江西省黎川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黎民初字第332号
原告杨子奇，无业。
委托代理人邓卫民，诚浩律师事务所律师，特别授权代理。
被告中国联合网络通信有限公司抚州市分公司，地址在抚州市临川区临川大道409号。
负责人辛剑。
被告徐亚美，系被告中国联合网络通信有限公司抚州市分公司员工。
原告杨子奇诉被告中国联合网络通信有限公司抚州市分公司（以下简称联通公司抚州分公司）、徐亚美租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨子奇的委托代理人邓卫民到庭参加诉讼，被告联通公司抚州分公司和被告徐亚美经本院依法传唤无正当理由均未到庭。本案现已审理终结。
原告杨子奇诉称，原告是坐落在黎川县日峰镇和昌文步行街交汇处的店铺房的所有权人。2013年1月21日，被告徐亚美找到原告提出租赁该店铺房。双方谈定租金、租期等事项后于2013年1月21日签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：1、租赁期间为五年，自2013年2月26日至2018年2月25日；2、租金按前二年15，000元／月，第三年递增10%，第四年、第五年在第三年租金基础上递增10%；3、租金按年支付，每年的3月10日支付当年租金，如逾期支付租金按每天1，000元赔偿给原告。
《房屋租赁合同》签订后，被告联通公司抚州分公司支付了第一年租金180，000元给原告，原告也将店铺房交付给了被告联通公司抚州分公司。这时被告徐亚美才告诉原告她是被告联通公司抚州分公司的员工，是为被告联通公司抚州分公司租店的。被告联通公司抚州分公司自2013年5月开业后至2015年5月15日一直在经营，第二年的租金180，000元也已经支付。
2015年4月下旬，被告联通公司抚州分公司要求解除双方签订的租赁合同并送了《解除合同通知书》给原告。原告不同意解除合同，并与之进行了协商，但未能达成一致意见。
原告认为租赁合同是双方自愿签订的，均应共同遵守合同的约定。为此，特向法院起诉要求：1、判令被告联通公司抚州分公司和被告徐亚美继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告联通公司抚州分公司和被告徐亚美支付租金198，000元给原告；3、判令被告联通公司抚州分公司和被告徐亚美按逾期三个月、每天1，000元赔偿违约金共90，000元给原告（在庭审过程中，原告杨子奇要求两被告支付的违约金计算至实际支付租金日止，但自愿降低违约金标准，要求按每天500元计算）。
被告联通公司抚州分公司和被告徐亚美均未答辩。
原告为证明其诉讼主张向本院提供以下证据材料：
证据1、原告杨子奇的《常住人口信息》一份、被告联通公司抚州分公司的信息一份、被告徐亚美的身份证复印件一份，以证明本案当事人的身份信息情况。
原告杨子奇的《常住人口信息》和被告徐亚美的身份证均由有关国家机关制作，具有真实性、合法性和关联性，予以认定；经查询，被告联通公司抚州分公司的信息属实，具有真实性、合法性和关联性，予以认定。该组证据能够证明本案当事人的身份信息情况，对其证明对象予以采信。
证据2、《房屋租赁合同》一份，证明原告与两被告签订租赁合同的事实，及租赁合同约定的租赁期限、租金、违约金等内容的事实。
结合原告的诉称和庭审内容可以确定《房屋租赁合同》是被告徐亚美代被告联通公司抚州分公司和原告杨子奇共同签订的，具有真实性、合法性和关联性，予以认定；该合同能够证明原告杨子奇和被告联通公司抚州分公司共同签订《房屋租赁合同》，约定被告联通公司抚州分公司向原告租赁其所有的坐落在黎川县日峰镇和交叉口店铺的事实，及双方在合同中约定的租赁期限、租金、违约金等事实，对其证明对象予以采信；。
证据3、黎房权证日峰换字第号《房屋所有权证书》一份，证明原告是本案争议租赁房屋的合法所有权人的事实。
《房屋所有权证》是黎川县房地产管理局制作的，具有真实性、合法性和关联性，予以认定；《房屋所有权证》能够证明原告杨子奇是本案争议租赁房屋的所有人的事实，对其证明对象予以采信。
证据4、账户交易明细一份，证明被告支付租金给原告的事实。
账户交易明细是中国邮政储蓄银行股份有限公司黎川县京川大道支行出具，具有真实性、合法性和关联性，予以认定；账户交易明细能够证明被告联通公司抚州分公司于2014年5月9日支付租金180，000元给原告的事实，对其证明对象予以采信。
证据5、《解除合同通知书》一份，证明原告与被告联通公司抚州分公司签订租赁合同的事实，及被告联通公司抚州分公司单方面通知解除合同的事实。
《解除合同通知书》是被告联通公司抚州分公司制作的，具有真实性、合法性和关联性，予以认定；结合原告提交的证据2，该证据能够证明被告联通公司抚州分公司与原告签订了房屋租赁合同的事实，及被告联通公司抚州分公司于2015年4月22日发通知给原告单方解决合同的事实，对其证明对象予以采信。
证据6、现场照片四张，证明涉案店铺现在仍由被告控制的事实，及证明涉案店铺的具体地址。
经调查，原告提交的照片内容客观真实，具有真实性、合法性和关联性，予以认定。结合原告提交的证据2和证据3，照片能够证明涉案店铺坐落于昌文步行街（原商城路）与某某路交汇路口处的事实，及被告联通公司抚州分公司仍实际控制涉案店铺的事实，对其证明对象予以采信。
证据7、《个体信息》（经营者杨某某，系原告杨子奇父亲）一份、《个体工商户营业执照》一份，证明原告在店铺出租前经营电器产品，被告单方解除合同给原告造成巨大损失。
原告及其父亲在房屋出租给被告联通公司抚州分公司之前是否在该店铺内经营电器产品与被告联通公司抚州分公司是否应当承担违约责任并继续履行租赁合同之间不具有关联性，且该组证据也不能证明被告单方解除合同的行为给原告造成了巨大损失，故对该组证据不予认定，对其证明对象不予采信。
证据8、《未履行租赁合同期间通知书》复印件一份、速尔快递邮寄单复印件一份、顺丰快递邮寄单复印件及快递查询各一份，证明原告在收到被告的《解除合同通知书》后回函不同意解除合同且将不同意解除的函分别送达给了被告联通公司抚州分公司及其下属的黎川公司的事实。
经审查，原告提交的该组证据均为复印件，无法确定其真实性，且两份投递单均未记载送达的材料的名称，无法证明原告将《未履行租赁合同期间通知书》送达给了被告联通公司抚州分公司及其下属的黎川公司的事实，故对该组证据不予认定，对其证明对象不予采信。
被告联通公司抚州分公司和被告徐亚美均未向本院提交证据材料。
经审理查明，原告杨子奇系黎房权证日峰转字第号《房屋所有权证》登记的坐落于黎川县日峰镇店铺的所有权人【注：该店铺位于路和（步行街）的交叉路口，共有三间，其中位于路的门牌号为，位于原商城路的门牌号为】。被告徐亚美在本案所涉《房屋租赁合同》签订时系被告联通公司抚州分公司下属的黎川公司负责人，现为被告联通公司抚州分公司的工作人员。
2013年1月21日，原告杨子奇与被告徐亚美签订了一份《房屋租赁合同》，与本案有关的内容如下：经双方协商一致，甲（杨子奇）、乙（徐亚美）双方就租赁甲方所有的位于黎川县县城店铺。订立本合同，详细情况如下：一、房屋坐落地址。甲方出租店铺坐落地址：黎川县路南门口紧靠县城农贸市场街头，建筑面积肆拾平方米。二、租赁期限、用途。1、租期五年，自2013年2月26日起至2018年2月25日止。2、该房屋租赁期限届满后，乙方如需继续租用，在同等条件下，乙方有优先续租权并重新签订租赁合同。3、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅做为开办通信业务使用，在合同履行期间，乙方与第三者发生的一切经济、民事等纠纷，甲方概不负责。三、租金及支付方式。1、租金由乙方按前两年人民币壹万伍仟元／月，第三年租金递增10%，即壹万陆仟伍百元／月，第四、第五年租金在第三年（注：合同原文为第四年，但从租金的计算方式看，应当为第三年，书写为“第四年”系笔误）租金基础上增5%，即壹万柒仟叁佰贰拾伍元／月。即第一年和第二年的租金为180，000元、第三年的租金为198，000元，第四年和第五年的租金为207，900元。2、房屋租金及支付方式：租金按年支付，首年租金在合同签订日起十日内支付清，第二年以后租金支付时间为每年3月10日支付当年租金，如乙方逾期支付租金，乙方按每天壹仟元人民币赔偿给甲方。六、房屋的转让与转租。租赁期间，经甲方同意乙方可以转租，转租后本合同对房屋所有人和乙方继续有效（注：合同原文为“转让”，但根据上下文的意思应当为“转租”，“转让”为笔误）。七、合同的变更、解除与终止。1、双方可以协商变更或终止本合同。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。（、未经甲方书面同意，擅自转让房屋。（、未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构严重影响房屋居住安全的。（、未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。3、租赁期满合同自然终止，如乙方未续约，乙方需恢复甲方四扇卷闸门。4、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。八、违约金和违约责任。1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下擅自出售或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金叁拾万元。2、承租方违反合同，未经甲方同意擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金叁拾万元。九、免责条件。1、因不可抗力原因（自然灾害及政府干预）致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。十一、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可另订立补充协议、补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。原告杨子奇在合同的甲方处签名捺印，并留有其身份证号码、尾号为4743的银行账号和尾号为5706的手机电话；被告徐亚美在合同的乙方处签名捺印，并留有其尾号为1128的手机电话。
2013年1月21日和2014年5月9日，被告联通公司抚州分公司分二次共支付租金360，000元给原告杨子奇。
2015年3、4月份，原告杨子奇和被告联通公司抚州分公司协商解除双方签订的《房屋租赁合同》，但未能达成一致意见。2015年5月3日左右，原告杨子奇收到了被告联通公司抚州分公司送达的《解除合同通知书》，该通知书的内容如下：我司与您于2013年2月签订《租赁合同》，约定您将位于黎川县路南门口紧靠县城农贸市场街头，租赁期为2013年2月26日起至2018年2月25日。合同签订后，我司严格按照合同的约定支付了足额的租金，但因近年来经济形势不断下滑，我司业已无力继续承担合同中所约定的足额租金，且今年以来周边商铺均大幅降低租金。我司多次与您协商降低租金以期共同度过经济下行周期，未果（我司近期与您协商提前解除合同未果）。为了最大可能降低损失，经慎重考虑，我司决定单方解除与您签订的《租赁合同》，特通知如下：1、解除双方于2013年2月签订的《租赁合同》；2、我司决定于2015年5月15日腾空租赁店铺，届时您可与我司现场办理交接，同时为了避免扩大化损失，您可于见本通知书后即行联系其他承租人。3、我司于2015年5月15日之后的租金不再缴纳，合同解除之后给您带来的损失双方可协商另行解决。
在双方协商未果的情况下，被告联通公司抚州分公司于2015年5月份单方面进行了腾店，搬走了其在租赁店铺内的产品和设施（注：仍留有一台空调在店铺内），但店铺钥匙仍由被告联通公司抚州分公司持有。
在庭审过程中，原告杨子奇承认其在与被告徐亚美签订《房屋租赁合同》时知道被告徐亚美是被告联通公司抚州分公司下属的黎川公司负责人，在租赁合同履行过程中知道是被告联通公司抚州分公司在租赁的店铺内经营。
在第一次庭审结束后，本院审判人员到现场核实，发现本案所涉店铺状态与原告提交的证据6中照片的内容相同，即处于关闭状态，在店铺上方有一广告横幅，其内容为：因联通公司在同胜广场（老武装部）购买了自有营业厅，现将全部业务转至同胜合作厅。如有业务需要可去同胜联通厅及各网点办理。本店面向全县招商和转让。联系电话：186****（注：该电话号码由被告联通公司抚州分公司下属的黎川公司现在的负责人张勇使用）。
本院认为，合同依法成立并生效后，在合同约定的履行期间内，一方当事人不履行合同义务的，在不存在法律上或事实上不能履行、或标的不适于强制履行等情形的情况下，对方当事人要求承担违约责任并继续履行合同的，人民法院对其诉讼请求予以支持。本案中，原告杨子奇和被告徐亚美签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示的体现，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。虽然被告徐亚美是以其个人名义与原告签订《房屋租赁合同》，但其目的是为了被告联通公司抚州分公司的业务经营，因此，被告徐亚美该行为属于履行职务的行为。《房屋租赁合同》第二条中关于租赁用途“仅做为开办通信业务使用”的表述和原告杨子奇关于被告徐亚美身份的自认表明原告杨子奇在与被告徐亚美签订《房屋租赁合同》时知道被告徐亚美的行为是履行职务的行为。因此，依照法律的规定，《房屋租赁合同》直接约束原告杨子奇和被告联通公司抚州分公司，对被告徐亚美个人不具有约束力。
合同解除权的行使必须以法定的解除情形或者约定的解除情形实际发生为前提，否则即使一方当事人通知解除合同的，也不产生解除合同的法律效力。本案中，虽然被告联通公司抚州分公司通知原告杨子奇解除双方签订的《房屋租赁合同》，但其解除的理由既不是合同法规定的法定情形的发生，也不是《房屋租赁合同》约定的解除情形的发生。因此，被告联通公司抚州分公司送达给原告杨子奇的《解除合同通知书》并不发生解除《房屋租赁合同》的效力，《房屋租赁合同》仍继续有效。在被告联通公司抚州分公司单方腾房后，本案所涉店铺仍客观存在，且《房屋租赁合同》也未禁止被告联通公司抚州分公司转租店铺，即不存在法律或者事实上不能履行的情形。同时，也不存在其他不能继续履行合同的情形。因此，原告杨子奇要求被告联通公司抚州分公司继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求符合法律的规定，本院予以支持。被告联通公司抚州分公司未按约定在2015年3月10日之前支付第三年的租金给原告，其行为构成了违约。原告杨子奇据此要求被告联通公司抚州分公司支付第三年租金19.8万元的诉讼请求符合法律的规定，本院予以支持。《房屋租赁合同》中关于被告联通公司抚州分公司逾期支付租金应当每天赔偿一千元给原告杨子奇的约定是双方当事人关于违约金计算标准约定的真实意思表示的体现，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。原告杨子奇自愿降低违约金的计算标准，主张按每天500元计算，不违反法律的规定，因此，对原告要求被告每天支付500元违约金的诉讼请求本院予以支持，但计止日应为本判决确定的履行期满日。《房屋租赁合同》对被告徐亚美不具有约束力，故对原告要求被告徐亚美继续履行租赁合同、支付租金并赔偿违约金的诉讼请求不予支持。
被告联通公司抚州分公司经本院两次传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃在庭审中的答辩和质证的权利，由此产生对其不利的法律后果由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告中国联合网络通信有限公司抚州市分公司继续履行由被告徐亚美代其和原告杨子奇于2013年1月21日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告中国联合网络通信有限公司抚州市分公司在本判决生效之日起十日内支付第三年的租金19.8万元给原告杨子奇。
三、被告中国联合网络通信有限公司抚州市分公司在本判决生效之日起十日内支付从2015年3月11日起到本判决确定的履行期满日止按每天500元计算的违约金给原告杨子奇。
四、驳回原告杨子奇其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5620元，由被告中国联合网络通信有限公司抚州市分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审 判 长 刘建平
审 判 员 罗淑萍
代理审判员 邱爱明
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 梅晏榕