广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3269号
上诉人（原审被告）：广东和生投资有限公司，住所地。
法定代表人：刘升明，职务：董事长。
委托代理人：胡春东，广东同福律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘洪川，男，汉族，1976年2月2日出生，身份证住址山东省曲阜市，现住广东省广州市白云区。
委托代理人：朱晓明，广东永惠忠律师事务所律师。
委托代理人：林哲芳，广东永惠忠律师事务所实习律师。
原审被告：刘升明，男，汉族，1983年8月12日出生，身份证住址湖北省通城县。
委托代理人：胡春东，广东同福律师事务所律师。
上诉人广东和生投资有限公司（以下简称和生公司）因与被上诉人刘洪川、原审被告刘升明租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月28日，刘洪川（乙方）与和生公司（甲方，甲方签约代表：刘升明）签订《物业租赁合同》，约定乙方承租甲方违位于新广从公路东平段西侧一至九层物业（以下简称涉案物业），套内面积为10000平方米，租赁期限自2013年2月19日起至2031年5月30日止。若实际交付日期与约定日期不一致的，以实际交付日期为起租日。本合同签订且乙方向甲方足额支付押金后，甲方即将综合楼交付给乙方，交付后的前6个月免租金，供乙方装修。2、本合同签订后，乙方需在15日内支付甲方三押壹租合计752400元，租金250800元，水电押金共计100000元。正常租期期满之日，甲方应将全额押金无息原数退还乙方。
2013年2月19日，和生公司将涉案房屋交付给刘洪川。刘洪川共向和生公司支付三个月押金752400元、一个月租金250800元、水电押金100000元。2013年8月5日，刘洪川被和生公司的上一手出租人强制清场退出。刘洪川在诉讼中曾向有关部门查询涉案房屋的规划报建情况，答复显示无查询到该房屋的规划报建验收手续。当事人无提供证据证明涉案房屋已办理规划报建手续。
刘洪川于2013年11月向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、确认其与和生公司于2013年1月28日签订的《物业租赁合同》、2013年1月31日签订的《补充协议》无效；2、和生公司返还其已付押金752400元、一个月租金250800元、水电押金100000元，合计1103200元；3、和生公司赔偿因租赁合同无效造成其的工程设计费损失385000元、工人工资损失24711.61元；4、刘升明对上述诉讼请求第2、3项承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费由被告承担。
原审诉讼中，刘洪川为证明已付装修设计费160000元，提供了以下证据证明：1、《工程委托设计合同书》1份（该合同甲方的签名无法辨认，合同乙方为星艺公司）及网上银行电子回单2张各50000元；2、《白云区弘蜂国际大厦室内及外立面装饰工程设计合同》及设计图、请款函、网上银行电子回单1张60000元；3、刘洪川户口簿及结婚证、广州弘蜂皮具有限公司（以下简称弘蜂公司）营业执照及工商登记资料。被告对证据3真实性无异议，对其他证据均不予认可。刘洪川为证明其已付保安工资24711.61元，提供了以下证据：弘蜂公司的应聘人员登记表、入职须知、员工身份证。被告对上述证据均不予认可。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋无办理规划报建手续，故刘洪川与和生公司签订的《物业租赁合同》、《补充协议》依法为无效合同。合同无效，应当相互返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。参照《物业租赁合同》所约定的6个月装修免租期，至刘洪川退场之日仍在免租期内（2013年2月19日交付房屋、2013年8月5日退场），且刘洪川亦无经营获益，故上述期间不应计付房屋占有使用费，刘洪川已付的第一个月租金应予返还。综上，刘洪川请求判决和生公司退回三个月押金752400元、一个月租金250800元、水电押金100000元合理合法，予以支持。和生公司作为出租方应当提供合法租赁物，刘洪川作为承租方在签约前应对租赁物的合法性负有谨慎审查义务，所以租赁双方对于合同无效均有过错，原审法院认定过错比例各占50%。
关于刘洪川主张的设计费、保安工资损失的诉讼请求。刘洪川已提供设计合同、银行转账单、工商登记资料、结婚证、员工应聘资料等证据证明。虽然设计合同、付款人、弘蜂公司资料等并非刘洪川本人，但弘蜂公司的法定代表人徐海红是刘洪川妻子，银行转账单中的付款人徐韶乾是弘蜂公司的股东，所以上述款项往来与本案有关联性。从常理分析，和生公司已于2013年2月19日交付房屋给刘洪川，合同亦明确约定刘洪川有6个月装修免租期，故刘洪川进行装修准备也是合符情理。故在和生公司未提供相反证据的情况下，原审法院认为上述证据可以相互印证，形成证据链证明刘洪川为装修涉案房屋已实际支出设计费160000元、保安工资24711.61元属实（刘洪川提供的工人工资银行转账单共计为27561.61元，刘洪川计算有误，以刘洪川实际主张的金额为准）。故和生公司应当承担刘洪川上述各项损失的50%，即赔偿刘洪川装修设计费损失80000元、工人工资损失12355.5元。刘洪川的设计费余款尚未支付，即该损失未实际发生，故其主张设计费损失现按385000元认定的意见依据不足，对刘洪川主张的超出部分的费用，不予支持，依法予以驳回。合同无效，不存在违约及合同解除的问题，故和生公司以因刘洪川违约导致合同自动解除为由，拒绝退款及赔偿的抗辩理由不成立，不予采纳。
关于刘洪川要求刘升明承担连带清偿责任的诉讼请求。涉案《物业租赁合同》与《担保合同》是主合同与从合同关系，主合同无效，从合同依法无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八条规定：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一”。担保人刘升明是和生公司的法定的代表人，应当清楚涉案房屋有无办理规划报建情况，所以合法合同无效刘升明显然存在过错，故根据上述法律规定，刘升明应就和生公司对刘洪川债务不能清偿部分的三分之一承担补充清偿责任。刘洪川要求刘升明承担连带清偿责任无法律依据，不予采纳。
因合同无效双方均有过错，故确认合同无效的受理费100元由双方各负担一半。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2014年5月28日作出判决：一、刘洪川与和生公司签订的《物业租赁合同》无效。二、在本判决生效之日起五日内，和生公司向刘洪川返还三个月押金752400元、一个月租金250800元、水电押金100000元，以上合计1103200元。三、在本判决生效之日起五日内，和生公司赔偿刘洪川装修设计费损失80000元、工人工资损失12355.5元。四、刘升明对上述判决第二、三项和生公司不能清偿部分的三分之一承担补充清偿责任。五、驳回刘洪川的其他诉讼请求。本案受理费18416元，由刘洪川负担2706元，和生公司负担15610元，刘升明承担100元。
判后，上诉人和生公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、和生公司与刘洪川签订的《物业租赁合同》因故无效，刘洪川签订过程存在完全过错，应当承担完全过错责任，理应承担已经使用物业的租金及因此给自身造成的损失。1、原审法院认定，刘洪川退场之日仍在免租期内，且刘洪川无经营收益为由不应该承担租金是错误的认定。第一，《物业租赁合同》认定无效，则《物业租赁合同》除解决争议的条款外其他条款均无效，也即不存在6个月免租期的问题；第二，刘洪川有无经营收益是其自身原因或者自身意志决定，能因此作为免除其应当承担义务的依据；第三，该租赁合同签订后，和生公司严格依照该租赁合同按时将该物业交付给刘洪川使用。刘洪川实际控制和使用该物业至2013年8月05日，实际使用物业5个月有余，刘洪川应当承担实际使用物业的租金。2、原审法院认定和生公司作为出租方应当提供合法租赁物，刘洪川作为承租方在签订前应该对租赁物的合法性负有谨慎审查义务，所以租赁双方对于合同无效均有过错，认定双方过错比例各占50%是错误的认定。二、刘洪川罗列的工程设计费用和工人工资损失是与本案无关联的第三人的损失，根据合同的相对性，不应由和生公司承担，原审法院认定事实不清，适用法律错误，应当撤销原审判决第三项。1、刘洪川罗列的工程设计费用是与刘洪川及本案无关联性的第三人的损失，不应当由和生公司承担。2、刘洪川罗列的工人工资损失24711.67元，该人工工资是弘蜂公司聘请的工人工资，属于第三方的雇佣为第三方工作的人工费用，根据合同的相对性，第三方的损失不能作为刘洪川的损失。原审法院将该项损失，直接关联为刘洪川违背了《中华人民共和国劳动合同法》之宗旨，适用法律错误。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，依法改判或者发回重审；2、本案诉讼费用由刘洪川承担。
被上诉人刘洪川答辩称：第一，和生公司出租未经规划报建的建筑物并签订《物业租赁合同》，存在主要过错。《物业租赁合同》第四条约定甲方保证所租赁物业符合法规和政策，并为乙方提供正常经营使用的相关合法资料。该合同附件3证明文件清单中，和生公司具有出示土地及物业使用相关合法证件的义务。基于以上条款，我方在签订合同时完全相信和生公司所保证的内容，以为涉案物业为合法建筑，故签订合同。和生公司明知涉案物业是违章建筑，依然保证涉案物业有合法证件，及承诺可以出示合法证件，存在恶意隐瞒物业未经规划、验收的事实。和生公司对此具有主要过错，应负全部责任。第二，因租赁物业不具有合法性质，我方因此未实际使用涉案物业，故无需支付房屋使用费。另和生公司也知道涉案物业不能立即使用，原审判决参考合同关于免租期的约定，对房屋使用费不予支持是正确的。第三，我方因信赖物业租赁合同可履行而产生的损失应该获得赔偿。我方与和生公司签订合同以后，就为妻子开办了弘蜂公司使用该场地进行策划装修，故委托有关设计公司对涉案物业进行装修设计，更使用弘蜂公司名义聘请保安维护物业安全。对于工程设计费的损失，我方提供的证据《工程委托设计合同书》的甲方签字人为我本人。相关网上银行电子回单显示，我妻子为付款人，收款人是上述合同书乙方签约代表毛征平。另一份《白云区弘蜂国际大厦室内和外立面装饰工程设计合同》的甲方签字人为我本人，当时委托岳父徐昭乾支付了工程设计费，收款人陈林东为该合同的乙方签约代表。关于工人工资的损失，由于当时用工的紧张关系，我方用弘蜂公司名义招聘了三名保安对涉案场地安全进行维护，其工资是我方委托岳父徐昭乾支付的。以上损失已经实际发生，我方要求和生公司赔偿合情合理。
原审被告刘升明述称同意和生公司的上诉请求。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，刘洪川向本院提交了其妻子徐海红的工商银行账户历史明细清单，拟证明徐海红于2013年4月18日、7月3日各支出设计费5万元。和生公司对该证据的真实性予以确认。刘洪川另提交了弘蜂公司出具的证明，内容为刘洪川实际支付了涉案物业的工程设计费160000元及三名门卫保安的工资报酬24711.61元，该司并未向刘洪川支付上述费用，现该司同意上述工程设计费及工人工资由刘洪川主张、收取及享有。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋无办理规划报建手续，原审法院认定刘洪川与和生公司签订的《物业租赁合同》、《补充协议》为无效合同并无不当。合同无效，应当相互返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。刘洪川共向和生公司支付了三个月押金752400元、一个月租金250800元及水电押金100000元，其要求和生公司退回上述款项合理合法，原审予以支持并无不当。关于和生公司二审提出因《物业租赁合同》无效，合同关于6个月免租期的约定也无效，故刘洪川应承担相应租金的主张。本院认为，涉案《物业租赁合同》约定交付后的前6个月免租金，供乙方装修。该合同虽为无效，但上述关于免租期的约定为双方签约时的真实意思表示。由于刘洪川退场之日仍在免租期内，且刘洪川亦无经营获益，故上述期间不应计付房屋占有使用费。
关于合同无效造成损失的过错认定问题。和生公司作为出租方负有提供合法租赁物的义务，其在明知涉案物业未办理规划报建手续的情况下，仍将该房屋出租给刘洪川使用，其对合同被确认无效本应负有主要过错。刘洪川作为承租人在签约前未对租赁物的合法性谨慎审查核实，其对此亦负有一定的过错。现原审法院认定双方过错比例各占50%，鉴于刘洪川未对此提出上诉，本院予以认可。
关于和生公司应承担的赔偿金额问题。本案证据显示刘洪川承租装修涉案物业作为其妻子担任法定代表人的弘蜂公司办公所用，弘蜂公司亦出具了证明表示同意相关工程设计费及工人工资由刘洪川主张、收取及享有，故本院对此予以采纳。依据刘洪川提交的设计合同、银行转账单、工商登记资料、员工应聘资料等证据，原审法院认定刘洪川为装修涉案房屋已实际支出设计费160000元、保安工资24711.61元并无不当，本院予以确认。故和生公司应当承担上述各项损失的50%，即赔偿刘洪川装修设计费损失80000元、工人工资损失12355.5元。
综上所述，和生公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费15560元，由上诉人广东和生投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年十月九日
书记员 仪文娟