淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淮小民初字第1693号
原告张燕
委托代理人王某某
被告黄鹏
委托代理人阮某某
被告钱洪
委托代理人田某某
被告曹兆明
被告张载霞
委托代理人曹兆明
原告张燕诉被告黄鹏、钱洪、曹兆明、张载霞确认合同无效纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理，依法由审判员朱振华适用简易程序独任审判，后因案情需要转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张燕及其委托代理人王某某，被告黄鹏及其委托代理人阮某某，被告钱洪的委托代理人田某某，被告曹兆明（兼被告张载霞的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张燕诉称：2012年10月29日，原告和被告黄鹏订立了苏北大市场D栋5104室商铺的租赁合同，租期一年。2013年7月9日，被告黄鹏、钱洪明知原告欲购买租赁的商铺，却私自以164000元的低价将商铺出卖给被告曹兆明、张载霞，双方构成恶意串通，其行为侵犯了原告的优先购买权。为维护原告的合法权益，请求判决：依法确认被告黄鹏、钱洪与被告曹兆明、张载霞签订的房屋买卖合同无效，并判决原告以164000元的同等条件购买苏北温州大市场5104号商铺，诉讼费由被告负担。
原告张燕举证如下：1、房屋租赁合同；2、证人书面证言3份：第一份为5103号商铺承租人的证明，证明2013年7月9日，黄鹏及钱洪、新房主一起到5103号、5104号商铺看房，黄鹏称该商铺已转让，购买人已支付了1万元定金，另外两份是商铺附近其他经营户证明2013年7月9日钱洪、黄鹏等几个人到5103、5104看房时，与5103号的承租户发生了争执，转让房屋未通知原告，原告当时欲购买商铺等。3、黄鹏的条据：证明5014号商铺从2011年10月20日至2012年10月19日出租给李某某使用。4、证人卢某某证言：2013年7月9日，张燕、黄鹏以及5103号商铺的承租人讨论房子问题时他在场，当时黄鹏说这间房子新房主已经交了1万元的定金，如张燕他们要买的话，可以让他们先买。几天后，黄鹏又到商铺去，黄鹏提出定金10万元，房价60万元。5、张燕和黄鹏于2013年7月16日通话录音，黄鹏表示要买商铺房主同意才行。6、张载霞发给张燕的短信：张燕，你租用苏北市场的5104号商铺，根据合约将于2013年10月22日到期，请你于2013年9月1日前与我联系有关续租事宜，过期视同你放弃续租。7、张燕与5105、5106号商铺承租人通话录音，内容主要为为考虑自身利益且黄鹏不让5105、5106号商铺承租人作证等。
被告黄鹏的质证意见：1、对租赁合同无异议，但黄鹏未得到房主钱洪的授权，租赁合同无效。2、对几份证人证言，证人未到庭，无法核对真实性，不予质证。3、黄鹏出具的条据属实。4、卢某某与原告是朋友，证人回忆相当清晰与情理不符。5、张燕的短信是取得房屋产权证后发送，与本案无关。6、对张燕与5105、5106号商铺承租人通话录音，因并非原、被告的通话录音，且未出庭，故与本案无关联性。
被告钱洪的质证意见：1、钱洪不认识李某某和张燕，也未委托任何人出租房屋，租赁合同与其无关。2、黄鹏无权出具条据，本人保留向黄鹏主张擅自出租房屋损失的权利。3、三份证言不实，钱洪几年才到淮安一次，他们不应认识钱洪。4、对5105、5106号商铺承租人通话录音，无法核实真假，不予认可。5、原告的其他举证与本案无关，不予认可。
被告曹兆明、张载霞的质证意见：这几份证据里的人被告曹兆明、张载霞不认识，不清楚这些情况。
被告黄鹏辩称：1、本人与原告的租赁合同无效，原告所主张的优先购买权没有依据。2、原告诉称低价出售商铺不实，房价实为32万元。本案事实是钱洪委托本人卖房，钱洪并不知道房屋出租，如果有人要买房子，本人即抬高房价，故意不让他人购买，钱洪家出事急着卖房，他将房屋通过恺悦房产中介出售，出售后钱洪才告知本人，本人通知了张燕。
被告钱洪辩称：1、钱洪不认识李某某、张燕，也没有委托过任何人出租商铺，更未收过租金。2、钱洪通过淮安市恺悦房产经纪公司，将涉案房屋出售给曹兆明、张载霞，转让价格320000元。合同已经履行完毕，产权过户，故应当受到法律保护。3、钱洪与原告间无任何约定的权利义务关系，原告使用钱洪房屋亦未得到钱洪许可，应立即搬出，对此，钱洪保留追责的权利。综上，请求驳回原告诉请。
原告张燕质证认为：房屋买卖合同的签订日期不实，不予认可。
被告曹兆明、张载霞辩称：曹兆明、张载霞到恺越中介登记买门面房，过一阵后，中介打电话说有一个老板要卖房子，双方第一天没谈好，第二天，双方商谈好价格，至于黄鹏他们根本不认识。他们是正常花钱买房。
被告曹兆明、张载霞举证如下：银行打款记录、银行借款合同。
原告张燕质证认为：2013年7月9日打款时间即是合同订立时间，而不是钱洪提交合同的6月24日。
其他被告质证意见为无异议。
经审理查明：苏北温州大市场内的5104号商铺原产权人为被告钱洪，被告黄鹏接受钱洪的委托出卖房屋。黄鹏将商铺出租给李某某使用，黄鹏与李某某于2011年9月27日订立了《房屋租赁合同》，租期从2011年10月20日至2012年10月20日，经过黄鹏的同意，李某某于2012年8月14日将商铺转租给原告经营使用。2012年10月29日，被告黄鹏（甲方）与原告（乙方）续订了《商铺租赁合同》，租期从2012年10月22日至2013年10月22日，租期1年，乙方不得将商铺转租他人。经淮安市恺越房地产经纪有限公司（丙方）的介绍，2013年6月24日，钱洪（甲方）与张载霞（乙方）订立了《房屋买卖合同》，钱洪将苏北大市场D栋5104室商铺出卖给原告，合同价格32万元，并约定付款方式：乙方十日内付款105000元，剩余房款20万元由乙方申请按揭贷款，并将贷款打入甲方指定的账户，剩余房款5000元作为甲方的交房保证金。2013年6月24日张载霞给付钱洪购房定金10000元，2013年7月9日给付房款105000元，其余房款由张载霞通过向中国邮储银行按揭贷款支付钱洪，2013年7月10日，张载霞和中国邮储银行订立《个人购房借款及担保合同》，借款金额200000元，明确借款用途为购买苏北市场D-5104室房屋，借款期限2013年7月16日至2023年7月16日，张载霞和曹兆明同意以购买的房屋作为借款抵押，张载霞授权贷款人将贷款发放至自己的账户后由贷款人再划入钱洪账户，2013年9月23日，中国邮储银行将200000元的贷款划入钱洪账户。2013年7月16日，钱洪与张载霞、曹兆明办理了苏北大市场D-5104号房屋买卖产权转移登记手续，房屋登记为张载霞、曹兆明所有。另查，钱洪与张载霞办理房屋权属转移登记中，提交计税的买卖合同约定房屋价款16.4万元，与实际交易价格不符。原告提交商铺附近其经营户的书面证词及录音等，被告不认可，且在这些证据中提及新房主已经订了合同交了定金，与被告曹兆明、张载霞辩称之前订立合同、交定金的时间是一致，不能证明此前被告之间曾在恶意串通的行为。
本院认为：承租人以出租人与第三人之间恶意串通，侵害其优先购买权，要求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持。根据该规定，确定原告张燕是否具有优先权，首先黄鹏应当具备出租人的资格，是否取得了房屋所有人钱洪的授权，从现有证据看，钱洪不认可黄鹏的出租人资格，黄鹏在出租时也没有提交房屋产权证及钱洪的身份证明等，张燕也未给付过钱洪房租，故不能当然认定黄鹏的合法出租人资格；另外就钱洪和曹兆明、张载霞是否存在恶意串通行为，因曹兆明、张载霞通过中介购买的房屋，通过按揭给付房款，并且办理了房屋权属转移登记，双方的房屋买卖环节完整，并没有证据证明买卖双方存在恶意串通的行为和必要，原告诉称钱洪低价出卖房屋与事实不符，对该诉理由本院不予采纳。综上，原告诉称涉案房屋买卖的双方恶意串通，请求确认买卖合同无效及以164000元的价款购买该房屋的主张，证据不足，本院不予支持。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项、江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第七条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告张燕的诉讼请求。
案件受理费3660元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34120140002554）。
审 判 长 朱振华
代理审判员 徐 莹
人民陪审员 吴国民
二〇一四年一月十五日
书 记 员 陈静怡
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件有限购买的权利。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第七条出租人出卖租赁房屋侵害承租人的优先购买权，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持。
承租人以出租人与第三人之间恶意串通，侵害其优先购买权，要求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持。
出租人与第三人之间的房屋买卖合同被确认无效或者被撤销的，承租人要求按照第三人购买房屋的同等条件购买的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。