广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法沥民一初字第646号
原告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社，住所地：广东省东莞市。
负责人卢建新，该联合社主任。
委托代理人李晨晖，广东昊盟律师事务所律师。
委托代理人罗勇文，广东昊盟律师事务所律师。
被告东莞市华力精密五金制品有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人郑棱，该公司总经理。
委托代理人郑桃林，广东名道律师事务所律师。
委托代理人程世波，广东名道律师事务所律师。
原告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社诉被告东莞市华力精密五金制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法由审判员叶志文适用简易程序独任审理，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社的委托代理人李晨晖、罗勇文，被告东莞市华力精密五金制品有限公司的委托代理人程世波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社诉称，经友好协商，原被告双方分别在2013年8月23日、2013年11月15日签订了《厂房承包合同》及《补充协议》，约定由被告向原告承租位于东莞市东坑镇东坑村创基路16号的厂房、宿舍、电房和门卫室等共计5688平方米的物业用于生产经营，租金为每月50000元（不含税），被告应在每月10日前交纳当月上述费用，逾期达50天未交纳的，原告有权单方解除合同、收回厂房使用权并不需退还被告已交纳的款项，及被告违约需向原告赔付违约金300000元等条款。合同签定后，原告依约提供厂房给被告使用，被告亦按时支付租金。但2015年初因被告经营不善，陆续有拖欠原告租金不付的违约情形，截止目前为止，被告已拖欠原告3、4、5、6、7、8、月份共计6个月的租金共计267775元。并且因被告拖欠原告租金，法定代表人拒不出面解决支付问题，已构成根本违约，应当支付违约金300000元给原告。以上款项虽经原告多次催促，但被告仍拒不支付。被告行为已经违反合同约定，构成根本性违约，导致原告方不能顺利达成合同的目的。请求法院判令：1.解除原被告双方分别于2013年8月23日、2013年11月15日签订的《厂房承包合同》及《补充协议》，责令被告立即腾空退还承租物业给原告；2.被告支付拖欠的厂房占有使用费，暂计至2015年8月31日为267775元，从2015年9月份开始按每月50000元计算，计至搬离厂房之日止；3.被告向原告支付违约金300000元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告东莞市华力精密五金制品有限公司辩称，请求法院依法审查本案的合同效力，审查原告出租的厂房是否具有建设工程规划许可证；被告确认8月份之前拖欠的厂房占有使用费267775元，9月份之后没有实际占用厂房不应计算；除了有4台机器设备没变卖，其余都变卖了，剩下的4台机器原告不允许被告拉走，所以一直放在厂房内但是否现在还在厂房中需要法院去核实；对于原告诉请的违约金在合同无效的情况下不应支付，合同有效时违约金过高，请求法院依法调整；被告有100000元的保证金在原告处，应折抵占有使用费。
经审理查明，原、被告分别于2013年8月23日、2013年11月15日，签订了《厂房承包合同》及《补充协议》，约定由被告向原告承租位于东莞市东坑镇东坑村创基路16号的厂房、宿舍、电房和门卫室等共计5688平方米的物业用于生产经营，租金为每月50000元（不含税）。
庭审中，原、被告确认被告从2015年3月开始拖欠租金，至2015年8月30日共拖欠租金267775元。原告主张被告是于2015年10月15日腾空厂房，被告主张在2015年9月2日除四台机器尚在厂房内，其他设备已清空，但原、被告双方均无法提供证据到庭证实案涉厂房的实际腾空时间。
另，原告未能提供案涉租赁物的房产证、建设工程规划许可证。
被告主张先后支付了押金34000元、押金66000元，共有100000元押金在原告处。原告仅承认收到被告押金66000元。
以上事实，有原告提交的《厂房承包合同》、《补充协议》、工程竣工验收报告，被告提交的费用报销单、收款收据以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷，本案争议的焦点是：
一、租赁合同的效力问题。因原告无法提供案涉房屋的房产证、建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，原告与被告之间签订的《厂房承包合同》以及《补充协议》无效。
二、被告实际搬离、腾空厂房的时间的确认。原告已经将厂房实际交付给被告，应由被告对实际搬离腾空厂房的时间进行举证，但被告没有提交证据证实实际搬离时间，故本院对原告确认的厂房腾空时间为2015年10月15日予以采信。
三、被告交付的保证金数额。被告主张交付了保证金100000元，但被告仅提供了一张数额为66000元的收据复印件，故被告的证据不足以证明其已交付保证金100000元。又因为庭审中原告承认已收到保证金66000元，结合被告提供的收据复印件，本院认定被告已交付保证金66000元。
四、占有使用费的计算。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，虽然案涉《厂房承包合同》无效，但被告占有使用案涉租赁物所产生的占有使用费应向原告支付。原、被告确认至2015年8月31日，被告尚欠原告租金267775元，本院对此予以认定，扣除被告已经支付的66000元保证金，故本院确认被告尚应支付原告2015年8月31日前的房屋占有使用费201775元。另《厂房承包合同》中约定的租金为50000元／月，2015年9月1日至2015年10月15日的房屋占有使用费应按50000元／月的标准计算，经计算，该时间段房屋占有使用费为75000元，上述两项房屋占有使用费合计276775元。
五、被告是否需要支付违约金，因《厂房承包合同》无效，该合同中关于违约金的约定属于无效约定，对合同双方均不具有约束力，原告诉请违约金，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市华力精密五金制品有限公司自本判决生效之日起五日内向原告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社支付2015年10月15日前的房屋占有使用费276775元；
二、驳回原告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4739元，由原告东莞市东坑镇东坑股份经济联合社负担2429元，被告东莞市华力精密五金制品有限公司负担2310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 叶志文
二〇一五年十一月二十日
书记员 钟小敏
黄晓菲
附本案适用法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3.第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
5.第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。