沈阳市皇姑区人民法院行 政 判 决 书（2015）皇行初字第00217号原告夏宏。委托代理人李晶磊。被告沈阳市房产局。法定代表人纪凯。委托代理人赵申。委托代理人刘佳。第三人中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行。法定代表人刘震。委托代理人华年。原告夏宏诉被告沈阳市房产局撤销个人贷款购房抵押备案登记一案，于2015年8月20日向本院提起行政诉讼。本院于2015年8月26日立案后，分别于2015年8月27日、2015年8月31日向被告沈阳市房产局、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（以下简称建行沈阳铁路支行）送达了起诉状副本。本院依法组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭审理了本案，原告委托代理人李晶磊、被告�托代理人赵申、刘佳、第三人委托代理人华年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告沈阳市房产局于2004年8月24日依据中国建设银行股份有限公司沈阳通顺支行（以下简称建行沈阳通顺支行）及买受人李怀宇的申请，为坐落于沈阳市铁西区北一东路118号2-7-1的房屋办理了沈房发[2004]个贷押备字第22905号个人贷款购房抵押备案登记，担保人为辽宁恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）。原告夏宏诉称：原告于2003年9月10日与辽宁恒基房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买由其开发建设的光明苑小区房产，地址为铁西区北一东路118-1号2-7-1号，总面积114.19平方米。原告于当年9月、11月两次交付恒基公司总房款262637元，交款后原告即办理了入住手续，一直居住至今。2012年11月26日，原告收到沈河区人民法院的传票要拍卖原告的房产，并�具了相关的法律文书，原告这才得知，自己的房屋由恒基公司在卖给原告一年后又卖给了案外人李怀宇，并且由恒基公司作为担保人，李怀宇作为抵押人向第三人申请个人购房贷款，第三人作为抵押权人向被告申请了抵押备案登记，贷款共计26万，期限15年，同时以铁西区北一东路118-1号2-7-1号房产作为抵押物，被告按照流程办理了抵押备案登记。贷款后李怀宇未能按时偿还贷款，第三人于2009年9月向沈河区人民法院起诉李怀宇和恒基公司还款，法院作出（2009）沈河民三初字第1543号民事判决书，判决第三人对抵押的房产享有优先受偿权，在申请执行过程中，原告提出了执行异议，后原告提起撤销权诉讼，沈河法院作出（2013）沈河民三初字第630号判决支持了原告请求，撤销了原判决第五项建行的优先受偿权，建行对一审判决不服上诉至二审法院，沈阳市中级人民法院�出[2014]沈中民三终字第980号终审判决，驳回上诉，维持原判。由于被告为第三人办理的个人贷款购房抵押备案，使得原告无法正常办理房屋产权等相关手续，之前的民事判决书已经撤销了第三人的优先受偿权，证明该抵押存在瑕疵应当认定无效，抵押权的目的在于更好的保障抵押权人的利益，即抵押权人享有优先受偿权。在本案中，优先受偿权已经被依法撤销，抵押备案不应孤立存在且无实际意义；另因，原告是合法取得铁西区北一东路118-1号2-7-1号房产，原告与第三人无任何债权债务关系，第三人无权在他人的房产上设定抵押备案，原告认为，被告作出的具体行政行为已经侵害了原告的合法利益，故此，原告根据《行政诉讼法》相关规定，起诉贵院，望支持原告诉求撤销被告作出的沈房发[2004]个贷押备字第22905号个人贷款购房抵押备案登记。原告向本院�交了四组证据：第一组包括五份证据1、《商品房买卖合同》，2、购房收据2份，3、社区证明，4、2004年8月24日《民事起诉状》，5、（2004）沈铁西民二房初字第464号《民事裁定书》，第一组证据证明：1、原告与辽宁恒基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购于沈阳市铁西区北一东路118-1号2-7-1，面积114.19平米，房屋结构为两室两厅的事实，该合同系双方真实意愿表示，是合法有效的，依然受法律保护；2、原告已按合同约定履行了一次性交款的义务，辽宁恒基房地产有限公司也于2003年9月将房屋交由原告使用，原告一直在争议房屋居住，原告系房屋的实际产权人。3、此裁定证明，原告早以依法取得房屋，被告却不给原告办理房产证，在整个房屋买卖过程中，原告没有任何过错。第二组证据包括4份证据，1、原告签订真实《商品房买卖合同》�的户型图，2、第三人提供给被告作为抵押物的《商品房买卖合同》中的户型图，3、沈阳市房产局《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》（沈房发[2004]个贷押备字第22905）号，4、2014年1月21日铁西区解遗办公示的《关于光明苑商品房118号、118-1号房屋核实、办理房屋产权证下证要件的通知》4页（影像证据），第二组证据证明：1、诉争房产，即：沈阳市铁西区北一东路118-1号2-7-1，实际面积114.19平米，户型结构两室两厅，而非被告确定押备案登记的房产面积136.75平米，户型结构三室一厅，抵押备案登记的房产现实生活中并不存在，是虚假的，故抵押备案登记无效；2、《关于光明苑商品房118号、118-1号房屋核实、办理房屋产权证下证要件的通知》图近一步证明了118-1号2单元1门1-7层的房屋均于原告签订《商品房买卖合同》中的户型一致，是不可更改的事实；3、被告确�抵押备案登记的房产从面积到户型结构均与118-1号5单元所有房产相同；4、由于第三人没有按照商业银行法的有关规定（商业银行贷款，贷款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查）进行贷前审查，导致被告出具了带有严重疵的贷款购房抵押备案登记批复，极大的损害了原告的个人利益，至始原告都不能办理房屋产权证。第三组证据包括一份证据：（2009）沈河民三初字第1543号判决书，证明1.判决书第五项：证明第三人对抵押房产享有优先受偿权；2、第三人未对抵押房屋进行认真核实、且在未了解抵押房屋已经出售给原告实际占有使用的情况下就以该房屋作为抵押物进行贷款担保，该抵押权应当认定无效。第四组证据包括两份证据：1、（2013）沈河民三初字第630号判决书，2、[2014]沈中民三终字第980号判决书，第四组证据证明1、一审支持了原告请求，撤销了建行（本案第三人）的优先受偿权；2、二审中法终审判决，驳回第三人上诉，维持原判；3、第三人的优先受偿权已经被依法撤销，被告所作出的抵押备案登记不应孤立存在且无实际意义，皮之不存毛将焉附；4、原告与第三人无任何债权债务关系，第三人无权在他人房产上设定抵押备案；5、被告作出的具体行政行为已经侵害了原告的合法利益，必须依法撤销抵押备案登记批复。被告于2015年9月7日向本院提交了答辩状，并在庭审中辩称:一、根据《城市房屋权属登记管理办法》第八条的规定，沈阳市房产局是沈阳市房地产主管部门，具有房屋登记的法定职权。二、2004年8月24日，中国建设银行沈阳通顺支行与李怀宇向被告提出申请，请求办理贷款购房抵押备案登记，抵押备案房屋位于沈阳市铁西区北一东路118号2-7-1（以下简称“诉争房屋”），并提供了身份证明、商品房买卖合同、个人贷款合同等材料，经审核符合办理房屋抵押备案登记的要件，被告于2004年8月30日办理了沈房发[2004]个贷押备字第22905号的房屋抵押备案登记，据此被告作出的抵押备案登记行为要件齐全、适用依据正确、程序合法。三、根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条之规定，“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，据原告诉称，其于2012年11月26日接到沈河区人民法院的拍卖通知时已经知道被告于2004年为李怀宇办理的房屋抵押备案，行政诉讼的起诉期限应截止于2014年11月26日，现原告行政诉讼已经超过起诉期限，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第二项之规定，超过法定期限且无正当理由的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。四、本案中原告主张其依法与辽宁恒基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并实际居住，享有对诉争房屋的所有权，以此否定李怀宇对诉争房屋的合法权益，缺乏依据。本案中李怀宇与辽宁恒基房地产开发有限公司也签订了《商品房买卖合同》，其对诉争房屋也享有合法权益，本案属于“一房多卖”的民事纠纷案件，[2014]沈中民三终字第980号民事判决书并未否定李怀宇与辽宁恒基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的效力。根据《最高人民�院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”被告于法定期限内向本院提交了用以证明被诉行政行为合法的证据：1、抵押备案登记申请书，2、身份证明，3、商品房预售许可证，4、商品房买卖合同，5、个人贷款合同，1-5号证均证明被告办理的房屋抵押登记备案要件齐全、适用法律正确、程序正当。第三人没有向本院提交答辩状和证据，但在庭审中同意被告的答辩观点。经庭审质证，本院对被告提交的证据认证如下：1号证能够证明李怀宇和第三人�被告提出个人贷款购房抵押备案登记申请书；2-3号证，原告无异议，能够实现被告证明目的；4号证能够证明被告依李怀宇与恒基公司签订的商品房买卖合同，作出被诉抵押备案登记；5号证能够证明被告依据李怀宇与被告及恒基公司签订的个人贷款合同，作出被诉抵押备案登记。本院对原告提交的证据认证如下：第一组证据中的1号证能够证明原告与恒基公司签订0584-03043-18043号商品房买卖合同，购买位于沈阳市铁西区北一东路118-1号2-7-1号房产；2号证能够证明原告分别于2003年9月10日、2003年11月19日向恒基公司支付购房款62637元和20万元；3号证能够证明原告自2003年11月起在诉争房屋居住至今；4-5号证与本案审查客体无关。第二组证据能够证明被告作出的个人贷款抵押备案登记所涉房产确与该房产实际户型、面积存在差异。第三组证据能够证明（2009）沈河民三�字第1543号民事判决判定建行沈阳融汇支行对本案诉争房产享有优先受偿权，但确认的房产面积与被告抵押备案登记的房产面积一致，与该房产的实际面积不符。第四组证据能够证明第三人建行沈阳铁路支行对本案诉争房产设定的抵押权被认定为无效，其享有的优先受偿权被依法撤销。经审理查明，原告夏宏于2003年9月与恒基公司签订《商品房买卖合同》，合同约定前者以人民币262637元的价格购买后者开发的位于沈阳市铁西区北一东路118-1号5A2-7-1室房产，即本案争议房产，房屋建筑面积为114.19平方米,格局为两室两厅两卫。原告夏宏于2003年9月10日、11月19日分两次向恒基公司交付了全部购房款，并办理了入住手续，在该房屋居住至今。2004年8月20日，恒基公司又与李怀宇签订《商品房买卖合同》，合同约定李怀宇以人民币382900元购买上述房产，首付款人民币122900元，但记载的房屋建筑面积为136.75平方米。2004年8月23日李怀宇与建行沈阳通顺支行（因中国建设银行辽宁省分行内部调整，原建行沈阳通顺支行业务先后由建行沈阳融汇支行、建行沈阳铁路支行承担）、恒基公司签订《中国建设银行个人住房借款合同》及《中国建设银行个人住房借款抵押合同》，合同约定李怀宇向建行沈阳通顺支行借款人民币26万元用于购买上述房产，建筑面积为136.75平方米，并以该房产作为贷款的抵押物，贷款期限为15年，恒基公司对该借款承担阶段性连带保证责任。004年8月30日被告沈阳市房产局作出沈房发[2014]个贷押备字第22905号《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》，为上述个人住房借款进行了抵押备案登记。建行沈阳通顺支行于2004年9月2日按照合同约定发放借款人民币26万元。因李怀宇未按期偿还贷款，中国建设银行沈阳融汇支行于2009年9月28日向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，同年10月23日沈河区人民法院作出（2009）沈河民三初字第1543号民事判决，解除李怀宇与建行沈阳通顺支行签订的个人住房借款合同，后者对沈阳市铁西区北一东路118-1号2-7-1号房产享有优先受偿权。后建行沈阳铁路支行依据（2009）沈河民三初字第1543号民事判决向沈阳市沈河区人民法院申请强制执行。2013年5月30日，夏宏以建行沈阳铁路支行、恒基公司、及李怀宇为被告，向沈阳市沈河区人民法院提起第三人撤销之诉。2014年7月4日，沈阳市沈河区人民法院作出（2013）沈河民三初字第630号民事判决，认定夏宏与恒基公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，撤销（2009）沈河民三初字第1543号民事判决书第五项建行沈阳融汇支行对争议房产享有的优先受偿权。建行沈阳铁路支行提出上诉，沈阳市中级人民法院于2014年11月18日作出[2014]沈中民三终字第980号民事判决，认定建行沈阳铁路支行就争议房产设定的抵押权无效，判决驳回上诉，维持原判。原告夏宏于2015年8月20日向本院提起行政诉讼，要求撤销被告沈阳市房产局为第三人建设银行沈阳铁路支行办理的[2004]个贷押备字第22905号个人贷款购房抵押备案登记。本院认为，被告具有作出本案被诉个人贷款购房抵押备案登记的法定职权。原告夏宏因不动产提起本案行政诉讼，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条关于起诉期限的规定。虽然被告沈阳市房产局依据抵押权人和抵押人的申请作出[2004]个贷押备字第22905号个人贷款购房抵押备案登记不存在违反法律规定的情形，但根据人民法院业已生效的民事判决确定的内容，被告作出行政行为所依据的事实基础已经不复存在。在李怀宇与建行沈阳通顺支行签订的个人住房借款合同被解除以及建设银行沈阳铁路支行就争议房产设定的抵押权被认定无效的情况下，被告沈阳市房产局就该抵押权作出的备案登记已经失去了具体内容和主要证据，理应被撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：撤销被告沈阳市房产局作出的〔2004〕个贷押备字第22905号个人贷款购房抵押备案登记。本案诉讼费五十元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  曲 娟审 判 员  车永福人民陪审员  贾宏梅二〇一六年五月十日书 记 员  李安娜