浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽民终字第403号
上诉人（原审被告）：徐步蟾。
被上诉人（原审原告）：丽水市银都物业管理有限公司。
法定代表人：邹建朵，总经理。
上诉人徐步蟾为与被上诉人丽水市银都物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2015）丽莲民初字第1063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月16日公开开庭进行了审理，上诉人徐步蟾及被上诉人丽水市银都物业管理有限公司的法定代理人邹建朵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告丽水市银都物业管理有限公司系丽水市莲都区紫金街道永晖社区花园三村1-5幢小区物业管理服务企业，被告徐步蟾系该小区花园三村×幢××室业主，该小区一直没有成立过业主委员会。2013年12月28日、2014年12月18日被告居住房屋所在的莲都区紫金街道永晖社区居民委员会将花园三村1-5幢委托原告实施物业服务管理，并分别与原告签订了《物业管理委托合同》，该委托合同对委托管理事项、物业服务费、及其双方的权利义务等事项作了约定，其中物业管理服务费每户每月0.25元／平方、地下车库每间240元／年，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年至4月份之前必须交清本年度物业费。合同签订后，原告按照合同约定，投入了人力、物力，实施了物业管理服务工作。并向该小区业主实际收取每平方住宅房屋0.153元，计每年服务费280元，车库每年180元。被告以该小区绿化中长期存在种菜现象以及随意安装太阳能影响其正常生活为由，从2014年1月起未向原告交纳物业费。原告曾以口头或张贴的方式向其催讨无果。本案诉讼中，原告曾对被告提出的事项向小区用户进行了沟通，并向有关部门进行了书面报告，仍尚未妥善解决。
原审法院认为，社区居民委员会在被告所在小区未能成立业主委员会和全体业主未能协商一致的前提下，代表业主与原告签订的《物业管理委托合同》合法、有效。原告按照约定对小区实施了物业管理服务，被告作为业主，即负有支付服务费用的义务。被告主张小区业主在小区内种菜及随意安装太阳能热水器影响其正常生活，是由于原告未尽到管理职责造成的；对该事项，原告已进行了沟通协商，如存在小区内其他业主对被告有侵权行为或违建行为，应通过另外法律途径或行政执法部门予以处理，故对被告该主张，不予采纳。综上，对原告要求被告支付物业服务费的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下：限被告徐步蟾于本判决生效后三日内支付给原告丽水市银都物业管理有限公司2014年1月至2015年12月底前的物业服务费合计人民币920元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐步蟾负担。
上诉人徐步蟾不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认为“社区居民委员会在被告所在小区未能成立业主委员会和全体业主未能协商一致的前提下，代表业主与原告签订的《物业管理委托合同》合法、有效”，这一认定无事实和法律依据。1、《物业管理条例》第十条、第十一条及《丽水市区物业管理办法》第八条、第十五条都明确规定了物业管理区域内人数较少的可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责，其中选聘和解聘物业服务企业就是应由全体业主共同决定的事项之一。法律并未授权社区居民委员会有行使这一职责的权利，故在未得到业主授权的情况下，其与被上诉人签订的合同，约束力只能及于签订合同的双方当事人，不能及于上诉人。根据合同相对性的原则被上诉人无权向上诉人主张权利。2、上诉人对被上诉人与社区居民委员会签订的《物业管理委托合同》完全不知情，也从未收到过任何相关的通知告知。对被上诉人的物业管理范围、内容、标准及收费标准等概不知晓，且被上诉人在一审中也未向法庭提交证明其履行了通知、告知及合同已经向小区居民公示的相关证据。二、一审法院不顾被上诉人的物业服务瑕疵问题而判决支持被上诉人的诉讼请求有悖于法律规定，同时也有失公允。1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等责任。上诉人所在的小区长期存在业主占用公共区域种菜，违规搭设太阳能等不文明现象。不仅影响小区的整体形象，且也存在很大的安全隐患。被种菜的公共区域正对着上诉人房屋的房间和客厅阳台，种菜的业主每天早上五点左右就开始在该区域倒腾，严重影响上诉人及家人的正常休息，且种菜业主每天用粪便浇灌蔬菜，气味难闻，导致上诉人房间窗户都不敢打开。为此，上诉人多次向物业管理人反映，但该现象至今都未得到妥善解决，是被上诉人未尽到管理职责所致。2、一审诉讼中，上诉人为了证实被上诉人的服务存在物业服务瑕疵的事实，向法庭举出了三份照片，被上诉人对上诉人所举的证据也予以认可。但一审法院以“原告已进行了沟通协商”为由，对上诉人提出的被上诉人存在物业服务瑕疵的问题不予采纳，实在有失公允。试问，如果小区所有业主都和那位占用公共区域种菜、随意搭设太阳能的业主一样，都将公共区域占为私用，都随意乱搭乱建，物业管理人只要一句“沟通无果”就能推卸自己作为物业管理人的责任。那小区物业管理人存在的意义在哪？三、一审法院以“如小区内存在其他对被告有侵权行为或违建行为，应通过另外法律途径或行政执法部门予以处理”系对责任分配的错误理解。上诉人所反映的情况，并非不能解决。被上诉人以其无执法权为由推脱，是推卸自身责任的表现。长达数年的时间里，被上诉人对上诉人多次反映的问题并没有采取积极有效的措施处理，包括向有关部门的举报等也是在一审开庭后在法庭建议下才采取，故被上诉人的物业管理服务存在瑕疵事实清楚。上诉人反映的情况是在小区的公共区域，在被上诉人的管理范围内，理应由被上诉人协调处理。上诉人可以配合被上诉人的工作，但不应是承担解决问题的责任主体。综上，上诉人认为，原审法院未能客观全面的审查上诉人和被上诉人之间的权利义务关系，导致错误判决，请求二审依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人丽水市银都物业管理有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人徐步蟾的上诉理由不能成立，二审法院应驳回上诉，维持原判。一、永晖社区居民委员会有权代表花园三村1-5幢业主委托本案答辩人为该物业管理区域提供物业管理服务，双方所签《物业管理委托合同》合法、有效。该小区因客观原因没有业主委员会，符合《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在的居民委员会即永晖社区居民委员会代行业主委员会的职责。该职责包括与作为物业服务企业的答辩人签订《物业管理委托合同》，不存在上诉人提出的合同相对性原则的问题。对于上诉人提出不知情《物业管理委托合同》的问题，应由全体业主的代表及永晖社区居民委员会予以通知，且在合同中未约定答辩人有通知义务。另外，在答辩人接管该物业管理区域后，答辩人在该区域内悬挂、粘贴各种提示标志。应当认为上诉人对答辩人接管该物业管理区域一事知情。而实际收费标准低于《物业管理委托合同》的约定。二、在合同期内答辩人一直认真履行《物业管理委托合同》约定的相关义务，不存在不履行或不完全履行的情形。对上诉人提出的“小区长期存在业主占用公共区域种菜，违规搭设太阳能等不文明现象”影响其生活，答辩人对此从感情上深表理解与同情。但上诉人所提事项不属于《物业管理委托合同》约定的服务范围；他人所种蔬菜及所装太阳能均属于他人私有财产，应由行政执法机构依法予以处理；答辩人也已经积极与相关业主进行了沟通；并向行政执法部门进行了举报。故答辩人不存在不履行或不完全履行的情形，也不构成瑕疵履行。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人徐步蟾向本院提供照片四张，待证车库无人管理，天天堵塞。被上诉人质证认为物业管理费中没有包括对车库的管理，被上诉人也在大门粘贴了禁止停车的标志。被上诉人丽水市银都物业管理有限公司提供了如下证据：1、《2014年花园小区住房综合楼物业费信息表》复印件一份，待证其他业主都知悉被上诉人接管该物业区域，并承认银都物业管理与服务；2、《证明》复印件一份，待证永晖社区居民委员会与被上诉人签订合同是在紫金街道办事处的监督和指导下进行；3、《举报信》一份，待证就上诉人反映的公共区域种菜及安装太阳能事宜，被上诉人已经向城管部门进行了举报；4、禁止停车的标志照片一张，待证上诉人知晓被上诉人接管该物业区域。上诉人质证后认为没有碰到过被上诉人，根本不知情；永晖社区至今没有告知要配合物业管理，只有物业公司单独联系上诉人交物业费；举报信是上诉人所写，被上诉人没有追诉执法局行政不作为；禁止停车标志不会去注意。本院认为，上诉人提供的照片不属于二审新证据，且不能证明被上诉人瑕疵履行《物业管理委托合同》，不予采信；被上诉人提供的四份证据亦不属二审新证据，且不影响本案的处理，不予采信。
经审理本院查明：2013年12月28日签订的《物业管理委托合同》第三条约定委托管理事项为：1、房屋楼前屋后每天清扫，楼道每周清扫一次。2、垃圾每天清运。3、楼道通道，顶部及低层雨篷蜘蛛网、灰尘每年清理一次。4、对溢出的雨、污水管窨井、化粪池进行及时疏通清理。5、绿化的日常养护。2014年12月28日签订的《物业管理委托合同》第三条除约定上述委托管理事项外，又约定消防设备、设施及电梯不属于乙方管理及负责，由全体业主自行管理及负责。本院认定的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，上诉人所在的小区未成立业主委员会，在此情况下，该小区所在居民委员会即永晖社区居民委员会代表业主与被上诉人签订《物业管理委托合同》合法、有效，对全体小区业主均具有约束力。上诉人与被上诉人均应依照《物业管理委托合同》的约定全面履行各自的义务。上诉人提出有小区业主在小区楼顶种菜、安装太阳能及车库乱停车导致堵塞系被上诉人未尽到管理职责造成，从而主张被上诉人瑕疵履行。但根据《物业管理委托合同》第三条约定的委托管理事项来看，上诉人主张的上述事项均不属于被上诉人的委托管理事项。故上诉人的上诉理由均不能成立，上诉人应按约及时缴纳物业费。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人丽水市银都物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洋
审 判 员 苏伟清
代理审判员 王晓璐
二〇一五年十一月十六日
代书 记员 何 锦