上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10803号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海威威制衣有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇金聚路18号。法定代表人：谭元香，总经理。委托诉讼代理人：王保国，上海同易律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王广峰，男，1964年4月10日生，汉族，（户籍地山东省菏泽市曹县）住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。上诉人上海威威制衣有限公司（以下简称威威公司）因与被上诉人王广峰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三(民)初字第4180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人威威公司上诉请求：撤销一审判决第八项，改判驳回此部被上诉人王广峰原审反诉请求。事实和理由：本案标的房屋装修损失赔偿实际涉及的是租约履行三年后被上诉人第二次装修形成的价值赔偿，而双方租约明确约定，装修、改建必须事先征得上诉人同意，显然被上诉人未履行此义务；同时，租约已签订三年，上诉人应知租约无效，仍进行装修，该费用完全是其主观过错造成。故所谓装修损失应由被上诉人自行承担。被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。上诉人威威公司向一审法院起诉请求判令：1、解除房屋租赁合同；2、王广峰搬出出租房屋；3、支付租金合计78,601.25元；该条后变更为：支付2015年5月30日之前所欠租金38,200元，及其自2014年5月4日至实际支付日，以10%年利率计算的利息；支付2015年6月1日至2016年5月30日期间的租金92,610元，及其自2015年5月1日至实际支付日止，以10%年利率计算的利息；支付从2016年6月1日至实际返还房屋期间的租金（自2016年6月1日至2017年5月30日期间的租金按照年租金97,240.50元计算），及其按照同期银行贷款利率计算的利息。4、支付水电费5,573.24元；该条后变更为支付水电费6,383.36元（计算至2015年10月）。王广峰一审反诉请求：1、确认房屋租赁合同无效，2、威威公司赔偿王广峰装修损失239,327元。一审法院认定事实：2011年5月17日，威威公司与王广峰签订《租赁合同》，约定威威公司将其所有的奉贤区XX路XX号东南角五个门面共两层房屋租赁给王广峰开设KTV使用，租赁期限自2011年6月1日至2018年5月30日，租金为每年80,000元，押金5,000元，第三年开始每年递增5%，并约定王广峰应提前一个月支付下一年租金等。王广峰于2011年6月开始使用租赁房屋，并进行装修，2014年6月再次进行装修，本案审理中，经评估机构上海沪港建设咨询有限公司审价，该次装修的现值为299,158.75元。履行中，王广峰拖欠租金，经双方协商，王广峰于2015年5月11日出具承诺书，承诺对应付但未付的2015年5月30日之前的租金58,200元和2015年6月1日至2016年5月30日期间的租金92,610元，于2015年7月1日全部付清，如不能付清，58,200元租金从2014年5月4日起按年利率10%支付利息，92,610元租金从2015年5月1日起按年利率10%支付利息，并于2015年7月2日归还房屋。出具承诺书后，王广峰仅仅支付20,000元，余款一直未支付，故成讼。另查明，王广峰支付过威威公司押金5,000元，租赁房屋现未返还给威威公司。一审审理中，经王广峰申请，原审法院通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司对租赁房屋进行评估，取得司法审价报告，该审价报告载明，第一部分装修工程现值282,120.85元，第二部分争议部分中的室外部分现值11,094.60元，入口玻璃门安装现值5,943.30元。一审法院认为：关于本案涉及的合同效力问题，威威公司出租给王广峰的房屋没有产权证或建设工程规划许可证，故2011年5月17日签订的《租赁合同》、2015年5月11日出具的承诺书为无效。王广峰作为承租人，占有出租房屋已经没有依据，应当及时搬离。关于房屋占有使用费问题，因为王广峰实际占有使用了房屋，根据法律规定，王广峰仍应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，现王广峰拖欠2015年5月30日之前的房屋占有使用费应该为38,200元，拖欠2015年6月1日至2016年5月30日期间的房屋占有使用费92,610元，合计拖欠130,810元，之后的房屋占有使用费，2016年6月1日至2017年5月30日期间应按每年97,240.50元标准计算，2017年6月1日至2018年5月30日期间为按每年102,102.53元计算，故对威威公司该部分诉讼请求应予支持。关于支付利息的诉请，王广峰承诺书中承诺支付10%年利率的利息，属于违约金条款，因为合同无效，违约金条款不再适用，法院对该部分诉请不予支持，但是王广峰应支付拖欠房屋占有使用费期间以银行同期贷款利率计算的利息。关于支付至2015年10月水电费6,383.36元的诉请，王广峰对此并无异议，法院对该项诉请予以支持。另外，威威公司收取的王广峰的押金5,000元，应当返还。关于王广峰的反诉诉请要求威威公司赔偿形成附合的装修损失的问题，根据法律规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现威威公司不同意利用，所以双方应当按照导致合同无效的过错分担现值损失。威威公司明知出租的房屋没有产权证或建设工程规划许可证，仍然出租给王广峰，签订无效的租赁合同，故应当承担主要责任，且对于王广峰2014年6月开始的二次装修的行为在本案诉讼前未提出过异议，所以本案综合考量，酌定威威公司对装修损失承担60%的责任；王广峰签订租赁合同前未审查房屋权利情况，二次装修前也忽视威威公司未办出产权证的问题，自身也存在过错，法院酌定王广峰对装修损失承担40%的责任，所以，威威公司就形成附合的装修的现值299,158.75元，赔偿王广峰179,495.25元，故对王广峰的反诉请求予以部分支持。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款的规定，于二〇一六年八月三十日判决：一、确认上海威威制衣有限公司与王广峰于2011年5月17日签订的《租赁合同》无效；二、王广峰于判决生效之日起十日内搬离上海市奉贤区XX路XX号房屋；三、王广峰于判决生效之日起十日内支付上海威威制衣有限公司2015年5月1日起至2016年5月30日期间的房屋占有使用费130,810元，以及自2016年6月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费（2016年6月1日至2017年5月30日期间按每年97,240.50元标准计算，2017年6月1日至2018年5月30日以每年102,102.53元标准计算）；四、王广峰于判决生效之日起十日内支付上海威威制衣有限公司以130,810元本金，自2015年7月2日至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以及以自2016年6月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费为本金，自2016年5月1日起或下一支付年度的自2017年5月1日起至实际搬离日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；五、王广峰于判决生效之日起十日内支付上海威威制衣有限公司水电费6,383.36元；六、驳回上海威威制衣有限公司的其余本诉请求；七、上海威威制衣有限公司于判决生效之日起十日内返还王广峰押金5,000元；八、上海威威制衣有限公司于判决生效之日起十日赔偿王广峰装修现值损失179,495.25元。一审本诉案件受理费3,144元（威威公司预交）、保全费861元（威威公司预交），由王广峰负担4,005元；反诉案件受理费2,445元（王广峰预交）、评估费15,000元（王广峰预交），由上海威威制衣有限公司负担10,945元，由王广峰负担6,500元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人威威公司与被上诉人王广峰2011年5月17日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，查本案合同标的房屋未经产权登记，亦无合法规划、批建手续，合同租赁标的物不能用于出租，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属无效。原审据此确定标的房屋占有返还及承租人支付实际使用费等符合法律规定，双方亦无异议，本院应予确认。本案争议者为标的房屋租赁期间承租人威威公司进行装修形成的损失负担问题。应该指出，该部损失属典型的合同无效直接引致的损失，依法应以导致合同无效原因即双方此部过错责任程度比率判断。上诉人主张租约对承租人装修等批准有明确出租人批准程序约定，但该约定因合同无效不具有当然法律约束效力，同时，该等被上诉人装修无论是施工时间跨度、规模，作为出租人的上诉人应该知道，但亦无相反证据表明其提出并坚持异议，故上诉人该部主张缺乏法律及事实依据，本院难予采信。应该认为，上诉人作为出租人明知其标的房屋缺乏合法许可仍为出租，原审法院据此判断其应承担租约无效主要责任属合理范围，据此判令其承担60％装修损失并无不当，可予维持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人威威公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,890元，由上诉人上海威威制衣有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十一月十日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……