湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂丹江口民初字第00564号
原告：谢来强，男，生于1970年7月17日，汉族。
委托代理人：王中明，丹江口市诚信法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。
被告：周世平，男，生于1967年9月11日，汉族。
委托代理人：熊迎辉，丹江口市新港法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
被告：李富兵，男，生于1981年4月7日，汉族。
委托代理人：周世平，男，生于1967年9月11日，汉族。代理权限：一般代理，代为签收法律文书等。
原告谢来强诉被告周世平、被告李富兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月21日受理后，依法组成由审判员周智华担任审判长并主审、审判员江涛、人民陪审员刘晨参加的合议庭，于2014年4月28日、2015年2月2日、2015年3月31日、2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告谢来强的委托代理人王中明、被告周世平和委托代理人熊迎辉、被告李富兵到庭参加了诉讼。本案在诉讼中，原告谢来强于2014年4月2日向本院提出房屋损失价值鉴定申请，经本院委托，湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司于2014年12月22日作出鄂嘉鉴字（2014）052号价格评估报告书。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告谢来强诉称：2011年10月16日，原告与二被告签订一份《厂房租房合同》，二被告租赁原告面积5880平方米的房屋用于养殖肉鸡，双方约定租赁期限为2011年10月16日至2016年10月，共5年租期；年租金为7万元整，先交租金后使用。合同签订后，原告把房屋及设施交付给二被告使用，但二被告拖欠2013年的租金2万元，在没有解除房屋租赁合同的情况下离开养殖场。再则，二被告在租赁经营养殖肉鸡期间，用自制的柴炉给鸡舍加温，因温度过高或许被告在加温过程中对柴炉管理不善，造成失火把被告养殖的大量肉鸡和原告的一栋面积约485平方米房屋及辅助设施（如排风扇）烧毁。为此，原告多次要求被告恢复烧毁的房屋，或由原告恢复被告承担恢复房屋的全部费用，或折价赔偿原告经济损失，被告以种种理由均不同意。为此特提起诉讼，要求立即解除与二被告签订的房屋租赁合同，由二被告支付拖欠的房屋租金2万元，赔偿损坏的租赁物房屋价值9.5万元，诉讼费用由二被告承担。
原告谢来强为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1：原告的身份证复印件1份；拟证明：原告的主体资格。经质证，二被告对该证据无异议。本院对该证据的证明效力予以认定。
证据2：2011年10月16日原告与二被告签订的《厂房租房合同》1份；拟证明：原告与二被告有房屋租赁关系、租赁期限和租金等。经质证，被告周世平对该合同的真实性无异议，但对合法性有异议，涉案房屋没有建设工程施工规划许可证等法定建房手续，违反了相关法律规定，属于无效合同。被告李富兵对该合同的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认，对被告的质证意见将结合本案其他证据予以分析认定。
证据3：丹江口市消防队于2014年3月31日出具的证明1份、丹江口市消防队救火时拍的照片2张、原告拍摄的照片5张。拟证明：二被告在使用原告房屋的过程中养殖肉鸡把原告的部分房屋及辅助设施烧毁的事实。经质证，二被告对消防队证明的真实性无异议，对原告自己拍摄照片中的4张照片真实性无异议，但对加温炉照片的真实性有异议，认为当时没有这个炉；消防队拍的照片因为是复印件所以对其真实性有异议。本院对被告无异议的证据的真实性予以认定。对被告的质证意见将结合本案其他证据予以其他分析认定。
证据4：湖北嘉兴达评估有限公司出具的《价格评估报告书》1份；拟证明：烧毁房屋的价格。经质证，二被告认为评估价格偏高，但表示不申请复核鉴定。本院对该证据的证明效力予以认定。
证据5：丹发（2007）7号《关于加快肉鸡产业发展的决定》的文件、（2014）鄂丹江口民初字第00147号民事判决书、2007年6月6日丹赵路办事处三里桥村民委员会与谢某签订的《丹赵路办事处三里桥村肉鸡养殖用地协议书》、集体土地使用证、2008年6月9日谢某与谢来强签订的《转让协议》各1份。拟证明：房屋有合法的土地使用权，原、被告签订的租赁合同有效。经质证，二被告对丹发（2007）7号文件、法院判决书、土地使用证、《丹赵路办事处三里桥村肉鸡养殖用地协议书》的真实性无异议；对谢某与谢来强签订的转让协议有异议，认为谢某和谢来强的签名像是一个人书写，2008年形成的协议保存到现在还是很新的样子。但表示不申请对该协议进行鉴定。本院对该证据的真实性予以认定，对被告的质证意见将结合本案其他证据予以其他分析认定。
被告周世平辩称：本案涉案房屋没有法定建房手续，属小产权房，系违法建筑，原、被告签订的租赁合同是无效合同。2013年2月因为禽流感问题，原告谢来强当着很多人的面，和我解除了厂房租房合同，原告所诉拖欠其2万元租金不属实，因为2013年我已经不再承租其场房。同时租房合同中第三条明确约定“年租金为7万元，先交租金后使用。”合同已经解除了，就不能再交租金。因此，谢来强要求我支付拖欠房屋租金的事实严重不符，属恶意诉讼。房屋失火原因是原告提供的房屋所用的变压器线路老化，房屋内线路老化所致。我对该事故不存在过错，不应当承担房屋毁损的赔偿责任。火灾造成我投入的设施及鸡苗共计37万元，原告对此损失应予补偿。
被告周世平为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据1：被告的身份证复印件1份；拟证明：被告的主体资格。经质证，原告谢来强、被告李富兵对该证据无异议。本院对该证据的证明效力予以认定。
证据2：周世平投资的鸡苗、鸡苗饲料、鸡苗兽药的费用清单4份。拟证明：被告周世平被烧毁的投资物品的价值。经质证，原告对此份证据有异议，认为被告周世平提交的证据全部是白条，不能作为证据使用，且该组证据与本案房屋租赁合同无关。被告李富兵对此份证据无异议。本院对此份证据的真实性及原告的质证意见将结合本案其他证据予以其他分析认定。
证据3：证人周某、朱某的当庭证言。拟证明：1.被告周世平入住和搬出涉案房屋的时间；2.原告提供的房屋设施有瑕疵，不符合安全标准；3.事故发生后周世平积极的与原告协商毁损房屋的恢复原状情况。经质证，原告对证人证言有异议，证人周某是被告周世平的妹妹，证人朱某是被告周世平的妻子，与本案有利害关系，其证言不能采信；二位证人不能证明被告搬离就代表合同终止；证人不能证明线路老化，证明线路有问题应当有相关部门的证明，不能仅凭二位证人证言认定，不能达到证明目的。被告李富兵对二位证人证言无异议。本院认为：依据相关法律规定与一方当事人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为证据，二位证人与被告周世平为近亲属关系，其证言没有其他证据予以印证，所要证明的事实，原告不予认可，故二位证人的证言本院不予采纳。本院对原告的质证意见予以采纳。
被告李富兵辩称：原告所述房屋从使用开始到搬离房屋的房租费我已缴纳了4.5万元，一年半的房租已付清；我与周世平是分开租赁的，我租赁的房屋没有烧毁，失火与我没有关系，不应承担赔偿责任。租赁房屋时所交押金5000元及投资的价值大约12万元的设施都还在原告处，原告应当退回。
被告李富兵为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据1：被告李富兵的身份证复印件1份。拟证明：被告的主体资格。经质证，原告谢来强、被告周世平对该证据无异议。本院对该证据的证明效力予以认定。
证据2：原告出具的押金、租金的收据1份；拟证明：被告李富兵是单独交纳租金，不应当与周世平承担连带赔偿责任。经质证，原告谢来强对此份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为此份证据不能证明原告把房子分别租赁给二被告，二被告之间的房屋分配使用，是二被告的内部划分；租赁合同是二被告与原告签订的，其权利义务应当共同享有和连带承担，被告李富兵的解释与合同不相符。同时证明了原告每收被告一笔租金都出具了条据，被告不能提供收据，就不能证明租金已付清。被告周世平对该证据无异议。本院对此份证据的真实性予以确认。对原告的质证意见将结合本案其他证据予以分析认定。
经审理查明：2011年10月16日，原告谢来强与被告周世平、李富兵签订了《厂房租房合同》，合同约定：甲方（指原告谢来强）将位于丹江口市三里桥村肉鸡养殖厂房租赁给乙方（指被告周世平、李富兵）使用，租赁物共三排，面积为5880平方米；租赁期限为五年，即2011年10月16日至2016年10月止；年租金为7万元，先交租金后使用；乙方向甲方交付租赁物押金1万元等。合同签订后，原告向二被告交付了房屋，二被告向原告缴纳了押金1万元和半年的租金，其中原告向被告李富兵出具了收到半年租金15000元和押金5000元的收据。二被告使用该房屋养殖肉鸡。2012年10月3日凌晨约5时发生火灾，武警丹江口市消防中队接警后出警将火扑灭，火灾将二被告租赁的一栋面积为454.27平方米的房屋及辅助设施烧毁。被告周世平为恢复所烧毁的房屋准备了檩杆，但未恢复。后因养鸡亏损较大，加上禽流感，肉鸡不易出售，二被告不愿再养殖了，于2013年3月离开养殖场，二被告所投入的养殖设施和运去的檩杆未取走。二被告自签订合同之日起至离开养殖场共1年零4个多月，3个缴费期。原告与二被告就赔偿房屋损失事宜未能达成协议，原告遂于2014年3月21日向本院提起诉讼，要求二被告立即解除房屋租赁合同并赔偿原告的损失及拖欠2013年的房屋租金2万元，共计115000元，并承担本案诉讼费。本案在审理过程中，原告申请对烧毁的房屋价值进行评估，经本院委托湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司予以评估，该公司作出价格评估报告认定烧毁房屋的修复费用为88623.3元。原告支付评估费3000元。诉讼中二被告认为租赁合同早已解除，对原告要求解除合同没有意见。
另查明：中共丹江口市委员会和丹江口市人民政府于2007年3月10日印发了《关于加快肉鸡产业发展的决定》（丹发（2007）7号），该决定第四条规定：凡在我市投资新建种鸡场、养殖小区、示范基地等养殖项目的，根据农业用地管理规定，比照当地农民承包土地方式办理使用手续，土地使用期50年。2007年6月6日，原告谢来强的哥哥谢某为开办肉鸡养殖场与本市丹赵路办事处三里桥村签订了肉鸡养殖用地租赁协议，租赁该村9940.66平方米的土地用于建设鸡舍，使用期限50年，并办理了土地使用权证。谢某在租赁的土地上建设了肉鸡养殖场。2008年6月9日，原告与谢某签订了《转让协议》，将该厂转让给原告，原告又将其租赁给二被告。
根据当事人的诉、辩内容，本案争议焦点确定为：一、原、被告签订的《厂房租房合同》是否有效；二、鸡舍失火的责任在谁，二被告是否应当承担房屋赔偿责任；三、二被告是否还欠租赁费。
一、关于原、被告双方所签订的《厂房租房合同》是否有效的问题。
原告认为：原告按市委、市政府的号召开办养鸡场，涉案房屋办的有土地使用证，其用途明确为建设鸡舍，事实也是鸡舍；由他人转让给原告，属合法取得；与二被告签订租赁合同应当是合法有效的。
二被告认为：建设房屋应该有规划许可，房屋依法应当进行所有权登记，该房屋即没有规划许可，又没有产权登记，双方所签订的合同属无效合同。
本院认为：该房屋虽没有产权登记，但土地使用权是按农村承包和租赁用地办理的手续，建设的是鸡舍，是本市市委、政府为肉鸡产业发展允许并鼓励兴建的，不属于城市房地产房屋管理的范围，不违反法律、法规禁止性规定，不属于非法建筑。故原、被告所签订的合同属于有效合同，原告的意见本院予支持，二被告的意见本院不予采纳。
二、失火的责任由谁负担，二被告是否应当承担房屋赔偿责任。
原告认为：房屋是因被告在使用期间失火的，是因被告使用不当、管理不善造成的，二被告应当承担责任，并赔偿损失。
二被告认为：原告没有证据证明是被告使用不当造成的，原告所建房屋的质量和用电线路不符合标准，用电线路老化是火灾的起因，原告也应对火灾承担一定的责任；二被告分别与原告形成租赁关系，各自使用自己承租的房屋，被告李富兵不应承担连带责任。
本院认为：二被告承租原告的房屋，应当尽到安全管理责任。在使用中，如发现安全隐患等问题，应该及时与原告沟通协商解决的办法，如果原告没有及时处理，为了防止损害结果的发生，二被告可采取相关措施，为此支付的费用可依据合同约定或法律规定确定出租方和承租方应承担的责任。二被告未提供证据证明其向原告告知了房屋存在险情的相关事实，也没有证据证实火灾与原告提供的房屋不符合标准有关联。被告在管理使用中，疏忽大意造成房屋烧毁的火灾，依据相关法律规定应当承担赔偿损失的责任。二被告共同与原告签订房屋租赁合同后，二被告之间对房屋使用进行了分配，属于二被告之间的划分，原告并不认可与二被告分别存在租赁合同关系，二被告也没有提供充分证据证实分别与原告形成合同关系。故二被告应当承担连带赔偿责任。因此原告的意见本院予支持，二被告的意见本院不予以采纳。
三、二被告是否欠原告房屋租赁费。
原告认为：二被告欠2013年的租赁费2万元，如果二被告认为交清了，应当有收条或其他有效证据证明，举证责任在被告。被告陈述的设施一直还放在涉案房屋里，一直没有动，被告一直没有明确表示不再租赁房屋，没有告知我们解除合同，应当一直计算房租，但原告只要求交清一年半的房租，符合双方的实际情况。被告说已交清，但未提交证明房租已交清的证据；合同虽约定先交租金后使用，在合同履行中被告欠费，原告只是催交，因为合同期较长，养殖是持续性的，不可能已欠费就赶被告走，那样既不符合人情常理，又违背出租场房收取租金的合同目的。因此，原告的请求合法应当予以支持。
二被告认为：合同无效不存在租赁费，我们只是承担占用期间的租赁费，只占用了一年四个月，实际缴纳了一年半的租金，不欠原告的租金。被告李富兵第一次交纳房租时，原告给其开具了半年的收据，后来每次到期后原告直接去拿的租金，没有开收据。按合同的约定先交租金，后用房屋，如果未交清租金，原告早就会赶被告走了。原告已把我们租赁的房屋在我们搬离后就租赁给周某了，给周某出具的有收条。里面的东西也用了。不是原告说的没有动过。因此，二被告不欠原告租金
本院认为：依照法律规定谁主张谁举证的原则，按常理和交易习惯，二被告向原告交租金，原告应向其出具收据。二被告认为已交清租金，应当出示原告的收据和租金已交清的相关证据，二被告未能提交证据，应承担举证不能的责任。二被告撤离后，原告是否将房屋立即租赁给他人使用，二被告亦未提供证据证实。因此，原告的该项请求本院予以支持，二被告的辩解意见不予采纳。
综上所述，原、被告所签订的租赁合同有效，双方应当按合同约定享有权利和履行各自的义务。被告在租用原告的房屋过程中因管理疏忽，未尽到充分注意的义务，发生火灾，烧毁了原告房屋，应当予以赔偿。未付清的房租费应当及时付清。二被告与原告共同签订了租赁合同，对所欠的租金和赔偿费应当承担连带清偿责任。二被告应支付原告租金2万元，赔偿损失88623.30元，共计108623.30元，扣减二被告已缴纳的押金1万元后，二被告应支付原告98623.30元，并承担鉴定费3000元。原、被告均同意解除合同，本院予以确认。二被告所投入的设施、运到鸡场的檩杆等因在本案中未反诉，本院不予审理，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第九十三条第一款、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第（二）项之规定，判决如下：
一、解除原告谢来强与被告周世平、李富兵所签订的《厂房租房合同》。
二、被告周世平、李富兵在本判决生效后十日内连带支付原告谢来强房屋租金和赔偿费98623.30元。
三、驳回原告谢来强的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2600元，鉴定费3000元，合计5600元，原告谢来强负担370元，被告周世平、李富兵连带负担5230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行十堰五堰支行；账号：17234901040010701。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
申请执行的期限为二年，超出上述期限不予执行。
审 判 长 周智华
审 判 员 江 涛
人民陪审员 刘 晨
二〇一五年五月十五日
书 记 员 陈 伟
附：相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；