四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0402民初2593号原告：四川省金钟物业服务有限公司，住所地：攀枝花市东区人民街344号1单元1-4，统一社会信用代码：91510400789120770N。法定代表人：钟平，总经理。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，汉族，1973年12月4日生，四川省金钟物业服务有限公司员工，住四川省攀枝花市仁和区。委托诉讼代理人：刘慧，女，汉族，1969年12月9日生，四川省金钟物业服务有限公司员工，住四川省攀枝花市东区。被告：谢林，男，汉族，1975年5月13日生，住四川省攀枝花市东区。原告四川省金钟物业服务有限公司（以下简称金钟物业公司）与被告谢林物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金钟物业公司的委托诉讼代理人刘慧到庭参加诉讼，被告谢林经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金钟物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年8月至2018年6月(47个月)的物业费2108.2元、公共能耗费612.2元、生活垃圾清运处置费252元,合计2972.4元；2.判令被告支付原告物业服务费违约金5000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告系依法成立的物业服务企业。原告于2013年7月27日与中冶金沙小区的开发建设单位攀枝花市十九冶集团置业有限公司签订《十九冶地龙菁集资房前期物业服务合同》，原告按照合同之约定向中冶金沙小区提供物业服务。原告于2013年10月12日正式接管物业服务项目提供服务，被告于2013年10月22日与原告办理了入住及物业服务等相关手续，原告依据《前期物业服务合同》与被告签订的《前期物业服务内容确认与临时管理规约承诺书》之约定，向被告提供了物业服务。按照约定及政策规定，被告应从2013年11月1日起每半年向原告支付物业服务费，被告最后一次交费时间为2014年2月8日，交纳的是2014年2月至2014年7月的物业服务费。被告拖欠2014年8月1日至2018年6月30日的物业服务费及公共能耗费等，共计2972.40元。原告多次向被告催收未果，现依法提起诉讼，请求人民法院依法裁判。被告谢林未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：对金钟物业公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。对金钟物业公司主张的事实予以确认。即：谢林、龙凤系位于攀枝花市东区的房屋所有权人，该房屋位于十九冶地龙箐集资房住宅小区。2012年9月28日，案涉房屋的开发建设单位攀枝花市十九冶集团置业有限公司与金钟物业公司签订了《十九冶地龙箐集资房前期物业服务合同》，合同期限自2013年7月28日至2016年7月27日止。2016年7月1日，案涉房屋的开发建设单位攀枝花市十九冶集团置业有限公司与金钟物业公司签订了《中冶·金沙小区前期物业服务合同（第二次）》，双方权利义务以《十九冶地龙箐集资房前期物业服务合同》为基础，另约定合同期限自2016年7月26日至2018年7月25日止，但期限内如小区成立业主委员会，由业主委员会按照相关规定自行选聘物业管理公司，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2014年3月12日，谢林（甲方、业主）作为攀枝花市东区房屋的业主与金钟物业公司（乙方、物业服务企业）签订了《前期物业服务协议》，合同期限自2013年7月28日至2016年7月27日止。《前期物业服务协议》中除约定了双方的权利义务，还约定：甲方房屋建筑面积为80.1平方米；物业服务费收费标准：高层、小高层住宅为0.56元／月·平方米，其中物业服务费的约定不含电梯、消防、防雷等其他公用设施设备的日常维修、保养、运行、检测等费用；不含小区水泵、路灯、电梯、发电机组、强弱电设施、绿化等涉及共用部位和共用设施设备的运行水电能耗费用。该费用由物业服务企业为业主预收，业主按500元／户·年的标准预交。物业服务费不含政府环卫部门委托代收的生活垃圾处置等其他代收费用；环卫生活垃圾处置费标准，由业主按政府规定标准缴纳；物业服务费、为业主预收的费用、为环卫代收的生活垃圾处置费从本物业交付第一个买受人之日起按1年／次收取。业主应于每年计算收费期的2个月前向乙方交纳以上约定费用；甲方违反本协议约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照应缴额的0.3%元／日标准向乙方支付违约金。金钟物业公司按合同约定提供了物业管理服务并代交了其提供物业服务期间小区共用部位和共用设施设备的运行产生的水电能耗费用。经金钟物业公司多次催收后，谢林拖欠金钟物业公司2014年8月1日至2018年6月30日期间的物业服务费2108.2元、2015年1月至2018年6月期间的生活垃圾清运费252元、公共能耗费612.2元（2014年1月至2017年12月公共用水、用电费用，2014年1月至2018年12月电梯年检费用、2015年11月至2018年10月电梯维保费用）。另查明，攀枝花市物价局于2007年5月14日下发《关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知》（攀价费【2007】115号），规定生活垃圾：居民住户（含暂住户）：6元/户/月。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，攀枝花市十九冶集团置业有限公司与金钟物业公司签订的《十九冶地龙箐集资房前期物业服务合同》、《中冶·金沙小区前期物业服务合同（第二次）》，对小区全体业主均具有约束力。金钟物业公司与谢林签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束。金钟物业公司按合同约定为小区业主提供了物业管理服务，谢林实际接受了金钟物业公司的物业管理服务，有权按合同约定收取相应的物业管理费，故金钟物业公司主张谢林支付2014年8月至2018年6月期间物业服务费2108.2元（80.1平方米×0.56元／月.平方米×47个月）、垃圾清运费252元，符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持；金钟物业公司主张的公共能耗费612.2元，符合双方约定及法律规定，且有证据证实分摊到公共能耗费612.2元，本院依法予以支持。谢林的金钟物业公司主张谢林支付违约金5000元，但双方签订的《前期物业服务协议》约定的违约金计算标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对金钟物业公司主张的违约金酌情调整为应交总金额的10%，即：211元，超出部分，本院不予支持。综上，对金钟物业公司的诉讼请求，本院部分予以支持。谢林经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提出抗辩，视为其对所享有的诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果，应由谢林自行承担，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、谢林于本判决生效之日起十日内一次性向四川省金钟物业服务有限公司支付2014年8月至2018年6月期间的物业服务费2108.2元、2015年1月至2018年6月期间的垃圾清运费252元、公共能耗费612.2元，合计2972.4元；二、谢林于本判决生效之日起十日内一次性向四四川省金钟物业服务有限公司支付违约金211元；三、驳回四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由谢林负担（此款已由四川省金钟物业服务有限公司垫交，谢林在履行本判决支付义务时连同此款一并支付给四川省金钟物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  何春丽二〇一八年八月十三日书记员  张 然