广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2772号
上诉人（原审被告）：深圳市宝顺通科技有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区。
法定代表人：林文钗，该公司总经理。
委托代理人：刘大军，广东尚融律师事务所律师。
委托代理人：陈威，广东尚融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市华南物业投资管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区。
法定代表人：黄秀丽，该公司总经理。
委托代理人：马德荣，该公司员工。
委托代理人：张苏仔，该公司员工。
上诉人深圳市宝顺通科技有限公司（以下简称为宝顺通公司）因与被上诉人东莞市华南物业投资管理有限公司（以下简称为华南物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第953号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
华南物业公司因本案于2014年8月18日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1．依法解除华南物业公司与宝顺通公司之间的租赁合同；2．华南物业公司无需返还宝顺通公司的履约保证金277500元；3．宝顺通公司支付华南物业公司2013年9月15日至2013年12月31日的房产使用税滞纳金14406元，2013年12月1日至2013年12月31日租金滞纳金68450元，2014年1月1日至2014年1月31日的租金滞纳金35150元；4．宝顺通公司支付华南物业公司2014年8月份租金92500元及后续租金直至宝顺通公司搬离华南物业公司的物业；5．宝顺通公司所缴纳的装修押金100000元归华南物业公司所有。
原审法院经审理查明，2013年8月9日，华南物业公司作为甲方与宝顺通公司作为乙方签订了一份《租赁合同》，合同约定：华南物业公司将位于东莞市塘厦科苑城3#号厂区的房屋出租给宝顺通公司使用，租赁期限共12年，从2013年9月15日至2025年9月14日；租金每三年递增10%，2013年9月15日至2016年9月14日租金为92500元／月，免租期为45天，即从2013年9月15日至2013年10月31日止；乙方应当在每月5日前一次性将当月的租金汇入甲方指定的账户，乙方应当在每年12月5日前将当年的治安管理费及房地产使用税支付给甲方代缴；乙方在本合同签订后3日内交付履约保证金277500元给甲方；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同、收回租赁物，并且没收履约保证金，赔偿损失：乙方擅自将租赁物转租、分租、转让或转借给第三方使用的，乙方拖欠租金超过一个月的等等；乙方装修租赁物时不得擅自改变租赁物的建筑结构，并应当先交纳装修押金100000元给华南物业公司，若未经甲方同意，乙方擅自动工装修、改建者或违背甲方批准装修方案图纸乱搭乱建者，视为乙方根本违约，并没收装修押金；乙方逾期交付租金未超过一个月的，除仍应支付相应的租金外，还应当每日按拖欠租金数额1%的标准向甲方支付滞纳金，甲方有权从履约保证金中先行扣除。合同签订后，宝顺通公司支付了保证金277500元以及装修押金100000元。
华南物业公司主张宝顺通公司自2014年1月起存在迟延交纳租金的情况，2014年1月的租金拖欠至2014年4月才交纳，应按照合同约定交纳滞纳金，并且在2014年8月至2014年10月期间将案涉物业转租给第三人。华南物业公司提供《厂房租赁合同》、公证书，证明宝顺通公司将案涉房屋转租给东莞市盟图金属科技有限公司等第三人；提供东府国用（2006）第特609号国有土地使用证、建字第99-20-00144号建设工程规划许可证、建字第2008-20-00017号建设工程规划许可证副证、建字第2008-20-00018号建设工程规划许可证副证，证明案涉房屋的权属证书，建设单位为：东莞市华南工业经济发展有限公司；提供协议书，证明东莞市华南工业经济发展有限公司将案涉物业委托华南物业公司进行管理维护并以华南物业公司名义对外出租、分租等。
宝顺通公司确认转租的事实，但是认为双方签订合同时，华南物业公司是知道宝顺通公司用于转租、分租，每次宝顺通公司转租前均有口头告知华南物业公司，华南物业公司也表示同意转租；对案涉房屋的国有土地使用证、建筑规划许可证真实性确认，但主张土地使用权人是东莞市华南工业经济发展有限公司，用地单位、用地项目名称、用地位置均不能证明案涉标的物。
庭审中，华南物业公司确认宝顺通公司已经缴纳2014年8月的租金，同意撤回要求宝顺通公司缴纳2014年8月租金的诉讼请求，但主张宝顺通公司应自2014年9月起按合同约定租金标准支付租金至宝顺通公司搬离案涉物业为止。宝顺通公司提供个人跨行汇款汇出回单显示宝顺通公司于2014年2月7日转账支付华南物业公司2014年1月以及2014年2月租金，于2014年2月11日转账支付华南物业公司2013年12月的租金以及2013年房产税。宝顺通公司主张在2013年春节期间已经提前告知华南物业公司因宝顺通公司总公司财务的原因，需要缓交租金及房产使用税，并取得华南物业公司的同意；主张宝顺通公司的装修方案均征得华南物业公司的同意，当时双方有口头协商，但没有形成书面材料。对于宝顺通公司上述主张，华南物业公司均予以否认。
2014年8月18日，华南物业公司以宝顺通公司违约为由向原审法院提起诉讼，请求判如所请。2014年10月16日，原审法院将本案起诉状副本及证据副本送达给宝顺通公司。华南物业公司、宝顺通公司确认截止原审辩论终结前，宝顺通公司转租的次承租人仍占用案涉物业。
另查明，中国人民银行公布的六个月以内（含六个月）贷款基准年利率2012年7月6日至2015年2月28日为5.6%。
原审法院认定上述事实的证据有：华南物业公司提供的《租赁合同》、《厂房租赁合同》复印件、授权委托书、国有土地使用证、《建设工程规划许可证》、建设工程消防验收意见书、公证书、《东莞市公安局鉴定意见书》、宝顺通公司提供的个人跨行汇款汇出回单以及原审庭审笔录、问话笔录等。
原审法院认为，根据华南物业公司、宝顺通公司的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、华南物业公司、宝顺通公司双方签订的《租赁合同》是否有效；二、宝顺通公司是否有违约行为，《租赁合同》是否符合解除条件，履约保证金应否返还；三、宝顺通公司应否向华南物业公司交纳从2014年9月21日起至搬离之日止的租金；四、宝顺通公司应否向华南物业公司支付因逾期未付租金及房产使用税而产生的滞纳金；五、装修押金是否应当返还。
对于第一个争议焦点。华南物业公司、宝顺通公司均确认双方就东莞市塘厦镇科苑城3#号厂区签订了《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性、禁止性规定，并且案涉房屋所占土地有国有土地使用证，案涉房屋已经办理建筑工程规划许可证，所以，华南物业公司、宝顺通公司双方签订的《租赁合同》合法有效，原审法院予以确认。华南物业公司、宝顺通公司双方应当全面履行《租赁合同》约定的权利义务。
对于第二个争议焦点。根据双方签订的《租赁合同》的约定：乙方擅自将租赁物转租给第三方使用的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁物并没收履约保证金，现宝顺通公司将案涉房屋转租给第三方，其主张转租经华南物业公司同意，但是没有提供任何证据佐证，故原审法院对宝顺通公司主张不予采信。宝顺通公司将案涉房屋转租给第三方，违反双方合同的约定，华南物业公司有权解除合同，不予退回履约保证金。华南物业公司通过提起诉讼要求解除与宝顺通公司的《租赁合同》，而原审法院于2014年10月16日将本案的起诉状副本送达宝顺通公司，宝顺通公司自此应知悉华南物业公司要求解除合同的事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，所以，原审法院确认，华南物业公司、宝顺通公司双方在2013年8月9日签订的《租赁合同》于2014年10月16日解除。因宝顺通公司的转租行为导致合同解除，华南物业公司请求无需返还履约保证金277500元，合法有据，原审法院予以支持。
对于第三个争议焦点。华南物业公司、宝顺通公司确认宝顺通公司已经缴交2014年8月期间的租金，而如上所述，华南物业公司、宝顺通公司双方的《租赁合同》于2014年10月16日解除，故宝顺通公司应按合同约定支付华南物业公司截至2014年10月16日的租金为140241.94元（92500元／月＋92500元÷31天×16天）。在华南物业公司、宝顺通公司合同解除后，华南物业公司丧失请求宝顺通公司支付租金的合同基础，但宝顺通公司自2014年10月17日起仍实际占用华南物业公司的租赁物，应当按照租金的标准支付占有使用费。华南物业公司请求宝顺通公司支付占有使用费支付至实际搬离之日止，原审法院予以支持。
对于第四个争议焦点。根据《租赁合同》约定，宝顺通公司应于每月5日前一次性将当月的租金汇入华南物业公司指定的账户，否则应每日按拖欠租金数额1%的标准向华南物业公司支付滞纳金。而宝顺通公司于2014年2月7日转账支付华南物业公司2014年1月租金，于2014年2月11日转账支付华南物业公司2013年12月的租金，宝顺通公司主张已经征得华南物业公司同意缓期交纳上述月份的租金，但没有提供任何证据予以证明，对此原审法院不予采信。因此，宝顺通公司的上述行为已经构成逾期交纳租金。虽然华南物业公司、宝顺通公司在《租赁合同》中对拖欠租金滞纳金进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失的数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，华南物业公司、宝顺通公司关于租金滞纳金的标准明显过高，在华南物业公司未能举证证明迟延支付租金而造成的损失数额以及综合实际情况认定宝顺通公司迟延缴纳租金所造成华南物业公司的损失应为迟延缴纳租金而产生的利息损失，根据中国人民银行同期同类贷款利率标准核算2013年12月的租金滞纳金为965.04元（92500元×5.6%÷365天×68天）；2014年1月的租金滞纳金为468.33元（92500元×5.6%÷365天×33天）。华南物业公司诉请的租金滞纳金在上述范围内的，原审法院予以支持，超出部分予以驳回。
另，因华南物业公司、宝顺通公司在《租赁合同》中并未约定房产使用税的滞纳金，华南物业公司主张的房产使用税滞纳金缺乏合同依据，原审法院不予支持。
对于第五个争议焦点。根据华南物业公司、宝顺通公司双方的《租赁合同》约定宝顺通公司装修案涉房屋应当经华南物业公司的批准，擅自动工装修的，华南物业公司有权没收装修押金，根据华南物业公司提供的《公证书》，案涉房屋现由宝顺通公司转租后的第三人装修使用，且宝顺通公司没有提供证据证明该装修经华南物业公司批准，故宝顺通公司违反合同约定，华南物业公司请求无需退回宝顺通公司装修押金100000元，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认华南物业公司与宝顺通公司在2013年8月9日签订的《租赁合同》于2014年10月16日解除；二、宝顺通公司于判决发生法律效力之日起五日内支付华南物业公司2014年9月1日至2014年10月16日期间的租金人民币140241.94元；三、宝顺通公司于判决发生法律效力之日起五日内按照每月92500元的标准支付华南物业公司从2014年10月17日起至搬离之日止的占有使用费；四、宝顺通公司于判决发生法律效力之日起五日内支付华南物业公司2013年12月的租金滞纳金人民币965.04元；五、宝顺通公司于判决发生法律效力之日起五日内支付华南物业公司2014年1月的租金滞纳金人民币468.33元；六、华南物业公司无需返还宝顺通公司履约保证金人民币277500元；七、华南物业公司无需返还宝顺通公司装修押金人民币100000元；八、驳回华南物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审受理费9680元，由华南物业公司负担1340元，宝顺通公司负担8340元。管辖权异议诉讼费100元，由宝顺通公司负担。
宝顺通公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定《租赁合同》解除的原因错误。双方在签订《租赁合同》时，华南物业公司应当知悉宝顺通公司及其投资人深圳市中宝科投投资管理有限公司的经营范围，宝顺通公司承租华南物业公司的案涉厂房是用于转租、分租等投资管理，宝顺通公司在承租案涉厂房并取得了华南物业公司的同意后，即将厂房转租、分租给其他多达六位承租人，华南物业公司并有专人在租赁物现场长期管理，不可能不知情。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，租赁期间，华南物业公司早已知道宝顺通公司转租、分租的行为，同时，宝顺通公司提交的两份场地使用证明，为分租案涉厂房的次承租人东莞市盟图金属科技有限公司、钟志勇、深圳市正昊精密科技有限公司东莞分公司分别提供了场地使用证明，这直接反映出华南物业公司以真实的意思表示认可了宝顺通公司的合法转租、分租行为。原审法院无视华南物业公司的责任，认定宝顺通公司违反合同约定，认为华南物业公司有权解除合同，且无需退还保证金，属认定事实错误。二、双方签订《租赁合同》后，宝顺通公司及次承租人按照合同约定对租赁厂房进行装修，装修前宝顺通公司有将装修方案提供给华南物业公司并经批准进行装修，装修完毕也经过华南物业公司的验收，且装修过程中未出现华南物业公司所称的改变案涉厂房建筑结构的情况，但华南物业公司完全颠倒黑白，恶意侵占宝顺通公司的装修押金。原审法院采信华南物业公司的主张，错误判决华南物业公司无需返还宝顺通公司装修押金，是错误的。三、租赁期间，宝顺通公司均严格按照合同约定支付租金、履行合同义务，关于2013年12月、2014年1月的租金，宝顺通公司分别于2014年2月11日、2014年2月7日支付的问题，当时时值年底，宝顺通公司是征得华南物业公司的同意缓缴租金的，且后续双方继续保持良好的租赁关系，华南物业公司也没有提出拖欠租金的滞纳金，现原审法院认定华南物业公司没有提供华南物业公司同意缓交的证据，错误支持了部分滞纳金。四、宝顺通公司已根据《租赁合同》约定足额支付了2014年8月、2014年9月1日至2014年10月16日的租金，无需再行支付。同时，宝顺通公司也愿意在华南物业公司违约解除《租赁合同》后参照租金标准支付租赁物的占有使用费。综上，宝顺通公司请求本院判令撤销原审判决第二、四、五、六、七项，改判宝顺通公司无需支付华南物业公司2014年9月1日至2014年10月16日的租金、2013年12月的租金滞纳金965.04元、2014年1月的租金滞纳金468.33元，改判华南物业公司应当依法返还宝顺通公司履行保证金277500元、装修押金100000元。
华南物业公司答辩称：一、宝顺通公司的上诉理由不成立。首先，宝顺通公司与华南物业公司签订《租赁合同》时并未明确承租案涉厂房是用于转租、分租的，从租赁后的水、电费均由宝顺通公司抄表、缴费可知，华南物业公司没有派人长期在现场管理，在案发前如果不是宝顺通公司拖欠租金，华南物业公司上门讨租，根本不知道宝顺通公司的转租、分租情况。其次，宝顺通公司称华南物业公司为案涉厂房的次承租人钟志勇等分别提供了场地使用证明，这不是事实。宝顺通公司提交的《住所（经营场所）产权证明》是宝顺通公司在与华南物业公司签订《租赁合同》后，因其自身办理工商登记要求华南物业公司提供，当时宝顺通公司尚未确定其登记企业名称，该证明是空白的，华南物业公司在盖章时注明场所是“塘厦科苑城华南科技园3#厂区”，日期是2013年10月26日，但塘厦科苑城3#厂区3楼的实际使用人“东莞市海纳能源科技有限公司”提供的钟志勇与宝顺通公司的租赁合同签订日期是2013年11月15日，可知该证明上的经营者“钟志勇”和经营场所“塘厦科苑城3#厂区3楼”是宝顺通公司后来填写的。最后，从东莞市海纳能源科技有限公司提供的《东莞市工商行政管理局行政处罚听证告知书》东工商塘听告字（2015）77号和华南物业公司从东莞市工商行政管理局查询到的《企业机读档案登记资料》可知，塘厦科苑城3#厂区3楼的实际使用人东莞市海纳能源科技有限公司在工商登记时没有用到经营者为钟志勇的场地证明，而是以虚假的场所证明和租赁合同骗取工商登记的，宝顺通公司的该上诉理由是虚假的。二、关于装修违约的事实，华南物业公司认为原审认定清楚。三、关于逾期交纳租金的违约事实，华南物业公司认为虽华南物业公司未提供因宝顺通公司迟延交租的具体损失数额，但原审法院不应主动调整违约金。事实上，宝顺通公司始终没有按时交租，否则不会出现华南物业公司上门讨租的行为，并发现其违约分租和擅自装修的违约行为。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
另查明，宝顺通公司在二审期间提交两份《住所（经营场所）产权证明》，两份证明上均盖有“东莞市华南物业投资管理有限公司”盖章，并注明“塘厦科苑城华南科技园3#厂区2013.10.26”的字迹；其中一份证明从工商行政管理局调取，证明上注明的经营者是“深圳市正昊精密科技有限公司”且盖有东莞市科苑城信息产业园有限公司的印章；另一份证明上注明的经营者是“钟志勇”，但并无东莞市科苑城信息产业园有限公司、宝顺通公司的印章。宝顺通公司提交上述证明拟证明华南物业公司认可宝顺通公司的转租、分租行为。宝顺通公司还提交一份《房租赁合同》（复印件），显示宝顺通公司于2013年10月4日将厂房租赁他人的事实。
经质证，华南物业公司主张宝顺通公司要求华南物业公司出具证明时，华南物业公司当时出具了空白证明。对于华南物业公司是否有出具空白产权证明的情况，宝顺通公司表示没有印象。对于租赁合同，华南物业公司表示不予确认。
华南物业公司亦在二审期间提交了东莞市工商行政管理局塘厦分局出具的《关于举报东莞市盟图金属科技有限公司等三家公司涉嫌提交虚假材料取得公司登记违法行为的回复》（复印件）、《行政处罚听证告知书》（复印件）、东莞市公安局出具的《鉴定意见书》（复印件）、东莞市海纳能源科技有限公司的营业执照及企业机读档案资料。该证据显示“东莞市盟图金属科技有限公司”、“东莞市德旭光电有限公司”向工商行政管理局提交的《住所（经营场所）产权证明》上的“东莞市华南物业投资管理有限公司”的印章经东莞市公安局鉴定是虚假的；后华南物业公司向东莞市工商行政管理局塘厦分局对相关公司进行投诉；东莞市工商行政管理局塘厦分局回复华南物业公司认为东莞市盟图金属科技有限公司、东莞市德旭光电有限公司、东莞市晨星塑胶科技有限公司提交的《住所（经营场所）产权证明》涉嫌虚假，并对东莞市海纳能源科技有限公司提交虚假材料取得公司登记的行为进行了处罚。华南物业公司主张上述证据能证明宝顺通公司未经华南物业公司同意转租分租，已违反合同约定。
经质证，宝顺通公司认为华南物业公司提交的《关于举报东莞市盟图金属科技有限公司等三家公司涉嫌提交虚假材料取得公司登记违法行为的回复》（复印件）、《行政处罚听证告知书》（复印件）、《鉴定意见书》没有原件，不予确认。对于东莞市海纳能源科技有限公司的营业执照及企业机读档案资料，确认真实性。
还查明，宝顺通公司主张其将案涉租赁物分租给盟图公司（正昊公司改名）、德旭光电公司、晨星塑胶公司、欧阳海标、钟志勇（海纳能源公司）、黄春霞，宝顺通公司同时称其事先有口头告知华南物业公司的转租情况。宝顺通公司另主张其装修房屋时，华南物业公司有人过来检查，但其确认装修的时候没有提供方案给华南物业公司。华南物业公司确认装修的时候华南物业公司有派人例行检查，并要求宝顺通公司提供装修方案，宝顺通公司并未提供装修方案给华南物业公司。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对宝顺通公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：一、宝顺通公司是否存在违约行为；二、华南物业公司能否没收宝顺通公司的装修押金；三、宝顺通公司应否支付华南物业公司迟延交付租金的滞纳金。
关于争议焦点一。根据华南物业公司提交的证据显示，案涉租赁物已取得建设工程规划许可证，华南物业公司与宝顺通公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，属合法有效的合同，应对双方当事人具有约束力。根据《租赁合同》第九条第4点的约定，宝顺通公司将租赁物转租给第三方的，宝顺通公司须书面告知华南物业公司，征得华南物业公司同意，否则视为宝顺通公司根本违约。本案中，宝顺通公司将案涉租赁物分租给多达六位承租者，宝顺通公司应当就每一个转租行为得到华南物业公司承担举证责任，否则，按《租赁合同》的约定，宝顺通公司应构成根本违约。根据宝顺通公司提交的《住所（经营场所）产权证明》，仅能证明宝顺通公司有就其中两个转租事实告知华南物业公司，但对于其他转租情况，宝顺通公司并无相应证据证明。另一方面，虽宝顺通公司提交的两份《住所（经营场所）产权证明》显示宝顺通公司将案涉租赁物分租给了深圳市正昊精密科技有限公司及钟志勇。根据宝顺通公司的陈述并结合华南物业公司二审提交的证据，钟志勇是以东莞市海纳能源科技有限公司的名义承租，《住所（经营场所）产权证明》注明钟志勇是经营者，可该《住所（经营场所）产权证明》并未提交工商行政部门，相反东莞市海纳能源科技有限公司向工商行政部门提交的材料却使用华南物业公司的虚假印章；而深圳市正昊精密科技有限公司承租后，在其更名为东莞市盟图金属科技有限公司后也同样使用了华南物业公司的虚假印章。至于宝顺通公司将案涉租赁物分租给其他公司及个人后，部分公司在进行工商登记时也同样使用了虚假印章。本院认为，若然宝顺通公司在分租时已告知华南物业公司，且经华南物业公司同意，则案外人承租宝顺通公司分租的租赁物后，理应取得华南物业公司的真实材料，但从证据反映，宝顺通公司并未真实告知华南物业公司相关分租情况。鉴于以上事实，本院认为宝顺通公司的举证不足以证明其严格履行《租赁合同》所约定的告知义务，按《租赁合同》的约定，宝顺通公司已构成违约，依照《租赁合同》第十条第一款的约定，华南物业公司有权单方面解除合同，收回租赁物及没收履行保证金。
关于争议焦点二。根据《租赁合同》第八条的约定，宝顺通公司对租赁物进行装修前，应当向华南物业公司提交书面装修方案，并经华南物业公司同意后方可装修；未经华南物业公司同意擅自装修的，华南物业公司有权没收装修押金。根据宝顺通公司及华南物业公司的陈述，虽宝顺通公司确认其在装修前并未向华南物业公司提交书面装修方案且未经得华南物业公司同意，但华南物业公司确认在装修时其员工有检查案涉租赁物。本院认为，虽宝顺通公司未依约在装修前告知华南物业公司，但是华南物业公司在知晓宝顺通公司装修后并未制止，其行为应视为华南物业公司事后认可宝顺通公司的装修行为，现华南物业公司要求没收宝顺通公司的装修押金，依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三。宝顺通公司延迟支付租金，依《租赁合同》的约定，宝顺通公司应当向华南物业公司支付滞纳金。宝顺通公司主张其迟延支付租金已获得华南物业公司的同意，但其对此并没有提交证据证明，宝顺通公司主张无需支付迟延支付租金的滞纳金，没有依据，本院不予支持。
综上，宝顺通公司的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第953号民事判决第一、二、三、四、五、六项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第953号民事判决第七、八项。
三、驳回东莞市华南物业投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费9680元，由东莞市华南物业投资管理有限公司承担2782元，深圳市宝顺通科技有限公司承担6898元；管辖权异议诉讼费100元，由深圳市宝顺通科技有限公司承担。二审案件受理费8992元，由东莞市华南物业投资管理有限公司承担1733元，深圳市宝顺通科技有限公司承担7259元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 周爱婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。