湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终5618号
上诉人（原审原告）：杨卫，男，1983年11月11日出生，汉族，湖北省浠水县人，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：徐小霞，女，1987年12月28日出生，汉族，湖北省浠水县人，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉风驰置业发展有限公司，住所地武汉市蔡甸区张湾街柏林横街4号。
法定代表人：闵池，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴天明，湖北山河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张怡，湖北山河律师事务所律师。
上诉人杨卫、徐小霞因与被上诉人武汉风驰置业发展有限公司（以下简称风驰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。上诉人杨卫、徐小霞的委托诉讼代理人肖军文，被上诉人风驰公司的委托诉讼代理人戴天明、张怡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨卫、徐小霞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判风驰公司按照每日万分之三比例以房款为基数计算至实际收房之日止；2、本案的一、二审诉讼费用均由风驰公司承担。事实与理由：一、一审法院事实认定有误。双方合同约定违约金比例为日万分之0.5，根据上诉人提交的当地的租金情况和租房合同来看，上诉人因延期交付所产生的损失远超过每日万分之0.5的违约金赔付标准，被上诉人也没有提交相关的相反证据证实上诉人提供的损失标准过低。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金约定过低，应当按照实际损失计算，二审应当支持上诉人按照实际损失来计算赔偿额的要求。二、一审法院认为上诉人要求被上诉人承担收房之前的物业费不属于本案审理范畴有误，本案是商品房销售合同纠纷，根据武汉市物业管理条例第十二条规定，房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担。本案中被上诉人延期交付所产生的物业管理费用应当由被上诉人承担。
被上诉人风驰公司辩称：杨卫、徐小霞未提供相关证据证实其损失情况，根据合同判决日万分之0.5的损失是合情合法的。违约金应计算至上诉人起诉之日即2016年5月5日，此时杨卫、徐小霞知道其权利被侵害。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
杨卫、徐小霞向一审法院起诉请求判令：1、风驰公司向我交付符合法定和合同约定的交付条件房屋；2、风驰公司向我支付逾期交房的违约金19318元（暂计至2016年3月20日，应自2015年12月28日开始至达到交付条件之日止），（一审庭审中，变更为风驰公司向我支付逾期交房的违约金，违约金的数额以购房总价款为基数，自2015年12月28日起按日万分之三计至达到交付条件并完成合法交付之日止）；3、达到交房条件之前的物业管理费用由风驰公司承担；4、本案诉讼费由风驰公司承担。
一审法院认定事实：2014年11月15日，杨卫、徐小霞与风驰公司签订《武汉市商品房买卖合同》约定，杨卫、徐小霞购买风驰公司开发的三和·光谷道二期6-2-1704号房，房屋总价775840元。该合同第九条约定：出卖人应当在2015年12月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供水、供电、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：达到使用条件；6、给水：达到使用条件；7、燃气：安装到户，点火时间按天然气公司规定办理；8、排水：达到使用条件；绿化：达到设计要求；第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。第十二条约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。……。合同补充协议第一条约定：关于联络方式1、合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信方式。2、双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责。合同还约定了其他事项。合同签订后，杨卫、徐小霞依约付清了全部购房款。
2015年11月6日，武汉市江夏区环境保护局就涉案工程出具环境保护检查意见书。2015年12月10日，武汉市公安消防局就涉案工程出具消防验收意见书。2015年12月28日，武汉供电公司客服中心对涉案工程出具正式供电证明、武汉市天然气有限公司对该工程出具燃气开户通知单。武汉市自来水有限公司对涉案工程出具拟于2015年12月28日正式供水证明。2016年1月29日，武汉市江夏区国土资源和规划局就涉案工程出具竣工验收规划条件核实证明。2016年2月23日，风驰公司向武汉市江夏区城乡建设局办理了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。风驰公司于2015年12月25日在业主QQ群发收房通知，于2015年12月26日和2016年3月9日在武汉晨报、长江商报上刊登收房公告。杨卫、徐小霞至今未与风驰公司办理交房手续。
本案在一审审理过程中，杨卫、徐小霞认为，违约金应计至符合法定和合同约定的交房条件之日止，因风驰公司未尽通知义务，交房时间应以杨卫、徐小霞知晓的时间即2016年6月20日为准。并当庭撤回第一项诉请，变更第二项诉请。
一审法院认为，杨卫、徐小霞与风驰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定享有权利履行义务。针对本案的争议焦点，一审法院评判如下：
一、风驰公司逾期交房的通知义务、违约期间。根据双方签订的合同第十一条“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1，2种方式处理”的约定，该条款中的“交付”应为符合法律规定和合同约定的交付。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条“出卖人应在2015年12月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收”的规定，包括工程质量验收在内的各个单项竣工验收（水、电、气、人防、消防、规划等专项验收），是由法律和行政法规规定的商品房交付条件。故风驰公司于2016年2月23日为上述房屋办理了竣工验收备案证时，该房屋即符合法定及合同约定的交付条件。
根据双方签订的合同第十二条及补充协议第一条的约定，风驰公司有书面通知买受人验收房屋的义务，且通知送达方式为：挂号信方式。经庭审查明，涉案商品房于2016年2月23日达到合同约定的交付使用条件后，风驰公司采取了登报公告的通知方式，而该通知送达方式非合同项下约定的通知送达方式，应视为风驰公司未尽通知义务。故风驰公司逾期交房的违约时间应从2015年12月29日起计至杨卫、徐小霞知晓之日即2016年6月20日止，共计175天。
二、风驰公司应支付的违约金。根据双方签订的合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任，…自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金”的约定及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，由于杨卫、徐小霞提供的证据不足以证明其实际损失，故风驰公司应支付的逾期交房的违约金应以775840元为基数，从2015年12月29日起按日万分之0.5计至2016年6月20日止，即按每日38.792元，违约175天，核定违约金6788.6元。杨卫、徐小霞要求自2015年12月28日起按日万分之三计违约金的诉请，一审法院予以部分支持。
三、关于物业费。本案系商品房销售合同纠纷，杨卫、徐小霞的第三项诉请：达到交房条件之前的物业管理费用由风驰公司承担。系对物业管理费的确认之诉，其主体为杨卫、徐小霞、风驰公司及物业管理公司，与本案非同一法律关系，应另行主张权利。审理中，杨卫、徐小霞撤回第一项诉请，系其对自己民事权利的处置，一审法院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第一百零七条之规定，判决：一、由武汉风驰置业发展有限公司于一审判决生效之日起十日内向杨卫、徐小霞支付逾期交房违约金6788.6元。二、驳回杨卫、徐小霞的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费282元，减半收取为141元，由杨卫、徐小霞负担116元，武汉风驰置业发展有限公司负担25元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人杨卫、徐小霞提交的视频资料不能证明风驰公司有胁迫的行为，本院不予采信。上诉人杨卫、徐小霞提交《租房合同》一份和《证明》一份，不能达到其实际损失高于合同约定的日万分之0.5的违约金以及应调整违约金的证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，杨卫、徐小霞与风驰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于杨卫、徐小霞认为根据上诉人提交的当地的租金情况和租房合同来看，上诉人因延期交付所产生的损失远超过合同约定的每日万分之0.5的违约金赔付标准，被上诉人也没有提交相关的相反证据证实上诉人提供的损失标准过低的上诉理由，因杨卫、徐小霞没有提交充分的证据证明其实际损失，对杨卫、徐小霞的该项上诉理由，本院不予采纳。关于杨卫、徐小霞要求风驰公司承担达到交房条件之前的物业管理费用的上诉请求，因该请求与本案不是同一法律关系，杨卫、徐小霞可另行主张权利。
综上所述，杨卫、徐小霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费282元，由杨卫、徐小霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 黄 更
审判员 张立新
审判员 安林峰
审判员 李 瑜
二〇一六年十一月七日
书记员 肖 华