湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0202民初1090号
原告：罗爱清，男，1962年8月12日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
原告：韩艳阳，女，1968年11月8日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。
两原告共同特别授权委托诉讼代理人：唐远明，湖南天隆律师事务所律师
被告：株洲城投房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9143020057026063XY，住所地：株洲市荷塘区临320国道旁荷塘铺村居民小区26栋201-205号。
法定代表人：郭梓宁，系该公司董事长。
特别授权委托诉讼代理人：杨萍，湖南一星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：易旺，湖南一星律师事务所律师。
原告罗爱清、韩艳阳与被告株洲城投房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法适用普通程序分别于2017年8月3日、10月13日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告罗爱清、两原告共同委托诉讼代理人唐远明、被告株洲城投房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨萍、易旺到庭参加了诉讼。第二次开庭，原告罗爱清、两原告共同委托诉讼代理人唐远明、被告株洲城投房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗爱清、韩艳阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理原告所购房屋《房屋所有权证》（分户证）；2、判令被告向原告支付违约金78700元（截止2016年8月30日止，后期按原告已交房款金额，由被告每日向原告支付利息9厘违约金至办理房产证为止）。事实与理由：被告在株洲市荷塘区开发爱丁堡商住小区。原告购买被告该小区房屋，双方签订《株洲市商品房销售合同》一份，原告已按合同约定支付房款及办证费用，被告应在房屋交接后180天内办理房屋所有权证（分户证）。但被告仍未办理原告的房产证，根据《合同法》以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释，被告应承担违约责任，并应按原告已支付的房款总额参照银行计收逾期贷款利息标准向原告支付违约金。因协商不成，原告向法院起诉，要求维护原告的合法权益。
被告株洲城投房地产开发有限公司辩称：1、原告要求被告办理房产分户证的请求，办证条件尚未成就，未办理房产总证系不可抗力因素；2、原告要求被告支付违约金的要求，因被告不需要承担违约责任，所以原告要求被告支付违约金的请求不予成立；3、原告要求被告承担违约金没有合同约定，违约金的支付需以合同约定为前提；4、现在的不动产权大证于2017年8月2日已经办理，此前未办理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提供的被告工商登记资料，拟证明被告主体的事实。经被告质证对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告不是适格的主体。经审查，该份证据来源合法，客观真实，本院予以认定。
2、原告提供的株洲市商品房销售合同，拟证明原、被告购房合同及办证约定的事实。经被告质证对其合法性、真实性无异议，对关联性有异议，不能达到原告的证明目的。经审查，本院对原告提供的株洲市商品房销售合同的真实性、合法性、关联性予以认定。
3、原告提供的房屋交接书，拟证明双方已交接房屋的事实。经被告质证对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能作为办理房产分户证时间结点的依据。经审查，本院对原告提供的房屋交接书的真实性、合法性、关联性予以认定。
4、被告提供的爱丁堡商住小区总平面规划图，拟证明：（1）在1、2栋中间靠西北侧的位置（幼儿园西边），系建宁港旧港支流流经之处，按照规划报批此处将建设停车位；（2）建宁港的新港和旧港环绕并流经小区的事实。经原告质证对其真实性无异议，合法性、关联性有异议，规划局有修改，是不是最后的修改我方不清楚，与本案没有关联性。经审查，本院对被告提供的爱丁堡商住小区总平面规划图的真实性予以认定。
5、被告提供的株洲市建宁港爱丁堡住宅小区河段整治方案设计说明，拟证明建宁港水系从爱丁堡小区穿过，因此小区规划方案需得到水利局委托的专业机构进行论证，建宁港旧港的红旗支流在小区西北侧的红线范围内的事实。经原告质证对其真实性无异议，合法性、关联性有异议，爱丁堡河段整治与本案办房产证没有关联性。经审查，本院对被告提供的株洲市建宁港爱丁堡住宅小区河段整治方案设计说明的真实性予以认定。
6、被告提供的株洲市水利局关于建宁港爱丁堡住宅小区河段整治方案河道管理范围内建设项目同意书（株水字[2010]×号），拟证明爱丁堡小区的建设需按株洲市水利局批准的审查意见和《株洲市建宁港爱丁堡住宅小区河段整治方案设计说明》的要求进行，施工放样必须经株洲市水利局检查验收合格后方可施工的事实。经原告质证认为有异议，合同是2012年以后签订的合同，与该份证据2010年的设计没有关系。经审查，本院对被告提供的株洲市水利局关于建宁港爱丁堡住宅小区河段整治方案河道管理范围内建设项目同意书的真实性予以认定。
7、被告提供的株洲市建宁港防洪规划报告（初稿），拟证明建宁港水系的布局图，在爱丁堡小区位置确实是建宁港流经区域，红旗支流就在小区靠西北侧位置的事实。经原告质证对其真实性无异议，合法性、关联性有异议。经审查，本院对被告提供的株洲市建宁港防洪规划报告（初稿）的真实性予以认定。
8、被告提供的株洲市荷塘区城乡建设局关于申请拉通建宁港排水下穿红旗南路段的请示，拟证明因建宁港排水下穿红旗南路段自2008年确定方案以来一直未能实施完成，导致爱丁堡小区周边的荷塘铺村居民下大雨时经常被积水淹没房屋的事实。经原告质证对其真实性、合法性、关联性有异议。经审查，本院对被告提供的株洲市荷塘区城乡建设局关于申请拉通建宁港排水下穿红旗南路段的请示的真实性予以认定。
9、被告提供的请求解决建宁港的渍水祸害群众一事的报告，拟证明因建宁港排水下穿红旗南路段自2008年确定方案以来一直未能实施完成，导致爱丁堡小区周边的荷塘铺村居民下大雨时经常被积水淹没房屋的事实。经原告质证对其真实性、合法性、关联性有异议。经审查，本院对被告提供的请求解决建宁港的渍水祸害群众一事的报告仅供参考。
10、被告提供的关于建宁港的新闻报道（两篇），拟证明建宁港直到2016年12月底才启动东、西湖之间的连通渠改箱涵工程，且预计要到2017年4月才完工的事实。经原告对其真实性、合法性、关联性有异议。经审查，本院对被告提供的关于建宁港的新闻报道仅供参考。
11、被告提供的爱丁堡小区一期1、2栋中间靠西北侧、原规划报批建设停车场位置的现场照片的事实，拟证明因建宁港新港改道工程一直未能实施完成，流经爱丁堡小区的建宁港旧港一直因故不能废弃，小区旁边原建宁港的支流因此也不能废弃，导致小区原1、2栋中间靠西侧位置规划设计应建停车位的地方无法建设。因此影响了小区一期的规划验收。经原告质证认为有异议，真实性有异议的原因是在爱丁堡照的，但是不知道是谁在何时拍摄的。经审查，本院对被告提供的爱丁堡小区一期1、2栋中间靠西北侧、原规划报批建设停车场位置的现场照片的真实性予以认定。
12、被告提供的建设工程规划许可证、株洲市建设工程竣工规划核实合格证明，拟证明：（1）爱丁堡住宅小区1、2栋（即一期）于2012年4月12日获得规划许可；（2）爱丁堡住宅小区1、2栋（即一期）于2017年3月17日经规划核实获得合格证明，该证明与《建设工程规划许可证》一并使用方可办理竣工验收备案手续及房屋产权登记证明等有关文件；（3）因前述的停车位未能在一期按规划建设，已调整至二期完成相应数量的车位建设，故一期工程《建设工程规划核实审批单》对一期地上停车位数量未予记载的事实。经原告质证对建设工程规划许可证、株洲市建设工程竣工规划核实合格证明的真实性无异议，合法性和关联性有异议，与本案无关。经审查，本院对被告提供的建设工程规划许可证、株洲市建设工程竣工规划核实合格证明的真实性予以认定。
13、被告提供的株洲市建设投资项目审批受理通知单，拟证明爱丁堡小区一期合并验收项目已由株洲市住建局于2017年4月24日受理的事实。经原告质证对其真实性、合法性无异议，关联性有异议。经审查，本院对被告提供的株洲市建设投资项目审批受理通知单的真实性、合法性、关联性予以认定。
14、被告提供的株洲市建设投资项目审批改革培训会议资料，拟证明：（1）建设项目在2017年2月21日改革培训会议之前系由各个部门单独验收改革为合并验收，以往项目分项串联验收时间达到了4个月左右；（2）市规划局在联合验收的现场踏勘环节需核实地上及地下停车位是否与审批数量、位置一致；（3）建设工程竣工备案及合并验收证明都是项目办理不动产权登记的前置条件的事实。经原告质证认为有异议，没有加盖公章，来源不清楚，与本案办证没有关联。经审查，本院对被告提供的株洲市建设投资项目审批改革培训会议资料的真实性予以认定。
15、被告提供的株洲市建设工程竣工规划核实暂行规定，拟证明：（1）第六条规定：建设工程必须经过规划核实，并取得《株洲市建设工程竣工规划核实合格证明》后，建设单位（个人）方可向有关部门按规定办理该建设工程竣工验收备案及产权登记等手续；（2）第十五条规定：建筑工程竣工规划核实的内容包括：总平面图中配置的绿地、停车场面积等；（3）第十八条规定：建设工程的《株洲市建设工程竣工规划核实测量成果报告书》的总平面图中应当标示：建筑基地的范围、建筑物、构筑物、绿地、道路等的平面位置、尺寸、标高和四至距离等；测量成果表中应当载明……绿地总面积、……停车场面积（或泊位数量）等的事实。经原告质证认为系行政文件，与本案无关。经审查，本院对被告提供的株洲市建设工程竣工规划核实暂行规定的真实性予以认定。
16、被告提供的不动产权证，拟证明被告已于2017年8月2日取得爱丁堡住宅小区1、2栋、幼儿园的不动产权证的事实。经原告质证认为该份证据只是复印件，有原件可以认可。经审查，本院对被告提供的不动产权证的真实性予以认定。
17、被告提供的株洲市水务局关于建宁港爱丁堡小区河段整治问题情况的说明，拟证明建宁港主港及红旗支流流经爱丁堡小区，如要在河道上施工放样，必须经过水利部门检查验收合格后方可进行下一步施工，规划河道（即新港）没有建成之前不得废弃老港及其支流，未经审批，不得在老港及其支流和两岸河道管理范围内进行任何建设的事实。经原告质证认为该份证据与本案没有关联性，与本案办理房产证没有关系。经审查，本院对被告提供的株洲市水务局关于建宁港爱丁堡小区河段整治问题情况的说明的真实性予以认定。
为了查明本案事实，本院依法调取了房屋交易备案证明、预购商品房预告登记、房屋登记资料，拟证明房屋备案、预告登记及房屋权属等事实。经原、被告质证无异议，本院对本院依法调取的房屋交易备案证明、预购商品房预告登记、房屋登记资料予以认定。
根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：
2012年8月3日，原告罗爱清、韩艳阳（乙方）与被告（甲方）签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，双方约定了以下内容：1、乙方向甲方购买《爱丁堡商住小区》荷塘区红旗南路198号爱丁堡住宅小区1、2栋、幼儿园×（×栋×号）室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为成套住宅。据甲方预测该房屋建筑面积为106.21平方米；2、乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币4130.10元，根据甲方预测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币438658元；3、合同附件一付款方式和付款期限。签订本合同时，乙方已付清该房屋房款238658元，余款20万元以银行（公积金）贷款方式支付；4、该房屋的交付必须经开发商、施工、设计、勘探、监理五单位验收合格并签字盖章；5、甲方定于2014年6月30日前将该房屋交付给乙方；6、在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）；7、甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决的，依法向人民法院起诉。合同签订后，原告于2012年8月3日向被告交纳该房屋价款138658元及办证费用24196元，于2012年12月20日向被告交纳该房屋价款100000元，于2013年3月23日以银行贷款方式向被告交纳该房屋价款200000元。2014年6月28日，原告交纳了该房屋的物业专项维修资金13160元。2014年7月2日，原告在物业管理公司陪同下入户查验，签收了《房屋交接书》。原告于2014年8月入住该房屋。
另查明，建宁港爱丁堡住宅小区河段位于株洲市荷塘区红旗南路与石宋大道交汇处的东北侧,建宁港主港（干流）及红旗支流流经爱丁堡住宅小区。2012年3月5日，株洲市规划局批准了被告建设的《爱丁堡商住小区——总平面规划图》，该《爱丁堡商住小区——总平面规划图》标注了在被告建设的爱丁堡商住小区项目用地红线范围内的建宁港上规划设计了绿化及地上停车位。为确保行洪安全，规划河道没有建成之前不得废弃原有老港及其支流，河道的废弃必须经过严格论证和程序，并征得水利部门同意。未经审批不得在老港及其支流和两岸河道管理范围内进行任何建设。
再查明，被告于2011年5月17日获得了位于株洲市荷塘区红旗南路的土地使用权，面积为16958.09㎡，土地使用权证号：株国用（2011）第×××××号；于2014年1月24日获得了位于株洲市荷塘区红旗南路的土地使用权，面积为1749.09㎡，土地使用权证号：株国用（2014）第××××号；于2014年1月24日获得了位于株洲市荷塘区红旗南路的土地使用权，面积为2656.5㎡，土地使用权证号：株国用（2014）第××××号。被告建设的爱丁堡住宅小区项目于2011年6月21日获得株洲市规划局颁发的《建设用地规划许可证》，用地位置：明照乡太阳村，用地性质：商住用地，用地面积：16958.09㎡；于2012年4月11日获得株洲市规划局建设工程规划审批，同意被告按株洲市规划局2012年3月5日审批的总图在红旗路与石宋路交叉口的西北角建设爱丁堡住宅小区一期工程；于2012年4月12日获得株洲市规划局颁发的《建设工程规划许可证》；于2012年7月24日获得株洲市住房和城乡建设局颁发的《建筑工程施工许可证》，被告建设的爱丁堡商住小区一期1、2栋、幼儿园的合同开工日期2012.6.25，合同竣工日期2014.4.5；于2012年7月24日获得株洲市房产管理局颁发的《商品房预售许可证》，被告在红旗南路198号建设的爱丁堡商住小区一期1、2栋住宅、地下车库（人防）、教育具备预售条件，许可证有效期2014.12.7。被告于2012年8月6日对该房屋进行了商品房销售合同备案，出让方为被告，受让方为原告罗爱清、韩艳阳；于2013年3月13日对该房屋进行了预购商品房预告登记，预购预告证明××××××，预告权利人为原告罗爱清、韩艳阳。2017年3月17日，被告建设的爱丁堡住宅小区一期1、2栋、幼儿园及地下室获得株洲市规划局颁发的《株洲市建设工程竣工规划核实合格证明》。2017年4月24日，株洲市住房和城乡建设局受理了被告申报爱丁堡一期1、2栋及幼儿园合并验收的项目。2017年4月26日，被告建设的爱丁堡住宅小区一期1、2栋、幼儿园及地下室经合并验收合格，并于2017年5月5日获得《株洲市建设工程合并验收合格证明》。2017年8月2日，被告建设的位于株洲市荷塘区红旗南路198号爱丁堡住宅小区1、2栋、幼儿园获得株洲市国土资源局颁发的不动产权证书，不动产权证号：湘（2017）株洲市不动产权第××××××号。现原告已向被告提供了办理该房屋产权证的所需材料，但被告没有办好该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告于2012年8月3日签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法有效，原、被告均应按约定全面履行自己的义务。本案原告向被告支付了全部房屋价款，并向被告交纳了该房屋的办证费用，被告应当按照合同约定为原告办理该房屋产权证。故原告提出要求被告办理原告所购买该房屋《房屋所有权证》（分户证）的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金问题，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，违约方承担违约责任的方式有多种，而违约金的承担必须以当事人的事前约定为条件。本案原、被告均系平等的民事主体，双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》是在平等自愿的基础上签订的，双方在《株洲市商品房（预）销售合同》中并没有约定逾期办理房屋产权证的违约责任，且被告已于2013年3月13日对该房屋进行了预购商品房预告登记，预告权利人为原告，并于2014年7月2日将该房屋交付给原告，原告作为该房屋的权利人亦已实现对该房屋的占有、使用。故原告在双方没有约定逾期办证违约责任的情况下要求被告支付违约金，既没有合同依据，也没有法律依据，本院不予支持。经本院主持调解，原、被告双方分歧较大，无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告株洲城投房地产开发有限公司在本判决生效后30日内办理原告罗爱清、韩艳阳所购买的位于株洲市荷塘区红旗南路198号爱丁堡住宅小区1、2栋、幼儿园×（×栋×号）房屋的《房屋所有权证》（分户证）；
二、驳回原告罗爱清、韩艳阳的其他诉讼请求。
如果被告株洲城投房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行办证义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费1768元，由被告株洲城投房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 文 勇
审 判 员 肖伟群
人民陪审员 李国兴
二〇一七年十月十六日
书 记 员 吴 桦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。