重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0233民初696号原告：重庆幸福里物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新东路125号24-5，统一社会信用代码91500105554084162B。法定代表人：李万玖，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王海龙，重庆泰源（忠县）律师事务所律师，一般代理。被告：余华琼，女，生于1981年11月29日，汉族，住重庆市忠县。原告重庆幸福里物业管理有限公司与被告余华琼物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月3日受理后，依法由审判员方志锴独任审判，适用小额诉讼程序，于2017年2月10日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王海龙、被告余华琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆幸福里物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告截止2016年12月31日拖欠的物业服务费、电梯使用费共计2868.70元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与重庆万通置业有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆万通置业有限责任公司开发的XX小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告于2010年12月12日与重庆万通置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，自愿购买了XX小区X号楼X住宅一套，并于2012年9月21日签署了《业主临时管理规约》，该规约明确了前期物业服务收费标准、计算方式及缴费时间等内容。被告作为XX小区的业主，享受了由原告提供的物业服务，却未按时向原告交纳物业服务费用。截止2016年12月31日，被告累计拖欠物业服务费、电梯使用费2868.70元。原告多次催收无果，遂提起本案诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。原告为此，提交了前期物业服务合同、商品房买卖合同、接房手续书、接房声明、业主临时管理规约、房地产权证及房屋面积分户汇总表等证据材料。被告余华琼辩称：原告未能按承诺履行好物业服务义务，被告只是暂缓交费，而不是不交物业服务费；被告多次要求原告组织召开业主大会商量事宜，原告均置之不理，原告只知道收取物业服务费，不尽职履行物业服务，对小区内新建天桥等行为未予制止，导致被告没有得到相应的服务；物业服务费收费标准应当经原被告商议后进行调整确定；原告收取了小区公摊面积盈利后未按约定进行再分配；小区毗邻的港口商业城的消防管网不应与小区的消防管网连接；小区安全管理也存在问题；消防通道长期被车辆停靠占用；物业服务人员素质差；3、4号楼无盲人扶手等。另外，以前因被告的车辆在小区停靠被擦挂，导致被告与原告发生矛盾，后经交巡警调解，原被告达成口头协议，约定原告赔付被告2400元，被告当庭向原告要求将该款项用于折抵被告应交的物业服务费，但原告起诉并未据此扣除。为此诉请驳回原告的诉讼请求，并由原告承担诉讼费用。被告为此提交了27张照片。经审理查明，原告与忠县滨江幸福里广场XX小区的建设单位即重庆万通置业有限责任公司分别先后于2010年7月7日、2013年7月6日、2016年7月6日签订《前期物业管理服务合同》，陆续约定重庆万通置业有限责任公司选聘原告为其开发的位于忠县滨江幸福里广场XX小区实施前期物业管理服务，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应当就延长本合同期限达成协议。合同期限、物业服务等费用标准分别自2010年7月7日至2013年7月6日，物业服务费用标准为住宅0.70元/月·平方米、电梯使用费（按户计收）﹛30元+0.5*（N-2）﹜元/月·户，N为楼层数；自2013年7月7日至2016年7月6日，物业服务费用标准为住宅0.70元/月·平方米、电梯使用费（按户计收）﹛30元+0.5*（N-2）﹜元/月·户，N为楼层数；自2016年7月6日至2017年12月31日，物业服务费用标准为住宅0.70元/月·平方米（3、4、5、6号楼）、1.20元/月·平方米（1、2、7号楼）、电梯使用费（按户计收）﹛30元+0.5*（N-2）﹜元/月·户，N为楼层数。2010年12月12日，被告与重庆万通置业有限责任公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告向重庆万通置业有限责任公司购买该公司开发的忠县忠州街道XX小区X号楼X的住房，建筑面积84.83平方米，然房地产权证载明该住房建筑面积84.79平方米。2012年9月21日，被告余华琼在办理接房手续的过程中，在重庆万通置业有限责任公司制作的《临时管理规约》中“承诺书”页签字认可。该规约规定“在业主大会成立之前，业主同意由开发建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责：1、制定‘临时管理规约’；2、选聘物业服务企业，签订‘前期物业服务合同’”等内容。忠县滨江幸福里广场XX小区至今，仍未成立业主大会。本院认为，原告重庆幸福里物业管理有限公司系物业管理企业，被告余华琼系忠县滨江幸福里广场XX小区业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆万通置业有限责任公司签订的前期物业服务合同，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，故原、被告双方应按合同约定计收物业服务费用。从《前期物业管理服务合同》签订至今，原告依约对忠县滨江幸福里广场XX小区履行了相应的物业管理服务义务。但被告却未依约向原告支付物业服务费、电梯使用费等费用，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。故对原告主张要求被告支付自2013年10月1日起至2016年12月31日止的物业服务费；2015年12月1日起至2016年12月31日止的电梯使用费的诉讼请求，本院予以支持。根据《前期物业管理服务合同》等约定，被告拖欠的物业服务费应为2314.77元（0.70元/月·平方米×84.79平方米×39个月），电梯使用费应为559元[﹛30元+0.5*（28-2）﹜元/月×13个月]，共计2873.77元。因原告只主张物业服务费、电梯使用费共2868.70元，并当庭表示自愿放弃超出主张的金额，经审查符合法律的规定，本院予以准许。关于被告主张原告未能按承诺履行物业服务，因被告提交的证据不充分，不能达到被告的证明目的，本院在本案中不予支持；原告就小区新建天桥等行为，亦可另案主张。被告要求原告组织召开业主大会，非原告物业服务范围，且无法律依据，本院不予支持。关于被告主张原告收取了小区公摊面积盈利后未按约定进行再分配，因被告未提交原告已经收取公摊面积盈利的证据，且与本案不是同一法律关系，被告可另案主张。关于被告主张原告应赔付其2400元未折抵，因被告未提交相应证据予以佐证，且原告当庭否定相关事实，为此本院对被告该主张不予支持。另外，目前忠县滨江幸福里广场XX小区现行的物业服务收费标准有生效合同为据，被告要求以原被告协商另订标准收费，无约定和法律依据，本院不予支持。关于被告主张小区毗邻的港口商业城的消防管网不应与小区的消防管网连接，小区安全管理存在问题，消防通道长期被车辆停靠占用，物业服务人员素质差，3、4号楼无盲人扶手等，抗辩其可拒交物业服务费，证据不足且无法无据，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告余华琼于本判决生效之日起十日内向原告重庆幸福里物业管理有限公司支付截止2016年12月31日拖欠的物业服务费、电梯使用费共计2868.70元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告余华琼负担。本判决为终审判决。审判员  方志锴二〇一七年二月十四日书记员  周俊霞