广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1288号
原告（反诉被告）：高维新，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××1710。
委托代理人：黄永升，广东哲信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：甘永华，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××161X。
被告（反诉原告）：林松达，男，汉族，住广东省广州市荔湾区，公民身份号码×××1636。
两被告的共同委托代理人：张峥，广东引力律师所律师。
原告高维新与被告甘永华租赁合同纠纷一案，本院2015年9月1日受理后，依法追加林松达为本案第三人参加诉讼。原告决定对林松达主张权利，本院依法变更林松达为本案的共同被告。两被告在诉讼中提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。由审判员方菲适用简易程序于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄永升、被告甘永华、两被告的共同委托代理人张峥到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人共同申请庭外和解，但未能达成和解协议，和解期间审限予以相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年2月15日，被告与原告签订一份《厂房租赁合同补充协议》将其座落于原南海区里水镇北沙沈村沙洛北开发区的现有厂房（含增建：一栋一层厂房、一栋二层宿舍楼及一栋二层办公楼［因历史原因该厂房没有办理土地房产登记］，即之后原佛山市南海维锴卫浴有限公司的经营场所）出租给原告作生产经营场所，同日被告收取原告以支票支付的70000元厂房订金，之后双方以续签合同方式将上述厂房宿舍租赁期限续延。2011年8月1日，被告与原告续签《厂房宿舍租赁协议书》将上述涉案厂房宿舍租赁期限续签至2013年7月30日止，并将原告2003年2月15日以支票支付的7万元厂房订金转为该续签合同的保证金，并约定“被告应在租赁期满30个工作天后将原告所缴交的保证金金额退回”。2013年6月，原告决定合同期满后不再续租上述厂房宿舍。2013年7月20日，经协商原告与被告提前办理涉案厂房宿舍移交手续将涉案厂房宿舍全部交回被告处理。2013年7月30日，双方租赁期满，被告承诺在30个工作日后将7万元厂房订金（保证金）退还给原告，但直至现在被告仍未将7万元厂房订金（保证金）退还给原告。另，双方租赁关系存续期间，原告均是依时依约足额支付租金及依法依约履行合同义务。根据《厂房宿舍租赁协议书》，双方租赁期限至2013年7月30日届满，被告应依法在租赁期满30个工作日后（即2013年9月11日）将原告所缴交的7万元厂房订金（保证金）退回给原告。为此，诉请：1.两被告立即向原告返还厂房订金（保证金）70000元，并支付以70000元为本金按中国人民银行的同期贷款利率从2013年9月1日（合同期满后30个工作日，不扣除法定节日，扣除周末）起至实际清偿之日止的利息；2.本案诉讼费由两被告承担。
被告答辩并反诉称，原告违约造成被告损失，保证金应用于抵偿损失，被告不需返还保证金70000元。原告搬离时，被告发现租赁场地办公设备、门窗、电线均有被盗及损坏的情况。合同约定设施等所有权属被告，原告应当将毁损部分恢复原状以防止毁损的扩大。由于原告委托他人保管必然发生保管费用及保管风险，原告遂将厂房归还并委托被告代管及维修，维修产生的费用及造成被告的其他损失应在押金中扣减。被告委托他人维修发生维修费用53370元，2013年8月1日至8月15日维修期间，造成被告租金损失21500元。合同约定原告应在租赁期满后30个工作日凭营业执照、税务等注销手续办理文件，方可办理保证金退款手续。原告没有依约办理注销手续，被告有权待原告办结相应手续后并与被告的损失进行结算后再行结算。为此，反诉请求：1.原告支付因其违约造成的涉案厂房内设备、门窗、电线等的维修费用53370元，并以53370元为本金，从被告反诉之日起至清偿之日止按中国人民银行两年期贷款利率计付利息予被告；2.原告赔偿维修期间的按合同约定的标准计算的2013年8月1日至2013年8月15日租金损失21500元；3.本案诉讼费由被告承担。
原告对反诉辩称，一、房家兰2010年8月1日与两被告签订《厂房宿舍租赁协议书》之“补充协议”条款及原告2011年8月1日续签《厂房宿舍租赁协议书》之“补充协议”条款，均明确约定“生产车间的照明灯具及设备物品（包括配电箱、电线等设备物品）属原告所有”。租赁期满后原告有权拆走搬离生产车间内的照明及设备物品等自有生产经营财产（包括灯具、配电箱、电线等生产经营设备物品）。因此，被告反诉称“《厂房宿舍租赁协议书》约定所有嵌装在房屋的设备及水电不得拆除”与事实严重不符，依法不能成立。二、涉案《厂房宿舍租赁协议书》的租赁期至2013年7月30日止，2013年7月20日涉案租赁场地并不存在办公设备、门窗、电线被盗及损坏之情况。佛山市南海区里水镇北沙村民委员会2015年9月22日出具的证明内容严重不实，属违法证明。只有公安机关才有权行使“盗走财物”之类刑事侦查权且须依法定程序进行，另在法院未查证、宣判有罪事实前，任何单位及个人均不得出具“盗走财物”之类的证明，依法不能采信。三、经双方协商，原告于2013年7月20日已按原双方合同约定提前将租赁场所完好交还给被告，原告不存在损坏涉案租赁场所财产的行为及不存在造成被告损失的行为。四、被告要求原告赔偿涉案租赁厂房内设备、门窗、电线等损坏维修费53370元，无事实根据，应当依法驳回。被告单方制作提供的“北沙沈村2013年7月份维锴卫浴厂盗走电线设施、门窗、清运垃圾工程结算表（53370元）及厂房照片、收据、收款收据”均属虚构、不真实、不合法，且标题内容带有诽谤性质，原告对此不予确认且保留追究诽谤者法律责任权利。五、涉案租赁场所于2013年7月20日已经提前交还给被告，双方租赁合同关系于2013年7月30日后便自然终止，被告要求原告赔偿涉案租赁厂房、宿舍2013年8月1日至2013年8月15日租金损失21500元，没有依据。六、被告自2013年7月20日收回涉案租赁场所后至其提出本案反诉之日期间（长达2年2个月），被告反诉主张的请求内容均发生2013年8月15日之前，被告的反诉请求已超过法律规定的2年法定诉讼时效，法院应当依法驳回。原告已经于2015年5月15日办理了注销工商营业执照、地税、国税手续。
原告在诉讼中举证如下：
1.原告身份证、被告甘永华身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2.厂房租赁合同补充协议复印件1份，用以证明2003年2月15日，被告与原告签订了该协议，将涉案厂房（包括一栋一层厂房、一栋二层宿舍楼、一栋二层办公楼）出租给原告作生产经营场所。
3.广州市商业银行支票存根原件1份。
4.收据原件1份。
证据3-4，用以证明2003年2月15日被告收取原告以支票形式支付的厂房租赁订金70000元。
5.厂房宿舍租赁协议书（2011年8月1日）原件1份，用以证明2011年8月1日被告以其本人和第三人林松达的名义与原告续签该协议书，将涉案厂房宿舍租赁期限续签至2013年7月30日止，并将原告于2003年2月15日以支票形式支付的70000元厂房订金转为该协议书的保证金，并约定被告应在租赁期满30个工作日后将原告交付的保证金退回。
6.代管协议原件1份。
7.高某证明原件1份。
8.高某身份证原件1份。
证据6-8，用以证，2013年7月20日，经协商原告与被告提前办理涉案厂房宿舍移交手续，将涉案厂房宿舍全部交回被告处理。
9.关于立即返还合同保证金的催收函原件1份。
10.EMS快递邮单、交寄邮件收据原件各1份。
证据9-10，用以证明2015年7月20日原告向被告寄送催收函，要求立即返还保证金70000元。
11.房家兰声明原件1份。
12.房家兰身份证复印件1份。
证据11-12，用以证明位于北沙沈村沙洛工业区的佛山市南海维锴卫浴有限公司厂房内的所有办公设备、门窗、电线等生产、经营设备设施物品均是房家兰及高维新承租后自费出资购置装备的生产经营财产，属房家兰及高维新所有；及证明2013年7月18日不存在“位于北沙沈村沙洛工业区南海维锴卫浴有限公司的厂房内的所有办公设备、门窗、电线被人盗走”之情况，佛山市南海区里水镇北沙村民委员会于2015年9月22日出具的《证明》的全部内容均不属实，纯属虚构、捏造，且带有明显诽谤性质。
13.企业机读档案登记资料、核准注销登记通知书原件各1份，用以证明2015年5月15日原告依法办完佛山市南海维锴卫浴有限公司企业注销登记手续。
14.厂房宿舍租赁协议书（2010年8月1日）复印件1份，用以证明2010年8月1日被告与房家兰签订《厂房宿舍租赁协议书》补充协议明确约定涉案租赁场所内“生产车间照明灯属房家兰所有（包括配电箱）”。
经质证，两被告对原告的证据1-4无异议。对证据5的真实性无异议，但原告存在违约，被告才没有退还订金给原告。对证据6的真实性无异议，双方已经确认原告搬迁时对涉案厂房内的用电设施和办公室门等设施造成了损害，由于原告没有能力保管厂房设施，委托被告暂时保管厂房。证据7-8只能证明当时将厂房的保管权交由被告，不代表原告因违约造成被告相应损失的追讨。对证据9-10无异议，确认收到该催收函，由于原告一直没有与被告进行对账结算，故被告一直没有退还保证金给原告。因房家兰没有到庭佐证，故对证据11-12的真实性不予确认。对证据13无异议，但原告还需要办理其他注销手续。对证据14的真实性无异议，2011年双方重新签订了合同，双方的权利义务应以证据5为准。
两被告在诉讼中举证如下：
1.甘永华身份证原件、林松达身份证复印件1份，用以证明两被告的诉讼主体资格。
2.厂房宿舍租赁协议（2011年8月1日）原件1份。
3.厂房宿舍租赁协议书（2010年8月1日）原件1份。
证据2-3，用以证明原被告之间的租赁合同关系，合同第4条明确了所有嵌装在房屋的设施及水电不得拆除，第10条明确如发现有损害的，在保证金中扣除相应损失，第12条明确原告办理工商营业执照等注销手续后，在租赁期满30工作日后，被告才退还保证金。
4.代管协议原件1份，用以证明双方已经确认原告搬迁时对涉案厂房内的用电设施和办公室门等设施造成了损害，由于原告没有能力保管厂房设施，委托被告暂时保管厂房。
5.证明（2015年9月22日）原件1份，用以证明2013年7月18日对涉案厂房的相应损失是由原告造成的。
6.北沙沈村2013年7月份维锴卫浴厂盗走电线设施、门窗、清运垃圾工程结算表复印件1份。
7.照片51张。
8.收据原件6份、收款收据原件1份。
9.张来生身份证、张文献身份证、林羡特种作业操作证复印件各1份。
证据6-9，用以证明原告造成被告损失后，被告对涉案厂房进行修复产生的费用。
10.证明（2015年10月8日）原件1份，用以证明涉案土地使用权证和房产证正在办理过程中。
11.土地承包合同书原件1份。
12.手绘图纸复印件（加盖南海市里水镇北沙村沈村经济合作社公章）1份。
证据11-12，用以证明被告从沈村经济社租赁取得涉案土地的使用权。
经质证，原告对两被告的证据1无异议。对证据2-3无异议，证明了涉案车间的照明等设备物品属于原告所有。对证据4的真实性无异议，该协议只是双方交接的书面凭证，但不能证明厂房损坏的情形。对证据5的真实性、合法性、关联性及其证明内容，均有异议，不予确认，该证据的全部内容均不属实，纯属虚构、捏造，且前后自相矛盾，无其他任何合法有效的证据、事实佐证，依据我国相关法律，只有公安机关才有权行使“盗走财物”之类刑事侦查权且必须依法定程序进行，另在法院未查证、宣判有罪事实前，任何单位及个人均不得出具“盗走财物”之类的证明。因此，北沙村委会超出职责范围且属严重违法侵权，不具有真实性、合法性、关联性，不具有证明力，依法不能采信。该证明没有负责人或经办人签名，不具备合法性。对证据6-9的真实性、合法性、关联性及其证明内容，均有异议，不予确认。工程表和照片均是被告单方制作，来源不明。照片反映的信息不明，拍摄的时间、地点无法辨别，与本案无关。收据均是被告单方制作，来源不明，不合法，收据是容易编造的手写收据，没有其它证据佐证，且内容上与本案无关。证人的身份资料与本案无关。对证据10-12的真实性无异议，证明被告的用地手续不完善。
诉讼中，原告申请高某出庭作证，本院予以准许。证人高某陈述证言，原告是证人的父亲，房家兰是证人的母亲。2013年7月20日证人代表原告与甘永华交接厂房，当时有一块玻璃损坏，但不确定损坏原因，厂房没有其它损失。搬离厂房时原告方没有拆除厂房内的任何东西，原告只是搬走了设备和原材料。房家兰搬迁时尝试拆下厂房物品，但没有拆走。
经质证，原告对证人证言无异议。两被告对证人证言有异议，证人与原告有亲属利害关系，对案件事实刻意隐瞒。
经审查，两被告对原告的证据1-10、13、14的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告的证据11、12属于证人证言，应由证人出庭作证并接收质询，本院对其证据效力不予确认。原告对两被告的证据1-4、10-12的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告的证据5属于证人证言范畴，且该证明没有出具单位负责人的签名，本院对被告证据5的证据效力不予确认。被告证据6是被告单方制作，被告不能证明证据7照片的拍摄时间和拍摄地点，被告不能证明证据6-9与本案的关联性，本院不予审查认定。证人高某与原告有利害关系，本院对高某的证言除“搬离时有玻璃损坏”的陈述予以采信外，对其他陈述不予采信。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
2003年2月15日，甘永华出具收据确认收到原告支付的70000元保证金。
2011年8月1日，原告高维新（乙方）与被告甘永华、林松达（甲方）签订《厂房宿舍租赁协议书》，约定甲方将沈村沙洛北厂房宿舍出租给乙方使用，使用期限从2011年8月1日至2013年7月30日。每月厂房使用费43000元，保证金为70000元。乙方在每月5日前交清当月租金到指定账号。该厂房宿舍的水电设施由甲方委托有关部门安装，费用由乙方支付。所有嵌装在房屋的设施及水电不得拆除，甲方不作任何补偿，房屋如有人为损坏，乙方负责赔偿或修复才能办理退租手续（空调机械设备除外）。协议期满之日，由甲方检查房屋完好、水电完好和设备完好。如发现有损坏的，则在押金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。乙方应清理好场地，交清水电及其他费用后退场地给甲方，经甲方检收后将保证金无息退回给乙方。合同期满，乙方没有违约及各项歇业手续办理完毕的情况下，甲方应在租赁期满30个工作天后将乙方所缴交的保证金金额退回（不计其利息）。乙方办理保证金退款手续时，带齐保证金单据、法人身份证、合同及工商营业执照、国税、地税办理歇业注销相关的回执等资料（必须原件）方可办理保证退款手续。合同末页下方以手写字体注明“补充协议生产车间的照明灯具及设备物品属乙方所有”。
2013年7月20日，原告的代表高某将涉讼厂房交付被告甘永华，双方签署《代管协议》，内容为：“现因房家兰租用沈村沙洛开发区厂房办公楼属甲方物业权，现有于乙方房家兰搬迁时破坏试拆走甲方厂房内用电设施及办公室门等设施，厂房钢窗玻璃破坏。现等待甲方计算赔偿失物费用预算金额。现因乙方无能力保管此厂房设施，乙方申请甲方暂代保管本厂房，申请日水表底……双方签字日起，本厂房保管权由甲方负责，与乙方无关。”
佛山市南海维楷卫浴有限公司住所地位于佛山市南海区里水镇北沙工业区沈村沙洛路西1栋，成立日期为2008年10月13日，投资者为高维新和高某，于2015年5月15日被核准注销工商营业登记。
2015年7月20日，被告甘永华收到原告发出的《关于立即返还合同保证金的催收函》，原告主张甘永华在收到函件后2天内将7万元保证金返还给原告。
原告于2015年9月1日提起本案诉讼。两被告于2015年10月7日提起本案反诉。
被告在诉讼中陈述，涉讼租赁物的损坏已修复完毕，并已于2013年10月重新出租，现由案外人占有使用。原告搬离时，拆走了租赁物的全部电线盒并剪断了电线接口下面的电线，拆走了灯具和变电箱，门窗玻璃有损坏，门拆走后过两天又搬回来。
原告与被告在诉讼中共同陈述，原告及其配偶房家兰自2003年起开始承租涉讼租赁物，与被告之间多次续签租赁合同。
本院认为，涉讼租赁物业为厂房宿舍，涉讼合同是房屋租赁合同，原告没有提交案涉租赁物经规划报建的相关证据材料，涉讼租赁物未经规划报建，原告与两被告签订《厂房宿舍租赁协议书》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，因合同取得的财产应予返还。双方约定嵌装在房屋的设施及水电不得拆除并两被告不对原告作出补偿；合同期满后，原告保证租赁物完好返还并办妥工商营业执照、国税、地税注销手续后，被告退还保证金；造成租赁物损坏的，在押金中扣除修复费用。被告证据4的代管协议明确载明原告方代表在搬离租赁物时造成租赁物设施损坏，且待被告核算赔偿金额。为此，原告与两被告均有义务在代管协议签署后积极配合对方认定损坏情况并协商确定修复方案和修复费用，就保证金进行结算清退。两被告主张相应保证金已全部抵扣修复费用和其他损失，但未能提供有效证据证明修复费用的必要性和合理性。原告主张租赁物不存在破坏情况及被告主张损害赔偿已过诉讼时效，但原告未能合理解释原告为何在代管协议确认关于原告方造成损坏的内容，亦未能合理解释在代管协议签署后长达超过两年时间均没有向两被告主张返还保证金。由于双方有关于以保证金抵偿损害赔偿的约定，且双方尚未就保证金和修复费用进行结算，被告在原告请求结退保证金后即时反诉提出抵偿和赔偿请求，没有超过诉讼时效，原告主张被告的赔偿请求超过诉讼时效，本院不予采纳。本院根据原告在代管协议确认在搬离时确造成租赁物损坏的事实及本院采信的证人陈述，综合租赁物的使用年限和面积，参考两被告关于租赁物损坏情况的陈述及主张的修复费用，酌定原告赔偿35000元修复费用予两被告。合同无效只产生信赖利益损失，两被告主张的修复期间空租期租金收益属于可得利益损失范畴，且两被告不能证明该利益必然取得从而证明损失实际发生，本院对两被告主张的其他损失不予支持。由于被告已就损害赔偿提出独立请求并本院已进行处理，两被告应返还保证金70000元予原告。原告至诉讼中首次出示注销工商登记的相关材料，且双方尚未就保证金的收退进行结算，双方约定的保证金的返还条件在本案裁判认定损害赔偿金额前尚未成就，保证金和损害赔偿的收退情况在本案裁判生效前尚未确定，本院对原告及两被告的利息请求均不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）林松达、甘永华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金70000元予原告（反诉被告）高维新。
二、原告（反诉被告）高维新应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿35000元予被告（反诉原告）林松达、甘永华。
三、驳回原告（反诉被告）高维新的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）林松达、甘永华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取854.5元（原告已预交），由原告高维新负担79.5元，由被告林松达、甘永华负担775元。反诉受理费减半收取835.88元（两被告已预交），由原告高维新负担337.5元，由被告林松达、甘永华负担498.38元。相抵后，被告林松达、甘永华应负担的437.5元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告高维新，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一五年十二月十五日
书记员 孙秀娟