济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民一初字第56号
原告王森，住济南市。
委托代理人岳玉友，山东龙奥律师事务所律师。
委托代理人宋金磊，山东龙奥律师事务所实习律师，住济南市。
被告李桂娥，住山东省聊城市。
委托代理人杜吉炜，济南天桥厚德方略法律服务所法律工作者，住济南市。
原告王森与被告李桂娥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王森的委托代理人岳玉友、宋金磊，被告李桂娥及其委托代理人杜吉炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王森诉称，2011年6月9日，原、被告通过济南孚瑞房地产经纪有限公司居间签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告王森购买被告李桂娥所有的位于济南市天桥区重汽彩世界某号楼某单元某室房屋。同时，因涉案房屋尚未取得房产证，双方约定由被告李桂娥负责偿还银行贷款解除抵押至房产证办理完毕。合同签订后，原告王森依约支付了23万元首付款。2013年11月15日，原、被告及房产经纪公司又签订了《补充协议》，协议约定：由原告王森于2013年11月25日前将购房款240942元支付给被告李桂娥，用于被告李桂娥银行贷款解押。被告李桂娥撤销银行抵押贷款后应该积极办理房屋所有权证事宜，待房产证办理完毕后留存在房产经纪公司处保管并由房产经纪公司通知原、被告办理房屋所有权转移手续。任何一方违反协议及其合同约定，违约方每天按照总房款的千分之三承担违约金。协议签订后，原告王森依约支付了房款，2013年12月17日，被告李桂娥解押并办理完毕房屋所有权证，但至今未按约定配合办理房屋所有权转移登记手续。为维护合法权益，原告王森诉至法院，请求判令：1、被告李桂娥继续履行合同，协助原告王森办理所有权转移登记手续。2、被告李桂娥支付原告王森合同违约金129521元。3、本案诉讼费用由被告李桂娥承担。
被告李桂娥辩称，原告王森所述与事实不符。在本案中，被告李桂娥并未构成违约，违约方是原告王森。理由如下：原、被告双方于2011年6月9日签订了《房屋买卖合同》，后于2013年11月15日签订了《补充协议》。对于付款方式作出明确约定，其中补充协议第2条明确约定原告王森须于2013年11月25日前将剩余45000元购房款打入中介方账户，待甲乙双方产权完成过户当日由中介方打入被告李桂娥的指定账户，在此期间原、被告委托中介方做无息资金托管。合同签订后，原告王森仅向被告李桂娥支付了购房款中的470942元，对于补充协议约定的将“四万五千元打入丙方（中介方）账户，作为无息托管”则未履行。被告李桂娥于2013年12月6日办理完成本案所涉房屋的产权证后，多次通过向中介方查询落实原告王森是否已将剩余款项支付，以便确定何时办理房产过户的相关手续，但均被告知原告王森尚未支付上述款项。被告李桂娥为保证自己的权益不受侵犯，暂时中止为原告王森办理相关过户手续，同时多次要求原告王森支付上述款项，以便合同继续履行，但原告王森一直未支付。除了原告王森未能按约定支付房款之外，另一个原因是，原、被告双方在合同履行过程中房产证载明的建筑面积与房屋买卖合同中记载的建筑面积不同，房产证载明的建筑面积比买卖合同中的建筑面积增加了3.32平方米，被告李桂娥一直在积极地与原告王森协商要求其补交差价未果。
经审理本院认定，2011年6月9日，被告李桂娥（卖方，合同甲方）与原告王森（买方，合同乙方）经济南孚瑞房地产经纪有限公司（合同丙方）居间，签订了《房屋买卖合同》一份，该合同约定：“一、房产状况：甲方自愿出售位于济南市天桥区重汽彩世界某号楼某单元室的房产（以下简称涉案房产）给乙方，房屋所有权证号：zqcsj-10XX；房屋所有权人为李桂娥；产别：私有；房屋建筑面积为72.17平方米；（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）；房屋抵押、租赁情况：有银行抵押，无租赁，甲方负责还银行贷款至房产证办理完毕。甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产；二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币（大写）伍拾贰万伍仟元整（小写￥525000元整）；三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）壹万元整（￥10000元整），甲方自本合同签订时将房屋所有权证交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；四、付款方式：…（二）按揭付款：乙方于2011年6月23日之前，将首付房款人民币（大写）贰拾叁万元整（含定金，小写￥230000元整）存入甲方指定账户，剩余房款人民币（大写）贰拾玖万伍仟元整（小写￥295000元整），在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后10日内，乙方向甲方结清全部房款；五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关费用：乙方承担办理房产证所需要的维修基金和契税及办理房产证过户过程中所产生的所有税费...七、甲、乙双方应在房产证办理完毕之日起七日内，委托并协助21世纪不动产济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳...十、甲、乙双方同意，甲方于2011年6月23号之前通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或发生费用由乙方自行承担；十一、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任；2、甲、乙双方在本合同签订后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿因此所造成的损失；3、若甲方违反第九条、第十条的规定，一方有权依前述之约定获取违约金；4、若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金；5、委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担；6、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何乙方违约，造成合同无法继续旅行的，由违约方承担丙方中介佣金；十一、其他约定事项：1、甲乙双方自签订合同之日起，乙方向甲方支付购房定金共计1万元。2、甲乙双方自签订合同之日起不得违约，若甲方违约需双倍返还乙方所有支付款项，若乙方违约支付给甲方的所有款项不予退还。3、办理房产证及房产过户过程中所产生的所有税费以国家政策为标准。4、甲乙双方自签订合同之日起不得违约，否则由违约方承担中介费（标的额的2%）。5、二手房交易以套为标准。6、甲方需配合乙方把房产证办理过户至指定人名下。7、甲方负责缴纳暖气和天然气开户费…合同签订后，原告王森依约支付了定金1万元。2011年6月9日，被告李桂娥将涉案房产交付给了原告王森，由原告王森居住使用至今。2011年6月15日，原告王森按约定付清了首付款23万元（含定金1万元）。
2013年11月15日，被告李桂娥（甲方）与原告王森（乙方）及济南孚瑞房地产经纪有限公司（见证方、丙方）达成了补充协议书一份，约定：“甲乙丙三方就重汽彩世界X-
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XXX房屋买卖合同补充一事达成以下协议：1、甲乙双方于2011年6月9日通过济南孚瑞房地产经纪有限公司的居间服务下就位于济南市天桥区重汽彩世界7号楼2单元905室签署的房屋买卖合同，三方于2013年11月15日签署本补充协议，签字即生效。2、甲方于2011年6月23日前共收到乙方购房款23万元，乙方于2013年11月25日前将购房款240942元用于甲方银行贷款解押，其余45000元打入丙方指定账户，待甲乙双方产权完成过户当日由丙方打入甲方指定账户，这期间甲乙双方委托丙方做无息资金托管。3、甲乙双方于2013年11月15日针对2011年6月9日签订的编号为0005263房屋买卖合同中第五条税费和相关费用作补充约定：甲方承担产权过户前办理房产证所需的维修基金和契税等相关费用，保证房产证顺利办理；乙方承担双方产权过户中所产生的契税、营业税、个税、土地增值税、印花税、评估费等其他一切费用，保证产权顺利过户。4、甲方撤销银行抵押贷款后积极办理房屋所有权证事宜，待甲方办理出房屋所有权证后甲方将房屋所有权证留存在丙方处保管，丙方通知甲乙双方办理房屋所有权转移事宜，办理的时间以丙方通知时间为准。5、甲乙丙三方在友好协商的基础上签订此协议，系三方的真实意思表示。甲乙双方在房产解押，办理房产证及房产评估、审税、过户等过程中须由丙方协助办理，甲乙双方必须积极配合并提交所需材料，不得以各种理由推脱，拖延产权办理及过户。甲乙双方任何一方未按照本协议及房屋买卖合同履行相关权利与义务，按照《房屋买卖合同》承担违约责任（即违约方每天按照总房款的千分之三承担违约金）。6、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。7、本协议与《房屋买卖合同》约定不一致的，以本补充协议书为准。”上述补充协议书签订后，原告王森依约支付被告李桂娥房款240942元（因原告王森缴纳了房屋维修基金9058元，在购房款中予以扣除）。
另查明，2013年12月6日，涉案房产在房管部门取得了产权登记，房产证号济房权证天字第XXXX**号，登记所有权人李桂娥，建筑面积75.49平方米。诉讼中，原告王森主张曾就补充协议书第2条中约定的尾款4.5万元付款时间及付款方式变更为在房产证过户后直接支付给被告李桂娥，被告李桂娥对此不予认可，原告王森就其主张未能提交证实，故本院对于原告王森主张曾就补充协议书第2条中约定的尾款4.5万元付款时间及付款方式双方已变更为在房产证过户后直接支付给被告李桂娥的主张，本院不予采信。
现原告王森诉至本院，请求判令：1、被告李桂娥继续履行合同，协助原告王森办理所有权转移登记手续。2、被告李桂娥支付原告王森合同违约金129521元。3、本案诉讼费用由被告李桂娥承担。
以上事实，有原告王森提交的房屋买卖合同、补充协议书、收到条、银行回单、录音资料、维修基金凭证、快递单据、权属状况信息表，被告李桂娥提交的房屋买卖合同、补充协议书、房产证、通话记录、快递单等证据，以及原、被告的当庭陈述予以证实。
本院认为，原、被告以及居间方签订的房屋买卖合同及补充协议书均系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效，对各方当事人均具有拘束力。诉讼中，原、被告争议焦点问题为被告李桂娥是否迟延履行协助办理房产证过户事宜。被告李桂娥辩称称因原告王森未依照补充协议书之约定履行尾款支付给居间方托管，故被告李桂娥不予履行协助房产过户义务。原告王森虽主张其已经与被告李桂娥口头约定变更了支付尾款4.5万元的时间及方式，并取得了居间方的认可，但未能提交相应的证据加以证实，应承担对己不利的法律后果。根据该补充协议书第2条约定，原告王森应先履行支付尾款并由居间方托管的义务，被告李桂娥后协助办理涉案房产的过户手续。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在原告王森未履行协议约定前，被告李桂娥依法享有先履行抗辩权，要求原告王森先行履行合同义务。关于被告李桂娥辩称涉案房产的产权证书实测面积大于房屋买卖合同所载面积，原告王森需要补齐面积差价款。本院认为，房屋买卖合同第十一条第5项已经明确了涉案房产系按套计价，被告李桂娥的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，在原告王森未依约将购房款4.5万元托管支付至居间方指定账户前，被告李桂娥有权拒绝履行原告王森提出的协助过户请求。原告王森所主张的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告王森的诉讼请求。
案件受理费2990元，由原告王森负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩 峰
人民陪审员 鲁艳华
人民陪审员 陈蔚林
二〇一六年五月十一日
书 记 员 郝慧明