上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11129号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王平，男，1974年6月8日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱捷，上海市成平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶衍，男，1972年1月5日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市闵行区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐岩，女，1983年7月7日出生，汉族，户籍地沈阳市沈河区，现住上海市闵行区。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：寇树才，国浩律师（上海）事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：唐敏里，国浩律师（上海）事务所律师。上诉人王平因与被上诉人陶衍、唐岩房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初14833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王平及其委托诉讼代理人朱捷，被上诉人陶衍、唐岩及其共同委托诉讼代理人寇树才、唐敏里到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王平上诉请求：撤销一审判决，改判发回重审或者驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，支持上诉人的一审全部反诉请求。事实和理由：1、被上诉人的数次违约对于上诉人另行购置新房造成损失，基于此基础，上诉人与被上诉人多次协商补偿事宜。上诉人对于合同内容提出变更的要求，被上诉人可以同意，亦可以不同意，协商本身和违约并无关系，不构成事实违约。2、上诉人在合同期内一直等待合同履行条件成就后与被上诉人去办理过户手续，但被上诉人以各种理由无端拒付合同约定过户前应支付给上诉人的房款，使得上诉人履行合同义务的条件并未成就，故上诉人有权解除合同。3、上诉人在沟通中所谓的不配合是指在特定条件下，即被上诉人不先行支付房款的条件下不配合办理过户，这是合同约定上诉人享有的权利，也是避免过户后房款纠纷行使的不安抗辩权。4、电话录音不能证明上诉人故意不配合办理过户的原因和事实，反而证明上诉人诚意交易房屋并无违约行为。5、被上诉人有上诉人的银行账户，支付余款的渠道始终顺畅，根本不需要上诉人的配合随时可以完成。6、被上诉人申请冻结上诉人房�，即便上诉人不要剩余房款亦无法办理过户，故上诉人不应承担逾期过户违约金。7、双方合同履行期间，交易房屋不存在损毁、灭失、被查封或者一房二卖的情况，况且，上诉人的产证已经被中介收走，双方买卖合同已在交易中心登记，故一审法院认定被上诉人享有不安抗辩权没有任何法律依据。被上诉人陶衍、唐岩辩称，1、被上诉人提供的多份录音均表明上诉人要求加价否则不配合过户，其在诉讼前从未提出要求被上诉人先将40万元（人民币，下同）打入其账户才配合过户。2、被上诉人在2016年4月28日已通过中介将银行账户余额截屏发送上诉人，表明被上诉人具有房屋余款支付能力，且按照之前的付款惯例，双方应当到场，上诉人指定账户，被上诉人转账支付，上诉人出具收条。3、被上诉人在过户的最后几天每天都去交易中心通过短信等方式联系上诉人，但上�人一直没有过去。综上，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。陶衍、唐岩向一审法院起诉请求：1、判令王平继续履行房屋买卖合同，协助陶衍、唐岩办理产权过户手续；2、判令王平偿付逾期办理过户手续的违约金（按房屋总价款180万元的每日万分之五，计算自2016年5月1日至实际办理产权过户之日为止）；3、判令王平承担全部诉讼费用，并承担陶衍、唐岩为申请财产保全而支付的诉讼担保费用。一审诉讼中，陶衍、唐岩增加诉讼请求，要求王平将涉案房屋交付给陶衍、唐岩。陶衍、唐岩另表示可以随时支付王平剩余购房款40万元，全部的交易税费均由陶衍、唐岩负担。王平则向一审法院反诉请求：1、判令解除陶衍、唐岩与王平签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令陶衍、唐岩向王平偿付违约金36万元。一审法院认定事实：王平系上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋所有权人。2016年1月7日，案外人A公司作为居间方，与陶衍、唐岩（买受方、乙方）、王平（出卖方、甲方）三方签订一份《房地产买卖居间协议》，约定，王平以180万元的价格向陶衍、唐岩转让涉案房屋。同日，王平与陶衍签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，房屋转让价为180万元，乙方于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付首期房价款100万元；乙方以银行贷款方式支付第二期房价款40万元，乙方应于签订网签合同并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款；乙方应于2016年3月1日前支付甲方房价款40万元。陶衍、唐岩于2016年1月7日向王平支付了5万元定金。2016年1月12日，王平作为甲方、陶衍和唐岩作为乙方，双方签订一份《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2624248），合同约定，甲方以140万元价格转让涉案房屋；双方同意，甲方于2016年5月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；2016年4月30日前，双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款每日万分之五计算，违约金自本合同约定的应付期限之第2日起算至实际付款之日止。逾期超过20日乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付20日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应接到书面通知之日起七日内向甲方支付；甲方未按约定期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款的每日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日为止。逾期超过20日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付20日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任。赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款（一）约定，乙方可以向银行申请贷款40万元，用于支付部分房价款。乙方应于办理房地产交易过户手续前，完成贷款审批手续。若因乙方原因导致贷款不足，则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付甲方；甲方应按照乙方贷款银行的要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方迟延提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间迟延的，甲方应承担违约责任；甲方应于交易过户前�依照现行政策、法律法规的规定，缴清应由其缴纳的房产税及滞纳金，若因甲方迟延缴纳致使交易过户时间迟延的，甲方应承担违约责任。合同附件三“付款协议”约定：1、签订本合同前，乙方已支付甲方定金5万元；2、签订本合同当日，乙方应支付甲方首期房价款100万元；3、待乙方完成上述全部付款义务，乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分（若有），取得乙方之上海市个人住房房产税认定通知书且于合同中约定的交易过户时间内，双方备齐本次交易之产权过户所需的一切材料向房地产交易中心申请办理产权过户手续；4、待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证、贷款银行为抵押权人的他项权证明后，乙方应委托贷款银行将第二期房价款40万元，支付至甲方指定账号；5、待甲方收到上述全部款项后五日内，双方应办理房屋交接手续并签订房地产交接书。同日，陶衍、唐岩与王平签订一份《房地产买卖合同补充协议》，约定：甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定的转让价140万元中，不包括室内固定装潢、厨卫及附属设施、搬迁及银行利息。经双方协商一致，乙方就该房屋室内固定装潢、厨卫及附属设施、搬迁及银行利息等向甲方支付补偿款40万元，并于2016年1月12日支付甲方；如乙方逾期不支付上述款项，则按双方签订的《上海市房地产买卖合同》第九条第三款之约定承担违约责任，甲方有权单方解除合同。2016年1月12日，陶衍、唐岩向王平支付95万元购房款，王平出具了收据。2016年3月1日，陶衍、唐岩向王平支付40万元购房款，王平出具了收据。2016年3月25日，中介公司经办人付某短信通知王平于3月26日至房地产交易中心办理审税的相关手续。2016年4月5日，陶衍、唐岩至房地产交易中心�理审税和房屋限购的相关查询手续。2016年4月19日，中介公司经办人付某与王平的电话沟通中，付某通知王平于4月28日办理过户手续，但王平表示其不会去办过户手续，除非对方（陶衍、唐岩）加钱，否则其就选择违约，等对方起诉。另查，陶衍于2016年1月9日与案外人林某签订一份《上海市房地产买卖合同》，出售其自有的上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。庭审中，陶衍、唐岩表示，其已完成了全部审税手续，全部税费均由陶衍、唐岩承担。对于剩余购房款40万元不需要以贷款方式支付，可以以自有资金随时支付王平。另，王平表示，陶衍、唐岩未提供相关经济损失的依据，故按合同约定的每日万分之五计算的违约金明显过高。陶衍、唐岩则表示，陶衍、唐岩未违约，如果陶衍、唐岩存在违约，王平也未提供其损失的依据，主张房价款20%的违约金明显过高。一审法�认为，陶衍、唐岩与王平签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方应当按上述约定全面履行各自义务。双方买卖合同及补充协议约定，陶衍、唐岩应于2016年1月12日支付首期购房款100万元，以银行贷款方式支付第二期购房款40万元，该笔40万元购房款在房地产交易中心出具了以陶衍、唐岩为产权人的产权证以及贷款银行取得他项权利证明后直接支付给王平。在补充协议中对于补偿款40万元的支付时间，双方约定为2016年1月12日。而在双方于2016年1月7日签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》中，双方针对总房价款180万元的支付期限，显示其中40万元应于2016年3月1日前。鉴于双方于1月12日重新就40万元补偿款的支付期限约定为该日，该支付期限的条款并不存在误解，因此陶衍、唐岩确实迟延�付了40万元的补偿款，但王平对该笔款项的迟延支付并未提出异议，亦出具了相应收据，况且在此后陶衍、唐岩与王平之间的沟通、王平与居间经办人之间的沟通中，王平从未对此提出异议，故可视为王平认可并接收陶衍、唐岩迟延支付40万元补偿款的事实。在此后王平拒绝履行合同的原因是王平要求陶衍、唐岩增加购房款，即要求涨价，而此举显然缺乏合同依据和法律依据，有违诚实信用的基本原则。现王平以陶衍、唐岩迟延支付40万元补偿款作为抗辩意见而拒绝履行合同，一审法院不予采纳。对于王平主张陶衍、唐岩迟延办理银行贷款手续，未按期支付第二期40万元购房款而构成违约的抗辩意见，一审法院认为，陶衍、唐岩申请银行贷款是其向王平支付购房款的方式之一，虽然合同约定陶衍、唐岩以贷款方式支付第二期购房款40万元，但同时合同也约定如陶衍、�岩申请的贷款不足，则应于办理过户手续前自行向王平支付相应购房款，由此说明陶衍、唐岩可以不通过银行贷款方式支付第二期购房款，陶衍、唐岩以自有资金支付第二期购房款对王平而言有利而无害，王平可以提前收取第二期购房款。由于王平在与居间经办人的沟通中已明确表示不配合陶衍、唐岩办理过户手续，也确实未按陶衍、唐岩及居间方通知的日期去协助办理过户手续，故王平已构成违约，陶衍、唐岩未在2016年4月30日前向王平支付第二期购房款40万元，系行使不安抗辩权，不存在过错。基于上述理由，陶衍、唐岩现要求王平继续履行合同及补充协议的请求，于法有据，一审法院予以支持。王平应当协助陶衍、唐岩办理涉案房屋产权过户手续，并向陶衍、唐岩交付房屋。由于王平违约，导致双方未能如期办理产权过户手续，王平应当按合同约定承担违约责任。合同约定的房屋转让价为140万元，故违约金的本金应以140万元计。王平对于按每日万分之五计算违约金的方式表示过高的意见，鉴于陶衍、唐岩未能提供具体的由于王平违约所造成的损失金额，故对于王平此项意见，一审法院予以采纳，一审法院酌情以每日万分之三计算违约金。王平反诉要求解除合同并要求陶衍、唐岩承担违约金的请求，因缺乏事实依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、陶衍、唐岩与王平就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2624248）、《房地产买卖合同补充协议》继续履行；二、陶衍、唐岩于判决生效之日起七日内支付王平购房款40万元；三、王平于判决生效之日起十日内协助陶衍、唐岩办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户手续，将此房屋产权过户登记至陶衍、唐岩名下。在办理产权过户登记过程中所需缴纳的全部税费均由陶衍、唐岩负担；四、王平于判决生效之日起二十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋交付给陶衍、唐岩；五、王平于判决生效之日起十日内偿付陶衍、唐岩逾期办理过户手续的违约金（违约金计算方式为：以140万元为本金，自2016年5月1日起至王平协助办理房屋产权过户手续之日为止，按每日万分之三计算）；六、驳回王平的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计8,925元，财产保全费5,000元，合计13,925元，由王平负担。反诉案件受理费减半收取计3,350元，由王平负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为�本案二审的争议焦点在于上诉人与被上诉人未能按照双方合同约定期限办理房屋过户手续的责任归属。上诉人虽主张被上诉人未按合同约定支付剩余房款违约在先，但本案实际情况是，合同约定的过户期限届满前，上诉人在与居间方经办人的通话中已明确表示若被上诉人不加价则其不配合办理房屋过户手续。同时，本案亦无证据表明上诉人曾因被上诉人的付款能力问题要求被上诉人先行将剩余房款打入上诉人的银行账户，否则不配合过户。况且，根据双方之前的付款习惯，双方均现场支付，并由上诉人出具收条，被上诉人亦已通过居间方经办人将其银行账户余额截屏发送上诉人。在此情形下，上诉人若有履约意愿，完全可以到场要求被上诉人先行支付房款再行配合过户，但其事实上却对被上诉人及居间方的过户请求未予理会。一审法院据此认定系争房屋逾期过户的违约责任在于上诉人，并无不当，本院予以认同。上诉人既已违约，则被上诉人要求上诉人继续履行合同并承担逾期过户的违约责任，于法有据。至于违约金的数额，考虑到被上诉人的实际损失、当事人的过错程度等因素，一审法院已对被上诉人主张的违约金标准予以适当调整，数额亦属合理，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24,550元，由上诉人王平负担。本判决为终审判决。
审 判 长 潘 兵
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年十二月五日
书 记 员 许 晶
附：相关法律�文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……