江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审三民申字第01234号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈博。
委托代理人：周鸣，江苏天之权律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘菊华。
委托代理人：吴明德（系刘菊华之夫），北京惠城（南京）律师事务所律师。
一审第三人：南京顺驰不动产网络有限公司。住所地：江苏省南京市秦淮区洪武路**号隆盛大厦*******室。
法定代表人：兰蓉，该公司总经理。
委托代理人：马玉婷，该公司法务工作者。
再审申请人陈博因与被申请人刘菊华及一审第三人南京顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第4297号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
陈博申请再审称：（一）一、二审判决对《允诺》作扩大解释，认定刘菊华与顺驰公司系合作性质的转租关系，该认定只有不符合逻辑的推理，不能成立。1.合作与转租系不同的法律概念，其出具《允诺》没有过错。2.一、二审法院隐瞒了2012年6月17日及6月29日电话录音，该录音系《允诺》出具的背景，能够证明刘菊华与顺驰公司系合作经营，而陈博不知其转租一事。3.《租赁协议》、《允诺》、《合作经营协议》、电话录音、刘菊华陈述及顺驰公司证言均能证明陈博母亲张某在《允诺》中仅同意刘菊华以涉案房屋与顺驰公司合作经营，未同意刘菊华转租房屋。（二）双方合同约定，其不允许刘菊华将房屋转租，刘菊华与顺驰公司签订的《合作经营协议》名为合作经营，实质是转租，违反了双方之间的《允诺》的约定。依据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第五十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条及《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷的意见》第十八条的规定，刘菊华因转租所得不当得利应归其所有。（三）一、二审判决计算的5平方米租金差额没有依据，且计算错误。陈博依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审本案。
刘菊华提交意见称：陈博的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院审查查明：南京市童卫路7号10幢门面房104室，建筑面积83.35㎡房屋（以下简称涉案房屋）系陈博所有。2004年7月26日，陈博通过其法定代理人张某与刘菊华签订一份房屋租赁协议，约定：陈博将涉案房屋出租给刘菊华经营使用，租期八年，自2004年9月18日起至2012年9月18日止。刘菊华承租期间不得擅自转租所租房屋，否则由此给陈博造成的损失由刘菊华负责。刘菊华承租该房后经营米线馆。
2005年5月，刘菊华向陈博法定代理人张某口头提出，要求同意其将承租房屋与顺驰公司经营房屋中介活动。2005年6月27日，张某给刘菊华出具一份书面《允诺》，内容为：本人同意刘菊华以承租本人的童卫路7号房屋在租赁期间与顺驰公司进行房屋中介活动。
此后，刘菊华与顺驰公司分别于2005年6月1日至2007年5月30日、2007年6月1日至2009年5月31日、2009年6月1日至2010年5月31日签订三份合作经营协议。刘菊华与顺驰公司签订协议后，于2005年6月1日至2010年5月31日将涉案房屋门面东侧前半部分房屋约38平方米的营业用房交给顺驰公司经营房屋中介。该西侧一半门面房及东侧门面后半部分房屋约45.35平方米房屋，由刘菊华继续经营米线馆。刘菊华与顺驰公司签订合作协议经营期满后，刘菊华与顺驰公司又先后签订三份房屋租赁合同，时间分别为：2010年6月1日至2011年5月31日。2011年6月1日至2012年5月31日、2012年6月1日至2012年8月31日。双方在实际经营中，刘菊华经营的米线馆内的小卫生间约4个平方米由双方共同使用。双方合作期间，顺驰公司向刘菊华交纳管理费25万元。刘菊华依据其与陈博的房屋租赁协议向陈博交纳房屋租赁费272000元。顺驰公司依据租赁合同，向刘菊华交纳了房屋租金12.3749万元。刘菊华依据其与陈博签订的房屋租赁合同向陈博交纳租金18万元。上述八年期间，张某合计向刘菊华收取房租45.2万元。刘菊华向顺驰公司合计收取房屋使用费37.3749万元。
涉案房屋八年租期即将届满时，陈博要求刘菊华按当地市价增加房租，而刘菊华认为，八年前，陈博将此房出租给他人，既收不到房租，又收不回房屋，是其帮助陈博收回房屋，在无人承租支付上手转让费的情况下，其支付了上手转让费，并保证了陈博八年的房屋租金，坚持不同意按当地市价增加房租。
2012年6月21日，陈博、张某与顺驰公司洽谈涉案房屋门面房东侧前部分约38平方米房屋出租一事，经洽谈，陈博、张某将该房以每年7.5万的价格出租给顺驰公司二年（自2012年9月1日至2014年8月31日）。洽谈中，陈博与张某了解到原刘菊华与顺驰公司之间的三份合作协议和三份租赁合同具体内容。2012年6月29日，陈博、张某通过邮递向刘菊华发送解除租赁协议及索赔通知函。
2012年7月11日，陈博委托陈琦与魏咏梅签订一份房屋租赁协议，约定：陈博将原出租给刘菊华的涉案房屋西侧及东侧后半部分门面房出租给魏咏梅二年。承租方第一年支付净租金10.5万元。第二年租金在第一年的基础上递增7%，即第二年租金为11.2350万元。
陈博、张某与顺驰公司以及魏咏梅签订房屋租赁合同后要求刘菊华按解除租赁协议及索赔通知办理。而刘菊华认为自己转租行为经过张某同意，不同意解除合同、赔偿损失。仍要求继续承租，并将下年度的租金汇入张某账号内。
2012年12月25日，陈博诉至南京市玄武区人民法院，请求判令：一、确认陈博、刘菊华双方于2004年7月26日签订的《房屋租赁协议》于2012年7月1日解除。二、刘菊华先行返还陈博出租的童卫路7号10幢104室房屋。三、刘菊华返还向第三人顺驰公司收取的超出陈博应收租金部分收益185003元。并支付自陈博起诉之日起按照银行同期贷款利率的标准向陈博支付逾期返还的利息。四、刘菊华自2012年8月1日起，按照每年180000元的租金标准向陈博支付房屋使用费。
2012年8月19日，陈博生父陈某带数人至涉案房屋内，认为刘菊华租用该房期间已违约同时租用期已届满，要求刘菊华腾空房屋交还陈博，双方为此发生吵、打，后经双方自行协商，刘菊华自2012年9月19日将其在涉案房屋内经营米线馆所使用房屋交还给陈博，陈某代张某返还刘菊华已交下年度租金6万元，并代张某支付刘菊华承租房屋时给付上手承租人的转让费7万元，另支付刘菊华医疗费等6万元。陈博自愿撤回要求法院判令刘菊华腾空涉案房屋门面房交还其使用的诉讼请求。但坚持其他四项诉讼请求。
一审中，陈博增加诉讼请求，要求刘菊华支付其垫付的其经营期间所耗费的自2012年5月29日至2012年9月19日的水费954元，逾期交纳水费违约金337元，所耗电费自2012年8月6日至2012年9月19日的电费3212.24元，逾期交纳电费违约金167元，水、电费合计4670.24元。经核对，刘菊华认可陈博垫付的水费1287元，电费2200元，合计3487元，陈博也认可此垫付水、电费款项。陈博认为，双方签订合同后其未催要预付水电费1000元，故刘菊华也未预付此款。刘菊华在法院指定期内未提供支付此款票据，也认可未支付该款。
2013年9月17日，南京市玄武区人民法院作出（2013）玄孝民初字第3号民事判决：一、刘菊华于判决生效后十五日内一次性给付陈博67912.75元，返还陈博垫付的水电费3487元，合计71399.75元并按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2012年9月6日起至付清上述款项为止的利息。二、驳回陈博其他诉讼请求。陈博、刘菊华均不服，提起上诉。2014年3月7日，江苏省南京市中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判决。
本院认为：双方签订房屋租赁协议约定刘菊华承租房屋期间不得擅自转租所租房屋，否则由此给陈博造成的损失由刘菊华负责。协议签订后，刘菊华提出将承租房屋与顺驰公司合作经营房屋中介活动。为此，张某出具一份书面《允诺》，同意刘菊华在租赁期间与顺驰公司进行房屋中介活动。顺驰公司陈述其看到《允诺》后，认为陈博同意转租房屋，进而与刘菊华签订了协议。因刘菊华在转租部分房屋给顺驰公司使用前，未向张某充分说明其如何合作转租部分房屋给顺驰公司使用，而张某也应当知道刘菊华与他人合作经营无需经其同意，但张某出具了书面《允诺》。在《允诺》中，张某同意刘菊华在租赁期间与顺驰公司进行房屋中介活动，但没有作出具体要求。张某在《允诺》中对于是否同意通过合作形式进行转租意思表示不清。故一、二审判决认定双方对于涉诉房屋部分出现以合作名义进行的转租行为均负有一定责任，并无不当。刘菊华依据《允诺》将承租房屋部分以合作形式转租给顺驰公司使用。该公司分担了刘菊华按约应向陈博缴纳房租的大部分。刘菊华承租一半以上的房屋经营米线馆，而支付了较少的房租费，八年经营客观增加了收益。因刘菊华为了转租将卫生间和临时性走道留在其使用的部分，一、二审法院综合考虑刘菊华转租38平方米纯门面房等因素，酌情减少5平方米租金差额，并依据公平原则分割刘菊华取得的相对利益，亦无不当。
综上，陈博的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回陈博的再审申请。
审 判 长 史承豪
审 判 员 王 欣
代理审判员 刘海平
二〇一五年三月五日
书 记 员 杨 蕾