广州市海珠区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗海法行初字第73号
原告：许望钧，男，1940年2月14日出生，汉族，住址：广州市越秀区。
委托代理人：冯翔，广东红棉律师事务所律师。
被告：广州市国土资源和房屋管理局，地址：。
法定代表人：李俊夫，局长。
委托代理人：王伟国、魏秀玲，均是北京市盈科（广州）律师事务所律师。
第三人：广州市海珠区人民政府江南中街道办事处，地址：。
法定代表人：朱俊学，主任。
委托代理人：杨薇，广东穗恒律师事务所律师。
第三人：广州金居房地产开发有限公司，地址：。
法定代表人：杨大模，经理。
委托代理人：邓永强，该公司职员。
委托代理人：陈明礼，广东科德律师事务所律师。
原告许望钧诉被告广州市国土资源和房屋管理局、第三人广州市海珠区人民政府江南中街道办事处、广州金居房地产开发有限公司撤销房产登记纠纷一案，原告于2014年5月27日向本院提起行政诉讼，本院同日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭审理了本案。原告许望钧的委托代理人冯翔，被告广州市国土资源和房屋管理局的委托代理人王伟国，第三人广州市海珠区人民政府江南中街道办事处（下称江南中街）的委托代理人杨薇，广州金居房地产开发有限公司（下称金居公司）的委托代理人邓永强、陈明礼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告许望钧诉称：我于2004年3月向第三人金居公司购买了位于广州市海珠区江南东路352号-372号（双）云桂大街1号之四-1号之九104商铺（下称涉案房产），我与第三人金居公司签订的《商品房买卖合同》于同年4月6日作出预售登记。我于2004年12月28日及2005年8月15日先后向第三人金居公司支付全部购房款。我与第三人金居公司因在交付使用上产生争议，双方诉至法院，经法院调解，达成了协议。事后，法院向被告发出协助执行通知［（2008）海民执字第657号］。但被告未依法协助执行法律生效的法律文书，却于2013年7月24日将涉案房产登记在第三人江南中街名下，并核发穗字第××号粤房地权证。被告发给第三人江南中街的房产位置与我向第三人金居公司购买的商铺在同一位置上。因此，被告作出的登记行为不当。故起诉要求：1、撤销被告将广州市海珠区江南东路352号-372号（双）云桂大街1号之四-1号之九104房产权登记在第三人江南中街的穗字第××号粤房地权证；2、被告承担本案诉讼费。
被告广州市国土资源和房屋管理局辩称：一、涉案房屋是由第三人金居公司开发建设的，该房屋规划设计为公建配套用房，即文化站、居委会用房。第三人金居公司于2001年8月10日领取的《商品房预售许可证》记载，首层为部分商场、部分公建用房。2003年6月17日广州市中级人民法院查封了第三人金居公司开发建设的包括涉案房屋在内的全部房产，其中包括第二层201-205商铺。第三人金居公司在法院查封期间将涉案房屋预售给原告。我局在2004年4月6日对第三人金居公司与原告签订的预售商品房买卖合同办理备案登记，但由于当年尚未实行楼盘表制度，加之预售管理手段不够完善，按照当时的合同备案审核要求，只对预售面积作扣减，预售房屋的位置和附图均为买卖双方自报，故不能确认当时合同备案登记房屋所在的具体位置。2008年3月10日我局依法撤销了201-205商铺合同备案登记，2009年6月，广州中级法院到201-205商铺现场勘查时，发现现场已被第三人江南中街作文化站、居委会使用，经我局调查了解，得知两第三人在未经规划部门同意调整公建配套用房位置的情况下，签订协议将公建配套用房由首层调整到201-205商铺。经信访协调，第三人江南中街同意回归首层规划报建为公建配套用房，但此时，第三人金居公司已经将规划报建的公建配套用房改为商铺给原告使用。另外，为妥善解决问题，广州市规划局海珠分局及广州市解决历史遗留的办理房地产证问题的办公室也分别发函，认定涉案房屋为公建配套用房，广州市海珠区城市综合执法局于2012年2月9日作出行政处罚决定，责令第三人金居公司自行恢复面积为280平方米公建配套用房（涉案房屋）使用性质。第三人江南中街于2013年3月5日向我局提出办理涉案房屋初始登记申请，并提交了相关材料，经我局核查，认定第三人江南中街提交的资料均真实、合法、有效，未发现有查封等限制转移的情形，遂依据有关规定核准登记，核发房地产权证。因此，我局在登记过程中，已尽到了法定的全部审慎审查义务，且没有任何过错，对涉案房屋作出的登记行为事实清楚、证据充分，符合法律规定，程序合法，不存在超越和滥用职权等违法的情形。二、原告与第三人金居公司签订的商品房买卖合同及办理预售登记的行为是债权债务的合同关系而非物权关系。由于预售登记行为仅是防止开发商一房两卖或多卖，该预售登记行为不发生物权变动的效力。由于第三人金居公司采取隐瞒事实的方式，将规划部门规划为公建配套用房即居委会、文化站违法出售给原告，导致原告无法办理产权登记，原告可以根据双方合同约定，通过协商、调解或诉讼的方式追究第三人金居公司的法律责任。三、原告在起诉书中指责我局不依法协助执行法院生效的法律文书行为实属无理。首先，涉案房屋没有办理规划验收合格证，也没有其他验收手续，不符合办理初始登记的法定条件；其次，原告从未向我局提出申请办理涉案房屋的初始登记及提交相关材料；再次，根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知的第一条规定，原告购买的涉案房屋在没有依法改变使用性质的前提下，不具备法律规定及办证条件下，我局无权将涉案房屋登记在原告名下，原告也不能和无权通过法院协助执行的方式将公建配套用房转为合法的商铺使用。综上所述，我局请求法院在查明事实、分清是非的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。
第三人广州市海珠区人民政府江南中街道办事处述称：我街道是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有合法权益，第三人金居公司无权将涉案房屋出售给原告。根据被告提供的证据反映，商业用房与公建配套用房是独立规划的，被告按照规划图核发房产证给我街道是合法的。此外，第三人金居公司与原告签订的《商品房买卖合同》是无效的，损害了我街道的利益，违反了广州市城市规划条例的规定。被告发证面积与报建图上的面积也是相符的，不存在原告诉称“超出面积”的说法。第三人金居公司提交的报告和移交协议只是约定置换使用权，并非置换所有权；且该协议也没有经过有关部门确认，违反了广州市城市规划条例第38条的规定，该擅自改变规划的行为无效。另外，原告与第三人金居公司签订的《商品房买卖合同》虽经被告登记备案，但不产生物权变动的效力，原告的损失可按照合同法规定另行解决。
第三人广州金居房地产开发有限公司述称：涉案房屋是我公司于2004年3月出售给原告的，并经被告备案登记。该位置原拟作安置第三人江南中街的公建配套用房。2002年11月13日，我公司与第三人江南中街协商一致，安排二楼另外的150平方米商业用房给第三人江南中街作公建配套用房使用，双方有同意报告和移交协议，第三人江南中街已于2006年1月20日交接，并一直使用至今。现被告发出的房产证面积严重超出了原规划确定的面积152平方米；而且，公建配套用房已不在首层，首层已出售给原告。因此，我公司认为，被告发出的房产证缺乏有效的证据，程序不当，我公司请求撤销被告发出的房产证，并责令被告据实发证给原告。
经审理查明，第三人江南中街于2013年3月5日向被告申请办理江南东路352号-372号（双）云桂大街1号之四-1之九104房（文化站、居委会）的初始权属登记手续，并缴交了测绘附图、登记费、组织机构代码证、法定代表人证明书、委托书、法定代表人和委托代理人的身份证、房屋面积测量成果报告书、关于嘉宏阁公建配套问题处理情况的复函、执行裁定书等资料。被告的房地产交易登记中心工作人员于2013年3月9日向第三人江南中街的委托代理人罗海峰进行询问，罗海峰在被告的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上盖章并签名确认。被告以13登记01008808号立案受理，并出具《受理回执》给第三人江南中街。被告于2013年7月24日进行登记，核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》给第三人江南中街，确认海珠区江南东路352-372号（双）云桂大街1号之四-1号之九104房（文化站、居委会）为第三人江南中街单独所有，建筑面积130.83平方米；附记：城市规划房屋用途：文化站和居委会。
另查，第三人金居公司与江南中街于2002年11月13日经协商一致，决定将居委会、文化站及卫生站（共150M2）安置在二楼商场的东北角（附图）。之后，双方于2006年1月20日签订《嘉宏阁商住楼社区居委会、文化站用房移交协议》，第三人江南中街接收涉案房屋后一直使用至今。
原告与第三人金居公司于2004年3月28日签订编号为穗房合字2001045636号《商品房买卖合同》，约定：原告向第三人金居公司购买本市海珠区前进路云桂大街西侧、安和巷东南侧嘉宏阁第一幢1单元［自然层1］01号房。该商品房的用途为商铺，建筑面积共133平方米，总金额为33万元。第三人金居公司应当于2004年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经综合验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用；等。该合同经被告的房地产交易所于2004年4月6日办理预售登记。之后，原告向第三人金居公司支付购房款，第三人金居公司于2004年12月28日和2005年8月10日出具金额合计33万元的购房发票给原告。第三人金居公司于2004年6月15日将出售房屋移交给原告使用。原告曾于2007年向本院提出起诉［案号：（2007）海民三初字第3993号］，本院审理期间，原告和第三人金居公司自愿达成协议：第三人金居公司在2007年11月30日前为原告办理本市海珠区前进路云桂大街西侧、安和巷东南侧嘉宏阁第一幢1单元［自然层1］01号商铺的房地产权属证书，并在取得房地产权属证书之日起3天内交付给原告。该协议由本院出具《民事调解书》予以确认。事后，因第三人金居公司没有履行《民事调解书》确定的义务，原告遂申请执行，本院于2008年1月21日向被告发出《协助执行通知书》［协执文号为：（2008）海民执字第640号］。被告收到后，一直没有履行该《协助执行通知书》确定的义务。
庭审中，原告、被告、第三人江南中街、金居公司一致确认：第三人金居公司出售给原告的“嘉宏阁101号商铺”与被告向第三人江南中街核发《房地产权证》记载的“云桂大街1号之四-1号之九104房”房屋是同一套房屋，该房屋规划用途为公建配套用房。原告与第三人金居公司签订的《商品房买卖合同》登记备案手续至今未被撤销。此外，原告和第三人金居公司一致陈述：被告在核发涉案房屋《房地产权证》前，没有通知其行使申辩权利，没有举行听证会，听取他们意见，也没有告知其不能履行法院《协助执行通知书》的事情。
诉讼中，被告为证明涉案房屋为公建配套用房，并取得批文，不属于预售房屋的事实，提交以下证据：广州市规划局海珠分局分别于2010年2月24日、2012年3月28日作出的《关于出具嘉宏阁规划验收意见的函》（穗海规函（2010）35号）和《关于协助提供“嘉宏阁”首层公建配套规划意见的函》（穗规海珠（2012）66号）、广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室于2012年3月19日作出的《关于协助提供“嘉宏阁”首层公建配套规划审查意见的函》（穗房办证函（2012）51号）、（1999）穗城规（海）建公字第A150号《首层平面图》、广州市城市管理综合执法局海珠分局于2012年2月9日作出的穗综海处字（2011）1091号《行政处罚决定书》、2012年2月28日的《房地产分户图》、穗规海建（1999）第A150号《建设工程规划许可证》、穗海规建（2001）171号《建设工程规划许可证》、《建设工程报建审核书》两份（分别为：穗规海建公字（1999）第A150号和穗海规建（2001）171号）、《国有土地使用证》、《建设用地批准书》和《广东省广州市商品房预售许可证》（编号：穗房预字第20010119号）。
此外，被告为证明涉案房屋曾被广州市中级人民法院查封及后被解除查封的事实，提交广州市中级人民法院于2003年6月发出的《协助执行通知书》和《民事裁定书》［案号：（2003）穗中法民四初字第76号）、于2012年发出的《执行裁定书》［案号：（2006）穗中法执字第1835号恢字1号］。
第三人金居公司为证明被告核发的涉案房屋《房地产权证》的面积严重超出原规划公建配套用房确定面积以及广州市城市管理综合执法局海珠分局作出的穗综海处字（2011）1091号《行政处罚决定书》已被广州市海珠区人民政府撤销的事实，提交《广州市国有土地使用权出让合同》（记载：公建配套工程：文化站、居委会、卫生站152M2）和海珠府复字（2012）7号《行政复议决定书》作证据。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十二条规定：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。根据《房屋登记办法》第十八条规定：房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。据此，被告作为本市的房地产管理与登记机关，在进行房屋所有权登记工作中应当履行按法定要求查验申请登记材料的行政职责。
涉案房屋的登记事项属于房屋所有权的初始权属登记。根据《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。本案中，根据被告提交的《受理回执》记载：第三人江南中街在申请办理涉案房屋初始权属登记时，缴交的资料中缺乏《房屋登记办法》第三十条规定的（四）、（五）项材料，即没有建设工程符合规划的证明及房屋已竣工的证明材料。诉讼中，被告认为涉案房屋纳入解决历史遗留办证范围及办证与规划验收分离的意见，提交广州市规划局海珠分局作出的《关于出具嘉宏阁规划验收意见的函》（穗海规函（2010）35号）和《关于协助提供“嘉宏阁”首层公建配套规划意见的函》（穗规海珠（2012）66号）、广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室作出的《关于协助提供“嘉宏阁”首层公建配套规划审查意见的函》（穗房办证函（2012）51号）、（1999）穗城规（海）建公字第A150号《首层平面图》及城管部门作出的《行政处罚决定书》等材料予以证明，经审查，该材料只能证明涉案房屋原为公建配套用房，第三人金居公司擅自改变首层公建配套用房使用功能，城管部门曾责令自行恢复原使用功能的客观事实，但并未证明涉案房屋所属的“嘉宏阁”房屋已竣工及经规划验收合格，取得《建设工程规划验收合格证》的事实。此外，第三人金居公司提交的证据也证明被告核发的涉案房屋《房地产权证》记载面积与原规划公建配套用房确定面积不符，且广州市城市管理综合执法局海珠分局作出的穗综海处字（2011）1091号《行政处罚决定书》亦已被广州市海珠区人民政府作出的海珠府复字（2012）7号《行政复议决定书》予以撤销。因此，被告对涉案房屋进行核准登记所依据的材料不符合上述规定的形式要件要求，没有尽到上述规定的合理审慎申请登记材料的责任，其作出的登记行为属于事实不清，证据不充分。其次，原告与第三人金居公司签订的《商品房买卖合同》登记备案至今未被撤销，仍具有对抗第三人的效力；而且，本院对原告与第三人金居公司办理涉案房屋《房地产权证》的纠纷出具的《民事调解书》已经发生法律效力，被告在2008年1月收到本院发出的《协助执行通知书》后，没有将不能履行协助执行义务存在的法律障碍回复本院，在此情况下，仍受理第三人江南中街的申报，向第三人江南中街核发涉案房屋《房地产权证》，故被告作出的登记行为违反法定程序。现原告起诉要求撤销被告向第三人江南中街核发的《房地产权证》，理由充分，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款（二）项1、3目的规定，判决如下：
撤销被告广州市国土资源和房屋管理局向第三人广州市海珠区人民政府江南中街道办事处核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。
本案受理费50元，由被告广州市国土资源和房屋管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，可在递交上诉状次日起七日内，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄惠玲
人民陪审员 潘 聪
人民陪审员 伍凤年
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 孙雪莹
郭艳芬