湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝南民初字第00829号
原告郑砚（反诉被告）。
委托代理人易华平，湖北自强律师事务所律师。代理权限为特别授权，包括：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书，代领执行款。
被告杨少华（反诉原告，又名杨三华）。
委托代理人连威，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限为为特别授权，包括：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书，代领执行款。
原告郑砚（反诉被告）诉被告杨少华（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，被告杨少华（反诉原告）于2015年4月17日对原告郑砚（反诉被告）提出反诉。依法组成由审判员胡雷担任审判长，审判员孙继武、人民陪审员余厚润参加的合议庭，于2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告郑砚（反诉被告）及其委托代理人易华平，被告杨少华（反诉原告）及其委托代理人连威均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑砚（反诉被告）诉称，2012年1月22日，原、被告签订了一份商品房认购合同，双方约定以103000元购买被告杨少华（反诉原告）开发的一套130㎡的房屋，被告杨少华（反诉原告）承诺在当年底交房并协助办理房产证。直至2014年1月30日，原告郑砚（反诉被告）已交付购房款90000元，经原告郑砚（反诉被告）多次督促被告杨少华（反诉原告）交房，被告杨少华（反诉原告）无任何答复。后原告郑砚（反诉被告）得知该房产无任何报批手续至今难以完工，且并不能办理相关的房产证。被告杨少华（反诉原告）的欺骗行为严重损害了原告郑砚（反诉被告）的合法权益，为此，原告郑砚（反诉被告）具状诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的商品房认购合同；并判令被告杨少华（反诉原告）返还原告郑砚（反诉被告）购房款90000元及利息损失2887.50元；本案诉讼费用由被告杨少华（反诉原告）负担。本案在诉讼过程中，原告郑砚（反诉被告）于2015年5月18日向本院提出申请变更诉讼请求，请求确认原、被告签订的商品房认购合同无效，依法判令被告杨少华（反诉原告）返还原告郑砚（反诉被告）购房款90000元及利息损失2887.50元；依法判令被告杨少华（反诉原告）承担安装防盗门的损失2000元；本案诉讼费用由被告杨少华（反诉原告）负担。
原告郑砚（反诉被告）为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告郑砚（反诉被告）的身份证复印件一份。证明原告郑砚（反诉被告）的诉讼主体资格。
证据二、被告杨少华（反诉原告）的身份信息一份。证明被告杨少华（反诉原告）的诉讼主体资格。
证据三、原告郑砚（反诉被告）与被告杨少华（反诉原告）签订的《商品房认购合同》一份。证明原告郑砚（反诉被告）与被告杨少华（反诉原告）之间的商品房销售合同关系。
证据四、被告杨少华（反诉原告）出具的收条一份。证明被告杨少华（反诉原告）收到原告郑砚（反诉被告）购房款90000元的事实。
证据五、证人证言一份，证人毛某出庭作证，并接受双方当事人质询。证明原告郑砚（反诉被告）购买房屋后安装了防盗门，防盗门售价为2000元。
被告杨少华（反诉原告）辩称，原告郑砚（反诉被告）诉称中所述的内容与事实严重不符，被告杨少华（反诉原告）与原告郑砚（反诉被告）签订《商品房认购合同》后，已于2012年12月将房屋交付给原告郑砚（反诉被告），原告郑砚（反诉被告）还自行安装了防盗门，因此被告杨少华（反诉原告）是按合同约定如期向原告郑砚（反诉被告）交房。原告郑砚（反诉被告）是自愿安装的防盗门，并非是受被告杨少华（反诉原告）胁迫后安装，该防盗门费用不应由被告杨少华（反诉原告）承担。原告郑砚（反诉被告）称其所购买房屋的工程项目是违法项目，至今未完工，没有通水通电与事实严重不符，根据相关法律、法规的规定，建设用地应经过土地、规划等部门的审批，如该工程原告郑砚（反诉被告）是违法工程项目，怎么可能没有相关部门来管理和制止，而任由该工程施工建设；另该项目早已完工，并非如至今难以完工，水电问题是因原告郑砚（反诉被告）未到相关部门报装而引起，与被告杨少华（反诉原告）无关。被告杨少华（反诉原告）无任何违约行为，原告郑砚（反诉被告）无权请求确认与被告杨少华（反诉原告）签订的《商品房认购合同》无效，更无权要求被告杨少华（反诉原告）返还已支付的90000元购房款并支付利息。根据合同约定，应当是原告郑砚（反诉被告）付清全部购房款后，才由被告杨少华（反诉原告）协助办理房产手续，实际是原告郑砚（反诉被告）未按合同约定的付款时间支付购房款，且原告郑砚（反诉被告）至今尚未付清全部购房款，被告杨少华（反诉原告）在此房屋交易中无任何过错和违约行为，请求人民法院依法驳回原告郑砚（反诉被告）的诉讼请求。
被告杨少华（反诉原告）提出反诉称，2012年1月22日，原告郑砚（反诉被告）与被告杨少华（反诉原告）签订了一份《商品房认购合同》，合同约定被告杨少华（反诉原告）将自建的东华园项目1号楼3单元301室的房屋一套（建筑面积约130平方米）的房屋一套以103000元的价格卖给原告郑砚（反诉被告），双方在合同中对房屋质量、保修期限、付款方式及期限、违约责任的处理等事项进行了约定。合同签订后，原告郑砚（反诉被告）按约定支付了30000元的定金，被告杨少华（反诉原告）也如期在2012年12月份向原告郑砚（反诉被告）交付了房屋，原告郑砚（反诉被告）自行安装了防盗门。此后，被告杨少华（反诉原告）多次催促原告郑砚（反诉被告）按照合同约定付清购房总款的95%，即97850元，便对已交付的房屋进行验收，然后按合同约定付清全部房款，但原告郑砚（反诉被告）总是以各种理由推诿至今未按约定付款，而根据双方签订的合同约定，交房后，原告郑砚（反诉被告）应对房屋进行验收，如在三日内未作答复，视为原告郑砚（反诉被告）确认验收通过，原告郑砚（反诉被告）应按合同约定付清全部房款。但截止目前，原告郑砚（反诉被告）仅支付购房款90000元，尚拖欠被告杨少华（反诉原告）购房款13000元至今未付。被告杨少华（反诉原告）认为，原、被告签订的《商品房认购合同》是双方真实意思的表示，且合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，因此，该合同内容真实有效，应受法律保护，合同双方均应遵守合同的约定。被告杨少华（反诉原告）已按合同约定向原告郑砚（反诉被告）交付了房屋，但原告郑砚（反诉被告）至今未按约定支付剩余房款，其行为已构成违约，给被告杨少华（反诉原告）造成了损失。根据双方签订的《商品房认购合同》之约定，原告郑砚（反诉被告）收房后，15日内不办理结算手续，付清房款的，应按照总房款的日万分之三十向被告杨少华（反诉原告）承担违约金，30日后不付清房款的视为原告郑砚（反诉被告）自动退房，被告杨少华（反诉原告）按原告郑砚（反诉被告）已付房款的50%退还房款，被告杨少华（反诉原告）可对已退房屋自行处理，损失由原告郑砚（反诉被告）自行承担。故被告杨少华（反诉原告）向法院提出反诉，请求依法判令被告杨少华（反诉原告）与原告郑砚（反诉被告）解除《商品房认购合同》，并由被告杨少华（反诉原告）按原告郑砚（反诉被告）已付房款的50%退还其购房款；依法判令原告郑砚（反诉被告）自违约之日起按购房款总额的日万分之三十向被告杨少华（反诉原告）支付违约金；由原告郑砚（反诉被告）承担诉讼费用。
被告杨少华（反诉原告）为支持其抗辩理由和反诉主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告郑砚（反诉被告）与被告杨少华（反诉原告）签订的《商品房认购合同》一份。证明原告郑砚（反诉被告）与被告杨少华（反诉原告）签订《商品房销售合同》时对房屋价格进行了约定，并证明双方在合同中约定原告郑砚（反诉被告）应付清全部购房款后，再由被告杨少华（反诉原告）为其办理房屋所有权手续，同时证明双方在该合同中对解除合同的违约责任及解除合同后购房款的处理等事项均进行了约定。
证据二、原告郑砚（反诉被告）的丈夫刘浩向被告杨少华（反诉原告）出具的欠条一份。证明原告郑砚（反诉被告）及其丈夫刘浩差欠被告杨少华（反诉原告）购房款13000元的事实。
证据三、孝感市规划局孝南分局建设项目申报表一份。证明被告杨少华（反诉原告）所建的房屋有相关部门的许可，其他手续正在申报办理过程中。
经庭审质证，被告杨少华（反诉原告）对原告郑砚（反诉被告）提交的证据发表了如下质证意见：对证据一、二、三无异议，对证据四的真实性无异议，但该收条内容不属实，实际原告郑砚（反诉被告）仅分期支付了购房款70000元；对证据五证人证言的部分内容有异议，其中对证人证言中关于防盗门售价的证言有异议，原告郑砚及证人未提交防盗门的销售发票，也未提交证人从事防盗门销售相关资质的证据；对证人证言中关于房屋已完工，准备装修及实际使用的证言没有异议。
原告郑砚（反诉被告）对被告杨少华（反诉原告）提交的证据发表了如下质证意见：对证据一有异议，证据一《商品房认购合同》并非正规商品房销售合同，被告杨少华（反诉原告）与原告郑砚（反诉被告）签订合同时未出示商品房预售许可证，合同上甲方为东华园项目部，但最后签名为杨三华，且该合同显失公平，仅约定了原告郑砚（反诉被告）的违约责任，未约定被告杨少华（反诉原告）的违约责任；对证据二无异议，未付款原因是因为被告杨少华（反诉原告）开发的房屋属非法项目；对证据三有异议，该证据不能证明该项目是合法建设，被告杨少华（反诉原告）应当提交其他证据证明该房屋属合法建设项目。
本院对原告郑砚（反诉被告）、被告杨少华（反诉原告）分别提交的证据认证如下：被告杨少华（反诉原告）对原告郑砚（反诉被告）提交的证据一、二、三无异议，对证据五证人证言中关于房屋已完工，准备装修及实际使用的证言没有异议；原告郑砚（反诉被告）对被告杨少华（反诉原告）提交的证据二无异议；对上述双方当事人均无异议的证据，本院依法予以采信。被告杨少华（反诉原告）对原告郑砚（反诉被告）提交的证据四认为收条内容不属实，实际原告郑砚（反诉被告）仅分期支付了购房款70000元，但由于其在本案诉讼过程中未提交相应的证据对该证据予以反驳，且其对该证据的真实性无异议，故对该证据本院依法予以采信；原告郑砚（反诉被告）提交的证据五中关于其安装的防盗门售价为2000元的证人证言，因其在本案诉讼过程中未提交其安装的防盗门的正规销售发票，该证人证言不能证明防盗门的价格，故对其证人证言中关于防盗门价格的证言本院依法不予采信。被告杨少华（反诉原告）提交的证据一与原告郑砚（反诉被告）提交的证据三《商品房认购合同》内容一致，可以证明双方之间存在商品房销售合同关系，故对该证据本院依法予以采信；被告杨少华（反诉原告）提交的证据三孝感市规划局孝南分局建设项目申报表仅加盖了孝感市孝南区杨店镇东街村村民委员会的公章，未加盖规划部门的公章，被告杨少华（反诉原告）在本案诉讼期间亦未提交建设用地规划许可的相关证明，故对该证据本院依法不予采信。
经审理查明，2012年1月22日，被告杨少华（反诉原告）以东华园项目部的名义与原告郑砚（反诉被告）签订了一份《商品房认购合同》。该合同约定，乙方（即原告郑砚，本案反诉被告，以下同）购买位于孝感市孝南区杨店镇东街村东华园项目1号楼3单元301室的房屋一套，建筑面积大约130㎡，房款总额为103000元；乙方于交房入户时付齐总款的95%房款领取钥匙，甲方（东华园项目部，以下同）负责办理房屋所有权证，并由村委会盖章，其中契税、办理房屋所有权证工本费由乙方自理，先交款，甲方开票办证，延期交款拖延办理证件时间责任自负，该合同同时约定：乙方如未按合同规定时间付款，按下列方式处理，不按时交齐约定预定金，视为订房无效签约，甲方收取30%违约金，作退房处理，如无故终止合同，违约金由终止方承担；房屋交工后，甲方通知乙方验收，如乙方在三日内不作答复，视同验收通过，收房后依法应按合同付清全部房款附加款，如在甲方通知收房后，15日内不办理结算手续，付清房款，乙方应承担总额万分之三十的每日违约金，30日后甲方可以视为乙方自动退房，终止合同退乙方50%的已付款，甲方对此套房屋可自行处理，其损失由乙方自行承担。合同签订后，原告郑砚（反诉被告）作为买受人向被告杨少华（反诉原告）支付了购房款90000元，被告杨少华（反诉原告）向原告郑砚（反诉被告）交付了其购买的房屋。后原告郑砚（反诉被告）以被告杨少华（反诉原告）出售的该房产无任何报批手续，且并不能办理相关的房产证为由，具状诉至法院，请求确认原、被告签订的商品房认购合同无效，依法判令被告杨少华（反诉原告）返还原告郑砚（反诉被告）购房款90000元及利息损失2887.50元；依法判令被告杨少华（反诉原告）承担安装防盗门的损失2000元；本案诉讼费用由被告杨少华（反诉原告）负担。本案在诉讼过程中，被告杨少华（反诉原告）以原告郑砚（反诉被告）未按合同约定支付房款为由，对原告郑砚（反诉被告）提出反诉，请求依法判令被告杨少华（反诉原告）与原告郑砚（反诉被告）解除《商品房认购合同》，并由被告杨少华（反诉原告）按原告郑砚（反诉被告）已付房款的50%退还其购房款；依法判令原告郑砚（反诉被告）自违约之日起按购房款总额的日万分之三十向被告杨少华（反诉原告）支付违约金；由原告郑砚（反诉被告）承担诉讼费用。
另查明，原告郑砚（反诉被告）购买的孝感市孝南区杨店镇东街村东华园项目开发商为被告杨少华（反诉原告），该房屋所占用的土地性质为集体所有土地，该房屋建设时尚未取得规划部门颁发的规划建设许可证
本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷。被告杨少华（反诉原告）开发的房屋土地性质为集体所有土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告杨少华（反诉原告）在未经相关行政部门依法批准的情况下，使用集体所有土地建房并对集体经济组织以外的人员进行销售违反了相关法律、法规的规定。因此被告杨少华（反诉原告）与原告郑砚（反诉被告）签订的《商品房认购合同》属于无效合同。故本院对原告郑砚（反诉被告）提出的要求确认原、被告签订的商品房认购合同无效的诉讼请求依法予以支持，被告杨少华（反诉原告）应当返还原告郑砚（反诉被告）购房款90000元。由于被告杨少华（反诉原告）违反相关法律、法规的规定建房并出售给原告郑砚（反诉被告），给其造成了一定的经济损失，故本院对原告郑砚（反诉被告）提出的要求被告杨少华（反诉原告）支付利息损失的诉讼请求依法予以支持，该利息损失按照2014年度中国人民银行颁布的同期同类贷款利率6.15%（年利率）计算，自原告郑砚（反诉被告）给付房款之日起计算至起诉之日止，其利息数额应为13468.50元。由于原告郑砚（反诉被告）起诉时只要求被告杨少华（反诉原告）支付利息损失2887.50元，应当视为其对自身权利的处分，并无不妥，本院依法予以准许。原告郑砚（反诉被告）提出要求被告杨少华（反诉原告）承担安装防盗门的损失2000元的诉讼请求，因其提交的证据不能证明该损失，故本院对该项诉讼请求依法不予支持。因被告杨少华（反诉原告）与原告郑砚（反诉被告）签订的《商品房认购合同》属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因此被告杨少华（反诉原告）提出的要求解除其与原告郑砚（反诉被告）签订的《商品房认购合同》，由被告杨少华（反诉原告）按原告郑砚（反诉被告）已付房款的50%退还其购房款，并由原告郑砚（反诉被告）自违约之日起按购房款总额的日万分之三十向被告杨少华（反诉原告）支付违约金的反诉请求不能成立，依法应当予以驳回。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨少华与原告（反诉被告）郑砚签订的《商品房认购合同》合同无效。
二、被告（反诉原告）杨少华返还原告（反诉被告）郑砚购房款90000元，并向原告（反诉被告）郑砚支付利息损失2887.50元。
三、驳回原告（反诉被告）郑砚的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）杨少华的反诉请求。
上述应付款项，于本判决生效后五日内付清。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2170元，反诉费925元，由原告（反诉被告）郑砚负担50元，由被告（反诉原告）杨少华负担3045元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费3095元。上诉人在上诉期届满后七日仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡 雷
审 判 员 孙继武
人民陪审员 余厚润
二〇一五年十月十九日
书 记 员 陈晋军
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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