广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法石民初字第667号
原告广州XX房地产代理有限公司（以下简称“XX公司”），住所。
法定代表人杜某。
委托代理人梁某。
委托代理人李某。
被告朱某。
原告XX公司诉被告朱某居间合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人梁某、李某、被告朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司诉称，2014年3月24日，在原告的促成下，原告与被告及案外人梁某三方签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告向案外人梁某购买位于广州市番禺区南村镇XX园某桃园X街XX号的房屋；签约之日被告应向原告支付咨询及中介费用35000元，逾期支付每日按应付费用的1%支付违约金，直至支付完毕，并赔偿经纪方追讨咨询及中介代理服务费所发生的律师费。因被告至今未履行支付咨询及中介服务费的义务。原告为维护自身的合法权利，特向法院起诉，请求法院判决如下：1、被告支付咨询及中介服务费35000元给原告；2、被告支付逾期付款违约金（以应付费用35000元为本金，按每日1%的标准计付，从2014年3月24日起计至全部清偿中介服务费之日止）；3、被告支付律师费7000元给原告；4、被告负担本案全部诉讼费用。
被告朱某辩称，一、原告违反国家限购政策。在商谈过程中，中介公司在明知我不具有购买资格的情况下，促成我与业主签订《房屋买卖合同》，违反了国家政策和相关管理规定。原告作为中介公司未合法提供居间服务，在此合同的签立过程中中介公司存有欺诈行为。在合同签立之后，在中介公司的办公室，原告的工作人员廖小姐提议我们办理假离婚以获取购房资格，因涉及违反国家政策及道德问题被我方拒绝。二、原告未提醒银行贷款风险。原告作为专业的地产经纪公司，未考虑我方的贷款历史情况，擅自在合同中写明公积金组合贷款1300000元，而事实是我方已经两次贷款买房，受到政策的限制，无法再申请到贷款，原告却未提醒存在贷不到款合同可能无法履行的风险。三、原告方签合同人员的资质问题。陪同我方看房的人是廖先生，男，后来签合同的是郭小姐，女。按照相关规定，签订合同需要2位或以上的资质经纪人签字，该份合同只有郭小姐1人签名，原告方应当提供廖先生与郭小姐的资质证明及有效期，也请原告解释为何签订合同时只有1人签名。四、合同中设置高额违约金的“霸王条款”应视为无效。在本合同中，由廖小姐手写设立了相当于中介费35000元的高额违约金，该高额违约金条款实质上已违背《合同法》第40条第三款的有关格式条款的禁止性规定。房屋买卖中介协议中的违约金条款为中介公司地产经纪手写，将违约金金额约定为合同顺利履行时委托人才需支付的中介费，显然有违《合同法》第40条的规定，加重了委托人的责任，已构成格式合同中的“霸王条款”，应当否认其效力。我国居间合同立法虽未明文禁止设立高额违约金，但居间合同立法中隐含的一个法律原则即居间人获取报酬必须以促成交易成功为前提。因此促成交易成功是居间人获取报酬必须履行的法定义务。高额违约金条款的存在，变相地免除了中介公司所需承担的法定义务，居间人的义务从促成交易的成功转化为促成买卖双方尽快签署房屋买卖中介协议，因为一旦该中介协议经签署生效，即使交易最终失败，其仍可获得不低于中介费的违约金。相应地，促成交易成功的义务变相地转嫁到了委托人身上，因为其若无法促成交易成功，就必须承担高额的违约金。这严重背离了居间合同的立法初衷与公平合理的原则。五、因中介公司的欺诈行为造成我方损失订金50000元，我方要求中介公司对我方的这一损失给予全额赔偿。六、事实情况是我方未与业主实现房屋交易，该合同未顺利履行，原告提供的中介服务未完成，现要求支付高额的相当于中介费本金的违约金与中介公司的实际付出不符，我方只可以给予原告本次居间活动约1000元左右的必要支出。
经审理查明，原告是经营范围为从事房地产销售、租赁代理的有限责任公司，被告是具有完全民事行为能力人。
在原告为买卖双方提供居间服务的情况下，原、被告与卖方就位于广州市番禺区南村镇XX园某桃园X街XX号的房产买卖事宜签订《房屋买卖合同》一份，约定房款总金额为3350000元。该《房屋买卖合同》第十条约定：买卖双方确认独家委托经纪方提供中介代理服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付咨询及中介代理服务费35000元，逾期支付咨询及中介代理服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，并赔偿经纪方追讨咨询及中介代理服务费所发生的律师费、交通费、诉讼费等损失；第十九条约定“三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）”，买卖双方共同约定：卖方同意买方购买该物业付款方式可选择一次性付款或银行按揭付款均可。在交易过程中，若因卖方原因违约，则卖方同意赔偿定金加赔偿金额人民币10万元约买方，并向经纪方支付中介代理服务费35000元。在交易过程中，若因买方原因违约，则买方所付定金不予退回，并向经纪方支付中介代理服务费35000元。买卖双方共同要求本合同第十一条和第十二条的物业成交价的10%作违约金条款删除，共同按本合同第十九条的约定执行。上述《房屋买卖合同》及附件还对其他事项进行了相关约定。上述《房屋买卖合同》为原告方提供的格式合同，被告在本案庭审中辩称合同约定的逾期付款违约金标准过高。
原、被告与卖方签订《房屋买卖合同》后，原告即向卖方支付了50000元定金，但一直未向原告支付中介服务代理费。原告经催讨未果，遂于2014年7月8日将被告朱某诉至本院，要求朱某支付中介服务费35000元及逾期付款违约金，并承担律师费、诉讼费等。
另查明，被告于签订合同当日另行向原告出具《一次性告知清单》一份，该清单载明：“广州XX房地产代理有限公司已告知本人现在广州市有关住房限购限贷等相关政策及所提供的资料和信息要真实。本人承诺所提供的资料及信息真实准确，如有虚假，愿意承担因此造成的一切经济及法律责任。购房人签名：朱某委托代理人签名：日期：2014年03月24日”
被告朱某到庭应诉，本院询问被告：“被告，你方答辩意见中要求原告赔偿你方的订金损失5万元，请问是否在本案中提起反诉？”，被告答称：“我方上述意见只是就本案的答辩，因原告的欺诈行为造成我方的订金损失5万元，我方不在本案中主张，我方会另案解决，保留向原告主张该项损失的权利。”
原告在本案庭审中，提供了《房屋买卖合同》、《一次性告知清单》、卖方业主向被告发出的《履行房屋买卖合同通知书》、原告向被告发出的《履行房屋买卖合同通知书》、《委托代理合同》、原告方工作人员的资质证书、金额为7000元的律师费发票。被告在本案庭审中提供的证据为被告与其夫的结婚证及被告与其夫名下在广州市辖区的房产证各一本，其中一处住房于2010年6月18日办理产权登记，另一处住房为2013年1月7日办理产权登记、于2014年4月22日办理按揭登记。
本院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。从原告提供的《房屋买卖合同》中第十、十九条的约定，可以证实原、被告之间存在居间合同的法律关系。本案原、被告间就促成上述房屋买卖所形成的居间合同不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。因原、被告在《房屋买卖合同》第十条中已明确约定原告促成合同成立的，被告即应于签订合同当日向原告支付全额的居间费用。原告提供的证据证实在签订房屋买卖合同时原告已尽提醒义务；被告作为一个完全民事行为能力人，其在广州市生活居住多年，近年也有多次按揭购房经历，其应当知晓广州市限购限贷政策。现因被告违反限购限贷政策导致本案房屋交易最终未能完成，本案的违约责任显在于被告，被告应当为其违约行为承担相应的法律责任，故本院对原告要求被告按约支付中介服务费35000元的主张予以支持。
因本院考虑到涉案的《房屋买卖合同》为原告方提供的格式合同，且被告在本案庭审中也辩称合同约定的逾期付款违约金标准过高，故本院从公平合理原则予以考量，根据交易习惯将合同约定的逾期付款违约金计算标准调整为每日0.1%计付，累计逾期付款违约金以本金35000元为限。
被告所提供的证据仅能证明其夫妻在广州市辖区内已通过按揭方式拥有两处住房，而不能证明其在本案庭审中的答辩意见和主张，故本院对被告的答辩意见和主张，除对逾期付款违约金的计算标准予以调整外，其余均不予支持。
因原、被告双方在《房屋买卖合同》中明确约定原告方追讨中介服务费所发生的律师费、诉讼费等由被告承担，故本院对原告要求被告承担律师费7000元及诉讼费的主张也予支持。
综上所述，驳回原告XX公司的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、被告朱某应当于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州XX房地产有限公司支付中介服务费用35000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以35000元为本金，按每日0.1%的标准从2014年3月24日计至实际清偿完毕之日止，逾期付款违约金累计以本金35000元为限）；
二、被告朱某应当于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州XX房地产有限公司支付律师费7000元；
三、驳回原告广州XX房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费425元，由被告朱某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
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审判员 胡 林
二〇一四年八月二十八日
书记员 黄泽兴