江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰兴戴民初字第0737号
原告王某某。
委托代理人吴某。
被告华某某。
委托代理人蒋某。
原告王某某与被告华某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某委托代理人吴某、被告华某某及其委托代理人蒋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称：2010年7月25日，原告将自己所有的位于兴化市张郭镇文昌路和同济路口东北角一栋四层商住楼，建筑面积751平方米，出租给被告华某某，同时签订租房协议。约定年租金22000元，并约定若“擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的、租金不能按期交付的”，原告可以终止合同，收回房屋。原告在2014年向被告要2014至2015年房租时，被告以种种借口拒不支付租金，同时原告发现被告将原告的房屋转租他人。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，无奈原告诉至法院，请求判令：1、被告支付所欠原告租金22000元；2、解除与被告在2010年7月25日签订的租房协议，被告返还房屋并支付合同解除之日起至实际返还期间的占有使用费；3、诉讼费由被告承担。
被告华某某辩称：1、目前我已经不租住原告的房屋，自去年（2014年）8、9月份，我就告知原告我不租原告的房子了，要求原告返还我的装潢费，所以我不同意支付原告2014年至2015年的租金22000元。2、不存在解除房屋租赁合同一说，因为我去年就和原告说不租房屋，我们双方实际上对解除租赁合同已经没有争议了。当时谈好合同租期10年，原告将合同上打成5年。3、目前被告损失较重，经评估不动产损失为384240元整，动产损失在23万余元，被告提起反诉，要求原告给付80万元装潢损失。
针对被告提起的反诉，原告称，被告反诉没有事实和法律依据，本案是因被告违反合同约定欠付租金，原告主张解除合同的。
经审理查明，案外人王某某与原告王某某系父子关系，2010年9月25日，受原告王某某委托，案外人王某某（以下称甲方）与被告华某某（以下称乙方）签订租房协议一份，协议主要约定：1、甲方将自有的坐落在兴化市张郭镇文昌路和同济路口接交处转盘东北角一栋四层商住楼，建筑面积751平方米，类型框架砖混结构，出租给乙方作经营性场所使用。2、甲方从2010年1月25日将房屋交付乙方使用，至2015年10月24日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：……③擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；……⑤租金不能按期交付的。租赁合同因期满而终止时，如乙方愿意继续租用此房，可与甲方协商延期，租金另议。3、甲乙双方议定年租金人民币22000元，由乙方10月24日前按年租金交给甲方，先付后用。4、修缮房屋是甲方的义务。但此房是新房，乙方对租用房屋的设备有义务维护和定期检查，及时修缮，以保障安全正常使用。出租房屋的修缮，经甲乙双方商定：①由乙方负责维修，费用由乙方承担；②乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：租赁期满所有权属甲方。在协议尾部签字落款日期下方协议备注：此房租赁期限5年协议，承租方租房因装饰投资等原因追加（租）赁期限三年，如果出租房（方）继续出租此房，时间定为8年，租金另议。原、被告陈述，合同约定的“甲方从2010年1月25日将房屋交付乙方使用”，系打印错误，实际应为2010年9月25日将房屋交付乙方使用。2010年9月25日，受原告委托王某某将上述房屋交付被告华某某使用。被告已缴纳房屋租金至2014年10月24日。2014年下半年，原告向被告催要租金时，双方为租赁期限等发生争议，原告于2015年9月14日诉至本院。至本案诉讼期间，讼争房屋一直在被告华某某处使用，房屋屋顶上有“帝豪装饰”广告字样。庭审中，原、被告均一致同意解除双方签订的房屋租赁合同。
诉讼中，被告提起反诉，要求原告赔偿装修损失80万元。因原、被告双方对装修物的归属及其现值存在争议，根据原告申请，本院依法委托江苏三师土地房地产评估有限公司对讼争房屋内装修残值进行了评估。江苏三师土地房地产评估有限公司于2015年12月28日作出了苏三师房估字（2015）第TZ-010号房地产估价结果报告，确定讼争房屋装修市场价值为384240元（估价时点2015年12月7日）。
本案争议焦点一，关于房屋租赁合同，双方约定的租赁期限是5年、8年，还是10年。
原告称，双方约定的租赁合同期限是5年，原告提供租赁合同、授权委托书、房屋所有权证、户籍证明各一份予以证实。并称，原告委托其父王某某办理房屋租赁事宜，该合同文本是王某某从网上下载后，按双方约定稍作修改后打印成书面文本交被告带回研究决定是否修改，一周后，即2010年9月25日合同签署时，被告要求延长租期，王某某碍于情面提出，5年租期满后，如原告仍愿意继续将房屋出租给被告作为前提条件，租期可以延长三年，届时租金需另议，双方将该内容以备注形式加入到合同文本中。合同约定从2010年9月25日开始至2015年10月24日，是基于被告请求，给予一个月的装修免租期。
被告华某某称，租赁合同、房屋所有权证、户籍关系证明是真实的，但合同文本我没有看，当时我们谈的就是租期10年，合同是在2010年8月25日签订的，当时谈好是6个月的装修期，不算房租，直到去年（2014年）与王某某吵架时才知道合同上写的租期是5年。授权委托书是现在补签的，王某某与我签的合同应无效。被告提供证人何某某、华某某、孙某某、顾某某出庭作证。证人华某某陈述称，我知道前几年王某某与被告之间租房子的事情。当时是毛坯房，王某某做了个广告要出租房子，后来就租给华某某，当时我们一起吃饭的时候，我听老王（王某某）与华某某谈是租期10年，租金大概是二万一千几，签合同是在老王厂里办公室（长联厂），当时看到两个人拿了个合同签字，合同具体内容我不清楚。证人华某某陈述，去年（2014年）7、8月份，我到被告租住的房屋买酒，在里面玩的时候，看到华某某与王某某谈房子的事情，我听见老王说房子到期了，再加三年，华某某不同意，华某某说装潢花掉70-80万元，用了5年不划算。我听说王某某房子租给华某某是10年。证人孙某某陈述，华某某的房子是我装修的，当时我和被告是合作关系，后来我撤出去了，当时他们谈的是10年租期，毛坯房，租金好像是2万元多一年。证人顾某某陈述，去年（2014年）有一次我到华某某店里买啤酒，看到王某某和华某某在吵架，好像是为租房子的事情，好像租期是10年，才过了3、4年就来要房子，吵到最后好像听到房东说不行就让到8年。
经质证，原告称，上述证人与被告存在朋友、亲属、合作关系，证言不应被采纳，且均是听说是租期10年，对合同内容并不清楚。
本案争议焦点二，租赁期限内被告华某某是否存在违约行为。
原告称，被告租房后将房屋转租他人经营佛山市帝豪装饰设计公司，帝豪装饰公司在兴化分公司的负责人是刘某某。原告提供华某某出具给刘某某的收条复印件一份予以证实，该收条载明：华某某收到刘某某房租6万元。被告拒绝支付2014年至2015房租，已构成违约。
经质证，被告称，刘某某收条是真实的，但该收条是我另外有一套张郭碧水湾的别墅租给刘某某用的。刘某某与我是合作搞帝豪装饰的，没有必要再租房子给他，帝豪装饰公司已在2014年7、8月份撤场。被告从2014年8、9月份，就告知原告不再租赁此房，故不同意支付2014年至2015年房屋租金。
被告提供售房广告、碧水湾花园别墅购买协议各一份，用以证明王某某在2014年即对外张贴售房广告给被告经营造成损失；被告的碧水湾别墅是在2005年10月份购买的，就是租给刘某某用的。经质证，原告称，售房广告真实性不认可，且其与本案无关联；购房协议与刘某某租房联系不上没有关系。
本案在庭审中，本院曾多次组织调解，因双方意见分歧较大，致调解未成。庭后，就房屋租赁合同期限问题，本院向原、被告进行了释明。原告表示，如果法院调解认定租赁期限为8年，原告愿意继续履行租赁协议；被告表示，双方在庭审中均已同意一致解除租赁合同，且原告的行为给被告造成很大损失，故不愿再继续履行合同，仍坚持反诉请求。
上述事实，有原、被告提供的证据、本院委托出具的装饰评估报告及本院庭审笔录等在卷证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。原告王某某委托王某某与被告华某某于2010年9月25日签订的房屋租赁合同是双方当事人真是意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效合同。
关于租赁期限问题。因被告华某某承租此房后对该房屋进行了装饰装修，故对合同“备注”部分的解释显得尤为重要。合同备注部分约定，“承租方租房因装饰投资等原因追加（租）赁期限三年，如果出租房（方）继续出租此房，时间定为8年，租金另议”，该备注部分的约定，前后内容实有矛盾：前半部分载明因装饰投资等原因追加租赁期限三年，后半部分又载明如果继续出租此房，时间定为8年，租金另议。因该合同文本是原告方提供，在内容前后出现矛盾时，应作出对提供合同一方不利的解释，故本院认定原、被告关于房屋租赁期限的约定为，承租方对房屋进行投资装修的，房屋租赁期限为8年。签署合同时，仔细审阅合同文本的内容是合同当事人的当然义务，因房屋租赁合同上明确载明租期5年，因装饰投资等原因追加租赁期限三年。被告辩称，双方口头约定租赁期限为10年，与书面合同约定不符，且被告提供的证人仅仅是听说租期10年，故对被告关于租期为10年的辩述，本院不予采信。
关于合同履行过程中，被告是否存在转租、延迟支付租金的违约问题。因被告一直在使用讼争租赁房屋，原告仅仅依据刘某某出具的租金收条，尚不足以证明被告存在转租行为，故对原告关于被告存在转租的诉称，证据不足，本院不予采信。支付房屋租金是房屋承租人的义务，被告未能按照约定向原告支付2014年10月25日至2015年10月24日期间的房屋租金，显然构成违约。被告关于其已通知原告表示不再租赁讼争房屋，已于2014年解除租赁合同的辩称，原告未予认可，被告未能提供证据证明，本院不予采信。故原告要求被告支付所欠原告租金22000元（2014年10月25日至2015年10月24日期间），有事实和法律依据，本院依法予以支持。
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期仍不支付的，出租人方可行使合同解除权。本案原告仅因被告未支付2014年至2015年度租金，即提出解除合同，理由不足，本院不予采纳。诉讼中，原告提出解除房屋租赁合同，被告亦表示同意，本院依法照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因原、被告双方对租赁合同的期限理解存在争议，双方又未能通过协商再次达成协议，故对造成本起房屋租赁合同的解除，原、被告双方均存在责任。合同解除后，被告应将讼争房屋返还给原告，并支付合同解除前的房屋租金及自合同解除之日起至实际返还期间的房屋占有使用费（亦比照年租金22000元计算）。对已经形成附合并经司法鉴定确认价值为384240元的装饰物，考虑双方约定的租金数额、租赁合同的剩余期限、引起合同解除的原因等因素，本院酌定由原告补偿被告128080元后，装饰物归原告所有。反诉原告华某某的其他反诉请求，于法无据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告王某某与被告华某某于2010年9月25日签订的（房屋）租赁协议。
二、被告华某某应于本判决发生法律效力之日起三十日内将租赁的原告王某某所有的位于兴化市张郭镇文昌路和同济路口接交处转盘东北角一栋四层商住楼房屋腾空交付原告王某某。房屋内已经进行评估过的装饰物一并交付归原告所有，被告应保持房屋内已经进行评估过的装饰物的完整。
三，被告华某某应于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告王某某房屋租金及房屋租赁合同解除后、腾空让出该房屋前实际使用该房屋期间的房屋占有使用费（自2014年10月25日起至房屋腾空让出交付原告之日止，均按22000元/年计算）。
四、反诉被告王某某应于本判决发生法律效力之日起三十日内补偿反诉原告华某某装饰物残值损失款128080元。如被告华某某未能按照本判决确定的履行期限向原告王某某腾空交付房屋的，每逾期一天相应扣减装饰物残值损失补偿款370元，直至扣完为止。
四、驳回反诉原告华某某的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费350元，反诉案件受理费5900元，鉴定费4000元，合计10250元.由原告王某某负担2945元（其中诉讼费负担945元，鉴定费负担2000元），被告华某某负担7305元。原告应负担的鉴定费2000元，已由被告垫付，故由原告在履行上述判决主文确定的义务期限内一并将应负担的鉴定费部分直接给付被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》第十七条的规定预缴案件上诉费（江苏省泰州市中级人民法院开户行：农行海陵支行；户名：江苏省泰州市中级人民法院；帐号：10-201101040668868；行号：103312820114）。
审 判 长 徐开勇
人民陪审员 韩宝贵
人民陪审员 姚永寿
二〇一六年五月二十日
书 记 员 李 唯