上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第811号
原告（反诉被告）沈璇。
委托代理人杨根水，上海汇鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）张厚莉。
委托代理人王全本，系张厚莉之夫。
委托代理人姚志平，上海市光华律师事务所律师。
原告（反诉被告）沈璇与被告（反诉原告）张厚莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法适用简易程序审理。张厚莉在答辩期内提出反诉，本院于2015年7月1日公开开庭予以合并审理。原告（反诉被告）的委托代理人杨根水，被告（反诉原告）的委托代理人王全本、姚志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）沈璇诉称，其与案外人辛某系夫妻关系，辛某系上海市闵行区××路1555号13区40号别墅房屋的产权人，该系争房屋实为沈璇与辛某的夫妻共同财产。2011年8月31日，沈璇与张厚莉签订《房屋租赁合同》一份，约定沈璇将系争房屋出租给张厚莉使用，租赁期限自2011年9月20日至2015年9月19日，每月租金为人民币（币种下同）16，000元，合同第三条明确约定房屋用作居住用房，未经甲方同意不得已作它用。合同签订后，沈璇将房屋交付张厚莉使用，但张厚莉未经许可，将房屋改装后用于经营幼儿园，虽经物业、城管和教育部门多次干预仍不予改正错误。张厚莉利用租赁房屋经营幼儿园的行为，严重违反了合同约定，且对沈璇在小区内的良好声誉造成负面影响，在多次催促改正无果后，沈璇于2014年7月25日以邮政快递的方式向被告送达解除函，要求解除该租赁协议，张厚莉于7月28日收到函件后未提出异议，并于10月20日搬离了租赁房屋。张厚莉搬离房屋时并未与沈璇办理房屋交接手续，故起诉至法院，请求判令双方的租赁合同于2014年7月28日解除。
被告（反诉原告）张厚莉辩称，不同意沈璇的诉讼请求。1、其租赁系争房屋后即开办托儿所，租赁期内沈璇数次前往房屋内收取租金还对房屋漏水进行了修缮，系争房屋内摆放的都是幼教用品，且长达四年之久，对此沈璇予以明知，其以此要求解除合同并不成立；2、其开设托班并没有被相关部门取缔，没有危险性，且沈璇发送的解除函其并没有收到，沈璇解除合同的实际原因系因其于2014年6月将房屋出售给案外人；3、2014年8月起沈璇拒绝收取房屋，同年9月其擅自叫开锁匠闯入系争房屋内并把门窗都砸坏，并将张厚莉财物洗劫一空，为此其报警，此后于10月20日，辛某又纠集数十多人再次将系争房屋内属于张厚莉之财物仍在小区通道上，将房屋内的设施设备砸毁，此后还将张厚莉之财物拉走，造成了巨大的损失；4、合同解除系由沈璇强行搬走物品，因沈璇违约造成。
同时，张厚莉基于上述理由，提出反诉请求要求判令：1、沈璇支付解除合同违约金48，000元；2、沈璇返还押金16，000元；3、沈璇支付财产损害赔偿30万元。
针对张厚莉的反诉，沈璇辩称，不同意反诉请求。1、张厚莉违反双方合同约定，未经沈璇同意将系争房屋用作开设托儿所，张厚莉已经违约并具有社会危害性，故沈璇发送解除函要求解除合同，违约责任在于张厚莉，其主张的违约责任没有依据；2、张厚莉主张的财物损害系侵权之诉，不应在本案中处理。同时其所列清单上的财物损失是否存在并无任何证据证明，其报案材料中陈述的事实也未经公安机关确认，故不同意赔偿。
经审理查明，沈璇与辛某于2006年10月19日登记结婚，辛某原系上海市闵行区××路1555号13区40号房屋的产权人。
2011年8月31日，沈璇（出租方、签约甲方）与张厚莉（承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为275.22平方米，乙方将上述场所用作居住使用，未经甲方同意不得移作他用；租赁期为四年，自2011年9月20日起至2015年9月19日止；每月租金16，000元，物业管理费每月500元，乙方第一个月的租金须在签订合同的同时与押金一起支付，在第一月期满五天前预付第二月的租金，押一付二；签订本合同同时，乙方向甲方交付相当于一个月的租金及管理费作为押金，共计16，000元；租赁期内甲方不得无故收回该物业，甲方定期对房屋设备进行维修保养（仅限于维修空调压缩机）；除房屋内已有的装饰和设施之外，乙方若需要重新装修时，须事先报请有关部门批准，并得到甲方的书面同意后才可实施，租赁期满必须恢复租赁期前的原状（正常损害除外），并承担一切费用，经甲方验收后归还甲方；乙方如租金及其他费用超过三十天以上未付、违反合同装修规定、对其他住户专用场所发生明显的妨碍、违反本合同及附件的有关条款等，甲方可通知乙方解除本合同，甲方除有权没收乙方的租房押金外，同时可封存所在地租赁房屋内的所有物品，并保留索赔权；在租赁期四年内，甲乙双方不得解除本合同，若要解除，甲乙双方除付解除合同之前应付款项外，租房押金作为违约金，但甲乙允许提前两个月通知解除；在租赁期内，除合同违约条款约定的情形外，甲方不得无故解除本合同，若要解除则视为违约，甲方除需退还乙方租房押金外，还须向乙方支付相当于该押金的赔偿金；自2011年9月20日至2013年9月19日租金16，000元，自2013年9月20日至2015年9月19日租金每月17，280元；乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，以及按规定取得有关部门审批而核准前，不擅自改变上述约定的使用用途，发生的任何直接或者间接法律纠纷及经济损失由乙方承担，由此引起的第三方其他全部责任和赔偿，并甲方可要求乙方赔偿由此违约导致的甲方直接和间接损失等。合同还对其他内容进行了约定，合同签订后沈璇将系争房屋交付给张厚莉使用，张厚莉进行装修后底楼用作开办托儿所，其余居住使用。张厚莉向沈璇支付了押金16，000元及至2014年7月19日止的租金。
2014年6月22日，辛某与案外人黄效勇签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给黄效勇，系争房屋于2014年8月3日过户登记至黄效勇名下。
2014年7月25日，沈璇往系争房屋地址向张厚莉邮寄《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》，表示因张厚莉违约经营幼儿园，经物业、城管和教育主管部门多次干预仍不改正，违反了合同约定并损害了其在小区内的良好声誉，故要求解除租赁合同。
2014年9月20日，张厚莉至新镇派出所报案，称其家中失窃，被盗女士自行车等物品。2014年10月20日张厚莉迁离系争房屋。2015年3月31日，张厚莉之夫王全本（及本案中张厚莉之代理人）与黄效勇签订《人民调解协议书》一份，约定：黄效勇在张厚莉与辛某尚存租赁合同履行纠纷的前提下，安排施工队进驻亦园40号别墅施工，期间无意损坏部分设施，张厚莉同时也阻止了黄效勇作为新业主的正常权利，为此造成了当事人双方不同程度的损失，双方现达成协议；确认当事人双方同属此次矛盾的受害者，应当相互理解，事出有因黄效勇对张厚莉作适当的经济补偿；张厚莉不再将其与辛某的租赁合同的期限履行条款作为阻扰黄效勇即刻进驻的障碍，并不对黄效勇加以对亦园40号别墅的施工和其他方面的阻扰；在此期间辛某与张厚莉之间的冲突以及强行敲门搬走和损坏的物件矛盾，完全属于前房东辛某所为，与黄效勇无任何关系；当事人双方各自保留对辛某追究法律责任的完全权利。该协议签订后，黄效勇向张厚莉支付了补偿款5万元。
上述事实，由沈璇提交的《结婚证》、《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》，由张厚莉提交的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、报警记录及笔录、《人民调解协议书》、押金收据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本案审理过程中，张厚莉为证明辛某曾叫人撬门及损坏其财物，申请证人蒋某某、潘某某及花某某出庭作证。证人蒋某某证言的主要内容为，其原在上海市闵行区××路1555号亦园小区的物业管理处工作，辛某系40号别墅的产权人，其将房屋出租给张厚莉，租了3年以上，张厚莉租房用于开办托儿所，双方在租赁过程中关系还可以，在辛某卖房子的时候出现了纠纷。2014年9月一个男人称其为辛某的委托人到物业管理处，带了开锁匠来要开锁，要求其见证开锁过程，但因为存在租赁关系，其表示房子有租赁合同在里面不能开锁，如果要开锁的话其就报警，该男子就带着开锁匠走掉了。此后过了十几天，保安告诉其有个业主带来的人把系争房屋的锁开了，因为张厚莉也报警了，所以物业就没管。10月20日，辛某带了很多人过来，当时张厚莉不在房子里，辛某把张厚莉的东西扔在路上放了好几天，后来张厚莉把路上的一部分东西又搬回了房子里。11月20日其值班，一辆车进来又把系争房屋内和路上的东西装在车子里搬走了，具体是谁其也不清楚。辛某此后带了新业主来交物业管理费，办理相关手续其才知道房子被卖掉了，此后到12月31日物业公司没有续约，其也就离开了该小区。庭审过程中，张厚莉向证人蒋某某出示了一组照片，蒋某某表示该照片系2014年10月20日的现场状况，其中一张照片上最左边背包的男子为辛某。
证人潘某某证言的主要内容为，其系亦园小区内的保安，从2013年3月1日开始在小区工作至今，其以前并不认识张厚莉，工作了一段时间才认识，张厚莉在小区内40号别墅办了幼托班。40号别墅的业主听说叫辛某，其曾经巡逻的时候看到过辛某来看房子，经过与辛某交谈知道了他的身份。9月19日下午6点多的时候，业主带了几个人要来撬门，张厚莉报警了。10月20日早上7点多其在巡逻的时候，辛某开车带了30多个人把门撬开了，里面有的东西被损坏，有的东西被扔在路上，11月9日辛某又过来把东西都拉走了。庭审过程中，张厚莉向证人潘某某出示了一组照片，潘某某表示该照片反映的事情其在巡逻时看到过，其中一张照片上最左边背包的男子为辛某，但是具体时间已经忘记了。
证人花某某证言的主要内容为，其曾经把小孩托管在张厚莉在40号别墅开办的托班里，40号别墅一共三层，一楼装修过给小孩使用，里面还有些教学设施，2014年6、7月以后其小孩上幼儿园了，就不再送到张厚莉处。2014年10月其带小孩经过40号别墅的时候看到门口有十几个人在扔东西，11月其带小孩去玩的时候看到40号门口有很多人，停了很多车，还把东西砸在路上。其并不认识业主，纠纷的情况是听旁边看热闹的人说的。
经庭审质证，张厚莉对于证人证言没有异议。沈璇认为，张厚莉提供的损坏财物的照片显示为9月20日，但是证人均陈述发生在10月20日，该三位证人只是说明在某一时间可能发生过这个事实，但与沈璇方有何关系证人均未能明确，不能证明财物损坏是由沈璇方造成的；同时按照报警记录，张厚莉陈述发生时间为9月18日，并非证人陈述的9月20日或10月20日，且公安机关没有立案，既然10月20日、11月发生过打砸情况，张厚莉及证人也陈述曾报警但未能提交报警记录，故认为财物损坏与其无关。本院认为，证人蒋某某、潘某某及花某某的证人证言与本案相关联，能相互印证并与其他证据印证，本院确认其证据效力。
本院认为，沈璇与张厚莉就系争房屋签订的《租赁合同》为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。现本案的争议焦点为合同的解除责任在谁，对此沈璇认为因张厚莉违约使用房屋，其已发函解除合同；张厚莉则认为系因沈璇出售房屋后，强行撬锁进入房屋损坏，导致合同无法继续履行，合同解除的违约责任在于沈璇。首先，就沈璇主张的张厚莉违约使用房屋，双方租赁合同已履行近三年，辛某与黄效勇于2013年6月签订买卖合同将该房屋出售，沈璇于7月即发送函件要求解除，沈璇发现问题后不要求张厚莉改正而直接要求解除合同。双方确在合同中约定系争房屋用于居住，且在附件中约定无其书面许可不能另作他用，但合同中并未约定因张厚莉改变用途则赋予沈璇单方解除权，而是约定应承担改变用途造成的损失，且张厚莉改变房屋用途也不必然导致该房屋租赁合同的根本目的无法实现。又根据证人证言，双方租赁过程中沈璇方曾经至系争房屋查看，并且双方的关系良好，对于沈璇主张因张厚莉改变房屋用途而解除合同并无事实依据及法律依据，本院不予支持。其次，就张厚莉主张的因沈璇方强行撬门扔东西导致合同无法履行，张厚莉申请证人出庭作证并向本院提交照片一组，从几位证人证言均反映出辛某曾带人进入系争房屋进行打砸，并将张厚莉放在房屋内的物品扔到小区路上，同时在当庭出示的照片中，证人蒋某某、潘某某均认出其中一人系辛某。本院还注意到，沈璇于诉状中陈述张厚莉于2014年10月20日搬离，该时间点与张厚莉及证人陈述的时间点能够吻合。张厚莉的该主张由照片、证人证言予以佐证，能够反映出本案的事实，本院予以采信。沈璇之夫辛某在租赁期间内于2014年10月20日强行进入房屋，将张厚莉的物品仍在路上，其行为能够反映出不再履行租赁协议的表示，已属违约，同时自2014年10月20日后系争房屋内被损害，张厚莉也无法继续使用该房屋，本院认定双方的租赁合同于2014年10月20日解除。沈璇方强行进入房屋损坏物品导致合同无法继续履行，已属违约，对于张厚莉主张其应承担相应的违约责任本院予以支持。
关于张厚莉主张的押金16，000元，现因沈璇方违约导致合同解除，沈璇应按照合同约定将押金予以返还；关于张厚莉主张的违约金48，000元，沈璇认为其并未违约故不应支付，本院认为双方于合同中约定因出租方违约应承担的违约金为16，000元，张厚莉主张因违约导致其损失超过16，000元，但并未能向本院提交证据予以作证，本院难以支持，沈璇应按合同约定向张厚莉支付违约金16，000元。至于张厚莉主张的物品损失，几项贵重珠宝手表是否失窃现公安机关并未予以确认，而房屋内教具损坏造成的损失张厚莉未能提交相应的单据发票予以佐证，同时本院注意到黄效勇已经对于房屋内的装修的损坏向张厚莉支付补偿款，故对于张厚莉主张的物品损失本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）沈璇与被告（反诉原告）张厚莉就上海市闵行区××路1555号13区40号房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年10月20日解除；
二、原告（反诉被告）沈璇于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）张厚莉返还押金16，000元；
三、原告（反诉被告）沈璇于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）张厚莉支付违约金16，000元；
四、驳回被告（反诉原告）张厚莉的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计40元，由原告（反诉被告）沈璇负担；反诉案件受理费减半收取计3，380元，由原告（反诉被告）沈璇负担300元，由被告（反诉原告）张厚莉负担3，080元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 殷 雪
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 许雯燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。