广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1582号
上诉人（原审被告）：陈军，男，汉族，住四川省渠县千佛乡
被上诉人（原审原告）：珠海市中港城物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：黄泽松，董事长。
委托代理人：孔静，广东华大律师事务所律师。
委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师。
上诉人陈军因与被上诉人珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称中港城公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）与中港城公司签订《物业管理合同》，合同未注明签订时间。该合同约定由中港城公司为位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号的海逸豪庭小区提供物业服务，物业服务费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；物业服务费缴纳日期为每月15日前支付上月管理费；拖欠物业服务费违约金为从逾期之日起按每日千分之一计算违约金；约定的服务期限为自2009年1月1日至业主委员会成立。陈军于2011年8月办理入伙案涉小区的手续。
2015年11月18日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会出具证明，证明自2007年9月10日起中港城公司开始为涉案小区提供服务。
2015年12月4日，珠海市斗门区白蕉镇人民政府出具证明，证明自2007年9月10日起中港城公司开始为涉案小区提供物业服务。
另查明，陈军是位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号（海逸豪庭）X栋X单元X房的权属人，该房产建筑面积112.56平方米，该房为电梯楼房，所在楼栋共10层。
原审法院认为，中港城公司没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议�式选聘物业服务企业的情况。因此，涉案小区建设单位与中港城公司签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。
虽然涉案小区建设单位与中港城公司签订的《物业管理合同》无效，但中港城公司实际上为涉案小区提供了物业服务，陈军作为涉案小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，中港城公司主张陈军支付物业服务费，依法有据，原审法院予以支持。中港城公司主张陈军按每月每平方米1.5元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，原审法院予以支持。
中港城公司主张陈军拖欠2011年12月至2015年12月的物业服务费，陈军�庭确认自己在此期间未支付过物业服务费，原审法院对中港城公司主张的陈军拖欠物业服务费的期间予以采信。故陈军应支付的物业服务费为8273.16元（112.56平方米×1.5元×49个月）。
由于中港城公司与涉案小区建设单位签订的《物业管理合同》无效，故中港城公司援引该合同约定的违约金计算标准，要求陈军支付欠付物业服务费的违约金，没有依据，原审法院不予支持。由于陈军欠付物业费的行为确实给中港城公司造成了一定的利息损失，故原审法院确定陈军应当按中国人民银行同期贷款利率向中港城公司支付欠付物业服务费从欠缴当月的次月16日起计至本院确定付款之日止的利息。
关于诉讼时效问题。由于涉案的《物业管理合同》无效，陈军支付给中港城公司的物业服务费实际上是对中港城公司提供物业服务的折价补偿。因此，中港城公司向�军主张物业服务费的诉讼时效，应当自原审法院确认《物业管理合同》无效之日起起算。故陈军抗辩中港城公司的请求超过了诉讼时效，没有依据，原审法院不予采纳。
关于收费标准问题。陈军抗辩要求按《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的收费标准的半价核算应支付的物业服务费。原审法院认为，《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的是住宅小区物业管理服务收费政府指导价标准，因物业管理经营成本高等特殊原因，可以另行确定物业服务费的标准。《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》是2001年2月1日颁发执行的，考虑物价、人员成本上涨等因素，如按该办法的规定确定物业服务费，有违公平原则，而且中港城公司主张的物业服务费标准没有超过《珠海市住宅物业服务收费参考标准（试行）（2016年版）》规定的收费标准，故原审法院对陈军该抗辩不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、陈军于判决生效之日起七日内向中港城公司支付2011年12月至2015年12月的物业服务费8273.16元；二、陈军于判决生效之日起七日内向中港城公司支付拖欠物业服务费的利息损失（以欠缴当月的物业费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠缴物业服务费当月的次月16日计至原审法院确定付款之日止）；三、驳回中港城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五�三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，减半收取81元，由中港城公司负担35元，由陈军负担46元。
陈军不服上述判决，上诉请求：一、《物业管理合同》属于无效合同，判决中港城公司离开小区；二、撤销原审判决第一项，并依法改判；三、撤销原审判决第二项，并依法改判；四、判令中港城公司限期解决与陈军之间遗留的未达标准的物业服务问题；五、判决由中港城公司承担一、二审诉讼费用等相关费用。事实和理由如下：一、原审判决认定《物业管理合同》为无效合同，应判令中港城公司离开案涉小区。中港城公司收取物业管理费没有合法依据，对陈军和全体业主没有约束力。二、原审法院无权定物业费，不能因物价、人员成本上涨等因素为由要求陈军按照无效合同物业费标准支付相关物业管理费，合同法明确规定对于无�合同产生的费用应由双方协议具体产生，并且中港城公司只属于三级资质，其收费本来就不符合物价局的规定，在双方没有达成约定费用标准前，应按《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》的标准执行。三、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，中港城公司诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效，中港城公司并没有通过电话、信函等有效方式催缴费和协商缴费，中港城公司没有证据证明这一期间发生诉讼时效中止或中断，因此应驳回其主张收取2011年12月至2013年12月的物业费的诉讼请求，只能向陈军追缴2014年和2015年共24个月的物业费1215.65元。四、根据《物业管理条例》的规定，中港城公司并未履行相应义务，其服务存在大量瑕疵，根据《合同法》第六十七条的规定，由于中港城公司过错在先，合同无效，并且没有继续签订有效合同，服务期间陈军多次要求其履行墙面及设施等维修服务一直没有做到，也不符合《前期物业服务合同》约定，故为双方过错，所以陈军不应支付利息。五、根据《合同法》第一百零七条的规定，中港城公司应限期解决与陈军之间遗留的未达标准的物业服务问题。
针对陈军的上诉状，中港城公司答辩称：一、物业管理合同合法有效，国务院颁布物业管理条例属于倡导性条款，而非效力性条款，中港城公司与开发商签订物业管理合同后，在住建局办理了备案，住建局作为上级主管部门，当时没有告知中港城公司进驻小区需要进行招投标程序，中港城公司管理涉案小区是基于与开发商签订的物业管理合同及与小区内部分业主签订物业管理合同，该物业管理费诉讼请求并非无因管理之债而引起，原审法院认定物业管理合同无效不符合法律规定，请二审法院对该合同效力�新认定。
二、本案没有超过法定诉讼时效，物业服务是长期性的，管理费也是持续性发生，若单纯以某个物业管理费作为诉讼时效起始点，会增加中港城公司主张权利的诉累，造成司法资源浪费，且根据法律规定，持续性违约可至违约行为终止之日起计算，目前中港城公司仍在涉案小区提供服务，业主仍未支付任何管理费，违约行为持续性发生，并未终止，中港城公司有权主张之前的管理费，不存在已过诉讼时效。业主一直称不知道存在管理合同，不认可物业管理合同，因此说明业主对合同条款约定每月支付时间也是不认可，但是却以物业管理费每月应当支付而提出部分诉讼请求超过时效，该主张与其不认可物业合同相违背。综上，恳请法院驳回陈军诉讼请求，重新认定物业管理合同效力，维护中港城公司合法权益。
陈军二审期间未提交证据�
中港城公司二审期间提交如下证据：1.珠海市物业服务合同备案表；2.消防监督结果公开查询表3份。上列证据，经质证，本院审查认为，中港城公司提交的证据1来源合法，内容真实，但是珠海市斗门区住房和城乡建设局对涉案小区物业服务合同的备案发生于2014年12月9日，并且该备案表载明招标方式为议标，故该证据不能证明中港城公司所主张的内容，本院对该证据不予认定。对中港城公司提交的证据2，该三份查询表所载明的项目名称为珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司海逸豪庭19栋、21栋及地下室、工程施工工地、海逸豪庭二期电房，与本案所涉案房屋及楼栋无关，故该组证据与本案无关，本院不予认定。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，虽中港城公司二审期间提交了《珠海市物业服务合同备案》拟证明其与房屋建设单位签订的《物业管理合同》经过相关政府职能部门备案，但是中港城公司没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。中港城公司提供的该备案表中的招标方式为议标，该备案行为发生在中港城公司与建设单位签订合同的五年以后，且备案只是向主管部门报告事由并存案以备查考，不能替代批准程序。因此该证据不能证明建设单位采取协议方式选聘物业服务企业经过了相关主管部门的批准。故涉案小区建设单位与中港城公司签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，原审法院依法认定中港城公司与建设单位签订的《物业管理合同》无效，并无不当，本院予以维持。
关于陈军提出的诉讼时效抗辩。本院认为，虽绿庭雅苑公司与中港城公司签订的《物业管理合同》属无效合同，根据珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会及珠海市斗门区白蕉镇人民政府的证明，中港城公司自2007年9月10日起即为涉案小区提供物业服务，即中港城公司确实按合同履行了义务，陈军享受了该服务，理应向中港城公司支付相应的费用。由于涉案的物业服务合同约定的服务期限为自2009年1月1日起至业主委员会成立，诉讼时效本应从合同约定的履行期限届满之日起计算，但由于该合同被依法认定为无效合同，故中港城公司关于2009年3月至2015年12月期间物业服务费的诉请应从合同被认定为无效之日起计算，因此陈军主张中港城公司的诉�已超过诉讼时效，理据不足，不应予以支持，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于陈军应支付的物业服务费的数额，虽然中港城公司与建设单位签订的《物业管理合同》无效，但是根据珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会及珠海市斗门区白蕉镇人民政府的证明，中港城公司自2007年9月10日起即为涉案小区提供物业服务，即中港城公司实际为涉案小区提供了物业服务。参照2001年2月1日起施行的《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第六条“本市城区住宅小区物业管理业务收费政府指导价的标准（按每月每平方米房屋建筑面积计算）如下：……（二）高层住宅（8层及以下有电梯）：一级：每平方米1.20元；二级：每平方米1.00元；三级：每平方米0.90元；四级：每平方米0.80元；五级：每平方米0.70元。”规定，结合珠海市斗门区近年来的物价上涨水平，及近年来珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，原审法院酌定中港城公司按每月每平方米1元的标准收取陈军2009年3月至2015年12月的物业服务费，处理恰当，本院予以维持。由于陈军欠付物业服务费的行为确实造成中港城公司一定的利息损失，因此原审法院酌定陈军按中国人民银行同期同类贷款利率向中港城公司支付欠付物业服务费的利息，并无不当，本院予以维持，陈军上诉认为其不应当支付欠付物业服务费利息，理据不足，本院不予支持。
关于陈军提出的要求中港城公司离开小区、解决遗留未达标准的物业服务问题的请求，由于陈军在原审时并未提起反诉，该诉请属二审上诉新增加的诉讼请求，超出原审审理范围，故本院在本案中依法不予审处，陈军可另案提起诉讼。
综上所述，陈军的上诉无理，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，故本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币162元，由陈军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年九月十四日
书 记 员 王 莉