上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第893号
原告上海华天房地产发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人CHUNGCHUNKWONGERIC，职务。
委托代理人余家恺，国浩律师（上海）事务所律师。
委托代理人陶晨烨，国浩律师（上海）事务所律师。
被告浩辰国际贸易（上海）有限公司，注册地上海市。
法定代表人SCOTTPATRICKHALL，职务不详。
原告上海华天房地产发展有限公司诉被告浩辰国际贸易（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法组成合议庭。因被告浩辰国际贸易（上海）有限公司下落不明，本院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、传票等法律文书。本案于2014年7月28日公开开庭进行了审理，原告上海华天房地产发展有限公司的委托代理人陶晨烨到庭参加诉讼。被告浩辰国际贸易（上海）有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海华天房地产发展有限公司诉称，2012年7月13日，原、被告签订《租赁合同》，被告向原告租赁上海市×区×路×号×幢17楼×单元，租赁期限为36个月，自2012年8月1日起至2015年7月31日。每月租金为人民币（下同，略）113，531.06元，每月管理费为18，060.60元，均由被告在每个公历月份开始前的五个营业日内支付。然而，自2013年4月起，被告未按约支付租金及管理费、公用事业费等。原告多次催讨未果，单方解除了《租赁合同》。合同解除后，被告未及时将租赁场地复原并返还原告，故原告诉至法院，请求：一、确认原、被告签订的《租赁合同》于2013年11月26日解除；二、被告支付原告自2013年5月1日起至2013年11月26日止的租金775，795.58元及逾期付款利息（以775，795.58元为本金，自2013年11月26日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率四倍计付）；三、被告支付原告自2013年6月1日起至2013年11月26日止的管理费123，414.10元及逾期付款利息（以123，414.10元为本金，自2013年11月26日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率四倍计付）；四、被告支付原告拖欠的2013年4月公用事业费3，270元；五、被告支付原告违约金394，774.98元；六、被告支付原告租赁场所复原费149，878.47元；七、被告支付原告房屋占用费，自2013年11月27日起至实际返还之日止，以日租金3，784.37元的5倍计付。
被告浩辰国际贸易（上海）有限公司未到庭，无答辩意见。
经审理查明，原告上海华天房地产发展有限公司系上海市×区×路×号房屋的产权人。
2008年6月12日、2009年8月24日，原、被告就上海市×区×路×号×幢×单元签订《租赁合同》；2009年8月24日，原、被告就上海市×区×路×号×单元签订《租赁合同》，上述两份《租赁合同》（以下简称“旧租约”）的租赁期限于2012年7月31日届满。
2012年7月13日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）就上海市×区×路×号×单元、×单元（以下简称“涉讼房屋”）再次签订《租赁合同》，租赁面积为602.02平方米，租赁期限为36个月（自2012年8月1日起至2015年7月31日）；租赁场所最晚交付为2012年8月1日，旧租约届满，乙方于最后交付日仍然继续占有和使用租赁场所即视为甲方已经将租赁场所按照租约的约定交付给了乙方，乙方予以接受且无任何异议。乙方已经在旧租约项下的租期内对租赁场所进行了装修，并将在本合同项下租期内继续使用该等装修。乙方应在2012年8月1日之前支付押金394，774.98元，其中旧租约项下的押金332，839.25元自动转为本租约项下的部分押金，乙方实际再缴纳押金61，935.73元。乙方应就其承租的场所支付每月113，531.06元（租金），相当于6.20元／天／平方米；乙方应每月向甲方或甲方指定的物业公司支付管理费30元／月／平方米，在租期内，甲方或甲方指定的物业管理公司有权每年对管理费进行一次合理的调整。乙方应及时支付租期内就乙方在租赁场所内、上或者附近使用水、气、热、空调、电力、能源、电话服务、有线电视服务和所有其他服务或公用事业所发生的并向租赁场所收取或者属于租赁场所的所有到期应支付费用。押金、租金、管理费和公用事业费应以现金、银行支票或现金电汇的方式支付至原告账户。随附于本合同或者标准条款和条件的任何附件、附录或附表构成本合同不可分割的一部分。如果本合同正文（包括标准条款和条件）与本合同附件之间发生任何冲突，应以附件为准。如果乙方在租期届满或租约被提前解除后继续占用租赁场所而未与甲方达成续展本合同的书面协议，乙方应被视为是在未获得甲方同意的情况下非法占用租赁场所，在此情况下，甲方有权以书面通知的方式随时要求乙方搬离，乙方应在收到甲方的书面通知后立即搬离租赁场所。就上述继续占用期间，由乙方支付的房屋占有使用费应当是租期届满时所适用的租金的两倍，若乙方继续占用租赁场所的时间超过十个营业日的，则乙方支付的占用费应当是租期届满时所适用的租金的五倍。本条所述的所有占用费均应当由乙方根据甲方不时签发的书面通知的要求支付给甲方。租赁场所应由乙方恢复至“毛坯房”的状态后返还给甲方：1、铝龙骨矿棉板吊顶天花板（详见附图）；2、中央空调；3、照明装备（不包括单元内管线）；4、自动喷水灭火系统；5、烟雾侦测系统；6、白色涂料墙壁／梁柱；7、水泥沙（砂）浆找平地面；8、玻璃门。
《上海×条款和条件》作为随附于本合同并构成本合同不可分割的一部分，其中约定，8.2如果任何公用费用的账单是向甲方发出而并未对租赁场所进行单独计量，乙方应在收到甲方书面要求后的三个营业日内立即向甲方支付其中乙方应当承担的份额。乙方对该等公用事业费的分摊比例应与租赁场所的出租面积在该等公用事业费所涉及的中心内的全部被租赁和占用面积中的比例相同；20如果乙方在被要求支付或偿付或补交本文项下应当支付给甲方的任何款项（包括但不限于租金、押金、管理费、公共事业费、违约金）而未能支付或偿付或补交的，乙方应就该等未支付或未偿付的款项向甲方支付利息，自乙方首次有义务向甲方支付或偿付本文项下的该等款项之日起算，利率按照每天0.2%或法律允许的最高利率这两者中较低的一个计算；23.2.1乙方拖欠租金、押金、管理费、公用事业费、违约金或其他租约项下应付款金额累计不低于一个月租金，或拖延时间累计达到十个营业日以上的；23.2.12未经甲方事先书面同意，乙方擅自迁出或离弃租赁场所的，甲方有权以书面通知的方式单方解除租约，收回租赁场所，租约自乙方收到甲方的书面通知之时被解除；23.3若甲方适用法律规定或根据第23.2条约定单方解除租约的，则甲方无须退还乙方预付的租金、管理费、公用事业费，有权撤销免租期（如有），且乙方在支付了应支付给甲方的所有费用（包括但不限于免租期内的租金）后，还应支付甲方违约金，违约金的数额等于押金的数额，但租约对违约金数额另有约定的除外，若违约金不足抵付甲方的损失，乙方还应赔偿；24.3如乙方交出或以其他方式迁出租赁场所时，租赁场所未经清扫、留有垃圾或未恢复原状的，则甲方可以自行清扫租赁场所或恢复原状，且在收到有关发票后十个营业日内，乙方应返还甲方为上述清扫和恢复原状所承担的所有成本；24.4乙方承诺并同意，若在租期届满后，或在租约被提前解除后，乙方还遗留任何动产或装修在租赁场所内的，即视为乙方无条件放弃了对该等动产或装修的所有权，甲方有权自主决定如何处置该等动产或装修（包括但不限于立即出售该等动产）并取得因此而产生的相关收益。乙方特此承诺豁免甲方因按照上述约定处理其动产或装修而可能产生的所有责任，不会因为甲方对该等动产或装修的处置而基于任何理由向甲方提出任何主张、权利、索赔或起诉甲方。
自2013年4月起，被告未按约向原告支付租金、管理费和公共事业费等。2013年6月24日，原告委托律师发函催讨被告拖欠的租金115，227.88元、物业管理费18，060.60元、公共事业费3，270元、维修费20元、违约金2，380.33元、其他费用500元，以上共计139，458.81元。2013年11月12日，原告发函被告，告知原、被告签订的租赁合同于同年11月15日被解除，并要求被告支付拖欠至合同解除之日止的租金、管理费和公共事业费共计735，963，34元。上述解约函已于2013年11月26日送达被告。
2013年10月24日，案外人上海×建筑装饰工程有限公司出具×单元复原工程报价汇总，项目合计为149，878.47元（其中土建及精装修复原工程53，530.81元、强弱电复原工程27，476.04元、空调复原工程41，634.32元、消防复原工程23，865.99元、物业收取垃圾费3，371.31元），上述工程目前未施工。
审理中，原告上海华天房地产发展有限公司表示，《租赁合同》签订后，其收到被告浩辰国际贸易（上海）有限公司交付的押金人民币394，774.98元，愿意在本案中以押金冲抵被告应支付的提前终止违约金。
上述事实，有房屋所有权证、《租赁合同》及《×条款和条件》、付款通知单三份、2013年6月24日律师函及邮寄凭证、2013年11月12日律师函及邮寄凭证、复原工程报价单等及原告的当庭陈述为证，经庭审审核无误，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的虹桥上海城《租赁合同》及《×条款和条件》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
根据《租赁合同》23.2条的约定，被告拖欠租金、管理费、公用事业费、违约金或其他租约项下应付款金额累计不低于一个月租金，或拖延时间累计达到十个营业日以上的，原告有权以书面通知的方式单方解除租约，收回房屋。被告自2013年5月起拖欠租金，已经构成了违约，原告可以行使合同解除权。原告于2013年11月12日寄送的关于解除租赁合同函，被告已于2013年11月26日收到，本院确认双方签订的《租赁合同》于当日解除。合同解除后，被告除应当向原告支付2013年5月1日起至同年11月26日的租金及管理费、公用事业费等其他相关费用外，还应支付原告逾期付款利息。现原告按照中国人民银行同期同档贷款利率四倍计付逾期付款利息，并未违反相关的法律法规，本院对此应予准许。《租赁合同》因被告违约提前解除，被告应返还租赁场所并支付与押金数额相等的提前终止租约的违约金。被告未返还租赁场所，应当承担2013年11月27日起至实际返还租赁场所之日止的房屋占用费。关于原告主张按照合同约定的日租金的5倍支付延迟返还房屋占用费的请求，本院认为，租赁合同虽约定每逾期交还房屋一天按日租金的5倍作为违约金，但房屋占用费应以原告的实际损失为基础，故原告以此标准主张房屋占用费，缺乏事实和法律基础。参照原、被告在《租赁合同》中有关租金的约定，本院确定被告按照每月113，531.06元的标准，向原告支付房屋使用费。原告应在合理的期限内处置被告遗留在租赁场所内物品，原告要求该期限计算至被告实际返还房屋之日止因无事实及法律依据，本院对此难予支持，本院酌定该合理期限为四个月。关于原告要求被告支付原告租赁场所复原费的请求，因涉讼场地目前并未恢复原状，且仅凭原告提供的工程报价汇总，亦无法证明预估的复原费用与实际产生的复原费用一致，原告的诉请缺乏事实依据，本院对此难以支持，原告可待上述费用实际产生后另行主张。审理中，原告表示愿意以其收到被告交付的394，774.98元押金冲抵被告应支付的提前终止租约的违约金，是其真实意思表示，且未违反相关法律法规及被告的利益，本院对此应予支持。
被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，系自行放弃抗辩权利，由此产生的不利后果，应由其自行承担。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海华天房地产发展有限公司与被告浩辰国际贸易（上海）有限公司于2012年7月13日就上海市×区×路×号×单元签订的《租赁合同》于2013年11月26日解除；
二、被告浩辰国际贸易（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华天房地产发展有限公司自2013年5月1日起至2013年11月26日止的租金人民币775，795.58元及逾期付款利息（以人民币775，795.58元为本金，自2013年11月26日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率四倍计付）；
三、被告浩辰国际贸易（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华天房地产发展有限公司自2013年6月1日起至2013年11月26日止的管理费人民币123，414.10元及逾期付款利息（以人民币123，414.10元为本金，自2013年11月26日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率四倍计付）；
四、被告浩辰国际贸易（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华天房地产发展有限公司2013年4月公用事业费人民币3，270元；
五、被告浩辰国际贸易（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华天房地产发展有限公司违约金人民币394，774.98元（以原告上海华天房地产发展有限公司应返还被告浩辰国际贸易（上海）有限公司的押金人民币394，774.98元押金冲抵）；
六、被告浩辰国际贸易（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华天房地产发展有限公司自2013年11月27日起至2014年3月26日止的房屋占用费人民币454，124.24元；
七、驳回原告上海华天房地产发展有限公司其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币31，247.40元，由原告上海华天房地产发展有限公司负担人民币2，000元，由被告浩辰国际贸易（上海）有限公司负担人民币29，247.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
代理审判员 陈乃徐
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 袁黎蓓
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。