江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第01332号
上诉人（原审原告、反诉被告）连云港华胤化工有限公司，住所地连云港经济技术开发区梅花路8-7号。
法定代表人胡同标，该公司总经理。
委托代理人范斌，江苏尚扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）连云港明悦欣化工有限公司，住所地江苏省灌云县临港产业区324省道西侧。
法定代表人方爱明，该公司总经理。
委托代理人石万伦，该公司职员。
委托代理人孙洪叶，山东青成律师事务所律师。
上诉人连云港华胤化工有限公司（以下简称华胤公司）因与被上诉人连云港明悦欣化工有限公司（以下简称明悦欣公司）租�合同纠纷一案，不服原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月7日，明悦欣公司与华胤公司签订一份《厂区租赁合同》，合同约定：明悦欣公司将其所有的位于燕尾港化工园区的明悦欣化工有限公司厂区（包括厂区内的全部实施）出租给华胤公司使用；租赁期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止，自2012年2月1日起至2012年3月31日止为装修改造期，装修改造期间免收租金；华胤公司设备改造完成后，明悦欣公司保证出租的厂区产权合法，确保接管到园区污水处理系统。在租赁期间明悦欣公司完善环评、安评通过，消防验收通过，消防循环水池，污水处理系统及公用设施，华胤公司协助明悦欣化工办理�续，所需费用由明悦欣公司承担；租金及支付方式：年租金为80万元，每年支付一次，首付签订合同之日起，次年起3月31日前一次性支付；违约责任：租赁期间，如明悦欣公司提前终止合同而违约，应赔偿华胤公司10万元违约金，如华胤公司提前退租而违约，应赔偿明悦欣公司10万元违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，2012年2月10日，华胤公司支付明悦欣公司2012年4月1日至2013年3月31日期间的租金80万元，并对厂区进行前期装修改造，于2012年5月初投入生产。2012年5月11日，灌云县安全生产监督管理局向明悦欣公司下发安全生产行政执法现场处理措施决定书，明悦欣公司存在下列违法违规行为和事故隐患：生产车间未经过安全条件审查，检查时车间在生产，责令停止该车间的生产、使用，未经安监部门许可不得进行生产。2012年12月3日及2013年1月24日，灌云县安全生产监督管理局执法人员对明悦欣公司生产车间进行检查，现场检查记录确认检查时车间未生产。
2008年4月17日，经注册成立的连云港云燕片碱有限公司，住所地灌云县临港产业区经八路东侧，法定代表人石万伦。2011年1月27日，连云港云燕片碱有限公司变更为连云港红久锐化工有限公司，同年4月22日，连云港红久锐化工有限公司因组织非法生产，发生爆炸事故，被灌云县人民政府责令限期关闭。2011年7月21日，经注册成立连云港明悦欣化工有限公司，住所地灌云县临港产业区经八路东侧，法定代表人方爱明。明悦欣公司将厂区租赁给华胤公司后，由华胤公司在厂区内从事生产经营。
一审诉讼中明悦欣公司称，华胤公司一直在生产经营，并提供灌云县供电公司出具的2012年2月至2013年8月13日连云港云燕片碱有限公司（连云港明悦欣化工有限公司，用户名未变更）厂区内用电明细，2012年3月-2012年12月，总电量分别为267、3930、9343、37200、38490、18449、5025、3996、13255、14491；2013年1月-2013年8月，总电量分别为9680、12201、2661、14766、15543、7695、18562、6022，实收金额共计229382.75元。明悦欣公司还提供相片、视频录像及灌云县公安局刑事警察大队出具的情况说明一份，以证实华胤公司一直正常生产经营。情况说明的主要内容为：华胤公司的法定代表人胡同标在承租连云港明悦欣化工有限公司期间，多次伙同他人非法买卖第三类易制毒化学品盐酸，因涉嫌非法买卖制毒物品罪被依法取保侯审，并移送检察院审查起诉。
租赁期间，明悦欣公司为华胤公司代缴水费3960元（华胤公司予以认可，停水通知单上用户名为连云港云燕片碱有限公司），电话费1421元（用户名为连云港云燕片碱有限公司）。
一审诉讼中，明悦欣公司愿意接收华胤公司前期投入的部分生产设备，双方对以下生产设备的数量及价值确认如下：无油真空泵1台价值14500元、冷冻机1台价值55000元、冷却塔1台价值8000元、真空泵2台价值9000元（大的6000元、小的3000元）、尾气吸收塔2台价值28000元、反应釜底10个大的价值6000元（每个600元）、电动提升机2台价值7500元（大的4500元，小的3000元）、玻璃冷凝器1台价值1500元、列管式冷凝器2只价值24000元（每个12000元）、塑料冷凝器1个价值3000元、片式冷凝器3个价值24000元（每个8000元）、换2000升反应釜1个价值13000元、300升搪瓷反应釜1个价值5000元、换衬四氟管道价值4000元、水泥路价值40000元、配电柜2台价值6000元（每台30**元）、仓库隔墙价值4000元、水真空泵1台价值3500元、小叉车1台价值13000元、油压桶车价值500元、磅秤价值200元、消防水池地坪价值9000元，共计278700元�原审法院予以确认。
华胤公司为明悦欣公司垫付消防水池工程款10000元，明悦欣公司同意支付给华胤公司。
双方对华胤公司前期投入的以下生产设备：烘干房、管道、阀门、电缆线等的数量及价值未予确认，明悦欣公司申请评估，2014年3月10日，连云港中瑞华资产评估事务所有限公司出具资产鉴定报告书，鉴定结论：确定委估资产（电缆、钢管、烘干房、防腐等）鉴定价值为85891.71元，明悦欣公司支出评估费2000元。
2013年11月9日，明悦欣公司进驻厂区，华胤公司公司也有人在里面看东西，至11月底，租赁厂房完全在明悦欣公司控制之下。
另查明，案外人张志红与明悦欣公司、胡同标有关明悦欣公司厂区污水池、消防水池工程施工合同纠纷一案，灌云人民法院于2013年8月20日作出（2013）灌杨民初字第0290号民事判决书，判决明悦欣公司给付张志红剩余工程款277113.60元及利息。
原审法院认为，华胤公司与明悦欣公司签订的《厂区租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同的内容不违反我国有关法律、法规的规定，该租赁关系合法有效。合同签订后，华胤公司即对租赁厂房进行前期装修改造，投入生产后不久，因未取得安全生产的合法手续，被灌云县安监局责令停止生产。明悦欣公司至今未取得安全生产的合法手续，且租赁厂区于2013年11月底完全在明悦欣公司控制之下，双方的租赁合同已无法实际履行，华胤公司要求继续履行合同，原审法院不予支持。明悦欣公司反诉要求解除合同，原审法院予以支持。
明悦欣公司未按合同约定完善环评、安评通过，构成违约，应承担违约责任。灌云县安监局虽向华胤公司下发停止生产的通知，但从华胤公司租赁期间厂区2012年3月至2013年8月产生的用电量及其法定代表人胡同标涉嫌非法买卖制毒物品罪，能够证实华胤公司陆续进行生产，据此，明悦欣公司对华胤公司前期投入的资产应给与折价补偿，明悦欣公司同意接受华胤公司前期投入的部分资产，并对部分设备的价值确认为278700元，对一部分未确认的生产设备价值申请评估，鉴定值为85891.71元，扣除明悦欣公司为华胤公司代缴的水费3960元、电话费1421元，明悦欣公司应给付华胤公司359210.71元（278700＋85891.71-5381）。华胤公司要求明悦欣公司赔偿经营损失38380.62元，因未提供相关证据予以证实，原审法院不予支持。
华胤公司要求为明悦欣公司代垫的污水池、消防水池工程款准予华胤公司在其向明悦欣公司缴纳的后续租金中予以相应扣除，因案外人张志红与明悦欣公司、胡同标有关明悦欣公司厂区污水池、消防水池工程施工合同纠纷一案已另案处理，华胤公司垫付的1万元，明悦欣公司同意返还。
明悦欣公司要求华胤公司给付2013年4月1日至2013年11月8日期间的租金，原审法院予以支持，经计算为475616.43元（800000÷365×217），酌情扣除两个月租金131506.85元（800000÷365×60），华胤公司应给付明悦欣公司租金344109.58元。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除华胤公司与明悦欣公司签订的《厂区租赁合同》；
二、明悦欣公司于判决生效后十日内给付华胤公司资产折价款359210.71元；三、明悦欣公司于判决生效后十日内给付华胤公司工程垫付款10000元；四、华胤公司于判决生效后十日内给付明悦欣公司2013年4月1日至2013年11月8日租金344109.58元；五、驳回华胤公司的其他诉讼请求；六、驳回明悦欣公司的其他反诉请求；上述二、三、四项相互冲抵后，明悦欣公司应给付华胤公司人民币25101.13元。
上诉人华胤公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对租赁合同的效力认定错误，被上诉人将不具备安全生产条件的厂房设备出租给上诉人，违反了法律法规的强制性规定，应为无效合同。即使合同有效，原审判决确认被上诉人违约事实存在，并据此判令解除租赁合同，但却未判决被上诉人承担违约责任，赔偿上诉人的损失，违反了《合同法》第九十七条的规定。因被上诉人未按合同约定完善安评、环评通过，被灌云县安监局责令停止生产，故被上诉人应对上诉人前期投入造成的所有损失及可得利益损失予以赔偿。二、因被上诉人未按合同约定完善安评、环评通过，被灌云县安监局责令停止生产，导致上诉人不能进行正常生产经营，不能实现合同目的。因此，被上诉人应返还已收取的2012年4月至2013年3月期间的租金80万元，2013年4月1日至2013年11月8日期间的租金也不应当收取。上诉人租赁的厂区当然存在生产生活用电，并且配电变电设施必然产生电力损耗，而且为了避免损失的进一步扩大，上诉人投入的生产机器设备需要经常开机运营，必然产生用电。原审判决认定上诉人陆续进行生产依据不足。上诉人不是“陆续进行生产”，而是无法进行正常生产经营。三、上诉人在租赁合同履行过程中未违反约定，不存在过错，却要承担实际产生的损失，而被上诉人严重违约，却正常收取租金，不承担损害赔偿责任。原判决严重不公。上诉人在2012年4月底即书面发函给被上诉人，要求被上诉人完善安评、环评，但被上诉人不予理睬。上诉人于2012年6月诉至法院，要求被上�人按照合同约定完善安评、环评手续，在上诉人能够正常生产经营的情况下，顺延合同租赁期限。自2012年6月至2013年11月，在安监局责令停止生产并多次检查的情况下，无法正常经营，租赁合同的目的不能实现。在上诉人已经提起诉讼，法院审理期间能一直计算上诉人的租金吗？一审判决从常理上经不起推敲，明显不公。综上，请求二审法院依法撤销原判决第二项，改判赔偿上诉人资产投入损失68万元，撤销原判决第四项，判决返还上诉人2012年4月至2013年3月期间的租金80万元。
被上诉人明悦欣公司辩称：一、上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同合法有效。上诉人在一审以及上诉状中认可是房屋租赁合同，基于租赁合同，被上诉人将合同约定的房屋厂房设备交给上诉人使用管理，履行了合同义务。上诉人在合同约定期间内，不仅没有按时缴纳租赁费，且违反合同约定，违法进行生产，构成对合同的严重违约。一审法院判决解除双方的合同是正确的。二、关于安评问题，从表面上看，双方合同规定了安评、环评等有关事项由被上诉人在租赁期间完善通过，这一条款是有瑕疵的，因为对于安评、环评的主体应当是生产者、经营者，而非是厂房的出租方。事实上，上诉人在租赁厂房之后，没有进行工商登记变更，没有行使其申报的安评、环评的义务，致使在无照经营的情况下、没有通过安评环评的前提下，违法经营，被国家有关部门责令整改，这一切的原因和责任都是上诉人即生产经营者而非出租方来承担。三、上诉人在一审主张的损失是38380.62元，而在二审上诉中，反而增加了其主张为68万元及其他各项损失，不应得到支持。综上，一审判决基本正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明�基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，华胤公司与明悦欣公司签订的《厂区租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反我国有关法律、法规的强制性规定，为有效合同。上诉人华胤公司认为合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人在《厂区租赁合同》中明确约定：华胤公司设备改造完成后，明悦欣公司保证出租的厂区产权合法，确保接管到园区污水处理系统。在租赁期间明悦欣公司完善环评、安评通过，消防验收通过，消防循环水池，污水处理系统及公用设施，华胤公司协助明悦欣化工办理手续，所需费用由明悦欣公司承担。华胤公司设备改造基本完成后，2012年3月22日书面通知明悦欣公司，要求接管到园区污水处理系统须于2012年4月1日前完成。2012年4月18日华胤公司再次书面通知明悦欣公司，要求明悦欣公司履行“接�到园区污水处理系统”，并尽快完善消防、安评、环评等软件手续及硬件设施，以便华胤公司正常生产。2012年5月11日灌云县安全生产监督管理局发现华胤公司承租明悦欣公司“生产车间未经过安全条件审查，检查时车间正在生产”，遂作出灌安监现决（2012）23号现场处理措施决定书，责令停止该车间的生产、使用，未经安监部门许可不得进行生产。综上，被上诉人明悦欣公司在华胤公司催告后，仍未能按照合同约定接管到园区污水处理系统，完善消防、安评、环评通过，已构成严重违约，致使华胤公司不能实现合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，当事人可以解除合同。明悦欣公司在一审诉讼中提起反诉，要求解除合同。一审判决解除了双方签订的《厂区租赁合同》并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，华胤公司与明悦欣公司签订的《厂区租赁合同》因明悦欣公司严重违约不能实现合同目的而导致合同解除，该合同的解除具有溯及既往的效力，自应恢复到合同订立之初的状态。华胤公司应返还明悦欣公司厂房设备，明悦欣公司本应退还已收取华胤公司2012年4月至2013年3月期间的租金80万元。但是华胤公司在该租赁合同的签订、履行过程中，未尽审慎、积极协助的义务，亦存在一定的过错，本院酌定明悦欣公司返还已收取华胤公司租金80万元的70%，即56万元。同理，华胤公司给付明悦欣公司2013年4月1日至2013年11月8日期间的厂房设备占用费142684.93元（按475616.43元×30%计算）。华胤公司上诉请求依法撤销原判决第二项，改判赔偿上诉人资产投入损失68万元，超出了一审诉讼请求范围，且未提供充分的证据予以证实，本院不予支持。
综上，原审法院查明的事实基本清楚，但适用法律错误，判决存有不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第1112号民事判决第（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项；
二、变更原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第1112号民事判决第（四）项为：连云港华胤化工有限公司于本判决书送达之日起十日内给付连云港明悦欣化工有限公司2013年4月1日至2013年11月8日期间的厂房设备占用费142684.93元。
三、连云港明悦欣化工有限公司于本判决书送达之日起十日内返还连云港华胤化工有限公司2012年4月至2013年3月期间的租金56万元。
上述一、二、三项相互冲抵后，连云港明悦欣化工有限公司应给付连云港华胤化工有限公司人民币786525.78元，该款于本判决书送达之日起十日内一次性付清。
如果连云港明悦欣化工有限公司未在上述规定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费760元（连云港华胤化工有限公司已预交），由连云港华胤化工有限公司负担；反诉受理费4285元，评估费2000元，共计6285元（连云港明悦欣化工有限公司已预交），由连云港华胤化工有限公司负担负担3000元，由连云港明悦欣化工有限公司负担3285元；二审案件受理费5045元，由连云港华胤化工有限公司�担3000元，由连云港明悦欣化工有限公司负担2045元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马晓永
代理审判员 周 旭
代理审判员 张 奇
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 陈宇辉
书 记 员 韩振亚
法律条文附录
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案�，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。