辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中审民终再字第24号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：刘广来，男，1957年8月17日出生，汉族。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳军东房地产开发有限公司。
法定代表人：崔正锋，该公司董事长。
委托代理人：姚婧，辽宁申扬律师事务所律师。
刘广来与沈阳军东房地产开发有限公司（简称军东公司）商品房销售合同纠纷一案，沈阳市铁西区人民法院于2011年8月29日作出（2010）沈铁西民二初字第2476号民事判决。宣判后，刘广来不服，向本院提起上诉。本院于2012年1月20日作出（2012）沈中民二终字第31号民事判决。判决发生法律效力后，刘广来向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2013年12月20日作出（2013）辽审一民申字第1158号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成由审判员韩鹏担任审判长，代理审判员戈利利主审、徐亮参加的合议庭，于2014年4月11日公开开庭审理了本案。刘广来，军东公司的委托代理人姚婧到庭�加诉讼。本案现已审理终结。
刘广来于2010年9月6日诉至沈阳市铁西区人民法院称，我于2007年9月11日与军东公司签订《商品房买卖合同》，购买房产一处，合同约定交房标准为一层住宅：独立排水，入住后发现并非独立排水，而是和楼上共用排水管道。合同约定360日内将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，军东公司至今未办。合同约定2008年8月31日前交房，军东公司未按期交房。因军东公司违反合同约定，故请求判令：1、军东公司补做独立排水；2.支付逾期报送产权登记备案资料违约金2192.29元；3.支付逾期交房违约金376.36元；4、判令诉讼费由军东公司承担。
军东公司辩称，1、刘广来购买的房屋不属于合同约定的“一层住宅”，其“独立排水”诉讼请求无任何法律依据。“一层住宅”是指最底层住宅，如果最底层不是住宅而是车库，则最底层车库依设计图�装独立排水。如果最底层车库上层近邻的是住宅，不仅失去了独立排水的作用和意义，而且也为我国建筑规程所不允许。换句话说，最底层无论是住宅，还是车库，都是依设计图安装独立排水。而且设计图纸是经过行政规划部门批准的，从未变更，是有法律依据。最底层设立独立排水，是我国建筑规程所规定的，主要是为了加大排水的压力，防止下水由最底层压出，造成排水不畅，影响居民正常生活。刘广来购买的房屋，是在最底层即车库上面的房屋，不属于合同约定的独立排水的范围。双方在合同中，第13项约定的一层住宅独立排水，是针对在鑫丰俪城小区所有多层建筑普遍的约定，是一种泛指的约定，并非双方单独的约定，第13项约定的是指一层是住宅的情况下属于独立排水，如果一层不是住宅，而是车库则车库是独立排水，由于刘广来居住的房屋不属于合同�定的一层，因此依据建筑规程，不应该是独立排水；2、我公司已在合同约定的时间内，将办理权属登记的资料，报产权登记机关备案，至于房屋产权证何时办理完毕，不属于出卖人即我公司的责任，故不承担违约责任；3、我公司已按合同约定按时交房，刘广来不按时办理入住手续，不是我公司原因造成，刘广来对其逾期办理入住的责任应自行承担。刘广来的诉讼请求既没有合同约定的依据，也没有事实依据，请求判决驳回其诉讼请求，保护我公司的权益不受侵害。
沈阳市铁西区人民法院一审查明，刘广来、军东公司于2007年9月ll日签订《商品房买卖合同》一份，约定刘广来购买由军东公司开发的房屋，总价款470448元。双方约定：出卖人应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房单体验收合格，水、暖、电通的商品房交付买受人。出�人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方亦同时约定：军东公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因军东公司责任致使刘广来不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。另，双方于该合同第十三条约定，军东公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，军东公司将房屋交付刘广来同时，对装饰及设备进行验收，未提出异议的，视为符合合同约定标准，提出异议的，由军东公司负责达到约定的交屋标准，但军东公司对此不承担违约责任。双方于合同附件三装饰、设备标准多层交屋标准中第13条约定一层住宅：独立排水。合同签订后，刘广来向军东公司交纳了全部购房款。刘广来于2008年9月8日办理入住手续，并交纳了2008年8月31日至2009年8月30日的物业费等费用。另查明，军东公司于2009年12月21日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现刘广来已取得房屋所有权证书。又查明，本案涉诉房屋非独立排水，其所在的住宅楼设有半地下层高2.18米车库。刘广来于2010年9月6日诉至法院，请求判令军东公司补做独立排水；将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，并支付违约金2192.29元；支付逾期交房违约金376.36元；军东公司承担本案诉讼费。
沈阳市铁西区人民法院一审认为，刘广来、军东公司签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。依照合同约定军东公司应当于2008年8月3l日前将刘广来所购买的房屋交付给刘广来。同时相关法律法规规定，作为业主，刘广来应自军东公司处接收房屋后开始承担房屋的物业费用。刘广来于2008年9月8日办理入住手续时，其交纳2008年8月31日至2009年8月30日的物业费的行为应视为刘广来认可军东公司已于2008年8月31日向其交付房屋，且军东公司举证证明涉诉房屋所在楼宇部分业主已于2008年8月31日接收房屋，故刘广来现主张军东公司逾期交房一事无事实依据，不予支持。关于刘广来主张军东公司逾期办理产权备案一事，合同约定军东公司应于房屋交付使用后360日内将办理权属登记所需军东公司提供的资料报送产权登记机关备案，即于交付房屋的2008年8月31日后360日内完成，军东公司履行该义务期限截止为2009年8月25日。依据军东公司提供的房产部门出具的房屋所有权初始登记申请书可认定军东公司于2009年12月21日方向产权部门报备资料，故军东公司行为构成违约，逾期118日。根据刘广来、军东公司之间合同约定，军东公司应承担按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，即470448元×1／100000×118日，共计555元，刘广来的该项诉求，部分支持。关于刘广来主张补做独立排水一事，因刘广来已于2008年接收涉诉房屋，在庭审过程中刘广来�提供证据证明其在接收房屋时对本案涉及的独立排水问题向军东公司提出过异议，根据双方合同约定，应视刘广来认可军东公司所交付房屋的装饰、设备符合合同约定标准，故对于刘广来的该项主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、沈阳军东房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内给付刘广来逾期报备产权资料违约金555元；二、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修订）第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由军东公司承担50元（刘广来已预交，由军东公司直接给付刘广来）。
宣判后，刘广来不服，向本院提起上诉，请求判令军东公司补做独立排水�维持一审判决第一项。上诉理由：一审判决认为我方提出独立排水之事，未提供证据在接收房屋时对涉诉房屋提出异议，应视为显失公平。我方认为对涉诉房屋独立排水提出异议，应以两种方式为准。一是以我方知道或者应当知道侵权时为准，独立排水在自己房屋底下，是自己在室内无法用肉眼看到的，所以入住即为认可显失公平。二是商品房买卖合同第十一条规定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，因此应当以军东公司提供的房屋交接单为准。
军东公司辩称，1、依照合同第十三条约定，出卖人将房屋交付买受人同时，对装饰及设备进行验收，未提出异议，视为房屋符合合同约定标准，提出异议的，由出卖人负责达到约定的交房标准。依据此条规定，刘广来在接收房屋时并未对独立排水一项提出异议，依�合同约定应视为符合合同约定标准。依照民事诉讼法规定，应当由刘广来提供证据证明举证责任不在我公司；2、合同中约定的一层住宅独立排水，这个附件是我公司对所有园区内多层住宅的统一约定，不是针对刘广来。刘广来购买房屋下面是一层车库，车库独立排水安装，作为刘广来购买的住宅，不具有独立排水条件。一审中，刘广来表示没有对使用造成影响；3、我公司交付的房屋是由设计院统一设计，房屋建设部门予以批准，我公司完全按图施工，即便是进行改造，也需进行批准，我公司无权私自改造，排水设施安装在地下，房屋建成后不能随意改造。
本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。
另查明，刘广来于一审开庭审理时确认其家中现有排水系统未发现有不良影响。二审中，军东公司提交刘广来签字确认的《鑫丰俪城入住文件》，载明入住各项缴费明细及房屋钥匙签收表的时间为2008年9月8日。刘广来对此予以确认。军东公司又提交刘广来拒绝签字的《房屋验收单》，其中“验收数量、情况”处记录：所有墙面不合格、地面有裂痕灯具有一处灯，“业主验收意见”处载明：拒签，要求施工方派人验房。
本院二审认为，关于刘广来上诉提出要求军东公司补做独立排水的主张。根据双方《商品房买卖合同》第十三条有关出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准的约定，出卖人将房屋交付买受人同时，对装饰及设备进行验收，未提出异议的，视为符合合同约定标准，提出异议的，由出卖方负责达到约定的交屋标准，但出卖方对此不承担违约责任。本案中，刘广来于2008年9月8日办理入住手续，其虽拒绝在《房屋验收单》中签署验收意见，但依据验收单中记录的验收情况，刘广来在验收房屋之时并没有对房屋独�排水问题提出异议，应视为军东公司交付的房屋符合合同约定标准。刘广来依据《商品房买卖合同》中附件三的“一层住宅：独立排水”主张要求军东公司补做独立排水系统，但从刘广来所住房屋结构来看，其所在住宅楼设有半地下层高车库，因而其所住房屋并非实质的一层住宅，且刘广来自认其家中现有排水系统未发现不良影响，故一审法院判决并无不当。关于刘广来上诉提出应以其知道或者应当知道侵权时为提出异议时间的主张。因刘广来系依据与军东公司之间的商品房买卖合同关系主张权利，双方在合同第十三条对独立排水等装饰、设备标准的验收问题有明确约定，依据该约定，刘广来应在接收房屋同时对独立排水等问题予以验收确认，故对其该项主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款（一）项的规定，二审判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由刘广来负担。
刘广来申请再审称，1、我方拒绝在房屋验收单上签字同时也记录了我方要求军东公司验房，说明我方已对涉案房屋有异议。我方在无法单方验收及无法确认独立排水是否存在的情况下，只能选择拒绝签字及要求军东公司验房；2、双方签署的商品房买卖合同为法定和约定的要式合同，未办理相关特定手续不能视为对合同的认同和修改；3、涉案房屋的登记备案表及产权证均记载我方购买的房屋为一层，因独立排水系统与非独立排水系统所体现的价值不同，军东公司交付我方的房屋不具有独立排水系统，属合同违约与欺诈行为，故请求撤销原审判决，改判军东公司补做独立排水系统。
军东公司辩称，1、依据住宅规范的相关规定，刘广来购买的房屋属于自然层数的第二层，而非一层；2、依据建筑排水给水的设计规范，独立排水的位置是地平线上1.5米处，刘广来强调的其合同约定的是一层，该一层是行政蓝牌要求的登记标注，而非客观建筑的一层。我公司没有违约事实，出售给刘广来的房屋符合相关法律以及国家标准的规定；3、涉案双方签订的《商品房买卖合同》第十三条明确约定，刘广来接收房屋时，对房屋的装饰及设备进行验收，明示提出异议，刘广来没有按约定提出独立排水异议，视为我公司交付房屋装饰及设备符合合同约定。故刘广来要求我公司补做独立排水系统没有事实和法律依据，请求维持原审判决。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
再审期间，本院于2014年5月13日对赵树新（辽宁省城市建筑设计院高级工程师）进行询问，其表示，涉案房屋是六层住宅，设有半地下层高2.18米的车库，按照建筑给水、排水设计规范的规定，车库里面的地漏加拖布池有一套单独的排水管道，其余一至六层住宅有一套单独的排水管道，涉案住宅的排水系统符合设计规范要求，一层住宅单独再做一套排水系统没有意义。
本院于2014年6月9日对毕喜钢（原系沈阳建筑大学建筑设计研究院工程师，负责涉案项目的工程结构）进行询问，其表示，涉案建筑的车库做了独立排水系统，车库上面的住宅一层设计的不是独立排水。按照国家建筑设计规范，一楼排水横管距立管底端大于75公分的时候就可以不用做独立排水系统，实际上的规定跟层数没有关系，设计规范只对距离进行了规定，因住宅一层底下的车库有两米多高，远远大于设计规范要求的75公分，根本没有必要做独立的排水系统。
本院再审认为，关于军东公司是否应为刘广来补做独立排水系统的问题。刘广来主张依据涉案《商品房买卖合同》约定�其购买的一层住宅应为独立排水系统。军东公司陈述，因涉案房屋所在的住宅楼设有半地下层高2.18米的车库，车库是独立排水，刘广来购买的住宅属于自然层数的第二层，不具有独立排水条件。再审期间，涉案住宅的建筑设计单位工程师毕喜钢接受本院询问时陈述，按照国家建筑设计规范，一楼排水横管距立管底端大于75公分的时候就可以不用做独立排水系统，实际上的规定跟层数没有关系，设计规范只对距离进行了规定，因住宅一层底下的车库有两米多高，远远大于设计规范要求的75公分，根本没有必要做独立的排水系统。另辽宁省城市建筑设计院高级工程师赵树新接受本院询问时陈述，涉案住宅的车库有单独一套排水管道，车库上的一至六层住宅有单独一套排水管道，一层住宅单独再做一套排水系统没有意义。故依据上述两家建筑设计研究院工程师的陈述，军�公司为涉案住宅楼设有的半地下层高2.18米的车库及该车库上面的一至六层住宅分别做了独立排水系统，符合建设部发布的《建筑排水给水设计规范》的要求，未违反国家强制性标准。另刘广来亦未提供证据证明其家中现有的排水系统有不良影响且给其造成损失，故原审对刘广来的主张未予支持并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）沈中民二终字第31号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 鹏
代理审判员 戈利利
代理审判员 徐 亮
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 冷立皎
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。