山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终7008号
上诉人（原审原告）：李季先。
被上诉人（原审被告）：保利（青岛）实业有限公司。
法定代表人：邢巍，总经理。
委托诉讼代理人：刘琦，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章评，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
上诉人李季先与被上诉人保利（青岛）实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李季先及被上诉人保利（青岛）实业有限公司的委托诉讼代理人刘琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李季先上诉请求：1、请求二审法院依法撤销山东省青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初331号民事判决，依法发回重审或改判；2、一、二审诉讼费用由保利（青岛）实业有限公司承担。事实与理由：1、双方当事人之间签订商品房预售合同系真实意思表示，应属合法有效，保利（青岛）实业有限公司未按照相关法律、法规、规章、规范性文件及合同约定的时间、条件交付房屋，不存在法定或约定的免责事由，已构成严重违约。2、一审法院断章取义歪曲相关证据，对争议焦点把握不准，案件基本事实认定错误。一审法院以李季先收到交房通知书的日期作为“房屋交付日期”的认定缺乏法律依据与合同依据，事实认定错误。3、一审法院严重违反法定程序，严重侵害李季先的辩护权等诉讼权利，诉讼程序严重不公。
保利（青岛）实业有限公司辩称：1、保利（青岛）实业有限公司在合同约定交房日期前具备交房条件，且已通知李季先，因李季先原因导致的未能按期接收房屋的责任由李季先自行承担。2、李季先以可能存在的合同解除权受到影响为由拒绝接收房屋的理由显然强词夺理。首先，房屋的交付条件与合同解除条件完全是两个不同的法律行为，不能以可能存在的合同解除权的行使作为交房的前提条件。其次，合同条款表明，李季先可以在《房屋交接书》签署前或收房前行使合同解除权，即使在收房前没有确认面积差，签署《房屋交接书》前面积差超出3％，仍可解除合同。第三，实际本案实测面积与合同约定面积差不足1平方米，远低于3％，李季先以小概率事件的可能出现为由，拒绝按照合同约定履行，不但自身损失由其本人承担，还应按照合同约定向保利（青岛）实业有限公司承担违约责任。3、保利（青岛）实业有限公司在一审中提交的本案中该栋x号楼的其他业主收房情况，也证明保利（青岛）实业有限公司在合同约定期前具备交房条件。
李季先向一审法院起诉请求：一审法院判令保利（青岛）实业有限公司支付李季先自2012年11月1日至2013年12月31日逾期交房的违约金344227.82元。
一审法院认定事实：2010年11月26日李季先与保利（青岛）实业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定李季先向保利（青岛）实业有限公司购买青岛市嘉定路x号保利里院里x号楼x单元x户房屋，房屋建筑面积140.85平方米，总房款暂定为1716847元；保利（青岛）实业有限公司应于2012年10月31日前将房屋交付李季先，房屋的交付条件为通过单体楼竣工验收且李季先按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务；如保利（青岛）实业有限公司未在约定期限内向李季先交付房屋，应当向李季先支付违约金，违约金按已支付房价款的日万分之三计算，逾期超过六十天的，保利（青岛）实业有限公司应按李季先已付房价款的日万分之五向李季先支付违约金；房屋交付的标准为李季先签署《收楼确认书》；在保利（青岛）实业有限公司取得房地产权属证明后九十日内，由李季先、保利（青岛）实业有限公司双方签署《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件等。合同补充条款第四条第一项约定，李季先办理收房手续的内容包括签署《收楼确认书》、支付房款及各类费用，房款包括实测面积差价款，如李季先未按约定付清上述款项，则保利（青岛）实业有限公司有权顺延办理交房手续的时间。补充条款第五条约定，因实测绘报告主管部门备案时间有可能晚于合同约定的交房时间，故李季先同意保利（青岛）实业有限公司在交房时无义务出示最终的实测绘报告，但可要求保利（青岛）实业有限公司提供有关实测面积的资料，该实测面积的资料不作为房屋交付的必备文件，也不作为李季先收房的前提条件，李季先不得以保利（青岛）实业有限公司未提供实测绘报告为由要求保利（青岛）实业有限公司承担延期交房责任，也不得以此拒绝办理收房手续，否则视为因李季先的原因未能按期交付房屋。上述合同签订后，李季先按照合同约定履行了向保利（青岛）实业有限公司支付购房款的义务。
青岛市公安局四方分局嘉兴路派出所出具的证明显示，涉案房屋所属楼座的图纸楼号为7号楼。青岛市城市建设档案馆出具的《青岛市建设工程竣工验收备案证》（青建竣备字2012247号）显示，青岛市嘉定路x号保利里院里项目x号楼的竣工验收时间为2012年10月22日。
保利（青岛）实业有限公司提交EMS快递详情单，用以证明保利（青岛）实业有限公司在涉案房屋具备交付条件后向李季先发出业主收楼指南，通知李季先收房。该快递详情单上仅显示收寄时间为2012年，未显示月份、日期。李季先称于2012年11月收到保利（青岛）实业有限公司发出的交房通知。经一审法院询问李季先未在交房通知确定的时间收房的具体原因，李季先称：保利（青岛）实业有限公司当时跟李季先讲房屋面积与合同约定的面积不一致，需要补交一块面积差价，但保利（青岛）实业有限公司当时又无法提供面积实测表，确认不了面积差及差价款，如果李季先签署了收房确认书，就等于放弃了因面积误差过大而主张解除合同的权利，因此李季先就没有签署收房确认书。对此保利（青岛）实业有限公司称：房屋交接的时候不存在向李季先收取房屋差价款的事实，根据合同第五条约定，并非接收房屋后李季先不能行使合同解除权，而是办理房屋交接书时不能再行使，房屋交接书是在办理房屋权属登记之前由双方进行签署，因此李季先所述与事实不符。
一审法院认为，李季先、保利（青岛）实业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。保利（青岛）实业有限公司提交的邮件详情单未显示向李季先邮寄交房通知的具体日期，李季先自认于2012年11月7日收到交房通知、前往办理交房手续，一审法院对李季先所述事实予以采纳。自2012年11月1日至2012年11月7日期间迟延交付房屋的责任在保利（青岛）实业有限公司，保利（青岛）实业有限公司应当向李季先承担违约责任。根据双方合同约定，保利（青岛）实业有限公司应向李季先支付违约金3605.38元（1716847元×0.0003/天×7天）。
李季先前往办理收房手续时涉案房屋已通过竣工验收，具备了合同约定的交付条件，根据李季先自述的未收房原因及合同补充条款第五条之约定，一审法院认定李季先未在2012年11月7日接收房屋系其自身原因所致，自2012年11月7日之后涉案房屋未能交付的责任在李季先。李季先要求保利（青岛）实业有限公司承担2012年11月7日之后的违约责任没有事实和法律依据，对李季先该部分诉讼请求一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十、第一百一十四条之规定，判决：一、保利（青岛）实业有限公司于判决生效之日起十日内支付李季先自2012年11月1日至2012年11月7日期间的迟延交房违约金3605.38元；二、驳回李季先的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6463元，李季先负担6395.3元，保利（青岛）实业有限公司负担67.7元。
本院二审中，李季先提交住宅质量保证书一份，上载明涉案小区于2012年10月31日通过综合验收。另查明，涉案房屋存在面积差不足一平米，李季先已经在2014年9月3日支付面积差价款并接收房屋交付。本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为：双方当事人签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定予以履行。根据双方在合同中的约定，涉案房屋的交付条件为通过单体楼竣工验收且李季先按约定付清了全部房款。根据保利（青岛）实业有限公司提交的青岛市建设工程竣工验收备案证记载，涉案房屋的竣工验收日期为2012年10月22日，虽然李季先提交的住宅质量保证书所记载的综合验收时间为2012年10月30日，但住宅质量保证书系保利（实业）有限公司向李季先出具的，青岛市建设工程竣工验收备案证则是行政机关审批登记后的备案材料，因此，本院采信青岛市建设工程竣工验收备案证所记载的竣工验收时间，认定涉案工程的竣工验收时间为2012年10月22日。李季先在一审中自认于2012年11月7日收到交房通知，其收到通知时涉案房屋已经符合合同约定的交付条件，但保利（青岛）实业有限公司向其发出交房通知的日期晚于合同约定的2012年10月31日，因此，一审法院认定保利（青岛）实业有限公司存在逾期交房行为，应向李季先支付2012年11月1日至2012年11月7日的逾期交房违约金，并无不当，本院予以确认。李季先主张合同约定交付的条件还包含李季先需按约定付清全部房款，但因涉案房屋存在面积差价，其基于面积差价享有合同解除权。对此，本院认为，涉案房屋虽然存在面积差价，但是否以及何时向李季先主张面积差价系保利（青岛）实业有限公司享有的合同权利，从双方的举证看，没有有效证据证明保利（青岛）实业有限公司在通知交房时向李季先主张房屋面积差价或证明保利（青岛）实业有限公司曾以存在房屋面积差价为由而拒绝向李季先交付房屋，而李季先亦未因存在房屋面积差价而主张或行使过合同解除权。因此，李季先以存在房屋面积差价并以其享有解除权为由，拒绝接受房屋，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，李季先的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6463元，由上诉人李季先负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 杨保国
代理审判员 马 喆
二〇一六年九月五日
书 记 员 于国英
书 记 员 王庆光