内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0823民初1727号
原告贾建国，男，个体，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
委托代理人贾玉荣，男，退休职工，现住乌拉特前旗乌拉山镇，系原告贾建国父亲。
委托代理人杨树林，内蒙古子阳律师事务所律师。
被告巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司，住所地临河区。
法定代表人林玉祺，董事长。
委托代理人杨文达，巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区项目经理。
原告贾建国诉被告巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。于2015年4月15日作出（2014）乌前民初字第2898号民事判决。宣判后，被告兴业房地产公司不服，上诉至巴彦淖尔市中级人民法院，该院于2016年4月19日作出（2015）巴民二终字第193号民事裁定，以原审判决认定事实不清，发回乌拉特前旗人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告贾建国及其委托代理人贾玉荣、杨树林，被告兴业房地产公司的委托代理人杨文达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾建国诉称，2012年9月28日，原告与被告签订了《商
品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告已建成的位于乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区12栋楼A座-3-1商品房，建筑物为第三层，建筑面积1539.43平米，单价每平米3000元，总价款4618290元。其中合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付，甲方于2012年11月30日前，将符合条件的房屋交付乙方使用。合同签订后当日，原告依约向被告支付购房款150万元，余款按每月以剩余房款30%的比例给付被告，至今原告共计给付被告房款4150290元，尚欠468000元，未付的原因是被告未向原告提供交付房屋的任何凭证，该商品房至今未予验收，被告未履行为原告办理所购商品房产权登记手续，弱电系统未通，一至三楼步梯楼道内未铺设照明线路。2012年9月28日，原告与被告又签订《商品房买卖合同》购买了被告建成的乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区12栋A座-1-12商品房，该商品房房款由原告于2012年10月16日前已全部付清。对该商品房被告至今未接通上、下水设施，弱电系统未通，未向原告提供交付商品房手续及办理登记手续，也未进行工程验收。为此原告起诉至法院请求1、判令被告为原告办理位于乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区12栋楼A座－3-1商品房及水苑小区12栋楼A座－1-12商品房产权登记手续，并承担逾期违约金；2、判令被告向原告承担位于乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区12栋楼A座-3-1、水苑小区12栋楼A座1-12商品房违约责任。逾期违约金按照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定承担违约责任；3、判令被告为原告接通上述两栋商品房的消防弱电系统；4、判令被告为原告购买的上述两栋商品房提供验收合格证明以及单证交接业务，案件受理费由被告承担。
被告兴业房地产公司辩称，乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区建成后。于2012年9月8日与原告签订了《商品房买卖合同》，原告支付第一笔购房款后，被告将所购商品房交付给原告，原告进行了装修，装修后被告于2013年办理了工商登记手续开始使用，使用后已有盈利，所以被告并没有损害原告的利益，原告要求被告给付违约金无依据。关于办理房屋产权手续，因该小区工程仍有未完善之处，因此不能进行综合验收，所以无法办理房屋产权手续，我们现在也在积极想办法对小区建筑工程进行完善，以便尽快进行综合验收。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：
1、2012年9月8日原告与被告签订的商品房买卖合同一份，约定原告购买被告位于乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区12栋Ａ座－3－1商品房一套，建筑面积1539.43平米，单价每平米3000元，计款4618290元。用以证明被告在应为原告办理产权证条件成熟的情况下至今未给原告办理产权证，根据有关法律条文的规定应承担违约责任。
2、房屋认购协议书和商品房买卖合同各一份。举证意图同以上1号证据。
3、乌拉特前旗地方税务局出具的证明一份，用以证明被告未向税务部门缴纳不动产所得税，未缴纳该税就不会办理房产证，证明被告怠于向原告履行房产登记义务。
4、（2014）乌前民初字第1964号民事判决书、（2014）乌前民初字第1966号民事判决书、（2014）乌前民初字第1960号民事判决书各一份，用以证明原告所购买的房屋与判决书中所述房屋系同一小区同一栋楼的建筑物，被告有能力为他人办理产权证也应为原告办理所购房屋产权证，被告怠于履行上述义务应承担相应的违约责任。
5、收据、收条47张，用以证明原告给付被告第一份合同购房款4465725元，该数额应当成为计算被告承担违约责任的数额依据。
被告兴业房地产公司为支持其答辩理由，向本院提供以下证据：
乌拉特前旗房产管理局证明二份、乌拉特前旗规划局证明一份，用以证明乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区不具备综合验收的条件，因为没有综合验收，所以办理不了房屋产权证。
经质证，被告兴业房地产公司对原告提供的1号、2号、4号、5号证据无异议认可，对3号证据不认可。对原告提供的证据，经本院审核，因被告对原告提供的1号、2号、4号、5号证据无异议认可，且符合案件事实，故本院予以采信。对3号证据本院将结合本案中其他证据进行综合认证。被告提供的证据，经原告质证，对乌拉特前旗规划局的证明不认可，对乌拉特前旗房产管理局2015年8月27日的证明不认可，对由房产局于2015年9月16日出具的关于对该局于2015年8月27日证明材料的函认可。对被告所提供的证据，经本院审核，因是国家行政机关出具的材料，且与本案有关联性，本院予以采信。
通过双方当事人举证、质证、认证以及当事人的当庭陈述，
经审理查明本案以下事实：2012年9月28日，原告贾建国作为乙方与被告兴业房地产公司作为甲方签订一份认购协议书，协议约定乙方认购甲方开发建设的位于乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区二期12栋A座－1－12商品房，该房屋暂测建筑面积为35.52㎡，每平方米单价8500元，总金额301920元一次性付清。2013年1月26日，原、被告双方签订商品房买卖合同，明确该房屋价款为315435元。2013年1月26日，原、被告双方同时又签订另一份商品房买卖合同，原告又向被告购买本小区12栋楼A座－3－1商品房，建筑面积为1539.43平米，每平米单价3000元，总计房款为4618290元，2012年9月28日付购房款150万元，剩余房款按每月以剩余房款30%的比例付给甲方。两份合同均约定商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2012年11月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。商品房权属登记经综合验收后，90个工作日内办理产权证。合同签订后原告陆续交付被告4465725元房款，2012年9月30日该房屋已实际交付。现原告诉至法院，请求依法判令：1、被告为原告办理由被告开发建设的位于乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区12栋楼A座－3-1商品房及水苑小区12栋楼A座－1-12商品房产权登记手续，并承担逾期违约金；2、判令被告向原告承担位于乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区12栋楼A座-3-1、水苑小区12栋楼A座－1-12商品房违约责任。逾期违约金按照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定承担违约责任；3、判令被告为原告接通上述两栋商品房的消防弱电系统；4、判令被告为原告购买的上述两栋商品房提供验收合格证明以及单证交接业务，案件受理费由被告承担。
另查明，被告兴业房地产公司于2011年6月23日办理了商品房预销售许可证。由被告兴业房地产公司开发建设的乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区工程竣工后，于2012年9月30日交付原告入住使用，至今工程未进行综合验收。
本院认为，2013年1月26日原告贾建国与被告兴业房地产公司签订的两份商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，被告于2011年6月23日取得了商品房预销售许可证，故认定双方签订的合同有效，双方应当按照合同约定的内容履行相应的义务，任何一方不履行合同所约定的义务，均应承担违约责任。2012年9月30日该房屋虽已实际交付原告使用，两份合同均约定商品房权属登记经综合验收后90个工作日内办理产权证。本案中，原告方所购买的房屋现在已入住使用，因涉案小区建筑工程未经综合验收，现并不具备办理房屋产权登记的条件。但是，根据国家的有关法律法规的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。商品房的交付条件除了要符合或满足合同约定的条件以外，还必须符合《建筑法》、《合同法》等法律法规中法定的交付条件。房屋交付是一种法律行为而非事实行为，因此不能违反国家法律的强制性规定。国家之所以对建筑工程的交付使用制定了诸多的强制性的法律规定，其目的就是为了防止不合格的商品房流入社会，竣工验收也是工程交付使用前的一道关键程序。本案中原、被告双方虽然对办理房屋产权证的期限进行了约定，但并未确定具体的时间，属约定不明，况且此约定与国家法律法规规定的房屋交付条件相悖，同时，如购买人长期不能办理房屋权属登记手续，既不能实际取得法律上的物权效力，亦不能完全实现购买人的购房目的。未经综合验收就交付使用，该行为不符合合同约定及法律规定，对此原、被告均有一定责任。对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条的规定，判决如下：
一、被告巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内给原告购买的被告所开发建设的位于乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区房屋办理综合验收，之后于90日内协助原告贾建国办理所购买房屋的产权登记手续，逾期则承担违约责任；
二、驳回原告贾建国的其他诉讼请求。
案件受理费7311元，由被告巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 ： 赵 俊
人民陪审员 ：刘春花
人民陪审员 ：王富强
二〇一六年十一月十日书记员：宋雪婷
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以依照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。