甘肃省嘉峪关市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0271民初53号
原告（反诉被告）中国人民解放军甘肃省嘉峪关军分区，住所地嘉峪关市建设西路*号。
负责人何良平，该军分区司令员。
委托代理人陈登平，该军分区营房办助理员。
委托代理人冯效义，甘肃梓钊律师事务所律师。
被告（反诉原告）嘉峪关市军安餐饮有限责任公司，住所地嘉峪关市建设西路X号，机构代码：6600227XXX。
法定代表人黄祁，该公司总经理。
委托代理人刘兴泉，金塔县法律援助中心律师。
原告中国人民解放军甘肃省嘉峪关军分区（以下简称嘉峪关军分区）与被告嘉峪关市军安餐饮有限责任公司（以下简称军安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告军安公司在法定期限内提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）嘉峪关军分区的委托代理人陈登平、冯效义、被告（反诉原告）军安公司的法定代表人黄祁及其委托代理人刘兴泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年6月1日，被告军安公司与原告签订军队房地产租赁合同，约定原告将位于嘉峪关市建设路X号3070平方米房屋出租给被告从事住宿、餐饮经营活动，租赁期限自2014年6月1日至2017年5月31日止，租金总额1320000元，年租金440000元。合同第十二条约定：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。原告向上级军队房地产管理部门报请审批，但未获批准。根据相关法律规定，原、被告双方所签的合同未生效。2015年7月，全军开始进行军队工程建设项目和房地产资源管理专项整治活动。2015年9月16日，甘肃省委、省政府和省军区召开了省军区部队工程建设项目和房地产资源管理专项整治活动军地联席会议，对这次专项整治工作做出了明确部署和要求；军委总部和两级军区要求嘉峪关军分区于2015年10月底完成该专项整治工作。原、被告之间的租赁房屋属于军事行政区项目，属于必须终止租赁收回的项目。2015年9月23日，原告在向被告做了充分解释之后，通知被告该租赁关系必须终止、租赁房屋必须限期于2015年10月收回。经多次沟通协商，被告均不撤离租赁房屋，致房屋无法按上级军区要求的期限收回。被告现拖欠原告2015年6月至2015年10月房屋租金共计183000元。据此，请求判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁关系；二、被告限期撤离并将租赁房屋返还原告；三、被告支付拖欠房租183000元。
被告军安公司辩称，原告主张解除合同的诉讼请求与其在事实理由部分陈述的合同未生效相互矛盾。被告对原告主张拖欠房租的诉讼请求无异议，如果原告诉请解除合同，被告同意解除合同并返还房屋，对被告拖欠的房租应与被告的损失相互抵顶；如果双方合同不解除，被告愿意如数补交房租。
反诉原告反诉称，双方签订合同后，反诉原告装修餐厅并添置设施，部分装修花费960000元。经营至2015年6月，反诉原告接到反诉被告通知，称因军队政策原因，反诉被告要全部收回承租房屋，且不做任何补偿。反诉原告认为嘉峪关军分区的违约行为侵犯了其合法权益，并造成巨大经济损失。据此，请求判令反诉被告嘉峪关军分区承担装修、财产损失1000000元；合同未到期收益798000元，合计1798000元。
反诉被告辩称，关于装修损失，合同约定装修必须经其书面同意，且在合同解除时无偿移交反诉被告。由于反诉原告未经其同意装修，且依据合同约定，其不应承担装修损失；关于财产损失其概不承担；关于合同未到期收益，由于反诉被告不存在违约，故其不承担违约责任。
经审理查明，2014年6月1日，原、被告签订军队房地产租赁合同，约定：原告嘉峪关军分区将位于嘉峪关市建设路X号，面积为3070平方米的房屋出租于被告用做住宿、餐饮；租赁期限自2014年6月1日至2017年5月31日；年租金440000元，承租人于每半年前10日内支付租金。关于租赁房屋的装修，合同约定在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满或者解除合同时，必须无偿移交原告。关于合同的解除，合同约定：1、原告因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，被告应当自接到原告书面通知之日起，一个月内无条件将承租房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产交还原告，原告按被告实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；2、原告因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知被告，被告应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产交还原告。原告按被告实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给被告作为搬迁费用，退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息；4、因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，原、被告双方均不承担责任。合同同时约定，本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。原、被告在该合同上签字加盖印章后，未经相关军队房地产管理部门审核批准，但原告将涉案房屋交付被告占有使用，被告装修使用并交纳租金，截止2015年10月底，被告共拖欠租金183000元。
2015年3月，原告嘉峪关军分区接到解放军总政治部、总后勤部、军委纪律检查委员会的通知，要求各军区对已经出租的军事行政区的房地产于2015年底前全部停止。2015年7月6日，甘肃省军区后勤部向原告嘉峪关军分区发出通知，责令嘉峪关军分区对涉案房屋终止租赁关系。2015年7月15日，原告向包含被告在内的承租人送达《关于终止租赁空余房地产的通知》，内容为：今年合同已于五月底到期，上级明确不再签订合同；要求各承租人于8月20日前撤离。被告认为其与原告签订的租赁合同未到期，该通知不是针对其发出的。2015年9月23日，原告再次向被告送达《关于终止租赁空余房地产的通知》，内容为：根据军委、总部、两级军区《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，要求停止各级机关军事行政区空余房地产租赁项目。两级军区明确要求原告全部停止租赁所有空余房地产项目，经分区研究决定，终止租赁分区所有空余房地产租赁项目，给予一个月的准备时间，于10月26日完成搬离。被告认可收到该通知。2015年10月底，原告对涉案房屋停水停电，被告停止经营。
被告军安公司主张装修、财产损失1000000元，其中装修损失506666元，计算方式为：总装修款960000元/合同期限36个月×未经营19个月、财产损失514583元，计算方式为：股权折价1300000元/48个月×未经营19个月、租赁保证金44000元、违约金5000元，上述合计超过1000000元，其主张1000000元。提交：1、其与甘肃时代方舟装饰工程有限公司签订的装修合同，约定装修总价款960000元，工期自2014年6月11日至2014年8月10日；2、甘肃时代方舟装饰工程有限公司出具的涉案房屋工程预算书，经审核造价为1186047.95元；3、甘肃时代方舟装饰工程有限公司出具的四份收款收据，欲证明共计收取装修款960000元；4、2013年3月15日被告法定代表人黄祁与张XX、刘XX签订的股权转让协议，欲证明黄祁于2013年3月15日以1300000元的价格受让军安餐饮公司的全部股权，自2014年其与原告签订涉案房屋租赁合同时，尚有两年使用期限，故财产损失应以48个月基数计算；5、财产清单两份，欲证明财产损失包含在1300000元股权转让费用中。原告对该证据不认可。被告军安公司主张逾期利益损失798000元，计算方式为140000元/月×未经营19个月×餐饮行业通常利润率30%；提交发票领购簿，欲证明其每月领取定额发票140000元，原告对该证据不认可。
上述事实有原、被告当庭陈述、军队房地产租赁合同、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》、《关于终止军事行政区租赁项目的通知》、《关于终止租赁空余房地产的通知》、装修合同、收款收据等证据证实。
本院认为，涉案合同约定须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准后生效，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，在此情况下，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，合同仍为有效。本案中，合同虽未经批准，但被告已按合同履行一年有余并交纳租金，原告亦向被告交付房屋、收取租金且未提出异议，故双方签订的合同合法、有效。解放军总政治部、总后勤部、军委纪律检查委员会联合下发通知，要求各军区于2015年年底前全部执行完毕，该通知系对全军改革的政策性规定，原告为执行军队管理规定，依此解除合同的理由符合合同第九条关于合同解除项下第（四）款“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行”的情形，属于约定解除情形。原告于2015年7月15日发出的《关于终止租赁空余房地产的通知》与涉案合同情形不符，不能对被告产生解除合同的效力。原告于2015年9月23日送达的通知系明确向被告送达，解除合同事由亦符合合同约定，故自该通知送达之日起，双方合同已经解除。被告未在法定期限内通过诉讼方式对解除合同提出异议，双方之间的租赁合同已经解除。合同解除后，被告应当搬离涉案房屋并支付租金。关于原告主张欠付租金的诉请，被告对欠付租金的金额无异议，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。反诉原告提出的损失诉请，反诉被告认为其不存在违约，且合同第九条第二项约定合同解除时，装修须无偿移交原告。本院认为，合同第九条关于合同解除的情形分别约定了五种情形，本案系军队政策性调整因素致使合同不能继续履行而解除，故应当适用该条第四项约定，因军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任，即双方对合同的解除均无过错，互不承担违约责任，且该款对合同解除时装修装饰物的处理未作约定。涉案合同解除后，被告应当返还房屋，涉案房屋的装修亦附随房屋一并交还原告，由原告所有，根据公平原则，反诉被告应当支付反诉原告装修残值。反诉原告关于装修损失的主张，其提交的装修合同、收款收据及工程预算，可证实涉案房屋装修费用为960000元，涉案合同期限共计36个月，被告于2015年10月底停止经营，故被告实际使用期限为17个月，未使用期限为19个月，装修残值为506666元。反诉原告关于财产损失的主张，其提交的股权转让协议系被告法定代表人与第三人之间的股权转让，该协议中约定股权内容虽包含部分财产，但被告提交的财产清单无第三人签字确认，无法证实被告当庭提交的财产清单系股权转让协议内容，且该财产清单未载明财产价值，反诉原告以其与第三人约定的全部股权价值主张财产损失不当，且无证据证实财产损失价值，故对该项主张本院不予支持。反诉原告关于租赁保证金44000元的主张，不能提交其向反诉被告支付保证金的证据，对该项请求本院不予支持。反诉原告主张违约金5000元、逾期利益损失798000元，由于合同约定因军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任，故该部分诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告中国人民解放军甘肃省嘉峪关军分区与被告嘉峪关市军安餐饮有限责任公司之间的房屋租赁合同于2015年9月23日解除；
二、被告嘉峪关市军安餐饮有限责任公司搬离嘉峪关市建设路X号房屋并返还给原告中国人民解放军甘肃省嘉峪关军分区，于本判决生效后3日内履行完毕；
三、被告嘉峪关市军安餐饮有限责任公司支付原告中国人民解放军甘肃省嘉峪关军分区租金183000元；
四、反诉被告中国人民解放军甘肃省嘉峪关军分区支付反诉原告嘉峪关市军安餐饮有限责任公司装修残值506666元；
五、驳回反诉原告嘉峪关市军安餐饮有限责任公司的其他反诉请求。
上述三、四项折抵后，反诉被告中国人民解放军甘肃省嘉峪关军分区支付反诉原告嘉峪关市军安餐饮有限责任公司323666元，于本判决生效后3日内履行完毕。
如果未按生效判决指定的期间履行金钱给付义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。
案件受理费3960元，由军安公司承担；反诉案件受理费10491元，由嘉峪关军分区承担2956元，军安公司承担7535元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。
审 判 长 张丽娟
人民陪审员 戴会霞
人民陪审员 朱红云
二〇一六年一月五日
书 记 员 张晓娜