湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终215号
上诉人（原审被告）：刘华。
上诉人（原审被告）：沈振梁，系上诉人刘华之夫。
被上诉人（原审原告）：湘乡市城区中心学校，住所地湖南省湘乡市昆仑桥街道办事处红星村。
负责人：成伟平，系该校校长。
委托诉讼代理人：刘志平，湘乡市龙城法律服务所法律工作者。
上诉人刘华、沈振梁因与被上诉人湘乡市城区中心学校房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2016）湘0381民初1804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。�案现已审理终结。
刘华、沈振梁上诉请求：撤销原判，依法改判，并判令被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人夫妻二人原来在湘乡市望春门办事处步行街金牛广场旁开办幼儿园，云门寺社区为创建省级样板社区，遂与被上诉人请二上诉人到现址开办幼儿园，为此，上诉人解除了原租赁合同，在现址开办幼儿园，并按照创建省级样板社区的要求，进行了大量的投入，望春门中心校在2013年6月30日《请求收回满天星幼儿园作为望春门办事处公办幼儿园的报告》中也予以认可。因为上诉人是湘乡市教育局、湘乡市望春门街道办事处及云门寺社区请过去开办幼儿园，被上诉人单独起诉，主体资格有欠缺。二、一审判决以上诉人未提起反诉，对上诉人开办幼儿园投入3008842元及为湘乡市望春学校缴纳的约50000元水费不予处理，上诉人认为一审如�处理不正确。被上诉人承认上诉人为望春学校垫付水费50000元，在被上诉人未发表反对意见，上诉人提出抵销的情况下，法院以没有提起“反诉”为由不支持，增加了当事人的诉累。三、一审判决仅从所有权角度考虑本案，未考虑实际情况，如果执行一审判决将会造成严重后果。本案不是简单的租赁合同关系，而是战略投资关系，双方签订的是借用合同，非租赁合同。满天星幼儿园现有学生近三百人，上诉人一时无法找到合适的场地，对学生入园和家长工作都会造成影响。综上，请求二审法院考虑上述事实，依法处理。
被上诉人湘乡市城区中心学校辩称称，上诉人所述不属实。满天星幼儿园不是湘乡市教育局与望春门办事处请过去的，至于云门寺社区为创办省级样板社区，与上诉人如何协商，被上诉人不知情。关于租赁和借用的问题，湘乡市教育局为配�当地社区的工作，把望春学校的教学楼短期出借给上诉人，并签订了借用合同，因学校作为公益单位，教学楼不能出租，但双方实际上是按租赁合同履行。借用合同到期后，被上诉人多次要求上诉人退房。另外，上诉人所称为被上诉人垫付水费50000元不属实。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
湘乡市城区中心学校向一审法院起诉请求：1.二被告腾退其占用的湘乡市望春学校第一栋教学楼；2.二被告向原告支付拖欠的租金30000元；3.二被告向原告支付自2016年8月1日起至实际腾退之日止的使用费（按每月5000元计算）。
一审法院认定的事实：1988年由湘乡市望春门办事处星星村与政府共同出资建造湘乡市望春门星星小学，1988年9月28日学校房屋登记在星星小学名下。2009年8月，星星小学与湘乡市望春中学合并成�湘乡市望春学校，湘乡市望春学校没有独立的人、财、物，均由原告湘乡市城区中心学校统一管理。2011年7月，被告沈振梁与被告刘华两夫妻租赁湘乡市望春学校第一栋教学楼及前坪，用于开办湘乡市满天星幼儿园，租期两年。2013年8月，二被告续租，与原告签订了名为借用实为租赁的合同，约定租期至2016年7月31日止，每年租金62000元，每年八月上旬支付等。2013年7月，湘乡市望春学校曾向湘乡市望春门街道办事处、湘乡市教育局递交请求收回满天星幼儿园的报告。2016年6月7日，原、被告就房屋腾退一事进行协商，但未达成一致意见。二被告向原告交纳租金至2016年1月31日止。
一审法院认为，不动产物权的设立依照法律规定登记发生效力。本案争议的租赁物登记在原湘乡市望春门星星小学名下，而湘乡市望春学校由星星小学与湘乡市望春中学合并成立，湘乡市望春学校作为星星小学权利、义务的继受人，有权出租其名下的房屋。被告辩称湘乡市望春学校无权作为出租人且有案外人同意被告继续租赁的答辩意见，法院不予采信。被告沈振梁、刘华租赁湘乡市望春学校第一栋教学楼及前坪，用于经营湘乡市满天星幼儿园，原、被告均应按照合同约定履行义务，二被告在2016年7月31日租期届满后，违反合同约定，继续占有使用该场地招生近300人，考虑到幼儿园2016年下半学期已经开学，为了不影响孩子的学习，法院酌定二被告于2017年1月15日前腾退第一栋教学楼交付给原告。被告增设的物品、设施等由其自行拆除、搬离。被告自认2016年2月1日起至今未交纳租金，结合原告的诉讼请求和合同约定，被告应向原告支付2016年7月31前欠付的租金30000元及2016年8月1日至实际腾退之日止的占有使用费（参照5000元/月计算）。被告辩称其为开�幼儿园投入3008842元，以及为湘乡市望春学校缴纳约50000元水费，要求原告进行补偿，因被告未提起反诉，在本案中法院对被告的请求不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告刘华、沈振梁于2017年1月15日前腾退湘乡市望春学校第一栋教学楼交付给原告湘乡市城区中心学校；二、被告刘华、沈振梁向原告湘乡市城区中心学校支付2016年7月31日前的租金30000元及2016年8月1日起至实际腾退之日止的占有使用费（参照5000元/月计算）。上述金钱给付内容限在本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费600元，由被告刘华、沈振梁负担。
本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。
本院经审理查明，湘乡市望春门街道办事处云门寺社区为创建省级样板社区，引进二上诉人开办湘乡市满天星幼儿园。经望春门街道办事处协调及湘乡市教育局同意，二上诉人借用望春学校第一栋教学楼及前坪开园办学，并与湘乡市城区中心学校下属湘乡望春学校于2015年4月7日签订过名为借用实为租赁的《关于望春学校第一栋教学楼的借用合同》，借用时间暂定为2013.8.1-2016.7.31。
此外，一审认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人刘华开办的湘乡市满天星幼儿园位于湘乡市城区中心学校下属湘乡望春学校内，根据沈振梁代表湘乡市满天星幼儿园与望春学校签订的借用合同，借用期间于2016年7月31�到期，但二上诉人仍然占用原场地继续招生。因望春学校没有独立的人、财、物权，被上诉人作为望春学校的上级管理单位，有权向上诉人主张收回上诉人实际占用的场地，至于上诉人是由社区请过去开办幼儿园与否与被上诉人行使权利并无关联。
关于上诉人所称为望春学校垫付水费的上诉理由，因上诉人在一审时并未提交充足的证据证实该事实，被上诉人亦不予认可，故一审未作处理正确。关于上诉人提出的一审判决未考虑实际情况的上诉理由，一审判决于2016年12月5日作出后，因上诉人不服一审判决，向本院提起上诉，本院对本案作出判决的时间已超过一审判决确定的履行期间，根据本案的实际情况，本院将上诉人履行腾退房屋的期限予以适当调整。
综上所述，上诉人刘华、沈振梁的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、维持湖南省湘乡市人民法院（2016）湘0381民初1804号民事判决第二项；
二、变更湖南省湘乡市人民法院（2016）湘0381民初1804号民事判决第一项为上诉人刘华、沈振梁在本判决生效之日起三十日内腾退湘乡市望春学校第一栋教学楼及前坪，并交付给被上诉人湘乡市城区中心学校。
如未按本判决指定的期间履行腾退义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案一审案件受理费600元，二审案件受理费600元，合计1200元，由上诉人刘华、沈振梁负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 任 莉
审 判 员 曾波毅
审 判 员 周 尧
二〇一七年四月二十�日
代理书记员 陈 石
附本案适用法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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