中华人民共和国
湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0103民初1959号
原告：高志荣，男，1938年6月9日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：贺春波，湖北高驰律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：庄永娜，湖北高驰律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：余凌云，男，1962年4月8日出生，汉族，加拿大公民，原中华人民共和国公民身份号码×××3231，住所地湖北省武汉市武昌区和平大道*********号）。
委托诉讼代理人：余康，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般授权。
第三人：武汉乐美家房地产咨询有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区江汉北路50号。
法定代表人：邹志明，总经理。
委托诉讼代理人：陈伟斌，男，该公司职员。代理权限为一般授权。
第三人：光大银行武汉新华支行，住所地湖北省武汉市江汉区新华路***号。
负责人：吴茵，行长。
委托诉讼代理人：何袁松，男，该公司职员。代理权限为一般授权。
原告高志荣与被告余凌云、第三人武汉乐美家房地产咨询有限公司（以下简称乐美家咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，经原告高志荣申请，本院追加光大银行武汉新华支行（以下简称光大银行新华支行）为第三人参加诉讼。高志荣及其委托诉讼代理人贺春波、余凌云的委托诉讼代理人余康、乐美家房咨询公司的委托诉讼代理人陈伟斌、光大银行新华支行的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高志荣向本院提出诉讼请求：1、确认高志荣与余凌云签订的《存量房居间（买卖）合同》有效；2、余凌云继续履行该合同并协助高志荣办理坐落武汉市江汉区新华路××福星××花园××楼××单元××层××号房屋的权属证书；3、余凌云支付逾期办理房屋所有权转移手续的违约金（自2016年9月1日至办理产权过户之日止，按每日总房款的0.1%标准计算）；4、本案诉讼费用由余凌云承担。审理过程中，高志荣将上述第2项诉讼请求变更为：双方继续履行买卖合同，余凌云与光大银行新华支行协助办理诉争房屋的抵押解除手续，余凌云协助高志荣办理房屋产权转移手续。事实与理由：坐落武汉市江汉区新华路××福星××花园××楼××单元××层××号房屋，其所有权人系余凌云。2016年7月11日，余凌云委托其兄余旭初与高志荣及乐美家咨询公司签订《存量房居间买卖合同》，约定余凌云将其房屋出售高志荣，高志荣当日支付定金50000元，余款在16年8月31日办理过户手续后一次性支付。合同签订后，高志荣支付了定金。但合同履行期间，余凌云拒绝办理房屋产权过户手续，导致合同未能履行。高志荣认为，余旭初在合同订立时代表余凌云将房屋两证交给乐美家咨询公司，结合两人系亲属关系，可以认定余旭初签约时已取得余凌云的授权。合同订立后，从余凌云与中介公司微信联系的内容看，余凌云参与了合同履行，并出具了授权书，事实上已对余旭初进行授权。余凌云明确表明不履行合同，已构成违约，高志荣有能力付清房款，合同完全可以履行，余凌云应承担继续履行合同等违约责任。为维护自己的合法权益，高志荣提起诉讼，请求判如所请。
余凌云辩称，高志荣与余旭初于2016年7月11日签订买卖合同时，余凌云未对其授权，未收取任何费用，事后也未追认，余凌云于2016年7月25日才签订委托书，该委托手续不合法，不具有委托效力，该买卖合同应认定无效。其次，余凌云出具了授权委托书，但需要具备委托书载明的第一、二项条件后才能成立委托，但截止目前余凌云尚欠银行贷款未偿还，且余凌云是加拿大国籍，居住在美国，其委托是在美国大使馆办理，而房管局要求加拿大使馆出具委托，故该委托不能成立。综上，余旭初出卖讼争房屋，系无权处分行为，余凌云未也以聊天记录来表明拒绝履行合同，该合同对余凌云没有约束力，高志荣起诉主体不适格，请求法院驳回其诉讼请求。
美家咨询公司述称，余凌云的代理人余旭初当时携带余凌云身份证原件，房屋两证原件，到美家咨询公司与高志荣签订了涉案合同，并将房屋两证交付美家咨询公司保管，并约定在8月31日前过户，余旭初还承诺在合同签订后会完善委托手续。合同订立后，余凌云多次与美家咨询公司工作人员联系咨询办理委托事宜，因其办理的委托书不符合房产部门的要求，需要重新办理，但余旭初不愿重新办理，并要求解除合同的要求，但高志荣要求继续履行合同。美家咨询公司请求法院依法判决。
光大银行新华支行述称，余凌云于2004年2月19日以讼争房屋作为抵押担保向银行借款，借款期限截止2024年2月19日。截至2017年10月20日，余凌云尚欠借款本金183231.93元。如借款还清后，光大银行新华支行可以协助办理房屋抵押注销手续。
根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：坐落武汉市江汉区新华路××福星××花园××楼××单元××层××号房屋，建筑面积128.87平方米，其所有权于2013年7月30日登记在余凌云名下。2004年2月19日，余凌云与光大银行新华支行签订《借款合同》，以该房屋作为抵押担保向光大银行新华支行借款，借款期限二十年。截至2017年10月20日，余凌云尚欠光大银行新华支行借款本金183231.93元。余旭初系余凌云之兄。2016年7月11日，余旭初接受余凌云委托后，携带余凌云的公民身份证原件、上述房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件在美家咨询公司与高志荣、美家咨询公司签订《存量房居间买卖合同》一份，该合同约定：余凌云（甲方）将上述房屋出售高志荣（乙方），总价款为200万元；乙方于2016年7月11日支付定金5万元，其中2万元作为房屋交割押金预留在丙方（乐美家咨询公司），余款在2016年8月31日办理过户手续后一次性支付；该房产已设定抵押，甲方于2016年8月31日前办理完上述房产银行贷款结清和抵押注销手续；甲方在收到全部房款当日内，将上述房屋交付乙方；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按全部房款的0.1％向乙方支付违约金。该合同的落款处，余旭初在“卖方”处代书余凌云的姓名，并在“代理人”处签名。
该合同签订后，余旭初将房屋“两证”和钥匙交付乐美家咨询公司代管，高志荣支付5万元定金，其中3万元由余旭初收取，另2万元作为房屋交割押金由乐美家咨询公司代管。因余凌云系加拿大公民，在美国居住，为委托余旭初代办卖房手续，多次与乐美家咨询公司工作人员联系办理卖房委托书事宜。2016年7月29日，余凌云在美国办理了经我国驻纽约总领馆认证的《委托书》，委托余旭初代为办理出售该房屋的相关事宜，并随后通过微信将《委托书》传送给乐美家咨询公司。乐美家咨询公司向房产管理部门咨询后，告知余凌云《委托书》不符合房产管理部门的要求，需重新办理委托书。此后，余凌云未重新办理委托书，并于2016年8月向乐美家咨询公司提出终止合同和退还定金要求。高志荣要求继续履行合同未果，遂诉至本院。
本院认为，余旭初以余凌云代理人的名义，于2016年7月11日签订《存量房居间买卖合同》时，虽未提交余凌云出具的授权委托书，但综合两人系兄弟的特殊身份关系，余旭初持有余凌云的公民身份证原件和房屋“两证”原件以及余凌云在合同订立后未对合同效力提出异议且积极办理卖房委托书的事实，可以认定余旭初在签订涉案合同时，已取得余凌云口头上卖房委托，有权签订该合同，其行为后果应由余凌云承担。
余凌云提出的余旭初无权签订涉案合同，合同未经其追认，对其没有法律约束力的抗辩与事实不符，本院不予采纳。因此，《存量房居间买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方应依照合同约定行使权利和履行义务。合同签订后，高志荣依约履行了定金交付义务。按照合同约定，余凌云应于2016年8月31日前办理完毕房产的银行贷款结清和抵押注销手续，并办理房屋产权过户登记。因余凌云居住美国，不能亲自到武汉办理房屋买卖相关事宜，办妥符合我国房产管理部门要求的房屋买卖委托书，应属于余凌云的合同义务。从合同履行情况看，余凌云在合同订立后未能办妥符合房产管理部门规定的房屋买卖委托书，是导致双方合同不能继续履行的根本原因，且其已明确表示终止履行合同，故余凌云已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，高志荣有权向余凌云提出继续履行合同的请求权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务抵押权的除外。”讼争房屋已由余凌云作为抵押担保向光大银行新华支行借款，且债务尚未清偿，为保护光大银行新华支行的合法债权，高志荣应以部分房款代为清偿借款债务消灭抵押权后，才可请求光大银行新华支行协助办理房屋抵押注销手续。该抵押登记注销后，余凌云应协助高志荣办理讼争房屋的权属变更登记，将房屋权属登记至高志荣名下。综上，高志荣要求光大银行新华支行、余凌云办理抵押登记注销和房屋权属变更登记的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。双方合同针对出卖人逾期办理房屋权属转移手续未约定违约金条款，高志荣向余凌云提出逾期办证违约金诉讼请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告高志荣与被告余凌云于2016年7月11日签订的《存量房居间买卖合同》有效。
二、原告高志荣与被告余凌云继续履行《存量房居间买卖合同》，在原告高志荣向第三人光大银行武汉新华支行清偿尚欠抵押贷款本息（截止2017年10月20日欠本金183231.93元，以实际下欠本息为准）及相关提前还贷费用后，第三人光大银行武汉新华支行、被告余凌云于五日内办理坐落武汉市江汉区新华路186号福星城市花园3号楼3栋2单元20层2003号房屋的抵押登记注销手续，在手续办妥后五日内，被告余凌云协助原告高志荣办理该房屋的权属变更登记，将该房屋的《不动产权属证》登记在原告高志荣名下；
三、驳回原告高志荣的其他诉讼请求。
案件受理费2950元、财产保全费5000元，合计7950元，由原告高志荣负担1950元，由被告余凌云10**元（此款原告高志荣已预付本院，被告余凌云于本判决生效后十日内支付原告高志荣）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 张军华
人民陪审员 叶桃英
人民陪审员 郭德文
二Ｏ二Ｏ一七年十一月七日
书 记 员 袁毅然