广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终81号
上诉人（一审原告）查拾壹，无固定职业。
上诉人（一审原告）陆春林，无固定职业。
二上诉人的委托代理人黎强，广西华震律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）徐小富，个体工商户。
委托代理人黄少宏，广西起航律师事务所律师。
上诉人查拾壹、陆春林因与被上诉人徐小富房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2015）星民初字第102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长，审判员卢卫民和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理，书记员郑欣担任法庭记录。上诉人查拾壹、陆春林的委托代理人黎强，被上诉人徐小富的委托代理人黄少宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年2月1日，原告查拾壹、陆春林与被告签订《租赁合同》一份，约定由被告将其所有的位于桂林巿七星区环城南一路时代广场四楼约3000平方米的房屋租赁给原告查拾壹、陆春林，租期从2013年2月1日起至2028年1月30日止，前四个月为免费装修期，租金从2013年6月1日起算，每月60000元。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的30%作为违约金。合同签订后，二原告依约交付了租金并使用了该房屋。2013年9月27日，桂林市七星区人民法院在租赁物处张贴公告一份，该公告的内容为：“刘强申请执行桂林市鑫北渔港饮业有限公司、徐小富民间借贷纠纷一案，该院已于2013年3月29日向被执行人发出执行通知书，被执行人应当立即清偿债务人民币8395109元及利息，但被执行人仍拒不履行。该院已裁定查封被执行人徐小富坐落在桂林市七星区环城南一路3号时代广场1-1号、1-2号铺面共2间、坐落在桂林市七星区环城南一路3号时代广场四层1至12号12间房屋拟进行拍卖，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令被执行人或占用以上房屋的案外人在2013年10月12日前自行搬迁出上述房屋、撤除自行添附的构筑物，逾期不履行，该院将强制执行，造成的损失自行承担。”二原告遂搬离该房屋，但并未提出执行异议。现二原告认为其无法使用该房屋是由于被告不履行生效判决所致，故诉至该院，提出如下诉讼请求：确认二原告与被告于2013年2月1日签订的《租赁合同》合法有效；被告继续履行上述《租赁合同》；二原告无需支付从2013年10月1日至2014年10月31日的租金共计78万元；被告承担违约金216000元；本案诉讼费由被告承担。
一审法院审理认为：二原告与被告系租赁合同法律关系。该案的议焦点是：一、二原告与被告签订的《租赁合同》是否有合有效；二、二原告与被告签订的《租赁合同》是否仍能继续履行；三、二原告是否仍需支付被告2013年10月1日至201410月31日的租金；四、被告的行为是否构成违约。针对该案争议焦点，该院作如下分析：一、二原告与被告于2013年2月1日签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反律的强制性规定，故合法有效。二、由于该案争议房屋已经为其他案件的执行标的，二原告在该院执行的过程中又未向院提出执行异议，现该房屋已被该院强制执行完毕，二原告求被告继续履行合同已经属于事实上的不能，故二原告要求告继续履行租赁合同的诉讼请求，该院不予支持。三、由于被告因刘强诉桂林巿鑫北海渔港饮业有限公司、徐小富民间僧一案，二原告已被该院责令于2013年10月12日之前搬离该屋，该合同已经无法实际履行，故二原告未支付被告2013年月1日至2014年10月31日的租金的行为合法。四、当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，即构成违约。被告有确保二原告在租赁期限内能对争议房屋持续使用的义务，现因被告不履行生效判决所规定的义务，使得法院对争议房屋强制执行，导致二原告不能继续使用争议房屋，被告应当承担违约责任。故对于二原告要求被告支付违约金的主张，有事实和法律依据，该院予以采纳，至于具体的数额，二原主张按照双方的约定，即年度租金的30%计算，该院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七、第一百一十条、第一百一十四、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告查拾壹、陆春林与被告徐小富于2013年2月1日签订的《租赁合同》合法有效；二、原告查拾壹、陆春林不支付从2013年10月1日至2014年10月31日的租金共计78万元的行为合法；三、被告徐小富支付原告查拾壹、陆春林违约金21.6万元。四、驳回原告查拾壹、陆春林的其他诉讼请求。该案适用简易程序，减半后收取案件受理费6980元（原告已预付该院），由原告查拾壹、陆春林负担100元，被告徐小富负担6880元。
上诉人查拾壹、陆春林不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定本案诉争房屋作为其他案件的执行标的，已被法院强制执行完毕，故被上诉人继续履行原租赁合同已属事实上的不能。上诉人认为该认定是错误的，因涉案房屋没有设定抵押权，房屋被出售或拍卖并不影响原租赁合同的履行；且继续履行租赁合同也未损害新的权利人的利益。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。因此，上诉人认为，一审法院判决不支持上诉人要求继续履行《租赁合同》的请求是错误的，应当予以纠正。故请求撤销一审判决第四项，判决被上诉人继续履行其与上诉人签订的《租赁合同》；本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐小富答辩称：被上诉人同意二上诉人的上诉理由，双方签订的《租赁合同》应继续履行。
上诉人查拾壹、陆春林在二审期间未提供新证据。
被上诉人徐小富在二审期间亦未提供新证据。
本院向桂林市七星区人民法院执行局调取了（2012）星民初字第480-1号民事裁定书、（2013）星执字第82-2号执行裁定书及本案诉争房屋的房屋产权证。上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但主张其对涉案房屋已被法院查封的事实并不知情，且法院在执行该次查封时，并没有在涉案房屋处张贴封条或公示查封裁定，上诉人作为善意第三人，其承租行为有权对抗法院的查封及执行。另外，被上诉人在本案诉争房屋被查封之前就已将房屋出租给案外人王军，被上诉人受案外人王军的委托将房屋又出租给上诉人，因此上诉人实际上是与王军建立了租赁关系，是本案诉争房屋的次承租人。桂林市中级人民法院对被上诉人与王军租赁一事是知情的，其也同意被上诉人将房屋对外出租。被上诉人对上述证据没有异议。本院认为，对于上述三份证据，上诉人与被上诉人没有异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院另查明：本案诉争房屋于2012年3月20日被桂林市七星区人民法院查封，2014年5月14日被桂林龙抬头旅游开发有限公司以最高价竞得。2014年10月13日，桂林市七星区人民法院作出（2013）星执字第82-2号执行裁定书，裁定内容为，桂林市七星区环城南一路3号时代广场四层1至12号房屋12间的所有权及相应的其他权利归买受人桂林龙抬头旅游开发有限公司所有，财产权自本裁定送达买受人桂林龙抬头旅游开发有限公司时起转移。2015年2月13日，本案诉争房屋产权过户至桂林龙抬头旅游开发有限公司名下。
本院认为：上诉人仅对一审判决第四项提起上诉，其主张上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》应当继续履行；被上诉人对上诉人的上诉请求与理由均没有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案诉争房屋于2012年3月20日被桂林市七星区人民法院查封，上诉人与被上诉人于2013年2月1日才就该房屋签订了《租赁合同》。由此可知，本案诉争房屋查封在前，上诉人租赁在后。故本院认为，被上诉人出租法院已查封的房屋给上诉人的行为不能对抗另案查封的申请执行人。至于上诉人主张被上诉人在本案诉争房屋被查封之前已将房屋出租给案外人王军，被上诉人受案外人王军的委托将房屋又出租给上诉人，因此上诉人实际上是次承租人。本院认为，诉争房屋原所有权人为被上诉人，上诉人与被上诉人就该房屋签订了《租赁合同》，现上诉人主张被上诉人受案外人王军的委托将房屋又出租给上诉人不符合常理，上诉人也未提供证据证实该主张，故本院对该主张不予采信。
另外，上诉人还主张桂林市七星区人民法院在（2012）星民初字第480号案件查封时，并未在涉案房屋处张贴封条或公示查封裁定，上诉人作为善意第三人，其承租行为有权对抗法院的查封及执行。本院认为，不动产物权公示的方式是登记。本案中，桂林市七星区人民法院在办理该次查封时已依法向房产部门办理了查封登记；且桂林市七星区人民法院于2013年9月27日在租赁物上张贴了公告，责令被上诉人徐小富及占用该房屋的案外人在2013年10月12日前自行搬迁出上述房屋、撤除自行添附的构筑物。上诉人与被上诉人对此均未提出异议，现该房屋已合法拍卖并过户至桂林龙抬头旅游开发有限公司名下。上诉人主张其对法院查封房屋并不知情，原《租赁合同》应继续履行无事实依据和法律依据，本院对该主张不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13960元（上诉人已预交），由上诉人查拾壹、陆春林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 卢卫民
代理审判员 蒋子秀
二〇一六年四月二日
书 记 员 郑 欣