湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第117号
上诉人（原审原告）杨文。
委托代理人尹显风（特别授权），鹤城区鹤阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）怀化市凯通房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路240号。
法定代表人张伟贤，该公司董事长。
委托代理人赵栋（特别授权），怀化市凯通房地产开发有限公司职工。
上诉人杨文因与被上诉人怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院2015年1月21日（2014）怀鹤民一初字第1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定：原、被告于2011年6月22日签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为“原告购买被告开发的“凯通领御”住宅住房一套，房号为5幢23层2305号房，建筑面积138.83平方米，每平方米购房单价3463.20元，总购房价款480796元（签订合同时付190796元，银行贷款方式支付290000元）；被告应在2012年12月31日前交房给原告，交房时必须经竣工验收合格并取得竣工验收备案表；被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金；商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补；原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，由被告向原告代收办证相关费用（交易契税、房屋维修基金、权属登记费、办理土地使用权证费、代办费用等）”。合同签订后，原告于2011年6月30日交购房款190796元，后通过银行按揭贷款方式将余款290000元交付给被告，据此，原告交清了合同约定的全部购房款480796元。原告的房屋经怀化市房产测绘事务所测量，实际建筑面积140.76平方米，其中入户花园面积5.08平方米。原告于2011年6月22日、2011年7月11日向被告交付了办证费、税费、银行贷款手续等费用，又于2014年4月8日补交了面积差房款，但被告至今未为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。被告于2013年8月通过邮局挂号信方式通知原告收房，原告于2014年4月8日收房，并与被告签订了协议一份，约定原告自愿放弃对被告因商品房买卖合同引起的延期交房违约责任的主张权利。被告开发的5幢房屋于2013年5月29日竣工验收合格，于2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案。被告于2011年8月12日取得了凯通领御项目的怀国用（2011）第出776号国有土地使用权证，于2013年12月31日取得了怀房权证湖天开发字第××号房屋所有权证（含原告5幢23层2305号房的在内）。
另查明，原告在购买被告开发的“凯通领御”住宅住房5幢23层2305号房之前，被告通过广告单的方式，宣传购买该户型住房，该广告单有明确的户型图文样式，并标注有“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”、“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字。
原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。被告开发的5幢房屋于2013年7月26日才完成竣工综合验收文件备案，此时，该房屋才具备合同约定的交房条件。被告应按合同约定条件于2012年12月31日前交房给原告，但被告于2013年8月28日以挂号信件方式通知原告来收房，其逾期交房违约行为客观存在，予以认定。但是，原、被告双方于2014年4月28日签订了协议，双方约定原告不再对被告主张逾期交房的违约责任，原告自愿放弃了对自己权利的主张，该协议对原告具有法律约束力，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金”，原告交付了被告相关办证费用，但被告至今未为原告办理好房地产权属证书，应支付原告逾期办证的违约金2404元（已交购房款480796元×0.5%）。虽然被告在推销房屋销售的广告宣传图文资料中标注了“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”文字，但同时也明确标注了“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字，被告明确了该广告宣传中的内容为要约邀请，在原、被告正式签订《商品房买卖合同》时，该内容并未作为要约内容，签订的《商品房买卖合同》中也没有“赠送超大入户花园”内容，故原告要求被告返还已收取的入户花园面积房款的诉讼请求没有合同依据，不予支持。被告现尚未给原告办理好国有土地使用权证及房屋所有权证，原、被告双方也没有就相关税费进行过结算；原告主张入户花园属赠送的观点，法院也未支持，故原告要求“判令被告向原告返还多收入户花园房款导致相应的税费、办证费等费用增加的17592元”的诉讼请求没有事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第三条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决：一、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告杨文逾期办理房地产权属证书的违约金2404元，于本判决生效后7日内付清；二、驳回原告杨文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1119元，减半收取559.5元，由被告怀化市凯通房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人杨文不服，以被上诉人直至今日尚未交房；房屋实测面积140.76平方米；被上诉人在其广告图文中标注了“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”，即系被上诉人对销售房屋及其设施的允诺，依据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第三条之规定，被上诉人的上述行为就是要约，其收取上诉人的入户花园款就是违约为由向本院提起上诉，要求本院二审：1、判令被上诉人还应向上诉人支付逾期交房违约金，计算至实际合格交付之日（暂计算至2015年1月20日已经产生的逾期交房违约金36595元）；2、判令被上诉人向上诉人返还多收取的入户花园面积房款17592元；3、判令被上诉人向上诉人返还多收的其他费用1153元；4、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人怀化市凯通房地产开发有限公司对上诉人杨文的上诉主张及理由答辩称：原判事实清楚，处理正确。上诉人的上诉主张不能成立，二审应予驳回。
原审认定的事实属实，本院予以确认。
上述事实，经一公开开庭审理和二审法庭调查询问，双方当事人到庭举证、质证和辩论，本院确认有下列证据予以证实：
1、一审所列证据和一审庭审笔录；
2、二审法庭调查询问笔录。
本院认为：怀化市凯通房地产开发有限公司与杨文所签订的《商品房买卖合同》，出于双方当事人真实意思表示，不违反法律强制禁止性规定，合法有效。原审确认为有效正确。
虽然，上述合同约定于2012年12月31日前交房，但房屋于2013年7月26日才完成竣工综合验收文件备案，此时房屋才具备合同约定的交房条件。怀化市凯通房地产开发有限公司逾期违约交房的事实客观存在。但因双方于2014年4月28日协议约定杨文不再对怀化市凯通房地产开发有限公司主张逾期交房的违约责任，该协议对双方当事人具有法律约束力，杨文提出由怀化市凯通房地产开发有限公司向其支付逾期交房违约金的上诉主张与该协议不符，不能支持。原审不予支持正确。
怀化市凯通房地产开发有限公司在房屋经销售过程中所做关于对购房者承诺的广告内容，为购房者所认可，该内容虽不写进正式的房屋买卖合同，亦为房屋买卖双方的真实意思表示，应属房屋买卖合同的组成部分，对卖房方具有约束力。虽然，怀化市凯通房地产开发有限公司做了内容为“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”的广告属实，但在广告中同时也载明了“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准”等内容，入户花园系在图文资料和规划设计范畴之列，按上述广告内容，卖房方是否真正赠送超大入户花园，最终还须以政府授准文件及双方签订的买卖合同为准。由于赠送入户花园的内容并未写进双方所签《商品房买卖合同》，杨文在诉讼中亦未举证证明相关的政府授准文件写明有赠送入户花园的内容，按照“谁主张、谁举证”的民事诉讼举证原则，杨文因举证不能故其所提要求怀化市凯通房地产开发有限公司向其返还已收取的入户花园房款之上诉主张缺乏合同和其他事实依据，不能成立，不予支持。原审不予支持正确。
另外，由于怀化市凯通房地产开发有限公司尚未为杨文办理好房地产权证，房屋最终面积并不能确定，杨文提出由怀化市凯通房地产开发有限公司向其返还多收取的其他费用之上诉主张，缺乏依据，不能支持。
综上，原判事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。上诉人杨文的上诉主张及理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1183元，由上诉人杨文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 刘士平
代理审判员 宋艳云
二〇一五年四月十日
代理书记员 向庆玲