北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第15812号
原告刘天刚，男，1949年11月22日出生，汉族，无业。
原告薛加华，男，1981年12月27日出生，汉族，无业。
委托代理人刘安艺，北京市易行律师事务所律师。
被告孙振勇，男，1961年8月1日出生，汉族，职业不详。
原告刘天刚、原告薛加华与被告孙振勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘天刚、原告薛加华的委托代理人刘安艺到庭参加诉讼。被告孙振勇经本院合法传唤，无正当理由，未出庭应诉。本案现已审理终结。
原告刘天刚、原告薛加华诉称，原告刘天刚、原告薛加华与被告孙振勇签订《房屋租赁协议》，约定将位于x路7号二楼“银河源歌场上边”二十多间房屋共计五百多平米租给原告使用，年租金90000元，水费每吨4元，电费每度1.5元，卫生费每月400元，水电费押金3000元。2013年5月又签订补充协议扩大承租面积，将“同振兴百货上边”约二百平米年租金50000元租给原告。2014年4月27日原被告又续签了《房屋租赁协议》及补充协议。
2010年4月6日，被告与之前的承租人赵鑫签订《二楼物品清单》约定：空调17台（内外机套）、沙发床27套、床头柜16个、椅子16把、上下组合床3个、双人床2个、铁水池3个、半截柜6个、灭火器9个。2010年4月7日，被告收取承租人赵鑫二楼空调及水电费押金15000元（含水电费3000元）。前承租人赵鑫将《二楼物品清单》及押金收据交于二原告，用于证明二楼房间内的物品及押金数额。在派出所的配合下，现押金在被告扣除水电费后已经退还二原告。
2013年1月之前的承租人陈刚与原告签订协议，约定将x路7号二楼82间房屋（含房主的22间）及相关基础设施等转让给二原告，转让价225000元。二原告承租后，经村委会同意对承租房屋进行修建、装修及加盖房屋及厕所，并购置了家具电器和其他基础设施，包括锅炉、暖气、监控设备等，共投入232800元，房屋总数达到90间。
2015年3月，二原告承租的房屋面临拆迁，鉴于被告在签订房屋租赁合同时隐瞒出租房屋均是违章建筑的事实，导致二原告的投入无法收回，现拆迁部门已经对二原告的物品进行了登记：房屋90间、锅炉1个、暖气90组、监控8个等。为了维护原告的合法权益，二原告请求法院判决：1、二原告与被告签订的房屋租赁协议及补充协议无效；2、被告返还二原告多收的电费1962.8元；3、被告赔偿二原告修建、修缮、装修房屋及相关基础设施建设的经济损失457800元；4、案件受理费由被告承担。
被告孙振勇未出庭，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2013年1月7日，二原告之前的承租人陈刚与二原告签订协议，约定将x路7号二楼南北两段82间房屋（含被告的22间）及相关基础设施等转让给二原告，转让价225000元。庭审过程中，二原告称对上述房屋进行修建和装修及加盖房屋及厕所，并购置了家具电器和其他基础设施，包括锅炉、暖气、监控设备等，共投入232800元，房屋总数达到90间，但涉案房屋2016年11月13日已拆除，本院依法调取了相关的拆迁档案，涉案房屋的拆迁产权签名人均为被告孙振勇，拆迁房屋条件调查表并未显示二层房屋具体间数，仅在第5、第6、第8项显示了二层的长宽高等空间面积。关于上述房屋后续的承租情况二原告和被告通过书面合同确认，具体情况为：2013年4月27日，二原告与被告签订《房屋租赁协议》，租赁期限为2013年4月27日至2014年4月26日，约定被告将位于x路7号二楼“银河源歌场上边”二十多间房屋共计五百多平米租给原告使用，年租金90000元，水费每吨4元，电费每度1.5元，卫生费每月400元，水电费押金3000元，双方约定如遇政府拆迁，二原告无条件在被告指定日期搬走。上述协议到期后，双方于2014年4月27日又签订协议，将房屋租赁期间延长至2015年4月27日，除水费变更为每吨5元以外，其他条款没有变更。2013年6月1日，双方签订《租房协议》扩大承租面积，被告将“同振兴百货上边”约二百平米以年租金50000元租给二原告，租赁期限为2013年6月1日至2014年6月1日，水费每吨4元，电费每度1.5元，卫生费另交，双方约定如遇政府拆迁，二原告无条件在被告指定日期搬走。2014年5月27日，原被告又续签了《租房协议》，将承租期延至2015年6月1日，但未约定水费电费及卫生费缴纳标准。二原告自认2010年4月6日被告与之前的承租人赵鑫签订《二楼物品清单》约定：空调17台（内外机套）、沙发床27套、床头柜16个、椅子16把、上下组合床3个、双人床2个、铁水池3个、半截柜6个、灭火器9个。二原告主张二楼房间上述物品属于被告所有，其他物品属于二原告所有，但其仅提供了部分装饰装修的费用收据（房顶做防水打胶19000元、二楼放顶防水两次10000元、外玻璃打防水胶1200元、安装玻璃隔断12000元、安装维修监控14000元、二楼南侧厕所返修12000元、修南头厕所上下水12500元、装修30间房屋、24个窗户、电路改造25000元、安装暖气锅炉38000元、精装歌厅包房3间45000元、歌厅防水9300元、建设二楼北厕所、水房35000元）198000元。拆迁档案中对二楼房屋附属物及设备进行了整体清登，但未明确区分物品所属的房间。本案庭审结束后，本院征求了孙振勇对原告诉求的意见，孙振勇对原告诉求均不予认可，并称二楼所有房屋均是自己所建，二原告仅是在自己房屋中加盖了隔断，自己也没有同意，不同意给予二原告补偿。孙振勇同时认为，房屋租赁合同到期后，已经和二原告就水电押金和房屋设施等交接完毕，从此两清再无牵涉，并提供了刘天刚签收的收条证明自己的主张。二原告对此收条不予认可，认为该收条只能证明收到被告退还水电押金15000元，并不能证明所有事宜交接完毕，二原告对在22间房屋内部打隔断的事实予以认可，但同时认为自己对隔断的房屋作了装修，也在二楼即拆迁图纸的1号标记处盖有6间房屋，在拆迁图纸的7号到14号标记处的一半盖有33间房屋，加上隔断部分共68间房屋。经查，涉案房屋位于被告所属的北京银河源源休闲娱乐公司的二层，二原告承租被告自建的22间房屋未办理建房审批手续，二原告自称从他人处受让及自建部分也没有提供建房审批手续。现拆迁部门已经对上述房屋面积及相关物品进行了登记，上述房屋均已经拆迁完毕，但被告与拆迁部门尚未签订拆迁协议，相关补偿标准和补偿明细尚未确定，拆迁公司通过预付款方式向被告支付拆迁款2600000元。另查明，被告2015年9月30日退还二原告电费押金15000元，二原告称2015年9月1日已经搬走，但电费预交至2015年9月30日，要求被告退还多交纳的电费1962.8元，被告不予认可。被告登记的拆迁腾退建筑总面积约为2027.56平米，一层1297.78平米属于正规商业用地。
上述事实，有原告陈述笔录、谈话笔录、收据、房屋租赁协议、转让协议、拆迁档案、照片等证据在案佐证。
本院认为，房屋所有人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，基于该房屋之上的出租、出售行为均应该认定为无效。本案中，被告在北京银河源休闲娱乐公司二层建设的22间房屋未取得建设工程规划许可证，故其与被告签订的《房屋租赁协议》应依法确认无效，鉴于该部分房屋属于被告自建部分，包括二原告自认二楼物品清单中属于被告的财产部分，不涉及向二原告返还的问题。二原告诉称的剩余68间房屋，根据原告提供的转让协议和建房、装修证明，本院确定其中60间系原承租人陈刚所建，但究竟有多少间是在被告22间房屋中打的隔断，二原告自建了几间房屋，由于房屋已经拆迁无法核实。可以确定的是，以上房屋均没有合法审批手续，二原告并未取得合法房屋产权，双方基于以上房屋签订的租赁合同均为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，双方的特殊约定为二原告在拆迁时无条件搬离，且被告房屋拆迁时，二原告租赁期间已经届满，故二原告以合同无效为由要求被告返还房屋价值的主张，本院不予支持。关于屋内物品及其价值，本院认为，装饰装修以外的物品，二原告在房屋租赁合同到期之后应该自行搬离，如不搬离导致丢失和毁损，应该自行承担损失。被告2015年9月30日退还二原告水电押金15000元，二原告称2015年9月1日即搬走，要求被告退还9月份多交的电费1962.8元，但未提供其他预交电费的押金凭证及被告认可的电表数字，本院对其主张不予支持。被告经传票传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了质证和答辩的权利，本院依法缺席判决。据此，根据《中国人民共和国物权法》第七条、《中国人民共和国合同法》第五十二条第五款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，缺席判决如下：
一、原告刘天刚、原告薛加华与被告孙振勇签订的房屋租赁协议及补充协议无效；
二、驳回原告刘天刚、原告薛加华的其他诉讼请求。
案件受理费八千一百九十六元，由原告刘天刚、原告薛加华负担八千一百二十六元（已交纳）；由被告孙振勇负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李新亮
人民陪审员 朱庆华
人民陪审员 于 静
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 郑少杰