湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1229民初535号
原告林小红，女，1987年9月2日出生，苗族，住靖州苗族侗族自治县。
被告广西绿景房地产开发有限公司，住所地：南宁市民族大道92-1号新城国际15楼1504室。
法定代表人陈勇杰，董事长。
原告林小红与被告广西绿景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林小红到庭参加诉讼，被告广西绿景公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林小红向本院提出诉讼请求：1、判令被告依合同为原告办理房产�及土地使用权证并承担违约金3950元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年4月29日，原、被告在靖州××自治县（××）“渠阳购物广场”售楼部签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告在靖州县渠阳中路建设的“渠阳购物广场”第1栋3单元7-2号商品房一套，价款79000元，原告在签订合同当天一次性支付购房首付44000元，剩余购房款35000元在中国建设银行股份有限公司靖州支行办理按揭方式于2007年11月23日全部支付给被告，另支付被告房屋买卖契税1185元、维修基金1580元、水电开户费1700元、合同印花税100元、电子对讲门300元等共计5020元。双方合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内为原告办理房屋权属登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。可是，事隔多年，经原告多次要求，被告仍然未办理房产证，依据双方约定，被告已严重违约，虽经当地县政府多次协调原告住进了新房，但至今未能办理所购房屋产权登记。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求本院支持原告的诉讼请求。
被告广西绿景房地产开发有限公司未到庭应诉，亦未提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证，并就有关证据和事实向当事人进行了质询，被告不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利，经过全面、客观地审核证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2007年4月29日，原告林小红与广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司（系被告广西绿景房地产开�有限公司依法设立并领取营业执照的分支机构，有商品房预售许可证，现该分公司已注销）签订《商品房买卖合同》一份，原告林小红购买了“渠阳购物广场”第1栋3单元7-2号商品房一套。合同第八条约定：出卖人应当在2007年11月30日前，将经综合验收合格商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交靖州县仲裁委员会仲裁。同日，原告林小红与广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司又签订了一份《补充协议》，该协议约定由出卖人根据有关规定向原告林小红代收有关部门收取下列税、费，包括：房屋买卖契税1185元、维修基金1580元、水电开户费1700元、合同印花税100元、电子对讲门300元等。在合同履行过程中，原告林小红足额支付了房款79000元（其中按合同约定支付购房首付44000元，余款35000元按合同约定办理按揭贷款方式支付），并按约定如数支付房屋买卖契税、维修基金、水电开户费、合同印花税、电子对讲门等费用，而广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司没有按照合同约定对涉案房屋办理相关竣工验收手续，没有向买受人交付房屋。在当地政府部门协调下，原告林小红住进了商品房。
至今，广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司未按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告林小红无法办理房屋及土地权属证书。
被告广西绿景房地产开发有限公司成立于2004年2月16日，2016年6月25日因停业连续6个月以上被吊销营业执照。
本院认为，本案的争议焦点：1、当事人达成的仲裁协议是否有效；2、被告是否适格；3、如被告适格，应否为原告履行办证义务。
1、关于当事人达成的仲裁协议效力问题。《中华人民共和国仲裁法》第二条规定：“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”该条是对本法调整范围的规定，本案适用该法。同时该法第十条第一款规定：“仲裁委员会可以在直辖市和省、自治区人民政府所在地的市设立，也可以根据需要在其他设区的市设立，不按行政区划层层设立。”国务院颁布的《仲裁委员会登记暂行办法》第三条也作了同样规定。从上述法律和行政法规规定看，具备设立仲裁委员会条件的是直辖市和省、自治区人民政府所在地的市或者其他设区的市，“不按行政区划层层设立”是上述法律和行政法规禁止性规定，表明不设区的市或者县级及其以下行政区划是不得设立仲裁委员会的。就本案而言，案涉合同属于出卖人提供的格式条款，该合同第十九条约定双方在合同履行过程中发生的争议，如协商不成的，提交靖州县仲裁委员会仲裁。而靖州县不符合设立仲裁委员会条件，省司法行政部门作为仲裁委员会的登记机关不会违反法律和行政法规禁止性规定登记设立靖州县仲裁委员会，因此，合同约定的靖州县仲裁委员会根本不存在，双方达成的仲裁协议应为无效。根据《中华人民共和国仲裁法》第五条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。”从该条文义�理解，如当事人达成的仲裁协议无效，当事人一方是可以直接向人民法院提起诉讼的。故本案属于人民法院受理民事诉讼的范围和本院管辖。
2、关于被告诉讼主体资格是否适格问题。广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司是被告依法设立并领取营业执照的分支机构，属于法律规定的“其他组织”，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”根据上述法律规定，广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司对外实施的民事行为如本案与原告所签订的《商品房买卖合同》，不论该分公司是否被注销，作为设立该分公司的法人被告均应为承担民事责任的主体。虽然本案原告在起诉时，被告因歇业被吊销企业法人营业执照，不得继续从事经营活动，但法人并未归于消灭，其分公司实施民事行为的法律后果应由被告承担。故原告向被告主张权利有法律规定上的依据，被告是本案适格诉讼主体。
3、如被告适格，应否为原告履行办证义务问题。原告与广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司签订《商品房买卖合同》当日，又基于涉案房屋其他事项双方签订《补充协议》，该《补充协议》为《商品房买卖合同》的组成部分，上述合同及协议系当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效，双方应全面履行。原告已依约支付了购房款和其他费用，广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司也应依约履行合同确定的义务。虽然案涉合同未明确约定出卖人代为办证，但出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当�合同约定完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务，应当承担逾期办证的违约责任。广西绿景房地产开发有限公司靖州分公司系被告的分公司，其民事责任由被告承担。因此，对原告提起办理房产证及土地使用权证并承担违约金3950元的诉求，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其抗辩权的放弃，应承担不利于自己的法律后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告广西绿景房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内为原告林小红办理房屋所有权证及土地使用权证，并承担违约金3950元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1873元，由被告广西绿景房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 杨朝多
人民陪审员 冯 德
人民陪审员 周国华
二〇一六年十一月二十八日
代理书记员 钟龄卉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》�一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。