贵州省修文县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0123民初1404号
原告（反诉被告）：贵州利尔房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区珠江路66号。
法定代表人：李修平，该公司董事长。
原告（反诉被告）：贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司，住所地贵州省修文县龙场镇阳明大道翰林花园8栋2号。
负责人：明永胜，该分公司经理。
二原告共同委托诉讼代理人：曹宽义，贵州黔文律师事务所律师。
被告（反诉原告）：龚培林，男，1974年12月28日出生，汉族，住贵州省修文县。
委托诉讼代理人：杨青，贵州威驰律师事务所律师。
原告（反诉被告）贵州利尔房地产开发有限公司（以下简称贵州利尔房开公司）、原告（反诉被告）贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司（以下简称贵州利尔房开公司修文分公司）与被告（反诉原告）龚培林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年09月06日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州利尔房开公司、贵州利尔房开公司修文分公司共同委托诉讼代理人曹宽义、被告龚培林及其委托诉讼代理人杨青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贵州利尔房开公司、贵州利尔房开公司修文分公司共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金暂算至起诉之日共计157465.56元并按合同约定从起诉之日起至交还房屋之日止的租金；2.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金按所欠房屋租金总额的15%计算；3.解除原、被告双方2011年10月09日签订的《商铺租赁合同》，被告立即将租赁房屋归还原告。事实和理由：2011年10月09日，原告贵州利尔房开公司下属贵州利尔房开修文分公司与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于贵州省修文县XXXX地下一层门面约1136.98平米租赁给被告做家居饰品经营之用，租赁期限自2011年12月01日起至2021年11月30日止，租期10年，免费炒热门面期从2011年12月01日至2014年05月31日，租金分段计算，从2014年06月01日至2015年05月31日租金218300.00元，从2015年06月01日至2016年05月31日租金229215.00元，从2016年06月01日至2017年05月31日租金240676.00元，从2017年06月01日至2018年05月31日租金252710.00元……被告需提前一个月将一年的租金一次性付清（2015年起每年05月31日前付清第二年的租金）。合同第七条第一款约定：任何一方未能履行本合同规定的所有条款时，都均视为违约。违约方应支付合同总额15%的违约金给对方。合同第二条第二款约定：乙方如有下列情形之一时，甲方有权提前终止合同，收回房屋；3）乙方拖欠租金不按期缴纳租金逾期2个月的。合同签订后，原、被告双方依约履行合同。到2016年05月31日，被告依约应支付原告租金，但被告一拖再拖，一直未付，经原告催收未果。后因强暴雨意外造成房屋漏水，被告又以此拒付。2017年01月12日，原、被告双方就漏水进行了协商处理，由原告补偿被告50000.00元，双方签订《出租屋漏水处理协议》，原告按协议以补偿款50000.00元冲抵房屋租金50000.00元，但被告于01月20日仅支付50676.00元，04月06日、06月01日两次各支付20000.00元，尚欠租金100000.00元至今未付。根据合同约定，2017年05月01日前，被告应支付2017年06月01日至2018年05月31日的租金252710.00元，原告多次催收未果。为此根据有关法律法规规定，原告依法向人民法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉请。
被告龚培林辩称，原告诉请的理由没有客观依据。根据合同法关于商品房屋租赁的规定，出租方应当保证出租房屋在租赁期限内能够达到约定的用途，满足承租方正常使用，本案中，原告出租的房屋因大面积漏水，导致被告的大部分家具遭受水淹，致使被告无法正常经营使用该租赁房屋，经被告多次请求原告，原告仍然没有及时履行维修义务，原告的行为构成违约，在出租房屋不能够正常使用的前提下，被告依法行使抗辩权，有权拒绝支付相应的租金。
反诉原告龚培林向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告修复好涉案商铺的基础设施，可供反诉原告继续使用；2.判令反诉被告赔偿因涉案商铺漏水导致反诉原告遭受的损失1207610.00元。事实和理由：2017年08月11日晚21点左右，反诉原告正在陪同客户看家具，忽然从房屋吊顶处开始漏水，反诉原告及时拨打119、110、物管以及政府职能部门电话，说明情况，请求帮助。而物管人员在22点30分左右才赶到现场，但是物管人员并没有采取措施阻止漏水。后经调查，漏水系因管道堵塞产生的。反诉原告请求反诉被告解决相关事宜，反诉被告的明永胜总经理称会及时处理，后又说漏水系天灾不予任何赔付。2017年08月18日，反诉被告及物业管理人员喊来6、7个人将反诉原告受损的家具搬离，将商铺内的管道拆除，从室外安排管道，但是并没有修复其他毁损的基础设施，并拒绝商谈关于反诉原告受损家具的赔偿事宜。反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》第四条第二款约定：如因甲方责任造成乙方不能正常营业，甲方应负责赔偿乙方一切损失，并免收当月租金。反诉被告应当按照约定将租赁物交付反诉原告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，反诉被告应承担提供符合约定租赁物的义务，但反诉被告未能提供一个能够按照合同性质正常使用的商铺，商铺管道堵塞爆裂漏水导致商铺内的货物受损，反诉被告应承担违约赔偿责任。反诉原告在漏水发生时，第一时间打电话请求相关职能部门帮助，但是物业管理人员在持续漏水一个多小时后才赶到现场，由于没有及时维修管道，致使损失进一步扩大，而反诉原告已经尽到了注意义务以及履行及时采取方式进行救助的义务，反诉原告没有过错，对损失无须承担任何责任。作为房屋所有人，反诉被告应当对其出租的房屋作出特殊的维护和注意，反诉被告疏于维护和注意，致使出租的房屋发生漏水造成反诉原告受损，应承担赔偿责任。综上，请求法院依法支持反诉人的反诉请求。
反诉被告贵州利尔房开公司、贵州利尔房开公司修文分公司共同辩称，1.反诉原告的主体不合法，依法应驳回其反诉。从反诉原告计算损失所提供的营业执照看，营业执照上明确名称为修文县龙场镇远东家居，性质为个体经营，根据最高人民法院关于适用民事诉讼法若干意见第五十九条规定，个体工商户有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。反诉的诉讼主体应该为修文县龙场镇远东家居，但本案被告是明确的自然人龚培林，故其不能作为反诉原告，依法应驳回其反诉。2.反诉原告以反诉被告违约要求赔偿损失没有事实依据，依法应驳回其诉讼请求。从反诉原告陈述看，漏水是管道漫水，是因为重大的雨灾造成的，反诉被告不应承担责任。管道系房屋的功能部件之一，反诉被告在租赁房屋移交给反诉原告的时候，房屋功能正常，本次漫水是反诉原告在对房屋的使用过程中，一方面是暴雨灾害造成水量过大，另一方面是承租人使用过程中对管道堵塞不及时清理或要求物业管理单位清理，使用不慎造成的，是反诉原告使用的过错，应由过错人即反诉原告承担违约责任。3.反诉原告对反诉的损失自身存在过错，应对其过错承担相应的责任。首先是使用过程中的不慎管理，不交物业管理费，不要求物业管理单位及时清理疏通下水管道，有使用不慎的过错。其次，反诉原告有放任损失扩大的责任，对扩大的损失应由反诉原告自行承担责任。从其提供的漏水现场录像体现和到场单位人员证明体现，一方面，有关单位人员到场不进行抢险救灾，放任水流浸湿家具，不做漏水引流，更没有做漏水紧急避险处理，现场多人在场，录像体现漏水的时候在场人员没有任何人对漏水水源想办法处理，对漏下来的水想办法引流，对浸湿的家具想办法避险，都是站起、坐起，甚至将水划向没有被浸湿的地方。录像是08月12日制作的，在08月12日水都还不做排除，使家具继续浸水。所以漏水是多原因造成的，该损害是合同法中竞合的结果，现反诉原告选择违约就放弃了其他过错人的赔偿责任，反诉被告依法申请追加当事人，法院未予准许，就说明其他应当承担责任的主体承担的责任就应当由反诉原告承担，反诉原告要求反诉被告承担全部责任没有事实依据。4.反诉原告请求的损失部分不合法、不合理。评估报告中损失的范围是以反诉原告现场指认的为依据，对其评估的范围有异议，如母子展示柜、墙板等等一系列的我们认为都没有损害的事实，报告里面说明是以委托方提供的资料为准，同时说明如有专业的机构测量后，会做出相应的调整。且报告得出的损失明确是采用市场成本重置价的方法，按照评估管理的规定，该方法应当在市场上调查三种类似物件的价格作为参考，但该报告里面没有附相应市场调查的三种类似的价格作为参考，故不具有合法性。经营损失评估所依据的销售单据不具有真实性、合法性、关联性，故其得出的报告也不具有客观性，请求法院依法驳回原告的诉请。
对双方当事人没有争议的以下事实，本院予以确认。2011年10月09日，原告贵州利尔房开公司修文分公司作为甲方，被告龚培林作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定：“……一、租赁内容甲方将其位于贵州省修文县XXXX地下一层场地租赁给乙方家具饰品经营之用，甲方租赁给乙方场地的建筑面积共计约1136.98m2。二、租赁期限1、甲、乙双方商定，2号楼的租赁期限自2011年12月1日起至2021年11月30日止。租期为10年，甲方将于2011年12月1日交付给乙方。2、乙方有如下情形之一时，甲方有权提前中止合同，收回房屋。……；3）.乙方拖欠租金不按期缴纳租金逾期2个月的。……。三、租金及其他费用1、甲、乙双方商定，因商铺所在地商业氛围较淡，为配合乙方炒热该商圈的商业氛围，甲方同意免收乙方2号楼2011年12月1日至2014年5月31日的租金。2014年6月1日至2015年5月31日租金为人民币218300元整；2015年6月1日至2016年5月31日租金为人民币229215元整；2016年6月1日至2017年5月31日租金为人民币240676元整；2017年6月1日至2018年5月31日租金为人民币252710元整；……。四、甲方的责任和权利1、甲方确保供电保证商场正常使用（政府部门停电除外）。2、如因甲方责任造成乙方不能正常营业，甲方应负责赔偿乙方一切损失，并免收当月租金。……。4、乙方在正式签约前已至现场仔细查看过2号楼房屋现状，甲方提供的房屋符合乙方使用要求，并对现状表示认可。乙方需安装的设备可根据自身需要在不改变、破坏房屋主体结构、产生噪音污染等情况下自行安排使用。……。五、乙方的责任和权利1、乙方在签订合同时向甲方支付定金109300元整，于2012年5月30日前将2号楼第四年租金的余额109000元支付给甲方。以后租金每年一交，乙方需提前一个月将一年租金一次性付清（即2015年起每年5月31日前付清第二年租金）。2、甲方同意乙方因经营需要进行装修。装修时不得擅自改变或破坏建筑主体结构，如确实需要改动主体结构，乙方报甲方书面同意后方可进行施工。……。5、乙方必须依约缴纳租金，不得无故拖欠，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1‰加收滞纳金。……。七违约及处理1、任何一方未能履行本合同规定的所有条款时，都均视为违约，违约方应支付合同总额15%违约金给对方。如甲方违约，甲方应在3日内一次性全部退还乙方已付的所有款项，并赔偿乙方全部损失。……。4、因不可抗力引起本合同不能正常履行时，不视为违约，双方互免承担违约责任。”合同签订后，被告对商铺进行了装修。2012年04月17日，被告以该商铺注册了修文县龙场镇远东家居，登记经营者为被告，被告在该商铺内经营家具。2017年01月12日，因该商铺漏水，原告贵州利尔房开公司修文分公司作为甲方，被告作为乙方签订《出租房漏水处理协议》，约定：“……一、乙方自行恢复处理污损的屋顶、墙面、地板（包括但不限于乙方向甲方报损清单所列的背景墙、装饰隔断、进门左、中、右顶面、地板等），恢复处理费用由乙方承担。二、乙方自行修复处理被污损的家具（包括但不限于乙方向甲方报损清单所列的沙发、茶几、地毯、吊灯、盏台灯等），修复处理费用由乙方承担。三、乙方自行承担租赁房受损修复期间的所有损失（包括但不限于乙方向甲方报损清单所列的装修处理期间销售收入利润直接损失、员工工资损失等）。四、因是各方在房屋管理和使用中被意外强暴雨造成，对乙方所受的前述损失（第一、二、三条约定内容），由甲方对乙方进行补偿，补偿金额共计伍万元整（50000元），该补偿款甲方可以在乙方应付的房屋租金中扣减支付。五、本协议签订生效后，甲、乙双方就漏水房屋、受损财产进行了完全的处理，双方不得就此再生任何异议，更不得就此再向对方主张任何权利，否则，应双倍赔偿对方。”2016年06月01日至2017年05月31日的租金，被告尚欠100000.00元，2017年06月01日之后的租金，被告尚未支付。2017年08月11日，涉案商铺再次漏水。
对双方当事人有争议的事实，本院经审理确认如下：反诉被告提供的证据不能证明房屋管道漏水系不可抗力原因引起的意外事件。反诉被告提交修文县气象局2017年11月07日出具的证明一份，拟证明2017年08月11日涉案房屋管道漏水系不可抗力原因引起的意外事件。该证明内容为：“经修文县气象台观测，2017年8月11日08时至8月12日08时间，修文全县出现雷雨天气，修文县龙场镇出现暴雨天气，降雨量为79.6mm。特此证明！”，反诉原告提供的修文县龙岗社区服务中心2017年09月19日出具的情况说明内容为：“2017年8月11日晚上9点，上河城远东家居（上河城信用社一楼家具店）反映称门面被雨淹了，我社区服务中心接到县政府办通知后，派城乡管理部黄佑权同志赶到现场查看，经调查了解，该门面是商铺内管道渗水导致商铺受损。特此说明！”虽然在2017年08月11日修文县龙场镇出现暴雨天气，但出现暴雨天气并不必然导致涉案房屋漏水，涉案房屋漏水的原因系房屋管道渗水导致。故对反诉被告提出房屋漏水系不可抗力原因引起的意外事件的主张，本院不予确认，本院确认涉案房屋漏水的原因系房屋管道渗水导致。
诉讼过程中，被告以原告违约为由提起反诉要求原告赔偿损失，并申请对其因2017年08月11日租赁门面漏水导致的停业损失、家具损失及门面受损部分重新装修所需费用进行评估。本案中止诉讼。经本院委托，2017年12月28日，皓天评估有限责任公司作出（2017）皓评字第519号《评估报告》，评估被告经营的位于修文县XXXX地下一层门面受损部分重新装修所需费用为354556.00元，包括轻钢龙骨石膏板吊顶852.6m2、木地板604.44m2、木地板地台1**.32m2、木质展示柜500m2、墙纸54.88m2、墙板7.99m2、木工板隔墙102.62m2、包柱20.608m2、背景7.6m2、软包背景17.92m2、瓷粉乳胶漆963.9m2、沙发背景9.8m2、玻璃双面隔断12.6m2、木柜造型5.6m2、大厅造型吊顶26.46m2、电路检修1136.98m2、垃圾清运1136.98m2；门面受损的家具损失为44040.00元；2018年01月17日，皓天评估有限责任公司作出（2017）皓评字第567号《评估报告》，评估该门面从2017年08月12日至2017年10月12日期间的经营性损失为94812.00元，其中包括2017年08月12日至2017年10月12日的房屋租金42118.00元；后本案恢复诉讼。被告因该两次评估分别支付鉴定费30000.00元、8000.00元。原告对该两份评估报告“受损的项目及数量根据现场勘查测量的数量为准”中现场测量受损的范围提出异议。2018年02月06日，皓天评估有限责任公司向本院作出“关于现场测量受损范围的说明”，载明：“……本次评估的受损项目及数量根据现场勘察测量的数据为准，现场测量的受损范围，是在龚培林的指认下，我公司评估专业人员实际查看后，对确实存在漏水受损痕迹的项目进行测量、记录……。”
本案争议的焦点为：一、原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告将涉案商铺返还给原告的诉讼请求是否应得到支持；二、原告要求被告支付房屋租金及逾期支付租金的违约金的诉讼请求是否应得到支持；三、反诉原告的主体是否适格；四、反诉原告主张的反诉请求是否应得到支持。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同双方当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，涉案商铺属于原告贵州利尔房开公司所有，原告贵州利尔房开公司修文分公司作为原告贵州利尔房开公司的分公司，与被告签订的《商铺租赁合同》，原告贵州利尔房开公司亦予认可，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当诚实全面履行合同义务。
关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金……”、第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，根据《商铺租赁合同》约定，被告应在2016年05月31日付清2016年06月01日至2017年05月31日的租金240676.00元，至2017年01月12日，双方就涉案商铺第一次漏水问题达成一致意见，原告补偿被告因房屋漏水造成的损失50000.00元从被告应付的房屋租金中扣减，被告拒付剩余租金的理由已经消失，其应及时向原告足额支付2016年06月01日至2017年05月31日的剩余租金，但至2017年08月11日房屋第二次漏水前，被告尚欠原告2016年06月01日至2017年05月31日的租金100000.00元未支付。根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第二条第二款第三项约定，被告拖欠租金不按期缴纳租金逾期2个月的，原告有权提前终止合同，收回房屋。被告无正当理由逾期2个月未足额向原告支付租金，双方约定的解除合同的条件已经成就，故对原告要求解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，被告将涉案商铺返还给原告的主张，本院予以支持。对被告要求继续履行合同的抗辩，本院不予支持。
关于焦点二，2017年01月12日，双方就涉案商铺第一次漏水事宜达成一致意见并签订《出租房漏水处理协议》，扣除该协议中约定抵扣的房屋租金50000.00元及被告已支付的90676.00元，被告尚欠2016年06月01日至2017年05月31日的租金100000.00元，被告应当向原告支付。《商铺租赁合同》约定2017年06月01日至2018年05月31日的租金为252710.00元，即该期间每月租金为252710.00元÷12个月＝21059.17元，至2018年03月31日止共10个月。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”之规定，在合同履行期间，原告作为房屋出租人，其基本的合同义务是将租赁房屋交付承租人，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。但原告出租给被告的房屋管道在2017年08月11日再次出现漏水，在租赁期间原告未保持租赁房屋符合约定的用途，不能达到相应的使用要求，导致被告不能正常经营。根据双方《商铺租赁合同》约定如因原告责任造成被告不能正常营业，原告应负责赔偿被告一切损失，并免收当月租金，被告主张不能正常经营的期限为2个月，本院酌情予以支持。故扣除2个月的房屋租金，从2017年06月01日至2018年03月31日，被告应支付的租金为21059.17元×（10个月－2个月）＝168473.36元。综上，至2018年03月31日止，被告应向原告支付的租金为100000.00元+168473.36元＝268473.36元。虽然双方签订的《商铺租赁合同》解除，但被告现仍然实际占用涉案商铺进行经营，故对原告要求被告按照《商铺租赁合同》的约定向原告支付至实际归还涉案房屋之日止的租金，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因原告在履行合同过程中自身存在违约的情形，故对原告主张的违约金，本院不予支持。
关于焦点三，《商铺租赁合同》的合同一方为被告，合同约定被告租赁涉案商铺用作家居饰品经营，后被告以该合同约定的商铺注册了修文县龙场镇远东家居，修文县龙场镇远东家居系个体工商户，登记经营者和实际经营者均为被告，故被告以原告违约给被告造成损失为由提起反诉主体适格。对原告主张被告提起反诉主体不适格的抗辩，本院不予采信。
关于焦点四，反诉原告要求反诉被告修复好涉案商铺的基础设施，可供反诉原告继续使用。因双方签订的《商铺租赁合同》已解除，反诉原告需将房屋归还给反诉被告，故反诉原告的该项反诉请求已无事实依据，本院不予支持。对于反诉原告主张的各项损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，反诉被告作为出租人有义务对租赁房屋进行维修以保证承租人能够正常使用，但经过第一次漏水发生后，反诉被告并未解决房屋管道漏水问题而导致再次漏水给反诉原告造成损失，反诉被告应承担赔偿责任。反诉原告主张的损失中，经鉴定，家具损失为44040.00元，反诉原告不能正常经营的2个月经营性损失为94812.00元。对于家具损失，从评估报告看，受损的家具是可以移动的，反诉原告在发现漏水后应当及时将这些家具移动到安全地方，但是根据反诉原告提供的录像光盘显示，至2018年08月13日，部分家具仍然浸泡在水里。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，反诉原告没有采取适当措施防止家具损失的扩大，反诉原告存在一定的过错，故对于家具损失，本院酌情确定由反诉被告承担90%的责任为44040.00元×90%＝39636.00元。对于经营性损失，因评估的经营性损失包括了2个月的房屋租金损失42118.00元，本院在计算反诉原告应向反诉被告支付租金的时候已经扣除了2个月的租金，反诉原告的损失不能再重复计算2个月的租金，故反诉原告在此期间经营性损失为94812.00元－42118.00元＝52694.00元。对于装修损失，反诉原告申请鉴定的为涉案房屋受损部分重新装修所需的费用，但因双方签订的《商铺租赁合同》已解除，反诉原告需将房屋归还给反诉被告，故房屋受损部分已无重新装修的价值和必要，合同解除，反诉原告的装修损失系剩余租赁期限内装饰装修的残值损失。《商铺租赁合同》约定的租赁期限从2011年12月01日至2021年11月30日共十年，剩余租赁期限为3年8个月，经本院释明后，虽然反诉原告放弃申请对剩余租赁期限内涉案房屋装饰装修的残值进行鉴定，但为了减少当事人的诉累，节约司法成本，结合（2017）皓评字第519号《评估报告》中评估的涉案房屋受损部分重新装修所需费用及评估范围，本院酌情确认剩余租赁期限内涉案房屋形成附合的装饰装修残值为200000.00元。因《商铺租赁合同》并未对租赁期未满的情况装饰装修物的归属进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”之规定，对未形成附合的装饰装修物，由反诉原告拆除，对已经形成附合的装饰装修物，因双方在合同履行过程中均存在违约的情形，且过错程度相当，故本院酌情支持反诉被告赔偿反诉原告装饰装修残值损失100000.00元。综上，反诉被告应赔偿反诉原告的损失为家具损失39636.00元+经营性损失52694.00元+剩余租赁期限内房屋装饰装修残值损失100000.00元＝192330.00元。因反诉被告贵州利尔房开公司修文分公司系反诉被告贵州利尔房开公司的分公司，其从事民事活动产生的民事责任由反诉被告贵州利尔房开公司承担。故该赔偿款由反诉被告贵州利尔房开公司承担。反诉被告辩称评估报告评估的范围包含了未损坏的部分，但根据皓天评估有限责任公司出具的书面说明，评估测量的受损项目及数量系根据现场勘察测量的数据为准，现场测量的受损范围，是在反诉原告的指认下，评估公司专业人员实际查看后，对确实存在漏水受损痕迹的项目进行测量、记录。而现场勘验是经本院组织，评估人员及反诉原、被告双方均到场并共同参与的情形下进行的，反诉被告在勘验过程中擅自离场，其应自行承担相应的不利后果。故对反诉被告的该项抗辩，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”、第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，反诉被告违约，反诉原告可以选择合同之诉请求反诉被告承担违约责任，反诉被告如认为系第三人原因造成其违约，可另案主张权利。故对反诉被告提出的房屋漏水系相关政府部门不作为、物业公司疏于管理等原因导致，该部分责任应由原告自行承担的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、解除原告贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司与被告龚培林于2011年10月09日签订的《商铺租赁合同》；
二、被告龚培林于本判决生效之日起三十日内将位于贵州省修文县XXXX房屋归还给原告贵州利尔房地产开发有限公司；
三、被告龚培林于本判决生效之日起三十日内向原告贵州利尔房地产开发有限公司支付至2018年03月31日的租金268473.36元；并按《商铺租赁合同》约定向原告贵州利尔房地产开发有限公司支付租金至实际归还上述房屋之日止；
四、反诉被告贵州利尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向反诉原告龚培林赔偿损失192330.00元；
五、驳回原告贵州利尔房地产开发有限公司、贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告龚培林的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13446.00元，减半收取计6723.00元，由原告贵州利尔房地产开发有限公司负担3361.50元，被告龚培林负担3361.50元；反诉案件受理费15668.00元，减半收取计7834.00元，由反诉被告贵州利尔房地产开发有限公司负担1248.00元，反诉原告龚培林负担6586.00元。鉴定费38000.00元，由原告贵州利尔房地产开发有限公司负担19000.00元，被告龚培林负担19000.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 员 熊文浩
二〇一八年四月十日
书记员（代） 谭艳华