福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）侯民初字第2256号
原告（反诉被告）陈奇，男，1970年1月23日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托代理人林建斌，福建方圆统一律师事务所律师。
被告（反诉原告）曾章模，男，1971年5月25日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托代理人曾炜，福建名仕律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈奇与被告（反诉原告）曾章模租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，依法由代理审判员赵伯硕适用简易程序于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告陈奇及委托代理人林建斌、被告委托代理人曾炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈奇诉称：原告因仓储需求，经某某村村长联系与被告曾章模洽谈租赁厂房事宜，预付其定金10000元。2012年11月2日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定租赁厂房作为生产车间或仓储使用，租赁期限5年，自2012年11月21日起至2017年11月20日止，每月租金24000元，合同签约生效当天乙方应向甲方交纳70000元作为“履约保证金”，合同期满不计息一次性退还。合同签订后，原告按被告要求汇付60000元，与已付定金10000元合并共计70000元作为合同履约保证金。原告按约支付每月24000元租金并已付至2014年7月20日止。由于被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，至原告无法使用租赁房屋，故原告诉至法院请求判令：1原告与被告2012年11月2日签订的厂房租赁合同无效；2、被告立即返还原告租赁押金70000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告曾章模辩称：1、争议双方签订的合同是双方的真实意思表示，并已经实际履行，应依法认定合法有效；2、合同对租期约定，租赁期限是5年，但原告租金仅付至2014年7月20日，此后拒付租金，现在仍占用诉争房产，已构成违约；3、原告实际交付给被告的保证金是6万，虽然合同约定7万元，但是原告仅交付6万元，原告主张退还保证金无事实和法律依据；4、原告诉称2014年6月搬离厂房并非事实：原被告间并未做厂房的交接手续；原告于6月份、7月份刊登厂房租赁广告，欲将诉争厂房予以转租；原告还于2014年8月份从诉争厂房提货。以上均可证实原告并未于2014年6月份搬离厂房。综上原告诉请无事实与法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
在举证期限届满前，被告（反诉原告）曾章模提起反诉称：2012年11月2日，反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁合同》，约定反诉原告将厂房租赁给反诉被告，租赁期限为5年，自2012年11月21日起至2017年11月20日止，月租金24000元，每月租金须于15日前汇入甲方账户或现金支付，逾期按月租金每天1%收取滞纳金。合同签订后，反诉原告按约向反诉被告交付合同约定的厂房，但反诉被告在履行合同中存在拖欠租金行为，其租金仅支付至2014年7月20日止，拒不支付此后租金，经反诉原告多次交涉，现反诉被告仍继续占用反诉原告厂房。现反诉原告诉至法院，请求判令：l、依法判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金24000元及滞纳金7200元；（租金自2014年7月21日起算，暂计至2014年8月20日，应计至实际支付之日止）；2、由反诉被告承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）陈奇辩称：1、本案诉争厂房租赁合同依法是无效的，无效合同自始无效，无效合同不适用有效合同的违约责任，反诉原告依照违约责任起诉，不符合法律规定；2、无效合同的法律后果只是恢复原状，诉争房屋返还反诉原告，反诉原告收取的押金返还给反诉被告，反诉被告在2014年6月份将租赁房屋返还给反诉原告，反诉原告提出的拖欠租金以及滞纳金的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
原告（反诉被告）陈奇为支持其主张，向法庭提交以下证据：1、厂房租赁合同，证明原、被告之间的租赁合同关系；2、2012年11月6日、7日中国民生银行付款回单凭证，证明被告收取原告履约保证金70000元；3、2012年11月26日、2014年6月30日中国民生银行付款回单凭证，证明被告已连续收取原告从承租日至2014年7月20日止的租金；4、2014年6月18日东南快报A21板租房广告，证明被告已于2014年6月18日收回出租给原告的诉争租赁房屋，原告也已腾空交还被告涉案租赁房屋。5、陈奇手机与曾章模使用手机之间通话记录清单，证明该号码手机由被告使用，被告使用该号码手机与原告联系房屋租赁事宜及登报广告出租房屋；6、原告致被告的退租函，证明：1、原告已退租赁房屋，被告已于6月21日收回出租房屋；2、被告已收到2014年7月20日止的房租；3、原告已向被告主张退还70000元保证金；7、EMS特快专递寄收单及查询单，证明被告已于2014年7月20日收到原告的退组函；8、陈奇手机与曾章模使用手机之间短信联系记录，证明原告已告知被告退租函，被告收到原告短信通知并已回复。
被告（反诉原告）曾章模质证认为：对上述证据1、3的真实性以及证明对象没有异议；证据2的真实性没有异议，证明对象有异议：回单上体现被告仅收到保证金6万元；证据4的真实性没有异议，证明对象有异议，广告刊登内容并非被告所持有，是案外人持有。广告没有具体指向诉争厂房。该广告不能证明被告于2014年6月收回诉争房屋，事实上原告至今仍占有被告的房产；证据5的真实性没有异议，但是并非被告所持有，是案外人持有。通话清单无法体现原、被告联系房屋租赁和刊登广告的事实。原告与案外人的联系清单与本案无关，无关联性。证据6、7的真实性没有异议，证明对象有异议：原告在特快专递收件人，并非写被告名字，留的手机号码也并非被告，投递结果是他人代收，被告没有收到该份函件。即使有送到20号厂房，也不能证明快递的内容是原告今天举证的函件。证据8真实性没有异议，但是无关联性，原告与他人的短信联系，无法作为定案依据。
被告（反诉原告）曾章模为支持其主张，向法庭提交以下证据：1、厂房租赁合同，证明反诉原告与反诉被告之间厂房租赁合同关系及相关约定；2、移动公司发票、诉争厂房周边他人厂房照片，证明：（1）号码用户系案外人所有，并非反诉原告所有；（2）诉争厂房周边的厂房规模与面积与诉争厂房基本一致，反诉被告所称反诉原告于2014年6月18日在东南快报刊登厂房租赁合同并非事实。3、出仓证明，反诉被告公司通讯录，证明反诉被告于2014年8月份还从诉争厂房提货，并未搬离诉争厂房；4、海峡都市报，证明反诉被告于2014年6月份及7月份在海都报刊登厂房租赁信息，欲将诉争厂房转租的事实。
原告（反诉被告）陈奇质证认为：对上述证据1真实性和证明对象没有异议。证据2中移动公司发票真实性没有异议，证明对象有异议：实际机主是被告。诉争厂房周边他人厂房照片真实性无法确认。证据3真实性有异议，《出仓证明》若是证人证言，证人必须出庭作证，否则不具有证明力，若是书证，出具证据的三人没有到庭确认，书写内容的真实性无法确认且证明内容是鸿基公司的，与原告无关。《通讯录》真实性无法确认且与原告无关及讼争租赁关系无关。证据4真实性没有异议，证明对象有异议：2014年6月30日，2014年7月4日两份报纸，广告单可以证明原告已经将租赁房屋退租，为了减少被告房屋空置期间的损失，帮被告刊登广告。
经过庭审举证质证，本院对证据做如下认定：
原告（反诉被告）提交的证据之真实性被告（反诉原告）均无异议，本院对原告（反诉被告）提交的证据之真实性予以确认，原告无证明证据7系用于寄送证据6，故本院对原告提交的证据6之关联性不予确认。被告（反诉原告）提交的证据1、2、4的真实性原告（反诉被告）均无异议，本院对其真实性予以确认，证据3不符合证据形式要件，本院不予确认。
经审理查明，本院确认以下的事实：
2012年11月2日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定租赁南屿镇六十份村第20号厂房作为生产车间或仓储使用，租赁期限5年，自2012年11月21日起至2017年11月20日止，月租金24000元，每月租金须于15日前汇入曾章模指定账户或现金支付，逾期按月租金每天1%收取滞纳金，合同签约生效当天陈奇应向曾章模交纳70000元作为“履约保证金”，合同期满不计息一次性退还。同日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发函要求后者将租赁押金60000元汇入曾巧梅名下账户。原告（反诉被告）分别于2012年11月6、7日将50000元、10000元汇入曾巧梅名下账户。2014年6月30日、7月4日，原告（反诉被告）在《海峡都市报》两次登报对讼争厂房进行招租。2014年7月19日，原告（反诉被告）向手机号码发送短信称其承租的某某村第20号厂房已于今年6月20日迁走并已交还钥匙，要求退还70000元租金；对方回复称“你可能已违约，请交由法院裁决”。另查明，原告已缴纳租金至2014年7月20日。手机号码系案外人曾能华所有，任某某主任。
本院认为，双方当事人签订《厂房租赁协议》虽系双方真实意思表示，但讼争厂房至今未取能取得建设工程规划许可，故《厂房租赁协议》为无效之合同。原告（反诉被告）主张其已支付70000元履约保证金依据不足，本院根据采信的证据确认被告（反诉原告）收到原告（反诉被告）缴纳的履约保证金为60000元，因讼争协议无效，被告（反诉原告）应予全额返还履约保证金。原告（反诉被告）主张其已于2014年6月20日迁出讼争厂房并将钥匙交还被告（反诉原告），但未能举证证明上述事实，亦未能举证证明其曾向被告（反诉原告）表达意欲结束租赁关系、迁出厂房之意思。被告（反诉原告）未能举证证明原告（反诉被告）持续占有厂房直至其提起反诉之日。因被告（反诉原告）系于2014年8月5日收到原告（反诉被告）之起诉材料，本院推定双方租赁关系持续至2014年8月5日，即原告（反诉被告）持续占有讼争厂房至2014年8月5日止，因此被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）继续支付24000元租金及7200元滞纳金的主张事实及合同依据不足，本院确认原告（反诉被告）仍需支付其占用租赁厂房的费用为24000元÷30天×15天=12000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈奇与被告（反诉原告）曾章模签订的《厂房租赁协议》无效；
二、被告（反诉原告）曾章模应于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）陈奇返还履约保证金人民币60000元；
三、原告（反诉被告）陈奇应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）曾章模支付租金人民币12000元；
四、驳回原告（反诉被告）陈奇的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）曾章模的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1150元，因适用简易程序审结，减半收取575元，由原告负担82元，被告负担493元，原告已预交诉讼费，被告应在本判决生效之日起十五日内向原告归还。反诉案件受理费290元，由原告（反诉被告）负担111元，被告（反诉原告）负担179元。被告（反诉原告）已预交诉讼费，原告（反诉被告）应在本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）归还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 赵伯硕
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 王秀林
附：
本案适用法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。