上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3222号
原告严秀兰。
被告朱平。
委托代理人顾建平，上海顾建平律师事务所律师。
被告钱春妹。
被告戚益忠。
原告严秀兰与被告朱平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月19日立案受理后，依法适用简易程序于2014年10月24日公开开庭进行了审理。后原告向本院申请追加钱春妹、戚益忠为本案被告参加诉讼，本院予以准许。本院于2014年12月15日再次公开开庭进行了审理。原告严秀兰、被告朱平的委托代理人顾建平参加了两次庭审，被告朱平到庭参加了第一次庭审，被告钱春妹、戚益忠到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告严秀兰诉称：2014年5月1日，原告与被告朱平在上海天鸣房地产经纪事务所（以下简称“天鸣房产事务所”）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告向被告朱平购买位于上海市松江区方塔东三村XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”），签约当天房屋居住人钱春妹也到场签字表示愿意出售该房屋。上述协议约定，原告支付给被告朱平三万元作为购房定金，双方任何一方不履行协议内容则按违约论。原告支付定金后多次与被告沟通协商，要求被告履行合同，共同至房屋交易中心办理产权过户手续，但被告至今未能配合，并表示不能办理相关手续。此外，原告与被告朱平曾于2014年6月2日签订协议，约定2014年6月30日之前归还定金及违约金，居住人钱春妹、担保人戚益忠均到场签字，但三人至今均无还款行为。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除房地产买卖居间协议；2、被告朱平、钱春妹、戚益忠共同返还购房定金与违约金6万元。
被告朱平辩称：不同意解除合同，要求继续履行，将系争房屋过户给原告；现在系争房屋内有钱春妹在居住，没有说搬离的时间，签订协议的时候钱春妹是同意配合卖房的，现在被告也无法让钱春妹搬离；关于房屋被司法查封的情况，签订合同时都是告知中介和原告的，原告当时是知情并认可的。
被告钱春妹辩称：同意解除合同，同意返还定金加违约金5万元，但现在无力偿还，2015年2月15日之前可以付清，不需要朱平返还，由钱春妹和戚益忠想办法还就可以了。
被告戚益忠辩称：同意被告钱春妹的辩称意见，戚益忠与钱春妹的关系双方自行解决。
经审理查明：被告朱平是系争房屋的登记权利人，被告钱春妹是系争房屋的实际使用人。
2014年5月1日，被告朱平与钱春妹作为出售方（甲方）、原告严秀兰作为购买方（乙方）、天鸣房产事务所作为居间方（丙方），三方签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定原告向被告朱平与钱春妹购买系争房屋，房屋抵押情况选择为“有”；购买总价款950，000元，在甲、乙双方签署本协议后当日，甲方同意并授权丙方代甲方收取并保管定金3万元；房款支付方式：1、第一次签订买卖合同当日，乙方支付甲方28万元（含已付定金3万元），于2014年6月5日之前，用于银行还款，2、过户当天乙方支付甲方62万元，3、余额5万元在甲方迁出户口后全部结清；在二手买卖交易过程中所产生的税及费用由甲、乙双方按国家收费标准各自承担；甲方同意在甲、乙双方签订本协议后30日内迁出该房屋的户口（若有）；该买卖居间协议中没有约定签订《上海市房地产买卖合同》的时间，但双方约定甲方于上述乙方所提的购买条件及各项条款同意签字确认后，有反悔不卖或不按时间前来签订房地产买卖合同等其他行为致使甲、乙双方无法达成交易，则甲方应返还定金同时向乙方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额）。此外，该买卖居间协议还载明：1、今收到产证原件1份，2、甲方可以在6月1日之前还清3万元，该房从（重）新在（再）买，协议双方不作违约处理，3、如甲方在期限内不还该房定金3万元，则该覆（履）行该合同，4、乙方购房名字在（再）待定。买卖居间协议还对其他相关事宜进行了约定。
2014年5月1日，被告朱平收取了原告交付的定金3万元，与此同时，被告朱平与钱春妹向原告出具了收据一份。
2014年6月2日，原告与被告钱春妹、戚益忠在中介处达成协议，约定钱春妹在2014年6月2日归还定金3万元就不付违约金，如果钱春妹到2014年6月15日之前不还就加付2万元违约金，共计还5万元。另，在该协议落款处的下方又载明：甲、乙双方一致协商到2014年6月30日之前还清定金及违约金5万元。被告钱春妹和戚益忠作为担保人在该协议上签字。此后，被告朱平作为承诺人在该协议上签字。
另查明，系争房屋于2004年1月31日被核准登记被告朱平名下，同日，系争房屋上设定了抵押债权，抵押权人为上海银行周家渡支行，债权数额为180，000元。2011年12月20日，系争房屋被浦东新区法院以（2011）浦执恢复字第923号案件轮候查封，预计结束日期为2013年12月20日；2013年10月24日，系争房屋被浦东新区法院以（2007）浦执字第2101号案件轮候查封，预计结束日期为2015年10月23日。
庭审中，原告申请了中介公司的工作人员吕宝明出庭作证，证人陈述原告是证人的客户，被告朱平证人本来就认识，房屋买卖是证人经手的；朱平曾经向证人借钱，证人问什么时候还，朱平说钱春妹欠他的钱，但还不出，证人说可帮朱平找个客户，如果朱平到期借款能还，房屋就不卖了，如果不能还款，那就把房屋卖掉，所以有了本次交易；签字的时候钱春妹、被告、原告都来的，合同上手写做了特殊约定，后来钱还不出，双方谈过几次，也写过承诺书，但钱一直没还掉，钱春妹不肯卖，钱也还不出，后来也没商量过怎么过户；朱平和钱春妹有纠纷，系争房屋被法院查封，原、被告的合同也拉不出，据证人了解被告是愿意过户给原告的；因为2014年6月1日没有还清钱，所以2014年6月2日签订了补充协议，当时各方都同意这个方案；签订买卖居间协议时，朱平说银行钱没还掉，被银行起诉了，等于是说房屋被查封的，证人告诉原告的，签居间协议的时候，房屋被法院查封是清楚的。
庭审中，被告朱平表示其2014年9月25日收到了本院的诉状副本。被告朱平坚持要求按照买卖居间协议履行并过户，即原告先把购房款给朱平，朱平去还银行钱，银行会把抵押和司法限制取消掉，房屋就可以交易了。但原告则表示不同意该方案，且根据居间协议约定，原、被告重新商定并签订正式的买卖合同后，原告才应当支付28万元首付款，但房屋被查封后网上拉不出合同，且被告钱春妹也不同意继续履行合同。被告钱春妹和戚益忠不同意继续履行合同。
以上事实，有上海市房地产权证、房地产买卖居间协议、收据、上海市房地产登记簿、协议、证人证言以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告严秀兰与被告朱平、钱春妹于2014年5月1日签订的《房地产买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，当事人均应按约履行。其次，当事人协商一致可以解除合同。本案中，被告朱平、钱春妹在无法按约还清原告3万元定金时，与原告于2014年6月2日进行了协商，对如何归还3万元定金以及逾期不还的违约责任进行了约定，视为双方在该时点已就合同关系解除及其后果处理达成了一致意见，故对于原告主张的解除合同的诉请，本院予以支持。再次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告在庭审中提交了其与三被告的协议原件一份，三被告对此并无异议，而原告申请的证人也表示，当时各方都同意该方案，故当事人应当以该协议作为处理合同解除后果的依据。根据该协议，当时各方同意由被告钱春妹归还原告定金以及违约金，并约定了相应的数额，而被告戚益忠作为担保人签字，庭审中其也表示愿意共同归还定金以及违约金5万元，故应当由被告钱春妹返还原告严秀兰购房定金3万元并支付违约金2万元，被告戚益忠对于上述款项的返还及支付承担连带责任。诉讼中，原告主张三被告共同返还其购房定金及违约金6万元，与此前约定不符，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，判决如下：
一、原告严秀兰与被告朱平、钱春妹于2014年5月1日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系于2014年6月2日解除；
二、被告钱春妹于本判决生效之日起十日内返还原告严秀兰购房定金30，000元；
三、被告钱春妹于本判决生效之日起十日内支付原告严秀兰违约金20，000元；
四、被告戚益忠对于被告钱春妹上述第二、三项付款义务承担连带责任；
五、驳回原告严秀兰的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，380元，减半收取690元，由原告严秀兰负担125元（已付），被告钱春妹、戚益忠负担565元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪飞
二〇一五年二月十一日
书 记 员 李俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。