山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第976号
上诉人（原审被告）刘德林，男，1960年12月12日出生，无业，住济南市。
委托代理人张会丽，山东千舜律师事务所律师。
委托代理人兰孝青，山东千舜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人隋阳，总经理。
委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。
委托代理人隋大海，男，1961年5月16日出生，汉族，该公司经理。
上诉人刘德林因与被上诉人济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第855号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人刘德林委托代理人张会丽、兰孝青，被上诉人华舜物业公司委托代理人林世军、隋大海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2001年8月1日，华舜物业公司与济南经济房地产开发中心签订《某某家园物业服务委托合同》，合同约定，济南经济房地产开发中心将某某家园小区委托至华舜物业公司实行物业管理服务，物业管理服务期限自2001年8月1日起至某某家园小区业主委员会成立并与物业公司签订《物业服务合同》时止。物业管理服务费标准为按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元／平方米／月，商业用房及居民用房改变其使用性质的0.6元／平方米／月。协议生效后，华舜物业公司对某某家园小区提供了物业服务。2010年10月，华舜物业公司的法定代表人由王成培变更为隋阳。
刘德林系济南市槐荫区某某家园小区的业主，其房屋建筑面积145.54平方米。按上述收费标准，刘德林自2003年1月至2003年12月，2007年1月至2014年3月未交纳物业费共计7780.58元。
原审法院认为，华舜物业公司与济南经济房地产开发中心签订《某某家园物业服务委托合同》，属前期物业管理服务协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该协议为有效协议。刘德林作为某某家园小区的业主接受了华舜物业公司的服务，应当交纳物业服务费。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种难度存在的原因一是物业服务企业自身能力是否足够。二是物业服务企业接手的小区原来可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾。三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务企业的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主的正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。作为物业服务企业，其提供的是服务，追求的是利润，此无可厚非。而服务的基础是物业费的收取、利润的来源是优质服务换取的物业服务费用。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段。但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳，带来的是小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。物业服务费用的收取如果达不到物业服务企业“保本”的标准，那直接带来的就是服务质量的下滑，服务质量反而得不到提高。同时，对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，华舜物业的物业服务工作还存在需要改进之处，但刘德林拒绝交纳物业费的做法原审法院不支持。华舜物业公司要求刘德林按照《某某家园物业服务委托合同》的约定支付拖欠的物业费共计7780.58元的诉讼请求，不违反法律和相关法规的规定，原审法院予以支持。要求的违约金，对此原审法院认为，刘德林拒绝交纳物业费的做法虽有不妥，原审法院不支持这种做法，但考虑到华舜物业的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，原审法院对于华舜物业公司要求刘德林承担逾期交费违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。刘德林主张先履行抗辩权，对此原审法院认为，在物业服务合同中，业主交纳物业费用、享受物业服务与物业服务企业提供服务、收取费用，是同时存在的，无法进行明确的先后区分。虽然物业服务合同中一般有业主支付物业服务费用时间的约定，但该约定不足以构成合同义务先后履行的依据，故原审法院对此答辩意见不予采纳。对于华舜物业公司提供的录音证据证明其免交物业费的事实，因没有其他证据予以佐证，对此答辩意见不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告刘德林自本判决生效之日起10日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付物业管理费7780.58元。二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘德林负担。
上诉人刘德林不服原审判决上诉称：1、华舜物业公司未根据合同约定履行对上诉人的服务义务。没有配备相应资质人员及设备，只有一人在小区的传达室工作；合同规定，委托管理的物业构成细目，需按照济南市某某家园服务标准见附件，原审中华舜物业公司未提供附件，无法证明其按照合同约定履行了义务；涉案小区杂草丛生、庭院损坏严重、照明灯几乎全部不亮。2、上诉人房屋多次被盗，造成2万余元的损失，与被上诉人协商时，被上诉人答应将2万余元的损失抵顶物业费。3、被上诉人主张的2007年1月至2014年3月期间物业费，已超过了诉讼时效。综上，原审判决认定事实不清，证据不充分，适用法律错误，请求依法改判。
被上诉人华舜物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，二审期间，被上诉人华舜物业公司提交了工作人员发放工资表及从业人员的资质证书，证明其并非是一个人在为小区提供服务及其相关人员有从业资质。上诉人对华舜物业公司提交的证据不予认可，认为该部分证据不能证明华舜物业公司的实际工作人员情况，且其工作人员没有相应的物业服务的中级职业证书，不符合物业服务条例的规定。
华舜物业公司己于2014年11月18日撤离某某家园小区。
本院认为，华舜物业公司与济南经济房地产开发中心签订的《某某家园物业服务委托合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，原审法院认定正确，本院予以确认。该合同对包括刘德林在内的小区全体业主均具有约束力。华舜物业公司在履行物业服务合同时，维护小区环境卫生及提供相应的代收水电费服务是其基本的合同义务，刘德林认为华舜物业公司未履行其合同义务，对此本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。诉讼中，刘德林提供部分照片等证据欲证实华舜物业公司服务存在重大瑕疵，对此本院认为，证据显示华舜物业公司在服务过程中确实存在一定的瑕疵，但并不构成重大瑕疵，刘德林以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。对于上诉人称被上诉人及其工作人员的资质问题，根据《物业管理条例》的规定，该问题应由行政管理部门予以处理，不能成为上诉人拒交物业费的理由。刘德林主张因房屋多次被盗华舜物业公司口头承诺将2万余元的损失抵顶物业费，但华舜物业公司对此不予认可，本院难以支持。关于刘德林上诉所称的诉讼时效问题，本院认为，物业服务费的收取依据是物业管理服务合同，因此，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应视为一个整体债务，而业主每个季度缴纳物业服务费则视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。华舜物业公司于2014年11月撤离某某家园小区，刘德林作为债务人，其最后一期履行期限届满之日应为2014年11月，因此，华舜物业公司提供物业服务所产生的债权的诉讼时效期间应从2014年12月1日起计算。本院对其诉讼时效抗辩不予支持。综上，上诉人刘德林之上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘德林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 黄 力
代理审判员 吴松成
二〇一四年十二月十日
书 记 员 杨 云