文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）衡中法民一终字第614号上诉人（原审原告）阳秋柏，男。上诉人（原审原告）谢艳琼，女。二上诉人的共同委托代理人罗冬，湖南南舫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）衡阳楠天房地产开发有限公司，住所地衡阳市珠晖区和平乡新民村玄塘组。法定代表人邓志红，该公司董事长。委托代理人何晓鸿，湖南莫彬彬律师事务所律师。上诉人阳秋柏、谢艳琼因与被上诉人衡阳楠天房地产开发有限公司（以下简称楠天公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2015）珠和民二初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月4日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月28日组织进行了庭前证据交换，并于同月29日公开开庭审理了本案。上诉人阳秋柏及其与上诉人谢艳琼的共同委托代理人罗冬、被上诉人楠天公司的委托代理人何晓鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年4月19日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于衡阳市珠晖区信号里39号承天阁907室房屋，面积115.03㎡，总价款324044元，并约定在2011年10月31日前交付房屋，在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因政府有关登记机关或买受人未及时缴纳相关费用造成买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任，因出卖人不具备登记条件而致使逾期的，出卖人每逾期一天按买受人已交房款的万分之二计算违约金支付给买受人。合同签订后，原告阳秋柏、谢艳琼即按约付清全部房款，并于2012年4月16日向被告缴纳代收代缴契税款8558元。同日，被告即将原告购买的商品房交付给原告使用。因被告未在合同约定的交房期限内交房，原告为此向法院提起诉讼，要求被告承担逾期交房的违约责任，在案件审理过程中，经原、被告双方协商，于2012年4月16日签订了补偿协议，由被告免收原告2012年元月19日至2013年元月18日物业管理费，作为被告延期交房对原告的违约补偿，原告自愿不再就该商品房买卖合同向被告提任何补偿要求。2013年5月15日，被告为开发的整栋楼房办理了房产总证，但其后并未为原告发放分户房产证，原告经多次催促未果后，于2015年9月6日向该院再次提起诉讼，要求被告为其办理房产证、退还多收的代收代缴契税款及承担逾期办理房产证的违约责任。在该院受理本案后，被告即于2015年9月16日向原告发放了分户房产证及国土证，并退还了多收的代收代缴契税款，而原告亦出具承诺书，承诺表示在被告发放“二证”后，因“二证”所引起的任何纠纷由原告本人负责，与被告无关。原审认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦未违反有关法律规定，系有效合同。被告应当按照合同约定在房屋交付后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并将登记机关核发的房地产权属证书在合同规定的期限内发放给原告，相应对多收原告的代收代缴契税亦应与原告结算后退还，但在本案审理过程中，被告即向原告发放了房产证、国土证，并退还了多收的代收代缴契税，原告该部分的诉讼请求已实现，本案再作处理已无实际意义，但原告该部分诉讼请求的实现是在原告起诉后，引起诉讼的责任在被告方。至于原告尚要求被告承担逾期办理房产证的违约责任，因双方在商品房买卖合同第十五条第一款第三项明确约定：“因政府有关登记机关或买受人未及时缴纳相关费用造成买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任，因出卖人不具备登记条件而致使逾期的，出卖人每逾期一天按买受人已交房款的万分之二计算违约金支付给买受人”。虽该条约定了原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书时被告方的违约责任，但被告承担违约责任的前提是附条件的，即因被告不具备登记条件而致使逾期，但本案被告在2013年5月15日为开发的该栋商品房办理了房产总证，即具备了办理分户房产证的登记条件，原告要求被告就该条款承担违约责任的前提条件不成就；且原、被告在2012年4月16日签订的补偿协议也明确约定，在原告取得被告的一次性逾期交房的违约补偿金后，原告自愿不再就该商品房买卖合同向被告提任何补偿要求，即就双方的商品房买卖合同，原告放弃了被告在补偿协议履行后可能存在的任何违约行为的求偿权利；其次，在本案审理过程中，原告方亦书面承诺，在被告发放房产权、国土证后，因“二证”所引起的任何纠纷由原告本人负责，与被告无关，即不再要求被告承担任何因“二证”引起的责任，在没有确凿证据证实该承诺不是原告的真实意思表示情况下，该承诺为有效承诺，对双方均产生拘束力。综上，原告诉请要求被告承担逾期办理房产证的违约责任，虽有被告的违约行为，但原告并未有证据来证实被告应按合同约定承担相应的违约责任，且其后原告在补偿协议及承诺书中亦明确表示放弃要求被告承担违约责任，故该院对原告这部分诉请，亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告的诉讼请求。本案一审案件受理费212元，减半收取106元，由原告阳秋柏、谢艳琼负担66元。被告衡阳楠天房地产开发有限公司负担40元。宣判后，原审原告阳秋柏、谢艳琼不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人依约应承担违约责任。原审法院虽然查明了被上诉人在2013年5月15日为开发的该栋商品房办理了房产总证，具备了办理分户房产证的登记条件，但被上诉人没有依约为上诉人办理分户房产证构成根本违约，应依约承担违约责任；2、原审判决适用法律错误。上诉人的“承诺书”系被上诉人以不发放房屋“两证”胁迫所签，该“承诺书”无效，但原审法院却认定为有效，明显系适用法律错误。请求撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付违约金9999元。被上诉人楠天公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。经审理查明，原审判决已查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《补偿协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。该《补偿协议》中约定“乙方（阳秋柏）自愿不再就该商品房买卖合同向甲方（楠天公司）提出任何补偿要求”即上诉人自愿放弃对被上诉人任何补偿请求，本案中，被上诉有违约行为，但上诉人自愿放弃了对被上诉人的违约行为的请求权，上诉人提出的“被上诉人依约应承担违约责任”的上诉主张，本院不予支持；上诉人在出具给被上诉人的“承诺书”中自愿承诺“今后因房屋所有权证及国土使用证引起的任何纠纷由本人（阳秋柏）负责与楠天公司无关”，根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条“民事行为从成立时起具有法律效力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”的规定，上诉人无证据证实该“承诺书”已依法解除或者系被上诉人胁迫所出具，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，该“承诺书”系上诉人真实意思表示，系对其民事权利的处分，合法有效，上诉人提出的“‘承诺书’系胁迫所出具”，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费212元，由上诉人阳秋柏、谢艳琼负担。本判决为终审判决。审判长  唐建华审判员  王洪峰审判员  许建中二〇一六年二月一日书记员  谢倩茜校对任人：王洪峰                    打印责任人：谢倩茜      附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……