广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）桂01民终2223号
上诉人（一审原告）赵丽君。
委托代理人罗春华，广西科豪律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）广西富桂房地产开发有限公司。
法定代表人谢国鸿，董事长。
一审第三人广西壮族自治区水产供销公司。
法定代表人陈会芳，该公司经理。
上诉人赵丽君因与被上诉人广西富桂房地产开发有限公司（以下简称富桂公司）、一审第三人广西壮族自治区水产供销公司（以下简称水产公司）合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第2864号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年3月24日，原告（参建方、乙方）与富桂公司（代建方、甲方）签订了一份《参加市场运作方式建设住房合同》（合同编号FGB0704），合同第一条项目建设依据约定：甲方受水产公司的委托，根据桂政发（2004）24号文，以市场运作方式代建位于滨湖路13号、编号为0413135号地块上的职工住宅楼。项目经广西壮族自治区住房制度改革委员会批准（批准文号为：桂房改（2007）26号），在上述地块上以市场运作方式建设职工住宅楼。第二条约定，乙方参加的市场运作房富桂华庭职工住宅楼B幢7楼04号房；用途为住宅，建筑面积为106.72平方米，套内建筑面积为89.50平方米。合同第三条约定，按建筑面积计算，该市场运作建房价为（人民币）每平方米3868元（其中：房屋价格每平方米3100元，代收土地出让金、原房屋拆迁补偿安置费用及偿还银行债务等每平方米768元），总金额为412792元。合同第七条约定，甲方应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将市场运作建房经验收合格交付乙方使用。但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起60日内告知乙方的；2、遭遇不可抗力，且因客观原因无法及时告知乙方的，不受上款时间限制；3、因国家、地方政府有关法律、法规、政策改变或政府临时的限制性行为导致工期受影响的，且甲方在上述事实发生之次日起60日内告知乙方的；4、甲方将竣工材料、报告提交政府部门并被接受后，（以政府部门接到材料的日期为准等）待验收或丈量所需时间除外。合同第八条约定，除本合同第七条约定的特殊情况外，甲方未按本合同规定的期限将该市场运作房交付乙方使用，按下列逾期时间，分别处理：逾期超过30日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款。2012年11月20日，被告向原告交付本案合同涉及的房屋。
一审法院另查明，2006年4月18日，第三人向广西壮族自治区住房制度改革委员会提交《广西壮族自治区水产供销公司关于市场运作方式建设住房的请示》，载明：为解决单位职工住房问题，拟利用通过划拨方式取得的位于南宁市滨湖路××号的国有土地（土地证号为南宁国用（1995）字第408863号、土地号为04131**），以市场运作方式组织本公司全体职工及广西区工行营业部2个单位职工建设住房，房屋总套数为434套。2007年4月6日，广西壮族自治区住房制度改革委员会作出《广西壮族自治区住房制度改革委员会关于广西壮族自治区水产供销公司市场运作方式建设住房问题的批复》（桂房改（2007）26号），同意水产公司利用位于南宁市滨湖路××号以划拨方式取得的住宅用地，组建职工建设单元式住房434套，单套住房建筑面积不得超过144平方米，总建筑面积50747平方米。本案原告非水产公司的职工，系广西区工行营业部的职工。涉案房屋尚未取得房屋产权证书。
一审法院认为，《参加市场运作方式建设住房合同》虽由原告与被告签订，但被告在合同中的地位属于代建方，即受第三人委托，以市场运作方式代第三人建职工住宅楼。被告基于第三人委托与原告签订上述《参加市场运作方式建设住房合同》，被告并非项目开发商，对于原告所参加的市场运作房没有控制和支配权。原告在签订上述合同时，已经明知被告的受托人地位，因此，上述合同直接约束对象应为原告和第三人。
本案所涉及的房屋性质为市场运作房，具体而言，该市场运作房所占的土地性质为第三人所有的划拨方式取得的住宅用地，组织该市场运作房建设的是第三人，即第三人在本单位的土地上为解决本单位职工住房困难问题组织职工进行建房，只是申请将部分工商银行广西区分行的职工一并纳入建房人员范围，经相关行政部门批准后参与到第三人职工建房中。而第三人本身并不具备开发房地产项目的资质，因此，本案所涉房屋在性质上与商品房有本质的区别。原告是否及时取得了房屋，涉及到第三人与原告之间因市场运作方式建设住房形成的组织者与参与者的关系。而被告作为参与者、第三人作为组织者，在市场运作方式建设住房这一活动中并不属于平等民事主体，原告与被告、第三人之间因此产生的纠纷不应作为民事案件受理。故对原告的起诉，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定驳回原告赵丽君的起诉。
上诉人赵丽君向本院上诉称：一、一审裁定错误。（一）一审裁定认为：“被上诉人对原告参加的市场运作房（以下简称富桂华庭）没有控制和支配权”错误。l、建房资金由被告控制与支配。富桂华庭的434户业主，按照与被上诉人签订的合同，按时将所有的建房款转入了被上诉人的账户。所有建房资金，都是由被上诉人占有，任其控制、支配、管理、使用与周转。2、被上诉人占有上诉人的建房款，在交房以前所有的涉讼房屋都是由其控制与支配。被上诉人逾期交房就是被上诉人对富桂华庭控制与支配权的一个真实写照。3、被上诉人不但控制与支配着434户业主的房屋，同时还控制与支配着整个富桂华庭。除了控制434户业主的房屋外，还同时攫取了小区的地下车库、架空层、商铺、露天停车场，并已经被其出售（出租）牟取了暴利。（二）一审裁定认为：“上述合同直接约束对象应为原告与第三人”错误。l、第三人不是合同当事人。《参加市场运作方式建设住房合同》（合同编号：FGB0704，以下简称合同）中合同双方当事人为：一为广西富桂房地产开发有限公司（甲方）；二为赵丽君（乙方）。按照合同的规定，第三人不是合同当事人。合同约束是原告与被告，不能约束第三人。2、合同条款没有第三人的权利义务。合同条款中第五至十八条，均设定了原、被告双方的权利义务。在合同所有条款的字里行间，都没有第三人的权利、义务。3、合同履行没有第三人。合同自订立起至今，都是上诉人与被上诉人在履行，包括合同的签订、建房款的给付、房屋的交付、乃至今后房屋的保修、房产证的办理。4、第三人不用承担违约责任。本案被告逾期交房，承担违约责任，第三人不需要与其承担连带责任。即便原告违约，其也不需要与原告承担连带责任。（三）一审裁定认为：“本案所涉房屋与商品房有本质的区别”错误。1、市场运作方式建设住房售价与商品房基本相同。根据桂政发（2004）24号第四条之规定：市场运作方式建设住房的售房价格构成因素应与商品房的价格构成因素基本相同。的确富桂华庭市场运作方式建设住房房价，包含了土地成本、土地出让金、拆迁安置及所有税费，第三人没有补助，都是由原告等建房户负担，售价与当时同一地段商品房价格相当。2、相关权证的办理与商品房一样。根据桂政发（2004）24号第八条规定：市场运作方式建设住房的《房屋所有权证》和《土地使用权证》按照商品房办证的有关规定办理。3、市场运作方式建设住房与商品房的管理一样。根据桂政发（2004）24号第十条规定：“市场运作方式建设住房参照商品房建设管理有关规定执行。”。对市场运作方式建设住房的管理是参照商品房的管理来进行的，适用的法律、法规也是商品房管理方面的法律、法规。（四）一审裁定认为：“原告作为参与者、第三人作为组织者”在市场运作方式建设住房这一活动中并不属于平等民事主体，原告与被告、第三人之间产生的纠纷不应作为民事案件受理。”错误在富桂华庭的建设过程中是由二个步骤来完成的：第—个步骤是立项、审批、组织环节，这部分是由第三人完成的，是行政审批环节；第二个步骤是建造环节，包含合同订立、履行、出资与承建环节，这部分是由原告与被告双方来完成的，是属于民事权利义务环节。一审裁定认为原告作为参与者正确，因为所有建房的款项都是原告自已的，并全部交给了被上诉人，是合同的主体。一审裁定认为第三人是组织者的定位也是对的。因为建房的项目虽是以其名义向住改委申报的，但按照桂政发（2004）24号规定，第三人没有出资，也没有以任何形式的补助。本案中没有收取原告的房款，也没有购房，更未获利，其在本案中不享有民事权利，也不承担民事义务。其在原告与被告间，仅充当一个组织者的角色，起到媒介的作用，被告承建了富桂华庭项目，根据合同法及相关规定与原告在平等、自愿、协商一致的基础上达成了建房协议，订立了合同，约定了各自的权利义务。原告将所有的建房款，按时交给被告，被告就应该将房屋建好，按照合同约定交付原告。当被告逾期交房，没有正确履行合同义务时，就应当按照合同的约定承担违约法律责任。在本案合同中第三人就不是民事主体。原告之所以向一审法院提起诉讼，是因为被告逾期交房违反合同约定。原告自始至终没有与第三人发生争议，原告也没有要求第三人承担法律责任。本案中第三人身份乃一审法院强加，第三人参加诉讼与否，不影响被告应承担逾期违约法律责任。二、第三人的法律地位与原告的关系及是否存在纠纷。在富桂华庭的建房合同中，第三人不是民事主体，作为一个组织者的身份，既未出资，也未参加建房，更未给原告任何形式的补助；在原告与被告履行的建房合同中，其不是合同当事人，也没有履行合同，不享受民事权利，不承担民事义务。原告与第三人之间没有关系，自然也不存在纠纷，也不会发生纠纷。即便第三人与被告协议，如果其协议内容侵害了原告合法权益，其协议内容也是无效的，不能对抗原告，因为第三人无权处分原告的合法权益。被告违约逾期交房，与第三人无关，纯属原、被告间的合同履约纠纷。三、一审法院出尔反尔、自相矛盾，司法效率低下。（一）原告与被告之间发生的逾期交房合同纠纷，在提交了民事诉状后长达半年时间，方正式受理。（二）一审法院自相矛盾。因为被告逾期交房这一违约行为，富桂华庭共有9名业主，向一审法院提起诉讼，其中有2人已经一审法院判决［（2014）青民一初字第2861号］，判决被告按合同约定支付逾期交房违约金。而对原告等7人提起的诉讼则裁定驳回。同一法律事件，同样的案件，一审法院做出了截然相反的判决（裁定）。（三）一审超过法律规定的审理期限。原告向一审法院起诉到一审做出裁定，经过了15个月的时间。一审法院审结的期限应当是3个月，可是却拖了15个月。这样的司法效率有待提高。四、原告起诉符合民诉法之规定，一审法院应当受理。（一）本案中是由于被告逾期交房，导致原告的财产利益直接受到侵害，原告与本案有直接利害关系，具备原告的法定主体资格，符合第一百一十九条第（一）项之规定。（二）有明确的被告。被告是因为违约逾期交房给原告造成直接财产损失的人，其被告的身份已明确，符合第一百一十九条第（二）项之规定。（三）原告的起诉有具体的诉讼请求和事实、理由。原告在本案提起的诉讼中，列明了具体的诉讼请求，详细地陈述了事实、理由，并向一审法院提交了充分的证据（合同、建房付款凭证等书证），符合第一百一十九条第（三）项之规定。（四）本案是因为被告违反合同约定逾期交房而引发的纠纷，直接导致原告与被告两个平等主体之问的财产争议，受到我国民法通则、合同法、民诉法的调整。按照我国民诉法第三条之规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定”。原告对被告因为其违反合同约定逾期交房，给原告造成的财产损失，提起的诉讼，一审法院应当受理。原告的起诉，符合第一百一十九条第（四）项之规定。综上所述，本案富桂华庭虽为市场运作建房，但其是按照商品房的建设管理，等同商品房，适用商品房管理的法律法规。合同约束原告与被告双方的权利义务，对第三人没有约束力，原告没有与第三人发生纠纷。被告违约逾期交房，原告对其起诉符合法律规定。但一审裁定罔顾客观事实，认定事实、适用法律错误，违法剥夺原告的诉权，违反了我国民法通则第二条、民诉法第三条、第一百一十九条之规定。请求依法撤销一审裁定，支持上诉人在一审的诉讼请求。上诉人赵丽君在二审审理期间向本院提交了由南宁市青秀区人民法院作出的（2014）青民一初字第2861号民事判决书，该案系原告张利民诉被告广西富桂房地产开发有限公司、第三人广西壮族自治区水产供销公司合同纠纷一案。该判决主文如下：一、富桂公司应向张利民支付逾期交房违约金20192.4元；二、驳回张利民要求富桂公司支付逾期交房违约金利息的诉讼请求。
本院二审查明，广西富桂房地产开发有限公司不服南宁市青秀区人民法院作出的（2014）青民一初字第2861号民事判决，向本院提起上诉，本院经审理后做出（2015）南市民一终字第423号民事裁定，裁定如下：一、撤销南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第2861号民事判决；二、驳回被上诉人张利民的起诉。
本院经审查认为，本案讼争的房屋属于市场运作方式集资建房，是一审第三人水产公司用划拨方式取得的位于南宁市滨湖路××号的国有土地，经广西壮族自治区住房制度改革委员会批准同意其以市场运作方式建设住房后，通过招投标方式选择被上诉人富桂公司建设住房，出售给其公司职工及中国工商银行广西区分行营业部的职工，而上诉人赵丽君系中国工商银行广西区分行营业部的职工。上诉人赵丽君与被上诉人富桂公司签订的《参加市场运作方式建设住房合同》，被上诉人富桂公司在合同中属于代建方，系受一审第三人水产公司的委托以市场运作方式代其建设职工住宅楼，作为水产公司的代理人与参与集资建房职工签订建房合同，合同实际约束的是水产公司；上诉人赵丽君签订建房合同，其身份并不是一般商品房买卖合同中的普通购房者，而是基于其中国工商银行广西区分行营业部的职工的身份才得以签订建房合同。故，本案在履行参与集资建房合同过程中发生的纠纷，不属于《中华人民共和国民法通则》第二条规定的平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第三款：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”的规定，一审裁定驳回上诉人赵丽君的起诉并无不当，本院予以维持。上诉人赵丽君的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李 涛
审 判 员 韦卓胜
代理审判员 孟 英
二〇一六年七月十一日
书 记 员 黄艳红