湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0192民初12号
原告：武汉市万科物业服务有限公司，住所地：武汉市东西湖区金山大道187号。
法定代表人：汪楠钦，该公司总经理。
委托代理人：陈友雄，湖北华徽律师事务所律师。
委托代理人：胡兵，湖北华徽律师事务所实习律师。
被告：钟伟刚，男，汉族，1977年6月7日出生，住武汉市洪山区。
委托代理人：刘清刚，湖北联正律师事务所律师。
第三人：武汉万科城市花园房地产开发有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区大学园路1号万科城市花园蚂蚁工房商业街3层01号。
法定代表人：李东，该公司总经理。
委托代理人：黄威，湖北卓胜律师事务所律师。
原告武汉市万科物业服务有限公司（以下简称：万科物业公司）诉被告钟伟刚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法由审判员杜厚胜适用简易程序审理。因武汉万科城市花园房地产开发有限公司（以下简称：万科开发公司）与本案处理有直接利害关系，经被告钟伟刚申请，本院依法追加其为第三人参加诉讼，本院于2017年3月8日公开开庭审理了本案。原告万科物业公司的委托代理人陈友雄，被告钟伟刚的委托代理人刘清刚，第三人万科开发公司的委托代理人黄威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万科物业公司诉称：被告系万科某小区小区D*-*-*房的业主，原告为武汉万科某小区小区的物业服务公司。被告自2014年11月1日起未按《物业服务合同》约定按时交纳物业服务费，至今共拖欠物业服务费17078.62元，车位服务费2496元，共计金额19574.62元，原告多次催缴，被告拒不交纳。为此，诉至人民法院，请求判令：1、被告向原告支付2014年11月1日至2016年12月31日物业服务费共计17078.62元；2014年11月1日至2016年12月31日车位服务费共计2496元；以上共计19574.62元；2、被告按《物业服务合同》约定向原告支付自2015年1月16日起至实际付清之日止的违约金（从2015年1月16日起暂计算至2016年12月10日，共计17078.62元）；3、被告承担本案诉讼费、公告费。
被告钟伟刚辩称：1、原、被告之间未形成物业管理合同关系，2014年10月第三人万科开发公司通知被告钟伟刚重签合同，并完成合同备案网签，此时案涉房屋已不属于预售房而是现房，补签的合同仍按预售房范本和交房条件是违规的，而按现房的交房标准，其未达到交房条件，且被告至今未收房；2、原告与第三人间的前期物业服务合同，在法律上是无效的，2010年以前，建设部和武汉市均规定前期物业应当通过招投标方式来选择物业公司，第三人开发的楼盘面积已经达到国务院要求强制性招投标范围，属于应当招投标确定物业公司的范围，本案第三人与原告有关联关系，是直接指定，违反了招投标法，该物业合同在法律上无效；3、案涉房屋收房前产生的物业费应由第三人支付，根据物业管理条例、物业服务收费办法，及双方合同条款，因卖方原因房屋未交付的，物业费应当由卖方全额缴纳；4、原告未达到物业服务合同要求，业主意见较大，房屋有严重质量问题。万科某小区物业与幸福驿站工作人员在一起办公，邮件都是幸福驿站代收，被告钟伟刚未收到第三人万科开发公司通知收房的邮件。
第三人万科开发公司述称：2014年10月11日向被告钟伟刚邮寄了房屋交付通知书，要求其在2014年10月16日办理收房手续，但被告因其自身原因未依约办理，据合同约定，该房屋视为已交付，不存在未交房情况，该房屋交付后，被告应当依约支付物业管理费。
经审理查明：第三人万科开发公司开发建设了位于武汉市光谷大道以西、中环线以南的万科某小区项目，案涉房屋位于该项目中的赖特商品房D13栋。
2012年12月24日，万科某小区D13栋工程在武汉市城乡建设委员会备案，取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；2012年12月25日，武汉市住房保障和房屋管理局对万科某小区D12-D29栋及T2地下室项目签发《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，证书编号：武房开备字[2012]160号，项目类型：商品房。
2011年6月，被告钟伟刚认购万科某小区小区D13栋1单元1、2层1号房屋，并付清购房款。2012年12月29日，第三人万科开发公司在长江日报网站发布交房公告，通知包括D13/D19栋房业主携带交付通知函、发票、业主身份证、购房合同等于2012年12月31日前办理交房手续；2013年1月15日，第三人万科开发公司在武汉万科论坛上发出交房公告，通知D12-D29号房业主携带交付通知函、发票、业主身份证、购房合同等于2013年1月20日办理交付手续。被告钟伟刚未在上述期限内收房。
2013年6月26日，第三人万科开发公司对案涉万科某小区小区D13栋1单元1、2层1号房屋办理了武汉市商品房权属证明书，载明建筑面积为172.86平方米。
2014年10月1日，第三人万科开发公司与被告钟伟刚重签《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：第二条，商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，1、该商品房作为现房，出卖人已于20××年×月日向武汉市住房保障和房屋管理局备案。2、该商品房作为预售商品房，已取得【武汉市住房保障和房屋管理局】核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为【武房开】预售[2011]199号。第三条，买受人所购商品房的基本情况，建筑面积172.86平方米。第九条，交房期限及条件，出卖人应当在2013年7月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求……第十一条，交接，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按本合同约定时间办理收房手续的，自本合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付，自交付之日起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。该商品房保修期从次日起计算。等内容。该合同附件五中约定了前期物业服务的内容，其中服务费约定为赖特29园区3.8元/月·平方米，车位所有权或使用权由业主购买或卖方附赠的，按车位96元/个·月标准交纳车位服务费；合同附件六合同补充协议约定：6、出卖人在本合同第九条约定交房期限前取得武汉市城市开发管理办公室办法的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，即达到本合同第九条约定的交付条件。7、买受人与出卖人签订本合同时间迟于本合同第九条约定的交付期限或买受人房款全额到达出卖人账户的时间与本合同约定的交付时间相隔不足20日，自本合同备案成功且买受人总房款全款到达出卖人账户之日的第20日作为交付时间，出卖人可不再另行通知买受人。10、买受人应当按照出卖人书面《交付通知书》中约定的交付时间办理收房手续。如果买受人未收到交付通知书的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。16、买受人购买的本合同项下商品房为现房。19、房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。20、买受人认为房屋不合格，买受人应与出卖人共同向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人直接损失。21、买受人认为交付的房屋需要维修整改时，可以书面通知出卖人，出卖人应在2个工作日内派员前往处理，依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务。26、位于赖特29区域的P-13-1-1号车位随本合同项目商品房附赠……买受人还应承担相应车位停泊服务费，并自车位交付之日起交纳车位停泊服务费。28、买受人同意，在业主委员会未正式聘任物业服务机构之前，由出卖人指定的物业服务公司负责物业服务。买受人所购房屋的物业综合服务费及水电费等相关费用，自房屋交付之日起由买受人承担。在出卖人委托管理期间，买受人同意按政府主管部门批准的物业服务费标准缴纳物业综合服务费。等内容。第三人万科开发公司已在房管部门对上述合同完成备案，备案内容中载明签约时间为2014年10月1日。
在诉讼中，原告万科物业公司、第三人万科开发公司提交EMS邮递单，主张在2014年10月、2014年11月通知被告钟伟刚收房，但未能提供该邮递单的送达记录或被告钟伟刚的签收记录；对此被告钟伟刚否认已收到通知文件。
另查明：2010年8月，原告万科物业公司（合同乙方）与第三人万科开发公司（合同甲方）签订《前期物业服务合同》，由原告万科物业公司对案涉万科某小区小区（一至五期）提供物业服务，并约定：第一章，物业服务内容与服务标准，第二条，在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四条乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的报关服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。第二章，合同时效，第五条，本合同期限自2010年6月30日起，至2020年6月30日止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止……。第四章，物业服务费用，第十一条本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……叠拼（赖特29园区）：3.8元/月×平方米；第十三条，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。……物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每年【季首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之五向乙方支付违约金。等内容。
2016年9月30日，武汉市万科某小区小区第一届业主委员会（合同甲方）与原告万科物业公司（合同乙方）签订《物业服务合同》，继续由原告万科物业公司对案涉万科某小区小区提供物业服务，并约定：第一章，物业服务内容与服务标准，第二条，在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、本合同第三条约定的特约服务。第六条本合同期限自2016年10月1日起，至2019年9月30日止……。第十一条本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……叠拼（赖特29园区）：3.8元/月×平方米；第十三条业主应自开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起缴纳物业服务费）。物业服务费按【季】交纳，业主或物业使用人应于【每季度首月15日前】向乙方交纳当季度的物业服务费，在下季首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的5‰向乙方支付违约金。乙方每月向业主发放物业费缴纳通知书或物业费催费通知书（见附件五），业主应接到物业费缴纳通知书或物业费催费通知书的通知时间缴纳物业费。物业费缴纳通知书或物业费催费通知书作为本合同的一部分，为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发商全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。等内容。
原告万科物业公司在签约后持续提供物业服务至今。被告钟伟刚至今未收房入住，也未交纳物业服务费用。
以上事实，有购房款发票、《交房公告》、商品房权属证明书、合同备案及网签信息、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《武汉市商品房买卖合同》等材料在卷佐证
本院认为，在万科某小区小区业委会成立之前，由第三人万科开发公司选聘原告万科物业公司，签订《前期物业服务合同》；该小区业委会成立后，由业委会与原告万科物业公司签订《物业服务合同》，并由原告万科物业公司为该小区提供物业服务至今，上述两合同主要内容不违反法律强制性规定，系有效合同，对原告万科物业公司及小区业主具有法律约束力。被告钟伟刚提出原告万科物业公司非经招投标选择而是第三人万科开发公司直接指定的关联单位，导致《前期物业服务合同》无效，但国务院《物业管理条例》第二十四条虽提倡通过招投标方式选聘物业管理企业，但该条不属于效力性强制性规定，因此该事由不足否认前期物业管理服务协议的效力。
被告钟伟刚与第三人万科开发公司签订商品房买卖合同，购买第三人万科开发公司开发建设的房屋，为双方之间的合同民事行为。双方曾签订多份合同，但只向本院举证了2014年10月1日签订并备案的《武汉市商品房买卖合同》，该合同是买卖双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，本院以该合同为据确定双方之间的权利义务关系。
关于案涉房屋在未实际完成交付手续情况下是否应当视为已交付的问题。《武汉市商品房买卖合同》及附件对交付条件进行了明确约定，在2012年12月25日，万科某小区D12-D29栋及T2地下室项目已完成各主管部门检测、验收并已取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》的情况下，应视为该楼栋整体已具备了交付条件。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。房屋质量问题可分为三种情形：第一种是房屋主体结构质量问题，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；第二种是房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；第三种是房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，给买受人造成损失的应当赔偿损失。故，除被告钟伟刚可举证证实案涉房屋确有主体结构质量不合格，或有严重影响正常居住使用的质量问题外，应当认为案涉房屋也具备了交付使用条件。被告钟伟刚陈述案涉房屋有多处渗漏水等质量问题，并提供照片若干张，但不足证实该渗漏水部位、程度已严重影响正常居住使用，故不足作为其拒绝收房的合法理由。
原告万科物业公司、第三人万科开发公司提交了部分EMS邮递单，但不能提供该邮单的送达记录或被告钟伟刚的签收记录，结合该小区通常由幸福驿站代收邮件的情况，不足证实第三人万科开发公司向被告钟伟刚寄送的收房通知单已有效送达。但是，双方在签订《武汉市商品房买卖合同》时，已约定房屋为现房，自合同备案成功之日的第20日作为交付时间，出卖人可不再另行通知买受人，以及第三人万科开发公司此前已就交房事项进行过公告的情况，并因购房为重大经济事项，买受人按常理一般会给予较大关注的情况，本院认为可以备案后的2014年10月底作为交付时间。被告钟伟刚未办理交接手续，视为已收房，物业服务费应当由被告钟伟刚从2014年11月1日起依约支付。
被告钟伟刚提出的房屋漏水等问题，属于其与第三人万科开发公司之间因房屋买卖合同法律关系产生的纠纷，可据此另行处理。
被告钟伟刚虽未入住，但物业服务是针对整体区域进行，故不因此可拒绝交纳物业服务费。但是，据《武汉市物业管理条例》的规定，可对其首年物业费按70%计算。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”被告钟伟刚应当从2014年11月1日起支付物业费用，其中2014年11月1日至2015年10月31日期间共12月物业服务费为5517.69元（172.86平方米×3.8元/月每平方米×12月×70%）；车位服务费806.40元（96元/月×12月×70%）；2015年11月1日至2016年12月31日期间共14个月物业服务费为9196.15元（172.86平方米×3.8元/月每平方米×14月）；车位服务费1344元（96元/月×14月）；以上共计16864.24元。
对原告万科物业公司主张的违约金，考虑双方履约、违约情况，以及案涉房屋状况等因素，对该主张酌情不予支持。
本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告钟伟刚于本判决生效之日起十日内向原告武汉市万科物业服务有限公司交纳2014年11月1日至2016年12月31日止的物业服务费、车位服务费共16864.24元；
二、驳回原告武汉市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费358元（已减半），由原告武汉市万科物业服务有限公司负担58元，被告钟伟刚负担300元（此款原告武汉市万科物业服务有限公司已预交，被告钟伟刚于本判决生效之日起十日内向原告武汉市万科物业服务有限公司支付300元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杜厚胜
二〇一七年五月五日
书记员 许加强