湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江夏民二初字第00716号
原告朱金菊。
委托代理人胡永丰，湖北兆信律师事务所律师。特别授权。
被告武汉福地明珠置业有限公司，住所地武汉市江夏区大桥新区大花岭小区。
法定代表人林凤辉，董事长。
委托代理人云平，湖北君博律师事务所律师。特别授权。
原告朱金菊诉被告武汉福地明珠置业有限公司（以下简称福地明珠公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后，依法由审判员陈玲霞适用简易程序于2015年4月22日公开开庭进行审理。原告朱金菊的委托代理人胡永丰、被告福地明珠公司的委托代理人云平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱金菊诉称：2011年12月11日，我与被告福地明珠公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为夏113189476）（以下简称合同），合同对我方付款义务、被告福地明珠公司交房条件、交房期限、办理产权登记以及各方违约责任均进行了明确约定。合同签订后，我依约履行了付款义务，但被告福地明珠公司未取得此项目的《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》和《建筑工程质量认定书》，且其向我交付的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》完全不符合规定，也未办理该项目的产权登记。被告福地明珠公司的行为，违反了合同约定。为维护我的合法权益，诉至法院，请求：1、判令被告福地明珠公司赔偿逾期交房违约金，违约金以房屋总价款364191元为基数，按照房屋总价款每日万分之一的标准，从2012年10月1日起计算至符合法定交房条件之日止；2、判令被告福地明珠公司支付未完成房地产初始登记违约金3641.91元；3、判令被告福地明珠公司在2015年3月1日前为我办理完产权登记手续及相关手续；4、本案的全部诉讼费由被告福地明珠公司承担。
被告福地明珠公司辩称：原告朱金菊的诉请不能成立，应当予以驳回。1、我公司与原告朱金菊签订合同时，房屋已经具备交房条件。双方于2011年12月11日签订合同，通知交房日期为2012年11月29日，原告朱金菊实际办理收房手续是2013年5月8日，不存在延期交房，故我公司不应承担延期交房的违约责任。即使延期交房，我公司也已经以减免6个月的物业费方式承担逾期交房的违约责任。2、原告朱金菊陈述其所购房屋不符合交房条件与事实不符。我公司已于2012年9月16日办理了住宅工程分户验收，2012年11月办理了消防验收手续，已经按照合同第九条约定完成了所有交房条件，且原告朱金菊与我公司办理了收房手续，应视为我公司交付的房屋符合交房条件。3、原告朱金菊陈述我方未取得竣工验收备案证等材料，但合同中并未明确约定该项证件属于交房必备条件，交房条件应当以合同约定为准。4、若原告朱金菊认为房屋仍未交付，故我公司不应当支付未完成产权登记的违约金；如其认可是2013年5月8日交房，那么推后90天计算延期办理初始登记的时间，我方认可延期办证，愿意按照合同约定支付延迟办理初始登记的违约金。5、如我公司应承担违约责任，违约金金额不能超过合同总金额的20％，超过就是违反法律规定，且原告朱金菊已经收房，不存在损失，合同约定违约金应予以调低。
经审理查明，2011年12月11日，原告朱金菊（买受人）与被告福地明珠公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为夏113189476），约定原告朱金菊购买被告福地明珠公司预售的位于武汉市江夏区大桥新区大花岭村大花岭村湾改造一期（地块二）福地家园第ab幢1单元5层3号房，房屋总价款为364191元整。该合同第九条约定：出卖人应在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供水、供电、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交付时正式供电；6、给水：交付时正式供水；7、……；8、燃气：待有市政管网后，买受人自行报装、缴费；9、三网：交付时（电话∕有线电视∕宽带网）线路到户，买受人自行报装、缴费。第十一条第一款第（2）项约定：出卖人如未按期将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交房日第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。附件六《合同补充协议》第三条付款方式约定：买受人在签订本合同当日付款110191元，余额254000元由买受人在签订合同之日起15天内向出卖人指定银行办理住房按揭贷款付清购房款……。合同还约定了其他事项。合同签订前及签订后，原告朱金菊依约付清了全部购房款。
2012年11月26日，武汉福地明珠置业有限公司龙发分公司发布一份《通知》，内容为“各位业主：武汉福地家园ab栋按合同约定应于2012年9月30日交房的业主，现福地家园ab栋已竣工验收合格，符合交房条件。请各位业主于2012年11月29日前办理收房入住手续为感。”2012年11月30日，武汉福地明珠置业有限公司龙发分公司再次发布一份《通知》，内容为“各位业主：武汉福地明珠ab栋按合同约定应于2012年9月30日交房的业主。我公司通知于2012年11月29日前交房，逾期60天。其中因武汉地区发生重大责任事故，建筑工地因政府行政强制措施停工30天。这期间属于不可抗力，实际逾期30天。我公司承担违约责任，与业主协商后决定认减半年物业服务费的方式承担违约责任。特此通知。”
2013年5月8日，原告朱金菊签署一份《逾期补偿》协议，内容为：本人朱金菊购买福地家园ab座a座503号房，建筑面积87.15㎡。因开发商逾期交房，本人同意补偿半年物业管理费人民币柒佰贰拾贰元整（￥722.00），作为违约补偿。原告朱金菊在该协议“业主签章”处签名。当日，原告朱金菊与被告福地明珠公司办理收房手续，并装修入住。此后，福地家园ab座物业管理公司武汉泽洁物业管理有限公司减免了原告朱金菊半年的物业管理费。
还查明，2012年9月16日，被告福地明珠公司与监理单位、施工单位办理了《住宅工程分户验收汇总记录》，验收结论为符合住宅工程质量分户验收规范要求。
以上事实，有双方当事人的陈述、武汉市商品房买卖合同、通知、住宅工程分户验收汇总记录、逾期补偿、收据等证据，上述证据经本院审核，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告朱金菊与被告福地明珠公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定享有权利履行义务。本案争议焦点有三个，本院评判如下：
一、被告福地明珠公司交付的房屋是否符合法定及约定的交房条件。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格后，方可交付使用”，以及双方签订的商品房买卖合同第九条约定“出卖人应在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收”，
由此可见，包括工程质量验收在内的各个单项竣工验收（水、电、气、人防、消防、规划等专项验收）是由法律和行政法规规定的商品房交付条件。鉴于房屋是特殊商品，房屋不但要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全。本案中，截止2015年5月25日，被告福地明珠公司向原告朱金菊交付的房屋尚未办理水、电、人防、规划等验收，故其交房的房屋仍不符合法定以及约定的交房条件，即使原告朱金菊已于2013年5月8日收房，被告福地明珠公司也应承担逾期交房的违约责任。对于被告福地明珠公司辩称原告朱金菊办理了收房手续，即视为其交付的房屋符合交房条件的意见，本院不予采信。
二、签订逾期补偿协议后，被告福地明珠公司是否还应承担逾期交房的违约责任。
被告福地明珠公司辩称，原告朱金菊于2013年5月8日收房时，被告福地明珠公司已经通过减免半年的物业管理费的方式向其支付了逾期交房的违约金，并在《逾期补偿》协议上签字确认，其不应再主张逾期交房违约金。原告朱金菊认为，被告福地明珠公司不是收取物业管理费的主体，该补偿协议与本案不是同一个法律关系，即便是同一法律关系，也只能表明原告朱金菊接受了协议签订日期之前的逾期交房的违约金，对于签订日期之后的逾期交房违约金，并未表示放弃。
本院认为，根据被告福地明珠公司龙发分公司于2012年11月30日发布《通知》“……，合同约定应2012年9月30日交房，我公司通知2012年11月29日前交房，逾期60日。……与业主协商后决定认减免半年物业服务费的方式承担违约责任”及原告朱金菊于2013年5月8日签署的《逾期补偿》“……，因开发商逾期交房，本人同意……，作为违约补偿”，根据上述通知可知，原告朱金菊与被告福地明珠公司仅就原告朱金菊收房之前的，被告福地明珠公司逾期交房的违约金达成了一致意见，对于收房之后的违约金，原告朱金菊未表示放弃，被告福地明珠公司仍应向原告朱金菊支付违约金。
关于2013年5月8日之后的违约金，根据合同第十一条第一款第（2）项约定：……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交房日第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。本案中，房屋总价款为364191元整，按照每日万分之一的标准，违约金每日为36.41元，但鉴于原告朱金菊已于2013年5月8日收房并装修居住，结合本案的事实和双方当事人对合同的履行情况以及对因逾期交房而给原告朱金菊所造成的实际损失情况考量，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金，本院确定本案违约金以日万分之0.5的标准计算较为合理。故被告福地明珠公司应以364191元为基数，以每日万分之0.5为标准，向原告朱金菊支付从2013年5月9日起至房屋实际符合交付条件之日止的违约金。
三、被告福地明珠公司是否应承担未完成房地产初始登记的违约责任。
根据合同第十六条“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的约定，该条款中的“交付”应为符合法律规定和合同约定的交付，但被告福地明珠公司向原告朱金菊交付的房屋不符合法律规定和合同约定，应视为房屋尚未真正交付，故原告朱金菊要求被告福地明珠公司向其支付未完成房地产初始登记违约金的请求，本院不予支持。
因截止2015年3月1日，被告福地明珠公司仍未办理上述房屋的产权登记手续及相关手续，故本院对原告朱金菊要求判令被告福地明珠公司在2015年3月1日前办理完房屋产权登记手续及相关手续的请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、由被告武汉福地明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱金菊支付逾期交房的违约金，违约金以364191元为基数，以每日万分之0.5的标准从2013年5月9日起计算至房屋实际符合交付条件之日止；
二、驳回原告朱金菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费612元，减半收取为306元，由被告武汉福地明珠置业有限公司负担200元，由原告朱金菊负担106元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费612元，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号-832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈玲霞
二〇一五年七月七日
书记员 许 念