山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终1187号
上诉人（原审被告）：李在利，男，1961年5月20日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）：济南百居安房地产咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人：熊良顶，总经理。
委托诉讼代理人：黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。
上诉人李在利因与被上诉人济南百居安房地产咨询有限公司（以下简称百居安公司）居间合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初2322号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李在利上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：一、2015年3月25日，上诉人通过百居安公司北园店中介，与原房主王立伟签订购房合同一份。合同要求要付百居安劳务费一万七千八百元，并得到北园店店长的口头承诺:整个购买活动、全程都有百居安服务人员协助。其中包括购房过户，银行贷款，房产证办理，土地证办理，交接房屋，水，电，暖气，煤气清算过户，户口迁入。由于上诉人买房心切，再加上对百居安店长的信任，没有要求他们把承诺写进合同。开始合作很融洽，双方约定先付柒仟元服务费，全部购房项目完成后，付清剩下余款。当房产证办理到最后交税阶段，百居安协助工作人员要求上诉人写一张余款欠条，理由是、担心上诉人下一步拿到房产证，会不跟百居安继续合作，赖掉余下的服务费，百居安没有制约手段。(之前房产证，我们的购房材料都有百居安工作人员保管。)本着诚信的态度，上诉人写了一张九千元的欠条交给百居安。百居安拿到欠条后，对上诉人的业务几乎不再帮助了。再联系百居安请求帮助，得到的只是原房主的一个电话号码。交接房屋，土地证办理。水，电，煤气，暖气清算，交接全由上诉人联系原房主完成。故上诉人认为百居安违约在先，只完成了他们承诺服务的一少半，所以就拒绝支付欠条所欠的余款。一审法庭、上诉人也是向法官陈述的这个理由。一审法官认为，由于购房合同上没有详细说明服务单项，不予支持。故、上诉人换个方法说明。请问百居安，上诉人交给百居安一万七千八百元服务费百居安是根据什么标准都包括哪几项服务。作为消费者，上诉人有权知道，付这么巨大的服务费，将得到哪几项服务内容。请求法官要求百居安说明，百居安收费的合理、合法性。因为购房合同上面，通体没有一条是说明百居安的责任和义务，只有一条，就是要钱，因此，上诉人认为合同不能作为讨回欠款的证据。更严重的是，上诉人办理迁入新房户口时，北园派出所警官告知，落不了，因为，原房主户口没有迁出，联系老房主告知，无法迁走，因为原房主现在租房居住，无法落户。何时能迁出，无限期。上诉人买房是为儿子结婚使用，这样的房子，无法使用。上诉人作为普通百姓，买房不可能做到面面俱到，故才花钱请百居安帮助，百居安作为专业房屋咨询公司，每年有几百套房屋买卖业务，不可能忽视户口迁移问题，如果百居安提前告知，上诉人不可能买这样的房子，因此，上诉人认为百居安为了业务量隐瞒了户口问题。实数商业欺诈。一审时、上诉人也向法庭诉讼户口问题，一审判定说没有证据，请问，买房落不了户口还要啥证据?二、2015年3月25日上诉人与百居安签约，到2015年10月26日接过房屋，历经七个月，已经给上诉人造成很大经济损失。在此期间上诉人是租房居住，每月一千五百块钱房租，七个月共计一万零五十元。六月十一日支付买房首付六十四万、至十月二十六号，按银行贷款年利率百分之六计算，四个半月损失一万四千五百六十拾元。合计两万四千六百一拾五元人民币。除非百居安能证据说明是上诉人的原因，造成历时七个月才完成买房交易，上诉人的经济损失应当由百居安负责承担。一审期间，上诉人也向法庭提出上述诉求，一审法庭不予支持，理由是合同没有规定时间。既然合同没有规定时间，那就公平、公正、合情、合理的推算一个时间。济南房管局交易大厅系一站式服务，手续合法、齐全，一天就能办完手续，一周就能拿到房产证。贷款，银行承诺服务，个人贷款，手续合法、齐全，十五个工作日完成放款。故上诉人认为百居安一个月就应该完成购房和贷款的两项业务。综上所诉，上诉人请求二审法庭给予以下支持。1、百居安必须在三个月内，将原房主户口迁出。如不能迁出。上诉人将要求退房。百居安要以当今市场价格收回上诉人所购房屋，期间产生的税费由百居安承担，同时按照消费法规定，返还上诉人两倍中介费以及搬家、装修等费用。粗略估计六万元。2、由于百居安办业务拖沓，七个月才完成一个月就能完成的工作，造成上诉人两万四千六百一拾五元的经济损失。上诉人本着公平、合理的原则，双方各付一半，即百居安赔付上诉人一万二千三百零七元。3、两次诉讼费，都由百居安承担。另外上诉人想请求法庭允许，开庭时允许济南电视台记者参加旁听。
百居安公司辩称，一、李在利认为，百居安公司存在违约行为，无权要求其履行付款义务，这与事实不符，在法律上也不成立，1、房屋买卖合同第7.2条明确约定，李在利应于合同签订之日起三日内支付居间佣金17800元，另，依合同法条462条规定，居间人促成合同成立的，委托人应按约定支付报酬，即李在利支付居间佣金的义务有法律及合同依据，而且具备了履行该义务的条件，2、上诉人称，百居安公司曾向其承诺代为办理土地证，交接房屋水、电、暖、气清算过户，及户口迁入，但百居安公司承诺履行的义务都已写入合同，不会超出合同义务做出额外的甚至不切实际的承诺，李在利在一审中也未提供证据证明该承诺的存在，上述事项并不属于百居安的居间服务义务范围，3、上诉人应向百居安公司支付的居间服务费是双方充分协商的结果，该服务费的收取权利是百居安公司作为房屋中介机构提供居间服务的对价，上诉人称百居安公司的居间服务费不合理，且不合法的观点实属妄谈，百居安公司作为中介机构依法应履行的居间义务的核心是促成买卖合同成立，为达到这一居间目的，其履行的主要义务包括：1、搜集、整理和提供房源信息，2、带领购房者验看房屋，3、在买卖双方之间进行信息沟通和斡旋磋商，4、召集双方商谈并促成合同成立。另外，中介机构经常还提供上述居间服务之外的延伸协助服务，如代为过户及税费交纳，代办贷款手续等，这些延伸服务严格的说并非居间服务范畴，所以通常需要当事人另行授权进行处理，本案也是如此。4、关于户口问题，百居安公司作为中介机构，不可能对买卖双方的户口迁入迁出问题作为任何承诺，这涉及到我国的户籍法律法规的政策、公安户籍管理机构的状态及买卖双方的信用，应通过其他渠道解决，该案所涉及的房屋买卖交易中，上诉人对户口迁移问题在购买房屋时并未特别要求，并不当然成为百居安公司提供居间服务的性质条件，二、上诉人认为，百居安公司提供居间服务不及时，而应赔偿给其造成的损失，并要求百居安公司三个月内完成原房主户口迁出事宜，否则由百居安公司承担回购房屋、双倍返还中介费及赔偿搬家装修损失的责任，被上诉人认为，上诉人上述主张无事实和法律依据，1、上诉人的上述诉求视为反诉，该诉求依法应在一审举证期限届满前提出，但其在一审中在主审法官的一再询问下，也并未正式提出反诉请求，二审对此不应予以审理，2、百居安公司提供居间服务没有拖沓和延迟的情况，之所以在2015年3月25日房屋买卖合同签订后，直至2015年10月份才交付房屋，是因为上诉人一直未向卖方交付全部房款，按合同约定卖方与买方支付全部房款之日，卖方才交付房屋，上诉人首付款63万元迟迟不能足额支付，其公积金贷款的审批放款手续也需要必要的流程和时间，所以买卖双方何时应交付房屋需按照合同约定来判定，本案并不存在百居安公司有任何迟延的违约行为，3、户口问题涉及卖方信用，国家户籍政策，并非百居安公司可以掌控，在百居安公司对户口迁出未做任何承诺并据此产生违约责任的情况下，上诉人的该项主张实属荒唐。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
百居安公司向一审法院起诉请求判令：1、李在利支付百居安公司中介费9000元及相应的违约金（以9000元为本金，按照年利率36%，自2015年9月13日起计算至判决生效之日止）；2、诉讼费用由李在利负担。
一审法院认定事实：2015年3月25日，案外人（出售方，甲方）王立伟、李在利（购买方，乙方）李在利、百居安公司（居间方，丙方）签订编号为0000081《房屋买卖合同》，约定：在签订本合同之日起三日内，由李在利向百居安公司支付居间佣金17800元，如有逾期，每逾期一日按照居间佣金总额的1%支付违约金。2015年8月14日，李在利出具欠条一份，记载“今有李在利欠济南百居安房产咨询公司中介服务费玖仟元，此欠款于交房当日支付给百居安房产。每逾期一天，将按照欠款额的5%补偿。欠款人：李在利2015年8月14日”。经庭审确认，涉案房屋产权及相应的水、电、暖、煤气均已过户至李在利名下，但原房主至今未将户口迁出。双方共同确认交房日期为2015年10月20日。
原审法院认为，一、李在利应给付百居安公司中介费9000元。理由如下：案外人王立伟、李在利、百居安公司签订编号为0000081《房屋买卖合同》系各方当事人在平等自愿的基础上所签订，代表了各方当事人的真实意思表示，且合同的内容不违反我国法律、法规的强制性规定，符合合同生效的一般要件，合同合法有效。根据合同的约定，百居安公司应积极促成王立伟与李在利履行房屋买卖合同，李在利应及时给付百居安公司中介费用。现涉案房屋产权已过户至李在利名下，亦已于2015年10月20日实际交付。根据2015年8月14日欠条的记载，李在利尚欠百居安公司中介费9000元，因此百居安公司起诉要求李在利给付中介费9000元的诉讼请求，有事实及法律依据，原审法院依法予以支持。李在利抗辩，百居安公司承诺协助办理水、电、暖、土地证、户口等其他事项，但截止目前原房主仍未将户口迁出，致使其无法将户口迁出，因此百居安公司未履行协助义务，因此其不应给付百居安公司中介费，对此原审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，李在利应就其上述主张提供证据予以证实，但李在利并未提供相应证据证实百居安公司曾承诺协助办理水、电、暖、土地证、户口等其他事项，应承担举证不能的法律后果，因此，李在利的抗辩主张无事实及法律依据，依法不予支持。二、关于违约金数额应如何确定的问题。李在利向百居安公司出具欠条后未及时清偿，造成百居安公司的资金被继续占用产生相应的利息损失，因此，违约金的计算标准应为以9000元为本金，按照同期中国人民银行同期贷款利率，自双方确认的交房日2015年10月20日起，计算至判决生效之日止。百居安公司主张违约金计算方式为以9000元为本金，按照年利率36%，计算自2015年9月13日起至判决生效之日，对此原审法院认为上述主张超出了百居安公司的实际损失，且李在利申请对违约金数额依法予以调整，因此对于百居安公司的上述诉讼请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百五十二条之规定，原审法院判决：李在利于判决生效之日起十日内给付济南百居安房地产咨询有限公司中介费9000元及相应违约金（以9000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月20日起计算至判决生效之日止）。案件受理费90元，由李在利负担。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，王立伟、李在利、百居安公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合同合法有效。根据合同的约定，百居安公司促成王立伟与李在利履行房屋买卖合同，李在利给付百居安公司中介费用。现涉案房屋产权已过户至李在利名下，亦已实际交付。李在利2015年8月14日给百居安公司出具欠条，载明李在利尚欠百居安公司中介费9000元，此欠款于交房当日支付给百居安公司，原审法院支持百居安公司要求李在利给付中介费9000元诉讼请求的判决合法有据，应予维持。李在利主张百居安公司承诺协助办理水、电、暖、土地证、户口等其他事项，但原房主未将户口迁出，致使其无法将户口迁入，百居安公司未履行协助义务，因此不应给付百居安公司中介费，但百居安公司否认曾经有过上述承诺，李在利对其主张百居安公司承诺的上述服务内容没有提供证据予以证实，原审法院对此不予认定正确。对于李在利二审审理期间提出的如原房主不能迁出户口，要求百居安公司以当今市场价格收回李在利所购房屋，返还李在利两倍中介费以及搬家、装修等费用，以及由于百居安公司办业务拖沓，造成李在利的经济损失赔偿问题，由于李在利在一审审理期间并未就此提出反诉，故本案二审期间不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费90元,由上诉人李在利承担。
本判决为终审判决。
审判长 韩 梅
审判员 郎家涛
审判员 宋海东
二〇一七年一月二十日
书记员 王宪峰