浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第98号
上诉人（原审原告）：林茜。
委托代理人：沈国峰。
被上诉人（原审被告）：奚际华。
被上诉人（原审被告）：奚亚莲。
两被上诉人共同委托代理人：夏立芳。
原审第三人：周钦。
上诉人林茜因与被上诉人奚际华、奚亚莲、原审第三人周钦房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2015年1月18日作出的（2014）甬象民初字第1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：两被告系夫妻。原告为象山县丹西街道万华康庭1号商铺1-5室的产权所有人。2013年11月28日，象山县万象房屋开发有限公司（以下简称万象公司）针对万华康庭各商铺租户出具一份《委托书》，载明“各租户：位于丹西街道万华康庭各商铺是由业主林茜委托我公司全面管理，我公司由本公司行政部张伟峰同志负责租赁工作，并全权委托负责租金收取及各项管理事务。”2013年12月26日，原告委托案外人张伟峰与被告奚际华签订一份《房屋续租合同》约定：原告将其名下的位于象山县丹西街道万华康庭西南角1号商铺（两层，面积421平方米）出租给被告；租赁期限自2013年1月1日至2016年12月31日，共三年；租金为每年73330元，三年共220000元于合同签订时一次性付清；承租方已向出租方交纳5000元履约保证金（上期延续），此款不计利息，于合同终止款清后，退还承租方；房屋转租需经所有权人同意，否则没收保证金及终止合同；租赁期间，任何一方违反合同的规定，需向对方支付年度租金的10%作为违约金。该份合同落款由案外人张伟峰代替林茜签字并标明“张伟峰（代）”。
合同签订后，原告将涉案房屋交付被告奚际华使用，被告奚际华按约支付了三年租金220000元及5000元履约保证金。2014年2月8日，被告奚亚莲收取了第三人周钦租房押金50000元，并向其出具一份收条，同年4月29日，被告奚亚莲收取第三人周钦2014年度租金110000元。2014年5月1日，被告奚际华将涉案商铺除西首楼下两间外，3号和6号房屋交付第三人周钦使用，并于同年5月26日与第三人周钦签订一份《房屋租赁合同》约定：将涉案房屋转租给第三人周钦，租赁期限自2014年5月1日起至2016年12月31日止。事后，被告将涉案房屋转租第三人之事得到案外人张伟峰的口头同意。第三人周钦在签订合同时，被告奚亚莲曾向其出示过《房屋续租合同》。为配合第三人周钦至工商备案登记，被告奚亚莲在该份合同尾部签上了“同意转租林茜”。2014年9月底，原告得知被告将涉案房屋转租事情后，于同年10月13日向被告邮寄了《收回租赁房屋告知书》，要求被告腾退房屋并终止合同。被告于次日收到该告知书。
另查明，案外人张伟峰系万象公司员工，代原告收取了涉案房屋三年租金220000元，于2014年9月1日被通知待岗。
原审原告林茜于2014年11月10日诉至原审法院，请求判令：一、解除原审原告与两原审被告签订的《房屋续租合同》；二、两原审被告支付原审原告违约金7333元（按年租金73330元的10%计算）；三、没收原审被告交纳的履约保证金5000元；四、原审第三人将象山县丹西街道万华康庭西南角1号商铺中的3号和6号房屋腾退交还原审原告。
原审法院审理认为：依据《中华人民共和国合同法》第三百九十七条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。本案原告将其所有的万华康庭各商铺委托万象公司全面管理，系概括委托万象公司处理房屋管理一切事务，应当包括对外租赁房屋及转租并收取租金等事宜。据此，原告与万象公司之间形成概括委托代理关系。此后，万象公司将此项工作交由公司员工张伟峰负责，并全权委托其负责租金收取及各项管理事务，也属概括委托。故案外人张伟峰代原告与被告奚际华签订《房屋续租合同》，并收取房屋租金，同意被告奚际华将涉案商铺转租给第三人周钦等均在公司概括委托事项范围内，也系履行万象公司的职务行为，相应民事法律责任应由万象公司承担。所以，案外人张伟峰同意被告奚际华将涉案房屋转租，其相应法律后果应由原告承担。原告再以两被告未经其本人同意擅自转租涉案房屋为由，请求解除合同并赔偿损失、腾退房屋之主张，难以支持。至于被告奚亚莲与本案有无关联，应否作为本案共同被告，已无论述必要，不再赘述。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十三条第二款和《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条的规定，作出如下判决：驳回原告林茜的诉讼请求。本案受理费108元，减半收取54元，由原告林茜负担。
宣判后，原审原告林茜不服，上诉至本院称：一、2013年12月26日，上诉人林茜没有出具任何委托书委托张伟峰对涉案房屋进行管理转租等事宜，原判对此事实认定错误。二、上诉人对委托书上本人签字予以否认，原判对此未经鉴定即予认定，并在上诉人对案外人张伟峰出具的证明真实性提出异议情况下，原判未经审查也予认定，原判程序违法，采证不当。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人奚际华、奚亚莲答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果符合客观实际，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人周钦未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面陈述意见。
二审审理期间，上诉人向本院提供以下证据：证据1.万象公司于2015年2月25日出具的证明；证据2.2014年2月7日万象公司文件，证明：1.张伟峰在2014年2月10日以后不再担任万象公司行政部负责房屋租赁工作。2.上诉人委托万象公司的仅是对涉案房屋的出租和收取租金，不存在转租的事宜。
被上诉人奚际华、奚亚莲经质证后，认为：对证据1的真实性没有异议，但这份证明不能证明被上诉人擅自转租。证据2因为是复印件，其真实性无法认可。
被上诉人奚际华、奚亚莲及原审第三人周钦均未向本院提供证据。
本院经审查认为，被上诉人对上诉人提供的证据1真实性没有异议，本院对此予以确认；证据2因系复印件，且被上诉人对此提出异议，故本院不予认定。
二审审理查明，上诉人林茜于2010年取得涉案商铺后，即交由万象公司统一出租。2013年12月26日，张伟峰以林茜名义与被上诉人奚际华签订一份《房屋续租合同》一份。后万象公司以张伟峰收取业主房租费后未缴纳至公司以及支付给业主为由，于2014年2月10日调整了张伟峰行政部负责房屋租赁等工作。对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人林茜将其所有的万华康庭商铺委托万象公司全面管理，万象公司也以委托书形式明确告知包括被上诉人奚际华、奚亚莲在内的各租户“由本公司行政部张伟峰同志负责租赁工作，并全权委托负责租金收取及各项管理事务”，因该委托书委托权限明确为“全面管理”、“全权租赁”，因此，张伟峰作为具体经办人有权决定涉案商铺的所有租赁事实，包括对外租赁房屋及转租并收取租金等。被上诉人奚际华、奚亚莲将涉案商铺部分转租给原审第三人周钦时虽然未经得所有权人即上诉人林茜的同意，但张伟峰出具的证明明确上诉人的转租已经征得其同意，因此，被上诉人与原审第三人的转租行为并未违反合同约定，原判据此驳回上诉人的诉讼请求，于法有据，并无不当。上诉人上诉称其未委托张伟峰与被上诉人奚际华签订合同，原判该事实认定错误，对此，根据现有证据，可以证明上诉人委托万象公司，而张伟峰仅是万象公司指派的具体负责管理涉案商铺的经办人，而被上诉人提交的委托书因未经上诉人确认，且委托书上“林茜”的签字又未经鉴定，因此，原判据此认定“2013年12月26日林茜委托张伟峰与奚际华签订《房屋续租合同》”有误，应予纠正。上诉人上诉又称原判对2010年12月1日“林茜”的委托书及2014年10月15日证明予以认定，违反法律程序，属采证不当，对此，虽然张伟峰未出庭作证，但经原审法院向其核实，张伟峰已证实该证明中“张伟峰”的签字确属其本人所签，因此原判对该证明的真实性予以认定，理由充分，也无不当。至于2010年12月1日的委托书，尽管林茜对该委托书上“林茜”的签字予以否认，并提出鉴定申请，但考虑到林茜在一、二审中均承认其商铺自取得产权即委托万象公司全面管理，而万象公司的委托书也已明确具体经办人为张伟峰，因此，该委托书的真实与否并不影响本案的实体处理，原判对其鉴定申请未予准许，也基本符合法律规定。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费108元，由上诉人林茜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一五年三月十六日
代书记员 陆 琼