广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17204号
上诉人（原审被告）：左扬珍，女，1971年1月13日出生，香港特别行政区居民。
委托诉讼代理人：杨建濮，广东兆广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄吉树，男，汉族，1976年12月28日出生，住所地：福建省东山县。
委托诉讼代理人：李茂淑，广东博商律师事务所律师。
上诉人左扬珍因与被上诉人黄吉树房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人左扬珍的委托诉讼代理人杨建濮，被上诉人黄吉树的委托诉讼代理人李茂淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
左扬珍上诉请求：一、改判一审判决第三项，一审判决左扬珍承担违约金482000元明显过高，请求依法调低；二、诉讼费用由黄吉树承担。
事实与理由：一、一审法院忽视《深圳市二手房预约买卖合同》中“预约”的存在价值，径直解除合同并判左扬珍承担过高的违约责任，显属不当。预约合同，即当事人约定将来订立一定契约的契约，预约的目的是当事人双方处理可能面临的不确定因素，实现未来签订正式合同，最终促成双方完成交易。结合本案，双方当事人签订的是《深圳市二手房预约买卖合同》，并不是《深圳市二手房买卖合同》，双方当事人“预约”的目的旨在解决双方在交易的过程中解决可能面临不确定因素等问题，最终促成双方签订正式合同、完成交易。对于不确定因素，左扬珍认为应当区分主观因素与客观因素在不能履行合同中的作用，进而区分不能完全履行合同导致的法律后果。本案所涉房屋被另案查封，对于左扬珍来讲显然属于客观因素，不是左扬珍主观因素所导致的。左扬珍不能预料当事人双方交易过程中可能面临的所有不确定因素，实质符合本案《深圳市二手房预约买卖合同》“预约”功能。《深圳市二手房预约买卖合同》第六条第2款第①项有明确约定“在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并且注销抵押登记之日）起10日内（含当日），买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。”左扬珍认�预约与本约从功能价值上还是有区别的，一审法院忽视“预约”的存在价值，径直解除合同并判左扬珍承担违约责任，显属不当。
二、左扬珍当时主张“继续履行合同”不但不会损害黄吉树的经济利益，反而是有利于黄吉树的。关于本案“预约”合同是否继续，履行的问题，左扬珍在一审法院期间曾明确表示“继续履行合同”的，左扬珍“继续履行合同”的观点符合本案“预约”合同的目的。另根据深圳房价一审期间上扬走势，左扬珍当时主张“继续履行合同”不但不会损害黄吉树的经济利益，反而是有利于黄吉树的。
三、黄吉树有违约情形在先，一审法院判决左扬珍单方承担全部的违约责任，显失公平。《深圳市二手房预约买卖合同》订立时间是2015年6月15日，合同约定“买方须于2015年7月15日前（含当日）将除定金之外的首期款630000元支付�买卖双方约定的银行监管账号中；”合同履行期间，黄吉树实际履行该项义务的时间是2015年7月21日，逾期6天。黄吉树毫无疑问构成违约，依法也应承担违约责任，但是一审法院并未平衡当事人权益，径直判决左扬珍单方承担全部违约责任，显失公平。
四、一审法院适用合同第20条是错误的，一审法院没有查明义务主体以及义务履行期限。根据合同第7条第4项，以及第9条约定，黄吉树在寻找担保公司签订委托合同，办理担保赎楼、解除抵押，偿还房贷，承担相关费用等方面负有主要义务、先行义务。左扬珍通过交易净收入是241万元，其他相关税费及手续是由黄吉树负责的，左扬珍的义务主要就是配合。在实际的履行中，黄吉树寻找担保公司获知房产被查封的信息以及双方初步达成和解意向的期间是2015年7月24日，将资金存入监管账户之后，以及2015年8月7日�方签署解除资金监管协议之前，由此不难推断，黄吉树寻找担保公司的时间节点已经超出了合同第7条第4项约定的30天期限，如果论及违约行为的话，黄吉树在此处便存在违约情形。在合同履行中，黄吉树曾征求左扬珍的意见，因为其资金在股票上，资金紧张，希望能够宽限3个月，左扬珍同意了。所以当事人双方在具体履行合同中，并未严格按照合同第7条第4项约定的期限去履行。综上，一审法院认定左扬珍逾期履行合同义务超过15天，这个事实是错误的。
五、一审判决适用了《合同法》第94条第1项，因不可抗力致使不能实现合同目的的约定，但是左扬珍认为本案并不存在当事人迟延履行后发生不可抗力不能免责的情形。首先，结合前述事实，在义务主体及义务履行期限没有查明的情况下，缺少准确适用法律的前提条件，无法判定迟延履行的事实。其次，�据另案查封的法律文书，房产被查封的时间是2015年6月30日，即涉案合同签订后的第15天所发生的事实，该事实对于双方当事人来讲，都是不可抗力的客观事实，不属于因为任何一方逾期履行合同之后的法律后果。再次，左扬珍不求免责，但是请求法院在此处应当充分考虑不可抗力的情形。
六、关于监管资金解除协议签订的背景及法律意义。当事人先后获知交易房产被查封之后，黄吉树要求赔偿并解除资金监管，进而解除合同。关于赔偿数额，黄吉树当时要求的是除返还10万元定金之外，另以10万元作为赔偿。左扬珍原则上是同意的，但认为赔偿数额过高，双方发生分歧。黄吉树当时也是原则上同意再作沟通，求同存异，故先签署解除监管协议，帮助其解冻资金，左扬珍也同意。但是，黄吉树解冻资金后，却拒绝与左扬珍沟通赔偿数额问题，故形成本案诉�。
七、退一步讲，左扬珍即便应当承担违约责任，一审判决左扬珍承担的违约金明显过高，显失公平。依据《合同法》第一百一十四条规定可以看出，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。结合本案，黄吉树实际所造成的损失大致有：定金10万元的银行利息，以及办理相关房产手续中的中介费、手续费等。本案提出解除合同主张的是黄吉树，而非左扬珍；导致合同不能顺利履行下去的原因属于左扬珍意志以外的客观因素，而非左扬珍主观因素，一审法院在另案没有生效结果的情况下，未考虑本案的特殊情况，一审法院径直判决左扬珍承担明显过高的、惩罚性的违约金，显失公平。
黄吉树辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。本案从立案之间已经拖延了一年左右，请求二审法院尽快判决，依法维护黄吉树的合法权益。
黄吉树向一审法院起诉请求：1、左扬珍返还黄吉树支付的房屋买卖定金100000元；2、左扬珍支付黄吉树房屋买卖合同的违约金482000元；3、本案诉讼费用由左扬珍承担。
一审法院认定事实：位于深圳市龙岗区横岗街道横岗城市中心花园XX栋及商场XX单元XX房产于2007年1月9日登记在左扬珍名下。2015年6月15日，黄吉树（买方）与左扬珍（卖方）签订一份《深圳市二手房预约买卖合同》，约定：黄吉树向左扬珍购买位于深圳市龙岗区横岗街道横岗城市中心花园XX栋及商场XX单元XX房产，转让成交价为2410000元；该房地产交易定金100000元，本合同签订时，买方向卖方支付定金100000元；买方须于2015年7月15日前（含当日）将除定金之外的首期款630000元支付至买卖双方约定的银行监管账号中；买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件；该物业处于抵押状态，买方愿意为卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三十日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续；卖方应当于收到全部楼款（除尾款外）三日内将该房地产交付予买方；双方同意在定金中预留10000元作为交房保证金；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付日万分之四的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。
合同签订当日，黄吉树向左扬珍支付购房定金100000元，左扬珍向黄吉树出具了收据。2015年7月21日，黄吉树、左扬珍双方在中国建设银行股份有限公司深圳横岗支行办理建设银行房易安房屋交易资金托管业务，同日，黄吉树将首期款870000转入监管账户。
2015年6月30日，涉案房产因另案被一审法院查封。2015年8月7日，黄吉树（乙方）与左扬珍（甲方）签订《关于买卖双方解除资金监管的协议》，内容为：双方就2015年6月15日签订的关于深圳市龙岗区横岗街道横岗城市中心花园XX栋及商场XX单元XX房产，现因甲方的债务纠纷导致该房产被查封，合同无法继续履行，银行要求甲乙双方将该资金监管解除，双方同意先行解除该监管，乙方不构成违约，并自行商量解决具体的违约赔偿事宜。之后，涉案合同未再继续履行，黄吉树遂具状一审法院并提出上列诉讼请求。
一审庭审中，黄吉树当庭增加要求解除涉案合同的诉讼请求。左扬珍主张继续履行合同，不同意解除。
一审法院认为，黄吉树、左扬珍签订的《深圳市二手房预约买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。合同签订后，黄吉树支付了定金、将首期款存入监管账户，但在合同履行过程中，由于涉案房产被查封，导致本次交易未能完成，因此，左扬珍作为出卖人对此应承担违约责任。黄吉树诉请解除合同，一审法院予以支持。合同解除后，左扬珍收取的定金100000元应返还给黄吉树。黄吉树诉请左扬珍支付20%的违约金482000元，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一项、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判�：一、解除黄吉树与左扬珍于2015年6月15日签订的《深圳市二手房预约买卖合同》；二、左扬珍于判决生效之日起十日内向黄树吉返还定金100000元；三、左扬珍于判决生效之日起十日内向黄树吉支付违约金482000元。付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9620元，诉讼保全费3430元，合计13050元，由左扬珍承担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，应予确认。本院二审另查明，黄吉树于2015年7月13日将首期款870000元存入监管银行。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案《深圳市二手房预约买卖合同》虽名为“预约”合同，但当事人、标的、数量、价款、履行期限、违约责任等交易内容清晰完�，且符合行业交易习惯，故涉案合同应为双方就买卖涉案房产所签订的正式合同，并无疑义，双方均应严格遵照履行。在合同履行过程中，涉案房产因左扬珍涉及另案诉讼被查封，导致交易无法继续进行，左扬珍应对此承担违约责任，一审判决认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。左扬珍虽上诉称黄吉树违约在先，但涉案房产在2015年6月30日已被查封，早于合同约定的支付首期款的时间，也早于双方约定的委托担保公司融资赎楼的时间，其上诉主张没有事实和法律，应予驳回。左扬珍另主张一审判决违约金过高，但并未提供证据予以佐证，故对其上诉请求，不予支持。
综上所述，左扬珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8530元，由左扬珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十一月七日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者�清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。