济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第150号
原告济南实力房地产开发有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人刘兆龙，董事长。
委托代理人杨鲁江，济南槐荫大江法律服务所法律工作者。
被告张士周，男，1959年7月15日出生，汉族，户籍所在地山东省滕州市，现住济南市。
原告济南实力房地产开发有限责任公司（以下简称实力开发）诉被告张士周商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理。本院依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告实力开发委托代理人杨鲁江，被告张士周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告实力开发诉称：2008年12月12日，原被告双方签订《商品房买卖合同》一份。合同约定被告张士周购买原告开发的荣祥花园1号楼祥合阁901室住宅一套，房屋总价款为927300元，该款采用“支付首付款和银行按揭”的方式偿还。另《商品房买卖合同》附件四：合同补偿协议第二条按揭约定第1款第【1】项中约定“买受人必须全面履行双方签订的《商品房买卖合同》，依据银行借款合同及时偿还银行贷款本息”；第【2】项中约定：“买受人不能及时偿还银行贷款，造成银行追究出卖人连带责任时，出卖人有权收回买受人购买的房屋，并不退还买受人所交纳的购房款278300元”；第【3】项“因买受人的过错责任给出卖人造成的一切损失，均由买受人承担，所产生的相关费用也由买受人承担”（具体详见商品房买卖合同）。
合同履行过程中，被告张士周多次未能如期支付银行按揭款项，造成银行多次追究原告的连带责任，并要求原告数次为被告张士周垫付房款本息累计77740元。被告的上述行为违反了双方所签《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条按揭约定，对原告构成违约，对此应承担违约责任。原告实力开发诉至本院，要求判令：1、解除原、被告双方于2008年12月12日签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议；2、被告张士周依2008年12月12日与其签订的《房屋买卖合同》及附件取得的实力荣祥花园1号楼祥合阁901室由其收回；3、被告张士周依2008年12月12日与其签订的《房屋买卖合同》及附件交纳的购房款278300元归其所有；4、被告张士周向其返还垫付房款本息77740元；5、被告张士周赔偿其损失27000元；6、诉讼费、保全费由被告张士周负担。
被告张士周辩称：不同意第三项诉讼请求，当时房子是抵的我们的工程款，不同意支付经济损失，其他的都认可，同意解除合同、附件、补充协议，同意将房子返还原告，同意将垫付的本息返还原告，但是腾房子的时间需要过些，现在我需要时间找房子。
经审理查明，2008年12月12日，原告实力开发作为出卖人与作为买受人的被告张士周签订编号为B—266的《商品房买卖合同》。合同约定买受人购买的商品房为第1幢祥合阁9层901号房，用途为住宅，建筑面积154.55平方米，房屋总价款为927300元；付款方式为签合同之日交首付款278300元，余款办理银行按揭；房屋交付期限为2009年3月31日前。合同还对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、交接等事项进行了约定。同日，双方还签订了附件。其中附件四合同补充协议约定买受人于2008年12月12日向出卖人交纳购房首付款278300元，余款649000办理10年按揭；按揭约定为买受人必须全面履行双方签订的《商品房买卖合同》，依据银行借款合同及时偿还银行贷款本息；买受人不能及时偿还银行贷款，造成银行追究出卖人连带责任时，出卖人有权收回买受人购买的房屋，并不予退还买受人所交纳的购房款278300元；因买受人的过错责任给出卖人造成的一切损失，均有（由）买受人承担，所产生的相关费用也有（由）买受人承担。该补充协议另对付款日期的确认、房产交付等事项进行了约定。
原、被告双方一致认可，以上合同中约定的首付款278300元系由被告张士周对原告实力开发的债权进行的抵付。被告张士周另于2009年3月27日补交首付款31000元，后其于2009年3月23日在中国工商银行股份有限公司济南南辛支行（以下简称工商银行）申请、签订借款合同，办理了个人住房按揭贷款618000元。
2013年6月18日，因被告张士周贷款逾期，工商银行向原告实力开发发出催收通知，说明被告张士周贷款违约2期，违约本息14300元。其要求原告实力开发督促被告张士周还款或承担连带保证责任。之后，因被告张士周仍未能主动偿还银行贷款，原告实力开发代其偿还了相应的银行贷款。2014年12月31日，工商银行出具《证明》一份，载明：截止2014年12月31日，因原告实力开发为被告张士周在该行的按揭贷款61.8万元提供担保，在被告张士周未按期还款的情况下，经其催收，原告实力开发为被告张士周代偿银行贷款10笔，共计77740元。
以上事实有原告实力开发提供2008年12月12日与被告张士周签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议、2013年6月18日《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函》、2014年12月31工商银行出具的《证明》等证据及原、被告双方陈述为凭。
另查明，原告实力开发与被告张士周签订合同约定买卖的实力·荣祥花园1号楼取得了《商品房预售许可证》。原告实力开发为本次诉讼支付代理费27000元。
以上事实有原告实力开发提供的《商品房预售许可证》、《委托代理合同》、代理费收据等证据及原、被告双方陈述为凭。
本院认为，原告实力开发与被告张士周于2008年12月12日签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议均系双方当事人的真实意思表示，合同及附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定。涉案房屋也已取得《商品房预售许可证》，故双方签订的合同及附件均为有效。合同签订后，双方当事人均应严格履行合同。被告张士周以其对原告实力开发的债权抵偿其对原告实力开发债务（首付款中的278300元）的行为，也系双方平等自愿的法律行为，应予准许。
被告张士周在合同签订后又交纳了首付款31000元，余款618000元办理了银行按揭。但其在履行过程中，未及时偿还银行贷款，致使银行要求原告实力开发承担了责任，依双方签订的补充协议的约定，其行为构成了违约，原告实力开发公司享有合同解除权。合同解除权作为一种形成权，合同的解除，应当在享有解除权的一方合同当事人解除合同的意思表示到达合同相对方时发生法律效力。原告实力开发未提交证据证明在本次诉讼前，其曾向被告张士周发出过解除合同的通知。但原告实力开发在向本院提交的起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，故应当以起诉状副本送达被告张士周的日期为原告实力开发解除合同意思表示到达被告张士周的日期，该日期为双方签订的《商品房买卖合同》及附件的解除日。被告张士周于2015年1月20日签收了起诉状副本，故该日为双方合同的解除之日。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此规定，在双方合同解除后，原告实力开发要求收回涉案房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，且被告张士周在本案审理中亦表示同意退回房屋，故本院对原告实力开发的该项诉讼请求予以支持。鉴于腾交房屋需要一定时间，被告张士周也就此请求给予一定宽展时间，本院酌定被告张士周在本案判决生效之日起三十日内将房屋腾交。
因被告张士周未能按该约定履行还款义务，导致原告实力开发为其承担了保证责任，代其偿还银行贷款本息77740元，该笔款项，被告张士周应当予以返还。
依据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第一款第【3】项的约定，因原告实力开发为被告张士周的按揭贷款提供了阶段性担保，如因被告张士周的过错给原告实力开发造成的一切损失，及所产生的相关费用均由被告张士周承担。原告实力开发为维护其合法权益，为本案支出代理费27000元。该款项作为因被告张士周的过错造成的原告实力开发支出的费用，应当由被告张士周承担。原告实力开发的该项诉讼请求，有理有据，本院予以支持。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第一款第【2】项约定，如因被告张士周不能及时偿还银行贷款导致原告实力开发承担连带责任的，原告实力开发将不予退还被告张士周交纳的购房款278300元。本院认为，原、被告双方在合同补充协议中的该项约定，其实质系对被告张士周违约时应承担的违约金的约定。
原告实力开发依据上述约定要求判令该款项归其所有，而被告张士周则提出该项违约金的约定过高应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少。”原、被告双方就被告张士周不能依约偿还银行贷款此一项违约行为约定的违约金数额已经超过房屋总价款的30%。经查，原告实力开发除因被告张士周的该项违约行为导致其垫付贷款本息77740元的直接损失外，未能举证证明其他损失的存在，故本院认定双方该项违约金的约定过高，被告张士周要求调整违约金的请求，本院予以支持。至于调整标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”原告实力开发在本案中的可证实的损失为垫付银行贷款77740元，结合被告张士周的违约情节，本院酌定违约金为23322元。
另需说明，在双方签订的《商品房买卖合同》及附件解除后，原告实力开发亦应与被告张士周进行结算，如被告张士周已交纳款项中尚有结余，原告实力开发则应向被告张士周退还。鉴于本案审理内容系基于原告实力开发提出的诉讼请求，且房款的退还应在被告张士周履行完返还房屋等义务之后双方结算才能确定，故本案中对房屋款项退还问题不予处理。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
原告济南实力房地产开发有限责任公司与被告张士周于2008年12月12日签订的《商品房买卖合同》及相应附件、补充协议于2015年1月20日解除。
被告张士周于本判决生效之日起三十日内将济南市槐荫区实力荣祥花园第1幢祥合阁9层901号房腾交原告济南实力房地产开发有限责任公司。
被告张士周于本判决生效之日起十日内向原告济南实力房地产开发有限责任公司支付违约金23322元。
被告张士周于本判决生效之日起十日内返还原告济南实力房地产开发有限责任公司为其垫付的银行贷款本息77740元。
被告张士周于本判决生效之日起十日内向原告济南实力房地产开发有限责任公司支付代理费损失27000元。
驳回原告济南实力房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16693元，由被告张士周负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 崔德平
人民陪审员 宋金凤
二〇一五年五月八日
书 记 员 官 静