山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鲁民一终字第284号
上诉人（原审原告）：牛庆朋。
委托代理人：孙喜光，山东国谊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新泰市恒鑫置业投资有限公司。
法定代表人：陈振精，总经理。
委托代理人：庄冬波、张百吉，山东岱松律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新泰市青云街道东杏山村村民委员会。
法定代表人：史修芳，村主任。
委托代理人：郑国华，该村法律顾问。
上诉人牛庆朋因与被上诉人新泰市恒鑫置业投资有限公司（以下简称“恒鑫置业公司”）、新泰市青云街道东杏山村村民委员会（以下简称“东杏山村委”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市中级人民法院（2011）泰民一初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。在审理期间，本院于2013年1月4日以（2012）鲁民一终字第284号民事裁定中止本案诉讼，2014年4月11日本案中止诉讼的原因消除，本院以（2012）鲁民一终字第284-1号民事裁定恢复本案诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年5月31日两被告签订开发项目合作书，约定联合开发建设位于榆山路以西、新兴路以南居住楼一期工程11栋（约31200㎡），该项目系经山东省新泰市人民政府批准的东杏山村回迁楼建设工程，两被告对双方的权利义务、责任、工程盈利分成等都作了明确规定。工程分期施工楼房建成后，原告与被告恒鑫置业公司分别于2010年3月31日、2010年5月15日、2010年6月8日、2010年9月4日、2010年12月3日、2010年12月8日、2011年1月26日（两份）签订商品房买卖（预售）合同，合同载明：卖方（甲方）为新泰市恒鑫置业投资有限公司，买方（乙方）为牛庆朋，合同标的为杏山小区楼房，上述合同均有原告牛庆朋签名、被告恒鑫置业公司法定代表人陈振精签字及加盖该公司公章，2011年1月26日签订的两份合同另加盖有被告东杏山村委的公章，双方对楼房价款、户型、位置、面积及合同责任等作了明确约定。合同签订后，原告分九次支付购房款共计3033597元，被告恒鑫置业公司向原告出具收据九份，并加盖有恒鑫置业公司财务专用章。
另查明，涉案房产系被告东杏山村委根据新泰市人民政府旧村改造相关政策，为村民回迁居住所建设的回迁安置楼房，未改变占用土地的集体所有性质，用途仅限于村民回迁安置，不得对外出售。
庭审中，被告恒鑫置业公司申请证人郭某出庭作证，证实原被告之间是借贷关系而非商品房买卖关系，签订商品房买卖合同是为借贷关系作担保。经质证，原告对此不予认可，主张证人系恒鑫置业公司股东，与该公司存在利害关系，原告与被告之间系商品房买卖合同关系，被告主张借贷关系无事实和法律依据。
原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、新泰市青云街道办事处东杏山村“城中村”开发改造项目合作合同书一份、商品房买卖（预售）合同八份、购房款收款收据九份、新泰市人民政府新政发（2009）46号、新政土字（2009）18、31号、新泰市发展和改革局新发改投资（2008）77号、新泰市城中村开发改造领导小组办公室新城改办字（2008）2号、新泰市青云街道办事处青云政发（2007）20号、企业法人营业执照、中华人民共和国组织机构代码证、中华人民共和国建字第建设工程规划许可证（副本）十份、地字第号建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证（编号：号（勘）山东省建设工程岩土工程勘察文件审查合格书、号建设项目选址意见书等。
举证期限届满前，原告变更诉讼请求为：一、两被告共同返还原告已付购房款3033597元及利息（自被告收取购房款之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止），承担已付购房款一倍（3033597元）的赔偿责任；二、本案诉讼费用由两被告承担。
原审法院认为，双方当事人签订的“商品房买卖（预售）合同”，涉及标的物为被告东杏山村委根据新泰市人民政府旧村改造相关政策，为村民回迁居住所建设的回迁安置楼房，占用土地为集体所有土地，房屋产权为集体所有。我国目前相关法律及政策均对集体土地上房屋流转进行了严格限制，即农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，该范围内地上房屋流转只能依照法定程序在本集体经济组织成员内部之间进行，不得作为商品房面向社会公开出售。本案中，原告牛庆朋并非该涉案房产所在集体经济组织成员，被告恒鑫置业公司亦非房产所有权人，双方签订的“商品房买卖（预售）合同”，无论从合同签订的主体还是合同约定的内容及标的物属性，均违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”。本案中，根据合同约定，原告已分九次共支付购房款共计3033597元，被告恒鑫置业公司亦向原告出具盖有其企业公章的收款收据，该事实双方均无异议，予以确认。被告恒鑫置业公司辩称签订合同及收款行为系法定代表人陈振精个人行为，与公司无关，该辩称无事实和法律依据，不予采信，合同确认无效后，被告恒鑫置业公司应向原告返还上述购房款。恒鑫置业公司主张与原告之间系借贷关系而非房屋买卖合同关系，虽向法庭提供证人证言，但该证人系被告恒鑫公司股东，与该公司具有利害关系，亦未提供其他充分证据予以佐证，该主张证据不足，不予采信。被告恒鑫置业公司作为具有房地产开发、销售资质的企业，应熟知商品房市场的操作规范以及集体土地上房屋流转的限制性规定，在明知涉案房产不得对外出售的情况下，再以“商品房买卖合同”的名义与原告签订合同，导致合同目的不能实现，对合同无效负有过错责任，应承担由此对合同相对方产生的损失赔偿义务。原告要求被告恒鑫置业公司返还购房款及利息（自收款之日起按同期中国人民银行贷款利率计算）于法有据，予以支持。由于实际收款人为被告恒鑫置业公司，被告东杏山村委并未因该合同取得财产，因此原告要求东杏山村委返还购房款及利息无事实和法律依据，不予支持。
涉案房产系旧村改造中为回迁安置村民所建设的回迁楼，并非可面向社会销售的“商品房”，因此原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定要求两被告承担已付购房款一倍的赔偿责任无法律依据，该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第五十八条之规定，判决：一、被告新泰市恒鑫置业投资有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告已付购房款3033597元及利息（自被告收取购房款之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，原告牛庆朋负担23800元，被告新泰市恒鑫置业投资有限公司负担30000元，被告负担部分先由原告垫付，执行时一并过付。
牛庆朋不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，改判二被上诉人共同返还上诉人购房款3033597元及利息，并共同承担购房款一倍的赔偿责任。事实和理由：一、东杏山村委对恒鑫置业公司返还上诉人购房款承担连带责任。二被上诉人2009年5月31日签订的开发项目合作书，明确约定了双方的权利义务，东杏山村委提供土地，恒鑫置业公司提供建设资金，利润按比例分成，双方都有权出售楼房，售楼款由恒鑫置业公司收取。根据上述约定，双方系合伙开发房地产法律关系，恒鑫置业公司收取售楼款系二被上诉人共同收取，且2011年1月26日的二份合同东杏山村委均已盖章，根据《中华人民共和国民法通则》第52条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第47条、第64条的规定，二被上诉人应当互负连带返还责任。二、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，判决二被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第58条的规定，属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销解除的，买受人可以请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案系商品房买卖合同纠纷，应优先适用该解释。二被上诉人明知自己未办理预售登记，未取得商品房预售许可证明对外销售房屋，导致合同无效，依照上述解释，二被上诉人应承担已付购房款一倍的赔偿责任。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第58条的规定，只判付利息，没有支持上诉人的该项请求，属于适用法律错误。
恒鑫置业公司和东杏山村委答辩称，原审判决认定事实和适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人提交山东省泰安市中级人民法院（2011）泰执字第80异1号执行裁定书，该裁定书载明东杏山村委和恒鑫置业公司以共同卖方的身份与他人签订房屋买卖合同，将涉案1号楼东单元东户出售给他人，房款由恒鑫置业公司收取并出具收据。证明东杏山村委和恒鑫置业公司辩称恒鑫置业公司无权对外售房，其收取的房款与东杏山村委无关等，与事实不符。
二被上诉人认为，该裁定书真实，但与本案没有关联性。
另查明，涉案2011年1月26日的二份合同项下的房款分别为300000元、200000元，共计500000元。其中，300000元的交付时间为2011年1月26日，200000元的交付时间为2011年3月26日。
再查明，涉案《开发项目合作书》约定的双方的主要权利义务为，东杏山村委负责提供土地、项目的建设审批以及村民回迁安置；恒鑫置业公司负责项目投资及建设。售楼款由恒鑫置业公司收取，利润按比例分成。“新泰市青云街道办事处东杏山村村民委员会”在二审期间变更为“新泰市青云街道东杏山村村民委员会”。
本院二审审理查明的其他事实和原审判决认定的事实一致。
本院认为，双方当事人对原审判决认定的涉案合同的效力及原审判决第一项没有异议，本院审查后认为原审判决对上述事实的认定正确，予以确认。本案在二审阶段的争议焦点为：一、东杏山村委对恒鑫置业公司返还上诉人购房款应否承担连带责任；二、上诉人主张东杏山村委和恒鑫置业公司承担已付购房款一倍的赔偿责任是否成立，原审判决适用法律是否错误。
一、关于东杏山村委对恒鑫置业公司返还上诉人购房款应否承担连带责任的问题
1、关于上诉人以“东杏山村委系合作开发一方”为由，要求东杏山村委承担连带责任的问题。上诉人主张东杏山村委和恒鑫置业公司签订《开发项目合作书》，联合开发涉案房产，双方系合伙性质，并且售楼款由恒鑫置业公司收取，根据《中华人民共和国民法通则》第52条、《最高法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第47条、第64条的规定，东杏山村委和恒鑫置业公司应当互负连带返还责任。经审理认为，《中华人民共和国合同法》第2条规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。根据该规定，合同具有相对性，只对合同当事人产生约束力，对合同当事人以外的人不发生法律效力。本案讼争的法律关系是房屋买卖合同纠纷，而不是合作开发房地产合同纠纷。涉案《开发项目合作书》的主体是东杏山村委和恒鑫置业公司，上诉人非《开发项目合作书》的合同主体，《开发项目合作书》的效力不及于上诉人，上诉人只能依照《商品房买卖（预售）合同》向该合同的相对方主张权利。
《中华人民共和国民法通则》第52条规定，企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者管理经营的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任；第53条规定，企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利义务由合同约定，各自承担民事责任。《最高法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第47条规定，全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者实际的盈余分配比例承担。但是对造成合伙经营亏损有过错的合伙人，应当根据其过错程度相应的多承担责任；第64条规定，以提供土地使用权作为联营条件的一方，对联营企业的债务，应当按照书面协议的约定承担；书面协议未约定的，可以按照出资比例或者盈余分配比例承担。参照上述两条规定，东杏山村委和恒鑫置业公司不属于个人合伙，故不适用《最高法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第47条的规定。东杏山村委和恒鑫置业公司没有成立合作开发涉案房地产的项目公司，也没有成立不具备法人条件的其他组织，不属于《中华人民共和国民法通则》第52条、第53条和《最高法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第64条规定的联营情形，应属“按照合同的约定独立经营”，应按照约定独立承担民事责任，故上诉人以东杏山村委系联合开发一方为由，要求东杏山村委承担购房款连带返还责任，没有法律依据。
上诉人提交的泰安市中级人民法院（2011）泰执字第80异1号执行裁定所认定的事实与本案无关联性，不予采信。
2、关于东杏山村委对2011年1月26日的二份合同项下的购房款应否承担连带返还责任的问题。经审理认为，2011年1月26日的二份合同，东杏山村委与恒鑫置业公司作为合同的共同出卖方，是该二份合同的一方当事人，合同的后果对合同当事人产生约束力，故东杏山村委对该合同项下的购房款应当承担共同返还责任。东杏山村委辩称，村委会公章系恒鑫置业公司偷盖，其不是该合同主体，因未提供证据证明，不予支持。原审判决以东杏山村委未取得购房款为由，认定东杏山村委不承担连带责任，有违合同相对性原则，予以纠正。
二、关于上诉人主张东杏山村委和恒鑫置业公司应承担已付购房款一倍的赔偿责任是否成立，原审判决适用法律是否正确的问题
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案房产系因旧村改造安置回迁村民所建设，并非最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房，本案不应适用该司法解释的规定，因此上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，要求东杏山村委和恒鑫置业公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，无法律依据。涉案《商品房买卖（预售）合同》无效，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第58条的规定处理本案是正确的。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省泰安市中级人民法院（2011）泰民一初字第80号民事判决第一项；
二、撤销山东省泰安市中级人民法院（2011）泰民一初字第80号民事判决第二项；
三、新泰市青云街道东杏山村村民委员会对本判决第一项确定的新泰市恒鑫置业投资有限公司的返还义务中所包含的涉案2011年1月26日二份合同项下的房款300000元、200000元（共计500000元）及相应利息承担连带返还责任；
四、驳回上诉人牛庆朋的其他诉讼请求。
逾期履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费53800元，由上诉人牛庆朋负担43800元，被上诉人新泰市恒鑫置业投资有限公司、新泰市青云街道东杏山村村民委员会共同负担10000元。
本判决为终审判决。
审判长 岳彩林
审判员 丁国红
审判员 李玉国
二〇一四年十月十四日
书记员 王晓燕