南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第4807号
原告（反诉被告）南京纳百纳饮食文化有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路300号。
法定代表人陈彦，南京纳百纳饮食文化有限公司总经理。
委托代理人刁前进，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
委托代理人朱发洲，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）江苏苏宁商业投资有限公司，住所地南京市秦淮区淮海路68号。
法定代表人孙为民，江苏苏宁商业投资有限公司副董事长。
委托代理人万金平，男，江苏苏宁商业投资有限公司法务部长。
委托代理人丁何，男，江苏苏宁商业投资有限公司职员。
原告（反诉被告）南京纳百纳饮食文化有限公司（以下简称纳百纳公司）与被告（反诉原告）江苏苏宁商业投资有限公司（以下简称苏宁商业投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，纳百纳公司于2015年9月9日向本院起诉，本院于2015年9月10日立案受理，苏宁商业投资公司于2015年9月28日向本院提起反诉。本院依法由审判员周晓适用简易程序分别于2015年10月14日、10月23日公开开庭进行了审理。纳百纳公司的委托代理人刁前进，苏宁商业投资公司的委托代理人万金平、丁何到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）纳百纳公司诉称，2005年南京好瑞咖餐饮管理有限公司（以下简称好瑞咖公司）与被告（原名江苏苏宁地铁商业管理有限公司）签订了租赁合同，租赁期限为10年，合同终止时间为2015年10月31日。2011年10月8日好瑞咖公司注销，其权利义务由公司股东即原告承受。争议的地铁地下商铺一直由原告经营，租金亦由原告向被告缴纳。2015年9月1日在租赁期限未满的情况下，被告单方面违约，擅自断水断电，同时要求原告搬离经营场所，使原告无法经营，遭受损失，因此诉至法院要求：1、判令被告停止断电、断水行为，被告应供电、供水保障原告的正常经营；2、判令被告继续履行《租赁合同》，给予原告两个月的正常经营期间，两个月的租金为34458元；3、全部诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）苏宁商业投资公司辩称，我公司与原告没有合同关系，原告不能作为适格的主体起诉我公司。因为被告与好瑞咖公司就南京地铁一号线新街口站C47商铺（以下简称诉争商铺）签订的租赁合同，期限为2015年11月1日至2015年8月31日，主体是好瑞咖公司，原告提供的证据也证明2011年9月6日该公司被注销了，但原告却与该公司在2011年10月8日签订协议，是该公司注销后签订的协议，是无效的。该协议也未告知租赁合同的相对一方，根据合同法规定债权债务应当由我公司认可。被告与南京好瑞咖公司就诉争商铺租赁合同期限截止日为2015年8月31日，合同期限内好瑞咖公司一直以其自己的名义向被告支付诉争商铺租金，因此该合同的履行与原告无关。
反诉原告（本诉被告）苏宁商业投资公司诉称，反诉原告与好瑞咖公司就诉争商铺签订了租赁协议，好瑞咖公司与反诉被告签订的债权债务转让协议从未告知反诉原告，直至收到起诉状才知悉好瑞咖公司被注销及转让协议的事实，反诉被告承认实际占用并经营商铺的行为，但该行为无合法依据，侵害了反诉原告的合法权益，因此提起反诉，要求一、判令反诉被告立即向反诉原告交还诉争商铺；二、判令反诉被告向反诉原告支付自2015年9月1日起至反诉被告实际撤离租赁商铺之日期间的房屋占用费，费用标准按107.5元／平方米／日计算；三、诉讼费及反诉费由反诉被告承担。
反诉被告（本诉原告）纳百纳公司辩称，我们认为反诉理由不成立，如果苏宁商业投资公司确认纳百纳公司与他没有合同的权利义务关系，好瑞咖公司的权利义务不能由纳百纳公司承担，那么他提起反诉的依据就是不成立的。我们提起的本诉是依据双方的租赁合同关系。苏宁商业投资公司提起的反诉是基于侵权的法律关系，不确认双方存在合同的法律关系。所以反诉没有依据。
经审理查明，2004年6月30日，苏宁电器连锁集团股份有限公司与南京地下铁道有限公司就南京地铁一号线一项工程新街口站负一层商业区铺位签订租赁合同，租赁期限十年，至实际交付日开始起算，后南京地下铁道有限责任公司与苏宁电器连锁集团有限公司及江苏苏宁地铁商业管理有限公司即现在的苏宁商业投资公司就前述地铁商铺签订了南京地铁一号线整体商铺三方主体变更协议，将苏宁连锁集团有限公司对前述商铺的出租使用权利转让给反诉原告。2005年9月江苏苏宁地铁商业管理有限公司与好瑞咖公司就地铁B25号商铺签订租赁合同，约定租赁期限为10年，自2005年11月1日起算，租金为每月每平方米630元，合计11881.8元，每年按5%逐年递增，同时缴纳相当于3个月租金的保证金35645.4元。2005年10月30日就商铺租赁合同又签订补充协议，将地铁B25号商铺调换为C47号商铺，约定：原B25号商铺租赁合同到2005年10月31日终止，两个月租金23894元；C47号商铺第一年租金自2005年11月1日开始计算，以后年度从每年的9月1日起计算；租金每年缴纳两次，首次缴纳9个月租金，第二次缴纳3个月租金，本条中的“年”指租赁年度，自起租日计算，具体为第一年租金142712元，2005年11月1日前缴纳107067元，2006年4月30日前缴纳35645元；第二年租金为149711元，2006年7月31日前缴纳112284元，2007年4月30日前缴纳37427元……第十年租金为206743元，2014年7月31日前缴纳155057元，2015年4月30日前缴纳51686元。2012年4月23日，江苏苏宁地铁商业管理有限公司工商名称变更登记为反诉原告苏宁商业投资公司。保证金是否交付，本诉原告未提供证据证实，但表示本案不主张该权利。
2015年8月31日本诉被告向C47商铺承租户发出到期撤场函：好瑞咖公司，按合同约定的租赁期已截止，现贵方租金已经交至2015年8月31日，现声明，请收到本函即日撤场，若截止9月1日仍未撤场，我司将采取措施。第二天商铺即断电。因断电商铺无法经营，纳百纳公司诉至本院要求处理。本案审理过程中原、被告双方于2015年10月27日交接了诉争商铺，被告苏宁商业投资公司收回诉争商铺。
另查明，2011年10月8日纳百纳公司与好瑞咖签订的协议，约定好瑞咖公司的其债权债务由纳百纳公司承担。当日好瑞咖公司在南京市工商局申请公司注销登记。其后纳百纳公司一直以好瑞咖的名义向被告苏宁商业投资公司交租金，商铺名称为金陵鸭血粉丝。被告苏宁商业投资公司提起反诉认为因原告纳百纳公司未及时将商铺返还，给其造成了损失，要求按2027.5元／天计算（107.5元／平方米／天，乘以商铺面积18.86平方米，共计2027.5元／天）逾期交付商铺的损失。纳百纳公司则认为双方对于租赁期限存在争议，因此其在没有与对方取得共识的情况下，按通知要求于2015年9月1日以“新C**”好瑞咖的名义向苏宁商业投资公司缴纳了5789元租金和物管费（9月1日到9月10日）。
上述事实，有南京地铁一号线地铁商铺租赁合同及补充协议、现金缴款单、建设银行客户专用回单、工商登记资料、告知函、商铺到期撤场函、接处警工作登记表及当事人陈述等证据证实。
本院认为，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。从商铺经营习惯及有关管理规定来看，经营户必须将营业执照悬挂或张贴于营业场所，因此好瑞咖公司注销后，一直由纳百纳公司在诉争商铺经营，苏宁商业投资公司作为管理方应当是明知的，故应认定纳百纳公司与苏宁商业投资公司存在实际的租赁关系。虽然在好瑞咖公司的补充协议中并未明确合同终止时间，但是协议中明确表示的年度从每年的9月1日起计算，“年”指租赁年度，及2015年4月30日最后一次缴纳的三个月租金来看，租赁期限应计算至2015年8月31日，原、被告双方于2015年10月27日交接了诉争商铺，苏宁商业投资公司已收回诉争商铺，租赁关系已经终止，故纳百纳公司要求租赁期限延期至2015年10月31日，本院不予支持。由于苏宁商业投资公司于2015年9月1日对商铺断电后，纳百纳公司在交付商铺前已无法正常使用诉争商铺，故对苏宁商业投资公司要求判令纳百纳公司向其支付自2015年9月1日后至房屋实际返还之日止的房屋使用费，本院不予支持，苏宁商业投资公司应当将已经收到2015年9月1日至9月10日的5789元返还给纳百纳公司。关于保证金，纳百纳公司在本案不主张权利，本院不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款，《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、江苏苏宁商业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还南京纳百纳饮食文化有限公司5789元。
二、驳回本诉原告南京纳百纳饮食文化有限公司的其他诉讼请求。
二、驳回反诉原告江苏苏宁商业投资有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费661元，由原告（反诉被告）南京纳百纳饮食文化有限公司负担。
反诉案件受理费1400元，由被告（反诉原告）江苏苏宁商业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）
审 判 员 周晓
二〇一五年十一月十一日
见习书记员 张燕