浙江省江山市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0881民初2283号原告：杭州鲲鹏房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91330104063952471F,住所地杭州市江干区勤丰路53号1012室。法定代表人：龚杰，系总经理。委托诉讼代理人：谢良娟，女，该公司职员，特别授权代理。委托诉讼代理人：周一雄，浙江刚诚律师事务所律师，特别授权代理。被告：衢州市振辉实业有限公司，统一社会信用代码913308817572363068，住所地江山市双塔街道鹿溪北路215号。法定代表人：王明军，系董事长。委托诉讼代理人：余胜，浙江远图律师事务所律师，特别授权代理。原告杭州鲲鹏房地产营销策划有限公司（以下简称鲲鹏公司）与被告衢州市振辉实业有限公司（以下简称振辉公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢良娟、周一雄，被告委托诉讼代理人余胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告佣金3878475元（不含10.05%的税收）并支付滞纳金190781元（滞纳金计算至2016年5月5日止，此后于款项支付之日止的仍按日0.1%计算）。2016年8月25日，原告放弃滞纳金部分的诉讼请求。事实和理由：2015年9月28日，原、被告签订《衢州振辉广场销售代理合同》一份，约定被告委托原告代理销售项目名称为“振辉广场”的楼盘，代理方式为独家代理，代理期限自2015年9月29日至2016年4月27日。双方对原告佣金约定：房屋单套均价3850元，溢价部分1000元以内（包括1000元）归原告所有，溢价部分税收由原告自行承担，溢价部分超过1000元部分双方五五分成。合同签订后，原告即制作策划，安排人员入场进行销售。在代理期限内，原告共销售房屋138套，总销售额36973337元。按照合同约定，被告应支付原告佣金4226209元，扣除已支付的347734元，余款3878475元至今未付。庭审中，原告对被告按实际到位房款金额计算的佣金数额3369118元（已扣除溢价部分按10.5%计算应由原告负担的税收）表示认可。被告辩称，对双方签订衢州振辉广场销售代理合同，截至2016年4月27日原告代理销售房屋138套无异议。有异议的事实及理由：1、诉前被告曾收取到原告提交的销售材料，但双方尚未对佣金进行结算；2、原告代理销售期间曾向购房户收取团购认筹金，被告认为原告系基于其委托代理销售，收取的团购认筹金应归被告所有，两项应相抵扣；3、合同约定佣金结算基价为每平方米3850元，实际履行过程中双方对基价作变更，即2015年11月17日前以3850元作基价，2015年11月18日至2016年1月1日以4000元作基价，其后均按4250元作基价；4、因被告公司陷入经营困境，已售138套房屋可能出现退房退款的情况，从而影响佣金结算，故目前结算佣金的条件尚未成就；5、被告根据已方主张计算原告已售138套房产按已到位房款结算，应付销售佣金是3369118元（已扣除溢价部分按10.5%计算应由原告负担的税收），其中已付佣金347734元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交《衢州振辉广场销售代理合同》、认筹统计单、分销结佣清单、推广及支出清单各一份，分别用以证明原、被告签订合同，原告收取团购认筹金，代销期间分销佣金、推广费用及日常支出的情况，其中合同最后一条证明被告认可原告有权收取团购认筹金，且约定团购认筹金不计入销售代理费用。被告对销售代理合同无异议，对其他证据认为系原告单方制作形成，其效力等同于原告陈述。被告提交了结算清单一份4张，用以证明被告认可的销售合同总价、回款金额及结算单价等情况。原告对被告所举证据无异议。综上，本院对原、被告无异议的原告证据《衢州振辉广场销售代理合同》、被告证据结算清单予以确认，对原告举证的认筹统计单、分销结佣清单、推广及支出清单，本院认为其效力等同于原告陈述。关于原告收取团购认筹金的数额问题，原告举证的认筹统计单表明系319.05万元，被告对此有异议但无证据反驳，故原告收取团购认筹金数额本院以原告证据中自认的319.05万元为准。本院经审理认定事实如下：2015年9月28日，原、被告签订《衢州振辉广场销售代理合同》一份，约定被告委托原告分销代理其开发建设的“江山振辉广场”5至19层综合楼（现状毛胚房）房源38500㎡，商铺16200㎡；22至27层房源及商铺需另行协商价格并经被告书面确认后方可销售；代理方式为独家代理；代理期限自2015年9月29日至2016年4月27日。合同约定佣金标准为：5至19层可售房源单套底价为每平方米3850元，溢价部分1000元以内（包括1000元）的全部归原告所有，溢价部分的税收10.5%（按实际缴纳）由原告自行承担，溢价部分超过1000元的部分双方五五分成，溢价部分税收10.5%由收入方各自自行承担。无论一次性付款还是分期付款的客户，被告均按实际到款金额支付代理佣金。合同第九条第9项约定：“乙方（原告）有权在实际销售过程中向客户收取团购认筹金，收取的团购认筹金不计入乙方的销售代理费内。由此产生的一切法律纠纷由乙方承担。”合同签订后，原告方入场销售，至2016年4月27日代理期限届满，原告共代理销售房屋138套。期间，原告以可享受优惠销售价格为事由向购房客户收取团购认筹金共319.05万元。收取团购认筹金后，原告在其代理销售的权限范围内给予缴纳团购认筹金的客户相应的房价优惠，但团购认筹金不能抵扣购房款。另查明，诉前被告已支付原告佣金347734元。庭审中，原告对被告按已到位购房款计算的应付佣金总额3369118元（已扣除溢价部分按10.5%计算应由原告负担的税收）表示认可。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按约定履行自己的义务。委托方接受代理人的工作成果后，应依约支付报酬。本案原告按合同约定履行了代理销售房屋之义务，相关工作成果已为被告所享有，被告应依约支付销售佣金。本案代理销售房产合法性的保证义务和所有权转移义务应由作为委托方的被告负责，被告以公司经营困难可能导致已签订商品房销售合同的购房户解除合同为由拒付佣金，于法无据，本院不予采信。原、被告对代理销售合同的最后一个条款即团购认筹金归属问题的理解上存在争议。本院认为对合同条款的争议应当按照合同本身所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则来确定争议条款的真实意思。本案中被告在合同中认可原告可以收取团购认筹金，并约定团购认筹金不计入销售代理费内，由此产生的一切法律纠纷由原告承担。根据权利与义务一致的原则，结合团购认筹金系以原告名义收取且不能抵扣购房款的实际情况，本院认为该条款就团购认筹金归属的意思表示应理解为归原告所有。本案双方约定在代理销售价格高于结算基价1000元以上时，溢价部分由原、被告五五分成。因合同对每套房屋可收取的团购认筹金数额未作限定，而团购认筹金不能抵扣购房款，故客观上原告在向客户收取大额团购认筹金的同时，再给予缴纳团购认筹金的客户优惠销售价格的方式，可以从形式上降低合同中的购房价格，从而形成实质上的“掐尖”效应，使委托方无法享有销售价格高于结算基价1000元以上部分的分成，损害被告应得利益。根据公平及诚实信用原则，本院认为可对团购认筹金的归属比例作相应的调整。结合各购房户缴纳的团购认筹金数额及相应的销售房价，本院酌情确定原属原告所有的团购认筹金中的10%部分，可调整归被告所有，其数额为3190500元×10%＝319050元。综上所述，原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零九条、第一百二十五条、第三百六十条之规定，判决如下：一、被告衢州市振辉实业有限公司支付原告杭州鲲鹏房地产营销策划有限公司代理销售佣金3021384元（已扣除溢价部分按10.5%计算的税收及诉前已支付的代理销售佣金347734元）。二、原告杭州鲲鹏房地产营销策划有限公司补偿被告衢州市振辉实业有限公司团购认筹金319050元。三、上述第一、二项相抵，被告衢州市振辉实业有限公司尚应支付原告杭州鲲鹏房地产营销策划有限公司2702334元，限于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。四、驳回原告杭州鲲鹏房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37828元，保全费5000元，合计42828元，由原告杭州鲲鹏房地产营销策划有限公司负担12988元，由被告衢州市振辉实业有限公司负担29840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  陈魁伟人民陪审员  徐肖成人民陪审员  毛吉扬二〇一六年八月三十一日书 记 员  徐琪涵??