中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终24295号上诉人（原审被告）：丘志标，男，1969年11月19日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：赵志明，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏伟平，女，1975年6月12日出生，汉族，身份证住址广东省五华县。委托诉讼代理人：陈秀媚，国浩律师（广州）事务所律师。委托诉讼代理人：张胜，国浩律师（广州）事务所律师。原审第三人：潘冠华，男，1955年2月10日出生，美国国籍，住美国。原审第三人：梁燕兰，女，1957年1月10日出生，美国国籍，住美国。上诉人丘志标因与被上诉人魏伟平、原审第三人潘冠华和梁燕兰物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人丘志标上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回魏伟平的诉讼请求。事实与理由：丘志标与潘冠华、梁燕兰签订的《房屋租赁合同》，无论是在实体内容上还是形式上都应是合法有效的。原审法院在合同内容的审查上，缺乏事实依据。关于租金价格方面，原审法院认为租赁房屋是广州市中心城区的中心区域，且作为非住宅用途出租使用，合同约定的出租价格过低。在此，丘志标不明白原审法院所谓的广州市中心城区的中心区域究竟包括哪些地方?原审法院不能以现在广州中心城区的中心区域所包括的位置来替代合同签订时候即2001年的广州中心城区的中心区域位置。实际上，合同签订后，该租赁房屋直至现在都是作为仓库在使用的。结合租赁房屋当时所处的位置，即不是面向街道的门面，以8元的租金标准是完全与市场价格相当的。关于租赁期间租值恒定，租金标准不变，不符合交易习惯方面，在此，丘志标试问到底怎么定租金标准才是符合交易习惯的。该合同是当事人协商一致、真实意思的表达。合同签订的时候，谁都不能意料以后的房屋租赁价格是随着经济发展向上涨还是可能经济倒退要向下降。一审却采用倒推的观点，即以现在的市场价格标准来衡量合同签订当时的市场价格，逻辑上是错误的。关于合同签署时间上看，同样，在丘志标提交的《房屋租赁合同》里面己经明确约定了合同的有效期。丘志标认为没有法律规定租赁合同必须签署上确切的签订时间。二审庭审中，上诉人丘志标补充上诉意见：涉案租赁合同早于本案抵押权实现之前，并已经实际履行。有我方提交的收款收据以及我方存放在涉案场地的物品为证。魏伟平因租金上涨的原因而解除合法存续的租赁关系有违契约精神，不利于市场交易秩序的稳定，有违公平原则。被上诉人魏伟平二审辩称：我方认为丘志标与潘冠华、梁燕兰存在的是虚假的租赁关系。理由如下：一、1、从证据上看，无论从一审还是二审，丘志标都没有提交过房屋已经实际交付的证据。2、关于交租金的证明，只是随便找收据开具而已，没有实际证明力。3、丘志标没有提交任何水电费以及物管费的依据，在长达十几年的租赁关系中，这显然是不合理的。二、从常理上分析，租金20年不变不符合常理。存放的物品不能证明其是属于丘志标所有，反而更倾向于为出租人实际控制房屋。理由是除了杂物还有两台汽车。丘志标的住所地是在天河区，把汽车停放在越秀区这显然不符合常理。正常车子应该是就近停放以方便使用。丘志标承租房屋以后，进出房屋的都是从潘冠华别墅的大门进出，这与常理相违背。由此可见，涉案房屋实际上是由潘冠华实际控制使用。三、从法律适用上看，根据2015年5月5日实施的最高院关于办理执行异议和复议若干问题的规定第31条第二款的规定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人潘冠华和梁燕兰经本院依法以公告送达方式传唤，未到庭参与诉讼，也无提交书面意见。魏伟平于2015年1月8日向原审法院提起本案诉讼称：魏伟平于2009年购买了明月路11-X号门市部。2009年7月24日，魏伟平取得房地产权证。在魏伟平诉广州中冠酒楼（以下简称中冠酒楼）要求腾空交还门市部的1062.53平方米房屋及支付房屋使用费的物权保护纠纷一案中，法院于2010年8月19日作出判决，支持魏伟平的诉讼请求。后经再审也维持该判决。2011年11月29日，房管部门经审查同意将门市部按原来的房屋结构、位置进行产权分割，原门市部自编103、104铺为现在的越秀区明月路11-X号首层103房、104房。2013年4月26日，法院采取强制执行措施，将被中冠酒楼占用的门市部部分腾空交还魏伟平管业，后发现103、104房南侧仍有部分房屋未被收回。法院于2014年6月23日责令中冠酒楼迁出103、104房南侧部分。此后，丘志标提出执行异议，并提供一份租赁合同，声称其于2001年6月28日与当时的所有权人即潘冠华、梁燕兰签订了租赁合同，承租现103、104房南侧部分9.8米×8.8米的面积，租期自2001年6月28日至2021年6月27日，租金标准为8元/平方米/月。法院经审查作出执行裁定，中止对丘志标使用的该部分面积的执行。魏伟平认为，丘志标与潘冠华、梁燕兰不存在真实的租赁关系，涉讼房屋实际仍由潘冠华（原中冠酒楼的法定代表人）控制，丘志标提供的租赁合同应为恶意串通，损害魏伟平利益的合同，应属无效。魏伟平作为房屋的所有权人，至今未收到丘志标支付的任何房屋占用费或租金，房屋承重结构的外墙被擅自改变为房屋出口。故诉请法院判令：一、确认丘志标与潘冠华、梁燕兰就广州市越秀区明月路11-X号首层103房、104房中面积为9.8米×8.8米的《房屋租赁合同》无效；二、丘志标将其占用的广州市越秀区明月路11-X号首层103房、104房中面积为9.8米×8.8米的房屋腾空交还魏伟平；三、丘志标向魏伟平支付从2009年7月24日起计至上述房屋腾空交还之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同类同地段商业房屋租金参考价标准计算）；四、丘志标拆除上述房屋南侧外墙的卷闸门，恢复原貌即重新砌墙。丘志标一审辩称：不同意魏伟平的诉讼请求。丘志标在魏伟平取得房屋所有权之前，就与原业主即潘冠华、梁燕兰签订房屋租赁合同，根据买卖不破租赁的原则，即使产权变动，也不影响租赁合同的效力，要求继续履行租赁合同。该房屋并非面向街道的店面，应为住宅性质。如果继续履行租赁合同，丘志标也不坚持按租赁合同约定的8元/平方米/月标准计算租金，可以按照房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计算。至于南侧外墙卷闸门的问题，丘志标接收房屋时的状况就是现在的状况，卷闸门是唯一的出入门口，故不同意重新砌墙。潘冠华、梁燕兰一审无陈述意见。原审法院经审理查明：魏伟平曾于2010年起诉中冠酒楼，要求中冠酒楼迁出广州市越秀区明月路11-X号门市部中由其占用的1062.53平方米房屋，将该屋腾空交还魏伟平，并支付该房屋从2009年7月24日起至交还房屋之日止的房屋使用费等。原审法院经审理于2010年8月19日作出（2010）越法民三初字第1212号民事判决，其中查明：广州市越秀区明月路11-X号门市部是魏伟平通过购买取得的房屋，房产登记时间为2009年7月24日，建筑面积2136.67平方米。2010年4月1日，广州市名粤物业管理有限公司出具《情况说明》及附图，内容为“附图斜线部分是中冠酒楼占用了明月路11-X号的面积，长期不交屋租和物业管理费，经东湖街综治办、司法所、派出所多次调解没效”。魏伟平根据该附图、广州市房地产测绘所出具的《房屋面积测量成果报告书》及自用部位面积计算出中冠酒楼现占用明月路11-X号房屋的面积为1062.53平方米。双方就该房屋没有订立租赁关系。判决判令：一、中冠酒楼迁出现占用的广州市越秀区明月路11-X号门市部的1062.53平方米房屋，将该部分房屋腾空交还魏伟平；二、中冠酒楼向魏伟平支付占用上述房屋的使用费（从2009年7月24日起计至实际交还房屋之日止，每月参照房管部门评定的私房非住宅租金标准计付）等。2011年11月29日，广州市国土资源和房屋管理局核发了广州市越秀区明月路11-X号首层103房（建筑面积94.22平方米，用途为商业，所有权取得方式为分割）、104房（建筑面积161.64平方米，用途为商业、所有权取得方式为分割）属魏伟平所有的房地产权证。2011年12月2日，广州市中级人民法院作出民事裁定，提审该案。2012年11月1日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法审监民再字第129号民事判决，确认原审查明的事实无误，另查明：广州市越秀区明月路11-X号门市部的原产权人是潘冠华、梁燕兰。2001年8月31日，潘冠华、梁燕兰将上址房屋抵押给交通银行广州分行，并到房管部门办理了抵押登记。广州市中级人民法院作出的（2004）穗中法民三初字第55-58号民事判决书判决交通银行广州分行有权对潘冠华、梁燕兰所有的上址房屋行使优先受偿权。在上述案件执行过程中，广州市中级人民法院于2006年拍卖了上址房屋。相关《拍卖公告》中已注明“整体（捆绑）拍卖，不交吉。”魏伟平于2009年从案外人处购买了广州市越秀区明月路11-X号门市部。2010年4月，魏伟平起诉广州市飞宇宾馆有限公司〔案号：（2010）越法民三初字第1160号〕，要求该宾馆迁出广州市越秀区明月路15号门市部，并将该房屋腾空给魏伟平及支付房屋使用费等。在该案一审期间，原审法院依法追加中冠酒楼为被告，潘冠华、梁燕兰为第三人。中冠酒楼在该案中委托律师代为应诉。中冠酒楼提供了以潘冠华、梁燕兰（为甲方）与中冠酒楼（为乙方），签订日期标注为1996年12月8日的《租赁合同》，主张在涉讼房屋被抵押前，潘冠华、梁燕兰已将该房屋出租给中冠酒楼。该《租赁合同》约定：甲方将位于广州市东山区明月路15号门市部600平方米、X号门市部300平方米、23号仓库154.89平方米、15号二楼门市部2131.87平方米、15号二楼仓库867.48平方米，合共4054.24平方米建筑面积的楼房租给乙方使用，每月租金32433.92元，租期20年由1996年12月31日至2016年12月31日止；租金头十年分两期缴交等内容。因魏伟平对该份合同的形成时间提出异议并申请鉴定，原审法院依法委托广东南天司法鉴定所对上述《租赁合同》尾页甲方代表处潘冠华、梁燕兰签名的形成时间是否在2001年8月31日前进行鉴定，鉴定结论为上述《租赁合同》尾页甲方代表处潘冠华、梁燕兰签名的形成时间不是在2001年8月31日之前形成。原审法院据此认定该《租赁合同》形成于潘冠华、梁燕兰将涉讼房产抵押给交通银行广州分行之后，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第66条规定，在抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力。该案一审判决后，广州市飞宇宾馆有限公司不服提出上诉，并提供由其自行委托中国广州分析测试中心司法鉴定所出具的司法鉴定意见书，主张涉讼《租赁合同》形成于2001年8月31日之前。广州市中级人民法院于2011年9月13日作出（2011）穗中法民五终字第2527号民事判决，认为“广州市飞宇宾馆有限公司二审期间提供新的书面鉴定意见，因该鉴定比照的样本与原审司法鉴定样本并不完全一致，且其鉴定意见并不能必然证明原审鉴定方法和结论错误，据此原审法院依据司法鉴定结论认定的事实，予以确认。”上述两判决书还查明：经原审法院于2011年3月31日、4月29日现场勘查，明月路15号首层房屋由广州市飞宇宾馆有限公司作宾馆大堂使用，二楼闲置，三楼至九楼由广州市飞宇宾馆有限公司作宾馆客房使用。另据中冠酒楼企业登记资料显示，该酒楼成立于1997年4月22日，设立时登记地址为广州市东山区明月路15号。该酒楼于2007年1月31日被吊销营业执照至今，既未继续经营，也未组织清算。该立案后，原审法院送达时发现明月路15号首层房屋由广州市飞宇宾馆有限公司作宾馆大堂使用，中冠酒楼未在上述地址经营，遂在该地址张贴了《应诉通知书》。因中冠酒楼未按上述通知书的要求应诉，且魏伟平未提供中冠酒楼电话，114查询亦无该酒楼电话登记，原审法院以中冠酒楼下落不明为由，公告送达相关诉讼材料。再审判决认为中冠酒楼申请再审的意见均不能成立，依法应予驳回，遂判决：维持（2010）越法民三初字第1212号民事判决。上述判决生效后，魏伟平向原审法院申请执行。执行过程中，丘志标以其向潘冠华、梁燕兰承租了广州市越秀区明月路11-X号中9.8米×8.8米的一个长方形面积为由对执行标的提出了书面异议，原审法院于2014年12月16日作出（2011）越法执外异字第288-2号执行裁定，中止对丘志标使用的执行标的广州市越秀区明月路11-X号门市部中9.8米×8.8米部分面积的执行。据丘志标提交的《房屋租赁合同》（共三页）记载，出租单位为潘冠华、梁燕兰，承租人为丘志标，租赁地址东山区（现越秀区）明月路11-X号（见附图），租赁面积合计86平方米，每平方米租金8元，每月租金688元，合同有效期自2001年6月28日起至2021年6月27日止，租赁用途门市部、仓库、办公，合同最下方“签约双方”处有潘冠华、梁燕兰的签名，丘志标的签名等。《房屋租赁合同》没有签署合同签订时间，附图所示租赁部位横跨明月路11-X号首层103房、104房。因本案纠纷，魏伟平于2015年1月8日提起诉讼。一审诉讼中，魏伟平称：上述《房屋租赁合同》没有签约时间，租期长达20年，租金远远低于市场价格。之前诉讼中，无论潘冠华或丘志标均没有提出过异议，在申请强制执行的时候才出现，是虚假租赁。魏伟平认为涉讼房屋现在仍由潘冠华在使用，因为涉讼房屋的出入必须通过潘冠华居住的别墅。2014年执行过程中，魏伟平曾到涉讼房屋现场，看到涉讼房屋被用于存放车及部分酒、杂物。丘志标一审称：上述《房屋租赁合同》是在2001年6月28日前一个月左右签订的。租赁的房屋是仓库，不是面向街道的门面，故8元/平方米/月租金标准与市场价格相当。丘志标承租涉讼房屋用于仓库存放货物及杂物，现用于存放西凤酒和杂物。该房屋出入是必须经过潘冠华别墅的大门，丘志标没有大门钥匙，每次进出都是通知其保姆来开门。丘志标与潘冠华是朋友关系。之前诉讼是丘志标不知情，中冠酒楼没有占有涉讼房屋，诉讼中没有涉及到丘志标，故丘志标没有提出异议。原审法院认为：关于丘志标与潘冠华、梁燕兰签订的《房屋租赁合同》的效力问题。审查该《房屋租赁合同》的内容，合同约定租赁房屋面积为86平方米，以8元/平方米/月即月租金688元的价格出租作为门市部、仓库、办公使用。租赁房屋在越秀区明月路，是广州市中心城区的中心区域，且作为非住宅用途出租使用，上述合同约定的租金标准明显过低，此其一。其次，合同约定租期长达20年，且租赁期间租值恒定，即在长达20年的租赁期间内，不调升租金标准，维持低租金标准不变，这显然不符合正常的交易习惯。再者，该《房屋租赁合同》并没有签署合同签订时间，也不符合一般的交易习惯。对于该合同是何时签订的，丘志标和潘冠华、梁燕兰均无提供证据予以证明，不排除倒签的可能。而且，丘志标和潘冠华、梁燕兰也没有提供充分证据证实该《房屋租赁合同》早已实际履行。综合上述分析，并结合丘志标所谓的其与潘冠华为朋友关系，且其直至在前案执行过程中才提出异议的情况，就魏伟平主张丘志标与潘冠华、梁燕兰不存在真实的租赁关系，上述《房屋租赁合同》是丘志标与潘冠华、梁燕兰恶意串通，损害魏伟平利益的合同，原审法院予以采信。魏伟平要求确认该《房屋租赁合同》无效，原审法院予以支持。鉴于生效的（2012）穗中法审监民再字第129号民事判决已认定涉讼房屋由中冠酒楼使用，并判令中冠酒楼将涉讼房屋腾空交还魏伟平，向魏伟平支付占用上述房屋的使用费，故魏伟平再行要求丘志标承担相关责任，理据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（二）项之规定，判决如下：一、确认被告丘志标与第三人潘冠华、梁燕兰签订的关于租赁广州市越秀区明月路11-X号（面积合计86平方米）的《房屋租赁合同》无效。二、驳回原告魏伟平的其他诉讼请求。本案受理费9592元、公告费1450元，由被告丘志标负担。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，丘志标、魏伟平双方当事人均表示无新证据提交。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。根据丘志标的上诉意见，本案二审争议的焦点为丘志标与潘冠华、梁燕兰就涉案房屋广州市越秀区明月路11-X号（面积合计86平方米）签订的《房屋租赁合同》的效力。审查该《房屋租赁合同》的内容，首先，租赁合同的签署时间为合同的主要内容之一，一般有出租、承租双方的签署时间，而《房屋租赁合同》并没有签署合同的时间，不符合一般的行业交易习惯。对于合同是何时签订的，丘志标与潘冠华和梁燕兰均无提供证据予以证明，不排除倒签的可能。第二，合同约定租赁面积为86平方米，以8元/平方米/月即月租金688元的价格出租作为门市部、仓库、办公使用。涉案房屋地处越秀区明月路，是广州市中心城区的中心区域，且作为非住宅用途出租使用，上述合同约定的租金标准明显过低。第三，合同约定租期长达20年，且租赁期间租金值恒定，即在长达20年的租赁期间内，不调升租金标准，维持低租金标准不变，显然不符合正常的行业交易习惯。第四，该《房屋租赁合同》有否实际履行，丘志标与潘冠华和梁燕兰也没有提供充分证据证实。第五，结合丘志标直至在前案执行过程中才提出异议的情况，与正常的承租人租赁使用物业不符。综上，魏伟平在本案中主张丘志标与潘冠华和梁燕兰不存在真实的租赁关系，上述《房屋租赁合同》是丘志标与潘冠华和梁燕兰恶意串通，损害其利益，其要求确认该《房屋租赁合同》无效，原审经过审查予以支持，处理正确，本院予以确认。丘志标上诉主张该《房屋租赁合同》从实体内容还是形式上都是合法有效，理据不成立，本院不予支持。潘冠华和梁燕兰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。丘志标上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费100元，由上诉人丘志标负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年五月二十四日本书记员  陈婷婷黄咏欣