重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第00234号
原告重庆安业物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪松石大道47号附2号，组织机构代码70935825-3。
法定代表人邹云，总经理。
委托代理人杨小峰，重庆伟豪（南岸）律师事务所律师。
被告龚家勤，女，1964年4月20日出生，汉族。
原告重庆安业物业服务有限公司（以下简称：安业物业公司）诉被告龚家勤物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员罗阳清独任审判，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告安业物业公司的委托代理人杨小峰，被告龚家勤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告安业物业公司诉称，原告原称重庆市众恒物业管理有限公司，原告原通过招投标方式取得重庆丰业房地产开发有限公司开发的，位于重庆市南岸区长生桥镇长生一支路13号“浅山云景”小区的物业服务权，并与该公司签订了前期物业服务合同并依法办理了备案登记。按照物业服务合同的约定，小区住宅应当按照0.75元／月／平方米的标准交纳物业服务费，0.2元／月／平方米的标准交纳水电公摊费用，两者均按建筑面积计算。合同签订后，原告为小区提供了物业服务。被告所有的房屋为“浅山云景”小区2幢3单元4-2，建筑面积70.9平方米。因被告欠费期间房屋未装修，按照合同约定，物业服务费应当减半收取，但水电公摊费应当据实交纳。因此，被告的房屋每月需交纳物业服务费26.6元、水电公摊费14.2元。但被告自2012年10月至2014年2月期间未交纳物业服务费和水电公摊费。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令被告立即交纳物业服务费452.2元、水电公摊费284元；并从欠费之日起，以每月欠费金额为基数，按日千分之三的标准计算违约金至缴清之日止。
被告龚家勤辩称，被告拒绝交纳2012年10月至2014年2月期间未交纳物业服务费和水电公摊费属实，但拒绝交纳的原因如下：1、2012年被告接房之后就发现房屋存在严重的质量问题，两个卧室的窗户漏水、变形，墙体腐蚀，卫生间窗户变形根本无法正常使用。被告发现问题后就向原告提出，要求原告联系开发商整改。但房屋质量问题始终未得以改善。因此，被告拒绝交纳物业服务费的行为不构成违约。2、原告收取水电公摊费过高，违背物价局规定。按照规定，公摊费应当据实发生、据实交纳，但原告并未如此执行。3、原告的诉讼请求部分超过诉讼时效。被告仅认可2013年5月至2014年2月期间的费用没有超过诉讼时效，对于超过部分被告不予认可。综上，请求人民法院依法判决。4、原告起诉要求主张违约金过高，且被告不予认可。
经本院审理查明，原告原名“重庆市众恒物业管理有限公司”，2013年1月6日经工商行政管理部门核准登记，变更为现公司名称，并具有二级物业服务管理资质。坐落于重庆市南岸区长生桥镇长生一支路13号的“浅山云景”小区系重庆丰业房地产开发有限公司开发建设，在开发建设过程中，该公司选定原告作为前期物业服务企业。
2011年4月3日，被告向开发商购买了重庆市南岸区长生一支路13号2幢3单元4-2号房屋（即“浅山云景”小区2幢3单元4-2号），该房屋建筑面积70.9平方米。同日，原、被告双方签订《丰业·浅山云景前期物业服务合同》，约定由原告作为小区的前期物业服务企业，服务期限自2010年9月1日起至2012年12月31日止；合同期满或业主委员会成立后，由业主委员会与选聘或者续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自然终止；合同期满且业主委员会未成立，原告暂不撤场的，应当按照本合同约定的服务标准进行服务管理并按合同约定收取物业服务费。合同约定物业服务费标准为：住宅物业按住宅的建筑面积计收物业服务费，收费标准为0.75元／月／平方米；同时收取水电公摊费，收费标准为0.2元／月／平方米。合同同时约定，业主接房之后未装修的，以水、电、气是否使用为标准，三表未动的，减半收取物业服务费。
前期物业服务合同签订后，原告依约履行了物业服务义务。合同约定履行期限届满后，由于小区未能成立业主委员会，亦未能选聘或者续聘新的物业服务企业。为此，该小区一直由原告按照前期物业服务合同的约定，提供物业服务至2014年2月，新的物业服务企业进驻小区，原告结束对该小区的物业服务工作、撤离小区为止。
被告系重庆市南岸区长生一支路13号2幢3单元4-2号（即“浅山云景”小区2幢3单元4-2号）房屋业主，该房屋建筑面积70.9平方米。因被告接房后，在原告提供物业服务期间未进行装修，依约应当每月交纳物业服务费26.6元、水电公摊费14.2元。但被告以房屋存在质量问题未进行整改为由，拒绝交纳物业服务费。自2012年10月至2014年2月未交纳物业服务费452.2元、水电公摊费284元。为此，原告向本院提起诉讼。
上述事实，有原告提交的丰业·浅山云景前期物业服务合同》、111房地证2012字第03917号房地产权证书、资质证书、《准予变更登记通知书》等证据以及当事人陈述在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。
本院认为，在“浅山云景”小区业主委员会成立之前，开发商重庆丰业房地产开发有限公司选聘原告作为前期物业服务企业，并由原告与被告签订了前期物业服务合同。该合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合同依法成立并具有法律效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，前期物业服务合同对小区全体业主包括本案被告均具有约束力，原、被告双方均应当按照合同的约定履行义务。而在前期物业服务合同约定的履行期限届满后，由于没有续聘或者选聘新的物业服务企业，而原告又继续提供物业服务至选聘新的物业服务企业进驻时止。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”的规定，本案原、被告双方签订的前期物业服务合同在合同约定的履行期限届满后自动延续，截止时间应当为2014年2月。原告提供物业服务期间，业主应当按照约定交纳物业服务费和水电公摊费。
关于诉讼时效。物业服务合同纠纷作为普通民事纠纷，适用诉讼时效的一般规则，时效期间为两年。被告在案件审理过程中提出诉讼时效异议，对此原告举示了国内挂号信函收据以及挂号信投递信息查询单以证明自己在诉讼时效内，于2014年12月19日进行过欠费催收。但原告举示的上述证据仅能证明原告对被告寄出过邮件，但不能证明邮件的内容。因此，该证据不足以原告在诉讼时效期间内主张过权利，诉讼时效不能中止、中断和重新计算。被告关于诉讼时效的异议成立，其理由本院予以采纳。因此，本案原告的权利超过诉讼时效部分本院不予支持。现被告自愿承担2013年5月之后的法律责任，自2013年5月至2014年2月期间的费用，属于诉讼时效范围内，本院依法予以支持。
关于被告拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。房屋质量所引发的纠纷，属于购买人与出售人之间的纠纷。即被告应当基于房屋买卖合同向出卖人主张权利。按照合同相对性的基本原则，其权利主张对向不及于第三方。即便第三方在合同相对方履行义务过程中基于一方的委托有参与行为，亦应依照委托法律关系的规定，所产生的法律后果由委托人承受。因此，被告以房屋质量问题作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由，因原告不属于出卖人，与原、被告之间的物业服务合同不存在法律上的利害关系，其理由不能成立，本院不予采纳。因此，被告应当交纳2013年5月至2014年2月期间总共10个月的物业服务费，其拒绝交纳的行为已经构成违约，应当承担民事责任。因被告未实际使用房屋，依照合同的约定应当减半交纳物业服务费。故，被告应当交纳的物业服务费金额为266元。
关于水电公摊费。被告辩称水电公摊费应当根据物价局的文件规定，据实结算。但本案中，被告并未举示相应的证据以支持自己的意见。与此同时，即便物价局作为行政机关出具有相应的文件，但其文件规定不具有法律或者行政法规的法律地位。当事人在民事行为中未按照文件的规定订立合同，其行为亦不违反法律、法规的禁止性规定。依照当事人意思自治的原则，双方的合同应当遵守并履行。因此，原、被告双方签订的《丰业·浅山云景前期物业服务合同》关于水电公摊费的约定对合同双方均具有羁束力，应当履行。被告拒绝履行合同义务的行为构成违约，应当承担民事责任。同理，该费用的交纳亦受被告提出的诉讼时效抗辩理由的限制。故本院主张2013年5月至2014年2月期间的水电公摊费，合计金额142元。
关于违约金，物业服务合同约定业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费及水、电、气及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按中国人民银行同期贷款利率为标准计算违约金。违约金起算时间应当自被告拖欠物业服务费、水电公摊费的次月起计算。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、限被告龚家勤于本判决生效后三日内向原告重庆安业物业服务有限公司支付其所拖欠的2013年5月至2014年2月期间的物业服务费266元、水电公摊费142元；
二、自2013年6月1日起，被告龚家勤以当月拖欠的物业服务费、水电公摊费为本金，按同期人民银行贷款利率为计算标准向原告重庆安业物业服务有限公司支付违约金，违约金计付至本金付清为止；
三、驳回原告重庆安业物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告龚家勤负担（此款原告重庆安业物业服务有限公司已交纳，限被告龚家勤于本判决生效后三日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 罗阳清
二〇一五年十月二十日
书 记 员 朱世伟