上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7533号
上诉人（原审被告）：卞仕成，男，1968年10月1日出生，汉族，住安徽省寿县堰口镇。委托诉讼代理人：杜家红，安徽金六州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海登陆物流有限公司，住所地上海市闵行区纪翟路1785号。法定代表人：朱耀忠，总经理。原审被告：上海楚都实业发展有限公司，住所地上海市闵行区联友路2715号第3幢103室。法定代表人：孙长霞，经理。委托诉讼代理人：卞仕成，该公司职员。上诉人卞仕成与被上诉人上海登陆物流有限公司（以下简称登陆物流公司）、原审被告上海楚都实业发展有限公司（以下简称楚都实业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日立案后，依法组成合议庭,于2016年7月26日公开开庭审理了本案。上诉人卞仕成即原审被告楚都实业公司之委托代理人，上诉人卞仕成之委托代理人杜家红，被上诉人登陆物流公司之法定代表人朱耀忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人卞仕成上诉请求：要求二审法院撤销原审判决主文第三项。事实和理由：上诉人系原审被告的法定代表人，其职务行为应由原审被告承担；2013年前其欠租人民币（下同）66.07万元，2014年租金已付清，2015年已付清应向村里缴纳的租金。被上诉人登陆物流公司辩称，2014年7月8日，双方的书面材料写明2014年、2015年的年租金为65万元；上诉人每笔付款，被上诉人均出具收条，原审中，被上诉人自认部分即为收条上的租金，故其不同意上诉请求。原审被告楚都实业公司同意上诉人卞仕成的意见。登陆物流公司向一审法院起诉请求：1、登陆物流公司与卞仕成签订的《仓库包仓合同》继续履行；2、卞仕成、楚都实业公司支付登陆物流公司租金1,236,335元（自2011年1月1日起暂计至2015年7月31日止），要求计算至判决生效之日止。后变更诉讼请求为：1、登陆物流公司与楚都实业公司、卞仕成之间的租赁关系无效；2、卞仕成、楚都实业公司搬离位于上海市闵行区XX路XX号的房屋；3、卞仕成、楚都实业公司支付房屋使用费1,527,426元（自2011年1月1日暂计至2016年3月31日止），要求计算至卞仕成、楚都实业公司实际搬离房屋之日止。一审法院认定事实：2005年12月28日，登陆物流公司（签约乙方，作为承租人）与案外人闵行区华漕镇纪王村民委员会（以下简称纪王村委会、签约甲方，作为出租人）签订《土地租赁合同》1份，约定甲方将一块1992年由政府开发，后由于政府区域调整于2002年退回纪王村，由村开发的位于上海A有限公司内总面积16,674平方米（折25.01亩）用地出租给乙方，该地块东至姚墩江绿化带，南至液化气站，羊毛衫厂围墙，西至上海B有限公司围墙，北至纪丰路绿化带。由于办理用地手续中受国家宏规控制，至今没有批准，土地基本设施全部破坏，无法修复一直空荒着，甲方将此土地租赁给乙方作堆场。租期为5年，自2006年2月1日起至2011年1月31日止。租赁费为每年每亩8,000元，每年总价款为200,080元，先付后用。双方还约定，在本协议履行期间，如发生上海市国家建设项目及市政府动迁命令时，为不可抗力事件，双方必须无条件服从。另外，登陆物流公司与纪王村委会于2012年12月30日签订《土地使用承诺书》，记载纪王村位于纪丰路东南侧面积25亩地块，与朱耀忠的租用合同现已期满，从2013年1月1日始，在甲方未开发期间，仍给朱耀忠继续使用，如遇到甲方需要征用开发，乙方应无条件服从，不作任何补偿。该地块租金以实际使用时间合算，租金每亩为12,000元/年（注：本承诺书从2013年1月1日至2013年12月31日有效）。原审另认定，2006年12月15日，登陆物流公司（签约甲方，作为出租人）与卞仕成、案外人上海C有限公司（以下简称海星物资公司、签约乙方，作为承租人）签订《仓库包仓合同》1份，登陆物流公司将其在承租土地上自行搭建的房屋出租给卞仕成，并约定甲方将位于闵行区XX路XX号财泰纺织有限公司仓储基地内用作乙方包仓，乙方经营范围废钢材料。仓储总面积为18,847.8平方米，实用仓储总面积以全部面积的60%计算，其40%是安全通道。包仓费为42,450元/月，第3年起每年增加6%，先付后用，押金为2个月包仓费即84,900元。乙方支付补差费一次性5万元。租期4年，自2006年12月15日起至2010年12月15日止，以签约期顺延。双方还约定，如碰到市政、政府工程动迁，甲方提前2个月通知乙方无条件搬迁，甲方不负责经济补偿乙方，其动迁补偿费归甲方所有。如碰到动迁，包仓费按实用时间计算，其余退款给乙方。以前林某、郭某临时搭建木棚、屋和18-19间彩钢屋、处屋，如政府前来拆除，现跟甲方无关，甲方不赔偿经济损失。2007年6月28日，登陆物流公司（签约甲方，作为承租人）与卞仕成（签约乙方，作为出租人）签订《仓库包仓内产权属性备忘录及有关补充条款》1份，双方就之前签订的《仓库包仓合同》房屋及场地内产权证明及条件约定如下：一、1、自来水，2、100千瓦电，3、350米围墙，4、包括三个大门口铁门，5、消防管道，6、13根防雷针，7、场内下水道，8、1,200平方米大铁棚，9、门卫2间，10、办公及辅助房8间、砖块房屋300平方米，11、XX路XX号仓库内18,847.8平方米水泥地。共11条物品产权属甲方所有。二、在包仓库期间，以前林某、郭某擅自搭建简易房数十间，简易房在包仓期间，合同期内如合同到期，碰到有关单位和市政动迁、拆除，甲方不赔偿乙方经济费用。在仓库内乙方堆放物品（地磅、行车、数十间简易房、废旧物品归乙方所有）。三、本协议合同到期，在同等价格条件下，乙方优先续租，乙方如不能续租，无条件拆除（简易房、地磅、行车、场地上所有堆放物品）。四、在姚墩江向西60米，液化气站向北60米，乙方修补水泥地、在合同内及合同到期，如碰到市政动迁，赔偿款归甲方所有。在合同期内及合同到期如碰到市政、政府工程动迁，甲方不负责经济补偿乙方，如有动迁补偿也属甲方享有，乙方作自愿放弃，如合同到期乙方自愿将该区内修补的水泥地无偿交于甲方。五、即日起从液化气站向北60米，从姚墩江向西60米乙方不得擅自搭建简易房（包括场地内），如再搭建简易房，甲方有权扣除2个月双倍押金，仍以前合同第九条为准。上述《仓库包仓合同》及《仓库包仓内产权属性备忘录及有关补充条款》签订后，登陆物流公司向楚都实业公司及卞仕成交付了房屋，卞仕成与楚都实业公司则向登陆物流公司支付了至2010年底的房屋使用费。2011年起的房屋使用费一直未予支付。登陆物流公司经多次催讨均未果。此后，登陆物流公司与卞仕成在纪王村委会村长宋海龙、副村长诸元明的协调下，于2014年7月8日在纪王村书记办公室就系争堆场租赁事项协商后形成的书面材料记载，纪王村委会的26亩地，租金2万元/亩，合计52万元，由卞仕成支付纪王村委会，分2期付款，上半年26万元于6月底前付清，下半年26万元于12月底前付清。由卞仕成支付朱耀忠差价13万元，分2期付款，上半年支付6.5万元，下半年支付6.5万元。租赁期为2年，2014年至2015年底。交款地点：书记办公室。现场交款方式：由卞仕成支付朱耀忠后，朱耀忠支付纪王村委会的方式进行。该书面材料下方有上述三方的签字确认。同日，沈晓燕、诸元明出具的《收条》记载，今收到废钢市场26亩地，2014年上半年租金260,000元，之前朱耀忠交村里的120,000元已退还，2014年上半年已付清。同年10月16日，诸元明出具《证明》记载，XX路XX号废钢市场26亩土地，2014年上半年租金26万元已交清，收据凭证27号、83号、34号，有朱耀忠付清。上述三方的书面材料形成后，卞仕成与楚都实业公司代登陆物流公司向案外人纪王村委会支付了2014年的使用费52万元、2015年的使用费15万元及向登陆物流公司支付了2014年上半年的差价6.5万元。原审庭审中，登陆物流公司自认自2011年1月1日起至今，卞仕成、楚都实业公司向其支付或代其向案外人纪王村委会支付的房屋使用费合计为1,705,000元。原审另认定，登陆物流公司在承租土地上搭建的房屋未取得建设工程规划许可证。因卞仕成与楚都实业公司至今未搬离租赁房屋，亦未付清使用期间的房屋使用费，登陆物流公司遂诉至法院。一审法院认为：登陆物流公司从案外人纪王村委会处承租土地后，在承租的土地上搭建的房屋，未经相关部门规划许可，属违法建筑，故登陆物流公司与卞仕成及案外人海星物资公司签订的《仓库包仓合同》当属无效。依据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现经法院查明，海星物资公司作为原承租方除仅参与签订上述租赁合同外，并未实际使用过租赁标的物，亦未向登陆物流公司支付过合同约定的使用费，而楚都实业公司与卞仕成实际共同使用了上述房屋并共同承担了支付房屋使用费的义务，故楚都实业公司及卞仕成在上述房屋租赁关系被确认为无效后，理应搬离租赁房屋并交还登陆物流公司。租赁关系虽被确认无效，但卞仕成与楚都实业公司作为实际承租人，占有使用了上述房屋，应向登陆物流公司支付至实际搬离日止的房屋使用费。关于该房屋使用费的金额，法院认为，自2011年1月1日起应参照539,964元/年（509,400×1.06=539,964）的标准向登陆物流公司支付，而双方于2014年经案外人纪王村委会协调后，房屋使用费标准已调整至650,000元/年，故自2014年1月1日起卞仕成与楚都实业公司应参照该标准支付。因此在扣除卞仕成与楚都实业公司直接向登陆物流公司支付的及卞仕成与楚都实业公司代登陆物流公司向案外人纪王村委会支付的使用费合计1,705,000元后，卞仕成与楚都实业公司尚应支付登陆物流公司自2011年1月1日至2015年12月31日期间的房屋使用费金额为1,214,892元（539,964×3+650,000×2-1,705,000=1,214,892）。关于租赁押金之问题，登陆物流公司表述卞仕成、楚都实业公司未予支付，卞仕成、楚都实业公司虽称其已支付但目前未能就此提供相应证据，故本案中暂不作处理，若卞仕成、楚都实业公司今后能提供其已向登陆物流公司支付过押金的证据，可就此与登陆物流公司另行协商或通过诉讼解决。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于二○一六年五月十七日作出判决:一、登陆物流公司与楚都实业公司、卞仕成就位于上海市闵行区XX路XX号内房屋的租赁关系无效；二、楚都实业公司、卞仕成于判决生效之日起十日内搬离上述房屋；三、楚都实业公司、卞仕成于判决生效之日起十日内向登陆物流公司支付自2011年1月1日起至2015年12月31日止的房屋使用费1,214,892元，并按每年650,000元的标准向登陆物流公司支付自2016年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,618.80元，由楚都实业公司、卞仕成负担。本院二审期间，上诉人出示下列材料：1、2014年2月6日诸元明的说明，旨在证明双方已对2013年12月30日前的租金进行结算，其已付226.43万元；2、收条一组，旨在证明其已付租金；3、2016年8月1日情况说明一份，旨在证明2016年1月1日开始拆违，村里不再收取租金；4、上海市农村集体经济组织统一收据一组，旨在证明其直接向村里支付租金。被上诉人发表如下质证意见：证据1：真实性无法确认；证据2：确认其中2007年及2014年的收条、对于2011年的收条不清楚；证据3：村里没有通知过可免收租金；证据4：其对收据情况不清楚。原审被告同意上诉人的意见。本院确认证据1及证据2中2007年及2014的收条、证据4均具有证据效力，但2011年收条系案外人出具，无法确认真实性及相关性，不具有证据效力；证据3：鉴于本案双方间的租赁关系与登陆物流公司与纪王村委会间的租赁关系为两个不同的法律关系，故该份情况说明不能证明上诉人可免交租金。二审中，本院向诸元明作了询问。诸元明陈述如下：其系纪王村办公室主任；村里向朱耀忠收费，有时卞仕成直接交费，朱耀忠在场；除三张收据直接开给卞仕成，其余收据均向朱耀忠开具；2014年2月6日、2016年7月25日说明具有真实性，2016年8月1日情况说明的真实性不清楚；涉讼房屋于2016年3月左右开始拆迁，6月左右拆掉后村里就不再收取租金。上诉人卞仕成及原审被告楚都实业公司表示2015年村里免收土地租金，因诸元明当时不在职，故其不知情，对于诸元明的其它说法均不持异议；被上诉人登陆物流公司表示当初诸元明为实业公司副经理，2015年村里并未免除租金。二审中，被上诉人向本院表示其不再主张2016年起的房屋使用费。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，鉴于涉讼房屋为违法建筑，故本案双方间签订的合同应为无效。卞仕成实际使用涉讼房屋，应向登陆物流公司支付房屋使用费。2014年前的使用费标准可参照双方间的合同约定，2014年、2015年的使用费标准应依据双方于2014年7月8日形成的书面材料之内容。二审中，卞仕成陈述其已支付的租金由三部分组成：2014年2月6日诸元明证明之已付费用、双方确认的其已支付之2014年、2015年的费用、其向林某、周某支付的费用。本院认为，林某、周某均系案外人，仅从收条无法确定真实性，且该收条亦未能反映出该些费用与本案相关，故不予认定。同时，本院认为，对比卞仕成应付之费用，诸元明的证明反映出的欠付费用及2014年、2015年卞仕成确认之未付费用之和已超过原审中登陆物流公司主张之房屋使用费金额，故原审处理并无不当。二审中，登陆物流公司向本院表示其不再主张2016年起的房屋使用费，系其对自己民事权利之处分，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下:一、维持上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1774号民事判决第一、二项；二、变更上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1774号民事判决第三项为：上海楚都实业发展有限公司、卞仕成于本判决生效之日十日内向上海登陆物流有限公司支付自2011年1月1日起2015年12月31日止的房屋使用费1,214,892元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,618.80元，由上海楚都实业发展有限公司、卞仕成负担。二审案件受理费12,618.80元，由卞仕成负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十一月二十三日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。