浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙台执异终字第1号
上诉人（一审原告）：中国建设银行股份有限公司台州分行。
负责人：崔雷。
委托代理人（特别授权）：冯伟飞。
被上诉人（一审被告）：徐志方。
被上诉人（一审被告）：王珍瑶。
被上诉人（一审被告）：徐志东。
被上诉人（一审被告）：蒋雄。
被上诉人（一审被告）：连娣。
上诉人台州建行因与被上诉人徐志方、徐志东、王珍瑶、蒋雄、连娣申请执行人执行异议之诉一案，不服台州市椒江区人民法院（2012）台椒执异初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，案件已审理终结。
一审法院审理查明，2008年5月16日，被告蒋雄与浙江省台州经济开发区经济发展总公司签订了经济房买卖合同，被告蒋雄购得台州市云港小区13幢1单元1001室房屋。同年7月21日，被告蒋雄与妻被告连娣向台州市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，以上述房屋为借款提供抵押担保，办理了抵押预登记。后，被告蒋雄、连娣未按约还款，经台州市住房公积金管理中心的申请，台州仲裁委员会于2011年12月19日作出裁决，确认台州市住房公积金管理中心对被告蒋雄、连娣所有的坐落于台州市云港小区13幢1单元1001室房屋的折价款或拍卖、变卖款在债权范围内的优先受偿权。
2010年12月10日，被告蒋雄、连娣（甲方）与被告徐志方、徐怀成、王珍瑶（乙方）签订房屋转让协议，协议约定：房价90万元；协议签订后，乙方付清房款，房屋即交乙方使用。甲方在该房屋按国家政策允许上市交易起30日内，及时且无条件地协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内将该房的产权过户给乙方。合同签订当天，被告徐志方、徐怀成、王珍瑶付清了购房款，被告蒋雄、连娣也交付了房屋，但未办理产权过户登记手续。
2011年5月5日，该院在执行原告台州建行与被告蒋雄、连娣及徐振华（案外人）金融借款合同纠纷一案中，因原告台州建行的申请查封了本案讼争房屋。被告徐志方、徐怀成、王珍瑶得知后，于2012年4月5日提出执行异议。本院于2012年4月23日作出（2012）台椒执异字第2号执行裁定书，裁定：异议人徐志方、徐怀成、王珍瑶的异议成立；解除对蒋雄、连娣共同所有的坐落在台州市云港小区13幢1单元1001室房屋的查封。5月10日，该院将执行裁定书送达原告台州建行。
一审诉讼过程中，被告徐怀成死亡，其继承人徐志东要求参加本案诉讼，故列徐志东为本案被告。
一审法院认为，被告蒋雄、连娣和被告徐志方、王珍瑶、徐怀成就台州市云港小区13幢1单元1001室房屋签订的转让协议，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告台州建行以被告违反经济适用房的管理制度进行交易为由主张合同无效的理由不成立，该院不予采纳。至于讼争房屋在抵押期间未经抵押权人同意被转让，并不必然导致合同无效。抵押权人对房屋优先受偿权已经生效法律文书所确认，现房屋尚未办理产权过户登记手续，对抵押权人抵押权的实现不产生影响，况且受让方可代为清偿债务使抵押权消灭，另，原告台州建行并非抵押权人也无权以此主张合同无效。被告徐志方、王珍瑶、徐怀成支付了房屋全部价款，并实际占有房屋，虽未办理产权过户登记手续，但被告徐志方、王珍瑶、徐怀成对此并无过错，法院不应执行该受让房屋。综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。被告蒋雄、连娣、徐志东无正当理由拒不到庭，并不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：驳回原告中国建设银行股份有限公司台州分行的诉讼请求。案件受理费160元，公告费500元，合计人民币660元，由原告中国建设银行股份有限公司台州分行负担。
宣判后，台州建行不服，向本院提出上诉称：1、被上诉人徐志方、王珍瑶、徐怀成与被上诉人蒋雄、连娣签订的房屋转让协议违反国家经济适用房制度和我国《城市房地产管理法》关于转让划拨土地使用权应按国务院规定报相关人民政府批准的强制性规定规定，属无效合同。2、被上诉人徐志方明知讼争房屋系未达到上市交易条件而禁止买卖的经济适用房而强行交易，不能排除被上诉人徐志方与被上诉人蒋雄等人恶意串通，损害国家利益的可能。3、一审法院一方面认定本案房屋转让协议有效，另一方面又以“讼争房产在抵押期间未经抵押权人同意被转让，并不必然导致合同无效”肯定合同效力待定状况的存在，系认定事实矛盾。4、不动产物权的变动以登记为公示公信原则，被上诉人虽已实际占有房屋，但并不发生房屋所有权转移的效力。上诉人作为被上诉人蒋雄、连娣的债权人，有权申请法院对该房产采取执行措施。5、一审法院适用《合同法》第五十二条第（五）项、《物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条判决驳回上诉人的诉讼请求，系适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人徐志方、王珍瑶、徐志东辩称：1、其与上诉人台州建行之间没有根本的利害和借贷关系，上诉人将其列为第一被告不妥；2、上诉人认为被上诉人与蒋雄、连娣恶意串通，系无中生有；3、被上诉人与蒋雄、连娣之间签订的房屋买卖合同系有效合同。综上，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院一审认定的事实一致。
本院认为，经济适用房是政府面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。2007年11月19日，国务院七部委联合出台的《经济适用住房管理办法》第三十条第二款规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案中，被上诉人蒋雄、连娣于2008年5月16日购得经济适用房，并于2010年12月10日将该房屋转让给被上诉人徐志方、徐怀成、王珍瑶，双方达成的房屋转让合同违反了《经济适用住房管理办法》第三十条第二款关于经济适用住房未满5年不得直接上市交易的禁止性规定，并侵犯了政府对该房屋的回购权。另外，涉案房屋系以划拨方式取得土地使用权，在转让时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，被上诉人未经审批擅自转让，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定。因此，被上诉人蒋雄、连娣与被上诉人徐志方、徐怀成、王珍瑶之间的房屋转让合同应归于无效。无效合同自始无效，合同当事人需互相返还因该合同所取得的利益，被上诉人徐志方、王珍瑶、徐志东不享有涉案房屋的产权，该产权仍归属于被上诉人蒋雄、连娣。上诉人台州建行作为蒋雄的债权人，有权申请人民法院执行属于蒋雄的财产，人民法院依债权人的申请作出查封行为并无不当。上诉人台州建行的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院认定被上诉人徐志方、王珍瑶、徐志东与被上诉人蒋雄、连娣之间达成的房屋转让合同有效，进而适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定认为人民法院不应查封涉案房屋，系适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销台州市椒江区人民法院（2013）台椒执异初字第2号民事判决。
二、被上诉人徐志方、王珍瑶、徐志东与被上诉人蒋雄、连娣之间的房屋转让协议无效。
三、许可对被上诉人蒋雄、连娣所有的坐落于台州市云港小区13幢1单元1001室房屋的执行。
一审案件受理费160元，公告费500元，二审案件受理费160元，由被上诉人徐志方、王珍瑶、徐志东负担410元，被上诉人蒋雄、连娣负担410元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宏亮
审 判 员 陈永领
审 判 员 王安安
二〇一三年七月八日
代书记员 庞昭君