江苏省无锡市崇安区人民法院民 事 判 决 书（2014）崇民初字第1089号原告张宇。原告钱琰婷。委托代理人费园（受张宇、钱琰婷的共同特别授权委托），北京市盈科（无锡）律师事务所律师。被告无锡市崇安新城凤盛投资有限公司，住所地无锡市崇安区广泽路100号。法定代表人林岩建，该公司董事长。委托代理人孙秀红（受无锡市崇安新城凤盛投资有限公司的特别授权委托），江苏漫修（北京）律师事务所律师。委托代理人郑煜（受无锡市崇安新城凤盛投资有限公司的特别授权委托），江苏漫修（北京）律师事务所实习律师。原告张宇、钱琰婷诉被告无锡市崇安新城凤盛投资有限公司(以下简称凤盛公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理，依法由审判员周溧适用简易程序公开进行了审理。因案情复杂，本院于2014年11月26日依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告张宇、钱琰婷的委托代理人费园到庭参加诉讼。被告凤盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张宇、钱琰婷诉称：2013年2月18日，其二人与凤盛公司签订商品房买卖合同一式两份，约定其二人向凤盛公司购买无锡市学前东路与广南路交叉口西北侧B1至B6幢799单元4层41016号房屋，总价款321888元。合同还对付款方式、交付期限、交接方式及相应的违约责任作出明确约定。其二人于2013年1月10日支付首付款201888元，后对余款12万元办理了银行按揭手续，于2013年6月付清了全部购房款。因凤盛公司逾期交房超过60日，按合同约定其二人有权要求解除合同；因合同约定的违约金低于其实际的利息损失，故要求凤盛公司赔偿其利息损失。现请求判令：1、确认其二人与凤盛公司签订的商品房买卖合同于2014年11月5日解除。2、凤盛公司立即返还购房款321888元、赔偿利息损失（以201888元为基数，自2013年1月10日起至款项结清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；以12万元为基数，自2013年7月1日起至款项结清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮15%计算，并随国家利率调整进行调整），并返还维修基金1064元。被告凤盛公司未作答辩。经审理查明：2013年2月18日，张宇、钱琰婷与凤盛公司订立商品房买卖合同一式两份，约定张宇、钱琰婷向凤盛公司购买无锡市学前东路与广南路交叉口西北侧B1至B6幢799单元4层41016号房屋，总价款321888元；张宇、钱琰婷已于2013年1月10日支付首付款201888元，余款12万元自合同签署之日起七日内办完银行按揭手续，节假日顺延；凤盛公司于2013年12月28日前交房，逾期交房超过60日的，张宇、钱琰婷有权解除合同，凤盛公司按累计付款额5％向张宇、钱琰婷支付违约金等内容。2013年5月30日，张宇、钱琰婷与中国农业银行股份有限公司无锡太湖支行（以下简称农行太湖支行）签订个人购房担保借款合同，约定张宇、钱琰婷向农行太湖支行借款12万元用于购买上述房屋，借款期限60个月，借款利率按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮15%执行，借款期间如遇国家利率调整，借款利率按调整后的同档次基准利率和以上上浮幅度确定等内容。同年6月，农行太湖支行经张宇、钱琰婷授权将上述12万元贷款直接转入凤盛公司账户。2014年1月5日，凤盛公司向张宇、钱琰婷出具房屋购买发票一份，载明金额为319968元，凤盛公司未将购房款差额部分1920元归还张宇、钱琰婷。同日，凤盛公司收取张宇、钱琰婷上述房屋的维修基金1064元。后因凤盛公司至今尚未向张宇、钱琰婷交付上述房屋，张宇、钱琰婷于2014年9月1日诉至本院，本院于2014年11月5日向凤盛公司送达民事起诉状等应诉材料。以上事实，有商品房买卖合同、发票、收据、个人购房担保借款合同及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，2013年2月18日张宇、钱琰婷与凤盛公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据上述合同约定，凤盛公司应于2013年12月28日前向张宇、钱琰婷交付涉案房屋，逾期交房超过60日的，张宇、钱琰婷有权解除合同。因凤盛公司至今尚未向张宇、钱琰婷交付涉案房屋，故对张宇、钱琰婷要求确认上述合同于2014年11月5日解除的诉讼请求，本院予以支持。上述合同解除后，张宇、钱琰婷有权要求凤盛公司返还已支付的购房款及维修基金，故对张宇、钱琰婷要求凤盛公司返还购房款321888元、维修基金1064元的诉讼请求，本院亦予以支持。上述合同虽已对违约金作出约定，但张宇、钱琰婷有权以实际损失为限主张权利，张宇、钱琰婷要求凤盛公司赔偿利息损失（以201888元为基数，自2013年1月10日起至款项结清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；以12万元为基数，自2013年7月1日起至款项结清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮15%计算，并随国家利率调整进行调整）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、张宇、钱琰婷与凤盛公司于2013年2月18日签订的商品房买卖合同于2014年11月5日解除。二、凤盛公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还张宇、钱琰婷购房款321888元、维修基金1064元，并赔偿利息损失（以201888元为基数，自2013年1月10日起至款项结清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；以12万元为基数，自2013年7月1日起至款项结清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮15%计算，并随国家利率调整进行调整）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7570元（含财产保全费2520元），由凤盛公司负担。该款已由张宇、钱琰婷预交，凤盛公司于本判决发生法律效力之日起三日内将该款直接给付张宇、钱琰婷。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 周 溧代理审判员 马 磊人民陪审员 胡敏奇二〇一五年六月十日书 记 员 诸 琳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取张宇、钱琰婷他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。