南昌市青云谱区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0104民初501号
原告:南昌市青云谱区汇鑫小额贷款股份有限公司，住所地南昌市青云谱区。
法定代表人:罗辉勇，该公司董事长
委托代理人:易少艾，该公司总经理。
委托代理人:付洪，该公司职员。
被告:南昌县福顺米业有限公司，住所地三江镇。
法定代表人:徐水儿。
委托代理人:周丹，北京市中银（南昌）律师事务所律师。
被告:徐水儿，男，汉族。
被告:万丽芬，女，汉族。
原告南昌市青云谱区汇鑫小额贷款股份有限公司诉被告南昌县福顺米业有限公司、徐水儿、万丽芬借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人易少艾、付洪，被告南昌县福顺米业有限公司、徐水儿委托代理人到庭参加诉讼。被告万丽芬经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告南昌市青云谱区汇鑫小额贷款股份有限公司诉称：2013年7月9日，原告与被告签订了借款合同和抵押合同、保证合同，约定由原告借款给被告人民币300万元用于企业经营周转，双方同时依法办理了抵押登记手续。2014年1月29日，原告与被告签订借据，原告向被告发放了贷款人民币300万元整，借款的期限为6个月（2014年1月29日至2014年7月28日），约定的利率为月息1.4%，借款合同同时约定了双方权利义务，违约责任等条款。该笔借款到期后，被告未能偿还借款本息，并且被告的借款利息只付至2014年7月9日。截止至诉讼之日，被告尚欠原告借款本金人民币300万元整和相应的逾期利息、罚息。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，要求：1、依法判令被告南昌县福顺米业有限公司偿还原告贷款本金人民币300万元整；2、依法判令被告南昌县福顺米业有限公司按上述贷款金额自2014年7月10日起至判决之日止按借款合同约定的利率计付利息和逾期罚息；3、依法判令其他被告对被告南昌县福顺米业有限公司的债务承担连带还款责任；4、判令原告对拍卖、变卖抵押房产的价款优先受偿（他项权证号：南房权证三江镇字第XXXXX**号、洪房他证青云谱区字第XXXXXXXX**号、南他项2013第XXXXX号）；5、依法判令原告因主张债权所花费的费用，包括律师费、差旅费等由上述被告共同承担；6、本案诉讼费用（包括但不限于评估费、保全费、保全担保费、邮寄费、公告费、执行费等）由上述被告共同承担。
被告南昌县福顺米业有限公司、徐水儿辩称，1、借款属实，2、原告主张的利息、罚息超过法律的规定，3、原告主张的律师费、差旅费、公告费等没有法律依据，4、土地抵押期已超过登记的期限，依法不受法律保护。
被告万丽芬未到庭，亦未提交书面答辩意见或相关证据。
经审理查明，2013年7月9日，原告与被告南昌县福顺米业有限公司签订了一份编号为（XXXX）汇鑫企贷字第XXXX号《借款合同》，合同约定：由原告贷款300万元给被告南昌县福顺米业有限公司，贷款期限为二年，自2013年7月15日始至2015年7月14日止；贷款利率为月息1.4%、结息日为每月20日，月息42000元；借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；被告南昌县福顺米业有限公司不按合同约定的期限偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率的基础上加收50%作为罚息利率，计收逾期利息；在贷款期限内不能按期支付的利息，应按本合同约定的贷款利率计收复息；贷款逾期后仍为支付的利息，应按本合同约定的罚息利率计收复利；如被告南昌县福顺米业有限公司违约致使原告采取诉讼方式实现债权的，被告南昌县福顺米业有限公司应承担原告为此支付的诉讼费、保全费、公告费、差旅费、评估费、鉴定费、律师代理费等及其他实现债权的费用。同日，被告徐水儿、万丽芬与原告签订了一份《最高额保证合同》，合同约定由被告徐水儿、万丽芬对被告南昌县福顺米业有限公司的借款本金300万元、利息及罚息、原告为实现债权而产生的费用承担保证责任，保证方式为连带责任担保。同日，被告徐水儿、万丽芬与原告签订了一份《最高额抵押合同》，合同约定由被告徐水儿、万丽芬提供位于青云谱区解放西路85号江信国际家园X号楼X单元XXXX室（第14层、产权证号洪房权证青字第XXXXXXXX**号）为被告南昌县福顺米业有限公司项下的借款本金300万元、利息及罚息作为抵押担保，并于2013年7月24日办理了房屋抵押登记手续（洪房他证青云谱区字第10008074**号他项权证，债权数额为300万元），同日，被告南昌县福顺米业有限公司与原告签订了一份《最高额抵押合同》，合同约定由被告南昌县福顺米业有限公司提供位其所有的产权证号为南房权证三江镇字第XXXXXXXX的房产和其南国用（XXXX）第XXXX号的土地使用权为其项下的借款本金300万元、利息及罚息作为抵押担保，并于2013年7月25日办理了抵押登记手续（南房他证三江镇字第XXXXX**号房屋他项权证，债权数额为300万元，南他项（XXXX）第XXXXX号土地他项权证，该土地他项权证设定期限为两年，自2013年7月25日起存续期限至2015年7月24日止），上述合同签订后，原告于2014年1月29日通过网上银行转账300万元给被告南昌县福顺米业有限公司建行南昌南钢支行360XXXXXXXXXXXXX657账户上。同日，被告南昌县福顺米业有限公司在借款借据上盖章（该借据载明贷款期限6个月，自2014年1月29日至2014年7月28日）。被告南昌县福顺米业有限公司的利息支付至2014年7月9日，至今尚欠原告本金300万元及利息。
上述事实，有原告向法庭提供的借款合同、借据、网上银行电子回单、最高额保证合同、最高额抵押合同及原、被告当庭陈述在案佐证。
本院认为，原告与被告南昌县福顺米业有限公司签订的借款合同、最高额抵押合同及被告徐水儿、万丽芬与原告签订的最高额保证合同、最高额抵押合同均合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行义务。原告按照合同约定，将借款300万元发放给被告南昌县福顺米业有限公司，借款到期后，被告南昌县福顺米业有限公司未按照合同约定偿还借款本息，被告徐水儿、万丽芬亦未履行担保义务，已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告南昌县福顺米业有限公司偿还原告借款本金300万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的利息、罚息、复利，由于其总计超过年利率24%，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，总计超过年利率24%的部分不予支持，应按年利率24%计算逾期利息。被告徐水儿、万丽芬亦未履行担保义务，应当承担连带保证责任。被告南昌县福顺米业有限公司、徐水儿、万丽芬提供房产、土地作抵押担保，符合法律规定，原告主张优先受偿权，本院予以支持。被告辩称土地抵押期已超过登记的期限，依法不受法律保护，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十二条规定：当事人约定的或登记的担保期间，对担保物权的存续不具法律的约束力。虽然原告的起诉超过了土地他项权证设定期限，但原告的起诉未超过诉讼时效，对原告优先受偿权的主张，应予以支持，为此，对被告的该辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条、第三十八条、第四十一条、第四十六条之规定，判决如下：一、被告南昌县福顺米业有限公司于本判决生效后七日内偿还原告南昌市青云谱区汇鑫小额贷款股份有限公司借款本金300万元及利息（以本金300万元为基数从2014年7月10日起至本判决生效时止按年利率24%计算）；二、原告南昌市青云谱区汇鑫小额贷款股份有限公司对抵押物（房屋产权证号洪房权证青字第10XXXXXX**号、南房权证三江镇字第08XXXX65的房产和南国用（XXXX）第XXXX号的土地使用权）折价或者变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权。三、被告徐水儿、万丽芬对以上第一项承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元（原告已预交），由被告南昌县福顺米业有限公司、徐水儿、万丽芬共同承担30800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 陈胜华
人民陪审员 林新干
人民陪审员 王桃红
二〇一六年九月七日
书 记 员 熊 旻