辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第63号
原告（反诉被告）：北方重工集团有限公司矿山机械分公司。
法定代表人：郑广智，系该公司总经理。
委托代理人：刘秀丽，女，1987年7月28日出生，该公司员工，汉族。
委托代理人：孟丹妮，辽宁开宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）：沈阳东旺矿山设备有限公司。
法定代表人：王世军，系该公司董事长。
委托代理人：王晓明，辽宁申胜律师事务所律师。
原告（反诉被告）北方重工集团有限公司矿山机械分公司与被告（反诉原告）沈阳东旺矿山设备有限公司返还原物纠纷一案，本院于2014年12月31日受理后，依法由本院审判员皮晓赛担任审判长，与人民陪审员王唤平、杨美慧组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北方重工集团有限公司矿山机械分公司的委托代理人孟丹妮，被告沈阳东旺矿山设备有限公司（反诉原告）的法定代表人王世军及委托代理人王晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北方重工集团有限公司矿山机械分公司诉称，2011年8月25日，原告与被告签订租用协议书一份，原告将位于高官台71巷21号的房屋（建筑面积1341平方米）、设备等租赁给被告，租赁期限三年，年租金30万元，自2011年10月1日至2014年10月1日止，因沈阳矿山机器厂辅机制造公司（下称“沈矿辅机公司”）欠被告752381.96元，故原告与被告签订租用协议时承认欠款以及抹账形式抵扣租金752381.96元。协议签订后，被告与沈矿辅机公司签订抹账协议抹账300000元，但未将此款项用于抵扣租金，且此后原被告双方未再以抹账形式抵扣租金。现协议已经到期，被告一直未支付租金，原告多次催要未果。协议到期前，原告在2014年9月30日通知被告房屋不再续签，并通知被告在2014年10月31日前搬离，但被告至今仍非法占用房屋和机械设备，其行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告立即停止侵害，立即返还非法占用的房屋；2、被告立即停止生产，立即返还非法占用机械设备；3、被告给付原告租金90万元及被告支付非法占用原告房屋期间的占用费（自2014年10月2日至实际履行之日，按年租金30万元计算）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告沈阳东旺矿山设备有限公司辩称，2011年10月至2013年10月两年的租金我们已经用抹账的方式给付了752381.96元。2013年到2014年租金，因为之前抹账还剩余14万余元，我们替原告交付了12万元的土地使用费，而且双方至今还有经济往来，我们认为我方不欠付租金。另外，2013年到2014年的租金，原告一直没找我们要过，根据延付或拒付租金有关时效的法律规定，我们认为该租金已经超过法定的诉讼时效。最后，从2014年10月2日之后的租金，因为合同的履行期限已经过了，我们认为不应该按照30万元的年租金计算，而是应该按照市场价格来酌情商定。
反诉原告沈阳东旺矿山设备有限公司诉称，反诉原告与反诉被告于2011年8月25日签订场地、厂房租用协议一份，协议约定被反诉人将高官台地区占地5000平米场地，1400平米厂房，吊车两台等租用给反诉人，租期三年，年租金30万元。协议履行期间，经反诉被告同意，反诉原告在该租用场地扩建了约1000平米厂房，同时另行办理了动力电等附属设施。2014年10月1日，协议到期，双方因前述厂房、设施的补偿问题未能达成一致，故反诉原告未搬离该场地，反诉被告向人民法院提起诉讼。鉴于双方未在租用协议中约定增加的设施在租赁到期后的归属问题，且反诉人搬离后，无论是使用还是动迁，反诉被告均将成为受益人，根据民事法律公平合理、等价有偿的基本原则，反诉被告应该对前述设施予以补偿。为此，针对反诉被告要求反诉原告搬离的诉讼请求提出反诉，请求依法判决：1、反诉被告给反诉原告安装动力电设施费用人民币10万元（按最终评估价格确定）；2、反诉被告给付反诉原告厂房扩建部分费用人民币30万元（按最终评估价格确定）；3、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告北方重工集团有限公司矿山机械分公司辩称，反诉原告要求反诉被告给付安装动力费用及厂房扩建费用没有事实和法律依据。因为反诉原告未经反诉被告同意，单方安装扩建，责任应由反诉原告自己承担。2011年8月25日租用合同中没有关于厂房扩建及动力设施安装的约定，根据合同法223条，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善，或增设他物的，出租人可要求承租人恢复原状或赔偿损失。因为国家对房屋的建设也规定了严格的程序和报批制度，反诉原告扩建的房屋属于违建，责任也应由其自己承担。
经审理查明，2011年8月25日，北方重工集团有限公司矿山机械分公司作为甲方，沈阳东旺矿山设备有限公司作为乙方，签订《北方重工矿山机械分公司高官台场地、厂房租用协议》。载明：“一、甲方将位于高官台场地、厂房，即占地面积约5000平方米，其中厂房面积1400平方米；厂内吊车10吨、5吨各一台，办公室取暖小型锅炉一台；2层办公楼面积约160平方米、收发室一间、约80平方米工人休息室4间租用给乙方。二、租用期为3年，自2011年10月1日至2014年10月1日。三、场地、厂房租金每年（人民币）叁拾万元。因甲方尚欠乙方加工费用（人民币）柒拾伍万贰仟叁佰捌拾壹元玖角陆分整。故甲方将前两年的场地、厂房租金抵扣欠乙方该加工费用，自租用第三年起，即：2013年10月1日的场地、厂房租金，乙方必须于租用合同年度的第一个月内付给甲方，延期不缴，甲方有权收回。四、租用说明：1、我公司收取的租金将以加工费或其他工业产品名称给租用方开局（具）增值税发票。2、水、电费用将由乙方自行办理上交给当地政府，我公司只负责联系介绍，乙方在此经营期间如出现关于环保，安全，公司异地经营及各种重大事故等问题都由承租者自行负责解决并承担一切责任。3、因厂房，吊车，锅炉等均是国有固定资产，租用期满如出现资产的损坏，乙方按其损害程度给予赔偿。乙方在租用期间，如厂房，场地及设备损坏均由乙方负责维修和维护。4、甲方与乙方签订叁年租用协议，协议的租用期满后甲方有权提高租用价格或重新竞标。5、乙方在场地租用期间，如出现因政府行为征用此块土地，乙方必须无条件搬出，租金等事宜双方协商解决。……”。上述协议签订后，北方重工集团有限公司矿山机械分公司依约将场地、厂房等交付沈阳东旺矿山设备有限公司使用。
2014年9月30日，北方重工集团有限公司矿山机械分公司向沈阳东旺矿山设备有限公司发出《限期搬离通知》，载明：“沈阳东旺矿山设备有限公司：根据北方重工集团有限公司矿山机械分公司（下称：北重矿机公司）与贵公司签订的《北方重工矿山机械分公司高官台场地、厂房租用协议》的相关条款第二条约定，租用期为三年的高官台场地、厂房（原东陵区高官台子71巷21号）将于2014年10月1日到期。鉴于北重矿机公司与土地所有者原沈阳市东陵区高官台地区农工商联合总公司的场地租用协议也已到期，并且北重矿机公司决定不再继续租用该块场地。因此，现将对你公司的具体办理要求通知如下：1、现要求你公司于即日起的一个月内（即2014年10月31日前），将你公司所属的设备、设施及相关物品搬离该场地，并在搬离前对该厂房及附属设施等资产予以保护。2、搬迁结束后（即10月31日），双方共同清点租赁设备和所属资产。3、若贵公司逾期仍未搬离该场地，北重矿机公司有权强制终止厂房及设施的使用，并保留依法维护自身合法权益，由此产生的经济损失将由贵公司自行承担。……”。
现因沈阳东旺矿山设备有限公司在租赁合同期满后并未搬离，一直占用诉争场地、厂房等，北方重工集团有限公司矿山机械分公司起诉来院。
上述事实，有双方当事人陈述、北方重工矿山机械分公司高官台场地、厂房租用协议、限期搬离通知等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告之间签订的《北方重工矿山机械分公司高官台场地、厂房租用协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。根据合同约定，被告租赁原告房屋的期限自2011年10月1日至2014年10月1日止，故被告应于合同期满后，将租用的场地、厂房、房屋及相关的设施设备交还原告。现被告在合同期满后，并无正当理由继续占用场地、厂房及设施设备，因此原告的相关诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。
鉴于被告于2014年10月1日之后又继续占用原告的场地、厂房、房屋，故被告应比照房屋租赁合同约定的年租金人民币30万元标准，自2014年10月2日起给付原告占有使用费。
关于原告要求被告给付租金人民币90万元的诉讼请求。因《北方重工矿山机械分公司高官台场地、厂房租用协议》中已明确了租金的交付方式及期限，故应按照该协议载明的内容认定租金交付的情况，即：前两年的租金由原告欠付被告的加工费用抵扣，第三年的租金被告另行交纳。也就是说，被告实际仅需向原告交纳第三年的租金。在被告提出诉讼时效抗辩的情况下，原告未提供证据证明其在诉讼时效一年期间内向被告主张过索要租金的权利，故被告提出的相关诉讼时效抗辩意见，本院予以采信。对原告的该项诉讼请求本院不予支持。
关于反诉原告提出的反诉请求。因反诉被告明确否认反诉原告系经其同意后扩建厂房及安装动力电设施，且反诉原告未提供证据证明其扩建厂房、安装动力电是经过反诉被告许可的，故在租赁期限已届满的情况下，反诉原告要求反诉被告给付其扩建厂房及安装动力电设施的费用，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告沈阳东旺矿山设备有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将位于沈阳市沈河区（原东陵区）高官台子71巷21号的场地、厂房、房屋腾空，与设施设备一并返还原告北方重工集团有限公司矿山机械分公司（具体面积、位置、设施设备内容以《北方重工矿山机械分公司高官台场地、厂房租用协议》约定为准）；
二、被告沈阳东旺矿山设备有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内给付原告北方重工集团有限公司矿山机械分公司占有使用费，按照每年人民币30万元标准计算，自2014年10月2日起给付至本判决确定的腾房之日止；
三、驳回原告北方重工集团有限公司矿山机械分公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告沈阳东旺矿山设备有限公司的反诉请求。
如被告沈阳东旺矿山设备有限公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币13800元，由被告沈阳东旺矿山设备有限公司负担；反诉案件受理费人民币7300元，由反诉原告沈阳东旺矿山设备有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 皮晓赛
人民陪审员 王唤平
人民陪审员 杨美慧
二〇一五年五月十二日
书 记 员 李 南
本案依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。