山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民再64号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王莉华，女，汉族，1964年10月23日出生。住山东省青岛市李沧区。
委托诉讼代理人�薛孝森，山东佳君律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青岛金实房地产开发投资有限公司。住所地：青岛市李沧区。
法定代表人：常青，董事长。
委托诉讼代理人：姜健，山东畅海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟令燕，山东畅海律师事务所律师。
再审申请人王莉华因与被申请人青岛金实房地产开发投资有限公司（以下简称金实房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第633号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年2月23日作出（2016）鲁民再64号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理。再审申请人王莉华的委托诉讼代理人薛孝森、被申请人金实房地产公司的委托诉讼代理人孟令燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王莉华向本院申请再审称，原审认定事实错误。涉案房屋取得《建筑工程竣工规划验收合格证》的日期是2012年6月28日，在取得该合格证之前是不可能进行竣工验收的，其竣工验收的日期只能是在2012年6月28日之后。一、二审认定2011年11月18日房屋交付条件成就，是错误的。一审判决书载明：金实房地产公司主张，青岛市建筑工程质量监督站验收的只能是毛坯房，精装修房屋不予验收，因此工程竣工后金实公司并未立即交付给王莉华，只能在质监站验收后再进行装修，而等待质监站验收是延期交房的原因之一；金实房地产公司还主张，春和景明整个小区1000多户房屋在3个月内装修完毕属于合理装修期间。王莉华认为上述事实是金实房地产公司自认的事实，因此金实房地产公司自房屋竣工验收后至少三个月才能将房屋装修完毕。一审法院在判决书中一方面认定“本�对被告关于因赠送室内装修导致合理延期交房的主张不予采纳”，而另一方面又认定“房屋交付条件于2011年11月18日（即竣工验收的日期）方才成就”，并根据送达文书确定金实房地产公司于竣工验收后一周即2011年11月25日交付了房屋，从上述内容来看，一审法院作出的事实认定明显是矛盾的。
王莉华在一审中诉称，其与金实房地产公司于2010年4月23日签订《青岛市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），王莉华向金实房地产公司购买坐落于青岛市李沧区金水路735号春和景明5号楼2单元1101户的房屋。合同约定房屋交付的时间为2011年9月30日，但金实房地产公司迟迟拖延，直至2012年7月2日才向王莉华交付。因双方签订的合同违约金条款显失公平且不足以弥补王莉华因此造成的损失，故诉诸法院，请求依法判令：1、金实房地产公司支付王莉华因逾期交房造成的自2011年9月30日至2012年7月2日的房款利息损失37079元；2、诉讼费用由金实房地产公司承担。
金实房地产公司在一审中答辩称，金实房地产公司并不存在逾期交房的情形，请法庭依法驳回王莉华的诉讼请求。
一审法院查明，2010年4月23日，王莉华与金实房地产公司签订《预售合同》，该合同同时含附件六份、补充条款一份，另有一份《春和景明项目赠送室内装修明细》（以下简称《赠送装修明细》）作为合同附件，《预售合同》的主要内容为：
1、王莉华向金实房地产公司购买坐落于青岛市李沧区金水路735号春和景明5号楼2单元1101户住宅1套。
2、王莉华购买该房屋的总价款暂定为778344元，王莉华应于2010年4月23日支付首付款238344元，于2010年5月8日前支付房款540000元。
3、除不可抗力外，金实房地产公司定于2011年9月30日�将该房屋交付给王莉华，交付的房屋必须竣工验收合格。逾期金实房地产公司按王莉华已支付的房价款日万分之一向王莉华支付违约金，违约金自2011年10月1日起算至实际交付之日止。逾期超过90日，若王莉华选择不退房，金实房地产公司按照王莉华已支付的房价款日万分之一标准向王莉华支付违约金，合同继续履行。
4、房屋竣工验收合格后，金实房地产公司应在交付之日前7日书面通知王莉华办理交付该房屋的手续，王莉华应在收到该通知之日起7日内，会同金实房地产公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为王莉华验收房屋后签署的交付验收单或金实房地产公司发出的交房通知满30日。
5、本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另�方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。
补充条款第四条对交付时间进行了补充约定，约定了除双方协商同意或合同变更外，金实房地产公司可延期交房的原因：1、遭遇不可抗力，且金实房地产公司在发生之日起15日内告知王莉华的或者不可抗力的情况已经在社会公开知晓的。2、因政府职能部门、地方公建设施及配套工程等非金实房地产公司原因造成工程延误。3、本合同签订后，遵守国家及地方政府颁布的可能导致金实房地产公司延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的。4、交房期限届满，王莉华未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至王莉华付清�应款项后7日内，顺延期限不视为交付逾期。5、合同第十一条约定的交付日期为最后交付期限，该房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，金实房地产公司有权书面通知王莉华领房，王莉华应在金实房地产公司寄发的《入住通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从领房之日的次月起交纳物业管理费。6、王莉华未在《入住通知书》中规定的领房时间内办理该房屋的验收交接手续，按合同第十五条约定，金实房地产公司应当发出书面催告书一次，王莉华未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，视同已办理领房手续，其一切后果均由王莉华承担……10、金实房地产公司在向王莉华交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准，王莉华在接受房屋时，对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装修设施、室外�境、公共设施质量等有异议的，王莉华应向金实房地产公司提出书面意见，由金实房地产公司予以认可后，金实房地产公司有义务尽快修复。修复期间，不视为金实房地产公司逾期交付房屋，金实房地产公司修复完毕后王莉华应于金实房地产公司发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收视同王莉华已验收完毕。
补充条款第九条对通知送达进行了补充约定，王莉华与金实房地产公司任何一方发出的通知，应以中方的书面文字为准，通知日期以通知发出日为准，收件地址以《预售合同》及补充协议所列的地址为准，若一方地址发生变更的须及时书面通知对方；一方向对方发出的通知，下列情形下视为已送达：1、该通知已交付对方的。2、该通知以邮递方式发出后7天的。3、以传真、电话或其它类似方法通知后对方以适当的形式确认的。
上述合同签订后，王莉华于2010年4月23日支付首付款238344元，于2010年5月27日支付房款540000元（购房贷款）。王莉华于2012年7月2日实际接收房屋，交付时房屋系精装修。上述事实，有王莉华提供的《预售合同》1份、收据2份以及双方陈述一致的笔录在案为凭。金实房地产公司对上述证据的真实性没有异议，但称第二笔款项540000元于2010年5月27日支付，合同约定期限为2010年5月8日。王莉华称，收据出具时间并非实际付款时间，应以实际付款为准，且公积金贷款发放进度并非王莉华所能控制。
一审另查明，2011年11月23日，金实房地产公司通知王莉华于2011年11月25日交接涉案房屋。上述事实，有金实房地产公司提供的大宗邮件交寄清单1份、交房通知书1份在案为凭。金实房地产公司称，根据商品房买卖合同纠纷有关司法解释的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，金实房地产公司已将房屋按期交付给王莉华，因王莉华拒绝接收房屋造成延期交房，由此产生的法律后果应由王莉华自行承担。王莉华称：1、金实房地产公司的证据不能证明王莉华已经签收了交房通知书这份函件。2、金实房地产公司所引用法条后面还有一句，即合同另有约定的除外。本案中，《预售合同》约定房屋竣工验收合格为房屋交付的必要条件。3、综合验收时间是2012年4月18日，房屋没有验收合格就交房，金实房地产公司的先期交付行为违反法律法规的强制性规定，即使金实房地产公司发出了交房通知书，王莉华领取了钥匙，也不代表房屋的正式交付使用。
一审另查明，2011年8月16日，金实房地产公司对下王埠旧村改造F区项目进行了竣工验收消防备案，同时明确了未被确定为抽查对象。2011年11月18日，金实房地产公司作为建设单位，会同设计、施工、监理单位对下王埠旧村改造F区5号楼进行了单位（子单位）工程综合验收，并出具了同意验收的竣工验收报告。2012年4月13日，青岛市城乡建设委员会为下王埠社区城中村改造项目F区商品房项目F1、F3、F5号楼核发了青建竣备字第2012-059号建设工程竣工验收备案证。王莉华对上述证据的真实性没有异议，但认为单位（子单位）工程综合验收记录表、建设工程竣工验收报告、竣工验收消防备案信息不能证明最终合同验收的时间，根据《城市房地产开发管理办法暂行规定》，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，综合验收不合格的不能交付使用，因此竣工验收合格的时间为备案日期2012年4月18日。金实房地产公司称，竣工验收备案证上的竣工验收日期为2011年11月18日，证明2011年11月18日房屋竣工验收合格，同时，王莉华已实际�收房屋，因此金实房地产公司向王莉华交房时房屋符合交付条件。竣工验收备案证的备案日期是有关部门办理备案手续的日期，不影响房屋的交付。
金实房地产公司称，金实房地产公司未能于2011年9月30日交付房屋系因客观原因所致，根据合同补充条款第四条的约定，金实房地产公司可以据实延期交付，不构成逾期交房，即使存在逾期交房，也无需向王莉华支付违约金，因为自2009年至今房屋的增值已远远大于违约金，逾期交房，并未给王莉华造成任何损失。金实房地产公司提出以下主张及证据：
1、根据《预售合同》第二条、第十条的约定，该房屋建筑结构、装修及设备标准以合同附件三为准，显然金实房地产公司交付给王莉华的房屋系毛坯房。金实房地产公司于2011年9月30日已经具备合同约定的交房条件，但此时只能交付毛坯房，根据《预售合�》签订后几日内双方达成的补充协议，金实房地产公司赠送王莉华室内装修，金实房地产公司考虑到如果在未装修前将房屋交付给王莉华，势必给王莉华带来不便，因此金实房地产公司只能牺牲自己的利益来降低王莉华的损失。同时，青岛市建筑工程质量监督站验收的只能是毛坯房，精装房屋不予验收，因此工程竣工之后，金实房地产公司并未立即交付给王莉华，只能在质监站验收后再进行装修，而等待质监站验收是延期交房的原因之一，因政府职能行为导致延期交房不属于违约，金实房地产公司可以据实延期交房。此外，精装修系金实房地产公司赠送给王莉华，王莉华无需支付对价。王莉华已经实际接收金实房地产公司赠与的精装修，但精装修所需要的时间合同中并没有明确约定，依据《合同法》的规定，王莉华应给予金实房地产公司履行义务以合理和必要的�间。春和景明整个小区1000多户房屋在3个月内装修完毕属于合理装修期间，金实房地产公司的交房时间应该相应顺延。装修完毕后，金实房地产公司立即通知王莉华交房，王莉华也实际接收房屋，并交纳物业管理费。王莉华称，根据合同附件，金实房地产公司交付的房屋明显系精装房，不是毛坯房，而且不管是毛坯房还是精装房，都应在竣工验收合格后交付。
2、金实房地产公司称，金实房地产公司在施工过程中遭遇恶劣天气停止施工34天，受日食影响停工1天，配合“为考生送安静”活动于2010年5月20日至6月20日、2011年5月20日至6月20日夜间停止施工，由于上述原因导致金实房地产公司延期交房，符合补充条款第四条的规定。金实房地产公司提交以下证据证明其主张：《青岛市崂山区气象局2009年－2011年气象资料统计》、《关于加强冬季建筑施工安全生产的通知》（青李生态办发（2010）131号）、《关于启动全市防汛Ⅱ级应急响应的紧急通知》、青岛市建筑工程管理局紧急通知、《青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局关于转发省建管局﹤关于做好夏季高温季节建筑施工安全生产工作的通知﹥的通知》（青建管质字（2011）78号）、《关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》（青环发（2011）50号）、《关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》（青环发（2012）35号）、《我市启动“为考生送安静”活动》等网络新闻打印件两份。王莉华称，金实房地产公司提供的都是格式条款，可以逾期交房的事由都是不成立的，至于金实房地产公司所提出的高考、噪音原因，高考时间每年都是确定的，应当是在金实房地产公司考虑范围之内的，金实房地产公司提交的气象资料统计也没有多少天，而且大雾是不影响施工的。
一审法院认为，王莉华与金实房地产公司就涉案房屋签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的相关规定，双方当事人均应遵照执行。合同签订后，王莉华依约缴纳了全部购房款，金实房地产公司亦应当按照约定在合同期限内交付符合合同约定条件的房屋。围绕双方关于金实房地产公司是否构成逾期交房的诉辩主张，本案的争议焦点确定为：一、房屋交付的条件何时成就；二、金实房地产公司主张的因赠送室内装修及遭遇特殊、恶劣天气、高考等事由是否符合可延期交房的约定事由。
一、关于房屋交付的条件何时成就。根据《预售合同》约定，房屋交付的条件为房屋竣工验收合格。王莉华主张以房屋综合验收合格后备案机关核发建设工程竣工验收备案证的日期为房屋竣工验收合格日期。金实房地产公司主张以建设工程竣工验收备案证记载的竣工验收日期2011年11月18日为房屋竣工验收合格日期。一审认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款之规定，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，至于备案与否不影响竣工验收合格的效力。本案中，金实房地产公司于2011年11月18日组织设计、施工、监理单位对争议房屋所在5号楼进行了单位（子单位）工程综合验收，出具了竣工验收报告且报告书载明同意验收，因此应认定2011年11月18日房屋交付条件成就。王莉华主张以备案机关核发建设工程竣工验收备案证的日期为房屋竣工验收合格日期缺乏法律依据，一审不予采纳。
二、关于金实房地产公司主张的因赠送室内装修及遭遇特殊、恶劣天气、高考等事由是否符合可延期交房的约定事由。一审认为，1、《预售合同》第二十八条第一款约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”根据上述约定，《赠送装修明细》作为合同附件系双方所签合同的组成部分。另据金实房地产公司所述，《赠送装修明细》系《预售合同》签订后几日内双方达成的补充协议，则《赠送装修明细》关于装修的约定有优先适用于《预售合同》中相关条款及其他附件的效力，其所约定之条款亦当然成为交付房屋之必备要件。但是，《预售合同》及《赠送装修明细》均未约定装修时间，金实房地产公司作为建设单位，对于此等合同条件变更对自身商业风险之影响，应具有相当的经验与应对。故一审对金实房地产公司关于因赠送室内装修导致合理延期交房的主张不予采纳。2、金实房地产公司主张的施工期间遭遇暴雨、大雾、高温、大雪等恶劣天气以及日食、中高考期间夜间停止施工等原因，均属于施工过程中可预见的情况，不符合补充条款约定的可延期交房的情况，故一审对金实房地产公司上述主张亦不予采纳。
综上，双方约定的最后交付期限为2011年9月30日，但房屋交付条件于2011年11月18日方才成就，金实房地产公司未在合同约定的期限内交付涉案房屋，违反了合同约定，应当依约自2011年10月1日起承担逾期交房的违约责任。金实房地产公司提交的大宗邮件详情单足以证实金实房地产公司已向王莉华送达了2011年11月25日交付房屋的通知，因此，金实房地产公司应向王莉华支付2011年10月1日至2011年11月25日逾期交房违约金4358.73元（778344元×0.01％×56天），王莉华的诉请，�此范围内的部分予以支持，超出部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，一审法院做出如下判决：金实房地产公司于判决生效之日起10日内给付王莉华自2011年10月1日起至2011年11月25日止的逾期交房违约金4358.73元。案件受理费727元，王莉华负担677元，金实房地产公司负担50元。
王莉华上诉请求，撤销一审判决，改判金实房地产公司支付其逾期交房违约金至2012年7月2日，一二审诉讼费用由金实房地产公司负担。二审法院认为，本案诉争焦点为：1、涉案房屋交付条件何时成就；2、金实房地产公司是否应当承担房屋因质量问题进行维修期间的逾期交房违约责任。
对于第一个诉争焦点，法院认为，王莉华与金实房地产公司签订的《预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。�方在合同中约定房屋交付条件为房屋竣工验收合格。金实房地产公司于2011年11月18日组织设计、施工、监理单位对涉案房屋进行了验收，出具了竣工验收报告且报告书载明同意验收，一审认定2011年11月18日涉案房屋交付条件成就并无不当。
对于第二个诉争焦点，法院认为，根据双方在《预售合同》中的约定，房屋修复期间不视为逾期交付房屋，一审认定金实房地产公司不承担2012年12月4日之后因房屋修复导致的逾期交房违约责任并无不当。二审判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228元，由王莉华负担。
本院再审查明的事实与证据与一、二审相同。
本院再审认为，双方争议的焦点问题在于逾期交房的期间如何计算。双方签订的《预售合同》合法有效，其约定的房屋交付的条件为房屋竣工验收合格。金实房地产公司组织设计、施工、监理单位对涉案房屋进行了工程竣工验收，并于2011年11月18日出具了同意验收的竣工验收报告。金实房地产公司2011年11月23日邮寄通知书给王莉华通知其于2011年11月25日交接涉案房屋。根据双方约定，金实房地产公司应在2011年9月30日前将涉案房屋交付给王莉华，故原审认定金实房地产公司违约应支付王莉华2011年10月1日到2011年11月25日的逾期交房违约金并无不当。王莉华再审称，金实房地产公司取得《建筑工程竣工规划验收合格证》的日期是2012年6月28日。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织验收。该条是国家对地方政府核实建设工程是否符合规划条件的行政管理性法律规定。金实公司在取得《建筑工�竣工规划验收合格证》之前组织了竣工验收，金实公司是否违反了《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，应由相关行政管理部门依法作出认定，本案现无证据证明有关部门责令金实房地产公司重新组织竣工验收，因此，原审认定的竣工验收时间并无不当，王莉华的再审主张不能成立。原审判决认为赠送室内装修不是金实房地产公司延期交房的理由，并未将金实房地产公司赠送室内装修的时间从逾期交房的期间内扣除，原审计算逾期交房的期间正确，应予以维持，故王莉华关于一审法院判决事实认定矛盾的再审理由，无法律和事实依据。
综上，王莉华的再审申请请求无事实和法律依据，其再审理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项�规定，判决如下：
维持山东省青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第633号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 王继鹏
审判员 李加付
审判员 刘 敏
二〇一六年十月十二日
书记员 田晓菲