黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑2701民初113号
原告塔富杰（反诉被告），女，1968年5月27日生，汉族。
委托代理人包永和，系黑龙江兴安律师事务所律师。
被告秦皇岛鹏大房地产开发有限公司（反诉原告），住所地秦皇岛市经济技术开发区漓江道133号。
法定代表人岳国义，系该公司总经理。
委托代理人高洪柱，男，1972年10月25日生，汉族，系该公司销售部经理。委托代理人崔鹰，男，1972年11月15日生，汉族，系该公司法律顾问。
原告塔富杰与被告秦皇岛鹏大房地产开发有限公司（以下简称鹏大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告塔富杰及其委托代理人包永和、被告鹏大公司委托代理人高洪柱、崔鹰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2014年8月18日签订了商品房买卖《认购书》。主要约定内容：买受人（原告）认购出卖人（被告）位于加格达奇区西岭前进路以南春城路以北的“西城汇商业广场”1栋F1层9号商铺，建筑面积50.81平方米，套内建筑面积48.6平方米，总金额429345.00元，付款方式为签约日买受人交付出售人房款20000.00元（定金），其余首付款199345.00元于2014年8月25日前补齐，剩余的购房款210000.00元采取按揭方式支付（原、被告同意交接房时由原告向被告以现金形式支付余款），出售人应在2014年9月30日前将所购房屋交付买受人使用。
原告按认购书内容交付首付款后，被告并没有能够在约定的交房日期向原告交付房屋，直到2015年9月中旬被告售楼处才通过电话告诉原告到售楼处签合同交房款拿钥匙，这是原告签约后第一次被通知签合同拿钥匙交房。原告认为被告延迟交房已达到1年的时间，使得原告不能实现原有的购房需求和商用目的。
解除权系权利人的一种权利，是权利人直接向严重违约的过错一方行使解除合同的一项权利，对此，权利人可以放弃直接行使解除权的权利，而以诉权的形式要求法院判决，也就是说，法定解除权既然是合同当事人一方的权利，那么，解除权人可以不通过向违约方径行通知的方式行使权利而通过诉讼的方式请求解除合同，原告行使的并非是除斥期间内的“解除权”，而是法律诉讼“请求权”，适用的是诉讼时效的规定，是在法定的诉讼时效内提起诉讼的。
原告诉至法院要求：1、请求与被告解除双方签订的“认购书”；2、由被告返还原告支付的首付购房款220000.00元；3、由被告承担延期交付房屋的违约金：50.81平方米1.5元／平方米365天（2014年8月20日-2015年8月20日）=28431.00元；4、由被告赔偿因违约给原告造成的损失：220000.00元365天（2014年8月20日-2015年8月20日）5.8%（2014年人民银行短期贷款基准利率）=11220.00元；5、由被告承担案件受理费。
被告辩称：一、双方签订的《认购书》不符合法定或约定解除条件，原告的诉请第一项（要求解除《认购书》的诉讼请求）应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，因《认购书》具备《商品房销售管理办法》第六十条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该《认购书》应当认定为双方当事人之间已经签订了商品房买卖合同。但原告请求解除《认购书》无合同依据和法律依据。理由如下：1、双方当事人未在《认购书》中约定出卖人逾期交房，买受人有权解除合同，故不符合合同解除条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，只有在符合下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人方可请求解除合同：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。因本案涉及的商品房仅为迟延交付，并不符合上述法定解除合同的条件，且买受人原告并未举证证实因被告迟延交付房屋致使其不能实现合同目的；2、原告请求解除合同已超过法定除斥期间，解除权已经消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该法条明确规定了买受人行使合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，否则解除权消灭。该期间为法定不变期间，不存在中止、中断、延长等情形。因《认购书》约定：“出卖人应在2014年9月30日前将所购房屋交付买受人使用。”故买受人原告的合同解除权行使期间应当为：2014年10月1日-2015年10月1日。原告于2015年12月才向加区法院起诉要求解除《认购书》，已超过解除权法定行使期限，其解除权已经消灭。
因《认购书》依法不应当解除，原告的第二项诉讼请求（返还首付购房款220000.00元）缺乏返还基础，亦应驳回。
原告的第三项诉讼请求（由被告承担违约金28431.00元）没有合同依据，应予驳回。因违约金系合同双方当事人就一方合同主体违约责任的一种预先约定。只有双方当事人作出明确约定的，才存在违约金的问题。本案中，双方当事人在《认购书》中对违约金未作任何约定，故该项诉讼请求没有合同依据，应予驳回。
原告第四项诉讼请求（损失11220.00元）无法律依据，应予驳回。关于商品房买卖逾期交付使用房屋的，其损失赔偿额应如何计算，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条已经作了明确规定，即应当按照按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该标准为计算逾期交房损失的唯一法定标准。根据民诉法“谁主张、谁举证”的原则，原告对其损失主张负有举证责任。原告应当通过申请司法鉴定证明同地段同类房屋租金标准。但原告未在举证期限届满前（2016年2月23日）提出损失鉴定申请，已丧失申请鉴定的法定权利，其主张按照中国人民银行贷款利率计算损失无法律依据，应予驳回。
综上，原告的诉讼请求均不能成立。《认购书》是双方当事人在平等自愿有偿的基础上达成的，是合法有效的，依法应予保护。原告在签订《认购书》一年半后，提出解除，将交易风险转嫁被告，有悖诚信原则，一旦解除，不但不利于维护交易稳定，亦使被告错过案涉商品房交易的最佳时期和交易机会，给被告造成重大的经济损失。依法驳回原告的全部诉讼请求，案件受理费由原告自行负担。
被告反诉称：原告、被告双方于2014年8月18日签订《认购书》1份，约定被告向原告出售商品房一户，房屋位于加格达奇区西城汇商业广场1栋F1厅9号门市，房屋建筑面积为50.81平方米，总价款为429345.00元。约定付款方式为：2014年8月18日付款20000.00元，2014年8月25日前付款199345.00元，余款
210000.00元采取按揭贷款方式支付。原告按照《认购书》的约定于2014年8月25日前向被告付款219345.00元，但余款210000.00元至今未付。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，因《认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（包括房屋位置、面积、价款、付款方式、履行期限、违约责任等），并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该《认购书》应当认定为双方当事人在平等自愿的基础上协商订立的，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。2015年9月被告通知原告接收房屋并交纳房屋所欠余款，原告拒绝。截止到起诉前，仍然拒绝接收房屋、支付房屋余款，已构成违约，应依法向被告承担继续履行、赔偿损失等违约责任。虽然《认购书》约定原告以按揭方式支付余欠房款，但双方已口头变更付款方式为“交接房屋时由原告一次性现金支付”，该事实已由其在起诉状中自认。
被告反诉至法院要求：1、请求判令反诉被告塔富杰继续履行《认购书》；2、请求判令反诉被告塔富杰立即给付商品房余款210000.00元及逾期给付利息，计算方式为：以210000.00元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年10月1日起至实际给付之日止；3、反诉的诉讼费用由反诉被告塔富杰负担。
原告答辩称：1、被告要求继续履行《认购书》的反诉理由不能成立。事实非常清楚，被告要求原告继续履行《认购书》的条件已经丧失，确切的说，由于被告的违约行为已使得原告继续履行合同成为不必要。双方签订的《认购书》第七条明确规定：出卖人（被告）应在2014年9月30日前将所购房屋交付买受人（原告）使用。然而，被告却并没有遵守这一条款约定，直到2015年9月才通过电话通知原告交房款拿钥匙，这与双方在《认购书》中约定的交房时间整整延迟了一年，这足以说明：被告在履行交房义务方面已构成了原告所不能接受的违约事实。因此，被告要求原告继续履行《认购书》的反诉理由毫无事实根据。
由于被告的违约行为使原告在长达一年的时间里无法取得房屋和遭受不必要的经济损失，原告依法提出解除《认购书》的诉请完全正当且依法有据。而被告的反诉请求给付“商品房余款”及利息的主张则因其严重违约事实的存在依法不被支持。
综上，请法院驳回被告的无理反诉。
经审理查明：2014年8月18日，原、被告双方签订了认购书1份，约定：原告塔富杰认购被告鹏大公司开发建设的商品房一户，位于加格达奇区西岭前进路以南春城路以北，暂定项目名称为西城汇商业广场，房号为1栋F1层9号；建筑面积为50.81平方米，套内建筑面积48.6平方米；总价款为429345.00元，首付款为
219345.00元（当日交付首付款20000.00元，余款199345.00元于2014年8月25日前补齐），余款210000.00元在签订认购书7天内采取按揭贷款方式支付；鹏大公司应在2014年9月30日前将所购房屋交付塔富杰使用。
认购书签订后，原告塔富杰给付被告鹏大公司首付款合计
220000.00元。双方口头商定余款210000.00元在交房时以现金形式一次性给付。
2015年9月被告鹏大公司工作人员通知原告塔富杰交付房屋，要求其补交房款，签订正式的商品房买卖合同，双方未达成一致意见，塔富杰并未接收房屋，也并未给付余款210000.00元。
本案争议涉及的房屋于2013年11月6日开工，于2014年10月30日竣工，2015年9月2日，进行了竣工验收合格备案。
上述事实有原告提供的认购书、收据；被告提供的认购书复印件、建设工程竣工验收备案证书，以及原、被告的陈述，在卷为凭，经庭审质证，足以认定。
本院认为：原告塔富杰与被告鹏大公司之间签订的协议书，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且鹏大公司已经按照约定收受部分购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，该协议书是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。
本案争议协议书约定交房时间为2014年9月30日，原告塔富杰并没有举示出催告过被告鹏大公司交房的证据，其解除权应当在解除权发生之日即2014年10月1日起至2015年10月1日期间内行使，而塔富杰于2016年1月8日提起本案诉讼，已超过了1年的解除权行使的除斥期间，解除权已经消灭。且本案争议涉及的房屋已具备交付使用条件。因此，本案争议的协议书应当认定合法、有效，双方均需继续履行约定的义务。即鹏大公司应当履行交房的义务，塔富杰应当承担给付余款210000.00元的义务。
关于原告塔富杰主张租金损失28431.00元及利息损失
11220.00元的诉请，因其并未举示出其租金计算标准的相关证据，无法参照此标准计算塔富杰的损失，但考虑到被告鹏大公司逾期交房的事实存在，其应当承担违约责任，违约金的计算方式为：以塔富杰已付房款220000.00元为基数，从2014年10月1日（即双方约定交房日期的次日）起计算至2015年9月1日（即鹏大公司通知塔富杰交房日）止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。
关于被告鹏大公司要求原告塔富杰给付商品房余款210000.00元的逾期给付利息的反诉请求。因双方认可变更了付款时间及方式，即在鹏大公司交房时以现金形式给付，鹏大公司逾期交房，已构成违约，塔富杰不支付余款的行为，是行使同时履行抗辩权的行为，不能认定其为逾期付款，不需承担违约责任。因此，该项请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、2014年8月18日原告塔富杰与被告秦皇岛鹏大房地产开发有限公司签订的房屋认购书合法、有效，双方应继续履行；
被告秦皇岛鹏大房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将合同约定的房屋（位于加格达奇区西岭前进路以南春城路以北、西城汇商业广场，房号为1栋F1层9号）交付给原告塔富杰；
原告塔富杰在本判决生效之日起十日内给付被告秦皇岛鹏大房地产开发有限公司购房余款210000.00元；
被告秦皇岛鹏大房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告塔富杰逾期交房的损失，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以塔富杰已付购房款220000.00元为基数，自2014年10月1日起计算至2015年9月1日止；
驳回原告塔富杰的其他诉讼请求；
驳回被告秦皇岛鹏大房地产开发有限公司的其他反诉请求。
案件受理费5196.00元（原告已预交），此款本院减半收取
2598.00元，由秦皇岛鹏大房地产开发有限公司负担40.00元，原告塔富杰自行负担2558.00元，退回原告塔富杰2598.00元。
反诉案件受理费本院减半收取2225.00元（被告已预交），由原告塔富杰承担2225.00元。
以上有给付内容的判项，应在本判决生效后十日内给付完毕。如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。
代理审判员 陈东梅
二〇一六年三月四日
书 记 员 赵玉凤
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。