北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5176号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京铁龙锦华物资有限公司，住所地北京市石景山区永乐小区长城毛衫厂1幢1109室。
法定代表人：代佳运，董事长。
委托诉讼代理人：王文芳，北京金吾律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京实兴腾飞酒店物业管理有限公司，住所地北京市石景山区阜石路165-28号。
法定代表人：赵建中，总经理。
委托诉讼代理人：俎珊珊，北京瀚世中阅律师事务所律师。
上诉人北京铁龙锦华物资有限公司（以下简称铁龙公司）、上诉人北京实兴腾飞酒店物业管理有限公司（以下简称实兴酒店公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初12863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
铁龙公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项；2、改判实兴酒店公司返还我押金，驳回实兴酒店公司要求我公司支付占用费和租金的请求；3、全部诉讼费由实兴酒店公司负担。事实和理由：1、一审认定事实不清，我公司从未承认系由于自身原因未能支付后续租金，一审认定我公司违约是错误的，因实兴酒店公司在合同期内私自给房屋加锁致使我公司无法使用房屋，我公司不仅不应再向实兴酒店公司支付任何费用，实兴酒店公司还应当就其违约行为向我公司承担违约责任；2、2017年6月19日实兴酒店公司将房屋上锁限制我公司的使用，我公司多次要求搬走物品，实兴酒店公司不允许，故此后扩大的损失应由实兴酒店公司承担。
实兴酒店公司上诉请求：1、维持一审判决第二、三项，变更第一项为铁龙公司支付我公司石景山区阜石路165号今鼎时代广场C座704室（以下简称704室）自2017年6月21日至2018年3月27日期间占用费损失137327.4元；2、一、二审诉讼费由铁龙公司负担。事实和理由：1、我公司主张的房屋占用费数额有合同及法律依据；2、铁龙公司在合同履行过程中经常不按期支付租金，我公司一直不间断的给其送达《催缴通知》，其拖欠租金已构成严重违约，我公司有权解除合同并收回房屋；3、因铁龙公司拖欠租金严重违约，我公司留置租赁房屋内的物品具有合同和法律依据，一审认定我公司对房屋闲置损失存在一定过错，认定错误。
铁龙公司向一审法院起诉请求：1、要求实兴酒店公司返还房屋租赁押金14918元；2、要求实兴酒店公司返还704室内我公司的全部物品；3、本案诉讼费由实兴酒店公司承担。
实兴酒店公司向一审法院反诉请求：1、判令铁龙公司支付2017年6月21日至2018年3月27日期间704室房屋占用费137327.4元；2、本案诉讼费由铁龙公司承担。
一审法院认定事实：2017年1月26日，甲方实兴酒店公司与乙方铁龙公司签订《房屋租赁合同》约定：甲方将704室房屋出租给乙方作为办公使用，期限自2017年2月1日至2018年1月31日;年租金143212.86元，约定押金数额为1个月的租金及物业费14918元；合同期满，乙方不再续租，亦无违约，甲方于合同期满后15日内退还押租；如乙方违约导致合同解除，乙方在迁离承租房屋时，甲方有权禁止乙方将物品搬出承租房屋，直至乙方支付甲方租金及赔偿甲方损失后，乙方才可将其物品搬离承租房屋；如乙方未按约定日期及金额支付租金，视为乙方违约，甲方有权自押租中扣除相应金额，用以抵扣乙方应付款项；提前终止合同的通知自发出之日起生效，乙方交付的押租金额作为违约金支付甲方，乙方不得要求甲方返还押租或要求将押租冲抵租金、其他费用及赔偿金、补偿金等。
上述合同签订后，实兴酒店公司将房屋交付铁龙公司使用，铁龙公司支付实兴酒店公司押金共计14918元。2017年7月6日，实兴酒店公司向铁龙公司送达催缴通知中载明：贵司房租物业费截至2017年6月20日已结清，根据约定若2017年7月10日前未支付后续房租及物业费，我司将扣除贵司房屋押金作为违约金，并有权对房屋内物品进行处理。
铁龙公司认可，因公司发生重大变故无法继续经营，未支付2017年6月20日之后的租金，因实兴酒店公司单方解除合同，铁龙公司实际上不能经营了，故同意解除租赁合同。双方共同确认：铁龙公司租金支付至2017年6月20日，租赁合同实际解除日期为2017年7月9日；铁龙公司于2017年8月26日要求将租赁房屋内的物品搬出，因铁龙公司未结清占用费，故实兴酒店公司未同意铁龙公司将承租房屋内办公物品搬离。实兴酒店公司认可其于2017年6月19日将房屋上锁，截至目前房屋仍由其控制。其后双方就704室房屋办理交接及费用支付虽多次沟通协商，但未能达成一致意见。经法院充分释明，实兴酒店公司表示拒绝在法庭主持下与铁龙公司交接房屋，不同意铁龙公司腾退房屋内的物品。
在法院主持下，双方于2018年3月27日对704室房屋内物品进行清点：实兴酒店公司与铁龙公司共同认可704室房屋内全部物品均系铁龙公司所有，双方同时采取对704室房屋加锁并申请法院以贴封条方式对704室房屋内物品予以封存。
一审法院认为，实兴酒店公司与铁龙公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，对双方具有约束力，双方均应按约定履行各自的义务。本案中，双方共同确认租赁合同于2017年7月9日解除，对此法院不持异议。铁龙公司承认由于其自身原因不能继续履行合同且未支付后续租金，故铁龙公司行为构成违约，租赁合同的解除系铁龙公司违约行为所致。鉴于合同明确约定因铁龙公司违约导致合同解除，则不得请求实兴酒店公司返还押金，故铁龙公司请求实兴酒店公司返还押金的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
铁龙公司承认由于其重大变故导致无法继续经营且未能及时要求腾退房屋，故应支付2017年6月21日至2017年8月26日期间的租金和占用费25503.66元。
合同解除后，铁龙公司负有将承租房屋及时返还给实兴酒店公司义务，实兴酒店公司亦负有与铁龙公司及时办理房屋交接的义务。铁龙公司请求实兴酒店公司返还承租房屋内物品的请求，有事实和法律依据，法院予以支持。
租赁合同解除后，租赁双方应遵照诚实信用原则及时办理房屋交接手续，避免由此造成损失的进一步扩大。本案中，合同虽约定“因铁龙公司违约导致合同解除，直至铁龙公司支付租金及赔偿损失，否则实兴酒店公司有权禁止铁龙公司将承租房屋内的物品搬出。”但是，合同解除后，在双方就违约责任负担等未能最终达成一致前提下，实兴酒店公司采取实际控制房屋拒绝办理交接方式留置租赁房屋内的物品，应当在合理的期限和必要的限度范围内，并积极采取适当的权利救济方式。在铁龙公司提出交接房屋的请求直至诉讼中法院充分释明的前提下，实兴酒店公司仍拒绝办理交接手续，对不能及时办理交接房屋所带来的扩大损失应当有所预见，故实兴酒店公司对此期间造成的房屋闲置的扩大损失存在一定过错。铁龙公司作为违约方未能按约定及时支付欠付租金等费用，对双方争议期间造成房屋闲置损失亦存在一定过错。因此，对实兴酒店公司请求铁龙公司支付自2017年8月27日至2018年3月27日期间占用费损失的合理主张，根据公平原则和诚实信用原则，结合合同实际履行状况、实兴酒店公司的实际损失、双方的过错程度等因素，法院酌情确定41198元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条之规定，判决：一、北京铁龙锦华物资有限公司于本判决生效后七日内支付北京实兴腾飞酒店物业管理有限公司自2017年6月21日至2018年3月27日期间占用费损失合计66701.66元；二、北京实兴腾飞酒店物业管理有限公司于本判决生效后七日内协助北京铁龙锦华物资有限公司将北京市石景山区阜石路165号今鼎时代广场C座704室内的北京铁龙锦华物资有限公司所有的全部物品予以返还；三、驳回北京铁龙锦华物资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京实兴腾飞酒店物业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，实兴酒店公司提交付款凭证，证明其收取铁龙公司704室及石景山区阜石路165号今鼎时代广场C座703室租金157448.69元。铁龙公司对该证据真实性未提出异议，但主张用押租冲抵租金后其公司在2017年6月21日不构成违约，实兴酒店公司不享有合同解除权。因双方对上述证据真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。本院另查明，双方合同第六条押租第3款约定，合同履行期间，乙方如未按本合同规定支付租金及其他相关费用，或违反本合同规定的其他条款而导致甲方发生损失或费用时，如甲方同意继续履行合同的，甲方可扣除全部或部分押租予以冲抵并在扣除后通知乙方。第十八条违约责任及后果中约定，乙方拖欠租金、其他相关费用及押租扣除后不足本合同约定50%未补足的，自欠费之日起，逾期二十日仍未足额支付的，虽经甲方书面催告，乙方未予以更正或补救的，甲方有权解除合同并收回房屋。2018年4月8日的一审庭审笔录记载，铁龙公司认可租金交至2017年6月20日，铁龙公司并提供2017年8月26日铁龙公司法定代表人代佳运与实兴酒店公司人员的短信往来，证明2017年8月26日铁龙公司要求将物品搬走。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方合同约定，乙方拖欠租金、其他相关费用，自欠费之日起逾期二十日仍未足额支付的，虽经甲方书面催告，乙方未予以更正或补救的，甲方有权解除合同并收回房屋，并约定此种情况下乙方交付的押租金额作为违约金支付甲方。合同实际履行中，铁龙公司自认仅支付房屋租金及物业费至2017年6月20日，并未按照双方合同约定按时足额支付房屋租金及物业费，已经构成违约。实兴酒店公司亦依照合同约定向铁龙公司送达催缴通知，告知铁龙公司若2017年7月10日前未支付后续房租及物业费，实兴酒店公司将扣除房屋押金作为违约金，并对房屋内物品进行处理。虽然双方认可合同于2017年7月9日解除，但并不影响铁龙公司迟延支付租金及物业费构成违约及应当承担违约责任的事实。故一审法院认定铁龙公司违约造成合同解除，并依据合同约定判决驳回铁龙公司要求实兴酒店公司返还押金的诉讼请求是正确的，应予维持。铁龙公司上诉主张实兴酒店公司应当将押金先抵扣租金，则其公司不构成违约。但根据双方合同约定，铁龙公司如未按约支付租金及其他相关费用，如实兴酒店公司同意继续履行合同的，可将押金抵扣租金，故押金抵扣租金为实兴酒店公司的权利而非义务，且根据实兴酒店公司在催缴通知中的意思表示，其明确表示如铁龙公司不按期补交租金及相关费用，其公司将扣除押金作为违约金，并对房屋内物品进行处理，即解除双方的租赁合同。因此，铁龙公司据此主张其并未违约并要求返还押金，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同已于2017年7月9日解除，但铁龙公司仅支付租金至2017年6月20日，且铁龙公司一方提供证据证明其公司于2017年8月26日才联系实兴酒店公司要求搬走物品，故铁龙公司应当支付自2017年6月21日至2017年8月26日期间704室的租金及房屋使用费25503.66元，实兴酒店公司亦应当返还704室房屋内铁龙公司的物品。实兴酒店公司要求铁龙公司支付2017年8月26日之后因铁龙公司物品未腾退产生的704室房屋的使用费，但铁龙公司的物品未腾退系因实兴酒店公司拒绝铁龙公司将物品搬离，704室房屋被占用产生的费用不可归责于铁龙公司；双方合同虽然约定如乙方违约导致合同解除，甲方在乙方支付租金及赔偿损失之前有权禁止乙方将物品搬出承租房屋，但亦未约定铁龙公司还应承担此期间物品占用房屋的费用，故实兴酒店公司要求铁龙公司支付2017年8月26日之后704室房屋的占有使用费，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。一审法院判决铁龙公司支付此期间的房屋使用费，适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，铁龙公司的部分上诉请求成立，应予支持；超出合理部分的上诉请求，应予驳回；实兴酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对房屋使用费的认定错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初12863号民事判决第二项、第三项；
二、撤销北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初12863号民事判决第四项；
三、变更北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初12863号民事判决第一项为北京铁龙锦华物资有限公司于本判决生效后七日内支付北京实兴腾飞酒店物业管理有限公司自2017年6月21日至2017年8月26日期间的租金及房屋使用费25503.66元；
四、驳回北京实兴腾飞酒店物业管理有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费86元，由北京铁龙锦华物资有限公司负担。
反诉案件受理费1524元，由北京实兴腾飞酒店物业管理有限公司负担1241元，由北京铁龙锦华物资有限公司负担284元。
二审案件受理费3406元，由北京铁龙锦华物资有限公司负担911元，由北京实兴腾飞酒店物业管理有限公司负担2495元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋燕
审 判 员 张洁芳
审 判 员 刘 磊
二〇一八年七月九日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥