福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第8048号
原告（反诉被告）何文，曾用名何文怣，男，1958年7月28日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人林龙欣、郑宗兴。
被告（反诉原告）杨新才，男，1963年5月17日出生，汉族，户籍所在地厦门市思明区。
委托代理人李一鸣，福建力衡律师事务所律师。
原告（反诉被告）何文与被告（反诉原告）杨新才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月25日立案受理后，依法由审判员郑志勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。何文及其委托代理人林龙欣和杨新才及其委托代理人李一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何文诉称，1998年11月1日，原告与城镇居民被告杨新才签订房屋转让合同，将建设于厦门市思明区何厝村顶何社内集体土地上的房产出售被告，并将有关的农村房屋所有权证及集体土地使用权证交付给被告。原告认为，双方买卖的是农村房屋，实质上涉及到农村宅基地的买卖，违反了有关农村宅基地不得出售的法律规定，侵犯了农村集体的权益；现诉请判令：1、确认原、被告于1998年11月1日签订的房屋转让合同无效；2、被告杨新才将厦门市思明区何厝村顶何社东至社路1.5米、西至何国宏厝1.2米、南至空杂地、北至小路的三层房屋腾空退还原告；3、被告杨新才将上述房屋转让合同对应的厦门市莲前字000380号农村房屋所有权证及厦门市莲前字000380号集体土地使用权证返还原告。
被告杨新才辩称，对原告有关确认合同无效及要求返还农村房屋所有权证、体土地使用权证的诉求均无异议，但被告目前只有讼争房屋一处住房，应当在原告对被告进行补偿之后才有条件腾退房屋。
反诉原告杨新才诉称，根据反诉原、被告所签订的房产转让合同约定，反诉被告将位于厦门市莲前办事处何厝村顶何社的房产转让给反诉原告，金额13万元，反诉原告自行装修，装修费10万元，若反诉被告要更改合同，应偿还反诉原告全部转让费、装修费、安置费及利息；合同签订后，反诉原告依约支付了费用并进行了装修，因房屋本身支出的所有费用也均由反诉原告承担，包括面积测绘费176元、因房屋存在超建等瑕疵而支出的房屋登记费150元、土地增容费8859元。反诉原告认为，反诉被告签订房产转让合同时是以出售为目的，现主张无效的真实目的是牟取房价上涨的巨大利益；而反诉原告在以当时市场价购买房屋后，始终实际居住并因此未购买其他房屋，目前房地产价格大幅上涨，反诉原告重新置业势必造成巨大的房屋差价损失，反诉被告应按讼争房屋价格的上涨幅度对反诉原告进行赔偿。反诉原告诉请判令：1、反诉被告返还反诉原告因使用房屋支出的转让费13万元、装修费10万元、其他支出费用9185元及利息（以239185元为计息基数，自1998年11月1日按中国人民银行同期贷款利率计至实际还款日）；2、反诉被告赔偿因要求合同无效给反诉原告造成的损失3755834.39元（讼争房屋面积193.49平方米乘以2013年上半年思明区住宅平均市场单价27730元乘以反诉被告应承担的责任比例70%）。
反诉被告何文辩称：一、双方已经确认合同无效，有关合同内容不能作为损失计算依据；二、对反诉请求的转让费13万元、装修费10万元及其他支出费用9185元均予认可，同意返还，但因反诉原告自1998年签订合同后使用房屋至今，本案不存在计付利息的问题；三、讼争房产是在集体土地上建造的房屋，该房屋价值无法鉴定，反诉原告援引商品房的价格亦不能适用，不存在实际损失，故反诉原告要求支付实际损失3755834.39元缺乏事实与法律依据，
经审理查明，何文系厦门市思明区何厝村常住居民，杨新才则为本市思明区城镇居民。何文于1996年在厦门市莲前办事处何厝村顶何社建造一幢三层房屋（总建筑面积193.49平方米），并取得厦门市莲前字000380号集体土地使用权证（批准住宅用地面积50平方米）及厦门市莲前字000380号农村房屋所有权证（批准建筑面积120平方米）。
1998年11月1日，何文与杨新才签订一份《房产转让合同》，主要约定：何文自愿将新建未装修的房屋（即前述房产）转让给杨新才，金额13万元，该房屋位于莲前办事处何厝村顶何社内，东至社路1.5m、西至何国宏厝1.2m、南至空杂地、北至小路；杨新才自行对房屋进行装修，装修资金将投入10万元；如果何文要更改本合同，杨新才可以全部要回该房屋的转让费、装修费、安置费及利息，安置费、利息由杨新才定；何文应无条件承担该房屋转让给杨新才后所引起的一切纠纷和后果。合同签订后，何文依约向杨新才交付房屋，之后所办理的厦门市莲前字000380号集体土地使用权证及厦门市莲前字000380号农村房屋所有权证亦交由杨新才收执；杨新才依约支付转让费用13万元并对房屋进行了装修，此后一直使用至今，在此期间，杨新才还支付了房屋的测绘费176元、登记费154.79元及土地增容费8859.20元。
2013年6月25日，何文诉至本院要求判如所请，杨新才亦于2013年7月11日提起反诉。在案件审理过程中，本院根据杨新才的申请依法委托鉴定机构对讼争房屋的市场价值及其装修价值进行评估，但两家鉴定机构均以集体土地不允许上市交易、缺乏取得成本和收益资料、无相应成交案例致无法进行准确估价为由予以退鉴。
以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，讼争房屋系建造于何厝村顶何社内的农村宅基地之上，在房地合一的格局下，房屋买卖必然涉及到宅基地的出让、转让，而何文与杨新才并非同一农村集体经济组织成员，双方所签订的《房产转让合同》已经违反了上述法律规定，依法应当认定为无效合同。现何文要求确认《房产转让合同》无效并由杨新才腾退房屋、返还相关权证均属合理合法，应予支持。针对杨新才的反诉请求，其中有关返还房屋转让费13万元、装修费10万元及其他支出费用9185元（经核算应为9189.99元，该请求金额在此范围内，可予照准）的诉求，何文亦无异议，依法可予支持；对于赔付前述费用利息损失的主张，尽管《房产转让合同》中有何文负担利息的相关约定，但因合同已被确认无效，该有关违约责任的条款不再具有法律约束力，杨新才对合同无效亦有过错，应当自行承担该部分利息损失，故此项诉求于法无据，依法不予支持；至于杨新才以何文需承担安置费为由诉求赔付损失3755834.39元，尽管《房产转让合同》中对此作出约定，但因合同已被确认无效，该有关违约责任的条款不再具有法律约束力，而且根据合同法的相关规定，合同无效后，过错方赔偿对方的损失仅限于信赖利益损失，不应包括合同有效情形下通过履行可以获得的利益，从杨新才所诉损失的计算依据来看，并不属于信赖利益之损失，故该项诉求于法无据，依法应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告何文与被告杨新才于1998年11月1日签订的《房产转让合同》无效；
二、被告杨新才应于本判决生效之日起三个月内将位于厦门市思明区何厝村顶何社的三层房屋（东至社路1.5米、西至何国宏厝1.2米、南至空杂地、北至小路）腾空退还给原告何文，并将所对应的厦门市莲前字000380号农村房屋所有权证及厦门市莲前字000380号集体土地使用权证返还给原告何文；
三、反诉被告何文应于本判决生效之日起三个月内支付给反诉原告杨新才房屋转让费130000元、装修费100000元及其他支出费用9185元；
四、驳回反诉原告杨新才的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费50元，由被告杨新才负担；反诉案件受理费20120元，由反诉原告杨新才负担18965元，反诉被告何文负担1155元；上述款项，应于本判决生效之日起七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 郑志勇
二〇一四年四月十日
代书记员 夏怡茵
附件：本案所适用的法律
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。