江西省寻乌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0734民初17号
原告（反诉被告）应孔勤，男，成年，汉族，居民，江西省寻乌县人。
委托代理人王雷、郭国龙，江西理公律师事务所律师。
被告（反诉原告）赣州乾龙房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市寻乌县江东大道35号。
法定代表人刘树辉，职务执行董事。
委托代理人谢忠治，江西客家人律师事务所律师。
原告（反诉被告）应孔勤与被告（反诉原告）赣州乾龙房地产开发有限公司（下称乾龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖石福，代理审判员古红娟、熊婷芳组成合议庭，公开开庭进行了审理。应孔勤的委托代理人王雷、郭国龙，乾龙公司的委托代理人谢忠治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）应孔勤诉称，2013年5月13日，应孔勤与乾龙公司签订《商品房买卖合同》，约定应孔勤购买乾龙公司开发的乾龙现代城三层A区1-4号、12-24号，B区1-4号商铺（均属于现房），建筑面积1232.84㎡，单价3408元/㎡，购房款4201519元；如逾期交房超过30日，则自合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，乾龙公司按日向应孔勤支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，应孔勤陆续付清了购房款，乾龙公司应依约根据付款金额及时交付相应价值的商铺，但其至今却未交付任何一间商铺。乾龙公司的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故向法院起诉，请求:1、判令乾龙公司向应孔勤支付逾期交房违约金989052.12元（按合同约定的每日0.03%计算，暂计算至2016年1月4日，其后违约金按每日0.03%计算至实际交房之日止）;2、判令乾龙公司向应孔勤交付乾龙现代城三层A区1-4号、12-24号，B区1-4号商铺；3、本案的诉讼费用由乾龙公司承担。庭审中，应孔勤称乾龙公司已于2016年2月24日向其交付商铺，故将诉讼请求变更为：1、判令乾龙公司向应孔勤支付逾期交房违约金1052416.16元（计算至2016年2月24日，按合同约定的每日0.03%计算）；2、本案的诉讼费用由乾龙公司承担。
被告（反诉原告）乾龙公司辩称及反诉称：
关于付款义务。双方签订的《赣州市商品房买卖合同》合法有效，应孔勤应按约向乾龙公司支付剩余购房款。双方约定的付款方式为分期付款，即订金＋首付＋尾款，其中尾款约定在乾龙公司办理房产证后的30天内付清，故应孔勤应在收到乾龙公司交付的产权证（收到日期为2013年8月5日）后的30日内，即2013年9月4日前须付清所欠房款的尾款。对方关于双方已订借款协议且购房款已开具全额发票，购房款转化为借款，应孔勤在2013年5月13日已付清房款的说法不成立。首先，开具发票是为了办理产权证而非说明已付清房款，为避免出现歧义，双方于同日又签订了一份补充借款协议；其次，借款协议是因开具发票而立，亦被对方当庭认为无效，且未得到实际履行；再次，应孔勤提供的证据表明其至2015年5月份尚在支付购房款，与“2013年5月13日已付清房款”的说法相矛盾。
2、关于交房义务。对方关于部分交付的说法无合同约定，亦不符合房地产买卖合同的惯例。双方约定在买方不交清房款前卖方有权留置房屋（该处留置权指保留不交付的权利，而非特权法上的留置权），即在买方付清购房款前，卖方有权拒绝交房，这未违反法律的强制性规定，亦符合预售房屋的现行政策，况且乾龙公司一直在进行交付及完善交付。2013年8月5日乾龙公司将房产证交给应孔勤时已清点了商铺情况并告知可交房，之后亦多次要求办理交接手续但未得到回应；2016年1月29日又通过公证文书的方式告知应孔勤可以交房；2016年2月24日亦进一步完善了交付手续。商铺为敞开式，不需交钥匙。事实上应孔勤早已占有使用了该房产，即于2013年12月30日将涉案房屋抵押贷款并将相关房屋租赁给第三方。乾龙公司在应孔勤未付清房款前不交房未构成违约，而应孔勤未在合同约定的2013年9月4日前付清购房款，直至2015年5月份还在付购房款且至今尚未付清购房款本息，已明显违约。
故此，应孔勤未按约履行义务，其本诉请求无事实和法律依据，应予驳回。乾龙公司根据应孔勤的违约事实，提出反诉请求：（1）要求应孔勤向乾龙公司支付拖欠的购房款本金435521.38元，及其自2015年5月7日起按月利率20‰计至本金还清止的逾期付款违约金（计算至2016年1月31日止违约金为78393.85元）；（2）要求应孔勤承担本案全部诉讼费用。
对乾龙公司的反诉，应孔勤辩称：
1、乾龙公司未举证证明2016年2月24日前已交付案涉商铺，则无权拒交房。事实上，应孔勤已向乾龙公司付清购房款，案涉商铺属于现房，乾龙公司未按照商品房交易规则及时交付，却以应孔勤购房款或利息未付清为由拒交付，直至2016年2月24日才与应孔勤办理交付手续交付商铺；再者，乾龙公司无证据表明应孔勤就案涉商铺设定了抵押，且房屋抵押贷款不等同于房屋交付使用。房屋出卖人在商品房买卖中的两项主要义务是房屋交付和产权办理，应孔勤虽已取得案涉商铺的房产证，但乾龙公司在2016年2月24日前仍占用，甚至在应孔勤付清所有购房款后，仍对外出租收取租金；另外，双方签订的《商品房买卖合同》第五条第二款“出卖人依法对本协议项下销售房具有留置权”的约定违反法律规定，属于无效条款；2、乾龙公司要求支付购房款及计算违约金的主张，毫无事实依据，依法应予驳回。乾龙公司要求以先冲抵违约金的形式收取应孔勤所支付的款项，这与其在收款事由一栏中注明的均为“购房款”和乾龙公司于2015年7月6日诉应孔勤民间借贷一案中诉称应孔勤已付清购房款的表述自相矛盾。2013年5月13日乾龙公司向应孔勤收取逾期付款利息60000元，收据中注明的则是“首付逾期付款利息”。故乾龙公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。
应孔勤为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、本诉部分：（1）应孔勤身份证复印件，以证明应孔勤的诉讼主体资格。（2）乾龙公司的工商登记信息复印件，以证明乾龙公司的诉讼主体资格。（3）《商品房买卖合同》复印件，以证明2013年5月13日应孔勤与乾龙公司签订《商品房买卖合同》，双方对房号、建筑面积、价格、房屋交付及违约责任等进行了约定。（4）收据及转账凭证复印件，以证明应孔勤已向乾龙公司付清了购房款4201519元。
2、反诉部分：（1）收据及转账凭证复印件，以证明应孔勤所支付的款项均为购房款并已付清；2013年5月13日乾龙公司向应孔勤收取逾期付款利息60000元。（2）房屋交房清单复印件，以证明2016年2月24日乾龙公司才向应孔勤交付案涉商铺。（3）2015年7月6日民事诉状复印件，以证明乾龙公司诉称应孔勤已付清购房款。
乾龙公司为支持其抗辩理由与反诉主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
企业组织机构代码证复印件、企业法人营业执照复印件、法定代表人证明，以证明乾龙公司的主体关系；
《赣州市商品房买卖合同》复印件，以证明合同约定了应孔勤应付房款与付款方式及出卖人享有留置权等内容；
3、领证表，乾龙公司已于2013年8月5日向应孔勤交付涉案商铺的产权证，并核实了商铺的相关情况；
照片、房屋抵押登记资料复印件、公证书、完善交付手续表复印件，以证明（1）商铺现状未加锁，应孔勤可随时租赁给第三方；（2）应孔勤于2013年将所购商铺用于银行抵押贷款；（3）乾龙公司于2016年1月29日通过公证机关向应孔勤送达完善交房通知，并明确告之应孔勤如未在接到通知书5日内前来办理手续视为已完善交房手续；（4）2016年2月24日乾龙公司已将应孔勤所购房产完善交付。
5、应孔勤购房本息计算表，以证明应孔勤尚欠乾龙公司购房款435521.38元，至2016年1月31日止尚欠利息78393.85元。
经法庭组织质证，应孔勤对乾龙公司提交的证据质证认为：对证据1、2、3、4的“三性”均无异议；但对证据2、3、4的证明对象有异议，认为留置权不适用于不动产。交付产权证并不意味着房屋交付完毕，且抵押贷款行为不等同于房屋交房；对证据5的“三性”有异议，系乾龙公司自己制作。乾龙公司对应孔勤提交的证据质证认为：本诉部分证据：对证据1、2、3、4的“三性”均无异议，但对证据3、4的证明对象有异议，认为不能证明其交清了房款。反诉部分证据：对证据1、2的“三性”无异议，但对其证明对象有异议，认为收取的60000元系因应孔勤、应斌二人未按时交付首付款而收取的逾期违约利息；房屋为敞开式商铺，不存在交钥匙的情况，2016年2月24日只是完善交付的时间；对证据3的“三性”、证明观点均有异议，不能证明房款已付清。
本案在审理过程中，为查明案件事实，本院依乾龙公司的申请，对乾龙现代城三楼“微艺舞蹈培训中心”开办人王雯锋做了调查，并调取了同是案涉本案争议事实的（2015）寻民二初字第347号案卷中的借款协议、借据等相关诉讼材料。对此，应孔勤的质证意见是：对本院所作的调查笔录予以认可，但认为王雯锋的商铺并非在应孔勤名下，而在应斌名下；对（2015）寻民二初字第347号案卷中的借款协议、借据，称系由双方签订，但借款协议的内容不符合客观事实，借款人签名虽为应孔勤一人，但商铺与购房款实为应孔勤与应斌二人的，故该协议无效，且应孔勤对应斌房屋的处分没有得到应斌的授权认可。乾龙公司的质证意见是：对调查笔录的内容部分认可，“微艺舞蹈培训中心”开办人为王雯锋，但认为“未付租金、未签合同”系虚假陈述，应该签订了合同并收取了租金才符合交易习惯。且应孔勤与应斌系父子关系，应孔勤有控制应斌名下房屋的能力；对（2015）寻民二初字第347号案卷中的借款协议、借据，称双方签订的初衷是办理产权证需要税务发票，故而签订借款合同、出具借据。
根据双方当事人举证、质证情况，本院对上述证据认证如下：对应孔勤提交的本诉证据1、2、3、4及反诉部分证据1、2、3，乾龙公司提交的证据1、2、3、4，本院调取的二份证据的“三性”均予以认定；但对乾龙公司提交的证据5不予认定，其不属于证据范畴，本院不作不予审查。
经审理查明：应孔勤与案外人应斌系父子关系。2013年5月13日，应孔勤与乾龙公司签订《商品房买卖合同》，约定：应孔勤向乾龙公司购买其位于寻乌县城新桥西路乾龙现代城第三层A区1-4号、12-24号和B区1-4号商铺，建筑面积1232.84㎡，成交单价3408元/㎡，成交金额4201519元。合同第五条约定：付款方式为分期付款，“订金10%：407256元，2013年2月2日前付40%：1629024元，剩余50%：2165239元于办理好房产证后的30天内付清”；同日，应斌与乾龙公司签订合同备案编号为2008012076的《商品房买卖合同》，约定应斌向乾龙公司购买与应孔勤同楼层的A区5-11号商铺，建筑面积1151.58㎡，成交单价3408元/㎡，成交金额3924585元。第五条规定付款方式为分期付款，“订金10%：407256元，2013年2月2日前付40%：1629024元，剩余50%：1888305元于办理好房产证后的30天内付清”。
两份《商品房买卖合同》均约定：逾期未交清剩余款项，按剩余款额的2%月息付利息；同时，出卖人依法对本协议项下的销售房屋具有留置权；商铺的建设用地使用权自2008年3月27日起至2048年止。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：“逾期不超过十日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。”合同第八条约定：交付期限及条件：“出卖人应当在2010年5月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的。”合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况以外，“按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过三十日的，自本合同第八条规定的最后期限第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行等”。
应孔勤与乾龙公司签订《商品房买卖合同》的当天，双方还签订了一份《借款协议》，载明“借款人向出借人购买寻乌乾龙现代城三层A区1-24号、B区1-4号商铺，现因购房款的给付问题存在暂时困难，与出借方达成欠购房款协议，条款如下：一、购房款总额为捌佰壹拾贰万陆仟壹佰零肆元整（￥：8126104元）；二、借款人（购房人）因资金暂时困难，出借方同意借款人暂欠金额为肆佰零伍万叁仟伍佰肆拾肆元（￥：4053544元）；三、第二条所欠数字，借款人在付清¥4072560元后，再立欠款额借据为准；四、借款人付款及立欠条后，出借人开具足额发票给借款人，用于办理房产证……；五、借款人在办理房产证的出证日算起30日内付清欠款。如能守约，该借据为无息。如借款人违约，应按所欠款额2%月息从立据之日起算给出借人；六、借款人同意将本协议所定房产留置给出借人，在借款到期无力还债时，该置留房产由出借方收回，另行处理；七、在执行第六条时，借款人应承担借款利息及出借人所缴的一切税费，并加罚购房总额百分之三十的违约金，借款人不作任何抗辩；八、借款人依约履行了给付借款人义务后，本协议所列房产全部交由借款人行使使用权；九、本协议一式贰份，双方各执壹份，自付清首期款并立下欠条之日生效。”同时，应孔勤向乾龙公司出具借款额为4053544元的借据，但乾龙公司未实际给付。
乾龙公司开具的收款收据显示，应孔勤向乾龙公司付款情况为：2013年1月7日付商铺定金814512元；2013年5月13日给付商铺首付款3258048元和约定的逾期付款利息60000元；2013年11月12日付商铺房款1000000元；2014年1月6日付购房款500000元；2014年1月26日付商铺房款800000元；2014年5月5日付商铺房款700000元；2015年2月17日通过信用社转账付房款500000元；2015年5月7日通过信用社转账付款553544元。以上款项包括应孔勤的应付房款4201519元和应斌的应付房款3924585元，合计人民币8126104元。
2013年7月12日，寻乌县地方税务局开具二张“销售不动产统一发票”，载明：收款方为乾龙公司，不动产项目名称为乾龙现代城，款项性质为售房款，付款方分别为应孔勤、应斌，金额合计8126104元。其中，应孔勤购买的不动产楼牌号为1栋3F商铺单元3层A区1-4号、12-24号、B区1-4号，建筑面积1232.84㎡，单价3408元/㎡，金额4201519.00元；应斌购买的不动产楼牌号为1栋3F商铺单元3层A区1-11号，建筑面积1151.58㎡，单价3408元/㎡，金额3924585.00元。应孔勤、应斌于2013年8月5日各自领取了上述房产的所有权证，并用于设定银行抵押贷款。2016年1月29日乾龙公司向应孔勤、应斌发出《关于要求支付购房款本息及完善所购房产交接手续的通知》，要求在收到通知后5日内完善交房手续；2016年2月24日，乾龙公司与应孔勤、应斌正式办理了交房手续。
另查明，（2015）寻民二初字第347号乾龙公司诉应孔勤民间借贷纠纷案中，乾龙公司认可开具销售不动产统一发票后，视为购房款已付清，尚未给付的4053544元形成了借款，而且其后陆续支付的款项均为借款本金，并于2015年5月7日已全部付清，该借款的利息应从2013年8月5日交付产权证之日起计算至2015年5月7日还清借款之日止。
又查明，签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋为已竣工验收的现房，已用于出租或堆放杂物或公司办公。王雯锋用于开办“微艺艺术培训”的A区5、7、8号商铺归应孔勤之子应斌所有。乾龙公司于2016年1月29日向应孔勤送达了完善交房通知。经法院主持，双方在2016年2月24日签订了房屋移交完善手续表。
本院认为，本案诉讼是因商品房销售而产生的纠纷。双方当事人对于2013年5月13日签订的《商品房销售合同》均认为合法有效，应当依约履行。本案本诉部分的争议焦点是：乾龙公司是否依约履行了交房义务，是否应当承担逾期交房的违约责任；反诉部分的争议焦点是：应孔勤是否依约履行了给付购房款义务，是否应当承担逾期付款的违约责任。
关于应孔勤是否依约履行了给付购房款义务，是否应当承担逾期付款的违约责任问题。案涉《商品房销售合同》第五条约定：讼争的剩余50％购房款应于办理好房产证后的30天内付清，逾期按月利率2％计付利息。应孔勤与乾龙公司于2013年5月13日订立《商品房销售合同》的同时，又签订了一份《借款协议》，同时应孔勤向乾龙公司出具了借款金额为4053544元的借条交乾龙公司执存。民事诉讼当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。双方通过借据的形式将结欠的购房款转化为民间借贷关系，这是当事人意思自治的体现，应当得到法院的尊重。经双方当事人对房屋买卖合同关系结算、平等协商达成的借款协议，对双方均具有合同约束力。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理；当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定”。据此，从应孔勤向乾龙公司出具借条之时，应孔勤应付给乾龙公司购房款4053544元已消灭，并由其相应的借款取而代之。则从2013年5月13日起，双方之间因房屋买卖产生的债权债务关系终结，同时形成了新的民间借贷关系。乾龙公司按照协议的内容向应孔勤出具《销售不动产统一发票》和交付房产证的行为，亦表明乾龙公司认可应孔勤足额交付了购房款。应孔勤自2013年11月12日起至2015年5月7日止分六次向乾龙公司累计付款4053544元，收条中虽注明是购房款，但其实际应为偿还的购房借款。因此，应孔勤在订立《商品房销售合同》的当天即时付清了全部购房款，乾龙公司主张要求应孔勤支付购房款并承担逾期付款违约金的反诉请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。至于双方因民间借贷产生的纠纷，不在本案审查范围内，当事人可另行协商解决。
二、关于乾龙公司是否依约履行了交房义务，是否应当承担逾期交房的违约责任问题。依约向应孔勤交房是乾龙公司的合同主要义务。《商品房销售合同》第八条约定：“出卖人应当在2010年5月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人”；《商品房销售合同》第九条约定：“逾期超过三十日的，买受人有权解除合同，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”;《商品房销售合同》第十三条约定“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》，买受人应当对所购房屋进行查验，共同签署《商品房交付使用交接表》。否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。对乾龙公司是否依约履行了交房义务，本院评判如下：1、合同约定的交房时间为2010年5月31日，说明讼争的房屋应当在2010年5月31日前已竣工验收，即案涉商品房是现房。乾龙公司应当在应孔勤交付房款后即时交房；2、合同虽约定在应孔勤未付清购房款前乾龙公司享有房屋留置权，但该约定既没有“未付清购房款”的事实基础，也不符合《物权法》及《担保法》中留置权适用于动产的规定；3、乾龙公司辩称其一直在进行交付及完善交付，多次要求应孔勤办理交接手续，但未向本院提交诸如交房通知、房屋验收备案表及共同签署《商品房交付使用交接表》等证据证实，故本院对该抗辩意见不予采信；4、虽然乾龙公司向应孔勤交付了房产证，应孔勤也用该商铺办理了抵押贷款，但该事实并不能说明乾龙公司履行了交房义务；5、对乾龙公司辩称案涉商铺为敞开式商铺问题。首先，无论何种形式的房屋交付，都应按《商品房销售合同》第十三条约定的交房流程予以办理；其次，案涉房屋有的被乾龙公司作为办公用房、有的被乾龙公司出租他人并一直收取租金，显然尚未交付；6、乾龙公司虽于2016年1月29日以公证文书的形式告知应孔勤可以交房，但因有部分交房事项尚未完善，至2016年2月24日才对相关事项签字确认。综上，本院认为，乾龙公司没有依约履行交房义务，应当承担逾期交房的违约责任。乾龙公司应当自交清房款的次日起至房屋交付之日止，即从2013年5月14日至2016年2月24日止，向应孔勤支付已付房价款4201519元按日万分之三的违约金1260455.6元。但应孔勤请求支付的逾期交房违约金1052416.16元在依合同约定方式计算的款额之内，故对应孔勤的该项诉讼请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条、第一百一十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第、九十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）赣州乾龙房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）应孔勤支付逾期交房违约金1052416.16元；
二、驳回被告（反诉原告）赣州乾龙房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案本诉案件受理费13691元，反诉受理费4470元，合计人民币18161元，由被告（反诉原告）赣州乾龙房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。逾期视为放弃权利。
审 判 长 赖石福
代理审判员 古红娟
代理审判员 熊婷芳
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 王 洁