海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民再1号上诉人（原审被申请人、原一审原告）：陈花上诉人（原审被申请人、原一审原告）：陈梅上诉人（原审被申请人、原一审原告）：覃淑英上诉人（原审被申请人、原一审原告）：陈丹丹上列上诉人的委托代理人：陈洪娟，女，海南金裕律师事务所律师，代理权限为一般代理。上列上诉人的委托代理人：肖贤书，女，海南金裕律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原一审被告）：陈勇委托代理人：翁楚玲，女，五指山市食品药品监督管理局退休职工。被上诉人（原审申请再审人、原一审第三人）：符保东委托代理人：王小英，女，海南昌宇律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人：王少梅，女，系符保东妻子。上诉人陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹与被上诉人陈勇、符保东房屋买卖合同纠纷一案,原经五指山市人民法院于2012年12月27日作出（2012）五民初字第233号民事判决，已经发生法律效力。该案在执行过程中，原审第三人符保东提出申诉，五指山市人民检察院于2015年4月30日作出再审检察建议书，建议五指山市人民法院对本案进行再审。五指山市人民法院于2015年5月18日作出（2015）五民监字第2号民事裁定，决定再审本案并于二0一五年十月三十日作出（2015）五民再初字第3号民事判决。宣判后，原审原告陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹均不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈花、陈梅及其委托代理人陈洪娟、肖贤书,被上诉人陈勇及其委托代理人翁楚玲，被上诉人符保东及其委托代理人王小英、王少梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年9月14日，原审原告陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹起诉至五指山人民法院称，其父陈所煊系原五指山市钟表社职工，与母亲谢爱菊生育长子陈雄、次子陈勇，长女陈花、次女陈梅四人。1980年陈所煊夫妻在五指山市河北西路工业大道第二居民区5号（以下简称5号房）建造房屋及围墙供其居住。原告陈花、陈梅分别于1988年、1991年离开五指山到海口、三亚居住，1997年母亲谢爱菊在五指山去世，2000年11月陈雄在五指山去世，其父陈所煊退休后2001年起就回琼海老家居住，并于2007年去世。5号房从2001年开始就由原审被告陈勇管理使用，2003年被告陈勇将5号房出租给第三人符保东居住。2012年6月原告陈梅回五指山办理房子拆迁之事才知道被告陈勇已在2009年初与第三人符保东私自协议将5号房以4000元折价卖给第三人符保东，但是第三人符保东仅支付了1000元定金，余款至今一直未付。根据法律的相关规定，5号房系陈雄、陈勇、陈花、陈梅等四人的共同财产，被告陈勇在未经过其余共有人的同意就出卖该房产的行为属于无效行为，并且第三人符保东也未交清全部购房款。故请求法院依法判令：1、被告陈勇与符保东签订的买卖合同无效；2、判令5号房作为遗产归四原告所有，并要求第三人符保东归还5号房给原告并限令第三人符保东搬离该房；3、本案诉讼费由被告陈勇负担。原审被告陈勇原审辩称，2001年其父亲退休后去琼海定居，涉讼房子归被告管理使用，2003年被告将涉讼房子出租给第三人符保东。2008年初被告因经济困难，向第三人借了1000元，还款期限届满至被告无钱偿还。在一次酒后把该房折价4000元卖给第三人符保东，其中借款1000元作为定金，余款3000元至今未付。被告与第三人之间的买卖行为是被告没钱归还的情况下才被迫签下的不平等合约，不是被告真实意思的表示。请求法院作出合理的公正的裁决。原审第三人符保东原审陈述称，1979年第三人符保东来到五指山，原寄宿在老乡家，后经人介绍认识了原、被告的父亲陈所煊。上世纪九十年代陈所煊和被告陈勇在他家与第三人符保东协商，将陈所煊修建的五间瓦房中的两间卖给第三人符保东，经过讨价还价以4000元成交。当时双方还立了字据。四原告称不知道被告陈勇擅自处理四原告的共同财产是虚假陈述，第三人符保东购房到现在有十多年，还修建了十几米的挡土墙，并且当时第三人符保东买房时是和陈所煊、陈勇在他们家中经过协商而达成的协议，被告陈勇和其父陈所煊均是完全民事行为能力人，可以独立进行民事活动，《民法通则》第五十六条规定，民事行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式，虽然当年的购房字据不慎遗失，但购房行为仍合法有效。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。五指山市人民法院原一审查明，原五指山市二轻局钟表社职工陈所煊与其爱人谢爱菊生育子女陈雄、陈花、陈勇、陈梅四人。1980年前后，陈所煊在市河北西路工业大道第二居民区建造5号房屋供其家人居住。1988年、1991年原告陈花、陈梅先后离开五指山到海口、三亚居住，1997年谢爱菊去世，2000年11月陈雄去世，2001年陈所煊退休后回琼海老家居住并于2007年去世。涉讼房屋就交由被告陈勇管理、使用。该房屋在被告陈勇管理、使用期间，先后把涉讼房屋出租、出卖给第三人符保东。2012年6月，因涉讼房屋拆迁，四原告就诉至本院，要求法院支持原告的诉求。五指山市人民法院原一审认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案涉讼房屋五指山市河北西路工业大道第二居民区5号是陈所煊夫妻的共同财产，在陈所煊夫妻死亡后，该财产属于遗产归其法定继承人陈雄、陈花、陈勇、陈梅共同所有。被告陈勇在未经其他共有人的同意下，擅自出卖该房屋的行为，侵害了其他共有人的合法权益，现四原告要求法院认定被告陈勇与第三人符保东买卖合同无效，属于权利人对无处分权的人订立合同不予追认的情况，四原告要求确定被告与第三人之间涉讼房屋买卖合同无效，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。四原告要求第三人符保东返还5号房并搬离5号房的请求，本院予以支持。本案涉讼房屋从2001年起一直由被告陈勇管理、使用，第三人不可能也不应当知道其房屋不属于被告陈勇所有。第三人在与被告买卖涉讼房屋时，并无过错，而被告陈勇明知其对涉讼房屋不完全具有所有权，而擅自出卖涉讼房屋，由此对第三人造成的损失，应由被告陈勇自行承担责任，被告陈勇应该退还第三人购房定金1000元及相应利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。庭审中，第三人述称其实际交纳的购房款是4000元以及对5号房屋进行了添附，对被告陈勇未认可的3000元以及添附部分，本次审理中，第三人未提供证据予以证明，对该3000元的返还和添附部分的主张，第三人可以另行起诉。原告要求判决涉讼房屋作为遗产应归原告的诉求，属于另外一个法律关系，本院在此不予审理。当事人可以就该房产的归属另案起诉。第三人又述称，涉讼房屋的买卖行为已有十多年，早过了诉讼时效，由于被告陈勇与第三人符保东之间的房屋买卖行为属于无效行为，无效行为自始无效，当然无效。故对第三人要求认定买卖行为已过诉讼时效的主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条的规定，据此判决：1、被告陈勇与第三人符保东买卖五指山市河北西路工业大道第二居民区5号房屋的行为无效。2、第三人符保东在本判决书生效之日起六十日内，退还五指山市河北西路工业大道第二居民区5号房屋给原告陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹、被告陈勇。3、第三人符保东在本判决书生效之日起六十日内，搬离指山市河北西路工业大道第二居民区5号房屋。4、被告陈勇在本判决书生效之曰起三十日内，退还1000元本金及相应利息（利息从2003年1月1日起根据中国人民银行同期同类银行贷款利率计算）给第三人符保东。5、驳回原告陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹的其他诉讼请求。本案诉讼费400元，由被告陈勇负担。原一审判决生效后，第三人符保东于2015年1月16日向检察机关申诉称，争讼房屋系其向陈所煊买的，房屋买卖合同合法有效，原审判决5号房屋的买卖合同无效错误。检察机关于2015年4月30日作出再审检察建议书。检察建议认为，五指山市人民法院作出的（2012）五民初字第233号民事判决书认定的基本事实缺乏证据证明及适用法律确有错误，建议五指山市人民法院对本案进行再审。五指山市人民法院再审查明，原审原、被告的父亲陈所煊在五指山市河北西路工业大道第二居民区居住一套三间房的瓦房，之后，陈所煊在三间房门前的左边自建二间瓦房，2003年五指山市河北西区居民委会成立后，三间瓦房的编号为10号，二间瓦房的编号为5号。2000年11月9日，原审第三人符保东生育儿子符芳霖后，至2002年期间，陈所煊将5号房以4000元的价格卖给原审第三人符保东，当时双方立了字据。之后，原审第三人符保东在该房的前面连盖了三处简易房和修建了十几米的挡土墙，因当年的购房字据不慎遗失，原审第三人符保东要求原审被告陈勇书写凭证，内容为：甲方陈勇、乙方符保东，于一九一年卖房二间给符保东，共计78㎡，证明人陈勇，购买落款时间是200年6月23日。2011年11月21日，五指山市人民政府作出《关于第二居民区改造拆迁补偿安置方案的公告》，五指山市房产信息服务中心对第三人符保东房屋平面图进行了测绘，涉案5号房二间房长6260mm、宽4240mm，走郞宽750cm取半375cm，住房（砖木一层）S＝28.89㎡，三处简易房：一处为长3410mm，宽3400mm，简易房（棉瓦顶盖）S＝11.59㎡，一处为长6210mm，宽2370mm，简易房（棉瓦顶盖）S＝14.72㎡，一处为长6640mm，宽2360mm，简易房（砖木一层）S＝15.67㎡.共计面积为70.87㎡。五指山市河北西区居民委员会对第三人符保东的5号房屋面积统计约75㎡。再查，陈所煊于1984年12月1日退休，2007年10月16日去世，其妻子谢爱菊1997年去世，陈所煊与其爱人谢爱菊生育子女陈雄、陈花、陈勇、陈梅四人，2000年11月9日，第三人符保东生育儿子符芳霖（第四胎）后，与妻子王少梅及三个女儿向陈所煊购买上述5号房屋，1988年、1991年原告陈花、陈梅先后离开五指山到海口、三亚居住，陈雄与妻子覃淑英生育女儿陈丹丹在五指山市车站居住，2000年11月陈雄去世，2011年11月后，第二居民区改造拆迁补偿安置方案时，五指山市河北西区居民委会对10号房屋房主姓名写为陈所煊后改为陈勇。五指山市人民法院再审认为，本案涉案房屋的焦点是：房屋买卖合同是否合法有效，是否过诉讼时效。一、房屋买卖合同是否合法有效。2000年11月9日，第三人符保东生育儿子符芳霖（第四胎，2000年11月9日出生）后，与妻子王少梅及三个女儿（长女符娇燕1993年1月8日出生，二女符娇红1996年10月2日出生，三女符芳露1999年3月6日出生）向原审原、被告的父亲陈所煊以4000元的价格购买了5号房屋（二间房，面积S＝28.89㎡），原审第三人符保东买房后，在该房的面前连盖了三处简易房（面积分别为：S＝11.59㎡，S＝14.72㎡，S＝15.67㎡，共计41.98㎡）和修建了十几米的挡土墙，原审第三人符保东实际居住并对原房进行了添附，因当年的购房字据不慎遗失，为确定房屋买卖的效力，原审第三人符保东要求原审被告陈勇书写凭证，内容为：甲方陈勇、乙方符保东，于一九一年卖房二间给符保东，共计78㎡，证明人陈勇，落款时间是“200”年6月23日。原审被告陈勇证明了卖房二间给符保东的事实，凭证具体时间不明，但凭证的目的是证明房屋已买卖。从凭证内容、证人尹保平的证言、证人王月花的证言、原审第三人符保东对5号房屋的添附及其修建挡土墙、五指山市房产信息服务中心对第三人符保东房屋平面图进行测绘证明的内容来看，5号房屋买卖形成证据链，证明原审原、被告的父亲陈所煊与第三人符保东房屋买卖的事实，原审第三人符保东与陈所煊房屋买卖合同合法有效，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，第三人符保东对5号房屋的取得是善意的，是合法有效的，依法应当维护原审第三人符保东购买5号房屋的合法权益。四原审原告称：其父亲陈所煊退休后于2001年回琼海居住，2007年在琼海去世，原审被告陈勇是其父亲不居住五指山市后将5号房屋卖给原审第三人符保东的，经查明，陈所煊1984年12月1日退休，在五指山市河北西路工业大道第二居民区有10号房屋居住，在五指山市领取2004年10月至2007年10月养老金，并有儿子陈勇，孙女陈丹丹、儿媳覃淑英在五指山市居住，陈所煊不居住五指山市，居住琼海，不符合现实。陈所煊1984年退休后，五指山市钟表社已解散，陈所煊亲属关系的内容及其居住情况应由居民委员会管理及出具证明，五指山市钟表社出具证明陈所煊居住琼海不具有证据效力，因此，5号房屋的买卖发生在陈所煊与第三人符保东之间。二、房屋买卖是否过诉讼时效。首先，第三人符保东购买5号房屋善意取得后，在有房产添附及其挡土墙的情况下，2003年、2004年五指山市人民政府对无土地使用权证、房产证的违章建筑的房屋大拆迁，第二居民区的居民纷纷要求办证，5号房屋、10号房屋均未办证，四原审原告与原审被告在2004年均应知道其父亲陈所煊将5号房屋已卖给符保东，均未提出主张,视为四原审原告及原审被告默认了其父亲陈所煊房屋买卖的事实。其次，2007年10月16日父亲陈所煊去世后，四原审原告及原审被告对原审第三人符保东取得5号房屋及添附亦未提出异议，原审原告覃淑英、陈丹丹母女住在五指山车站，距原审第三人符保东住处3公里左右，陈勇的住处是原审第三人符保东的邻居，原审原告陈梅住在三亚，也经常回五指山陈勇的住处，均应当知道5号房屋（二间房）已卖给符保东，均未提出主张。2011年11月21日，五指山市人民政府作出《关于第二居民区改造拆迁补偿安置方案的公告》后，2012年9月14日四原审原告才提出主张，已超出二年的诉讼时效，四原审原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。原审认定事实和适用法律错误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条之规定，判决：1、撤销本院（2012）五民初字第233号民事判决书；2、驳回原审原告陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹的诉讼请求。案件受理费400元，由原审原告陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹负担。原审原告陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹不服一审再审判决，向本院提出上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足及适用法律错误，请求判决：1、撤销五指山市人民法院（2015）五民再初字第3号民事判决，支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。理由是：一、原审判决认定房屋买卖合同合法有效是错误的。1、原审判决认定涉案房屋买卖发生在陈所煊与被上诉人符保东之间，缺乏事实依据。涉案房屋系上诉人、被上诉人陈勇父母陈所煊与谢爱菊生前于1980年修建的房产，是夫妻共同财产，谢爱菊于1997年5月10日去世，陈所煊于2001年去琼海定居，涉案房屋由被上诉人陈勇管理，陈勇于2003年将该房屋出租给被上诉人符保东，陈所煊于2007年10月16日去世。被上诉人陈勇于2008年未经上诉人同意擅自将涉案房屋出卖给符保东，其行为侵犯了上诉人的正当利益，该房屋买卖合同应属无效。2、原审判决认定被上诉人符保东购买涉案房屋的时间在2000年11月9日至2002年之间，认定事实模糊不清。被上诉人符保东几次说到的买房时间不一致，先说到2002年买房，后又改口为1991年买房。证人尹保平、王月花所得知的被上诉人符保东买房的情况，均为被上诉人符保东所告知的，是道听途说所提供的证言，不能作为定案的依据。3、被上诉人符保东明知涉案房屋属陈所煊所有，却没有要求陈所煊书写卖房凭证，反而要求被上诉人陈勇书写凭证，显然不符合现实。4、被上诉人符保东一直租用涉案房屋，明知该房屋属陈所煊所有，却在陈所煊未授权的情况下，与被上诉人陈勇进行房屋交易，纯属恶意串通不是善意取得。5、原审判决认定被上诉人符保东买房后在该房的前面连盖了三处简易房，缺乏证据。事实上，该房屋及简易房均是陈所煊所建。二、原审判决认定超过诉讼时效时效是错误的。陈所煊2001年退休后回琼海老家养老，涉案房屋一直是被上诉人陈勇管理。2007年10月16日陈所煊去世后，涉案房屋一直没有进行分割，还是由被上诉人陈勇继续管理，被上诉人陈勇一直欺瞒上诉人其私自卖房的情况，而告知上诉人涉案房屋是出租给被上诉人符保东居住。直到2012年6月上诉人陈梅回五指山市办理拆迁登记时，才发现涉案房屋已登记在被上诉人符保东名下，才知道房子被卖给了被上诉人符保东。根据《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。上诉人自2012年6月知道权利被侵害后于同年8月提起诉讼，显然没有超过诉讼时效。三、原审判决适用法律错误被上诉人符保东明知涉案房屋属陈所煊所有，在陈所煊未授权的情况下，与被上诉人陈勇进行房屋交易，纯属恶意串通不是善意取得。原审判决适用《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条，认定被上诉人符保东善意取得涉案房屋，其适用法律明显不当。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求二审法院查清案件事实，依法撤销原审判决，支持上诉人全部诉讼请求。被上诉人陈勇答辩称：其父亲陈所煊退休后于2001年回老家琼海居住，大姐陈花于1985年到海口参加工作，妹妹陈梅于1991年到三亚居住。涉案房屋暂时由其管理使用。2003年其将该房出租给被上诉人符保东。2008年初其因经济困难向符保东借人民币1000元，还款期限届满本人无法偿还，便在一次酒后不清醒的情况下，根据符保东的提议把该房折价4000元卖给符保东，符保东怎么说就怎么写，余款3000元至今未付。其本人是在不清醒的情况下做出违背自己真实意思的不平等合约。请求法院作出合理的公正的判决。被上诉人符保东答辩称，一审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无理，应予驳回。理由是：一、涉案房屋的买卖合同合法有效。本案被上诉人符保东与上诉人的父亲陈所煊购买房屋的事实是由如下五组证据加以证实的：1、陈勇手写的证明卖房的凭证；2、尹保平、王月花的证言，均证实符保东购买争议房屋的事实；4、符保东对房屋的添加、修建挡土墙的事实以及居住十几年的事实；5、五指山市房产信息服务中心对符保东房屋平面图进行测绘的事实。这五组证据相互印证，形成固定的证据链，证实2000年陈所煊卖房给符保东的事实。涉案的房屋是陈所煊的自建房，陈所煊将房屋卖给符保东，是双方真实意思的表示，房屋买卖行为符合法律的规定，合法有效。一审再审依据该事实认定房屋买卖合法有效是正确的，应予以维持。二、上诉人提起诉讼已经超过诉讼时效。本案涉及诉讼时效有两个时间点，第一个是2000年陈所煊卖房的时间，因为该房是陈所煊与其配偶的房屋，其配偶于1997年死亡，该房屋属于夫妻共同财产，因此其配偶的份额中有子女即上诉人等人的份额，但是陈所煊卖房后，上诉人等人并未在2年的期限内提出反对的意见，应视为默认了陈所煊卖房的行为。第二个时间点是陈所煊2007年死亡后，房屋继承开始，上诉人应该及时处理父母的遗产，她们明知符保东一家六口居住在其父母家十多年，却从未向符保东过问情况，了解符保东是买房还是租房，说明她们放弃了提起异议的权利，同时也说明在她们心里，其实早就默认这个房子已经不属于她们的了，因此上诉人等人未在二年内提出异议，已经超过了诉讼时效。三、关于法律适用的问题。符保东作为善意的第三人并支付了4000元对价，其合法权利应当受到法律的保护。依据《民法通则》若干问题的意见（试行）第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该法条明确规定了擅自处分共同财产，首先应当保护的是善意第三人的利益，其次才是保护其他共有人的利益。一审法院也是依据该法条保护符保东的利益，适用法律正确。综上，请求二审法院维持一审再审判决，驳回上诉人的诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审再审查明所认定的事实基本一致。另查明，争议房屋为上诉人陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹和被上诉人陈勇的父亲陈所煊与母亲谢爱菊于1980年共同建造。上述事实有以下证据予以证实：1、上诉人陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹和被上诉人陈勇的陈述，均证实争议房屋系其父母亲于1980年共同建造。2、被上诉人陈勇书写的凭证，证实卖房二间给被上诉人符保东的事实；3、被上诉人符保东对争议房屋的添加、修建挡土墙及居住该房十以上年的事实；4、证人尹保平、王月花的证言，证实符保东购买争议房屋居住的事实；5、五指山市房产信息服务中心以争议房屋户主为符保东，并对该房屋进行测绘的事实。本院二审庭审中，上诉人陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹提供新的证据有：1、海南省五指山市工商行政管理局于2015年11月19日出具的“企业机读档案登记资料”，证实五指山市钟表社经营期限为‘长期’及其经营范围；2、五指山市钟表社于2015年11月23日出具的“证明”，证实五指山市钟表社于2015年9月正式出让财产解散，还证实陈所煊系该单位退休职工，于2007年在琼海去世；3、琼海市嘉积镇乌石村民委员会于2015年12月2日出具的“证明”，证实陈所煊为乌石村民委员会文仕园村民小组人，2000年回该村建房居住，于2007年在家病故；4、上诉人陈丹丹的住院病历，证实陈丹丹患有I型糖尿病，分别于2001年6月15日至6月29日、2007年10月2日至10月6日在海南省第二人民医院住院治疗。被上诉人陈勇、符保东没有新的证据提供。本院认为，本案争议的焦点是：1、争议房屋的买卖合同是否合法有效；2、上诉人陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹提起诉讼是否超过诉讼时效；3、一审再审判决所适用的法律是否正确。第一，关于争议房屋的买卖合同是否有效的问题。经查，讼争房屋系上诉人陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹及被上诉人陈勇父母生前建造。其母亲谢爱菊于1997年去世，父亲陈所煊于2007年去世。被上诉人符保东在2000年至2002年期间以人民币4000元的价格向陈所煊购买争议房屋，并立有字据（因购房字据不慎遗失，符保东已记不清当时购房的具体时间）。符保东买房后在该房的前面加盖了三处简易房和修建了挡土墙。2009年，五指山市国土部门对该地段进行土地评查，因购房的字据不慎遗失，符保东要求被上诉陈勇书写凭证，以确定该房屋买卖的效力。该凭证的内容为：甲方陈勇、乙方符保东，于一九一年卖房二间给符保东，共计78㎡，证明人陈勇，落款时间是“200”年6月23日。虽该凭证的具体时间不明确，但证明了卖房二间给符保东的事实。另外，从符保东对该房屋的添附及修建的挡土墙和证人王月花、尹保平（符保东邻居）的证言以及五指山市房产信息服务中心对争议房屋平面图进行测绘证明的内容来看，证实争议房屋为符保东向陈所煊所购买的事实。故被上诉符保东与陈所煊之间的房屋买卖合同应是合法有效。被上诉人陈勇答辩称，其于2003年将争议房屋出租给符保东，2008年因其生活困难向符保东借了人民币1000元，后因无法偿还，其在一次酒醉不清醒的情况下，符保东提议以4000元的价格将房屋卖给他，现尚余3000元未支付，并称该合约不是其真实意思，是其单方行为，请求法院给予公正判决。陈勇对其上述辩解理由均未能提供证据，也没有相关的合约、欠款等证据予以证实，其辩解理由不予支持。四上诉人及其委托代理人认为被诉上诉人陈勇于2003年将争议房屋出租给符保东，2008年其未经上诉人的同意擅自将争议房屋出卖给符保东，陈勇的行为明显损害了上诉人的正当利益，其单方处置的行为无效，房屋买卖应属无效。经查，争议房屋系符保东向陈所煊所购买，因符保东所持有的购房字据已遗失，陈勇便给符保东出具了“卖房二间给符保东”的证明，该证明没有说明卖房之前是否将该房出租给符保东的情况，且符保东购买房屋后进行了添附及修建挡土墙，并已居住十年以上，四上诉人均未提出异议，现四上诉人以陈勇单方处置房屋，请求认定争议房屋的买卖无效之理由不成立，亦不符合客观事实，不予支持。第二，关于上诉人陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹提起诉讼是否超过诉讼时效的问题。因争议房屋系陈所煊与谢爱菊夫妻生前所建，谢爱菊于1997年去世，该房屋属于夫妻共有财产，谢爱菊死亡后，其子女对其份额有继承权，但陈所煊卖房后，上诉人等人均未提出异议，且陈所煊于2007年死亡，继承开始后，四上诉人及被上诉人陈勇一直未对该房屋进行管理和使用，说明其默认了父亲陈所煊卖房的事实和放弃了对该房屋行使主张权。现四上诉人在五指山市人民政府作出《关于第二居民区改造拆迁补偿安置方案的公告》后，于2012年9月14日才提出主张，已超出二年的诉讼时效。上诉人称，2012年6月陈梅回五指山市办理拆迁登记时，才知道房屋被陈勇出卖给被上诉人符保东。根据《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。四上诉人认为，其自2012年6月知道权利被侵害后于同年8月提起诉讼并没有超过诉讼时效的理由与事实不相符，应予驳回。第三，关于一审再审判决所适用的法律是否正确的问题。争议房屋为陈所煊与谢爱菊于1980年共同建造，属于夫妻的共同财产。谢爱菊于1997年死亡后，陈所煊以人民币4000元的价格将争议房屋卖给符保东，该房屋的买卖合同虽已遗失，但事后有被上诉人陈勇书写的“卖房二间给符保东”的证明及符保东一家居住在该房屋十年以上并添附简易房和修建挡土墙等事实为证。因此，一审再审判决依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，认定符保东对争议房屋的取得是善意的，是合法有效的，应依法保护符保东购买争议房屋的合法权益是正确的。四上诉人认为符保东一直租用争议房屋，明知争议房屋属陈所煊所有，在陈所煊未授权的情况下，与被上诉人陈勇进行房屋交易，纯属恶意串通不是善意取得的理由与事实不相符，亦没有法律依据。综上，上诉人陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹提出的上诉理由均不成立，不予支持。四上诉人在二审中提供的新证据分别证实陈所煊所在单位五指山市钟表社的存在与否、陈所煊生存和居住情况及上诉人陈丹丹住院情况，并不影响陈所煊生前卖房的行为和四上诉人对争议房屋主张权利。一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人陈花、陈梅、覃淑英、陈丹丹负担。本判决为终审判决。                                                            审 判 长 刘 惠 琼                                                            审 判 员 符    兴                                                            审 判 员 梁 永 平                                                          二〇一六年三月二十五日                                                             法官助理 吕 志 飞                                                            书 记 员 高 谱 捷附:适用于本案的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…………审核：刘惠琼撰稿：刘惠琼校对：高谱捷印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年3月25日印制（共印20份）