福建省浦城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第473号
原告郭金镛，男，汉族，1943年6月2日出生，住莆田市。
原告郭祥霞，女，汉族，1941年12月07日出生，住莆田市。
委托代理人林春金，福建聚华律师事务所律师。
被告祝伟胜，男，汉族，1964年10月3日出生，住浦城县。
委托代理人陆斌，福建皇华律师事务所律师。
原告郭金镛、郭祥霞与被告祝伟胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理，依法由审判员陈达卿适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郭金镛、郭祥霞委托代理人林春金，被告祝伟胜及其委托代理人陆斌均到庭参加诉讼�本案现已审理终结。
原告郭金镛、郭祥霞诉称：俩原告是夫妻关系，坐落于浦城县南浦街道工业路2号的二层混合结构的房屋是属于二原告所有。自1993年起二原告及其家人就一直居住在该房屋内。2001年后，因原告全家举迁回莆田原籍居住生活，该房屋就一直空置至今。直至2013年10月28日，二原告收到浦城县法院寄送被告起诉原告要求办理产权变更登记手续的起诉状等材料后，方才得知二原告名下的房屋已于2002年4月19日以105000元的价格被断买给被告所有，并于2002年7月17日将该房屋所有权过户变更至被告名下。综上，原告认为，原告从未与被告签订过任何的《房屋出售协议书》（以下简称协议书），也未委托任何人出售属二原告所有的房屋。更未收取被告支付的任何房价款，也未与被告到房管部门办理房屋过户变更登记手续之事等，故被告无权取得该房屋的所有权，更无权占有、使用该房屋，被告应当立即搬出该房屋，并将房屋按原状交还给原告所有，但被告却拒绝将房屋交还给原告。为此，请求法院判决：1、依法确认2002年4月19日的《协议书》无效；2、责令被告立即搬出房屋，并将房屋按原状交还原告。
被告祝伟胜辩称：一、原告郭金镛与被告祝伟胜建立了涉案房屋的买卖合同关系，且合法有效。第一、涉案房屋在原告郭金镛迁回原籍后一直由其女儿郭雪琴居住看护，本案亦是原告之女郭雪琴出面带被告祝伟胜看房、与被告祝伟胜商谈和办理涉案房屋的买卖事宜，然后原告之女郭雪琴将商议好的《协议书》邮寄给其父郭金镛，并将2002年4月15日签好字、表明产权人即其父郭金镛同意的《协议书》在相隔四日的2002年4月19日交给被告祝伟胜，被告祝伟胜是在确认原告郭金镛的字签好后才于2002年4月19日在协议书上签字。接着�告郭金镛女儿郭雪琴分别于2002年4月19日、2002年4月27日、2002年5月8日分三期代为收取了《协议书》内约定的购房款105000元，期间将应由原告郭金镛持有的所有权人和使用权人均为原告郭金镛的涉案房屋所有权证和国有土地使用证移交给被告祝伟胜，并提供了办理过户所需的原告郭金镛身份证复印件，办理了房产过户手续，期间将涉案房屋交付给被告祝伟胜，被告祝伟胜至今已居住使用房屋十二年。在上述合同签订、合同履行过程中，为原告郭金镛看管涉案房屋的其女郭雪琴带被告祝伟看房、商谈房屋买卖事宜，并能将涉案房屋以及该房屋的产权证和土地证原件交付给被告祝伟胜，被告祝伟胜已尽到一般人应注意的审查义务，足以使被告祝伟胜相信原告郭金镛之女郭雪琴确系代为原告郭金镛办理房屋买卖事宜、并与被告祝伟胜订立房屋买卖合同，确信该卖房行为系原�郭金镛的真实意思表示，根本不能发现、亦无法预见《协议书》内非原告郭金镛的真实签名，对此被告祝伟胜善意、无过错。因而，从上述合同签订的过程以及房屋的交付、过户等合同均已履行完毕的一系列事实来看，原告郭金镛与被告祝伟胜确于2002年4月19日签订了《协议书》，建立了涉案房屋的买卖合同关系，且合法有效。第二、涉案房屋的产权所有人当时只有原告郭金镛一人、并无共有人，且原告提供的2004年9月6日结婚证亦系2002年4月19日建立涉案房屋买卖关系之后，被告祝伟胜相信该房屋的产权人只有原告郭金镛一人，且本案也没有证据证明交易时涉案房屋系俩原告的夫妻共有财产、亦无证据证明交易时被告祝伟胜知道或者应当知道涉案房屋是夫妻共有财产。因而，原告郭祥霞是否参与订立《协议书》，并不影响该协议书的效力。二、原告主张涉案房屋的买卖合同无效，于法不符。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告在本案中主张涉案房屋的买卖合同无效，与此规定不符。三、原告郭祥霞仅以俩原告在2004年9月6日补办的结婚证，不能证明涉案的房产系其与原告郭金镛共同共有，无法确认郭祥霞具备本案的诉讼主体资格。从原告郭金镛提供的1995年6月1日第10475号房屋所有权证这一证据材料来看，涉案房产坐落于浦城县工业路2号（现为工业路1号）、所有权人仅为郭金镛、无共有人，系自建房屋。基于该证据材料记载的内容，原告郭祥霞应当证明：其与原告郭金镛共同出资建房或者建房当时其与原告郭金镛已形成事实婚姻关系，从而才能确认涉案房屋系俩原告的共同共有财产，原告郭祥霞才具备本案的诉讼主体资格。综上所述，恳请依法驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告为证明其主张提供证据如下：
1、原告身份证、结婚证。证明了原告的主体适格和原告俩系夫妻关系。
被告质证意见是对真实性暂不确认，对关联性有异议，结婚证（复印件）是2004年9月6日补办的，不能证明原告郭祥霞是涉案房屋的共有人（1995年6月1日办理登记所有权证），该组证据不能证明郭祥霞具备原告的主体资格。
2、房屋所有权证（字第10475号）复印件。证明了该案诉争房屋为原告郭金镛所有。
被告质证意见为原告未能提交原件，原告未确定房产证原件是否丢失。
3、2012年4月19日《协议书》。证明原告从未出售房屋给被告，该协议书来源于被告之前起诉原告的另一民事案件（复印件）中，而该协议书是否就是产权登记部门中的备案的协�书，应该向房产登记部门调取核对。
被告对真实性没有异议，但不能证明原告对出售房屋不知情。
4、原告申请法院依职权向房产登记部门调取的房地产买卖契约、房屋出售协议书、郭金镛身份证复印件各1份。证明房屋买卖契约、房屋出售协议书均不是原告本人签订的，原告也没有授权任何人办理产权过户手续，被告将产权证登记在其名下是违法的。
被告质证意见是该组证据中的原告郭金镛的印章和身份证复印件系原告之女郭雪琴提供的，用之于协助被告办理房产过户登记手续；房地产买卖契约、房屋出售协议书均仅用于房屋过户使用；本案合同关系尚未确定合法性就不能确定过户是违法的。
5、原告申请司法鉴定意见书。证明2012年4月19日房屋出售协议书中“郭金镛”的姓名不是由其本人所签署。被告对鉴定意见书无异议。
被告提供反驳证据如下：
1、2012�4月19日《协议书》1份、收条3份。证明原告之女郭雪琴出面与被告商谈涉案房屋的买卖事宜，并代表原告与被告建立涉案房屋的买卖合同关系；原告之女郭雪琴代为收取涉案房屋的全部购房款105000元。
原告质证意见是协议书上的“郭金镛”不是原告本人签署的，而且原告没有授权委托任何人出售房屋，对该协议书的真实性有异议，原告也从未收取过任何的房价款。
2、1995年6月1日原告郭金镛第10475号房屋所有权证、1995年7月浦国用（95）字第4080号国有土地使用证、郭金镛身份证复印件。证明原告之女郭雪琴将应由原告持有的涉案房屋所有权证、国有土地使用证原件交付给被告；涉案房屋的原房屋所有权人、土地使用权人仅有原告一人，并无共有人。
原告质证意见对证据真实、合法性没有异议，但认为在2001年原告全家迁移至莆田之后，涉案房地产证件遗失，原告并�有将证件交付给郭雪琴保管；虽然结婚证是补办的，但俩原告自1960年起就属于事实婚姻关系，诉争房屋是两原告共同财产；原告的身份证是2004年8月5日签发的，在办理该房产过户的身份证办理，为虚假证据，对身份证的真实性、合法性均有异议，原告从未用身份证办理过任何过户手续。
3、2002年7月17日祝伟胜浦房证字第10475号房屋所有权证、2002年6月27日契税完税证。证明了涉案房屋已于2002年7月17日过户给被告，被告缴交了相关契税等费。
原告质证对证据的真实性、合法性均有异议，原告从未授权任何人出售房屋，也未签署过任何的产权过户手续。
本院对原、被告证据分析认证如下：原、被告均提供的证据为2002年4月19日《协议书》，本院予以确认；原告证据1、2具有真实性，可以采信；原告证据4系来源于房屋管理部门，该证据具有真实、合法、关联性，本院予以采信；被告对原告证据5无异议，予以采信。被告提供的证据1、2、3均具有真实、合法、关联性，具有证明力，予以采信。
据此本院确认如下事实：2002年4月19日，原告之女郭雪琴以原告郭金镛的名义与被告签订《协议书》，协议约定：甲方（即原告）出售自建二层楼房一座给乙方（即被告），房屋坐落浦城县南浦工业路1号（原工业路2号），占地面积187.33平方米，建筑面积253.79平方米（含二、三楼的建筑面），乙方付给甲方购房款人民币105000元，分期付款，于2002年4月20日付款85000元、2002年6月5日付清余款20000元，甲方于2002年4月20日将字第10475号房屋所有权和浦国用（95）字第4080号国有土地使用证等有关证件交给乙方，产权过户等有关手续由甲方提供有关证件，乙方自行办理，甲方于2002年8月10日全部搬迁清楚等等。2002年4月15日，郭雪琴、郭更新（分别为原告之女、之子）在该协议中签名确认，原告郭金镛的名字则由郭雪琴代签；被告则于2002年4月19日签名确认。协议签订后，被告按约定的期间向原告之女郭雪琴支付了购房款105000元。原告之女郭雪琴亦按约向被告交付了房地产的证件及其房屋。2002年7月17日，该房屋所有权过户变更至被告名下。
另查明，涉案房屋于1995年6月1日办理所有权登记手续，产权人为原告郭金镛。2001年后，原告全家迁回福建省莆田市原籍居住生活；之后，涉案房屋由其女郭雪琴代为管理。俩原告于2004年9月6日补办结婚登记手续。
本院认为：本案争执的焦点问题是原、被告签订《协议书》的效力。本案证据证明原告迁回原籍后，涉案房屋系由其女郭雪琴看护和管理。此期间即2002年4月份原告之女郭雪琴引领被告看房、磋商房屋买卖事宜，且还将签署郭金镛等人姓名的《协议书》交给被告签署，以此向被�表明其父郭金镛即房屋产权人已同意按协议书的约定出卖房屋。虽然《协议书》中的“郭金镛”的签名非其本人所签，但原告亦确认了该签名系其女郭雪琴所签。《协议书》签订后，原告之女郭雪琴还将涉案房屋及其权利证件等交付给被告，并协助办理了该房屋过户变更登记手续，郭雪琴代原告在协议上签名，被告并不知道其没有代理权，更不知道原告不同意出卖房屋。在客观上，被告有充分的理由相信原告之女郭雪琴具有权代理而与其订立房屋买卖协议书，其已尽到了一般人应尽的注意义务，确信卖房行为系原告郭金镛之真实意思表示，主观上善意无过失。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，原告之女郭雪琴代为出售涉案房屋的行为已构成表见代理行为。原、被告签订的房屋买卖协议的意思表示真实，且未违反法律、法规禁止性规定，并已实际�行，被告系善意有偿取得房屋所有权。为保护善意相对人的利益和交易安全，应依法确认该《协议书》合法有效，对原告有拘束力。
原、被告在交易涉案房屋时，其房屋所有权证记载的产权人只有郭金镛一人并无共有人。房屋登记具有公示、公信的作用，被告完全有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其已尽谨慎义务，并无过错。因而，原告郭祥霞是否参与订立《协议书》，并不影响该协议书的效力。因此，原告主张2002年4月19日订立的《协议书》无效没有事实和法律依据，本院不予支持；原告要求被告按原状返还房屋的诉求不成立，本院不予支持。如果原告因此蒙受损失，可根据无权代理人的过错大小请求其补救或追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十九条、第一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告郭金镛、郭祥霞的诉讼请求。
本�受理费2400元，减半收取1200元，由原告郭金镛、郭祥霞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
审判员 陈达卿
二〇一四年八月十三日
书记员 周凌丽
附：本案依据的主要法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。