广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初3567号
原告：肖海，男，汉族，1985年9月24日出生，住湖南省涟源市。
委托代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。
委托代理人：严晶，广东金词律师事务所辅助人员。
被告：陈坚生，男，汉族，1981年12月16日出生，住广东省普宁市。
被告：江敏玲，女，汉族，1983年6月1日出生，住广东省普宁市。
两被告共同委托代理人：程魁敏，广东魁峰律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：郑胜，广东魁峰律师事务所律师。
第三人：东莞市宅托邦置业有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇飞龙山庄别墅区98号之三号铺，统一社会信用代码为91441900692489045R。
法定代表人：黄燕华，该公司总经理。
委托代理人：杨钊，该公司店经理。
委托代理人：钟细文，该公司客户经理。
原告肖海诉被告陈坚生、江敏玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，根据被告的申请，追加东莞市宅托邦置业有限公司（以下简称“宅托邦公司”）作为本案的第三人参加诉讼。本案依法由审判员宋华适用简易程序独任审判，于2016年6月17日公开开庭进行了审理，原告肖海及其委托代理人严驰、被告陈坚生、江敏玲及其共同委托代理人程魁敏、郑胜、第三人委托代理人杨钊、钟细文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖海诉称：肖海与陈坚生于2015年12月24日签订了《房地产买卖合同》，合同约定所交易之物业为东莞市虎门镇丰泰华园山庄风华豪园XX座XX房，房产证号为粤房地证字第CXXXX**号。该合同签订后，肖海即按合同约定向陈坚生支付了定金20000元，并与陈坚生、江敏玲到担保公司及银行办理了相关房产按揭的手续。2016年3月8日，建设银行东莞望牛墩支行审批通过了肖海贷款手续。然而，陈坚生、江敏玲因房产市场涨价，明确表示不出售该房屋，肖海及房产中介多次与陈坚生、江敏玲沟通无果。基于上述事实和理由，为维护自身合法权益，肖海起诉至法院，请求判令：1.确认肖海与陈坚生于2015年12月24日签订的关于粤房地证字第CXXXXXX号房屋的《房地产买卖合同》有效，陈坚生、江敏玲继续履行合同，并协助办理该房产过户至肖海名下的手续（房产买卖合同约定交易价为805000元）；2.陈坚生按合同约定向肖海支付违约金，违约金以每天按楼价余款785000元的千分之一计算，从起诉之日起计至陈坚生协助肖海办理全部房产过户手续之日止）；3.本案诉讼费用由陈坚生、江敏玲承担。
被告陈坚生、江敏玲辩称：陈坚生、江敏玲并非因房屋市场涨价而不出售，陈坚生、江敏玲卖房是想解决资金问题，陈坚生、江敏玲卖房时要求房款需在一个月内落实，第三人宅托邦公司也表示会满足这一要求，但因肖海迟迟未办妥贷款手续，致使陈坚生、江敏玲未在期待时间内收到房款，陈坚生、江敏玲无奈只有通过其他途径解决资金问题，现资金问题没有解决，陈坚生、江敏玲卖房已没有意义，陈坚生、江敏玲为了更方便照顾父亲，才作出不出售案涉房屋的决定，也与肖海多次协商沟通过，因肖海提出的补偿过高，双方没有达成一致意见。肖海第二项诉请没有依据，双方签订的房地产买卖合同没有约定具体过户时间，按陈坚生、江敏玲卖房目的，肖海需在一个月内办好手续并支付全部购房款，其次，双方也一直在协商案涉房屋的买卖事宜，因双方未能协商一致。根据买卖合同的附件约定，关于办理过户及产权证的约定，双方应自收到中介方通知之日起多少天内办理相关手续，但陈坚生、江敏玲一直没有接到第三人的通知。肖海诉请违约金没有事实和法律依据。根据《房地产买卖合同》第7条第一款规定，陈坚生、江敏玲有权支付房款10%的违约金来解除房屋买卖合同，故陈坚生、江敏玲愿意以违约的形式请求法庭支持解除案涉买卖合同。
第三人宅托邦公司述称：陈坚生、江敏玲称宅托邦公司没有通知其办理手续，但实际上宅托邦公司有通过短信通知过陈坚生、江敏玲办理手续，陈坚生、江敏玲也同意且约定明确时间办理过户手续，只是办理过户手续时陈坚生、江敏玲临时说不卖了。关于时间的问题，宅托邦公司也无法掌握银行办理贷款的时间，交易过程中委托担保公司是为了保证陈坚生、江敏玲更快收到房款，宅托邦公司没有拖延的意思。
经审理查明：陈坚生与江敏玲为夫妻关系。案涉房屋位于东莞市虎门镇丰泰华园山庄风华豪园XX座XX房，产权人登记为陈坚生，房产证号为粤房地证字第CXXXX**号。
2015年12月24日，肖海作为买方，陈坚生作为卖方，宅托邦公司作为经纪方，三方签订了编号为NO.0000306的《房地产买卖合同》，合同约定：“物业位于东莞市虎门镇丰泰华园山庄风华豪园XX座XX房，建筑面积为125.6平方米；买卖双方同意该物业总楼价为805000元，该物业维修基金缴纳情况为未缴纳，则由买方承担，为本次交易而按目前规定的标准及交易的需要向有关部门、担保公司等支付其他税、费由买方承担，在本合同履行过程中如因国家政策或政府部门原因发生税费种类及执行标准变化的，则由买卖双方各自承担；买卖双方同意该物业交付使用的时间为收齐房款即交楼；因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料，或提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易，按揭等相关手续，或因无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的则：（1）违约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价的10%的违约金。（2）守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金。（3）合同履行过程中，如因房管所或银行第三方以外的因素导致交易迟延或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方书面通知中约定的期限为履行期限;付款方式基本情况：定金20000元，买方须在2015年12月24日支付给卖方，首期楼款55000元，按揭付款，首期楼款支付方式为过户当天现金支付，楼价余款750000元，按揭付款，楼价余款为贷款银行实际批准的金额，支付方式为银行放款支付。”三方还签订了一份《房屋买卖居间合同（附件）》，约定：“该物业转让须向相关部门支付的税、费由买方承担；办理银行按揭或公积金的费用由买方承担；买卖双方应于本合同签署生效后5天内签订该物业的抵押贷款合同等相关贷款文件，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需要费用，买卖双方应按要求全力配合办理贷款手续，直至卖方收到贷款为止；买卖双方须自签订本合同后5天内办理指定经纪方工作人员代办提前还贷及取回产权资料，交易过户、抵押登记等相关手续的公证委托，且卖方不得中途擅自撤销委托；买卖双方应在收到经纪方通知之日起5天内备齐办理该物业产权过户所需资料，并同时到房管所签署相关文件办理产权过户手续。”同日，肖海向陈坚生支付了定金20000元。
三方确认，《房地产买卖合同》已履行到下一步即可过户的阶段。宅托邦公司称，双方签订《房地产买卖合同》后，要求双方一周内准备好资料去银行办理贷款手续，第一次在浦发银行办理，因肖海没有达到贷款条件，浦发银行没有批准贷款，因陈坚生要求尽快，于是宅托邦公司与肖海沟通可以通过担保公司在建设银行申请贷款，肖海同意在建设银行办理贷款，并同意承担委托担保公司所需的费用，2016年年初，双方就委托了南枫担保公司，肖海、陈坚生、江敏玲、宅托邦公司均到南枫担保公司办理担保贷款手续，之后宅托邦公司将所有资料交给南枫担保公司，2016年3月8日，银行同贷书审批下来，宅托邦公司电话通知双方过户，当时双方同意在确定的时间办理过户，但在办理过户的前一天，陈坚生提出不想继续履行合同，之后双方进行协商，但是没有达成一致意见。肖海确认宅托邦公司陈述的交易过程，并主张在过户前，陈坚生说房价涨了，电话通知肖海要求加100000元购买。陈坚生主张，签订合同过后，双方及宅托邦公司有去浦发银行办理贷款手续，后来因肖海的资质问题没有审批下来，陈坚生因急着用钱，也催促宅托邦公司尽快办理，宅托邦公司回复说快了快了，陈坚生不清楚之后肖海找了哪个银行办理贷款，但是陈坚生有一直与宅托邦公司联系催促，但是宅托邦公司不接电话，后来宅托邦公司突然通知陈坚生、江敏玲到南枫担保公司签订合同，于是陈坚生、江敏玲到南枫担保公司签订合同，宅托邦公司称贷款大约10天就会批下来，但是一直都没有批下来，陈坚生没有收到宅托邦公司的书面过户通知，不清楚过户的时间。宅托邦公司主张，有向双方告知大概的正常走流程的时间，一般的同贷审批时间为1个月，最终以银行审批的时间为准，银行同贷之后放款还需要一段时间，如有担保公司进入，审批时间差不多，在过户后银行放款的速度更快，肖海办理贷款审批的时间也是正常的，因为正好跨了年底过年的时间。陈坚生、江敏玲主张根据《房地产买卖合同》第七条的约定，其有权解除合同，肖海则主张该条存在将“守约方”写成“违约方”的笔误，宅托邦公司亦主张该处为笔误。
肖海提交了其与陈坚生的短信记录和宅托邦公司员工与江敏玲在2016年3月15日的通话录音，江敏玲在录音中表示：“他要跟我协商也可以，要求法院起诉也可以”、“假设我的房子不卖了我再跟你说”、“所以你等我这两天我把事情搞定之后，我跟你说好吧”。陈坚生提交了其与宅托邦公司员工的短信记录，短信显示陈坚生在2016年3月9日催促宅托邦公司办理贷款手续，宅托邦公司员工表示天天催促银行，银行称当天贷款可以批下来，2016年3月18日，陈坚生发短信告知宅托邦公司由于家里父母的意愿原因，现不出售案涉房屋，请宅托邦公司与买方联系，之后针对违约金等问题进行沟通。肖海委托律师事务所于2016年3月21日向陈坚生发出了一份《催告办理房屋买卖过户律师函》，告知建设银行已于2016年3月8日出具了放款同贷书，要求陈坚生继续履行合同，配合办理过户手续。陈坚生确认收到了该份律师函。肖海还主张依据合同约定要求陈坚生、江敏玲按照剩余楼款的每日千分之一支付违约金，陈坚生、江敏玲主张约定的违约金过高。
肖海在诉讼期间向本院提出财产保全申请，请求查封被告陈坚生价值150000元的财产，根据肖海的申请，本院依法作出（2016）粤1972民初3567号民事裁定书，并依法查封了陈坚生名下的案涉房产。
以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、收据、房地产权证、结婚证、担保申请信息申请表、银行同贷书、律师函、快递单及回执查询、短信、录音，被告提交的《房地产买卖合同》、短信、检查报告书、户口本、《房屋买卖居间合同（附件）》，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：陈坚生与江敏玲是夫妻关系，且陈坚生、江敏玲有共同参与办理担保手续，共同履行《房地产买卖合同》及《房屋买卖居间合同》的义务，江敏玲也有参与沟通案涉房屋买卖事宜，故案涉《房地产买卖合同》及《房屋买卖居间合同》的卖方应为陈坚生、江敏玲，买方为肖海，经纪方为宅托邦公司。三方签订的《房地产买卖合同》及《房屋买卖居间合同》系各方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行各自的义务。
《房地产买卖合同》第七条约定：“因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料，或提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易，按揭等相关手续，或因无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的则：（1）违约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价的10%的违约金。（2）守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金。”陈坚生、江敏玲主张其依据该条约定有权解除合同，肖海则主张第一款存在将“守约方”写成“违约方”的笔误。对此，本院分析如下。首先，从上下文义理解，该款中“有权解除合同”“并要求违约方承担违约金”的主语是同一的，“要求违约方承担违约金”的主语只能是守约方，因此该款的主语应当是“守约方”而非“违约方”；其次，从合同目的及买卖双方利益平衡来看，在房屋买卖合同关系中，如违约方在合理宽限期后仍怠于履行义务却赋予其解除合同的权利，则不利于保护买方的权益及有悖于合同目的；再次，该条款为打印文本，并非在签订合同时需协商后填写的内容，故存在肖海主张的打印错误具有合理性。据此，本院采信肖海的主张，而陈坚生、江敏玲主张其依据该条约定有解除合同的权利则不成立。
三方均确认，《房地产买卖合同》已履行到下一步即可过户的阶段。从宅托邦公司陈述看，银行同贷书2016年3月8日审批下来，宅托邦公司有电话通知双方过户。从陈坚生提交的短信记录可知，其于2016年3月18日表示不出售案涉房屋，在陈坚生、江敏玲未有证据证明肖海存在拖延办理贷款或其他违约行为的情况下，陈坚生提出不出售案涉房屋则构成违约，根据《房地产买卖合同》第七条的约定及上述认定，肖海作为守约方有权选择继续履行合同，现肖海要求继续履行合同，且案涉合同的继续履行不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的非金钱债务无法继续履行的情况，故肖海要求继续履行合同，有事实和法律依据，本院依法予以支持。《房地产买卖合同》已履行到下一步即可过户的阶段，故陈坚生、江敏玲应协助办理将案涉房屋过户至肖海名下的手续，过户登记的税费按照约定由肖海承担，肖海亦应当按照合同约定支付剩余房款。
《房地产买卖合同》第七条约定了违约金的计算方法，即约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，违约金的性质是对违约造成的损失进行弥补，故违约金应以产生损失为前提条件。本案中，陈坚生、江敏玲存在违约，肖海并未提出解除合同，剩余楼款也约定在过户当天及之后支付，故在肖海要求继续履行合同的情况下，肖海应当提交证据证明其因陈坚生、江敏玲违约而造成的损失，但肖海未能提交任何证据予以证明，陈坚生、江敏玲认为违约金过高，也未就此提交证据。因此，根据本案情形，本院酌情认定违约金以已付楼款20000元为基数，按照年利率24%计算，从起诉之日即2016年4月11日起计至案涉房屋过户之日止，肖海主张的超出部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告肖海与被告陈坚生、第三人东莞市宅托邦置业有限公司于2015年12月24日签订的《房地产买卖合同》有效；
二、被告陈坚生、江敏玲应于本判决发生法律效力之日起七日内将东莞市虎门镇丰泰华园山庄风华豪园XX座XX房的房屋（房地产权证号：粤房地证字第CXXXX**号）过户登记至原告肖海名下，相应的过户税费由原告肖海支付；
三、被告陈坚生、江敏玲应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肖海支付违约金，违约金以已付楼款20000元为基数，按照年利率24%计算，从2016年4月11日起计至案涉房屋过户之日止；
四、驳回原告肖海的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5925元、保全费1270元，合计7195元（原告已预交），由被告陈坚生、江敏玲承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 宋 华
二〇一六年七月十一日
书记员 周蔼麟
郑曼华