吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初字第2935号
原告：赵卫国，男，满族，延边林业科学研究院退休职工。
委托代理人：赵廷发，吉林华烁律师事务所律师。
被告：于东影，女，汉族，延吉市卷烟厂职工。
被告：潘金辉，男，汉族，延吉市卷烟厂职工。
委托代理人：于东影，女，汉族，延吉市卷烟厂职工。
被告：延吉市富元房地产开发有限公司。
法定代表人：李元国，该公司总经理。
委托代理人：吕书磊，男，汉族，延吉市富元房地产开发有限公司职员。
原告赵卫国诉被告于东影、被告潘金辉及被告延吉市富元房地产开发有限公司（以下简称富元房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法适用普通程序，于2016年8月16日对本案公开开庭进行了审理，原告赵卫国及其委托代理人赵廷发、被告于东影到庭参加诉讼。审理中，原告申请追加延吉市富元房地产开发有限公司为本案被告。本院于2016年10月31日，依法适用普通程序第二次对本案公开开庭进行了审理，原告赵卫国及其委托代理人赵廷发、被告于东影、被告富元房地产的委托代理人吕书磊到庭参加诉讼。审理中，原告又申请追加潘金辉为本案被告。本院于2016年11月17日，依法适用普通程序第三次对本案公开开庭进行了审理，原告赵卫国及其委托代理人赵廷发、被告于东影、被告潘金辉的委托代理人于东影、被告富元房地产的委托代理人吕书磊到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告赵卫国诉称：2013年9月29日，赵卫国与于东影、潘金辉就购买富元房地产开发的新丰富元小区X号楼X单元X层X号房屋事宜达成口头协议，约定赵卫国向于东影和潘金辉支付购房款334950元。签订该合同的基础是于东影、潘金辉与富元房地产之间的合同关系，但因富元房地产至今尚未取得商品房预售许可证，导致其签订的房屋买卖合同无效，故富元房地产应返还赵卫国购房款。同时，因于东影和潘金辉与富元房地产之间签订的房屋买卖合同属无效合同，从而导致赵卫国不能取得涉案房屋所有权而造成损失，故于东影和潘金辉亦应承担相应赔偿责任。至今，赵卫国未取得涉案房屋的所有权，且未收到涉案房屋退还款。现原告赵卫国为维护其合法权益，诉至本院要求判令：1、原告赵卫国与被告富元房地产之间签订的《房屋买卖合同书》无效；2、三被告共同退还原告赵卫国购房款334950元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，自2013年9月29日起计算至全部返还之日止）；2、三被告承担本案诉讼费用。
被告于东影、潘金辉辩称：赵卫国购买涉案房屋时处于未交工状态，是在建房屋，赵卫国当时对此亦是知情的。于东影和潘金辉当时以市场最低价即3200元/平方米的价格出售给了赵卫国涉案房屋，然后与赵卫国一同到富元房地产，将涉案房屋权利人变更到赵卫国名下，涉案房屋所有权利义务全部转交给赵卫国，现涉案房屋所有权归赵卫国所有，因此于东影和潘金辉没有返还房款义务。
被告富元房地产辩称：富元房地产确实收到过涉案房屋总房款210121元，此笔房款是富元房地产内部员工刘方明（系被告富元房地产员工）所交纳，可能是刘方明代其亲属交纳，富元房地产对实际购房人是谁不知情。现富元房地产同意按照合同约定返还赵卫国涉案房屋房款210121元，但只同意返还按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算，自2013年9月29日起至全部清偿之日止的利息。
经审理查明：1988年5月1日，于东影和潘金辉登记结婚。嗣后，于东影、潘金辉以案外人刘方明的名义从富元房地产处购买了由其开发的新丰富元小区X号楼X单元X层X号，面积为101.5平方米的房屋。于东影、潘金辉分两批共向富元房地产支付购房款210121元。2013年9月29日，于东影、潘金辉与赵卫国达成口头房屋买卖协议，约定赵卫国从于东影、潘金辉处购买富元房地产开发的新丰富元小区X号楼X单元X层X号、面积为101.5平方米的房屋，总房款为334950元。当日，赵卫国向于东影支付购房款334950元，其中转账支付294950元，现金支付40000元，于东影亦向赵卫国出具了收到334950元房款的收据。同时，赵卫国与于东影、潘金辉一同到富元房地产处办理了变更购房人姓名手续，赵卫国与富元房地产重新签订《房屋买卖合同书》，合同中约定的房价为210121元，富元房地产出具了付款人为赵卫国的210121元涉案房屋房款收据。至今，富元房地产尚未办理涉案房屋商品房预售许可证等相关手续，未能交付房屋，于东影、潘金辉和富元房地产亦未向赵卫国返还涉案房屋房款。
认定上述事实的证据有：原告赵卫国向本庭提交的于东影向赵卫国出具的《收条》一份、《房屋买卖合同书》一份、富元房地产向赵卫国出具的《收据》一份及原、被告当庭陈述等证据予以证实。上述所有证据经过质证认证，均可作为认定本案事实的根据。
本院认为：本案中，赵卫国与于东影、潘金辉之间达成的口头房屋买卖协议系期房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。至于赵卫国与富元房地产之间签订的《房屋买卖合同书》，是于东影和潘金辉为了履行口头房屋买卖协议中出卖人交付房屋的义务，将其对富元房地产享有的210121元债权转让给了赵卫国。同时，赵卫国与于东影、潘金辉达成口头房屋买卖协议并经富元房地产更换姓名的情况确实存在，故在口头房屋买卖协议中约定的涉案房屋未实际交付给赵卫国之前，富元房地产仍对赵卫国有210121元的债务，于东影和潘金辉仍对赵卫国负有124829元（334950元-210121元）的债务，上述债务只有在赵卫国实际获得涉案房屋所有权之后才能消灭。现涉案房屋未取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，赵卫国与富元房地产之间签订的《房屋买卖合同书》应当认定无效。现因富元房地产与赵卫国之间签订的《房屋买卖合同书》无效的原因无法履行交付房屋义务，导致赵卫国和于东影、潘金辉之间达成的口头房屋买卖协议目的无法实现，故富元房地产应当承担不能交付房屋的责任，即应返还赵卫国房款210121元。依据《中华人民共和国合同法》第六十五条：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”的规定，于东影、潘金辉应向赵卫国返还购房款124829元。关于赵卫国主张的应按中国人民银行同期贷款基准利率4倍标准计算利息的请求，本院认为，赵卫国未提交有效证据来证明应按上述标准计算的依据，故本院认为按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息为宜；利息起算点部分，因赵卫国向于东影交付涉案房屋房款的时间为2013年9月29日，故从该日起算利息并无不当，故对该利息起算请求部分，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、确认原告赵卫国与被告延吉市富元房地产开发有限公司签订的关于新丰富元小区X号楼X单元X层X号，面积为101.5平方米的《房屋买卖合同书》无效；
二、被告延吉市富元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即返还原告赵卫国购房款210121元并支付利息（自2013年9月29日起至全部清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算）；
三、被告于东影、潘金辉于本判决发生法律效力之日立即返还原告赵卫国购房款124829元并支付利息（自2013年9月29日起至全部清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算）；
四、驳回原告赵卫国的其他诉讼请求。
如果被告延吉市富元房地产开发有限公司、被告于东影和被告潘金辉未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条的规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7227元（原告赵卫国已预交7227元），由被告于东影、潘金辉共同负担2693元，由被告延吉市富元房地产开发有限公司负担4534元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 崔 麟
审 判 员 朴龙贺
代理审判员 金 旭
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 白雪薇