山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1082民初462号原告重庆捷悟置业顾问有限公司（组织机构代码证号：55407339-1），住所地重庆市北部新区经开园湖云路1号81幢1-2。法定代表人朱才华，总经理。委托代理人田雨鹭，重庆潜卫律师事务所律师。被告荣成市腾跃置业有限公司（组织机构代码证号：57548134-3），住所地荣成市成山大道东段278号楼101室。法定代表人李春森，董事长。委托代理人何立民，山东荣顺律师事务所律师。原告重庆捷悟置业顾问有限公司（以下简称捷悟公司）与被告荣成市腾跃置业有限公司（以下简称腾跃公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理，依法由审判员陈军伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告捷悟公司法定代表人朱才华、委托代理人田雨鹭与被告腾跃公司委托代理人何立民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告捷悟公司诉称，2013年8月19日，原告就荣成市腾跃隆城房产项目的销售工作与被告签订《房屋销售代理合同书》，因被告无法履行合同约定的义务。2014年3月31日，原、被告签订了《关于甲方违约责任协商解决的协议书》，约定解除在先合同，并签订了新的《房屋销售代理合同书》，新合同约定由原告代理销售被告位于山东省荣成市崖头镇成山大道道南于家的腾跃隆城项目，原告的销售佣金按楼盘基础销售价格的4%加销售基础价格溢价的50%分成计提，因新合同中被告给予了原告更优厚的销售代理条件，故原告放弃了在先合同中约定的违约赔偿。新合同还约定被告应负责整个销售项目的策划制定、广告宣传及方案制定、售楼前的准备等。被告承诺项目首期房屋对外销售时间为2014年5月1日等。同时新合同还约定了项目在销售过程产生的费用负担问题以及违约责任等。新合同签订后，原告按照合同约定为代理销售项目做积极准备，招聘员工、制定销售方案、印制宣传资料、接待客户等。但被告至今没有履行新合同中的任何约定，也没有建立起任何用于销售的商品房交给原告销售。原告认为，原、被告双方的约定符合我国法律的规定，被告行为已构成违约，现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2014年3月31日签订的《房屋销售代理合同书》。2被告赔偿原告的实际损失2000000元及预期经济利益损失1000000元。被告腾跃公司辩称，一、原、被告双方签订的《房屋销售代理合同书》是无效合同。从合同约定的销售房产的标的物看，该房产位于荣成市成山大道道南于家村，项目的开发方是本案被告。但该项目至今并没有缴纳土地出让金，没有进行土地的招拍挂程序，也没有依法取得国有土地使用权，也没有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》等必须的证件。依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关规定，涉案合同约定的销售房产属违章建筑，不具备法律意义上的销售条件，违反多个法律强制性规定的内容，因此，代理销售合同应属无效，不存在解除的问题。故原告的第一个诉请不能成立。二、原告所谓的损失依法不能成立。所谓的损失，应当是与本案存在因果关系的实际发生的损失，而非原告的经营成本。原告提供的人员工资、购买办公用品的花费、车辆运营、交通费、固定资产折旧等费用，不仅杂乱无章，而且与本案所谓的损失根本不存在法律上的因果关系，依法不能成立。三、本案合同无效，双方均有过错。双方签订的销售代理合同的无效不是哪一方单方面造成，而是双方均存在过错。对于原告而言，原告方明知或者应当知道涉案房产不具备销售条件，而与被告签订合同，主观上过错明显，因此，应当承担主要责任。若因此造成了任何一方的损失，均应承担主要的赔偿责任。被告当然也应承担属于自己的责任，请求法庭在调查本案事实，依法判决双方损失责任的分担比例。经审理查明，2013年8月19日，原、被告双方签订《房屋销售代理合同书》，约定原告代理销售被告开发的荣成市腾跃隆城项目的住宅用房及商业用房。合同第七条7-1、7-2约定，原告向被告支付10000000元作为履约保证金，分别应于合同签订生效三日内支付5000000元，于被告取得该项目的《国有土地使用权证》后支付5000000元。合同第十二条12-5约定，任何一方违约而对方要求解除合同的，除赔偿对方的实际经济损失外，守约方还可要求违约方一次性赔偿10000000元作为预期经济利益损失。2014年3月31日，原、被告及被告法定代表人李春森、李福森签订《关于甲方违约责任协商解决的协议书》，协议书约定解除2013年8月19日签订《房屋销售代理合同书》，依原合同原告支付的保证金10000000元自动转为被告向原告的借款，并由李春森、李福森对该笔借款提供担保。协议书第二条第2-4项约定，原告同意被告仅退还原合同书签订后原告自进场以来总计2000000元前期实际投入的10%部分（原告交纳的2013年10月-2014年9月销售部房租和制作沙盘费用），共计200000元。2014年3月31日，原、被告双方重新签订《房屋销售代理合同书》，仍由原告代理销售被告开发的腾跃隆城项目楼盘，合同第五条5-8约定，被告应于合同签订后向原告提供该项目正式销售时的有关合法文件及售楼文件，包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等；合同第七条7-1、7-2、7-3约定，销售人员的工资、奖金、福利及销售部宣传材料的印制和日常办公支出由原告负责，被告负责包括销售部的租赁、包装、办公设备等在内的销售过程中产生的费用；合同第十条10-5约定，任何一方违约而对方要求解除合同的，违约方除向对方赔偿实际经济损失外，守约方还可要求违约方一次性赔偿1000000元作为预期经济利益损失的赔偿。合同签订后直至本案庭审结束时，被告仍未取得涉案楼盘项目的预售许可证等相关证照。庭审中，原告为证实其为代理销售涉案楼盘的实际投入，提交下列证据：一、2013年10月25日，原告与青岛品坊模型设计制作有限公司签订的《模型制作合同》，约定青岛品坊模型设计制作有限公司为原告代理销售的涉案楼盘制作模型，造价70000元。二、2013年12月7日，原告与邵则学签订的项目广告设计合同，证明原告为涉案楼盘的各类广告设计支付费用24000元。三、确认函一份，证明原告的广告宣传设计方案得到了被告的确认。四、2013年9月11日签订的装修合同，证明原告对营销中心进行装修，支付工程款23000元。五、营销策划方案、模型制作方案，证明原告以开始进行营销工作。六、发票单据14宗：第一宗为物业费单据2张，为十里河小区62号楼401室2013年度、2014年度的物业费，金额共计888元。第二宗为住宿费发票4张，金额合计4453.8元，分别为原告在湖北、上海支付的酒店住宿费用。第三宗为宽带、收费费用发票9张，金额共计4180元，分别为十里河小区62号楼401室数字收视费用发票4张，金额共计1344元，原告实际主张自2014年3月份至起诉前的部分为1044元，宽带费用发票3张，金额共计1262元，原告实际主张自2014年3月份至起诉前的部分为936元，另有荣成市崖头鑫丰酒楼发票2张，共计200元及向于建利支付光纤使用费4000元的白条1张。第四宗为办公费发票42张，金额共计10641元，其中有2014年10月23日，青岛保嘉利国际贸易有限公司市南分公司开具的3800元发票一张，没有购买商品的名称，有2015年3月11日，交通违章罚款单2张，金额共计400元，有2015年10月19日，交通违章罚款单4张，金额共计800元，有2015年6月10日，原告在江北区购买茶叶的收据一张，金额116元，有蔡小杭出具的发票10张，金额共计200元，未标明时间，也没有购买商品的名称，有定额发票9张，金额共计900元，未标明时间，也没有购买商品的名称，有2015年10月19日审车费用收据一张，金额300元。第五宗为通讯费单据35张，金额共计12567.24元，其中有063136××××7电话费用发票16张，金额共计786元。其余均为个人手机话费及购买手机的费用单据。第六宗为水电气费费用单据27张，金额共计7913元，均为十里河小区62号楼401室自2014年至2016年的水电气费用。第七宗为办公家具费用单据3张，金额共计1640元，系原告为购置空调、风扇及班台而支付。第八宗为保险费用单据9张，金额共计47720.11元，系原告为办公车辆投保交强险及商业险产生的费用，其中有2014年9月29日，原告法定代表人朱才华为自己投保的安贷宝保险，保险费用8800元。第九宗为原告办公车辆维修费用单据67张，金额共计42330元。其中有2014年3月6日，成都菱峰汽车贸易有限公司的维修费用918元发票，有2014年5月16日重庆固威商贸有限责任公司更换轮胎费用2500元的收据，有2014年5月14日，重庆丽星行汽车维修有限公司维修费用2100元的发票，有2015年3月27日，重庆丽星行汽车维修有限公司维修费用2200元的发票，有2015年5月10日，重庆君和汽车维修服务有限公司的维修费用600元的收据，有2015年5月14日，重庆君和汽车维修服务有限公司维修费用1200元的收据，由2014年3月13日，重庆宝渝汽车销售服务有限公司的维修费用1000元的发票，有2014年4月5日，重庆丽星行汽车维修有限公司的维修费6400元收据，有2014年9月9日，重庆丽星行汽车维修有限公司维修费用800元的发票，有黔江区俊杰轮胎经营部维修费用3500元的发票，有船山区创新汽车装饰行发票2230元，有2015年1月28日，重庆长捷汽车销售服务有限公司的维修费1079元的发票，有2015年1月28日，重庆宝渝汽车销售服务有限公司的维修费用300元的发票，有2015年2月28日，重庆宝渝汽车销售服务有限公司的维修费用3603元的发票，有2015年2月28日，重庆迈航商贸有限公司的换胎费用1600元的发票，以上金额30030元，其余在荣成、威海地区发生的修理费票据，金额12300元。第十宗为原告于2014年1月17日购买川J×××××号小型汽车支付100000元的发票、交纳税款51200元的完税证及原告于2013年5月16日购买X5越野车支付553792元的发票，原告主张，车辆折旧费用为308427元。第十一宗为房租费用单据10张，金额共计94831元，其中有2013年9月1日的加油费用350元的发票；2014年2月26日，被告收取原告自2013年10月1日至2014年10月1日售楼处房租100000元，原告要求被告负担2014年3月1日至2014年10月的租金58331元；其余均为原告租用十里河小区62号楼401室房屋的租金费用票据。第十二宗为原告2014年3月份至2016年1月份的工资单23张，金额共计1509230元，其中原告法定代表人朱才华自2014年3月份至2014年12月份，每月工资为40000元，自2015年1月份至2016年1月份，每月工资为50000元。第十三宗为交通费费用单据共261张，金额共计82294元，其中有中国石化股份有限公司山东威海石油分公司票据31张，金额共计9543元，成山兴辰石油加油费票据3张，金额共计4285元，荣成市运输有限公司费用发票4张，金额共计40元，其余为朱才华往返重庆、青岛机票多张及高速公路过路费票据。第十四宗为业务招待费用单据共198张，金额共计48217元，其中在涉案楼盘所在地产生的招待费用单据共52张，金额共计46053元。被告经过质证，认为：一、原告提交的模型制作方案、营销策划方案、装修合同、模型制作合同、广告设计合同、确认函等证据与本案没有关联性，证据形式不符合证据规则，即便上述证据证明的事项和费用是真实的，是为履行合同支出的，也是原告在销售代理过程中应当承担的费用，不能由被告负担，即便应当由被告负担，数额也达不到2000000元。二、对14宗发票单据，因原告要求赔偿的损失数额中有1500000元以上属于工资损失，原告法定代表人年薪超过500000元，徐忠涛也有400000元，工资是否真实发放、是否有必要支付如此高的工资，被告认为原告提供的上述证据是虚假的。以上事实，有原、被告陈述、销售代理合同书、协议书、发票单据等在案为凭。本院认为，原、被告于2014年3月31日签订《关于甲方违约责任协商解决的协议书》解除了双方于2013年8月19日签订的《房屋销售代理合同书》并签订新的《房屋销售代理合同书》，新的代理合同中明确约定被告应当于签订合同后向原告提交涉案楼盘房屋正式销售时的包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》在内的有关法律文件，足以证明双方的缔约目的即是为销售取得合法证件手续的合法房屋，并未违反我国法律的规定，该合同合法有效。现被告非但不履行自己的合同义务，反而以自身的违约行为造成的未能办理行政审批手续的结果作为抗辩理由主张合同无效，违反了诚实信用原则，故被告辩称的合同无效的理由不当，本院不予支持。被告未获相关行政审批文件的行为已构成违约，致使涉案楼盘房屋不具销售的可能，原、被告间的销售代理合同已无法继续履行，原告当然有权要求解除合同。故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案合同系因被告违约而解除，故对原告的合理损失，被告应当赔偿。该部分损失即包括原、被告双方在订立合同时已经预见的、在合同充分履行前提下，原告可得的预期利益损失，也包括原告在合同履行过程中已经实际投入的成本，但因合同不能继续履行而无法收回的实际损失。因代理合同第十条10-5已约定违约方需赔偿守约方的预期利益损失1000000元，故对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点是如何确定原告的实际损失数额。原告为证实自己的主张，向法庭提交了多宗证据，其中模型制作合同、项目广告设计合同、装修合同中的事项因发生在2014年3月31日所签订的代理合同之前，双方已经就2014年3月31日之前的纠纷如何处理在《关于甲方违约责任协商解决的协议书》进行了约定，与本案无关。原告另向法庭提供各类发票单据14宗，分别为原告提供的租住十里河小区62号楼房屋的租金、水电气费、数字电视、宽带费用和因办公产生的车辆维修费用、交通费、电话费以及原告员工的工资。经过法庭审查并结合双方举证、质证意见，本院认为，原告于2013年为涉案楼盘开展营销工作，必要的投入包括聘用员工产生的工资费用、提供住宿的费用，联络、接待客户产生的通讯费、交通费、招待费，日产办公产生的采购办公用品费用等。但因原告提供的上述票据时间跨度较长、消费地点覆盖全国各地，故上述票据中的消费只有与原告的营销业务之间存在关联，方可认定为原告的合理损失。据此，本院对上述证据的认定意见如下：一、第一宗、第三宗、第六宗、第十一宗发票单据均为原告租用十里河小区62号楼房屋的租金、物业费、水电气费、数字电视费及宽带费，金额合计107812元。原告住所地为重庆市，必然会派遣职工到荣成市开展营销业务，为职工租用房屋及配套设施的费用，应属原告的合理损失。但在该4宗票据中，有200元荣成市崖头鑫丰酒楼发票，并非为租房而支付，支付光纤使用费4000元的白条一张，也不符合会计记账规范，应当予以扣除。通过房租费用单据中房东出具的收条，可以证实房屋租金为每半年7200元，实际支付至2016年3月份，原告支付的房屋租金应予认定。故原告为租用房屋的合理损失数额应为94331元。二、第二宗为原告在上海、湖北等地支付的酒店住宿费用，与原告的营销业务没有关联，不能视为原告的合理损失。三、第四宗、第七宗为办公费用发票，其中青岛保嘉利国际贸易有限公司市南分公司开具的3800元发票、蔡小杭开具的200元发票没有款项用途不明，应当扣除。原告在江北区购买茶叶的116元收据、审车费用300元的收据、交通违章罚款共计1200元，与原告的营销业务没有关联，应当扣除。故原告的办公经费损失为6665元。四、第五宗为通讯费用单据，其中0631-3617777号码产生的话费金额为786元，其余7913元均系个人购买手机及个人手机话费，与公司业务没有关联，应当扣除。故原告的通讯费用损失为786元。五、第八宗、第九宗、第十宗、第十三宗为原告购买川J×××××号小型汽车及宝马X5越野车的购车款及车辆保险、维修费用单据以及机票、高速公路费、加油费票据。首先，对于车辆维修费、高速公路费、加油费中，对于发生在威海地区之外的费用，因无法认定其与营销业务之间存在关联，应当扣除。其次，假若原告所言，上述二车辆系为营销荣成楼盘而购买，则其主要行驶区域应为威海、荣成地区，但日常保养均返回重庆进行，明显与常理相悖，期间夹杂的荣成、威海地区维修票据也没有体现维修车辆的型号、号牌，不能认定上述两车系专为开展营销业务而购买，故原告主张上述二车辆的折旧费及保险费用均应由被告承担的诉讼请求，没有事实依据，不应予以支持。对于在荣成、威海发生的车辆维修费12300元、加油费用13868元，因与原告的营销业务有关联，本院予以认定。对于往返机票及过路费，根据每年三次往返重庆与荣成，单程费用2000元，至原告起诉前共计往返6次，费用共计24000元。原告的交通费用损失共计50168元。六、第十二宗为原告2014年3月份至2016年1月份的工资单。原告支付员工的工资应当视为原告的合理支出。但工资表显示原告法定代表人工资2014年度为每月40000元，2015年度为每月50000元，原告于2010年4月29日已经成立，可见原告并非专为销售诉争楼盘而成立，其法定代表人的工资构成中还应包含企业管理工作对应的报酬，如将原告法定代表人的工资全部认定为原告为销售诉争楼盘而支出则显失公平，故本院酌定原告法定代表人工资中按2015年度建筑行业平均工资51317元计算的部分应视为原告为销售诉争楼盘的合理支出。原告的人员工资损失应计算为557588元。七、第十四宗为业务招待费用单据，其中在楼盘所在地发生的费用有46053元，应视为原告的合理支出，业务招待费损失为46053元。上述金额合计755591元，均属原告为履行合同所遭受的实际损失，被告应予赔偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条之规定，本案判决如下：一、解除原告重庆捷悟置业顾问有限公司与被告荣成市腾跃置业有限公司于2014年3月31日签订的《房屋销售代理合同书》。二、被告荣成市腾跃置业有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告重庆捷悟置业顾问有限公司预期经济利益损失1000000元。三、被告荣成市腾跃置业有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告重庆捷悟置业顾问有限公司各项损失合计755591元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15400元（系减半收取），由原告重庆捷悟置业顾问有限公司负担6781元，被告荣成市腾跃置业有限公司负担8619元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  陈军伟二〇一六年七月十一日书记员  马 涛