内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内2921民初1290号
原告阿拉善农村商业银行股份有限公司乌斯太支行（以下简称农商行乌斯太支行）。
法定代表人张国德，该行行长。
委托代理人陈宏远，该行职员，现住单位宿舍。
被告付希泉，现住内蒙古自治区乌海市。
委托代理人许多海，系内蒙古睿华律师事务所律师。
被告陈方凤，现住内蒙古自治区乌海市。
委托代理人许多海，系内蒙古睿华律师事务所律师。
被告内蒙古百建房地产开发有限责任公司（以下简称百建房地产）。
法定代表人海潮，该公司总经理。
委托代理人马东平，百建房地产员工，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
本院于2017年5月10日，受理了原告农商行乌斯太支行诉被告付希泉、陈方凤、百建房地产借款合同纠纷一案，依法由审判员杨惠东独任审判，公开进行了审理。原告农商行乌斯太支行诉讼代理人陈宏远，被告付希泉、陈方凤及诉讼代理人许多海、被告百建房地产诉讼代理人马东平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告农�行乌斯太支行诉称，被告付希泉向我行提出个人住宅按揭贷款申请，承诺以新购房产为贷款提供抵押担保。2010年9月10日，被告付希泉与我行签《阿拉善左旗农村合作银行个人住房借款合同》，该合同约定：我行为被告付希泉提供借款人民币3408000元，借款期限为120个月，从2010年9月10日至2020年9月9日，还款日为每月20日之前；借款月利率6.435‰，等额本息偿还方式；被告付希泉未能按约定时间归还，我行将从逾期之日起：逾期一个月按执行利息计复息，逾期一个季度按执行利息加收50%计收利息，逾期半年按执行利率加收50%计收利息；被告付希泉违约，我行有权要求被告付希泉在规定期限内清偿全部贷款本息（包括拖欠利息）；被告付希泉、被告陈方凤以阿拉善经济开发区XXX商业中心第X幢X层、X层（建筑面积：3055.1平方米）房产为其借款合同项下债务提供抵押担�，并声明抵押人现在或将来均不以其机构、行为或财产豁免权为理由抵押权人采取任何经济、行政措施、或对任何司法管辖、审判和执行提出异议或抗辩；当被告付希泉连续3期或累计6期未按时偿还贷款本息而行使抵押时，被告百建房地产保证以不低于我行所欠被告付希泉贷款本息（含罚息）及被告付希泉行使债权所发生的相关费用等的价格回购报告以房屋（上述抵押物），偿还我行合同下所有债务。合同签订后，我行于2010年9月10日，足额向被告发放了贷款。现被告付希泉未按照借款合同约定履行还本付息的义务，截止2017年5月2日，本金逾期天数已达900多天，其行为已构成违约。被告陈方凤在被告付希泉违约的情况下未向我行承担连带责任担保责任，我行催促多次均无果。现我行为维护自身合法权益诉至法院：一、判令被告付希泉、陈方凤向我行偿还本金2866252.19�及利息981090.56元（含复利及罚息，暂计至2017年5月2日）共计3847342.75元；二、确认我行有权请求人民法院处置被告付希泉、陈方凤提供的抵押物（阿拉善经济开发区XXX商业中心第X幢X层、X层，建筑面积3055.1平方米），并有权以处置所得价款优先受偿；三、判令被告百建房地产就被告付希泉的债务违约承担保证责任，被告三向被告付希泉回购上述抵押物，向我行清偿被告付希泉的债务；同时判令被告百建房地产存在我行的保证金优先清偿被告付希泉的债务；四、判令被告承担至我行贷款全部还清之日的利息及实现债权的费用；五、判令被告承担本案全部相关费用。
被告付希泉、陈方凤辩称，原告诉请偿还本金和利息的金额计算有错误，我们将根据原告的相关证据进行核算；2012年7月份至2013年3月29日，原告从被告百建房地产的保证金中扣缴按揭贷款620300元，�笔款应当在诉请中予以核减，不应重复计算累加进来；
我们于2012年7月份，因经济状况困难无法按约定偿还贷款和利息，原告就此应当及时采取措施防止损失的扩大，但原告怠于行使自己的权利，放任不良情形延续至今，由此扩大的损失应当由原告承担；原告第二项诉请与第三项诉请重复矛盾，第二项诉请不成立，因为双方签订的借款合同中虽有抵押条款，但并未办理抵押登记。抵押权并未设立。我们认为应由被告百建房地产按回购房屋用以清偿原告的贷款。
被告百建房地产辩称，对原告第三项诉求我公司认为应先处置抵押物。而且我公司保证金账户是专款专用，原告数次在我公司不知情的情况下单方面扣划保证金账户中的保证金。并且用我单位保证金账户中的资金替他人偿还银行按揭贷款。事后才与我公司联系沟通，我公司保留用法律手段维护我公司保证金账户被未经合法的手段提取的权利；诉讼费由被告付希泉、陈方凤承担
经审理查明，被告付希泉向原告提出个人住宅按揭贷款申请，承诺以所购房产为贷款提供抵押担保。2010年9月10日，被告付希泉与原告签订了编号为阿左合行乌支行201X第XXX号的《阿拉善左旗农村合作银行个人住房借款合同》，主要约定”原告为被告付希泉提供借款人民币3408000元；借款期限为120个月，从2010年9月10日至2020年9月9日，还款日为每月20日之前；借款月利率6.435‰，等额本息偿还方式；被告付希泉未能按约定时间归还，原告将从逾期之日起：逾期一个月按执行利息计复息，逾期一个季度按执行利息加收50%计收利息，逾期半年按执行利率加收50%计收利息外；被告付希泉违约，原告有权要求被告付希泉在规定期限内清偿全部贷款本息（包括拖欠利息）；被告付希泉、被告陈方凤以阿拉善经济开发区XXX商业中心第X幢X层、X层（建筑面积：3055.1平方米）房产为其借款合同项下债务提供抵押担保，并声明抵押人现在或将来均不以其机构、行为或财产豁免权为理由抵押权人采取任何经济、行政措施、或对任何司法管辖、审判和执行提出异议或抗辩；当被告付希泉连续3期或累计6期未按时偿还贷款本息而行使抵押时，被告百建房地产提供保证担保，以不低于被告付希泉所欠原告贷款本息（含罚息）及行使债权所发生的相关费用等的价格回购抵押房屋，偿还所有债务”等内容。同日，原、被告又签订《房屋回购协议书》，协议书主要约定”如被告付希泉、陈方凤违约，被告百建房地产则回购被告付希泉、陈方凤所购抵押房产，并代被告付希泉、陈方凤清偿原告所有债务”等内容。合同签订后，原告于2010年9月10日，向被告付希泉足额发放了贷款3408000元。在履行合同过程中，被告付希泉偿还部分借款本金及利息。2012年7月-2014年6月，原告从被告百建房地产保证金账户累计扣划728446.24元，偿还被告付希泉本息。截止2017年5月2日，被告付希泉尚欠本金2457771.33元。现原告诉至法院请求判如所请。
上述事实有以下证据可以证明：一、《阿拉善左旗农村商业银行个人购房借款合同》、《房屋回购协议书》各一份；二、《购房合同》二份；三、借款借据一份；四、《房屋期权抵押登记表》一份；五、2014阿左民一乌初字第713号民事判决书一份；六、贷款明细单一份；七、原、被告当庭陈述。
原、被告之间签订的《阿拉善左旗农村商业银行个人购房借款合同》是在自愿的基础上达成的，且不违背有关法律规定，属合法有效合同。原、被告均应按借款约定行使权利和履�义务。原告按约向被告付希泉发放3408000元借款，已履行借款义务；被告付希泉未全部偿还借款，在被告付希泉逾期不履行还款义务时，原告从被告百建房地产保证金账户累计扣划728446.24元，应核减被告付希泉本息。被告付希泉应承担偿还截止2017年5月2日的借款本金2457771.33元，按借款合同约定的计息方式承担借款利息；被告付希泉和共有人被告陈方凤用提供抵押房屋承担抵押担保责任，被告百建房地产承担保证担保责任。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定判决如下：
一、被告付希泉在判决生效后清偿原告农商行乌斯太支行借款本金2457771.33元，借款利息按合同约定的计息方式承担，利息截止到本清止；
二、被告付希泉、陈方凤用抵押房屋承担抵押担保责任；被告百建房地产承担保证担保责任；
三、驳回原告农商行乌斯太支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37578元，退原告18789元，由被告负担13247元，原告负担5542元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。
审判员 杨惠东
二〇一七年七月三十日
书记员 徐凯迪