北京市第三中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）三中民提字第15698号
申请再审人（原审被告）：龚玺，男，1983年4月9日出生。
委托代理人：张蕊（龚玺之妻）。
委托代理人：王增辉，北京市国振律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：申××，男，1948年8月8日出生。
法定代理人：刘爱莲，女，1959年7月3日出生。
被申请人（原审被告）：北京首华物业管理有限公司，住所地北京市东城区沙滩银闸胡同32号。
法定代表人：李忠，董事长。
委托代理人：杨光，男。
被申请人（原审第三人）：申长剑，男，1976年1月29日出生。
申请再审人龚玺与被申请人申××、北京首华物业管理有限公司（以下简称：首华物业公司）、申长剑因合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院作出的（2014）朝民初字第25548号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月20日作出（2015）三中民申字第10652号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申长剑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。龚玺及其委托代理人张蕊、王增辉，申××之法定代理人刘爱莲，北京首华物业管理有限公司之委托代理人杨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
申××诉称：申××患有精神分裂症，刘爱莲是其监护人。位于朝阳区和平街×区×楼×单元×号房屋（以下简称和平街房屋）原为申××承租的公房。2010年11月，申××之子申长剑与龚玺商定以上述房屋与龚玺自称由其承租的位于朝阳区驼房营南里×号楼×单元×号房屋（以下简称驼房营房屋）进行置换。随后，申长剑带着申××和龚玺一起办理相关换房手续，并于2010年11月5日签订《换房协议书》。随后，龚玺与首华物业公司重新签订了承租合同，承租和平街房屋至今。但是，龚玺并非驼房营房屋的承租人，其在办理换房手续时提供的文件材料都是假的，因此，申××并未实际取得驼房营房屋的承租权，其合同目的无法实现。申××现在已经无家可归，故诉至法院，要求解除申××与龚玺、首华物业公司于2010年11月3日签订的《换房协议书》；要求判令将和平街房屋的承租人恢复为申××。
龚玺未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
首华物业公司辩称：我公司不认识龚玺。2010年11月11日，龚玺和申××带着写好的换房协议书到我公司处要求换房。在场人包括申××、申长剑、龚玺和龚玺的两个朋友。当时我公司工作人员当场询问申××换房是否是他的真实意思，并提醒他慎重考虑，申××说已经看过房了，没问题，其自愿换房。申××、龚玺当场各自亲笔书写了一份换房申请。我公司于当天将申××的原租赁合同收回，为新的承租人龚玺发了租赁合同。申××自己申请换房，其本人和其户口本上的在册人即申长剑均签了字，我公司也亲自询问了申××本人的意见，已经尽到了义务。如果申××、龚玺在办理换房手续时提供的材料有问题，应当由他们自行负责，不应当由我公司承担责任。如果法院依法认定换房协议应当解除，我公司同意将和平街房屋的承租人恢复为申××。
申长剑未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原审法院经审理查明：申××原为北京市朝阳区和平街×区×楼×单元×号房屋（即和平街房屋）的承租人，出租人为首华物业公司，租赁期限自2000年4月1日起。
2010年11月，申××与龚玺共同至首华物业公司处，要求以申××承租的和平街房屋与龚玺“承租”的位于北京市朝阳区驼房营南里×号楼×单元×号房屋（即驼房营房屋）进行交换。首华物业公司根据双方申请为双方办理了换房手续，将和平街房屋的承租人变更为龚玺。
现首华物业公司持有的上述换房资料（原件）主要包括：1、换房申请，内容为“朝阳区和平街×区×号楼×单元×号承租人申××因上下楼不便自愿与朝阳区驼房营南里×区×号×号承租人龚玺换房如在换后出现任何房屋纠纷责任自负。申请人申××。2010年十一月十一日同意父亲申××换房申长剑2010年11月11日。”（以上内容原文如此）2、换房申请，内容为“本人现住北京市朝阳区驼房营南里×承租人龚玺，自愿与朝阳区和平街×区×号楼×单元×号承租人申××换房，如在换房期间出现任何房屋纠纷责任自负。注（本人未婚）户口没在此处，此房屋没有任何户口。申请人：龚玺2010年11月11日）。”（以上内容原文如此）。3、证明，内容为“朝阳区驼房营南里×号楼×单元×号房，现由龚玺承租至今。经本单位核查无误，特此证明。北京市朝阳区房屋置换中心。2010年11月10日”，落款处印章为“北京市朝阳区房屋置换中心房屋置换专用章”。4、换房协议书，载明姓名为龚玺、申××，互换房屋地点分别为驼房营房屋、和平街房屋，落款日期为2010年11月3日，该协议书加盖有五枚印章，分别为“北京首华物业管理有限公司物业四处和平里物业站”、“普天科创实业有限公司房管专用章”、“北京市朝阳区房屋置换中心房屋置换专用章”（两枚）、“北京市朝阳区房屋置换中心房屋置换收费专用章”。申××主张上述材料1是由龚玺书写后由申××的儿子申长剑指示申××抄写的，当时申××是无民事行为能力人，该申请并不能体现申××的真实意思；材料2是龚玺本人所写；材料3、4都是龚玺提供的，印章都是伪造的。
审理中，案外人普天科创实业有限公司针对法院调查事项出具回函，内容为“经查找，我公司档案中没有编号为0004033号姓名为龚玺、申××的《换房协议书》、没有编号为00817号承租人为龚玺、申××的《公有住宅租赁合同》；我公司“普天科创实业有限公司房管专用章”于2010年1月5日刻章完成，《北京市公有住宅租赁合同》第3页所盖章早于刻章日期。2010年1月5日前，我公司房管章名称为“普天首信通信设备厂（集团）房管专用章”；2006年至今，有关公有住房租赁合同我公司未委托第三方管理；位于北京市朝阳区驼房营南里×号楼×单元×号房屋的所有权人是我公司，上述房屋自2006年8月24日起为空置房屋，自2010年年底至今的承租人是刘小萍，实际居住人是刘小萍”。
另查，申长剑为申××之子，其曾于2011年向法院提起申请撤销监护人之诉，法院于2011年11月10日出具（2011）朝民初字第34789号民事判决书，指定申长剑与刘爱莲为申××的监护人。
上述事实，有北京市公有住宅租赁合同、换房申请、证明、换房协议书、户口薄、民事判决书等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
原审法院经审理认为，申××自愿与龚玺达成换房协议并亲自办理了换房手续，现申××并无证据证明其在达成换房协议时并不具备完全的民事行为能力，故法院认定当事人之间的换房协议已经成立。但是，根据现有证据可以认定，龚玺并非其用以交换的驼房营房屋的合法权利人，其换房行为并未经过权利人和相关房屋产权单位的同意，因此，申××不能依据换房协议实际取得驼房营房屋的承租权，其合同目的无法实现。现申××要求解除合同的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。需要指出的是，交换房屋的主体是申××和龚玺，故申××将首华物业公司列为《换房协议书》的一方当事人缺乏充分依据。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现申××要求将和平街房屋的实际承租人恢复为其本人，首华物业公司也明确表示在法院依法认定换房协议应当解除的情况下同意将和平街房屋的承租人恢复为申××，故法院依法予以支持。龚玺、申长剑经法院合法传唤未到庭应诉，法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，该院判决：一、确认原告申××与被告龚玺于二○一○年十一月签订的《换房协议书》于本判决生效之日解除；二、被告龚玺于本判决生效后十五日内配合原告申××将北京市朝阳区和平街×区×楼×单元×号房屋的承租人恢复至原告申××名下，被告北京首华物业管理有限公司对此予以协助；三、驳回原告申××的其他诉讼请求。
龚玺申请再审称：1.本案应为房屋买卖合同纠纷，系通过房屋置换的形式清偿债务，且不存在合同解除的事由，因被申请人恶意隐瞒事实真相，原审认定事实错误。2.因被申请人恶意隐瞒申请人的联系方式和家庭住址导致法院无法送达相关诉讼文书，致使其缺席审判。3.被申请人的诉请与事实不符，也与常理有悖。4.我方的新证据（借款凭证和购房手续）足以推翻原审判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项、第（六）项、第（十）项之规定申请再审：请求法院依法再审（2012）朝民初字第25548号民事判决，并驳回对方的诉讼请求。
被申请人申××认为原判认定事实正确，送达程序并未违法，请求法院予以维持。
被申请人北京首华物业管理有限公司表示服从法院判决。
本院再审认为：原审法院在向龚玺邮寄送达开庭传票未果后，在没有查询及穷尽直接送达手段，即直接公告送达，违反适用公告送达程序的法定条件，其缺席审判违反法定程序。综上，原审法院的送达程序违反法律规定，剥夺了当事人的辩论权利。因此，依照《最高人民法院关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，本院裁定如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第25548号民事判决；
二、本案发回北京市朝阳区人民法院重审。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 赵 晖
代理审判员 李迎新
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 宋 睿