广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第565号
原告东莞市东城区温塘菴元股份经济合作社，住所地：广东省东莞市东城区。
法定代表人龙锦富。
委托代理人刘庭光，东莞市东城区法律服务所所长。
委托代理人姚玉珊，东莞市司法局东城分局员工。
被告东莞万士达液晶显示器有限公司，住所地：东莞市东城区。
法定代表人黄显雄，董事长。
委托代理人谭敏，广东格雷兄弟律师事务所律师。
原告东莞市东城区温塘菴元股份经济合作社诉被告东莞万士达液晶显示器有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴抒航适用简易程序独任审判，并于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘庭光、姚玉珊，被告的委托代理人谭敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月19日，原、被告签订《租赁合约书》，约定被告向原告租赁位于东莞市东城区xxx的租赁物，面积共11696平方米，租期5年，从2010年11月1日起至2015年10月31日止，每月租金99416元。另被告每年应向原告上缴企业综合服务费38000元，该费用按季度支付，且被告应每月支付垃圾运输处理费1000元给原告。2014年10月起，被告开始拖欠原告租金。截止至2015年1月1日，被告已拖欠原告3个月租金未付，原告为维护自身权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《租赁合约书》，被告归还厂房给原告；二、被告向原告支付2014年10月至2014年12月租金298248元；三、被告向原告支付2014年10月至2014年12月企业综合服务费9500元；四、被告向原告支付2014年10月至2014年12月垃圾运输处理费3000元；五、被告向原告支付2014年11月水费910元以及2014年10月至2014年12月电费30625.43元；六、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、被告确认案涉租赁合同已于2015年2月14日解除，当天被告也已腾空厂房交还给原告。二、被告确认尚欠原告2014年10月至2014年12月租金298248元未付。但被告未及时支付租金并无主观恶意。三、被告确认原告已为被告垫付了2014年11月水费910元、2014年10月至2014年12月电费30625.43元。四、原告要求被告支付综合服务费、垃圾运输费没有事实和法律依据。五、原告已收取被告保证金198832元，应退还给被告或抵扣租金。
经审理查明，2010年10月19日，原、被告签订一份《租赁合约书》，主要约定：被告租用原告位于东莞市东城区东莞市东城区xxx的厂房，共11696平方米；每月租金为99416元；租赁期限为5年，从2010年11月1日起至2015年10月31日止；被告每年向原告支付综合服务费38000元；被告每月向原告支付垃圾运输处理费1000元。另合同约定被告向原告支付198832元的租赁保证金，合同提前终止或有效期届满，原告应将租赁保证金退还给被告。合同签订后，原告依约向被告交付了案涉租赁物，被告向原告支付了租赁保证金198832元。被告于2014年10月起未依约向原告支付租金，为维护自身的权益，原告遂诉至本院提起本案诉请。庭审中，原、被告双方确认被告已于2015年2月14日腾空了厂房交还原告。
再查，案涉租赁物没有取得《建筑工程竣工验收证书》，也未办理建设工程规划许可证，原告也未能举证证明案涉租赁物有依法向政府规划部门办理相应报建手续。
以上事实，有原告提交的《租赁合约书》、垫付电费凭证以及本院的庭审笔录等附卷为据。
本院认为，原、被告于2010年10月19日签订的《租赁合约书》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，案涉租赁厂房没有取得建设工程规划许可证，亦没有证据显示案涉租赁厂房经主管部门批准建设，故案涉的租赁合同无效。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然本案的案涉租赁合同无效，但被告实际使用原告的租赁厂房，应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，且被告也确认并同意向原告支付2014年10月至2014年12月占有使用费298248元，没有违反相关法律的规定，本院予以确认。由于案涉合同无效，本院采纳被告提出的租赁保证金198832元应予以退还或用于抵扣使用费的抗辩意见，原告已向被告收取的保证金198832元应抵扣被告拖欠的占有使用费。故被告应向原告支付2014年10月至2014年12月占有使用费为99416元，原告诉请占有使用费超过上述数额的，本院不予支持。
诉讼中，被告确认原告已为其垫付了2014年11月水费910元以及2014年10月至2014年12月电费30625.43元，本院予以确认。因此，被告应向原告支付2014年11月水费910元以及2014年10月至2014年12月电费30625.43元，合计31535.43元。
根据本院在前文对案涉租赁合同的认定，因案涉租赁合同已经认定无效，故原告基于案涉租赁合同的约定向被告主张综合服务费及垃圾运输处理费，没有事实和法律依据，对原告的该部分诉请，本院均不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市东城区温塘菴元股份经济合作社与被告东莞万士达液晶显示器有限公司于2010年10月19日签订的《租赁合约书》无效；
二、被告东莞万士达液晶显示器有限公司于本判决生效之日起七日内向原告东莞市东城区温塘菴元股份经济合作社支付自2014年10月至2014年12月的占有使用费99416元；
三、被告东莞万士达液晶显示器有限公司于本判决生效之日起七日内向原告东莞市东城区温塘菴元股份经济合作社支付2014年11月水费910元以及2014年10月至2014年12月电费30625.43元，合计31535.43元；
四、驳回原告东莞市东城区温塘菴元股份经济合作社的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3217.13元（已由原告预缴），由原告承担1757.62元，被告承担1459.51元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 吴抒航
二〇一五年四月十九日
书记员 卢少玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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