广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛三法民二初字第949号
原告：佛山市三水千叶花园物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市三水区，组织机构代码：××。
法定代表人：李朗辉，系该公司执行董事。
委托代理人：林晓曼，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省揭西县，系原告职员。
被告：马锦辉，男，香港人，住广东省佛山市三水区，身份证号码：×××6（3）。
原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司诉被告马锦辉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法由审判员郭赤戈担任审判长，与代理审判员陆兰欢、人民陪审员陈伟基组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人林晓曼到庭参加了诉讼，被告马锦辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告就棕榈苑3座502号房屋签订《前期物业管理服务协议》（下称“《前期服务协议》”），约定甲方（即原告）为房地产开发单位委托的物业管理企业，乙方（即被告）为购房人，前期物业管理是指自房屋交付被告使用之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《前期委托管理合同》生效时止的物业管理；还约定该房的建筑面积为159.07平方米，被告按建筑面积每月每平方米0.8元的标准从2003年12月1日起交纳物业管理费，即每月应交物业管理费为127.26元；若被告逾期交费，则从逾期之日起按每日1‰的标准交纳违约金。
由于千叶花园未成立业主委员会，根据《物业管理条例》的规定，2003年11月25日，千叶花园开发商佛山市三水千叶花园房地产有限公司（下称“千叶房地产公司”）与原告签订《千叶花园物业管理委托合同》（下称“《委托合同》”），委托原告对包括被告物业在内的整个千叶花园小区进行物业管理。2008年11月25日，千叶房地产公司又与原告签订《〈千叶花园物业管理委托合同〉补充协议》（下称“《补充协议》”），将委托管理期限变更至2015年12月31日止。三水区建设行政主管部门亦确认，为了保持千叶花园小区的物业管理工作正常进行，在该小区成立业主委员会并聘请新的物业公司之前，该小区的物业管理工作仍由原告负责。生效的（2013）佛三法民二初字第472号民事判决书对以上事实已作确认。
被告按约定的标准交付了涉案物业至2013年5月的物业管理费。但其从2013年6月起拖欠物业管理费，至2014年9月共拖欠物业管理费2036.16元、公摊费186.16元、违约金516.42元，合计2738.74元。至今，千叶花园小区未成立业主委员会，开发商亦未另外委托其他物业管理企业，该小区仍由原告提供物业管理服务。被告无故拖欠物业管理费，原告多次催促，其仍拒不交纳，为此，原告诉请法院判令：1、被告立即支付2013年6月至2014年9月的物业管理费2036.16元、2013年4月6日至2014年8月5日的公摊费186.16元、违约金516.42元（计至2014年9月25日），合计2738.74元；2、本案受理费由被告承担。
原告在诉讼中提供以下证据：
1、《前期服务协议》一份，证明原告与被告签订协议，对双方的权利义务作了具体约定。
2、（2013）佛三法民二初字第472号民事判决书一份，证明原、被告之间的物业管理服务关系及物业管理费的支付、违约责任的约定等已为生效判决所确认。
3、物业管理费明细表一份，证明被告拖欠2013年6月至2014年9月的物业管理费2036.16元。
4、分摊费明细表、棕榈苑2013年1月至2014年7月电费分摊明细表各一份，发票数份，证明小区的公共电费由原告交付后分摊至各业主，被告拖欠2013年4月6日至2014年8月5日的公摊费186.16元。
5、违约金明细表一份，证明被告不按期交纳物业管理费，按约定应支付违约金516.42元。
6、《委托合同》、《补充协议》各一份，证明原告是被告所在小区的物业服务提供者，服务期限至2015年12月31日。
7、挂号信一份，证明原告曾向被告寄送缴费通知。
8、三水区城建水务档案馆出具的物业权属信息查询表一份，证明涉案物业的权利人为被告。
被告马锦辉在诉讼中没有进行答辩，也没有提交证据。
经审查，原告提供的证据5，是原告单方制作的且违约金计算标准过高，故本院不予采信。原告提供的证据1、2、6、7、8是原件或是与原件核对无异的复印件，证据来源、形式合法，与本案事实具有关联性；证据3、4是打印件，但数据详细清晰，证据之间能相互印证，且与本案事实具有关联性；被告未到庭应诉，视为其放弃对原告的证据进行质证的权利，故除证据5外，本院对原告提供的上述证据均予以采信。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
千叶花园小区尚未成立业主委员会。2003年11月25日，千叶花园开发商千叶房地产公司与原告签订《委托合同》，委托原告对包括被告物业在内的整个千叶花园小区进行物业管理。2008年11月25日，千叶房地产公司又与原告签订《补充协议》，将委托管理期限变更至2015年12月31日止。
2003年9月25日，原告与被告签订《前期服务协议》，约定：由原告提供前期物业管理服务，期限自房屋交付被告使用之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《前期委托管理合同》生效时止；该房的套内面积为159.07平方米，被告从2003年12月1日起按其套内面积每月每平方米0.8元（即每月物业管理费127.26元）的标准交纳物业管理费；物业管理费应于每月5日之前交纳，若被告逾期交费，则从逾期之日起按每日1‰的标准交纳违约金；若履行协议发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，向人民法院起诉解决。
2013年6月18日，原告因被告欠费问题向本院提起诉讼。本院于2014年2月18日作出（2013）佛三法民二初字第472号民事判决书，判令被告向原告交纳2010年9月至2013年5月的物业管理费4199.6元、2010年7月6日至2013年4月5日的公摊费270.5元及违约金2147.3元。
现被告拖欠原告2013年6月至2014年9月的物业管理费及2013年4月6日至2014年8月5日的公摊费，原告催收未果，遂提起本案诉讼。
本院认为：被告马锦辉是香港居民，本案属涉港商事纠纷案件，应参照《中华人民共和国民事诉讼法》中涉外民事诉讼程序的特别规定来确定管辖法院。原、被告双方签订的《前期服务协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。因上述协议约定履行协议发生争议而协商或调解无效的，向人民法院起诉解决，表明双方已协议选择由中国法院审理双方在履行合同时产生的纠纷，而涉案合同履行地在佛山市三水区，故本院对本案有管辖权。对于本案的法律适用问题，虽然双方当事人未选择合同争议适用的法律，但依据《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条“当事人未选择合同争议应适用的法律的，适用与合同有最密切联系的国家或者地区的法律。人民法院根据最密切联系原则确定合同争议应适用的法律时，应根据合同的特殊性质，以及某一方当事人履行的义务最能体现合同的本质特性等因素，确定与合同有最密切联系的国家或者地区的法律作为合同准据法”，本案属物业服务合同纠纷，原告是为被告位于中国境内的房屋提供物业管理服务，合同履行地在中国，故应适用中华人民共和国的法律作为本案审理的法律依据。
原告依约向被告提供了物业管理服务，被告理应向原告支付物业管理费等相关费用。现其未按期缴纳相应的物业管理费及公摊费，已经构成违约，原告诉请其支付尚欠的物业管理费2036.16元（127.26元／月＊16个月=2036.16元）、公摊费186.16元及相应的违约金，合法有据，本院予以支持。但鉴于被告的违约行为给原告造成的损失一般仅为被告拖欠物业管理费所产生的资金占用损失即利息损失，因此，以中国人民银行同期同类贷款利率作为计算违约金的标准较为合理，双方约定的违约金标准过高，应予调整。此外，根据《前期服务协议》，被告应于每月5日前交纳物业管理费，故逾期交费的违约金应从每月6日起计算，原告起诉主张的逾期天数有误，本院予以调整。综上，违约金应以被告每月应交纳的物业管理费为基数，分别从每月的6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2014年9月25日止。对原告主张的过高部分，本院不予支持。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告马锦辉应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司支付2013年6月至2014年9月的物业管理费2036.16元及违约金（各月违约金计算如下：以每月应交纳的物业管理费127.26元为基数，分别从每月的6日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2014年9月25日止）。
被告马锦辉应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司支付2013年4月6日至2014年8月5日的公摊费186.16元。
三、驳回原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费全额收取共50元，由被告马锦辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 郭赤戈
代理审判员 陆兰欢
人民陪审员 陈伟基
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 李洁文