上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14116号
上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，注册地上海市闵行区银都路2988号1幢202室。
法定代表人：王德斌，董事长。
委托诉讼代理人：付先来，公司员工。
被上诉人（原审原告）：蒋芝标，男，1965年11月19日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：郑志民，上海正源律师事务所律师。
原审被告：上海春申汽配市场有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号。
法定代表人：王德斌，董事长。
委托诉讼代理人：付先来，公司员工。
上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛家居）因与被上诉人蒋芝标及原审被告上海春申汽配市场有限公司（以下简称春申汽配）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初12001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人金盛公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：2017年1月1日起，上诉人对涉案房屋不再占有使用收益，无需支付使用费。
被上诉人蒋芝标辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
原审被告春申公司未作答辩。
蒋芝标向一审法院起诉请求：1、判令金盛家居支付蒋芝标2014年6月1日至2016年12月31日的商铺租金人民币（币种下同）90,055元；2、判令金盛家居按《商铺租赁合同》约定承担违约责任，支付违约金200,000元；3、判令金盛家居支付2017年1月1日至2月28日商铺占用费8,556元；4、判令金盛家居支付2017年3月1日至商铺实际交接止的占用费（按现有市场行情定价）；5、判令春申汽配对金盛家居所欠款项承担连带保证责任。一审庭审中，蒋芝标变更诉请为：1、判令金盛家居支付蒋芝标2014年10月1日至2016年12月31日的商铺租金76,932元（税后）；2.、判令金盛家居按《商铺租赁合同》约定承担违约责任，支付违约金6万元；3、判令金盛家居支付2017年1月1日至2月28日商铺占用费3,902元（已经扣除大棚范围面积）；撤回诉请4；5、判令春申汽配对金盛家居所欠款项承担连带保证责任。
一审法院认定事实：蒋芝标系上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺的产权人。
2008年3月11日，蒋芝标（出租方，签约甲方）与金盛家居（承租方，签约乙方）签订《商铺租赁合同》（合同编号：M41-101-05），约定甲方将其坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（52.49/907.04）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2014年1月1日至2016年12月31日的年租金为36,031元。每三个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担。合同第八条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.5倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费。乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期支付商铺租金超过三个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。
同日，蒋芝标（签约甲方）与金盛家居（签约乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》一份，约定：甲方委托乙方代开租赁发票；乙方按期将租金代扣税金后汇入由甲方指定的账号；甲方同意由乙方统一代开上海交通银行卡；签订此合同时，乙方将卡交予甲方，乙方将此卡号作为收取租金的指定账号；甲方指定账号为户名蒋芝标，银行卡号XXXXXXXXXXXXXXX2275，开卡银行为上海交通银行；甲方将商铺转让后，须及时至乙方相关部门登记，办理物业更名及转移支付租金的手续，因甲方未及时登记而造成的受让人损失，由甲方承担；甲方转让商铺时须向受让人告知商铺的实际使用和租赁状况，受让人须无条件接受甲方于转让日之前所签订的关于此商铺的所有合同；鉴于甲方商铺多人权属的特殊情况，甲方出租给乙方商铺的具体位置暂定为XX路XX弄XX号XX、XX室-
XX。
2016年6月15日，金盛家居、春申汽配共同出具《支付欠租承诺担保书》，其主要内容为金盛家居向包括蒋芝标在内所有业主承诺将于2016年12月31日合同到期前付清所有业主合同期内未付租金，若届时仍未支付完毕，春申汽配以公司全部资产予以一般保证担保。
合同履行过程中，金盛家居将租金代扣税金后向蒋芝标付清至2014年9月30日止的租金，自2014年10月1日至2016年12月31日止的商铺租赁费仍有税后76,932元未给付蒋芝标。蒋芝标经多次催讨未果，遂成讼。
另查明，蒋芝标已于2017年3月1日收回涉讼商铺。
一审法院认为，蒋芝标与金盛家居签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。本案中，金盛家居租赁商铺，应按时向蒋芝标支付租金。现就2014年10月1日至2016年12月31日止的租金以至付款期限，蒋芝标要求金盛家居支付租金的诉讼请求一审法院予以支持。至于租金数额，双方约定自2014年1月1日至2016年12月31日止的年租金标准为36,031元，同时也约定由金盛家居代扣税金，实际履行过程中金盛家居代扣税金后按照半年17,096元的标准向蒋芝标支付了租金，对此双方均予以确认，故一审法院确认金盛家居向蒋芝标支付自2014年10月1日至2016年12月31日止的租金76,932元（税前租金为77,016.26元）予以支持。
一审庭审中金盛家居虽认为其已经以张贴公告的方式告知蒋芝标按期办理手续、收回涉讼商铺并以张贴公告方式告知蒋芝标其已经不再使用涉讼商铺，故不应支付2017年1月1日至2月28日的房屋使用费。但一审法院认为，双方在《商铺租赁合同》中对于合同期满后的交接明确约定“返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用”，故一审法院认为金盛家居自行张贴的两份《公告》不能视为其已经完成了涉讼房屋的交接。故对于蒋芝标主张的自2017年1月1日起至2月28日止的房屋使用费，一审法院亦予以支持。庭审中，金盛家居抗辩称在2017年1月1日后对于涉案商铺中的大棚部位因涉及违章建筑而拆除，故该日后的实际使用的面积仅为产证面积52.49平方米，对此蒋芝标予以认可，一审法院亦认定2017年1月1日起金盛家居使用的涉讼商铺面积为52.49平方米，参照合同约定，该商铺自2017年1月1日至1月31日止的房屋使用费应为1,908.99元（52.49平方米÷78.346平方米×季度税后租金8,548元÷3个月），该商铺自2017年2月1日至2月28日的房屋使用费应为2,863.47元（税后使用费1,908.98元×1.5倍），以上合计为4,772.46元。
在实际履约过程中，金盛家居长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，应承担相应的责任。蒋芝标现主张6万元的违约金，虽已低于双方的合同约定，但基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，一审法院综合考虑金盛家居拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对蒋芝标造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的状况等因素后，将蒋芝标主张的违约金金额调整至45,000元。故对于蒋芝标主张违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，违约金金额以一审法院酌定的金额为准。
至于蒋芝标主张要求春申汽配就金盛所欠的2016年12月31日前的租金承担连带保证责任，一审法院认为缺乏合同和法律依据。然依照金盛家居、春申汽配出具的《支付欠租承诺担保书》，春申汽配应就2016年12月31日前金盛家居的未付租金部分承担一般保证责任，一审法院对此予以认可。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条之规定，于2017年7月28日作出判决：一、金盛家居于判决生效之日起十五日内支付蒋芝标自2014年10月1日起至2016年12月31日止的租金76,932元；二、金盛家居于判决生效之日起十五日内支付蒋芝标自2017年1月1日起至2017年2月28日止的房屋使用费4,772.46元；三、金盛家居于判决生效之日起十五日内支付蒋芝标违约金45,000元；四、春申汽配对上述第一项判决所确定的金盛家居的债务承担一般保证责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2,942.09元，由蒋芝标负担1,693.72元，由金盛家居负担1,248.37元。
二审中，当事人未向本院提交新的证据材料。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人拖欠租金，已经构成违约，理应按约支付违约金。上诉人称商铺已于2017年1月1日返还，无需支付使用费，但其未提供充分的证据材料予以反驳，本院不予采纳。此外，一审法院根据查明的事实确定违约金数额并无不妥，本院亦予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年一月十七日
书记员 刘晓静
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……