苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初3664号
原告苏州裕华置业有限公司，住所地苏州市吴中区宝带西路111号14层1409号。
法定代表人黄学军，董事长。
委托代理人徐斌，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
委托代理人卞丹君，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。
被告苏州东吴运输发展有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇东太湖路以南、浦沙路以东。
法定代表人朱根虎。
委托代理人刘长武，江苏正华正律师事务所律师。
原告苏州裕华置业有限公司诉被告苏州东吴运输发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理，依法由代理审判员吴明燕适用简易程序公开进行审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告苏州裕华置业有限公司法定代表人黄学军、委托代理人徐斌,被告苏州东吴运输发展有限公司的委托代理人刘长武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州裕华置业有限公司诉称，2011年5月1日，被告与案外人苏州市吴中区雅新服装有限公司（以下简称“雅新公司”）签订《租房合同》，约定被告租用雅新公司坐落于苏州市吴中区××号房屋，每年租金280000元（场地年费用180000元，房屋年费用100000元）。租期自2011年5月1日起至2016年4月30日止，租金每年支付一次。2014年9月，其通过司法拍卖竞买到上述房屋，成为该房屋的所有权人，但被告一直未向其支付租金，也未搬离房屋。请求判令被告从苏州市吴中区××号房屋（含场地）搬离；支付2014年10月1日至2016年4月10日的租金427777元及自2016年4月11日起，场地按180000元/年，房屋按100000元/年计算至被告实际搬离之日止的使用费；诉讼费由被告承担。
被告苏州东吴运输发展有限公司辩称，其是向雅新公司租赁的房屋，没有义务向原告支付租金；原告未取得房产证及土地证，不是涉案房屋的所有权人；原告取得房屋的程序不合法，侵害了其的优先购买权；原告拍卖所得的只是房屋，不包括场地。
经审理查明，2011年5月1日，被告（乙方）与雅新公司的法定代表人许进良（甲方）签订《租房合同》，约定乙方租用甲方位于苏州市吴中区××号的场地3000平方米，房屋700平方米，场地年费用180000元，房屋年费用100000元，每年支付一次。租期自2011年5月1日起至2016年4月30日止。
2013年12月12日，苏州工业园区人民法院受理恒丰银行股份有限公司苏州分行申请执行雅新公司、苏州新世纪服装有限公司、许进良、周根云、许赟金融借款合同纠纷一案，执行中，苏州工业园区人民法院在淘宝网公开拍卖雅新公司位于苏州市吴中区××、××、××幢的房地产（包括房屋室内装修、未经登记建筑）。拍卖公告显示该三幢房屋登记建筑面积合计5815.60平方米，土地使用权面积6000平方米，未经登记建筑723.82平方米。后，原告以人民币1914.74万元的价格竞得上述房地产。2014年9月19日，苏州工业园区人民法院作出（2013）园执字第3007-3号执行裁定书，裁定苏州市吴中区××、××、××幢房地产的所有权及相应其他权利归买受人苏州裕华置业有限公司所有，房地产的所有权自裁定送达买受人苏州裕华置业有限公司之日起转移。后，苏州工业园区人民法院出具协助执行通知书给苏州市吴中区房产交易中心及苏州市吴中区国土资源局，要求两家单位协助将雅新公司名下位于苏州市吴中区××、××、××幢厂房（苏房权证字吴中字第××号、00××26号、00155927号）及土地使用权（吴国用[2009]第06××78号、地号001-××-016）过户至苏州裕华置业有限公司名下。
原告竞得上述房地产后，未向原告支付租金，也未搬离。2016年3月29日，原告委托律师向被告邮寄律师函，告知被告因未交纳租金，《租房合同》自律师函送达之日起十日内解除，要求被告在律师函发出之日起十日内，缴清水电等费用后从房屋中搬离，并支付房屋租金。被告于3月31日签收该邮件后一直未搬离。
被告称，目前苏州市吴中区××号雅新公司名下只有三幢建筑物，其从雅新公司租赁的700平方米房屋是指吴中区××幢楼房的第三层，3000平方米场地是指除厂房所占土地外的其他所有场地，其也是按照上述合同约定支付房屋及场地租金给雅新公司，至今还在使用。原告称，被告还占用了5幢楼房。
另，被告提供其与许进良于2016年9月30日签订的协议及补充协议，称原告及雅新公司没有告知其房屋拍卖的事情，导致其丧失了房屋的优先购买权，其一直与许进良协商，许进良表示将从原告处租赁地块用于经营，承诺给其150万元的搬迁补偿，并允诺什么时候付清款项，什么时候搬走。另外，雅新公司及其许进良拖欠其许多债务，曾经承诺以租金冲抵所欠债务，故其并非故意拖欠租金。对此，原告称其从未与许进良签订过涉案房屋及土地的合同，许进良无权代表其处分。
以上事实，由原告提供的租房合同、执行裁定书、协助执行通知书、律师函、邮寄凭证、告示，被告提供的协议、补充协议及本院制作的庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。原告通过司法拍卖竞得苏州市吴中区××、××、××幢的房地产（包括房屋室内装修、未经登记建筑），法院据此出具执行裁定书，裁定上述房地产所有权自裁定送达原告之日起转移，原告于收到执行裁定书之日起依法成为上述房地产的所有权人。被告称原告未取得房产证及土地证，不是涉案房屋的所有权人，没有依据，本院不予采纳。司法拍卖遵循房地一体的原则，且上述拍卖的房屋登记建筑面积合计5815.60平方米，土地使用权面积6000平方米，被告称原告仅拍得房屋，不含场地的意见，没有事实和法律依据，本院亦不予采纳。上述房地产所有权的变动不影响被告与雅新公司的租赁合同效力，但原告作为涉案房地产的所有权人，有权依据被告与雅新公司的约定向被告收取租金收益。被告一直未按约支付租金给原告，原告有权解除租赁合同。2016年3月29日，原告向被告发出律师函，通知被告租赁合同自律师函送达之日起十日内解除，被告于3月31日签收该函件，故双方之间的租赁合同于2016年4月10日解除，被告应从涉案房屋、场地中搬离。现被告尚未搬离，原告按照被告与雅新公司签订的《租房合同》，向被告主张自2014年10月1日至2016年4月10日的租金427777元及自2016年4月11日起至被告实际搬离之日止的房屋、场地使用费合法有据，本院予以支持。另，原告系涉案房地产的所有权人，未与许进良签订租赁合同，也未授权许进良可以处理房屋，许进良无权代表其承诺被告搬迁条件及时间，故被告所称的150万元的搬迁补偿及什么时候给钱，什么时候搬迁的搬迁条件，对原告不具有约束力，至于被告辩称其优先购买权受到侵害之事，可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百一十七条、第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、被告苏州东吴运输发展有限公司于本判决生效之日起十日内从苏州市吴中区苏蠡路82号房屋、场地搬离。
二、被告苏州东吴运输发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州裕华置业有限公司2014年10月1日至2016年4月10日的租金427777元及自2016年4月11日起，场地按180000元/年，房屋按100000元/年计算至实际搬离之日止的房屋、场地使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取人民币8300元，由被告苏州东吴运输发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 金美珍
代理审判员 吴明燕
人民陪审员 吕洁波
二〇一六年十二月六日
书 记 员 陈汉东