山东省淄博市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁03执异75号
案外人：润华集团股份有限公司，住所地：山东省济南市槐荫区济兖路239号。
法定代表人：栾涛，董事长。
申请执行人：耿玉海，男，1962年6月12日出生，汉族，住山东省桓台县。
被执行人：王亚楠，男，1978年8月23日出生，汉族，住淄博市张店区。
被执行人：山东金挚联投资担保有限公司，住所地：淄博市张店区共青团西路时代大厦。
法定代表人：王亚楠，经理。
被执行人：淄博乾坤置业有限公司，住所地：淄博市周村区丝绸路33号。
法定代表人：王亚楠，经理。
本院在执行申请执行人耿玉海与被执行人王亚楠、山东金挚联投资担保有限公司（以下简称金挚联公司）、淄博乾坤置业有限公司（以下简称乾坤公司）民间借贷纠纷一案中，案外人润华集团股份有限公司（以下简称润华公司）于二〇一七年七月二十五日，向本院提出书面异议，本院于同日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人润华公司称，坐落于淄博市周村区周隆路7300号内3号房屋（淄博市房权证周村区字第××号）系润华公司所有，本院查封错误，请求撤销本院（2014）淄执字第114-2号执行裁定，解除对前述房屋的查封。理由是，2011年5月22日，案外人与乾坤公司签署了《房屋所有权及土地使用权转让协议》，约定案外人以总价938.40万元受让淄国用（2013）第D00962号土地使用权，案外人代建的房屋归案外人所有，此后案外人向乾坤公司支付了土地款873万元，并出资建设了涉案房屋，工程款及手续费14691695.31元，合计23421695.30元，2015年6月16日经双方对账，案外人尚欠乾坤公司土地款284965.60元。2015年6月8日，案外人与乾坤公司签订《商品房买卖合同》，案外人以23421700.00元购得涉案房屋。案外人同意按照本院要求将剩余土地款交付执行。为证明自己的主张，案外人提交以下证据为证：1、基本建设项目登记备案证明，2、齐鲁CX汽车文化广场优惠政策协调会纪要，3、淄博凯迪拉克4S店项目立项通知，4、房屋所有权及土地使用权转让协议，5、关于凯迪拉克4S店建设手续费用交纳协议，6、工程管理补充协议，7、润华集团股份有限公司与淄博乾坤置业有限公司对账情况，8、竣工验收报告表，9、工程造价审定汇总表、基本建设工程结算审核报告，10、建筑工程竣工结算备案表，11、城建档案移交书，12、财务流水、辅助明细账，13、综合分类账，14、综合凭证，15、商品房买卖合同，16、销售不动产统一发票，17、税收完税证明，18、土地证、房产证。
本院查明，本院在执行申请执行人耿玉海与被执行人王亚楠、金挚联公司、乾坤公司民间借贷纠纷一案中，于2014年8月26日查封登记在乾坤公司名下的淄国用（2013）第D00962号等土地，为此，润华公司向本院提出异议，请求解除对土地的查封，并提交房屋所有权及土地使用权转让协议、付款凭证、对账单、土地证、房产证为证。本院经审查，于2016年9月5日作出（2016）鲁03执异141号执行裁定，该裁定查明，润华公司提交的证据载明，案外人与乾坤公司于2011年5月22日签订房屋所有权及土地使用权转让协议，约定乾坤公司将位于淄博市周村区309国道南郊镇高塘段滨博高速西2600米、姜萌路东600米的15.64亩土地（详见双方确认的土地证复印件及标的土地四至图）转让给润华公司，由润华公司代为乾坤公司建设汽车4S店及配套设施，建成后由乾坤公司无偿转让给润华公司。建设费用由润华公司先行垫付，建设周期为2011年6月15日至2011年12月30日；土地转让总价款为938.40万元，协议签订后3日内，润华公司向乾坤公司支付土地转让总价款的70%为首付款，即656万，作为承诺受让房产及土地的定金，待开工建设后3日内，润华公司再向乾坤公司支付土地转让总价款的20%，即187万，待土地使用权及地上建筑产权全部依法登记至润华公司名下后，此款视为先期付款，从转让总价中扣除；自润华公司向乾坤公司支付定金之日，乾坤公司将本协议约定的土地交付润华公司全面使用等。润华公司当时提交的银行转账凭证显示其对乾坤公司付款如下：2011年5月24日支付656万元，用途货款；2011年7月13日支付100万元，用途转款；2011年10月9日支付187万元，未注明用途；2015年5月29日支付30万元，用途土地款。乾坤公司相应出具的收据载明的收款事由为房产及土地转让款等。该对账单显示，截止2015年6月16日，润华公司已支付乾坤公司873万元，根据双方签订的房屋所有权及土地使用权转让协议结算后，润华公司尚需支付乾坤公司284965.60元。2015年6月8日，周村区周隆路7300号内3号房屋（淄博市房权证周村区字第××号）被登记到润华公司名下。该裁定认为，润华公司提交的银行转账凭证显示，2011年5月24日支付的656万元，用途为货款；2011年7月13日支付的100万元，用途为转款；2011年10月9日支付的187万元，未注明用途。由此可见，在本院查封涉案土地之前，润华公司向被执行人乾坤公司支付的款项，其用途并未明确为双方《房屋所有权及土地使用权转让协议》约定的“土地及房产转让款项”，而且2011年5月24日支付的656万元，用途为货款，明显不是“土地及房产转让款项”，因此，润华公司提交的银行转账凭证不足以证明其向被执行人乾坤公司支付的前述三笔款项与涉案土地及有关房产具有关联性。润华公司提交的房屋所有权及土地使用权转让协议、收据、对账单，或者是被执行人乾坤公司单方制作，或者是润华公司与被执行人乾坤公司双方制作，不能以此对抗并未参与制作的申请执行人，尤其在本院查封涉案土地情况下，不排除被执行人乾坤公司为逃避执行而与润华公司在既有银行转账凭证基础上伪造这些证据的可能性，因此，对于润华公司提交的房屋所有权及土地使用权转让协议、收据、对账单，不予采信。润华公司于2015年5月29日支付的30万元，银行转账凭证上虽然将用途写为土地款，但其支付时间在本院查封涉案土地之后；周村区周隆路7300号内3号房屋（淄博市房权证周村区字第××号）于2015年6月8日登记到润华公司名下，也是在本院查封涉案土地之后，均不能对抗本院执行涉案土地。综上所述，润华公司提交的证据不足以证明涉案土地具备异议、复议规定第二十八条规定的排除执行的条件，其请求不能成立，故依法驳回润华公司的异议。此后，润华公司向本院提起案外人异议之诉，诉讼中，因润华公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院于2016年12月5日裁定，本案按润华公司撤诉处理。
2015年2月13日，坐落于淄博市周村区周隆路7300号内3号房屋被登记到乾坤公司名下，房权证号为淄博市房权证周村区字第××号。2015年5月20日，乾坤公司与润华公司签订商品房买卖合同，乾坤公司将其在淄国用（2013）第D00962号地块上建设的凯迪拉克4S店（即坐落于淄博市周村区周隆路7300号内3号房屋）出卖给润华公司，价款23421700.00元。淄博市国土资源局周村分局据此合同，于2015年6月8日将该房屋过户登记到润华公司名下，房权证号为淄博市房权证周村区字第××号。2016年9月7日，本院对该房屋予以查封。2017年4月17日，本院作出《责令撤销登记通知书》，并于2017年4月18日送达淄博市周村区不动产登记中心。该《责令撤销登记通知书》认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，查封土地使用权的效力及于地上建筑物的规定，本院已于2014年8月26日查封了该土地房产，在该土地房产被查封的情况下，2015年6月8日，淄博市国土资源局周村分局根据2015年5月20日乾坤公司与润华公司签订的商品房买卖合同，将上述房产转移登记到润华公司名下，并为润华公司办理了周村区字第××号房权证。依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条规定，责令该中心自收到本通知之日起30日内撤销润华公司对坐落于淄博市周村区周隆路7300号内3号房产拥有所有权的登记，并将淄博市房权证周村区字第××号房权证予以注销，恢复登记到乾坤公司名下。2017年5月9日，本院向淄博市国土资源局周村分局送达前述《责令撤销登记通知书》和协助执行通知书，要求该局注销润华公司名下周村区字第××号房权证，将该房产恢复登记到乾坤公司名下。此后，该房屋恢复登记到乾坤公司名下，产权证号仍为06-XXXXX58。2017年6月8日，本院对该房屋及其坐落土地继续予以查封。为此，润华公司提出异议。
润华公司提交的以下证据与其在针对土地提出的案外人异议程序中提交的证据相同：4、房屋所有权及土地使用权转让协议，7、润华集团股份有限公司与淄博乾坤置业有限公司对账情况，14、综合凭证，18、土地证、房产证。其提交的其它证据主要内容及证明目的如下：1、基本建设项目登记备案证明，载明淄博市发展和改革委员会于2010年2月1日对乾坤公司报送的齐鲁CX汽车文化广场项目予以备案。2、齐鲁CX汽车文化广场优惠政策协调会纪要，载明周村区人民政府于2010年4月14日召开会议，专题研究乾坤公司齐鲁CX汽车文化广场优惠政策事宜。3、淄博凯迪拉克4S店项目立项通知，载明润华公司对淄博凯迪拉克4S店立项。5、关于凯迪拉克4S店建设手续费用交纳协议，载明乾坤公司与润华公司于2011年7月7日签订该协议，约定乾坤公司负责代办凯迪拉克4S店的相关建设手续，并协助润华公司办理土地证及其它地上建筑物的产权手续，润华公司承担相关建设手续费用，并于2011年7月10日之前把一期费用100万元交纳到乾坤公司账户。6、工程管理补充协议，载明乾坤公司（甲方）与润华公司（乙方）于2011年8月29日签订该协议，约定“甲方为乙方代建的”山东坤驰（淄博）4S店项目，即淄博凯迪拉克项目，甲方负责协调政府主管部门，乙方负责管理总承包等单位，还约定了其它分工事项。润华公司以1-7号证据证明润华公司和乾坤公司转让房地产的项目背景，以及就房地产建设、转让、管理、费用和结算签订的一系列协议，以此证明双方之间的房地产转让法律关系是真实存在并合法有效的。8、竣工验收报告表，载明凯迪拉克-
山东坤驰（淄博）4S店于2014年7月16日通过竣工验收。9、工程造价审定汇总表、基本建设工程结算审核报告，载明山东华安泰恒信建设工程项目管理有限公司受润华公司委托，于2013年8月25日为其出具淄博凯迪拉克4S店结算审核报告。10、建筑工程竣工结算备案表，凯迪拉克-
山东坤驰（淄博）4S店于2014年11月19日在淄博市住房和城乡建设局竣工备案。11、城建档案移交书，载明乾坤公司于2014年11月19日向淄博市周村区城建档案盒地下管线管理办公室移交凯迪拉克-
山东坤驰（淄博）4S店的建设档案。润华公司以8-11号证据证明润华公司是淄博凯迪拉克4S店的出资人和建设人，乾坤公司只是名义上的建设单位。12、财务流水、辅助明细账，载明2011年至2015年，润华公司为淄博凯迪拉克4S店项目支出土地款、工程款、各项规费共计23422245.31元。13、综合分类账，载明润华公司于2011年5月24日、10月9日分别向乾坤公司支付土地款656万元、187万元。润华公司以12-14号证据证明润华公司为淄博凯迪拉克4S店项目支出土地款、工程款、各项规费共计23422245.31元，其中支付土地款共计873万元。15、商品房买卖合同，载明2015年5月20日，乾坤公司与润华公司签订该商品房买卖合同，乾坤公司将其在淄国用（2013）第D00XX2号地块上建设的凯迪拉克4S店（即坐落于淄博市周村区周隆路7300号内3号房屋）出卖给润华公司，价款23421700.00元。16、销售不动产统一发票，17、税收完税证明，该两项载明润华公司为购买涉案房地产交纳了各项税费，淄博市地方税务局周村分局向其开具了发票。润华公司以15-18号证据证明其已通过房产买卖的形式取得涉案房屋的所有权。
上述事实，有（2016）鲁03执异141号执行裁定书、商品房买卖合同、房屋产权证3份、协助执行通知书、责令撤销登记通知书、送达回证、润华公司提交的各项证据等在卷为证。
本院认为，本案争议焦点是，在本院查封涉案房产前，案外人润华公司与被执行人乾坤公司是否就该房产存在真实的买卖关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议、复议规定）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。润华公司提交的银行转账凭证显示，润华公司向乾坤公司的付款中，2011年5月24日支付的656万元用途为货款，与润华公司提交的《房屋所有权及土地使用权转让协议》约定的“土地及房产转让款项”明显不符；2011年7月13日支付的100万元用途为转款，2011年10月9日支付的187万元未注明用途，该两笔款项无法与前笔656万元形成支付涉案房地产购买款项的证据链条。淄博凯迪拉克4S店项目立项通知、财务流水、辅助明细账、综合分类账、收据、均是润华公司或乾坤公司单方制作，不足以对抗申请执行人；房屋所有权及土地使用权转让协议、关于凯迪拉克4S店建设手续费用交纳协议、工程管理补充协议、对账单，虽系润华公司与乾坤公司双方制作，但在涉案房地产被本院查封的情况下，亦不足以对抗并未参与制作的申请执行人；基本建设项目登记备案证明、齐鲁CX汽车文化广场优惠政策协调会纪要、竣工验收报告表、建筑工程竣工结算备案表、城建档案移交书均不涉及润华公司，本身不足以证明与本案争议的关联性；工程造价审定汇总表、基本建设工程结算审核报告无关涉案房地产买卖；商品房买卖合同、销售不动产统一发票、税收完税证明、润华公司名下房产证不仅形成于本院查封涉案房地产之后，而且在本院查封的情况下私自转让涉案房地产，亦违反法律规定，故不能对抗本院查封涉案房产。综上所述，润华公司提交的证据不足以证明涉案房屋具备异议、复议规定第二十八条第一、三项规定的排除执行的条件，其请求不能成立，依法应驳回润华公司的异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人润华集团股份有限公司的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长 陶志民
审判员 张洪胜
审判员 卫雁冰
二〇一七年八月十五日
书记员 孙 晨