吉林省和龙市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民初字第480号
原告：延边恒泰房地产开发有限责任公司，住所：和龙市文化路53号。
法定代表人：郑泰相，该公司董事长。
委托代理人：朱辉，吉林华烁律师事务所律师。
被告：孟祥莉，住和龙市。
原告延边恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司�诉被告孟祥莉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告延边恒泰房地产开发有限责任公司的委托代理人朱辉，被告孟祥莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告延边恒泰房地产开发有限责任公司起诉称：2009年4月10日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告向被告出售位于和龙市的门市房，单价1377.51元，建筑面积为456.75平方米，付款方式为2009年4月10日交付339178元，剩余房款290000元办理银行按揭贷款。如逾期付款支付逾期应付款日万分之三的违约金，合同签订后，原告于2009年5月12日收到银行按揭贷款290000元，现尚欠购房款204178元，故原告诉至人民法院，要求被告支付剩余房款204178元及逾期付款的违约金（违约金日期为2009年4月10日至购房款全部付清为止，按日万分之三计算）。
原告延边恒泰房地产开发有限责任公司向本院提交的证据有：一、身份证及营业执照许可证、组织机构代码证复印件各一份，以证明原、被告的诉讼主体资格；二、商品房买卖合同一份，以证明被告购买原告出售的位于和龙市的门市房及双方约定的房款、单价、违约责任等；三、被告交款收据8份，以证明被告方购买房屋后交纳了135000元首付款；四、借款申请书及贷款凭证各一份，以证明被告方于2009年5月12日以按揭贷款的形式支付给原告290000元的房款。
被告孟祥莉答辩称：欠款事实属实，但是与原告签订合同时同意帮被告解决环境污染等问题，但到现在还没有帮被告解决。原告解决完这些问题后，我同意支付购房款。
被告孟祥莉在法定期限内向本院向本院提交的证据有：一、收据1份，以证明2007年6月15日，被告交付房款60000元；二、证明三份，以证明原告应付被告73362元车辆维修款；三、承�书复印件一份，以证明原告承诺给被告解决环境污染问题；四、房照复印件一份，以证明房屋现状及具体信息。
经庭审质证，对原告向本院提交的证据，被告表示无异议，且原告提交的证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。
对被告向本院提交的证据一、四，原告表示无异议，且被告提交的证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信；对被告提交的证据二、三，因该证据与本案无关联，本院对此不予采信。
本院根据原、被告的陈述及本院确认的有效证据，可综合认定如下事实：2007年6月6日被告所有的房屋进行拆迁，2007年12月5日经回迁被告开始使用该房屋。2009年4月10日原告与被告补签房屋买卖合同，双方约定：被告孟祥莉从原告恒泰公司处购买位于和龙市的门市房一栋，房屋建筑面积为456.75平方米，房屋单价为1377.51元，总房款�629178元，付款方式为被告于2009年5月12日以按揭贷款的形式支付给原告290000元。双方签订的商品房买卖合同中第七条“买受人逾期付款的违约责任。按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。双方在商品房买卖合同中签字。双方签订书面合同前，被告于2007年6月15日支付60000元，2007年10月30日支付15000元，2007年11月23日支付5000元，2007年11月29日支付房款10000元，2007年11月30日支付10000元，2008年1月18日支付47000元，2008年3月4日支付20000元，2008年5月28日支付8000元，被告至今共支付房款485000元，现剩余144178元房款未支付。
另查：该房屋于2010年4月22日办理的房屋所有权证。
本院认为：原告恒泰公司与被告孟祥莉之间签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告孟祥莉已实际占有并使用了该房屋，合同已经实际履行，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”的规定，在原告将该房屋交付给被告，被告理应将剩余货款交付给原告，不应以房屋�质量问题而拖欠部分房款，其拖欠行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告支付房款144178元的诉讼请求，应予以支持。
对原告要求被告支付逾期支付房款违约金的请求，被告称违约金约定过高，庭审中原告亦未提供证据证明其受到实际损失的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中华人民共和国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中华人民共和国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利息，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。”的规定，双方约定的违约金过高，本院予以适当调整，以被告未支付的房款数额为基础按中国人民银行发布的同期贷款利率的150%作为损失依据进行调整，即原告应得的违约金为被告未支付的房款数额×中华人民共和国人民银行发布的同期贷款基准利率的150%（贷款基准利率100%＋加收50%）×1.3倍（损失100%＋30%）×违约期间（自约定交付房款之日即2009年4月10日次日起算至本判决确定的给付之日止）。
对被告孟祥莉主张原告违约在先，未按约定履行协助被告解决噪音污染等问题，所以拒付房款的辩解，原告已交付房屋，被告理应支付全部房款，如房屋存在其他问题，被告可另寻途径要求原告对房屋承担修复或赔偿责任，故对该项辩解，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第二款、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判�如下：
一、被告孟祥莉于本判决生效之日起十日内一次性向原告延边恒泰房地产开发有限责任公司支付剩余房款144178元及逾期支付房款的违约金［房屋剩余价款144178×中国人民银行发布的同期贷款利率的150%（贷款基准利率100%＋加收50%）×1.3倍（损失100%＋30%）×违约期间（自约定交付房款之日即2009年4月10日次日起算至本判决确定的给付之日止）］；
二、驳回原告延边恒泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4363元，由被告孟祥莉负担3184元，由原告延边恒泰房地产开发有限责任公司负担1179元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 迟平晶
人民陪审员 张良荣
人民陪审员 张玉伟
二〇一四年十月十七日
书 记 员 金美英