山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终72号
上诉人（原审被告）：荣成宏祥织造有限公司，住所地荣成市桃园街道办事处朝阳西路858号。
法定代表人：郇新涛，经理。
委托诉讼代理人：于波，荣成同心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：荣成市鑫宁建筑工程有限公司，住所地荣成市宁津街道办事处宁津所村。
法定代表人：殷培华，董事长。
委托诉讼代理人：殷建阳，山东华夏明德律师事务所律师。
上诉人荣成宏祥织造有限公司与被上诉人荣成市鑫宁建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，荣成宏祥织造有限公司不服荣成市人民法院（2016）鲁1082民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2004年1月3日，原、被告签订房屋买卖合同书，该合同载明：甲方：荣成市鑫宁建筑工程公司，乙方：荣成宏祥织造有限公司，甲乙双方经友好协商，就乙方买断甲方在宁津镇工业园中标准化厂房一事达成共识，双方签订合同如下：一、厂房位于宁津镇工业园东西主干道两侧（东南海村路南），厂房面积为1064平方米，每平米360元，房款共计为383040元。二、甲方在此标准化厂房的基础上，再负责厂房内普通水泥地瓜石混凝土地面（15厘米厚），厂房内如乙方需特殊建设按预算价格另行付给甲方。三、付款方式：1、合同签字之日乙方付给甲方房屋定金十万元整。2、剩余购房款待土地证及房权证办好后，由乙方一次性付清。办理房权证由甲方负责，镇政府负责协调，办证费由被告负责。四、违约责任：合同一经签订，双方需严格执行，不得无故违约。乙方如在约定期限内不能按时交款，每日需向甲方支付工程总造价1‰的违约金。逾期三个月仍不交款，视为乙方违约，甲方有权收回厂房，另价出售，并不再返还保证金。……。合同签订后，原告将厂房交付被告。2004年4月2日，被告付给原告定金100000元。此后，原告没有按合同约定对被告购买厂房的地面进行施工。原、被告均同意原告未施工的厂房地面按每平米40元计价，共计工程款42560元。被告没有证据证明厂房没有房顶。2016年1月20日，原告以涉案房屋买卖合同无效为由诉至原审法院，要求被告赔偿原告损失283040元。被告以原告未按约交付适格房屋和办理土地出让征地手续及房产证、其诉请已超过诉讼时效为由提出抗辩。
另查，原告荣成市鑫宁建筑工程公司没有房地产开发资格。涉案厂房建设没有取得建设工程规划许可证。2007年1月9日，被告自行办理了包含购买原告厂房所占地在内的一宗土地的国有土地使用证。涉案厂房于2013年2月由被告自行拆除，厂房原占土地被另做他用。被告购买的厂房一直未办理房屋所有权证。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、相关书证等证据在案为证。
原审法院认为，原告没有房地产开发资格，将其未取得建设工程规划许可证及产权证的厂房出售给被告，违反法律的强制性规定，原、被告签订的房屋买卖合同属无效合同。依照法律规定无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。因此被告应将购买的厂房返还给原告，原告将收取被告的款项返还给被告。由于诉争厂房已被被告自行拆除，造成诉争厂房灭失无法返还，故被告应折价对原告进行经济补偿，补偿数额以房屋买卖合同约定的厂房买卖价款扣除原告未施工的水泥地面价款42560元后的数额为宜，故被告应补偿给原告厂房款340480元。原、被告签订的房屋买卖合同书中约定剩余购房款待土地证及房权证办好后，由被告一次性付清。办理房权证由原告负责，镇政府负责协调，办证费用由被告负担。从该约定看，原告只负责办理房权证，不负责办理土地证，且房权证的办证费用由被告负担，因此被告应自行负担土地出让金等办理土地证的费用。而原、被告签订的房屋买卖合同系无效合同，依照有关规定，诉讼时效自房屋买卖合同被确认无效时计算。故对被告已过诉讼时效的辩称，不予支持。综上所述，兑除被告已付给的原告定金100000元，被告还应补偿给原告厂房款240480元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：被告荣成宏祥织造有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告荣成市鑫宁建筑工程有限公司厂房补偿款240480元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5546元，原告荣成市鑫宁建筑工程有限公司负担834元，被告荣成宏祥织造有限公司负担4712元。
上诉人荣成宏祥织造有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，诉争房屋为非法建筑，买卖非法建筑本身即不存在原物返还或补偿损失补偿问题，被上诉人诉请上诉人赔偿其损失即非法利益不应支持；被上诉人未按约完成厂房的施工和负责办理土地证和房产证，对合同无效后果存在全部过错，应当承担上诉人为办理土地证所支出的费用；涉案房屋无合法产权证，其价值应有所折损，不应按照合同约定价格进行补偿。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人答辩称，原判正确，请求维持。
案经本院二审理查明，上诉人同意原审判决参照合同约定的房屋价格作为损失补偿的依据，但主张该损失应扣除上诉人应承担的40%的土地出让金的价格或者上诉人为此实际支出的土地办证费用。上诉人亦表示不申请对涉案房屋的建设成本价值进行鉴定。上诉人认可曾以涉案格式合同样本购买其他村集体土地上建设的多个厂房，2007年1月，上诉人将涉案土地在内的其他土地的使用权整体出让并登记在上诉人名下，但因无规划工手续，至今未办理房产证。2013年2月将诉争房屋自行拆除，涉案土地由上诉人另作他用。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，涉案房屋买卖合同项下的房屋无工程规划及施工手续，所属土地原系东南海村的集体土地，虽然上诉人于2007年1月自行办理了涉案土地的国有土地使用权证，但合同项下的房屋买卖行为已违反法律、法规的强制规定，应认定为无效。合同无效后，理应恢复原状，赔偿损失。上诉人二审中同意参照涉案合同约定的房屋价格补偿被上诉人损失，且明确表示不申请对涉案房屋的建设成本价值进行鉴定，故原审判决参照合同约定的交易价格对被上诉人的相关损失进行补偿，符合双方合意，于法有据，本院予以照准。涉案房屋买卖合同约定剩余购房款待土地证及房权证办好后，由上诉人一次性付清。办理房权证由被上诉人负责，镇政府负责协调，办证费用由上诉人负担。从该约定看，被上诉人只负责办理房权证，不负责办理土地证，且房权证的办证费用由上诉人负担，即使该合同中未明确约定被上诉人不负责办理土地证，因涉案土地原系集体土地，办理国有土地使用权证需要办理出让和转让手续并支出较大费用，对该重大事宜双方在签订合同时不可能不进行协商，而在协商后仍未在合同中予以明示，至少表明双方对此未能达成合意，在此情况下，亦不能当然认定土地证的办理和费用承担均由被上诉人负责。而本案中，上诉人于2007年1月自行办理了涉案土地的使用权证并承担了相关费用，诉讼中，上诉人亦未提供证据证实办证时已与被上诉人约定由被上诉人承担办理土地证的相关费用，应认定上诉人以事实行为认诺或同意自行承担办理土地证的全部费用。从涉案土地办证情况和用途看，上诉人系为自身经营需要将包括涉案土地在内的多块土地整体办理了一宗国有土地使用权证，上诉人主张以同类格式合同购买的其他土地上的房屋之土地证的办理事实上均由上诉人自行承担，该事实亦可佐证涉案合同项下土地证的办理和费用承担不在被上诉人。故上诉人要求在涉案损失补偿款中扣除被上诉人应承担的40%的土地出让金或者上诉人为此实际支出的土地办证费用，缺乏合同依据，与事实不符，本院不予采纳。综上，上诉人之上诉主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4712元，由上诉人荣成宏祥织造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 刘双双