广东省兴宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅兴法民二初字第439号
原告王菊满，女，1975年12月11日出生，汉族，住兴宁市兴田街道办事处兴江街***号。
委托代理人陈新文，系广东广兴律师事务所律师。
被告张展通，男，1954年6月20日出生，汉族，住兴宁市兴城国贸花园对面。
被告王华招（曾用名王小珍），女，1966年1月27日出生，汉族，住兴宁市兴城凤英长廊侧迎宾小区*栋*楼。
第三人潘导宏，男，1965年5月23日出生，住兴宁市兴城高铺街富华金苑******房。
原告王菊满与被告张展通、王华招、第三人潘导宏土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王菊满及其委托代理人陈新文、被告张展通、王华招、第三人潘导宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王菊满诉称：其与被告认识，并时有坐嬲，随着时间的推移，双方不觉已比较熟悉。原告因住房比较狭窄，因此想购买一块地方来建房，经托人打听何处有地方转让。被告知道后，便对原告说其有一块已办理好国有土地使用证的土地可以转让给原告建房。为此，双方协商确定被告已办好国有土地使用证（证号：兴府国用（2002）字第02-2359号），面积60平方米的土地，以43800元的价格转让给原告建房，并约定原告需动工建房时双方办理土地使用权变更登记手续。双方商定后，原告于2005年12月11日将该土地转让款付给被告，被告在收取转让款后写收条时，转让人写上被告张展通的名字，证人写上被告王华招的名字，两被告同时把该土地使用证原件连同收条一并交给了原告。原告也认为收条上已经注明土地使用证的情况，且二被告也签了名。购买该地后，双方也一直相安无事。原告也因资金比较紧，也一直未有兴建房屋。2013年原告准备在该受让的土地上建房，因此找两被告商量办理土地使用证过户手续办理变更登记，然而，被告却屡以各种理由为借口，甚至以土地价值现已经18万以上拒绝办理。原告认为被告的行为已严重侵害了其合法权益，为此请求本院判令：1、被告立即将“兴府国用（2002）字第02-2359号”国有土地使用证办理变更、过户登记手续，变更登记使用权人为王菊满。2、诉讼费由被告承担。
被告王华招辩称：2000年生产队划拨土地建房，其与前夫潘导宏共购得三卡门店地皮。2002年8月与前夫潘导宏办理离婚手续，身边带有两个子女，又因父亲年老多病，经济极度困难。同年十二月私下向张展通借款共计5万元，并许诺到时还不出借款可用本人名下三卡门店地皮任意一卡为抵押。2004年元旦期间，张展通多次向本人催要借款说建房急用，无奈自己当时无法偿还借款，答应张展通出让地皮，其作为证人签了名。本人也不懂法律，稀里糊涂签了名就走人，直到2014年原告要求过户。因离婚时财产地皮未处分，本人三思后决定告知前夫产权人潘导宏，潘导宏立即阻止其和王菊满去办理过户手续，并约原告面谈解决。现因原告无协商余地，要求过户并去法庭起诉。
被告张展通辩称：2005年12月11日下午，三个女人（其中王华招认识）到了其家，原告王菊满询问其手里是否有王华招的店面地皮转让，其答复有，接着议价成交、收款、写收条。其在写收条时特别注明原权属人王华招。《土地使用证》、收条一并交给原告王菊满。并一再口头作了免责声明以后有什么纠纷与其无关，若因《土地使用证》有假，立即还证退款。
第三人潘导宏述称：本案存在权属纠纷。其与前妻王华招于2000年共同购得三卡店面地皮，2002年其与王华招离婚，财产未处理。王菊满、王华招、张展通在交易过程中没有通知其本人。直到2014年3月，王华招、张展通才告知卖地皮之事。该土地使用权转让无效。
经审理查明，2005年间，被告王华招经人介绍认识王菊满的丈夫王东辉，通过协商，双方同意转让王华招位于兴宁市城南29号区的兴府国用（2002）字第02-2359号国有土使用证上登记的宗地土地使用权。在前，王华招因经济困难向张展通借款。后在还款不能的情况下，王华招与张展通口头约定由张展通出卖上述土地使用权，用所得的价款偿还王华招欠张展通的债务，并由王华招已离异的前夫潘导宏将于2002年12月11日办理好的上述土地的国有土地使用证交由张展通。2005年12月11日，王菊满通过银行存入43800元给张展通而购得该地皮。张展通出具了“今收到王菊满交来地皮转让地皮钱，肆万叁仟捌佰元正（43800.00）。注原王华招土地使用证（29区）。编号（013584809）。转让人张展通，经收人张展通”的收条交王菊满收执。王华招在收条上作为证人签名并捺了指模，张展通同时将国有土地使用证交给王菊满收执。双方口头约定王华招协助办理土地使用权的过户手续，费用由王菊满负担。后王菊满要求王华招协助办理土地使用权过户手续未果，遂起诉至本院，提出前述请求。审理中，潘导宏认为讼争土地使用权是其与王华招离婚时未分割的夫妻共同财产，王华招未经其同意处分夫妻共同财产，该买卖是无效的，并要求参加诉讼。经审查，本院依法追加潘导宏为第三人参加诉讼。审理中，原告坚持其诉讼请求。王华招、张展通均表示，双方在当时口头约定以出卖上述地块的款项偿还王华招借张展通的债务。张展通还表示兴府国用（2002）字第02-2359号土地使用证是王华招的前夫去办好交给其收执的，当时王华招两人已离婚。王华招表示同意协助办理过户手续，但提出讼争土地使用权是其与前夫潘导宏的夫妻共同财产，应分割完才同意过户。潘导宏则认为讼争土地使用权是夫妻共同财产，虽然王华招口头委托张展通出卖，但没有书面委托，且其亦未委托王华招和张展通出卖，是不合法的，原、被告恶意串通侵害第三人的合法权益，买卖应属无效。案经调解，因双方各持己见，未能达成调解协议。
另查明，王华招与潘导宏于2002年8月7日经本院（2002）兴民初字第669号民事判决书判决离婚。其时未对诉争的土地进行分割处理。
本院认为：王华招与张展通双方口头约定以转让位于兴宁市城南29号区的兴府国用（2002）字第02-2359号国有土使用证上登记的宗地土地使用权的价款偿还王华招借张展通的债务，是两被告的真实意思表示，同时，王菊满已通过银行存入43800元给张展通而购得该地皮，作为土地使用权的权属人王华招亦在张展通出具的收条上作为证人签了名，这说明原告与两被告之间的合同已经成立。虽然在转让上述地块时，王华招、潘导宏已经离婚，但王菊满有理由相信王华招出卖权属人为王华招的土地是王华招的真实意思表示，因此王菊满才支付了合理对价，而王华招出卖土地给王菊满之前，其离异的丈夫即本案第三人潘导宏还将离婚后才办好的土地使用权证交给张展通，说明潘导宏在当时是知道该土地交给张展通去处理或出卖的事实的；况且，自潘导宏交土地使用权证给张展通已有10多年，对其原与王华招共同共有的土地在如此之长的时间里不闻不问，也不符合人之常情，有违公众普遍认可的事理，所以，应认定潘导宏是明知王华招将土地出卖还债这一事实的事实的。因此，应认定原告与被告及第三人之间的买卖合同成立有效。被告与第三人应依约定履行自己的义务。因讼争土地使用权是王华招与潘导宏在夫妻关系存续期间购置，故两被告及第三人有义务协助办理相关过户手续。现王菊满请求判令被告办理土地使用权的产权过户登记手续，应予以支持。潘导宏以王华招未告知其便出卖其与王华招共有的夫妻共同财产，买卖合同应属无效的抗辩无事实理由支持，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条，第六十条，第一百零七条的规定，判决如下：
被告王华招、张展通及第三人潘导宏应于本判决生效后六十日内协助原告王菊满将兴宁市城南29号区的兴府国用（2002）字第02-2359号国有土使用证上登记的宗地土地使用权的土地权属人王华招变更登记为王菊满（产权变更登记费用由原告王菊满自行负担）。
本案诉讼费3900元，由被告王华招负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 伍 新
审 判 员 陈 莉
人民陪审员 梁伟苑
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 肖 丹
李晓君