浙江省诸暨市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0681执异48号
案外人：诸暨市恒成食品商行，住所地：浙江省诸暨市。
负责人：何立勇，商行投资人。
委托代理人：詹志成，浙江××××律师事务所律师。
申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市。
法定代表人：徐德良。
委托代理人：周胜军，浙江××律师事务所律师。
被执行人：诸暨市恒冠贸易有限公司，住所地：浙江省诸暨市。
法定代表人：陈秀来。
被执行人：诸暨市晓宇塑料包装带厂，住所地：浙江省诸暨市。
负责人：周宇杰。
被执行人：陈秀来。
被执行人：何立丽。
被执行人：杨荣英。
本院在执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）与被执行人诸暨市恒冠贸易有限公司（以下简称恒冠公司）、诸暨市晓宇塑料包装带厂、陈秀来、何立丽、杨荣英等金融借款合同纠纷一案中，案外人诸暨市恒成食品商行（以下简称恒成商行）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查。现已审查终结。
案外人恒成商行称：恒成商行成立于2014年3月6日，其前身为成立于2011年2月6日的诸暨市城东恒成副食品店（以下简称恒成副食品店），投资人均为何立勇。因业务发展需要，2013年8月31日何立勇与陈秀来夫妻签订房屋租赁合同1份，依法取得对坐落于诸暨市浣东街道东二路756号房屋的十年使用权，何立勇已付清全部租金85万元。2015年底，因陈秀来与华夏银行之间的贷款纠纷，法院对上述房产进行评估，恒成商行才知晓相关诉讼情况。因恒成商行对租赁物抵押一事并不知情，且租赁关系发生于抵押之前，根据买卖不破租赁原则，请求法院保护其享有的合法租赁权。
异议审查过程中，何立勇、楼向阳夫妻向本院提交《授权说明书》1份，授权恒成商行行使其享有的租赁权。
本院查明：2015年1月30日，绍兴市越城区人民法院受理华夏银行股份有限公司绍兴诸暨支行（以下简称华夏银行诸暨支行）诉恒冠公司、诸暨市晓宇塑料包装带厂、陈秀来、何立丽、杨荣英等金融借款合同纠纷一案。诉讼过程中，该院于2015年2月12日查封了登记于陈秀来、何立丽名下、坐落于诸暨市浣东街道东二路756号000108、000209号（房权证号：诸字第××、F0××89号；该房产即为下述诸房他证抵字第K0000818**号项下的抵押物；以下简称756号房产）等房产。2015年3月31日，该院作出（2015）绍越商初字第929号民事判决。判决确定：一、恒冠公司应于判决生效之日起十日内归还华夏银行诸暨支行借款本金400万元，并支付相应利息；二、华夏银行诸暨支行就第一项债权对他项权证号为诸房他证抵字第K0000818**号项下抵押物经拍卖或者变卖后所得款项在最高债权本金3572280元及抵押合同约定的范围内享有优先受偿权；三、华夏银行诸暨支行就第一项债权对他项权证号为诸房他证抵字第K0000819**号项下抵押物经拍卖或者变卖后所得款项在最高债权本金976580元及抵押合同约定的范围内享有优先受偿权；四、诸暨市晓宇塑料包装带厂对第一项债务在最高债权本金120万元及相应利息范围内承担连带清偿责任；五、陈秀来、何立丽对第一项债务承担连带清偿责任。
2015年3月25日，华夏银行股份有限公司绍兴分行将（2015）绍越商初字第929号民事判决涉及的合同权利转让给浙商资产公司。判决生效后，经浙商资产公司申请，本院于2015年11月4日以（2015）绍诸执民字第6960号立案执行。执行过程中，本院对756号房产委托评估，准备拍卖。现恒成商行以其对该房产享有租赁权为由，提出异议。
另，陈秀来、何立丽系夫妻关系，何立勇与何立丽系兄妹关系。
上述事实，由（2015）绍越商初字第929号民事裁定书、协助执行通知书、（2015）绍越商初字第929号民事判决书、涉案房产的相关权证、债权转让协议及当事人在执行异议听证活动中的陈述等证据所证实。
恒成商行为证明其异议主张，向本院提供下列证据：
1、2013年8月31日的《房屋租赁合同》1份，载明：陈秀来、何立丽将756号房产出租给何立勇、楼向阳；租赁期限自2013年9月1日至2023年8月31日；年租金8.5万元，10年租金85万元于2013年9月10日前付清；电话费、水电费等由承租方负责交纳。
2、银行业务凭证2份，载明：2013年9月2日、9月4日，何立勇分别向陈秀来汇款40.8万元和44.2万元。恒成商行据此证明何立勇已付清租金的事实。
3、企业营业执照2份，载明：以何立勇为投资人的个人独资企业恒成副食品店于2011年2月6日开始经营，住所地为诸暨市暨阳街道暨东路8-10号；2014年3月6日，恒成商行设立，住所地为诸暨市浣东街道东二路756、758号（以下简称756、758号）。
4、因缴纳水电费而取得的增值税专用发票3份及送货单2份，载明：2014年4月7日、6月9日、10月17日，756、758号以恒成商行名义缴纳两次电费，一次水费；2014年5月20日、6月10日，经营场所为756、758号的恒成商行向客户发送香烟、茶叶。恒成商行以此证明当时其已在756号房产正常经营。
5、陈秀来出具的《情况说明》1份，载明：陈秀来对贷款时其曾向华夏银行诸暨支行出具过有关756号房产的《未出租声明》表示质疑。
浙商资产公司提供下列反驳证据：
6、房权证、他项权证各1份，载明：756号房产登记于陈秀来、何立丽名下的时间是2013年7月31日，华夏银行诸暨支行对该房产抵押权的登记时间是2013年12月31日。
7、《未出租声明》1份，载明：2013年11月27日，陈秀来、何立丽向华夏银行诸暨支行声明，其为恒冠公司向该行申请贷款作抵押的756号房产当时未出租给他人使用。
8、恒冠公司与诸暨市祥生置业有限公司（以下简称祥生公司）签订的《租赁协议》1份，载明：2011年10月8日，恒冠公司向祥生公司租赁756、758号营业房，租赁期限自2011年10月8日至2016年10月8日。
9、恒成副食品店与祥生公司签订的《租赁协议》1份，载明：2012年5月1日，恒成副食品店（何立勇）向祥生公司租赁756、758号营业房，租赁期限自2012年5月1日至2017年5月1日。
10、恒冠公司基本情况1份，载明：恒冠公司成立于2011年10月9日，其住所地即为756、758号。
11、独资企业基本情况、个体工商户情况各1份，载明：2013年6月27日，恒成副食品店因歇业被注销。2013年6月27日，经营者为何立勇、经营地址为756、758号的个体工商户恒成商行设立。2014年3月6日，该个体工商户因歇业被注销。
12、电量电费清单1份，载明：2013年1月至2013年12月，756、758号的用电户名为恒冠公司。
根据证据3、8、9、10、11、12（取自诸暨市市场监督管理及供电局）及证据6记载的客观情况，可以认定以下事实：
2011年10月8日，恒冠公司与祥生公司签订《租赁协议》1份，由恒冠公司向祥生公司租赁756、758号营业房。同年11月9日，以756、758号为住所地的恒冠公司正式设立。
2011年2月6日，何立勇设立以其为投资人的个人独资企业恒成副食品店，住所地为诸暨市暨阳街道暨东路8-10号。2013年6月27日，恒成副食品店因歇业被注销。同日，何立勇向工商机关提供落款时间为2012年5月1日、其与祥生公司签订、租赁物为756、758号营业房的《租赁协议》，设立以756、758号为经营地址的个体工商户恒成商行。2014年3月6日，该个体工商户因歇业被注销。同日，何立勇又注册设立性质为个人独资企业的恒成商行，经营场所仍为756、758号营业房。
2013年7月31日，陈秀来、何立丽取得对756号房产的所有权；同年12月31日，陈秀来、何立丽因向华夏银行诸暨支行提供抵押担保，而将756号房产予以抵押登记。至2013年12月，756、758号营业房的电费由以陈秀来为法定代表人的恒冠公司缴纳。
恒成商行为证明其已于2013年9月1日租赁756号房产，提供了租赁合同、租金支付凭证、有关水电费的增值税发票、送货单等证据，但由于相关水电费及送货行为均发生于2014年4月后，故不能证明在2013年12月31日前（即756号房产抵押权登记前），其已实际占有756号房产。
本院也注意到，2013年6月27日，何立勇即向工商机关提供其与祥生公司签订的租赁协议，以756、758号为经营地址设立了个体工商户恒成商行。但由于陈秀来与何立勇系妹夫妻兄关系，756、758号又系陈秀来向祥生公司租赁开办恒冠公司后，由何立勇重复租赁，且直至2013年12月，756、758号的电费均由恒冠公司缴纳，故本院只能作出如下判断：何立勇与祥生公司之间关于租赁756、758号营业房的租赁合同，仅是何立勇出于设立恒成商行形式上的需要而签订；至2013年12月，何立勇、楼向阳并未实际占有756号房产。
恒成商行还提供陈秀来的情况说明，以证明陈秀来对浙商资产公司主张其曾向华夏银行诸暨支行出具《未出租声明》表示质疑。但根据恒冠公司住所地即为756、758号，以及至2013年12月，何立勇、楼向阳未实际占有756号房产之事实，本院确认陈秀来于2013年11月27日向华夏银行诸暨支行出具的《未出租声明》内容属实。换言之，陈秀来、何立丽当时并未向何立勇、楼向阳出租756号房产。
本院认为，依照物权法第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此规定，如果恒成商行（何立勇、楼向阳）确实在华夏银行诸暨支行对756号房产进行抵押登记前，即2013年12月31日前，已向陈秀来、何立丽租赁并实际占有该房产，那么，其主张的租赁权依法应予保护。但适用该条法律的前提，是何立勇、楼向阳与陈秀来、何立丽之间必须存在真实有效的租赁关系。而上已认定，陈秀来、何立丽当时并未向何立勇、楼向阳出租756号房产。因此双方之间的租赁合同应系陈秀来、何立丽与何立勇、楼向阳为规避本院对756号房产的执行，以双方之间某笔汇款的时间为节点虚构而成。退一步讲，即使双方之间确实存在租赁关系，由于恒成商行并未在2013年12月31日前占有756号房产，其租赁权也不能对抗华夏银行已登记的抵押权。综上，恒成商行提出的异议，理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人诸暨市恒成食品商行提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周钢杰
人民陪审员 翁华根
人民陪审员 赵伯明
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 黄珊湖