青海省同仁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）同民二初字第33号
原告同仁县顺达汽车修理厂（以下简称顺达汽修厂）。
负责人马得胜，该厂经理。
委托代理人杨燕明，法友律师事务所律师。
被告中国石油天然气股份有限公司黄南销售分公司（以下简称中国石油黄南分公司）。
负责人雷宏德，该公司总经理。
委托代理人冶有贵，普兴律师事务所律师。
原告同仁县顺达汽车修理厂诉被告中国石油天然气股份有限公司黄南销售分公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理，依法组成合议庭，于2015年7月27日依法公开开庭进行了审理。原告同仁县顺达汽车修理厂负责人马得胜及其委托代理人杨燕明，被告中国石油天然气股份有限公司黄南销售分公司委托代理人冶有贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺达汽修厂的委托代理人诉称，原、被告于2002年1月签订《土地租赁合同》，双方约定被告将同仁县河东加油站隔壁家属院土地租赁给原告，租赁期限为三十年，自2002年元月至2032年元月止，租金每年10000元。合同签订后，原告在该土地上开设汽车修理厂。2014年6月，原告接到被告送达的《关于解除合同的通知》，称因同仁县人民政府对东山路进行棚户区改造，需要对原告的修理厂进行拆迁，从即日起解除和原告的土地租赁合同。为此原告和被告及同仁县人民政府进行协商，但因政府拆迁势在必行，无奈原告也只得同意拆迁。有关部门对原告修理厂财产进行评估时，认为原告和被告签订的土地租赁合同三十年的期限不合法，对修建的房屋超出的十年不予补偿，只按照成新率50%进行了补偿。原、被告对所建房屋超出的十年未补偿的部分进行协商，但被告未置可否，未予答复。原告认为，原、被告签订的土地租赁合同期限，因超过法律规定的最长期限而未受补偿，这并非原告单方面原因所致，一切损失不因由原告单方承担，被告对此亦有过错亦应承担相应责任。为维护原告的合法权益特诉至法院，请求判令被告承担原告所建房屋未补偿十年损失的一半，共计165882.2元。
原告顺达汽修厂为了证明其诉讼请求，向法庭提交了下列证据：
1．2002年1月1日签订的《土地租赁合同》一份，拟证明原告与被告签订了土地租赁合同，租赁期限为三十年，且出租方为中国石油黄南分公司，而非中国石油天然气股份有限公司。
2．《国有土地使用权出让合同》一份、《土地他项权利证明书》一份、《房屋所有权证》一份，拟证明原、被告签订的合同内容与形式合法，原告依法取得该宗土地的使用权，享有5594.4平方米面积的土地合法使用权。
3．顺达汽修厂《营业执照》一份、《道路运输经营许可证》一份，拟证明原告在租赁该宗土地后，开设汽车修理厂，并具有道路运输经营权。
4．《关于解除合同的通知》一份，拟证明2014年6月4日，因同仁县人民政府对东山路进行棚户区改造，被告向原告下达了解除土地租赁合同的通知，通知原告即日起解除双方的土地租赁合同。
5．湟中县科正房地产评估有限责任公司作出的湟科估字（2014）（同仁）字第08-2号《房地产评估报告书》一份、2014年9月18日原告顺达汽修厂写给被告中国石油黄南分公司的《关于要求补偿相关损失的报告》一份、2015年4月9日原告顺达汽修厂写给被告中国石油黄南分公司的《请求解决同仁县顺达汽车修理厂拆迁损失问题的报告》一份，拟证明拆迁方依法委托第三方房地产评估机构对原告的厂房、地上附着物、树木进行评估，认定合同中三十年的履行期限超过合同法规定的最长租赁期限为二十年的规定，超过部分无效，评估部门按照法律规定二十年的期限对地上附着物进行评估。因合同已履行十年，房屋成新率确定为50%，据此房屋补偿价格为688355.3元，附着物补偿价格为405594.75元，树木补偿价格为4750元，基础设施补偿价格为61400元，合计1160100.05元。原告对评估结果认可，但合同中三十年的履行期限并非原告单方面的原因和责任，被告亦应当承担部分责任，故将评估报告告知给被告，希望被告对此结论有异议，可以提出进行协商，但被告未予理睬。
6.顺达汽修厂损失计算表一份，拟证明评估机构将房屋按照二十年的使用年限计算，原、被告于2004年至2014年已履行十年，故按照成新率50%计算，合同若按照三十年计算则成新率是66.6%，少评估了331764元，这属于超过二十年的规定而没有得到财产损失，应由原、被告双方共同承担。
被告中国石油黄南分公司委托代理人辩称，第一，本案被告主体不适格。中国石油黄南分公司没有财产权利，所有财务均由青海省公司统一管理，实行报账制，作为分公司不能处分财产，也没有权利作出任何承诺。因此被告没有主体资格。第二，被告与原告签订的土地租赁合同存在瑕疵，应当是无效合同。首先，被告13年前签订的这份合同没有得到中国石油天然气股份有限公司的追认，应当没有生效；其次被告是分公司，没有法人资格，属于无民事行为能力人。据此，原、被告之间的合同自始无效。第三，原告与被告签订的《土地租赁合同》因原告违约而解除。即使双方签订的合同有效，也因被告多次拒交租赁费并未经答辩人同意擅自转租，合同也已经解除。第四，政府规划调整和统一旧城改造是本案诉讼标的物被征收的原因，政策规定属于不可抗力，即使双方的合同有效或没有解除，答辩人也没有违约。第五，原告以租赁期限不足要求赔偿的诉求没有事实和法律依据。综上所述，为维护被告的合法权益，请求判令驳回原告的诉讼请求。
被告中国石油黄南分公司为了证明其辩解，向法庭提交了下列证据：
1．中国石油黄南分公司营业执照一份，拟证明被告公司为分公司，分公司不具有法人资格。
2．2002年1月1日签订的《土地租赁合同》一份，拟证明①租金每年1月1日支付，但原告从2012年起拒交租金，构成违约；②双方约定不可抗力造成的一切损失由原告承担，本次政府规划改造方案属于不可抗力；③双方约定原告不得私自转租或转让，但原告已经转租，被告有权收回租赁地。
3．照片四张，其内容为原告租赁给黄南州佳佳乐物资回收公司的土地属被告租赁给原告的土地，拟证明根据土地租赁合同第六条“不得以任何理由私自转租或转让”的规定，原告已违约，被告有权收回土地。
4．2015年6月30日同仁东胜汽车修理厂出具的证明一份，同仁东胜汽车修理厂新建厂房、宿舍及人员工资等清单一份，拟证明①原告将土地转租构成违约；②原告向政府索要房屋拆迁赔偿款。
5．《关于解除合同的通知》一份，拟证明①被告尽到了通知义务；②原告连续三年未支付租赁费，构成违约；③双方之间的土地租赁合同已经解除。
6．同仁县人民政府专题会议纪要四份、同仁县政府对原黄南州第一加油站改造建设项目房屋征收决定的公告一份、同仁县经济商务和安全生产监督管理局向中国石油黄南分公司出具的证明一份、同仁县经济商务和安全生产监督管理局关于收回国有土地使用权的通知一份、关于青海销售分公司处置黄南州第一加油站土地的批复一份、《土地置换合同一份》，拟证明被告的土地被政府征用，属于不可抗力。
7．《同仁县顺达汽车修理厂征收补偿协议书》一份、收条一份，拟证明①原告已经领取178万元的补偿金；②原告已经将租赁土地上的房屋及其他设施全部移交给了同仁县经济商务和安全生产监督管理局；③原告得到的补偿款只是房屋和其他设施的评估价款以及停业补偿金，与租赁土地没有关系，土地由政府依法征收。
8．湟中科正房地产评估有限责任公司作出的湟科估字（2014）（同仁）字第08-2号《房地产评估报告书》一份、青海省黄南州同仁县顺达汽修厂征收补偿价格评估表一份，拟证明①评估报告只是针对原告的房屋、附着物、树木、基础设施四项，租赁的土地不是评估的对象；②评估对象的成新率为50%，原告与同仁县经济商务和安全生产监督管理局达成的协议中明确该房产属于危旧房和临建房。
被告中国石油黄南分公司对原告顺达汽修厂提供的证据发表如下质证意见：证据1，对合同真实性不持异议，但该合同租赁期限有违合同法的规定。证据2、3、4、5，不持异议。证据6，该份清单是原告单方计算，没有其他证据相印证，不予认可。
原告顺达汽修厂对被告中国石油黄南分公司提供的证据发表如下质证意见：证据1，真实性不持异议，但分公司具有属地分管事项的权利，且被告是以自己名义签署的合同，应当承担赔偿责任。证据2，合同的真实性无异议，但原告交纳了租赁费，是被告不知出于什么理由而拒绝收取。证据3，修理厂的现状与本案无关。证据4，东胜修理厂的财产清单与本案无关。证据5，被告送达时因原告负责人不在而留置送达，我们认为留置送达是行政执法机关在送达文书时使用的方法，甲乙双方作为合同的当事人不能使用该方法。证据6、7，无异议，但需要说明的是房地产估价报告书里有清晰的解释，合同期限超出法律规定，多出的期限不符合法律规定不予补偿，但是被告作为合同的契约方，有责任承担一部分损失。证据8，证据本身无异议，但对证明方向有异议，房屋、基础设施等是租赁土地上的附着物，土地的征用致使附着物不能再继续使用而进行拆迁。原告与同仁县经济商务和安全生产监督管理局达成的协议中是以该房产属于危旧房和临建房的名义进行补偿的，但事实并非如此。
本院对证据认证如下：原告出示的证据1、2、3、4、5，被告对真实性和合法性均未提出异议，并且与本案具有关联性，本院予以采信；证据6，仅是原告单方计算得出的损失清单，未经其他方签字确认，不具备证据的形式要件，故本院不予采信。被告出示的证据1、2、5、6、7、8，原告对真实性和合法性均未提出异议，并且与本案具有关联性，本院予以采信。证据3、4，与本案原告索要修建房屋未补偿十年的损失一事无关，不予采信。
经审理查明，原、被告于2002年1月1日签订《土地租赁合同》，双方约定被告将同仁县河东加油站隔壁家属院土地租赁给原告，租赁期限为三十年，自2002年元月至2032年元月止，租金每年壹万元（10000元）。合同签订后，原告在该土地上建设厂房及基础设施，并开设汽车修理厂。2014年2月至8月，同仁县人民政府常务会议纪要中对同仁县棚户区改造进行总体规划与部署，会议研究决定对原黄南州第一加油站的楼房、平房及其他设施予以征收，并于2014年6月4日下发同仁县政府对原黄南州第一加油站改造建设项目房屋征收决定的公告。2014年8月2日，被告以同仁县人民政府对东山路进行棚户区改造而对土地进行征收及原告自2012年起无正当理连续未交纳租金构成违约为由，向原告下达了《关于解除租赁合同的通知》，通知原告即日起解除双方的土地租赁合同。2014年8月7日，湟中科正房地产评估有限责任公司接受同仁县人民政府的委托，对顺达汽修厂房屋征收补偿价格进行了评估，并于2014年8月19日作出湟科估字（2014）（同仁）字第08-2号《房地产评估报告书》，认定因原、被告签订的土地租赁合同三十年的期限不合法，对超出的十年不予保护，对地上附着物中的房屋只按二十年使用年限估价，扣减已使用十年，成新率为50%，最终评估结论为顺达汽修厂房屋征收补偿价格为壹佰壹拾陆万零壹佰元（1160100元），对此评估结果原告予以认可。2015年4月7日，作为搬迁人的同仁县经济商务和安全生产监督管理局与被搬迁人顺达汽修厂达成协议并签订《同仁县顺达汽车修理厂征收补偿协议书》，双方约定同仁县经济商务和安全生产监督管理局征收顺达汽修厂使用的房屋，赔偿顺达汽修厂资产壹佰壹拾陆万零壹佰元（1160100元）及设备搬迁、停产停业等损失补偿费陆拾壹万玖仟玖佰元（619900元），共计壹佰柒拾捌万元（1780000元）的赔偿款。2015年5月4日，同仁县经济商务和安全生产监督管理局将所有赔偿款项付清。现原告认为，原、被告签订的土地租赁合同期限，因超过法律规定的二十年最长期限，致使租赁后在租赁土地上所建房屋的十年使用期未受补偿。这是由原、被告双方的过错导致，由此造成的损失也应双方共同承担。为维护原告的合法权益特诉至法院，请求判令1.确认原、被告签订的《土地租赁合同》超过法律规定的十年期限无效；2.解除原、被告签订的《土地租赁合同》；3.被告赔偿原告因合同部分无效而遭受物质损失的一半，即壹拾陆万伍仟捌百捌拾贰元贰角（165882.2元）。
本院认为，第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，原告顺达汽修厂与被告中国石油黄南分公司于2002年1月1日签订的《土地租赁合同》，系双方意思表示真实，未损害公共利益和他人合法权益，但该合同租赁期限超过二十年，根据上述法律规定，双方签订的租赁合同自2002年1月1日至2022年12月31日期间为有效合同，超出部分应属无效合同。第二，被告中国石油黄南分公司以同仁县人民政府对东山路进行棚户区改造而对土地进行征收及原告自2012年起无正当理连续未交纳租金构成违约为由，向原告下达了《关于解除租赁合同的通知》。原告顺达汽修厂与被告中国石油黄南分公司签订的《土地租赁合同》中的租赁土地被同仁县人民政府征收，双方合同无法继续履行，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）的规定，法律规定的其他情形出现，致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告在收到通知书后未提出异议，双方签订的《土地租赁合同》已解除。第三，原告顺达汽修厂与被告中国石油黄南分公司签订的《土地租赁合同》，由于双方对法律的认识不足，导致超出法律规定的部分为无效合同。无效部分的合同，根据法律规定自始无效。对此，原、被告都没有做到应尽的谨慎注意义务，双方均有过错，属于缔约过失行为，应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的前提条件是缔约过失行为与损失之间具有因果关系。首先，原、被告双方缔结的契约所指向的标的物为承租土地的使用权，现原告主张的损失是租赁后在租赁土地上所建房屋十年使用期未得到的补偿，这与原告缔约期待利益为租赁土地的使用权不是同一利益；其次评估机构认为土地租赁法定最长年限为二十年，故租赁土地上的房屋使用年限也为二十年，混淆土地使用权年限与土地租赁年限，以最长租赁年限界定房屋使用年限，有悖法律本意。因此，原告所主张的损失与双方签订《土地租赁合同》时的缔约过失行为无关联，且该主张有违法律规定，本院不予支持。关于被告主体资格是否适格一节，被告中国石油黄南分公司作为分公司，依法取得了营业执照，也有一定的经营场所和收益等，且被告以自己分公司的名义与原告签订的《土地租赁合同》，因此中国石油黄南分公司作为民事诉讼的当事人，是适格的主体。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十六条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告同仁县顺达汽车修理厂与被告中国石油天然气股份有限公司黄南销售分公司签订的《土地租赁合同》超过法律规定的十年期限无效；
二、确认原告同仁县顺达汽车修理厂与被告中国石油天然气股份有限公司黄南销售分公司签订的《土地租赁合同》已于2014年8月解除；
三、驳回原告同仁县顺达汽车修理厂要求被告中国石油天然气股份有限公司黄南销售分公司赔偿因合同部分无效而遭受物质损失的诉讼请求。
案件受理费3617元，由原告同仁县顺达汽车修理厂承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，通过本院或者直接向黄南藏族自治州中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本一份。
审 判 长 薛 长 青
代理审判员 马 萍
人民陪审员 才 华
二〇一五年十二月八日
书 记 员 格宁罗加