上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2331号
原告李伟萍。
原告屠超。
上述两原告共同委托代理人方家伟，上海福一律师事务所律师。
被告屠理强。
被告彭小红。
原告李伟萍、屠超与被告屠理强、彭小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月8日、9月23日及10月17日三次公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人方家伟、被告屠理强、彭小红到庭参加诉讼。审理中，原、被告均同意本案简易程序审理期限延长一个月。本案现已审理终结。
原告李伟萍、屠超诉称：两原告系母子关系。被告屠理强系原告李伟萍的前夫，原告屠超的父亲。自被告屠理强调动工作后，其感情发生变化。2012年起被告屠理强就曾提出过离婚诉讼。2013年12月20日，原告李伟萍与被告屠理强离婚。本市松江区通波路XXX弄XXX号XXX室（即本案系争房屋）为两原告与被告屠理强的共有房屋。被告屠理强未经原告同意擅自将三人名下系争房屋出租给被告彭小红。之后，被告屠理强在收到原告房产分割之诉的诉状后，仍然与被告彭小红续签租赁合同。被告彭小红明知被告屠理强出租系争房屋未得到原告的同意，亦无出租的代理权，同时也明知被告屠理强已经提起了离婚诉讼，但仍然与被告屠理强续签租赁合同。两被告存在恶意串通的行为。另外，被告屠理强将房屋出租给被告彭小红，而被告彭小红用于商业用途，违反了《上海市房屋租赁条例》和《上海市居住房屋租赁管理办法》有关居住用房不能用于经营的规定，破坏了国家管理秩序，损害国家利益。原告请求：1、判令确认两被告2014年3月25日所签的《续约》无效，两被告停止侵权、排除妨害；2、判令被告屠理强向原告支付其侵占的租金25，600元（计算方法：从2012年6月1日计算至2014年5月30日，按每月1，600元计算，并按总租金额的三分之二计算）；3、判令被告彭小红于判决生效之日起10日内搬离系争房屋，付清其居住期间的水、电、电话费（如有）、有线电视、宽带、物业管理费等各项其实际使用产生的费用，归还系争房屋进户钥匙四把、所在大楼进户门禁卡一张，支付2014年5月31日起至搬离之日的房屋占用费（2014年5月31日起至判决生效之日，按每月2，000元标准支付；判决生效后，按每月4，000元计算）；4、判令被告屠理强对上述第3项中金钱给付义务承担连带责任。
被告屠理强辩称：系争房屋为其所在单位给予的奖励。其当时出租房屋得到了原告李伟萍的同意。两被告所签订的《续约》应为有效。其不同意返还原告租金，即使返还也仅同意2014年5月31日起（即法院作出系争房屋归原告的判决之后）的租金予以返还。综上，不同意原告的全部诉讼请求。其同意被告彭小红按约定将2014年9月起的租金直接支付给原告。
被告彭小红辩称：其并不知道被告屠理强与原告之间的矛盾。其有理由相信被告屠理强有权代表整个家庭出租房屋。原告于2013年曾到过系争房屋处，之后未曾要求其搬离系争房屋，由此可以判断原告知道房屋出租事宜且同意予以出租。合同约定房屋可以用于商用，而且原告到现场时也是知道的。现仅同意按照约定将2014年9月起的租金支付给两原告。其余诉讼请求均不同意。
经审理查明：本市松江区通波路XXX弄XXX号XXX室房屋（系争房屋）于2010年10月28日登记为原告李伟萍、屠超以及被告屠理强三人。
2012年5月24日，被告屠理强（甲方、出租方）与被告彭小红（乙方、承租方）签订《租赁合同》约定：被告屠理强将系争房屋出租给被告彭小红作为居住与办公之用；租赁期限自2012年6月1日至2014年5月30日止；月租金为1，600元，首期付三个月租金，另付押金1，600元，以后按每三个月结算一次，提前七天支付下次租金。合同对其他事宜亦进行了约定。合同签订后，被告屠理强向被告彭小红交付了系争房屋。被告彭小红向原告交付了押金1，600元。
2014年3月25日，两被告签订《续约》约定从2014年5月31日续约至2016年5月30日，月租金为2，000元，押金为2，000元，其他按照原合同执行。之后，被告彭小红向被告屠理强补交了押金400元。
被告彭小红已按照其与被告屠理强之间的上述约定向被告屠理强付清了2014年8月31日之前的租金。
另查明：原告李伟萍与被告屠理强于1988年3月16日登记结婚，1989年5月4日生育原告屠超。
2013年12月20日，原告李伟萍与被告屠理强经法院调解离婚。2014年4月1日，上海市浦东新区人民法院立案受理两原告起诉被告屠理强分家析产纠纷一案。2014年5月30日，该法院作出了（2014）浦民一（民）初字第12335号民事判决：一、上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室、上海市松江区通波路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归原告李伟萍、屠超所有；二、上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归被告屠理强所有；三、原告李伟萍、屠超应于判决生效之日起十日内共同支付被告屠理强房屋折价款人民币22.67万元。之后，两原告及被告屠理强均未提出上诉，该判决已经生效。
以上事实，由《租赁合同》、《续约》、民事判决书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
审理中，被告彭小红陈述：原告曾于2013年9、10月到系争房屋处，但当时原告并未提及房屋产权的情况以及原告李伟萍与被告屠理强离婚的事宜，也未告知不同意出租，只是问及了租金金额；系争房屋居住了其员工，并存放着货物，其有时也居住在该处。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。系争房屋原为两原告与被告屠理强共同共有，双方并未对房屋管理进行约定，故被告屠理强有权对外出租房屋。关于原告认为两被告存在恶意串通的意见，本院认为，原告并未予以举证证明。至于原告认为被告屠理强将房屋出租给被告彭小红，而被告彭小红用于商业用途，违反了《上海市房屋租赁条例》和《上海市居住房屋租赁管理办法》有关居住用房不能用于经营的规定，破坏了国家管理秩序，损害国家利益的意见，本院认为，只有合同违反法律行政法规中有关效力性强制性规定的，合同才属无效，故原告不能以上述理由主张《续约》无效。原告主张两被告所签订的《续约》无效的请求，本院不予支持。因系争房屋产权已经归属于两原告，参照“买卖不破租赁”的原则，系争房屋租赁合同关系已经产生于原告与被告彭小红之间。审理中，被告彭小红表示其同意按照约定将2014年9月起的租金支付给两原告，而被告屠理强对此亦无异议，且2014年9至11月的租金确实已经过了支付期限，故本院确定被告彭小红按每月2，000元标准向原告支付2014年9至11月的租金。至于之后的租金以及两原告与被告屠理强之间关于租金等费用的结算，有关权利人可根据各自的法律关系另行主张。原告基于《续约》无效所提出的其余诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：
一、被告彭小红于本判决生效之日起十日内支付原告李伟萍、屠超2014年9月1日至2014年11月30日的租金6，000元；
二、驳回原告李伟萍、屠超的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费780元，减半收取390元，由原告李伟萍、屠超负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 利
二〇一四年十一月十日
书记员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国物权法》
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。