重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第05498号
上诉人（原审被告）古正彬，男，1967年5月15日生，汉族。
被上诉人（原审原告）郭宗菊，女，1964年11月7日生，汉族。
委托代理人刘显仲，重庆维淮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）敖铸，男，1970年7月27日生，汉族。
被上诉人（原审被告）刘世平，女，1981年3月21日生，汉族。
委托代理人敖铸，男，1970年7月27日生，汉族。
上诉人古正彬与被上诉人郭宗菊、敖铸、刘世平确认合同无效纠纷一案，不服重庆市荣昌县人民法院（2014）荣法民初字第02767号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2000年4月14日，郭宗菊与敖铸签订《售房协议》，约定敖铸以10000元的价格将位于原仁义粮站南门家属院×××××××号面积为47.31平方米的房屋一套出售给郭宗菊，付款方式为现付8000元，余款2000元待手续办完时支付等主要内容。协议签订当天，敖铸收取购房款8000元，并出具收条载明“今收到黄庆龙买房款8000元正”。敖铸将房屋所有权证（字第××××××号）及国有土地使用权证（荣仁义国用（1998）字第×××××××号）交付郭宗菊，房屋所有权证载明房屋坐落为荣昌县仁义镇解放路，建筑面积47.31平方米。2000年底，郭宗菊搬入该房屋居住使用至今，但双方未办理过户登记手续。郭宗菊居住使用房屋期间以黄庆龙名义向相关部门缴纳用水、用电等费用。
2014年3月25日，郭宗菊以房屋买卖合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，要求敖铸协助办理房屋过户登记手续。同年4月1日，荣昌县国土资源和房屋管理局对敖铸名下位于荣昌县仁义镇解放路房屋（《房屋所有权证》证号：××××××；《国有土地使用证》证号：1998-×××××××）发布遗失声明。4月2日，荣昌县国土资源和房屋管理局为敖铸补办《重庆市房地产权证》（211房地证2014字第××××××号），载明房屋坐落为荣昌县仁义镇中心街×××号×××××××，建筑面积47.31平方米。4月4日，敖铸、刘世平与古正彬签订《重庆市房屋买卖合同》，敖铸、刘世平将坐落于仁义镇中心街×××号×××××××号房屋以23000元的价格出售给古正彬，并缴纳了房屋契税及土地出让金，房屋契税计税价格为41000元。同日，敖铸申请将该房屋权属变更为古正彬所有。4月14日，荣昌县国土资源和房屋管理局为古正彬颁发《重庆市房地产权证》（211房地证2014字第××××××号）。郭宗菊诉敖铸房屋买卖合同纠纷一案经一审法院审理后，认定郭宗菊与敖铸签订的《售房协议》合法有效，但由于房屋权利人已变更为古正彬，敖铸不再享有对房屋进行处分的权利，郭宗菊要求敖铸协助办理房屋过户的诉讼请求已不能履行，遂判决：一、郭宗菊与敖铸2000年4月14日签订的《售房协议》有效；二、驳回郭宗菊的其他诉讼请求。判决作出后，双方当事人均未提出上诉。
庭审中，郭宗菊陈述，其于2014年4月25日知道诉争房屋过户给古正彬后，至今仍在该房屋居住，古正彬未向其主张权利。古正彬的特别授权代理人陈述，由于敖铸生意上缺钱，且欠古正彬钱，故将诉争房屋卖给古正彬。古正彬因为与敖铸有亲属关系，知道房屋基本情况，且经查询核实房屋系敖铸所有，无冻结、过户的信息，故未到现场进行查看。古正彬与敖铸曾系粮食局职工，后出来合伙做生意期间敖铸向古正彬借款，未明确约定利息。古正彬的付款方式为抵销了原借款16000元后，支付敖铸7000元现金，故未保留付款凭证。古正彬知道房屋已出租，年底租期届满，故准备在年底接房。敖铸的特别授权代理人认可古正彬的付款方式为抵销了原借款16000元后，支付了7000元现金的事实，认为虽然房屋价格为23000元，但未包含借款利息，故实际价格与市场价格基本相符。
另查明，黄庆龙与郭宗菊曾系夫妻关系，二人于2013年9月24日办理离婚登记手续。敖铸、刘世平系夫妻关系，于2009年12月25日登记结婚。古正彬的妻子敖红兵与敖铸系同胞姐弟关系。
案件审理过程中，一审法院根据郭宗菊的申请依法对古正彬名下的位于荣昌县仁义镇中心街×××号×××××××号（211房地证2014字第××××××号）进行查封，查封期为两年。
原审原告郭宗菊诉称，2000年4月14日，其购买敖铸名下位于荣昌县仁义镇仁义粮站南门家属院×××××××号住宅一套（现地址为仁义镇中心街×××号×××××××），建筑面积为47.31平方米。双方签订了售房协议书。签订协议时郭宗菊按约支付了购房款。签订合同当日敖铸即把房屋产权证、土地证交付了郭宗菊。2000年底郭宗菊迁入该房屋居住至今，双方未办理房屋过户手续。2014年3月3日，郭宗菊要求敖铸办理过户手续，其拖延拒不配合。2014年3月25日郭宗菊通过荣昌县房管局和多方打听了解，得知敖铸、刘世平与古正彬签订了房屋买卖合同，把本属于郭宗菊的房屋卖给了古正彬。根据了解，敖铸与古正彬系亲属关系，双方以不合理的价格，未发生真实交易的情况下，恶意串通把房屋进行了转让。要求判令：1、确认敖铸、刘世平、古正彬签订的房屋买卖合同无效；2、将位于仁义镇中心街×××号×××××××号房屋恢复至敖铸名下；3、本案案件受理费由敖铸、刘世平、古正彬承担。
原审被告敖铸、刘世平辩称，敖铸、刘世平与古正彬签订的合同真实有效，属合法交易，并办理了过户手续，应受法律保护，郭宗菊的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回。敖铸同意将购房款退还郭宗菊，并按同期贷款利率支付利息。
原审被告古正彬辩称，请求驳回郭宗菊的诉讼请求。古正彬购买敖铸的房屋系善意取得，并支付了合理对价，虽然古正彬是敖铸的姐夫，但二人都是粮食系统的员工，古正彬知道敖铸具有诉争房屋的所有权，并不知道敖铸已将房屋出售给郭宗菊。敖铸称房屋系在出租期间，房屋产权证已遗失，敖铸到房管局办理了产权证遗失登记，古正彬直到郭宗菊起诉时才知道房屋是一房二卖。因敖铸曾欠古正彬借款10000多元未还，并需要资金周转，故将房屋出售给古正彬，古正彬没有与敖铸的串通行为，属善意取得，双方签订的合同真实有效，属合法交易，并办理了过户手续，应受法律保护，郭宗菊的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回。
原审法院认为：本案的争议焦点为，敖铸、刘世平与古正彬的行为是否构成恶意串通。现评析如下：
敖铸系荣昌县仁义镇解放路（现荣昌县仁义镇中心街×××号×××××××）房屋所有权人，其于2000年4月14日将该房屋出售给郭宗菊，收取购房款，并将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交付郭宗菊，双方签订的合同已经生效法律文书确认有效，予以确认。郭宗菊购房后于2000年底搬入居住使用至今，其前夫黄庆龙也以自己名义向相关部门缴纳水、电等日常生活费用。由于房屋一直未办理过户，2014年3月25日，郭宗菊向人民法院提起诉讼，要求敖铸协助办理过户手续。敖铸、刘世平在案件审理过程中，将房屋转让给古正彬，并办理了过户手续，最终导致人民法院在确认郭宗菊与敖铸签订的《售房协议》有效的情况下，无法支持郭宗菊办理过户的诉讼请求，郭宗菊未能取得房屋所有权，在结果上构成对郭宗菊利益的损害。
敖铸在明知已将诉争房屋出售给郭宗菊，原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》已交付郭宗菊，且郭宗菊已向人民法院提起诉讼向其主张权利的情况下，向荣昌县国土资源和房屋管理局申请原产权证遗失，并补办新的产权证，其目的在于将诉争房屋过户给古正彬，造成履行不能，主观上存在恶意。古正彬在签订合同前未实际对房屋进行查看，仅在荣昌县国土资源和房屋管理局与敖铸、刘世平签订备案合同，有悖于通常做法。本案诉争房屋坐落于荣昌县仁义镇中心街×××号×××××××，建筑面积为47.31平方米，根据完税证明，该房屋计税价格为41000元，计税价格相对于市场价格偏低，敖铸、刘世平将房屋以23000元的价格出售给古正彬，仅为计税价格的56.1%，出售价格显著过低，且敖铸对于古正彬支付的购房款未出具收据，双方也未提供资金往来依据，上述行为均有悖于通常做法，不符合常理。敖铸与古正彬的妻子敖红兵系同胞姐弟关系，郭宗菊主张权利后，敖铸在10多天时间内补办房屋产权证，并将房屋以低价转让、过户至古正彬名下的行为亦不具有合理性。综上，敖铸、刘世平与古正彬之间签订合同的行为存在诸多瑕疵，不符合常理，且损害了第三人郭宗菊的利益，应当认定为恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，敖铸、刘世平与古正彬于2014年4月4日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效。无效合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，位于荣昌县仁义镇中心街×××号×××××××号（211房地证2014字第××××××号）房屋应恢复登记至敖铸名下。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条之规定，遂判决：一、敖铸、刘世平与古正彬于2014年4月4日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；二、敖铸、刘世平、古正彬在本判决生效后五日内将房屋恢复登记至敖铸名下。案件受理费减半收取150元，由敖铸负担。
宣判后，古正彬不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由郭宗菊负担。其理由是：1、敖铸与古正彬虽为亲戚，但十多年前因经济纠纷双方经常发生口角，关系一直不好，古正彬并不知晓敖铸已将案涉房屋出售给郭宗菊，在购房也审查了敖铸的房屋产权证和土地使用证，并不存在双方恶意串通。2、敖铸多年来一直欠古正彬16000元，双方通过房管所估价后议定房价为23000元，抵扣欠款后古正彬当即支付7000元，也办理了过户手续，并非虚假交易。
被上诉人郭宗菊答辩称：敖铸在2000年将案涉房屋出售给郭宗菊后，即将房屋产权证交付予郭宗菊，在郭宗菊要求过户的诉讼中，敖铸通过挂失重新办理了产权证并将房屋过户给古正彬。古正彬称敖铸一直欠其16000元、抵扣后实际支付7000元，没有证据加以证明，不是事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
被上诉人敖铸、刘世平答辩称：敖铸欠古正彬的钱一直未能还清，才将房屋出售给古正彬用于抵账。郭宗菊房款并未付清。
二审中，敖铸举示证人张瑞璜出具的证明一份，拟证明敖铸于2000年4月17日要求黄庆龙办理过户手续并收取剩余房款2000元，但黄庆龙称当时无钱，要求过段时间再办过户手续。古正彬质证认为不清楚此事，郭宗菊认为该证明不符合举证规则，不予认可。由于该证明系书面证词，证人未出庭作证，也无其他证据予以佐证，本院不予采信。二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，郭宗菊购房在先，也在案涉房屋内居住十余年，其取得案涉房屋所有权的要求因敖铸、刘世平将房屋另行出售并过户给古正彬而受阻，郭宗菊的利益受到了损害。因此，敖铸、刘世平与古正彬签订购房合同时是否恶意串通，即是合同无效与否的关键所在。
从客观事实来看，郭宗菊购房居住后十余年里相安无事，而其于2014年3月25日起诉要求敖铸过户之后，敖铸即在短短五六天内通过挂失而补办了案涉房屋的房地产权证，补办后的第三天即与古正彬签订房屋买卖合同，并将产权变更登记至古正彬名下，可见敖铸、刘世平具有主观恶意；敖铸与古正彬虽系亲戚关系，但在敖铸表示要卖房与其时，古正彬不去房屋查看具体情况即同意购买，此行为与正常购房者相悖，古正彬称其与敖铸关系一直不好，但又表示相信敖铸而没有去现场看房，其所述本身就相互矛盾；古正彬购房金额23000元显著低于市场价格，且古正彬称抵扣敖铸欠款16000元后自己实际支付7000元，却未能对敖铸欠款及古正彬支付7000元的说法举示证据加以证明。综上，可以确定敖铸、刘世平与古正彬系恶意串通而签订《重庆市房屋买卖合同》，损害了郭宗菊的利益，郭宗菊因此主张该合同无效于法有据，本院予以支持。古正彬的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由古正彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
审 判 员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 张乾胜