上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第269号
原告上海亿海茶叶市场经营管理有限公司。
法定代表人刘建。
委托代理人杨状，北京市惠城律师事务所上海分所律师。
委托代理人许方钱，北京市惠城律师事务所上海分所律师。
被告袁静。
原告上海亿海茶叶市场经营管理有限公司诉被告袁静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海亿海茶叶市场经营管理有限公司的委托代理人杨状到庭参加诉讼�被告袁静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海亿海茶叶市场经营管理有限公司诉称，2012年10月8日，案外人上海亿昌投资发展有限公司（以下简称“亿昌公司”）与被告签订《租赁合同》，被告向亿昌公司承租上海市宝山区友谊路XXX弄XXX号一楼至63号一楼商铺，前两年租金为每年人民币93，440元，综合物业管理费为每年11，520元。支付方式为每三个月支付一次。在合同履行过程中，被告未按时履行付款义务。之后，亿昌公司向被告发出律师函，要求解除双方签订的租赁合同。2013年12月20日，亿昌公司与被告签订《协议》，确认双方的租赁合同已经解除，并对被告欠款金额及租赁合同权利义务转让事宜进行了约定。因被告仍未履行义务，故原告起诉，要求：1、被告腾空租赁房屋，将房屋交还给原告；2、被告支付拖欠的租金29，204元，�支付自2013年12月21日起至房屋交还原告日止的房屋使用费（按照合同约定的租金标准计算）。
被告袁静未作答辩。
经审理查明，2012年10月8日，亿昌公司（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区友谊路XXX弄XXX号一楼到63号一楼铺位出租给被告，租赁建筑面积约为160平方米。该铺位租赁期限共3年，自2012年10月8日起至2015年10月7日止。租金支付方式为押一付三，先付后用，押金为一个月租金7，787元。第一年至第二年年租金为93，440元，月平均为7，787元；综合物业管理费为每年11，520元，月平均为960元；第三年年租金为102，784元，月平均为8，565元。合同签订后，原告将系争商铺交付被告使用，被告经营酒类业务。后被告因拖欠租金及物业管理费，亿昌公司曾委托律师分别于2013年10月13日、10月23日向被告发出律师函，�促被告接函后付清全部欠款，否则将解除双方之间的房屋租赁关系，并收取滞纳金等。
2013年12月20日，亿昌公司（甲方）与被告（乙方）签订《协议》，主要约定，双方确认双方于2012年10月8日签订的《租赁合同》于2013年10月25日解除。乙方确认，截止本协议签订日，乙方尚欠甲方房租及房屋使用费29，204元。乙方承诺将于本协议签订之日起7日内，付清所欠的全部款项。乙方确认，如本协议签署后7日内未付清全部欠款的，将于本协议签订后第8日（即2013年12月28日）腾空所承租的房屋，并交甲方验收。如未于该日腾空房屋的，则视为乙方放弃对该房屋内物品的所有权，此时甲方有权随意处置乙方留置承租房屋内的任何物品。乙方同意甲方将其享有的出租人的权利和义务（包括但不限于基于本协议而产生的权利和义务）一并转让给原告，因履行本协议产生的纠纷，原告�乙方有权相互主张权利。协议签订后，被告并未按约付清欠款，亦未腾空商铺。目前系争商铺仍由被告使用，但被告亦未经营，门锁起来。为了防止被告转移物品，原告在2013年1月7日起诉时也在系争铺位的门上上锁。
另查明，系争铺位系亿昌公司向案外人陈某承租后转租给被告。陈某是系争铺位的房地产权利人。
又查明，2013年12月20日，原告（乙方）与亿昌公司（甲方）签订《协议》，主要约定：甲方将“与被告之间有关本市宝山区友谊路XXX弄XXX号一楼至63号一楼租赁及使用等产生的债权（租金及使用费截止至签署本协议之日为29，204元、违约金、物业费及滞纳金金额按租赁合同标准计算。注：该债权计算时间截止至被告将租赁房屋清空并交付给乙方之日）”全部转让给乙方。甲方与被告之间有关该签署房屋租赁及使用产生的纠纷由乙方与被告之间相互主张。
�理中，原告表示，被告除拖欠租金外，尚欠物业管理费没有支付，在本案中，被告拖欠的物业管理费不再主张。另外，被告承租系争房屋后，对房屋进行了简单装修，由于是被告违约，原告不同意继续利用被告的装修，由被告自行拆除，恢复原状。按照合同约定，被告应该支付押金7，787元，被告与亿昌公司在2013年12月20日签订协议时，已将押金抵扣之前所欠的租金，不存在返还押金问题。如果被告认为押金没有返还，可另行向原告主张，在本案中不要求法院处理押金事宜。
以上事实，有原告提供的《租赁合同》、律师函及邮寄凭证两份、《商铺租赁合同》、上海市房地产权证、《协议》，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已查证属实，可以认定。
本院认为，亿昌公司与被告就系争房屋签订的《租赁合同》及《协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行�法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行。在协议中，被告已经同意亿昌公司将其在租赁合同中享有的出租人的权利和义务一并转让给原告，故原告现在起诉并无不当。亿昌公司与被告已经协商同意双方签订的《租赁合同》于2013年10月25日解除，本院对此予以确认。因被告并未按协议约定在协议签署后7日内付清全部欠款，原告要求被告腾空所承租的商铺，将商铺交还给原告验收的请求，符合合同约定，本院予以准许。被告在协议中亦确认截止2013年12月20日，尚欠房租及使用费为29，204元，故原告有权要求被告支付该笔欠款。因被告并未将系争商铺交还给原告，至今仍在使用，故自2013年12月21日起的使用费，被告理应支付，使用费标准可参照租赁合同中约定的租金标准计算。鉴于原告在2014年1月7日亦在系争房屋门上上锁，致使被告不能正常使用系争房屋，故自2014年1月7日之后的使用费，本院酌情确定由被告减半支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告袁静于本判决生效之日起十日内，将承租的上海市宝山区友谊路XXX弄XXX号一楼至63号一楼商铺腾空，并返还给原告上海亿海茶叶市场经营管理有限公司；
二、被告袁静于本判决生效之日起十日内，支付原告上海亿海茶叶市场经营管理有限公司截至2013年12月20日尚欠的租金及使用费29，204元；
三、被告袁静于本判决生效之日起十日内，支付原告上海亿海茶叶市场经营管理有限公司自2013年12月21日至2014年1月6日的使用费4，352元；
四、被告袁静于本判决生效之日起十日内，支付原告上海亿海茶叶市场经营管理有限公司自2014年1月7日至实际返还上述商铺日止的使用费，按每日128元的标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为326元，由被告袁静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一四年三月十二日
书记员 朱旻卿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。