上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1246号
原告（反诉被告）上海中福酒店公寓经营管理有限公司。
住所地上海市浙江中路***号。
法定代表人胡亦林。
委托代理人马以祥，上海市陈宜陈律师事务所律师。
被告（反诉原告）曾华。
委托代理人李诚奇，上海市大公律师事务所律师。
原告上海中福酒店公寓经营管理有限公司诉被告曾华房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告曾华诉反诉被告上海中福酒店公寓经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海中福酒店公寓经营管理有限公司（下简称“原告”）委托代理人马以祥、被告（反诉原告）曾华（下简称“被告”）及其委托代理人李诚奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中福酒店公寓经营管理有限公司诉称：2011年10月26日，原、被告签订租赁合同，约定：原告将上海市浙江中路XXX号《中福大厦》二楼部分区域（下简称“系争房屋”，85.4平方米）租赁给被告使用，月租金8，312元，租赁期限自2011年11月1日至2014年3月31日。合同还约定，任何一方在租约期内提前终止租赁的，须在一个月前书面通知对方，并向对方补偿一个月的租金等。2012年3月29日，原告书面通知被告于同年4月30日提前终止租赁合同，并补偿了被告一个月租金。之后，原告又通知被告移交场地，但被告至今仍未移交。原告认为，鉴于原告未在合理期限内对解除合同效力提出诉讼或仲裁，该权利丧失，为此，原告提起诉讼，要求判令被告移交系争房屋。诉讼中，原告变更诉请为：1、要求确认原、被告签订的合同在2012年5月1日解除；2、判决被告移交系争房屋；3、原告愿意按照合同约定退还被告履约保证金。
被告曾华辩称并反诉称：2011年3月，双方签订租赁合同。双方的合同签订后，被告即对系争房屋进行装饰装修，购置营业用的设施设备，招募员工及办理相关手续。2011年10月26日，双方变更了租赁面积，并约定租赁期至2014年3月31日。2012年4月，原告突然要求解约并限期搬场。2012年5月，因被告不同意解约，原告便采取停电、强行封门的方式，致使被告不能进入系争房屋经营。后经被告报警并多次与原告交涉未果。被告认为，原告的行为属于严重违约，应依法承担违约责任。故反诉要求原告赔偿被告解除租赁合同的损失人民币（下同）264，000元（包括停业的经营损失127，400元、装修费用136，600元。诉讼中，被告变更反诉请求为：1、要求原告支付违约金人民币299，232元（月租金8，312元乘以24个月乘以1.5，从2012年3月29日计算至2014年3月31日）；2、要求原告赔偿装潢残值51，278元；3、要求原告赔偿家具款损失129，580元；4、撤回要求原告赔偿停业的经济损失127，400元的反诉请求。
反诉被告上海中福酒店公寓经营管理有限公司辩称：根据合同约定，任何一方均有权解除合同。原告因为被告经营困难而降低了租金，少算被告20多平方米的租赁面积，且原告提出解除合同并不违约，故原告只同意赔偿装饰装修残值损失16，655元。
经审理查明：2011年3月11日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将上海市九江路XXX号二楼部分区域（建筑面积112平方米）租赁给被告使用，作为棋牌室营业使用；租赁期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止；月租金为11，573元；押金为11，573元。
2011年8月30日，被告向原告借保险箱1只、电话3只。
2011年10月24日，被告向原告借电脑桌2张。
2011年10月，被告向原告递交《申请》，称：被告自开张以来亏损严重，六月份前月均亏损9，666元，原定的三个服务员现在只请一个，两个员工的工作量由被告担任，以节约用工成本；经努力后，六月份起亏损虽减少到月均6，847元，但面对昂贵的租金，实际所租的面积未能得到充分的使用，其中占地26.6平方米走道，由于是消防通道，不能改成营业场地使用，故希望原告的领导给予好的建议、支持。同月25日，原告表示同意减去26.6平方米走道面积，并酌减费用。
2011年10月26日，原、被告签订《租赁契约》，约定：原告将上海市浙江中路XXX号（即上海市九江路XXX号，上海市汉口路XXX号）中福大厦二楼部分区域（建筑面积85.4平方米，即系争房屋）租赁给被告使用，租赁期限自2011年11月1日起至2014年3月31日止；租金按建筑面积85.4平方米计，标准租金为每日每平方米3.2元，合计每月租金为8，312元；履约保证金为8，312元，在租约正常履行期满，办理完全部退租手续后一个月内由原告如数退还给被告，若原告不按时退款的，则应向被告支付逾期罚金，按每逾期一天万分之三计算；被告应在本租约生效后，一次性交清履约保证金，并向原告支付一个月的房屋租金，以后应于每季度的25日前支付下月租金；原告负责对系争房屋及其设备做定期检查；原、被告任何一方在租约期内提前终止租赁的，须在一个月前书面通知对方，并向对方补偿一个月的租金，在提出终止方支付了补偿金后，对方应同意终止契约；本租约期满时，被告未经原告同意，继续使用系争房屋，除支付相应的租金外，按议定租金的150%以天数计算向原告支付违约金，原告有权立即收回房屋。
2012年4月5日，原告向被告送达《关于提前终止租赁契约的通知》，内容为：原告由于经营需要，不得已提前终止与被告2011年10月26日签订的《租赁契约》；按照《租赁契约》的约定，原告将补偿被告一个月的租金计8，312元；按照《租赁契约》的约定，被告须在2012年4月30日双方租赁关系解除日起七日内撤清相关物品，付清物业和能耗费用；原告在验收相关租赁场地后，退还被告履约保证金；至本通知清场截止日结束，原告将择日对相关场地另作安排，被告物品原告不做保护性管理。被告收到该通知后，在该通知的下方书写：“已收到此通知，看过，尚有异议”。
2012年10月，被告交原告《明细》，要求原告赔偿334，986元，包括装修费用156，600元、设备费用折价款86，386元（麻将桌、木质椅子、真皮椅子、茶几、柜子、接待台等）、停业损失57，000元（3个员工的遣散费27，000元、经营损失30，000元）、办工商手续、环评检测和卫生等的费用35，000元。
2013年3月15日，原告委托律师致函被告，要求被告于2013年3月20日至律师事务所协商合同解除后的有关事宜。
又查明：被告在原告处的租赁保证金为11，573元。上海市浙江中路XXX号、上海市九江路XXX号、上海市汉口路XXX号为同一幢楼，产权人是原告。系争房屋所在部位为产权证中记载的上海市汉口路XXX号二层商场1（建筑面积2091.10平方米）中的一部分。
审理中，根据原告的申请，上海联合工程监理造价咨询有限公司接受法院的委托，对系争房屋作出《汉口路XXX号中福大厦二楼85.4平方米建筑面积区域的装饰装修残值进行评估鉴定报告》，鉴定意见是：明确由被告重新装修的残值为16，655元，是原告原有装修还是由被告重新装修的争议部分残值34，623元（其中：铲除墙面粉刷新贴墙纸25，185元、不锈钢踢脚线5，505元、厕所间粉刷涂料148元、厕所间水管141元、排气扇1，843元、开关106元，被告与第三方签订的装饰合同及工程结算单中有此内容，审价单位现场无法判断；轨道射灯128元、镜前轨道252元、厕所墙砖667元、门扇429元，原、被告均无依据，审价单位现场无法判断；厕所间地砖219元，原告无依据，被告不明确，审价单位现场无法判断）。
审理中，原告提供了2012年5月2日《通告》，该通告的对象是被告，内容为：根据《关于提前终止租赁契约的通知》，双方签订的承租合同已于2012年4月30日正式结束。在租赁场地办理交接前，请结清系争房屋的水电费、2012年4月份的物业服务费，并在2012年5月7日前撤清被告的物品。2012年5月8日，大厦管理方将停止该区域的供电并开始清场，届时，剩余物品将作无主物品处理。原告称该《通告》是当面送达被告，被告则称该通告当时没有收到，被告是在本案诉讼中才知道。
审理中，原告称：原告在2012年5月22日将系争房屋上锁，房内还有被告未搬离的物品。被告对该事实予以确认，并称被告是被原告赶出系争房屋，且原告在2012年4月下旬就对系争房屋采取单方面停电措施。原告则表示停电是在2012年5月22日系争房屋上锁后。
审理中，被告称，麻将桌8只、木质椅子16只、真皮椅子8只、茶几18只、柜子3只、接待台1只等尚在系争房屋内，但已被原告集中在其中一间房内，且其中的木质椅子被损坏，真皮椅子有磨损。
审理中，原告表示被告尚有水电费等未结清，但不要求在本案中处理。
2014年9月17日，原告致函本院，要求追加诉讼请求，即要求被告赔偿场地使用费132，992元（2013年6月1日至2014年9月30日）。
以上事实，由《租赁合同》、《借条》、《租赁契约》、《关于提前终止租赁契约的通知》、《申请》、《明细》、函件、《上海市房地产权证》、《汉口路XXX号中福大厦二楼85.4平方米建筑面积区域的装饰装修残值进行评估鉴定报告》、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。
本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。原、被告签订《租赁契约》是双方的真实意思表示，其内容和形式并未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。根据我国的法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方在《租赁契约》中约定，任何一方在租约期内提前终止租赁的，须在一个月前书面通知对方，并向对方补偿一个月的租金，在提出终止方支付了补偿金后，对方应同意终止契约。虽然原、被告的合同期是至2014年3月31日届满，但原告于2012年4月5日向被告送达了《关于提前终止租赁契约的通知》，提前向被告表示其解除合同的意思表示，原告该行为符合《租赁契约》的约定。被告固然当时即对原告解除合同表示尚有异议，但被告并没有按照我国的法律规定请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告2012年10月给原告的《明细》亦证明被告在收到解除合同通知后，是与原告交涉赔偿问题，而非交涉合同解除效力的问题。因此，本院认为，原告提出合同提前解除的行为符合双方的约定，亦于法无悖，应予以认定。至于合同的解除日，鉴于被告收到《关于提前终止租赁契约的通知》是在2012年4月5日，原告虽在该通知中明确2012年4月30日双方租赁关系解除，但由于双方约定是提前一个月的时间，故合同解除日应当是2012年5月5日，非原告所述2012年5月1日。关于原告起诉要求被告移交系争房屋，鉴于双方合同已经解除，故被告应当及时将系争房屋交还原告。根据双方陈述，原告在2012年5月22日将系争房屋上锁时，房内还存有被告未搬离的物品，因此，被告应当将系争房屋内的物品搬离，将腾空后的系争房屋归还原告。原告此诉请本院予以支持。关于被告的履约保证金，鉴于原告愿意按照合同的约定退还，且于法无悖，本院应予支持。关于被告反诉要求原告支付违约金299，232元一节，根据本院查明的事实以及本院上述阐明的理由，原告提前一个月解除合同是依据《租赁契约》的约定，而《租赁契约》是双方自愿签订，被告在签订该合同时就应当对任何一方可能发生提前解约的情况及其相应的后果有所预见，更何况在该合同中约定一方提前解约须补偿对方一个月的租金即8，312元，本案中，被告对于其要求按照月租金8，312元乘以24个月再乘以1.5的计算方式主张违约金缺乏合同和法律依据，因此，本院对于被告此反诉请求不予支持。当然原告仍应当按照约定给付被告补偿款8，312元。关于被告反诉要求赔偿装潢残值51，278元，根据《汉口路XXX号中福大厦二楼85.4平方米建筑面积区域的装饰装修残值进行评估鉴定报告》的鉴定意见，明确由被告重新装修的残值为16，655元，故本院对该残值部分系被告重新装修予以确认。至于争议部分残值34，623元，首先，关于铲除墙面粉刷新贴墙纸残值25，185元、不锈钢踢脚线残值5，505元、厕所间粉刷涂料残值148元、厕所间水管残值141元、排气扇残值1，843元、开关残值106元，虽然审价单位表示现场无法判断该部分是原告原有装修还是由被告重新装修，但审价单位又在鉴定意见中明确被告与第三方签订的装饰合同及工程结算单中有此内容，而原告并未提供相反证据，故本院对该残值部分系被告重新装修予以确认。其次，关于轨道射灯残值128元、镜前轨道残值252元、厕所墙砖残值667元、门扇残值429元、厕所间地砖残值219元，鉴于审价单位现场无法判断，原告未提供相应依据，故根据谁主张谁举证原则，本院对该部分残值系被告重新装修不予确认。综上，本院认定系争房屋内由被告重新进行装饰装修的残值总额为49，583元。虽然原告提前解除合同是符合双方的约定，但鉴于双方约定的租赁期限是至2014年3月31日止，而双方的合同于2012年5月5日提前解除，合同提前解除是原告提出，故根据公平原则，本院酌定原告给付被告装饰装修残值损失30，000元。关于被告反诉要求原告赔偿家具款损失129，580元，鉴于该部分非系争房屋的附合部分，被告完全可以取回，被告进行经营本身就存在设备投入和经营风险，原告提前解约是依据双方的合同，该合同亦是被告自愿签订，被告无证据证明这些物品已发生实际损失且是原告行为所致，双方的合同中亦无此约定，因此，被告要求原告承担该损失缺乏依据，本院不予支持。至于被告撤回要求原告赔偿停业经济损失的反诉请求，是被告对其权利的处分，于法无悖，本院予以支持。根据有关规定，当事人增加、变更诉讼请求，应当在举证期限届满前提出。现原告在2014年9月17日才要求增加诉讼请求，显已过举证期限，故本院对于原告申请追加的诉讼请求在本案中不做处理，原告可另行向被告主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告上海中福酒店公寓经营管理有限公司与被告曾华在2011年10月26日签订的《租赁契约》于2012年5月5日解除；
二、被告曾华应于本判决生效之日起十日内携其物品迁出上海市汉口路XXX号（即上海市浙江中路XXX号、上海市九江路XXX号）二楼承租房屋，并将该承租房屋归还给原告上海中福酒店公寓经营管理有限公司；
三、原告上海中福酒店公寓经营管理有限公司应在被告曾华履行上述第二项义务的七日内，给付被告曾华补偿款人民币8，312元、装饰装修残值损失人民币30，000元，并退还被告曾华履约保证金人民币11，573元；
四、驳回被告曾华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币80元，由被告曾华负担。
反诉案件受理费人民币4，250元，由被告曾华负担人民币3，896元，原告上海中福酒店公寓经营管理有限公司负担人民币354元。
司法鉴定费人民币3，000元，由原告上海中福酒店公寓经营管理有限公司负担人民币2，000元，被告曾华负担人民币1，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
代理审判员 王 平
人民陪审员 石志仁
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 蒋 杰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。