吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
2014年长民一终字第00252号
上诉人（原审被告）：农安县兴旺房地产开发有限公司德惠分公司。住所：吉林省农安镇酿造厂墙外。
法定代表人：张磊，经理。
被上诉人（原审原告）：孔繁珍，女，1920年8月10日生，汉族，住吉林省农安县。
委托代理人：车军，吉林铸诚律师事务所律师。
原审被告：吉林省泓顺房屋拆迁有限公司。住所：吉林省农安镇。
法定代表人：贾艳松，经理。
上诉人农安县兴旺房地产开发有限公司德惠分公司（以下简称兴旺公司）因房屋拆迁补偿协议纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2014）吉农民初字第3145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兴旺公司的法定代表人张磊、被上诉人孔繁珍的委托代理人车军到庭参加诉讼，原审被告吉林省泓顺房屋拆迁有限公司（以下简称泓顺公司）经本院依法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
原审原告孔繁珍在原审时诉称：2012年6月21日，原告同二被告签订房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书，约定二被告拆迁原告所有的房屋，并用府东西苑八栋四个车库（面积均为17.21平方米）置换给原告抵顶补偿款。协议约定：乙方（原告）负责国家规定的建筑误差内多退少补金额，超出面积乙方不交纳，低于误差面积甲方（二被告）按出售价支付给乙方；还约定所回迁4套车库按住宅给安装上、下水，有线，网线接口，按4套车库分别办理产权，契税由甲方负责。按照协议约定，被告应当在2012年12月31日将置换的房屋交付给原告，但是直到2013年12月才交工，交接时，被告置换的房屋实际面积均为21.95平方米，原告按照合同约定和法律规定只承担超过面积3%以内的面积即0.5163平方米的差价，但是二被告却要求原告每个车库补交实际超出面积4.74平方米的差价，经多次协商没有达成协议，被告拒绝将房屋交付给原告，故诉讼来院：1、要求确认原告与二被告签订的房屋拆迁补偿协议合法有效，并协助办理4个车库共计68.84平方米的房屋产权过户手续。2、要求被告承担办理产权证所需的契税17382元。3、要求被告给付逾期交付过渡房屋补助费每月300元，自2013年1月1日起至实际交付日止。
原审被告兴旺公司在原审时辩称：原告与被告在2012年6月21日签订了拆迁补偿安置协议产权调换协议书，协商如果实际建设面积大于或小于约定的17.21平方米，甲乙双方按实际售楼价，多退少补，双方在拆迁合同第四条第5款后写了乙方负责国家规定的建筑面积误差内多退少补金额，超出面积乙方不交纳，低于误差面积甲方按出售价支付给乙方。工程完工后，甲方将房屋交付给乙方使用时，每套房屋实际21.95平方米，每套超出4.74平方米，乙方拒绝合同规定的按照售楼价多退少补的原则给付超出面积的金额，被告认为：1、协议是有效的，甲方协助乙方办理过户手续是甲方的义务。2、应当按照国家税法的有关规定各自承担税收义务。3、动迁房屋租金费用按双方协议每月150元执行。4、协议中提出“超出面积不交纳，低于误差面积甲方按出售价格支付给乙方”，原告应按协议约定，交纳超出部分金额。
原审被告泓顺公司在原审时的答辩意见与被告兴旺公司一致。
原审法院经审理查明，2012年6月21日，原告同二被告签订房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书，约定二被告拆迁原告所有的房屋，并用府东西苑八栋四个车库（8栋13-14，A-B、14-15，A-B、13-14，B-C、14-15，B-C，面积均为17.21平方米）置换给原告抵顶补偿款。协议第四条5款约定：乙方（原告）负责国家规定的建筑误差内多退少补金额，超出面积乙方不交纳，低于误差面积甲方（二被告）按出售价支付给乙方；第十二条还约定所回迁4套车库按住宅给安装上、下水，有线，网线接口，按4套车库分别办理产权，契税由甲方（被告）负责。第五条二款约定，被告兴旺公司应当在2012年12月31日将置换的房屋交付给原告。但是未能按期交付。到2013年12月交接时，被告兴旺公司置换的房屋实际面积均为21.95平方米，原告同意按照合同约定和法律规定只承担超过面积3%以内的面积即0.5163平方米的差价，但是被告兴旺公司要求原告每个车库补交实际超出面积4.74平方米的差价，经多次协商没有达成协议，被告兴旺公司拒绝将车库交付给原告，故原告诉讼来院。
原审法院认为：1、原告与被告兴旺公司签订的房屋拆迁补偿安置协议是双方的真实意思表示，双方均认可，合法有效，原告请求确认该协议合法有效的诉讼请求，应予支持；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：…（二）面积误差绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；…”原告与二被告签订拆迁补偿协议，双方约定以四套面积均为17.21平方米的车库置换原告的自有产权的房屋，系双方真实意思表示，合法有效，依法予以确认。双方约定以四套面积均为17.21平方米的车库置换原告的自有产权的房屋，车库建成后的每套实际面积为21.95平方米，每套超出面积为4.74平方米，超出原约定面积27.54%（4.74÷17.21），按上述规定，原告应补交面积误差3%部分房款，即2.0652平方米（17.21×3%×4），按双方认可的交易价格5000元，为10326元。超出部分面积应归原告所有，房价款由出卖人承担。被告以原告拒绝按实际面积交付楼款而不履行合同的抗辩理由不能成立；3、原、被告约定甲方负责给乙方办理房屋所有权证，费用由甲方承担，被告应按此约定履行合同义务，为原告办理房屋所有权证，并承担该项费用；4、被告兴旺公司没有按双方约定的时间2012年12月31日交付车库，属于违约行为，应自2013年1月1日向原告支付过渡房临时安置补助费；原告要求按每月150元双倍的标准300元，是依据双方签订的协议第七条，应予支持；5、合同签订后，实际履行义务人是兴旺公司，而被告泓顺公司是委托拆迁单位，故被告泓顺公司不承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定之规定，判决如下：一、原告孔繁珍与被告农安县兴旺房地产开发有限公司德惠分公司、被告吉林省泓顺房屋拆迁有限公司的房屋拆迁补偿协议有效。二、被告农安县兴旺房地产开发有限公司德惠分公司于判决生效后立即协助原告孔繁珍办理8栋13-14，A-B、14-15，A-B、13-14，B-C、14-15，B-C，四套车库的产权证。办理产权证的契税由被告农安县兴旺房地产开发有限公司德惠分公司承担。三、被告给付原告临时安置补助费每月300元（自2013年1月1日起至判决生效时止）。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2420元由被告农安县兴旺房地产开发有限公司德惠分公司负担。
宣判后，兴旺公司不服，向本院提起上诉，上诉请求为：撤销原审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由为：1、原审判决认定事实不清，证据不足。首先，房屋拆迁安置补偿协议约定的“超出面积，乙方不交纳”是指被上诉人不交纳物业费用，而不是房屋回迁面积差价款。上诉人认为被上诉人歪曲了本协议的真实性，有失公平，协议约定“按国家规定的建筑误差内多退少补金额”体现了协议的合理性和公平公正的原则，关键在后面提出“超出面积乙方不交纳，低于误差面积甲方按出售价格支付给乙方”，双方就这一条款发生争议，按被上诉人的理解是被上诉人买东西多余部分不给上诉人钱，少了上诉人应该按市场价格找给被上诉人钱，有失公平。其次，原审判决不能履行。按照农安县的地方性法规及政策规定，车库是不能办理房屋产权证的，上诉人与被上诉人在安置补偿协议中约定的为车库办产权证及交纳办证契税的条款是无效的。再次，车库的实际面积并未经房屋交易所最终测绘，未验收使用，因此，依法不能交给被上诉人使用。2、本案适用法律错误。判决内容应该是合同约定的内容，而不是法律规定的内容，且应该优先适用合同约定，原审判决中依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》属适用法律错误。
被上诉人孔繁珍二审辩称：1、原审判决认定事实清楚，证据充分。合同条款约定明确，关于对回迁房屋和回迁车库面积问题约定的是按照房屋面积3%，超出3%面积应适用商品房销售管理条例和最高院关于商品房买卖有关规定。被上诉人是根据上述法律规定在合同条款中设定的此条，上诉人提出超出3%面积不缴纳是指不缴纳物业费的观点是不成立的。协议约定房屋差价结算和拆迁过渡方式和产权调换根本没有设定物业管理问题，因此上诉人把此条款认定为物业费是不成立的。本案对房屋超出面积和不足面积的约定是明确和清楚的。2、对于车库按照地方法规不能办理产权的观点，上诉人无法律依据，按照法律规定住宅房屋或者商品房是包含车库的，应当有产权证明。3、上诉人主张本案适用法律错误，被上诉人认为原审法院判决适用法律正确，原审判决依据上诉人和被上诉人签订的产权调换协议书，双方在协议中约定了双方权利义务，原审判决依据合同约定的条款和相关法律规定，因此适用法律正确。请求法院维持原判。
原审被告泓顺公司二审未出庭亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：1、上诉人与被上诉人签订的《产权调换协议书》系双方真实意思表示，合法有效。协议书第四条对于差额结算有明确约定，从此条语义及上下条文可以看出，此条款是对车库面积差价款的约定，上诉人主张此条款是对物业费的约定没有事实依据，被上诉人亦不予认可，故本院对其该主张不予支持；协议书第四条约定“乙方（被上诉人）负责国家规定的建筑误差内多退少补金额，超出面积乙方不交纳，低于误差面积甲方（被上诉人）按出售价支付给乙方”，即被上诉人作为被拆迁人，对其实际回迁安置车库的面积与合同约定的车库面积不符的价款应依国家标准多退少补，而《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“面积误差绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”，现被上诉人主张只承担超过面积3%以内的面积的差价符合双方合同约定及法律规定，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算差价款的方法正确。2、争议车库的面积虽未经过产权部门进行测绘，但21.95这一面积是由上诉人进行测绘后告知被上诉人，并得到被上诉人认可的，一审法院按照此面积计算差价款并无不当，双方如有证据证明涉案车库实际面积与此面积不一致，可另行主张权利。3、上诉人主张争议车库无法办理产权手续，上诉人与被上诉人在安置补偿协议中约定的为车库办产权证及交纳办证契税的条款是无效的，因上诉人未能提供证据证明其主张，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2420元，由上诉人农安县兴旺房地产开发有限公司德惠分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 吴东旭
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 梁 芳