山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1929号
上诉人（原审原告）徐茂义。
上诉人（原审原告）王桂兰。
二上诉人共同委托代理人夏洪政，山东首辰律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人耿方美，山东首辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）青岛凤城置业有限公司。
法定代表人陈玉兰，董事长。
委托代理人郭若愚，北京市华堂（济南）律师事务所律师。
上诉人徐茂义、王桂兰与上诉人青岛凤城置业有限公司（以下简称凤城公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服青岛市黄岛区人民法院（2011）黄民重字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐茂义、王桂兰共同的委托代理人夏洪政、耿方美，上诉人凤城公司的委托代理人郭若愚，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐茂义、王桂兰在原审中诉称，徐茂义、王桂兰与凤城公司于2009年9月21日签订了《青岛市商品房预售合同》，约定徐茂义、王桂兰购买凤城公司开发的位于青岛经济技术开发区珠江路106号（凤凰城小区）×座×单元×层×户房屋。合同签订后，徐茂义、王桂兰即按照约定支付了全额房款，凤城公司虽于2009年12月31日交房，但此时房屋并未具备合同约定的交付条件，视为未交付。直至2010年3月10日该房屋才具备交付条件。根据合同约定，凤城公司应支付逾期交房违约金，因协商未成，徐茂义、王桂兰无奈之下，请求依法判令凤城公司支付徐茂义、王桂兰逾期交房违约金12796.87元；本案诉讼费用由凤城公司承担。
凤城公司在原审中辩称，凤城公司已经按合同约定于2009年12月向徐茂义、王桂兰发出了《收房通知》，并为徐茂义、王桂兰办理了房屋交付手续。因此，凤城公司不应承担逾期交房的违约责任。
原审查明，2009年9月21日，徐茂义、王桂兰与凤城公司签订《青岛市商品房预售合同》。双方在合同中约定：徐茂义、王桂兰购买凤城公司开发的位于青岛经济技术开发区珠江路106号凤凰城×栋×单元×层×户房屋，房屋总价款暂定为618817.35元；凤城公司定于2009年12月31日前将房屋交付给徐茂义、王桂兰，交付条件为该商品房通过验收合格，同时徐茂义、王桂兰按合同约定已付清全部房款；凤城公司应在交付之日前10天书面通知徐茂义、王桂兰办理房屋交付手续，徐茂义、王桂兰应在收到通知之日起10天内同凤城公司进行房屋验收交接，房屋交付的标志为双方办理书面交接手续；如凤城公司未在约定期限内交付房屋，应当向徐茂义、王桂兰支付违约金，违约金按徐茂义、王桂兰已支付房款日万分之三计算，违约金自2010年1月1日起算至实际交付之日止。合同签订后，徐茂义、王桂兰按约定向凤城公司付清了房款618206.34元。2009年12月20日，凤城公司组织勘察、设计、施工、监理四家单位对涉案房屋进行了工程竣工联合验收，评定为合格等级；2010年3月12日，涉案工程通过竣工验收备案，竣工验收日期为2010年3月10日。
原审另查明，2009年12月22日，凤城公司向徐茂义、王桂兰寄送了交房通知，要求徐茂义、王桂兰接到通知后按合同约定的时间办理房屋交接手续。2010年1月3日，徐茂义、王桂兰徐茂义在楼宇交接验收表上签字，确认自2010年1月3日起，凤城公司将房屋交付给了徐茂义、王桂兰。
原审认为，徐茂义、王桂兰与凤城公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。徐茂义、王桂兰与凤城公司双方均应按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，徐茂义、王桂兰按照约定履行了付款义务，凤城公司亦应按约定及时将符合商品房交付条件的房屋交付徐茂义、王桂兰。由于合同中约定的房屋交付条件为该商品房通过验收合格，而凤城公司已于2009年12月20日组织勘察、设计、施工、监理四单位对涉案房屋联合验收合格，且该房屋已具备使用条件，因此，应认定涉案房屋在2009年12月31日前已具备交付条件。由于合同约定徐茂义、王桂兰应在收到通知之日起10内同凤城公司进行房屋验收交接，凤城公司于2009年12月22日向徐茂义、王桂兰发出交房通知后，徐茂义、王桂兰于2010年1月3日接收房屋并未超出10天。因此，凤城公司应当支付徐茂义、王桂兰3天的逾期交房违约金556.4元（618206.34元×3／10000×3天）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、凤城公司于判决生效后十日内一次性支付徐茂义、王桂兰逾期交房违约金556.4元。二、驳回徐茂义、王桂兰的其他诉讼请求。一审案件受理费120元，由徐茂义、王桂兰徐茂义、王桂兰负担70元，由凤城公司负担50元。
宣判后，双方均不服原审判决提起上诉。
徐茂义、王桂兰上诉称：一、原审认定凤城公司于2009年12月20日组织勘查、设计、施工、监理四家单位对涉案房屋进行了工程竣工联合验收完全错误。经上诉人调查了解，凤城公司根本没有在2009年12月20日组织以上四家单位验收，涉案工程实际验收时间为2010年3月10日，备案时间为2010年3月12日。正因如此，凤城公司在2010年1月3日交付房屋后又将该交付作废，其工作人员自称不具备交付条件。本案诉讼后，凤城公司要求勘查、设计、施工、监理四家单位为其后补一份假验收证明，该证明证据力远低于综合验收备案证，可见一审认定事实明显错误。二、原审据以判决凤城公司仅支付3天迟延履行金的依据错误。根据鲁高法（2011）297号《全省民事审判工作会议纪要》规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，但对验收合格的标准，司法实践认识不同，根据现行房地产法律、行政法规规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。一审以2009年12月20日凤城公司组织四单位进行所谓的验收，无论是否属实，都不具备房屋交付条件，应当以备案证的验收日期2010年3月10日作为符合条件的交付日期，并由凤城公司支付至该日止的逾期交房违约金。综上，请求撤销原审判决，依法改判凤城公司支付逾期交房违约金12796.87元；一二审案件诉讼费由凤城公司承担。
凤城公司针对徐茂义、王桂兰的上诉答辩称：本案所涉商品房在2009年12月31日前已具备合同约定的交付条件，因此一审判决就该事实的认定正确，请求二审驳回对方的上诉。
凤城公司上诉称：一审判决凤城公司承担逾期交房违约责任于法无据。商品房预售合同第11条约定，凤城公司定于2009年12月31日前将该房屋交付给购房人，除不可抗力外。第13条约定，该房屋符合本合同第10条约定的交付条件后，凤城公司应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付房屋的手续，购房人应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收。上述规定可见，上诉人的义务是：1、确保涉案房产在2009年12月31日前满足交付条件；2、在交付日前10天书面通知办理交付手续；3、在购房人前来办理交付手续时，配合进行验收交接，前两项上诉人均已履行，但第三项需双方共同完成，因对方迟延办理交接手续的不当行为导致双方未能于合同约定及交房通知指定的时间内完成房屋交接，却要由凤城公司承担逾期交房责任，对凤城公司明显不公。请求二审撤销原审判决，驳回对方的诉讼请求。
徐茂义、王桂兰针对凤城公司的上诉答辩称：答辩意见同我方上诉意见。
经审理查明，二审查明事实与原审查明一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是2009年12月31日前诉争房屋是否符合交房条件以及凤城公司是否存在逾期交房行为。
双方签订的商品房预售合同合法有效，双方合同中约定的交房条件为商品房通过验收合格。诉争房屋已由凤城公司于2009年12月20日组织通过验收合格，房屋具备使用条件，符合合同约定。其后进行报送备案工作，并于2010年3月通过了竣工验收备案，故，原审认定诉争房屋于2009年12月31日前已具备交付条件符合事实。凤城公司于2009年12月22日向徐茂义、王桂兰发出落款日期为2009年12月31日的入住通知书后，徐茂义、王桂兰于2010年1月3日收房，比合同约定交房日期延迟3日，凤城公司应当承担逾期3日交房的违约责任，原审判决符合合同约定及法律规定。综上，上诉人徐茂义、王桂兰与上诉人凤城公司的上诉主张均不成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计226元，由上诉人青岛凤城置业有限公司负担120元；由上诉人徐茂义、王桂兰负担106元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 王 繁