黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绥中法民二商终字第7号
上诉人（原审被告）郭光明，男，1957年2月1日出生，汉族，肇东市工人，现住肇东市。
委托代理人姜静春，男，黑龙江远放律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马世姜，男，1962年4月17日出生，汉族，无职业，现住肇东市。
委托代理人宋泉，男，黑龙江清泉律师事务所律师。
原审被告王淑兰，女，1959年出生，汉族，现住肇东市八道街中心大药房楼。
原审第三人马海华，女，1961年1月4日出生，汉族，高中文化，个体业主，现住肇东市南五道街血站楼*单元***室。
委托代理人刘显峰，男，黑龙江清泉律师事务所律师。
上诉人郭光明因确认合同效力纠纷一案，不服肇东市人民法院（2013）肇东民初字第278号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭光明及其委托代理人姜静春、被上诉人马世姜及其委托代理人宋泉、原审第三人马海华的委托代理人刘显锋到庭参加诉讼。原审被告王淑兰经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定，1994年8月原告马世姜与被告郭光明合伙购买了肇东市红旗机械厂劳动服务公司厂房，当时原告马世姜出资金为全部资金的百分之三十三点三，被告郭光明出资为全部资金的百分之六十六点七。2010年5月2日，原告马世姜从被告郭光明处借款人民币300，000.00元，双方约定此款在2010年8月2日前一次付清，如付不清，原告马世姜和被告郭光明合伙购买的红旗厂劳动服务公司房产全部归被告郭光明所有，并约定月息5分，同时还注明了双方购买的肇东市红旗机械厂劳动服务公司房产的全部产权中有百分之三十三点三是原告马世姜的。在同一借款协议上双方写明了借郭光明人民币三十万元的借款金额。2013年6月17日被告郭光明给原告马世姜出具的证明中证实双方合伙购买肇东市红旗机械厂劳动服务公司厂房，双方的出资比为被告郭光明百分之六十六点七，原告马世姜为百分之三十三点三。同时该证明又证实2011年8月17日，当事人争执的上述财产被开发占用，其中占用的地上建筑物面积是1327.15平方米，土地使用面积是1600平方米。补偿有肇东市正阳北商服楼一带二600平方米，高层275平方米，并补偿现金120万元。在原告马世姜向被告郭光明索要双方购置的被开发商占用的肇东市红旗机械厂劳动服务公司的补偿时，双方发生争执，故原告马世姜诉来本院。要求：确认原、被告于2010年5月2日签订的借款协议中“如不付清马世姜和郭光明合作买红旗厂劳动服务公司房产全部归郭光明”及被告私自填写的“月利息5分”条款无效。并承担本案的诉讼费用。在庭审结束后原告马世姜向本院申请撤回以下诉讼请求：1、被告立即给付红旗厂劳动服务公司回迁补偿现金1，200，000.00元中原告所有的199，800.00元。2、依法确认红旗厂劳动服务公司回迁财产丽水嘉园小区一号楼商服（一带二楼各300平方米）及三个住宅（共275平方米）以及房屋顶层鸽子房中原告享有的共有财产份额比例为16.65%。3、被告赔偿其私自处分原、被告共有财产肇国用（2010）城第2047号土地使用权及地上建筑物和房屋给原告造成的经济损失190，000.00元。
另第三人马海华与原告马世姜原为夫妻关系，于2008年12月18日与原告马世姜离婚。第三人马海华以原、被告共同购买肇东市红旗厂劳动服务公司及其它产权未经第三人马海华同意，擅自以借款协议形式处分了该共有财产为由向本院提出要求依法确认2010年5月2日原、被告签订的借款协议中以红旗厂劳动服务公司房产抵债条款无效。
再被告郭光明与被告王淑兰系夫妻关系。
原审法院认为，原告马世姜与被告郭光明双方之间订立的借款协议，双方约定的利息确高于国家有关借贷中有关利息最高额限的规定，应在原告马世姜与被告郭光明分割产权后或被告郭光明对其债权主张权利时调整到国家规定的限额内进行结算。双方在此协议中的关于此款在2010年8月2日一次付清，如不付清原告马世姜和被告郭光明合作买红旗厂劳动服务公司房产，全部归被告郭光明的约定，有悖于我国有关法律关于抵押权人在债务履行届满前，不得与抵押人，约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的有关规定。
关于第三人马海华应在原、被告确实认定所分得份额后再与原告马世姜进行分割。故根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：原告马世姜与被告郭光明2010年5月2日的借款协议中约定的“此款在2010年8月2日前一次付清，如不付清马世江和郭光明合作买红旗厂劳动服务公司，房产全部归郭光明”的约定为无效协议。案件受理费100.00元，由被告郭光明承担。
判后，原审被告郭光明不服，向本院提起上诉。主要上诉理由是：原审法院认定上诉人与被上诉人马世姜是合伙关系错误，要求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。
经审理查明，2010年5月2日，被上诉人马世姜向上诉人郭光明借款人民币300，000.00元。同日被上诉人马世姜为上诉人郭光明出具借款协议，协议约定：借款300，000.00元，此款在2010年8月2日前一次付清，如不付清马世姜和被告郭光明合伙购买的红旗厂劳动服务公司房产全部归被告郭光明所有，并约定月息5分。同时协议中还标注“其中有马世姜房产30%”的字样。借款到期后，被上诉人马世姜未偿还借款。现被上诉人马世姜诉至法院，要求确认双方签订的借款协议中“如不付清马世姜和被告郭光明合伙购买的红旗厂劳动服务公司房产全部归被告郭光明”的约定无效。
另查明，1994年上诉人郭光明与肇东红旗机械厂签订协议，购买了劳动服务公司厂房及设备。上诉人郭光明于1999年1月20日办了上述房产（涉案房产）登记过户手续。
本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人马世姜于2010年5出具的借款协议中关于“如不付清马世姜和被告郭光明合伙购买的红旗厂劳动服务公司房产全部归被告郭光明”的约定是否有效。
第一，被上诉人马世姜于2010年5月2日出具的借款协议中承诺用以抵偿借款的房产（红旗厂劳动服务公司房产），上诉人已于1999年即办理了相关的产权证明。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记薄时发生效力”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，房产所有权人为上诉人郭光明，被上诉人马世姜作为非产权所有人无权处分他人财产，亦无权用他人财产来抵偿借款。故被上诉人在其出具的借款协议中关于“如不付清马世姜和被告郭光明合伙购买的红旗厂劳动服务公司房产全部归被告郭光明”的约定，违反法律、法规的强制性规定，该约定无效。
第二，本案被上诉人马世姜作为原审原告提起诉讼，是基于其与上诉人郭光明之间的民间借贷关系，而原审法院在一审判决中对双方的合伙关系进行认定超出当事人诉请范围，应予纠正。如双方当事人需对合伙关系进行确认，应另行通过诉讼程序解决。
第三，被上诉人马世姜在借款协议关于“借款在2010年8月2日前一次性付清”的约定，是双方对还款期限的约定，不违反法律、法规的强制性规定。原审法院在判决中将此约定亦认定为无效不当，应予纠正。
综上，原审法院认定事实及适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更肇东市人民法院（2013）肇东民初字第278号民事判决书主文判项为：被上诉人马世姜于2010年5月2日出具的借款协议中关于如不能按期偿还借款，“马世姜和郭光明合作买红旗厂劳动服务公司房产全部归郭光明”的约定无效。
上诉案件受理费100.00元，由上诉人郭光明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴梦菲
代理审判员 刘 娜
代理审判员 王春光
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 赵哲媛