上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2418号
原告（反诉被告）上海市松江区泖港镇农业服务中心，住所地上海市松江区。
法定代表人徐海云，主任。
委托代理人陈永春，男。
委托代理人庄学军，上海市新诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）聂恒，男，1970年6月28日生，汉族，住四川省。
委托代理人戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。
第三人聂平，男，1966年1月15日生，汉族，住四川省。
第三人徐元平，男，1971年3月16日生，汉族，住四川省。
第三人周德芳，男，1973年7月21日生，汉族，住湖北省钟祥市。
上列第三人的共同委托代理人戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。
原告上海市松江区泖港镇农业服务中心与被告聂恒土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法由审判员杨惠星独任审理。2015年8月14日，被告向本院提起反诉，本院于同日予以受理。2015年8月25日，本院依法追加聂平、徐元平、周德芳为本案第三人参加诉讼。经对本案进行公开开庭审理，原告的委托代理人陈永春、庄学军，被告聂恒，第三人聂平、周德芳，以及被告与第三人的共同委托戚夏凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月，原、被告签订《设施大棚及土地租赁合同》，约定原告将位于本区泖港镇黄桥村蔬菜基地面积为44.6亩土地（其中，连栋大棚14亩、标准大棚30.6亩，以下简称系争土地）出租给被告，租期至2013年11月止，年租金为78，300元。上述合同签订后，原告按约履行义务，被告却未按约返还系争土地，且经催告亦未果。现系争土地实际由第三人占有使用。据此，请求法院判令：1、被告返还原告系争土地，第三人对其中各自占有的部分与被告承担连带返还责任；2、被告按年租金78，300元支付原告自2013年12月1日起至系争土地实际返还之日止的使用费，暂计至2015年6月30日为123，975元。
被告辩称：2009年，其向原告租赁系争土地，并约定其有权优先续租。为此，被告耗费巨资对系争土地进行填土、修整、加固等。本次合同到期前，其即与原告磋商续租事宜。2014年10月，原告却告知其不再签订合同。其认为应继续使用系争土地，故其不同意原告的诉讼请求。此外，系争土地现实际由第三人使用。
同时，被告反诉称：基于前述辩称事由，并鉴于目前原告坚持要求其返还系争土地，故请求法院判令原告补偿其基建费用800，000元、设备折旧费750，000元、母本区植物600，000元、搬迁补偿220，000元，合计2，370，000元。
针对被告的反诉，原告辩称：被告的反诉请求，没有法律依据，故请求法院予以驳回。
第三人述称，其同意被告的答辩意见。
经审理查明：2011年11月30日，原、被告签订《设施大棚及土地租赁合同》一份。该合同约定，原告将系争土地出租给被告用于种植花卉或季节性蔬菜；租赁期间为二年，自2011年12月31日至2013年11月30日止；到期时在同等条件下，优先续租；每年租金总计为78，300元。该合同另对其他有关事宜作了约定。
上述合同签订后，原告依约交付系争土地，被告依约支付至2013年11月30日的租金。2014年11月14日，原告告知被告，称其曾于同年5月通知被告限期三个月搬离，但未果，故再次告知并请于7日内清理及搬离等。2015年8月21日，本院至系争土地进行现场勘验，被告将系争土地自北向南依次分成三个区域，分别交由第三人徐元平、聂平、周德芳使用。现原告以其诉称事由向本院提起诉讼。
审理中，被告提供照片、清单、合同等证据，欲证明其因对系争土地进行巨额投入而受损，以及为续签合同而做准备的事实。原告对此均不予认可。
另查明：2015年8月25日，本院就系争土地的基本情况书面致函本区规划和土地管理局予以调查。该局于次月1日函复如下：系争土地为集体所有，规划用途为基本农田，权利主体为本区泖港镇东汤家浜队、杨家荡队。对此，当事人均无异议。
以上事实，由《设施大棚及土地租赁合同》、告知书、现场勘查笔录、调查函、复函及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：一、关于合同效力
合同法及其司法解释规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。基本农田保护条例规定，禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。该规定属于合同法及其司法解释规定的违反法律、行政法规效力性强制性的规定。因此，违反上述规定而签订的合同无效。
本案中，当事人在合同中约定，出租系争土地的用途为用于种植花卉或季节性蔬菜，其中有关种植花卉的约定，因违反了上述相关规定而无效。但该部分的无效，并不影响合同其他部分的效力，合同其他部分仍然有效。对上述无效部分的合同，当事人均有过错。
二、关于后果处理
合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。此外，合同法还规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
本案中，根据查明的事实，原、被告之间合同约定的租赁期间为自2011年12月31日至2013年11月30日止。现上述约定的期间业已届满，故被告应当将系争土地返还原告，第三人作为系争土地的实际使用人亦应对其实际占有使用的土地与被告承担连带的返还义务。同时，基于合同相对性原则，被告还应向原告支付至系争土地返还之日止的使用费。使用费的计算标准可以参照合同的约定计算。
至于被告反诉主张的损失。一则合同约定的租赁期限已届满，被告主张的损失，不属于因合同无效而发生的损失范畴。二则此系被告为便于实现其租赁目的而进行，且根据诚实信用原则，被告在明知相关投入将来很难拆回、无法收回残值的情况下，仍愿意进行投入，应视为其已将该投入作为实现租赁目的的必要成本，在合同约定的租赁期间内分摊完毕。何况，在未约定期限届满后如何处理的情况下，被告要求原告补偿其损失，缺乏依据。因此，本院对被告的反诉请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十八条、第二百三十五条，《基本农田保护条例》第十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）聂恒于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海市松江区泖港镇农业服务中心位于上海市松江区泖港镇黄桥村蔬菜基地面积为44.6亩土地（其中，连栋大棚14亩、标准大棚30.6亩），第三人聂平、徐元平、周德芳对上述系争土地中各自占有的部分与被告（反诉原告）聂恒承担连带返还责任；
二、被告（反诉原告）聂恒于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海市松江区泖港镇农业服务中心自2013年12月1日始至上述系争土地实际返还之日止的使用费，使用费的标准按年租金78，300元计算；
三、驳回被告（反诉原告）聂恒的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，860元，减半收取1，430元，反诉案件受理费12，880元，合计诉讼费14，310元，由被告（反诉原告）聂恒负担（已付12，880元，余款1，430元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一五年十一月二十四日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《基本农田保护条例》
第十七条禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。
禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。