福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第3388号
原告兴业银行股份有限公司福州五四支行，住所地福州市鼓楼区五四路33号。
负责人陈唏，行长。
委托代理人许政、张旻，该行职员。
被告陈孔强，男，汉族，1972年4月25日出生，住福建省福清市。
被告中海置业（福建）有限责任公司，住所地福州市平潭县潭城镇九一六路建行大厦六层。
法定代表人高长桂，董事长。
委托代理人李开辉、袁盛斌，福建合立律师事务所律师
原告兴业银行股份有限公司福州五四支行（下称兴业银行）诉被告陈孔强、中海置业（福建）有限责任公司（下称中海公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年5月21日受理后，依法组成合议庭于2015年9月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人许政、被告委托代理人李开辉、袁盛斌到庭参加诉讼。被告陈孔强经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。在案件审理中，原告提出财产保全申请，本院依法作出裁定，并予以执行。
原告兴业银行诉称，2012年9月18日，原告与被告陈孔强签订了编号为个住117062011018号《个人购房抵押（保证）借款合同》（下称借款合同），约定借款用于购买平潭县龙山新区潭城镇东门庄188号（中海华侨城）第12幢303号房，借款金额为人民币77万元，采取等额本息还款，借款期限自2011年7月18日至2037年7月18日；借款利率为基准利率上浮15%，借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。借款合同第十三条约定：当出现“债务人不按本合同规定按时偿还借款本息”时，原告可“要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。”
被告陈孔强提供其购买的平潭县龙山新区潭城镇东门庄188号（中海华侨城）第12幢303号房设定抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等。
为担保被告陈孔强依约还款，被告中海置业（福建）有限责任公司出具了《不可撤销阶段性担保函》，同意从借款合同签订之日起至被告陈孔强取得所购房产的产权证并办妥以原告为抵押权人的房产抵押登记之日止的阶段内，为被告陈孔强依约还款承担连带保证责任；保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用；并承诺无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告中海置业（福建）有限责任公司承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。之后，原被告办理了房产贷款抵押登记手续。上述合同签订后，原告即依约发放了借款。但被告陈孔强从2015年1月起未按约定归还借款本息，被告中海置业（福建）有限责任公司也未履行担保责任。故请求判决：一、被告陈孔强偿还原告借款本金人民币735662.8元及利息17463.79元（本息合计753126.59元，利息、罚息、复利暂计至2015年5月19日，从2015年5月20日起至被告陈孔强还清借款本息之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）；二、被告陈孔强承担本案的一切诉讼费用；三、原告对被告陈孔强上述一、二项债权，有权以原被告签订的个住117062011018号《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的抵押物平潭县龙山新区潭城镇东门庄188号（中海华侨城）第12幢303号房折价、拍卖、变卖所得价款中优先受偿；四、被告中海置业（福建）有限责任公司对被告陈孔强上述一、二项的付款义务承担连带清偿责任。
被告中海公司答辩称：一、诉争房屋所有权证至今仍未办妥，责任在于被告陈孔强，与答辩人无关，答辩人的保证责任已免除。答辩人与被告陈孔强的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条第7款约定，买受人承诺在出卖人通知办理产权证的一个月时间内到指定地点办理预售房屋产权面积确认，并在出卖人提供购房发票及《购房证明书》后的两个月内办妥房屋产权证，否则，每逾期一日向出卖人支付总房款的万分之三的违约金。诉争房屋以及中海华侨城小区其他房屋均已符合办理房屋产权证的条件，其他业主均已办理了房屋所有权证，但只有被告陈孔强这一户的房屋产权证未办。答辩人已按照合同约定通知被告陈孔强办理房屋产权证，然而陈孔强却至今仍未缴纳办理房屋所有权证应缴税费，导致诉争房屋产权证至今仍未办妥。答辩人小区已具备了办理房屋产权证的条件，且已履行了通知及配合义务，诉争房屋产权证至今没有办妥的责任在于陈孔强，与答辩人无关。根据原告与陈孔强签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》第十一条第2项的约定，答辩人的保证责任已经免除，原告应直接要求借款人陈孔强偿还欠款，而不应要求答辩人承担保证责任。二、诉争房屋价值为1108880元，原告诉求为753126.59元，诉争房屋的价值足以清偿被告陈孔强所欠债务，且办理了抵押登记，原告可直接拍卖诉争房屋抵偿。根据《物权法》第一百七十六条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”，被告陈孔强与原告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，将诉争房屋抵押给原告，并办理抵押登记（从原告提交的证据4抵押登记证明书可以证实），因此原告应当先抵押房屋实现债权，拍卖或变卖诉争房屋，而不应直接要求答辩人承担保证责任。
被告陈孔强未提交书面答辩意见。
原告为支持其诉讼请求，提供以下证明材料：
A1、个住117062011018号《个人购房抵押（保证）借款合同》，证明原告与陈孔强于2011年7月18日签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，陈孔强借款77万元及相关权利义务；
A2、借款借据，证明：原告于2011年9月27日向陈孔强发放了贷款77万元人民币；
A3、不可撤销阶段性担保函，证明中海置业（福建）有限责任公司为被告陈孔强依约还款承担阶段性连带保证责任；
A4、抵押权证，证明：陈孔强以平潭县龙山新区潭城镇东门庄188号（中海华侨城）第12幢303号房设立抵押担保，抵押物经合法登记有效，原告享有对该抵押物的优先受偿权；
A5、客户还款明细清单，证明被告欠款本金；
A6、逾期利息计算表，证明被告欠款欠息。
被告中海公司对原告证据的真实性、合法性、关联性均无异议，证据A1、A2、A5、A6证明对象无异议。对证据A3、A4，其认为系争房屋已经符合办理产权证的条件，是被告陈孔强一直不配合办理，与被告中海公司无关。对原告所提交的证据，本院对其真实性、合法性、关联性依法予以确认，证据可以证明原告所起诉的事实。
被告陈孔强未向本院提交证据。
被告中海公司向本院提交《商品房买卖合同》一份，证明诉争房屋已符合办理房屋产权证的条件，且中海公司已按合同约定，通知陈孔强办理房屋产权证，但陈孔强拒不配合，房屋产权证仍未办妥的责任在于陈孔强，与中海公司无关。
原告对被告中海公司的证据真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明其不应该承担担保责任。对该证据的真实性、合法性本院予以确认，至于被告中海公司是否应承担保证责任本院在下文论述。
经审理查明，本院认定如下事实：
2011年7月18日，原告兴业银行与被告陈孔强签订了编号为个住117062011018号《个人购房抵押（保证）借款合同》（下称借款合同），约定借款77万元用于购买平潭县龙山新区潭城镇东门庄188号（中海华侨城）第12幢303号房，借款期限自2011年7月18日至2037年7月18日；借款利率为基准利率上浮15%，借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。被告陈孔强自借款发放次月起每个公历月的21日还款，采用等额本息偿还法。合同还约定，如债务人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，即构成借款逾期，债权人有权对逾期的借款计收罚息；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期利率对欠息计收复利；罚息和复利的计结息方式与本合同约定的借款计结息方式一致；如债务人未按约定偿还原告借款本息，构成违约，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；债务人若未能按照合同约定如期足额归还当期贷款本息（宽限期内还款的除外），债权人有权从次月起对该笔借款合同项下剩余贷款本金的利率调整为按人民银行同期同档次基准利率上浮25%执行；被告陈孔强提供其购买的平潭县龙山新区潭城镇东门庄188号（中海华侨城）第12幢303号房设定抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等。后原、被告办理了预购商品房抵押权预告登记手续。
同日，被告中海公司向原告出具《不可撤销担保函》，约定为保证被告陈孔强按主合同的约定还款，被告中海公司同意从主合同签订之日起至借款人取得所购房产的产权证并办妥以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续之日止的阶段内，为被告陈孔强依约还款承担保证责任；保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用；保证方式为不可撤销连带责任保证责任，在借款人未按主合同约定履行还款义务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他保证（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），原告均有权要求被告中海公司承担本保函项下全部担保责任，而无须先行使其他担保权利；主债务履行期间，无论借款人因何原因未按约归还借款本息，被告中海公司将无条件替借款人履行债务或承担责任；主债务履行期间，原告依照主合同约定，宣布主债务履行期提前届满的，被告中海公司对提前到期的主债务及其他保证范围内的债务承担连带清偿责任。
2011年9月27日，原告向被告陈孔强发放借款77万元。但被告陈孔强自2015年1月21日起拖欠借款本息。原告催讨未果，遂起诉至法院。
综上所述，本院认为，原告与被告陈孔强签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效。原告按约向被告陈孔强发放贷款，已履行合同义务。被告陈孔强未按约还款，已构成违约，应承担违约责任。被告陈孔强应向原告偿还全部借款本金735662.8元及利息17463.79元（利息、罚息、复利暂计至2015年5月19日，从2015年5月20日起至被告陈孔强还清借款本息之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）。
被告陈孔强以其所有的位于平潭县龙山新区潭城镇东门庄188号（中海华侨城）第12幢303号房产为借款提供抵押担保，并办理了抵押物的预告登记，抵押担保法律关系成立。原告有权以被告陈孔强所有的上述房产折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。
被告中海公司向原告出具《不可撤销担保函》，承诺为被告陈孔强向原告借款提供连带责任保证担保，该连带责任保证担保法律关系成立。《不可撤销担保函》还约定，在借款人未按主合同约定履行还款义务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他保证（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），原告均有权要求被告中海公司承担本保函项下全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。故被告中海公司应对被告陈孔强偿还原告借款本息承担连带保证责任，其要求原告先实现物的担保后再向其主张保证责任的辩解本院不予采纳。对于被告中海公司辩解称根据其与被告陈孔强签订的《商品房买卖合同》的约定，被告陈孔强拒不配合办理产权证，其保证责任已免除，原告应直接要求被告陈孔强偿还欠款，本院认为该约定只对被告中海公司与被告陈孔强有约束力，与原告兴业银行无关，被告中海公司应依约承担保证责任。
被告陈孔强经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈孔强于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司福州五四支行借款本金人民币735662.8元及利息17463.79元（利息、罚息暂计至2015年5月19日，之后至被告陈孔强还清借款本息之日止的利息按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定计付）；
二、原告兴业银行股份有限公司福州五四支行有权以被告陈孔强所有的位于福州市平潭县龙山新区潭城镇东门庄188号（中海华侨城）第12幢303号房折价、拍卖、变卖所得价款中优先受偿；
三、被告中海置业（福建）有限责任公司对被告陈孔强上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任。
如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费11331元、保全费4285元、公告费560元，均由二被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 华占梅
人民陪审员 罗志民
人民陪审员 陈春燕
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 吕 颖
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。
借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。