安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0826民初1226号原告：中国农业银行股份有限公司宿松县支行，住所地安徽省宿松县。负责人：桂跃，该支行行长。委托诉讼代理人：施其勇，该公司职工。委托诉讼代理人：齐向阳，该公司职工。被告：胡接江，男，1974年2月17日出生，汉族，工人，住安徽省宿松县。被告：林淑兰，女，1974年7月5日出生，汉族，工人，住安徽省宿松县。被告：宿松县华复房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇龙门路。法定代表人：陈典喜，该公司经理。委托诉讼代理人：余清华，男，1963年8月31日出生，汉族，公司员工，住安徽省安庆市大观区。原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行（下称农行宿松支行）与被告胡接江、林淑兰、宿松县华复房地产开发有限公司（下称华复房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行宿松支行的委托诉讼代理人齐向阳、被告胡接江、被告华复房地产公司的委托诉讼代理人余清华到庭参加了诉讼，被告林淑兰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行宿松支行向本院提出诉讼请求：1、要求胡接江、林淑兰偿还借款本金93606.39元，2、要求胡接江、林淑兰偿还利息259.8元（截止2016年1月3日）及2016年1月3日之后产生的违约金、利息、罚息和复息，3、要求华复房地产公司承担胡接江、林淑兰借款93606.39元，利息259.8元及2016年1月3日以后违约产生的违约金、利息、罚息和复息的连带担保责任，4、本案诉讼费由许帅承担。事实和理由：胡接江、林淑兰于2011年5月12日与华复房地产公司签约购买商品房一套，所购房屋地址为宿松县复兴镇华复路华复小区6幢5层506号房，2014年11月6日向农行宿松支行申请商品房担保贷款14万元，以所购房屋作为贷款抵押物，华复房地产公司承担保证担保责任。经农行宿松支行对胡接江、李淑兰申请的贷款资料和对借款人进行调查、审查、审批后，认定符合贷款条件，2011年11月2日农行宿松支行与胡接江、林淑兰签订了《个人购房担保借款合同》，同时发放个人购房担保贷款14万元。根据其承诺及本行个人购房担保贷款相关规定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，即视为贷款全部逾期，应全部收回下余贷款额度，胡接江、林淑兰本次违约已是未足额偿还借款本息超过90天以上。期间农行宿松支行客户经理多次电话和上门催收，胡接江、林淑兰均以无款归还为由不予还款，至今，仍结欠贷款本金93606.39元、利息259.8元以及后期违约产生的违约金、利息未还。胡接江辩称，房屋按揭属实。但是借款数额有出入，具体要求校对明细。华复房地产公司辩称，诉状所述属实。但借款数额有出入，要与银行对账，希望银行将具体的违约金数额明确一下，希望胡接江与农行宿松支行协商调解处理，希望农行宿松支行在违约金、罚息上予以减免。林淑兰未答辩。本院经审理认定事实如下：2011年5月12日，胡接江与华复房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司所建位于宿松县××室房屋（后更正为502室）。2011年11月2日，胡接江为购买该房屋，向农行宿松支行申请贷款14万元，双方签订《个人购房担保借款合同》约定借期自2011年11月3日至2021年11月2日，还款方式为等额本息法，还款周期为1个月，还款日为每期借款发放日的对应日，约定年利率7.05%，并约定借款人未足额偿还借款本息超过90日的，贷款人有权提前收回已发放借款及提前行使担保权。胡接江、林淑兰自愿以所购房屋设立抵押担保，华复房地产公司亦自愿作为阶段性保证人在该合同上签字。并约定阶段性保证人（华复房地产公司）的保证责任至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后贰年。借款凭证中，约定逾期利息（利息＋罚息）年利率为10.579%。2011年11月14日，胡接江办理了抵押登记。自2015年8月8日起，胡接江开始未正常还款，且未足额偿还借款本息超过90天，2016年9月30日之后就未再还款。上述事实，有农行宿松支行提交的《商品房买卖合同》、预售登记备案表1份，个人信贷业务申请表、《个人购房担保借款合同》1份，借款凭证、记账凭证各1份，房地产抵押证1份，以上均为复印件，还款记录1份以及当事人的陈述查证属实并在卷佐证，本院予以采信，林淑兰不出庭参加诉讼视为放弃质证权利。本院认为，合同双方当事人均应严格按合同约定全面履行各自的义务。农行宿松支行与胡接江、林淑兰、华复房地产公司之间签订的《个人购房担保借款合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效。原告依约发放了贷款，胡接江理应按约及时还本付息，胡接江长期拖欠借款本息，构成违约，应承担及时还本付息的违约责任。本案债务系胡接江与林淑兰夫妻关系存续期间发生的，该债务依法应属于夫妻共同债务故对原告要求胡接江、林淑兰偿还借款及利息、复息的请求予以支持。胡接江、林淑兰以宿松县××室房屋对合同项下的债务提供抵押担保，且经抵押登记办理了登记，农行宿松支行作为债权人，在胡接江、林淑兰不履行债务时，有权就抵押房产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权，故对其该项诉请，本院予以支持。华复房地产公司作为阶段性保证人的保证责任时间至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后贰年（即2013年11月11日），至起诉之日已超过保证时效。故对农行宿松支行要求华复房地产公司承担连带担保责任的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡接江、林淑兰于本判决生效之日起五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行借款93606.39元及利息（2016年1月3日前的利息259元，2016年1月3日起至实际还清之日止按照年利率10.579%计算利息、罚息，并按照年利率10.579%计算以上利息的复息），息随本清；二、原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行就上述款项对被告胡接江、林淑兰位于宿松县××室房屋的拍卖、变卖款内享有优先受偿权；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2147元，由被告胡接江、林淑兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  沈默升代理审判员  王 英人民陪审员  尹国球二〇一七年八月十七日代书 记员  王习松附本案相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。三、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。