重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03374号
上诉人（原审原告）郑凯。
上诉人（原审原告）周友祥。
上诉人（原审原告）郑科良。
上诉人（原审原告）余小常。
上诉人（原审原告）张春元。
上诉人（原审原告）刘泽勇。
上诉人（原审原告）龚巨流。
上诉人（原审原告）陈绍清。
上诉人（原审原告）杨小雨。
委托代理人温江兰。
上述九上诉人的诉讼代表人郑凯。
上述九上诉人的诉讼代表人陈绍清。
被上诉人（原审被告）重庆利佰佳物业管理有限公司。
法定代表人秦光荣。
委托代理人唐建林。
上诉人郑凯、周友祥、郑科良、余小常、张春元、刘泽勇、龚巨流、陈绍清、杨小雨与被上诉人重庆利佰佳物业管理有限公司（以下简称利佰佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市江津区人民法院于2014年4月28日作出（2013）津法民初字第05976号民事判决。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，锦绣花园·尚城小区由重庆千帆房地产开发有限公司、重庆乐天房地产开发有限公司、重庆洛维房地产开发有限公司开发建设。2008年11月5日，上述三家房地产开发公司与利佰佳物业公司签订《锦绣花园·尚城前期服务合同》，约定利佰佳物业公司对锦绣花园·尚城提供前期物业管理服务。该合同第一条载明小区建筑总面积236955.90平方米。该合同第六条约定，物业服务收费选择包干制方式，标准为：1、物业管理费：0.60元／㎡。（以当地物价管理部门核定的标准为准）2、电梯费：（1）二层楼20元／户／月，（2）三层楼30元／户／月，（3）三层楼以上30元＋（N－3）×0.9／户／月。（N指住户的楼层数；如因电价上调此费用作相应变动）3、二次供水水费的收费标准为：每吨水加收费用0.69元电费。（如因电价上调此费用作相应变动）4、专项服务由业主或物业使用人与利佰佳物业公司协商定价，业主向利佰佳物业公司交纳物业服务费后，利佰佳物业公司按照合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余和亏损由利佰佳物业公司享有和承担。该合同对包干制解释为：物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税收和物业管理企业的利润。该合同第二十四条、第二十五条约定：合同期限为2008年6月1日起至2011年5月30日止；合同期限届满前一个月，业主大会未成立的，前述三家房地产开发公司与利佰佳物业公司应就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，应在合同期满后三个月内继续履行合同，前述三家房地产开发公司在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。
2011年6月1日，陈绍清等十九名业主以业主代表名义与利佰佳物业公司签订协议，约定在重庆市江津区发展和改革委员会作出关于收费标准的文件前，物业服务费按0.5元／㎡（原交0.6元／㎡者，利佰佳物业公司退0.1元／㎡），作出关于收费标准的文件之日起，按照批准的收费标准等。
重庆市江津区发展和改革委员会于2011年6月15日作出《关于锦绣花园小区前期物业管理服务收费标准的通知》（津发改委（2011）121号），该通知第二条对收费标准规定如下：（一）高层住宅物业服务费按每月每平方米0.45元、日常维修养护费按每月每平方米0.20元收取。（二）商业门面和住房改为经营用房（有烟感、喷淋设施），其物业管理服务收费按每月每平方米1.00元收取（含日常维修养护费40%）。（三）高层电梯费：如果第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计算。月票票价：（张／人）＝10元＋0.30元×（N－3），N为楼层数（按常住人口计算）。（四）特约服务计费：本着自愿原则，由双方协商议定。（五）应建立健全财务管理制度，每年将物业管理服务费收支情况向业主公布；物业共用部位、共用设备设施日常维修养护费实行专款专用，按栋建账，不得挪作它用，每年向业主公布，接受业主监督。该通知第三条对上述收费标准执行时间规定如下：本通知从2011年7月1日起执行。小区业主委员会成立后本通知自行作废，其物业服务收费标准由业主委员会与物业公司通过签订合同协商议定执行等。
2011年7月5日，陈绍清等十名业主以业主代表名义与利佰佳物业公司签订协议，约定双方继续履行2011年6月1日签订的协议。
2013年1月31日，重庆市江津区国土资源和房屋管理局、重庆市江津区鼎山街道办事处工作人员主持召开由利佰佳物业公司工作人员和陈绍清等九名业主参加的座谈会，达成如下协议：由利佰佳物业公司每年如实公布电梯费收支账目，接受业主监督，并按栋建账，专款专用等。
2013年6月6日，重庆市江津区发展和改革委员会针对部分小区业主反映物业管理服务收费存在问题而作出《关于锦绣花园小区业主信访件的回复》，其处理意见为：“（一）你们反映‘物业共有部位、共用设备设施日常维修养护费’未进行公示收支情况属实，我委和国土房管局责成物管公司按文件要求每年公示一次，接受业主监督。（二）你们反映‘电梯费的使用情况应该公示’。渝价（2004）778号文件规定：重庆市物业服务收费等级基准价格标准表中的日常维修养护费是用于除电梯外的物业共用部位、共用设备设施的维修支出，必须按栋建账，每年向业主公布一次。而没有明确电梯费需要公示使用情况，只是明确了电梯费使用范围。我们认为：物管公司收取电梯费必须保障电梯安全可靠的运行、日常维修及年检，保证广大业主正常适用。”
审理中，利佰佳物业公司出具了2010年至2012年电梯费收支情况说明，其中2010年余额为85681元，2011年余额为83318.30元，2012年余额为132186.80元。利佰佳物业公司未在物业服务费之外收取公共区域设备设施维修、维护费。现陈绍清等九人提起诉讼，主张其前述诉讼请求。
另查明，锦绣花园·尚城小区共有2400余户。陈绍清等九人系其中九户的业主。该小区的业主委员会尚在筹备中。利佰佳物业公司的物业管理企业资质等级为三级，前期物业服务合同期限届满后，利佰佳物业公司仍在继续向锦绣花园·尚城小区提供物业服务。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
关于电梯费和公共区域的设备设施维修、维护费余额的归属问题。物业服务收费一般有两种形式，一种是酬金制（在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担），一种是包干制（由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担）。本案中，无论前期物业服务合同、重庆市江津区发展和改革委员《关于锦绣花园小区前期物业管理服务收费标准的通知》，关于电梯费的表述均采取了包干制的形式，利佰佳物业公司所收取的电梯费，包括了物业服务成本、法定税收和物业管理企业的利润，即使电梯费在支出电梯运行电费、日常维修（小修）及保养费、年检费等之后存在剩余，该剩余也属于利佰佳物业公司的利润。利佰佳物业公司并未单独收取公共区域的设备设施维修、维护费，故不存在剩余问题。
关于利佰佳物业公司与重庆千帆房地产开发有限公司等三家开发商签订的前期物业服务合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条、第16条规定，强制性规定，区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”第三十二条第二款规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”原建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》第八条第三款规定：“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。”利佰佳物业公司的物业管理企业资质等级为三级，属超越资质等级承接物业管理业务，且未提供证据证明其系通过招投标的方式获聘，违反了行政法规对物业服务市场管理的相关规定。但是，违反行政法规并不必然导致合同无效。本案中，利佰佳物业公司违反的是行政法规、部门规章中关于物业服务企业选聘方式、物业服务企业资质管理制度的规定，属于管理性强制规定，应由相关行政管理部门按照《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》作出处理，但是，并不影响涉案前期物业服务合同的效力。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项，《物业管理条例》第二十四条第二款、第三十二条第二款、第四十一条、第五十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：“驳回原告郑凯、周友祥、郑科良、余小常、张春元、刘泽勇、龚巨流、陈绍清、杨小雨的诉讼请求。”案件受理费80元，由郑凯、周友祥、郑科良、余小常、张春元、刘泽勇、龚巨流、陈绍清、杨小雨负担。
郑凯、周友祥、郑科良、余小常、张春元、刘泽勇、龚巨流、陈绍清、杨小雨不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。一审、二审案件受理费由利佰佳物业公司负担。主要事实和理由：1、一审认定被上诉人未收取公共区域设备设施维修、维护费以及前期物业服务合同约定电梯费余额属被上诉人利润，系事实认定错误。2、前期物业服务合同是开发商与被上诉人恶意串通签订的，且该合同是格式合同，并未向业主告知和说明，一审法院仅适用《合同法》第52条第5项认定前期物业服务合同有效，属适用法律错误。
利佰佳物业公司答辩称，上诉人一审提出的一、二项诉讼请求涉及全体小区业主的利益，其不具有诉讼主体资格应当裁定驳回起诉。一审法院认定前期物业服务合同有效是正确的，但是认定被上诉人超越资质管理规定是错误的，涉案小区总建筑面积里住宅只有19万多平方米，商业2万多平方米，车库1万多平方米，其他用房3千多平方米，根据物业资质办法规定，三级资质可以接受住宅20万平方以下，非住宅5万平方以下，被上诉人并未超资质提供物业服务。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，上诉人提出一审法院错误认定被上诉人未收取公共区域设备设施维修、维护费，但上诉人提供的证据未能充分证明被上诉人收取了公共区域设备设施维修、维护费，故本院对该意见不予采纳。上诉人提出一审法院错误认定电梯费余额为被上诉人利润，根据前期物业服务合同的约定，前期物业服务合同明确载明物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税收和物业管理企业的利润。因此，被上诉人收取的物业服务费除去物业服务成本、法定税收，剩余的费用应当属于被上诉人的利润。一审法院据此认定电梯费余额为被上诉人的利润并无不当，本院予以认可。上诉人提出开发商与被上诉人订立的前期物业服务合同存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的情形，应当无效。且该合同是格式合同，合同内容未向全体业主告知说明，存在排除业主主要权利的内容，合同亦当无效。但上诉人未提供充分的证据证明上述观点成立，因此本院对该意见不予采纳。综上所述，郑凯、周友祥、郑科良、余小常、张春元、刘泽勇、龚巨流、陈绍清、杨小雨的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人郑凯、周友祥、郑科良、余小常、张春元、刘泽勇、龚巨流、陈绍清、杨小雨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓红
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 蒋 茜