山东省烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0612民初398号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司烟台市牟平区支行，住所地烟台市牟平区。
负责人：杨作建，行长。
委托代理人：曹磊，该单位职工。
被告：李豪。
被告：战娟，系被告李豪之妻。
被告：烟台市津房置业有限公司，住所地烟台市牟平区。
法定代表人：高志成，经理。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司烟台市牟平区支行（以下简称邮政储蓄）诉被告李豪、战娟、烟台市津房置业有限公司（以下简称津房置业）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邮政储蓄的委托代理人曹磊到庭参加诉讼，被告李豪、战娟、津房置业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告邮政储蓄诉称，原告与三被告于2013年11月29日签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定：被告李豪、战娟向原告贷款人民币370,000.00元，用于购买津房置业开发的坐落于烟台市牟平区滨海东路618号11号楼1单元第23层11－1－2303号楼房；被告李豪、战娟并将该楼房抵押给原告，双方已在烟台市牟平区住房和建设管理局办理了房屋预抵押登记；贷款期限为360个月，被告津房置业自愿为其提供连带责任保证；同时合同还约定了贷款利率、违约责任与罚息等权利义务。被告李豪、战娟自2015年10月份至今未按时足额偿还贷款本息，并且原告已无法联系到二被告，上述情况对其偿还能力已产生了严重的不利影响，且已严重危害了原告的债权，现原告要提前收回贷款。又因被告津房置业自愿为二被告的贷款提供连带责任保证，所以要求：1、被告李豪、战娟连带偿还原告借款本金360,987.86元，利息8,093.38元，罚息128.16元（暂计至2016年2月14日），至付清之日止仍按合同约定支付利息；2、被告津房置业对二被告李豪、战娟的上述债务承担连带清偿责任；3、确认原告对抵押物位即位于烟台市牟平区滨海东路618号11号楼1单元第23层11－1－2303号房产享有优先受偿权；4、由三被告承担本案诉讼费用。
被告李豪未到庭亦未答辩。
被告战娟未到庭亦未答辩。
被告津房置业未到庭亦未答辩。
经审理查明，2013年11月29日，原告邮政储蓄与被告李豪签订了一份《个人购房借款及担保合同》，该合同约定：“贷款人：邮政储蓄借示人：李豪抵押人：李豪，合同编号：3799971Q11312446127601，合同各方根据相关法律、法规，在平等、自愿的基础上，为明确责任，恪守信用，签订本合同，并保证共同遵守。借贷条款第一条借款种类及金额贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币3700,000.00元（大写叁拾柒万元整）（大小写不一致时，以大写为准）。第二条贷款用途本合同项下贷款仅用于购买坐落于牟平区滨海东路618号11号楼11－1－2302号的房屋，建筑面积88.66平方米。未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用。贷款人有权对贷款的使用情况进行监督检查。第三条贷款期限本合同项下贷款期限为360个月，自2013年11月29日至2043年11月29日。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条利率（一）贷款利率以中国人民银行贷款基准利率下浮15%，并按下列公式换算：月利率＝年利率/12，日利率＝年利率/360。实际利率以借据为准。（二）贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按第（一）款约定的利率浮动比例重新确定贷款利率；贷款发放后遇到利率调整，贡款利率按以下第1种方式处理：1、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及本条第（一）款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。……（五）贷款发放（一）贷款人发放贷款的前提是下列条件同时满足：1、本合同项下担保已经生效并持续有效。……（二）借款人授权贷款人将贷款发放至如下账户，贷款利息自实际放款日起计算：户名：李豪账号：62×××48开户行：邮储银行借款人授权贷款人将贷款资金从上述账户划付至如下账户：户名：烟台市津房置业有限公司账号：10×××61开户行：邮储银行贷款资金转账过程中按贷款人相关规定产生的费用，由借款人承担。第六条贷款归还：（一）经协商一致，借款人按下列第1种方式偿还贷款本息1、按月等额本息还款法……（三）借款人应在贷款人处开立如下个人结算账户作为还款账户，用于偿还本合同项下的贷款本息：户名：李豪账号：62×××48开户行：邮储银行。（四）在每期还款日16：00前，借款人应向还款账户中按应偿还的贷款本息足额存入相应资金，并授权贷款人于每期还款日从还款账户中划收；借款人有到期未偿付的贷款本息或其他费用的，应及时存入还款账户，并授权贷款人随时划收。……第九条罚息（一）借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利息按在第四条约定的利率基础上加收30%（如所购房屋为商业用房，则为50%）确定。……（四）贷款利率按第四条第（二）款约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。第十条违约及违约责任（一）发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：1、借款人或者担保人未完全适当遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；2、借款人或担保人提供虚假资料或隐瞒重要事实；……（二）借款人连续三个月或累计六次未按时足额还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：1、要求借款人限期纠正违约行为；……3、宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金损害赔偿金及其他费用；……5、处分抵押物、实现抵押权；6、要求保证人承担保证责任；……第十一条共同借款本合同如涉及二人以下（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索到期未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。……第十三条费用本合同订立和履行过程中产生的相关费用，包括但不限于：保险费、评估费、登记费、保管费、提存费、鉴定费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等费用，由合同各方依照法律、法规、行政规章以及其它规范性文件的要求承担，合同各方另有约定的除外。贷款人为保障处身利益先行垫付的明智，有权随时向借款人和担保人追偿，并从垫付之日起计收活期存款利息。第十四条借款担保本合同项下担保方式为以下第（二）种：（一）保证担保。（二）抵押担保。……抵押条款本合同项下贷款由借款人或第三方提供抵押担保时，抵押人承诺并遵守如下条款：第十五条抵押物（一）抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。抵押人保证对抵押物依法享有所有权或处分权。抵押物存在共有人的，共有人同意抵押人的担保行为，并承诺与抵押人共同承担担保及其相关的法律责任。……第十六条担保范围抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用。……保证条款本合同项下贷款由第三方提供保证担保时，保证人承诺并遵守如下条款：第二十条保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十一条保证范围……法人或其他组织作为保证人的，保证人承担保证责任的范围按下列方式确定：（一）由保证人承担全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。……第二十二条保证期间保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。若贷款人同意本合同项下借款展期，保证同意继续承担连带保证责任，保证期间为展期后的借款到期日之日起两年。……第二十四条保证人的违约责任（一）出现以下情况之一的，即构成保证人违约：1、未按本合同的约定及时履行保证责任；……（二）保证人违约的，贷款人有权采取以下一项或多项措施：1、要求保证人限期纠正违约行为。2、要求保证人赔偿其违约行为给贷款人造成的损失（包括但不限于贷款人遭受的主合同项下贷款本金、利息和费用的损失）。……第三十二条争议解决凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，各方应积极协商解决；协商不成，按下列第（二）种方式解决：（一）……（二）向贷款人所在地人民法院提起诉讼。……。贷款人（盖章）借款人（签字）共同借款人（签字）自然人作为抵押人的（签字）自然人作为抵押物共有人的（签字）法人或其他组织作为保证人的（公章）签署日期2013年11月29日”。原、被告分别在贷款人、借款人、共同借款人、抵押人、抵押物共有人和保证人处加盖公章或签名，该合同同时附有《抵押物清单》，其上载明：抵押物为坐落于烟台市牟平区滨海东路618号11号楼11－1－2303号的个人住房，所有权归属为李豪、战娟。同日，被告李豪、战娟与原告一起到烟台市牟平区住房和建设管理局办理了预购商品房抵押预告登记手续，原告持有编号为烟房预牟抵字第20133491号的《房屋预告抵押登记证明》。2013年12月2日，原告邮政储蓄将人民币370,000.00元发放给被告李豪，该借据上载明借款期限360个月（从2013年12月2日至2043年12月2日），年利率5.5675%，借款用途为买房，还款方式为等额本息。自2015年10月份至今被告李豪、战娟未再按时足额偿还贷款本息，并且原告已无法联系到二被告，上述情况对其偿还能力已产生了严重的不利影响。原告欲提前收回贷款，又因被告津房置业自愿为二被告的贷款提供连带责任保证，遂诉来本院。现要求：1、被告李豪、战娟连带偿还原告借款本金360,987.86元、利息8,093.38元、罚息128.16元（暂计至2016年2月14日），自2014年2月15日起仍按合同约定的借款利率向原告支付利息至判决确定给付之日止；2、被告津房置业对被告李豪、战娟的上述债务承担连带清偿责任；3、确认原告对抵押物位即位于烟台市牟平区滨海东路618号11号楼1单元第23层11－1－2303号房产享有优先受偿权；4、由三被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉请，主张2016年2月14日前的利息诉状中有误，利息和复利合计为8,221.47元，其他诉请不变。
另查，2016年中国人民银行贷款基准年利率为4.9%，涉案借款合同正常年利率为4.9%*85%＝4.615%。
上述事实有原告提供的《个人购房借款及担保合同》、《房屋预抵押登记证明》、个人贷款放款单、贷款借据、利息清单等在卷佐证，足以采信。
本院认为，本案中虽二被告李豪、战娟未到庭，但不影响本院对案件事实有认定。根据原告邮政储蓄提供的《个人购房借款及担保合同》、房屋预告登记证书、个人贷款放款单、贷款借据，可以证明原告与被告李豪、战娟及被告津房置业签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关的法律法规，故该合同合法有效。对于有效合同，各方当事人均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。现原告有证据证明被告李豪、战娟于2013年12月2日收到原告发放的贷款370,000.00元，被告李豪、战娟理应按照前述借款合同的约定及时足额地向原告偿还借款本息，二被告李豪、战娟自2015的9月至今未再向原告偿还借款本息，其行为已构成违约，故原告有权宣布涉案贷款提前到期，本院对原告要求被告李豪、战娟立即偿还借款本息的诉请予以支持。又因合同中第四条和第九条分别约定借款利率、罚息的计算方式，故本院对原告要求二被告李豪、战娟按照合同约定的利率计付利息、罚息的主张予以支持。另外，被告津房置业对二被告李豪、战娟的前述购房贷款提供全程连带责任保证，且在借款担保合同中约定了保证范围，故本院认为原告要求被告津房置业对二被告李豪、战娟的上述债务承担连带清偿责任的诉请，证据充分，应予以支持。
至于原告主张的优先受偿的问题，虽原告提供了房屋预抵押登记证明，由于被告李豪、战娟对抵押房屋尚未取得产权并完成现实物权的本登记，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对李豪、战娟抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对李豪、战娟抵押房屋的处分，但并非对其抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案原告的抵押权并未设立。原告邮政储蓄要求对被告李豪、战娟办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对原告要求行使对诉争房屋抵押权的诉请应不予支持，不享有优先受偿权。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李豪、战娟应向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司烟台市牟平区支行共同偿还借款本金360,987.86元，利息8,221.47元（暂计至2016年2月14日）；
二、被告李豪、战娟自2016年2月15日起仍以借款本金360,987.86元为基数按年利率4.165%计付利息至本判决确定给付之日止。
三、上述一、二项内容，被告李豪、战娟于本判决生效后十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司烟台市牟平区支行一次性付清。
四、被告烟台市津房置业有限公司对二被告李豪、战娟的上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司烟台市牟平区支行要求确认对抵押物位即位于烟台市牟平区滨海东路618号11号楼1单元第23层11－1－2303号房产享有优先受偿权的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,838.00元、公告费560.00元均由三被告交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 于秀丽
代理审判员 隋素平
人民陪审员 王丕珩
二〇一六年六月十六日
书 记 员 贺凌君