甘肃省庆城县人民法院民 事 判 决 书（2018）甘1021民初156号原告：王某。被告：甘肃众友健康医药连锁有限公司。法定代表人：冯德祥，总经理。委托诉讼代理人：魏某，甘肃众友健康医药连锁有限公司法务经理。原告王某与被告甘肃众友健康医药连锁有限公司（以下简称众友医药公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月9日公开开庭进行了审理。原告王某，被告众友医药公司委托诉讼代理人魏某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1.请依法判令被告向原告支付房屋租赁违约金262500元；2.请依法判令被告向原告支付164立方米的水费（按时价计算）1492.4元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2016年3月16日租赁原告位于庆城县南大街36号门面房，双方签订了书面房屋租赁合同，合同约定房屋租金每年7.5万元，被告每年分两次给原告支付当年度的租金，租期为5年，合同于2021年4月30日终止。合同签订后，被告首次支付了47500元，随后支付了当年度的全部租金（2016年5月1日—2017年4月30日）。2017年5月，被告向原告支付了第二年度的上半年租金37500元，对于下半年租金至今未付，原告向被告索要当年的租金，并主张继续履行合同时，被告明确表示终止合同，并于2017年7月份搬离了原告房屋。该租赁合同实际履行了一年零六个月时间，尚有三年零六个月的租赁期限尚未履行。按照原、被告签订合同第八条第6项“甲乙双方任何一方擅自提前解除合同，均按未到期的全部租金总额向对方赔偿”。由此，按照合同约定，被告需向原告支付262500元（三年零六个月）的下剩租金，故诉至法院。众友医药公司辩称,原告所述不符合本案事实。被告已按合同履行了义务，是房屋出租人不按合同约定提供房屋租赁费税票，导致合同再未履行。原告围绕诉讼请求提交了证据：1、房屋租赁合同复印件一份；2、庆城县人民政府（2016年第15号）通告及水表照片各一。用于证明，如果被告不继续租房，该房无法另行出租及被告承租期间，拖欠原告164立方米自来水水费未缴纳的事实。本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证，被告对证据1无异议，本院予以确认并在卷佐证。对证据2的证明目的有异议，认为水表与本案无关，不能证实水表是该门店的，且不能证明为该门店的实际使用量；庆城县人民政府（2016年第15号）通告的照片说明了双方解除合同属不可抗力的发生，属合同第九条第二项的免责条款，故其不承担违约责任。本院对被告的质证意见不予采信，理由见论理部分。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告因经营医药超市，租用原告位于庆城县南大街36号一层两间门面房，双方于2016年3月14日签订了书面房屋租赁合同，合同约定租赁期限为5年，自2016年5月1日至2021年4月30日止，租赁费7.5万元/年，合同的违约条款约定为“甲乙双方任何一方擅自提前解除合同，均按未到期的全部租金总额向对方赔偿”。另该出租房屋内有一隔墙，被告在合同期内进行了拆除，双方约定：“乙方（众友医药公司）向甲方（王某）交付10000元保证金，如乙方未租够5年，甲方不予退还该保证金，若租够五年，甲方对拆墙不予追究，退还乙方保证金”。合同签订后，被告对该门面房进行了装修并入住营业。因该店铺经营期间处于亏损状态，被告于2017年6月向原告主张终止合同，并于7月23日搬离该承租房。合同履行期间，被告给原告足额缴纳了10000元保证金，并给原告缴纳18个月的租金，租金交至2017年10月30日。另查明，该合同约定水电费按当地有关部门标准由众友医药公司按月向出租方王某缴纳，使用量以双方抄表数为准。庆阳市发展和改革委员会（2015）872号文件规定庆城县一般商业经营用水收费标准为6元/方。本院认为，该案的争议焦点为：1、违约责任的承担主体及是否存在免责情形？2、赔偿数额如何确定？3、水费数额的确定？对于焦点1，该租赁合同系原、被告真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告均应依约全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，已履行了合同义务，被告明确表示终止合同未取得原告同意并提前搬离承租房的行为，属于违约。被告辩称原告未及时给其提供租金的税收票据，属原告违约在先。本院认为合同明确约定“王某未向众友医药公司提供收款收据的，众友医药公司有权延期支付租赁费”，在合同的实际履行中，众友医药公司先后分三次及时给王某足额缴纳了其实际租赁期间的租金，并未出现延期支付的情形，且众友医药公司在租赁期内均未向王某提出税收票据的主张，应视为双方已默认不需提供税收票据，故对众友医药公司主张王某违约在先的辩解意见不予认可。庭审中，被告陈述因店面亏损、政府拆迁等因素，即使原告提供了税收发票，其也不可能再继续承租。故可认定，被告提前终止合同的理由为店面亏损、政府拆迁。原告提交庆城县人民政府（2016年第15号）通告的内容显示，该承租房属拆迁范围，该通告只是告知自通告发布之日（2016年8月26日）任何单位和个人不得改变房屋用途及建立新的租赁关系等，并未确定拆迁时间，故众友医药公司主张的遇政府拆迁的不可抗力情形并未实际发生，不存在免责情形。被告提前终止合同为因自身原因经营不善所导致，应承担相应的违约责任。对于焦点2，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，约定的违约金不得高于造成实际损失的百分之三十，该案中，双方约定的违约金为中止合同期间100%的租金，明显超过法律规定范围。违约金的数额应以原告的实际损失为基础进行核定。那么原告的损失如何认定？本院认为，现原告的出租房未建立新的租赁关系，租金收益受损，众友医药公司于2017年6月即通知原告提前解除合同，在未征得原告同意的情况下于2017年7月23日搬出承租房屋，提前终止合同存在一定过错，但其主要因素为政府政策影响，政府通告拆迁范围内的出租房不得建立新的租赁关系，是该出租房不能另寻他租的主要原因。政府拆迁政策发布于2016年8月26日，系双方订立合同之后发布。双方订立合同之时，被告不能预见到有此政策，亦不能预见到此政策造成该房屋另行出租不能的情况。现造成的损失，非合同订立之时能够预见到和应当预见的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“......损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依照该法律规定，损失赔偿额不得超过众友医药公司订立合同时预见到的损失，众友医药公司在订立合同时不能预见到因自己提前解除合同会使房屋不能另行出租造成损失这一事件，但应预见到自己单方解除合同，会使得原告的房屋短时间无法立即出租及丧失短期内租金收益的情形。众友医药公司于2017年5月给原告缴纳了2017年5月1日至2017年10月30日的半年房租37500元，于次月向原告主张终止合同，并于7月搬离承租房。本院认为，众友医药公司在经营亏损的情况下，明知即将搬离却依然支付租金的行为，应视为众友医药公司承认其单方解除合同系违约行为，其已付租金中尚有三个月租金18750元为未实际使用租赁房屋的租金，应视为众友医药公司主动承担了违约责任。依照常理及《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，三个月时间足够原告另寻他租使损失得到控制并弥补（忽略政府政策外因的情况下），故本院对被告的补偿行为予以认可。对于10000元保证金，合同中明确约定，众友医药公司未租够5年，王某不予退还该保证金，该约定系双方的真实意思表示，对双方均有法律约束力，现众友医药公司对房屋内的隔墙进行了拆除，且租赁期未满五年，故原告依约不应退还该保证金。对于焦点3，租赁合同第四条约定：“王某为众友医药公司单独分表计算用水量”，王某提交单独计量的水表照片显示被告租赁期间用水量为164立方米，众友医药公司辩称其已按月如数缴纳水费，但未提供证据证实，故对此辩称意见不予采信，众友医药公司同时辩解，此水表照片不足以证实该承租门店的实际用水量，本院认为众友医药公司在实际承租期间（16个月），总用水量为164立方米，符合生活常理，故对原告的该项诉请予以支持。综上所述，原告王某要求被告众友医药公司支付水费，理由正当，本院予以支持，要求支付违约金于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第二款、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、甘肃众友健康医药连锁有限公司于判决生效后三十日内支付王某自来水费164方×6元=984元；二、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元，由王某承担负担5239元，甘肃众友健康医药连锁有限公司负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。代理审判员  贾颜珲二〇一八年三月二十三日书 记 员  李瑞媛