广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12324号上诉人（原审被告）：肖友泉，男，1980年2月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。联系地址广州市天河区。委托诉讼代理人：李剑，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市馨雅物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王碧云，总经理。委托诉讼代理人：李钧生、谭建刚，均为该司员工。上诉人肖友泉因与被上诉人广州市馨雅物业管理有限公司（以下简称馨雅公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初24410号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人肖友泉的代理人李剑，被上诉人广州市馨雅物业管理有限公司的代理人李钧生、谭建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖友泉上诉请求:1.撤销一审判决并改判驳回馨雅公司的全部诉讼请求；2.请求判令馨雅公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：本案肖友泉与馨雅公司之间形成的是物业管理服务关系，双方都应当遵守物业服务合同约定内容。馨雅公司在实际物业服务中并没有提供完整适当的物业服务，理应酌情降低已经发生的物业服务费用。1.肖友泉与馨雅公司签订的《前期物业管理服务协议》中第三条第五款明确规定：馨雅公司作为肖友泉居住的小区物业管理单位，应当在小区主出入口24小时执勤，对重点区域（人员出入口，车库出入口，人员聚集路段广场，停车场及其他重点部位）每2小时巡查一次。但实际情况是，小区的公共秩序安全维护形同虚设，主入口陌生人员任意进出无需登记。馨雅公司目前的安保人员数量极少，根本承担不了维护小区公共秩序基本安全的工作。所谓的24小时监控也根本无法实现，一旦出现事故需要调查监控，馨雅公司就以监控设备故障为由拒绝提供监控录像。肖友泉在2015年9月1日发现房屋被小偷撬门，所幸屋内刚装修不久没有贵重物品放在家中，但房屋大门锁芯损坏。2017年11月9日，肖友泉在小区停车场停车时，被几名不明身份的社会人员无故殴打，导致身体严重受伤。肖友泉当时立即报警，并要求馨雅公司提供视频监控协助破案，但馨雅公司以各种理由推脱拒绝；2.馨雅公司在日常管理中，除了小区能偶尔看到几名清洁阿姨，其他安保人员几乎没有，所谓的日常巡逻根本无法实行。《物业管理条例》第36条规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。由于馨雅公司没有按照物业服务合同履行相应的物业管理服务工作，导致肖友泉的人身及财产均受到损害，馨雅公司对此应当承担赔偿责任。馨雅公司在进驻小区服务期间，清洁人员及安保人员以及设备维护人员经常缺岗，前期物业服务协议约定的馨雅公司应做的工作经常不能正常履行，例如未按照服务要求公示物业服务费收支账目等。由于馨雅公司的物业管理服务未达到双方合同约定的标准，根据《合同法》规定，在已履行物业服务期间，馨雅公司应当降低物业服务费收费标准。馨雅公司作为小区物业管理服务单位，应认真按照合同约定及有关法律规定履行物业服务工作。包括小区的公共区域清洁整理，小区的公共秩序的维护，小区公共设备的维护保养（具体服务内容详见前期物业服务合同第二条）。肖友泉所在的小区物业管理服务费的收费标准是按照业主房屋建筑面积计算，每平方米人民币4.5元。作为普通商品房小区，这样的收费价格，在广州区域属于较高的标准。目前整个小区有上千户业主，物业服务总建筑面积皆超过十万平方（还不包括停车场、小区园林、商铺）。而根据馨雅公司自己公示，目前派驻的小区安保人员才几个，清洁阿姨每个人负责两栋，还要清洁园林。人员配备完全满足不了日常的服务需求。由于物业人员不足，导致外围小区商铺乱摆乱放，每天晚上小区的出入口变成烧烤摆摊街头酒吧，社会上游手好闲的人混杂其中，每天晚上到凌晨2、3点都喧闹不已。包括肖友泉在内的多名业主都向天河区街道办事处及派出所投诉，要求整改。馨雅公司人员不够进而不作为，外面社会闲杂人员在酒后经常到小区撒野闹事。肖友泉也遭受社会闲杂人员的无故殴打。这一切都是馨雅公司造成。馨雅公司收取高额的物业管理费却完全不履行应尽的物业管理工作，根据《合同法》第111条规定：质量不符合约定的，应按约定承担违约责任。受损害方可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。由于馨雅公司不作为，肖友泉要求馨雅公司在己服务期间的物业费予以减少合法合理。综上所述，本案一审法院没有正确认定肖友泉与馨雅公司之间的合同关系，适用法律错误，事实查明不清，请求二审法院查明全部法律事实并正确适用法律，该判驳回馨雅公司全部诉讼请求，维护肖友泉合法权益。馨雅公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回肖友泉上诉请求，维持一审判决。肖友泉称小区公共秩序安全维护形同虚设，主入口的外来人员来访任意进出，无需登记，安保人员数量极少，监控设备无法实现24小时监控，清洁与安保、设备维护人员经常缺岗，是罔顾事实，信口开河。我司提供安保巡查记录等相关证据加以证明和说明：1.小区出入口设有行人道闸机与安保人员24小时值班，外来人员包括外地送餐、中介看房等先和业户确认后才给予进入，详细见来访人员登记表及现场图，因此根本不存在肖友泉所称外来人员进场任意无需登记的情况；2.我司安保人员的编制为40人，清洁人员为33人，客服部为7人，工程部11人，小区大门车厂出口，外围等地方都设有固定岗位，根据安保巡查记录，巡逻岗约每两小时对小区楼层、车库负2-3层及重点区域巡逻签到，做好巡查记录并督促相关部门跟进。小区重点区域还有监控摄像头24小时录像，针对高空抛物问题有设专门摄像头，人力与物力相结合，24小时巡查，意在给住户提供安全舒适的环境和服务。从2014年底第一批业户收楼入住至今涉案小区从未发生过盗窃，因此不存在肖友泉所述的安保人员缺岗、日常巡查无法实行等情况。我司依法依规严格履行合同约定，并不存在肖友泉所称日常管理中偶尔看到几名清洁员外，其他安保人员没看到的事实。按合同法及物业管理条例规定，肖友泉应按《前期物业管理服务协议》约定交纳物业管理费及相关费用。肖友泉上诉理由无事实和法律依据。馨雅公司向一审法院起诉请求:1、肖友泉向馨雅公司支付2016年2月1日至2017年12月31日期间的物业管理费18163.3元及违约金（以每月欠付的物业管理费为本金按月分期计算，按每日千分之二标准自当月11日起计算至实际支付之日止）；2、肖友泉向馨雅公司支付2017年4月26日至2017年12月31日期间的水费（含污水费）524.16元、公摊水费12.02元、2016年1月1日至2017年12月31日期间公摊电费1957.75元、2016年2月1日至2017年12月31日期间生活垃圾清运费345元；3、肖友泉承担本案诉讼费。一审法院查明事实：一、肖友泉房产位置：广州市天河区兴×路×号之×90×房。二、肖友泉房产规划用途：住宅。三、涉案房产建筑面积：176.73平方米。四、馨雅公司、肖友泉签订物业服务合同的时间：2014年9月25日。五、物业服务合同约定的当月物业管理费缴纳日期：每月10日前缴纳。六、物业管理费缴纳标准：4.5元/平方米/月。七、肖友泉每月应缴纳物业管理费金额：789.71元。馨雅公司主张每月物业管理费按建筑面积175.49平方米计算，每月物业管理费为789.71元。肖友泉确认每月物业管理费为789.71元。八、物业服务合同约定的拖欠物业管理费的滞纳金标准：从逾期之日起按每日千分之二计付。肖友泉认为其并没有违约，即使存在违约，上述违约金计算标准也应降低。九、肖友泉拖欠物业管理费的期间：2016年2月1日至2017年12月31日。十、肖友泉拖欠物业管理费的金额：18163.3元（789.71元/月×23个月）。十一、肖友泉拖欠水费的期间及金额：馨雅公司、肖友泉均确认肖友泉拖欠2017年4月26日至2017年12月31日期间水费（含污水费）524.16元、公摊水费12.02元。十二、馨雅公司主张肖友泉拖欠公摊电费的期间和金额：2016年1月1日至2017年12月31日期间公摊电费1957.75元。馨雅公司为此提交其向供电部分缴纳电费的发票、《君××苑住宅小区×栋2017年12月份单元分摊电表公示》、广州市物价局出具的《关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》及肖友泉房产公摊电费计算说明，拟证明公摊电费的计算公式及按该公式所计算的肖友泉欠付的公摊电费为1957.75元。肖友泉对馨雅公司主张的公摊电费计算公式予以确认，但不确认肖友泉房屋每月的抄表度数，并称应按每月10元的标准缴纳公摊电费。十三、馨雅公司主张肖友泉拖欠的垃圾清运费期间及金额：2016年2月1日至2017年12月31日期间垃圾清运费345元。馨雅公司为此提交其向卫生部门缴纳垃圾清运费的发票、日期为2016年1月30日的《现金收款单》，拟证明馨雅公司代缴了垃圾清运费及肖友泉亦按每月15元的标准缴纳过此前的垃圾清运费。肖友泉对发票的真实性予以确认，但认为该发票并未显示与肖友泉所住小区的关系，且肖友泉缴纳的物业管理费应包含垃圾处理费，因此肖友泉无需另行缴纳；肖友泉亦对现金收款单的真实性予以确认，并称其此前确实向馨雅公司缴纳过相关费用。十四、其他：肖友泉认为馨雅公司未按前期服务协议履行相关义务，肖友泉有权暂停支付费用；肖友泉入住小区后，房屋曾发生多次入室盗窃事件，但小区监控设备形同虚设，导致盗窃案至今未能破案，肖友泉多次要求馨雅公司整改，但馨雅公司置之不理。一审法院认为，根据已查明的事实，肖友泉欠缴2016年2月1日至2017年12月31日期间的物业管理费18163.3元（789.71元/月×23个月），已构成违约，肖友泉抗辩馨雅公司在管理服务上存在种种问题，但不能因此免除肖友泉应支付物业管理费的义务，故馨雅公司关于要求肖友泉支付拖欠的上述期间物业管理费的诉讼请求，理据充分，应予支持。关于违约金问题，馨雅公司主张违约金以每月物业管理费为本金按月计算，符合合同约定，肖友泉抗辩违约金标准过高，从公平合理的角度出发，一审法院酌情认定违约金参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，且每期违约金均以不超过每月所欠付的物业管理费为限。关于馨雅公司主张的2017年4月26日至2017年12月31日期间的水费（含污水费）524.16元、公摊水费12.02元，肖友泉对此予以确认，一审法院对馨雅公司上述主张予以支持。关于馨雅公司主张的2016年1月1日至2017年12月31日的公摊电费1957.75元及2016年2月1日至2017年12月31日期间垃圾清运费345元，馨雅公司已提交相关代垫发票、计算公式及肖友泉此前缴纳相应费用的收款单，肖友泉虽持有异议，但并未提交相反证据予以反驳，一审法院对馨雅公司的上述主张合理采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、被告肖友泉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市馨雅物业管理有限公司支付自2016年2月1日至2017年12月31日期间的物业管理费18163.3元及违约金（以每月欠付的物业管理费为本金按月分期计算，均参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自当月11日起计至付清之日止，每月违约金均以不超过本金为限）；二、被告肖友泉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市馨雅物业管理有限公司支付2017年4月26日至2017年12月31日期间的水费（含污水费）524.16元及公摊水费12.02元；三、被告肖友泉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市馨雅物业管理有限公司支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的公摊电费1957.75元；四、被告肖友泉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市馨雅物业管理有限公司支付2016年2月1日至2017年12月31日期间的垃圾清运费345元；五、驳回原告广州市馨雅物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费540元，由原告广州市馨雅物业管理有限公司负担50元，被告肖友泉负担490元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，馨雅公司提交下列证据：一、来访人员登记表；二、巡查签到表；三、照片九页。拟证明馨雅公司小区管理服务到位。肖友泉质证意见为：对证据一的真实性无法确认，对其关联性合法性不予确认。肖友泉认为来访人员登记表体现不出登记时间，无法判断人员登记情况为何时登记；证据二中的安保人员和清洁人员明显属于摆拍，且时间为近两个月，而本案的金额主要发生在2017年；证据三拍摄的场地为涉案场地为涉案小区予以确认，但对其关联性有异议。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对肖友泉的上诉及馨雅公司的答辩意见，分析如下：根据二审查明的事实，肖友泉与馨雅公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应确认合法有效。根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行以下义务：（五）按时交纳物业服务费用。”肖友泉作为案涉房屋的业主，有义务按《前期物业管理服务协议》约定按时交纳物业服务费用及相关费用。从本案肖友泉及馨雅公司提供的证据来看，馨雅公司在提供物业服务过程中，在某些公共设施维护及保洁等方面存在的问题，仅仅是在服务的某些环节及个别区域存在一般瑕疵。而从其提供整体物业服务的情况看，各项基本物业服务工作并未停滞瘫痪，仍处于正常运行状态，馨雅公司已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等义务，并未构成根本性违约。本案肖友泉拒交物业管理费依据不足。根据一审查明事实可知，肖友泉未按约定履行缴纳2016年2月1日至2017年12月31日期间的物业管理费18163.3元及相关的水电费、垃圾清运费已经构成违约。二审中，关于2016年2月1日至2017年12月31日期间的垃圾清运费345元，肖友泉虽认为该部分已包含在物业管理费之内，但并未提交相反证据予以反驳，故一审判处并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。肖友泉上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490元，由肖友泉负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年七月二十三日书记员  钟明丽