福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第1490号
上诉人（原审原告）罗冬，男，1983年10月4日出生，汉族，居民，住所地福建省泉州市丰泽区。
委托代理人陈庆清，涵江区梧塘法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）莆田市华友房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区国欢镇林柄村1组，组织机构代码证代码66036852-1。
法定代表人杨凤林，总经理。
委托代理人姚春兰、范培水，福建凌龙律师事务所律师。
上诉人罗冬因与被上诉人莆田市华友房地产开发有限公司（以下简称华友公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2015）涵民初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗冬及其委托代理人陈庆清、被上诉人华友公司的委托代理人姚春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年11月27日，罗冬支付给华友公司购房首付款101451元。同年11月29日，罗冬与华友公司签订《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0285763）一份，其主要内容为：罗冬向华友公司购买位于涵江区国欢镇林柄村华友广场第2号楼15层1503号房，总金额321451元；付款方式为按揭付款，合同签订时，买受人付款101451元，余额22万元办理商业银行（或公积金）房屋按揭贷款；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自逾期之日起按买受人已付款每日万分之零点零三支付违约金，直至交房之日止；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0003%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件：详见补充协议。
同日，罗冬与华友公司签订作为附件六的《合同补充协议》，其主要内容为：买受人应当在出卖人通知的交房期限内到指定地点办理房屋交接手续，交接前买受人应结清款项（含代收税费）；出卖人与买受人约定，出卖人应当在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间后12个月将需要由其提供的资料报莆田市产权登记机关，协助买受人办理该商品房权属证书所需相关手续。若买受人出现未按《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的规定按时与出卖人结清房屋的面积差价款，或买受人未能及时在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；买受人应及时向房屋权属登记机构申请办理产权登记，办理权属登记需由出卖人提供的资料由出卖人直接交付给房屋权属登记机构。因买受人原因造成买受人未能在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；买受人委托出卖人代办并申领房屋权属证书，并将权属证书交由贷款银行或出卖人保管；在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续；买受人需交纳的税费以政府部门实际收取的项目和金额为准，由出卖人代收；出卖人的展示模型、样板房、楼书、广告和宣传资料等均不作为交房标准及商品房买卖合同的组成部分，双方之间的权利义务均以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议所约定的内容为准。同年12月7日，罗冬缴纳了住宅专项维修资金3241.51元。2011年4月1日，罗冬支付剩余的购房款22万元。
2012年1月13日，华友公司的项目“莆田市华友广场1﹟-4﹟楼”竣工验收质量合格。同年7月20日，莆田市公安消防支队作出莆公消验（2012）第0038号《莆田市公安消防支队建设工程消防验收意见书》认定，华友公司申报的莆田市华友广场1﹟、2﹟、3﹟、4﹟楼及地下室建设工程消防验收合格。同年11月20日，莆田市涵江区住房和城乡建设局同意华友公司申请“华友广场”城市排水许可。2013年1月5日，华友公司通过中国邮政国内小包邮件向罗冬邮寄交房通知书。同年8月16日，华友公司与业主代表在莆田市涵江区相关部门的召集下参加关于华友第一城办理证件、永辉超市入驻及合同条款不合理问题的协调会，会议要求华友公司向国欢镇出具书面承诺书，确保房产总证在4个月后办好，分证再2个月后办好并分发给业主。会议认为，华友公司与永辉超市有签订入驻合同，但因永辉超市原因未能明确入驻。华友公司于同年8月20日出具《承诺书》一份，内容为：“承诺书在莆田市政府、涵江区政府以及国欢镇政府等相关部门的统一领导协调下，我司郑重承诺将积极申办‘华友第一城’规划条件核实等相关手续，并承诺于2014年3月前办理完《房产证》。特此承诺莆田市华友房地产开发有限公司（印章）2013年8月20日”。2014年8月6日，罗冬与华友公司办理了商品房交接手续，罗冬缴纳了办证的相关税费（契税、房产交易费、他项权费、工本费）、装修押金和物业相关费用。同年11月3日，华友公司取得讼争商品房所有权初始登记。同年12月18日，罗冬到莆田市地方税务局开具到《购房人家庭唯一住房登记信息查询证明》。华友公司于2015年3月11日将讼争商品房的所有权转移登记给罗冬。罗冬主张华友公司逾期交房、逾期办证及扩大宣传，已构成根本违约，遂于2015年1月4日诉至原审法院。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。罗冬与华友公司签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。合同约定华友公司应在2012年12月31日前交付房屋，华友公司于2013年1月5日才通过邮寄邮件的方式通知罗冬在其指定的交房期限内到指定地方办理房屋交接手续。邮件邮寄到罗冬在《商品房买卖合同》中确认的地址需要一定的在途时间，酌定三天较为适宜，即罗冬收到邮件的时间确定为2013年1月8日。华友公司逾期8天交房，应承担逾期交房的违约责任。罗冬不能证明其于2014年8月6日接收房屋系华友公司造成的，故其主张华友公司交房的时间为2014年8月6日以及华友公司主张交房时间为2013年1月5日，均缺乏事实依据，不予支持。华友公司出具《承诺书》承诺于2014年3月前办理完《房产证》，此系华友公司自身真实的意思表示，华友公司主张《承诺书》系罗冬与华友公司对办理房屋权属证书期限的变更，缺乏事实和法律依据，不予支持。《合同补充协议》第六条约定，华友公司应在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间后12个月将需要由其提供的资料报莆田市产权登记机关，该条约定明显减轻《商品房买卖合同》中约定由华友公司承担的责任，应当认定为无效。华友公司因申办“华友第一城”规划条件核实等相关手续未能在商品房交付使用后60日内取得房屋所有权初始预登记，导致罗冬未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应由华友公司承担逾期办理房产证的违约责任。罗冬委托华友公司代办及申领讼争商品房的房屋权属证书，华友公司提供的证据不足以证明罗冬拖延提交办理房屋权属证书所需的相关材料，导致其在2014年11月3日取得房屋所有权初始预登记后于2015年3月11日才协助罗冬取得房屋权属证书，应承担举证不能的法律责任，即华友公司逾期办理房屋权属证书的日期应自2014年11月5日起计算至2015年3月11日。罗冬主张合同约定的逾期交房及办证的违约金过低，而《商品房买卖合同》中关于华友公司逾期交房、逾期办理产权登记以及罗冬逾期付款的违约金均约定按日万分之零点零三计算，此系双方真实的意思表示，权利义务对等，对双方均有约束力，应按约诚信履行。故罗冬主张逾期交房、逾期办理房产证的违约金按日万分之三计算，缺乏事实和法律依据，不予支持。罗冬与华友公司明确约定将房屋权属证书交由贷款银行或华友公司保管，讼争商品房的国有土地使用证登记手续需在罗冬所在物业内全部买受人的房屋权属证书办理完毕后90日内办理等，罗冬并未举证证明华友公司违反上述约定，且房屋权属证书、土地使用权证书的颁发是房屋权属登记机关和土地管理部门的职责，罗冬主张华友公司立即办结《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并交付上述证书，缺乏事实和法律依据，不予支持。罗冬在交房时支付房屋他项权费，对讼争商品房需要办理银行按揭贷款的抵押登记手续是知情的，且双方没有明确约定由华友公司保管房屋权属证书的期限。鉴于房产证和土地证是罗冬购买商品房的权利证书，华友公司应在办理好相关登记手续后30日内将上述权利证书交给罗冬。罗冬主张华友公司扩大宣传造成根本性违约，但其并未就此主张权利，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、莆田市华友房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给罗冬已付购房款人民币321451元自2013年1月1日起至2013年1月8日止按日万分之零点零三计算的逾期交房违约金。二、莆田市华友房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给罗冬已付购房款人民币321451元自2014年11月5日起至2015年3月11日止按日万分之零点零三计算的逾期办理房产证的违约金。三、驳回罗冬对莆田市华友房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2645元，由罗冬负担人民币2595元，莆田市华友房地产开发有限公司负担人民币50元。
一审宣判后，上诉人罗冬不服，向本院提起上诉。
上诉人罗冬上诉称：一、原审法院对被上诉人超过举证期限提供的证据进行认定，违反法定程序。二、原审法院认定事实错误、认定事实不清及遗漏认定事实。1、被上诉人原审提供的中国邮政国内小包邮件详情单无法证明被上诉人向上诉人邮寄了交房通知书。2、原审法院认定上诉人收到邮件的时间确定为2013年1月8日，被上诉人逾期8天交房是完全错误的，上诉人主张被上诉人交房的时间为2014年8月6日是有事实依据的，应予以支持。3、原审法院对“华友公司与永辉超市有签订入驻合同，但因永辉超市原因未能入驻”，认定事实不清。4、原审法院对上诉人逾期付款的违约责任“逾期超过30天的出卖人有权选择解除合同，解除合同时买受人应按房价款20%支付违约金”没有认定，遗漏查明事实。5、原审认定被上诉人承担逾期办证违约金的起算时间错误，被上诉人应在双方约定的交房时间后60日内进行初始登记，原审法院认定“鉴于房产证及土地证是罗冬购买商品房的权利证书，华友公司应在办理好相关登记手续后30日内将上述权利证书交由罗冬”是错误的，该认定不具可操作性。三、原审法院适用法律问题。原审法院审理本案既然适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条等规定，但没有对约定的违约金过低进行调整。被上诉人逾期交房及逾期办理产权登记，致使上诉人不能完全行使所购买商品房的占有、使用、收益、处分等权益，给上诉人造成损失，对违约金约定过低的，可以请求予以调整，上诉人主张逾期交房、逾期办证的违约金按日万分之三计算，应予以支持。综上，请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，或发回重审。
被上诉人华友公司答辩称：1、原审程序合法。被上诉人提供证据可以客观反映案件事实，原审予以采信并无不当。2、原审认定事实清楚，被上诉人已经履行通知交房义务。3、诉争商品房于2012年1月13日竣工验收质量合格，符合交付条件，上诉人认为房屋不符合交付条件的理由不能成立。从被上诉人提供的竣工验收报告等材料可以证实本案诉争商品房通过相关单位的验收，已经符合交付条件。4、原审对逾期办证违约金的计算也是正确的，上诉人因自身原因逾期交房，逾期后果应该由上诉人承担。5、广告与宣传资料不属于合同内容，被上诉人也经加黑备注，该内容不能作为赔偿的依据。6、双方签订的合同，根据合同法相关规定可以约定违约金，只有在明显低于实际损失时才可以调整，本案没有证据证实实际损失高于约定的违约金，所以本案违约金应该以约定的违约金为准。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人罗冬对原审查明的事实中“2013年1月5日，华友公司通过中国邮政国内小包邮件向罗冬邮寄交房通知书”有异议，认为被上诉人没有邮寄交房通知书，上诉人也没有收到交房通知书；上诉人对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人华友公司对原审查明的事实没有异议。对原审查明的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。
本院认为，上诉人罗冬与被上诉人华友公司签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。依据被上诉人提供的中国邮政的《国内小包邮件详情单》及《大宗用户收寄详情》单，可以认定被上诉人在2013年1月5日向上诉人邮寄了交房通知书，原审法院酌情认定上诉人收到邮件的时间为2013年1月8日并无不当。双方在合同中约定逾期交房及逾期办证的违约金每日均按照已付购房款的0.0003%计算，虽然关于逾期交房违约金的约定较低，但被上诉人逾期交房的时间仅为8天，不会给上诉人造成较大的损失，由被上诉人按照双方的约定承担违约金是可以的。双方关于逾期办证的违约金的约定亦系双方真实意思表示，上诉人也没有举证证明因被上诉人华友公司逾期办证给其造成的损失情况，故上诉人认为本案违约金应予调整没有依据，应不予支持。永辉超市有无入驻是否对上诉人造成损失，上诉人在原审起诉时并未主张，原审法院不予处理亦是正确的。双方在《合同补充协议》中明确约定将房屋权属证书交由贷款银行或被上诉人保管，且因办理土地使用证书等需要，原审法院对本案房屋权属证书是否需要交付的处理亦并无不当。双方在《合同补充协议》第六条中约定，被上诉人应在《商品房买卖合同》约定的交房时间后12个月将需要由其提供的资料报送莆田市产权登记机关，该条约定是双方真实意思表示，结合本市有关商品房办证的实际情况，该条款并未明显减轻《商品房买卖合同》中约定由被上诉人承担的责任，原审法院认定该条约定为无效条款并不恰当。因原审判决被上诉人从2014年11月5日开始计算逾期办证的违约金，被上诉人对此并无异议，也没有提出上诉，本院对此亦不作调整。综上所述，上诉人罗冬的上诉理由均不能成立，其上诉请求应不予支持；原审审判程序合法，适用法律正确，判决虽有瑕疵，但被上诉人没有提起上诉，且请求维持原审判决，故对原审判决，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2595元，由上诉人罗冬承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 倪益群
附注：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……