广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12474号上诉人（原审原告）：岑力，住广州市越秀区。委托代理人：黄福轩，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：司徒琳达，广东广信君达律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：韩玉如，住广州市越秀区。被上诉人(原审被告)：刘志泉，男，1926年10月28日出生，汉族，住址同上。上述两被上诉人共同委托代理人：程星，广东合拓律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托代理人：朱宇锋，广东合拓律师事务所律师。上诉人岑力因与被上诉人韩玉如、刘志泉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。岑力上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判韩玉如、刘志泉共同向某力赔偿损失60000元（扣除定金30000元部分）；2.本案一、二审案件受理费、保全费由韩玉如、刘志泉承担。事实和理由：由于涉案房屋已有刘某的网签合同，导致岑力与韩玉如、刘志泉未能办理网签手续，故合同未能继续履行的责任在于韩玉如、刘志泉，他们理应向某力承担违约责任。但双倍返还定金并不足以弥补岑力的全部损失，韩玉如、刘志泉仍应赔偿岑力超过定金部分的损失，具体包括：（一）涉案房屋溢价款157440元。岑力主张的是如合同顺利履行，作为产权人可享受涉案房屋溢价款的利益。根据岑力补充提交的《房屋买卖合同》（编号：0000194），在双方达成补充协议合议解除合同时，以同地段同类型的房价类比涉案房屋的房价，涉案房屋单价溢价款约为2000元，乘以房屋面积所得溢价款即为可得利益，应认定为岑力的直接损失。（二）岑力已付的中介服务费10000元。岑力在签订合同后即向中介方支付了中介服务费10000元，后因韩玉如、刘志泉根本违约致合同解除，该中介服务费应属岑力的直接损失。综上，一审法院在未查清事实的情况下，认为双倍返还定金已足以弥补岑力所遭受的损失，属认定事实错误。考虑到韩玉如、刘志泉年纪较大，出于人道主义考虑，岑力仅主张赔偿损失60000元，理应得到支持。韩玉如、刘志泉辩称，岑力的上诉请求缺乏证据支持及法律依据，应予驳回。具体理由如下：（一）岑力一审提出的赔偿金额为5万元，现上诉要求赔偿6万元，对于其新增的赔偿金额，应由其另行起诉解决。（二）岑力主张涉案房屋溢价款属于其可得利益，是其直接损失，缺乏事实和法律依据。1.由于房屋交易的市场价格受国家调控、市场调节、小区配套、房屋现状等多方面因素影响，具有不确定性，故房屋溢价款不属于可得利益。2.从合同签订到终止期间，涉案房屋市场价格并未发生明显涨幅，岑力也未提供证据证实合同解除时房屋价格高于合同约定的成交价。3.岑力所举证的相邻地段其他房屋的价格与涉案房屋没有必然的关联性。4.涉案房屋的物权并未转移，也未交付使用，房屋的价值收益应归产权人所有。（三）《房屋买卖合同》第六条已经明确因韩玉如、刘志泉责任导致合同不能履行的违约责任承担方式，即双倍返还定金。岑力在合同约定的违约责任之外要求赔偿损失，缺乏合同及法律依据。岑力主张其遭受涉案房屋溢价损失的证据不足，主张的中介服务费损失也未超出韩玉如、刘志泉赔付的双倍定金，其应承担举证不能的法律后果。（四）韩玉如、刘志泉未在买方为刘某的《存量房买卖合同》上签字，不存在一房二卖行为，并非恶意隐瞒涉案房屋网签情况。岑力向一审法院起诉请求判令：1.岑力与韩玉如就广州市越秀区恒福路26号1503房签订的《房屋买卖合同》于2015年8月15日解除；2.韩玉如、刘志泉共同向某力双倍退还定金60000元；3.韩玉如、刘志泉共同向某力赔偿中介服务费10000元；4.韩玉如、刘志泉共同向某力赔偿因岑力购买相同地段、相同规格房屋的差额损失及其他损失共50000元（该金额已经扣除定金30000元）。一审法院认定事实：广州市越秀区恒福路26号1503房为登记于韩玉如名下的房产。2015年7月8日，韩玉如（卖方）与岑力（买方）签订《房屋买卖合同（No.0000186）》，其中约定：买卖双方就买卖位于上述1503房达成一致协议，该物业建筑面积为78.72平方米，总楼价为1480000元；楼款交付方式为一次性付款，其中买方于签订本合同时支付30000元作为订金，首期楼款（已包含定金）1100000元于签订《广州市房地产买卖合同》之当天（2015年7月30日）或之前付清，剩余楼款380000元需于2015年8月15日前一次性支付给卖方；该物业移交时间为甲方收齐楼款当天；甲方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方双倍退还定金；甲方逾期交付该物业的，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期30日，乙方除有权按本条约定向甲方收取违约金外并有权不再购买该项物业，届时甲方需退还向乙方收取的全部款项并赔偿乙方损失；违约方需向中介方支付中介服务费叁万元整等。合同签订后，岑力于2015年7月8日向韩玉如支付定金30000元，于7月13、14日共向韩玉如支付1070000元。2015年7月18日，岑力、韩玉如共同前往房管部门办理网签手续，因涉讼房屋已有买方为刘某的网签合同，故未能办理网签手续。之后，韩玉如于2015年7月18日向某力退还了280000元，于7月22日向某力退还了790000元。2015年8月15日，岑力与韩玉如签订《补充协议》，约定：买方于2015年7月8日与卖方签定了上述房屋买卖合同并支付了定金叁万元整，但现在因为卖方的上述房屋存在有和第三方的网签合同目前无法解除，因而无法按合同约定协助买方办理房屋交易过户手续，经双方协商，无法达成共识，现双方只好按合同寻求法律途径解决，买方从今天起可自行去购买其它物业，不受上述合同约束。之后，岑力、韩玉如双方均未再继续履行合同。一审庭审中，韩玉如、刘志泉称当时由于刘某不同意撤销网签合同，故无法撤销。现在则随时可以撤销上述网签合同。岑力为证明其未能在岑力小孩入学前购买涉讼房屋并取得学位而须另行购买房屋故遭受损失的情况，向一审法院提供如下证据：一、岑力（买方）与案外人陈金杯（卖方）于2015年8月22日签订的《房屋买卖合约》，其中约定：物业地址为广州市越秀区环市中路319号601房，建筑面积101.82平方米，成交价为2020000元等。二、广州市越秀区环市中路319号601房的房地产权证，其中载明权属人为岑力，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2015年10月9日。韩玉如、刘志泉对此质证认为，对证据一真实性、合法性关联性均不予认可，对证据二真实性无异议，但认为与本案无关，房屋价格没有可比性。一审法院认为，岑力与韩玉如自愿签订上述《房屋买卖合同》，出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。该合同约定，首期楼款（已包含定金）1100000元于签订《广州市房地产买卖合同》之当天（2015年7月30日）或之前付清，剩余楼款380000元需于2015年8月15日前一次性支付给卖方。而岑力向韩玉如、刘志泉支付首期房款1100000元后，由于涉讼房屋已有买方为刘某的网签合同导致岑力、韩玉如未能办理网签手续，且此后双方经协商亦未能达成继续履行合同的一致意见，故合同未能继续履行的责任在韩玉如。因此，岑力现要求韩玉如承担违约责任、双倍退还定金的诉讼请求合法合理，对此予以支持。此外，岑力主张韩玉如赔偿岑力购买相同地段、相同规格房屋的差额损失及其他损失50000元，从该损失的计算方法来看，并不属于直接损失的范畴，故岑力主张该损失依据不足，对此不予支持。关于岑力要求韩玉如赔偿中介服务费10000元的诉讼请求，由于岑力目前并未能提供证据证明岑力所遭受损失的具体数额，故从公平合理的角度出发，岑力要求韩玉如双倍退还定金已足以弥补岑力因未能购买取得涉讼房屋所遭受的损失，岑力现再主张韩玉如赔偿中介服务费，属于要求韩玉如承担双重违约责任，缺乏依据，故对此不予支持。鉴于岑力、韩玉如均确认上述合同在2015年8月15日已经解除，对此予以照准。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条的规定，于2016年3月28日作出如下判决：一、确认岑力与韩玉如于2015年7月8日签订的《房屋买卖合同》于2015年8月15日解除；二、韩玉如、刘志泉应在判决发生法律效力之日起5日内向某力双倍退还金60000元；三、驳回岑力的其他诉讼请求。一审案件受理费2700元，保全费1120元，由岑力负担1910元，韩玉如、刘志泉负担1910元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，为证明若涉案房屋买卖合同顺利履行，作为产权人可享受房屋溢价款的收益，岑力提交了一份《情况说明书》及编号为0000194的《房屋买卖合同》。对此，韩玉如、刘志泉发表质证意见称：对于《情况说明书》，中介公司及经办人对事情经过的陈述是不客观的，且不符合《最高人民法院关于适用的解释》第115条规定的法定证据要求，也不能证明岑力的可得利益损失，只能证明个别物业存在涨价情况，不能证明同地段同类物业涨价的情况，故不认可该证据的真实性、合法性、关联性。对于《房屋买卖合同》，岑力没有提供原件，而且房屋价格是受朝向、楼层影响的，该合同不能证明同类房屋的涨价，只是展示了个别房屋的价格情况，不能证明其主张的涉案房屋溢价的可得利益损失，故对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。另，韩玉如、刘志泉亦向本院提交了以下证据：1.《广州市存量房买卖合同》，拟证明内容如下：其一，韩玉如没有在《广州市存量房买卖合同》上签字，网签手续尚未完成，该合同未成立生效，韩玉如、刘志泉就涉案房屋只与岑力建立了合法有效的买卖合同关系，岑力主张韩玉如、刘志泉一房二卖没有事实根据；其二，该合同约定的付款时间、成交金额及备注事项有违常理，韩玉如、刘志泉对涉案房屋网签情况并不知情，没有恶意隐瞒涉案房屋网签情况的故意；其三，该合同是韩玉如、刘志泉的儿子刘某借代韩玉如领房产证之机，利用韩玉如身份证原件，私自办理了涉案房屋的网签手续，该合同不是韩玉如、刘志泉的真实意思表示。2.《广州市房地产转移登记申请书》及《房地产权证》，拟证明涉案房屋的原产权人为刘某，且刚刚由刘某转移至韩玉如名下，若韩玉如又立刻网签把涉案房屋出售给刘某，不符合常理，韩玉如出售涉案房屋给刘某的网签合同不是其真实意思表示。针对韩玉如、刘志泉提交的上述证据，岑力发表质证意见如下：上述两份证据拟证明的内容不属于本案二审争议焦点，对于证据1，一审中岑力与韩玉如、刘志泉在交易中心时查询到的《广州市存量房买卖合同》，对方是有签字的，且经过交易中心工作人员的确认，故对其真实性、合法性、关联性都不认可。对于证据2，岑力认为应该是双方到场申请的，但其对本案争议焦点并无关联。二审中，双方当事人均表示认可一审法院对于合同解除的违约责任的认定。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审审理的争议焦点为：合同解除后违约责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可知，定金是作为违约责任的特殊表现形式，定金与损失赔偿并用的前提应为定金不足以弥补守约方的实际损失。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》约定，韩玉如、刘志泉收取定金后不能按本合同约定将物业出售予岑力，应向某力双倍退还定金。根据案件查明事实，案涉合同在签订一个月后即实际解除，且韩玉如、刘志泉在岑力支付房款后10天内即全部退还款项，因此，在综合出卖人的违约程度以及合同的实际履行状况，一审法院认定韩玉如、刘志泉双倍返还定金已足以弥补岑力因未能购买取得案涉房屋所遭受的损失正确。岑力上诉提出房屋的溢价款属于其所遭受的直接损失，缺乏事实依据，本院不予采信。据此，一审法院驳回岑力关于损失赔偿的主张并无不当，本院予以维持。岑力二审中提交的证据因不足以支持其上诉主张，故本院不予采纳。至于韩玉如、刘志泉二审提供的证据，因与本案二审的争议焦点不具有关联性，本院亦不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人岑力的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由岑力负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 姚伟华二〇一六年十月三十一日书记员 林漫榆