黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
（2014）垦民终字第41号
上诉人（原审被告）陆广华，男，1962年6月12日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审原告）王凯义，男，1958年9月12日出生，汉族。
委托代理人季辉民，黑龙江太平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黑龙江省环亚建筑工程有限公司。
法定代表人冯玉辉，该公司经理。
委托代理人宋立海，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律工作者。
上诉人陆广华因与被上诉人王凯义、黑龙江省环亚建筑工程有限公司（以下简称环亚公司）返还原物纠纷一案，不服黑龙江省北安农垦法院（2013）北民初字第219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日受理，依法组成合议庭，于同年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人陆广华，被上诉人王凯义及其委托代理人季辉民，被上诉人环亚公司委托代理人宋立海到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告王凯义诉称：2010年11月20日，环亚公司将黑龙江省赵光农场（以下简称赵光农场）祥苑小区1栋商服18、19号门市（以下简称祥苑小区1栋两户门市）出售给原告，双方签订了房屋买卖合同，原告足额支付了购房款，因房屋没有验收，未能办理房屋所有权登记。2012年6月17日，陆广华以田兴海已经将原告购买的房屋卖给其为由，将房屋门锁更换，占有该房屋。原告到公安机关报案，经公安机关调查，2011年4月27日，田兴海向陆广华借款520，000元，在原告不知情，田兴海与陆广华均知道争议房屋早已出售给原告的情况下，田兴海与陆广华签订借款协议，将已出售给原告的房屋抵押给了陆广华。田兴海与陆广华之间是借贷关系，而非房屋买卖关系，双方之间的房屋买卖合同无效。陆广华于2012年2月9日到房管部门申请房屋预告登记所提供的手续不真实，所以此登记应当无效。为此，原告请求确认陆广华非法占有房屋，返还原告所有；确认陆广华签订的商品房买卖合同无效；二被告连带赔偿原告的经济损失46，000元。
被告环亚公司辩称：环亚公司在2010年11月已将祥苑小区1栋两户门市房的钥匙及相关手续交付给原告，关于陆广华提供的2011年4月25日签订的盖有赵光农场公章的房屋买卖合同，以及其办理房屋预告登记等事项，环亚公司并不知情，对此不予认可。环亚公司代理人田兴海向陆广华借款及签订借款协议是事实，在签订借款协议时，将前期已出售给原告的两处房屋抵押给陆广华的行为是错误的，请法院依法判决。
被告陆广华辩称：2011年4月，田兴海向陆广华借款时，陆广华曾去房产管理部门质询，答复为田兴海用于抵押的祥苑小区1栋两户门市房没有出售登记。陆广华与田兴海的借款行为是符合法律规定的。由于田兴海未按约定时间还款付息，根据相关法律规定，借款协议约定的购房合同发生法律效力。在联系不上田兴海，索要借款未果的情况下，陆广华于2012年2月初到房产管理机关办理房屋预告登记，相关手续得到了房产管理机关的审核和认证，该预告登记符合法律规定。通过预告登记这一事实，足以说明此抵押的房屋并没有被出售。因此，陆广华不应赔偿原告任何经济损失。现在陆广华与田兴海之间的债务已相互抵消，因此，田兴海对该房屋的权利义务应该终止。原告称田兴海与陆广华均知道房屋早已出售给原告的说法无任何依据。虽然陆广华与田兴海签订借款协议时不是买卖关系，但该协议约定“如到期不能及时还款付息，陆广华将不再出资，凭所签的合同如期收房，即购房合同生效”。原告提供的还款凭证是王占涛、王某和于某三人出具的收条，与陆广华无关。田兴海并未偿还陆广华的借款，陆广华也未委托他人代收此借款。综上，本案将陆广华列为共同被告不符合法律规定，请求核实相关证据和事实，维护陆广华的合法权益。
原审法院认定：2010年6月30日，环亚公司与赵光农场签订商服住宅楼开发建设协议，双方约定由环亚公司开发、建设赵光农场祥苑小区4栋商服住宅楼，所开发、建设的楼房由环亚公司自行出售。同年11月20日，王凯义与环亚公司签订房屋买卖合同，环亚公司将祥苑小区1栋两户门市房出售给王凯义。王凯义向环亚公司支付了全部购房款，环亚公司向其交付了房屋。2012年，陆广华自行将祥苑小区1栋两户门市房的门锁更换，并占有该房屋。
另查明，田兴海是环亚公司开发、建设祥苑小区的项目负责人。2011年4月27日，田兴海向陆广华借款，双方在借款合同中约定，田兴海将祥苑小区1栋两户门市房作为抵押物，如到期田兴海不能还款，陆广华将收取抵押房屋。2012年2月9日，陆广华办理了该门市房预告登记。
原审法院认为：公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，王凯义与环亚公司签订了房屋买卖合同，环亚公司依据合同约定向王凯义交付房屋。王凯义有权占有该房屋，其对房屋的占有、使用等权利受法律保护。
关于王凯义与环亚公司房屋买卖合同的效力问题。环亚公司在开发、建设赵光农场祥苑小区4栋商服住宅楼后，有权对上述房屋进行销售。2010年11月20日，环亚公司与王凯义经平等协商，签订的祥苑小区1栋两户门市房买卖合同，依法成立并有效。双方应当按照约定履行合同。
关于陆广华对本案争议的房屋是否享有抵押权的问题。王凯义与环亚公司签订商品房买卖合同并已经实际履行。至此，争议房屋已由王凯义合法占有。并且，田兴海虽然是环亚公司开发、建设赵光农场祥苑小区的项目负责人，但其无权对环亚公司已交付给王凯义的房屋在其借款中设定抵押。所以，陆广华对本案争议的房屋不享有抵押权。
关于陆广华办理的房屋预告登记的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，办理房屋预告登记应以当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为基础。本案中，陆广华并未实际购买房屋，其以办理了房屋预告登记为由对争议房屋享有权利的主张，不予支持。并且房屋预告登记证明本身亦不是物权凭证，即使当事人持有房屋预告登记证明亦不能享有物权所有人的权利。所以，陆广华并不是争议房屋的权利人。
关于王凯义要求环亚公司、陆广华赔偿其46，000元的主张，因其未提供证据证明该损失的事实存在，对该项诉讼请求，不予支持。关于王凯义要求确认陆广华签订的商品房买卖合同无效的请求。因陆广华是依据借款合同中的抵押条款主张争议房屋归其所有，其并未主张与赵光农场之间存在商品房买卖合同关系，故无需确认该合同的效力。
综上，陆广华未经王凯义同意，更换房屋门锁，占有该房屋的行为，侵害了王凯义的合法权利。王凯义要求陆广华返还房屋的诉讼请求，予以支持。王凯义的其他诉讼请求，因未提供相应证据证明，不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二百四十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（四）项的规定，判决：一、被告陆广华于本判决生效后三十日内向原告王凯义返还祥苑小区1栋两户门市房；二、驳回原告王凯义的其他诉讼请求。案件受理费9，460元，由被告陆广华承担。
陆广华不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。（一）陆广华向房产管理机关提供的商品房买卖合同和购房票据是田兴海提供的，合同虽然加盖的是赵光农场及法定代表人的章，但环亚公司在合同各页也加盖了公章，该合同是在环亚公司签订的，环亚公司也按合同约定收取了房款（本金及利息），出具收据。是对合同真实性的确认，该合同真实有效。（二）陆广华依据该合同及收款收据申请预告登记，通过房产登记机关的审查，获得了房屋预告登记证明，证明陆广华购房手续齐全、交易真实合法。（三）证人王某、于某的证言能证明田兴海未还借款，后果是借款协议中的附条件生效，即买卖房屋合同生效。这与本案有关联，应予采纳。（四）争议房屋在陆广华进行预告登记前后无人张贴出售告示，在发现有出售告示之后联系田兴海，未联系到才撕下告示、更换的门锁。二、原审判决适用法律错误。原审判决认定陆广华办理的商品房预告登记不是物权登记，不享有物权所有人的权利是错误的。预告登记是为保障将来物权的实现，具有排他的效力。综上，陆广华对争议房屋享有优先取得物权的权力，王凯义的请求无合法依据。请求二审法院依法查明事实，维护陆广华的合法权益。
王凯义辩称：王凯义的物权在2010年10月所得，而陆广华的所谓物权，是在2011年4月27日田兴海与陆广华借款协议中衍生的买房，是陆广华侵犯了王凯义先占有不动产的权利。一审法院适用《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定判决正确。预告登记是为了防止在不动产交易中出现损害先于购房人利益的行为，而规定的一种预告登记制度。从其本身具有的时效性和对抗性来看，该登记不具有物权确权性质。其无法对抗在此之前所发生的不动产交易行为。所以，陆广华的预告登记，对于已经实际占有房屋的王凯义，没有对抗性。且陆广华的预告登记申请表“义务人”一栏中没有如实填写、签字、盖章，说明这是一份虚假的申请表，不具备法律效力。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
环亚公司辩称：田兴海为了工程建设向陆广华借款，用已出售的房屋抵押行为无效。田兴海与陆广华之间是借款合同关系，非房屋买卖合同关系；田兴海已偿还了借款，系借款合同中间人王某与妻子于某代收的；关于房屋预告登记的效力问题，同王凯义的答辩意见。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，环亚公司提供黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院作出的（2012）南民一初字第412号民事判决书、黑龙江省哈尔滨市中级人民法院作出的（2013）哈民一终字第370号民事裁定书，欲证明此案双方当事人因欠款关系以房抵债而订立的房屋买卖合同被确认无效。这种行为的效力认定，法院认定是这种抵偿和买房行为是无效的。王凯义无异议。陆广华认为该裁判文书与本案无关联。本院认为该案与本案并非同一法律关系，故对欲证明问题不予采纳。
本院二审查明：王凯义于2010年11月20日购买房屋，并办理入户手续后，其在所购买的祥苑小区1栋两户门市房门玻璃上分别张贴了出售房屋的小广告及联系电话。陆广华与原审证人王某签订借款协议前到祥苑小区1栋进行实地查看。2012年6月，陆广华委托王某更换祥苑小区1栋两户门市房门锁时，错将相邻亦是王凯义购买的21号、22号门市房门锁更换。在王凯义向当地公安局报案后，陆广华、王某方知道门锁更换错误，遂将21号、22号门市房返还王凯义，并再次将祥苑小区1栋两户门市房门锁更换，同时将房门玻璃上的小广告撕掉，占有房屋至今。
另查明，环亚公司销售的祥苑小区的房屋，至今不能办理登记过户手续。
本院查明的其他事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为：2010年11月20日，环亚公司将祥苑小区1栋两户门市房出售给王凯义，且双方办理了入户手续，王凯义合法占有上述房屋。2011年4月27日，田兴海为开发建设祥苑小区向陆广华借款，双方签订借款协议，约定以祥苑小区1栋两户门市作为抵押，如到期不能还款，陆广华将收取抵押房屋，双方并另行签订了上述门市房的买卖合同。田兴海的行为系代表环亚公司的职务行为。就陆广华与环亚公司签订的以房抵债约定的性质属债权行为，应定性为合同履行中的代物清偿行为。因陆广华借款给环亚公司目的是为了取得借款利息，并非为了取得房产。结合本案，环亚公司确实有到期不能归还借款本息时以房抵债的物权变动之意思表示，但在签订房屋买卖合同后，并没有主动交房给陆广华并协助陆广华办理该房产的抵押登记及申请预告登记手续等实际交付行为，陆广华单方自行办理预告登记不具有法律效力。陆广华不能据此约定直接取得该房屋的所有权。本案中，环亚公司与陆广华签订房屋买卖合同时即侵犯了王凯义的合法权益，陆广华派人撕小广告、换门锁行为，属侵权行为。因本案不争的事实是环亚公司销售的祥苑小区房屋至今不能办理房屋所有权登记，故陆广华的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人王凯义，应由陆广华返还其所占有王凯义的房屋。对陆广华享有的债权，其可另寻法律途径予以解决。
综上，陆广华的上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，460元（上诉人已预交），由上诉人陆广华负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 波
审判员 黎红英
审判员 鲁 民
二〇一四年三月二十四日
书记员 王薇薇