黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑民再307号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区建国街30号。法定代表人：李立刚，董事长。委托诉讼代理人：闫东，黑龙江久通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芝泉，黑龙江久通律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）:袁野，女,1984年3月7日生,汉族。再审申请人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司（以下简称好民居公司）因与被申请人袁野房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终4322号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年7月31日作出（2017）黑民申1579号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人好民居公司委托诉讼代理人闫东、王芝泉到庭参加诉讼,被申请人袁野经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好民居公司申请再审称，1.袁野提起本案诉讼已经超过法律规定的诉讼时效期间，原判决认定袁野向其所在单位及收取其购房款的哈尔滨市人民政府机关事务管理局主张权利构成诉讼时效中断没有法律依据；2.哈尔滨市人民政府机关事务管理局已出具证明证实，延期交房是由于政府拆迁不及时，以及城市基础设施配套工程滞后等原因造成的，原判决认定好民居公司对延期交房承担违约责任，属认定事实错误；3.原判决既然认定好民居公司与袁野签订的商品房买卖合同有效，就应依照合同确认双方履约行为是否符合约定，原判决依据合同约定确认好民居公司延期交房违约，但对袁野未按合同约定时间交纳购房款却认为不构成违约，属选择性执法。请求：撤销一、二审判决，驳回袁野的诉讼请求。袁野向一审法院起诉请求：1.判令好民居公司给付袁野逾期进户违约金15,871.08元；2.诉讼费用由好民居公司承担。一审法院认定事实：2011年5月9日，机关事务管理局与好民居公司签订团购意向书，团购群力家园小区商品房，袁野参加了团购。2012年，双方签订商品房买卖合同，约定袁野购买位于群力家园小区K14栋4单元1402室房屋，按套计算商品房总价为520,577元。对购房款的缴纳时间约定为2011年8月31日现金交款220,000元，2012年7月20日现金交付130,000元，2012年12月31日交款现金170,577元。此外，合同第八条约定，出卖人应在2012年12月31日前将验收合格的商品房交付给袁野，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.不可抗拒的自然灾害；3.不可抗拒的自然灾害包括但不限于大雪、冰冻及七级以上大风等恶劣天气、38度以上高温等或其他事故、无法预见的意外事件造成工程延误的；4.为配合国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的事实而导致延期交付的，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2011年8月11日，袁野向机关事务管理局交付购房款220,000元。2012年6月9日，交付购房款130,000元。2013年4月13日，交付购房款170,577元。2013年9月29日，交付购房款1498元。总计交款522,075元。好民居公司通知袁野应办理进户手续时间为2013年10月3日。一审法院判决：1.判决发生法律效力后十日内，好民居公司给付袁野逾期交付房屋违约金12,559元；2.驳回袁野的其他诉讼请求。案件受理费197元，袁野负担83元，好民居公司负担114元。好民居公司不服一审判决，上诉请求：请求撤销哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民一民初字第3140号民事判决第一项，改判好民居公司不承担违约责任，驳回袁野的诉讼请求。二审法院认定事实：二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，关于好民居公司延期交付涉案房屋是否存在合同约定或法定免责事由问题。案涉群力家园小区项目是政府为解决机关职工住房，委托好民居公司开发建设。好民居公司取得该项目后，与袁野签订商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，双方应按约定履行合同义务。合同中对交付房屋的时间、违约责任作出了具体的约定，好民居公司未在合同约定的期限将房屋交付袁野，应按合同约定承担违约责任。好民居公司主张政府征地拆迁滞后、基础设施配套不到位、建设资金拨付不及时及天气等迟延交房原因，均系其作为房地产开发企业所应预见到的合同风险，不属于不可抗力的范畴。好民居公司主张合同约定的进户日期由哈尔滨市人民政府确定，亦未提交充分证据予以证明。故此，好民居公司延期交付房屋不具备双方约定或法定的免责事由，其对该违约行为应当承担相应的法律责任。关于袁野是否存在迟延交纳购房款情形，是否应承担相应的违约责任问题。好民居公司主张袁野第三笔购房款逾期103天交纳，袁野应按合同约定承担违约责任。好民居公司、袁野签订的商品房买卖合同约定袁野应于2012年12月31日交纳第三笔购房款，实际交纳时间为2013年4月13日，袁野虽存在逾期交纳购房款情形，但袁野什么时间交纳购房款、向谁交纳，均是由好民居公司与机关事务管理局确定，机关事务管理局什么时间代为收取，是好民居公司、机关事务管理局的意思表示，群力家园项目第三笔购房款交纳时间，是好民居公司与机关事务管理协商确定。袁野按机关事务管理局要求的时间交纳第三笔购房款，不构成违约。好民居公司要求袁野承担违约责任的上诉理由没有事实依据，不予支持。关于袁野的起诉是否超过诉讼时效问题。好民居公司未在合同约定期限交付房屋，引起部分购房人信访。为此，2013年9月24日，解困领导小组召开会议就进户时间、延期进户补偿问题要求各单位做好解释、宣传工作。该情况表明袁野等房屋购买人因未如期进户，始终向本单位、收取其购房款的机关事务管理局主张权利，符合诉讼时效中断的情形。好民居公司以袁野超过诉讼时效为由，请求人民法院驳回袁野诉请的上诉理由不成立，不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由好民居公司负担。本院再审期间，好民居公司提交的证据：《哈尔滨市人民政府机关事务管理局》一份。欲证明群力家园项目是市委市政府从市直机关职工解困出发以团购方式建设、零利润销售的项目。好民居公司接受市政府委托，以好民居公司名义为公务员办理产权登记，市政府与好民居公司是委托关系，不是买卖关系。因该证据是国家行政机关出具，且证明的内容与本案的事实有关联性，故本院对该份证据予以采信。本院再审查明，2016年6月13日，哈尔滨市人民政府机关事务管理局向一审法院出具《关于群力家园项目延期进户和阳台半面积收款有关情况的说明》，在该说明中载明：群力家园项目是市委市政府从市直机关职工解困角度出发，以团购方式建设销售运作的“零利润”开发项目。实质上就是按照商品房项目运作，大家出钱办自己的事情。为做好这项工作，好事办好，市委市政府成立市直机关职工解困住房团购领导小组，下设办公室负责相关团购工作。商定项目开发建设方以当时市住宅局所属“好民居公司”名义摘牌，由哈尔滨市住宅局组建建设指挥部负责开发项目管理。团购时，因解困办属临时机构，为此以我局名义，作为团购甲方与项目开发建设销售方（好民居公司）签订团购协议，解困办具体实施，团购协议中约定了进户时间。2013年9月24日，市解困领导小组（以下简称领导小组）召开市直机关职工解困住房工作会议。就部分购房者提出项目进户时间、延期进户补偿等问题，会议按照领导小组的意见，向全体购房单位负责同志阐明两个事项。一是群力家园项目主要由于拆迁不及时，以及城市基础设施配套工程滞后等原因，影响了项目按约进户。按照工程实际完成情况，项目一期延期至2013年9月后开始入户。二是房屋销售是按照项目建设成本价销售，如果要补偿，只能再涨价，通过提价解决补偿资金问题。本院再审认为，虽然好民居公司未按与袁野签订的商品房买卖合同约定的时间交付房屋，但根据哈尔滨市人民政府机关事务管理局出具的说明能够证实,案涉群力家园小区项目是市政府从市直机关职工解困角度出发，以团购方式建设销售运作的“零利润”、并由市住宅局所属好民居公司“名义摘牌”进行建设的开发项目。该项目是由于政府拆迁不及时，以及城市基础设施配套工程滞后等原因导致延期至2013年9月后才开始入户的，非好民居公司自身原因所致。因此，原判决认定由好民居公司对因政府原因导致的延期交付房屋承担违约责任缺乏依据，也有失公允。且袁野没有举示证据证实自2013年10月3日好民居公司通知其办理进户手续时起，至2015年10月15日其向一审法院提起本案诉讼前的期间内向商品房买卖合同的义务人好民居公司主张过权利，其诉称向本单位及收取其购房款的哈尔滨市机关事务管理局主张过权利属主张权利的对象错误，不产生诉讼时效中断的法律后果。故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条:“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”的规定，袁野于2015年10月15日向好民居公司主张权利已经超过法律规定的二年诉讼时效期间，应依法驳回。原判决以袁野始终向本单位及收取其购房款的哈尔滨市人民政府机关事务管理局主张权利，符合诉讼时效中断的情形为由，认定袁野主张权利没有超过二年诉讼时效期间缺乏事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终4322号民事判决及哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民一民初字第3140号民事判决；二、驳回袁野的诉讼请求。一、二审案件受理费合计311元，由袁野负担。本判决为终审判决。审判长  全克滨审判员  娄威巍审判员  冯 涛二〇一七年八月二十二日书记员  高 妍