福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽民终1533号
上诉人（原审被告）：长泰县兴泰资产运营有限公司，住所地福建省长泰县经济开发区。
法定代表人：王评辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：薛少林，北京盈科（泉州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长泰金发房地产开发有限公司，住所地福建省长泰县。
法定代表人：谢啊场，该公司总经理。
委托诉讼代理人：廖惠忠，福建闽隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘伟彬，福建闽隆律师事务所律师。
上诉人长泰县兴泰资产运营有限公司（以下简称兴泰资产运营公司）因与被上诉人长泰金发房地产开发有限公司（以下简称金发房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市中级人民法院（2016）闽06民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兴泰资产运营公司上诉请求：撤销一审判决，改判以工程造价为基数，扣除兴泰资产运营公司的1560万元出资计算金发房地产公司应收取的租金比例，并以同区域同地段租金标准计算本案租金。事实和理由：（一）一审法院认定兴泰资产运营公司逾期支付租金构成违约，缺乏依据。《在建工程租赁合同》约定，经兴泰资产运营公司认可的工程量及总工程款作为计算月租金单价的依据，具体建设面积待工程竣工且装修验收合格后由双方书面共同确认，并据以确认应缴纳的月租金。《补充协议（一）》约定，所有建设费用均需征得双方书面确认才能作为履行合同的依据。根据上述合同、协议约定，计算月租金单价必须以双方对工程造价共同确认为前提。金发房地产公司单方以泰财审（2015）27号文件、泰财审（2015）39号文件及福建海天工程造价咨询有限公司出具的《建设工程造价评审意见书》所确定的工程造价27349759元计算月租金单价为每平方米48.8705元，不符合合同约定。直至目前，双方尚未就工程造价进行结算，月租金单价未能确定，金发房地产公司请求兴泰资产运营公司支付租金，缺乏依据。
（二）一审法院认定兴泰资产运营公司截至2016年6月30日尚欠金发房地产公司租金16270447.33元，属于认定事实不清。1.《在建工程租赁合同》约定，办公大楼单位投资控制在每平方米2500元，若上下浮动超过5%，则月租金单价按浮动比例适当增减。该约定体现月租金单价按浮动比例适当增减，而不是按浮动比例同比例增减。一审法院未扣除上浮不超过5%不增加月租金单价的部分，直接按单位造价增加比例计算月租金单价增加比例，确定月租金单价为每平方米48.8705元，并认定截至2016年6月30日兴泰资产运营公司应支付租金35070447.33元，与上述合同约定不符，且远远超过同地域同地段租金，应当按照同地域同地段租金标准计算租金。2.一审法院认定兴泰资产运营公司已支付的1880万元系租金，抵扣应支付租金35070447.33元后尚欠租金16270447.33元，缺乏依据。兴泰资产运营公司向金发房地产公司支付的1880万元中有1560万元，是兴泰资产运营公司对案涉租赁物的出资款，不是租金。《在建工程租赁合同》约定由金发房地产公司自筹资金建设租赁物，但合同履行过程中，金发房地产公司资金不足，兴泰资产运营公司以预借款名义出资1560万元建设租赁物，该出资行为使兴泰资产运营公司与金发房地产公司已构成事实上的合建关系。因此，金发房地产公司不享有该1560万元出资款对应部分租赁物的租金收益，应以工程造价为基数，扣除1560万元后计算金发房地产公司应收取的租金比例。
金发房地产公司辩称，（一）一审法院认定兴泰资产运营公司逾期支付租金正确。根据泰财审（2015）27号、泰财审（2015）39号文件载明内容，体现《建设工程造价评审意见书》系由兴泰资产运营公司的上级主管部门福建省长泰经济开发区管理委员会送审，经长泰县财政投资评审中心委托福建海天工程造价咨询有限公司对案涉租赁物工程造价进行评审后出具，该意见书所确定的工程造价27349759元已经双方确认。按照《在建工程租赁合同》关于租金计算方式的约定，可以确定月租金单价为每平方米48.8705元。兴泰资产运营公司主张双方尚未就工程造价进行结算，月租金单价不能确定，其未支付租金不构成违约，缺乏依据。
（二）一审法院认定兴泰资产运营公司截至2016年6月30日尚欠金发房地产公司租金16270447.33元正确。1.兴泰资产运营公司主张月租金单价按单位造价增加比例同比例增加不当，应采用适当增加或以同地域同地段租金标准计算租金，但双方经多次协商未能就适当增加的比例达成一致，兴泰资产运营公司也未能提供证据证明同地域同地段租金标准，应当承担举证不利的后果。一审法院依据月租金单价每平方米48.8705元，认定截至2016年6月30日兴泰资产运营公司应支付租金为35070447.33元正确。2.一审法院认定兴泰资产运营公司已支付的1880万元系租金，抵扣应支付租金35070447.33元后尚欠租金16270447.33元正确。《在建工程租赁合同》约定，所有建设资金均由金发房地产公司自筹解决，并未约定兴泰资产运营公司应当支付工程款，也没有其他证据证明双方存在合建关系，故兴泰资产运营公司主张其已支付的1880万元中有1560万元系工程款，缺乏依据。综上所述，兴泰资产运营公司的上诉请求缺乏依据，应当予以驳回。
金发房地产公司向一审法院起诉请求：1.兴泰资产运营公司支付金发房地产公司尚欠租金16270447.33元（截至2016年6月30日）及利息（按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至本案判决生效之日止）；2.兴泰资产运营公司向金发房地产公司支付逾期租金违约金16366690.65元（截至2016年6月30日）。
一审法院认定事实：金发房地产公司（乙方）与兴泰资产运营公司（甲方）于2008年4月22日签订了《在建工程租赁合同》。该合同约定，乙方在长泰县经济开发区职业中学西南侧建设办公综合楼及配套设施工程规划占地面积9200平方米，建筑面积7752.4平方米，其中主办公楼（六层）占地面积1127平方米，建筑面积6742.4平方米，附属办公楼（三层）占地面积310平方米；建筑面积990平方米。工程建设期间，办公大楼及附属配套设施所需的建设费用均由乙方自筹解决。租赁期限为三年，自办公大楼及附属配套设施工程竣工并且装修验收合格移交甲方使用之日起计算。租金计算方法：（一）办公主楼及附属办公楼01lydyh01以建设面积为计算基数，单价为每平方米35元/月（含税），办公大楼单位投资控制在2500元/平方米，若上下浮动超过5%，则租金按浮动比例适当增减。01lydyh01（二）围墙范围内的道路、水泥地面按实际面积以每平方米4元/月计算（含税）；其余空地面积按实际面积以每平方米2元/月计算（含税）。01lydyh01具体建设面积待工程竣工且装修验收合格后由双方书面共同确认，并据以确认甲方应缴纳的月租金（含税）。乙方将竣工且装修验收合格的办公楼交付甲方使用时，双方应签署公办楼移交清单，并自移交之日起开始计算租金。租金交付方式为01lydyh01甲方同意第一次租金按半年支付，其余按季度提前缴纳租金，每期租金应提前10天向乙方支付租金。协议期间，若甲方未按期缴纳租金，每逾期一日，甲方应按违约金额的1.5‰向乙方支付违约金。
同日，双方还签订了《补充协议（一）》，对诉争工程的造价、材料款、工程量的计算方法等事项进行了约定。
金发房地产公司在2008年1月取得讼争工程的《建设工程规划许可证》与《建设工程施工许可证》。办公综合楼及附属综合楼于2009年2月14日竣工验收，2009年2月24日通过综合质量评定合格。双方均确认从2009年4月1日起开始使用大楼并从此时起计算租金。办公综合楼及附属办公楼的实际面积为7835.10平方米，围墙内道路与水泥地面实际面积为2338.67平方米，空地面积为5424.33平方米。
2016年5月10日，福建长泰经济开发区管委会出具《证明》，证明开发区负责收回原业主福建鑫泰晟钢业有限公司在讼争地块的土地使用权，并重新出让给长泰金发房地产开发有限公司，该讼争地块至今仍未办理土地出让手续。讼争地块的土地使用权证记载土地使用权人为福建鑫泰晟钢业有限公司，该土地使用权证书原件由金发房地产公司持有。长泰县财政局泰财审[2015]27号文件、泰财审[2015]39号文件以及福建海天工程造价咨询有限公司出具的《建设工程造价评审意见书》，办公综合楼及附属楼工程结算的造价为29749433元，该造价包含：一、办公楼，二、办公楼装修，三、附属楼，四、附属楼装修，五、大门，六、室外工程，七、配电室，八、钢结构屋面，九、道路、围墙，十、钢筋补价差，十一、配合费等十一项内容。
2010年4月19日，兴泰资产运营公司与金发房地产公司签订《补充协议（二）》，就考虑到兴泰资产运营公司需要长久办公需要及金发房地产公司资金周转问题，金发房地产公司在政策及条件允许下有条件的转让地上建设物（公办大楼及附属配套设施）的所有权等问题达成协议。为收购本案涉及办公大楼及附属设，长泰经济开发区管理委员会多次委托相关机构进行评估。金发房地产公司曾就关于开发区办公大楼存在的问题与长泰经济开发区管理委员会提出意见。在建设施工过程中，金发房地产公司收到兴泰资产运营公司支付的1880万元款项，付款时间及金额分别为：2008年11月1日100万元，2009年1月9日150万元，2009年1月21日80万元，2009年3月18日500万元，2009年4月29日20万元，2009年5月8日150万元，2009年7月17日50万元，2009年7月21日100万元，2009年8月6日100万元，2009年10月20日100万元，2009年11月24日160万元，2010年2月10日80万元，2010年10月14日40万元，2011年1月25日250万元。之后，兴泰资产运营公司未再支付款项给金发房地产公司。
一审法院认为，本案争议焦点：（一）金发房地产公司主张兴泰资产运营公司应当支付租金16270447.33元并支付相应利息能否成立的问题；（二）金发房地产公司主张兴泰资产运营公司支付违约金能否成立的问题；（三）金发房地产公司起诉是否超过诉讼时效的问题。
（一）关于金发房地产公司主张兴泰资产运营公司应当支付租金16270447.33元并支付相应利息能否成立的问题。
双方当事人均认可福建海天工程造价咨询有限公司出具的《建设工程造价评审意见书》，办公综合楼及附属楼工程结算的造价为29749433元，该造价包含：一、办公楼，二、办公楼装修，三、附属楼，四、附属楼装修，五、大门，六、室外工程，七、配电室，八、钢结构屋面，九、道路、围墙，十、钢筋补价差，十一、配合费等十一项内容。金发房地产公司主张的办公综合楼及附属楼工程结算的造价为27349759元，为造价表中含一、办公楼，二、办公楼装修，三、附属楼、四、附属楼装修，八、钢结构屋面，十、钢筋补价差，十一、配合费。被告主张的价款为26174187元，为造价表中的一、办公楼，二、办公楼装修，三、附属楼，四、附属楼装修。双方争议的就是八、钢结构屋面，十、钢筋补价差，十一、配合费。因钢结构屋面、钢筋补价差、配合费，均是在建设办公大楼及附属综合楼中实际遇到及产生的费用，该费用应计算到建设成本中，因此金发房地产公司主张的造价款合法有据，应予支持，办公综合楼及附属楼的造价应认定为27349759元。办公综合楼及附属办公楼的实际面积为7835.10平方米，每平方米实际造价为3490元，根据合同约定租金的计算方法（一）办公主楼及附属办公楼01lydyh01以建设面积为计算基数，单价为每平方米35元/月（含税），办公大楼单位投资控制在2500元/平方米，若上下浮动超过5%，则租金按浮动比例适当增减。01lydyh01金发房地产公司现按每月每平方米48.8705元（办公楼每月租金单价：27349759÷7835.10平方米=3490.67元/平方米÷2500元/平方米=1.3963倍×35元/平方米=48.8705元/平方米），计算并无不当。兴泰资产运营公司辩称金发房地产公司主张的每月每平方米48.8705元是按照同等比例计算不当，应由双方对适当比例进行协商或按照同等区域同地段计算，因双方未能就比例问题协商一致，兴泰资产运营公司又未能提供同地段相应的计算标准，因此金发房地产公司主张的每月每平方米48.8705元，可以支持。兴泰资产运营公司认为空地的土地使用权不是归金发房地产公司所有，金发房地产公司不能主张空地租金。金发房地产公司认为，合同有约定空地要计算租金，签合同时称为空地，但建设中实际上是车棚和绿化，该土地使用权的原件为金发房地产公司所有，只是开发区管委会的原因未能办理变更手续。在建工程租赁合同有约定其余空地要计算租金，且根据《建设工程造价评审意见书》，也表明有室外景观工程及办公楼室外砼道路面积确认单，附图中也标有绿化区，福建长泰经济开发区管委会于2016年5月10日出具《证明》，证明开发区负责收回原业主福建鑫泰晟钢业有限公司在讼争地块的土地使用权，并重新出让给金发房地产公司，且该土地使用权原件为金发房地产公司持有，金发房地产公司主张该空地的租金合法有据，兴泰资产运营公司辩称不用支付空地租金，依据不足，不予支持。
综上，道路地面每月租金：2338.67平方米×4.00元/平方米=9354.68元/月。空地每月租金：5424.33平方米×2.00元/平方米=10848.66元/月。综合办公楼每月租金：7835.10平方米×48.8705元/平方米=382905.25元/月。因此，兴泰资产运营公司应向金发房地产公司支付的租金为道路地面租金+空地租金+综合楼租金，即9354.68元/月+10848.66元/月+382905.25元/月，故每月租金为403108.59元，每年租金为4837303.08元。从2009年4月1日起至2016年6月30日止租金为4837303.08元/年×7.25年=35070447.33元。在建设施工过程中及开始使用工程后，金发房地产公司收到兴泰资产运营公司支付的1880万元款项。兴泰资产运营公司称其中有1560万元是支付工程款，只有320万元认为是支付租金，双方属于合建关系，即使要收租金，也应按照已经支付的1560万元工程款的比例相应扣减租金。金发房地产公司认为兴泰资产运营公司已经支付的1880万元应全部抵扣租金，双方也不存在合建的关系，1560万也不符合工程款的性质。根据《在建工程租赁合同》约定，金发房地产公司将竣工且装修验收合格的办公楼交付兴泰资产运营公司使用时，双方应签署办公楼移交清单，并自移交之日起开始计算租金，因此，租金应从2009年4月1日起计付。兴泰资产运营公司主张其已支付的1560万元是属于工程款无合同依据，也与合同约定工程应由金发房地产公司自筹资金的约定不符，且金发房地产公司主张应抵扣租金而不是支付工程款可以减少兴泰资产运营公司违约的天数及支付较高的违约金，如果是按支付工程款计算，仅属兴泰资产运营公司预借款项给金发房地产公司，金发房地产公司也只是赔偿该工程款按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，因此，金发房地产公司主张该1880万元应抵扣租金，明显是有利于兴泰资产运营公司，所以，兴泰资产运营公司已支付的1880万元应认定为是支付租金。截止2016年6月30日，兴泰资产运营公司尚欠的租金为35070447.33元-18800000元=16270447.33元。金发房地产公司已诉求逾期支付租金的违约金，再诉求逾期租金的利息不当，因此该利息部分的请求，不予支持。
（二）关于金发房地产公司主张兴泰资产运营公司支付违约金能否成立的问题。
按照《在建工程租赁合同》约定，兴泰资产运营公司第一次租金按半年时间支付，其余按季度提前缴纳租金，每期租金应提前10天向原告支付租金。兴泰资产运营公司按每月应付租金403108.59元计算，其从2008年11月1日起至2011年1月25日止已支付的1880万元抵扣租金截止至2012年12月21日应支付租期2013年1月1日到2013年3月31日止，尚不足支付该期租金549212.32元，因此，从2012年12月21日起，兴泰资产运营公司构成违约，应承担相应的违约责任。金发房地产公司主张兴泰资产运营公司支付违约金，事实清楚，证据充分，应予支持。按照《在建工程租赁合同》约定，兴泰资产运营公司未按期缴纳租金，每逾期一日，应按违约金额的1.5‰支付违约金。兴泰资产运营公司虽未明确要求调整违约金比例，但认为双方未对租金支付标准做出一致约定，不用支付租金及违约金的请求已包含了认为违约金计算标准过高的抗辩，因此，将违约金酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金。从2012年12月21日起至2016年6月30日止，以逾期租金549212.32元为基数，共逾期1287天。从2013年3月21日起至2016年6月30日止，以逾期租金1209325.77元为基数，共逾期1197天。从2013年6月20日起至2016年6月30日止，以逾期租金1209325.77元为基数，共逾期1106天。从2013年9月20日起至2016年6月30日止，以逾期租金1209325.77元为基数，共逾期1014天。从2013年12月21日起至2016年6月30日止，以逾期租金1209325.77元为基数，共逾期922天。从2014年3月21日起至2016年6月30日止，以逾期租金1209325.77元为基数，共逾期832天。从2014年6月20日起至2016年6月30日止，以逾期租金1209325.77元为基数，共逾期741天。从2014年9月20日起至2016年6月30日止，以逾期租金1209325.77元为基数，共逾期649天。从2014年12月21日起至2016年6月30日止，以逾期租金1209325.77元为基数，共逾期557天。从2015年3月21日起至2016年6月30日止，以逾期租金1209325.77元为基数，共逾期467天。从2015年6月20日起至2016年6月30日止，以逾期租金1209325.77元为基数，共逾期376天。从2015年9月20日起至2016年6月30日止，以逾期租金1209325.77元为基数，共逾期284天。从2015年12月21日起至2016年6月30日止，以逾期租金1209325.77元为基数，共逾期192天。从2016年3月21日起至2016年6月30日止，以逾期租金1209325.77元为基数，共逾期101天。以上每期应付租金违约金计算方式为：逾期租金金额×逾期天数×中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。
（三）关于金发房地产公司起诉是否超过诉讼时效的问题。
双方签订《在建工程租赁合同》至今，并未对租金的支付做出最后的结算，兴泰资产运营公司也未明确表示不支付租金，金发房地产公司不知其权利已受到侵害，且兴泰资产运营公司至今仍在使用讼争办公楼、场地等，因此金发房地产公司于2016年5月4日向人民法院主张权利并未超过诉讼时效，兴泰资产运营公司辩称金发房地产公司的起诉超过诉讼时效，缺乏法律依据，不予支持。
综上所述，金发房地产公司与兴泰资产运营公司签订的《在建工程租赁合同》是当事人双方的真实意思表示，合法有效。金发房地产公司在2009年4月1日交付租赁物，租赁期限届满后，双方未签订书面合同，兴泰资产运营公司继续使用租赁物，金发房地产公司亦未要求收回租赁物，视为不定期租赁，兴泰资产运营公司应按原合同约定的标准继续支付租金。兴泰资产运营公司未能按在建工程租赁合同约定支付租金属于违约，金发房地产公司要求逾期支付的租金及违约金，合法有据，应予支持。兴泰资产运营公司辩称双方对租金的计算标准没有约定，不用支付租金及违约金，部分租金超过诉讼时效的抗辩，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决：一、长泰县兴泰资产运营有限公司应在本判决生效之日起十日内向长泰金发房地产开发有限公司支付租金16270447.33元；二、长泰县兴泰资产运营有限公司应在本判决生效之日起十日内向长泰金发房地产开发有限公司支付逾期租金的违约金（具体金额的计算方式方法详见附表）；三、驳回长泰金发房地产开发有限公司其他诉讼请求。
附表（一审判决第二项）
逾期
期数
|
应付租金
日期
|
租金日期
|
违约天 数（天）
|
租金金额（元）
---|---|---|---|---
1
|
2012.12.21
|
2013.01.01-2013.03.31
|
1287
|
549212.32
2
|
2013.03.21
|
2013.04.01-2013.06.30
|
1197
|
1209325.77
3
|
2013.06.20
|
2013.07.01-2013.09.30
|
1106
|
1209325.77
4
|
2013.09.20
|
2013.10.01-2013.12.31
|
1014
|
1209325.77
5
|
2013.12.21
|
2014.01.01-2014.03.31
|
922
|
1209325.77
6
|
2014.03.21
|
2014.04.01-2014.06.30
|
832
|
1209325.77
7
|
2014.06.20
|
2014.07.01-2014.09.30
|
741
|
1209325.77
8
|
2014.09.20
|
2014.10.01-2014.12.31
|
649
|
1209325.77
9
|
2014.12.21
|
2015.01.01-2015.03.31
|
557
|
1209325.77
10
|
2015.03.21
|
2015.04.01-2015.06.30
|
467
|
1209325.77
11
|
2015.06.20
|
2015.07.01-2015.09.30
|
376
|
1209325.77
12
|
2015.09.20
|
2015.10.01-2015.12.31
|
284
|
1209325.77
13
|
2015.12.21
|
2016.01.01-2016.03.31
|
192
|
1209325.77
14
|
2016.03.21
|
2016.04.01-2016.06.30
|
101
|
1209325.77
以上每期应付租金违约金计算方式为：逾期租金金额×逾期天数×中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。
本院二审期间，（一）兴泰资产运营公司补充提交借款凭证14张及相应银行进账单、银行结算业务申请书，涉及金额共计1880万元，其中，320万元双方一审时共同确认为租金，余款1560万元涉及11张借款凭证中01lydyh01借款用途01lydyh01一栏载明01lydyh01办公楼工程款01lydyh01或01lydyh01办公楼借款01lydyh01，以证明兴泰资产运营公司向金发房地产公司支付的1880万元中有1560万元不是租金而是工程款。金发房地产公司质证认为，该两组证据不属于二审新的证据，不应采纳。且对上述证据的真实性均有异议，即便该1560万元不是租金，也属于金发房地产公司向兴泰资产运营公司的借款，而非工程款。本院认为，一审中双方均认可上述证据所涉1880万元的付款事实，仅对其中1560万元款项性质有争议，故对真实性可予确认。（二）兴泰资产运营公司对已支付的1560万元中100万元的付款时间为2008年11月1日有异议，经查，该100万元付款时间应为2008年11月28日。
另查明，长泰县财投资评审中心于2015年9月14日出具《长泰县金发通用厂房开发有限公司办公楼及附属楼、配套工程前期费用的审计查证审核批复》（泰财审（2015）39号文件），主要内容为01lydyh01长泰金发公司建设的办公综合楼及附属办公楼、配套工程位于长泰县兴泰工业区内，综合楼建筑层数地上6层，其中建筑占地面积1214平方米，建筑面积6834.6平方米。附属楼建筑层数地上2层，其中建筑占地面积333.5平方米，建筑面积667平方米01lydyh01。
本院认为，讼争《在建工程租赁合同》及《补充协议（一）》系由出租人金发房地产公司与承租人兴泰资产运营公司在平等自愿的基础上，经协商一致订立的，内容合法有效，双方均应依约履行。根据《在建工程租赁合同》约定，租赁期限自办公大楼及附属配套设施工程竣工并且装修验收合格移交使用之日起计算，第一次租金按半年时间支付，其余按季度提前10天支付。其中，办公主楼及附属办公楼的月租金以建设面积为计算基数，单价为每平方米35元/月（含税），办公大楼单位投资控制在每平方米2500元，若上下浮动超过5%，则月租金单价按浮动比例适当增减；围墙范围内的道路、水泥地面的月租金按实际面积以每平方米4元/月计算（含税）；其余空地的月租金按实际面积以每平米2元/月计算（含税）。一审中双方均确认兴泰资产运营公司从2009年4月1日开始使用案涉租赁物，对围墙范围内的道路、水泥地面以及空地的月租金亦无争议，二审中双方争议的是办公主楼及附属办公楼的月租金单价。
从金发房地产公司提交的泰财审（2015）27号、泰财审（2015）39号文件及《建设工程造价评审意见书》看，《建设工程造价评审意见书》系由兴泰资产运营公司的上级主管部门长泰经济开发区管理委员会送审，并经长泰县财政投资评审中心委托福建省海天工程造价咨询有限公司对案涉租赁物工程造价进行评审后出具，泰财审（2015）27号、泰财审（2015）39号文件分别对《建设工程造价评审意见书》进行审核确认，说明双方已经对办公主楼及附属办公楼工程造价进行结算，经结算的工程造价27349759元可以作为计算办公主楼及附属办公楼月租金单价的依据。根据泰财审（2015）39号文件载明01lydyh01综合楼建筑面积6834.6平方米，附属楼建筑面积667平方米01lydyh01，办公综合楼及附属办公楼的建筑面积应为7501.6平方米（6834.6+667=7501.6平方米），按照《在建工程租赁合同》约定的租金计算方式，办公主楼及附属办公楼的月租金单价：以建筑面积7501.6平方米为基数，单价为35元/平方米，造价27349759元，单位投资约为每平方米3646元（27349759元÷7501.6平方米=3646元/平方米），相比合同约定的单位投资每平方米2500元上浮146%（3646元/平方米÷2500元/平方米×100%=146%），扣除上浮不超过5%不增加月租金单价部分，计算月租金单价为49.35元/平方米（27349757元÷7501.6平方米=3646元/平方米÷2500元/平方米×100%=146%-5%=141%×35元/平方米=49.35元/平方米）。该月租金单价高于一审法院认定的月租金单价48.8705元/平方米，鉴于金发房地产公司对此未提出上诉，一审法院认定月租金单价为48.8705元/平方米，予以确认。
从兴泰资产运营公司实际使用案涉租赁物之日即2009年4月1日起至金发房地产公司主张的2016年6月30日止共计87个月，兴泰资产运营公司应支付租金为33652494.36元{办公主楼及附属办公楼月租金366606.94元（7501.6平方米×48.8705元/平方米=366606.94元）+道路地面月租金9354.68元+空地月租金10848.66元=386810.28元/月×87个月=33652494.36元}。兴泰资产运营公司已向金发房地产公司合计支付1880万元，其中320万元双方均确认是租金，可以扣减兴泰资产运营公司应支付的租金，余款1560万元的款项性质双方有争议。从现有证据看，尚不能证明该1560万元是租金，一审法院认定1560万元是租金的依据不足。故1560万元不能用于扣减兴泰资产运营公司应支付的租金。对该1560万元的相关问题，本案不予审查，双方可以另行处理。
金发房地产公司于2016年5月4日向一审法院起诉要求兴泰资产运营公司支付租金，兴泰资产运营公司一审抗辩称已经超过诉讼时效，二审主张其不构成逾期支付租金，可认定包含对诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条有关01lydyh01下列诉讼时效期间为一年；……（三）延付或拒付租金的01lydyh01规定，本案中，金发房地产公司于2016年5月4日请求支付自2009年4月1日起至2016年6月30日的租金，已经超过法律规定的一年诉讼时效，仅能支持从金发房地产公司起诉之日前一年即2015年5月5日起的租金。因《在建工程租赁合同》约定租金按季度每期提前10天支付，2015年4月至6月租金应在2015年3月21日支付，该支付时间超过诉讼时效，故兴泰资产运营公司应向金发房地产公司支付自2015年6月21日起至2016年6月30日止的租金。一审法院认定金发房地产公司主张权利未超过诉讼时效，判决兴泰资产运营公司应支付自2009年4月1日起至2016年6月30日止的租金有误，应予纠正。从2015年6月21日起至2016年6月30日共计12个月，兴泰资产运营公司应支付租金为4641723.36元（386810.28元/月×12个月=4641723.36元）。
《在建工程租赁合同》约定兴泰资产运营公司逾期支付租金，应按照违约金额的日千分之1.5支付违约金，一审法院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金。因此，兴泰资产运营公司应支付逾期租金违约金的计算方式为：逾期租金金额×逾期天数×中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。从2015年6月21日起至2016年6月30日止，以逾期租金4641723.36元为基数，共逾期346天，违约金为1070690.84元；从2015年9月21日起至2016年6月30日止，以逾期租金3481292.52元为基数，共逾期284天，违约金为659124.71元；从2015年12月21日起至2016年6月30日止，以逾期租金2320861.68元为基数，共逾期193天，违约金为298617.53元；从2015年3月21日起至2016年6月30日止，以逾期租金1160430.84元为基数，共逾期102天，违约金为78909.29元，以上各期逾期租金的违约金合计2107342.37元。
综上所述，兴泰资产运营公司的上诉请求部分成立，一审判决应予改判，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省漳州市中级人民法院（2016）闽06民初字112号民事判决第三项；
二、变更福建省漳州市中级人民法院（2016）闽06民初字112号民事判决第一项为：长泰县兴泰资产运营有限公司应于本判决生效之日起十日内向长泰金发房地产开发有限公司支付租金4641723.36元；
三、变更福建省漳州市中级人民法院（2016）闽06民初字112号民事判决第二项为：长泰县兴泰资产运营有限公司应于本判决生效之日起十日内向长泰金发房地产开发有限公司支付逾期租金的违约金2107342.37元；
四、驳回长泰县兴泰资产运营有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费159522.16元，由长泰县兴泰资产运营有限公司负担45727.4元，长泰金发房地产开发有限公司负担113794.76元。一审案件受理费204986元，由长泰县兴泰资产运营有限公司负担58760元，长泰金发房地产开发有限公司负担146226元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董碧仙
代理审判员 李志尧
代理审判员 朱 彤
二〇一七年六月八日
书 记 员 黄秋丽