黑龙江省伊春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）伊民再字第1号
申请再审人（原审原告、二审被上诉人）韩桂芬，女，1943年3月3日出生。
委托代理人赵林华，女，1968年9月25日出生。
委托代理人蹇秀艳，黑龙江圣玉律师事务所律师。
被申请人（原审被告、二审上诉人）伊春市兴安实业有限公司。
法定代表人于占江，职务经理。
委托代理人刘新福，黑龙江兴福律师事务所律师。
原审第三人赵广栋，男，1970年6月5日出生。
申请再审人韩桂芬与被申请人伊春市兴安实业有限公司（简称兴安公司）、原审第三人赵广栋房屋买卖纠纷一案，原经伊春市伊春区人民法院于2010年12月8日作出（2011）伊民初字第3号民事判决。宣判后，兴安公司不服，向本院提出上诉。本院于2011年4月13日作出（2012）伊中民终字第2号民事裁定，将本案发回伊春区人民法院重审。伊春区人民法院于2013年4月7日作出（2012）伊民初字第375号民事判决。宣判后，兴安公司不服，向本院提出上诉。本院于2013年7月1日作出（2013）伊中民终字第101号民事判决予以改判。判决发生法律效力后，韩桂芬不服，向黑龙江省高级人民法院申诉，黑龙江省高级人民法院于2014年2月14日作出（2014）黑高民申三字第10号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人韩桂芬的委托代理人赵林华、蹇秀艳，被申请人兴安公司的委托代理人刘新福、原审第三人赵广栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称：2001年6月10日，我与被告兴安公司签订商品房购销合同一份。合同中约定被告兴安公司将位于伊春区向阳办和平街一号楼六单元1、2号面积为278平方米的两户门市房以每平方米2600元的价格出卖给我。合同签订后我交首付款280000元，其余房款以银行贷款的方式交付。房款交齐后，我要求兴安公司给开具发票，被告兴安公司一拖再拖，始终未给我开具购房发票，导致我无法办理房屋所有权证。2010年10月我将该房屋出卖，新的买受人在合同签订后办理产权过户时，我得知该房屋还有第三人于建东享有权利，且于建东尚欠42500元抵押贷款未偿还。在我偿还于建东的贷款后，因于建东作为权利人未出具放弃该房屋所有权的手续，导致我购买房屋9年仍然无法办理产权证，现诉至法院，要求被告兴安公司承担违约金442026.62元，承担办理产权证时多支付的费用17569元，诉讼费用由被告承担。
原审被告辩称：原告诉讼请求超过诉讼时效，法律意义上有诉权，但没有胜诉权。原告适用最高人民法院2003年6月1日出台的司法解释是错误的，房屋买卖发生在2001年，我国民事法律没有溯及力，应适用当时的法律法规。本案在诉讼阶段，原、被告就房屋问题己通过和解解决，赵林华以韩桂芬的名义向被告出示承诺书，对其他权利己放弃。一审法院对整个证据不认定也不排斥，原告诉讼请求没有法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。
原审第三人赵广栋称：我与本案没有任何关系。原告向兴安公司购买房屋并与其签订房屋买卖合同。我根本没有参与房屋买卖的任何事宜。原告在向兴安公司购买房屋办理按揭贷款时，原告向我借用过身份证，她说兴安公司的工作人员告诉她多提供一人的身份证能多贷些款。我只是将身份证给了原告，房屋如何购买、贷款手续如何办理我都不知道，更没有和兴安公司或银行签订过任何与该房屋购买和贷款有关的手续。房证之所以加上我的名是因为兴安公司擅自伪造了我与其公司签订的房屋买卖合同、并按其伪造的买卖合同办理了错误的房屋登记，兴安公司的过错行为在房地产交易部门无法更改，故原告要办理房证只能按兴安公司错误的登记结果将我的名字添加在房证中。事实上我与该房屋及此案没有任何关系。
原审法院（2012）伊民初字第375号民事判决查明，2001年6月10日，原告韩桂芬与被告兴安公司签订商品房购销合同一份，合同约定被告将位于伊春区向阳办和平街一号楼六单元（门市房）建筑面积为278平方米的房屋以每平方米2600元的价格出售给原告。房屋总价款为723561元。但在伊春市房地产产权市场管理处抵押登记档案中，原告韩桂芬、赵广栋（糸韩桂芬之子）分别与被告签订两份商品房购销合同。2000年8月1日，韩桂芬与兴安公司签订的合同中的商品房座落在伊春区向阳办和平街一号楼西第一户（门市房），建筑面积为131.50平方米，房价为每平方米3200元。合计房款为420800元。被告兴安公司2001年8月2日出具发票金额为210800元。2001年9月16日，赵广栋与被告兴安公司签订的合同中商品房座落在伊春区向阳办和平街一号楼西楼第二单元（门市房）建筑面积为147平方米，每平方米3200元，合计购房款为470400元。被告兴安公司2001年9月16日出具发票，金额为220400元。上述房款以按揭贷款方式购销。2001年9月30日，被告为原告出具房屋价款结算清单，清单中载明：房屋名称为门市房，户数为1户，建筑面积为278029.30平方米，金额为723561元，被告未给原告出具余款发票。2001年6月11日，于建东在中国工商银行林海支行以上述房屋部分产权抵押申请贷款。2010年10月12日，原告女儿赵林华交付被告兴安公司42500元偿还于建东贷款。2010年10月18日，银行登记注销房产抵押。2001年9月30日后原告居住使用所购房屋。2010年4月，原告将房屋出卖他人。在本案诉讼前该房屋尚未办理产权登记。诉讼中（即2011年5月17日）经本院调解，被告己配合原告办理了产权登记，经原告承诺认可将办理抵押贷款时以韩桂芬、赵广栋签订合同购买的两户房屋并为一户，产权登记为韩桂芬、赵广栋共有。被告并在办理产权登记前日给付赵林华代于建东所偿还的贷款42500元。现原告要求按中国银行同期贷款利率承担违约责任，并承担办理房证产生的增值费用。经金融机构计算得出违约金为442026.62元。
原审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，该协议真实有效。原告韩桂芬交付了购房首付款及银行贷款，履行了合同约定的义务，被告却未给原告出具购房发票，履行协助原告办理房屋所有权证的义务，致使原告长时间无法获得房屋所有权证。上述事实清楚，其行为己构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时，可以按照己购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利率的标准计算。”的规定，原告诉请要求被告承担违约金，理由充分，本院予以支持。本案在原审审理过程中，为避免双方经济损失的扩大，经本院与房地产管理部门协调的情况下，被告为原告开具发票并协助原告办理房屋所有权证。但在办理期间，由于被告方的过错，未按原告实际购房价格开具发票，从而造成原告在办理产权登记时多发生费用17569元，此项损失是被告履行义务不当造成的，根据《中华人民共和国合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，该项损失被告理应承担。原告与被告签订合同购买房屋是本案的事实。与第三人赵广栋不存在关系。由于被告的过错，导致原告持有的真实买卖合同的内容和房地产管理部门档案中的买卖合同内容不—致，原告购买的房屋变为原告与第三人赵广栋各自购买的两户房屋，在办理房屋产权登记时，产权证只能体现是原告与第三人的财产，本案在审理过程中，第三人赵广栋明确表示对该房屋买卖过程均不知情，与己无关，虽有自己名字，但该房屋是原告实际购买，自己不主张任何权利。因此，第三人不是本案的权利人，根据档案登记是被告过错行为所造成。根据《中华人民共和国民法通则》相关规定，诉讼时效因起诉人主张权利和义务人同意履行义务而中断。自原告、被告双方签订合同后，原告始终向被告索要发票，被告也明确表示同意履行为原告办理开具发票义务，2010年10月12日，原告还按照被告的要求替于建东交了42500元的银行贷款，并且本案在审理过程中，原告提供证人证言能够证实原告持续找被告主张权利，要求被告出具发票的事实。因此，对被告所述“原告诉讼请求己超诉讼时效，没有胜诉权”的辩解理由，本院不予采纳。原告、被告双方为房地产管理部门所出具的承诺书，是针对办理房证问题的相关承诺，承诺书的内容中，原告并没有表述放弃其他诉讼主张的承诺。因此，被告所述“房屋问题己和解，赵林华以韩桂芬的名义向被告出示承诺书，对其他权利己放弃”的辩解理由，本院不予采纳。故判决：一、被告兴安公司于本判决生效之日起十日内按房屋总造价723561元的银行同期贷款利率（自2001年9月10日起至2011年5月16日止）支付原告韩桂芬违约金442026元及办理产权证过程中购房款实际数额与票据不符造成的损失17569元，合计459595.62元。二、驳回原告其他诉讼请求。宣判后，兴安公司不服，向本院提出上诉。
二审与原审查明的事实一致。
二审认为，关于上诉人兴安公司所提诉讼主体问题。兴安公司与被上诉人韩桂芬签订合同购买房屋是本案的事实。由于兴安公司的原因，导致被上诉人韩桂芬所持有的真实买卖合同的内容和房地产管理部门档案中的买卖合同内容不一致，第三人赵广栋明确表示对该房屋买卖过程均不知情与已无关，虽有自己的名字但自己不主张任何权利。故第三人赵广栋不是本案的权利人。因此—审法院认定韩桂芬为房屋真正的所有权人正确。关于诉讼时效问题。协助办证是兴安公司的法定行为，不是约定之债，不存在诉讼时效问题。关于案外人抵押贷款问题。二审庭审查明，于建东抵押贷款房屋与韩桂芬、赵广栋房屋实际并无重复，是测绘部门在测绘时登记错误导致，并不涉及重复抵押，并且双方当事人在一审时对此问题己处理完毕，并无争议。关于本案的法律适用问题及韩桂芬的实际损失是否存在。从2001年韩桂芬与兴安公司签订的商品房购销合同可以看出，韩桂芬只有在兴安公司未按期交付房屋的情况下才能追究兴安公司的违约责任，兴安公司己按期交付了房屋，故兴安公司就购销合同而言不存在违约行为。韩桂芬己表示对购买兴安公司房屋事实无任何异议并同意将争议房变为韩桂芬与赵广栋共同所有，兴安公司己协助韩桂芬完成了上述行为。兴安公司给付韩桂芬之女赵林华代于建东偿还贷款42500元。韩桂芬从2001年9月30日使用该房屋到2010年10月4日这段时间里，没有证据证实其去办理过房证，且韩桂芬一直使用该房屋，故一审法院判决兴安公司支付违约金442026.62元不当，应予撤销。由于兴安公司的原因未按韩桂芬实际购房价格开具发票（韩桂芬手中的合同每平方米2600元，而在房产上体现的每平方米3200元。）从而造成韩桂芬在办理产权登记时多发生费用17569元，此项损失是兴安公司履行义务不当造成的，该项损失应由兴安公司承担。故作出（2013）伊中民终字第101号民事判决：一、撤销伊春区人民法院（2012）伊民初字第375号民事判决。二、兴安公司于判决生效之日起10日内给付韩桂芬办理产权证过程中购房款实际数额与票据不符造成的损失17569元。三、驳回韩桂芬的其他诉讼请求。
申请再审人韩桂芬申诉理由：1、二审法院认定事实不清，适用法律错误。2、二审认定兴安公司己经按期向申请人交付了房屋，故就购销合同而言不存在违约行为与事实不符，与法律相悖。3、二审法院以申请人不存在实际损失为由驳回申请人要求被申请人支付违约金的诉讼请求适用法律错误。综上所述，二审法院认定事实和适用法律错误，作出的判决结果对申请人不公平，存在严重偏袒性。请求再审法院受理本案，撤销二审错误判决。
被申请人兴安公司答辩称：1、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。2、申请人己丧失了物上请求权。3、申请人的诉讼请求己超过诉讼时效，属法律意义上的有诉权而无最后的胜诉权。4、申请人的委托代理人赵林华的承诺书应具有法律效力。5、申请人依据最高人民法院关于商品房买卖若干规定意见来支持自己的诉讼理由错误。
再审查明与一、二审查明的事实一致。
本院认为，申请再审人韩桂芬要求被申请人兴安公司承担的是逾期办证违约责任，而逾期办证违约责任属债权范畴，故适用诉讼时效的法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（三）商品房买卖合同的标的物为己峻工房屋的，自合同订立之日起90日。申请再审人韩桂芬自2001年6月10日与被申请人兴安公司签订商品房购房合同，被申请人兴安公司于2001年9月30日出具购房人名为韩桂芬，房屋价款723561元及进户费31704.90元结算清单，即说明房屋已办理进户。购房合同第六项约定“产权归属：乙方（韩桂芬）结算购房款后，凭此合同和房屋结算清单、交款收据、进户单（证）等，在进户前10日内到市房地产产权管理部门办理产权证证照，并按国家规定交纳契税。”由此可见，申请再审人韩桂芬应于2001年9月30日后，2年内向兴安公司主张逾期办证违约责任，现己时隔多年，无任何证据证实韩桂芬提起诉讼时效中断、延长的法定情形，故因诉讼时效届满，对申请再审人韩桂芬赔偿主张本院不予支持。
因被申请人兴安公司未及时按购房价格2600元开具发票，而是按每平方米3200元出具发票，因而造成申请再审人韩桂芬在2011年办理产权登记多发生费用17569元，该费用是被申请人兴安公司履行合同不当所致，且被申请人兴安公司在诉讼中未对该项费用提出异议，故此项费用应由被申请人兴安公司承担。
综上所述，一、二审法院认定的事实清楚，适用法律不当，但结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第—百七十条第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：
一、维持本院（2013）伊中民终字第101号民事判决。
一、二审案件受理费15860元由兴安公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 盖国建
审 判 员 韩 笑
代理审判员 张秋妍
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 沈 洋