南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第5620号原告江苏建威房地产开发有限公司，住所地本市鼓楼区中山北路81号江苏议事园。法定代表人陶文辉，董事长。委托代理人袁国栋，江苏建威房地产开发有限公司总经理助理。委托代理人李宏钧，陕西稼轩律师事务所律师。被告林德叶，男，汉族。委托代理人程荃，江苏东恒律师事务所律师。委托代理人谭雨欣，江苏东恒律师事务所律师。原告江苏建威房地产开发有限公司（以下简称建威公司）与被告林德叶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法由审判员杨向涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建威公司的委托代理人袁国栋、李宏钧，被告林德叶的委托代理人程荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建威公司诉称：2009年7月28日原、被告签订了一份《南京市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的位于本市建康路251号01幢5号含二层房屋（建筑面积793.76平方米），双方办理交接手续时，《房屋分户（室）面积对照表》载明的该商品房实测面积与合同约定面积发生误差的，若建筑面积误差比绝对值在±3%以内的，双方应按合同约定价格据实结算，被告迟延支付合同价款的，每日按照未付到期价款的万分之三向原告支付延迟期间的违约金等等。合同订立后，原告依约交付上述商品房，《房屋分户（室）面积对照表》载明该房屋的实测面积为806.08平方米。据此，被告应按照约定据实补足房款，但被告拒不履行，致使双方至今无法办理该房屋的转移登记手续，被告行为已经构成违约。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判令被告立即向原告补交房款369600元及约定的违约金191823元（2011年1月1日起计算至2015年9月30日，此后违约金按每日万分之三计算至实际还款日止），并承担本案诉讼费用。被告林德叶辩称：原、被告签订《南京市商品房预售合同》情况属实，但原告陈述的其它情况与事实不符。1、被告同意在确认房屋面积差额的前提下补交房款，之前原告并没有告知被告实测面积和合同面积存在差额，被告对此并不知情。现原告要求被告承担违约责任，被告不予认可。2、原告在交付房屋时向被告出具了房屋使用说明书，其中载明的房屋面积与合同约定的面积一致，并没有出现实测面积的差额。自房屋交付后，直至被告在南京市秦淮区人民法院另案提起房屋买卖合同纠纷【案号为（2015）秦民初字第1812号】之前，原告始终不履行办理产权转移登记手续。在办理正式产权证前，被告并不知道房屋实测面积。原告在房屋交付后，没有以任何形式告知被告实测面积与合同面积存在差额，也没有通知被告补交房款。3、原告主张被告未能按时结算房款致使房屋无法办理产权转移登记，也与事实不符。房屋买卖合同双方的主要义务是原告交付房屋、办理转移登记，被告交付房款，但没有约定办理产权证和补交差额面积购房款的先后顺序。在合同签订后，被告按约支付5000万元购房款，原告主张的面积补差款不足40万元，原告仅以不到1%的购房面积补差款没有补足为由，而拒不办理产权变更登记，缺乏事实依据。房屋交付后，被告催促原告办理过户登记手续，但原告拒不履行，直至前述（2015）秦民初字第1812号案件诉讼中，原告仅以房屋需补交购房款为抗辩，但未能举证证明房屋面积存在差额。综上，被告同意按实补齐面积差价款，但原告主张逾期付款违约金，与事实不符，且约定过高，请求法院依法予以驳回。经审理查明，原告是本市建康路207-271号地铁二期建设工程（即京隆国际公寓，包括公寓及商业综合楼）的开发商，该工程由曙光控股集团有限公司（以下简称曙光公司，被告是该公司的江苏分公司的负责人）总承包施工，双方就上述工程签订了建设施工合同，约定由曙光公司垫资施工等等。2009年7月原告与曙光公司签订了一份《协议书》，约定用原告开发的上述京隆国际公寓5号、6号商业用房作价5799余万元，冲抵相应工程款，原告配合将房屋签约至曙光公司或其指定的第三方名下，在完成商品房买卖契约的鉴证手续后，即视同原告将相应工程款支付给了曙光公司等等。同日，曙光公司及被告又作出承诺，请求原告与被告就上述两套房屋签订《南京市商品房买卖契约》等等。2009年7月28日，原、被告双方就上述两套房屋分别签订了《南京市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的本市建康路251号01幢5号含二层房屋（建筑面积793.76平方米）、6号含二层房屋（建筑面积863.2平方米），单价均为3万元/平方米，总房价分别为2381.28万元、2589.6万元；被告迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的每日万分之三，向原告支付延迟期间的违约金；原告应于2010年12月31日前交付上述房屋，房屋交付时应当符合已取得《建设工程规划验收合格书》和用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》等条件；房屋交付后90日内，原、被告双方应当共同申请房屋所有权转移登记，原告应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送至南京市房产管理局产权市场处；原、被告双方办理交接手续时，《房屋测绘成果》载明的该商品房实测面积与合同约定面积发生误差的，若建筑面积误差比绝对值在±3%以内的，双方应按合同约定的价格（3万元/平方米）据实结算；原告应在该房屋初始登记后及时告知被告，被告应在原告办理初始登记后及时申请房屋转移登记等等。2009年7月31日原、被告双方就上述合同办理了商品房预告登记。该合同有“乙方（即被告）办理登记手续专用文本”（13页）和非专用文本（29页）之分，在合同“签约须知”中载明，专用文本专项用于乙方办理各项登记手续，在办理房屋所有权转移登记后由房屋权属登记机关存入房产档案馆，专用文本内容仅为满足乙方办理各项登记手续的基本要求设置，双方的其它权利义务以非专用文本的内容为准等等。专用文本与非专用文本的内容基本相同，但专用文本中对于逾期支付房款违约责任（如被告迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的每日万分之三，向原告支付延迟期间的违约金）等内容并未载明。原、被告双方对上述的两种合同文本签名的真实性不持异议。被告认可收到合同专用文本，但否认收到非专用文本。原告则称已将合同非专用文本交付被告，但未提供证据证明。2009年7月28日被告支付原告购房款2486.88万元。2009年8月6日被告再次支付原告购房款2484万元，双方并办理了抵押登记。2010年12月31日原告将上述两套房屋交付被告，原告同时向被告交付了《非住宅商品房使用说明书》，其中载明的房屋建筑面积与合同约定的面积一致，并未增加。2011年3月18日原告对上述两套房屋办理了商品房初始登记，其中本市建康路251号01幢5号含二层房屋现门牌号为××（建筑面积806.08平方米，以下简称诉争5号房屋）;本市建康路251号01幢6号含二层现门牌号为××（建筑面积863.2平方米，以下简称6号房屋）。2011年3月22日，原告取得了上述两套房屋的《南京市商品房初始登记证明》，其中诉争5号房屋的建筑面积比合同约定面积增加了12.32平方米，6号房屋则增加了5.59平方米。在该证明的“注意事项”中，有如下内容：“1、取得该登记证明后的十日内，应将此证明交给购房人办理转移登记。2、购房人持本证明和《南京市商品房预售合同》等相关材料三个月内到登记受理窗口办理转移登记……。”2011年9月19日被告向原告发出一份《催告函》，称原告于2011年8月30日、9月9日分别向原告送达和邮寄了要求及时提供办理房屋权属证书的相关资料，协助被告尽快办理房屋权属证书的函件，但未收到任何回复，再次催告在三日内办理，否则将追索如无法正常出租、转让、利息等多项损失的赔偿要求等等。诉争5号房屋、6号房屋交付后，原告未与被告共同办理所有权转移登记手续，导致双方产生纠纷。2015年4月林德叶另案诉至本市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院），以建威公司违约为由，要求判令建威公司将上述两套房屋的所有权转移登记至林德叶名下，并支付2011年3月31日至产权转移登记之日止相应违约金。建威公司则主张曙光公司与建威公司工程款纠纷尚在南京市中级人民法院审理中，且两套房屋有新增实测面积尾款50余万元以及工程款尚未结算，其在未审结前片面要求办理过户，不符合合同约定，也可能给建威公司造成经济损失，请求驳回林德叶的诉讼请求。2015年6月11日秦淮法院对上述案件开庭继续了审理，建威公司提供了五本十三组证据，在第八组证据中包括了房屋分户面积对照表等证据有实测面积增加等内容，但未列明证明名称、证明目的。林德叶在质证时，未对上述房屋面积增加部分明确意见。建威公司发表意见认为面积有增加，购房款有差额等等。2015年8月秦淮法院对该案作出（2015）秦民初字第1812号民事判决书，判决如下：1、建威公司将本市秦淮区建康路251号1幢5号含二层房屋、本市秦淮区建康路251号1幢6号含二层房屋的产权转移登记至林德叶名下。2、建威公司支付林德叶逾期办理产权转移登记手续的违约金（以4970.88万元为基数，自2011年3月31日起算至产权实际转移登记之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。同时，秦淮法院认定建威公司主张诉争5号房屋、6号房屋实测面积有新增，但未提供证据予以证明，且在房产部门测绘配图前房屋的面积是否有增加亦无法确定，建威公司如认为林德叶应补足相应房款的，可另行主张权利。建威公司对此判决不服，已提出上诉，该案尚未审结。2015年8月26日原告诉至本院，要求判令被告立即向原告补交房款369600元及约定的违约金191823元（暂计算至2015年9月30日，此后违约金按《南京市商品房预售合同》的约定计至实际还款日止）；被告补交房款后，立即依约与原告共同申请办理房屋所有权转移登记手续。审理中，被告同意按实际面积补足购房款，但不同意原告提出的违约金请求，同时认为合同约定的违约金过高，申请调低。经本院释明，由于秦淮法院已经对房屋所有权转移登记问题予以处理，故本案中不再处理。原告对此认可无异议，已撤回该项请求。原告为证明自己的诉讼请求，提供了如下证据：1、建设工程规划验收合格书、房屋分户面积对照表、《南京市商品房初始登记证明》，认为2010年9月涉案工程经过规划验收，2010年10月房屋实测面积已确定，原告为尽早回收房款并摆脱向按揭银行承担的担保责任，在2011年3月18日完成初始登记之后，多次催促被告补交房屋面积差价款，然后共同申请房屋所有权转移登记。2、原告和其他购房者签订的《南京市商品房预售合同》、购房款收据及发票，认为与被告购买同一楼盘房屋的其他购房者均补交了房屋面积差价款，被告不可能不知道房屋面积增大需要补交房屋面积差价款的事实。被告对原告上述证据1的真实性不持异议，但认为原告2010年10月既然已经知道诉争5号房屋、6号房屋最终实测面积增加的事实，但其在2010年12月向被告交付的《非住宅商品房使用说明书》中注明的房屋建筑面积却与合同面积相同；原告在本次诉讼前未要求被告补足差价款，被告只是在秦淮法院的诉讼中才看到原告建威公司证据中有房屋分户面积对照表，但不能证明原告履行了要求被告支付差价款的通知义务；对原告上述证据2的真实性无法确认，且与原告购房没有关联性，并主张其他购房者支付补差款的事实发生在不同时间，最迟在2015年。被告为证明自己的主张，提供了《非住宅商品房使用说明书》、双方往来函件等证据，以证明原告在交付房屋时确认房屋面积并未增加，以及被告向原告主张权利等事实。原告对被告的上述证据不持异议，但认为《非住宅商品房使用说明书》制作是在面积实测之前，面积实测之后没有对其中的面积予以更正，该说明书只是房屋交付的附属资料，不能说明被告的主张，且原告每次接待被告时，均要求被告补交面积补差款，不同意被告就双方往来函件的证明目的。被告对原告上述意见不予认可。原告对其主张的通知被告支付面积补差款的争议事实，未提供证据证明。由于原、被告双方意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有双方当事人陈述；原告提供的《南京市商品房预售合同》、建设工程规划验收合格书、房屋分户面积对照表、《南京市商品房初始登记证明》等证据；被告提供的《南京市商品房预售合同》、付款票据、《非住宅商品房使用说明书》、催告函、秦淮法院民事判决书、双方往来函件等证据；以及本院开庭笔录等予以证实。本院认为，依法订立的合同受法律保护，原、被告就诉争5号房屋买卖事宜所签订的《南京市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，为有效合同，原、被告双方对此均不持异议，本院予以认定，故原、被告双方均应按照合同约定，全面履行各自的义务。按照合同约定足额、及时支付购房款，是被告作为购房人的主要合同义务。根据原、被告签订的《南京市商品房预售合同》约定，双方办理交接手续时，若建筑面积误差比绝对值在±3%以内的，双方应按合同约定的价格（3万元/平方米）据实结算。本案中，原告提供的《南京市商品房初始登记证明》等证据，可以证明诉争5号房屋的实测面积与合同约定的面积相比，增加了12.32平方米，故被告应当补足该差价款。原告要求被告支付该面积差价款369600元的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，被告亦无异议，故本院予以确认。关于逾期付款违约金问题。根据我国合同法第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告在《南京市商品房预售合同》中约定，双方办理交接手续时，应对建筑面积误差问题据实进行结算，同时也约定了房屋交付条件包括取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，还约定了原告应在该房屋初始登记后及时告知被告。根据本案双方当事人提供的证据，2010年10月诉争5号房屋的房屋分户面积对照表已经作出，据此可以确定新增建筑面积的事实，但原告在2010年12月向被告交付的《非住宅商品房使用说明书》中，却注明房屋建筑面积与合同面积相同，因此可以认定原告此时未妥善履行自己的合同通知义务。2011年3月原告领取了《南京市商品房初始登记证明》，对诉争5号房屋的实测面积更加清楚确定，但其未按照该证明的“注意事项”中“1、取得该登记证明后的十日内，应将此证明交给购房人办理转移登记”的要求履行相应义务，原告虽然主张已经履行通知义务，但被告对此予以否认，原告对此又未提供充分的证据加以证明，故本院对原告该项陈述不予采信。因此，由于原告未能妥善履行通知、交付资料等义务，且原告交给被告的《非住宅商品房使用说明书》中房屋建筑面积与合同面积一致，被告在此情况下未支付面积补差款的行为并不构成违约。原告以此为由主张被告构成违约的主张，不符合双方合同及法律规定，本院不予采纳。基于上述分析，对原告要求被告承担逾期付款违约责任的诉讼请求，本院不予支持。但考虑到原告在2015年6月11日秦淮法院另案诉讼中，提供了房屋分户面积对照表等证据，并陈述了被告尚有面积补差款未结算等质证意见。根据诚实信用原则，被告此时对于诉争5号房屋面积增加的事实已经清楚，故其应当在合理时间内将有关面积差价款项予以结清。综合本案案情，由于银行利息系法定孳息损失，故本院酌定被告应按照银行同期存款利率标准，将该款自2015年7月1日起至判决确定的给付之日期间的利息给付原告。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林德叶于本判决生效之日起五日内一次性给付原告江苏建威房地产开发有限公司369600元，并按照银行同期存款利率标准支付该款自2015年7月1日起至判决确定的给付之日期间的银行利息；二、驳回原告江苏建威房地产开发有限公司其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9414元，减半收取4707元，由原告江苏建威房地产开发有限公司负担2707元，被告林德叶负担2000元（原告已预交，被告在给付上述款项时一并将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  杨向涛二〇一五年十一月二十五日见习书记员  汪慧娣