江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆张民初字第00018号
原告（反诉被告）昆山艾迩莱特仪器仪表有限公司，组织机构代码56184480-1，住所地江苏省苏州市昆山市锦溪镇锦甪路10号。
法定代表人DANDASURYANARAYANAREDDY，该公司董事长。
委托代理人叶云开，北京大成（苏州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱四林。
原告（反诉被告）昆山艾迩莱特仪器仪表有限公司（以下简称艾迩莱特公司）与被告（反诉原告）朱四林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法由审判员杨建勇适用简易程序，于2015年1月16日、3月20日公开开庭进行了审理。原告艾迩莱特公司委托代理人叶云开、被告朱四林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告艾迩莱特公司诉称：艾迩莱特公司与朱四林通过中介于2014年4月8日签订《房屋租赁合同》一份，约定由艾迩莱特公司承租位于锦溪镇水榭蓝湾小区XX号楼XXX室住房，租赁期限一年，自2014年4月25日到2015年4月24日，月租金2500元，付款方式为半年一付，押金3000元。合同签订后，艾迩莱特公司同日支付自2014年4月25日至2014年10月24日的租金15000元及押金3000元。一直以来，艾迩莱特公司员工依约进行租住，双方正常履行，但艾迩莱特公司欲向朱四林交纳下一半年的租金时，朱四林却拒绝收取，并于10月25日以所谓的艾迩莱特公司“转借给公司员工”为由，单方终止了租约，并拒绝退还押金，本诉原告无奈诉至法院，请求判令：1、要求朱四林返还押金3000元并补偿一个月的租金2500元，合计5500元，并支付逾期付款利息（自起诉之日起至判决支付之日，按同期银行贷款基准利率计算）；2、诉讼费由朱四林承担。
本诉被告朱四林辩称，我只是按合同办事，并无违约之事，2014年4月8日签订《房屋租赁合同》时，艾迩莱特公司声明由董事长雷迪本人、他表弟夫妻3个人居住。按合同约定，下半年租金应提前1个月交付，在我迟迟等不到消息的情况下，于2014年10月20日到出租处时发现有2对夫妻，他们说是雷迪叫他们住的，并声称租金太贵，外面2000元都能租到，我当时说嫌贵可以到别处租，要租的话先把下半年房租交上，后来他们到10月25日打电话到中介叫我一起去核实房屋内的损坏情况，艾迩莱特公司陆会计来协商，由中介陈彪起草了几点意见。如果还是雷迪本人居住，我还是同意继续履行合同义务，谁知我一直等到11月底，损失租金3000元，因艾迩莱特公司违约，故要求驳回艾迩莱特公司诉请。
反诉原告朱四林诉称，由于反诉被告艾迩莱特公司未在合同约定期限内支付房租而存在违约行为，并造成室内财产损坏，要求原告赔偿10月25日到11月底的房租损失3000元，赔偿拖欠有线电视费、网络费、电费共2777元及财产损失。
反诉被告艾迩莱特公司辩称，是朱四林拒收租金，单方终止合同，也没有证据证明损失与艾迩莱特公司有关，请求驳回反诉原告诉请。
经审理查明：位于昆山市锦溪镇水榭蓝湾XX号楼XXX室（建筑面积103.58平方米，以下简称租赁房屋）产权人为张桃珍，她将以上房屋租给朱四林使用并允许朱四林转租。
本诉被告（反诉原告）朱四林（出租方，甲方）、本诉原告（反诉被告）艾迩莱特公司（承租方、乙方）、昆山升阳房地产咨询有限公司（中介方、丙方，以下简称中介公司）于2014年4月8日签订《房屋租赁合同》，约定朱四林将租赁房屋出租给艾迩莱特公司使用，租期2014年4月25日至2015年4月24日，月租金2500元（不含税），付款方式半年一付，租住人员共3人，租用期间，承租方不得留宿他人及搭客居住，一旦发现，由出租方或中介方告知公安部门查处。租用期间水费、电费、电话费、物业管理费、有线电视收视费等，承租方自理。承租方向出租方支付3000元押金。租用期间，出租方、承租方均不得擅自变更或解除合同，一方如因特殊情况终止合同时，应提前一个月通知对方，并补偿一个月的租金给对方。承租方租用期间，需在首期房租金到期一个月前支付下期房租，不得拖欠或拒交，超过15天仍不付款，出租方有责令承租方退房，还并可扣留一个月租金作为违约金处理。合同还约定，租赁合同到期后，乙方不得恶意破坏固定装修，房屋卫生恢复至入住日原样，乙方租用期间所产生的费用应全部结清，甲方当日全额退回乙方租房押金（不计利息），否则甲方有权人押金中扣除相关费用。
合同签订当日，艾迩莱特公司通过中介公司转交的方式，支付了自2014年4月25日至2014年10月24日的租金15000元、押金3000元。在租赁合同履行过程中，一开始是艾迩莱特公司法定代表人雷迪居住，后来朱四林发现不是雷迪而是该公司职工租住时，遂要求这些员工退出，并要求由雷迪及哥嫂居住。2014年10月25日该公司员工搬出租赁房屋后，该公司的陆会计、朱四林、中介公司原经办人陈彪在租赁房屋内，由陈彪执笔，在艾迩莱特公司留存的《房屋租赁合同》背面书写了《关于押金不退事宜》，载明：“一、①网络费用半年860元；②电冰箱有损坏；③卫生间门把手已坏及毛巾架已坏；④主卧室壁灯灯罩已坏；⑤墙壁射灯已坏；⑥厨房柜子已坏。二、承租人未经房东同意并把房屋转借给承租人公司员工，按照合同规定，承租人已出现违约合同，故房东拒绝退还押金。三、因承租人未按合同规定居住，已转借给公司员工，故房东可以不再出租房屋给承租人。四、如若雷迪本人续租，则房东同意出租给雷迪并继续履行合同义务，无违约情况。”。《关于押金不退事宜》只有朱四林签名，并签署日期2014年10月25日。朱四林陈述该租赁房屋于2014年12月1日再出租给了他人。艾迩莱特公司因与朱四林协商退还押金未果，故产生本案诉讼。
以上事实有房屋租赁合同、关于押金不退事宜、收条、调查笔录及当事人、证人当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，艾迩莱特公司和朱四林签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，租赁合同合法有效，对双方当事人具有约束力。
本案的争议焦点是双方在履行租赁合同过程中该由谁承担违约责任。
艾迩莱特公司认为朱四林违约的一个理由是，朱四林拒收下一半年的租金，对此朱四林不予认可，并认为艾迩莱特公司未在合同约定期限内支付房租而存在违约行为。本院认为，合同约定艾迩莱特公司应提前一个月支付下期房租，即使朱四林拒收租金，艾迩莱特公司完全可以按第一次支付租金的方式，即通过中介转交来履行交付租金的义务，现艾迩莱特公司既未通过中介转交，也未提供朱四林拒收的证据，故本院认为艾迩莱特公司未按约履行交付租金的义务。在合同履行过程中，双方对租赁房屋内所租住的3人身份产生歧义。艾迩莱特公司认为双方未指定，只要是公司员工即可，但朱四林认为应该是该公司法定代表人雷迪及哥嫂三人，并由中介经办人的证言证明，当朱四林不认可实际租住人员时，口头提出了自己的意见，要求公司员工退出，要求雷迪本人租住以继续履行合同，朱四林并未阻止艾迩莱特公司继续履行合同。本院认为，租赁合同对3名租住人员的身份约定不明时，合同双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现艾迩莱特公司未和朱四林协商一致的情况下就搬出租赁房屋，以自己的行为终止了租赁合同，违反了“终止合同应提前一个月通知对方”的约定。
综上，朱四林不存在违约行为，现租赁合同已解除，朱四林理应返还3000元押金，因双方合同约定，朱四林退还租房押金不计利息，故本院对本诉原告艾迩莱特公司要求本诉被告朱四林承担补偿一个月租金的诉讼请求不予支持；对要求朱四林返还押金3000元的诉讼请求予以支持，对要求朱四林承担逾期付款利息的诉请不予支持。
因艾迩莱特公司存在违约行为，故本院对反诉原告朱四林要求反诉被告艾迩莱特公司支付2500元违约金的诉讼请求予以支持；至于反诉原告朱四林主张的房屋内设施损坏及支出的网络费、有线电视费、水电费等损失，对此，原告不予认可，因反诉原告也未提供相应的证据予以证实，本院对反诉原告的该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本诉被告朱四林于本判决生效之日起十日内返还本诉原告昆山艾迩莱特仪器仪表有限公司租房押金3000元。
二、反诉被告昆山艾迩莱特仪器仪表有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告朱四林违约金2500元。
三、以上两项相抵，朱四林于本判决生效之日起十日内支付昆山艾迩莱特仪器仪表有限公司500元。
四、驳回本诉原告昆山艾迩莱特仪器仪表有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告朱四林的其他诉讼请求。
如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
本诉案件受理费50元，减半收取25元、反诉案件受理费25元，合计50元，由昆山艾迩莱特仪器仪表有限公司负担25元、朱四林承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99
审判员 杨建勇
二〇一五年三月二十日
书记员 陆翔宇
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。