贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）花民初字第1187号
原告贵州花溪农村商业银行股份有限公司（以下简称花溪农商行），住所地贵阳市花溪区清溪路209号。
法定代表人吴勇，该行行长。
委托代理人张海，特别代理。
被告刘淞。
被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫公司），住所地贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。
法定代表人郭福兰，该公司董事长。
委托代理人班士政，特别代理。
原告花溪农商行与被告刘淞、麒鑫公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人张海、被告麒鑫公司委托代理人班士政到庭参加了诉讼，被告刘淞经本院公告送达后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告花溪农商行诉称，刘淞于2010年2月23日向原告申请借款584000元用于购房，借款期限自2010年3月9日至2030年2月20日，被告提供其所有的位于花溪区云山村兰馨桂馥花园3幢2单元5-7层4号、建筑面积280.83平方米的房屋作为抵押担保，原告对该房屋办理了他项权抵押登记，取得了编号为筑房他证花溪字第T10004**号的他项权证书。原告按约定向被告发放了贷款，在借款期间，被告刘淞从2013年9月起未按借款合同的约定履行偿还贷款本息义务，麒鑫公司未履行连带保证责任，经多次催收未果，现提起诉讼，请求判令：1、解除个人购房担保借款合同；2、被告刘淞清偿原告贷款本金523257.3元及所欠利息；3、被告麒鑫公司承担连带保证责任；4、原告对被告刘淞用于抵押贷款的房屋享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘淞未答辩。
被告麒鑫公司辩称，对原告起诉的欠款本金予以认可，原告应该对房屋享有优先受偿权。
经审理查明：2009年9月20日，被告刘淞和被告麒鑫公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于贵阳市花溪区清溪路493号兰馨桂馥花园31幢2单元504号房，建筑面积为280.83平方米，总价款为730158元，并向该公司支付了首期房款146158元。2010年2月10日，被告刘淞向原告花溪农商行申请借款584000元用于购买上述房屋，2月23日原告作为贷款人与借款人被告刘淞、保证人麒鑫公司签订了合同编号为2010年（花农合银）个房贷字第217号的《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告提供借款584，000元给被告刘淞购买位于贵阳市花溪区清溪路493号兰馨桂馥花园31幢2单元504号房，借款期限20年，还款总期数为240期，自2010年2月23日至2030年2月20日止，贷款月利率为4.2075%，该借款由原告直接划入被告麒鑫公司在原告所开立账户；被告刘淞采用等额本息还款法，应从合同生效起贷期的次月开始，按月偿还贷款本息，每一个月为一个还款期，当月本息当月20日前清偿，最后一次还款不能迟于本合同期限届满日，首期还款和最后一次还款按月计算利息；被告刘淞以本合同项下所购房屋作为抵押，价值730158元，他项权证编号为T1000435抵押期限自所购房产办妥抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止，被告麒鑫公司为借款人刘淞在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息（包括复息、罚息）以及实现债权的费用，保证期间为自本合同签订之日起至本合同履行期限届满后另加两年，即从2010年2月23日起至2032年2月20日止。本合同履行期间，被告刘淞如未按合同约定在还款日期内归还贷款本息，贷款人对贷款金额按4.2075%的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按4.2075%的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数，每拖欠一次，贷款人对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之五的违约金率收取违约金；借款期间，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权停止向借款人发放贷款，解除本合同，提前收回已发放贷款本息，有权要求保证人承担保证责任，并有权依法处分抵押物。合同签订当日，被告刘淞所购上述房屋办理了房屋所有权证书，并进行了他项权登记，他项权证号为T1000435，他项权利人为贵州花溪农村合作银行霞辉分理处，房屋坐落地位于花溪区云上村兰馨桂馥花园31幢2单元5-7层4号。原告依据合同约定于2010年3月9日向被告刘淞发放贷款584000元至被告麒鑫公司。自2013年9月1日起，被告刘淞未再支付贷款本息，同年11月22日，原告向被告刘淞邮寄送达催收通知书。截至2014年8月18日被告刘淞已有12期贷款未还，现尚欠原告贷款本金523257.3元。因原告认为被告刘淞违反了合同约定，遂诉来我院，诉请如前。
庭审中，原告明确第二项诉讼请求中诉请的“所欠利息”为以523257.3元为基数，按借款合同约定等额本息还款法自2013年9月15日开始计算。
上述事实，有企业营业执照、原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》、二被告之间签订的《商品房买卖合同》、借款申请、借款借据、贷款催收通知书及邮寄回单、房屋所有权证、他项权证、进账单、证明、当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护，双方应当严格遵守履行。合同签订后，原告依约向被告刘淞履行了发放贷款的义务，被告刘淞未能依照合同约定按时履行偿还贷款本息义务，自2013年9月起未再偿还贷款，至2014年8月18日已逾期12期贷款未还，其行为构成违约，应向原告承担偿还贷款本金及按照合同约定计算利息的民事责任，故原告请求解除《个人购房担保借款合同》，要求被告刘淞偿还贷款余额523257.3元及欠息符合双方合同约定，本院予以支持。原告关于请求被告麒鑫公司承担连带责任并确认对被告刘淞用于抵押的涉案房屋享有优先受偿权的诉请，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”之规定，麒鑫公司虽作为被告刘淞的连带保证人，但因被告刘淞已将《个人购房担保借款合同》项下所购房屋作为抵押物抵押给原告，并办理了抵押权登记，原告对被告刘淞用于抵押的房屋享有优先受偿权，而原告对被告刘淞的债权存在既有保证又有物的担保的情形之下，被告麒鑫公司仅应对物的担保以外未实现的债权承担连带保证责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告贵州花溪农村商业银行股份有限公司与被告刘淞、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于2010年2月23日签订的2010年（花农合银）个房贷字第217号的《个人购房担保借款合同》；
二、被告刘淞于本判决生效后十日内偿还原告贵州花溪农村商业银行股份有限公司贷款本金人民币523257.3元及自2013年9月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以人民币523257.3元为基数，按照《个人购房担保借款合同》约定计算的利息；
三、原告贵州花溪农村商业银行股份有限公司对被告刘淞所有的位于贵阳市花溪区花溪区云上村兰馨桂馥花园31幢2单元5-7层4号房屋享有优先受偿权；被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司在被告刘淞不履行本判决第二项确定的还款义务时，对原告贵州花溪农村商业银行股份有限公司行使被告刘淞用于担保的上述房屋抵押权后未能实现的债权承担保证责任，在履行保证责任后，有权向被告刘淞进行追偿；
四、驳回原告贵州花溪农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9032元，由被告刘淞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 高 燕
代理审判员 吴怔秋
人民陪审员 杨明伟
二〇一四年八月十九日
书 记 员 杨芝烜