江苏省苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0505民初968号
原告（反诉被告）：朱天广。
原告（反诉被告）：刘萍。
上述两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：汤彪，江苏丰云律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈越。
委托诉讼代理人：周巍健，江苏孙吴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王伟，江苏孙吴律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）朱天广、刘萍与被告（反诉原告）陈越房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日受理后，依法由审判员赵延丽适用简易程序独任审理。本院于2016年4月27日公开开庭进行审理，两原告的共同委托诉讼代理人汤彪、被告陈越及其委托诉讼代理人周巍健、王伟到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭进行审理。本院于2017年3月30日公开开庭进行审理，两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人汤彪、被告（反诉原告）陈越及其委托诉讼代理人周巍健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱天广、刘萍共同向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2、请判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告系夫妻关系，原告与被告通过苏州某房地产综合服务有限公司于2015年11月21日签订一份二手房买卖定金合同及苏州市存量房屋买卖合同补充协议，由原告购买被告私有房产一套。合同约定房产位于苏州某区某家园某幢某室，建筑面积126.39平方米，房屋成交价格为183万元（含室内固定装修及设施），原告银行按揭贷款支付；该房屋有抵押、无共有、未出租；原告应于2015年11月21日前支付定金5万元，双方应于2015年12月20日前签订苏州市存量房买卖合同及存量房交易资金监管协议，被告房屋注销原抵押他项权证之日起60个工作日内原告需办妥银行放贷事宜；双方应于原告贷款下放到指定账户之日起10个工作日内办理完毕房屋权属转移登记手续；如发生争议可依法向房屋所在地人民法院起诉等条款。合同签订后，2015年11月21日，原告支付定金5万元；2015年12月11日，双方签订苏州市存量房买卖合同及存量房交易资金监管协议，并办理了相应网签手续；2016年1月31日，原告与银行签订了个人购房借款及担保合同，贷款已于2016年2月1日发放至资金托管账户。但被告在解除抵押完毕，将房产证、土地证原件等房产转移所需材料交给中介后以市场房价飞涨为理由，拒不办理产权转移手续。故原告诉至法院。
被告陈越辩称，1、原被告签订的房屋买卖合同履行过程中由于原告迟迟没有贷下相应的房屋款项，致使原告没有严格按照合同约定予以履行，存在合同违约，且给被告造成相应的损失；2、由于原告没有及时按约履行合同，被告对原告及该案涉及的房产中介进行多次催促，后来被告直接通知原告和中介解除双方的房屋买卖合同。综上，原告所述本案诉请缺乏事实和法律根据，请法院驳回原告诉请，同时我方依据本案的客观情况对原告提出相应反诉。
反诉原告陈越向本院提出反诉请求：1、依法判令解除双方分别于2015年11月21日签订的关于某家园某幢某室的二手房买卖定金合同及苏州市存量房买卖合同补充协议和2015年12月11日所签订的苏州市存量房买卖合同；2、判令反诉被告承担违约金183000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：反诉原告和反诉被告通过苏州某房地产综合服务有限公司于2015年11月21日签订一份二手房买卖定金合同及苏州市存量房买卖合同补充协议，合同约定双方关于某家园某幢某室房产的价款及合同双方的权利义务。因反诉原告急于置换房产，因此强调要商业贷款，反诉被告为了达到买房目的，承诺在银行有熟人，建设银行的贴息贷款更快，在一个月之内肯定能贷下款来。基于此，反诉原告才与其签订该合同，并就该贷款方式在合同中作了特别约定。合同签订后，反诉原告积极配合反诉被告办理网签手续及相关事宜，并借高息偿还该房剩余贷款。此后反诉原告多次电话催促反诉被告及中介公司，询问对方贷款事宜，但对方每次都是各种理由推脱。苏州高新区房产交易中心提供的材料显示反诉被告的贷款一直没有到账。因反诉原告已经有合适的房源准备置换房产，只因反诉被告的贷款延迟，导致反诉原告错过了置换大房的机会，给反诉原告置换房产带来了较大的经济损失。基于反诉被告的违约和不诚信的做法，反诉原告通过短信和邮件方式告知反诉被告，要求解除关于某家园某幢某室房屋的买卖合同，承担违约金并赔偿反诉原告由此而造成的经济损失。
反诉被告朱天广、刘萍辩称，已经按约履行了付款义务，没有违约事实，所以不存在可以解除的条件，请求法庭驳回反诉请求。
经审理查明，苏州市某区某家园某幢某室房屋登记所有权人为陈越，单独所有，建筑面积126.39平方米。朱天广、刘萍系夫妻关系。
2015年11月21日，刘萍（买受方、乙方）与陈越的亲属张家菊（出卖方、甲方）在苏州某房地产综合服务有限公司居间下签订二手房买卖定金合同及苏州市存量房买卖合同补充协议，约定：甲方自愿将坐落于苏州市某区某家园某幢某室房屋出卖给乙方；房屋此时已经设定抵押权，甲方承诺根据房屋交易主管部门的流程要求在申请办理房屋权属转移登记前解除该房屋的所有抵押并注销相应的抵押登记，相关费用由甲方承担；房屋此时未曾租赁给他人；该房屋的整体成交价格183万元，于双方资金托管前，甲、乙两方向丙方支付中介服务费，乙方承担15000元；乙方于2015年11月21日前付给甲方购房定金5万元（购房定金可冲抵购房款），甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证交给丙方，丙方出具收件凭证；甲、乙双方约定于2015年12月20日前签订苏州市存量房买卖合同及存量房交易资金监管协议，并且乙方将监管金额中扣除贷款金额外的全部钱款存入托管账户（若甲方办理银行赎楼贷款，甲乙双方按照赎楼流程办理手续），若监管金额低于该房屋的整体成交价格，资金监管（托管）当日乙方向甲方支付监管金额和整体成交价格之间的差额，或由丙方代为保管，房屋交付时支付给甲方，甲方按照房管局规定流程和时间领取所监管的房款；乙方需要贷款，贷款金额为90万元至129万元；甲方房屋目前有银行贷款，于甲乙签订存量房买卖契约前办理银行赎楼贷款手续（甲方承担全部公证费、担保费及银行利息，甲乙双方按照赎楼流程准备相关材料、办理相关手续）；自甲乙双方签订存量房交易资金监管协议且甲方此房屋原抵押注销他项权证之日起60个工作日内，若因银行或住房公积金管理机构政策调整变动、贷款额度不足，非乙方人为因素（乙方承诺符合银行或公积金管理中心的贷款条件和贷款资格，乙方必须提供符合贷款条件所需的相关材料，公积金贷款或组合贷款金额不足时乙方购房贷款必须自愿转为银行商业贷款，具体的贷款金额、贷款年限、还款方式以银行和公积金的放贷为准）而无法贷款或贷款金额不足的（低于乙方贷款金额约定的下限）导致乙方无法按本合同约定的相应期限支付相应房款的，甲乙双方可另行书面协商，无法协商一致的，甲、乙两方中任何一方均有权要求解除本合同，买卖双方同意解除本合同退房退款，撤销该房屋所有权转移登记申请和土地使用权变更登记申请，甲乙丙三方互不承担违约责任，丙方退还所有已经收取的中介费及其他收费；甲方应当于领取房管局托管资金前腾空并向乙方移交该房屋，甲、乙双方共同对房屋及房屋附属物品状况进行查验，查验情况符合双方约定的甲方应当当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给乙方，并结清房屋水、电、煤气、数字（有限）电视、电话宽带、物业管理等费用，以示房屋交付；房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，乙方按照缴税时的税费政策承担买卖双方房屋权属转移登记所需缴纳的所有相关税费；其他约定事项为（1）此房成交价包含室内固定装修及固定设施，（2）此房的乙方给甲方的5万元定金于双方的资金托管前甲方拿出给乙方托管，具体情况双方再协商，（3）乙方承诺贷款建设银行的贴息贷款；因甲方或乙方没有履行本合同的相关条款，另一方有权要求逾期方每逾期一天按房屋整体成交价格的千分之一向另一方支付逾期违约金，一方逾期超过15天后，另一方有权要求终止并解除本合同，逾期方接到通知5天后向对方支付房屋整体成交价格的10%作为违约金。同日，张某某出具收条确认收到刘某的购房定金5万元。庭审中，陈越确认对张某某代其与刘某签署的该协议的效力是认可的。
2015年12月11日，朱天广、刘萍（买受人）与陈越（出卖人）签订苏州市存量房买卖合同，约定：出卖人将坐落于苏州市某区某家园某幢某室的房屋出卖给买受人；出卖人保证该房屋没有其他共有权证，出卖人保证该房屋在本合同生效之前并未设定抵押权，出卖人保证该房屋在本合同生效之前并未租赁给他人，该房屋目前由物业公司负责物业管理，该房屋目前没有落户于该房屋的相关户口，该房屋已经交纳的房屋维修资金余额无偿划转到买受人名下；该房屋价款为183万元；买受人需要贷款并承诺符合银行或公积金的贷款政策，能够提供银行或公积金贷款所需的所有材料，买卖双方约定于2015年12月20日前签订存量房交易资金托管（监管）协议，并且买受方必须将首付款存入托管账户，买卖双方按照资金托管流程支付钱款；买受人逾期付款在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际缴入规定交易资金托管账户之日止由买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房屋价款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，出卖人不同意解除合同的自约定的应付款期限届满之次日起至实际缴入规定交易资金托管账户之日止按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；买受人付清房款之日起1日内进行房屋交付；此房为装修房，成交价格包含室内固定装修及固定设施；自买受人付清房款之日起14日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任，造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任；买受方按照缴税时的税费政策（税务部门及房产交易所最新税费政策、计税价格）承担双方产权转移所产生的所有相关税费，此房屋可以缴纳税费之日起的5个工作日内，买卖双方必须积极配合办理手续、完成缴税，否则自行承担相关责任；合同还对违约责任作出约定。
2015年12月11日，朱天广、刘萍（乙方、买方）与陈越（甲方、卖方）和苏州高新区房产交易管理中心（丙方）签订苏州市存量房交易资金托管协议，约定：甲乙双方在2015年12月11日签订存量房买卖合同，将坐落于某家园某幢某室房屋（成交价格183万元，建筑面积126.39平方米）出售给乙方；甲、乙双方将房款委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结后由丙方负责与甲、乙双方办理房屋所有权证移交和资金交割手续，办理托管手续时，甲乙双方需出示房产证、土地证原件，身份证件原件及合同原件；乙方将购房款183万元存入托管账户，同时甲方在指定银行以陈越名义开设结算账户，乙方在指定银行以朱天广名义开设结算账户；买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后应委托银行将贷款直接划入第二条规定的资金托管账户；乙方在领取房屋权属证书后，甲方结算账户户主本人凭苏州市区存量房交易资金托管协议、身份证、银行卡办理托管资金领款手续，由丙方审核后出具苏州市存量房交易资金托管支取通知书，甲方到托管银行办理托管资金转账手续，涉及银行贷款需房屋他项权证办妥后方可办理托管资金领款手续；乙方领取房屋权属证书后即同意丙方与甲方进行托管资金交割手续；因该房屋不具备登记条件或甲乙双方约定终止交易的，经甲乙双方协商一致，同时凭苏州市区存量房交易资金托管协议、身份证、银行卡，填写苏州市区撤销托管协议申请表，办理托管资金领款手续，由丙方审核后出具苏州市存量房交易资金托管支取通知书，买方到托管银行办理托管资金转账手续，如涉及银行贷款，乙方委托丙方将贷款本金划回原贷款银行，银行贷款所产生利息由借款方与贷款银行结算后，乙方凭银行出具的贷款还清证明办理自付款领款手续；甲、乙双方同意托管资金不计利息，丙方承诺不收取资金托管费用；甲乙双方保证因房屋买卖产生的任何纠纷与本协议无关，不影响本协议履行，一方要求支取或退回托管资金时，另一方有异议的，在未解决纠纷之前，丙方暂停支付托管资金；丙方对房款的托管并不意味着对乙方付款义务承担保证责任。同日，朱天广转账支付至托管账户55万元。
2016年1月27日，陈越向居间方工作人员发送短信请其转发朱天广、刘萍告知因原告没有按照合同约定的方式办理贷款手续，导致房屋贷款事宜截至该日没有完成，已经违约，给被告造成经济损失并且直接导致被告会产生其他连带违约责任，故要求解除双方买卖合同并保留索赔权利。
2016年1月30日，朱天广、刘萍与中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行签订个人购房/购车借款及担保合同，贷款金额为128万元，购买坐落于某家园某幢某室的房屋，贷款期限自2016年1月30日至2046年1月30日。2016年2月1日，中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行放款128万元，转入三方苏州市存量房交易资金托管协议中约定的苏州高新区房产交易管理中心账户，该笔款项因贷款人的相关信息未进行补录故未能体现在资金托管账户余额内，根据苏州高新区房产交易管理中心的存量房交易资金监管协议明细显示朱天广与陈越的资金托管账户内存款情况仅有2015年12月11日的非贷款55万元。
庭审中，反诉原告陈越陈述，反诉请求中违约金是基于双方签订的苏州市存量房买卖合同约定的逾期付款超过15日的解除合同后的违约赔偿金；涉案房屋签订合同时存有抵押，在2015年12月11日之前注销的，因为注销他项权证，被告向他人借了高利贷，当时原告愿意补偿被告3万元作为提前清偿抵押贷款的利息补偿；原告对此表示认可同意补偿被告3万元。
上述事实，由原告提交的结婚证、二手房买卖定金合同及苏州市存量房买卖合同补充协议、定金收条、苏州市存量房买卖合同、苏州市存量房交易资金托管协议、个人购房借款合同及担保合同、放款单、还款计划表、中国邮政储蓄银行还款流水凭证、存量房交易资金托管、中国建设银行苏州市高新技术产业开发区支行出具的交易明细表，被告提交的电子邮件、招商银行苏州新区支行出具的户口历史交易明细表及苏州存量房交易资金托管存款凭证，以及本院调取的存量房交易资金监管协议明细、本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同对签订合同的当事人有效，当事人应当按约诚实守信地行使权利、履行义务。本案中，朱天广、刘萍与陈越签订苏州市存量房买卖合同及苏州市存量房交易资金托管协议，约定由朱天广、刘萍购买陈越所有的位于苏州市某区某家园某幢某室房屋，房屋价款183万元，朱天广、刘萍按约支付定金5万元及首付款55万元后向中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行贷款128万元，该笔款项也于2016年2月1日实际转账支付至苏州高新区房产交易管理中心账户，但因朱天广、刘萍就该128万元的相关贷款信息未进行补录齐全故在原、被告的资金托管账户中未显示，而仅有首付款55万元的余额记录，故原、被告产生本案争议。根据原、被告的二手房买卖定金合同及苏州市存量房买卖合同补充协议约定，“自甲乙双方签订存量房交易资金监管协议且甲方此房屋原抵押注销他项权证之日起60个工作日内，若因银行或住房公积金管理机构政策调整变动、贷款额度不足，非乙方人为因素（乙方承诺符合银行或公积金管理中心的贷款条件和贷款资格，乙方必须提供符合贷款条件所需的相关材料，公积金贷款或组合贷款金额不足时乙方购房贷款必须自愿转为银行商业贷款，具体的贷款金额、贷款年限、还款方式以银行和公积金的放贷为准）而无法贷款或贷款金额不足的（低于乙方贷款金额约定的下限）导致乙方无法按本合同约定的相应期限支付相应房款的，甲乙双方可另行书面协商，无法协商一致的，甲、乙两方中任何一方均有权要求解除本合同，买卖双方同意解除本合同退房退款，撤销该房屋所有权转移登记申请和土地使用权变更登记申请，甲乙丙三方互不承担违约责任，丙方退还所有已经收取的中介费及其他收费”；根据朱天广、刘萍与陈越签订的苏州市存量房买卖合同约定，“买受人需要贷款并承诺符合银行或公积金的贷款政策，能够提供银行或公积金贷款所需的所有材料，买卖双方约定于2015年12月20日前签订存量房交易资金托管（监管）协议，并且买受方必须将首付款存入托管账户，买卖双方按照资金托管流程支付钱款；买受人逾期付款……超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房屋价款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，出卖人不同意解除合同的自约定的应付款期限届满之次日起至实际缴入规定交易资金托管账户之日止按日计算项出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行”，双方按约签订资金托管协议，但是关于付款仅约定按照资金托管流程支付钱款，并未具体约定付款时间。综合两份合同，关于付款时间应按照原、被告的二手房买卖定金合同及苏州市存量房买卖合同补充协议约定具体履行，陈越陈述涉案房屋上的抵押权登记在2015年12月11日之前注销，朱天广、刘萍在2016年2月1日贷款128万元，朱天广、刘萍在此房屋原抵押注销他项权证之日起60个工作日内贷款成功，故陈越的解除合同通知和诉讼请求无事实依据予以支持，随之其主张解除合同的违约金请求，本院也碍难支持。原告未及时查验贷款是否确实在资金托管账户内予以体现也未及时办理相关信息补录和托管资金交付被告的义务，被告多次查看资金托管账户内余额始终显示仅有55万元而拒绝履行房屋买卖合同且确实导致被告未能及时领取购房款造成经济损失，原告在合同履行过程中确有不当之处，但原告也确实按照合同约定进行了支付定金、首付款及贷款手续，且贷款已经下放后原告也在还贷，陈越应当配合朱天广、刘萍办理位于苏州市某区某家园某幢某室房屋的产权过户手续，相关过户税费由朱天广、刘萍负担，同时由陈越领取购房款183万元。另，两原告于庭审中确认补偿陈越借款涤除抵押权的利息损失3万元，本院予以确认。因双方约定先行支付的定金5万元可冲抵购房款，但原告嗣后先后转账至苏州高新区房产交易管理中心账户55万元和128万元合计183万元已足额支付购房款，故原告支付的定金5万元扣除原告补偿被告利息损失3万元后剩余的2万元，由被告陈越退还原告朱天广、刘萍。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈越于本判决生效之日起十日内将其名下座落于某市某区某家园某幢某室房屋交付原告朱天广、刘萍并办理不动产变更登记手续至原告朱天广、刘萍名下，相关过户税费由原告朱天广、刘萍负担。
二、原告朱天广、刘萍于本判决生效之日起十日内支付被告陈越购房款183万元。
三、被告陈越于本判决生效之日起十日内退还原告朱天广、刘萍定金2万元。
四、驳回反诉被告陈越的诉讼请求。
上述各项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行账号548401040002924。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21270元，由原告朱天广、刘萍负担10635元，被告陈越负担10635元。反诉案件受理费12615元，由反诉原告陈越负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676。
审 判 长 王耀华
审 判 员 赵延丽
人民陪审员 杨金云
二〇一七年五月九日
书 记 员 赵 庆