浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭建民初字第9号
原告建德市金马物业管理服务有限公司。
法定代表人徐军。
委托代理人（特别授权）刘超英。
委托代理人（特别授权）蒋美娟。
被告廖爱军。
委托代理人（特别授权）余闻涛。
原告建德市金马物业管理服务有限公司（以下简称金马物业）与被告廖爱军物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由审判员施国华适用简易程序于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告金马物业的委托代理人刘超英、蒋美娟，被告廖爱军及其委托代理人余闻涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金马物业起诉称：原、被告于2010年11月27日签订《金马中心前期物业管理服务协议》，约定被告每年应预交其单元当年应付之物业管理费，然被告拖欠2013年11月1日至2014年10月31日物业管理费2254元，原告多次上门催缴，但被告至今仍拒绝缴纳。据此原告依法诉至法院，请求判令：1、被告廖爱军立即交纳自2013年11月1日起至2014年10月31日止的物业管理费2254元，并支付自2013年12月1日起至2014年10月31日止按每日5‰计算的滞纳金3776元（自2014年11月1日起至缴清物业费期间的滞纳金另行计算）。2、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法人身份证（均为复印件，提交原件核对，原件当庭退还）、法人证明原件各一份，证明原告主体资格。
2、被告廖爱军身份证复印件一份，证明被告身份情况。
3、浙江省商品房买卖合同（提交原件核对，原件当庭退还）一份，证明涉案房产属被告所有。
4、前期物业服务合同书两份、金马中心临时管理规约、金马中心前期物业管理服务协议、建德市物价局批复、收楼通知书各一份（均为复印件，提交原件核对，原件当庭退还），证明原告为被告提供物业管理服务及相关收费、滞纳金计算标准。
5、物业费收费通知书、催费通知书及物业费收费组成各一份，证明原告向被告催收物业费的时间及催收数额。
6、申通快递面单及运单跟踪信息表各一份，证明原告已向被告书面催收物业管理服务费的事实。
被告廖爱军答辩称：对原告提出的双方签订前期服务管理协议事实认可，但原告只强调收取物业管理费的权利，未提到自己应尽的义务。物业公司与业主作为平等主体，权利义务也是相当的，原告制订了收费标准，应当提供相应的服务，但事实上原告在管理、服务上存在重大问题，主要有卫生、消防通道安全隐患、小区通道交通秩序管理、车辆停放问题、对房屋公共部分破损不进行维修、小区垃圾胡乱堆放、环境脏乱差、未做到一日一清、公共设施破损长期未修复、门禁系统从入住至今形同虚设等问题，且从2010年入住至今一直未予整改。被告多次向原告交涉，要求其对提供的物业服务进行改善，并列举了具体的条目，但在近两年时间内，原告均未做出实质性的改善，也未通过书面、电话方式向被告提供解决方案。原告自己也陈述存在众多问题和服务不到位，因此，对于2013年11月1日至2014年10月31日的物业管理费，原告没有理由足额收取，而应当根据物业服务合同中违约行为，业主可减少缴纳。且被告暂时缓交物业管理费的行为是对原告先期的违约行为行使抗辩权，原告无权主张滞纳金。
被告廖爱军向本院提交以下证据材料：
1、照片一组，证明原告在履行物业管理职责过程中，存在众多问题，已构成违约的事实。
2、杭州市余杭区物业服务收费实施办法、杭州市物业服务收费实施办法各一份，证明原告提供的物业服务质量未达到其甲级收费标准，只能按照丁级标准进行收费的事实。
原告提交的证据1、2、3、4，被告质证后对真实性无异议，但认为原告未达到前期物业服务合同约定服务质量标准。对证据5有异议，认为被告未收到该通知，且对其中滞纳金不予认可，原告未尽到服务标准，应承担减少报酬、改善服务质量的违约责任。对证据6的真实性无异议，但认为被告未收到书面的缴费通知书。本院审查后认为，原告提交的证据均符合真实性、合法性、关联性要求，予以认定。
被告提交的证据，原告质证后对证据1反映的部分事实予以认可，部分照片因为拍摄时间问题与事实并不相符，但认可在物业服务中存在不到位的情形。对证据2的关联性有异议，认为杭州、余杭地区的物业管理办法并不适用金马中心小区。本院审查后认为，证据1中反映原告在物业管理服务中存在不到位的事实已得到原告认可，对该部分事实予以认定。因金马中心小区的物业管理服务采用政府指导定价，故被告提交证据2与本案并无关联，不予认定。
根据本院认定的有效证据及当事人庭审中的陈述，本院认定以下事实：
一、原告金马物业与浙江金润置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定金马中心住宅小区由原告金马物业实行物业管理，服务期限自2010年3月31日起至2012年3月30日止。物业管理费由业主按其拥有的建筑面积按下列标准向原告金马物业交纳：高层住宅每平方米1.60元／月；小高层住宅每平方米1.40元／月；酒店公寓每平方米1.80元／月；商业物业每平方米4.00元／月。上述收费标准中高层、小高层、酒店公寓包含公共部位能耗费，商业物业不含公共部位能耗费。物业服务费用每年交纳一次，在每个交费年度首月交纳。对业主和物业使用人未能按时交纳物业管理费的，应按拖欠费用的每日千分之三加收滞纳金。上述《前期物业服务合同》到期后，原告金马物业与浙江金润置业重新签订《前期物业服务合同》，服务期限自2012年4月1日起至金马中心业主委员会成立止，物业服务收费标准、交费时间、滞纳金标准与前述《前期物业服务合同》一致。
二、2010年8月13日，建德市物价局根据原告金马物业提交的《关于要求核定金马中心物业管理服务费标准的报告》，向金马物业作出建价费复（2010）14号《关于核定金马中心物业管理服务费暂行标准的批复》，批复中核定了金马中心物业管理服务费暂行标准（单位：元／月·平方米）：高层住宅（1号楼）1.50，高层住宅（2、3号楼）1.40，单身公寓1.00，浮动幅度为±20%，上述收费标准含电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的运行维护费用，此外不得收取其他任何费用。该批复自文到之日起执行。
三、被告廖爱军系金马中心小区2幢3单元502室业主，该房屋建筑面积134.49平方米，因被告未交纳2013年11月1日至2014年10月31日物业管理服务费，原告于2014年10月27日向被告邮寄送达收费通知书。
本院认为，原告与浙江金润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，系合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，合法有效，应认定该合同的效力及于金马中心小区全体业主。据此，原、被告均应根据上述物业服务合同的约定履行自己的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。现被告拖欠2013年11月1日至2014年10月31日的物业服务费，显属违约，故对原告要求被告廖爱军支付物业管理服务费2254元的主张，本院予以支持。对被告提出原告在提供物业服务中存在问题，故其拒付物业费的抗辩意见，本院认为，业主维护自身权益应当采取正确的方式，拒付物业费的做法对物业公司本身的正常运作、物业公司对小区进行正常的管理、维护等都会产生不良影响，不仅损害了原告的利益，对同小区内其他按时交纳物业费的业主亦存在损害，此种做法于法不符，不宜提倡。若被告认为原告怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝缴纳物业管理费。同时原告作为住宅小区的物业管理服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定、合同约定，积极主动履行职责、改进服务质量，促使业主自觉缴纳物业管理费，以减少此类纠纷的发生。对原告主张的滞纳金，因原告自认在物业服务中存在不足之处，被告拖欠物业管理服务费系原告服务不到位所致，故对原告的滞纳金主张，本院不予支持，对被告廖爱军提出的相应抗辩，本院予以采信。综上，对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告廖爱军于本判决生效后十日内支付原告建德市金马物业管理服务有限公司物业管理服务费2254元。
二、驳回原告建德市金马物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取计25元，由被告廖爱军负担。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 施国华
二〇一五年一月十九日
书记员 叶晓琳