贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2301民初496号
原告：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省兴义市遵义路22号。
负责人：黄宏波，系该分行行长。
委托诉讼代理人：田景磊，男，1963年8月30日生，汉族，系中国建设银行股份有限公司黔西南州分行工作人员，住贵州省兴义市，特别授权代理。
被告：张智敏，女，1968年11月28日生，汉族，户籍地贵州省晴隆县。
被告：贵州怡和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市中山东路79号。
法定代表人：刘代明。
委托诉讼代理人：何寅，男，1986年4月28日生，汉族，系贵州怡和房地产开发有限责任公司员工，住贵州省贵阳市云岩区，特别授权代理。
原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称建行黔西南分行）与被告张智敏、贵州怡和房地产开发有限责任公司（以下简称怡和房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行黔西南分行的委托诉讼代理人田景磊，被告怡和房开公司的委托诉讼代理人何寅到庭参加诉讼，被告张智敏经本院于2017年3月29日在贵州民族报第A3版公告传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行黔西南分行向本院提出诉讼请求：1、判令提前解除原、被告签订的《个人住房（商用住房）借款合同》；2、判令被告张智敏偿还所欠原告贷款本金203677.96元及利息、复息和罚息（利息、复息和罚息按合同约定进行计算，从贷款起息日直至还清之日止，截止2016年8月9日，被告欠利息、复利和罚息共7074.14元）；被告怡和房开公司承担连带保证责任；3、判令原告对张智敏购买的位于兴义市桔山机场大道金洲国际新建商住楼A幢2单元14-2号房屋享有优先受偿权；4、本案的一切费用均由二被告承担。事实与理由：2014年5月8日，被告张智敏、怡和房开公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：1、由被告张智敏向原告借款220000元，用于购买位于兴义市桔山机场大道金洲国际新建商住楼A幢2单元14-2号房屋并以该房屋作为抵押物；2、借款期限自2014年5月8日起至2028年5月8日止，贷款利息采用浮动利率，即执行基准利率水平，自起息日起计算；3、被告张智敏不按借款合同约定按时偿还借款本息时，原告有权解除借贷关系，有权宣布贷款立即到期，被告张智敏作为借款人，应按合同约定，立即向原告一次性偿付剩余借款本金、利息（包括复息和罚息）及实现债权和抵押权的相关费用，同时有权处分抵押财产；4、被告怡和房开公司对上述款项提供连带责任保证；5、二被告承担的责任范围包括借款合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）以及实现债权的相关费用。合同签订后，原告于2014年5月9日足额向被告张智敏提供了贷款，但被告张智敏长期拖欠贷款本息，并未按照合同约定履行还款义务。从2016年1月至今已累计逾期18期。截止2017年6月13日，被告拖欠逾期本金19519.38元、利息13731.12元、罚息1623.79元，尚欠本金总额203677.96元。原告至今未收被告张智敏用于抵押的房屋的他项权证。被告怡和房开公司拒绝履行保证责任。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。
被告张智敏未到庭，也未提交书面答辩。
被告怡和房开公司辩称，被告张智敏用于抵押的位于贵州省兴义市机场大道金洲国际新建商住楼A幢2单元14-2号房屋还没有办理房产证和他项权利证书，只办理了抵押预告登记。我公司作为保证人，被告张智敏不还款，应当先处置张智敏的抵押房屋用于清偿债务，处置抵押物都不能清偿的债务，我公司承担保证责任。
经本院审理认定事实如下：2014年5月8日原、被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告张智敏向原告借款220000元，借款期限为168个月即2014年5月8日至2028年5月8日，贷款利率为浮动利率即中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率于每年1月1日调整；按月还本付息，等额本息还款；贷款人将款项一次性划入怡和房开公司的银行账户内；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息，原告可以解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息；被告怡和房开公司为被告张智敏的该笔贷款承担连带保证责任；保证期间为自保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；被告张智敏用位于贵州省兴义市机场大道金洲国际小区A幢2-14-2号房屋（建筑面积135.45㎡）作为该笔贷款的抵押物。2014年5月8日双方为该抵押物办理了抵押预告登记手续。2014年5月9日原告按合同约定发放了贷款。后被告仅偿还了部分借款本息，从2016年1月起就没有按期还款，截止2017年6月13日，被告已偿还借款本金16322.04元、利息21285.48元，拖欠逾期本金19519.38元、利息13731.12元、罚息1623.79元，尚欠的本金总额为203677.96元。被告张智敏用于抵押的房屋至今尚未办理房屋所有权证及他项权证。上述债务，原告多次催要未果，向本院起诉。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并未违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同有效。合同签订后，原告按照约定发放了贷款，被告张智敏应当按照约定向原告履行还款义务。原告与被告张智敏在合同中约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权解除与借款人的借贷关系。被告张智敏多次未按期偿还借款本息，违反合同约定，符合合同约定的解除合同条件。故对于原告要求解除原告与被告张智敏签订的借款合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告张智敏应当向原告返还借款本息。原告与被告张智敏在合同中约定：借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款逾期的，罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%。而对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，但该复利是指出借人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息。故被告张智敏应当向原告支付罚息和复利。但借款合同解除后，只能按尚欠的借款本金和正常利息之和为基数按罚息利率计算罚息和复利。原告与被告张智敏在合同中明确约定用位于贵州省兴义市机场大道金洲国际小区A幢2-14-2号房屋作为该笔贷款的抵押物，双方为该抵押物办理了抵押权预告登记手续，但并未办理正式的抵押权登记手续而取得抵押权他项权证。预告登记是当事人签订了不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记仅具有物权排他效力和对抗他人的效力，使债权请求权获得对抗第三人的法律效力，但仍然没有取得物权。抵押权预告登记并非抵押权登记，抵押权并未设立，故对于原告要求对被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告怡和房开公司自愿作为被告张智敏的保证人，为张智敏的该笔借款提供连带责任保证，保证期间为自保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，现该抵押房屋尚未办理他项权证，被告张智敏不按期还款，被告怡和房开公司应当对被告张智敏的该笔贷款本息承担连带保证责任。被告怡和房开公司承担连带保证责任后，有权向被告张智敏追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与被告张智敏、贵州怡和房地产开发有限责任公司于2014年5月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、由被告张智敏在本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行截止2017年6月13日拖欠的逾期本金203677.96元、利息13731.12元、罚息1623.79元；并以217409.08元为基数（尚未偿还的借款本金203677.96元和利息13731.12元之和），按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮50%后所确定的年利率计算支付2017年6月14日起至本判决确定的履行期限届满之日止的罚息和复利。
三、被告贵州怡和房地产开发有限责任公司就被告张智敏所欠的上述债务向原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行承担连带保证责任。被告贵州怡和房地产开发有限责任公司承担保证责任后，可以向被告张智敏追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的其余诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4462元，公告费600元，合计5062元，由被告张智敏、黔西南州怡和房地产开发有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
审 判 长 邢成进
人民陪审员 刘建英
人民陪审员 ＸＸ新
二〇一七年六月十七日
书 记 员 江国秀