广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第218号上诉人（原审被告）王俊龙。委托代理人黄庆生，广西创想律师事务所律师。委托代理人黄俊，广西创想律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）广西南宁国澳土地开发有限公司（曾用名：广西南宁金奇缘土地开发有限公司、广西南宁国玺土地开发有限公司）。法定代表人陈柯。委托代理人覃信发，广西钰锦律师事务所律师。原审第三人陈国光。原审第三人广西幼儿师范高等专科学校。法定代表人袁旭。委托代理人唐美玲。上诉人王俊龙因与被上诉人广西南宁国澳土地开发有限公司（以下简称：国澳公司）原审第三人陈国光、广西幼儿师范高等专科学校（以下简称：幼师学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2015年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人王俊龙的委托代理人黄庆生、黄俊和被上诉人国澳公司的委托代理人覃信发，原审第三人幼师学校的委托代理人唐美玲到庭参加诉讼。原审第三人陈国光经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：国澳公司原名称广西南宁金奇缘土地开发有限公司、广西南宁国玺土地开发有限公司，成立于2007年5月31日，经营范围包括平整土地、土地整理、场地租赁、停车场服务等。2013年7月15日，国澳公司名称由“广西南宁金奇缘土地开发有限公司”变更为“广西南宁国玺土地开发有限公司”，法定代表人由“陈国光”变更为“陈柯”，管理人员（合伙企业投资人）由“陈柯”变更为“陈柯、陈国光”。2014年5月23日，国澳公司名称由“广西南宁国玺土地开发有限公司”变更为“广西南宁国澳土地开发有限公司”。2007年5月16日，陈国光（乙方）（承租人）与幼师学校（甲方）（出租人）签订《租赁合同》一份，约定幼师学校将位于南宁市新竹路×号×栋沿街铺面出租给国澳公司使用，租赁期限为六年，从2007年8月1日至2013年7月31日止。2014年1月15日，陈国光（乙方）（承租人）与幼师学校（甲方）（出租人）签订《租赁合同》一份，约定幼师学校将南宁市新竹路28号10栋沿街铺面出租给国澳公司使用，租赁期限为一年，从2013年9月1日至2014年9月1日止。在诉讼过程中，国澳公司及陈国光均认可陈国光在本案中涉及签订合同、支付租金、开具发票等与本案租赁合同有关的行为是代表国澳公司的行为，与陈国光本人无关。2013年7月23日，国澳公司（甲方）（出租人）与王俊龙（乙方）（承租人）签订《租赁合同》一份，约定国澳公司将其经营的南宁市新竹路十栋沿街铺面×#号铺面出租给王俊龙使用，租赁期限从2013年7月22日起至2013年9月30日止；铺面建筑面积38平方米，按130元／平方米／月计算，每月租金为4940元，每半年租金为29640元，租金每半年交纳一次；乙方在签订合同时向甲方交纳铺面押金14820元。合同第五条约定：1、乙方有义务按期足额向甲方交纳租金、治安管理费和水电费（合同期内押金不能充当租金使用），必须遵守“先交租金后使用”原则。合同第六条约定：1、乙方应按时足额向甲方交纳租金、治安管理费、水电费。逾期时间10天以内的，甲方有权单方面停止供水供电，且乙方要按逾期总额每日5‰向甲方支付违约金；超过20天的，甲方有权单方解除合同收回铺面，且不退还乙方所交纳的铺面押金，并向乙方索赔所拖欠的租金、治安卫生管理费、水电费和违约金。2、乙方不得无故提前退租；如乙方无故退租，甲方不退还乙方剩余租金、治安卫生费和押金，还需另向甲方支付三个月租期的违约金。3、甲方不得无故提前收回出租铺面。否则，甲方应向乙方支付三个月租期的违约金。4、合同有效期内，乙方不得转让、转租铺面。否则，甲方有权终止合同收回铺面，不退还乙方所交的租金和押金，并追究乙方的违约责任。合同第七条约定：1、合同期满后，同等条件下乙方可优先租用。2、合同期满时，乙方不能续租的，应按期搬出所租赁的铺面。乙方应按合同期满时的铺面原样交回甲方，不得拆除、毁坏或搬走租赁铺面内的建筑及固定装修装饰物，否则视为乙方违约，甲方有权追究其损坏责任，并由乙方负责修缮或经济赔偿给甲方。如有建筑主体的损坏，乙方应给予修缮或赔偿甲方维修费，否则甲方有权不退还乙方所交的押金。3、合同期满时，乙方不拖欠甲方租金和水电费或无其他违约情况，按时交回铺面给甲方后20个工作日，甲方将乙方所交纳的铺面押金一次性无息全部足额退还给乙方。合同第八条约定：1、租赁期满合同解除，乙方必须在租赁期满或合同解除之日起5日内搬出属于乙方全部物件，由双方有关人员在场查验，办清交接手续。超过十五天不搬，房屋场地内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。合同还约定双方的其他权利义务。该合同甲方处有“广西南宁金奇缘土地开发有限公司”财务专用章，甲方代表处有“陈某”签名；乙方处有“王俊龙”签名。一审另查明，国澳公司为证明幼师学校同意延长2007年5月16日《租赁合同》期限至2013年8月31日，提供了《文件呈批传阅单》一份，该份文件载明幼师学校同意关于第十栋一楼铺面租赁合同的租金开始计收日期延长至8月31日止。幼师学校于2014年9月22日出具《证明》一份，载明：兹证明位于南宁市新竹路沿街铺面的房屋产权归我单位所有，该场地建于2007年，尚未取得产权证，现已经竣工验收合格，可以作为办公场地，不属于违章建筑，无安全隐患。现委托广西南宁国玺土地开发有限公司对该场地进行转租管理，期限从2007年8月1日至2016年8月31日止，并同意租给广西南宁国玺土地开发有限公司经营使用，由此产生的产权纠纷和房屋质量问题由我单位承担。一审再查明，合同期限届满后双方没有办理铺面交接手续。王俊龙称其于2013年9月30日搬离铺面，与国澳公司进行口头交接。原国澳公司对此则不予认可，主张其于2014年5月5日收回铺面。一审还查明，在诉讼过程中，国澳公司、王俊龙均认可王俊龙已经付清2013年9月30日前的租金11362元。一审法院审理认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，幼师学校经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。陈国光分别于2007年5月16日、2014年1月15日与幼师学校签订《租赁合同》，在签订2007年5月16日的合同时陈国光系国澳公司的法定代表人，在签订2014年1月15日的合同时陈国光系国澳公司的管理人员（合伙企业投资人），可以视为陈国光在行使其职务行为，而且国澳公司对陈国光的上述行为予以追认，因此，陈国光与幼师学校签订上述两份《租赁合同》的行为，应由国澳公司承担民事责任。另外，“广西金奇缘土地开发有限公司”、“广西国玺土地开发有限公司”、“广西国澳土地开发有限公司”为公司名称的变更，三者实为同一主体。王俊龙关于“广西金奇缘土地开发有限公司”与“广西国玺土地开发有限公司”为不同法人的主张，缺乏事实依据，不予支持。国澳公司、王俊龙于2013年7月23日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性或强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，根据双方合同第一条、第八条的约定，国澳公司、王俊龙订立的租赁合同的租赁期限在2013年9月30日期限届满后，王俊龙应于2013年10月5日前搬离铺面并将铺面返还给国澳公司，双方还应就此办理交接手续。王俊龙抗辩称其已于2013年9月30日搬离涉案铺面，其对此应负有举证责任，但其未能提供铺面交接凭证等相关证据，应承担举证不能的法律后果，而国澳公司对此亦持有异议，故对王俊龙该项抗辩，不予采信。国澳公司自认于2014年5月5日收回涉案铺面，应认涉案铺面自该日起由国澳公司实际控制占有，故确认王俊龙自2013年10月1日起至2014年5月5日止占有使用涉案铺面，其应向国澳公司支付上述期间的房屋占用费。国澳公司主张按160元／平方米／月的标准计算房屋占用费，没有事实和法律依据，房屋占用费的标准应参照《租赁合同》中约定的租金标准130元／平方米／月计算，共计35403元（计算方式：130元／平方米／月×38平方米×7个月＋130元／平方米／月×38平方米÷30天×5天）。国澳公司主张由于王俊龙强占铺面致使所剩租期短，国澳公司无法达到将铺面再出租收取租金的目的，故要求王俊龙赔偿2014年5月6日至2014年9月1日的租金损失，但王俊龙在2014年5月6日之后就没有实际使用铺面，因此，国澳公司的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、王俊龙应向国澳公司支付房屋占用费35403元；二、驳回国澳公司的其他诉讼请求。一审案件受理费736元，由国澳公司负担346元，王俊龙负担390元。上诉人王俊龙不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误，证据不足，程序违法。上诉人已经按约于2013年9月30日搬离租赁租赁铺面，一审在被上诉人没有任何第三方证据证明上诉人逾期占用铺面的行为的情况下，仅依靠被上诉人员工陈某以及被上诉人原法定代表人、现股东、铺面租赁合同的签约人陈国光所控物业公司员工李某、刘某所作证人证言，就作出上诉人自2013年10月1至2014年5月5日占用涉案铺面，应支付房屋占用费的认定错误。1、被上诉人在庭审后提交的证据未在举证期限内提交，不属新证据，应视为放弃举证权利。2、一审证人陈某、李某、刘某未能出庭作证，未接受质询作出的证人证言属违法。3、陈某、李某、刘某不具备证人资格，三人均为被上诉人及陈国光所雇佣的员工，受利益驱使，不能客观、真实反映案件事实，不能成为定案依据。综上，请求撤销一审判决，改判或发回重审。被上诉人国澳公司答辩称：上诉人的上诉没有事实和理由，请求法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人幼师学校述称：同意国澳公司的意见。原审第三人陈国光未向法庭陈述意见。本案二审争议焦点为：被上诉人国澳公司主张上诉人王俊龙在租赁合同到期后占用涉案铺面的房屋占用费是否有事实和法律依据？上诉人王俊龙二审提供以下新的证据：1、朵芙蛋糕加盟合同，证明上诉人与南宁朵芙蛋糕签订加盟合同，加盟地点在南宁市青秀区新竹路×号铺面；2、朵芙蛋糕设备和租赁合同，证明2013年7月22日上诉人与朵芙蛋糕签订设备租赁合同，租赁自动咖啡机及自动冷饮机各一台，用于经营；3、合同终止协议书，证明2013年10月15日上诉人与朵芙蛋糕签订终止协议书，明确上诉人已经终止加盟，终止经营，也即是如约退回甲方铺面，并没有强制占用被上诉人铺面；4、陆某某证词及身份证复印件；5、王某某证词及身份证复印件，证据4、5共同证明上诉人在2013年期间就以被被上诉人锁住铺面，搬空经营设备，收回铺面，上诉人根本就不存在强制占用铺面的事实；6、陆某某及王某某两人的劳动合同，证明从2012年开始，两人就已经为朵芙蛋糕市场营销工作人员；7、陆某某及王某某两人2013年8月至10月工资单，证明在2013年8月至11月期间都为朵芙蛋糕员；8、2014年3月17日国澳公司的民事起诉书（复印件），证明在3月份的时候国澳公司提交了讼状给法院，立案时间是3月27日，证明了被上诉人恶意诉讼，上诉人没有占用被上诉人的铺面。被上诉人国澳公司对上诉人王俊龙二审提交的证据质证认为：对上诉人提交的所有证据的真实性、关联性都有异议，与本案没有任何关系；对证据8的真实性予以认可，但是不能证明上诉人主张的事实。原审第三人幼师学校对上诉人王俊龙二审提交的证据质证意见与被上诉人国澳公司的意见一致。被上诉人国澳公司和原审第三人幼师学校、陈国光二审均未提交新的证据。本院对当事人二审提交的证据的认证：上诉人王俊龙二审提交的证据均不足以证明王俊龙在合同到期后将涉案铺面返还给被上诉人国澳公司的事实，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：原审第三人陈国光与原审第三人幼师学校分别于2007年5月16日、2014年1月15日签订《租赁合同》，是陈国光行使职务的行为，且被上诉人国澳公司对陈国光的上述行为予以追认，故陈国光与幼师学校签订上述两份《租赁合同》的合同主体应为国澳公司和幼师学校。幼师学校出租的包括涉案的铺面所在的建筑物，经过合法的工程规划许可和工程竣工验收，并在有关部门进行了备案，本案租赁物具备出租使用的合法性，因此，上述两《租赁合同》为有效合同。国澳公司与王俊龙于2013年7月23日签订的《租赁合同》，双方意思表示真实一致，内容合法，且幼师学校同意国澳公司的转租行为，故该《租赁合同》亦合法有效。根据国澳公司与王俊龙双方合同的约定，“租赁期满合同解除，王俊龙必须在租赁期满或合同解除之日起5日内搬出属于王俊龙全部物件，由双方有关人员在场查验，办清交接手续。”本案中，王俊龙主张其已于2013年9月30日搬离涉案铺面，应举证证明其向国澳公司返还铺面的事实，但王俊龙未能提供铺面交接凭证等相关证据，且国澳公司对王俊龙返还铺面的事实不予认可，王俊龙应承担举证不能的法律后果。王俊龙上诉主张合同到期后已经返还涉案铺面，没有事实依据，本院不予采信。一审判决王俊龙支付合同到期后的房屋占用费，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1472元，由上诉人王俊龙负担。本判决为终审判决。审判长邓杰审判员包林辉审判员卢玉梅二〇一五年七月九日书记员梁志洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。