河南省新郑市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）豫0184执异33号
案外人：白宗鹤，男，1976年4月30日出。
委托诉讼代理人：乔文芳，河南郑韩大有律师事务所律师。
申请执行人：张先功，男，1965年12月20日出生。
委托诉讼代理人：魏焕焕，河南誉坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨荟，河南誉坤律师事务所实习律师。
被执行人：王宏宇，男，1967年5月11日出生。
被执行人：马慧敏，女，1969年3月10日出生。
在本院执行张先功与王宏宇、马慧敏民间借贷纠纷一案中，案外人白宗鹤对本院执行新郑市新华路11号祥和盛世小区1号楼1单元4层402号房屋（合同备案登记号：*******）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人白宗鹤称，2011年10月26日，白宗鹤与王宏宇签订房屋买卖协议，王宏宇把其位于新郑市新华路11号祥和盛世小区1号楼1单元4层402号房屋卖给白宗鹤，白宗鹤全额支付了房款，王宏宇则将所有购房手续交给白宗鹤，白宗鹤对房屋进行装修后，白宗鹤和其兄白金鹤入住该房屋至今。由于开发商手续不全，白宗鹤多次到房屋管理部门要求办理登记手续未果。后经白宗鹤多次上访反映，房屋管理部门去年才同意对涉案楼盘办理房产登记手续。但白宗鹤找不到王宏宇，无法办理登记手续。早在法院对涉案房屋查封前三年，白宗鹤已经与王宏宇签订了合法有效的房屋买卖协议，并支付了对价，装修后即入住房屋，白宗鹤让其兄白金鹤一直代缴物业、水电费用，属善意取得。同时，未办理过户登记的原因不在白宗鹤。再者，白宗鹤自购买入住房屋至今，从来没有见过法院工作人员到过该房屋，没有收到法院的查封通知，更没有见过查封公告。因此，新郑法院查封白宗鹤所有的上述房屋没有法律依据，请求依法撤销查封裁定即（2015）新民初字第4146号民事裁定，解除查封，停止对该房屋的执行。
申请执行人张先功称：1、白宗鹤提交的付款证据包括1张银行转账凭证和6张收条，银行转账的付款人显示为白绍辉，收款人为王玉新，与本案无任何关联性，而剩余6张收条显示为现金支付，不符合交易习惯，不排除被执行人王宏宇为逃避债务与白宗鹤恶意串通的可能；2、白宗鹤对所要购买的房屋手续不全、且无产权证书的情形是明知的，该房屋不符合二手房交易条件，张先功有权申请法院查封、拍卖；3、王宏宇的房屋手续已在房管局备案登记，不属于尚未进行权属登记的建筑物，法院对该房屋的查封行为是完全正确的。综上，白宗鹤的异议请求明显于法无据，请求驳回其异议请求。
被执行人王宏宇称，异议内容基本符合事实。本人与白宗鹤签订的房屋买卖协议真实、有效，白宗鹤已经支付65万元购房款，剩余1万元未付是等房屋过户时再补齐。白宗鹤提供的水电费等票据都是事实，该房屋就是白宗鹤的房屋。没有办理成房屋过户手续的原因是由于开发商与房管局手续不齐。法院查封该房屋之事，本人不知道。
经审查查明：2011年10月26日，由左明伟、岳保在场见证，王宏宇与白宗鹤协商签订《房屋买卖协议》，约定王宏宇将其座落于新郑市新华路11号祥和盛世小区1号楼1单元4层402号房屋（面积141.8㎡）以66万元的价格卖给白宗鹤，10月26日付20万元，当月底付30万元，11月10日付15万元，余款1万元等房屋过户时付清。并约定，在协议签订之日，王宏宇应将房屋的各种手续交给白宗鹤，并将办好后的房产证及时给付白宗鹤，王宏宇积极协助白宗鹤办理房产过户手续。合同签订后，白宗鹤于当日通过其侄儿白绍辉的中国工商银行账号转入王宏宇指定的王玉新卡户现金20万元，王宏宇当日给白宗鹤出具“今收到白宗鹤付房款现金人民币贰拾万元整（200000.00元）”的收条，王宏宇并将其与开发商新郑市祥和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号及备案登记号均为*******）、购房发票（发票联第一联、办证联第二、四联）、维修基金缴存凭证、契税完税证等购房手续交给白宗鹤。同年11月，白宗鹤先后五次支付王宏宇购房款，分别为20万元、10万元、5万元、5万元、5万元，王宏宇分别给白宗鹤出具了收条。王宏宇随后将房屋钥匙交付白宗鹤。白宗鹤对房屋装修后，将房屋交给其兄白金鹤暂住至今。2012年5月至今，房屋的物业费、水电费用均由白金鹤交纳。王宏宇将房屋交付白宗鹤后，白宗鹤等人找到王宏宇要求办理房屋过户手续，因新郑市祥和房地产开发有限公司应当提供的办证手续不全，造成涉案房屋在内的1号楼在2015年6月底之前无法办理房产证。
2015年10月初，张先功以王宏宇2013年1月向其借款140万元用于家庭，王宏宇未按承诺还款为由诉至本院，请求判令王宏宇、马慧敏夫妇返还借款及利息150万元。本院在审理期间，根据张先功的保全申请，作出（2015）新民初字第4146号民事裁定，同年10月9日查封了王宏宇位于新郑市新华路11号祥和盛世小区1号楼1单元4层402号房屋（合同编号：*******）。11月23日，本院作出(2015)新民初字第4146号民事判决，判令王宏宇、马慧敏于判决生效后十日内返还张先功借款140万元及利息（利息以136.7万元为基数，按照月息2分标准自2013年11月1日计付至还清借款日止）。判决生效后，王宏宇、马慧敏未履行判决义务，张先功向本院申请执行，本院于2016年1月7日立案执行。在执行过程中，白宗鹤以其系涉案房屋的实际所有人，其对该房屋享有足以排除强制执行的权利为由提出执行异议，同时将剩余的1万元购房款交付本院用于执行。
另查明：1、2011年2月15日，王宏宇与新郑市祥和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：*******），新郑市祥和房地产开发有限公司将位于新郑市新华路11号祥和盛世小区1号楼1单元4层402号房屋（建筑面积141.8㎡，现房）以42.5万元的价格出卖给王宏宇。该合同已经新郑市房地产交易中心登记备案，备案登记号：*******。在合同签订之前，王宏宇向新郑市祥和房地产开发有限公司交纳了购房款42.5万元，向新郑市物业维修基金管理中心缴纳了维修基金，并向新郑市税务部门缴纳了房屋买卖契税。2011年4月19日，开发商新郑市祥和房地产开发有限公司向新郑市房管局出具一份《证明》，主要内容为：“王宏宇购我公司1号楼1单元4层402户（建筑面积141.8㎡）房价42.5万元已全部结清，请予办证”。2、2017年5月4日，新郑市祥和房地产开发有限公司出具一份《证明》，内容为：“我公司开发的新郑市新华路祥和盛世小区一号楼因我公司手续不全，造成一号楼全部办不了房产证，其中包括白宗鹤购买王宏宇的一号楼一单元四楼西户，一直到2015年后半年才能办理房产证”。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，本院查封的位于新郑市新华路11号祥和盛世小区1号楼1单元4层402号房屋登记在被执行人王宏宇名下。在本院对该房屋查封（查封时间为2015年10月9日）之前的2011年10月26日，王宏宇已经与白宗鹤签订了买卖该房屋的书面合同（房屋买卖协议），合同内容系买卖双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同；张先功在异议听证期间提出“不排除被执行人王宏宇为逃避债务与白宗鹤恶意串通的可能”的观点，因缺乏相应的证据支持，本院不予采纳。同时，在本院对该房屋查封之前，王宏宇已将房屋交付白宗鹤，白宗鹤已合法占有该房屋，并向王宏宇支付购房价款65万元（总价款66万元，剩余1万元协议约定“等房屋过户时付清”），现白宗鹤已将剩余的1万元购房款交付本院用于执行。另外，新郑市祥和房地产开发有限公司于2017年5月4日出具的《证明》显示，该公司开发的新郑市新华路祥和盛世小区1号楼因公司手续不全，造成1号楼全部无法办理房产证，其中包括白宗鹤购买王宏宇的1号楼1单元4楼西户，直到2015年后半年才能办理房产证。故王宏宇将房屋交付白宗鹤后，虽然白宗鹤等人找到王宏宇要求办理房屋过户手续，但未办理房屋过户手续的原因在于新郑市祥和房地产开发有限公司向房管部门提供的手续不齐，非因买受人白宗鹤自身原因未办理房产过户登记。综上所述，白宗鹤对上述房屋享有排除强制执行的权益，其异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应当中止对上述房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于新郑市新华路11号祥和盛世小区1号楼1单元4层402号房屋（合同备案登记号：*******）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 韩和平
人民陪审员 吕慧敏
人民陪审员 周巧凤
二〇一七年六月六日
书 记 员 陶岩岩