福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终3255号
上诉人（原审被告）：黄伟龙，男，1982年4月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：俞桂莲，福建尚圭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪英，福建尚圭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：隋建国，男，1973年12月8日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：王鹭杰，上海段和段（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶少凤，上海段和段（厦门）律师事务所律师。
原审第三人：厦门九行房地产行销策划有限公司，住所地福建省厦门市湖里区南山路351号402室。
法定代表人：李和沐。
上诉人黄伟龙因与被上诉人隋建国、原审第三人厦门九行房地产行销策划有限公司（以下简称九行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄伟龙上诉请求：撤销一审判决，改判驳回隋建国一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决未查明双方协商沟通的完整过程及黄伟龙始终积极履约�重要事实。1.一审判决遗漏查明签订合同当日，黄伟龙将房产证原件交付给九行公司；2017年12月8日清晨，黄伟龙应隋建国要求再次更换门锁，并通知九行公司；2017年12月10日，黄伟龙当着隋建国的面将钥匙交付给九行公司；房屋目前仍处于空置状态，钥匙及房产证原件仍由九行公司保管。2.“正在家里谈判，一小时之内会给你回复”是指黄伟龙在家里正在参加自己工作项目的远程谈判而非指黄伟龙与家人协商。3.一审判决采信隋建国提供的不完整的录音证据，并做出矛盾的认定。（1）2017年12月7日的协商过程超过一小时，隋建国提交的录音证据仅数十分钟，未体现当晚双方协商的整体过程，且前面省略了对隋建国不利的内容，是不完整的存在疑点的证据，不能作为定案依据，应要求隋建国提供完整的录音内容，并结合其他证据对案件事实进�认定。（2）录音证据体现黄伟龙提出“不是我提解约”、“当初你们在现场也说过解约”、“因为你不是说几个方案选，一个解约，一个是怎么弄”、“包销的话你们是怎么想的”、“我周末就可以把我老婆接回来在合同上签字”、“如果还愿意履行，那我也可以”等，说明在协商过程中，黄伟龙明确提出继续履行合同的建议与方案，证明黄伟龙只是与隋建国协商解除合同，而非通知解除合同。双方就解除合同事宜未达成一致意见，故应按合同履行。此后，黄伟龙均积极履行合同并多次敦促隋建国履行合同，且为了避免损失扩大，在隋建国未依约支付按揭款的情况下垫付了按揭款。一审判决根据协商时黄伟龙未�换钥匙且黄伟龙向中介方表示“有结果了”认定黄伟龙明确提出不再履行合同是矛盾、错误的。（3）录音证据体现黄伟龙称“不是我提解约”、“当初你们在现场也说过解约”，说明隋建国也提出过解除合同。二、一审判决认定黄伟龙协商时通过对话方式表示不履行合同的意思已生效且不可撤回、隋建国系行使法定解除权属于适用法律错误。1.黄伟龙协商时解除合同的方案并未得到有效承诺，也不存在不得撤回的情形。（1）黄伟龙协商时同时提出了履行或解除两种方案，未表示不履行合同，且黄伟龙提出的解除方案要约至少包括解除合同、没有任何违约责任。一审判决认为前者的意思表示已生效，后者未达成一致意见，与合同法要约、承诺的规定及法理违背，与生活常理不符。黄伟龙提�的要约并未得到隋建国的承诺，要约未生效。（2）黄伟龙协商时提出“我听听你怎么说”、“不解约是怎么样？解约是怎么样”，且双方对于合同解除后是否归还款项、归还款项的金额及时间没有具体方案，故双方就解除合同的磋商始终处于“要约邀请”、“反要约激请”的轮回中，任何一方的方案都未达到“要约”要求的“内容具体明确，受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”的条件。因不存在“要约”，故不存在撤回的问题，本案亦不存在合同法第十九条规定的要约不得撤销的情形。2.双方就解除合同未达一致意见，且合同目前仍可履行，一审判决认定隋建国有权行使法定解�权错误。（1）黄伟龙从未明确提出过解除合同，而是说如果想履行，还可以继续履行；黄伟龙从未提出过不交付房屋，而是说如果要履行，还可以继续履行，且房产证原件也一直由九行公司保管；黄伟龙从未提出不配合办理过户或公证，而是说找妻子一起来办理公证。故黄伟龙从未明确提出一定要解除合同，非解除合同不可，不具备合同法第九十四条第二款第二项规定的“明确”的特征，也没有“不履行合同主要义务”的内容，不构成预期违约。（2）就房屋买卖合同而言，作为出卖人的黄伟龙的主要合同义务是交付房屋、办理产权变更手续。自黄伟龙与隋建国签订合同至今，黄伟龙依约于2017年10月底搬离讼争房屋后，房屋一直处于空置状态，第三人保管产权证和房屋钥匙，若隋建国拟转卖，可以随时带人看房；�隋建国拟登记至自己名下，也可以按双方约定在支付首付款约4700000元后办理过户登记手续，黄伟龙可以完全配合。隋建国主张的钥匙被换一事也不构成黄伟龙交房、过户给隋建国的实质阻碍。本案不存在阻止隋建国实现取得、使用房屋的合同目的，不存在法定解除事由。
隋建国辩称，一、黄伟龙因未能与其家人就讼争房屋的出售达成一致意见，导致其家人多次以换锁等方式干扰隋建国正常使用房屋，经多次沟通协商未果，黄伟龙主动提出解约，并明确向隋建国、九行公司作出解约的意思表示，黄伟龙、隋建国就解约已达成合意，《房产买卖协议》已于2017年12月7日解除，不存在继续履行之法律基础。1.2017年12月6日下午17点18分，黄伟龙向九行公司工作人员发短信称“有结果了，谈解约吧”，说明其通过九�公司主动提出解约，九行公司作为双方委托的居间方，黄伟龙解约的意思表示及通知应视为向隋建国作出。2.2017年12月7日晚上，在双方协商过程中，黄伟龙再次明确表示其不再继续履行协议，双方就解约达成合意并就定金返还及赔偿进行协商。在对话结尾，黄伟龙表示基于协议已经解除的事实，其将自行偿还讼争房屋的按揭贷款。此后，黄伟龙亦实际履行自行偿还按揭贷款的约定，进一步印证双方已就解约达成合意。3.2017年12月15日，隋建国正式委托律师向黄伟龙发出《律师函》，通知黄伟龙解除《房产买卖协议》，并要求其基于违约行为双倍返还定金。二、黄伟龙因自身原因主动提出解除《房产买卖协议》，对合同的解除负有责任，已经构成根本违约，依法应当向隋建国双倍返还定金。1.合同履行过程中，讼争房屋多次被第三方债权人贴封条，黄伟龙亦在谈话录音及一审庭审过程中多次承认其对外确有债务纠纷尚未解决。黄伟龙违背了《房产买卖协议》第七条约定的“保证房屋权属清楚，无债权债务纠纷”的承诺。2.合同履行过程中，黄伟龙家人多次干扰隋建国正常使用房屋，双方因此于2017年11月10日签订《补充协议》，黄伟龙承诺彻底解决此问题，但此后其家人仍滋扰不断，隋建国两次报警。黄伟龙家人的一再滋扰导致双方丧失了继续履约的信任基础，黄伟龙自知其无法说服家人，遂在其后双方协商过程中主动提出解约并同意赔偿。黄伟龙违背了《补充协议》第一条约定的“确保不受其家人干扰的使用目标房产”的承诺。
九行公司未作陈述。
隋建国向一审法院起诉请求：1.判令解除隋建国、黄伟龙于2017年9月20日签订的《房产买卖协议》；2.判令黄伟龙依定金罚则双倍返还隋建国定金2400000元；3.判令黄伟龙赔偿隋建国已支付的中介费80000元。
一审法院认定事实：2017年9月20日，黄伟龙（出售方，甲方）、隋建国（购买方、乙方）与九行公司（居间方，丙方）签订一份《房产买卖协议》，约定：甲方将厦门市思明区吕岭路8号2208室房屋出售给乙方，成交价为6200000元。协议签订当日，乙方应支付购房定金1200000元。购房款分二次支付，已支付的定金可以冲抵首期购房款。乙方于2018年1月20日前办理全权委托当日支付扣除2017年11月7日银行按揭余额及200000元预留，于2019年1月19日前支付200000元。甲方应于2017年11月1日前将房产交付给乙方使用（该内容后手写备注：钥匙，但不视为交房，收到首期款）。甲方保证房屋权属清楚，无债权债务纠纷�甲乙双方签订本协议时乙方应向丙方支付中介费80000元。第十一条约定，甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之三十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。另，合同第十七条“双方约定的其他事项”第六点约定，自2017年11月7日起，现银行按揭款项由乙方偿还。同日，隋建国向黄伟龙转账支付定金合计1010000元。隋建国主张剩余190000元定金其与黄伟龙协商由黄伟龙尚欠隋建国的其他款项冲抵，但隋建国未就此主张提供证据。
合同签订后，黄伟龙依约将讼争房屋钥匙交付隋建国。此后，讼争房屋门锁被换。2017年11月9日，黄伟龙向隋建国发送短信“隋总，我跟您跟陈总都已打过电话了。我的钥匙之前已经交付了一串给中介共管，但之后被他人换锁，并不是我的本意。我本人没有任何问题。这其中牵扯到我的家事，请您多给我几天时间来处理。关于新钥匙的事情我会要回来给你。谢谢。”
2017年11月10日，黄伟龙（甲方）与隋建国（乙方）签订一份《补充协议》，与双方争议相关的内容主要包括，双方于2017年签订《房产买卖协议》，约定由乙方向甲方购买厦门市思明区吕岭路8号2208室房产。因甲方家人干扰及侵占，致乙方不能如期使用目标房产。双方经友好协商，补充约定：一、甲方承诺在2017年11月19日之前排除一切妨碍，将新换钥匙交付乙方使用，确保乙方能不受其家人干扰的使用目标房产。……三、2017年11月7日起，目标房产的出售方银行按揭余额1389056.88元由购买方承担。乙方应于每月7日前将足额月供转入甲方的还贷账户。若甲方违约，乙方有权立即停止支付月供，并追究甲方的违约责任。
2017年11月18日，黄伟龙将讼争房屋被换锁后的新钥匙通过中介九行公司交付给隋建国。
2017年12月4日左右，讼争房屋门锁再次被换。
2017年12月6日，隋建国在厦门市公证处公证下，以“厦门市思明区香莲里11号”为邮寄地址，向黄伟龙邮寄一份《关于排除妨碍以继续履行的通知》，表示因黄伟龙家人在出售房产事宜上与黄伟龙存在分歧，导致黄伟龙家人通过换锁等方式不断妨碍、干扰隋建国对房产的正常使用。在双方签订补充协议后，黄伟龙家人仍未停止对隋建国的干扰，于2017年12月3日擅自换锁冲入屋内，12月4日再次通过破坏门锁的方式阻碍隋建国对房屋的使用。基于此，隋建国有合理理由怀疑黄伟龙未能继续履行双方的房产买卖协议，要求黄伟龙立即与家人充分沟通，以彻底排除一切妨碍，并在收到函件后7日之内对能够继续履约提供必要的物质担保和保证。同日，隋建国将上述通知内容发送短信给黄伟龙。
2017年12月6日下午，黄伟龙发送短信给九行公司工作人员，内容分别为“正在家里谈判，一小时之内会给你回复。”“有结果了，谈解约吧。”“约明天吧。”
2017年12月7日，隋建国与黄伟龙在九行工作人员朱建平及隋建国朋友陈志斌陪同下就合同事宜进行协商。隋建国提供的当日各方谈�录音资料显示，黄伟龙与隋建国商谈的主要内容为解约情况下黄伟龙应当如何承担责任。相关谈话内容主要包括：朱建平询问“确定解约啦？”黄伟龙回答“那只能往这块去谈了，那不然怎么办，搞得我难受，你们也难受。”隋建国“对啊，你家里人这边解决不了。”黄伟龙“之前在外面借了一些钱，这些人知道我要卖房子，哇哇叫。”隋建国“你说现在解约怎么解。”黄伟龙“听你怎么说。”隋建国“我听听你的想法。”黄伟龙“我现在真没什么想法，我就想从哪里找钱来还给你们。”隋建国“你要给我们一个方案啊。”黄伟龙“因为你不是说几个方案选，一个解约，一个是怎么弄嘛，最后商量出来的结果是说，我还是觉得解约会对我们都好一些，第一你们的投入不会危险，至少我这边也可以跟这些人扯清楚关系，不然你们买房子还害你们折腾，那也太……那现在是这样一个情况，我钱是已经用掉了，要还给你们需要点时间……”黄伟龙“不是，不是我说提要解约，是那天那么多选项，现在整来整去，最符合的应该就是这个，或者说你们看要怎么样，反正一百一就看怎么谈，如果不解约是怎么样，解约是怎么样。”陈志斌“不是，这个东西我们合同下去，我们肯定是想买房子才会跟你签合同啦，是不是，那现在因为你这边履行不下去，比如说因为你家人或者你父母的原因履行不下去，想解约，那我们就要谈解约，你这个首先赔偿要多少，给了你一百多万，你要赔偿多少，我们确定一个金额，怎么分期支付。”黄伟龙“我现在肯定是没有，我实话实说。”陈志斌“那没有钱的话你要提出一个方案阿，大概多久还多少，大家确认一下。”黄伟龙“包销的话你们现在是怎么想的，因为几个方案嘛，都聊一下。”陈志斌“你既然要解约，就按解约来聊，就不要再说包销的事情。”黄伟龙“第一天我走的时候，首先第一条就是，我这两天都在处理这个事情，甚至我可说我可以周末把我老婆接回来在原合同上签这个字，这个是第一条，我们来回放一下，第二条你们当初在现场也有说如果要解约，要怎么解，第三条还有提�一个说来包销的话怎么包，那第一条你们如果还愿意履行，那我也可以，只是我担心后面有一些后遗症，不想干这个事情。陈总你也说厦门这么小一个地方，马巷那边也很小，没必要。第二个问题在于解约，第一资金，我也确实拿了这个钱了，定金，这个我不否认，如果要包销要怎么包……”陈志斌“黄总，你得抓紧啦。”黄伟龙“我也想赶紧把钱还给你们啦，给你们拖越久我就要赔你们越多钱啊。”隋建国“还有一个，他的中介费，因为谁违约，中介费谁来赔，这个合同上也写得清清楚楚。”陈志斌“另外一个你自个儿的月供今天到期哈。”黄伟龙“这个我自己会处理。”
2017年12月10日，黄伟龙向隋建国发送短信，告知钥匙交付给九行公司，障碍已排除。隋建国回复“您已经于2017年12月7日晚以口头方式向我方作出解除合同的意思表示，有中介等现场人员为证。依据合同法之规定，现合同处于解除状态，我方将依法追究您的违约责任。”隋建国未前往中介收取讼争房屋的新钥匙。
2017年12月25日，黄伟龙再次向隋建国发送短信，催促其领取交付在中介处的钥匙。
2018年1月7日，黄伟龙向隋建国发送短信，通知其根据约定存入该月房贷。隋建国回复“你方在上次协商中已明确提出解除协议并承诺自行还款，我方将循法律途径解决，依法维护自身权益。”此后，黄伟龙又多次要求隋建国履行合同，但隋建国均�予以同意，并于2018年1月12日向一审法院提起诉讼要求解除合同。
另查明，隋建国于2017年11月7日偿还了讼争房屋该月的贷款8750元。2017年12月及2018年1月讼争房屋的贷款均由黄伟龙自行缴纳。
审理中，黄伟龙确认确实存在有人干扰隋建国对讼争房屋使用的情形。但具体是何人干扰其并不清楚。在第一次交付钥匙给隋建国之后，讼争房屋门锁前后共被换过3次，每次被换锁后其均积极处理，重新换了锁并将新的钥匙交付给隋建国。在回答法庭关于谁换锁的询问中，黄伟龙陈述其知道锁被换后想去找其父亲拿新的钥匙。对于法庭询问的“为何想要找父亲拿新钥匙”，黄伟龙未予以答复，仅陈述在后来知道了新的钥匙在其父亲手里，但不确认门锁是其父亲更换，并表示不知道为�么其父亲会有新的钥匙。黄伟龙的配偶到庭接受询问表示对于黄伟龙与隋建国签订的讼争《房产买卖协议》无异议，同意黄伟龙出售讼争房产。
另，本案审理中，一审法院根据隋建国的申请依法对黄伟龙的财产采取了保全措施。
本案争议焦点为：黄伟龙是否已经明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，隋建国要求解除合同是否具有法律依据。
隋建国主张，黄伟龙存在大量债务，讼争房屋存在纠纷。且在房屋交付其使用后，黄伟龙家人多次干扰隋建国的正常使用。黄伟龙更是在2017年12月7日明确表示不再继续履行合同，并自行承担了讼争房屋2017年12月8日之后的按揭贷款。因此，黄伟龙已经明确表示不履行主要债务，隋建国有权依据《中华人民共和国合�法》第九十四条第二项的规定解除合同。
黄伟龙认为，黄伟龙不存在债务纠纷，也不存在其家人干扰隋建国使用房屋的情形。根据合同约定，黄伟龙仅是交付隋建国钥匙方便其带人看房，隋建国在支付购房款之前并无权使用房屋，因此，即便存在有人干扰房屋使用的问题，也未损害隋建国的利益。2017年12月7日，黄伟龙仅是就合同的履行与隋建国进行协商，黄伟龙提出的解除合同仅是方案之一，双方对于合同解除并未协商一致。黄伟龙依约履行合同，隋建国无权解除合同。
一审法院分析认为，根据黄伟龙与隋建国签订《补充协议》的内容分析，黄伟龙明确了因为其家人的干扰及侵占，导致隋建国不能如期使用目标房产，并承诺排除一切妨碍，确保隋建国能不受其家人干扰的使用目标房产。结合�伟龙给隋建国发送的短信内容中提及“我本人没有任何问题。这其中牵扯到我的家事，请您多给我几天时间来处理”、给中介工作人员发送短信提及“正在家里谈判，一小时之内会给你回复”以及黄伟龙自认的换锁后的新钥匙其父亲持有等事实，能够证明讼争房屋的钥匙在交付给隋建国后，确实存在黄伟龙家人对于黄伟龙出售讼争房屋持有不同意见并发生黄伟龙家人干扰阻挠隋建国使用讼争房屋的情形。
黄伟龙在2017年12月6日发送给中介工作人员的短信“正在家里谈判，一小时之内会给你回复”之后，又发送“有结果了，谈解约吧”，表明黄伟龙在经过与家人商议之后，已经明确了要求解除合同，并要求就解约事宜与隋建国协商。双方在次日的协商中，虽然黄伟龙有表示过解约并非其个人意愿，“你们如果还要继续履行，那我也可以”、“不是我提要解约”，但其在上述表态后，又表示担心继续履约会有后遗症、买房子还会害买方折腾，上述言论均强调履约的困难，解约是最佳选择，并且在最终表示要自行处理讼争房屋的月供问题。而在黄伟龙的上述表态之后，其又继续与隋建国就合同解除后的违约责任进行协商。因此，虽然双方最终并未就违约责任的承担达成一致意见，但双方协商当时，讼争房屋门锁再次被更换而黄伟龙并未将新的钥匙交付给隋建国，结合此前在讼争合同履行过程中遇到的黄伟龙家人的阻碍干扰、黄伟龙向中介表示的“有结果了”以及2017年12月7日的协商内容主要围绕合同解除后违约责任的承担来看，足以表明黄伟龙已经明确提出不再履行讼争《房产买卖协议》。
一审法院认为，隋建国与黄伟龙签订的《房产买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。即便黄伟龙对于其将钥匙交付隋建国之后隋建国对于讼争房屋所享有的使用权利存在异议，但作为出卖人，黄伟龙依法负有保障出售房屋无权利瑕疵并避免其他人对讼争房屋主张权利的义务。根据黄伟龙与隋建国签订的《补充协议》，黄伟龙亦明确承诺确保隋建国不受干扰使用房产。因此，黄伟龙主张即便存在他人干扰的情况下，亦不侵害隋建国的权利缺乏依据。如上分析认定，黄伟龙表示不履行讼争《房产买卖协议》的意思表示已经于2017年12月7日的协商中以对话方式通知隋建国，该意思表示已生效，不得任意撤回。黄伟龙明确表示不履行合同主要债务的行为构成违约，隋建国现根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定行使法定解除权符合法律规定，一审法院予以支持。因本案系隋建国基于黄伟龙的违约行为主张行使法定解除权，隋建国并未主张讼争合同因黄伟龙的通知解除而解除，黄伟龙关于其不具备合同解除权、合同并未解除的抗辩缺乏依据。合同解除后，黄伟龙应将收取的定金返还隋建国。定金的金额应以隋建国实际交付的1010000元认定。黄伟龙根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定要求黄伟龙双倍返还定金，应予支持。定金的性质是双方当事人对于一方违约可能给对方造成损失的预定，隋建国已主张适用定金条款要求黄伟龙双倍返还定金1010000元，其再根据合同约定的违约责任要求黄伟龙赔偿中介费损失80000元缺乏依据。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条、第一百四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除隋建国与黄伟龙于2017年9月20日签订的《房产买卖协议》；二、黄伟龙于判决生效之日起十日内双倍返还隋建国定金2020000元（含隋建国已支付黄伟龙的定金1010000元）；三、驳回隋建国的其他诉讼请求。
双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院二审期间，黄伟龙提交调查笔录，证明隋建国、黄伟龙于2017年12月23日还就讼争房屋后续事宜进行过协商，但未达成合意。隋建国质证认为，该证据复印件与原件一致，但已超出举证期限，不属于�证据，对其真实性、合法性、关联性均不认可。
隋建国提交以下证据：1.隋建国的居民户口簿，证明隋建国2015年6月10日因购房从黑龙江省鹤岗市永安社区42委1组迁入福建省厦门市湖里区日圆三里8号603室。2.《厦门市城镇房屋权属登记查询结果表》、《厦门市不动产登记信息查询结果》，证明隋建国截至2018年7月16日名下共登记两套房屋：位于厦门市湖里区穆厝路1号1001单元的办公商品房，建筑面积47.68平方米，登记时间为2016年9月28日；位于厦门市思明区嘉禾路221号908室的住宅商品房，建筑面积107.88平方米，登记时间为2016年5月5日。根据厦门市的限购政策，隋建国名下不能再登记其他房屋。3.隋建国离婚证、婚姻状况材料，证明隋建国已于2015年12月16日离婚，属于离异单身人士。4.银行贷款还款流水纪录，证明隋建国名下现登记的两套房屋处于抵押贷款状况，隋建国一直诚信按期还款。黄伟龙质证认为，证据1真实性、合法性、关联性无异议。证据2真实性、合法性、关联性无异议。但黄伟龙不清楚隋建国名下已有房屋、可能涉及限购，隋建国及中介机构均未说明，且讼争房屋有产权证，根据《房产买卖协议》第十七条第3点及《补充协议》第二条的约定，可以通过公证的方式交房，合同是可以履行的。证据3真实性、合法性、关联性无异议。证据4真实性、合法性无异议，但与本案无关。
黄伟龙申请证人涂某出庭作证，证明隋建国、黄伟龙2017年12月7日后还就讼争房产后续事宜见面进行协商。涂某作证陈述，调查笔录中的签名是其所写。涂某与黄伟龙是普通朋友，因涂某对房产交易比较熟悉，黄伟龙打电话告知其之前和买方协商过，因房价下降，买方反悔，让涂某�忙沟通。涂某看了《房产买卖协议》、《补充协议》后，告知按协议履行，房价下降对方反悔，没收定金即可。黄伟龙未向涂某提及房屋换锁及有人不同意其卖房之事。黄伟龙、涂某于2017年12月23日找隋建国协商讼争房产相关事宜，隋建国的一个朋友、九行公司老板也在场。涂某称按照《补充协议》履行，隋建国称要给其一定补偿，涂某不同意。中介人员称换锁要将新钥匙给隋建国，黄伟龙有叫隋建国将钥匙拿走，此时涂某才知道房屋换锁一事。过后，涂某未再与黄伟龙讨论过此事，之后与黄伟龙父亲聊天才得知隋建国提起诉讼。黄伟龙质证认为，证人证言证明隋建国、黄伟龙2017年12月7日后还在协商，隋建国还有提出继续履行合同，黄伟龙从未提出过解除合同。隋建国质证认为，证人与黄伟龙父亲关系密切，其证词具有倾向性，是孤证，不能作为认定事实的依据�且证人陈述存在矛盾之处，如在黄伟龙没有提及有签订《补充协议》的情况下，证人主动要求黄伟龙提供《补充协议》；证人建议黄伟龙按照协议继续履行，但又建议黄伟龙没收定金。
二审查明，《房产买卖协议》第十三条约定：“甲、乙双方保证备齐资料按约定前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》；否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。若于2020年1月20日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。乙方需办理交易手续。”第十七条约定：“双方约定的其他事项：①乙方有权指定第三方作为权属人。……”
另查明，隋建国2015年6月10日因购房将户籍从黑龙江省鹤岗市永安社区42委1组迁入福建省厦门市湖里区日圆三里8号603室，2015年12月16日离婚。隋建国签订《房产买卖协议》时名下登记有两套房屋：厦门市思明区嘉禾路221号908室，登记时间为2016年5月5日，建筑面积为107.88平方米，用途为住宅；厦门市湖里区穆厝路1号1001单元，登记时间为2016年9月28日，建筑面积为47.68平方米，用途为办公。
2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局等部门发布厦国土房[2017]136号《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，规定在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上，本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购一套住房。
本院认为，隋建国系厦门市户籍居民，签订《房产买卖协议》时系单身，名下有一套商品住房。根据厦门市实施的房屋限购政策，厦门市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购一套住房，故隋建国签订《房产买卖协议》时起至今不具备在厦门购房的资格，讼争房屋无法过户至隋建国名下。隋建国在明知讼争房屋无法过户至其名下的情况下，仍与黄伟龙签订《房产买卖协议》，并约定其有权指定第三方作为权属人，该行为违背了国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序。签订《房产买卖协议》欲达到的房屋交易目的无法实现，《房产买卖协议》客观上无法继续履行，应予解除为宜。导致《房产买卖协议》无法继续履行的主要责任在隋建国，黄伟龙在签订《房产买卖协议》时未尽必要的注意义务，亦存在一定的责任，双方应当各自承担相应的责任。黄伟龙应返还隋建国已支付的定金1010000元，一审判决认定黄伟龙双倍返还隋建国定金不当，应予纠正。
综上所述，一审判决认定解除《房产买卖协议》正确，但对黄伟龙应返还的定金金额认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初1455号民事判决第一项、第三项；
二、变更厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初1455号民事判决第二项为：黄伟龙应于本判决生效之日起十日内返还隋建国定金1010000元：
三、驳回黄伟龙的其他上诉请求；
四、驳回隋建国的其他诉讼请求。
一审案件受理费55200元、减半收取27600元，由黄伟龙负担11240元，隋建国负担16360元。二审案件受理费55200元，由黄伟龙负担27600元，隋建国负担27600元。保全费5000元，由黄伟龙负担2036元，隋建国负担2964元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 陈 璟
审 判 员 胡林蓉
二〇一八年七月二十日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德�不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。