江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民终字第1543号
上诉人（原审被告）徐金芳，男，汉族，1959年1月24日生。
被上诉人（原审原告）金坛市电力能源实业总公司。
法定代表人徐忠，该公司经理。
委托代理人杨卫平，江苏剑群律师事务所律师。
上诉人徐金芳因与被上诉人金坛市电力能源实业总公司（以下简称电力能源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服金坛市人民法院（2013）坛民初字第1056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月25日立案受理后依法组成合议庭，并于2014年1月10日公开开庭审理本案。上诉人徐金芳、被上诉人电力能源公司的委托代理人杨卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
电力能源公司一审诉称：电力能源公司委托金坛市人民政府三电办公室管理位于金坛市虹翠路162号的房产，三电办公室与徐金芳于2012年1月1日签订租赁合同，约定将位于金坛市虹翠路162号（虹桥车库楼下中间）租给徐金芳，租期一年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止，租金为一万元，合同到期后，双方未续订合同，但徐金芳在合同到期后拒绝搬离该租赁房屋，电力能源公司多次派人通知徐金芳搬离，但徐金芳仍然占据着该房屋，经多次协商未果。故起诉要求徐金芳立即搬出承租的电力能源公司位于金坛市虹翠路162号（虹桥车库楼下东间）房屋、按照原有租赁协议交纳自2013年1月1日起至搬出承租房屋之日止的租金。
徐金芳一审辩称：徐金芳自1999年4月就开始承租该车库，最早的出租人是金坛市计划经济委员会，后来是金坛市发展和改革局，2011年起变成了金坛市政府三电办公室，出租人名称虽然变了，但租金一直都是交给发改委的，这十几年来从未见过电力能源公司，没有向该公司租过房子、支付过租金，该公司不是本案的适格主体；徐金芳不存在任何违约行为，在租赁当初，其与其他承租人一样，曾要求与出租方一次性签订多年的合同，但出租方称只能一年一订，并承诺只要被告承租，就租给被告，每年都是6、7月份由出租方通知徐金芳等人去签合同，合同签订地点都是在发改委，合同签好后，再把一年的租金付掉，按照惯例，2013年签订合同与交租金的时间也应该是6、7月份。因此，电力能源公司不是出租人，不具有诉讼主体资格，且徐金芳未违约，故该公司的诉讼请求不能成立，应予以驳回。
一审法院查明：
1998年1月15日，电力能源公司领取了本市虹桥路北侧6间、2层车库、住宅、商店的房屋所有权证书。1998年起电力能源公司分别委托金坛市计划委员会、金坛市发展和改革局、金坛市人民政府三电办公室将上述房屋出租，其中出租给徐金芳的为虹桥车库（中），双方租赁合同每年一签，租期一年，同时约定了租金等，在2012年1月1日三电办公室与被告签订的租赁合同中约定租赁期限为一年、租金为10000元。2013年1月18日出租方以三电办公室名义向被告发出房屋迁让通知，并张贴于租赁房屋处，被告未能及时迁让承租的房屋，原告遂诉至本院。
一审法院认为：
公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案中，电力能源公司委托政府相关部门出租其享有所有权的房屋，由此产生的权利义务应由该公司享有和承担，其作为原告起诉主体适格，故徐金芳关于电力能源公司主体不适格的辩解意见不能成立；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，本案所涉租赁合同到期后，三电办公室向徐金芳发出房屋迁让通知，不再出租该房屋，徐金芳应及时将房屋交付电力能源公司。电力能源公司主张按照租金标准计算租期届满后徐金芳占用期间房屋使用费，合法有据。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、徐金芳应自本判决生效之日起15日内将承租的金坛市虹翠路162号（虹桥车库楼下中间）房屋返还金坛市电力能源实业总公司。二、徐金芳应向金坛市电力能源实业总公司支付自2013年1月1日起至返还所租赁的房屋之日止按照每年10000元标准计算的房屋占用期间的使用费。案件受理费130元，由徐金芳负担，该款电力能源公司已预交，徐金芳应自本判决生效之日起15日内给付电力能源公司。
上诉人徐金芳不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人电力能源公司不能证明其是房屋所有权人，上诉人徐金芳所承租房屋位于虹翠路北侧，而该路编号是南侧为双号，北侧为单号，同时被上诉人也不是租赁合同的出租人，因此被上诉人不是本案适格主体。2、涉案房屋户主为陈国强，并非被上诉人所有。3、一审法院未依法保护上诉人的优先承租权。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求、一审及二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人电力能源公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本案二审争议焦点是：1、被上诉人电力能源公司是否有权提起本案诉讼；2、上诉人徐金芳是否享有优先承租权。
二审中，上诉人对一审法院查明的事实提出如下异议：涉案房屋是金坛市发改委的房屋。双方当事人对一审判决其他事实部分未提出异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人徐金芳为证明涉案房屋权属，向本院提交涉案房屋的水费通知单及缴纳水费发票各三份，其中水费通知单载有“户名金坛市发改委地址虹桥路162号底东第一户（第二户、第三户）”字样，水费发票载有“户名三电办”字样。
被上诉人电力能源公司为证明涉案房屋权属，向本院提交金坛市公安局华城派出所（以下简称华城派出所）于2013年12月18日出具的证明一份，内容为：涉案房屋所有权证上地址“虹桥路北侧”现地址为“金坛市金城镇虹翠路162号”；该公司为证明涉案租赁协议中甲方“金坛市人民政府三电办公室”的主体情况，向本院提交金坛市发展和改革委员会于2013年12月16日出具的证明一份，内容为：金坛市人民政府三电办公室是我委下属事业单位，受我委指派，管理虹翠路162号房产。
为查明案件事实，本院向华城派出所调查核实“虹翠路162号”所涉房屋相关情况并制作工作记录一份（附有照片四张），该派出所确认照片中的房屋地址系“虹翠路162号”。
对于上诉人二审中提交的证据，被上诉人认为不能达到上诉人的证明目的；对于被上诉人提交的派出所的证明，上诉人认为其中载明的地址不是其承租房屋的地址，对于被上诉人提交的发改委的证明，上诉人认为三电办不可能成为电力能源公司的下属单位；对于本院调取的证据，上诉人认为照片所示的房屋就是其承租的房屋，但是没有门牌号就不能证明房屋属于被上诉人，被上诉人对本院调取的证据没有异议。
对于被上诉人二审中提交的证据，因系国家机关制作的书证原件，本院确认其真实性、关联性、合法性；对于上诉人二审中提交证据的认证意见，本院将在裁判理由部分一并阐述。
本院认为：
一、关于电力能源公司是否有权提起本案诉讼
首先，涉案房屋所有权证载明座落于“虹桥路北侧”的2层6间（车库、住宅、商店）房屋的所有权人为被上诉人电力能源公司，而华城派出所证明“虹桥路北侧”现地址为“虹翠路162号”，同时明确指出“虹翠路162号”就是本院所摄照片中的房屋，上诉人亦认可照片中的房屋就是其承租的房屋，因此可以确认上诉人徐金芳所承租房屋的所有权人为被上诉人电力能源公司。
其次，发改委的证明表明其受涉案房屋所有权人及被上诉人的委托、并指派其下属事业单位金坛市人民政府三电办公室管理涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人（即发改委指派的下属单位）以自己的名义与第三人（即徐金芳）订立合同时，第三人不知道受托人与委托人（即被上诉人电力能源公司）之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务（即无法有效管理涉案房屋），受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。而本案中没有前述法律条文所规定的除外情况。
对于上诉人在二审中提交的证据，虽然水费相关票据显示户名为发改委或三电办，但不足以据此认定房屋所有权的归属，同时该户名信息也印证了涉案房屋系所有权人委托发改委进行管理的事实；同时上诉人称涉案房屋户主为陈国强，但没有相应证据。
综上，电力能源公司作为涉案房屋的所有权人，在涉案租赁协议的承租人不履行合同义务并影响到所有权人的利益时，所有权人可根据法律规定行使介入权，取代涉案租赁协议中其受托人的地位，涉案租赁协议对被上诉人和上诉人具有拘束力，即电力能源公司有权提起本案诉讼。
二、关于上诉人主张的优先承租权
我国法律对优先承租权没有予以明确规定，且涉案租赁协议双方亦未对优先承租权予以约定，故上诉人徐金芳认为一审法院未保护其优先承租权的意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。现租赁期间届满，承租人徐金芳依法应当返还租赁房屋。
综上所述，上诉人徐金芳的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人徐金芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛荔萍
审 判 员 李连求
代理审判员 刘 颖
二〇一四年一月十四日
书 记 员 徐 媛