四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）彭州民初字第865号
原告四川悦华置地物业管理有限公司，住所地：四川省成都市青羊区清江西路2号。
法定代表人漆春刚，职务：执行董事。
委托代理人杨建华。
委托代理人张善华。
被告吴小梅。
原告四川悦华置地物业管理有限公司诉被告吴小梅物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月7日立案受理，依法由代理审判员宋朝伟适用简易程序，于2013年4月2日公开开庭进行审理，原告四川悦华置地物业管理有限公司委托代理人杨建华，被告吴小梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告四川悦华置地物业管理有限公司诉称，原告与“城市花园”业主委员会签订了“城市花园”项目的《物业服务合同》，原告依约为“城市花园”业主、物业使用人提供了物业服务。但自2011年12月1日起被告就无故拒交物业费。其间，原告通过口头或书面方式，多次催促被告交纳上述费用，但被告以各种借口拒绝交纳。被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告起诉来院，请求依法判令被告立即给付物业费2108元、违约金1312元（自2011年12月1日至起诉之日止），共计3420元。
被告吴小梅辩称，被告的主体不适格，原告应该找业主委员会。原告起诉的物业费不是事实，实际应该是按照0.5元／平方米的标准计费为693.38元，被告认为自身没有违约，不应该计算违约金，因原告没有提供物业服务，因此被告不应交物业费。而且原告与业主委员会签订的合同侵害了业主的合法权益，应该予以撤销。
原告为支持其主张提供如下证据：
1、原、被告身份信息，证明原、被告的主体适格；
2、物业服务合同1份，证明按照合同约定被告物业费标准为每平方米每月1.2元，应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为：每半年首月前十日内按月交纳；
3、房屋租赁协议1份，证明被告租赁业主董洁所有的面积为92.45㎡商铺个体经营“彭州市天彭镇圆圆副食店”，被告是物业的承租人；
4、物业管理服务合同备案表、提高物业费申请书，证明“城市花园”业主委员会与原告签订物业服务合同符合法定程序；
5、速递单、律师函、诉前告知函，证明原告多次向被告催收物业服务费的事实。
被告举了如下证据作抗辩：
1、商铺业主签字证明1份，证明商铺区域没有物管秩序服务，没有安全防范和治安保卫服务，没有对区域内进行卫生保洁服务，没有对商铺区域进行绿化养护服务，没有享受到物管的任何维修服务，物管费涨价不合理，乱收费；
2、城市花园商铺区域对物管服务满意度调查表1份，证明商铺业主对物业服务不满意的事实。
3、物业管理服务三级标准（摘要）1份，证明原告没有达到物业服务标准的事实。
被告对原告所举证据1、5无异议，对原告所举证据2、3、4有异议；原告对被告所举证据1、2、3均有异议。本院认为，被告虽然对原告所举证据2、3、4有异议，但未提出充分的理由和反驳证据，原告所举证据2、4证明业主委员会与原告签订物业服务合同确定了相关权利义务，该合同也经房地产管理部门备案登记，双方对物业服务费价格的约定属于商业行为，并不违反法律规定。房屋租赁协议虽然已经过期，但被告也未否认仍然租赁该房屋的事实。因以上证据符合证据的“三性”，故本院予以采信；被告所举证据不能客观、真实的反映原告的物业服务情况，尚不足以成为被告拒绝交纳物业费的抗辩理由，本院不予采信。
上列原告所举证据1、2、3、4、5以及原、被告当庭相一致的陈述，经庭审举证、质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。
本院根据以上采信的证据查明如下事实：2010年被告吴小梅与彭州市天彭镇翠湖东路134号“城市花园”小区商铺业主董洁签订房屋租赁协议，被告租用董洁所有的面积为92.45㎡商铺个体经营“彭州市天彭镇圆圆副食店”，约定按每平方米0.5元交纳物业服务费。2011年12月1日，“城市花园”业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同约定：物业服务期限自2011年12月1日至2014年11月30日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业为1.2元／平方米／月。业主应当按【半年】交纳物业服务费，每次交费的具体时间为：每半年首月前十日内；业主逾期未交纳物业服务费、特约服务费及其他应由乙方收取（或代收）费用的，从逾期之日起按照应交费用总额每日一元的标准支付违约金。因被告认为原告擅自提高收费标准及未享受到物业服务，故自2011年12月起便不再缴纳物业服务费，截止2013年6月30日，被告尚欠物业费2108元。经原告多次催收未果，故原告起诉来院。
本院认为，原告四川悦华置地物业管理有限公司与“城市花园”业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告吴小梅作为物业的承租人，也应受到物业服务合同的约束。原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司与被告吴小梅之间的物业服务关系合法有效，被告接受物业服务，应当按合同约定交纳物业费。
被告辩称其未交纳物业费是因为原告没有提供规范、完善的物业服务。具体抗辩理由：1、被告认为物业费标准应为每平方米每月0.5元，本院认为，2011年12月1日“城市花园”业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业为1.2元／平方米／月，该约定对被告作为承租人应具有约束力，被告关于物业费标准按0.5元执行的抗辩理由不能成立。2、被告辩称商铺区域没有物管秩序服务，没有安全防范和治安保卫服务，没有对区域内进行卫生保洁服务，没有对商铺区域进行绿化养护服务，没有享受到物管的任何维修服务，本院认为，被告未举出充分的证据证明原告没有尽到相关管理义务，关于小区内发生的失窃和财物受损的情况，应由相关权利人根据具体情况向物业管理企业主张权利，物业管理企业是否在履行通常的安全保障上存在过错，应具体分析个案情况由权利人另行主张。不能归责于被告拒绝交纳物业费的理由。
关于物业服务费问题，因被告自2011年12月1日起未交纳物业服务费，故按照物业服务合同约定，原告主张物业费应计算至2013年5月30日为1996.92元，超过部分，因未到支付期限，本院不予支持。关于违约金问题，原告主张违约金1312元（自2011年12月1日至起诉之日止），本院认为被告未按合同约定按时交纳物业服务费，已构成违约，但物业服务合同关于违约金的约定过高，本院依法予以调整，结合本案法律关系的性质、被告的过错、违约的时间以及预期利益等因素，本院认为以200元为宜。
综上，对原告四川悦华置地物业管理有限公司要求被告立即给付物业服务费合理部分的诉讼请求，本院予以支持；对被告辩称原告未达到物业服务标准，签名商铺业主都不满意物业服务的理由，不足以构成免除其交纳物业费的抗辩事由，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故对被告的抗辩理由本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告吴小梅于本判决生效之日起三日内给付原告四川悦华置地物业管理有限公司物业费1996.92元、违约金200元，共计2196.92元。
案件受理费50元，由被告吴小梅负担（此款已由原告四川悦华置地物业管理有限公司垫交，被告吴小梅于给付物业费时一并给付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 宋朝伟
二〇一三年五月二十八日
书 记 员 刘波罗