吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终2028号
上诉人（原审被告）：长春科宇物业管理有限责任公司。住所：长春经济技术开发区营口路**号。
法定代表人：甘泽龙，该公司经理。
委托代理人：莫潇，该公司职员。
委托代理人：马克庆，吉林马克庆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春市金浪网吧。住所：长春市朝阳区卫星路*号。
投资人：赵青成，经理。
委托代理人：王玉凤，长春市金浪网吧员工。
委托代理人：王淑琴，吉林阳光博舟律师事务所律师。
上诉人长春科宇物业管理有限责任公司（以下简称科宇物业）因与被上诉人长春市金浪网吧（以下简称金浪网吧）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第3029号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人科宇物业的委托代理人莫潇、马克庆，被上诉人金浪网吧的委托代理人王玉凤、王淑琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金浪网吧一审诉称：金浪网吧于2007年起至2013年一直承租科宇物业位于卫星路7241号光机第六小区大门门口（原卫星路9号）390平方米（拆迁时评估为408.77平方米）门市房与长春市恒普伦网吧连锁经营网吧业务，同时金浪网吧经科宇物业同意，在该门市房院内于2007年在科宇物业倒塌的房屋基础上又盖了一处482.13平方米（一层257.38平方米，二层236.35平方米）的二层门市房，共同经营网吧业务，并在经营期间对该店进行了多次装修。
2012年-2013年，长春市朝阳区住房和城乡建设局因城市改造对该处房屋进行整体拆迁，进行“两横两纵”快速路建设。长春市朝阳区住房和城乡建设局与科宇物业签订了《非住宅房屋征收补偿协议书》，并于2013年2月6日将以上补偿款一次性拨给科宇物业，但科宇物业只返还金浪网吧承租科宇物业408.77平方米和自建一层门市房的装修款，同时从此款中扣除租金及其他费用，拒绝将金浪网吧应得的其他补偿款返还给金浪网吧，严重损害了金浪网吧的合法权益。故起诉至法院，请求判令：1.科宇物业立即返还金浪网吧被拆房屋价值的补偿款1446476元、被拆迁自建房屋二楼室内装饰装修补偿费127629元、停产停业损失补偿费89930.03元、搬迁补偿费28000元，返还租金20000元等合计1712035.03元及逾期利息（自2013年2月6日始至给付时止）；2.科宇物业承担本案诉讼费。
科宇物业一审辩称：1.科宇物业与金浪网吧未形成房屋租赁合同关系，金浪网吧向科宇物业主张权利缺少事实依据。位于长春市朝阳区卫星路7241号光机第六小区大门门口（原卫星路9号）的房屋系科宇物业与长春市恒普伦网吧签订的房屋租赁合同，金浪网吧未提供与科宇物业形成房屋租赁法律关系的证据，不能证实是房屋的承租人，无权以承租人的身份向科宇物业主张权利，若因房屋租赁合同的履行发生纠纷，也应当是长春市恒普伦网吧向科宇物业主张权利，所以金浪网吧不具备诉讼主体资格。2.金浪网吧向科宇物业索要小二楼的价值款1446476元缺少事实依据。金浪网吧主张被拆迁的小二楼是其所建未提供任何证据，事实是小二楼是科宇物业为了经营所建。3.金浪网吧请求科宇物业支付小二楼二层的室内装饰装修补偿款127629元缺少法律依据。金浪网吧主张的室内装饰装修补偿款是基于拆迁所产生的，科宇物业不是拆迁人，拆迁人交付给科宇物业的属于长春市恒普伦网吧装饰装修补偿款只有408.77平方米和245.78平方米两笔，科宇物业已经给付了长春市恒普伦网吧，金浪网吧在诉状中也认可收到了该款。综上，金浪网吧不具备诉讼主体资格，应驳回金浪网吧的起诉，同时金浪网吧请求保护的诉讼请求，缺少事实和法律依据。
一审法院审理查明：2007年，赵青成从案外人徐宇光手中承兑了金浪网吧。2007年8月1日，赵青成与长春市亿夫建筑工程有限公司签订《施工合同》一份，约定赵青成将工程承包给长春市亿夫建筑工程有限公司，工程名称为长春市金浪网吧（恒普伦网吧），工程地点为卫星路7241号光机第六小区原老大门口处，建筑结构为主体结构混凝土，共2层，每层层高3米，双层间楼板采用钢构，房顶起脊，建筑面积为落地面积259平方米（2层共518平方米），承包总价为860000元。2007年8月1日至2009年4月1日期间，赵青成共向长春市亿夫建筑工程有限公司法定代表人游春江支付工程款860000元，游春江并为其出具收据4份。
2007年12月11日，恒普伦网吧与科宇物业签订《房屋租赁合同》一份，约定科宇物业将坐落于长春市光机所六区原老大门门口（卫星路7241号）附近门市房一处，使用面积390平方米租赁给恒普伦网吧，租赁期限共36个月，自2008年4月1日至2011年3月31日。2011年4月1日，恒普伦网吧与科宇物业又签订《房屋租赁合同》一份，所约定的租赁房屋的情况与2007年12月11日《房屋租赁合同》相同，租赁期限为一年，自2011年4月1日至2012年3月31日。
2012年2月23日，长春市朝阳区人民政府发布房屋征收决定公告第1号文件，朝阳区人民政府对“两横三纵”快速路系统工程项目作出的房屋征收决定的相关事宜进行公示，征收部门为长春市朝阳区住房和城乡建设局，征收范围为宽平大路至前进大街两侧（人行步道20米以内），卫星路北侧（20米以内），开运街（集安路-
抚松路之间人行步道两侧50米以内）。搬迁期限为2012年3月10日至2012年3月30日。后长春市朝阳区住房和城乡建设局与科宇物业签订《非住宅房屋征收补偿协议书》一份，协议约定科宇物业无产权认证房屋及附属物位于卫星路，经评估机构确定，无产权认证房屋、附属物、商铺装修、搬迁费及停产停业损失货币补偿总金额为9896571元，其中无产权认证房屋货币补偿金额为7302453元，商铺装修货币补偿金额为1069685元，停产停业损失补偿金额为361875元。协议签订后，长春市朝阳区住房和城乡建设局将该征收补偿款发放至科宇物业，同时科宇物业出具收据一份，载明“人民币玖佰捌拾玖万陆仟伍佰柒拾壹元整￥9896571，上款系征收补偿款”。
房屋征收过程中，吉林省联友房地产评估有限责任公司作出《房地产征收估价报告》，在评估报告的装饰装修估价表中对被拆迁房屋总的装饰装修补偿款评估金额1069685元，其中恒普伦网络的装饰装修补偿款共计353457元（220736元+132721元）。庭审中，金浪网吧称网吧实际经营到2013年4月12日，也即朝阳区房屋征收部门对被征收房屋实施拆迁之日，且双方当事人均认可恒普伦网吧的装饰装修补偿款353457元在科宇物业扣除截止至2013年4月12日的房租费及电费后，剩余装饰装修补偿款由金浪网吧的委托代理人王玉凤领取。但庭审中双方对领取的时间均不清楚，科宇物业对所发放的补偿款的下账时间为2013年11月18日。
另查明，2008年4月7日，恒普伦网吧与金浪网吧签订《网吧连锁协议书》一份，第二条约定恒普伦网吧授权金浪网吧连锁店使用“恒普伦网吧”品牌，为金浪网吧连锁店统一定制、安装、调试网吧管理软件，设计统一的连锁店标牌、员工工牌、员工工服，金浪网吧拆迁与恒普伦网吧无关，各项拆迁费全部归金浪网吧所有。合同有效期自2008年4月1日起10年止。2014年10月16日，长春市恒普伦网吧出具《情况说明》一份，载明：“赵青成是长春市金浪网吧的个人独资企业投资人，我们长春市恒普伦网吧与长春市金浪网吧于2008年4月1日签订了《网吧连锁协议书》，我们长春市恒普伦网吧同意长春市金浪网吧以“恒普伦网吧”的名义经营，长春市金浪网吧是位于长春市卫星路7241号光机第六小区大门口“恒普伦网吧”的实际经营者。长春市金浪网吧被征收的各项补偿款与长春市恒普伦网吧无关，各项补偿款归长春市金浪网吧所有。特此证明”。
本案中，金浪网吧称原用于经营网吧的房屋共有两座，一座为从科宇物业承租的房屋，另一座为该承租房屋后面自建的房屋，也系本案中双方当事人争议的房屋价值补偿款1446476元所涉及的房屋。2012年11月9日，长春市规划局朝阳区管理分局下发《长春市国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑认定决定书》，认定该建筑为一层一栋，是中国科学院长春光学精密机械与物理研究所（以下简称“光机所”）于1980年建设的，建筑面积为257.38平方米，建筑结构为砖混，现作为门市房使用，依据相关规定，认定该建筑为合法建筑，在吉林省联友房地产评估有限责任公司作出的《房地产征收估价报告》中对估价对象4（即房屋、土地估价表中房3）作出价值评估为1446476元。
一审法院认为：第一，金浪网吧作为本案原告的主体是否适格的问题。庭审中，科宇物业称因与其签订房屋租赁合同的另一方当事人为恒普伦网吧，金浪网吧与其并未形成房屋租赁合同关系而主张原告主体不适格。从《网吧连锁协议书》及恒普伦网吧出具的《情况说明》可以看出，金浪网吧只是使用恒普伦网吧的品牌，对外以恒普伦网吧的名义进行经营；金浪网吧系实际经营者，并认可被征收的各项补偿款与其无关，归金浪网吧所有，所以金浪网吧作为本案的原告主体适格。第二，对于科宇物业作为被告的主体是否适格的问题。科宇物业称诉争的房屋产权均归光机所所有，科宇物业只是代光机所签订了拆迁协议，所有补偿款均归光机所所有，科宇物业并未占有此款，因此金浪网吧不应向科宇物业主张权利。对此本院认为，从《房屋租赁合同》的签订到《非住宅房屋征收补偿协议书》的签订，到拆迁补偿款的领取及发放，再到对补偿款账目的管理，均是由科宇物业进行操作，科宇物业未提交已经将补偿款转至光机所账户的证据，故金浪网吧以科宇物业为被告主张权利并无不当，对科宇物业称其作为被告主体不适格的主张，本院不予支持。第三，对于金浪网吧主张的请求科宇物业返还房屋价值补偿款1446476元一节，双方对所补偿房屋的坐落及数额无异议，金浪网吧认为该房屋系其法定代表人赵青成于2007年所建，该补偿款应归其所有，科宇物业认为该房屋系光机所于1980年建设，不同意将补偿款给付金浪网吧。对此，本院认为，从《长春市国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑认定决定书》上来看，光机所在1980年确实在该位置建设过房屋，但通过庭审查明，2007年时该地点的房屋状况并不完整（剩下坍塌的棚子和墙茬子），赵青成在2007年在此基础上投入860000元修建了房屋。基于上述房屋状况，该房屋在征收时被认定为合法建筑，并以“房屋完整存在”的状态评估作价并发放了房屋价值补偿款1446476元，基于赵青成在修建房屋前该位置有残留房屋，以及赵青成投资修建提升了房屋价值，本院认为，原告应当较被告多分配房屋价值补偿款，本院酌定科宇物业应当将房屋价值补偿款的70%即1012533.20元（1446476元×70%）返还给金浪网吧。第四，对于金浪网吧主张的停业损失89930.03元一节，虽然双方签订的《房屋租赁合同》已于2012年3月31日到期，但是到期后，金浪网吧仍然继续经营至2013年4月12日，且双方未再重新签订书面的《房屋租赁合同》，同时庭审中，科宇物业也表示，在给付的金浪网吧的补偿款中已经将2013年4月12日之前的房租费及电费扣除，故应当认定科宇物业对金浪网吧的经营行为已经认可，双方之间已经形成了事实上的不定期租赁合同关系，金浪网吧有权主张停产停业损失，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十一条的规定，非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，一次性发放3个月停产停业损失，按照每平方米45元的标准计算，根据《装饰装修估价表（四）》第19项显示，恒普伦网吧的面积共为654.55平方米（408.77平方米+245.78平方米），故停产停业损失应当为88364.25元（45.00元／平方米×654.55平方米×3个月）。第五，对于金浪网吧主张的被拆迁自建房屋二楼室内装饰装修补偿款127629元一节，虽然《房屋装修征收评估报告单》中显示恒普伦网吧的二层隔断补偿款价值为127629元，但是在《装饰装修估价表（四）》的明细中没有显示有该款项，且《非住宅房屋征收补偿协议书》中显示商铺装修货币补偿金额为1069685元，与《装饰装修估价表（四）》中的总金额一致，所以虽然金浪网吧自建房屋二层隔断的装饰装修补偿款作价为127629元，但是该笔款项并未发放到科宇物业，故对金浪网吧要求返还该项款项的请求本院不予支持。第六，对于金浪网吧主张的搬迁补偿费28000元一节，由于金浪网吧所租赁的房屋系政府强制拆迁，金浪网吧仅以《搬家合同》主张搬家费，证据不足，本院不予支持。对于金浪网吧主张的返还租金20000元一节，庭审中，金浪网吧承认网吧实际经营到2013年4月12日，所以科宇物业将截止至2013年4月12日的租金从装饰装修补偿款中予以扣除并无不当，金浪网吧以科宇物业2013年2月6日收到补偿款的时间视为双方租赁合同终止的时间，从而要求返还多扣划的两个月的租金20000元的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。第七，对于金浪网吧主张的逾期利息（自2013年2月6日起至给付时止）一节，本院认为，在双方均无法明确金浪网吧领取装饰装修补偿款的具体时间的情况下，应以科宇物业对补偿款下账之次日即2013年11月19日作为利息的起算时间为宜，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，判决如下：一、科宇物业于本判决生效后立即返还给金浪网吧被拆迁房屋价值补偿款1012533.20元、停产停业损失补偿款88364.25元，共计1100897.45元并支付利息（以1100897.45元为基数，自2013年11月19日起至实际给付时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回金浪网吧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费20208元，由被告科宇物业负担14708元，由原告金浪网吧负担5500元。
宣判后，科宇物业不服，向本院提起上诉，其上诉理由主要为：科宇物业认为案涉被拆迁的房屋系科宇物业上级单位光机所所有。根据原始材料记载，金浪网吧承租的房屋，其中有257.38平方米是光机所在1980年承建的，2012年11月9日由长春市朝阳区规划局下发的《长春市国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑认定决定书》加以确认，并认定为合法建筑给予了补偿，因此，一审法院认定该房屋是金浪网吧2007年建筑的缺乏事实依据。请求1.撤销（2015）朝民初字第3029号民事判决；2.改判该房屋拆迁补偿款归科宇物业所有；3.诉讼费用由金浪网吧承担。
金浪网吧二审辩称：一审法院对本案认定事实清楚，法律关系认定准确，适用证据恰当，责任确定合理，审判程序合法。光机所在1980年确实在该位置建设过房屋且是一层，但金浪网吧承租时，该房屋已坍塌，只留有一小块墙茬子，金浪网吧于2007年投入86万元建起了二楼门市，基于此，征收时该二楼中的一楼被认定为合法建筑，无产权房屋，并评估作价发放房屋价值补偿款1446476元，金浪网吧请求该房屋补偿款理所应当，请求二审法院驳回科宇物业的上诉请求，维持原判。
本院查明的事实除与一审法院认定的事实一致外。另查明，2008年11月3日赵青成向科宇物业出具《承诺书》一份，主要内容为：我租用的卫星路关机六区大门前用做恒普仑网吧的房间，自建部分的房屋291㎡和暖气等设施在我退租时，承诺不拆除，全部归科宇物业公司所有，暖气入网费在我房租中扣除。
本院认为：赵青成向科宇物业出具《承诺书》，承诺其退租时自建部分291㎡的房屋（以下简称租赁房屋）和暖气等设施归科宇物业所有，该承诺应视为其对自己权利的处分，金浪网吧与科宇物业房屋租赁关系终止后，金浪网吧不应再就租赁房屋享有权利。2012年3月31日科宇物业与金浪网吧房屋租赁合同租期届满，科宇物业因拆迁主张收回房屋，至此双方租赁关系终止，该租赁房屋应当归科宇物业所有，故科宇物业主张该租赁房屋的拆迁补偿款归其所有，本院予以支持。金浪网吧虽主张此《承诺书》并非新证据，但根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零二条的规定，因该《承诺书》与本案基本事实密切相关，应当被采纳，故金浪网吧此主张，本院不予支持。金浪网吧虽主张《承诺书》中所述“退租”仅指金浪网吧由于自己的原因不再承租案涉房屋的情况，但双方并未就何种情形属于“退租”进行明确约定，金浪网吧亦未提供证据证明《承诺书》中所述“退租”仅指金浪网吧由于自己的原因不再承租案涉房屋的情形，故对此主张本院不予支持。关于合同期限届满后，双方是否形成事实上的租赁关系的问题。金浪网吧虽主张其交纳房屋租金直至2013年4月，但并未提供其租金交纳方式的证据。科宇物业虽然在一审庭审过程中自认金浪网吧在合同履行期限内租金交纳至2012年3月31日，2013年其给付金浪网吧的装饰装修补偿款时扣除了2013年4月12日之前房租费和水电费，金浪网吧亦认可科宇物业在给付装饰装修补偿款时扣除了房租费和水电费共计20万元，但因科宇物业在给付装饰装修补偿款时扣除部分款项的行为仅能认定为合同期限届满后金浪网吧继续占有案涉房屋产生的房屋占有使用费，而不应认定为房屋租金。因此合同期限届满后金浪网吧虽继续使用案涉房屋但不能认定其按原《房屋租赁合同》的约定如期交纳了租金，亦不能认定双方形成事实租赁关系。故金浪网吧主张双方形成事实租赁关系，本院不予支持。鉴于科宇物业在二审诉讼过程中并未对一审判决其给付金浪网吧停产停业损失提出异议，本院对此不予调整。
综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市朝阳区法院（2015）朝民初字第3029号民事判决第一项；
二、上诉人长春科宇物业管理有限责任公司于本判决生效后立即给付被上诉人长春市金浪网吧停产停业损失补偿款88364.25元及利息（利息自2013年11月19日起至实际给付时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回被上诉人长春市金浪网吧的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计35048元，由上诉人长春科宇物业管理有限责任公司负担1809元，被上诉人长春市金浪网吧负担33239元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 贺银婷
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 孙千卉