江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张民初字第02351、02361号
原告（被告）陈晓祥。
原告（被告）龚卫芸。
两原告（被告）共同委托代理人张新华，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。
两原告（被告）委托代理人朱缨，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。
被告（原告）朱红。
委托代理人王静波，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。
原告（被告）陈晓祥、龚卫芸与被告（原告）朱红租赁合同纠纷二案，本院于2014年11月21日、11月24日立案受理后，依法适用简易程序合并审理，于2014年12月10日公开开庭进行了审理，原告（被告）陈晓祥及两原告（被告）委托代理人张新华、被告（原告）朱红委托代理人王静波到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，由审判长陈晓东担审判长，与人民陪审员黄栋成、黄舟全组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭审理，原告（被告）陈晓祥及两原告（被告）委托代理人张新华、被告（原告）朱红委托代理人王静波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（被告）陈晓祥、龚卫芸诉辩称，2012年10月30日，原告与被告签订《房地产租赁契约》，原告将杨舍镇西门南村7幢M9-M11出租给被告，租期从2012年10月30日至2015年10月30日，第一年租金为23万元，每年上涨5%，每年10月30日付清下一租赁年度租金。但被告至今未付2014年-2015年度租金253575元，且结欠电费4115元，原告多次催缴，被告置之不理。原告认为，双方签订的《房地产租赁契约》合法有效，被告应当按约支付租金及其他各项费用。为维护原告的合法权益，特起诉，请求判令：1确认原、被告签订的《房地产租赁契约》于2014年12月17日予以解除；2、被告支付租金33346元（自2014年10月31日至2014年12月17日止）、电费4428元（自2014年9月至2014年11月、水费422元（自2014年10月至2014年12月17日）；3、被告赔偿租金损失126787.50元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告（原告）朱红辩诉称，2012年10月30日陈晓祥与我签订房地产租赁契约，将杨舍镇西门南村7幢M9-M11出租给我，该契约第四条第三款规定“在乙方装修使用房屋超过3年的前提下，甲方需出卖或抵押上述房产，必须提前3个月通知乙方，如未满3年，甲方需出卖或抵押上述房产，则甲方必须按照乙方装修及其设备的金额全额赔偿”。原告发现被告已于2014年9月24日将上述房产抵押，并办理登记。被告的行为已属违约，已经侵犯原告合法权益。2014年10月29日原告致函被告，要求被告解除房屋租赁合同并承担违约责任，但被告在收到函件之后置之不理。二被告系夫妻关系，上述房产所有权人为被告龚卫芸。请求驳回原告的诉讼请求并判令：1、确认双方签订的《房地产租赁契约》于2014年10月29日解除；2、被告赔偿原告房屋装修款28万元；3、被告返还房屋押金2万元；4、诉讼费用由被告承担。
经审理查明，杨舍镇西门南村7幢门面10-2，门面9，门面10，门面11的房屋所有权人为龚卫芸。龚卫芸与陈晓祥系夫妻关系。2012年10月30日，陈晓祥（甲方）与朱红（乙方）签订《房地产租赁契约》一份，约定：1、甲方将位于杨舍镇西门南村7幢M9-M11的房屋出租给乙方使用；2、年租金为23万元，租赁期限从2012年10月30日至2015年10月30日止。一年一次付清，每年10月30日前付清。每年的租金浮度5%；3、在乙方装修使用房屋超过三年的前提下，甲方如需出卖或抵押上述房地产，必须提前三个月通知乙方；如未满三年，甲方如需出卖或抵押上述房地产，则甲方必须按照乙方装修及其设备的金额全额赔偿。4、任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约。所造成的损失由责任的一方承担。乙方逾期交房房租，每逾期一日由甲方按月租金额的千分之十向乙方加收违约金；5、上述房地产在租赁期内所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。合同签订后，朱红对租赁房屋进行了装修，用于经营“张家港市杨舍西城比比叩北半球韩式餐厅”。
2014年9月25日，陈晓祥、龚卫芸为上述租赁房屋设立了抵押，抵押权人为张家港昌盛农村小额贷款有限公司。
2014年10月29日，朱红向陈晓祥发送律师函，要求解除《房地产租赁契约》并赔偿装修损失28万元、退还押金2万元。
审理中，陈晓祥与朱红于2014年12月7日办理案涉租赁房屋的交接手续，双方确认租赁合同于该日解除。案涉租赁房屋自2014年9月至2014年11月发生电费4115元。
上述事实有房屋权属登记信息、餐饮服务许可证、房产证、房地产租赁契约、律师函、邮寄回执、电费发票及当事人陈述等相关证据予以证实。
因双方意见不一，本案无法调解。
审理中，朱红主张其租赁案涉房屋后对其进行了装修，装修费为28万元，提供装修合同一份、收据两份。装修合同甲方为朱红，乙方为张家港市华恒装饰有限公司。合同约定工程价款为28万元，合同签订付合同价款30%，剩余待验收合格一次性付清。两份收据的编号分别为“2022427”、“2022428”；入账日期分别为2012年9月18日、2012年11月15日，金额分别为84000元、196000元，收款方式均为“现金”。陈晓祥、龚卫芸对此质证意见为：这些证据不能证明朱红已支付了28万元的装修款。
本院认为，陈晓祥、龚卫芸与朱红签订的《房地产租赁契约》合法有效，双方均应严格依约履行各自义务，享有各自权利。对于合同中甲方责任部分双方约定“在乙方装修使用房屋超过三年的前提下，甲方如需出卖或抵押上述房地产，必须提前三个月通知乙方；如未满三年，甲方如需出卖或抵押上述房地产，则甲方必须按照乙方装修及其设备的金额全额赔偿”，该条款内容并不违反法律禁止性规定，系当事人真实意思表示，应为有效。该条约定：只要陈晓祥在朱红使用房屋未满三年的情况下出卖或者抵押租赁房地产，则陈晓祥就应当全额赔偿朱红的装修及设备金额。朱红2014年10月29日发函要求陈晓祥方赔偿装修损失符合合同约定，但其要求解除合同在此时尚不具备充分条件，因为陈晓祥此时尚未明示拒绝赔偿朱红装修损失。但其后陈晓祥起诉要求朱红支付租金等则表明其拒绝赔偿朱红装修损失，此时朱红有权解除合同。双方确认合同于2014年12月17日解除并办理租赁房屋的交接手续，故陈晓祥要求朱红承担此后租金并赔偿租金损失的要求于法无据，本院不予支持，但该日前的租金及相关费用朱红应予支付。根据合同，年租金为23万元，每年上浮5%，故自2014年10月30日起的年租金应为253575元，按此标准计算自2014年10月31日起至12月17日止的租金为33346元，朱红应予支付。同时，朱红还应支付2014年9月至11月的电费4115元。对于陈晓祥主张的水费，证据并不充分，本院不予支持。
对于朱红主张的装修赔偿款28万元，本院认为，如上分析，朱红有权按照租赁合同约定要求陈晓祥、龚卫芸赔偿装修及其设备的金额，但其仅提供两份编号连续而入账日期相差将近两个月的收据，而未提供相关转账记录或正规发票予以印证，对此本院认为尚不足以证明其装修花费的具体金额以及设备的金额，朱红可待证据充分后另行主张。对朱红主张的押金20000元，因陈晓祥、龚卫芸不认可收到押金，且朱红亦未举证证明已向陈晓祥、龚卫芸交付了20000元押金，故对其该主张本院碍难支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、陈晓祥、龚卫芸与朱红签订的《房地产租赁契约》于2014年12月17日解除；
二、朱红支付陈晓祥、龚卫芸2014年10月31日起至12月17日止的租金33346元及2014年9月至11月的电费4115元，限朱红于本判决生效后10日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入张家港市人民法院，名称：张家港市人民法院；账号：46×××84；开户行：中国银行张家港支行营业部）；
三、驳回陈晓祥、龚卫芸的其他诉讼请求；
三、驳回朱红的诉讼请求。
（2014）张民初字第02351号案件受理费减半收取5150元，由朱红负担748元，由陈晓祥、龚卫芸负担4402元。朱红负担部分陈晓祥、龚卫芸已预交法院，由朱红在履行本判决时一并支付原告。（2014）张民初字第02361号案件受理费5800元，由朱红负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：苏州市农业银行园区支行，帐号：10×××99。
审 判 长 陈晓东
人民陪审员 黄栋成
人民陪审员 黄舟全
二〇一五年六月九日
书 记 员 卢 熙