广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初13663号
原告：邓啟信，男，1987年2月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：刘转英，广东泛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何健杨，广东泛邦律师事务所律师。
被告：卢钰媚，女，1974年12月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：陈洁婉，广东海迪森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁斯颖，广东海迪森律师事务所实习律师。
被告：何耀新，男，1953年4月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：杜宪华，广东法岸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：明智刚，广东法岸律师事务所实习律师。
原告邓啟信与被告卢钰媚、何耀新因债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。由于案情复杂，后将本案变更为普通程序进行审理。原告的委托诉讼代理人刘转英、何健杨，被告卢钰媚的委托诉讼代理人陈洁婉、梁斯颖，被告何耀新的委托诉讼代理人杜宪华、明智刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓啟信向本院提出诉讼请求：1.依法撤销被告卢钰媚与被告何耀新就位于佛山市顺德区陈村镇赤花社区居民委员会居乐新区二路7号房产而签订的《房地产买卖合同》；2.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月11日被告卢钰媚因资金周转的需要向佛山市顺德区汇利源小额贷款有限公司（以下简称“汇利源公司”）借款人民币200万元，并签订了借款合同一份（编号为2014借字第57号），借款期从2014年4月11日至2014年7月10日，后汇利源公司依合同履行了义务。尔后汇利源公司与原告签订了一份《债权转让协议书》，约定将其上述全部债权、担保权益全部转让给原告（已通知两被告）。
因被告卢钰媚没有按合同履行义务，2014年12月26日，原告向被告卢钰媚提起诉讼，要求其向原告清偿200万元及利息的借款。在案件强制执行过程中，原告不断寻找被告卢钰媚的财产线索，但近日原告了解才发现，被告卢钰媚在向汇利源公司借款到期前（即是借款期间，到期日为2014年7月10日），在2014年6月27日将其所有人位于佛山市顺德区陈村镇赤花社区居民委员会居乐新区二路7号房产转让给被告何耀新，转让行为使被告卢钰媚完全丧失了清偿债务的能力（注：涉案房产是被告卢钰媚的唯一财产，被告卢钰媚变卖房产，使其对原告完全丧失清偿债务的能力，且被告卢钰媚转让房产后从未向原告偿还过任何的款项）。
另外，被告卢钰媚与案外人欧冠贤是夫妻关系，至今两夫妻尚欠原告借款本金及利息合共1000多万元未予归还（具体执行案号：2015佛顺法执字第5428号、2015佛顺法执字第4086号）（注：原告申请执行的时候，被告卢钰媚与案外人欧冠贤夫妻关系存续期间财产名下已经不存在任何的车辆和房产等可供执行的财产，因此执行案件均被暂时终本）。
本案件的前因是在2015年11月12日原告向欧炳刚、欧炳添提起债权人撤销权之诉，案号是2015佛顺法陈民初字第801号，经终审判决，案号是2016粤06民终2314号，欧炳刚、欧炳添恶意串通，私下转移资产，损害债权人利益，依法被佛山中级人民法院撤销其抵押行为，而欧炳刚、欧炳添与本案的被告一及被告一的配偶欧冠贤存在利害关系，欧炳刚、欧炳添的债务均是本案被告一及其配偶欧冠贤基于上述事实，原告认为，本案的被告存在恶意的行为，所以原告提起本案诉讼。原告是在执行阶段才查到被告一将涉案的财产转移给被告二。具体时间为2016年8月份。原告认为，被告卢钰媚为了逃避债务，私下恶意转移财产，被告卢钰媚与被告何耀新的买卖行为已严重的侵害了原告的合法债权利益。根据《合同法》第74条的规定，原告依法提起撤销权诉讼，望法院依法判决！
被告卢钰媚辩称，第一，被答辩人邓啟信并非本案适格主体，无权行使债权人撤销权。答辩人于2014年4月11日向汇利源公司借款200万元，借款期限为2014年4月11日至2014年7月10日。答辩人与何耀新就涉案房屋的《买卖合同》签订的时间是2014年6月12日，此时，答辩人的债权人是汇利源公司。2014年10月11日，汇利源公司将上述债权转让给被答辩人邓啟信，但债权转让通知于2014年12月24日才送达答辩人。显然，债权转让行为发生在涉案房屋买卖合同签订之后，即使符合行使债权人撤销权的条件，有权行使的主体也是答辩人当时的债权人汇利源公司，并非本案被答辩人邓啟信，因汇利源公司向被答辩人转让的仅是债权，不包括债权撤销权，故被答辩人邓啟信并非本案适格的主体。
第二，撤销权的行使已过除斥期间。答辩人的原债权人汇利源公司向答辩人贷款推定汇利源公司对答辩人的资产状况和偿债能力已作一定的了解，包括有无物业、物业的状态，在债权到期时答辩人无力偿还，汇利源公司向答辩人追索实现债权时应当知道答辩人名下的物业已被转让。汇利源公司如认为该转让行为对其造成损害应在知道撤销事由起一年内行使撤销权，显然，汇利源公司怠于行使该权利。退一步进，被答辩人有权行使撤销权，据被答辩人与汇利源公司签订的《债权转让协议书》“甲方（被答辩人）充分理解受让债权可能存在的有效性、合法性等缺陷，并对受让债权存在的或可能存在的瑕疵予以认可，……”答辩人认为被答辩人受让债权时应当知道涉案物业已被转让，如被答辩人认为该转让行为对其造成损害也应在知道撤销事由起一年内行使撤销权，现被答辩人提请撤销权显然已过除斥期间。
第三，涉案房屋的买卖系真实合法有效的转让行为，不符合法定的撤销条件，理由如下：（一）答辩人转让涉案房屋不受法律限制或禁止。涉案房产转让时没有被查封，处于可交易的状态。答辩人存在多个普通债权人时，可选择清偿债务的顺序，答辩人选择转让涉案房屋优先偿还被告何耀新的债务不受法律的限制或禁止。（二）被告何耀新受让涉案房屋不受法律限制或禁止。（三）被告何耀新作为受让人支付了符合市场范围的对价，双方办理了产权变更登记手续，答辩人实际交付涉案房屋并由被告何耀新实际占有和使用。被答辩人举证的答辩人与何耀新于2014年6月27日就涉案房屋签订《房屋买卖合同》是在办理产权变更手续时应登记机关要求填写的，该合同仅用于办理产权变更登记手续，并非双方真实的意思表示，故其中约定的181万元不是真实的交易金额。双方于2014年6月12日签订的《房屋买卖合同》约定的成交金额为510万元才是真实的交易价格，该价格略高于当年的市场价。合同签订后答辩人办理涉案房屋的建设用地使用权出让手续、现金支付实际付清了扣减借款200万元以外的购房款310万，答辩人于2015年5月30日将涉案房屋实际交付给何耀新，由何耀新实际占有并居住至今。由此可见，答辩人与何耀新的房屋买卖交易是真实的，不存在答辩人以明显不合理低价转让财产的情形，也不存在交易双方恶意串通损害债权人权益的行为，不符合《合同法》第七十四条行使撤销权的条件。（四）涉案房屋已办理过户手续，如撤销该转让行为将不利于市场秩序的保护。
综上所述，被答辩人的诉请于法无据，不应得到支持，请法院驳回被答辩人的诉讼请求。
被告何耀新辩称，一、涉案房产转让时，原告邓啟信并非被告卢钰媚的债权人，原告无权主张撤销被告卢钰媚与答辩人于2014年6月27日签订的《房地产买卖合同》。
二、退一步讲，即使原告在起诉状中有关涉案债权转让已通知两被告的陈述属实并由此认定原告有资格申请撤销答辩人与卢钰媚签订的《房地产买卖合同》，原告行使撤销权也已经超过一年的除斥期间。涉案房屋由卢钰媚转让给何耀新的时间是2014年6月，按照原告起诉状陈述，原告和汇利源公司在2014年12月26日前已经将债权和担保权益转让的事情告知两被告，何耀新并非汇利源公司和卢钰媚之间债权债务的当事人，只是涉案房屋转让的受让方，汇利源公司将对卢钰媚的债权转让给原告时一起通知了何耀新，说明汇利源公司和原告当时已经知知晓涉案房屋转让一事，而原告在本案起诉状签署的时间是2016年8月10日，距涉案房屋实际转让时间已经超过两年。显然本案原告要行使撤销权，最迟应该在2015年12月25日，否则该撤销权消灭。另原告陈述2016年8月20日才发现涉案财产有转让，不符合常理。原告作为债权受让人，受让债权时不可能不做相关调查，另外，原债权人汇利源公司的一个股东及公司人员都曾在2015年底参加过被告二举办的案涉房屋入伙宴请，案涉房屋转让，原债权人汇利源公司早清楚，原告本身也是汇利源公司股东，汇利源公司把所有不良债权转到了原告名下，原告受让债权的时候不可能未作了解。
三、答辩人向被告卢钰媚购买涉案房产属于善意受让，该房产交易是客观真实的，转让价格甚至略高于市场价，不存在无偿或低价转让的情况。涉案房产原属卢钰媚与第三人欧冠贤的夫妻共同财产。答辩人与卢钰媚的丈夫欧冠贤是同乡和朋友关系。欧冠贤与卢钰媚夫妇曾多次向答辩人借款，截止2014年6月12日，尚有200万元未归还，当时欧冠贤和卢钰媚提议将涉案房屋作价510万元转让给何耀新，除了抵销上述200万元借款外，剩余房款用于周转。涉案房屋当时不是集体用地，能否转成国有土地并办理过户手续也不可知，也为了收回上述200万元借款，就同意了上述价格，双方于2014年6月12日签订了一份《房屋买卖合同》，约定欧冠贤和卢钰媚将涉案房屋转让给何耀新，转让价510万元，签订合同后先支付50万元定金用于补办国有用地手续，剩余款项除200万元用借款抵扣外，其他款项分期支付，最迟在2015年6月30日前付清。合同签订后，何耀新通过银行转账和现金等方式多次向欧冠贤和卢钰媚夫妇付款。2015年3月20日，经核对，欧冠贤和卢钰媚出具收条确认全部房款已经结清。随后二人将房屋交付给了何耀新。经投入巨资重新装修，何耀新便于2016年春节前入住涉案房屋并居住至今。当初入伙时，何耀新曾广邀亲朋赴宴，汇利源公司的部分股东也在受邀之列，汇利源公司对涉案房产的转让是非常清楚的，并没有任何异议。原告作为汇利源公司对卢钰媚债权的受让人，在两年多以后提出所谓撤销权诉讼纯属滥用诉权。
另外，原告提交的卢钰媚与何耀新于2014年6月27日签订的《房屋买卖合同》是在办理房产过户手续时应登记机关要求现场填写的，该合同只是用于办理过户手续，并非双方履行的真实合同，其中约定的诉争房屋的成交价181万元也不是真实的交易金额，该金额只是政府规定的最低交易限价。答辩人何耀新与欧冠贤、卢钰媚签订《房屋买卖合同》约定的房屋转让价510万元才是双方真实交易执行的价格。
综上所述，恳请法院遵循合法、公平、公正的原则，结合本案的事实和法律依据，驳回原告的全部诉讼请求，还答辩人一个公道。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于被告提供的有争议证据，虽然原告对其真实性不予确认，但未提供相反证据证明，且证据所涉当事人均对其真实性无异议，故本院对被告提供的有争议证据的真实性均予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年10月11日原告与佛山市顺德区汇利源小额贷款有限公司（以下简称汇利源小额贷款公司）签订《债权转让协议书》，确认汇利源小额贷款公司将其对卢钰媚所有的200万元借款债权及质押权利、保证权利转让给原告。该债权转让于2014年12月24日通知卢钰媚、欧冠贤。
2015年2月5日佛山市顺德区人民法院作出（2015）佛顺法陈民初字第20号民事判决书，判决：一、被告卢钰媚于本判决生效之日起十日内支付所欠原告邓啟信借款本金人民币2000000元，借款利息104153元，并以2000000元为本金从2014年7月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息至实际清偿日止；二、被告卢钰媚于本判决生效之日起十日内支付原告邓啟信律师费80000元；三、被告欧冠贤对被告卢钰媚在本判决第一项、第二项中的债务承担连带清偿责任。该判决书于2015年3月18日发生法律效力。
2015年3月30日佛山市顺德区人民法院作出（2015）佛顺法民二初字第24号民事判决书，判决：一、被告欧炳刚在本判决生效之日起五日内向原告邓啟信归还借款本金5000000元、利息360000元及违约金（违约金计算方法：从2014年4月25日起至清偿之日止，以实际尚欠借款本金为基数，按中国人民银行公布同期同类贷款基准利率4倍计算）；二、被告欧冠贤对被告欧炳刚上述债务承担连带清偿责任，被告欧冠贤在承担相应的担保责任后，有权向被告欧炳刚追偿；三、驳回原告邓啟信其他诉讼请求。
2014年6月27日被告何耀新取得佛山市顺德区陈村镇赤花社区居民委员会乐新区二路7号的权属登记（房地产权证号为：粤房地权证佛字第××号），附记注明：该房地产2014年6月向卢钰媚购买。
2016年8月5日原告代理人向房地产档案馆查询卢钰媚现时或曾经产权登记状况、买卖合同、赠与合同等信息，并查询到2014年6月27日卢钰媚与何耀新签订《房地产买卖合同》，约定：卢钰媚将位于佛山市顺德区陈村镇赤花社区居民委员会居乐新区二路7号房产（以下简称涉案房产）出售给何耀新，成交价为181万元。
庭审中，两被告主张双方真实合同签订于2014年6月12日，涉案房产的实际交易价格为510万元。
另查，何耀新转账记录为：1.向欧炳添转账：2014年6月17日转账50万元，2014年6月26日转账20万元，2014年7月9日转账40万元。2.向吴永坤转账：2014年7月31日转账30万元，2014年9月29日转账50万元，2014年10月18日转账10万元。3.向欧文静转账：2014年11月26日转账95000元，2014年12月2日转账95000元，2015年1月16日转账92500元，2015年2月6日转账30万元。4.向何伟萍转账：2015年3月20日转账20万元。上述金额共计2782500元。
再查，自2010年8月17日至2014年6月9日期间，被告何耀新向案外人欧冠贤、欧训忠、苏子渊、梁美洁、欧炳刚、吴永坤、欧炳添等人账户转款共计11961200元，收款共计10596500元。庭审中，两被告陈述上述款项是何耀新与卢钰媚、欧冠贤之间的借款及还款，后因双方达成房屋买卖协议，并约定上述债务及利息折算计200万元以抵扣房款，余款再以转账或现金方式支付。
2016年9月19日欧训忠、欧炳刚分别出具证明，2016年11月11日欧炳添、吴永坤、欧文静、何伟萍分别出具证明，2017年1月5日苏子渊、梁美洁分别出具证明，均确认其名下的上述交易的银行账户实际由卢钰媚和欧冠贤使用。
本院认为，关于原告提起本案诉讼是否超过除斥期的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”本案中，两被告于2014年签订《房地产买卖合同》，原告作为债权受让人，于2016年8月5日向档案馆查询时方得知本案涉案标的物转让的情况，于2016年8月11日提起本案诉讼，原告起诉之日距其得知转让之日未超过一年的时间，距两被告转让房产之日未超过五年，故本案未超过除斥期。
关于两被告签订的《房地产买卖合同》是否应予撤销的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”本案审查重点在于：两被告的交易价格是否为明显不合理的低价。关于两被告的交易价格到底为181万元还是510万元的问题。首先，原告根据档案馆查询资料主张两被告的交易价格为181万元，但实际在房产交易过程中，通常房产买卖交易双方均会在办理过户登记之前已就房产价格、支付方式等达成一致协议并签订合同，在档案馆存档的买卖合同一般为在办理房产过户登记时按房产交易部门要求填写，并作为缴纳相应过户费用的依据，故实际房产交易过程中常常出现当事人实际交易的合同条款与档案馆存档的交易合同条款不一致的情形。因此，不应以档案馆中的买卖合同约定的交易价格即认定为买卖双方的实际交易价格。其次，根据两被告举证可见，自2010年起被告卢钰媚及案外人欧冠贤与被告何耀新之间就一直存在款项往来，且差额有一百多万元，在两被告签订房地产买卖合同之后，被告何耀新又陆续向被告卢钰媚指定账户转款200多万元，即两被告的实际交易价格已经超过400多万元，该价格应已接近市场价格，亦可印证两被告举证所主张的实际交易价格为510万元的说法，故而两被告就涉案房产的交易价格不应再确定为不合理低价。被告何耀新并非以不合理低价取得涉案房产，本案不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定可依法行使撤销权的情形，原告不得行使撤销权。
综上所述，原告诉请无事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、第七十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：
驳回原告邓啟信的全部诉讼请求。
案件受理费100元，由原告邓啟信负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 何瑾
人民陪审员 刘虹
人民陪审员 张静
二〇一七年三月七日
书 记 员 杨翀