四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）彭州民初字第2941号
原告阳大靖，男，1964年1月25日出生，身份证号码：，汉族，居民，住四川省彭州市。
委托代理人刘亮，四川舟达律师事务所律师。
原告潘丽，女，1968年8月20日出生，身份证号码：，汉族，居民，住四川省彭州市。
委托代理人刘亮，四川舟达律师事务所律师。
被告四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司，住所地：广汉市。
法定代表人李调友，职务：总经理。
委托代理人沈荣，男，1973年10月12日出生，身份证号码：，汉族，公司员工，住四川省广汉市。
委托代理人李爽，男，1986年2月17日出生，身份证号码：，汉族，公司员工，住四川省广汉市。
原告阳大靖、潘丽诉被告四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理，依法由代理审判员王丽适用简易程序于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告阳大靖、潘丽的委托代理人刘亮，被告四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司的委托代理人沈荣、李爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳大靖、潘丽诉称，2011年10月12日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发的位于彭州市某小区某号住房一套，合同签订后，原告向被告支付了全部购房款345100元（其中138000元通过原告阳大靖公积金贷款支付），被告因自身原因无法于合同约定的2012年12月31日前向原告交付该房屋，直至2013年3月，被告仍无法交房，逾期交房超过60日，根据合同约定，原告要求退房，并与被告签订《退房协议》，协议约定原告协助被告办理完成注销备案后，被告于2014年2月28日前向原告退还购房款345100元及向原告支付购房款总额1%的违约金。在原告协助被告完成注销备案后，被告未按协议约定向原告返还购房款，直至2014年4月30日被告向原告退还了50000元，尚欠原告295100元未退还。2014年4月30日，原、被告双方达成了《还款协议》，约定2014年5月1日前的资金利息从2014年1月1日起计算，月息0.8分；2014年5月1日后的利息按照月息3%计算，并约定被告若不还款应承担全部应付款20%的违约金。还款协议达成后，被告向原告支付了10000元，至今尚欠原告285100元的本金，故原告请求法院判令被告立即向原告返还购房款285100元，并支付利息67612元、违约金69020元。
被告四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司辩称，双方签订退房协议是事实，被告已退还60000元给原告，因被告无法退还余下房款，原、被告双方协商，由原告妹妹阳小秋购买该房屋，用原告的房款抵阳小秋应支付给被告的房款，原告只需将被告已退还的60000元交给被告，被告便为阳小秋办理房屋备案并过户登记。
原告阳大靖、潘丽为证明其诉讼主张向法庭举证如下：
1、原告的身份证复印件、被告的工商登记信息，证明原、被告的主体适格；
2、商品房买卖合同一份，证明原、被告于2011年10月12日签订了商品房买卖合同，合同约定房屋价款为345100元，交房时间为2012年12月31日前，并对付款方式等进行了约定；
3、退房协议一份，证明因被告逾期交房超过一年，原、被告双方达成退房协议，协议约定被告于2014年2月28日前向原告退还345100元，并支付原告房款1%的违约金；
4、还款协议复印件一份，证明截止2014年4月30日，被告仅向原告退还了50000元的购房款，并且双方约定自2014年1月1日起至2014年5月1日止所欠购房款利息按照月息0.8%计算，自2014年5月1日起至房款退还完止的利息按照月息3%计算；同时约定欠款本息应在2014年5月30日前付清，若被告逾期还应按总房款的20%向原告支付违约金；
5、个人借款凭证、收据各一份、银行卡POS凭证三份，证明原告向被告支付购房款207100元，通过向住房公积金贷款向被告支付138000元，共向被告支付了345100元的购房款；
6、个人住房公积金合同、房地产抵押注销登记申请书、注销合同备案按揭信息申请、还款证明各一份，证明原告已通过中国农业银行彭州支行还清贷款138000元，该手续已提交房管局备案，该房屋已网迁到被告名下。
被告四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司为证明其主张向法庭举证如下：
1、商品房买卖合同一份，证明原、被告经协商，一致同意将该房屋卖给原告的妹妹阳小秋，用原告的房款抵偿阳小秋的房款的事实；
2、还款协议书原件两份，证明原、被告经协商一致同意用原告的房款抵偿阳小秋的房款后，原告将还款协议退还给被告的事实。
经质证，被告四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司对原告提交的证据1、2、3、5、6均无异议；对原告提交的证据4有异议，该证据为复印件，原、被告经协商，一致同意将该房屋卖给原告的妹妹阳小秋，用原告的房款抵偿阳小秋的房款后，原告将还款协议退还给被告，该协议已作废。
原告对被告提交的证据1，原告认为该证据与本案无关，是被告与第三方签订的合同，不能证明被告的证明目的；对被告提交的证据2的真实性无异议，原告从始至终没有还款协议的原件，该证据不能证明被告的证明目的。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：本院对双方当事人没有争议的证据，因具有证据的客观性、关联性、合法性及证明力，本院予以采纳。
对有争议的原告提交的证据4，该证据虽为复印件，但结合被告提交的证据2原件，能够证明原告的证明目的；对有争议的被告提交的证据1，该证据只能证明被告与阳小秋签订了购房合同，不能证明其证明目的；对有争议的被告提交的证据2，该证据没有其他佐证，不能证明被告的证明目的。
本院根据上述有效证据和当事人相一致的陈述，认定以下事实：
2011年10月12日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发的位于彭州市某小区某号住房一套，合同签订后，原告向被告支付了全部购房款345100元（其中138000元通过原告阳大靖公积金贷款支付），被告因自身原因无法于合同约定的2012年12月31日前向原告交付该房屋，直至2013年3月，被告仍无法交房，逾期交房超过60日，根据合同约定，原告要求退房，并与被告签订《退房协议》，协议约定原告协助被告办理完成注销备案后，被告于2014年2月28日前向原告退还购房款345100元及向原告支付购房款总额1%的违约金。在原告协助被告完成注销备案后，被告未按协议约定向原告返还购房款，直至2014年4月30日被告向原告退还了50000元，尚欠原告295100元未退还。2014年4月30日，原、被告双方达成了《还款协议》，约定2014年5月1日前的资金利息从2014年1月1日起计算，月息0.8分；2014年5月1日后的利息按照月息3%计算，并约定被告若不还款应承担全部应付款20%的违约金。还款协议达成后，被告向原告支付了10000元，至今尚欠原告285100元的购房本金。
本院认为，原、被告签订商品房买卖合同后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，因被告逾期交房，双方达成退房协议，原告已按照协议约定协助被告完成该合同的注销备案，被告应退还原告所有的购房款，对原告主张被告退还原告购房款285100元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；双方签订的还款协议对逾期未还款的利息和违约金进行了重复计算，超过原告的实际资金占用损失和法律规定的范围，对原告主张的利息认定为自2014年1月1日起以购房款345100元为基数按照月息0.8%计算至2014年4月30日止，自2014年5月1日起以购房款285100元为基数按照中国银行同期贷款利率的四倍计算至法院判决履行之日止，对原告主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内退还原告阳大靖、潘丽购房款285100元，并支付原告利息（自2014年1月1日起以购房款345100元为基数按照月息0.8%计算至2014年4月30日止，自2014年5月1日起以购房款285100元为基数按照中国银行同期贷款利率的四倍计算至法院判决履行之日止）。
案件受理费3813元，由被告四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司承担。（该款已由原告垫付，在被告退还原告购房款时一并支付给原告）
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王丽
二〇一四年十二月九日
书 记 员 谢爽