四川省遂宁市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）遂中民申字第06号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）付正兴，男，生于1948年5月29日，汉族，四川省射洪县人，村民，户籍地射洪县沱牌镇文家营村*组，现住射洪县太和镇顺城东路。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）任布华，女，生于1950年1月15日，汉族，四川省射洪县人，居民，户籍地射洪县太和镇太和大道南段盛世年华，现住射洪县太和镇顺城东路。
二再审申请人共同的特别授权委托代理人马云翔，男，生于1949年9月17日，汉族，四川省射洪县人，住射洪县沱牌镇华严村**组。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）赵维芳，女，生于1962年1月16日，汉族，四川省射洪县人，村民，住射洪县沱牌镇文家营村*组。
再审申请人付正兴、任布华因与被申请人赵维芳农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市中级人民法院（2011）遂中民终字第353号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
付正兴、任布华在再审申请书中称，二审法院认定事实错误，适用法律不正确：（一）二审认定2009年5月12日购房协议无效错误。该协议已经正式取代了付正兴与赵维芳之间于2000年2月12日所签订的购房协议，应为有效合同。理由：1.签约主体合法。2009年5月12日形成的协议，卖房人是付正兴、任布华，买房人是赵维芳，该协议是双方对2000年2月12日购房协议的一种变更、废止而形成的新合同。在该合同中，双方对房屋出售范围、出售价格、违约责任等均作了明确约定。该协议经出售方付正兴、任布华和赵维芳签字捺印，同时经村社各相关调解人参与和见证，对赵维芳来说是发生法律效力的一份协议。协议特别注明“2000年购房协议一律作废”，系合同签约当事人付正兴与赵维芳的真实意思表示，原2000年购房协议已经作废；2.未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。2009年5月12日的购房协议上虽然把杨晓琴也作为买方，杨晓琴未到场参加和签字，但并不影响该合同对赵维芳产生法律效力。因为从合同形式上看，买房人仍然有赵维芳；在乙方户主一栏签名捺印的主体仍然有赵维芳。当时赵维芳考虑到以后在过户时可以直接登记到杨晓琴名下，故把杨晓琴的名字作为乙方户主列上去作为买受人之一，赵维芳才是实际买房人。根据《合同法》第48条、56条的规定，因杨晓琴不在场，未追认，相关权利义务对作为乙方主体之一的杨晓琴不产生法律效力，但赵维芳在乙方户主一栏签了字，买方的权利义务应由赵维芳一人承担，该合同对赵维芳发生法律效力；3.2009年5月12日签订的购房协议不属于无效合同。该协议不存在《合同法》第52条规定的认定合同无效的情形，二审判决以“杨晓琴既未在协议上签字，也未对该协议予以追认”为由否定2009年协议的效力是事实认定错误，无法无据。另外，申请人付正兴在听证中再次明确，2000年其没有卖房子的意思，只有守房子的意思，其没有看过2000年的购房协议，也未在协议上签字，2000年协议无效；2009年协议有效，应按该协议履行，但履行价格必须变更，价格要上涨；该协议是卖给杨晓琴的，杨晓琴没有签字，合同无法履行，房子还是申请人付正兴的；同时其亦认可将再审申请书作为他们本案的诉讼依据；（二）认定被申请人已支付购房款错误。申请人从2000年起就一直在外打工，被申请人也一直没有找申请人谈买房子的事或找村社干部调解过。本案中，被申请人赵维芳并未付款，其没有列出诸如收条之类确实充分的证据予以证实。其主张已付款的证人证言前后不一，相互矛盾，不能足以证明已付款的事实。证人张德荣后通过特快进行书面补充，证实签订2000年购房协议后，没有看见双方当事人在协议上签字盖章和交付款项，并申明自己在庭审中没有说过履行8000元的话；（三）判令申请人协助办理产权变更登记与法律相违背，不具有实际操作可能性。《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。该规定就是限制了农民住房处分的权利，因为宅基地的使用、申请有一定程序，不符合条件的就不能使用宅基地。赵维芳在文家营村9社已有宅基地及住房，其再购买申请人的住房和宅基地，与《土地管理法》第62条的规定相违背，实际操作中根本无法办理。
综上，申请人付正兴、任布华认为二审法院认定事实错误，适用法律不正确，申请依法撤销（2011）遂中民终字第353号民事判决，进行再审。
被申请人赵维芳提交书面辩解意见，认为一、二审法院查明的事实清楚，证据充分，适用法律得当，程序合法，申请人付正兴、任布华的再审理由不成立，请求依法予以驳回，维持原判。
本院审查查明的事实与本案二审查明的基本事实一致。
另查明，再审申请人任布华的户籍于2011年12月15日从射洪县柳树镇文家营村9组因购房迁入射洪县太和镇太和大道南段盛世年华3幢1单元11楼2号，现为城镇居民家庭户。诉争房产于2012年12月25日转移登记在赵维芳夫妻名下，2013年9月因柳树电航工程建设被拆迁拆除。被申请人赵维芳及其丈夫杨文武已于2013年9月19日与沱牌镇人民政府、射洪县农业投资有限责任公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》。
本院认为，2009年5月12日以杨晓琴为买方，付正兴、任布华为卖方所形成的购房协议中虽然有“2000年购房协议一律作废”的约定，但协议中的唯一买房人杨晓琴既未在协议上签字，也未实际授权委托赵维芳，且事后也未对该协议予以追认，故该协议未能成立，双方的约定无法律效力。再审申请人付正兴、任布华认为此协议的实际买房人为赵维芳，应由其承担买方的相关权利义务，协议有效并应变更价格履行的主张与其认为该协议卖给未签字的杨晓琴而致合同无法履行，诉争房产仍归申请人自己所有的主张自相矛盾，无法律依据和事实依据，依法应不予支持。再审申请人付正兴与被申请人赵维芳于2000年2月12日签订的购房协议，再审申请人任布华虽然当时未在场亦未在协议上签字捺印，但被申请人赵维芳在购买诉争房屋后，从2000年起就在此居住生活长达十余年，再审申请人的房产证、承包地及竹林树木等均交付给赵维芳，且由赵维芳交纳付正兴应承担的村社双提款和集资款，依据这些事实，可以认定申请人任布华在此期间未提出过异议和主张，其应当知道并认可申请人付正兴将诉争房屋出售给被申请人赵维芳的事实。虽然申请人付正兴辩称没有卖房子的意思，只有守房子的意思，没有看过2000年的购房协议，也未在协议上签字，但其未提供有效证据证明其主张，该理由不能成立。双方当时均系同一集体经济组织成员，签订购房协议系双方真实意思表示，故该协议合法有效。结合本案实际和本村村民对双方买卖房屋、支付房款等有所知悉的情况，同时再审申请人付正兴、任布华亦未提交相关有效证据证明其主张，其认为被申请人赵维芳未支付购房款的理由不能成立。《土地管理法》第62条第一款中“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定是一种管理性规定，在购房协议有效的情况下，农村房屋买卖后的产权过户需符合相关行政审批规定，故从法律上认定2000年购房协议为有效与相关行政部门行使办理房屋产权过户行政审批手续不相冲突，再审申请人付正兴、任布华有义务协助被申请人赵维芳办理诉争房屋的产权变更登记，原审判决并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理得当。再审申请人付正兴、任布华的申请再审理由前后矛盾，无法律依据和事实依据，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，其再审请求依法应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回付正兴、任布华的再审申请。
审 判 长 廖 巍
审 判 员 陶 延
代理审判员 魏 星
二〇一四年十一月五日
书 记 员 胡又凡