河南省襄城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）襄民小字第86号
原告：襄城县华强物业管理有限公司，住所地：襄城县。
法人代表人：耿光标，董事长。
委托代理人：董桂香，公司总经理。
被告：彭黎明，男，1985年9月11日生，汉族。
委托代理人：彭遂乾，男，1957年1月1日生，汉族。
被告：彭遂乾，男，1957年1月1日生，汉族。
原告襄城县华强物业管理有限公司（以下简称华强物业公司）诉被告彭黎明、彭遂乾物业服务合同纠纷一案，2015年8月7日向本院提起诉讼。本院于同日受理本案后，因本案案情复杂，改为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托代理人董桂香，被告彭黎明的委托代理人彭遂乾、被告彭遂乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华强物业公司诉称：2011年2月23日，被告彭黎明所购买的襄城县烟城鑫苑小区1号楼2单元503东户交房。2011年3月13日被告彭黎明的父亲彭遂乾与原告签署物业服务协议。协议签订后，被告彭黎明一直履行协议。从2013年被告不再缴纳电梯维保费用，2014年不再缴纳物业管理费，2015年不再缴纳电费。上述费用共计2521元。经原告多次催要未果。故诉至法院。请求依法判令：1、二被告缴纳物业费、电费共计1827元；2、诉讼费由被告承担。
被告彭黎明、彭遂乾辩称：被告自2013年起不再缴纳电梯维保费及电梯年检费，2014年12月1日起不再缴纳物业管理费，2015年起不再缴纳电费。但对欠缴费用数额不清楚。被告彭黎明是业主，未与原告签订物业服务协议。原告物业服务不到位，却要挟强迫被告索取有关费用，且原告不具备索要电费的资格，故被告彭黎明不应缴纳相关费用。被告彭遂乾不是业主，原告以不交房屋钥匙相威胁，被告彭遂乾才与原告签物业服务协议，该物业服务协议应属无效，被告彭遂乾不应承担任何责任。原告多次对被告供电线路及设备进行破坏，给被告彭黎明造成极大的经济损失。请求确认物业服务协议无效，返还已缴纳的费用4759.4元，并赔偿被告彭黎明经济损失2418元，赔偿因开发商违约的违约金2647.16元，驳回原告的全部诉讼请求。
根据原、被告诉辩情况，并征询当事人的意见，本院总结本案争议焦点如下：1.《烟城鑫苑》物业服务协议是否有效。2.二被告是否应向原告缴纳物业费、电费。
围绕本案争议焦点，原告向本院提供以下证据材料：证据一、《烟城鑫苑》物业服务协议一份。证明彭黎明是业主，彭遂乾代彭黎明签订的物业服务协议；证据二、彭黎明缴纳物业费票据四份。证明被告已经履行了协议，并缴纳了物业费用；证据三、交房通知单一份，证明开发商要求被告办理入住手续，签订物业管理协议；证据四、《烟城鑫苑》业主入住存档表一份，证明被告彭黎明的入住信息；证据五、电梯维保合同、电梯维保发票、电梯年检费发票、2015年电梯年检费的转账汇款凭证、电梯限速器效验票各一份。证明电梯年检及向被告索要维保费是有依据的；证据六、前期物业服务合同、前期物业管理服务项目委托协议。证明原告与开发商签订有前期物业服务合同；证据七、物业服务资质证书。证明原告有物业服务资质；证据八、证明河南省电网销售电价表、电费物业收款收据、抄表卡各一份。证明被告交纳电费的依据为每度电为0.568元，加上损耗为0.57元／每度电，扣除结余的0.95元，被告应交纳的电费为592.99元。
被告彭黎明、彭遂乾对原告提供证据的质证意见为：对证据一有异议，协议是彭遂乾所签，但不是自愿签订，彭黎明没有委托彭遂乾，彭遂乾没有资格签订协议；证据二是彭黎明交的物业费票据，但不是自愿交的；证据三是物业公司从开发商处所得，被告没有见过；证据四被告也没有见过；证据五不能确定证据的真伪，即使是真的，也与小区业主无关；证据六的真实性有异议，内容不具体，购房合同中未显示物业服务的内容，开发商也无权指定原告收取电费、水费等相关费用；证据七证书编号不清楚，从该证书的时间上显示，签物业协议的时间是2011年3月13日，原告获得资质证书的时间是2011年6月29日，签协议时原告没有获得资质证书；证据八，原告收取电费的依据不合理，其违背电业局的每度0.56元的收费标准。
被告彭黎明、彭遂乾为支持其主张，向本院提供的证据有：证明材料一份及来迎宾、张国显、王全兴、魏艳红、张纳、祝晓身份证复印件各一份。证明华强物业的服务情况和收费情况及与业主签订服务协议情况。
原告华强物业公司对被告提供证据的的质证意见为：对该证据有异议，小区的坏境卫生差不能作为不交物业费的理由。
对于原、被告提供的证据，本院作出如下分析与认定：原告提供的2015年电梯年检费的转账汇款凭证，因无其他证据相互印证，本院不予采信。原告提供的其他证据符合民事诉讼证据的相关规定，被告虽提出异议，但均无相反证据足以推翻，本院依法予以采信。被告提供的证据材料不符合证人证言的形式要件，本院不予采信。
综合以上有效证据，经庭审，确认以下案件事实：2009年11月30日，烟城鑫苑小区工程项目部与原告签订了前期物业服务合同及前期物业管理服务项目委托协议，合同约定由原告对烟城鑫苑小区提供物业服务，并载明：物业服务费执行政府指导价，小高层住宅物业服务费收费标准：0.69元／月／㎡（按房屋建筑面积计算），由乙方（华强物业）向业主按年收取（含电梯使用费，日常维护（300元以下维修）特种行业人员工资）。以上基准价格不含电梯大、中维修费、电梯保修期过后的维保费、年检费、电梯电费及公共电水费。其中电梯电费、电梯维修费、公用照明及环境绿化等物业管理费未计入的共用设施运行能耗费用，用于合理损耗急公共事业；按房屋建筑面积比例共同分摊。协议载明：乙方（华强物业）负责管理小区的水电、卫生等费用的收缴。2011年6月29日，原告取得许昌市住房和城乡建设局颁发的《物业管理企业资质证书》，资质等级为三级。
被告彭黎明购买了烟城鑫苑小区1号楼2单元503号房屋。被告彭遂乾与被告彭黎明系父子关系。被告彭遂乾受彭黎明的委托去开发商处拿房屋钥匙，因房屋钥匙在原告处，2011年3月13日被告彭遂乾以自己的名义与原告华强物业公司签订了烟城鑫苑物业服务协议。该协议载明：物业服务费执行政府指导价，小高层住宅收费标准为每月每平方米0.69元，以上基准价格不含电梯大、中维修费；乙方（被告彭黎明）在签订本协议时，必须向甲方（原告）交纳本年度物业管理费，物业管理公司赠送一个月的装修期限，以后每隔12个月收取下一年度的物业管理费；受有关部门或单位的委托，由物业管理公司代收电费。另外，协议对双方其他权利、义务进行了约定。协议签订后，原告即按照协议约定开始对被告所在的烟城鑫苑小区提供物业服务，并代收电费。被告彭黎明开始按协议约定缴纳物业费、电费等相关费用。自2014年12月1日起被告彭黎明不再按照协议约定缴纳物业费，2013年、2014年、2015年的电梯维保费、年检费及2015年1-6月份的电费亦没有交纳。原告多次催要无果，于2015年9月8日诉至法院，请求被告缴纳物业费、电梯维保费（包括电梯年检费）、电费共计2521元。庭审后，原告撤回要求被告支付电梯维保费（包括电梯年检费）计694元的请求。
另查明，彭黎明居住的烟城鑫苑小区1号楼2单元5楼503房屋建筑面积为149.14平方米，自2014年12月1日至2015年12月1日，被告累计欠缴物业管理费1234元（0.69元／㎡×149.14㎡≈1234元）。原告根据2015年度河南省电网销售电价表针对居民生活用电直供合表用户，代收电费单价为0.568元／千瓦时，自2015年1月至6月被告累计用电1042千瓦时，原告为被告垫支电费591.86元（1042千瓦时×0.568元／千瓦时≈591.86元）。上述费用共计1825.86元。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。虽然涉案的物业服务协议是被告彭遂乾与原告华强物业公司所签订，但被告彭黎明作为襄城县烟城鑫苑小区业主，在该物业服务协议签订后，已按照协议约定实际履行，并交纳相关费用视为对被告彭遂乾行为的追认。根据相关法律规定，该协议直接约束被告彭黎明和原告襄城县华强物业管理有限公司。因该协议系当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告彭黎明作为烟城鑫苑小区的业主，系物业服务协议权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应受该协议的约束，且受烟城鑫苑小区工程项目部与原告签订的前期物业服务合同及前期物业管理服务项目委托协议的约束。依据物业服务协议的约定，原告提供物业服务，被告彭黎明应按照约定缴纳相关费用。被告彭黎明拒绝缴纳，属违约。被告彭遂乾系受托人，不是业主，不承担违约责任。综上，原告的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，过高部分不予支持。被告彭黎明要求原告返还已交纳的费用，没有法律依据，本院不予支持。被告彭黎明以原告对其供电线路及设备进行破坏要求赔偿经济损失并要求原告赔偿因开发商违约的违约金，与本案不属于同一法律关系，本案不予合并审理。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告彭黎明于本判决生效之日起十日内支付原告襄城县华强物业管理有限公司自2014年12月1日起至2015年12月1日物业费1234元、自2015年1月起至6月电费591.86元，共计1825.86元。
二、驳回原告襄城县华强物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告彭黎明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决发生法律效力，双方当事人必须自觉遵守。否则，本院将根据对方当事人的申请予以强制执行。当事人应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内申请执行，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审 判 长 丁慧丽
审 判 员 万方芳
人民陪审员 贾伟杰
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 白晓燕