苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第0928号
原告：雷华英，女，汉族，1972年10月28日生，住重庆市垫江县。
委托诉讼代理人：庄永胜，男，汉族，1970年12月7日生，住江苏省苏州市吴中区，与原告系夫妻关系。
委托诉讼代理人：赵鸿，男，汉族，1968年1月22日生，住江苏省苏州市姑苏区。
被告：苏州高龙房产发展有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东沙湖路106号商业幢。
法定代表人周安桥，董事。
委托诉讼代理人:孙建荣，江苏金砖律师事务所律师。
委托诉讼代理人:钱正人，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
原告雷华英诉被告苏州高龙房产发展有限公司（以下简称“高龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，后转为适用普通程序审理，分别于2015年5月13日、2015年7月1日、2015年9月1日、2015年12月1日、2016年9月28日公开开庭审理了本案。原告雷华英及其委托代理人庄永胜、赵鸿，被告高龙公司委托代理人孙建荣、钱正人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷华英的诉讼请求为：1、判令被告承担逾期办理权属证书违约金20021元。2、判令被告赔偿原告因房屋维修延期交房给原告造成的利息损失198681元。3、被告赔偿原告因房屋维修延期交房造成的其他各项损失合计113400元（误工费51300元、交通费5070元、物业费7030元、精神损失费50000元），以上三项合计要求被告赔偿原告损失332102元。事实及理由：1、被告于2011年5月21日签订购房合同，签订合同后被告未按合同第二十二条约定，在交房之日起150天内完成申领权属证书，逾期95天（2013年4月29日交房至2013年12月30日办证共计245天），按照合同第二十二条第二项约定，被告应赔偿违约金20021元，计算公式为：2107556元*0.01%*95天=20021元。2、被告赔偿因房屋维修延期交房给原告造成的实际利息损失198681元。2013年4月29日交房时，原告发现房屋质量问题，被告交房人员反复承诺几天就修好，修好后我们再入住，由此造成的损失由被告承担。后经长达513天的反复维修，原告才认可了修理后的房屋质量，搬入入住。据此，原告按照合同第十二条约定要求被告承担因房屋维修延期入住造成的利息损失198681元。计算公式为：2107556*6.55%*101%*513天/360天=198681元。3、被告赔偿原告因房屋维修延期交房给原告造成的其他各项损失合计113400元。因被告维修房屋延期交房的过错，按合同第十二条约定，被告理应依法承担原告的如下损失：原告每天现场监督被告施工队的维修质量而造成的误工费51300元、交通费5000元，被告延期交房应承担延期交房期间的物业管理费7030元，被告严重违约给原告造成的精神损失费5万元，被告威胁、侮辱原告及其近亲属，造成的恶劣后果是原告因维权无望至园区政府门前拉横幅上访及多次产生自杀念头。
被告高龙公司辩称：原告起诉的事实和理由不能成立。1、被告严格按照双方签定的商品房买卖合同履行了办证义务，原告委托第三方办证与被告人无关，不应承担逾期办证的任何违约责任。2011年5月21日，原告购买时代上城花园29幢503室房屋并与被告签订了合同。根据该合同的约定，甲乙双方在该房屋交付使用后委托第三方依法向苏州工业园区房地产交易管理中心办理房地产权属证书。原告与被告按照合同约定于2013年4月29日办理完毕了房屋交接手续，原告于同日委托苏州天顺房地产经济经纪有限公司（以下简称“办证公司”）办理房地产权属证书，并向办证公司支付委托办证费用200元，产证工本费用500元，由办证公司向原告出具收据一张。另有办证公司出具的情况说明可以证明，原告是直接委托办证公司办理了诉争房屋的房地产权属证书。综上，原告与被告存在商品房买卖合同关系，原告就办证事项与办证公司存在委托办证关系。根据相关法律的规定，在买卖合同关系下被告的办证义务是取得诉争房屋的大产证，协助原告办理小产证，而上述二证被告已在合理的期限内取得，因此被告不应当承担任何逾期办证的违约责任。另外，经查，原告未能在买卖合同约定的办证期限内获得房地产权属证书，是因为原告未能及时地向办证公司提供的完整的办证资料，原告直到2013年10月29日才将办证资料提供交办证公司，因此原告未能在买卖合同约定的期限内获得房屋的权属证书的责任完全在原告自身。2、被告已严格按照买卖合同的约定履行了交房义务，房屋于2013年4月29日正式交付给了原告。被告按照买卖合同的约定在诉争房屋交付前通过了政府相关部门的验收，取得了《建筑临时使用证》、《商品房交付使用通知书》等系列文件后，在合同约定的交房期限内书面通知原告进行交付。原告于2013年4月29日与被告办理完毕了诉争房屋的交付手续，并签属了房屋交接的流程表。诉争房屋交付原告后，原告提出的房屋质量的瑕疵问题，并非房屋主体结构不合格，也不属于房屋质量问题严重影响居住的情况，被告按照国家法律的规定、合同的约定对诉争房屋给予以了保修，履行了保修责任，但是被告认为对诉争房屋的保修并不实质性的影响原告对房屋的使用。3、被告按照买卖合同的约定履行保修责任，但原告所述的维修期限与事实不符。原告于2013年4月29日与被告办理完毕房屋交接手续，在原告提供的证据当中，原告在交接当日提出了7项维修事项，其后被告严格按照商品房买卖合同的约定履行了保修义务，并于2013年5月6日就上述事项维修完成。2014年4月，原告又提出对诉争房屋的大理石、瓷砖不满意，被告出于维护客户的考虑，同意为原告更换诉争房屋的大理石和瓷砖。2014年7月11日，原告签字确认大理石、瓷砖的维修完成。综上，被告的实际维修时间是两个阶段，第一个阶段是2013年4月29日至2013年5月6日，第二个阶段是2014年4月至2014年7月11日，这与原告在诉状中所称的维修期限513天的事实严重不符。4、原告第三项诉请，被告认为无任何法律依据和合同依据，依法应当予以驳回。
经审理查明，2011年5月21日，原告雷华英（合同乙方）与被告高龙公司（合同甲方）签订《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》（以下简称“销售合同”），乙方购买被告开发建设的时代上城花园一区29幢503室房产，建筑面积为140.17平方米，为全装修房，房屋总价为2107556元。合同第十二条约定，该房屋出现质量缺陷，甲方应当承担该房屋的质量保修责任，由甲方修复，乙方产生实际经济损失的，甲方应据实赔偿乙方。全装修房工程的保修期自该房屋交接之日起为期2年，在保修期内如房屋装修发生质量问题，甲方负责保修责任。合同第十六条约定，该房屋交付时，甲方应向乙方出示《建筑使用证》或《建筑临时使用证》，甲方还需取得《商品房交付使用通知书》。第十七条约定，甲方定于2013年4月30日前将该房屋交付乙方，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。第十八条约定，该房屋交付的标志为甲乙双方签署房屋交接文件，验收交接时，甲方应向乙方提交或供乙方查阅房产测绘机构出具的该房屋面积实测资料，该房屋为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以及该房屋《住宅工程质量分户验收合格证》。第二十条约定，除不可抗力外，甲方逾期交付该房屋的，乙方有权按已付房价款向甲方追索逾期利息（按照中国人民银行公布的同期同档住房贷款基准利率计算）。逾期利息自本合同第十六条约定的交付期限之第二日起算至实际交付之日止。第二十一条约定，甲乙双方在该房屋交付使用后，由委托第三方（第三方为甲方推荐的代理机构）依法向苏州工业园区房地产交易管理中心办理房地产权属证书。乙方委托办理、申领房地产权属证书的，乙方应于房屋交付后十五日内将办理权属证书的材料提供给受托方，并办理交接手续。第二十二条约定，因甲方原因，乙方无法在双方实际交接之日起150日内取得房地产权属证书的，乙方可以选择要求甲方继续完成申领权属证书，每延期一天按实际总房价款的万分之一向乙方支付违约金。
销售合同《补充条款》第七条中约定:1.1，甲方将该商品房交付乙方使用的前提是乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金（如有）、委托甲方缴纳的契税、公共维修基金和办理产权的相关费用，提供自行缴纳物业费的收据凭证，提供委托代办产权和抵押登记所需要的资料并办理相关手续，办理物业相关手续。否则，甲方有权相应顺延至该商品房交付乙方的时间直至按前述约定履行完毕全部义务之日，且无须承担任何违约责任。1.2，乙方在办理该商品房手续过程中，认为需有维修的事项的，应按照该商品房《质量保证书》中的规定向甲方提出维修要求。该房屋交付时，除了不具备买卖合同约定的交房条件外，乙方认为需要维修的事项不作为乙方拒绝收房并主张甲方逾期交房的理由。乙方在未提交证明房屋存在严重质量问题的基本证据前提下以质量问题为由拒绝收房的，视为甲方已经完成交房义务。3、买卖合同第十条所涉该房屋验收交接时甲方向乙方提交“房产测绘机构出具的该房屋面积实测资料”及“《住宅工程质量分户验收合格证》”等资料的方式是将这些资料复印件备置在该房屋销售处供乙方查阅。第十条约定，乙方是办理房屋所有权证的申请人和义务人，甲方承担协助义务，提供合法有效的产权登记资料和相关证明文件。
2013年3月，被告就涉案所在的时代上城花园一区29号楼取得《建筑临时使用证》。2013年4月7日，苏州工业园区国土房产局就被告高龙公司开发建设的时代上城花园一区29-33#、35-40#住宅商品房颁发了《苏州工业园区商品房交付使用通知书》。原告收到被告的《房屋交付通知书》，《房屋交付通知书》中载明了原告交房时需要缴纳的契税、维修基金、物业费等费用，并载明代办公司预收房屋权证费500元、权证代办服务费200元，合计7000元。2013年4月29日，原被告双方办理了时代上城花园一区29幢503室房屋的交付手续，涉案房屋交付原告使用，原告收到了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2013年12月30日，苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区29幢503室房产产权登记于原告雷华英名下。原告交付了2013年5月1日至2014年9月30日期间的物业管理费，每月308.3元。原告说明，其交房后至2014年9月25日才搬入家具入住。
另查，本案审理过程中，本院就与原告相同或类似地段及配套设施的房屋的租金向评估机构询价。苏州天仁信达土地房地产评估有限公司出具《租金咨询意见函》，认为苏州工业园区时代上城花园一区29幢503室房屋在2013年4月29日至2013年12月31日期间的月租金为3972元至4446元，在2014年1月1日至2014年9月30日期间的月租金为4302元至4558元。
以上事实，有原告提交的商品房销售合同及补充条款、房屋所有权证、土地使用权证等证据，被告提交的《建筑临时使用证》、《苏州工业园区商品房交付使用通知书》、《房屋交付通知书》、《房屋交接流程表》等证据，以及本院询价函、评估机构咨询意见函等证据，以及双方庭审陈述予以证实。
本案中，原被告双方就下列争议焦点问题举证、抗辩，本院作出认定：
一、被告是否存在逾期办证的事实。
原告雷华英认为，被告应在交房之日起150天内完成申领权属证书，但从交房的2013年4月29日交房至办出产证的2013年12月30日，共计245天，逾期95天，被告应支付逾期办证的违约金。
被告高龙公司为其抗辩提交下列证据：1、商品房屋登记注册证和土地使用权证，证明被告已经取得了大产证和土地证，具备协助原告办理两证的条件。2、苏州天顺房地产经纪有限公司（以下简称“办证公司”）出具的情况说明及盖章的代办费收据，证明原告委托办证公司代办产证，并交纳了房屋权属证书的工本费、代办费共计700元。3、办证公司出具的29幢503室权证办理的情况说明及转交材料签收记录，内容为：办证公司于2013年7月致电业主通知其银行抵押材料缺少本人签字，相关材料于2013年10月29日才递交我司，至此其办证材料齐全。转交材料签收记录上载明：时代上城花园29-503雷华英银行抵押材料一套及交易管理中心留存购房合同原件一份，转交人处有雷华英签字，接收日期处为“2013.10.29”。
原告雷华英陈述，办证费用是在交房当天交给被告的，当天所有的手续都是齐全的，资料交给了被告方；转交材料签收记录上“雷华英”的签字是其本人所签，但交资料的地方忘记了，什么用途也不知道，反正资料都交齐了，是否为办证所需要的也无法说明，更不能证明是交给了第三方。
本院就被告举证的上述证据向办证公司法定代表人王莉瑛核实，王莉瑛对其公司盖章出具的上述证据均予以确认。王莉瑛说明，其经营的办证公司为高龙公司开发建设的九龙仓时代上城项目代办房产证，在交房现场设立了办证点。王莉瑛陈述了代办原告产证的经过：2013年4月29日，雷华英向我公司交纳了代办产证的费用和产证工本费，办理产证需要同时办理房产证、土地证和抵押权证，三本证所需的材料都齐全后，我们才能开始办理产证手续。我方在2013年7月电话联系业主，因为她的银行抵押材料缺少本人签字，通知她尽快补充资料，她说她会联系银行补充材料，但是直到10月29日才把银行抵押材料等材料交给我方。到这个时候，业主的办证材料才补齐全。我方从收齐办证资料到产证办出，是在规定时间之内的。王莉瑛向本院提交了一份房屋产权证办理说明的格式文本，内容涉及办理产证所需的材料清单，已经提交材料的打“√”，缺少材料的打“×”，由业主和经办人共同签字。房屋产权证办理说明下方注明：如因业主所提交的办证材料不齐，或业主提交的材料与商品房合同中信息不符，导致无法如期办证的，责任由业主本人承担；业主提交的相关办理权证的材料齐全后150天内办出产证。
本院认为，销售合同由双方签字确认，系认定原被告双方权利义务的依据。销售合同第二十一条约定，双方在房屋交付使用后，委托第三方办理房地产权属证书，该第三方为被告推荐的代理机构。补充条款第十条明确约定原告为办理房屋所有权证书的申请人和义务人，被告承担协助义务，应提供合法有效的产权登记资料和相关证明文件。上述合同条款对双方的办证义务作出界定，双方系委托第三方代办产证，被告承担的是提交相应办证资料的协助义务。房屋交付通知书中载明权证代办费用的收款部门为代办公司，而区别于地产收费、物业收费。原告又在交房当日向办证公司实际支付了代办证费用，此后又补交了银行抵押材料，上述事实足以证明原告明确知道其通过办证公司办理权属证书的事实。被告具备了办证所需的商品房屋登记注册证和土地使用权证，原告并无证据证明被告未履行协助办证义务。原告确认签字的转交材料签收记录，与办证公司出具的情况说明，以及王莉瑛对涉案房屋办证经过的陈述，内容上相互吻合，原告对此并无反证，本院认可其证明效力。上述证据证明原告在2013年10月29日向办证公司补交了银行抵押材料等资料，在此之前因资料不齐，并不具备办理产证的条件。从原告补齐材料之日至产证办出之日，未超过合同约定的办理期限。原告延迟递交办证资料而导致涉案房屋权属证书延迟办理的责任，应由其自身承担。原告要求被告赔偿逾期办证的违约金，无事实依据，本院不予支持。
二、被告是否存在逾期交房的事实。
原告认为其购买的房屋存在质量问题，经被告反复修复，在2014年9月底才认可修复后的房屋质量，入住使用，被告应赔偿因房屋维修延期交房造成的利息损失。
本院认为，销售合同第十八条约定，房屋交付的标志为双方签订房屋交接文件。补充条款第七条约定，房屋交付时，除了不具备买卖合同约定的交房条件外，乙方认为需要维修的事项不作为拒绝收房并主张甲方逾期交房的理由。本案中，被告在房屋交付使用前，已经具备了合同约定的《建筑临时使用证》、《商品房交付使用通知书》等合同约定的证明文件。被告向原告发出了《房屋交付通知书》，双方在2013年4月29日办理了房屋交接手续，原告取得了涉案房屋钥匙，取得了房屋的占有、使用权利，应认定被告已经将房屋交付原告。涉案房屋虽存在质量问题，但该质量问题应通过房屋交付后被告应承担的保修责任予以处理，原告的损失亦可通过涉案房屋因维修无法使用导致的可得利益损失予以救济。原告未举证涉案房屋交付时存在主体结构质量不合格等因素，原告以房屋质量问题需要维修为由认为被告构成逾期交房，不符合合同约定，本院对此不予采信。原告以房屋维修导致逾期交房为由主张利息损失，本院亦不予支持。
三、原告损失及被告赔偿责任的认定。
被告作为房屋出售人，应对其销售房屋的质量承担瑕疵担保责任，应保证房屋质量符合合同约定和法律、法规的规定。本案中，被告交付的精装修房存在诸多质量问题，经被告多次、反复维修，导致原告长期无法居住使用。原告在维修期间因房屋无法正常使用的损失，应由被告承担赔偿责任。
原告陈述，被告交付的房屋墙体反复渗水，墙纸反复发霉，厨房、卫生间反复漏水、大理石、墙砖全面空鼓、开裂，越维修问题越多，一直未能彻底维修，直至2014年9月25日才维修截止。原告对涉案房屋存在的质量问题及维修经过举证如下：
1、2013年4月29日的验房问题记录单（复印件），证明交房时即存在厨房墙砖不平、主卫地砖靠浴缸处不平、客厅大理石不平、墙纸需多处修补等七项问题。原告当庭提交的验房记录单中复验结果一栏载明：本单已完成，但墙纸多处发霉，客厅镜面未处理，客厅踢脚线发霉，待处理，有雷华英签字。
2、两页的客户报修记录汇总表，第一页内容系关于验房时报修的七项内容及完成时间；第二页是从2013年6月1日至2013年12月9日的连续保修记录，内容包括：客厅、主卧、次卧等多处墙纸发霉；厨房顶部、主卫顶部漏水；客厅、主卧移门两侧墙纸发霉，疑似渗水；厨房顶部、过道顶部涂料色差；空中花园地板发黑，疑似渗水；客厅顶部、北次卧顶部、空中花园顶部、主卧顶部有长约3米、2米、1米不等的裂缝。
3、2014年5月8日，双方拍摄照片后确认的室内大理石、瓷砖问题清单共45页，该组清单主要反映了：厨房墙地砖空鼓；次卫、主卫墙砖空鼓；油漆色差；南北次卧、餐厅、客厅吊顶开裂；客厅地面裂纹、空鼓等问题。清单尾部载明“以上为本人及家人对九龙仓时代上城29栋503室问题之最终一次性确认，本人承诺能代表本人及家人真实意思”。原告对此签字确认，同时注明：仅限大理石、瓷砖方面问题，其他问题另行解决。
4、2014年5月和7月维修期间的照片、视频，证明房屋因维修无法居住使用。
5、2014年9月25日的维修照片，证明当日仍在维修，房屋仍无法入住。
被告辩称：1、对上述证据1中的七个维修项目无异议，但已经在2013年5月6日前维修完成了。对复验结果一栏原告书写的内容有异议。2、对证据2第二页的维修清单有异议。3、对证据3、4、5无异议，但涉案房屋质量问题维修完毕的时间应在2014年7月11日。原告提交了被告于2014年7月11日书写的一份记录，内容为：至2014年7月11日，29幢503室除踢脚线（客厅）、门套线6根未装、油漆处理以外，其他维修无异议，大理石维修已完成，墙砖空鼓已完成，顶面开裂已完成，钥匙已归还。被告说明，上述踢脚线、门套线、油漆均属于微小事项，维修工作最多需要两三个工作日即可完成，根本不会影响原告对该房屋的居住使用。
原告说明上述证据2是在2014年年初因维修问题报警后，被告方提供的，并申请本院至湖东派出所调查。湖东派出所出具情况说明：2014年1月6日，雷华英报警称其收房后指出的问题到现在还没有维修完。原告另提交了涉案房屋在2013年7月、8月、9月等期间质量问题及维修状况的照片，照片反映出：厨房顶部发霉；主卧移门处外墙渗水、壁纸发霉；次卧窗台下墙纸发霉；客厅多处墙纸发霉，疑似渗水；书地板发霉，拆除维修；卫生间漏水等。被告对上述照片未予认可。
本院综合上述证据认为，被告向原告交付涉案房屋时即发现有质量问题，要求被告维修整改。原告举证的证据2中第二页的报修清单虽为复印件，但该证据内容上应为报修记录，原告方说明了证据来源，并有本院调取的公安机关出具的情况说明相印证。原告同时举证载明了拍摄日期的室内损坏状况的照片，照片反映的内容与该第二页中报修的内容基本吻合。原告举证的上述证据相互结合，已经尽到了其举证能力范围内的举证义务，被告未提交反证，本院予以采信。双方确认涉案房屋在2014年仍在继续维修，本院采信原告证据，认定涉案房屋从2013年4月29日交房后一直处于维修状况。原告室内多处墙纸发霉、墙顶裂缝、地板发霉、墙地砖空鼓，被告对上述事项进行维修,更换地板及大理石等，导致原告不能正常入住使用，该期间的损失应予以赔偿。原告在2014年7月11日确认大理石、墙面空鼓、顶面开裂等主要影响入住使用的事项已经维修完毕，并取回房屋钥匙，本院认定此时为原告室内主要功能区域维修完毕的时间截止点。原告室内虽遗留踢脚线、门套线等零星事项尚未处理，但上述仅为个别事项的维修，工程量较小，需要的维修时间较短，并不足以导致房屋整体不能使用，原告以2014年9月25日作为维修完工时间点，本院不予支持。同时，被告维修完成后，原告入住使用前，基于一般生活经验，涉案房屋需要一定的通风、除湿、除味的期间，过后才能入住使用，该期间的房屋空置损失亦应予以计算。综合案情，本院酌定从2013年4月29日至2014年8月30日期间作为涉案房屋因质量问题影响原告正常入住使用的期间，认定16个月。本院依据相关司法解释的精神，以同地段同类房屋的房租为标准认定原告因维修无法居住使用房屋而造成的可得利益损失。根据相关评估机构出具的租金意见，本院酌定从2013年4月29日的至2013年12月31日期间的租金损失按照4200元/月计算，从2014年1月1日至2014年8月30日期间的租金损失按照4400元/月计算，认定原告损失为68800元。因被告交付的房屋存在严重质量问题，原告多次与被告交涉，原告由此产生的合理的误工费和交通费，被告应予以赔偿。原告在被告维修期间并无每日请假与被告沟通及查看维修现场的必要，原告也未举证该事实，本院根据案情酌定支持原告误工费和交通费合计1万元。原告因被告交付房屋存在质量问题而无法入住使用，该期间已缴纳的物业费应作为原告损失由被告赔偿，本院根据物业费标准认定为4932.8元。本案系房屋买卖合同纠纷，并非侵权之诉，如原告认为被告侵害其人身权益需要赔偿精神损害抚慰金，应另行主张，本案不予理涉。综上，原告各项损失核定为83732.8元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百三十五条、第一百五十三条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州高龙房产发展有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告雷华英各项损失合计83732.8元；
二、驳回原告雷华英的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取6282元，由原告雷华英负担3141元，被告苏州高龙房产发展有限公司负担3141元。原告雷华英预付的诉讼费用3141元本院予以退还，被告苏州高龙房产发展有限公司应于本判决生效之日起七日内将其负担的诉讼费支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 杨 俊
人民陪审员 单江丽
人民陪审员 朱健健
二〇一六年十月二十一日
书 记 员 韦 玮
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