陕西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）陕民申1228号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：王婷，女，汉族。委托代理人：郝全江，男，汉族系王婷亲属。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：西安高新技术产业开发区房地产开发公司。住所地：陕西省西安市高新区科技二路**号高新水晶城办公楼*座**层。法定代表人：王智刚，该公司董事长。委托代理人：范继伟，陕西法智律师事务所律师。再审申请人王婷因与被申请人西安高新技术产业开发区房地产开发公司（以下简称高新地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院(2016)陕01民终2074号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。王婷再审申请称：二审认定事实不清，证据不足，且适用法律亦严重错误。(一)高新地产公司的宣传广告和宣传资料所做相关设施的说明和允诺不符合当事人所签订的商品房买卖合同附件三第七条第二、三款的约定，质量达不到中华人民共和国国家标准GB/T50314-2006“智能建筑设计标准”、中华人民共和国国家GB50348---2004“安全防范工程技术规范”和中华人民共和国建筑法第五十二条、第七十四条的规定。（二）二审在关于补装安防系统一节中应以是否达到合同约定，而是用不具备要约的要约邀请就界定高新地产公司己履行了合同义务，显然此判决事实不清，适用法律不正确。依据民法通则第一百一十一条和合同法第一百零七条之规定，“当事一方……履行合同义务不符合约定，应当承担……采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，要求高新地产公司补装安防系统，并达到使用功能合情、合理、合法。（三）关于逾期办证一节:再审申请人于2010年11月23日后数次要求高新地产公司履行合同义务，支付违约金，高新地产公司口头答应，就是迟迟不兑现承诺，在这种情况下，再审申请人的权利并未受到侵害，那么诉讼时效还未起算，既然还未起算，既使超过两年或更长的时间也不存在超过时效的问题。所以再审申请人诉请高新地产公司执行合同十五条的约定支付买受人违约金，符合合同的约定和法律规定，合理、合法。（四）关于王婷上诉高新地产公司双倍赔偿其对讲机1000元一节，再审申请人认为此判决与事实不符。生效裁定要求高新地产公司向诉求方双倍赔偿彩色可视对讲机差价1096元后，高新地产公司于同年10月在再审申请人不知情的情况下，给其安装了黑白可视对讲机，双方并未签订该项内容的补充协议书，根本不存在双方对安装已经达成合意。该项的赔偿在商品房买卖合同第十三条明确约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准，达不到约定标准，买受人要求出卖人......赔偿双倍的.......设备差价。再审申请人依照民法通则第一百一十一条和合同法第一百零七条，要求双倍赔偿可视对讲机差价1000元不仅有合同依据，更有法律依据。（五）审判组织不符合法律规定。二审在审理时只有一名审判员和一名书记员，在做判决时却由未参加审理人员组成的合议庭来决定，审判员的意见得不到尊重，判决凭局外人员主观臆断，判决无法体现公正、公平。综上，二审认定事实不清楚，适用法律错误，请求1、依法撤销二审判决，改判支持申请人的诉讼请求；2、被申请人承担本案的一审、二审的全部诉讼费用。被申请人高新地产公司提交意见称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，申请人申请再审无法律和事实依据，其理由不能成立，依法应当驳回其再审请求。二、申请人认为“被申请人制作的销售广告和宣传资料对房屋内可视系统、对讲系统、家庭智能系统等设施作出的明确的说明和允诺”，只能视作要约邀请，不能作为合同内容。依据合同法第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示”之规定，要约邀请对合同双方没有约束力，申请人向被申请人主张权利没有合同依据及事实依据，应当依法驳回其再审请求。三、就申请人所称的“补装安防系统”之事实，一审、二审均己查明且认定事实清楚，客观公正。1、被申请人仅负有安装安防报警控制主机的义务，红外探测器等设施由业主也就是申请人选择安装。2、西安市雁塔区人民法院(2013)雁民初字第00089号民事判决书就补装安防系统之事己经作出生效判决，并查明:被申请人己按照智能化系统招投标文件的范围及技术内容的要求组织相关部门与施工单位对包括家居安防系统等的智能系统工程进行了竣工验收。3、一审庭审中申请人亦承认被申请人己为涉案房屋部分房间安装了红外报警探测器。因此，被申请人己向申请人提供了合同约定的家庭智能系统。全面履行了自己的义务。4、申请人从实际接收房屋己近七年才提出主张，已经超过法律规定的两年诉讼时效。四、就申请人所称“逾期办证的违约金”之事实，一审、二审均己查明且认定事实清楚，客观公正。四、1、根据《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。2、双方认可交房的时间为2008年11月28日。3、按照合同约定被申请人完成备案登记的时间应当为2009年11月23日前。一审、二审查明的客观事实是被申请人取得该项目房屋初始登记的时间为2009年8月20日。被申请人不存在逾期办理初始登记备案的违约行为。4、申请人有确凿的证据证明被申请人在2009年11月23日前未提供应当提供的资料报产权登记机关备案，申请人应自2009年11月23日起两年诉讼时效内向被申请人主张逾期办证的违约金。然而，申请人起诉主张逾期办证违约金时己经超过法定诉讼时效六年之久。5、申请人在一审举证证明其主张权利的最后时间为2012年，并未充分提供证据证明其从2012年至起诉时请求过该项违约金。因此，一审判决驳回申请人主张“逾期办证违约金”的诉讼请求，二审判决维持原判，认定事实清楚客观公正，适用法律正确。五、就申请人所称“双倍赔偿对讲机差1000元”之事实，一审、二审均己查明且认定事实清楚，客观公正。1、申请人在收房时未对此提出主张，且在之后被申请人为其安装黑白可视对讲机时，亦未提出异议仍同意安装并使用至今。双方对可视对讲机己达成新的合意，变更了原合同约定。2、申请人在使用黑白对讲机多年后，又主张要求被申请人赔偿该对讲机与彩色对讲机之间的差价，缺乏事实与法律依据。3、即使申请人认为被申请人安装的对讲系统不符合合同约定，2008年11月28日收房时，申请人就应当知道该项权利受到侵害，2010年11月28日就己经超过了法定的两年诉讼时效，申请人起诉时已经超过法定诉讼时效长达近五年之久。因此，一审判决驳回申请人主张“双倍赔偿对讲机差价1000元”的诉讼请求，二审判决维持原判，认定事实清楚客观公正，适用法律正确。六、二审程序，由一名审判员和书记员进行询问，程序合法，没有损害被申请人及申请人的程序权利。综上所述，申请人申请再审没有事实及法律依据其理由不能成立，其再审诉讼请求应当依法予以驳回。本院认为，一、关于申请人提出的被申请人安装的“家庭安防系统”不符合合同约定的理由，经查，被申请人在其房屋销售宣传单中承诺：“户内安装专业家庭安防报警控制主机。……”。双方签订的《商品房买卖合同》附件三第七条第三款约定：家庭安防系统。原判查明：依据合同约定，被申请人仅负有安装安防报警控制主机的义务，红外探测器等设施由业主选择安装。此外，在之前法院生效的判决已经查明，高新地产公司已按照智能化系统招投标文件的范围及技术内容的要求组织相关部门与施工单位对包括家居安防系统等的智能系统工程进行了竣工验收。而庭审中王婷亦承认高新地产公司已为涉案房屋部分房间安装了红外报警探测器。上述认定并无不当，申请人认为被申请人安装的“家庭安防系统”不符合合同约定的理由无事实依据，不能成立。二、关于申请人提出的被申请人逾期将权属登记申报材料递交房屋产权登记机关，构成违约的理由，经查，双方认可的交房时间为2008年11月28日，故高新地产公司应在2009年11月23日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被申请人于2010年4月12日向房管部门申请了转移登记，故申请人应自2009年11月23日起两年诉讼时效内向高新地产公司主张逾期办证违约金。且申请人在原审中并未提供充分证据证明其从2012年至今请求过该项违约金，诉讼时效存在中止、中断、延长的理由。因此，申请人主张逾期办证违约金已明显超过诉讼时效。故原判认定事实正确，申请人的该申请理由不能成立。三、关于申请人提出的被申请人未按约定为其安装彩色可视对讲机要求双倍赔偿差价1000元的理由，经查，被申请人在其房屋销售宣传单中承诺：安装楼宇门禁对讲系统。双方签订的《商品房买卖合》附件三第七条第二款约定：可视对讲系统。原审判决认定：被申请人为其安装黑白可视对讲机时，其未提出异议仍同意安装并使用至今。可见，双方对可视对讲机的安装使用已达成新的合意，变更了原合同的约定。现其在使用黑白可视对讲机多年后，又主张要求高新地产公司赔偿该对讲机与彩色可视对讲机之间的差价，缺乏事实及法律依据，法院依法不予支持。该认定符合事实和法律规定。申请人的该申请理由亦不能成立。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定：“二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”。原判二审据此规定不开庭审理本案，不违反法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回王婷的再审申请。审 判 长  王西京代理审判员  成 芳代理审判员  逄 东二〇一六年九月二十日书 记 员  史小英