广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终18630号
上诉人（原审被告）：广州宝贝城股份有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：黎军锦，职务：董事长。
委托代理人：王琪，广东合邦律师事务所律师。
委托代理人：姚春鸿，广东合邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐耀和，住广州市荔湾区。
上诉人广州宝贝城股份有限公司（以下简称宝贝城公司）因与被上诉人徐耀和租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初4327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宝贝城公司上诉请求：一、维持一审判决第一、五项，撤销第二、三项，改判第四项为自判决发生法律效力起10日内，我司一次性向徐耀和支付2000年1月1日—8月31日的租金，按每月4300元支付；二、本案一、二审诉讼费用由徐耀和承担。事实与理由：涉案商铺早在2016年1月1日空置，我方曾告知徐耀和收回涉案商铺，一审开庭时我方已明确表示，2016年8月31日解除合同同时交还商铺给徐耀和。涉案商铺的使用费应当按照目前市场的行情，即实际出租每平方45元的价格计算。我司因对市场的预测不准确，导致在2011年与徐耀和签订合同时，将租金的金额一路攀升，而真实的市场确因电商的崛起而逐渐被冷落，许多实体商铺被迫停业、关闭。我司正是在商铺租金亏损的情况下，贴钱支付徐耀和的高额租金，我司目前己无力支付租金，故此在一审审理时我司提出将自2016年1月1日就已经空置的涉案商铺交还给徐耀和，同时由徐耀和先出资完成恢复商铺原状的工作，而一审法院仍然将此项工作判由我司承担，否则承担高额的商铺使用费，如此判决加重了我司的经济负担，不利于问题的解决。一审法院在事实不清、证据不足的情况下作出的判决，损害了我司合法权益，特提出上诉，请二审法院支持我司的上诉请求。
徐耀和二审答辩如下：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，宝贝城公司的请求没有事实和法律依据，法院应当依法驳回其全部上诉请求。根据案涉《租赁合同》第六条（二）第5点明确约定，商场整体经营期满或合同解除，乙方必须按时将承租商铺的地面四角或六角定位（即原面积）及立面框架按原状恢复，并在适宜使用的清洁、良好状况下交还甲方，宝贝城公司应当按照合同约定履行其义务，遵守合约精神，将案涉商铺恢复原状并腾空还给我方，而不是以经济状况不佳为籍口，意图将其应当承担的责任转移到我方身上。虽然双方当事人确认己于2016年8月31日解除案涉合同，但是由于宝贝城公司一直没有腾空归还商铺给我方，导致我方无法再将案涉商铺出租，收取租金，给我方造成损失。而且，租金是案涉合同的重要组成部分，是经过双方仔细磋商并确认的，宝贝城公司提出的市场行情价没有事实依据，恳请贵院应当依法予以驳回，尽快判决，维护我方的合法权益。另外补充：宝贝城公司陈述的都不是事实，其在2016年1月已经不交租了20多天，我一直打电话给对方，但是其一直没有接听。对方不交租，也不履行合同的相关的权利义务。合同是双方真实意思表示，租金的多少应该按照合同约定而不是按照市场价25元平方米，如果是按照25元每平方米标准的话，请对方举证证明。一审法院开完庭后，我方一直找宝贝城公司询问是否可以还原�但是其一直没有还原。经营风险是承租者承受的，而不是业主，不能将经营风险转移的业主身上。
徐耀和向一审法院起诉请求：1.解除我方与宝贝城公司签订的《租赁合同》；2.宝贝城公司将广州市荔湾区某商铺交还给我方，并恢复该铺的间隔和铺前的通道（拆除安装在该通道上的柜台），使该铺恢复消防通道及经营功能；3.宝贝城公司清缴从2016年1月1日至交还商铺之日的租金，并按所欠租金每日1%计付滞纳金（以当月租金为标准，每月为一期，自当月21日起计至实际缴清之日止）；4.宝贝城公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：广州市荔湾区某铺是徐耀和所有的房产，该商铺建筑面积45.08平方米。2011年12月30日，徐耀和（甲方）和宝贝城公司（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方出租商铺位于广州市荔湾区某号，产权建筑面积45.08平方�，原装修标准为12厘玻璃外框及中间龙骨硅酸面板扇灰间墙（具体明细双方确认现场位置尺寸，见附图1）；本商场整体经营期为10年，自2012年6月1日起至2022年6月30日止。整体经营期满后20天内由乙方负责按原租赁前商铺位置照附图1具体约定内容给甲方还原该商铺，其所发生相关经济及法律责任由乙方负责，与甲方无关。双方约定，乙方租用甲方商铺的租赁期为五年，自2012年1月1日起至2016年12月30日止。本合同起租日自2012年1月1日起。乙方于每月10至20日内交纳当月租金给甲方。双方约定从2012年1月1日起至2013年12月30日，商铺租金款每月为1500元；从2014年1月1日起至2014年12月30日，每月租金为3400元；从2015年1月1日起至2015年12月30日，每月租金为3800元；从2016年1月1日起至2016年12月30日，每月租金为4300元。双方签订合同之日，乙方即交纳10000元作为合同履约的押金款。若乙方�前解除合同或出现本合同约定的违约情形，还原费用从乙方的押金款中扣除；如押金款不足以清偿上述恢复原状之费用的，由乙方支付恢复原状余款给甲方。乙方必须依约交纳租金及其他费用，逾期支付按日加收所欠款项1%滞纳金。如拖欠租金及其他费用超过30天，甲方有权解除合同，收回所出租商铺，并不退还乙方所交的履约押金款，及无条件给甲方还原铺面。商场整体经营期满或合同解除，乙方必须按时将承租商铺的地面四角或六角定位（即原面积）及立面框架按原状（见附图1）恢复，并在适宜使用的清洁、良好状况下交还甲方；如乙方不负责恢复原状，甲方有权自行恢复原状，乙方不得有异议，费用从乙方的押金款中扣除；如押金款不足以清偿上述恢复原状之费用的，由乙方支付恢复原状余款给甲方。签订合同后，宝贝城公司向徐耀和支付押金10000元，�耀和将商铺交付给宝贝城公司经营。宝贝城公司自2016年1月1日起未交租。目前案涉商铺已空置。一审庭审中，双方同意案涉合同于2016年8月31日解除。另徐耀和主张宝贝城公司需恢复商铺正常的经营用电及铺前通道。宝贝城公司陈述，商铺目前有正常用电。
原审法院认为：徐耀和、宝贝城公司签订《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，徐耀和、宝贝城公司对于上述合同于2016年8月31日解除均无异议，故原审法院确认双方于2011年12月30日签订的《租赁合同》于2016年8月31日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”宝贝城公司应将�涉商铺交还给徐耀和，并向徐耀和清付自2016年1月1日至合同之日的租金。对于合同解除后至宝贝城公司将商铺实际交还给徐耀和之日止的商铺使用费，宝贝城公司仍应按合同约定的租金标准支付给徐耀和。
关于徐耀和主张恢复商铺原状的诉讼请求，根据合同约定，如宝贝城公司出现合同约定的违约情形，宝贝城公司必须按时将承租商铺按约定恢复原状交还徐耀和。现徐耀和主张宝贝城公司恢复商铺是其合同的权利，宝贝城公司应按上述约定为徐耀和恢复商铺的原状。宝贝城公司以合同约定在其不负责恢复的情况下，徐耀和应自行恢复商铺原状的抗辩意见，理由不成立，原审法院不予采纳。
关于滞纳金，合同约定宝贝城公司应在每月20日之前交纳当月租金，徐耀和请求从每月21日起计付滞纳金原审法院予以准许。合同约定每日按所欠金额1%计付滞纳金的标准过高，原审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定本案逾期支付租金的滞纳金应以每日万分之五的标准计算为宜。综上所述，原审法院根据中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、确认徐耀和和广州宝贝城股份有限公司于2011年12月30日签订的关于广州市荔湾区某铺的《租赁合同》于2016年8月31日解除；二、广州宝贝城股份有限公司自本判决发生法律效力之日起二十日内，恢复广州市荔湾区某铺原状（即将原商铺设置地面四角或六角定位确定原面积，恢复立面框架，装修标准为12厘玻璃外框及中间龙骨硅酸面板扇灰间墙，拆除安装在该通道上的柜台，恢复铺前的通道，使商铺恢复消防通道及经营功能，并在适宜使用的清洁、良好状况下）交还给徐耀和；三、广�宝贝城股份有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市荔湾区某铺腾空交还给徐耀和；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州宝贝城股份有限公司一次性向徐耀和支付从2016年1月1日至2016年8月31日的租金（按每月4300元计算）；从2016年9月1日至广州宝贝城股份有限公司实际腾空并交还广州市荔湾区某铺给徐耀和之日止的商铺使用费，广州宝贝城股份有限公司应仍按上述标准按月支付给徐耀和；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州宝贝城股份有限公司向徐耀和支付滞纳金（滞纳金以每月为一期，以当月所欠租金为本金，从当月的第21日起,按每日万分之五计算至广州宝贝城股份有限公司付清当月租金之日止，每期滞纳金总额以不超过本金）；六、驳回徐耀和其他诉讼请求。广州宝贝城股份有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费276元，由广州宝贝城股份有限公司负担。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，宝贝城公司提交一份租赁合同，拟证明在2016年11月30日涉案商铺同类、同一商场内的商铺租金价格为每平方25元，与涉案合同2011年签订的约定2016年的租金每平方米95.30元高出近四倍，其租金价格与实际相脱节、不公平的、不能履行的。徐耀和发表质证意见称：我方不认同该证据，该证据与本案无关。原有合同是双方真实意思表示，我方是根据合同相关约定履行的，对方违约在先，我方已经免租了一年给宝贝城公司。
本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点是徐耀和是否有权要求宝贝城公司支付占用涉案商铺期间的�金及恢复原状后交还商铺。对此，本院分析如下：
徐耀和、宝贝城公司于2011年12月30日签订《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应切实履行。由于一审期间双方对该合同于2016年8月31日解除均无异议，原审法院据此认定涉案合同已于当日解除并根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定以及《租赁合同》的约定判令宝贝城公司将案涉商铺恢复原状后交还给徐耀和，并按合同约定的租金标准向徐耀和清付自2016年1月1日至将商铺实际交还给徐耀和之日止的商铺使用费，于法有据，本院予以维持。宝贝城公司上诉主张其不用承担恢复原状的义务以及要求按照25元/平方米的标准支付占用商铺期间的租金并不符合《租赁合同》第三条第二款及第六条第二款第五项的相关约定，故本院对该主张不予采纳。
综上所述，宝贝城公司�上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人广州宝贝城股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一七年三月十三日
书记员 麦倩文
林飘云