苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民初字1370号
原告苏州城北汽车销售服务有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄桥街道工业区。
法定代表人张文元，该公司总经理。
委托代理人马俊寅，江苏久顺律师事务所律师。
被告周冬华。
原告苏州城北汽车销售服务有限公司（以下简称城北汽车公司）与被告周冬华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月10日受理后，由审判员邵华杰适用简易程序独任审判，于2014年8月4日公开开庭进行了审理，原告城北汽车公司的委托代理人马俊寅，被告周冬华到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转普通程序组成合议庭进行审理，由审判员邵华杰担任审判长、人民陪审员倪桂玉、人民陪审员徐秀英（后变更为人民陪审员邱玉芳）参加评议，分别于2014年11月17日、2015年1月9日两次公开开庭进行了审理，原告城北汽车公司的委托代理人马俊寅，被告周冬华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城北汽车公司诉称，2009年3月27日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定由被告承租原告所有的位于苏州市相城区春申湖西路901号的房屋，租期为10年，协议对租金、违约责任等均作了约定。协议签订后，被告未按约支付相应租金。后被告于2014年3月24日向原告出具《承诺书》一份：承诺于2014年3月30日交清所欠租金，如未交清。自愿退出房屋由原告收回。但被告并未按约定支付租金且拒绝退出房屋，原告现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系。2、被告立即腾退租赁的苏州市相城区春申湖西路901号房屋。3、被告支付原告租金175万元。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告周冬华辩称，对原告诉讼主体资格有异议，我是与严方贵签订的房屋租赁合同，后严方贵推托涉案房屋不归他管了，所以才出现本案原告。对尚欠租金金额有异议，即使按合同约定计算租金，也与原告主张的金额不符，要求对租金据实结算。原告出租的房产是工业用房，当时双方约定由被告开设宾馆，改变为商业用途，但因一直没有办理涉案房屋用途的变更手续，导致我无法办理相应的消防手续及营业执照。在租赁合同签订后，三年多并未实际经营，因此，该三年多的租金我不应支付。
经审理查明，2009年3月27日，原告城北汽车公司与被告周冬华签订《房屋租赁协议书》，协议约定:原告将其所有的位于苏州市相城区黄桥街道春申湖西路901号的2500平方米房屋租赁给被告作经营宾馆之用，租期期限自2009年5月28日至2019年5月27日。第一年租金为40万元，第二年为42万元，以后每年的租金在上一年的租金上增加2万元，以此类推，第十年为58万元整。租金为半年一付，签订合同时由被告支付10万元人民币作为租房定金，于2009年4月28日前再支付剩余10万元，下半年租金在2009年11月1日前支付，以后每年租金付款方式与第一年相同。协议对违约责任等均作了约定。严方贵作为城北汽车公司代表及被告周冬华在该协议上签字确认。协议签订后，原告实际于2009年4月10日将房屋交付被告使用，双方明确开设宾馆所需消防许可证由被告办理，但因所涉房屋用地性质为工业用地，被告开设宾馆所需的消防许可证一直未能办理，房屋交付后被告一直没有正常经营。2012年2月27日，原、被告双方又签订《协议》一份，协议约定：因办理消防许可证出现相关问题，造成原协议无法执行，在消防许可证办理好后，方可按原协议执行。本协议自2012年7月1日实施，年租金30万元，每年递增2万元，每年6月1日支付20万元，当年度12月1日支付余款。如被告在一年内无法经营，被告将房屋返还原告，原告将一次性补偿被告20万元（可移动物品被告可搬走）。该协议签订后，被告于2012年7月对房屋进行重新装修，但因消防许可证未能办理的原因，致被告开设的宾馆无法正常经营。
另查，自2009年签订协议至今，原告共收到被告支付的包含定金在内的款项共计47万元。经原告催讨，被告周冬华作为承租人于2014年3月24日向原告出具承诺书一份，载明：“兹有本人周冬华，现租赁春申湖路901房屋。现本人在租赁时间内把租房金交清。时间为2014年3月30日至。如不交清，我自愿退出房屋，后有房东收回。备注：2014年3月30日交付21万人民币。”。承诺书出具后，被告并未按约付清房租。2014年6月25日，原告发函催讨房租未果，遂诉至本院。
又查明，本案诉争房屋的国有土地使用权证载明的土地性质为工业用地，被告周冬华所经营宾馆名称为华都假日宾馆，该宾馆经营所需的消防许可证与营业执照至今仍未能办理，目前该宾馆为被告周冬华一人经营。
庭审中，被告周冬华主张签订协议开设宾馆时尚有两个合伙人夏文广、薄润生，但2013年3月左右，夏文广、薄润生二人已退伙并已与被告结算，本案所涉租赁合同的权利义务由其承担。原告明确对被告与夏文广、薄润生之间是否存在合伙及散伙事宜不清楚，认可本案所涉合同相对方为被告周冬华。
以上事实，有原告提供营业执照、被告身份信息、《租赁租赁协议书》、协议、承诺书、律师函、房屋所有权证、国有土地使用权证等材料及当事人陈述附卷佐证。
本案争议焦点：
一、原、被告之间租赁合同的效力及合同是否应解除。
原告城北汽车公司主张双方之间签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效合同，现被告未按约履行合同义务，请求解除原、被告双方房屋租赁合同，如解除合同，涉及装修事宜按《协议》第二条一并处理。
被告周冬华认为，到今年为止房屋只租了5年，2009年5月28日到2012年6月30日的租金不承担，2012年7月1日之后按2012年2月27日签订的协议处理，目前不同意解除，要求继续使用。
本院认为，本案所涉房屋有相应的房屋所有权证和国有土地使用权证，现被告承租房屋用于开设宾馆是双方真实意思的表示，并未违反法律的强制性规定，应认定为原、被告间的租赁合同合法有效。庭审中，双方亦确认开设宾馆所需消防许可证由被告办理，结合2012年2月27日《协议》，可以表明双方对开设宾馆的消防许可证能否办理导致的后果均作出了预见，并对此作了重新约定。因被告开设宾馆无法经营且拖欠原告租金，原告依协议约定要求解除双方之间房屋租赁合同的请求合法有据，应予支持；合同解除后被告应返还租赁物。
二、被告周冬华所欠缴租金的具体金额。
原告城北汽车公司主张被告共结欠房屋租金222万元，扣除被告已支付的47万元，被告仍欠房屋租金175万元。审理中，原告考虑到与被告多年的租赁关系，对租金作如下明确：按2012年2月27日签订的《协议》为准，自2012年7月1日至2013年6月30日的租金为30万元，2013年7月1日至2014年6月30日租金为32万元，2014年7月1日至2014年12月31日的租金为17万元，前述共计租金79万元。对于2009年至2012年7月1日期间的租金使用费，原告予以放弃。
被告周冬华认为，对已支付原告47万元无异议，但有遗漏，从2014年3月开始，被告每月支付3-5万元，一直付到2014年6月份，其中6月份付了5万元，但对具体支付款项详情不能明确也无相应证据提供，另夏文广、薄润生代我支付过10万元，对此也无证据提供。现因原告出租的房屋用地性质为工业用地，导致我不能办理消防许可证、不能正常经营，故2009年5月28日到2012年6月30日的租金不承担，2012年7月1日之后按2012年2月27日签订的《协议》处理。
本院认为，原、被告均自愿认可在2012年7月1日前的租金不再计算，并不违反法律规定，予以准许。按《协议》约定，自2012年7月1日至2014年12月31日的租金共计79万元，除双方确认已付47万元外，被告尚主张其他已付款项，但未提供相应的证据证实其主张，原告对此也不予认可，故被告该主张不予采信，故扣除被告已付的47万元后，被告仍应支付原告租金32万元。按《协议》中第二条约定：如被告在一年内无法经营，被告将房屋归还原告，原告将一次性补偿被告20万元，现原告也要求一并处理，该主张应予准许。事实上，被告因涉案房屋用地性质为工业用地一直未能办理消防许可证，致被告开设的宾馆至今无法正常营业，故双方合同解除后，原告应按约定一次性补偿被告20万元，该款与被告尚应支付的租金32万元相抵后，被告仍应支付原告租金12万元。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告苏州城北汽车销售服务有限公司与被告周冬华之间的房屋租赁合同关系。
二、被告周冬华于本判决生效之日起三十日内自向原告苏州城北汽车销售服务有限公司承租的位于苏州市相城区黄桥街道春申湖西路901号2500平方米的房屋中迁出，并将上述房屋返还原告苏州城北汽车销售服务有限公司。
三、被告周冬华于本判决生效后十日内支付原告苏州城北汽车销售服务有限公司租金人民币12万元（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州城北汽车销售服务有限公司指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取为人民币20630元，由原告苏州城北汽车销售服务有限公司负担17850元，被告周冬华负担2780元（被告负担之款，原告苏州城北汽车销售服务有限公司已自愿垫付，不再退回，被告周冬华于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州城北汽车销售服务有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 邵华杰
人民陪审员 邱玉芳
人民陪审员 倪桂玉
二〇一五年四月八日
书 记 员 张璐娴