福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终4052号
上诉人（原审被告）：万象（福建）置业发展有限公司，住所地福建省福州市台江区西环中路691号负一层。
法定代表人：黄振明，董事长。
委托诉讼代理人：张晓燕，女，1989年12月28日出生，汉族，住福建省沙县，系上诉人公司职员。
被上诉人（原审原告）：张志芳，女，1969年4月6日出生，汉族，住福建省莆田市。
委托诉讼代理人：陈宇，福建熹龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈希，福建熹龙律师事务所律师。
上诉人万象（福建）置业发展有限公司（以下简称万象置业公司）因与被上诉人张志芳房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万象（福建）置业发展有限公司的委托诉讼代理人张晓燕，被上诉人张志芳的委托诉讼代理人陈宇、陈希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人万象（福建）置业发展有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、当事人约定返还讼争商铺无效。讼争商铺系投资型商铺，此类商铺只能与其他类似商铺联合起来整体经营，并不具备独立经营的条件及独立使用的价值，原审判决判令返还讼争商铺必然将损害其他商铺及万象商业广场项目的整体利益。二、关于租金的计算标准，应按商铺的实际收益扣除上诉人的管理成本（每月每平方米46元的综合管理费）后确定。
被上诉人张志芳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：一、被上诉人对讼争商铺拥有完整的产权，有权进行处分。并且每间商铺都是方方正正的，间隔十分明确，完全可以区分出来，也可以用墙壁隔开，具备独立经营的条件，并非必须与其他商铺联合才能经营。《房屋委托出租协议书》第六条也约定，委托期满被上诉人可以保留产权并自行决定处理方式。二、上诉人所谓“返还讼争商铺必然将损害其他大多数商铺业主的集体权益”纯属借口。万象城建成至今，一直不间断与业主进行诉讼，这足以说明上诉人与业主矛盾对立，上诉人关心的不是业主的集体利益，而是自身利益。上诉人提出的续租方案先是月租金每平方米80元，后又降至年租金为购房款总价款的6%，计算下来月租金不足每平方米70元，比10年前的租金还低，也远低于周边商铺，显失公平。三、目前，四楼1000多户业主都因上诉人的苛刻条件全部拒绝续租。上诉人代表不了其他业主，它只不过是万象城一个业主，没有权利凌驾在其他业主之上。四、关于46元综合管理费的问题。据被上诉人了解，地段更好的宝龙广场一楼店面的综合管理费为每平方米12元，而上诉人却要求万象城四楼要缴纳每平方米46元，相当于宝龙广场一楼的4倍，没有任何依据。
被上诉人张志芳向一审法院起诉请求：1、上诉人腾空并向被上诉人返还其非法侵占的福州市台江区西环中路691号万象商业广场4层718铺位商铺（面积为12.66平方米）；2、上诉人向被上诉人赔偿自2015年9月1日起至其向原告返还讼争商铺之日止的占用费（按每平方米200元／月计算，暂计至2016年1月15日止为11394元）。3、由上诉人承担本案的诉讼、评估费用。
一审法院认定事实：2004年12月22日，以案外人林忠清为甲方，福建万象城物业管理有限公司为乙方，双方签订《房屋委托出租协议书》，约定甲方同意将其于2004年12月22日向福建泛华房地产开发有限公司购买的座落于福建省福州市台江区西二环路与工业路交叉口378号“万象城”四层C23商铺，全权委托乙方代理出租。标的物暂测建筑面积为12.43平方米（实际面积以福州市房地产管理局测量颁发的产权证为准），购房总价暂以甲方与福建泛华房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》人民币162765元整为准，购房总价若因实测面积而有增减则按实际金额计算租金。甲方委托乙方代理出租标的物的期限为十年（从乙方接收委托标的物之日起计算）。从乙方接收标的物起五年内，每一年租金总额为甲方实际购房总价款的7%，即2005年9月1日起至2010年8月31日，暂定为12094元／年，从乙方接收标的物起五年后到十年内间，每一年租金总额为甲方实际购房总价款的9%即2010年9月1日起至2015年8月31日止，暂定为15549元／年。乙方承诺确保委托出租的标的物在委托期内支付给甲方的租金标准为按年租金计算。即自起租计算起点起，乙方应在每3个月的前五日向甲方支付租金一次，每次支付的租金金额为年租金总额的25%。协议书还对委托期满的处理作了约定：委托期满双方可采用下列方式之一处理：3、……甲方保留产权并自行决定处理方式。合同中双方还对其他权利义务作了约定。2010年11月11日，福建泛华房地产公司变更为上诉人万象置业公司。2012年2月3日，被上诉人张志芳向案外人林忠清购买位于位于福州市台江区西环中路691号万象商业广场4层718商铺，建筑面积12.66平方米。从2012年7月1日起至2015年8月31日止的讼争商铺租金由上诉人万象置业公司向被上诉人张志芳支付。2015年7月22日，被上诉人委托律师向上诉人发出《律师函》，不接受上诉人提出的80元／平方米／月的续租条件，四层商铺租金每平方米不得低于200元，若双方未能达成一致意见，则要求上诉人在《房屋委托出租协议书》到期之日归还商铺，并有权要求上诉人按200元／平方米／月的租金金额向被上诉人支付占用费。2016年1月12日，被上诉人委托律师向上诉人发出《律师函》，提出租期届满不再和上诉人续租，上诉人应于2016年1月15日前腾空并向业主返还商铺。上诉人确认有收到上述函件。
诉讼中，上诉人与被上诉人均确认商铺具体位置以讼争商铺产权证以及商品房买卖合同上所附的图纸为准。上诉人称讼争商铺属于空置的状态，但双方并未办理交接手续。上诉人认为其将讼争商铺腾空即视为向被上诉人履行了返还商铺的义务，但被上诉人称上诉人并未将商铺返还给其。另，被上诉人称根据市场行情，其计算出讼争商铺的占用费按每月每平方米200元计算，一审法院依法向被上诉人释明其应对占用费申请评估，被上诉人明确表示不申请评估。福建万象生活城商业管理有限公司确认：1、2006年10月19日，福建万象城物业管理有限公司变更为福州旭天物业管理有限公司，2014年8月28日，福州旭天物业管理有限公司再次变更为福建万象生活城商业管理有限公司；2、2004年12月22日《房屋委托出租协议书》中的“万象城”四层C23商铺即为现在的万象商业广场4层718铺位；3、2006年12月31日之后，已将《房屋委托出租协议书》中的权利义务全部转让给福建泛华房地产开发有限公司。上诉人万象置业公司确认从2006年12月31日之后，已概括承受《房屋委托出租协议书》中的全部权利义务。
一审法院认为，案外人林忠清与福建万象城物业管理有限公司订立的《房屋委托出租协议书》系立约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力。被上诉人张志芳从案外人林忠清处购买讼争商铺，并收取上诉人万象置业公司支付的自2012年7月1日起至2015年8月31日止讼争商铺的租金，且诉讼中福建万象生活城商业管理有限公司、上诉人万象置业公司也承认从2006年12月31日后《房屋委托出租协议书》中的全部权利义务均由上诉人万象置业公司承受，故该《房屋委托出租协议书》对被上诉人张志芳、上诉人万象置业公司均有约束力，上诉人与被上诉人双方应依约履行。《房屋委托出租协议书》约定的租赁期限自2005年9月1日起至2015年8月31日止，故协议书约定的租赁期限已经届满，上诉人与被上诉人对续租租金金额未能达成一致意见，被上诉人不同意继续租赁给上诉人，因此对于被上诉人要求上诉人腾空并向被上诉人返还台江区西环中路691号万象商业广场4层718商铺的诉讼请求符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。对于上诉人提出其将商铺腾空即视为向被上诉人履行了返还商铺的义务的辩解，因被上诉人对此不予确认，且上诉人与被上诉人双方未办理商铺的交接手续，故对于上诉人的上述辩解不予采信。因被上诉人未就占用费金额申请评估，视为其举证不能，故其要求按200元／平方米／月计算占用费缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，因上诉人已向被上诉人支付租金至2015年8月31日，因此上诉人应参照原租金标准每月1296元（15549元÷12个月），向被上诉人支付从2015年9月起至上诉人返还讼争商铺之日止的占用费。对于上诉人提出其向被上诉人支付的占用费要扣除被上诉人应向福建万象生活城商业管理有限责任公司按每月每平方米46元标准支付综合管理费的辩解，因缺乏依据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、上诉人万象（福建）置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于福州市台江区西环中路691号万象商业广场4层718商铺腾空并交还被上诉人张志芳。二、上诉人万象（福建）置业发展有限公司向被上诉人张志芳交还店面的同时向被上诉人支付自2015年9月1日起至上诉人向被上诉人交还商铺之日止的占用费（商铺占用费按每月1296元人民币计算）。三、驳回被上诉人张志芳的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费759元，由被上诉人张志芳负担50元，上诉人万象（福建）置业发展有限公司负担709元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。根据现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《房屋委托出租协议书》约定讼争店铺的委托出租期限为2005年9月1日至2015年8月31日止，现委托出租期已满，被上诉人作为讼争店铺的所有人与上诉人达不成续租协议，要求收回店铺，符合法律规定和合同约定，应予支持。上诉人关于讼争店铺不具备独立经营的条件及独立使用价值，只能整体经营的主张，不能对抗被上诉人行使所有权的主张。另，关于上诉人主张被上诉人应当支付每月每平方米46元的综合管理费的问题，因上诉人无法举证证明该综合管理费的构成及由来，一审法院判决上诉人承担举证不能的不利后果，符合法律规定，应予维持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费759元，由上诉人万象（福建）置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
审 判 员 缪 羽
代理审判员 魏 博
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 蒋莉莉