重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酉法民初字第01129号
原告罗华琼，女，1983年5月5日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。
委托代理人董长庭，酉阳土家族苗族自治县法律援助中心法律工作者。
被告重庆阳坤房地产开发有限公司。
住所地：重庆市渝北区龙溪街道加州城市花园*幢12—2。
法定代表人邱萍，该公司总经理。
委托代理人刘文勇，重庆潜卫律师事务所律师。
原告罗华琼诉被告重庆阳坤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员田亚独任审理，于2015年10月20日第一次公开开庭进行了审理。原告罗华琼及其委托代理人董长庭，被告重庆阳坤房地产开发有限公司的委托代理人刘文勇均到庭参加了诉讼。因原告增加诉讼请求，本案由本院审判员田亚独任审理，于2015年11月9日第二次公开开庭进行了审理。原告罗华琼及其委托代理人董长庭，被告重庆阳坤房地产开发有限公司的委托代理人刘文勇均到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序审理，由本院代理审判员徐锒担任审判长，与人民陪审员姚祥荣、黄朝庆组成合议庭，于2016年6月7日第三次公开开庭进行了审理。原告罗华琼及其委托代理人董长庭，被告重庆阳坤房地产开发有限公司的委托代理人刘文勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗华琼诉称：2013年6月23日，原告与被告签订了商品房定购协议，购买被告开发的位于酉阳县城“酉阳新都”商住小区A2栋1楼6-1号，面积99.095平方米的商铺一间。按照协议约定，原告于2012年11月19日支付了被告定金150000元；在签订正式购房合同时，原告付清房款余款及相关税费。在原告要求被告签订正式购房合同过程中，查明被告已经将该门面抵押给了银行，被告无法履行交房义务。被告的行为构成违约，原告为维护自身权益，故诉至法院，请求判决：1.解除原、被告于2013年6月23日签订的《商品房定购协议》；2.由被告双倍返还原告定金300000元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告重庆阳坤房地产开发有限公司辩称：1.原告要求解除合同已经超过了诉讼时效，双方应该履行合同；2.原、被告于2012年11月20日、2013年6月23日签订了《商品房定购协议》，原告第一次支付定金50000元，第二次支付100000元，原告没有在约定时间与被告签订房屋买卖合同，是原告违约在先，被告有权没收定金；3.双方约定的是按揭方式，原告应当按照合同约定完成相关按揭手续，原告构成违约。综上，原告的起诉没有法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年11月20日，原、被告签订《商品房定购协议》，约定由原告订购被告开发的“酉阳新都”商住小区A2栋1楼6-1号门面一间，面积为99.095平方米。2013年6月23日，原告罗华琼作为乙方，被告重庆阳坤房地产开发有限公司作为甲方对该订购房重新签订了《商品房定购协议》，约定被告自愿将“酉阳新都”商住小区A2栋1楼6-1号面积为99.095平方米的门面一间出售给原告，优惠后购房单价8000元/平方米，总房款为792760元。《商品房定购协议》第二条第二款约定：“实际付款方式：签订本协议之日，乙方首付购房定金150000元（大写：壹拾伍万元整）；签订正式《商品房买卖合同》时，付购房款及相关税费311700元（大写：叄拾壹万壹仟柒佰元整）；本商品房交付乙方时付清购房余款”。第三条第一款约定：“甲方在签订本协议之日收取乙方购房定金后，不得将乙方所定房屋出售给他方，不得变更购房单价，否则视为违约，并向乙方赔付违约金壹拾伍万元。乙方在本协议签订后，提出不购此房或无理提出协议以外的要求，则视为违约，已缴定金，甲方不予退还”。第三条第二款规定：“若需按揭贷款购房的，在正式签订购房合同时，必须与甲方和按揭贷款银行按本协议相关条款签订购房合同、按揭合同、抵押合同、借款借据并提供业主夫妻身份证、户口薄、结婚证明及收入证明，并按合同约定的付款方式支付房款及相关税费”。第三条第三款约定：“乙方签订本协议后，若不能按通知时间签订正式购房合同、按揭合同、抵押合同、借款借据及提供相关证件、付清房款及相关税费时，甲方有权将本协议定购房出售，同时乙方需向甲方赔付违约金壹拾伍万元”。第三条第六款约定：“限于2013年10月30日前付清首付，逾期所付的壹拾伍万元作废，不予退还，甲方有权处理罗华琼该房屋”。原告分别于2012年11月19日向被告支付定金50000元，于2013年6月23日支付定金100000元。
2013年10月28日，原告到被告售房处交纳首付购房款，欲签订正式购房合同。由于当时被告方财务人员不在，没有被告的公章，无法收取购房款，未能签订正式购房合同。被告方便告知原告另行通知交纳首付购房款时间。此后，被告方未通知原告交纳购房款和签订正式购房合同。2014年1月24日，被告向重庆市渝北区合信小额贷款有限公司贷款，将本案诉争房屋抵押给重庆渝北区合信小额贷款有限公司，抵押担保的期限为：从抵押登记之日起，重庆市渝北区合信小额贷款有限公司向主合同项下借款人主张贷款债权及其他权利的诉讼时效期间，同意债权展期的，继续承担担保责任，至主债权展期后的诉讼时效期间届满之日。之后，原、被告双方因诉争房屋的抵押情况、房款支付方式未能达成一致意见，双方至今未签订正式购房合同，原告亦未交纳首付购房款。
另查明，原告陈述其是在2014年4月才知晓诉争房屋已经抵押给重庆渝北区合信小额贷款有限公司。诉争房屋现已被人民法院司法查封。原、被告于2013年6月23日签订的《商品房定购协议》载明被告的销售代理人为李同。本院于2015年5月5日对本案立案受理。
认定上述事实的证据有原告的身份证复印件、被告的营业执照、组织机构代码证、商品房定购协议、抵押合同、收据、证人证言以及当事人的陈述等证据记录在案，事实清楚，足以认定。
本院认为，原、被告于2013年6月23日签订的《商品房定购协议》，系双方真实意思表示，协议内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，应当认定为合法有效。该协议对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照协议约定履行各自义务。原告于2013年10月28日到被告售房处交纳首付购房款，欲签订正式购房合同,由于被告方的原因未能按《商品房定购协议》约定履行交纳首付购房款义务,双方未能签订正式购房合同,同时被告无证据证明之后其通知过原告继续履行合同，因此，未交纳首付购房款和未能签订正式购房合同的责任不在原告。被告未经原告同意，于2014年1月将诉争房屋抵押给重庆市渝北区全信小额贷款有限公司贷款，现诉争房屋已被人民法院司法查封，被告的行为构成违约。诉争房屋的抵押至今仍未消除，该抵押能否消除、何时消除，尚不能确定，加之现诉争房屋已被人民法院司法查封，合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。因此，本案中原告主张解除《商品房定购协议》符合法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，原告支付的150000元定金系为签订正式购房合同支付的定金，现由于被告违约导致正式购房合同无法签订，被告应当双倍返还定金。原告已交纳定金150000元，被告应当双倍返还原告300000元。
关于被告提出原告要求解除合同已经超过了时效的理由。经查，原、被告签订的《商品房订购协议》系预约合同，双方尚未签订正式的房屋买卖合同，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权行使期限。并且在本案中，因被告的原因，导致2013年10月30日前原告未能支付首付款及双方未能签订正式购房合同，被告将诉争房屋抵押给重庆市渝北区全信小额贷款有限公司并未告知原告，原告直至2014年4月才知晓诉争房屋已经抵押给他人。加之诉争房屋已被人民法院司法查封致使合同目的无法实现。原告于2015年5月提起诉讼，属于合理期限内行使解除权，并未超过时效。
关于被告提出的原告未完成相关按揭手续，原告构成违约的理由。经查，原、被告签订的《商品房定购协议》第三条第二款规定：“若需按揭贷款购房的，在正式签订购房合同时，必须与甲方和按揭贷款银行按本协议相关条款签订购房合同、按揭合同、抵押合同……”。从该内容来看，双方约定的是在正式签订购房合同时完成相关按揭手续，然而双方至今尚未签订正式购房合同，且该责任不在原告，原告不存在违约。因此，被告的该辩解理由不成立，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
一、解除原告罗华琼与被告重庆阳坤房地产开发有限公司于2013年6月23日签订的《商品房定购协议》。
二、被告重庆阳坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内双倍返还原告定金300000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5800元已由原告罗华琼预交，由被告重庆阳坤房地产开发有限公司负担，退回原告5800元。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 徐 锒
人民陪审员 姚祥荣
人民陪审员 黄朝庆
二〇一六年六月七日
书 记 员 黄 群