湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0116民初70号
原告李永志。
委托代理人潘建辉、龚明，湖北本倡律师事务所律师，特别授权。
被告湖北珩生五洲建材股份有限公司。住所地武汉市黄陂区汉口北大道***号。
法定代表人张化冰，该公司董事长。
委托代理人段明、周凯，该公司职员。特别授权。
第三人李冲，X，XXXXXXXXXXXXXXXX，XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。
原告李永志诉被告湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下�称珩生公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法通知李冲为本案第三人参加诉讼，本案适用普通程序，组成由审判员徐燕担任审判长，人民陪审员陈婷、任丽君参加的合议庭，于2016年3月23日和同年5月24日，公开开庭进行了审理。原告李永志的委托代理人潘建辉，被告珩生公司委托代理人段明、周凯，第三人李冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李永志诉称：原告系武汉市黄陂区盘龙城汉口北大道18号五洲国际精品街6号楼XXXXXXXXX商铺的所有权人。2010年12月1日，原告与湖北中南鸿泰商贸有限公司（下称鸿泰公司）签订《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》一份，约定原告将上述商铺委托给鸿泰公司经营管理，经营期限为十年，自2010年12月1日起至2020年11月30日止。每年租金按季支付，每季度开始的第10个工作日内支付该季度的租金19857元，支付方式为转帐。若鸿泰公司逾期支付租金，则按日向原告支付租金的万分之二作为违约金；如连续逾期两个季度或者累计逾期超过四个季度未支付租金的，原告有权终止即解除上述合同。合同签订后，原告依约将商铺交给鸿泰公司。2011年12月21日，被告吸收兼并了鸿泰公司。鸿泰公司在合同中的权利义务由被告享有与承担。被告按上述合同约定将截至2014年11月30日的租金转帐支付到原告银行帐户中，自此之后，被告再未向原告支付租金，被告已经连续逾期超过四个季度未向原告支付租金。原告认为，被告逾期未向原告支付租金的行为已经构成违约，且符合双方约定的合同解除条件，应承担违约责任。被告已将涉案商铺出租给第三人李冲实际经营，被告已根本违反了原、被告之间的委托经营合同，现原告行使解除权，解除原、被告之间的委托经营管理�同，委托经营管理合同解除后，第三人李冲即无权占有涉案商铺，应当从该商铺腾退。综上，原告为维护自身合法权益，请求判令：1、依法解除原告李永志与被告珩生公司之间签订的五洲国际建材城物业委托经营管理合同；2、被告珩生公司及第三人李冲共同向原告李永志腾退位于武汉市黄陂区盘龙城汉口北大道18号五洲国际建材城精品街6号楼23号1-2层商铺；3、被告珩生公司向原告李永志支付自2014年12月1日起至实际腾退商铺之日的租金及商铺的实际使用费（租金及使用费均按照每季度19857元为基数，暂计算至2015年12月1日止为79428元）；4、被告珩生公司应按合同约定以日向原告李永志支付应付租金万分之二的违约金（暂计算至2015年12月1日违约金为3403元；5、本案诉讼费由被告珩生公司承担。
原告李永志对其主张提供了下列证据：
一、商品房买卖合同及发票。
二、五洲国际建材城物业委托经营管理合同。
三、珩生公司吸收合并鸿泰公司协议书。
四、银行流水。
五、第三人李冲与被告珩生公司签订的租赁合同。
被告珩生公司辩称：一、1、被告公司不认可原告诉求的第一条，双方在合同中约定：不论在什么情况下委托经营管理合同都不得解除。2、正是基于本合同是涉及大型建材市场的经营，被告方投入消耗了大量的人力、物力、财力，解除合同会对被告造成更大的损失。3、基于以上两点，双方在签订合同时才约定不能解除委托经营管理合同。二、原告诉求支付租金的数额，计算方式为税前租金数额，原告实际获得的租金数额实际低于此数额，具体租金数额应当按照税务机关和被告代缴后的数额为准。三、原告主张违约金应当按照双方约定的经营管理合同中每季税后租金数额乘以实际拖欠天数分段计算相加而成。被告认可已经实际发生的租赁费，未发生的租赁费不予认可。四、关于原告主张腾退房屋的主张，因双方在合同中没有约定，所以被告没有责任腾退。
被告珩生公司对其抗辩理由，庭审中未提交证据。
第三人李冲述称：其与被告珩生公司签订的租赁合同还未到期，所以目前不存在退房。
第三人李冲对其陈述意见，庭审中提供了与被告珩生公司签订的租赁合同一份。
经庭审质证，被告珩生公司对原告提交的证据一、二、三、四的真实性不持异议，只是对证据的证明目的有异议，但因与本案事实有关联，且真实合法，故予以采信。被告珩生公司认为原告提交的证据五是复印件，不予质证，但第三人认为该证据真实，且出示了该证据的原件，该证据为被告与第三人之间发生�租赁法律行为，与本案事实有关联，故予以采信。
经审理查明：2010年12月1日，原告李永志与鸿泰公司签订五洲国际建材城物业委托经营管理合同。该合同约定：委托人（甲方）为李永志，受托人为鸿泰公司（乙方）。一、委托的商铺及期限：1、委托人李永志将其位于武汉市黄陂区汉口北大道18号五洲国际建材城精品街6栋楼23号1-2层、建筑面积123.32平方米商铺，委托鸿泰公司经营管理。2、委托期限为10年，自2010年12月1日起至2020年11月30日止。二、租金及支付方式：1、由受托人代委托人行使出租权、收取租金等商铺的相关权利；2、计租时间以委托租赁期起始日为准；每年租金按季度支付，每季度开始后的10个工作日内支付该季度租金即19857元。支付方式为转帐。3、委托经营期间，该物业的经营管理权归委托人行使，该商铺出租如出现空档，受托人仍须按约�支付租金。三、经营权的约定。商铺的经营管理权由受托方负责，委托人不得干涉。四、违约责任。受托人（乙方）应如期向委托人（甲方）支付租金，如逾期支付租金，则应向委托人（甲方）支付应付租金的日万分之二的违约金。如连续逾期两个季度或累计逾期四个季度未支付租金，委托人（甲方）有权终止合同，同时受托人（乙方）应在合同终止后十个工作日内向委托人（甲方）支付未付租金及违约金。还约定，委托经营期间，甲方委托乙方代为缴纳相关税费；在合同期限届满之前，双方承诺不以任何理由和借口要求解除委托经营管理合同并对其他相关的权利义务等事项进行了约定。上述合同分别由委托人（甲方）即原告李永志签名捺印、受托人（乙方）鸿泰公司盖章确认。合同签订后，鸿泰公司、被告珩生公司向原告实际支付每季度租金为18245.83元。2014年10�16日，被告向原告支付18245.83元租金，原告自认系支付2014年12月1日至2015年2月28日季度租金。2011年12月31日，被告珩生公司吸收合并鸿泰公司并在工商行政管理部门办理了鸿泰公司的注销登记手续。2015年3月1日起至诉讼期间的租金，被告珩生公司未支付给原告。
2014年5月24日，珩生公司下设汉口北分公司（下称珩生公司汉口北分公司）与李冲签订商铺租赁合同，双方约定，出租方（甲方）为珩生公司汉口北分公司，承租方（乙方）为李冲。一、商铺地点、面积：甲方出租位于武汉市黄陂区汉口北大道18号五洲国际建材城精品街6栋23号1-2楼商铺、建筑面积123.32平方米。2、租赁期限为36个月，自2014年6月30日起至2017年6月29日止。相关费用及支付方式：1、租金标准为每平方米45元。2、合同签约三年，缴纳二年租金，优惠免一年租金。从第一年起每年递增10%，直�合同履行完毕。3、签约时，乙方交付第一年6个月租金，计人民币33296元，免除6个月租金；第二年交6个月租金，计人民币33296元，免除6个月租金；第三年交付12个月租金，计人民币66592元，免除0个月租金。缴租时间，在乙方享受免租期最后一个月15日前交下年度租金。双方同时对违约责任及双方的其他权利义务事项进行了约定。该合同由珩生公司汉口北分公司盖章、李冲签名捺印确认。合同签订后，李冲已履行合同义务至2016年6月29日。
另查明，珩生公司汉口北分公司系珩生公司下设不具法人资格的分支机构，并在工商部门办理了登记手续。
本院认为，原告李永志与被告鸿泰公司签订名为物业委托经营管理合同的行为实为委托及租赁法律关系，系双方当事人的合意行为，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告李永志履行了合同义务，在合同履行过程中，被告珩生公司合并鸿泰公司，依照法律规定，该租赁合同约定产生的权利、义务应由珩生公司享有与承担。本案中，被告珩生公司未按合同约定全面履行鸿泰公司在合同中约定的义务，造成此纠纷，应承担民事责任。双方约定在委托经营期间由受托方即珩生公司代原告李永志交纳相关税费，珩生公司在扣除相关税费后，实际向原告李永志支付每季度租金为18245.83元，符合合同约定，在合同履行期间，双方当事人应遵照履行，据此，原告李永志要求被告珩生公司向其支付超出已到期租金91229.15元（以每季度扣除税费后租金18245.83元×5个季度即自2015年3月1日起至2016年5月31日止）数额部分的主张，本院不予以支持。被告珩生公司逾期向原告李永志支付租金，原告李永志主张按合同约定的万分之二（从2014年12月1日起分段计算至2016年5月31日止），由被告珩�公司向其支付违约金3403元的请求，因其计算基数、天数有误，本院调整为3900.95元。被告珩生公司辩称，原、被告双方签订的租赁合同不应解除或终止。合同约定原告不得解除合同是在被告履行了合同约定的义务情况下，原告不得无故解除合同，被告连续四个季度未向原告支付租金，原告请求解除合同符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。第三人李冲与被告珩生公司汉口北分公司签订的租赁合同，系因李永志对案涉房屋委托珩生公司汉口北分公司出租而取得对案涉房屋的占有、使用、收益，该租赁合同是李冲、珩生公司汉口北分公司的真实意思表示，合法有效，珩生公司汉口北分公司、第三人李冲均履行了租赁合同的义务。根据“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，珩生公司汉口北分公司与李冲均未对双方于2014年5月24日成立的租赁合同行使解除权，双方亦未发生法律规定解除合同的情形。珩生公司汉口北分公司系珩生公司不具备法人资格的分支机构，其在本案中的权利、义务由其开设的珩生公司享有与承担。据此，原告李永志要求被告珩生公司及第三人李冲共同向其腾退位于武汉市黄陂区盘龙城汉口北大道18号五洲国际建材城精品街6栋楼23号1-2层商铺的主张。本院不予支持。原告李永志与被告珩生公司签订的物业委托经营管理合同解除后的损失，可另行主张。《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，第二百二十六条、第四百零二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉�法》第六十四条，判决如下：
一、原告李永志与被告湖北珩生五洲建材股份有限公司于2010年11月10日签订的五洲国际建材城物业委托经营管理合同自2016年6月1日解除；
二、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司向原告李永志支付租金合计91229.15元（以每季度租金18245.83元×5个季度即自2015年3月1日起至2016年5月31日止，）；
三、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司向原告李永志支付违约金3900.95元（从2014年12月1日分段计算至2016年5月31日止）。
四、驳回原告李永志其他诉讼请求。
上述二、三判项的应付款，于本判决生效确定履行期限届满之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8500元，由原告李永志负担6300元，被告湖北珩生五洲建材股份有限公司负担2200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 徐 燕
人民陪审员 陈 婷
人民陪审员 任丽君
二○一六月六月六日
书 记 员 陈 楚