北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终861号
上诉人（原审原告）：黄×1，女，1951年12月4日出生。
委托诉讼代理人：李小慧，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张×1，女，1956年11月4日出生。
委托诉讼代理人：蔡慧芳，北京凯普律师事务所律师。
上诉人黄×1因与被上诉人张×1财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2016)京0107民初2574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄×1之委托诉讼代理人李小慧及被上诉人张×1的委托诉讼代理人蔡慧芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄×1上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持我的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由张×1承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，适用法律错误，双方协议是张×1在我没有经济能力修缮房屋的紧急情况下签订的，是乘人之危，应当予以撤销；2、我无法理解协议约定的7万元包含了房屋贬值的损失，如果包含，则协议显失公平，应当予以撤销。
张×1辩称，我同意一审法院的判决，不同意黄×1的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、黄×1主张的双方协议应予撤销，与本案财产损害赔偿纠纷不属于同一法律关系，黄×1主张撤销不符合程序要求；2、从实体上看，黄×1主张的协议应被撤销的理由不符合法律规定；3、不存在黄×1所称我方拖延给付款项及黄×1生活窘迫无力承担修缮费用的事实；4、应当尊重契约的效力，黄×1的行为违背诚实信用，要求法院驳回其上诉请求。
黄×1向一审法院起诉请求：判令张×1赔偿房屋市场价值损失200000元。
一审法院认定事实：2014年7月6日，黄×1、张×1签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：自2014年7月8日至2015年7月7日期间，张×1承租黄×1名下位于石景山区×号楼×号房屋一处，月租金3200元，租金交纳方式为”押1付3”。该×号房屋实际由张×1之父张×2居住使用，租赁期满后，考虑张×1之父年事已高、身体欠佳，经双方口头协商一致，由张×1继续承租上述房屋并由其父居住使用，租金由季付改为月付。
2016年2月6日18时50分许，上述×号房屋发生火灾，张×1之父张×2在火灾中死亡。经北京市石景山区公安消防支队做出的《火灾事故认定书》认定：该次火灾造成×号建筑及室内物品不同程度烧毁，现场发现一人死亡（张×2，男，84岁），起火部位为位于×号房屋南卧室双人床上东侧中间部位，起火原因系卧床吸烟所致。北京市石景山区公安消防支队现场勘验笔录记载，南卧室床上有一男性尸体，尸体头朝西北脚朝东南平躺，身体过火烧焦，身体左侧烧焦程度较重。
另根据警方调查笔录中张×1陈述记载，张×2事故前已经瘫痪在床，生活不能自理，仅右手可以活动，事故发生时，张×1因事外出，留张×2一人在涉诉房屋内。张×1知晓张×2有吸烟习惯，且因吸烟曾烫坏过床单。张×1外出时，张×2床头柜上放置有烟与打火机。
事故发生后，黄×1、张×1就火灾损失赔偿事宜曾进行协商，并于2016年3月7日签订赔偿协议一份，协议内容为：”经甲方黄×1，乙方张×1协商，房屋装修及电器家具等损失一共由乙方赔付七万元整，加一（个）月房租三千二百元整，共七万三千二百元整，近日付给，大约七日内”。
2016年3月12日，双方再次签订赔偿协议一份，协议内容为：乙方张×1因照顾生病父亲于二零一四年七月八日向甲方租赁×号两居室，租赁协议到期后，双方未再续签新的协议，乙方照实际使用情况，每季度预付房租九千六百元（月租金三千二百元）。二零一六年二月六日，由家父病中吸烟不慎引燃被褥发生火灾，父亲不幸身故，同时也给甲方造成了一定的财产损失。此事经双方协商达成相互谅解，协议如下：一、乙方赔偿甲方直接损失：（1）房屋装修费三万六千元整（装修公司报价，甲方在场）；（2）家具电器损失一万元整，包括电视机一台、空调一台、双人床一个，吸顶灯两个，防盗门一个；二、赔偿精神抚慰金二万元；三、机动使用金四千元；四、以上三项赔偿金合计七万元整由乙方一次性付清；五、由于父亲已故，不再需要租赁此房，故乙方将甲方出租房屋的电视卡、电卡、煤气卡、房屋钥匙一并交付甲方；六、在乙方一次性付清赔偿款后，甲乙双方的租赁关系即解除，甲乙双方互不再承担对方的任何损失（财产损失和精神损失）；七、甲乙双方签字后，协议生效；八、本协议一式两份，双方各执一份。经查，该协议签订当日，张×1一次性给付黄×1上述赔偿款70000元。庭审中，黄×1称2016年3月12日协议系张×1起草并提供给黄×1，黄×1看过协议后曾因”凶宅”可能发生的房屋贬值与张×1发生争执，张×1以不签协议不给付赔偿款对其进行威胁，黄×1称其虽然知晓签订该协议的法律后果，为了尽快拿到赔偿款项，最终同意并签署了该协议，但协议内容并非其真实意思表示，且张×1曾承诺协议签订后黄×1仍有就”凶宅”贬值损失向张×1主张赔偿的权利。
本案中，黄×1主张因房屋内发生非正常死亡事件，已经成为”凶宅”，如房屋上市交易，价值发生贬损，且因其亲见事故现场产生恐惧心理，自住时存在一定的心理阴影，故其主张房屋市场价值贬损200000元。庭审中，黄×1表示涉诉房屋现在已经重新装修完毕，准备出租或者自住，作为养老房至今尚无出售计划。
一审法院认为，本案争议焦点有二：（一）租赁期内涉诉房屋发生非正常死亡，张×1是否应当向黄×1承担侵权责任；（二）双方签订的赔偿协议是否合法有效，黄×1在本案中的诉请是否已经该协议解决完毕。对此分别评述如下：
（一）租赁期内涉诉房屋发生非正常死亡，张×1是否应当向黄×1承担侵权责任。
就张×1是否存在过错行为一节，承租人有妥善保管租赁物的义务，本案中张×1之父瘫痪在床，有吸烟习惯，生活不能自理，张×1在明知存在消防安全隐患的情况下，仍于其父独处期间在其活动范围内放置香烟、打火机，在使用租赁物期间未尽到合理的注意义务，对房屋内因火灾引发的非正常死亡事件具有重大过失。
就房屋内发生的非正常死亡事实是否对涉诉房屋造成价值上的贬损一节。现实生活中，人们对住宅内发生的非正常死亡事件感到不同程度的恐惧并对死亡现场心存芥蒂是客观存在的心理现象，而在房地产市场交易中，买卖双方的消费心理，是影响二手房市场交易价格的重要因素，因此，涉诉房屋内发生的非正常死亡事件虽然对房屋结构本身不构成损害，但基于一般人对死亡的恐惧和忌讳心理，客观上会不同程度的加重居住人的心理负担，对涉诉房屋在使用效用造成一定的障碍，给房屋交易带来一定的价格贬损因素，并最终影响涉诉房屋的使用价值和市场交易价格。
综上，张×1在承租房屋期间对房屋保管不善导致房屋内发生非正常死亡，构成对黄×1财产权利上的侵害，张×1应当就房屋的价值贬损向黄×1承担赔偿责任。
（二）双方签订的赔偿协议是否合法有效，黄×1在本案中的诉请是否已经该协议解决完毕。
对于双方2016年3月12日签订的赔偿协议是否存在部分无效、效力待定或可撤销之情节，应根据本案查明的事实予以综合考量。首先，从协议内容看，除屋内物品财物损失外，双方亦明确约定了精神损害等其他形式的损失内容，并且以”兜底”的方式，排除了黄×1就约定以外事项的求偿权利。该协议签订前，黄×1曾就”凶宅”导致的房屋价格贬损与张×1进行协商甚至发生争执，可见在3月12日赔偿协议最终签署并实际履行前，黄×1就非正常死亡可能导致的房屋价格贬损具有明确认知，且黄×1当庭陈述其签订协议时明知协议的法律后果，故黄×1就赔偿协议不存在法定的重大误解或显失公平情节。其次，双方于3月7日就房屋内财产损失曾订立过赔偿协议，因此如张×1不能依约履行，黄×1亦能够依据3月7日赔偿协议向张×1求偿，故黄×1所主张的张×1以拒绝履行促使其在变更后的协议上签字的行为，不能构成法律意义上的欺诈、胁迫或乘人之危。最后，黄×1主张张×1曾承诺双方签订协议后黄×1仍可向张×1主张其他损失，但黄×1未就此举证且上述主张与双方书面约定内容存在明显冲突，不予采信。综合以上意见，2016年3月12日协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。
综上，因租赁期内发生非正常死亡，涉诉房屋因此产生了价值贬损，张×1应就此向黄×1承担赔偿责任，但因双方签订了赔偿协议，黄×1在本案中的诉请已经通过协议解决完毕，故黄×1在依约取得全部赔偿款项后再行主张其他损失于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条、《中华人民共和国民法通则》五十七条、第五十八条、第五十九条之规定，判决如下：驳回黄×1的全部诉讼请求。
本院二审期间，上诉人黄×1提交2016年3月31日《北京晚报》新闻报道一份，以证明发生过非正常死亡的房屋价值贬损在10%以上。被上诉人对该新闻报道真实性认可，但主张该证据在一审期间就存在，不属于新证据，且新闻报道属于评论，仅能作为法院处理案件的参考，不能作为认定事实的依据。因双方对证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点如下：1、诉争房屋是否存在贬值损失；2、如果存在贬值损失，张×1是否应当承担赔偿责任；3、双方是否已经通过协议形式对本案诉争的赔偿问题处理完毕。
关于房屋是否存在贬值损失一节。从现实来看，房屋内发生过非正常死亡事件虽然不会对房屋的实际使用功能产生影响，但会引发人们恐惧、焦虑、忌讳等不良的心理感受。这种负面心理感受虽然属于主观体验，但却是客观存在的，表现在房屋交易过程中，即会导致购房者或租房者对房屋的评价和价值认可度降低，从而对房屋能否出租、出售及出租、出售的价格产生较大影响。此类影响虽然会随着时间的推移逐渐淡化，但在一定期间内会持续存在。也正因如此，在房地产的交易惯例中，亦将房屋是否发生过非正常死亡事件作为必须披露的影响交易决策的重要事项。本案中，诉争房屋发生火灾，张×1的父亲在火灾中死亡，属于非正常死亡，导致诉争房屋在后续可能的出租、出售中将受到不利影响，黄×1对诉争房屋的收益、处分权能受到限制，由此导致的房屋贬值损失客观存在。
关于张×1是否应对诉争房屋的贬值损失承担赔偿责任一节。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，张×1作为诉争房屋的承租人，有妥善保管、维护诉争房屋的义务。张×1明知父亲瘫痪在床，有吸烟习惯，仍在外出时将香烟、打火机等易燃物放在其父身边，未尽合理注意义务。一审法院据此认定张×1具有重大过失是正确的，本院予以维持。因张×1未尽合理注意义务存在过失，导致房屋发生贬值损失，张×1应当就此承担赔偿责任。
关于双方是否已经通过协议形式对本案诉争的赔偿问题处理完毕一节。2016年3月12日，黄×1与张×1就火灾给黄×1造成的损失达成协议，约定张×1赔偿黄×1包括房屋装修费、家具电器损失、精神抚慰金、机动使用金等共计七万元，协议同时写明，”在乙方一次性付清赔偿款后，甲乙双方的租赁关系即解除，甲乙双方互不再承担对方的任何损失（财产损失和精神损失）”。双方签订的该份协议系双方真实意思表示，内容合法有效，且已履行完毕。依照该协议，双方已对火灾引发的赔偿事宜一次性全部解决，黄×1无权再主张其他赔偿。黄×1主张上述协议中不包含房屋贬值的损失，张×1口头承诺对于房屋贬值损失可以另行主张，但未提交证据予以证明，本院不予采信。黄×1另主张协议签订过程中，存在乘人之危和显失公平的情况，应予撤销，但其将该主张作为上诉理由在本案二审中提出，不符合法律关于行使撤销权的要求，本院不予支持。
综上所述，对于诉争房屋发生火灾及非正常死亡事件遭受的贬值损失，张×1应予赔偿。但双方已通过协议形式对全部赔偿事宜进行了处理，且已履行完毕，故黄×1在协议之外另行主张房屋贬值损失的请求，缺乏事实及法律依据，一审法院判决驳回黄×1的诉讼请求是正确的。黄×1的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由黄×1负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘 磊
代理审判员
王湘羽
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 明 玥