江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟虞民初字第01510号
原告何雪云。
委托代理人傅明华，江苏冠文律师事务所律师。
被告常熟市尚湖房产开发有限公司，住所地江苏省常熟市长江西路虞山林场文化活动中心。
法定代表人陈起宏，董事长。
委托代理人严国军，江苏少平律师事务所律师。
委托代理人朱春雷，江苏少平律师事务所律师。
原告何雪云诉被告常熟市尚湖房产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法由审判员毛建新适用简易程序于2014年12月11日公开开庭进行了审理。之后，又依法组成合议庭并于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告何雪云的委托代理人傅明华、被告常熟市尚湖房产开发有限公司的委托代理人严国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何雪云诉称：被告于2002年12月15日与常熟市虞山林场资产经营投资公司签订《房屋租赁合同》一份，约定常熟市虞山林场资产经营投资公司将常熟市长江西路虞山林场文化活动中心商业用房（东幢）合计6602平方米出租给被告使用。租赁期限从2004年4月1日起至2035年3月30日，年租金为990300元人民币，折合为年租金150元／平方米。2004年12月16日，原被告签订《协议》一份，双方就共同租赁上述房产签署书面协议。双方约定，其中底楼324平方米，二楼81平方米，合计405平方米的房屋由被告单独使用，租金由被告直接支付给常熟市虞山林场资产经营投资公司，若该部分对外进行转租，则须经原告同意，租金收入由原被告按照40%、60%比例进行分配。在合同履行过程中，被告在未征得原告同意的情况下，将上述房屋转租，且一直未将租金收入分配给原告，根据原告核算，原告应得租金收入达150万元人民币。要求判令被告向原告支付租金收入150万元人民币，诉讼费、保全费由被告承担。
被告常熟市尚湖房产开发有限公司辩称：被告与国营常熟虞山林场于2002年12月15日签署了租赁位于常熟市长江西路虞山林场文化活动中心的商业用房6602平方米（含地下车库）的租赁合同。租金是由被告支付给出租人的，但原告利用其亲属的职权强行于2004年12月16日与被告签署了《协议》，协议中明确如果转租有净收益的按60%、40%分成。对于此份协议，被告认为，我国法律规定了权利义务对等原则，被告向出租人支付了全部租金，对应的权利都应由被告来享有，而原告没有尽相应的义务就不应取得相应的权利。上述不平等的协议内容是违反国家法律规定的，应属无效，无效的协议就不应该予以执行。另外，原告诉称的150万元收益，并没有提供相应的证据和计算依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2002年12月15日，国营常熟市虞山林场（常熟市虞山林场资产经营投资公司，出租方）与常熟市尚湖房产开发有限公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、租赁项目：出租方将座落于长江西路虞山林场文化活动中心商业用房（东幢）6602平方米（含地下车库），出租给承租方使用。二、租赁期限：租赁期限自2004年4月1日起至2035年3月30日止，共计三十年。……三、租金标的及交款期限：1、租金标的：商业用房、场地及基础设施费等按年度租金人民币990300元计算，其中：房屋租金为50万元，场地及基础设施费49.03万元。2、交款期限：租金结算实行先付款后使用的办法，即：签订好本协议付2004年度租金；以后年度租金应在每年1月10日前缴纳下一年度租金。三、其他事项……。
2004年12月16日，常熟市尚湖房产开发有限公司（甲方）与何雪云（乙方，委托李建煌签订）签订《协议》一份，载明：“甲方于二00二年十二月十五日与常熟市虞山林场资产经营投资公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定常熟市虞山林场资产经营投资公司将长江西路虞山林场文化活动中心商业用房（东幢）6602平方米（含地下车库）出租给甲方，租赁期限自2004年4月1日起至2035年3月30日止，共计三十年。租金商定为商业用房、场地及基础设施费等按年度租金人民币990300元计算，其中房屋租金为50万元，场地及基础设施费49.03万元。折合年租金150元／平方米。甲方双方就该商业用房租赁权问题达成如下协议：1、底楼324平方米、二楼81平方米，合计405平方米（详见附图）为甲方办公自用。租金按《房屋租赁合同》标准150元／平方米／年由甲方直接付给常熟市虞山林场资产经营投资公司。如甲方将上述部分转租给第三方，应经乙方同意，租金净收入按60%：40%分成。2、扣除甲方自用部分后的其余6197平方米面积为甲乙双方共同租赁部分，双方同意转租给锦星宾馆使用，期限为2004年5月8日至2014年5月7日止，共计十年。甲乙双方对锦星宾馆的投资比例为60%：40%，即甲方3718平方米，乙方2479平方米。租金由锦星宾馆按150元／平方米／年直接付给常熟市虞山林场资产经营投资公司。锦星宾馆所产生的效益甲乙双方按投资比例分配。3、锦星宾馆租赁期满十年后，如果继续经营且股东及股权不变，则按上述（2）的规定继续租赁，租期由双方另行约定。若锦星宾馆解体或股东、股权发生变化，则双方应按当时市场水平重新商定租金标准，但甲乙双方的租赁比例仍为60%：40%。产生的转租收益也按此比例分配，共同租赁权部分6179平方米应整体出租，甲乙任一方不得单独将租赁权内的面积租赁给第三方。
常熟市金樽大酒店有限公司于2011年4月6日经工商部门登记成立。常熟市尚湖房产开发有限公司与常熟市金樽大酒店有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、租赁项目1、出租方同意出租座落于长江西路106号（锦星宾馆一层东区）给承租方作为独立经营的餐厅。2、出租方租予承租方使用的房屋的营业面积为一层东区营业厅730平方（约30米＊25米）、地下厨房约144平方（约12米＊12米）、库房间1间、附房间及相关设备。二、租赁期限自2011年1月28日至2016年2月28日，共计伍年。……三、租金和缴纳租金方法年租金35万，租金每半年缴纳一次，即：每年2月底及8月底前付款。本合同不含相关税金，如承租方需要正规发票，须另加税金5.55%。……该合同履行过程中，常熟市金樽大酒店有限公司交付了2011年1月28日至2012年1月27日的租金35万元，交付了2012年1月28日至2013年1月27日的租金35万元，后因经营亏损，至2013年12月27日不再租赁，对2013年1月28日至2013年12月27日的租金只交纳了半年租金175000元。上述共计交付常熟市尚湖房产开发有限公司租金875000元。2014年2月17日，常熟市尚湖房产开发有限公司与王任明（常熟市虞山镇荣春饭店）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、租赁项目1、出租方同意出租的房屋座落于长江西路106号（锦星宾馆一层）。2、出租方租予承租方使用的房屋的营业面积为一层东侧营业厅520平方（29米＊18米）、地下厨房约144平方（约12米＊12米）、库房间、附房间。二、租赁期限自2013年12月28日至2014年12月31日，共计1年。自2015年1月1日至2015年12月31日，共计1年。自2016年1月1日至2016年12月31日，共计1年。……三、租金和缴纳租金方法年租金为25万元，根据先付后用原则，双方约定：2014年3月1日前交租金12.5万元；2014年7月30日交租金12.5万。2015年1月15日前交租金12.5万；2015年7月15日前交租金12.5万；2016年1月15日前交租金12.5万元；2016年7月15日前交租金12.5万。本合同租金不含税金，如承租方需要正规发票，须另加税金5.6%。常熟市虞山镇荣春饭店交付了2013年12月28日至2014年12月27日的租金25万元。
审理过程中，常熟市金樽大酒店有限公司向本院出具的《关于租金相关情况的说明》称：向常熟市尚湖房产开发有限公司租赁使用长江西路106号房屋的具体位置和面积为一层东区营业厅730平方米，地下厨房144平方米，库房一间30平方米，附房间50平方米及相关设备，共租用房屋954平方米。双方约定按租用的房屋面积平均计算租金，即不论房屋部位和使用功能，每平方米租金标准是一样的，年租金为35万元。因经营亏损，在2013年12月27日之后不再租赁，期间共交纳租金875000元，其中前二年全额交纳，2013年1月28日至2013年12月27日期间交纳175000元。常熟市虞山镇荣春饭店向本院出具的《关于租金相关情况的说明》称：向常熟市尚湖房产开发有限公司租赁使用的具体位置和面积为一层东区营业厅520平方米，地下厨房144平方米，库房一间30平方米，附房间50平方米及相关设备，共租用房屋744平方米。双方约定按租用的房屋面积平均计算租金，即不论房屋部位和使用功能，每平方米租金标准是一样的，年租金为25万元。在承租后，交纳了2013年12月28日至2014年12月27日的租金25万元。
审理过程中，本院进行了现场勘查，情况如下：原被告双方2004年12月16日《协议》附图中二层81平方米的房屋，现状是会议室，未发现转租；附图中一楼324平方米现状是转租给常熟市虞山镇荣春饭店使用。
审理过程中，何雪荣向本院提出申请，认为被告在审理过程中拒绝提供房屋的转租信息，故申请对被告在转租本案所涉房产期间的租金标准进行委托评估。之后，被告向本院提供了转租合同及收取租金等资料。
上述事实，有房屋租赁合同、协议、李建煌关于代签协议的说明、工商登记信息、转租合同、交付租金的发票和进账单、次承租人出具的情况说明、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告双方于2004年12月16日订立的《协议》中关于附图上一楼324平方米和二楼81平方米转租租金净收入分配的约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，原被告双方应当按照该约定履行自己的义务。该协议中载明，常熟市虞山林场资产经营投资公司将长江西路虞山林场文化活动中心商业用房（东幢）6602平方米（含地下车库）出租给被告，租赁期限自2004年4月1日起至2035年3月30日止，共计三十年。租金商定为商业用房、场地及基础设施费等按年度租金人民币990300元计算，其中房屋租金为50万元，场地及基础设施费49.03万元。折合年租金150元／平方米。原被告双方就该商业用房租赁权问题约定，底楼324平方米，二楼81平方米，合计405平方米（详见附图）为被告办公自用，租金按《房屋租赁合同》标准150元／平方米／年由被告直接付给常熟市虞山林场资产经营投资公司。如被告将上述部分转租给第三方，应经原告同意，租金净收入按60%：40%分成。因此，在被告转租期间，被告应将收取的转租租金按上述约定分配给原告40%的净收入。现被告将其中的底楼324平方米转租，在转租给常熟市金樽大酒店有限公司期间，共收取两年半的转租租金875000元，按转租总面积954平方米计算，被告应交纳给出租人的相应面积的租金357750元（150元／平方米／年×954平方米×2.5年），954平方米面积的转租净收入为517250元，其中324平方米的转租净收入应为175670元。被告在转租给常熟市虞山镇荣春饭店期间，已收取一年的转租租金25万元，按转租总面积744平方米计算，被告应交纳给出租人的相应面积的租金为111600元（150元／平方米／年×744平方米×1年），744平方米面积的转租净收入为138400元，其中324平方米的转租净收入应为60271元。上述总计转租净收入235941元，被告应分配给原告40%的转租净收入94376.4元。综上，对原告要求被告支付转租租金收入150元的诉讼请求，本院予以部分支持即被告应支付原告40%的转租净收入94376.4元，其余部分因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告提出的评估申请，因被告在审理过程中已经提供了转租房屋的资料，且原被告应当按照双方之间协议的约定来对实际收取转租租金的净收入按比例进行分配，故对被告的评估申请，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告常熟市尚湖房产开发有限公司给付原告何雪云943**.4元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。
二、驳回原告何雪云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18300元，保全费5000元，合计23300元，由原告何雪云负担21834元，由被告常熟市尚湖房产开发有限公司负担1466元（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 毛建新
人民陪审员 朱慧红
人民陪审员 潘慧玉
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 陶振球