辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01502号
上诉人（原审原告）：张楠。
被上诉人（原审被告）：赵剑寒。
原审原告张楠与原审被告赵剑寒房屋租赁合同纠纷一案，大连市金州区人民法院于2015年7月6日作出（2015）金民初字第1106号民事判决，张楠不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月28日、10月26日公开开庭审理了本案。上诉人张楠，被上诉人赵剑寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张楠一审诉称：原告是大连市金州区南棉路拥军小区9号楼一、二楼公建及9号楼1单元3楼房屋的所有人。原告在上述建筑内开设了幼儿园、书店及英语培训学校，并办理了相关营业执照。2014年10月14日，原告与被告签订《租房、转让合同书》，约定被告承租原告的上述房屋继续用于开设幼儿园，每年租金24万元，预交方式交款，原告将原告开设的幼儿园名下的长安牌18座校车以16万元转让给被告，原告自行处理上述房屋内的设施。同时，原告将原告为开设让幼儿园办理的相关营业手续转让给被告。合同签订后，原告将房屋内外的设施均变卖，但被告至今未缴纳租金，无奈诉至法院，要求：1、判决原、被告解除《租房、转让合同书》；2、判决被告赔偿室内外教学设施、玩具等原告已经变卖的设施及取暖费15116.90元、网费720元。
被告赵剑寒一审辩称：原告签合同时说被告给他5000元定金才让被告装修，被告给了钱之后原告又不让被告进去装修。自行把幼儿园里面所有物资处理完毕，留一个空的房屋给被告，然后让被告进去装修。之后原告又不让被告进去装修，被告说被告拿房子做担保，把被告的房子押给他，原告说行，后来又反悔了，不让被告装修，也没将手续转让给被告，故应驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：原告是大连市金州区南棉路拥军小区9号楼一、二楼公建及9号楼1单元3楼房屋的所有人。原告在上述建筑内开设了金州区金华幼儿园、张楠外语培训学校及书店，并办理了相关营业执照。2014年10月14日，原、被告签订《租房、转让合同书》，约定被告承租原告上述房屋继续用于开设幼儿园，被告每年交纳租金24万元，预交方式交款，原告将金华幼儿园名下的长安牌18座校车以16万元转让给被告，并将幼儿园及培训学校、书店的相关营业手续转让给被告。合同签订后，被告交纳5000元定金，原告将房屋内外的设施变卖，但被告至今未缴纳租金。
一审法院认为：合法的合同关系受法律保护。原、被告于2014年10月14日签订《租房、转让合同书》，就被告承租房屋位置、租金、违约金计算方式等均进行了约定，原、被告均签字确认，对此原、被告均无异议，应认定该合同合法有效。故原、被告均应按照合同约定履行合同义务。因被告未缴纳租金构成根本违约，故原、被告签署的《租房、转让合同书》应予以解除。同时，因被告违约，其交纳的定金5千元原告无需返还。
原告要求被告赔偿其变卖案涉房屋内教学设施的费用，因案涉《租房、转让合同书》就案涉房屋内设施并无约定，而原告自行出卖，被告并未确认，故其诉讼请求本院不予支持。
原告要求被告赔偿取暖费、网费，因案涉《租房、转让合同书》约定由被告交纳取暖费、网费，原告交纳上述费用的行为未得到被告确认，故原告此项诉请于法无据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：一、解除原告张楠与被告赵剑寒于2014年10月14日签署的《租房、转让合同书》；二、驳回原告张楠的其他诉讼请求。案件受理费100元、特快专递费40元，合计140元（原告已预交），由被告赵剑寒负担。
张楠上诉的理由及请求是：1、2014年9月至10月14日期间，赵剑寒全权委托石玉奎与张楠磋商租房、转让事宜。因赵剑寒坚持除极少量物品外，其余上诉人的室内教学设施、书店设施、室外两处活动场玩具、食堂设备均不留用，张楠为履行合同、满足赵剑寒要求，在合同签订后，只能变卖诸多教学和食堂设施、设备及室内外两处活动场玩具。赵剑寒于一审庭审中自认是其让张楠处理的，其应赔偿张楠该部分损失。张楠是替赵剑寒交纳的取暖费、网费及案涉车辆保险费，此节张楠一审提供的录音证据可以证明。加油费100元是合同签字后，应赵剑寒要求将车辆送往其指定停车地点途中为其加油的费用，赵剑寒的代理人石玉奎在加油时也表示，收据由张楠暂时保管，费用会连同取暖费、网费一同还给张楠。2、张楠在一审第二次庭审中增加诉请，要求赵剑寒赔偿违约金48万元，一审法院在赵剑寒未提供证据证明其交了5000元定金的情况下，仅以赵剑寒不返还5000元代替违约赔偿48万元不符合法律规定。请求撤销（2015）金民初字第1106号民事判决第二项，改判赵剑寒赔偿张楠室内教学设施、两处室外活动场玩具食堂设备及案涉房屋取暖费15116.90元、网费720元、案涉车辆加油费100元，并判令赵剑寒按照《租房、转让合同（协议）书》第四条约定，赔付张楠双倍年租金48万元。
赵剑寒二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：《租房、转让合同（协议）书》第二条约定，房屋年租金24万元且以预交方式付款，5年后（2020年11月1日）始，年租金上涨2万元且不再上浮。租赁期间水、电、暖、网络、电话、卫生等费用由乙方负责。双方当事人签订《租房、转让合同（协议）书》后，赵剑寒未交付房租，张楠未交付案涉房屋。
另查明，案涉房屋大房权证金私字第××，建筑面积181.91平方米，该房屋从事幼儿园和书店工作；大房权证金私字第××，建筑面积178.30平方米，该房屋从事幼儿园工作；大房权证金私字第××，建筑面积89.84平方米，该房屋从事学校工作；大房权证金私字第××，建筑面积89.84平方米，该房屋从事外国语学校。2014年9月30日，张楠交付上述房屋供暖费，其中，大连金州热电有限公司供暖收款收据（号码：1020149300031）载明，姓名金华幼儿园（张楠），供暖时间从2014年11月05至2015年04月05日，取暖面积181.91平方米，收费金额5093.50元；大连金州热电有限公司供暖收款收据（号码：1020149300030）载明，姓名金华幼儿园（张楠），供暖时间从2014年11月05至2015年04月05日，取暖面积178.30平方米，收费金额4992.40元；大连金州热电有限公司供暖收款收据（号码：1020149300032）载明，姓名张楠，供暖时间从2014年11月05至2015年04月05日，取暖面积89.84平方米，收费金额2515.50元；大连金州热电有限公司供暖收款收据（号码：1020149300033）载明，姓名金华幼儿园（张楠），供暖时间从2014年11月05至2015年04月05日，取暖面积89.84平方米，收费金额2515.50元。
再查明，2015年6月4日一审庭审时，张楠自认“外语学校一直正常运行。书店经营至2015年3月份”。张楠于2014年12月15日向赵剑寒出具书面信函，通知赵剑寒到张楠处书面解除合同，赵剑寒认可其于2014年12月接到张楠通知要求解除合同赔偿损失，只是通知的具体时间记不清了，其同意解除合同。
上述事实，有《租房、转让合同（协议）书》、《大连金州热电有限公司供暖收款收据》四份、一审庭审笔录及当事人的陈述笔录在卷为凭，业经双方质证及本院审查，可以采信。
本院认为，张楠与赵剑寒签订的《租房、转让合同书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。张楠于2014年12月15日向赵剑寒出具书面信函通知赵剑寒到张楠处书面解除合同，赵剑寒收到解除合同通知亦同意解除合同，只是赵剑寒不能明确收到解除通知的时间，故该合同解除时间可以认定为2014年12月15日。一审法院认定解除双方签订的《租房、转让合同（协议）书》并无不当，应予维持。
关于张楠主张赵剑寒赔偿教学设施、两处室外活动场玩具食堂设备损失一节，本院认为，当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张楠主张上述设备已由其变卖，所得款项已由其收取，对于是否存在损失部分，张楠未能对上述设备变卖价款与实际价格之间差额提供证据加以证明，其应承担不利后果。故其该项请求缺乏依据，本院不予支持。
关于张楠主张赵剑寒赔偿取暖费及网费一节，张楠与赵剑寒均认可双方系2014年9月才开始就案涉房屋租赁事项进行沟通，而张楠提供中国联合网络通信有限公司大连市分公司电信业专用发票，证明其交纳网费720元，该发票时间为2014年8年18日，此时双方当事人就案涉房屋租赁事宜并无沟通，且案涉房屋未交付，外语学校与书店亦在经营，张楠要求赵剑寒承担该网费于法无据，本院不予支持。张楠主张赵剑寒承担书店和外语学校所占房屋的取暖费于法无据，本院不予支持。对于大房权证金私字第××即从事幼儿园工作的房屋，该房屋面积178.30平方米，根据双方签订的合同约定，赵剑寒应承担至《租房、转让合同（协议）书》解除前该房屋暖气费损失。结合大连金州热电有限公司供暖收款收据（号码：10201409300030）载明，赵剑寒应支付张楠的暖气费为1346.63元（4992.40元÷152天×41天）。一审此节认定不当，应予纠正。
关于张楠主张赵剑寒赔偿案涉车辆加油费一节，其在一审中并未提出该项诉请，其可根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条之规定另行起诉。
关于张楠主张由赵剑寒赔偿违约金48万元一节，根据一审卷宗记载，张楠并未变更诉讼请求，一审法院未对违约金一节进行审理并无不当。张楠该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
一审法院认为“因被告违约，其交纳的定金5千元原告无需返还”一节，因张楠并未主张定金事宜，一审此节认定不当，本院对此予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市金州区人民法院（2015）金民初字第1106号民事判决第一项；
二、撤销大连市金州区人民法院（2015）金民初字第1106号民事判决第二项；
三、被上诉人赵剑寒于本判决生效之日起十日内给付原告张楠暖气费1346.63元；
四、驳回上诉人张楠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费100元（张楠已预交），由上诉人张楠负担91元，被上诉人赵剑寒负担9元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 刘盈铄
代理审判员 李 鹤
二〇一五年十二月四日
书 记 员 董 芳