宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海民初字第750号
原告：项小红。
委托代理人：吕一鸣。
被告：宁波莱迪丹顿商贸有限公司。
法定代表人：黄晓军。
委托代理人：周含宇。
委托代理人：许丹敏。
原告项小红为与被告宁波莱迪丹顿商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月27日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法先适用简易程序，由审判员葛艳君独任审判，于2014年7月29日公开开庭进行审理。后因案情复杂，依法转换普通程序，并组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告项小红的委托代理人吕一鸣和被告宁波莱迪丹顿商贸有限公司的委托代理人许丹敏参加两次庭审诉讼，被告宁波莱迪丹顿商贸有限公司的委托代理人周含宇参加了第二次庭审诉讼。本案现已审理终结。
原告项小红起诉称：2012年8月13日，原、被告签订二份《宁波颐高莱迪时尚广场合同》，约定：原告自2012年10月1日起承租被告莱迪商场二楼2z36号商铺，租赁期限分别为一年，年租金160003.20元，履约保证金20000元。合同签订后，原告依约支付了一年租金及保证金，被告出具收条。2012年11月11日被告函告原告，免去原告自2012年11月3日至2013年3月2日四个月租金。被告于2013年底就决定将原告承租店面改造用于餐饮，并申请了消防审批。2014年2月18日起，被告以商场改造为由关闭并拆除了原告承租的店面，致使原告无法继续承租店面，构成违约。现原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间的租赁合同；二、被告返还履约保证金20000元；三、被告赔偿原告损失66666元（包括装修40000元）；四、诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确第一项诉讼请求为解除原、被告之间签订的第二份《宁波颐高莱迪时尚广场合同》以及《颐高莱迪时尚广场经营合同补充协议》。
被告宁波莱迪丹顿商贸有限公司未提交书面答辩状，庭审中答辩称：原告应当提前支付第二年的租金，原告未提前支付租金已构成违约。2014年3月3日，被告发函给原告要求其支付下一期的租金，最后是原告自己清理货物之后腾退的房屋。原告的装修是2014年3月底拆除的。综上，原告的诉请无法律依据，请求法院驳回原告的诉请。
原告项小红为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告宁波莱迪丹顿商贸有限公司质证，本院认证如下：
证1.租赁合同二份，拟证明原、被告于2012年8月13日同时签订二份独立的租赁合同的事实。被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为二份合同形式上是独立的，但是结合履约保证金的支付情况以及租金支付的连续性，二份合同存在连续性。经审查，被告对真实性无异议，且证1记载的内容可以证明原告的待证事实，本院对证1予以认定。
证2.录音稿、录音光盘各一份，拟证明被告已告知其他业主要将商场改造，原告没有及时缴纳租金是因为知道被告不能提供原摊位的事实。被告对证2真实性无异议，但认为录音内容未显示原、被告沟通的时间，且录音一方翁杰作为被告公司的招商工作人员无权决定商铺改造和拆除。经审查，该证据未显示通话的时间，且翁杰作为一般的工作人员，其并不能代表被告公司就商铺的改造或拆除等重要事项作出决定，原告亦无其他书面证据予以佐证，故对证2本院不予认定。
证3.装饰装修工程合同、预算清单、收条各一份，证明原告已经花费了装修费41000元（原告承租的两个店面是打通后一起进行装修）的事实。被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告需提供其他证据来进行佐证。经审查，该组证据均系原件，对真实性本院予以认定，其记载的内容可以证明原告承租的两个店面装修费共76000元的事实。
证4.证人郑某当庭所作证言一份，拟证明：1、2013年底原告方知道被告要把原告店铺所在的片区拆除；2、原告店铺是在2014年2月18日被封铺的事实。被告认为证人也承租了被告店铺，与原告是相同情况，故其与被告存在利害关系，且证人证言不能证明被告明确表示要拆除原告承租店铺，也不能证明原告店铺被清退的具体时间。经审查，证人承租了被告店铺，与原告等人的情形类似，与被告存在一定的利害关系，且证人并未陈述原告的店铺具体封铺的时间，不能证明原告的待证事实，故本院对证人证言不予认定。
被告宁波莱迪丹顿商贸有限公司为证明其主张，向本院提供了下列证据，经原告项小红质证，本院认证如下：
证一.催款通知单、撤场通知单各一份、照片二份，拟证明因原告未按约缴纳下一年的租金，已构成违约，故被告要求原告撤场的事实。原告对真实性有异议，认为被告发通知是在2014年2月份。经审查，该组证据系原件，结合原告庭审陈述未缴纳下一年租金的事实，可以证明被告的待证事实，本院予以认定。
证二.颐高莱迪时尚广场经营合同补充协议一份，拟证明被告同意给原告4个月的免租期即2012年11月3日至2013年3月2日，并要求原告在2014年1月25日前缴清下一年度的租金，同意延长合同租期至2015年3月2日的事实。原告对真实性无异议，认为二份合同是独立的。经审查，证二系原件，其记载的内容可以证明被告的待证事实，本院对证二予以认定。
综合以上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：
2012年8月13日，原、被告签订二份《宁波颐高莱迪时尚广场合同》，合同租赁期限分别为2012年10月1日至2013年9月30日以及2013年10月1日至2014年9月30日。合同其余条款一致，均约定：被告将莱迪商场二层z36商铺，建筑面积23.81平方米提供给原告经营；经营范围为百货；使用费12个月一付，即160003.20元，原告需提前30日向被告预付后12个月的使用费；合同签订之日，原告向被告支付20000元作为本合同的履约保证金，该保证金不计息，本合同期满后，如双方不再续签，在原告没有违约且没有给被告造成损失的情况下，被告于合同终止日期三个月后退还给原告，如有违约及给被告造成损失情况下，被告有权扣除；原告须按合同规定时间缴纳使用费、电费、水费及其他有偿服务费，逾期不交，拖欠一日承担欠款1%的滞纳金，拖欠三日，被告有权予以停业整顿，拖欠一周，视为原告根本违约，从第八日起，被告有权终止合同，履约保证金及其它剩余款项不予退还，一切损失由原告自负；原告延迟支付使用费累计超过7天的，被告可以行使单方解除权等。合同签订后，原告向被告支付了履约保证金20000元及第一份合同项下的租金。另查明，原告同时承租了莱迪商场二层z37的商铺，原告对其承租的两个商铺打通后进行了装修，共支出装修费76000元。2012年11月11日，原、被告签订一份《颐高莱迪时尚广场经营合同补充协议》，约定：1、从2012年11月3日正式营业开始，对履行合同者给予四个月（2012年11月3日至2013年3月2日）免租的优惠；2、2014年1月25日前缴清下一年度租金费用，合同日期正常顺延至2015年3月2日；3、原2012年10月29日至2012年11月2日按时营业的商户享受五天优惠政策不变。原告未支付第二份租赁合同的租金。2014年3月3日，被告向原告发出了催缴通知一份，告知原告店铺的使用权将在2014年1月25日到期，要求原告在接到通知三日内缴纳相关费用，逾期未交清房租将视为违约，商场将停止一切物业服务，并有权收回该铺位等。同日，被告又向原告发出撤场通知一份，告知原告因其拒绝缴纳下一年租金，按照合同约定，被告在原告拖欠租金超过七天后，行使单方解除权，依法解除合同，履约保证金不予退还，限原告收到通知之日起七日内取回商铺内的所有物品，否则视为放弃商铺内物品的所有权，被告可自行处理等。2014年3月底，被告对原告的店铺进行拆除。后原告诉至本院，要求解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
本院认为：本案的争议焦点是被告是否享有合同解除权？
原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，未违反法律规定，双方均应依约履行。根据原、被告签订的补充协议约定，原告应在2014年1月25日前缴清下一年度租金费用。虽然原告主张被告已在1月25日前明确表示不会再将合同约定位置的店铺租给原告使用，但原告未提供充分的证据予以证明，故对原告的主张本院不予采纳。原告在经被告催讨后拒不支付租金的行为显属违约，且逾期支付已超过7天，按照合同约定，被告可以行使合同解除权，解除原、被告签订的第二份租赁合同以及补充协议。原、被告之间的第一份租赁合同实际期间为2012年10月1日至2014年3月2日。2014年3月3日，被告发函要求7日后解除合同，此时原、被告签订的第一份租赁合同已经履行完毕，故第一份租赁合同已经无需解除。原告认可其收到过被告张贴的缴费通知和撤场通知，但认为被告是在2014年2月10日发出上述通知，就该事实原告未向本院提供相应的证据予以证明，故对原告的主张本院不予采信，结合被告提供的撤场通知及照片，本院认定原告收到的撤场通知是被告于2014年3月3日发出的通知。该份通知要求原告在七日内撤场，故应视为原、被告之间的第二份租赁合同以及补充协议已于2014年3月11日解除。被告根据合同约定行使解除权，无需承担违约责任。原告要求被告支付违约金及赔偿装修损失的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第一份租赁合同已经履行完毕，故原告要求被告退还第一份合同剩余租金的诉请，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告在租赁合同第六条违约责任项下约定，原告逾期付款拖欠一周，视为原告根本违约，从第八日起，被告有权终止合同，履约保证金及其它剩余款项等不予退还，一切损失由原告自负。由此可见，履约保证金同时是作为违约金的性质，因原告逾期支付租金导致合同解除的，被告无需将履约保证金返还给原告，故原告要求被告返还履约保证金的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告项小红与被告宁波莱迪丹顿商贸有限公司于2012年8月13日签订的租赁期限自2013年10月1日至2014年9月30日的《宁波颐高莱迪时尚广场合同》以及2012年11月11日签订的《颐高莱迪时尚广场经营合同补充协议》于2014年3月11日解除；
二、驳回原告项小红的其他诉讼请求。
案件受理费1967元，由原告项小红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 葛艳君
代理审判员 汪晓蕾
人民陪审员 王军锋
二〇一四年十二月十八日
代书 记员 闻婉冬