山东省郯城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郯商初字第1166号
原告：中国银行股份有限公司郯城支行。住所地：郯城县郯东路**号。
负责人：王炎，该行行长。
委托代理人：刘思德，该行职工。
被告：张凤兰
被告：周兴刚
被告：临沂银海置业有限公司，住所地：郯城县文化路12号。
法定代表人：许元林，董事长。
原告中国银行股份有限公司郯城支行（下称中国银行郯城支行）与被告张凤兰、周兴刚、临沂银海置业有限公司（以下简称银海置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行郯城支行的委托代理人刘思德到庭参加诉讼，被告张凤兰、周兴刚、银海置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国银行郯城支行诉称，2013年1月4日，被告张凤兰在原告处申请办理个人住房借款，金额人民币360000元，用于购买郯城县文化路12号5幢-1层33号、4层3单元302室的房屋，双方签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同编号为2012年郯城中银一手房贷字第0224号，该笔借款以被告张凤兰、周兴刚所购买的郯城县文化路12号5幢-1层33号、4层3单元402室的房屋作抵押，被告银海置业公司为该笔借款提供阶段性连带责任担保。该笔借款期限240个月，还款方式为按月等额本息还款。自2015年3月开始，借款人连续多期未还借款，形成违约，按照合同约定，原告宣布该合同项下全部贷款提前到期，要求被告清偿全部贷款本息费用。请求法院依法判令被告清偿贷款本金人民币340475.95元及利息、违约金，并承担本案诉讼费用。
被告张凤兰、周兴刚、银海置业公司均未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2012年11月9日，原告与被告张凤兰、周兴刚到郯城县房地产管理局办理房屋预告抵押登记，原告对被告张凤兰、周兴刚购买被告银海置业公司的坐落于郯城县文化路12号5幢-1层33号、4层3单元402室的房屋取得了《郯房预城区字第013631号房屋预告登记证明》。
2013年1月4日，原告中国银行郯城支行作为贷款人，被告张凤兰、周兴刚作为借款人，双方签订了合同编号为2012年郯城中银一手房贷字第0224号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定的银海置业公司220815228060账号。贷款金额人民币360000元，贷款期限240个月，贷款仅限于借款人支付其购买中央华庭小区5幢3单元402室房屋，贷款利率实行浮动利率，浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.46‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。借款人还款方式采用等额本息方式。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证，由张凤兰提供全程抵押担保，并签署相应的抵押合同。
上述贷款合同在第十条约定附两个附件。合同所附附件一为个人一手住房贷款合同通用条款。该通用条款二约定：如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，则：1、借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；2、本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。该通用条款三、1、第（2）项约定：借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：……（2）未按期归还贷款本息。该通用条款三、2约定：出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。……（5）“终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。……（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。（10）要求保证人承担保证责任。该通用条款四、2约定：本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证上人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。四、3约定：如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。
上述贷款合同附件二为抵押物清单，抵押清单上载明：本抵押物清单是《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012年郯城中银一手房贷字第0224号）的附件，是其不可分割的组成部分。抵押人姓名张凤兰，抵押物坐落中央华庭5幢3单元402室。
2013年1月4日，被告张凤兰在中国银行个人贷款凭证上签字，原告将360000元贷款发放至被告银海置业公司账户。个人贷款凭证上载明借款日期为2013年1月4日，借款到期日为2033年1月4日。月利率为5.46‰。后被告张凤兰、周兴刚偿还原告贷款本金19524.05元，并结息至2015年3月1日，下欠贷款本金340475.95元及利息，经原告催要，被告张凤兰、周兴刚未按贷款合同约定偿还。原告于2015年7月8日诉讼来院，要求判令被告清偿借款340475.95元及利息、违约金。庭审中，原告将要求被告支付利息、违约金的诉讼请求变更为要求被告赔偿利息、逾期利息损失。
上述事实，有当事人陈述、原告提供的个人一手住房贷款合同、个人贷款凭证、房屋预告登记证明予以证实，经庭审质证，均已收集记录在卷。
本院认为，原告中国银行郯城支行与被告张凤兰、周兴刚签订的个人一手住房贷款合同，系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，贷款合同合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告张凤兰、周兴刚未按约还本付息，尚欠原告贷款本金340475.95元及利息。原告有权依据贷款合同的约定宣布贷款本息全部提前到期，解除本合同，并要求被告赔偿损失。对原告要求被告张凤兰、周兴刚偿还贷款本金340475.95元的诉讼请求，本院予以支持。被告张凤兰、周兴刚未按约偿还原告贷款本息，给原告造成利息、罚息损失，故对原告要求被告张凤兰、周兴刚支付利息及相应罚息的诉讼请求，本院亦予以支持。
综合原、被告诉、辩主张，本案争议焦点为：1、原告对涉案房产能否行使抵押权。2、被告银海置业公司是否承担连带清偿责任。
针对上述争议焦点1，本院认为，本案诉争房产设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。原告对涉案房产不能行使抵押权。
针对上述争议焦点2，本院认为，所谓阶段性连带保证，其本意就是让被告银海置业公司为被告张凤兰、周兴刚在阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付原告执管之日止）向原告履行还款义务提供保证，亦为原告获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，即阶段性保证期限届满之时即是原告获得被告张凤兰、周兴刚的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即银海置业公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。因此，银海置业公司应按贷款合同约定，对被告张凤兰、周兴刚因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张凤兰、周兴刚于本判决发生法律效力之日起五日内偿还原告中国银行股份有限公司郯城支行借款本金人民币340475.95元，并赔偿原告利息、罚息损失（损失以本金340475.95元为基数，按照贷款合同约定的利率、逾期罚息利率计算，自2015年2月18日起至本判决确定的履行期限届满之之日止）。
二、被告临沂银海置业有限公司对本判决第一项张凤兰、周兴刚的给付义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10230元，保全费3735元，由被告张凤兰、周兴刚、临沂银海置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 员 杨 源
审 判 员 李 瑛
人民陪审员 陆佃平
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 王军玲