湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终929号
上诉人（原审被告、反诉原告）：姜幼波，男，1966年3月9日出生，汉族，居民身份证住址湖北省浠水县，现住武汉东湖新技术开发区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐光荣，女，1969年5月9日出生，汉族，居民身份证住址湖北省浠水县，现住武汉东湖新技术开发区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘少雄，男，1976年2月26日出生，汉族，住武汉市武昌区。
上诉人姜幼波、徐光荣因与被上诉人刘少雄房屋租赁合同�纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4451号判决向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人姜幼波、徐光荣上诉请求：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4451号民事判决书；二、依法改判驳回刘少雄的诉讼请求，支持姜幼波、徐光荣的反诉请求，或将本案发回重审；三、判令刘少雄承担本案一审和二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。一审法院认定姜幼波、徐光荣违反约定未按期支付租金与事实不符，姜幼波、徐光荣没有违反合同约定，并没有达到解除合同的条件；一审法院以刘少雄从姜幼波、徐光荣店中私自搬走并存放的物品作为归还依据，其数量与质量与实际物品不符；一审法院判决支付2600元卷闸门修理款与事实不符；一审法院认定姜幼波、徐光荣违约，且因姜幼波、徐光荣没有就装修内容提供单据佐证就不支持要求赔偿装饰装修价值的诉请，与事实不符；一审法院没有认定经营损失亦与事实不符。2、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条属于适用法律错误。姜幼波、徐光荣并非无正当理由未支付或者迟延支付租金，刘少雄在出卖房屋前，没有在合理期限内通知上诉人，剥夺了上诉人的优先购买权，且因不停有人看房，影响到上诉人的正常经营活动。
被上诉人刘少雄答辩请求驳回上诉，维持原判。
2016年8月，刘少雄诉至一审法院，请求：1、解除刘少雄与姜幼波、徐光荣签订的位于武汉市武昌区中北路126号统建锦绣江南二期一组团10栋1层商6门面的租赁合同，腾退房屋；2、判令姜幼波、徐光荣连带清偿所欠2016年4月1日至2016年6月30日的门面�金（月租金6500元）共计19500元；3、姜幼波、徐光荣签订合同时的保证金6500元作为违约金赔偿给刘少雄；4、姜幼波、徐光荣赔偿其砸毁的门面卷闸门修复费用2600元；5、本案诉讼费由姜幼波、徐光荣承担。
姜幼波、徐光荣提出反诉，请求：1、继续履行双方签订的房屋租赁合同至2016年9月30日；2、刘少雄赔偿姜幼波、徐光荣的货物以及房屋内物品损失100000元；3、刘少雄赔偿违约金6500元给姜幼波、徐光荣；4、刘少雄赔偿姜幼波、徐光荣从2016年4月20日至2016年9月30日违约所造成姜幼波、徐光荣停业的经营损失费24000元（150元/天）；5、刘少雄赔偿姜幼波、徐光荣拆毁门面装修折价费20000元；6、刘少雄承担反诉诉讼费用。
一审法院经审理查明：刘少雄系位于武汉市武昌区中北路126号统建锦绣江南二期一组团10栋1层商6门面房屋所有权人，2013年起将该门面�赁给徐光荣。姜幼波、徐光荣系夫妻关系，姜幼波、徐光荣共同使用。2015年9月28日刘少雄（甲方、出租方）与徐光荣（乙方、承租方）再次签订《商铺租赁合同》，双方约定：一、乙方租赁甲方门面；二、租期自2015年10月1日起至2016年9月30日止；三、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；3、承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿出租方违约金6500元；四、1、每月租金为6500元整；2、承租方按季度向出租方支付租金，并必须提前一周的时间支付；3、承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金；4、承租方需向出租方支付6500元整作为保证金；五、出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方�关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；八、1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金6500元；2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金6500元；3、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金6500元，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。双方还就免责条件、争议的解决方式等进行了约定。
2013年徐光荣租用该门面时，已有地板、卫生间、简易吊顶、卷闸门和基础水电，姜幼波、徐光荣对该门面室内进行了装修，主要用于经营“江苏南通妮维雅床上用品”店和自住，另有部分面积对案外人转租，刘少雄知晓部分转租的情况但未制止。2015年的租赁合同签订后，�光荣依约向刘少雄支付了2015年10月1日至2016年3月31日的租金及6500元的保证金。其后，徐光荣以刘少雄于2016年3月份在网上出售门面故常有客户上门看房，对其经营造成影响为由未向刘少雄支付2016年4月1日至6月30日的租金，2016年4月19日刘少雄在门面上加了锁，次日姜幼波、徐光荣报警，后自行将锁撬开。2016年5月12日刘少雄在门面张贴了《关于解除商铺租赁合同的告知函》，并将该告知函通过邮寄的方式送达给姜幼波、徐光荣，快递于2016年5月20日签收。该函载明，承租方徐光荣：一、根据双方签订的商铺租赁合同的第三条约定，贵方已拖欠租金超过30天，现通知你方解除门面的租赁合同，并限期三日腾退房屋；二、因你方未履行交租的义务，你方的保证金作为违约金扣除；三、如你方逾期腾房将会继续产生房屋占用损失费用和违约金。其后姜幼波、徐光荣未在门面经�，亦未将房屋内的物品全部搬走。
2016年6月27日，姜幼波将门面的玻璃门和卷闸门砸毁，刘少雄向武汉市公安局武昌分局水果湖街东亭派出所（以下简称“东亭派出所”）报警，后刘少雄对卷闸门进行了维修更换，花费2600元。2016年6月27日、28日刘少雄将门面中姜幼波、徐光荣留存的物品搬至武汉市江岸区芦沟桥路35号二楼一房屋存放后将该门面对外招租。2016年7月20日，姜幼波、徐光荣在门面的卷闸门上书写并张贴友情提示，内容为：“本店因合同纠纷，在纠纷未解决之前希望想租此门面或购门面的朋友慎重，以免上当和不必要的麻烦。如有人在知情的情况下租此门面，后果自负！”落款为原租户。
刘少雄与姜幼波、徐光荣就履行该租赁合同的过程中是否存在违约行为、该租赁合同是否已经解除、姜幼波、徐光荣是否应支付搬离该门面前的租金、刘少雄是否应赔偿姜幼波、徐光荣室内物品损失、装修损失及经营损失等问题存在争议，并于2016年6月、7月期间多次向东亭派出所报警，民警曾组织过调解，但调解未果。
一审法院认为，刘少雄与姜幼波、徐光荣于2015年9月28日签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且其内容未违反法律强制性规定，应认定该合同真实有效，双方之间的房屋租赁合同关系成立。合同签订后，刘少雄依约将租赁门面交付给姜幼波、徐光荣使用，姜幼波、徐光荣应依约支付租金。依照该合同第四条第二款规定，姜幼波、徐光荣应提前一周即于2016年3月25日支付2016年4月1日至6月30日的租金，但姜幼波、徐光荣一直未予支付，违反了合同约定，符合合同第三条第三款约定的情形，构成违约，故刘少雄于2016年5月12日向姜幼波、徐光荣提出解除合同的行为，符合《中华人民共�国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条关于合同解除的规定，合同解除的通知已于2016年5月20日送达姜幼波、徐光荣。刘少雄关于双方签订的租赁合同已经于2016年5月20日解除的诉讼主张应予支持，姜幼波、徐光荣要求继续履行合同的反诉请求应予以驳回。
对于刘少雄主张的姜幼波、徐光荣应支付2016年4月1日至6月30日的租金19500元诉讼请求，基于双方的租赁合同已经解除，合同解除前姜幼波、徐光荣未搬离门面，故对于刘少雄主张的2016年4月1日至5月20日期间的租金部分予以支持，即姜幼波、徐光荣应向刘少雄支付2016年4月1日至5月20日期间的租金10693元（6500元+6500元/月÷31日×20日）。对于6500元保证金如何处理的问题，双方在租赁合同中未约定解除合同时该款项的处理方法，对于刘少雄主张的6500元作为违约金赔偿的诉讼请求不予支持，6500元保证金应退还给姜幼波、徐光荣。对于姜幼波、徐光荣主张刘少雄赔偿违约金6500元的诉讼请求，因本案不符合租赁合同第八条第一款中约定的出租方违约应予赔偿违约金的情形，不予支持。刘少雄主张的姜幼波、徐光荣赔偿卷闸门修复费用2600元的诉讼请求，姜幼波认可卷闸门系自己砸毁，对2600元的卷闸门修复费用发票的真实性亦无异议，该项诉讼请求予以支持。
姜幼波、徐光荣主张的刘少雄赔偿其货物及房屋内物品损失100000元的反诉诉讼请求，姜幼波、徐光荣称若生活用品等没有损坏愿意收回，店铺内对外销售的商品要么收回包装完好没有损坏的，刘少雄返还损坏的商品并按姜幼波、徐光荣主张的单价赔偿损坏商品的一半价值，要么刘少雄自行处置商品并按照姜幼波、徐光荣主张的数量和价格给予现金赔偿。基于姜幼波、徐光荣在收到解除�赁合同通知后一个多月的时间未将自有物品搬离，且对2016年6月27日、28日门面中存放的物品品名、数量、单价及包装情况仅有自行估算的清单，未能提供其他证据予以佐证，对姜幼波、徐光荣主张门面内存放的物品清单不予认可，刘少雄辩称已将物品妥善保管在位于武汉市江岸区芦沟桥路35号二楼一出租房屋中，愿意全部退还，予以准许。姜幼波、徐光荣主张刘少雄按其估算的清单进行赔偿的反诉诉讼请求不予支持。
姜幼波、徐光荣主张的刘少雄赔偿其自2016年4月20日至9月30日期间的经营损失费24000元的反诉诉讼请求，姜幼波、徐光荣未能提供证据证明其自2016年4月20日因纠纷报警时至6月27日刘少雄搬走门面内物品期间一直对外经营,亦未就经营损失费的组成提供证据，不予支持。
姜幼波、徐光荣主张刘少雄赔偿拆毁店面装修折价费20000元，并提供�自行整理的清单，认为2013年装修花费52331元。刘少雄认可姜幼波、徐光荣在原门面的装修基础上增加了钢构部分，其余不予认可，且新承租人已将门面的内部装修进行了拆除重作。姜幼波、徐光荣未就装修内容、装修单据提供其他证据予以佐证，该装修清单不予认可。依照租赁合同第五条的约定，承租人的装修及修缮出租人概不负责，合同解除后承租人不得破坏已装修部分及房屋架构，在姜幼波、徐光荣违约导致合同解除的情况下要求刘少雄赔偿装饰装修残值损失的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条之规定，判决：一、刘少雄与徐光荣于2015年9月28日签订的《商铺租赁合同》已于2016年5月20日解除。二、姜幼波、徐光荣于本判决生效之日起十日内向刘少雄支付6793元（2016年4月1日至5月20日期间的租金10693元，加上2600元卷闸门修理费，扣除应退还的保证金6500元）；三、刘少雄于本判决生效之日起十日内向姜幼波、徐光荣返还原存放于武汉市武昌区中北路126号统建?锦绣江南（二期）一组团10栋1层商6房屋的物品（清单详见附件）；四、驳回刘少雄其他诉讼请求；五、驳回姜幼波、徐光荣其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费515元，减半收取257.5元，由刘少雄承担；反诉案件受理费1655元，由姜幼波、徐光荣承担。
二审中，姜幼波、徐光荣提交诉争房屋第一任承租人陈新萍收取其转让费40000元的收据，拟证明承租房屋后期装修价值由姜幼波、徐光荣享有。刘少雄质证认为姜幼波、徐光荣与第一任租户商谈转让协议时自己是知情的，两承租人之间商谈的转让费用与出租人没有关系。关于装修部分，合同约定终止后，剩余装修价值和承租人无关。本院认为，姜幼波、徐光荣向第一任承租户支付的转让费与本案缺乏关联，该证据的证明目的本院不予采信。
本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2016年11月11日，一审法院组织刘少雄与姜幼波、徐光荣对存放于武汉市江岸区芦沟桥路35号二楼房屋内的物品进行了清点，清单详见一审判决附件。姜幼波、徐光荣表示现存货物的数量、品种与此前不相符，且商品包装毁损不具备正常销售的条件。刘少雄搬离上述物品时并未办理拍摄录像、清点登记、造册备案等手续，且未�知姜幼波、徐光荣到场。姜幼波、徐光荣自述货物进货单等票据原存放在店内,因刘少雄私自腾空房屋导致遗失。
本院认为，本案应围绕上诉人姜幼波、徐光荣的上诉理由及请求进行审理。
关于姜幼波、徐光荣上诉主张本案没有达到解除合同的条件，一审法院认定其未按期支付租金与事实不符的问题。2015年9月28日，刘少雄与姜幼波、徐光荣签订《商铺租赁合同》，双方均应当按照合同约定全面及时履行义务。根据《商铺租赁合同》第四条第二款规定，姜幼波、徐光荣应提前一周即于2016年3月25日支付2016年4月1日至6月30日的租金。合同第三条第三款明确约定了合同解除的条件，即姜幼波、徐光荣拖欠租金累计达30天，应赔偿刘少雄违约金6500元，刘少雄可以中止合同，收回房屋。合同履行中，姜幼波、徐光荣未依约于2016年3月35日支付下一季度的租金�姜幼波、徐光荣辩称刘少雄欲出售房屋影响其正常经营并非其迟延交纳租金的合理事由，姜幼波、徐光荣违反合同约定，构成违约。2016年4月19日，刘少雄单方在诉争门面上加锁，刘少雄虽自述其加锁行为是为了督促姜幼波、徐光荣尽快交纳租金，但该加锁行为既不符合合同约定，且对姜幼波、徐光荣正常使用房屋造成妨碍。截止2016年5月12日，姜幼波、徐光荣既未交纳租金，亦未与刘少雄协商开锁以及合同是否履行等后续事宜，刘少雄遂在门面上张贴解除通知函件的方式向姜幼波、徐光荣提出解除合同并邮寄解除通知函件，姜幼波、徐光荣于2016年5月20日签收。一审据此认定双方租赁合同已经于2016年5月20日解除并无不当。姜幼波、徐光荣上诉请求继续履行租赁合同本院不予支持。鉴于刘少雄存在加锁不当行为，2016年4月1日至5月20日期间的租金损失由刘少雄自行承担50%，姜幼波、徐光荣应向刘少雄支付租金5346.5元。
关于姜幼波、徐光荣上诉主张刘少雄私自从其店中搬走货物，现存放于芦沟桥路房屋内的货物品种、数量、质量均与原有货物不符，刘少雄应赔偿其货物及房屋内物品损失100000元的问题。2016年5月20日至2016年6月27日刘少雄搬离物品期间，姜幼波、徐光荣未妥善处理店内自有物品占有门面一个月有余，而刘少雄在搬离上述物品时既未对货物办理清点造册、登记备案、拍摄录像等手续，亦未通知姜幼波、徐光荣及时到场核对，由此产生纠纷，双方均有责任。关于如何认定姜幼波、徐光荣物品损失及赔偿的问题，一、二审诉讼中，姜幼波、徐光荣对2016年6月27日、28日门面中存放的物品品名、数量、单价及包装情况仅有自行估算的清单并无其他证据佐证，但考虑到刘少雄没有反证且腾退房屋时存在过错，导致双方对原房屋内物品无法清点、核实，客观上对姜幼波、徐光荣举证造成妨碍。因此，在刘少雄愿意将保管于武汉市江岸区芦沟桥路35号二楼出租房屋内的物品全部退还的基础上，本院综合双方过错程度、举证责任及能力，兼顾公平原则、诚实信用原则，参照姜幼波、徐光荣估算的损失酌情确定刘少雄赔偿姜幼波、徐光荣20000元。
关于姜幼波、徐光荣上诉主张一审法院判决其支付2600元卷闸门修理款与事实不符的问题。2016年6月27日，姜幼波将刘少雄门面的玻璃门和卷闸门砸毁，刘少雄向武汉市公安局武昌分局水果湖街东亭派出所报警后对卷闸门进行了维修更换，花费2600元，刘少雄提供了维修票据予以佐证，一审据此判决正确，姜幼波、徐光荣该项上诉请求本院不予支持。
关于姜幼波、徐光荣上诉主张一审法院认定其要求赔偿装饰装修价值与事实不�的问题。姜幼波、徐光荣二审中提交的其向前任承租人支付转让费的收据并不能充分证明其装修投入，且依照租赁合同第五条的约定，承租人的装修及修缮出租人概不负责，合同解除后承租人不得破坏已装修部分及房屋架构，在姜幼波、徐光荣违约导致合同解除的情况下要求刘少雄赔偿装饰装修残值损失的诉讼请求，一审判决不予支持正确。
关于姜幼波、徐光荣上诉主张一审法院没有认定其2016年4月20日至9月30日期间的经营损失费24000元的问题。姜幼波、徐光荣未能提供证据证明其自2016年4月20日因纠纷报警时至6月27日刘少雄搬走门面内物品期间一直对外经营,亦未就经营损失费的组成提供证据，一审判决不予支持正确。
关于姜幼波、徐光荣上诉主张刘少雄在出卖房屋前，没有在合理期限内通知上诉人，剥夺了其优先购买权的问题。姜幼波、徐光荣明知刘少雄欲出售房屋，却没有购买的意思表示，况且刘少雄并未出售案涉门面。因此，姜幼波、徐光荣该项上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，姜幼波、徐光荣上诉部分有理，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4451号判决第一项：刘少雄与徐光荣于2015年9月28日签订的《商铺租赁合同》已于2016年5月20日解除。
二、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4451号判决第三项：刘少雄于本判决生效之日起十日内向姜幼波、徐光荣返还原存放于武汉市武昌区中北路126号统建?锦绣江南（二期）一组团10栋1层商6房屋的物品（清单详见附件）。
三、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4451号判决第二项、第四项、第五项。
四、姜幼波、徐光荣于本判决生效之日起十日内向刘少雄支付2016年4月1日-5月20日期间的租金5346.5元。
五、姜幼波、徐光荣于本判决生效之日起十日内向刘少雄支付卷闸门修理费2600元。
六、刘少雄退还姜幼波、徐光荣保证金6500元。
七、刘少雄支付姜幼波、徐光荣货物损失20000元。
八、驳回刘少雄的其他诉讼请求。
九、驳回姜幼波、徐光荣的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费515元，减半收取257.5元，由刘少雄负担128.75元，姜幼波、徐光荣负担128.75元。反诉案件受理费1655元，由姜幼波、徐光荣负担1324元，刘少雄负担331元。
二审案件受理费1655元，由姜幼波、徐光荣负担1324元，刘少雄负担331元。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 骆朝辉
审判员 安林锋
二〇一七年四月二十六日
书记员 舒 渲
附件：
物品清单
2m×2.3m全棉四件套六套；
1.8m×2.2m全棉四件套两套；
1.6m×2.1m全棉三件套四套；
2m×2.3m全棉被套九件；
1.8m×2.2m全棉被套三件；
1.6m×2.1m全棉被套七件；
1.2m×2m全棉床单一件；
2.2m×2.4m活性棉四件套两套；
2m×2.3m磨毛四件套六套；
2m×2.3m优卡丝四件套一套；
2m×2.3m平纹钻石绒被套十件；
1.8m×2.2m平纹钻石绒被套七件；
2m×2.3m芦荟棉四件套四套；
1.6m×2.1m芦荟棉三件套四套；
1.6m×2.3m芦荟棉床单三件；
2m×2.3m韩版全棉四件套四套；
1.5m×2.1m韩版全棉四件套两套；
2m×2.3m天鹅绒毛毯一件；
1.6m×2.3m床单七件；
2.3m×2.5m床单四件；
2m×2.3m法兰绒床单一件；
2m×2.3m法兰绒被套一件；
1.8m×2m床垫一件；
2m×2.3m天丝空调被一床；
1.5m×2m普通空调被两床；
2m×2.3m冬被三床；
2m×2.4m冬被一床；
1.6m×2.1m棉絮一件；
婚庆八件套一套。
儿童睡衣一套；
男女睡衣十一套；
男士冬款睡衣两套；
男女内裤十五件；
男女裤子四条；
�士裙子三件；
长袖棉内衣两套；
儿童背心两件；
成人背心十三件；
女士文胸五件；
女士打底裤两件；
女士裤袜二十二件；
女士毛绒外套两件；
雨伞五把；
化妆包八个；
袖套六副；
儿童帽子三顶；
手套十五副；
男女袜子六十双；
鞋垫二十二双；
儿童棉鞋七双；
儿童旅游鞋十五双；
儿童凉鞋凉拖鞋二十四双；
儿童布鞋七双；
儿童棉拖鞋十三双；
成人棉拖鞋两双；
成人旅游鞋十一双；
成人布鞋六双；
成人凉拖鞋七双。
联想牌笔记本电脑一部。
货架若干。