河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民二终字第1549号
上诉人（原审被告）蔡佳，女，汉族，1968年5月20日出生。
委托代理人张国伦，河南天地律师事务所郑州分所律师。
被上诉人（原审原告）河南建业物业管理有限公司。
法定代表人马路春，总经理。
委托代理人�军芳，金博大律师事务所律师。
委托代理人樊云泽，金博大律师事务所律师。
上诉人蔡佳与被上诉人河南建业物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，河南建业物业管理有限公司于2013年2月5日向郑州市金水区人民法院起诉，请求判令被告支付物业服务费及滞纳金共计12838.01元。郑州市金水区人民法院于2013年12月15日作出（2013）金民二初字第1296号民事判决。判决后原审被告蔡佳不服向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人蔡佳的委托代理人张国伦，被上诉人河南建业物业管理有限公司的委托代理人董军芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告系金水花园小区东区业主，2003年6月27日被告所居住小区金水花园东区业主委员会在郑州市房管局登记申报，2009年6月2日业主委员会在郑州市金水区房管局申请备案。2005年至今，原告与被告所在小区郑州市金水花园业主管理委员会订立、续签《物业管理委托合同》四份。合同约定由金水花园业主委员会委托原告为该区提供物业管理。全体业主和物业使用人均应对该合同承担相应责任。2005年8月31日双方合同约定委托管理期限为2年，自2005年9月1日起到2007年8月31日止，物业管理服务费东区按建筑面积每月每平方米0.49元计算。业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天应交管理费用的百分之一缴纳滞纳金。委托管理期限自2005年9月1日起到2007年8月31日止。2007年8月31日双方合同约定物业管理服务费及滞纳金计算标准同2005年所签合同约定相同，委托管理自2007年9月1日起到2009年8月31日止。2009年9月1日双方合同约定物业管理服务费标准仍按2005、2007年所签合同约定的标准计算，滞纳金变更�从逾期之日起按每天应交管理费的万分之四交纳，委托管理期限自2009年9月1日起至2011年8月31日止。2011年9月1日双方合同约定物业管理费及滞纳金的计算标准同2009年所签合同约定的标准相同，委托管理期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止。
被告从2005年5月1日到2012年10月31日共计拖欠物业费8526.70元，产生滞纳金4311.31元。原告多次催要，并于2012年12月5日以催费通知单及催缴物业费律师函的方式通知被告交纳上述费用，被告未予交纳。原告起诉到法院，请求判令被告支付物业费及滞纳金共计12838.01元。
另查明：原告提供服务的金水小区荣获建设部及省、市相关荣誉称号。
原审法院认为，业主委员会根据《物业管理条例》的规定，与业主选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。原告与被告所在小区业主委员会签订物业�托管理服务合同，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，合法、有效，对小区的所有业主产生法律效力。原告为被告提供物业管理服务，被告应当按约定向原告交纳物业服务费。被告辩称不存在无故拖欠物业费，被告不交费是因原告有过错，原告同意被告免交物业费，因无证据，该院不予认定。对被告辩称没有收到原告的催费通知，原告已超过诉讼时效的主张，因物业费追索系债权请求权，属于时效的适用范围。被告从2005年累计拖欠原告物业费至今，原告多次催收，有原告提交的邮件收寄信息查询单为证，故对被告该项辩称和理由不成立，该院不予认定。原告主张的物业费中虽经物价部门核定东区物业费为每月每平方米0.43元计算，但双方有合同约定按0.49元收取，依据郑州市物价局106号文件批复显示，同意金水花园东区物业管理服务收费标准为0.43元每平方�.月（不含荣获建设部荣誉称号上浮）、郑州市物价局17号文件的批复规定，凡荣获国家级物业管理荣誉称号的物业管理住宅，其收费标准可在批准的基础上上浮15%，故原告在上浮15%范围内有权按每平方米0.49元标准与被告业主委员会约定物业管理费。被告辩称原告提供的服务质量不符合基本要求，被告提交的照片，不能直接证明原告在物业合同履行过程中存有瑕疵，故该院也不予认定。被告无故拖欠物业费，应按合同约定支付滞纳金。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十二条、第四十二条第一款，判决：被告蔡佳向原告河南建业物业管理有限公司支付物业管理费8526.70元及滞纳金4311.31元，共计12838.01元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼�》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元，由被告蔡佳承担。
宣判后，原审被告蔡佳不服向本院提起上诉称，一、本案争议应由当地仲裁委员会仲裁。从被上诉人当庭提交的合同原件看对合同履行争议“双方同意由当地仲裁委员会仲裁”。因此，本案争议应由郑州仲裁委员会仲裁。二、一审判决认定被上诉人起诉未超过诉讼时效，判决上诉人支付被上诉人2005年5月1日至2012年10月31日拖欠物业费8526.70元与事实不符。三、一审法院判决上诉人支付被上诉人物业费8526.70元及滞纳金4311.31元事实不清。四、上诉人提交证据足以证明被上诉人提供物业服务不符合要求，一审法院认定事实错误。五、一审判决引用部分未经质证的证据。综上，本案纠纷应依照物业服务合同中的仲裁条款由仲裁机构进行仲裁，不属于人民法院受理范围。一审�院严重违反法定程序，认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人河南建业物业管理有限公司答辩称：一、一审法院有权管辖。《物业服务合同》仅约定仲裁地点，未约定仲裁机构，且上诉人在一审应时未在答辩期间就一审法院管辖问题提起管辖权异议。二、被上诉人持续向上诉人催收物业费，未超过诉讼时效。上诉人拖欠物业费是一个连续的行为，上诉人一审中也明确承认其欠费事实。三、一审法院判定上诉人支付被上诉人物业费及滞纳金认定事实清楚，适用法律正确。物业费计费依据按0.49元／平方／月合法有据。上诉人应当向被上诉人支付滞纳金。四、物业管理服务是一个连续的、整体的服务，不能简单以一张照片无限夸张扩大问题。被上诉人依约向上诉人提供了优质的物业服务。五、一审法院已组织被上诉人对上诉人庭后提供的证据进行了质证。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，当事人双方均无新证据提供。
二审经审理查明的事实同原审法院查明的事实相同。
本院认为，被上诉人河南建业物业管理有限公司与上诉人蔡佳所在小区的业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效。被上诉人河南建业物业管理有限公司按合同履行了物业服务义务，上诉人蔡佳应当履行支付物业管理费的义务。上诉人蔡佳称不应支付被上诉人物业费8526.70元，因一审法院认定被上诉人按涉案《物业管理委托合同》约定的物业费计算标准，计算的物业费数额正确；虽上诉人蔡佳在一审中提交证据，但不能充分证明被上诉人物业服务质量存在瑕疵，上诉人蔡佳以此抗辩应当履行支付物业费的义务，本院对此不予支持。上诉人蔡佳还上诉称，被上诉人河南建业物业管理有限公司主张的滞纳金4311.31元没有依据，计算数额有误；鉴于被上诉人没有及时通过合法途径主张权利，且双方对物业服务质量存在争议，故对被上诉人所诉请的主张滞纳金4311.31元依法不予支持，对上诉人蔡佳的该项上诉主张，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，但支持被上诉人主张滞纳金的诉求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第1296号民事判决；
二、上诉人蔡佳向被上诉人河南建业物业管理有限公司支付物业管理费8526.70元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回河南建业物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费121元，二审案件受理费121元，共计242元，由上诉人蔡佳负担160元，被上诉人河南建业物业管理有限公司负担82元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马增军
审 判 员 贾建新
代理审判员 黄跃敏
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 李 杨