湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第02019号
原告长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司，住所地长沙市金洲新区金洲大道东288号。
法定代表人杨文杰，系该公司经理。
特别授权委托代理人宋钧雷，系该公司职员。
委托代理人刘汉辉，系该公司职员。
被告周丹。
特别授权委托代理人周香萍。
原告长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司�与被告周丹商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋钧雷、被告委托代理人周香萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园房地产公司诉称：原、被告于2012年8月26日签订《商品房买卖合同》及附件，约定由被告周丹向原告购买位于湖南省长沙市金洲新区金洲大道东288号的“碧桂园山湖城”白鹭聆涛五街7栋101号联体住宅一幢，总房价款1304806元，被告须在2012年8月28日前支付全部房款给原告。合同也约定了该商品房面积与实际面积差异的处理方式。同时在合同第七条约定：若买受人逾期向出卖人支付房价款，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后被告向�告支付了791442元，剩余购房款513364元至今未付，原告多次与被告联系，但其仍未履行付款义务。原告认为被告行为已严重损害原告的合法权益，特向法院提起诉讼请求判令：1、被告向原告支付逾期购房款513364元；2、被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金（按逾期应付款每日万分之三暂计算至2014年5月13日为146288.63元，后段计算至被告全额支付应付款时止；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告周丹辩称：1、原告要求被告支付逾期购房款513364元与事实不符，经原告同意，答辩人已分三次向原告付款403578元，至此答辩人已经支付全部购房款，没有欠原告任何购房款；2、原告违约在先，原告要求答辩人支付逾期付款违约金理由不成立，双方在合同《补充协议书》中第一条约定花园面积为264平方米，但实测面积为186.74平方米，面积误差比达29.27%，答辩人曾要求解除合同，双方协商未果，答辩人有权中止履行合同拒付剩余款项；3、原告在履行合同过程中没有诚意，原告销售顾问多次向答辩人表示只要按照实际面积多退少补结算清购房款，就不再追究逾期付款责任，原告本着诚信原则积极筹措资金支付完购房款，但原告出尔反尔仍起诉要求支付违约金；4、原告方未按照合同约定的时间交房。综上所述，答辩人请求依法驳回原告诉讼请求。
在庭审调查过程中，当事人围绕自己的主张进行了举证、质证，现分列如下：
（一）原告碧桂园房地产公司提交的证据
证据1、《商品房预售许可证》，拟证明涉诉房屋出售前已符合预售条件；
证据2、《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告之间存在房屋买卖关系的事实；
证据3、购房定金及购房房款发票7张，拟证明被告缴纳购房款总共计1195020元的事实，其中被告诉前缴纳791442元，起诉后被告缴纳403578元；
证据4、《欠款明细》，拟证明被告拖欠购房款及相应违约金的事实；
证据5、原告寄发催收已到期应交款通知单及回执，拟证明原告向被告催收购房款的事实；
证据6、原告寄发的律师函及回执，拟证明原告向被告催收购房款的事实。
证据7、宗地图，拟证明花园的实测面积为186.74平方米。
经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3、7均无异议；对证据4有异议，认为欠款513364元不属实，购房款已经全部交付，同时房屋花园面积与约定有误差；对证据5、6有异议，认为没有收到催款的通知，也没有接到任何关于催款的电话。
（二）被告周丹提交的证据。
证据1、《商品房买卖合同》、宗地图，拟证明原告提供的房屋花园面积少了77.26平方米，被告要求退房解除合同符合条件。
证据2、购房定金及购房款发票7张，拟证明�告已全部交付购房款。
经开庭质证，原告对被告提交的证据1真实性无异议，关联性有异议，根据合同约定被告无权解除合同；对证据2发票无异议。
当事人提交的上列证据，本院综合认证如下：
原告提交的证据1、2、3、7以及被告提交的证据2，经开庭质证双方均无异议，本院依法作为确认本案案件事实的有效证据予以采信；对原告提交的证据4，根据已采信原告提交的证据2、3、7，本院确认在原告起诉至法院前被告已缴纳791442元尚欠剩余购房款403578元的事实；对原告提交的证据5、6，本院认为证据内容真实，来源合法，且与本案相关联，依法予以采信；对被告提交的证据1，本院认为不能达到被告的证明目的，依法不予采信。
根据采信的证据以及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2012年8月26日，原告碧桂园房地产公司与被告周丹签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定由被告周丹向原告购买位于湖南省长沙市金洲新区金洲大道东288号的“碧桂园山湖城”白鹭聆涛五街7栋101号联体住宅一幢，该商品房房屋建筑面积为259.82平方米，花园面积为264平方米，总房价款1304806元。关于付款方式及期限，合同附件九《补充协议书》第二条约定：买受人须在签订合同时支付总房价款的30%（即391442元），在2012年8月28日前支付总房价款的70%（即913364元）。关于逾期付款违约责任，合同第七条约定：若买受人逾期向出卖人支付房价款，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。关于房屋面积差异处理，合同附件九《补充协议书》第四条约定：在该商品房交付时与合同约定有差异而引起该商品房总房价款多退少补的，洋房或联体住宅的建筑面积的退�单价为3710元／平方米，花园面积退补单价为1421元／平方米，如花园增减面积超出30%的，出卖人应书面通知买受人，买受人可选择接受新的花园面积，也可以选择解除合同。关于房屋交付，合同第八条约定：出卖人应当在2013年3月6日前经该商品房验收合格交付买受人。上述合同签订之后，被告于2012年8月31日向原告交付购房款320000元，于2012年9月4日交付购房款71442元，于2013年8月29日交付购房款200000元，于2013年12月5日交付购房款200000元。2012年12月28日，经宁乡县国土资源局实测，本案诉争商品房花园实测面积为186.74平方米，与合同约定面积减少了77.26平方米，误差为29.27%，之后被告与原告就合同的后段履行发生争议。原告于2013年8月2日及2013年11月7日向被告发出的催款通知书和律师函，但均未就花园实测面积与合同约定面积减少的情况告知被告，也未对合同约定的购房�予以核减。在原告起诉至本院之后，被告于2014年5月20日向原告交付购房款100000元，于2014年7月29日交付购房款240000元，于2014年9月5日交付购房款63578元，至此，被告累计向原告交付购房款1195020元。
本案争议焦点在于被告应否承担违约责任。
本院认为，原告碧桂园房地产公司与被告周丹签订的《商品房买卖合同》及附件，是当事人真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据双方对房屋面积差异处理的约定，本院核定本案诉争房屋总价款为1195020元（1304806元－77.26平方米×1421元／平方米）。在原告起诉至法院前被告已经交付购房款791442元，故被告在购房总价款确定后应如实履行支付剩余购房款403578元的义务，对原告要求原告支付购房款513364元的诉讼请求，本院予以部分支持。同时，在本案�同履行过程中，原告交付标的物不符合合同约定，在原告未对房屋总价款予以核减的情况下要求被告按照原合同约定支付剩余购房款，原告在合同价款尚存在争议时主张违约金有违公平原则，该合同在形式上属于原告提供的格式合同，原告在合同中不能免除交付存在明显瑕疵时自身应承担的违约责任，故对原告要求被告承担逾期付款违约金146288.63元的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，被告提出要求解除合同，本院认为原告交付标的物虽不符合合同约定，但尚未达到合同明确约定的解除条件，故对被告的上述意见，本院依法不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告周丹向原告长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司支付购房款403578元（该笔款项已由被告周丹支付给原告长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司）；
二、驳回原告长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10396元，由原告长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司负担4036元，被告周丹负担6360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 马建波
审 判 员 江晓辉
人民陪审员 颜 石
二〇一四年十月十日
书 记 员 张晓凤
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款采用格式条款订立合同的，提供格式�款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。