上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终122号
上诉人(原审被告)：上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司，�所地上海市。
法定代表人：刘洪守，总经理。
委托诉讼代理人：孟建俊，上海汇银律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：中路股份有限公司，住所地上海市。
法定代表人：陈闪，董事长。
委托诉讼代理人：俞一之，上海市三石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄毅雄，上海市三石律师事务所律师。
上诉人上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司(以下简称“鑫力公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初7234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年6月，中路股份有限公司(以下简称“中路公司”，甲方)与鑫力公司(乙方)签订了房屋租赁合同，约定甲方将坐落在上海市真大路XXX号的系争厂房租赁给鑫力公司作仓储、物流办公及租住使用，租期为2009年6月30日起至2014年6月30日止，前三个月为免租期。合同签订后，鑫力公司支付了保证金人民币(以下币种均为人民币)50万元，并将租金付至2010年6月30日。根据合同约定，鑫力公司应于2010年6月20日支付下一期租金，但一直未予支付。故中路公司提起诉讼，要求确认上述房屋租赁合同于2010年7月31日解除，鑫力公司支付2010年7月份的租金25万元和返还系争厂房，并按照每日2万元的标准，支付自2010年7月31日至实际返还厂房之日止的房屋使用费，并按照三个月的标准向中路公司赔偿损失75万元。该案审理中，鑫力公司提出反诉要求中路公司支付维修费用2,529,200元，并继续承担修复义务。原审法院认为，鑫力公司未按照合同约定支付租金，逾期超过一个月，中路公司要求解除合同符合合同约定；在该租赁合同中约定了由鑫力公司承担维修义务，故鑫力公司要求中路公司承担维修费用，缺乏依据。据此，判决双方上述租赁合同于2010年7月31日解除；鑫力公司从系争厂房中腾退并返还中路公司；鑫力公司支付中路公司2010年7月份租金25万元及自2010年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；中路公司返还鑫力公司保证金50万元等。
2014年9月19日，上海市宝山区大场镇安全管理事务所出具消防、安全监督检查记录表，通过对鑫力公司的检查，认定系争厂房内三合一现象整治完成，办公楼顶彩钢棚搭建入住人员已经全部清出，宿舍区内两家服装厂搬离，整个区域内隐患整改基本完成，要求企业继续落实主体责任，加强现场管理工作。
2014年9月28日，中路公司(甲方)与鑫力公司(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，根据乙方要求继续租赁系争厂房的申请和甲方�告知函，双方经协商一致就上述厂房达成续租的合意，租赁给乙方做仓储、物流、办公、租住(必须和生产场地分开)使用。乙方保证在租赁期内未征得甲方同意以及按照规定须经有关部门审核核准的，不得擅自改变上述约定的使用用途。乙方不得擅自将房屋整体转租给第三方，为了便于甲方监督管理，乙方应将分租户的信息每半年在甲方处备案。租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止。2014年10月1日起至2017年9月30日期间该房屋的月租金为27万元，年租金为324万元。乙方以每三个月为周期向甲方支付房租，先付后用，乙方应于每个周期届满前至少提前十天向甲方支付下一周期的房租。甲方交付房屋前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金54万元。若发生逾期缴纳房屋租金、水电物业等各项费用，房屋被损坏或者违反房屋用途等情形，甲方有权直接在保证金中扣除相应�金额。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，甲方有权依照本协议的约定处置保证金及定金。包括乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，因乙方原因导致房屋主体结构损坏，乙方擅自转租该房屋，转让该房屋承租权或者与他人交换各自承租的房屋的，乙方逾期拖欠租金累计超过一个月，法律及法规规定的其他违约情形。
2014年12月26日，宝山区大场镇人民政府、规划和土地管理局、该区违法建筑治理工作领导办公室等部门向中路公司发出告知书，内容为，经核查，系争厂房内存在多处违法建筑，面积为8,877平方米，且该处违法建筑已列入该区重大安全生产隐患及2014年年度区域性火灾隐患综合治理范围。按照市区拆违部门的统一部署和要求，请中路公司高度重视，切实承担相应的主体责任，及时清退租赁业主，解除相关合同，于2015年春节前拆除违法建筑，消除安全隐患，确保地方综合整治工作落到实处。
2015年1月28日，中路公司向鑫力公司发出公函，主要内容为，鉴于鑫力公司承租系争厂房以来，存在大量不规范、不安全的转租经营行为以及擅自搭建的大量违法建筑，同时还存在长期不按照双方合同约定支付租赁费的事实，鉴于中路公司根据宝山区违法建筑管理工作领导小组办公室、宝山区规划和土地管理局、宝山区大场镇人民政府告知书要求，2015年1月7日向鑫力公司发出公函至今，鑫力公司未按照公函要求拆除指定区域的重点危险区域违章建筑。故中路公司根据上述管理部门联合发出的有关“及时清退租赁业主，解除相关合同”的明确要求，告知鑫力公司，终止双方的租赁合同关系，要求鑫力公司做好全部转租户的清退工作，解除相关转租合同，在腾退之前继续做好承担系争厂房的消防安全责任。
2015年4月20日，中路公司向鑫力公司发出再次告知函，主要内容为，鉴于鑫力公司承租系争厂房以来，存在大量不规范、不安全的转租经营行为和擅自搭建的大量违法建筑，2015年4月4日，中路公司再次被宝山区大场镇人民政府和宝山区大华新村派出所联合约谈，再次收到该派出所消防安全监督检查通知书。根据上述约谈和通知书的要求，中路公司再次通知鑫力公司，立即清除由泡沫材料搭建的违章建筑内的租赁户，立即拆除由泡沫材料搭建的违章建筑，立即整改继续存在的生产场地三合一现象，立即清除区域内的服装厂。同时重申，由于鑫力公司在系争厂房内存在的大量不规范、不安全的转租经营行为以及擅自搭建的大量违法建筑，引起的所有责任均由贵司承担。同年4月24日，鑫力公司回函表示，对于中路公司两次发函要求解除�同，鑫力公司无法予以认同，消防安全隐患是在2014年9月28日双方续签租赁合同之前就存在的，并非续约后产生，消防部门和大场镇人民政府指出的租赁区域内存在安全隐患问题并要求清理相关业主，但不意味着要将所有业主都予以驱逐，更不意味着双方的租赁合同必须终止，鑫力公司无意拖欠租金，每期均主动与中路公司联系付租事宜，均按约付租，不存在故意拖欠的事实。
2016年1月4日，中路公司向鑫力公司发出“紧急撤离建筑物内人员的警示函”，载明，鉴于鑫力公司搭建厂房陈旧、破损及大量违法建筑破坏性影响，要求马上撤离建筑物内人员，清退鑫力公司所有转租户，双方的租赁合同自2015年1月28日已经终止履行，并停止收取租金。
2016年3月2日，上海市宝山区公安消防支队出具临时查封决定书，被查封单位为鑫力公司，地址真大路XXX号�载明，因鑫力公司所在单位存在火灾隐患，储存、经营与居住设置在同一建筑内，且无独立的疏散设备和有效的防火分隔，不符合有关消防安全技术要求，故决定对系争厂房内鑫力公司的25间集体宿舍进行查封。查封期限自2016年3月1日至3月31日止。
2016年10月25日，中路公司在系争厂房内张贴公告，表示鉴于鑫力公司在承租期间违反合同约定，未尽到安全维护的合理义务，搭建违法建筑，并经有关部门多次处理后未能妥善解决上述问题，在中路公司发函通知解除合同后，鑫力公司仍不配合返还厂房，腾退场地。故中路公司敦促该公司立即整改场地上三合一现象，及时清退厂区内多家转租商户，及时拆除违章建筑，将厂房腾空后交还。
现中路公司涉讼，要求判令解除双方关于系争厂房的《房屋租赁合同》，并判令鑫力公司立即迁出该房屋、支付自2015年1月28日起按每日9,000元计算的房屋占用费，承担非法占用租赁房屋期间所引发的安全事故责任，直至鑫力公司交还系争厂房之日止，且已收取的房屋租赁保证金54万元不予退还等。
原审法院审理中，鑫力公司提供一张农业银行的支票存根，证明在2015年1月11日出票给中路公司，用以支付2015年第一季度的租金81万元。中路公司表示，支票实际兑现日期是2015年2月15日，根据合同约定，鑫力公司应当在2014年12月20日前支付2015年第一季度的租金，但鑫力公司的银行账户直到2015年2月5日才有80多万的余额，2月4日才有余额1万多，所以中路公司即使1月份拿到支票，鑫力公司的账上1月份也没有钱，没有支付能力。而且支票的日期是鑫力公司填写的，中路公司只能根据其填写的日期去银行入账。鑫力公司表示，按照合同约定，2015年第一季度的租金应该在2015年1月20日前支�，鑫力公司在2015年1月12日已经将支票交给了中路公司，但没有按时进账的原因是在最后一天进账时，中路公司的财务填写错误，导致需要更改支票，才造成进账延误。鑫力公司审理中未进一步举证证明该账户内2015年1月具备80余万元的资金储备。
其次，鑫力公司表示在双方签订第一份租赁合同当时，中路公司所交付的房屋有5,000-6,000平米的危房，是平房，鑫力公司拆除后重新建造了8,000多平米的四层楼房两幢，用于住宿，住的是工厂员工和外来民工，其余搭建没有了，剩下部分的都是保持现状，只是进行了维修。2009年鑫力公司进场时，进行了部分装修和全部的维修，共计花了250多万元。中路公司表示对于鑫力公司所说的装修、搭建、拆除部分，并不清楚，但事实上的确存在大量转租现象，至于鑫力公司所称的搭建和装修都是2009年发生的，与系争租赁合同�关。
原审法院经审理后认为，根据生效法律文书已经确认双方就系争厂房签订的租赁合同终止履行，然双方在嗣后经协商达成一致，并在2014年9月就同一租赁标的继续签订了租赁合同，该份合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。本案的争议焦点在于中路公司是否具有单方解除权。首先，根据合同约定，鑫力公司每三个月为周期向中路公司支付房租，先付后用，鑫力公司应于每个周期届满前至少提前十天向中路公司支付下一周期的房租。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，中路公司有权依照本协议的约定处置保证金及定金，包括鑫力公司逾期拖欠租金累计超过一个月等。据此，关于2015年1月1日至2015年3月31日的租金，鑫力公司应在2014年12月20日前支付。但实际履行中，尽管鑫力公司于2015年1月12日将支票开具并交由中路公司�但中路公司直至2015年2月15日才实际取得第一季度的租金款项，已经超过合同约定的付款期限，且鑫力公司无任何证据证明上述账户中于2015年1月期间满足付款条件的事实。故中路公司以鑫力公司未按约支付租金为由要求解除合同，具有事实和合同依据，应予准许。其次，根据法律规定，当事人签订、履行合同应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。经查，在鑫力公司承租系争厂房后，在厂区内进行大面积违章建筑的搭建和修整，在双方续签租赁合同后，镇政府、规划和土地管理局以及有关违法建筑治理办公室对此多次发出告知，明确该处内的大量违法建筑已列入重大安全生产隐患及年度区域性火灾隐患综合治理范围。并明确指令按照市区拆违部门的统一部署和要求，必须及时清退租赁业主，解除相关合同，拆除违法建筑，消除安全隐患。消防检查监督部门也对该处发出临时查封决定书，查明该处存有火灾隐患，存在储存、经营与居住设置在同一建筑内的“三合一”违法现象。综上，中路公司主张解除与鑫力公司就系争厂房签订的租赁合同，具有事实及法律依据，应予准许。合同解除后，双方应返还因合同所取得的财产，违约方并承担违约责任。即鑫力公司应从承租的系争厂房内迁出并返还给中路公司，自2015年4月1日起按每日9,000元支付房屋占用费。中路公司要求没收租赁保证金54万元的请求，缺乏合同依据，不予准许。至于中路公司要求确认在鑫力公司非法占用租赁房屋期间所引发的安全事故责任由鑫力公司承担，该主张并非基于客观发生的损害事实所提出，不符合法院受理的诉讼请求的范围，故对此亦不予准许。
原审法院据此作出判决：一、解除中路股份有限公�与上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司就上海市真大路XXX号签订的《房屋租赁合同》；二、上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内，从上述承租厂房内迁出并返还给中路股份有限公司；三、上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内，按每日9,000元计算，向中路股份有限公司支付自2015年4月1日起至实际迁出日止的房屋使用费；四、中路股份有限公司于上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司从上海市真大路XXX号厂房内迁出并返还同时，将保证金54万元返还给上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司；五、中路股份有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人鑫力公司不服，向本院提起上诉称：其于2015年1月12日以支票形式将2015年1月至3月的租金交付给被上诉人中路公司，该日期并未超过合�约定的付款期限一个月，不能以实际兑付支票的时间作为逾期支付租金的依据，故被上诉人提出解除合同，不符合双方《房屋租赁合同》的约定。上诉人接手系争厂房时，原系破旧房屋，其长期花费大量的人力和财力进行改建和改造，并进行修缮维护，努力排除隐患，有关政府部门出具的消防、安全监督检查记录等亦可证实，上诉人的整改行为亦经有关部门认可，故双方当事人重新签署了租赁合同。有关政府部门于2014年12月26日发出的《告知书》，是因信息沟通不及时造成，上诉人重新签订租赁合同时，不存在任何违章搭建行为。且被上诉人在双方重新签署合同后仅3个月，即要求解除合同，显无诚信，造成了上诉人巨大的经济损失。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清，证据不足，请求本院依法撤销，发回重审或改判驳回被上诉人的全部原审诉请。
被上诉人中路公司辩称：原审法院审理中，上诉人鑫力公司提供的2015年1月12日支票兑付银行的对账单显示，其2015年1月份的存款不足以支付约定的租金，其账户中没有足额的存款。上诉人支付租金时已迟延1个月。即便被上诉人事后兑取了上述支票，也未放弃主张上诉人逾期支付租金的违约责任。原审法院曾要求上诉人提供证据证明，其银行账户中的存款足以兑付支票上的金额，但其未提供证据，应视为举证不能。双方续签租赁合同时，是在上诉人出示了有关检查记录的情况下，被上诉人原以为上诉人已按照相关政府部门的要求，完成了整改，但上诉人实际未能全部完成整改，故双方还另签署了一份消防安全协议。目前上诉人仍非法占据系争厂房，未予腾退，有关问题也未能整改完毕，故被上诉人于2017年2月6日又收到了有关政府部门的告知函件。据此，被上诉人认为原审判决正确，应予维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，依法成立有效。各方当事人均应按照合同的约定全面履行。按照合同的约定，上诉人鑫力公司对于下一期相应的租金，应提前支付。虽然鑫力公司以支票的形式支付了下期租金，但被上诉人中路公司实际于次月才实际取得该期的租金。上诉人经原审法院依法释明，也未能提供足够的证据证明，其出具支票的银行账户内，在合同约定的期限内，有足够的兑付能力。且被上诉人收取上述支票，也并未放弃向上诉人主张违约责任的权利。故原审法院确认上诉人违约，支持被上诉人要求解除双方合同的原审诉请，符合事实和法律约定，本院予以认同。至于上诉人认为因信息沟通问题，造成有关政府部门再次出具了相应的告知函件等其他诉称，因无证据印证，本院均难以采信。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42,368元，由上诉人上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 张志煜
审判员 徐 庆
二〇一七年三月八日
书记员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)�判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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