安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一初字第00095号
原告：淮南华中置业有限公司，住所地淮南市田家庵区，组织机构代码68081808-2。
法定代表人：王世清，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ生，安徽百大律师事务所律师。
被告：张景生，男，1960年8月2日出生，汉族，淮南矿业（集团）有限责任公司下岗职工，住淮南市八公山区。
委托代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。
委托代理人：胡全珍，女，1955年3月19日出生，汉族，住淮南市八公山区新市场支架村**号楼*单元*号，系张景生所在社区推荐的公民。
张景生与淮南华中置业有限公司（以下简称华中公司）房屋买卖合同纠纷一案，张景生于2015年3月30日向本院提起诉讼，本院于2015年4月2日立案受理后，华中公司于2015年5月15日提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月19日、7月10日两次公开开庭进行了审理。张景生委托代理人樊福敏、胡全珍，华中公司委托代理人ＸＸ生到庭参加诉讼，张景生、华中公司法定代表人王世清，经本院传票传唤未到庭参加诉讼。张景生于2015年10月16日向本院申请撤回起诉，本院于同日作出（2015）淮民一初字第00095-1号民事裁定，予以准许。对华中公司的反诉部分，本院继续审理。本案现已审理终结。
华中公司诉称：2009年5月26日，华中公司（原名淮南化三建置业有限公司，以下简称化三建置业公司）与张景生签订商品房买卖合同，约定华中公司将鸿业家园A区*#、*#楼住宅部分卖给张景生，建筑面积13761.49平方米，商品房总价款9700万元。合同实际履行过程中，张景生又提出购买鸿业家园A区*#、*#楼商业部分，面积3343.49平方米，口头约定价格每平方米10000元，总价款33434900元，房屋完工后张景生付清房款。截止2010年12月10日，张景生仅支付住宅部分价款9700万元，商业部分购房款久拖未付。特提起反诉，请求判令张景生支付购房款33434900元，并请求张景生承担本案所有诉讼费用。
张景生辩称：双方签订《商品房买卖合同》第二条标注的预售许可证为《淮房预售证第*号》、《淮房预售证第*号》和《淮房预售证第*号》，其预售范围包括*号楼、*号楼及裙楼全部。而不是仅限于《淮房预售证第*号》和《淮房预售证第*号》中的“住宅部分”。该合同第十条表述的“甲方同意乙方对原商住房变更为星级酒店”，这里的商住房包括商业部分和住宅部分。张景生也不可能在2009年以均价7048元/平方米（9700万元÷13761.49平方米）来购买住宅房。
该合同第五条约定“该商品房总价款为玖仟柒佰万整”，这是合同总价款，而不是将商业部分除外的住宅部分价款。张景生也从未与华中公司口头约定商业部分每平方米10000元。此说法偏离交易常理。
华中公司在向淮南市房地产管理局提交的《关于变更预售许可证的申请报告》中，明确表述将该栋建筑转让而不是将住宅部分转让，用途改变为酒店，总建筑面积从16700余平方米变更为22000余平方米。因为《商品房买卖合同》已经明确设计变更，所以合同中表述建筑面积13761.49平方米既无依据也无实际意义，此面积的表述也不能致使华中公司以《淮房预售证第*号》主张33434900元购房款的观点成立。
综上，华中公司的反诉毫无事实依据，请求法院依法驳回反诉请求，并由华中公司承担全部诉讼费用。
华中公司为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、签订房屋买卖合同前建设工程设计图纸、《商品房买卖合同》，证明：原设计图纸中不包括地下室、室外地坪及排水工程等项目。华中公司与张景生于2009年5月26日签订商品房买卖合同，合同第十条第一款约定：“甲方同意乙方对原商住房变更为星级酒店，甲方负责与原设计单位和有关部门联系，乙方承担与变更设计有关发生的一切费用”。第三款约定：“因设计变更及酒店设施安装出卖人协调施工队伍允许买受人符合相关规定条件下同步进行”。故华中公司不承担因设计变更增加的费用。张景生购买中化国际城鸿业家园A区*#、*#楼，建筑面积13761.49平方米，房屋总价款9700万元。
张景生质证意见：对该组证据的真实性无异议，但对华中公司证明目的有异议。华中公司提供的图纸是张景生与华中公司签订协议前的图纸。张景生购买的房屋是对原设计进行变更并按照星级酒店结构标准建造的房屋。合同第十条的标题是“设计变更的约定”，其中“乙方承担与变更设计有关发生的一切费用”是指对原设计图纸进行变更而产生的设计费用。事实上，乙方已承担变更设计费用和停工损失。华中公司有意混淆变更设计费用和工程变更造价的概念，将变更设计费用理解为变更后的工程量造价是完全错误的，也不切合实际。从日期为“2008.12”、图号为“07”、图名为“*、*栋一层平面图”、子项名称为“鸿业家园（A）区*、*栋”的设计图纸可以看出，设计变更前*、*栋一层既包括*、*栋本身底层商业区，也包括裙楼商业区。裙楼没有单独的图纸设计，裙楼不是独立的建筑构造，而是*、*栋商业区的一部分。合同明确约定对“原商住房变更为星级酒店”，变更设计尚未开始，不可能确定最终建筑面积。
本院认证意见：由于张景生对该证据的真实性无异议，本院对�证据的真实性审查予以认定。
2、《协议书》、安徽地区建筑工程（决）算表、付款凭证证明：（1）2010年12月3日泉山酒店、化三建置业公司、江苏中苑建设工程有限公司（以下简称江苏中苑公司）三方进行工程决算，确认鸿业家园*#、*#楼工程总造价19918079元（不含玻璃幕墙、外墙涂料、门窗），包括土建工程18643471元、安装工程1274608元。（2）2010年12月24日泉山酒店、化三建置业公司、江苏中苑公司签订协议书，明确：“新老图纸有差价，老图纸应有乙方承担全部工程造价费用，新图纸应有甲方承担全部工程造价费用”。按照三方确认的工程总造价，截至2012年8月25日华中公司已支付江苏中苑工程款19093005.6元。华中公司已按原设计图纸支付工程费用，完全履行合同义务。
张景生质证意见：对协议及决算的封皮没有异�，对决算的详细内容有异议，证明目的有异议。19918079元只是华中公司已完成工程造价，华中公司向江苏中苑支付工程款，是华中公司的义务，与张景生无关。
本院认证意见：由于张景生对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定
3、设计变更后新图纸，证明：1、2007年原设计图纸明确表明为“住宅”，09年设计变更后改为酒店；2、商住楼与酒店在供电需求、燃气等方面有着迥异的要求，华中公司只承担按原设计图纸施工并支付费用的义务；3、新旧图纸对比，原设计图纸中不包括地下室、室外地坪及排水工程等项目，华中公司不承担完善义务及因设计变更增加的费用。
张景生质证意见：真实性无异议，对证明观点有异议。从商住楼变更为商务酒店，是在合同中明确约定的，�景生以均价7000多元买住宅楼不切合实际。《商品房买卖合同》第八条明确规定，出卖人应当在2010年12月31日前，将符合用水、用电、用气、道路具备正常使用的基本条件交付给买受人使用，这是华中公司的合同义务，地下室是变更后图纸明确的，也是开设酒店必须的。整个图纸都进行了变更，不存在华中公司按原设计图纸施工的情形。从日期为“2009.10”、图号为“06”、图名为“一层平面图”、子项名称为“鸿业家园（A）区*、*楼（泉山国际大酒店）”的设计图纸可以看出，设计变更后*、*栋一层既包括*、*栋本身底层商业区，也包括裙楼商业区。裙楼没有单独的图纸设计，裙楼不是独立的建筑构造，而是*、*栋商业区的一部分。
本院认证意见：由于张景生对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性审查予以认定。
4、2009年9月总平面图、建设工程规划许可证，证明：建设工程项目如包含地下室则在建设工程规划许可证建设项目名称一栏会明确注明。鸿业家园*#、*#楼在申报时即不包含地下室。2009年9月淮南市规划委员会通过的总平面图也不包括地下室。故华中公司不承担地下室完善义务及建造费用。
张景生质证意见：真实性无异议，对证明观点有异议。规划许可证发证时间是2009年2月18日，此时双方尚不认识，申报的建设项目名称是“商住*#、*#”，地下室是变更后的图纸明确标注的。2009年9月淮南市规划委员会通过的总平面图明确标注了“地下室轮廓线”，张景生提供的证据7图纸清晰表明地下室，华中公司应当承担地下室完善义务及建造费用。
本院认证意见：由于张景生对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
5、*#、*#楼原图结算书，证明：华中公司应付工程款18952148元。
张景生质证意见：真实性、关联性和证明目的均有异议，没有张景生或泉山酒店的签字盖章。
本院认证意见：根据泉山酒店、江苏中苑公司、华中公司三方于2010年12月24日签订的协议，张景生和华中公司应分别于15日内完成采价，该证据仅是华中公司单方采价和决算，并非双方或独立有资质的第三方作出的决算，本院对该证据的真实性不予认定。
6、淮房预售证第*号、淮房预售证第*号、淮房预售证第*号《商品房预售许可证》，证明：（1）《商品房买卖合同》中约定张景生购买鸿业家园A区*#、*#楼，建筑面积13761.49平方米，淮房预售证第*号证明鸿业家园*号楼预售总建筑面积6699.15平方米，淮房预�证第*号证明*号楼预售总建筑面积6699.15平方米，合计13398.3平方米，差额面积363.19平方米为电梯厅占用面积。（2）淮房预售证第*号证明鸿业家园*#、*#楼商业面积3343.49平方米。
张景生质证意见：真实性无异议，但证明目的有异议。双方买卖合同第二条明确注明预售许可证有三本，其中就有“淮房预售证第*号”，华中公司将该预售许可证涉及的商业面积排除在合同之外是毫无道理的。
本院认证意见：由于张景生对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性审查予以认定。
7、张景生本诉证据《关于化三建泉山路口A区改造项目规划调整的说明》，证明：张景生改建的泉山酒店房屋共计17层，包括*#、*#楼商业部分。
张景生质证意见：这不是证据。华中公司如对张景�本诉提交的证据所发表的证明目的有看法可直接发表。而且张景生所买的房屋就是设计变更后的*#、*#楼及裙楼。
本院认证意见：由于该证据与张景生提交的证据一致，张景生对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性审查予以认定。
8、淮房地权证淮田字第*号、*号、*号、*号房地产权证（同张景生证据），证明：张景生为鸿业家园A区*#、*#楼商业的房地产权利人，其应支付华中公司*#、*#楼商业部分购房款。
张景生质证意见：真实性无异议，但证明目的有异议。这是张景生支付9700万元购买的房地产权，购房款早已支付，证明目的不能成立。
本院认证意见：由于张景生对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
除以上证据外，华中公司还向本院提交了张景生《承诺书》，《鸿业家园*#、*#楼工程形象进度》，2010年9月30日《外墙仿石涂料施工合同》，2010年10月29日《施工部位确认单》，泉山酒店出具的《工作说明》、《关于*#、*#楼装饰具体明细》、《工程联系单》，模型制作合同书，配电房照片，铝合金窗制作与安装工程合同，玻璃幕墙制作与安装合同，形象进度报审表，照片，收据等财务凭证，《淮南鸿业家园*#、*#楼人工挖孔桩基工程（决）算表》，《工程决算书（工程名称：泉山大酒店外墙涂料）》，《工程结算书（工程名称：泉山大酒店铝合金门窗、玻璃幕墙）》，承兑汇票等证据，由于上述证据均是针对张景生的本诉请求提出的抗辩证据，因张景生撤回起诉，本院对上述证据不再予以审查。
张景生为反驳华中公司诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、身份证，证明：张景生的主体身份。
华中公司质证意见：没有异议。
本院认证意见：由于华中公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
2、华中公司工商注册信息查询单，证明：“淮南化三建置业有限公司”于2011年6月24日变更名称为“淮南华中置业有限公司”，华中公司作为本案被告主体适格。
华中公司质证意见：没有异议。
本院认证意见：由于华中公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
3、商品房买卖合同，证明：2009年5月26日双方签订《商品房买卖合同》，所购商品房位于泉山十字路口中化国际城鸿业家园A区（泉山十字路口东北角）*#、*#楼及裙楼整栋楼房。合同总价款为9700万元，房屋交付时间为2010年12月31日。双方同意对原商住房变更为星级酒店。合同第八条及第十三条约定出卖人（华中公司）负有将符合用水、用电、用气、道路，以及与房屋正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑配置完善并达到正常使用条件的义务。华中公司须按照变更后的图纸施工。合同第九条约定出卖人未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按日向买受人支付总房款万分之五的违约金。根据该条款表述，“商品房”应当符合法律法规及双方约定的基础设施、公共配套建筑完善的交房条件。华中公司没有完善水、电、气、消防、电梯、道路等，使房屋具备正常使用条件，应当承担违约责任。
华中公司质证意见：真实性、关联系、合法性没有异议。证明目的有异议，首先，�景生所购商品房不包括位于泉山十字路口中化国际城鸿业家园A区的裙楼。根据商品房买卖合同第三条约定：“买受人购买的商品房位于泉山十字路口中化国际城鸿业家园A区（泉山十字路口东北角）*号楼、*号楼（房屋所有权证编号：建筑面积共计13761.49平方米）”。其次，华中公司没有按照变更后图纸施工的义务。《商品房买卖合同》第十条第一、二、三款：“甲方同意乙方对原商住楼变更为星级酒店，甲方负责与原设计单位和有关部门联系，乙方承担与变更设计有关的一切费用，甲方不承担变更审批的的责任。甲方的原施工合同继续履行，因设计变更导致的停工损失由甲乙双方核定后，乙方支付停工费用，因设计变更及酒店安装出卖人协调施工队允许买受人符合相关规定条件下同步进行”。故原施工合同继续履行，因设计变更及酒店安装导致的施工由买受人安排进行，出卖人只负责协调。且因设计变更产生的一切费用包括但不限于停工损失费用，均由张景生承担。再次，《商品房买卖合同》不能证明华中公司有违约事实存在，只能证明双方应按照合同约定履行合同义务，享有合同权利。不能据此要求华中公司承担违约责任。
本院认证意见：由于华中公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
4、淮南市城乡规划局情况说明，证明：张景生筹建并成立的泉山酒店为淮南市田家庵区招商引资项目，市规划委员会2009年第九次会议研究同意将化三建泉山路口改造项目“A区原沿街17层商住改为17层商务酒店”。
华中公司质证意见：真实性、合法性、关联性均无异议，证明目的有异议。该组证据只能证明化三建路口改造项目A区17层商住楼改为17层商务酒店经淮南市规划委员会2009年第九次会议研究同意，其他均未证明。
本院认证意见：由于华中公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
5、收款收据，证明：张景生向华中公司付清房款9700万元，因华中公司整个项目开发资金不到位，张景生为及时解决施工单位停工建设问题，在主体工程尚未封顶时即于2009年7月6日提前支付2400万元的事实。
华中公司质证意见：真实性、合法性、关联性均无异议，证明目的有异议。2009年7月6日，华中公司收取的2400万元由张景生与淮南市诚升商贸有限责任公司共同支付，且此笔款项为借款非购房款。根据张景生提交的化三建置业公司出具的承诺书表明，张景生与淮南市诚升商贸有限责任公司2009年7月6日支付的2400万元，华中�司在使用期间均按银行贷款利率按季结息。泉山酒店购买的房屋主体工程封顶时作为房款交付华中公司，届时银行利息停止支付。
本院认证意见：由于华中公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
6、酒店效果图照片，证明：华中公司在售楼部展示并承诺的泉山国际大酒店建设效果图，但华中公司实际交付的房屋并非如此。
华中公司质证意见：真实性、合法性、关联性均无异议，证明目的有异议。酒店效果图照片不能视为要约，不是合同内容，不能证明华中公司未按建设效果图交付构成违约。华中公司在售楼部展示的泉山国际大酒店建设效果图是配合中化国际城鸿业家园A区的整体宣传推广，未对规划范围内的房屋及相关设施向张景生作任何具体说明和允诺，不能视�合同内容。华中公司于2009年5月26日签订商品房买卖合同，房屋价格是依据原住宅价格确定，华中公司提交的《模型制作合同书》于2009年11月23日签订，是在买卖合同之后签订，酒店效果图与买卖合同无关。
本院认证意见：由于华中公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
7、房屋产权证书、产权登记信息资料查询单，证明：张景生购买该栋房屋包括裙楼一层、二层、三层，主楼1-3层，主楼4-17层，并办理产权证的事实。因房地产权证书原件抵押在银行，张景生向法庭提交从淮南市房地产档案馆调取的房产信息查询单。
华中公司质证意见：真实性、关联性、证明目的无异议，但合法性有异议。根据双方签订的商品房买卖合同，张景生购买的商品房为中化国际城鸿业家园A区*号楼*号楼，建筑面积共计13761.49平方米。而张景生提交的5张房屋产权证包括裙楼的部分，且建筑面积共计21942.16平方米，与双方签订的商品房买卖合同约定明显不一，商业部分未付价款。另根据鸿业家园*号楼、*号楼及*-*号楼商业3本商品房预售许可证，建筑面积共计为16741.79平方米，故超出部分面积是否进行变更审批华中公司无法核实，合法性无法认定。
本院认证意见：由于华中公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
8、《关于变更预售许可证的申请报告》，证明：华中公司早在2009年4月16日向房产局提交的申请报告中即已明确将该栋建筑转让而不是将住宅部分转让，用途改变为酒店，总建筑面积从16700余平方米变更为22000余平方米。
华中公司质证意见：真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。既然是申请的报告，应当是提交给房产局的，原件不应当在张景生手里，证据不真实。《关于变更预售许可证的申请报告》出具的时间为2009年4月16日，内容显示：“现申请（预售证*，*，*）叁本证变更项目名称和房屋用途，请予批准为感”。而淮房预售证第*号、淮房预售证第*号、淮房预售证第*号于2009年6月19日颁发。华中公司不能未卜先知提前两个月时间将其后颁发的预售许可证变更。因此该证据不真实、不合法，更不能据此证明张景生购买了鸿业家园*#、*#楼住宅和商业部分的全部。
本院认证意见：华中公司虽对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，但双方对于同意对原商住楼变更为酒店，并且张景生已经实际办理了房屋产权证书，可以印证华中公司已经配合变更了审批，本院对该证据的真实性予以认定。
9、《建筑安装工程（决）算表》封面，证明：经三方确认江苏中苑公司完成的该工程土建及安装工程总造价为19918079元。
华中公司质证意见：真实性、合法性、关联性、证明目的没有异议。但是该项涉及费用仅包括鸿业家园A区*#、*#楼依新图纸施工的土建工程、安装工程费用，不包括外墙涂料、铝合金窗、幕墙等费用，不是鸿业家园A区*#、*#楼依新图纸建造的工程总造价。
本院认证意见：由于华中公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
除以上证据外，张景生还向本院提交了抵押合同及借款合同，《协议书》，鸿业家园A区总平面图，防火分区示意图及地下室平面图，消防验收意见书，照片，中化国际城小区供配电（A区局管）《10KV开闭所高压一次接线图》设计图纸及竣工图，土建未完工后续工程决算清单，室外地坪及排水工程（决）算表，收条及转款凭证及谈话笔录，地下室工程造价表，消防工程施工合同，用电工程施工合同，燃气管道报装合同及发票，电梯销售合同及汇票，智能弱电安装合同及报价单，高层建筑二次供水水箱费用单，雨棚和橱窗等工程合同、决算清单、收条、谈话笔录，裙楼玻璃门及雨棚工程决算单、收条，防火门加工尺寸明细表及收条、谈话笔录，楼梯扶手护栏合同、清单及营业执照，室内门协议及收条，楼顶防水收据，《外墙仿石涂料施工合同》及《外墙液体花岗岩多彩漆工程合同书》，淮南市田家庵区人民法院（2013）田民二初字第00175号民事调解书，徽商银行《房屋租赁合同》、函、情况说明，周庆雨《房屋租赁合同》、餐饮服务许可证、营业执照、协议及承兑汇票、谈话笔录，颁证时应由华中公司缴纳的缴款书及说明，浦发银行业务回单及付款凭证2页，江苏中苑公司项目经理出具的“收条”，证人王玉国、张洪侠、孙凤贵、毕向群出庭证言。由于上述证据均是张景生为支持其本诉请求提交的证据，与华中公司的反诉请求无关联，现张景生已撤回起诉，本院对上述证据不再予以审查。
经审理查明：2009年2月16日，化三建置业公司与江苏中苑公司签订协议书，约定由江苏中苑公司承建鸿业家园住宅小区一期5#、6#楼。工程内容为施工图纸范围内的土建、安装、装饰，承包方式为包工包料，工期为2009年2月28日至2010年8月18日。该合同约定装饰部分予以扣除。
2009年2月18日，化三建置业公司取得建设工程规划许可证，项目名称商住*#、*#，建设位置洞山西路98号（鸿业家园），建设规模16894平方米。
2009年5月26日，化三建置业公司（出卖人、甲方）与张景生（买受人、乙方）签订商品房买卖合同。第一条约定，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，建设项目名称鸿业家园*#、*#商住楼，建设工程规划许可证号为建字第*号，施工许可证号为*。第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为淮南市房管局，预售许可证号为淮房预售证第*号、淮房预售证第*号、淮房预售证第*号。第三条约定，买受人所购商品房基本情况。买受人购买的商品房位于泉山十字路口中化国际城鸿业家园A区*#楼、*#楼，建筑面积共计13761.49平方米。该商品房土地使用权年限依据法律规定。该商品房外观建筑样式甲方配合乙方向规划部门变更符合酒店经营需要式样。该商品房合同约定建筑面积共13761.49平方米。第五条计价方式与价款约定。出卖人与买受人约定按以下计价方式，该商品房总价款为9700万元整。按照物业管理有关法规、规章规定，该商品房需要交纳新建物业首期专项维修资金194万元（以当地物业主管部门确定为准）。第七条付款方式及期限约定：1、买受人向甲方支付200万元作为购房定金，如乙方不能购买，该定金不予返还；如该商品房不能出售买受人，甲方返还预售定金400万元。出卖人与买受人到房管部门办理预售备案登记后5日内，买受人支付购房款1800万元。3、房屋主体工程封顶后，买受人支付房款5000万元。4、房屋竣工验收后，买受人付清房款。第八条交付期限及条件。合同工期待设计院施工变更的施工图纸出来后，由甲乙双方协商确定，并填入以下空白处另行签字盖章，若因提前工期需增加的施工费用由乙方承担。出卖人应当在2010年12月31日前，将符合用水、用电�用气、道路具备商品房正常使用的基本条件交付买受人使用。第九条违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期交房的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房价款万分之五的违约金，合同继续履行；乙方逾期付款的，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付总房价款万分之五的违约金，合同继续履行；乙方逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方依法赔偿损失。第十条、设计变更的约定甲方同意乙方对原商住房变更为星级酒店，甲方负责与原设计单位和有关部门联系，乙方承担与变更设计有关发生的一切费用，甲方不承担变更审批的责任。甲乙双方对原设计图纸各自预算后，协商核定工程造价，对于设计变更后图纸各自预算后，协商核定工程造价。设计图纸变更后核定工程造价超出原图纸核定工程造价的费用由乙方支付甲方。甲方的原施工合同继续履行，因设计变更导致的停工损失由甲乙双方核定后乙方支付停工费用。因设计变更及酒店设施安装，出卖人协调施工队伍允许买受人符合相关规定条件下同步进行。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。乙方查验期间不视为甲方逾期交房。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。第十三条，出卖人关于基础设�、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按房屋交接日期达到使用条件，因行政机关的原因除外。
2009年6月19日，化三建置业公司取得鸿业家园*号楼的预售许可证（淮房预售证第*号，预售总建筑面积6699.15平方米，其中住宅建筑面积6699.15平方米）、*号楼的预售许可证（淮房预售证第*号，预售总建筑面积6699.15平方米，其中住宅建筑面积6699.15平方米）以及*-*号楼商业的预售许可证（淮房预售证第*号，预售总建筑面积3343.49平方米，其中住宅建筑面积0平方米）。
2009年6月26日，张景生支付华中公司200万元保证金，后张景生累计支付5000万元（含200万元保证金）。其中2009年7月7日张景生转账华中公司2400万元，华中公司于7月10日出具承诺，该笔款项视为借款，华中公司自2009年7月9日起支付利息，在房屋主体工程封顶时，该2400万元作为购房款。
2010年8月2日，淮南市城乡规划局出具关于化三建泉山路口A区改造项目规划调整的说明。载明：化三建泉山路口改造项目位于洞山中路与合淮路交叉口四周，总用地面积8.82公顷。市规委会2007年第四次批准其规划方案。田家庵区人民政府通过招商引资，申请在A区建设星级商务酒店，即将A区原沿街17层商住楼改为17层商务酒店，其调整方案已经市规划委员会2009年第九次会议研究同意。
2010年9月27日，张景生取得登记，并办理房产证，泉山酒店裙楼101建筑面积为688.14平方米，裙楼201建筑面积为688.14平方米，裙楼301建筑面积为688.14平方米，主楼1-3层为3560.51平方米，主楼4-17层为16317.22平方米，共计21942.15平方米。
2010年12月3日，化三建置业公司与江苏中苑公司经结算已完成工程总造价为19918079元，其中土建工程18643471元、安装工程1274608元，张景生签字确认，泉山酒店加盖印章。
2010年12月10日，泉山酒店通过银行承兑汇票的形式支付华中公司4700万元。
2010年12月24日，泉山酒店作为甲方、化三建置业公司作为乙方、江苏中苑公司作为丙方达成协议。三方就鸿业家园5#、6#楼及裙楼购房尾款及在建工程交付事宜达成如下协议：1、甲方把购房尾款4700万元一次性支付乙方，乙方收到该款后次日从该款中如数支付（1）外墙涂料工程款；窗户工程款，如因乙方逾期不付造成一切经济损失由乙方负责。（2）支付丙方工程尾款（原文此处空白）元。2、（1）泉山酒店进驻后如擅自改动房屋结构造成工程质量问题乙、丙概不负责。（2）泉山酒店装修中，�施工人员发生安全事故，乙、丙方概不负责。（3）屋面及外墙体工程中如因后装修中钻孔改动等原因造成渗漏，乙、丙方概不负责。（4）因工程现在只进行了主体验收，暂时没有最后竣工验收，今后竣工验收涉及到资料部分，前期资料由丙方负责，甩项部分资料由甲方负责。（5）主体结构中加角，一、二层电梯井，外楼梯等未完成部分施工由泉山酒店得到乙方同意后负责与装饰同步完成。3、甲方和乙方原协议明确乙方售给甲方的是商住楼，因甲方改变原设计图（原设计为商住）造成新图纸面积增加，同时建筑造价增加造成新老图纸有差价，新图纸有所改变结构及新增加的建筑造价全部由甲方支付。4、因原图纸设计为商住楼应由乙方支付工程款，甲方应付变更后新图纸工程款，因双方在工程材料定价有不同意见，现定双方在签订协议15天内共同采价并完成原图纸全部定价，如15天内不能完成原图纸的全部定价，按合肥市工程造价价格信息平均下浮10%最终完成决算，决算完成后15日之内由甲方把价差部分一次性支付给乙方。（新老图纸有差价，老图纸应由乙方承担全部工程造价费用，新图纸应由甲方承担全部工程造价费用。）5、如乙方和丙方的原因导致甲方在支付购房尾款后的三日内，不能进入大楼进行装修，乙方赔偿甲方损失1000万元，本协议签订后三日内如甲方不能按时支付4700万元购房款，甲方应赔偿给乙方1000万元，违约方支付金按总房款的千分之一每日计算。丙方对上述赔偿款和违约金承担连带责任。6、本协议甲、乙、丙三方签字盖章。
后华中公司单方完成采价，老图纸的工程总造价为18952148元，对此张景生不予认可。
2011年6月24日，化三建置业公司变更名称为“淮南华中置业有限公司”。后双方发生纠纷，张景生诉至法院，请求：1、判令华中公司按照设计图纸完善电力供应设备，正常向张景生所购买的泉山酒店整栋楼房提供电力。2、依法判令华中公司支付张景生土建及安装工程未完工部分、室外地坪及排水工程、地下室未建工程、消防工程、临时自救用电工程、燃气管道、电梯、弱电系统、高层二次供水、雨棚橱窗、玻璃门、防火门、楼梯扶手扶栏、室内门、楼顶防水等工程费用20187500元。3、判令华中公司赔偿张景生因华中公司不能正常提供电力及消防设施，致使张景生在房屋租赁时存在违约而赔偿他人的费用1833333元。4、判令华中公司赔偿张景生因华中公司未完善地下室工程而导致无法安装洗衣设备，造成张景生赔偿他人费用17万元。5、判令华中公司退还张景生外墙涂料施工工程费用152000元及颁证时为华中公司垫付费用164988元。6、因华中公司违约给张景生造成重大直接、间接经济损失，请求法院判令华中公司支付张景生违约金75185000元。后张景生自愿撤回起诉，本院予以准许。
本院归纳本案的争议焦点为：双方房屋买卖合同的标的范围及合同对价。
针对上述争议焦点，本院评判如下：
根据张景生和华中公司签订的房屋买卖合同第三条约定，双方本次买卖标的为鸿业家园*号楼、*号楼，并非*号楼、*号楼的住宅部分，并且房屋买卖合同第二条约定，买受人购买商品房的预售许可证号为淮房预售证第*、淮房预售证第*、淮房预售证第*，明确包括了鸿业家园*-*号商业部分的预售许可证（淮房预售证第*）。在双方签订合同时，鸿业家园*号楼、*号楼并未竣工，并且华中公司同意张景生对原商住房变更为星级酒店，并负责与原设计单位和有关部门联系，以及配合向规划部门变更符合酒店经营需要的样式，由张景生承担因变更设计发生的费用。2010年9月27日，华中公司为张景生办理了房产证，面积已达21942.15方米，明显超出了双方房屋买卖合同载明的13761.49平方米。而泉山酒店、化三建置业公司、江苏中苑公司于2010年12月24日达成的协议已明确“三方就鸿业家园5#、6#楼及裙楼购房尾款及在建工程交付事宜达成协议”，该协议确认张景生购买的范围为鸿业家园*#、*#楼及裙楼，而剩余购房尾款仅为4700万元（全价9700万元，张景生已支付5000万元），完全无华中公司主张的当初口头约定商业部分另售，每平方米10000元。该协议明确“原协议明确华中公司售给张景生的是商住楼，改变原设计图（原设计为商住）造成新图纸面积增加，同时建筑造价增加造成新老图纸有差价，新图纸有所改�结构及新增加的建筑造价全部由张景生支付”。可见，双方买卖合同的标的并非原商住楼，更非原商住楼的住宅部分，而是设计变更后的酒店新楼。而张景生应支付的合同对价为9700万元和“改变结构及新增加的建筑造价”。故华中公司主张，张景生本次购买的仅是原设计商住楼的住宅部分，不包括商业部分，对商业部分张景生应另行支付购房款，因未能提供充分证据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条之规定，判决如下：
驳回原告淮南华中置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费104487元，由淮南华中置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 李 永
代理审判员 刘凤玉
代理审判员 海 涵
二〇一五年十月十六日
书 记 员 李 乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百三十九条人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理;被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。