名誉；2、我要求诉讼费由原告承担并赔偿我经济损失40000元及租房费用21000元，理由如下：原告1-3#并未取得宁乡县规划管理局审批，属于违章建筑，且1105房是我出了116460元首付并取得开发商代理黄志同意，交付了2000元押金以后才入住的，并非原告所说的非法撬锁入住，同时1105号房存在多处质量问题，本人多次找开发商代表商议，开发商均拖延、敷衍，致使我2012年8月装修至今一直不敢入住，只好租房居住。
原告为证明其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、商品房买卖合同，拟证明双方的权利义务，被告未付清房款，无权入住，其擅自入住是侵权行为，逾期付款应按万分之五支付违约金，未付款应承担违约责任；
2、催款书，拟证明原告曾多次向被告催交房款；
3、朱小平2014年7月1日写的《关于宁乡县＊＊＊园1栋1105房屋质量问题赔偿一事报告》；
4、朱小平2014年6月26日的借款抵押签认手续即《个人购房担保借款合同》；
证据3、4均补强证明被告违约和违法的事实；
5、个人住房贷款客服谈话笔录及贷款审批通知书、诚信担保书，拟证明银行贷款审批已经通过，2014年12月24日之前被告要去办理相关抵押手续，但被告未办理，按揭已经失效。
对上述原告提交的证据，被告经质证认为：对证据1、2、3、4的真实性均无异议，但不能达到原告证明目的，我不存在违约违法；证据5的签名和手印是我的，但当时是空白的，是银行后来填写的，对贷款通知书我不知情。
被告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、朱小平2014年7月1日写的《关于宁乡县＊＊＊园1栋1105房屋质量问题赔偿一事报告》，拟证明房屋有质量问题，并不是不付余款；
2、宁乡县规划管理局批复的文件，拟证明被告购买的房屋所在地1-3号栋是违法建筑，审批是建11层，但是建了13层；
3、拍摄于2012年7月的1105房内的照片5张，拟证明房屋存在严重质量问题；
4、宁乡县梅家田派出所的收案回执，拟证明被告的电动车在＊＊＊园因没有监控被盗；
5、商品房买卖合同、玉潭镇开发的711004873号房权证，拟证明我与原告方的买卖合同是合法的，并办理了房权证，被告是按合同约定入住的，并非非法入住。
对被告提交的上述证据，原告经质证认为：对证据1真实性无异议，但恰好证明被告恶意拒交房款的事实；证据2，与本案无关联性，另外补充说明，原先报建的是11层，后通过合法手续办理了变更，如没有合法手续就不可能办理房产证；证据3，真实性、合法性、关联性均有异议，被告早就入住了；证据4与本案无关，但正好推翻了被告在答辩状中提到的租房住，说明被告是恶意拖欠房款；证据5，真实性、合法性、关联性均无异议，恰好说明房子是合法的，但不能达到被告证明目的，被告款未付清，无权占用和使用房屋，进一步说明被告拖欠房款的恶意。
对上述原、被告提交的证据，经合议庭合议，本院认证如下：
原告提交的证据1及被告提交的证据5的商品房买卖合同系同一内容，双方对真实性均无异议，来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以认定；对原告提交的证据2、3、4及被告提交的证据1，双方对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以认定，但就证明目的，能够证明告原告向被告催收过房款、被告向原告提出过房屋质量存在问题及被告于2014年6月26日与银行签订了《个人购房担保借款合同》等基本事实，至于房屋是否存在质量问题，应有相关机构部门的验收合格证明文件或有权机构的鉴定意见等资料为证；原告提交的证据5，有被告的签名及手印，被告虽不认可但未提供相反证据，本院依法予以确认；被告提交的证据2、4，与本案不具有关联性，本院不予采信；被告提交的证据3，不具有关联性且不能达到其证明目的，本院不予采信；被告提交的证据5中的房权证，真实性予以认定，但不能达到其证明目的。
根据采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2010年9月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买位于宁乡县城郊乡罗宦村的＊＊＊园第1幢1单元1105号房的商品房一套，房屋建筑面积为115.20平方米，总金额为人民币231460元，约定付款方式为银行按揭，其中首付116460元，贷款115000元。关于买受人逾期付款的违约责任，双方约定逾期在十日之内，自本合同规定的应付期限之第二天至实际支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订后，被告依约向原告交付了首付款116460元。2010年10月，被告拿了房屋钥匙并于2012年8月-10月对房屋进行了装修。2011年5月5日，该房屋办理了房权登记（宁房权证玉潭字第7110048**号），登记房屋所有人为朱小平。由于被告一直未能办妥银行按揭相关事宜，原告于2013年7月23日向被告发出《宁乡县＊＊＊园房款催收及其他事宜催告书》，告知其在收到该涵5日内联系工作人员确定是采取一次性付清尾款、继续按揭付款或者解除合同等内容。因认为房屋存在质量问题，被告于2014年7月1日向原告提交了《关于宁乡县＊＊＊园1栋1105房屋质量问题赔偿一事的报告》，其中向原告提出了房屋存在的质量问题及要求原告赔偿的赔偿方案。2014年6月26日，被告与中国农业银行股份有限公司宁乡县支行签订《个人购房担保借款合同》，以上述房屋作为抵押，约定向该行贷款115000元，该贷款经银行审批通过，有效期截至2014年12月24日，但被告未能在该期限之前按银行发放条件提供手续，该笔贷款未发放，双方为此引发纠纷。
本院认为：1、关于被告是否应当一次性向原告支付剩余房款：原、被告签订《商品房买卖合同》之后，被告在事实上进入了房屋并对房屋进行了装修，同时该房屋已经登记在被告名下并以该房屋为抵押向银行申请过贷款，说明被告已经对该房屋进行了实际的占有、支配、使用，而被告在房屋装修后两年多时间内，经原告催告后仍未能在银行确定的有效期限之前按发放条件提供手续，致使该笔贷款未能发放，已经导致原告依合同约定的银行按揭方式取得剩余房款的合同目的不能实现，故原告现要求将原按揭支付的房款变更为由被告一次性支付的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；2、关于违约金：因合同中并未约定办理银行贷款的具体期限，即未明确约定付款的具体期限，且之后原、被告双方一直就支付剩余房款的问题进行协商，故原告要求根据被告逾期付款的时间计算违约金的请求与合同约定不符，本院不予支持。3、关于原告要求被告支付提前入住的房屋使用费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。4、被告要求原告赔偿因房屋质量问题造成的经济损失、租房费以及赔偿电动车被盗损失的意见，不属于本案法律关系，被告可另行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告朱小平在本判决生效之日起五日内一次性向原告长沙教育基建开发有限公司支付剩余房款115000元；
二、驳回原告长沙教育基建开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费3600元，由原告长沙教育基建开发有限公司负担1080元，被告朱小平负担2520元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 彭旻璐
人民陪审员 叶雪辉
人民陪审员 黄玉娇
二〇一五年六月八日
书 记 员 王帅朝
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
笫六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。