江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）门开民初字第0408号
原告海门市沪海房地产发展公司。
法定代表人袁岳飞，董事长。
委托代理人倪云生，上海秦建铭律师事务所律师。
被告吴洪，中国电信海门分公司职工。
被告吴殿元。
被告施锦芳。
被告吴洪、吴殿元、施锦芳的委托代理人吴斌。
原告海门市沪海房地产发展公司（下称沪海公司）与被告吴洪、吴殿元、施锦芳（下称三被告）排除妨害纠纷一案，本院于2013年6月24日立案受理后，依法适用简易程序于2013年7月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2013年11月1日公开开庭进行了审理。原告沪海公司委托代理人倪云生、被告吴洪、吴殿元、施锦芳以及三被告的委托代理人吴斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沪海公司诉称，本公司系海门市绿茵河畔拆迁安置小区的开发、建设单位，也是该小区拆迁安置房、营业用房及车库的所有权人和销售人，三被告均为被拆迁人。本公司经海门市经济开发区管委会核准，于2009年向被告吴洪出售安置房2套，分别为上述小区的18幢504室（以下简称18幢504房）及13号车库、15幢304室（以下简称15幢304房）及8号车库；向被告吴殿元、施锦芳夫妇出售18幢502室安置房1套（以下简称18幢502房）及2号车库。2009年9月14日，被告吴殿元、施锦芳夫妇因治病之需将18幢502房及2号车库以22万元的价额转让给朱建平、叶秀英夫妇后另行租房居住。
2011年4、5月间，被告吴洪采取破门而入的方法强占海门市绿茵河畔拆迁安置小区18幢3号拆迁安置剩余车库（以下简称18幢3号车库）并进行装修，本公司多次报警，三被告虽将钥匙经处警民警转交本公司，但并未将车库交还本公司，而是在换装新锁后继续强占。
根据海门市城建指挥部2011年1月16日第1号会议纪要精神，安置小区的安置余房、营业用房及剩余车库（含上18幢3号车库）由本公司以竞买方式出售，竞卖时间为2011年6月19日。案外人黄平心经公开竞买获得18幢3号车库的购买权，并与本公司另行订立了《商品房买卖合同》，此后，黄平心于2011年6月27日付清购房款76780元。但被告吴洪却于2013年春节后帮助其父母入住18幢3号车库，致本公司至今不能按约向黄平心交付该车库。现要求：
1、判令三被告腾出18幢3号车库；
2、判令三被告赔偿本公司经济损失9265元（本公司因未能向购买该车库的黄平心交付车库而支付的从2011年6月27日至2013年5月26日的购房款利息）。
三被告辩称，本案争议的18幢3号车库属于原告截留5个用于安置目的的大车库中的1间。原告将这些车库非法拍卖，而未用于拆迁安置目的，应归于无效；吴殿元及施锦芳二位老人在主持拆迁工作的张冠和等人的诱骗之下，将享有的拆迁安置面积指标出卖给张冠和、沈汉平（原告中层领导）、陈静（房产中介），他们利用骗购的指标以二位老人的名义购房，致二位老人无处安身。为此，我们要求按平价购置被原告截留的5个大车库中的一个，并向海门市开发区管委会提出了书面申请，但得到的回复是这些大车库要拍卖。我们出于无耐，只得让吴洪出面破锁强占争议车库。此后，原告让吴洪交纳了5万元保证金用于抵扣18幢3号车库的安置价40900元。但在划入拆迁范围的原利北村，基本每户都有一个大车库，黄平心在拍卖前有2个大车库，而我们却无一个大车库，显然不公平。故原告应当向我们支付已交纳的5万元保证金扣除18幢3号车库购置价后的余额及至今为止的利息；追究拆迁工作人员倒卖安置房进行营利活动的法律责任；追回吴殿元、施锦芳的拆迁安置指标。
经审理查明，被告吴殿元、施锦芳系夫妻关系，生育吴健、吴斌、被告吴洪兄弟三人，均已成家立业。
原告为国有企业，经批准从事海门市海门镇民生路东、丝绸路南北两侧59757平方米宗地的住宅用房开发建设。而三被告为该地原属利北村的被拆迁户。根据江苏省海门市经济开发区规划建设局分别发出的《拆迁安置房购房核准通知单》，被告吴洪享有72.66平方米的拆迁合法面积和67.34平方米的人口享受面积；被告吴殿元享有72.66平方米的拆迁安置合法面积和32.34平方米的人口享受面积。被告吴洪最终利用其享有的拆迁补偿安置待遇向原告选购了18幢504房（当时被称为9幢504室）及13号车库（面积约15平方米）、15幢304房和8号车库，并在庭审中承认选购的房产已向其交付。而被告吴殿元、施锦芳因患病需要支付医疗费用，遂由三被告的委托代理人吴斌代为领取了拆迁安置补偿款10.6万元，而吴殿元享有的可以用于在选购安置房时用以计算优惠购房条件的安置面积105平方米（72.66平方米的拆迁安置合法面积＋32.34的人口享受面积），则由被告吴殿元、施锦芳书面转让给案外人朱建平、叶秀英夫妇并得款152510元。朱建平、叶秀英夫妇以被告吴殿元、施锦芳名义并利用上述优惠购房条件向原告购买18幢502号房（127.75平方米）和2号车库（27.75平方米），而后再持被告吴殿元、施锦芳作为出卖方与他们签订的有关转让18幢502号房和2号车库的协议书，于2009年9月14日将该房过户登记于自己名下。在本案审理过程中，三被告坚持认为，被告吴殿元、施锦芳是在张冠和等人劝说下，在带来的空白格式化并且无朱建平、叶秀英签名的协议上完成签名，三被告并未见过朱建平、叶秀英夫妇，签名后，所签相关协议及身份材料、其他拆迁安置补偿材料也被张冠和等人拿走，从而据此认为，参与这一过程的张冠和、沈汉平、陈静在欺骗他们，但未提供证据予以证实。
因被告吴殿元、施锦芳安置指标被用完，故三被告以他们无处安身为由，要求向原告购置一个平价大车库，但被告知，余留的数个大车库将被公开拍卖。2011年5月15日，被告吴洪破门进入18幢3号车库，原告为此报警，在处警民警的处理下，吴洪交出了该车库的钥匙。2011年6月16日，海门市经济开发区管委会委托原告在《海门日报》上发出拆迁安置余房竞卖公告，18幢3号车库被列入竞卖清单。被告吴洪与同为该地被拆迁人的案外人黄平心竞买18幢3号车库，并于2011年6月21日各交纳了竞价保证金5万元。次日，二人在国际会议中心进行了竞价。车库的竞拍保留价为76780元，但二人最初的报价均为100万元，被告在庭审中称如此报价是为了阻止拍卖。此后，二人又以“零报价”（即不在竞拍保留价上加价）竞拍，最后，通过抽签，确定黄平心竞拍成功并于当日与原告签订成交确认书。2011年6月27日，黄平心又与原告就上述竞拍车库签署了旨在购买18幢3号车库的“商品房买卖合同”并交清了购房余款26780元，该合同中未明确逾期交房的违约责任。但三被告认为上述竞拍过程无效。2012年9月5日，被告吴洪换锁进入车库并将被告吴殿元、施锦芳床、柜子等生活用品般入车库，被告吴殿元、施锦芳在车库中生活至今。
2013年4月9日，原告曾起诉来院，要求被告吴洪返还18幢3号车库。在审理中发现，被告吴洪本人并非该车库的实际占用人，该车库内也无其个人财产。原告为此于5月16日向本院申请撤诉并获本院裁定准许。2013年6月24日，原告再度起诉来院，提出本案诉讼请求。
另查明，由于原告至今未能向黄平心交付18幢3号车库，便按照中国人民银行公布的2011年4月6日至同年7月7日期间年基准贷款利率6.31%于2012年8月14日给付黄平心2011年6月27日至2012年6月26日的购房款利息4844.81元（76780元×6.31%），2013年8月29日，原告又按照前述利率给付黄平心2012年6月27日至2013年6月26日的利息4844.81元，已合计支付利息损失9689.62元。而此类车库在一般情况下的月租金为300元至500元之间。
上述事实，由原告与海门市国土局签订的海土国出（2007）10号国有土地使用权出让合同、2008年4月11日的3206842008041100001A号建筑工程施工许可证、江苏省海门市经济开发区规划建设局于2009年5月25日出具的有关吴洪的拆迁安置房购房核准通知单以及该局于同年5月30日出具的有关吴殿元的拆迁安置房购房核准通知单、登记为吴殿元和施锦芳共有的海门市海门镇世纪城绿茵河畔18幢502室房屋所有权证、吴殿元和施锦芳夫妇与朱建平和叶秀英夫妇签署的售房协议书、于2011年6月16日刊登于《海门日报》的海门开发区第一期拆迁安置余房竞卖公告、吴洪的报价确认书、交款收据、原告向黄平心出具的成交确认书、原告与黄平心签订的“商品房买卖合同”、有关18幢3号车库的销售不动产统一发票记账联、有关黄平心领取购房款利息的情况说明和收条等书证以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，18幢3号车库为原告合法建造，原告依法享有占有、使用、收益、处分的权利。三被告在拆迁安置补偿利益已实现的情况下，由被告吴洪帮助被告吴殿元、施锦芳占用该车库，却既未提供充分证据证明存在使他们有权受让或使用该车库的有效合同，也未证实存在其他导致他们有权行使该车库任何物上权利的法律要件事实，因而，三被告的行为侵害了原告就该车库享有的物上权利，原告有权要求排除妨害。但原告的第一项诉讼请求，未虑及被告吴洪虽为侵权人，但其物品并不在车库中，其本人也不在其中生活，要求其腾出车库，客观上无法实施。被告吴殿元、施锦芳的个人生活用具在该车库中，他们二人至今仍生活在车库中，原告要求他们二人腾出车库，本院予以支持。
三被告的行为的确使原告向黄平心履行交付18幢3号车库发生困难，原告要求三被告为此承担赔偿损失的责任于法有据。但原告的第二项诉讼请求存在两方面问题。首先，在原告与黄平心订立的18幢3号车库买卖合同中，未明确逾期交房的违约责任，原告因未能履行向黄平心交付车库而应负担违约损失，比较合理的计算标准是该类车库在未交付期间的租金标准，而非在相同期间内的中国人民银行基准贷款利率。其次，在2011年6月27日至2012年9月4日期间，并无充分证据证实三被告进入或占用车库，此期间，原告未向黄平心交付18幢3号车库，与三被告无关。而原告的第二项诉讼请求表明在本案中，其计算损失的终止日期为2013年5月26日，故三被告应当承担赔偿损失责任的计算期限为2012年9月5日至2013年5月26日。而在当地，一般情况下，此类车库的租金标准为300元／月至500元／月左右，故尽管原告已按6.31%的年利率向黄平心支付以已付购房款为基数计算自2011年6月27日至2013年6月26日的利息9689.62元，但这并非三被告应赔偿的合理损失。本院根据本案实际情况，酌情确定三被告应赔偿原告3480元［400元／月×8.7个月（2012年9月5日至2013年5月26日）］。
综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定，判决如下：
一、被告吴殿元、施锦芳于本判决生效后十日内腾出海门市海门镇绿茵河畔安置小区18幢3号车库并将车库交还原告海门市沪海房地产发展公司。
二、被告吴洪、吴殿元、施锦芳于本判决生效后十日内赔偿原告海门市沪海房地产发展公司人民币3480元。
三、驳回原告海门市沪海房地产发展公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付或指定行为义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费人民币100元，由原告海门市沪海房地产发展公司承担人民币31元，由被告吴洪、吴殿元、施锦芳承担人民币19元，由被告吴殿元、施锦芳负担人民币50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件案件受理费人民币100元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行营业部；账号：47×××82）。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 张丽丽
人民陪审员 黄 芬
二〇一三年十一月七日
书 记 员 张玉梅