陕西省旬邑县人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0429民初407号原告：某有限公司住所地：陕西省西咸新区秦汉新城法定代表人：陆富存，男，系该公司总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：肖某某，男，汉族，系该公司法务经理，特别授权。被告：李某某，男，汉族。原告某有限公司诉被告李某某商铺买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某有限公司提出以下诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《认购协议》无效；要求被告立即搬离原告所有的位于旬邑县原底社区S306省道与原底鑫源小区分叉处的咸阳赐金商贸物流配送中心商铺东起2段至3段6号及东起3段7号至4段4号商铺，退还原告。被告李某某辩称：原告有意隐瞒没有售房许可证的事实，公开对外出售商铺，构成欺诈。如原告要求腾出商铺，不仅要退还给付的房款，还应支付赔偿金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告某有限公司提供的某有限公司营业执照复印件1份、《旬邑县发展和改革局关于某有限公司原底物流配送中心建设项目备案通知》复印件1份、旬邑县人民政府作出的《关于旬土出2015011号宗地国有土地使用权的批复》复印件1份、旬邑县住房和城乡建设局作出的《中华人民共和国建设项目选址意见书》复印件1份、《中华人民共和国国有土地使用证》及旬邑县国土资源局与原告赐金商贸有限公司签订的国有建设用地使用权出让合同复印件1份，原告某有限公司与被告李某某签订的《认购协议》复印件2份。被告李某某提供的其与原告某有限公司签订的《认购协议》复印件2份，对于以上证据，原、被告质证均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告李某某提供的其与蒙军科签订的抵押借款合同复印件2份，借条、抵押协议复印件各1份，银行汇款收据复印件2张，欲证明以房抵债的事实。原告质证认为该组证据与本案无关联性，借条上只有蒙军科签字，无公司印章，属于蒙军科个人与被告李某某之间的债务，抵押借款合同未公证，且无签订时间，银行汇款收据收款人是蒙军科非本案原告，故对该组证据不予认可。本院认为，该组证据与本案无关联性且不符合证据的形式性要件，不予认可。庭后，本院将原、被告所提交证据的复印件与原件进行核对，发现被告提交的《认购协议》复印件与原件有几处细小不一致，经本院听取了原、被告作出的合理解释后认为，不一致地方不影响协议的实质性内容，故本院对两份《认购协议》的效力予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、蒙军科与李某某经人介绍相识，因建设资金不足，2014年10月19日蒙军科向被告李某某借款50万元，向李某某书写借条一张。2014年11月4日蒙军科书写抵押协议一份，约定月息2.5万元，借期三个月，如到期不能按时还款，愿意用原底物流配送中心门面房作为抵押偿还。且蒙军科与李某某签订了抵押借款合同。2015年4月19日，原告某有限公司与被告李某某签订咸阳赐金物流中心商铺《认购协议》，约定李某某认购商铺号为东起2段到3段6号上下两层，商铺建筑面积1600平方米，总价款1920000元。2、2014年10月19日蒙军科向李某某借款100万元，向李某某书写借条一张。同日，蒙军科书写抵押协议一份，约定月息5万元，借期三个月，如到期不能按时还款，愿意用原底物流配送中心门面房作为抵押偿还。且蒙军科与李某某签订了抵押借款合同。2015年5月4日，原告某有限公司与被告李某某签订咸阳赐金物流中心商铺《认购协议》，约定李某某认购商铺号为东起3段7号到4段4号上下两层，商铺建筑面积800平方米，总价款960000元。3、原告某有限公司未向被告李某某办理商铺过户登记。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告是否具有房屋买卖资格；2、原、被告签订的商铺《认购协议》是否有效；3、被告是否向原告支付了商铺对价款；4、商铺有无交付，什么时间交付，以何种方式交付。围绕争议焦点1，本院认为，原告经有关政府部门依法审批，取得了合法的土地使用权，并依法在该土地上建造了商铺，自商铺建成这一事实行为成就时，原告就取得了商铺所有权。故原告具有处分该商铺的权利。但因该商铺未办理登记，原告处分该商铺不发生物权变动的效力。围绕争议焦点2，原、被告作为具有民事行为能力的民事主体，基于真实的意思表示，在平等自愿的基础上签订了2份《认购协议》，且该协议不违反法律的强制性规定，故本院认定原、被告签订的商铺《认购协议》是有效的。围绕争议焦点3，因借条、抵押协议、抵押借款合同上均为蒙军科的个人签名，无某有限公司印章。且抵押协议只有蒙军科一方签字，抵押借款合同也无签订时间，且合同中约定经公证后合同生效，而该合同也未进行公证。根据法律规定，商铺抵押权的设立以办理登记为生效要件，而本案中该商铺抵押也未办理抵押登记。综上，借条载明的借款均系蒙军科个人与被告李某某之间的债权债务，与本案无关，抵押协议、抵押借款合同未生效，商铺抵押权也未设立。因此，可以认定，被告李某某主张的以房抵债的事实不予成立，被告李某某未向原告赐金商贸有限公司支付合理的商铺对价款。围绕争议焦点4，原告诉称被告李某某是非法撬门而入的，其并未向李某某交付商铺。被告李某某辩称原告已向其交付了商铺，是中间人李宝建向他交付的商铺钥匙。原、被告对于其主张的事实均未提出证据予以佐证，故本院认定商铺未完成交付，被告李某某占用原告商铺的行为构成侵权。综上所述，原告因事实行为取得商铺的所有权，因未办理登记，故处分该商铺，不发生物权效力，但商铺《认购协议》的效力不因此受影响，故原告主张协议无效的诉讼请求本院不予支持。根据原、被告双方提交的证据无法证明原告已向被告交付了商铺，也无法证明被告向原告支付了合理的商铺对价款，被告在原告未向其交付商铺的情况下，非法占用原告商铺的行为构成侵权，故原告作为商铺的所有权人，可对被告主张返还商铺，即要求被告李某某搬离商铺。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告某有限公司与被告李某某签订的两份咸阳赐金物流中心商铺《认购协议》有效；二、被告李某某应于本判决生效后十日内搬离原告某有限公司所有的位于旬邑县原底社区S306省道与原底鑫源小区分叉处的咸阳赐金商贸物流配送中心商铺东起2段至3段6号及东起3段7号至4段4号上下两层，退还原告商铺；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5600元，由被告李某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  师爱民人民陪审员  秦 鹏人民陪审员  张永民二〇一八年六月五日书 记 员  马少倩附法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除商铺等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。《中华人民共和国侵权责任法》。第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的的当事人承担不利的后果。