广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5274号
上诉人（原审原告）：王静芬，身份证登记住址广州市越秀区。
委托代理人：吴秀荣，广州金鹏律师事务所律师。
委托代理人：尹明明，广州金鹏律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市君轩物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：叶伟平，职务董事长。
委托代理人：李楚珊，广东伟邦律师事务所律师。
上诉人王静芬因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：坐落在本市越秀区农林下路9号地下一层10房，房屋用途为非居住用房，建筑面积为41.0581平方米，所有权人为王静芬。
广州市君轩物业管理有限公司是具有叁级物业管理资质的物业管理企业。2012年3月27日，王静芬（甲方）与广州市君轩物业管理有限公司（乙方）签订《广州新富熊大厦物业管理服务协议》，约定：甲方依据本协议向乙方交纳物业管理费用，乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费由物业管理服务成本、法定税费和酬金构成，物业管理费核算包括下列项目，物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费，大厦公用设施设备的维修及保养费，物业管理区域内公共秩序维护服务费，大厦公共地方绿化维护费，大厦公共部位清洁、灭虫费，用于物业管理的固定资产折旧费，商场中央空调费用、商场水电费（公共区域），税费，物业管理公司的酬金（按物业管理合同规定）；甲方交纳费用时间为每月1-10日前缴交当月的物业管理费，商场管理费按建筑面积每月每平方米38元（含公共分摊能耗），甲方自用和空置物业按管理费标准的100%缴交；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每3‰交纳违约金等。协议签订后，广州市君轩物业管理有限公司向涉讼物业提供物业服务。
因王静芬拖欠物业管理费，广州市君轩物业管理有限公司曾于2014年向原审法院提起诉讼，原审法院在该案审理期间曾于2014年12月8日前往涉案房屋现场查勘。根据现场查勘，显示：新富熊大厦通往负一层的入口共有2个，分别于大厦的正东及东南面，正东向的通道现开设有名为“上海今日缘”、经营羊毛衫的店铺；目前负一层处于空置状态，通往负一层直升电梯能够正常使用，首层通往负一层的楼梯口的铁闸已被拆除，负一层的水电均能正常使用。广州市君轩物业管理有限公司的工作人员确认“上海今日缘”是由管理处对外临时出租，有签订租赁合同；至于通往负一层的铁闸是为安全考虑加设的，目前已拆除几个月，但是在铁闸存续期间，若有需要前往负一层的，只需通知现场管理人员就可以带其进入。此外，广州市君轩物业管理有限公司在商场的一楼LED显示屏幕为王静芬发布招租信息。原审法院于2015年1月19日作出（2014）穗越法民三初字第2555号民事判决书，判决王静芬应自该判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市君轩物业管理有限公司支付自2012年6月1日起至2014年10月31日止的物业管理费（按41.0581平方米×38元／平方米／月的标准计付），并驳回了广州市君轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。王静芬对该判决不服，提起上诉，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第1663号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
王静芬于2014年2月6日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除王静芬、广州市君轩物业管理有限公司之间的物业管理合同；2、停止将从东面一楼通往负一层的公用通道（具体是指“上海今日缘”店铺所经营的通道）出租给他人，并恢复供水、供电；3、广州市君轩物业管理有限公司赔偿王静芬2012年6月至2015年3月16日止的租金损失共15万元。
原审庭审中，王静芬表示：广州市君轩物业管理有限公司的行为既是违约行为又是侵权行为，故王静芬根据合同法第94条第2、3、4款的规定可要求解除合同，另外双方的合同没有约定履行期限，所以任何一方都享有单方解除权；2015年3月王静芬去现场查看，“上海今日缘”的牌子已经不在，公共通道没有出租了，但王静芬仍坚持要求广州市君轩物业管理有限公司停止将公共通道出租给他人的诉讼请求，因为广州市君轩物业管理有限公司也可能将公共通道出租给其他人；涉案商铺所在的整层现是空置状态。广州市君轩物业管理有限公司表示：涉案商铺的照明、空调、水电均可正常使用，广州市君轩物业管理有限公司没有义务为王静芬负责招租。
原审法院认为：王静芬、广州市君轩物业管理有限公司双方签订的《广州新富熊大厦物业管理服务协议》是双方当事人的真实表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。上述合同中并未约定单方解除权的条款，王静芬没有证据证明广州市君轩物业管理有限公司存在断水断电等不提供物业服务的情形，至于广州市君轩物业管理有限公司之前利用公共通道对外出租的行为，属管理瑕疵，不属于严重违约导致合同无法履行的情况，且王静芬在本案中也已表明在2015年3月现场查看时，公共通道没有出租了，故王静芬也不享有法定解除权，因此对于王静芬要求解除上述合同的诉讼请求，原审法院不予支持。
由于王静芬没有证据证明广州市君轩物业管理有限公司断水断电且王静芬已表明公用通道已没有对外出租，故对于王静芬要求广州市君轩物业管理有限公司恢复水电、并停止将从东面一楼通往负一层的公用通道出租给他人的侵权行为，原审法院不予支持。
因王静芬没有证据证明广州市君轩物业管理有限公司负有为王静芬招租的义务，也无证据证明涉案房屋未能出租是广州市君轩物业管理有限公司造成的，故对于王静芬要求广州市君轩物业管理有限公司赔偿租金损失的诉讼请求，原审法院亦不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年8月27日作出判决：驳回王静芬的诉讼请求。案件受理费3300元，由王静芬负担。
判后，上诉人王静芬不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定广州市君轩物业管理有限公司违约、违法和侵权行为有误，适用法律不当，理由如下：1、广州市君轩物业管理有限公司长期将进入负一层商铺的主要通道口出租给名为“上海今日缘”的商铺作为商业经营，这是一种侵权和违约相竞合的行为，原审法院认定为管理瑕疵属于认定事实不清。2、原审法院对于广州市君轩物业管理有限公司用铁门封闭负一层的行为没有查清，对其性质认定不清。3、原审法院对广州市君轩物业管理有限公司其他违约行为没有做认定及调查，包括违反对房屋共有部分等进行维护的义务、不得占用共用部分或改变使用功能的义务、关于消防巡视等约定。4、原审法院对王静芬要求解除合同的证据没有提及。请求法院判决：1、撤销原判；2、解除物业管理合同；3、广州市君轩物业管理有限公司赔偿王静芬损失5万元。
被上诉人广州市君轩物业管理有限公司答辩称：对一审判决没有异议，请求驳回王静芬的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，王静芬与广州市君轩物业管理有限公司签订的《广州新富熊大厦物业管理服务协议》并未对合同解除的事项进行约定。
本院认为：王静芬以广州市君轩物业管理有限公司存在违约行为及物业服务合同没有约定期限为由，提起本案诉讼要求解除物业服务合同及赔偿损失等。广州市君轩物业管理有限公司以其不存在王静芬主张的违约行为为由提出抗辩。本案二审争议的焦点为王静芬要求解除合同的理由是否成立。
本院分析如下：首先，王静芬主张广州市君轩物业管理有限公司将负一层公用通道出租及用铁门封闭负一层出入口的行为构成违约。但王静芬在原审中已确认公用通道已没有被出租；根据原审查明的事实，首层通往负一层楼梯口的铁闸门已被拆除，即王静芬所主张的违约行为现已不存在。而双方签订的《广州新富熊大厦物业管理服务协议》并未对单方解除合同的事由进行约定，王静芬主张的该理由也不符合我国合同法对于单方解除权的规定，故王静芬以该理由主张解除合同，缺乏合同依据及法律依据。其次，王静芬主张广州市君轩物业管理有限公司存在没有履行物业服务责任等行为构成违约。对于该主张，王静芬负有举证的责任。但王静芬就此提供的证据，并不足以证明该主张，故本院对其主张不予采信。最后，王静芬主张合同没有约定履行期限，可随时解除的问题。合同法的立法目的是尽量使合同有效，鼓励和促进交易，实现合同利益最大化。合同解除制度本身也是制约违约，促进守约。具体到本案，在现有的证据不足以证明广州市君轩物业管理有限公司现存违约行为及不作为行为的情况下，合同的解除将与双方当事人订立合同的初衷以及合同法关于尽量使合同有效履行的立法目的相背离。结合广州市君轩物业管理有限公司提供物业服务的对象为包含涉案商铺在内的多个商铺整体的考虑，合同亦不宜随意解除。故对王静芬该主张，本院不予采纳。综上，王静芬要求解除合同的理由均不成立，原审法院对其诉请不予支持，并无不当。
对于王静芬主张赔偿租金损失的问题，王静芬提供的证据不能证明广州市君轩物业管理有限公司对涉案房屋出租并获取收益负有义务，也不能证明广州市君轩物业管理有限公司的行为直接导致涉案房屋未能出租，故对王静芬该请求，本院予以驳回。
综上所述，上诉人王静芬的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由王静芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 谭碧婷
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 张 利