陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）神民初字第05099号
原告神木镇石堡墕村民委员会，地址：神木县神木镇石堡墕村。
法定代表人韩光兵，该村委会主任。
委托代理人崔永利，陕西英培律师事务所律师。
被告孟振刚，男，1971年7月27日出生，汉族，陕西省神木县人。
委托代理人冯亚林，陕西省神木县“148”法律服务所法律工作者。
第三人高宇帆，男，1969年8月24日出生，汉族，陕西省神木县人。
第三人高建军，男，1985年4月17日出生，汉族，陕西省神木县人。
第三人陈军则，男，1975年12月5日出生，汉族，陕西省神木县人。
第三人奥光兵，男，1973年12月18日出生，汉族，陕西省神木县人。
上述四人委托代理人宋荣彬，陕西神东律师事务所律师。
原告神木镇石堡墕村民委员会诉被告孟振刚、第三人高宇帆、高建军、陈军则、奥光兵租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告神木镇石堡墕村民委员会主任韩光兵及其委托代理人崔永利到庭参加了诉讼，被告孟振刚及其委托代理人冯亚林到庭参加了诉讼，第三人高宇帆、高建军、陈军则、奥光兵及其委托代理人宋荣彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年7月21日，原告与被告签订了“租地协议”。“租地协议”明确约定：“原告临时将该地租给被告，不定时限；原告需用该地时，书面通知被告，被告必须无条件空出该地”。协议签订后被告将租赁费支付至2012年7月21日，此后租赁费一直未付。2012年9月份，原告要使用该地，原告召开“村委会”正式通知被告将该地腾出，可被告一直不交租金，也一直拖延腾空该地至今。此时原告才得知，被告将该地转租给了第三人。无奈，原告诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告所签订的“租地协议”，并由被告支付从2012年7月21日起至被告将土地交付原告之日止的租赁费用；2、判令被告及第三人腾空该土地，并交付原告；3、诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组证据：租地协议一份，证明原、被告签订的协议有效，被告孟振刚应该严格按照该协议的内容履行，即缴纳租金、腾出土地。
第二组证据：2012年11月29日在神木镇镇长的主持下由孟振刚参与的关于腾空土地的会议纪要，证明原告曾多次要求被告缴纳租金、腾空土地，交付原告，被告一直没有向原告缴纳租金，将土地交付原告。
第三组证据：土地批文，证明该出租的土地属于农村建设商业用地，根据法律规定，建设用地是可以出租的，所以原被告签订的租地协议是有效的。
被告孟振刚辩称，1、原告租给被告的土地，是灌溉耕地，审批为村民住宅楼建设用地，审批后原告转移用途，以租赁盈利为目的。原告与被告的土地租赁协议应为无效协议，原因是根据土地法的有关规定，经批准的土地不得租赁转移用途，神木县人民政府也有相关规定。法院应按无效协议处理，原告方应返还被告的租金并赔偿损失，承担无效合同的一切后果及责任。2、土地租赁协议第二条明确约定，要让被告腾出所租土地，应提前一个月书面通知被告，但至今没有通知被告。因被告将土地又转租第三人高宇帆等四人，没有原告的书面通知，被告没有理由让第三人腾空土地，所以原告方不具备解除合同条件。3、被告未交租金，是因为原告将租赁费涨价为6万元，被告不能接受，无法交付租金。且第三人也未向被告交付租金，在被告向第三人催收时，原告在今年3月份分三次派装载机将第三人所租土地经营场所门前的土地推高挖断，造成无法经营致使第三人拒绝交付租赁费。
被告向法庭提交了以下证据：
第一组证据：被告孟振刚与第三人高宇帆、高建军、陈军则、奥光兵签订的转租协议，证明被告承租的村委会的土地后转租给该四人使用。
第二组证据：照片，证明原告三次使用装载机进入第三人使用的土地进行破坏，造成第三人无法经营，导致第三人无法向被告缴纳租赁费，因此被告也无法向原告缴纳租赁费。
第三人高宇帆凡辩称，1、原告神木县神木镇石堡墕村委会诉状中所述与事实严重不符，原告对第三人租赁土地事实上是认可的，且提供公章和县政府的土地批文配合第三人完成了转租后的临时用地手续，原告知道转租后也没有提出异议。第三人也已经将租赁费及时全部交付给了被告孟振刚，原告以第三人未交租赁费为由组织村民破坏第三人单位内外路面，并没有赔偿第三人的损失，又否认转租事宜，而起诉要求第三人返还租赁土地。2、原告不具备合同约定的解除条件，从原告、被告及第三人分别签订的租赁协议中，分别约定如果要解除合同必须提前一个月和提前三个月书面通知乙方，原告既没有书面通知被告，也没有书面通知第三人，被告也没有书面通知第三人，因此原告没有履行书面通知义务，没有达到解除合同的条件。此外，土地批文规定土地用途是修建住宅，至今有7年时间仍未修建，而且批文里明确不得改变土地用途，不得转让和抵押，原告出租土地的行为明显违反规定，出租协议无效。故请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。
第三人高建军、陈军则、奥光兵辩称意见同上述意见。
第三人高宇帆、高建军、陈军则、奥光兵向法庭提交以下证据：
第一组证据，第三人高宇帆、高建军、陈军则、奥光兵与被告孟振刚签订的租赁合同，证明第三人与被告的租赁事实，而且合同中约定，被告要收回土地的时候，要提前三个月通知第三人，截至目前，并未收到被告及原告的通知。
第二组证据，照片，证明原告村委会指使村民雇佣装载机将第三人高宇帆租用的华韵汽车贸易有限公司及高建军租用的土地的门口用土堵死。
经庭审质证：被告对原告第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该租地协议是无效的，根据原告提供的第三组证据批文的规定，该租地协议无效。但是无效协议中有有效条款，即使原告要收回土地，也应该出具书面通知，原告没有出具，不符合协议的规定；对第二组证据，真实性及证明目的均有异议，是一份伪造的证据，没有被告孟振刚的签字，原告也没有能力修建会议中提到的住宅；对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该批文明确规定土地批准后不得转租，原告违反批文规定予以转租，导致原告的租地协议无效，造成的一切后果，应由原告承担。第三人对原告第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，因为协议中明确提到，甲方在收回该地时，应出具书面通知，原告没有书面通知，违反了协议约定；对第二组证据的真实性及证明目的均有异议，上面没有记录参加人的签名，没有体现是谁记录的，很不完整；对第三组证据无异议。
原告对被告第一组证据无异议；对第二组证据的真实性及证明目的均有异议，第三人处的土堆如何产生的，原告并不知情，原告也没有组织过人进行这些行为，上述行为有可能是某些村民所为，但原告并不知情。第三人对被告提供的上述证据均无异议。
原告对第三人第一组证据无异议；对第二组证据的真实性及证明目的均有异议，村委会从来没有雇佣过他人也没有指使过村民在第三人租用的土地门前堆起土堆。被告对第三人提供的上述证据均无异议。
经本院审查认为，对原告：第一组证据，被告及第三人对其真实性均无异议，本院对其真实性予以认可；对第二组证据，被告及第三人对其真实性和证明目的均有异议，且该证据为纪要形式的记录，均无相关人员签名确认，没有证明力，本院不予认可；对第三组证据，被告及第三人对其真实性均无异议，且为神木县人民政府的土地批文，本院对其真实性予以认可。对被告：第一组证据，原告及第三人对其均无异议，本院予以认可；对第二组证据，原告有异议，该照片因无相关证据佐证不能直接证明其行为是原告村委会的集体行为，本院不予以认定。对第三人：对第一组证据，原被告对此均无异议，本院予以认可；对第二组证据，原告有异议，该照片因无相关证据佐证不能直接证明其行为是原告村委会的集体行为，本院不予以认定。
根据当事人的陈述、举证、质证及法庭调查和本院认证，查明以下事实：2011年7月21日，原被告双方经协商一致，将原告（甲方）集体所有的位于神木县神木镇石堡墕村原小学南侧空置地一块租赁给被告（乙方），双方签订了《租地协议》。协议约定：“一、该地为村民住宅用地，乙方在租赁该地时所需其他部门手续，均由乙方自行负责处理，费用由乙方承担，甲方概不负责；二、该地甲方临时租给乙方，不定时限，甲方在需用该地时，须提前一个月书面通知乙方，乙方须无条件空出该地，所缴租地款长退短补，否则造成损失由乙方承担；三、经村委会研究决定，该地每亩每年壹万伍千元，共计11.2亩，每年合计壹拾陆万捌仟元。”协议签订后，被告将从2011年7月21日至2012年7月21日期间的租赁费16.8万元付清，此后租赁费再未支付。被告孟振刚将该地承租后，分割分别转租于第三人高宇帆、高建军、陈军则、奥光兵等四人承租使用，该四人修建为彩钢房，搞商业经营。原告要求被告及第三人空出土地交付原告，解除协议。依照协议约定原告没有向被告发出书面通知。
另查明，本案原被告所租赁土地于2007年12月29日经神木县人民政府审批土地件神政土批字（2007）117号批准为神木镇石堡墕村商业楼建设用地，批文中注明要求“批准用地后，不得改变土地用途，不得转让、出租和抵押”。
本院认为，原被告所签订的《租地协议》，是建立在自愿、平等、协商一致基础上的，而本案的争议焦点是该协议是否合法有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”，本案中原告所出租的土地，是经神木县人民政府依法批准的村集体土地商业楼建设用地，原告在未修建前土地闲置期间将其出租经营使用，是符合该土地利用的总体规划，并没有违反法律的禁止性规定，符合国务院相关土地政策的规定；至于神木县人民政府审批土地件中注明要求“不得出租”的字样，其为县政府行政管理中具体性行政行为，并非法律的强制性规定。所以原告出租土地的行为并没有违反法律法规的禁止性规定，本案《租地协议》应当为合法有效。依据双方约定，被告应依约支付租金，但支付一年租金后，对后期租金再未支付，已构成违约，故对原告支付租金的请求应予支持。而本案《租地协议》为附解除条件的不定期租赁合同，根据该协议第二条约定，解除合同时，原告应当提前一个月向被告发出书面通知，方可解除，但原告没有履行书面通知义务，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，本案《租地协议》的所附解除条件并没有成熟，不具备解除的条件，所以对原告要求解除与被告的《租地协议》及判令被告及第三人腾空该土地请求，本院不予支持。为此，对被告支付租金期限理应计算为逾期之日至本院判决之日，之后租金在合同所附条件成熟时另行追偿，本案不予理究。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告神木镇石堡墕村民委员会与被告孟振刚签订的《租地协议》有效。
二、由被告孟振刚于判决生效之日起十日内支付原告从2012年7月21日至2014年9月4日期间的土地租赁费（以11.2亩每亩每年15000元计算）。
三、驳回原告解除合同的诉讼请求。
四、驳回原告要求被告及第三人腾空土地的诉讼请求。
案件受理费2900元，由被告孟振刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 李保利
二〇一四年九月四日
书记员 张艳平