山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2413号
上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行。
负责人赵波，系该支行行长。
委托代理人栾栋，山东岛城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）袁界梅。
委托代理人韩鲜叶，山东运策律师事务所律师。
原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司。
法定代表人王泽宣，该公司董事长。
上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）因与被上诉人袁界梅、原审吉昌房地产公司青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2013）城民初字第4612号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人农行城阳支行的委托代理人栾栋，被上诉人袁界梅的委托代理人韩鲜叶到庭参加了诉讼。原审被告吉昌房地产公司经合法传唤没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审中袁界梅诉称，2012年11月26日袁界梅与吉昌房地产公司通过友好协商的方式，达成购买吉昌房地产公司开发建设的吉昌馨苑×号楼×单元×层×户的协议，购房款总额38万元，并且已经在城阳区房地产管理处办理了网签手续。袁界梅按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，并对该房进行了装修，已经实际居住。经袁界梅多次催促，吉昌房地产公司迟迟不予办理房屋产权相关手续，导致袁界梅无法办理房屋所有权证。2012年12月底吉昌房地产公司法定代表人王泽宣不知去向。后袁界梅发现吉昌房地产公司与中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行将该房屋办理过在建工程抵押。故请求：1、判令吉昌房地产公司协助袁界梅办理吉昌馨苑×号楼×单元×户的房屋过户手续；2、判令农行城阳支行办理吉昌馨苑×号楼×单元×户的解押手续；3、诉讼费用由吉昌房地产公司承担。
为证明其主张，袁界梅提交了以下证据：
1、商品房出售合同，证明袁界梅与吉昌房地产公司于2012年11月26日签订合同，约定袁界梅购买吉昌房地产公司开发的吉昌馨苑×号楼×单元×户的房屋，并对房屋面积、单价、总价、付款方式等进行了明确约定。农行城阳支行对该证据的真实性无异议，但认为购买无效。
2、涉案房屋的交款收据，证明袁界梅已经向吉昌房地产公司支付了购房款38万元。农行城阳支行对该证据的真实性无异议，但认为不能证明袁界梅主张的证明事项，第一农行城阳支行没有收到该款项，吉昌房地产公司没有按照抵押贷款的约定将该款项给农行城阳支行；第二没有其他的证据证明该笔款项已经实际支付。
3、物业费交款收据、电费收据，证明涉案房屋已经实际交付袁界梅使用。农行城阳支行认为其中2012年12月27日的收据加盖的是发票专用章，2013年10月9日加盖的是吉昌馨苑管理处章，证据上有瑕疵，电费收据不能证明是袁界梅所交，以上证据不足以证明袁界梅已经实际入住。
4、入伙通知单及回执，证明袁界梅交付全部购房款，签订出售合同，吉昌房地产公司出具该通知单通知物业公司交付涉案房屋，该证据原件留存在物业公司。农行城阳支行认为该证据系复印件不予质证。
原审中吉昌房地产公司吉昌公司未进行答辩也未提交证据。
原审中农行城阳支行农业银行述称，袁界梅与吉昌房地产公司之间签订的商品房出售合同，侵犯了农行城阳支行的合法权益，因涉案房屋已经设定抵押，双方购房款也未打到指定账户，所以双方的销售行为无效，农行城阳支行不同意袁界梅的诉讼请求。农行城阳支行没有提供证据。
原审查明，袁界梅（乙方）与吉昌房地产公司吉昌公司（甲方）于2012年11月26日签订商品房出售合同（编号201200160580），主要约定：乙方购买甲方吉昌馨苑×号楼×单元×户，建筑面积为95平方米，单价4000元每平方米，总价380000元；甲方在收到乙方全部房价款之日起90天内，甲方向乙方交付该房屋；2013年12月31日前，由甲方向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证；乙方于2012年11月26日与甲方签约，并付房款380000元；附件四该房屋权属情况载明存在在建工程抵押，房屋坐落城阳区正阳路619号15号楼1单元102等，他项权利人为农行城阳支行农业银行。原、吉昌房地产公司均在合同上签章，并办理了网签。
吉昌房地产公司于2012年11月26日给袁界梅出具收据载明收到袁界梅涉案房屋购房款380000元。吉昌房地产公司于2012年11月26日将涉案房屋交付给袁界梅。2012年12月27日青岛爱康物业管理有限公司出具收据，载明收到袁界梅（21-1-301）垃圾清运费266元。2012年12月底吉昌房地产公司法定代表人王泽宣不知去向，吉昌房地产公司停业。
农行城阳支行于2009年12月14日取得青房地建市字第200981532号在建工程抵押证，吉昌房地产公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因吉昌房地产公司没有偿还全部借款，农行城阳支行至今未将涉案房屋解押。2012年6月28日吉昌房地产公司取得涉案房屋的初始登记。
原审认为，2009年吉昌房地产公司为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给农行城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，农行城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故双方签订的商品房出售合同的履行受农行城阳支行的约束。但农行城阳支行并无证据证明吉昌房地产公司不能销售涉案房屋，袁界梅作为涉案房屋的买受人，根据吉昌房地产公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，故双方签订的商品房出售合同合法有效。根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故袁界梅购得涉案房屋的相应权益优先于农行城阳支行的在建工程抵押权。在袁界梅已交付全部购房款后，且没有证据证明袁界梅存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。故袁界梅要求农行城阳支行办理涉案房屋解押手续，理由正当，原审法院予以支持。虽然出售合同约定吉昌房地产公司应于2013年12月31日前办理过户手续、申领涉案房屋房地产权证，但因吉昌房地产公司法定代表人不知去向，吉昌房地产公司停业，吉昌房地产公司以自己的行为表明已经不能按照出售合同第十九条的约定履行协助过户手续，袁界梅要求吉昌房地产公司协助办理涉案房屋房地产权证，符合法律规定，原审法院予以支持。故，：一、中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行和青岛吉昌房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助袁界梅办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋的抵押登记解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后三十日内，青岛吉昌房地产开发有限公司协助袁界梅办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋的所有权登记手续。案件受理费100元，公告费300元，由吉昌房地产公司负担。
宣判后，农行城阳支行不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人农行城阳支行上诉称，一、一审认定事实错误。1、被上诉人不能证明已经支付全部房屋价款。被上诉人证明已经支付全部房屋价款的证据是原审被告吉昌房地产公司出具的购房发票，无银行转账、电汇等凭证。只有收款收据而无支付款项凭证，不能证明付款的事实。2、被上诉人不能证明房屋已经交付并实际入住。被上诉人为证明涉案房屋已经交付并实际入住的证据是物业费收据和入伙通知单。以上证据不能证明涉案房屋交付和实际入住的法律事实。因为被上诉人没有向法庭提交房地产公司交付房屋凭证，也没有房屋使用手册，更不能证明相关物业公司与吉昌馨苑小区的法律关系。二、原审法院认定房屋认购协议合法有效错误。2012年11月26日，被上诉人与吉昌房地产公司签订商品房出售合同时，合同附件房屋信息查询表示，涉案房屋已经设定抵押，抵押权为上诉人。根据担保法、物权法有关规定，抵押物的处置必须重复抵押权的同意，否则无效。三、原审适用法律错误。在房屋买卖过程中，被上诉人至少存在五方面错误：1、明智涉案房屋已经抵押，在没有取得上诉人同意的情况下，签订商品房出售合同；2、没有将购房款交付给上诉人；3、没有证据证明已经向开发商交齐购房款；4、不能证明已经实际入住；5、不能证明所购房屋用途是用于居住消费。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，上诉费由被上诉人负担。
被上诉人袁界梅答辩称，被上诉人已经支付了购房款并实际装修入住，履行了合同义务，被上诉人与吉昌房地产公司的合同合法有效，并且被上诉人购得涉案房屋的权益优先于上诉人的在建工程抵押权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审查明事实与一审查明一致。
本案经调解，双方未能达成一致。
本院认为，被上诉人与吉昌房地产公司签订的购房合同系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律强制性规定，一审认定购房合同合法有效并无不当。合同签订后，被上诉人支付了全部购房款并支付了，并办理了网签，被上诉人对此已经提交了支付购房款及垃圾清运费的相关凭证，被上诉人在购房过程中不存在过错。现吉昌房地产公司的法定代表人不知去向，公司停业，被上诉人作为消费者为维护自身合法权益提起诉讼要求办理过户手续，符合法律规定，应予支持。关于上诉人上诉提出的在建工程抵押权问题，本院认为，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，原审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 王化宿
二〇一六年一月八日
书 记 员 于国英