上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1760号
上诉人（原审原告）储志平
上诉人（原审被告）上海芸绮物业管理有限公司，住所地上海富盛经济开发区。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人陈移东，上海名知律师事务所律师。
上诉人储志平、上海芸绮物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第39303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人储志平、上诉人上海芸绮物业管理有限公司之委托代理人陈移东到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，储志平于2009年购买了上海市xxxxxxxxxxxxx201室商品房一套，上海芸绮物业管理有限公司（以下简称芸绮公司）于2009年5月与开发商上海鼎基房地产开发有限公司签订了《鼎城丽景苑》前期物业服务合同，为储志平房屋所在的鼎城丽景苑小区提供物业服务。储志平于2010年8月对所购房屋装修后入住，于2010年12月办理了房地产权证。2012年5月13日，储志平发现其房屋厨房间下水管道溢水，向芸绮公司报修，芸绮公司维修人员对下水管道进行了疏通。2012年6月17日，芸绮公司再次接到储志平报修，报修内容为厨房间下水管道溢水，造成厨房间、客厅严重积水，芸绮公司会同开发商维修人员查明因房屋下沉导致下水总管变形，造成厨房间下水管道倒泛水，从而使储志平房屋进水，芸绮公司即与开发商对下水管道进行更换。此次房屋进水致厨房间橱柜、房屋门套及踢脚线等装修物受损，对此损失储志平拍摄了照片并于同年8月向芸绮公司提交了报价单，但双方未对此赔偿事宜协商解决。2013年10月8日，与储志平房屋北阳台紧连着的鼎城丽景苑小区商铺屋顶的平台因台风带来的暴雨造成积水，因商铺屋顶平台的排水管道堵塞而未能排出，积水流入储志平房屋的北阳台而进入房屋内，由于储志平与家人早上就已出门，等中午回家发现时房屋内积水已超过10厘米，家具、家电及木地板等物均遭水浸泡。芸绮公司闻讯后立即组织人员会同储志平进行抢险，疏通了商铺屋顶平台的排水管，清理了屋顶平台及储志平房屋中的积水，并对抢险及受损的情况拍下了照片。同年10月9日双方会同开发商相关人员商谈解决方案，但未果。事后，芸绮公司就此事故造成的损失向中国平安财产保险股份有限公司上海分公司申请理赔，同年10月11日芸绮公司接到保险公司以本次事故属于不可抗力而作出的拒赔处理通知。同年10月13日储志平将家中进水的情况书面告知了芸绮公司，也向当地居委会反映了情况。同时储志平向芸绮公司发函要求解决其财产损失。芸绮公司于2013年11月5日书面回复储志平，其已依约履行了义务，对储志平的损失没有赔偿责任。
原审另查明，在储志平房屋北阳台外紧连着鼎城丽景苑小区商铺屋顶的平台，该平台未设置上、下通道，只有该幢楼房的二层房屋可从房屋北阳台上通到该平台，该平台设计时有一定的斜坡度，还有排水沟与雨水管。该平台为小区共有部分，储志平在装修房屋的同时，为利用与其房屋北阳台紧密相连的商铺屋顶平台，也为增加其自有房屋的舒适及安全，与可通行到该平台相邻的业主将该平台进行了间隔，并在该平台上砌地砖，增加地坪高度达6公分，改变了原设计的平台斜坡及排水系统，也将空调外机安装在平台上，使该平台在构造与使用上具备了独立性。
原审又查明，双方在疏通该平台排水管道时，发现排水管道中有塑料马夹袋等杂物。
原审再查明，2013年10月6日上午9时气象部门发布了台风蓝色预警信号，2013年10月7日白天与夜间均为中雨。
原审审理中，储志平请求判令：芸绮公司赔偿损失人民币（下同）117，069元（装修物修复费用77，793元、卧床和家具6，300元、卧床席梦思床垫1，299元、吸尘器981元、空调6，300元、住宿费146元、租房费用16，250元及精神损失费8，000元）。
芸绮公司辩称，根据其管理处登记的业主房屋报修记录，2012年5月13日及同年6月17日系储志平房屋厨房间下水管道堵塞，确有溢水流入储志平房屋并造成一定损失，但其与开发商的维修人员在接到储志平报修后立即上门进行了维修，开发商也答应赔偿其损失，但由于储志平提出的赔偿金额过高，故没有协商解决，其已依照合同约定履行了物业服务义务，储志平的财物损失应向开发商主张。2013年10月8日储志平房屋进水，系因台风引起，属于不可抗力事件，且由于储志平擅自对商铺屋顶平台进行改建，在商铺屋顶平台砌地砖、封闭排水沟，导致商铺屋顶平台排水不畅而致积水灌入储志平房屋。故储志平由于自身的行为造成损失应由其自己负责，芸绮公司根据气象预报在台风来临前在小区内张贴了公告，且事件发生后及时安排工作人员对储志平房屋内的积水进行了清理，故不同意储志平提出的赔偿请求。
原审中，原审法院对储志平房屋受损情况现场进行了勘查，查明在二次房屋进水后房屋客厅、厨房间、卧室、卫生间的装修物均有不同程度受损，卧床、吸尘器等家具、家电也有损坏。
原审认为，芸绮公司是否未按合同约定对共用部位及共用设施、设备等进行维修养护而致储志平财物受损，系本案双方当事人争议的焦点，而确定储志平房屋进水原因及责任，系决定芸绮公司在物业服务中是否存在违约行为的关键因素。
本案中，先从储志平房屋厨房间下水管道先后两次发生堵塞的情况进行分析，该下水管道为储志平住宅的共用设施设备，两次发生堵塞的时间已超过法律规定的开发商对共用设施设备的质量保修期，故芸绮公司作为小区物业服务企业应对该下水管道尽维修、养护义务。芸绮公司在第一次发生管道堵塞时对管道进行了疏通，在第二次发生管道堵塞时与开发商对管道进行了更换，前后两次发生堵塞时间仅相差三十多天，不可能在较短时间里该管道因房屋沉降而发生变形，只能说明第一次发生堵塞时管道已经变形，只是芸绮公司未真正查明堵塞的原因，因其工作疏忽才致再次发生管道堵塞，并导致储志平房屋进水后受损。由于芸绮公司在对该下水管道进行维修、养护时未尽谨慎和注意义务，对其违约行为造成储志平的财产损失，储志平可以要求芸绮公司承担赔偿损失的法律责任。关于该次损失的赔偿范围，应根据当时造成的直接损失进行确定，但因时隔一年多后的房屋再次进水，该损害部位再次遭到加害，当时双方对损害部位的修复费用也未进行评估，故目前已无法评估当时损害部位的修复费用。故由原审法院从当时房屋装修物受损的实际情况，结合双方意见及均衡双方利益的角度出发，酌定储志平房屋在厨房间下水管道发生堵塞而进水后造成的损害部位修复费用为10，000元，此修复费用应由芸绮公司赔偿。
再从小区商铺屋顶平台积水流入储志平房屋的情况分析，储志平入住房屋已多年，往年暴雨均未致雨水管堵塞而发生平台积水的情形，且事发前天的降雨平台上的雨水管也未堵塞，双方在事发后疏通平台雨水管道时发现管道中存有塑料马夹袋等杂物，可见系因当天雨水将平台上的杂物冲入雨水管道而致堵塞后形成平台积水。该商铺屋顶平台为小区共有部分，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规管理规约，损害他人合法权益的除外。”根据此规定，在本案中储志平没有以盈利为目的对该平台进行使用，其将平台进行改造，既美化了该平台的环境，又增加了其房屋的舒适度，其排他使用的功能，又增加了其房屋的安全度，且未损害小区其他业主的共同利益，其对共有部分的合理利用应该属于物尽其用。虽该平台在法律上不能成为储志平房屋的专有部分，但法律规定其合理利用不构成侵权，当然该平台相应的共用设施设备的使用、管理及环境卫生的维护等储志平应遵守小区规章制度，现其擅自改变原设计的平台斜坡及排水系统而致积水流入其房屋造成损失，应由其自行负责。储志平合法、合理利用该平台，芸绮公司已无法对该平台实施物业服务，如在该平台上设置上下通道进行管理，反而会影响储志平房屋的安全度。芸绮公司在得知该平台积水流入储志平房屋后，及时采取了抢险措施，防止了损害的进一步扩大。因此，芸绮公司在事情发生的整个过程中没有过错，不应承担责任。
另外，本案中需提醒储志平，本市在夏季多发暴雨，故应注意该平台的环境卫生并常查看相关设施，发现问题及时通知物业进行维修，避免今后再遭受损害。另，现芸绮公司已退出小区服务，今后储志平不再需要利用该平台时，应及时告知小区新聘的物业服务企业，由物业服务企业对该平台实施管理。
综上，储志平厨房间下水管道堵塞致其房屋进水后受损，相关损失应由芸绮公司负责赔偿。小区商铺屋顶平台积水流入储志平房屋后致其财物损失，应由其自行承担。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条之规定，于二○一四年五月八日作出判决：一、上海芸绮物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付储志平10，000元；二、驳回储志平的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，641元，由储志平负担2，591元，由上海芸绮物业管理有限公司负担50元。
判决后，储志平、芸绮公司均不服，上诉于本院。
储志平上诉称：1、原审法院认定储志平改变公共商铺屋面结构与事实不符。实际情况是，储志平只是对商铺阳台进行了适当美饰，根本没有改变商铺阳台的泛水坡度，亦未搭建违章设施，储志平只存在对公共部位的使用，并未改变其用途。由于商铺阳台系公共共用部位，芸绮公司未尽维修保洁之责造成商铺屋面排水孔堵塞排水不通，致使储志平家遭受严重水浸而造成重大财产损失，对此芸绮公司应承担全部赔偿责任。2、芸绮公司为逃避责任，辩称储志平的损失系因不可抗力的台风所致，但芸绮公司并未在楼道或醒目的公共区域张贴受台风影响的书面告知，未以电话或短信方式提醒储志平注意台风来临产生的影响，也未尽职排查公共区域排水管路通畅情况，故系芸绮公司的工作疏忽造成储志平严重的家庭财产损失。3、原审判决对相关司法解释规定的适用显属错误。由此，请求二审法院撤销原判，改判芸绮公司赔偿储志平家庭财产损失费用117，069元。
芸绮公司则不同意储志平的上诉请求，并同时提起上诉称：1、根据芸绮公司与涉案小区开发商签订的前期物业服务合同的约定，芸绮公司已履行合同义务但因物业本身固有瑕疵造成损失的，属于芸绮公司的免责范围，因涉案小区在芸绮公司管理期间未成立业主委员会，故前期物业合同的效力及于作为业主的储志平。2、储志平2012年6月17日发生的损失，系因厨房下水管总管变形被堵泛水所致，该下水管属隐蔽部位，芸绮公司作为物业公司，未接到业主报修是很难进入业主家中进行养护的，而且在通常情况下，排水总管除非极个别业主装修不注意，造成垃圾堵塞以及房屋沉降变形外，根本不需要特别的疏通和养护。3、芸绮公司在2012年5月13日第一次接到储志平报修后即派人上门对储志平房屋厨房自身的下水管进行疏通，在第二次接到报修后芸绮公司也履行了相应维修义务并通知开发商到现场确认，故芸绮公司已经履行了相应管理职责，而原审法院认为总管的沉降导致变形应当在疏通时就可以发现没有任何科学依据。4、针对储志平2012年6月17日发生的损失，根据双方当事人提供的证据均可以证实开发商已经对储志平作出明确承诺，其损失开发商自愿承担，储志平也应开发商要求提供了费用清单并与开发商进行交涉，只是由于双方对修复价格各持己见而未能达成一致。故储志平的该项损失系由开发商过错所致，芸绮公司在提供服务过程中并无过错，不应向储志平承担赔偿损失10，000元的责任。故请求二审法院撤销原审判决主文第一项，改判驳回储志平对其的原审全部诉请。
储志平则不同意芸绮公司的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就储志平房屋厨房间下水管道堵塞所致损失，虽然芸绮公司主张此系房屋本身固有瑕疵所致，在其已经履行相应物业管理职责的情况下，此属于芸绮公司的免责范围，但对公共下水管道的疏通保养以保障公共管道畅通属于物业公司的日常物业管理职责范围，而芸绮公司未能提供其对涉案房屋公共下水管道予以定期疏通保养的任何记录，即芸绮公司没有证据证明其已妥善履行上述物业管理基本义务，故原审法院综合本案实际情况酌情判令其赔偿储志平相应损失10，000元，该处理尚属合理，由此，对芸绮公司的上诉请求本院不予支持。对储志平要求芸绮公司赔偿商铺屋顶平台排水管道堵塞导致积水从其房屋北阳台流入其房屋所致损失的主张，基于该平台的通道设计、事故发生当时的天气状况、储志平自行改变该平台原设计的斜坡和排水系统等情况，原审法院认定芸绮公司对储志平损失的发生没有过错而不应承担责任，并无不当。二审期间储志平并未提供新的证据以证实其上诉主张，故对其上诉请求本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2，491元，由上诉人储志平负担2，441元，由上诉人上海芸绮物业管理有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 孙 超
二〇一四年八月十二日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……