辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终2048号
上诉人（原审原告）：鲁曼军，男，1959年4月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：都媛媛，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：夏志良，女，1958年5月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：都媛媛，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳新奉基房产开发有限公司，住所地沈阳时浑南新区临波路10-50号
法定代表人：苏贺，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林巧，辽宁德民达功律师事务所律师。
上诉人鲁曼军、夏志良因与被上诉人沈阳新奉基房产开发有限公司（以下简称“新奉基房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初8740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
鲁曼军、夏志良上诉请求：1.撤销一审法院民事判决书，发回重审或依法予以改判；2.依法改判新奉基房产公司向鲁曼军、夏志良支付违约金507,456元；3.依法改判新奉基房产公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并依据《商品房买卖合同》约定履行交付义务，交付达到交付标准的合格房屋；4、依法改判新奉基房产公司对位于沈阳市浑南新区临波路10-4号2-3/4-2号房屋漏水等部分进行维修，确保商品房符合安全使用和居住标准；5、本案的诉讼费由新奉基房产公司承担。事实和理由：一、一审法院既然认定双方签订的合同有效，则应支持鲁曼军、夏志良的要求，由新奉基房产公司继续履行合同，交付合格房屋。二、不能以取得房屋所有权证来认定已交付房屋。三、合同约定交房时间为2004年8月22日，但新奉基房产公司至今未交付房屋，违约状态一直持续，不存在过诉讼时效问题，新奉基房产公司应承担违约责任，支付违约金507,456元。四、《买卖合同》约定的交房条件不仅是“经验收合格”，还有第八条和第十一条约定的交房义务。五、一审法院对举证责任的分配明显错误，新奉基房产公司应对自己的书面通知义务和交付了合格手续及合格房屋负有举证责任，若举证不能应承担不利后果。六、新奉基房产公司未拒绝交付房屋，应一审判决应支付鲁曼军、夏志良的诉讼请求，双方继续履行《买卖合同》，新奉基房产公司交付合格房屋。现在房屋存在漏水，新奉基房产公司应维修后，鲁曼军、夏志良办理入住。七、鲁曼军、夏志良对新奉基房产公司举证的入伙会签单、住宿费用确认单、业主收楼记录表等证据的真实性及关联性均有异议，且已过举证期，不应予采纳。且新奉基房产公司举证的其他购房人的入住手续正证明了其没有按照《买卖合同》第十一条的约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，更进一步证实了违约事实的存在。八、一审判决引用的相关法律正支持鲁曼军、夏志良的诉讼请求，而非驳回鲁曼军、夏志良的诉讼请求。九、涉案房屋是夏志良与鲁曼军夫妻关系存续期间所购房屋。鲁曼军是该房屋的共同共有人，鲁曼军原审原告资格合法。
新奉基房产公司辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。一、鲁曼军、夏志良要求新奉基房产公司支付逾期交房违约金的诉求，明显超过法定两年诉讼时效，根据双方签订的商品房买卖合同，关于交房时间的明确约定，时间为2004年8月22日，在合同约定的交房期限届满之日起，鲁曼军、夏志良即已经应当知道其合法权益受到侵害，该期限应作为主张诉讼时效的起始时间，且直到其起诉之日已达12年，在此期间，鲁曼军、夏志良从未向新奉基房产公司以书面或口头方式主张交房及支付违约金的要求。其现在提出要求新奉基房产公司支付逾期交房违约金的诉求已超过诉讼时效，不应受到法律保护。二、导致目前鲁曼军、夏志良至今未办理入住的原因并不在于新奉基房产公司，完全是因为鲁曼军、夏志良自己怠于行使收房义务，首先涉案房屋于2004年8月30日已经取得了包括建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位和监理单位的五方验收合格，完全具备了合同约定的交付合格标准，同鲁曼军、夏志良处于同一个单元楼的其他住户均于2004年9月陆续办理了入住手续，如果是新奉基房产公司未通知其收房，其他业主为何会按期办理入住，且鲁曼军、夏志良也于2007年1月办理了购买房屋的所有权证，并且在2012年9月还收取了涉案房屋的面积差额款，这些行为明显可见鲁曼军、夏志良完全知道房屋已经具备了交付条件，并且也应该办理入住，但是因为其个人原因一直未积极履行收房义务，新奉基房产公司对于鲁曼军、夏志良怠于行使收房的行为也无法进行强迫要求其收房，因此现在房屋未予交付责任在鲁曼军、夏志良一方。三、关于房屋存在漏雨的情况，涉案房屋自2004年9月即已开始交付使用，至今已逾12年，上诉人购买的房屋位于顶层，发生漏雨的情况实属正常，且房屋的防水正常保修时间为五年，现在发生漏雨并不能证明在2004年交付时也存在漏雨的情况，由于鲁曼军、夏志良一直未前来办理收房义务，导致我公司物业对其房屋一直作为空置房处理，在我公司物业管理期间，从未收到有人报修或办理入住的要求，即便涉案房屋存在漏雨漏水的情况，导致该房屋漏水责任也应由鲁曼军、夏志良承担，完全因为其当年不积极履行收房的义务，导致该房屋一直空置造成的。
鲁曼军、夏志良向一审法院起诉请求：1.判决新奉基房产公司向鲁曼军、夏志良支付违约金507,456元。2.判决新奉基房产公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。3.判决新奉基房产公司对位于沈阳市浑南新区临波路10-4号2-3/4-2号房屋漏水部分进行维修，确保商品房符合安全使用和居住标准。判决新奉基房产公司支付给鲁曼军、夏志良维修费50,000元。4.本案诉讼费由新奉基房产公司承担。
一审法院认定事实：夏志良与新奉基房产公司于2003年12月25日签订《商品房买卖合同》一份，约定新奉基房产公司将其开发建设的位于沈阳市浑南新区临波路10-4号2-3/4-2室建筑面积为170.28平方米房屋出售给夏志良，房屋总价为766,260元，付款方式为首付款566,260元，余款200,000元以贷款形式支付，同时，合同约定新奉基房产公司应于2004年8月22日依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付夏志良使用，如新奉基房产公司未按合同约定期限交付房屋，超过15日，夏志良有权解除合同；夏志良要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，新奉基房产公司按日向夏志良支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，夏志良于2003年12月29日交付的首付款466,260元，同时以贷款形式支付200,000元，剩余100,000元在2005年2月3日才付清。案涉房屋于2004年8月30日通过施工单位、监理单位、建设单位的竣工验收后，被告开始通知业主办理入住手续，园区其他业主收到入住通知后，办理了入住手续。2006年6月19日，案涉房屋取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，夏志良于2007年1月10日办理案涉房屋的所有权证书。现夏志良以新奉基房产公司交付房屋质量不合格为由起诉至一审法院，要求新奉基房产公司支付逾期交房违约金。
一审法院认为：夏志良与新奉基房产公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。夏志良已于2005年2月3日付清所有购房款，新奉基房产公司应交付符合合同约定的房屋，因合同约定房屋交付标准为“经验收合格”，而新奉基房产公司至2006年6月19日才取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，故在约定的交房时间2004年8月22日未达到交房条件，新奉基房产公司已构成逾期交房。但夏志良虽未办理入住手续，却于2007年1月10日已取得房屋所有权证，取得房屋所有权，应视为对房屋的接受和认可，故一审法院认定房屋交付时间为2007年1月10日。逾期交房的期间为2004年8月23日至2007年1月10日，新奉基房产公司应承担此段时间的逾期交房违约责任。但夏志良在明知新奉基房产公司违约后，并未及时向新奉基房产公司要求赔偿，怠于行使其权利，直到2016年9月28日才向一审法院起诉要求给付违约金，已超过两年的诉讼时效，故一审法院对夏志良要求的逾期交房违约金不予支持。关于夏志良以新奉基房产公司至今尚未交付符合合同约定的房屋为由，要求截止目前的逾期交房违约金的主张，因夏志良并未提供证据证明其在验房时房屋存在足以拒收房屋的质量问题，且其已于2007年1月10日办理完毕房屋所有权证书，现无法确认夏志良未办理入住手续的责任方，故一审法院对夏志良的该项主张不予采信。关于夏志良要求的新奉基房产公司继续履行商品房买卖合同、并赔偿其50,000元维修费的诉讼请求，因新奉基房产公司并未拒绝交付房屋，也在庭审中表示，如夏志良办理入住手续，可以对房屋存在问题进行维修，且夏志良要求的50,000元维修款系其单方估算，并没有依据，故一审法院对夏志良的该项请求，不予支持。关于鲁曼军的主体资格，因商品房买卖合同系夏志良个人签订，房屋所有权证书也是登记在夏志良名下，故鲁曼军与新奉基房产公司之间并不存在房屋买卖合同关系，其向新奉基房产公司主张权利没有法律依据，主体不适格。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，一审判决如下：驳回夏志良、鲁曼军的诉讼请求。案件受理费9,375元，由夏志良、鲁曼军负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。
本案双方当事人的诉争焦点为：1.如何认定涉案房屋交付时间；2.夏志良、鲁曼军主张逾期交房违约金的诉请能否得到支持；3.夏志良、鲁曼军要求交房的诉请应否予以支持。
关于如何认定涉案房屋交付时间问题。首先，通过本案现有证据显示，涉案房屋业已经竣工验收并于2006年6月19日取得竣工验收备案书，符合双方约定的交付标准；其次，通过庭审调查可知，合同签订后，涉案房屋所在的单元业主均陆续办理入住手续。在此种情况下，夏志良应积极与新奉基房产公司协商交房事宜或主动行使相应权利，努力实现购房目的，但夏志良自合同约定的交房之日起至今的长时间内，怠于行使上述权利，本身存在过错；第三，虽庭审中夏志良否认新奉基房产公司通知其收房，且新奉基房产公司亦未提供其已通知夏志良收房的书面材料，但2007年1月10日，夏志良、鲁曼军取得了涉案房屋的所有权证，此举应视为其对该房屋的接受和认可。故根据本案的现有证据及实际情况，应当认定新奉基房产公司已通知其收房。故一审法院认定涉案房屋交付时间为2007年1月10日并无不妥，本院对夏志良、鲁曼军的该项上诉主张不予支持。
关于夏志良、鲁曼军主张逾期交房违约金的诉请能否得到支持问题。因一审认定新奉基房产公司交房时间为2007年1月10日，故本案新奉基房产公司逾期交房违约时间应为2004年8月23日起至2007年1月10日止。而夏志良本次起诉的时间为2016年9月28日，按照诉讼时效的相关规定，其此项诉请已超过诉讼时效。同时，庭审中，夏志良、鲁曼军亦未提供证据证明该诉请存在诉讼时效中断、中止的情形，故本院对夏志良、鲁曼军的该项上诉主张不予支持。
关于夏志良、鲁曼军要求交房的诉请应否予以支持的问题。本院认为，因二审庭审中，新奉基房产公司明确表示涉案房屋现处于空置状态并能够随时交付，表明夏志良、鲁曼军并未实际接收该房屋。故夏志良、鲁曼军要求交房的诉请应予支持。如新奉基房产公司所交付的房屋存在质量问题，夏志良、鲁曼军可要求新奉基房产公司予以维修或另行主张相应权利。
综上所述，鲁曼军、夏志良的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初8740号民事判决；
二、被上诉人沈阳新奉基房产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内将位于沈阳市浑南新区临波路10-4号2-3/4-2号的涉案房屋交付上诉人夏志良、鲁曼军；
三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
一审案件受理费9,375元，二审案件受理费9,375元，由夏志良、鲁曼军负担9,375元；由沈阳新奉基房产开发有限公司负担9,375元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
代理审判员 史舒畅
二〇一七年三月十三日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。