山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第135号
原告（反诉被告）银丰房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘旭，董事长。
委托代理人姜孟伟，男，该公司员工，住济南市。
委托代理人卢希金，男，该公司员工，住济南市。
被告（反诉原告）山东加美百诺酒坊葡萄酒有限公司，住所地济南市。
委托代理人王志强，山东嘉孚律师事务所律师。
委托代理人迟德强，山东嘉孚律师事务所律师。
原告（反诉被告）银丰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）山东加美百诺酒坊葡萄酒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）银丰房地产开发有限公司法定代表人刘旭的委托代理人姜孟伟、卢希金、被告（反诉原告）山东加美百诺酒坊葡萄酒有限公司法定代表人徐建民的委托代理人王志强、迟德强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告银丰房地产开发有限公司（以下简称银丰地产公司）诉称：原、被告双方于2010年3月20日签订《银丰山庄会所房屋租赁合同》，由被告承租原告所有的银丰山庄会所房屋，租赁期限自2010年3月23日起至2014年6月15日止，租赁用途为银丰山庄小区配套休闲经营会所。合同约定，被告不得擅自更改会所用途、变更会所性质和经营项目，否则原告有权提前单方面解除合同。在合同履行期间，被告严重违背为银丰山庄业主提供配套休闲服务的经营理念和定位，擅自停止运行会所的游泳、健身等项目，导致广大会所会员和小区业主反映强烈并多次投诉，给原告造成恶劣影响。期间，原告多次与被告交涉并要求其限期恢复会所游泳、健身等功能，但被告至今未进行整改。基于上述事实，被告的行为已构成严重违约，侵害了原告的合法权益，为此，原告诉至法院，请求法院依法判令解除原、被告双方于2010年3月20日签订的《银丰山庄会所房屋租赁合同》，被告所交纳的房屋保证金不予退还；2、判令被告限期腾出承租房屋，连同相关配套设施、设备完好无损的交还给原告；由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）山东加美百诺酒坊葡萄酒有限公司（以下简称加美百诺公司）辩称：1、被告作为房屋承租人严格按照合同约定履行了义务，不存在违约的事实；2、根据房屋租赁合同中对权利义务的约定，被告方并没有对游泳、健身等项目必须开放负有义务，所以被告不存在违约事实，原告也无权以被告擅自停止游泳健身项目为由解除合同；3、原告交付给被告的房屋一直存在漏水、空调不能正常运转等质量问题，导致被告无法正常经营，给被告也造成了巨大的经济损失。综上，在被告依据合同约定正常履行义务的前提下，原告方无权单方解除合同，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告加美百诺公司诉称：2010年3月20日，我公司与原告银丰地产公司签订了《银丰山庄会所房屋租赁合同》，约定我公司承租银丰地产公司位于银丰山庄小区内的会所，租赁期限自2010年3月23日至2014年6月15日。合同履行过程中，我公司严格按照合同约定履行了合同义务，不存在任何违约行为。相反，作为房屋出租一方的银丰地产公司及物业公司在合同履行过程中经常性的对我公司承租的会所采取停水、停电等措施，干扰我公司正常经营，并且承租房屋存在严重的漏水、空调系统无法正常运转等情形，导致租赁房屋无法正常使用。综上，因反诉被告银丰地产公司的违约行为给我方造成了重大经济损失，特提出反诉，请求法院依法判令解除双方于2010年3月20日签订的《银丰山庄会所房屋租赁合同》；判令反诉被告银丰地产公司返还反诉原告已交纳的6万元保证金并赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的损失；由反诉被告承担本案的诉讼费用。
反诉被告银丰地产公司辩称：反诉原告所诉与事实不符，我公司在履行合同中没有任何违约行为，但反诉人违反合同约定，改变了会所的经营功能，却是不争事实。根据合同约定，我方不应退还房屋保证金，根据反诉原告与物业公司签订的《物业服务协议》的约定，承租人在装修前应取得出租人和物业公司的书面同意，反诉原告在没有取得我方和物业公司同意其装修的文件情况下，私自对房屋进行了装修，违反了合同的约定，其无权要求赔偿装饰装修的残值，对反诉原告提出的解除合同的请求，我方也同意，但不同意退还其交纳的保证金6万元，因为被告加美百诺公司的违约行为，现已导致我公司的经济损失，这个数额尚不能最终确定，且房屋现反诉原告还未交还给我公司，对房屋现状我公司还不清楚，故不能退还给被告加美百诺公司交纳的保证金。
经审理查明：2010年3月20日，原告银丰地产公司与被告加美百诺公司及案外人山东金和物业管理有限公司签订了《银丰山庄会所房屋租赁合同》一份，约定由被告加美百诺公司承租原告银丰地产公司所有的位于济南市，建筑面积共计约2256平方米的房屋，年租金为276000元，租金每季度支付一次，即69000元，于每个季度的末月15日前交纳下个季度的房屋租金。租赁期限自2010年3月23日起至2014年6月15日止。合同中约定被告加美百诺公司应交保证金80000元，由丙方（金和物业公司代收）。允许被告分期交纳，即每年支付20000元，租赁期满后，经双方验收合格，由原告无息退还。现合同履行至第三年，被告加美百诺公司已实际交纳保证金60000元。在合同第二条中双方约定：“……3、甲方（原告银丰地产公司）以现状交房，不再对房屋进行任何改造或添加设备设施，乙方（被告加美百诺公司）认可。”合同第三条中约定：“……2、该会所为银丰山庄小区配套休闲经营会所，为确保会所功能，承租方不得擅自更改会所用途。”合同第六条“甲方权利和义务”中双方约定：“……2、房屋租赁期内，甲方（原告银丰地产公司）原因导致房屋、设施出现质量问题，由甲方负责维修，但要尽可能避免给乙方（被告加美百诺公司）带来不利影响。因装修改造引起的房屋建筑质量问题，由乙方负责。属于房屋、设施使用过程中的自然损耗和折旧，乙方不负责任。房屋、设施的日常维修由乙方自行承担。3、在租赁期内因甲方原因致使水电暖不能正常供应，影响乙方无法正常经营造成的损失，由甲方赔偿相关损失。”在合同第七条“乙方权利和义务”中双方约定：“……5、乙方对前任承租者在经营会所期间的原会员的权益在乙方租赁期内经核实确认有效的，予以完全承接。6、甲方发放的终生VIP贵宾卡，乙方同意继续履行终生有效的承诺，并提供与原贵宾卡同等服务。”合同第九条“合同的变更与解除”中双方约定：“……3、在租赁期内，乙方保证会所经营项目健康，保证服务品质，避免和妥善解决经营中出现的业主投诉，并不得擅自改变会所用途。……9、乙方经营理念违背甲方会所定位，而未在甲方规定的期限内整改完毕的，甲方有权单方面解除合同。”合同后方，由原告银丰地产公司、被告加美百诺公司和案外人山东金和物业管理有限公司加盖公章予以确认。被告加美百诺公司进驻会所前，与案外人山东金和物业管理有限公司签订了《银丰山庄会所物业服务协议》一份，约定每年物业服务费金额为55000元；如被告加美百诺公司有装饰装修房屋需求时，双方订立《住宅装饰装修服务协议》。如加美百诺公司拒不办理装修登记、批准手续，物业公司有权禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域；在装修前，应取得出租方和物业公司的书面同意文件并办理相关手续。该合同中，再次约定了被告加美百诺公司不得擅自更改会所用途，保留但不限于游泳、健身、网球等休闲项目，开展其他项目时，应征得物业公司的书面同意。2010年9月15日，被告加美百诺公司书面向原告银丰地产公司提出申请，内容为：因会所现有的游泳池设备的更新、维护和改造，空调系统改造和通风管道的改造维护，希望银丰地产公司给予外部维护费7000元及空调系统维修费用11680元。2010年12月2日，被告加美百诺公司再次向原告银丰地产公司提出了《关于游泳池费用问题的申请》，内容为：因现有的各种卡的消费成本总计将超出40万元人民币，被告加美百诺公司的经营压力非常大。会所对外营利性经营是很困难的，会所与业主之间造成了很大矛盾，所以，游泳池将原则上不再对外开放。请求原告银丰地产公司给予成本补贴30000元。2011年9月，被告加美百诺公司关闭了健身房、游泳池和网球场。2012年10月23日，山东银丰物业管理有限公司（由原山东金和物业管理有限公司名称变更而来）受原告银丰地产的委托，向被告加美百诺公司送达《告知函》一份，内容为：根据《银丰山庄会所房屋租赁合同》，被告加美百诺公司违反了合同约定，改变了会所的用途，且将会所原有的游泳、健身等项目停止服务，将原有设备废置或闲置。未履行合同约定的对房屋和设施、设备的日常维护、维修和保养，导致出现房屋漏水、空调系统损坏等问题，要求被告加美百诺公司于2012年10月31日前整改完毕，并恢复会所的正常功能。2012年11月16日，原告银丰地产公司委托山东鲁蔚律师事务所尉帅律师向被告加美百诺公司发出《律师函》一份，指出了被告加美百诺公司的违约行为，且在原告银丰地产公司向其发出限期整改通知后，未予答复。故提出解除合同，请被告在收到《律师函》后三日内与原告协商处理相关事宜，逾期原告方将采取法律措施。2011年11月至2012年9月底期间，原告银丰地产公司先后接到了部分业主投诉，并应业主要求办理了退游泳卡的手续，共计退还了办卡资金16355.19元。2012年10月19日，原告银丰地产公司向被告加美百诺公司发出《催款函》，催促其交纳2012年第四季度的租金69000元及相应违约金。2012年11月2日，被告加美百诺公司交纳了上述租金，现该公司租金实际交付至2013年3月底。现原告银丰地产公司诉至法院，认为被告加美百诺公司已经违反了双方所签订租赁合同的约定，请求法院依法判令解除该合同，并判令被告加美百诺公司限期腾出租赁房屋及场地交还给原告，由被告加美百诺公司承担本案全部诉讼费用。被告加美百诺公司认为原告银丰地产公司违反了合同中约定的义务，提出反诉，请求法院依法判令解除双方的租赁合同，判决反诉被告银丰地产公司退还其已交纳的保证金60000元，赔偿其对租赁房屋装饰装修的剩余残值，并由反诉被告银丰地产公司承担本案的全部诉讼费用。
另查明，本案涉诉房屋原是由原告银丰地产公司于2009年4月18日租赁给案外人杨凡使用的，2010年3月18日，原告银丰地产公司与杨凡、山东金和物业管理有限公司、济南宝聚堂商贸有限公司签订了《银丰山庄会所房屋租赁合同解除协议》，该协议中体现了原告银丰地产公司因杨凡的装修投入给予其100000元的经济补偿，同时双方解除租赁合同，杨凡原进行的装饰装修归原告银丰地产公司所有。该合同后方，除相关当事人加盖公章外，被告加美百诺公司法定代表人徐建民也予以签字认可，并加盖了公司印章。
再查明，在被告加美百诺公司租赁期间，曾将部分房屋转租给他人使用；该公司曾向在2010年7月期间四次向原告银丰地产报修空调不制冷和房屋漏水问题，原告委托银丰物业管理有限公司派员进行了维修，但维修单中被告加美百诺公司在客户意见一栏中签署了不满意和依旧渗水的意见。2013年2月28日，被告加美百诺公司致函原告银丰地产公司，提出原告银丰地产公司在履行合同过程中，多次违约给其停水、停电，请求原告银丰地产公司恢复供电，以保证其正常经营。2013年3月4日，原告银丰地产公司回复，称已按照合同约定履行义务，保证了会所的正常用水和用电，从未给被告加美百诺公司停水、停电。但在合同履行过程中，被告加美百诺公司擅自改变了会所用途，导致会员无法享受权利，多次投诉，给原告银丰地产公司造成了严重的不良影响，故要求被告加美百诺公司限期整改，尽快恢复会所内的游泳、健身等项目的运行。
再查明，2011年1月17日，山东金和物业管理有限公司在工商行政机关将其名称变更为山东银丰物业管理有限公司。本案在审理过程中，被告加美百诺公司曾向法院提出对其装修的剩余残值进行价值评估，但原告银丰地产公司提出异议，认为被告加美百诺公司并未实际进行装修，会所内的装修是原承租人杨凡所为，对此原告银丰地产公司在解除合同时，已给予杨凡100000元的补偿金；被告加美百诺公司即使进行了部分装修，也未经原告的同意，故原告方不予认可。庭审中及庭审后，被告加美百诺公司未能提交曾进行装修的相关证据。
以上事实，由解除合同、银丰山庄会所房屋租赁合同、告知函、律师函、收条、投诉信、申请书、物业服务合同、保证金收据、维修单、通知函、回复函、特快专递回执、工商登记材料及原、被告的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。原、被告签订的《银丰山庄会所房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。我国《合同法》还规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案本诉中的焦点是在合同履行过程中，哪一方当事人违反了合同约定及原告行使解除权是否适当的问题。对此，本院认为，在合同中，原、被告双方对所交付房屋的现有状况及附带设备、设施是予以认可的，且用单独条款表述了被告加美百诺公司有义务确保会所的功能（为小区的配套休闲经营会所），不得擅自更改会所的用途。被告加美百诺公司虽然曾向原告银丰地产公司提出运营成本不足，请求给予一定补偿的书面请求，但其未经原告银丰地产公司同意，于2011年9月擅自关闭了会所的主要配套设施（游泳池、健身房、网球场等），导致了业主及会员向原告银丰地产公司进行投诉，其行为已经违反了双方的合同约定，构成违约。被告加美百诺公司在庭审中称原告银丰地产公司未向其结算自办及前承租人杨凡所办理的游泳卡、会员卡价款，双方的权利义务不对等，为保护自身权益和防止损失的扩大，故停止了会所相关设施的经营。对此，本院认为，被告加美百诺公司在合同签订前，应当是对所签订合同履行后所产生的收益与损耗进行过初步估算的，且合同中双方已明确约定了被告加美百诺公司对原告银丰地产公司以前所办理的VIP卡及原承租人杨凡办理的会员卡是全部承接的。即使合同订立时权利义务不对等，被告加美百诺公司也未在法定期限内提出变更或撤销，故应认定合同条款的制订是双方当事人的真实意思，被告加美百诺公司的此项抗辩理由不能成立，本院不予采信；原告提出解除合同的诉求，符合双方的合同约定，本院依法予以支持。对于被告加美百诺公司提出解除合同的反诉请求，本院认为，解除权是一种形成权，被告提出解除，原告方并无异议，故对被告加美百诺公司的此项反诉请求，本院依法予以支持。对于腾房期限的问题，本院认为，既然双方对解除合同均无异议，被告加美百诺公司应当在合理期限内将房屋腾出交还给原告银丰地产公司，时间为二十日较为合适。对于被告加美百诺公司已交纳的60000元保证金是否应当退还的问题。本院认为，保证金的性质是确保在合同履行过程中，负有义务的一方当事人不出现违约，以达到合同按签订时权利人的真实意思适当履行的保证。在本案中，被告加美百诺公司未经原告银丰地产公司的同意，擅自关闭和停止了会所原有的游泳池及健身房等项目的经营，已违反了合同的约定，给原告方造成一定的经济损失，对于该损失，原告是有权在保证金中予以扣除的。通过庭审查明的事实，因被告的违约行为，已导致部分业主向原告投诉并办理了游泳卡的退卡、退款手续，为此原告银丰地产公司已先行垫付了部分费用，后期未发生或将来可能发生的损失费金额尚不能明确，且双方没有办理房屋的退还和交接手续，房屋的现状和是否存在损失等情况均无法确定。在此情况下，原告银丰地产公司拒绝退还给被告加美百诺公司已交纳的履约保证金，是符合《合同法》的相关规定的，故对原告银丰地产公司的此项诉求，本院依法予以支持；对被告加美百诺公司要求原告银丰地产公司退还60000元保证金的反诉请求，本院不予支持。对于被告加美百诺公司提出的要求原告向其支付装修剩余残值的问题，本院认为，被告加美百诺公司在本案审理过程中并未能提供其对会所的部分房屋进行过装修的证据，且即使客观上被告加美百诺公司对租赁原告银丰地产公司的部分房屋进行过装修，其行为未经过原告银丰地产公司的书面认可和同意，根据合同和相关法律规定，被告加美百诺公司的此项损失，应由其自行负担，故对被告加美百诺公司的此项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、原告银丰房地产开发有限公司与被告山东加美百诺酒坊葡萄酒有限公司于2010年3月20日签订的《银丰山庄会所房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。
二、被告山东加美百诺酒坊葡萄酒有限公司于本判决生效之日起二十日内将承租原告银丰房地产开发有限公司位于济南市的房屋、场地腾出，连同承租时会所、场地内所有的相关设施、设备一并交还给原告。
三、驳回被告山东加美百诺酒坊葡萄酒有限公司的其他反诉请求。
案件受理费100元、反诉费700元，均由被告山东加美百诺酒坊葡萄酒有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
代理审判员 李 钧
人民陪审员 乔永欣
二〇一三年五月三日
代理书记员 孙 靖