江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终754号
上诉人(原审被告)：南昌绿地申荣置业有限公司,住所地江西省南昌市高新技术产业开发区紫阳大道。
法定代表人：任虎，公司董事长。
委托诉讼代理人：谢志国，男，汉族，该公司法务。
被上诉人(原审原告)：洪小靓，女，1982年2月出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。
被上诉人(原审原告)：�建兴，男，1983年8月出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。
上诉人南昌绿地申荣置业有限公司因与被上诉人洪小靓、范建兴定金合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2016）赣0191民初1187号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人南昌绿地申荣置业有限公司委托诉讼代理人谢志国、被上诉人洪小靓、范建兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南昌绿地申荣置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2016）赣0191民初1187号民事判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人履行了定购单的义务缺乏事实依据。其一，被上诉人未提交任何证据材料证明其按约如期到�售楼部。涉案《购房定购单》约定被上诉人应于2014年10月29日前携带定购单、产权登记名义人身份证、签约应付款及办理按揭所需资料至售楼部签订商品房买卖合同。对此，被上诉人仅有单方陈述，未提交其他材料予以佐证。其二，涉案催告函、快递单不能证明被上诉人到过售楼部、提出过协商要求。被上诉人未提交材料证明此快递单及催告函实际寄出、何时寄出、是否送达了上诉人，上诉人在庭审答辩和质证环节均对此提出了异议，但是一审判决书中却未全面记录上诉人的意见，有失偏颇。其三，涉案催告函的内容于被上诉人的起诉状陈述完全不符。被上诉人在催告函内并未对合同提出具体的意见，却在起诉状中又说上诉人拒绝调整合同条款，并对物业费提出了异议，两者前后显然矛盾，无法印证被上诉人在约定时间与上诉人商谈过合同条款。并且，被上诉人未�供任何证据材料证明其就物业费条款在定购单约定期限内向上诉人提出过异议。二、上诉人和被上诉人均无权调整前期物业费条款，且该条款并非购房合同的关键性条款。其一，根据《物业管理条例》及南昌市政府办公厅印发的《南昌市物业服务收费管理实施办法》之规定，新建住宅物业服务收费由物管企业向价格主管部门申报审批，并应将此收费标准包含在购房合同内，由此可见，小区物业服务不是由开发商提供，收费标准也并非由开发商单方决定，购房合同中关于物业费的条款完全脱离实际和法律规定。其二，《物业管理条例》还规定，业主委员会有权通过相关程序随时终止前期物业服务合同，或者与物管企业协商调整物业服务费，可见，该等权利的行使和物业服务费的定价均不受开发商影响。所以上诉人认为物业费条款不属于购房合同的关键性条款，不影�签订购房合同。三、一审判决适用法律错误，且与法律规定的诚实信用原则不符。其一，据上所述，物业费条款并非由开发商和购房人单方决定，被上诉人要求调整该条款显然是不合理的，不应认定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第四条规定的不可归责于双方的事由。并且，上诉人的销售中心早已撤场，许多现场资料无法查证，被上诉人在时隔两年之久后才提出起诉状之诉请，显然存在以此为托辞退回定金实则违约不愿签订购房合同的嫌疑。其二，鉴于房地产市场的特殊性，购房人只需支付部分定金就可获得商品房的预购权，同时开发商丧失了另行出售获取房屋对价的权利，若按一审判决，购房人支付定金后又反悔的，只需参照《解释》第四条规定，就购房合同任一条款提出异议后就可收回定金全身而退，而开发商却要独自承担交易损失。试想，若《解释》第四条规定被恶意购房人滥用，将严重影响房地产市场健康和诚实守信的经营秩序。
洪小靓、范建兴辩称：1、答辩人一审期间向法院提交过催告函、快递单，以此证明答辩人曾向绿地公司主动提出协商合同条款的事实，绿地公司代理人一审庭审质证时明确表示对催告函、快递单的真实性予以认可，但认为只能证明寄出了快递，不能证明绿地公司收到了快递，根据最高院关于民事诉讼证据的若干规定，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。因此，绿地公司已经承认答辩人寄出了含有催告函的快递，而且催告函中明确说明答辩人与绿地公司协商合同条款的过程，由于绿地公司对催告函的真实性予以认可，也即认可答辩人与绿地公司协商合同条款的事实。2、由于绿地公司未依法将商品房买卖合同进行公示，定购单中也未全面的告知合同主要条款，特别是物业费的收费标准，答辩人有权对合同中的条款进行修改、协商，由于绿地公司不同意协商修改合同条款，导致合同无法成立，根据法律规定绿地公司应当将已收取的答辩人定金一万元予以全额退还。综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。
洪小靓、范建兴向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告返还定金10000元；2、一审诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年10月26日，两原告来到被告位于南昌市高新区艾溪湖北路129号绿地玫瑰城售楼部，定购该楼盘302栋1单元901室房屋，并支付购房定金10000元。后原、被告双方签订了《购房定�单》，约定房屋单价7910元/平方米，房屋总价1077738元，买方应于2014年10月29日前携带定购单、产权登记名义人身份证、签约应付款及办理按揭所需资料至售楼部签订商品房买卖合同，逾期者视为违约，卖方可不经催告将该套商品房另行出售，定金不退还。2014年10月29日，两原告来到被告售楼部，预签订商品房买卖合同，因对合同文本中关于物业费用的内容有异议，经协商双方未能达成一致，致使未能签订合同。2014年10月29日，原告向被告邮寄《催告函》，要求协商合同条款或退还定金，因被告拒绝修改合同条款，亦未退还定金，原告起诉至一审法院。一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。本案中，原、被告签订的《购房定购单》有原、被告双方签名盖章，合法有效，双方应按定购单的约定，诚信履行各自义务。原告支付了10000元定金，且于2014年10月29�前往被告处预签订合同，已按约定履行了定购单的义务。因原告对订购单约定的房屋单价、总价、面积等以外的合同条款有异议，而双方经协商未能达成一致，导致合同未能签订，系属于不可归责于当事人双方的事由。虽被告辩称在售楼部现场公示了房屋预售合同，原告对合同条款应当清楚，但未提供证据证明，对该抗辩一审法院不予支持。根据法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。现因原、被告双方对商品房买卖合同中除定购单约定以外的内容未能协商一致，系不可归责于双方的事由，原告要求被告退还定金，于法有据，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法�若干问题的解释》第四条规定,判决：南昌绿地申荣置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告洪小靓、原告范建兴购房定金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告南昌绿地申荣置业有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，双方当事人之间签订的《购房订购单》是双方欲签订正式房屋买卖合同的意向书，该意向书系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应诚信履行。《购房订购单》签订后，范建兴、洪小靓依约向南昌绿地申荣置业有限公司支付定金10000元，但在依约签订正式房屋买卖合同时,当事人双方虽对订购单中约定的房屋房号、单价、面积等均无异议，却对定购单约定之外的前期物业管理服务费用等事项产生较大分歧,且最终未能达成一致意见,导致房屋买卖合同未能签订。
由于定购单约定之外的前期物业管理服务费用等事项，亦是影响当事人切身利益的重要合同内容，此类事项未能协商达成一致意见，应属不可归责于当事人双方的事由,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，因此，本案中，南昌绿地申荣置业有限公司应当向范建兴、洪小靓返还定金10000元。
综上所述，南昌绿地申荣置业有限公司的上诉�求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人南昌绿地申荣置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗云奇
审判员 吴建平
审判员 陈大奎
二〇一七年九月十三日
书记员 王 倩