湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2802民初976号
原告（反诉被告）邓未来。
委托代理人夏勇，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）谭长春，（滨江北路黄石大桥附近）。
委托代理人吴和琼，湖北利佳律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人瞿亿高，（滨江北路黄石大桥附近）。一般授权代理。
原告邓未来诉被告谭长春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理。被告谭长春在收到起诉状副本后于十五日内向本院提出答辩状，称其修建的房屋属于利川市规划区内的高层建筑，至今未取得建筑工程规划许可证，双方签订的合同应无效，各自须承担缔约过失责任。2016年4月19日，本院依法向原告邓未来发送了答辩状副本并由审判员胡兴国适用简易程序，于同日第一次公开开庭进行了审理。庭审中，原告邓未来的委托代理人夏勇对被告谭长春的原委托代理人黄园均以其近亲属的名义作为诉讼代理人参加诉讼提出异议，本院经审查夏勇提出的异议成立后依法决定对本案延期至2016年5月9日开庭审理。其间，原告邓未来变更了诉讼请求，要求被告谭长春支付赔偿金10万元、返还保证金5000元。2016年5月9日，被告谭长春提出反诉，请求原告邓未来赔偿其损失10万元。经审查，被告谭长春提出的反诉符合反诉条件，本院遂决定合并审理并于2016年5月9日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓未来的委托代理人夏勇，被告（反诉原告）谭长春的委托代理人吴和琼、瞿亿高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邓未来诉称：2012年12月7日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告谭长春（甲方）将合法拥有、坐落于利川市都亭教场村八组的整幢楼房等出租给原告邓未来（乙方）从事酒店及相关配套等项目经营；房屋租赁期限设定为18年，自2013年3月1日起至2031年8月30日止（不包括陆个月免租装修期），租赁基准价格为22万元／年，此价格执行至2031年8月31日止，合同总金额为396万元，合同保证金5000元；乙方依据国家建筑安装及装饰管理的相关规定自行设计，对房屋进行装修、装饰或添置新设备；自合同签订之日起至房屋交付期间，甲乙双方应共同尊重此合同，对此期间出现的违约导致本合同不能履行，双方约定违约方以年度租金的三倍额度向对方支付违约金。2013年3月1日，因谭长春无法在合同约定的期限内交付适租房屋，邓未来本着真心合作的态度，经积极协商后，与谭长春签订了《补充协议》，约定将上述合同中房屋交付的约定时间变更为2014年3月1日，标的物整体最晚交付的时间变更为2014年3月15日，租赁期限变更为2014年3月1日至2032年8月30日止（包括陆个月的免租装修期）。合同签订后，邓未来向谭长春之夫交付了保证金5000元，并针对酒店的装修及开业进行了大量的准备，如请专业装饰装修设计人士进行了房屋装修设计，为此支付设计费30000元，但时至今日，谭长春仍未将适租房屋交付给邓未来。邓未来为此多次往返于宜昌和利川之间，积极与谭长春及相关部门沟通，花费了大量的人力和财力，但谭长春却在2014年12月7日向邓未来发送了《解除合同通知书》，要求解除房屋租赁合同，并只退还保证金5000元。对于邓未来其他损失赔偿，双方协商未果。因该房屋至今未办理建设工程规划许可证，双方签订的房屋租赁合同应为无效合同。邓未来认为，谭长春违背诚实信用原则，在订立合同的过程中，故意隐瞒未办理建设工程规划许可证的事实，导致合同无效，给邓未来造成了损失，应当承担损害赔偿责任并退还保证金。为维护邓未来合法权利，故起诉请求法院判令：1、谭长春支付邓未来赔偿金100000元；2、谭长春返还邓未来保证金5000元；3、本案诉讼费用由谭长春承担。
被告谭长春反诉并答辩称：1、涉案房屋属于政府拆迁补偿允许谭长春修建的，建房手续是边修建边办理，原、被告签订房屋租赁合同时，谭长春已将房屋拆迁补偿协议复印件提供给邓未来，邓未来对于修建涉案房屋欠缺手续的事实是明知的，谭长春不存在隐瞒手续的情况，主观上不存在过错。2、谭长春在签订合同之前已经告知邓未来涉案房屋超高及欠缺手续的事实，且按照邓未来的要求也向其提供了谭长春原房屋的产权证、房屋拆迁补偿协议及谭长春居民身份证复印件，邓未来承诺用这些证件自行开通水电气等相关事宜，谭长春即使没有建设工程规划许可证也没有违背诚实信用原则。3、邓未来除向谭长春交付了保证金5000元外，没有对房屋有任何投入，邓未来的损失不存在。4、邓未来不接手房屋，使涉案房屋空置达3年多时间，给谭长春造成了损失，现在也要求邓未来赔偿损失100000元。
原告（反诉被告）邓未来针对被告（反诉原告）谭长春提出的反诉答辩称：1、涉案房屋的闲置并非由邓未来的原因造成的，而是因谭长春自己的过错即未办理建设工程规划许可证造成的，在此情况下，双方签订的房屋租赁合同无效，房屋不具有适租和使用的前提条件，邓未来当然不能违反法律的强制性规定而接收房屋，且其房屋空置的时间也无三年之久。2、涉案房屋到目前为止都办不了规划许可证，就算双方早就解决纠纷，那么在房屋存在不合法的情况下，该房屋也无法出租，即使其与他人再签订其他房屋租赁合同，该合同也是无效的，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后取得的财产（如租金），应当予以返还。谭长春的损失是因其自身过错造成的，应由自己承担，而不应强加给邓未来。故谭长春的反诉请求不能成立。
经审理查明：2012年12月7日，被告（反诉原告）谭长春作为出租人（甲方）、原告（反诉被告）邓未来作为承租人（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有、座落于利川市都亭教场村八组（具体位于滨江北路靠南滨大桥桥头）的整幢楼房等出租给乙方从事酒店及相关配套等项目经营。房屋租赁期限设定为18年，自2013年3月1日起至2031年8月30日止（不包括陆个月免租装修期），租赁基准价格为22万元／年，此价格执行至2031年8月31日止，合同总金额为396万元，合同保证金5000元，双方签订合同时由乙方交付给甲方，待乙方支付首期租金时该保证金转为房屋租金。经双方协商，2013年3月1日前甲方交付房屋给乙方。本合同约定的标的物整体最晚交付时间定为2013年3月15日。甲方交付房屋时，须同时提供该房屋国有土地使用权证、房屋使用权证以及该房屋的所属各项设计图纸、验收或检验合格证明等，并将报装完成的该房屋所应适配的水、电、天然气等基础项目一并交付乙方，并配合乙方完成水、电、气、消防工程的申报安装事宜。乙方依据国家建筑安装及装饰管理的相关规定自行设计，对房屋进行装修、装饰或添置新设备（施），甲方给予乙方陆个月的免租金装修期。自合同签订之日起至房屋交付期间，甲乙双方应共同尊重此合同，对此期间出现的违约导致本合同不能履行，双方约定违约方以年度租金的三倍额度向对方支付违约金。同日，邓未来向谭长春之夫瞿亿高交付保证金5000元。
2013年3月1日，谭长春经与邓未来协商又签订了《补充协议》，该补充协议约定将前述《房屋租赁合同》中房屋交付的约定时间变更为2014年3月1日，标的物整体最晚交付的时间变更为2014年3月15日；租赁期限变更为2014年3月1日至2032年8月30日止（包括陆个月的免租装修期）。还约定自本协议签订之日至标的物交付期间，谭长春对标的物的变动情况包括但不仅限于产权变动、处置变动以及内外墙变动及装饰装修等事宜应及时告知邓未来。
2013年4月20日，邓未来为设计装修涉案房屋室内外与宜昌市夷陵区百家信装饰（刘欢）签订了一份《合同书》，该合同书第二条工程合同价款约定，工程合同预算价款30000元（工程量以实际测量为准，单价以工程预算书报价为准）；工程合同结算价款，由工程预算书中工程项目单价及装修工程载程量合计，和装修工程增减工程项目及价格组成。工程竣工后进行结算。第九条工程款支付约定，双方商定本合同价款采用预算价格和结算价格。以预算单上单价为依据，按实际工程量为准计算；本合同生效后，邓未来按约定分五次分期支付工程款，尾款竣工结算时一次结清。即分期付款比例分别为：首期在签订合同时付5%，一期在水电开工日付35%，二期在木工开工日付40%，三期在油漆开工日付18%，结算余款（尾款）在工程验收合格后付2%。第十一条违约责任其中第4项约定，合同履行期间，任何一方提出解除合同，应向对方按合同预算总价款的10%支付违约金。同日，宜昌市夷陵区百家信装饰（刘欢）出具了收到利川市都亭教场村8组（滨江桥头）邓未来交来房屋室内外设计费人民币30000元的收据一张。后宜昌市夷陵区百家信装饰（刘欢）就涉案房屋室内外装饰出具了设计图。
2014年12月7日，谭长春向邓未来发送了一份《解除合同通知书》，该通知书载明：邓未来先生：因湖北省利川市规划部门规定“房屋超高不予安装水电气”，导致你与我2012年12月7日签订的《房屋租赁合同》中租赁房屋不符合合同约定的交付条件，根据《房屋租赁合同》第十一条（二）款1条规定，现通知你解除合同，双方互不承担赔偿责任。请于接到通知后一周内前来取回交付的保证金5000元。后双方就赔偿损失问题协商未果。2016年3月15日，邓未来诉至本院。审理中，谭长春提出反诉，要求邓未来赔偿其损失10万元。经调解，双方未能达成一致意见。
另查明，涉案《房屋租赁合同》签订后，邓未来及部分设计等相关人员数次往返于宜昌、恩施和利川之间，邓未来为此花费了交通费用3000余元。
涉案房屋系谭长春与利川市都亭街道办事处于2010年11月19日签订《房屋拆迁补偿协议》后在其取得用于安置的宅基地上修建的，该房屋主体工程现已竣工，但至今未取得建设工程规划许可证。
上述事实，有经庭审质证的《房屋租赁合同》及补充协议、收条（据）、解除合同通知书及EMS国内标准快递单、家信装饰《合同书》、设计图（光碟）、房屋拆迁补偿协议、申请人为谭长春的申请书、利集建（登）字第01－19－0162号《集体土地建设用地使用证》、利房权证都亭字第××号《房屋所有权证》及原、被告陈述等证据在卷为证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋主体工程虽已修建完工，但谭长春未取得建设工程规划许可证，其作为出租人就涉案房屋与承租人邓未来于2012年12月7日订立的《房屋租赁合同》应无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《房屋租赁合同》签订当日，邓未来向谭长春之夫交付的保证金5000元，谭长春应当予以返还。结合本案实际情况，谭长春修建涉案房屋明知自己未取得建设工程规划许可证，却与邓未来签订房屋租赁合同，有明显过错，应承担合同无效主要责任；邓未来订立合同过程中未能履行谨慎、合理的注意义务，也应承担相应过错责任。邓未来与谭长春订立涉案《房屋租赁合同》后，既向谭长春之夫交付了保证金5000元，又为设计装修涉案房屋室内外与宜昌市夷陵区百家信装饰（刘欢）签订了装饰装修设计合同，且为装饰装修涉案房屋与设计等相关人员往返于宜昌、恩施和利川之间数次，邓未来因本案《房屋租赁合同》无效而造成的损失是客观、现实存在的，而该损失属于缔约过失责任的信赖利益损害赔偿范围之内，谭长春应当赔偿。关于赔偿邓未来的具体损失数额问题。首先，邓未来在签订合同当日即向谭长春之夫交付了保证金5000元，该款经过了三年多时间才返还必然产生一定的利息损失；其次，根据邓未来与宜昌市夷陵区百家信装饰（刘欢）签订的合同书内容来看，邓未来在签订该合同书时应付首期设计费30000元×5%＝1500元，现因本案《房屋租赁合同》无效，邓未来为减少损失向对方提出解除合同应支付违约金30000元×10%＝3000元；第三，邓未来在缔约中及为履行本案《房屋租赁合同》与设计等相关人员数次往返宜昌、恩施和利川之间，其支出的误工费、食宿及交通费用也是客观存在的。综合邓未来的前述实际损失情况和双方各自过错，本院酌定由谭长春赔偿邓未来经济损失10000元。邓未来要求谭长春赔偿的其余损失，证据不足，本院不予支持。谭长春反诉要求邓未来赔偿其房屋空置三年多的租金损失100000元，因本案《房屋租赁合同》无效的主要过错责任在于谭长春自己未取得建设工程规划许可证，涉案房屋不具有适租和使用的条件，邓未来未接收涉案房屋，谭长春也未将涉案房屋交付邓未来使用，谭长春要求邓未来赔偿其房屋空置三年多的租金损失的理据不足，故对谭长春的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条的规定，判决如下：
一、谭长春于本判决生效后十日内向邓未来赔偿经济损失人民币10000元。
二、谭长春于本判决生效后十日内向邓未来返还保证金人民币5000元。
三、驳回邓未来的其他诉讼请求。
四、驳回谭长春的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2400元，减半收取1200元，由邓未来负担1028.50元，谭长春负担171.50元；反诉案件受理费1150元，由谭长春负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17761101040007804（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 胡兴国
二〇一六年六月一日
书记员 汪小月