上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初4212号
原告(反诉被告)陈国祥，男，1960年7月28日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。被告(反诉原告)符玉，女，1984年6月13日生，汉族，住海南省。委托代理人贾帅，上海徐松婷律师事务所律师。原告陈国祥与被告符玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中被告提起反诉，本院依法受理后与本诉合并进行审理，并于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告陈国祥及其委托代理人时瑞芳、被告符玉及其委托代理人贾帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国祥诉称：2014年6月28日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定原告将其位于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告，租期为2014年7月18日起至2020年7月17日止，租金每月2,000元，用途为租住，被告不得擅自另作他用。合同第三条约定，被告每三个月付一次，下次付款应提前7天付清；合同第七条约定，如被告拖欠租金，每天按拖欠部分的2%收取滞纳金，拖欠租金半个月以上的，原告可提前解除合同、收回房屋，并有权追回所欠的租金、滞纳金。2016年1月18日至4月18日期间的租金6,000元，被告本应于1月11日付清，但被告无故拒付，原告多次催告，被告直至2月3日才付款，拖欠已逾半月。另外，2015年10月26日原告发现被告擅自将房屋转租第三人，收取租金牟利，违反了合同的约定。2015年10月28日原告短信通知被告要卖房屋，被告也没有任何想要购买的意思。2016年2月2日，原告通过短信向被告发送了解除合同的通知，于次日通过快递向被告寄送了书面的解除合同通知及限期搬离通知。现被告既不搬离租赁房屋，也不支付拖欠租金、滞纳金，故原告起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2016年2月2日解除；2、被告支付自2016年1月11日至2月2日的滞纳金2,760元(6,000元*2%/天*23日=2,760元)；3、被告搬离并返还原告涉案房屋；4、被告支付原告自2016年4月18日起至实际搬离之日止的使用费(按照合同约定的租金标准计算)。被告符玉辩称：不同意原告的诉请。双方的合同没有解除，应当继续履行，被告同意按照合同支付租金，且已支付了2016年4月18日至2016年7月17日期间的租金。原告在房屋租赁期间想要卖房，在通知被告之前挂牌出售，在找到买家后与被告协商解除租赁合同，协商未果就虚构被告转租、欠租的情形。关于欠付租金的问题，原告在2015年圣诞前后要求解除双方的租赁合同，到2016年1月份双方继续协商，被告应当在2016年1月11日支付2016年第一季度的租金，到1月底原告明确告知被告不卖房了，要求被告支付租金，因此造成了被告租金支付延迟，且在2016年2月2日被告支付了租金。关于擅自转租的问题，被告及其配偶至今一直居住在涉案房屋，不存在擅自转租。同时，被告提起反诉称，2015年10月底，原告以查看租住情况为由带人看房，被告接待之后觉得可疑。2015年10月28日，原告短信通知被告卖方事宜，被告当天就问了价格，原告告知售价180万元，被告考虑之后再和原告电话沟通时，原告又表示房屋不卖了。2015年12月份原告提出解除合同将涉案房屋卖出，2016年1月的交房租日期到了之后原告拒绝被告再交房租，被告主张优先购买权，双方僵持不下。2016年2月份，原告谎称房屋不卖了，继续租给被告，被告于是支付了2016年1月18日至4月17日的房租。是原告的违约行为使得被告无法按期支付2016年第一季度的房租，且双方实际变更了该季度房租的支付时间，被告不存在拖欠房租情形。原告收到2016年第一季度房租后，立即通知被告解除租赁合同系根本违约，该根本违约行为致使合同无法继续履行，原告应当向被告返还押金。经查，涉案房屋已经卖出，原告侵害了被告的优先购买权，应当承担赔偿责任。涉案房屋出租给被告时是毛坯状态，双方约定被告装修，被告花费了12万元，原告的违约导致被告无法继续使用涉案房屋，故产生了装修损失12万元。被告多次表示要购买涉案房屋，但因房屋已经出售而无法购买，现房价上涨，原告应当赔偿被告购买同类房屋可巨剑需要额外支付的差价。而且买房期间需要另行租赁房屋居住，同类房屋租金也已大幅上涨，买房周期应在1年为宜，租金损失也需要原告予以赔偿。故被告反诉请求判令：1、原告返还被告租房押金4,000元;2、原告赔偿被告房屋装修损失91,398元；3、原告赔偿被告另购房屋的价差损失30万元；4、原告赔偿被告另外购房期间另行租住房屋的租金损失42,000元(自2016年4月21日起至2017年4月20日止，按每月3,500元的标准计算)。审理中，被告撤回上述第一项反诉请求。针对反诉，原告陈国祥辩称：不同意被告的反诉诉请。原告的房屋只是简单装修，解除合同是基于被告的严重违约行为。诉请3、4没有任何法律依据。被告无法证明被告曾经提出要购买涉案房屋，原告出售房屋也是第一时间通知了被告，原告尽到了通知义务，没有侵犯被告的优先购买权。经审理查明：2014年6月28日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积87平方米，状态为毛坯，租赁用途为租住之使用，不得擅自另作他用；租赁期限从2014年7月18日起至2020年7月17日止，每月租金2,000元；乙方应每三个月向甲方交付6,000元，下次付款应提前7天付清；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权可以提出解除合同、收回房屋，并有权追回所欠的租金、滞纳金及违约赔偿金(乙方所缴纳的押金)。合同另对其他相关事宜进行了约定。2014年10月11日、2015年1月12日、2015年4月10日、2015年7月12日，被告分别短信告知原告房租已经支付，请查收。原告均当日回复表示钱已经收到。2015年10月23日、2015年10月26日，原告分别短信询问被告能否看房。2015年10月28日，原告短信询问被告称，原告2015年年底要把房屋卖掉，被告有意见吗？请给原告回复。被告短信回复称，房屋总归不自住就要卖的，卖好了通知被告，或者下家要出租被告继续租也行。2015年10月29日，原告(甲方、出售方)与案外人胡某某(乙方、买受方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总房价款为157万元。合同另对付款方式、居间报酬、违约责任等其他相关事宜进行了约定。2015年12月2日，原告对涉案房屋申报缴纳契税，税务机关向原告出某某相应的契税已申报办理证明。2015年12月15日，原告(甲方)与案外人胡某某、罗某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积86.84平方米，转让价款157万元。合同另对其他相关事项进行了约定。2015年12月25日，被告短信询问原告称，这些天被告看了附近的房屋，小三房装修好的租金需要4000多元，5年租期的话被告要贴很多钱，原告是否能让下家继续租给被告。2016年2月2日，被告支付了2016年1月18日至2016年4月17日期间的租金，之后，原告短信通知被告，因被告拖欠16天房租，于约定交租日期逾期22日，根据合同约定，原告有权提前解除合同，现原告通知被告提前解除合同，请及时搬离，被告违约后缴纳的房租，原告将依照约定扣除应收房租、滞纳金之后退还被告，请及时领取。被告当日短信回复称，如果原告赔偿被告的损失，被告就把房屋返还原告；如果原告准备卖房屋，被告是有优先购买权的，要卖的话原告也要先卖给被告，否则被告将起诉原告解除买卖合同或者赔偿损失。2016年3月18日，案外人上海市松江区中山街道莱顿社区居民委员会出具《居住证明》一份，言明被告现居住在涉案房屋。2016年3月22日，案外人上海众志卫生用品有限公司出具《长期住所证明》一份，言明被告系该公司员工，涉案房屋是被告的住址和紧急联络地址，经查证，被告长期居住在涉案房屋，特此证明。另查明，涉案房屋于2015年12月14日登记于原告名下，并于2016年2月17日登记于案外人胡某某、罗某某名下。审理中，原告提交与案外人的微信记录、解除合同通知、限期搬离通知书及快递单，欲证明被告擅自转租，原告通知被告解除合同、限期搬离房屋。被告对微信记录的真实性不予认可，认为无法核实微信对方人员的身份以及对话目的，对解除合同通知、限期搬离通知书及快递单表示并没有收到过原告寄送的通知。审理中，原告申请其出售涉案房屋的中介公司员工黄某、江某某作为证人出庭作证，欲证明被告将涉案房屋擅自转租给了案外人李某。证人黄某陈述，2015年10月26日，两位证人与房东及买房的客户一起去涉案房屋看房，租客正好是中介公司隔壁店铺的两个女店主，但不知道名字，被告并不在涉案房屋内，租客当时表示不认识房东，并称其不是从原告处而是从其他人处租赁了涉案房屋；在谈及在场人员时，证人表示看房时有两位女店主的其中一位。证人江某某陈述，2015年10月26日，两位证人与房东及客户前去涉案房屋看房，进去看见租住在内的是两个小姑娘，并不是被告，看房时证人并不认识该租客，进去后也未询问租客是从何人处租赁了房屋，看房之后，虽然证人的同事袁某未去看房，但因为租客是中介公司对面卖果汁的，所以袁某知道租客是果汁店的店主，并告诉了证人。同时，两位证人出某某书面的证人证言，均言明2015年10月26日两位证人与房东一起带客户看涉案房屋，发现其中租客是位于中介门店旁边名为“原滋原味”果汁店的店主，看房时才知道原告是房东，且租客称是从他人处租赁涉案房屋的。原告对证人证言均无异议，认为2015年10月26日原告看房时，被告并不在涉案房屋内。被告对证人证言的真实性不予认可，认为2015年10月26日，证人黄某并未上门看房，江某某上门看房了，但房屋使用人不是其他人，当时涉案房屋内就是被告一人在家，证人江某某听他人陈述的情况，被告不予认可。审理中，被告提交了装修合同和预算表、照片、2016年1至3月份的水费及电费发票，拟证明被告对涉案房屋进行了很好的装修，装修费用为91,398元，且被告一直占有使用涉案房屋。原告对装修合同和装修清单的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据很容易造假，也并未开具抬头为被告的发票，并无证据证明2014年7月份被告进行了装修并支付了装修费用，并且租赁合同合法解除，也不存在原告赔偿被告装修的问题；对照片的真实性不予认可，认为照片显示的也是最基本的装修，客厅的灯是最便宜的，不存在豪华装修，与被告提交的装修合同不符；对水费及电费发票，缴费日期都是3月底，即证明了被告一直拖欠费用，不能证明被告实际居住使用房屋。以上事实，有房屋租赁合同、短信记录、房地产买卖居间协议、契税已申报办理证明、上海市房地产买卖合同、居住证明、长期住所证明及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，双方均应按约履行自己的义务。本案的争议焦点在于：一、被告是否擅自转租、逾期支付租金超过15天，原告是否因此而有权解除合同；二、原告向案外人出售涉案房屋是否侵害了被告的优先购买权，原告是否因此而应赔偿被告相应损失。一、被告是否擅自转租、逾期支付租金超过15天，原告是否因此而有权解除合同。关于被告是否擅自转租的问题，首先，证人证言对于看房当时有一位还是两位女店主在场的前后表述并不一致；其次，两份证人证言对于果汁店在中介公司的隔壁还是对面的表示互相矛盾；再次，证人江某某知道的情况系案外人袁某告知，而袁某当天并未前去看房而知道了租客的身份有悖常理；最后，两位证人系原告出售涉案房屋的中介公司员工，与原告具有一定的利害关系，且原告并无其他证据与证人证言相互印证。综上，对于原告关于被告擅自转租的主张，原告并未提供充分证据予以证明，本院不予支持。关于被告是否逾期支付租金的问题。根据合同约定，被告应提前7天付清租金，即应在2016年1月11日前支付2016年1月18日起至2016年4月17日止的租金。本案中，被告于2016年2月2日支付了租金，已经逾期22天，被告应按约支付原告相应的逾期付款违约金。故原告关于滞纳金的主张，性质属于逾期付款违约金，符合合同的约定，本院予以支持，但违约金金额应为2,640元(6,000元×2%/天×22天)。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告支付该笔租金之后，原告于当日向被告发出了解除合同的短信通知，虽然被告支付租金已经逾期15天以上，但被告已经补足了租金，故在原告发送解除通知之时刻，被告逾期支付租金的状态并不存在，故原告以被告逾期支付租金为由而有权解除合同的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。二、原告向案外人出售涉案房屋是否侵害了被告的优先购买权，原告是否因此而应赔偿被告相应损失。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案中，原告在2015年10月28日告知了被告原告将要卖房，但被告直到2016年2月2日才明确回复要购买涉案房屋，已经超过了15日的期限。故被告主张原告侵犯了被告的优先购买权，与法有悖，本院不予支持。被告主张在此之前也多次提出购买，但并未提供充分证据予以证明，故本院对被告的主张不予支持。原告既未侵犯被告的优先购买权，故对被告反诉要求赔偿损失的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条、第二十四条第(三)项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第(二)项的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)符玉于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈国祥逾期支付租金违约金2,640元；二、驳回原告(反诉被告)陈国祥的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)符玉的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费210元，减半收取105元，反诉案件受理费4,145元，合计诉讼费4,250元，由原告(反诉被告)陈国祥负担80元，被告(反诉原告)符玉负担4,170元(已付4,145元，余款25元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一六年七月七日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中国人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；……