江西省南城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣1021民初513号
原告：龚小平，男，1974年11月14日，汉族，住南城县，
原告：严燕华，女，1983年10月4日出生，汉族，住南城县，
以上两原告共同委托代理人：周庆武，江西周庆武律师事务所律师。
被告：李志刚，男，1982年2月25日出生，汉族，住南城县，
第三人：上饶银行股份有限公司南城支行（以下简称上饶银行南城支行），住所地南城县建昌北大道2号，统一社会信用代码913610213147420900。
委托代理人：章斌，男，汉族，1989年11月19日，住南城县，
第三人：刘文泉，男，1986年9月25日出生，汉族，住南城县，
被告：金佩，女，1986年7月7日出生，汉族，住南城县，
原告龚小平、严燕华与被告李志刚，第三人上饶银行南城支行、刘文泉、金佩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龚小平及其委托代理人周庆武，被告李志刚，第三人上饶银行南城支行委托代理人章斌到庭参加诉讼，第三人刘文泉、金佩经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告李志刚于2016年5月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.请求判决李志刚，第三人刘文泉、金佩在原告将第三人上饶银行南城支行的抵押权消除后，将位于南城县建昌镇盱江大道299号3附77号店面和1栋1区901室商品房过户到原告名下；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月15日，李志刚与第三人刘文泉、金佩签订《房屋买卖合同》，约定李志刚购买刘文泉、金佩所有的位于南城县××大道××店面一间，以及1栋1区901室商品房。同日，原告（乙方）与李志刚（乙方）也签订了《房屋买卖合同》，合同约定：李志刚上述店面及商品房以140万元的价格出卖给原告。2、由于乙方的房产处于抵押贷款状态，乙方必须在一周内还清银行贷款。无条件配合甲方办理过户手续。3、甲方于本合同签订之日付给乙方人民币50万元整作为定金。合同签订后，原告于2016年5月30日将50万元支付给刘文泉、金佩。2016年4月11日，刘文泉、金佩向第三人上饶银行南城支行贷款50万元，以南城县建昌镇盱江大道299号3附77号店面抵押。2017年5月15日，南城县法院作出（2017）赣1021民初322号民事判决书，判决刘文泉、金佩归还上饶银行借款50万元本息，对南城县建昌镇盱江大道299号3附77号店面折价或者拍卖所得款享有优先受偿权。2017年9月，李志刚向贵院起诉，诉请确认李志刚与刘文泉、金佩签订的《房屋买卖合同》合法有效，并要求刘文泉、金佩将南城县××大道××号店面和1栋1区901室商品房过户。贵院于2017年12月1日作出（2017）赣1021民初464号民事判决书，判决原告与李志刚、刘文泉、金佩于2016年5月15日签订的合同合法有效。上饶银行南城支行不服判决提起上诉。2018年2月11日，抚州市中级人民法院作出（2018）赣10民终98号民事判决书。判决认为：一审对原告与李志刚之间买卖合同关系进行判决超出一审李志刚的诉请范围，应予纠正。故判决：1、撤销南城县人民法院（2017）赣1021民初464号民事判决书；2、李志刚与刘文泉、金佩房屋买卖合同有效；3、驳回李志刚要求继续履行与刘文泉、金佩之间买卖合同的诉讼请求。原告认为：二审法院已认定李志刚与刘文泉、金佩之间的房屋买卖合同以及原告与李志刚之间的房屋买卖合同有效。现原告自愿向上饶银行南城支行清偿刘文泉、金佩以该房产抵押的债务，并未损害抵押权人的合法权益，故诉至法院。
被告李志刚辩称：无异议。
第三人上饶银行称：刘文泉的资产抵押在我行，但他未经我行同意变卖了抵押资产，这种买卖是无效的。
第三人刘文泉、金佩未作陈述。
当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，原告向法庭提交以下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的身份信息，是适格的原告诉讼主体；2、被告李志刚的身份证复印件，证明李志刚的身份信息，是适格的被告诉讼主体；3、第三人刘文泉、金佩的身份证、结婚证、房产证2本，证明刘文泉、金佩的身份，是买卖房产的所有权人；4、抵押权证、抵押物清单、抵押物价值认定书各1份，南城县人民法院（2017）赣1021民初322号民事判决书1份，证明上饶银行南城支行的企业信息，买卖房产在该银行抵押贷款的事实；上饶银行南城支行起诉刘文泉、金佩归还贷款50万元本息的判决结果；5、房屋买卖合同、收条各1份，证明原告与李志刚签订《房屋买卖合同》，约定李志刚将涉案房产出卖给原告，原告需在一周内还清银行贷款，原告已将购房款50万元（定金）支付给李志刚；6、不动产转移登记询问表2份、不动产登记申请表2份，证明刘文泉、金佩到不动产登记中心办理转移登记，但因房产抵押未解除未能过户；7、保证书1份、微信和支付宝交电费清单5页、照片8张，证明刘文泉母亲、姐姐出具了保证书；刘文泉夫妇财物已经搬走，不干扰李志刚享有出卖的店面和商品房，原告已经实际占有和使用了该房产并支付了电费；8、南城县人民法院（2017）赣1021民初464号民事判决书，证明南城法院判决李志刚与刘文泉、金佩及原告与李志刚签订的房屋买卖合同均合法有效；9、抚州市中级人民法院（2018）赣10民终98号民事判决书，证明二审法院判决1、撤销南城县人民法院（2017）赣1021民初464号民事判决书；2、李志刚与刘文泉、金佩房屋买卖合同有效；3、驳回李志刚要求继续履行与刘文泉、金佩之间买卖合同的诉讼请求。
被告对原告提交的证据均无异议。
第三人上饶银行南城支行质证认为：证据5中077店面其实是两间，也是两间店面的价格，乙方必须还清银行贷款的金额没有说明具体是多少；证据7房子已经没人住了，对证据的真实性无异议。
第三人刘文泉、金佩未发表质证意见。
第三人上饶银行南城支行、刘文泉、金佩未提交证据。
原告提交的证据因证据的来源、形式符合法律规定，且被告李志刚、第三人上饶银行南城支行对真实性均无异议，本院予以采信。
经举证，质证，本院查明以下事�：2016年4月11日，第三人上饶银行南城支行与第三人刘文泉、金佩签订《抵押合同》，约定抵押物为刘文泉、金佩所有的坐落在江西省××大道××店面一间（产权证号：2015000889，面积78.65平方米，评估价值50万元）；当天，双方又签订另外一份《抵押合同》，约定抵押物之一为被告刘文泉、金佩所有的坐落在江西省××大道××区1-901成套住宅（产权证号：2015000880，面积133.48平方米，评估价值36万元）。上述合同签订后，双方办理了抵押登记手续。
另查明，2016年5月15日，被告李志刚（甲方）与第三人刘文泉、金佩（乙方）签订了《房屋买卖合同》（以下简称合同一），约定：1、乙方将坐落于南城县建昌镇盱江大道299号3栋附077商业店面，建筑面积78.65平方米（产权证号：2015000889号）和坐落于南城县××江北大道××区-901成套住宅，建筑�积133.48平方米（产权证号：2015000880号）共计人民币壹百肆拾万元整（1400000元）卖于甲方；2、由于乙方成套住宅和商业服务目前处于抵押贷款状态，乙方必须在一周内还清银行贷款。无条件配合甲方办理过户手续；3、甲方于签订合同日，付乙方人民币伍拾万元整（500000元）作为定金。李志刚于2016年5月31日给付给刘文泉、金佩定金50万元，刘文泉、金佩出具定金收据。后刘文泉、金佩没有按照合同约定履行义务。2016年5月15日，李志刚又与原告龚小平、严燕华签订《房屋买卖合同》（以下简称合同二），案涉房屋及店面、价格及内容与合同一一致。原告于2016年5月30日给付李志刚购房定金50万元。2016年5月16日，原告华作为买房人与第三人刘文泉、金佩到南城县不动产登记中心填写了《不动产转移登记询问表》，因该房屋抵押权未解除，未能办理过户手续。
又查明，本院于2017年5月15日作出（2017）赣1021民初322号民事判决书，判决刘文泉、金佩归还上饶银行南城支行借款50万元及利息，上饶银行南城支行对刘文泉、金佩所有的坐落在南城县××大道××号附房产有权折价或者拍卖变卖该房屋的价格优先受偿抵。本院于2017年5月15日作出（2017）赣1021民初323号民事判决书，判决刘文泉、金佩归还上饶银行南城支行借款150万元及利息，上饶银行南城支行对刘文泉、金佩所有的坐落在南城县××大道××区××房产有权折价或者拍卖变卖该房屋的价格优先受偿抵。本院于2017年12月1日作出（2017）赣1021民初464号民事判决书，判决李志刚与刘文泉、金佩及李志刚与龚小平、严燕华于2016年5月15日签订的房屋买卖合同合法有效，上饶银行南城支行不服该判决提起上诉。2018年2月11日，抚州市中级人民法院作出（2018）赣10民�98号民事判决书，认为本院一审对龚小平、严燕华与李志刚之间买卖合同关系进行判决超出一审李志刚的诉请范围，应予纠正，并判决：1、撤销南城县人民法院（2017）赣1021民初464号民事判决；2、李志刚与刘文泉、金佩房屋买卖合同有效；3、驳回李志刚要求继续履行与刘文泉、金佩之间买卖合同的诉讼请求。
本院认为，本案的争执焦点为：一、原、被告签订的合同效力问题。被告李志刚与第三人刘文泉、金佩签订的房屋买卖合同经抚州市中级人民法院（2018）赣10民终98号民事判决书确认为有效。至于原告龚小平、严燕华与李志刚签订的房屋买卖合同的效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：在买卖合同关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。刘文泉、金佩事后同龚小平、严燕华到不动产登记中心签署不动产转移申请表，说明其对李志刚与作为实际买房人的龚小平、严燕华签订的买卖合同也是认可的。因此，虽然涉案房屋设定了抵押，但原告与被告李志刚签订的房屋买卖合同是有效的。
二、关于原、被告签订的合同是否能够履行的问题。原告主张抵押权消失后，将涉案房屋过户到原告名下，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案原告已依法支付定金50万，被告李志刚、第三人刘文泉、金佩亦不反对继续履行合同，第三人上饶银行南城支行也称在刘文泉、金�的债务得以清偿后同意撤销抵押。故在刘文泉、金佩清偿债务且抵押权消灭后，涉案房产可以进行转让。根据原告与李志刚及李志刚与刘文泉、金佩签订的房屋买卖合同约定，刘文泉、金佩、李志刚应无条件配合房屋过户，故在涉案房屋抵押权消灭后，李志刚、刘文泉、金佩应继续按照合同约定，协助原告将涉案房屋过户交付给原告。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、原告龚小平、严燕华与被告李志刚于2016年5月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效。
二、被�李志刚，第三人刘文泉、金佩在第三人上饶银行股份有限公司南城支行对涉案房屋的抵押权消灭后，协助原告龚小平、严燕华将位于南城县建昌镇盱江大道299号3附077号店面和1栋1区901室商品房过户交付给原告龚小平、严燕华。
案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告李志刚负担2200元，由原告龚小平、严燕华负担2200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审判员 江 庆
二〇一八年四月二十六日
书记员 宁唏苑