广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法民一初字第4号
原告惠州市易美家具有限公司，住所地：惠州市惠阳区新圩镇长布村长布小学对面。
法定代表人刘光明，该公司副经理。
委托代理人刘权德，广东瑞轩律师事务所律师。
委托代理人陈思敏，广东瑞轩律师事务所律师。
被告惠州市三丰纸品有限公司，住所地：惠阳区新圩镇长布村。
法定代表人梁生坤。
委托代理人马志强，广东天立律师事务所律师。
委托代理人田令玉，广东天立律师事务所律师。
原告惠州市易美家具有限公司诉被告惠州市三丰纸品有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，曾于2013年3月11日作出（2012）惠阳法民一初字第635号民事判决。被告不服，提起上诉。惠州市中级人民法院经审理后，以原审判决程序不当，事实不清，可能影响案件的正确处理为由，撤销了本院（2012）惠阳法民一初字第635号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告惠州市易美家具有限公司委托代理人刘权德、陈思敏，被告惠州市三丰纸品有限公司法定代表人梁坤生及其委托代理人马志强、田令玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月1日，原告和被告签订�租赁合同书》，该合同约定了租赁期限、租金的计算标准及缴纳方式等。特别在合同第五条约定：“出租方交付租赁房地产时，承租方应交付约二个月租金的租赁保证金，即人民币330000元，一个月的租金约160000元。承租方应于每月10日之前交清当月租金，承租方若逾期超过15天交付租金，则出租方有权收回厂房，单方面解除合同，没收保证金，并追回所欠租金。”合同签订后，被告从2012年3月起就拖欠原告的租金，时间长达6个月。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原被告签订的租赁合同；2、保证金330000元归原告所有；3、被告支付2012年3月未支付的部分租金27693元及滞纳金（每日按拖欠租金的5‰从2012年3月10日起计算至付清租金时止）给原告；4、被告支付2012年4-8月租金共计868687.5元（每月173737.5元）及滞纳金（每日按拖欠租金5‰从当月10日起计�至付清租金时止）；5、被告支付2012年9月及以后的租金（从2012年9月至法院生效判决确认的租期届满时止）及滞纳金（每日按拖欠租金的5‰从当月10日起计算至付清租金时止）；6、被告支付其他应当分摊的费用46020元给原告；7、被告承担诉讼费。
原告对其陈述的事实提供的证据有：
一、原告营业执照复印件，拟证明原告主体资格。
二、被告机读资料复印件，拟证明被告的工商登记情况及主体资格。
三、租赁合同书复印件、租用合同附件复印件，拟证明原被告签订租赁合同，约定了租金等内容。
四、收据复印件、分摊费用明细表复印件一组，拟证明被告应付的分摊费用数额。
五、纸板厂合作协议书，拟证明被告租赁原告厂房、办公室及地皮作为其经营场所。
六、租赁合同修订本复印件一份，拟证明被告在2012年3月31日要求原告降低租金，原、被告存在租赁关系。
七、公司名称预先核准通知书复印件一份，拟证明2011年4月1日，工商部门已经核准被告的名称。
八、租用地皮合同书复印件一份，拟证明原告租赁惠阳区新圩镇长布经济发展公司、长布村民委员会村民小组的土地。
（2014）企业财产有偿转让合同书复印件一份，拟证明惠州市乔鼎工业有限公司向原告转让部分涉案房屋。
十、建设用地规划申请书复印件一份、建设工程规划许可证复印件两份，拟证明惠州市乔鼎工业有限公司办理了规划手续，并将建成的房屋转让给原告。
十一、惠州市惠阳区长布村民委员会、惠州市惠阳区长布村民委员会村民小组及惠阳区新圩镇规划建设办公室就原告在长布村承租土地，并在土地上建设厂房出具的书面证明复印件各�份，拟证明原告的房产手续正在办理中。
（2014）租金发票、收款收据复印件一组，拟证明原告租赁惠阳区新圩镇长布经济发展公司、长布村民委员会村民小组的土地。
十三、催收通知复印件一份，拟证明原告租赁惠阳区新圩镇长布经济发展公司、长布村民委员会村民小组的土地。
（2014）原告与惠州市长城建筑工程有限公司就厂房建设的往来施工结算表，建筑工程工程款确认书，惠州市长城建筑工程有限公司负责人叶祥稳就原告的厂房建设情况出具的书面证明，拟证明叶祥稳承建原告的涉案房屋。
十五、惠阳区新圩镇长布经济发展公司、长布村民委员会村民小组出具的书面证明一份，拟证实原告租赁土地并建设涉案房屋出租给被告。
被告辩称，被答辩人依《租赁合同书》起诉的主体不存在，答辩人是2011年7月21日�经惠阳区工商行政管理局注册成立，但被答辩人起诉的《租赁合同书》却是2011年5月1日与答辩人签订，显然在签订该《租赁合同书》时，承租方是不存在的，因此其合同主体是虚假的。被答辩人起诉的《租赁合同书》的内容不属实，答辩人是由谭生林、叶文峰、梁生坤三人于2011年7月21日注册成立的独立企业法人，涉案厂房及附属设施是由答辩人股东投资建设，属于答辩人的自有财产，不是被答辩人的财产，被答辩人对该厂房及附属设施不具有任何财产权利。被答辩人不具有出租涉案厂房及附属设施并收取租金的主体资格，无权请求答辩人支付租金。被答辩人起诉的《租赁合同书》的内容虚假且未经答辩人股东协商同意，因此，不具有任何法律效力。2012年1月16日，谭生林与林晓唐签订《股权转让合同》，由谭生林将其持有的答辩人的70%股权以1050000元价格转让给林晓唐持有。2012年2月8日，谭生林又与林晓唐签订《股权转让协议》，由谭生林将其对答辩人的全部财产权利以10284280元的价格转让给林晓唐所有，该协议还约定：答辩人自行支付厂房建设附属工程款，并自行安装消防水电工程。因此，答辩人的厂房及附属设施建设（含消防水电工程的安装等）均是由答辩人的新股东林晓唐、叶文峰、梁生坤出资并自行支付相关工程款，其财产权利当然属于答辩人，显然与谭生林无关，更与被答辩人无关。就算谭生林与被答辩人之间有任何利益关系，被答辩人也无权起诉答辩人。涉案厂房及附属设施不是合法租赁物，涉案厂房及附属设施未依法办理相关规划、建设、竣工验收和房产登记手续，不具有进行对外出租的法定条件，只能由答辩人自行使用。
被告对其辩解的事实提供的证据有：
一、被告企业法人营业执�复印件，拟证明被告的主体资格，成立日期。
二、被告企业机读档案变更登记资料复印件，拟证明被告的股权变更登记情况。
三、原告企业机读档案变更登记资料复印件，拟证明原告的企业登记情况。
四、谭生林与林晓唐签订的股权转让合同复印件，拟证明被告股东谭生林向新股东林晓唐转让公司所有股权。
五、谭生林与林晓唐签字的股权转让协议，拟证明被告股东谭生林向新股东林晓唐转让公司所有财产权利，涉案的房屋及附属设施的财产权利全部属于被告，与谭生林及原告无关。
六、民事起诉状复印件一份，拟证明谭生林将因向林晓唐转让三丰公司财产权利的所享有的债权以借款纠纷为由对林晓唐和三丰公司向惠阳区人民法院起诉。
七、（2012）惠阳法立保字第75号民事裁定书，拟证明谭生林将因向林晓唐转让三丰公司财产权利的所享有的债权以借款纠纷为由向惠阳区人民法院申请对林晓唐和三丰公司的财产和银行账户查封、冻结。
八、债权转让通知书复印件一份，拟证明谭生林将因向林晓唐转让三丰公司财产权利的所享有的债权全部转让给姚丽芳。
九、债权转移及付款协议书复印件一份，拟证明谭生林将因向林晓唐转让三丰公司财产权利的所享有的债权全部转让给姚丽芳。
十、（2012）惠阳法民一初字第638-1号民事裁定书，拟证明谭生林将因向林晓唐转让三丰公司财产权利的所享有的债权全部转让给姚丽芳后，申请撤诉。
十一、（2012）惠阳法民一初字第638-2号民事裁定书，拟证明谭生林将因向林晓唐转让三丰公司财产权利的所享有的债权全部转让给姚丽芳后，申请法院解除对林晓唐、三丰公司的财产保全措施。
经审理查明，2010年11月18日，惠州乔鼎工业有限公司（甲方）与惠州市易美家具有限公司（乙方）签订《企业财产有偿转让合同书》，合同约定：甲方将位于惠州市惠阳区新圩镇长布村糖尾岭面积共计57600平方米（其中长布村委会37600平方米，长布村民小组20000平方米）的地面租赁使用权及在此地面上的现有所有建筑物、机器设备、办公设备、车辆运输设备、配套水电、机电、消防、环保设备等以12000000元转让给乙方，乙方已在2010年11月11日前支付定金3000000元，合同签订后10天应支付3000000元，2010年12月1日财产顺利移交完毕当天交付3000000元，10天后再支付1000000元，余款2000000元在甲方将与惠州市惠阳区长布经济发展公司、惠阳区长布村民委员会村民小组签署的土地租用合同交付乙方，并将土地租赁合同承租方变更为惠州市易美家具有限公司后四个月内支付。2010年12月8日，原告惠州市易美家具有限公司（乙方）与惠州市惠阳区长布经济发展公司、惠阳区长布村民委员会长布村民小组（甲方）签订《租用地皮合同书》一份，由甲方将位于惠州市惠阳区新圩镇长布村糖尾岭（面积共57600平方米，其中有20000平方米属长布村民小组）地皮一块，出租给乙方作为投资开工厂用地。合同约定，租赁期限自2003年11月1日起至2033年10月31日止；乙方如在经营中，发生不可预测的变化，无法继续经营的，有权把所用的投资及租约转让给第三者；乙方在租地期满，必须无偿地把租地上所有建筑物交给甲方，但在同等条件下，乙方保留优先续租条件；双方还就租金作了细致的约定。惠州乔鼎工业有限公司在惠州市易美家具有限公司签章下方注明“同意将乔鼎所有租地及全部转租惠州市易美家具有限公司。法人代表雷蔡金”，并在注明的文字处由法人�表雷蔡金签私章并加盖该公司公章。2011年5月1日，惠州市易美家具有限公司（甲方）与惠州市三丰纸品有限公司（乙方）签订《租赁合同书》、《租赁合同附件》，双方确认，惠州市易美家具有限公司将位于惠州市惠阳区新圩镇长布村易美家具有限公司工业园区内共计26746.5平方米的厂房按现状出租给惠州市三丰纸品有限公司，具体为：1、A、B、C、D生产线车间，加建面积，废纸仓，宿舍、饭堂及公用洗手间冲凉房合计22092.5平方米，每月每平方米7元，月租金154647.5元。2、锅炉房、发电房、配电房、办公室合计994平方米，每月每平方米10元，月租金9940元。3、进出货平台，地磅台36**平方米，每月每平方米2.5元，月租金9150元。以上租赁面积，月租金合计为173737.5元；在租赁期内，每两年每月每平方米增加0.5元；合同主文约定的租赁期限自2011年9月1日到2021年9月1日，合同�件里确认的26746.5平方米租赁总面积里，有17624平方米是2012年4月1日开始起租或计算全额租金的，余下9122.5平方米在2013年9月已届满2年租期。合同还约定：甲方交付租赁房地产时，乙方应交付约两个月租金的租赁保证金，计人民币330000元，乙方应于每月10日前交清当月租金，乙方逾期交租，每天应支付5‰的滞纳金，超过15天不交租金，甲方有权收回厂房，单方面解除合同，没收保证金，并追回所欠租金。原告认为被告未按合同约定按时足额支付租金，遂向本院起诉，要求：1、解除原被告签订的租赁合同。2、保证金330000元归原告所有。3、被告支付2012年3月未支付的部分租金27693元及滞纳金（每日按拖欠租金的5‰从2012年3月10日起计算至付清租金时止）给原告。4、被告支付2012年4-8月租金共计868687.5元（每月173737.5元）及滞纳金（每日按拖欠租金的5‰从当月10日起计算至付�租金时止）；5、被告支付2012年9月及以后的租金（从2012年9月至法院生效判决确认的租期届满时止）及滞纳金（每日按拖欠租金的5‰从当月10日起计算至付清租金时止）。6、被告支付其他应当分摊的费用46020元给原告。7、被告承担诉讼费。
另查明，2011年5月1日，惠州市易美家具有限公司（甲方）与惠州市三丰纸品有限公司签订《租赁合同书》、《租赁合同附件》时，被告尚未在工商行政部门登记成立，但签订该合同之前，被告的公司名称于2011年4月1日已在惠州市惠阳区工商行政管理局预先核准。2011年7月21日，被告惠州市三丰纸品有限公司在惠州市惠阳区工商行政管理局登记成立。2012年1月17日，被告惠州市三丰纸品有限公司在工商行政管理局进行如下变更登记：原股东谭生林货币出资1050000元，占总股权的70%，变更为新股东林晓唐货币出资1050000元，占总股权的70%。
还查明，为证明原、被告之间存在真实的租赁合同关系，原告提交了2012年3月31日《租赁合同修订本》，在该租赁合同修订本上，惠州市三丰纸品有限公司在承租方处签章。原告未在该合同上加盖公章，该合同计算出的租金总价为148817.32元。比原告在原审中提交的租赁合同附件计算的月租金173737.5元少24920.1元，相比原租赁合同附件减少了按每月每平方米7元计算的加建面积2097平方米，废纸仓272平方米，饭堂及公用洗手间冲凉房365.5平方米；按每月每平方米10元计算的办公室270平方米；按每平方米2.5元计算的进出货平台36**平方米；多出按每月每平方米按3.5元计算的消防通道及大门。原告未在该租赁合同修订本上签章。为证明原、被告之间不存在真实的租赁合同关系，被告提交了2012年1月16日，谭生林与林晓唐之间的股权转让合同，2012年2月8日谭生林与林晓唐签字的股权转让协议书。2012年2月8日，股份转让协议书为甲方谭生林、乙方林晓唐、丙方梁生坤、丁方叶文峰，在协议最后，仅甲方谭生林、乙方林晓唐签字，该协议书最后载明乙方、丙方、丁方同时决定惠州市三丰纸品有限公司自行支付厂房建设附属工程款共1070000元，自行安装厂房内部消防水电工程（易美公司负责消防池，消防水管、水电到厂房门口）。
本院认为，原告主张原、被告之间存在租赁合同关系，虽未提交直接证据证实其就是争议租赁场地使用权人、厂房及附属设施的所有权人，但其所提交的《企业财产有偿转让合同书》、《租用地皮合同书》、《易美厂厂房建筑附属工程施工结算表》等能够形成证据链证实，原告就是57600平方米土地的地面租赁使用权人及占地内的厂房、办公室、宿舍及配套设施的所有权人。案外人惠州乔鼎工业有限公司从惠州市惠阳区长布经济发展公司、惠阳区长布村民委员会长布村民小组处租赁57600平方米土地，并在该土地上建设部分厂房、宿舍、办公室及配套设施，其后又按照与本案原告的约定将土地租赁使用权及已建设成的厂房、宿舍、办公室及配套设施转让给本案原告，并由原告与惠州市惠阳区长布经济发展公司、惠阳区长布村民委员会长布村民小组签订《租赁地皮合同书》，由惠州乔鼎工业有限公司在该合同书上填写文字注明，加盖公章，表示同意转租，使惠州市惠阳区长布经济发展公司、惠阳区长布村民委员会长布村民小组土地的承租主体变更为本案原告，其后，原告又在原有厂房基础上加建部分厂房、办公室、宿舍及配套设施。2011年5月1日，本案原、被告签订《租赁合同书》、《租赁合同书附件》，被告法定代表人在合同上签字并加盖公章，当认定�同是双方真实意思的表示，合法有效。被告虽辩称，签订合同时公司尚未成立，但签订合同时，被告的公司名称已预先核准，公司成立期间对外发生的债权债务应由成立后的公司承担，且2012年3月31日，被告又在打印好的租赁合同修订本上加盖公章，虽原告未在合同上签章，双方并未就租赁合同修订本达成一致意见，但对比原《租赁合同书》、《租赁合同书附件》，《租赁合同修订本》还是可以得知双方是存在租赁合同关系，只是在修订本时未达成协议，故还应当以原《租赁合同书》、《租赁合同书附件》作为确认双方权利义务的依据。被告提交的股权转让合同书、股权转让协议书只能证明谭生林与林晓唐之间存在股权转让关系，不能证明原告所属的租赁地皮使用权及厂房等设施已转让给被告，原告与谭生林是两个不同的法律主体，同样林晓唐与本案被告也不是同�主体，故谭生林与林晓唐之间的协议不能约束本案原、被告，且工商变更材料注明，原股东谭生林、现任股东林晓唐均是货币出资，不涉及厂房、土地使用权、设备出资。2012年2月8日，股份转让协议书为甲方谭生林、乙方林晓唐、丙方梁生坤、丁方叶文峰，在协议最后，仅甲方谭生林、乙方林晓唐签字，该协议书最后载明乙方、丙方、丁方同时决定惠州市三丰纸品有限公司自行支付厂房建设附属工程款共1070000元，自行安装厂房内部消防水电工程（易美公司负责消防池，消防水管、水电到厂房门口）。该协议就仅仅是甲方、乙方签字不能约束合同之外的人，且协议最后一条乙方、丙方、丁方同时决定惠州市三丰纸品有限公司自行支付厂房建设附属工程款共1070000元，自行安装厂房内部消防水电工程（易美公司负责消防池，消防水管、水电到厂房门口），是被告三个股�之间的内部约定，不能对抗本案原告。综上，原、被告之间存在真实租赁合同关系，双方均应按照合同约定的方式履行自己的义务，被告自2012年3月开始拖欠租金，违反合同约定，应承担违约责任，原告诉请解除原被告签订的租赁合同，没收保证金，按期支付租金，于法有据，应予支持。根据原告的诉求及被告的辩解，本案作以下处理：
第一，关于租金的支付期限及数额。租金的具体数额，2012年3月份，原告主张被告尚余27693元未支付，被告未提交证据证实其已经履行合同义务，故2012年3月份的租金按27693元计算。其后各期的租金，按合同约定的月租金173737.5元计算至2013年9月。从2013年10月份起，因有9122.5平方米租赁面积已届满两年，当按照合同的约定每满两年每月增加租金0.5元，增加租金4561.25元，其后租金按每月178298.75元计算至被告搬出租赁的房产日止。
第二，关于滞纳金和履约保证金330000元。原、被告在合同中约定的“原告应每月10日之前交清当月租金，若被告逾期交租，原告有权按拖欠租金总额每日5‰向被告方收取滞纳金；若逾期缴交租金超过15天，则原告有权解除租赁合同，收回厂房，没收履约保证金，并追回所欠租金”。该约定是双方当事人的自主约定，并不为法律所禁止，被告违反合同，应当按合同约定承担违约责任。
第三，原告主张被告支付其他分摊费用46020元，因双方在合同中对此未作约定，且原告未对费用项目及标准予以举证，对此不予支持。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告惠州市易美家具有限公司与被告惠州市三丰纸品有限公司于2011年5月1日的签订《租赁合同书》及《租赁合同附件》；被告惠州市三丰纸品有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内将租赁房屋交还给原告惠州市易美家具有限公司。
二、被告惠州市三丰纸品有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内向原告惠州市易美家具有限公司支付2012年3月未支付的部分租金27693元，支付2012年4月至2013年9月的租金共3127275元，并从当月11日起至付清款日止，以当月拖欠租金数额为本金，按每日5‰向原告支付违约金。
三、被告惠州市三丰纸品有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内向原告惠州市易美家具有限公司支付2013年10月至交还房屋之日止的租金（每月租金按178298.75元计算）及违约金（从当月11日起至付清款日止，以当月拖欠租金数额为本金，按每日5‰向原告支付违约金）。
四、被告惠州市三丰纸品有限公司已交付给原告惠州市易美家具有限公司的保证金330000元不予退回给被告惠州市三丰纸品有限公司。
五、驳回原告惠州市易美家具有限公司的其他诉讼请求。
受理费16252元、财产保全费5000元，共计21252元，由原告承担652元，被告惠州市三丰纸品有限公司承担20600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 梁家标
审 判 员 杨伟国
人民陪审员 钟淑华
二〇一四年六月十三日
书 记 员 杨思宽
附：相关法律规定：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条
债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
6、《最高人民法院关于中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条第一款
发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
7、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。