天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0106民初5768号原告：王富强，男，1971年11月13日出生，汉族，富巢酒店经营者，住河南省林州市。委托诉讼代理人：王琳，天津世杰律师事务所律师。被告：陈国玺，男，1977年2月5日出生，汉族，天津红桥区津门印象总经理，住天津市河西区。委托诉讼代理人：沈明宇，天津津海律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵磊，天津津海律师事务所律师。原告王富强与被告陈国玺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案受理后，依法适用简易程序于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告王富强的委托诉讼代理人王琳，被告陈国玺到庭参加诉讼；后因本案案情复杂转为适用普通程序审理，于2017年3月7日公开开庭进行了审理，原告王富强的委托诉讼代理人王琳，被告陈国玺的委托诉讼代理人赵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王富强向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年4月29日和2015年2月2日签订的租赁协议无效；2.依法判令被告返还原告房屋租金3300000元；3.依法判令被告返还原告房屋押金100000元；4.依法判令被告赔偿原告自2015年2月2日起至判决确定的给付之日止的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率截至到2016年9月1日的利息为254523.05元）以上共计：3654523.05元；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月29日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告承租被告所有的坐落天津市××路XX酒店XX层房屋，用于酒店住宿经营，租期为五年，租金每年800000元，共计4000000元，交付时间以原告的实际经营时间为准。2015年1月原告准备开始经营，双方于2015年2月2日再次签订房屋租赁协议，协议内容与之前的内容基本一致，原告将房屋租金3300000元和押金100000元支付给被告，随后原告开始准备酒店经营以及试运营阶段。由于被告房屋没有经过消防验收，天津市红桥区公安消防支队责令原告停止营业，理由是该酒店未办理消防安检手续存在火灾隐患。由于被告房屋没有进行产权登记，故无法办理消防安检手续。原告与多家旅行社达成入驻意向，由于该酒店没有消防安检手续导致原告与旅行社的合同无法履行。现原告无法继续经营，且在贵院审理过程中，被告向法庭提供的证据表明本案原告租赁的房屋属于临时建筑，使用期限原则上不超过两年，该房屋属于违章建筑且相关手续不合法，因此向法院提起诉讼，希望判如所请。被告陈国玺辩称，请求驳回原告的所有诉请。双方签订的两份租赁协议是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。涉案房屋是经红桥区政府批准的招商引资项目，原告对该建设项目、房产性质、产权状况以及对以后经营可能产生的影响已经了解，在此前提下，双方签订了租赁合同，约定将诉争房屋租赁给原告作为酒店经营使用，用途不得改变。双方于2015年2月2日又补充签订了租赁协议，故不构成《合同法》第94条规定的违约情况，被告认为协议合法有效。2013年4月29日起原告开始营业，为完善相应的酒店住宿营业行政许可，先后协助其办理取得了个体工商户营业执照、特种行业许可证、餐饮服务许可证等一系列执照。之后，双方于2015年2月2日签订房屋租赁补充协议，是对于欠付700000元租金延长支付期的确认，涉案房屋的租期并未改变。将房屋租赁期限延长，并约定由工程款折抵租金的支付方式，工程款及押金并未实际交付。对于原告第二、三项诉请，原、被告达成合意以工程款折抵租金，折抵之后现原告尚欠被告租金700000元。原告早在2013年开始营业，其所称2015年1月准备开始营业与事实不符。按照法律规定，经营酒店住宿需办理《旅馆业特种行业许可证》，其中办理该证件的必备材料即包括消防部门出具的消防安全检查意见书，按照合同约定，被告亲自协调办理各项手续，并顺利通过公安部门的审批，取得特种行业许可证件，原告全程参与办理，取得证件后，原告经营完全合乎规定，因此，其称无法办理消防安检手续、无法继续经营与事实不符。原告在酒店经营期间，违反合同约定，擅自将部分楼层改变经营范围，用于经营足疗服务行业，原告违约在先，理当承担违约责任，但念及旧情，未依法追究其违约责任，故原告超出合同约定改变经营范围，扩大利润来源，其称无法继续经营与事实不符。双方签订的两份租赁协议完全出于自愿，双方约定被告以租赁该建筑楼层3-5层使用权的方式折抵原告施工建造的工程费用，折抵后尚欠被告700000元，约定五年还清，定于每年5月份还款140000元，原告至今未按照协议还款，原告所称已支付的3300000元租金系由债务合意抵消的方式完成，原告尚欠租金、利息。原告所称的返还利息租金与事实不符，没有依据，双方签订的房屋租赁协议合法自愿。原告诉讼主张与事实不符，与法律无据，原告应当按照合同约定继续履行合同。原告王富强围绕诉讼请求依法提交证据如下：证据一、租赁协议两份（2013年、2015年），证明原、被告于2013年4月29日、2015年2月2日签订租赁协议，租赁协议约定由被告负责协调处理社会关系、职能部门工作关系。目前该房屋没有产权证，消防不过关，导致原、被告无法继续履行协议；证据二、收条，证明被告于2015年2月2日书写的收到原告五年租金3300000元以及酒店押金100000元；证据三、营业执照，证明原告办理营业执照的时间为2015年1月6日；证据四、天津市红桥区公安消防支队下发责令立即整改通知书，证明该酒店没有办理消防安检手续，要求停业，不能擅自开业；被告陈国玺围绕诉讼请求依法提交了证据如下：证据一、2012年、2013年、2015年租赁协议三份，证明2013年4月29日签订的协议约定用途不能改变，原告改变了用途，系原告违约；2015年2月2日的协议，证明原告每年5月份应该给付被告140000元，原告未给付，也违约了；2012年的协议，体现诉争房屋已经交付给原告，只是没有电；证据二、营业执照、餐饮服务许可证、特种行业许可证，证明手续合法，不影响正常营业；证据三、入住发票，证明酒店可以正常入住，正常营业，不受影响，并且税务也没有问题，税务登记证尚在原告处；证据四、红桥区政府办公会议纪要，证明该房屋没有产权证，是临时建筑，但原告知晓该情况，并且办理工商、税务的时候需要先用该纪要办理，所以原告清楚诉争房屋没有产权证；证据五、潞河公司出具的证明及潞河公司的工商信息，证明涉案房屋是经红桥区政府批准建设的房屋，被告有20年的使用权；证据六、2013年6月6日红桥区消防处出具的情况说明，证明涉案房屋符合消防要求，原告租赁并装修的酒店没有通过消防验收不是被告的原因；证据七、2017年1月4日的网页截图，证明涉案房屋现正常经营。本院组织当事人进行了证据交换和质证：被告对原告提交的证据一的真实性认可，2012年被告已经将诉争房屋交付原告，2013年下半年原告已经在经营，证照上有2014年办理的时间。原告说试营业、证照没有齐全，故被告没有收取原告的租金。对证据二无异议。对证据三的真实性没有异议，但对其证明目的不认可，实际原告是2013年下半年经营的。对证据四的真实性没有异议，消防每半年例行检查，原告装设备设施的时候可能有不按照规定做的行为，才下发该通知的，原告至今都在营业，没有停止过，只是整改。原告对被告提交的证据一的真实性认可，证明目的不认可，2012年的协议没有履行，后来也改变了合作关系。对证据二的真实性无法确认，营业执照时间是2015年1月6日，其余两个证件是2014年12月25日，营业执照没有下发之前，其余两个证件应该是无法办理的。在勘验现场原告确认其在诉争房屋经营的酒店办理了营业执照、税务登记证、卫生许可证、治安许可证四个证照。对证据三未发表质证意见。对证据四的真实性不认可。该纪要第二页讲该建筑属于临时建筑，不得超过两年。如果需要延长还需要办理相关的手续。因此，原告认为双方之间的租赁协议、基础不合法，双方的协议按照纪要是无效的。对证据五的证明目的不认可，该证明不能取代房管部门建设规划许可证。对证据六认为消防部门曾以涉案房屋没有办理消防手续对原告进行处罚，消防手续应该由被告负责办理。对证据七的真实性不予认可。综合审查本案全部证据，本院认证如下：原告提交的证据一、二、三、四以及被告提交的证据一、二、三、六内容真实，来源合法，与本案待证事实相关联，本院对上述证据予以确认；被告提交的证据四虽是复印件，但原告当庭对该会议纪要中有关诉争房屋为临时建筑且有一定的使用年限的事实予以确认，故本院对该证据中有关诉争房屋状况的内容予以确认；被告提交的证据五仅能证明天津市潞河环境建设有限公司同意被告使用诉争房屋的年限为20年，不能证明诉争房屋已经办理了临时建筑手续。被告提交的证据七，虽原告不予认可，但经庭审调查及现场勘验，均能反映出原告仍在经营酒店的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋坐落天津市红桥区XX道××路交口XX酒店XX层。诉争房屋系天津市红桥区政府招商引资，被告出资建造，原告负责实际施工并垫付工程款。2011年4月28日天津市红桥区人民政府办公会会议纪要（以下简称会议纪要）载明，诉争房屋建设属临时建筑，并按照临时建筑有关程序办理相关手续，同时提出如需建设临时建筑，须经区政府同意，并办理临时建筑手续，原则上时间不超过两年，如需延长使用，经区政府同意后，再按照相关程序办理，同时遇有规划调整，将无条件拆除临时建筑。2012年3月24日，原、被告签订《合作协议书》一份，但双方并未实际履行该协议内容。后双方于2013年4月29日签订《租赁协议书》一份，约定诉争房屋3-5层作为酒店住宿业经营，用途不能改变，租赁期限暂定五年（2013年7月1日至2018年6月30日），原告需向被告缴纳4000000元（5年*800000/年，交纳时间以实际开业时间为准），付款方式为一年一付。协议签订后，原告于2014年11月开始入驻诉争房屋经营富巢酒店。2015年2月2日，原、被告双方再次签订《租赁协议》一份，约定诉争房屋用于经营酒店项目，时间自2015年5月1日至2020年5月1日，年租金为800000元，每年5月1日支付，如原告未按时交付租金，则违约，被告有权终止合同，酒店经营期间不得从事违法活动，不得转让，有大型拆改部分，需双方协商，原告要保护房屋，被告有义务协调各部门关系，保证原告正常经营，同时约定原告欠被告余款700000元，每年五月份给被告140000元，逐年支付，五年交清。同日，被告向原告出具收条及押金条，载明：被告收到原告缴纳的五年租金3300000元及押金100000元。经双方确认，上述租金3300000元及押金100000元并未实际支付，而是用原告建造诉争房屋所垫付的工程款3400000元抵偿上述租金及押金。对于尚欠租金700000元，原告未按协议约定向被告支付。原告经营期间，天津市红桥区公安消防支队于2016年7月6日向原告下达《责令立即改正通知书》一份，载明原告经营的富巢酒店未办理消防安检手续、擅自开业，且消防设施未保持完好有效，故责令酒店停止营业，在火灾隐患未消除之前不得擅自开业。故原告诉至法院，以上述理由要求解除双方租赁协议。在本案审理过程中，被告提交了会议纪要，原告变更诉讼请求，以诉争房屋系违章建筑为由要求确认双方租赁协议无效。庭审中，被告确认诉争房屋并未取得房屋管理部门的文件。本院于2017年1月4日对诉争房屋进行了现场勘验，经双方确认，诉争房屋内的物品均为原告所有，无被告物品，且该酒店还在正常经营。庭审中，原告称本案判决生效后可随时交付诉争房屋。以上本院确认的事实，有双方当事人陈述、提交的证据以及本院勘验笔录加以证明。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋是否为合法建筑。根据查明的事实，诉争房屋系招商引资由被告出资建造的临时建筑，根据2011年的会议纪要记载，该临时建筑需要办理相关建设、建筑手续，且不超过两年，现被告当庭自认未取得房屋管理部门的文件，即未取得临时建筑手续，两年期满后，被告亦未办理相关手续。诉争房屋在2013年5月就已经超过会议纪要载明的两年期限，原、被告先后签订两份租赁协议中约定的租赁期限均超过两年期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”的规定，现原告要求确认双方签订的两份租赁协议无效的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。庭审中，原告表示可以随时向被告返还诉争房屋，本院对此予以照准。关于原告主张的押金100000元，待原告返还诉争房屋后应予退还，本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张的退还租金问题，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的应予支持。本案中虽原、被告在第二份租赁协议中确认2015年5月1日至2020年5月1日年租金800000元，五年租金共计4000000元，但根据双方庭审及勘验现场确认原告实际从2014年11月开始在诉争房屋经营酒店。本院认为，如双方租赁协议全部履行，则2014年11月至2015年4月30日的租金予以免除，但现双方租赁协议被确认为无效，无法全部履行，原告应按照实际占用房屋的期间向被告支付使用费，关于使用费标准，根据公平原则，原、被告确认的全部租金数额4000000元的期间应为：原告实际入驻诉争房屋之日2014年11月至双方约定的租赁期限结束之日2020年5月1日止，该期间每日房屋使用费应为1991元（4000000元/2009天）。鉴于原告已用其垫付的工程款抵付了租金3300000元，原告应按每日1991元的标准向被告支付自2014年11月1日至原告返还被告诉争房屋之日止的房屋使用费，超出3300000元的部分由原告继续缴纳，少于3300000元的部分由被告退还给原告。关于原告主张的利息，因原告并未实际缴纳租金及押金，而是用原告垫付的工程款抵付，因此，原告主张的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款，最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告王富强与被告陈国玺于2013年4月29日签订的《租赁协议书》以及于2015年2月2日签订的《租赁协议》无效；二、原告王富强于本判决生效之日起十日内，将坐落天津市红桥区XX与XX路交口XX酒店XX层房屋腾空，并返还被告陈国玺；逾期则由被告陈国玺在外环线以内提供一处仓库作为腾房去处，所需费用由被告陈国玺垫付，由原告王富强负担；三、被告陈国玺于原告王富强履行完毕本判决书第二项内容后十日内，一次性退还原告王富强押金100000元；四、本院确认原告王富强应向被告陈国玺支付自2014年11月1日至原告王富强实际腾房之日止按每日1991元标准计算的房屋使用费，其中超过3300000元的部分由原告王富强履行完毕本判决书第二项内容后十日内一次性给付被告陈国玺；少于3300000元的部分由被告陈国玺于原告王富强履行完毕本判决书第二项内容后十日内一次性退还原告王富强；五、驳回原告王富强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36036元，由原告王富强负担18000元，由被告陈国玺负担18036元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 霞审 判 员  王 芳人民陪审员  焦树新二〇一七年三月二十二日书 记 员  熊 剑附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。