广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）叠民初字第547号
原告苏星泉。
委托代理人黄垡鑫，广西诚瑞律师事务所律师。
被告桂林市华源房地产开发有限责任公司，住所地桂林市叠彩区环城北一路新码巷54号。
法定代表人莫玉斌，该公司总经理。
委托代理人范洪江，该公司职员。
委托代理人秦有荣，独秀律师事务所律师。
原告苏星泉诉被告桂林市华源房地产开发有限责任公司（以下简称华源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年4月28日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年6月13日、9月1日公开开庭进行了审理。原告苏星泉及其委托代理人黄垡鑫、被告华源公司的委托代理人秦有荣到庭参加了诉讼。本案经申请批准延长审理期限三个月，已审理终结。
原告苏星泉诉称：2008年6月30日，原告与被告签订了《拆迁补偿安置房屋协议书》，该协议书约定，被告用其开发的“碧水嘉园”小区的三套房屋与原告母亲秦凤珍（已故）所有的位于环城北一路新码街57号房屋进行产权调换。其中，19栋3单元6层6-2号房调换给原告，该房建筑面积103.95㎡。协议书第五条约定，被告最迟不超过12个月为原告办理房屋所有权证及土地使用证，办理费用由被告承担。协议签订后，原告按照协议的约定，结清了房屋调换差价给被告，并依约搬迁，把房屋交给被告拆除，被告随即也将合同约定调换的房屋交付给原告使用，但至今被告仍未为原告办理房屋所有权证及土地使用证。原告多年催办未果，申请相关部门协商也未能解决，现向人民法院提起诉讼，请求判令被告30日内提供相关资料协助原告办理“碧水嘉园”小区19栋3单元6层6-2号商品房的房屋所有权证及国有土地使用证；办理房屋所有权证及国有土地使用证所需的一切费用（契税、公共维修基金等）由被告承担；被告赔偿原告逾期办证违约金所需的一切费用共计人民币50316.70元（291060元×6.15%÷365×1026天=50316.70元，自2011年7月1日起，暂计至2014年4月21日止）；本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.原告身份证、公证书，证明原告主体适格；2.电脑咨询单，证明被告的主体资格；3.拆迁补偿安置房屋协议书，证明原、被告存在拆迁安置法律关系；被告应于12个月内为原告办理产权证；办理费用由被告承担；4.收条、收款收据，证明原告已经完全履行《拆迁补偿安置房屋协议书》的义务；5.关于“碧水嘉园”项目被拆迁户上访问题的回复、市规办（2013）68号桂林市规划局文件、桂林市华源房地产开发有限责任公司申请报告、桂林市房地产管理局关于对“碧水嘉园”26户拆迁户追办房产证情况的回复，证明原告一直在主张自己权利，故原告主张的违约金没有超过诉讼时效。
被告华源公司辩称：原告诉请没有事实及法律依据。被告已经全面履行了交房、办理大证、备案、协助办证等合同义务，原告至今未能办理房屋双证，是因为原告没有按规定履行缴纳契税、公共维修基金等义务，双方对于办证费用都有各自的理解，被告认为契税和维修基金应当由原告承担。在这一片拆迁户中，如果契税和维修基金由被告承担都进行了特别的约定，若是在协议中仅注明办证费用由被告承担，被告则不承担这两项费用。原告主张的违约金计算方式没有合理依据，被告没有违约，且原告要求被告支付违约金的诉请已超过法律规定的诉讼时效。若要求被告承担违约责任，逾期办证违约金的计算方法也应按照双方协议的约定的第八条房屋总价款1%来计算。本案诉讼费由原告承担。
被告华源公司为其辩解在举证期限内提供证据有：1.房屋分户明细表2份，证明被告已经办理了大证，履行了被告办理大证的义务；2.市政（1999）147号桂林市人民政府文件，证明政府收取是税和费是不同的款项，双方签订的合同并没有约定契税由被告承担，故原告要求被告承担契税是没有根据的；3.拆迁补偿安置房屋协议书，证明被告依法做了备案登记，备案单位是拆迁管理办公室，被告依法履行了协助办证的义务；4.桂林市华源房地产开发有限责任公司土地证，证明被告已经办理了大证，履行了被告办理大证的义务。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1至4认可，对证据5不认可，认为该证据不能证明原告主张的违约金没有超过诉讼时效，以上证据文件为2013年的文件，2013年被告已经交房将近2年了；原告对被告提供的证据1至4的真实性认可，但证明的内容不认可，认为证据1不能证明被告的主张，办理大证是法定义务，但是办小证是双方约定的，认为证据2是政府文件，法律没有明文规定税、费分开的，即使是分开的，办证费用也可以通过双方的约定了决定由谁承担，认为证据3是由房屋拆迁办监制的，这与是否协助办证没有关系，认为证据4不能证明被告完全履行了合同义务。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：苏星泉、苏星伦、苏星义、苏星群作为秦凤珍的继承人于2010年6月30日与被告签订《拆迁补偿安置房屋协议书》，该协议书约定：被告用其开发的“碧水嘉园”小区19栋3单元6层6-2号房屋（建筑面积103.95㎡）、19栋2单元5层5-1号房屋（建筑面积75.84㎡）、19栋3单元6层6-1号房屋（建筑面积51.97㎡）共三套房屋与苏星权、苏星伦、苏星义、苏星群位于桂林市环城北一路新码街57号房屋进行产权调换。其中19栋6单元6层6-2号房屋属苏星泉、苏星群。被告负责给原告办理好安置房屋所有权证、土地使用权证。办证费用由被告承担。在被告大土地证下享有商品房同等待遇。原告应向被告提供办理证件所需的所有原告应提供的资料（由于办证机关或原告原因造成不能在规定期限内代办好房屋所有权证和土地使用证，办理期限顺延，但不得超过12个月，否则视为违约）。原、被告双方必须按照本协议执行，如一方违约需向另一方支付本协议安置房总金额1﹪的违约金。协议签订后，原、被告双方结清了房屋调换差价，原告依约搬迁，把房屋交给被告拆除，被告随即也将合同约定调换的房屋交付给原告使用，但至今因该房未缴纳维修基金和契税，被告未为原告办理房屋所有权证及土地使用权证，原告遂诉至法院提出上述诉讼请求。
另查明，原告向桂林市公证处申请继承被继承人秦凤珍被置换的桂林市“碧水嘉园”住宅小区19栋3单元6层6-2号房产。被继承人秦凤珍的子女苏星义、苏星伦、苏星群均表示放弃对被继承人秦凤珍该遗产的继承权。
本院认为：原、被告签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，内容合法，属有效合同。双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。根据双方的诉辩主张，现本院评述如下：
一、关于房屋维修基金、契税等费用应该由谁履行缴纳义务的问题。
本案双方争讼的系“房屋拆迁补偿安置房”。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。无论是实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则即等价原则。房屋属于被拆迁人的私有财产，被拆迁人对其合法拥有的房屋可以依法行使占有、使用、收益和处分的权利。同时，拆迁人也应当对进行调换的房产拥有完整的不受限制的权利，才能与被拆迁人的房产进行“产权调换”。本案中，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》属于“房屋产权调换”的拆迁补偿方式。而“产权调换”是一种财产损害的补偿方式，而不是财产交易行为。也就是说“产权调换”并非传统意义上的转移房地产权属行为，“房屋产权调换”中将被拆迁人的房屋所有权转移至拆迁人并由其对被拆迁人的损失予以补偿，旧房被拆除后，被拆迁人对旧房的所有权已经灭失，造成了财产利益损失，所以需要补偿。故双方签订的合同的核心在于“补偿”。如果在拆迁人对被拆迁人补偿后又转而让拆迁人承担所谓的税费，实际上是在签订补偿协议后又减少了对于被拆迁人的补偿额，进一步损害了被拆迁人的权益，这样的话失去了双方协议中“补偿”这一核心的法律意义，且违反了民法通则中的公平原则在合同中的适用。即使双方约定办证费用范围不明确，依据《合同法》第六十二条第六款的规定：“履行费用的负担约定不明确的，由履行义务一方负担。”在《房屋拆迁补偿安置协议书》约定了为原告办理房屋所有权证书是被告的义务，也应当由义务履行人即被告承担本案合同争议中所有的税、费，并为原告办理房产权属、土地权属证书。
综上所述，办理房屋所有权证及国有土地使用权证所需的一切费用（包括契税、公共维修基金等）由应由被告承担。
二、被告是否应当承担违约责任的问题。
原、被告双方在签订协议时对办证时间及违约责任均有约定，依据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第五条的约定：“被告负责给原告办理好安置房屋所有权证、土地使用权证。办证费用由被告承担。在被告大土地证下享有商品房同等待遇。原告应向被告提供办理证件所需的所有原告应提供的资料（由于办证机关或原告原因造成不能在规定期限内代办好房屋所有权证和土地使用证，办理期限顺延，但不得超过12个月，否则视为违约）。”依照原、被告签订的协议，被告依约负有为原告办理安置房屋所有权证、国有土地使用权证的合同义务，且最迟应在12个月内办理完毕。原、被告于2010年6月30日签订协议，双方均认可在签订协议半年后被告将拆迁安置房交由原告使用，至今被告未为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，被告已经违约，应当承担违约责任。但是原告要求按银行同期贷款利息计算违约金50316.70元并无合同依据，应依照原、被告双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第八条约定的安置房总金额的1%计算违约金。由于被告违约情形一直存在，至今未消除，故对于被告称原告诉请的违约金已过诉讼时效的辩解，本院不予采信。该安置房面积为103.95㎡，原、被告双方均认可该房单价为2800元／㎡，该安置房的总价款为103.95㎡×2800元／㎡=291060元，故被告应承担的违约金为291060元×1﹪=2910.60元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告桂林市华源房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内为原告苏星泉办理好桂林市“碧水嘉园”住宅小区19栋3单元6层6-2号房屋的所有权证及国有土地使用权证；
二、办理房屋所有权证及国有土地使用权证所需的一切费用（包括契税、公共维修基金等）由被告桂林市华源房地产开发有限责任公司承担；
三、被告桂林市华源房地产开发有限责任公司赔偿原告苏星泉逾期办证违约金2910.60元。
原告苏星泉预交的本案案件受理费1058元，由原告苏星泉负担996.84元，由被告桂林市华源房地产开发有限责任公司负担61.16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1058元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓缴申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 陈碧青
人民陪审员 黄长娣
人民陪审员 许晓冬
二〇一五年一月五日
书 记 员 蒋 璐
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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