广西壮族自治区岑溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岑民初字第538号
原告黄超泽，男，住岑溪市水汶镇。
委托代理人高岚，岑溪市148法律服务所法律工作者。
被告岑溪市岑城镇上奇社区奇营二组。
诉讼代表人钟庆南，组长。
委托代理人王宏开，岑溪市148法律服务所法律工作者。
被告钟庆南，男，住岑溪市岑城镇。
原告黄超泽与被告岑溪市岑城镇上奇社区奇营二组（下称奇营二组）、钟庆南定金合同纠纷一案，本院2014年3月14日受理后，依法由审判员王泽芳适用简易程序于2014年4月18日、2014年6月5日公开开庭进行了审理，书记员陈晓迪担任记录。原告及其委托代理人、被告奇营二组的诉讼代表人及其委托代理人、被告钟庆南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄超泽诉称，2014年2月7日，原、被告协商约定，原告以800000元价款购买奇营二组位于岑城镇庆丰一街8×12米的回建地一块，原告交付80000元定金后一个月内由奇营二组办好放线手续把土地交付给原告；原告于当日交付了定金；交定金后，原告要求签订买卖合同，被告不同意签订。一个月期限到期后，被告未办理放线手续交付土地，原告要求退还定金，被告拒绝退还。原、被告的合同不符合合同形式规定，双方买卖集体所有土地违反行政法规强制性规定，请求确认双方的买卖合同无效并撤销买卖合同、由奇营二组返还定金80000元并自起诉日起至付清日止按银行同期贷款利率计付利息、被告钟庆南承担连带返还责任，诉讼费用由被告承担；如果法院判决合同有效，则要求判决�除合同。
原告向法庭提供的证据及拟证明的事实为：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的身份情况；2、《收条》一份，证明被告钟庆南收到原告购地定金80000元及买卖土地的相关情况。
被告奇营二组辩称，被告出让的土地位于岑城镇明都庆丰一街，是2009年12月岑溪市政府在征用其土地后安排给被告的回建地，转让价款800000元，以向社会公开招标方式转让，投标者先交80000元投标押金，中标后由被告会同有关部门确认土地界址时，由中标者交足转让金，被告复印土地证总证给中标者收执。2014年2月7日原告中标后，被告交了土地证复印件给原告。2014年2月22日，原、被告和岑城镇土地所工作人员及上奇社区主任对原告中标的土地进行了面积界址核定，原告请甘伟强、钟培杰等人建了四角围墙砖，被告已把土地交付给了原告；被告要求原告付足土地转让款，原告一�没有给付。被告出卖的土地虽然有部分是集体所有的回建地，但该类回建地不同于未被征用的集体土地，按照有关政策规定，在缴交了相关费用并办理审批手续后，可以转为国有土地并取得国有土地使用证。原告未付清购地款属不履行债务，其行为构成违约，应承担违约责任，由于原告违约，其无权要求返还定金，定金应归被告所有。
被告奇营二组向法庭提供的证据及拟证明的事实为：1、钟庆南身份证复印件、上奇社区居民委员会证明各一份，证明钟庆南是岑溪市岑城镇上奇社区奇营二组组长；2、招标启示复印件一份，证明奇营二组对其岑城镇明都庆丰一街的8×12米回建地一块向社会公开招标出售；3、收条复印件一份（有见证人签名见证），证明2014年2月7日组长钟庆南收到原告定金80000元；4、支各小组领取保定金记录一份，证明被告组内对原告80000元定金的分配情况；5、奇营二组回建地分配方案复印件一份，证明土地所、居委、原、被告双方到土地现场将奇营二组出售给原告的土地交给原告，放线时间没有超过约定期限；6、全图四至界址照片一份，证明出卖土地的面积是8×12米，原告在所购土地四角建了四角界址砖；7、《岑溪市国土资源局关于对岑城镇上奇社区奇营三组申请将集体预留用地转为国有土地问题的意见》、《岑溪市征地拆迁工作指挥部办公室公文处理卡》复印件各一份，证明奇营二、三组的集体预留用地同在庆丰一街，根据相关规定，预留用地交纳相关费用后可转为国有土地，奇营三组的材料能证明奇营二组的相同情况。
被告钟庆南辩称，原告是标买其生产组的回建地，其在原告购地行为中所为是履行组长职务行为，原告无权对其提起诉讼。
被告钟庆南向法庭提供的证据及拟证明的事实为：上奇社区�营二组回建地集体土地所有证［证号：岑集用（2011）第201号，土地所有权人：岑城镇上奇社区奇营二组农民集体，土地使用权人：岑城镇上奇社区奇营二组］及国有土地使用证［证号：岑国用（2011）第441号，土地使用权人：岑城镇上奇社区奇营二组］复印件各一份，证明奇营二组出卖给原告土地的位置，回建地的划分，原、被告的买卖行为合法有效，被告复印了土地使用证给原告。
本院调查的证据有：现场勘验笔录及勘验照片，反映原、被告交易的土地位于岑溪市岑城镇明都新城庆丰一街（南面临庆丰一街），土地东西之长度各12米，南北之宽度各8.08米，土地四角已砌建四角界址砂砖。
经开庭质证，本院对证据作如下分析认定：
原告对被告奇营二组的证据1、3无异议，对被告钟庆南证据的真实性无异议，两被告对原告的证据1无异议，对证据2的真实性无异议�原、被告对本院调查的证据无异议，本院对原、被告无异议的证据予以认定。原告对被告奇营二组的证据2、4、5、6、7有异议，对证据2，认为其是通过中介人甘伟强介绍而与奇营二组协商买卖土地事宜，其对招标启示不知情；对证据4，认为其对被告如何分配定金不知情，分配定金与其无关；对证据5，认为是被告内部对回建地的分配方案，方案并没有说明已明确买卖土地的四至界址，原告没有在方案上签名确认，不能说明已把土地交给原告，其对该证据不知情，不能确定证据是否真实；对证据6，认为土地的出让应有合法手续，被告并没有取得该地属国有土地的相关证件，是集体土地还是国有土地还没有明确，不能认定原告已收到土地；对证据7，认为该证据只证实了奇营三组把集体预留用地转为国有，不能证实奇营二组也已把其预留用地转为国有，集体土地只能转�国有后才能依法出卖。本院认为，对奇营二组的证据2，在庭审中被告确认原告是经甘伟强介绍而与被告协商买卖土地事宜，因此应认定原告是经人介绍后与被告商谈买卖土地事宜而非通过招标实施；证据4，被告如何分配原告所交定金与本案没有直接关系，对该证据不予分析审查；证据5，有奇营二组各户主签名及上奇区委加盖公章确认，方案绘图载述内容明确，且能与奇营二组的土地使用证相印证，对该证据的真实性予以认定；证据6与本案查明的事实相符，对其真实性予以认定；证据7，虽然反映奇营三组的集体预留用地办理审批手续后已转为国有土地，但不能证明奇营二组也对其预留用地办理了转为国有土地的审批手续及已转为国有。
综合全案证据及当事人陈述，本院认定以下法律事实：
被告钟庆南是岑溪市岑城镇上奇社区奇营二组组长，原告黄超泽是岑溪市水汶镇尚勇村村民。2011年，岑溪市政府在征用奇营二组的土地后，在岑城镇明都新城庆丰一街安排了农民集体所有和国有土地各一块回建地给奇营二组使用［集体土地所有证证号：岑集用（2011）第201号；土地长宽度：28.38米×12米；颁证日期：2011年10月30日；国有土地使用证证号：岑国用（2011）第441号；土地长宽度14.05米×12米；颁证日期：2011年10月30日；其集体所有土地位于东边，国有土地位于西边，两地相连接］。2014年2月7日，原告经人介绍与被告协商购买被告的土地用于建房，在看阅土地证后，与奇营二组达成了购买土地协议，当日，原告交付了80000元购地定金，奇营二组组长钟庆南向原告出具了《收条》，收条内容为：奇营二组组长钟庆南收到黄超泽购买庆丰一街奇营二组8米×12米回建地定金80000元，总标款800000元；先交定金80000元，交定金一个月后办好放线，�完总标款。同日，钟庆南另外出具了收黄超泽定金80000元的字条。交付定金后，原告要求被告签订土地买卖合同，因被告要求原告交清购地款原告没有交付而没有另外签订书面买卖合同。2014年2月22日，原、被告等人对原、被告交易的土地进行了丈量划线，确定双方交易土地的范围为集体所有回建地和国有回建地相连的12米×8.08米土地一块（其中国有部分为2.7米×12米，集体所有部分为5.38米×12米），原告请人在土地四角砌建了四角界址砖，原、被告以该方式进行了土地交接，此后，原、被告均没有请相关土地管理部门对双方交易的土地进行丈量绘图，没有取得相关土地管理部门核准确定的土地使用界址和面积红线图。原告认为被告出卖的土地是否合法和是否可以办理国有土地使用证尚不能确定，因而没有支付购地款给被告，其向被告索还购地定金，被告不同意退还，双方遂酿成纠纷。原告于2014年3月14日诉至本院提出其诉讼请求。
本院认为，原、被告交易土地的地址明确，因而标的物真实；虽然原、被告没有订立书面的土地买卖合同，但被告的《收条》内容除了明确收到原告80000元定金外，还载明了买卖土地内容的其他相关约定，因此应视该《收条》的其他内容为原、被告就土地买卖问题签订的买卖合同条款；原、被告的合同是基于当事人合意、在自愿基础上签订，不违反法律的强制性规定，是有效合同，双方应依合同的约定全面履行自己的义务。根据我国土地管理法的规定，只有取得国有土地使用权的土地才允许对其土地使用权进行转让，本案中，原告不是奇营二组村民，其要求从被告处购取的土地能办理取得国有土地使用证，其要求正当合法；被告出卖给原告土地中包含的集体所有回建地，虽属集体建设用地，经办理审�手续后可以转为国有土地，但必须由被告提出办理才有可能得到审批，原告不是被告本集体组织的成员，在法律规定上无法取得申请资格，无法由其办理把集体建设用地转为国有土地手续，因此，被告在没有办理审批手续把土地转为国有后转让给原告，导致了原告不能实现对其所购土地取得国有土地使用权证进行建房的购买合同目的，其请求解除合同符合《合同法》第九十四条第（四）项的规定，本院依法予以支持。解除合同后，被告应将已收取的原告的定金退还给原告，因原、被告已交接了土地，原告亦应把土地退还给被告管理使用；对原告的利息请求，因原告在诉讼前没有要求或通知被告解除合同，合同的解除问题在本案判决生效前尚不能确定，原告请求此前的利息于法无据，本院依法予以驳回。被告钟庆南在原告与奇营二组的土地买卖行为中是代表生产组履行组长职务行为，并非其个人行为，由此产生的权利义务应当由奇营二组享有和承担，原告请求被告钟庆南对奇营二组返还定金承担连带返还责任于法无据，本院依法不予采纳支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告黄超泽与被告岑溪市岑城镇上奇社区奇营二组2014年2月7日的土地买卖合同；
二、由被告岑溪市岑城镇上奇社区奇营二组退还购地定金80000元给原告黄超泽；
三、双方约定转让的土地由原告黄超泽退还给被告岑溪市岑城镇上奇社区奇营二组管理使用；
四、驳回原告黄超泽自起诉日起至付清日止要求被告岑溪市岑城镇上奇社区奇营二组按银行同期贷款利率计付80000元购地定金利�的诉讼请求；
五、驳回原告黄超泽请求被告钟庆南对被告岑溪市岑城镇上奇社区奇营二组退还80000元定金承担连带返还责任的诉讼请求。
本案诉讼受理费1800元（原告已预交），减半收取900元，由被告岑溪市岑城镇上奇社区奇营二组负担。
上述被告应付之款，限在本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状正本五份、副本五份，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审判员 王泽芳
二〇一四年六月十一日
书记员 陈晓迪