四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终5554号上诉人（原审被告）成都海科投资有限责任公司。住所地：四川省成都市温江区创新中心*楼。法定代表人杨朝，董事长。委托代理人赵丹，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭继春，男，1989年12月24日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。上诉人成都海科投资有限责任公司（以下简称海科公司）因与被上诉人郭继春房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2016）川0115民初154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年4月10日，郭继春（买受人）与海科公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定郭继春购买海科公司开发的位于××街×××社区×组海科智城项目×栋×单元××层×号房屋，建筑面积103.6平方米，购房款384000元。另第十九条第一款约定：“出卖人应在2014年4月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人原因未能在本协议约定时间取得楼栋权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，每逾期一日，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第二种方式处理：2.买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第六条第五款约定：“办理房屋所有权证的时间，从买受人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完整的办理产权所需资料及相关手续之日计算”。合同签订后，郭继春按时支付384000元房款。海科公司、郭继春双方于2012年10月16日办理交房手续。2012年10月16日，郭继春办理接房手续并缴纳了契税、维修资金、土地证工本费等。2015年1月28日，海科公司取得楼栋权属证明。2015年6月8日，郭继春取得房屋所有权证。在原审庭审中，双方均确认房屋楼栋权属证明违约天数为302天，房屋产权证违约天数为417天。郭继春在原审中的诉讼请求是：1、海科公司支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明违约金11596.8元；2、海科公司支付逾期办理分户产权违约金16012.8元；3、本案诉讼费由海科公司承担。原审法院认定上述事实，有郭继春提交的商品房买卖合同、收据、产权证书及双方当事人的当庭陈述为证。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自义务。海科公司逾期办理房屋产证证书，应当按照约定承担违约责任。海科公司、郭继春均确认房屋产权证违约天数为417天，逾期办理分户产权违约金应为417×384000×0.0001=16012.8元，另郭继春主张逾期主张逾期取得楼栋权属证明违约金11596.8元。关于海科公司抗辩逾期办证对郭继春未造成损失或即使造成损失，损失也很微小，约定的违约金过高并请求法庭调低违约金问题，考虑到郭继春可能存在的损失及合同履行的情况、双方的过错程度及经济形势，原审法院酌情将违约金调整为16012.8元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决：一、海科公司于判决生效后十日内支付郭继春逾期办证违约金16012.8元；二、驳回郭继春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取245元，由海科公司承担。宣判后，原审被告海科公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、原审未能查清基本事实，导致错误判决。1、因为政府主管部门的原因，逾期天数应相应扣除。海科公司于2015年5月27日将办理产权资料递交房屋局，而分户产权办理时间是2015年6月8日。按照《补充协议》第6条第三款的约定，因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接受出卖人报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任。因此，逾期天数应当扣除房管局从接受办证资料到办理产权证的12天。二、逾期办证并非上诉人主观原因造成，且郭继春没有实际损失，一审法院违约金支持明显过高。1、根据合同约定海科公司的义务仅是协助业主办理权属登记，由于有些业主资料没有交齐或者资料不符合要求被退回，导致整栋房屋的产权证办理延后；2、郭继春早已经在签订《商品房买卖合同》签订当年就接收案涉房屋，并取得房屋产权证，其能够对案涉房屋行使占有使用收益的权利。同时，由于郭继春系按揭购房，即使产权证办理后，依然由贷款银行作为抵押权人，故产权证的逾期办理对其利益无根本实质性影响。截止一审庭审结束，郭继春也没有证据证明因逾期办证对其造成的具体损失。在没有具体损失的情况下，原审法院依然支持了较高的违约金，明显有失公允。据此请求：撤销原判，发回重审或者依法改判；本案诉讼费由郭继春负担。郭继春发表答辩意见称：1、一审法院认定事实清楚。海科公司提出应当扣除行政机关办证的天数的理由不能成立；2、一审法院并未完全支持郭继春的全部诉讼请求，逾期办证的原因是海科公司应当能够预见的，因此应当承担相应的责任；3、一审法院已经查明的双方共同确认的违约天数，上诉人认为未查清不是事实。故请求：驳回上诉，维持原判。二审中，海科公司向本院由海科公司制作的统计表，该统计表上有似“兰霞”的签字以及“15.5.26”或“15.5.27”的记载，拟定证明2015月5月26日及27日海科公司向政府主管部门递交了办证资料，逾期办证时间应当相应扣减。郭继春发表质证意见称：该统计表未加盖政府主管部门印章，对“兰霞”的签字真实性不予确认。本院经审查认为：，因该统计表系海科公司单方制作，海科公司也未提交其他证据证明签字人员的身份或工作单位，故该证据不能达到其在2015年5月26日或27日向政府主管部门提交了案涉房屋的办证资料的证明目的，本院不予采信。经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据海科公司的上诉主张与郭继春的答辩意见，本案二审争议焦点为原审法院对违约金的认定是否符合法律规定。对此，本院做如下认定：海科公司上诉提出，因部分业主未交齐资料或资料不符合要求被退还，导致产权办理延后的问题。本院认为，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，海科公司主张存在部分业主未交齐资料或者资料不符合要求导致产权办理迟延的问题，应当就此承担举证责任。但在本案诉讼中，海科公司未提交证据证明其该项主张，故本院对其该上诉理由不予支持。海科公司另提出，原审法院判决违约金过高。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，因海科公司逾期办证时间较长。原审法院综合考虑实际情况，酌情将违约金进行调整，调整幅度恰当，符合法律规定，本院予以支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费490元，由上诉人成都海科投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 锋代理审判员  何广智代理审判员  龚 耘二〇一六年七月二十八日书 记 员  崔玉翠