江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终85号上诉人（原审原告）：南通嘉晟物业管理有限公司，住所地江苏省南通市。法定代表人：杨建业，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶明远，男，南通嘉晟物业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：佘晓菲，女，南通嘉晟物业管理有限公司工作人员。被上诉人（原审被告）：南通市崇川区文峰街道春晖社区居委会，住所地江苏省南通市。法定代表人：汤忠美，该居委会主任。委托诉讼代理人：李华，南通市崇川区文峰街道春晖社区居委会工作人员。原审被告：杨跃奎，男，1966年3月9日生，汉族，住江苏省南通市。上诉人南通嘉晟物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人南通市崇川区文峰街道春晖社区居委会（以下简称社区居委会）物业服务合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初4365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法合理改判物业服务费及违约金或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.根据国务院《物业管理条例》的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主与物业使用人约定由物业使用人由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《江苏省物业服务收费管理办法》对于物业服务收费的构成作了明确规定，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。《南通市市区物业服务收费管理实施细则》《南通市市区普通商品住房物业服务收费分项目收费标准》都载明了服务的标准、项目和指导收费标准。一审法院没有以法律法规及物业服务企业综合服务的特殊性及事实为依据，没有以临街商铺出租开饭店对4楼以上业主居民产生油烟、噪音污染等导致居民抗缴、少缴物业费，只按照0.4元的价格支付物业费并且不支付违约金，是不公平的。对于其自行改造的消防是否合理物业公司不清楚，物业公司通过电话和挂号信进行催交，也提交了催交函，一审法院不予认可不合理。综上，请求二审法院支持上诉请求。社区居委会辩称，一审判决按照40%交物业管理费较为合理，物业公司认为至少按照70%计算物业费没有依据，只有在物业公司提供了物业服务时，空置房可以按照70%交物业费，但物业公司在油污、绿化、环境清扫、垃圾清运等都没有提供服务，都是酒店自己做的，其仅在2016年5、6月份邮寄催缴物业费。社区居委会和杨跃奎签订的租赁合同中约定的物业费2万元，是交给前任物业公司润通物业的，因为润通物业无法满足酒店的物业需要，其认同大部分服务由酒店自己做，所以才订立2万元的协议。嘉晟物业没有和社区居委会或者杨跃奎签订协议。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令社区居委会立即支付物业公司自2014年8月1日至2016年5月31日，按每月每平方米1元计算的物业服务费人民币72600元；2.判令社区居委会按拖欠额的每日千分之一支付逾期付款的违约金人民币14355元（自2015年1月1日至2016年3月31日止）。一审法院认定事实：2014年7月18日，物业公司与南通市朝晖花园业主委员会签订了物业服务合同，约定由物业公司对位于南通市虹桥路与跃龙路交汇处的南通市朝晖花园小区提供物业管理服务，合同约定物业管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，公共环境卫生，车辆交通停放秩序管理，维持小区公共秩序，等等。合同约定的管理期限为自2014年8月1日至2019年7月31日。合同同时约定了业主和物业公司的权利义务，以及物业管理应达到的标准和目标。合同约定的物业管理服务费为：多层住宅每月每平方米0.35元，高层1层住宅每月每平方米0.5元，2-4层每月每平方米0.7元，5-8层每月每平方米0.8元，9-11层住宅每月每平方米0.9元，饭店、店面房每月每平方米1元，幼儿园、商租房收费按租赁合同规定执行。对于交费时间，合同约定，物业管理费用在业主或物业使用人自愿的情况下也可按一年一次性预先缴纳，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收滞纳金。社区居委会系朝晖花园1幢103、203、303、301、302室业主，建筑面积合计3355.32平方米。该房屋系临街商铺，由社区居委会自2010年8月1日起出租给杨跃奎使用。杨跃奎利用该房屋开设了“乾门首席大酒店”。社区居委会、杨跃奎在订立的房屋租赁合同中约定，物管费为每年20000元，由杨跃奎直接在每年年底交给朝晖物业管理公司。社区居委会及杨跃奎自物业公司在朝晖花园提供物业管理服务后，未向物业公司支付过物业服务费。物业公司也从未到“乾门首席大酒店”催收过。2016年5、6月间，物业公司连续向社区居委会寄送物业费催缴通知，要求社区居委会支付物业服务费。另查明，“乾门首席大酒店”的工作人员及客人通过酒店临街大门进出，车辆停放于临街场地，酒店内有独立电梯。一楼客厅南侧设置一小门（社区居委会称为消防通道），客人通过该小门可进入朝晖花园小区，酒店西侧有一铁门与朝晖花园小区隔离。一审法院认为，本案争议的焦点是，物业公司有没有为社区居委会拥有使用的物业提供物业服务，社区居委会是否应向物业公司支付物业服务费。围绕争议的焦点，物业公司提供了照片一组、南通市房地产开发公司图纸、朝晖花园弱电布线图。照片显示：物业公司的专业疏通人员在对店面房公用排污管进行疏通；物业公司保安保洁人员在对商铺周边进行清理杂草和清除垃圾；物业公司监控室人员在值班；物业公司对朝晖花园1号楼消防系统进行改造；物业公司委托专业机构在对1号楼的消防水箱进行维修，并现场验收；物业公司对朝晖花园1号楼在弱电、消防电力进行了整体设计及施工。经质证，社区居委会认为，物业公司提供的其人员疏通水管、清理杂草、在商铺周边清理垃圾、环境整治等图片，均是在其起诉后拍摄，且无社区居委会方人员在场，没有证明力。物业公司提供的监控室运行的照片是对小区内部的监控，监控范围没有布及到社区居委会的物业区域，社区居委会的物业区域摄像头是杨跃奎自己安装的。物业公司提供的消防水箱改造照片中的消防水箱从营业开始一直缺水，物业公司不仅没有起到服务之责，相反给酒店运营造成重大安全隐患。物业公司所说的电力系统服务也不存在，涉案物业整个电力系统是与朝晖花园隔离的单独运作系统，每年委托外包公司管理，没有享受到物业公司的物业管理服务。此外，酒店三层楼的楼顶在2015年进行过大修，花费约16万元，因为没有物管公司上门服务，社区居委会也不知该找谁，这些费用均作自费处理。物业公司认可其提供的照片拍摄于起诉后。社区居委会对于物业公司未提供物业服务，而由其自我服务的抗辩主张也提供了照片一组以及发票两张。照片显示外包人员在清理垃圾、疏通管道、清除杂草。社区居委会在庭审中还陈述，“乾门首席大酒店”污水管独立于朝晖花园1号楼，垃圾清运委托崇川区环卫处实施，管道疏通交由专业公司处理，每年费用达9.8万元，每日的车辆管理和道路清扫均是酒店所雇用人员进行，物业公司在酒店西侧和小区相邻的铁门上加锁，该处的垃圾桶由酒店自己配置，这证明物业公司将社区居委会拒之于服务之外。社区居委会提供的发票用以证明酒店外包专业公司进行管道疏通支付了费用。经质证，物业公司认可社区居委会提供的照片拍摄于涉案物业现场。物业公司认为，小区垃圾清运均委托环卫部门统一清运，社区居委会称其另行委托环卫处处理不可信。对于管道疏通，如果社区居委会提出疏通请求后，物业公司会到现场处理，至于社区居委会是否另行委托他人，并不清楚。关于社区居委会提及的酒店西侧铁门，物业公司进场后一直处于关闭状态。但通过酒店南门可以直接进入朝晖花园小区内，也说明物业公司在涉案物业区域提供物业服务的事实。一审法院认为，依照物业管理条例的规定，物业服务企业应当依照法律、法规规定以及相关行业规范规定，在物业服务区域内履行维修、养护、管理和维护义务。业主应当依照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费的义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。本案物业公司与朝晖花园业主委员会订立了物业服务合同，成为朝晖花园小区的物业服务企业。物业公司自订立合同之日起在朝晖花园小区提供了物业服务，社区居委会作为1幢103、203、301、302、303室业主，如其接受了物业公司提供的物业服务，应依法向物业公司支付物业服务费。但是，社区居委会所拥有、杨跃奎所使用的物业具有一定的特殊性，该物业位于临街，与物业公司服务的朝晖花园小区相对独立，而其需要的物业服务主要位于临街和西侧场地的卫生、保洁、保安，以及物业本身的维修和养护。基于社区居委会拥有和使用的物业区域的特殊性，物业公司应对其对社区居委会拥有的物业提供了服务的主张提供证据加以证明。现物业公司提供的照片拍摄于其起诉以后，并不能客观反映出其在订立物业服务合同后对物业公司拥有和使用的物业提供服务的真实情况，同时社区居委会也提供了照片证明杨跃奎对其使用的物业实施了物业管理，虽然也拍摄于起诉以后，但有效抵销了物业公司所提供的证据的证明力。鉴于社区居委会拥有和使用的物业区域与物业公司提供的朝晖花园服务小区存在相对独立性，与朝晖花园1幢大楼存在不可分割性，同时，从城市规划角度讲，作为三层楼的商业用房不可能独立存在，物业公司对于朝晖花园其他部位特别是朝晖花园1幢楼的管理和服务实际也是对社区居委会所拥有和使用的物业的管理和服务，一定程度上改善了其经营环境，并使其物业保值增值，据此，社区居委会应参照物业服务合同约定的价格，适当支付物业服务费。一审法院酌情判令社区居委会按0.40元的价格支付物业服务费。自2014年8月1日至2016年5月31日，涉案物业发生物业服务费29524元（0.40×3355×22）。依照租赁合同的约定，该款应由物业使用人杨跃奎承担，社区居委会作为业主承担连带责任。但鉴于物业公司坚持要求社区居委会承担支付物业费责任，一审法院尊重物业公司的选择权。对于物业公司主张的逾期付款的违约金，由于物业公司未完全履行物业服务义务，社区居委会有同时履行抗辩权，同时考虑物业公司未直接上门向社区居委会催收的因素，一审法院对物业公司的违约金诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决：一、南通市崇川区文峰街道春晖社区居委会于判决生效之日起十日内，一次性支付南通嘉晟物业管理有限公司2014年8月1日至2016年5月31日间的物业服务费人民币29524元。二、驳回南通嘉晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币987元（已减半），由南通嘉晟物业管理有限公司负担717元，南通市崇川区文峰街道春晖社区居委会负担270元。二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：社区居委会应当缴纳物业费的标准及是否承担逾期交费的违约责任。本院认为，首先，朝晖花园业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对社区居委会具有拘束力2014年7月18日朝晖花园业主委员会与物业公司签订《朝晖花园小区委托物业管理服务合同》,该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。一般而言，合同具有相对性，不得约束未加入契约关系的第三人，但是业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人。业主委员会由全体业主选举产生，其签订物业服务合同也是根据业主大会的决议，即业主委员会是受全体业主的委托而订立合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”业主委员会和物业服务企业签订物业服务合同时，双方都明知业主委员会和全体业主之间的委托代理关系，并且双方在内心意思上都将全体业主而非业主委员会作为了物业服务合同的权利义务承受者。全体业主享有物业服务合同确定的权利，并承担相应的义务包括交纳物业费的义务。本案中，社区居委会作为案涉酒店的产权人，理应受到《朝晖花园小区委托物业管理服务合同》的约束。其次，社区居委会应按约定缴纳物业费，但对于物业公司不完全履行合同义务享有合理抗辩权《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。依反对解释，物业服务企业未按照合同约定以及相关规定提供服务,业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩。1.物业公司提供物业服务，社区居委会不得仅以未享受或无需接受相关物业服务拒交物业费。根据《朝晖花园小区委托物业管理服务合同》第十二条约定了物业公司提供服务的分类指标，及物业公司应当按照该条约定全面履行合同义务。同时，根据该合同第十三条的约定，酒店、门面房按1元/月/平方米的标准交纳物业费。本案中，社区居委会所拥有的临街商铺位于小区外围西侧，相对独立，但该商铺依然属于物业服务合同约定的范围，且任何小区不同位置的房屋在享受公共区域的物业服务必然有所差异，该差异不应当作为业主拒交物业服务费的正当性依据。就小区的物业服务而言，主要针对公共区域卫生管理、公共绿化的养护管理、公共设施的运行管理、共用部分的维修养护等。共用部分的管理和利用皆与业主正常之居住生活息息相关，每个区分所有权人之间，不是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助之共同生活关系。故本案物业公司为小区公共区域及周围提供了必要的物业服务即视为对全体业主提供了物业服务，社区居委会认为物业公司对于其所拥有的商铺区域未提供物业服务并据此拒绝缴纳物业费，本院不予支持。2.物业公司未按合同约定全面提供物业服务，社区居委会享有相应的抗辩权。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业公司不完全履行物业合同的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，社区居委会认为物业公司没有对其商铺所在区域提供清扫、垃圾清理、保安巡逻等义务，其并未就此举证。但一审期间，社区居委会提交的盖有南通腾宇管道疏通有限公司的收据两张，表明在2014年、2015年，乾门首席酒店每年花费18000元用于管道疏通，物业公司对此并无异议，仅主张其没有提供管道疏通服务是因为社区居委会或者酒店并未提出要求，但根据物业服务合同约定“化粪池、污水井、雨水井每2个月检查一次，定期对雨污水管道进行疏通，保持畅通无堵塞现象。”说明物业公司应当积极主动提供管道疏通，而不是业主方提出要求后提供相应服务，现有证据表明物业公司确实没有提供相应的管道疏通服务，存在不完全履行合同义务的违约情形；至于社区居委会提出楼顶维修花费10余万元、酒店每年自行处理管道疏通及垃圾清运费9.8万元等问题，社区居委会与乾门首席酒店并未提供证据予以证明，如其有证据证明物业公司怠于提供相应的物业服务导致其损失，可另行主张。由于乾门首席酒店从事餐饮业的经营，即便其根据自身需要，对外委托专业机构从事更高标准的服务，但其作为小区区分所有权人不得以此抗辩无需常规性物业服务并拒绝承担物业服务合同约定的物业费。除非作为业主的社区居委会与物业公司另有约定。基于前述，本案中，社区居委会自2014年8月1日至2016年5月31日的物业费应按照合同约定的1元/月/平方米计算，共73150元（3325×22），扣除乾门首席酒店支出的18000元/年管道疏通费用，计33000元（18000×22÷12），实际应当支付40150元。三、社区居委会与物业公司均存在违约情形，违约金不予支持尽管社区居委会逾期未缴纳物业服务费用，但是，物业公司仅在2016年5、6月期间，连续向社区居委会寄送物业费催缴通知，并无证据证明物业公司在此之前曾向物业公司主张过相应的额物业服务费用。且物业公司在提供物业服务的过程中，亦没有严格按照合同约定完全履行物业服务合同。在社区居委会与物业公司都存在违约行为的情形下，违约金部分，本院不予支持。综上所述，物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初4365号民事判决。二、南通市崇川区文峰街道春晖社区居委会于本判决生效之日起十日内，一次性支付南通嘉晟物业管理有限公司2014年8月1日至2016年5月31日间的物业服务费40150元。三、驳回南通嘉晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费987元（已减半），由南通嘉晟物业管理有限公司负担531元，南通市崇川区文峰街道春晖社区居委会负担456元。二审案件受理费1236元（南通嘉晟物业管理有限公司预交1974元），由南通嘉晟物业管理有限公司负担1007元，南通市崇川区文峰街道春晖社区居委会负担229元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 盛代理审判员  张峥嵘代理审判员  谷昔伟二〇一七年四月七日书 记 员  施惠惠