西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第01858号
原告（反诉被告）：张欣，女，1980年5月16日出生，汉族。
委托代理人：宋洁婷，陕西弘业律师事务所律师。
委托代理人：冯秀秀，陕西弘业律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陕西日鑫置业有限公司。
法定代表人：金孝冬，副总经理。
委托代理人：金彤乐，男，该公司员工。
原告（反诉被告）张欣与被告（反诉原告）陕西日鑫置业有限公司（简称日鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张欣之委托代理人宋洁婷和被告陕西日鑫置业有限公司之委托代理人金彤乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张欣诉称，其与被告于2009年12月31日签订《商品房买卖合同》，约定其购买被告开发的位于西安市新城区黄家坡村金茂紫庭第5幢1单元25层12506号商品房一套，单价3590元每平方米，建筑面积93.08平方米（其中赠送面积7.25平方米，计价面积85.83平方米），房屋总价款308130元。合同签订后，其依约付款，但被告交房后至今未按合同约定将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，致其无法取得房产证，被告应按合同约定支付逾期办证违约金3081.3元。其购买房屋合同约定建筑面积93.08平方米，产权登记面积85.88平方米，面积差额7.2平方米，被告应返还其房屋差额面积部分的购房款25848元。现诉请：被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助其取得金茂紫庭第5幢1单元25层12506号房屋权属证书；被告向其支付逾期办理房屋权属证书的违约金3081.3元；被告向其返还房屋面积差额部分的房价款25848元；本案诉讼费由被告承担。
被告日鑫公司辩称，其与原告签订商品房买卖合同及房屋产权证书尚未办理属实，但迟延办理房产证并非其过错造成。施工单位在工程竣工后迟延履行交付竣工备案资料，且2009年10月政府规划审批政策发生变更，对车位要求由428个增至686个，后金茂紫庭项目停车位数量无法达到规划要求致使该项目至今无法进行综合验收和权属备案，系合同履行期间的“情势变更”。其对迟延提交权属登记资料并无过错，且原告主张违约金已过诉讼时效，其不应承担违约责任。原告主张的房屋差价款中含有赠送面积，其并未就赠送面积向原告收取费用，不应退还赠送面积房款。
反诉原告日鑫公司诉称，其交付给反诉被告张欣房屋面积多于合同约定的实际计价面积0.05平方米，依约定面积单价款，反诉被告张欣应向其补交该差价款179元。
反诉被告张欣辩称，其坚持诉讼请求。
经审理查明：2009年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市新城区黄家坡村金茂紫庭第5幢1单元25层12506号房屋，房屋单价每平方米3590元，房屋总价308130元，建筑面积为93.08平方米，其中由被告赠送给原告的建筑面积为7.25平方米，实际计价面积为85.83平方米，被告应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。同时，合同第十五条载明：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已支付房价款退还原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失。2.原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。3.原告未按规定送交相关资料及费用，或因原告违约，未能按期办理房地产权属证书，被告不承担违约责任。2010年4月26日，原告向被告交纳购房首付款98130元，后按照合同约定交足剩余房款。2012年3月6日，原告张欣向被告日鑫公司缴纳大修基金12445元。2012年12月8日，原告缴纳房屋买卖契税，契税完税证载明：“房地产位置：新城区韩森路延伸段金茂紫庭5-12506；房地产权属转移面积：85.88平方米。”本案所涉房屋实测面积为85.88平方米，与合同约定的93.08平方米面积差为7.2平方米（约定建筑面积-
实测面积），但实际已交纳房款对应的计价面积为85.83平方米。原告欠交购房款179元（85.88-85.83=0.05×3590=179元），反诉原告对该欠款提起反诉。
审理中，被告主张原告关于逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求已过诉讼时效，原告主张其曾向被告主张权利，存在诉讼时效中断的事由，但未能提供相应证据。此外，根据被告提交的证据，被告所述的政府规划变更于2009年10月，且不能证明被告辩称未能办理房屋产权证非因其原因造成，属情势变更的事实。
以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、西安市建设工程档案归档通知单、契税完税证等及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依法履行合同义务。原告已依约履行交付房款的合同义务，被告日鑫公司未能按合同约定的期限将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案属于违约行为，现原告要求被告继续履行合同约定的上述义务，符合法律规定，本院予以支持。对于被告认为其未能履行办证义务因政府规划变更造成，非因其原因造成，属合同履行期间“情势变更”的抗辩理由，因对此原告提交的证据并不充分，且根据被告所述及提交证据证明的事实，政府规划变更于2009年10月，双方合同签订于2009年12月，规划变更于合同成立之前，故被告日鑫公司此抗辩意见，本院不予采信。对于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金3081.3元的诉讼请求，因合同约定被告应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案所涉房屋于2012年3月6日交付，原告自约定办理房屋产权登记期限届满后，就知道或应当知道被告违约的事实，应当在该期限届满之日起2年内主张逾期办证违约金，但原告至2015年5月11日才提起本案诉讼主张支付该违约金，庭审中又未能提交证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形，故原告此诉讼请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。对于原告主张被告向其返还房屋面积差额部分的房价款25848元的诉讼请求，因原告要求被告向其返还房屋面积差额款包含赠送面积7.25平方米，而被告未就赠送面积向原告收取费用，且根据原告《契税完税证》中载明的房屋面积（实测面积），亦证实赠送房屋面积不计入产权的事实，原告诉请被告返还赠送面积部分的购房款25848元，有悖交易习惯及公平原则，依法不予支持。原告张欣房屋面积多于合同约定的实际计价面积0.05平方米，应补交购房款179元。日鑫公司反诉成立依法应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起六十日内，被告陕西日鑫置业有限公司将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告张欣取得金茂紫庭第5幢1单元25层12506号房屋权属证书。
二、本判决生效之日起十日内，反诉被告张欣向反诉原告陕西日鑫置业有限公司支付购房款179元。
三、驳回原告张欣要求被告陕西日鑫置业有限公司返还房屋面积差额房价款25848元之诉讼请求。
四、驳回原告张欣要求被告陕西日鑫置业有限公司支付逾期办理房屋权属证书违约金3081.30元之诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费648元（其中本诉案件受理费623元，反诉案件受理费25元），由原告张欣负担580元，被告陕西日鑫置业有限公司负担68元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
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审 判 长 李新元
代理审判员 袁 聪
人民陪审员 千 楠
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 畅 欣