太原市尖草坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）尖民初字第623号
原告丁太英，男，1971年6月2日出生，汉族，太原市村民。
原告王改兰，女，1967年9月6日出生，汉族，山西省临县村民，现住太原市，系丁太英配偶，身份证号。
二原告共同委托代理人高清明，山西龙宇律师事务所律师。
被告刘贵生，男，1968年5月17日出生，汉族，河南省林州市村民，现住太原市。
委托代理人郭文清，山西弘韬律师事务所律师。
委托代理人王宇川，山西弘韬律师事务所律师。
原告丁太英、王改兰与被告刘贵生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁太英、王改兰及其委托代理人高清明、被告刘贵生及其委托代理人郭文清、王宇川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丁太英、王改兰诉称，原告丁太英、王改兰系夫妻关系，原告丁太英从父亲那里继承所得房产一处，该房产位于尖草坪区柴村街办摄乐村东大街6号2户，原告于2006年在该处院子内盖起十间东房。原告盖房时，因资金紧张，向被告借款34300元，房屋盖起后，原告丁太英与被告于2007年4月10日签订《租房契约》一份，按契约约定，原告将十间东房出租给被告使用，月租金为600元，租期十年，此外，双方在签约时商定，原告向被告的借款34300元可以折抵租金，折抵完毕后，被告应按月支付租金。《租房契约》签订后，原告丁太英将十间东房交给被告租赁使用。根据实际测算，原告丁太英向被告的34300元借款，可以折抵57.2个月的租金，租赁时间可租至2012年1月30日，即从2012年2月1日起，被告应按每月600元向原告支付租金，但到期后，被告没有按月支付租金，为此，原告曾多次向被告催要租金，被告拒不支付，后原告通知被告腾退房屋，被告亦拒不腾退。据此，请求依法判令：一、解除原告、被告于2007年4月10日签订的《租房契约》；二、被告返还租赁原告的全部房屋。
被告刘贵生辩称，一、原告陈述与事实不符。2006年初，原告丁太英因搞建筑经营管理不善而赔钱，陆续向被告借款共计128600元，分别是：2006年6月10日借款10000元、2006年6月14日借款10000元、2006年6月23日借款10000元、2006年9月12日借款3300元、2006年9月15日借款5000元、2006年9月19日借款6000元和34300元、2007年3月5日借款50000元，2007年5月5日，原告丁太英亲笔书写了《遗嘱》一份，并交予被告保管，原告丁太英在《遗嘱》中明确表示其对被告负有债务，如不能偿还，愿以房产偿还，充分说明原告丁太英对被告负有债务。原告丁太英在宅基地上建房，实际上是被告出资所建，正是基于这个原因，2006年6月14日，原告丁太英与被告签订书面《契约》一份，约定被告给原告丁太英出资建房，建成后由被告享有居住、使用权，期限十年，在此期间，被告无需支付费用，并由原告返还全部借款。二、原告所谓的2007年4月10日《租房契约》不真实，原告丁太英与被告签订《契约》是在2006年6月14日，此后双方没有再签订过其他契约。三、原告王改兰诉讼主体不适格，据了解，原告王改兰与原告丁太英并未结婚，即便二人出具的结婚证是真实的，结婚登记的时间是2009年11月17日，而产生本案纠纷的事实发生在结婚登记之前，故王改兰作为本案原告，主体不适格。四、被告不应腾退本案争议的房屋，根据前述事实，原告丁太英与被告于2006年6月14日签订的契约，约定被告对该房屋享有十年的居住、使用权，且无需支付费用，房子是2008年建成，如今十年期限不到，被告没有任何违约行为，原告丁太英要求被告腾退房屋的诉求不应得到支持。
原告丁太英、王改兰为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、（2008）尖民初字第56号民事判决书，判决载明：太原市尖草坪区柴村街道办事处摄乐村东街6号2户新建房院归丁太英所有，宅基地由丁太英使用，落款日期为2008年5月28日。
2、争议房屋《宅基地使用证》。
3、2007年4月10日原告丁太英与被告签订的《租房契约》，《租房契约》载明：丁太英的东房由刘贵生做生意租用，每月600元租金，在此房建造过程中，（刘贵生）曾用人力、物力、财力极大的支持，故首先有优先的租用权，租期十年，期间不得变更协议，否则，造成的经济损失，由变更方赔偿。落款处有丁太英与刘贵生的签名并捺印。
4、原告丁太英与王改兰的结婚证。
经质证，被告刘贵生对原告证据1、2真实性无异议；对原告证据3真实性提出异议，并申请笔迹司法鉴定；对原告证据4真实性有异议，因为结婚证未盖钢印，此外，登记日期晚于本案争议事实发生的时间。
被告刘贵生为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、2006年6月14日原告丁太英与被告刘贵生签订的《契约》，《契约》载明：兹有刘贵生2006年6月14日给丁太英投资建房，资金为贰万元（东房四间门房一间），此房建成后，十年内居住使用权归刘贵生，丁太英不予干涉，若此房被国家集体拆除，赔偿金归刘贵生所有，其他人不得干涉，在十年内丁太英归还刘贵生建房资金贰万元，房子产权仍归丁太英所有。落款处有丁太英与刘贵生的签名并捺印。
2、证人张某、郭某证言，证人陈述的主要内容是：2007年8、9月份，刘贵生向我们借款，用途是给丁太英盖房买料，说丁太英同意房子盖好后让刘贵生无偿住十年，到时再把借款和建房款还上。
3、丁太英出具的借条及欠条七份，分别是：2006年6月14日借条，写明，今借到刘贵生建房资金壹万元整；2006年6月23日借条，写明，今借到刘贵生建房资金壹万元整；2006年9月12日借条，写明，今借到刘贵生人民币叁仟三佰元整；2006年9月15日借条，写明，今借到刘贵生人民币伍仟元整；2006年9月19日借条，写明，今借到刘贵生人民币陆仟元整；2006年9月19日借条，写明，今借到刘贵生6月14号-9月19号共取到人民币叁万肆仟叁佰元整；2007年3月5日欠条，写明，今欠到刘贵生建房资金伍万元整。上述借条及欠条落款处均有丁太英的签名及捺印。
4、2007年5月5日丁太英向刘贵生出具的《遗嘱》，写明：本人丁太英因人有旦夕祸福，有不测风云，如我有不测，将我的宅基地使用权及房屋全部给与刘贵生所有，用于偿还我欠刘贵生的债务。落款处有丁太英的签名及捺印。
经质证，原告丁太英、王改兰对被告证据1、4真实性提出异议，并申请对证据1进行笔迹司法鉴定；对被告证据2未发表质证意见；对原告证据三的六份借条真实性予以认可，并强调2006年9月19日34300元的借条是此前五次借款的总借条；对2007年3月5日欠条的真实性提出异议，并申请对欠条进行笔迹司法鉴定。
经原、被告协商选择，本院委托，山西警官高等专科学校司法鉴定中心对上述笔迹鉴定事项均作出鉴定结论，认定：2007年4月10日《租房契约》落款处”刘贵生”笔迹与刘贵生鉴定预留样本是同一人书写；2006年6月14日《契约》和2007年3月5日欠条落款处”丁太英”笔迹与丁太英鉴定预留样本是同一人书写，捺印是丁太英右手食指所留。原、被告对上述鉴定结论均未提出异议。
经庭审举证质证，本院认证如下：
原告丁太英、王改兰证据1、2、3、4，被告刘贵生证据1、3，山西警官高等专科学校司法鉴定中心鉴定结论，均符合法律关于合法证据采信的规定，内容客观真实、形式要件完备，能够作为本案认定事实的依据。
被告证据2，两位证人所述内容均系被告刘贵生转述得来，刘贵生系本案当事人，与本案有利害关系，其客观性、真实性无法确认，被告证据4《遗嘱》与本案待证事实不具关联性，故本院不予采纳，不能作为本案认定案件事实的依据。
根据上述有效证据，本院确认如下事实：
本案争议房屋坐落于太原市尖草坪区柴村街道办事处摄乐村东街6号2户，所占宅基地原系原告丁太英父亲丁留保（已去世）使用，丁留保去世前，曾订立遗嘱，遗嘱将上述宅基地上原有房院归原告丁太英所有。2007年，原告丁太英曾因该房院与其弟媳胡先鱼发生纠纷诉来我院，我院审理后判决上述宅基地由丁太英使用，新建房院归丁太英所有，现判决已生效。2006年6月14日，原告丁太英与被告签订有书面《契约》一份，约定，兹有刘贵生2006年6月14日给丁太英投资建房，资金为贰万元（东房四间门房一间），此房建成后，十年内居住使用权归刘贵生，丁太英不予干涉，若此房被国家集体拆除，赔偿金归刘贵生所有，其他人不得干涉，在十年内丁太英归还刘贵生建房资金贰万元，房子产权仍归丁太英所有。2007年4月10日，原告丁太英与被告再次签订《租房契约》一份，约定，今有丁太英的东房由刘贵生做生意租用，每月600元租金，在此房建造过程中，（刘贵生）曾用人力、物力、财力极大的支持，故首先有优先的租用权，租期十年，期间不得变更协议，否则，造成的经济损失，由变更方赔偿。2009年11月17日，原告丁太英与王改兰登记结婚。原告丁太英在建造上述争议房屋过程中，曾多次向被告刘贵生借款，对被告刘贵生负有债务，故有上述相关约定，但就债务总额、债务是否抵顶完毕以及被告用房是否应付租金等，双方发生争议，各持己见，致有本案诉讼。
庭审中，双方均认可本案争议焦点为：一、双方租赁合同关系，应以2006年6月14日《契约》和2007年4月10日《租房契约》中的哪一份为准；二、被告是否存在违约行为或其他应予解除合同的行为；三、原告王改兰是否为本案的适格原告。
本院认为，关于焦点一，根据司法鉴定结论，两份契约均系原告丁太英与被告刘贵生本人签字，均应认定为双方真实意思的表示，2006年6月14日《契约》，表述上有”刘贵生2006年6月14号给丁太英投资建房......，此房建成后，......”，根据语义分析，当时争议房屋并未建成，结合2006年6月14日原告丁太英向被告出具10000元借款的借条，可以认定双方2006年6月14日签订《契约》时，只是就借款建房并对将来有关事项的初步约定；2007年4月10日《租房契约》，表述上有”今有丁太英的东房由刘贵生做生意租用，每月600元租金，在此房建造过程中，......。”根据语义分析，此时争议房屋已建成或基本建成，并有月租金600元等具体、详细的约定，可以认定2007年4月10日《租房契约》是对2006年6月14日《契约》的完善或变更。综合上述两份契约，2006年6月14日《契约》内容笼统，权利义务约定模糊，从时间上亦非当事人最后意思表示，2007年4月10日《租房契约》内容较为较为清晰，权利义务约定较为明确，时间上成立在后，应认定为当事人最后意思表示，故2007年4月10日《租房契约》应作为处理双方当事人法律关系的凭据，本院予以确认。关于焦点二，原告丁太英主张，其欠被告债务总额为34300元，根据《租房契约》，早已抵顶完毕，被告此后未按约定缴纳租金，构成违约，故而应予解除合同，返还房屋；被告主张，原告丁太英欠其债务总额为128600元，且其使用期内无需支付租金，现十年约期未到，故而没有违约事实，不应返还房屋。2006年6月14日金额10000元借条、2006年6月23日金额10000元借条、2006年9月12日金额3300元借条、2006年9月15日金额5000元借条、2006年9月19日金额6000元借条，原告均予认可，可作为债务认定凭证；2006年9月19日金额34300元借条，明确载明：6月14号-9月19号共取到人民币叁万肆仟叁佰元整，与上述五份借条金额合计相同，应属对上述五次借款总额的确认，不应认定为单独借款；2007年3月5日金额50000元欠条，经鉴定确系原告丁太英签名捺印，原告丁太英虽否认该50000元债务的存在，但未能提供有效的证据证实其主张，原告作为完全民事行为能力人，其对在债务凭证上签名捺印的法律效果当有完全、充分的认识，原告丁太英尚有在2006年9月19日金额34300元借条上写明债务总额确认条款的情形，可见原告丁太英在债务问题上系精细之人，如该50000元债务不存在或与上述五份借条所载债务有关，原告丁太英定不会出具欠条或者定会在欠条上明确载明有关情形，故该50000元欠条应认定为原告丁太英对被告负债的凭证。基于上述，本院确认，原告丁太英对被告刘贵生的负债总额为84300元。根据双方2007年4月10日签订的《租房契约》每月租金600元约定，可见被告使用原告丁太英房屋非属无偿，应予缴纳租金，原告自认曾约定以债务抵租金，与《租房契约》相印证，符合民间经济往来习惯，应予采纳，十年租金合计应为72000元，显然，债务未能抵顶完毕，且《租房契约》约定的十年租期未到，被告不存在应予解除合同的违约情形，故原告丁太英要求解除合同，返还房屋的主张，不能成立，本院不予支持。关于焦点三，原告丁太英向被告借款建房并与被告签订《租房契约》时，原告王改兰与原告丁太英尚未登记结婚，根据合同相对性原理，原告王改兰并非本案争议合同的当事人，原告王改兰亦未提交证据证实其与本案争议房屋有其他直接利害关系，依法不属于本案的适格原告，其对被告的诉求，依法亦不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告丁太英、王改兰的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告丁太英、王改兰负担；鉴定费8500元，由原告丁太英、王改兰负担7000元，被告刘贵生负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉书状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 罗文杰
人民陪审员 李瑞芳
人民陪审员 李长林
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 甄 配