广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1743号
上诉人（原审被告）：刘峰源
委托代理人：孔晓倩，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：房绿容，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市宁远投资发展有限公司
法定代表人：黄丽宁，董事长。
委托代理人：徐全基，京园（深圳）律师事务所律师。
上诉人刘峰源因与被上诉人深圳市宁远投资发展有限公司（以下简称宁远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法观民初字第2065号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年7月18日，深圳市xxx投资发展有限公司（以下简称xxx公司）作为甲方和刘峰源作为乙方签订《商铺租赁合同》两份，约定将位于深圳xxxx路x号xx商业广场“xxxxx广场”编号为xx号、xx号及xx号铺位出租给刘峰源，用于经营衣柜、橱柜；租赁面积120平方米、213.4平方米；租期自2011年10月1日至2013年9月30日；租金4200元／月、7469元／月；管理费3000元／月、5335元／月；第二年租金在上年租金的基础上递增10％。合同签订后，xxx公司将涉案商铺提供给刘峰源使用，刘峰源向xxx公司缴纳合同履约保证金7200元、12804元和商品质量保证金4000元、6000元。
根据（2013）深中法房终字第1880号案件查明的事实，“xxxx广场”是由宁远公司投资开发的项目，2011年4月12日，宁远公司与xxx公司签订《房地产租赁合同》，将该房屋租赁给xxx公司，租赁期限15年，从2011年4月12日至2026年4月11日。并同意xxx公司转租房屋。该项目已进行了历史遗留违法建筑普查申报。但行政部门至今尚未对该项目作出合法化认定。宁远公司提供其与xxx公司签订的《协议书》并于庭后提供该证据的原件，主张将xxx公司与“xxxxx广场”所有承租方（包括刘峰源）签订的商铺租赁合同项下的所有权利义务均转移给宁远公司，由宁远公司代为继续履行。宁远公司提供《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，并于庭后提供该证据的原件，主张其就涉案房产进行了历史遗留违法建筑申报。该申报回执显示，宁远公司系“xxxx广场”的申报人。
宁远公司主张xx号铺位的租赁合同实际履行至2014年1月31日、xx号及xx号铺位的租赁合同实际履行至2014年9月30日；刘峰源不予认可，主张xx号、xx号及xx号铺位的租赁合同均实际履行至2013年12月31日，并主张宁远公司口头承诺不收取xx号及xx号铺位的租金，尚有物品放置于xx号及xx号铺位。宁远公司不予认可。宁远公司主张刘峰源拖欠2013年9月至2014年1月期间xx号铺位租金共计26220元、电费共计3408元以及管理费共计15000元，2013年9月至2014年9月期间xx号及xx号铺位租金共计123452元、电费共计18720元、管理费共计69355元，并提供电费缴纳发票予以证明。宁远公司主张依照双方租赁合同的约定，要求刘峰源支付上述款项20％的滞纳金。
刘峰源在庭审中主张在商场经营期间POS机刷卡2万元，宁远公司未予结清，并提供收款对账返款确认单（POS刷卡）予以证明，宁远公司对其真实性予以认可。
刘峰源主张宁远公司擅自处理了涉案商铺内的刘峰源物品，宁远公司不予认可。
另查，该院于2014年12月11日前往涉案商铺调查，得知xx号商铺已出租给案外人经营使用，装饰装修已发生较大变动。本案审理过程中，刘峰源申请对深圳xxxx路x号xx商业广场“xxx·xxxx广场”编号为xx号及xx号铺位装修现值进行价值评估，该院依法委托深圳市xx资产评估有限公司进行评估。2015年3月25日双方确认装修现值评估范围为墙体、天花板、灯，双方在评估笔录中签字确认。刘峰源主张地砖为其自行装修并要求对其现值予以评估，并提供订货合同书等证据予以证明，宁远公司不予认可。
2015年4月7日，深圳市xx资产评估有限公司至涉案商铺现场勘查。之后，深圳市xx资产评估有限公司作出深xx评报字（2015）第xx号资产评估报告，得出涉案的2067、2068号商铺装修现值在评估基准日2015年4月7日的评估值为80631元（包括墙体、天花板、灯、地砖）；同时作出深xx评报字（2015）第0512号资产评估报告，得出涉案的2067、2068号商铺地砖装修现值在评估基准日2015年4月7日的评估值为12951元。刘峰源预付评估费4000元及测量费2000元。
再查，宁远公司在庭审中自认整个“xxx·xxxx广场”的商户均是按照租赁合同约定租金的五折缴纳租金。宁远公司提交的收款收据显示刘峰源2013年6月至8月期间xx号、xx号以及2068号商铺的租金均按照合同约定租金标准第二年上浮10％的5折支付，物业管理费分别依照合同约定标准支付；同时亦显示2013年5月至7月期间xx号商铺的电费分别为820元、608元、667元，xx号以及2068号商铺的电费分别为1844元、1450元、1584元。
宁远公司请求判令：1、刘峰源向宁远公司支付租金、管理费、电费及滞纳金277382元；2、解除租赁合同；3、诉讼费由刘峰源承担。宁远公司当庭撤回第二项诉讼请求。
原审法院认为，双方均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案中xxx公司与刘峰源签订的《商铺租赁合同》以及宁远公司与xxx公司签订的《协议书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。因xxx公司已退出本案的租赁关系，故宁远公司与刘峰源应当向对方履行义务。故宁远公司应当向刘峰源返还合同履约保证金20004元（7200元＋12804元）和商品质量保证金10000元（4000元＋6000元）。
关于刘峰源搬离时间。宁远公司主张xx号铺位的租赁合同实际履行至2014年1月31日、xx号及xx号铺位的租赁合同实际履行至2014年9月30日；刘峰源不予认可，主张xx号、xx号及xx号铺位的租赁合同均实际履行至2013年12月31日，并主张宁远公司口头承诺不收取xx号及xx号铺位的租金。刘峰源作为主张法律关系变更的一方，对其主张负有举证责任而未能举证证明，依法应当承担举证不能的不利后果，故该院对宁远公司关于刘峰源搬离时间的主张予以确认，认定xx号铺位的租赁合同实际履行至2014年1月31日、xx号及xx号铺位的租赁合同实际履行至2014年9月30日。
关于房屋占有使用费。该院认为，刘峰源实际使用了涉案房产，故刘峰源应向宁远公司支付实际使用期间的房屋占有使用费。房屋占有使用费可参照双方签订的租赁合同中约定的租金标准计算，根据宁远公司在庭审中关于整个商场租金均以五折缴纳的陈述以及收款收据所显示的以约定租金第二年上浮10％的五折支付租金的实际交租标准，因此刘峰源应当支付xx号铺位2013年9月至2014年1月期间房屋占有使用费12474元（4200元／月×110％×50％×1个月＋4200元／月×110％×110％×50％×4个月），xx号及xx号铺位2013年9月至2014年9月期间房屋占有使用费58336元（7469元／月×110％×50％×1个月＋7469元／月×110％×110％×50％×12个月）。
关于电费。宁远公司已缴纳整个“xxx·xxxx广场”的电费，刘峰源作为商铺实际使用人理应向宁远公司支付电费。宁远公司主张刘峰源拖欠xx号铺位2013年9月至2014年1月期间电费共计3408元、xx号及xx号铺位2013年9月至2014年9月期间电费共计18720元。根据宁远公司提交的收款收据，xx号商铺2013年5月至7月期间平均每月电费为698.33元［（820元＋608元＋667元）÷3个月］、xx号及xx号商铺2013年5月至7月期间平均每月电费为1626元［（1844元＋1450元＋1584元）÷3个月］。由于宁远公司未能区分“xxx·xxxx广场”各个商铺的用电情况，该院参照上述平均每月电费金额，因宁远公司主张的月平均电费未超过上述平均每月电费金额，故该院予以确认，刘峰源应当向宁远公司支付xx号铺位2013年9月至2014年1月期间电费共计3408元、xx号及xx号铺位2013年9月至2014年9月期间电费共计18720元。
关于滞纳金。因双方签订的商铺租赁合同无效，故宁远公司关于滞纳金的请求缺乏依据，该院不予支持。
关于返还POS机刷卡费用2万元。宁远公司应当向刘峰源返还POS机刷卡费用2万元。
关于刘峰源主张宁远公司擅自处理涉案商铺内的刘峰源物品。刘峰源未能举证证明其主张，依法应当承担举证不能的不利后果，该院对其该项主张不予支持。
关于物业管理费。根据双方关于物业管理费的约定以及实际履行情况，刘峰源应当依照约定标准以及实际支付标准向宁远公司支付xx号铺位2013年9月至2014年1月期间物业管理费共计15000元（3000元／月×5个月）、xx号及xx号铺位2013年9月至2014年9月期间物业管理费共计69355元（5335元／月×13个月）。
关于装修损失。经该院核实，xx号涉案商铺已出租给案外人经营使用，装饰装修发生较大变化；且刘峰源未提出关于装修事实的主张及证据，故本案无法进行装修损失评估。针对xx号及xx号铺位装修损失，刘峰源提供的证据不足以证明其系地砖的实际装修人，依法应当承担举证不能的不利后果，该院对其主张不予采信。根据深圳市xx资产评估有限公司作出深xx评报字（2015）第xx号及0512号资产评估报告，可知双方确认一致的装修项目（即墙体、天花板、灯）在评估基准日的装修现值为67680元（80631元－12951元）。由于本案系房屋租赁合同无效的情况，双方均应承担相应责任，故宁远公司应向刘峰源承担部分装修损失。宁远公司作为出租方，未能提供符合法律要件的房屋导致合同无效；刘峰源作为承租方，未能履行核实承租房屋是否法律要件的行为，故该院酌定宁远公司应向刘峰源支付装修现值损失的60%，即40608元（67680元×60%）作为向刘峰源承担的装修损失。
关于宁远公司的其他诉讼请求，没有事实及法律依据，该院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十九条之规定，判决：一、宁远公司应当于该判决生效之日起十日内向刘峰源返还合同履约保证金20004元和商品质量保证金10000元；二、宁远公应当于该判决生效之日起十日内向刘峰源返还POS机刷卡费用20000元；三、刘峰源应当于该判决生效之日起十日内向宁远公司支付xx号铺位2013年9月至2014年1月期间房屋占有使用费12474元；四、刘峰源应当于该判决生效之日起十日内向宁远公司支付xx号及xx号铺位2013年9月至2014年9月期间房屋占有使用费58336元；五、刘峰源应当于该判决生效之日起十日内向宁远公司支付xx号铺位2013年9月至2014年1月期间电费3408元；六、刘峰源应当于该判决生效之日起十日内向宁远公司支付xx号及xx号铺位2013年9月至2014年9月期间电费共计18720元；七、刘峰源应当于该判决生效之日起十日内向宁远公司支付xx号铺位2013年9月至2014年1月期间物业管理费共计15000元；八、刘峰源应当于该判决生效之日起十日内向宁远公司支付xx号及xx号铺位2013年9月至2014年9月期间物业管理费共计69355元；九、宁远公司应当于该判决生效之日起十日内向刘峰源赔偿装修损失40608元；十、驳回宁远公司的其他诉讼请求。案件受理费2730元，由宁远公司承担985元、刘峰源承担1745元；评估费4000元，由宁远公司承担1200元、刘峰源承担2800元；测量费2000元，由宁远公司承担900元、刘峰源承担1100元。
刘峰源上诉称，一、宁远公司并非本案适格的诉讼主体，无权提出诉讼。依据无效合同的处理原则，本案应该是刘峰源与xxx公司就无效合同的财产返还的债权债务问题，与宁远公司无关。xxx公司并未就《商铺租赁合同》项下的权利义务的转移征得刘峰源的同意，违反了合同法中关于债权债务转移的相关规定。宁远公司提交的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》是一份复印件，在该复印件上盖有“深圳农村商业银行”的章，宁远公司无法提交证据证明自己是涉案商铺的权利人。二、退一步讲，即便xxx公司退出了本案的租赁关系，刘峰源与宁远公司之间应当向对方履行义务，原审法院在本案的事实认定、法律适用方面仍存在以下几点错误。1、关于刘峰源的搬离时间。刘峰源在2014年1月1日之后并未在涉案的商铺产生过任何新的订单，说明刘峰源的实际经营时间不可能超过2013年12月31日。宁远公司作为原告提起诉讼，应当就其诉讼请求提交相应的证据予以证明。2、关于场地使用费。根据庭审可知，涉案商铺在2014年之前整个商场的使用费均是按照合同约定第一年租金金额的50%支付，自2014年之后为按照原合同金额的35%支付。故原审法院计算场地使用费金额过高。3、关于物业管理费。根据无效合同处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还。宁远公司应当返还已经收取的管理费，对于未收取的管理费亦无权收取。4、关于涉案商铺的装修损失问题。第一，刘峰源已经提交了2057、2067、2068号商铺的装修合同、造价单及装修后的图片予以证明。但是原审法院却以xx号商铺已经交由案外人进行经营，无法进行评估为由未进行处理，对刘峰源极其不公平。第二，宁远公司作为涉案商铺的出租人因未能提供符合法律要件的房屋导致合同无效，应赔偿刘峰源装修的损失。原审法院要求刘峰源按照过错原则承担40%，系适用法律错误。第三，刘峰源所经营的为镶嵌式的橱柜、衣柜，涉案商铺内所有的橱柜、衣柜均是根据商铺的大小、户型设计安装的，不可能进行拆除，拆除后只能是一堆废弃的木材、五金材料。但是原审法院却未将橱柜、衣柜纳入评估范围。第四，针对2067、2068号商铺的评估报告显示商铺装修残值的评估基准日2015年4月7日评估价为80613.00元。但是刘峰源实际经营的期限为2013年12月31日，评估报告以2015年4月7日为基准日期对刘峰源不公平。第五，对于涉案商铺的地板，刘峰源已经提交了装修合同、草图等证据予以证明。且本案为系列案件，涉案商场内原有上百家的商铺，每个商铺的装修风格均不一样，怎么可能由宁远公司统一装修。5、关于电费。宁远公司未能提交涉案商铺电费的具体清单，应承担举证不能的法律责任。请求：1、撤销原审判决，驳回宁远公司的起诉；2、全部诉讼费用由宁远公司负担。
宁远公司辩称，1、宁远公司是本案适格的诉讼主体，是涉案商铺的所有人，有相关的转让协议书为证。2、关于搬离时间的问题，刘峰源主张是2013年12月31日搬离，宁远公司认为是2014年9月30日搬离。3、关于场地使用费、物业管理费，场地使用费，根据最高院的司法解释应参照双方约定的标准计算。物业管理费是宁远公司进行物业管理的成本支出，即使租赁合同无效，但是成本也应该得到支持。4、原审判决对涉案商铺的装修损失处理正确。综上，请求维持原审判决。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。二审期间，本院向深圳市龙华新区xx办事处发函，询问涉案商业广场是否由宁远公司申报历史遗留违法建筑。xx办事处查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室复函：深圳市龙华新区xx街道xx路x号建筑物系宁远公司申报的历史遗留违法建筑。
本院认为，关于宁远公司是否为本案适格诉讼主体问题。2011年7月18日，xxx公司和刘峰源签订《商铺租赁合同》，约定xxx公司将位于深圳xxxx路x号xx商业广场“xxx·xxxx广场”的涉案商铺出租给刘峰源，后xxx公司将包括涉案商铺在内的商业广场出租权益转给宁远公司。刘峰源上诉称不认可xxx公司与宁远公司之间的转让。但是，宁远公司在诉讼中提交了租金、物业费、水电费收据，证明刘峰源已经向其交纳因使用涉案商铺而产生的费用。本院认为，刘峰源向宁远公司交纳租金、物业费、水电费的行为，表明其同意xxx公司与宁远公司之间就涉案商铺的权益转让。另外，根据本院调取的证据，深圳市龙华新区xx街道xx路x号建筑物，即涉案商铺所在的商业广场，系宁远公司申报历史遗留违法建筑。因此，本院认定宁远公司是本案适格原告。宁远公司未能提交涉案商业广场的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，其与刘峰源之间的《商铺租赁合同》应当认定无效。
关于刘峰源搬离涉案商铺时间的问题。刘峰源主张xx号、xx号及xx号铺位的搬离时间均是2013年12月31日，但其在原审答辩时称“宁远公司自2013年7月份左右开始所谓的外墙装修，时间长达一年之久，严重影响了xxx广场的正常经营”、“2014年开始双方实际履行的租金金额为商铺租赁合同租金的35%计算”、“鉴于2067、2068属于商铺明显位置，宁远公司要求刘峰源不搬离场位物品且不收取任何费用”，从其答辩内容来看，刘峰源在2014年仍在涉案商铺经营，而并非在其所主张的时间搬离涉案商铺。原审采信宁远公司的主张，认定xx号商铺搬离时间为2014年1月31日、xx号及xx号商铺搬离时间为2014年9月30日，处理正确。
关于房屋占有使用费和物业管理费的问题。原审判决参照合同约定的租金标准及双方实际履行情况，在第二年上浮10%的基础上五折计算房屋占有使用费，处理正确，本院予以维持。刘峰源使用了涉案商铺即应交纳相应的物业管理费，原审对此计算正确，本院予以维持。
关于电费的问题。2013年9月之前，刘峰源交纳的xx号商铺的月平均电费为698元，xx号及xx号商铺月平均电费为1626元，宁远公司在本案中主张的月平均电费不高于之前的月平均电费，原审对此予以支持，处理妥当，本院予以维持。
关于装修损失如何计算的问题。原审法院在诉讼中查看了xx号商铺，因出租给案外人使用，xx号商铺的装饰装修已经发生较大变化，无法进行损失评估，刘峰源应对其损失承担举证不能的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”刘峰源上诉主张xx号及xx号商铺的橱柜、衣柜等也应纳入装修残值评估中，但根据上述规定，橱柜、衣柜等并不属于形成附合的装饰，宁远公司也没有同意利用，因此，不宜列入评估范围。刘峰源主张地板系其安装，原审询问其支付装修地板费的时间和方式，刘峰源未能予以说明，故本院对刘峰源的主张不予采信。原审根据双方过错程度，分担现值损失，符合上述规定，处理正确。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2557元，由刘峰源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。