天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第0979号
上诉人（原审被告）张莉萍。
被上诉人（原审原告）郁文远。
委托代理人苏鹏刚，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
上诉人张莉萍因与被上诉人郁文远房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第3891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张莉萍及被上诉人郁文远的委托代理人苏鹏刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年4月，郁文远与张莉萍签订协议书，约定郁文远将平湖路平湖东里7号底商平湖鲅鱼水饺店交与张莉萍经营，经营期限自2014年4月18日至2017年4月17日，经营费用每月7500元。协议第二条约定：“2014年4月18日至2014年8月17日共四个月的租赁经营费一次性付清（共计叁万元）。外加一个月的设备房屋押金柒仟伍佰元整。自2014年8月17日起付款改为半年一付。”协议第八条约定：“合同期限内的二处简易房若出现拆迁，则甲方（即郁文远）无条件退还乙方（即张莉萍）已付租金。”协议又约定，张莉萍所付租金（租约合同期内）不得返还，不得返还的也包括押金。若双方正常履约至合同期满，则押金返还张莉萍。协议最后部分写明：“此合同为初稿，没有任何变化于4月10日乙方先付甲方定金壹万元整，待4月11日签正式合同日交齐首期租金（合计叁万柒仟伍佰元整）。”上述协议签订后，张莉萍如约将押金及租金交付郁文远，郁文远将租赁房屋（一楼偏单中的一间、自行搭建的两间违章建筑及一间违章厕所）交付张莉萍经营。双方未再另行签订合同。2014年7月，张莉萍租赁房屋中的一间违章建筑被综合执法部门部分拆除。2014年8月18日，郁文远退还了张莉萍押金7500元。此后，张莉萍继续在此经营，仅于2014年10月给付郁文远5500元。2015年2月，因郁文远私自更换电表与房屋所有权人戴金山发生矛盾。戴金山将租赁房屋锁住要求郁文远将电表恢复原状，张莉萍的物品也被锁在房屋内。2015年2月11日郁文远给付张莉萍1万元。张莉萍之夫代其出具收条：“今收郁文远定金叁仟园整（还差柒仟元）计壹万元整解决物品和补偿饭店之事。电表解决后押金第一时间全数退还。周五补齐余款”2015年2月13日，张莉萍之夫在该收条下方写明“余柒仟元已收”。2015年3月，电表问题解决完毕，张莉萍可以取回自己的物品，但未将上述押金1万元返还郁文远。郁文远遂于2015年3月底将涉诉租赁房屋返还房主，并诉至一审法院请求判令张莉萍支付47500元经营费用、返还1万元押金并承担诉讼费。
一审庭审中，郁文远对张莉萍关于简易房被部分拆除后双方协议租金调整为5500元的陈述不予认可，郁文远称返还张莉萍7500元租赁押金就是双方协商解决拆除简易房问题的方案，租金并未调整，也不存在2014年12月起郁文远使用租赁房屋经营午餐及晚餐的情况。2015年3月28日，郁文远与房主商议退房，当时未通知张莉萍的原因是张莉萍已经不在房屋内经营，还拖欠房租。另，张莉萍对其夫所写收条表示认可，解释该收条没有表述清楚，应该写为：电表问题解决后，补偿问题另议，待补偿问题议完后押金退还。故张莉萍认可电表问题已经解决，张莉萍虽可以取走自己的物品，但不同意返还押金。
上述事实，有双方当事人陈述及提交的证据予以证明。
一审法院认为，郁文远与张莉萍之间签订的协议书，从其内容分析，其性质应认定为租赁协议。该协议中的租赁物中包括违章搭建物，依法应认定租赁协议无效。租赁协议无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，原则上应予支持。双方约定违章建筑被拆除后郁文远将所收租金返还张莉萍。但违章房屋被部分拆除后，双方并未按此约定履行。郁文远将租赁押金返还张莉萍，张莉萍仍使用剩余租赁物，并曾向郁文远交纳5500元的租赁费用。郁文远称双方未对租金数额做调整，不符合常理，一审法院不予采信。因双方没有订立新的书面协议，对该部分陈述又不一致，故一审法院综合分析事实经过及双方的陈述，对张莉萍所称租赁价格调整为每月5500元的陈述予以采信。张莉萍陈述郁文远自2014年12月起与其共同使用租赁场所的陈述，未提交证据证明，一审法院不予认定。故张莉萍应给付郁文远自2014年8月18日至2015年3月27日占用房屋期间的使用费，该费用按每月5500元的标准计算扣除张莉萍已经支付的5500元，应为34650元。关于电表押金一节，张莉萍对其夫所写收条表示认可。郁文远与张莉萍对于电表问题已由郁文远解决均无异议，张莉萍应按收条中的承诺将押金返还郁文远。张莉萍关于收条未表述清楚的陈述，一审法院不予采信。张莉萍要求郁文远给付其各项赔偿费用，并未在本案中提出反诉请求，故本案不予受理，可另行主张。
一审法院经调解未果，遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款的规定，判决：“一、本判决生效后十五日内，被告张莉萍给付原告郁文远使用费34650元；二、本判决生效后十五日内，被告张莉萍返还原告郁文远押金10000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1238元，减半收取，由原告负担161元，被告负担458元。被告负担部分于本判决生效后15日内交付本院。”
判决后，上诉人张莉萍不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人郁文远一审全部诉讼请求，并判令被上诉人郁文远返还所交租金及押金，赔偿上诉人张莉萍装修费用5万元，由被上诉人郁文远承担一、二审诉讼费用。其主要理由有三：第一，部分房屋非违建，合同不应全部无效，应按照双方租赁协议约定，由被上诉人郁文远返还租金；第二，被上诉人郁文远隐瞒其与出租人租赁合同期限，与上诉人张莉萍签订超过租赁期限的协议，属于隐瞒重要事实；第三，因被上诉人郁文远私装电表与出租人发生矛盾，导致上诉人张莉萍产生装修损失和停业损失。
被上诉人郁文远答辩称，不同意上诉人张莉萍的上诉请求。其主要答辩意见是：上诉人张莉萍实际使用租赁房屋并在此经营，临时用房被综合执法部门拆除后，并不影响上诉人张莉萍继续使用房屋；关于返还押金，是被上诉人郁文远为了恢复电表使用、保证上诉人张莉萍可以取走自己物品的质押金，根据双方约定，电表解决后上诉人张莉萍应该返还。
经审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。二审期间，双方均未提交新证据。
案经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，上诉人张莉萍与被上诉人郁文远签订的租赁协议中，部分房屋为违章建筑，故一审法院认定租赁协议无效是正确的。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。上诉人张莉萍2015年3月28日将房屋腾空并交还，应支付此前欠付的房屋使用费。一审法院据情确认上诉人张莉萍按照5500元的标准支付房屋使用费并无不当。关于被上诉人郁文远所支付1万元押金一节，双方约定该押金于电表事宜解决后返还，该约定不违反法律规定，应遵照双方当事人约定执行，上诉人张莉萍提出的不返还1万元押金的上诉请求，本院不予支持。
上诉人张莉萍一审期间并未提起反诉，仅以装修及停业损失抗辩郁文远的租金主张；二审期间请求判令被上诉人郁文远返还已付租金、赔偿损失，本院就此调解不成，上诉人张莉萍可另行主张。
综上所述，原审人民法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费916元，由上诉人张莉萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高良栋
审 判 员 张秀云
代理审判员 张玉洁
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……