北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0109民初2753号
原告(反诉被告)：范XX，男，1981年2月25日出生，个体工商户，住北京市门头沟区。
被告(反诉原告)：伏XX，男，1969年9月7日出生，住北京市门头沟区。
原告（反诉被告）范XX与被告（反诉原告）伏XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范XX、被告伏XX(反诉原告)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范XX向本院提出诉讼请求：要求伏XX返还房屋押金6000元，并退还租金3000元。事实与理由：双方于2016年9月签订房屋租赁合同，约定范XX从伏XX处租赁位于北京市门头沟区XX路X号X层X单元102号（简称102号）的房屋，租赁用途从事眼镜店经营，租赁期限自2016年10月21日至2018年10月20日。伏XX已经按约交纳至2017年4月20日的租金及6000元押金。2017年3月，因北京市门头沟区整治开墙打洞行为，将原有门脸大门封堵，导致无法继续经营，合同无法继续履行。经双方协商，解除了房屋租赁合同。因双方租赁合同已解除，伏XX需返还押金。因租赁房屋约定用途系经营眼镜店，最后一个月由于上述情况已经实际无法经营，应当减半收取租金，且伏XX在协商时亦同意退还半个月租金。故提起诉讼。
伏XX辩称，对双方签订房屋租赁合同事宜没有异议。一方面，合同没有继续履行，系由于范XX无照经营，工商局通知其停止经营，故其提出解除合同，与我无关。另一方面，在双方约定于2017年4月20日交还房屋时，其未按照合同约定将房屋恢复原状，包括：南卧室未恢复原有粉色墙壁、南卧室门及门套被拆、南卧室原有灯未恢复、南卧室暖气片漏水、客厅西墙上的镜子未摘、客厅丢失2个毛巾杆、储藏室门上有四个钉子眼、客厅原有灯未恢复、北卧室窗帘双杆折坏一根、北卧室南墙和西墙上有8个钉子眼、门厅防盗门被刷成了白色、未拆除门厅添附的窗帘和窗帘杆、门厅木门框上有两个钉子眼儿、门厅墙有4个钉子眼儿、厕所门钥匙己折、厕所玻璃托盘己折、厕所内脸盆未搬走、室内地脚线上的漆未清除。综上，不同意原告的诉讼请求。
伏XX提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿伏XX自行恢复原状的费用7000元；2、判令被反诉人支付2017年4月20日至2017年5月6日期间的租金3000元；3、判令被反诉人支付违约金12000元。事实和理由：1、根据合同约定，租赁期限租赁期满后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收结算，故原告应当按照我答辩意见的内容恢复原状，因我已自行恢复部分项目，其他项目我自行恢复，要求对方赔偿恢复原状的相应费用。2、根据合同约定，租赁期内，乙方需退租的，应提前30日通知对方，因合同解除原因系原告造成，其自行退租应当提前30日通知我，其在2017年4月9日通知我退租，应当支付至2017年5月9日的租金，具体期间以诉讼请求为准。3、根据合同约定，乙方未按约支付租金达3日的，应当按照月租金200%支付违约金，乙方未按约定返还房屋的，亦应当按照月租金200%支付违约金，原告在交接时没有恢复原状，视为未按照约定返还房屋，应当继续支付租金，其未恢复原状、返还房屋且未继续支付租金，应当承担违约责任。
范XX辩称，承租期间，我方确实丢失2个毛巾杆，折坏了一根窗帘杆，将防盗门刷成白色，镜子确实未拆走，并将客厅、卧室的灯具更换成更好的灯具，拆了卧室门及门套，但暖气片原本就漏水，没有锁过厕所门，玻璃托盘租房时已经损坏，其他部分均系承租时的装修，装修时已征得伏XX同意，不应当恢复，我同意赔偿损失1500元。因政府部门治理开墙打洞，将门进行封堵，2017年3月上旬已经无法正常经营，并非我无照营业导致无法经营的，我已将该情况告知伏XX，故反诉人主张的违约行为都不存在，不同意其他诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
各方无争议事实如下：
102号房屋登记的所有权人系于甫平，其同意由其子伏XX出租102号房屋。
2016年9月29日，伏XX（甲方）、范XX（乙方）签订北京市房屋租赁合同，约定：范XX从伏XX处租赁102号房屋，租赁用途为经营眼镜店，租赁期限自2016年10月21日至2018年10月20日。租金标准为第一年每月6000元，2016年9月29日付款30000元，2017年2月20日付款12000元。租赁期满后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收结算。押金6000元，租赁期满，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。租赁期内，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗的维修费用由乙方承担；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方有下列情形之一的，按照月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失：不按照约定支付租金达3日的。租赁期内，乙方需提起退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，按月租金的200%的标准支付违约金，并补足相应天数的房租费。
102号房屋规划用途为住宅，伏XX于2016年5、6月份未经审批在102号房屋临街的南卧室外墙处打开门，目的系用于经营性出租。双方签订租赁合同后，伏XX将租赁房屋交付范XX用于经营眼镜店。范XX取得房屋后对租赁房屋进行装修，伏XX表示同意对方刷墙，别的不清楚。范XX按约交纳了押金6000元，并交纳了至2017年4月20日的租金。
2017年3月中旬，政府部门在涉案房屋处公告开墙打洞治理需要将私开的门进行封堵。2017年3月15日至20日期间，双方通过电话方式就开墙打洞整治的情况进行沟通并对合同后续事宜进行协商。因开墙打洞专项治理活动，2017年3月27日，执法部门到102号房屋进行摘牌，2017年3月30日，执法部门将102号房屋私开的临街大门予以封堵，并对墙体进行恢复。在2017年3月15日至2017年4月9日期间，双方协商解除房屋租赁合同，范XX于2017年4月20日前搬离租赁房屋，双方约定于2017年4月20日办理房屋交接手续，但当日未交接成功。伏XX自述于2017年4月26日左右自行更换了房屋钥匙并入住，进行装修。
2017年3月16日，北京市工商行政管理局门头沟分局在租赁房屋处向范XX眼镜店工作人员送达责令改正通知书，记载因其未取得营业执照，擅自经营，责令立即停业。
本案诉讼期间，伏XX已自行将租赁房屋进行部分恢复，将范XX添附镜子（拆除时损坏）、窗帘、窗帘杆、灯具、卫生间面盆拆除，范XX表示将其添附灯具给付伏XX，伏XX不同意接受，除镜子外上述物品已由范XX取走。
双方对于协商解除合同的原因、时间及后果存在争议：
范XX主张：2017年3月15日至20日期间，因政府已对开墙打洞治理进行公告，其电话与伏XX协商时，双方同意不再继续履行合同，伏XX同意退还半个月租金，打电话协商时合同即解除；解除原因系因开墙打洞治理，外开门被封堵，无法进行正常经营；其于2017年4月16日搬离租赁房屋，当日通知伏XX收房，因伏XX表示没有时间，故没有到现场；双方约定于2017年4月20日进行交割，当天由于对租金和押金有争议，其未将钥匙归还。范XX就上述主张未提供证据。
伏XX主张：2017年3月15日至20日期间，范XX给其打电话，告知工商局要封门的情况，并询问是否可以退租金，其表示按照合同规定可以退，但是范XX表示再观察观察，未确定解除合同；2017年4月9日，范XX眼镜店店员与其协商，告知其眼镜店要搬离，其表示同意，双方约定4月20日办理交房手续，故合同解除时间应为2017年4月9日；4月20日交接房屋时，因现场很乱，未恢复原状，故其一气之下离开。伏XX就其主张提供其与范XX眼镜店店员的手机通话记录，经质证，范XX认可通话记录的真实性，不认可证明目的。通话记录显示2017年4月9日，伏XX与范XX眼镜店店员进行过通话。
经询问，范XX表示：签订租赁合同时，知晓房屋系住宅性质，且当时知晓政府已开始整治开墙打洞的情况。伏XX表示：2017年3月20日左右收到政府部门电话通知其将102号房屋封门，并陈述其同意解除合同，当时也考虑门被封堵无法经营；2016年12月初，范XX店里工作人员曾通知其暖气漏水情况，但其认为按照合同约定，应由承租人维修，故其未进行维修。
针对双方争议事实，本院认定如下：伏XX主张因范XX无照营业导致合同无法继续履行，范XX自行提出退租，依据查明事实，行政管理部门在2017年3月16日以未取得营业执照为由，责令眼镜店停止营业，对范XX经营眼镜店产生影响。但依据查明的执法部门治理开墙打洞的行动情况、时间、步骤，综合双方协商的具体情况、内容，伏XX自述解除合同时的考虑，本院认定因涉案房屋临街所开的门在治理行动中被封堵，影响涉案房屋用于商业经营的目的亦系双方协商解除合同的原因。故对伏XX提出的范XX单方退租的主张，本院不予采信。根据双方协商的过程，可以确认在2017年4月20日前，双方已经协商同意解除房屋租赁合同，但未就解除的后果达成一致意见。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。依据查明事实，2017年4月20日前，双方已经协商解除租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因租赁合同已解除，范XX要求伏XX返还押金，符合法律规定，本院予以支持。伏XX作为出租人负有保障涉案房屋在租赁期间符合约定用途的义务。租赁合同约定了涉案房屋用于商业经营，伏XX未经批准，自行在住宅墙壁上开门，后因涉案房屋临街所开的门在治理行动中被封堵，致使涉案房屋无法用于商业经营的目的，伏XX未能适当履行其应保障涉案房屋在租赁期间符合约定用途的义务，应承担相应责任。范XX在租赁房屋时明知房屋系住宅性质，且知晓政府已经开展专项治理活动，仍然承租，因其未取得营业执照被责令停业，亦应当承担相应责任。故对于伏XX已经收取的租金，由本院根据双方履约情况、搬离时间、行政部门采取措施的情况、结合各自责任酌情判定伏XX向范XX退还1500元租金。
关于伏XX的反诉请求，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。因租赁合同约定了租赁房屋的经营用途，依据查明事实可以认定伏XX知晓范XX对租赁房屋进行装修的情况，且承租人对房屋的正常使用亦会造成房屋的损耗，故对于伏XX要求范XX赔偿与房屋装修及正常使用相关的恢复费用，本院不予支持。伏XX无法证明暖气片、厕所门、玻璃托盘系范XX承租期间损坏，故其要求赔偿修复费用，本院不予支持。诉讼期间，伏XX已自行拆除范XX添附的物品，双方已交接完毕，因范XX认可拆除了卧室门及门套，并丢失毛巾杆、折坏窗帘杆、改变防盗门颜色，并同意赔偿伏XX损失1500元，本院认为该数额足以弥补伏XX的损失，对于伏XX要求赔偿7000元的诉讼请求，不予支持。因双方租赁合同于2017年4月20日前已解除，虽然双方对解除事宜未达成约定，但之后伏XX已自行更换钥匙占有租赁房屋，且伏XX已经提出诉讼请求，要求范XX赔偿恢复原状的费用，结合双方的责任程度，对于其要求范XX支付4月20日之后的租金的诉讼请求，本院不予支持。伏XX要求范XX承担违约责任，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、伏XX于本判决生效之日起七日内返还范XX押金6000元及租金1500元；
二、范XX于本判决生效之日起七日内赔偿伏XX1500元；
三、驳回范XX的其他诉讼请求；
四、驳回伏XX的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二十五元，由范XX负担，已交纳；反诉案件受理费八十八元，由伏XX负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 付 蕾
二〇一七年八月二十二日
书记员 陈奕婷