上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第3232号
原告（反诉被告）周同康。
委托代理人卢峰，上海瑞泽律师事务所律师。
委托代理人汤广芝，上海瑞泽律师事务所律师。
被告（反诉原告）储勇。
被告（反诉原告）储坚。
被告（反诉原告）储敏青。
原告周同康诉被告储勇等房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，于2014年12月29日公开开庭进行了审理。原告周同康及其委托代理人卢峰、被告储勇、储坚、储敏青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2014年7月3日与储某甲签订房产买卖合同，储某甲将上海市徐汇区某村某号某室房屋出售给原告，还签订补充协议约定2014年6月30日将房屋交付，储某甲在原告获得房产证后将户口迁出，并约定任何一方违约都要承担每日万分之五的违约金。储某甲至2014年8月14日才将房屋交付给原告，应承担44天违约金34，210元，原告在8月22日获得产权证，但被告至今未将户口迁移，按照合同约定，交易产生是税费自理，交易中，因储某甲未携带现金，由原告代为支付了税费15，500元，此费用应返还原告。诉讼过程中，储某甲死亡，应由其继承人承担诉讼。故原告诉至法院，请求判令：1、三被告支付逾期交房的违约金34，210元（按照155.5万元为本金，按万分之五每天自2014年6月30日起计算到2014年8月14日，共44天）；2、三被告支付逾期迁出户口违约金，自2014年8月25日计算至实际迁出之日，按每天777.5元计算；3、三被告支付原告代缴税费15，500元。
三被告辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，被告没有延期交房，2014年7月10日，被告就已经搬离了。原告找到被告说房屋内物品太多，要求储某甲腾空，储某甲认为原告可以请人将其清空，费用储某甲出，留在房屋里面的东西都是不要的，但原告没有找人来清理，故储某甲至8月10日将房屋腾空，被告没有违约，在此情况下才有8月10日前腾空的字条；第二，买卖合同约定原告在8月16日前支付余款55.5万元，原告获得产证后被告协助办理户口迁出迁进手续，补充协议却约定为被告迁出户口后原告支付被告55万元，前后矛盾，父亲储某甲怎么会去签订这样一份对自己不�的协议，该补充协议是原告伪造的。被告储勇一家三口的户口还在系争房屋上，原告尚有55.5万元房款没有支付，待原告支付了该剩余房款，被告才迁出户口。储某甲的户口本来就不在系争房屋内，其签订的补充协议不能约束被告储勇一家三口的户籍迁出。第三，双方约定的房款是卖方净到手价格，税费应当由原告承担，所以原告支付了税款。故被告不存在违约行为，原告未按约支付房款，要求原告承担违约责任，故提出反诉请求法院判令：1.反诉被告支付房屋尾款555，000元；2.反诉被告支付逾期支付尾款的违约金，按555，000为本金，按日万分之五自2014年8月16日计算至实际支付日。
反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉请。反诉原告自己也承认在8月10日将房屋交付，但因为当时与储某甲同住的孙子还没有借到房子，故延误至8月14日才将房屋腾空给反诉被告。根据补充�议，反诉原告将户口迁出，反诉被告才有义务支付剩余房款，现反诉原告未履行该项义务，故反诉被告无义务支付房款。
经审理查明，2014年6月23日，原告（买受人、乙方）与储某甲（卖售方、甲方）签订房屋买卖协议，约定：一、甲方将上海市徐汇区某路某村某号某室房屋（以下简称系争房屋）出售给乙方。二、总价款1，555，000元。三、付款方式：甲乙双方即日去房地产交易中心办理过户手续，乙方收到交易中心出具为乙方权利人的收据凭证。乙方带甲方至银行直接支付定金二十万元，第一笔房款八十万元，合计一百万元给甲方。四、余款55.5万元，甲乙双方约定8月16日乙方支付给甲方。另约定甲乙双方互不违约，如违约按照总房价的日万分之五支付对方违约金，定金双倍返还或不还。五、甲方承诺于2014年6月底腾出房屋，提供乙方装修便利，并待乙方收到房产�后，帮助办理户口迁光迁入手续。出卖方由储某甲签字，买受方由原告签字。
2014年7月3日，原告（买受人、乙方）与储某甲（卖售方、甲方）签订网上《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋受让与乙方，房屋价款共计1，555，000元；甲乙双方确认在2014年10月3日前向房产交易中心申请办理转让过户手续；本合同生效后，甲乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；交房时间、违约责任、付款协议空白。后双方至交易中心过户，储某甲需缴纳个人所得税15，500元，由原告进行了支付。2014年8月22日，系争房屋核准登记至原告名下。后因双方对户籍迁出及余款支付产生争议，原告于2014年9月15日至本院起诉储某甲。
2014年11月1日，储某甲去世。储某甲与蒋某某（已去世）为夫妻，生育有三子女：储勇、储坚、储敏青。
另查明，系争房屋内留有储勇、储坚及张某某的户籍。储某甲去世前户籍在上海市某路某弄某号。
以上事实，除有当事人陈述，另有房地产买卖合同、房地产权证、收据、户籍信息等佐证，本院予以确认。
审理中，原告向本院提供2014年8月10日储某甲签字的房地产买卖合同补充协议，内容为：“甲方储某甲承诺待乙方周同康取得房产证后，报入户口前甲方将某室的户口迁出迁光。乙方取得上述二项办妥后，支付甲方五十五万元尾款。甲方承诺某室的设施、设备装饰保持完整。2014年8月10日甲方将某村某号某室腾清给乙方使用。履约中如有争议诉诸法院。”被告发表质证意见认为，该补充协议是原告伪造的，储某甲当时是写过该字条，但当时只有最后三行内容即“2014年8月10日甲方将某村某号某室腾清给乙方使用。履约中如有争议诉诸法院”，前面的内容是原告事后自行添加的，落款签名和日期都是原告伪造的。本院认为，被告称补充协议系原告伪造的意见，未提供任何证据佐证，本院不予采纳，故该补充协议的证据效力本院予以采纳。被告向本院提供贾某某、安某某书面证明一份，证明储某甲于2014年1月1日起租住某村某号某室至今，还提供某村党总支书记书面证明一份，证明储某甲与周同康发生纠纷，9月15日居委会出面进行调解，周同康不同意调解方案。原告发表质证意见认为，该些证据已经超过举证时限，真实性不予确认，且与本案无关。本院认为，贾某某、安某某书面证明系证人证言，需出庭作证，且不能证明被告交房时间，而居委会书记的证明只能证明双方进行过调解，证明目的与本案缺乏关联性，故不予采纳。
本院认为，原告与储某甲签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束�，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。原告与储某甲在6月23日签订的协议和8月10日签订的补充协议中关于房屋交付时间、余款数额及支付方式上均发生变化，根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同，故双方的意思应当以后签订的协议为准，根据补充协议内容储某甲在8月10日将房屋腾空，而原告认为储某甲在8月14日交付房屋的主张，缺乏依据，故本院确认储某甲于2014年8月10日将系争房屋交付原告。诉讼过程中，储某甲去世，三被告系储某甲继承人，且同意参加本案诉讼，根据相关法律规定，储某甲的权利与义务由三被告继受。关于原告要求被告按照买卖协议承担逾期交房和逾期迁户口违约金的诉请，但买卖协议中关于承担总房价日万分之五的违约金的条款系约定于第四条，并未对逾期交房和逾期迁户口约定违约金，且补充协议也未对此�定违约金，故原告该诉请，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付代垫的交易税费15，500元，房屋买卖合同及补充协议未对交易税费支付问题进行约定，但原告与储某甲签订的《上海市房地产买卖合同》中约定双方应按国家及本市的有关规定缴纳税费，因此该15，500元个人所得税本应由储某甲缴纳，现原告代为支付，故三被告应将该款支付原告。关于三被告反诉要求原告支付剩余尾款并支付违约金的诉请，根据补充协议约定，尾款在原告取得房屋产证及系争房屋上被告方户口迁光后支付，现系争房屋上仍有储勇、储坚及张某某的户籍，故原告支付尾款条件尚未成就，三被告该诉请，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条的规定，�决如下：
一、被告（反诉原告）储勇、储坚、储敏青于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）周同康15，500元；
二、驳回原告（反诉被告）周同康其余诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）储勇、储坚、储敏青的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费计1，580.10元，由原告负担1，408.80元，三被告负担171.30元。反诉案件受理费计4，650元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 徐红
二〇一五年三月九日
书 记 员 顾郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
�六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第五十五条在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。