济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初807号
原告济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人隋阳，总经理。
委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。
委托代理人于合双，山东才有律师事务所律师。
被告张格平，男，1964年4月11日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
原告济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜物业）诉被告张格平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理。本案依法由代理审判员张斌适用简易程序，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告华舜物业的委托代理人林世军、于合双，被告张格平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华舜物业诉称：2001年8月1日，原告与玉景家园小区的开发商济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，约定由原告对被告居住的玉景家园小区进行物业服务。原告根据合同的约定履行了自己的服务义务，但被告至今拒交物业管理费，经原告多次催要未果。原告认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒交物业管理费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益。为维护原告和已交费业主的权利，诉请判令：一、被告支付物业费576.63元；二、被告按日支付百分之三违约金；三、被告承担诉讼费用。
被告张格平辩称：首先，华舜欠我装修押金1500元没有退给我，我确实欠物业费，但是具体金额不知道，但是有理由的。原告的服务有瑕疵，我的车被划了好多次，我是2011年就入住了，还有个延期交房违约金和电表改造费350元没有退回给我们，因为电费是电表改造前预交给物业，预交剩余的电费应当退还，而且供电公司说电表改造费没有收到。小区内监控都坏了，路灯不亮。
经审理查明，济南市玉景家园小区坐落于济南市，济南经济房地产开发中心为该小区的开发单位。原告华舜物业在本案审理中提供济南经济房地产开发中心作为委托方（甲方）与受委托方即原告华舜物业（乙方）于2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》，约定甲方将玉景家园小区委托给乙方实行专业化的物业服务，建筑面积为42388.56平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括保修期外房屋建筑公用部位的小修、养护，保修期外公用设施、设备的小修、养护、运行，保修期外公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，公共绿地养护，公共环境卫生，协助维护小区公共秩序等。委托管理期限为自2001年8月1日起至玉景家园小区业主委员会成立并与物业公司签署《物业服务合同》时止。合同中在“双方的权利和义务”中“乙方的权利和义务”处约定有“8.对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担”。合同中还对物业服务标准等内容进行了约定。物业服务费用约定按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元／平方米·月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元／平方米·月；缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1-10日向乙方交纳本季度的物业费。合同中还另对双方的违约责任、附则进行了约定。
原告华舜物业提交《玉景物业费收缴明细表》，主张被告张格平居住于玉景家园小区xxx号，房屋面积为101.70平方米，单价为0.54元，其说明于2014年11月19日退出玉景家园小区，要求被告张格平支付的物业服务费是2014年1月1日计算至2014年11月15日，为576.63元；其还说明要求被告张格平支付的违约金为自2014年1月1日起至2014年12月31日止，以总欠费额为基数，按日百分之三标准计算。
被告张格平对原告华舜物业提供的《玉景家园物业服务委托合同》及原告华舜物业所述其房屋面积、物业服务费交纳标准及撤出时间均无异议。
被告张格平就其答辩所称原告华舜物业应退回的装修押金、预交电费及电表改造费均未提交证据。原告华舜物业称电表改造费，实际为一户一表改造时业主分摊的电费，以供电公司的电表为准，在用电时有个差额，因小区有部分业主没有交纳该费用，不能确定被告张格平是否交纳了该费用，该费用不应退还。对于被告张格平交纳了装修押金的事实不予认可，其收取装修押金均会开具收据，装修完后即退还。原告华舜物业庭后核实后向本院反馈，被告张格平电卡尚剩余电费187元，扣除地下室电费5元以及17个月公共照明费68元（每月4元）后，应向被告张格平退还电费114元。
以上事实有原告华舜物业提供2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》、《玉景物业费收缴明细表》及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原告华舜物业与玉景家园小区的开发单位济南经济房地产开发中心于2001年8月1日签订《玉景家园物业服务委托合同》，此时该小区尚未成立业主委员会，该合同应为前期物业服务合同。就合同内容而言，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。原、被告双方应当按照该合同的约定，履行各自的义务。被告张格平作为小区业主，其既有权利接受原告华舜物业提供的物业服务，也有义务交纳合同约定的物业费。按照查明的事实，被告张格平所欠交的物业费为2014年1月至2014年11月15日，按照合同标准，该期间的物业费应为576.64元。原告华舜物业要求其支付576.63元并不超过上述标准。
因被告张格平未能提交证据证明其交纳了1500元装修押金及350元电表改造费，现被告柳煌滨已经接受了涉案房屋，并在该房屋实际居住使用，享受到了收房为其带来的利益。在此情况下，该小区也确实存在部分业主未交纳上述两项费用的事实，在原告华舜物业对该两项事实不予认可的情况下，本院对其要求抵扣该两项费用的意见，不予采纳。关于预交电费的剩余金额，被告张格平也未能就其主张提交证据证明，但原告华舜物业案后自认被告张格平电卡中尚余电费187元，对其自认的该部分的事实本院予以采信，该费用可在被告张格平应交物业费中予以扣减。但其所称应当扣除的地下室电费及公共照明费，因该陈述属于对其有利的陈述，在其没有提供相关依据的情况下，不应予以扣减。对于无法扣减的费用，如确实存在，双方可在案后另行结算。关于电表改造费，虽然被告张格平未提交证据证明其交纳了该费用，鉴于该小区多数业主交纳了该费用。对该费用的处理，本院认为，首先，是否存在电量损耗，原告华舜物业未能提交证据证明；其次，即使存在损耗，其将整个小区的电量损耗不加区别的平均分摊在每户业主之上，既缺乏合法依据又缺少合理的解释，侵犯了业主的合法权利，如其确实收取了被告张格平的该费用，其应当向被告张格平退还。
综上，被告张格平应交2014年1月-2014年11月15日间的物业服务费576.63元，扣减预交电费187元，其还应向原告华舜物业交纳389.63元。
原告华舜物业还要求被告张格平按日支付百分之三的违约金，鉴于本案审理查明被告张格平未交纳物业服务费存在着以上的相应理由，本院对原告华舜物业的该项诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告张格平于本判决生效之日起十日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付2014年1月至2014年11月15日间的物业服务费389.63元；
二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，原告济南华舜物业管理有限公司负担20元，被告张格平负担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 官静