河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第877号
上诉人（原审被告）施国凤，女，汉族，生于1951年1月5日。
委托代理人刘强，河南天基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高乃颖，男，汉族，1936年3月16日出生。
委托代理人夏冉伟，河南博扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李玉琴，女，1964年11月30日出生，汉族。
上诉人施国凤与被上诉人高乃颖确认合同无效纠纷一案，高乃颖于2014年04月17日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求：一、确认二施国凤2014年2月26日签订的房屋买卖合同无效；二、施国凤承担本案诉讼费。中原区人民法院于2015年02月16日作出（2014）中民二初字第00663号民事判�。施国凤不服，向本院提起上诉。本院于2015年05月06日受理后，依法组成合议庭，于2015年06月24日对本案公开开庭进行了审理。上诉人施国凤的委托代理人刘强、被上诉人高乃颖的委托代理人夏冉伟、被上诉人李玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：高乃颖提交的第一组证据系人民法院作出的生效判决书，法院予以采信；第二组证据系从郑州市房产档案馆调取的房屋档案，可以证明本案诉争房屋的权属变化情况，法院予以采信；第三、四组证据不能证明本案诉争房屋的实际价值，法院不予采信；第五组证据无法认定其真实性，法院不予采信；第六组证据与本案无关联性，不予采信。施国凤提交的第一组证据系李玉琴施国凤签订的房屋买卖合同，法院予以采信；第二、三、四、五组证据系相关政府部门出具的税费发票和房管部门颁发的房屋所有权证，法院予以采信；第六组证据系李玉琴施国凤签订的租赁协议，对协议本身的真实性，法院予以认定；第七组证据系郑州市房产档案馆调取的房屋信息，法院予以采信；第八组证据系李玉琴向施国凤出具的借条，法院予以采信。2012年2月4日，施国凤李玉琴（曾用名李勤）向高乃颖高乃颖出具承诺书一份，内容为高乃颖把房屋赠与李玉琴，李玉琴负责高乃颖夫妇的生养死葬。高乃颖在该承诺书上签字表示同意。承诺书出具后李玉琴即负责照顾高乃颖夫妇起居，后因双方在履行过程中发生矛盾而中止了该承诺书的履行。2012年2月6日，高乃颖与李玉琴签订房屋买卖合同一份，约定李玉琴以10000元的价格购买高乃颖所有的位于郑州市中原区中原西路76号院2号楼3单元12号的房屋。2012年2月8日，李玉琴办理了房屋过户登记手续，将上述房屋所有权登记在李玉琴名�。高乃颖于2013年1月14日向法院提起诉讼，法院审理后于2013年8月30日作出（2013）中民二初字第545号民事判决书，判决撤销高乃颖与李玉琴于2012年2月6日签订的房屋买卖合同。李玉琴对该判决不服提起上诉，郑州市中级人民法院于2014年2月14日作出（2013）郑民三终字第1247号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年2月26日，李玉琴与施国凤签订郑州市存量房买卖合同，约定施国凤以220000元的价格从李玉琴处购买郑州市中原区中原西路76号院2号楼3单元12号的房屋。同日，施国凤缴纳了房屋买卖产生的契税、营业税等税费。其中契税是按照税务部门评估价格225128元作为计税金额。2014年2月28日，施国凤办理房屋过户登记手续，将上述房屋登记在其名下。2014年2月26日，李玉琴与施国凤还签订一份租赁协议，协议约定施国凤将上述房屋租赁给李玉琴使用，租期一年，租金为6000元。另查明，李玉琴于2012年向施国凤借款50000元，约定还款期限为2014年12月31日，并约定以郑州市中原区中原西路76号院2号楼3单元12号的房屋作为抵押。诉讼中，施国风称其在向李玉琴借款时曾到诉争房屋中进行查看，但李玉琴与施国凤均陈述其在签订房屋买卖合同时未到买卖的房屋内进行查看，而是到相邻房屋内进行查看。高乃颖在郑州市中原区中原西路76号院2号楼3单元12号的房屋内居住至今。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。本案中，施国凤李玉琴基于与高乃颖之间的买卖合同从高乃颖处取得郑州市中原区中原西路76号院2号楼3单元12号的房屋的所有权。该买卖合同已被人民法院撤销，但因李玉琴与施国凤之间的房屋买卖合�，导致高乃颖不能重新取得该房屋的所有权，二施国凤之间的买卖合同损害了高乃颖的利益。本案争议的焦点是李玉琴施国凤之间的合同是否系恶意串通。对恶意串通的认定，应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意，并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容及合同履行情况，在此基础上加以综合认定。高乃颖向法院起诉要求撤销其与李玉琴之间的房屋买卖合同，一审法院支持了高乃颖的诉讼请求，二审法院也对该判决予以维持，在二审判决生效前，李玉琴却将该房屋出售，明显具有恶意。施国凤在向李玉琴借款时，因为诉争房屋作为抵押物，故到诉争房屋中进行过查看，但在房屋买卖时却是到相同户型的邻居家中查看，没有到诉争房屋内查看。在签订买卖合同的当天，施国凤又将诉争房屋租赁给李玉琴使用。从李玉琴施国凤订立房屋买卖合同及该合同的履行情况分析，施国凤的行为不能认定为善意。房屋买卖作为对个人甚至家庭影响重大的行为，施国凤在交易时不到其买卖的房屋中查看，而是到邻居家查看，其行为不符合正常的交易习惯。在没有对买卖的房屋进行查看的情况下，于买卖合同签订的同时又与李玉琴签订租赁合同从而不去实际占有、使用买卖的房屋，更是不符合常理。考虑到诉争房屋的面积、所在的地段，李玉琴施国凤签订的租赁合同约定的租金与合理的价格不符，施国凤支付的低于相关部门评估价的购房款，也不能认定为合理的价格。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，判决：李玉琴与施国凤于2014年2月26日签订的合同编号为2014104312号的郑州市存量房买卖合同无效。案件受理费100元，由李玉琴、施国凤共同负担。
上诉人施国凤上诉称：一、一审法院认定事实有误，上诉人并不存在恶意串通的主观故意。上诉人事先根本不知道被上诉人李玉琴与被上诉人高乃颖之间的真实关系以及纠纷，上诉人完全被被上诉人蒙蔽和欺骗。本案中，一审法院以上诉人与被上诉人李玉琴之间签订的房屋买卖合同因存在恶意串通损害了第三人高乃颖的利益而认定为无效合同，上诉人认为这对上诉人来说明显太不公平。上诉人是在政府制定的交易部门进行的正常交易根本不存在恶意串通行为。上诉人认为，关于一审法院认定上诉人出于恶意的依据，对上诉人来说是明显不公平的，第一、一审法院认定上诉人没有到买卖房屋中进行实地查看而存在恶意。对于这一认定，上诉人在向本案被上诉人李玉琴借款时，鉴于此房屋作为本次借款的抵押物，上诉人已经到该房屋中进行过实地查看。买卖该讼争房屋时，鉴于被上诉人李玉琴称家里较乱，有年迈的病人且上诉人购买此房也仅是作为投资而并非居住，另上诉人考虑到借款时实地查看过且该房户型年代已久，破损严重，就没有在去该房屋查看。
第二、一审法院认定签订房屋买卖合同当天，上诉人又与被上诉人李玉琴签订了房屋租赁协议，将诉争房屋租给被上诉人使用，这一行为存在房屋买卖的恶意串通。对于这一认定证据，上诉人在房屋买卖当天又与被上诉人李玉琴签订租赁协议是应被上诉人李玉琴的要求而为之。被上诉人李玉琴在签订房屋买卖合同后，声称家里情况较复杂，两个年迈老人常年有病且行动不便，希望暂时继续在该房屋中居住，上诉人出于同情心理加之购买的房屋本身就是作投资使用，故同意了被上诉人李玉琴的租赁请求。
第三、一审法院认定上诉人与被上诉人李玉琴签订的房屋租赁协议约定租金价格与合理价格不符，从而认定上诉人存在恶意。对于一审法院此一认定，上诉人认为房屋租赁价格并非只由房屋的面积大小及所在地段决定的。上诉人本身就是一个心底十分善良的人，加之被上诉人李玉琴向其讲述了卖房实属无奈（因确实没有金钱继续赡养此房中两个老人），出于同情被上诉人一家生活困难加之此房本身屋内设施陈旧及房屋年代较久，所以上诉人出于善意心理，同意按照每月500元的租金将此房屋继续由被上诉人李玉琴使用，以帮助被上诉人李玉琴一家度过暂时的困境。
第四、一审法院认定上诉人支付被上诉人李玉琴的房屋价款与合理价格不符，从而认定上诉人存在恶意。上诉人认为，此一房屋交易价格是按照市场交易价格形成的，一审法院认为上诉人支付的购房款低于相关部门评估的购房款，与合理价格不符，却没有按照法律规定指定相关评估部门对�讼争房屋进行估价，从而径直认定上诉人没有以合理价格购房而进一步据此认定上诉人是恶意购房，一审法院的此一做法是不能成立的。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，上诉人对所购买的诉争房屋符合善意取得的构成要件，应认定为善意取得。本案中，上诉人在不知所购房屋有权属争议的情况下，以合理价格购得本案争议房屋，且已经在郑州市房管局办理了相关过户登记手续，这一房屋买卖交易行为已经完成，上诉人已经完全拥有了本案争议房屋的所有权且上诉人在该诉争房屋的交易过程中并不存在过失行为。综上，一审法院根据上述依据即认为上诉人是恶意购买人是不能成立的，上诉人对于该房屋属于善意取得。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判为合同有效驳回原告的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人高乃颖答辩称：本合同存在恶意串通是无效的合同，上与李签订合同后办理了过户，但是房屋实际使用是高占有使用，高居住的房屋在秦岭路和中原路，双方的合同价格明显偏离市场价，上诉人在签订合同交付房款过户完长达一年久未去过高居住的房屋，明显存在恶意。在一审判决中上诉人和被上诉人在购买房屋前，李曾借或上诉人5万元钱，双方是认识的，恶意串通增加了砝码，恶意串通并非客观证据，一审法院推理正确，判决公证，请求二审维持原判。
被上诉人李玉琴答辩称：我和上诉人之间是认识的，借钱还不了，我们之间没有恶意串通。但我没有告诉她房产的纠纷。我确有一套破房子就卖给上诉人，高给我房子之前就不是这态度。我已经付出了十几万，高把家里的钥匙都换了。我骗了上诉人，但是不存在恶意串通，我伺候了高2�。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为：本案的争议焦点是李玉琴与施国凤签订的房屋买卖合同是否存在恶意串通。在高乃颖向法院起诉要求撤销其与李玉琴之间的房屋买卖合同中，一审法院支持了高乃颖的诉讼请求，二审法院也对该判决予以维持，在二审判决生效前，李玉琴却将该房屋出售给施国凤，明显具有恶意。施国凤陈述称，买卖房屋时没有到诉争房屋内查看是因为在向李玉琴借款时，诉争房屋作为抵押物，已经到诉争房屋中进行过查看，故而在签订买卖合同后仅是到相同户型的邻居家中查看。在签订买卖合同的当天，施国凤又将诉争房屋租赁给李玉琴使用。从李玉琴施国凤订立房屋买卖合同及该合同的履行情况分析，房屋买卖作为对个人甚至家庭影响重大的行为，施国凤在交易时不到其买卖的房屋中查看，而是到邻居�查看，其行为不符合正常的交易习惯。在没有对买卖的房屋进行查看的情况下，于买卖合同签订的同时又与李玉琴签订租赁合同从而不去实际占有、使用买卖的房屋，更是不符合常理，施国凤的行为不能认定为善意。考虑到诉争房屋的面积、所在的地段，李玉琴施国凤签订的租赁合同约定的租金与合理的价格不符，施国凤支付的低于相关部门评估价的购房款，也不能认定为合理的价格。故本院对施国凤的上诉理由及请求不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人施国凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 梅
审 判 员 苟 珊
代理审判员 邱 帅
二〇一五年七月十七日
书 记 员 徐若莹