广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法岭民一初字第627号
原告：李远雄，男，汉族，1978年3月6日出生，住广东省五华县。
委托代理人：邓聪敏，广东东慧律师事务所律师。
委托代理人：冼广海，广东东慧律师事务所辅助人员。
被告：李卫红，女，汉族，1976年6月17日出生，住福建省安溪县。
第三人：东莞市光源房地产中介有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇教育西路凯东新城S170号。组织机构代码为56663962-0。
法定代表人：李启平，该公司总经理。
委托代理人：李敏，该公司员工。
第三人：中信银行股份有限公司东莞分行。经营场所：广东省东莞市南城区新城市中心区鸿福路106号南峰中心首层、十三至十六层。统一社会信用代码为91441900712252353H。
负责人：张家强，该单位行长。
委托代理人：方少清，该单位员工。
委托代理人：温效光，该单位员工。
第三人：陈惠全，男，汉族，1984年11月8日出生，住广东省东莞市。
原告李远雄诉被告李卫红及第三人东莞市光源房地产中介有限公司（以下简称“光源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月19日受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序，后转换适用普通程序，由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员陈晓晴、欧阳钰组成合议庭，于2016年1月11日公开开庭进行审理。后本院根据原告的申请，追加第三人中信银行股份有限公司东莞分行（以下简称“中信银行东莞分行”）、第三人陈惠全作为本案第三人参加诉讼，并由审判员欧泽林担任审判长与人民陪审员陈晓晴、叶玉勤组成合议庭，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告李远雄及其委托代理人邓聪敏、冼广海，第三人光源公司的法定代表人李启平及公司的委托代理人李敏两次开庭均到庭参加诉讼，第三人中信银行东莞分行的委托代理人方少清第二次开庭到庭参加诉讼，被告李卫红两次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人陈惠全第二次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李远雄诉称：2015年7月10日，原告与被告及第三人光源公司签订《房地产买卖及居间合同》，约定被告将涉案房屋转让给原告，交易价格为750000元。签订合同后，原告按照合同约定向被告支付了定金50000元，并向第三人光源公司支付了居间费12000元。被告收取定金后拒绝前往房管部门办理相应过户手续，并拒绝履行合同义务，经原告多次催告，被告仍不履行。被告未按合同约定履行义务已构成严重违约，被告应承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告继续履行《房地产买卖及居间合同》，即被告将房地产权证书号为粤房地权证莞字第XXXXXXXXX号房屋过户给原告，并立即向原告交付上述房屋；2.被告向原告双倍返还定金100000元；3.被告向原告支付违约金150000元；4.被告向原告支付因本案发生的律师费16000元；5.被告向原告赔偿居间服务费12000元；6.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。
被告李卫红没有提出答辩及质证意见，亦没有提供证据。
第三人光源公司述称：其没有意见，三方依照签订的合同行事。
第三人中信银行东莞分行述称：其对涉案房产有抵押权。
第三人陈惠全辩称：因被告资金紧张，其于2015年6月15日出借100000元给被告，被告以其名下位于东莞市大岭山镇南一路68号海悦世家花园XX号楼XX（房产证号为粤房地产权莞字第XXXXXXXXX号）的房产作为抵押，并办理了抵押登记。其与被告之间的民间借贷纠纷一案已于2016年5月9日由东莞市第一人民法院作出（2015）东一法道民一初字第579号民事判决书认定其对被告的上述房产可行使抵押权，所得价款在清偿第一顺序抵押权人的担保债权后优先用于清偿上述判决的债务。
本院经审理查明：原告作为买方，被告作为卖方，第三人光源公司作为居间方，三方于2015年7月10日签订一份《房地产买卖及居间合同》，约定买卖双方分别独家委托居间方就买卖位于大岭山镇南一路68号海悦世家花园XX号楼XX房签订涉案合同。上述合同第二条第1款约定涉案房产有抵押，抵押权人为第三人中信银行东莞分行；上述合同第二条第2款约定，该物业楼款未清，尚欠银行400000元；上述合同第三条第（一）款约定涉案房产的转让价格为750000元，该价格包括被告在本次出售前已产生及已支付的一切费用，包括维修基金、管理费、煤气管道费、电话费、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等；上述合同第四条第1款约定购房定金为50000元，原告须在签订合同时支付给被告；上述合同第四条第2款约定“（1）买方于签（房管所买卖合同）的当天支付首期楼款（不含定金）人民币壹拾捌万元整，（小写：¥：180000.00元整），该楼款只能打入卖方供楼账号，做为卖方赎楼，使用，（2）剩余楼款人民币伍拾贰万元整，（小写：¥520000.00元整买方通过担保公司提供担保办理贷款或银行按揭的手续，以所获得贷款等额的部分向卖方支付。该贷款在买方完缴该物业之过户税费及房管部门出具该物业之过户受理回执单后由买方直接划入给卖方提供的银行账号内”；上述合同第四条第三款约定买卖双方自签订合同3天内（一般三天或当天）委托居间方指定工作人员办理该物业转名之一切手续并提交交易所需至全部资料及支付各自承担之公正、交易费用；上述合同第六条约定买卖双方同意卖方收齐所有楼款7天内向买方交付物业；上述合同第7条第2款约定三方确认居间服务费共12000元，由买方在签订合同时支付；上述合同第八条约定“因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等转让相关手续、逾期交付房产、逾期支付居间服务费，逾期支付楼款及不履行配合本合同项下其他义务的，则：1、逾期未超过十天的，违约方须按逾期每人该物业总楼价的1%支付滞纳金，本合同继续履行。2、逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同，除要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍返还定金予买方如买方违约则卖方可以没收定金）外，还有权要求违约方支相当于该物业转让价款的20%的违约金。3、若一方违约导致合同解除，若居间服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用……6、三方约定，如一方违约最终导致诉讼的，则守约方因主张权利产生的费用（该费用包括但不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用）应由违约方承担”。
原告主张其于2015年7月10日向被告支付了定金50000元，但余款700000元尚未支付。原告主张其在支付定金后三天内口头通知被告到房管所签订买卖合同，但被告拒不办理过户手续，拒不交付涉案房产，并依据涉案合同第八条的约定要求被告承担双倍返还定金，支付违约金律师费、居间服务费的违约责任。原告提供了两张金额分别为8000元及5000元的居间服务费发票证明其主张的居间服务费，以及提供了律师费发票及《委托代理合同》证明律师费的产生。原告陈述居间服务费发票金额为13000元的原因是还有其他支出，实际就是给了这么多。第三人光源公司陈述其有电话通知被告在签订合同三天后到房管所签订买卖合同，但被告没有履行。
另查明，涉案房产登记在李卫红名下，房地产权证号为XXXXXXXXX，位于东莞市大岭山镇南一路68号海悦世家花园XX号楼XX。涉案房产于2015年5月21日进行抵押登记，抵押权人为第三人中信银行东莞分行，抵押金额为480000元，抵押期间为2013年5月17日至2023年5月17日。涉案房产又于2015年6月24日进行抵押登记，抵押权人为第三人李惠泉，抵押金额为100000元，抵押期间为2015年6月15日至2016年6月14日。原告主张在涉案合同可以继续履行的情况下，其同意代被告清偿上述抵押债务。第三人中信银行东莞分行主张其对涉案房产享有抵押权，其同意配合原告代被告清偿抵押债务。第三人陈惠全主张其对涉案房产享有抵押权，并主张依据东莞市中级人民法院（2015）东一法道民一初字第579号民事判决书对涉案房产所得价款在清偿第一顺序抵押权人的担保债权后优先清偿该判决判定的债务。上述判决书判令：“一、被告李卫红、陈某应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈惠全归还借款本金100000元；二、被告李卫红、陈某应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈惠全支付利息（分段计算：1、以50000元为本金，从2015年6月15日起按月利率2%的标准计至2015年6月30日止。2、以100000元为本金，从2015年7月1日起按月利率2%的标准计至本判决确定的履行期限届满之日止）。三、被告李卫红、陈某应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈惠全支付律师费12000元。四、若在被告李卫红、陈某未履行判决第一项、第二项、第三项债务，原告陈惠全有权对被告李卫红所有的位于东莞市大岭山镇南一路68号海悦世家花园XX号楼XX的房产（房地产权证号为：粤房地权证第XXXXXXXXX号）行使抵押权，所得价款在清偿第一顺序抵押权人的担保债权后优先用于清偿判决第一项、第二项、第三项债务。五、驳回原告陈惠全的其它诉讼请求。”
上述事实，有原告提供的定金收据、房地产权证、收款收据、发票、《房地产买卖及居间合同》、《委托代理合同》、，第三人陈惠全提供的民事判决书及当事人陈述附卷为据。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。被告李卫红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，故本院对原告起诉主张的事实和提供的证据予以确认。涉案《房地产买卖及居间合同》是原告、被告及第三人光源公司的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，对缔约各方有约束力，该合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让的限制。庭审中原告明确表示其有足够的资金愿意向第三人中信银行及陈惠全清偿债务以消灭抵押权，代位清偿是原告的权利，第三人中信银行及陈惠全有义务协助原告代位清偿，故在原告代位清偿涉案房屋的抵押债务并涂销抵押登记后，涉案房屋就不存在转让的限制，涉案《房地产买卖及居间合同》能够继续履行，故本院对原告关于主张其代为清偿涉案房屋抵押债务后继续履行涉案《房地产买卖及居间合同》的请求予以支持。原告代为清偿的上述抵押债务，应当从原告应付给被告的购房款中扣除，扣除后剩余的购房款，原告应向被告支付。根据涉案《房地产买卖及居间合同》第六条的约定，被告应于原告交齐款项的7天内交付涉案房产。
根据涉案《房地产买卖及居间合同》第八条第2款的约定，守约方解除该合同时有权要求适用定金罚则及按该物业转让价款的20%主张违约金，但原告现主张继续履行涉案《房地产买卖及居间合同》，故不适用上述条款的约定，故本院对原告关于主张判令被告双倍返还定金100000元及支付违约金150000元的请求不予支持。同理，根据上述合同第八条第3款的约定，被告违约，原告主张解除合同时才有权主张被告赔偿居间服务费，但本案中，原告主张继续履行合同，故本院对原告关于主张判令被告赔偿居间服务费12000元的请求不予支持。根据上述合同第八条第6款的规定，原告有权主张因本案诉讼产生的律师费及担保费。原告主张律师费16000元，有委托代理合同及广东增值税普通发票为证，故本院对原告关于主张判令被告支付律师费16000元的请求予以支持。本案原告未申请财产保全，亦没有支出担保费，故本院对原告关于担保费的请求不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限原告李远雄与被告李卫红于本判决生效之日起三十日内继续履行涉案《房地产买卖及居间合同》，将涉案房产（房地产权证号：粤房地权证莞字第XXXXXXXXX号）过户至原告李远雄名下，并按《房地产买卖及居间合同》第六条的约定交付该房产；
二、限被告李卫红于本判决生效之日起三日内向原告李远雄支付律师费16000元；
三、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5470元，由被告李卫红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 欧泽林
人民陪审员 陈晓晴
人民陪审员 叶玉勤
二〇一六年六月十七日
书 记 员 陈桂朱