湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂嘉鱼民初字第00228号
原告李道林，男，1949年5月25日生，汉族，湖北省嘉鱼县人
委托代理人高红伟，湖北凝聚律师事务所律师。
被告周建高，男，1956年9月20日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人
被告游安环，女，1959年1月5日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人
委托代理人汪金棠，男，1962年10月14日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人
原告李道林与被告周建高、游安环房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月18日受理后，依法由审判员徐宏彪独任审判于2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告李道林及其委托代理人高红伟、被告周建高、游安环及被告游安环的委托代理人汪金棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李道林诉称，2000年2月原告与二被告签订了《房屋买卖协议》一份，约定周建高将房屋一套出售给我，价款为3.8万元。原告支付了全部购房款，但被告拒绝协助办理过户手续，故请求判令二被告履行协议，协助办理过户登记手续。
原告李道林为证明自己诉讼请求所依据的事实并支持其主张，向本院提交了以下证据材料：
《房屋买卖协议》一份，以证明房屋买卖是双方真实意思的表示。
被告周建高出具的收条一张，以证明原告已给付购房款3.8万元。
所有权人为周建高的房产证一份，以证明被告已将房产证交付给了原告。
土地使用者为李道林的国有土地使用证一份，以证明被告周建高已协助原告办理了土地使用权变更登记。
证人戴石林出庭作证，以证明：一、《房屋买卖协议》签订的事实经过；二、协议签订时，被告游安环正在家中，亲手收取了购房款，交付了房产证、国有土地使用证等；三、协议上“游安环”三字是周建高签署的。
嘉鱼县国土局出具的收据，以证明原告交纳了土地管理费及其他相关费用。
被告周建高辩称，我与原告签订《房屋买卖协议》属实，游安环不在场，合同约定我不负责房屋过户。
被告周建高没有向本院提交证据材料。
被告游安环辩称，一、我从未与原告签订《房屋买卖协议》，协议上“游安环”签名系伪造。按照《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。因此双方签订《房屋买卖协议》属于无效合同。二、原告虽然办理了土地使用证，但违反了《中华人民共和国房地产管理法》第六十条的规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”因此该土地使用证来源不合法。
被告游安环没有向本院提交证据材料。
本案在庭审过程中各方当事人对原告所举证据进行了质证。对于原告提出的6项证据，对证据1被告周建高认为没有异议，被告游安环认为协议上“游安环”三字不是自己签署的；对证据2、3被告周建高认为没有异议，被告游安环认为自己不清楚；对证据4被告周建高认为自己不清楚，被告游安环认为自己没有协助办理该证；对证据5被告周建高认为证人陈述的“游安环亲手收取了购房款，交付了房产证、国有土地使用证”不属实，是自己收取了购房款，交付了房产证、国有土地使用证；被告游安环认为证人的陈述不属实；对证据6被告周建高没有提出异议，被告游安环认为该证据是违法的。
本院认为，原告提出的证据1、2是书证材料，且被告周建高没有异议，被告游安环没有提出相反的证据予以反驳，可以证明原告李道林与被告周建高之间买卖房屋的事实情况，依法应予采信；原告提出的证据3、4是国家有关机关依职权制作的公文书证，两被告也没有提出相反的证据予以反驳，可以证明双方争议的房屋和土地登记的情况，依法应予采信；原告提出的证据5证人戴石林已出庭作证，两被告也没有提出相反的证据予以反驳，其证言具有真实性，合法性，与本案具有关联性，依法应予采信；原告提出的证据6该是国家有关机关出具的书证材料，两被告也没有提出相反的证据予以反驳，依法应予采信。
根据当事人自认的事实和以上依法确认的证据，本院可以确认以下事实：2000年2月29日，原告李道林与被告周建高在二被告家中以周建高为售房方（甲方），李道林为购房方（乙方）签订了《房屋买卖协议》一份，约定：甲方将房屋一幢出售给乙方，价款为3.8万元；产权过户手续由乙方自理，甲方概不负责。在该协议上原告李道林与被告周建高签署了自己的名字，同时被告周建高将被告游安环的名字也签署在了自己的名字下面，被告游安环当时在家中。案外人戴石林系该协议的起草人，作为中介人在协议上签署了自己的名字“代石林”。当天原告支付了全部购房款，被告游安环收取了购房款，并向原告交付了房产证（所有权证号为嘉政字第1126号，所有权人为周建高，共有人为游安环，房屋座落北门茶庵二组，填发时间为1988年6月20日）、国有土地使用证，被告周建高出具了收条一张，写明：收到李道林购房款3.8万元。2000年4月25日，原告向嘉鱼县国土局交纳了土地管理费及其他相关费用共计2300元，同年8月21日嘉鱼县国土局向原告颁发了土地使用者为李道林的国有土地使用证。双方至今没有办理房屋过户登记手续。
本院认为，一、关于原告李道林与被告周建高签订的《房屋买卖协议》是否具有法律效力的问题。原、被告系争的房屋属于两被告夫妻共有财产，对于被告周建高将房屋出售给原告李道林的事实被告游安环是明知的，并且收取了购房款，交付了房产证、国有土地使用证，原告李道林作为买受人有理由相信是夫妻双方共同的意思表示。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》（一）第十七条规定：“婚姻法第十七条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权的规定，应理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”因此原告李道林作为善意第三人与被告周建高签订的《房屋买卖协议》依法具有法律效力。二、被告游安环辩称的理由是否采信的问题。1、“游安环”三字虽然不是被告游安环签署的，但原告李道林系善意第三人，被告游安环不得以不同意或不知道为由予以对抗。2、1995年1月1日起实施《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”但1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”被告周建高将被告游安环的名字签署在协议上，虽然没有证据证明被告周建高具有代理权，但作为相对人的原告李道林对于周建高在协议上签名的行为是有理由相信周建高有代理权限的，所以该代理行为有效。《中华人民共和国合同法》相对于《中华人民共和国房地产管理法》是新法和上位法，根据新法优于旧法、上位法优于下位法的原则，本案应适用《中华人民共和国合同法》的规定。且根据《中华人民共和国合同法》鼓励交易原则，本案也不宜认定李道林与被告周建高签订的《房屋买卖协议》无效。3、原告办理国有土地使用证，虽然违反了1995年1月1日起实施的《中华人民共和国房地产管理法》第六十条的规定，但不影响原告李道林与被告周建高签订的《房屋买卖协议》的法律效力。另外，原、被告双方虽对两被告需协助办理房屋所有权转移手续无合同约定，但为确保债权人的利益能够获得最大的满足，两被告应当履行协助原告办理房屋所有权转移登记手续的附随义务。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第四十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》（一）第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，限二被告于本判决生效之日起十日内，协助原告办理房屋所有权转移登记手续。
案件受理费800元由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，上诉人在递交上诉状时，根据不服判决的请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市温泉支行；账号：17－680501040008389－222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐宏彪
二〇一四年五月二十日
书记员 李 欢