上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初17310号
原告(反诉被告)：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：杨瑜，董事长。
委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王妍，上海市锦天成律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海圆泓贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人：韩镕，总经理。
委托诉讼代理人：刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡晓俊，上海市新华律师事务所实习律师。
原告上海高正企业发展有限公司(以下简称“高正企业”)与被告上海圆泓贸易有限公司(以下简称“圆泓贸易”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。审�中，被告提起反诉，本院受理后依法决定与本诉合并审理。本案于2017年1月5日公开开庭进行审理。原告上海高正企业发展有限公司的委托诉讼代理人王妍、陆垒、被告圆泓贸易的委托诉讼代理人刘庆伟、蔡晓俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高正企业向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《新理想广场商铺租赁合同》，被告返还租赁房屋并恢复原状；2.判令被告支付原告自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的欠付租金及使用费(按1.80元/平方米/日的标准，不再逐年递增，每月87,490.50元，暂计算至2016年8月31日为699,924元，)；3.判令被告支付原告逾期支付租金滞纳金(计算至2016年8月31日，为100,964元)；4.判令被告支付原告解除合同的违约金262,471.50元；5.判令被告支付原告欠付的2016年8月的物业管理费为23,970元；6.判令被告支付原告逾期支付物�管理费的滞纳金(计算至2016年8月31日，为9XX元)；7.判令被告支付原告欠付的2016年7月的水费159.5元。审理中，原告经核实确认被告缴纳了2016年8月的物业管理费、2016年7月的水费，故撤回诉请5、6、7，并撤回恢复原状的诉请。事实与理由：原告系本区荣乐西路XXXXXXX、XXXXXXX号新理想广场三层XXXXX至XX号铺位(以下简称“涉案房屋”)的权利人。2014年9月21日，原、被告签订《新理想广场商铺租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给被告，建筑面积1,598平方米，租赁期自2015年1月1日起至2023年12月31日止，保底租金2015年1月1日至2016年12月31日每天每平方米1.80元，租金每月25日前预付下一个月的保底租金。合同另对逾期支付租金、物业管理费、合同解除等事宜进行了约定。合同签订后，原告按约交付涉案房屋，但被告自2016年1月起便拖欠租金。原告多次催讨无果，且原告的诉请均有合同�据，故原告诉至本院，请求判如诉请。
被告圆泓贸易辩称：不同意原告全部诉请。目前，新理想广场有三家商铺与被告是同样性质，分别是成长湾、海贝贝运动探索乐园、酷宝儿童主体乐园，三家都是儿童游乐，面积都超过了300平方米，故原告违反了排他条款。根据双方的排他协议，被告支付租金的条件没有成就，故被告可以不支付租金。被告并未拖欠物业管理费、水费。原告要求解除合同不符合合同的约定，相应滞纳金、违约金的诉请也没有依据。
同时，被告圆泓贸易向本院提出反诉请求：判令原告赔偿被告商业损失100万元。事实与理由：2015年7月，被告获悉原告拟引入另一儿童游乐商铺(成长湾，面积约3,500平方米)，被告当即以书面函件形式于2015年7月6日向原告提出异议，但原告仍引入该商铺，违反了合同关于排他条款的约定。因成长湾项�的经营模式、受众群体等均与被告相似，形成同业竞争，造成被告的客源分流、营业额迅速下降。商场开业以来，原告从未对被告的项目做过任何实质性宣传，亦没有将其商场外立面广告位用于对被告的宣传，违反了合同的相关约定。在成长湾项目未引进时，被告营业额每月约为82万元，在其被引进后，被告的营业额大幅降为每月约30万元，后一直维持在该低位水平，原告的违约行为直接导致了被告巨大的经济损失。故被告提起反诉，请求判如诉请。
针对被告圆泓贸易提起的反诉请求，原告高正企业辩称：不同意被告的反诉请求。引进的其他项目与被告的项目不同，没有违反排他条款。被告所称的损失没有依据，这只是其拖欠租金的借口，原告并不存在违约的情形。
经审理查明：上海市松江区荣乐西路XXX-XXX号(双号)、XXXXXXX号(双号)的房屋于2012年12月13日登记于原告名下。
2014年9月21日，原、被告签订《新理想广场商铺租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋租赁给被告，出租面积为1,598平方米(以测绘的出租面积为准)；被告承诺租赁该房屋从事“乐贝尼”品牌的销售经营活动；租赁期限为9年，自2015年1月1日起至2023年12月31日止；2015、2016年度保底租金为1.80元/平方米/日，2017、2018年度保底租金为1.90元/平方米/日，2019、2020年度保底租金为2元/平方米/日，2021、2022年度保底租金为2.10元/平方米/日，2023年度保底租金为2.20元/平方米/日。合同第6.2条约定，被告应于每月25日前预付下1个月的保底租金。合同第6.5条约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，则被告需按未付租金的千分之一支付滞纳金；如被告逾期30天以上，原告有权解除合同，没收租赁保证金，并要求被告承担相应的违约责任。合同第7.1条约定，被告同意接受原告指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向原告或原告指定的物业管理公司支付物业管理费，标准为15元/平方米/月。合同第8.1条约定，被告应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向原告交付租赁保证金174,981元(相当于2个月的租金标准)，被告发生任何违约行为导致原告损失的，原告均有权以保证金进行抵扣，保证金不足抵扣部分，原告有权继续向被告追索。合同第XX.1条约定，被告应在本合同终止或者提前解除之日起的7日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告需按当期租金及物业管理费的2倍的标准向原告支付房屋占用期间的使用费。合同第XX.2条约定，被告返还该房屋时应当将该房屋恢复原状或者原告书面认可的可租用及良好的使用状态(双方另有约定的除外)；若被告拒绝恢复原状的，原告�权自行恢复，费用由被告承担。合同第15.2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(6)乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的；……。合同第17.6条约定，若本合同被解除或期满，被告未能按照本合同规定向原告返还该房屋，原告有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理后，将该房屋重新租与其他租户：如该房屋内有被告遗留下来的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为被告放弃前述物品，原告有权以任何方式处理前述物品，被告不得异议，也不得追究原告责任和要求原告赔偿；同时原告亦有权向被告追讨因清除、清理、处理前物品所产生的一切费用，或从被告交付的租赁保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退还给被告，如被告所交付的租赁保证金不足以支付该等费用时，原告仍有权继续向被告追讨不足部分的款项。附件四补充条款第二条约定，被告按照原告确定的开业时间做开业筹备工作，如商场开业率不足70%，被告可选择不开业并无需支付相应的租金及物业费，如被告选择开业，则无需支付租金，仍需支付物业管理费用，直到原告开业率达到70%以上。补充条款第四条约定，原告在被告经营期间，可另引进不超过1家儿童游乐类店铺，面积不超过300平方米，此外不得再引进其他同业态儿童游乐商户，如违反此条，被告有权不支付租金并向原告追偿损失，电影院、家乐福、电玩设置零星设施，不适用于排他条款。补充条款第五条约定，原告提供项目外立面�沿荣乐西路户外大型广告1块，广告的设计、制作、安装由被告自行承担费用，首2年免广告费，但需承担广告灯箱能耗费，具体资费另行签订协议。补充条款第九条约定，被告应于本合同签署后三日内，向原告支付保证金10万元，待原告履行了合同的补充协议第二条并清理完毕后，被告可将保证金余额全数支付给原告。合同另对其他事宜作出约定。
合同签订后，被告向原告支付了装修保证金2万元以及租赁保证金174,981元，并自2016年1月1日起未付原告租金。原、被告均同意上述保证金可以抵扣被告欠付的相关费用。
2015年7月6日，被告向原告发送《公函》一份，言明被告获悉原告将引进一家面积超过300平方米的儿童游乐类店铺，该行为违反了合同约定，若原告执意引进，被告将追索违约损失。
2015年7月15日，原告回复《回函》一份，言明原�新引进的店铺并非儿童游乐类店铺，其经营业务为儿童职业体验及教育配套服务，与被告经营的儿童游乐类业务范围不同，不存在同业竞争，原告没有违约行为。
2016年5月10日，被告向原告发送《公函》一份，言明开业以来开业率一直未满70%；商场有多家儿童游乐场所；被告多次向原告申请使用广告位，但反反复复一直没有确定，后经过确认，被告联系了原告指定的广告公司制作完成，但到了最后安装接单又被原告搁浅。
2016年5月23日，原告向被告发送《催缴函》一份，言明被告拖欠租金多月，违反了合同约定，原告保留行使法律手段的权利；成长湾属于儿童成长体验型的体验馆，是以美式儿童体验为核心的主题商业场馆，设有职业体验、灾难体验、科技体验、体育体验、军事体验、嘉年华体验等六大体验区，使得职业体验项目更多样化、更�趣；而被告“乐贝尼”儿童主体乐园完全是儿童娱乐性为核心的游乐场馆，二者虽然都以儿童设计考虑出发，但性质却截然不同，业态也完全不同；关于广告位事宜，原告一直按约给予被告外立面广告位，原告的企划部也多次与被告联系、接洽，但被告始终没有将流程进行下去，这不是原告的责任。
2016年6月3日，原告向被告发送《商函》一份，言明原告在与成长湾签订租赁合同之前已经明确告知了被告，被告未表示反对，也是同意的。
2016年6月23日，被告委托律师向原告发送《律师函》一份，言明原告引入其他商铺违反了排他条款；被告开业至今原告入住率尚未达到70%；对于广告位的使用是原告拖延而未能办理。原告应纠正违约行为，在纠正之前，被告有权不付租金。
2016年7月4日，原告向被告发送《商函》一份，除了与6月3日的商函一致的内容之外，还称被告超过租赁面积经营，需立即整改。
2016年8月7日，被告向原告支付了2016年7月份的水费159.50元，原告向被告出具了相应收据。
2016年9月13日，被告向案外人上海佳管物业管理有限公司支付了2016年8月份的物业管理费23,970元，该公司向被告出具了相应发票。
2016年8月25日，案外人上海佳管物业管理有限公司出具《证明》一份，载明其同意本案原告代为收取物业管理费，不再另行主张物业管理费。
审理中，被告提交被告(乐贝尼)、上海湾趣教育科技有限公司(成长湾)、北京比如教育科技有限公司(比如世界)、上海童梦投资管理有限公司(星期八小镇)、阜新酷贝拉成长体验有限公司(酷贝拉)、北京龙翔五星体育文化产业有限公司及其海淀游乐园分公司(海贝贝)、杭州酷宝儿童乐园有限公司(酷宝)的工商登记网页信息、海贝贝官网企业简介、上海圆泓贸易有限公司松江分公司的营业执照、现场照片、商场指引牌照片、携程网介绍信息，拟证明成长湾、海贝贝、酷宝在经营范围上与原告同属“儿童游乐业态”，被告分公司经营范围也有“室内儿童游乐场”；原告还引进了其他儿童游乐项目，明显违反了合同的约定；原告在商场指引牌上也指明被告与成长湾是同一性质的商铺；旅游行业及家长均认为成长湾系儿童游乐项目。其中，被告的工商登记经营范围包括“儿童游乐设备租赁、销售及维修”，以下仅限分公司：“室内儿童游乐场(不得从事游艺机、游戏机、计算机类游乐项目)”，上海湾趣教育科技有限公司的经营范围包括“儿童游乐设备租赁”，北京比如教育科技有限公司的经营范围包括“提供儿童游乐设施”，上海童梦投资管理有限公司的经营范围包括“儿童游乐专业技�开发、技术咨询、技术服务，销售游乐设施”，阜新酷贝拉成长体验有限公司的经营范围包括“儿童室内游戏娱乐活动”，北京龙翔五星体育文化产业有限公司的经营范围包括“体育运动项目经营”，北京龙翔五星体育文化产业有限公司海淀游乐园分公司的经营范围包括“游乐园经营”，杭州酷宝儿童乐园有限公司的经营范围包括“室内小型游乐(除电子游艺)”。指引牌显示成长湾和乐贝尼均被划分为“儿童体验区”。原告认为，对工商信息，被告的经营项目仅限分公司经营，故被告实际是超出经营范围经营了儿童项目；对网页打印的材料，真实性无法确认；对被告分公司的营业执照真实性无异议，但其分公司成立时间是2015年10月2日，而被告与原告签订合同是在2014年9月21日，租赁合同当事人是原、被告，故排他条款仅能针对当时被告的营业范围，而当时被告的营�范围没有室内儿童游乐，恰恰证明原告没有违反合同约定；对现场照片的真实性不认可，照片无法反应商铺性质，海贝贝运营范围涉及蹦极、攀岩、蹦床等，针对2至16岁儿童，其经营范围不包括儿童娱乐，且是户外主题，与被告并非同一业态；酷宝是室外经营，只有类似蹦床、气垫充气城堡两个项目，与被告也非同一业态；对商场指引牌，原告认为“儿童娱乐设施”是一个大范围的划分，并不等同于这些商铺均是同一业态；对于携程网的信息，真实性不认可，是被告自行下载，并且是非专业机构的不专业的说明，不能由此证明构成了同业竞争。
被告提交《上海市松江区市场监督管理局行政处理告知书》原件及《上海市松江区市场监督管理局责令改正通知书》复印件，拟证明成长湾系儿童室内游乐性质，原告违反合同排他条款，无权收取租金，通知书明确了成长湾系儿童娱乐场所，但其营业范围中没有该项目，故责令其改正营业范围。该行政处理告知书言明，上海湾趣教育科技有限公司超范围经营情况属实，已责令其限期改正(附责令改正通知书复印件1份)，其涉嫌虚假宣传的情况已对其立案调查。责令改正通知书复印件言明，上海湾趣教育科技有限公司在本区荣乐西路XXX号三层经营“成长湾”儿童主题体验馆游乐场所(儿童室内游乐场)的行为，违反了《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十六条的规定，现根据第六十九条的规定责令于2017年2月1日前改正，变更公司登记经营范围(增加儿童游乐场等项目)。原告对处理告知书的真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明原告违反排他条款；对改正通知书，认为该证据没有原件，真实性无法确认，即使是真实的，也载明成长湾是儿童主题体验场所，载明的“儿童室内游乐场”不能证明业态的性质，业态性质也不是市场监督管理局通过行政手段确认的。
被告提交《新理想广场补充协议》一份，拟证明2016年6月份，原告要求被告签订该补充协议，约定成长湾不属于排他条款范围，并作废原合同补充条款第四条，被告明确拒绝签署，这是原告为掩盖、弥补其违约行为而做出的举措，其显然已经意识到了成长湾及其他项目违反了排他条款。对此，原告认为该补充协议与本案无关，不能证明被告与成长湾构成同业竞争。
被告提交广告灯箱合同、收据、照片，拟证明原告未按约为被告安排外立面广告，故被告另行自行签订了灯箱合同，支付了费用，制作了广告。被告对证据的真实性不予认可，并认为按照租赁合同约定广告的设计、制作、安装费用本来就是被告承担，该证据与本案无关。
被告提交《乐贝尼�江新理想店开业至今业绩变化汇总表》，拟证明成长湾项目的引入导致被告客源分流、营业额下降，且成长湾对商场通道结构予以改变，直接影响了被告的顾客的进出。原告认为该表格是被告自行制作，真实性无法确认。
原告提交国家统计局网页截图，拟证明统计局所称的娱乐服务业态，不是笼统的业态，是有细分的，被告是对合同排他条款同业态的随意扩大解释。对此，被告认为原告提交的证据不能证明其观点。
以上事实，由上海市房地产权证、新理想广场商铺租赁合同、收据、发票、公函、回函、催缴函、商函、律师函、证明、工商登记网页信息、海贝贝官网企业简介、营业执照、现场照片、商场指引牌照片、携程网介绍信息、《上海市松江区市场监督管理局行政处理告知书》原件及《上海市松江区市场监督管理局责令改正通知书》复印�、《新理想广场补充协议》广告灯箱合同、收据、照片、《乐贝尼松江新理想店开业至今业绩变化汇总表》、国家统计局网页截图以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《新理想广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。现被告自2016年1月1日起欠付租金，原告要求解除租赁合同，符合合同的约定，本院予以支持。至于合同解除之日，鉴于原告并未发送解除通知，本院以诉状副本送达被告之日即2016年10月12日作为合同解除之日。原告关于合同解除违约金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称，原告引进了成长湾、海贝贝、酷宝三家儿童游乐类店铺，违反了排他条款的约定，被告按约有权不支付租金。对此，�院认为，虽然被告与该三家商户的服务对象都是儿童，但从双方提供的证据材料及实地情况来看，被告主要提供各种室内游戏玩具、电子游戏机器、游戏设备供儿童使用；成长湾主要提供各种成人社会的职业服装、道具，供儿童模拟、体验社会职业分工；海贝贝主要提供脚手架类攀爬设施，供儿童攀爬锻炼平衡感；酷宝主要提供碰碰车、摩托车、充气城堡、蹦床等室外娱乐设备，供儿童感受剧烈碰撞、高空弹跳与掉落等感官刺激性的乐趣。由此可知，四家商户提供服务内容存在明显的不同，故对被告关于该三家商户与被告为同业态儿童游乐类项目，原告引入商户应属违约的意见，本院难以认同。被告主张商场开业率不足70%，故被告按约可不支付租金，原告对此不予认可，且被告未提供充分证据予以证明，故对被告的主张本院不予采纳。
合同解除后，�未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应返还原告涉案房屋，并支付原告欠付租金及参照租金标准计算的合同解除之后的占有使用费，故对原告的相应诉请，本院予以支持。原告主张合同解除违约金、逾期支付租金的滞纳金，符合合同的约定，本院予以支持。经计算，合同解除违约金金额应为258,876元(1.8元/日/平方米×1,598平方米×30日/月×3个月)。滞纳金性质上属于逾期付款违约金，但被告提出违约金标准过高，需要调整，本院考虑到违约金应具备一定补偿性和惩罚性功能，本院酌情予以调整为50,000元。保证金合计194,981元，双方均同意抵扣被告的欠付费用，本院在合同解除违约金中予以冲抵。
被告提出原告引入其他同业态儿童游乐类项目、不�排被告使用外立面广告位的违约行为，给被告造成了经济损失。本院认为，如前所述，原告引入其他商户的行为并不构成违约，在此不再赘述。关于广告位的问题，首先，被告主张原告因将广告位安排了其他商户使用，而对被告使用广告位的申请进行拖延，原告不予认可，被告对原告拖延未提供证据予以证明。其次，广告位的使用涉及能耗费，按约需要对具体资费另行协商和签订协议，现双方尚未另行签订协议，故原告提供广告位的条件并未成就，原告径直主张原告违约，缺乏依据，本院不予支持。再次，被告对其主张的经济损失仅有其自行制作的业绩表格，并未提供充分证据予以证明。综上，被告关于经济损失的反诉请求，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司与被告(反诉原告)上海圆泓贸易有限公司于2014年9月21日签订的《新理想广场商铺租赁合同》于2016年10月12日解除；
二、被告(反诉原告)上海圆泓贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司位于上海市松江区荣乐西路XXXXXXX、XXXXXXX号新理想广场三层XXXXX至XX号的铺位；
三、被告(反诉原告)上海圆泓贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司欠付租金及使用费(自2016年1月1日起至实际返还之日止，按1.80元/平方米/日的标准计算)；
四、被告(反诉原告)上海圆泓贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司逾期付款违约金50,000元;
五、被告(反诉原告)上海圆泓贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司合同解除违约金63,895元(已抵扣保证金194,981元)；
六、驳回被告(反诉原告)上海圆泓贸易有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14,596元，减半收取7,298元，反诉案件受理费6,900元，合计诉讼费14,198元，由原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司负担358.4元，被告(反诉原告)上海圆泓贸易有限公司负担13,839.60元(已付6,900元，余款6,939.60元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之�起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一七年二月二十日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。