杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第922号
原告：乐靖波。
委托代理人：胡浩明。
被告：杭州环龙房地产代理有限公司。
法定代表人：苏秋弟。
原告乐靖波诉被告杭州环龙房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月19日立案受理后，依法由审判员潘若愚独任审判。后因被告下落不明，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2013年8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡浩明到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年9月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于杭州市西湖区山水人家（彩云天）5幢1单元1301室房屋（建筑面积为151.01平方米）出租给被告，租期自2012年9月15日至2017年9月14日；月租金为4166元，租金支付方式为第一次季付，以后半年一付，每次提前十日支付；被告不得转租。合同并对保证金、水电费的负担等其他事项作了约定。原告于合同签订当日将房屋交付给被告使用，但被告却未按约使用房屋。2013年1月，原告收到杭州市燃气（集团）有限公司营业服务分公司的电话，被告知其在抄表时发现租赁房屋的厨房已被改造成卧室，燃气管道亦被封闭包裹，存在安全隐患，要求恢复原状。同时，租赁房屋所在的物业公司也通知原告，很多业主投诉租赁房屋存在群租现象，非常扰民。原告随即去租赁房屋查看，发现被告将房屋隔成7个房间并转租给他人。当月，原告分别以口头和书面方式告知被告不同意转租，并要求实际居住人员搬离。同时，原告向物业、煤气公司、电力部门申请拆除水、电、煤气的供应，并向公安机关报案。但被告置之不理，反而以撬开水箱表强行接通水管、偷电等方式维持现状。故诉请判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告腾退归还杭州市西湖区山水人家（彩云天）5幢1单元1301室房屋，并支付自2013年6月15日起至实际腾退归还日止的租金（按每月4166元计算）；二、被告承担租赁期间（即2012年9月15日起至实际腾退归还日止）产生的水、电、煤气、物业费，并支付已由原告垫付的电费819.41元；三、被告拆除擅自搭建的室内建筑，将房屋恢复原状；四、被告支付违约金20000元；五、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确被告拖欠2012年9月15日至2013年6月30日的物业费1887.6元及2012年9月15日至2013年6月22日的水电费1232.01元。
原告提供了上述证据材料：
1.房屋租赁合同、房产证，证明原、被告之间确立租赁合同关系及原告对租赁房屋享有合法权利。
2.照片，证明被告擅自将租赁房屋隔成多个小房间并转租给他人。
3.工作联系单、整改通知书，证明由于被告擅自将租赁房屋的厨房改成卧室，存在安全隐患。
4.申请表，证明原告已申请拆除租赁房屋的电表。
5.电力线路照片，证明电表拆除后被告存在违法偷电的行为。
6.委托书，证明原告已委托物业公司停水、停电。
7.水箱照片，证明租赁房屋停水后水箱被破坏。
8.发票，证明出租前的水、电、煤气、物业费用原告均已结清。
9．电费抄表单清单、明细、票据及缴款通知书，证明被告拖欠的水电费及物业费。
审理过程中，本院依原告申请，向杭州市西湖区古荡派出所调取了应胜法等人的流动人口居住登记信息表，该信息表显示应胜法等五人曾于2012年至2013年期间居住在涉案房屋。
被告未答辩，亦未提供证据。
被告未到庭，视为其放弃对原告提供的证据及本院调取的证据进行质证的权利。原告对于本院依申请调取的证据经质证后均无异议。本院经审查对上述证据均予以认定。
根据上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定下列事实：
2012年9月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于杭州市西湖区山水人家（彩云天）5幢1单元1301室房屋出租给乙方，建筑面积151.01平方米；甲方于2012年9月15日向乙方交付租赁房屋；租赁期限自2012年9月15日至2017年9月14日；月租金为4166元，第一次季付，以后半年一付，每次应提前十日支付；租赁期间，租赁房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、车位、物业费等费用由乙方承担；乙方返还房屋时应当符合正常使用的状态。该合同补充条款并约定，乙方不得做二房东；第一年、第二年年租金为50000元；第三年、第四年年租金为52500元；第五年年租金为55000元。合同并对保证金的缴纳、房屋的使用及维修、解除合同的条件等其他事项作了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，但被告擅自将租赁房屋隔成多个小房间，并以群租的方式转租给他人。原告多次向被告提出异议，均未果，遂于2013年1月委托租赁房屋所在的物业公司将租赁房屋停水、停电。2013年3月份，应原告申请，杭州市电力局城西供电局将租赁房屋的电表拆除。2013年4月2日，杭州市燃气（集团）有限公司营业服务分公司向原、被告发出《整改通知》，内容为“因厨房改卧室违反杭州市燃气管理条例，为了及时消除事故隐患，确保安全供气、安全用气：1、请接到通知后三天内，持开户人身份证到杭州市燃气（集团）有限公司营业服务分公司各营业厅办理安全整改事宜。……3、在七个工作日内自行恢复原样，如不执行办理产生的后果自负……”。
另查明，被告已支付租金至2013年6月14日，并拖欠截止2013年6月30日的物业费1887.6元及截止2013年6月22日的水电费1232.01元。
本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方之真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。根据有关法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告未经原告同意擅自将房屋转租给他人，故原告有权提前解除合同。现原告要求解除《房屋租赁合同》的诉请，合法有据，本院予以支持。根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告将租赁房屋擅自隔成多个小房间并转租给他人，致使租赁房屋存在安全隐患。合同解除后，被告应将租赁房屋恢复原状、腾空并返还给原告。因被告租金已支付至2013年6月14日，故原告主张此后的租金（房屋占有使用费）按租赁协议约定的租金标准计付，符合法律规定，本院予以支持。因被告拖欠物业费1887.6元（截止2013年6月30日）及水电费1232.01元（截止2013年6月22日），故原告要求被告支付上述费用的诉请，本院予以支持。此后的物业费及水电费应另行计付至租赁房屋恢复原状、腾空并交付之日。至于原告主张的违约金，因双方签订的合同中对因被告违约导致合同提前解除的情况下违约金如何计算未作出明确约定，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、乐靖波与杭州环龙房地产代理有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。
二、杭州环龙房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区山水人家（彩云天）5幢1单元1301室房屋恢复原状、腾空并返还给乐靖波。
三、杭州环龙房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给乐靖波房屋租金及房屋占有使用费（按每月4166元的标准自2013年6月15日支付至租赁房屋恢复原状、腾空并交付之日止）。
四、杭州环龙房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给乐靖波水电费1232.01元（暂计算至2013年6月30日）及物业费1887.6元（暂计算至2013年6月22日），此后至租赁房屋恢复原状、腾空并交付之日止的水电费、物业费按实际发生的数额另行计付。
五、驳回乐靖波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费320元及公告费650元，合计970元，由杭州环龙房地产代理有限公司负担，其中案件受理费320元于本判决生效之日起十日内支付至本院；公告费650元于本判决生效之日起十日内径直交付给乐靖波。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 潘若愚
人民陪审员 王 皓
人民陪审员 朱湘江
此本与原本核对无异二〇一三年十月十四日
书 记 员 陆 菲