安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终3948号上诉人（原审第三人）：ＸＸ，男，1976年12月28日生，汉族，住安徽省长丰县，被上诉人（原审原告）：陈明，男，1982年11月6日生，汉族，住安徽省长丰县，委托诉讼代理人：黄奎，安徽金的律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长丰县水湖镇人民政府，住所地安徽省长丰县水湖镇长丰路，统一社会信用代码1134012100300471X5。法定代表人：杨向阳，镇长。上诉人ＸＸ因与被上诉人陈明、被上诉人长丰县水湖镇人民政府（以下简称水湖镇政府）确认合同无效纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2016）皖0121民初3664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。ＸＸ上诉请求：撤销一审判决，改判确认陈明与ＸＸ于2013年10月2日签订的《房屋买卖协议》无效，上诉讼费用由陈明、水湖镇政府承担。事实和理由：一审判决认定双方签订的房屋买卖协议有效，没有事实和法律依据。1、ＸＸ是在受欺诈的情况下签订《房屋买卖协议》，该协议并非真实意思表示。ＸＸ不认识字，陈明在ＸＸ看推牌九过程中让ＸＸ签字，并欺骗说是“欠条”，ＸＸ虽然签字但不知道是《房屋买卖协议》。2、该《房屋买卖协议》因违反法律及国家强制规定而无效。涉案房屋是“小产权房”，买卖“小产权房”违反法律规定，损害国家利益和集体利益，应属无效。陈明辩称，一审适用法律正确，应予维持。原审中查明，ＸＸ与陈明签订的房屋买卖协议与ＸＸ提供的证人孟某、王某等人签订的房屋买卖协议在格式与内容上完全一致，证明ＸＸ有签订合同的能力。合同与欠条的区别明显，因此，其不可能受到欺诈。一审中，陈明已经提供证据证明涉案房屋是在他人在场的情况下签订的买卖合同，并且交付十万元的购房款，该房屋已经交付，并由陈明安装了水电，装修了阳台，再由陈明出让给另外的人，因ＸＸ阻挠出让未成功。双方签订的房屋买卖协议ＸＸ是知情的，不可能欺诈。买卖协议的效力问题，一审已经查明涉案房屋是ＸＸ自建于水湖镇社居委水四组水浅、水维芳的承包土地，陈明也是该集体经济组织成员，属于同一集体经济组织成员间的买卖，符合法律规定。同时，ＸＸ自建的房屋总共五层十五户，其他房屋均已经由水湖镇签订拆迁安置协议，并已经履行。政府也是认可房屋的建设合法性，房屋买卖不违反法律规定。水湖镇政府未答辩。陈明向一审法院起诉请求：确认水湖镇政府与ＸＸ于2016年3月30日签订的《房屋征收补偿安置协议》无效，确认陈明与ＸＸ于2013年10月2日签订的《房屋买卖协议》有效，确认陈明为案涉房屋的所有权人和被征收人。一审法院认定事实：双方当事人对《房屋征收补偿安置协议》合同文本无异议，ＸＸ对在《房屋买卖协议》署名不持异议。两合同为本案争议的标的，该院对两合同文本予以认定。一审法院认为，一、《房屋征收补偿安置协议》的效力。水湖镇政府（甲方）与ＸＸ（乙方）于2016年3月30日就站前路ＸＸ自建楼房中的501室所签订的《房屋征收补偿安置协议》中，拆迁丈量人员何家球、水家政作为经办人员在合同中甲方处署名，两人代表水湖镇政府向ＸＸ发出了明确的要约，ＸＸ作为乙方签字确认，作出承诺的意思表示，缔约当事人的要约、承诺内容一致，双方的合同业已成立。该合同第8条约定“经甲方盖章、乙方签字后生效”，该条款就合同生效所附条件约定明确。水湖镇政府在得知该房屋权属存在争议后对诉争协议未予加盖印章，该合同约定的生效条件并未成就。因此水湖镇政府主张《房屋征收补偿安置协议》未生效的抗辩意见，该院予以采纳。二、关于诉争房屋的权属争议及《房屋买卖协议》的效力。首先，一审庭审中，陈明与ＸＸ对诉争房产为ＸＸ自建于水湖镇水湖社居委四组原水浅、水维芳所承包的土地上且属于不能办理物权登记的“小产权房”均不持异议。ＸＸ也未就该5层计15户房屋已履行相关规划、施工等报批、报建手续向该院提交证据，同时法庭注意到ＸＸ本非该村民组或该居委会的村民，因此就该房产乃至于整栋楼房是否合法应由行政机关依职权进行认定。在此之前，根据最高人民法院《关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条的规定精神，法院对诉争的房屋产权归属不进行认定。其次，ＸＸ对在《房屋买卖协议》署名并不持异议，鉴于其自建15套房卖予王某、孟某等人时签订的《房屋买卖协议》与陈明提交的《房屋买卖协议》格式、内容除买受人外均完全一致，即便ＸＸ并不识字，其理应见过欠据也签过其他的《房屋买卖协议》，区别欠据和《房屋买卖协议》对一个文盲来说并不困难。至于庭审中双方争议该《房屋买卖协议》是否为2013年10月2日签订、购房款10万元是否交付以及该501室在动迁前由何人实际占用，均与合同效力本身并无直接关联。ＸＸ主张受到陈明欺骗后签署协议、签订协议非其真实意思表示的意见，该院不予采纳。再次，陈明、ＸＸ在签订《房屋买卖协议》时均知悉该合同约定处分的房产为“小产权房”，也就是说双方交易的标的客观上不能进行权属变更登记，双方对该协议自始不能完全履行均应明了。即便该合同自始不能实现合同目的，亦属于违约责任范畴。最后，判断双方《房屋买卖协议》的效力，合同法实施以后，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。导致物权变动的合同行为为债权行为与物权发生变更登记的物权行为并不一致。诉争《房屋买卖协议》约定的权利义务明确，为双方真实意思表示。即便不能据《房屋买卖协议》产生物权变动的法律效果，不能据此确定债权行为本身无效，ＸＸ主张《房屋买卖协议》违反法律强制性规定及国家相关政策而无效没有事实和法律依据。综上，诉争501室房屋的产权争议并非法院应予受理的范围，诉争《房屋征收补偿安置协议》所附生效条件也未成就且该补偿协议尚有待行政机关对被拆迁房屋权属作出进一步甄别。陈明与ＸＸ签订的《房屋买卖协议》虽不具有产生物权变动的效果，但就该债权行为本身的效力，该院予以确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、确认陈明与ＸＸ于2013年10月2日签订《房屋买卖协议》有效；二、驳回陈明的其他诉讼请求。一审案件受理费5280元减半按2640元收取，由陈明负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，ＸＸ为完全民事行为能力人，在其不能提供有效证据证明其系在被欺骗的情形下与陈明签订《房屋买卖协议》，那么，应当认定其该签字行为应为其真实意思表示，ＸＸ该项上诉主张，本院不予采信。双方当事人约定买卖的房屋的合法性虽然尚未被认定，但作为确认双方当事人之间债权债务关系的《房屋买卖协议》的法律效力应当加以认定，即使该份协议不能得到实际履行，应属于违约责任的承担范畴，不能因此而否定该份协议的法律效力。ＸＸ认为该房屋买卖合同违反法律强制性规定的意见，没有依据，本院不予采信。一审认定涉案房屋买卖合同有效并无明显不当，本院予以维持。综上所述，上诉人ＸＸ的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5280元，由ＸＸ承担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年九月六日书记员 贾柏轩附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审