江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终420号
上诉人（原审原告）：常继鹏，男，1988年10月19日生，汉族，住江西省南京市栖霞区。
上诉人（原审原告）：刘美凤，女，1988年4月9日生，汉族，住江西省遂川县，系常继鹏妻子。
委托诉讼代理人：曾建龙，江西吉泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江西泰洋投资发展有限公司,住所地江西省吉安市吉州区阳明东路22号（文山购物中心四楼），组织机构代码67495287-6。
法定代表人：肖苏萍，董事长。
委托诉讼代理人：刘小云、郭平华，江西赣中律师事务所律师。
上诉人常继鹏、刘美凤因与被上诉人江西泰洋投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2016)赣0802民初827号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人常继鹏、刘美凤上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人支付延期交房违约金（按已付购房款669735元的每日万分之二，至被上诉人取得竣工验收备案表时间止）；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定将交房条件中“竣工验收合格”认定为“验收合格”属事实认定错误。涉案商品房仅在2016年1月14日通过了建设、设计、勘察、监理、施工单位的验收，而该验收系建设单位组织的，政府房地产相关部门没有一个部门参与。本案商品房中涉及公共安全的内容工程质量监督、规划、消防、人防等政府有关或单位根本没有进行验收，而工程质量监督、规划、消防、人防等政府有关部门或单位的验收和建设行政主管部门对商品房的备案对保证商品房符合居住条件发挥至关重要的作用。房子作为满足人民群众居住的特殊商品，不仅要通过竣工验收，还要通电、通水、通气、通路和符合消防安全要求，而涉案商品房仅通过了竣工验收。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位验收。由此可见对涉及公共安全的内容，建设、设计、勘察、施工和监理单位没有权利进行验收，必须由工程质量监督、规划、消防、人防等政府有关部门或单位验收。因此商品房除要取得竣工验收之外，还要取得工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。上述两个法律条文明确表述经验收，而该验收不仅包括竣工验收，而且还包括对涉及公共安全的内容进行验收，或者至少没有将商品房中涉及公共安全的内容验收排除在外。同时，根据2014年住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付条件中提供了五种可供选择的交付方式，其中前三种系验收合格，但该验收合格也没有将商品房中涉及公共安全的内容验收排除在外。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式内容的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式合同条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。涉案商品房买卖合同系有被上诉人提供的格式合同，当上诉人和被上诉人对“验收合格”有不同理解时，应作出对被上诉人不利的解释。因此，一审法院将“竣工验收合格”认定为“验收合格”属事实认定错误。2、一审法院认定被上诉人已履行通知交房义务属认定事实错误。根据上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，该条明确了只有在商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案中被上诉人在2015年12月份确实通过邮寄方式向上诉人邮寄了收房通知，但在2015年12月底涉案商品房既没有取得验收备案表，也没有取得工程竣工验收报告。被上诉人2015年12月以邮寄方式通知上诉人收房时涉案商品房没有达到交付使用条件，被上诉人的该行为不仅违背了合同条款的规定，也是对诚实信用原则的践踏。涉案商品房经一审法庭核实，仅在2016年1月14日才通过了建设、设计、勘察、监理和施工单位的竣工验收，至一审法庭最后一次开庭时被上诉人也没有向法庭提供验收备案表。即使按照被上诉人所理解的竣工验收合格为交房条件，在2016年1月14日之后被上诉人没有向上诉人邮寄收房通知，上诉人也没有收到被上诉人书面的收房通知。而一审法院却认定被上诉人已履行通知收房义务属于事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院将“竣工验收合格”认定为“验收合格”和认定被上诉人已履行通知交房义务这两个事实错误，必然导致适用法律错误。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的诉请。
被上诉人江西泰洋投资发展有限公司辩称：一审认定事实正确，适用法律正确，请求二审维持原判。
上诉人常继鹏、刘美凤向一审法院起诉请求：判令被告支付原告逾期交房违约金（自2016年1月1日起至2016年6月30日每日按房款的万分之一计算，从2016年7月1日起每日按房款的万分之二计算至实际交房之日止）。
一审法院认定事实：2015年4月23日，原告购买被告开发的江报●枫丹白露小区10#楼1-2403室，建筑面积133.40平米，购房金额669735元。双方签订商品房买卖合同，约定：被告应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2015年4月23日，原告支付了首付款169735元，同年6月18日办理按揭贷款手续付清了剩余购房款。2016年1月14日，吉安江报●枫丹白露小区9#、10#楼工程通过建设、设计、勘察、监理、施工单位验收。同年2月5日，吉安市建筑工程质量监督站出具了工程质量监督报告，结论为：1、各方责任主体参加了竣工验收，竣工验收组织和程序基本符合要求；各方责任主体评定该工程为合格工程，并出具了验收意见；同意建设单位向备案机关提出备案申请。2016年2月6日，吉安市房地产管理局对江报地产的业主回复：由于枫丹白露小区9#、10#楼还未通过城乡规划建设局组织的建设工程综合竣工验收备案，故不具备交房条件。2016年5月18日，吉安市城乡规划建设局对原告等业主统一回复：江报●枫丹白露一期9#、10#楼工程已竣工验收，但迄今建设单位未申请竣工验收备案审查，即未通过竣工验收备案。2015年12月底，被告向业主邮寄了交房通知书。但因被告未提供房屋竣工验收备案表，原告未收房。原告认为被告的违约行为给其带来经济和时间上的多重损失，严重损害原告的合法权益。
一审法院认为：原告常继鹏、刘美凤与被告江西泰洋投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应严格履行自己的义务。合同约定，被告应在2015年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合合同约定的商品房交付买受人。合同中没有明确约定通过验收的方式，原告认为通过验收备案为验收合格，被告认为是竣工验收。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人约定的“验收合格”系示范文本中的第一种交付条件，假使该交付条件以取得备案为标准，而在备案前工程要经过工程质量、规划、消防、人防等部门验收合格才能通过备案，而规划、消防、环保等部门的验收属综合验收范畴，如此便实际上等同示范文本的第二种交房方式。此外，规划、消防、环保等部门所履行的是监督权，建设行政主管部门的备案是行使管理权的方式，不属于验收范畴。因此，本案双方当事人约定的“验收合格”交付条件应为“竣工验收合格”。依照合同约定，被告应于2015年12月31日前将具备约定交房条件的商品房交付给买受人，但被告直至2016年1月14日通过竣工验收。为此，原告拒绝收房理由正当，被告依约应承担自2016年1月1日起至2016年1月14日止逾期交房责任。合同约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，低于银行同期贷款利率，对被告认为违约金过高的抗辩，不予采信。原告要求被告按每日万分之一计算违约金的诉讼请求，予以支持。综上所述，被告应支付原告逾期交房违约金，自2016年1月1日起按已付购房款669735元的每日万分之一计算至2016年1月14日止，即为938元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五第一款之规定，原审法院判决：被告江西泰洋投资发展有限公司支付原告常继鹏、刘美凤逾期交房违约金938元，限判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告江西泰洋投资发展有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人常继鹏、刘美凤提交的证据录音光盘一个，证明涉案商品房的居民用电还没有安装到位。本院对录音光盘的真实性无法确认，且该物业工作人员未到庭，无法证实涉案商品房未通电，故对该证据不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人常继鹏、刘美凤与被上诉人江西泰洋投资发展有限公司于2015年4月23日签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应全面履行自己的义务。上诉人常继鹏、刘美凤上诉称一审法院将“验收合格”认定为“竣工验收合格”属事实认定错误。双方在合同中约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条亦规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。根据2014年住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付条件所列五种交付方式，一审法院将合同约定的“验收合格”理解为“竣工验收合格”并无不当。上诉人常继鹏、刘美凤上诉称在2015年12月底收到被上诉人的收房通知书，但在2015年12月底被上诉人的商品房既没有通过竣工验收备案也没有通过竣工验收，2015年12月底涉案商品房没有达到交付使用条件。本院认为，被上诉人在2015年12月20日后向上诉人邮寄了入住通知书，在2016年1月28日后向上诉人邮寄了收房通知书，此时涉案商品房已取得竣工验收，符合交付使用条件。
综上所述，上诉人常继鹏、刘美凤的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人常继鹏、刘美凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
代理审判员 郭 琴
代理审判员 胡 婧
二〇一七年五月十五日
书 记 员 王 拯