广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1210号
上诉人（原审被告）：吴小豪，男，汉族，1985年6月28日出生，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：广州市好邻居房地产代理有限公司，住所地。
法定代表人：欧大团，职务总经理。
委托代理人：李剑，广东南方剑律师事务所律师。
委托代理人：贺桂香，广东南方剑律师事务所律师。
上诉人吴小豪因与被上诉人广州市好邻居房地产代理有限公司（以下简称好邻居公司）居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆于2012年12月11日出具的统字343799号《房地产登记簿查册表》记载：东华西路永安横街11号北栋1门701房的建筑面积为75.7654平方米，产权人为案外人岳良庭。
2012年12月11日，好邻居公司（中介方）、吴小豪（买方）与案外人岳良庭签订《房屋买卖合同》，约定：买卖双方经中介方撮合，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋的买卖事宜达成如下协议：第一条、成交物业的出售情况，成交物业的地址为：东华西路永安横街11号北栋1门701房，建筑面积75.77平方米（以《房地产权证》面积为准），《房地产权证》号为：穗房地证字第58493号；第二条、物业成交价格、付款方式及税费的支付，买卖双方同意该物业的成交价为1400000元整；第四条、基于中介方买卖双方提供了独家代理的中介服务，并撮合买卖双方签署了本交易合同，买卖双方同意按以下约定向中介方支付房地产代理费／咨询费，买方同意于签定本合同当天，向中介方支付房地产代理费／咨询费14000元；买方或卖方逾期向中介方支付房地产代理费／咨询费，每逾期一天，按应付费用的千分之三向中介方支付违约金，如买方或卖方在签署本合同后，未能按约定全部履行本合同的，不影响中介方全额收取本合同的代理费／咨询费；第五条、买卖双方及中介方的权利义务，中介方应诚实守信、廉洁高效地为买卖双方提供中介服务；买卖双方承诺在履行本合同期间，所提交的各项资料真实、完整、有效、合法，且能及时配合中介方办理各项手续；第十条、三方约定的其他事项，买卖双方友好协商（4）买方有权选择第三方购买该物业等。同时，上述合同显示好邻居公司在本次居间服务的经办人为施建怀。
同日，吴小豪（甲方）向好邻居公司（乙方）出具《支付佣金承诺书》，内容包括：交易物业为东华西路永安横街11号北栋1门701房，甲方通过乙方购买上述交易物业，甲方同意就上述交易物业支付中介服务费14000元整给乙方。此款项的交付日期以《房屋买卖合同》为准等。
庭审中，好邻居公司为证明已尽提示义务，提交好邻居公司出具的有吴小豪（买方）以及岳良庭（卖方）共同签名确认的《温馨提示》作为证据，其中，内容包括：“如果买方是非本市户籍居民，在能提供以下材料的前提下限购一套住房：①户口本、②婚姻状况证明、③购房人在本市一年以上的纳税证明或社保缴纳证明”等，另，该《温馨提示》记载‘广州信元按揭’是我公司唯一认可的按揭机构”等。吴小豪对上述证据真实性无异议，表示当时是签了但不清楚好邻居公司有无给吴小豪。
吴小豪则为证明涉讼房屋的实际购房人系案外人欧宇航以及合同履行情况，提交以下材料作为证据：1、广州信元投资咨询有限公司出具的“收到农行广州北秀支行（二手交易）借款人：欧宇航交来部分按揭费3100元”的《收据》一张；2、案外人欧宇航（乙方、买方）与案外人岳良庭（甲方、卖方）就涉讼房屋买卖进行网签的《广州市存量房买卖合同》；3、网上打印的吴小豪向周冠斌转账16000元的中国建设银行账单一份；4、好邻居公司员工施建怀、黄仕亮名片各一份、广州信元投资咨询有限公司客户经理周冠斌名片一份；5、遂溪县房产管理局档案室出具的案外人欧宇航《住房产权登记信息查询结果》一份及发票一张；6、户名为欧宇航的银行存折和储蓄卡各一份；7、吴小豪（乙方、买方）和案外人岳良庭（甲方、卖方）于2013年2月5日签订的《解除合同协议书》，内容包括“一、甲乙双方同意解除2012年12月11日在好邻居地产（中介）签订的《房屋买卖合同》，合同编号为：NO.0000427。二、乙方根据《房屋买卖合同》于2012年12月11日已向甲方交纳定金20000元。现甲乙双方同意上述合同定金中15000元于本协议签订之日由甲方没收，剩余5000元于本协议签订之日由甲方退还乙方。三、因《房屋买卖合同》已经网签备案，乙方同意配合甲方到房管局申请撤销合同备案，如发生费用概由甲方承担。四、自《房屋买卖合同》解除之日起，甲乙双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭。甲乙双方各自负担本合同订立、履行过程中己方产生的费用及损失。甲乙双方互不再以任何形式追究本合同引起的一切法律责任”等。好邻居公司表示上述证据的真实性由法院核实，且认为：证据1、2与好邻居公司无关，好邻居公司没有参与网签过程；证据3与好邻居公司无关，周冠斌不是好邻居公司员工；证据4无异议，确认施建怀、黄仕亮是好邻居公司员工，周冠斌的名片是好邻居公司在签约前提供给吴小豪的；证据5、6与好邻居公司无关；证据7吴小豪没有通知好邻居公司参与。
同时，吴小豪为证明好邻居公司在提供居间服务过程存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和提供虚假情况，损害吴小豪利益的情形，提交录音光盘以及吴小豪整理的录音文字材料一套作为证据。根据吴小豪整理的录音文字材料显示：“录音编码20121229175602（1）0：20吴小豪说：如果我办了社保16000元，办假税单700元，按揭费3100元，这里两万元，如果这个事情办不下来，业主钱不退，我就亏2万。施建怀说：社保费、税单、按揭费是没有退的，他们让你给一半是对的。吴小豪说：如果你们没有把事情办下来，中介费怎么办？要给吗？施建怀说：中介费不支付就可以了。电话变了不给就行了。吴小豪说：你和公司说我不支付？到时候你公司会不会告我的？施建怀说：身份证地址对吗？你只有电话号码，怎么找你？吴小豪说：我老婆担心，2万办社保，2万定金不退，还要给中介费接受不了！施建怀说：只有电话号码谁能找到你，你身份证地址是假的怕什么？吴小豪说：不是假的，只是我不在那里住。”、“录音编码20130102233847（1）1：33吴小豪说：钱给了周冠斌怕不怕的？施建怀说：钱给周冠斌不怕的，他走不了的，我还有很多单在他身上。吴小豪说：周冠斌没有写收据给我的。施建怀说：你叫他明天打个收据给你，打个手指摸。吴小豪说：他说让搞社保的公司出收据给我！施建怀说：这样更好啦。吴小豪说：到时候出什么事情，他说找搞社保的公司怎么办？因为不是他写的。施建怀说：他如果这样我杀了他，他不会这样做的，我和他合作好多年了。吴小豪说：我老婆问这么多钱给他怕不怕？施建怀说：不怕的，你给他吧……”、“录音编码20130128115711（1）3：40施建怀说：中介费你最多不接电话，客人不接电话我也没有办法。（2）6：00施建怀说：中介费我就可以教你怎么走掉。”、“录音编码20130128121335（1）1：00施建怀说：解除合同也不要到我公司出现了，你来到肯定要给中介费的，你说在路上碰到就不理而已……（2）2：20施建怀说：你到公司办也是找他办的。吴小豪说：为什么？施建怀说：你办医保社保都是找他办的。吴小豪说：找谁办？施建怀说：周生！”等。好邻居公司表示已听过录音材料，录音环境很吵有些部分听不清楚，对清晰的录音部分真实性无异议，确认通话的人是好邻居公司的员工施建怀。好邻居公司的员工只是向吴小豪推荐了补办社保和税单的公司。从录音材料可以看出吴小豪是知悉办理社保、税单是有风险的，且明知就算社保办不下来也是需要支付中介费的。录音中是好邻居公司工作人员告知吴小豪如何逃避中介费，不是告知吴小豪不需要支付中介费，是好邻居公司工作人员和吴小豪串通，与好邻居公司无关。
好邻居公司因与吴小豪居间合同纠纷一案，向原审法院提起诉讼，请求：1、吴小豪向好邻居公司支付房地产中介服务费14000元；2、吴小豪向好邻居公司支付从2012年12月11日起至实际付清全款之日止的逾期付款违约金（按每日3‰的标准计算）。
原审法院认为，好邻居公司、吴小豪以及案外人岳良庭三方共同签订的《房屋买卖合同》，实际包含买卖和居间两个法律关系，好邻居公司和吴小豪之间成立的是居间法律关系，因好邻居公司、吴小豪在上述合同的签字系自愿和出自真实意思表示，且没有违反法律和行政法规禁止性规定，故上述合同涉及的好邻居公司、吴小豪之间的居间部分合法有效，好邻居公司、吴小豪均应依约履行。本案中，好邻居公司作为居间人，为吴小豪提供了订立合同的居间服务，促成吴小豪与卖方签订《房屋买卖合同》，且吴小豪在《支付佣金承诺书》签名确认同意支付中介费，因此，好邻居公司有权要求吴小豪支付房地产中介代理费。
至于吴小豪主张好邻居公司隐瞒无法为案外人欧宇航办理缴税凭证和社会保险补交的真实情况，诱使吴小豪订立三方合同，而最终导致买卖合同解除，故不应支付房地产中介代理费的抗辩意见，原审法院认为，吴小豪作为完全民事行为能力人，本身应知悉国家的限购政策，且好邻居公司亦曾向吴小豪出具《温馨提示》告知非本市户籍居民的购房限制条件，为此，吴小豪在作为买方签订合同之前，应认真核查己方是否具备购房资格，尽量审慎，现吴小豪未尽必要之注意义务，其对买卖合同无法继续履行本身应负相应责任，故吴小豪的上述不支付房地产中介代理费的抗辩意见，原审法院不予采纳。
同理，好邻居公司作为提供居间服务的专业机构，更应熟知国家限购政策，并合理引导当事人遵循政策订立、履行合同，但与此相反，好邻居公司配合按揭公司设法利用补办社保、假税单等方式规避限购政策，其提供的居间服务存有瑕疵，为日后各方产生纷争留下隐患，鉴于此，并综合考虑双方过错，根据公平合理原则及鼓励诚信守法角度，原审法院认为合同项下约定的房地产中介代理费14000元应减半收取为宜，即酌定吴小豪应向好邻居公司支付的房地产中介代理费为7000元；对于好邻居公司剩余的房地产中介代理费7000元以及要求吴小豪支付逾期付款违约金的诉请部分，原审法院不作支持。综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，判决：一、于原审判决发生法律效力之日起十日内，吴小豪应向好邻居公司支付中介服务费7000元。二、驳回好邻居公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件诉讼费388元，由好邻居公司负担273元，由吴小豪负担115元。
判后，上诉人吴小豪不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、判令撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2091号民事判决书的第一项判决。二、判令驳回好邻居公司的全部诉讼请求。三、判令吴小豪在本案中不承担任何法律责任。四、判令好邻居公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉的事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。（1）案外人欧宇航不是广州户口，没有税单，也没有社保，因此没有购房资格，但好邻居公司欺骗保证可以为案外人欧宇航办理税单和社保，保证房屋买卖交易成功，谎称吴小豪如能补办成功，案外人欧宇航就是有购房资格的人。为了达到诈骗目的，打消吴小豪的顾虑，好邻居公司更在房屋买卖合同中第十条第四项中增加买方有权选择第三方购买该物业，因此吴小豪方才代替案外人欧宇航签订买卖合同。而签订合同时好邻居公司并没有给吴小豪签看其提供的证据6《温馨提示》，误导吴小豪并隐瞒购房资格的问题，并且当时业主（案外人岳良庭）与其太太、儿子、儿媳均在场可以证明。最重要的是此《温馨提示》是签订合同后十数天才补签的，并非签订房屋买卖合同时签订的，当签订此《温馨提示》后数天，好邻居公司便与吴小豪说税单和社保补缴失败，明显就是为其诈骗的事实掩饰而让吴小豪补签《温馨提示》。（2）好邻居公司把房屋买卖合同和《支付佣金承诺书》相连的诈骗陷阱一早设定好，并且隐瞒其诈骗的事实，口头说房屋交易过户成功后才需要给中介费，其行为却把房屋买卖合同和《支付佣金承诺书》刻意分开签订，达到其诈骗的目的，当时业主（案外人岳良庭）与其太太、儿子、儿媳均在场可以证明吴小豪只签订了房屋买卖合同，并没有签订《支付佣金承诺书》。最重要是此《支付佣金承诺书》和《温馨提示》都是签订合同后十数天才补签的，并且《支付佣金承诺书》中，吴小豪只签了其名字与盖上手指摸，并没有写上日期，但好邻居公司提交的《支付佣金承诺书》中却有签订合同当日的日期，吴小豪认为原判决、裁定认定事实的主要证据是由好邻居公司伪造的。好邻居公司一直谎话连篇，一个谎言接着一个谎言（见录音证据10），从签合同到解除网签合同为止都没有帮案外人欧宇航购买税单和社保（见录音证据11），好邻居公司故意隐瞒重要事实而且提供虚假情况，导致吴小豪与好邻居公司订立合同，而且损害了吴小豪的利益，好邻居公司导致吴小豪直接人民币支出接近肆万元，明显是为了达到其诈骗钱财的目的而实施的诈骗手段。根据《中华人民共和国合同法》第二十三章居间合同中第四百二十五条规定，【居间人如实报告义务】居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据合同法以上的规定，法律最基本的原则是公平原则，好邻居公司不但故意隐瞒事实提供虚假情况，不但损害吴小豪的利益，还导致吴小豪在办理补缴税单和社保费等支出数万元，最重要是主要证据6是由好邻居公司伪造的，而一审判决却对此事实予以不顾，做出错误的判决，要吴小豪向好邻居公司支付7000元中介费是非常不合理的，严重损害了吴小豪的合法权益，吴小豪不服该判决。因此请求判令驳回好邻居公司（一审原告）的全部诉讼请求。二、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。根据《中华人民共和国合同法》第二十三章居间合同中第四百二十七条规定，【未促成合同成立的法律后果】居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支付的必要费用。根据在《中华人民共和国合同法》注释本，第二十三章居间合同对第四百二十七条有作条文注释：本条是对居间人的居间费用的规定。在居间合同中只有居间人的居问活动达到目的，委托人才负有给付报酬的义务。由于委托人与第三人之间的合同能否促成有着不确定性，委托人的给付义务是否须履行也就是不确定的。有时尽管居间人为了使合同能促成也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同终究没有成立，没有达到居间合同的目的，居间人仍然不能请求报酬，委托人有权不予支付报酬。结合广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2091号民事判决书的内容，其并未判决好邻居公司承担任何法律责任，可见一审判决偏袒好邻居公司的行为更加明显，不能叫人心服。因此请求判令吴小豪在本案中不承担任何法律责任。三、一审判决违反法定程序，因程序违法而且好邻居公司的行为导致实体判决不公，影响案件正确判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三章简易程序中第一百六十一条的规定，人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结，也就是说简易程序的审理期限是三个月，在2013年8月1日我收到广州市越秀区人民法院的致电，让我下午到法院领取传票，于2013年9月5日开庭审理与好邻居公司居间合同纠纷一案，因此本案的立案时间应该是在2013年8月之前。虽然吴小豪在9月5日开庭之日才提交证据，开庭时好邻居公司的律师不但不承认补缴社保和税单的事情是好邻居公司做的，而且坚决不承认吴小豪提供的录音内是好邻居公司的声音，并且开庭后一直以家里有事的原因和自身身体不舒服原因一直没空上庭，直至11月下旬才说有空可以安排上庭，但当时已经超过简易程序的审理期限了。吴小豪在第二次开庭时才知道本案已经由简易程序转成普通程序了，正常简易程序转为普通程序应该在开庭前告知吴小豪和好邻居公司双方还要再审一次而不是作出判决。而在转为简易程序后，开庭完毕后，当好邻居公司的律师贺桂香询问两位陪审员的名字时，吴小豪严重怀疑好邻居公司有可能会进行贿赂的行为，会导致案件正确审判程序的严重违法，更导致判决的公正性和权威性在吴小豪的心目当中荡然无存综上，一审判决认定事实不清，曲解法律，在适用法律上存在错误，违反法定程序，导致实体判决不公，影响了案件的正确判决，并且故意偏袒好邻居公司一方，判决严重的程序违法，法律丧失公信力，二审法院应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审或改判。希望二审法院对此予以高度重视。请求二审法院依法查明事实，维护吴小豪的合法权益。
被上诉人好邻居公司答辩称：一、原判认定事实基本清楚。上诉人在上诉状中提出“被上诉人保证可以为案外人欧宇航办理税单和社保，保证房屋买卖交易成功”没有任何证据证明。其次，客观事实是，三方于2012年12月11日签订《房屋买卖合同》时，上诉人有提过可能房产证是落其舅子的名字，因而要求在合同中添加第十条第4项；但上诉人当时并未确定实际买房人是案外人欧宇航，更未说过案外人欧宇航不是广州常住户口，因此根本没有提及要办理补税单或补交社保问题。（二）上诉人在上诉状中称“《温馨提示》是签订合同后十数天才补签的”是歪曲事实。在2013年9月5日的庭审中，上诉人对答辩人提交的证据6《温馨提示》质证时，清楚地陈述“对证据6真实性无异议，当时是签了，不清楚有无给我。”（见一审卷第80页倒数第3行）。上诉人在庭审中陈述的是“当时”，而不是“十数天以后”。故上诉人上述陈述完全是歪曲事实。（三）上诉人陈述《支付佣金承诺书》是签订合同后十数天补签的是歪曲事实。该承诺书签署的日期是2012年12月11日，与签订合同的日期是同一天，并且该日期是上诉人自己亲笔书写的，是上诉人的笔迹。在2013年9月5日的庭审中，上诉人亦陈述“对证据2（指承诺书）真实性无异议是我方签名的”（见一审卷第80页倒数第8行）。故上诉人上述陈述亦完全是歪曲事实。（四）上诉人陈述“被上诉人多达数十次以电话和面谈的方式告知上诉人在房产交易成功后才需要支付中介费”没有任何证据证明上述事情。其次，三方签订的《房屋买卖合同》第四条第2项明确约定“买方同意，于签订本合同当天，向中介方支付房地产代理费／咨询费14000元”。如果答辩人说过“在房产交易成功后才需要支付中介费”的话，上诉人决不会在表达如此明确的合同上签字。第三，答辩人的工作人员明确告知上诉人，即使《房屋买卖合同》未履行，同样要支付中介费。《录音证据13》“吴小豪说：没有买为什么要给中介费？施建怀说：没有买也要给中介费的，打官司也能打的”足以证明。（五）上诉人陈述“被上诉人故意隐瞒重要事实提供虚假情况”，未履行如实报告义务，是歪曲事实。答辩人的证据6《温馨提示》倒数第二、第三自然段明确告知上诉人“根据2011年广州市《关于严格执行我市商品住房限购政策的通知》和《关于贯彻国院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》的规定。如果您是买方，您需要确认本次购买房屋符合上述规定，否则将不能办理房屋交易过户手续或购房抵押贷款手续。如果买方是非本市户籍居民，在能提供以下资料的前提下限购一套住房：（1）户口本；（2）婚姻状况证明；（3）购房人在本市一年以上的纳税证明或社保缴纳证明”。充分证明答辩人并未隐瞒重要事实或提供虚假情况，且较好履行了告知义务。故上诉人上述陈述亦完全是歪曲事实。二、原判适用法律正确。上诉人称原判适用法律存在错误没有依据。上诉人第二个上诉理由是其认为本案应适用我国《合同法》第427条而原判未适用该法条。须知《合同法》第427条是针对“居间人未促成合同成立”情况的规定，而本案答辩人已促成买卖双方合同成立，自然不适用该法条。至于上诉人称原审“并未判决被上诉人承担任何法律责任”完全不是事实。原判第9页第二自然段认定答辩人提供的居间服务存在瑕疵，判决合同约定的中介代理费14000元减半收取7000元，已是让答辩人承担了最大的法律责任。三、一审由简易程序转为普通程序审理没有违反法定程序。本案是因为上诉人没有在举证期完成举证，在开庭审理时才提交大量的证据（包括两张录音光盘及十余页文字材料），因上诉人提供的录音证据数量极大，且需要向相关人员核实，因此答辩人的代理人根据法律的相关规定，向法庭申请延期审理。2013年11月28日再次开庭审理时，审判长口头裁定本案转为普通程序审理，并询问各方有无异议及是否需要新的举证答辩期，双方均陈述“同意转为普通程序”和“同意今天开庭”（见一审卷第83页中部）。我国《民事诉讼法》第13条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。上诉人上述表述即对其诉权的处分，原审在征得双方当事人一致同意的情况下转换审理程序完全符合法律规定。现上诉人又以此为理由提起上诉，实在毫无道理。四、答辩人的代理人向书记员询问两个陪审员的姓名，只是完成《庭审记录》的需要，上诉人居然可以据此认定答辩人有贿赂行为。答辩人和答辩人的代理人保留追究上诉人诬陷、诽谤责任的权利。尽管减了一半的中介费，但是我方仍然认为原审判决是正确的。总之，原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，实体判决适当，审判程序合法，应予维持；而上诉人之上诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。请法庭依法判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理，确认原审法院查明事实。
本院认为，本案争议的焦点在于，居间合同的有效性及双方当事人的责任承担。上诉人认为被上诉人出于收取中介费，误导欺骗上诉人签订带居间服务内容的合同。但从《房屋买卖合同》、《支付佣金承诺书》、《温馨提示》以及当事人陈述等现有证据反映，双方当事人对于限购政策了解清晰，而事实上被上诉人已促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，且吴小豪在《支付佣金承诺书》签名确认同意支付中介费。即使按上诉人的陈述，被上诉人实际上是对于虚假手续的办理承诺不实，并非刻意隐瞒有关政策规定。双方当事人均存在设法利用补办社保、假税单等方式规避限购政策的故意，对本案的纠纷均存在过错。原审根据公平合理原则认定中介代理费应减半收取，并无不当。上诉人认为被上诉人欺诈，证据不充分，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费115元，由上诉人吴小豪负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年九月二十七日
书记员 阮志雄