安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阜民一终字第00380号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王海成。
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁敏。
上列两上诉人共同委托代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人：张娜，安徽风采律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽省宏阳房地产开发有限公司。
法定代表人：李平，该公司经理。
委托代理人：贾乃军，安徽皖太律师事务所律师。
上诉人王海成、袁敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太和县人民法院（2013）太民一初字第02854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年2月23日，王海成、袁敏欲购买安徽省宏阳房地产开发有限公司（以下简称宏阳公司）开发的太和县人民北路“宏阳大厦”商品房，通过售楼部人员王海纳向宏阳公司缴纳了50000元购房定金。因该商品房尚在建设中，2011年3月31日，王海成、袁敏与宏阳公司售楼部人员王海纳签订了商品房预约买卖合同，合同签订当日王海成缴纳了首付款534000元。合同约定：买受人王海成、袁敏购买“宏阳大厦”商品房商铺主通道南第三间、第四间编号为106、107，用途为住宅，建筑面积约80平方米（最终面积以房产局测绘为准），按实际建筑面积计算，该商品房单价为14550元／平方米，总价款1164000元；买受人于签订合同当日缴纳首付款584000元，余款580000元从银行按揭贷款，贷款时间按公司要求通知办理银行按揭。合同签订当日，王海成向公司缴纳了584000元首付款（含定金50000元）。该商品房建成后，安徽省宏阳房地产开发有限公司与王海成、袁敏签订了一份商品房本约买卖合同（已备案），合同内容变更为：买受人王海成、袁敏购买出卖人开发的商品房，编号为111、112，用途为住宅，建筑面积61.1平方米，该商品房单价14550元／平方米，总价款889005元。买受人于签订合同当日缴纳首付款589005元，余款300000元从银行按揭贷款，贷款时间按公司要求通知办理；买受人逾期付款的违约责任规定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。当房屋具备交付条件后，宏阳公司多次通知王海成，要求提交相关手续尽快办理银行按揭贷款，并以特快专递告知，王海成至今没有办理，致使合同无法继续履行。
原审法院认为：王海成、袁敏欲购买宏阳公司在太和县人民北路开发的“宏阳大厦”商品房，于2011年2月23日缴纳了定金50000元。因该房屋尚未建成，2011年3月31日，王海成、袁敏与宏阳公司签订了商品房预售买卖合同（即为预约合同），在该房屋建成后，双方又签订了一份商品房买卖合同作为房产局等单位备案合同（即为本合同）。因预约合同是对未来事项的预先规划，一般情况下，预约内容并不能直接转化为本约，预约所要求的内容必须通过签订本约才能成为履行标的。为此，本案王海成提供先前签订的预约合同已经被本约合同所取代，已没有法律约束，所以对于王海成、袁敏提出的请求双倍返还首付款及利息，支付延期交房的违约金11151.12元等的反诉请求没有法律依据，不予支持。对于宏阳公司起诉依据的商品房买卖合同，是经房产局测绘后双方确认后备案的本约合同，该合同经过了双方签字，应属于有效合同。合同签订后，双方应当及时按期履行该合同。该房在交付过程中，王海成经公司多次通知其按期办理银行按揭贷款手续或者支付购房款，而王海成迟迟没有按照合同约定办理银行按揭贷款，致使该合同无法继续履行达一年以上。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条的规定，买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。据此，宏阳公司请求解除合同，要求王海成、袁敏支付逾期付款的违约金的诉请，理由正当，应予支持。对于王海成提出宏阳公司违约在先，因没有提供证据证明，不予采信。因解除合同，宏阳公司应依法退还王海成缴纳的购房首付款584000元及利息，利息可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条、第二十三条的规定，判决：一、解除安徽省宏阳房地产开发有限公司与王海成、袁敏签订的商品房买卖合同。二、安徽省宏阳房地产开发有限公司返还王海成、袁敏购买房屋的首付款584000元及利息（利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，其中定金50000元自2011年2月23日起至2011年3月31日止；总首付款584000元自2011年3月31日起至付款之日止）。王海成、袁敏支付安徽省宏阳房地产开发有限公司违约金9000元。三、驳回王海成、袁敏的反诉请求。上述一、二项款，于判决生效之日起三十日内付清。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费40元，合计140元。由王海成、袁敏负担100元，安徽省宏阳房地产开发有限公司负担40元。
宣判后，王海成、袁敏不服，向本院提起上诉，其上诉认为：原审法院认定所谓的本约合同已经备案，涉案房屋验收合格，具备交付条件等事实错误；宏阳公司未提供按揭贷款所需要的资料，宏阳公司违约在先，上诉人拒绝支付剩余款项有法律依据，原审法院适用法律错误。请求撤销原判，改判驳回宏阳公司的诉讼请求并判令其继续履行合同。
二审审理期间，王海成、袁敏向本院提供证据一、其与中国银行工作人员胡标通话笔录。证明王海成、袁敏已经提交银行按揭贷款手续，宏阳公司悔约导致合同未能履行。宏阳公司质证认为应以人民法院对胡标的询问笔录为准；证据二、王海成银行借记卡交易明细单，证明该卡没有交易记录，是专用于按揭贷款。宏阳公司质证认为该卡仅能反应开了户，不能证明用于按揭贷款购房；证据三、原审宏阳公司提供的商品房预售许可证，证明宏阳公司卖给王海成的房屋不在预售范围，宏阳公司存在欺诈。宏阳公司质证认为商业用房有自用和对外销售情况，许可证要求的是自用房屋不能出售。证据四、王海成、袁敏的结婚证，宏阳公司无异议。宏阳公司向本院提供工程竣工验收报告，证明争议的房屋于2012年6月份竣工验收，宏阳公司多次通知王海成、袁敏办理按揭手续，其未办理。王海成、袁敏质证认为应由法院核实。
本院依王海成、袁敏申请调取了太和县房产局关于涉案房屋买卖合同备案情况的回复：两份合同均未备案。本院对中国银行工作人员胡标进行询问，并从太和县房产局调取涉案房屋工程竣工验收报告，案外人在宏阳大厦享有商铺的房屋产权证两份及其中一份的买卖合同。除王海成、袁敏质证认为胡标的笔录应以其提供的录音资料为准外，双方当事人对本院调取的证据真实性均无异议。当事人未提供其他新的证据，未提出其他新的举证质证意见。本院除对原审法院查明“本约买卖合同（已备案）”和宏阳公司以特快专递告知（内容为解约通知）王海成、袁敏办理银行按揭贷款的事实不予确认外，本院查明其他事实与原审法院查明事实一致。本院另查明王海成、袁敏系夫妻关系。
综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：原审法院认定当事人的违约责任及判决解除房屋买卖合同是否正确。
本院认为：宏阳公司在太和县人民北路开发宏阳大厦项目，并办理了商品房预售许可证书，房屋建成后经有关单位竣工验收，部分商铺出售给他人并办理了房屋产权登记，说明宏阳公司对其开发建设的宏阳大厦享有相应的处分权，且宏阳公司与王海成、袁敏签订房屋买卖合同系当事人真实意思表示，王海成、袁敏一二审均要求宏阳公司履行合同义务，未能提供证据证明宏阳公司存在欺诈行为，其二审中主张宏阳公司存在欺诈行为缺乏依据。关于本案存在两份房屋买卖合同问题，原审中宏阳公司表示在房产局对房屋进行测绘前先签订一份草合同，之后签订正式合同。二审中，王海成、袁敏亦表示签订第一份合同之后，接宏阳公司通知，因房屋测绘面积有所变更，要求王海成、袁敏重新签订。故双方当事人先后签订两份合同，第二份合同对第一份合同进行实质性变更的事实能够确认。原审法院将两份合同认定为预约合同和本合同不违反当事人先签订合同后予确认变更的本意，原审法院认定变更后的合同效力并无不当，本院予以确认。王海成、袁敏辩称第二份合同没有内容即签字的理由不能成立。二审中，王海成、袁敏陈述其接宏阳公司通知，并和宏阳公司工作人员到中国银行办理按揭贷款事宜，中国银行工作人员在本院调查时表示未能办理银行按揭贷款的原因是王海成、袁敏未提供任何手续。故原审法院认定王海成、袁敏违反合同约定，宏阳公司有权要求解除合同并无不当。王海成、袁敏主张其已签订了银行按揭贷款合同，宏阳公司违约在先的理由缺乏证据证明，本院不予采信。综上，原审法院部分事实认定不当，本院予以纠正，判决结果正确，本院予以维持。王海成、袁敏的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王海成、袁敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 斌
代理审判员 孙 颖
代理审判员 王来斌
二〇一四年五月二十日
书 记 员 颜廷光
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；