广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第61号
原告：广西大天地物流有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道。
法定代表人：罗申，该公司执行董事。
委托代理人：茅月湘，该公司职员。
被告：蓝强，自由职业。
委托代理人：杨干生，广西民族师事务所律师。
委托代理人：单化军，广西民族师事务所实习律师。
原告广西大天地物流有限公司与被告蓝强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法组成由审判员农慧兰担任审判长，与人民陪审员张惠、谭淑丹参加的合议庭，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。书记员黄威担任记录。原告广西大天地物流有限公司的委托代理人茅月湘，被告蓝强的委托代理人杨干生、单化军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西大天地物流有限公司诉称：原告、被告双方于2010年9月29日签订《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》，被告承租原告经营管理的大嘉汇·东盟国际建材家居城1号楼负一楼第F-43号商位，面积177.33平方米，同时与商场物业公司签订《物业管理服务协议》，约定物业服务管理费、电梯维保费、垃圾处理费、水电公摊费按当月实际用量均摊。被告承租该商位后经营“美森耐房门”，但因其经营不善，自2012年3月28日起拖欠租金，同时拖欠物业等费用。原告于2012年7月27日发出《限期撤场通知》，要求被告于2012年7月30日结清拖欠费用，并清空商位内商品返还给原告，但被告对此置之不理，至今未支付拖欠的款项，因此，根据双方签订的协议，被告还应支付违约金10178.8元。为维护原告的合法权益，原告向法院起诉，请求法院依法判决：一、被告支付原告自2012年3月28日至2012年7月30日期间的商位使用费20866.42元及原告代被告支付的物业费3704.1元、水电费2085.5元、电梯垃圾费660元；二、被告支付原告解除合同违约金10178.8元；三、被告承担本案诉讼费。
被告蓝强辩称：1、原告于2012年5月通知被告解除合同，此后，双方不存在合同权利、义务，故原告主张商位使用费、物业费、水电费等计算至2012年7月31日没有依据。2、被告不否认欠缴商位使用费等费用的事实，但是，被告在签订合同时向原告交纳了履约保证金和质量保证金，原告解除合同后扣押了被告放置在商铺中的物品，上述款项和物品应抵销被告欠缴的费用，因此，被告不应支付违约金，而且，原告主张的违约金也过高。
经审理查明：大嘉汇·东盟国际建材家居城项目位于南宁市兴宁区昆仑大道，该地块的土地使用权人是广西桂嘉汇房地产集团有限公司（土地使用权证编号：南宁国用第584号，地类用途为仓储用地、批发零售用地、商务金融）。该项目的1号楼尚未取得产权证，但已取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证并完成竣工验收。广西桂嘉汇房地产集团有限公司于2010年6月1日起委托广西桂嘉汇房地产集团有限公司（现更名为原告广西大天地物流有限公司）对上述场地进行对外出租、经营管理直至2014年12月31日止。2010年9月29日，甲方广西嘉汇市场经营管理有限公司（现更名为原告广西大天地物流有限公司）与乙方被告蓝强签订《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》，约定：甲方将1号楼第负一层的商位租赁给乙方，商位的建筑面积为177.33平方米，商位使用费月标准为28.7元／平方米，不含物业服务费、清洁费、水电费等其他费用，商位使用费按季支付，于上一季度最后十日前支付下一季度商位使用费。乙方逾期支付商位使用费的，每日须按应付未付商位使用费的3‰向甲方支付违约金，逾期超过10日的，甲方有权解除协议并有权要求乙方按本协议约定承担违约责任。租赁期限为24个月，从甲方试营业之日起计收乙方商位租金。签订本协议之日，乙方向甲方支付该商位二个月商位使用费金额的履约保证金10178.8元。履约保证金保证范围为：乙方按时支付商位使用费、水电费、物业管理服务费等各项费用；乙方按协议约定及合理注意义务使用商位；乙方的违约赔偿责任；乙方应向甲方支付的各项违约金等。本协议终止或解除后，甲方从履约保证金中扣除乙方应付款项后仍有剩余的，由甲方在双方确认接管结果后10日内（无息）退还给乙方。乙方在试营业一个月前须向甲方交纳商品质量保证金5089.4元。乙方退租离场满一年无质量纠纷的，满一年后十日内，甲方无息退还乙方上述剩余的商品质量保证金。该协议第十五条第15.4款约定：乙方必须按本协议约定支付有关费用，如不按时交纳，甲方有权采取相应的措施直至终止本协议，同时甲方有权对乙方商位内的商品货物、道具等进行折价处理，用以冲抵乙方所欠商位使用费、物业服务费及其他相关费用，如在商位内货物折价处理后的收入低于乙方所拖欠的费用时，甲方保留追究乙方违约责任的权利。该协议书第十五条第15.13款约定：乙方须承担乙方发生的水电费和公共水电费分摊、公共设施设备运行费分摊等其他应由乙方承担的费用。该协议书第十七条第17.1款约定：本协议租赁期限届满、终止、解除时，乙方应将标的商位以完好、清洁状态返还给甲方，由双方现场验收确认。该协议书第十八条关于违约责任约定：违法、违约解除或终止协议的，或因一方违反本协议约定导致另一方依据本协议约定解除协议的，违约一方须向另一方支付违约金10178.8元。该协议还对其他事项进行了约定。签订协议后，原告向被告交付商铺，被告承租商铺后用于“上海耐房门”的经营、销售，并交付履约保证金10178.8元、商品质量保证金5089.4元并支付商位使用费至2012年3月27日。2012年5月8日，原告向被告送达《违约函》，主要内容是：被告已违反《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》第十六条第16.2款第（1）点的约定，属单方违约，原告公司通知被告在五日内予以纠正，否则，原告将与被告解除协议关系并保留追究其违约责任的权利。2012年7月27日，原告向被告送达《限期撤场通知》，主要内容是：原告向被告送达上述《违约函》，又于2012年5月23日下发《解除合同函》、《收铺通知》，由于被告均未予回应，故原告公司决定收回商铺，并限被告于2012年7月30日前将所欠相关费用结清，如不按时结清费用，原告有权按照双方签订的协议书第十五条第15.4款的约定追究被告的违约责任。2013年8月22日，原告又向被告送达《催缴函》，要求被告结清所拖欠2012年3月28日至2012年7月30日的商位使用费及物业管理费等费用。被告收到上述函件后，均未书面回复原告，亦未补交所欠缴的各项费用，原告据此向本院起诉，并提出前述诉讼请求。
庭审时，原告自认其收回商铺后已另行出租，并同意将被告交付的商品质量保证金用于抵扣被告所拖欠的各项费用。被告明确表示在本案中不需一并处理合同项下的其他权利、义务。同时，双方均确认双方签订的商位使用管理协议已解除。
以上事实，有营业执照、组织机构代码证、企业变更通知书、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表、竣工验收合格证、《证明》、《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》、《违约函》、《限期撤场通知》、《催款函》、物业交款通知书及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：广西桂嘉汇房地产集团有限公司取得讼争商铺所在地块的土地使用权后，依法办理讼争商铺所在楼栋的报建、审批手续并经竣工验收合格，故其有权对外出租讼争商铺。广西桂嘉汇房地产集团有限公司委托原告对讼争场地进行对外出租、经营管理，故原告可在授权范围内行使出租人的权利和义务。原告与被告签订《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》，属于广西桂嘉汇房地产集团有限公司的授权范围，该协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告双方签订的上述协议合法有效，双方均应恪守履行。
一、关于被告应付的各项费用。
关于商位使用费。原、被告双方均确认被告存在欠缴商位使用费的行为，仅交付至2012年3月27日，故根据双方的上述陈述内容，可认定被告存在违约行为，原告作为守约方有权解除合同。从本案现有证据来看，原告于2012年5月23日向被告出具《解除合同函》及《收铺通知》，应视为原告行使了合同解除权，故双方签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》应于此时解除。合同解除后，被告应将商铺腾空并退还原告，被告在收到原告出具的《违约函》等函件后未予明确答复，基于此，原告又于2012年7月27日向被告出具《限期撤场通知》，要求被告结清2012年7月30日前所拖欠的费用，据此可知，此时原告已限期被告于2012年7月30日之前搬离商铺，在此期限后，应视为原告自行收回商铺。现原告诉请被告支付自2012年3月28日至2012年7月30日期间的商位使用费，符合法律规定，本院予以支持，按照合同约定，被告应支付的商位使用费为20696.77元（28.7元／平方米×177.33平方米×4个月＋28.7元／平方米×177.33平方米÷30天×2天），对原告主张超出部分，本院不予支持。被告主张原告于2012年5月在讼争商铺张贴封条后被告即自行离开商铺，商位使用费应相应计至2012年5月，但原告对此不予认可，被告亦承认双方未对商铺进行交接，故被告作为承租人未履行商铺返还义务，同时，被告亦未充分举证证实原告张贴封条的事实，应由被告承担不利的法律后果，本院对被告的该项主张不予认可。
关于物业费、水电费、电梯垃圾费。从原、被告双方签订的协议第二条第2.1款、第五条第5.2款可知，商位使用费不包含物业服务费、清洁费、水电费等其他费用，被告有义务按时向南宁永和物业服务有限公司交纳上述费用。原告提交南宁永和物业服务有限公司出具的交款通知单及收款收据，可证实原告已代被告缴纳了上述相应费用，原告据此诉请被告支付上述费用，本院予以支持，被告应支付的物业服务费、生活垃圾费、电梯维保费、水电公摊费共计为6449.6元。
二、关于被告所欠缴费用的抵扣问题。
关于履约保证金。根据双方签订的协议书第五条关于履约保证金部分约定，协议书解除后，原告从履约保证金中扣除被告应付款项后剩余部分退还给被告。根据上述约定，虽然双方约定交付的该款项为履约保证金，亦约定了保证范围，但由于双方又同时约定该款可抵扣被告的应付款项，故该款项性质上仍属于押金，在被告出现拖欠费用时，该款可作为应付款项予以扣除。现被告主张以履约保证金10178.8元抵扣所欠缴的商位使用费，符合合同约定，本院予以支持。
关于商品质量保证金。原告自认被告售出的商品至今尚无因产品质量问题引发的纠纷，符合协议书中关于可全额退还商品质量保证金的约定，原告亦同意将商品质量保证金5089.4元抵扣被告所欠缴的商位使用费，对此，本院予以支持。
关于商铺内的物品、货品。被告主张原告于2012年5月在讼争商铺门口张贴封条后被告即自行离开，未处理商铺内留存的物品，故要求将商铺内留存的物品价值抵扣所欠缴费用。对此本院认为，虽然被告提交物品及商品清单，但该清单系被告单方作出，无相应证据予以佐证，从被告提交的照片来看，该照片显示的是装修期间、尚未使用时的商铺状况，不能证实被告搬离时商铺内仍存留相应的物品，故应由被告承担举证不能的不利后果，被告主张以商铺内的物品、商品抵扣拖欠费用，证据不足，理由不充分，本院不予认可。
综上，被告仍应支付的商位使用费为5428.57元（20696.77元-10178.8元-5089.4元），物业服务费、生活垃圾费、电梯维保费、水电公摊费共计为6449.6元。
二、关于原告主张的违约金。
根据双方签订的协议第十八条第18.1款约定，违约方应向对方支付违约金10178.8元，本案中，因被告欠缴费用，构成根本违约，进而导致合同解除，被告应依约支付违约金。被告认为协议约定的违约金与其拖欠的商位使用费相较过高，主张由法院对违约金酌情予以调整，本院认为，虽然被告仅拖欠四个月的商位使用费，但被告系在租赁期限内违约并导致合同解除，合同解除后，原告无法再继续按期收取租金收益，需另行寻租以减少商铺空置产生的损失，基于此，被告提出违约金过高并要求法院予以调整的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予认可。协议约定的违约金10178.8元合法合理，原告据此要求被告支付违约金10178.8元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告蓝强向原告广西大天地物流有限公司支付商位使用费5428.57元；
二、被告蓝强向原告广西大天地物流有限公司支付物业服务费、生活垃圾费、电梯维保费、水电公摊费共计6449.6元；
三、被告蓝强向原告广西大天地物流有限公司支付违约金10178.8元。
本诉案件受理费738元，由被告蓝强负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 农慧兰
人民陪审员 谭淑丹
人民陪审员 张 惠
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 黄 威
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。