福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0104民初3508号原告：马十妹，女，1979年10月9日出生，汉族，住福建省福清市。原告：潘森炎，男，1981年1月30日出生，汉族，住闽侯县委托诉讼代理人:邹禄彬、黄晓敏，福建元一律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：薛一通、邱星，男，系公司职员。原告马十妹、潘森炎与被告福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院原审于2015年10月17日作出（2015）仓民初字第3676号民事判决。被告泰禾公司不服，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2017年4月25日作出（2015）榕民终字第5469号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄晓敏，被告委托诉讼代理人薛一通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马十妹、潘森炎向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾公司立即向马十妹、潘森炎交付经竣工验收合格和消防验收合格的房屋，并将办理所售房屋权属登记须由出卖人提供的资料交付马十妹、潘森炎；2.判令泰禾公司按已付房款日万分之二向马十妹、潘森炎支付未在2013年2月28日前交付经竣工验收合格和消防验收合格房屋的违约金（自2013年3月1日起计算至泰禾公司实际交付验收合格房屋之日止）；3.判令诉讼费用由泰禾公司承担。诉讼过程中马十妹、潘森炎变更诉讼请求为：1.认定泰禾公司虚构讼争房屋已符合交付条件事实诱骗其接收未经验收合格的房屋构成商业欺诈，判令泰禾公司就违反法律禁止性规定将未经验收合格房屋交付使用的违法行为向相关行政机关主动报告，并向公众和马十妹、潘森炎公开道歉；2.判令泰禾公司立即交付经竣工及消防验收合格的房屋并将办理权属登记须由泰禾公司提供的资料交付马十妹、潘森炎；3.判令泰禾公司按买受人拒绝接收不符合交付条件房屋的责任方式，加倍支付欺诈交付赔偿金（按已付房款日万分之二标准自合同约定交付日即2013年9月1日计至讼争房竣工及消防验收合格之日止）；4.判令本案诉讼费用由泰禾公司承担。事实和理由：马十妹、潘森炎与泰禾公司于2010年10月16日签订《商品房买卖合同》，约定马十妹、潘森炎以总价款818272元向泰禾公司购买位于福建省福州市××街道××大道××号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第A7#楼301单元房。双方同日还签署了《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《合同补充协议》等多份文件。依据《商品房买卖合同》约定，泰禾公司应于2013年2月28日前将经竣工验收合格和消防验收合格的房屋交付马十妹、潘森炎，并在交付后60日内办理房屋权属初始登记及向马十妹、潘森炎交付办理权属登记需由其提供的资料。《商品房买卖合同》另对房屋交付期限、交付条件、办证期限及违约责任等作出了约定。关于逾期办证的违约责任，泰禾公司以格式条款的形式在合同中约定，因其原因致马十妹、潘森炎不能在房屋交付后90日内取得房屋产权证的，其自逾期之日起每日按马十妹、潘森炎已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向马十妹、潘森炎支付违约金；但对马十妹、潘森炎未在其通知办理产权证三个月内办理并取得产权证的，却约定每逾期一日按购房总价的万分之三向其支付违约金。《商品房买卖合同》及相关文件签订后，马十妹、潘森炎依约履行了付款义务，泰禾公司虽于合同约定的期限内交付了房屋，但经事后调查证实，泰禾公司所交付房屋至今未经过竣工验收和消防验收，依法、依约均不具备交付条件。不仅如此，因泰禾公司未及时办理所售房屋的产权初始登记并向马十妹、潘森炎交付办理房屋权属证书需由其提供的资料，致马十妹、潘森炎至今无法取得产权证。泰禾公司上述行为已构成严重违约，应当承担违约责任。同时，泰禾公司在《商品房买卖合同》中约定有关免除其责任的条款依法应认定无效，其应参照合同补充协议中有关马十妹、潘森炎违约责任承担约定的标准承担违约责任。泰禾公司辩称，马十妹、潘森炎诉请其向行政机关主动报告属于行政诉讼审理范围，非本案民事诉讼审理范围，应予以驳回。马十妹、潘森炎诉请其予以公开道歉，但本案系金钱赔付合同纠纷，非人身权、人格权侵权纠纷，倘若其确有违约，予以金钱赔偿便足以弥补马十妹、潘森炎损失，不应再加重其责任而要求予以赔礼道歉。讼争房屋已通过竣工及消防验收，并早已交付马十妹、潘森炎，马十妹、潘森炎亦已接收并实际使用。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，其已依约如期向马十妹、潘森炎交付了商品房，马十妹、潘森炎亦签署了房屋交接单并领取房屋钥匙，商品房已事实交付，且商品房交付系事实行为，无有效无效、欺诈与否问题。马十妹、潘森炎既已接收房屋，其便无须赔付逾期交房违约金。另，2017年7月28日，讼争房屋已可办理产权证，其亦于此日通知业主办证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：马十妹、潘森炎提供的《福建省新建商品住宅质量保证书》第三条及《商品房交付通知书》中内容表明泰禾公司告知讼争房产已于2011年12月25日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收合格。而泰禾公司提供的2011年12月25日福建省房屋建筑工程竣工验收报告加盖有建设、勘察、设计、施工、监理单位等相关单位的公章，记载金山生活区八期南片泰禾红峪A7#楼工程竣工验收合格，同意交付使用，表明A7#楼工程已进行单体验收，其内容与《福建省新建商品住宅质量保证书》及《商品房交付通知书》中的表述相一致，故马十妹、潘森炎主张泰禾公司交付时存在欺诈行为依据不足，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马十妹、潘森炎（买受人）与泰禾公司（出卖人）于2010年10月16日签订《商品房买卖合同》，约定：马十妹、潘森炎购买由泰禾公司开发建设的坐落福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）第A7#楼301单元房，购房总价款为818272元。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应于2013年2月28日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人；如果在规定日期内未达至上述条件，双方同意按“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”的第1种方式处理。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定，双方协商同意选择[1]”：[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人等。马十妹、潘森炎已依约支付全部购房款，并于2013年9月15日实际接收了房屋。2016年8月31日，讼争泰禾红峪A3#-A6#、A7#-A14#楼及地下室建设工程综合评定工程消防验收合格。讼争房于2017年7月6日办理了产权初始登记。本院认为，泰禾公司作为建设单位，在交付商品房过程中违反法律强制性规定之情况属行政管理范畴，应由相应行政机关予以处理，马十妹、潘森炎诉请泰禾公司就违反法律强制性规定交付讼争房屋之行为向相关行政机关主动报告不属于民事诉讼受案范围，故马十妹、潘森炎诉请泰禾公司向公众和其本人公开道歉，于法无据，本院不予支持。马十妹、潘森炎主张泰禾公司虚构事实诱骗其接收未经验收合格房屋构成商业欺诈依据不足，本院亦不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。即在当事人之间不存在另有约定情形下，房屋转移占有即应认定为交付使用，逾期交房违约金的计算应截至实际交付之日，而不论是否符合交付条件。本案《商品房买卖合同》约定讼争房屋交付时间为2013年2月28日前，但此时讼争房屋尚未通过消防验收，且泰禾公司于2013年9月15日才向马十妹、潘森炎实际交付房屋，泰禾公司已逾期交房200天，应当按照合同第九条约定承担逾期交房违约责任，即以已付房款818272元为基数，以每日万分之二标准支付逾期交房违约金32731元（818272元×0.02%×200天）。本案讼争的泰禾红峪A3#-A6#、A7#-A14#楼及地下室建设工程于2016年8月31日才被综合评定工程消防验收合格，泰禾公司于2013年9月15日交付讼争房时明知该工程尚未通过消防验收，却未向业主明示，导致业主在不知情情况下接收讼争房，违反公平交易原则，故泰禾公司应对其瑕疵交房行为承担过错责任，本院酌定泰禾公司赔偿马十妹、潘森炎瑕疵交房赔偿金10000元。本案《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。马十妹、潘森炎于2013年9月15日实际接收讼争房，至2013年11月15日已交付使用满60日，而讼争房至2017年7月6日才办理产权初始登记，且泰禾公司未能举证证明已将讼争房产权初始登记等办理权属登记需由其提供的资料交付马十妹、潘森炎，故马十妹、潘森炎诉请泰禾公司向其交付办理权属登记需由泰禾公司提供的资料，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向马十妹、潘森炎支付逾期交房违约金32731元及瑕疵交房赔偿金10000元；二、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料交付马十妹、潘森炎；三、驳回马十妹、潘森炎的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6681元，由马十妹、潘森炎负担5885元，福州泰禾房地产开发有限公司负担796元。福州泰禾房地产开发有限公司负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  刘文玲人民陪审员  胡榕芳人民陪审员  伍建英二〇一七年十月十六日书 记 员  宋一旻附一：本民事判决书引用的主要法律条款1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法(?javascript:SLC(4274,0)?)的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”