沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0112民初4112号
原告沈阳新浦物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区明波路2-19号7门。
法定代表人华建国，系该公司董事长。
委托代理人赵珣，系辽宁兴沈律师事务所律师。
被告马英波，女，汉族，被告徐跃明，男，汉族，住沈阳市和平区。
原告沈阳新浦物业管理有限公司与被告马英波、徐跃明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月10日受理后，依法由代理审判员朱婉姝独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈阳新浦物业管理有限公司委托代理人赵珣及被告马英波、徐跃明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告经物价部门批准，对“新州上海花园·浦江苑”小区提供物业服务，收费标准为每月每平方米1.8元，电梯运行服务费每月每人12元，非住宅为每月每平方米0.65元。2004年4月原告取得该小区的前期物业管理权，并与沈阳新洲实业股份有限公司签订前期物业管理委托合同，在办理入住时与全体业主签订前期物业管理服务协议。2009年1月1日原告与该小区业主委员会签订物业服务协议，为该园区继续提供物业服务，被告作为小区的业主即物业使用人，自2011年12月1日起至2015年8月1日拖欠物业费，影响了原告的物业服务工作，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告缴清拖欠的物业费，从2011年12月1日起至2015年8月1日止，计8476.55元（被告所有的房屋面积为296.38平方米）；2、由被告承担本案诉讼费。
被告马英波辩称，其于2010年6月20日将房屋出租给被告徐跃明，该合同已生效。合同约定，租期到2015年7月14日，租期共计5年。门市房租赁协议中第三条已经明确写明，物业费应当由被告徐跃明承担；在签订合同后，被告马英波向原告说明了由徐跃明承担物业费，但二被告协商后，被告徐跃明拒不交付，被告徐跃明对物业费有交付义务。
被告徐跃明辩称，其与被告签订五年合同，从进住后房屋就开始漏水，被告徐跃明交付了第一年物业费；因房屋质量问题多次与原告及被告马英波协商，但是双方未予修复，后来被告徐跃明又交付半年物业费，而后原告再没有向被告徐跃明催收过物业费，被告徐跃明也没有交；房屋漏水责任不在被告徐跃明，同时原告停水、停电亦导致被告徐跃明不交物业费。原告物业服务不到位。
经审理查明，被告马英波为浦江苑小区一期业主，原告系该小区的前期物业服务企业，为该小区提供物业管理服务，具体收费标准为：商业网点服务费0.65元/月/平方米，物业服务费用至少按季度交纳，业主或物业使用人应在上次交纳的物业费到期前15日履行交纳义务，合同期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止。被告马英波所有的商业网点房屋建筑面积为296.38平方米。2010年6月20日被告马英波与被告徐跃明签订《门市房租赁协议》一份，约定：被告马英波将坐落于沈阳市浑南区明波路18-1门市房出租给被告徐跃明使用；房屋租赁期限为2010年7月15日至2015年7月14日；被告徐跃明承担租赁期间的物业管理费、水、电、暖、电话，有线电视收费及其他税费。被告徐跃明交纳物业费至2011年11月30日。2015年8月1日，被告马英波将该房屋出租给案外人使用。现因二被告拖欠原告从2012年12月1日起至2015年8月1日的物业服务费，原告诉至来院。
另查明，沈阳市浑南新区浦江苑小区业主委员会第一届于2008年10月10日成立，任期3年，第二届业委会于2013年1月20日成立。浦江苑小区尚未重新聘请物业公司。
上述事实有双方当事人陈述、《浦江苑小区一期物业服务合同》、《门市房租赁协议》等证据在卷为证。
本院认为，原告与沈阳新洲实业股份有限公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，原告是被告马英波小区的前期物业服务提供者。合同到期后，原告仍在被告马英波房屋所在小区提供服务，已经履行了合同的主要义务，虽然该小区的业主委员会未重新选聘新的物业公司，但是原告一直为小区提供物业服务，其他业主亦交纳物业费，故本院认为被告马英波作为小区的一位业主，有义务交纳物业费。又因二被告在房屋租赁协议中明确约定了由被告徐跃明承担租赁期限内的物业服务费且被告徐跃明作为房屋承租人，系房屋的使用人，在房屋租赁期间一直实际接受原告提供的物业服务，故根据相关法律规定，被告徐跃明应当承担2011年12月1日起至2015年7月14日止的物业服务费，该服务费金额为8563.16元（0.65元/平方米/月×296.38平方米×44.45个月），被告马英波应当承担被告徐跃明在租赁期间内欠交物业服务费的连带责任。因原告主张的上述期间物业服务费8367.35元，不高于8563.16元，故本院予以支持。2015年7月15日，二被告房屋租赁协议到期终止，原告马英波应当承担2015年7月15日至2015年8月1日的物业服务费，该服务费金额为105.96元（0.65元/平方米/月×296.38平方米×0.55个月），因此对原告主张的上述期间服务费109.2中的105.96元，本院予以支持，对于超出部分，于法无据，本院不予支持。关于被告马英波称二被告租赁协议到期后，被告徐跃明多占用房屋八天的抗辩事由，因没有向法庭提供证据予以证明，故本院不予采信。关于被告徐跃明提出租赁房屋漏水等问题的抗辩事由，因其所租赁房屋的质量问题与本案物业服务合同纠纷系属不同法律关系，被告应向租赁合同的相对方另行主张，故对该项抗辩，本院不予采信。关于被告徐跃明提出的遭受被告马英波伤害的抗辩事由，因侵权责任纠纷与本案物业服务合同纠纷系属不同法律关系，被告应向侵权实施者另行主张，故对该项抗辩，本院不予采信。关于被告徐跃明称原告物业服务不到位等物业服务标准问题，业主或房屋使用人应当通过成立业主委员会并通过业主委员会途径反映情况，不易采取拒交物业费的方式，此举不但会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，故对被告徐跃明的上述抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、第三十六条一款、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定，判决如下：
一、被告马英波、徐跃明于本判决生效后十日内给付原告沈阳新浦物业管理有限公司2011年12月1日起至2015年7月14日日止的物业服务费8367.35元；
二、被告马英波于本判决生效后十日内给付原告沈阳新浦物业管理有限公司2015年7月15日起至2015年8月1日日止的物业服务费105.96元；
三、驳回原告沈阳新浦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告马英波、徐跃明承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 朱婉姝
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 韩袁园
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第三十六条一款规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。