北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第10682号
上诉人（原审被告）苏凡，女，1979年1月21日出生。
委托代理人延志文，北京市亿嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵洪力，男，1960年9月20日出生。
被上诉人（原审原告）赵刚，男，1987年2月1日出生。
二被上诉人之共同委托代理人吴东悦，北京市德润律师事务所律师。
上诉人苏凡因与被上诉人赵洪力、赵刚房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第22994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苏凡之委托代理人延志文，被上诉人赵洪力、赵刚之委托代理人吴东悦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年5月，赵洪力、赵刚起诉至原审法院称：北京市朝阳区×里×号院×号楼×层商业×房屋的所有人是王×、滕×，由苏凡代理出售该房屋；2013年6月12日，经北京寺院创新房地产经纪有限公司居间介绍，赵洪力与苏凡签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：王×、滕×出售的涉案房屋交易价格为225万元；因苏凡已将涉案房屋租金先行收取，故于同日苏凡又与赵洪力签订《补充协议》，约定房屋交易价格为225万元，其中包含72000元的房屋租金；签约当日买房应交付定金5万元，2013年7月15日前交付房款65万元，过户当日付清房款；2013年8月12日前交付房屋、完成过户事宜，逾期办理按照每日总房款万分之二的标准支付违约金。同时各方还口头约定买受人为赵洪力、赵刚二人，并在6月28日的网签合同中予以正式明确。合同签订当日，赵洪力即支付5万元定金，并于2013年6月25日支付房主65万元房款；2013年8月9日，赵洪力与王×、滕×到税务局缴纳了税款，赵洪力又给了房主4万元。后由于房主的身份证丢失，8月12日未能完成过户，就又改为2013年9月2日去办理过户。9月2日赵洪力先将余款143.8万元打给了滕×的配偶，但房主方面仍不配合办理房屋过户手续。赵洪力、赵刚2013年9月将王×、滕×、苏凡诉至法院，法院判决涉案房屋过户给赵洪力、赵刚，但认为因房主不认可苏凡代为签订的《补充协议》，故该《补充协议》对房主没有约束力，我方与苏凡无权代理产生的72000元损失，我方可与苏凡另行解决，该案已经二审维持原判。我方现在通过强制过户取得了涉案房屋，亦将争议的72000元交到法院并支付给了房主，但在与苏凡多次联系后，苏凡声称在房主拿到钱后，即返还我方，但至今未果，故诉至法院要求判令苏凡赔偿我方损失72000元。
苏凡辩称：不同意赵洪力、赵刚的诉讼请求。赵洪力、赵刚基于《补充协议》要求我方赔偿72000元的损失不成立，法院判决中将房屋成交价格确定为225万元，没有72000元，该补充协议没有被王×、滕×追认，法律依据没有，所以赵洪力、赵刚诉请不存在。不动产以产权登记为标准，因涉案房屋我方无权代理，在2015年3月23日变更产权登记，物权以不动产登记为标准。赵洪力、赵刚主张的72000元损失没有事实依据。当时买房的时候没有变更产权登记，在没变更产权登记以前赵洪力、赵刚想收取房租没有法律依据。
原审法院经审理认为：根据生效的判决，可以认定苏凡构成无权代理，且其为房屋租金的实际受益人，故其应承担由此给赵洪力、赵刚造成的损失，但生效判决亦认为赵洪力、赵刚对《补充协议》的签订有失察之失，故对于赵洪力、赵刚的诉讼请求法院予以部分支持。据此，原审法院于2015年6月判决：一、苏凡于判决生效之日起七日内赔偿赵洪力、赵刚损失五万元；二、驳回赵洪力、赵刚其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，苏凡不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，并称：苏凡与赵洪力、赵刚恶意串通，无权处分他人房产，苏凡冒名代签的《补充协议》也没有得到房屋产权人的追认，双方利用非法手段逃避国家税款，原判对于苏凡整体恶意规避的意图审查不明，依据没有得到追认无法律效力的《补充协议》作为案件的判断标准属于错误判决。苏凡请求撤销原判，改判其不承担赔偿赵洪力、赵刚5万元。赵洪力、赵刚同意原判。
经审理查明：王×与苏凡原系夫妻，二人于2003年3月19日登记结婚。北京市朝阳区×里×号院×号楼×层商业×号房屋（以下称×号房）于2007年11月8日登记在王×、滕×名下，由二人共有，二人各有50%的份额。2009年11月18日，王×与苏凡协议离婚，离婚协议中×号房及附属产权归苏凡。
2013年6月12日，赵洪力与滕×、苏凡（以王×的代理人的身份）签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定王×、滕×将×号房屋作价225万元卖给赵洪力；买受人应于签订合同当日支付定金5万元；出卖人应当在2013年8月12日前将该房屋交付给买受人；该房屋交易过程中所产生的税费均由买受人承担；买卖双方同意自本合同签订之日起60日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因迟延履行合同义务，迟延履行方应按照每逾期1日赔偿守约方成交价款万分之二的逾期违约金，逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，违约方应按照合同约定成交价的百分之二十向守约方支付违约金。
同日，苏凡以王×、滕×的名义与赵洪力签订《补充协议》一份，约定：交易房屋的成交价格225万元中包含72000元的6个月房屋租金；买受人应于签订买卖合同当日向出卖人支付定金5万元，于2013年7月15日前再向出卖人支付房款65万元，否则出卖人不予配合办理转移登记手续，于办理房屋所有权转移登记手续当日一次性支付剩余房款；买受人如不按时支付以上款项，每逾期一天，应向出卖人支付实际成交价格的万分之五作为赔偿。王×、滕×对该《补充协议》不认可，称从未授权苏凡签订该协议，对该协议改变了原合同确定的购房款价格不认可。
苏凡与案外人刘×于2013年6月1日签订《房屋租赁合同》，苏凡将涉案房屋出租给刘×，自2013年7月16日至2014年7月15日每月租金12000元。后苏凡、赵洪力、刘×三方同意于2013年6月12日将出租人由苏凡变更为赵洪力。变更出租人时，刘×向苏凡支付了半年的租金72000元及押金18000元。
2013年10月，赵洪力、赵刚因房屋买卖纠纷将王×、滕×诉至法院，并依法追加苏凡为第三人进行诉讼，法院经审理认为，2013年6月12日《北京市存量房屋买卖合同》，赵洪力与滕×均为本人签字，苏凡以王×代理人的身份在合同上签字，赵洪力与苏凡均未能提供王×给予苏凡相关授权的证据，但王×事后对该合同予以了追认。关于苏凡以王×、滕×的名义与赵洪力签订《补充协议》，亦无证据证明苏凡取得了王×和滕×的授权，因苏凡并非该房屋所有权证上载明的所有权人，赵洪力对苏凡的代理人权限疏于注意和审查，自身存在一定过失，结合苏凡与王×和滕×目前的关系亦不足以产生表见代理的效果，故该《补充协议》对王×和滕×不具有约束力。因《补充协议》对王×、滕×不具有约束力，该协议的主要争议条款为交易房屋的成交价格225万元中包含了6个月的房屋租金72000元，故赵洪力、赵刚仍应支付购房款72000元。至于赵洪力因苏凡无权代理产生的损失，其可与苏凡另行解决。该案审理中，王×、滕×称不知道苏凡出租房屋的事，并对出租行为及变更出租人的行为不认可。
现赵洪力、赵刚诉至法院，认为其已将购房款72000元交给售房人，故要求苏凡承担其无权代理造成的损失。苏凡称《补充协议》无效，其不应承担相应的法律责任，同时涉案房屋在2015年3月才完成过户，赵洪力、赵刚亦无收取相关房租的依据。
以上事实有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、判决书、案款收据、录音及文字整理稿以及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，苏凡在签订《补充协议》时没有代理权，事后亦未得到王×、滕×的追认，故苏凡构成无权代理。因苏凡的无权代理行为，致使赵洪力、赵刚未能收取涉案房屋6个月的租金，而该租金由苏凡实际收取，故应由苏凡承担相应的损害赔偿责任。原审法院根据双方的过错酌定苏凡的赔偿数额，并无不当，本院予以维持。对于苏凡上诉提出其与赵洪力、赵刚恶意串通，无权处分他人房产一节，因相关判决已确认涉案房屋买卖合同之效力，苏凡的该项上诉意见与生效判决认定的事实不符，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费800元，由赵洪力、赵刚负担260元（已交纳），由苏凡负担540元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费1050元，由苏凡负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 万 丽 丽
代理审判员 吴 强 兵
二〇一五年九月十八日
书 记 员 仵霞书记员李月明