广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2350号
上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市利氏实业开发有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇桥沥村利氏工业区。
法定代表人：利江锋。
委托代理人：余海培，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：谢庆鸿，广东赋诚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李三娥。
委托代理人：刘中林，四川维尊律师事务所律师。
上诉人东莞市利氏实业开发有限公司（以下简称利氏公司）因与被上诉人李三娥房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第341号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月26日，李三娥向原审法院提出诉讼，请求判令：1、利氏公司支付李三娥的损失费800898元，其中厂房价值609423元、电缆线价值68475元、搬迁费55000元、违约金68000元；4、本案的诉讼费用由利氏公司承担。
后利氏公司提出反诉，请求判令：1、李三娥承担3个月的租金作为违约金7500元；2、李三娥承担拆除厂房的费用5000元；3、李三娥承担因诉讼导致的利氏公司地皮空置的租金损失25000元（自2014年12月1日暂计至2015年9月1日）；4、本案诉讼费用由李三娥承担。
关于本诉，原审法院经审理查明，2010年4月9日，李三娥、利氏公司签订《租赁合同》，由利氏公司将位于东莞市黄江镇利氏工业区内原来福厂旁空地出租给李三娥使用，租赁期从2010年4月1日至2018年12月31日，租金每月2500元。2014年4月1日至2010年9月30日为免租期，同时约定，期满后地上建筑物及其附属物归利氏公司所有，李三娥不得拆除。
2010年5月18日，李三娥与赖庆球签订《厂房租赁合同》，由李三娥将位于东莞市常平镇利氏公司范围内的厂房、宿舍及配套物业出租给赖庆球使用，租期从2010年6月1日至2014年5月30日。2014年10月26日，李三娥与赖庆球签订《协议书》，约定由李三娥将上述租赁物继续出租给赖庆球，租期从2014年11月1日至2018年11月30日，李三娥为此收取了赖庆球的押金34000元，同时约定，如租赁物未到期收回的，李三娥需双倍支付押金给赖庆球。
李三娥提交了东莞市常平华茂塑胶制品厂出具的收据到庭，佐证其因利氏公司提前解除租赁合同，导致案涉厂房搬迁而向东莞市常平华茂塑胶制品厂支付的违约金68000元及搬迁补偿费55000元。
就上述费用，李三娥提交了中国农业银行的现金存款业务回单到庭，佐证上述款项以全额支付给了赖庆球。
另，李三娥提交了东莞市永华五金装饰材料经营部出具的证明到庭，佐证其于2010年9月在东莞市永华五金装饰材料经营部购买了通宝电缆一条，价格68475元。
李三娥还提交了公证书、房地产估价报告到庭，以证实厂房搬迁后的案涉租赁物的相关情况，并对案涉租赁物进行了评估，评估价值为609423元。
利氏公司提供了工程铁皮棚施工承包合同书到庭，佐证2013年12月20日的铁皮棚工程造价350元/平方米，用以佐证李三娥提供的鉴定结论失实。
又查明，案涉土地未办理土地证、用地规划许可，地上建筑物未办理建设工程规划许可证、房产证等相关证件。
关于反诉，原审法院经审理查明，2010年4月9日，李三娥、利氏公司签订《租赁合同》，由利氏公司将位于东莞市黄江镇利氏工业区内原来福厂旁空地出租给李三娥使用，租赁期从2010年4月1日至2018年12月31日，租金每月2500元。
另查明，案涉土地未办理土地证及建设用地规划等相关手续。
原审法院认定的上述事实依据有：《厂房租赁合同》、《租赁合同》、《协议书》、收据、银行存款业务回单、营业执照、证明、公证书、房地产评估报告、工程铁皮棚施工承包合同书以及原审法院的庭审笔录等。
关于本诉，原审法院认为，本案属于租赁合同纠纷，李三娥、利氏公司之间就案涉土地形成租赁合同关系，因利氏公司未举证证明案涉土地的权属及土地性质，且未提供相关证据予以佐证，故李三娥、利氏公司之间就案涉土地而签订的《租赁合同》属无效合同，利氏公司将案涉土地出租给李三娥，按照《租赁合同》的约定，期满后地上建筑物及其附属物归利氏公司所有，李三娥不得拆除，由此可以确定，利氏公司将土地出租给李三娥系明知李三娥所租土地用途的，李三娥在承租案涉土地后在案涉土地上修建厂房并将厂房出租给第三人，由于案涉建筑物也未办理建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，李三娥与第三人之间签订的《厂房出租合同》也属于无效合同。
至于损失。1、违约金，因《厂房出租合同》无效，李三娥与第三人就案涉厂房达成的关于押金双倍返还的违约条款，属于无效约定，李三娥因此向第三人双倍返还的押金，不属于合同无效所造成的损失，不予支持。2、搬迁费，东莞市常平华茂塑胶制品厂进行搬迁属客观事实，李三娥为此向东莞市常平华茂塑胶制品厂支付了搬迁费55000元，该部分损失属于合同无效所造成的损失。3、电缆线价值，首先，李三娥提交的证明不足以证实与本案的关联性。其次，购买电缆所花费的费用不代表现有电缆的实际价值。再次，电缆属于可拆解物，利氏公司收回厂房不足以造成电缆价值灭失。综上，电缆线的损失不予支持。4、厂房价值，原审庭审中，利氏公司确认厂房被收回后已经拆除了一半，因厂房并非对称物，利氏公司就此再行提出鉴定申请，首先，利氏公司的申请系在法庭辩论终结后提出的；其次，已拆除部分无法进行鉴定，缺乏鉴定标的；再次，李三娥委托的广东正量土地房地产资产评估有限公司系具有专业鉴定评估资质的公司，且其作出的评估系依据公证书中所载明的客观事实。综上，利氏公司就此申请再次鉴定，依据不足，且无事实支撑，不予准许。案涉厂房评估的系现有价值，利氏公司收回厂房后并非再行进行利用，而系将其拆除后，土地另作他用，故案涉厂房的价值将不复存在，可认定为李三娥的损失。
以上损失合计664423元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，案涉租赁合同无效，李三娥、利氏公司双方均对合同无效之损失存在过错，且过错责任相当，故应各承担50%之责任，即利氏公司应赔偿李三娥332211.50元。
关于反诉，原审法院认为，本案属于租赁合同纠纷，据本诉所述，案涉《租赁合同》属无效合同，利氏公司就此诉请违约金，无法律依据，不予支持。至于拆除厂房的费用，无任何证据证明存在该笔费用的支出，根据举证规则，利氏公司应举证证明拆除厂房所花费的具体费用，故原审法院对该部分费用亦不予支持。至于空置租金，无证据证明案涉土地可用于出租用于非农业建设，利氏公司所述的租金不受法律保护，诉请空置租金，依据不足，不予支持。
故此，驳回利氏公司的全部诉讼请求
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决：一、限东莞市利氏实业开发有限公司自判决生效之日起五日内赔偿李三娥332211.50元；二、驳回李三娥的其他诉讼请求；三、驳回东莞市利氏实业开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11809元，由李三娥负担6911元，东莞市利氏实业开发有限公司负担4898元。李三娥已预交案件受理费11809元。反诉案件受理费369元，由东莞市利氏实业开发有限公司负担。东莞市利氏实业开发有限公司已预交案件受理费369元。
上诉人利氏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）李三娥主张的搬迁费用仅提供了一张收据证明，证明力低，不足以证明搬迁费用的实际发生。（二）案涉厂房的估价报告严重失实，应当重新鉴定。1、利氏公司提交的鉴定申请并非在法庭辩论终结后才提出，原审判决全盘接受李三娥提供的评估报告的价格有失公平。利氏公司已经在原审庭审质证时要求重新鉴定并当庭提交了鉴定申请，并非在法庭辩论终结后才提出申请。2、案涉厂房具备重新鉴定的基础，原厂房大部分留存，且有公证书证据保全作辅助，能否鉴定、评估应当由专业机构进行判断。鉴定并不需要租赁物完好无损才能进行，利氏公司认为目前仍然可以进行评估鉴定。3、李三娥提供的评估报告书商业性质深厚，不符合司法鉴定、评估意见独立、客观、公正的法律要求。4、原审判决认定评估依据公证书所载明的客观事实作出是错误的，公证书仅是起证据保全的作用，而不能依据公证书作出上述论断。5、李三娥提供的评估报告无事实依据，仅凭李三娥提供的数据，未对厂房重要因素进行测量、计算，不能有效公正反映厂房造价，不应作为判决依据。6、鉴定意见、评估报告系参考意见，案涉报告本身就不具备独立、客观、公正的标准，原审判决对评估金额完全采纳有失偏颇。（三）原审仅确认李三娥的损失，并未考虑利氏公司的损失，简单认定各自承担50%的责任未考虑实际过错责任大小。综上，请求本院：1、撤销原审判决，驳回李三娥的全部诉讼请求。2、改判李三娥支付利氏公司损失37500元。
被上诉人李三娥口头答辩称：利氏公司将没有土地使用权证的土地租赁给李三娥，李三娥在该土地进行了厂房建设并出租给第三人使用，利氏公司在合同到期之前单方终止合同并拆除李三娥修建的厂房，应当承担赔偿责任，请求本院依法判决。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，利氏公司向本院提交了东莞市东部公证处出具的公证书、中国检验认证集团深圳有限公司出具的违建厂房成本价值司法鉴定报告书（以下简称违建厂房鉴定报告书）及鉴定发票，拟证明案涉厂房的价值为334926元以及鉴定费用44250.94元。李三娥认为利氏公司当庭提交的证据已经超过举证期限，李三娥不予质证。李三娥还认为上述鉴定报告书只是被拆除以后的残余部分的评估价值，并非李三娥所建厂房的实际价值，故对上述鉴定报告书的真实性、合法性及关联性均不予确认。
另查明，违建厂房鉴定报告书显示，鉴定人员两次前往案涉标的现场，对案涉厂房、宿舍等现状进行勘查、测量、清点、核实，结合公证书，使用重置成本法，鉴定案涉厂房的现值为334926元。李三娥提供的房地产评估报告书显示，鉴定机构经过实地勘查、市场调查并结合公证书，使用重置成本法，评估案涉厂房的价值为609423元。
再查明，李三娥在二审庭审时称55000元不是实际发生的搬迁费用，是其与赖永球协商的搬迁费用，其直接支付给赖永球55000元。另外，利氏公司向本院提交了一份申请书，申请重新鉴定案涉厂房的价值。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕利氏公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）案涉厂房的价值如何认定。（二）搬迁费用应否支持。（三）利氏公司诉请的损失有无依据。
关于争议焦点一。首先，双方提供的案涉厂房的厂房价值评估报告书均为单方委托，两家鉴定机构评估的价值相差较大，在双方互不认可对方提供的评估报告书的情况下，两份评估报告书均不宜单独作为认定案涉厂房价值的依据。其次，从两份评估报告书的内容上看，两份评估报告书均存在瑕疵。李三娥提供的评估报告书虽系在案涉厂房拆除前所作的评估，但案涉的厂房为违章建筑，违章建筑的成本显然比合法的建筑物的成本要低，而该评估报告书并未考虑案涉厂房系违章建筑的因素从而导致评估价值偏高；而利氏公司提交的鉴定报告书虽系以违建厂房成本价值来评估案涉厂房，但中国检验认证集团深圳有限公司评估案涉厂房时，案涉厂房已经拆除一半，评估标的已不完整，故利氏公司提交的鉴定报告书亦不能全面准确地评估案涉厂房的价值。再次，如上所述，由于评估标的已不完整，即便再次评估亦不能准确反映案涉厂房当时的价值，故本院对利氏公司的重新鉴定申请不予准许。综上分析，在重新鉴定已无实际意义的情况下，本院仅能根据现有证据认定案涉厂房的价值。根据双方的庭审陈述，再结合案涉两份评估报告书、公证书以及案涉厂房的实际使用情况，本院酌定案涉厂房的价值为480000元。由于案涉租赁合同无效且案涉厂房已无利用可能，原审法院认定双方对厂房价值各自承担一半的责任处理恰当，本院予以维持。依据上述责任比例，利氏公司应当赔偿李三娥厂房价值损失240000元。
关于争议焦点二。搬迁费用不属于合同无效后产生的必然费用，且李三娥亦确认55000元的搬迁费用并非实际发生，系其与赖永球协商的费用，故本院对李三娥主张的搬迁费用不予支持。
关于争议焦点三。利氏公司诉请的损失均无证据予以证明，且没有法律依据，本院对其损失主张不予支持。
综上所述，原审判决认定事实部分有误，适用法律稍有不当，本院予以纠正。利氏公司上诉请求部分有理，本院对其有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第341号民事判决第三项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第341号民事判决第二项。
三、变更广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第341号民事判决第一项：限东莞市利氏实业开发有限公司自本判决生效之日起五日内赔偿李三娥240000元。
四、驳回李三娥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费11809元，由李三娥负担8266元，利氏公司负担3543元。反诉受理费369元，由利氏公司负担。二审受理费6846元（利氏公司已预交），由李三娥负担1780元，利氏公司负担5066元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一五年十二月八日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
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