山东省栖霞市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0686民初1600号
原告：中国农业银行股份有限公司栖霞市支行，住所地栖霞市霞光路，组织机构代码：49359000-1.
法定代表人：迟波，行长。
委托诉讼代理人：刁树青，山东君腾律师事务所律师。
被告：高飞。
被告：烟台光熠置业有限公司，住所地烟台市福山区太华路530号光熠市政，社会统一信用代码：370686228012323。
法定代表人：孙后金，董事长。
委托诉讼代理人：孙悦，山东福阳律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司栖霞市支行与被告高飞、烟台光熠置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刁树青及�告烟台光熠置业有限公司委托诉讼代理人孙悦到庭参加诉讼，被告高飞经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司栖霞市支行向本院提出诉讼请求：请求判令：1、请求法院依法解除原告与被告签订的个人购房担保借款合同；2、请求法院依法判令被告高飞偿还借款本金168963.34元及利息，依法确认原告对被告的抵押物（位于栖霞市桃和苑11号楼东3单元5层西户）在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，诉讼费由被告承担；3、被告烟台光熠置业有限公司对原告的诉讼请求承担连带保证责任。事实与理由：2010年10月20日，原告与被告签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定被告向原告购房贷款，由被告购买的房产提供房产抵押，合同并约定了其他条款。合同签订后，原告依照合同的约定履行了合同义务。借款到期后，被告拒不履行还款义务，为此，特提起诉讼。
被告烟台光熠置业有限公司辩称，1、根据中华人民共和国物权法相关规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应先就物的担保实现债权，本案原告的债权既有涉案房屋的担保又有保证，应先就涉案房屋的担保实现债权；2、被告光熠置业有限公司非本案适格主体，不应对本案被告高飞拖欠原告的借款承担连带清偿责任，根据原告与被告高飞、烟台光熠置业有限公司签订的个人购房担保借款合同中约定被告烟台光熠置业有限公司仅承担阶段性连带责任保证即被告烟台光熠置业有限公司仅为借款人承担阶段内（借款人办出房产证之日止）向银行履行还款义务提供保证，被告高飞已于2013年8月21日办出栖房权证栖城房字第××号房产证，经被告烟台光熠置业有限公司与原告多次沟通移交房产证原件，原告一�未予答复、理会，被告烟台光熠置业有限公司未将房产证原件交给被告的责任在于原告，非因被告烟台光熠置业有限公司；3、抵押应自办出房产证之日则视为变现抵押，原告对该处抵押物享有优先受偿权而被告烟台光熠置业有限公司的阶段性连带保证责任已经终结，故原告应撤回对被告烟台光熠置业有限公司的起诉或由法院依法裁判被告烟台光熠置业有限公司对被告高飞拖欠原告的贷款不承担任何清偿责任；4、原告从被告烟台光熠置业有限公司保证金账户扣除的46×××10.3元及该金额产生的相应利息（按中国人民银行同期贷款利率计算3-5年期）保留追偿的权利。
被告高飞未作答辩。
经审理查明，2010年10月20日原告中国农业银行股份有限公司栖霞市支行与被告高飞、烟台光熠置业有限公司签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定高飞向原告借款202000元用于购房，借款期间自2010年10月20日至2030年10月19日止，等额本息还款，贷款年利率5.219%，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，贷款人按照中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，按照基准利率下调25%执行，逾期罚息利率在借款执行利率基础上加收50%，对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利。合同还约定，在合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天、借款人、保证人或抵押人违反其在本合同项下所作的任何声明与保证等情形，原告有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。高飞以其购买的位于栖霞市桃村镇桃和苑11号楼东3单元5层西户为借款提供抵押担保，并于2010年10月20日办理了抵押�登记证明。被告烟台光熠置业有限公司为借款提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同还特别约定，烟台光熠置业有限公司承担阶段性保证担保，即自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，烟台光熠置业有限公司为借款人的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约向被告高飞发放了借款202000元。被告未按合同约定偿还借款本息，至原告起诉时，被告已超过90天未偿还借款本息。截止到2016年9月19日，被告偿还借款本金33036.66元，借款利息54058.15元，尚欠借款本金168963.34元，利息4771.13元，致原告起诉。
另查明，被告高飞已还款部分中包括原告从烟台光熠置业有限公司保证金账户中�除的46×××10.3元。
又查明，2013年8月21日被告高飞对抵押的房产办理出了房屋所有权证书（房产证号：栖房权证栖城房字第××号）。
上述事实，有原告当庭陈述及个人购房担保借款合同、借款凭证、抵押预登记证明、利息清单、房产证等在案佐证，可以认定。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司栖霞市支行与被告高飞、烟台光熠置业有限公司签订的个人购房担保借款合同系双方的真实意思表示，为合法有效合同。被告高飞应按合同约定履行还款义务，但高飞已停止偿还贷款，不履行还款义务超过90天，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告可以解除合同。故原告要求解除合同，本院予以支持。被告高飞应偿还所欠原告借款本金168963.34元，利息4771.13元（计算至2016年9月19日）及自2016年9月20日起至判决确定给付之日止的逾期利息。被告高飞以其购买的位于栖霞市桃村镇桃和苑11号楼东3单元5层西户的房产为借款提供抵押担保，并于2010年10月20日办理了贷款购房抵押预登记。房屋预抵押登记是指债务人为保证自己的债务履行而向债权人提供不动产（在建房屋）抵押时债权人即抵押权人为了将来顺利实现其抵押权而进行抵押的预告登记。《中华人民共和国房地产管理法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。被告高飞于2013年8月21日对抵押的房屋办理出了房屋所有权证书，预抵押登记已失效。《中华人民共和国房地产管理法》规定：不动产抵押合同应当具有权利证书及办理抵押物登记后才具备法定的生效条件。而且根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，高飞抵押的房屋未办理抵押登记手续，故抵押权未设立，原告对被告高飞提供抵押的房产不享有优先受偿权。原、被告双方签订的个人购房担保借款合同约定：被告烟台光熠置业有限公司承担阶段性连带保证担保责任。即自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，烟台光熠置业有限公司应对全部债务承担连带保证责任（并非烟台光熠置业有限公司辩称的自高飞办出房产证之日，其阶段性连带保证责任已经终结）。因本案未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，所以烟台光熠置业有限公司应对全部债务承担连带保证责任，按照法律规定，其承担保证责任后，有权向债务人高飞追偿。烟台光熠置业有限�司辩称理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
依法解除原告中国农业银行股份有限公司栖霞市支行与被告高飞、烟台光熠置业有限公司于2010年10月20日签订的《个人购房担保借款合同》；
被告高飞于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司栖霞市支行借款本金168963.34元，利息4771.13元（计算至2016年9月19日）及自2016年9月20日起至判决确定给付之日止按合同约定逾期利率计算的逾期利息；
三、被告烟台光熠置业有限公司对上述第二项承担连带清偿责任。
�、被告烟台光熠置业有限公司清偿后，有权向借款人高飞追偿。
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司栖霞市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3679.27元，由二被告承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 孙玉玲
人民陪审员 范会强
人民陪审员 李国美
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 张耀臻