山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲁民一终字第284号
上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安市通益信息咨询有限责任公司。住所地：泰安市金山路*号。
法定代表人：任强，董事长。
委托代理人：陈波，山东齐鲁律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安幸运之星商务会所有限公司。住所地：泰安市金山路*号。
法定代表人：赵晓丽，董事长。
委托代理人：任强，男，汉族，泰安市通益信息咨询有限责任公司董事长。
上诉人（原审被告、反诉原告）：泰安市商贸国有资产经营有限公司。住所地：泰安市青年路***号。
法定代表人：周长欣，董事长。
委托代理人：王新亭，山东中准律师事务所律师。
委托代理人：王征，山东岳首律师事务所律师。
上诉人泰安市通益信息咨询有限责任公司（以下简称“通益公司”）、上诉人泰安幸运之星商务会所有限公司（以下简称“幸运之星公司”）因与上诉人泰安市商贸国有资产经营有限公司（以下简称“商贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市中级人民法院（2011）泰民一初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人通益公司的委托代理人陈波、上诉人幸运之星公司的委托代理人任强，上诉人商贸公司的委托代理人王新亭、王征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2005年1月26日，原告通益公司与被告商贸公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁范围及经营规模。甲方（被告商贸公司）将所属位于金山路1号的原金山酒楼所占房屋及场地使用权有偿租赁给乙方（原告通益公司）使用；二、租赁期限。租赁期限五年，租金缴纳自2005年1月1日起至2010年1月1日止，2010年1月1日租赁期满；三、租金额及缴纳方式。经甲乙双方协商，租金前两年每年22万元，后三年每年以22万元为基数增加5%，即：2007年1月1日至2010年1月1日，每年为23.1万元。租金每半年缴纳一次，缴纳时间为每半年的期初。……六、甲方向乙方提供60千伏安的用电负荷，超出范围由乙方自行解决，如因乙方用电量过大而造成的损失由乙方负责；……十、违约责任。1、甲方未按时交付房屋和场地供乙方使用的，每逾期一个月，按年租金的1%支付违约金；2、乙方逾期交付租金的，除应及时如数补缴外，每逾期一个月，按年租金的1%支付违约金；3、合同期内，因乙方违约造成合同不能继续履行，甲方对乙方的装修和经营损失不予补偿；合同期内因甲方违约造成合同不能继续履行，甲方承担乙方装修及经营损失；4、合同期满，经甲、乙双方协商，乙方不再租赁的，应到期搬出，每逾期一个月，除按上年度月租金的标准如数补缴甲方租金外，再按上年度年租金的30%支付违约金。
合同签订后，被告商贸公司将位于金山路1号的原金山酒店所占房屋及场地交付原告使用，原告通益公司接收房屋后进行了装饰装修，并由原告幸运之星公司在装修后的房屋进行经营。2005年8月9日原告幸运之星公司致函被告商贸公司，认为被告提供的电力不足影响了原告的正常业务经营，要求加大电量供给。幸运之星公司为解决电力不足问题，于2005年12月30日向泰安市电业局提出安装160KVA变压器申请，但未获批准。
本案双方当事人曾因合同履行产生纠纷，并向泰安市泰山区人民法院提起诉讼。该法院审理期间，根据通益公司的申请，委托中国电力企业联合会司法鉴定中心、泰安市泰山区价格认证中心对被告出租的房屋供电设施的电力负荷及原告进行的房屋装饰装修价格进行了鉴定。2010年4月29日，中国电力企业联合会司法鉴定中心作出电鉴意见（2010）第9号《鉴定意见书》，鉴定意见为：预装式变电站配电箱内为涉案楼房（申请人）专用的80A电流空气开关，其供电能力为52.65KVA，不能满足合同约定的60KVA的用电负荷。原告为此支付鉴定费25000元。2010年9月26日，泰安市泰山区价格认证中心作出泰山价鉴字（2010）190号《涉案物品价格鉴定结论书》，鉴定结论为：营业房（金山路1号原金山酒楼）装饰装修等价格共计人民币3772236元（重置总价5540877元），原告支付鉴定费40000元。在本案诉讼中，原告向原审法院提供上述两个鉴定结论书作为本案证据。被告对上述两个司法鉴定结论均有异议，认为合同约定的电力负荷应该理解为不超过60KVA，鉴定结论是空气开关，与供电负荷不是同一概念。同时，被告认为装饰装修鉴定价格过高，但对《物品价格鉴定清单》所列装修物项目没有异议。被告未向原审法院申请重新鉴定。
截止到2010年1月1日租赁合同期满，原告支付租金5万元，尚欠被告租金1083000元，对此，双方均无异议。原告认为由于被告提供的电力负荷不足，导致其无法正常经营，有正当理由拒付租金。原告为避免损失进一步扩大，于2010年12月23日、2011年1月6日、2011年1月19日、2012年7月20日分别采取书面函、手机短信等方式致信被告要求交接房屋，被告称上述信函已收到，但原告交接房屋是有条件的交接，无法满足原告所提条件，请求法院裁决。由于双方未就交接房屋达成一致意见，原告于本案审理期间仍占有涉案租赁房屋及场地。
诉讼中，两原告于2011年11月11日向原审提出申请，要求对幸运之星公司经营期间因被告违约造成的经营损失进行鉴定，本案于2012年1月11日中止诉讼。原审法院先后委托泰安市阳光资产评估事务所、泰安市价格认定局进行司法鉴定，泰安市阳光资产评估事务所、泰安市价格认定局分别于2012年5月10日、2013年3月19日以委托鉴定的标的状况不清，提供的相关资料不全为由予以退鉴，未作出鉴定结果。本案于2013年4月7日恢复审理。
诉讼中，被告商贸公司于本案第一次开庭审理时针对原告的诉请当庭提起反诉，请求原告立即返还涉案租赁房屋及场地，支付租金及违约金1822860元，并按每月88550元赔偿租赁期满至实际腾退房屋之日的租金损失及违约金。两原告对被告的诉讼请求不予认可，仍以原告提供的电力负荷不能满足正常经营需要、违约在先等理由予以抗辩。
针对两原告诉讼主体资格，庭审中，双方当事人均认可幸运之星公司加入到本案租赁合同的履行中，幸运之星公司同意与通益公司共同承担本案租赁合同的权利义务，被告商贸公司表示同意并认可幸运之星公司的诉讼主体地位。
通益公司、幸运之星公司在原审的诉讼请求为：1、依法判令被告赔偿原告的经营损失（以鉴定结论为依据）；2、依法判令被告赔偿原告的装修费用5540877元；3、依法判令被告赔偿原告购置变压器费用15万元；4、依法判令被告承担原告对涉案房屋看管所产生的费用12.6万元（4人×1500元×21个月，2010年1月至2011年9月）。5、依法判令被告承担原告已经支付的鉴定费8万元。6、本案诉讼费用由被告承担。
商贸公司在原审的反诉请求为：1、通益公司及幸运之星公司立即返还位于金山路1号的房屋及场地；2、支付房屋租金及违约金共计1822860元；3、赔偿租赁期满的租金损失（按每月8.855万元自2010年1月1日起计算至实际搬出日）；4、两反诉被告负连带责任。反诉费用由两反诉被告负担。
原审认为，双方当事人在平等协商的基础上签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同。《房屋租赁合同》的承租方为通益公司，诉讼中，幸运之星公司自愿加入到租赁合同的履行中，并同意与通益公司共同承担涉案房屋租赁合同的权利义务，被告商贸公司亦同意，因此，通益公司与幸运之星公司作为本案原告诉讼主体适格。
本案双方当事人争议的焦点问题为：双方当事人在合同履行中是否存在违约；双方因履行该合同产生的损失如何分担。
原审认为，合同双方当事人应适当全面履行合同约定的义务，以实现合同目的。通益公司、幸运之星公司作为涉案房屋及场地的承租人，其目的是通过承租使用被告商贸公司出租的房屋及场地进行商业性经营，被告商贸公司提供的电力负荷经鉴定未达到合同约定的电力负荷，不能满足原告的正常经营需要，被告具有交付标的物及设施不符合合同约定的情形，应承担相应的违约责任，应对两原告的经营损失及装饰装修的投入进行补偿。关于经营损失，经原审法院委托有关鉴定机构鉴定，因原告提供的资料不全等原因无法作出结论，其经营损失的请求证据不足，原审不予支持，原告对该项损失有继续主张的权利，待原告证据充分后，可另行主张。关于原告投入的装饰装修费用，泰安市泰山区价格认证中心泰山价鉴字（2010）190号鉴定报告中的鉴定意见原审予以采信，即商贸公司应补偿通益公司、幸运之星公司按现状审计的装饰装修费用3772236元。两原告主张的被告应支付的购买变压器及对涉案房屋“看管”产生的费用的诉讼请求没有事实和法律依据，原审不予支持。
合同期满后，两原告继续占有租赁的房屋及场地，被告商贸公司可以随时主张返还租赁物，其主张返还租赁房屋及场地的反诉请求原审予以支持。两原告主张合同期满后多次书面致函被告办理交房，但综合本案双方往来函件内容，原告交房附有条件，即要求被告赔偿损失后再交房，故两原告拒付租金的理由不成立，两原告至今事实占有租赁物。原告除依据合同约定支付合同期内的租金，也应当参照合同约定的租赁价格支付合同期满后继续占有出租房屋及场地的使用费用。被告反诉请求两原告支付租金的反诉请求原审予以支持。经庭审查明，双方签订租赁合同后，截止到2010年1月1日合同期满，原告实际支付被告租金50000元，尚欠被告房屋及场地租金1083000元。2010年1月1日租期届满后的使用费应参照合同约定的每年231000元租赁价格计算。由于被告承诺提供的电力负荷未达到合同的约定，违约在先，其要求原告承担逾期支付租金违约金的请求原审不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）泰安市通益信息咨询有限公司、泰安幸运之星商务会所有限公司于本判决生效后二十日内将位于泰安市泰山区金山路1号原金山酒楼所占房屋及场地腾空并交付给被告（反诉原告）泰安市商贸国有资产经营有限公司；已经与租赁物形成附合的装饰装修物未经被告同意原告不得拆除。二、原告（反诉被告）泰安市通益信息咨询有限公司、泰安幸运之星商务会所有限公司于本判决生效后二十日内支付被告（反诉原告）泰安市商贸国有资产经营有限公司截止到2010年1月1日的租金1083000元；并按每年231000元价格支付自2010年1月1日起至交付租赁房屋及场地为止的逾期交房期间的使用费用；三、被告（反诉原告）泰安市商贸国有资产经营有限公司于本判决生效后二十日内支付原告（反诉被告）泰安市通益信息咨询有限公司、泰安幸运之星商务会所有限公司装饰装修费用3772236元，鉴定费65000元；四、驳回原告（反诉被告）泰安市通益信息咨询有限公司、泰安幸运之星商务会所有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）泰安市商贸国有资产经营有限公司的其它反诉请求。案件受理费53078元由两原告负担26539元，被告负担26539元，反诉费14588元由两原告负担7294元，被告负担7294元，案件受理费先由原告垫付，反诉费先由被告垫付，待执行时一并执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人通益公司、幸运之星公司不服原审判决上诉称，一、在双方签订的合同中，被上诉人承诺向上诉人提供60千伏安用电负荷，而电力司法鉴定结论是被上诉人提供的用电负荷为52.65千伏安。上诉人在试营业过程中，老是跳闸断电，无法正常经营，最终关门停业，给上诉人造成巨大经济损失。被上诉人不仅不能计收租金，而且还要赔偿所有损失。二、被上诉人没有权利主张因违约所造成的租金损失和扩大的租金损失。被上诉人违约在先，且该违约行为持续到合同结束，其主张租金损失没有法律依据。上诉人在用电负荷不能满足正常经营的情况下，要求被上诉人协助办理电力增容，并向电力部门书面申请、购置变压器，被上诉人却置之不理，对上诉人和自己的损失采取放任和扩大的态度。三、上诉人向一审法院提交的有关交接租赁房屋的证据中，没有一句附条件的表述。一审法院认定上诉人对交接租赁房屋附有条件纯属主观臆断。四、一审法院未依法确定上诉人的经营损失。上诉人主张经营损失有法律依据和《房屋租赁合同》依据。五、按照《合同法》的规定，上诉人有权要求被上诉人赔偿有关损失。六、一审法院依据装修鉴定结论作为判决依据有失公允。被上诉人因违约行为所造成的损失都应当全额赔偿，而不是折旧后的残值。鉴定结论认定的事实不清。七、上诉人添附的三层建筑的归属，应当进行评估和由双方当事人协商后予以确认，一审法院不能径行判决。请求撤销原审判决第一、二、三、四项，改判被上诉人承担：1、依法评估后的经营损失；2、购置变压器、看护租赁房屋的费用（2005年至今）；3、装修费用5540877元（鉴定结论中的重置价格）；4、律师费；5、依法评估后的三层建筑市场价值；6、一、二审诉讼费用和贷款利息损失。
上诉人商贸公司答辩称，一、我公司全面履行了《房屋租赁合同》约定的义务，无违约行为。2004年7月1日我公司将原金山酒楼所占房屋及场地使用权全部交付给承租方，承租方对租赁物未提出任何异议并同意接收。自租赁物交付之日起六个月装修完毕，承租方对租赁物未提出任何异议。合同履行期内，承租方正常向供电部门缴纳电费，未向出租方提出电力不足事宜。经查询供电公司相关信息及电工李爱全证实，金山酒楼配备的供电能力为60千瓦。二、我公司不应承担承租方的装修及经营损失。首先，我公司全面履行了合同约定义务，不存在违约；其次，根据金山酒楼用电记录证实，承租方正常使用租赁物至合同履行期满，不存在合同不能继续履行的状态。“违约”并“造成合同不能继续履行”两个条件缺一不可，在上述条件都不存在的情况下，我公司不具有承担承租方的装修及经营损失的合同依据。三、（2010）第9号《司法鉴定意见书》鉴定日期是2010年4月29日，不是本案诉争的《房屋租赁合同》履行期限内，与本案无关。鉴定的空气开关是烟台电器厂于1988年5月生产的80A电流空气开关，本案争议的预装式变电站生产日期是2003年8月，根据国家质量认证标准，该空气开关属严禁使用的产品，不应在预装式变电站安装。可以肯定该空气开关是被更换的产品。司法鉴定意见书不是本案一审法院委托，不符合证据规则要求，不能作为本案定案依据。根据民诉法关于举证责任的分配，承租方有义务提供合同履行期限内出租方违约的证据。承租方在无证据的情况下，应承担举证不能的法律后果。四、一审判决适用法律错误，有失公正。我公司的反诉请求依法应当支持。一审判决置金山酒楼正常用电的事实于不顾，视为金山酒楼不存在电力供应，判令我公司赔偿承租方巨额损失，殊失公正。应驳回两上诉人的诉讼请求。
上诉人商贸公司不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实不清。2004年7月1日前我公司就将租赁房屋交付给通益公司，2005年1月26日我公司又与通益公司签订《房屋租赁合同》，通益公司没有按合同约定缴付11万元保证金，起始就违约。合同履行期内通益公司又未按约定期限和约定金额支付租金，仅支付5万元尚欠1083000元，已属根本违约。一审法院未查明通益公司和幸运之星是否取得合法经营的条件。通益公司接受租赁物后，装修改造及扩建方案未经出租方同意，没有规划和施工许可，没有向供电部门申请扩报装手续。幸运之星未取得《娱乐经营许可证》和消防部门颁发的《消防安全检查意见书》，不具备使用经营的条件，更不存在经营损失的问题。80A电流空气开关的供电能力与用电负荷是完全不同的两个概念。通益公司接收租赁房屋时对空气开关并无异议，至于空气开关的供电能力，在合同中根本没有约定。鉴定意见书是在本案诉讼程序之外形成的，与本案没有关联性，不能作为定案依据。价格鉴定结论书鉴定结论为“该营业房装饰装修等价格共计人民币3772236元”，我公司已提出异议，且价格鉴定系在本案诉讼程序之外作出的，不能作为定案依据。一审法院错误解释租赁合同第六条的内容。我公司向通益公司提供不超过60千伏安的用电负荷，如有超出由通益公司自行解决，如因通益公司用电量过大而造成的损失由其负责。二、一审适用法律错误。通益公司未按约定缴纳租金已经构成违约。合同中对违约金有明确约定，通益公司除缴纳5万元租金外，其余租金至今未付，据此分段计算并累加到2010年1月1日前合同期内违约金为739860元。租赁期满后两公司继续占有房屋，应当按每月23.1万元×30%为标准，支付自2010年1月1日至实际搬出之日期间的违约金。涉案房屋租赁期限已于2010年1月1日届满，合同约定“甲方对乙方装修、改造不予补偿”。一审判令我公司承担通益公司的装修损失无合同和法律依据。通益公司和幸运之星公司根本没有权利主张经营损失，一审判决“对其经营损失有继续主张的权利，待原告证据充分后，可另行主张”无法律依据。我公司与幸运之星之间没有合同关系，不应承担其经营、装修等各种损失，合同权利义务的转移不符合法律规定的形式要件。请求撤销原审判决第二、三、五项判决；查明本案事实依法改判支持上诉人的反诉请求、驳回两被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由两被上诉人负担。
上诉人通益公司答辩称，一、关于本案事实及证据。关于11万元保证金。双方于2005年1月26日签订租赁合同，约定通益公司于2004年7月1日前交付保证金。从保证金的性质来看，是确保六个月内装修完毕，房屋结构不受损害，装修期满，该保证金转为第一个半年的房屋租金，因此，该保证金实际等同房屋租金。通益公司在装修期满后的试营业期间内，发现商贸公司未按合同约定提供供电保障，导致无法正常营业，后幸运之星多次要求商贸公司协助办理增容，但商贸公司均置之不理。因此，通益公司拒绝按合同约定支付租金，是行使先履行抗辩权的正当表现，不能认定为违约。合同第六条明确约定，商贸公司向通益公司提供60千伏安的用电负荷，这意味商贸公司必须同时拥有足以保证该义务能够正常履行的相应电力设备及措施，原审法院认定商贸公司交付的标的物及设施不符合合同约定并无不当。幸运之星公司曾于2005年8月9日致函商贸公司，要求加大电量供给是无法否认的事实，因只有产权单位商贸公司才能申请扩报装手续，所以通益公司的申请未获通过。司法鉴定意见书和价格鉴定结论书是在诉讼过程中由人民法院委托作出的，亦可作为定案依据。二、关于原审法院适用法律错误的问题。通益公司不存在违约行为。因商贸公司违约，未提供合同约定的电力保障，致使幸运之星商务会所无法正常营业，理应赔偿其装修和经营损失。商贸公司引用的《房屋租赁合同司法解释》及合同第十条第四款，均是指以正常履行合同的前提下，合同期满，对装饰装修费用的处理，完全不适用于本案情形。商贸公司的上诉理由不能成立，应驳回其上诉请求。
二审经审理查明，根据本案二审庭审调查的情况及上诉人商贸公司的申请，本院对涉案的租赁房屋进行现场勘验，并到国网山东省电力公司泰安供电公司（以下简称“泰安供电公司”）调取涉案出租房屋原金山酒楼用电客户的相关信息及用电记录。泰安供电公司向本院出具《用电客户基本信息》和通益公司、幸运之星公司2012年9月至2013年9月的用电量和交纳电费明细表。其中《用电客户基本信息》显示，涉案租赁房屋即原金山酒楼于1993年5月4日在泰安市泰山区市中供电所开立用电户头，合同容量为60KW／KVA，用户分类为高压，运行容量为60KW／KVA。上诉人商贸公司对上述两份证据经质证后对真实性没有异议，认为原金山酒楼开户的运行容量是60千伏安，其向通益公司提供的用电负荷也是60千伏安，其履行了合同约定，没有任何违约行为。上诉人通益公司和幸运之星公司对上述两份证据质证后对真实性没有异议，但从与本案的关联性上认为，客户信息虽然标明了60千伏安，但不等同于商贸公司具备了向我方供电60千伏安的能力，更不意味着商贸公司履行了自己应满足幸运之星会所60千伏安的供电负荷要求的义务。如果因为供电公司的原因导致商贸公司不能适当履行该义务，那么也应当由对方向我方承担违约责任后，再由其向供电公司追偿。该事实由《用电客户基本信息》、《质证笔录》予以证实。
另查明，涉案双方当事人于2005年1月26日签订的《房屋租赁合同》第一条租赁范围约定，甲方（商贸公司）将所属位于金山路1号的原金山酒楼所占房屋及场地使用权全部有偿租赁给乙方（通益公司）使用，房屋为地下一层地上二层钢混结构（三层为配套房）。乙方承租后投资装修改造为商务洽谈、休闲用的经营性会所、并注册为幸运之星商务会所进行承租后的运作。……第十条违约责任第4款约定，合同期满，经甲、乙双方协商，乙方不再租赁的，应到期搬出；每逾期搬出一个月，除按上一年度月租金为标准如数补缴甲方月租金外，再按上一年度年租金的30%支付违约金。乙方缴出的房产设施地下一层、地上一、二层装修应完好无损，三层应恢复原样（三层如需保留甲乙双方协商解决），甲方对乙方装修、改造不予补偿。
另查明，上诉人商贸公司二审庭审中向本院提交了其从泰安市供电公司市中供电所调取的《泰安市供电公司客户电费明细单》，证明上诉人通益公司和幸运之星公司租赁涉案房屋后，2005年全年、2006年全年在租赁合同履行期内的用电记录，证实上诉人商贸公司履行了租赁合同约定的提供60KVA的用电负荷义务，同时通益公司和幸运之星公司一直在经营使用租赁房屋。上诉人通益公司、幸运之星公司对上诉人商贸公司提交的2005年度和2006年度《泰安市供电公司客户电费明细表》质证后对该证据的真实性没有异议，但对该证据的证明目的有异议，认为用电量和电力负荷是两回事，该电费明细单证实商贸公司提供的电力负荷达不到要求，而没有实际营业。该事实由2005年度和2006年度《泰安市供电公司客户电费明细表》、二审庭审笔录予以证实。
再查明，上诉人通益公司在原审诉讼中提交了2005年12月30日幸运之星公司向泰安市电业局递交的《申请报告》和2006年1月3日的《高压客户用电申请书》。其中《申请报告》载明，其原用市商业局公用变压器供电，因业务发展需要，申请新上160KVA变压器一台。《高压客户用电申请书》载明，申请用电设备容量160KVA，用电设备空调20台，用电设备容量100KW；照明30KW；泵房电机2台10**。该事实由《申请报告》和《高压客户用电申请书》予以证实。
本院查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。
本院认为，商贸公司与通益公司于2005年1月26日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，原审认定租赁合同有效是正确的，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。
本案的争议焦点是商贸公司和通益公司在履行租赁合同中是否构成违约，是否应承担违约责任。
关于商贸公司与通益公司在租赁合同履行期间是否存在违约行为的问题。涉案租赁合同第一、第六条的约定，商贸公司将其所属的原金山酒楼所占房屋及场地使用权全部有偿租赁给通益公司使用，出租房屋为地下一层、地上一、二层（三层为配套房）。商贸公司向通益公司提供60千伏安的用电负荷，超出范围由通益公司自行解决，如因通益公司用电量过大而造成的损失由通益公司负责。通过本院从泰安供电公司调取的涉案租赁房屋《用电客户基本信息》所载内容可以证实，涉案出租房屋即原金山酒楼1993年5月4日用电开户时，供电部门向原金山酒楼提供的用电容量和运行容量均为60千伏安。商贸公司在向通益公司交付出租房屋时，已按合同约定提供了60千伏安的用电负荷，适当履行了合同义务，并不存在违约行为。原审认定商贸公司违约并承担责任欠当，二审予以纠正。通益公司在签订房屋租赁合同以及接收房屋进行装修时，对租赁房屋面积和供电现状清楚且无异议，其在二审庭审中也认可当时对商贸公司的供电能力和场地面积都了解到了。从通益公司申请增加用电设备和用电容量的事实亦可以印证，造成其在经营过程中发生跳闸现象主要是用电负荷实际超出了60千伏安所致，并非商贸公司提供用电负荷不足。通益公司作为承租人，租赁涉案房屋后应按合同约定按时交纳租金，但截止到2010年1月1日租赁合同期满，其仅支付租金50000元，尚欠租金1083000元，已经构成违约，应承担违约责任。通益公司主张商贸公司提供的电力负荷不足60千伏安，导致其无法正常营业，有正当理由拒付租金的上诉理由与事实不符，本院不予支持。
关于租赁房屋添附物装修改造费用问题。涉案租赁合同第十条第3、4款约定，合同期内，承租方未按约定期限交纳租金构成违约，出租方对承租方的装修改造和经营损失不予补偿。合同期满后，承租方应当交回租赁物并保证地下一和地上一、二层装修完好无损，三层恢复原样。出租方对承租方装修、改造不予补偿。按照该合同约定，通益公司未按合同约定按时交纳租金，已构成违约，商贸公司对通益公司的装修改造费用不予补偿，通益公司亦应按合同约定交付租赁房屋。原审判令商贸公司支付通益公司装修费用3772236元欠当，应予纠正。通益公司主张按照重置价5540877元支付装修费用的上诉理由亦不成立，本院不予支持。根据租赁合同第十条第4款的约定，租赁房屋的三层系配套房，租赁期满交付房屋时，三层应恢复原样。通益公司在本案一、二审中亦未提交任何证据证明其对三层进行加盖添附物征得商贸公司的同意，且通益公司上诉请求商贸公司承担评估后的三层建筑市场价值系二审新增加的诉讼请求，其在二审对加盖的租赁房屋三层进行市场评估的申请，本院不予准许。
本案在原审审理期间，通益公司曾向原审法院提出申请，要求对幸运之星公司经营期间因商贸公司违约造成的经营损失进行鉴定。此后鉴定单位以委托鉴定的标的状况不清，提供的相关资料不全为由予以退鉴。通益公司和幸运之星公司在二审中再次提出申请，要求对经营损失进行鉴定。本院认为，首先，通过本院二审调取的《用电客户信息》可以证实，商贸公司已按租赁合同约定向承租方通益公司提供了用电负荷60千伏安，并无违约之处。其次，通益公司和幸运之星公司在二审庭审中亦陈述，当初只想开业地下一和地上一、二层，60千伏安只能满足地下一和地上一、二层，其用电申请是地上三层的添加，三层用电比较多。本院认为，商贸公司出租的房屋是地下一和地上一、二层，提供的用电负荷亦是60千伏安，通益公司在二审庭审中的上述陈述恰恰证实商贸公司提供的用电负荷60千伏安符合合同约定，并不构成违约。通益公司所称其经营中经常跳闸无法营业造成经营损失系其对第三层的配套房自行扩大面积翻建和装修，所加装的空调和其他电器的用电量大大超出了商贸公司提供的用电负荷所致。第三，幸运之星商务会所的经营好与坏亦受天时、地利、人和的多方面因素影响。第四，通益公司和幸运之星公司在本案一、二审中并未提交任何充分证据证明幸运之星商务会所在运行过程中存在的经营损失系由商贸公司提供的用电负荷不足所致。因此，对通益公司和幸运之星公司提出的经营损失鉴定申请，本院不予准许。
虽然涉案的租赁房屋现仍在通益公司控制之下，双方当事人亦对交付房屋各执一词。但鉴于通益公司因履行涉案租赁合同与商贸公司产生纠纷诉至法院后，诉讼周期的长短是当事人不可控制的，从平衡双方利益关系的角度，在法院作出的民事判决生效之前，审理本案期间不应再计收租金。通益公司除应按合同约定向商贸公司交纳欠付的租金1083000元外，应按每年231000元支付自2010年1月1日起至通益公司2011年9月29日提起诉讼之日止的租金。原审判决按每年231000元价格支付自2010年1月1日起至交付租赁房屋及场地为止的逾期交房期间的使用费用欠当，二审对此予以纠正。商贸公司主张通益公司还应承担1%的逾期支付租金违约金和30%逾期交房违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审认定部分事实不清，适用法律欠当。上诉人通益公司、幸运之星公司的上诉理由均不成立，本院均不予支持。上诉人商贸公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省泰安市中级人民法院（2011）泰民一初字第57号民事判决的第一项及一审诉讼费的负担。即：泰安市通益信息咨询有限公司、泰安幸运之星商务会所有限公司于本判决生效后二十日内将位于泰安市泰山区金山路1号原金山酒楼所占房屋及场地腾空并交付给泰安市商贸国有资产经营有限公司；已经与租赁物形成附合的装饰装修物未经泰安市商贸国有资产经营有限公司同意，泰安市通益信息咨询有限公司、泰安幸运之星商务会所有限公司不得拆除。案件受理费53078元由泰安市通益信息咨询有限公司、泰安幸运之星商务会所有限公司负担26539元，泰安市商贸国有资产经营有限公司负担26539元；反诉费14588元由泰安市通益信息咨询有限公司、泰安幸运之星商务会所有限公司负担7294元，泰安市商贸国有资产经营有限公司负担7294元。案件受理费先由泰安市通益信息咨询有限公司、泰安幸运之星商务会所有限公司垫付，反诉费先由泰安市商贸国有资产经营有限公司垫付，待执行时一并执行。
二、撤销山东省泰安市中级人民法院（2011）泰民一初字第57号民事判决的第三、四、五项，即：泰安市商贸国有资产经营有限公司于本判决生效后二十日内支付泰安市通益信息咨询有限公司、泰安幸运之星商务会所有限公司装饰装修费用3772236元，鉴定费65000元；驳回泰安市通益信息咨询有限公司、泰安幸运之星商务会所有限公司的其他诉讼请求；驳回泰安市商贸国有资产经营有限公司的其他反诉请求。
三、变更山东省泰安市中级人民法院（2011）泰民一初字第57号民事判决的第二项为：泰安市通益信息咨询有限公司、泰安幸运之星商务会所有限公司于本判决生效后二十日内支付泰安市商贸国有资产经营有限公司截止到2010年1月1日的租金1083000元；并按每年231000元价格支付自2010年1月1日起至泰安市通益信息咨询有限公司、泰安幸运之星商务会所有限公司于2011年9月29日提起诉讼之日止的逾期交房期间的使用费用。
四、驳回泰安市通益信息咨询有限公司、泰安幸运之星商务会所有限公司的上诉请求。
五、驳回泰安市商贸国有资产经营有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费120744元，由上诉人泰安市通益信息咨询有限公司、泰安幸运之星商务会所有限公司负担72446.40元，上诉人泰安市商贸国有资产经营有限公司负担48297.60元。
本判决为终审判决。
审判长 张爱华
审判员 刘卫红
审判员 张 豪
二〇一四年三月二十五日
书记员 李 倩