北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初11088号
原告（反诉被告）：北京市京密创业橡塑制品有限公司，住北京市大兴区北臧村镇前管营村委会西1000米。
法定代表人：赵继生，执行董事。
委托代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈文兴，男，1963年4月5日出生，台湾地区居民，住北京市大兴区。
委托代理人：李红星，北京市浩盛律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市京密创业橡塑制品有限公司(以下简称：京密创业)诉被告（反诉原告）陈文兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法由审判员赵燕华担任审判长，人民陪审员朱洪涛、鲁金娥担任陪审，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）京密创业的委托代理人王雷、被告（反诉原告）陈文兴及其委托代理人李红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）起诉要求：1、被告（反诉被告）腾退位于北京市大兴区北臧村镇前管营村委会西1000米北京京密创业橡塑制品有限公司院内西侧（桃园路临4号院）的厂房；2、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付2013年租金93002元，2014年1月1日至2017年5月31日的房屋占有使用费317756.83元，2013年1月1日至2014年12月30日期间的电费157824.26元，以及实际腾退房屋之前的占有使用费（以年租金93002元计算），共计568583.09元。事实与理由如下：原告（反诉被告）公司股东（法定代表人）赵继生与陈文兴共同承包位于北京市大兴区北臧村镇前管营村的土地，后因陈文兴欠赵继生债务无法偿还，与赵继生于2013年1月1日达成转让协议，陈文兴以承租的土地和建设的地上房屋抵偿债务。双方签订转让协议后，赵继生委托原告（反诉被告）经营管理该厂房和院落，并由原告（反诉被告）与陈文兴于2013年1月2日签订厂房租赁合同，原告（反诉被告）将位于北京市大兴区北臧村镇前管营村委会西1000米北京京密创业橡塑制品有限公司院内西侧（桃园路临4号院）的厂房提供给陈文兴使用，面积为1274平方米，租期1年，年租金93002元，半年一支付。陈文兴与原告（反诉被告）签订房屋租赁合同前，已实际控制和使用厂房及院落，陈文兴租赁房屋后，并未交纳租金，且在租期届满后依然占有使用厂房，原告（反诉被告）与陈文兴多次协商无果，特提起诉讼。
被告（反诉原告）陈文兴辩称：不同意腾退房屋，涉案的土地是被告（反诉原告）承租和建设的，是我们自己的房屋，不需要腾退。涉案土地是被告（反诉原告）从村委会承租的。本案中，转让协议是被告（反诉原告）的证据，我们已经另案起诉，确认了转让协议无效，最终法院判决转让协议无效，土地、房屋永久归赵继生所有也是无效的。我们将房屋转让给赵继生无效，本案原告（反诉被告）也不是受让人，没有合法的使用权和出租权，所以我们认为双方签订的租赁协议也无效。根据被告（反诉原告）回忆，这合同他是不知情的，是赵继生帮他签的，赵继生一直不以自己的名义起诉，而是用本案原告（反诉被告）的名义起诉。我们请求追加赵继生为第三人，我们使用自己的房子不用交租金，也不支付占有使用费，而且原告（反诉被告）没权利要占有使用费。因此我们提出反诉，要求确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）2013年1月2日签订的厂房租赁合同无效。
原告（反诉被告）京密创业针对反诉辩称：合同效力由法院依法审查。即使合同无效，被告（反诉原告）也应该按照合同约定的租金标准支付占有使用费及拖欠的电费。
原告（反诉被告）围绕诉讼请求依法提交了证据。本院查明的事实如下：
原告（反诉被告）公司股东（法定代表人）赵继生与被告（反诉原告）共同承包位于北京市大兴区北臧村镇前管营村的土地，后因被告（反诉原告）欠赵继生债务无法偿还，与赵继生于2013年1月1日达成转让协议，被告（反诉原告）以承租的土地和建设的地上房屋抵偿债务。双方签订转让协议后，赵继生委托原告（反诉被告）经营管理该厂房和院落，并由原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年1月2日签订厂房租赁合同，原告（反诉被告）将位于北京市大兴区北臧村镇前管营村委会西1000米北京京密创业橡塑制品有限公司院内西侧（桃园路临4号院）的厂房提供给被告（反诉原告）使用，面积为1274平方米，租期1年，年租金93002元，半年一支付。被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订房屋租赁合同前，被告（反诉原告）已实际使用厂房及院落，被告（反诉原告）租赁房屋后，并未交纳租金。
原告（反诉被告）京密创业围绕诉讼请求向本院提交如下证据：
证据一、厂房租赁合同，证明原告（反诉被告）将涉案房屋及土地于2013年1月2日租赁给被告（反诉原告）经营使用，合同约定了租期，租金及双方权利与义务；证据二、转让协议，证明被告（反诉原告）因欠原告（反诉被告）公司股东赵继生的贷款无力偿还，于2013年1月1日与赵继生签订转让协议，以其承租的土地和地上建筑物作价350万抵债；证据三、北京市第二中级人民法院2017京02民终字第3701号判决书；证据四、欠款确认及还款协议，证明案外人赵继生与被告（反诉原告）签订了转让协议后截止2013年1月1日除了抵债的货款外，还欠货款的金额；证据五、补充协议欠款明细单，证明被告（反诉原告）与赵继生结算的时间及欠款金额；证据六、协议书一份，证明涉案的房屋和土地抵债给赵继生，赵继生授权本案原告（反诉被告）经营管理，并有权对外出租；证据七、大兴法院2015年10月8日勘验笔录，证明在该案审理中，被告（反诉原告）占据涉案房屋及土地，被告（反诉原告）在庭审中的陈述存在反言现象，在该份勘验笔录中，法庭询问债务是否存在，被告（反诉原告）承认向案外人借款的事实，而且与原告（反诉被告）存在买卖关系；证据八、高压用电合同，证明原告（反诉被告）系该厂房的用电权利人，厂房用电用的是原告（反诉被告）的电表，被告（反诉原告）使用的电量均计算在原告（反诉被告）支付的总量中，由原告（反诉被告）统一付款，被告（反诉原告）实际使用的电费应当向原告（反诉被告）支付；证据九、2013和2014用电明细及被告（反诉原告）向原告（反诉被告）按月支付电费的票据，证明电费发生金额和尚欠金额；证据十、光盘，证明被告（反诉原告）仍占据涉案房屋和土地没有腾退。原告（反诉被告）补充：证据一、二、四、五在二中院判决中已经予以确认。
被告（反诉原告）陈文兴发表质证意见如下：对证据一、厂房租赁合同，最后的签字是本人签的，但是据陈文兴回忆，前面两页没有他的签字是什么内容，是个人的还是公司的我们是有异议的，是不认可的，前面两页没有被告（反诉原告）的签字；对证据二、转让协议是被告（反诉原告）签字，但是经过我们起诉，已经确认房屋转让无效，土地使用权所有权无效，而且确认里面所谓的欠款部分双方都认可大部分是公司欠款，和赵继生无关。转让协议中的金额是错误的，陈文兴与赵继生个人之间的债务就几十万；对证据三、判决书真实性认可，一审说的很清楚，房屋转让无效，关于房屋土地使用权永远归赵继生是无效的，他的证明目的我们不认可；对证据四、真实性认可，证明目的不认可，对内容不认可，签单子的时候没有欠他钱，只是为帮忙写的协议，不是真实发生的；对证据五，内容是虚假的，债务我们不认可，只是签协议，让我们债权人看到协议，签字的时候赵继生也是这么说的，说这么签看起来真实一点。原告（反诉被告）的证明目的说被告（反诉原告）和赵继生进行结算，所以该证据与本案无关，应让赵继生另行起诉；对证据六、真实性不认可，效力已经被法院否定了，我没有从赵继生处租过房子；对证据七、真实性认可，证明目的不认可，没有从赵继生处买过货，欠款、货款均不认可。上个诉讼中我们一直认可找赵继生借了40万，是借贷关系，不认可是货款，我们和本案原告（反诉被告）公司有业务往来，但是欠款已经结清；对证据八、真实性认可，证明目的不认可，我们不欠电费；对证据九、真实性认可，但他所说的欠的电费，没有经过被告（反诉原告）签字确认，一年电费近20万，该付的都付过了。2014年4、5月是断电的，之后我们自己用电自己交费，2015年有了自己的电卡；对证据十、证明目的不认可，侵犯被告（反诉原告）个人隐私。
被告（反诉原告）陈文兴提交以下证据：2016京01**民初1799号民事判决书、2017京02民终3701号民事判决书，证明涉案协议已被确认无效，赵继生认可债务中有部分公司债务，双方对债务的金额和来源有争议，赵继生自认不是他自己的债务。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据发表质证意见如下：真实性认可，证明目的不认可。被告（反诉原告）断章取义，回避了判决书确认的最主要的事实，合同部分无效，不影响其他部分的效力，关于土地与房屋的以物抵债已经成立，抵债的款项中原告（反诉被告）方认可既有赵继生的个人债务，也有本案原告（反诉被告）的公司债务，我方没有异议，但并不代表债务是虚假的。
本院认为，根据已生效判决《2016京01**民初1799号民事判决书》、《2017京02民终3701号民事判决书》，陈文兴与赵继生2013年1月1日签订的《转让协议》中，陈文兴使用涉案房屋可获取的利益折抵其对赵继生的债务，应为有效，转让所有权部分属于无效。在此前提下，赵继生将通过该协议获得的利益委托京密创业管理、维护，京密创业对外出租涉案房屋并与陈文兴签订了《房屋租赁合同》，因租赁物系既未取得建设工程规划许可证，也未经有关主管部门批准建设，故2013年1月2日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈文兴租用涉案房屋，应当按照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费。关于电费，陈文兴与赵继生2014年11月24日签订的《补充协议》及《欠款明细单》中，双方签字确认了拖欠电费的数额，陈文兴应当按照该数额支付电费。陈文兴主张签订协议是为躲债以及躲避法院执行，但未提交有效债权凭证、法院生效判决或执行文书，对此说法本院不予采信。陈文兴主张《欠款明细单》没有本人签字，对明细单内容不认可，但陈文兴本人签字确认的《补充协议》内容中明确提到“欠款明细单（2014年前欠款1337965.04元）”，按照常理，对于涉及数额较大的欠款明细单，如果陈文兴在签署《补充协议》时没有看到相应的欠款明细单或者对欠款数额有异议，是不可能在《补充协议》上署名的，因此陈文兴的抗辩理由本院不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
原告北京市京密创业橡塑制品有限公司与被告陈文兴于二〇一三年一月二日签订的《房屋租赁合同》无效；
被告陈文兴于本判决生效后十日内将承租的位于北京市大兴区北臧村镇前管营村委会西一千米北京市京密创业橡塑制品有限公司院内西侧（桃园路临四号院）的厂房返还给原告北京市京密创业橡塑制品有限公司；
被告陈文兴于本判决生效后十日内支付原告北京市京密创业橡塑制品有限公司二〇一三年一月一日至实际腾退之日的房屋占有使用费，按每年九万三千零二元标准计算；
被告陈文兴于本判决生效后十日内支付原告北京市京密创业橡塑制品有限公司二〇一三年一月一日至二〇一四年十二月三十日之间拖欠的电费十五万七千八百二十四元二角六分；
驳回原告北京市京密创业橡塑制品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万八千九百七十二元，由原告北京市京密创业橡塑制品有限公司负担七十二元（已交纳），由被告陈文兴负担一万八千九百元（于本判决生效后十日内交纳），反诉案件受理费二千一百二十五元，由原告北京市京密创业橡塑制品有限公司负担（于本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，原告北京市京密创业橡塑制品有限公司可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告陈文兴可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 赵燕华
人民陪审员 鲁金娥
人民陪审员 朱洪涛
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 苏 娜