江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡滨民初字第01334号
原告（反诉被告）无锡黄金敲门砖语言培训有限公司，住所地无锡市无锡国家高新技术产业开发区汉江北路187号217室。
法定代表人沈大璋，该公司总经理。
委托代理人张莉，该单位员工。
被告（反诉原告）无锡求精企业管理咨询有限公司，住所地无锡市五湖大道11号蠡湖科创中心南楼第10层1018室。
法定代表人刘亚飞，该公司经理。
委托代理人杨富阁，江苏敏惠律师事务所律师。
委托代理人张昌友，江苏敏惠律师事务所律师。
原告（反诉被告）无锡黄金敲门砖语言培训有限公司（以下简称黄金敲门砖公司）诉被告（反诉原告）无锡求精企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法由代理审判员吴传杰独任审判，于2015年8月10日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2015年11月13日、12月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄金敲门砖公司委托代理人张莉，被告（反诉原告）求精公司委托代理人杨富阁到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
本诉原告黄金敲门砖公司诉称：2014年9月20日，其与求精公司签订一份商铺租赁合同，约定其向求精公司租赁位于江南大学北区商业街11号联通3G体验店内约6平方米的固定区域，租期一年，时间为2014年9月25日至2015年9月24日。合同约定双方在提前半个月通知对方的前提下均有权提前中止合同。其于2015年5月6日以手机短消息的方式告知求精公司法定代表人刘亚飞，其将中止合同，15天后不再租赁该商铺。之后15天内其多次与被告通过电话和短信方式进行协商，但求精公司一再拖延，未将剩余租金退还。合同约定的保证金系财产方面的保证金，应予以退还。故起诉请求判令：1、求精公司立即返还其租金5123元；2、求精公司返还其保证金1500元；3、本案诉讼费由求精公司承担。
本诉被告求精公司辩称：黄金敲门砖公司未与其办理正式的交接手续，不清楚其何时退出，只知道是2015年5月底到6月初，如能协商同意退一个月的房租；保证金1500元是履约保证金，不同意退还。
反诉原告求精公司诉称：黄金敲门砖公司无故单方终止双方签订的《商铺租赁合同》，导致场地空置，给其造成损失，故要求黄金敲门砖公司赔偿其三个月租金损失3750元。
反诉被告黄金敲门砖公司辩称：其已按合同约定提前告知，不存在违约，请求驳回求精公司诉请。
经审理查明：涉案的江南大学北区商业街11号房屋系江南大学所有。在2013年1月1日至2015年12月31日期间，江南大学将该房屋租赁于中国联合网络通信有限公司无锡市分公司（以下简称中国联通无锡公司）使用，在双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定中国联通无锡公司不得将房屋转租给第三人使用。期间，求精公司与中国联通无锡公司签订代理协议一份，由求精公司取得中国联通无锡公司在江南大学的相应代理权，期间为2014年8月1日至2015年7月31日。
2014年9月20日，黄金敲门砖公司与求精公司签订《商铺租赁合同》一份，约定黄金敲门砖公司向求精公司承租位于江南大学北区商业街11号6平方米的固定区域，租期一年，自2014年9月25日至2015年9月24日，保证金1500元，年租金15000元，如双方任何一方需提前中止合同，均需提前至少半个月通知对方。黄金敲门砖公司于合同签订当日支付保证金1500元，于2014年9月26日支付租金7500元，于2015年3月23日支付租金7500元。合同约定的租赁期间内，求精公司与黄金敲门砖公司同时在上述房屋内经营，后黄金敲门砖公司因自身经营原因，搬离涉案房屋。
为支持诉请，黄金敲门砖公司提供了其与求精公司法定代表人刘亚飞的短信及通话记录。并称其于2015年5月6日以手机短信的方式告知求精公司15日后不再租赁涉案商铺，之后又多次就退租事宜短信、电话联系刘亚飞。
审理过程中，本院至江南大学就涉案房屋转租事宜进行调查。江南大学明确表示涉案房屋未经允许转租，其也不同意房屋转租。
上述事实，有《商铺租赁合同》、《收据》、《房屋租赁合同》、短信及通话记录、合作协议、调查笔录及当事人陈述笔录在卷佐证。
本院认为：承租人向第三人转租房屋应征得出租人同意，未征得出租人同意且出租人亦未追认的，因损害了出租人的利益，破坏了出租人与承租人之间的信任关系，应为无效。本案中，求精公司向黄金敲门砖公司转租涉案房屋，未征得江南大学允许，且江南大学明确表明不同意转租，故双方签订的转租合同应为无效。黄金敲门砖公司主张其实际使用房屋至2015年5月21日，虽然双方所签合同无效，黄金敲门砖公司亦应支付占有使用期间的相应房屋占有使用费，该费用以双方约定的租金标准计算较为合理，求精公司多收取的相应款项应返还给黄金敲门砖公司。对黄金敲门砖公司主张的实际使用房屋的截止日期至2015年5月21日的事实，黄金敲门砖公司提供了相应的短信及电话记录，可以予以一定效力的证明，而求精公司亦表示黄金敲门砖公司在2015年5月底6月初搬离，另结合求精公司在此期间亦在涉案房屋存在经营活动的事实，求精公司应当明确知晓黄金敲门砖公司搬离的具体日期，而其未向法庭明确，且亦未提供相反证据，故本院对黄金敲门砖公司主张的这一事实予以确认。结合双方之前商定的租金数额、黄金敲门砖公司向求精公司支付的数额及黄金敲门砖公司实际占有使用的天数，本院对黄金敲门砖公司请求求精公司返还租金5123元的诉请予以支持。关于合同约定的保证金1500元，虽然双方对其性质意见不一，因合同无效，故不论该保证金属财产损失担保还是履约保证金，均应予以退还。关于求精公司的反诉请求，因合同无效、无相应法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）无锡求精企业管理咨询有限公司于本判决生效之日五日内向原告（反诉被告）无锡黄金敲门砖语言培训有限公司返还6623元。
二、驳回被告（反诉原告）无锡求精企业管理咨询有限公司的反诉请求。
如果被告（反诉原告）无锡求精企业管理咨询有限公司未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元、反诉案件受理费25元，均由被告（反诉原告）无锡求精企业管理咨询有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 吴传杰
人民陪审员 丁霞静
人民陪审员 郁 明
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 张彬琳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期间超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。