上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初12551号
原告：上海奉贤区金汇镇农工商联合社，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：钱勤观，总经理。
委托诉讼代理人：徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董婉馨，上海徐卫红律师事务所律师。
被告：上海雁晨实业有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：唐春辉，总经理。
委托诉讼代理人：顾爱珍，上海市金钟律师事务所律师。
原告上海奉贤区金汇镇农工商联合社诉被告上海雁晨实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月20日、8月9日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐卫红、被告的委托诉讼代理人顾爱珍两次庭审均到庭参加了诉讼，原告的委托诉讼代理人董婉馨第一次庭审到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同、被告退还租赁标的物；2、被告支付租金暂估900万(自2013年3月1日起至2016年12月1日止，免租期3个月)。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求中要求被告退还租赁标的物部分，对第2项诉讼请求明确为从2013年3月1日起至2016年11月30日止，按照合同约定租金标准的0.844倍计取租金949.5万元，主张900万元，其余部分放弃。事实和理由：原、被告双方于2013年2月22日签订了一份房屋租赁合同，租赁标的物为产权属原告的坐落于奉贤区金钱公路XXX号房屋，建筑面积16677.86平方米。合同约定租期从2013年3月1日起至2023年2月28日止。被告自合同签订起至今未向原告支付过租金，原告多次催讨未果。被告承租后，于2013年2月27日转租给汇欢广场有限公司，负责人阮某某。该市场由汇欢广场招商，落户商户约50户。因汇欢广场拖欠被告租金，通过法院诉讼，于2016年5月判决部分确认合同无效，部分解除租赁关系；租金304万元。判决后次承租人即弃市场而去，由原告管理市场。鉴于消防安全问题，奉贤区人民政府于2016年8月核发责令金汇镇汇欢广场停产停业的批复。为了消除消防安全隐患，原告多次和被告协商市场关闭事宜，涉及商户租金和押金退赔问题不能达成一致意见。原告为了公共利益，于2017年2月之前，垫付清理商户的费用清理商户，目前市场已经关闭。被告拖欠租金至今未付，已构成严重违约，为保护原告的合法权益，故提起诉讼。
被告辩称，系争租赁房屋，总面积为16677.86平方米，有证面积7186平米，其土地性质是集体土地，房地产权证到期日为2013年3月11日，合同起租日为2013年3月1日，有证面积只有10天有效期。所以，合同是无效合同，无效后的使用费虽然参照租金，但被告直至2016年8月31日才收到原告租金催讨公函，根据诉讼时效规定，被告应付租金从2015年9月1日起算；原告已于2016年6月1日接管租赁物，所以租金应计算至2016年5月31日止。双方签订租赁合同后，被告立即进行转租，但发现房屋是违章建筑，工商和消防一直未通过，被告要求原告配合解决未果，租赁的用途无法达到合同目的，故使用费或者租金应打对折以下。被告向次承租人诉讼也是应原告要求，其目的是为了让次承租人搬离，原告曾向被告表态不再向被告主张租金，故不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审查认定事实如下：2013年2月22日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于奉贤区金汇镇金建8组的房屋租赁给被告，房屋建筑面积16677.86平方米(其中有证面积7186.06平方米)，租赁仅作2.5产业使用；租赁期限为10年，从2013年3月1日起至2023年2月28日止；前三年年租金为300万元，第四年起每三年递增8%，第一年免租期3个月；合同签订时一次性现金支付3个月租金，每3个月支付一次租金，先付后租；合同第七条还约定，被告未按照约定付清房屋租赁费的，原告可以终止合同，收回房屋。合同签订后，原告将房屋交付被告。
2013年2月27日，被告即将承租房屋转租给案外人阮某某。2015年4月17日，被告以阮某某未付租金为由向本院提起诉讼。本院于2016年5月31日作出(2015)奉民三(民)初字第1911号民事判决，判决转租合同部分无效，部分有效，有效部分解除。
原、被告双方签订合同后，被告未向原告支付任何租金，为此原告于2016年8月31日向被告送达公函，要求被告支付所欠租金。但被告仍未支付，以致涉讼。
另查明，讼争房屋有证面积为7186.06平方米，其余9491.8平方米既未取得房地产权证，又未取得建设工程规划许可证。
庭审中，原告自认从2016年11月底实际掌握讼争房屋。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本案讼争房屋16677.86平方米中，涉及有产证7186.06平方米房屋的租赁合同应属有效，其余部分房屋没有产证及建设工程规划许可证，应属无效。关于有效部分，合同约定被告未按约定付清租赁费的，原告可终止合同(实为解除合同)，被告从承租开始从未支付过租金，原告已享有合同单方解除权，故原告解除合同之有效部分的诉请，于法有据，本院予以支持。
合同有效部分，被告应支付租金；合同无效部分，被告应支付房屋占有使用费。被告提出诉讼时效抗辩，于法有据，故本院支持自2015年9月1日起的租金和占有使用费。至于计算租金和占有使用费的截止点，被告认为原告自2016年6月1日已接管租赁物，原告则认为该时间仅是对市场进行管理，实际掌握讼争房屋系2016年11月底，对此，被告未能提供证据证实其观点，故本院采纳原告的意见，确认租金和占有使用费计算至2016年11月30日止。对于被告提出租金标准应打对折以下的意见，本院认为因原告交付的有产证的租赁房屋，使用期限于房屋租赁合同签订的第二个月即期满，对被告的使用造成了一定的影响，故本院酌情对租金、占有使用费予以调整，采纳原告提出以合同约定租金标准的0.844倍计取的意见。综上，本院认定被告应付原告自2015年9月1日起至2016年11月30日止的租金及占有使用费316.5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定判决如下：
一、确认原告上海奉贤区金汇镇农工商联合社与被告上海雁晨实业有限公司于2013年2月22日签订的涉及没有产证及建设工程规划许可证9491.8平方米的《房屋租赁合同》无效；
二、解除原告上海奉贤区金汇镇农工商联合社与被告上海雁晨实业有限公司于2013年2月22日签订的涉及有证7186.06平方米房屋的《房屋租赁合同》；
三、被告上海雁晨实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉贤区金汇镇农工商联合社房屋租金、占有使用费人民币3,165,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币74,800元，减半收取计人民币37,400元，由原告上海奉贤区金汇镇农工商联合社负担人民币24,310元；由被告上海雁晨实业有限公司负担人民币13,090元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张劲松
二〇一七年八月二十五日
书记员 姜 鹰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。