清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初1938号
原告：清远市华展物业管理有限公司。住所：清远市新城广清大道**号世纪花城*号楼首层。
法定代表人：孔应祥，该公司总经理。
委托代理人：邝浩文、陈健莉，广东正鑫律师事务所律师。
被告：冯伟红，女，汉族，1981年4月19日出生，户籍登记住址：河南省，现住清远市。
被告：董宏超，男，汉族，1979年3月21号出生，户籍登记住址：河南省扶沟县，住清远市。
原告清远市华展物业管理有限公司诉被告冯伟红、董宏超物业服务合同纠纷一案，原告于2016年4月20日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告清远市华展物业管理有限公司的委托代理人邝浩文到庭参加诉讼，被告冯伟红、董宏超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告因认购清远市新城四号区广清大道旁98号世纪花城2#楼14层B号房屋于2010年1月3日与原告签订了《临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》，约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日止，由原告为包括被告在内的全体业主提供前期物业服务，全体业主应按1.20元/平方米的标准交纳物业管理费用，该物业管理费于每月10日前交纳，合同还约定公共能源分摊费由原告代收代缴，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务。合同签订后，原告依照合同约定切实履行了保洁、绿化、设备（包括照明、电梯、水电系统等）维护等义务，但被告却没有依照合同约定按时向原告交纳物业管理费用及其他费用，自2011年7月1日起至2016年3月10日止，被告已拖欠原告物业管理费10002元；自2010年7月1日起至2016年2月29日止，被告已拖欠原告公共能源分摊费用965元；被告共拖欠原告物业管理费及公共能源分摊费用合计10967元，原告多次向被告催收，但被告一直没有履行其交纳物业管理费的义务，被告的行为已构成违约，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第十一条约定，被告违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，被告应当向原告交纳拖欠的物业管理费及公共能源分摊费用，并自2010年7月1日起按每天千分之一的标准向原告支付违约金至清款之日为止。为此，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费、公共能源分摊费等各种费用合计10967元，并自2010年7月1日起按每日千分之一的标准向原告支付违约金至清款之日为止（暂计至2016年3月22日违约金为22888.13元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告提交如下证据：1、原告营业执照，证明原告的诉讼主体资格。2、居民身份证，证明被告的诉讼主体资格。3、临时管理规约、前期物业管理服务协议，证明双方约定由原告为包括被告在内的世纪花城小区业主提供物业管理服务，双方并就物业管理费标准、代缴项目、逾期缴交的违约责任等内容进行了约定。4、收楼通知书，证明被告已于2010年10月1日收楼。5、管理费催交通知书、世纪花城催款单、世纪花城缴费通知单、律师函、快递回单，证明原告多次向被告催收拖欠的物业管理费及公共能源分摊等费用，但被告拒不缴交。6、分摊费明细表，证明被告拖欠分摊费的明细计算。7、邮政回单，证明原告曾向被告催收物业管理费及公共资源分摊费等费用。
被告冯伟红、董宏超没有提供书面答辩意见及证据，也没有到庭应诉。
经审核，原告提交的证据3、4、5、6、7复印件与原件相一致，对其真实性予以确认。
经审理查明，原告清远市华展物业管理有限公司是清远市世纪花城住宅区的前期物业服务企业。被告冯伟红、董宏超因认购清远市新城四号区广清大道旁98号世纪花城2#楼14层B号房屋于2010年1月3日与原告签订了《临时管理规约》和《前期物业服务协议》，协议约定由原告为包括被告在内的全体业主提供前期物业管理费用，该物业管理费于每月10日前交纳。合同还约定公共能源分摊费由原告代收代缴，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务。合同签订后，原告依约定对小区实施了物业管理。2011年1月1日，二被告办理了世纪花城2#楼14层B号房屋的收楼手续。
另查明，原告提交的《收楼通知书》的落款处备注显示，“本单位赠送一年物业管理费……，管理费从2010年10月1日起算，到2011年9月30日止”。被告的房屋建筑面积为143.91㎡，每月应缴的房屋物业管理费为172.69元。被告收楼后一直没有向原告缴纳物业管理费和缴纳公共能源分摊费。截至2016年2月份，被告拖欠物业管理费为9152.57元、拖欠的公共能源分摊费为782元，二项合计共9934.57元。原告经向被告多次催收欠款未果，于2016年4月20日向本院提起诉讼。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告清远市华展物业管理有限公司与被告冯伟红、董宏超签订的《临时管理规约》《前期物业服务协议》合法有效，对原、被告有法律约束力，被告应依照合同约定享有权利，履行义务。被告冯伟红、董宏超在收到本院传票传唤后没有到庭应诉，也没有对原告主张的欠款事实提出异议，亦没有提供其已交付的证据，可视为放弃抗辩权利和对欠费的事实无异议。根据本案查明的事实，二被告的涉案房屋物业管理费扣减赠送的物业管理后应从2011年10月1日起交纳。对于原告主张二被告从2010年7月1日起拖欠物业管理费和公共能源分摊费的缺乏依据，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告主张二被告自2010年7月1日起拖欠物业管理费和公共能源分摊费的事实不予采信。被告冯伟红、董宏超的物业管理费及相应的公共能源分摊费应从2011年10月1日计付。本院确认二被告拖欠原告2011年10月1日至2016年2月10日期间的物业管理费9152.57元、拖欠的公共能源分摊费为782元。二项合计9934.57元。原告主张被告清偿物业管理费和公共能源分摊费合计10967元，因其起算欠费的时间有误，对请求超出的金额不予支持。
关于原告主张被告支付自2010年7月1日起至2016年3月22日期间因欠费的违约金共22888.13元的问题。本案中，两被告自2011年10月1日拒交物业管理费及公摊水电费的行为已构成违约，应依据涉案《前期物业管理服务协议》第十一条第四款的约定承担违约责任。由于该条约定业主未按时足额交纳物业服务费用时应按每日千分之一支付违约金，因该违约金的计算标准折算为月利率3%，超出了法律规定，鉴于原告主张的违约金实际为被告逾期支付上述物业管理费的利息损失，据此，违约金可按略高于中国人民银行同期基准贷款利率，酌定为按月利率1%计算，即两被告应以每月应缴的房屋物业管理费172.69元为基数从2011年11月1日起分段向原告承担违约责任，支付违约金给原告。因原告主张违约金的起算时间有误，以及计算标准超出了法律规定，故对原告主张的违约金数额不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十二条、《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告冯伟红、董宏超应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告清远市华展物业管理有限公司支付拖欠2011年10月1日至2016年2月29日期间的物业管理费共9152.57元。
二、被告冯伟红、董宏超应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告清远市华展物业管理有限公司支付拖欠2011年10月1日至2016年2月29日的公共能源分摊费782元。
三、被告冯伟红、董宏超应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告清远市华展物业管理有限公司支付以每月172.69元为本金按每月1%的标准自2011年11月起，从每月10日分段计算至拖欠的物业管理费清偿之日止的违约金予原告清远市华展物业管理有限公司。
本案受理费323元，由被告冯伟红、董宏超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 员 孟庆忠
人民陪审员 向洁明
人民陪审员 张法均
二〇一六年十二月二日
书 记 员 黄盈盈
附引用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《广东省物业管理条例》
第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。