山东省肥城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肥民初字第930号
原告：杨仁喜，男，住肥城市。
委托代理人：杨仁孟，山东名硕律师事务所律师。
被告：山东兴润房地产有限公司。住所地：肥城市。
法定代表人：刘西良，经理。
委托代理人：王世国，山东鸿祥律师事务所律师。
原告杨仁喜与被告山东兴润房地产有限公司（以下简称兴润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨仁喜的委托代理人杨仁孟，被告兴润公司的委托代理人王世国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨仁喜诉称，2011年11月29日，原被告双方签订商品房买卖合同，约定被告兴润公司将其开发的位于肥城市新城路某号某幢某单元房号为某某的房屋及储藏室，以320681元的价格售予原告杨仁喜，被告于2012年5月30日交付房屋。原告按照合同约定付清全部房款后，被告迟迟不肯交付房屋。原告多次找被告，被告于2013年12月2日交付房屋，共逾期551天。根据合同第八条第一款第二项之规定，因逾期交付房屋的违约金共计106012.4元。请求法院判令被告支付因逾期交房的违约金106012.4元，本案诉讼费用、邮寄费用由被告承担。
被告兴润公司辩称，1、原告起诉的违约金过分高于原告的损失，请予以调整，减少违约金；2、原告未按照合同约定付清房款，被告有权延期交房。
经审理查明，2011年11月29日，原、被告在桃园小区售楼处签订合同编号为某某号的《商品房买卖合同》一份，双方约定：原告杨仁喜购买被告开发的位于桃园小区第某【幢】某单元某某号房屋及某幢某号储藏室一套，该房屋建筑面积共110.43平方米，单价为每平方米2700元；储藏室面积11.26平方米，合计22520元，共计320681元。合同第五条约定：付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款该户一次性付清房款，并签订该商品房买卖合同。2、……。3、……。第七条约定：出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。2、……。第八条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过30日……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之陆（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。原告杨仁喜在买受人处签名捺手印，被告兴润公司在出卖人处加盖公章。被告对此无异议。2008年11月21日，案外人ＸＸ元向肥城市疾病预防控制中心交付购房款10万元；2011年3月28日，原告杨仁喜向肥城市疾病预防控制中心交付购房款10万元；2011年7月29日，原告杨仁喜向被告兴润公司交付购房款6万元；2011年10月13日，原告杨仁喜向被告兴润公司交付购房款60681元；以上款项共计320681元。肥城市疾病预防控制中心分别为案外人ＸＸ元、原告杨仁喜出具出具山东省行政事业单位资金往来结算收据各一份，被告兴润公司为原告出具山东省行政事业单位资金往来结算收据二份。对此，被告以四份收据均为复印件为由，不予质证。2014年12月29日，被告兴润公司为原告出具山东省地方税务局通用机打发票一张，发票中载明：付款单位（个人）：杨仁喜，收款单位：山东兴润房地产有限公司，经营项目：购房款金额：320681元，备注：2-3-701。2013年12月3日，原告杨仁喜与肥城汇功物业管理有限公司签订《房屋交接书》一份，约定，原告购买的肥城市桃园小区某号楼某单元某室已经具备入住条件，经双方确认，自2013年12月3日起，该房屋由肥城汇功物业管理有限公司交付给原告杨仁喜。庭审时，对于交房时间，原、被告均认可涉案房屋的实际交付时间为2013年12月2日。2014年3月13日，原告诉来本院。庭审时，被告对其辩称的内容，提交泰安金桥房地产评估有限公司出具的租金价值评估报告一份予以证实，该评估报告中认为，山东兴润房地产有限公司开发的桃园小区某号商住楼2012年5月1日至2012年12月31日的住宅租金为每月750元，2013年1月1日至2013年12月31日的住宅租金为每月850元。被告另提交山东省济南市中级人民法院作出的（2014）济民一终字第304号民事判决书复印件各一份欲证实涉案违约金过高，应减少违约金。对此，原告质证称，评估报告系被告单方委托，与本案原告主张的违约金无关，不能作为调整违约金的法律依据，同时对鉴定程序有异议，该报告没有体现调查周边租金的具体文书，不予认可；被告提交的判决书与本案案情不同，不能作为认定案件事实的依据。案经开庭审理，因原被告各执己见，致本院调解未能达成一致。
另查明，原告已于2015年5月13日就涉案房屋在肥城市房产管理局办理房产证，房产证载明，房产证号为：肥房权证新城字第某号，房屋所有权人：杨仁喜。
以上事实有身份证复印件、《商品房买卖合同》、《房屋交接书》、购房发票、租金价值评估报告、民事判决书复印件各一份，山东省行政事业单位资金往来结算收据四份复印件四份及当事人当庭陈述为证。
本院认为，原告杨仁喜与被告兴润公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。原告杨仁喜与肥城汇功物业管理有限公司签订的《房屋交接书》证实涉案房屋的交付时间为2013年12月2日，被告对此予以认可。庭审时，原告提交的山东省行政事业单位资金往来结算收据四份，虽系复印件，但结合原告提交的房产证及被告为原告出具的购房发票，能够证实原告杨仁喜已足额向被告兴润公司缴纳了购房款，因此，对被告的相关辩称，不予采信。被告未按照合同约定的日期交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，被告兴润公司认为约定的违约金过高，请求人民法院予以调整减少。双方就逾期交房给购房人造成的实际损失如何认定问题争议较大。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本院认为，由于逾期交房所遭受的损失可能会受到购房的用途、房价的涨跌、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等等诸多因素的影响，故确定逾期交房造成的损失的大小很难形成一个客观统一的标准。一般情况下，逾期交房时，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失，存在一种最大程度上的相似性，其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的实际损失。因此，本院以涉案商品房所在同地段同类型房屋的租金标准，确定被告逾期交房给原告造成的损失。庭审时，被告兴润公司提交的其单方委托泰安金桥房地产评估有限公司作出的肥城市桃园小区某商住楼租金价值评估报告认为，2012年5月1日至2012年12月31日的住宅租金为每月750元，2013年的住宅租金为850元／月，而肥城市房产租金标准统计信息中特钢小区的租金是9.59元／㎡，涉案房屋的位置和地段还要略好于本市区特钢小区，同时，该评估报告系被告单方委托，原告不予认可，且未考虑住宅面积对租金的影响，故对该鉴定报告，不予采信。参照肥城市房产租金标准统计信息，结合与涉案房屋最相似的地段的租金标准，该涉案房屋的租金应以每月10元／㎡计算为宜。涉案房屋的总建筑面积为121.69㎡（110.43㎡＋11.26㎡），按照租金的130%计算，被告逾期交房给原告造成的损失为每月1581.97元（121.69㎡×10元／㎡×130%）。而按照双方合同约定，被告应支付的违约金数额为每月5772.26元（320681元×30天／月×0.0006），属于法律规定的过分高于其造成的实际损失，故本院按照同地段同类房屋的租金的130%标准对违约金标准予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告山东兴润房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告杨仁喜逾期交房违约金29055.52元{（1581.97元／月×（551天÷30天／月））；
二、驳回原告杨仁喜的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费526元，由被告山东兴润房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 袁金风
人民陪审员 刘光民
人民陪审员 张承山
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 李 娜