上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第31973号
原告（反诉被告，以下简称原告）龚亚勤，女，1980年4月5日生，汉族，户籍地贵州省贵阳市白云区白云南路***号*单元*号。
委托代理人龚�伟。
委托代理人李亚辉，上海明伦律师事务所律师。
被告陈怡。
委托代理人柏新祥，上海市大华律师事务所律师。
第三人陆平。
原告龚亚勤诉被告陈怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月9日受理后，依法适用简易程序，后被告在答辩期内提起反诉，本院就本诉和反诉合并进行审理，于同年11月26日公开开庭进行了审理。原告龚亚勤及其委托代理人龚德伟、李亚辉，被告委托代理人柏新祥均到庭参加了诉讼，第三人陆平经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告龚亚勤诉称，2009年10月30日，原告与第三人签订一份《房产抵押借款协议》，约定借款金额为人民币32万元，借款期限自2009年10月30日至2009年12月30日，借款利率为月息1.8%，并用原告名下位于浦东新区栖山路XXX弄XXX号XXX室房屋作为借款抵押。同日又订立一份《补充协议》，约定：如本人违约或�期后十日内未能归还借款本息，陆平有权启动房屋买卖程序，视作原告同意出售系争房屋的抵押房产，出售价格不低于评估价的90%，原告将无条件配合陆平办理售房过户手续。两份协议订立的当日，陆平向原告账户汇款28万元，原告向陆平出具32万元借款收条。4万元直接偿还了两个月的借款利息。该笔借款的实际借款人为案外人赵某。同年10月30日，原告将28万元中的22万元；10月31日、11月1日分别将5万元、1万元分别交给赵某。赵某偿还陆平借款利息2万元，本金未归还。2010年8月3日，陆平依照《补充协议》以78万元价格将房屋以买卖的方式收房抵债。为完成过户登记，以被告名义与原告订立《上海市房地产买卖合同》，合同约定房地产转让款87万元；付款时间为2010年7月14日前支付20万元；10月10日支付60万元；10月31日支付2万元，交房时间空白没有约定。2010年9月17日，�平支付购房款18万元，并涤除了系争房屋原有抵押。2010年11月3日，被告以该房屋设立抵押，办理二手房房贷60万元向原告支付房款，此款被陆平从原告卡内又全部转出。2010年10月12日，系争房屋登记至被告名下。之后，原告并未交付房屋，自2010年10月至2012年11月期间，原告向陆平支付房屋租金48，000元，每月为2，000元。现原告认为，原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》并非以房屋买卖为目的，也非原告真实意思表示，是为实现抵押合同之《补充协议》而完成的绝押，即转移抵押物所有权，违反了《物权法》第一百八十六条之规定。故起诉要求判令原告与被告于2010年8月3日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；并判令被告协助办理系争房屋过户变更至原告名下。
被告陈怡辩称：原告与陆平之间发生的《房产抵押借款协议》与本案无关。事实上，原告在向相关人员借款后无力还款时，与被告协商出售房屋以取得房款用于归还借款。且基于房屋买卖合同，原告已经取得房款，产权也过户至被告名下，所有交易流程均符合正常的交易习惯，亦符合法律规定。故原告的主张无事实和法律依据。而事实上，当初在签订系争合同前，原、被告欲不通过中介自行签订房屋买卖合同，故先行支付了2万元购房定金和15万元购房预付款。之后，又不放心，故双方又找到中介签订了系争房屋买卖合同。在合同签订后，原告称归还系争房屋贷款的钱款不够，为顺利办理过户，故在原告的要求下，被告又向原告支付18万元用于归还银行贷款以涤除抵押。而原告至今未能按约交付房屋，构成违约，故提起反诉，要求原告交付系争房屋；并承担逾期交房的违约金（以房价87万元为本金，自2011年3月1日计算至实际交房日止，按照日万分之五标准计算的违约金）。
第三人陆平未到庭陈述。
经审理查明：被告与第三人系夫妻关系。
2010年7月14日和20日，原告向被告出具《收条》二份，分别注明收到被告购买系争房屋的首付款2万元和购房预付款15万元。
2010年8月3日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方通过上海方乐房地产经纪事务所公司居家介绍，由被告受让原告自有的系争房屋，转让价款为87万元；双方确认，在2010年10月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按合同约定期限付款的，每逾期一日，被告应向原告支付逾期未付款的万分之五的违约金，合同继续履行；原告未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，原告应向被告支付已收款万分之五的违约金，合同继续履行。《附件三》付款协议约定，被告于2010年7月10日前支付5万元作为定金，待支付尾款时抵作�价款；被告于2010年7月14日前支付20万元；于2010年10月10日前支付60万元；2010年10月31日前支付2万元。《补充条款》约定，交房日期为2011年2月28日前交给买方，户口迁出，如逾期每日按房款总金额的万分之五支付违约金。
2010年9月17日，被告向原告汇款18万元。原告以此向银行归还了系争房屋原有贷款，并涤除了抵押。
2010年9月，被告与中国银行股份有限公司上海市浦东分行签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，明确被告为购买系争房屋向银行贷款60万元。2010年9月26日，被告为系争房屋交付了契税、房地产交易手续费等各项费用。当日，原告会同被告至房产交易中心将系争房屋过户至被告名下。同日，被告将系争房屋设定抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司上海市浦东分行。
2010年11月3日，原告账户收到被告从银行贷款取得的60万元。
2013年7月20日，原告�其父母与被告、第三人碰头，原告父亲曾询问：“前面小龚（原告）房子卖掉交你房钱交了几年？”第三人确认从2010年10月开始交，交了2年。
另查明：原告与第三人于2009年10月30日签订《房产抵押借款协议》，约定原告向第三人借款32万元，借款期限自2009年10月30日至2009年12月30日，月息为1.8%；原告以系争房屋作为抵押物等。同日，原告与第三人签订《补充协议》，约定，原告承诺，其向第三人以房产抵押所借款项，将根据双方约定的期限按时归还，如果本人违约或到期后10日内未能归还借款本息，第三人有权启动房屋买卖程序，视作原告同意出售系争的抵押房产，出售价格不低于评估价的90%（由第三人委托评估公司进行评估），原告将无条件的配合第三人办理售房，过户手续。如出售价扣除银行贷款余额及本合同约定的原告应承担的费用后低于借款本息，不足部�第三人有权向原告追偿等。
2010年11月4日，原告向第三人汇款52万元。
证明上述事实的证据有：《收条》、《上海市房地产买卖合同》、储蓄账户金融类交易明细、《个人住房（二手房）抵押借款合同》、录音资料、房地产登记信息、非税收入一般缴款书、契税缴款书、《房产抵押借款协议》、《补充协议》为证。经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。
审理中，原告称：原告向第三人借款，一时无法归还，第三人曾要求原告找个朋友或亲戚，向银行贷款用于还款。原告找不到人，第三人就提议出售系争房屋，原告同意了。之后，双方操作签订合同，买卖合同的房价也是第三人提出来的，原告曾要求提高价格，第三人不同意。之后，在办理过户等手续时，需要原告签字时，第三人打电话给原告，原告进行配合。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》中对于房屋坐落、价格、付款时间、违约责任等都做出了约定，符合合同的基本要素，且内容并未违反法律、法规的规定。原告作为具有完全民事行为能力的自然人应当明知签订合同之后所产生的法律效力。且合同签订之前和之后，被告也已经履行了支付房款的义务。至于被告支付的15万元和2万元虽在合同签订之前支付，被告解释为，原希望不通过中介由原、被告直接操作签订买卖合同，后不放心又找到中介签订了系争的买卖合同，该解释符合常理，且从原告出具的收条内容看，确实为针对系争房屋支付的定金和房款。原告虽认为上述《收条》系在胁迫下所签，但未提供证据加以证明，原告也未在法定时间内行使撤销权，故本院对原告的上述意见，不予采信。关于系争合同签订后被告所支付的18万元，被告解释为，应原告的要求为涤除系争房屋的抵押�支付，且审理中，原告亦确认在收取该18万元后即用于涤除系争房屋的原有抵押，故本院亦确认被告的意见。加之，被告为购买系争房屋所申请的贷款也已经交付原告，至于原告于收到次日将其中52万元又汇入第三人账户，系原告自行处分资产的行为，与本案无关。原告虽坚持认为系争房屋买卖合同实际为实现原告与第三人之抵押合同而作，即转移系争房屋的所有权，但该意见与上述原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及履行房屋买卖合同的事实并不相一致，本院不予采信。从原告自己的陈述也表明原告向第三人借款后，无力还款的情况下，在第三人提议，且原告同意的情况下出售房屋。由此可见，系争买卖合同的签订目的系原告出售房屋以取得房款，用于归还债务，故原告与第三人之间的借款关系与本案无关。即使原告认为在第三人收取借款时存在不当或其�行为，亦可另行主张。综上，原告主张合同无效及变更过户，无事实和法律依据，本院不予支持。针对被告的反诉，虽被告认为至今为止，原告并未按约交房，但从原告提交的录音资料显示，第三人确认自2010年10月开始收取原告的房费，且第三人与被告为夫妻关系，即系争房屋虽未实际交付，但从此时开始第三人已经开始收取房租，应当视为房屋实际已于2010年10月1日开始交付。故被告反诉要求原告交房的请求，本院不予采信。被告要求支付逾期交房违约金的主张，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告龚亚勤的本诉请求；
驳回被告陈怡的反诉请求。
本诉案件受理费12，500元，减半收取6，250元，由原告龚�勤负担。反诉受理费6，750元，由被告陈怡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一四年一月十四日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。