河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第6004号
原告河南省大学科技园发展有限公司，住所地河南省郑州高新区长椿路11号。
法定代表人刘华，董事长。
委托代理人贺学文，河南信行律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人赵曌，河南信行律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。
被告河南力瑞新能源有限责任公司，住所地河南省郑州高新开发区长椿路11号大学科技园1幢4层412房。
法定代表人王才东，董事长。
委托代理人武英群，河南郑大律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告河南省大学科技园发展有限公司（以下简称“大学科技园”）与被告河南力瑞新能源有限责任公司（以下简称“力瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人贺学文、赵曌，被告法定代表人王才东及委托代理人武英群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大学科技园诉称，原、被告于2011年1月19日签订《购房协议书》，约定被告购买原告位于河南省郑州市高新区长椿路11号5幢C单元1-5层的工业用房，面积约3913、18平方米，（具体以房产证载明的实际面积为准），总房款暂定为1252.2176万元。被告于2011年1月24日向原告支付首付款共计252.2176万元，之后未继续按照合同约定方式向原告支付剩余购房款。在原告多次催促之下，被告于2012年9月26日支付原告购房款150万元，于2013年9月18日支付原告购房款179.7688万元，剩余678.1000万元购房款被告至今尚未支付给原告。被告的上述行为已构成违约并给原告造成了损失。该损失应按照同期银行贷款利率计算，共计170.7576万元。根据《购房协议书》第四条规定：若被告未在合同约定的付款期内付款，被告应按日向原告支付逾期未付房款金额千分之三的违约金，共计51.2273万元。因此，原告有权要求被告支付违约金及损失共计221.9849万元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令被告支付原告违约金并赔偿损失共计221.9849万元；被告承担本案诉讼费用。
被告力瑞公司辩称，原告起诉状陈述内容非案件事实，被告并没有违约。原告存在多项违约，导致被告亏损达二千余万元。2011年原、被告双方签订临时购房协议，后被告依照合同约定支付了首付款252.2176万元及一年期利息58.1万元。之后，被告积极购置相关生产设备，培训员工，聘请专家。但原告的生产厂房进展缓慢导致被告购置的设备不能按时安装。中间经过多次协商催促，原告于2011年10月才将厂房交付给被告，此时原告已逾期交房半年之久。原告当初的多项承诺无法兑现，未在一年内办理房屋产权证，未在符合办理按揭时，签订正式的商品房买卖合同及办理按揭贷款手续。原被告双方签订协议后，合同的履行是不断协商、变更的过程。2013年9月23日，被告的法定代表人与原告重新协商，将被告2011年1月24日交付的一年期利息58.1万元作为购房款计入总房款，房屋所有权办理在王才东的个人名义下，当天原告开具了以王才东为付款方的五张发票，实现了双方的协商内容。被告不存在违约行为，被告依照原告的要求及双方协商内容缴纳购房款达总金额的50%，原告要求被告支付利息及违约金没有事实及法律依据。建议法院驳回原告诉请。
原告大学科技园为支持其诉讼请求提交如下证据材料：1、2011年1月19日原被告双方签订的《购房协议书》复印件一份，证明双方存在房屋买卖合同关系及违约金的计算方式；2、2011年1月24日原告出具的被告首付款收据一份，2012年9月25日原告出具的被告第二次付款收据一份，证明原告收到被告交付的首付款款项之后，被告未按照合同约定期限继续履行付款义务，已构成严重违约；3、2012年8月8日原告向被告发催房款的函，被告员工张加敏签收，证明被告未按照催款函的约定支付房款及利息，存在违约情形，且被告对此违约事实予以认可；4、2014年8月15日原告向被告出具的付款证明一份，证明被告于2013年9月18日在原告的多次催促下，支付购房款179.1688万元，依旧不足购房款的50%，无法开具发票，办理按揭放款；2013年9月16日被告出具的还款计划一份，2013年9月23日原告向被告开具的640.0864万元发票五份，证明被告由于自身原因难以继续支付至购房款的50%，故要求将2011年1月24日支付的58.1万元的利息转化为购房款，并承担付清全部利息。但是至起诉之日，被告尚未支付任何利息。
被告力瑞公司对原告的上述证据发表如下质证意见：对证据1、2、3无异议；对证据4付款说明真实性无异议，对证明目的有异议，对该份证明中所述的被告向原告支付的640、0864万元的总价款予以认可，但该价款均系房款，不包含利息，该房款已超出约定总额的50%，且该部分数额与被告即将提交的发票所显示数额相一致。对还款计划真实性无异议，但在后期履行过程中，双方已对该计划作出了协议变更。对发票真实性无异议，和被告缴纳的房款数额总金额相一致，付款方已变更为王才东。被告认为，合同主体已变更为被告的法人代表王才东，原约定利息58.1万元计入房款等内容均已发生变化。
经审查，本院认为，原告提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。
被告力瑞公司向本院提交如下证据材料：第一组证据：签订于2011年1月19日的购房协议书一份；第二组证据：1、被告于2011年2月24日请求提前交房申请书一份；2、2011年4月7日关于生产厂房装修方案的反馈函一份；3、2011年5月13日关于生产厂房问题的反映一份；4、2011年12月30日原告停水、停电造成损失的通知函；5、2012年3月27日办理房屋产权证的催促函；6、2012年4月15日办理房屋按揭手续的催促函；7、2012年3月28日原告给被告的催款律师函；8、2012年4月9日原告给被告的催款律师函；该组证据证明原告的多项承诺没有兑现，如提前交房、办理按揭、一年内办理房屋产权证等；在合同签订后的一年多时间内，原被告双方就合同内容多次磋商；原告的违约行为已经给被告造成了巨大损失。第三组证据：1、2011年1月24日，中国银行进账单一份，原告开具的收据二张；2、2012年9月25日原告开具的金额为150万元的收据一张；3、2013年9月17日，中国工商银行金额为1797688元的转账凭证一张；4、2013年9月23日发票五张；5、2011年11月30日中国工商银行交款凭证，被告缴纳11-12月份的物业费票据。该组证据证明：1、合同主体已变更为原告和王才东；2、原告主张的剩余款项数额不正确，应为620万元；3、原告迟延交房至2011年10月份，已经构成违约；4、2013年9月23日，原、被告双方对合同主要内容付款数额已经发生改变，被告不存在违约行为，原告计算违约金的起止时间及数额都不正确。
原告对被告提交的上述证据发表如下质证意见：对第一组证据无异议；对第二组证据中证据1真实性无异议，按照合同约定是2011年6月30日，但此时未达到合同约定交付厂房的时间。证据2、3、4与本案无关，不予质证。对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，在合同约定中并未说明是在交付首付款及剩余房款利息之后办理房产证。另该证据显示，被告是按照合同约定支付了房款及利息。对证据6真实性无异议，对证明目的有异议，按照合同约定，购房款达到50%符合按揭条件，2012年4月15日，被告交付的购房款尚未达到合同总价款的50%，按照合同约定，无法办理按揭手续；对证据7、8真实性无异议，对证明目的有异议，被告未支付合同总价款的50%，无法办理按揭手续，也未在合同约定的期限内，一次性支付购房款。被告存在违约行为。对第三组证据中证据1真实性无异议，其中58.1万元应为利息；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，被告并未在约定时间内交付房款，已构成违约。对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，被告并未在约定时间内交付房款，已构成违约；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，其不能证明合同主体已发生变更，合同内容发生变化。对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，其不能证明原告存在延期交房行为。
经审查，本院认为，被告力瑞公司所提交的第一组证据、第二组证据中的7、8、第三组证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。第二组证据中的1、2、3、4、5、6与本案不具有关联性，本院不予采纳。
依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：
2011年1月19日，原、被告签订《购房协议书》，约定被告购买原告位于郑州市高新区长椿路11号5幢C单元1-5层的，建筑面积约3913.18平方米（以房产证载明的实际面积为准）的房屋，该房屋的用途为工业用房，属框架结构。房屋单价为3200元／平方米，总房款暂计算为1252.2176万元。实际房屋价款以房产证实际载明的面积计算，多退少补。签订合同之日起3个工作日内，被告应向原告缴纳购房首付款252.2176万元。剩余房款1000万元，按照同期中国人民银行一年期贷款利率5.81%计算利息，共计58.1万元，由被告于本协议签订之日起3个工作日内一次性支付原告。被告支付原告的购房款达到总房款的50%时（含购房首付款），被告达到银行的按揭条件后，原被告签订正式的商品房买卖合同。买受人如未在合同约定的付款期限内付款，逾期在30天之内，自合同约定的应付款之日起，被告按日向原告支付逾期应付房款金额千分之三的违约金，合同继续履行；被告逾期超过30日的，原告有权解除合同。原告要求解除合同，被告要求继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，被告并应按日向原告支付逾期应付房款千分之三的违约金。合同签订后一年内（自2011年3月1日起），由于被告达不到按揭条件，无法按揭同时被告也不能一次性付款的情况下，原告有权解除本合同。
合同签订后，被告于2011年1月24日向原告支付房屋的首付款252.2176万元及剩余房款的利息58.10万元，共计310.3176万元。原告向被告出具收据两份。
2012年3月28日，原告委托河南信行律师事务所向被告出具了律师函，声明：被告应于2012年3月31日前支付剩余购房款1000万元，并支付延迟履行债务期间的利息（按同期银行贷款利率计算）。逾期不履行上述义务，原告将解除与被告的合同并向法院提起诉讼，通过法律程序维护合法权益。2012年4月9日，原告再次委托河南信行律师事务所向被告出具律师函，声明：被告自收到函告之日起5个工作日内，要积极履行合同义务，并将所欠购房款向原告付清，在被告履行完付款义务并将相关房产相邻关系事宜协调处理完毕后原告将为被告办理房产证。逾期不履行上述义务，原告将解除与被告的合同并向法院提起诉讼，通过法律程序维护合法权益。2012年8月8日，原告向被告下达《关于支付房款的函》，载明：被告应于合同签订一年内，向原告支付购房款达到50%并达到办理银行按揭条件，如被告达不到银行按揭条件，需一次性付清全部购房款。被告至今未支付合同约定房款，严重违约。现要求被告于2012年8月31日前按照合同约定支付购房款达到50%。2012年9月26日，被告向原告支付购房款150万元。原告向被告出具收据一份。
2013年9月16日，被告向原告出具还款计划一份，载明：被告根据其实际情况，针对所剩房款及利息，计划于2013年9月20日前将房款交至可以办理按揭程度（总房款的50%）；2011年3月1日至2013年9月30日的利息部分于2013年12月31日前付清。2013年9月17日，被告通过其法定代表人王才东个人账户向原告账户汇入购房款1797688元。2013年9月23日，原、被告双方协商，将被告缴纳的剩余房款1000万元的利息58.1万元计入购房款。当天，原告向被告开具五张以被告法定代表人王才东为付款方名称的发票，发票载明：销售的不动产为产业孵化基地05栋03单元01-05层厂房5号C1-C5号，即原、被告购房协议约定之房产，五张发票金额共计640.0864万元。
另查明：原被告双方至今未签订正式的商品房买卖合同，涉案房产现已交付被告，该房产尚未办理房产证。庭审中关于购房协议，原告要求双方继续履行，被告则称合同的主体已变更为被告法定代表人王才东，要求原告与被告法定代表人王才东继续履行。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订《购房协议书》后，被告按照协议约定在三个工作日内缴纳了合同约定的首付款252.2176万元及剩余房款的利息58.10万元。在之后的协议履行过程中，从往来函件可看出双方已对协议约定的付款时间等内容进行了变更，至2013年9月23日，双方协商将剩余房款的利息58.10万元转化为购房款，并由原告向被告出具五张发票予以确认。被告所缴纳的房款共计640.0864万元，已达协议约定的总房款的50%，符合协议约定的内容，故本院认定被告已依照协议书约定内容及双方协商内容履行了交付房款的义务，并得到原告的确认与认可。原告主张被告由于自身原因难以继续支付至购房款的50%，要求将2011年1月24日支付的58.1万元的利息转化为购房款，并承担付清全部利息，但其未提交证据证明双方存在关于要求被告继续承担付清全部利息的约定，故对其该主张本院不予采信。综上，被告不存在违约行为，对原告要求被告承担违约责任赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。被告主张原、被告双方协议的买受人主体已变更为被告法定代表人王才东，本院认为，双方并未就合同主体变更事项作出明确约定，故发票上付款人名称为王才东，并不足以证明合同相对人已变更为王才东，合同权利义务发生转让。王才东作为被告的法定代表人，其作出的行为应为履行职务。被告辩称，原告在双方协议的履行过程中存在违约行为，导致其遭受经济损失，因其未提起反诉，故本院不予处理，对此其可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告河南大学科技园发展有限公司的诉讼请求。
案件受理费二万四千五百五十九元，由原告河南大学科技园发展有限公司负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李建涛
代理审判员 刘红丽
代理审判员 胡向楠
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 孟青青