河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀08民终3992号
上诉人(原审原告)：承德鹏飞物业服务有限公司，住所地：承德市双桥区大北沟45号。
法定代表人：杨桂珍，职务：经理。
委托诉讼代理人：任子江，河北陈华律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：李晓东。
上诉人承德鹏飞物业服务有限公司因与上诉人李晓东物业服务合同纠纷一案，不服承德市双桥区人民法院（2016）冀0802民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人承德鹏飞物业服务有限公司的委托诉讼代理人任子江，上诉人李晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
承德鹏飞物业服务有限公司上诉请求：1、请二审法院依法改判被上诉人李晓东支付拖欠的物业费3525.00元以及延期履行滞纳金6480.70元或将本案发还一审法院重新审理；2、本案一、二审及原一、二审诉讼费由被上诉人李晓东承担。其上诉理由为：一、一审法院认定事实错误。1.卓越祥园小区自2009年交付并使用，至今已七年多，一审法院在2016年仍然认定为新建小区，判定物业费收取标准降低25%是错误的；2.上诉人收费标准是经过承德市物价局审批并在承德市住建局备案的，应属合法收费标准；3.上诉人与李晓东签订的入住手册合法有效；4.一审法院对滞纳金部分不予支持是错误的。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院根据承价字（2010）4号通知，判定上诉人降低收费标准25%，于法无据；2.在一审审理过程中，李晓东并未针对上诉人的行为提起反诉或单独起诉，而一审法院判定直接降低收费标准25%，既不属于继续履行，也不属于采取补救措施和赔偿损失。请二审法院在查明事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。
李晓东辩称，入住手册是强制性签字，不签字不给钥匙，并且给我们的入住手册没有物业公司签字；我们入住以来未享受物业公司达到三级服务标准的物业服务，上诉人存在违约行为，不应该上浮物业费。
李晓东上诉请求：一、依法改判上诉人支付被上诉人物业公司物业费1700.00元；二、依法改判被上诉人物业公司和业主个人签订的入住手册无效；三、一、二审诉讼费用由被上诉人物业公司承担。事实和理由：一、上诉人自入住以来，并未享受被上诉人物业公司提供的达到三级物业标准的服务，并且被上诉人违反前期物业服务合同约定的义务，擅自提高物业服务费，已经构成违约在先，上诉人根据被上诉人物业公司的服务标准，同意按前期物业服务合同约定的每月每建筑平方米0.6元的一半支付物业服务费用，上诉人认为物业费用应按C座103为499元，没有电梯费，B座206物业费、电梯费共计1201元，两套合计1700元。原审法院的计算方法和计算数额均不正确，应按前期物业服务合同约定的0.6元、0.4元为基数计算，而不应按上浮的0.66元、0.44元为基数计算。二、根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力的规定，物业服务合同的当事人一方为物业服务企业，另一方应为业主委员会，故承德鹏飞物业服务公司与卓越祥园小区单个业主签订的物业管理服务合同属于无效合同，对当事人不具有法律约束力。
承德鹏飞物业服务有限公司辩称，一、双方形成物业服务合同关系，且合法有效：1.我公司与棚改办签订的前期物业合同合法有效，对业主包括李晓东在内具有约束力；2.因前期物业合同对物业费收费标准并未明确，李晓东在办理入住手续时与我公司又签订入住手册予以明确，该入住手册是物业合同的组成部分，是双方的真实意思表示，合法、有效，对双方具有约束力；3.李晓东与杨桂珍签订的服务协议合法有效，李晓东为业委会主任；二、我公司收取物业费标准经过相关部门备案批准属合法有效；三、我公司不存在违约行为及违约事实；四、一审法院认定前期物业合同及业委会与物业服务企业签订的物业合同合法有效，对业主具有约束力，根据合同约定及法律规定，请二审法院依法驳回李晓东的上诉请求。
承德鹏飞物业服务有限公司向一审法院起诉请求：依法判令被告支付拖欠的物业费3525.00元，并支付迟延履行滞纳金6480.70元，总计10005.70元。
一审法院认定事实：2010年承德市双桥区卓越祥园小区建成，同年10月28日，卓越祥园小区开发建设单位承德市棚户区改建工作指挥部办公室聘任原告为该小区前期物业管理机构，并与原告签订前期物业服务合同，合同第二条约定：乙方（本案原告）提供的前期物业服务包括，物业共用部位的维护、养护和管理，公用设施、设备的运行、维修，养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运，公共绿化的养护和管理、车辆停放管理等；第六条规定，物业服务费实行包干制，具体标准按承德市物价部门批准的标准执行和调整，服务费用于管理服务人员工资、车会保险、福利费等、物业共用部位、设施设备的日常运行、维护费用，物业共用部位的清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、办公费、固定资产折旧费等；第十三条约定，乙方（本案原告）承接物业时，楼房由甲方（棚改办）、乙方、买受人三方验收，楼房的公用部分、公用设施待竣工后，由甲乙双方交接验收。合同期限自2010年11月1日至2013年10月31日止。合同签订后，原告进入该小区进行物业管理工作。2010年11月16日原告就服务等级及收费标准向有关主管部门提出申请，该小区物业服务等级及收费标准在承德市普通住宅区物业服务价格备案登记表中显示为，三级服务、承德市物价局价格主管部门意见为，同意普通住宅前期物业服务基准价格标准按0.60元每月每建筑平方米来备案，其它服务项目价格标准按文件规定执行。
2010年12月1日，被告回迁该小区，当时原告就该小区B座206室（房屋建筑面积66.30平方米）、C座103室（房屋建筑面积63.80平方米）住房与被告签订物业管理服务合同两份，合同约定的物业服务范围与原告前期物业合同相符，同时合同还约定，住宅收费标准每月每建筑平方米0.66元，电梯日常运行维护费，15层以下每建筑平方米0.44元；以上0.49元，并约定，业主逾期不缴纳物业管理费，按日加收应缴费用千分之三的滞纳金。合同签订后，原告按每平方米建筑面积0.66元、电梯费0.44元（不包括103室）向被告先行收取了物业费后，将入门钥匙交付被告，根据原告的原收费标准，被告未向原告缴纳承德市双桥区卓越祥园小区B座206室楼房2012年10月1日—2014年12月31日的物业费（含电梯费）1969.00元；103室2011年12月11日—2014年12月31日的物业费1558.00元。同时查明，原告在对被告居住的卓越祥园小区提供物业服务过程中存在小区内车辆乱停乱放、路面坏损、楼梯扶手、楼宇门锈蚀、部分楼道灯长明、打扫卫生不到位的现象。
诉讼期间被告提供承德市物价局、承德市住房和城乡建设局承价字（2010）4号文件，该文件规定，承德市普通住宅物业三级服务标准为，物业管理人员、专业人员有物业管理职业资格证或者岗位证书，有固定专业人员实施绿化养护管理，小区内应设有垃圾箱、设置果壳箱、小区道路、广场停车场、绿地每日清扫一次，楼梯扶手每周擦洗两次，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关，定期对小区内健身器材、休闲椅等进行巡查等；三级物业收费标准为；住宅物业服务费0.60元/月/建筑面积平方米、电梯日常运行维护费0.40元，（十层以下的0.50元/月/建筑面积平方米），十五层以上加收0.05元。浮动幅度，上浮不得超过10％，下浮不限。
另查明，2015年1月卓越祥园小区电梯停止运行，后经有关部门协调，业委会成员本案被告李晓东与原告法人代表签订服务协议，内容为，2014年鹏飞物业公司提供服务的事实已形成，业委会协助催缴拖欠的物业费。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。依据物业服务合同的约定，被告应按约定缴纳物业费，被告拒交物业费的行为应属违约，故原告请求被告给付拖欠物业费的诉讼请求合理。鉴于被告居住的小区为新建小区，根据前期物业合同内容，被告居住的小区，属于承德市物价局、承德市住房和城乡建设局承价字[2010]4号文件规定的新建住宅物业小区整体工程未开发完工，服务设施和服务项目不完备的，服务价格应按对应标准适当降低的范畴，而原告对被告的物业费收费标准不但未降低，反高于原告在有关部门备案的物业费收取标准，考虑上述因素及本案原告在向被告提供物业服务过程中存在着小区部分楼道灯长明、打扫卫生不到位等不同程度的违约行为，故被告要求原告降低收费标准的抗辩理由成立。对原告向被告主张的103室、206室两套房产物业费3525.00元，可适当减少为2643.75元，对原告向被告主张的滞纳金，本院不予支持。判决：
一、被告李晓东于本判决生效之日起十日内一次性给付原告承德鹏飞物业服务有限公司103室楼房2011年12月1日至2014年12月31日、206室楼房2012年10月1日至2014年12月31日的物业费包括（电梯费）2643.75元。二、驳回原告承德鹏飞物业服务有限公司其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的事实有相应的证据在卷佐证，依法予以确认。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。李晓东与承德鹏飞物业服务有限公司签订的《物业服务合同》约定的物业服务范围与前期物业合同相符，该合同亦对业主李晓东具有约束力，李晓东应按约定缴纳物业费。
一审法院根据前期物业合同内容，认定李晓东居住的小区为新建小区，属于承德市物价局、承德市住房和城乡建设局承价字[2010]4号文件规定的新建住宅物业小区整体工程未开发完工，服务设施和服务项目不完备的，服务价格应按对应标准适当降低的范畴，对上浮部分不予支持并适当减少物业费为2643.75元符合客观实际情况。因双方互有违约，对承德鹏飞物业服务有限公司向李晓东主张的滞纳金，一审法院不予支持符合法律规定。
综上所述，上诉人李晓东与上诉人承德鹏飞物业服务有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120.00元，由上诉人承德鹏飞物业服务有限公司负担60.00元，上诉人李晓东负担60.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张认众
审 判 员 李红梅
代理审判员 王 立 娟
二〇一六年十二月十日
书 记 员 李 云 骐