上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初2193号原告张燕。委托代理人李环，上海友义律师事务所律师。被告王峰。被告谢觉云。两被告共同委托的代理人张婧舒，上海市捷华律师事务所律师。两被告共同委托的代理人肖咏萍，上海市捷华律师事务所律师。原告张燕与被告王峰、被告谢觉云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序于2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告张燕及其委托代理人李环，被告王峰及谢觉云的委托代理人张婧舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张燕诉称，2015年11月7日，原、被告双方在上海中原物业顾问有限公司的居间介绍下签署了位于闵行区某路1980弄8号802室的《居间协议》及《房屋买卖合同》，并于当天向被告支付购房定金人民币（以下币种相同）100,000元，并约定8天内前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》的示范文本。2015年11月13日原被告双方如约在中介公司处签署了示范文本并约定房价3,900,000元、装修补偿款1,700,000元，当天原告向被告支付房款1,600,000元。根据双方签署的示范文本之约定，双方应于2015年12月20日之前到闵行区房地产交易中心办理过户手续。2015年12月11日通过中介公司人员居间，双方协商同意将过户日期及付款日期迟延至2016年1月10日。原告及中介方曾多次通过微信、手机短信、电话与被告联系要求共赴闵行区房地产交易中心办理过户手续，被告均未回复。因最后的过户期限将至，原告于2016年1月5日发催告函给被告，督促被告提前安排好涉案房屋产权的过户事宜，然被告仍未履行过户义务。故原告诉至法院要求判令二被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合原告完成房产过户手续。原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、2015年11月13日原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》各一份，证明原、被告之间存在涉案房屋的买卖合同关系。二被告对该组证据经质证后认为，对证据的真实性均无异议。2、转账凭证一组，证明原告向二被告已经支付了房款累计3,310,000元。其中2015年11月7日支付定金100,000元，2015年11月13日分两笔各支付1,170,000元、430,000元，2016年1月1日分四笔各支付50,000元、500,000元、500,000元、560,000元。二被告对该组证据经质证后认为，真实性无异议，关联性也认可，但原告应在2015年12月20日之前支付首付款，且应办理好贷款。被告一直在通知原告履行办理贷款的义务，原告一直不予回复，被告也告知原告不要再汇款，但原告置之不理，原告之后是强行付款的行为，另被告已于2016年1月6日解除合同。3、原告的存款证明一份、原告向银行提交的房地产贷款申请书一份，证明原告具有支付能力，在2015年12月14日原告的银行贷款已审批通过，当时原告未支付，是因为原告通过中介与被告达成了延期支付及延期过户的约定，故原告才未支付，而当时原告是有支付能力的。二被告对该组证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，但这些材料无法看出是用于系争房屋，只能看出原告是办理了贷款。在被告发出解除合同通知函之前，原告从未提供过这些贷款材料。存款证明与本案无关联性，且与实际支付无关，与是否构成违约也无关。4、原告与被告王峰的微信聊天记录一组，证明在这些聊天记录中被告王峰并未有解除合同的意思表示，其并未要求解除合同，只是希望原告加价。二被告对该组证据经质证后认为，真实性无异议，但被告并未在对话中表示可以延期，其他中介还在出价的说法恰好证明了合同已解除，被告可以另行出售。谈话中也看不出贷款的信息，而且时间是在2016年1月份，已经超过了履行期限。5、2016年1月5日原告发给二被告的催告函及邮寄凭证各一份，证明原告催告被告办理交易手续。二被告对该组证据经质证后认为，不认可，被告并未收到过，也无任何签字盖章。6、病例报告、寝园业务登记单一组，证明原告当时通过中介与被告达成了延期交易的原因。二被告对该组证据经质证后认为，真实性无异议，但认为与本案无关联性，原告无法证明自己正式通知了被告。如果原告通知了，被告也未表示同意，而且原告当时也没有说过有这件事，被告是不知道此事的。7、庭审中，原告申请证人江某（男，苗族，1990年6月2日出生，现为上海中原物业顾问有限公司莲花店业务员）出庭作证，证人称原告来其公司要求购房，其就推荐了二被告的房屋，原告看房之后也比较满意，双方就签订了居间协议，大概过了几天，双方又签订了买卖合同。随后证人便陪同双方去办理审税及办理贷款的手续，去交易中心审税的时间是2015年11月17日，被告已经在贷款手续上签字，否则无法通过银行贷款。当时办理贷款的金额是2,450,000元，但实际审批下来的金额是1,900,000元左右，其便通知原告贷款审批金额少了。上述贷款合同的审批在2015年12月10日就已经办出，次日证人便将该事实告知了被告。关于这个贷款金额不足的差额，原告称其可以在2015年12月20日过户当日出具一份400,000元的借条给被告，并在2016年1月10日之前与余款一并付清。随后证人次日便与被告电话商量，被告认为这样有风险，所以要求原告在2016年1月10日有了付款能力后再进行过户，原告也就同意了，之后就能正常交易。当时证人并未说过贷款出现了问题，而且如果换一家贷款的话，也是来得及交易的，可以全额审批下来，但原告表示贷款金额不足的部分可以以现金方式补足，所以也就不需要换一家银行进行贷款了。本来被告也是口头答应的，但不知为何，被告就不同意继续交易了，并在2016年1月1日发了一份微信给我，要求按照合同条款办事。而且该微信中并未说明要求解除合同，按照合同约定解除合同被告需要告知原告，但被告是否告知原告，其并不清楚。二被告对证人证言经质证后认为，证人所述均是口头的，无书面证据。而且证人系受原告委托，陈述有偏向性，偏向原告，被告也未与中介或者原告达成一致，同意在2016年1月10日办理过户。8、被告王峰与证人江某的微信聊天记录一份，证明原、被告通过证人进行协商，进而达成了一致。二被告对该份证据经质证后认为，双方并未达成一致意见，只是双方在磋商过程中。该份微信记录只是说明被告的意思是可以等一等，等400,000元筹足，但被告从未提出过2016年1月10日的时间，也未同意过。被告王峰、谢觉云共同辩称，不同意原告的诉请，原告已经构成违约，被告认为该份买卖合同已经解除，原告未按合同约定支付房款及办理贷款手续，被告已发函通知原告合同已解除，合同不再具备履行的条件。二被告向本院提供了以下书面证据证明其辩称：1、2015年11月13日原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》各一份，证明原、被告之间存在涉案房屋的买卖合同关系。原告对该组证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。2、2016年1月6日被告通过律师发给原告的律师函一份、2016年1月21日被告通过律师发给中介公司的律师函一份，证明被告明确了原告违约，要求原告承担违约责任，并提出解除合同。另被告发函要求中介公司归还涉案房屋的房地产权证原件。原告对该组证据经质证后认为，第一份律师函原告未收到，且律师函中并未明确有解除合同的意思表示，第二份律师函与原告无关。3、2016年1月1日被告与中介业务员的聊天记录一份，证明中介业务员也承认在2015年12月20日之前原告未按约定支付房款，中介业务员一直是与原告联系付款事宜，故后来被告发函给中介。原告对该份证据经质证后认为，解除合同的通知应当是书面通知原告，被告用发信息的方式通知中介不构成有效的通知，对于被告的说法不认可。本院对原、被告提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明：被告王峰、谢觉云系座落于闵行区某路1980弄8号802室房屋登记的权利人。2015年11月13日，由原告作为乙方、被告王峰、谢觉云作为甲方签订合同编号为2524724的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：一、甲、乙双方通过上海中原物业顾问有限公司春申路第二分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及其该房屋占用范围内的土地使用权，房屋建筑面积124.71平方米；二、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计3,900,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件（三）付款协议中约定：1、乙方于2015年12月20日前直接支付给甲方首期房价款117,000元；2、签订本合同后7日内，乙方应依据上海市限售政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格，同时办理房产税申报相关手续；3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请2,700,000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方；4、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后3日内，甲、乙双方赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海中原收执收件收据。待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；5、待乙方银行划入甲方收款账户3日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款30,000元；三、甲、乙双方同意，甲方于2016年2月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；四、甲、乙双方确认，在2015年12月20日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。五、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七天后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；六、甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。当日，双方还签订补充协议一份，补充协议约定：一、甲、乙双方确认：该房屋实际成交价为5,600,000元，买卖合同约定的房价款计3,900,000元，该价格不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格；二、甲、乙双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内设施的转让价为共计1,700,000元。乙方于签订买卖合同当日自行支付给甲方1,700,000元。甲方收到该转让价后应向乙方出具书面付款凭证，乙方放弃索取该转让价款发票的权利。甲方配合乙方承诺所售房屋为在沪家庭满五年唯一住房，如产生个税，由乙方自己承担；三、甲、乙双方确认：按照国家法律法规相关规定，本次交易所产生的甲、乙双方应承担的所有税费均由乙方承担；四、本协议与买卖合同为互不分割的整体，若本协议与买卖合同约定有不一致的，则以本协议为准。嗣后，原告分别于2015年11月7日支付给被告王峰定金100,000元，2015年11月13日分两笔各支付1,170,000元、430,000元，2016年1月1日分四笔各支付50,000元、500,000元、500,000元、560,000元，合计原告已经支付给被告王峰3,310,000元。诉讼中，原告申请证人江某（男，苗族，1990年6月2日出生，现为上海中原物业顾问有限公司莲花店业务员）出庭作证，证人称原告来其公司要求购房，其就推荐了二被告的房屋，原告看房之后也比较满意，双方就签订了居间协议，大概过了几天，双方又签订了买卖合同。随后证人便陪同双方去办理审税及办理贷款的手续，去交易中心审税的时间是2015年11月17日，被告已经在贷款手续上签字，否则无法通过银行贷款。当时办理贷款的金额是2,450,000元，但实际审批下来的金额是1,900,000元左右，其便通知原告贷款审批金额少了。上述贷款合同的审批在2015年12月10日就已经办出，次日证人便将该事实告知了被告。关于这个贷款金额不足的差额，原告称其可以在2015年12月20日过户当日出具一份400,000元的借条给被告，并在2016年1月10日之前与余款一并付清。随后证人次日便与被告电话商量，被告认为这样有风险，所以要求原告在2016年1月10日有了付款能力后再进行过户，原告也就同意了，之后就能正常交易。当时证人并未说过贷款出现了问题，而且如果换一家贷款的话，也是来得及交易的，可以全额审批下来，但原告表示贷款金额不足的部分可以以现金方式补足，所以也就不需要换一家银行进行贷款了。本来被告也是口头答应的，但不知为何，被告就不同意继续交易了，并在2016年1月1日发了一份微信给我，要求按照合同条款办事。而且该微信中并未说明要求解除合同，按照合同约定解除合同被告需要告知原告，但被告是否告知原告，其并不清楚。另查明，中国农业银行股份有限公司上海长宁支行于2015年12月14日对原告提出的房地产抵押借款申请予以批准，该份登记申请书中记载了债权数额为1,949,000元，其中商业贷款1,349,000元，期限从2015年12月14日至2038年12月13日，公积金贷款600,000元，期限从2015年12月14日至2035年12月13日。再查明，二被告于2016年1月6日委托律师向原告发律师函，该函件中载明：原告未能根据上海市房地产买卖合同附件三付款协议的约定于2015年12月20日前向二被告支付首期房价款，已经构成了对上海市房地产买卖合同的违约，应当根据合同约定承担违约责任。被告根据买卖合同的约定，已经书面通知原告解除合同，并要求原告根据合同约定承担违约责任。该律师受被告的授权，特向原告函告如下：1、被告有权解除合同，并且原告应当根据合同约定承担违约责任；2、请原告尽快提供账号，被告有权从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给原告。另再查明，原告于2016年6月7日向本院汇入代管款2,290,000元，用于支付上述买卖合同中的剩余房款。本院认为，原告与二被告就涉案房屋的买卖已达成合意，从双方所签订的《补充协议》中可以确定作为出售方的被告以5,600,000元的净到手价格出售涉案房屋，交易中双方应缴的所有税费均由原告承担。然而双方所签订的《房地产买卖合同》中约定房价为3,900,000元，确属做低房价，目的为规避税费。但是即使避税条款认定无效，也不影响《补充协议》及《房地产买卖合同》中其他合同条款的效力。即原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，其中所涉的避税条款是虚假的意思表示且侵害了国家利益，认定为无效，但仍应按照双方真实的意思表示进行房屋交易。本案中规避税费的受益者是原告，然而二被告作为出售方明知做低房价但仍与原告签署了该买卖合同，且双方在履行合同过程中，原告已经按约支付了大部分房款。至于二被告所提及的两原告未能按约支付房贷部分的房款，构成违约的抗辩，对此本院认为：在涉案房屋买卖合同过程中，原告的房屋贷款支付与产权过户存在联系，而由于双方顺延了产权过户时间，必然影响到原告该部分房款的支付。虽然双方未能书面协商一致变更产权过户的时间，但是从相关证人证言的内容结合原告提供的贷款登记申请书可以得知，原告实际获批的房屋贷款额度不足申请额度，证人也是第一时间将该信息通知了原、被告双方，原告提出将额度不足部分在2016年1月10日之日与余款一并支付，二被告亦自认在原告申请的贷款未能足额获批的情况下，愿意给予原告一定的筹款期限，说明二被告同意原告进行付款期限的顺延。且从原告提供的贷款登记申请书中可以表明在2015年12月14日已经取得了1,949,000元的贷款额度批准，只要被告配合原告的交易过户，其可以在产权过户的一定期限内获得相应的银行贷款，但是二被告并未按时与原告进行产权交易过户，且在合同约定的产权交易过户日期之后亦未催促过原告办理手续，故也间接说明二被告是认可产权交易过户的日期进行一定期限顺延、原告方的房屋贷款可顺延支付的事实。综上所述，本院认为双方对于在2015年12月20日之前未能顺利办理过户手续均负有过错。由于产权过户交易时间的顺延，直接导致原告该部分房贷未能如期支付，由于原告及二被告对于产权交易的顺延达成了一致，原告的该部分房款的支付时间理应进行相应顺延，故原告并不存在逾期付款的违约行为。综上所述，本院认为虽然买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了虚假的房价，但双方就5,600,000元房价进行交易的意思表示是真实的，故双方应当按照真实的交易价格5,600,000元进行交易。现原告要求二被告履行交易，协助办理过户手续的请求，于法有据，本院予以支持。现原告亦将剩余部分的房款以现金形式直接支付至本院，说明其完全具备实际履行交易的付款能力，故在涉案买卖合同具备履行可能的前提下，双方之间的买卖交易仍应继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：原告张燕与被告王峰、被告谢觉云就座落于上海市闵行区某路1980弄8号802室房屋的买卖继续以5,600,000元的价格进行交易，被告王峰、被告谢觉云于本判决生效之日起十日内协助原告张燕办理涉案房屋的产权过户手续，本次交易所产生的税费由原告张燕负担。案件受理费减半收取计19,000元，由原告张燕负担9,000元，由被告王峰、被告谢觉云负担10,000元（于本判决生效之日起十日内向原告张燕直接支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一六年六月二十日书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。