广东省茂名市电白区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0904民初2997号
原告：汪芷菁，女，1994年6月12日出生，住茂名市电白区。
委托代理人：谢志雄、谢绍栋，广东格正律师事务所律师。
被告：茂名市雄泰房地产开发有限公司，所在地：茂名市电白区岭门镇富景新区2A14-3号一楼。
法定代表人：邵明雄，董事长。
委托代理人：朱永生，广东济道律师事务所律师。
被告：茂名市和泰沉香实业有限公司。
法定代表人：邵永雄，董事长。
委托代理人：朱永生，广东济道律师事务所律师。
原告汪芷菁诉被告茂名市雄泰房地产开发有限公司（以下简称雄泰房产公司）、茂名市和泰沉香实业有限公司（以下简称和泰沉香公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告叶青伟的委托代理人谢志雄、谢绍栋、被告雄泰房产公司、泰沉香公司的共同委托代理人朱永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪芷菁向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告雄泰房产公司支付《协议书》约定的逾期返还房款7440元，被告和泰沉香公司对此承担连带还款义务，并判令被告和泰沉香公司继续履行每月返还1860元房款给原告的义务。2、请求判令被告雄泰房产公司支付逾期交房的违约金27900元（从逾期交房之日起按日利率万分之二暂计至起诉之日）。3、判令被告继续履行《商品房买卖合同》第九条、第十条的约定，完善商品房的设施设备，将符合交付条件的商品房交付给原告。4、诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告与被告雄泰房产公司在2016年7月29日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016072132），合同约定原告购买被告雄泰房产公司开发的坐落于广东省××电白区岭门镇××区××房，房款总价310000元，原告已按合同约定支付首期房价款80000元，余款230000元向金融机构申请贷款支付。同时合同约定被告雄泰房产公司应当在2016年5月18日前向原告交付该商品房，逾期交付未超过180日之内的按日计算向买受人支付全部房价款万分之一违约金。同日，原告又与被告雄泰房产公司签订《协议书》，协议约定原告购买被告雄泰房产公司的商品房可享受由被告和泰沉香公司提供配送购房总额的同等价值沉香产品或选择兑换同等价值现金，每月按千分之六返还给乙方，作为推广和泰沉香的广告费，直到同等价值返还给原告为止。《协议书》第三条约定，被告雄泰房产公司应配送同等价值返还给原告全额房款为人民币310000元，每月返还人民币1860元。并且由被告和泰沉香公司作为担保公司，若出现不按期给乙方返还，将由被告和泰沉香公司继续给原告返还，直至总房款同等价值返还为止。
《商品房买卖合同》签订之后，合同约定的交房期限已到，但被告雄泰房产公司迟迟未能按照约定交付房屋给原告，按照合同约定，被告雄泰房产公司应当支付逾期交房的违约金给原告，同时，被告雄泰房产公司亦未能按照《协议书》约定每月返还1860元到原告指定的账户，仅仅是支付了几个月之后就停止返还，而且被告和泰沉香公司亦拒不履行自己的担保义务，原告认为，两被告的行为已经严重侵害了自己的合法权益，为维护合法权利，特具状诉至法院，请求判如所请。
被告雄泰房产公司辩称，首先被告雄泰房产公司是因客观原因和不可抗力造成延迟交房，一是不动产登记刚刚成立，造成办理登记手续延误。二是银行贷款业务延误，再就是由于整个银行贷款额度的原因，在他项权证办理之后银行还拖了一年时间没有贷款，造成资金链断裂，相关工程无法开展，这是客观原因和政府相关政策不可抗力造成；其次，关于原告请求支付延期交款违约金的问题。因被告雄泰房产公司是客观原因和不可抗力造成延迟交房，原告无需支付违约金。二是没有造成原告实际上的经济损失，原告请求的违约金没有依据，并且过高，应予调整。三是有关返还回款的问题。返还回款当时候是个抽奖活动，原告抽中享受被告提供购房总额同等价值的沉香产品，或者选择兑换同等价值现金，作为推广和泰沉香的广告费。和泰沉香公司可以送同等价值沉香给原告，如果原告不需要沉香产品，沉香产品要卖出去才能兑换成同等价值现金给原告，因为沉香产品销售需要一定时间，所以迟缓了一点时间，被告也与原告等业主协商了，因为客观原因，被告承诺在今年年底前处理好交房问题。
被告和泰沉香公司辩称，被告和泰沉香公司的答辩意见与被告雄泰房产公司的答辩意见一致。同意支付同等价值的沉香产品给原告，如果原告选择兑换现金，需要等沉香产品销售出去。
经审理查明，2016年7月29日，原告汪芷菁为买受人与被告雄泰房产公司为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，双方约定，原告汪芷菁购买被告雄泰房产公司销售的位于茂名市电白区岭门镇××房。该商品房总金额为310000元。付款方式为：买受人应当于2016年7月29日前支付首期房价款人民币80000元，占全部房价款的25.80%，剩余房款230000元向（金融机构）申请贷款支付。合同载明，出卖人应当于2016年5月18日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续地点。合同第十二条规定，除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理〔（1）、和（2）不作累加。（1）逾期在180日内，自合同约定自约定的交付时间届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含己付部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第九条约定商品房的交付条件：1、该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房己取得房屋测绘报告。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件：(一)、基础设施设备1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2、供电：交付时纳入城市电网络并正式供电，电入户，每户独立电表。3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，本项目不提供供暖。4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管道网连接，保证燃气供应。5、电话通信：交付时线路敷设到户；有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设备未达到交付条件，双方同意按下列第2种方式处理：(1)、以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条约定承担逾期交付责任。(2)买受人同意出卖人在180个工作日内给予合理解决，达到使用条件。(二)公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)1、小区内绿地率：2016年5月18日达到规划指标；2、小区内非市政道路：2016年5月18日达到规划使用条件；3、规划的车位、车库：2016年5月18日达到可停车使用条件；4、物业服务用房：2016年5月18日达到规划使用条件。以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1、小区内绿地率未达到上述约定条件的，出卖人承诺180个工作内达到标准使用；2、小区内非市政道路未达到上述约定条件的，出卖人承诺180个工作内达到标准使用；3、规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人承诺180个工作内达到标准使用；4、物业服务用房未达到上述约定条件的，出卖人承诺180个工作内达到标准使用。
同日，被告雄泰房产公司为甲方与叶青伟为乙方签订《协议书》，协议载明：“鉴于：电白区政府号召大力推广沉香文化，打造中国沉香之乡，本公司现与茂名市和泰沉香实业有限公司联合举办“推广沉香，购房等额全返，摇号选房”回馈活动：凡到茂名市雄泰房地产开发有限公司购买商品均可享受由和泰沉香公司提供配购房总额的同等价值沉香产品或选择兑换可享受同等价值现金（不含办证费、按揭手续费、维修基金、税款等）。乙方于2016年7月15日购买甲方开发的富景花园1栋10层04号毛坯房一套。经审核乙方符合本公司活动资格，达成以下协议：一、甲方保证按乙方实际购房款总额返还同等价值的和泰沉香产品或兑换同等价值现金，每月按千分之六返还给乙方，作为推广和泰沉香的广告费，直到同等价值返还完给乙方止。二、公司为了促进本次活动顺利开展，保障百分之百给业主同等价值返款到位，让业主百分百放心，我们将委托茂名市和泰沉香实业有限公司做为担保公司，如出现甲方不按期给乙方返还，将由茂名市和泰沉香实业有限公司继续给乙方返还，直至总房款同等价值返还为止。三、甲、乙双方确定，甲方应配送同等价值返还给乙方全额房款为人民币：叁拾壹万元整，（小写￥：310000元），每月返还人民币￥：1860元。四、返还兑换金额会每月打到业主指定的账号上：账号：62×××70。户名：汪芷菁，开户行：中行电白人民支行。五、从银行放款给乙方房贷后的次月，甲方开始向乙方返还本协议约定的同等价值全额房款。六、若出现本协议项下的房屋的银行放贷总额少于七成的情况，乙方必须把少贷的那部分款在10天之内补足给甲方，否则，甲方有权单方解除协议，乙方不享有“本次活动的资格，本协议项下的权利义务归于终止。”甲方雄泰房产公司、乙方汪芷菁及担保单位和泰沉香公司在合同上签字。
上述合同签订后，原告汪芷菁于2016年7月29日向被告雄泰房产公司支付了购房款80000元。2016年8月25日，原告汪芷菁与中国银行股份有限公司茂名电白支行签订《个人贷款抵押合同》，并于2016年9月26日在中国银行股份有限公司茂名电白支行按揭贷款230000元，向被告雄泰房产公司付清了全部购房款。2016年10月15日，被告雄泰房产公司向原告汪芷菁指定的银行帐户返还房款1860元。2016年11月30日，被告雄泰房产公司向原告返还房款1860元。原告汪芷菁自认，被告雄泰房产公司还于2017年5月23日向原告返还房款1800元，于2017年7月15日向原告返还房款1920元，并提供了中国邮政储蓄银行股份有限公司的银行交易明细作为证据。原告汪芷菁认为，被告雄泰房产公司尚欠其2017年1月、2月、3月、6共四个月房屋返还款7440元及其起诉后的房款未返还。原告为此与被告雄泰房产公司发生纠纷，原告于2017年9月8日诉至本院，要求办理。
诉讼中，原、被告对《商品房买卖合同（预售）》载明的涉案商品房交付日期为2016年5月18日前，早于合同签订的时间有异议，均认为可能是笔误，原告汪芷菁认为不能确认具体的交楼时间。对于《商品房买卖合同（预售）》第十条载明的小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房的在合同签订前的2016年5月18日达到规划使用条件有异议，原、被告认为是笔误，原告认为具体日期应当是2016年5月18日，被告认为可能是2017年5月18日。原、被告确认，原告汪芷菁向被告被告雄泰房产公司购买的上述商品房未达到合同第九条、第十条约定的交楼条件。
另查明，2016年6月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当诚信履行自己的义务。本案争议的焦点是：1、被告逾期交付房屋给原告是否因不可抗力造成，应否承担违约赔偿责任以及违约金是否过高的问题；2、原告是否应等待被告销售同等价值的沉香产品后才领取返还房款；3、涉案房屋的交付问题。
一、关于被告逾期交付房屋给原告是否因不可抗力造成，应否承担违责任以及违约金是否过高的问题。
本案中，合同载明的交楼时间是2016年5月18日前，早于合同签订时间，故双方当事人对该交楼时间有异议，但原告认为不能确认双方约定的实际交楼时间，与被告存在争议，故本案合同约定的交楼时间不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第(四)项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，适用下列规定：(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要准备时间。”的规定，本案逾期交楼的违约责任应自原告起诉之日起计算，按照合同约定承担违约责任。即交楼逾期在180日内，自起诉之日起至实际交楼之日止，被告雄泰房产公司按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，被告雄泰房产公司按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。被告辩称因不动产登记政策变动以及银行贷款延期发放等不可抗力导致工程延误，造成逾期交房，被告不应承担违约责任。因原、被告是在电白区实施不动产登记后签订上述合同，且双方并不是办理商品房过户登记，故电白区实施不动产登记政策与被告交付房屋给原告使用没有关联性，不构成不可抗力。被告主张银行逾期发放贷款致其工程延误为不可抗力，被告作为房地产开发企业，对银行能否按期发放贷款应有合理预期，预留足够时间予以应对，且被告未提供证据证明其在约定的时间之前存在上述原因导致逾期交楼，故银行逾期发放贷款不是不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，被告抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告雄泰房产公司主张上述违约金是否过高问题。该违约金是被告雄泰房产公司提供的格式合同约定，对双方当事人有约束力，现被告雄泰房产公司亦未举证证明原告诉请的违约金过高超过原告实际损失，因此，对被告雄泰房产公司以原告主张的违约金过高要求予以调整的意见，本院不予采纳。
二、关于原告是否应等待被告雄泰房产公司销售同等价值的沉香产品后才领取返还房款的问题。
原、被告在《协议书》中约定，被告雄泰房产公司与和泰沉香公司联合举办“推广沉香，购房等额全返，摇号选房”回馈活动：凡到雄泰房产公司购买商品房均可享受由雄泰房产公司提供配送购房总额的同等价值沉香产品或者选择兑换同等价值现金。本案中，雄泰房产公司与汪芷菁约定，按汪芷菁实际购房款总额返还同等价值的和泰沉香产品或兑换同等价值现金，并确定每月返还同等价值的金额为人民币1860元，故原告选择要求雄泰房产公司兑换同等价值的现金1860元，有事实依据，且被告雄泰房产公司己经履行了向原告返还部分现金的合同义务，因此，原告诉请被告雄泰房产公司每月返还1860元房款，本院予以支持。原、被告约定从银行向原告发放房贷后的次月起，被告雄泰房产公司开始向原告返还同等价值全额房款。中国银行股份有限公司茂名电白支行于2016年9月26日向原告发放按揭贷款，故被告雄泰房产公司应于次月(即2016年10月26日)起向原告返还房款，至2017年9月8日起诉之日止，被告雄泰房产公司应返还房款共计约11个月。本案中，原告自认被告雄泰房产公司己返还了4个月购房款，并提供银行流水证明，是对已方不利事实的认可，本院予以认定。扣除被告雄泰房产公司于2016年10月、11月和2017年5月、7月四个月返还的房款，被告雄泰房产公司尚欠原告约7个月房款未返还。原告主张至起诉之日起被告雄泰房产公司尚欠其五个月房屋返还款12995元，本院予以支持。被告雄泰房产公司辩称其没有逾期返还房款，没有证据证明，本院不予采纳。被告和泰沉香公司辩称同意支付同等价值的沉香产品给原告，但原告如果选择兑换现金，需要等待沉香产品销售出去才给付同等价值现金，与合同约定不符，本院不予采纳。
原、被告在《协议书》中约定，被告雄泰房产公司不按期返还房款给原告，将由和泰沉香公司继续给原告返还，根据《中华人民共和国担保法》第十七条的规定：“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。”被告和泰沉香公司应对被告雄泰房产公司的上述债务承担一般保证责任。原告诉请被告和泰沉香公司承担连带责任，本院不予采纳。
四、关于涉案商品房交付问题。
本案中，原、被告约定商品房交付应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和测绘报告，并符合合同第十条约定的商品房相关设施设备交付条件。庭审中，原、被告均确认讼争的商品房至今未达到上述合同约定的交付条件，现原告要求被告雄泰房产公司继续履行合同第九条、第十条的约定，完善商品房施设设备，将符合交付条件的商品房交付给原告，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条“房地产开发项目设计、施工、必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。”的规定，被告雄泰房产公司应在房地产开发项目取得工程竣工验收合格备案证明文件和合同约定的其他条件后将商品房交付原告。鉴于双方当事人均认为商品房未达到交付条件，本案没有证据证明被告雄泰房产公司开发的上述项目己经验收合格，故现在无法确定讼争的商品房达到交付条件，商品房何时达到房屋交付条件尚不确定。因此，原告诉请被告雄泰房产公司将不确定何时符合交付条件的商品房交付给原告，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、的规定，判决如下：
一、限被告茂名市雄泰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内向原告汪芷菁支付逾期返还房款7440元，以后的房屋返还款从2017年9月8日起至被告茂名市雄泰房地产开发有限公司实际全额返还房款之日止，每月支付1860元)；
二、茂名市和泰沉香实业有限公司对被告茂名市雄泰房地产开发有限公司的上述债务承担一般保证责任；
三、限被告茂名市雄泰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内向原告汪芷菁支付逾期交房违约金（以310000元为本金，从2017年9月8日起至被告茂名市雄泰房地产开发有限公司实际交付房屋给原告汪芷菁之日止，分别计算违约金，其中交付房屋逾期在180日之内的按日万分之一计算违约金；逾期超过180日后的违约金按日万分之二计算）；
四、驳回原告汪芷菁的其他诉讼请求。
如果被告茂名市雄泰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费342元，由原告汪芷菁负担72元、被告茂名市雄泰房地产开发有限公司、茂名市和泰沉香实业有限公司负担270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 黄 敏
二〇一七年十二月五日
书记员 陈杰颖