上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初8068号
原告上海宝罗奶牛场，住上海市宝山区罗店镇张士村富张路。法定代表人归妙红，总经理。委托代理人陈建清，1966年3月14日生，汉族，住上海市嘉定区。委托代理人吴胜开，上海伟创律师事务所律师。被告上海诚志厨具装饰制�有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人耿兰桂，总经理。委托代理人曹亚辉，上海市弘正律师事务所律师。第三人上海欧卡诺木业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人戈吉新，总经理。委托代理人曹亚辉，上海市弘正律师事务所律师。原告上海宝罗奶牛场与被告上海诚志厨具装饰制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告上海宝罗奶牛场的委托代理人吴胜开、陈建清、被告上海诚志厨具装饰制品有限公司和第三人上海欧卡诺木业有限公司的共同委托代理人曹亚辉、第三人上海欧卡诺木业有限公司的法定代表人戈吉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宝罗奶牛场诉称，2010年10月15日，原、被告签订《厂房租赁协议》，由被告承租原告位于上海宝罗奶牛场西南仓库(建筑面积1,440平方米)作为生产场所使用，租赁费为人民币20万元/年，每三个月支付一次，先付后用；逾期一个月未付视为违约，违约方需支付每天千分之一的违约金；逾期二个月未支付，出租方有权解除租赁合同并追索租金。协议签订后，原告按约交付场地给被告使用。合同到期后双方未续签合同，被告按每年22万元的标准支付租金，但2015年后，被告未按约支付租赁费。根据原告计算，被告已欠付2015年租金10万元，2016年1月1日至2016年6月30日租金11万元，2016年7月后的租金也至今未付。故原告诉至法院，要求：1、解除双方租赁关系，被告返还租赁场地；2、被告支付欠缴租金21万元；3、被告支付违约金42,000元(以年租金21万元为标准，按年利率20%计算)；4、被告按年租金44万元的标准，向原告支付自2016年7月1日起至场地实际返还之日止�租金。被告上海诚志厨具装饰制品有限公司辩称，原、被告之间的租赁协议到2013年就到期了，合同期内被告租金已经付清。目前实际承租系争场地的是上海欧卡诺木业有限公司，与被告无关，故被告不同意原告的诉讼请求。第三人上海欧卡诺木业有限公司述称，被告的法定代表人耿兰桂与第三人的法定代表人戈吉新系夫妻关系。原、被告之间的合同于2013年到期，当时戈吉新在宝山区设立了上海欧卡诺木业有限公司，就由第三人继续使用系争场地经营木材加工的生意，生产设备和员工都没有更换过，所以第三人当时也没有和原告另行签订租赁合同。2014年时原告曾给过一份合同让第三人签，但第三人不同意合同里的条款没有签，原告就要求年租金涨到22万元，第三人同意了。于是从2014年起，由第三人按照每年22万元的标准向原告支付租金，2014年以前的租金都是付清的。2015年原告法定代表人归妙红的女儿结婚，让第三人做了一套橱具，共计价值20万元左右，但原告一直没有付款，所以2015年第三人就支付了49,000元租金，剩余租金以橱具款抵扣。2016年的租金确实没有支付，是因为发生房屋漏水和用电负荷的问题，原告都不予解决。此外，系争场地的土地使用违规，厂房也没有房产证和建设用地许可证，故厂房租赁协议是自始无效的。第三人申请对被告和第三人在合同期内投资的基础建设进行造价评估。综上，不同意原告诉请的金额，由于涉及到橱具加工费的金额，所以租金也无法确认。经审理查明，2010年10月15日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订厂房租赁协议，主要约定，甲方提供位于上海宝罗奶牛场西南仓库，建筑面积1,440平方米，租赁给乙方做生产场所；双方约定租期为三年，自2010年11月1日起至2013年10月30日，租赁期满，如乙方有意续租，应提前六个月通知甲方，甲方应优先满足乙方的要求并重新签订租赁协议；租赁费为20万元/年，每三个月付一次款，先付后用。逾期一个月未付视为违约，违约方需支付另一方每天1/1000的违约金，逾期二个月租赁合同解除并追索租金。另查明，系争房屋没有办理产权证或建设规划许可证。原告表示，1999年原告取得区里的批文，与村里签订了土地租赁合同，开办了奶牛场。奶牛场里的房屋都是原告自行建造的，没有办理产权证或建设规划许可证，但获得了村里的同意。出租给被告的是原告自建厂房中的富余部分，具体地址在上海市宝山区罗店镇张士村联杨路XXX号(富张路路口)，租赁合同是有效的。还查明，被告的工商登记状态为：吊销，未注销。庭审中，为证明己方主张，原告提供：1、律师函及邮寄凭证，证明原告曾向被告催讨过租金；2�收据，证明被告是承租方，主体无误，且被告认可2015年还欠租金10万元未付。被告表示：1、收到过律师函，但与本案无关；2、收条是2016年7月1日补的，时间不对。第三人表示：1、律师函是发给被告的，与第三人无关；2、收据上确实是“戈吉新”的签名，但只认可已经支付49,000元的内容，其他均不认可。被告提供：工商公示信息，证明被告的营业执照已经被吊销。对此原告表示，真实性没有异议，但被告仍在系争房屋内经营。第三人表示认可该证据，无异议。第三人提供：1、2014年5月14日、5月28日、6月12日、8月30日、12月9日、12月31日、2014年4月18日、2015年1月12日、2016年4月1日的收条及收据，证明交付了部分租金，其中2016年4月1日的收据，戈吉新是在违背真实意思的情况下，为了取得49,000元租金的交付凭证才被迫签字，对收据上的其余内容不予认可；2、保利星海9号1201室报价明细及设计图，设计图是原告家人签字确认的，第三人根据图纸做了报价，金额为201,882元。做好橱具后，原告又不认了。同时证明原告明知本案的实际承租人是第三人，仍坚持起诉被告，是错误的。对此原告表示：1、真实性无异议。但2014年的收条是针对2014年的租金，2015年、2016年4月1日收据是反映2015年的部分租金。2016年4月1日的收据与原告提供的一致，收据上记载的内容是真实的。第三人称戈吉新是被胁迫的，没有依据；2、与本案无关，不予认可。图纸上的陈若玢是归妙红的女儿。被告表示：1、2016年4月1日的收据，实际上是2016年7月1日即本案开庭以后补的。被告对其他证据的真实性无异议。在本案审理过程中，原告表示，2013年10月30日合同到期后，原告和戈吉新商量，2014年租金是21万元，2015年租金是22万元，但戈吉新有时承认22万，有时又要求21万，原�认为21万或者22万都无所谓，被告2014年时是按照21万元实际支付租金的。以上事实，有原告提供的厂房租赁协议、收据，被告提供的工商公示信息，第三人提供的收条及收据，及当事人的陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，由于系争厂房没有产权证，也未办理相关行政审批手续，原、被告双方订立的《厂房租赁协议》应认定为无效。双方在《厂房租赁协议》中约定的租赁期限至2013年10月30日，到期后，被告并未向原告返还系争房屋；被告和第三人称合同到期后由第三人承租系争房屋，但并未提供原告与第三人之间的租赁合同；况且，在第三人提供的2014年-2016年的收据上，租金、税费、卫生费等的交款单位一栏写的仍是“诚志厨具”，综上，原告主张系被告实际使用系争房屋，可以采信。被告尚未注销工商登记，主体资格仍然存在，应依法承担相应的民事责任。厂房租赁协议被确认无效后，应由被告将租赁物返还给原告。被告实际使用租赁物，应向原告支付使用费。被告已付清2014年之前费用，2016年4月1日的收据载明“2015年尚欠宝罗奶牛场租金10万元”，故被告还应向原告支付2015年的使用费10万元。原告认可2014年的租金标准为21万元，此后双方也未对租金进行过书面约定，故2016年1月1日开始的房屋使用费可参照每年21万元的标准支付。鉴于系争租赁合同无效，合同中关于违约责任的条款亦属无效，故原告要求被告承担违约责任的诉请，缺乏依据，不予准许。至于第三人所称的橱具结算问题，并非本案审理范围，可另行主张。由于合同已到期，双方未签订过续租合同，故第三人所称进行评估一节，无法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条�规定，判决如下：一、原告上海宝罗奶牛场与被告上海诚志厨具装饰制品有限公司就上海宝罗奶牛场西南仓库(建筑面积1,440平方米)房屋签订的厂房租赁协议无效；二、被告上海诚志厨具装饰制品有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上述房屋，将上述房屋返还给原告上海宝罗奶牛场；三、被告上海诚志厨具装饰制品有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海宝罗奶牛场支付2015年房屋使用费10万元，并按每年21万元的标准计算，支付自2016年1月1日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋使用费；四、原告上海宝罗奶牛场的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为2,540元，由被告上海诚志厨具装饰制品有限公司公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年八月二十九日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承�相应的责任。