湖北省云梦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂云梦民初字第00121号原告云梦玉丰国际大酒店有限公司。住所地：湖北省云梦县城关楚王城大道特1号。法定代表人曾纯玉，该公司董事长。委托代理人饶立民，湖北梦云律师事务所律师。代理权限：代为增加、变更、放弃诉讼请求，进行和解，上诉，代收法律文书。被告云梦曼谷花雨假日酒店有限公司。住所地：云梦县城关楚王城大道2××号。法定代表人黄建军，该公司董事长。被告褚忠辉。委托代理人余飞，湖北言达律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳诉讼请求，进行调解及和解，代收法律文书。被告汪均。委托代理人方柳，湖北佳元律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告李明。被告薛勇。委托代理人余立成，湖北山川律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告云梦玉丰国际大酒店有限公司（以下简称玉丰公司）诉被告云梦曼谷花雨假日酒店有限公司（以下简称曼谷花雨公司）、被告褚忠辉、被告汪均、被告李明、被告薛勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告玉丰公司的委托代理人饶立民、被告褚忠辉的委托代理人余飞、被告汪均的委托代理人方柳、被告薛勇的委托代理人余立成到庭参加了诉讼，被告曼谷花雨公司、被告李明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉丰公司诉称：2012年5月22日，原被告签订了一份《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：“甲方（原告）将位于云梦县城关楚王城大道2××号老玉丰国际大酒店六层整栋主楼、副楼及L型连体楼、员工食堂、院内停车场整体租赁给乙方（被告）；租赁期限：8年，自2012年5月31日至2020年8月31日止（含甲方赠送的三个月装修期间在内）；租金（保证金）及付款方式：每年租金120万元，租金按每二年5%进行递增，第一年租金：签订本合同前付60万元，第二次2013年1月30日前再付50%租金，第二年租金2013年3月30日前付50%租金，第二次2013年8月30日前再付50%租金，第三年至第八年租金缴付时间同第二年（即每年3月30日前再付50%和8月30日前付50%分两次付清当年租金），乙方在签订房屋租赁协议时（2012年3月3日）已付给甲方定金30万元，在签订本合同前，乙方应向甲方再缴纳40万元，连同原定金30万元共70万元，由甲方财务部重新换据作为乙方保证金。待租赁期满后，如乙方无房屋及设施、设备质量等相关问题，甲方如数退还给乙方。合同终止及违约责任：甲乙双方在租赁期内不得单方提前终止合同，如有违约，由违约方向守约方支付违约金70万元，并承担守约方由此产生的一切经济损失。如乙方在甲方规定的时间内不交租金，超过10日视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，并收回租赁房屋，由此造成的所有损失，均由乙方自行承担”。同时，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2012年6月8日按合同规定向被告交付了租赁房屋场地所有设施、设备及物品，被告按合同交纳了保证金70万元，交纳了第一、第二年租金。第三年（2014年5月31日至2015年8月31日）的租金，应于2014年3月30日前付50%，2014年7月1日，被告褚忠辉、被告李明经原告同意，将其所承租的老玉丰国际大酒店转租给汪均，转租后被告仅于2014年7月24日支付租金60万元，欠租金66万元逾期达4个多月，原告多次催讨被告无理拖欠不付。根据租赁合同约定，被告的行为已构成违约，原告故诉至法院，请求判令：1、判令被告曼谷花雨公司、被告褚忠辉、被告汪均、被告李明、被告薛勇立即支付租金66万元，并支付违约金70万元；2、判令终止原告玉丰公司与被告曼谷花雨公司、被告褚忠辉、被告汪均、被告李明、被告薛勇签订的《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》；3、本案诉讼费用由被告曼谷花雨公司、被告褚忠辉、被告汪均、被告李明、被告薛勇承担。原告玉丰公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：第一组证据：玉丰公司营业执照副本、组织机构代码证各一份，曼谷花雨公司企业基本信息一份，拟证明：原告玉丰公司、被告曼谷花雨公司的主体身份情况。第二组证据：1、2012年5月22日签订的《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》一份，主要内容为出租方为玉丰国际大酒店有限公司，承租方为褚忠辉，被告李明、被告薛勇在乙方签字栏签字；2、云梦县城关楚王城大道2××号房屋产权证一份；3、2012年6月8日，老酒店固定物品交接明细表一份。以上三份证据拟证明：原、被告签订了房屋租赁合同，双方之间租赁关系成立；玉丰公司已履行了租赁合同约定的义务，向被告交付了租赁标的物。第三组证据：玉丰公司收款收据八份，拟证明：1、被告交纳了保证金70万元；2、被告支付了租金300万元，欠租金66万元，已构成违约。第四组证据：2014年7月1日，褚忠辉、李明与汪均签订的《协议》复印件一份，主要内容为褚忠辉、李明将曼谷花雨的经营权转让给汪均，由汪均继续履行《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》的权利义务，并共同承担责任。拟证明：被告汪均应与被告曼谷花雨公司、被告褚忠辉、被告汪均、被告李明、被告薛勇共同承担违约责任。第五组证据：律师催款函两份，拟证明：原告玉丰公司于2014年5月9日、2014年12月24日两次催缴2014年12月1日至2015年5月31日房屋租金。被告曼谷花雨公司在答辩期内未向本院提交书面答辩，亦未提交相关证据。被告褚忠辉辩称：1、原告玉丰公司起诉被告褚忠辉依据不足，被告褚忠辉签订的房屋租赁合同是在被告曼谷花雨公司筹备过程中的行为，是代表公司的行为，其行为后果应由被告曼谷花雨公司承担，股东个人以其出资为限承担有限责任；2、被告褚忠辉已将股权转让给了被告汪均，应由被告汪均继续履行合同义务，被告褚忠辉不再承担责任；3、被告曼谷花雨公司一直亏损，被告褚忠辉已为被告曼谷花雨公司垫付近千万元，已尽到了责任；4、被告曼谷花雨公司现由被告汪均经营，请求判决房屋租赁合同继续履行，以维护各方当事人的利益；5、原告玉丰公司主张的违约金过高。综上，应驳回原告玉丰公司对被告褚忠辉的诉请。被告褚忠辉未向本院提交证据。被告汪均辩称：1、被告汪均不是本案适格被告，汪均既不是租赁合同的缔约方，也不是租赁房屋的实际使用人；2、被告曼谷花雨公司由原投资人及被告汪均投入的各项资金近2千万元，其装修投资为被告曼谷花雨公司的主要资产，原告玉丰公司要求解除租赁合同收回房屋对原投资方及被告汪均显失公平，本案租赁合同的房屋实际使用人为被告曼谷花雨公司，若被告曼谷花雨公司资不抵债应进入破产清算程序；3、被告汪均未与原告玉丰公司及原投资方签订任何租赁协议或转租协议，原投资方也没有将被告曼谷花雨公司的股权转让给被告汪均，被告汪均向原告玉丰公司交纳60万元的行为不是支付租金，而是被告汪均与原投资方签订股权转让协议后，协议未实际履行的损失，对此损失被告汪均已向法院提起诉讼。被告汪均为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》复印件一份，拟证明：合同上褚忠辉的签名为事后补签，承租人转租，需原告玉丰公司书面同意。被告薛勇辩称：1、被告薛勇不是本案适格被告，尽管薛勇在租赁合同上签名，但原告玉丰公司清楚签订该租赁合同的目的是为了筹备成立曼谷花雨公司，而且被告褚忠辉、被告李明、被告薛勇都是被告曼谷花雨公司原始股东，依据公司法的相关规定，被告薛勇不应再对公司行为承担责任；2、2014年7月1日，被告薛勇已同意将被告曼谷花雨公司转租给被告汪均，应由被告曼谷花雨公司或实际承租人汪均承担责任。综上，请求驳回对被告薛勇的诉讼请求。被告薛勇未向本院提交相关证据。经庭审质证，被告褚忠辉对原告玉丰公司提交的第一组证据无异议，对第二组证据的1、2无异议，对3有异议，认为老酒店固定物品交接明细表不能达到其证明目的；对第三组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为不知是否还有遗漏的未付租金，不能证明拖欠租金和构成违约；对第四组证据有异议，认为应提交协议书原件，且该协议的内容违反法律规定，原告玉丰公司的房产为被告曼谷花雨公司租赁，股东个人不能与他人签订转让协议；对第五组证据的真实性、关联性均有异议，认为催款函没有签收，是否已送达给被告曼谷花雨公司无法核实。被告汪均对第一组证据的真实性没有异议，对第二组证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为该组证据不能证明原告玉丰公司与被告汪均之间有租赁关系，对第三组证据的真实性无异议，但对证据形式有异议，认为原告玉丰公司收款应出具正规的发票，而不应是收款收据，且该收据也证明被告曼谷花雨公司才是实际承租人；对第四组证据的真实性有异议，认为被告汪均没有在此协议上签字，应提交该证据的原件；对第五组证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为该催款通知书从来没有向被告汪均送达，故被告汪均从来都不是承租人。被告薛勇对第一组证据的真实性没有异议，对第二组证据的真实性和证明目的均没有异议，但认为原告玉丰公司对承租人是被告曼谷花雨公司的事实是知情的，被告薛勇只是作为股东参与经营；对第三组证据的真实性无异议，但认为原告玉丰公司诉请租金66万元，应提供其他证据证明；对第四组证据认为与原告玉丰公司无关，且其真实性无法证明；对第五组证据催款通知书真实性有异议，认为不能证明已送达给被告薛勇。综合以上质证意见，本院认为，对被告褚忠辉、被告汪均、被告薛勇对其真实性均没有异议的第一组证据、第二组证据、第三组证据，本院依法对其真实性予以认定，至于能否达到证明目的，本院再综合予以评判。对于被告褚忠辉、被告汪均、被告薛勇均有异议的第四组证据，本院认为，证据应提交原件，三被告质证有理，对第四组证据本院不予采信。对被告褚忠辉、被告汪均、被告薛勇有异议的第五组证据，原告玉丰公司的催款通知书客观真实，本院依法予以采信。经审理查明：2012年5月，被告褚忠辉、被告李明、被告薛勇拟合伙成立被告曼谷花雨公司。2012年5月22日，原告玉丰公司为出租方（甲方），被告褚忠辉为承租方（乙方），双方签订了一份《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》，约定原告玉丰公司将位于城关镇曙光社区楚王城大道2××号的老玉丰国际大酒店六层整栋主楼、副楼及L型连体楼、员工食堂，院内停车场整体租赁给乙方，经营范围用于餐饮、客房及相关休闲娱乐经营业务；租赁期限为8年，自2012年5月31日至2020年8月31日（含甲方赠送的三个月装修时间在内）；每年租金120万元，租金按每二年5%递增，租金分二次付清：第一年租金在签订本合同前付60万元，第二次2013年1月30日前再付50%租金，第二年租金2013年3月30日前付50%租金，第二次2013年8月30日前再付50%租金，第三年至第八年租金缴付时间同第二年（即每年3月30日前付50%和8月30日前付50%，分两次付清当年租金）；乙方在签订房屋租赁协议时已付定金30万元，在签订本合同前，乙方应再向甲方缴纳40万元现金，该70万元作为乙方保证金，待租赁期满后，如乙方无房屋及设施、设备质量等相关问题，甲方如数退还给乙方。该租赁合同第六条对合同终止及违约责任进行了约定：甲乙双方在租赁期内不得单方提前终止合同。如有违约，由违约方向守约方支付违约金70万元，并承担守约方由此产生的一切经济损失。如乙方在甲方规定的时间内不交租金，超过10日视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，并收回租赁房屋。合同签订时，被告曼谷花雨公司发起人被告李明、被告薛勇在合同上签名，并均在签名后括号注明“代”字。2012年8月27日，被告曼谷花雨公司申请设立登记，其向云梦县工商行政管理局提交的资料中，其房屋租赁合同仅有被告李明、被告薛勇签名。被告褚忠辉在合同上签名为后来补签。合同签订后，2012年5月22日，原告玉丰公司出具0005009号收款收据，收到被告褚忠辉老玉丰酒店租赁保证金70万元。同日，原告玉丰公司出具0005010号收款收据，收到被告褚忠辉老玉丰房屋租金60万元。2012年6月8日，原告玉丰公司制作《老酒店固定物品交接明细表》，按合同约定将租赁房屋移交给承租方，承租方代表张波在该交接表上签名。2013年3月13日、2013年6月6日，原告玉丰公司分两次收取2012年下半年租金共60万元；2013年6月13日，原告玉丰公司收取2013年上半年租金60万元；2014年5月27日出具收据收取2013年下半年租金60万元；2014年7月24日，原告玉丰公司收取被告汪均交纳租金60万元。即2012年5月至2014年7月，原告玉丰公司共收取房屋租金300万元，保证金70万元。后被告曼谷花雨公司、被告褚忠辉、被告汪均、被告李明、被告薛勇均未向原告玉丰公司交纳租金，2015年1月14日，原告玉丰公司诉至法院。另查明，2012年6月1日，被告曼谷花雨公司订立公司章程，约定被告褚忠辉为公司股东出资人民币200万元，持股40%，被告李明为公司股东出资人民币150万元，持股30%，被告薛勇为公司股东出资人民币150万元，持股30%。2012年6月12日，被告曼谷花雨公司召开首届股东会议，选举被告褚忠辉、被告李明、被告薛勇担任被告曼谷花雨公司首届董事会董事，推选被告褚忠辉为董事长。2012年6月13日，被告曼谷花雨公司通过云梦县工商行政管理局核准，企业名称为“云梦曼谷花雨假日酒店有限公司”。2012年8月20日，湖北梦阳有限责任会计师事务所出具验资报告，对被告曼谷花雨公司全体股东出资情况验资确认。2012年8月27日，被告曼谷花雨公司申请设立登记。根据双方当事人的诉辩意见，结合本案的事实，本案双方当事人的争议焦点为：1、本案租赁合同的相对方即承租人是曼谷花雨公司还是褚忠辉、李明、薛勇或是共同租赁；2、老玉丰国际大酒店是否转租给被告汪均，谁应承担继续给付租金的责任；3、合同约定的70万元违约金是否过高，违约金是否需要调整。本院认为，本案系因老玉丰国际大酒店房屋租赁后承租人欠交租金引起的纠纷，案由为房屋租赁合同纠纷。关于出租方与承租方签订的《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，且合同已实际履行，该合同合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。1、关于租赁合同承租方主体及由谁承担给付租金的责任问题。本案被告曼谷花雨公司在设立过程中用于工商登记备案的《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》首页承租方署名为“云梦曼谷花雨假日酒店有限公司”，尾页乙方签字处签名仅为“李明（代）”、“薛勇（代）”，无褚忠辉签名。而原告玉丰公司提交的《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》首页承租方署名为“褚忠辉”，尾页乙方签字处签有“褚忠辉”名字及两个手机号码，其余合同内容均相同。由此可以认定，李明、薛勇非以个人名义与原告玉丰公司签订的房屋租赁合同，而褚忠辉的签名经查为后来补签名，其代理人也认为系在曼谷花雨公司筹备设立过程中代表公司的行为。同时，曼谷花雨公司成立后的经营场所亦即为老玉丰国际大酒店，其股东的出资也为货币出资，无实物出资。在原告玉丰公司提交的第三组证据即收款收据中，含有被告曼谷花雨公司2013年6月13日出具的一份说明，该“说明”中写明“我公司租用玉丰集团房屋”。而2014年12月3日、2014年12月12日、2014年12月24日原告玉丰公司亦是向被告曼谷花雨公司送达的催缴租金通知书。从上述证据分析，本案租赁合同的承租方应为被告曼谷花雨公司而非褚忠辉、李明、薛勇个人租赁。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款：“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中被告曼谷花雨公司实际以租赁的老玉丰国际大酒店的房屋为经营场所，在公司成立后，也是以公司的名义向出租人即原告玉丰公司交纳租金，其实际享有了合同权利，也履行了合同义务，故原告玉丰公司要求被告曼谷花雨公司承担违约责任的诉讼请求依法应予支持。对于原告玉丰公司要求被告褚忠辉承担违约责任的诉讼请求，本院认为，被告褚忠辉为公司发起人，其在租赁合同上签名应视作在公司设立中代表公司的行为，并非为自己的利益，且被告曼谷花雨公司成立后，已实际享有合同权利和履行义务，且原告玉丰公司也认可了被告曼谷花雨公司的承租人地位；被告薛勇、被告李明为被告曼谷花雨公司股东，其虽在租赁合同上签名，但并非租赁合同的相对人；原告玉丰公司起诉要求被告汪均承担责任，其不能提供有效证据证明被告汪均为本案争议租赁合同的承租人，且其原签的租赁合同并未解除，故原告玉丰公司起诉要求被告褚忠辉、被告薛勇、被告李明、被告汪均承担责任的诉讼请求依法不能支持，被告曼谷花雨公司作为承租人应承担向原告玉丰公司给付租金的义务。2、关于本案违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。本案中，原告玉丰公司未提交证据证明其实际损失，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金的数额进行相应调整。3、关于本案欠缴的租金问题。经审查，自2012年5月至2014年7月，原告玉丰公司共收取房屋租金300万元。根据房屋租赁合同约定，租赁期限自2012年5月31日至2020年8月31日（含甲方赠送的三个月装修时间在内），则租金的起算时间应为2012年8月31日。原告玉丰公司已收取2012年8月31日至2014年8月30日租金240万元。依合同约定，租金按每二年5%递增，则2014年8月31日起每年租金应为126万元，承租方应于2014年3月30日支付2014年8月31日至2015年2月28日应支付原告玉丰公司租金63万元，应于2014年8月30日前支付2015年3月1日至2015年8月31日租金63万元，但承租方仅于2014年7月24日支付租金60万元，直至起诉之日即2015年1月14日，承租方一直未支付租金。故本案实际欠缴的租金为：1、2014年8月31日至2015年2月28日租金3万元；2、2015年3月1日至双方合同终止之日租金（按年租金126万元计算）。4、关于原告玉丰公司诉请解除合同的问题。根据双方签订的租赁合同第六条的约定“甲乙双方在租赁期内不得单方提前终止合同。如有违约，由违约方向守约方支付违约金70万元，并承担守约方由此产生的一切经济损失。如乙方在甲方规定的时间内不交租金，超过10日视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，并收回租赁房屋。”被告曼谷花雨公司应于2015年3月30日交纳当年度50%和租金，但其至今未付且尚欠上年度租金3万元，而该公司至今一直处于停业状态，根据合同的约定，考虑到被告曼谷花雨公司的现状，该租赁合同可予解除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告云梦玉丰国际大酒店有限公司2012年5月22日与被告褚忠辉（实际承租人为云梦曼谷花雨假日酒店有限公司）签订的《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》；二、被告云梦曼谷花雨假日酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告云梦玉丰国际大酒店有限公司房屋租金：1、2014年8月31日至2015年2月28日租金3万元；2、2015年3月1日至本判决生效之日租金（按年租金126万元标准计算）；三、被告云梦曼谷花雨假日酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告云梦玉丰国际大酒店有限公司违约金（以上述第二项数额为基数，按同期中国人民银行同类贷款利率四倍标准计算）；四、驳回原告云梦玉丰国际大酒店有限公司对被告褚忠辉、被告汪均、被告李明、被告薛勇的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17040元，由原告云梦玉丰国际大酒店有限公司负担8990元，由被告云梦曼谷花雨假日酒店有限公司负担8050元，限本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长孙连成审判员张红娟人民陪审员褚么庭二〇一五年六月二十三日书记员张璨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条原告经传票传唤，无正当理由拒不致谢的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。湖北省云梦县人民法院民事判决书（2015）鄂云梦民初字第00121号原告云梦玉丰国际大酒店有限公司。住所地：湖北省云梦县城关楚王城大道特1号。组织机构代码××。法定代表人曾纯玉，该公司董事长。委托代理人饶立民，湖北梦云律师事务所律师。代理权限：代为增加、变更、放弃诉讼请求，进行和解，上诉，代收法律文书。被告云梦曼谷花雨假日酒店有限公司。住所地：云梦县城关楚王城大道2××号。法定代表人黄建军，该公司董事长。被告褚忠辉，男，1969年9月9日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县城关镇西大路16号，公民身份号码422226196909090012。委托代理人余飞，湖北言达律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳诉讼请求，进行调解及和解，代收法律文书。被告汪均，男，1964年2月25日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县城关镇群力村7组，公民身份号码420923196402250416。委托代理人方柳，湖北佳元律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告李明，男，1966年10月21日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县城关镇梦泽大道36号，公民身份号码422226196610210016。被告薛勇，男，1965年10月18日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县城关镇西大路1号旧母子楼，公民身份号码420923196510180013。委托代理人余立成，湖北山川律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告云梦玉丰国际大酒店有限公司（以下简称玉丰公司）诉被告云梦曼谷花雨假日酒店有限公司（以下简称曼谷花雨公司）、被告褚忠辉、被告汪均、被告李明、被告薛勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告玉丰公司的委托代理人饶立民、被告褚忠辉的委托代理人余飞、被告汪均的委托代理人方柳、被告薛勇的委托代理人余立成到庭参加了诉讼，被告曼谷花雨公司、被告李明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉丰公司诉称：2012年5月22日，原被告签订了一份《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：“甲方（原告）将位于云梦县城关楚王城大道2××号老玉丰国际大酒店六层整栋主楼，副楼及L型连体楼、员工食堂、院内停车场整体租赁给乙方（被告）；租赁期限：8年，自2012年5月31日至2020年8月31日止（含甲方赠送的三个月装修期间在内）；租金（保证金）及付款方式：每年租金120万元，租金按每二年5%进行递增，第一年租金：签订本合同前付60万元，第二次2013年1月30日前再付50%租金，第二年租金2013年3月30日前付50%租金，第二次2013年8月30日前再付50%租金，第三年至第八年租金缴付时间同第二年（即每年3月30日前再付50%和8月30日前付50%分两次付清当年租金），乙方在签订房屋租赁协议时（2012年3月3日）已付给甲方定金30万元，在签订本合同前，乙方应向甲方再缴纳40万元，连同原定金30万元共70万元，由甲方财务部重新换据作为乙方保证金。待租赁期满后，如乙方无房屋及设施、设备质量等相关问题，甲方如数退还给乙方。合同终止及违约责任：甲乙双方在租赁期内不得单方提前终止合同，如有违约，由违约方向守约方支付违约金70万元，并承担守约方由此产生的一切经济损失。如乙方在甲方规定的时间内不交租金，超过10日视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，并收回租赁房屋，由此造成的所有损失，均由乙方自行承担”。同时，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2012年6月8日按合同规定向被告交付了租赁房屋场地所有设施、设备及物品，被告按合同交纳了保证金70万元，交纳了第一、第二年租金。第三年（2014年5月31日至2015年8月31日）的租金，应于2014年3月30日前付50%，2014年7月1日，被告褚忠辉、被告李明经原告同意，将其所承担的老玉丰国际大酒店转租给汪均，转租后被告仅于2014年7月24日支付租金60万元，欠租金66万元逾期达4个多月，原告多次催讨被告无理拖欠不付。根据租赁合同约定，被告的行为已构成违约，原告故诉至法院，请求判令：1、判令被告曼谷花雨公司、被告褚忠辉、被告汪均、被告李明、被告薛勇立即支付租金66万元，并支付违约金70万元；2、判令终止原告玉丰公司与被告曼谷花雨公司、被告褚忠辉、被告汪均、被告李明、被告薛勇签订的《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》；3、本案诉讼费用由被告曼谷花雨公司、被告褚忠辉、被告汪均、被告李明、被告薛勇承担。原告玉丰公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：第一组证据：玉丰公司营业执照副本、组织机构代码证各一份，曼谷花雨公司企业基本信息一份，拟证明：原告玉丰公司、被告曼谷花雨公司的主体身份情况。第二组证据：1、2012年5月22日签订的《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》一份，主要内容为出租方为玉丰国际大酒店有限公司，承租方为褚忠辉，被告李明、被告薛勇在乙方签字栏签字；2、云梦县城关楚王城大道2××号房屋产权证一份；3、2012年6月8日，老酒店固定物品交接明细表一份。以上三份证据拟证明：原、被告签订了房屋租赁合同，双方之间租赁关系成立；玉丰公司已履行了租赁合同约定的义务，向被告交付了租赁标的物。第三组证据：玉丰公司收款收据八份，拟证明：1、被告交纳了保证金70万元；2、被告支付了租金300万元，欠租金66万元，已构成违约。第四组证据：2014年7月1日，褚忠辉、李明与汪均签订的《协议》复印件一份，主要内容为褚忠辉、李明将曼谷花雨的经营权转让给汪均，由汪均继续履行《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》的权利义务，并共同承担责任。拟证明：被告汪均应与被告曼谷花雨公司、被告褚忠辉、被告汪均、被告李明、被告薛勇共同承担违约责任。第五组证据：律师催款函两份，拟证明：原告玉丰公司于2014年5月9日、2014年12月24日两次催缴2014年12月1日至2015年5月31日房屋租金。被告曼谷花雨公司在答辩期内未向本院提交书面答辩，亦未提交相关证据。被告褚忠辉辩称：1、原告玉丰公司起诉被告褚忠辉依据不足，被告褚忠辉签订的房屋租赁合同是在被告曼谷花雨公司筹备过程中的行为，是代表公司的行为，其行为后果应由被告曼谷花雨公司承担，股东个人以其出资为限承担有限责任；2、被告褚忠辉已将股权转让给了被告汪均，应由被告汪均继续履行合同义务，被告褚忠辉不再承担责任；3、被告曼谷花雨公司一直亏损，被告褚忠辉已为被告曼谷花雨公司垫付近千万元，已尽到了责任；4、被告曼谷花雨公司现由被告汪均经营，请求判决房屋租赁合同继续履行，以维护各方当事人的利益；5、原告玉丰公司主张的违约金过高。综上，应驳回原告玉丰公司对被告褚忠辉的诉请。被告褚忠辉未向本院提交证据。被告汪均辩称：1、被告汪均不是本案适格被告，汪均既不是租赁合同的缔约方，也不是租赁房屋的实际使用人；2、被告曼谷花雨公司由原投资人及被告汪均投入的各项资金近2千万元，其装修投资为被告曼谷花雨公司的主要资产，原告玉丰公司要求解除租赁合同收回房屋对原投资方及被告汪均显失公平，本案租赁合同的房屋实际使用人为被告曼谷花雨公司，若被告曼谷花雨公司资不抵债应进入破产清算程序；3、被告汪均未与原告玉丰公司及原投资方签订任何租赁协议或转租协议，原投资方也没有将被告曼谷花雨公司的股权转让给被告汪均，被告汪均向原告玉丰公司交纳60万元的行为不是支付租金，而是被告汪均与原投资方签订股权转让协议后，协议未实际履行的损失，对此损失被告汪均已向法院提起诉讼。被告汪均为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》复印件一份，拟证明：合同上褚忠辉的签名为事后补签，承租人需要转租，需原告玉丰公司书面同意。被告薛勇辩称：1、被告薛勇不是本案适格被告，尽管薛勇在租赁合同上签名，但原告玉丰公司清楚签订该租赁合同的目的是为了筹备成立曼谷花雨公司，而且褚忠辉、被告李明、被告薛勇都是被告曼谷花雨公司原始股东，依据公司法的相关规定，被告薛勇不应再对公司行为承担责任；2、2014年7月1日，被告薛勇已同意将被告曼谷花雨公司转租给被告汪均，应由被告曼谷花雨公司或实际承租人汪均承担责任。综上，请求驳回对被告薛勇的诉讼请求。被告薛勇未向本院提交相关证据。经庭审质证，被告褚忠辉对原告玉丰公司提交的第一组证据无异议，对第二组证据的1、2无异议，对3有异议，认为老酒店固定物品交接明细表不能达到其证明目的，第三组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为不知是否还有遗漏的交付租金，不能证明拖欠租金和构成违约的，对第四组证据有异议，应提交协议书原件，且该协议的内容违反法律规定，原告玉丰公司的房产为被告曼谷花雨公司租赁，股东个人不能与他人签订转让协议，对第五组证据的真实性、关联性均有异议，其催款函没有签收，是否已送达给被告曼谷花雨公司无法核实。被告汪均对第一组证据的真实性没有异议，对第二组证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为该组证据不能证明原告玉丰公司与被告汪均之间有租赁关系，对第三组证据的真实性无异议，但对证据形式有异议，原告玉丰公司收款应出具正规的发票，而不应是收款收据，且该收据也证明被告曼谷花雨公司才是实际承租人；对第四组证据的真实性有异议，被告汪均没有在此协议上签字，应提交该证据的原件；对第五组证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，该催款通知书从来没有向被告汪均送达，故被告汪均从来都不是承租人。被告薛勇对第一组证据的真实性没有异议，对第二组证据的真实性和证明目的均没有异议，原告玉丰公司对承租人是被告曼谷花雨公司的事实是知情的，被告薛勇只是作为股东参与经营，对第三组证据的真实性无异议，但原告玉丰公司诉请租金66万元，应提供其他证据证明，对第四组证据认为与原告玉丰公司无关，且其真实性无法证明，对第五组证据催款通知书真实性有异议，认为不能证明已送达给被告薛勇。综合以上质证意见，本院认为，对被告褚忠辉、被告汪均、被告薛勇对其真实性均没有异议的第一组证据、第二组证据、第三组证据，本院依法对其真实性予以认定，对于能否达到证明目的，本院再综合予以评判。对于被告褚忠辉、被告汪均、被告薛勇均有异议的第四组证据，本院认为，证据应提交原件，三被告质证有理，对第四组证据本院不予采信。对被告褚忠辉、被告汪均、被告薛勇有异议的第五组证据，原告玉丰公司的催款通知书客观真实，本院依法予以采信。经审理查明：2012年5月，被告褚忠辉、被告李明、被告薛勇合伙设立被告曼谷花雨公司。2012年5月22日，原告玉丰公司为出租方（甲方），被告褚忠辉为承租方（乙方），签订了一份《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》，约定原告玉丰公司将位于城关镇曙光社区楚王城大道2××号的老玉丰国际大酒店六层整栋主楼、副楼及L型连体楼、员工食堂，院内停车场整体租赁给乙方，经营范围用于餐饮、客房及相关休闲娱乐经营业务；租赁期限为8年，自2012年5月31日至2020年8月31日（含甲方赠送的三个月装修时间在内）；每年租金120万元，租金按每二年5%递增，租金分二次付清：第一年租金在签订本合同前付60万元，第二次2013年1月30日前再付50%租金，第二年租金2013年3月30日前付50%租金，第二次2013年8月30日前再付50%租金，第三年至第八年租金缴付时间同第二年（即每年3月30日前付50%和8月30日前付50%，分两次付清当年租金）；乙方在签订房屋租赁协议时已付定金30万元，在签订本合同前，乙方应再向甲方缴纳40万元现金，该70万元作为乙方保证金，待租赁期满后，如乙方无房屋及设施、设备质量等相关问题，甲方如数退还给乙方。该租赁合同第六条对合同终止及违约责任进行了约定：甲乙双方在租赁期内不得单方提前终止合同。如有违约，由违约方向守约方支付违约金70万元，并承担守约方由此产生的一切经济损失。如乙方在甲方规定的时间内不交租金，超过10日视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，并收回租赁房屋。合同签订时，被告曼谷花雨公司发起人被告李明、被告薛勇在合同上签名，并均在签名后附加“代”字。2012年8月27日，被告曼谷花雨公司申请设立登记，其向云梦县工商行政管理局提交的资料中，其房屋租赁合同仅有被告李明、被告薛勇签名。后被告褚忠辉在合同上补签名。合同签订后，2012年5月22日，原告玉丰公司出具0005009号收款收据，收到被告褚忠辉老玉丰酒店租赁保证金70万元。同日，原告玉丰公司出具0005010号收款收据，收到被告褚忠辉老玉丰房屋租金60万元。2012年6月8日，原告玉丰公司制作《老酒店固定物品交接明细表》，按合同约定将租赁房屋移交给承租方，承租方代表张波在该交接表上签名。2013年3月13日、2013年6月6日，原告玉丰公司分两次收取2012年下半年租金60万元；2013年6月13日，原告玉丰公司收取2013年上半年租金60万元；2014年5月27日出具收据收取2013年下半年租金60万元；2014年7月24日，原告玉丰公司收取被告汪均交纳租金60万元。即2012年5月至2014年7月，原告玉丰公司共收取房屋租金300万元，保证金70万元。后被告曼谷花雨公司、被告褚忠辉、被告汪均、被告李明、被告薛勇均未向原告玉丰公司交纳租金，2015年1月14日，原告玉丰公司诉至法院。另查明，2012年6月1日，被告曼谷花雨公司制定公司章程，被告褚忠辉为公司股东，持股40%，被告李明为公司股东，持股30%，被告薛勇为公司股东，持股30%。2012年6月12日，被告曼谷花雨公司召开首届股东会议，选举被告褚忠辉、被告李明、被告薛勇担任被告曼谷花雨公司首届董事会董事，选择被告褚忠辉为董事长。2012年6月13日，被告曼谷花雨公司通过云梦县工商行政管理局核准，企业名称为“云梦曼谷花雨假日酒店有限公司”。2012年8月27日，被告曼谷花雨公司申请设立登记。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，结合本案的事实，双方当事人的争议焦点为：1、谁应当承担合同违约责任；2、租赁合同中欠缴租金的数额；3、违约金是否需要调整。一、本案的案由。本院认为，本案是因被告褚忠辉、被告薛勇、被告李明为成立被告曼谷花雨公司，以被告褚忠辉为承租方，与原告玉丰公司签订了《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》承租了原告玉丰公司所有的房屋，被告薛勇、被告李明分别在租赁合同上签名。后被告曼谷花雨公司、被告褚忠辉、被告薛勇、被告李明均未向原告玉丰公司按期缴纳房屋租金而引起的纠纷，本案案由应确定为房屋租赁合同纠纷。二、关于涉案房屋租赁合同的效力。被告褚忠辉与原告玉丰公司签订的《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》，是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力，依法应认定为合法有效。三、关于谁应当承担合同的违约责任。租赁合同成立后，原告玉丰公司依合同约定将租赁物交付给承租人，则承租人应按合同约定支付租金。本案中，被告褚忠辉、被告薛勇、被告李明以租赁的房屋为经营场所，设立被告曼谷花雨公司，并由被告曼谷花雨公司实际使用房屋，原告玉丰公司在2014年5月27日出具的收款收据中，也是以被告曼谷花雨公司的名义交纳租金，2014年12月3日、2014年12月12日、2014年12月24日，原告玉丰公司亦向被告曼谷花雨公司下达了催缴租金通知书。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款的规定：“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”故原告玉丰公司要求被告曼谷花雨公司承担违约责任的诉讼请求本院依法予以支持。对于原告玉丰公司要求被告褚忠辉承担违约责任的诉讼请求，本院认为，被告褚忠辉为公司发起人，为公司成立而以自己的名义租赁房屋，并非为自己的利益，且被告曼谷花雨公司成立后，已实际享有合同权利和履行义务，且原告玉丰公司也认可了被告曼谷花雨公司的承租人地位；被告薛勇、被告李明为被告曼谷花雨公司股东，其虽在租赁合同上签名，但并非租赁合同的相对人；原告玉丰公司起诉要求被告汪均承担责任，其不能提供有效证据证明被告汪均为本案争议租赁合同的转租人，故原告玉丰公司起诉要求被告褚忠辉、被告薛勇、被告李明、被告汪均承担责任不符合法律规定，对其诉请依法不予支持。四、关于本案欠缴的租金问题。经审查，即2012年5月至2014年7月，原告玉丰公司共收取房屋租金300万元。根据房屋租赁合同约定，租赁期限自2012年5月31日至2020年8月31日（含甲方赠送的三个月装修时间在内），则赠送的装修时间应为2012年5月31日至2012年8月30日，租期的起算时间应为2012年8月31日。原告玉丰公司已收取2012年8月31日至2014年8月30日租金240万元。依合同约定，租金按每二年5%递增，则2014年8月31日起每年租金应为126万元，承租方应于2014年3月30日支付2014年8月31日至2015年2月28日应支付原告玉丰公司租金63万元，应于2014年8月30日前支付2015年3月1日至2015年8月31日租金63万元，但承租方仅于2014年7月24日支付租金60万元，直至起诉之日即2015年1月14日，承租方一直未支付租金。故本案实际欠缴的租金为：1、2014年8月31日至2015年2月28日租金3万元；2、2015年3月1日至房屋实际腾退之日租金（按年租金126万元计算）。五、关于本案违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。本案中，原告玉丰公司未提交证据证明其实际损失，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍对标准对违约金的数额进行相应调整。是此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告云梦玉丰国际大酒店有限公司2012年5月22日与被告褚忠辉签订的《老玉丰国际大酒店房屋租赁合同》；二、被告云梦曼谷花雨假日酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告云梦玉丰国际大酒店有限公司房屋租金：1、2014年8月31日至2015年2月28日租金3万元；2、2015年3月1日至房屋实际腾退之日租金（以年租金126万元为计算标准）；三、被告云梦曼谷花雨假日酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告云梦玉丰国际大酒店有限公司违约金（以上述第二项数额为基数，按同期中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；四、驳回原告云梦玉丰国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17040元，由原告云梦玉丰国际大酒店有限公司负担10800元，由被告云梦曼谷花雨假日酒店有限公司负担6240元，限本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长孙连成审判员张红娟人民陪审员褚么庭二0一五年六月八日书记员张璨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条原告经传票传唤，无正当理由拒不致谢的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。