湖南省汝城县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1026民初65号原告:胡玉秀，女，1984年10月27日出生，汉族，住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：何冬青，湖南水正兰律师事务所律师。被告：汝城县金源房地产开发有限公司，住所地汝城县卢阳镇滨河东路。（�称金源房地产）法定代表人：肖思敏，公司总经理。委托诉讼代理人：殷建国，广东品峰律师事务所律师。原告胡玉秀与被告金源房地产不当得利纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，于2017年2月28日公告送达诉状副本、应诉通知书等材料给被告金源房地产，被告金源房地产于2017年4月25日提出管辖异议，本院于2017年5月10日做出（2017）湘1026民初65号民事裁定书，裁定驳回金源房地产提出的管辖异议，金源房地产不服该裁定，提起上诉，郴州市中级人民法院以（2017）湘10民辖终66号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年9月19日公开开庭进行了审理，原告胡玉秀及其委托诉讼代理人何冬青，被告委托诉讼代理人殷建国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。胡玉秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还水电入户费7200元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在被告处购买了两间店面，原告付了购房款后，被告额外向原告收取了7200元水电入户费。在双方签订的商品房买卖合同中并没有该项约定，事实上，水电入户费应当计入被告的开发成本,包含在合同价款中，因此，被告收取该笔费用不符合法律规定，特向贵院起诉，请依法判决。金源房地产辩称：1、原告提交的收款收据显示收款人是杜真英，而杜真英不是我公司员工，杜真英的收款行为与我公司无关，我公司按合同约定交付毛坯房，只负责水电到总表，门窗留洞，我公司不知道水电到户及其他装修是谁承建的。2、本案已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，胡玉秀提交证据1、收款收据,证据2、商品房买卖合同两份（复印件）；金源房地产提交证据3、金源房地产与湘潭潭州电力建设有限公司汝城项目部签订的承包合同及3份收据。本院依胡玉秀的申请，调取了金源房地产汇款给汝城县自来水公司的转账凭证并对自来水公司工程部负责人做了调查笔录，本院认为证据1、2、3及本院调取的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月1日，胡玉秀与金源房地产签订两份商品房买卖合同，胡玉秀购买金源房地产开发的金源名苑114、115号两间店面，购房款共1195660元，现两间店面已交付胡玉秀使用。2014年1月28日，杜真英收取胡玉秀7200元，杜真英向胡玉秀出具收据，“今收到胡玉秀交来水电入户费7200元，经手人杜真英”。胡玉秀认为，杜真英是金源房地产的工作人员，杜真英收取7200元水电入户费是代表金源房地产收款,水电入户费属于开发成本，应当包含在购房款当中，金源房地产收取该笔费用不符合法律规定，遂提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点有：一、杜真英收取胡玉秀水电入户费并出具收据的行为是否代表金源房地产收款。金源房地产认为杜真英并非金源房地产的职工，收据上无金源房地产盖章，故杜真英是以个人名义收款，其收款行为与金源房地产无关。本院认为，何炜等31名购买金源房地产开发的金源花苑住房的业主在2016年12月8日起诉金源房地产，请求判令金�房地产退还收取31名业主交纳的水电入户费、楼梯扶手费等费用,何炜等31名业主购房、交纳水电入户费等费用的时间段与胡玉秀购房、交款的时间段相同，收款经手人也是杜真英，部分原告提交的证据显示杜真英是金源房地产的代理经办人、跟单人，部分购房款也是由杜真英经手收取，足以认定杜真英是金源房地产聘请的员工；本院向汝城县自来水公司工程部负责人所做的调查笔录也证实金源房地产同时开发金源名苑、金源花苑、金源大厦，已将水一户一表安装入户，故杜真英是以金源房地产员工的身份为金源房地产收取胡玉秀交纳的7200元水电入户费。二、金源房地产以水电入户费名义收取本案诉争款项的行为是否构成不当得利。金源房地产开发的金源花苑、金源名苑、金源大厦均于2011年10月30日开工，2013年6月25日竣工验收合格，商品房预售许可证号均为预许字（2012）第03号，何炜等人提交的证据证实，2011年、2012年，购房人与金源房地产签订了认购书，认购书约定“毛坯房基本标准为：1、框架结构；2、有公共水电总表；3、外墙面为外墙砖装饰；4、房门只留门洞；5、套内地面为钢筋混凝土毛坯房；6、卫生间为净坑或楼面板；7、卫生间、厨房间墙面水泥砂浆麻面；8、所有窗、卫生间门、房间、商铺门口均预留洞口。第六条：乙方须按本认购书约定时间将上述楼款付清，并在规定的时间内到甲方销售中心办理购房手续，签署《商品房预售合同补充协议》、《商品房预售合同》等资料。第十二条：双方签订本认购书后，双方一切有关该商品房的权益和责任，均以本认购书内的条款为依据，其他口头或未经双方书面确认的承诺均属无效。”购房人与金源房地产签订�品房买卖合同，商品房买卖合同第二十一条规定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。附件三：装饰、设备标准：1、外墙：墙面砖；2、内墙：灰面；3、顶棚：楼面板；4、地面：混凝土毛坯面；5、门窗：留洞口；6、电梯：无；7、其他：无。”商品房买卖合同的内容没有否定认购书的内容。结合商品房买卖合同及认购书的内容，可知按合同约定，金源房地产销售的商品房，买方付清购房款后，卖方交付的商品房只需有公共水电总表。原告胡玉秀认为水电入户费应包含于建设成本中。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。金源房地产销售商品房时房屋价格不包含水电入户费并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。但金源房地产收取胡玉秀7200元水电入户费后，至今不与胡玉秀结算，不将付清水电入户费用后剩余款退还胡玉秀，现胡玉秀以开发商另行收取水电入户费无法律依据为由诉请金源房地产退还水电入户费，本案应定案由为不当得利纠纷。三、胡玉秀的起诉是否已过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定，返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。因此，不当得利请求权的行使要符合两个�件：一是受损人知道或者应当知道不当得利事实的存在；二是受损人知道或者应当知道受益人。胡玉秀认为杜真英代金源房地产收取7200元水电入户费没有合法的依据，但其在2014年1月28日交纳7200元水电入户费，到2017年1月20日才提起诉讼，已经超过了二年，胡玉秀也没有提交证据证明本案没有过诉讼时效期间，本院经调查也没有发现有诉讼时效中止、中断的情况。因此，本案已过诉讼时效期间。综上，金源房地产提出本案已过诉讼时效的抗辩成立。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十五条、第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告胡玉秀的诉讼请求。案件受理费50元，由原告胡玉秀负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  朱丽娟审 判 员  蒋柏梅人民陪审员  李矿辉二〇一八年一月二日书 记 员  朱承娟