黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）庆执异字第7号
案外人张继春。
案外人汤万坤。
委托代理人张继彬。
案外人李永康。
案外人陈树城。
申请执行人林桂英。
被执行人巩彪。
被执行人杨荣。
第三人大庆市瑞琳房地产开发有限公司。
法定代表人鞠宝林，该公司经理。
本院在执行申请执行人林桂英与被执行人巩彪、杨荣诉讼代理合同纠纷一案中，案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城称，法院查封的温泉雅居小区3号楼2单元301室、2单元302室、3单元301室、3单元302室四处商品房已由庞虎于2011年7月1日从大庆市瑞琳房地产开发有限公司（以下简称瑞琳公司）交付全款购买，瑞琳公司出具了相应的手续。案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城又于2015年6月从庞虎处交款购买，并已经装修入住，其中案外人张继春购买的是温泉雅居小区3号楼3单元302室，案外人汤万坤购买的是温泉雅居小区3号楼2单元301室，案外人李永康购买的是温泉雅居小区3号楼3单元301室，案外人陈树城购买的是温泉雅居小区3号楼2单元302室。庞虎购房时间早于林桂英执行该案时间，并且林桂英也不是回迁户，而瑞琳公司无权把庞虎房屋处分给林桂英，林桂英对上述房屋没有优先权，是瑞琳公司违约。案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城认为上述房屋已归其所有，请求本院解除对上述房屋的查封。
本院查明，原告黑龙江鸿英律师事务所与被告巩彪、杨荣诉讼代理合同纠纷一案，大庆市让胡路区人民法院于2012年5月14日作出（2012）庆商初字第134号民事调解书，调解书内容为：一、被告巩彪、杨荣向黑龙江鸿英律师事务所支付1158000元，此款于2012年5月14日一次性付清。二、案件受理费15222元减半收取7611元，由被告巩彪、杨荣各承担3805.50元。调解书生效后，被告未履行调解书确定的义务，经原告黑龙江鸿英律师事务所申请，大庆市让胡路区人民法院于2012年5月15日立案执行。在执行过程中，经查，被执行人巩彪、杨荣在第三人瑞琳公司享有到期债权，大庆市让胡路区人民法院于2013年1月29日向第三人瑞琳公司发出了第三人履行债务通知书，但第三人瑞琳公司未在法律规定的15日内提出书面异议。本院于2013年10月21日作出（2013）庆执提字第21号执行裁定，将该案提级本院执行，并于2013年10月22日执行立案。在执行过程中，申请执行人黑龙江鸿英律师事务所与第三人林桂英于2014年7月23日签订债权转让协议，并向被执行人邮寄送达债权转让通知书。经第三人林桂英申请，本院于2014年12月10日作出（2013）庆执字第102号执行裁定，变更第三人林桂英为本案的申请执行人。本院于2014年7月28日作出（2013）庆执字第102-1号执行裁定，查封第三人瑞琳公司位于大庆市林甸县林甸镇南郊街温泉雅居小区3号楼2单元301室、2单元302室、3单元301室、3单元302室，并于2014年7月29日向林甸县房产局送达了执行裁定书和协助执行通知书，查封期限为二年。
另查明，依据案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城提交的商品房买卖合同及收据显示，案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城购买的是第三人瑞琳公司开发的位于大庆市林甸县林甸镇南郊街温泉雅居小区3号楼2单元301室、2单元302室、3单元301室、3单元302室，购房协议签订时间是2011年7月1日，案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城并于当日付清了购房款。其中案外人张继春购买的是温泉雅居小区3号楼3单元302室，案外人汤万坤购买的是温泉雅居小区3号楼2单元301室，案外人李永康购买的是温泉雅居小区3号楼3单元301室，案外人陈树城购买的是温泉雅居小区3号楼2单元302室。但在案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城递交的执行异议书中，案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城则称上述房屋系庞虎于2011年7月1日从第三人瑞琳公司处全款购买，而案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城系2015年6月从庞虎处购买。在本院2015年9月9日的调查中，案外人张继春、汤万坤、陈树城则称第三人瑞琳公司把房产抵押给庞虎，约定到期不还钱，庞虎有权处理房产。而案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城替第三人瑞琳公司偿还了债务，庞虎就把购房合同交给了案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城，拿到合同后案外人就进入房屋开始装修。
以上事实有本院（2013）庆执字第102号卷宗材料、当事人提交的证据材料、调查笔录等在案佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，依据案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城提交的证据材料和本院的调查，可以看出，案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城提交的商品房买卖合同及收据与其在执行异议书中主张的内容自相矛盾，其提交的商品房买卖合同及收据显示的时间系在2011年7月1日，而案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城在执行异议书则称其于2015年6月从庞虎处购买，并主张庞虎是2011年7月1日从第三人瑞琳公司处购得上述商品房。此外，案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城在执行异议书中称四处商品房系庞虎付清全款购买，而在本院调查中，案外人又称其替第三人瑞琳公司偿还拖欠庞虎的债务，庞虎才把购房合同交给了案外人。因此，根据案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城提交的执行异议申请书，并结合本院2015年9月9日的调查笔录，可以确认案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城与第三人瑞琳公司签订的购房合同与收据系在本院查封期间签订的购房合同，合同及收据落款日期与实际签订日期不符。参照《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（最高院（1997）经他字第8号）规定，擅自将已被查封的房产转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。因此，不论是庞虎还是瑞琳公司，在涉案的商品房被人民法院依法查封的情况下，仍将该商品房出售给案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城的行为，违反了《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的强制性规定，违反此规定即符合我国《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的情形，故双方之间虽存在合同关系，但由于该合同违反合同法第五十二条第（五）项的规定，当属无效。而法院依法查封财产，即意味着司法公权的介入，具有排他的法律效力，第三人瑞琳公司或庞虎对查封物所为的转移所有权、设定负担或者其他处分，对申请执行人林桂英均不发生法律效力。至于案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城利益的保护等问题，可以通过另行诉讼对瑞琳公司或庞虎进行主张。而且，在本院异议审查过程中，案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城也未向本院举证证明上述房产系其唯一住房，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城应当承担举证不能的不利后果。因此，案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城要求对案涉房产停止执行的主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的情形，其主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行，故本院对案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城的主张，不予支持。
关于本案诉争房产所有权的相关问题，因不动产的取得是以登记为要件的，而案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城一直没有办理产权登记手续，案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城虽能提供其与被执行人瑞琳公司之间的购房协议，但该协议本身的效力并不代表不动产物权发生转移，不动产物权因法律行为发生变更时，只有经依法登记，才能发生物权变动的效果，不经登记，法律上不认可该物权变动。
综上所述，案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城的异议理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人张继春、汤万坤、李永康、陈树城的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 孙 丽
代理审判员 王 慧
代理审判员 李统君
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 唐宪忠