北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03250号
上诉人（原审被告）北京沙子口国体文化体育用品有限公司，住所地北京市东城区东革新里44号平房。
法定代表人孙春显，董事长。
委托代理人刘德毅，北京市聚和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市文化用品公司，住所地北京市东城区永外东革新里42号。
法定代表人万洪亮，总经理。
被上诉人（原审原告）北京市永外城文化用品市场有限公司，住所地北京市东城区东革新里42号。
法定代表人暴雪鹰，董事长。
二被上诉人之共同委托代理人彭荣，北京市纪凯律师事务所律师。
二被上诉人之共同委托代理人姚漪汶，北京市富润律师事务所律师。
原审第三人王怀生，男，1964年12月15日出生。
原审第三人陈仁恩，男，1962年9月16日出生。
原审第三人林中袍，男，1973年3月6日出生。
原审第三人北京康尼文具用品有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5A-171室。
法定代表人诸斌，总经理。
原审第三人王春辉，女，1973年8月27日出生，汉族。
委托代理人王宝刚（王春辉之夫），1972年10月21日出生。
上诉人北京沙子口国体文化体育用品有限公司（下称国体公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第12379号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，北京市文化用品公司（下称文化公司）、北京市永外城文化用品市场有限公司（下称永外城公司）诉至原审法院称：文化公司是北京市东城区东革新里44号院32号房（下称涉案房屋）产权人，其委托永外城公司实际经营管理涉案房屋。2010年1月，永外城公司和国体公司签订《房屋租赁合同》，约定永外城公司将涉案房屋及附属自建房租于国体公司，期限为2010年1月1日至2010年12月31日；合同还约定如发生房屋拆迁事宜，承租人应无条件迁出，双方租赁合同自然终止。2010年12月1日，文化公司通知国体公司不再续签房屋租赁合同，但国体公司至今未腾退涉案房屋，故诉至本院，请求判令国体公司及本案所有第三人立即腾退涉案房屋及西侧、南侧的自建房。
国体公司辩称：按照文化公司及其主管部门北京一商集团有限责任公司有关“双置换”国有企业改制的指导意见及暂行办法的规定，我公司以先租后买的方式向文化公司支付了购房款，涉案房屋的产权应属于我公司所有，我公司无需腾退。此外，涉案房屋目前处于拆迁安置状态，相应的房屋补偿问题不属于法院受案范围，法院无权管辖和审理。另，双方之间的法律关系是国有企业改制过程中产生的原国有企业与剥离出去的新企业之间有关国有资产调整和划拨的法律关系，不属于人民法院受案范围，故不同意文化公司及永外城公司的诉讼请求。
第三人王怀生述称：我已向国体公司支付租金至2015年3月，故不同意腾退所占的房屋。
第三人陈仁恩述称：我已向国体公司支付租金至2015年1月，故不同意腾退所占的房屋。
第三人林中袍述称：我已向国体公司支付租金至2015年3月，故不同意腾退所占的房屋。
第三人北京康尼文具用品有限公司（下称康尼公司）述称：我公司已向国体公司支付租金至2015年2月，故不同意腾退所占的房屋。
第三人王春辉述称：我已向国体公司支付租金至2015年3月，故不同意腾退所占的房屋。
原审法院经审理认为：本案中国体公司辩称与文化公司及永外城公司之间存在先租后买的法律关系，但国体公司未就此充分举证，故法院对国体公司此项答辩意见不予采纳。另经查证属实，国体公司系于2002年登记成立的有限责任公司，其与文化公司及永外城公司之间所签署的一系列房屋租赁合同均为普通、平等民事主体之间针对房屋租赁问题签署的民事合同，双方之间的纠纷属于平等民事主体之间的纠纷，且合同内容未涉及企业改制的具体问题，并非如国体公司答辩所称的属于政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的涉及企业改制问题的纠纷，由此，法院认为国体公司的上述答辩意见不能成立。因国体公司与永外城公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，故双方均应依约履行。现约定的租赁期间已经届满，故国体公司应将租赁物即涉案房屋及相应的自建房腾退返还文化公司及永外城公司，相关第三人应配合国体公司履行腾房义务，将各自实际占用的房屋返还文化公司及永外城公司，至于第三人与国体公司之间的纠纷，因与本案并非同一法律关系，故法院对此不予处理，相关各方可另行解决。据此，原审法院于2015年1月判决：北京沙子口国体文化体育用品有限公司、王怀生、陈仁恩、林中袍、北京康尼文具用品有限公司、王春辉于判决生效之日起三十日内将各自实际占用的北京市东城区东革新里四十四号院三十二号房及西侧、南侧的自建房（合计面积为二百二十九点五平方米）腾退返还北京市文化用品公司、北京市永外城文化用品市场有限公司。
判决后，国体公司不服，上诉至本院，主张：原审法院认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，我公司是文化公司文体分公司改制后成立的私营性公司，根据《北京一商集团公司关于加快国有企业“双置换”的指导意见》、《关于国有独资商品经营单位机构改革资产处置的暂行办法》对于企业原来使用的房地产可以约定先租后买，双方签署的租赁合同实为分期付款的房屋使用合同，我公司已经按照改制文件的规定支付了购房款，是涉案房屋的实际权利人，自2011年1月起双方未签订任何关于涉案房屋的租赁合同，双方之间实际为因改制产生的房屋占有使用关系，文化公司违背了改制时的政策，故请求撤销原判，改判驳回文化公司及永外城公司的诉讼请求。文化公司及永外城公司均同意原判。王怀生、陈仁恩、林中袍、康尼公司、王春辉未提起上诉。
经审理查明：国体公司系于2002年登记成立的有限责任公司，文化公司和国体公司曾于2002年底签署《资产购买协议》、《债务转让协议》，双方就国体公司购买文化公司下属单位文体用品分公司的部分库存商品、可利用固定资产及承接部分应收账款、应付债务进行了约定。后，该文体用品分公司于2003年解散。
涉案房屋系登记在文化公司名下。2002年11月，文化公司和国体公司签订《房屋租赁合同》，约定文化公司将东城区永外东革新里42号245平方米面积的营业用房及134平方米的地下室仓库租于国体公司，租期为2003年1月1日至2003年12月31日。
2003年12月31日，文化公司和国体公司续签《房屋租赁合同》，双方将租赁物调整为涉案房屋及永外东革新里42号134平方米的地下室仓库，租期为2004年1月1日至2005年12月31日。
2005年12月22日，文化公司和国体公司续签《房屋租赁合同》，租期为2006年1月1日至2006年12月31日。
2007年1月1日，文化公司和国体公司续签《房屋租赁合同》，租期为2007年1月1日至2007年12月31日。
2007年6月15日，文化公司授权委托永外城公司经营管理涉案房屋。
2007年12月30日，文化公司和国体公司续签《房屋租赁合同》，租期为2008年1月1日至2008年12月31日。
2009年1月1日，永外城公司和国体公司签订《房屋租赁合同》，约定永外城公司将涉案房屋及永外东革新里42号134平方米的地下室仓库租于国体公司，租期为2009年1月1日至2009年12月31日。
2010年1月1日，永外城公司和国体公司续签《房屋租赁合同》，约定租期为2010年1月1日起至租赁房屋被拆迁前一个月止，如该房屋在一年内未被拆迁的，则合同期限为一年，即2010年1月1日至2010年12月31日；合同同时约定双方需在合同到期前30日通知对方是否续租或终止；合同另约定如发生租赁房屋拆迁事宜，国体公司应无条件迁出，双方租赁合同自然终止，拆迁涉及的经营补偿永外城公司和国体公司按3：7比例分配。
另查，涉案房屋为6间北房，文化公司、永外城公司另在涉案房屋西侧及南侧均接建有自建房，经各方确认，上述涉案房屋及自建房合计面积为229.5平方米，除涉案房屋中东数第一间北房及对应的南侧自建房由国体公司自用外，涉案房屋中东数第二间北房及对应的南侧自建房由王怀生实际使用，涉案房屋中东数第三间北房及对应的南侧自建房由陈仁恩实际使用，涉案房屋中东数第四间北房及对应的南侧自建房由林中袍实际使用，涉案房屋中东数第五、六间北房及对应的南侧自建房由康尼公司实际使用，涉案房屋西侧及对应的南侧自建房由王春辉实际使用。
再查，案外人北京一商集团有限责任公司向原审法院出具了《情况说明》，称文化公司于2002年对其所属的文体分公司进行改革即职工身份置换，与部分职工解除了劳动关系，其中部分职工自己注册成立了新公司即国体公司，国体公司按照当时的优惠政策购买了文化公司文体分公司的部分资产（不含土地房产），并租赁文化公司的场地进行商品经营，不存在以租代买的情况。文化公司、永外城公司对案外人的情况说明认可，国体公司不认可，但未举出相反证据。
又查，北京市东城区房屋管理局于2010年11月9日发布拆迁公告，涉案房屋属于拆迁区域。
本案审理中，国体公司提交了《北京一商集团公司关于加快国有企业“双置换”的指导意见》、《关于国有独资商品经营单位机构改革资产处置的暂行办法》，以证明当时的改制政策对于企业原来使用的房地产可以约定先租后买，国体公司与文化公司就涉案房屋实行的是先租后买政策。
上述事实，有《资产购买协议》、《债务转让协议》、《房屋租赁合同》，《情况说明》、《北京一商集团公司关于加快国有企业“双置换”的指导意见》、《关于国有独资商品经营单位机构改革资产处置的暂行办法》及当事人的当庭陈述等证据材料在案为证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。永外城公司受涉案房屋产权人文化公司委托，与国体公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同约定的租赁期限现已届满，国体公司无权继续占有使用涉案房屋及相应的自建房。王怀生、陈仁恩、林中袍、康尼公司、王春辉系基于国体公司实际占有了上述部分房屋，国体公司的权利丧失后，王怀生、陈仁恩、林中袍、康尼公司、王春辉亦无权占有上述房屋。文化公司、永外城公司要求国体公司及王怀生、陈仁恩、林中袍、康尼公司、王春辉腾退返还涉案房屋及相应的自建房，于法有据，应予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。国体公司主张根据当时的改制政策，双方签署的租赁合同实为分期付款的房屋使用合同，其已经按照改制文件的规定支付了购房款，是涉案房屋的实际权利人，现双方之间实际为因改制产生的房屋占有使用关系，故不同意腾退。虽然根据当时的改制政策，对于企业原来使用的房地产可以约定先租后买，但就本案而言文化公司与国体公司签署的一系列资产处置协议及后续的租赁合同均未体现出双方就涉案房屋存在先租后买的意思表示，国体公司亦未能提供其他充分有效的证据证明其上述主张，故本院对国体公司的上述主张不予采信。国体公司拒绝腾退，缺乏依据，本院不予支持。关于拆迁所产生的经济补偿问题，因国体公司并未就此提出诉求，故本院对此不予处理。关于腾退给王怀生、陈仁恩、林中袍、康尼公司、王春辉造成的影响，王怀生、陈仁恩、林中袍、康尼公司、王春辉可根据其与国体公司之间的约定另行解决。
综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。国体公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京沙子口国体文化体育用品有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费70元，由北京沙子口国体文化体育用品有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 李洹
代理审判员 廖慧
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 董红