南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1668号
原告张芙蓉，女，汉族，1965年10月17日生，南京XX学院教师。
被告殷爱贞，女，汉族，1958年2月22日生，南京X公司退休人员。
委托代理人贾秋玲，女，汉族，1968年8月15日生，XX大酒店退休职工。
原告张芙蓉诉被告殷爱贞房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员朱玉梅独任审判,公开开庭进行了审理。原告张芙蓉、被告殷爱贞及其委托代理人贾秋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张芙蓉诉称，原告将本市鼓楼区XX花园15幢501室房屋出租给被告使用，2005年1月31日合同到期后，被告拒不返还房屋。后经多次与被告联系，被告均不予以处理。2013年2月23日，被告将租赁房屋钥匙交付给原告，但拒绝与原告对租赁房屋进行交接。原告接收房屋后发现，房屋内堆满垃圾，部分物品损坏和丢失，原告在小区物业公司工作人员的见证下，记录了租赁房屋的电表读数和水表读数。被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：被告支付2015年2月1日至2015年2月22日的房屋逾期占有使用费2043元、拖欠的物业费1676元、水费341元、电费852元、遗失物品损失500元、损坏物品损失500元、垃圾清理费1000元、违约金9360元，合计16272元，扣除押金2000元，被告还应支付14272元。
被告殷爱贞辩称，首先，被告承租的房屋已另行转租，被告延迟交房是原告自行前往租赁房屋处理导致，不应由被告承担责任；其次，关于原告主张的逾期占有使用费、物业费、水电费的数额予以认可；再次，关于原告主张的物品遗失损坏费用，遗失物品为旧家具，在双方2009年8月1日签订租赁合同时，原告已将上述所谓遗失物品搬到其楼下仓库，不存在遗失，租赁房屋内的物品也不存在损坏，故对原告主张的该费用，被告不予认可。关于原告主张的垃圾清理费，系原告在未告知情况下自行予以处理，被告亦不予认可；最后，关于违约金，双方签订的租赁合同已经终止，被告也不存在违约情形，故被告不应承担违约金。
经审理查明，坐落于本市鼓楼区XX大街298号XX花园15幢45号501室房屋（建筑面积为149.78平方米，以下简称涉案房屋）登记的所有权人为张芙蓉、王奎武。
2009年6月11日，原告张芙蓉（甲方、出租方）与被告殷爱贞（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，租期为2009年8月1日起至2012年7月31日止，甲方按时提供使用，乙方保证期满搬迁；房屋租金为每月2000元，付款方式为第一年年付，第二、三年半年付；乙方需要提前十五天预付下期租金；承租期间，甲方提供水、电、有线、宽带等设施给乙方使用，并负责开通，其使用费用由乙方按时支付，小区物业费、垃圾费等由乙方按时支付，乙方向甲方交纳房屋使用押金2000元；乙方可根据需要，在不改变房屋使用墙体结构的情况下进行隔断安排他人使用；甲乙双方必须严格遵守上述约定内容，否则违约方需偿付年租金的30%作为违约金给对方，并赔偿相应损失等等。同日，双方签订了《补充协议》，约定房屋结构、墙体、门窗完好，下水道不能堵塞，家具等物品为无偿提供，若甲方需要，随时让出，不能损坏。
2009年6月12日，原、被告双方对涉案房屋进行了交接，其中房间内的家具包括两张大床、大衣柜、沙发、碗柜、橱柜、缝纫机、冰箱、洗衣机、方桌、两把椅子。被告承租涉案房屋后，将该房屋转租。
上述合同到期后，原、被告双方约定租期延续一年，从2012年8月1日起至2013年7月31日止，租金为每月2500元，付款方式为季付。延续租期到期后，双方再次约定内容以上述合同为准，租期延续1.5年，从2013年8月1日起至2015年1月31日止，租金为每月2600元，付款方式为季付。合同到期后，被告未及时将租赁房屋返还原告。后经原告与被告沟通，2015年2月23日，被告将涉案房屋钥匙交付原告，但未与原告就涉案房屋进行交接。当日，原告在小区物业管理公司工作人员的见证下，对涉案房屋的水表、电表读数进行了记录，并对涉案房屋内部的状况进行了拍照，拍摄的照片显示，房屋内堆积大量垃圾。
另查明，被告向原告支付了押金2000元，双方关于2015年1月31日前的租金已结清。原告代为缴纳2014年1月至2015年2月的物业费1676元，2015年3月18日前的水费341元，2015年3月1日前的电费852.6元。
双方当事人因分歧较大，致本案调解未果。
以上事实，有原、被告陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、补充协议、交接记录、发票、照片等证据予以证实。
本院认为，原告张芙蓉与被告殷爱贞签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该房屋租赁合同依法成立并有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告殷爱贞在合同约定的租赁期限届满且未续租的情况下，未及时返还租赁房屋并继续占有使用，应参照原租金标准支付逾期占有使用费，故原告要求被告支付2015年2月1日至2015年2月22日的逾期占有使用费2043元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告逾期占用租赁房屋的行为违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。关于原告主张的年租金30%的违约金9360元，因该违约金以弥补实际损失为主，被告以该违约金过分高于实际损失要求予以调整，本院结合被告的违约情节及原告的实际损失情况，酌定为2600元。
关于物业费、水电费的问题。合同约定租赁期间的物业费及水电费由被告承担，原告代为缴纳的租赁期间的上述费用，被告应予以返还。关于物业费及水电费的数额，被告予以认可，本院予以确认。故被告应将原告代为缴纳的物业费1676元、水费341元、电费852元返还原告。
关于物品遗失损坏费用及垃圾清理费的问题。合同租赁期限届满，被告应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合约定或租赁物的性质使用后的状态。本案中原告将租赁房屋交付被告使用时包含了部分家具，被告辩称遗失的家具已由原告搬走，因其未提供证据予以证实，故对被告的该项辩解意见，本院不予采信。被告应对遗失的物品予以赔偿。原告主张的物品损失500元，较为合理，本院予以支持。关于原告主张的物品损坏费用，由于双方对物品交付时的状态无法确认，无法判断返还的物品系使用造成的正常损耗还是人为破坏所致，故对原告主张的物品损坏费用，本院不予支持。关于原告主张的垃圾清理费，根据已查明的事实，被告返还的房屋存在大量垃圾未清理的情形，因被告未予清理而由原告自行清理，被告应适当补偿原告垃圾清理费，关于原告主张的垃圾清理费数额1000元，本院结合房屋面积及市场价格，酌定为300元。
综上，被告殷爱贞应支付原告张芙蓉逾期占有使用费2043元、物业费1676元、水费341元、电费852元、遗失物品损失500元、垃圾清理费300元、违约金2600元，合计8312元。由于被告已支付押金2000元，原告同意押金与上述费用进行冲抵，本院予以确认。押金2000元与逾期占有使用费2043元冲抵后，被告还应支付逾期占有使用费43元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告殷爱贞于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张芙蓉违约金2600元、房屋逾期占有使用费43元（已与押金冲抵）、物业费1676元、水费341元、电费852元、遗失物品损失500元、垃圾清理费300元，合计6312元；
二、驳回原告张芙蓉的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费156元，减半收取78元，由原告张芙蓉负担44元，被告殷爱贞负担34元（此款原告已预付，被告应负担部分在给付上述款项时直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 朱玉梅
二〇一五年六月九日
见习书记员 杨 艳