新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2015）伊州民二终字第279号
上诉人（原审原告）：杨星辉。
被上诉人（原审被告）：薛红英。
被上诉人（原审被告）：高潮。
二被上诉人的共同委托代理人：张萍霞，新疆宇通律师事务所律师。
上诉人杨星辉因与被上诉人薛红英、高潮房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院于2015年3月16日作出的（2015）伊民初字第596号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人杨星辉、被上诉人薛红英和高潮的共同委托代理人张萍霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨星辉原审诉称：2012年5月21日，其因经营需要与薛红英签订了租房协议，约定年租金25000元，租期5年，租金按年交付。协议签订后，其向薛红英支付了25000元房租和1OOO元租房押金，但薛红英的房屋使用性质为住宅，需变更为商业性质后其才能办理营业执照，由于薛红英迟迟不能变更房屋的使用性质导致其无法经营，损失两个月房租共计4931元。另薛红英恶意串通伪造证件，威胁殴打本人，迫于压力其被迫按薛红英意愿支付5000元并签订补充协议，该补充协议违背其真实意愿。薛红英在收取5000元后也不积极履行义务，致使房屋在2013年3月25日才转出，房租损失为9794元。高潮系薛红英丈夫，向其索要2000元活动经费实属非法，应当予以返还。其与薛红英协议变更租期为1年，合同履行完毕，薛红英至今未退还其房屋押金1000元应当返还。请求判令：l、薛红英、高潮返还其2012年5月-8月房租4931元；2、薛红英、高潮返还其2012年11月-2013年3月房租9794元；3、薛红英、高潮返还其房屋转租补偿款5000元；4、薛红英、高潮返还其活动经费2000元；5、薛红英、高潮退还房屋押金1000元；6、本案涉诉费用由薛红英、高潮承担。庭审中，杨星辉放弃返还2000元活动经费的诉讼请求.
薛红英、高潮原审辩称：杨星辉陈述前后矛盾与事实不符。其提供房屋能够用于商业经营，杨星辉在起诉状的陈述“由于被告迟迟不能变更房屋的使用性质，导致原告无法经营，损失两个月房租，到2012年8月2日开始使用”，由此可以认定杨星辉认可该房屋在租赁两个月后用于商业经营，故杨星辉主张2012年11月3日至2013年3月25日租金损失的陈述前后矛盾，房租不应退还。另薛红英与杨星辉签订补充协议时，杨星辉本人确不在场，该协议是由其代理人窦方云和薛红英签订，但当时经过杨星辉同意，并没有胁迫、威逼的行为存在。5000元是双方解除合同时，因杨星辉擅自两次转租对薛红英的补偿。杨星辉签订合同时仅支付租金，直至合同解除也未交付押金，不存在返还1000元的事实。即便是交付了押金，根据合同第六条约定，杨星辉转租押金不退。本案系因杨星辉严重违约才解除合同，薛红英不存任何违约行为，故应驳回杨星辉的全部诉请。
原审法院查明：杨星辉（乙方）与薛红英、张文光（甲方）于2012年5月10日签订了《租房协议》，约定：由乙方租赁斯大林街三巷口外运楼租期5年，自2012年5月21日至2017年5月21日，年租金25000元；甲方配合协调乙方装修事宜，合同期满后乙方不得拆除屋内外所装修固定物；乙方经营的工商税务水电暖物业费由乙方全部承担，乙方在使用房屋过程中造成的房屋设施损害，由乙方负责；同时约定此房不得转让，如果甲方违约则承担装修费，并赔尝违约金1万元，乙方违约，装修费自行承担，押金不退。合同签订当日，杨星辉支付了25000元房租及1000元押金，后双方在合同履行过程中，杨星辉委托窦方云与薛红英达成《补充协议》，约定将租期由5年改为1年，薛红英于2013年5月21日收回房屋，双方再无关联，同时约定此房可以转让，但转让时必须通过甲方同意，并且支付甲方补偿款5000元。同年11月3日，薛红英让杨星辉转让房屋的受让人来凤霞从出租房内搬走。2013年3月25日薛红英与王长明签订协议，将该房屋租赁给王长明，租赁期限为2013年5月21日至2014年5月20日。现杨星辉以薛红英违约及胁迫其签订《补充协议》为由，诉至法院。另合同签订的甲方张文光系薛红英前夫，双方于2003年离婚，2010年薛红英与高潮再婚。
原审法院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据。杨星辉主张受威逼、胁迫的情况下与薛红英达成《补充协议》，该协议无效，薛红英理应退还因该协议所取得的5000元，因其不能提供胁迫的证据，且薛红英也不予认可，故杨星辉的此项主张，不予支持。对于杨星辉主张其所租赁的房屋是用于商业经营，薛红英不能及时办理相关手续，致使其3个月不能使用而要求薛红英退还租金，但根据查明的事实，薛红英自2011将该房屋对外出租，并按商业出租的标准缴纳了相应的税费，2012年6月25日，伊宁市规划局批准该房屋改为临时商业性质，杨星辉即继续使用该房屋至解除之日，杨星辉的行为应视为对该情形的默认，因此杨星辉的此项请求，不予支持。对于杨星辉主张薛红英不同意其转租致使房屋自2012年11月闲置至2013年3月，而要求薛红英退还期间租金，杨星辉提供了双方在2012年10月29日签订《补充协议》，证实薛红英允许其转租后，却在11月3日让转租受让人腾房的事实，但其当庭不能提供协议书原件，而薛红英提供的协议书原件中签订补充协议的时间为2012年11月13日，因此对杨星辉主张签订补充协议后，薛红英阻止其转租的事实，不予采信，故对杨星辉的此项主张，不予支持。对于押金，虽然在租赁合同中约定，若杨星辉违约，押金不退，现薛红英以杨星辉未经许可私自转租属于违约，不同意退还该押金，但根据《补充协议》杨星辉因转租的行为已给薛红英支付了5000元的补偿款，因此，薛红英理应退还杨星辉押金1000元。故对杨星辉主张退还押金的请求，予以支持。因薛红英与高潮系夫妻，理应共同承担清偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：薛红英、高潮于判决生效后10日内一次性支付杨星辉押金1000元；二、驳回杨星辉的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元，减半收取147元，由杨星辉负担97元，薛红英、高潮负担50元。
上诉人杨星辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对薛红英的过错不予认定错误。双方于2012年5月21日签订房屋租赁协议，约定出租房的目的为商业用途，薛红英有义务为其提供办理营业执照所需的房屋资料，由于对方无法提供改变房屋使用性质审核表，工商局不予办理营业执照，致使其无法从事经营活动，无奈于2012年6月1日在伊宁市斯大林街102号另租了门面房，其从2012年5月至2012年8月期间闲置的房租损失是薛红英的过错造成，该损失理应由薛红英、高潮承担。一审判决仅依据一份完税证明认定薛红英的房屋性质站不住脚，并认定其默认薛红英未提供改变房屋使用性质审核表的事实没有依据。双方经协商薛红英答应可以转租房屋，其转租给受让人来凤霞三个月的2012年10月，薛红英即反悔，所以薛红英就不同意转租不符合客观事实。薛红英认可合同约定的杨星辉转租押金不退的情况下，违约金也只是1000元而不是5000元，薛红英要求其给付5000元好处费才同意转租，是乘人之危的敲诈勒索行为。请求撤销原判，改判薛红英、高潮赔偿其的实际损失即支持其一审诉请。
被上诉人薛红英、高潮答辩称：其提供的房屋能够用于商业经营，其提交了2011-2013年的完税凭证，能够证实2011年开始就将房屋出租，不存在杨星辉说的不能用于商业经营的问题，杨星辉认可转租后的房屋经营汽车坐垫、防盗器才，这与杨星辉说的不能用于商业经营的说法不符，办理营业执照是杨星辉的义务，可杨星辉没有提供对房屋性质异议的证据，在合同解除后杨星辉提出异议不能成立。关于5000元补偿款的问题，合同约定不能转租，杨星辉自己一直没有经营而在转租，其中杨星辉转租他人经营汽车坐垫、防盗器才，还有经营饭店，在《补充协议》约定的补偿款5000元不高，如果杨星辉不认可《补充协议》，应该撤销，《补充协议》约定双方再无关联，因此杨星辉的上诉主张没有事实和法律依据，请求驳回。
经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：2012年6月25日，伊宁市规划局批准薛红英的房屋改为临时商业性质。2012年7月，杨星辉未经薛红英同意将租赁的房屋转租给来凤霞。杨星辉与薛红英各自均提交了一份《补充协议》，内容一致，签订日期不同，杨星辉提交的《补充协议》签订日期为2012年10月29日，薛红英提交的《补充协议》签订日期2012年10月29日进行了涂抹，并另起一行书写签订日期为“2012年11月13日”。以上事实有《改变房屋使用性质审批表》和杨星辉、薛红英分别提交的《补充协议》在卷佐证。
本院认为，本案争议焦点是：薛红英在履行合同过程中是否构成违约，杨星辉要求薛红英、高潮返还2012年5月-8月期间的房租费4931元、2012年11月3日-2013年3月25日期间的房租费9794元以及房屋转租补偿款5000元有无依据。
杨星辉与薛红英及薛红英的前夫张文光签订的《租房协议》约定从2012年5月21日开始履行合同，直到2012年6月25日，薛红英才经伊宁市规划局批准将其房屋改为临时商业性质，薛红英应当对在此期间给杨星辉造成无法经营所产生的房租损失承担赔偿责任，但由于双方在签订《补充协议》时，约定将租期改为一年，由杨星辉给薛红英支付补偿款5000元，房屋可以转租，至此双方再无纠纷，表明双方已对签订《补充协议》之前的纠纷处理完毕，故杨星辉再要求薛红英、高潮返还2012年5月-8月期间的房租损失，没有依据，其该请求，不予支持。原审判决驳回杨星辉主张返还2012年5月-8月期间的房租费的诉讼请求并无不当，应予维持。关于杨星辉主张返还2012年11月3日-2013年3月25日房租费9794元的上诉请求，因涉及履行《补充协议》过程中谁构成违约的问题，签订《补充协议》的时间是关键，杨星辉与薛红英各自提供的《补充协议》内容一致，但签订时间不同，应对签订时间的真伪进行审查确认，薛红英提交的《补充协议》签订日期2012年10月29日经过涂抹，另行书写的签订日期2012年11月13日，杨星辉又不予认可，该《补充协议》签订日期存在瑕疵，不予采信。杨星辉提交的《补充协议》签订日期与薛红英提交的《补充协议》涂抹之前的签订日期一致为2012年10月29日，应认定2012年10月29日为《补充协议》签订日。2012年10月29日杨星辉根据《补充协议》的约定向薛红英支付补偿款5000元，薛红英允许杨星辉转租房屋，薛红英却在2012年11月3日让杨星辉转租房屋的受让人来凤霞腾房，薛红英的行为已构成违约，理应对2012年11月3日至2013年3月25日房屋闲置期间给杨星辉造成的房租损失承担赔偿责任，故杨星辉要求薛红英、高潮返还2012年11月3日-2013年3月25日期间房租费9794元（25000元÷365天×143天）的上诉请求成立，应予支持。原审判决驳回杨星辉的该部分主张，属于认定事实不清，应予纠正。至于杨星辉主张返还补偿款5000元的问题，杨星辉认为《补充协议》是在薛红英威逼、胁迫、乘人之危情形下所形成，薛红英应当返还其支付的补偿款5000元，因威逼、胁迫或乘人之危所订立的合同属于法律规定的可以请求人民法院撤销的合同，但由于杨星辉未在法律规定的期限内对该《补充协议》行使撤销权，且杨星辉又以该《补充协议》内容作为确认薛红英违约的依据，应认定该《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，应认定合法有效，故杨星辉以《补充协议》是在薛红英威逼、胁迫、乘人之危情形下所形成的为由，要求薛红英、高潮返还房屋转租补偿款5000元的上诉理由，不能成立，不予支持。
综上，原审判决认定事实部分清楚，判决部分正确，上诉人杨星辉的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持伊宁市人民法院（2015）伊民初字第596号民事判决第一项；
二、撤销伊宁市人民法院（2015）伊民初字第596号民事判决第二项；
三、被上诉人薛红英、高潮于本判决生效后10日内返还上诉人杨星辉2012年11月3日-2013年3月25日期间的房租费9794元；
四、驳回上诉人杨星辉的原审其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费147元，二审案件受理费293元，合计440元，由上诉人杨星辉负担190元，薛红英、高潮负担250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 明
审 判 员 彭红梅
代理审判员 杨 静
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 孙 杰