江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初455号
原告：冯祝业，男，1954年7月2日生，汉族，住宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：李前飞，中国人民解放军73011部队法律顾问处律师。
被告:苏明勇，男，1976年9月7日生，汉族，住南京市鼓楼区。
被告：程小娟，女，1981年11月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。
两被告共同委托诉讼代理人：刘强，江苏维世德律师事务所律师。
第三人：南京高业房产经纪有限公司，住所地南京市浦口区柳洲东路19号天润城第八街区07幢106室。
法定代表人：赵秀琴。
委托诉讼代理人：王政，江苏苏源律师事务所律师。
原告冯祝业与被告苏明勇、程小娟、第三人南京高业房产经纪有限公司（以下简称高业经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯祝业及其委托诉讼代理人李前飞，被告苏明勇、程小娟的共同委托诉讼代理人刘强，第三人高业经纪公司的委托诉讼代理人王政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯祝业向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖中介合同》；2.两被告向原告返还定金5万元及购房款30万元，并支付迟延支付购房款利息（从2016年11月30日起按每日万分之五计算至实际支付之日止）。事实和理由：原、被告及第三人与2016年9月23日签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定原告购买两被告夫妻共同所有的位于南京市××区××东路××北××水城××街区××单元××室房产，总成交价为239万元等等。合同签订后，原告依约先后向两被告支付了定金5万元及部分购房款30万元。但之后因2016年10月6日南京市出台购房新政，原告因系非南京市本地户籍人士，无法在南京市购置房屋。上述合同因客观情况无法继续履行，原告因此要求解除合同，两被告返还共计35万元房款。但两被告拒绝返还，违反了合同义务。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告苏明勇、程小娟辩称，被告实际系为其子冯勃购房，因此合同履行的主体应当是冯勃。合同签订后，原告不履行合同义务，其行为已造成两被告巨大财产损失。原告应当承担违约责任。原告之子冯勃应当继续上述合同。
第三人高业经纪公司述称，现有的合同，收条等材料能够证明购房人即原告本人。上述合同签订在限购政策出台之前，三方当事人对此无法预见。限购政策出台后，原告因受限制无法购房，合同已无法履行，应当予以解除。原告主张的违约金过高，应当予以调整。
本院经审理认定事实如下：原告原系宿迁市宿迁青华中学退休教师，于2014年退休，并于当年领取养老保险。原告及其妻子孙淑华的户籍自2011年即属于宿迁市沭阳县。
2016年9月23日，原告（买受方，乙方）、被告方（出售方，甲方）及第三人（中介方，丙方）签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定甲方将其共有的位于南京市××区××东路××北××水城××街区××单元××室房产（建筑面积115.03平方米，以下简称案涉房屋）出售给原告，总价款为239万元；甲乙双方签约当日，乙方支付甲方购房定金5万元；乙方借给甲方30万元，用于2016年10月30日前办理案涉房屋解押手续，解押后7个工作日内办理房屋产权过户手续，过户后自动转为乙方支付的部分房款；乙方于房屋产权送件当日另支付甲方部分房款84万元；如解押后因不可抗力致使合同不能履行，甲方应在30天内将乙方支付的解押款共计30万元还给乙方，超出期限，按每日万分之五支付给乙方补偿；甲乙双方承诺于房屋产权送件当日办理贷款手续，乙方贷款金额为119万元等等。该合同乙方落款处为原告本人签名。
合同签订当日，原告向被告方支付购房定金5万元，被告苏明勇出具收条。2016年9月29日，原告由其妻子孙淑华向被告方支付房款30万元用于被告方解除案涉房屋上设立的抵押。2016年10月9日，被告方用原告已支付的30万元办理了案涉房屋的解押手续。
2016年10月5日，南京市人民政府办公厅发布宁政办发[2016]143号《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，该文件规定：对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。
原告在2016年10月国庆期间得知上述限购政策后与被告方及第三人协商合同履行事项。三方曾于2016年11月初前往房产部门协商办理过户手续，但三方未能协商一致。2016年11月5日，原告之子冯勃向第三人出具收条，载明冯勃向第三人支付房屋过户手续费2万元，如房屋不能过户，则2万元予以退还。原告对此称该收条中所涉及的房屋过户手续费即案涉房屋的过户手续费，但案涉房屋在此时按正常程序已无法过户，三方协商其他方式办理过户手续，最终并未办理成功。
上述合同签订及履行过程中，原告未向被告方提交原告之子冯勃委托原告购买案涉房屋的任何材料，被告方也未提交证据证明冯勃曾委托原告购买案涉房屋。
2016年12月9日，原告短信通知被告方要求退还定金及购房款，遭到被告方拒绝，原告遂诉至本院。
本案审理中，被告方称原告系为其子冯勃购买案涉房屋，原告本人已退休，无法办理购房贷款，故以冯勃名义办理贷款，由冯勃实际履行合同。原告对此予以否认，称冯勃亦因系非南京市户籍人士，且也未在南京市缴纳社会保险，故冯勃自身也无资格在南京市购房，原告对此提交了冯勃的户籍证明及2014年9月至2016年9月期间的社会保险缴纳记录，两份证据显示冯勃户籍属于宿迁市经济开发区，社会保险由其工作单位宿迁青华中学在宿迁市代为缴纳。
另查明，被告苏明勇具有房产中介经纪人执行证书，其与被告程小娟系南京苏旺房产经纪公司股东，二人系夫妻关系。被告苏明勇同时还在南京苏旺房产经纪公司担任经理职务。
本院认为，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现而解除的房屋买卖合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。
关于合同履行主体的问题。原告以自己名义签订合同，支付了定金，从其妻子向被告方支付了30万元购房款。因此，原告为合同履行相对方。即便原告不具有申请购房贷款的资格，其以子冯勃名义办理贷款，也不能据此认定冯勃为案涉房屋交易的买受方，且冯勃本人也不符合在南京市购买房屋的条件。在合同的签订和履行过程，冯勃无任何授权委托原告代为购买案涉房屋，因此，被告方认为冯勃为案涉合同履行主体的意见，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。
关于合同解除的问题。2016年12月9日，原告要求被告方退还购房款，实质即是要求解除合同。被告方收到该短信通知，但予以拒绝。但被告方要求冯勃继续履行合同不符合合同约定，且无论冯勃还是原告均因受南京市现行购房政策限制客观上无法继续履行合同，故被告方拒绝解除合同的理由不能成立。合同解除时间应当为2016年12月9日。合同解除后，被告方应当将已收取的定金5万元及购房款30万元予以退还。
关于违约金的问题。虽然合同约定，如解押后因不可抗力致使合同不能履行，被告方应在30天内将原告支付的解押款共计30万元予以退还，否则按每日万分之五予以补偿。但根据本案案情，原、被告及第三人在得知原告受到限购政策限制后，曾进行协商，直至2016年11月5日，三方仍在进行协商以期通过其他方式完成过户手续，但最终未能协商一致。2016年12月9日，原告因合同无法继续履行要求被告方退还房款，此时合同已经解除，被告方应当予以退还，但被告予以拒绝，该行为构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于原告未能举证证明其因被告方未退还购房款而产生的损失，故第三人认为合同约定违约金标准过高，应当予以调整的意见，本院予以采纳。综合本案案情，本院酌定被告方应以35万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告支付2016年12月9日至实际退还全部购房款期间的违约金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告冯祝业、被告苏明勇、程小娟与第三人南京高业房产经纪有限公司于2016年9月23日就买卖南京市浦口区柳州东路202号北外滩水城第三街区03幢3单元1706室房产签订的《房地产买卖中介合同》于2016年12月9日解除；
二、被告苏明勇、程小娟于本判决生效之日起十日内向原告冯祝业退还定金5万元及购房款30万元，两项合计35万元；
三、被告苏明勇、程小娟于本判决生效之日起十日内向原告冯祝业支付违约金（以35万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2016年12月9日计算至本判决确定给付上述款项之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6550元，减半收取3275元，由被告苏明勇、程小娟负担（此款原告已预付，两被告在支付上述款项时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 周磊
二〇一七年四月二十八日
书记员 杨艳
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2.将被执行人纳入失信人员名单；
3.对被执行人限制高消费、限制出境；
4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。