广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2988号
上诉人（原审被告）：珠海粤华大酒楼饮食服务有限公司前山分公司，住所地：珠海市前山。
负责人：刘跃飞，经理。
上诉人（原审被告）：珠海粤华大酒楼饮食管理有限公司，住所地：珠海市拱北。
法定代表人：谢世平，董事长。
上诉人共同委托诉讼代理人：邓承龙，广东函珠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市香洲造贝股份合作公司，住所地：珠海市前山。
法定代表人：冯宇翘，董事长。
委托诉讼代理人：李军，广东集大成律师事务所律师。
上诉人珠海粤华大酒楼饮食服务有限公司前山分公司（以下简称粤华前山分公司）、珠海粤华大酒楼饮食管理有限公司（以下简称粤华公司）因与被上诉人珠海市香洲造贝股份合作公司（以下简称造贝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初5235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
粤华公司和粤华前山分公司上诉请求：改判原判第一项为支付租金2万元；改判原判第二项垃圾清运费为800元；改判驳回原判第三项确定的违约金。事实和理由：一、造贝公司对于租赁期内租金和垃圾清运费的请求扩大化了，违反了租赁合同两月制的处理合同约定。粤华前山分公司要拉走设备等物品清理场地退租，造贝公司阻止、拒绝而行使留置权，租赁合同应当已经解除。租期内的租金和垃圾清运费只应当支持2个月。造贝公司的租金请求分为两段：一是租期内剩余期限2014年11月至2015年4月的租金和垃圾清运费，二是租期后2015年5月至2016年4月的租金和垃圾清运费。双方的租赁合同造贝公司应在粤华前山分公司拖欠2个月时解除合同，否则会产生超过2个月的租金保护期限而扩大租金的损失。租赁合同第四条第4.4项、第五条第5.1项、第九条均有约定：在上诉方违约两个月时有单方解除合同的权利。对于造贝公司租金等费用的保护租赁合同的精神是两个月保护制，即预收两个月的租金，在粤华前山分公司违约拖欠租金等达到两个月时，粤华前山分公司即可采取单方解除合同的措施进行保护，以避免造贝公司租金等损失的进一步扩大。而造贝公司未按约定采取解除租赁合同的保护措施，不仅造成了造贝公司的损失，也造成了粤华前山分公司的损失，使得双方的损失进一步扩大。造贝公司从2014年11月份开始以“催租通知”的书面方式每月催交租金直到2015年10月，次次都声称单方终止合同，可就是不采取终止合同的保护措施，放任租金等损失的扩大，因此造成造贝公司的租金损失应由造贝公司承担。二、造贝公司对于租赁期外的租金（场地占用费）和垃圾清运费的请求不应得到支持。租赁合同应当在粤华前山分公司拖欠两个月时，因粤华前山分公司要拉走设备清理场地提出解除合同，造贝公司行使了留置权而解除合同，因此粤华前山分公司只欠造贝公司两个月和租金和垃圾清运费。即使不因造贝公司行使留置权解除合同，也应当在合同到期时自然解除合同；造贝公司明知粤华前山分公司已不存在继续使用场地的可能性的情况下，不实际清理场地，处置留置的物品，其责任应由造贝公司自己承担责任。即使不支持粤华前山分公司关于在拖欠2个月租金时解除合同，粤华前山分公司拖欠租金和垃圾清运费也只是剩余租赁期的4个月。租赁合同第三条第3.2项的约定：要续租，粤华前山分公司要在合同期满前30日内提出，否则为不再续租。租赁期外的租金不应当成立，租赁期外的厂房占用费也不应当成立。三、粤华前山分公司违约金的计算时限应当在粤华前山分公司提出解除合同请求，造贝公司权留置权的合理期限内，粤华公司和粤华前山分公司认为应以2个月为宜。
造贝公司二审答辩称，粤华公司及其前山分公司是在2015年7、8月份期间，前来拉走月饼盒时，被村民发现，予以阻止，并要求粤华公司和粤华前山分公司到造贝公司缴付欠付租金。粤华公司和粤华前山分公司从未向造贝公司提出书面或者口头的解除合同退租要求，原审判决亦查明“截至本案法庭辩论终结前双方均未解除合同。”三、粤华公司和粤华前山分公司混淆合同权利与义务，杜撰“租赁合同两个月保护制”，进而要求造贝公司必须在粤华公司和粤华前山分公司拖欠两个月租金后必须解除租赁合同，缺乏事实根据和法律依据，毫无道理。粤华公司和粤华前山分公司在租赁期届满后，没有向造贝公司支付欠付租金，办理解除合同手续，其机器、设备、物资继续留存、占用租赁物，粤华公司和粤华前山分公司继续使用租赁物。符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定的情形。粤华公司和粤华前山分公司提出的关于“在合同期外，被上诉人也存在应当行使留置权并清理厂房的问题”，同样缺乏依据。首先，是否行使留置权处置变卖粤华公司和粤华前山分公司留存的机器设备物品，是造贝公司的权利不是义务，造贝公司有权行使，亦有权不行使。其次，粤华公司和粤华前山分公司多次、在上诉状亦声称，其留存的月饼盒价值十多万元，是如此，粤华公司和粤华前山分公司完全应该支付十多万元的拖欠租金，取回价值十多万元的月饼盒，以及机器设备，粤华公司和粤华前山分公司不可能不这么做。再次，如果处置粤华公司和粤华前山分公司留存物的话，那么，粤华公司和粤华前山分公司声称价值十几万元的月饼盒，只能当作纸皮收购，变卖的价格可能只有几百元，亦会造成粤华公司和粤华前山分公司财产损失。最后，粤华公司和粤华前山分公司在上诉状中是第一次提出同意由造贝公司处置其留存物品，之前并提出没有这样的意见。造贝公司不处置粤华公司和粤华前山分公司的物品，也是为了避免双方矛盾进一步激化。造贝公司希望在执行阶段，由人民法院委托评估、拍卖处理。原判认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
造贝公司向原审法院起诉请求：一、粤华前山分公司、粤华公司立即支付给造贝公司拖欠的租金和租赁物占有使用费合计18万元（自2014年11月起计至2016年4月）；二、粤华前山分公司、粤华公司立即支付给造贝公司拖欠的垃圾清运费合计3600元（自2014年11月起计至2016年4月）；三、粤华前山分公司、粤华公司支付给造贝公司违约金，暂计至2016年4月30日，违约金数额为153061.2元，之后的违约金以183600元为基数按日千分之三的比例，自2016年5月1日起计算至粤华前山分公司、粤华公司清偿全部债务之日止；四、粤华前山分公司、粤华公司承担全部诉讼费用。
原审法院认定事实：粤华前山分公司向造贝公司承租位于珠海造贝教育路55号造贝市场三楼西侧商铺约1000平方米商铺用于加工月饼，并向造贝公司交纳保证金20000元。2013年6月28日，造贝公司（甲方）与粤华前山分公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将上述商铺租给乙方作为食品（月饼）加工场地使用，租赁期限自2013年5月1日至2014年4月30日，租金每月10000元，垃圾清运费每月200元。合同第4.4条约定，乙方需交纳20000元作为合同保证金，合同保证金不能抵租金，合同保证金单应妥善保管，合同期满或提前终止租赁合约，乙方缴清所有欠费后，凭合同保证金单退款，若合同保证金单遗失或合同终止后一个月内仍未办理退合同保证金手续，甲方有权没收合同保证金；若乙方提前终止租约，必须提前两个月以书面形式向甲方提出，否则甲方有权单方终止租约，没收合同保证金，由此造成甲方损失的乙方须向甲方赔偿两个月租金作为补偿。合同第8.2条约定，若乙方提前终止合同，需提前两个月通知甲方，若因变更或解除合同使甲方受到损失的，除依法可免责的以外，应由责任方乙方负责赔偿两个月租金给甲方并没收合同保证金。合同第九条约定，若乙方未能按期缴纳租金或水电等费用，甲方将按规定每日收取千分之三的违约金，如乙方连续拖欠租金两个月以上（含两个月），甲方有权单方终止合同，拒绝提供一切生产服务（包括水、电及辖区管理服务），由此产生的损失及法律责任由乙方自行承担，并且甲方有权收回商铺及拍卖商铺内所有设备及物品作抵押，乙方不得有任何异议，所得收入归甲方所有，并追收乙方对甲方由此产生的所有费用。
2014年8月5日，造贝公司与粤华前山分公司就上述租赁商铺再次签订一份《租赁合同》，租赁期限为2014年5月1日起至2015年4月30日止，合同的其他内容与2013年6月28日签订的合同相同。
2014年8月31日，粤华前山分公司向造贝公司支付2013年11月至2014年10月的租金及垃圾清运费。2014年11月起未交纳租金，造贝公司自2014年11月至2015年10月每月向粤华前山分公司发出催收租金通知。
粤华公司主张，粤华前山分公司承租商铺用于月饼生产，每年7月、8月集中生产，其余时间小批量生产，由于月饼生产状况不乐观，在拖延了两个月的租金后要求撤场，其在2015年1月去拉月饼包装盒时，遭到造贝公司阻止，2015年3月造贝公司将商铺上锁，已经无法进入。造贝公司主张粤华公司每年生产2个月的月饼，其他时间是没有经营的，2014年签订合同后补交了2013年的租金并将租金交到2014年10月，等到2015年7、8月左右来拉月饼盒时没有交付租金，才阻止造贝公司拉走月饼盒，造贝公司从未将商铺上锁；在阻止粤华公司拉走月饼盒后，造贝公司一直要求与粤华公司清算拖欠的租金和违约金再将场地返还给造贝公司，但粤华公司不予理会。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第五项：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”之规定，粤华前山分公司作为粤华公司设立的分公司，领取营业执照，具有法律规定的当事人资格，是本案的适格被告。对粤华公司提出的粤华前山分公司不具有诉讼主体资格的抗辩，原审法院不予支持。
造贝公司与粤华前山分公司于2014年8月5日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性关系，合法有效，双方应恪守诚信，依约履行。粤华公司在诉讼中认为其可代表粤华前山分公司，且在案件审理中对与造贝公司发生的纠纷事实以其自己名义作出陈述，故原审法院认定粤华前山分公司、粤华公司为本案租赁合同法律关系的共同主体，共同享有合同权利，承担合同义务。粤华前山分公司、粤华公司自2014年11月起未支付租金及垃圾清运费，构成违约，应承担相应的违约责任。
双方租赁合同于2015年4月30日到期，截至一审法庭辩论终结前双方均未解除合同，故双方自2015年5月1日起形成不定期租赁合同关系。粤华公司主张造贝公司将涉案房产上锁，但未提供证据予以证明，且造贝公司不予认可，故对粤华公司的该项主张，原审法院不予采信。造贝公司在粤华公司拖欠租金的情况下阻止拉走月饼盒，但并未阻碍粤华前山分公司使用租赁厂房，并且粤华公司亦未在造贝公司阻止其拉走月饼盒后主动交清租金或与造贝公司协商解除合同，反而采取一种消极的态度将生产设备一直占用租赁厂房，故可以认定双方的租赁关系一直持续，造贝公司请求粤华公司其及前山分公司支付2014年11月至2016年4月的租金，理据充足，原审法院予以支持。是否选择解除合同是造贝公司的权利，粤华公司认为造贝公司怠于行使解除权，未采取保护措施有效终止合同，所造成的损失应由造贝公司承担的抗辩，明显有违诚实信用原则，亦没有事实和法律依据，原审法院不予采信。
关于违约金，双方合同约定为日千分之三，年化利率将近110%，明显过高，粤华公司请求调低，符合法律规定，原审法院予以准许。综合考虑双方履行合同情况、违约的情形、造贝公司的损失及违约金的惩罚性和补偿性，酌定将违约金调整至日万分之五。关于违约金数额，原审法院以造贝公司提起本案诉讼时间（即2016年6月28日）作为中间分界点，截至该日期，粤华前山分公司、粤华公司应交纳的违约金为31018.2元（计算方式见附表）。在2016年6月28日之后的违约金，以183600元为基数，按照日万分之五，自2016年6月28日起计算至实际付清之日止。对于造贝公司请求超过该金额的违约金，原审法院不予支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条、第七十六条之规定，原审判决：一、粤华前山分公司及粤华公司于判决发生法律效力之日起十日内向造贝公司支付租金180000元；二、粤华前山分公司及粤华公司于判决发生法律效力之日起十日内向造贝公司支付垃圾清运费3600元；三、粤华前山分公司及粤华公司于判决发生法律效力之日起十日内向造贝公司逾期支付上述款项的违约金（计算方式：2016年6月28日之前为31018.2元；2016年6月28日之后，以183600元为基数，按照每日0.05%，自2016年6月28日起计算至付清之日止）；四、驳回造贝公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3175元，由造贝公司负担1838元；粤华前山分公司、粤华公司负担1337元。
二审中，当事人未提供新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。二审查明，双方签订的《租赁合同》第三条第二款约定：“合同期满，若乙方需继续租用，应在期满前30天以书面形式通知甲方，新租赁价格按双方协商制定，否则视为乙方不再续租，乙方应在期满前搬出并将所租物业恢复原状。”
本院认为，粤华公司和粤华前山分公司上诉主张造贝公司对租赁期内租金及垃圾清运费请求“扩大”，违反租赁合同“两月制”约定。本院认为，租赁合同约定承租人连续拖欠租金两个月以上，出租人有权单方终止合同，这是双方对违约责任的约定，并不意味着承租人两个月未交租合同即自动解除。承租人交纳租金是合同明确约定的义务，无须出租人另行通知。粤华公司和粤华前山分公司认为两个月未交租金即视为合同终止，是对合同条款的错误解释，本院对此不予采纳。
粤华公司和粤华前山分公司上诉主张租赁合同到期，合同期满即“自然解除”，本院认为，虽然《租赁合同》第三条第二款有合同期满如承租人需继续租用应提前30天书面通知出租人，否则视为不再续租的约定，但该条也约定若不续租承租人应在期满前搬出并将租赁物恢复原状。本案中，粤华前山分公司在合同到期后未依约书面通知造贝公司续租,也未搬出租赁物并恢复原状，而是继续占据租赁物却不交租金，违反了合同的上述约定。原审法院按照合同约定的租金标准判决粤华公司和粤华前山分公司承担民事责任，并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6350元，由上诉人珠海粤华大酒楼饮食服务有限公司前山分公司和珠海粤华大酒楼饮食管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖世娟
审 判 员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 许婷婷
附表：
租金月份
租金、垃圾清运费金额
应付日期
天数
计算标准
违约金数额
2014年11月
10200
2014年11月11日
596
0.05%
3039.6
2014年12月
10200
2014年12月11日
566
0.05%
2886.6
2015年1月
10200
2015年1月11日
535
0.05%
2728.5
2015年2月
10200
2015年2月11日
504
0.05%
2570.4
2015年3月
10200
2015年3月11日
476
0.05%
2427.6
2015年4月
10200
2015年4月11日
445
0.05%
2269.5
2015年5月
10200
2015年5月11日
415
0.05%
2116.5
2015年6月
10200
2015年6月11日
384
0.05%
1958.4
2015年7月
10200
2015年7月11日
354
0.05%
1805.4
2015年8月
10200
2015年8月11日
323
0.05%
1647.3
2015年9月
10200
2015年9月11日
292
0.05%
1489.2
2015年10月
10200
2015年10月11日
262
0.05%
1336.2
2015年11月
10200
2015年11月11日
231
0.05%
1178.1
2015年12月
10200
2015年12月11日
201
0.05%
1025.1
2016年1月
10200
2016年1月11日
170
0.05%
867
2016年2月
10200
2016年2月11日
139
0.05%
708.9
2016年3月
10200
2016年3月11日
110
0.05%
561
2016年4月
10200
2016年4月11日
79
0.05%
402.9
合计
31018.2