辽宁省丹东市振安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）振安民一初字第00429号
原告孙峰，男。
委托代理人鞠鹏，辽宁鑫达律师事务所律师。
被告唐晓玲，女。
被告丹东市民兴物业服务有限责任公司，住所地丹东市振安区东平大街6号楼6-4室。
法定代表人黄宝广，该公司经理。
委托代理人司永生，辽宁远方律师事务所律师。
原告孙峰诉被告唐晓玲、丹东市民兴物业服务有限责任公司（以下简称民兴物业公司）物权保护纠纷一案，本院2014年11月4日受理后，依法由审判员赵方华独任审判，于2014年11月27日、12月4日公开开庭进行了审理。原告孙峰委托代理人鞠鹏，被告唐晓玲，被告民兴物业公司委托代理人司永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙峰诉称，2012年8月14日，原告购买振安区果园沟路25号楼1单元101室房屋，该单元仅原告一户住户，房顶为一露天平台。2014年4月，被告唐晓玲为办幼儿园，在其27号楼1单元201室阳台上安装一个通向原告房顶平台的门，在原告房顶安装护栏，放置幼儿园活动器具，幼儿园的孩子每天在房顶平台上活动。被告唐晓玲擅自改变原告房顶外形和结构从事经营活动的行为称经过民兴物业公司同意。原告认为两被告侵犯原告权益，干扰原告生活，构成侵权。故请求判令被告唐晓玲停止使用原告房屋房顶，并将其安装在原告房顶部分的护栏拆除，恢复房顶原状态（对原告隔壁房屋房顶不主张权利）。
被告唐晓玲辩称，被告买房就是为了开办幼儿园，方便小区居民，不以营利为目的。被告使用该屋顶经过民兴物业公司同意，物业公司还将平台加固。幼儿园孩子在平台上活动时间很短，在天气好的情况下每天就10至20分钟。被告还在平台上铺了EVA泡沫垫，已将对楼下影响减到最小。故不同意原告的诉讼请求。
被告民兴物业公司辩称，一、原告房屋所在单元并非一户，还有一户暂时没有卖出。二、原告房屋屋顶并不是露天平台而是屋面。三、原告与民兴房地产开发公司签订房屋买卖合同写明用途是住宅，合同第十七条约定房屋屋面归全体业主所有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国物权法》第七十六规定，屋顶属于业主共有，并不是原告房屋专有部分，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主委员会做出决定。故即使有争议也应由业主委员会作为诉讼主体。四、民兴物业公司同意被告唐晓玲利用业主共有屋面作为幼儿园活动场地是为方便小区全体业主。民兴物业公司已对屋顶做了特殊处理，对屋顶没有任何破坏。从被告唐晓玲开办幼儿园至今，幼儿园孩子在屋顶上活动时间非常短，对楼下住户没有产生任何干扰和影响。
原告孙峰为了证明自己的主张，提供以下证据材料，被告唐晓玲、民兴物业公司发表质证意见：
1、商品房买卖合同、发票及完税证，主要内容：2012年8月14日，原告购买丹东市民兴房地产开发有限责任公司开发建设的果园沟路25号1单元101室房屋，第十七条约定该商品房所在楼宇的屋面使用权归全体业主所有。原告已交纳购房款及契税。证明原告系该房屋业主。
被告唐晓玲质证意见：没有异议。
被告民兴物业公司质证意见：对证据真实性没有异议，但商品房买卖合同约定屋面属于全体业主所有，说明屋顶不是原告房屋专有部分。
2、照片两张，证明照片中富海便民超市就是原告房屋，旁边房屋是另一个单元。被告唐晓玲经营幼儿园后在原告屋顶安装护栏，幼儿园孩子每天在该屋顶活动。
被告唐晓玲质证意见：对照片真实性没有异议，但幼儿园孩子并不是每天都出来活动。
被告民兴物业公司质证意见：对照片真实性没有异议。照片反映原告房屋与隔壁房屋共同使用一个屋面，101室与102室、103室连体，属于楼上部分的裙房，在结构上是一个整体。按照相关法律规定，原告主体不适格，应由业主委员会行使诉权。
被告唐晓玲为了证明自己的主张，提供以下证据材料，原告孙峰、被告民兴物业公司发表质证意见：
1、商品房屋买卖合同，主要内容：2011年11月8日，唐晓玲购买丹东市民兴房地产开发有限责任公司开发建设的果园沟路27号楼1单元201室房屋，商品房用途为住宅，第十七条约定该商品房所在楼宇的屋面使用权归全体业主所有。证明被告唐晓玲是该房屋业主，购房时间比原告早。
原告质证意见：对证据真实性没有异议，但不能证明唐晓玲与涉案屋顶有关系，其无权使用涉案屋顶从事经营活动。
被告民兴物业公司质证意见：没有异议。
2、2011年6月9日平台使用协议，主要内容：丹东市民兴房地产开发有限责任公司（甲方）与唐晓玲的父亲唐连国（乙方）签订平台使用协议，约定位于民兴国际花园9号楼与12号楼之间的网点屋顶由乙方使用，此屋顶只限于做幼儿操场使用，超出此使用范围，甲方有权无偿收回。乙方只能铺设塑胶，不能砌砖，不能破坏屋顶结构，不能堆放杂物、重物、烧烤等。2011年6月9日协议，主要内容：因乙方要使用该屋顶，故甲方对网点承重、结构、防水、屋面做了相关变更，增加工程造价，因此乙方于当日交10万元。如乙方中途反悔，此定金不退还。证明被告唐晓玲的父亲唐连国作为其代理人与民兴房地产开发有限公司签订上述两份协议，协议约定唐晓玲可以使用该平台作为幼儿园操场使用。协议中提到的12号楼即唐晓玲所在楼号，9号楼是其前面高楼的楼号，两栋楼之间的楼顶即本案争议的楼顶。
原告质证意见：该协议看不出与本案屋顶有任何关系。如果是涉案屋顶，也改变了原图纸的设计。从协议表述内容来看原告房屋及隔壁房屋并非一个单元而是两栋楼，进而证明涉案房屋屋顶业主只有原告一人。开发单位无权对屋顶进行处分。
被告民兴物业公司质证意见：没有异议。9号楼和12号楼是民兴小区的编号，商品房买卖合同中的楼号是地名办编号。原告及原告隔壁房屋与被告房屋是连体的，是一栋楼。
被告民兴物业公司为了证明自己的主张，提供商品房买卖合同，内容与原告提供证据相同。证明原告购买房屋用途是住宅，不是商铺，而且合同约定该商品房所在楼宇的屋面使用权归全体业主所有。不论按合同约定还是法律规定屋面都不是原告房屋专有部分。
原告孙峰质证意见：对证据真实性没有异议，合同中屋面归全体业主所有的条款是格式合同，但原告房屋所在单元仅原告一户，楼上没有其他住户。根据原告房屋的特殊性，该条款对原告没有效力。
被告唐晓玲质证意见：没有异议。
庭审中，被告唐晓玲自认其使用涉案屋顶作为幼儿园操场未征得业主同意。
根据原、被告的举证及质证，对各方提供的证据作如下认证：
原告提供的商品房买卖合同、发票、完税证、两张照片，被告唐晓玲提供的商品房买卖合同、2011年6月9日的两份协议，被告民兴物业公司提供的商品房买卖合同，各方当事人对上述证据的真实性均无异议，以上证据与本案具有关联性，对其证据效力予以确认。对被告唐晓玲自认的事实予以确认。
综上举证、质证、认证的结果及当事人的陈述，本院认定以下事实：
2011年6月19日，丹东市民兴房地产开发有限责任公司（甲方）与被告唐晓玲的父亲唐连国（乙方）签订平台使用协议，约定位于民兴国际花园9号楼与12号楼之间的网点屋顶由乙方使用，此屋顶只限于做幼儿操场使用，超出此使用范围，甲方有权无偿收回。乙方只能铺设塑胶，不能砌砖，不能破坏屋顶结构，不能堆放杂物、重物、烧烤等。同日，双方还签订协议，约定因乙方要使用该屋顶，故甲方对网点承重、结构、防水、屋面做了相关变更，增加工程造价，因此乙方于当日交10万元。如乙方中途反悔，此定金不退还。2011年11月8日，被告唐晓玲与丹东市民兴房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买果园沟路27号1单元101室房屋，约定房屋用途为住宅，该商品房所在楼宇的屋面使用权归全体业主所有。
2012年8月14日，原告购买丹东市民兴房地产开发有限责任公司开发建设的果园沟路25号1单元101室房屋。商品房买卖合同约定该商品房所在楼宇的屋面使用权归全体业主所有。
原告及隔壁房屋均只有一层，与被告房屋所在的27号楼相连。
2014年3月，被告唐晓玲开办幼儿园时将其房屋露天阳台的封闭护栏拆除，建造楼梯直接通往原告及隔壁房屋屋顶，并在该屋顶周围安装白钢护栏，楼顶铺EVA泡沫垫，放置塑料彩色栅栏，作为幼儿园操场。被告唐晓玲使用该屋顶做为幼儿园操场得到被告民兴物业公司同意，但未征得业主同意。原告起诉后，被告唐晓玲将EVA泡沫垫和塑料彩色栅栏均放置在原告隔壁房屋屋顶上，原告屋顶上除白钢护栏外再未放置其他物品。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定，建筑物的屋顶属于共有部分。因原告及其隔壁房屋在结构上为一栋建筑物，根据上述规定以及原告商品房买卖合同的约定，本案争议屋顶并非原告房屋专有部分，应属该栋建筑物的业主共有。原告作为该屋顶的共有人，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，有权提起诉讼，故原告主体适格。
按照《中华人民共和国物权法》第七十六条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。由此，建设单位无权擅自处分业主共有屋顶，被告唐晓玲利用涉案屋顶开办幼儿园属从事经营性活动，未征得业主同意，违反上述法律规定。故原告要求被告唐晓玲停止使用其房屋屋顶并将安装的白钢护栏拆除，恢复屋顶原状的请求应予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第七条、第十四条第一款之规定，判决如下：
被告唐晓玲于本判决生效之日起停止使用原告房屋（果园沟路25号1单元101室）相对应的屋顶区域，并于7日内拆除安装在该区域的白钢护栏，恢复原状。
案件受理费200元，减半收取100元，由被告唐晓玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本并预交上诉费，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审判员 赵方华
二〇一四年十二月九日
书记员 侯国丽