安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0102民初7799号
原告（反诉被告）：张程来，男，1969年11月4日出生，汉族，住合肥市政务区，
委托诉讼代理人：欧阳永辉，安徽昊华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈吉光，男，1976年11月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，
委托诉讼代理人：张自云、冯雪（实习），安徽安援律师事务所律师。
原告（反诉被告）张程来与被告（反诉原告）陈吉光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张程来及其委托诉讼代理人欧阳永辉、被告陈吉光及其委托诉讼代理人张自云、冯雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张程来向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按合同约定时间支付拖欠房租23万元；2、本案诉讼费由被告承担，诉讼中张程来增加诉讼请求，要求陈吉光从2016年8月26日开始计算逾期付款利息，按银行同期贷款利率上浮30%计算。事实和理由：2014年4月27日经原被告双方协商，原告将自己坐落在合肥市瑶海区文体批发市场xx出租给被告经商，双方约定租期五年（2014年9月28日-2019年11月28日，其中赠送两个月给被告装修期）。总计租金为56.6万元，分三次付清，即2014年4月27日首付租金10万元（即合同定金），第二批是同年8月28号付清租金23.6万元，第三批2016年8月28日前一次付清租金23万元，并于同年4月27日签订《房屋租赁协议书》一份，合同生效后，被告如期按约支付一二次付房租金共33.6万元，但当原告催要第三次房屋租金23万元时，被告以市场降价为由要求原告减少租金，原告不同意，因而被告拒付第三次合同约定的租金23万元。原告认为与被告签订的协议是双方自愿的，真实合法的，且约定总期限为五年，总价为56.6万元，未约定每年多少租金，也未约定租金随市场价格变动而调整，因此被告要求减少原约定的房租金额理由不能成立，综上所诉，请求法院支持原告诉请。
被告陈吉光辩称：双方签订的房屋租赁协议书第二条甲方不得以任何理由提前终止该协议，其甲方就是本诉的原告，对于原告不得终止，合同只约定了原告的禁止义务，双方未约定被告不得以任何理由终止该协议，该房屋租赁协议书是双方真实意思表示，应当因合同约定被告有权以合理的理由提前终止协议，同时根据合同第四条，双方约定乙方即本诉被告每付甲方一次租金，甲方应具有相应的条件据予乙方保留，据此约定及被告不付最后一次租金，原告不具有相应条件予乙方保留租赁，依此约定可以解除合同，被告不再支付最后一次房租23万元，另根据中华人民共和国合同法第九十四条，有下列情形之一的当事人可以解除合同，（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同，现市场降价，情势变更的不可抗力，被告经商无法正常营业、盈利，原告租金远远高于同期市场行情的200%-300%，根据此价格租赁我方以无法实现经营和支付原告租金的合同根本目的，被告于2015年至2016年期间，多次与原告沟通、协商适当降低房租，原告均不予理睬，且没有法律依据必须一次预付清三年租金，客户不续租也不予返还，据该九十四条，被告可以依法解除合同，另据合同法第九十七条，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，方式人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，据此被告要求依约依法解除合同并返还已经支付的未使用的相应预付租金103766.63元。另原合同规定租赁用于经商，现经商目的不能实现，合同另一个目的是给原告方租金，现如继续该租赁合同，原经商盈利目的和支付原告租金目的均不能实现，合同的根本目的不能实现，因此依法要求解除合同，否则对双方都没有利益。针对原告增加的诉讼请求，我方要求增加反诉请求，原反诉额103766.63元，要求退付的该笔房租也应支付反诉方银行同期贷款利率上浮30%主张逾期退款利息。
反诉原告陈吉光向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除《房屋租赁协议书》；2、请求法院判令被反诉人返还反诉人预支的房租费人民币壹拾万零叁仟柒佰陆拾陆元陆角叁分（￥103766.63元）；3、本案的诉讼费由对方承担。事实与理由：2014年4月27日反诉人和被反诉人双方签订的《房屋租赁协议书》约定：“租房期限为五年，自2014年公历9月28日—2019年11月28日止（其中赠送2个月为装修期）。”其中第四条约定：“甲方（被反诉人）将该房屋租予乙方（反诉人），房租金分叁次付清，合同签订之日，乙方先预付租房定金壹拾万元人民币（￥100000.00元），2014年8月28日前一次性付清甲方租金人民币贰拾叁万陆千元（￥236000.00元），2016年8月28日前一次性付清合同期间内剩余所有租金，为人民币贰拾叁万元（￥230000.00元），乙方每付甲方一次租金，甲方应具有相应的条件据予乙方保留。”反诉人已如期按约支付被反诉人二次租金共计人民币叁拾叁万陆千元（￥33.6万元），被反诉人在本诉中对该事实已予以认可，二次租金支付后租期有效至2017年11月28日（其中赠送2个月为装修期）。现市场降价情势变更的不可抗力，反诉人租房经商无法正常营业盈利，原先租房经商盈利的合同目的不能实现，继续按原价格租赁无法履行正常支付被反诉人租金义务，因此继续履行合同欲使反诉人盈利及支付被反诉人租金的合同根本目的不能实现，反诉人于2015年至2016年期间多次与被反诉人沟通，协商根据行情适当降低房租，被反诉人都不予理睬，其租金严重高于当地同期市场行情，且没有法律依据必须一次预付清三年租金，现经济严重下滑，无法经营致使合同无法履行的情势变更，据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，可以解除合同；且既然被反诉人不能根据市场行情的情势变更合理降价，反诉人要求继续履行合同第四条约定“乙方每付一次租金，甲方应具有相应的条件据予乙方保留”，即乙方不付最后一次租金，甲方不具有相应条件予乙方保留租赁，双方依该约解除合同，即反诉人依法依约都可以解除合同，不再支付最后一次房租23万元。另据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”反诉人租金已经支付33.6万元（5年总计56.6万元，566000元÷60月=9433.33元/月），租赁到期日为2017年11月28日，现解除合同，要求被反诉人返还已经支付的未使用的相应预付租金（2016年12月28日—2017年11月28日共计11个月，9433.33元/月×11月=103766.63元）共计人民币壹拾万零叁仟柒佰陆拾陆元陆角叁分（￥103766.63元）。据《中华人民共和国民事诉讼法》第232条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。综上，反诉人特提起反诉，请求依法依约解除合同，被反诉人返还反诉人相应租金，请法院依法裁决，保护反诉人的合法权益。
反诉被告张程来辩称：我方认为反诉人解除合同的事实与理由不成立，反诉人解除合同的理由是市场降价情形变更的不可抗力，不能实现合同的目的，答辩人认为情势变更和不可抗力是两个不同概念，最高院在合同法司法解释二的第二十六条对情势变更进行了规定，情势变更是指订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。对于不可抗力的解释合同法一百一十七条的定义是，本法所称不可抗力是指不能预见不能避免不能克服的客观情况。显然，市场房屋租金的变化并不属于法律规定的情势变更或不可抗力，因为租金的降低与升高是属于商业风险，是可以预见的及可以避免的，所以反诉人解除合同的理由是不成立的；2、法律对于如何支付租金多长时间支付租金，是没有法律规定的；3、对于反诉人对租金的计算方式也不符合事实与常理，租期是5年另给了两个月的装潢期，现反诉人只租赁了2年领两个月，要扣除两个月的装潢期明显不符合常理，而且具被反诉人了解，在本期租期内之目前为止，反诉人并没有装潢，所以计算实际使用租金应从2014年8月28日计算至其实际返还房屋给被申请人为止，不应扣除装潢期。如果按反诉人所述的2016年12月28日解除合同并交换房屋，实际租期应是27个月，应付房租25.47万元。针对其诉求请求答辩，1、我们认为反诉人无法定解除合同事由应继续履行合同支付房租；2、首先我方认为不存在返还租金，即使合同解除也应按上述的计算方法支付实际租金，并不返还已付的10万元与约定金；3、本案的诉讼费用应该由反诉人承担。
本院经审理认定事实如下：2014年4月27日原告（反诉被告）张程来与被告（反诉原告）陈吉光签订了关于承租位于合肥市××文体批发市场××＃商业用房的《房屋租赁协议书》。合同约定，张程来将其所有的文体批发市场1幢6-7#商业用房租赁给陈吉光使用，租期为五年，租赁期间为2014年9月28日至2019年11月28日（其中包含赠送2个月装修期），房屋租金共计566000元，分三次支付，即2014年4月27日签订合同当日支付100000元作为定金（计入总租金），2014年8月28日支付租金236000元，2016年8月28日支付230000元。合同签订后，陈吉光如约支付了前二期租金共计336000元，第三期租金230000元未按约支付，为此出租人张程来要求承租人陈吉光支付第三期房租230000元，但陈吉光以房屋租金过高，要求减交房租或解除双方的租赁合同，拒绝支付剩余租金230000元，为此原告（反诉被告）张程来诉至法院，要求被告（反诉原告）陈吉光支付拖欠的剩余房租230000元，并要求陈吉光从2016年8月26日开始支付逾期付款利息，按银行同期贷款利率上浮30%计算。诉讼中，陈吉光提起反诉，要求判令解除与张程来签订的关于承租位于合肥市××文体批发市场××＃商业用房的《房屋租赁协议书》，并返还自解除之日起剩余的房租。
另查明，涉案租赁房屋为独立产权的二间房屋，在张程来与陈吉光签订本案租赁合同之前，涉案的文体批发市场1幢7号商业用房自2004年以来一直都是由陈吉光租赁使用，文体批发市场1幢6号商业用房自2010年11月1日至2014年11月1日租赁给案外人罗冬华使用。
以上事实，有张程来与陈吉光签订的《房屋租赁协议书》、张程来与罗冬华签订的《商铺租金协议书》及《门面出租协议》、银行交易明细单、收条、房产证、身份证复印件以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：原告（反诉被告）张程来与被告（反诉原告）陈吉光签订的关于承租位于合肥市××文体批发市场××＃商业用房的《房屋租赁协议书》，是双方在平等、自愿、协商一致情况下所签订的，是合法有效的，双方在签订协议后，必须严格遵照合同，否则视为违约。被告（反诉原告）陈吉光自2004年以来，一直与原告（反诉被告）张程来就涉案房屋保持着租赁合同关系，其签订涉案合同时应该明白租赁房屋位置的市场价值和自己的经营成本，在签订协议并使用房屋两年后以市场降价情势发生变更导致房屋租赁价格过高，和租房经商盈利的合同目的不能实现为由要求出租方降低房租或解除合同，并拒绝支付剩余房屋租金，已违反了双方签订的《房屋租赁协议书》，构成了违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中原告（反诉被告）张程来作为守约方起诉要求违约方被告（反诉原告）陈吉光继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。对于本诉原告张程来主张逾期支付房租利息，本院认为实际即为是利息损失，由于陈吉光未按约支付第三期房租，给本诉原告张程来造成了利息损失是实际发生的，故对张程来的此项请求本院予以支持，其损失计算可参照中国人民银行同期存款利率予以计算。对于被告（反诉原告）陈吉光主张合同中只约定了甲方即张程来不能解除合同，而并没有约定乙方即陈吉光不能解除合同，所以陈吉光可以行使合同解除权，本院认为合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，本案中陈吉光主张合同没有约定乙方不得解除合同，但合同并没有赋予陈吉光任意解除合同的权利，为了保护合同当事人的合法权益和维护社会经济秩序及交易安全，故对此抗辩理由，本院不予支持。对于本诉被告陈吉光认为合同第四条约定“乙方每付一次租金，甲方应具有相应的条件据予乙方保留”，即乙方不付最后一次租金，甲方不具有相应条件予乙方保留租赁，双方依该约解除合同，即反诉人依法依约都可以解除合同，不再支付最后一次房租23万元的主张，本院认为，在双方的《房屋租赁协议书》中未对“乙方每付一次租金，甲方应具有相应的条件据予乙方保留”中的“相应条件”作出约定的情况下，作为乙方陈吉光所做的“乙方不付最后一次租金，甲方不具有相应条件予乙方保留租赁，双方依该约解除合同”解释，属于陈吉光单方的主观臆断解释，是对合同解除权利的扩大解释，本院不予采信。
对于反诉原告陈吉光以市场降价情形变更的不可抗力和不能实现合同的目的为由提起反诉，请求解除双方签订的《房屋租赁协议书》并返还自合同解除之日起至已支付租金日的预交租金的请求，本院认为，情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。而本案中，反诉原告陈吉光所主张的事实其实是一种商业风险，是市场的不景气带来的经营收益减少，不能认定为是当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的，故其主张的市场降价情形变更的不可抗力和不能实现合同目的的解除理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈吉光于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张程来房屋租金230000元及利息（自2016年8月29日起计算至租金付清之日止，按中国人民银行同期存款基准利率以实际欠付租金为基数计算）。
二、驳回原告（反诉被告）张程来的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告陈吉光的全部诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4750元，由被告（反诉原告）陈吉光负担；反诉案件受理费1190，减半收取595元，由反诉原告陈吉光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 吴 扬
人民陪审员 李孝年
人民陪审员 程加军
二〇一七年五月八日
书 记 员 杨子茹
附本判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第8为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经
济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。
第8当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义
和义务。
第8依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的
义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履
行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。