山东省东营市河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）河民初字第256号
原告：刘某1，男，现住河口区美园小区**号楼。
委托代理人：王廷顺，河口区新户镇法律服务中心法律工作者，现住河口区顺诚咨询服务中心。
被告：美园公司，驻东营市东城商贸城。
法定代表人：郭守勤，董事长。
委托代理人：张宏志，山东百祥律师事务所律师。
委托代理人：马青岩，山东百祥律师事务所律师。
原告刘某1诉被告美园公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘某1的委托代理人王廷顺，被告美园公司的委托代理人张宏志、马青岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某1诉称，2006年10月，原告与被告签订了商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告位于河口区美园小区的商品房住宅一套。原告依约交付了全部房款，被告于交付前将配套设施达到标准使用条件，于交付使用一年内办理完结涉案房屋权属变更登记，书面办理交接手续，方达到入住条件。但被告并未依约达到房屋使用条件，且未将办理房产及土地证书的必要资料如完税凭证、收款收据、房屋分割示意图等必要的基本资料交付房地产部门备案。被告逾期交房，导致原告无法入住，被告应承担违约责任。原告为追索违约金申请仲裁，东营市仲裁委员会依法裁决支持了原告诉请，后东营市中级人民法院裁定撤销了东营市仲裁委员会的裁决。被告至今未向原告进行赔付。为此诉至法院，为此诉至法院，请求判令被告支付原告逾期交房违约金及逾期办理土地证书违约金共计30000元，并承担本案的诉讼费用。
被告美园房产公司辩称：
1、被告不存在逾期交房问题。（1）原、被告双方约定的交房时间是2007年2月16日，双方实际于2006年12月18日交接了房屋，该事实已被生效法律文书（2011）东商初字第8号民事裁定书予以认定；（2）合同第十一条约定“交接时出卖人不出示证明文件或文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，买卖双方已于2006年12月18日实际交接了房屋，不存在该条款约定的情形，且原告以其按期接房入住的行为，认可了房屋的合格及相关证件的齐全。合同附件四《补充协议》第9条约定“商品房使用说明书、房屋质量保证书在交钥匙时一并交给买受人”，原告未提出没有收到钥匙，且已如期接受了房屋，其当然拿到了该两份文件，双方约定的交接义务已完成，不存在违约情形；（3）合同第十四条是对基础设施、公共配套设施的约定，不是对延期交房的约定。本案原告的诉求是要求被告承担逾期交房的违约责任，而非基础设施不达标的违约责任。
2、土地使用权只是分割而不是权属登记，双方合同不存在房屋所有权和土地所有权两个权属，故不存在办理土地证逾期问题。（1）根据合同第十五条关于房产登记的约定，出卖人承担责任的前提是“因出卖人的原因，使买受人最终不能取得房地产权属证书”，现原告已实际取得了房屋所有权证书和土地使用证书，不存在买受人最终不能取得房地产权属证书的情形；（2）合同补充协议第3条约定土地证书在买受人取得房屋所有权证书后，由买受人自行办理，出卖人只是协助。2009年4月22日，出卖人已经根据土管部门的统一要求，告知各业主可以自行前往办理土地使用权变更登记，但原告直至2010年3月15日才向管理机关申请办理。合同约定买受人应于2007年2月16日付清房款，但买受人直至2008年1月11日才交清房款，取得购房发票，买受人逾期付清房款导致其办理房屋权属证书和土地使用权分割手续的迟延，非出卖人原因。
根据原告诉称以及被告辩称，本院总结双方的争议焦点为：被告是否存在逾期交付房屋以及逾期办理土地使用证的情形，原告要求其承担违约责任有无事实和法律依据。
针对上述焦点问题，原告刘某1提供如下证据：
证据1：原、被告签订的商品房买卖合同一份，证明：2006年10月31日原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告商品房一套，房款一次性付清；房屋于2007年2月16日达到使用条件，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，签属房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，否则承担违约责任；出卖人应在商品房交付一年内将办理权属登记的资料交产权登记部门备案，协助买受人过户。
被告质证后认为，对该证据的真实性没有异议，但对原告的证明目的不认可。
证据2：2008年1月9日、2009年4月22日被告下发的通知复印件各1份，证明：被告未在约定时间内使房屋达到交付使用条件，于2009年4月22日才下发办理土地证的通知，超过了法律规定的房屋交付后90日内办理的期限。
被告质证后认为，该证据是复印件，不认可；2008年1月9日的通知是地暖通水试压，与原告逾期交房的请求无关；2009年4月22日的通知是告知已取得房产证的业主，按照补充协议的约定办理土地证，被告只是协助办理，且土地证是房证不可分割的内容，房产证取得后，土地的权利已自然归属买受人，即使暂时不能办理土地证，也不属于未能办理权属登记的情形；按照相关司法解释的规定，办理房屋所有权登记的期限，双方合同有约定的按约定，不存在90天期限的问题。
证据3：（2008）东仲裁字第20号裁决书一份、（2008）东仲裁字第48号裁决书复印件一份、（2008）东执字第148号民事裁定书复印件一份、（2008）东商初字第125号案件听证笔录复印件一份，证明：被告在（2008）东仲裁字第20号案件中自认取暖设备达不到使用条件，该情况经（2008）东执字第148号民事裁定书予以确认；被告在听证笔录中认可办证需要收款收据、完税证明和契税证明等；以上综合证明被告未按合同约定的时间使房屋达到使用条件，且迟延办证。
被告质证后认为，1、对（2008）东仲裁字第20号裁决书、（2008）东仲裁字第48号裁决书复印件、（2008）东执字第148号民事裁定书复印件的真实性没有异议，但对原告的证明目的不认可；对（2008）东商初字第125号案件听证笔录复印件的真实性不认可。2、原告主张的是逾期交房违约金，非未达到使用条件的违约金，故该组证据的证明目的与原告的诉讼请求无关；（2008）东仲裁字第20号裁决书仅表明单个住户的办证情况，与本案原告不具有可比性，因为每个业主交清房款的时间不同，其办证时间不同；关于取暖设备达不到使用条件的证明目的，已经被（2008）东仲裁字第210号生效裁决所否定，原告再提出属于第二次诉讼，不符合法律规定。
证据4：房屋所有权证及土地使用证各一份，证明：被告于2008年1月28日办理房屋所有权证，于2010年3月15日才办理土地使用证，该土地使用证的办理时间超过了法律规定的最长期限90天。
被告质证后认为，对以上证据的真实性认可，但对原告的证明目的不认可：1、土地使用证不是权利证书，原告取得房屋所有权证之后，就是已经取得了合同第15条约定的权属证书；2、原告于2008年1月11日才交清房款，即使存在逾期办证，也是原告未按约定交清房款造成的；3、按合同约定买受人取得房屋所权证后，自行办理土地使用证。买受人已于2008年1月28日取得房屋所有权证，已能够办理土地使用证，何时办理由买受人自己决定；4、现买受人已取得土地使用证，不存在合同约定的最终不能取得的情形。
证据5：东测（2007）字第129号《测绘成果报告》复印件一份，证明：被告于2007年11月29日才进行房屋测绘，违反了合同约定的交房管部门备案的期限，导致面积差异，应承担违约责任。
被告质证后认为，该证据是复印件，不予认可。
证据6：《如何办理土地证》网上答复一份、房地产转让材料一份，证明：被告办理房产转让需要提供的资料为原土地证书、出让合同复印件、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书、房屋平面图三份、购房发票原件及复印件等相关资料。
被告质证后认为，无法确认该两份材料的真实性和有效性，不予认可，其无法证明被告逾期办证。
被告美园公司为证实其主张向法庭提供证据如下：
证据1：原、被告签订的商品房买卖合同一份、购房发票一张，证明：1、原、被告存在商品房买卖合同关系；2、被告已按合同约定的期限交付房屋，不存在逾期交付问题；3、合同第11条约定“出卖人出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接”，但本案未出现该情形；4、合同第15条约定“出卖人在商品房交付使用后1年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因出卖人原因，使买受人最终不能取得房地产权属证书的，出卖人按国家规定承担有关责任。”本案原告已经取得房地产权属证书，不存在最终不能取得情形；5、附件4合同补充协议第1条约定，买受人应于2007年2月16日付清房款，但原告直至2008年1月11日才付清房款；第8条约定买受人交清房款后，房屋产权归买受人所有，由买受人按国家有关规定办理产权手续。原告于2008年1月11日交清房款后，已经取得房屋产权，包括房屋所有权和土地使用权；6、合同补充协议第5条约定，房屋所有权证书由买受人自行办理，第6条约定在买受人取得房屋所有权证书后，由出卖人按照国土资源管理机关的要求协助买受人自行办理土地使用权变更登记，故土地证不是单独的产权，原告在取得房产证后，单独提出土地证变更登记的要求，没有法律依据。
原告质证后认为，对以上证据的真实性均没有异议，但对被告的证明目的有异议：1、原告已在订立合同时将购房款一次性付清；2、合同第11条约定房屋交接时被告应出具房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被告无证据证明签收了交接单，被告逾期交房违约事实成立；3、合同第15条约定出卖人应于2007年2月16日前将所有的办证手续交到权属登记部门备案，根据法律规定，土地证与房产证应当同时转让、同时过户，被告的主张不成立。该条款所写“最终不能取得”，是指买受人不能在规定期限内的最后一天取得，而不是永远不能取得；4、双方在补充条款中约定原告接到被告书面通知后30日内，在被告协助下办理土地证，但被告通知时间是2009年4月22日，超过了约定时间；4、购房发票是被告向房产部门备案的完税凭证，仅用于办理房产证备案，且发票显示的开票时间是2008年1月11日，超过合同约定的办证时间，被告违约事实存在。
证据2：（2008）东仲裁字第298号裁决书、（2011）东商初字第8号民事裁定书各一份，证明：原告在本案中的诉请所形成的第298号裁决书，已被（2011）东商初字第8号民事裁定书撤销；（2011）东商初字第8号民事裁定书确认双方于2006年12月18日交接了房屋，且认定刘某1已经取得房屋所有权证，不存在买受人最终不能取得房地产权属证书的情形。
原告质证后认为，对以上两份证据的真实性没有异议，但对被告证明目的有异议：1、（2008）东仲裁字第298号裁决书的裁决结果正当合法，（2011）东商初字第8号民事裁定书将其撤销是不正确的；2、原告提起本案诉讼后，（2011）东商初字第8号民事裁定书即自动失效，且该裁定书与同一小区、同一楼房、相同购房户的同一诉请所确认的生效法律文书相矛盾，亦与法律规定相矛盾；3、（2011）东商初字第8号案件审理的是取暖设施不到位以及办理房产证事宜，本案原告起诉的是办理房屋交接及土地证的诉请，该裁定书与本案原告的诉请没有关联。
证据3：东营市河口区房产管理局出具的证明一份，证明：涉案小区于2007年12月已经开始办理房屋所有权证，原告已经办理；被告已按合同约定自2006年12月18日起的1年内提交了办理权属证书的备案资料，不存在逾期办证情形。
证据4：胜利石油管理局热电联供中心河口热力公司出具的证明一份，证明：2006年至2007年度采暖期美园小区未供暖的原因是入住率达不到50%，而非配套设施不具备。
原告质证后认为，对证据3、证据4的真实性没有异议，该两份证明能够证实被告违约：1、房产局的证明证实2007年12月至2008年5月15日才办理了200份房屋所有权证书，而双方约定的办证时间为2007年12月18日前。本案原告主张的是办理土地证违约，该证明内容是办理房屋所有权证情况，故该证据与本案无关；2、热电联供中心的证明证实入住率达不到标准是无法供暖的结果，而入住率达不到标准的原因是被告房屋达不到使用条件。
案件审理过程中，本院根据原告的申请，向东营市国土资源局河口分局调取了《住房用地登记统一申请审批表》，原告以此证明：被告违反约定于2010年3月10日才向土地管理部门交付办理土地使用证的备案材料。
被告质证后认为，对该证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议：1、该审批表中仅为美园小区十几栋楼房中的一栋，不能代表美园小区全部的办证情况；2、该审批表显示的原告配偶、房产证号、建筑面积等信息均需原告先自行提供，原告签字和捺印的时间是2010年3月10日，不能证明被告不履行协助义务。
根据以上原、被告举证、质证情况，本院对双方当事人提交的证据作出如下认证：
被告对原告提供的证据1《商品房买卖合同》的真实性没有异议，本院对该份合同的真实性予以确认，对其证明效力予以采信；原告提供的证据2两份通知为复印件，被告对其真实性不予认可，本院对该两份通知的真实性不予确认；原告提供的证据3中的（2008）东仲裁字第20号裁决书是原件，（2008）东仲裁字第48号裁决书、（2008）东执字第148号民事裁定书虽是复印件，但被告对该3份证据的真实性均予以认可，本院对该3份证据的真实性予以确认；原告提供的证据4《房屋所有权证》以及《土地使用证》，被告对其真实性予以认可，且其内容与本案具备关联性，本院对其真实性予以确认，对其证明效力予以采信；原告提供的证据3中的（2008）东商初字第125号案件听证笔录、证据5《房屋测绘成果报告》均是复印件，被告对其真实性提出异议，本院对该2份证据的真实性不予确认；原告提供的证据6网上答复和房地产转让材料均非原件，且原告无法证实其来源，被告对其真实性存在异议，本院对该两份材料的真实性不予确认。
原告对被告提供的证据1《商品房买卖合同》的真实性没有异议，本院对该份合同的真实性予以确认，对其证明效力予以采信；被告提供的证据2（2008）东仲裁字第298号裁决书、（2011）东商初字第8号民事裁定书各一份，原告对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认。该两份法律文书均与本案存在关联性，在（2008）东仲裁字第298号裁决书的诉称部分，申请人刘某1自认房屋于2006年12月18日交接入住。（2011）东商初字第8号民事裁定书为生效法律文书，本院对该两份法律文书的证明效力予以采信；原告对被告提供的证据3、证据4两份证明的真实性予以认可，本院对该两份证明的真实性予以确认。
根据以上证据的分析认证情况以及原、被告双方在庭审中的陈述，本院认定本案以下事实：
2006年10月31日，原告刘某1与被告美园公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告刘某1购买被告美园公司开发建设的商品房住宅一套，总价款262166.82元，一次性付清；房屋交付期限为2007年2月16日前；买受人应于2007年2月16日付清房款后，接受商品房；合同第十五条关于产权登记的约定载明“出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，“因出卖人原因，使买受人最终不能取得房地产权属证书，出卖人将按国家规定承担有关责任”。补充协议第三条约定“有关土地证书的办理，在取得房屋所有权证书后，出卖人按照国土资源管理机关的要求，协助买受人自行办理或委托中介办理土地使用权变更登记。”
合同签订后，刘某1支付了购房预付款，双方于2006年12月18日交接了房屋。2007年12月，美园公司向河口区房产管理局办理了备案手续，开始协助该小区业主办理房产证。刘某1于2008年1月28日在河口区房产管理局办理了东河私字第5288号房屋所有权证。2009年4月22日，美园公司发出通知，通知美园小区业主开始办理土地使用证分割登记手续，刘某1于2010年3月15日在东营市国土资源局河口分局办理了土地使用证。
2008年12月10日，刘某1以美园公司为被申请人向东营市仲裁委员会提出仲裁申请，要求美园公司支付逾期办证损失及未在合同约定期限内使商品房公共配套设施达到正常使用条件的违约金。2010年9月1日东营市仲裁委员会作出（2008）东仲裁字第298号裁决书，裁决美园公司向刘某1支付逾期办理房屋产权证书的损失1916.68元以及因未在合同约定时间内将供暖设施达到正常使用条件的违约金3140元。2010年12月20日美园公司向东营市中级人民法院提出撤销（2008）东仲裁字第298号裁决书的申请，2011年2月16日东营市中级人民法院作出（2011）东商初字第8号民事裁定书，裁定撤销（2008）东仲裁字第298号裁决。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。
关于被告是否存在逾期交房的问题。刘某1在（2008）东仲裁字第298号一案中称“我方依约支付了房款，双方于2006年12月18日交接房产入住”，（2011）东商初字第8号民事裁定书审理查明部分确认“合同签订后，刘某1支付了购房预付款，双方于2006年12月18日交接了房屋”，刘某1的上述自述以及东营市中级人民法院已经发生法律效力的裁定书确认的事实，能够证实美园公司不存在逾期交房的问题。刘某1要求美园公司支付逾期交房违约金没有事实依据，本院不予支持。
关于被告是否存在逾期办理土地使用证的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定和补充协议第六条的约定，本案土地使用证是在办理完成房屋所有权证后，由美园公司协助刘某1自行办理，合同中未约定土地使用证办理的期限，仅约定美园公司在买受人最终不能取得房地产权属证书的情况下，按照国家规定承担责任。刘某1已经取得房屋所有权证以及土地使用证，不存在买受人最终不能取得房地产权属证书的情形。因此刘某1要求美园公司支付逾期办理土地使用证违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘某1的诉讼请求。
案件受理费550元，由原告刘某1负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判长 徐秀红
审判员 刘晓蕊
审判员 陈 诚
二〇一三年七月十二日
书记员 蔡宝娟