山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第266号
上诉人（原审原告）于现英。
委托代理人张立峰，新泰西张鑫兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）徐选民。
委托代理人葛振勇，山东平畴律师事务所律师。
上诉人于现英因确认合同无效纠纷一案，不服新泰市人民法院（2014）新民初字第1664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告于现英系朱敏之妻，朱敏系原新泰市市中办事处某村居民，1941年12月14日生，已死亡，于2006年2月24日注销户口。被告徐选民为某煤矿工人，为非农业户口，非原某村村民。朱敏于1993年经新泰市市中办事处土地管理所，由新泰市土地管理局发证确认宅基地一处，上附新房证字第143-XXX号房屋一套，上述房屋朱敏于1998年2月27日与被告徐选民签订关于买卖房屋协议书一份，将房屋卖于本案被告徐选民，协议书内容为：今有本村朱敏同志有房屋一座，经与徐选民同志协商，现已壹万伍仟元现金卖给徐选民同志，现金当面一次性全部付清，朱敏同志将现有的宅基地有偿使用证、房屋所有权证和宅基地有偿使用缴费手册全部交给买主徐选民同志，在今后的有关宅基和房屋方面的一切手续由徐选民通知办理，该房屋的房屋所有权和宅基使用权经双方协商现已归属徐选民同志，房屋的坐落位置及面积和四至以现有证件为据。书记朱良安朱良才王西斗卖方：朱敏买方：徐选民证明单位：某村委（加盖公章）一九九八年二月十七号。1998年6月11日，朱敏与被告徐选民就本案房屋买卖办理房地产买卖申请审批书，经新泰市房地产管理处确认该房屋符合交易条件，同日经新泰市房地产管理处原被告签订房地产买卖契约，并签订房屋买卖红契、白契。新泰市人民政府于1998年6月11日出具契税印契，记载被告已缴纳税款450元，为保障产权，发给该印契。原告认可房屋已经过户到被告名下。房屋卖出后，原告一家居住于朱敏长子朱玉峰在同村的位于买卖房屋南面的房屋中。2010年5月1日，被告徐选民作为乙方就上述房屋与甲方新泰市青云街道新安社区居民委员会签订房屋拆拆迁补偿协议，协议中约定了补偿办法以及拆迁办法，拆迁办法约定：自本协议签订，甲方以书面形式下达拆迁通知书，乙方在十五日内必须拆除现有旧房，经甲方验收合格后，乙方将房屋合法产权证及证明原件交于甲方，一次性领取房屋补偿款和拆迁搬家费、房屋租金；房屋产权及地上附着物归甲方所有，由甲方按规定处置，乙方无权干涉。拆迁补偿协议签订后，房屋已于2010年拆除，宅基地已开发利用并已在土地上挖坑，原被告对此事实均认可。原告以房屋买卖时不知情，宅基地卖给非本村居民无效为由，于2014年4月15日诉来本院，提出上述诉讼请求。
双方争议的焦点一是原告的主体是否适格；二是朱敏与被告徐选民签订房屋买卖协议的效力。针对焦点，原告提交的证据有：一、新泰市青云街道新安社区居民委员会出具的证明二份、户口本、朱敏死亡证明，证实朱敏与朱民系同一人以及原告与朱敏系夫妻关系。被告质证意见：上述证据不能证实原告与朱敏婚姻关系是否发生变化。二、买卖协议及宅基地使用证复印件各一份，证实房屋归原告及朱敏所有。被告质证意见为：对房屋买卖协议真实性无异议，不能支持原告观点，宅基地使用证、房产证是复印件，真实性不清楚。三、房地产买卖契约、房地产买卖申请审批书复印件各一份，房地产买卖申请审批书中载明该房符合交易条件，并由审批机关新泰市房地产管理处签章确认，原被告在房地产买卖契约中了红契、白契，并由审批机关新泰市房地产管理处签章确认，在房屋印契中记载房屋交易税率为3%，应交税款450元，徐选民房产承受人已照章纳税，为保障产权，特发给印契为证，并加盖新泰市人民政府契税专用章，原告欲证实朱敏与被告办理房屋买卖过户，原告不知情。被告质证意见为：不能证实原告的证明内容，房屋已卖了16年，在没有出国等客观情况下，原告称不知情，违背常理，证据可以看出房屋是国有土地上的买卖，先审批后过户，原告主张没有事实和法律依据。四、泰安市中级人民法院（2011）泰民一终字第326号判决书，证实非同村居民宅基地买卖无效。被告对证据真实性无异议，但不能支持原告主张，原告主张的不是同一村买卖无效是基于国务院国发办（1999）39号文，在此之前，我国没有法律作出过规定，本案房屋买卖发生在1998年，文件还没有出现，根据法不溯及既往的规定，该规定不适用于本案。
被告提交的证据有：证据一、新政发（2006）27号文以及新泰市城区图，证实涉案房屋属于新泰市城区规划之内，属国有土地，合同有效。原告质证意见为：证据为复印件，应提供原件核实，该证据是整个新泰市国有土地改革的通知，本案的焦点是自留宅基地，不适用于本案。证据二、某村申请农转非的报告，证实某村已于1993年全部农转非，根据土管法实施条例第二条，农村集体经济成员农转非的，集体所有的土地属于全民所有，即国家所有，合同更有效。原告质证意见为：该证据只是申请某村农转非的报告，不能证实某村所有人都是农转非，本案原告至今仍是农村居民。证据三、新泰市新政函（2003）18号文，证实某村农村集体建制被撤销，改为城西居委会，根据确定土地所有权和使用权若干规定第14条，农村集体建制被撤销的，土地转为国有，合同有效。原告质证意见为：该批复不能证实原告所在某村农村集体建制被撤销，只是改为城西社区居委会。证据四、房屋产权证，证实房屋已过户到被告名下，既然房屋能过户，双方买卖合同有效，若坚持确认合同效力，应先打行政诉讼，撤销过户登记的具体行政行为，中止本案审理，物权已经变动，原告对本案不享有诉权。原告对房屋所有权证本身没有异议，已经过户到被告名下，对证明内容有异议，不能证实过户过程中原告知情，也恰恰证实双方的买卖合同是无效的。证据五、房屋拆迁补偿协议，证实协议签订后房屋产权及地上附着物已归村委所有，原宅基地使用权人对宅基地的使用权已归集体收回，已不属于本案原被告，原告无权提出本案诉讼。原告对房屋拆迁补偿协议本身没有异议，但对证实内容有异议，协议明确载明徐选民、徐中华属于乙方，也证实了本案争执的宅基地系原告及朱敏共同使用，原告在不知情的情况下朱敏与被告的房屋买卖合同无效。证据六、（2012）泰民一终自第483号、（2013）泰商终字第112号民事判决书，证实外村村民购买的房屋合同有效。原告对判决书本身无异议，其中（2012）泰民一终字第483号并不能证实原被告签订的买卖协议有效，（2013）泰商终字第112号也不能证实原告为城镇居民，不能证实原告被告所买卖房屋、土地属国家所有。
上述事实，有原被告陈述、房屋买卖协议、拆迁补偿协议、房屋所有权证、房地产买卖契约、房地产买卖申请审批书、宅基地使用证、原告户口本、朱敏死亡证明、新泰市青云街道新安社区居民委员会出具的原告与朱敏夫妻关系证明及朱敏身份郑敏等证据在卷予以证实。
原审法院认为，关于原告的主体资格，诉争房屋由朱敏于1993年取得宅基证，并办理房屋产权证，原告虽未提供结婚证等婚姻登记凭证证实其与朱敏的夫妻关系及结婚时间，但原告提交的户口本记载原告与朱敏系夫妻关系，新泰市青云街道办事处新安社区居民委员会出具的证明也证实二人的夫妻关系及存续情况，因此对原告与朱敏的夫妻关系，原审法院予以认可，该案房屋为原告与朱敏婚姻关系存续期间共同财产，本案案由为确认合同无效纠纷，需对房屋买卖的合同效力进行审查，被告虽已办理房屋的产权登记手续，但该过户手续系基于合同关系办理，如何认定合同效力直接关系到过户手续是否合法有效，因此房屋出卖人或权利人对合同效力的诉讼主体资格并不因办理过户手续而丧失，虽然朱敏已经去世，但本案中原告作为房屋出卖时的共有权利人，可以提起诉讼，要求确认房屋买卖协议的效力。
原告主张要求确认宅基地买卖合同无效，返还宅基地，依据房屋买卖中“房地一体”的原则，双方签订的房屋买卖合同中应当包含房屋相应的土地。朱敏出卖给被告的房屋系在集体土地上自建并已取得房屋所有权证，系朱敏的合法财产，其有权自由处分。根据被告提交的新泰市人民政府新政函（2003）18号文件、某村农转非报告及新泰市人民政府新政发（2006）27号文件、1999年新泰市城区图，原告所在的某村已由村集体变更为由新泰市青云街道办事处新安社区居民委员会，并已纳入城市规划区，虽然涉案房产仍采用的制式集体土地建设用地使用证，但双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，买卖双方已自1998年签订协议履行至今，被告已支付相应价款并办理过户登记手续且一直使用房屋，原告亦认可该房屋买卖已办理过户手续，房屋已为被告名下的财产，原被告提交的房地产买卖契约、房地产买卖申请审批书以及新泰市人民政府出具的印契，均证实了房屋交易已经完成并经房地产管理部门及政府确认符合交易条件，并办理了相关审批手续及交易完税证明，被告与朱敏签订的房屋买卖合同已经行政审批并已办理了合同及过户备案登记，虽未办理新的房屋产权证明，但原被告之间的房屋买卖合同合法有效。在相关行政登记行为未撤销的情况下，民事案件中不能对行政登记行为的效力进行确认，在行政登记未撤销的情况下，本案中仅对房屋买卖合同的效力进行审查，无法对物的归属进行确认，对涉及宅基地的返还请求无法在本案中处理，况且交易房屋及相应宅基地已经由被告与新泰市青云街道办事处新安社区居民委员会签订补偿协议约定归房屋产权及地上附属物归居委会所有，房屋现已拆除，土地已开发并挖坑，被告已丧失对相应土地及房屋的掌控权利，原告要求被告返还已无事实基础，对原告要求被告返还宅基地的请求，原审法院不予支持。原告主张买卖时其不知情，原审法院认为，合同签订并已履行了16年，在原告一家人仍在同一村居住的情况下，原告没有不知情的可能性，加之房屋买卖时被告已支付相应价款并办理了过户登记手续，被告系合法取得房屋，现原告主张买卖时其不知情，原审法院不予支持。综上，原告与朱敏签订的房屋买合同内容并不违背法律的强制性规定，应为有效合同，该协议对双方当事人具有法律约束力，现原告以买卖时不知情，宅基地买卖违背法律规定为由，主张合同无效，理由不能成立，于法无据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告于现英的诉讼请求。案件受理费400元，由原告负担。
上诉人于现英不服原审判决上诉称，一审判决认定事实不清，上诉人之夫朱敏与被上诉人徐选民所签订的宅基地买卖协议，不是同一集体组织成员之间的签订的宅基地买卖协议，违背我国强制性法律规定，也违背了共同使用人享有的权利，特请二审法院查明事实，依照改判本院争执的宅基地买卖协议无效，被上诉人返还上诉人的宅基地。
被上诉人徐选民辩称，一审判决认定事实属实，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，双方当事人均未向法院提交新的证据。
本院经审理查明人事实与原审法院查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，宅基地是农村集体组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体的格局下，上诉人之夫朱敏处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。由于被上诉人系城镇居民，不是涉案房屋所在地农村集体经济组织成员，其无权享有该村的土地使用权，故朱敏与被上诉人的房屋买卖行为无效。因涉案房屋买卖合同已履行完毕多年，该房屋一直由被上诉人占有使用，并且双方办理产权过户手续。加之该房屋现已拆除，被上诉人与相关部门签订了房屋拆迁补偿协议，现被上诉人对涉案的房屋已经丧失了控制和支配权利，其再将涉案的土地返还上诉人亦无可能。考虑本案的实际情况，本院综合分析认为，依相关法律规定，朱敏与被上诉人签订的房屋买卖合同虽然为无效合同，但该合同系双方真实意思表示，且双方办理了产权过户，被上诉人已经涉案取得了涉案房屋的所有权，结合房屋已被拆迁这一事实，被上诉人确已无法再将土地返还上诉人，故该合同按无效认定但在具体处理中以有效合同对待较为适宜。综上，上诉人主张合同无效及返还土地的上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由被上诉人徐选民承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 健
审 判 员 郄延亮
代理审判员 李 腾
二〇一五年六月十日
书 记 员 孟 萌