湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）州民一终字第593号
上诉人（原审第三人）湖南省凤凰县顺发房地产开发有限责任公司。
法定代表人刘桥兴，该公司董事长。
委托代理人王术武，湖南高新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江明珍，女，1952年6月2日出生，汉族。
委托代理人吴建华，湖南延群律师事务所律师。
原审被告凤凰县大众永安物业管理有限公司。
法定代表人田应平，该公司经理。
委托代理人田建民，男，1963年10月2日出生，回族，系该公司员工。
原审第三人湖南佳惠百货有限责任公司。
法定代表人汤爱华，该公司董事长。
委托代理人王红艳，女，1967年2月6日出生，汉族，系该公司员工。
委托代理人谌庚，男，1977年10月1日出生，汉族，系该公司员工。
上诉人湖南省凤凰县顺发房地产开发有限责任公司（以下简称顺发房地产公司）因与被上诉人江明珍、原审被告凤凰县大众永安物业管理有限公司（以下简称大众永安物业公司）、原审第三人湖南佳惠百货有限责任公司（以下简称佳惠百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服凤凰县人民法院（2014）凤民初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人顺发房产公司的委托代理人王术武，被上诉人江明珍的委托代理人吴建华，原审被告大众永安物业公司的委托代理人田建民，原审第三人佳惠百货公司的委托代理人王红艳、谌庚到庭参加诉讼。上诉人顺发房产公司的法定代表人刘桥兴，被上诉人江明珍，原审被告大众永安物业公司的法定代表人田应平，原审第三人佳惠百货公司的法定代表人汤爱华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2007年1月25日，第三人佳惠百货公司与第三人顺发房地产公司签订了房屋租赁合同，第三人顺发房地产公司将其开发建设的座落于凤凰县建设路的房屋1、2楼租赁给第三人佳惠百货公司经营百货超市，租期12年零6个月，其中6个月免租期；2007年12月18日，原、被告签订了门面租赁协议，原告将在被告承担物业管理职责的“凤凰县旅游商贸城”所购买的第一层127号商用门面一间（19.58㎡）返租给被告；合同约定：租赁期限12年（从2008年1月31日至2020年1月30日止），前5年每年租金按原告总购房价款8%的回报率支付，5年后的租金，由原、被告及佳惠公司根据市场行情另行协商确定，被告有权将所租门面转租给佳惠公司经营管理；2014年9月27日，湘西自治州天平房地产评估有限责任公司出具的房地产评估报告书，确定委估房地产于估价时点的公开租赁市场价格为107元／月㎡；原告申请评估交纳1500元；2012年11月1日至2014年10月，第三人顺发房地产公司转账支付原告租金；现原告认为租赁已过5年，第三人顺发房地产公司没有就租金另行与其协商，所支付的租金低于市场价格，侵害了其合法权益，为此起诉，要求依法处理。原审另查明，被告大众永安物业公司已经终止了与原告的租赁合同，其与原告签订的合同，由第三人顺发房地产公司承接并履行。
原判认定，返租是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后，发展商许诺在未来的三到五年内每年给予投资者一定的租金回报，而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给予投资者和承租户以足够的信心，是商铺销售策划的一大买点，对商铺的销售有极大的促进作用。本案中，原、被告签订的门面租赁协议系双方真实意思表示，该协议的内容未损害国家、集体或第三人利益，亦无违反法律、行政法规强制性规定，因此，该协议合法有效。现第三人顺发房地产公司承接并履行此门面租赁协议，即返租，应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，根据约定，5年后的租金，应根据市场行情另行协商确定，第三人顺发房地产公司在没有与原告协商的情况下，单方确定支付租金的标准，侵害了原告的合法权益，现该租赁门面公开租赁市场价格估价为每月107元／㎡，原告要求按该标准支付原告门面租赁费的诉讼请求，事实清楚，理由充分，符合法律的规定，该院予以支持；2013年1月30日，5年租赁期满，第三人顺发房地产公司继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，第三人顺发房地产公司虽转账支付原告租金，但并不表示原告对其租金标准的认可，故2013年1月31日至2014年9月的租金仍应按原合同支付。第三人佳惠百货公司与第三人顺发房地产公司签订的房屋租赁合同在前，原告购买门面在后，根据“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，即“买卖不破租赁”的原则，同时综合考虑本案的实际情况，合同的解除势必对第三人佳惠百货公司与第三人顺发房地产公司签订的房屋租赁合同产生重大负面影响和履行不能，为了便于第三人顺发房地产公司和佳惠百货公司继续统一经营管理，故该院对原告要求解除门面租赁协议的诉讼请求，因不符合法律的规定，该院不予支持；原告要求从2013年1月31日起按上年租金的5％递增支付租金，因协议中没有约定，理由不充分，该院不予支持；在诉讼过程中，当事人起初对涉案房屋租金协商未果，原告申请评估花费1500元，原告要求支付评估费的诉讼请求，该院依法酌情由原告和第三人顺发房地产公司分担。第三人佳惠百货公司辩称评估报告中所确定的公开租赁市场价格估价过高，缺乏证据，理由不充分，该院不予采纳。第三人顺发房地产公司辩称由于审理法院的拒绝和原告怠于行使诉讼权利，致使在租金的协商过程中没有原告的参与，原告所提出的市场行情租金不合乎本地的房屋租金价格，也不符合市场行情的需求，缺乏证据，理由不充分，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、第三人凤凰县顺发房地产开发有限责任公司自2014年10月1日起，按107元／月.㎡标准向原告江明珍支付门面租金，此前（2013年1月31日至2014年9月）租金按原合同支付；二、第三人凤凰县顺发房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告江明珍评估费750元；三、驳回原告江明珍的其他诉讼请求。本案受理费50元，由第三人凤凰县顺发房地产开发有限责任公司负担。
上诉人顺发房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定上诉人单方面确定租金标准，与事实不符。上诉人在2010年3月从大众永安物业公司接管了凤凰佳惠超市场地租赁的管理权，并承继了大众永安物业公司与门面出租人的租赁关系。多年来的事实证明，被上诉人知道并且接受上诉人对出租门面的管理，未就此提出过异议。被上诉人知道上诉人只是管理人，而门面的实际使用人是佳惠百货公司，且从2013年10月后，上诉人将佳惠百货公司支付的65元／平方米租金全额转付给了被上诉人，从中没有截留或提取任何费用。2013年上诉人与佳惠百货公司就《房屋租赁合同》的履行发生过争议，先后经凤凰县法院和湘西州法院审理。在审理过程中，因双方的争议涉及到对今后租金标准的确定，上诉人向法院提出，并告知了被上诉人应申请参与诉讼，但被上诉人认为其合同只是与上诉人存在关联，与佳惠百货公司无关，未主动参与租金的协商，属于放弃行使权利。二、原审判决上诉人按107元／平方米支付租金无事实和法律依据，依法应予撤销。《门面租赁协议》第二条约定“5年后的租金数额，由甲、乙双方及佳惠公司根据市场行情另行协商确定”，由此可见，对5年后的租金数额应当由甲（出租方）、乙（承租方）双方及佳惠公司共同协商，参照的标准是市场行情。现原审法院仅依据评估意见作出判决，完全违背了当事人的真实意思。原审采信的评估报告书不具有证据三性，不符合证据的基本要求。评估机构根本未对拟评估场地的周边环境、人员流动量及同地段商用门面的实际租金进行过实际调查或抽样。原审法院判决上诉人向出租人支付远高于佳惠百货公司实际支付的租金是不公平的。三、原审法院在对证据认定上存在违法，由此形成的判决应予撤销。从《评估报告书》中内附的资料显示，凤凰县法院于2014年9月18日向评估机构出具委托书，但在2014年9月11日，评估机构就向凤凰县法院出具了《致委托方函》，明确地告知估价时点为2014年9月18日，且已经确定公开租金市场价格为107元／平方米。因此，该评估报告是先有结论，后有委托书和评估过程，该评估报告不能作为定案的依据。原审对评估费的认定也是错误的，本案虽是同一诉讼主张、同一被诉主体，但各当事人属于不同的诉讼主体，且诉讼标的数额也不尽相同且是独立的案件，评估委托及其结论也是独立形成，被上诉人出具的13500元的评估费收据不合法。另外，评估费收据不符合有效票据的认定要求，不能作为有效证据认定。综上，上诉人请求：撤销原审判决，在查清事实的基础上，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担一、二审案件诉讼费。
被上诉人江明珍答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求判决驳回上诉人的上诉。
原审被告大众永安物业公司未进行答辩。
原审第三人佳惠百货公司答辩称，一审判决正确，请求二审法院维持原判。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。被上诉人在一审时提交的证据3即《房地产评估报告书》，因原审法院在2014年9月18日才委托对涉案门面的房租进行评估，但是该鉴定机构却在2014年9月11日出具的《致委托方函》中认为涉案门面的租金为107元／月.平方米，鉴定存在程序违法，且该报告对可比实例未进行明确说明，故评估意见不具有客观性、公正性、科学性，本院不予采信；原审第三人提交的证据2即本院作出的（2013）州民一终字第86号民事调解书，具有真实性、合法性、关联性，故本院予以采信；对各方当事人在一审时提交的其他证据与原审法院认证意见一致。
本院经审理查明，原审法院于2014年9月18日出具委托书，委托湘西州天平房地产评估有限责任公司对涉案门面的房租进行评估，而湘西州天平房地产评估有限责任公司于2014年9月11日出具了《致委托方函》，该函认为涉案门面的租金为107元／月.平方米。其他案件事实与原判认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人江明珍主张增加门面租金的诉请能否成立。
本案中，虽然《门面租赁协议》是被上诉人江明珍与原审被告大众永安物业公司签订的，但原审被告大众永安物业公司管理一段时间后便退出了“凤凰县旅游商贸城”的物业管理，由上诉人顺发房地产公司承接原审被告大众永安物业公司的物业管理等相关权利、义务，被上诉人江明珍等人亦未对上诉人顺发房地产公司的管理等行为提出异议。因此，上诉人顺发房地产公司与被上诉人江明珍等人之间已形成了事实上门面租赁关系，上诉人顺发房地产公司与被上诉人江明珍等人实际是该租赁协议的双方当事人。根据该租赁协议第二条的约定，5年后的租金数额，由其双方及佳惠公司根据市场行情另行协商确定。但现被上诉人江明珍诉请增加门面租金，根据民事诉讼举证规则，应由其举证证明其诉请增加租金所依据的事实。因《房地产评估报告书》程序严重违法，且其估价结果与同一地段、相似类型的门面租金价格差距较大，不能作为本案的定案依据。因此，被上诉人江明珍未能充分证明其诉请增加房租所依据的事实，应承担举证不能的后果，即本院对被上诉人江明珍主张增加门面租金的诉讼请求不予支持。同时，上诉人顺发房地产公司与原审第三人佳惠百货公司在本院的主持下就本案相近位置的门面租金达成了调解协议，虽然该协议是上诉人顺发房地产公司与原审第三人佳惠百货公司之间所形成，但该协议关于门面租金的约定体现了相近位置门面租金的市场行情，现上诉人顺发房地产公司将原审第三人佳惠百货公司向其支付涉案门面的租金全额转付给被上诉人江明珍，符合市场交易规则，本院认为并无不当。
另外，被上诉人江明珍未能充分证明现在的市场行情高于其现有的门面租金，而《门面租赁协议》也并未约定在协议履行期限内承租人不愿增加租金的情况下，出租人有权解除协议。同时，被上诉人江明珍提出的解除权亦不属于法定的解除情形。因此，被上诉人江明珍主张解除租赁协议的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人顺发房地产公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十七、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省凤凰县人民法院（2014）凤民初字第337号民事判决；
二、驳回被上诉人江明珍的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由被上诉人江明珍承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 霞
审 判 员 彭继武
审 判 员 张安成
二〇一五年五月十八日
代理书记员 朱丽艳
附：相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……