广东省广州市中级人民法院行 政 判 决 书（2014）穗中法行终字第1466号上诉人（原审原告）：谭永东，住广东省茂名市。上诉人（原审原告）：张大乾，住广东省广州市。上诉人（原审原告）：梁卓浓，住广东省开平市。上述三上诉人共同委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广东省广州市。委托代理人：王伟国、魏秀玲，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市建材房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：黄文伟，总经理。委托代理人：祝锋，北京市中伦（广州）律师事务所律师。上诉人谭永东、张大乾、梁卓浓因诉被上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）以及原审第三人广州市建材房地产开发有限公司（以下简称市建材房地产公司）房屋登记管理一案，不服广州市天河区人民法院(2014)穗天法行初字第274号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：1998年9月29日，市国土房管局和广州彩釉砖厂、市建材房地产公司签署穗国地出合（1998）xx号广州市国有土地使用权出让合同，广州彩釉砖厂、广州市建材房地产开发有限公司取得广州市天河区xx号房屋所在地块使用权，用于开发商品楼、住宅项目。该项目的测字11070490101房屋面积测量成果报告书显示，广州市天河区xx号地下室（以下简称地下室）未作为共有建筑面积参加广州市天河区xx其他房屋的面积分摊。地下室于2001年6月27日通过建设工程规划验收，规划用途为公建配套项目。2003年5月23日，广州彩釉砖厂、市建材房地产公司签署合建综合商住楼产权分割协议，约定地下室归市建材房地产公司所有。2003年6月25日，广州彩釉砖厂、市建材房地产公司取得广州市天河区xx号房屋的所有权，权属来源是“新建”。市国土房管局于2012年4月20日受理市建材房地产公司办理地下室权属登记的申请，并于2012年5月23日核发粤房地权证穗字第××号房地产权证，确认地下室的产权人为市建材房地产公司。梁卓浓通过购买方式成为广州市天河区xx房的权属人，张大乾的配偶乔华敏通过购买方式成为广州市天河区xx房的权属人，谭永东通过购买方式成为广州市天河区xx房的权属人。谭永东、张大乾、梁卓浓认为地下室不应登记在市建材房地产公司名下，遂成讼。原审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书……”市国土房管局具有为房地产权人核发房屋所有权证书的职能。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”本案地下室的规划用途规定为公建配套项目，只是对地下室的使用性质进行规定，并非对所有权进行界定。所谓商品房预售许可证，只是对预售房屋的许可，也不能对房屋所有权进行界定。地下室所在的广州市天河区黄埔大道东路2-8号房屋的开发建设和初始权属单位广州彩釉砖厂、市建材房地产公司于2003年5月23日签署的合建综合商住楼产权分割协议，已约定地下室归市建材房地产公司所有，该约定并未违反相关法律规定。包括谭永东、张大乾、梁卓浓在内的广州市天河区xx其他房屋的业主在获得房产时，地下室未作为共有建筑面积参加其所得房产的面积分摊计算，没有证据证明地下室属于所在楼房的共有建筑面积。该地下室规划用途为该建筑物配套停车场，只规定了地下室的使用性质为大楼配套停车使用，并无界定地下室的权属。作为公建配套地下停车场，根据上述法律规定，是有产权的，但是一种有限制的物权，转移登记应优先满足业主的使用需要，要满足业主的优先约定权，且不能影响其使用功能。因此，市国土房管局以市建材房地产公司为权属人，核发地下室的房地产权证并无不妥。谭永东、张大乾、梁卓浓的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，原审法院判决驳回原告梁卓浓、张大乾、谭永东的诉讼请求。上诉人谭永东、张大乾、梁卓浓不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院查明事实不清及忽略重大事实，导致错误判决。1.原审法院忽略原审第三人实际从未为涉案房屋缴纳一分钱地价，所有建筑成本及地价成本均由全体业主共同分摊这一事实。2.原审法院忽略原始测绘面积报告中显示涉案地下室的功能除了地下车库，还有共有设备用房这一重大事实。涉案地下室作为公建配套设施，其功能是车库及共有设备用房，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，涉案地下室属于涉案小区的共有部分，不具有构造上的独立性，不可排他使用。3.原审法院错误认定原审第三人与广州彩釉砖厂签署合建综合商住楼产权分割协议的合法性。原审第三人与广州彩釉砖厂签署合建综合商住楼产权分割协议的时间是2003年5月23日，但建设单位在2002年就将涉案房屋进行预售及买卖。涉案地下室作为公建配套设施，产权属于全体业主。原审第三人与广州彩釉砖厂私下对地下室产权进行约定属于非法处分，应属无效，被上诉人以非法无效的协议作为发证依据应认定为违法。（二）一审法院无视被上诉人核发的房产证中的所谓专有面积含有共有面积的事实，侵犯了全体业主权利。1.被上诉人未将应参与分摊的通道、梯屋、机房（梯间、廊除外）的面积从涉案地下室（含设备用房）的专有建筑面积中剔除，侵占了共有部分。根据被上诉人提供的面积成果测绘报告显示，涉案地下室公摊面积（含设备用房）为129.9147平方米，其中泵房14.4035平方米，梯间（廊）115.5112平方米。而“共有建筑面积参加分摊说明”中，涉案地下室（含设备用房）除了参与梯间、泵房的面积分摊外，还参与了地下室出入口及通风口、天台梯屋、机房等设施的面积分摊。因此，涉案房屋应该分摊的面积不仅仅只是梯间、泵房两项。被上诉人提供的面积测绘报告内容互相矛盾，使涉案房产证中的专有面积增大，包含了应该分摊而未分摊的共有面积。2.被上诉人将违建的第十六层参与分摊，导致错误计算面积。根据被上诉人提供的测绘报告显示，涉案项目楼层为十五层，地下室有公共泵房和水池。“共有建筑面积参加分摊说明”显示，参与泵房、通道、机房等共有建筑面积分摊的为负一层至第十六层，但本项目规划验收合格证及预售许可证均显示只有十五层，故在泵房、通道、机房等共有建筑面积一定的情况下，应剔除第十六层的参与，由负一层至第十五层分摊，被上诉人将未经报建的第十六层参与共有建筑面积分摊是违法的。被上诉人怠于履行审核义务，导致其核发给原审第三人地下室产权证中登记的专有建筑面积1284.0906平方米包含了部分应该作为公摊的建筑面积，该证依法应予撤销。（三）原审法院适用法律错误，违反举证倒置规则，导致错误判决。作为公建配套的地下室应推定归全体业主所有，依法应由原审第三人及被上诉人举证证明其产权来源的合法性，即举证其单独承担了建造地下室的所有费用，而非将费用分摊给其他业主。被上诉人仅提供了原审第三人提供的分割协议及擅自测绘的面积，而未能提供证据证明地下室未纳入商品房的建设成本，原审法院即认为被上诉人已经履行了举证责任。而且被上诉人对原审第三人未经批准加建第十六层的违章建筑熟视无睹，导致涉案地下室专有面积增大。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，导致错误判决，故上诉请求二审法院判决：1.撤销原审判决，撤销粤房地权证穗字第××号房产证；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人市国土房管局答辩称：上诉人的上诉理由是其对事实和法律的错误理解，其诉求应不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。原审第三人市建材房地产公司述称：1.涉案地下室的土地出让金由原审第三人全额缴纳，上诉人认为由全体业主分摊没有事实和法律依据。原审第三人对涉案地下室享有专有所有权，被上诉人向原审第三人核发房产证符合法律规定。2.涉案住宅楼是分别由1栋十五层和1栋九层的两栋楼房组成，其中15层的楼房没有第四层，最高一层就变成第十六层，实际只有十五层，该事实有大量证据予以证实。3.适用《房屋登记办法》第三十一条规定的前提是属于全体业主所有的公建配套设施，才应当在房地产申请登记时一并申请登记。涉案地下室属于原审第三人专有，不应适用该规定。因此，请求二审法院维持原审判决。经审理查明，原审判决认定事实清楚，且有相应的证据予以支持，本院予以确认。本院另查明：原审第三人和广州彩釉砖厂作为黄埔大道南彩釉砖厂生活区内天成居的建设单位，于2001年6月27日取得广州市城市规划局对上述建设项目核发的穗规验证字[2001]第355号《建设工程规划验收合格证》，该证记载建设工程名称：商场、住宅楼1栋；建设规模:十五层（部分三、九层），地下一层；公建配套项目包括地下一层的车库。广州市房地产测绘所于2001年6月18日对黄埔大道东路2-8号房屋出具的测字11070490101号《房屋面积测量成果报告书》中“房屋情况总表”记载地上层数十五层，地下层数一层；“共有建筑面积参加分摊说明”记载参与分摊的共有建筑面积项目包括：梯间、泵房、天台梯屋、机房、首层通道、地下室出入口及通风口；“各层分摊前后面积对照表”记载地下负一层及地上十五层的分摊项目均为梯间和泵房。2012年4月20日，原审第三人向被上诉人提交身份证复印件、委托书、报建图、法定代表人证明书、房屋面积测量成果报告书、广州市房地产权属证明书等资料，申请对黄埔大道东路2-8号地下室进行权属登记。本院于2015年5月21日组织本案三方当事人对黄埔大道东路2-8号房屋现场勘查，三方当事人确认：2号、8号是商铺，4号、6号是共用楼梯和电梯的两栋住宅楼，地上分别为十五层和九层。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”本案中，涉案地下室具有构造上和利用上的独立性，能够明确区分和排他使用，规划用途为车库，属于可以登记为特定业主所有权的专有部分。原审第三人与广州彩釉砖厂作为合作建房开发商，在未与业主对涉案地下室的权属作出约定的情况下，签订产权分割协议对可以登记为专有部分的涉案地下室的权属作出约定，并无违反相关法律规定。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”原审第三人于2012年4月20日向被上诉人提交身份证明、房地产权属证明、报建图、测量成果报告书等资料，申请办理涉案地下室产权登记，被上诉人经审核后于2012年5月23日向原审第三人核发房地产权证，符合上述法规规定，并无不当。关于上诉人主张涉案地下室是公建配套设施，属于全体业主共有，被上诉人以原审第三人与广州彩釉砖厂的产权分割协议作为发证依据违法的上诉意见。虽然涉案地下室的规划用途是公建配套项目，但该规划用途是对其使用性质的界定，并非确定其权属的依据，使用性质对其权属的确定不构成影响。原审第三人与广州彩釉砖厂签订的涉案地下室产权分割协议，没有违反相关法律规定，被上诉人据此向原审第三人核发涉案地下室的房地产权证，并无不当。上诉人主张涉案地下室属于全体业主共有的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。关于上诉人主张涉案地下室的建筑成本及地价由全体业主共同分摊，而原审第三人未缴纳涉案地下室地价的上诉意见，缺乏事实根据，本院不予采纳。关于上诉人主张测绘报告显示涉案地下室的分摊面积仅包含梯间、泵房的共有面积，未分摊应该分摊的天台梯屋、机房、地下室出入口及通风口等共有面积，被上诉人将涉案地下室未分摊的共有面积登记在专有面积内，导致其专有面积增大，侵犯全体业主利益的上诉意见。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”《房产测量规范》8.1.1房产面积测算的内容规定：“面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。”8.1.6面积测算的要求规定：“各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果……”。附录B《成套房屋的建筑面积和共有共用面积的分摊》B2.2共有共用面积的处理原则规定：“a）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。b）无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。”虽然广州市房地产测绘所出具的《房屋面积测量成果报告书》的“共有建筑面积参加分摊说明”显示，黄埔大道东路2-8号各层房屋应参与分摊的共有面积包括梯间、泵房、天台梯屋、机房、首层通道、地下室出入口及通风口梯间等项目，但“各层分摊前后面积对照表”显示各层各套房屋的分摊项目均仅标注为梯间和泵房，并无标注其他共有面积项目，且建筑物的共有面积和专有面积均是单独测量计算，涉案地下室共有面积的分摊对专有面积并不产生影响，被上诉人据此确认涉案地下室的专有建筑面积和共有分摊面积，符合上述规定，并无不妥。故上诉人主张涉案地下室共有分摊面积减少导致证载专有面积增大的上诉意见无证据支持，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人怠于履行审核义务，将违法加建的第十六层参与共有面积分摊，导致涉案地下室的面积登记错误的上诉意见。原审第三人取得的穗规验证字[2001]第355号《建设工程规划验收合格证》以及《房面积测量成果报告书》均记载黄埔大道东路2-8号房屋地上十五层，地下一层，与本院组织的现场勘查结果相吻合，不存在违法加建的第十六层。故上诉人的上述主张缺乏事实根据，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谭永东、张大乾、梁卓浓共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓 军审 判 员  邹迎晖代理审判员  金 霞二〇一五年六月二十九日书 记 员  马曼莉周文静