福建省宁化县人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民初字第965号原告巫瑞昌，男，1973年1月31日出生，汉族，住宁化县。委托代理人陈学财，男，宁化县客家中心法律服务所法律工作者，住宁化县。委托代理人罗绪欣，男，宁化县客家中心法律服务所法律工作者，住宁化县。被告张朝宝，男，1965年7月5日出生，汉族，住宁化县。委托代理人张敏中，男，宁化县法律服务中心法律服务工作者，住宁化县。第三人三明东方龙置业有限公司，所在地宁化县翠江镇东方花园9号楼403室，组织机构代码证55321087-6。法定代表人邱加辉，总经理。委托代理人邱加颐，男，系三明东方龙置业有限公司董事长，住三明市三元区。本院在审理原告巫瑞昌与被告张朝宝、第三人三明东方龙置业有限公司（以下简称东方龙公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年9月24日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。同年11月9日公开开庭进行了审理。原告巫瑞昌及其委托代理人陈学财、罗绪欣，被告张朝宝的委托代理人张敏中，第三人东方龙公司委托代理人邱加颐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巫瑞昌诉称，2011年7月8日，福建省安立信实业集团有限公司将其承建的由第三人东方龙公司开发的宁化县东方新城（金刚亭路南侧）商品房项目中的木工工程分包给原告施工。该工程结束后，第三人未支付工程款，致使原告无法领取工程款。2012年6月15日，经原告和福建省安立信集团有限公司、第三人协商，达成由第三人以其开发的宁化县东方新城第1号楼1006号，1007号、1008号三套房屋折价给原告抵扣其所欠工程款，并于同日签订了《东方新城房源确认单》3份。同年6月19日,原告与第三人签订了《东方新城房屋认购书》3份,且原告按该认购书的约定,向第三人交纳了购房定金30,000元，用木工工资抵扣购房款511,879元，原告已履行了支付第三人购房款的义务。2013年12月1日，第三人将本案讼争房屋的钥匙交给原告，由原告对讼争房屋管理、使用，即原告已实际占有讼争的三套房屋。事后，原告对本案讼争房屋进行装修，现已大部分完工。因此，原告与第三人之间因买卖宁化县东方新城第1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋的买卖合同关系依法成立。事后，原告多次要求第三人协助办理房所有权、土地使用权变更登记，但第三人均以各种理由拖延，致使讼争的三套房屋所有权、土地使用权无法变更登记。2014年3月21日，被告张朝宝向贵院提起诉讼，要求本案第三人等人归还借款及利息，同年5月23日被告向法院提出财产保全申请，要求查封、扣押第三人等价值人民币1,800,000元的财产或冻结其等额的银行存款。同年5月23日，宁化县人民法院作出（2014）宁民初字第650-1号民事裁定书，并查封了第三人位于宁化县南侧东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋在内的17套房屋。同年8月28日，宁化县人民法院作出（2014）宁民初字第650号民事判决书。判决送达生效后，进入执行程序，贵院于2015年4月29日将财产保全查封的以上1006号、1007号、1008号三套房屋进行公告拍卖程序。2015年8月17日，原告得知以上情况后，向贵院提出执行异议申请，贵院于2015年9月2日向原告送达了（2015）宁执异字第3号执行裁定书：驳回原告的异议请求。为此，原告请求法院判决：1.对位于宁化县东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋的执行标的物中止执行；2.确认原告对宁化县金刚东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋的所有权、土地使用权（价值571,879元）；3.本案诉讼费用由被告负担。被告张朝宝辩称，1.原告诉称：“2012年6月15日，原告、福建省安立信集团有限公司、被告三方协商，达成由第三人用其所有的1006号、1007号、1008号三套房屋折价给原告抵扣木工工资并于当天签订了房源确认单。”不属实，原告从未与答辩人（被告）协商过以工程款抵购房款的事宜；2.原告诉称：“2012年6月19日，原告与第三人签订了3份房屋认购书，原告按认购书的约定交纳了定金30,000元，用木工工资抵扣了房价款511,879元，履行了支付购房款的义务。”没有法律根据。根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，商品房预售，开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同等备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。2010年开始预售合同网上登记备案，也就是被人们所称的网签。所谓预售合同网上登记备案，就是购房者与开发企业所签订的合同必须在房管所进行业务系统上的登记备案。特点就是一套房子只能备一次案，遏制一房多卖，恶意套现的违法销售行为；3.原告诉称：“2013年12月1日起原告实际占有了该三套房屋，合法取得了房屋占有权、使用权、管理权，且对房屋进行了室内装修，该三套房屋应属于原告所有。”没有法律根据。房屋的买卖不是从实际占有和进行房屋室内装修为前提，商品房的买卖要以双方签订《购房合同》交纳各种税费，最关键的是房管部门进行备案，法律没有规定签订了《认购书》房屋就归原告所有了。因此，原告与第三人签订的《东方新城认购书》不具有法律效力；4.原告提供的认购书，销售不动产统一发票和照片只能证明原告用工程款抵扣的方式认购第三人三套房屋，每套支付价款1万元的事实、缺乏充分有效的证据证明其享有实体权益方面的证据来排除执行，因此，原告对执行标的享有足以排除强制执行的证据不足，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人东方龙公司辩称，1.当时确实是原告交了30,000元，但不是承建方没有钱支付工资，而是福建省安立信实业集团有限公司说原告想用工程款抵扣三套单身公寓，但是该三套房子确实是抵扣给了原告；2.被告张朝宝曾表示同意向法院申请解除对17套房屋的查封。为证实其主张，原告巫瑞昌提交了以下6组证据材料：1.《居民身份证》复印件1份，用以证明原告具备诉讼主体资格；2.《木工班组施工协议书》复印件1份，用以证明2011年7月8日，福建省安立信实业集团有限公司将其承建的宁化县东方新城（金刚亭路南侧）商品房项目中的木工工程承包给原告施工的事实；3.《东方新城认购书》、《东方新城房源确认书》各3份、《发票》2张、《证明》1份，用以证明2012年6月15日，原告、福建省安立信实业集团有限公司、第三人协商，达成由第三人用其所有的1006号、1007号、1008号三套房屋折价给原告抵扣木工工资并于当天签订了《东方新城房源确认书》。2012年6月19日，原告与第三人签订了三份《东方新城认购书》，原告按认购书的约定交纳了定金30,000元，用木工工资抵扣了房价款511,879元，履行了支付购房款的义务的事实；4.第三人出具的《证明》1份、《照片》10张，用以证明2013年12月1日，第三人将讼争房屋钥匙交给原告的，并将讼争房屋交付原告管理、使用，原告实际占有了该三套房屋。事后原告对讼争房屋进行装修，现已大部分完工的事实；5.（2014）宁民初字第650号《民事判决书》1份，《协助执行通知书》1份，（2014）宁民初字第650-1号《民事裁定书》各1份，用以证明2013年3月21日，被告向宁化县人民法院提起与第三人等人的民间借贷纠纷诉讼。2014年5月23日，被告向法院提出财产保全申请，要求查封、扣押第三人等价值人民币1,800,000元的财产或冻结其等额的银行存款。2014年5月23日，宁化县人民法院作出（2014）宁民初字第650-1号民事裁定书，并查封了第三人所有位于宁化县南侧东方新城1号楼1006号，1007号，1008号三套房屋在内的17套房屋。2014年8月28日，宁化县人民法院作出（2014）宁民初字第650号民事判决书。判决生效后，进入执行程序，贵院于2015年4月29日将诉讼保全查封的以上1006号，1007号，1008号三套房屋进行公告拍卖程序的事实；6.（2015）宁执异字第3号《执行裁定书》1份，用以证明2015年8月17日，原告得知以上情况后，向贵院提出执行异议申请，贵院于2015年9月2日向原告送到（2015）宁执异字第3号执行裁定书：驳回原告的异议请求的事实。经质证，被告张朝宝对证据1、2、5、6的真实性和证明对象无异议；对证据3的真实性无异议，但对证明对象有异议，并认为该组证据无法证实原告的工程款是511,879元的事实；对证据4中的照片的真实性无异议，但对《证明》有异议。经质证，第三人东方龙公司对证据1、2、3、4、5、6的真实性和证明对象无异议。为证实其主张，第三人东方龙公司提交《结算协议》、《申请书》复印件各1份，用以证明2015年9月28日，经第三人东方龙公司与被告张朝宝、三明三通建材有限公司宁化分公司结算、协商，第三人与被告张朝宝之间的债务达成还款协议，被告同意在2015年9月28日前到宁化县人民法院申请解除对第三人房产的查封的事实。经质证,原告巫瑞昌对上述证据的真实性和证明对象无异议。经质证，被告张朝宝对上述证据的真实性无异议，且被告已向宁化县人民法院提交了《申请书》，但因第三人在法院还涉及其他债务，故法院尚未解除查封。对原告提供的证据1、2、5、6被告张朝宝对其真实性和证明对象无异议，对证据3的真实性无异议，对证据4中的照片的真实性无异议；第三人东方龙公司对原告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性和证明对象无异议，故本院对原告提供的1、2、3、5、6及证据4中的照片予以采信，对证据4中的《证明》本院将结合全案综合予以认定。对第三人东方龙公司提交《结算协议》、《申请书》，原告巫瑞昌及被告张朝宝对其的真实性和证明对象均无异议，故本院对第三人提供的《结算协议》、《申请书》予以采信。根据各方当事人的陈述，综合庭审举证、质证和认证情况，本院对本案事实认定如下：一、2011年7月8日，福建省安立信实业集团有限公司东方新城项目部与原告签订《木工班组施工协议书》1份，约定：福建省安立信实业集团有限公司东方新城项目部将其承建的由第三人东方龙公司开发的位于宁化县南侧的宁化东方新城的木工工程以每平方米35元包工、包料、包干的形式承包给原告。该工程结束后，因第三人未支付福建省安立信实业集团有限公司部分工程款，致福建省安立信实业集团有限公司无法支付原告木工班组工程款。2012年6月15日，原告与福建省安立信实业集团有限公司、第三人协商，达成由第三人用其开发的宁化东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋折价给原告，用以抵扣原告的木工工资。同日，第三人向原告出具《东方新城房源确认书》3份。同年6月19日，原告与第三人签订《东方新城认购书》3份，主要约定：原告当日每套交纳10,000元定金,购房款全额抵扣东方新城项目尾款541,879元。同日，第三人东方龙公司向原告巫瑞昌出具了销售不动产统一发票，金额每套10,000元。后第三人从福建省安立信实业集团有限公司承建东方新城项目中扣除工程款511,879元。2013年12月1日，第三人将涉诉房屋的钥匙交给原告，后原告对涉诉房屋进行了装修。二、2014年3月21日，本院受理张朝宝诉东方龙公司、黄来金、邱加颐、邱加辉民间借贷纠纷一案，同年5月23日，张朝宝向本院申请财产保全，同日，本院作出（2014）宁民初字第650－1号民事裁定书，裁定：查封、扣押东方龙公司、黄来金、邱加颐、邱加辉价值人民币1,800,000元的财产或冻结其等额的银行存款。同日，本院查封东方龙公司位于宁化县南侧东方新城1号楼第1101号、701号、802号、803号、804号、1106号、1107号、1108号、912号、914号、915号、813号、814号房屋，共计17套。同年8月28日，本院作出（2014）宁民初字第650号民事判决书，判决：1.东方龙公司应在本判决生效之日起十日内归还张朝宝借款本金1,873,387元；2.东方龙公司还应自2014年8月28日起至实际归还借款本金时止，按月利率1.867%计算利息给原告张朝宝，并与第一判项一并给付；3.黄来金、邱加颐、邱加辉对东方龙公司第一、二判项所负的债务承担连带清偿责任。判决生效后，东方龙公司、黄来金、邱加颐、邱加辉未履行判决确定的给付义务，张朝宝向宁化县人民法院申请强制执行。2015年6月5日，本院委托淘宝网司法拍卖平台拍卖上述执行标的房屋，但拍卖流拍。同年8月6日，巫瑞昌以执行标的东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋已归其所有为由提出执行异议，请求对上述三套房屋中止执行，并解除查封。同年8月28日，本院作用（2015）宁执异字第3号执行裁定书，裁定驳回案外人巫瑞昌的异议请求。巫瑞昌遂以张朝宝为被告，东方龙公司为第三人向宁化县人民法院提起案外人执行异议之诉，请求法院判决：1.对位于宁化县东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋的执行标的物中止执行；2.确认原告对宁化县金刚东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋的所有权、土地使用权（价值571879元）；3.本案诉讼费用由被告负担。另查明，2011年12月28日，宁化县城乡规划建设局向第三人颁发了（宁）房预售证第2011015号商品房预售许可证。项目名称：东方新城裙楼1号、3号楼。另查明，在本案诉讼期间，第三人东方龙公司与被告张朝宝等人签订《结算协议》，被告张朝宝出具《申请书》，以其与第三人达成抵扣和解协议为由，请求向本院解除对第三人所有的位于宁化县南侧东方新城1号楼第1101号、701号、802号、803号、804号、1106号、1107号、1108号、912号、914号、915号、813号、814号房屋的查封。但被告张朝宝今未向本院提交该申请书。本案焦点：一、关于原告巫瑞昌是否对东方新城1号楼1006、1007、1008号三套房屋享有所有权的问题；二、关于原告巫瑞昌主张要求对东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋的执行标的物中止执行的问题。一、关于原告巫瑞昌是否对东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋享有所有权的问题。原告张朝宝认为，2012年6月15日，原告与第三人签订《东方新城认购书》，原告已按该认购书的约定履行了支付购房款的义务，2013年10月，第三人已将讼争房屋交由原告占有、使用，原告与第三人之间的房屋买卖合同有效，故原告对讼争房屋享有所有权，即原告对东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋享有所有权。被告张朝宝认为，根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，商品房预售，开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同等记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。但原告与第三人至今未对就买卖讼争商品房签订商品房买卖合同，也未进行商品房预售合同等登记备案手续，即原告与第三人之间无商品房买卖合同关系，故原告巫瑞昌对东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋不享有所有权。第三人东方龙公司认为，原告与第三人之间买卖讼争商品房买卖合同成立，且原告已按合同约定付清购房款义务，第三人也将讼争房屋交付原告，故原告对东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋享有所有权。本院认为，原告巫瑞昌与第三人东方龙公司签订的《东方新城认购书》属预约合同，虽然原告与第三人至今未签订本约合同，即商品房买卖合同，但本案中，案涉《东方新城认购书》系原告与第三人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该《东方新城认购书》合法有效，受法律保护。《东方新城认购书》明确约定了房屋位置、面积和价款，具备正式商品房买卖合同的主要内容，且原告已交清购房款，第三人也已将讼争房屋交付原告占有。因此，可认定原告巫瑞昌与第三人东方龙公司的商品房买卖合同关系有效成立。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据上述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案中，原告巫瑞昌未能举示证据证明其是本案诉争房屋在不动产登记薄上记载的所有权人，涉诉房屋还登记在第三人名下，原告依据合同所享有的权利性质，仍系债权或对本案诉争房屋的物权期待权，故对原告巫瑞昌要求确认本案诉争房屋为其所有的诉请，即确认原告对宁化县金刚东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋享有所有权、土地使用权的诉讼请求不予支持。二、关于原告巫瑞昌主张要求对东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋的执行标的物中止执行的问题。原告巫瑞昌认为，原告与第三人签订了《东方新城认购书》，并已按认购书的约定支付第三人全部购房款，且第三人已将讼争房屋交付原告使用、占有，故应对东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋的执行标的物中止执行。被告张朝宝认为，原告与第三人只签订了《东方新城认购书》，至今未按法律规定办理商品房预售合同等记备案手续。故法院对讼争房屋进行诉讼保全合法。第三人东方龙公司认为，被告与第三人已达成《结算协议》，被告已承诺向法院申请解除对东方新城1号楼17套房屋（含1006号、1007号、1008号房屋）的查封。本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告在法院查封讼争房屋之前，与第三人签订了《东方新城认购书》，并按认购书的约定，付清了全部购房款，并对讼争房屋进行了装修。其次，关于张朝宝与东方龙公司、黄来金、邱加颐民间借贷执行一案，张朝宝与东方龙公司已达成《结算协议》，且张朝宝已出具《申请书》，请求法院解除对东方新城1号楼17套房屋（含1006号、1007号、1008号房屋）的查封。故本案涉案房屋符合排除执行的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。即应判决不得执行东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋的执行标的物，而不是中止执行对上述执行标的物。综上所述，本院认为，原告巫瑞昌未能举示证据证明其是本案诉争房屋在不动产登记薄上记载的所有权人，涉诉房屋还登记在第三人名下，原告依据合同所享有的权利性质，仍系债权或对本案诉争房屋的物权期待权，故对原告巫瑞昌要求确认本案诉争房屋为其所有的诉请，即确认原告对宁化县金刚东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋享有所有权、土地使用权的诉讼请求不予支持。原告在法院查封涉案房屋之前，与第三人签订了《东方新城认购书》合法有效，并按认购书的约定，付清了全部购房款，并对讼争房屋进行了装修；被告张朝宝与第三人已达成《结算协议》，且被告张朝宝已出具《申请书》，请求法院解除对东方新城1号楼17套房屋（含1006号、1007号、1008号房屋）的查封。即本案涉案房屋符合排除执行的情形，故应判决不得执行涉案房屋。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，判决如下：一、不得执行坐落于宁化县金刚亭东方新城1号楼1006号、1007号、1008号三套房屋。二、驳回原告巫瑞昌的其他诉讼请求。案件受理费9,519元，由原告巫瑞昌负担6319元，被告张朝宝负担3200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  邱海清人民陪审员  王化民人民陪审员  雷动寰二〇一六年六月二十日书 记 员  王彩容附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。