广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终1409号
上诉人（原审被告一）：廖炎生，男，汉族，1963年6月11日出生，住址：广东省博罗县。
委托诉讼代理人：曾日阳，男，汉族，1956年1月13日出生，住址：博罗县。
委托诉讼代理人：李永忠，男，汉族，1972年4月26日，住广东省博罗县。
被上诉人（原审原告）：余世珍，女，汉族，1969年11月7日出生，住广东省东莞市南城区。
委托诉讼代理人:翟连带，系广东宏尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人:廖觉规，系广东�尚律师事务所实习律师。
原审被告二：黄路洪，女，汉族，1965年5月12日出生，住广东省博罗县。
上诉人廖炎生因与被上诉人余世珍、原审被告二黄路洪租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初3264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人一审的诉辩意见
原审原告诉称，2016年3月30日，被告一廖炎生与原告签订《租用合同》，约定由被告一将其位于博罗县长宁水边的福兴猪场出租给原告使用，猪栏间数共132间，全年租金人民币l32000元，原告应交纳押金20600元。合同签订后,原告于2016年3月31日分别支付被告一租金264000元及押金20600元，共计284600元。租赁期间，原告承租的猪场多次遭到当地政府的强制拆除，并于2016年8月1日被清拆完毕，原告已无法继续从事�禽养殖。原告认为，因政策原因，双方之间的租用合同已无法继续履行，依法应予以解除。因此，被告一应退还原告剩余的预付租金220000元(264000元一132000元÷12个月×4)及押金20600元，共计款项240600元。该款经原告多次催收，被告一均拒绝支付。另被告一与被告二黄路洪系夫妻关系，上述债务产生于两人夫妻关系存续期间，被告二应对被告一退还原告款项承担连带清偿责任。为此，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求：一、判令解除原告与被告一廖炎生于2016年3月30日的租用合同》；二、判令被告一廖炎生退还原告款项共计240600元(其中预付的租金220000元、押金20600元)及利息(以240600元为本金，从起诉日起至付清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付)；三、判令被告二黄路洪对上述款项承担连带清偿责任；四、判令本案诉讼费由两被告承担。
原审原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、《租用合同》，证明原、被告一之间的租赁关系；
2、银行流水、进账单、收款换收据，证明原告共预付被告一租金264000元、押金20600元，合计款项286400元；
3、长宁人民政府公告、承诺书，证明租赁期，原告承租的猪场多次遭到当地政府的强制拆除，并于2016年8月1日被清拆完毕，原告已无法继续从事畜禽养殖，其与被告一签订的《租用合同》已无法履行；
4、律师函、邮单、改退批条，证明原告曾就本案退款事宜向被告一发出律师函，要求被告一退回原告预付的租金及押金，但被告一拒绝签收；
5、结婚申请书、结婚证明，证明被告一、二系夫妻关系。
6、案涉猪场被政府强制清拆的图片，证明原告承租被告的猪场多次遭到当地政府的强制拆除�原告已无法继续从事畜禽养殖，原、被告之间的租用合同已无法继续履行，依法应予以解除。
原审被告一辩称，一、2016年3月30日，答辩人与被答辩人签订一份《租用合同》，详见合同内容。租期一年，从2016年4月1日至2017年4月1日止，猪舍132间，每间1000元，租金全年132000元。答辩人已收取押金20600元及租金264000元，共284600元属实。二、租用期间，因当地政府行为，2016年5月6日，长宁镇政府发出通告，告知水边村辖区所有养殖场必须清拆。2015年5月16曰，被答辩人余世珍签名的《承诺书》，其表示认可。从该《承诺书》中可以看出，“造成一切责任后果自负。”期间答辩人多次告知被答辩人必须在长宁镇政府发出通告之日前自行把猪迁走处理，而被答辩人我行我素，当通告书视为儿戏，后政府采取强硬措施把答辩人的猪舍132间，折价132000元，全部推倒作废。�答辩人的经济损失又向谁索赔呢?当时被答辩人听从答辩人的劝告，把猪迁走处理好，答辩人的猪舍也不会导致被政府的强拆。三、就答辩人与被答辩人双方签订的《租用合同》各条款可以分析，其中第8条规定：“在租赁期间内政府如清拆猪栏的，甲方不得私自主张停水停电，不得强逼乙方提前离场，否则造成乙方猪场不能正常运作，猪场损失由甲方负责。”从该条文分析可得出结论，答辩人没有停水停电，更没强逼被答辩人离场。而是当地政府的施政行为造成的，所以答辩人无须承担责任。四、从双方签订的《租用合同》各条款分析可以看出，答辩人没有违约，而是政府原因强拆而造成的结果，所以答辩无须退还被答辩人的预付租金及押金。五、根据《中华人民共和国合同法》中的第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据这些法律的规定，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。另答辩人认为被告二无需承担连带责任。
被告一对其辩解的事实在举证期限内未向本院提供的证据。
经开庭质证，被告一对于原告提供的证据无异议。
被告二经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、诉讼须知、诉讼风险告知书及开庭传票及相关证据，在法定答辩期间未向本院提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼。
一审法院查明的事实
经原审法院审理查明，2016年3月30日，被告一廖炎生与原告签订《租用合同》，约定由被告一将其位于博罗县长宁水边的�兴猪场出租给原告使用，其中猪栏间数共132间，每间猪栏1000元，全年租金人民币l32000元；租用期限为1年，从2016年4月1日至2017年4月1日；签订合同时，原告应支付押金20600元给被告一，期满时被告一无条件归还乙方；合同第八条约定“在租赁期间内政府如清拆猪栏的，甲方不得私自主张停水停电，不得强逼乙方提前离场，否则造成乙方猪场不能正常运作，猪场损失由甲方负责。
合同签订后，原告缴交了两年的租金264000元及押金20600元给被告一。
2016年5月6日，博罗县长宁人民政府向原告发出通告，该镇自2015年5月16日起，联合相关政府部门对水边村辖区内所有养殖场进场清拆，要求原告在清拆期限前停止违法养殖行为，关闭养殖场，完成存栏畜禽搬迁及设施（栏舍）、设备的清理、拆迁工作。2016年5月16日，原告出具《承诺书》，承诺其猪场系非法养殖场，在2016年5月23日前自行处理全部畜禽并拆除所有养殖设施，不再从事畜禽养殖或转租他人养殖，如本人未按承诺时限内完成，镇政府将从2015年5月23日起组织相关职能部门依法进行强制拆除，造成一切责任后果自负。
原告向本院提供案涉猪场被政府强制清拆的图片，主张本案猪场于2016年8月1日被清拆完毕，原告已无法继续从事畜禽养殖。
庭审时，被告陈述，政府强拆的时间为2016年8月15日左右，政府给了3个月时间给原告搬迁，当地政府书记带队清了4次才完毕，原告写了3次承诺书，原告都没有搬迁，原告也没有跟我方进行交接，强拆后，原告悄悄的走掉了，导致双方都有损失。
另查，被告一、二系夫妻关系。
一审法院的判决理由及结果
原审法院认为，原、被告一之间签订的《租用合同》，是双方真实意思表示，且不违背法律规定，是有效的合同，对双方具有法律的约束力。合同签订后，原、被告双方履行合同，被告将猪场交付原告使用，原告缴交了两年的租金264000元及押金20600元给被告一，以上事实清楚，本院予以确认。
本案争议的焦点是，原告请求提前解除原、被告之间签订的合同，请求返还剩余租金及押金，是否符合法律规定。原告与被告一签订的合同明确约定租用的标的物为猪场，原告租用的目的是从事养猪，但合同履行期间，博罗县长宁人民政府向原告发出通告，要求原告在清拆期限前停止违法养殖行为，关闭养殖场，完成存栏畜禽搬迁及设施（栏舍）、设备的清理、拆迁工作，即原、被告签订的合同约定的租用的猪场为禁养区，根据政府的政策规定，原告在禁养区内从事养猪业是违背该政策规定的，导致原告无法再继续从事养猪活动。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除，本案原、被告合同签订后，因政府的政策行为这种不可归责于原、被告的原因，导致原告无法在租用的猪场内继续从事养猪经营活动，继续履行原、被告一之间签订的《租用合同》，对原告显失公平，现原告请求解除合同，返还押金20600元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于租金计算的问题，考虑本案系因政府的政策行为这种不可归责于原、被告的原因导致合同解除，租金酌情从合�约定的起始时间2016年4月1日计算至原告起诉之日止即2016年8月29日，共计151天，经计算租金为54608.22元（132000元÷365天/年×151天），现被告收取了原告预付租金264000元，依法应退还原告租金209391.78元（264000元-54608.22元）。综上，被告一应退还原告押金20600元及租金209391.78元，共计229991.78元。因本案解除合同的原因系政府的政策行为这种不可归责于原、被告的原因导致合同解除，现原告请求被告支付上述款项229991.78元的利息，理由不充分，本院不予支持。被告一、二系夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，现原告请求被告二对上述款项229991.78元承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。被告二经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不影响本院对本案的正常审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告与被告一廖炎生于2016年3月30日签订的《租用合同》。
二、限被告廖炎生在本判决生效之日起七日内返还押金20600元及租金209391.78元，共计229991.78元给原告余世珍，被告黄路洪对上述款项承担连带清偿责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2454元，由被告负担2370元，由原告负担84元。
当事人二审的诉辩意见
上诉人廖炎生不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：一、请�二审法院撤销广东省博罗县人民法院（2016）粤1322号民初3264号的民事判决书，依法改判；二、本案上诉费由被上诉人承担。上诉理由:一审法院判决不公，认定事实不清，处理不当。一、一审法院认为：“原、被告之间签订的《租用合同》，是双方真实意思表示，且不违背法律规定，是有效的合同，对双方具有法律的约束力。”既然对双方都有约束力，那么一审法院就不公平合理判决?只支持被上诉人的已交租金？不支持上诉人已兴建的猪舍132间，被长宁镇政府强拆，化成废墟，每间造价5000元，及每间猪舍内的配套设施，上诉人总损失为人民币：约70万元。上诉人的重大经济损失又向谁索赔呢？那就得告博罗县长宁人民政府了。二、上诉人与被上诉人于2016年3月30日，双方签订猪舍《租用合同》，2O16年5月6日，长宁镇政府发出该场禁养通知，限期7天自行清拆，后又加多7天，最后于20l6年8月1日对该养殖生猪场强拆清理完毕。短短几个月时间里，上诉人三番五次向被上诉人提出不能养殖生猪，把已养的生猪处理迁走，被上诉人不听劝说，我行我素，政府强拆期间，被上诉人在场，并拿刀威胁工作人员，工作人员制止。最后导致上诉人的猪舍被强拆，投资兴建的猪舍成本化整为零，猪舍强拆后，被上诉人逃离现场，合同没有终止，猪舍设备没有清点折价移交？上诉人的重大损失谁之过?被上诉人有无过错，就无责任吗?三、试问:被上诉人如果提前把生猪处理迁移走，上诉人的猪舍就不会遭到政府强拆可以改变其他用途，上诉上的扩大损失就会减少，被上诉人认为对吗？再者，把生猪处理迁走，已交纳的租金是可以协商退回的，所以说，被上诉人不听劝告，造成上诉人的猪舍被强拆，理应也要承担责任！一审法院这样判决公平合理吗，综上所述，上诉人如实陈词诉说，特恳求二审法院就本案的主审法官慎重考虑，根据我国现有的法律法规的有关规定，依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。
被上诉人余世珍发表答辩意见：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第一，上诉人与被上诉人签订的租用合同是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，是有效合同。被上诉人已按合同约定，向上诉人交了两年租金及押金，现由于政府政策原因，被上诉人已经无法从事养猪活动，合同已经无法继续履行，依据最高院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释（二）第二十条，合同成立后客观情况发生了，双方签订合同时不可预见的，非不可抗力造成的，继续履行合同，对于一方当事人明显不公平，或不能实现合同�的的，当事人请求人民法院变更或解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除的规定。故被上诉人要求解除涉案合同，请求返还剩余租金及押金符合法律规定。第二，按博罗县人民政府关于进一步扩大畜禽养殖的通告（博府2013-48号），涉案猪场属于禁养范围，无论采取何种方式必须要清拆，故猪场被清拆的损失与被上诉人无关，上诉人要求被上诉人承担损失，并没有任何事实及法律依据。
本案二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，博罗县人民政府于2013年4月8日作出博府（2013）48号《博罗县人民政府关于进一步扩大畜禽禁养区范围的通告》，部分内容为：“一、进一步扩大畜禽禁养区范围。具体为：（一）、东江沿岸3公里陆域范围内。（二）、罗浮山管委会、罗阳镇、福田镇、长宁、横河镇辖区内。”
本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否应当向被上诉人返还押金及租金。本院对此分析如下：
关于押金问题。押金具有履约保证金的性质，在合同终止后无特殊情况应当予以返还，现《租用合同》因政府强拆猪栏客观履行不能而终止，故上诉人应将收取的押金予以返还，一审法院判决上诉人返还余世珍押金20600元，具有事实及法律依据，本院予以维持。至于租金问题。由于被上诉人已向上诉人交纳了两年的租金264000元，而被上诉人仅仅使用了4个月左右的时间，按照公平原则，上诉人应当将剩余租金予以退还。上诉人认为其猪栏被拆损失重大无须返还剩余租金，对此�一则依据《租用合同》第八条“在租赁期间内政府如清拆猪栏的，甲方（廖炎生）不得私自主张停水停电，不得逼迫乙方（余世珍）提前离场，否则造成乙方猪场不能正常运作，猪场损失由甲方负责”之约定，上诉人廖炎生作为养殖场的所有人，亦是余世珍承诺如期撤离养殖场的担保人，有义务配合政府督促余世珍尽早处理禽畜并自行拆除养殖设施，故对于政府的清拆行为，双方均应对己方损失自行承担责任；二则依据博罗县政府的相关通告，上诉人所在的长宁是禁止私自养殖畜禽的，故上诉人认为可将猪栏改作他用，不具有事实依据，因此对于上诉人的该观点，本院无法支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院的判决，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项�规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费为4750元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 胡 江
审 判 员 于海砚
二〇一七年九月八日
法官助理 曾嘉红
书 记 员 叶秀婷