上海市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪02执异77号
案外人：上海东方飞马投资管理有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：江晓隽，总经理。
委托诉讼代理人：魏国俊，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：项蓉，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行，地址上海市杨浦区。
负责人：王育松，行长。
委托诉讼代理人：刘心怡。
委托诉讼代理人：殷晓明。
被执行人：上海协通置业发展有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：王芝兰，总经理。
被执行人：邹海涛，男，汉族，1968年3月31日出生，户籍地福建省。
被执行人：王芝兰，女，汉族，1974年12月21日出生，户籍地福建省。
被执行人：钟彪云，男，畲族，1964年5月18日出生，户籍地福建省。
被执行人：李金英，女，汉族，1966年3月6日出生，户籍地福建省。
以上五被执行人的共同委托诉讼代理人：卢晓，上海邑鼎律师事务所律师。
被执行人：张龙瀛，男，汉族，1988年6月6日出生，户籍地福建省厦门市。
被执行人：林静，女，汉族，1988年6月20日出生，户籍地福建省。
以上二被执行人的共同委托诉讼代理人：尹卫东，上海市尔立律师事务所律师。
本院在执行中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行(以下简称工行杨浦支行)与上海协通置业发展有限公司(以下简称协通公司)、邹海涛、王芝兰、钟彪云、李金英、�龙瀛、林静金融借款合同纠纷一案中，张贴公告拍卖协通公司名下位于本市静安区沪太支路536、538、542、548、552、556、558号，沪太支路1、3、8、11-13、15号全幢(包含4,874.17平方米地下车库)房地产(以下简称涉案房产)。案外人上海东方飞马投资管理有限公司(以下简称飞马公司)不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人飞马公司称，其已向协通公司承租涉案房产，实际入住使用并花费巨资进行装修，且按约支付租金，故对涉案房产享有合法的租赁权；其租赁关系的建立时间仅在申请执行人工行杨浦支行对涉案房产设定抵押权之后，而在其他债权人对涉案房产设定抵押权或采取查封措施之前，故该租赁关系不因在后的查封案件拍卖涉案房产而自然消灭或涤除；其租赁关系的存在符合政府战略规划部署和政策导向的要求，既可增加拍卖价值，又不影响工行杨浦支行抵押权的实现，相关租金也公允合理，可充分保障买受人的权益。故飞马公司请求确认其对涉案房产享有发生在工行杨浦支行抵押权之后、执行法院查封之前的租赁权；中止对于涉案房产不负担租赁权变现；对涉案房产负担租赁权予以变现。
申请执行人工行杨浦支行与被执行人协通公司、邹海涛、王芝兰、钟彪云、李金英均同意飞马公司的意见，认可带租约拍卖涉案房产。
被执行人张龙瀛、林静认为，飞马公司的租约建立在工行杨浦支行对涉案房产设定抵押权之后，在工行杨浦支行行使抵押权时，飞马公司的租约依法对买受人没有约束力；飞马公司租约的存在必然降低抵押物的价值，妨碍工行杨浦支行实现抵押权；现工行杨浦支行和协通公司、邹海涛、王芝兰、钟彪云、李金英同意带租约拍卖的行为损害张龙瀛和林静的合法权益。故申请驳回飞马公司的异议请求。
本院查明，关于工行杨浦支行与协通公司、邹海涛、王芝兰、钟彪云、李金英、张龙瀛、林静金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月28日作出(2016)沪02民初540号民事判决，判令协通公司应于判决生效之日起十日内归还工行杨浦支行借款本金人民币70,722,882.72元(以下币种相同)、截至2016年12月21日的逾期利息1,612,312.50元及之后的逾期利息；若协通公司未履行上述付款义务，工行杨浦支行可以与协通公司协议，以涉案房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，以协通公司出租涉案房产的所有收入形成的应收账款折价或者以拍卖、变卖该质押财产所得的价款优先受偿；邹海涛、王芝兰、钟彪云、李金英、张龙瀛、林静对协通公司的上述付款义务承担连带清偿责任，并在履行连带清偿责任后，有权向协通公司追偿。判决生效后，因各债务人未履行付款义务，权利人工行杨浦支行向本院申请执行。本院于2017年6月7日以(2017)沪02执480号立案执行。
在执行过程中，本院于2017年7月12日作出(2017)沪02执480号公告，明确：本院已查封涉案房产，查封期间任何人非经本院同意，不得以买卖、转让、受让、再行出租、承租、设置抵押权或典当、赠送等方式处分被查封财产，也不得毁损被查封财产，否则将依法追究其法律责任；本院近期将拍卖涉案房产，凡占有上述查封房产的个人和单位应于公告张贴之日起十五日内迁出，案外人认为其对上述房产享有租赁权而合法占有的，应于公告张贴之日起十五日内向本院提出书面异议，逾期未提出的视为放弃相关权利。飞马公司不服，遂提出书面异议。
本院另查明，2014年10月9日，飞马公司与协通公司签订《房屋租赁协议》承租涉案房产，约定租期自2014年11月1日起至2034年10月31日止，第一年至第三年的年租金总额为每天每平方米1.6元乘以25,000平方米(一至五楼实际可使用面积)乘以365天，第四年起每三年递增10%，飞马公司应于协议签订后三日内支付首期租金1,460万元，并应在房屋完全交付之日起三日内支付租赁保证金365万元等。同日，飞马公司通过银行转账方式向协通公司支付1,000万元。次日，飞马公司通过银行转账方式向协通公司支付460万元。2014年10月30日，协通公司向飞马公司出具《房屋交接通知书》，双方于同年11月1日签署《房屋交接书》，对涉案房产进行交接。2014年11月4日，飞马公司通过银行转账方式向协通公司支付365万元。为此，飞马公司提供《房屋租赁协议》、银行转账凭证、《房屋交接通知书》、《房屋交接书》予以佐证。飞马公司还提供中�银行国内支付业务付款回单，载明飞马公司于2017年7月21日向上海安亭和源艺术品市场经营管理有限公司支付1,031,371.82元，用途为“5i八月份租金”，旨在证明其租金已付至2017年8月。各方当事人对上述证据的真实性均未表异议。飞马公司自2017年8月起停止向协通公司支付租金。
本院又查明，系争房产的权利人为协通公司，于2012年11月21日核准登记，总层数为5层，建筑面积为17,555.62平方米，房屋类型及用途均为厂房。2013年12月18日，工行杨浦支行对涉案房产设定抵押权，抵押数额为1亿元；2016年3月30日，上海龙群贸易有限公司对涉案房产设定抵押权，抵押数额为5,000万元。2016年8月3日，本院以(2016)沪02民初540号民事裁定书正式查封涉案房产，期限至2019年8月3日止。之后，上海市长宁区人民法院、上海市杨浦区人民法院先后轮候查封涉案房产。2017年9月18日，工行杨浦支行向本院陈述，带租约拍卖涉案房产所得款项若不足以清偿该行的抵押债权，该行将继续向各被执行人追索剩余债权。
以上事实，有本院(2016)沪02民初540号民事判决书、(2017)沪02执480号公告、上海市不动产登记簿、飞马公司提供的《房屋租赁协议》、银行转账凭证、《房屋交接通知书》、《房屋交接书》、当事人陈述等证据证实。
本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张承租权，能提供证据证明其在执行标的被查封或设定抵押权之前，已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并实际占有、使用执行标的，已支付合理租金，且与被执行人无关联关系的，人民法院应予支持。本案中，飞马公司在涉案房产被查封前即与协通公司签订租赁协议，并实际入住使用，且支付租金，各方当事人对此均未表异议，故对飞马公司与协通公司之间�赁关系的真实性，本院予以确认。但涉案房产系工行杨浦支行的抵押物，飞马公司承租涉案房产的时间在抵押权设定之后，故在本院处分涉案房产以实现工行杨浦支行的抵押权时，飞马公司与协通公司之间的租赁关系依法对受让人不具有约束力。同时，在本院处分涉案房产的过程中，若飞马公司的租赁权存在于涉案房产之上对工行杨浦支行实现抵押债权有影响的，亦应依法将该租赁权去除后再行处分。现工行杨浦支行虽同意带租约拍卖，但却表示在拍卖所得款项不足以清偿抵押债权时，仍不放弃向被执行人追索剩余债权。因此，工行杨浦支行同意带租约拍卖的意见可能侵害被执行人的合法权益，本院不予采纳。飞马公司称其在承租涉案房产后，按照政府规划花费巨资将涉案房产改建成创新服务业创业园区，使涉案房产的价值得以极大增值，负担租赁权处分更能维护各方当事人的利益。但根据上海市不动产登记簿资料显示，涉案房产的房屋用途仍为厂房，相应土地使用权仍为工业用地，与目前实际使用情况不符，且登记资料显示的建筑面积也远小于飞马公司的承租面积，目前无证据证明涉案房产负担租赁权拍卖不会影响工行杨浦支行实现抵押权。综上，飞马公司提出的异议理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下：
驳回上海东方飞马投资管理有限公司的异议请�。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 胡晓东
人民陪审员 ＸＸ旦
人民陪审员 王承奇
二〇一七年九月十九日
书 记 员 陶胡萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五�内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条
……
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。