山西省太谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第79号
原告（反诉被告）程兆生。
原告（反诉被告）程磊，原告程兆生之子。
二原告委托代理人赵芳，系山西正名律师事务所律师。
被告（反诉原告）郝元冰，系太谷县城镇居民。
委托代理人孟铁虎，系山西敦宇律师事务所律师。
原告（反诉被告）程兆生、程磊与被告（反诉原告）郝元冰合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程兆生、程磊的委托代理人赵芳、被告郝元冰及委托代理人孟铁虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告程磊于2009年2月19日向被告借款60000元，并于当日向被告出具借条一张，且未经原告程兆生同意，将原告程兆生所有的位于北关村田后宫巷1号的房产抵押给被告，同时约定了“流押”条款。被告据此于2009年5月19日向原告提出主张，要求原告将其所有的位于北关村田后宫巷1号的房产抵押给被告，为原告程磊的上述60000元借款提供担保，并根据被告与原告之子的“流押”条款，与原告签订了《房屋转让协议》，该协议名为转让，实为“流押”。2009年5月，原告将本案所涉房屋交给被告占有使用。根据《物权法》的相关规定，“流押”属无效法律行为，同时，被告属于城镇户口，非原告所属集体经济组织成员，无权购买原告所有的位于北关村田后宫巷1号的房产，因此，原、被告签订的《房屋转让协议》应为无效合同。故起诉，要求依法确认原、被告2009年5月19日签订的《房屋转让协议》无效，判令被告立即腾出《房屋转让协议》所涉房屋，并把该房屋及《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》返还原告，赔偿原告房屋使用利益损失（以租金计算）25000元。
被告辩称，法庭根据庭审情况确认合同是否无效，若确认合同无效，被告愿意返还相关证件；原告是自愿将房屋转让给被告的，应驳回原告的赔偿请求。
反诉原告诉称，因反诉被告程兆生、程磊于2009年2月19日向反诉原告郝元冰借款60000元，还款时间为2009年12月19日，当时口头约定按月还利息，但借款后一直没有支付利息。反诉被告怕跟的利息多，便急切的处理此事，迫切要求将房屋转让给反诉原告，2009年5月19日经核算以70800元的价格将房屋转让给反诉原告，并要求反诉原告支付了太阳能、锅炉等设备款。反诉被告承诺该房屋所有的权利全部归乙方即反诉原告。时隔五年，该房屋拆迁，反诉被告看到拆迁中的利益，违反诚信出尔反尔，这种行为令人不齿。在转让的这几年反诉原告对该房院内进行建房与修缮，因该房屋拆迁中已不适合人居住，返还原物已不现实。按评估价格汇总表：属反诉被告程兆生的1、2号房屋折价款共计277522元。其中有70800元是当时房屋转让价，剩余部分是反诉被告违反诚信造成的损失。其它3号房门道、附属物、装潢属于反诉原告。即便是转让协议确认无效，也是反诉被告绝对的过错，故提出上述请求，要求反诉被告退还反诉原告房屋转让款70800元，赔偿反诉原告损失206722元，共计277522元。
反诉被告辩称，反诉被告程磊向反诉原告郝元冰借款是没有约定利息的借款，是基于60000元的债权关系签订的转让协议，没有再收过其它款项。将房屋抵债，属于流押，应确认合同无效，导致该协议无效，郝元冰负有责任。按照房屋价款表中1、2号房屋、厕所、门道及附属物在签订协议时就已存在，3号房的形成是郝元冰在已有的围墙前垒砌三面墙围城的，是基于程兆生原有的院落、房屋结构而添附了一部分而形成的，即使折价，也应剔除原有部分的价值。
经审理查明，原告（反诉被告）程磊于2009年2月19日向被告（反诉原告）郝元冰借款人民币60000元整，并约定还款时间为2009年12月19日，用产权证为原告（反诉被告程磊之父）程兆生所有的位于北关村田后宫巷1号的房产抵押，逾期还不清欠款，该房产归郝元冰所有等内容，当日程磊向郝元冰出具借条。2009年5月19日，以程兆生、程磊为出让方（甲方），以郝元冰为接收方（乙方），签订了北关村田后宫巷1号院内房产的《房屋转让协议》：约定程兆生、程磊于2009年5月19日前交付房屋及有关手续，该房产的所有产权归郝元冰，不能反悔，程兆生、程磊保证该房屋权属清楚，若发生房屋权属纠纷及债权债务等，由程兆生、程磊负责清理，并承担民事责任，因此给郝元冰造成经济损失的，由程兆生、程磊负责赔偿，若本协议不能继续履行，还应承担违约责任等内容。该协议由原、被告双方及中间人王启龙签字，签字当日程兆生、程磊把院内房屋及《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》交付郝元冰，郝元冰不再追要程磊所欠款项。郝元冰在院内搭建了部分房屋及设施。2014年前后，太谷县实施金谷南广场及中轴线改造工程，决定征收包括原、被告双方争议院内财产。经太谷县政府有关部门作出的“太谷县程兆生所属房屋及附属物评估价格汇总表（初稿）”中的评估价，原、被告也表示认可。在该评估价格汇总表（初稿）中，经开庭质证及双方陈述，能够确认是郝元冰在转让后搭建及装修的有：3号房（估价68208元），门道（估价43125元），附属物明细中的2、3、4项平铺砖、硬化、石棉瓦顶（估价1344元），装潢明细中的11、21、22、23、24项墙面、顶棚、墙面、地面、门窗（估价3789元）。该评估价格汇总表（初稿）中1号房正房4间、2号房东房3间及厕所、太阳能、锅炉及配套设施、围墙（连装潢估价295661元）属《房屋转让协议》约定由程兆生、程磊转让给郝元冰的争议财产。现程兆生、程磊认为，根据《物权法》的相关规定，“流押”属无效法律行为，同时，郝元冰属于城镇户口，非原告所属集体经济组织成员，无权购买位于北关村（房屋所有权证上记载的是田丰村）田后宫巷1号的房产，故起诉，要求认定和郝元冰签订的《房屋转让协议》为无效合同，判令被告立即腾出《房屋转让协议》所涉房屋，并把该房屋及《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》返还原告，赔偿原告房屋使用利益损失（以租金计算）25000元。郝元冰则反诉，要求程兆生、程磊退还房屋转让款70800元，赔偿房屋增值损失206722元，共计277522元。
本院所确认的上述事实，有原告提供借款条、房屋转让协议、集体土地使用证、房屋所有权登记申请书，被告提供的起诉状、开庭笔录、评估价格汇总表，本院调查的金谷南广场及中轴线改造工程情况说明等及双方当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。
本院认为，虽然原、被告签订《房屋转让协议》，用原告房屋抵顶欠被告的款项是双方真实意思的表示，但该协议违反了本集体土地上建造的房屋不能转让给非本集体成员的有关法律规定，故原告和郝元冰签订的《房屋转让协议》为无效合同；因合同无效，原告要求判令被告立即腾出《房屋转让协议》所涉房屋，并把该房屋及《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》返还原告的请求应予支持，反诉原告要求反诉被告返还抵顶房款的请求也应支持；原告请求被告赔偿原告房屋使用利益损失（以租金计算）25000元，因没有提供相应证据，且被告在使用该房屋时也进行了必要的维护和维修，故原告的该请求不应支持；反诉原告接受诉争房屋后的增值部分，是反诉原告抵顶房屋款项的孳息物，属反诉原告的利益损失，对此损失，因《房屋转让协议》约定该协议不能反悔，原告保证该房屋权属清楚，若发生房屋权属纠纷及债权债务等，由其负责清理，并承担民事责任，因此给被告造成经济损失的，由原告负责赔偿，若本协议不能继续履行，还应承担违约责任，故反诉原告请求的损失应该由反诉被告负责赔偿，鉴于在调解过程中，反诉原告同意让与反诉被告20000元的赔偿，故在反诉原告请求的基础上减少20000元也无不妥。依据《中华人民共和国民法通则》第6条、《中华人民共和国土地管理法》第53条、《中华人民共和国合同法》第52条第5项、第58条等法律规定，判决如下：
一、原告程兆生、程磊和被告郝元冰签订的北关村田后宫巷1号院内房产的《房屋转让协议》无效。
二、被告郝元冰于本判决生效之日起二十日内返还原告程兆生、程磊位于太谷县北关村田后宫巷1号院内1号房正房4间、2号房东房3间及厕所、太阳能、锅炉及配套设施、围墙等财产。
三、反诉被告程兆生、程磊于本判决生效之日起二十日内退还反诉原告郝元冰房屋转让款70800元，支付反诉原告郝元冰房屋增值损失186722元，共计257522元。
四、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本院指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费425元，由被告承担，此款原告已预交，被告履行上述义务时给付原告；反诉费2730元由反诉被告承担，此款反诉原告已预交，反诉被告履行上述义务时给付反诉原告。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。
审 判 长 吴道亮
人民陪审员 李瑞芳
人民陪审员 薛云艳
二〇一五年六月十六日
书 记 员 白瑞艳