广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第325号
原告：周勇坤，男，汉族，1981年7月17日出生，住广东省佛山市南海区。
被告：简昭萍，女，汉族，1976年11月20日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：卢广宇，系广东丰源律师事务所律师。
第三人：叶璐蓥，女，汉族，1986年7月31日出生，住广东省佛山市禅城区。
原告周勇坤诉被告简昭萍租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，依法追加叶璐蓥为本案第三人参加诉讼。本案由审判员周桂颜独任审判，于2014年5月16日、2015年2月9日公开开庭进行了审理。原告周勇坤、被告简昭萍及其委托代理人卢广宇到庭参加了两次庭审；第三人叶璐蓥到庭参加了第一次庭审。诉讼期间，本院依法委托鉴定；各方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议，上述期间审限作相应扣除。在审理过程中，因案情复杂，经本院院长批准，审限延长4个月。本案现已审理终结。
原告诉称，原告从事物业代理出租工作，2012年2月通过房产中介认识了位于佛山市南海区桂城街道桂花园东二街10号101铺、102铺的房东“简昭萍”即被告。于2012年2月16日原告代表客户向被告租赁以上两个铺位，被告还提供了的物业产权证、被告身份证等资料给原告的客户，并办理了营业执照，自此之后相互建立了信任。于2012年12月份被告跟原告讲佛山市南海区桂城南兴一路五号第四层写字楼有小型办公室出租，被告当时说明虽然该租赁物业的产权人不是被告本人，但房东将该物业已经租赁给被告长期经营使用，同意被告以房东的名义转租他人，并能提供产权证以及相关证明文件去办理营业执照，还承诺在2013年会将该租赁物业重新装修，隔间十多间小型办公室租赁给原告的客户。从2012年12月26日至2013年7月2日期间原告一直相信被告说的话，于是前后代表9个租客房向被告缴纳了相应的租金共计24200元。2013年的上半年，原告多次要求被告尽快装修，好让原告的客户进场办公，2013年5月份后，多次上该租赁物业也找不到被告，2013年6月份开始怀疑被告是否还在经营，2013年6月通过电话联系被告，被告的答复为现在她公司有新股东加入，已开始重新装修，请原告和原告的客户放心，不会有问题的。2013年7月尾，原告到该租赁物业查看装修是否完工，到现场通过向员工了解，得知该租赁物业已经在四月份转让给一位黎小姐经营，被告已不知去向。2013年8月初曾多次打电话给被告，但被告一直都不接电话，后来还把手机关掉。原告找到新租客黎小姐后才得到房东叶璐蓥联系电话。房东叶璐蓥根本不知道被告以房东名义再次出租该租赁物业及被告拿了她的产权证、身份证等相关资料给原告的客户办理了营业执照，当时房东非常气愤，要求原、被告赔偿。后原告拿出租金收据，房东还是不理会，原告只好重新向房东缴纳租金，并于2013年8月11日双方签订了一份合同，房东才承认这十多间公司的租赁关系。被告非法以房东的名义将该租赁物业转租给原告，从而向原告收取相应的租金。为此，原告依法提起诉讼，请求判令：1、被告向原告退还2012年12月20日至2014年5月1日期间被告收取原告的租金24200元。2、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告的起诉没有事实和法律依据。因被告实际交付的商铺已给原告，原告已实际使用，应支付相应的租金。原、被告之间的租赁关系约定不需要实际交付场地，只是用于办理原告承接客户公司的工商登记，原告与第三人签订的合同也有相关约定，也反映出不需要实物交付商铺。
第三人辩称，2011年3月13日到2012年7月31日将涉讼商铺租给被告。到期后被告续租至2013年7月31日。合同约定未经第三人同意不得将物业转租给他人。被告在承租过程中被告电话征询要办取工商营业执照，需要第三人提供房产证及身份证复印件等。第三人将上述资料提供给了被告。后被告称另有一家公司需办取营业执照，那家公司是被告所有，第三人同意其请求，第三人后通过邮件的形式将上述资料发给被告。2013年4、5月份被告向第三人称其无法继续经营，需让他人顶手涉讼商铺，第三人同意但要求新承租人直接与第三人签订合同。后涉讼商铺由黎柳明顶手，并于2013年6月份左右与第三人签订涉讼商铺租赁合同。因黎柳明去办理营业执照不成功，后工商局与第三人联系，第三人方发现涉讼商铺上有20多间公司的营业执照的经营地址办理在涉讼商铺的名下。工商局表示除非第三人追认上述公司与第三人租赁合同的效力，否则上述公司有可能涉及虚假经营。后原告找到第三人称20多间公司承租涉讼商铺是由原告办理，要求第三人追认上述合同的效力，第三人要求原告支付相应租金给第三人，并重新于2013年8月份左右签订相应的租赁合同。
诉讼中，原告提供下列证据：
1、原告身份证（1份，原件），用以证明原告诉讼主体资格。
2、被告身份证（1份，复印件），用以证明被告诉讼主体资格。
3、2011年3月13日租赁合同（1份，原件）；
4、2012年6月30日租赁合同（1份，原件）。
证据3、4，用以证明第三人与被告的租赁关系。
5、房地产权证（1份，原件）；
6、平面图（1份，复印件）；
7、证明（1份，原件）；
8、叶璐蓥身份证（1份，复印件）。
证据58，用以证明被告曾向原告提供上述资料用于办理营业执照。
9、2013年8月11日合同（1份，原件），用以证明原告与第三人联系并签订了租赁合同，认缴在涉讼商铺开业的14间公司并签订了补充协议。
10、2013年8月11日、9月17日收据（共2份，原件）、2013年10月30日收款收据（1份，原件），用以证明原告代表14间公司向房东叶璐蓥缴纳租金，并与房东签订合同，承认14间公司的租赁关系。
11、NO.1726044、NO.1726045、NO.1726046收据（共3份，原件）；
12、NO.2421950、2421967、2421968收据（共3份，原件）、NO.039429收款收据（1份，原件），用以证明2012年12月至2013年7月期间被告向原告收取的租金凭证。
经质证，被告对原告提供的证据1、2无异议。对证据3无异议，对证据4的真实性有异议，该合同不是第三人与被告签订的合同，合同第一页出租方与承租方是空白的，被告处签字不是被告签字，身份证号码也不对。被告承认于2012年6月30日至2013年8月30日期间与第三人形成事实上的租赁合同关系，但没有签订书面租赁合同。对证据5的真实性无异议。对证据6的真实性有异议，该复印件与原件不一致。对证据5、6的证明内容有异议，该房产证的复印件不是由被告提供给原告的，被告确实向原告提供过房产证的复印件，但房产证的复印件是与原件一致的。对证据7、8的真实性无异议。对证据9的真实性、关联性均有异议，签订日期是2013年8月11日是在被告与第三人不存在租赁合同关系之后发生的，是否是原告与第三人签订被告不清楚，与被告也无关。对证据10的真实性、关联性有异议，因被告与第三人签订的合同日期是2013年8月11日，是在被告与第三人不存在租赁合同关系之后发生的，是否是原告与第三人签订被告不清楚，与被告也无关。对证据11的真实性无异议。对证据12的真实性有异议，收据上经手人的签名非被告签订，被告也没有收取上述收据上的款项。第三人对原告提供的证据112均无异议。
被告及第三人均没有提供证据。
根据原告申请，本院依法委托广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所对原告提供的证据12中的所有手写字体是否为被告书写进行鉴定，并出示报告如下：
1、粤广绿司鉴所[2014]文鉴字第1096号广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所鉴定意见书原件1份。
2、（2014）佛南法民三初字第3252号《调查函》复函原件1份。
经质证，原告对本院调取的证据1、2均无异议。被告对本院调取证据1真实性和合法性无异议，对其准确性有异议，鉴定意见书只得出原告提供的2013年3月28日、5月27日《收据》、2013年7月2日《收款收据》中所有手写字体字迹与被告简昭萍样本一笔迹是同一人书写的结论，但根据被告本人陈述，被告只承认样本一的签名为被告本人书写，样本一中的其他内容不是被告书写。对本院调取证据2，被告及第三人经本院通知未陈述意见，视为其放弃质证的权利。
经审查，原告提供的证据13、5、7、8、11，各方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据4为案外人简昭虹与第三人签订，被告对此不确认亦不追认，本院对其证明力不予确认。原告提供的证据6为复印件，未能提供原件核对且被告不认可，本院对其真实性不予确认。原告提供的证据9、10为原件，并经签订合同的相对方确认，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据12的真实性结合鉴定意见书进行综合认定。本院调取的证据1、2为具有相应司法鉴定资质的鉴定机构、鉴定人员作出的鉴定结论及回复，鉴定程序合法，本院对其真实性予以确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
涉讼商铺位于南海区桂城南兴一路五号第四层写字楼（粤房地证字第C2750424号），权属人为第三人叶璐蓥。2012年12月14日，佛山市南海区桂城街桂二社区居民委员会出具一份《证明》，证实涉讼商铺原地址现规范为佛山市南海区桂城街道天佑一路五号第四层写字楼。
2011年3月13日，第三人叶璐蓥（甲方）与被告简昭萍（乙方）签订一份《租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于南海区桂城南兴一路五号第四层写字楼，租期从2011年3月13日至2012年7月31日止，月租金为5800元。租赁期间，乙方将该物业转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意，未经甲方同意，不得将该物业转租或分租予第三方，若乙方转租或分租予第三方，其租赁所得归甲方所有，并按违约处理，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并收回该物业自行处置。
2012年6月30日，第三人叶璐蓥（甲方、出租人）与案外人简昭虹（乙方、承租人）签订一份《租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于南海区桂城南兴一路五号第四层写字楼，租期从2012年8月1日至2014年7月31日止，月租金为6000元，同时约定转租、违约责任等。
2013年8月11日，第三人叶璐蓥（甲方）与原告（乙方）签订一份《合同》，约定甲方追认附件1名单内的15家公司的关于承租位于南海区桂城街道天佑一路五号第四层写字楼的部分物业的租赁合同的法律效力，甲方对附件1名单内的15家公司的租赁合同追认有效期限为一年，以各自租赁合同的租赁期限为准，该租赁合同内约定的租赁期限超过一年时，以租赁合同内约定的起始日期计算一年内有效，超过一年部分无效，不予追认。甲方仅追认租赁合同内关于该地址的使用权，具体实际空间的使用权，由甲方支配，与乙方及“各公司”无关。乙方须向甲方支付60000元作为甲方追认附件1名单内的15家公司的租赁合同的损失赔付。损失赔偿金分两期支付，第一期于签订本合同即日内支付40000元，第二期20000元自签订合同起1个月内结清。
同日，原告向第三人支付损失赔偿金40000元。同年9月17日及10月30日，原告向第三人支付新公司租金4000元、公司税金等合共17873元。
原告持有编号为1726044收据一份，载明“今收到周勇坤租天佑一路5号402号之四3个月租金1000元（2012.12.202013.3.19）”；持有编号为1726045收据一份，载明“今收到周勇坤租天佑一路5号402号之五一年租金3700元（2012.12.252013.12.24）”；持有编号为1726046收据一份，载明“今收到周勇坤租天佑一路5号402号之七一年租金3000元（2013.1.162014.1.15）”（以上收据简称“证据11”），证据11金额合共7700元。
被告承认证据11的签名为被告本人所签，但同时认为证据11中的其余字体不是被告书写。原告则承认证据11中编号为1726044收据中“（2012.12.202013.3.19）”及“2012年12月26日”、编号为1726045收据中“（2012.12.252013.12.24）”及“2013年1月10日”、编号为1726046收据中“（2013.1.162014.1.15）”及“2013年1月21日”为原告本人所写。
原告持有编号为2421950号收据一份，载明“今收到周生之一（一年）3000元、之十（一年）3000元、之九（半年）1500元、之二（一年）3000元、之六（一年）3000元，合13500元，实收9000元”；持有编号为2421967收据一份，载明“今收到周生402之十一租金3000元”，持有编号为2421968号收据一份，载明“今收到周生余款2000元尚欠2500元”；持有编号为039429号收款收据一份，载明“周生余款2500元”（上述收据简称“证据12”）。证据12经手人落款为“简”，金额合共16500元。
2014年3月31日，原告向本院提起诉讼。
诉讼中，本院依法委托广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所证据12中的所有手写字体是否为被告书写进行鉴定。该鉴定所出具粤广绿司鉴所[2014]文鉴字第1096号鉴定意见书，认为证据12所有手写字迹在书写水平、书写风格、形体特征、运笔特征等都相符合，可定是同一人书写的笔迹，而证据11与证据12字迹进行比较，发现两者的书写水平、书写速度、书写风格、写法特征、形体特征都相符合，在单字特征中如“周”、“一年”、“之”、“402”、“零”、“租金”、“叁”“2013”、“￥”等字的起、收笔动作、形态、连笔转折动作以及搭配比例关系完全相同，故认定证据11、证据12为同一人书写。同时在《复函》中认为原告承认证据11中为其本人所书写内容（除2013外）在比较检验中未予以论述，是何人所写并不影响鉴定意见的同一认定。
诉讼中，被告陈述其与第三人于2011年3月13日签订的《租赁合同》租赁期届满后双方未再签订书面的租赁合同，但形成事实的租赁关系。2013年6月份第三人将涉讼商铺转租给黎柳明，从2013年7月份起被告即没有向第三人支付租金。2013年8月11日被告与第三人实际解除租赁合同关系。第三人陈述被告与第三人的租赁合同关系于第三人与黎柳明签订租赁合同当天解除，但未能提供其与案外人黎柳明签订的租赁合同。
原告承认被告所收取的租金对应办理了佛山市咔嚓购信息技术有限公司等十几家公司的工商登记。原告主张NO.2421950收据提及的办公室租期如下：之一室为2013年4月1日至2014年3月31日，之十室为2013年3月22日至2014年3月21日，之九室为2013年4月4日至2013年10月3日，之二室为2013年4月13日至2014年4月12日，之六室为2013年4月11日至2014年4月10日，NO.2421967收据提及的之十一办公室租期为2013年2月1日至2014年2月1日。
本院认为，被告简昭萍与第三人叶璐蓥于2011年3月13日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。该租赁合同的租赁期间至2012年7月31日届满，双方未再签订书面租赁合同，但由被告继续使用租赁物，第三人对此亦没有提出异议，故被告与第三人原签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第三人虽于2012年6月30日与案外人简昭虹签订了《租赁合同》，但未有证据显示简昭虹得到被告授权，被告对此不确认，亦不追认该合同效力，该租赁合同对被告没有约束力。
如前所述，被告与第三人原签订的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。后被告将涉讼商铺转租予原告。虽然原告主张被告需将涉讼场地实物交付予原告，但原告既未提供双方协商一致的书面依据，亦未能得到被告认可，且原告已实际使用涉讼商铺地址办理了十几家公司的工商登记；结合原告与第三人签订的合同亦未约定需将场地实物交付，故本院认定场地实物交付并非合同目的实现的必要条件，原告以此为由主张返还租金没有依据，本院不予支持。
虽然被告未经第三人同意将涉讼商铺转租予原告，但原告已使用涉讼商铺地址办理了其十几客户公司的工商登记，可认定原告已实际使用了涉讼商铺，其仍应向被告支付相应租金对价。被告自认与第三人叶璐蓥之间的租赁合同关系于2013年8月11日解除，第三人叶璐蓥主张其与被告的租赁合同于第三人与黎柳明签订租赁合同当天解除，但经本院释明仍未提供其与黎柳明签订的租赁合同，故本院采信被告的陈述并认定被告与第三人叶璐蓥之间的租赁合同关系于2013年8月11日解除。被告与第三人解除合同后，则无权将涉讼商铺出租予原告，且其后原告已与第三人直接订立租赁合同关系，故被告仍应向原告返还其预收取的2013年8月11日后的相应租金。至于被告与第三人之间的租赁合同为另一法律关系，本院在本案中不作审查认定。
对于被告已收取的租金数额，本院分析如下：
一、对于证据11，被告确认其已收取该部分租金7700元，结合证据11收据载明对应的承租期间，被告应向原告返还2659元[6700元（3700元÷365天×230天+3000元÷365天×208天）]。
二、对于证据12，被告承认证据11中的被告签名为其本人所签而否认证据12为其出具。经鉴定，鉴定机构认定原告证据12中的四张收据均为同一人书写，且鉴定得出证据12与证据11为同一人书写（原告自认书写部分并未作对比检验）的结论，而被告承认证据11中的签名为其本人书写，按照鉴定结论可推定证据12为被告本人书写。被告对此虽有异议但未能提供有力证据予以反驳及推翻，故本院认定原告证据12为被告出具，并据此认定被告收取原告租金16500元。证据12中编号为2421968号、039429号的收据与证据12中所欠金额相对应，本院认定证据12中编号为2421968号、039429号的收据所对应的承租期间为编号2421950收据所载明的承租期间。虽然NO.2421967收据未注明租赁期限及起始时间，但原告主张承租期间为2013年2月1日至2014年2月1日，该陈述与NO.2421950收据所载承租时间基本一致，本院予以采信。对于NO.2421950收据虽只注明了租赁期限，未注明承租起始日期，根据生活经验及市场交易惯例，本院推定上述两收据出具日期为承租起始日期，原告主张其起始时间均不一致，未能得到被告认可，本院不予采信。故被告应向原告返还租金9308.2元[16500元（3000元÷365天×137天×4+1500元÷182.5天×136天+3000元÷365天×191天）]。综上，被告应向原告返还租金11967.2元（2659元元+9308.2元），原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项的规定，判决如下：
一、被告简昭萍应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租金11967.2元予原告周勇坤。
二、驳回原告周勇坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取为202.5元（原告已预交），由原告负担152.91元，由被告负担49.59元。鉴定费7400元由被告负担。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内合共迳付7449.59元予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一五年十二月四日
书记员 彭标文