杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭余塘民初字第199号
原告：叶建荣。
委托代理人：郭旭。
原告：徐成花。
委托代理人：郭旭。
被告：韩丽珠。
委托代理人：沈强。
委托代理人：朱金荣。
原告叶建荣、徐成花为与被告韩丽珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月23日立案受理，依法由审判员曹云法适用简易程序，于2012年6月13日公开开庭审理了本案。叶建荣及其委托代理人郭旭，徐成花及其委托代理人郭旭，韩丽珠及其委托代理人沈强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
叶建荣、徐成花起诉称：2011年4月11日，叶建荣、徐成花与韩丽珠签订房屋转让协议，约定：叶建荣、徐成花将位于杭州市余杭区仁和镇和平雅苑22幢2单元802室的房屋转让给韩丽珠，转让总价650000元。因转让房屋的三证未办出，双方约定待叶建荣、徐成花房屋三证办理完毕三个工作日到第三方杭州泛海房屋置换有限公司签订正式的房屋买卖合同。2011年9月21日，叶建荣、徐成花将该房屋的三证交至杭州泛海房屋置换有限公司，并同杭州泛海房屋置换有限公司多次催促韩丽珠履行协议签订正式合同。韩丽珠至今未予理睬。叶建荣、徐成花已按协议履行了全部的义务，但韩丽珠无故不履行其义务，存在事实上的违约。因此，叶建荣、徐成花特向法院提起诉讼要求：一、判令解除与韩丽珠签订房屋转让协议；二、判令韩丽珠支付违约金144950元（按650000元的每日1‰，自2011年9月21日起至2012年5月7日，共223日）。
叶建荣、徐成花为证明其诉讼主张向法庭提供如下证据：
1、房屋转让协议一份，证明叶建荣、徐成花将坐落于杭州市余杭区仁和镇和平雅苑22幢2单元802室的房屋转让给韩丽珠，此协议系双方自愿签署，合法有效，叶建荣、徐成花已经按照协议履行所有的义务，韩丽珠未履行其在协议中承诺的相关义务；
2、房屋所有权证书复印件（证书原件在杭州泛海房屋置换有限公司）一份，证明涉案房屋的所有权属于叶建荣、徐成花所有，对其拥有合法的处分权；
3、商品房买卖合同复印件、发票复印件各一份，证明叶建荣、徐成花与韩丽珠签订房屋转让协议之时，已经与杭州凯文房地产开发有限公司达成商品房买卖协议，并且支付了相应的价款，该房屋已经实际处于叶建荣、徐成花的占有之下；
4、杭州泛海房屋置换有限公司的收件单二份，证明叶建荣、徐成花已按照房屋转让协议的约定，将房产三证交于第三方杭州泛海房屋置换有限公司保管；
韩丽珠答辩称：一、2011年4月11日，叶建荣、徐成花与韩丽珠、金霞明三方签订的《房屋转让协议》，属于无效合同。现行《合同法》第五十二条明确规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”。韩丽珠与叶建荣、徐成花确于2011年4月11日签订一份《房屋转让协议》，但签订该协议时，叶建荣、徐成花并未取得本案所涉及位于余杭区仁和镇和平雅苑22幢2单元802室的权属证书。根据上述法律条款分析，该协议因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之强制性规定，应属无效合同。二、韩丽珠认为叶建荣、徐成花的诉讼请求于法无据。根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，根据本条款规定，韩丽珠与叶建荣、徐成花所诉争房屋，合法的处理方式为：叶建荣、徐成花返还韩丽珠交纳的购房定金贰万元。事实上，当韩丽珠意识到签订的《房屋转让协议》因违反法律强制性规定而无效后，分别于2011年4月13日和2011年6月份多次通知叶建荣、徐成花撤销合同并要求退还购房定金。叶建荣、徐成花知道后也不置可否，但从叶建荣、徐成花的行为中可以得出其表示已经认可了，浙江中都物业管理公司看房记录可证明，就在韩丽珠通知叶建荣、徐成花后，多家中介公司接受叶建荣、徐成花的委托，多次带客户来看房，这说明叶建荣、徐成花已经知晓双方签订的合同无效或同意韩丽珠撤销合同，而另找买家。叶建荣、徐成花要求韩丽珠支付违约金于法无据，该协议已因违反法律强制性规定而导致无效，当事人应该相互返还因合同取得的财产，而不是一方支付另一方违约金。三、关于违约责任的问题，韩丽珠认为叶建荣、徐成花已经先行违约。首先，双方在签订合同时，韩丽珠明确被告知该房产的三证最迟能在2011年6月底能办出来，但事实上，直到2011年9月14日才拿到房产三证。其次，叶建荣、徐成花与韩丽珠签订协议后，还多次委托其他中介公司看这套诉争房屋，同时叶建荣、徐成花在办理好房产三证后，未按《房屋转让协议》第九条约定“待房产三证办理完毕后三个工作日到杭州泛海房屋置换有限公司签订正式房屋买卖合同”，而是过了一个星期于2011年9月21日才将房产三证交到中介公司。叶建荣、徐成花已先行违约，应承担违约责任。四、关于违约金的计算方法，韩丽珠认为应按定金罚则。叶建荣、徐成花的违约金计算的适用条款有误且违约金过高，《房屋转让协议》第九条约定的违约金计算方式是以签署《杭州市房屋转让合同》为前提条件的，双方既然没有签订《杭州市房屋转让合同》，就应该按照协议第十条约定的定金罚则来计算违约金。
韩丽珠为证明其答辩主张向法庭提供如下证据：
浙江中都物业管理有限公司看房记录一份，证明韩丽珠于2011年6月之前通知叶建荣、徐成花合同无效，叶建荣、徐成花多次委托其他中介公司的看房记录，叶建荣、徐成花应当已经知晓双方签订的房屋转让协议无效或者合同已经撤销，才另找买家。
经开庭审理，韩丽珠对叶建荣、徐成花提供的证据提出的质证意见和本院认证如下：
1、房屋转让协议的真实性没有异议，但该协议不是三方都在场的情况下签订的，而是韩丽珠先签好，再由第三方中介公司交给叶建荣、徐成花签署的。本院认为该协议虽然不是当事人面对面同时签署，但双方先后在该协议上签名，应当认定该协议是当事人真实意思的表示，可以作为本案的证据使用；
2、房屋权属证书和商品房买卖合同、发票的真实性，关联性都没有异议。本院确认权属证书、商品房买卖合同、发票可作为本案的证据使用；
4、杭州泛海房屋置换有限公司的签收单的真实性有异议。因韩丽珠已经提前通知叶建荣、徐成花2011年4月签订的房屋转让协议无效，已经表示不想购买案涉房屋了，但叶建荣、徐成花还于2011年9月将房屋产权证交到中介公司，应属于二次销售。本院确认该签收单只能证明杭州泛海房屋置换有限公司收到叶建荣、徐成花提交的房屋权属证书的事实，因此，可作为本案的证据使用。
叶建荣、徐成花对韩丽珠提供的证据提出的质证意见和本院的认证如下：
浙江中都物业管理有限公司看房记录真实性存在异议，该钥匙签收单没有叶建荣、徐成花任何的签名认可，也没有中都公司的盖章，其所签的文字也无从确定是由哪些人签的。叶建荣、徐成花也从未委托授权给除杭州泛海房屋置换有限公司外的第三方作为房产中介，所以对证据的三性均存在异议。本院确认，该看房记录只能证明有人去看过房屋，但不能凭此，证明是叶建荣、徐成花委托其他房屋中介公司对外销售该房屋，因此，该看房记录与本案没有关联，不能作为本案的证据使用。
根据叶建荣、徐成花、韩丽珠的庭审陈述和本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2011年4月11日，叶建荣、徐成花与韩丽珠及杭州泛海房屋置换有限公司的代表金霞明先后在《房屋转让协议》签名，确认：叶建荣、徐成花将位于杭州市余杭区仁和镇和平雅苑22幢2单元802室的房屋（建筑面积78.90㎡）以总价650000元转让给韩丽珠。该协议约定：转让的此套房屋的三证未办出，叶建荣、徐成花、韩丽珠对该事实都是知道的。韩丽珠对该房屋实地查看，确定无异议，自愿购买该房屋，并同意支付人民币20000元整作为购房定金，由于叶建荣、徐成花房产三证未办出将定金交由金霞明保管。叶建荣、徐成花将该房屋的《商品房买卖合同》及相关材料交于金霞明保管，作为交易保证。待叶建荣、徐成花房产三证办理完毕后三个工作日到杭州泛海房屋置换有限公司签订正式房屋买卖合同即《杭州市房屋转让合同》，双方不得延误，延误方则视为违约，需支付守约方每日总房款的千分之一作为违约金，直至《杭州市房屋转让合同》签署。叶建荣、徐成花、韩丽珠签订此协议后，任何一方都不得擅自提价或降价，并承诺履行本协议所约定的内容，如任何一方不履行本协议导致双方没有按约签订《杭州市房屋转让合同》则视为违约。若叶建荣、徐成花违约则必须支付韩丽珠双倍的定金作为违约金。若韩丽珠违约，则定金不能收回。2011年4月11日，韩丽珠将20000元交给金霞明作为购房定金。2011年4月12日，叶建荣将和平雅苑22幢2单元802室的《商品房买卖合同》及发票交给杭州泛海房屋置换有限公司。2011年9月21日，叶建荣将和平雅苑22幢2单元802室的房屋所有权证、国有土地使用权证、契证交给杭州泛海房屋置换有限公司。杭州泛海房屋置换有限公司通知韩丽珠签订《杭州市房屋转让合同》。2011年9月27日，韩丽珠接到杭州泛海房屋置换有限公司通知后，明确表示不再签订《杭州市房屋转让合同》。因此，叶建荣、徐成花特向法院提起诉讼要求解除房屋转让协议，要求韩丽珠支付违约金144950元。
经本院释明，本案应适用定金罚则，但叶建荣、徐成花仍坚持原有的诉讼请求。
本院认为：叶建荣、徐成花与韩丽珠签订的《房屋转让协议》不是正式的房屋买卖合同，而是确定在房屋产权属证书做出后，双方再以《房屋转让协议》确定的条款签订正式的《杭州市房屋转让合同》，该《房屋转让协议》是叶建荣、徐成花与韩丽珠真实意思的表示，也没有违反法律、法规强制性规定，应当合法有效。韩丽珠辩称依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定该协议应当无效，因该协议不是正式的房屋买卖合同，不能适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，韩丽珠依照该协议无效所作的抗辩，本院均不予采纳。因韩丽珠没有提供证据证实已于2011年4月和6月通知叶建荣、徐成花不再签订《杭州市房屋转让合同》，且浙江中都物业管理公司的看房记录，仅仅能证明有人看房，而不能证明韩丽珠已通知了叶建荣、徐成花不再签订《杭州市房屋转让合同》的事实存在，因此，韩丽珠提出2011年4月就已通知叶建荣、徐成花不再签订《杭州市房屋转让合同》的事实，本院不予认定。韩丽珠提出和平雅苑22幢2单元802室房屋的权属证书最迟能在2011年6月底做好，而实际叶建荣、徐成花于2011年9月14日才做好房屋权属证书，且到9月21日才交给杭州泛海房屋置换有限公司，已超过协议约定的三天，构成了违约在先。因韩丽珠没有提供证据证明叶建荣、徐成花承诺过房屋的权属证书能在2011年6月底前做好，且房屋权属证书上的时间2011年9月14日是房屋权属证书制作机关颁发权属证书的时间，不等于是叶建荣、徐成花拿到该权属证书的时间。而协议约定“房产三证办理完毕后三个工作日到杭州泛海房屋置换有限公司签订正式房屋买卖合同”，此三个工作日，应当是叶建荣、徐成花拿到房屋权属证书后的三个工作日，因此，本院确认仅权属证书上制作的时间不能证明叶建荣、徐成花已构成违约。韩丽珠辩称叶建荣、徐成花的违约金计算的适用条款有误且违约金过高，协议第九条约定的违约金计算方式是以双方签署《杭州市房屋转让合同》为前提条件的，而本案中双方没有签订《杭州市房屋转让合同》，不能适用该条违约金的计算方式。本院注意到双方签订的《房屋转让协议》第九条的约定是“待叶建荣、徐成花房产三证办理完毕后三个工作日到杭州泛海房屋置换有限公司签订正式房屋买卖合同即《杭州市房屋转让合同》，双方不得延误，延误方则视为违约，需支付守约方每日总房款的千分之一作违约金，直至《杭州市房屋转让合同》签署。”很明显，该违约金的是适用前提是一方迟延签订《杭州市房屋转让合同》，而本案庭审中，韩丽珠已明确表示不再购买该房屋，即不再与叶建荣、徐成花签订《杭州市房屋转让合同》，因此，叶建荣、徐成花要求解除与韩丽珠签订的《房屋转让协议》的诉讼请求，本院予以支持，但叶建荣、徐成花要求韩丽珠支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告叶建荣、徐成花与被告韩丽珠于2011年4月11日签订的《房屋转让协议》；
二、驳回原告叶建荣、徐成花的其他诉讼请求。
本案案件受理费3199元，减半收取1599.50元，由原告叶建荣、徐成花负担1559.50元，被告韩丽珠负担40元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3199元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审判员 曹云法
二〇一二年七月十日
书记员 尹何康