陕西省府谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）府民初字第02650号
原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行，住所地府谷县府谷镇富昌路53号。
负责人李秀海，系府谷县支行行长。
委托代理人石永强，陕西华庸律师事务所律师。
被告慕某。
被告吴某。
被告榆林胜腾建设工程有限公司，住所地榆林市榆阳区榆溪花园小区。
法定代表人李某，系该公司董事长。
被告李某。
原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行（以下简称建设银行）与被告慕某、吴某、榆林胜腾建设工程有限公司（以下简称胜腾公司）、李某金融借款合同纠纷一案，于2015年9月2日向本院起诉，本院受理后，于2015年10月29日由审判员张军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人石永强、被告慕某到庭参加了诉讼，原告负责人李秀海、被告吴某、被告胜腾公司法定代表人李某、被告李某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月20日被告慕某、吴某与原告签订了合同编号为610697300-011-2012000561号《个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金为伍拾壹万元整（510000.00元），借款期限为2012年11月20日至2032年11月20日，按照浮动利率计算月利息（即在基准利率水平上上浮10％），约定借款逾期的罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50％，由被告慕某、吴某作为抵押人以其购买的府谷县河滨路高石崖段乐聚大厦2号楼西单元17户B型的住房壹套（面积为124.960平米）作为抵押财产提供抵押担保。被告李某与原告签订合同编号为2012004-01号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告胜腾公司与原告签订合同编号为2012004-02号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，作为保证人为被告慕某、吴某提供担保，承担连带保证责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》违约责任条款中，第十六条违约情形第一款第一项中约定“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”，借款人构成违约，实际履行过程中被告慕某、吴某贷款已逾期147天；其中违约责任条款第十七条违约救济措施约定“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本金全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结算方式计收罚息和复利”。截止目前被告慕某、吴某逾期147天，下欠借款本金肆拾捌万叁仟零捌拾壹元贰角壹分（483081.21元）。
综上所述，原告与被告慕某、吴某签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并提供其位于府谷县河滨路高石崖段乐聚大厦2号楼西单元17户B型的住房壹套（面积为124.960平米）作为抵押财产提供抵押担保，由被告胜腾公司、李某承担连带保证责任。合同签订后原告按照约定于2012年11月20日向被告慕某、吴某发放了符合合同约定的贷款，但被告慕某、吴某未按照合同约定按期履行贷款偿还义务，被告胜腾公司、李某亦未承担连带保证责任，连带偿还上述借款的本息，原告已通过送达《借款到期通知书》的方式履行过期催款及宣布贷款立即到期的通知义务。故原告具状起诉，请求判令：一、宣布贷款全部立即到期，被告慕某、吴某立即清偿贷款本息及相关费用；二、请求人民法院依法判令被告慕某、吴某连带偿还借款本金肆拾捌万叁仟零捌拾壹元贰角壹分（483081.21元），且按照合同约定支付从借款逾期之日起至本息全部清偿之日止的利息及罚息；三、请求人民法院依法判令被告慕某、吴某按照合同约定支付原告为实现债权而实际发生的全部费用；四、请求人民法院确认原告对被告慕某、吴某借款抵押的房产享有抵押权，原告有权就该房产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；五、请求人民法院依法判令被告胜腾公司、李某承担连带保证责任，连带偿还上述借款本金、利息、罚息及实现债权的费用；六、本案案件受理费由被告承担。
被告慕某、吴某辩称，1、被答辩人内部相关工作人员与房屋出卖人李永利恶意串通欺诈买受人（答辩人），2013年1月4日被答辩人购买了负责人李永利所有的位于府谷县河滨路高石崖段乐聚大厦2号楼西单元17户B型的住房一套（面积124.96平米），答辩人在购房时，李永利的员工苏丽告知答辩人该房屋的总价款731931元，首付款：221931元，建设银行按揭贷款本金50万元，答辩人同意购买了该房屋，随后苏丽拿出了出卖人已经草拟好的《建房协议书》要求与答辩人签约，当时答辩人便提出异议，为何不与我们签订《购房合同》或《商品房买卖合同》，此时该项目建设具体负责人刘伟给予的解释是出卖人为了好审批相关证件，对购房人无任何利益损害，作为一个善良的无任何专业知识的农民听信了刘伟的谎言，与出卖人签订了《建房协议书》，并交付了首付款，然答辩人去建设银行府谷支行办理房屋按揭贷款过程中，苏丽与建设银行府谷支行办理信贷业务的工作人员多次嘱咐答辩人，如有省行工作人员进行客户回访，一定要说自己是胜腾公司（本案的被告）的员工，答辩人提出异议，为什么我是该公司的员工？银行工作人员的答复是为了更好的审判贷款，在此情形下，答辩人带着诸多疑问与被答辩人签订了《商业用房借款合同》，签订合同后答辩人如约向被答辩人履行了按期还款义务。后经答辩人多方调查取证得知，出卖人李永利以乐聚大厦筹建处的名义组织职工集资建房，向相关部门申请并取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》，唯独没有《商品房预售许可证》。
综合以上事实可以得知出卖人李永利假借集资建房的幌子，实则变相实施商品房买卖，公开向社会大众出售其房屋，然银行相关工作人员明知出卖人李永利无商品房预售许可证的事实情况下，虚构事实、隐瞒真相，违规向答辩人发放商品房贷款。
2、答辩人并非恶意拖欠被答辩人的借款，由于出卖人李永利无商品房预售许可证就向社会公开售房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案例适用法律若干问题的解释》第九条明确规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，导致合同无效或者被你撤销、解除的，商品房贷款合同应解除。商品房买卖合同的有效存在是商品房贷款合同的有效存在的前提，贷款合同存在的目的是为了保证商品房买卖的合同的履行。因此二者存在非常紧密的关系，如果商品房买卖合同因故被确认无效或者被撤销、解除，贷款合同的目的便无法实现，其也定然失去了存在的价值和意义。因此答辩人拖欠被答辩人的借款，并非恶意拖欠，实属无奈，恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
被告胜腾公司、李某辩称，1、2012年7月起乐聚大厦项目开工，当时府谷买房者络绎不绝，均在府谷建设申请住房按揭贷款，建行为了确保项目如期竣工，要求承建单位胜腾公司和法人代表李某承担保证责任，担保2012年8月20日至2015年8月20日期间的债权，并办理了相应手续。2、2013年起府谷房价一路下行，胜腾公司为了履约交房，在销售滞停，资金短缺的困难情况下，苦苦支撑，于2015年8月底按时完成了项目工程，如约交房。可购房户因府谷房价暴跌，违反契约，上访闹事，拒不收房，并故意停还住房按揭贷款，采取“弃房断供”的无理措施，对抗法律。3、我们认为胜腾公司及李某担保建行按揭贷款是督促保证项目工程如期完成并按约交房的措施，现因府谷县房价暴跌，大批贷款户故意“弃房断供”，小小的胜腾公司根本无力承担如此巨大的保证责任。请求法院严判贷款户履行还贷责任，拒不还贷者，由建行收房抵贷款。4、胜腾公司及李某仅负责项目在建期间的保证责任。并协助建行、债务人办理房产证登记、抵押等手续。对于房价暴跌引发的社会性的“弃房断供”群体事件不承担担保责任，也无力承担保证责任。
原告向法庭提供以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、金融许可证、负责人身份证复印件各一份。证明原告的诉讼主体适格，具备诉讼权利。
2、慕某、吴某身份证、户口本、结婚证复印件各一份。证明被告慕某、吴某的身份情况。
3、《个人住房借款合同》一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》二份。证明：1、2012年11月20日，被告慕某、吴某向原告借款51万元，期限为2012年11月20日至2032年11月20日，按照浮动利率计算月利息（在基准利率水平上上浮10%），借款逾期的罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上浮50%，以其位于府谷县河滨路高石崖段乐聚大厦2号楼西单元17层B户型住房作为抵押财产提供抵押担保；2、被告胜腾公司、李某向原告提供连带责任保证，保证的范围为本金、利息、违约金、赔偿金、为实现债权与担保权而发生的一切费用，其中李某的保证期限为该笔借款履行期限届满之日后两年止。其中胜腾公司的保证期限为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。
4、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、中国建设银行个人贷款支付凭证各一份。证明原告按照约定将51万元贷款按时发放。
5、中国建设银行个人贷款对账单一份。证明：1、二被告下欠逾期本金10610.05元、利息23932.82元，下剩贷款余款483081.21元；2、依据合同约定应由被告胜腾公司、李某承担连带保证责任；3、首次出现逾期时间为2014年6月20日，实际将等额本息还至2015年1月20日。
6、在建工程抵押贷款登记证一份。证明原告就被告慕某、吴某提供的抵押房产办理了抵押登记，原告依法享有抵押权。
7、府谷县人民法院诉讼费票据一支。原告为实现债权交纳诉讼费8548元，依据合同约定应由被告慕某承担，由被告胜腾公司、李某承担连带保证责任。
被告慕某向法庭提供以下证据：
《购房协议》一份。证明开发商违约，导致被告不能向原告清偿贷款。
被告胜腾公司未向法庭提供证据。
被告慕某对原告提供的七组证据均无异议。
原告对被告慕某提供的证据发表如下质证意见：对该协议的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据与本案没有关联。
本院对原告提供的证据作如下认定：第一组证据材料，客观真实，形式合法，予以确认；第二组证据材料，客观真实，予以确认；第三组证据材料，客观真实，形式合法，能够证明借款的时间、数额、利率约定、期限及借款履行期的事实，予以确认；第四组证据材料，客观真实，形式合法，原告依约向被告慕某、吴某发放了贷款的事实，予以确认；第五组证据材料，客观真实，形式合法，能够证明被告慕某、吴某贷款之日起还本付息情况，予以确认；第六组证据材料，客观真实，形式合法，予以确认；第七组证据材料，客观真实，形式合法，予以确认。
本院对被告慕某提供的证据作如下认定：该证据真实性予以确认，其证明目的不作确认。
经审理查明，2012年11月20日被告慕某、吴某与原告签订了合同编号为610697300-011-2012000561号《个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金为伍拾壹万元整（510000.00元），借款期限为2012年11月20日至2032年11月20日，按照浮动利率计算月利息（即在基准利率水平上上浮10％），约定借款逾期的罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50％，由被告慕某、吴某作为抵押人以其购买的府谷县河滨路高石崖段乐聚大厦2号楼西单元17户B型的住房壹套（面积为124.960平米）作为抵押财产提供抵押担保。被告李某与原告签订合同编号为2012004-01号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告胜腾公司与原告签订合同编号为2012004-02号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，作为保证人为被告慕某、吴某提供担保，承担连带保证责任。被告胜腾公司于2014年9月28日履行保证义务，向原告偿还借款本息16500元。被告慕某、吴某至今下欠借款本金肆拾捌万叁仟零捌拾壹元贰角壹分（483081.21元）。
另查明，截止2015年10月22日，被告慕某、吴某拖欠原告借款逾期本金10610.05元，拖欠利息23932.82元。
本院认为，合法的借款合同受法律保护，借款人应当依照法律规定及合同约定履行合同义务。本案中原告已经履行了全部合同义务，被告应履行还本付息义务。被告停止偿还借款的行为构成违约，但双方约定的贷款全部提前到期显著增加了被告慕某、吴某的负担，且一次性还款之约定属格式合同条款，原告并未履行提请被告注意义务，同时违背了签订该住房贷款合同的目的，故对原告的该项主张不予支持。原、被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》应继续履行，对于被告慕某、吴某已经拖欠的本金、利息、罚息由被告慕某、吴某一次性进行清偿；对于原告对涉案房产要求实现优先受偿权的请求，由于该抵押为预登记抵押，其抵押权未真正设立，并未使原告获得现实的抵押权，原告现在不能对该预售商品房行使抵押权，故对该项诉讼请求本院不予支持。被告胜腾公司、李某自愿为被告慕某、吴某的该笔借款承担连带保证责任，现原告在保证期间内向二被告主张保证责任，本院予以支持，被告胜腾公司、李某承担保证责任后，有权向被告慕某、吴某追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行与被告慕某、吴某、榆林胜腾建设工程有限公司、李某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》有效，继续按期履行。
二、被告慕某、吴某在判决生效之日起五日内一次性向原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行偿还2015年10月20日前已欠本金10610.05元及利息23932.82元，同时承担相应的罚息；被告慕某、吴某在本判决生效之日起五日内偿还从2015年10月21日起至判决生效之日止的借款本息。
三、被告榆林胜腾建设工程有限公司、李某对第一、二项偿还借款本息的义务承担连带清偿责任；被告榆林胜腾建设工程有限公司、李某承担了保证责任后，有权向被告慕某、吴某进行追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费663元，减半收取332元，由被告慕某、吴某、榆林胜腾建设工程有限公司、李某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 张 军
二〇一五年十二月七日
书记员 王永鑫