重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初6435号
原告中国光大银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区民族路168号地王广场，组织机构代码90285936-7。
负责人崔敏奎，该分行行长。
委托代理人韩勇，北京盈科（重庆）律师事务所律师。
委托代理人周懿，北京盈科（重庆）律师事务所律师。
被告何蓉，女，1970年5月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
被告罗乾龙，男，1993年5月5日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦30层07至12、15、16号，统一社会信用代码915001075520438506。
法定代表人廖嘉宁，该公司总经理。
委托代理人黄金炤，该公司员工。
原告中国光大银行股份有限公司重庆分行（以下简称“光大银行重庆分行”）诉被告何蓉、被告罗乾龙、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（以下简称“恒大君鑫公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宁担任审判长，与人民陪审员杨明建、王敬东组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员杨婷担任法庭记录。原告光大银行重庆分行的委托代理人韩勇、被告何蓉、被告罗乾龙、被告恒大君鑫公司的委托代理人黄金炤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光大银行重庆分行诉称，2013年11月20日，光大银行重庆分行与何蓉、罗乾龙、恒大君鑫公司签订《个人贷款合同（抵押、保证)》，约定光大银行重庆分行向何蓉提供个人住房按揭贷款67万元，贷款期限120个月，从2013年11月27日至2023年11月27日止，首期执行利率按年利率6.55%计收，分120期等额还本付息的还款方式偿还贷款本息；何蓉未按时足额还款，光大银行重庆分行有权宣布所有贷出的贷款立即到期；逾期还款按合同约定贷款执行利率上浮30%计收罚息等。同日，光大银行重庆分行与何蓉、罗乾龙、恒大君鑫公司签订《重庆市预购商品房抵押合同》，约定何蓉、罗乾龙以其所有的位于重庆市九龙坡区华福大道北段XX号XX幢XX号房屋为本次贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押登记手续。后光大银行重庆分行于2013年11月27日向何蓉发放了贷款本金67万元。现该笔借款何蓉多次逾期，且经光大银行重庆分行多次催收，已超过4期未归还借款，属严重违约。光大银行重庆分行为维护其合法权益，故诉至法院请求判令：1、何蓉立即归还借款本金594766.23元，并支付截至2015年10月27日的借款利息15202.44元、罚息及复利47.07元，合计610015.74元；2、何蓉支付自2015年10月28日起至贷款本息付清之日止，以未归还的贷款本金594766.23元为基数按贷款执行利率上浮30%计算的罚息，以未支付的利息15202.44元为基数按贷款执行利率上浮30%计算的复利；3、何蓉支付光大银行重庆分行为实现本案债权产生的律师费4796.75元；4、恒大君鑫公司对以上全部债务承担连带保证责任；5、光大银行重庆分行对何蓉、罗乾龙所有的位于重庆市九龙坡区华福大道北段XX号XX幢XX号房屋享有优先受偿权。
被告何蓉辩称，光大银行重庆分行陈述的借款情况属实，对欠款金额无异议。何蓉之前都按期足额还款，从2015年开始生意状况不好，资金困难，才没有还款。现无力按照原合同的约定还款。请求法院依法判决。
被告罗乾龙辩称，何蓉与罗乾龙是母子关系，何蓉借款购买的房屋登记的是罗乾龙与何蓉共同所有，各占50%产权。请求法院依法判决。
被告恒大君鑫公司辩称，光大银行重庆分行的债权应由何蓉与罗乾龙共同清偿，恒大君鑫公司仅对借款本息承担补充清偿责任。恒大君鑫公司未收到宣布贷款提前到期的通知，光大银行重庆分行直接起诉产生的诉讼费、律师费属于扩大的损失，不应由恒大君鑫公司承担。房屋尚未办理产权证及抵押登记，光大银行重庆分行无权享有优先受偿权。
经审理查明，光大银行重庆分行（贷款人）与何蓉（借款人、抵押人）、罗乾龙（抵押人）、恒大君鑫公司（保证人）签订《个人贷款合同（抵押、保证)》，约定光大银行重庆分行向何蓉发放个人住房按揭贷款67万元；贷款期限120个月，贷款借据对贷款期限的实际起始日与实际到期日另有约定的，以贷款借据中的约定为准；贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%执行，首期执行贷款年利率为6.55%，如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行；借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止，逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调；借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等），并按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息；贷款人有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利；本合同项下的全部贷款采用抵押担保方式，抵押人同意将重庆市九龙坡区华福大道北段XX号XX幢XX号房屋为借款人在本合同项下的贷款向贷款人提供抵押；抵押担保的范围包括本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用；保证人自愿为借款人在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证；保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下实现担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项；如借款人未按本合同的约定履行其还款义务，贷款人无需事先向借款人或其他任何第三人提出付款要求或对借款人或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁或采取任何其他措施以实现债权，即可直接要求保证人履行其在本合同项下的保证责任，如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行使其他担保权利；本合同项下所设立的保证担保独立于贷款人为本合同项下贷款所取得的任何其他担保，并不受任何其他担保的影响。
嗣后，光大银行重庆分行与何蓉、罗乾龙、恒大君鑫公司签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定何蓉、罗乾龙以其预购的位于重庆市九龙坡区华福大道北段XX号XX幢XX号房屋向光大银行重庆分行提供抵押担保；在领取《房屋所有权证》之前，如何蓉、罗乾龙不按期清偿债务，恒大君鑫公司保证代何蓉、罗乾龙履行该项义务，若恒大君鑫公司履行该项义务后，可按有关规定处分抵押物。该房屋于2013年11月25日办理了重庆市土地房屋预告登记证明，该证明上载明预告登记抵押权利人：光大银行重庆分行，预告登记义务人：何蓉、罗乾龙，房地产坐落地：九龙坡区华福大道北段XX号XX幢XX号，预告登记业务种类：预购商品房抵押权。
2013年11月27日，光大银行重庆分行向何蓉发放了67万元贷款。贷款借据上载明：借款金额67万元，首期执行贷款年利率6.55%，贷款发放日2013年11月27日，贷款到期日2023年11月27日。之后，何蓉未按照合同约定按时偿还借款本息，截至2015年10月27日，何蓉尚欠借款本金594766.23元，利息15202.44元、罚息及复利47.07元。
嗣后，光大银行重庆分行与北京盈科（重庆）律师事务所签订《委托代理合同》及《个案委托代理合同》，约定：光大银行重庆分行委托北京盈科（重庆）律师事务所代理包括何蓉个案在内的清收不良贷款的诉讼，并支付何蓉个案律师费4796.75元。
另查明，何蓉贷款所购的位于重庆市九龙坡区华福大道北段XX号XX幢XX号房屋目前尚未取得《房屋所有权证》。
上述事实，有《个人贷款合同（抵押、保证）》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、贷款借据、还款明细表、《委托代理合同》、发票等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，光大银行重庆分行与何蓉、罗乾龙、恒大君鑫公司签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》系各方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。光大银行重庆分行按约发放了贷款后，何蓉未按约还款，其行为已构成违约，光大银行重庆分行有权按照合同约定宣布合同项下全部借款提前到期，要求何蓉立即偿还全部借款本息，并按照借款合同约定计收罚息及复利。
关于光大银行重庆分行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题，本案中何蓉、罗乾龙以其所购商品房为光大银行重庆分行设定抵押权，双方虽签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，但由于何蓉、罗乾龙对抵押房屋尚未取得产权证并完成实现物权的登记，在未办理房屋抵押权登记之前，光大银行重庆分行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对何蓉、罗乾龙抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对何蓉、罗乾龙抵押房屋的处分，但并非对何蓉、罗乾龙抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告光大银行重庆分行要求对何蓉、罗乾龙购买的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对光大银行重庆分行要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉请不予支持。
关于光大银行重庆分行要求恒大君鑫公司对何蓉的债务承担连带清偿责任的问题，在《个人贷款合同（抵押、保证）》中，恒大君鑫公司作为保证人，自愿为何蓉的贷款提供阶段性连带责任保证，其保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下实现担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等），并约定本合同项下所设立的保证担保独立于贷款人为本合同项下贷款所取得的任何其他担保，且不受任何其他担保的影响。贷款人行使本合同项下的权利前无需首先执行其持有的任何其他担保，也无需首先采取其他救济措施。另在《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中约定在领取《房屋所有权证》之前，如何蓉不能按期清偿债务，恒大君鑫公司保证代何蓉履行该项义务。现何蓉未按合同约定还款，恒大君鑫公司也未办理《房屋所有权证》并交付光大银行重庆分行，恒大君鑫公司应当按照合同约定承担保证责任。故光大银行重庆分行要求恒大君鑫公司对何蓉的债务承担连带保证责任，理由正当，应予支持。恒大君鑫公司关于只承担补充清偿责任，以及只对主债务本息承担担保责任，不对诉讼费、律师费承担担保责任的辩称均与合同约定不符，本院依法不予采信。
关于光大银行重庆分行诉请的律师费问题，本院认为，《个人贷款合同（抵押、保证）》约定，借款人未按时足额还款，贷款人有权要求借款人立即偿还全部借款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等），光大银行重庆分行也实际支付了律师费，故其要求何蓉承担所支付的律师费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告何蓉自本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司重庆分行偿还借款本金594766.23元及截至2015年10月27日的利息15202.44元、罚息及复利47.07元，并支付自2015年10月28日起至借款本息付清之日止，以未归还的借款本金594766.23元为基数按照合同约定的贷款执行利率上浮30%计算的罚息，及以未支付的利息15202.44元为基数按照合同约定的贷款执行利率上浮30%计算的复利；
二、被告何蓉自本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司重庆分行支付律师代理费4796.75元；
三、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对被告何蓉的上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国光大银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9900元，保全费3770元，合计13670元，由被告何蓉负担，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 李 宁
人民陪审员 杨明建
人民陪审员 王敬东
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 杨 婷