安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第03484号
原告：合肥长江饭店有限责任公司，住所地安徽省。
法定代表人：王立刚，董事长。
委托代理人：孙广华，安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人：胡道明，安徽天禾律师事务所律师。
被告：张ＸＸ，音乐教师。
原告合肥长江饭店有限责任公司（以下简称长江饭店）与被告张ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长江饭店的委托代理人孙广华及被告张ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长江饭店诉称：2014年12月15日，长江饭店与张ＸＸ签订一份《租赁合同》，合同约定，张ＸＸ承租长江饭店**后面的一楼居住房（约60平方米）用做仓库，房屋租赁期限自2014年12月15日起至2015年12月14日止；房屋月租金为1500元，按季度支付，合同签订当日支付首期租金，之后每个租赁季度前一个月的10日前支付下一季度的租金；延迟交付租金五天，视为违约，长江饭店有权解除合同，收回房屋。2014年12月25日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：张ＸＸ承租位于合肥市长江中路的长江饭店东楼物业，租赁期限自2015年1月1日起至2022年9月30日止；年租金为153681.60元，租金每季度支付一次，提前10日付清下一期的租金，先付款后使用；如逾期支付租金，除应及时如数补交租金外，每天应支付未交付月租金40%的违约金；张ＸＸ未按约定支付租金达20日的，出租人有权解除合同；因履行合同发生争议时，协商不成的，提交出租人所在地有管辖权人民法院诉讼解决。
上述合同订立后，长江饭店按合同约定交付了租赁物，但张ＸＸ却疏于履行合同约定的租金支付义务。自2015年4月1日起至起诉之日，张ＸＸ已拖欠租金达87340.8元。多次发函催讨未果后，长江饭店诉至法院，请求判令：1、解除长江饭店、张ＸＸ于2014年12月25日签订的《房屋租赁合同》及2014年12月15日签订的《租赁合同》，并返还租赁物；2、张ＸＸ立即支付租金87340.8元，支付逾期付款违约金46104.48元（暂计算至2015年9月30日）及解除合同违约金25613.6元，暂合计人民币159058.88元。
案件审理过程中，长江饭店将第二项诉讼请求变更为：张ＸＸ立即支付租金87340.8元（之后按照合同约定标准顺延计算至实际返还房屋之日止），支付逾期付款违约金46104.48元（暂计算至2015年9月30日）及解除合同违约金25613.6元，暂合计159058.88元。
张ＸＸ辩称：1、张ＸＸ自1992年起先后数次投资建设涉案房屋。长江饭店东楼物业由张ＸＸ承建，承建费用350万元。建成后，长江饭店要求张ＸＸ返租，并承诺支付建设费用，但长江饭店一直未支付。于是，长江饭店将东楼物业以低价出租给张ＸＸ，并且可以转租，通过转租差额弥补350万元的承建款。张ＸＸ与老乡鸡餐饮公司达成协议，由老乡鸡承租东楼物业，但该公司要求长江饭店出具同意其承租的书面报告，但长江饭店一直未盖章，导致该公司不愿承租。长江饭店部分领导存在的渎职行为，给张ＸＸ造成了巨大损失。2、张ＸＸ同意解除涉案两份租赁合同，其中60平方米房屋，虽然张ＸＸ承租了，但是没有实际使用。2014年12月15日承租的60平方米仓库，张ＸＸ已经于2015年11月将房屋钥匙送给长江饭店的赵书记，但次日赵书记想把钥匙归还，张ＸＸ没有收取。第二份租赁合同的房屋面积300平方米左右，其中150平方米张ＸＸ没有使用，且已经交还给。张ＸＸ将另外150平方米用于堆放了物品，没有交还，除非长江饭店支付承建费用，否则张ＸＸ不愿意返还。3、张ＸＸ支付过部分租金。张ＸＸ已支付2015年1月1日起至2015年3月31日期间东楼物业的租金。长江饭店承诺低价出租给张ＸＸ，以抵付承建费用。但长江饭店致使房屋未能转租，并给张ＸＸ造成损失，张ＸＸ不支付违约金。如法院认定张ＸＸ违约，违约金约定也过高，请求法院予以核减。
经审理查明：2014年12月15日，长江饭店与张ＸＸ签订一份《租赁合同》。双方约定，张ＸＸ承租位于合肥市的居住房用做仓库，租赁期限自2014年12月15日起至2015年12月14日止；房屋月租金为1500元，按季度支付，合同签订当日支付首期租金，之后每个租赁季度前一个月的10日前支付下一季度的租金；如延迟交付租金五天，视为违约，长江饭店有权解除合同并收回房屋；未经许可，张ＸＸ不准在墙上打洞等破坏房屋现状的行为，否则视为违约并需赔偿损失。双方还对其他事项进行了约定。
2014年12月25日，双方签订一份《房屋租赁合同》。双方约定，张ＸＸ承租位于合肥市门面房150平方米（有房产证的面积为96.5平方米），及该门面房房后一、二层楼面积95.17平方米的房屋（以下简称长江饭店东楼物业），租赁期限自2015年1月1日起至2022年9月30日止；沿街门面房150平方米的租金按每平方米每月60元计算（月租金9000元），门面房房后一、二层楼面积95.17平方米的房屋按每平方米每月40元计算（月租金3806.8元），所有房屋年租金为153681.6元；租金每季度支付一次，提前10日付清下一期的租金，先付款后使用；如逾期支付租金，除应及时如数补交租金外，每天应支付未交付月租金40%的违约金；张ＸＸ未按约定支付租金达20日的，出租人有权解除合同，而且张ＸＸ还应支付相当于两个月租金的违约金；张ＸＸ装修改造房屋不得影响房屋主体结构，否则，由其承担一切责任和后果，如造成损失，还应承担赔偿责任。双方还对争议解决方式、其他事项等进行了约定。
合同签订后，长江饭店交付了房屋，但张ＸＸ仅支付了部分租金。长江饭店认可长江饭店**后面一楼约60平方米居住房的租金张ＸＸ支付至2015年5月14日，长江饭店东楼物业的租金支付至2015年3月31日。2015年6月和7月，长江饭店分别向张ＸＸ发出了催款通知函及律师函，但张ＸＸ经催告后仍未能足额支付租金。为此，长江饭店诉至法院，请求判如所请。
另查明：涉案约60平方米的居住房未取得房产证，东楼物业245.17平方米房屋中，取得了房屋产权证书的房屋建筑面积分别为78.6平方米（合产字第）和96.5平方米（房权证产字第号），其余房屋未取得建设工程规划许可证及房屋产权证书。另，本院释明，涉案合同中关于未取得建设规划许可证的房屋部分，合同无效。长江饭店同意按照原租金标准主张房屋占有使用费。
案件审理过程中，双方同意对部分房屋进行交房。但在双方自行交付房屋时，长江饭店发现涉案房屋结构发生了变化，遂要求在法院判决后再收回房屋。
上述事实，有长江饭店提交的企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、身份证复印件、租赁合同、房屋租赁合同、建筑物面积计算成果图、房产证、催款通知函原件、律师函、EMS回执，以及双方当事人庭审陈述予以证实。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”该解释第五条第一款还规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”长江饭店、张ＸＸ于2014年12月15日签订的《租赁合同》中所涉房屋未取得建设工程规划许可证，依据上述法律规定，该《租赁合同》无效。合同无效后，长江饭店有权请求张ＸＸ返还房屋，并按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。张ＸＸ已支付费用至2015年5月14日，按照月租金1500元标准，自2015年5月15日暂计算至2015年9月24日（起诉之日）的房屋占有使用费为6500元。
按照前述论述，双方于2014年12月25日签订的《房屋租赁合同》部分无效，部分有效。对于有效的部分，双方同意解除合同，合同解除后应返还房屋；对于无效的部分，合同自始无效，因合同取得的财产应予以返还。因此，张ＸＸ应将涉案房屋返还长江饭店。张ＸＸ已支付费用至2015年3月31日，按照年租金153681.6标准，自2015年4月1日暂计算至2015年9月24日（起诉之日）的租金和房屋占有使用费共计74525元。之后的房屋占有使用费按照租金标准顺延计算至实际返还房屋之日止。综上，截至起诉之日张ＸＸ就涉案全部房屋应付的租金和房屋占有使用费合计为81025元。
关于长江饭店主张的逾期付款违约金及解除合同违约金。双方于2014年12月25日签订的《房屋租赁合同》中约定，如逾期支付租金，除应及时如数补交租金外，每天应支付未交付月租金40%的违约金；张ＸＸ未按约定支付租金达20日的，出租人有权解除合同，而且张ＸＸ还应支付相当于两个月租金的违约金。张ＸＸ逾期支付租金超过20日，长江饭店就该合同有效部分主张逾期付款违约金及解除合同违约金符合合同约定。对于合同无效部分，本院对长江饭店主张的违约金均不予支持。第一，关于预期付款违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。预期付款的违约损失为资金占用的利息损失，《房屋租赁合同》中约定的违约金每日按应付未付月租金的40%确定，约定的违约金过分高于造成的利息损失，张ＸＸ在庭审中请求法院予以核减，符合上述法律规定，本院应予支持。长江饭店主张计算至2015年9月30日的违约金46104.48元，根据张ＸＸ仅欠付2015年4月之后租金的事实，再扣除本院不予支持的未取得建设规划许可证及房屋产权证书房屋的违约金，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，并结合本案案情，本院酌定逾期付款违约金2400元。第二，对于解除合同的违约金，长江饭店依据《房屋租赁合同》约定的租金标准，按照两个月租金25613.6元主张解除合同违约金。结合《房屋租赁合同》的履行情况及解除合同给长江饭店造成的招租等实际损失，合同约定两个月租金作为违约金，并不过分高于实际损失。张ＸＸ请求核减，本院不予支持。需要补充说明的是，法律仅保护合法行为及合法权益，虽然双方约定的解除合同的违约金较为合理，但毕竟长江饭店出租的部分房屋存在未依法取得建设规划许可证的情形，且涉及到该部分房屋的租赁合同无效。为此，该部分房屋对应的违约金，本院不予支持。参照两类房屋对应的租金比例，违约金确定为17868元{[（96.5㎡60元＋78.6㎡40元）÷12806.8元]25613.6元}。
至于张ＸＸ关于长江饭店欠付其工程款的辩称，因与本案不属同一法律关系，张ＸＸ可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告合肥长江饭店有限责任公司与被告张ＸＸ于2014年12月25日签订的《房屋租赁合同》中关于取得房屋产权证书房屋的部分；
二、被告张ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告合肥长江饭店有限责任公司租金及房屋占有使用费81025元（之后的房屋占有使用费，按照每月14306.8元标准，自2015年9月25日顺延计算至实际返还房屋之日止）；
三、被告张ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告合肥长江饭店有限责任公司逾期付款违约金2400元、解除合同的违约金17868元；
四、被告张ＸＸ于本判决生效之日起十日内将位于安徽省合肥市（面积约60平方米）的房屋，位于安徽省合肥市商业房（面积150平方米），及该商业房后一、二楼（面积95.17平方米）的房屋返还给原告合肥长江饭店有限责任公司；
五、驳回原告合肥长江饭店有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6062元，由原告合肥长江饭店有限责任公司负担1264元，被告张ＸＸ负担4798元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 巩 平
人民陪审员 贾 荣
人民陪审员 张克娟
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 成婷婷
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。