广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第2557号
原告（反诉被告）：韦晓龙。
委托代理人：王溪蔓，广西同望律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周舟。
委托代理人：黄春，广西广盟律师事务所律师。
第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地：南宁市青秀区。
法定代表人：梁锡伟，董事长。
委托代理人：邓菊，广西辉煌置业咨询服务有限公司职员。
原告（反诉被告）韦晓龙诉被告（反诉原告）周舟及第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称“辉煌置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月10日立案受理后，依法指定审判员独任审理，并于2013年12月4日第一次公开开庭进行了审理，案件转为普通程序后，依法组成合议庭，又于2014年3月3日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韦晓龙的委托代理人王溪蔓、被告（反诉原告）周舟的委托代理人黄春、第三人辉煌置业公司的委托代理人邓菊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告韦晓龙诉称：2013年4月2日，韦晓龙、周舟和辉煌置业公司签订了《房屋买卖合约》，约定韦晓龙将位于南宁市青秀区越秀路7号倚林佳园8号楼1单元某号房转让给周舟，成交价为1660000元，双方委托辉煌置业公司办理房屋交易手续。周舟向韦晓龙支付了定金50000元、垫资解押款900000元和交易过户手续受理后的部分房款500000元。房屋交易过户手续完成后，周舟强烈要求提前交房，在辉煌置业公司的撮合下，三方同意提前交房且周舟须在交房的同日付清尾款210000元。于是韦晓龙委托辉煌置业公司于2013年5月29日提前将房屋交付给周舟。因提前交房，致使韦晓龙租赁房屋居住而产生租金损失29700元。但至今为止，周舟仍未能依约将尾款付清，已严重损害了韦晓龙的合法权益，故韦晓龙向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、周舟向韦晓龙支付房款210000元；二、周舟向韦晓龙支付违约金56700元（违约金计算：以210000元为基数，从2013年6月1日起按每日千分之三计付至本案生效判决确定的履行期最后一日止，暂计至2013年9月1日，以后另行计算）；三、本案的诉讼费用由周舟负担。
本诉被告周舟辩称：一、周舟对尚欠韦晓龙房款余额210000元没有异议，但韦晓龙主张提前交房造成租金损失不是事实，且与本案无关。二、合同约定的交房时间是在周舟向韦晓龙付清房款之日交房，但韦晓龙在周舟尚未付清房款的情况下就交付了房屋，应视为双方在履行过程中用实际行动变更了交房时间，那么购房全款的交付时间当然也要变更。三、交房后，周舟发现韦晓龙交付的房屋与合同约定的明显不符，所以周舟拒付购房余款是行使后履行抗辩权，不属于违约，亦不需要承担违约责任。即使周舟需要承担责任，那么合同中约定的违约金计算标准也过高。
第三人辉煌置业公司述称：合同约定的交房时间是房屋过户到周舟名下，并交完房款后。2013年5月13日，双方去房产局办理了过户申请，在2013年5月28日房屋已经过户至周舟名下，并可以领取房产证，我方曾通知周舟去领证，但其一直没有去领证，也没有支付房屋余款210000元。因周舟称在酒店住需要支付高额的房费，故其要求韦晓龙提前交房，后韦晓龙表示同意。2013年5月29日，因韦晓龙在外有事，所以委托中介的职员林鑫与周舟办理交房手续，周舟也是委托朋友朱万林来办理交房手续。交房的时候，朱万林也看到了房屋的情况，也签收交房清单，在办交房手续时，朱万林还曾经电话联系刘星（签订合同时周舟的代理人）告知其房屋的情况，刘星也没有提出异议，大概过了十天左右，周舟对房屋里随房交付的屋内物品提出异议。
反诉原告周舟反诉称：2013年4月2日，韦晓龙、周舟及辉煌置业公司签订《房屋买卖合同》，同年5月29日，韦晓龙委托辉煌置业公司将房屋交付给周舟。在交房前，韦晓龙公然违约，将贵重的装修拆下搬走（其中客厅的水晶吊灯估价30000元、主人房的水晶吊灯估价20000元、两卫生间水龙头估价9180元、两卫生间淋浴全套器材估价9960元、两卫生间淋浴热水器估价10000元，合计79140元），该行为严重违反《房屋买卖合同》的约定，故周舟提起反诉，请求法院依法判令：一、判令韦晓龙赔偿周舟79140元；二、本案本诉费及反诉费由韦晓龙承担。
反诉被告韦晓龙答辩称：一、周舟的反诉请求没有事实依据，韦晓龙并没有违约。韦晓龙确实拆走了两个水晶灯、一个水龙头、一个热水器和一个花洒，但这是经过周舟同意的。在交房后，周舟也没有提出异议，且现已装修入住。周舟现在提出上述请求是为了不支付或者少支付房款，其所称的损失并不存在。79140元的损失是周舟单方的估价，这些价格都是市场上新品的报价，且韦晓龙拆走的物品也并非周舟所主张的品牌。二、房屋交易价1660000元是包含了房屋及房屋内装修及双方签订物品清单中所列明的物品，而韦晓龙拆走的这些物品已经明确是可以拆走的，所以不包含在房屋的总价款中。
第三人辉煌置业公司述称：在签订合同当天，辉煌置业公司的总监孙斌、职员邓菊，周舟的委托代理人刘星及刘星的朋友，韦晓龙及其女友均在场。因韦晓龙提出房屋中的部分物品在新购房屋时还可以用到，故刘星说可以让韦晓龙搬走其所需要的东西，而韦晓龙特别提到了玩具架和玩具、两个水晶灯、电热水器。刘星对此没有异议，同时刘星表示其他物品韦晓龙想搬走什么就搬走什么。
经审理查明：2013年4月2日，周舟委托刘星代为与韦晓龙、辉煌置业公司签订《房屋买卖合约》，约定韦晓龙以1660000元的价格将位于南宁市青秀区越秀路7号倚林佳园8号楼1单元某号房（房屋所有权证：邕房权证字第××号）出售给周舟。合同第二条约定，买方应在签署本合约同时交付卖方定金50000元并自动转为部分房款；在卖方向贷款银行办理还款手续当日，由买方为卖方垫资900000元用于办理提前还贷及撤销抵押，该垫资款作为首期房款；房价余款710000元，其中500000元买方应在房管部门受理过户手续当日直接支付给卖方，剩余房款210000元买方应在买卖双方至经纪方处办理该物业交易过户完结手续、买方拿到新房屋所有权证当日内直接支付给卖方。合同第三条约定，买卖双方办理完交易过户手续，卖方收到购房全款当日将房屋交付给买方；该物业以现状售予买方，且买方或其授权代表已检查并同意以现状接受该物业，对该物业的包括但不限于座向、面积、结构、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予认可。该物业之现状含：（1）带现有装修；（2）有家具家电（详见家具电器清单）；（3）不带租约。合同第九条约定，卖方逾期交房或买方逾期付款的，每逾期一天，违约方应向守约方支付本合约房价款的千分之三的违约金；逾期柒天的，守约方可以解除本合约，按照本条第1款或第2款执行。
合同签订当日即2013年4月2日，周舟通过刘星账号向韦晓龙支付定金50000元，4月23日，周舟再次通过刘星账号向韦晓龙支付房款（垫资款）900000元。2013年5月13日，韦晓龙与周舟共同到南宁市房屋产权交易中心申请办理房屋过户手续，当日，周舟通过刘晓君账号向韦晓龙支付房款500000元，尚欠210000元房款未付。2013年5月28日，辉煌置业公司通知周舟可以领取房产证，但周舟并没有领取。2013年5月29日，各方达成一致意见提前交付房屋，交接房屋当日，周舟委托朱万林办理了收房手续。2013年8月9日，周舟自行采取挂失的方式取得新的房产证。后因周舟以韦晓龙擅自拆走屋内物品为由拒不支付余下的购房款，双方因此产生争议，韦晓龙遂向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求，周舟则提出前述反诉请求。
本院认为：周舟委托刘星与韦晓龙、辉煌置业公司于2013年4月2日签订的《房屋买卖合约》系韦晓龙、周舟及辉煌置业公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方应切实认真履行合同义务。
关于周舟是否存在逾期支付购房余款的问题。合同约定房屋总价款为1660000元，周舟已依约向韦晓龙支付了房款1450000元，剩余的房款210000元，周舟应在双方至经纪方处办理该物业交易过户完结手续、拿到新房屋所有权证当日内直接支付给韦晓龙。然而双方并未完全按照合同约定的方式履行，2013年5月28日，辉煌置业公司通知周舟办理过户完结手续并领取新证，但其一直没有前去办理，而是在2013年8月9日自行通过挂失方式补办了房产证。从合同约定的本意来看，购房余款的支付时间设定上述条件是为了确保买方能够取得房产证，现周舟虽然没有前往辉煌置业公司办理过户完结手续，但其已通过挂失方式取得房产证，合同目的也已实现，况且周舟已于2013年5月29日实际收房并入住，故周舟应当于2013年8月9日向韦晓龙支付购房余款210000元，但至今为止，周舟仍未能向韦晓龙支付该购房余款，已构成逾期付款。
关于韦晓龙是否存在违约拆除屋内物品的行为及周舟能否迟延支付购房余款的问题。合同第三条约定，该物业以现状售予买方，且买方或其授权代表已检查并同意以现状接受该物业，对该物业的包括但不限于座向、面积、结构、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予认可；该物业之现状含：（1）带现有装修；（2）有家具家电（详见家具电器清单）；（3）不带租约。该条款虽然对“物业现状”、“带现有装修”等内容并未详细约定，但要求买方或其授权代表履行检查同意确认的义务。邓菊作为涉案房屋买卖的直接中介服务人员，是专业房地产中介公司的从业职员，其实际参与了合同签订的过程，是买卖双方意思表达的传递、沟通人，对签约过程有较为直观的了解。据其陈述，周舟的委托代理人刘星当时在签订合同过程中同意韦晓龙可以自行搬走想要的物品。韦晓龙庭审中承认拆走了两个水晶灯、一个水龙头、一个热水器和一个花洒，但其完全有理由相信刘星的表态即为周舟的意思表示。同时，受周舟委托收房的朱万林在庭上表示，周舟当初让其收房拿钥匙，并无特别的交代。其在交接完后给刘星打了电话，亦未对韦晓龙拆除物品的行为提出异议。同时，从周舟的反诉请求看，韦晓龙拆除的物品是其极力争取要求的，且价值不菲。据常理判断，周舟委托刘星签订合同、委托朱万林交接房屋时都应当对此有过特别的交代，然而在房屋买卖合约及其家具电器清单中，对争议物品均无记载，收房之后周舟也在一直居住使用。综上可以判定，韦晓龙拆除的部分物品并未影响到房屋的整体价值和居住使用，其拆走部分物品的行为是取得买受人授权的代理人同意的。故周舟以韦晓龙违反合同为由迟延支付购房余款的抗辩理由以及要求赔偿损失的反诉请求不能成立。
关于合同约定的违约金是否过高的问题。合同第九条约定，卖方逾期交房或买方逾期付款的，每逾期一天，违约方应向守约方支付本合约房价款的千分之三的违约金。周舟在庭审中提出该违约金标准过高，并请求调整违约金。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，韦晓龙主张由于周舟要求提前交房，致其产生租赁房屋损失29700元。本院认为，周舟将大部分房款支付给韦晓龙后，双方可以协商提前交付房屋。韦晓龙身为卖方，对房屋交付后需另行寻找居所的后果是清楚的。因此，韦晓龙所主张的该损失与周舟迟延支付购房余款并无直接关系。综上，在无证据证明韦晓龙尚存在其他损失的情况下，周舟未按约定支付购房余款给韦晓龙造成的损失为利息损失，而双方在合同中约定的逾期付款违约金的计算标准为每日房价款的3‰，确实过高，故应对违约金的计算标准予以调整。根据本案的实际情况，本院确定周舟逾期支付购房余款的违约金应以210000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮百分之三十计算，从2013年8月10日起计付至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）周舟向原告（反诉被告）韦晓龙支付购房余款210000元；
二、被告（反诉原告）周舟向原告（反诉被告）韦晓龙支付逾期付款违约金（违约金计算方式：以210000元为基数，从2013年8月10日起按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计付至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止）；
三、驳回被告（反诉原告）周舟的全部反诉请求。
本案本诉受理费5300元，由被告（反诉原告）周舟负担。此款原告（反诉被告）韦晓龙已预交，由周舟随同上述应付款项一并支付给韦晓龙。反诉受理费889元，由被告（反诉原告）周舟负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢 倩
人民陪审员 江高鹏
人民陪审员 潘晓艳
二〇一四年九月十八日
书 记 员 梁飞恒
附引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》
若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。