辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00059号
上诉人（原审原告）：于文龙，男，1972年8月12日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
委托代理人：董萃，辽宁宝石律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：姜涛，男，1966年10月27日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
委托代理人：张然，辽宁凯业律师事务所律师。
上诉人于文龙、姜涛因租赁合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2013）新抚民二初字第00268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月16日立案并依法组成合议庭，于2014年2月8日公开开庭审理了本案。上诉人于文龙及其委托代理人董萃、上诉人姜涛委托代理人张然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月9日，于文龙向一审法院诉称：姜涛租用于文龙的场地经营修配厂。姜涛拖欠租金未付，于文龙要求终止协议、收回场地，判令姜涛立即给付2012年租金40,000元、违约金40,000元，并承担本案诉讼费用。姜涛租用道路的5,000元可以从租金中扣除。
姜涛辩称：于文龙有私自更改协议的行为，在修建围墙和道路的过程中姜涛都出了钱，于文龙将道路封闭影响姜涛通行，给姜涛造成了损失。算清账目后，姜涛同意解除合同并给付于文龙租金。
抚顺市新抚区人民法院一审查明，2011年8月20日，于文龙与姜涛签订了一份场地租赁协议书，约定于文龙将位于新抚区青年路南小兰桥东的一处场院租给姜涛经营，租赁期三年，自2011年8月20日起至2014年8月20日止，租金为每年50,000元，于每年8月20日前一次性交纳当年租金，姜涛如不能按时交纳租金，于文龙可立即终止场院租赁协议，立即收回院落，姜涛自愿无偿交还场院，于文龙保证租给姜涛使用场院三年，姜涛保证承租场院三年，如于文龙或姜涛任何一方违约，赔偿对方四万元违约金。协议签订后，姜涛向于文龙交纳租金50,000元，并用此场院经营修配厂。2012年，姜涛仅交纳租金10,000元。于文龙催要无果，诉至一审法院，姜涛以辩称理由拒绝于文龙请求。
抚顺市新抚区人民法院认为，于文龙与姜涛签订的场地租赁协议书，是双方真实意思表示，不违反法律规定且已实际履行，合法有效。姜涛租用于文龙场地进行经营活动，应当依约履行给付租金的义务，未能如约给付，属违约行为，应承担相应的违约责任。于文龙要求终止协议、收回场地及判令姜涛立即给付2012年租金的请求合理，一审法院予以支持；于文龙要求姜涛给付违约金40,000元的请求，因40,000元违约金仅是双方对租赁时间、搬迁时间、转租行为等事由的约定，并非对迟延交纳租金的约定，于文龙的该项请求，一审法院不予支持。姜涛关于支付修建围墙、道路费用，将道路夹上影响通行，给其造成了损失，清算后再给付租金的答辩意见，因属另一法律关系，一审法院不予合并审理，可另行主张权利。
综上所述，抚顺市新抚区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决：一、于文龙与姜涛签订的场地租赁协议书合法有效并予以解除，姜涛于判决生效后十日内将该场院交还于文龙。二、姜涛于判决生效后十日内，给付于文龙2012年8月20日至2013年8月19日的租金人民币35,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由姜涛承担，此款于文龙已预交，姜涛随欠款一并给付于文龙。
宣判后，于文龙、姜涛均不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人于文龙请求撤销原审判决第二项，改判姜涛给付于文龙2012年8月20日至今的租金70,000元及所欠修路费5,000元，判令姜涛给付于文龙违约金40,000元。诉讼费用由姜涛负担。其主要上诉理由为：一、2011年8月20日，于文龙与姜涛签订了一份《场地租赁协议书》。协议签订后，双方依约履行了2011年8月20日至2012年8月20日期间的协议，但在缴纳2012年8月20日至2013年8月20日的租金时，姜涛找借口，只想向于文龙缴纳10,000元，于文龙予以拒绝。至今姜涛已经拖欠于文龙租赁费一年零五个月，并且仍在使用于文龙的场地。因此，一审法院只判令姜涛给付至2013年8月19日的租金，没有事实依据。二、于文龙并不欠姜涛修路款5,000元，因此不能从租金中予以扣除，于文龙应当依约支付租金。三、原审判决认定违约金40,000元并非迟延交纳租金的约定，属事实认定错误。双方在协议中约定姜涛保证使用院落三年，现姜涛未按照约定承租院落三年，已构成违约，应当支付违约金40,000元。综上，请求二审法院支持于文龙的上诉请求。
被上诉人姜涛辩称：租金、违约金均不是协议约定的，不同意于文龙的上诉请求。
上诉人姜涛请求撤销原审判决，依法改判。诉讼费用由于文龙承担。其主要上诉理由为：原审判决认定事实不清，证据不足。姜涛在签订协议后，积极履行协议所约定的义务，并且在协议双方未作约定的情况下，主动修复道路，保证了双方更方便地使用该场地。原审判决适用法律存在问题，本案双方约定的违约金为40,000元，违约金约定过高。
被上诉人于文龙辩称：双方签订的协议书中的违约责任条款合法有效，姜涛至今仍拖欠租金未付，违约事实存在，应当依照协议约定支付违约金。
在二审审理期间，于文龙提交了姜涛出具的欠条一张，内容为：“今欠于文龙房屋费壹万元整，其中包括修路费5000元整。欠款人：姜涛。2011年8月19号”。姜涛辩称该欠条落款日期为2011年8月19日，该日期为双方签订场地租赁协议书的前一天，双方均认可2011年租金已结清，该款项已经清偿，该证据不能证明姜涛的欠款事实。本院认为该份证据从时间上看不能证明于文龙主张的姜涛另欠10,000的事实，故对该份证据不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为两点：一、于文龙与姜涛签订的场地租赁协议书能否解除；二、姜涛未支付的租金数额以及是否应当支付违约金的问题。
关于本案的第一个争议焦点，即争议协议是否具备解除条件的问题。本院认为，于文龙与姜涛签订的场地租赁协议书是双方的真实意思表示，双方已经实际履行，该协议不违反法律、行政法规的效力性禁止规定，依法成立并且有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。现姜涛拖欠租金未付，已构成违约，经于文龙催要后仍未给付，于文龙请求解除场地租赁协议书的诉讼请求，符合合同解除的法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，一审法院判决解除双方签订的场地租赁协议书，并判令姜涛将场地交还于文龙，具有事实及法律依据，本院依法予以维持。
关于本案的第二个争议焦点，双方争议的租金及违约金问题。本院认为，于文龙与姜涛在场地租赁协议中约定每年租金50,000元，于文龙在一审庭审中自认姜涛已给付2012年租金10,000元，并诉请姜涛给付2012年8月20日至2013年8月19日止的未付租金40,000元，姜涛未能提供证据证明其已给付该期间的剩余租金，应当承担举证不能的法律后果。于文龙认可姜涛修路的事实，并同意从租金中扣除修路费5,000元，虽然于文龙在二审期间提出异议称其记忆错误，但未能提供充分的反驳证据予以证明，一审法院从租金中扣除修路费5,000元，判令姜涛给付租金35,000元，具有事实及法律依据，本院依法予以维持。关于双方争议违约金问题，姜涛未依约给付租金，已构成违约，应当承担给付于文龙违约金的责任。双方在场地租赁协议书中约定违约金40,000元，姜涛对此提出违约金过高，请求调整的辩称意见，因于文龙未能举证证明其实际损失，故本院以中国人民银行同期同类贷款利率计算姜涛逾期给付租金的利息损失。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2013）新抚民二初字第00268号民事判决；
二、姜涛于本判决发生法律效力之日起十日内给付于文龙自2012年8月21日至本判决确定的给付之日止的租金利息损失，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；
三、驳回于文龙的其他上诉请求；
四、驳回姜涛的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费800元，于文龙已预交，由姜涛负担。二审案件受理费900元，于文龙预交800元，姜涛预交100元，由于文龙负担100元，姜涛负担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 亮
审 判 员 谢 鑫
代理审判员 梁馨月
二〇一四年三月四日
书 记 员 耿雪峰