青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）青01民终817号
上诉人（原审原告）：李金花，公民身份号码×××，女，汉族，1966年12月23日出生，现住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：马丽娟,青海鑫辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：青海泰阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地西宁经济技术开发区昆仑东路23号。
法定代表人：刘燕，董事长。
委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。
上诉人与李金花上诉人青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，李金花于2016年12月5日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令解除与泰阳房地产公司签订的商品房预售合同、返还房款411397元，并支付利息149945元、违约金8227元、赔偿损失20000元。西宁市城东区人民法院于2017年4月25日作出（2016）青0102民初2838号民事判决，李金花、泰阳房地产公司均不服提起上诉。本院于2017年6月5日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。李金花的委托诉讼代理人马丽娟、泰阳房地产公司的委托诉讼代理人郭宗军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
李金花上诉请求:改判泰阳房地产公司支付违约金8227元、已付房款的利息149945元。事实和理由：一审法院依据（2016）青01民终565号民事判决，认为履约过程中存在不可抗力的事由，导致交房时间后延，应当自2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付违约金错误。双方合同约定，国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。结合到本案中，规划调整后，泰阳房地产公司并未就此情况于30日内向李金花告知，而且(2016）青01民终565号民事判决书针对的是起诉要求支付迟延交房违约金，本案中李金花诉求解除合同，并就已支付房款的直接经济损失利息的主张，二者之间并无参考性，因此原审法院以发生不可抗力之免责事由，免除支付自交付房款至2014年8月4日的利息错误。李金花的诉求有基于双方合同约定的违约金8227元和巨额资金被占用长达七年的利息损失149945元，原审法院将两项诉求合并，判决支付违约金混淆了两项诉求的事实及基础，属适用法律错误。原审判决认定应自2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付违约金，但违约金的计算截止日期到哪天未列明，侵害了李金花的合法权益。
泰阳房地产公司上诉请求：改判驳回李金花的全部诉讼请求。事实和理由：西宁市规划局于2011年7月19日下发通知，撤销了泰阳房地产公司的《建设用地许可证》和《建设工程规划许可证》。2014年7月10日，泰阳房地产公司书面通知李金花因政府规划变更而延期交房。泰阳房地产公司多次与政府相关部门联系，最终于2014年8月4日达成土地征收协议，用地范围最终确定。泰阳房地产公司一直与政府积极协调，争取早日交房，没有违约之处。逾期交房因政府规划变更而致，符合合同约定的免责条件。虽然没有在国家规划变更的30日内通知购房人，但延迟通知并未导致不可抗力情形的消失，也不能否认国家规划变更与上诉人逾期交房的因果关系，因此，商品房预售合同未达解除条件。商品房预售合同第九条约定明确，除第八条约定的特殊情况之外的逾期交房才适用第九条约定，而本案恰好符合第八条的约定，生效判次文书已经对规划变更属于不可抗力进行了确认，因此，商品房预售合同未达解除条件，一审法院依据商品房预售合同第九条支持行使解除权属适用合同条款错误。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。即使李金花行使解除权，也应当在约定交房之日一年内行使。合同第八条约定的交房时间是2011年8月30日，李金花应当在2012年9月30日前行使解除权，现在要求解除明显超过了一年的除斥期间。合同第九条约定买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的2％支付违约金，李金花没有提交损失证据，一审法院将违约金调高没有任何依据。
一审法院认定事实：2011年2月，李金花、泰阳房地产公司签订订购书，李金花购买了泰阳房地产公司开发建设的泰阳国际商贸城二层1-1957号商铺一间，面积46.1平方米，单价8924.01元每平米，总价411397元。当天，李金花即将购房款付清，泰阳房地产公司出具收据一张。2011年5月13日，李金花、泰阳房地产公司签订了商品房预售合同，泰阳房地产公司收回了之前签订的订购书等相关材料。预售合同约定，泰阳房地产公司应于2011年8月30日前将验收合格后的商品房交付李金花。合同第九条约定，逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同,逾期交房时承担已付房款2%的违约金。同时又约定，因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2011年7月19日，西宁市城乡规划局向泰阳房地产公司发出通知，撤消了涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。2014年8月4日，泰阳房地产公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定，但时至今日，本案诉争的房屋尚未竣工验收，亦未交付给李金花。
一审法院认为，商品房预售合同合法有效，李金花履行了支付房款的义务，虽然在履约过程中存在不可抗力的事由，导致交房时间后延，但在2014年8月4日，泰阳房地产公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定后，影响本案合同履行的不可抗力的情形已经消除，而泰阳房地产公司至今未完成涉案房屋的竣工验收工作，不能交付房屋，合同约定的交房之日至今已长达6年之久，致使双方合同的目的不能实现，达到了双方合同约定及法定的解除条件，李金花解除合同、返还购房款及支付违约金的诉求成立，应予支持。但双方约定的违约金不足以弥补李金花的损失，泰阳房地产公司应当自2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付违约金。李金花对其主张的20000元的损失未提交证据，不予支持，遂判决解除李金花与泰阳房地产公司签订的商品房预售合同、泰阳房地产公司于十日内退还李金花购房款411397元，并支付违约金58586.94元、驳回李金花的其他诉讼请求。
经审查，一审判决认定的事实属实，应予确认。
本案争议焦点：1、双方签订的商品房预售合同应否被解除？2、购房者主张的违约金及利息是否成立，应如何计算？
关于双方签订的商品房预售合同应否解除的问题，本院认为，李金花与泰阳房地产公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。李金花依约履行了支付购房款的义务，泰阳房地产公司至今未能交付房屋，其行为已构成违约。根据双方签订的《商品房预售合同》第九条约定：”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同”，泰阳房地产公司未能交付房屋逾期超过30日，李金花此时享有解除合同权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，李金花应当在解除权发生之日起一年内主张解除合同。本案中李金花主张解除权不是以2011年8月30日之前泰阳房地产公司不能履行交房义务行使解除权，而是在此之后因多次向泰阳房地产公司主张交付房屋，泰阳房地产公司仍不能交付房屋长达数年，且在与涉案房屋同一性质的其它案件中泰阳房地产公司明确表明房屋至今不具备交付条件。李金花作为履行合同的守约方要求解除合同符合合同法规定，故对李金花主张解除合同的诉讼请求应予支持。泰阳房地产公司主张李金花已丧失合同解除权的上诉理由依据不足，不予支持。一审判决解除合同并无不当，应予维持。
依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定的竣工验收的程序和条件，《商品房预售合同》中约定的”商品房经验收合格”，应指由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位就工程质量是否合格所进行的验收，因此竣工验收不受《建设用地规划许可证》被撤销的影响。泰阳房地产公司作为工程竣工验收责任主体，未积极组织对已建成工程的竣工验收是导致涉案房屋迟延交付的原因，因此泰阳房地产公司应按合同约定承担迟延交房的违约责任，违约金应从合同约定交付房屋的期限届满的第二日起计算，即违约责任应从2011年8月31日起算。李金花所持合同履行不存在不可抗力，不应扣减免责期限的上诉理由成立，应予支持。同理，泰阳房地产公司主张存在合同约定的不可抗力和政府行为，逾期交房应完全免责的理由与事实不符，应予驳回。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，李金花解除合同后有权要求赔偿损失。双方虽在合同中约定逾期交房按”买受人累计已付购房款的2%支付违约金”，但泰阳房地产公司长达六年之久未予交付房屋，双方约定的违约金标准不足以弥补逾期交房导致合同被解除造成的损失。因李金花未能提交合同解除后其受到损失的相关证据，一审法院综合考虑泰阳房地产公司根本性违约、李金花实际遭受损失的事实和李金花要求合同解除后既主张违约金又要求赔偿已付房款的利息的诉讼请求，参照银行同期贷款利率，按已付购房款数额计算违约损失合理，泰阳房地产公司应支付李金花违约损失为142919.88元（从2011年8月31日至2017年4月30日共计2070天）。综上，一审判决认定事实清楚，但对违约损失处理失当，应予纠正，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一、二项规定，判决如下：
一、维持西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2838号民事判决第第一、二、四项，即李金花与青海泰阳房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》依法予以解除、青海泰阳房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还李金花购房款411397元、驳回李金花的其他诉讼请求；
二、变更西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2838号民事判决第三项为：青海泰阳房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿李金花违约损失142919.88元。
如果未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费4848元由青海泰阳房地产开发有限公司负担4558元，李金花负担290元；二审案件受理费9696元由青海泰阳房地产开发有限公司负担9116元，李金花负担580元。青海泰阳房地产开发有限公司预交的二审案件受理费退还580元，李金花预交的二审案件受理费退还9116元。
本判决为终审判决。
审判长张磊
审判员陈志秀
审判员刘红
二○一七年十二月二十七日
书记员保昕欣