湖南省邵东县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0521民初1185号
原告：刘顺华，男，1968年6月18日出生，汉族，住邵东县。
原告：刘长前，男，1962年1月25日出生，汉族，住邵东县。
上述二原告的委托诉讼代理人：刘让瞩、尹瑾，湖南宏彦律师事务所律师。
被告：刘金秀，女，1972年8月16日出生，汉族，住邵东县。
被告：郭向云，男，1972年10月16日出生，汉族，住邵东县，系刘金秀之夫。
上述二被告的委托诉讼代理人：唐飞鹏，湖南启航律师事务所律师。
原告刘顺华、刘长前与被告刘金秀、郭向云土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人（除被告郭向云未到庭外）及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘顺华、刘长前向本院提出诉讼请求：1、确认2015年9月20日原、被告签订的《租地协议》无效（庭审中变更该项诉讼请求为：要求解除原、被告分别于2015年9月18日和20日所签订的二份《租地协议书》）；2、判令坐落于邵东县开发区海南路以南的邵国用（2014）第2247号国有出让工业用地的场地平整、碎石稳定等工程款45万元归原告所有，并责令两被告立即将45万元支付给原告；3、判令二被告退还原告租金6.5万元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2015年9月20日，被告将坐落于邵东县开发区海南路以南一块5000㎡的空地租赁给二原告使用，租期为5年，租金为每年6.5万元。租赁合同签订后，原告对该租赁场地进行平整，修建相关设施。然而因被告对他人负有债务，被告对该租赁场地在租赁给原告之前就设置了抵押，后经邵东县人民法院委托拍卖了该地块，所得拍卖款中有45万元地面平整、碎石稳定的工程款属于原告投资形成，该款理应归原告所有。为维护原告的合法权益，特诉请法院支持。
刘金秀、郭向云未予书面答辩，在庭审中口头辩称，原、被告于2015年9月18日签订的租期2年的租地协议有效，根据买卖不破租赁的基本原则，该案涉的租赁土地虽由刘文志、谢扬展中标竞买，但租赁合同应继续履行，不应解除租赁合同，应追加竞买（中标）者为本案当事人；案涉租赁土地已经法院拍卖所得拍卖款45万元并非完全属原告所有，被告在租赁土地上亦有厂房设施；被告虽出具了（租金）收条给原告，但事实上原告在拿到租金收条后，没有实际支付租金6.5万元给被告。综上，请法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年4月28日，刘金秀、郭向云（二人系夫妻关系）以其拥有土地使用权的（权属登记在郭向云名下）位于邵东县开发区海南路以南的邵国用（2014）第2247号国有出让工业用地(使用面积为4689.8㎡)作抵押向抵押权人黄军借款，并在国土管理部门办理了他项权证。2015年9月，刘金秀（甲方）在未告知出租地已设置抵押的情况下，分别于当月的18日和20日和刘顺华、刘长前（乙方）签订二份《租地协议书》，将上述抵押土地以每年租金6.5万元出租给乙方（乙方拟经营停车场），但前份协议约定的租期2年，后份协议约定的租期为5年，其他内容一致。2015年9月18日刘金秀向刘顺华出具收条1张，收条载明“今收到刘顺华2015年租金费陆万伍仟元正，刘金秀”。
另查明，2016年5月24日本院以（2016）湘0521民初字588-1号民事裁定查封上述邵国用（2014）第2247号国有出让工业用地。此后依当事人申请执行立案，并于2016年10月28日针对上述工业用地建设变更后的现状，依法委托邵阳南方资产评估有限公司进行评估。评估过程及结论为：该宗土地（邵国用（2014）第2247号，面积为4689.8㎡）原貌评估值为1997854.8元，场地平整、碎石稳定等投入造价评定估算为45万元，考虑司法强制拍卖处置的情况下系数为0.9，总评估价值为2203068元。2017年1月23日，本院依法委托拍卖该宗案涉土地，竞买人（亦系债权人）刘文志、谢扬展以400万元竞标。2017年2月9日，本院就申请执行人黄军（优先债权人）、刘文志（一般债权人）、谢扬展（一般债权人）等3人与被执行人郭向云、刘金秀借款纠纷系列执行案对被执行人郭向云、刘金秀所有的坐落于邵东县开发区海南路以南的邵国用（2014）第2247号国有出让工业用地拍卖所得价款400万元依法作出分配方案。该分配方案已兑现，黄军作为抵押权人的优先债权已得到全部实现，尚有新增投入45万元（即本案中原告租赁土地后为经营停车场而进行场地平整、碎石稳定等支出费用形成的新增投入45万元）留存在本院执行局。
还查明，2017年3月13日，本院以承租人刘顺华签订的租赁合同时间是在抵押权设立之后且租赁标的已拍卖成交，抵押权已全部实现为由，作出（2016）湘0521执1108号之二执行裁定：剥夺承租人刘顺华对邵东县开发区海南路以南的邵国用（2014）第2247号国有出让工业用地的占有。该宗土地现已实际交付给竞买人谢扬展、刘文志占有使用，并办理了过户手续。本案原、被告之间的《租地协议书》已实际被解除。
以上事实，有当事人提供的《租地协议书》，（租金）收条，邵阳南方资产评估有限公司邵南资评字（2016）51号评估报告，二被告的婚姻登记记录证明，本院受理的申请执行人黄军、刘文志、谢扬展等3人与被执行人郭向云、刘金秀借款纠纷系列执行案的相关执行依据及执行裁定、公告、分配方案等法律文书，证人证言以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审或庭后补充质证核定，可以认定。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。本案争议焦点如下：一、双方签订的二份《租地协议书》的效力如何认定及承租方刘顺华是否已向出租方刘金秀交付6.5万元租金；二、双方签订的租地协议的解除事由及解除后的法律责任如何承担。一、关于双方签订的二份《租地协议书》的效力如何认定及承租方刘顺华是否已向出租方刘金秀交付6.5万元租金的问题。本案中，原、被告均认可双方签订了两份《租地协议书》，二份协议书中双方除租期（前份协议约定租期2年，后份协议约定租期5年）的约定不同外，其余内容均一致，且前后两份协议签订时间只差两天，按照常理及习惯，后份协议只对前份协议的租期长短进行变更，后份协议的内容已涵盖前份协议的内容，租期的约定应以后份协议为准，该两份协议在缔约时均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。协议签订后，被告刘金秀作为出租方向原告出具收条原件，原件现由刘顺华持有，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定：一方当事人提出书证原件，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。故被告在没有足够反驳的相反证据的情况下，刘金秀向刘顺华出具收到租金6.5万元的收条，该收条能证明原告刘顺华已向被告刘金秀支付了第一年即2015年租金6.5万元的事实。二、关于双方签订的租地协议的解除事由及解除后的法律责任如何承担的问题。本案中，土地租赁合同合法有效，签订时被告未告知原告租赁土地已抵押的事实，土地抵押登记在先，租赁在后，先设定的抵押权可以对抗后设立的租赁权。被告的先行抵押行为导致诉争标的物被法院强制拍卖，租赁合同不能继续履行，其责任在被告。据此，被告客观上不能将租赁物交给承租人继续承租使用，已构成根本违约。故原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中原告租赁该土地后投入资金进行场地平整、碎石稳定，原告是为实现租赁物处于正常使用、收益目的而对租赁物进行的必要改善，该投入的开支系必要费用。被告在签订合同后实际履行合同的一年左右时间内均未明确表示反对，应视为默示同意。作为承租人的原告在租赁期间的投入使得该租赁物的价值增加（即评估时新增投入45万元），现因被告违约最终导致合同解除，故在不妨碍抵押权人优先实现债权的情况下，原告要求被告返还该45万元的投入费用，符合法律规定。至于原告在实际租赁该土地一年后再要求被告返还该年的租金6.5万元没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，应予部分支持。被告的辩称没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
解除原告刘顺华、刘长前与被告刘金秀分别于2015年9月18日和20日所签订的两份《租地协议书》；
本院已拍卖坐落于邵东县开发区海南路以南的邵国用（2014）第2247号国有出让工业用地所得拍卖款中留存的45万元，即原告刘顺华、刘长前在租赁该土地期间对租赁物进行场地平整、碎石稳定支出的必要费用即改善该租赁物的新增投入45万元属原告刘顺华、刘长前所有，并由被告刘金秀、郭向云支付给原告刘顺华、刘长前，款限本判决生效后10日内支付完毕；
驳回原告刘顺华、刘长前的其余诉讼请求。
如被告未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8950元，由原告刘顺华、刘长前共同承担800元，被告郭向云、刘金秀共同承担8150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 曾利华
人民陪审员 石 崇
人民陪审员 杨大平
二〇一七年十月十日
代理书记员 申 薇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。