湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民一初字第30号
原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司。
法定代表人张必凡，系该公司经理。
委托代理人刘江战，系湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告张家界越宏房地产开发有限公司。
法定代表人邹越，系该公司董事长。
委托代理人鄢水清，男，代理权限为特别授权代理。
原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司（以下简称“碧帆公司”）与被告张家界越宏房地产开发有限公司（以下简称“越宏公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法由代理审判员吴桓熠担任审判长，与人民陪审员陈浩、刘光明组成合议庭，代理书记员姚瑶担任法庭记录，于2014年12月22日公开开庭进行了审理，原告代理人刘江战、被告代理人鄢水清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧帆公司诉称，张家界江畔佳苑小区系被告开发建设，2009年10月28日原告与被告签订《江畔佳苑前期物业管理服务合同》后进驻小区进行物业管理服务。合同约定小区物业服务收费标准：高层住宅每平方米1.00元/月，多层住宅每平方米0.60元/月，原被告双方从2011年5月1日起开始计算物业服务费，被告未出售的或由于被告原因造成的未交房的物业服务费由被告承担，按照上述标准的60%按月拨付给原告。截止2014年8月31日被告累计欠空置房物业费445084元。另外，根据约定，在保修期内属于保修范围的由被告承担。在服务期内，因被告房屋建造及设备质量问题，原告为被告垫付管道改造费5600元、水表改装费4500元、电梯维修费11000元、装修清运费4000元。经催收，被告没有按照约定将上述主张的物业费及垫付费用支付给原告，致使原告权益受损，为维护原告权益，特向法院起诉，请求判决：一、被告支付原告物业服务费470184元；二、诉讼费由被告负担。
原告碧帆公司为证实其主张，向本院提交了以下证据：
1、2009年10月28日原被告签订的《江畔佳苑前期物业管理服务合同》复印件一份，拟证明原被告双方之间存在物业服务关系，物业服务的标的物有一栋多层和四栋高层，按照合同约定收费标准是高层住宅每平方米1.00元/月，多层住宅每平方米0.60元/月，被告未出售的或由于被告原因造成的未交房的物业服务费由被告承担，按照上述标准的60%按月拨付给原告的事实；
2、《关于支付江畔佳苑物业服务费空置费的函》及被告的回函各一份，拟证明原告向被告催收过相关费用；
3、法院查封房子情况照片八份及准予交房函，拟证明原被告合同约定中五栋房子的交房情况以及被法院查封的房产目前是空置状态的事实；
4、江畔佳苑空置费明细表一份，拟证明截止2014年8月31日，被告累计欠原告445084元空置房的物业费。
本案在庭审质证过程中，被告对原告提交的证据，发表了以下质证意见：对原告提交的证据1，被告认为合同是事实，但该份合同与被告方持有的合同在第二十条第三项上不一致，应以被告方持有的合同为准；对原告提交的证据2，被告对其真实性无异议，但被告对于空置房的物业费计算有误，且相关的维修费应该由原告承担；被告对原告提交的证据3予以认可；对于原告提交的证据4，被告对于明细表中计算的数字无异议，经核对1-5栋所有空置房的物业服务费为741807元，乘以60%后为445084元，但其中因法院查封而造成空置的房子所产生的物业服务费应该由原被告协商承担，另外，明细表中部分房子实际已经交付给业主（分别是：第1栋中房号为305、405、601、801、901、1204、1206、1305、1602的房子，第2栋中房号为405、701、803、805、806、904、905、906的房子，第3栋中房号为201、604、703、803、902、1001、1003、1102、1203的房子，第4栋中房号为204、303、304、404、506、803、903、1101、1102的房子，第5栋中房号为101、201、403、604、605的房子），这40套房子所产生的197932元物业服务费不应再由被告公司承担，对于上述其他房子产生的物业服务费由被告方承担没有异议。
被告越宏公司辩称，原告提交的江畔佳苑空置费明细表中部分因房屋空置而产生的物业服务费确实应该由被告承担，但是其中还有一部分房子是被告已经将房子交付给业主了，原告依然将其列成应由被告承担物业服务费这是不正确的；因法院查封而造成房子空置是属于不可抗力，所产生的135160元物业服务费应按照原被告签订的物业合同第三十四条协商处理，而不是由被告承担这部分房子的物业服务费；原被告各自所持有的合同在第二十条第三项上不一致，被告方所持合同签订时间在前，应以被告方持有的合同为准；原告方主张的管道改造费5600元、水表改装费4500元、电梯维修费11000元、装修清运费4000元产生的时间不明确，不应由被告承担。
被告越宏公司为证实其主张，向本院提交了以下证据：
1、《江畔佳苑小区移交协议》复印件一份，拟证明原告起诉的25100元维修费用应由原告自行承担的事实；
2、2009年10月27日原被告签订的《江畔佳苑前期物业管理服务合同》复印件一份，拟证明原告没有尽到合同义务，原告对空置房产生的物业服务费计算方法不对，因法院查封而造成空置的房屋所产生的物业费应协商解决不应全部由被告承担。
本案在庭审质证过程中，原告对被告提交的证据，发表了以下质证意见：对被告提交的证据1，原告对真实性无异议，但认为达不到被告证明目的；对被告提交的证据2，原告对其真实性有异议，且签订时间在原告方提交的合同签订时间之前，应以原告方合同为准。
经审理质证，本院对原告提交的证据的认证意见如下：
对原告提交的证据1，因被告对其真实性无异议，虽被告认为该物业合同与被告方持有的物业合同在第二十条第三项上不一致应以被告方持有的合同为准，但由于原告提交合同的签订时间在被告所提交合同的签订时间之后，可视为对前合同的变更，故该证据可作为证据使用，本院予以采信；原告提交的证据2、3符合证据三性，可作为证据使用，本院予以采信；对于原告提交的证据4，经被告核实无数学上的计算错误，可作为证据使用，本院予以采信；被告提交的证据1符合证据三性，可作为证据使用，本院予以采信；对于被告提交的证据2，因原告方对其真实性有异议，且提出原被告2009年10月28日所签订的物业合同予以佐证，故对该证据本院不予采信。
对以上证据的分析、确认及庭审中双方当事人对有关事实的认可，可以确认以下事实：
张家界江畔佳苑小区系被告开发建设，2009年10月28日原告与被告签订《江畔佳苑前期物业管理服务合同》后进驻小区进行物业管理服务，《江畔佳苑前期物业管理服务合同》约定：合同的标的主要有五栋楼，其中高层住宅四栋，多层住宅一栋；房子交付给业主前，物业费由建设单位承担，房子交付给业主后，物业费由业主承担；小区物业服务收费标准为高层住宅每平方米1.00元/月，多层住宅每平方米0.60元/月，因被告未出售的或由于被告原因造成的未交房的物业服务费由被告承担，按照上述标准的60%按月拨付给原告。原被告双方从2011年5月1日起开始计算收取物业服务费，双方当庭对原告提交的江畔佳苑空置费明细表中各项数据进行了核对且确认无误，经计算得出1-5栋所有空置房的物业服务费为741807元，乘以60%后为445084元，庭审中原被告双方对这一事实均予以认可，原告主张这445084元物业服务费均应由被告承担，但被告仅同意承担其中的111992元物业服务费，被告认为其余因法院查封而造成空置的房子所产生的物业服务费共计135160元应该由原被告双方协商承担，另外，被告认为明细表中有40套房子已经交付给业主（分别是：第1栋中房号为305、405、601、801、901、1204、1206、1305、1602的房子，第2栋中房号为405、701、803、805、806、904、905、906的房子，第3栋中房号为201、604、703、803、902、1001、1003、1102、1203的房子，第4栋中房号为204、303、304、404、506、803、903、1101、1102的房子，第5栋中房号为101、201、403、604、605的房子），按照合同第二十条约定应该由业主而不是由被告承担物业服务费，故被告拒绝承担这部分房子所产生的197932元物业服务费，但被告并未提交相关证据证实已将上述40套房屋交付业主。另查明，原告2011年7月19日将公司名称由“张家界碧帆物业服务有限公司”变更为“张家界碧帆超盛物业服务有限公司”，期间原被告一直未解除物业合同；原告方主张的管道改造费5600元、水表改装费4500元、电梯维修费11000元、装修清运费4000元，原告方并未提交相关证据且被告方不予认可。原告曾多次向被告催收所欠物业服务费，但被告未予给付。原告遂于2014年10月21日向本院提起诉讼，请求依法判决：一、被告支付原告物业服务费470184元；二、诉讼费由被告负担。
本院认为，原告碧帆公司与被告越宏公司2009年10月28日签订的《江畔佳苑前期物业管理服务合同》真实有效，本院予以确认。从2011年5月1日以后，原告有权依物业管理服务合同的约定就未出售或因被告原因造成的空置房向被告收取物业管理费。因房屋未出售而产生的111992元物业管理费，被告方对此予以认可并同意支付，本院予以认定；因法院查封不属于不可抗力，而是由于被告原因导致房屋被查封，造成房屋空置，故原告要求被告支付因法院查封而造成空置的房子所产生的物业服务费135160元，本院予以支持；合同约定房屋交付业主前，物业服务费由建设单位即被告承担，交付业主后，物业服务费由业主承担，被告辩称江畔佳苑空置费明细表中有40套房屋已经交付给业主，这40套房屋所产生的197932元物业服务费不应该由被告承担，但被告并未能提交相关证据证明这40套房屋已经交付业主，应视为举证不能，故原告要求被告支付这40套房屋所产生的197932元物业服务费，本院予以支持；原告方主张由被告支付的管道改造费5600元、水表改装费4500元、电梯维修费11000元、装修清运费4000元，因原告方并未提交相关证据且被告方不予认可，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张家界越宏房地产开发有限公司支付原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司物业服务费445084元，限本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司其他诉讼请求；
案件受理费8432.5元，由被告张家界越宏房地产开发有限公司负担。
如果未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人法院。
审 判 长 吴桓熠
人民陪审员 陈 浩
人民陪审员 刘光明
二〇一五年一月二十六日
代理书记员 王 惠
附相关法律条文：
1、《中国人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。