吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0202民初568号
原告：吉林市冠盛房地产经纪有限公司，住所吉林市船营区。
法定代表人：宫克，该公司总经理
委托代理人：郭常著，吉林佳誉律师事务所律师。
被告：深圳市天方房地产经纪代理有限公司，住所广东省深圳市福田区
法定代表人：宛进，该公司董事长
委托代理人：孙奥博，吉林衡丰律师事务所律师。
原告吉林市冠盛房地产经纪有限公司（以下简称冠盛公司）与被告深圳市天方房地产经纪代理有限公司（以下简称天方公司）合同纠纷一案，本院依法由审判员南相禄适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告冠盛公司的法定代表人宫克及其委托代理人郭常著、被告天方公司的委托代理人孙奥博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冠盛公司诉称：2011年3月17日，原、被告双方就吉林恒隆建设开发有限公司（以下简称恒隆公司）在吉林市昌邑区开发建设的通潭富苑项目房地产营销签订合作协议书，协议约定：由原告负责项目前期洽谈公关并促成签约，被告负责项目的签约以及项目运作工作，双方进行合作，被告与恒隆公司签订策划代理合同，代理费由原、被告双方按约定分配，项目代理费即基础代理费1%部分为被告收入，1%以上部分为原告收入，溢价分成代理费部分，原、被告双方各得50%，恒隆公司支付代理费后，被告应当在三个工作日内与原告进行结算。合作协议书签订后，原告全面履行合同约定义务，全力完成项目前期洽谈公关，并最终促成被告与恒隆公司于2011年4月19日签订通潭富苑项目策划代理销售合同（以下简称代理销售合同），由被告取得了独家销售代理权。通潭富苑项目于2011年8月开盘销售，在代理销售合同履行期间，被告为恒隆公司完成项目销售总金额122263501元，按1.4%提取佣金的70%计算，应结算基础代理费1198182.30元，按代理销售合同约定比例计算，应结算溢价分成代理费2233864.17元，至2012年7月16日恒隆公司单方解除代理销售合同，恒隆公司实际向被告支付基础代理费1138282元，此后被告通过民事诉讼方式取得基础代理费59900.30元、溢价分成代理费2233864.17元。根据合作协议书约定，自通潭富苑项目开盘销售至2012年7月16日恒隆公司单方解除代理销售合同期间，被告应将其实际已收取的基础代理费1138282元，在三个工作日内及时与原告进行结算，给付原告325548.65元，被告通过民事诉讼取得基础代理费59900.30元，溢价分成代理费2233864.17元，也应当按约定在三个工作日内分别给付原告17131.49元和1116932.09元，但是被告违反诚实信用原则，拒不履行合作协议书约定义务，虽经原告多次催告，被告至今尚未给付原告基础代理费342680.14元，溢价分成代理费1116932.09元，合计1459612.23元，造成逾期付款利息损失114565.64元，严重损害了原告的合法权益。原告认为，原、被告双方之间存在合作关系，双方均应按合作协议书约定内容诚信履行合同义务，被告未按约定给付原告基础代理费、溢价分成代理费，其行为已经构成违约，应当向原告承担违约责任，继续履行合同义务，并且赔偿逾期付款发生的利息损失。原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院依法判令：一、被告给付原告基础代理费342680.14元；二、被告给付原告溢价分成代理费1116932.09元；三、被告赔偿原告利息损失114565.64元（本金基数325548.65元，自2012年7月16日起至2016年1月10日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准分段计算利息损失；本金基数1459612.23元，自2016年1月11日起至2016年2月15日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算利息损失，此后发生的利息损失另行计算至判决生效之日）。
天方公司辩称：被告与原告签订的《合作协议书》并没有实际履行，原告也未依据协议之约定履行自身的居间义务，所以无权要求被告支付居间费用。首先，本案涉及的被告与案外人恒隆公司签订的“代理销售合同”，并非是通过原告的居间行为促成的。而是被告处员工李晶博通过与恒隆公司的副总经理张德军接洽后，直接与恒隆公司签定的合同。原告在此期间并未作出任何有效的居间行为。其次，张德军虽然在合作协议书中作为原告代表签字，但其并没有代表原告履行任何居间行为。在被告与恒隆公司的签订委托合同的洽谈过程，张德军为恒隆公司的副总经理，履行的是其工作职责。所以，在合同签订过程中，被告并没有利用任何原告所提供的居间服务或信息。恒隆公司同样否认原告的存在居间行为。依据合作协议书之约定，原告负责“前期洽谈公关并促成签约。”而恒隆公司作为原告居间服务的另一方主体，已经在吉林市中级人民法院（2014）吉中民二初字第106号民事案件中明确否认了原告存在任何有效前期洽谈、公关工作即居间行为，并且认为原告与张德军共谋侵害了公司的利益。而依据居间合同的特点来看，原告作为居间人应当在促成被告与恒隆公司签订合同中，起到至关重要的作用，方可视为其履行了合同约定的居间义务。但从恒隆公司的意思表示可以明确看出，被告并没有利用，客观上也无法利用被答辩人的居间服务，促成最终合同的签订。所以，从恒隆公司否认原告的居间行为可以证实，原告并未履行协议约定的居间义务。因原告无法提供任何证据证实其履行了居间义务，故应承担举证不能之责任，请求人民法院驳回原告的诉讼请求.因从本案事实来看，在委托合同签订过程中，原告并未以自身名义履行任何有效居间行为，故其在本次庭审中无法向法院提供任何关于其履行居间行为的证据，应承担举证不能之责任。仅凭合作协议书和被告与恒隆公司签订的委托代理合同，并不能证实原告履行了居间行为，亦不能以此向被告索要居间费用。综上，原告诉称与事实不符，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年恒隆公司到吉林市投资开发通潭富苑项目时，其法定代表人、董事长张占军与冠盛公司法定代表人、总经理宫克相识，并建立信任关系。其后宫克帮助恒隆公司完成通潭富苑项目前期动迁房屋拆除等项工作。天方公司工作人员李晶博为该公司争取通潭富苑项目独家销售代理权找到宫克请求帮助，并由天方公司法定代表人、董事长宛进电话联系、沟通。冠盛公司与天方公司双方确定合作意向后，于2011年3月17日签订合作协议书。在该协议书中，冠盛公司为乙方。天方公司为甲方，双方约定“一、甲乙双方共同责任和义务：1、甲乙双方约定，针对吉林市通潭富苑项目，乙方负责项目前期洽谈公关并促成签约，甲方负责项目的签约及项目运作工作，甲乙双方针对项目运作进行合作，并共同维持与开发商的关系，共同作好代理费的结算工作。2、甲方与通潭富苑开发商签订策划代理合同，甲乙双方约定：（1）代理合同1%代理费部分为甲方收入，项目代理费1%以上部分为乙方收入。（2）关于代理合同中溢价代理费部分，甲乙双方进行50%：50%分配。3、甲乙双方约定，甲方收取代理费并开具全部收入的正式发票给甲方（其中乙方承担所得部分5.5%的营业税）；甲方在收取代理费后三个工作日内与乙方进行结算，甲方按上述约定支付乙方所的部分；针对乙方所得收入，乙方向甲方开具正式发票。二、其他：1、由于任一方不履行本合同的义务，或严重违反合同的规定，造成本合同不能履行或不能完全履行时，由违约方承担全部责任。2、凡因执行本合同所发生的或本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商解决；如果协商不能解决，任何一方可以向人民法院提起诉讼。3、本合同经双方签订后即时生效。本合同一式两份，双方各持一份，在双方代表人签字或盖公章后生效。”
合作协议书签订后，冠盛公司法定代表人宫克找到恒隆公司法定代表人、董事长张占军推荐天方公司，为其争取通潭富苑项目独家销售代理权，张占军同意将该项目交给天方公司代理销售。2011年4月19日，恒隆公司与天方公司签订代理销售合同，双方约定：恒隆公司开发的通潭富苑项目的所有商铺和住宅单位为天方公司独家代理销售范围，可销售面积住宅约50177平方米、商业面积约7730平方米、车位约90个（具体面积以预售许可证为准，不含回迁户在商品房安置面积）。销售指标为：1.项目取得预售许可证并正式开盘后6个月内，天方公司应完成项目推盘量的60%，项目开盘后12个月内，天方公司应完成项目推盘量的80%（项目推盘量指已取得预售许可证及恒隆公司实际推出市场销售的项目面积部分），天方公司完成任务数量以《房屋买卖合同》或《房屋认购书》的总金额为标准统计。2.如天方公司在约定时间内未能完成销售任务，恒隆公司可以单方面解除本合同，但应该支付天方公司已经实现的代理费，恒隆公司按天方公司已实现的销售回款额支付其代理费，支付标准为其应结得代理费的70%。3.如恒隆公司在项目正式开盘前，项目未具备销售条件（预售许可证未取到或其他销售手续不齐全等），天方公司的销售任务、销售指标和完成时间随之顺延，双方另行制定考核标准。本合同有效期自签订之日起至天方公司实现本项目住宅、商业、车位销售95%以上，在完成95%销售率后经双方协商可终止本合同。基本代理费总额为总销售额的1.6%。项目总销售额未超过1亿元，按总销售额的1.3%提取佣金；项目总销售额超过1亿元（含1亿）但未超过1.5亿元时，按总销售额的1.4%提取佣金，并将之前佣金一并补齐至1.4%；项目总销售额超过1.5亿元（含1.5亿）但未超过2亿时，按总销售额的1.5%提取佣金，并将之前佣金一并补齐至1.5%；实现本项目住宅、商业、车位总销售量达到95%，按照总销售额的1.6%提取佣金，将之前佣金一并补齐至1.6%。本项目住宅部分代理费的结算标准以项目住宅销售实际到账总额为准，（销售总额指购买住宅买卖合同的总金额），即恒隆公司每月向天方公司支付实际到账销售总额部分计算代理费。关于代理费的结算依据双方约定：针对客户一次性付款的，以客户交付总房款并签订购房合同后，当月结算代理费；针对客户按揭、公积金贷款的，以客户交付首付款、签订购房合同后，当月即可按照实际到款额结算代理费。如项目不能按时拿到预售许可证，但项目已经实现了预约销售，以客户交纳了首付款或全款并签订销售认购书后，当月即可按实际到款额结算代理费。双方约定代理费每月结算一次，每月5日为结算日，结算前三日天方公司将本月销售汇总表递交恒隆公司，在当月5日前对上月的代理费进行结算。关于项目住宅部分溢价代理费双方约定：项目住宅、商铺和车位部分实现的销售价格超过双方约定的销售底价以上的部分，恒隆公司、天方公司按7:3分配，即恒隆公司分配70%，天方公司分配30%，该30%为溢价代理费。住宅销售底价每平方米4450元，商业商铺销售底价每平方米13000元，车位销售底价每个13万元。溢价代理费=全部已销售面积×（每平方米实际销售价－每平方米销售底价）。针对客户一次性付款的，房款全部到账；客户按揭贷款的，以客户交付首批款，签订购房合同并银行按揭贷款到账后，按季度结算溢价代理费。关于违约责任，双方约定合同履行过程中，任何一方若违反本协议条款，另外一方可提前30天通知对方解除合同。合同解除后恒隆公司应当按照合同约定标准即时向天方公司结清全部代理费，包括商业贷款、公积金贷款、组合贷款、一次性贷款未到账部分；如恒隆公司未按时按量向天方公司支付代理销售费用，拖延时间超过30个自然日未结算，则视为恒隆公司违约，应按每日千分之零点五支付违约金。
吉林市中级人民法院于2015年10月30日作出的关于天方公司与恒隆公司商品房委托代理销售合同纠纷一案的（2014）吉中民二初字第106号民事判决书认定：代理销售合同签订后，天方公司开始进场准备相关代理工作。2011年8月通潭富苑项目开盘销售。通潭富苑3号楼、4号楼于2011年12月29日取得商品房预售许可证，通潭富苑1号楼于2012年12月21日取得商品房预售许可证。1号楼许可证上记载预售面积17983.92平方米（其中住宅15531.85平方米、网点2452.07平方米），3号楼许可证上记载预售面积18831.66平方米（其中住宅17135.66平方米、网点1696平方米），4号楼许可证上记载预售面积19806.47平方米（其中住宅18167.74平方米、网点1638.73平方米）。合计预售总面积为56622.05平方米，预售住宅总面积为50835.25平方米。2012年7月16日，恒隆公司向天方公司发出关于解除通潭富苑项目策划代理销售合作的函，内容为：自双方合作代理销售通潭富苑项目以来，在合同中相关约定的部分条款没有得到及时落实，如配置专职高层管理人员，现场销售人员的人数不足，销售指标没有按期完成，长期以来这种状况直接影响了我公司此项目的销售工作，对项目所需的所有策划工作都没有按要求提供和完成。自项目开盘六个月没有按合同要求完成60%，至今销售额也没有达到合同要求完成60%。依据合同约定的第二条第一、二款我公司决定解除委托天方公司代理销售通潭富苑项目。天方公司接到上述解除通知后开始撤场，于2012年7月31日全部退场完毕。天方公司代理销售通潭富苑项目期间共销售住宅307套（其中1号楼58套、3号楼58套、4号楼191套）、车位1个，已销售住宅面积25055.23平方米（其中1号楼3209.02平方米、3号楼4894.25平方米、4号楼16951.96平方米）、车位面积20平方米，住宅销售合同总额为122133301元、车位销售额为130200元。天方公司销售面积完成项目推盘量的比例为49.29%[计算标准为：住宅销售面积25055.23平方米÷50835.25平方米即（1号楼住宅面积15531.85平方米+3号楼住宅面积17135.66平方米+4号楼住宅面积18167.74平方米）]。合同约定标准恒隆公司应结基础代理费数额为1711689元（122263501元×1.4%），应结住宅部分溢价代理费数额为3191234.53元[（122133301元÷25055.23平方米-4450元／平方米）×25055.23平方米×30%]。两项代理费合计为4902923.53元，70%为3432046.47元。恒隆公司向天方公司已支付代理费1138282元。判决内容为：一、被告（反诉原告）吉林恒隆建设开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）深圳市天方房地产经纪代理有限公司代理费2293764.47元及违约金（自2014年12月11日起至款项付清之日止按日万分之五计算）；二、驳回原告（反诉被告）深圳市天方房地产经纪代理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吉林恒隆建设开发有限公司的反诉请求。
另查明：冠盛公司与天方公司均为房地产经纪公司，两公司为同一行业市场主体。天方公司在恒隆公司正常履行代理销售合同至2012年7月15日。期间恒隆公司已给付天方公司基础代理费1138282元，天方公司得到该款项后，未按约定分配比例与冠盛公司结算。吉林市中级人民法院（2014）吉中民二初字第106号民事判决书生效后，恒隆公司分别于2016年1月5日、2016年1月7日，合计给付天方公司款项2393764.47元，其中包括基础代理费59900.3元、溢价分成代理费2233864.17元。天方公司对其再次得到的款项仍未与冠盛公司结算。冠盛公司分别于2012年2月4日、2012年3月21日、2012年4月19日、2014年3月4日、2016年1月25日先后向天方公司发函催要基础代理费、溢价分成代理费，并告知如违约，将根据应付款项金额计算利息损失。根据合作协议书约定，天方公司至2012年7月15日前正常履行代理销售合同期间，应给付冠盛公司基础代理费325548.65元；在吉林市中级人民法院（2014）吉中民二初字第106号民事判决书生效后从恒隆公司得到的款项中，应于2016年1月10日前给付冠盛公司基础代理费17131.49元、溢价分成代理费1116932.09元。
认定上述事实的证据有：原、被告的当庭陈述及原告提供的合作协议书、通潭富苑项目策划代理销售合同、吉林市中级人民法院（2014）吉中民二初字第106号民事判决书、民事裁定书、送达回证、恒隆公司的电汇凭证、基础代理费与溢价分成代理费计算明细、冠盛公司的信函和通知、国内特快专递邮件详情单与送达回执、利息损失计算明细、中国人民银行基准贷款利率、金融机构计收逾期贷款利息标准。
本案的争议焦点为：1、原被告之间签订的合作协议书是否合法有效，双方是否实际履行；2、原告的诉讼请求是否合法有据，是否应予以支持。
本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，冠盛公司提供的证据，能够证明冠盛公司与天方公司之间签订的合作协议书，系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性、禁止性规定，合法有效。在庭审中查明，双方当事人之间的约定，并不损害第三方利益，冠盛公司已按约履行了负责项目前期洽谈并促成天方公司与恒隆公司之间的通潭富苑项目策划代理销售合同，由此天方公司取得了通潭富苑项目独家销售代理权，因此双方当事人均应恪守，天方公司具有按约履行向冠盛公司支付基础代理费与溢价分成代理费的义务。即冠盛公司的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。天方公司提出的冠盛公司并没有实际履行合作协议书，冠盛公司也未按约定履行自身的居间义务，所以无权要求支付居间费用的抗辩意见，无事实与法律依据，本院不予采信。
关于冠盛公司主张的利息起算时间问题。天方公司与恒隆公司解除代理销售合同前，天方公司在收取代理费后未能与冠盛公司按约定时间结算基础代理费的行为，属于违约，因此冠盛公司主张2012年7月16日起计算利息损失的诉讼请求，予以支持。
在天方公司与恒隆开发公司之间的合同纠纷一案中，吉林市中级人民法院在（2014）吉中民二初字第106号民事判决书
中认定，对违约金的计算日期确定为该案件受理之日，亦依据该判决天方公司得到部分基础代理费与溢价分成代理费的债权实现，因此本案中冠盛公司主张对溢价分成代理费计算利息日期亦应当确定为2014年12月11日。因此，冠盛公司主张对溢价分成代理费与部分基础代理费，自2012年7月16日起计算利息的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、四百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告深圳市天方房地产经纪代理有限公司于本判决生效后十日内给付原告吉林市冠盛房地产经纪有限公司基础代理费325548.65元及其利息损失（自2012年7月16日起至款项付清之日止按中国人民银行公布的同期贷款率计算）；
二、被告深圳市天方房地产经纪代理有限公司于本判决生效后十日内给付原告吉林市冠盛房地产经纪有限公司溢价分成代理费1116932.09元、基础代理费17131.49元，合计1134063.58元及其利息损失（自2014年12月11日起至款项付清之日止按中国人民银行公布的同期贷款率计算利息）；
三、驳回原告吉林市冠盛房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9484元，被告深圳市天方房地产经纪代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 南相禄
二〇一六年四月九日
书记员 崔 雪