广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第1048号
原告：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司，住所地：中山市火炬开发区，组织机构代码：××。
负责人：陆燕平，该司经理。
委托代理人：俞海、廖丽珍。
被告：余绮翠，女，汉族，住中山市火炬开发区，港澳证件号码R03395（）。
原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司（以下简称雅居乐物管公司）诉被告余绮翠物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法由审判员李芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖丽珍到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告余绮翠为中山市火炬开发区神涌村雅景花园31幢05房业主，被告雅居乐物管公司受托为该小区提供物业管理服务，原告与被告于2012年12月13日签订《前期物业服务合同》就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，协议明确约定被告应于每月10日前向原告缴纳当月物业管理费及其他费用，如不能按时缴付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的1‰计算。关于该小区的物业管理服务收费标准问题，原告于2014年获得中山市物价局的批复，根据该批复，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米3元向原告缴付物业管理费，又因被告的房屋面积为238.56平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费716元。自2014年8月1日至2015年3月31日期间，被告拖欠原告物业管理费及滞纳金6501.28元。上述欠费经原告多次催缴，被告无故拖欠至今。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告按每个月716元物业管理费标准向原告支付自2014年8月起至审判之日止拖欠的物业管理费，现暂计至2015年3月的管理费为5728元；2.被告向原告支付自2014年8月拖欠之日起至审判之日止产生的滞纳金，现暂计至2015年3月产生的滞纳金为773.28元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按1‰计）；3.本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张的事实及支持其诉讼请求，在举证期限内提交证据如下：1.商品房买卖合同、住宅质量保证书、住宅使用说明书、公证书；2.商品房销售登记备案表复印件；3.收楼通知书及发信回执；4.律师函及回执；5.前期物业服务合同。
被告余绮翠未向本院提交答辩意见，在举证期限内亦无证据向本院提交。
经审理查明：余绮翠为中山市火炬开发区神涌村雅景花园31幢05房的业主，该房屋建筑面积为238.56平方米，房产用途为住宅。
2013年11月30日，余绮翠（××）与中山市雅景房地产开发有限公司（以下简称雅景房地产公司）（××）签订了《中山市商品房买卖合同》约定：余绮翠购买中山市火炬开发区神涌村雅景花园31幢05房，该商品房为预售商品房，用途为住宅，建筑面积为238.56平方米。在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由雅景房地产公司选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理。雅景房地产公司与选聘的物业管理公司签订书面的前期物业服务合同。双方确认并同意于2014年6月30日前为该商品房的交付时间。若因余绮翠逾期未收楼，在雅景房地产公司指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付余绮翠使用。此后，该商品房的风险已转移给余绮翠，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的破损、灭失等均与雅景房地产公司无关，由余绮翠自行承担。该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。
雅景房地产公司与雅居乐物管公司签订《前期物业服务合同》约定，雅景房地产公司选聘雅居乐物管公司对雅景花园小区实施前期物业管理，并约定：住宅按每月每平方米2.5元收取；业主从合同到期收楼日期次日开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前以后每次收缴物业服务；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；协议还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，雅居乐物管公司为雅景花园小区提供物业管理服务。2014年6月，雅景房地产公司按余绮翠在商品房买卖合同中所填写的地址向其发出收楼通知书，通知余绮翠于2014年6月25日至2014年7月31日期间办理收楼手续。余绮翠于2014年6月15日收到该通知书，但一直未办理收楼手续，亦未缴纳物业服务费。2015年1月9日，雅居乐物管公司委托广东正日律师事务所向余绮翠发出律师函，要求余绮翠于2015年1月25日前付清拖欠的物业管理费及逾期滞纳金。雅居乐物管公司经催收未果，遂具状诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。雅景房地产公司作为建设单位，其与雅居乐物管公司所签订的前期物业服务合同对余绮翠具有约束力。
《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业××应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业××的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。”以上规定明确了××支付物业费的时间界点为收楼日。雅景房地产公司已于2014年6月通知余绮翠于2014年6月25日至2014年7月31日收楼，因为余绮翠自身的原因未收楼，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，2014年6月30日即为商品房交接的时间。因此，余绮翠应从2014年7月1日起，按雅居乐物管公司与雅景房地产公司约定的标准，向雅居乐物管公司缴纳物业费。雅居乐物管公司起诉要求余绮翠从2014年8月起支付物业服务费系对自身权利的处分，本院予以准许。余绮翠从2014年8月起未支付雅居乐物管公司物业服务费，至2015年11月共拖欠雅居乐物管公司物业服务费9542.4元（238.56平方米×2.5元／平方米／月×16个月）未付。关于雅居乐物管公司所主张的逾期交付物业服务费的滞纳金，该滞纳金的性质实为逾期付款违约金，余绮翠未按约定支付物业管理服务费，违反了诚信原则及合同的约定，给雅居乐物管公司造成损失，应承担相应的违约责任。但雅居乐物管公司所主张的违约金标准过高，本院予以调整，余绮翠应从拖欠之日起，以实际欠款额按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计付违约金给雅居乐物管公司。余绮翠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权、质证权、辩论权等诉讼权利，相应诉讼风险由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告余绮翠于本判决生效之日起七日内支付原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司从2014年8月起至2015年11月的物业服务费9542.4元；
二、被告余绮翠于本判决生效之日起七日内支付原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司逾期付款违约金（该违约金以每月实欠款额596.4元为本金，从拖欠之日即每月11日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）。
三、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元（已由原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司预交），由被告余绮翠负担（被告余绮翠于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 李 芳
二〇一五年十一月二十日
书记员 李海艳
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