广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1434号
原告（反诉被告）：廖东信，住广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：谭湘玲、冯哲，分别为广东正大联合律师事务所律师和实习律师。
被告（反诉原告）：宋思琪，住江西省吉安市吉州区。
委托代理人蔡福新，广东安国律师事务所律师。
第三人：广州市越和睿坚市场经营管理有限公司（原广州市越和睿坚物业管理有限公司），住广州市海珠区，南泰路359号、377号自编3层3D01A铺。
法定代表人：莫海鹰，经理。
委托代理人：曾秀，广东环球经纬律师事务所律师。
原告廖东信诉被告宋思琪、第三人广州市越和睿坚市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭湘玲、冯哲，被告的委托代理人蔡福新、第三人的委托代理人曾秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月5日，原、被告及第三人签订《商铺买卖合同》，约定原告将位于海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3309商铺（自编：3层309号铺）出售给被告，总房价580000元。合同签订后，被告支付房款348000元，余下房款232000元未能于合同约定的2013年4月20日前支付完毕。虽经原告数次催告，被告仍拒绝履行。2014年3月14日、2014年9月4日，原告分别向被告发送书面《催促逾期交款函》，催促被告履行约定义务。2015年4月28日，原告又以公证送达的方式向被告再次发送书面《催告函》，被告收悉函件后，至仍未履行付款义务。故起诉请求判令：1、原告、被告双方继续履行《商铺买卖合同》；2、被告向原告支付剩余房款人民币232000元及违约金（违约金以232000元为本金，每日按0.5‰的标准计算，自2013年4月21日起至实际支付之日止）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费。
被告答辩和反诉称：被告与原告签订商铺买卖合同前经历了两个阶段：一是原告的欺诈宣传阶段；二是签订《越和国际小商品城认购书》。原告通过宣传册等大肆虚假宣传，宣传投资越和商场的10大理由：20000平方米小商品经营旺场，6000平方米仓储空间、4A级物流公司；华南小商品批发总部、南泰商圈首席龙头、抢占财富制高点；四大商圈合一，两大商业干道交汇、三线地铁上盖，500米一线临街；等等；以此诱骗被告签订认购书。在2013年1月3日签订认购书时，被告提出要将原告宣传的经营、收益保障写入认购书，但经办人员以认购书是经过老板、律师制定后统一批量印制的、不方便修改搪塞，同时口头保证经营、收益保障肯定没问题；在要求查看商铺买卖合同时经办人员又以合同和认购书基本一致且要付清款项才能看相敷衍。另外，原告还隐瞒了涉诉商铺存在抵押的重大事项。自2013年3月签订商铺买卖合同至今，当初原告大肆宣扬的经营、收益没有任何兑现；在原告在2013年3月20日交齐合同约定房价款的60%至今600余天的情况下，原告仍未对涉诉商铺进行涂销抵押登记并出示涂销抵押登记证明，显然违反了合同第十条第1款之约定，已构成根本违约。由于合同是原告提供的格式条款合同，明确约定了被告所有可能违约的对应责任、排除原告的相应责任，而完全没有具体约定原告的违约责任，显然违反了合同法公平原则、诚实信用之规定，因此被告有理由按合同第四条定金的约定主张原告双倍返还定金并解除合同。此外，原告要求的违约金已超过诉讼时效。被告庭审当天才收到原告提交的涂销抵押房产登记簿查册表，已经超过了诉讼时效，被告认为原告没有在约定的时间内办理涂销抵押登记并出具涂销抵押证明。综上，反诉请求：1、驳回原告的全部诉讼请求；2、判令解除原、被告签订的商铺买卖合同；3、判令原告退回被告购房款232000元；4、判令原告退回被告物业维修基金1151元；5、判令原告赔偿被告律师费1300元；6、判令原告向被告双倍返还定金232000元；7、判令原告承担本案的全部费用。
原告反诉答辩称：不同意被告的全部反诉请求，理由：1、原告已经在合同约定的期限内，在2013年8月15日已经办理了涉案商铺的涂销抵押登记，而且在商铺买卖合同中也没有就此事项约定可以行使合同解除权；2、根据合同法及最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释的规定，商业广告和宣传资料的要约邀请不应视为合同的条款，区别要约邀请或者承诺，要看的不是被告所说的字眼上的问题，而是要看法律上的意思表达，只要意思表达上不构成要约就不能视为合同条款；其次，被告提交的证据也不能证明原告已经构成了民法通则意见关于欺诈构成要件；再次，行使合同解除权需要有事实和法律依据，法律依据包括合同法93条的约定解除权和合同法第94条的法定解除权，欺诈不是行使合同法定解除权的条件；3、合同解除权属于形成权，适用除斥期间，被告已经丧失了合同解除权的权利。
第三人述称：我司只是物业管理方，不是买卖关系主体，故不发表意见。
经审理查明：2013年3月5日，原告（甲方、出卖人）与被告（丙方、买受人）、第三人（乙方、物业经营管理方）签订《商铺买卖合同》，约定丙方向甲方购买地址位于广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（“越和国际小商品城”为暂定名称，最终以物业经营管理方确定的名称为准）自编号：3层309号铺，即《广州市房地产权属证明书》（登记字号：11登记08318387）；建筑面积10.96平方米，房价款总金额为580000元；（第四条）丙方按下列方式按期付款：2013年3月5日前支付250000元（其中包含116000元定金）；2013年3月20日前支付98000元；2013年4月20日前支付232000元；（第五条）丙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间长短分别处理，但两点不合并执行）：（1）逾期不超过15日的（含本数），……（2）逾期超过15日的，甲方有权单方提出和决定解除本合同；甲方解除本合同的，甲方可将丙方已付的全部房价款的20%作为违约金进行没收。若甲方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，丙方每日按欠付款的万分之五计付违约金给甲方。同时，本合同第六条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限相应顺延，丙方不得以此为理由追究甲方迟延办理产权变更登记手续的迟延责任；（第六条）丙方交齐全部房款的，甲方于本合同生效后的300个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，丙方应提供必要的文件及配合；丙方未能在本合同生效后的300个工作日内付清全部房价款或未能取得银行同意贷款书面文件的，甲方在丙方交齐全部房款或出示银行同意贷款书面文件后30个工作日向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，丙方不得以此为由追究甲方迟延办理产权变更登记手续的迟延责任；……甲方如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，甲方每日按已付房价款万分之五的标准向丙方支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过15日的，丙方有权单方提出和决定解除本合同；若丙方决定解除本合同的，甲方应当自丙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款及银行同期贷款利息，并自本合同规定的申办期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款万分之五的标准向丙方计付违约金；丙方要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，甲方每日按已付房价款万分之五的标准向丙方支付违约金；（第七条）甲丙双方一致同意，丙方按合同约定付清所购商铺的价款、税费，且甲方将买卖商铺的产权变更登记至丙方名下后即视为甲方已履行了买卖商铺的交付义务；合同三方一致同意，本合同签订之日起至2016年4月30日止，该商铺由乙方经营使用；经营期限内，甲方享有该商铺的使用权及收益权，丙方无权干涉乙方经营使用，且不得以任何理由向甲、乙方收取任何租金及管理费等；（第十二条）各方保证所填写的通讯地址为各方的准确联系地址，一方通讯地址有所改变的，应立即书面通知其余各方，一方根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如一方提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切法律责任和经济损失由地址不详一方承担；（第十七条）本合同第二条所述商铺地址及商铺编号，会因商铺分割办证行为而产生变更可能，只要丙方所购买的上述商铺属于本合同附件二所标记的方位，丙方不得以地址不符为理由，向甲方提出解除合同等任何主张，最终以《广州市房地产权属证明书》登记为主；等。上述合同记载丙方的通讯地址为江西吉安金鹏花园1栋单元601室。被告按照合同约定向原告支付了房款348000元。
据广州市房地产档案馆于2015年11月23日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3309房的产权人为原告，登记时间为2012年6月6日，房产登记号：2011登记字8318387号，建筑面积10.9608平方米，所有权来历为分割；2013年8月15日原告申请涂销抵押（已核准登记），涂销日期为2013年8月15日。
原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、落款日期为2014年3月14日的《催促办理按揭函》，主要内容是通知被告支付剩余房款；2、落款日期为2014年9月4日的《再次催促逾期交款函》、投递证明，主要内容是要求被告支付剩余房价款；3、原告向被告发出的落款日期为2015年4月10日的《催告函》（催促被告支付剩余房款和违约金）、EMS快递单（收件人为被告、收件地址为江西吉安金鹏花园1栋单元601室）及（2015）粤广南方第028356号公证书，公证原告于2015年4月28日邮寄上述函件。被告认为上述证据与本案无关，不予质证。第三人表示不是当事方，不清楚上述函件。
被告为证明其主张主要提供了如下证据：1、越和商品城华南小商品总部宣传册和宣传单，证明原告虚假宣传；2、认购书（约定的定金为5万元），证明原、被告首次签订的涉案商铺买卖合同；3、收据，证明被告购买涉案商铺的交款；4、查册表，证明商铺仍未涂销抵押；5、照片，证明涉案商铺空置现状、原告虚假宣传；6、（2014）穗海法民三初字第135号民事判决书，证明商铺买卖合同是原告提供的格式条款合同。
原告质证意见如下：证据1真实性、合法性、关联性均不予确认；证据2真实性、合法性、关联性无异议，认购书第1条第6款约定以双方签订的商铺买卖合同为准；证据3编号2319277、517074、517838、3204061的收据真实性、合法性、关联性均无异议，编号0000530的收据不予确认，该收据不是原告出具的，而且定金只有5万元，并非被告主张的116000元，物业维修基金已经转交给房管部门，律师费和双方返还定金均无法律依据；证据4查册表真实性无法确认，由法院核实，合法性、关联性不予确认，该查册表时间为2013年1月28日，距今已经两年多，并且原、被告双方签订商铺买卖合同的时间为2013年3月5日，也就是说该查册表在双方未交易时就已经查出来了，对于本案而言是没有证明效力的；证据5真实性、合法性、关联性均不予确认；证据6真实性由法庭确认，合法性不予认可，判决书与本案被告和代理人无关，其取得判决书的途径合法性存疑，关联性上也与本案无关，该判决书的判决结果是驳回业主方要求解除合同的诉讼请求。第三人质证时表示不是买卖交易主体，对上述证据均不清楚。
原告于2015年7月1日提起本案诉讼。
本院认为：原、被告和第三人签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按合同约定全面履行义务。在涉案《商铺买卖合同》签订之前，涉案房屋产权已经被房管部门核准登记在原告名下，合同中也注明房屋设有抵押，被告以原告隐瞒抵押事实、原告进行虚假广告宣传以及涉案商场的经营状况等为由主张原告构成根本违约，缺乏事实和法律依据，被告反诉要求解除涉案商铺买卖合同及要求原告退还购房款、物业维修基金、赔偿律师费和承担双倍返还定金的违约责任，依据不足，本院不予支持。
根据合同约定，被告逾期付款超过15日的，原告有权单方提出和决定解除合同；若原告选择继续履行合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告每日按欠付款的万分之五计付违约金给原告。原告至今未支付剩余房款，已构成违约，应承担违约责任。
原告选择继续履行合同，即要求被告支付剩余房款和违约金，符合合同约定，本院予以支持。从原告提交的本案证据看，只有2015年4月28日发出的催告函和快递单才能充分证明原告以合理的方式明确要求被告支付违约金，故2013年4月29日之前的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。对于从2013年4月29日起的违约金，未超过诉讼时效，本院予以支持。本案违约金应从2013年4月29日起计至实际支付之日止，每日按欠付款的万分之五的标准计算，但违约金总额应以欠付款本金为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告宋思琪在本判决生效之日起15日内，向原告廖东信支付房价款232000元及逾期支付该房价款的违约金（每日按232000元的万分之五的标准计算，从2013年4月29日起计至实际支付之日止，违约金总额以232000元为限）。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
三、驳回被告的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6174元和反诉受理费7109元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
人民陪审员 黎文静
人民陪审员 张烈明
二〇一五年十二月××日
书 记 员 徐 石
程淑玲