辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终165号
上诉人（原审被告）：沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街38号。
法定代表人：谷鹏云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭皓，男，1989年6月11日出生，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人：郭薇，女，1990年7月13日出生，蒙古族。
被上诉人（原审原告）：李盈萱，女，1969年3月31日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王琦（李盈萱丈夫），男，1969年3月22日出生，汉族。
上诉人沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司（简称克莱斯特公司）因与被上诉人李盈萱商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初7746号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人克莱斯特公司的委托诉讼代理人彭皓、郭薇及被上诉人李盈萱的委托诉讼代理人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
克莱斯特公司上诉请求，1、撤销一审判决，改判驳回李盈萱的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由李盈萱承担。事实及理由：1、李盈萱主张的逾期办理房证违约金已超过诉讼时效。双方于2011年9月30日签订合同，李盈萱于当日办理了入住，合同约定在入住之日起730日内办理房屋所有权证，李盈萱于2016年1月5日起诉，已超过诉讼时效。2、克莱斯特公司在2012年7月已将涉案房屋抵押登记注销，没有办理房证是因为李盈萱受限购政策影响，直至2014年9月沈阳市房产局下发了关于解除住房限购的通知后，才符合办理合同备案的条件，而在2014年9月后，由于李盈萱不配合，才未能办理合同备案。
李盈萱辩称，克莱斯特公司应按照合同约定，从2011年9月30日起730天办理房屋所有权证，克莱斯特公司已超过约定期限，构成违约应承担违约责任。
李盈萱重审诉称，1、克莱斯特公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金，自2013年10月1日至实际履行之日，按已付房款日万分之一的标准计算；2、克莱斯特公司支付逾期办理房屋所有权证造成维修基金上调差额5539.32元；3、诉讼费由克莱斯特公司承担。
一审法院重审认定事实，2011年9月30日，李盈萱、克莱斯特公司签订《商品房买卖合同》。双方约定李盈萱购买由克莱斯特公司开发建设的、位于沈阳市皇姑区嘉陵江街*号商品房一处（建筑面积约160.56平方米，总价款847757元）。关于产权登记，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的出卖人继续协助办理；另附件四同时约定：“本合同约定的出卖人出售给买受人的商品房，在本合同签订之前，出卖人已将该房抵押。出卖人承诺自本合同签订之日起两年内负责办理完毕该房解除抵押手续，并为买受人办理产权登记手续，如出卖人未按规定时间办理完毕手续，则出卖人从逾期之日起按买受人已付房款的日万分之一赔偿买受人损失。”合同签订后，李盈萱已于2011年9月末前向克莱斯特公司支付全部购房款847757元，并办理入住。2012年7月30日，诉争房抵押被注销具备了办理合同备案的条件，但克莱斯特公司并未在双方约定的两年期限内为李盈萱办理产权登记手续。李盈萱、克莱斯特公司就违约事宜协商未果，李盈萱遂于2016年1月5日诉至沈阳市皇姑区人民法院。该院于2016年3月15日作出（2016）辽0105民初555号民事判决，判令李盈萱于判决生效之日后三十日内协助克莱斯特公司办理案涉房屋权属证书，同时驳回李盈萱、克莱斯特公司其他诉讼请求。判决后，李盈萱不服上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2016年5月3日作出[2016]辽01民终5428号民事判决，驳回上诉，维持原判。后，李盈萱依据该终审判决申请强制执行，沈阳市皇姑区人民法院执行员已经依据生效判决于2017年3月10日为李盈萱办理了产权登记手续。
一审法院重审认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案李盈萱、克莱斯特公司所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据各方当事人的诉辩及质证意见，本案的争议焦点应归纳为：1、克莱斯特公司未在合同约定的两年期限内为李盈萱办理产权登记手续是否构成违约；2、如果构成违约，承担违约责任的范围如何界定。
关于克莱斯特公司是否构成违约，一审法院重审认为，李盈萱、克莱斯特公司双方签订的《商品房买卖合同》附件四中明确约定：“出卖人承诺自本合同签订之日起两年内负责办理完毕该房解除抵押手续，并为买受人办理产权登记手续，如出卖人未按规定时间办理完毕手续，则出卖人从逾期之日起按买受人已付房款的日万分之一赔偿买受人损失。”该约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应受此约定的约束。李盈萱已经依据合同约定于2011年9月30前支付了全部购房款847757元，克莱斯特公司应该在签订合同起两年内，即2013年9月30日前为李盈萱办理案涉房屋的产权登记手续。但是，克莱斯特公司没有在约定的时间内履行上述办理产权登记手续的义务。涉案房屋是在2017年3月10日经沈阳市皇姑区人民法院强制执行程序办理的产权登记手续。显见，克莱斯特公司的行为构成违约，其应自2013年10月1日起，按每日84.7757元的标准向李盈萱支付违约金。庭审中，虽然克莱斯特公司辩称未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、没有及时办理房屋备案登记手续系因李盈萱内部对该房屋权属存在分歧、没有及时提交身份证等备案所需证件，但是克莱斯特公司对此并未举出充分的证据证明。故一审法院对克莱斯特公司的答辩意见不予采信。综上，对李盈萱诉请克莱斯特公司赔偿逾期办理房屋所有权证违约金（2013年10月1日至2017年3月9日）的诉讼请求，一审法院予以支持，即克莱斯特公司应向李盈萱支付违约金106393.5元(84.7757元×1255天)。
关于违约情形下，克莱斯特公司承担的违约责任的范围如何界定问题，李盈萱主张克莱斯特公司除了按合同约定支付违约金外，还应承担逾期办理房屋所有权证造成维修基金上调差额5539.32元。一审法院认为，李盈萱、克莱斯特公司双方在《商品房买卖合同》附件四中约定的“出卖人从逾期之日起按买受人已付房款的日万分之一赔偿买受人损失”就是对逾期办理产权登记手续给李盈萱造成损害的赔偿约定，如果事实上确实因逾期办证给李盈萱造成了维修基金上调的差额损失，那么，李盈萱亦应在“日万分之一”的损害赔偿中获得了足额的赔偿，不应另行向克莱斯特公司主张权利。且，虽李盈萱依相关政策缴纳调整之后的维修基金，但该笔费用的所属权仍属业主所有，只是用于对其物业房屋的所在公共部分维修所用。综上，对李盈萱诉请克莱斯特公司支付逾期办理房屋所有权证造成维修基金上调差额5539.32元的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司于判决生效之日起十日内向李盈萱支付逾期办理房屋所有权证的违约金106393.5元(84.7757元×1255天)；二、驳回李盈萱、沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司其他诉讼请求。案件受理费2539元，由克莱斯特公司承担2413元，李盈萱承担126元。
本院二审查明的事实与一审法院重审查明事实一致。
另查明，2018年2月23日沈阳市不动产登记中心出具的房屋电子登记（簿）查明证明显示，李盈萱名下所有的房屋有两处，登记时间分别为2017年5月4日和2017年1月7日。
本院认为，关于克莱斯特公司提出李盈萱主张逾期办证违约金已过诉讼时效的上诉主张，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，本案中，因克莱斯特公司原一审及一审法院重审中均未提出李盈萱主张逾期办证违约金已过诉讼时效的抗辩主张，现又未提供新证据证明李盈萱的请求权已过诉讼时效，故对于克莱斯特公司的该项上诉主张不予支持。
关于克莱斯特公司提出不应承担违约责任的上诉主张,本院认为，按照双方之间签订的《商品房买卖合同》附件4的约定，因克莱斯特公司逾期未为李盈萱办理房屋产权登记手续，已构成违约，故原审对此认定正确。关于克莱斯特公司提出的未为李盈萱办理房屋登记手续系因受限购政策影响且李盈萱不配合提供相关材料的上诉主张，本院认为，首先，克莱斯特公司作为卖方，在李盈萱向其购买商品房时，有向李盈萱告知商品房买卖的相关政策规定的义务，明确其购买涉案的商品房所应具备的政策要求的条件，并应要求购房人李盈萱提供符合购买条件的相关材料，而在本案中，无论是李盈萱购房当时还是其所购房屋上设定的抵押权解除之后，均无充分证据证明克莱斯特公司已经充分地履行了告知义务，明确地要求购房人李盈萱提供符合购房政策的相关材料，亦无充分证据证明李盈萱对办理房屋登记不予配合；其次，房屋登记机构提供的房屋电子登记查询证明显示，2017年之后李盈萱名下才在限购区域内有房屋登记记录，克莱斯特公司不能证明李盈萱在购买诉争房屋时不具备购买条件及受限购政策影响无法办理房屋所有权证；再者，按照克莱斯特公司回复12319建设事业热线服务中心的处理情况，该公司未给李盈萱办理房证系因李盈萱与物业公司存在纠纷，这亦与该公司的上诉主张陈述不一致，故原审判决克莱斯特公司向李盈萱支付逾期办理房屋所有权证的违约金并无不当。
综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，故依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
二审案件受理费1328元，由沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司承担。
审 判 长 王曌鋆
审 判 员 孙晓娟
审 判 员 徐 亮
二〇一八年二月二十六日
法官助理 权红霞
书 记 员 冷立皎
本案判决所依据的相关法律
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；