福建省云霄县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云民初字第1411号
原告王文荣，男，1969年11月6日出生，汉族，住福建省云霄县。
委托代理人郑志伟，福建三和律师事务所律师。
被告漳州科莱益置业有限公司，住所地：云霄县宝城里小区1A。
法定代表人吴深福，任经理。
委托代理人张坤明，福建法益律师事务所律师。
委托代理人张素芳，福建法益律师事务所律师。
原告王文荣与被告漳州科莱益置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月25日受理后，依法由审判员沈劲林适用简易程序独任审判，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑志伟，被告的委托代理人张坤明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年9月29日就科莱益-
书香家园房屋签订了《商品房买卖合同》（以下简称为合同），原告已向被告付清合同约定的房屋价款，该房屋已交付使用。现经权威机构测量，该房屋的套内建筑面积少于合同约定的面积；而且由于出卖人的原因致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。因此，根据合同的约定，被告应该返还给原告部分房款，并支付相应的逾期办理房屋权属证书的违约金。故起诉至法院，请求判令：一、被告返还原告房价款14498.78元；二、被告赔付原告逾期办理房屋权属证书违约金15257.12元（计算至2014年8月31日，再逾期部分按买受人已付款的每日万分之0.5计算至买受人取得该房屋权属证书之日止）；三、本案诉讼费由被告负担。
被告漳州科莱益置业有限公司辩称，一、原、被告双方应当按照合同约定面积与产权登记面积误差结算房价款，原告请求按照套内面积误差结算房价款，不符合合同和补充协议约定，应驳回原告要求被告返还购房款的诉讼请求。二、被告已履行了办理房屋产权初始登记义务，原告可以凭商品房买卖合同等材料办理房屋权属证书，被告没有逾期办理商品房所有权初始登记，不承担逾期办理的违约责任。
原告为证明其主张，向法庭提供如下证据：证据1、商品房买卖合同，证实被告逾期办理房屋权属证书、实际套内面积小于合同约定面积等事实；证据2、测绘结果，证实被告逾期办理房屋权属证书、实际套内面积小于合同约定面积等事实。被告经质证，对证据1的真实性没有异议，但对其欲证明的内容有异议，认为根据原、被告双方签订的补充协议，被告并不存在逾期办理房屋权属证书的情况；根据双方签订的合同及补充协议的约定，商品房按建筑面积计算房价款，原告的计算方式有误，被告无需再返还房价款。对证据2的真实性没有异议，并认为该公司的测绘结果就是未来产权登记面积。
被告向法庭提供如下证据：证据1、土地使用证、房屋预售许可证，证实被告取得科莱益-
书香家园商品房预售许可的事实；证据2、工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证实科莱益-
书香家园工程于2012年8月24日经验收合格，于2013年6月1日办理工程竣工验收合格备案，可以申请办理房屋产权初始登记的事实；证据3、云霄县房地产交易与房屋权属登记发证中心收条，证实被告依照补充协议的约定于2013年8月13日向房屋产权登记机关申请办理科莱益-
书香家园商品房房屋产权初始登记并被受理，被告不存在逾期办证的事实；证据4、云霄县房地产交易与房屋权属登记发证中心情况说明，证实被告已依照补充协议的约定办理房屋产权初始登记并被受理；受理后，买受人可以凭商品房买卖合同、发票等证件办理所购买的房屋产权登记；原告办理按揭贷款申请产权登记的，应经按揭银行同意的事实；证据5、通知书，证实被告通知原告可以申请办理房屋所有权证的事实；证据6、合同补充协议，证实双方签订补充协议作为处理各项纠纷的依据。原告经质证，对证据1的关联性有异议，并对其真实性、合法性不予质证；证据2的真实性没有异议，但认为该证据恰好证实被告逾期交房的事实；证据3不予质证；证据4的真实性没有异议，但对其欲证明的内容有异议，被告没有及时履行通知义务，且时至今日仍未办理房屋产权登记，被告存在违约责任；证据5的真实性没有异议，但对其欲证明的内容有异议；证据6的真实性没有异议，但对欲证明的内容有异议，双方应该就合同约定结算房价款。
对双方当事人以下没有争议的事实，本院予以确认。原、被告于2011年9月29日就云霄县将军大道西侧科莱益-
书香家园房屋签订《商品房买卖合同》、《附件六：合同补充协议》，合同约定：该商品房建筑面积共119.76平方米，其中套内面积为106.43平方米、分摊面积为13.33平方米；单价为每平方米3890元。原告已支付购房款人民币465866.4元。被告于2012年8月16日将房屋交付给原告使用，于2013年6月1日办理竣工报备，于2013年8月13日向云霄县房地产交易与房屋权属登记发证中心办理房屋所有权初始预登记。被告于2014年1月17日以挂号邮件形式通知原告有关商品房面积误差结算和办理房屋产权登记证件等事项。经云霄县翔宇测绘有限公司就本案讼争房屋测绘面积为：建筑面积为123.63平方米，其中套内面积为102.77平方米、分摊面积为20.86平方米，双方当事人一致同意上述测绘面积作为日后办理产权登记的依据。
对双方争议的问题，本院分析认定如下：
1、关于原告主张被告返还房价款是否合法成立的问题。围绕此争议焦点，原告以实际套内面积比合同约定面积小3.66平方米等为由，主张根据合同第五条的规定，被告应返还面积误差比部分的房价款给原告。而被告则认为，首先根据合同第五条的约定，双方当事人是按照建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；再者根据双方当事人签订的补充协议，同样也是规定双方应按产权面积测量结果结算房款。而本案实际建筑面积为123.63平方米，大于合同约定的建筑面积119.76平方米，根据合同及补充协议的约定，被告不仅不需要向原告返还房价款，而是原告应该向被告补交相应的面积误差比部分的房价款。即双方当事人对合同中关于面积确认及面积差异处理的理解存在不同的意见。结合双方当事人的观点，本院认为根据合同的第五条的有关内容，该条款明确规定，双方当事人是以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如存在建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%，买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，买受人只承担面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款；只有在产权登记面积小于合同约定面积的情形时，出卖人才将面积误差比绝对值内的房价款返还给买受人。建筑面积是房屋的总面积，即套内建筑面积与公共部分共有分摊建筑面积之和。而本案讼争的房屋其产权登记面积大于合同约定面积，并不存在被告应向原告返还不足部分房价款的情形。原告以套内建筑面积小于合同约定面积为由，主张被告应返还部分房价款，缺乏相应的法律及事实的依据，依法不予支持。
2、关于被告是否存在逾期办理产权登记的情形，是否应该支付给原告违约金以及相应违约金如何计算等问题。围绕此争议焦点，原告认为根据合同第十四条的规定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。因被告原因，导致原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，应当自逾期之日起每日按原告已付款的万分之0.5向原告支付违约金，至原告取得房屋权属证书时止。而被告则认为，双方关于产权登记的约定，不能以合同的第十四条为依据，而是应该根据双方当事人签订的补充协议为准，被告在本项目竣工报备完后90个工作日内办理房屋所有权初始预登记，在初始预登记后，再通知原告领取有关资料，由原告自行办理房屋所有权证。被告办理房屋所有权初始预登记，符合补充协议的规定，并不存在违约的情形。即便被告存在逾期办证的情形，根据合同第十四条的规定，违约金的计算方式是按自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之0.5%计付。结合双方当事人的观点，本院认为原、被告同时签订的《商品房买卖合同》、《附件六：合同补充协议》，均是双方真实意思表示，合法有效，并依法受法律保护，双方应按合同（协议）约定享受权利、履行义务。双方已在补充协议就关于产权登记和产证办理的约定作出修改，故双方当事人关于产权登记的处理应按补充协议的第二条进行。被告根据合同及补充协议的约定有办理房屋所有权初始预登记和通知原告办理有关事宜的义务，且应当在具备办理完房屋所有权初始预登记并通知原告办证的情况下，其履行办理房屋权属登记之义务才完成。本案中被告于2013年6月1日办理竣工报备，根据补充协议第2条约定，出卖人在本项目竣工报备完后90个工作日内办理房屋所有权初始预登记，初始预登记后，出卖人以挂号邮件形式通知（或电话通知形式）买受人，按通知期限内前来领取办理权属登记需由出卖人提供的资料，由买受人自行向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权证。即被告应于2013年10月12日前办妥房地产权属证书的初始登记并通知原告办证事宜。但被告于2014年1月17日才通知原告办理有关的事宜，被告存在违约的情形，逾期办证的违约金应从2013年10月13日起计算至通知之日止。关于违约金的计算方式，原告认为应自逾期之日起每日按已付款的万分之0.5计付，而被告则认为应自逾期之日起每日按已付款的万分之0.5%计付。本院认为，本案合同属于格式合同，对于格式条款的理解，依法应当按照通常理解予以解释；对于格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因万分之0.5%不符合日常数学书写方式，且存在两种以上解释的，应作出不利于被告的解释，因此应按照自逾期之日起每日按已付款的万分之0.5计付违约金。
本院认为，原、被告自愿订立的商品房买卖合同及补充协议，符合有关法律规定，依法受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。原告主张被告返还房价款，不符合合同的约定，缺乏事实和法律的依据，故对原告的该诉求，本院依法不予支持。被告违反合同及补充协议的约定，在办理完房屋所有权初始预登记后未及时通知原告办证有关事宜，导致原告无法在一定期限内未取得房屋权属证书，应当按照合同的约定，向原告支付相应的违约金。原告主张的违约金的计算方式有误，本院依法调整为：被告应向原告支付违约金人民币2259.45元【自逾期之日（2013年10月13日）起至通知之日（2014年1月17日）止，共计97天，每日按已付款人民币465866.4元的万分之0.5计付】。被告辩称其不存在逾期办证的说法，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下：
一、被告漳州科莱益置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告王文荣支付违约金人民币2259.45元。
二、驳回原告王文荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币544元，减半收取为人民币272元，由原告王文荣负担人民币247元，由被告漳州科莱益置业有限公司负担人民币25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 沈劲林
二〇一四年十二月二十日
书记员 汤丹凤
引用规范性法律文件条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。