广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂南法民一初字第389号
原告：马学容。
被告：广东京基博纳投资咨询有限公司，住所地：广东省茂名市。
法定代表人：曾小玲，经理。
被告：曾小玲。
被告：茂名市苏豪商贸发展有限公司，住所地：广东省茂名市。
法定代表人：曾小玲，经理。
以上三被告的共同委托代理人：朱尧生，广东鸿基律师事务所律师。
以上三被告的共同委托代理人：梁桂瑭，广东鸿基律师事务所律师。
原告马学容诉被告广东京基博纳投资咨询有限公司（以下简称京基博纳公司）、曾小玲、茂名市苏豪商贸发展有限公司（以下简称苏豪商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马学容，被告广东京基博纳投资咨询有限公司、曾小玲、茂名市苏豪商贸发展有限公司的共同委托代理人梁桂瑭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马学容诉称：2012年11月19日，被告曾小玲（出卖人）、被告京基博纳公司（委托代理人）与原告（买受人）签订商品房买卖合同，约定被告曾小玲将位于茂名市光华南路163号17层20号商品房卖给原告，建筑面积约39.63平方米，房款总价为人民币352490元。并约定本合同签订之日起180个工作日内，被告曾小玲负责向房管部门申请办理该商品房的交易过户手续。逾期超过30日的，原告有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除合同的，被告曾小玲应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款，并按银行同期贷款利率计付违约金给原告。签订本合同的委托代理人同意对被告曾小玲在本合同约定的全部义务和责任承担连带担保责任。合同签订后，原告已付清全部房价款及税款17647元给被告曾小玲，但曾小玲不按约定在合同签订之日起180个工作日（即至2013年5月19日）内，向房管部门申请办理该商品房的交易过户手续。为此原告向被告曾小玲申请解除合同，被告曾小玲收到原告的申请后于2014年11月21日出具回执给原告，并承诺将按约定尽快处理相应事项并通知原告到现场办理退款手续，但至今仍未退款给原告。2012年11月19日，原告与被告苏豪商贸公司、京基博纳公司签订HiSOHO公寓租赁协议，约定原告将茂名市光华南路163号17层20号房屋36个月的使用权出租给苏豪商贸公司，租期从2013年3月1日至2016年2月29日，每月租金为人民币2353元。其中被告京基博纳公司需承担的义务为：在被告苏豪商贸公司没有向原告支付或拖延支付所应付租金及逾期违约金时，被告京基博纳公司依据担保法在租赁期内为被告苏豪商贸公司履行担保责任，并约定被告苏豪商贸公司不能依照本协议约定日期支付租金，且在收到原告书面通知后十个工作日仍未支付的，被告苏豪商贸公司除应付所欠租金外还应向原告支付逾期付款违约金，违约金按应付租金额每日1‰的标准计付。如被告苏豪商贸公司及被告京基博纳公司逾期超过60日未支付所需向原告缴纳的租金，则原告有权收回该房产并追讨相关法律责任。合同签订后，原告已将房屋交付给被告苏豪商贸公司使用，但被告苏豪商贸公司支付租金至2015年3月后，已拖欠原告二个月租金未支付，且已超过60日。原告认为，被告曾小玲不按约定在签订合同之日起180日内向房管部门申请办理商品房的交易过户手续已逾期远远超过30日，其行为已构成违约，原告有权单方解除商品房买卖合同，被告曾小玲应退还全部房款及支付违约金给原告，被告京基博纳公司作为委托代理人应按合同约定承担连带担保责任。此外，被告苏豪商贸公司不按协议约定支付租金给原告已逾期60日，原告有权单方解除HiSOHO公寓租赁协议，并收回出租的房产，被告苏豪商贸公司应支付拖欠的租金及支付违约金给原告，被告京基博纳公司作为保证人应按协议约定履行担保责任。因各被告均不履行合同义务，特提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2.被告曾小玲、被告广东京基博纳投资咨询有限公司退还房价款352940元给原告；3.被告曾小玲、被告广东京基博纳投资咨询有限公司退还预收税费17647元给原告；4.被告曾小玲、被告广东京基博纳投资咨询有限公司支付违约金11598.87元（按中国人民银行同期贷款利率从2014年11月21日起暂计至起诉之日，后计至被告曾小玲、被告广东京基博纳投资咨询有限公司退清全部房价款时止）给原告；5.解除原告与被告广东京基博纳投资咨询有限公司、被告茂名市苏豪商贸发展有限公司签订的HiSOHO公寓租赁协议；6.被告广东京基博纳投资咨询有限公司、被告茂名市苏豪商贸发展有限公司支付租金4706元和违约金334元（按应付租金4706元每日0.1%暂计至起诉之日，后计至付清租金时止）给原告；7.本案的诉讼费用由各被告承担。
被告曾小玲、京基博纳公司、苏豪商贸公司辩称：一、由于政府部门等其他因素的影响，造成商品房交易过户手续未能按约定时间办理，我方未能及时支付租金给原告，我方不存在违约情形。双方签订商品房买卖合同后，原告付清全部房价款及税款给被告一，被告一按合同约定的时间向房管部门申请办理该商品房的交易过户手续，由于政府部门的因素，该商品房至今仍未过户登记在原告的名下，本项目是茂名市人民政府招商引资的项目，茂名市人民政府也曾召集有关部门开会协调处理该项目的房产分割办证的事情，目前的情况并不是由于我方的原因造成的，不符合双方在合同中约定解除合同的条件。我方不存在违约的情形。由于政府部门的因素以及银行未能融资给我方的因素导致了我方未能及时办理过户登记手续以及支付相应的租金给原告，我方不存在任何的违约行为。恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年11月1日，原告向京基博纳公司交纳认购HiSOHO公寓17楼20房（以下简称1720房）定金30000元，京基博纳公司向原告出具相应的收据。
2012年11月19日，由被告曾小玲的委托代理人京基博纳公司代表被告曾小玲与原告就上述认购的1720房签订房屋买卖合同。合同约定：1.房款总价为人民币352940元，付款方式为一次性付款，原告在签订本合同时支付人民币182940元，并于2012年12月19日前一次性付清购房余款人民币170000元；2.被告曾小玲应于2013年2月28日前，将该商品房按本合同约定的装修标准交付原告，原告未按时前来办理收楼手续的，从被告曾小玲发出交楼通知书之日起第十五天视为已收楼，原告不得再提出异议；3.本合同签订之日起180个工作日内（以下简称申办过户期），被告曾小玲负责向房管部门申请办理该商品房的交易过户手续，原告应提供必要的文件及配合，如原告未出现本合同约定的违约情形，被告曾小玲未按本合同规定的时间申办该商品房的交易过户手续，则按下列方式处理：1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，被告曾小玲每日按已付房价款的1‰向原告给付违约金，本合同继续履行，2）逾期超过30日的，原告有权单方提出和决定解除本合同，若原告决定解除本合同的，被告曾小玲应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款，并按银行同期贷款利率计付违约金给原告，被告曾小玲继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，被告曾小玲每日按已付房价款的1‰计付违约金给原告，3）原告同意本合同签订之日时，按照交易过户手续的需要按时向被告曾小玲交齐由被告曾小玲代收的该商品房的契税、交易印花税、交易服务费、《房地产权证》印花税；4.签订本合同的委托代理人被告京基博纳公司同意对被告曾小玲在本合同约定的全部义务和责任承担连带担保责任。
合同签订的同日，原告向被告曾小玲的委托代理人京基博纳公司一次性交纳认购1720房首期款152940元（已扣除原告于2012年11月1日交纳的定金30000元）以及预交税费17647元。2012年12月18日，原告再向被告曾小玲的委托代理人京基博纳公司一次性交纳认购1720房二期款170000元。但之后被告曾小玲一直未按申办过户期申办涉案1720号房屋的交易过户手续。经原告多次催促，被告曾小玲仍未申办涉案1720号房屋的交易过户手续。2014年11月21日，原告向被告曾小玲、京基博纳公司发出解除合同申请书。同日，被告京基博纳公司向原告出具回执。回执的内容为“兹收到1720号公寓业主马学容的解除合同申请书。本公司将按约定尽快处理相应事项并通知业主到现场办理退款手续。特此回复”。但被告曾小玲、京基博纳公司自收到原告的解除合同申请书后的90天内及至今，既未就合同解除事宜提出异议，亦未向原告退还所交的房款352940元及综合税费17647元，原告遂诉至本院，请求判如所诉。
另查明，2012年11月19日，原告作为出租方与作为承租方的苏豪商贸公司、作为保证方的京基博纳公司签订HiSOHO公寓租赁协议。协议约定原告同意将涉案1720房36个月的使用权出租给苏豪商贸公司，租赁期从2013年3月1日至2016年2月29日，每月租金为人民币2353元。2013年2月27日，原告作为出租方与作为承租方的苏豪商贸公司、作为保证方的曾小玲（委托代理人京基博纳公司）再签订交接通知书。交接通知书确认曾小玲于2013年3月1日将涉案1720房交付给原告，同时自2013年3月1日起由原告将涉案1720房交由苏豪商贸公司统一经营管理，苏豪商贸公司于2013年3月1日起按HiSOHO公寓租赁协议开始向原告支付租金。苏豪商贸公司按协议约定向原告支付租金至2015年3月份，之后便停止继续支付。
庭审中，原告表示愿意放弃要求解除HiSOHO公寓租赁协议及要求京基博纳公司、苏豪商贸公司支付租金4706元和违约金334元的诉讼请求。被告曾小玲主张其已在申办过户期内向房管部门申办了交易过户手续，不存在违约行为，不应解除涉案商品房买卖合同，但其未能提供房管部门的相关办理回执或其他相关证据予以佐证。
以上事实，有原告提供的身份证复印件、商品房买卖合同、收据、回执、HiSOHO公寓租赁协议、交接通知书以及庭审笔录在案佐证。
本院认为：原告与被告曾小玲签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立生效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。
关于原告请求解除其与被告曾小玲签订的商品房买卖合同的问题。被告曾小玲一直未按申办过户期申办涉案1720号房屋的交易过户手续，并且逾期超过30日，根据商品房买卖合同中关于“逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同”的约定，原告有权单方提出和决定解除商品房买卖合同。原告按照上述约定于2014年11月21日向被告曾小玲发送主张解除合同申请书，被告曾小玲于同日向其出具回执，并且至今未就合同解除事宜提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告与被告曾小玲签订的商品房买卖合同已经于2014年11月21日解除。因此，原告请求解除其与被告曾小玲签订的商品房买卖合同，依法有据，予以支持。至于被告曾小玲主张其已在申办过户期内向房管部门申办了交易过户手续，不存在违约行为，不应解除涉案商品房买卖合同的问题，由于其未能提供房管部门的相关办理回执或其他相关证据予以佐证，对其主张，不予采纳。
关于原告请求被告曾小玲退还房款352940元、综合税费17647元，以及支付相应违约金的问题。首先，原告发送的解除合同申请书于2014年11月21日到达被告曾小玲，根据商品房买卖合同中关于“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款，并按银行同期贷款利率计付违约金给出卖人”的约定，被告曾小玲应自2014年11月21日起90天内向原告退还已付房价款352940元，因此原告请求被告曾小玲退还房款352940元，有合同和法律依据，予以支持；其次，由于被告曾小玲至今未能为原告申办涉案1720号房屋的交易过户手续导致商品房买卖合同被解除，因此被告曾小玲应当向原告退还上述综合税费17647元，原告的请求，有合同和法律依据，予以支持；最后，原告主张违约金按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年11月21日起计算至全部房价款352940元退清时止，符合合同的约定，未违反法律规定，予以支持。
关于被告京基博纳公司的责任问题。被告京基博纳公司作为被告曾小玲的委托代理人与原告签订商品房买卖合同，根据商品房买卖合同中关于“签订本合同的委托代理人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担连带担保责任”的约定，被告京基博纳公司应当对被告曾小玲返还给原告的房款352940元、综合税费17647元，合计344721元以及支付给原告的相应违约金承担连带清偿责任。
关于原告请求解除HiSOHO公寓租赁协议，以及支付租金4706元和违约金334元的问题。由于原告已经于庭审中表示愿意放弃前述诉讼请求，属其对自身权利的自由处分，未违反法律规定，因此本案对前述诉讼请求不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告马学容与被告曾小玲于2012年11月19日签订的房屋买卖合同于2014年11月21日解除；
二、限被告曾小玲于本判决生效之日起十日内向原告马学容退还房款352940元及支付违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年11月21日起计算至352940元退还完毕之日止）；
三、限被告曾小玲于本判决生效之日起十日内向原告马学容退还综合税费17647元；
四、被告广东京基博纳投资咨询有限公司对上述第二、三项款承担连带偿还责任；
五、驳回原告马学容的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7108元（原告已预付），由被告曾小玲、广东京基博纳投资咨询有限公司负担。该诉讼费用由被告曾小玲、广东京基博纳投资咨询有限公司在履行本判决义务之时一并径付原告马学容，本院不作另行退收。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 梁 斌
人民陪审员 吴建邦
人民陪审员 黎 娜
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 李小惠