广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第10号
上诉人（一审原告）彭进中，
上诉人（一审被告）广西柳州市建设投资开发有限责任公司，住所地柳州市学院路35号。
法定代表人许惠超。
委托代理人韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。
委托代理人杨鸿煜，广西甲天下律师事务所实习律师。
上诉人彭进中与上诉人广西柳州市建设投资开发有限责任公司（以下简称建投公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服柳州市柳北区人民法院（2014）北民一初字第687号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人彭进中、上诉人建投公司的委托代理人韦剑军、杨鸿煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：建投公司因实施“文惠桥北端东侧、东台路以南土地一级开发整理”项目，需拆迁彭进中所有的位于柳州市文惠路20号文惠公寓楼3－2号建筑面积为142.18平方米的房屋。2009年1月15日，建投公司作为甲方（拆迁人）、彭进中作为乙方（被拆迁人）、柳州市新鱼峰城市改造服务有限公司作为丙方（受委托拆迁单位）共同签订上述房屋的《房屋拆迁安置补偿协议》，约定彭进中同意对被拆迁的房屋实行回迁产权调换安置，产权调换的被拆迁产权住宅房屋建筑面积142.18平方米按1：1.2进行产权调换，合计调换安置房建筑面积共170.62平方米，不结算价差。彭进中选定的安置房为1套，6栋8楼03号房屋（6－××号），属附件一，总建筑面积175.25平方米（房型、面积最终以相关部门核定、测绘为准）。乙方可调换170.62平方米，不结算价差；超出4.63平方米乙方按该项目整体房地产分类市场价值评估价4125元／平方米与甲方结算购房款，乙方须按上述评估价结算的购房款19098.75元从补偿款中抵扣。（以上购房款以最终测绘实际面积进行多退少补）。核算扣除乙方须结算的购房款人民币19098.75元后，实际补偿乙方41356.45元，具体核算详见本协议附件《房屋拆迁产权调换核定表》；本协议签订后，甲方收回《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》（须清缴地租）。乙方同意选择自行过渡，自交房之日起发放过渡费。过渡期自该项目拆迁工程完毕之日起计算（具体以市房屋拆迁监督管理办公室开出的完工证明及公告为准），期限为三年。在过渡期内安置房提前交付的，自房屋交付之日起甲方停止支付过渡费，因甲方原因造成过渡期延长的按相关法规规定支付过渡费。过渡期限的临时安置补助费按产权住宅建筑面积12元／平方米·月即142.18平方米×12元／平方米＝1706.16元（每月）由甲方、丙方建立台帐单独支付，第一次补助从搬迁交房之日起发放至2009年12月（临时安置补助费以交房之日起按天计付），后续临时过渡费每年12月份至第二年1月份凭交房单及身份证到公园街道办事处领取等内容。
此后，建投公司向彭进中支付了至2013年9月止的过渡费。2013年9月，建投公司发出了交房公告，告知包括彭进中在内的6栋业主在9月29日收房，并在公告上载明：交房应缴纳款项及携带材料如下（原件、复印件各一份）：根据相关部门要求，需交纳的相关税费及相关费用。（一）回迁户业主需准备：拆迁协议、交房单及业主身份证；。彭进中得知后，遂到建投公司处领房，被告知该房建筑面积为199.96平方米，同时建投公司要求彭进中签订补充协议，但彭进中不同意，建投公司遂不给彭进中领房。至今，彭进中没有收房。现彭进中遂诉至法院，请求判令建投公司增大其定要的回迁房面积违约，其不再补一分钱给建投公司；判令建投公司扣其定要的回迁房违约违法，立即交回迁房给其；判令建投公司补给其从2013年10月至交房时的过渡费每月1706.16元；判令建投公司按其定要的回迁房每月可裸租10000元的市场价赔偿其经济损失，从2013年10月起至交房时。
一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁的过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案中，彭进中系被拆迁人，建投公司系拆迁人，建投公司对彭进中房屋补偿的方式实行房屋产权调换。双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，在双方之间形成房屋拆迁安置补偿合同法律关系。该协议系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依诚实守信原则恪守契约义务。现该房符合交付条件，但建投公司以超面积并要求与彭进中签订补充协议为由拒绝交房，与双方已签订的协议相悖，也不符合法律规定，也不利于拆迁工作的顺利开展，因此，彭进中要求建投公司交房的诉讼请求，该院予以支持。至于建投公司认为彭进中应补交超面积房款的问题，建投公司可另行处理。
关于彭进中要求过渡费的问题。首先，案涉《房屋拆迁安置补偿协议》约定过渡期限为3年，即建投公司可以在2012年9月之前的任何时间履行交房义务，且提前交房并不损害被拆迁人的利益。另外，该协议还约定“因甲方原因造成过渡期延长的按相关法规规定支付过渡费”，现由于建投公司至今拒绝交房，因此，彭进中要求建投公司从2013年10月1日起按每月1706.16元的标准支付过渡费至交房时止的诉讼请求，符合双方的约定，该院予以支持。
关于彭进中请求判令建投公司增大其定要的回迁房面积违约，彭进中不再补一分钱给建投公司的诉讼请求，该院认为，双方均认可《房屋拆迁安置补偿协议》有效性，彭进中亦主张收房，表示彭进中要求继续履行协议，但该协议又约定了“房型、面积最终以相关部门核定、测绘为准”“购房款以最终测绘实际面积进行多退少补”，因此，在该协议合法有效的情况下，双方均应遵循。故彭进中的该项请求，与协议约定相悖，与法无据，故该院不予支持。
关于彭进中要求建投公司按其定要的回迁房每月可裸租10000元的市场价赔偿经济损失的诉讼请求，无法律依据，故该院不予支持。
现彭进中的部分诉讼请求在理，该院予以支持。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、广西柳州市建设投资开发有限责任公司应向彭进中交付柳州市滨江东路16号金沙角小区6栋8楼3号房屋。二、广西柳州市建设投资开发有限责任公司从2013年10月起按每月1706.16元标准向彭进中支付过渡费至实际交房时止。三、驳回彭进中的其他诉讼请求。案件受理费2340元（彭进中已预交），由彭进中负担700元，建投公司负担1640元。
上诉人彭进中不服一审判决上诉称：一、一审程序违法。1、举证质证问题。上诉人在立案当天，就将所举证据（含交换给被上诉人的）交给了一审法院，一审法院通知上诉人领取被上诉人提供证据的时间距上诉人提供证据的时间已过60天，距开庭仅三天。庭审时，被上诉人提出没有收到上诉人的证据，一审法院才在案件材料中找出上诉人的证据给被上诉人。在对被上诉人所举证据进行质证时，上诉人提出被上诉人举证有逾期之嫌不同意质证。一审法院在不确定被上诉人举证是否逾期的情况下，要求上诉人进行质证，遭上诉人拒绝。一审判决对双方是否依法举证、质证的情况没有记述，更没表明对双方所举证据是否采信。2、漏列当事人。被上诉人辩称：其是在获得相关部门核定、批准和按与上诉人的协议，建回迁安置房的。并指相关部门主要是指柳州市规划局。换言之，被上诉人将上诉人定要回迁安置房的面积增大24平方米多，是规划局核定、批准的。如果查明了规划局：1、核没核定过被上诉人提供给上诉人选房的“住宅户型”图？2、对“住宅户型”图是如何进行核定的？3、是依据什么批准被上诉人将上诉人定要的回迁安置房面积增大24平方米多的？4、有没有损害上诉人作为“相关利害关系人”的利益？本案的问题顷刻就可解决。为此，上诉人在庭审中、庭审后分别提出了，请求追加规划局为本案当事人的口头和书面申请（见附件一），一审法院没有依法做出任何形式的裁定是否给予支持。二、关键的事实没有查。上诉人定要回迁安置房的总建筑面积是不是175.25平方米，双方协议约定要由相关部门来核定是本案的关键。根据中国社会科学院编辑、商务出版社出版《现代汉语词典》解释，所谓核定是：核对审定。对上诉人定要回迁安置房总建筑面积的核定而言，就是由相关部门，对照国家规定和被上诉人提供给上诉人选房“住宅户型”图中标注的尺寸，来核对是不是175.25平方米，审定误差是多少，而不是由相关部门批准、决定面积的增减。对上诉人定要回迁安置房总建筑面积是不是175.25平方米核定没核定过？是哪个或哪几个相关部门核定的，一审法院没有查。三、一审法院认为有错误。1、“房型、面积最终以相关部门核定、测绘为准”、“购房款以最终测绘实际面积进行多退少补”是用括号括注的、对约定进行说明的内容。就算是补充或说明性的约定，那也是有前提的。不能断章取义的认为既签订了，不问青红皂白上诉人都要遵循，那是不公平的。事实上，从被上诉人举证情况和其代理人法庭辩论辩称就可认定：被上诉人提供给上诉人选房的“住宅户型”图，被上诉人没有报给规划局核定。报给规划局核定的，是被上诉人重新设计的新图。在本案中被上诉人举了一份图上一房屋，与上诉人定要的回迁安置房房型相似、总建筑面积是199平方米多、加盖有规划局业务章的“平面图”。想以此图来冒充是规划局对其提供给上诉人选房“住宅户型”图进行核定的结果。一审法院没查，就错误的认为被上诉人没有违约，而做了不支持上诉人不补交超面积房款等诉讼请求的错误决定。2、上诉人要求赔偿经济损失的诉讼请求，一审法院认为“无法律依据”不予支持是不对的。《合同法》第一百一十三条规定：对“合同履行后可以获得”的利益，当事人可要求赔偿。请求撤销原判，发回重审。
上诉人建投公司不服一审判决上诉称：一审法院应当将上诉人要求与被上诉人协商房屋面积差价款的交纳问题一并考虑，才能正确的查明事实分清责任，不会发生偏差，否则就会助涨拒绝交纳房屋差价款的行为发生。一、上诉人从来没有拒绝交房而是暂缓交房，人民法院既然同意应该按照合同约定结算房屋价款，就应当支持上诉人缓交房屋的抗辩理由。一审法院认为上诉人违反法律没有依据，也不符合事实。按照房屋实际面积进行结算房款，多退少补，是双方合同约定内容，被上诉人拒绝按照合同约定补交房款，声称不向上诉人多交一分钱，这是被上诉人的诉请之一，也是一审己经查明和认定的事实，一审法院在判决时不能对此视而不见，可见是被上诉人违约在先。根据买受人没有付清价款时出卖人可以拒绝交付标的物的交易惯例以及合同法第六十七条的规定，上诉人有权行使的是先履行抗辩权的权利，在被上诉人没有按合同约定履行付款义务的前提下暂缓交房，人民法院既然同意应该按照合同约定结算房屋价款，就应当支持上诉人缓交房屋的抗辩理由。二、在过渡费的承担问题上，一审法院的判决是不公平的。首先，上诉人从来没有故意拒绝交房的意思，而是根据双方合同的约定要求被上诉人与上诉人就面积差异导致的房款缴纳问题进行协商，达成一致后才交房，而被上诉人却拒绝协商，声称不向上诉人多交一分钱，所以双方无法协商导致交房延迟，过错不在上诉人。其次，根据一审法院认定的结论，被上诉人要求不向上诉人多交一分钱的诉讼请求是不合约定和法律规定的，那么，上诉人要求与被上诉人协商房屋面积差价款的缴纳是合理合法的，按照此法律逻辑，被上诉人拒绝协商交纳房屋面积差价款的行为是错误的，其导致上诉人延期交房给被上诉人的责任或者后果就不应当由上诉人完全承担，一审法院的判决不合理也不公平。综上，上诉人认为一审法院的判决违反了合同法第六十七条的规定，判决结果有失公平，应当予以改判。请求依法撤销一审第一项、第二项判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
针对彭进中的上诉，建投公司的答辩与其上诉理由一致。
针对建投公司的上诉，彭进中答辩称：一、“199.96平方米”的房屋面积，就双方的合同关系而言，是上诉人违约的产物。上诉人将按向规划局报建图纸建成的“199.96平方米”的房屋面积，当作是双方协议约定的“实际面积”这是不能接受的。理由是：上述图纸，把被上诉人定要回迁安置房总建筑面积扩大了“约24平方米”。此图纸，不是按相关部门对被上诉人定要回迁安置房总建筑面积是不是175.25平方米“核定”的结果，而是按上诉人利益需要绘制的。它是违约的图纸。按违约图纸建成的“199.96平方米”的房屋面积，就双方合同关系而言是违约产物。上诉人不能把违约产物，当作是双方协议约定的“实际面积”，强加给被上诉人。二、用“暂缓交房”不会逼得被上诉人签补充协议。上诉人一直称，其是依法、按约建被上诉人的回迁安置房的。既是如此有法、有约的保护，回迁安置房又不会灭失，上诉人还控制着房地产证的办理权，为何还要怕所谓的面积差价款收不到？上诉人想用“暂缓交房”来要逼被上诉人签订补充协议，是不会办得到的。三、没交房就得付“过渡费”。双方协议并没有在产生“面积差异”时，被上诉人要按上诉人的意思签订补充协议的约定；更没有被上诉人不按上诉人的意思签订补充协议前，上诉人可不把建成的回迁安置房交给被上诉人，并可不向被上诉人付“过渡费”的约定。因此，在向被上诉人交房前，上诉人不向被上诉人付“过渡费”，是又一违约的行为。另外，被上诉人不是什么“买受人”，是回迁户；被上诉人的回迁安置房，不是买卖的标的物及商品房。上诉人不能乱用抗辩权。四、被上诉人没有任何违约，拒绝协商导致延迟交房的是上诉人。被上诉人是在2013年2月16日去领房时，才知自己定要的回迁安置房总建筑面积被扩大了“约24平方米”的。在还没弄清为什么的情况下，上诉人要被上诉人签订补充协议，被上诉人不同意签，并说不会向上诉人多交一分钱，这是合情、合理、合约、合法的，换成是上诉人遇到此种情况相信也会如此说、如此做。为了获得交房，2013年12月24日被上诉人给上诉人发去一信函，询问自己定要的回迁安置房总建筑面积为何被扩大了“约24平方米”等几个问题，上诉人拒绝回复被上诉人的信函，才酿成本案。由此可见，拒绝协商导致延迟交房的是上诉人。综上所述；上诉人把被上诉人定要的回迁安置房总建筑面积175.25平方米，扩大“约24平方米”，建成“199.96平方米”是违约的行为。被上诉人恳请人民法院查明事实，依法保护被上诉人的权益。
上诉人彭进中在二审期间提交书面申请，请求法院向柳州市住宅和城乡建设委员会、规划局、房屋征收与补偿办公室或其他相关部门，调查收集证据。本院认为，上诉人的调查取证申请，没有明确的需要调取的证据内容及要证明的事实，不符合最高人民法院法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十八条的规定，本院依法不予支持。
双方当事人在二审期间没有提交新的证据，对一审查明的事实也没有提出异议，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1、建投公司是否应向彭进中交付柳州市滨江东路16号金沙角小区6栋8楼3号房屋？2、建投公司是否应向彭进中支付交付房屋前的过渡费？3、建投公司是否应赔偿彭进中租金损失？
对争议焦点1，本院认为，建投公司与彭进中签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，以产权调换为安置方式。彭进中已经按照协议约定交出被拆迁房屋，建投公司也从应付给彭进中的补偿款中抵扣了协议约定的安置房和被拆迁房屋的差价，彭进中的合同义务已经履行；在安置房屋已符合交房条件的情况下，建投公司应当按协议约定将安置房屋交付给彭进中，使被拆迁人得到及时安置。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中关于“房型、面积最终以相关部门核定、测绘为准”、“以上购房款以最终测绘实际面积进行多退少补”的约定，只是说明约定的安置房型、面积可能有变动，但并没有明确彭进中的具体义务，也没有约定以最终结算为交房的前提，因此，建投公司以先履行抗辩权为由主张暂缓交房的理由不成立。
此外，本案拆迁安置补偿协议采取的是产权调换方式，最高人民法院在对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解和适用中，认为这类协议的性质是以物易物的互易合同，可以参照买卖合同的有关规定。据此，本案拆迁安置补偿协议纠纷可以参照商品房买卖的相关规定处理。双方当事人在合同中虽然约定“房型、面积最终以相关部门核定、测绘为准”，但房型、面积的变更程序必须遵守相关法律法规的规定。最高人民法院在对上述司法解释的理解和适用中，确认了《商品房销售管理办法》第24条对因设计变更造成面积差异的处理原则，即：房开企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起5日内作出是否退房的书面答复；买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受；房开企业未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房开企业承担违约责任；双方不解除买卖合同的，应当签订补充协议。根据建投公司提供的调查表，本案是因外立面造型变更造成的面积差异，参照上述处理原则，无论建投公司是自行变更还是根据相关部门的要求进行的变更，均应在规定时间内书面通知彭进中，建投公司没有按规定通知彭进中，对此存在过错。但本案中彭进中没有选择退房，而是要求建投公司交房，由此产生的房款结算问题，双方应在协商后签订补充协议解决。彭进中关于确认其不再补钱给建投公司的诉讼请求，因建投公司未在本案提出房屋价款的相关反诉，因此对彭进中是否还应补缴房款，应补缴多少房款，在本案中不宜一并处理，一审法院不予审理并无不当；建投公司要求在本案一并考虑房屋面积差价款交纳问题的理由不成立，本院对双方的上述主张均不予支持。
对争议焦点2，本院认为，根据建投公司提供的调查表，其在2009年已经知道因安置房外立面造型变更导致建筑面积增大，但没有及时书面通知彭进中，导致双方在交房时产生争议而不能及时交房，因建投公司的原因造成过渡期延长，根据《拆迁安置补偿协议》的约定，建投公司应按规定支付过渡费。建投公司辩称其不应承担延期交房责任的理由不成立，本院不予支持。
对争议焦点3，本院认为，本案是拆迁安置补偿协议纠纷，合同以安置为目的，彭进中主张租金损失已经超过签订协议时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；且合同已经约定了延期交房的责任是支付过渡费，彭进中同时主张过渡费和租金损失的法律依据不足，一审不予支持并无不当。
此外，本案是建投公司和彭进中之间的拆迁安置补偿协议纠纷，规划局是否实施了核定行为、其核定行为是否存在过错，与本案的合同纠纷是不同的法律关系，彭进中主张一审遗漏当事人的理由不成立。
综上所述，双方当事人的上诉理由均不成立，一审判决结果正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2340元（广西柳州市建设投资开发有限责任公司已预交1640元，彭进中已预交2340元），由广西柳州市建设投资开发有限责任公司负担1170元，彭进中负担1170元，本院退还广西柳州市建设投资开发有限责任公司470元，退还彭进中1170元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 敏
审 判 员 司英华
代理审判员 罗贵琼
二〇一五年四月十七日
书 记 员 蒋晓明