宾阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宾民一初字第85号
原告黄某甲。
委托代理人唐嘉泓，广西安弘律师事务所律师。
委托代理人唐启腾，广西安弘律师事务所律师。
被告刘某。
委托代理人游浩，广西桂新律师事务所律师。
委托代理人莫泉，广西桂新律师事务所实习律师。
第三人黄某乙。
第三人廖某。
委托代理人甘友思，广西思盛律师事务所律师。
原告黄某甲诉被告刘某以及第三人黄某乙、廖某参加诉讼的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法由审判员廖汉真适用简易程序，于
2015年1月15日、2月10日二次公开开庭进行了审理，书记员丁京声担任记录，原告黄某甲的委托代理人唐嘉泓、唐启腾，被告刘某的委托代理人游浩、莫泉，第三人黄宗
永，第三人廖某的委托代理人甘友思到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄某甲诉称，2014年3月16日，原告通过被告当时的代理人即案第三人本黄某乙与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告刘某将其位于宾阳县宾州镇财政路北面、东环
路西面（都市花园）B1栋2单元403号房屋卖给原告，房屋价款为291125元，原告先付房款200000元，余款待办好过户手续后付清。合同签订当日，原告以现金的方
式向刘某支付了200000元购房款；原告付款后，被告刘某即将房屋钥匙、房屋相关资料原件［包括房屋所有权证书（证号：宾阳房权证字第××号）］、房屋
银行贷款还贷、出售房屋、代收房屋款项、代办过户手续等两份委托公证书原件交付给原告；2014年3月17日，黄某乙代理被告办理了该房屋的银行贷款尚欠的贷款
140887.4元的还贷手续，解除了贷款抵押；2014年3月18日上午，原告与黄某乙到宾阳县房管所办理过户变更登记手续。因被告刘某欠有案外人杨智杰90245元款
项，宾阳县人民法院以（2014）宾执字第52-2号民事裁定书查封了该房屋。为了能够顺利实现房屋过户手续，原告在被告的要求下将未付完的购房款91125元先支付给被
告，被告进而将该款项支付给杨智杰，杨智杰收到该款后申请宾阳县人民法院对该房进行了解封。2014年3月18日下午，宾阳县房管所依法受理了原、被告过户变更申请后，原
告委托宾阳县长江测绘有限责任公司对该房屋进行测绘并交纳了测绘费，宾阳县长江测绘有限责任公司于当日出具了房屋面积测绘结果报告及产权人为原告黄某甲的房屋（分层）分户
平面图；2014年3月19日，原告向宾阳县房产管理所查询该房屋产权登记信息时，该房屋无任何司法限制；当日原告会同黄某乙携带相关材料到宾阳县地方税务局要求办理交
税手续，工作人员称领导不在不能当天办理；2014年3月20日，原告与黄某乙到宾阳县地方税务局办理交税手续时，税务局告知原告，该房屋已被宾阳县人民法院于2014年
3月20日即当日以（2014）宾民一初字第617-1号民事裁定书进行了查封，该房屋暂不能办理交税手续。至今，被告未能将该房屋过户登记给原告。原告与被告签订房屋买
卖合同，在2014年3月18日将全部购房款支付给被告后，原告于当日搬进房屋居住至今，在居住房屋中产生的物业费、水电费等均由原告缴纳；原告认为，原告与被告于
2014年3月16日签订《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容及形式均未违反法律、法规的强制性规定，合同应当合法有效；被告刘某负有协助原告办理该房屋所有
权变更登记手续的义务，被告未履行上述义务，显属违约行为。为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、确认原告黄某甲与被告刘某于2014年3月16日签订的《房屋买卖合
同》合法有效；2、限被告刘某协助原告黄某甲将宾阳县宾州镇财政路北面、东环路西面（都市花园）B1栋2单元403号房屋（房屋所有权证号：宾阳房权证字第
2012001276号）的房屋所有权人登记至黄某甲名下，所需费用由被告刘某负担；3、本案的诉讼费由被告刘某负
担。
原告黄某甲对其陈述在举证期内提供的证据有，1、原、被告身份证复印件，证明原、被告诉讼主体合法、适格；2、房屋买卖合同，证明原告与被告于2014年3月16日签订了
《房屋买卖合同》；3、收条、说明，证明原告于2014年3月16日向被告支付了200000元购房款的事实；4、房屋所有权证、商品房买卖合同、个人购房借款／担保合
同、交房通知书、前期物业管理服务合同、临时管理规约、水费缴费卡、燃气管道费收款收据、合同备案抵押登记收款收据、专项维修资金收款收据、物业费垃圾费收款收据、办证费
收款收据、契税完税凭证、借款凭证、不动产统一发票，证明原、被告签订《房屋买卖合同》后，被告刘某于当日将房屋及房屋所有权证等相关资料、材料原件交付给了原告；5、公
证书，证明被告刘某与黄某乙于2014年7月11日办理了委托书公证，被告刘某授权黄某乙对房屋向银行申请提前还款、办理房屋注销抵押手续、代为出售房屋、签订房屋买卖合
同、代收房款、代为办理过户变更手续等；6、个人贷款提前归还凭证，证明原告向被告支付房款后，被告于3月17日将原告支付的购房款用于归还该房屋银行抵押贷款；7、被告
向原告出具的收条、杨智杰向黄某乙出具的收条、执行费收据，证明原告于2014年3月18日上午向被告支付了剩余的购房款91125元，被告当场将该房款支付给杨智杰诉被
告刘某一案欠款及法院的执行费；8、测绘费发票、明细表、房屋面积测绘结果报告、产权人为原告黄某甲的房屋（分层）分户平面图，证明原、被告在宾阳县人民法院解封房屋后，
2014年3月18日下午到房管所办理了房屋过户登记手续；9、房屋权属登记信息查询单，证明原告与黄某乙于2014年3月19日向宾阳县房管所查询，该房屋无任何司法限
制信息；10、证明，宾阳县地方税务局宾州税务分局证实，原告于2014年3月18日到该局办理房屋买卖过户交税手续，因该局经办人员有事未能及时审核办理，导致该房屋被
法院查封后不能继续办理的事实；11、电费、水费收款单，证明原告与被告签订房屋买卖合同原告付清购房款后，于2014年3月18日至今实际占有、使用房屋的事实。
被告刘某辩称，被告于2014年3月16日与原告签订《房屋买卖合同》是事实，且该《房屋买卖合同》是双方当事人意思的真实表示；合同签订后，原告向被告付清了购房款
291125元，被告于2013年3月18日，将房屋交由原告使用、管理、占有，并将房屋的相关资料交给原告；被告愿意协助原告将宾阳县宾州镇财政路北面、东环路西面（都
市花园）B1栋2单元403号房屋（房屋所有权证号：宾阳房权证字第××号）的房屋所有权人登记至原告黄某甲名下。
被告刘某对其辩解在举证期内没有提供证据。
第三人黄某乙陈述，第三人和被告刘某是朋友关系，2013年7月13日，受被告刘某委托（办理有委托公证手续）代理其出卖本案宾阳县宾州镇财政路北面、东环路西面（都市花
园）B1栋2单元403号房屋以及办理银行提前还款、签署文书、注销该房屋贷款抵押手续、协助买受人办理房屋过户手续、代收房款等相关事项。原告所诉均属实。
第三人黄某乙对其陈述在举证期内没有提供证据。
第三人廖某述称，原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效。理由是，1、签订合同时，该房屋抵押贷款未还清，没有解押，未征得抵押权人中国工商银行的同意；2、刘某委托黄
宗永出售房屋，前提是在办理还贷解押手续后进行，而黄某乙是在办理还贷解押手续前与原告签订《房屋买卖合同》，超越了代理权；3、房屋转让价格明显低于市场价格，当时都市
花园的毛坯房的市场价每平方3800元，原、被告有恶意串通的嫌疑；4、原告没有足够的证据证明已经支付了200000元购房款，因为买房和交钱是同一天，刘某没有拿到
200000元，为什么是黄某乙收钱不是刘某本人收钱，黄某乙虽然有公证书，但黄某乙和原告可能有利害关系，同时购房款也没有付清；5、从2014年3月18日的收条可以
看出，他们之间没有真正的现金交易，只有债权抵消；6、《房屋买卖合同》中乙方处黄某甲的名字不是黄某甲所签，要求做笔迹鉴定。综上所述：第三人廖某认为该合同是无效
的，有损害其他债权人（廖某、宋秉坚、李莉香、龚海云）利益的嫌疑；请法院判决驳回原告的诉讼请求。
第三人廖某对其陈述在举证期内向本院提供的证据有，宾阳县人民法院选择评估机构通知书，证明被告刘某有多个债权人，并且已经进入了执行程序。
本案争议的焦点主要是：1、原、被告双方之间所签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；2、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。对原告所提供的证据，被告及第
三人黄某乙均无异议；第三人廖某对原告提供的证据4、6、9、10、11没有异议；对上述各方当事人无异议的证据，本院予以确认。第三人廖某对原告提供的证据1、2、
3、5、7、8有异议，认为证据1，是原、被告双方恶意串通所为，是黄某乙一手包办的；认为证据2是假的；认为证据3用以证明的内容不成立；认为证据5是黄某乙与刘某恶意
所为；认为证据7不能证明是黄某甲所交的购房款；认为证据8不能证明是黄某甲本人办理房屋过户登记手续。第三人廖某虽对原告提供的证据1、2、3、5、7、8有异议，但
对其异议的主张均未能提供证据加以证明，其异议理由不成，本院不予采信。原告所提供的证据来源合法，内容真实，本院予以采信。
对第三人廖某提供的证据，原告与被告均有异议，认为该证据与本案无关；第三人黄某乙无异议。本院认为，该证据与本案争议的事实无关，本院不予确认。
综合全案证据，本院认定以下法律事实，2008年10月18日，被告刘某以251143元的价款向宾阳县城建有限公司购买宾阳县宾州镇财政路北面、东环路西面（都市花园）
B1栋2单元403号房屋，并办理了房屋产权证（证号为，宾阳房权证字第××号）。2013年7月11日，被告刘某面书委托第三人黄某乙，代其办理该房屋
原在银行抵押贷款的还款手续，同时委托第三人黄某乙在办理还清贷款、注销抵押登记后，代其出让该房屋并协助买受人办理产权过户手续。刘某对该面书委托进行了公证。
2014年3月16日，第三人黄某乙代理被告刘某与原告黄某甲签订了《房屋买卖合同》，合同约定，被告刘某自愿将自有位于宾阳县宾州镇财政路北面、东环路西面（都市花园）
B1栋2单元403号房屋卖给原告黄某甲居住使用，房屋价款为291125元，原告先付房款200000元，余款待办好过户手续后付清。合同签订当日，黄某甲向刘某支付了
200000元购房款，刘某将该房屋的钥匙、房屋产权权证（证号：宾阳房权证字第××号）］等有关资料（原件）交付黄某甲；17日，第三人黄某乙代理刘
映办理了该房屋的银行贷款还贷手续，解除了贷款抵押。因案外人杨智杰诉刘某借贷纠纷一案本院已审结并生效且已进入执行程序，2014年2月12日，本院作出（2014）宾
民一初字第52-2号民事裁定书对该房屋进行了查封，但被告并不知情，已至房屋无法过户；18日原告黄某甲搬进了该房屋居住至今。18日上午，原告为了办理房屋过户变更登
记手续，将余下未付的购房款91125元支付给了被告刘某，刘某当即将该款用作归还欠杨智杰款90245元以及交纳本院执行费；当日，即2014年3月18日，本院根据杨
智杰的申请，作出（2014）宾民一初字第52-4号民事裁定书对该房屋进行了解封。18日下午，宾阳县房管所受理了原、被告过户变更申请，宾阳县长江测绘有限责任公司对
该房屋进行测绘，并于当日出具了测绘结果报告及房屋的（分层）分户平面图；19日，黄某乙到宾阳县房管所查询该房屋权属登记信息，证实该房屋无任何司法限制；当日，原告
与黄某乙到税务机关办理房屋过户交税手续，因经办人员有事未能及时审核办理；20日，原告与黄某乙再次到税务机关办理交税手续时，因第三人廖某2014年3月19日诉被
告刘某借贷纠纷一案，该院于当日作出（2014）宾民一初字第657-1号民事裁定书，对该房屋再次进行了查封，税务机关未给予办理交税手续。以至被告至今未能将该房屋过
户登记至原告名下。审理过程中，本院向原告释明：如果本院认定本案买卖合同无效，原告是否变更诉讼请求。经释明，原告坚持不变更诉讼请求。
本院认为，2014年3月16日，第三人黄某乙代理被告刘某与原告黄某甲签订了《房屋买卖合同》，被告刘某自愿将自有位于宾阳县宾州镇财政路北面、东环路西面（都市花
园）B1栋2单元403号房屋以291125的价款出卖给原告是事实，但该房屋在出卖前已被本院2014年2月12日作出的（2014）宾民一初字第52-2号民事裁定书
进行了查封，虽该查封本院已于2014年3月18日作出（2014）宾民一初字第52-4号民事裁定书进行了解封，但2014年3月19日，本院又作出的（2014）宾民
一初字第657-1号民事裁定书对该屋进行了查封，上述两次查封，裁定书均载明：查封期间，非经本院许可不得出卖、转让、赠与、抵押等。原、被告于2014年3月16日签
订的《房屋买卖合同》违返了本院生效裁定书确的定的当事人义务，应是无效的；无效的合同自始无效，原告诉称买卖合同合法有效，并请求法院判决被告刘某协助办理房屋产权变更
登记，无法律依据，本院不予支持。致于第三人廖某述称，原告与被告签订的《房屋买卖合同》未征得抵押权人中国工商银行的同意、黄某乙超越了代理权代理刘某签订《房屋买卖
合同》、该《房屋买卖合同》是无效的。本院认为，刘某出卖其所有的房屋，无需征得抵押权人的同意，黄某乙虽越权代理，但事后刘某当即追认，代理所产生的法律后果应由刘某承
担；故第三人廖某的主张，理由不成立，本院不予支持；第三人廖某述称，房屋转让价格明显低于市场价格，原告没有足够的证据证明已经支付了200000元购房款、《房屋
买卖合同》中乙方处黄某甲的名字不是黄某甲所签，原、被告有恶意串通的嫌疑、规避债务之嫌。廖某对其主张无任何证据加以证明，其理由不成立，本院不予采信；被告刘某在出
买本案房屋前虽有多个债权人，但其出买该房屋所得款亦用于归还其他债权人的债务，即归还申请执行人杨智杰借款90245元及尚欠的银行贷款140887.4元，并非归其占
用，不存在规避债务之嫌；第三人廖某的主张与事实不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，并经本院审判委员会讨
论决定，判决如下：
一、原告黄某甲与被告刘某于2014年3月16日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、驳回原告黄某甲的其他诉讼请求。
案件受理费5667元，减半收取2834元，由原告黄某甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数或法定代表人人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。
审判员 廖汉真
二〇一五年六月八日
书记员 丁京声
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
审判长廖汉真
审判员梁翠莲
审判员覃凤娇
二○一五年六月九日
书记员陆仁宾