昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0102民初2986号
原告：昆明财经管理专修学校，组织机构代码：78165294-0。
住所地：昆明市五华区教场东路***号。
法定代表人：李崇玉，校长。
委托诉讼代理人：袁翠，杨玫，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：昆明城市工商管理学校，组织机构代码：79517029-9。
住所地：昆明市五华区观音寺昆沙路*****号。
法定代表人：马维远，校长。
委托诉讼代理人：刘胡香，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：裴海燕，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。
原告昆明财经管理专修学校（以下简称财经学校）与被告昆明城市工商管理学校（以下简称工商学校）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告财经学校的委托诉讼代理人袁翠、杨玫，被告工商学校的委托诉讼代理人刘胡香、裴海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告财经学校向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2015年8月1日的《租赁协议》，向原告移交至善公寓（女）102号，至善公寓（男）108号，小黄楼2号总务处、司法警务综合管理办公室、一楼楼梯左边第一间仓库，小黄楼3号1楼7号房及2号房，教务楼2楼楼梯右手边办公区，综合楼107号及109号，搭建的商铺，二食堂奶茶店，一食堂，小平房（包括澡堂、平房），校园超市，思齐楼3楼工商管理学校附属中学办公室，综合办公楼1楼图书室、5楼及6楼，新公寓楼512、312、1楼及2楼；2、判令被告支付原告违约金160万元（已付租金800万元的20%）。
事实和理由：2015年8月1日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告承租位于中坝路××号昆明城市工商管理学校内所有场地用于教室、宿舍、活动、办公及其他一切经营需要之用，租期自2015年7月6日至2018年7月6日止，合同签订之日起七日内全部场地移交给原告。合同签订后，原告向被告支付了两年的租金。但被告并未按照合同约定，将全部场地交付原告，且有第三人对部分租赁物提出权利主张，因此提起诉讼。
被告工商学校辩称：我方已按约将租赁场地及房屋交付给原告，无违约行为。小黄楼2号总务处、司法警务综合管理办公室、一楼楼梯左边第一间仓库，小黄楼3号1楼7号房及2号房，教务楼2楼楼梯右手边办公区，综合楼109号，搭建的商铺，思齐楼3楼工商管理学校附属中学办公室，综合办公楼5楼及6楼，新公寓楼312及2楼不在双方约定的租赁范围之内，小平房除澡堂外的平房部分不属于学校财产，其余部分均已移交。另外，原告主张的违约金过高且没有任何依据，要求调低。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，原告财经学校与被告工商学校签订《租赁协议》，约定：1、财经学校承租位于中坝路××号工商学校内所有场地用于教室、宿舍、活动、办公及其他一切与财经学校经营需要之用；2、租赁期限自2015年7月6日起至2018年7月6日止，合同签订之日起七日之内全部场地移交给财经学校；3、年租金400万元；4、在财经学校有需求的情况下，同意财经学校对租赁物进行改善、增设、新建，但不可破坏租赁物的主体结构；5、为保障财经学校权益，工商学校保证出租给财经学校的租赁物权利无任何瑕疵，享有完整的所有权及处分权；6、学校食堂、超市交由财经学校经营及管理；7、因第三方主张租赁物权利或权益，使财经学校不能对租赁物使用、收益的，工商学校根据实际情况减少租金或延长租期，严重影响（包括但不限于堵门、寻衅滋事、胁迫、聚集租赁处）财经学校使财经学校无法使用租赁物，除根据财经学校的实际使用时间按照租金/365日折算每日租金后，将余下租金退还财经学校外，应当按照财经学校支付的租金双倍赔偿财经学校；8、该租赁物工商学校不享有完整的所有权或处分权，存在权利瑕疵，非法违约转租给财经学校，致使财经学校无法正常营业或开展经营活动的，工商学校除应当按照财经学校支付的租金双倍赔偿财经学校外并承担因此给财经学校造成的一切损失。合同签订后，财经学校支付了截止2017年7月6日的租金。
本院于2016年7月21到中坝路××号进行了现场勘察，财经学校称工商学校未向其移交的租赁物包括：至善公寓（女）102号，至善公寓（男）108号，小黄楼2号总务处、司法警务综合管理办公室、一楼楼梯左边第一间仓库，小黄楼3号1楼7号房及2号房，教务楼2楼楼梯右手边办公区，综合楼107号及109号，搭建的商铺，二食堂奶茶店，一食堂，小平房（包括澡堂、平房），校园超市，思齐楼3楼工商管理学校附属中学办公室，综合办公楼1楼图书室、5楼及6楼，新公寓楼512、312、1楼及2楼；工商学校则称：小黄楼2号总务处、司法警务综合管理办公室、一楼楼梯左边第一间仓库，小黄楼3号1楼7号房及2号房，教务楼2楼楼梯右手边办公区，综合楼109号，搭建的商铺，思齐楼3楼工商管理学校附属中学办公室，综合办公楼5楼及6楼，新公寓楼312及2楼不在双方约定的租赁范围之内，小平房除澡堂外的平房部分不属于学校财产，另外搭建商铺由唐怀云、黄有国建盖，二食堂奶茶店系财经学校同意由王文辉使用、校园超市及澡堂系财经学校同意由徐明聪经营。关于一食堂及二食堂奶茶店，原、被告双方的法定代表人李崇玉、马维远均认可当时同意由王文辉经营至2015年12月31日；关于校园超市，财经学校的法定代表人李崇玉陈述当时与徐明聪谈的是12%的管理费，但没有签合同，工商学校的法定代表人马维远陈述称当时答应让徐明聪经营，但是管理费没有达成一致；关于澡堂，财经学校的法定代表人李崇玉表示没有移交，工商学校的法定代表人马维远表示没有人使用；关于搭建的商铺，财经学校的法定代表人李崇玉表示进入之前不知道系由黄有国、唐怀云建盖，现在也没有交纳管理费，工商学校的法定代表人马维远表示应当由黄有国、唐怀云交纳管理费。另外，财经学校的法定代表人李崇玉向本院表示综合办公楼5楼右边第一间（马维远办公室）不要了。
本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，合同约定的租赁物包括：“位于中坝路××号昆明城市工商管理学校内所有场地”，而被告抗辩中坝路××号工商学校内的部分场地不在租赁范围内，其抗辩与合同约定相悖，又未能提交证据证明，应由其承担不能证明的后果，故本院对该项抗辩理由不予采纳，并依据《租赁协议》内容，确认租赁范围为：中坝路××号昆明城市工商管理学校内所有场地。另外，被告工商学校主张小平房除澡堂外的平房部分不属于学校财产，对此本院认为，该部分位于昆明城市工商管理学校内，且被告亦未向本院提交确实充分的证据予以证明，故本院对被告工商学校的该项主张不予采纳。
其次，原、被告签订的《租赁协议》系各方当事人真实意思表示，合同合法有效，受法律保护，各方当事人均应诚信履约。本案中，在原告按约定支付租金后，被告并未按约定完全履行租赁物交付义务。另外，搭建商铺系案外人唐怀云、黄有国建盖，被告将其出租存在权利瑕疵，违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，其应向原告承担违约责任。
第三，关于违约金。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”规定，以及被告请求减少约定违约金的抗辩、合同履行情况和原告损失情况，本院酌情确定违约金为80万元。
第四，根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”规定，本案涉案租赁物并不存在法律上或事实上不能履行的情形，且被告亦未向本院提交其将租赁物移交给原告的证据，结合原告财经学校法定代表人李崇玉关于马维远办公室的陈述，本院确定被告将至善公寓（女）102号，至善公寓（男）108号，小黄楼2号总务处、司法警务综合管理办公室、一楼楼梯左边第一间仓库，小黄楼3号1楼7号房及2号房，教务楼2楼楼梯右手边办公区，综合楼107号及109号，小平房（包括澡堂、平房），思齐楼3楼工商管理学校附属中学办公室，综合办公楼1楼图书室、5楼及6楼，新公寓楼512、312、1楼及2楼（综合办公楼5楼右边第一间，即马维远办公室除外）移交给原告。
第五，关于二食堂的奶茶店及一食堂，本院认为，该部分系原告财经学校答应由案外人王文辉经营至2015年12月31日，应视为被告工商学校已经移交，原告财经学校应另行主张权利；关于校园超市，本院认为，该部分亦系原告财经学校答应由案外人徐明聪经营，应视为被告工商学校已经移交，原告财经学校亦应另行主张权利；关于搭建商铺，本院认为，该部分商铺系由案外人黄有国、唐怀云搭建，原告财经学校要求被告工商学校移交该部分商铺，于法无据，本院不予支持，原告财经学校可另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国物权法》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、原告昆明财经管理专修学校与被告昆明城市工商管理学校于2015年8月1日签订的《租赁协议》继续履行，被告昆明城市工商管理学校应于本判决生效后三十日内向原告昆明财经管理专修学校移交位于昆明市中坝路9号昆明城市工商管理学校内的以下租赁物：至善公寓（女）102号，至善公寓（男）108号，小黄楼2号总务处、司法警务综合管理办公室、一楼楼梯左边第一间仓库，小黄楼3号1楼7号房及2号房，教务楼2楼楼梯右手边办公区，综合楼107号及109号，小平房（包括澡堂、平房），思齐楼3楼工商管理学校附属中学办公室，综合办公楼1楼图书室、5楼及6楼，新公寓楼512、312、1楼及2楼（综合办公楼5楼右边第一间，即马维远办公室除外）。
二、被告昆明城市工商管理学校应于本判决生效后三十日内向原告昆明财经管理专修学校支付违约金80万元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19200元，由被告昆明城市工商管理学校负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 孙敏霞
审 判 员 吕 刚
人民陪审员 丁 茜
二〇一六年九月九日
书 记 员 王 珏