安徽省灵璧县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灵民初字第02565号
原告（反诉被告）：刘小彪，男，1990年1月13日生，汉族，农民，住安徽省宿州市灵璧县。
委托代理人：黄曜，灵璧县灵城镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：孟浩，灵璧县法律援助中心律师。
被告（反诉原告）：灵璧县四方置业有限公司，住所地灵璧县。
法定代表人：刘宜兵，该公司董事长。
委托代理人：叶同柱，男，1969年8月10日生，汉族，该公司经理，高中文化，住安徽省六安市。
委托代理人：王国存，安徽安维律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘小彪与被告（反诉原告）灵璧县四方置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2015年8月20日向本院起诉。本院于2015年8月20日受理后依法由审判员刘银适用简易程序，于2015年9月28日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）刘小彪的委托代理人黄曜、孟浩，被告（反诉原告）灵璧县四方置业有限公司的委托代理人叶同柱、王国存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘小彪诉称：原告于2013年12月14日与被告灵璧县四方置业有限公司签订合同，购买被告开发的位于灵城镇北关钟秀锦城商品房，购房金额404690元，并已经按照合同约定履行付款义务。合同第八条规定，被告应于2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。第九条规定了双方违约责任的承担及违约金的计算方法。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工检验过程中。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来经济损失。现请求人民法院依法判令被告支付原告违约金2635元；并承担本案诉讼费。
灵璧县四方置业有限公司答辩并反诉称：2013年12月14日反诉人与被反诉人签订钟秀锦城一期商品房买卖合同，购房金额404690元，约定交房时间是2015年6月30日前。反诉人于2015年6月15日通过竣工验收，同年6月18日反诉人向房屋买受人刘小彪、高静通过EMS寄出交房通知，要求业主及时办理房屋交接手续。同年6月30日购房业主按通知要求前来办理房屋交接手续，期间部分业主以小学学区、物业费等为理由拒绝接受房屋并上访至灵璧县信访办，反诉人也给予书面的答复，但仍有少说业主在反诉人的办公场所及售楼中心围堵。依据商品房买卖合同第十一条及补充协议第十条的约定判令被反诉人继续履行合同约定的接受房屋等相关义务；被反诉人向反诉人支付违约金5746.6元；被反诉人承担商品房未交付的契税和办证费用16363元；本案诉讼费由被反诉人承担。
刘小彪在庭审中辩称：反诉中的物业管理费与被告没有任何关联性，是各位业主与物业公司达成的物业合同，被告不存在物业管理之诉的资格；被告反诉中说的代收契税及办证费用，合同签订时未向业主提出该合同条款，该合同条款违反行政法律的规定，依据安徽省契税管理业务的规程及暂行办法等明确规定契税征收机关，被告提出的代收契税本身就是违法行为，所以自身无效，所以不可能产生任何违约金。
刘小彪向本院提交了如下证据：1、购房合同。证明原、被告之间的房屋买卖合同关系事实存在，合同约定被告应该交付房屋的期限2015年6月30日及违约金的计算方式；2、银行按揭合同。证明已向被告支付的全部购房款项，及购房款的具体数额；3、补充协议。证明协议中可以看出被告同意在7月22日交付钥匙，就是说被告至少在7月22日前还没有按期交房。被告不交付房屋的理由是房屋还没有验收合格，物业费从房屋验收合格后算起。
灵璧县四方置业有限公司发表质证意见为：对证据1的真实性无异议；证据2，无异议；证据3，没有交钥匙不代表房屋验收不合格，该协议不能证明原告的证明目的。
灵璧县四方置业有限公司向本院提交了如下证据：证据1，商品房买卖合同及补充协议。证明交房条件及基础配套设施具体哪些，都是符合合同规定，没有违约；证据2，交房通知、EMS特快专递2015年6月18日、交房公告（第九生活）。证明已经向业主邮寄了交房通知书；证据3，竣工验收报告。证明2015年6月15日房屋经过验收合格；证据4，楼号重新编号的申请。证明原来的原图纸编号与商品房编号之间的对应转换关系；证据5，2015年7月1日部分信访问题答复。证明在反诉状中提到的不是交付条件的问题，主要是反映没有学校的问题和物业费用高的问题。
刘小彪发表质证意见为：证据1，真实性无异议，对于被告的证明目的有异议，合同中约定第8条约定清楚2015年6月30日前，商品房验收合格是交付房屋的第一个条件；该合同是制式合同，违约方式也是制式，出卖方应该尽到特别说明的义务，附加条款是违背法律法规的，安徽省契税征收管理规定了契税征收机关，并不是房屋的出卖方也就是开发商，被告所说的商业习惯不能违背法律行政法规的；物业费不应当是被告收取，如果已经带原告交付，现找原告追偿可以，但不是该案审理范围，无本案无关联性；证据2，不能证明被告的观点，这份特快专递上并没有载明邮寄的内容，也不能证明原告已经收到该特快专递，对报纸公告，第九生活传媒不能作为发布公告的报纸，该报纸我们的得到渠道，作为传媒发布公告应当均有相应资质，2015年6月18日发布公告，而被告提供的专业验收报告日期在此之后，显然没有达到验收条件；证据3，工程验收竣工报告来证明房屋达到合同约定第8条第一款，我们认为被告该观点不正确，被告提供的是工程验收合格，而不是商品房验收合格，两者不是相同概念，被告提供证据的专业部门验收意见中，验收意见不能证明被告的房屋是经过验收合格的，规划部门的填写是同意备案，有没有同意规划是另一回事；有的没有日期有的没有同意或合格字样，至少在表面上都不符合要求，在建筑工程监管日期也不一致，7月6日才去登记，怎么可能是6月30日前交付房屋；证据4，没有原件，不予质证；证据5，真实性无异议，被告证明观点与证据内容不符，回避了部分问题，业主去上访的问题就是被告房屋没有验收合格，问题这么多的房屋怎么可能验收合格。
根据当事人举证、质证意见，对刘小彪提交的证据，本院认证如下：证据1、2，灵璧县四方置业有限公司无异议，本院经审查予以确认；证据3，能证明钟秀锦城业主与灵璧县四方置业有限公司因“学区房”等问题发生纠纷，经有关单位协调，双方达成协议。
对灵璧县四方置业有限公司提交的证据，本院认证如下：刘小彪对证据1、5的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据2，能证明钟秀锦城于2015年6月18日通过EMS向刘小彪及高静送达了交房通知书，并在“第九生活”刊登了交房公告；证据3，系工程竣工验收报告，能证明2015年6月15日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等验收，质量合格，并于2015年7月6日前专业管理部门出具的验收意见为合格等；证据4，未提供原件，本院不予认定。
本案经举证、质证、认证。本院查明以下事实：2013年12月14日刘小彪与灵璧县四方置业有限公司签订该公司开发的位于灵城北部钟秀锦城一期商品房买卖合同，约定以404690元的价格购买钟秀锦城一期商品房第2幢1单元703号房；灵璧县四方置业有限公司应当在2015年6月30日前交付经验收合格的商品房；并约定双方违约情形及承担违约金的计算方法；又约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合格文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交付，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，即自该交付通知约定交付之日第二日起视为出卖人已经交付，买受人承担该商品房交付后的风险责任和物业管理及其他各种费用。双方合同签订后，刘小彪按揭给付灵璧县四方置业有限公司全部购房款404690元；2015年6月15日钟秀锦城一期工程经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等验收质量合格；并于2015年7月6日前经公安消防、规划、环保、城建档案管理、建筑工程质量监督等专业管理部门出具的验收意见为合格等；2015年6月18日灵璧县四方置业有限公司通过EMS向刘小彪邮寄交房通知要求其在合同约定的期限内办理房屋交接手续，同年7月1日钟秀锦城小区部分业主约100人到灵璧县人民政府信访反映问题如下：要求将钟秀锦城小区定为学区房，物业费过高，一期业主无停车位，高层天井及走廊存在安全隐患公摊面积太大，楼梯前排无法进料装修等。7月2日灵璧县四方置业有限公司对信访问题进行了答复，7月22日双方达成补充协议。2015年8月3日刘小彪交清了一年的物业费，领取了房门的钥匙。刘小彪于2015年8月20日起诉来院请求人民法院依法判令灵璧县四方置业有限公司支付违约金2635元；并承担本案诉讼费；灵璧县四方置业有限公司反诉要求刘小彪支付违约金5746.6元；承担商品房未交付的契税和办证费用16363元；本案诉讼费由其承担。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩、反诉意见，本案争议的焦点是：1、灵璧县四方置业有限公司是否构成延期交房，应否承担违约责任；2、刘小彪要求灵璧县四方置业有限公司支付违约金2635元，能否得到本院的支持；3、刘小彪是否已经接收了房屋；4、灵璧县四方置业有限公司要求刘小彪给付违约金5746.6元，能否得到本院支持；5、灵璧县四方置业有限公司要求刘小彪交付契税及办证费16363元，能否得到本院支持。
依据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条即房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、承建档案管理等专业管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。第五条出卖人交付的房屋不符合本意见第四条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受的诉讼请求一般不予支持。第六条房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。本案中，灵璧县四方置业有限公司开发的钟绣锦城一期工程于2015年6月15日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等验收质量合格；并于2015年7月6日前经公安消防、规划、环保、城建档案管理、建筑工程质量监督等专业管理部门出具认可性意见，应认定2015年6月15日经验收合格；2015年6月18日已向刘小彪书面送达交房通知书，已尽到通知义务，刘小彪已经拿到了房门的钥匙并缴纳了一年的物业管理费，视为该房已实际交付，现刘小彪要求灵璧县四方置业有限公司承担延期交房违约责任及支付违约金2635元的诉讼请求，本院不予支持。反诉中，刘小彪已实际接受了房屋，灵璧县四方置业有限公司要求刘小彪继续履行接受房屋的义务，已没有必要。刘小彪在合同约定的期限内付清了全部购房款，现灵璧县四方置业有限公司要求刘小彪支付每日按总房款万分之二计违约金5746.6元的反诉请求，本院不予支持。灵璧县四方置业有限公司未提供代收契税及办证费用的相关证明材料及数额，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘小彪对被告灵璧县四方置业有限公司的诉讼请求；
驳回反诉原告灵璧县四方置业有限公司对反诉被告刘小彪的反诉请求。
本诉受理费50元，减半收取25元，由本诉原告刘小彪负担；反诉费352元，减半收取176元，由反诉原告灵璧县四方置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审判员 刘银
二〇一五年十月十六日
书记员 张琼
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。