河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0102民初5140号
原告:杨晓婷，女，1989年12月4日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：王磊，河南轨道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王秋菊，河南轨道律师事务所实习律师。
被告：郭玉娥，女，汉族，1973年8月19日出生，住河南省睢县。
委托诉讼代理人：王永坤，河南程功律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜子晗，河南程功律师事务所律师。
原告杨晓婷诉被告郭玉娥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨晓婷及其委托代理人王磊，被告委托代理人王永坤、杜子晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨晓婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告杨晓婷违约金人民币4万元；2、判令被告赔偿原告办理银行按揭贷款费用人民币2240元；3、判令被告赔偿原告购房预期损失人民币18万元整；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月10日，原告通过郑州佰财房地产营销策划有限公司购买被告郭玉娥位于郑州市中原区××楼××单元××号房屋，甲、乙、丙三方签订《房屋买卖合同》，原告与被告及第三方中介公司确定以人民币110万元的价格受让该房屋房产，合同生效后，原告杨晓婷积极履行合同义务，交付购房定金人民币2万元并于2016年8月14日在第三方中介公司陪同下与被告一起到郑州市邮政储蓄银行办理了按揭贷款手续，紧接着原告杨晓婷又在第三方中介公司陪同下与被告郭玉娥一起去金融公司办理了贷款手续为此房先期解压（因被告郭玉娥此房在银行抵押贷款了必须先解压后交易，但被告郭玉娥无力解压，三方协商由原告杨晓婷来解压，利息等费用由原告承担），在前期手续都办理完毕的情况下，被告郭玉娥现在因房价上涨而拒不履行已前签《房屋买卖合同》约定义务，在长达一个月的时间里，郑州市二手房价快速上涨，该房所在小区涨幅也不小，由于被告郭玉娥的违约，原告因结婚生子后无房居住仍需继续购房，但却将承担本应不该承担房屋上涨的成本。综上，被告郭玉娥违反合同约定，违背诚实信用原则，造成原告利息受损失，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，跟请贵院支持原告的诉讼请求。
郭玉娥辩称：一、被答辩人未按照约定完成前期涉案房产解押义务，违约在先。1、被答辩人在诉状中自认由被答辩人负责涉案房产解押义务，答辩人积极配合被答辩人向抵押权人预约解押，但由于被答辩人无钱解押，造成本合同无法继续履行。2、答辩人与被答辩人之间存在先后履行顺序，被答辩人作为先履行一方未履行解押及支付首付款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第67条之规定，答辩人有权拒绝被答辩人的履行要求。二、被答辩人无任何证据证明答辩人违约，依法应承担举证不能的责任，被答辩人在诉状中自认答辩人积极配合其办理涉案房产的解押手续，被答辩人履行了其应尽的约定义务，因被答辩人无钱解押造成合同无法继续履行。三、被答辩人主张违约损失无事实和法律依据。1、被辩人未按照合同约定支付首付款，给答辩人造成了一定的经济损失。2、答辩人未收到任何定金，根据《合同法》115条之规定，定金支付才生效，因被答辩人未支付定金，本案定金合同无效。3、根据《合同法》第113条之规定，预期利益应当是预见到因违反合同可能造成的损失，房屋的差价不在合同双方当事人的预见范围之内，更不在双方当事人的能力范围之内，属于全国范围内的房价政策导致，事实上，双方根本不具有可预见性，被答辩人主张预期损失无任何事实与法律依据。综上，答辩人认为：被答辩人违约在先，造成合同无法继续履行，答辩人依法享有履行抗辩权，被答辩人的诉讼请求缺乏基本的事实与法律依据，请贵院依法驳回其诉讼请求。
经审理查明:2016年8月10日，原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）与郑州佰财房地产营销策划有限公司(丙方、居间方)签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告拥有的位于郑州市中原区××楼××单元××号房屋，房屋建筑面积107.31平方米，总购房款110万元，佣金为合同价款的2%，乙方在签合同时支付20000元，扣除佣金后余额为定金，由丙方代为保管。购房款付款方式为按揭贷款，乙方在立契当日付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金。双方在本合同签订后45个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续，卖方违反本约定视为单方解除合同，应双倍返还买方交付的定金。解押款由双方共同负担。该合同还约定了其他内容。同日，原告向郑州市佰财房地产营销策划有限公司支付了20000元，郑州市佰财房地产营销策划有限公司在给原告的收据上载明：该20000元为“定金”，代业主收。
合同签订后，原、被告双方共同办理了按揭贷款手续，原告为此支出按揭贷款费用2240元，原、被告双方及郑州市佰财房地产营销策划有限公司工作人员并一起办理了垫资解押先期手续，后被告拿走垫资解押材料。致使解押手续无法继续进行，双方协商无果后，原告于2016年9月7日向本院提起诉讼。期间，郑州市二手房住宅交易价格上浮，据郑州市住房保障和房地产管理局主办的郑州市房地产网公布的郑州市房地产数据分析，郑州市住宅二手房8月份、9月份成交均价分别为9233元／平方米、9518元／平方米。
上述事实，有当事人陈述以及其提交的有效证据在案佐证，足以认定。
本院认为：原、被告于2016年8月10日签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告均应当按照合同约定和法律规定履行义务、行使权利。结合本院审理查明的事实，原告要求解除《房屋买卖合同》，被告亦同意解除，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告郭玉娥应当返还原告杨晓婷定金20000元。《房屋买卖合同》因被告郭玉娥的违约行为而导致解除，故被告郭玉娥应当赔偿原告因此产生的损失。本案中，原告主张的损失包括因原告履行合同实际支出的损失和履行后可获得的利益损失，具体如下：1.原告履行合同实际支出的损失。原告提供的证据能够证明其因履行合同支出办理
贷款费用2240元，本院对该部分损失予以支持。2.合同履行后可获得的利益损失。该部分损失系原告所主张的房屋差价损失，本案中，《房屋买卖合同》签订于2016年8月10日，2016年9月7日原告向本院提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，被告郭玉娥违约后，原告应当采取适当措施防止损失扩大，故原告在向本院提起诉讼之日，已经知道房屋买卖合同无法继续履行，应当及时采取购买其他房屋等措施防止因房价继续上涨而导致损失的继续扩大，故本院仅对自合同签订之日（2016年8月10日）起至原告向本院提起诉讼之日（2016年9月7日）止的房屋差价损失予以支持，对2016年9月8日之后房屋差价损失不予支持。结合郑州市住房保障和房地产管理局网站公布的郑州市房地产数据分析，2016年8月住宅二手房成交均价为每平米9233元，2016年9月住宅二手房成交均价为每平米9518元，根据上涨幅度及涉案房屋面积，本院认定原告的房屋差价损失为30583元，对过高部分不予支持。综上，本院认定原告损失数额共计32823元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告杨晓婷与被告郭玉娥于2016年8月10日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告郭玉娥于本判决生效之日起十日内向原告杨晓婷返还定金20000元、赔偿损失32823元，共计52823元；
二、驳回原告杨晓婷的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2317元，原告杨晓婷负担1767元，被告郭玉娥负担550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
代理审判员 任留柱
二〇一七年三月十五日
书 记 员 田楠楠