江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第01359号
原告汪振君。
委托代理人汪企鸥。
被告缪新海。
委托代理人季礼安。
被告林彦珺。
委托代理人曹巍，江苏新中远律师事务所律师。
原告汪振君诉被告缪新海、林彦珺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理，于2015年10月14日适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭于2015年12月18日、2016年1月15日、2月22日公开开庭进行了审理。原告汪振君的委托代理人汪企鸥，被告缪新海（参加第一次庭审）及其委托代理人季礼安（参加第二、三、四次庭审），被告林彦珺（参加第一次庭审）及其委托代理人曹巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪振君诉称：2013年7月5日，被告缪新海与原告签订房屋租赁合同，由被告缪新海向原告租赁太仓市城厢镇东仓南路惠阳路北鼎成大楼底层商铺1#至5#房屋五间，租期为5年，合同终止日期为2018年7月9日。双方在合同中约定违约应支付违约金，并约定被告终止合同后，租赁房屋装修部分不得拆除毁坏，如原告签字同意拆除装修部分，被告必须修复原样，修复期间承担的房屋租金与原承租期租金相同。2013年12月8日，被告林彦珺书面向原告承诺其与被告缪新海合作开办吉缘精舍（天鼓宝源饰品店），被告缪新海代办租房协议，被告林彦珺认可租房合同。2015年7月9日，原告至两被告处催要租金，被告缪新海当即提出提前终止租房合同，后双方签订了终止协议。被告腾退房屋后，原告发现室内装修已拆除毁坏，橱窗玻璃损坏，被告至今未修复。现原告请求法院判令：1、两被告赔偿原告室内装修损坏及橱窗玻璃损坏损失4000元。2、两被告支付原告提前解除合同违约金12.5万元。
被告缪新海辩称：我不同意支付违约金，原告与我之间达成了终止协议，协议约定我在2015年7月20日前搬离就不承担房租和违约金。之所以未能在2015年7月20日办理是因为被告林彦珺不肯交出钥匙。我和林彦珺实际搬离的时间是2015年8月初，吉缘精舍是我和林彦珺合伙经营的。我认可损坏的装修及橱窗玻璃损失金额为4000元，愿意对损坏部分进行维修。
被告林彦珺辩称：我不是适格的被告，原告基于租赁关系起诉，但我与原告之间没有租赁关系，原告要求我承担违约金没有合同依据。原告与被告缪新海就双方之间的租赁合同纠纷已在法院得到解决，也就是说原告与被告缪新海就原来的租赁合同达成了新的一致意见。我认可物品损失的金额为4000元，但原告该损失没有实际发生。
经审理查明：坐落于太仓市城厢镇新区东仓路惠阳路口的5层非居住用房登记在原告汪振君名下。
2013年7月5日，原告（甲方）与被告缪新海（乙方）签订《租房合同》一份，主要内容为：“……2.承租方必须按期缴纳租金，违约的应当支付违约金，每次计25万元。……10.有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或解除租赁合同：（1）符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条款的；（2）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；（3）当事人协商一致的。因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。一、甲方愿将座落于东仓南路西惠阳路北鼎成大楼纯底楼1号-5号共5间出租给乙方，出租时间从2013年7月10日至2018年7月9日止。不含税租金3000元/月，另乙方同时承担甲方物业管理人员三名工资、承担分摊装修费用，以上三项相加乙方每年支付甲方25万元，租金税乙方承担并代缴纳，以上约定前三年承租房屋各类费用。后两年承租房屋各类费用另外协商计算，但不低于前三年费用标准。装修费、工资、租金支付方式每年7月8日前付清按年结算。……二、4.乙方在租房到期或中止租房合同后，装修部分不得拆除毁坏，如甲方签字同意拆除装修部分，乙方必须修复原告，在修复期间，承租房租金与原承租期租金相同。”该合同还约定了其他事项。
2013年7月9日，被告缪新海作为出租方（甲方），被告林彦珺作为承租方（乙方），双方签订《租房合同》一份，内容为：“一、房屋地址东仓路惠阳路口第一间，用于门面房。二、租赁期限及约定。1.该房屋租赁期共5年，自2013年7月10日起至2018年7月9日止。2.房屋租金前3年5万元整，按年付款，后2年商议再定价格。”该合同还约定了其他事项。
2013年12月8日，被告林彦珺向原告出具承诺一份，内容为：“我们两人合作开办吉缘精舍（天鼓宝源饰品店）缪总（缪新海）代办租房协议，我们双方都认可合同。”
2014年7月15日，被告林彦珺通过其在中国光大银行太仓支行的账户向被告缪新海转账支付房租5万元。
2015年7月9日，原告与被告缪新海达成《终止协议》一份，内容为：“本人租赁东仓南路83号1-5底层门面，因经营情况提前终止合同，在2015年7月20日撤离，在7月20日之前房东同意本人可以不承担房租，如延期承担合同约定房租，如到期未搬走，租赁房屋内物品损坏丢失与房东汪企鸥等人不承担任何经济损失。”
2015年7月21日，本院受理了原告汪振君诉被告缪新海腾退纠纷一案。原告汪振君请求法院：1、判定被告违约，停止侵权，按约腾空侵占原告在东仓南路83号1#至5#共5间底层门面房。2、判令被告赔偿因侵占原告商铺期间（2015年7月1日至2015年7月20日）的损失13700元。后该案经本院调解，原告与被告缪新海于2015年7月22日达成如下调解协议：“一、被告缪新海在2015年7月25日之前将城厢镇新区东仓路惠阳路口（东仓南路83号）1-5号房间内物品搬走腾退给原告，如迟延一天腾退，则由被告按照每天700元支付原告自2015年7月26日起至腾退之日的赔偿金。二、原告放弃要求被告赔偿损失13700元的诉讼请求。”
2015年7月30日，本院受理了被告林彦珺诉被告缪新海房屋租赁合同纠纷一案。被告林彦珺请求法院判令被告缪新海赔偿其损失142050元。后该案经本院调解，被告林彦珺与被告缪新海于2015年11月12日达成如下调解协议：“一、林彦珺因房屋租赁造成的损失由缪新海赔偿1万元。二、现在缪新海处的美的空调（3匹）一台归还林彦珺，由双方自行交接，无需法院在本案中处理。”
2015年8月26日，本院向原告汪振君的代理人汪企鸥进行调查，其陈述：“租赁房屋内的东西，缪新海没有按照与我达成的协议搬，我准备申请执行，后来承办法官打电话说做工作让缪新海搬走，后来在8月上旬搬走了，我也出具了收房的凭证给缪新海手下的人，这段时间的赔偿问题也不跟他要了。在7月27日到8月上旬腾房700元一天的赔偿我放弃了。”
庭审中，原告汪振君陈述：“被告林彦珺未与原告直接签订合同，也未直接缴纳房租给原告。原告与被告缪新海签订了租房合同，租金也是由被告缪新海缴纳给原告的。2015年7月底，被告就将房屋钥匙给我了，最后把东西搬走的时间是2015年9月26日。我与案外人签订新的租房合同并进场装修的时间是2015年10月25日，开始向案外人收取房租的时间是2015年11月28日。被告缪新海房租是交到2015年7月9日的。”
庭审中，被告缪新海陈述：“合同与租金都是我方与原告发生的，被告林彦珺是与我签订的合同并把租金缴纳给我方。我与被告林彦珺是合伙关系，合伙关系是指五间铺面，我用四间，被告林彦珺用一间，但吉缘精舍与烟酒店是各自经营的，没有什么关系。钥匙是2015年7月底就给了原告，最后留了一个空调，被告林彦珺什么时候搬走的不清楚。”
庭审中，被告林彦珺陈述：“我与被告缪新海发生租赁关系。我起诉缪新海以后法官做了工作就把房屋腾退后还给原告了。吉缘精舍开业的时间大概是2013年8、9月份，一直经营到2015年9月。我与被告缪新海之间的租赁合同租金交到了2015年7月9日。”
上述事实，有原告提交的租房合同、房产证复印件、承诺，被告林彦珺提供的租房合同、银行明细，本院调取的诉状、调解笔录、调解协议、调查笔录及原、被告双方当庭陈述等证据予以证实。
本案争议的焦点为涉案房屋的承租方是被告缪新海还是被告缪新海、林彦珺。
原告认为：2013年7月5日，被告缪新海与原告签订房屋租赁合同；2013年12月8日，被告林彦珺书面向原告承诺其与被告缪新海合作开办吉缘精舍（天鼓宝源饰品店），被告缪新海代办租房协议，被告林彦珺认可租房合同，因此，被告缪新海、林彦珺系承租人。
被告缪新海认为：其与原告发生租赁关系。
被告林彦珺认为:其与缪新海发生租赁关系。
本院认为:涉案房屋的承租方系被告缪新海，理由如下：1、原告与被告缪新海于2013年7月5日签订了涉案房屋租赁合同，相应的租金由被告缪新海向原告交纳。2、被告林彦珺与被告缪新海于2013年7月9日签订了房屋租赁合同，租赁了5间房屋中的1间，3年租金合计5万元由被告林彦珺支付给被告缪新海，被告林彦珺与被告缪新海之间系转租关系。3、原告与被告缪新海经过协商达成了终止租赁合同协议。4、原告以被告缪新海未按终止租赁合同协议约定的时间腾退房屋为由于2015年7月21日向本院提起诉讼，经本院调解，双方达成了协议，原告的行为亦表明系其与被告缪新海之间发生租赁关系。5、被告林彦珺就其与被告缪新海房屋租赁关系于2015年7月30日向本院提起诉讼，认为被告缪新海提前解除合同造成其损失，要求被告缪新海赔偿其损失，后经本院调解，双方达成了协议，由被告缪新海赔偿其损失1万元，可见，被告缪新海与被告林彦珺之间系转租关系。6、虽被告林彦珺于2013年12月8日向原告出具承诺书一份，但根据原告关于承诺书出具过程的陈述、被告缪新海关于其与被告林彦珺有关合伙事项的陈述及原、被告间就租赁房屋的相关诉讼情况，亦可以印证被告缪新海系证涉案房屋的承租人，两被告间应为转租关系。
本院认为：原告与被告缪新海签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，被告缪新海因经营情况不佳要求与与原告解除租赁合同，后双方达成了终止租赁协议，被告缪新海的行为构成违约，应承担相应违约责任。关于原告要求两被告支付违约金12.5万元的请求。两被告认为原告主张的违约金过高。本院认为，涉案房屋租赁合同的相对方为被告缪新海，故应由被告缪新海承担相应违约责任。因原告与被告缪新海未就被告缪新海提前解除合同的违约行为应承担的违约金作明确约定，故被告缪新海应就其违约行为赔偿原告损失。被告实际于2015年8月上旬腾退涉案房,而原告已明确向本院表示放弃向被告主张逾期搬离期间的损失。同时，原告自述其于2015年10月25日与案外人就涉案房屋达成新的租房协议，并约定案外人于2015年11月28日起向原告缴纳房租。故本院根据原、被告之间的协商情况、涉案房屋再次出租情况及本案的实际情况，酌情确定被告缪新海支付原告违约金2万元。关于原告要求被告赔偿物品损失4000元的请求。被告缪新海认可损失金额。被告林彦珺认可损失金额，但认为原告的损失没有实际发生。本院认为，涉案房屋在腾退过程中造成装修及橱窗玻璃损坏损失4000元，根据合同相对性原则，该损失应由被告缪新海赔偿，故本院对原告要求被告缪新海赔偿损失4000元的请求予以支持。因原告与被告林彦珺之间不存在租赁合同关系，故本院对原告要求被告林彦珺赔偿装修及橱窗玻璃损坏损失的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、被告缪新海赔偿原告汪振君装修及橱窗玻璃损坏的损失4000元。
二、被告缪新海赔偿原告汪振君违约金2万元。
三、驳回原告汪振君对被告林彦珺的诉讼请求。
上述第一、二项内容均于本判决生效之日起10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2880元，由原告汪振君负担2480元，被告缪新海负担400元。该款原告已预缴，本院不再退还，被告缪新海负担部分由被告缪新海在履行本判决时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 龚红星
代理审判员 吕金星
人民陪审员 汤建荣
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 张 燕