江西省广昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）广民初字第366号原告吴帆，男，1990年2月27日生，汉族，江西省广昌县人，住广昌县旴江镇后塘焦坑河西岸，身份证号3625321990********。委托代理人吴赞昌（系原告吴帆父亲），男，1967年9月11日生，汉族，江西省广昌县人，住址同上，身份证号3625321967********。特别授权代理。委托代理人谢小英，广昌县旴江镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告余德远，男，1957年12月6日生，汉族，江西省广昌县人，住广昌县旴江镇后塘焦坑河西岸，身份证号3625321957********。被告刘锦玲，女，1958年7月2日生，汉族，江西省广昌县人，住广昌县旴江镇后塘焦坑河西岸，身份证号3625321958********。被告刘表富，男，1967年5月16日生，汉族，江西省广昌县人，住广昌县塘坊乡大株村街道**号，身份证号3625321967********。委托代理人陈祖林，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者，特别授权代理。第三人刘芸琴，女，1974年4月21日生，汉族，江西省广昌县人，住广昌县旴江镇后塘焦坑河西岸，身份证号3625321974********。第三人刘应祥，男，1971年5月22日生，汉族，江西省广昌县人，住广昌县旴江镇解放南路**号，身份证号3625321971********。第三人彭凤，女，1976年12月11日生，汉族，江西省广昌县人，住广昌县旴江镇解放南路**号，身份证号3625321976********。原告吴帆诉被告余德远、刘锦玲、刘表富、第三人刘芸琴、刘应祥、彭凤案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴赞昌、谢小英到庭参加诉讼，被告刘表富及其委托代理人陈祖林到庭参加诉讼，被告余德远、刘锦玲，第三人刘芸琴、彭凤经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告吴帆诉称，2006年12月9日，原告吴帆与被告余德远、第三人刘芸琴签订了《购房合同》，约定被告余德远、第三人刘芸琴将其座落于广昌县旴江镇后塘焦坑河西岸第三楼一套房屋出售给原告，原告支付了购房款126500元。2007年1月，被告将房屋交付给原告，原告于2007年5月开始装修，2008年年初入住。原告一直占用使用该房屋至今。但被告余德远、第三人刘芸琴一直没有为原告办理产权过户手续，2008年12月，原告诉至法院，要求解除购房合同，并返还购房款及损失290000余元，法院判决支持了原告的诉请。判决生效后原告申请执行，双方达成执行和解协议，约定该诉争房屋所有权仍归原告所有，被告余德远在2015年11月1日前办理过户手续。2014年7月16日，经被告刘表富申请，广昌县人民法院查封了该套房产，刘表富以（2014）广民初字第1512号判决书为依据，以被告余德远作为被申请执行人，要求将该套诉争房产进入执行程序。原告认为，诉争房产已出售给了原告，且原告作为该诉争房屋的实际所有权人，一直占有、使用该房屋至今。余德远却将该套房屋抵押给刘表富，主观上有恶意。刘表富没有尽到审查义务，客观上与余德远有串通行为，故余德远、刘锦玲与刘表富之间的抵押合同无效。诉争房产未办理产权过户手续是被告余德远的过错，原告没有任何过错。原告支付了合理价格购买了该房屋，且在法院的主持下达成的执行和解协议也确认了房屋归属原告，为了维护交易安全，秉承诚实信用原则，请求法院判令立即终止对座落于广昌县旴江镇焦坑河西岸第三层房屋一套[房产证号：广房权证（2006）旴字019851号），土地使用权证号：广国用（2007）第1209号]及储藏室的一切执行措施，并解除查封；确认该套房屋及储藏室归原告所有；判令被告余德远、刘锦玲、第三人刘芸琴立即将该套房屋及储藏室的土地使用证、房产证过户给原告名下，办理产权证的有关手续费用由被告余德远、刘锦玲、第三人刘芸琴承担；本案诉讼费由被告承担。被告刘表富辩称，原告与被告余德远、第三人刘芸琴达成的执行和解协议并未得到有效履行，诉争房产现仍登记在余德远名下，所有权人仍属余德远，原告在该房屋居住时间的长短，并不能认定房产归其所有。被告刘表富根据法院的生效判决，为了实现自己的债权，已申请人民法院查封了该房产，并进入了执行阶段，因此，请求法院驳回原告的起诉，依法保护被告刘表富的债权。第三人刘应祥辩称，原告吴帆与被告余德远及第三人刘芸琴签订的购房合同，签订合同主体不是相同的人签订，合同前面甲方是余德远、刘芸琴，后面签字是余水明、刘芸琴，购房合同是无效的。因购房合同无效，后面的执行和解协议也是无效的。房产没有过户，其所有权人仍为被告余德远。被告余德远、刘锦玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。第三人刘芸琴、彭凤经本院合法传唤，无正当理由未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，被告余德远与第三人刘芸琴共同取得广昌县旴江镇焦坑河西岸一块建设用地使用权，并共同兴建了一幢四层楼房。2006年12月9日，原告吴帆与被告余德远、第三人刘芸琴签订了《购房合同》，约定将该套楼房的第三层（含一间储藏室）面积为178.88平方米的一套房屋出售给原告吴帆，房价按819元/平方米计算。上述合同原告委托其父吴赞昌签名，被告余德远委托其子余水明签名确认。2007年1月，原告吴帆共支付购房款126500元给被告余德远、第三人刘芸琴。尾款20000元双方约定待房产、土地证办完后付清。2007年3月6日，被告余德远、第三人刘芸琴为该幢楼房办理了房屋产权登记，其中，原告购买的该套房屋登记在被告余德远名下，该套房屋的房产证号为广房权证（2006）旴字019851号，土地证号为广国用（2007）第12**号。2007年6月21日，被告余德远用该套房产在中国建设银行广昌县支行办理了个人住房最高额抵押贷款，贷款金额为200000元，期限为10年。2008年初，原告装修房屋入住后，多次要求被告余德远、第三人刘芸琴为自己办理房产证和土地证，二人一直推托。2008年11月4日，原告经了解，才得知该套房屋已办理在被告余德远名下，并在银行办理了贷款抵押的事实。因出卖方的行为致使原告无法实现合同目的。2008年12月3日，原告吴帆向本院提起诉讼，要求与被告余德远、第三人刘芸琴解除签订的《购房合同》，返还购房款及相关损失290971.61元。2009年11月8日，本院依法作出（2008）广民初字第309号民事判决，支持了原告的全部诉讼请求。判决生效后，被告余德远、第三人刘芸琴未主动履行。2009年12月16日，原告吴帆向本院申请强制执行。2010年10月19日，原告吴帆与被告余德远、第三人刘芸琴订立执行和解协议，协议主要内容为：该套诉争房屋仍然归原告吴帆所有，房屋售价不变，被告余德远、第三人刘芸琴需在2015年11月1日前为原告办理产权过户手续，在办理产权过户之前，原告享有使用权、居住权；协议经双方签字后，（2008）广民初字第309号民事判决不作为执行依据；如有违约，原告有权向法院另行起诉，请求法院确认该套房屋归原告所有。或被告余德远、第三人刘芸琴承担一切违约费用及经济损失290971.61元，并再支付原告违约金200000元，共计490971.61元，房产归被告余德远、第三人刘芸琴所有。2013年7月，因银行贷款还清，该套诉争房产解除了银行抵押。被告余德远并未履行和解协议的内容。2013年7月21日，余德远、刘锦铃夫妇又用该套房产为刘应祥向刘表富借款300000元提供担保，并将房产、土地两证扣押给了刘表富，但未办理抵押登记手续。2014年7月2日，刘表富因刘应祥未及时归还借款，向本院提起诉讼，要求刘应祥归还借款，余德远、刘锦铃夫妇以该套房产承担抵押责任，并申请法院查封了该套房产。本院作出了（2014）广民初字第1512号判决，判令刘应祥、彭凤归还刘表富借款255000元及利息，如刘应祥、彭凤不能偿还借款，以余德远、刘锦铃所有的该套房产依法进行折价、拍卖或变卖，用所得款项优先进行偿还。判决生效后，刘应祥、彭凤未主动履行，刘表富向本院申请强制执行。2015年3月25日，本院下发公告，需对查封的该套房产进行处置，要求实际居住人吴帆在2015年9月30日前迁出该房屋。原告吴帆向本院提出执行异议，认为自己才是该房产的实际所有人，要求解除查封，并停止一切执行措施。本院审查后认为，原告吴帆提交的证据不能证实该套房产系其所有，驳回了吴帆的异议。2015年6月30日，原告吴帆向本院提起了案外人执行异议之诉。本院受理后，在审理过程中，发现（2014）广民初字第1512号判决（即刘表富诉刘应祥、彭凤、余德远、刘锦铃民间借贷一案）确有错误，经本院院长提请审判委员会讨论决定再审，本院再审认为，余德远、刘锦铃夫妇用该套房产为刘应祥向刘表富借款255000元提供担保，但未办理房产抵押登记手续，抵押权未生效，刘表富不享有优先受偿权。为此，本院作出（2015）广民再字第1号判决，判令刘应祥、彭凤归还刘表富借款255000元及利息，如刘应祥、彭凤不能偿还借款，由余德远、刘锦铃在其抵押物价值范围内承担连带清偿责任。以上事实，有诉争房屋的房产证、土地使用权证，（2008）广民初字第309号民事判决书、（2015）广民再字第1号判决书、（2014）广民初字第1512号民事判决书、（2014）广民初字第1512-1号民事裁定书、（2015）广执异字第1号裁定书、执行和解协议、执行案件结案表、广昌县人民法院公告，广价认（2014）第153号房屋价格鉴定结论书，购房合同、收条，原告吴帆居住期间的水、电费发票、网络电视费等发票等证据佐证，上述证据经庭审质证与认证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。本院认为，根据庭审及双方提供的证据材料，本案的争议焦点为：原告吴帆与被告余德远、第三人刘芸琴签订的房屋买卖合同效力问题以及原告吴帆对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的权益问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”可以得知，执行异议之诉的功能在于排除执行标的物的强制执行，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，就可以判决不得执行该执行标的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，原告吴帆按约支付了购房款购买了诉争房屋，并在其中居住生活了8年之久。原告吴帆开始之初起诉解除合同也属无奈之举，解除合同后，被告余德远、第三人刘芸琴并未主动还款和赔偿损失，双方为此签订了执行和解协议确认买卖合同继续履行。虽然被告余德远、第三人刘芸琴没有履行该份和解协议，但法律只规定一方不履行和解协议，对方当事人申请执行原生效判决的，人民法院应当恢复执行，并没有规定对方当事人未申请原判决的执行，也只能依据原判决执行的情况。本案中，原告吴帆购买的该套房屋因未办理产权过户手续从而引发现了一系列纠纷，而造成房屋产权一直没有过户的原因完全是被告余德远、第三人刘芸琴的过错。这种过错是故意而为之的，而不是过失。作为原告吴帆本该早就获得合法、完全产权的房屋，却只能靠合法占有来对外宣示权利。经调查，该套房产也是原告吴帆唯一的房产，其有继续占有的意愿。另一方面，从房屋买卖合同的效力来看，原告吴帆与被告余德远、第三人刘芸琴之间的买卖合同没有违反相关法律规定，原告吴帆履行了支付房款的义务，被告余德远、第三人刘芸琴也交付的房屋给原告，买卖合同主要条款履行完毕。不能因为未办理房屋产权过户登记手续，就否定买卖合同的效力。因此，于法于理均应认为该房屋买卖合同合法有效，原告吴帆对该房产享有合法占有权。刘表富要求对余德远的金钱债权执行中，其申请查封的时间明显晚于吴帆购买房屋的时间，虽然刘表富对该房产享有债权请求权，相比之下，原告吴帆对该房屋所享有的占有权在效力上优先于申请执行人刘表富依据生效法律文书所享有的债权请求权，足以排除强制执行，原告的执行异议应当得到支持。同时，根据原告吴帆的诉请，确认原告吴帆与被告余德远、第三人刘芸琴之间房屋买卖合同有效，原告吴帆与被告余德远、第三人刘芸琴应当继续履行合同约定。即被告余德远、第三人刘芸琴协助办理房产过户手续，办理过户手续的工本费、契税由原告吴帆承担，其他费用由被告余德远、第三人刘芸琴承担。购房尾款待房产过户手续办完后由原告吴帆立即给付。因房产证上未包括储藏室面积，所以购房尾款由原告吴帆与被告余德远、第三人刘芸琴进行结算，结算方式为（该住宅建设面积168.46平方米+储藏室面积）×819元/平方米-已付款126500元。被告余德远、刘锦玲，第三人刘芸琴、彭凤经本院合法传唤，无正当理由未到庭，所产生的不利法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除对座落于广昌县旴江镇焦坑河西岸房产一套的查封并停止执行。（该套房产现登记在被告余德远名下，由原告吴帆实际占有；房产证号：广房权证（2006）旴字019851号，土地使用权证号：广国用（2007）第1209号）二、原告吴帆与被告余德远、第三人刘芸琴于2006年12月9日签订的房屋买卖合同继续有效。三、被告余德远、第三人刘芸琴需在本判决生效之日起10内日协助原告吴帆办理房屋产权过户手续，办理过户手续的工本费、契税由原告吴帆承担，其他费用由被告余德远、第三人刘芸琴承担。购房尾款待房屋产权过户手续办完后由原告吴帆立即给付。[购房尾款结算方式为:（该住宅建设面积168.46平方米+储藏室面积）×819元/平方米-已付款126500元]。四、驳回原告吴帆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告余德远、第三人刘芸琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  丁吉生人民陪审员  赖新华人民陪审员  张文忠二〇一六年六月二十四日书 记 员  程慕蓉