广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2015）韶浈法民一初字第10号原告（反诉被告）：张超英，男，汉族，。委托代理人：毛峰，韶关市浈江区新韶法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：韶关市敏时实业投资有限公司，住所地：韶关市浈江区新韶镇石山村委蒋屋新岭172号。法定代表人：陆中发，公司总经理。委托代理人：欧阳楚平，广东山外山律师事务所律师。委托代理人：范志朋，广东山外山律师事务所实习律师。原告张超英诉被告韶关市敏时实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张超英及其委托代理人毛峰，被告韶关市敏时实业投资有限公司的委托代理人欧阳楚平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张超英诉称：原告自2007年至今在韶关大学做水果生意。2013年1月21日，被告的营销人员找到原告推销门店租赁，被告的营销人员出示了一新韶家贸集市的《韶大农贸集市规划图》给原告看，原告审查图纸后认为韶大农贸批发市场面向马路边的方向很好，于是2013年1月21日便与被告签订了农贸集市A区1#—3#，B区1#—8#共11间门店的《农贸集市租赁合同》。其中，农贸集市A区1#铺位定金2700元、2#、3#铺定金各2550元、B区1#、8#铺定金各2700元、2#—7#铺定金各2550元。签订合同当天，原告按合同约定共交了11间门店的定金28500元。被告在招商广告中称“新韶农贸集市位于韶关大学旁（学府商贸城内），周边常住人口5万，为方便群众日常生活，特开设新韶农贸集市，街日逢2、5、8日开市……”，工程俊后，原告看到新韶农贸集市没有蔬菜水果批发大市场、菜市场等，2、5、8日也不是街日。因此，原告要求被告每间每月减租金100元。被告拒绝，也不与原告协商，就将原告已租给的门店另租他人。原告看到被告将自己向被告租赁的门店另租他人使用时，便要求被告履行合同，被告的工作人员态度非常粗暴地说，我的门店想租给谁就给谁。原告认为，被告在招商广告宣传中“新韶农贸集市为方便群众日常生活…”的宣传与现实不符，原告要求被告每间门店减月租100元是理所当然，被告未与原告终止合同，未退回原告交纳的定金，就私自将原�租赁的门店另租他人，其行为已完全构成违约，因此，被告应承担违约给原告所造成的损失是法律明确规定的。综上所述，为维护原告的合同权益不受非法侵害，原告请法院判决：1、解除原、被告于2013年1月21日签订的11份《农贸集市租赁合同》；2、被告双倍返还租赁合同定金共57000元；3、赔偿原告11间门店5年收益损失330000元。本案诉讼费由被告承担。被告韶关市敏时实业投资有限公司辩称：一、被告与原告于2013年1月21日签订的11份《农贸集市租赁合同》是合法有效的，对双方均有约束力。根据《合同法》的规定，原告应按合同约定按期交纳租金和物业管理费，但是原告自2013年1月21日至2013年4月21日免租期满后，至今未按照“合同约定按期缴纳租金和物业管理费给被告，被告多次催促，原告置之不理，且未对租赁房屋进行任何的装饰装修，根据《合同法》第二�二十七条、第九十四条、第九十六条等规定，对于解除合同，被告无异议。二、根据《合同法》第二百二十六条等法律规定，原告本应按合同缴纳租金，但是在签订合同后，原告拒不缴纳租金，已经构成违约。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。三、原告认为被告误导和欺诈他与事实不符。原告从2007年在韶关大学做生意，对周边环境了解，被告自2012年才开始开发，原告自始至终了解被告商铺建设开发情况，原告应在一年内行使撤销权，现已经丧失撤销权。四、原告自免租期满后到另行出租之日的租金共拖欠原告租金89850元。为此，被告提起反诉，要求被告支付拖欠的租金89850元。原告针对被告的反诉请求辩称：被告的反诉请求没有事实和证据支持。双方在签订合同时，被告的门店并没有建好，是在建工程，并非是合同签订之日起免租期，且被告也没有将路边门店交给原告使用，原告既然没有使用门店，就不存在免租期，更谈不上交纳租金的理由。综上所述，请求法院依法驳回原告的反诉请求。经审理查明：2013年1月21日，原告张超英与被告韶关市敏时实业投资有限公司的“军人家属就业培训基地”分别签订了11份《农贸集市租赁合同》，约定原告租赁被告位于韶关大学路武警支队农场内农贸集市A区1－3#，B区1－8#铺面，租赁期限为5年，从交付使用之日起至2018年元月21日。合同还约定：铺面租金为850元／月（900元／月），双签订合同后，乙方（本案原告）向甲方（本案被告）缴纳定金（A区1#铺位定金2700元、2#、3#铺定金各2550元、B区1#、8#铺定金各2700元、2#—7#铺定金各2550元，交付使用后定金转为押金），押金在合同期满或双方协商解除合同后，甲方无息退还乙方，乙方违约不退还押金。免租期3�月。合同签订之后，原告分别向被告缴纳了上述铺面的定金给被告。铺面建好之后（原告称是2013年7月建好，被告称合同签订时就已基本完工，2013年2月则全部门店完工，可交付使用），被告通知原告接收商铺，但原告以商铺是路边门店，非农贸市场门店，要求被告每间门店每月减免100元租金，遭到被告拒绝，原告因此而拒绝接收铺面。基于此，被告认为，原告已以其行为表明解除合同，于是被告自2013年7月之后陆续将原告承租的农贸集市A区1－3#，B区1－8#铺面另行出租给他人。原告要求被告退还铺面定金，被告拒绝，为此，原告向本院提起诉讼，要求与被告解除合同并双倍返还定金，赔偿门店损失费330000元。被告在答辩期间，向本院提起反诉，以原告自免租期满之后拖欠其2013年6月至其另行出租给他人前的租金共计89850元。以上事实有原告提交的身份证复印件、�新农贸集市宣传单、定金收据、《农贸集市租赁合同》11份、证明；有被告提交的《市场租赁合同》、湖南衡阳县第五建筑公司出具的《证明》1份以及庭审笔录等在卷证实。本院认为：本案系租赁合同纠纷，原告与被告签订的《农贸集市租赁合同》是双方自愿签订的合同，且并无违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案本诉原告要求被告双倍返还定金并赔偿门店损失，而被告反诉要求原告补交2013年6月至其另行出租铺面给他人前的租金。对于本案本诉原告主张被告双倍返还定金并赔偿门店损失的请求。原告以被告的新韶农贸集市在工程竣工交付后，没有“蔬菜水果批发大市场、菜市场、日常生活用品、小商品、饮食街……等，同时，2、5、8日也不是街日”等为由，要求被告减免每间铺面租金100元，在遭到被告拒绝之后，原告拒绝接收被告铺面，并拒绝履行双方签订的《农贸集市租赁合同》，在此情况下，被告将铺面另行出租他人使用。为此，原告要求被告双倍返还定金并赔偿门店损失330000元。对于原告提出拒绝接收铺面履行合同的理由，首先，被告的招商信息中招商项目为“蔬菜水果批发大市场、菜市场、日常生活用品、小商品、饮食街……等”，是指招商项目的对象，如经营上述项目的企业或个体业主均可与被告签订《农贸集市租赁合同》，在该集市经营发展，而并非是被告要在该农贸集市中要成立上述经营项目，况且，工程刚竣工交付，也不可能马上发展存在上述经营项目，并马上形成“逢2、5、8日是街日”；其次，原、被告双方签订的《农贸集市租赁合同》中并没有约定该农贸集市在工程竣工交付使用时，必须具备“蔬菜水果批发大市场�菜市场、日常生活用品、小商品、饮食街……等，同时，2、5、8日是街日”等条件，即农贸集市是否具备“蔬菜水果批发大市场、菜市场、日常生活用品、小商品、饮食街……等，同时，2、5、8日是街日”，并非原、被告双方《农贸集市租赁合同》履行的先决条件。因此，原告不能以此为由要求被告减免租金，更不能以此为由拒绝接收使用铺面，原告以其行为拒绝履行合同，被告在此情况下将铺面另行出租他人使用，并无不当。第三，合同并没有约定铺面的交付使用的具体时间，庭审时，被告称2013年2月已全部满足交付条件，而原告称铺面7月才竣工，但无论是2月还是7月交付铺面，原告自始拒绝接收铺面，即拒绝履行合同，原告的行为已构成合同根本性违约，被告据此已解除合同亦另租他人。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定以及原、被告双方签订的《农贸集市租赁合同》第三条第2项“双方签订合同后，乙方向甲方缴纳2550元（或2700元）定金。押金在合同期满或双方协商解除后甲方无息退还乙方，如乙方违约不退还押金”的约定，原告明确表示且以其行为拒绝履行合同，已构成合同违约，原告无权要求被告返还定金。因此，原告要求被告退还定金及赔偿损失，证据不足，理由不充分，依法不予支持。对于反诉被告提出要求原告支付租金的问题。从庭审查明的情况来看，原告以其行为拒绝接收使用被告铺面，其已构成根本性违约，被告已据此解除合同并另租他人，被告也已按约定不返还其定金作为原告承担的违约责任。原告自始至终均没有接收并使用过�告的商铺，被告要求原告支付租金证据不足，理由不充分，因此，对于被告提出的反诉请求，依法不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张超英的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）韶关市敏时实业投资有限公司的反诉请求。本案受理费7205元，由原告张超英负担，本案反诉受理费1023元，由被告韶关市敏时实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘文兴审 判 员  罗方灵人民陪审员  张广玉二〇一五�四月十三日书 记 员  刘 娟