辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第117号
上诉人（原审被告）：李威，女，1979年10月29日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：颜景华，女，1953年8月16日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：沈阳豪麒物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁西区齐贤南街162号。
法定代表人：杨军，系该公司总经理。
委托代理人：刘大义，沈阳市铁西区政和法律服务所法律工作者。
委托代理人：徐兰杰，女，1986年12月1日出生，汉族，系被上诉人公司经理。
上诉人李威因与被上诉人沈阳豪麒物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第3058号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法由审判员赵明静担任审判长，与代理审判员朱丹、孙卓（主审）组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭审理了本案，上诉人李威的委托代理人颜景华，被上诉人沈阳豪麒物业管理有限公司的委托代理人刘大义、徐兰杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告李威为沈阳市铁西区北三东路26-2号122号房屋的所有权人，该房屋尚未办理所有权证书。房屋建筑面积96.69平方米。2009年5月22日，原告与辽宁信大房屋开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告为欧尚一品小区提供物业服务，同时合同约定，物业费的收费保准按照住宅每月每平方米1.2元收取。合同期限为2009年5月22日至2013年12月31日。被告购买本案诉争房屋后办理入住手续时与建设单位签订了业主管理规约，该规约中被告签字确认对原告提供物业服务予以认可，并在管理规约中与沈阳豪麒物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，协议中对原告提供物业服务的事实及物业服务费的标准（每月每平方米1.2元）都进行了约定。被告第一次缴纳物业费的时间为2009年12月16日，缴费区间为一年。自2010年12月16日起至原告向本案提起诉讼之日（2013年5月16日）止被告就本案诉争房屋再未缴纳物业费。按照合同约定，被告每月应缴纳物业费116元，被告共拖欠物业费30个月，拖欠物业费总额为3480元。
另查明，本案审理过程中，原告自认对被告收取的物业费标准调整为第一年按照0.8元每平方米收取，即2010年12月16日至2011年12月15日，被告按照每月77.35元，每年928元的标准交纳；第二年、第三年按照1元每平方米的标准收取，即2011年12月16日至原告向本院提起诉讼之日止，被告按照每月96.69元，每年1160元的标准交纳，本院对此予以确认。
原审法院认为：在前期物业管理阶段，由建设单位和物业公司签订的物业管理合同，对继受该物业的业主具有约束力。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案诉争园区的建设单位与本案原告签订了前期物业服务合同，被告与原告签订了前期物业管理服务协议，该两份合同不违背法律的强制性规定，本院予以确认，在合同约定的服务期内，对该园区的业主具有约束力，被告作为该小区业主，已经接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定的物业费收费标准向原告支付相应的物业费。原告要求被告支付物业费至原告立案之日止，于法有据，本院予以支持。被告第一次交纳物业费的时间为2009年12月16日，交费一年，故被告拖欠物业费的时间应为2010年12月16日以后，原告主张被告从2010年11月18日开始拖欠物业费，没有依据，本院不予支持。关于被告辩称原告收取物业费没有取得收费许可证及超资质提供物业服务的问题，本院认为，前期物业服务合同是平等主体依自愿原则签订的合同，该合同合法有效，原告未取得收费许可证及超资质提供物业服务，属行政管理方面的问题，均不能否认原告已经为被告提供了物业服务的事实，被告不能据此认定物业公司不应收费，物业公司已经进行了物业管理，即应按照约定获取报酬，被告此答辩意见，本院不予采纳。因建设一个祥和文明的住宅小区不能仅仅依靠物业公司的单方努力，更需要全体业主的理解、支持和爱护，同时物业公司应听从业主的不同意见，加强与业主的沟通，尽心尽力为业主服务，共同创造一个文明、和谐小区。
原审法院判决：一、被告李威于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳豪麒物业管理有限公司位于沈阳市铁西区北三东路26-2号122号房屋的物业费人民币2668元（从2010年12月16日起至2013年5月16日止，其中2010年12月16日至2011年12月15日按照每平方米每月0.8元×96.69平方米×12个月计费；2011年12月16日至2013年5月15日按照每平方米每月1元×96.69平方米×18个月计费）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告承担。（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，被告李威不服，向本院提起上诉称：1、业主管理规约是格式合同，霸王条款，不签规约不给钥匙。2、被上诉人超出服务资质，被上诉人的收费许可证被物价局废除，属于无证收费。3、物业公司没有尽应尽的责任与义务，收费不合理。请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人沈阳豪麒物业管理有限公司答辩称：驳回上诉请求，要求二审法院予以维持。一审法院根据双方的合同没有全部支持我方请求，被上诉人认为前期物业管理的合同是由建筑单位和我公司签订的，对于业主是有约束力的，被上诉人收取物业费是符合法律规定的。前期物业合同是在平等主体自愿签订的合同，是合法有效的。物业公司已经进行了管理，应当取得合理的报酬，一审法院经过多方调查和了解，采纳了被上诉人的意见，一审法院认定事实清楚，判决符合法律规定，我方请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实相一致。
本院认为：在前期物业管理阶段，由建设单位和物业公司签订的物业管理合同，对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。本案欧尚一品小区的建设单位与被上诉人签订的前期物业服务合同，上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，应当按照合同约定交纳相应的物业费。
关于上诉人主张业主管理规约是格式合同，霸王条款，不签规约不给钥匙问题。业主管理公约是对前期物业服务合同及上诉人与被上诉人之间物业服务关系的确认，并不存在免除被上诉人物业服务责任，侵害上诉人合法权益的情形。上诉人亦未提供证据证明被上诉人存在欺诈、胁迫等行为。上诉人的该项主张，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于上诉人主张被上诉人超出服务资质，被上诉人的收费许可证被物价局废除，属于无证收费问题。前期物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。被上诉人未取得收费许可证及超资质提供物业服务，属行政管理范畴，均不能否认被上诉人已经为上诉人提供了物业服务的事实，不影响双方之间的物业服务关系。上诉人的该项主张，不能够成为拒付物业服务费的合理抗辩理由，本院不予采信。
关于上诉人主张物业公司没有尽应尽的责任与义务，收费不合理。被上诉人并未按合同约定的每平方米1.2元全额主张物业费，对上诉人收取的物业费标准调整为第一年按照每平方米0.8元收取，第二年、第三年按照每平方米1元的标准收取，原审法院按0.8元和1元予以了确认。上诉人未提供证据证明上诉人主动降低的收费标准存在与市场价格存在显著不符之处。上诉人的该项主张，不能够成拒付物业服务费的合理抗辩理由，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李威负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 朱 丹
二〇一四年二月十一日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。