重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初2174号原告：浩荣实业（重庆）有限公司，住所地重庆北部新区金渝大道85号。法定代表人：王世荣，职务董事长。委托诉讼代理人：肖辉，永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢俊先，永和律师事务所律师。被告：中宇建材集团有限公司，住所地福建省南安市仑仓镇。法定代表人蔡建设。委托诉讼代理人：范志远，男，被告公司破产管理人工作人员。原告浩荣实业（重庆）有限公司（以下简称浩荣公司）与被告中宇建材集团有限公司（以下简称中宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法由审判员张晓星适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告浩荣公司的委托诉讼代理人肖辉、被告中宇公司的委托诉讼代理人范志远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浩荣公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告在判决生效后三日内搬出位于重庆市北部新区金渝大道×号汉国中心×栋×号房屋，并将房屋返还给原告；2.判决被告支付原告房屋占用费至被告搬出房屋并将房屋返还给原告时止（从2015年10月8日起，每日按原《房屋租赁合同》约定的租金标准的两倍计算，即每日为21430.5元÷30日×2=1428.7元）；3.判决被告向原告支付拖欠的房屋租金107152.5元（从2015年5月1日计算至2015年9月30日）；4.判令被告向原告支付逾期缴租违约金12450.83元（2015年5月1日计算至2015年9月30日）。本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原被告于2014年4月31日签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告拥有的位于重庆北部新区金渝大道×号汉国中心×栋×号房屋，租金为21430.5元/月，租赁期限为2014年5月1日至2017年4月30日止。按照该合同第3.1条约定，被告应在每季度期满前10个工作日内将下一季度的租金支付给原告。租赁期间，被告迟延缴纳2014年8月1日至2014年10月31日的租金达26日，迟延缴纳2015年2月1日至2015年4月30日的租金达53日，被告至今未缴纳2015年5月1日至2015年7月31日期间的租金，也未缴纳2015年8月1日至2015年10月31日期间的租金。原告多次催收，被告均借口拖延，后失去联系，现租赁房屋内尚留有被告的办公家具等物品，已无工作人员办公。根据签订合同的第八条第4款约定，拖欠租金达30天以上的，出租方有权单方解除租赁合同，收回租赁房屋。鉴于被告严重违约，原告于2015年9月28日向被告邮寄送达了解除《房屋租赁合同》告知函，故原被告于2014年4月31日签订的房屋租赁合同已于2015年9月30日解除。但被告仍欠原告租金未付，屋内物品也仍未搬离，原告每天都在产生经济损失。因此，原告起诉来院，请求判如所请。被告中宇公司辩称，2016年5月27日，福建省泉州市中级人民法院作出（2015）闽05民破4号民事裁定书，裁定受理了厦门弘信博格融资租赁有限公司申请的被告的破产重整申请，同日，该院决定指定中宇建材集团有限公司清算组为破产管理人。管理人积极的与本案当事人进行了联系以寻求解决办法，但因被告重整阶段事务繁琐，账户被查封没有资金搬离案涉房屋内的物品，被告公司也无搬迁地点，故搬迁费可能高出存放物品的实际价值，所以被告没有搬出存放的物品。原告也知道被告无法履行相应的搬离义务，原告应采取其他的救济措施；此外，根据合同法司法解释二第29条的规定，请法院酌情对超出部分的违约金予以减少。根据《企业破产法》的规定，相应的利息、违约金等应计算至破产受理之日，即2016年5月27日。就第二项诉讼请求涉及的二倍占用费，于法无据，不予认可。被告拖欠的租金应计算至租赁合同终止之日，即2015年9月30日，就该部分租金，没有异议。而根据《房屋租赁合同》第八条第8款的约定，该部分违约金应计算至破产受理之日，违约金标准应按照拖欠租金额的千分之一计算，以此基准计算出的违约金，被告予以认可。就破产受理后产生的相应费用，包括但不限于占用费，希望以存放在案涉房屋中的物品的价格为限以物折价抵债。综上，请法院依法判决，原告须在本案判决生效后向管理人申报债权。原告浩荣公司在庭审中举示了以下证据：1.房屋产权证复印件，拟证明原告拥有案涉房屋的所有权；2.房屋租赁合同，拟证明原被告存在房屋租赁合同关系，因为被告违约，原告是依据合同相关约定主张权利；3.租金催收函及付款凭据各两份，拟证明被告迟延支付2014年8月1日至2014年10月31日季度租金26天、迟延支付2015年2月1日至2015年4月30日季度租金53天；4.律师催款函及快递、解除《房屋租赁合同》告知函及快递单据，拟证明至起诉时止，被告拖欠2015年5月1日至2015年7月31日季度租金达160多天，也未缴纳2015年8月1日至2015年10月31日季度租金，且多次逾期缴纳，原告向被告住所地及其合同约定联系人傅志发发送了三份快递，告知被告房屋租赁合同于2015年9月30日解除，须于2015年10月8日前搬离房屋。被告对以上证据的真实性合法性关联性均无异议，故本院均予以采信。被告中宇公司在庭审中举示了（2016）闽05民破4号民事裁定书、决定书，拟证明被告已经进入破产重整程序，原告对其真实性没有异议，且与本案具有关联性，故本院对该证据予以采信。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：浩荣公司享有重庆北部新区金渝大道×号负2至25层的所有权，并于2013年9月3日由重庆市国土资源和房屋管理局进行了产权登记。2014年3月31日，原被告签订了房屋租赁合同。合同主要约定：甲方同意将重庆市北部新区金渝大道×号A-12-7、A-12-8、A-12-9房屋出租给乙方使用，乙方同意承租；……第三条1、租赁期限：3年，自2014年5月1日至2017年4月30日止；2、租金标准……即：2014年5月1日至2017年4月30日，租金单价为50元/平方米.月，总计：21430.5元/月；……3.1租金支付期限：租金每季度支付一次，除首期租金之外，乙方应在每季度期满前10个工作日内将下一季度的租金支付至甲方账户（付款日期以付款凭证载明的日期为准），如遇法定节假日，则顺延至节假日后的第1个工作日支付；……第八条4、租赁期内，出现下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋。乙方须以一年租金（以解除合同当年度租金标准计算）以及已预缴租金的合计金额作为损害赔偿金支付给甲方：（1）乙方拖欠租金达30天（一个月）以上；……8、乙方逾期交付房租的，每逾期一日，按逾期租金额的1‰向甲方支付违约金；9、租赁期满或者乙方违反本合同第八条第4款任何一条约定，并经甲方提前解除合同后，乙方逾期未移交租赁房屋的，每逾期一日应向甲方支付两倍日租金的租赁房屋占用费，直至甲方能够实际使用租赁房屋之日。同日，甲方有权对乙方租赁房屋中物品进行清点记录在册后，将乙方所属物品保管至别处，乙方应向甲方支付物品搬运费和保管费。2015年5月25日，重庆永和律师事务所律师肖辉经浩荣公司授权，向中宇公司出具了律师函一份，函告：1、请你司在2015年5月31日前向浩荣公司缴纳2015年5月1日至2015年7月31日的租金共计64291.5元。2、请你司按照1‰的标准向浩荣公司支付逾期缴租金违约金（暂算至2015年5月31日，违约金为1993元）。3、如你司在函告期限内未缴纳租金及支付违约金，浩荣公司届时将解除房屋租赁合同，并有权追究你司的违约责任。2015年9月28日，浩荣公司向中宇公司出具了解除《房屋租赁合同》告知函，载明：根据《房屋租赁合同》第三条3.1约定，租金每季度支付一次，你司应在每季度期满前10个工作日内将下一季度的租金支付给我司，然截止2015年9月30日，你司仍未缴纳2015年5月1日至2015年7月31日期间的租金共计64291.5元，已逾期缴纳租金达153天；你司仍未缴纳2015年8月1日至2015年10月31日期间的租金，已逾期缴纳租金达61天。综上，你司的行为已经严重违约。根据合同第八条第4款约定，你司拖欠租金达30天以上的，我司有权单方解除租赁合同，收回租赁房屋。根据合同第八条第8款约定，你司逾期交付房租，每逾期一日，按逾期租金额的1‰向我司支付违约金。根据合同第八条第9款约定，你司违反第八条第4款任何一条约定，经我司提前解除合同后，你司逾期未移交租赁房屋的，每逾期一日应向我司支付两倍日租金的租赁房屋占用费，直至我司能够实际使用房屋之日。鉴于此，我司现函告你司：1、你司与我司于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月30日正式解除。2、限你司在2015年10月8日前将所租赁房屋内物品全部搬离，并将房屋移交给我司正常使用。否则，应按照合同约定每逾期一日应向我司支付两倍日租金的租赁房屋占用费。3、限你司在2015年9月30日前向我司缴清2015年5月1日至2015年9月30日的房屋租金107152.2元，支付截止2015年9月30日逾期缴租违约金12450.83元。4、我司保留进一步追究你司相关责任的权利。2015年9月28日，浩荣公司分别向中宇公司住所地及合同约定的通讯地址共三次邮寄该告知函，其中向合同约定的通讯地址邮寄的告知函于2015年9月30日退回浩荣公司处。庭审中，双方均认可租赁合同于2015年9月30日解除；中宇公司对其欠付浩荣公司2015年5月1日至9月30日租金的事实以及违约金标准按照欠付租金额的1‰计算均无异议。另查明，中宇公司现已未在案涉房屋营业，但尚有部分物品存放在案涉房屋中。2016年5月27日，福建省泉州市中级人民法院裁定，受理了厦门弘信博格融资租赁有限公司就中宇公司破产重整的申请。同日，该院指定中宇建材集团有限公司清算组为破产管理人。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同履行义务享受权利。而中宇公司在破产重整过程中，根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条的规定，管理人亦有权代表中宇公司参加诉讼。关于房屋租赁合同的解除时间。根据合同第三条3.1的约定，乙方应在每季度期满前10个工作日内将下一季度的租金支付至甲方账户。第八条第4款约定，乙方拖欠租金达30天（1个月）以上的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋。中宇公司应在2015年4月30日前支付2015年5月1日至2015年7月31日的租金，浩荣公司也已向中宇公司送达了律师函，要求其在5月31日前向其缴纳2015年5月1日至2015年7月31日的租金以及逾期缴纳租金的违约金，如未在期限内缴纳，浩荣公司届时将解除房屋租赁合同。但经此次催告，中宇至今未支付该季度租金，也未支付此后的租金，拖欠租金远远超过30天。因此，浩荣公司有权依据合同第八条第4款的约定行使解除权，因浩荣公司已向合同约定的中宇公司通讯地址邮寄了解除《房屋租赁合同》告知函，邮件虽于2015年9月30日退回但应视为已经送达，且双方均认可合同于9月30日解除，故本院认定双方签订的房屋租赁合同于2015年9月30日解除。原被告签订的房屋租赁合同已经解除，双方的权利义务终止，而中宇公司尚有部分物品存放在房屋中，侵害了浩荣公司的权利，故就浩荣公司要求中宇公司搬出并返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占用费。中宇公司在房屋租赁合同解除后尚有物品存放在案涉房屋中，影响了浩荣公司正常使用，应当向浩荣公司支付房屋占用费。合同第八条第9款约定：一方违反第八条第4款的约定，经甲方提前解除合同后，乙方逾期未移交租赁房屋的，每逾期一日应向甲方支付两倍日租金的租赁房屋占用费，直至甲方能够实际使用租赁房屋之日。同时，甲方有权对乙方租赁房屋中物品进行清点记录在册后，将乙方所属物品保管至别处，乙方向甲方支付搬运费和保管费。据此，浩荣公司本可以将中宇公司存放在案涉房屋中的物品移至别处保管，但浩荣公司任其存放至今，造成了损失的扩大，结合浩荣公司在解除《房屋租赁合同》告知函中要求中宇公司于2015年10月8日前搬离的事实，本院酌情认为中宇公司应支付合同到期后，即2015年10月1日至10月8日的房屋占用费。此外，虽然合同约定了按照两倍日租金的标准计算房屋占用费，但本院认为，中宇公司应支付房屋占用费是因为未按照合同约定按时交纳房租，在合同因此解除后也未按照合同约定移交租赁房屋，故房屋占用费本质是违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，原被告约定的房屋占用费超过了损失，即房租的百分之三十，可以认为是过分高于造成的损失，而中宇公司请求本院适当予以减少，故本院确认房屋占用费的计算基数为房租的1.3倍，因此，中宇公司应支付浩荣公司房屋占用费为21430.5元/月÷31天×8天×1.3倍=7190元（四舍五入取整数）。关于房屋租金及逾期缴租违约金。原被告之间的租赁合同于2015年9月30日解除，合同解除前中宇公司仍应履行支付租金的义务，但中宇公司至今未向浩荣公司支付2015年5月1日至9月30日的租金，故就浩荣公司要求中宇公司支付拖欠房租的主张，本院予以支持，中宇公司应支付浩荣公司2015年5月1日至9月30日的租金21430.5元/月×5个月=107152.5元。此外，合同约定乙方逾期交付房租的，每逾期一日，按逾期缴租金额的1‰向甲方支付违约金，中宇公司对此约定也无异议，故就浩荣公司要求中宇公司支付2015年5月1日至2015年9月30日的逾期缴租违约金的主张，本院予以支持。中宇公司应于2015年4月30日前支付2015年5月1日至7月31日的租金，截至9月30日共拖欠153天；中宇公司应于2015年7月31日前支付2015年8月1日至9月30日的租金，截至9月30日共拖欠61天，因此，中宇公司应支付浩荣公司逾期缴租违约金21430.5元/月×3个月×1‰×153天+21430.5元/月×2个月×1‰×61天=12451.12元，原告主张12450.83元，是对自己权利的处分，本院予以确认。综上所述，中宇公司应搬出案涉房屋，还应向浩荣公司支付房屋占用费、租金以及违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,《中华人民共和国企业破产法》第二十五条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中宇建材集团有限公司于判决生效后三日内搬出位于重庆北部新区金渝大道×号×号房屋，并将上述房屋返还给原告浩荣实业（重庆）有限公司；二、被告中宇建材集团有限公司于判决生效后三日内支付浩荣实业（重庆）有限公司房屋占用费7190元；三、被告中宇建材集团有限公司于判决生效后三日内支付浩荣实业（重庆）有限公司2015年5月1日至2015年9月30日的租金107152.5元；四、被告中宇建材集团有限公司于判决生效后三日内支付浩荣实业（重庆）有限公司违约金12450.83元；五、驳回浩荣实业（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，减半收取1360元，由被告中宇建材集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张晓星二〇一六年十月十日书记员  李婧姣