贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2601民初2484号
原告李叶红，女，1968年12月11日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
委托代理人（特别授权）周渔志，贵州贵信律师事务所律师。
被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：凯里市民族商贸街移动营业厅*楼。
法定代表人方加民，董事长。
委托代理人（特别授权）张斌、何冠尧，贵州兄弟律师事务所律师。
原告李叶红诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年8月2日立案受理后，依法适用简易程序于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告李叶红及其委托代理人周渔志、被告恒丰房产公司的委托代理人何冠尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李叶红诉称：2012年8月9日，我与被告恒丰房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：我购买被告开发建设位于“凯里·金泉国际新城”第20幢3层3-2号、建筑面积为126.77平方米的商品房；总价款为521025元，首付款为157025元，余款36.4万元以银行按揭方式支付；被告应当在2013年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关材料交付给我，如在上述约定期限的30日后不能交付，被告应当从约定之日即2013年12月31日起至实际交付办理商品房转移登记相关材料止，按日向我支付已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，我依约全额支付了购房款，被告也向我出具销售不动产统一发票。因房屋实际面积为126.94平方米，我支付的购房款实为521723元。因被告至今未将办理商品房转移登记的相关文书交付给我，以致迟迟不能办理所购房屋所有权的转移登记。为了维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法判决被告：1、从2013年12月31日起至实际交付办理商品房转移登记文书之日止，按日以购房款的万分之一支付逾期交付办理商品房转移登记文书违约金（截止2016年7月1日起诉时违约金为49042元）；2、承担本案受理费。
原告李叶红为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》《商品房预售合同登记备案表》复印件各一份共29页，拟证明（1）原告购买被告开发建设位于“凯里·金泉国际新城”20栋3层3-2号商品房；（2）逾期交付办理商品房转移登记文书违约金的起算时间、计算标准等。3、《销售不动产统一发票（自开）》复印件一份1页，拟证明被告收到原告支付购房款521723元的事实。
被告恒丰房产公司辩称：第一、我公司早已准备好办理房屋初始登记的全部材料，只因缺少应由施工单位缴纳“砂石税”（国税）的完税证明，才导致不能办理房屋初始登记。二、我公司也希望早日办理房屋产权初始登记，因为房屋登记以后，可减少我公司的开支，对我公司也是有利的。三、我公司虽未能完成房屋初始登记的办理，但不可归责于我公司，我公司并无过错，更无拒绝办理房屋产权证的主观恶意。四、我公司请求法院依法变更商品房买卖合同中关于逾期办证的违约责任，免除逾期办理违约金，或者减少逾期办证违约金。因为凯里市人民政府的内部规定对我公司应属于情势变更，逾期办证违约金对我公司明显不公平。
被告恒丰房产公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人居民身份证》复印件各一份共5页，拟证明被告的企业性质、工商登记信息和诉讼主体资格；2、凯里市人民政府《凯府发[2010]48号通知》复印件一份4页，拟证明该文件是凯里市人民政府的内部文件，仅向地税局、国税局、房管局等享有相应行政权利的工作部门发布，并未向纳税主体或行政相对人（即被告）告知或送达，没有公示，不具有公信力；被告与原告签订商品房买卖合同时并不知道凯里市政府存在该文件。3、《建设工程施工合同》、《金泉新城一期场平工程施工合同》复印件各一份共10页，拟证明被告在原告处所购买的房屋与施工单位签订建设工程施工合同时，凯里市人民政府的文件尚未向房管局等职能部门发出，被告对该文件的作出不具有任何的可预见性；4、《凯里市国家税务局税务事项通知书》、《缴纳税金2006891.70元明细》复印件各一份共4页，拟证明本案工程的施工单位没有缴纳砂石税，砂石税的纳税主体是施工单位；市国税局系要求施工单位纳税，并未要求或通知建设单位纳税的事实。5、《关于房产证办理情况的说明》、《关于逾期交房和逾期办证有关情况的复函》复印件各一份共4页，拟证明被告在因凯里市政府内部规定未能办理房屋初始登记后，已多次向原告说明原因、始末的事实。6、2016年1月21日恒丰房产公司出具的《说明》、《贵州省建设工程竣工规划许可证》、黔东南州城乡规划管理委员会州规办审[2010]5号《关于凯里·金泉国际新城规划设计方案的评审意见》、《贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表》、《建筑物拨地测量报告单》、《凯里市人防工程免建证》、《产品质量保证险（保单）》、《商品房屋预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《房屋面积测绘报告》、《环境保护验收批复》复印件各一份共141页，拟证明被告在工程竣工后已经具备符合《房屋登记管理办法》第三十条之规定的办理房屋初始登记的全部材料；被告以该套完整的材料提交给凯里市房管局办理房屋初始登记，但凯里市房管局以缺少施工单位缴纳砂石税的证明为由，拒绝为被告办理产权初始登记。7、《关于请求州人民法院因延后办理房产证所造成巨额违约金的紧急报告》复印件一份2页，拟证明恒丰房产公司请求黔东南州中级人民法院撤销一审判决的事实。8、《黔东南州致贵州省温州商会的函》复印件一份1页，拟证明恒丰房开公司的股东是应黔东南州委、州政府的邀请，前来参加凯里建设的事实。9、2010年5月25日《凯里市人民政府文件（凯府发[2010]17号）》、2010年12月1日《凯里市人民政府文件（凯府发[2010]48号）》、《凯国税函[2016]10号文件》复印件各一份共9页，拟证明凯里市人民政府要求企业必须获得基础建设材料的发票（简称“砂石税”）后方可办理房屋初始登记的事实。10、凯房权证凯里市字第××号《房屋初始登记证》、凯房权证凯里市字第××号《房屋所有权证》复印件各一份共6页，拟证明被告2016年4月26日完成房屋初始登记，并取得初始登记的房屋所有权证；业主（蒙炳慧）2016年6月6日取得房屋所有权证的事实。11、2015年2月4日黔东南州恒丰房地产开发有限责任公司出具的《说明》、《贵州省建设工程竣工规划许可证》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》复印件各一份共26页，拟证明被告2015年2月4日向凯里市房地产管理局申请办理房屋初始登记，说明每栋楼房的业主共有部分情况；2015年2月4日，恒丰房产公司向凯里市房地产管理局申请办理房屋初始登记时提交的材料；2015年2月4日，恒丰房产公司向凯里市房地产管理局申请办理房屋初始登记时提交的材料；12、《业主名单》、《短信内容》、《短信发送记录》复印件各一份共35页，拟证明2015年5月份，恒丰房产公司以短信方式通知买房人，前来领取办理房产证所需的材料。
经庭审举证，被告恒丰房产公司对原告李叶红所举证据的质证意见是：1号证据无异议。2号证据的真实性无异议，我公司未办理房屋产权证不会给原告造成巨大的损失。3号证据的真实性无异议，原告的购房发票显示原告房款付清时间是2014年7月29日，应以该时间起算违约金。
原告李叶红对被告恒丰房产公司所举证据的质证意见是：1号证据无异议。2号证据的真实性无异议，但与本案无关。该文件是2010年出台，被告作为房地产公司应知晓该文件。3、4、8号证据与本案无关联。5号证据的真实性有异议。6、9、10、11号证据的真实性无异议，但不能对抗原告向被告主张权利。7号证据不能作为民事诉讼证据使用。12号证据的短信不能证明原告已经知晓该事，该通知没有有效送达给原告。
庭审结束后，提交的证据有：原告提交的《贵州省住宅专项维修资金专用收据（业主使用）》复印件一份1页。被告提交的《原告所购房屋的初始登记证》复印件一份1页。原、被告双方对庭后对方提交的证据均无异议。
经审理查明：被告恒丰房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、装饰装修材料销售等。2012年8月9日，以原告李叶红为买受人、被告恒丰房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2012002258）。合同约定：原告购买被告开发建设位于凯里市仰阿莎广场东侧“凯里·金泉国际新城”小区第20幢3层3-2号商品房一套，属框架结构，建筑面积为126.77平方米；房屋总价款为521025元，付款方式为首付157025元、银行按揭贷款36.4万元；房屋交付期限为2013年4月13日前；被告在2013年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过30日后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，原告李叶红交纳购房首付款157025元。同月23日，凯里市房地产管理局为原告购买的涉案房屋办理了《商品房预售合同登记备案》。原告通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款36.4万元。2014年7月29日，原告向凯里市住房资金管理委员会办公室交纳维修资金10434.47元。同日，被告向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》，明确原告购房面积实测为126.94平方米，购房总价款为521723元。事后，因被告迟迟未向原告交付办理商品房转移登记文件，原告于2016年8月2日向本院提起诉讼。庭审中，因原告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。
另查明：2010年12月1日，凯里市人民政府作出凯府发（2010）48号文件，文件规定“所有建筑行业纳税人、项目承包人在项目实施过程中必须严格按照相关法律法规，对所需的砂石、砖瓦水泥钢材等建材索取正式的发票（简称砂石税）”，同时还规定：项目施工单位赁《基础建设项目用材料发票审核报告单》到房产局办理房屋产权登记。黔东南温州商会对该文件提出异议。被告公司的法人作为温州商会会员，多次向相关部分反映，要求取消该文件，同时也未按时交纳“砂石税”导致无法为业主（原告）办证。2016年7月21日，黔东南州政府作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房管局发出函要求停止征收“砂石税”并清退的通知。
再查明：2016年5月12日，被告取得原告所购房屋初始登记的房屋所有权证。被告可以向原告交付办理商品房转移登记文书。被告分别在2016年4月19日、5月18日，以短信群发的方式向购房业主告知需要办理房产证的业主到售楼部领取办理房产证所需资料。
上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。现被告违反《商品房买卖合同》第二十二条第三项即“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定。未能按时提交相关办理商品房转移登记材料，导致原告未能及时办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应对原告承担违约责任。被告辩称是凯里市政府文件导致其违约符合情势变更要件，不应承担责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”关于情势变更的规定，本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在凯里市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以及发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁到原告承担，故不适用情势变更原则，对被告的辩解本院不予采纳。
对被告要求对违约金进行调整的问题，本案中，因被告的违约行为，导致原告未能及时取得房产证，原、被告也未能就未及时取得房产证造成的损失进行举证。被告在庭审结束后，才向本院提交“损失鉴定申请”，故本院不支持被告该项申请。结合本案实际情况，首先，原告是采取银行按揭抵押的方式购买该房屋，办理房产证后，也是交银行进行抵押，故房产证取得的时间并不能改变其用于抵押的事实。其次，如果原告买房是为了投资，结合近几年凯里商品房买卖的行情下滑现实，也不一定给原告带来预期收益。再次，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适用减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，综合本案原告未提供实际损失证据，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。
原告于2014年7月29日才交存住宅维修资金。故被告辩称虽然双方约定在2013年12月31日前，被告取得该房屋的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件交付给买受人。如果原告没有交存住宅维修资金，公司是有权不交付办理商品房转移登记的有关文件的，本案的违约金计算起始时间应为2014年7月29日。本院认为，虽然办理房屋所有权证书需要交存住宅维修资金，但被告于2016年5月12日才取得该房屋的初始所有权证，才具备交付给原告办理商品房转移登记的有关文件。故原告在2016年5月12日之前的任何时间交存住宅维修资金，被告都无法向原告提供房屋的初始所有权证。本院不予采纳被告该辩解意见。因被告于2016年5月12日就具备了交付原告办理商品房转移登记的相关文件。被告在同年4、5月以短信群发的方式告知业主可以领取办理商品房转移登记文书。虽然该通知无法证明原告收到了该通知，但本院认为，在原、被告之间有违约金以日计算的情况下，被告不可能拖延迟迟不告知原告，故本院确定违约金计算至2016年5月12日，即22538.43元（521723元×万分之0.5×864日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付原告李叶红逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金22538.43元。
二、驳回原告李叶红的其余诉讼请求。
若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1030元，减半收取515元，由原告李叶红负担280元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担235元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审判员 何婷婷
二〇一六年十月十九日
书记员 石本媛