成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第7639号
原告魏禄云，女，1962年12月7日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托代理人朱祥斌（系原告魏禄云之夫）（系原告魏禄云之夫），男，1957年1月25日出生，汉族，住成都市青羊区。
被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。
被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。
委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。
委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。
原告魏禄云与被告成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，于2015年11月19日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，并于2015年12月7日进行了公开开庭审理。原告魏禄云，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告魏禄云诉称，原告通过购买的方式取得了位于成都市锦江区东御街55号1栋2层2--
31号的商业房产。原告与两被告曾就该商业房产纠纷提起了诉讼，洋洋公司向原告支付了截止2012年8月1日房屋的使用费，但自2012年8月2日起，两被告未将该商铺退还原告，也未与原告签订租赁合同，支付任何费用，侵害了原告的合法权益。请求判令两被告从2012年8月2日起至2016年3月31日止按市场价格向原告支付房屋占有使用费219290．87元（按税前16.5%），并按银行同期贷款利率5．6％支付利息12280．29元；2、两被告承担本案的一切费用。
被告新界公司未作答辩。
被告洋洋公司辩称，根据（2013）成民终字5026号民事判决书确认，洋洋公司应支付原告截止2012年8月1日以前的物业费，洋洋公司履行了该判决书确定的义务。原告主张的物业使用费标准过高，标准由法院依法判决。原告主张利息无事实依据和法律依据，请求驳回。原告向被告主张未占用房屋期间的使用费不应支持。
经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。
2001年8月20日，汇发公司（甲方）与洋洋公司（乙方）签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名“海发商厦”）大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部（各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外）租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”
原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号的商铺。汇发公司向原告提交了分户平面图。2005年12月26日，原告取得了《房屋所有权证》。载明：“房屋坐落：锦江区东御街55号1幢2层2－31号；设计用途：商业；建筑面积21.08平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。
2001年11月7日，成都摩尔商业经营有限公司（甲方）（以下简称摩尔经营公司）与原告（乙方）签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心（注册名：海发商厦）事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条合作期限：合作期自2001年11月7日起至2011年11月7日止，共10年；第四条出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业2层B区31号，购置价为398810元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；第六条双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；（二）乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……”。
其后，摩尔经营公司的义务由新界公司承继。2007年11月22日，新界公司（甲方）与原告（乙方）签订了《个人红利发放协议书》，协议约定甲方将乙方应收红利划在乙方自行办理的建行个人储蓄存折上。
其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。
2006年汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出（2006）成民初字第486号民事判决书，查明：“2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与摩尔经营公司签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”
2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向本院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决书，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉的小业主与新界公司在《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。
同日，海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”
2011年11月7日，新界公司与原告约定的合作经营期限届满。洋洋公司已按合同约定向原告支付了合同期内的全部租金。
海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的小业主有560户、面积为12960.68平方米，已签约业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%。
原告曾向本院起诉两被告，本院作出（2012）锦江民初字第3293号民事判决：一、洋洋公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付物业使用费［从2011年11月8日起至2012年8月1日（起诉前一日），按398810元×15%／365天×实际占用天数为标准计算］；二、驳回原告的其他诉讼请求。原告不服向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2013年10月18日作出（2013）成民终字第5026号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，洋洋公司向原告给付了截止2012年8月1日的物业使用费。
以上事实有当事人陈述一致的事实及（2012）锦江民初字第3293号民事判决书、（2013）成民终字第5026号民事判决书在案为证。
本院认为，对于责任承担主体问题。原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号1幢2层2-31号商铺，并取得房屋产权。原告将其商铺交新界公司经营，双方并签订了《合作经营协议》。在《合作经营协议》约定的期限内，上述商铺实际由洋洋公司在使用，洋洋公司也按《合作经营协议》约定的标准向原告支付了相应费用。《合作经营协议》约定的期限届满后，洋洋公司仍继续使用上述商铺，故洋洋公司应向原告承担给付物业使用费的义务。因新界公司并未占用原告的商铺，故新界公司不应向原告支付物业使用费。
对于物业使用费的标准和起算时间问题。因海发商厦有1094业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金标准按业主原始购房总价的15%（税后）标准支付租金，第四年至第六年每年年租金递增3%。根据公平原则，原告在本案中主张的商铺使用费标准，参照洋洋公司与大多数业主的上述约定执行。洋洋公司依照本院作出的（2012）锦江民初字第3293号民事判决书和成都市中级人民法院作出的（2013）成民终字第5026号民事判决书，已向原告给付了截止2012年8月1日前的物业使用费，故本案原告的物业使用费应从2012年8月2日起开始计算，洋洋公司应从2012年8月2日起至2014年11月7日止按税后15%的标准执行，从2014年11月8日起至2015年12月7日止按税后15.45%的标准执行。
对于物业使用费的给付期限问题。在本院开庭之日，洋洋公司仍在使用原告商铺，故洋洋公司应向原告支付实际使用期间内的物业使用费。洋洋公司在本院开庭审理后是否还继续使用原告的商铺以及实际使用时间，本院无法确定，故原告要求洋洋公司将物业使用费支付至2016年3月31日，本院不予支持。如果洋洋公司在本案开庭后仍在实用原告商铺，原告可以另行向洋洋公司主张权利。
对于物业占用费利息问题。原告与洋洋公司并未约定使用费的给付时间，根据房屋租赁惯例，一般采用先支付后使用的习惯每三个月支付一次租金，且海发商厦大多数业主与洋洋公司新签订的合同也约定按季度支付租金。因此，洋洋公司应在上季度末向原告支付下季度物业占用费。故原告请求洋洋公司按银行贷款利率支付物业占用费利息本院部分支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告魏禄云支付物业使用费（从2012年8月2日起至2014年11月7日止，按房屋总价398810元×税后15%／365天×实际占用天数；从2014年11月8日起至2015年11月7日止，按房屋总价398810元×税后15.45%／365天×实际占用天数；从2015年11月8日起至2015年12月7日止，按房屋总价398810元×税后15.91%／365天×实际占用天数），并支付利息（从2012年8月2日起，按每3个月的物业使用费为基数，从每3个月的第一天开始计算至结清每3个月的物业使用费为止，按中国人民银行同期流动资金存款利率标准执行）；
二、驳回原告魏禄云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2387元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 徐国书
二〇一五年十二月七日
书记员 熊 崴
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。