上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第475号
原告上海宝港实业有限公司。
法定代表人王桂龙，经理。
委托代理人袁守平，上海利好律师事务所律师。
被告上海君正钢结构工程有限公司。
法定代表人孙树百，经理。
委托代理人唐桂军，上海九鼎律师事务所律师。
原告上海宝港实业有限公司（以下简称宝港公司）诉被告上海君正钢结构工程有限公司（以下简称君正公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月20日受理后，依法适用简易程序，于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原告宝港公司委托代理人袁守平和被告君正公司委托代理人唐桂军到庭参加了诉讼。审理期间，原告对于质量问题提出鉴定，后因双方就质量问题赔偿达成合意撤回鉴定申请。本案于2014年6月10日再次公开开庭进行了审理，原告宝港公司委托代理人袁守平和被告君正公司法定代表人孙树百及其委托代理人唐桂军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宝港公司诉称，原、被告于2009年12月21日及2012年5月21日签订了厂房租赁合同及厂房续租合同约定2014年租金200万元，合同3.2条约定履约定金30万元；合同6.1条约定擅自转租不退还定金；合同8.1条约定乙方转租违约的赔偿甲方100万元；续租合同8条约定不准乱搭建，但2012年9月被告未经原告同意违约擅自把办公楼门前场地转租给爱义思公司搭设多层立体钢结构车库，对原告的多次异议被告一年多置之不理，并被城管查处过；被告在配电房边乱搭建建筑物40多平方；厂房建筑物被人为损坏严重；原告于2013年8月13日通知被告解除厂房租赁合同并要求被告2013年12月31日搬出厂区、修复并交还厂房；后被告方委托律师来函同意2013年12月31日搬出厂区交还厂房；2013年12月3日原告方向被告发出律师函要求被告承担违约责任并及时修复厂房、原告方验收通过后才能交接，否则被告应承担建筑物占有费用。
综上，被告行为已构成违约应承担违约责任，为此，原告遂诉讼来院，请求本院判令：1、确认原、被告2009年12月21日及2012年5月21日签订的厂房租赁合同及厂房续租合同于2013年12月31日解除；2、被告修复损坏的厂房、机器设备、办公家具并承担修复费用123万元；3、被告自2014年1月1日起至厂房、机器设备、办公家具修复并经验收合格并交付原告之日止赔偿原告每日5，560元厂房租金损失；4、被告赔偿原告遗失的机器设备损失285，600元及不可修复的办公家具损失45，900元；5、被告给付原告办公家具2013年的租金15，000元；6、没收被告给付原告的履约定金300，000元；7、被告给付原告违约金1000，000元；8、诉讼费由被告承担。
原告宝港公司为证明其诉讼请求，提供了如下证据：
1、《厂房租赁合同》和《厂房续租合同》各1份，拟证明双方对租赁达成的权利义务约定；
2、宝港公司机械设备固定资产台账和宝港家具台账及照片一组，拟证明被告租赁厂房包括机械设备及办公家具，现机械设备和家具有损害和遗失的事实；
3、银行对账单1份，拟证明被告一直逾期支付租金的事实；
4、立体车库照片、录用资料及文字整理材料一组，拟证明被告存在擅自转租事实；
5、原、被告双方来往的函件一组，拟证明双方确认在2013年12月31日解除合同，原告要求被告修复厂房、设备等，并要求被告承担违约责任；
6、照片一组；拟证明厂房、设备等损害情况；
7、证明1份，拟证明厂房属原告所有。
被告君正公司辩称，被告已于2013年12月31日前搬离厂房，是原告没有接受，不同意再承担租金。对于使用中造成的损失被告愿承担修复和赔偿责任；租赁期间被告没有违约的情况，不同意承担违约责任。被告君正公司未提供相关证据。
经庭审质证，被告对证据1、2、3和4中照片及证据5、6的真实性均无异议，但认为机械设备应当以台账记录为准；租金分期支付原告是同意的，且被告也有预先支付租金的情况；立体车库是被告自己生产的产品。被告对其余证据的真实性提出异议，认为录音及文字资料不具有真实性；权属应当有相关政府部门产权证明。本院对上述双方无异议的证据予以采信；对于录音及文字资料，原告无法提供该证据的真实性、合法性和关联性，不能作为本案认定案件的事实；权属证据不具有合法性，本院亦不予认可。
经审理查明，2009年12月21日，原、被告签订了《厂房租赁合同》1份，约定原告将位于上海市奉贤区庄行镇航南路XXX号厂房租赁给被告使用，租赁期限自2010年1月1日至2012年12月30日止。第一年租金1，000，000元，第二年、第三年均为1，200，000元，租金每半年缴纳一次半年租金，提前一个月缴纳。签订合同时被告支付原告履约定金300，000元。租赁期间，被告应合理使用并爱护该厂房及厂房内的各种设备和附属设施，租赁期满后，该厂房和设备归还时，应当符合正常使用状态。被告在租赁期间，如将厂房转租，需事先征得原告书面同意，如果擅自中途转租，则原告不再退还租金和定金。租赁期间，如原告提前终止合同而违约或因产权纠纷引起造成被告不能正常生产，由原告赔偿被告损失费1，000，000元；如被告提前退租或转租而违约，由被告赔偿原告损失1，000，000元。原告现有办公桌、椅、柜等办公家具及厨房设备租赁给被告使用，每年年租金为15，000元，具体租赁物详见双方确认的清单为准。租赁物平面图图纸二份、设备二份、办公家具二份、食堂餐具二份由双方签字盖章确认作为合同附件。
合同签订后，双方按约履行了付款和交房的义务。2009年12月30日，被告法定代表人在宝港公司机械设备固定资产台账和宝港家具台账清单及后所附照片上签字。
上述租赁到期前，双方于2012年5月21日签订了《厂房续租合同》1份，合同续租三年，自2013年1月1日至2015年12月31日止。第一年租金1，800，000元，第二年、第三年均为2，000，000元，租金每半年缴纳一次半年租金，提前一个月缴纳。全部生产车间、空地、办公楼均为被告租赁范围，双方合同签订原告搬出厂房办公楼，所有办公室、办公器具均由被告使用，租赁费用均包含在第二条租金内，被告在租赁期内未经原告书面同意，不准在租赁厂区内乱搭建筑物。
2013年期间，被告在租赁厂区内树立了一立体车库。为此，原告于2013年8月13日函告被告，认为被告未经同意转租他人搭设立体车库、私自改动厂房建筑、碰撞坏建筑物、延误租金支付，严重违约，要求被告到2013年12月31日搬出厂房，并要求所有碰撞坏的及私自改动的建筑物必须全部无偿修复完整，所有设备、设施及办公家具必须全面检查并修复，处于正常使用状态交付，否则将按定价及市场价格予以赔偿。2013年11月4日，被告回函，认为被告按约合理使用租赁厂房，原告要求解除合同系违背合同约定，要求原告收回解约函告。由于原告未回复，2013年11月21日，被告再次向原告发出《律师函》，认为原告执意解除合同构成违约，应当赔偿被告损失1，000，000元，并告知原告，1、依照原告于2013年8月13日书面函告的要求，被告于2013年12月31日之前搬离厂房；2、请原告于2013年12月25日派人前来租赁厂房办理交接手续，如原告逾期不办厂房交接手续，则自2014年1月1日凌晨起，视为租赁厂房交接手续已办理完毕，自该日起，被告可以依据具体情况要求原告支付代为保管物品的保管费用。逾期不办理交接手续的，日后原告不得以财产有损失要求被告赔偿，因原告怠于办理厂房交接手续造成的一切后果由原告自行承担；3、要求原告在厂房交接办理完毕后5个工作日之内支付1，000，000元；4、要求原告自2014年1月1日起支付奉贤南方国际大厦办公室相关费用。2013年11月29日，原告回《律师函》1份，认为1、双方签订的厂房租赁合同及厂房续租合同有效，原告已依约履行了义务，然被告违约转租给爱义思搭设多层立体钢结构车库行为已构成违约，依约没收300，000元履约定金和赔偿违约金1，000，000元；建筑物被损坏的部分应及时修复，原告验收通过后才能交接；否则被告承担建筑物占用费用；原告同意于2013年12月31日搬出南方国际大厦11楼L室。
2014年1月1日后，双方为交接和修复赔偿问题发生争议，为此原告起诉来院。
在审理期间，双方就机械设备、厂房和家具修复事宜达成合意：一、被告赔偿原告家具及厂房修复费用200，000元；二、设备维修部分已经修理原告不再主张。
本案争议焦点之一为租赁合同的效力及被告是否应当承担2014年1月1日起的租金损失。对于合同效力，本院认为，原告没有提供系争房屋的权属证书也没有证据证明已经取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原、被告签订的《厂房租赁合同》及《厂房续租合同》无效。对于原告主张的2014年1月1日起的租金。原告认为，被告在没有对于租赁厂房、设备及家具等修复和赔偿前，应当承担其未能出租的损失。被告认为，被告已经按照原告的要求在2013年12月31日前搬离租赁厂房，是原告拒绝接受厂房，该部分损失应当由原告自行承担。本院认为，被告君正公司已在2013年12月31日前搬离了租赁厂房，搬离时间也是根据原告宝港公司的要求，其也要求原告办理交接的手续，被告没有无故占有使用租赁厂房的恶意。对于原告所称的厂房、设备和家具受损问题，完全可以通过协商或诉讼来解决，非其拒绝办理交接的理由，故本院对原告租金（使用费）的要求不予支持。对于办公家具租金，在双方续租合同中明确，该部分租金包含在全部租金内，被告已经支付了2013年期间的全部租金，原告再次主张无事实和法律依据，本院不予支持。
本案争议焦点二为租赁厂房内设备是否存在缺损的争议。原告认为现场遗失手推车2台、32摇臂钻1台、砂轮机1台、剪板机1台、折弯机1台、台式多用钻床1台、切割机1台和电箱铅丝插座。被告认可手推车已遗失并同意予以赔偿；砂轮机1台、台式多用钻床1台和切割机1台在现场；32摇臂钻1台、剪板机1台、折弯机1台租赁时就没有，自己在确认租赁设备时，仅根据台账核对无误后签字，并没有考虑到照片上设备多于台账；电箱铅丝插座属修理范围。本案在审理期间，曾组织双方进行清点，砂轮机1台、台式多用钻床1台和切割机1台在现场并没有遗失。对于电箱铅丝插座，本院认可被告的意见，该部分应属于设备受损部分，双方已经达成赔偿意见，不再处理。关于争议的32摇臂钻、剪板机和折弯机原租赁时是否存在，本院认为，双方在租赁厂房交接时，原告曾要求被告签收过一份宝港公司机械设备固定资产台账，在台账上没有上述三台设备，而在台账后所附的照片中则载有该三台设备。从台账的表述看，台账上登记的每台设备均附有照片相与其对应，也表示台账的设备和照片一致来证明设备的存在。原告现仅以照片来证明租赁时上述设备已一并交付，但无法解释为何在台账上没有该三台设备，原告的证据证明力是欠缺的，本院以台账记录和照片对应部分来确认设备的具体数额，认定遗失的仅为手推车两辆。鉴于被告同意按原告报价每辆300元计算予以赔偿，本院予以认可。
本案争议焦点三为原告主张的违约金和没收履约定金的请求是否可以支持。本院认为，被告在租赁场地搭设多层车库，并不能证明被告存在转租的事实；租金的分期支付，也不构成根本的违约，且本案原、被告的租赁合同无效，合同自始没有约束力，故原告基于无效合同主张违约金和没收定金，本院不予支持。原告因无效合同收取的履约定金300，000元应予返还。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原、被告于2009年12月21日签订的《厂房租赁合同》及2012年5月21日签订的《厂房续租合同》无效；
二、被告上海君正钢结构工程有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告上海宝港实业有限公司家具及厂房修理费人民币200，000元；
三、被告上海君正钢结构工程有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告上海宝港实业有限公司手推车两辆的损失人民币600元；
四、原告上海宝港实业有限公司于本判决生效后十日内返还被告上海君正钢结构工程有限公司履约定金人民币300，000元；
五、驳回原告上海宝港实业有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费人民币31，092元，减半收取计人民币15，546元，由原告承担14，000元，由被告负担1，546元；保全费5，000元，由原、被告各半负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 屠朝辉
二〇一四年七月二十二日
书记员 严文琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。