山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1425号
上诉人（原审被告）耿庆珠。
委托代理人田国兴，系中国石油大学文学院教师。
被上诉人（原审原告）青岛德和物业经营有限公司。
法定代表人刘永森，经理。
委托代理人徐增礼，系德和物业公司处职工。
委托代理人李代锋，山东恒信通律师事务所律师。
上诉人耿庆珠因与被上诉人青岛德和物业经营有限公司（以下简称德和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第7899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员迟金铜主审本案、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并对本案进行了调查。上诉人耿庆珠及其委托代理人田国兴，被上诉人德和物业公司的委托代理人徐增礼、李代锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
德和物业公司在一审中诉称，耿庆珠从青岛经济技术开发区城市发展投资有限公司（以下简称青岛开发区城发公司）购买该公司开发建设的江山瑞城×号楼×单元×室，建筑面积为134.68平方米。2007年11月30日，青岛开发区城发公司就其开发建设的江山瑞城小区与德和物业公司签订前期物业服务合同，委托德和物业公司进行物业服务。2008年7月29日，德和物业公司、耿庆珠签订《临时管理规约》约定，德和物业公司服务物业类型为高层住宅，住宅物业服务收费标准为1.10元／月.平方米，电梯运行费收费标准为0.40元／月.平方米，业主及物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按每逾期一日加收应付费3‰的标准向德和物业公司支付违约金。耿庆珠于2008年7月29日接收该住宅，同时接受德和物业公司提供的物业服务，但耿庆珠自2009年7月起未向德和物业公司交纳物业服务费及电梯运行费，德和物业公司多次催要未果。耿庆珠的行为严重影响了德和物业公司的正常经营，据此提起诉讼，请求判决耿庆珠支付德和物业公司物业服务费及电梯运行费10302元、违约金2823.70元，诉讼费用由耿庆珠承担。
耿庆珠在一审中答辩称，一，德和物业公司诉讼主体资格不适格。经查询工商登记德和物业公司的住所地和法定代表人与诉状中的地址和法定代表人不一致。二、德和物业公司服务质量达不到标准。耿庆珠所购江山瑞城小区×号楼×单元×室，于2007年12月1日与青岛开发区城发公司签订购房合同，于2008年7月29日接收住房。耿庆珠领取房屋钥匙时，德和物业公司要求业主签订《临时管理规约》并预收3个月物业和电梯费，但规约中提到的《前期物业服务合同》未提供给业主，也一直没有公示。耿庆珠预交3个月物业服务费和电梯费至10月31日后，对发现的物业服务不达标多次提出意见，物业公司时任经理承诺整改，耿庆珠陆续交费至2009年7月31日。但德和物业公司的物业服务未按承诺达到服务标准，耿庆珠多次反映无效后，耿庆珠未再交纳物业服务费和电梯运行费。德和物业公司各项服务均达不到约定的二级服务标准，甚至影响物业使用。耿庆珠质疑德和物业公司是否具备物业服务资格，还是因违规不批资质，德和物业公司收取物业费、电梯费和水电费时，均出具内部收据，耿庆珠据此推论德和物业公司不具备经营资质，属于违法经营物业服务。德和物业公司违规在小区内经营，改变小区规划和设施。德和物业公司数次更换经理，服务仍不达标，不具有履约能力，侵犯业主权益，业主拒绝付费完全合法。德和物业公司对业主诉求不作答复，态度蛮横。德和物业公司不遵守相关行业规范，不按规定调整物业费标准。三、德和物业公司服务期间未尽到管理义务，给耿庆珠造成损失。耿庆珠住房客卫的窗户损坏，无法使用。耿庆珠车辆在小区被撞伤、被划。德和物业公司不但在物业服务方面不达标，其诉讼请求也有严重问题，其违约金要求没有任何依据，其诉讼请求存在诉讼时效问题。综上，请求驳回德和物业公司的诉讼请求。
原审法院查明：1、德和物业公司成立于2007年6月25日，经营范围为：物业管理、房屋销售代理、房屋租赁、绿化工程施工、保洁服务等。2、2007年9月27日和2008年3月26日，德和物业公司与青岛开发区城发公司签订《江山瑞城小区前期物业服务合同》两份（该小区工程项目分两期，总建筑户数1606户），约定青岛开发区城发公司选聘德和物业公司对江山瑞城小区提供前期物业管理服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅：1.10元／月.平方米，业主未能按时足额交纳物业服务费，应按每逾期一日加收应付费3‰的标准向德和物业公司支付违约金。合同期限自2007年10月1日至2009年9月30日止。合同还就物业管理服务内容与质量标准等事项进行了约定。合同签订后，德和物业公司为江山瑞城小区提供物业服务至今。3、2007年12月1日，耿庆珠与青岛开发区城发公司签订商品房买卖合同，约定耿庆珠购买该公司开发建设的位于青岛经济技术开发区江山南路123号江山瑞城×号楼×单元×室。房屋建筑面积为134.68平方米。耿庆珠于2008年7月29日入住该房屋。同日，德和物业公司、耿庆珠签订《临时管理规约》，约定物业服务费标准为住宅1.10元／月.平方米、电梯运行费0.40元／月.平方米；物业服务费、电梯运行费自通知交房的次月起开始收取（其中物业服务费自2008年8月1日起收费），每次预收3个月的费用。该规约还载明了物业的使用、物业的维修养护、业主的公共利益、违约责任等内容。4、耿庆珠向德和物业公司交纳了2009年7月31日前的物业服务费和电梯运行费，其后的物业服务费及电梯运行费未交纳。德和物业公司自2010年至2013年期间多次在耿庆珠家门张贴催费通知单，通知耿庆珠交纳相关费用。2013年4月10日，德和物业公司向耿庆珠发送律师函，通知耿庆珠交纳相关费用。根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定计算，耿庆珠每月应交纳的物业服务费和电梯运行费为202.02元（134.68平方米×1.5元／月.平方米）。庭审中，德和物业公司主张耿庆珠支付自2009年7月起至2013年9月30日的物业服务费及电梯运行费10302元，并称按合同约定的违约金计算标准，违约金数额应为15679.88元，但本案中德和物业公司只诉求了2823.70元。5、德和物业公司提交了电梯维修保养合同、电梯保养记录、房屋本体检查记录、走访记录、保洁自控记录、社区活动记录、设施设备保养记录、巡逻记录表、保修登记记录、来人来访记录、绿化养护记录、车辆出入登记表、消杀记录等工作资料，以证明德和物业公司对耿庆珠居住的江山瑞城小区提供了物业服务，且德和物业公司至今仍对该小区提供物业服务。耿庆珠认为德和物业公司提供的证据不全，实际做的与记录不一致，所有的记录均系德和物业公司单方制作，未经过业主认可。6、耿庆珠提交了交费收据、照片、录音资料、录像资料等证据，以证明德和物业公司提供的物业服务没有达到约定的标准。德和物业公司认为耿庆珠提供的上述证据不能证明其物业服务存在问题，且耿庆珠将一些不属于德和物业公司服务的范围强加在德和物业公司处。另查，耿庆珠于2013年12月7日向青岛市公安局青岛经济技术开发区分局长江路派出所报案，称其车辆被人用不明东西划了多处痕迹，轮胎被扎破。该局已受理此案，并已开展调查工作。
原审法院认为，德和物业公司系依法登记成立的有限责任公司，系本案适格的诉讼主体。德和物业公司与青岛开发区城发公司签订的两份《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对江山瑞城小区内全体业主具有法律约束力；合同到期后，德和物业公司一直为该小区提供物业服务至今，双方应参照原物业服务合同确定各自权利义务。德和物业公司、耿庆珠签订的《临时管理规约》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对德和物业公司、耿庆珠具有法律约束力。根据德和物业公司提交的工作记录资料以及耿庆珠已经交纳部分物业服务费和电梯运行费的事实，足以认定德和物业公司对耿庆珠居住的江山瑞城小区提供了物业服务。虽然耿庆珠提交的录音录像资料、照片等相关证据可以证明德和物业公司提供的服务存有一定瑕疵，但物业服务有其自身特殊性，物业服务合同系持续性的长效双务合同，而江山瑞城小区系拥有业主千余户的住宅小区，德和物业公司的物业服务对象是小区内全体业主，确定德和物业公司是否违约，要在较长期的整体情况中去判定。原审法院认为耿庆珠提交的证据尚不能证明德和物业公司在履行物业服务合同过程中存在重大违约行为。若耿庆珠认为德和物业公司所提供的物业服务存在问题，其权益被侵害，可通过其他途径主张权利，但以此作为拒付物业费的理由尚不充分。德和物业公司主张的物业服务费及电梯运行费数额，系按照合同约定标准收取，并无不当。耿庆珠提出的住房窗户损坏、无法使用的问题，德和物业公司收取费用时出具内部收据的问题，与本案非同一法律关系，本案不予处理。关于耿庆珠的车辆被划伤、轮胎被扎的问题，耿庆珠已向公安部门报案，且公安部门正处理中，耿庆珠可另行主张权利。关于诉讼时效问题，本案至开庭之日德和物业公司仍在为江山瑞城小区提供物业服务，物业服务一直处于持续状态，物业费系持续发生，耿庆珠拒交物业费的行为具有连续性，且德和物业公司张贴催费通知单、发送律师函的行为，均引起诉讼时效中断，故德和物业公司的诉讼请求不超过诉讼时效。耿庆珠的其他答辩意见，于法无据，原审法院不予采纳。故，耿庆珠应当交纳物业服务费和电梯运行费。因2009年7月份的物业服务费及电梯运行费耿庆珠已交纳，德和物业公司诉求耿庆珠支付该月份的费用不当。耿庆珠应当支付2009年8月至2013年9月30日止的物业管理费及电梯运行费10101元（134.68平方米×1.5元／月.平方米×50个月）。耿庆珠于2008年7月29日入住后，自2009年8月起未交纳物业费，没有履行合同约定的主要义务，应当承担违约责任，德和物业公司诉求耿庆珠支付违约金2823.70元，其数额在《前期物业服务合同》约定的计算标准之内，亦不违反法律规定，予以支持。
原审法院据此判决：一、耿庆珠于判决生效之日起十日内支付德和物业公司物业服务费和电梯运行费10101元。二、耿庆珠于判决生效之日起十日内支付德和物业公司违约金2823.70元。三、驳回德和物业公司的其他诉讼请求。案件受理费128元，由德和物业公司承担2元，耿庆珠承担126元，此款德和物业公司已经预交，限耿庆珠于判决生效后十日内直接支付给德和物业公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，耿庆珠不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，驳回德和物业公司的诉讼请求。德和物业公司的主要上诉理由为：1、德和物业公司的行为已经构成了严重违约。德和物业公司与耿庆珠签订《临时管理规约》约定德和物业公司提供的物业服务标准应不低于青岛市《住宅物业服务分等收费标准》规定的二级服务，德和物业公司提供的服务项目、服务内容远没有达到二级服务标准。2、判定是否违约要看违约方是否全部履行了约定的义务。从被上诉人的履约情况来看德和物业公司不但对约定的物业服务标准不达标，而且多方面违反了《江山瑞城小区前期物业服务合同》及《临时管理规约》的约定，侵犯了小区业主的权益。3、原审法院认定事实不清，适用法律不当。《江山瑞城小区前期物业服务合同》没有得到业主的追认，不能作为计算业主违约责任的依据，《临时管理规约》违约责任部分没有约定违约金及其计算方法。
德和物业公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院经审理查明，2007年9月27日和2008年3月26日，德和物业公司与青岛开发区城发公司签订的两份《江山瑞城小区前期物业服务合同》约定的合同期限均截至2009年9月30日。2008年7月29日，德和物业公司、耿庆珠签订《临时管理规约》第七章违约责任部分没有关于逾期缴纳物业服务费支付违约金的约定。另，至2014年9月15日本院组织本案双方当事人进行调查时，涉案小区仍未成立业主委员会。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。
案经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，德和物业公司与耿庆珠签订的《临时管理规约》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该规约对德和物业公司及江山瑞城小区内全体业主具有法律约束力。根据本案查明的事实，耿庆珠入住江山瑞城小区后，德和物业公司对江山瑞城小区提供了物业服务，耿庆珠实际上也接受了德和物业公司提供的物业服务。故，耿庆珠应当缴纳物业服务费和电梯运行费。原审法院根据《临时管理规约》约定的物业服务费标准判令耿庆珠向德和物业公司支付物业服务费和电梯运行费，并无不当，本院予以确认。关于违约金的问题，因双方签订的《临时管理规约》对此没有约定，原审法院判令耿庆珠支付德和物业公司违约金，缺乏合同依据，本院予以纠正。
综上，上诉人耿庆珠的上诉请求，部分成立，本院予以相应支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第7899号民事判决第一项。
二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第7899号民事判决第二项。
三、驳回被上诉人青岛德和物业经营有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费128元，二审案件受理费128元，共计256元，由上诉人耿庆珠负担128元，被上诉人青岛德和物业经营有限公司负担128元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 姜丽丽