江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0291民初2715号
原告无锡春光镀膜有限公司，住所地无锡国家高新技术产业开发区梅村锡甘东路49#。
法定代表人蔡润昊，该公司董事长。
委托代理人苏广伟，江苏金易律师事务所律师。
委托代理人黄敏杰，江苏金易律师事务所律师。
被告无锡人杰科技有限公司，工商注册号320213000081063，住所地无锡市新区梅村群兴路22-2。
法定代表人王仁杰，该公司董事长。
委托代理人陈洁，江苏智和律师事务所律师。
委托代理人夏军，江苏智和律师事务所律师。
本院在审理原告无锡春光镀膜有限公司（以下简称春光公司）与被告无锡人杰科技有限公司（以下简称人杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日受理后，依法由审判员王莉娜适用简易程序独任审判，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告春光公司的委托代理人苏广伟，被告人杰公司委托代理人夏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告春光公司诉称，其与人杰公司于2013年11月15日签订了《厂房租赁协议》一份，合同签订后其将厂房交付人杰公司使用。2016年1月，人杰公司单方提出解除合同，并于2016年2月21日搬离。在合同履行过程中，人杰公司未按约支付租金及电费。为了维护自己的合法权益，故诉至法院，要求判令人杰公司1、支付自2016年1月1日起至2016年1月31日止租金45000元及2016年2月1日起至2016年2月21日止占有使用费31500元；2、支付2014年2月8日起至2016年1月29日止电费232138.45元；3、支付违约金135000元。
被告人杰公司辩称，其确实结欠春光公司2016年1月期间的租金及2015年10月至12月期间的电费，但电费应当按照实际使用度数以国家规定、合同约定的标准计算，且其与春光公司于2016年1月31日协议解除租赁关系，双方约定互不追究违约责任。
经审理查明，春光公司与人杰公司于2013年11月15日签订《厂房租赁协议》一份，约定春光公司将其所有的位于将无锡新区梅村新风路60号，建筑面积为3894平方米房屋（一楼面积2751平方米，二楼面积1143平方米）出租给人杰公司使用，租赁期限自2014年1月1日起至2019年12月30日止。双方约定房租金为每年54万元，租金半年一付，先付后租，租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、电话等费用由人杰公司承担。同时，双方又在合同中约定：厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。2016年1月1日，人杰公司法定代表人王仁杰出具说明一份载明，涉案厂房只租到2016年1月31日结束，原协议解除，所有东西在1月30前搬清，过期出租方可作垃圾清理，结清租期内全部电费（用户编号1113266873，附电力部门实收电费清单），保证归还出租房垫付的电费。至今，人杰公司尚有行车一部留于涉案厂房内。
以上事实，有春光公司提供的房屋产权证、《厂房租赁协议》、说明及当事人陈述在卷佐证。
诉讼中，春光公司认为人杰公司并未能按照2016年1月1日中的说明在2016年1月30日前搬清，故应当承担至2016年2月21日的租金，并提供了陆月明的说明予以佐证。人杰公司认为在2016年1月1日的说明是约定在2016年1月30日前搬清除行车以外的其他东西，否则可以将除行车以外的其他东西当垃圾处理，而陆月明所陈述的2016年2月21日当天是春光公司要求人杰公司将隔墙移走，车间恢复原状，故只认可2016年1月期间的租金，且人杰公司认为双方是协议解除租赁合同，故不应当承担违约金。
诉讼中，春光公司表示2014年2月至2016年1月期间，人杰公司未能按时足额支付，导致其被电力公司电子托收该期间人杰公司所欠付电费合计232138.45元，且人杰公司2016年1月1日出具的说明已经明确结清租期内全部电费（用户编号1113266873，附电力部门实收清单）故主张人杰公司应当就用户编号为1113266873所产生的电费予以支付，为了证明主张，春光公司提供了电费付款授权书、电费汇总清单及支付凭证予以佐证。人杰公司对于春光公司提供的上述证据真实性均无异议，但认为春光公司之所以会被电力公司托收是因为箱电有最低消费，故其用不满的剩余部分需要由春光公司支付。
本院认为，春光公司与人杰公司签订的《厂房租赁协议》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应履行合同的权利和义务，春光公司作为承租人应当按照合同约定支付租金及电费。本案争议焦点为：一、占有使用费是否需要承担；二、违约金是否应当支付；三、电费的具体数额。
关于争议焦点一，人杰公司于2016年1月1日向春光公司出具说明，春光公司亦已接受，双方对于合同状态及清场情况均已明确约定，人杰公司应当按约履行。现双方确认至今行车尚在涉案房屋内，人杰公司认为双方约定清场并没有涵盖该行车，但没有相应证据提供，且双方均认为行车价值较高，不宜按约定当垃圾处理，故人杰公司应对未清场承担相应责任。双方均认可人杰公司结欠春光公司2016年1月份租金45000元，现春光公司按照月租金45000元计算2016年2月1日至2016年2月21日的占有使用费31500元，与法有据，本院予以支持。
关于争议焦点二，双方在《厂房租赁协议》中第七条第二款明确约定双方有一方提前终止合同为违约，应向对方赔偿三个月违约金，人杰公司于2016年1月1日向春光公司出具的说明可以确认是人杰公司提前终止合同，故春光公司主张人杰公司向其支付三个月违约金135000元，本院予以支持。
关于争议焦点三，双方在《厂房租赁协议》中第四条第一款明确约定租赁期间，涉案房屋所发生的水、电、电话等费用均由人杰公司承担。现双方确认总户号1113266873为人杰公司就涉案房屋单独使用，故该总户号所产生的费用应当由人杰公司承担。根据现有证据，可以确认春光公司就总户号1113266873被电力公司电子托收2014年2月至2016年1月电费232138.45元，且人杰公司在2016年1月1日的说明中也明确表明将结清总户号为1113266873的电费，故春光公司主张该部分电费应当由人杰公司承担，本院予以采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、人杰公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向春光公司支付自2016年1月1日起至2016年1月31日止租金45000元，2016年2月1日起至2016年2月21日止占有使用费31500元，合计76500元。
二、人杰公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向春光公司支付2014年2月至2016年1月电费232138.45元。
三、人杰公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向春光公司支付违约金135000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7954元、减半收取3977元，保全费2770元，合计6747元（已由春光公司预交），由人杰公司负担。（春光公司同意其预交的案件受理6747元由人杰公司向其直接支付，本院不再退还，由人杰公司在本判决发生法律效力之日起三日内向春光公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费及公告费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；账号：11×××05）。
审判员 王莉娜
二〇一六年六月三十日
书记员 陆 佳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。