福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第5792号
原告李立锦，男，1942年11月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人刘晓鹏，男，1975年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。系原告李�锦的女婿。
被告吴绍荣，男，1960年11月19日出生，汉族，住福建省大田县。
委托代理人张奋生，男，1966年8月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人黄清水，福建协胜律师事务所律师。
被告吴姗姗，女，1985年12月3日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人林福明，福建协胜律师事务所律师。
原告李立锦与被告吴绍荣、吴姗姗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法由审判员邱烨适用简易程序，于2015年9月8日、2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告李立锦及其委托代理人刘晓鹏、被告吴绍荣及其委托代理人张奋生到庭参加2015年9月8日的庭审，原告李立锦及其委托代理人刘晓鹏、被告吴绍荣及其委托代理人黄清水、被告吴姗姗的委托代理人林福明到庭参加2015年9�22日的庭审。本案现已审理终结。
原告李立锦诉称，两被告系父女关系。2013年6月24日，原告与两被告签订一份《房产买卖协议》，约定两被告将坐落于厦门市湖里区江头西路17号1607室房产出售给原告，成交总价为115万元，两被告应于2014年6月30日前将落户于该房产内的户口全部迁出，每逾期一日按房产成交金额的万分之十赔偿原告。合同签订后，原告已依约履行合同义务，但被告始终未将落户于该房产内的户口全部迁出。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付逾期违约金（每逾期一日按房屋成交总金额115万元的万分之十赔偿，从2014年6月24日起至户口迁出之日止）；2、本案诉讼费由两被告承担。
被告吴绍荣辩称，一、原告诉讼请求不符合事实。在订立合同时，原告称其有户口，不需要将户口迁至案涉房屋内。房产买�协议虽然对于户口迁移有约定，但是双方在合同以外，双方口头约定若原告需要户口迁移，应当另行通知，而不是按照一年迁出的约定。签订合同时，被告并未同意《房产买卖协议》第11条的约定。因被告持有的原件无法找到。原告存在篡改合同的嫌疑。二、若有关于户口迁出的约定，原告却迟迟未通知被告，原告直至2015年7月27日前打电话给被告称再不迁出就将起诉被告，此时被告立即办理另外一套房产的产权证，并将户口迁出。三、原告提出的诉讼请求没有事实依据，被告仅是逾期迁出户口，原告的损失不可能达到二十几万元，明显不符合常理。
被告吴姗姗辩称，原告诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告不存在违约行为，户口迟延迁移的原因在于原告而不在于被告，被告已经将户口迁出，而原告又不将户口迁入，原告不是为了迁移户口，只是为了主张违约金。原告称联系不上被告，但是《存量房买卖合同》落款上有被告联系方式，且始终未变化，原告可以随时通过该电话联系被告，原告怠于行使通知的义务。《存量房买卖合同》对于户口迁移的约定应当适用本案，已经吸收双方关于口头协议的约定。
经审理查明，2013年6月24日，吴绍荣、吴姗姗作为出售方（甲方）与作为购买方的李立锦（乙方）在厦门住商房地产行销策划有限公司江头西路分公司的居间下签订《房产买卖协议》，约定：甲方将坐落于厦门市湖里区江头西路17号1607室的房产出售给乙方，建筑面积57.49平方米，成交总价115万元；甲乙双方应于2013年6月24日前以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续；甲方应于收到全部房款即将房屋交付给乙方使用。第十一条约定“甲方�于2014年6月30日将落户在上述房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的万分之十赔偿给乙方”，在该条款中年份处有将“2013”的“3”改成“4”的痕迹，该条最后有手写备注“壹年时间迁走”。第十五条约定“本协议书有关房产交易的约定与双方另行签订的《厦门市房地产买卖合同》中约定内容不一致的，一概以本协议的约定为准。丙方已将本协议所约定的买卖双方的权利、义务向双方作出说明，双方明确理解本协议之内容，并自愿签署本协议”。2013年6月24日，吴绍荣、吴姗姗（卖方）与李立锦（买方）签订《存量房买卖合同》。李立锦依约支付了全部购房款，吴绍荣、吴姗姗也依约将讼争房产交付给李立锦并过户至李立锦名下。
2015年7月20日，李立锦到厦门住商房地产行销策划有限公司江头西路分公司询问吴绍荣电话。2015年7月25日，�立锦电话联系吴绍荣要求户口迁移。2015年7月30日，江头派出所联系吴姗姗通知户口迁移事项。2015年8月10日，吴绍荣到厦门市国土资源与房产管理局办理户口迁移送件手续。2015年9月1日，吴姗姗、案外人章洛语、案外人连小清将户口从讼争房产迁至厦门市海沧区沧湖东二里36号1104室，讼争房产上的户口已全部迁出。
另查明，厦门市湖里区江头西路17号1607室的房产目前登记在李立锦名下。李立锦的户口于2013年5月14日迁入厦门。
吴绍荣申请出庭的证人周瑶陈述，其曾于2012年10月至2013年12月30日在厦门住商房地产行销策划有限公司江头西路分公司担任业务员，案涉《房产买卖协议》是其一手办理的，李立锦本人有厦门户口，不需要将户口迁入房屋内，而吴绍荣、吴姗姗刚好需要将户口迁往厦门，所以双方口头约定将来要迁户口的时候再打电话通知，李立锦买房主要是用于出租，并不着急将户口迁入。合同签订时，周瑶在场，但具体合同条款是公司老板蔡天涯写的，对于合同条款有无涂改、有无另行备注记不清楚了。周瑶还于2015年9月9日出具包含上述内容的《证明》，厦门住商房地产行销策划有限公司江头西路分公司在《证明》上的“情况属实”字样上加盖公章。
庭审中，各方当事人均确认案涉《房产买卖协议》条款为蔡天涯书写，“壹年时间迁走”也是蔡天涯写的。吴绍荣陈述因在签合同前没有地方落户口，无法那么快迁出去，可能要一两年时间，经协商，吴绍荣答应把家具送给李立锦作为补偿，关于户口迁出的条款没仔细看，具体记不清楚了，吴绍荣自己的《房产买卖协议》原件找不到了。
2015年9月24日，本院向厦门住商房地产行销策划有限公司江头西路分公司负责人蔡天涯调查，蔡天�陈述，吴绍荣、吴姗姗与李立锦的《房产买卖协议》是业务员周瑶谈的，合同具体条款是蔡天涯书写，第十一条一开始写的是“2013”，是笔误，后来其就改成了“2014”，最后的“壹年时间迁走”也是蔡天涯书写的。《房产买卖协议》一式三份，第一联由中介保管，因为时间太久了，交易后超过两年多，前一段时间就销毁了。
以上事实，有原告李立锦提交的《房产买卖协议》、土地房屋权证，被告吴绍荣、被告吴姗姗共同提交的户口本，被告吴绍荣提交的厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅收件收据、《证明》（两份）、上岗证、营业执照、委托出租记录单、移动公司证明、通话记录、厦门市城镇房屋权属登记查询结果表、李立锦户口登记情况，被告吴姗姗提交的《存量房买卖合同》、诊断证明书、短信、移动通信客户话费详单为证，并有本院询�笔录、当事人的陈述及法庭审理笔录予以佐证。
本院认为，案涉《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定合法有效，原、被告均应依约履行。原、被告均确认《房产买卖协议》条款为中介方负责人蔡天涯所写，经本院询问蔡天涯也确认《房产买卖协议》第十一条由“2013”改为“2014”以及“壹年时间迁走”系其书写，因此对于第十一条关于甲方应于2014年6月30日前将户口迁出约定的真实性，本院予以确认。被告吴绍荣、吴姗姗辩称双方口头约定若原告需要户口迁移应另行通知，并申请证人周瑶出庭作证称原告表示户口不着急迁移，先交付房屋待需要迁移户口时会另行联系，本院认为，首先，两被告关于双方有口头协议的抗辩仅有单一的证人证言予以证明；其次，被告吴绍荣庭审中确认“壹年时间�走”是中介写的，也确认案涉《房产买卖协议》是其签名，表明其在签订合同时注意到了这一手写备注内容；再次，对于为何另行口头约定后未对书面协议进行修改，两被告未作出合理说明。因此，两被告上述抗辩证据不足，本院不予采信。《房产买卖协议》第十五条约定“本协议书有关房产交易的约定与双方另行签订的《厦门市房地产买卖合同》中约定内容不一致的，一概以本协议的约定为准”，因此被告吴姗姗辩称关于户口迁移的约定应以《存量房买卖合同》为准，理由不充分，本院不予采信。《房产买卖协议》第十一条约定两被告应于2014年6月30日将讼争房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的万分之十赔偿，但两被告直至2015年9月1日才将户口全部迁出，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求两被告支付违约金（以房屋成交总价115�为基数，按照日万分之五计算，从2014年6月24日起计算至户口迁出之日止），本院认为，考虑到两被告逾期迁移户口未给原告造成巨大损失，两被告在接到原告催促迁移户口的电话后积极办理户口迁移手续且已将户口全部迁出，原告主张的违约金显属过高，本院将两被告应承担的违约金酌情调整为4万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴绍荣、吴姗姗应于本判决生效之日起十日内向原告李立锦支付违约金4万元。
二、驳回原告李立锦的其他诉讼请求。
若被告吴绍荣、吴姗姗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2400元，由原告李立锦负担2000元，由被告吴绍荣、吴姗姗共同负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 邱 烨
二〇一五年十一月三日
书记员 陈盛鑫
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应�承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。