浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终1888号
上诉人（原审被告）：黄秀眉。
委托诉讼代理人：姜正，浙江合一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张也，浙江合一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：瑞安市港瑞商业管理有限公司，住所地瑞安市玉海街道文化巷与邮电北路交叉口西北处。
法定代表人：郑统弟。
委托诉讼代理人：陈继锋，浙江玉海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈督，浙江玉海律师事务所律师。
上诉人黄秀眉因与瑞安市港瑞商业管理有限公司（以下简称港瑞公司）租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2015）温瑞民初字第3308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月3日公开开庭进行了审理。黄秀眉的委托代理人姜正，港瑞公司的委托代理人陈继锋、陈督，证人张余、张娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄秀眉上诉请求：撤销原判，依法改判驳回港瑞公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、港瑞公司不具备诉讼主体资格。港瑞公司与业主签订的《委托经营管理合同》明确约定必须以业主的名义与黄秀眉签订合同，并以业主的名义收取租金收益。港瑞公司以自己的名义签订租赁合同并收取租金，系超越代理权限。二、黄秀眉对涉案店铺进行装修并入驻经营后，港瑞公司才通知黄秀眉签订正式租赁合同，根据双方签订的《新玉海广场租赁意向书》的规定，黄秀眉收到港瑞公司通知一周内需签署《商铺租赁合同》，否则视为黄秀眉自动放弃承租权。故黄秀眉拒绝续签《商铺租赁合同》，自动放弃承租权，黄秀眉解除《新玉海广场租赁意向书》合法有效。三、原审判决黄秀眉支付公共能耗、综合管理费每月2096元以及违约金，缺乏事实和法律依据。公共能耗、综合管理费应当以实际支出为准。本案系港瑞公司违约在先，黄秀眉系行使自己的抗辩权，依法不应承担违约责任。四、原审判决租金、公共能耗、综合管理费从2014年10月1日开始计算至黄秀眉实际腾空之日止，缺乏事实和法律依据，且明显有失公平、公正。事实上，黄秀眉在2015年2月份就已经搬离店铺。故黄秀眉已经腾空店铺。港瑞公司作为商场的管理者，在涉案店铺已停止经营的情况下，不采取任何措施，放任损失扩大，应承当全部责任。造成商户停业、搬离店铺的主要原因系港瑞公司的虚假宣传，经营不善造成的。且港瑞公司对黄秀眉在内的众多商户的店面采取停电、停水的措施，导致商户无法正常经营。五、承租保证金18158元、装修保证金5000元应当从租金中予以抵扣。
港瑞公司辩称，一、港瑞公司具有诉讼主体资格，港瑞公司与业主签订的委托经营合同明确商铺所有的事由均由港瑞公司完成，业主无条件确认港瑞公司的活动。二、意向书已经具备合同所需要素，应认定为正式合同，双方也按照意向书的内容进行履行。黄秀眉没有按照规定或约定解除合同，也没有通知港瑞公司，双方合同处于继续履行状态。黄秀眉自己停止经营是单方行为，不代表已经解除合同。三、原审认定的事实及判定的费用计算方式都是符合双方合同的约定。四、原审判决费用支付到黄秀眉实际腾空之日是正确的。黄秀眉至今未腾空店铺。五、黄秀眉主张店铺已经停止经营而认定双方合同解除、店铺已经归还，错误。合同解除要符合约定或者法律规定的解除条件，黄秀眉没有按照规定或约定解除合同，也没有通知港瑞公司，双方合同处于继续履行状态。六、关于黄秀眉认为宣传导致其损失的问题，商铺开业前的有关宣传不是合同的构成部分。即使存在误解，也是属于可撤销或变更的合同，本案已经超过了撤销权的诉讼时效。七、港瑞公司确实收取了承租保证金18158元、装修保证金5000元，是否抵扣由法院依法判决。
港瑞公司向一审法院起诉请求：一、判令双方签订的签订的《新玉海广场租赁意向书（B1-39）》依法解除，并判令黄秀眉腾空商铺；二、判决黄秀眉支付租金、综合管理费、能耗费共计95688元（租金从2015年1月1日起计算至黄秀眉腾空商铺之日止，暂算至2015年9月1日为72632元；综合管理费、能耗费从2014年10月1日起计算至黄秀眉腾空商铺之日止，暂算至2015年9月1日为23056元）；三、判决黄秀眉向港瑞公司支付合同免租期的租金共计27237元（从2014年10月1日起至2015年1月1日止）。
一审法院认定事实：2014年8月20日，港瑞公司与黄秀眉就瑞安市港瑞新玉海广场负一层B1-39号商铺，签订《新玉海广场租赁意向书》，约定：黄秀眉承租上述商铺的月租金为9079元，综合管理费与公共能耗费共计每月2096元。租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止，租金支付方式付六押二，意向书签订后3个工作日黄秀眉支付承租保证金18158元，开业之日起免租三个月。黄秀眉于2014年8月26日已支付承租保证金18158元。意向书第八条第二项约定：黄秀眉收到港瑞公司通知一周内需签署《商铺租赁合同》，否则视为黄秀眉自动放弃承租权。期间，港瑞公司曾通知黄秀眉签订租赁合同。之后黄秀眉对该商铺进行装修并入驻经营。现该商铺已停止经营。黄秀眉承租的商铺已于2015年9月17日取得房屋所有权证，商铺所有权人已委托港瑞公司对该商铺进行经营管理。港瑞公司于2014年10月18日开业。
原判认为，港瑞公司与黄秀眉之间签订的虽是租赁意向书，但黄秀眉在收到商铺后进行装修并实际入驻进行经营，并已缴纳承租保证金，港瑞公司对此亦未提出异议，视为双方已按租赁意向书履行，该意向书已具备合同的必要条件，双方的租赁关系已成立。该租赁意向书系双方当事人的真实意思表示，不存在无效的情形，该意向书合法有效，双方当事人应当按照约定各自履行义务。黄秀眉称意向书第八条第二项约定：黄秀眉收到港瑞公司通知一周内需签署《商铺租赁合同》，否则视为黄秀眉自动放弃承租权。但此后港瑞公司并未要求黄秀眉搬出该商铺，双方亦未就意向书的解除达成一致意见，故双方签订的意向书并未解除。现港瑞公司已按约向黄秀眉交付商铺，黄秀眉也应按约支付租金及综合管理费、公共能耗费。在黄秀眉拖欠租金及其他费用的情况下，港瑞公司提出解除双方的租赁关系及腾空商铺，予以支持。意向书中并没有为免租期设置条件，按约定，黄秀眉可享有开业之日起三个月的免租期，港瑞公司于2014年10月18日开业，故黄秀眉应于2015年1月19日起支付租金。委托经营合同已明确约定产权人将其商铺委托给港瑞公司经营管理，故港瑞公司有权以自己的名义出租及收取租金。是否通过消防验收并不影响租赁合同的效力，且黄秀眉亦未因消防问题导致无法营业，故黄秀眉认为商场是否有通过消防验收不清楚而导致合同效力待定的辩称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、确认港瑞公司与黄秀眉于2014年8月20日签订的《新玉海广场租赁意向书》解除。二、黄秀眉于本判决生效后十日内将坐落于瑞安市玉海街道公园路港瑞新玉海广场B1-39号商铺腾空并交还港瑞公司。三、黄秀眉于本判决生效后十日内支付港瑞公司租金（租金按每月9079元从2015年1月19日起计算至商铺实际腾空之日止）。四、黄秀眉于本判决生效后十日内支付港瑞公司综合管理费、公共能耗费，按每月2096元从2015年1月19日起计算至商铺实际腾空之日止。五、驳回港瑞公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2759元，由港瑞公司负担859元，黄秀眉负担1900元。
二审期间，黄秀眉提交了证据一：委托经营管理合同，以证明港瑞公司不具有诉讼主体资格；证据二：照片、视频，部分业主要求撤铺的报告、宣传单，以证明港瑞公司未按照要求承诺使国际大品牌入驻商场，且已经入驻的部分品牌商店现早已撤出，导致商场无法正常经营，港瑞公司违约、欺诈的行为造成黄秀眉巨大的经济损失。证据三：港瑞新玉海广场开业告知函，以证明港瑞公司延期开业的违约行为及开业率不达标。证据四：港瑞玉海的微信公众号、公证书，以证明港瑞公司承诺的国际品牌商家并未入驻，构成虚假宣传。证据五：黄秀眉店铺照片，以证明黄秀眉装修事实以及因港瑞公司的虚假宣传对其造成的损失，以及黄秀眉早已腾空店铺的事实。证据六：现场勘察申请书，以证明黄秀眉早已腾空的事实，港瑞公司故意不接受腾空店铺，任其损失继续扩大。证据七：证人张余的当庭证言，证据八：张娜当庭证言，证据七八以证明黄秀眉具体腾空商铺的日期为2015年2月14日。港瑞公司提供了证据九：瑞安市人民法院（2015）温瑞民初字3194号判决书，温州市中级人民法院（2016）浙03民终1070号判决书，以证明港瑞公司当时的开业率到达85%。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，证据一在一审已经出示，不属于二审证据。证据二三四既不能证明港瑞公司的开业率情况及部分品牌入驻和撤出的情况，也不能证明双方就港瑞公司开业时间、入驻品牌、开业率等事项进行约定，故本院不予采信。证据五、七、八相互印证，可以证明黄秀眉在港瑞公司向原审法院起诉之前已经从涉案商铺搬离。关于证据九，该案件的当事人在其合同中特别约定开业率达到85%以上，而本案的合同中并未做该特别约定，故该证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院根据黄秀眉的申请，于2016年7月14日到涉案商铺进行勘察。涉案商铺无经营，商铺内经营物品已经搬离。
经审核当事人在一、二审提供的证据及双方当事人陈述，本院依法对原判决认定的事实予以确认。另认定：1、黄秀眉在港瑞公司向原审法院起诉之前已从涉案商铺搬离。2、黄秀眉向港瑞公司支付了装修保证金5000元。
本院认为，关于港瑞公司的诉讼主体资格问题。港瑞公司提供的委托经营管理合同明确港瑞公司进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，港瑞公司的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。且根据合同相对性原则，涉案商铺系以港瑞公司的名义出租且交付黄秀眉使用。故港瑞公司有权以其自己的名义起诉，系本案适格的当事人。
关于合同解除问题。黄秀眉主张双方仅签订《新玉海广场租赁意向书》，因黄秀眉在收到港瑞公司通知一周内未签署《商铺租赁合同》，故双方租赁合同关系解除。本院认为，尽管在意向书中双方约定黄秀眉需在收到港瑞公司通知后一周内签署《商铺租赁合同》，否则视为黄秀眉自动放弃承租权。但在港瑞公司向黄秀眉发出要求签订《商铺租赁合同》后，黄秀眉继续对店铺进行装修并经营，而港瑞公司亦未提出收回店铺的要求。故双方以其实际行为就继续保持租赁关系达成一致意见，双方应按照意向书继续履行合同。黄秀眉称港瑞公司存在夸大宣传，使其经营目的落空，但其提供的证据不能证明其主张的事实。因此，黄秀眉不享有合同解除权，其搬离行为不必然导致合同解除。相反，在实际履行过程中，黄秀眉仅支付了承租保证金18158元，故黄秀眉存在违约行为，港瑞公司依法享有解除权。享有合同解除权的一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。港瑞公司于2015年10月8日向原审法院起诉要求解除合同。黄秀眉于2015年10月8日签收了起诉状副本。故港瑞公司与黄秀眉的租赁合同于2015年10月8日解除。
关于公共能耗费、综合管理费用的计算标准问题。黄秀眉主张双方签订的《新玉海广场租赁意向书》仅是一种意向约定，公共能耗费、综合管理费不应当以意向约定为准，而应当以实际支出为准。本院认为，尽管双方签订的是租赁意向书，但双方通过各自的行为实际履行了租赁合同，双方租赁关系成立。现黄秀眉主张不应当按照该租赁意向书的约定支付公共能耗费、综合管理费，于法无据，本院不予支持。
关于涉案商铺的实际腾空之日问题。港瑞公司不同于一般租赁合同中的出租人，其既是商铺的出租人，也是商铺的管理人。港瑞公司在交付商铺的同时，还具有管理商铺、保证整个商场的正常运行等权利和义务。黄秀眉在港瑞公司向原审法院起诉前已从涉案商铺搬离。港瑞公司称其不知情，不符合常理，亦与其职责不符。黄秀眉在合同解除之前已经搬离涉案商铺，故涉案商铺无需腾空。
关于承租保证金、装修保证金问题。双方签订的《新玉海广场租赁意向书》约定，黄秀眉因自身原因未按照本租赁意向书约定如期与港瑞公司签署《租赁合同》的，港瑞公司所收取本意向书下承租保证金不予退还。尽管黄秀眉与港瑞公司没有签订《租赁合同》，但双方根据该意向书的约定实际建立了租赁合同关系，履行了租赁合同。现港瑞公司行使其解除权解除合同，该承租保证金应予以退还。《新玉海广场租赁意向书》约定，装修保证金在商户通过商铺竣工验收合格后一个月内无息退还。现双方已经解除合同，黄秀眉亦不存在合同约定应当予以扣除的情形，故该装修保证金亦应予以退还。鉴于黄秀眉租保证金18158元、装修保证金5000元应当从租金中予以抵扣。故保证金18158元、装修保证金5000元在应付租金中直接抵扣。
黄秀眉应向港瑞公司支付的租金、综合管理费、公共能耗费的起止日期为：2015年1月19日至2015年10月8日,共263日。黄秀眉应向港瑞公司支付的租金为78502元[263日×（9079元/月×12÷365）]，扣除承租保证金18158元、装修保证金5000元，黄秀眉还需向港瑞公司支付租金55344元；黄秀眉应向港瑞公司支付综合管理费、公共能耗费为18123元[263日×（2096元/月×12÷365）]；合计73467元。
综上，对黄秀眉的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更瑞安市人民法院（2015）温瑞民初字第3308号民事判决主文第一项为：确认瑞安市港瑞商业管理有限公司与黄秀眉签订的《新玉海广场租赁意向书》于2015年10月8日解除。
二、撤销瑞安市人民法院（2015）温瑞民初字第3308号民事判决主文第二、三、四、五项及诉讼费负担部分。
三、黄秀眉于本判决生效后十日内支付瑞安市港瑞商业管理有限公司租金、综合管理费、公共能耗费，合计73467元。
四、驳回瑞安市港瑞商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2759元，由瑞安市港瑞商业管理有限公司负担579元，黄秀眉负担2180元。二审案件受理费2216,由瑞安市港瑞商业管理有限公司负担216元，黄秀眉负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一六年九月十八日
书 记 员 周婷婷