河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信浉民初字第561号
原告谢正波，男，汉族，39岁，住信阳市平桥区。
委托代理人张少波，广东金日律师事务所律师。
被告王域山，男，汉族，48岁，住信阳市浉河区。
委托代理人杨春林，河南金誉律师事务所律师。
被告彭静林，女，汉族，61岁，住信阳市浉河区。
委托代理人尹明基，男，汉族，61岁，系彭静林丈夫。
原告谢正波诉被告王域山和被告彭静林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢正波及其委托代理人张少波、被告王域山的委托代理人杨春林和被告彭静林的委托代理人尹明基等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢正波诉称，2008年8月18日，原告将位于信阳市浉河区××拱桥村××组楼盘门面房两间（上下两层）租赁给被告王域山使用，租期五年，年租金2万元。后被告王域山又将其承租的房屋以每年3万元的价格转租给被告彭静林开设药房。2013年8月18日五年租期已满，因被告彭静林与被告王域山和他人发生纠纷，拒不搬出。而被告王域山又怠于行使权力，导致房屋至今未交还，造成原告房屋和收益损害。为此，原告提起诉讼，请求判令被告彭静林搬出租赁房屋，排除妨害；判令二被告共同支付自2013年8月19日至2015年1月18日期间的市场价租金损失145000元；判令二被告共同支付自2015年8月20日至腾空房屋交付给原告为止期间的租金损失。
被告王域山辩称，被告王域山和被告彭静林签订的房屋租赁协议合法有效，王域山不存在任何法律责任。原告起诉状要求赔偿房屋损失是2013年8月19日至2015年8月19日，而两被告签订的协议是在2012年5月30日，是在合同未届满期间。从2012年5月20日开始，实际侵权人是原告，房屋已经被原告收回了。
被告彭静林辩称，原告要求我搬出租赁的房屋，无任何事实法律依据，要求赔偿租金损失更是与我无关。事实是2009年3月25日原告与王域山签订了租房协议，期限自2009年4月25日至2014年4月25日止，并且按协议约定交齐房屋租赁费用。我经营项目为药品批零业务，经营到2012年5月份。我不知从哪来的谢正巧的人，自称是房屋所有人用电焊将我经营的药品店封掉，我不得已于2012年6月14日起诉出租方王域山、侵权人谢正巧赔偿损失。（2012）信浉民初字第1416号民事判决书判决王域山支付我违约赔偿款111708元，谢正巧赔偿我药品损失274921元，共同承担诉讼费、公告费、鉴定费、公证费共计20577元。王域山、谢正巧上诉后，二审判决除改判王域山赔偿药品店损失48406.8元外，其他维持了原判决。由于出租人王域山、侵权人谢正巧的过错，造成我经济损失百万元，我租赁期五年，已交齐三年的租金，二年无法经营，房屋的损失应由王域山、谢正巧和原告本人承担，与我无关。请求驳回原告对我的起诉。
经审理查明，原告谢正波与被告王域山于2008年8月18日签订了一份《房屋出租协议》，该协议约定，原告将其位于信阳市浉河区五星办事处大拱桥村20组的两年门面房租赁给被告王域山使用，租赁期限为5年，自2008年8月18日至2013年8月18日止，年房屋租金2万元。协议第四条特别约定，房屋只限王域山使用，不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。协议对其他事宜也作了约定。在协议履行过程中，2009年3月25日，被告王域山与被告彭静林签订了一份租房协议，擅自将所承租原告的房屋转租给被告彭静林经营药店，双方约定租期暂定5年，即自2009年4月25日至2014年4月25日止，房屋租金3万元。王域山将房屋转租后，仍向原告支付租金至2012年8月18日。2012年6月2日，谢正巧在多次要求被告彭静林关门搬家无果后让人将药店卷闸门焊住，造成彭静林的药店无法经营，彭静林诉至法院，要求王域山和谢正巧承担侵权责任。2012年12月20日，双方在浉河区法院主持下将药店的门打开，重新换锁后钥匙交给了彭静林，彭静林不再经营药店，亦未将房屋交付王域山。原告谢正波与被告王域山签订的《房屋出租协议》届满后，被告王域山既不支付拖欠的房屋租金，也不将承租的房屋返还给原告，原告诉至法院，请求判令被告彭静林搬出其租赁给被告王域山的房屋，判令二被告共同支付自2012年8月19日至2015年1月18日期间的市场价租金损失145000元及2015年1月19日至腾空房屋交付给原告为止期间的租金损失。诉讼中，经本院委托，信阳市三维资产评估事务所二〇一五年十二月十日出具了三维评估所（2015）评鉴字第71号对浉河区××拱桥村××组两间（二层）门面房2013年8月19日至2015年8月19日期间租赁价值的司法鉴定意见书，鉴定评估结论为：位于浉河区××拱桥村××组两间（二层）门面房自2013年8月19日起至2015年8月19日止表现的门面房年租金评估值为9万元、评估费2000元。
上述协议，有当事人陈述、房屋出租协议、收条、（2012）信浉民初字第1416号和（2015）信中法民终字第265号民事判决书、三维评估所（2015）评鉴字第71号司法鉴定意见书等证据证明。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原告谢正波将自己的房屋出租给被告王域山使用，双方签订的《房屋出租协议》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、法规和行政强制性规定，不违反国家、集体和社会公共利益，是合法有效的。原、被告双方应当按协议的约定履行义务。被告王域山不按约定支付租金且未经原告同意，擅自转租房屋从中获利，其行为违反了协议第四条：“房屋只限乙方使用，不得私自转租，改变使用性质或供非法用途”的规定，已构成违约。《房屋出租协议》租赁期限届满，被告王域山未履行返还房屋的义务，违反了法律规定，被告王域山应当将所承租的房屋返还给原告并赔偿原告房屋返还之前的租金损失。被告王域山与被告彭静林签订的租房协议，租期已经届满，被告彭静林占有原承租的房屋已无合同依据和法律依据，应当腾空并搬出该房屋。因彭静林占有该房屋造成王域山不能将所承租的房屋返还给原告的责任，应当由被告王域山承担。原告谢正波要求被告彭静林腾空并搬出原告的房屋，要求被告王域山返还承租原告的房屋，支付租期内的房屋租金并赔偿租期届满后的租金损失的理由成立。但租赁期间内的租金应按照协议的约定支付，租赁期限届满后的租金损失，按照评估鉴定确认的标准予以赔偿。被告王域山转租房屋后，仍向原告支付租金，而被告彭静林从未向原告支付租金。原告谢正波与被告彭静林之间不存在租赁合同关系。被告王域山辩称，原告要求赔偿的是房屋转租后的费用，从2012年5月20日开始实际侵权人是原告，房屋已经被原告收回的抗辩，本院不予采纳。被告彭静林辩称，王域山、谢正巧造成我二年无法经营，房屋损失应由王域山、谢正巧及原告本人承担的抗辩，没有依据，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百二十一条和第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告王域山于本判决生效后十日内将承租原告谢正波的房屋返还给原告。
二、被告王域山于本判决生效后十日内支付原告谢正波房屋租金2万元。
三、被告王域山于本判决生效后十日内赔偿因未返还房屋造成原告2013年8月19日至2015年8月19日的租金损失9万元及2015年8月19日后的租金损失（自2015年8月20日起至返还承租的房屋之日止，按年租金4.5万元计算）。
四、被告彭静林于本判决生效后五日内搬出原告谢正波出租的房屋。
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3200元，评估费2000元，由被告王域山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代理人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 程 艳
审 判 员 潘航宇
人民陪审员 王保琴
二〇一六年五月二十日
书 记 员 孙思佳