辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第00638号
上诉人（原审被告）：张巍，女，汉族，辽宁省实验中学教师，住辽宁省沈阳市。
委托代理人：王宏伟（上诉人丈夫），汉族，无职业，住辽宁省沈阳市。
被上诉人（原审原告）：邓杰，女，汉族，无职业，住辽宁省抚顺市。
被上诉人（原审原告）：张伟，男，汉族，辽宁发电厂退休工人，住辽宁省抚顺市。
上诉人张巍因租赁合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2015）望民二初字第00036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张巍及委托代理人王宏伟、被上诉人邓杰、张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓杰、张伟向原审法院诉称，邓杰、张伟与张巍于2011年11月20日达成房屋租赁协议，邓杰、张伟将位于望花区雷锋路西段21-2号楼14号门市（239.25平方米）租与张巍使用，租期为5年，从2011年12月20日至2016年12月止，每年租金为110000元，租赁期间不得擅自转租。2013年12月20日邓杰、�伟找张巍收取房租时发现张巍已经将此房屋转兑给他人，后造成2013年12月至2014年8月房屋空置，致使邓杰、张伟损失220天的租金67223元，物业费1755元，合计损失68978元，房屋租赁期间暖气片被盗造成的损失8000元。故邓杰、张伟诉至法院请求依法判令张巍赔偿邓杰、张伟经济损失76978元，诉讼费由张巍承担。
张巍原审中辩称，1、本案已经超过诉讼时效，应依法驳回邓杰、张伟的诉讼请求，根据法律规定拒付租金的诉讼时效为1年，邓杰、张伟起诉时已经超过1年。2、邓杰、张伟向法院提供的租房协议中“注：本协议生效之日起，甲乙双方不得违约，如若违约，将赔偿对方损失”是邓杰、张伟私自添加的，用于恶意讹诈被告。3、租房协议中，仅约定不得转租，但并没有约定赔偿损失，仅约定了出租人有解除权。4、房屋空置220天的租金损失是邓杰、张伟的单方行为，与张巍没有关系。且张巍在租赁房屋时对房屋进行了装修，邓杰、张伟已经收益，不应当再要求张巍赔偿损失。
原审法院经审理查明：邓杰、张伟与张巍于2011年11月20日达成房屋租赁协议，邓杰、张伟将位于望花区雷锋路西段21-2号楼14号（面积为239.25平方米）门市以每年110000元的价格租给张巍，租赁期限为5年，即从2011年12月20日至2016年12月19日止。并约定：承租期间的一切费用由张巍承担（装修费用、物业费等）；张巍承租期间不得转租，租赁期满后张巍有续租优先权。出租期间，如邓杰、张伟提前收回房屋，邓杰、张伟应向张巍支付相应赔偿；张巍如提前解约，应当提前半年告知邓杰、张伟；提前1个月交付下一年度房租。2011年11月20日邓杰、张伟将房屋交付张巍用于装修。张巍实际使用该房屋2年，并缴纳2年的房屋租金。2013年11月19日，邓杰、张伟找张巍收取下一年度的房屋租金，张巍告知邓杰、张伟不再继续租赁邓杰、张伟的房屋。2013年11月25日，邓杰、张伟收到张巍寄放在旁边饭店的房屋钥匙。2014年4月27日，张伟向抚顺市公安局望花公安分局建设公安派出所报案称其位于望花区雷锋路西段21-2号楼14号的房屋内新式暖气价值8000元丢失。
原审法院认为，邓杰、张伟与张巍双方签订的租赁协议，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律，应当认定有效。当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。关于张巍辩解的该案件已经超过诉讼时效一节，因本案为合同违约案件，按照法律规定诉讼时效为二年，故对张巍的这一辩解本院不予支持；关于张巍辩解邓杰、张伟在租赁协议上私自添加“注：本协议生效之日起，甲乙双方不得违约，如若违约，将赔偿对方损失”属伪造合同、恶意诉讼一节，因张巍提供的租赁协议中并没有此�定，故应以张巍提供的租赁协议为准；关于张巍辩解的张巍承担了装修费用，邓杰、张伟取得收益，故张巍不应该再赔偿经济损失一节，因双方在房屋租赁协议中明确约定装修费用由张巍承担，且邓杰、张伟是否在装修上获得了收益与张巍是否应该赔偿邓杰、张伟的经济损失不存在因果关系，故对张巍的这一辩解，法院不予支持。双方约定的租赁期限为5年，张巍在租赁期限内提前终止租赁协议，根据协议约定，张巍如果提前解除房屋租赁协议，应该提前半年告知邓杰、张伟，虽张巍在庭审中提供了四位证人证明，2012年11月20日邓杰、张伟收取租金时，张巍曾向邓杰、张伟表示有可能再租一年就不再续租该房屋，但这种不确定性的表述方式不能够视为合同意义上的明确终止合同的通知，故张巍于2013年11月25日将房屋钥匙返还给邓杰、张伟为明确终止合同，现邓杰、张伟要求张巍支付八个月的房屋租金，考虑到租赁合同明确约定应提前半年通知，张巍未尽到通知义务，故张巍应当赔偿邓杰、张伟半年房屋租金55000元为宜。关于邓杰、张伟主张的应该赔偿物业费1755元一节，因在2013年11月25日邓杰、张伟就已经收到张巍返还的房屋钥匙，张巍不再使用该房屋，张巍不应该再承担该房屋的物业费，故对邓杰、张伟的该项诉讼请求，本院不予支持。关于邓杰、张伟主张的在2014年房屋暖气片丢失造成8000元的经济损失一节，因张巍于2013年11月25日已经将该房屋返还邓杰、张伟，故房屋返还后造成房屋内物品丢失应由邓杰、张伟负责，故对邓杰、张伟的该项诉讼请求本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决：一、被告张巍于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告邓杰、张伟经济损失55000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回邓杰、张伟其他诉讼请求。案件受理费1524元，由张巍承担。
宣判后，张巍不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求为：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。理由是：1、一审法院认定事实不准确。上诉人已于2012年11月20日明确告知被上诉人不再续约，并有证人证明，并且被上诉人确实在2013年11月25日还有一个月房租的情况下收回了钥匙，提前一个月终止了合同。2、一审法院适用法律错误，故意偏袒被上诉人。被上诉人在合同上恶意添加违约条款，并且其计算的损失合计68978元，一审判决赔偿半年房屋55000，即使违约，当事人约定的违约金超过造成损失的30%，违约金过高也应予减少；上诉人房屋不能出租造成闲置220天有市场的因素，也有被上诉人要高价的原因；上诉人装修未拆除，合同未约定附属物如何处理。
被上诉人邓杰、张伟辩称：出租期间上诉人把房屋转兑出去属于违约，并且我们去要房租时上诉人已搬走，把钥匙交给了隔壁邻居。房屋闲置及被盗损失都是因为上诉人违约造成的，应该由上诉人赔偿我的损失。
本院经审理查明事实与原审查明事实相同。本院二审审理期间，上诉人提供部分装修票据，拟证明上诉人对于该房屋的添附情况，被上诉人质证，与其不发生关系。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。上诉人与被上诉人签订的租赁协议约定租期为五年，上诉人在一审中虽举出相关证人证实在交纳第二年房屋租金时曾口头表示两年期满后不再使用房屋，但其表达上具有不确定性，不能视为对被上诉人已尽到充分的告知义务，用证人证言否定双方书证理由不充分，原审不予支持并无不当。2013年11月25日，二被上诉人已知上诉人将房屋钥匙寄放于其邻居处，故应认定上诉人已在五年租赁期满前以自己的行为明确表示不再履行合同义务。因双方租赁协议中约定，上诉人在租赁期间如提前解约，应提前半年告知二被上诉人，上诉人未按协议约定履行充分的告知义务，造成被上诉人房屋一定期限内未能出租，故应赔偿被上诉人因提前解除合同造成的房屋租金损失。由于双方协议中未事先约定违约金或赔偿损失的数额，且合同解除后双方的权利义务即归于消灭，故上诉人抗辩约定的违约金超�造成损失的30%的主张，本院不予支持，上诉人应赔偿二被上诉人自2013年11月25日合同解除之日起半年的租金损失，上诉人租金已交至同年12月19日，对于多交纳24天租金依法扣减，原审以第二年租赁期间届满后再行赔偿六个月经济损失计算起止时间不准确，本院适当纠正。对于上诉人提出装修损失一节，因解除租赁合同系上诉人单方原因所致，且双方租房协议中对此并无明确约定，故对其提出装修损失问题本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持抚顺市望花区人民法院（2015）望民二初字第00036号民事判决第二项；
二、变更原审判决第一项为：上诉人张巍于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿被上诉人邓杰、张伟经济损失47767元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1524元（被上诉人预交），二审案件受理费1175元（上诉人预交），合计2699元，由上诉人张巍负担2249元，由被上诉人邓杰、张伟负担450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓龙
审 判 员 王冬雨
代理审判员 张 微
二〇一五年五月十一日
书 记 员 韩 征