大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民初字第01725号
原告大连鑫凌畜牧公司（现已被吊销营业执照）。
法定代表人王劲松，系总经理。
委托代理人方艳梅，系辽宁世勋律师事务所律师。
被告朱昕家。
被告朱晗。
二被告共同委托代理人刘斌，系辽宁翊鼎律师事务所律师。
二被告共同委托代理人王晓芳，系辽宁翊鼎律师事务所律师。
原告大连鑫凌畜牧公司（以下简称“原告”）与被告朱昕家、朱晗（以下简称“二被告”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月25日受理后，依法由审判员马雯菁、人民陪审员于菊英、于淑梅共同组成合议庭，于2014年5月7日、2014年8月27日两次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人方艳梅律师、被告朱晗及其与被告朱昕家共同的委托代理人刘斌律师均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2003年，原告将其养鸡场院内土地1,500平方米租赁给二被告使用，土地租金为每平方米每年10元，自2006年起二被告便不再向原告支付租金，故诉请：一、解除原、被告之间的土地租赁合同关系；二、被告朱晗、朱昕家腾退场地；三、被告朱晗、朱昕家支付租金132,500元及利息（自应支付租金之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原、被告之间没有土地租赁合同关系，所以不存在解除的问题。二、因为没有土地租赁合同关系，所以也不存在腾退场地的问题，而且案涉场地的房屋是二被告购买的。三、因为双方不存在这种关系也不应支付租金和利息，而且按照法律规定租金诉讼时效是一年，原告的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，不应予以支持。四、2003年2月28日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定将案涉土地上的厂房转让给二被告，但原告至今未协助二被告办理产权过户手续。故同时，二被告提出反诉请求：判令原告立即协助办理庙岭养鸡厂西侧南起第一栋鸡舍厂房（建筑面积805.6平方米、产权证号020110041）的产权变更手续。（本案中未并收取反诉案件受理费）
针对二被告的反诉请求，原告辩称，不同意二被告的反诉请求，原告是集体所有制企业，当时签订房屋买卖合同的时候没有经过上级主管部门审批，也没有经过企业职工代表大会表决，因此导致一直无法办理产权过户手续，所以该房屋买卖合同是没有办法履行的。
经审理，本院查明以下事实：
1、原告（甲方）与二被告（乙方）于2003年2月28日签订《房屋买卖合同书》，双方约定：原告同意将其所属的庙岭养鸡厂西侧南起第一栋鸡舍厂房（建筑面积为805.6平方米、房产证0201100**）的所有权有偿转让给二被告，转让价格为人民币叁拾伍万元整。合同同时约定：所购房屋及附属面积占地以租赁的形式，租赁期为30年，占地面积1,500平方米，使用费为每平方米每年人民币壹拾元整，由二被告按年度交纳。后原告将案涉房屋的房产执照原件交付二被告。关于土地租金，原告称二被告自2006年起便未交纳，二被告则称从未交纳过租金，原告也未索要过租金。原告于2013年10月24日书面通知二被告交纳拖欠的土地租金，但二被告并未交纳。
2、原告提供一份大连高新技术产业园区凌水街道庙岭村民委员会于2014年5月19日出具的《说明》，内容为庙岭养鸡场鸡舍所占土地的合法权利人是大连鑫凌畜牧公司，大连鑫凌畜牧公司就该土地签订的所有租赁合同合法有效。除该份《说明》外，原告并未提供土地使用权证等权属证明材料。
上述事实，有原、被告均提供的《房屋买卖合同书》、原告提供的《说明》及庭审笔录等存案为凭，这些证明材料已经开庭质证及合议庭的审查，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否能作为案涉土地的合法权利人提起本案诉讼；二、原、被告所签订的房屋买卖合同中关于土地租赁的条款是否有效；三、二被告答辩意见中所称的“房地一体”是否有相应的法律依据。
关于第一点。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条之规定，土地确权由政府土地管理部门行使，土地管理部门则以最终的登记进行土地权属的确认。因案涉土体的使用权人均为大连高新技术产业园区庙岭村民委员会，现原告已经向法院提交了大连高新技术产业园区庙岭村民委员会出具的说明，证明案涉土地使用权人认可原告作为该土地的合法收益权人。故虽原告不是土地使用权人但取得了土地收益权，收益权可以单独作为权利行使，原告是本案适格主体。
关于第二点。本院认为，原告虽并非案涉土地经登记确认的使用权人，但大连高新技术产业园区庙岭村民委员会作为土地使用权人已确认原告对案涉土地享有相应的收益权利并认可原告签订土地租赁合同的行为，故本案中可以对原告与二被告签订的房屋买卖合同中关于土地租赁的条款是否合法有效进行审查。现案涉土地租赁条款并未存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，应为合法有效。同时根据合同约定，二被告应按年度支付案涉土地的租赁使用费，现二被告未按期交纳使用案涉土地的租金，且在原告向其发出《通知》要求其交纳时，二被告仍未按《通知》确定的合理时间内履行交付租金的义务。故原告以二被告未按期交纳租金为由要求解除其两者之间的土地租赁合同关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有事实支持及法律依据，应予支持。
关于第三点。本案中确实存在原、被告签订房屋买卖合同，约定将案涉土地上的房屋转让给二被告的情形，故二被告以“房地一体”的原则，辩称其在取得案涉房屋所有权时，就应该取得案涉土地的使用权，因此在其已取得案涉土地使用权的情况下，无需再按照合同约定向原告支付土地租金。对此，本院认为，首先，案涉《房屋买卖合同书》虽然约定原告将其名下所有的案涉土地上的房屋转让给二被告，但案涉土地上的房屋性质为集体所有，而对于此类房屋买卖合同的效力问题在理论与实践中是存在争议的，且原告现明确提出该合同为无效的抗辩意见，故二被告应另行起诉以确认该房屋买卖合同效力。其次，即使该房屋买卖合同为有效的，但该合同并未完全履行，且原告于答辩中称因原告是集体所有制企业，而该合同在签订时既没有经过上级主管部门审批，也未经过企业职工代表大会表决，故该房屋买卖合同是无法继续履行，也无法办理房屋过户手续。因此二被告仅以上述《房屋买卖合同书》来证明其为案涉土地上房屋的所有权人，本院对其辩称也无法予以采纳。最后，暂不论案涉房屋所有权归属，单就该“房地一体”原则，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。上述法条所调整的土地性质均为国有土地，而案涉土地属集体土地，并不能直接适用上述法条的规定。我国法律采取的“房地一体”原则，目的在于有利于房地产的统一管理，避免房地分离产生的各种纠纷。但从法律角度考虑，土地使用权与房屋所有权均为独立的法律客体，均有各自独立的权能，二被告关于取得房屋所有权就应一并取得相应集体土地使用权的主张也并无法律依据。综上，二被告以其与原告签订《房屋买卖合同书》主张其对案涉土地享有使用权，无事实及明确的法律依据，本院不予采纳。而被告朱晗、朱昕家诉请原告立即协助办理庙岭养鸡厂西侧南起第一栋鸡舍厂房（建筑面积805.6平方米、产权证号020110041）的产权变更手续的反诉请求，因涉及到房屋买卖合同效力确认且与本案并非同一案由，故无法在本案中一并予以处理，应另案处理。
综上三点所述，关于原告第一项解除土地租赁合同关系的诉请，二被告并未按期交纳案涉土地租金，且其辩称该土地使用权由其享有并无事实及法律依据，故原告此项诉请，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原告明确向二被告主张解除合同应以起诉为准，故原、被告间因土地租赁条款所形成的土地租赁合同关系应于起诉状送达之日（2014年4月2日）解除。
关于原告诉请二被告腾退场地一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原、被告间的土地租赁合同关系解除，故两案被告应对占用土地予以腾退，对于原告诉请，本院予以支持。关于二被告辩称其在原厂房的基础上进行增盖而土地腾退会造成其地上物损失，因该房屋买卖合同效力未经确定，故可在房屋买卖合同案由下一并主张，本案中不予处理。
关于原告诉请二被告支付自2006年4月起至2013年12月的土地租金，因双方签订的土地租赁条款中关于租金的约定亦属双方当事人对二被告占用土地产生费用协商一致的结果，故二被告应按照该条款中约定的租金标准支付。根据原告提供的照片证据，其于2013年10月24日向二被告发出催交租金的通知，后于2014年2月25日起诉至法院，故原告诉请2012年10月24日以前的租金显然已超过诉讼时效，本院不予支持，二被告关于诉讼时效的辩解有理，本院予以部分采纳。对于原告诉请2012年10月25日至2013年12月31日期间案涉土地的租金，本院予以支持。关于原告主张的利息，因原、被告之间对于土地租赁条款的效力及是否应予履行存在纠纷，二被告在主观上不存在恶意拖欠租金的故意，故对原告要求二被告给付利息的请求，本院不予支持。故二被告应给付原告2012年10月25日至2013年12月31日期间案涉土地的租金17,550元（1,500平方米*10元/平方米.年*1.17年）。
综上所述，依据根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条、第六十三条之规定，判决如下：
一、原告大连鑫凌畜牧公司与被告朱晗、朱昕家就庙岭养鸡厂西侧南起第一栋鸡舍厂（建筑面积805.6平方米、产权证号020110041）院内所占用的土地（面积为1,500平方米）所形成的土地租赁合同关系解除。
二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告朱晗、朱昕家向原告大连鑫凌畜牧公司腾退庙岭养鸡厂西侧南起第一栋鸡舍厂（建筑面积805.6平方米、产权证号020110041）院内所占用的土地（面积为1,500平方米）。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱晗、朱昕家共同给付原告大连鑫凌畜牧公司2012年10月25日至2013年12月31日期间案涉土地的租金17,550元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
四、驳回原告大连鑫凌畜牧公司其他诉讼请求。
案件受理费55,780元，其他诉讼费50元，合计55,830元（原告已预付），由原告大连鑫凌畜牧公司负担1,000元，被告朱晗、朱昕家共同负担54,830元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 马雯菁
人民陪审员 于菊英
人民陪审员 于淑梅
二〇一五年二月十一日
书 记 员 祝琳琳
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国土地管理法》
第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。