上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初12888号
原告（反诉被告）：上海超镖精密五金有限公司。
法定代表人：付丽，总经理。
委托诉讼代理人：郭士钢，男，在上海超镖精密五金有限公司工作。
委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。
被告（反诉原告）：上海青浦隆兴橡塑五金厂。
法定代表人：庞文亮，厂长。
委托诉讼代理人：曹震，男，在上海青浦隆兴橡塑五金厂工作。
委托诉讼代理人：陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。
原告上海超镖精密五金有限公司与被告上海青浦隆兴橡塑五金厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法适用简易程序。被告在提交答辩状期间提起反诉，本院依法受理。本案于2016年12月20日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李庆林（后被撤销代理权）、郭士钢、被告委托诉讼代理人曹震、陈玉龙到庭参加诉讼。本案于2017年2月23日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李庆春、郭士钢、被告委托诉讼代理人曹震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海超镖精密五金有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告动迁款人民币1,000,000元（暂估）。事实与理由：2013年9月23日，原、被告签订《租房协议》，约定原告向被告租赁位于青浦区赵巷镇沪青平公路2933弄X号约650平方米的厂房，租期三年（自2013年10月1日起至2016年9月30日），每三个月支付一次，每次支付27,500元，须提前一周支付，租房保证金10,000元已支付；原告在被告处另自建180平方米的厂房，自2016年10月1日起需支付租金，按时价酌情商量，如原告提前解约，所建厂房归被告所有。2015年4月1日，原告又与被告签署《厂房租赁合同》1份，租赁被告一个290平方米的车间，年租金70,000元（2016年4月1日起租金每年72,000元），租期3年（自2015年4月1日起至2018年3月31日止）。2016年5月，原告承租厂房遭遇动迁，原、被告多次就动迁补偿事宜进行协商，但一直不能协商一致，被告隐瞒动迁协议及评估报告。
审理中，原告变更诉讼请求为：被告返还押金20,000元；关于原告装修及建房损失，不要求在本案中处理，待被告与相关部门签订搬迁安置补偿协议后再主张。
被告上海青浦隆兴橡塑五金厂辩称，双方签订租赁合同是事实，但系争厂房均是未经合法审批手续建造的，被列入198减量化项目，2016年三四月份确实对厂房及附属设施、装修进行过评估，但是因为与包括原告在内的几家租客就补偿事宜一直达不成协议，如今时隔一年，赵巷镇动迁办公室说可能不签协议了，要进行强制拆违了。原告租赁的650平方米厂房租期已经届满，要求原告腾退。另外原告自建厂房，约定面积是180平方米，实际面积不清楚，但是合同到期后，厂房自动归房东所有，该厂房是原告的关联企业上海标竿金属制品有限公司于2008年建造的，故原、被告约定自2016年10月1日起支付租金，原告无权主张权益。确认收到原告交付的押金20,000元（每份合同各10,000元）。
被告上海青浦隆兴橡塑五金厂向本院提出反诉请求：1、解除双方于2015年4月1日签订的《厂房租赁合同》（面积约290平方米）；2、反诉被告立即腾退位于青浦区赵巷镇X号的厂房三间（面积分别为650平方米、180平方米、290平方米）；3、反诉被告支付自2016年7月1日起至2016年9月30日止的租金45,500元（其中650平方米的厂房，按每年110,000元的标准计算，290平方米的厂房，按每年72,000元的标准计算）；4、反诉被告支付房屋使用费（其中650平方米的厂房，按每年110,000元的标准自2016年10月1日起计算至实际腾退之日止；290平方米的厂房，按每年72,000元的标准，自2016年10月1日起计算至实际腾退之日止）。事实理由：双方约定先租后用，其中650平方米的厂房，租期自2013年10月1日起至2016年9月30日止，租金每年110,000元，每3个月支付一次计27,500元，需提前一周支付；自建的180平方米厂房，自2016年10月1日起支付;290平方米的厂房,租期自2015年4月1日起至2018年3月31日止，首年租金70,000元，后两年年租金为72,000元，每季度支付一次，须提前15天支付。但反诉被告仅支付了2016年6月30日以前的租金，之后的租金至今未付。2016年9月16日，被告委托律师出具律师函，要求原告腾退厂房、付清租金，但原告不予理睬。
原告上海超镖精密五金有限公司针对反诉辩称，不同意反诉诉请，2016年4月底至5月初，被告签订了补偿协议，但不同意给原告补偿，所以原告还在系争厂房中，但实际上已经无法正常经营，因为随时都有可能搬走。租金确实支付到2016年6月30日。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
本院认为：原告和被告之间针对未经合法审批手续建造的厂房签订房屋租赁合同，违反法律法规禁止性规定，应为无效。故对被告要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告应立即腾退厂房，被告应归还押金。关于被告要求按双方约定的租金标准计算房屋使用费，于法有据，故对被告该项反诉请求，本院予以支持，并对两项请求合并计算。原告称无法正常使用厂房，但未提供相关凭证，本院不予采信。关于原告的装修和建房损失，因原、被告对合同无效均有过错。应按过错分别承担损失，但因本案厂房涉及198减量化项目，可能获得拆房补偿，原告不要求在本案中处理，留待被告与相关行政部门协商补偿费用后再主张，故本院对此不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海超镖精密五金有限公司与被告（反诉原告）上海青浦隆兴橡塑五金厂于2013年9月23日、2015年4月1日分别签订的厂房租赁合同均无效；
二、被告（反诉原告）上海青浦隆兴橡塑五金厂应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）上海超镖精密五金有限公司押金20,000元；
三、原告（反诉被告）上海超镖精密五金有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区沪青平公路2933弄88号内的面积分别为650平方米、290平方米、180平方米的三幢厂房；
四、原告（反诉被告）上海超镖精密五金有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海青浦隆兴橡塑五金厂房屋使用费（650平方米厂房，按每年110,000元的标准，自2016年7月1日起计算至实际腾退之日止；290平方米厂房，按每年72,000元的标准，自2016年7月1日起计算至实际腾退之日止）；
五、驳回被告（反诉原告）上海青浦隆兴橡塑五金厂其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费300元，减半收取计150元，由被告上海青浦隆兴橡塑五金厂负担。反诉受理费937.50元，减半收取计468.75元，由原告上海超镖精密五金有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈菊芳
二〇一七年三月六日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。