西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0111民初2041号
原告（反诉被告）陈某某，男。
原告（反诉被告）董某某，男
共同委托代理人徐某，某某事务所律师
被告（反诉原告）陈某甲，男。
委托代理人李某某，某甲事务所律师。
原告陈某某、董某某诉被告陈某甲合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法由审判员韩磊担任审判长、与代理审判员张艳英、人民陪审员马晓玲组成合议庭于2016年8月9日、9月8日、10月28日公开开庭进行了审理。原告陈某某及其共同委托代理人徐某、被告陈某甲及其委托代理人李某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2009年3月15日其与栗某某签订《场地租赁协议》约定，由其承租栗某某位于某某村一组场地一块，租赁期限2009年4月1日至2028年8月30日止，租期19年5个月，期满若双方无异议，租赁协议自动延期。后原告在该场地上建造房屋等建筑物及相关设施，包括：厂房一大间；二层砖混结构办公楼一座，共30间；餐厅一间和厨房一间；公共厕所一间；门房一间；铺设场地水泥路面；修化粪池一个；打饮水井一口；办公楼顶修建一个水箱并安装一套供水系统。2013年4月11日其与被告签订《转让协议书》，约定将位于某某村一组场地上的厂房、办公楼、围墙大门等建筑物一并转让给被告。《转让协议书》签订后，原告按约定将场地及场地上的厂房、办公楼、围墙大门等建筑物及相关设施交付给被告。但被告未按约定向原告支付全部转让款。2015年5月被告将原告起诉至法院，法院认为“转让协议违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效”。据此原告认为被告因该《转让协议书》取得的财产应返还给原告。现诉至法院要求判令：1、被告陈某甲将位于某某村一组的场地及场地上的厂房、办公楼、围墙大门等建筑物返还原告。2、被告陈某甲支付自2013年6月1日起至2016年5月31日的场地和厂房、办公楼等房屋的使用费1257360元，以及自2016年6月1日起至实际返还之日止的场地和厂房、办公楼等房屋的使用费。本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称，2011年6月28日其与原告签订了《房屋租赁合同》，租赁原告位于某某村的五间房屋，四间办公室及门房无偿使用，年租金12万元。2013年4月11日双方签订《转让协议书》约定，将某某村一组场地上的厂房、办公楼及围墙大门等建筑物一并转让给被告，原告必须在当年5月31日前搬出所有物品并退出厂区。同时，在原告的居中协调下，被告与栗某某签订了《场地租赁协议》。协议签订后，被告分三次向原告支付转让款，加上2013年支付房租剩余的4万元，共计80万元。另向栗某某支付围墙转让款15万元。后在履行协议过程中，双方发生争议。被告向法院起诉，灞桥区法院审理后认定，原告在厂房建设时未办理相关手续，《转让协议书》违反法律法规的强制性规定，应属无效。协议的无效系原告造成，其应当承但过错责任。转让房屋和办公楼所占的场地，所有权人是某某村，使用权人是栗某某，被告是承租人，与原告无任何关系，被告不负返还责任，也不承担该块地的使用费用。原告要求返还的围墙是栗某某建设的，被告向栗某某支付15万元，直接自栗某某受让，与原告没有任何关系。原告未完全交付房屋，未搬离厂房内堆放的物品，在履行合同中构成违约，是合同履行的过错方。原告要求被告支付的1257360元场地和办公楼使用费没有事实依据，应当予以驳回。另，被告提出反诉要求：1、依法确认《转让协议书》无效。2、由原告返还被告已支付的转让款80万元，并按年息24%赔偿自2013年6月6日起至返还转让款之日止的资金占用损失。3、反诉费用由反诉被告承担。
经审理查明，2011年6月28日原、被告签订了房屋租赁合同，约定由陈某甲承租陈某某、董某某位于某某湾子村五间房屋，租赁期限为2011年8月1日至2028年7月31日，租金为前一年租金12万元，每两年递增一次，在上年度租金递增10%。合同签订后，陈某甲使用了租赁物。2013年4月11日陈某某、董某某（甲方）与陈某甲（乙方）签订了转让协议书，将甲方现有位于某某村一组（原村砖厂）场地上的厂房、办公楼及围墙、大门等建筑物一并转让给乙方，转让价格220万元。签订协议书之日乙方一次性付给甲方1万元作为定金，2013年4月20日前乙方一次性付给甲方共计29万元整，最迟于2013年4月30日前付清，2013年5月30日前乙方一次性付给甲方50万元整，2013年12月31日前乙方一次性付给甲方70万元整，2014年6月30日前乙方一次性付给甲方70万元整，甲方须在2013年5月31日前搬出所有物品并退出厂区，在乙方付清第一笔转让金50万元后，甲乙就双方之前的租金及费用对账确认后在最后一次付款时予以扣减。嗣后，陈某甲向原告支付2013年4月28日30万元、2013年5月31日36万元、2013年6月6日10万元，加上2013年1月11日已付12万元房租抵扣后剩余的4万元，共计80万元。2013年12月31日陈某甲向陈某某出具了关于尽快履行合同义务的函，2014年1月30日又向陈某某出具了解除合同通知书。
2015年陈某甲将陈某某、董某某诉至本院，要求：1、确认双方之间的转让协议书解除，2、陈某某、董某某退还转让款80万元，3、陈某某、董某某赔偿因违约给陈某甲造成的损失20万元、资金占用损失98400元。因原、被告转让合同所涉建筑物未办理相关手续，本院（2015）灞民初字第xx号民事判决书以转让协议书违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，经本院释明陈某甲表示不变更诉讼请求，故判决驳回陈某甲上述三项诉讼请求。陈某甲不服上述判决书上诉，后又撤诉，（2015）灞民初字第xx号民事判决书已经发生法律效力。
另查，原、被告合同所涉场地，系陈某某、董某某转租证人栗某某所租赁的某某村停办砖厂。陈某某、董某某与陈某甲协商转让事项时，栗某某委托陈某某将自己所有的大门及围墙一并转让。2013年4月1日陈某甲与栗某某、陈某某签订三方会谈备忘录，同月11日陈某甲与陈某某、董某某签订转让协议，后又与栗某某签订场地租赁协议。协议签订后，陈某甲向栗某某支付了大门、围墙款共15万元，并向栗某某交纳场地租赁费用，即2013年4月1日-2014年3月31日交64000元，2014年4月1日-2016年11月30日每年交76800元，上述场地租金共计268800元。
上述事实有原、被告陈述、原、被告之间的房屋租赁合同、会谈备忘录、原、被告之间的转让协议书、证人证言、收款收据、承诺书、照片、原、被告分别与栗某某的场地租赁协议书、银行转账凭证、栗某某与村委会的协议书、函、解除通知书、邮寄凭证、（2015）灞民初字第xx号民事判决书、（2015）西中民一终字第SSS号民事裁定书及本院庭审笔录等材料在卷佐证。
本院认为，生效法律文书所认定的事实，具有法律效力。依据（2015）灞民初字第xx号民事判决书，原、被告签订的转让合同，应属无效，故对陈某甲确认转让合同无效的请求，予以支持。合同无效后，依合同取得的财产予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对原告要求被告返还位于某某村一组场地上的厂房、办公楼、围墙大门等建筑物，以及被告要求原告返还转让费80万元的诉讼请求，予以支持。陈某甲认为场地系其租赁栗某某所使用，没有向原告返还的义务；此外，其向栗某某支付了转让大门和围墙的费用，该标的物已为自己所有，其亦没有返还义务。证人栗某某证实，大门和围墙系其委托陈某某一并处理，其和陈某甲之间仅有场地租赁协议，没有关于转让大门和围墙的协议，其收到陈某甲的15万元大门及围墙转让款，系陈某甲代陈某某支付。根据三方会议备忘录、转让协议书及双方认可证人证言的真实性来看，大门及围墙系陈某甲与陈某某、董某某之间转让协议的标的，因转让协议无效，该标的物应由陈某甲返还给陈某某、董某某；但场地系陈某甲与栗某某租赁合同的标的物，陈某甲不负向陈某某、董某某返还之义务。关于大门及围墙的转让费15万元，法庭当庭询问陈某甲方是否主张返还并指定答复期限，其在指定期限内未予答复，故本案不予处理。原告要求被告支付2013年6月1日至实际返还之日的场地、厂房、办公楼等房屋的使用费，参照双方之前签订的租赁合同“第一年租金12万元，两年递增一次，在上年度租金递增10%”，再扣除场地租金，予以计算。即2011年8月1日至2013年7月30日租金为12万元/年，后因转让将房租折抵转让款4万元，记在80万元之类，故应予另行计算4万元；2013年8月1日至2015年7月30日使用费为13.2万元/年，两年计26.4万元；2015年8月1日至2016年11月30日使用费为14.52万元/年，一年四个月计19.36万元；上述使用费共计497600元。扣除截止2016年11月30日的场地租金268800元，陈某甲应向原告支付使用费228800元。被告要求原告按年息24%赔偿80万元资金占用损失，与法无据，可按中国人民银行同期贷款利率予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原告陈某某、董某某与被告陈某甲签订的转让协议书无效。
二、被告陈某甲于本判决生效之日起10日内返还原告陈某某、董某某转让协议书所涉厂房、办公楼、大门、围墙等建筑物，并支付上述建筑物至2016年11月30日的使用费228800元，2016年12月1日至返还之日的使用费以14.52万元/年计算。
三、原告陈某某、董某某于本判决生效之日起10日内返还被告陈某甲转让费800000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述转让费2013年6月6日至返还之日的利息。
四、驳回原告陈某某、董某某要求被告陈某甲返还场地的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费16216元，原告已预交，现由原告承担13183元，由被告承担3033元；反诉受理费5950元，由原告承担。（原、被告应承担之诉讼费与主文应付之款扣减后合并执行）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 韩 磊
代理审判员 张艳英
人民陪审员 马晓玲
二〇一六年十二月六日
书 记 员 李文博