山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）市民初字第2468号
原告刘恕祥，男，1970年8月9日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人邓晓一，山东德义君达律师事务所律师。
委托代理人毕丽红，山东德义君达律师事务所律师。
被告左姗姗，女，1986年8月16日生，汉族，无业，住山东省商河县。
委托代理人党虎，山东圣义律师事务所律师。
被告付安民，男，1967年9月24日生，汉族，职业不详，住山东省沂南县。
被告济南中阳置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人王雪广，董事长。
委托代理人于飞，男，1981年10月12日生，汉族，该公司职工，住本市该公司宿舍。
原告刘恕祥与被告左姗姗、付安民、济南中阳置业有限公司（以下简称中阳置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月5日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月31日公开开庭进行了审理。原告刘恕祥的委托代理人邓晓一、毕丽红，被告左姗姗的委托代理人党虎，被告中阳置业公司法定代表人王雪广的委托代理人于飞到庭参加诉讼。被告付安民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘恕祥诉称，我与被告左姗姗、付安民于2011年11月签订房屋转让协议，约定将被告所有的济南市天桥区北关北路6号湖光山色11区等两套房屋转让给我，我支付被告左姗姗、付安民房屋价款100万。我依约履行了合同，被告左姗姗、付安民交付了房屋。但时至今日，三被告未配合将转让房屋过户至我名下，我多次催促未果。为维护我的合法权益，诉至法院，请求判决被告继续履行合同，为我办理济南市天桥区北关北路6号湖光山色11区房屋过户手续。
被告左姗姗辩称，对原告刘恕祥所述事实无异议，但因开发商的原因，涉案房产的产权未办理到我的名下，我愿意积极配合过户，但没有经济能力承担相应费用。
被告中阳置业公司辩称，我公司不应成为本案的适格主体，我公司与左姗姗之间签订的商品房买卖合同，依据合同相对性原则，我公司与左姗姗之间互负义务，与原告刘恕祥无关。依据相关司法解释，左姗姗未交纳因实际面积与合同约定面积不一致所产生的房屋差价，也未交纳房屋公共维修基金和契税等房屋产权登记过程中必须由买房人个人承担的相应款项，故左姗姗没有尽到上述义务导致无法办理房产证，而非我公司原因。我公司与左姗姗曾在济南市历城区人民法院审理的（2011）历城民商初字第1558号案件中达成调解，双方约定如左姗姗未在约定期限前完成自身交纳办理房屋所有权证的相关资料，我公司有权解除合同；另外，双方还在调解协议中约定我公司对左姗姗就涉案房屋的贷款负连带清偿责任，后左姗姗一直未偿还贷款，导致我公司承担了连带清偿责任。综上，原告刘恕祥将我公司列为本案被告不合理。
被告付安民未答辩。
经审理本院认定，2007年8月28日，被告左姗姗与被告中阳置业公司签订济南市商品房买卖合同一份，双方约定被告左姗姗购买中阳置业公司开发建设的济南市天桥区北关北路6号湖光山色3号楼商品房一处，房屋建筑面积为156.73平方米（单价为每平方米4700元），地下室建筑面积为9.6平方米（单价为每平方米1600元），总计房款为751991元，付款方式为银行按揭贷款，被告中阳置业公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。被告左姗姗于2007年9月28日办理了上述房产的交付入住手续。
2011年11月11日，原告刘恕祥与被告付安民、左姗姗签订房屋转让协议一份，双方约定：被告付安民、左姗姗将其位于济南市市中区济大路11号舜玉花园小区、济南市天桥区北关北路6号湖光山色小区房产转让给原告刘恕祥，房屋转让价格为100万元，付款后视为转让条件成立，被告付安民、左姗姗在上述房产转让条件成立后30日内协商开发商办理上述房屋的更名手续，并将上述房屋的房屋买卖合同办理到原告刘恕祥指定人名下，办理更名的相关费用由被告付安民、左姗姗承担，双方还约定发生纠纷由原告刘恕祥所在地人民法院管辖等。上述房屋转让协议签订后，原告刘恕祥于2011年11月11日给付被告付安民、左姗姗购房款100万元，被告付安民、左姗姗给原告刘恕祥出具收条一份。被告付安民、左姗姗将涉案房屋于2011年底交付给原告刘恕祥。
另查明，被告付安民与被告左姗姗于2010年8月20日登记结婚。被告左姗姗曾因涉案房屋产权登记问题等将被告中阳置业公司诉至济南市天桥区人民法院，要求中阳置业公司即时办理房产证并支付违约金等，济南市天桥区人民法院经审理作出（2011）天民园初字第329号民事判决，认定左姗姗于2007年9月28日办理了济南市天桥区北关北路6号湖光山色小区房屋交付入住手续，中阳置业公司于2008年11月向左姗姗发出办理房产证的通知，此后不能办理房产证的障碍在于左姗姗拒不缴纳契税、公共维修基金等费用，故判决驳回左姗姗的诉讼请求。上述判决已生效。
被告中阳置业公司主张其对被告左姗姗未及时偿还的涉案房屋贷款承担连带清偿责任，债权人中国工商银行济南历城区支行从其保证金账户已经划款，且被告左姗姗在约定期限内未履行办证义务，按双方约定其有权解除其与被告左姗姗签订的上述商品房买卖合同，其虽未行使该解除权，但其保留该解除权，故其无法为涉案房屋办理房产过户登记等手续。为此，被告中阳置业公司提交济南市历城区人民法院（2011）历城民商初字第1558号民事调解书一份及中国工商银行特种转账凭证一宗，上述民事调解书载明：被告左姗姗欠中国工商银行股份有限公司济南历城支行借款本金471105.82元，被告中阳置业公司对上述款项承担连带清偿责任等。被告左姗姗、中阳置业公司在上述调解书中还约定，被告左姗姗于2011年12月30日前向被告中阳置业公司交纳办理房屋所有权证的所有资料，如逾期未办理，被告中阳置业公司有权解除与被告左姗姗的购房合同。经质证，原告刘恕祥对被告中阳置业公司提交的证据及主张均无异议。被告左姗姗对被告中阳置业公司主张银行划款的事实有异议，对其他证据及主张均无异议。
上述事实，由商品房买卖合同、收条、房屋转让协议、（2011）天民园初字第329号民事判决书、（2011）历城民商初字第1558号民事调解书、银行转账凭证以及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。所谓效力待定的合同是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。此类合同主要包括三种：一是限制行为能力人依法不能独立订立的合同，必须经过其法定代理人的承认才能生效；二是无代理权人以本人名义订立的合同，必须经过本人追认，才能对本人产生法律拘束力；三是无处分权人处分他人财产权利而订立的合同，未经权利人追认，合同无效。所谓无权处分行为，是指无处分权人处分他人财产而进行的行为。无权处分主要包括两种情形：一是无所有权；二是处分权受到限制。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据本条规定，无处分权的人处分他人财产而订立的合同也属于效力待定的合同。也就是说，虽然无处分权人处分他人财产构成对他人财产的侵害，但并非必然导致合同无效的后果，而是在两种情况下仍然可以发生效力：一是经权利人追认。二是无处分权在订立合同后取得处分权。一旦处分人事后取得了财产权利，便可以消除无权处分的状态和导致合同无效的原因。就本案而言，原告刘恕祥与被告左姗姗、付安民所签订房屋转让合同的效力，是建立在被告付安民、左姗姗是否有权处分其所处置的房产。被告左姗姗、中阳置业公司就本案所涉位于济南市天桥区北关北路6号湖光山色房产签订了济南市商品房买卖合同一份，该合同是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。但被告中阳置业公司与被告左姗姗因在济南市历城区人民法院审理的（2011）历城民商初字第1558号金融借款合同中达成调解协议，约定被告左姗姗如逾2011年12月30日未向被告中阳置业公司交纳办理房屋所有权证的所有资料，被告中阳置业公司有权解除双方的商品房买卖合同，被告中阳置业公司尚未行使该解除权。据此，原告刘恕祥与被告左姗姗、付安民签订的涉及本案争议房产的房屋转让协议效力待定。另外，济南市天桥区人民法院（2011）天民园初字第329号民事判决书已经认定涉案房屋产权登记未能办理的原因系被告左姗姗未缴纳相关税费；根据合同相对性的原则，被告中阳置业公司不是原告刘恕祥与被告左姗姗、付安民所签订房屋转让协议的合同相对人，在双方未将上述商品房购房人变更为原告刘恕祥的情况下，其不具备协助原告刘恕祥办理过户登记的前提。综上在被告左姗姗未办理涉案房产的分户产权登记的情况下，原告刘恕祥要求三被告协助其办理过户登记的诉讼请求，尚不具备条件。对原告刘恕祥的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘恕祥的诉讼请求。
案件受理费8800元，财产保全费3020元，由原告刘恕祥负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 尹佐涛
审判员 张 慧
审判员 申红旗
二〇一三年四月十日
书记员 胡明文