湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第08251号上诉人（原审原告）聂建斌。上诉人（原审原告）江四妹。两上诉人共同委托代理人刘应德，湖南揽胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南丰泰投资有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖路街道岳麓大道369号岳麓易号嘉园办公楼1002房。法定代表人袁宁枫。委托代理人黄灿，湖南清源律师事务所律师。上诉人聂建斌、江四妹与被上诉人湖南丰泰投资有限公司（以下简称丰泰公司）商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2015年10月19日作出（2015）岳民初字第03299号民事判决。聂建斌、江四妹不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2013年4月8日，聂建斌、江四妹作为买受人与丰泰公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，聂建斌、江四妹购买了丰泰公司开发的位于长沙市岳麓区银杉路839号岳麓易号丰泰花园第5栋N单元4层401号房屋。合同约定的建筑面积共112.74平方米。合同第五条约定购房总金额为611018元；合同第十条关于交付期限及条件约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；……如遇系列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）遭遇意外事件；（3）因政府政策的变化或为遵守政府法令；（4）因政府进行市政工程建设影响本次项目建设的。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同签订后，聂建斌、江四妹向丰泰公司支付了全部的购房款。2015年1月23日，丰泰公司在长沙晚报公告《入伙通知》，内容为：“尊敬的丰泰花园业主（1#、2#、4#、5#栋）：我公司丰泰花园项目已具备入伙条件，现入伙通知书已发出，请各业主按通知书上安排的时间（2015年1月31日至2015年2月2日）分批办理入伙”。2015年1月30日，丰泰花园5#栋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。聂建斌、江四妹于2015年1月31日到楼盘处进行收房，以房屋所在项目没有竣工验收备案表为由拒绝收房。后双方就交房事宜未能协商一致，聂建斌、江四妹于2015年5月6日诉至原审法院，请求判决：1、丰泰公司继续履行合同约定的交房义务；2、丰泰公司支付聂建斌、江四妹从2014年12月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金13442.39元（为方便立案暂计算至2015年4月19日止）；3、本案诉讼费由丰泰公司承担。另查明，岳麓易号丰泰花园的配套道路由湘江新区市政建设投资有限公司建设，原计划2014年12月4日竣工，因2014年11月份气候及文明创建期间禁止工程车辆出入原因，导致该配套道路项目工期延误一个月。2015年4月23日，岳麓易号丰泰花园5#栋工程完成竣工验收备案。在案件审理过程中，聂建斌、江四妹在2015年7月4日与丰泰公司办理了收房手续。原审法院认为，聂建斌、江四妹与丰泰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。双方均应严格按照合同的约定履行各自义务，本案双方存在如下焦点问题：一、关于房屋未经验收备案，是否能交付使用的问题。根据双方在合同第十条的约定，出卖人应当在2014年12月30日前，将验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付给原告。2015年1月31日，聂建斌、江四妹认为所购的商品房所在工程项目未经竣工验收备案，故不符合交房条件，遂拒绝收房。原审法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（五）……建设工程经验收合格后，方可交付使用。”又根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”依据2004年5月19日国务院颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，开发项目竣工综合验收属于国务院决定取消的行政审批项目。因此，聂建斌、江四妹认为房屋未经验收备案，不能交付使用的理由并没有相应的法律依据，原审法院不予支持。二、关于丰泰公司在交房过程中是否存在违约，以及若存在违约，违约金如何计算的问题。根据本案查明的事实，聂建斌、江四妹所购房屋所在项目在2015年1月30日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，如前所述该房屋于2015年1月30日达到了合同约定的交房条件，但距合同约定的交房时间已逾期，故丰泰公司在交房过程中存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。丰泰公司未提交充分证据证明市政工程建设对本项目的竣工验收构成影响，故丰泰公司的该抗辩意见，原审法院不予采纳。而聂建斌、江四妹提交的《确认书》，因无丰泰公司的签章，且从函头到落款签名均无法确认系丰泰公司或其法定代表人出具，故原审法院对聂建斌、江四妹的该主张不予采纳。在丰泰公司通知聂建斌、江四妹收房之日起，即2015年1月31日之后，聂建斌、江四妹拒收房屋的行为没有法律上的依据，故应由其自行承担相应后果。聂建斌、江四妹主张涉案项目在2015年1月31日未达到合同附件三约定的交房标准，因没有提供充分证据予以证实，原审法院不予采信。综上，根据本案实际情况，并结合双方约定，丰泰公司应当向聂建斌、江四妹支付逾期交房的违约金为1833元。另外，关于聂建斌、江四妹要求丰泰公司继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，因双方已办理了房屋交接手续，故原审法院对该项诉讼请求无需再行处理。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、限被告湖南丰泰投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告聂建斌、江四妹一次性支付逾期交房违约金共计1833元；二、驳回原告聂建斌、江四妹的其他诉讼请求。本案案件受理费136元，由被告湖南丰泰投资有限公司负担。上诉人聂建斌、江四妹不服判决，上诉称：1、本案合同约定的交房日为2014年12月30日，被上诉人登报通知交房日为2015年1月31日，逾期31天，按合同约定每日应按购房款的0.02%计算违约金，但原审判决按每日0.01%计算违约金错误。2、上诉人在原审中提交了被上诉人工作人员签字的《确认书》及一份视频，《确认书》虽未加盖被上诉人公章，但结合视频可以认定被上诉人工作人员的签名系代表被上诉人所为的职务行为。3、上诉人拒绝收房的原因主要是被上诉人五方验收程序违法、上诉人未收到有效的收房通知、房屋达不到合同及附件三约定的交房条件、被上诉人未出示相关验收合格的证明文件。4、原审判决举证责任分配不公平。被上诉人作为履约方，未提供任何有效证据证明房屋达到了合同附件三约定的交房标准，其提交的五方验收合格证明反而证明被上诉人验收程序极不规范，被上诉人应承担举证不能的不利后果。原审判决根据一份2014年1月23日的登报《通知》，认定被上诉人达到了1月31日交房的通知义务，但上诉人未看到该通知，另报纸公告通知应经过60日才视为送达。被上诉人提交的1月30日的五方验收报告五处日期均为同一人笔迹，且备案日期为2015年4月23日，不符合相关法律法规的规定。综上，请求撤销原判决，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金13442.39元（暂计算至2015年4月19日止），并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人丰泰公司答辩称：1、因市政道路的修建，导致被上诉人未能在约定的2014年12月30日前达到交付标准。2015年1月30日，房屋经验收合格达到了交房标准，在此之前被上诉人通知了上诉人在2015年1月31日至2月2日来办理收房手续，但上诉人以被上诉人没能拿到竣工验收备案表为由拒收房屋，被上诉人承认，没能按期交房应当承担相应的责任，但上诉人无故拒绝收房导致的扩大损失不应当由被上诉人承担。2、合同约定逾期30日内按日万分之一计算违约金，逾期超过30日的按日万分之二计算违约金，本案中，被上诉人交付房屋的时间超过了31天，比30天多了一天，且延期交房确有合同约定的原因，所以原审法院综合实际情况参照日万分之一的标准计算违约金符合法律规定，同时也体现了公平原则。综上，请求维持原判。二审过程中，上诉人提交了一份长公消验字（2015）第W0045号《长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，拟证明涉案房屋在2015年1月31日未通过消防验收。被上诉人质证后认为该证据达不到证明目的，且不属于二审新证据。本院认为，上诉人提交的该份证据真实、合法，且与本案有关联，故予以认定。本院二审查明，长沙市公安消防支队于2015年2月6日对涉案房屋所在丰泰花园4#、5#栋工程出具了载明“消防验收合格”的消防验收意见书。本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。根据该合同约定，被上诉人应在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府相关规定，将经验收合格并符合合同附件三约定标准的房屋交付上诉人使用，但被上诉人未如期通知上诉人收房，构成违约，应当承担相应违约责任。虽涉案房屋在2015年1月30日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，被上诉人也已通知上诉人于2015年1月31日收房，但根据查明的事实，涉案房屋在2015年2月6日才经消防验收合格，又因涉案房屋所在栋系法律法规规定的应当消防验收合格方能交付使用的十九层及十九层以上的一类高层住宅建筑，故被上诉人应向上诉人承担逾期交房违约金的期间为2014年12月31日至2015年2月6日，共计38天。关于逾期交房违约金的标准，双方合同约定，逾期超过30天的，每日按已付房价款的万分之二计算，但综合本案案情，被上诉人逾期交房确在一定程度上受到市政工程施工影响，故本院酌定被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金2322元。对于上诉人提出的涉案房屋达不到合同附件三约定的标准的主张，因上诉人未提供充分证据予以证实，故原审判决对其该项主张不予支持并无不妥。对于上诉人提出的被上诉人工作人员签署的《确认书》的行为系职务行为，被上诉人自认收房通知无效的主张，因该《确认书》并未加盖被上诉人公章，且无证据证明该工作人员有权代表公司签署该《确认书》，故对上诉人的该项主张亦不予支持。对于上诉人提出的被上诉人报纸公告发布的交房《通知》须经60日方能生效的主张，因该通知内容并非送达法律文书，上诉人的该项主张无法律依据，故不予支持。对于上诉人提出的涉案房屋五方验收不符合法律规定的主张，因该五方验收结论上均加盖了各验收主体的公章，且上诉人无证据证实该五方验收结论系被上诉人违法取得，故对其主张不予支持。综上，原审判决判处不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第03299号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第03299号民事判决第一项为“限湖南丰泰投资有限公司自本判决生效之日起十日内向聂建斌、江四妹支付逾期交房违约金2322元”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费136元，二审受理费136元，均由被上诉人湖南丰泰投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴波审 判 员  刘英代理审判员  周卓二〇一五年十二月十七日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。