新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第742号
上诉人（原审被告）：新疆新世纪成功房地产开发有限公司。
法定代表人：李玲娜，该公司总经理。
委托代理人：张雪莲，新疆元正律师事务所律师。
委托代理人：马征，新疆元正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：乌鲁木齐尚誉佳物业管理有限公司。
法定代表人：李开桐，该公司总经理。
委托代理人：彭广军，新疆银石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨春华。
委托代理人：宁烁臻，新疆众望律师事务所律师。
上诉人新疆新世纪成功房地产开发有限公司（以下简称新世纪房产公司）、乌鲁木齐尚誉佳物业管理有限公司（以下简称尚誉佳物业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人新世纪房产公司的委托代理人张雪莲，上诉人尚誉佳物业公司的委托代理人彭广军，被上诉人杨春华的委托代理人宁烁臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年5月29日，杨春华与新世纪房产公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：“租赁房屋座落在乌鲁木齐市新华北路239号11-16楼高层及一楼大厅，层数6层，建筑面积7074.66㎡（高层）＋（大厅）建筑面积（532.64㎡）实际按优惠面积332㎡=7406.66㎡，租赁期限自2010年6月1日至2018年11月30日...租赁房屋用途：准四星商务酒店服务...第十四条特殊约定，门厅的电梯：其中一部电梯由甲方（新世纪房产公司）出资购买，安装费由使用人分摊，所有权归甲方所有...合同到期后15天，乙方（杨春华）需会同甲方一同将商务酒店内外所有设施设备及房间内家电家具验收完毕并得到甲方的书面同意后乙方方可办理交接手续”。合同后附1层、2层、11-16层平面图，三份平面图均显示该部分楼宇有三部电梯供业主使用。该合同后附件（1）作为6层酒店8年杨春华应向新世纪房产公司缴交各项费用明细表，该表中载明：“8年租金＋8年装修费＋7年物业费＋8年空调费=8年应收全部费用（不含代扣代缴取暖费），8年应收杨春华全部费用为
8406328＋15971028.54＋2556052.8＋1872780=28806189.34”。协议签订后，新世纪房产公司如约向杨春华交付6层房屋及大厅。2010年6月1日，杨春华与成功广场的前物业管理人新疆瑞昇物业管理有限公司（简称瑞昇物业公司）签订《物业管理合同书》，合同有效期自2010年6月1日至2018年11月30日，约定所有电梯均属公共部分，杨春华须分摊电梯的保险费、电费、维修保养费等费用。2013年2月，杨春华经营的商务酒店开业，2013年4月开始，杨春华使用电梯三部，并按每部每天300元标准向瑞昇物业公司缴纳电梯使用费。2012年5月9日，新世纪房产公司与尚誉佳物业公司签订《物业管理聘用服务合同》，委托尚誉佳物业公司对成功广场提供物业服务，物业服务事项包括电梯的维修、养护、运行和管理。2012年6月，尚誉佳物业公司入住成功广场，开始物业管理服务。同年6月19日，尚誉佳物业公司就成功广场内包括涉案三部电梯在内的7部直梯、20部扶梯与乌鲁木齐市迪申电梯有限公司签订《电梯维护保养合同》。期间，杨春华向尚誉佳物业公司缴纳水电费。2013年12月8日，杨春华使用的商务宾馆大厅内的三部电梯被关停两部。2014年1月9日，杨春华诉至法院，提出上述诉讼请求。庭审中，杨春华撤回要求新世纪房产公司、尚誉佳物业公司保证全天24小时正常冬季供暖夏季空调、水电的正常使用及赔偿经济损失596000元的诉讼请求。案件审理中，杨春华以仅开启一部电梯存在安全隐患及严重影响其生产经营为由，申请法院先予执行，要求将大厅内的三部电梯全部开启，经审查，乌鲁木齐市天山区人民法院作出（2014）天民三初字第71-5号民事裁定书，裁定新世纪房产公司、尚誉佳物业公司立即将三部电梯恢复正常使用。
原审法院另查明：2013年2月，瑞昇物业公司以杨春华欠付物业费、电梯使用费等费用为由将杨春华起诉至法院，经一、二审人民法院认定，杨春华应缴物业费的时间为2014年2月，故判决杨春华给付瑞昇物业公司电梯使用费3793.83元，驳回瑞昇物业公司其他诉讼请求。瑞昇物业公司在其抗辩中陈述：“......杨春华应当向瑞昇物业公司分摊所有电梯费用......我方是以三部电梯的用电量，并按照杨春华的使用面积进行分摊......要求撤销电梯使用费的理由是不合理的，实际使用电梯是三部......”在该案的诉讼过程中，瑞昇物业公司于2013年9月23日经乌鲁木齐市工商行政管理局批准注销。
原审法院认为：杨春华与新世纪房产公司之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。新世纪房产公司作为出租人，不仅应按时交付标的物，还应交付合同约定使用收益目的的标的物。按照合同约定，新世纪房产公司向杨春华提供11-16层及大厅用于经营商务宾馆，杨春华所承租的大厅内共有电梯三部，是出租标的物不可分割的附属设施，也是杨春华实现合同目的的必要条件，双方在合同的特殊约定中，亦载明：“其中一部电梯由甲方（新世纪房产公司）出资购买，安装费由使用人分摊，所有权归甲方所有”，由此陈述可看出杨春华获准使用的电梯不只一部，杨春华自承租房屋开始至2013年12月8日均使用三部电梯，该事实有新世纪房产公司委托的前物业管理人瑞昇物业公司在其诉杨春华拖欠物业费的案件抗辩意见可以证实，现大厅内三部电梯停用两部，虽然新世纪房产公司与尚誉佳物业公司对于停用的原因各执一词，但新世纪房产公司作为出租人，应当履行合同义务，恢复杨春华所租赁的三部电梯全天24小时正常使用。自2012年5月9日起，新世纪房产公司委托尚誉佳物业公司对涉案楼宇进行物业管理服务，尚誉佳物业公司作为物业管理人及电梯维护保养合同的委托人，与杨春华之间形成事实上的物业服务合同关系，且三部电梯的使用和维护均由尚誉佳物业公司实施，其有协助业主新世纪房产公司管理并保障电梯正常使用的义务。综上，对杨春华的诉讼请求，应予以支持。原审法院遂判决如下：新世纪房产公司、尚誉佳物业公司于本判决生效后立即恢复杨春华租赁的位于乌鲁木齐市新华北路239号11-16楼高层及一楼大厅内三部电梯全天24小时正常使用。
新世纪房产公司不服原审判决上诉称：我公司与杨春华系租赁合同关系，关于租赁合同履行的相关权利义务业已经过法院调解，杨春华起诉我公司没有法律依据。双方租赁合同中并未约定我公司须向杨春华提供三部电梯，一审法院在没有合同约定的情形下认定我公司应当向其提供三部电梯没有事实和法律依据。杨春华所使用的11-16楼仅占我公司的五分之一，1-8楼不使用该三部电梯，16楼以上房产未使用，杨春华以其五分之一的楼层要求使用三部电梯与事实不符。本案案由虽为租赁合同纠纷，但实际涉及物业使用纠纷，应当由负责物业管理的尚誉佳物业公司管理负责，与我公司无关，一审法院判决我公司承担物业管理责任明显错误。综上，请求二审法院依法改判，维护我公司合法权益。
被上诉人杨春华答辩称：我方与新世纪房产公司调解针对的是租金部分，并不涉及本案诉讼内容。新世纪房产公司与我方之间有租赁合同关系，应该给我方提供三部电梯，前物业公司起诉我方，也是要求我方支付三部电梯的使用费，说明他们认可应该给我们提供三部电梯使用。新世纪房产公司与尚誉佳物业公司关停电梯的行为已经严重影响我方的经营及办公，其他楼层是否使用该三部电梯与本案无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人尚誉佳物业公司答辩称：我公司同意新世纪房产公司的意见。
上诉人尚誉佳物业公司上诉称：本案三部电梯的实际使用情况为，新世纪房产公司一直开启一部电梯，在试运行和特殊情形下曾开启过三部电梯，但并非一直开启三部电梯。一审判决认定杨春华向我方交纳三部电梯使用费且一直使用三部电梯没有事实依据。杨春华与新世纪房产公司签订的《房屋租赁合同》中并未约定“保证三部电梯全天24小时正常使用”的相关条款，双方也未在合同履行过程中增加或者变更过合同内容，一审法院的判决变更了双方合同约定的内容，且我公司并非《房屋租赁合同》的签订主体，本案案由确定为租赁合同纠纷，我公司不应是本案的适格主体。本案涉诉的三部电梯所有权属于新世纪房产公司，我公司提供维修和管理，使用权归公寓楼全体使用人共有，我公司根据公寓了全体使用人的实际使用情况决定开启电梯的数量是职责所在，现只开启一部电梯完全能够满足现有物业使用人的需求。杨春华未与我公司签订物业合同，未交纳物业费和电梯相关费用，造成我公司严重损失。综上，一审判决错误，杨春华的诉讼请求不能成立，请求二审法院依法支持我公司的上诉请求。
被上诉人杨春华答辩称：我方签订《房屋租赁合同》后，在2012年取得租赁物，在本案诉讼之前一直使用三部电梯，尚誉佳物业公司称只开启一部电梯与事实不符。我方与前物业公司即瑞昇物业公司签订了物业服务合同，也一直按照瑞昇物业公司的通知交纳水电费，并未拖欠，尚誉佳物业公司并未与我方联系，新世纪房产公司变更物业公司后也并未向我方告知。在政府组织的协调会中，尚誉佳物业公司也同意给我方提供三部电梯。其关停电梯的行为已经严重影响我方的经营及办公。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人新世纪房产公司答辩称：我公司同意尚誉佳物业公司的上诉意见。
经本院审理查明事实与原审判决认定事实相一致。
以上事实有租赁合同、物业管理合同、民事判决书、工商档案、公证书及一、二审法庭审理笔录等证据在卷为证。
本院认为：新世纪房产公司与杨春华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定内容履行各自的权利义务，合同后所附1层、2层、11-16层平面图及附件（1）均应作为该《房屋租赁合同》的内容，对双方当事人具有约束力。根据该三份平面图可以反映出，该部分楼宇有三部电梯供业主使用，除非《房屋租赁合同》中有仅一部电梯供杨春华使用的特别约定，否则，新世纪房产公司应当在履行交付租赁物义务的同时，按照平面图的规划，保证该三部电梯均能正常供承租人杨春华使用，做到完全履行合同约定及法律规定的义务，新世纪房产公司和尚誉佳物业公司上诉称《房屋租赁合同》中没有“保证三部电梯全天24小时正常使用”的相关条款，其可以根据使用需要决定电梯开启数量的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案确系租赁合同纠纷，新世纪房产公司与杨春华之前关于《房屋租赁合同》的相关权利义务所达成的调解协议，不涉及本案内容。尚誉佳物业公司是依据新世纪房产公司与其签订的《物业管理聘用服务合同》，对包括涉案租赁物在内的成功广场商业综合服务楼进行物业服务，其服务内容涉及对电梯等设备进行维修、养护、运行和管理，故本案的基础法律关系应当是房屋租赁合同关系，新世纪房产公司应当依据《房屋租赁合同》全面履行义务，新世纪房产公司称本案与其无关的上诉理由不能成立，本院不予支持。尚誉佳物业公司基于新世纪房产公司的委托对成功广场商业综合服务楼进行物业管理，其权利来源于新世纪房产公司的授权，杨春华租赁的标的物楼层属于成功广场商业综合服务楼不可分割的一部分，尚誉佳物业公司应基于授权保障电梯设施服务于整栋楼的正常运行，其虽不是《房屋租赁合同》的签订主体，却是事实上保证该合同义务全面履行的义务主体，尚誉佳物业公司称其不应是本案适格主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。杨春华要求新世纪房产公司及尚誉佳物业公司保证其能正常使用三部电梯，是依据《房屋租赁合同》的内容行使自己的合法权利，涉案租赁物所在的整栋大楼的电梯实际使用情况不能对抗杨春华的合同权利，新世纪房产公司与尚誉佳物业公司应当恢复涉案租赁物内三部电梯全天正常使用，新世纪房产公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，新世纪房产公司于尚誉佳物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元（上诉人新世纪房产公司已预交70元，上诉人尚誉佳物业公司已预交70元），由上诉人新世纪房产公司负担70元，上诉人尚誉佳物业公司负担70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 慧
审 判 员 马述冰
代理审判员 卫 杨
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 白 杨