山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民初648号
原告：陈来运，男，1938年10月9日出生，汉族，河南省商城县人，住山西省太原市。
委托诉讼代理人：郝俊川，山西中诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史胜利，山西中诚律师事务所律师。
被告：赵晋明，男，1964年7月15日出生，汉族，住山西省太原市，身份证号。
委托诉讼代理人：杜丽峰，山西华炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张惠芳，山西华炬律师事务所律师。
第三人：山西富阳泰房地产经营有限公司，住所地山西省太原市杏花岭区杨家峪乡剪子湾村100号。
法定代表人：庞太昌，执行董事。
原告陈来运与被告赵晋明、第三人山西富阳泰房地产经营有限公司案外人执行异议之诉一案。本院于2017年7月19日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告陈来运的委托诉讼代理人郝俊川、被告赵晋明及其委托诉讼代理人杜丽峰、张惠芳到庭参加诉讼，第三人山西富阳泰房地产经营有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈来运向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告陈来运购买的位于太原市马道坡街12号泰和苑小区6幢1单元14层04号、16层01号、26层01号、26层04号房产的强制执行，并解除对上述门面的查封；2、确认原告陈来运与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司签订的《泰和苑小区认购合同》合法有效，并确认上述房屋所有权归原告陈来运所有；3、判令第三人山西富阳泰房地产经营有限公司立即协助和配合原告陈来运办理上述房屋的产权登记。事实和理由：2012年1月、2014年10月，原告陈来运与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司分别签订了四份《泰和苑小区认购合同》，约定由原告陈来运购买第三人山西富阳泰房地产经营有限公司的位于太原市马道坡街12号（当时为20号）泰和苑小区6幢1单元14层04号、16层01号、26层01号、26层04号房屋，并支付了全部房款，同时缴纳了相应的办理房产证费用、配套费、物业费，2014年10月除了与太原市丽璟物业有限公司签订《入住协议》、《小区消防安全责任书》、《装修管理协议》外，当月还实际接收了涉案房屋，先后装修入住，实际占有了上述房屋。原告数次要求办理房产登记手续，但第三人山西富阳泰房地产经营有限公司借故事务繁忙一直未予办理，据现在了解情况，上述房产在当年年底遭本案被告赵晋明诉讼保全查封，根本无法办理登记，但第三人山西富阳泰房地产经营有限公司一直隐瞒该情况直至原告陈来运提出执行异议。2017年2月，原告陈来运获悉上述房屋被查封后，依法向贵院提出执行异议，并提交相应证据，要求解除查封，并停止执行，但贵院裁定驳回原告陈来运的异议申请。原告陈来运认为，原告陈来运与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司签订的四份《泰和苑小区认购合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，第三人山西富阳泰房地产经营有限公司应协助原告陈来运办理产权登记，同时，上述房屋虽未办理产权登记，但原告陈来运已按约支付了全部价款并占有标的物至今，且并无过错。为此，根据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》关于”第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，人民法院不应查封、扣押冻结该财产。
被告赵晋明答辩称，一、原告与山西富阳泰房地产经营有限公司签订的4份《泰和苑小区认购合同》不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项”所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，贵院应依法驳回其诉讼请求：1、原告与山西富阳泰房地产经营有限公司在2015年1月13日就1601、2601、1404号房屋签订《以物抵债协议》，系查封以后签订的协议，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之规定，属无效协议，且根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条”当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，贵院应依法驳回原告诉讼请求；2、原告另一房屋2604号与杜占英主张的房屋属一房两卖，属无效协议。二、原告提交的收据，银行转款的时间早于认购合同签订时间，不符合交易习惯：1、原告在2014年10月、11月签订认购合同，提供的付款凭证却为2014年2月27日以及2014年8月29日的转账记录，付款早于合同签订，不符合交易习惯；2、原告提供的《泰和苑小区认购合同》，系山西富阳泰房地产经营有限公司自制的简易合同，并非国家工商行政管理局和中华人民共和国建设部统一印制的正规格式合同，原告并未尽到合理或必要的注意和审查义务，不符合常理。三、原告对涉案房屋不能办理产权登记存有严重过错：原告没有支付办理房屋税费的票据，其一次性支付全部房屋价款后，在该项目在2012年就可以办理房屋权属登记的情况下，直至涉案房屋被查封之前，并没有缴纳办理房屋产权登记的税费，也并无过问房屋权属登记，原告作为房屋买受人，其怠于缴费及催告开发商办理登记备案手续的行为存有明显过错。四、原告并非涉诉房屋的实际居住人：1、原告未能提供山西富阳泰房地产经营有限公司的交房手续，仅提供部分物业费等票据，无法证实原告为涉诉房屋的实际居住人；2、原告提供的物业费都为2014年10月20日出具的票据，并不能证实其占有涉案房屋。综上，原告的诉求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定和《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，应依法予以驳回。
原告陈来运和被告赵晋明围绕诉辩均提交了证据，第三人山西富阳泰房地产经营有限公司未提交证据，其中，原告陈来运提交了《泰和苑小区认购合同》、购房款收据、物业管理收费单和入住装修协议，被告赵晋明提交了一份《以房抵债协议》和本院（2016）晋01执异115号执行裁定书，本院在庭审中组织双方当事人对上述提交的证据进行了质证，被告赵晋明对原告陈来运提交的证据均不认可，原告陈来运对被告赵晋明提交的证据中的执行裁定书无异议，对被告赵晋明提交的《以房抵债协议》要求进行庭外核实，本院准许但要求其在7天内提交核实意见，至今原告陈来运未提交任何核实意见。第三人山西富阳泰房地产经营有限公司经传票传唤无正当理由未到庭，视为其放弃诉讼权利。
对当事人无异议的本院执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告赵晋明以未备案为由对原告陈来运提交的《泰和苑小区认购合同》及其收据的真实性不认可，但结合被告赵晋明提交的《以房抵债协议》约定的内容，可以印证该认购合同及收据的真实性，结合原告陈来运提交的相关物业管理费收据、装修许可证以及中国银行汇兑支付往账凭证，故本院对原告陈来运提交的证据予以确认；基于以上相互印证的理由，本院对被告赵晋明提交的《以房抵债协议》亦予以确认。
根据当事人陈述和经本院确认的证据，本院认定事实如下：
2012年1月11日，原告陈来运与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司签订了一份《泰和苑小区认购合同》，约定原告陈来运购买第三人山西富阳泰房地产经营有限公司的位于太原市杏花岭区杨家峪乡剪子湾村马道坡街20号（现为12号）6幢甲单元（现为1单元）26层04号住宅，建筑面积156.32平方米，总金额625280元，一次性付款。同日，第三人山西富阳泰房地产经营有限公司向原告陈来运出具了收到625280元的收款收据。
原告陈来运与山西世景房地产开发有限公司和第三人山西富阳泰房地产经营有限公司（实际控制人均为庞太昌）在2013年和2014年签订数份借款合同，原告陈来运依约分别向山西世景房地产开发有限公司和山西世景房地产开发有限公司汇款共计600万元。
2014年10月18日，原告陈来运与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司签订了一份《泰和苑小区认购合同》，约定原告陈来运购买第三人山西富阳泰房地产经营有限公司的位于太原市杏花岭区杨家峪乡剪子湾村马道坡街20号（现为12号）6幢甲单元（现为1单元）16层01号住宅，建筑面积146.16平方米，总金额803880元，2014年11月18日前付清。同日，第三人山西富阳泰房地产经营有限公司向原告陈来运出具了收到803880元购房款的收据和供热入网、天然气等配套费、办理房产证费收据。2014年10月22日，原告陈来运与太原市丽璟物业有限公司签订了一份《装修管理协议》，约定了该房屋装修中的权利义务。同日，原告陈来运与太原市丽璟物业有限公司再次签订了一份《入住协议》，约定了原告陈来运入住后应遵守的内容，并开始交纳相关物业管理费用。2015年9月21日，原告陈来运办理了《装修许可证》。
2014年10月18日，原告陈来运与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司签订了一份《泰和苑小区认购合同》，约定原告陈来运购买第三人山西富阳泰房地产经营有限公司的位于太原市杏花岭区杨家峪乡剪子湾村马道坡街20号（现为12号）6幢甲单元（现为1单元）14层04号住宅，建筑面积156.32平方米，总金额859760元，合同签订后5日内付清。同日，第三人山西富阳泰房地产经营有限公司向原告陈来运出具了收到859760元购房款的收据和供热入网、天然气等配套费、办理房产证费收据。当月原告陈来运开始向太原市丽璟物业管理有限公司交纳相关物业费用。
2014年11月18日，原告陈来运与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司签订了一份《泰和苑小区认购合同》，约定原告陈来运购买第三人山西富阳泰房地产经营有限公司的位于太原市杏花岭区杨家峪乡剪子湾村马道坡街20号（现为12号）6幢甲单元（现为1单元）26层01号住宅，建筑面积146.16平方米，总金额803880元，2014年11月18日前付清。同日，第三人山西富阳泰房地产经营有限公司向原告陈来运出具了收到803880元购房款的收据和供热入网、天然气等配套费、办理房产证费收据。2014年10月22日，原告陈来运与太原市丽璟物业有限公司签订了一份《装修管理协议》，约定了该房屋装修中的权利义务。同日，原告陈来运与太原市丽璟物业有限公司再次签订了一份《入住协议》，约定了原告陈来运入住后应遵守的内容，并开始交纳相关物业管理费用。2015年8月18日，原告陈来运办理了《装修许可证》。
2015年1月23日，原告陈来运（乙方）与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司（甲方）签订了一份《以房抵债协议》，约定：”鉴于：甲方与乙方于2014年2月26日签订【借款合同】（编号：【FPJ－FLYT－20140105】），借款人民币【100万】元；2014年8月29日签订【借款合同】（编号：【FPJ－FLYT－20140829】），借款人民币【100万】元；2013年8月21日签订【借款合同】（编号：【FPJ－FLYT－20130309】）借款人民币【400万】元。为偿还借款，甲乙双方依据中国相关法律，经平等友好协商一致后，就甲方用住宅抵顶所欠乙方借款的相关事宜，达成如下协议，以资双方共同信守。一、甲方自愿用下列房产抵顶所欠乙方的借款（FPJ－FLYT－20140105、FPJ－FLYT－20140829、FPJ－FLYT－20130309）：1、泰和苑小区6幢1单元16层01号，面积为146.16平米；2、泰和苑小区6幢1单元26层01号，面积为146.16平米；3、泰和苑小区6幢1单元14层04号，面积为156.32平米。二、三套房产房款为2467520元，相关费用186284元，共计2653804元，抵顶FPJ－FLYT－20140105合同项下的欠款100万元、FPJ－FLYT－20140829合同项下的欠款100万元、FPJ－FLYT－20130309合同项下的欠款653804元，本协议签订后，前述折抵债务视为甲方已经履行完毕，乙方不得就此债务再向甲方主张权利，至此，甲方仅欠乙方共3346196元，继续按照FPJ－FLYT－20130309合同的约定履行。三、本协议签订后，甲方协助乙方或乙方指定的人办理网签、入住手续，如遇国家机关或政府部门等不可抗拒的原因导致不能办理相关网签手续的，可延期办理......”。
另外查明，案外人杜占英曾向本院提出执行异议，以其与山西富阳泰房地产经营有限公司在2013年12月28日将11套房屋抵偿给案外人杜占英为由要求对11套房屋解除查封，其中包括本案6幢甲单元（现为1单元）26层04号住宅，本院于2017年4月7日作出（2016）晋01执异115号执行裁定书，驳回案外人杜占英的执行异议申请。
本院认为，原告陈来运与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司在2012年1月11日签订《泰和苑小区认购合同》，约定由原告陈来运购买第三人山西富阳泰房地产经营有限公司的位于太原市杏花岭区杨家峪乡剪子湾村马道坡街12号6幢1单元26层04号住宅，同日，第三人山西富阳泰房地产经营有限公司向原告陈来运出具了收到625280元的收款收据。案外人杜占英虽然也主张了其对涉案房屋的购买事实，但其主张从时间上明显在原告陈来运之后，应认定原告陈来运购买涉案房屋的事实，且已付清了全部购房款，因该房屋所在小区已在2012年6月11日办理了《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定该《泰和苑小区认购合同》为有效协议，原告陈来运要求第三人山西富阳泰房地产经营有限公司按约协助办理该房屋产权登记的诉求应予支持。因第三人山西富阳泰房地产经营有限公司的原因该房屋未办理相关法定手续，并非原告陈来运的过错，且该行为均发生在本院对该房屋的查封之前。应认定原告陈来运的诉求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条能够排除执行的情形和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于查封、扣押、冻结情形的规定，其诉讼请求应予支持，即停止对6幢1单元26层04号房屋的执行。
原告陈来运与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司虽然同样签订了其他三份《泰和苑小区认购合同》，约定了原告陈来运购买第三人山西富阳泰房地产经营有限公司位于泰和苑小区的三套套房屋，即1单元16层01号、14层04号和26层01号，但从第三人山西富阳泰房地产经营有限公司与原告陈来运在2015年1月23日签订的《以房抵债协议》可以看出，双方存在订立该三份认购合同并以该合同约定标的物作为借款抵押的事实，应认定原告陈来运与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司存在借款和以该三套房屋作为该借款抵押的事实，且双方约定以房抵债的行为发生在本院查封之后，原告陈来运主张签订认购合同购买该三套房屋的行为系双方真实意思表示，证据不足，本院对其主张不予支持。另外，上述涉案房屋抵押未办理法定登记手续，该抵押权未设立，不能对抗本院在2014年12月10日依法查封措施的法律效力。本院作出执行裁定书驳回原告陈来运对该三套房屋的执行异议申请并无不当。原告提出执行异议之诉，其理由不能排除本院的强制执行行为，故其诉讼请求，本院不予支持。
本案中对涉案房屋的查封属于财产保全措施，不属于执行异议之诉的审理范围，原告主张解除对涉案房屋查封的诉讼请求，本院不予支持。原告陈来运主张的《泰和苑小区认购合同》只能在双方之间形成新的债权债务关系的事实，不能形成物权转移的事实，原告陈来运主张确认其对涉案房屋为原告陈来运所有的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，原告陈来运的诉讼请求，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告陈来运与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司签订的关于太原市杏花岭区杨家峪乡剪子湾村马道坡街12号”泰和苑小区”的6幢26层04号房屋的《泰和苑小区认购合同》有效，第三人山西富阳泰房地产经营有限公司在本判决生效后十日内协助原告陈来运办理该房屋的产权登记。
二、停止对太原市杏花岭区杨家峪乡剪子湾村马道坡街12号”泰和苑小区”的6幢26层04号房屋的执行。
三、驳回原告陈来运的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告陈来运、被告赵晋明各负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。
审判长 刘 光
审判员 王林森
审判员 姜宏亮
二〇一七年十月十八日
书记员 郭 璨