湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7945号
上诉人（原审原告）：陈哲义，男，1963年2月4日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：程次虎，湖北黄鹤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹红州，湖北黄鹤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北广宏置业有限公司，住所地武汉市江夏经济开发区民营工业园区1层。
法定代表人：万学飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄诚泽，湖北今天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭毅，湖北今天律师事务所律师。
陈哲义与湖北广宏置业有限公司（以下简称广宏公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月9日公开开庭进行了审理。陈哲义的委托诉讼代理人程次虎、曹红州，广宏公司的委托诉讼代理人谭毅到庭参加了诉讼。庭审结束后，广宏公司于2016年12月12日向本院申请撤回上诉。本院合议后认为，广宏公司自愿申请撤回上诉，不违反法律规定，口头裁定准许广宏公司撤回上诉，并记录在卷。本案现已审理终结。
陈哲义上诉请求：1、撤销一审判决第一项并依法改判；2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方在签订的《商品房买卖合同》中对交房的期限及条件已经作了明确约定，被上诉人取得工程验收备案证只能证明单体工程验收合格，而单体工程验收合格只是合同约定的商品房交付条件之一，被上诉人建设工程消防验收合格的时间为2015年1月30日，因此一审法院仅凭被上诉人取得了工程验收备案证来认定被上诉人建设的商品房具备交付条件，明显认定事实不清，适用法律错误。二、被上诉人于2015年3月4日才取得房屋竣工交付备案证，上诉人认为被上诉人符合交付条件的时间应为2015年3月4日，故被上诉人逾期交房违约金应计算至2015年3月4日。
广宏公司辩称，我方于2014年7月取得消防竣工验收，于2014年10月24日取得湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明书，至此，合同约定的所有验收手续已经完成，本案所涉房屋已经符合交房条件。对于在2014年10月24日之前收房的业主，违约责任应计算至其实际收房之日止。
陈哲义向一审法院起诉请求：1、广宏公司向陈哲义支付截止于2015年3月4日期间的逾期交房的违约金26993.76元；2、广宏公司向陈哲义支付逾期办理房产证和土地证的违约金2092.54元；3、广宏公司协助陈哲义办理房产证和土地证；4、广宏公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实:2013年4月24日，陈哲义与广宏公司签订了商品房买卖合同1份，合同约定：广宏公司将武汉市洪山区南湖大道芷岸龙庭13幢1单元2602号商品房出售给陈哲义，房屋总价款418508元，2014年7月31日前广宏公司将符合合同约定的商品房交付陈哲义，逾期交房，按已付款的日万分之三向陈哲义支付违约金；逾期办理房地产初始登记，按已付款的百分之零点五向陈哲义支付违约金。合同签订后，陈哲义向广宏公司支付了全额购房款。2014年7月，陈哲义收到广宏公司发出的交付通知书，并按约定到指定的地点办理交付手续时，广宏公司未出示或公示任何证明文件，也未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，故陈哲义当时拒绝收房。直至2014年11月4日，陈哲义才接收房屋。
一审法院另查明,广宏公司建设的涉案工程在2014年12月4日取得工程竣工验收备案证明书；2015年4月15日办理房屋初始登记。
一审法院认为，陈哲义与广宏公司所签订的商品房买卖合同为双方自愿签订，内容未违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定遵守履行。商品房买卖合同约定交房时间为2014年7月31日前，陈哲义于2014年11月4日已接收房屋，虽当时房屋并未取得有关验收手续，但陈哲义实际已经接收，其主张广宏公司承担2014年11月4日以后逾期交房的违约责任缺乏事实法律依据，从2014年8月1日至陈哲义实际收房的2014年11月4日，广宏公司逾期交房96天，应当按照合同的约定向陈哲义支付逾期交房违约金12053.03元（418508元×0.0003／日×96日=12053.03元），对陈哲义要求广宏公司支付截止于2015年3月4日期间的逾期交房违约金26933.76元的诉讼请求，一审法院部分予以支持；按照双方合同约定，广宏公司应当在交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，但广宏公司未能及时办理，直至2015年4月15日才办理，故构成违约，也应按照合同约定向陈哲义支付违约金2092.54元（418508元×0.005=2092.54元），陈哲义要求广宏公司支付逾期办理房产证和土地证违约金2092.54元的诉讼请求，实际是因广宏公司办理房地产初始登记逾期，造成陈哲义办证延期的损失，故对该请求金额2092.54元一审法院予以支持；对陈哲义要求广宏公司协助陈哲义办理房产证和土地证的诉讼请求，虽双方合同并未约定房地产权属证书由广宏公司办理，但广宏公司应当向陈哲义出具办理房地产权属证书的相关手续，故对其该项诉讼请求，一审法院部分予以支持。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、湖北广宏置业有限公司于一审判决书生效之日起十日内向陈哲义支付逾期交房违约金12053.03元；二、湖北广宏置业有限公司于一审判决书生效之日起十日内向陈哲义支付逾期办理房地产初始登记违约金2092.54元；三、湖北广宏置业有限公司于一审判决书生效之日起十日内向陈哲义出具办理房地产权属证书的相关手续；四、驳回陈哲义的其它诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费264元，由陈哲义负担139元，湖北广宏置业有限公司负担125元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
陈哲义提交证据一份，即建设工程消防验收公告的网络截屏一份，证明诉争项目的消防验收在2015年1月30日才验收合格，诉争项目在2014年12月4日还不具备交付条件。
广宏公司提交证据六份：证据一、燃气热力工程验收监督意见单一份。证据二、单位工程质量竣工验收记录表一份。证据三、人民防空工程竣工备案表一份。证据四、建设工程消防验收意见书一份。证据五、建设工程竣工验收规划条件核实证明一份。证据一至证据五共同证明本案诉争房屋在2014年10月24日完成单项竣工验收，符合交付条件。证据六、武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证一份，证明诉争项目于2015年3月4日取得竣工交付使用备案证。
经质证，广宏公司对陈哲义提交证据的意见为：对该证据的真实性无法确认，对证明目的有异议，广宏公司的诉争项目在2014年7月17日消防验收合格，而非2015年1月30日。陈哲义对广宏公司提交证据的意见为：对证据一至证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，这些证据只能证明符合合同第九条约定的部分交付条件，不能证明达到了全部的交付条件。对证据六的真实性、证明目的均无异议，该证据还证明诉争项目于2015年3月4日才达到合同第九条约定的交付条件。
本院认为，陈哲义提交证据的证明目的与广宏公司提交的证据四的证明目的相矛盾，因广宏公司提交的证据四系武汉市城市建设档案馆的存档文件，其证明力大于陈哲义提交证据的证明力，故本院对陈哲义提交证据的证明目的不予确认。广宏公司提交的证据一至证据五，陈哲义对该五份证据的真实性无异议，本院对该五份证据的真实性予以确认，但该五份证据无法达到其证明目的，陈哲义对其证明目的也不予认可，本院对该五份证据的证明目的不予确认。广宏公司提交的证据六，陈哲义对其真实性、证明目的均无异议，本院对该证据的真实性、证明目的予以确认。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，广宏公司于2014年7月17日取得武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书，案涉工程消防竣工验收合格。广宏公司于2015年3月4日取得武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证。二审中，广宏公司认为双方合同约定的逾期交房违约金过高，请求二审法院予以调整。
本院认为，陈哲义与广宏公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定享有权利和履行义务。本案中，陈哲义虽然于2014年11月4日收房，但当时案涉房屋尚不具备合同约定的交房条件，直至2014年12月4日广宏公司取得工程竣工验收备案证明书时，案涉房屋才具备合同约定的交房条件，故广宏公司逾期交房的期限应自2014年8月1日起计算至2014年12月4日止。但考虑到陈哲义于2014年11月4日已经收房，实际损失有所减轻，结合本案的事实和双方当事人对合同的履行情况以及对因逾期交房而给陈哲义所造成的实际损失，本院确定从2014年8月1日至2014年11月4日违约金以日万分之三的标准计算，从2014年11月5日至2014年12月4日违约金以日万分之一的标准计算较为合理。广宏公司应向陈哲义支付逾期交房的违约金13308.55元（418508元×0.0003／日×96日+418508元×0.0001／日×30日）。关于陈哲义认为广宏公司建设工程消防验收合格的时间为2015年1月30日，一审法院认定广宏公司于2014年12月4日具备交付条件属于认定事实错误的上诉理由，因广宏公司于2014年7月17日取得武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书，案涉工程消防竣工验收合格，对陈哲义的该项上诉理由，本院不予采纳。关于陈哲义认为广宏公司于2015年3月4日才取得房屋竣工交付备案证，逾期交房的违约金应计算至2015年3月4日的上诉理由，因案涉房屋于2014年12月4日已经具备合同约定的交房条件，对陈哲义的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，陈哲义的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初1845号民事判决第二项、第三项；
二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初1845号民事判决第四项；
三、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初1845号民事判决第一项为：湖北广宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈哲义支付逾期交房违约金13308.55元；
四、驳回陈哲义的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费264元，由陈哲义负担132元，由湖北广宏置业有限公司负担132元。
二审案件受理费396元，由陈哲义负担264元，湖北广宏置业有限公司负担132元。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二〇一六年十二月三十日
书记员 ＸＸ