湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初1233号
原告肖志群。
委托代理人肖某某（特别授权代理）。
委托代理人丁某（一般授权代理），湖北尊而光律师事务所律师。
被告梁纯仁。
被告孙凤琴。
以上两被告的共同委托代理人梁某（特别授权代理）。
以上两被告的共同委托代理人晏某某（特别授权代理），湖北谦顺律师事务所律师。
原告肖志群诉被告梁纯仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理后，依法组成由审判员吴艳萍担任审判长，人民陪审员于毅、张汉荣参加的合议庭于2016年3月24日公开开庭进行审理。因孙凤琴与案件处理结果有法律上的利害关系，依原告肖志群申请，本院依法追加孙凤琴为本案被告共同参加诉讼，并于2016年4月28日公开开庭进行审理。原告肖志群及委托代理人肖某某、丁某，被告梁纯仁、孙凤琴的共同委托代理人梁某、晏某某到庭参加诉讼。2016年5月30日，原告肖志群向本院提出诉讼财产保全申请，要求查封被告梁纯仁名下位于武汉市江岸区百步亭7号3单元101室房屋（建筑面积65.02平方米）或房屋的相关拆迁权益，本院依法作出（2016）鄂0102民初1233号民事裁定书，并采取了诉讼保全措施。为查明案件事实，本院于2016年6月8日再次公开开庭进行审理。原告肖志群及委托代理人肖某某，被告梁纯仁、孙凤琴的共同委托代理人梁某、晏某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖志群诉称：2002年3月，我购买了梁纯仁、孙凤琴位于武汉市江岸区百步亭7号3单元101室房屋，双方协商约定购房款为53，000元，交付购房款后梁纯仁、孙凤琴随时配合我办理过户手续，由我承担过户费用。同年3月9日，我向梁纯仁支付了53，000元购房款，梁纯仁、孙凤琴将房屋两证原件交给我并书写1份收据，后我联系梁纯仁、孙凤琴要求协助办理过户手续，但其一直以各种理由推脱，不予配合。房屋交易后一直由我居住使用，时至今日，房屋仍未完成过户手续。为此诉至法院，请求判令：1、确认双方之间关于位于武汉市江岸区百步亭7号3单元101室房屋的购买行为有效，梁纯仁、孙凤琴协助办理房屋过户登记手续；2、梁纯仁、孙凤琴承担本案诉讼费用。
被告梁纯仁、孙凤琴共同辩称：1、肖志群和梁纯仁于2002年3月达成的口头房屋买卖协议违反了法律强制性规定而无效，因为位于武汉市江岸区百步亭7号3单元101室房屋的国有土地使用证上载明使用权类型为划拨，未经市土地局批准不得转让、抵押；2、即使有效，因包括上述房屋在内的地块早在几年前被武汉市江岸区人民政府征收，已经公示用于修建地铁站的公益事业，故肖志群的诉讼请求也应予以驳回；3、肖志群陈述的事实及理由是不完整及虚假的，房屋所有权证和国有土地使用证并不是我们交给肖志群的，自2002年3月10日至2015年肖志群从未找过我们办理房屋过户手续，都是我们多次找肖志群协商解决纠纷，为此，我们还找过肖志群的岳父协商。肖志群的岳父是我们同事，通过其岳父我们认识了肖志群，并将房屋出租给肖志群。梁纯仁当时写《收条》时声明要征求妻子孙凤琴意见，后妻子孙凤琴不同意，所以我们多次找肖志群协商未果，因为梁纯仁没有得到孙凤琴的授权处理房屋，梁纯仁与肖志群之间的口头房屋买卖协议无效；4、肖志群和梁纯仁之间存在购买房屋的意思表示是互为要约邀请行为，但是不构成要约与承诺，故不存在就转让房屋达成一致，请求驳回肖志群的诉讼请求。
经审理查明：梁纯仁和孙凤琴于1965年9月20日登记结婚，二人系夫妻关系。
登记在梁纯仁名下位于武汉市江岸区百步亭7号3单元101室房屋（以下简称诉争房屋），2000年9月20日取得房屋所有权证：武房权证市字第××号，产别：私有房产，设计用途：住宅，建筑面积65.02平方米，附记：房改售房，售房单位：武汉市金属材料总公司，个人产权比例占100%；2000年11月3日取得国有土地使用证：岸国用（改2000）字第17946号，用途：住宅，使用权类型：划拨，填证机关栏写有：本宗地未经市土地局批准，土地使用权不得出租、转让、抵押。
起初，梁纯仁和孙凤琴将诉争房屋出租给肖志群使用。为证明该事实，审理中肖志群提交了《收条》3份，写明：“今收到住房费（肖志群）叁仟陆佰元整从98年3月1日到99年3月1日。梁纯仁98.3.1”、“今收到房租叁仟贰佰元整（2000年1—12月）。收款人：梁铭（代）2000-3-4”、“收到房租叁仟贰佰元整梁纯仁2001.3.4”。对此，梁纯仁、孙凤琴无异议。
2002年经协商，肖志群欲购买诉争房屋。2002年3月9日，肖志群向梁纯仁支付购买诉争房屋款项53，000元。同日，梁纯仁向肖志群出具《收条》1份，写明：“今收到肖志群购丹水池房屋费伍万叁仟元整。购房办手续的一切费用由肖志群负担。梁纯仁2002年3月9日要办手续需要我到场，随时到场”。审理中，梁纯仁、孙凤琴对收到53，000元无异议。
其后，肖志群一直居住、使用诉争房屋至今，现持有诉争房屋的武房权证市字第××号房屋所有权证和岸国用（改2000）字第17946号国有土地使用证原件，但未办理诉争房屋权属转移登记手续。为此，肖志群诉至本院。
审理中，经本院调取诉争房屋的产权登记信息，查明：诉争房屋的原武房权证市字第××号房屋所有权证声明作废，2016年1月4日颁发新证，房屋所有权证证号为市2015＊号，房证附记：房改售房，售房单位：武汉市金属材料总公司，个人产权比例占100%。
经本院询问，肖志群陈述：房屋我出租给别人居住，我收取租金，房屋已纳入拆迁范围，但未签订拆迁协议。梁纯仁、孙凤琴陈述：房屋已纳入拆迁范围，我们没有签订拆迁协议。
上述事实，有2002年3月9日《收条》、2002年3月9日中国工商银行湖北省分行营业部储蓄取款凭条和储蓄存款凭条、武房权证市字第××号房屋所有权证、岸国用（改2000）字第17946号国有土地使用证、1998年3月1日《收条》、2000年3月4日《收条》、2001年3月4日《收条》、梁纯仁和孙凤琴的户口登记簿、《结婚证》、本院调取的武汉市房屋产权登记信息查询单、《协议书》及当事人的陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。
就房屋相关问题，本院于2016年5月17日前往武汉市国土资源和规划局江岸分局咨询，其工作人员答复：该房屋的国有土地使用证的颁证时间是2000年11月3日，土地使用权类型为划拨，同时期的同类型的国有土地使用证上均附有“本宗地未经市土地局批准，土地使用权不得出租、转让、抵押”这句话，若土地使用者是自然人，不影响土地上房屋买卖，土地使用权类型仍为划拨。
本院于2016年5月31日前往武汉市住房保障与房屋管理局咨询，其工作人员答复：2011年以后，我们没有接收过武汉市国土资源和规划局的拆迁文件及红线图，如果房屋纳入拆迁范围没有办理注销登记的，依然可以办理过户登记手续。
本院认为：根据现有的证据和查明的事实，诉争房屋系先租后售，梁纯仁将诉争房屋出售给肖志群时，双方未签订书面合同，肖志群于2002年3月9日向梁纯仁支付购房款53，000元，梁纯仁向肖志群出具《收条》写明：“今收到肖志群购丹水池房屋费伍万叁仟元整。购房办手续的一切费用由肖志群负担。梁纯仁2002年3月9日要办手续需要我到场，随时到场”。审理中，梁纯仁、孙凤琴对收到53，000元无异议。也即梁纯仁将诉争房屋出售给肖志群，肖志群按照双方约定支付了合理的对价，并居住、使用诉争房屋至今，现持有诉争房屋的武房权证市字第××号房屋所有权证和岸国用（改2000）字第17946号国有土地使用证原件。审理中，经本院调取诉争房屋的产权登记信息，查明诉争房屋的原武房权证市字第××号房屋所有权证声明作废，2016年1月4日颁发新证，房屋所有权证证号为市2015043224号。
因诉争房屋系梁纯仁与孙凤琴夫妻关系存续期间的共同财产，审理中，梁纯仁、孙凤琴虽辩称梁纯仁当时写《收条》时声明要征求孙凤琴意见，后孙凤琴不同意，多次找肖志群协商未果，梁纯仁没有得到孙凤琴的授权处理房屋，梁纯仁与肖志群之间的口头房屋买卖协议无效，但从2002年3月9日梁纯仁出售诉争房屋至2016年2月22日肖志群诉至本院时，在长达14年的时间里，孙凤琴未提交证据证明其提出异议或者通过诉讼对房屋所有权或租金主张过权利。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对梁纯仁、孙凤琴的辩称意见，不予采纳，肖志群有理由相信梁纯仁出售诉争房屋的行为系梁纯仁和孙凤琴夫妻的共同意思表示。
审理中，梁纯仁、孙凤琴还辩称诉争房屋的国有土地使用证上载明使用权类型为划拨，未经市土地局批准土地使用权不得出租、转让、抵押，肖志群和梁纯仁于2002年3月达成的口头房屋买卖协议违反了法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”、第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，以及地随房走的原则，诉争房屋的国有土地使用证上载明使用权类型为划拨，可在管理部门缴纳相关费用办理相关手续后，一并转让，故肖志群与梁纯仁于2002年3月9日就诉争房屋的买卖行为系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面履行各自的义务。本院对梁纯仁、孙凤琴的上述辩称意见，亦不予采纳。肖志群请求确认其与梁纯仁于2002年3月9日就诉争房屋的买卖行为有效，要求梁纯仁和孙凤琴协助办理诉争房屋权属转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持，办理转移登记手续的相关费用由肖志群负担。
经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告肖志群与被告梁纯仁于2002年3月9日就登记在被告梁纯仁名下位于武汉市江岸区百步亭7号3单元101室房屋的买卖行为有效；
二、被告梁纯仁、孙凤琴于本判决生效之日起10日内协助原告肖志群办理位于武汉市江岸区百步亭7号3单元101室房屋（房屋所有权证：市2015043224号，建筑面积65.02平方米）权属转移登记手续，办理时所需相关费用由原告肖志群负担。
案件受理费8，128元、诉讼保全费2，796元、邮寄送达费20元，由被告梁纯仁、孙凤琴负担。因原告肖志群将此款已预交本院，故被告梁纯仁、孙凤琴应于本判决生效之日起10日内给付原告肖志群。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 吴艳萍
人民陪审员 于 毅
人民陪审员 张汉荣
二〇一六年六月十六日
书 记 员 刘冰净