江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第2161号
上诉人（原审被告）华荣娣。
上诉人（原审被告）华容月。
上诉人（原审被告）陈立超。
上诉人（原审被告）陈菊林。
委托代理人姚盈一（受华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林的共同授权委托），苏州市姑苏区石路法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）华青野。
被上诉人（原审原告）朱培新。
被上诉人（原审原告）李青松。
委托代理人梁宏刚（受华青野、朱培新、李青松的共同授权委托），北京大悦律师事务所律师。
原审被告无锡市康源房屋拆迁有限公司，住所地无锡市江海西路618-308号。
法定代表人管宏伟，该公司经理。
委托代理人毕坚，该公司职员。
上诉人华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林因与被上诉人华青野、朱培新、李青松、原审被告无锡市康源房屋拆迁有限公司（以下简称康源拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨民初字第0907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
华青野、朱培新、李青松原审诉称：坐落于无锡市滨湖区蠡湖街道东顾巷社区南华巷34-3××号的房屋登记在华根泉名下。华根泉、严荷凤夫妇共生育五个子女，即大儿子华荣祖、大女儿华荣娣、二女儿华荣菊、三女儿华荣月、小儿子华荣新。华荣新于1963年出生，1968年去世。严荷凤于1993年1月5日去世，华荣祖于1994年10月5日去世，华根泉于1994年11月7日去世，华荣菊于1996年12月去世。华荣祖与朱培新系夫妻关系，共生育两个子女，即儿子华青野、女儿华青洋。华青洋于2014年5月11日去世，李青松系华青洋之夫。陈菊林、华荣菊系夫妻关系，生有一子即陈立超。上述涉案房屋中两间两层楼房系90年代初由华荣祖出资翻建、另南面一间平房和北面一间平房系2000年朱培新出资翻建，故原告对上述涉案房屋（建筑面积215.86平方米）中的197.25平方米享有产权，另对涉案房屋中的其余房产享有继承权。2011年12月28日，康源拆迁公司未经原告同意，就涉案房屋与华荣娣、华荣月、陈立超签订的《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》属于无权处分的协议。故要求法院确认该《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》无效。
康源拆迁公司原审辩称：其根据涉案房屋产权证，在产权人华根泉去世的情况下，与继承人华荣娣、华荣月、陈立超签订的《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》应为有效。
华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林原审辩称：涉案房屋产权人系华根泉，华荣娣、华荣月、陈立超作为涉案房屋的继承人与康源拆迁公司签订的《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》应为有效。
原审法院经审理查明：坐落于无锡市滨湖区蠡湖街道东顾巷社区南华巷34-3××号的房屋产权人为华根泉，该房屋所有权证于1993年6月颁发。华根泉、严荷凤系夫妻关系，共生育五个子女，即大儿子华荣祖、大女儿华荣娣、二女儿华荣菊、三女儿华荣月、小儿子华荣新。华荣新于1963年出生，1968年去世。严荷凤于1993年1月5日去世，华荣祖于1994年10月5日去世，华根泉于1994年11月7日去世，华荣菊于1996年12月去世，陈菊林、华荣菊系夫妻关系，生有一子即陈立超。华荣祖与朱培新系夫妻关系，共生育两个子女，即儿子华青野、女儿华青洋。华青洋于2014年5月11日去世，李青松系华青洋之夫。华根泉的父母先于华根泉去世。严荷凤的父母先于严荷凤去世。
南华巷x号宅基地上原有华根泉的平房老宅。1988年国庆，华荣祖、华荣娣、华荣菊、华容月签订协议一份，协议内容为：家中房屋已建造百余年，多年来一直未有经济力量进行有效维修，墙壁倾斜、门窗走动、漏风漏雨，80年曾坍塌过一次，公社作为危房供修理材料，因无资金而作罢，草草了事。现在兄妹都已成家，条件好转，为使父母晚年居住条件有所改善，兄妹四人商定如下：1、兄妹共同提供费用翻建老房，供父母亲居住。2、今后谁要房屋的产权，谁就负担全部费用（不含利息）。3、陆续备款，购买材料，争取在三年内完成。费用承担如下，华荣祖5500元、华荣娣1000元、华荣菊5500元、华容月3000元。该协议由小队鉴证人邵某签名。1989年6月，华根泉申请在南华巷x号老宅基上翻建楼房两间，公社意见：同意老房拆除后翻建两间二层楼房。申请书上记载：常住人口为华荣祖、朱培新、华青野、华青洋。90年代初，南华巷x号老宅基上翻建了两间二层楼房。翻建楼房前由华根泉、严荷凤及华荣娣的儿子石正明经常居住，华荣娣断断续续居住，华荣祖与朱培新有一间婚房，但不常居住。楼房翻建后华根泉、严荷凤及华荣娣的儿子石正明住二层楼房的一楼房间，华荣祖与朱培新一家周末、过节回去住楼上。2000年，朱培新对南华巷34-3××号的房屋中的两间平房进行了修缮。南华巷34-3××号的房屋，自1995年起由朱培新出租。
2011年6月，因建设南北华巷地块征地拆迁安置房项目需要，无锡市滨湖区蠡湖街道办事处委托康源拆迁公司实施锡政拆通（2011）第52号拆迁通知书中的拆迁工作。坐落于南华巷34-3××号的房屋被列为拆迁范围。2011年12月28日，康源拆迁公司与华荣娣、华荣月、陈立超签订了第0000607号《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》，就南华巷34-3××号房屋的有关拆迁安置等事项达成了书面协议。同日，华荣娣、华荣月、陈立超向康源拆迁公司出具具结书，载明：南北华巷安置房项目南华巷34-3××号，该房屋产权人华根泉已亡，该套房屋的拆迁由其处理，以后该房屋出现的一切法律、经济责任均由其本人承担。2012年12月26日，华荣娣（儿子石正明签收）、华荣月、陈立超各得安置房一套。
本案存在争议的焦点：南华巷34-3××号房屋的产权应如何确定？
华青野、朱培新、李青松认为，南华巷34-3××号房屋其中两间二层楼房系华荣祖于90年代出资建造，两间平房系由朱培新于2000年修缮，该部分的产权应归属华青野、朱培新、李青松，其余部分产权归属华根泉。华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林认为，南华巷34-3××号房屋的产权应归属华根泉。
华青野、朱培新、李青松在诉讼中申请陆柏泉、袁仲琪、袁瑞娟、周龙英到庭作证，用以证明楼房系由华荣祖出资建造。其中陆柏泉陈述：其系华荣祖邻居，90年代，华荣祖叫其请人盖房子，盖的是楼房。袁仲琪陈述：其系华荣祖的亲戚，华荣祖为造房子向其母亲借过钱，后朱培新于2000年还钱了。袁瑞娟陈述：90年代华荣祖出资造房，其借钱给华荣祖，后由朱培新归还。周龙英陈述：其系东顾巷村的民调、治保、妇女主任，对村里的情况比较清楚。华根泉家由严荷凤当家，他们家比较团结，华荣祖对父母比较孝顺。90年代翻建房屋时，华根泉、严荷凤的身体都已经不好了。楼房是华荣祖造的，华荣祖为此借钱了。华根泉当时退休工资每月不到200元，严荷凤生产队每月发十至二十元。华荣祖比较孝顺，所以房屋翻建仍以父亲华根泉的名义申请。房屋翻建前，华根泉、严荷凤、华荣娣的儿子石正明常住在老房子里，华荣娣断断续续住过。华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林质证后认为，南华巷x号老宅基地上翻建两间二层楼房的事宜确实由华荣祖负责，但造房人应为华根泉、严荷凤，华荣祖只是为其父母亲做事情。
华青野、朱培新、李青松提供华荣祖在翻建南华巷x号楼房时自己的设计方案、使用材料、购买材料费用和人工费的记录、部分建材的票据用以证明楼房的翻建人系华荣祖。华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林质证后认为，对证据的真实性没有异议，但楼房建造人是华根泉、严荷凤，当时由严荷凤当家，华荣祖是经办人，故票据在原告处。
华青野、朱培新、李青松提供借款汇总表，用以证明华荣祖借钱建造楼房，其中向华荣娣借1500元、向华容月借2500元、向陈菊林借3000元。至华荣祖去世时，华荣娣的借款已还清。华荣月、陈菊林的借款各剩2000元未还。华荣娣、华荣月、陈立超、陈菊林质证后认为，建楼房时是严荷凤当家，故他们不清楚。
华青野、朱培新、李青松提供华荣月于2011年7月17日出具的证明，用以证实华荣祖因建造楼房向其三个妹妹借款，现已全部还清。该证明内容为：南华巷x号因危房翻建楼房，三个妹妹曾借给哥哥造房资金各2000元。荣娣的钱哥哥在世时已还清，荣菊、荣月的钱也早已还清。华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林质证后认为，南华巷x号建楼房时，华荣祖的三个妹妹都按协议出钱的，钱是交给严荷凤的。华荣祖无力承担该出的费用，向三个妹妹各借2000元，后还清了。
华青野、朱培新、李青松提供工资单，用以证明华荣祖有能力承担其该筹备的建房费用，无需就其应筹备的部分费用向华荣祖的三个妹妹借款。工资单上载明：1989年10月，华荣祖工资为189元、朱培新为105元。华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林质证后认为，对于华荣祖、朱培新当时的工资情况不清楚。
华青野、朱培新、李青松提供2000年时任东顾巷村治保主任周亮的证明，用以证明朱培新重新翻建了平房，该证明载明：坐落于南华巷x号老宅因年久失修，部分房屋已倒塌。2000年10月底，户主朱培新进行修缮，前后建筑面积约为60平方米。无锡市滨湖区蠡湖街道震泽社区居民委员会盖章证明情况属实。华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林质证后认为，因老房子要坍塌，朱培新就修缮了。
华青野、朱培新、李青松提供南华巷x号房屋出租委托管理协议及缴纳管理费票据，用以证明涉案房屋由朱培新出租。华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林质证后，华荣娣认可自1995年后，房屋由朱培新出租，华容月、陈立超、陈菊林对此表示不清楚。
对于原告方提供的有关涉案房屋翻建、修缮的相关证据及证人证言，康源拆迁公司均表示与其无关。
以上事实由房屋所有权证复印件、宅基地使用证复印件无锡市郊区蠡园乡私房新翻建申请书复印件、协议书、无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书复印件、第0000607号《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》复印件、具结书、南北华巷地块拆迁安置结算表、户口登记表、户籍信息证明、常住人口登记表、翻建楼房时的设计方案、使用材料、购买材料费用和人工费的记录、部分建材的票据、借款汇总、工资单存根、华容月出具的证明、周亮出具的证明、证人证言及当事人的陈述等证据在案佐证。
原审法院认为：公民的合法财产受法律保护。房屋的所有权归属应当根据房屋建造出资情况、产权登记情况以及房屋历史演变过程等因素进行综合分析评判。本案中，南华巷34-3××号房屋登记产权人系华根泉，该房屋中的楼房系90年代经过了老房拆除后翻建。当时，华根泉、严荷凤夫妇已年老，华荣祖、华荣娣、华荣菊、华容月兄妹都已成家，翻建申请书上记载：申请人系华根泉，常住人口为华荣祖、朱培新、华青野、华青洋。根据华荣祖与三个妹妹的协议，以及华容娣、华容月、华容菊借钱给华荣祖翻造楼房并已还清借款的事实，结合证人证言及原告提供的翻建楼房时的设计方案、使用材料、购买材料费用和人工费的记录、部分建材的票据、借款汇总，可以认定华荣祖为翻建楼房出资并为主要劳动力。华荣娣、华容月及华容菊的继承人陈述，翻建楼房时华荣娣、华容月及华容菊除借钱给华荣祖外，还另外按协议出资了，但未能提供相关证据予以佐证。按照民间风俗，在女姐妹均已出嫁的情况下，长子华荣祖翻建楼房时，出了资金和主要劳动力，应对该房屋享有产权份额。另朱培新对老宅平房进行了修缮，并对南华巷34-3××号房屋进行出租管理。故华荣祖、朱培新夫妇对南华巷34-3××号房屋作出了主要贡献。综上，法院酌定华根泉、严荷凤夫妇对南华巷34-3××号房屋享有2／5的产权份额，华荣祖、朱培新夫妇对南华巷34-3××号房屋享有3／5的产权份额。
根据有关法律的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。南华巷34-3××号房屋拆迁时，严荷凤、华荣祖、华根泉、华荣菊已先后去世。严荷凤去世后，其享有的1／5份额，由华根泉、华荣祖、华荣娣、华荣菊、华荣月各继承1／25份额。华荣祖去世后，其享有的17／50份额，由华根泉、朱培新、华青野、华青洋各继承17／200份额。华根泉去世后，其享有的13／40份额，由华青野、华青洋各代位继承13／320份额，华荣娣、华荣菊、华荣月各继承13／160份额。华荣菊去世后，其享有的份额由陈菊林、陈立超继承。故南华巷34-3××号房屋拆迁时，朱培新、华青野、华青洋对该房屋共享有509／800份额，华荣娣、华荣月各享有97／800份额，陈菊林、陈立超共享有97／800份额。华荣娣、华荣月、陈立超对南华巷34-3××号房屋的份额未达到三分之二以上的，共有人之间亦没有另外约定，故华荣娣、华荣月、陈立超与康源拆迁公司就无锡市滨湖区蠡湖街道东顾巷社区南华巷34-3××号房屋的有关拆迁补偿安置等事项签订了房屋拆迁产权调换协议书，应当认定无效。
原审法院依照《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决：康源拆迁公司与华荣娣、华荣月、陈立超签订的第0000607号《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》无效。案件受理费14794元，由华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林、康源拆迁公司负担。
华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审认定华荣祖、朱培新为建房做出了“主要贡献”的说法不准确。2、原审中“另朱培新对老宅平房进行了修缮，并对南华巷34-3××号房屋进行了出租管理，故华荣祖、朱培新对南华巷34房屋作出了主要贡献”的认定显失公正。3、关于原审中华荣祖翻造房屋的有关证人证言因有利害关系，不能采信。4、原审中康源拆迁公司的抗辩意见“产权证是法律依据”，上诉人与康源拆迁公司签订的房屋安置补偿协议是符合法律规定的，并无不当。据此，请求撤销原审判决，依法改判。
华青野、朱培新、李青松答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
康源拆迁公司陈述：根据无锡市相关房屋拆迁规定，所签订的协议是合法的，补偿款是给一户人家的，至于被拆迁人内部如何分配，不是其所理涉的范围。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。本案中，90年代初，南华巷34-3××号老房屋拆旧翻新时，华根泉、严荷凤夫妇已年老，华荣祖、华荣娣、华荣菊、华荣月兄妹都已成家，根据华荣祖与三个妹妹的协议，以及三个妹妹借钱给华荣祖翻建楼房并已还清借款的事实，原审认定华荣祖为翻建楼房出资并为主要劳动力，并无不当。另根据朱培新对老宅平房进行了修缮，并对南华巷34-3××号房屋进行出租管理，原审认定华荣祖、朱培新夫妇对南华巷34-3××号房屋作出了主要贡献，也并无不当。虽然建房申请人是华根泉，南华巷34-3××号房屋产权证上所有权人为华根泉，但是，根据翻建申请书的记载，再按照民间风俗，在女姐妹均已出嫁的情况下，华荣祖翻建楼房时，出资出力，应当对该房屋享有产权份额，原审酌定华荣祖、朱培新夫妇对南华巷34-3××号房屋享有五分之三的产权份额，并无不当。
华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林上诉认为，南华巷34-3××号房屋权属是父母华根泉、严荷凤的，兄妹四人出资出力为父母造房，都是尽孝道，该上诉理由不能成立。理由如下：第一，如果是兄妹四人出资为父母造房，华荣祖就没有必要向三个妹妹借款建房，因为华荣祖有能力支付其按约应当承担的份额；第二，虽然在建房之前，兄妹四人签订了共同出资帮助父母翻建老房的协议，但华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林没有证据证明事后华荣娣、华荣菊、华荣月按照协议履行了出资义务。相反，姐妹三人是作为借款人，出借款项供华荣祖建房。故华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林认为是兄妹四人出资帮助建房，与事实不符，不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14794元，由华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 陈丽芳
审判员 潘晓峰
二〇一五年二月二十七日
书记员 唐广征