浙江省宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初3745号
原告：张哈念，男，1982年12月23日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区，现住上海市松江区。
原告：杨莉，女，1981年4月24日出生，汉族，户籍所在地江苏省滨海县，现住上海市松江区。
被告：冯林亚，女，1978年1月12日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。
委托代理人：王银玲（系被告婆婆），女，1958年9月13日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。
第三人：张静艳，女，1976年12月3日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。
原告张哈念、杨莉与被告冯林亚、第三人张静艳案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张哈念、杨莉、被告冯林亚的委托代理人王银玲到庭参加诉讼。第三人张静艳经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张哈念、杨莉向本院提出诉讼请求：1、判决停止对原告所有的位于上海市松江区九亭镇九新公路58弄15号201室的强制执行，并解除对上述资产的查封；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人张静艳通过中介公司满懿（上海）房地产咨询有限公司（爱屋吉屋）居间介绍，就原告购买张静艳自有房屋上海市松江区九亭镇九新公路58弄15号201室房屋一事达成共识，原告于2015年12月17日向张静艳支付了购房定金人民币100000元，并与张静艳于2015年12月24日签订了《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》。张静艳告知原告因其与银行有一笔贷款高达1400000元，房屋的房地产权证暂时押在银行处，需要原告的购房款早点支付才能尽早拿出房地产权证以配合原告过户，故原告根据合同在2015年12月24日前向张静艳付款950000元，并在2016年1月24日提前向张静艳支付了第二笔房款人民币350000元，2016年2月29日，原告与张静艳签署了房屋交接书（买卖），原告合法取得该房屋。2016年4月11日，张静艳因民间借贷纠纷与被告冯林亚在宁波市海曙区人民法院达成民事调解意见，法院出具了（2016）浙0203民初1009号民事调解书。2016年5月3日，被告申请强制执行，据此，原告提出执行异议申请书。2016年8月14日，原告收到宁波市海曙区人民法院送达的（2016）浙0203执异32号执行裁定书。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据，理由如下：1、原告之所以会购买张静艳这一有抵押权的房屋，是基于中介以及张静艳的承诺，在收到房款后会立刻将抵押权所涉及的债务清偿，并要求银行注销抵押。这在双方的2015年12月17日签订的《房屋买卖合同》中第4.1条已经明确约定。故抵押权未能及时注销，责任完全在张静艳，而非原告。2、原告多次敦促张静艳办理抵押权注销手续，通过电话、短信以及中介传递此消息，张静艳一直回复正在办理，但需要时间。但从后来案外人了解到张静艳在宁波有这么多民间借贷案件等种种现象，才知晓张静艳此时并不打算去正常交易、去还款。案外人是一直受到了张静艳的蒙骗，故案外人并无过错。3、张静艳找出各种理由推脱，此种情况下的原告不可能主动去办理相关的注销抵押权手续。只能等张静艳配合去办理。4、原告在执行异议过程当中，也一直在积极主动联系抵押权人，也就是招商银行宁波分行，希望可以将尾款用作代张静艳清偿银行欠款、注销抵押权。同时已经告知海曙区人民法院银行已经口头同意接受相关款项。综上，原告完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有条件，原告就上海市松江区九亭镇九新公路58弄15号201室享有足以排除强制执行的民事权益。请法院支持原告的诉求。
被告冯林亚辩称，一、答辩人冯林亚对第三人张静艳享有到期债权，该债权经生效法律文书确认，已进入执行阶段，涉案的不动产在执行阶段仍登记在被执行人张静艳名下，根据《民事诉讼法》第二百四十四条之规定，人民法院有权查封、拍卖、变卖被执行人的不动产，执行法院对涉案不动产采取的执行措施完全合法。二、涉案的不动产设有抵押，第三人（被执行人）在转让该不动产时，没有通知抵押权人，根据《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物时，应当通知抵押权人，抵押人未通知抵押权人的，转让行为无效。三、原告与第三人（被执行人）虽签有房地产买卖合同，并支付了部分价款，但尚未办理物权转让登记，尚未取得房屋所有权，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案的不动产并非原告所有，原告要求停止强制执行，并解除对该不动产查封的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据。综上，答辩人认为，原告并不享有足以排除强制执行的民事权益，原告所提异议也不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，原告的诉讼请求应当驳回。
第三人张静艳未进行答辩。
为证明其事实主张，原告张哈念、杨莉向本院提交的证据材料如下：
1.上海市房地产买卖合同一份、房屋买卖合同（爱屋吉屋）一份，拟证明原告与第三人在查封之前已经签署了房屋买卖合同，中介的房屋买卖合同中明确提到，第三人有义务注销抵押，在原告的起诉状中4.1条已列出原告的首付款是用来解除银行抵押的。中介的流程是在签定金协议时先签好了补充协议，然后在2015年12月24日正式签署上海市房地产买卖合同，是属于先后的关系，2015年12月17日签署的是中介居间的合同的事实。
2.2015年12月24日签订的补充协议一份，拟证明房款分为两部分，总价2720000元的房款中，其中520000元是装饰装修款的事实。
3.房屋交接书（买卖）一份，拟证明2016年2月29日房子交付给原告的事实。
4.付款凭证一份、收款收据（爱屋吉屋）一份，拟证明房子支付的款项共计1300000元，其中第一笔100000元的定金没有付款凭证，是通过支付宝形式支付的，但是张静艳的收款收据中都有显示实际付款1300000元的事实。
5.短信聊天记录一份，拟证明原告一直在催促张静艳去银行解除抵押，张静艳在短信中也明确提到了她已经通知银行了的事实。
6.佣金确认书（爱屋吉屋）一份。
7.（2016）浙0203执异32号执行裁定书一份。
被告冯林亚未提交证据材料。
第三人张静艳未提交证据材料。
对于原告张哈念、杨莉提供的证据，被告冯林亚对于证据1、2中两份买卖合同和补充协议的真实性没有异议，关联性和合法性有异议，首先，根据担保法第四十九条的规定，转让设定抵押的不动产，应当事先通知抵押权人，未经通知转让无效，这是法律明文规定的。其次，原告也没有申请预告登记，不产生物权的效力。第三，根据合同第六条的约定，上述房地产权利转移的日期，以松江区房地产登记处核准的转让之日为准，也就是说，在登记以后才产生转让的效果，这是合同的明确约定，涉案的房地产未办理转让登记，权利也没有转移。对证据3的真实性，合法性和关联性都有异议。交房时间与合同约定的时间不符，合同约定的时间是6月30日前，这是在合同的第六条规定的，第四条也有：协议双方同意，甲方于2016年6月30日前腾退出该房屋并通知乙方进行验收交接。但房屋交接书提前了四个多月，2月29日签了交接书，当时房款还付了不到50%，只有49%，不符合交房的条件，也不合常理。一般二手房交接是款清交房的，所以，这份交接书的真实性存在异议，存在原告与第三人串通造假的嫌疑。对证据4真实性没有异议，关联性有异议，经统计，原告的付款凭证中实际付款金额是1200000元，收条反映的是1300000元，而涉案的房地产的交易总价是2720000元，至少还差了1420000元，证明原告是没有付清房款，不具备交房条件这个事实。对证据5的真实性及关联性有异议，这是原告与第三人之间的沟通，与本案中的被告申请强制执行，实现债权是没有任何关联的。对证据6真实性没有异议，关联性有异议，与本案无关。对证据7没有异议。
本院对原告提供的证据1、2、4、6的真实性予以认定，其他证据在本院认为部分一并予以论述。
经审理查明，2015年12月17日，原告张哈念与第三人张静艳通过满懿（上海）房地产咨询有限公司居间介绍就购买位于上海市松江区九亭镇九新公路58弄15号201室房地产向张静艳支付了购房定金100000元。张静艳收款后，出具收款收据予以确认。2015年12月24日，原告张哈念、杨莉与第三人张静艳以及居间人满懿（上海）房地产咨询有限公司签订了合同编号为2591491的上海市房地产买卖合同，约定：张哈念、杨莉受让张静艳名下位于上海市松江区九亭镇九新公路58弄15号201室（有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿），转让款为2200000元，并于2015年12月24日直接支付张静艳购房款780000元，以向银行申请购房贷款的形式直接支付购房款1400000元，交房当日直接支付购房款20000元；张静艳于2016年6月30日前腾出该房并通知张哈念、杨莉进行验收交接，张哈念、杨莉应在收到通知之日起3日内进行查验，查验后张静艳将房屋钥匙交付给张哈念、杨莉为房屋转移占有的标志；双方确认在2016年6月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；双方还对物业管理费、水电费以及违约责任作了约定。同日，张静艳与张哈念签订了一份补充协议，约定：前述房屋实际成交价为2720000元，因交易需要则正式买卖合同价格为2200000元，其中差价520000元为装修和家电家具补偿款，张哈念直接额外支付给张静艳，不计算在总房价内；张哈念于2015年12月24日前直接支付张静艳购房首付款950000元，于2016年3月10日前直接支付张静艳购房款350000元，交房当日支付购房尾款20000元，张哈念贷款金额为1400000元。张哈念为此向满懿（上海）房地产咨询有限公司支付部分佣金。同日，张哈念分三次通过银行转账方式共向张静艳支付850000元。2016年1月24日，张哈念又通过银行转账方式向张静艳支付350000元。前述1200000元，张静艳收款后，均出具收款收据或房款收据予以确认。2016年2月29日，张哈念与张静艳签署了房屋交接书（买卖），办理了涉案房屋的交接手续。
2016年3月10日，本院依法受理了冯林亚与谢海峰、张静艳、袁小芬民间借贷纠纷一案，案号为（2016）浙0203民初1009号。诉讼过程中，本院依冯林亚申请于2016年3月16日依法对张静艳名下位于上海市松江区九亭镇九新公路58弄15号201室房地产采取了诉讼保全措施。2016年4月11日，本院依法作出（2016）浙0203民初1009号民事调解书，载明：谢海峰、张静艳、袁小芬于2016年4月30日前归还原告冯林亚借款本金200000元并支付自2016年2月6日起至实际履清之日止按月利率1.75%计算的利息。2016年5月3日，冯林亚申请强制执行，本院依法予以受理，案号为（2016）浙0203执1032号。
另查明，张静艳已在涉案房屋设定抵押权，并办理了抵押登记手续。抵押权人为招商银行股份有限公司宁波分行，最高债权限额为1800000元，债权发生期间自2014年3月4日至2019年3月4日。现招商银行股份有限公司宁波分行为与张静艳、谢海峰金融借款合同纠纷一案已于2016年5月3日诉至宁波市江东区人民法院，该院审查后予以受理，案号为（2016）浙0204民初02293号。该院亦依申请依法对涉案房屋采取了诉讼保全措施。招商银行股份有限公司宁波分行起诉要求：一、判令张静艳、谢海峰归还借款本金1399999.99元，支付利息29978.58元，罚息14591.02元，复息529.49元[罚息、复息暂计至2016年4月13日，自2016年4月14日起至实际履行日止的利息按双方合同约定及人民银行相关规定计付]；二、判令张静艳、谢海峰支付原告实现债权费用20000元；三、判令张静艳、谢海峰以抵押的位于上海市松江区九亭镇九新公路58弄15号201室的房产拍卖、变卖所得或折价优先偿还其所欠上述借款本息及实现债权费用。2016年9月27日，宁波市江东区人民法院作出（2016）浙0204民初2293号民事判决，判决该案被告张静艳、谢海峰归还招商银行股份有限公司宁波分行借款本金1399999.99元，支付利息29978.58元，罚息14591.02元，复利529.49元，并支付自2016年4月14日起至实际履行日止的利息、罚息、复利；若被告张静艳、谢海峰未按时履行付款义务，招商银行股份有限公司宁波分行有权就张静艳名下坐落于上海市松江区九亭镇九新公路58弄15号201室的房地产[房地产权证号：沪房地松字（2007）第0106**号]折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。2016年4月20日，张哈念就与张静艳房屋买卖合同纠纷一案诉至上海市松江区人民法院，案号为（2016）沪0117民初7414号。该院亦依申请依法对涉案房屋采取了诉讼保全措施。
本案争议焦点为：原告是否享有足够的民事权益排除人民法院对涉案房地产的强制执行？
原告认为，根据最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题规定中的第二十八条明确提到：金钱债务关系中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提异议，符合下列情形的，应该排除执行。1、在人民法院之前签订的合法有效的书面买卖合同。原告与第三人已经在2015年12月24日已经签订了买卖合同，至于合同的价格，双方是根据当时的市场价进行买卖的，可以在当时的房产中心的市场价中进行查询；2、在人民法院查封之前已经合法占有不动产。通过双方的交接书可以看出，2016年2月29日已经交接完毕；3、已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付剩余价款，并且将剩余价款按照人民法院要求交付执行。在当初提出执行异议时，原告就已经提出愿意把银行贷款尾款还清，解除抵押，当时交首付的时候也是约定用来偿还尾款，解除抵押，这已经在合同中明确约定的，即使在今天，原告也愿意交付尾款用于解除抵押；4、非买受人自身的原因没有办理过户登记。因为涉案不动产涉及他人抵押，原告其实已经履行了足够的注意义务，当时的中介合同条款中已经明确提到，首付款是用来解除抵押的，原告也通过短信催促张静艳去办理抵押解除手续，张静艳也表示已经通知银行去解除抵押了。物权法第一百九十一条提到，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让，但受让人代为清偿债务消灭债务的除外，原告同意帮张静艳清偿债务，而且物权法的第一百九十一条是管理性的强制规定，并不是效力上的强制规定，也就是说，抵押权人是否同意并不是合同无效的要件，即使抵押权人不同意，买卖合同依然有效，只是影响合同的履行，受让人同意清偿债务而消灭抵押的，合同依然是能够履行的。
被告认为，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行民事权利承担举证证明的责任。原告的举证，不能证明他作为案外人享有足以排除强制执行的民事权益，应当驳回原告的请求。根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的第二十八条的规定：1、在人民法院之前签订的合法有效的书面买卖合同。原告与第三人签订了合同，但是这个合同并不合法有效，不属于合法有效的范围，因为担保法第四十九条明确规定，未通知抵押权人，转让无效，涉案的不动产在转让前没有通知抵押权人，至少在到目前为止，没有证据证明通知了抵押权人，并且现在抵押权人要求实现抵押权，提起诉讼，说明抵押权人不知道本次涉案不动产的转让，并且是不同意的，所以，第一条情形是不符合的；2、在人民法院查封之前已经合法占有不动产。涉案合同上约定，房屋交接时间是2016年6月30日之前，也就是说，如果要付清房款的话，也是这个时候，原告提供的房屋交接书，存在造假的嫌疑，被告到涉案房屋的物业去问过，在当时确实没有交接。如果在2016年2月29日交接，不合法也不符合合同约定；3、已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付剩余价款，并且将剩余价款按照人民法院要求交付执行。原告只支付了49%的房款，不符合支付全部价款的约定，也没有将剩余的价款上交，所以不符合第3条的规定；4、非买受人自身的原因没有办理过户登记。执行裁定书已经认定，原告未办理过户，未办理注销是有过错的，至少未尽到合理的注意义务，在原告付款的时候，特别是提前付款的时候，付款的同时要注销抵押，因为不注意付了款，抵押没有注销，原告方是有明显的过错，最高院是要求四种情形同时具备，但原告方是四种情形都不具备，所以，原告并不享有排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求是应当驳回的。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告与第三人张静艳签订了真实有效的房屋买卖合同，并支付了部分房款，但因涉案房屋上设定有抵押权及第三人张静艳未按约注销抵押登记致使房屋过户登记手续至今未能完成。故涉案房屋目前仍登记于第三人张静艳名下，并未发生物权变动的法律效果，即使原告已占有涉案房产，其与第三人张静艳之间的房屋交易行为至今尚未完成，原告至今尚未取得涉案房屋的所有权。而原告与张静艳之间的房屋买卖合同纠纷目前正另案处理中，涉案房屋的抵押权人也已通过法院判决要求实现抵押权，两案均对涉案房屋采取了保全措施。抵押权人的起诉及法院判决表明其并不同意第三人张静艳转让房屋的行为，也不同意原告支付购房尾款以注销抵押权，故本院对原告提出的已符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的情形的主张不予支持。
综上所述，原告并不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却对涉案房屋的执行，原告与张静艳之间的纠纷可另行依法解决，本院执行部门对涉案房屋的执行并无不妥，本院对原告的诉讼请求不予支持。第三人张静艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告张哈念、杨莉的诉讼请求。
案件受理费4300元，由原告张哈念、杨莉负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁波市中级人民法院。
审 判 长 蒲巧俊
审 判 员 陈 斌
人民陪审员 张爱华
二〇一六年十二月二十八日
代书 记员 王宇蓉
附：本判决所适用的相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国物权法》
第二十三条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。