浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0522民初4700号
原告：王发玉，男，汉族，1963年1月18日出生，住浙江省长兴县。
委托诉讼代理人：强成伟，浙江众成律师事务所律师。
被告：王建方，男，汉族，1966年7月10日出生，住浙江省长兴县。
委托诉讼代理人：许则长，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆建国，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。
原告王发玉与被告王建方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法由审判员周华担任审判长，会同代理审判员尤丰，人民陪审员洪波组成合议庭，适用普通程序，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告王发玉及其委托诉讼代理人强成伟，被告王建方的委托诉讼代理人许则长、陆建国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王发玉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2010年10月25日签订的房屋租赁合同；2、判令被告于房屋租赁合同解除后十日内腾空涉案房屋并搬出涉案房屋；3、判令被告支付原告房屋租金418000元（租金计算至2017年5月31日止，2017年6月1日后的租金按年租金418000元计算至被告搬出房屋时止）；4、判令被告赔偿原告违约金200000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月25日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告所有的位于雉城镇花菇山路156至166号房屋，约定租期自2010年12月1日起至2019年11月30日止。同时约定租金标准，并约定租金支付方式。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告自2016年5月1日起，未能按照合同约定期限支付租金，原告催讨无着，故诉至法院，望判如诉请。
被告王建方辩称：1、原告王发玉不是本案适格主体，2016年12月1日，原、被告及第三人罗某三方达成《转租协议》，主要约定出租方已由原告变更为第三人罗某，罗某与本案被告才是本案租赁协议的出租房和承租方，原告并非租赁协议相对方；2、即使原告主体相符，原告的诉请也不能成立，答辩人已按时支付租金，答辩人并不存在逾期支付租金的行为。3、对于原告要求解除2010年10月25日房屋租赁合同的诉讼请求，答辩人认为，2016年12月1日的转租协议签订后，原、被告之间的租赁关系已自然终止，即使原、被告之间的租赁关系没有终止，被告也已按时、足额支付租金，不存在违约行为。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，望法院驳回原告的诉讼请求。
原告王发玉为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1、《房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告双方签订房屋租赁合同，并对相关事项进行约定的事实；2、长兴县供电局电费发票三份，用以证明2017年6月，被告已停止缴纳电费，供电局向原告催讨，原告缴纳了电费，被告存在违约行为的事实；3、《长兴县华龙商业街项目投资建造、产权及管理协议》一份，用以证明案涉房屋系原告王发玉所有的事实。被告王建方对原告王发玉提交的证据1的真实性没有异议，对关联性有异议，认为合同中对租金进行了约定，但实际操作中，双方对租金金额进行了变更，未按协议约定租金金额履行；对原告提交的证据2的关联性有异议，认为该证据并不能证明被告存在违约行为的事实，对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为并不能证明案涉房屋产权为原告所有的事实。
被告王建方为证明自己的辩驳，向本院提交的证据有1、《花菇山浴室产权经营权转租协议》原件一份，用以证明原、被告及案外人罗某达成新的协议，将出租方变更为罗某，原、被告之间的租赁关系终止；2、证明、收条原件一份，用以证明房屋年租金为每年240000元，被告王建方已向罗某支付租金的情况；3、收条一份，用以证明原告王发玉的女婿向被告出具收条，载明收到2016年上半年的房屋租金120000元，根据收条，房屋年租金已调整为每年240000元的事实；4、照片两张，用以证明在2017年7月9日，原告王发玉已将本案案涉房屋收回，并且整体对外出租、出售，故后续租金，被告王建方无需支付的事实；5、录音材料一组（附内容摘要），用以证明房屋出租方已变更为罗某，2017年上半年的房屋租金已全部付清的事实。
原告王发玉对被告王建方提供的证据1的真实性没有异议，但认为租赁合同的权利义务并未转移，仅仅是原告委托罗某去催讨房租；对证据2由罗某出具的两份收条认为因庭前已申请罗某本人出庭作证，该证据真实性由罗某本人核实，但认为该证据并不能证明原、被告就租金进行变更的合意，根据庭前向罗某本人核实，收到租金60000元，马上交给了原告；对证据3的真实性没有异议，但落款时间有修改痕迹，原告收到被告的租金都是逾期支付的；对证据4的关联性有异议，照片上所显示的横幅由谁悬挂与本案租赁合同的解除没有法律上的关联，横幅上的联系电话系本案原告王发玉的号码，即证明原告王发玉仍为诉争房屋所有人；对证据5质证认为，罗某已作为证人到庭作证，当录音材料与庭审作证有出入时，应以出庭作证证言为准，同时录音材料中案外人朱健康陈述的收取40000元租金已交给原告，与原告陈述一致，更加证明原告是诉争房屋所有人。
原告王发玉在庭前向本院递交证人出庭作证申请书，申请证人罗某出庭作证，本院经审查后予以准许。证人罗某向本院陈述证言称，其与原告王发玉是朋友关系，2016年12月1日，原、被告及罗某三方签订协议，王发玉委托罗某代收租金，房屋产权并未转让给罗某，经协商，房屋租金是每年240000元，罗某在协议签订后收到租金60000元，用于支付2017年度的租金。被告王建方对证人罗某证言的质证意见认为被告已付清转租协议签订前的租金，被告应支付2016年12月1日后的租金，且年租金已变更为每年240000元，证人对三方关系未做如实陈述，证人罗某陈述受委托与书面协议是矛盾的。
经审查，原告提交的证据1、2符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以认定，原告提交的证据3结合证据1，能形成证据链，证明在案涉《房屋租赁合同》签订时，被告认可原告系案涉房屋所有人的事实，故对该份证据，本院亦予以认定。被告提交的证据1的真实性本院予以认定，但该协议结合证人罗某的证言，并不能证明案涉房屋租赁的出租人已发生变更的事实；对被告提交的证据2中收条的真实性、合法性、关联性予以认定；被告提交的证据2中的证明，未有原告及证人的签字确认，证人罗某在该份证明中，载明的内容仅为“年租金24万，罗某已收到2017年上半年房租陆万元（60000元）”，该内容不能表明证人罗某对不是由其本人书写的其他内容的真实性予以认可，故对该证明的真实性、合法性、关联性本院不予认定；被告提交的证据3符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院亦予以认定；被告提交的证据4的真实性本院予以认定，但该份证据并不足以证明案涉房屋已于2017年7月9日被原告收回的事实，故对该份证据的关联性，本院不予认定；被告提交的证据5中，罗某录音陈述与其到庭陈述有出入，需结合其他证据予以综合认定，对被叫人为“阿康”在电话录音中陈述，其收到四万元，并交给王发玉的陈述，与原告在庭审中的陈述一致，本院予以认定。证人罗某在庭审中陈述的证言，结合原告提交的证据1《房屋租赁合同》，被告提交的证据1原、被告于2016年12月1日签订的《协议》及被告提交的录音证据中“阿康”的陈述，本院予以认定。
通过上述采信的证据，结合到庭当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：2010年10月25日，原告王发玉与被告王建方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告所有的位于雉城镇花菇山路156至166号房屋，约定租期自2010年12月1日起至2019年11月30日止，同时就租金及租金支付方式等事项作出了约定，被告王建方租赁该房屋用于经营洗浴店。被告王建方于2016年2月27日支付房租120000元，由原告王发玉女婿许卫锋代收并出具收条一份，收条载明“2016年上半年房租已清”。2016年12月1日，原告王发玉与被告王建方、证人罗某签订协议，协议载明“原租房、原协议权利义务不变······”，“具体支付租金由王建方、罗某两方决定落实······”等内容。2017年1月26日，被告王建方向证人罗某支付2017年上半年租金60000元，后案外人朱健康代收了租金40000元并转交给原告王发玉，另有维修费20000元折抵租金。剩余租金，原告经催讨无果，故纠纷成讼。
另查明，2017年7月9日，案涉房屋上方悬挂出要求将房屋整体出租/出售的横幅，联系电话为本案原告王发玉。案涉洗浴店于2017年6月停止经营，但尚未腾空。
本院认为，原告王发玉与被告王建方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点在于以下几点：
（一）案涉房屋租赁合同项下的权利和义务是否概括转让给案外人罗某。从本案现有证据来看，原告王发玉与被告王建方及案外人罗某于2016年12月1日签订的《花菇山浴室产权经营权转租协议》中载明“原租房、原协议权利义务不变，甲方由乙方主管”，该条款与证人罗某在作证时关于其系接受王发玉委托向被告王建方代收租金的陈述相印证，且被告提交的与案外人“阿康”的电话录音资料显示，其收取被告王建方40000元租金后也是交给了本案原告王发玉，与原告王发玉在庭审中陈述其收到朱健康代收租金40000元的陈述一致。上述证据可以形成完整的证据链，证明原告王发玉在2016年12月1日前后，均系本案租赁合同的出租人，案外人罗某系接受原告王发玉委托，向被告王建方收受租金的事实。被告关于本案租赁合同的权利义务已经概括转让，出租房已由原告王发玉变更为案外人罗某的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（二）案涉租赁合同在2016年至2017年度租金欠款及后续租金的确定。本案中，王发玉认可2016年上半年委托其女婿许卫锋代收租金，在许卫锋出具的“收条”中，载明其于2016年2月27日收到被告房租120000元，并载明“2016年上半年的房租已清”；通过上述第（一）项中认定的事实，2016年12月1日后，原告委托案外人罗某代收租金，从委托罗某收取租金的协议中可以体现，罗某有权决定租金金额，罗某在庭审中也陈述证言称其与被告王建方约定租金已变更为每年240000元，故罗某认可变更的租金金额对原告有效，原、被告在实践本案租赁合同的过程中，已将2016年以后的年租金变更为240000元的事实。原告诉请中，超过该金额部分的租金主张，本院不予支持。
（三）被告是否欠付租金。原告主张被告自2016年6月1日起欠付房租，从被告提交的证据来看，可以证明其在该租赁时间段内向罗某支付租金60000元，另原告王发玉自认收到案外人朱健康代收的房租40000元，另有房屋维修费20000元抵充房租，至此，在2016年6月1日至2017年5月31日该一年的租赁期内，被告王建方支付给原告王发玉的租金为120000元，欠付租金120000元。被告王建方关于其已全额支付该租赁年度租金的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（四）本案租赁合同是否应予解除。被告欠付租金，且在原告催讨后，至今未支付剩余租金的行为，已构成违约，且被告经营的洗浴店目前已停止经营，原告要求与被告解除房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告王建方应于判决生效之日起三十日内腾空案涉房屋。
（五）本案后续租金及违约金的承担。本案被告提交的证据4中表明，2017年7月9日，案涉房屋上方挂出房屋整体出租/出售的字幅，字幅中的联系电话系原告王发玉的号码，故被告认为案涉房屋已被原告方收回。本院认为，悬挂横幅的行为，系原告王发玉在被告拖欠支付租金后的一种权利自我救济的行为，并不必然表明案涉房屋已被原告收回，但该行为也对被告方的租赁和经营造成了一定影响；被告王建方在诉讼过程中，也未积极采取措施，避免损失扩大，综合本案其他事实，本院酌情确定2017年7月后的租金，原、被告各自承担50%的责任。后续租金在2017年6月为20000元，应由被告方王建方承担，自2017年7月至2018年3月的租金为180000元，双方各自承担50%为90000元，故被告方王建方尚需支付原告王发玉后续租金损失共计110000元。原告方要求被告承担违约金200000元的主张，明显过高，且原告未举证证明其还有除租金损失外的其他损失，故对于原告的该项主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告王发玉与被告王建方于2010年10月25日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告王建方于本判决生效之日起三十日内腾空案涉房屋（座落于长兴县雉城街道花菇山路156至166号的房屋），并将房屋返还原告王发玉；
三、被告王建方给付原告王发玉房屋租金120000元，后续租金损失110000元，合计230000元，限于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告王发玉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9980元，保全费1720元，合计11700元由原告王发玉承担5850元，由被告王建方承担5850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 周华
代理审判员 尤丰
人民陪审员 洪波
二〇一八年三月二十日
书 记 员 许玲