南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0602民初字第2394号
原告南通中南世纪城物业管理有限公司（统一社会信用代码913206027786901887），住所地南通市桃园路8号中南世纪城内。
法定代表人蔡凯宁，总经理。
委托代理人欧云峰（特别授权），南通中南世纪城物业管理有限公司员工。
被告卞宗涛，男，1954年9月14日生，汉族，住崇川区。
委托代理人卞华（被告卞宗涛之子），男，1982年11月5日生，汉族，住崇川区。
原告南通中南世纪城物业管理有限公司与被告卞宗涛物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法由审判员陆栋梁适用适用小额诉讼程序独任审判，于2016年7月8日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人欧云峰及被告的委托代理人卞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南通中南世纪城物业管理有限公司诉称，2013年5月8日，原、被告双方就中南世纪花城16幢1502室房屋签订《前期物业管理服务协议》，约定被告于每年的1月1日前按建筑面积每月每平方米1.6元全额支付全年度物业管理服务费2597.76元；逾期则按每日千分之一交纳违约金。原告按约提供了物业服务，但自2014年1月1日起，被告未再缴纳物业管理服务费。原告多次催收，被告一直拖欠不付。请求判令被告向原告支付2014年至2016年的物业管理服务费7793.28元；请求判令被告承担从2014年1月1日起至实际给付之日止按每日千分之一计算的逾期付款违约金。
被告卞宗涛辩称，原告提供的物业服务不到位，具体情形如下：1、2013年收房后，被告即发现案涉房屋有多处质量问题，但物业公司未能尽责，造成房屋未能及时整修，有些地方还没有修理，严重耽误了被告家的装修进度，造成业主损失；2、2014年，案涉房屋客厅印水造成墙纸发霉、墙面涂层脱落，物业公司没有落实维修，最后仅是上门铲除了发霉的墙纸，并未对墙体和墙纸进行处理，更没有检查和处理事发原因；3、烧饭的时间点，厨房间烟道就有其他住家的油烟味漫过来；4、主卧的卫生间有异臭味，可能是因为下水管道没有及时清理，虽经多次反映，但物业公司没有解决；5、物业公司未及时公布物业管理服务费用收支账目；6、物业公司占用公共部位建停车场；7、房产公司占用会所进行销售，物业公司不予管理；8、16号楼14-15层的楼梯间墙体破损，报修2年仍未得到维修；9、物业公司没有按照协议要求于每年度向业主进行满意度征询；10、16号楼1单元入门口处存在土地裸露问题，绿化养护不力；11、电梯经常存在问题，检修不及时；12、房产商售楼时的广告标注的物业费收费标准为1.2元每月每平方米，不是物业协议中约定的1.6元每月每平方米；13、协议中约定不允许举办任何形式的广告宣传活动，但在电梯里面有广告铺设，广告收入也没有公示。综上，不同意缴纳物业费。
经审理查明：2013年5月8日，被告卞宗涛与原告南通中南世纪城物业管理有限公司签订《中南世纪花城前期物业管理服务协议》，委托原告为其所购的中南世纪花城16幢1502室房产提供物业管理服务,期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。合同中，双方就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、专项维修资金的和管理与使用、保险、广告牌设置及权益、其他约定事项、违约责任等进行了详细约定。其中，物业服务费用约定为：被告按其住宅建筑面积135.3平方米，以每月每平方米1.6元的标准，于每年1月1日前全额缴纳全年度物业管理服务费；业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。原告遂为中南世纪花城提供物业管理服务至今，被告卞宗涛拖欠自2014年1月1日起的物业管理服务费拒不缴纳。原告追索无果，遂向本院提起诉讼。
诉讼中，原告针对被告提出的物业服务不到位的情形答复如下：对于情形1，被告提出的房屋质量问题已经及时向房产商反映，房产商亦已来人进行修理；对于情形2，经铲掉墙纸检查，发现客厅印水系装修不当造成，不属于物业维修范围；对于情形3、烟道串味问题与物业公司职责无关；对于情形4、原告聘请专业的疏通公司定期疏通管道，被告主卧卫生间异味与管道是否疏通无关；对于情形5、原告表示将在2016年底起公示物业管理服务费用收支；对于情形6、原告并未在公共部位建停车场，是业主自行停车，为了加强管理，已经着手逐步封闭上述区域；对于情形7、会所不属于物业用房，原告无权管理会所的使用；对于情形8、不清楚被告2年前就已报修的情况，原告对于报修有电话录音记录，小问题一周内维修，大问题一个月之内维修，但对于被告提及的楼道的维修一般是集中处理；对于情形9，原告每年都请第三方进行满意度调查；对于情形10、原告对绿化养护是到位的，但是楼道门口往来人员多，踩踏严重，故而造成土地裸露；对于情形11、原告对电梯每半个月保养一次，有检修记录；对于情形12、原告物业收费价格在物价局有备案，被告在2013年5月按7折缴纳的物业费也是按1.6元每月每平方为基数的。
此外，被告在诉讼中对其提出的原告物业服务中不到位的13种情形，仅对第1、8、10项情形，提供手机照片佐证；对其余各项情形，均未有任何举证。
以上事实，有当事人提供的《中南世纪花城前期物业管理服务协议》、收楼保修单、物业费收款收据、照片及当事人陈述等有关证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，原告作为小区的物业管理服务单位与被告签订的《中南世纪花城前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告依照约定提供了物业服务，被告卞宗涛作为业主享受了原告提供的物业管理服务，应依双方的约定交纳物业管理服务费。被告2014年1月1日至今未付物业管理服务费，其行为已构成违约行为，故原告要求被告给付物业管理服务费7793.28元（135.3×1.6×12×3）的请求，本院予以支持。
被告在未提出法定免责事由的情况下拒交物业费，已经构成违约，应当依约定向原告支付违约金。但是，违约金依法不得过分高于被告违约给原告造成的损失。在原告未举证证明被告违约给其造成的损失的情况下，本院酌定逾期付款违约金标准按逾期每日万分之五计。原告要求被告依约定自2014年1月1日起至实际给付之日止按日千分之一计付逾期付款违约金超出了上述标准，本院按上述酌定标准来支持原告对逾期违约金的诉请，超出的部分本院予以驳回。
根据谁主张谁举证的原则，被告对其辩称主张负有举证责任。被告其在辩称中所提出的原告物业服务不到位的13种情形中，第1、8、10项有被告提供的手机照片佐证。但是，第1项情形属房屋质量问题，不属物业服务范畴，而且原告已就此问题已向房产商进行了反馈；第8项情形所反映的楼梯间墙体破损情况，双方为两年前是否就已申请维修有争议，但均未有进一步举证，本院无法据此归责于原告没有及时启动维修程序。鉴于照片反映的情况属实，原告应尽快着手对楼梯间破损墙体进行维修；对于第10项情形，原告的解释合乎情理，被告据此主张原告绿化养护工作不力，显属片面，本院不予采信。至于被告在辩称提及出的原告物业服务不到位的其他项情形，其在诉讼中未提供任何证据予以佐证。其中：第2项情形，双方对客厅印水成因有争议，但均未进一步举证，本院无法确认此问题是否属物业服务范围，更无法据此归责于原告怠于履行物业服务义务；第3项情形，烟道串问题与物业服务职责的履行无关，本案中不予理涉；第4项情形，被告亦不能判断其成因是否是原告不及时疏通管道造成，本院亦难以据此归责于原告怠于履行物业服务义务；第5、9项情形，公示物业费收支情况和对业主进行满意度调查非属物业合同的实质性义务，据此论断原告物业服务工作不到位，进而相应扣减物业费价款，显然牵强，本院不予采信。第5、11、13项情形，原告未予确认，被告亦未能举证证实，本院不予采信；。第7项情形，双方没有均举证证明会所是否事属物业用房，故本院无法判断原告对会所有无管理权限，亦无法据此归责原告对会所不履行管理之职；。第12项情形，从物业协议约定和被告交费情况来，均是按1.6每月每平方米计算物业费的，被告主张应按1.2每月每平方米计算物业费，没有证据支持，本院不予以采信。综上，本院不采信被告的辩称主张。
小区物业服务的投入很大程度上依赖小区全体业主物业费用的及时缴纳。物业服务的对象的概括性决定了未缴纳物业费用的业主并不妨碍其继续享受物业服务，这样势必影响缴费业主的缴费意愿，使其对公平性产生质疑。长此以往，物业服务投入必将难以为继，最终损害的是小区全体业主的利益。同时，物业公司也应当与业主保持常态沟通，及时反馈、收集业主提出的意见、问题，不断改善物业服务。希冀通过物业公司与业主之间的良性互动，使小区的物业服务环境迈入良性轨道。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，之规定，判决如下:
一、被告卞宗涛于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通中南世纪城物业管理有限公司中南世纪花城16幢1502室2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费人民币7793.28元。
二、被告卞宗涛于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通中南世纪城物业管理有限公司逾期支付物业管理服务费的违约金（以全年物业服务费2597.76为基数，分别从2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月1日起，按每日万分之五计算至实际支付之日止）。
三、驳回原告南通中南世纪城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币38元（已减半），由原告南通中南世纪城物业管理有限公司负担人民币5.59元，被告卞宗涛负担人民币32.41元（此款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并与原告结清）。
本判决为终审判决。
审判员 陆栋梁
二〇一六年八月三日
书记员 李 展
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳