浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温苍民初字第281号
原告：吴赛聪。
委托代理人：屠德维。
被告：温州市华中房地产开发有限公司。
法定代表人：黄蓓蕾。
委托代理人：徐志晗、张慧。
原告吴赛聪为与被告温州市华中房地产开发有限公司（以下简称华中公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年2月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员吴圣东适用简易程序独任审判，于2014年4月2日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转换为普通程序进行审理，并组成合议庭，于2014年6月11日第二次公开开庭进行了审理。原告吴赛聪的委托代理人屠德维，被告华中公司的委托代理人徐志晗、张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴赛聪起诉称：原、被告于2009年11月20日签订了＊＊＊商品房买卖合同一份，由原告向被告购买其开发的＊＊＊（三期）第7幢608号房屋，合同约定房价款为1013340元。根据合同约定，被告应当在2011年8月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，但被告未按期交房且未履行交接约定的相关义务。被告行为已属违约，应向原告支付实际逾期362天交付房屋的违约金。原告为维护自身合法权益，故请求判决：1、被告支付迟延交房违约金183415元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、身份证二份，以证明原告诉讼主体资格；
2、公司基本信息表一份，以证明被告诉讼主体资格；
3、商品房买卖合同一份，以证明合同约定被告应于2011年8月30日前将验收合格的商品房交付原告使用及应承担逾期交房违约责任的事实；
4、竣工验收备案表一份，以证明＊＊＊（三期）工程直至2011年11月22日才验收合格的事实；
5、＊＊＊（三期）工程项目部竣工验收报告一份，以证明涉及商品房1号至13号楼及地下车库工程于2011年4月26日完工，被告逾期交房是自身原因造成的事实；
6、工程施工许可证、工程竣工验收报告及工程竣工验收意见表各一份，以证明：（1）涉案工程于2008年6月2日开始施工，工期总日历天数为500天；（2）涉案工程竣工日期为2011年10月28日；（3）涉案工程于2011年11月1日至2011年11月21日才进行竣工验收；（4）在500天的总日历天数中已包括正常情况下的停工休息时间及台风、高温、高考影响等一般情况下能预见的情形；
7、苍南县规划建设局调查笔录一份，以证明被告未经验收合格先行交付房屋而被规划部门立案处罚的事实；
8、（2012）浙温民终字第1195号民事判决书、（2012）温苍民初字第850号民事判决书、（2013）浙民提字第51号民事裁定书各一份，以证明：（1）同类案件业经一审、二审法院判决被告予以赔偿的事实；（2）上述法律文书已确认原告提供的证据1-7的真实性、合法性及关联性；（3）上述法律文书已确认被告应赔偿的比例按日万分之五计算；
9、工程质量监督报告一份，证明目的同证据6；
10、（2012）温苍民初字第882号民事判决书、（2012）浙温民终字第1227号民事判决书各一份，以证明被告逾期交付房屋的事实及逾期的天数；
11、＊＊＊（三期）1#-13#楼及幼儿园、地下车库A工程竣工验收报告一份，以证明涉案商品房于2011年4月26日前已通过各项验收，因此渎浦路的施工工程不可能造成被告逾期交房的事实。
被告华中公司答辩称：一、涉案商品房已被原告转卖于他人，原告不是房屋所有权人，不具备诉讼主体资格；二、被告不存在延期交房的违约行为，涉案房屋的迟延交付是因渎浦路建设工程的延误及原告的故意拖延接收等原因造成，属双方商品房买卖合同中约定免责事由；故原告的诉请不能成立；三、原告关于违约金的计算方式错误，逾期的期间应截止至涉案商品房符合交付条件之日，且计算标准过高，应予以调整。
被告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、平面图及书面报告各一份、证明二份，以证明渎浦路夹于＊＊＊一、二期和三期之间，涉案商品房的延期交付是因渎浦路建设工程的拖延而造成的事实；
2、住宅工程质量分户验收汇总表，以证明涉案商品房在2011年8月24日经验收合格，并具备交付条件的事实；
3、短信记录一份，以证明被告曾于2011年9月30日短信通知购房人办理交房手续的事实；
4、公告五份，以证明被告曾多次以张贴公告方式通知购房户办理交房手续的事实；
5、交接名单一份，以证明2011年12月31日前涉案商品房同期工程中已有116名购房人办理了商品房交付手续的事实；
6、证明二份，证明目的同证据1；
7、证明及情况说明一份，以证明涉案商品房开发工程因电缆被盗延误工期17日。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告华中公司质证认为：对证据1-6、9、11本身没有异议，但对待证事实有异议；原告提供的证据7与本案无关联性，证据效力应不予认定；原告提供的证据8及证据10中的判决是错误的，不应予认定。对被告提供的证据，原告吴赛聪质证认为：证据1中的平面图与本案缺乏关联性，其中的二份证明及一份书面报告三性均有异议，不能证明待证事实；证据2与本案缺乏关联性，仅能证明分户验收合格，不能证明涉案商品房已竣工并验收合格；对证据3，原告并没有收到，且当时涉案商品房尚未验收合格，该短信通知应属无效；对证据4的真实性有异议，原告没有收到，且合同约定交房通知要求书面形式；对证据5的关联性有异议；对证据6的三性均有异议，且证明上没有负责人的签名；对证据7的关联性有异议。
本院认为，原告提供的证据1－6、9，其形式、来源合法，与本案具有关联性，且被告对证据真实性无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据7与本案不具备关联性，其证据效力不予认定。原告提供的证据8及证据10均系已生效法律文书，其证据效力予以确认，其中认定的事实可以做为本案相关事实的依据。被告提供的证据1中的平面图，原告对真实性无异议，该平面图可以证明渎浦路的地理位置处于“＊＊＊”一、二期与三期工程之间，其证明力予以确认。其中的书面报告及落款时间为2011年8月20日的证明只是被告向政府部门提出的事项申请，与本案缺乏必要联系，其证明力不予确认。其中落款时间为2013年8月17日的证明系我院向苍南县县城建设开发有限公司依法调取的证据材料，其证明力予以确认。被告提供的证据2、5与本案缺乏关联性，证据效力不予认定。被告提供的证据3，系被告在涉案商品房尚未达到交付条件时所做出的通知，应为无效行为，其证据效力不予认定。被告提供的证据4，因缺乏张贴场地及时间等辅助证明，证据效力亦不足以认定。被告提供的证据6中温州中城建设集团有限公司智能建筑分公司证明之内容与证据1中我院依法调取的苍南县县城建设开发有限公司证明之内容相互矛盾，其证据效力不予认定，其中苍南伟峰建设工程有限公司证明与本案缺乏关联性，证据效力亦不予认定。被告提供的证据7中的情况说明系苍南县公安局灵溪中心派出所依法出具，内容真实，证据效力可以认定，其中证明内容涉及电缆被盗部分的，与情况说明能相互印证，可以认定，但造成工期延误17日之内容属被告主观判断，依据不足，不予认定。
根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：2009年11月20日，原告吴赛聪与被告华中公司签订了一份商品房买卖合同，约定向被告购买其开发的坐落于苍南县灵溪镇＊＊＊第7幢608号商品房。合同第三条约定了该商品房的地理位置及建筑面积等。第四条约定：该商品房单价为每平方米7322.88元，总价款为1013340元。第七条约定：鉴订合同时付房款313340元，余款700000元必须于2009年12月30日前在被告指定的银行办妥按揭贷款手续。第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。第八条约定：出卖人应当在2011年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物、环保等主要部门根据法律的规定采取某项措施或遇到重大的技术问题或施工中遇到异常困难不能及时解决而导致开发建设延期的，以有关主管部门出具的证明为准。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，即除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过100日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过100日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之七的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。此外合同还对产权登记等事项进行了约定。
合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。涉案房屋所在苍南＊＊＊三期工程于2008年6月2日开工建设，2011年10月28日工程竣工并进行竣工验收；在涉案房屋竣工前，其配套的电力、自来水、给排水、智能化等工程已经竣工并验收合格；同年11月22日涉案房屋通过了建设、施工、监理、设计、勘察单位联合验收；同年12月6日在苍南县规划建设局完成了工程验收备案。被告于2012年8月向原告交付涉案房屋。
另，庭审中，原告主张同类商品房每年出租的租金为30000元至35000元，被告认为该数额过高。购房户以本案被告逾期交付“＊＊＊”三期商品房为由提起诉讼的同类案件最早起诉时间为2012年3月13日。
本院认为：原、被告就涉案房屋所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告逾期交房是否具有免责理由；二、被告逾期交房违约赔偿的期限及标准。
关于焦点一，本院认为，通过上述事实的认定，涉案商品房在2011年8月30日前尚未具备合同约定的交房条件，被告延期交房明显，是否违约关键在于被告有无顺延交房的免责条件。被告主张的免责理由有两个：一为渎浦路建设工程施工的延期造成延误85日，二为电缆被盗造成延误17日。针对被告主张的第一个免责理由，本院认为，从我院于2012年8月17日向苍南县县城建设开发有限公司调取的证明内容来看，结合被告提供的证据1中的平面图，可以认定渎浦路的地理位置处于“＊＊＊”一、二期与三期工程之间，该段道路于2011年8月10日完工，于同年10月27日通过竣工验收。而原、被告合同约定的交付商品房时间为2011年8月30日，渎浦路的完工日期处于上述日期之前，故被告主张该路段的施工对工期造成影响，依据不足，不予支持。针对被告主张的第二个免责理由，本院认为，被告提供的公安机关的证明可以证实电缆被盗事实，但不足以证实涉案商品房开发工程因此造成延期。综上，被告主张顺延交房的免责条件，于法无据，不予支持。
关于焦点二，本院认为，双方合同约定的交房时间为2011年8月30日前，涉案房屋直至2012年11月22日才通过建设、施工、监理、设计、勘察单位联合验收合格，方具备合同约定的交房条件。故被告在涉案商品房具备交付条件前通知原告接收房屋的行为，应属无效。虽然被告在涉案商品房达到交付条件后没有再行书面通知原告接收房屋，但原告在涉案商品房约定交付时间长达半年之久后，且同类案件向本院提起诉讼时应当清楚涉案商品房已达到交付条件，其应主动向被告要求交付房屋，原告没有正当理由拖延接收房屋，有悖合同诚信原则，所以，在原告要求继续履行合同的前提下，被告逾期交付房屋的违约期限可自2011年8月31日起算至涉案商品房同类案件最早向本院提起诉讼之日，即2012年3月13日止，故被告应当承担195日的逾期交房违约责任。因涉案商品房买卖合同对逾期交房约定按房价款每日万分之五及万分之七的违约金计算标准，明显过高，即便以原告自行主张的同类房屋年租金30000-35000元标准为参照，亦远超造成损失的30%，现被告以此提出抗辩，理由正当，应予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少”的规定，并参照《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第七条之精神，本院将其调整为按同期中国人民银行贷款利率计算。原告与之相符的诉讼请求，本院予以支持，超出部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，原告要求被告承担逾期交房违约责任，合理合法，本院予以支持，但其主张违约金的计算日期及标准过高，故超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、温州市华中房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付吴赛聪逾期交房违约金36007.35（以同期中国人民银行贷款利率按1013340基数计算195日）；
二、驳回吴赛聪其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3968元，由吴赛聪负担3189元，温州市华中房地产开发有限公司负担779元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费3968元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理。］
审 判 长 吴圣东
人民陪审员 林爱鹤
人民陪审员 李方景
二〇一四年八月十五日
书 记 员 郑丽娜
相关法律条文链接：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村合作银行营业部，帐号：201000040285037，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。