山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威环民初字第1765号
原告孙xx，男，住威海市。
委托代理人孔俊霞，山东凌云志律师事务所律师。
委托代理人刘斐斐，山东凌云志律师事务所律师。
被告威海xx公司（组织机构代码56523735-5），住所地威海市环翠区西北山路686号。
法定代表人曹x，经理。
委托代理人李佳，山东卫海北洋律师事务所律师。
委托代理人李阿平，山东卫海北洋律师事务所律师。
第三人董xx，男，住威海市环翠区。
第三人杨xx，女，住威海市。
原告孙xx与被告威海xx公司、第三人董xx、杨xx拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，因被告在答辩期提出管辖权异议，要求将本案移送至威海高技术产业开发区人民法院审理，经本院依法审查，作出（2014）威环民初字第1765-1号民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告不服上诉至威海市中级人民法院，威海市中级人民法院作出（2014）威民辖终字第140号民事裁定书，裁定驳回被告上诉，维持原裁定。自此本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告孙xx之委托代理人刘斐斐、孔俊霞，被告威海xx公司之法定代表人曹x、委托代理人李阿平、李佳，第三人董xx均到庭参加诉讼，第三人杨xx经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙xx诉称，2010年间，原、被告签订安置补偿协议两份，被告仅按照协议履行部分补偿义务，但对于协议约定应当给付的安置补偿面积，被告则未按约定为原告进行安置补偿，故原告诉至法院，要求被告按照回迁区域内同地段房屋基准价格赔偿原告487.34万元，诉讼费用由被告承担。
被告威海xx公司辩称，被告认可第三人董xx于2010年9月16日签订的拆迁补偿协议，但是不认可第三人董xx于2010年4月1日与原告签订的拆迁补偿协议，因此被告同意给付原告诉请中446平方米的拆迁补偿，且按照双方协议约定被告已为原告预留位于威海市环翠区xx楼房x单元509、510、909、910四套房产，总面积为429.92平方米，剩余面积应按协议约定按造价补齐，但原告应当给付楼层上浮款137580元。
第三人董xx述称，其虽与原告签订补偿合同，但前提是第三人取得涉案土地使用权，因第三人实际并未取得涉案土地使用权，因此双方所签订协议并不生效。
第三人杨xx未述称。
经审理查明，原告对原位于威海市环翠区x厂一宗工业用地享有土地使用权，在该宗工业用地东侧居民用地上建有民房，2010年间，上述工业用地及民房所占用居民用地区域纳入拆迁范围，该拆迁范围内被拆迁人分别为原告、谷xx、李xx、杨xx。被告于2010年11月22日依法注册成立，登记的法定代表人为曹x（加拿大籍）。
2010年12月9日，原告与威海市国土资源局签订收回国有建设用地使用权协议书，约定，原告同意威海市国土资源局代表市政府依法收回位于环翠区x路西、x区北原原告使用的3052.5平方米出让工业用地使用权（威国用【2004】字128号），连同居住用地1658.5平方米，国有道路284.5平方米，合计4995.5平方米国有建设用地使用权；该宗土地拍卖（挂牌）出让成交后，对土地拍卖（挂牌）出让成交价款作如下分配：1、对收回原告3052.5平方米工业用地分摊的成交价款，占总成交价款的61.37%，扣除规划设计费、拍卖（挂牌）佣金、地质灾害评估费，在扣除原告原土地出让金416453元后，剩余价款40%作为威海市人民政府的土地收益，60%价款作为原告的补偿费；2、对收回原告等四人1658.5平方米住宅用地分摊的成交价款，占总成交价款的33.35%，扣除相关费用后剩余价款全部作为威海市人民政府的土地收益，涉及的安置补偿补助费、安置拆迁房屋重置成本及安置用房分摊的土地成本，待竞得人与被拆迁人达成拆迁安置协议后，由威海市财政部门直接拨付给竞得人，由竞得人负责该规划用地范围内的全部拆迁安置，如费用不足，不足部分由竞得人承担。后上述国有土地使用权于2011年1月25日由被告竞拍取得，并进行开发建设。
在被告注册成立前，2010年4月1日，原告（协议甲方）与第三人董xx（协议乙方）签订协议书一份，载明，经友好协商，甲方将甲方所拥有的“威国用（2004）第128号”该宗地上的使用权及由此而衍生出来的房地产开发与改造权有偿转让给乙方拥有；乙方同意确保甲方获得600万元土地补偿金，在土地拍卖甲方获得政府政策六成拍卖金以后，不足的部分由乙方补偿至600万元；在乙方确保甲方600万元土地补偿金的前提下，乙方同意因甲方让出四六开发权为条件，而在乙方该宗地所开发的范围内，无偿给甲方四套房屋约计440平方米，位置在所开发大楼西段，不计一层商场，楼层位于该宗楼的7层和8层（顶层下1、2层）；该宗土地上的机井及有关设备，乙方同意付给甲方补偿金4万元，由于该宗土地开发的地块中，东部分为民房建筑，该部分土地是甲方有偿从邻村买下，经双方协商，乙方同意在自己该宗土地上开发的住宅中无偿再给甲方200平方米面积，该补偿如有争议，由甲方负责处理，乙方调解，调解未成，甲方依法服从裁决或判决为依据进行补偿，总面积不得超过400平方米；甲方有义务配合该宗土地拍卖，并确保拍到乙方手中，必要时甲乙双方合作参加竞拍，直到竞标到乙方手中，在竞标中，拍卖金甲方在与政府分成中所得的补偿金超出600万元部分，超出部分甲方全部返还给乙方，该协议下方乙方签名处由第三人董xx签名及署名为被告法定代表人曹x的书写字样。2010年9月16日，原告（协议甲方）与第三人董xx（协议乙方）签订协议书一份，该协议乙方处亦有被告法定代表人“曹x”的书写字样，载明，甲方位于x村东，土地证号“威国用（2004）”第1**号宗地，作价600万元，另外无偿再给住宅四户，计446平方米，最终确权时，不足446平方米或超出446平方米部分，按造价相互找齐；按以上价值，甲方不参与开发，由乙方独自开发，给甲方四户住宅位置在该宗土地开发的西单元四、五层对面户，如果阁楼变更为标准层时，九层和五层对面户给甲方；拍卖该宗土地后，甲方先期交付的工业用地出让金返还给甲方，政府返还给甲方的其他款项由乙方所得，所产生的费用由乙方承担；机井及取水设备作价4万元，由乙方支付给甲方；甲方急需300万元，协议双方签字后，即乙方支付给甲方300万元，甲方向乙方支付利息11.25万元，余下300万元，待返还金首付到账户时三日内，将300万元支付给甲方（计总价款600万元）。2014年8月14日，原告以被告未经原告同意对原告名下居住用地中509平方米进行开发建设，造成原告损失为由诉至本院，要求被告予以赔偿，后在庭审过程中提供上述两份协议书，以此主张与被告达成拆迁安置协议，且被告应向原告回迁安置面积646平方米房屋，但因被告拒绝按约履行，遂变更诉讼请求为要求被告依照同地段房地产基准价格赔偿原告损失计487.34万元。后被告变更其答辩意见为认可前述2010年9月16日签订的协议书，并同意按约向原告安置住房即位于威海市xx路x楼房509、510、909、910室，且在诉讼中提供涉案楼房房产测绘报告，显示509室建筑面积为102.75平方米，510室建筑面积为112.21平方米，909室建筑面积为102.75平方米，910室建筑面积为112.21平方米；威海永然税务师事务所有限公司出具的关于威海xx公司住宅楼单位成本鉴证报告，载明涉案住宅楼不含土地成本的单位成本为3434.77元，包含土地成本的单位成本为4320.26元。原告对于被告变更后的答辩意见中给予房屋安置补偿予以认可，即如阁楼确变为标准层，且被告承诺回迁安置的房屋未销售、质量合格、且不存在抵押、担保等权利纠纷则原告同意被告向其回迁安置威海市x路x楼房509、510、909、910室房屋，对于面积差额部分亦同意按照约定履行，以最终确权面积（实际使用面积）为准，以税务等部门认可的造价找齐，但不同意给付上浮款项的意见，主张双方对此并无约定。
庭审中，原、被告及第三人董xx均认可在原告与第三人董xx签订涉案协议书时被告法定代表人曹x并未在场，涉案协议书中被告法定代表人签字笔迹与其庭审笔录中签字笔迹经肉眼比对确有不同，原告称第三人董xx与其签订涉案协议书后称需被告法定代表人签字确认，遂将相关协议带回后将有曹x书写字样的协议交还原告，被告则主张在协议书显示的签订时间，被告法定代表人并未回国，对此提供护照一本，护照中的出入境记录显示自2009年8月9日出境后至2010年11月5日入境期间并无其他在国内出入境的相关记录。对于第三人董xx与被告的关系，被告在本案诉讼庭审过程中曾述称被告当时委托董xx与土地上的四户产权人进行协商拆迁，在原告2012年间起诉杨xx、董xx及被告威海xx公司确认合同效力纠纷一案【（2012）威环民初字第1195号】中，被告及第三人董xx则均在答辩意见中认可第三人董xx系被告股东，系被告公司委托的拆迁人。而在本案此后庭审中，被告则主张第三人董xx既非公司员工，亦非被告授权其与被拆迁人签订相关协议，第三人董xx亦认可签订协议书系其个人行为，但因并未实际取得涉案土地使用权，相应协议不应发生法律效力。另外，被告在庭审过程中曾认可与原告签订拆迁补偿协议，后称经落实双方实际并未签订拆迁补偿协议，系因存档备案需要，伪造原告签名签订了拆迁协议一份，但并非双方真实意思表示，由于公司内部人员交接信息原因导致被告代理人认为原、被告签订了相应的拆迁协议。后被告再次变更意见为认可原告提供的2010年9月16日第三人董xx与原告签订的协议书，但不认可2010年4月1日签订的协议书，主张该份协议书已被2010年9月16日协议书所取代，且该协议书中约定给予原告200平方米的补偿实际已由被告回迁安置给第三人杨xx，对此提供证据一、第三人董xx作为拆迁人（协议甲方）先后于2010年7月1日、2010年8月1日（亦系被告注册成立前），与第三人杨xx（协议乙方）签订房屋拆迁产权调换补偿安置协议书二份，其中7月1日协议书载明，被拆除旧房屋有产权证的面积1300.27平方米，换给乙方新房建筑面积的计算方法为现有房屋（含违章建筑）及院内为一层、二层以上部分，按建筑物的外墙皮丈量计算面积，原地拆原地安置，换给乙方新建房的面积1900平方米；安置房屋由房地产交易处测绘面积为准，如果出现不够一整户面积，采取四舍五入的办法解决，四舍的部分，甲方以每平方米5540元价格支付乙方，五入的部分，乙方按5540元每平方米80%的价格支付给甲方；乙方被安置的房屋楼层，按浮动后的平均值计算，低于平均价的部分，甲方按乙方支付现金补到平均值，高于平均值的部分，乙方向甲方支付现金补到平均值。8月1日协议书约定内容除换给第三人杨xx新建房的面积变更为1810平方米外，其他内容与前述协议内容基本一致。证据二、威海圣达测绘工程有限公司出具的土地房屋面积测算图及包含第三人杨xx签字确认的土地房屋面积测算图各一份，证明涉案空地包含在第三人杨xx拆迁面积内。证据三、杨xx房屋面积计算方法及回迁安置面积确认书各一份，证实第三人杨xx拆迁安置面积的计算。证据四、原告与第三人杨xx离婚协议书二份，载明原告所有的财产、债权债务如下：1、北民房楼坐落在x村，房证登记所有权人为孙xx；2、原安得酒楼，座落在x路北首，房证登记所有权人杨xx；3、工厂南至布鞋厂北院墙，西至家电厂东水沟，北至自己厂北院墙，东至谷xx西院墙向南直线延伸至布鞋厂北院墙根处；4、工厂现有的设备、物资材料、工装、办公用品、成品、半成品、工厂的全部债权债务；5、原木器加工厂的全部设备材料物资等；6、达契亚小货车一辆；7、除长城机械厂以外的债权债务。第三人杨xx所有的财产、债权债务如下：1、北民房坐落在x山，房证登记所有权人为谷xx（房证号0008543）；2、南民房楼座落在x北首，房证登记所有权人为杨xx（房证号0008542）；3、龙山大酒店，房证登记所有权人为孙xx（房证号0019019）；4、龙山大酒店里面的设施、设备、物资、工具用具；5、龙山大酒店西现住的民房楼户主孙xx（房证号0019328）；6、家中的存款及长城机械厂的欠款；7、龙山大酒店南面的民房、房证登记所有权人为刘xx；现居住房室内的家具、用具、物资等包括苗xx的餐具、用具，被告据此主张该份证据证实涉案空地应计算在第三人杨xx与原告离婚时分得的财产中。证据五、朝阳花园小区交房确认表及房屋分户面积对照表各一份，证实被告已按约向第三人杨xx回迁安置房屋。证据六、第三人董xx书写关于其与原告签订两份拆迁补偿协议书的事情经过复印件一份，证实2010年9月16日其与原告签订的协议书已取代同年4月1日签订的协议书。原告对被告提供上述证据均不予认可，认为不能证实被告的主张。另外，被告在此前庭审陈述中对于其与第三人杨xx拆迁补偿的约定，主张双方按照1810平方米面积给予补偿，系为让被拆迁人尽早达成协议并配合拆迁工作，经双方协商达成的合意，并无具体原因及具体面积的计算。
另查，原告于2011年1月25日收到被告支付开发用地预付款300万元，于3月28日收到被告支付的开发用地预付款1912036元，于4月8日收到被告支付的土地补偿金、出让金、机井款615667元及土地补偿金928750元，以上共计6456453元，原告称上述款项即为涉案协议中约定的600万元补偿款、416453元原土地出让金及机井等设备补偿款4万元。
对于拆迁区域内其他被拆迁人的拆迁安置情况，经查，被告另提供2010年7月28日威海市城建项目开发投资有限责任公司（协议甲方）与谷xx（协议乙方）及同日第三人董xx（协议甲方）与威海市城建项目开发投资有限责任公司（协议乙方）签订威海市房屋拆迁产权调换补偿安置协议书各一份，均载明被拆迁房屋坐落于威海市x村，所有权人谷xx，房屋建筑面积155平方米，附属物地下室面积31.44平方米，院子184.8平方米；甲方为乙方回迁安置房屋三套，回迁安置房屋建筑面积不低于406平方米；及2015年12月15日，威海市城建项目开发投资有限责任公司（拆迁人，协议甲方）、谷xx（被拆迁人，协议乙方）与被告（安置人，协议丙方）签订房屋回迁安置协议一份，明确了乙方前述协议项下被拆迁房屋相应具体的补偿利益及丙方为乙方具体安置房屋坐落，该协议作为前述协议补充，与其具有同等法律效力，被告以上述三份协议主张被告并不认可第三人董xx所签订合同效力，具体拆迁安置需以被告追认或与被拆迁人重新协商内容为准。原告质证称对上述证据真实性及证明内容均有异议，但即便是真实的，也说明实际拆迁人为第三人，并非系被告注册成立后即对此前协议的否认。
再查，诉讼中，在被告不认可涉案两份拆迁协议效力的情况下，经原告申请对涉案区域所建成的房屋市场基准价格进行鉴定评估，本院依法委托威海永平土地房地产估价有限公司对此出具房地产估价报告称按照原告申请646平方米的房屋评估总价值为487.34万元（基准价格为7544元/平方米）。原告为此支出评估费14684元。
原告在诉讼过程中另申请对被告名下的财产采取保全措施，为此支出财产保全费5000元，本院采取保全措施的财产包含涉案位于威海市x路x号楼509、510、909、910室。
以上事实，有收回国有建设用地使用权协议书、协议书等书证及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，本案争议焦点在于原告与第三人董xx签订的涉案2010年4月1日协议书效力及被告对原告是否负有安置补偿200平方米的义务问题。从原、被告及第三人董xx本案庭审及另案陈述看，无论涉案两份协议中被告法定代表人曹x的签字是否系其本人书写，在原告未提供涉案两份协议书时，被告已认可第三人董xx系其委托就涉案拆迁区域进行协商拆迁的拆迁人，第三人董xx在另案中对此亦予以认可，且从被告所提供的涉案区域内其他被拆迁人的相应拆迁安置协议看，亦均系由第三人董xx在被告注册成立前参与经办，被告亦按约履行。后被告又变更意见认可2010年9月16日第三人与原告签订的协议书对其有约束力，并按照协议约定数额向原告先行支付相应补偿金，且同意对446平方米回迁安置义务予以履行，因此原告作为被拆迁人有理由相信第三人董xx系代表被告与其协商相应拆迁事宜。从另一方面讲，涉案区域内被拆迁人的拆迁安置事宜实际亦系为被告取得涉案国有土地使用权并进行开发建设的前期铺垫，原告基于对第三人董xx代理行为的确信，同意对其享有权益的土地及地上附着物进行拆迁，被告因此而最终获益即取得涉案国有土地使用权并进行开发建设，因此涉案协议书效力理应及于被告，相应的权利义务即由被告享有和承担，不应因被告主张其未对2010年4月1日签订的协议进行追认即否认该份协议效力。但双方就回迁安置先后达成两份协议，且在该两份协议期间，第三人董xx代表被告与第三人杨xx就东面民房住宅部分的拆迁补偿事宜达成合意，根据原告与第三人杨xx协议离婚时达成合意予以处置，即该部分地上建筑物归第三人杨xx所有，并由被告给予相应的回迁安置，再结合原告与被告于2010年4月1日签订协议的约定内容看，关于民房住宅部分所占用土地是否给予补偿，双方并未确定，需由原告负责处理并由被告调解解决，说明双方在2010年4月1日签订协议时均知晓该部分补偿存在权益归属争议，该协议签订后，被告与第三人杨xx所达成拆迁补偿安置协议，相应安置义务的约定亦符合原告与第三人杨xx协议离婚时的相应约定，而后原、被告再次于2010年9月16日签订协议书，该协议内容即未再对东部分民房及所占土地的拆迁安置予以进一步明确约定，说明双方对此并未达成最终合意，因此原、被告双方最终应按照2010年9月16日履行各自权利义务，在该协议中未约定被告对原告负有安置补偿200平方米的义务，故原告要求被告按约履行200平方米回迁安置义务的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。
综上所述，被告应按双方约定履行其作为拆迁安置人的相应义务，对于安置住房的义务，因双方在协议中并未约定履行期限，在本案诉讼过程中，被告同意向原告履行446平方米的回迁安置义务，双方应按照协议约定予以履行，对于原告要求被告履行无偿给予200平方米补偿的诉讼请求，因双方对此并未达成最终明确的合意，本院对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告于本判决生效后十日内向原告交付回迁安置房屋即威海市x路x楼房509、510、909、910室房屋并支付差价款69469.78元（应回迁安置面积446平方米-
前述四套房屋建筑面积为429.92平方米=16.08平方米，乘以包含土地成本的单位成本4320.26元/平方米），并协助原告办理前述房屋相应产权转移登记手续；
二、被告承担财产保全费5000元（原告已交纳），亦于本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回原告其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48661元，原告负担15065元，被告负担33596元；鉴定费14684元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 孙博碕
人民陪审员 王宗文
人民陪审员 雷 杰
二〇一六年七月十五日
书 记 员 高 颖