新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）伊民初字第2599号
原告（反诉被告）郭冉，住山东省济宁市市中区。
委托代理人：张海峰，新疆天和律师事务所律师。
被告（反诉原告）杜劲松，住伊宁市。
委托代理人：欧阳凤兰，住伊宁市。
原告（反诉被告）郭冉诉被告（反诉原告）杜劲松房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后依法由审判员张喻景适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郭冉（反诉被告）委托代理人张海峰，被告（反诉原告）杜劲松及其委托代理人欧阳凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郭冉诉称：2014年5月2日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定被告将其所有的位于汉宾乡汉宾村新建的房屋负一楼三间出租给原告用于餐饮业经营，合同签订后，原告按双方约定如期缴纳了租金，投入50余万元进行装修、装饰、购置设备。当原告办理完毕商户名称预先核准及餐饮服务许可证后向工商行政管理机关申请工商登记准备开业时，却被告知所租赁房屋不得用于餐饮服务商业经营，由此，给原告造成了巨大经济损失，故诉至法院。请求：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告返还租金120000元；3、被告返还房屋装修损失275040元；4、本案涉诉费用及鉴定费用15000元由被告负担。
被告（反诉原告）杜劲松辩称：同意解除双方所签订的租赁合同，但前提是原告必须支付拖欠的租金及其他费用。原告所述与事实不符，2014年5月2日双方签订合同后，我即将房屋交付原告使用，并一直在经营餐厅，对于原告称不能办证不属实，因为旁边和周围的商户都办理了营业执照，原告迟迟不办证的责任在于其自己。被告只是出租现有的房屋，至于原告在承租后具体从事什么经营只要不违法都可以，开餐厅是原告自己选择的，现在亏损了却要让被告承担，那是没有道理的。原告至今尚欠被告部分租金及其他费用未支付以及原告在经营期间违反合同约定肆意破坏房屋主体结构造成房屋安全隐患，故提出反诉，请求判令原告：1、支付拖欠的租赁费124990元（其中第一年房租费30000元，第二年房租94990元；2、支付煤炭款2500元、自来水公司水费1000元；3、住房的租赁费9000元，；4、赔偿大梁修复费8124元及鉴定费7000元；5赔偿损失及违约金50000元；6、本案诉讼费用由原告承担；
原告（反诉被告）郭冉辩称：原告与被告签订合同后，交纳了120000元租金，并投入500000余元进行装修，但到2014年11月底却被告知因该处房屋属于农村住宅，不能作为商业使用，所以原告未能按照合同约定行使合同权利，导致原告的合同权利至今无法实现。原、被告双方签订的房屋租赁合同无效，且被告的过错导致原告无法以合同约定的用途使用房屋，请求法庭驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2008年8月6日，被告杜劲松与案外人亚森·阿洪签订院落买卖合同，合同约定亚森·阿洪将其位于伊宁市汉滨乡汉滨村7组地号为H-V-7-067,土地面积666平方米的院落以70万元的价格出售给被告杜劲松，合同签订后被告杜劲松足额支付了70万元，汉滨乡人民政府和汉滨乡汉滨村村委会在该合同上签字认可。2013年5月13日，亚森·阿洪作为建设单位，向伊宁市边境经济合作区规划建设管理局申请建住宅，经该局审批，由被告自筹资金在该院落内修建了含地下室在内的两层住房，2013年11月房屋竣工。2014年5月2日，原告郭冉与被告杜劲松签订房屋租赁合同，约定被告将该房屋的地下一层靠北三间房屋出租给原告，由原告从事餐饮，租期3年，即从2014年6月5日至2017年6月4日止，第一年租金15万元，第二年在第一年租金基础上递增10%，即16.5万元，第三年在第二年租金基础上递增10%，若继续租房以此类推，租金的支付方式为一年一付。第一年租金在签订合同之日首付10万元，剩余5万元在2014年7月份付清，后两年租金由每年提前两个月一次性交清下一年房租。承租人不得以任何理由拖欠租金，否则出租人有权锁门，立即收回所有房屋，造成损失由承租人自负。承租人租赁后进行装修改造必须经出租人同意，不得改变房屋的主体结构，违反建筑安全规范，合同期满后承租人交清所有的税费，并保证商铺完好无损，若有损坏，承租人负责赔偿或修复至出租人满意为止。合同签订后原告于当日给付被告租金100000元。同时原告向伊宁边境经济合作区工商分局申请办理个体工商户名称预先核准登记，2014年5月7日，经工商部门审核同意预先核准原告申请的个体工商户名称为伊宁边境经济合作区同福聚鲁菜馆，之后原告进行装修，一个半月后原告装修完进入试营业。同年7月22日，原告又通过工商银行给被告转款20000元现金作为房租。2014年11月7日，原告向工商部门申请办理工商营业执照，2015年4月15日伊宁市边境经济合作区规划建设管理局向原告出具内容为“位于重庆路同福聚鲁菜馆（拟开），经现场查看该处土地性质为宅基地，房屋为民宅。根据《伊宁市农牧民住宅（楼房）与宅基地办理办法》（试行）第二十一条规定，其土地用途不得批准为商业建筑。”的情况说明，在出具情况说明当日4月22日及5月1日原告在都市品牌广告中打出转让广告。2015年5月13日，原告郭冉以其所承租被告的房屋无法进行餐饮业经营，致使其合同目的不能实现为由诉至本院，请求解除双方签订的房屋租赁合同，赔偿其装修损失及承担诉讼费用。庭审中经原告申请，本院委托新疆方夏资产评估事务所对其装修进行评估，2015年10月20日，该评估所作出了新方夏评报字（2015）1081号资产评估报告书，认定原告房屋装修总价值275040.85元，原告花费鉴定费15000元。被告对原告所主张的事实和请求均不认可，认为其出租房屋时，已明确了所出租的房屋性质为宅基地，而且原告经过工商部门的预先核准登记手续，申请办理了卫生许可手续，排污、排烟等相关手续，同时自原告装修后一直在经营餐厅，而且在未告知被告的情况下，私自在房屋结构大梁上打洞排烟，给其房屋结构造成一定的质量隐患，另原告尚拖欠第一年的租金3万元，以及2015年至今的租金，因此提起反诉，要求原告支付拖欠的租金及房屋的损失。经被告申请，本院委托新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心，对其房屋大梁开洞的维修费用进行评估，2015年9月10日该中心出具了鉴定意见书，认定维修费用为8124元，并支付鉴定费70000元。另原告在合同约定的3间房屋之外，又使用了被告的一间房屋，用于职工宿舍。
2014年5月，被告杜劲松与伊宁市巨鹿商贸公司签订合同，将原告承租的房屋一楼出租给伊宁市巨鹿商贸公司，该公司于2014年7月办理了工商营业执照。
上述事实，有原、被告陈述，院落买卖合同，租赁合同一份，说明一份，鉴定报告，鉴定费收据，房产手续及规划手续，考勤表，营业额票据，照片，都市品牌广告三份，棚户区改造通知一份，工商营业执照和税务登记证，证明一份，电费明细清单，采暖交费通知单、电费清单、收据等在案佐证，足以认定。
本院认为：被告杜劲松经伊宁市汉滨乡人民政府及汉滨村村委会认可，有偿受让伊宁市汉滨乡汉滨村村民亚森·阿洪位于汉滨村7组的一处宅基地使用权，并在公证处办理了合同公证，被告取得该土地的使用权后，经规划及建设部门许可，自筹资金自建了含地下室共二层临街住房。现被告将该临街住房地下室中的三间住房出租给原告用于餐饮经营，双方签订租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。依据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原、被告双方均同意解除合同，故对原、被告主张解除合同的请求，本院予以支持。现原告以其所承租该房屋用于经营餐厅，但由于不能办理工商营业执照而无法正常经营，其合同目的无法实现，其主要责任在于被告所出租的房屋系住宅，并且提供了规划部门出具的情况说明，但根据该情况说明的内容，是被告的土地性质为宅基地，房屋为住宅，其土地不得批准为商业建筑。但本案被告在建房时，规划部门出具的红线图，并没有将该土地批准为商业建筑。而且根据规定，办理营业执照是工商行政管理部门的职责，是否办理工商营业执照，应由该部门出具相关材料，现原告以工商管理部门不予办理营业执照，但未能提供该部门不予办理的证据，其所提供的规划部门的说明在本案中并不能作为不予办理工商营业执照的依据，另据查明的事实，在原告承租期间，同样承租被告住房的案外人亦办理了营业执照。因此，对于原告主张由于被告所出租的房屋是住宅，不能办理营业执照，无法经营餐厅，其合同目的无法实现的意见，本院不予采信。现合同解除，原告应予退还所承租的房屋，由于双方签订合同租期三年，原告经营餐厅装修花费275040.85元，现已履行两年，尚有一年未履行，按三年折算，被告尚应退还原告装修损失91680元及评估鉴定费5000元（15000元×30%）。因原告原告自租赁合同签订后一直使用被告的房屋，故其理应支付使用期间的租赁费，故对被告反诉主张原告支付至今的租赁费124990元，的请求，本院予以支持。对于被告主张原告另承租一间住房，但当庭不能提供租赁合同以及具体的租金数额、使用期限，本院无法确认双方对此是否存在租赁关系，故对被告以6000元的年租金要求原告支付该房屋租金的请求，本院不予支持。因原告在承租被告房屋期间，未经被告同意，擅自在房屋承重大梁上凿洞，影响房屋安全，违反了双方合同约定，其理应承担维修费用，因双方对维修费用有争议，被告申请了对该维修费用的鉴定并支付鉴定费7000元，据鉴定报告该维修费用为8124元，故对被告主张支付维修费8124元及鉴定费7000元的请求，本院予以支持。对于被告请求支付煤炭款及水费，因其不能提供有效证据证实其主张，故对于被告此项主张，本院不予支持。对于被告请求赔偿损失费及违约金50000元，因其当庭不能提供相应的证据证实50000元的计算依据，故对该项请求，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）郭冉与被告（反诉原告）杜劲松签订的租赁合同；
二、被告（反诉原告）杜劲松于本判决生效之日起10日内偿付原告（反诉被告）郭冉装修损失91680元；
三、被告（反诉原告）杜劲松于本判决生效之日起10日内偿付原告（反诉被告）郭冉鉴定费5000元；
四、原告（反诉被告）郭冉于本判决生效之日起10日内偿付被告（反诉原告）杜劲松租金124990元（截止2015年12月30日止）；
五、原告（反诉被告）郭冉于本判决生效之日起10日内给付被告杜劲松（反诉原告）维修费8124元；
六、原告（反诉被告）郭冉于本判决生效之日起10日内给付被告杜劲松（反诉原告）鉴定费7000元；
七、驳回原告（反诉被告）郭冉的其它诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）杜劲松的其它反诉请求。
若原告（反诉被告）郭冉未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9000元，反诉费4338元，合计13338元，减半收取6669元，原告（反诉被告）郭冉负担6050元，被告（反诉原告）杜劲松负担619元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
审判员 张喻景
二〇一六年一月十八日
书记员 李 瑶