北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第08575号
原告（反诉被告）周XX，女，1974年4月6日出生。
委托代理人马俊波，北京市青天律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京中凯伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里XX号。
法定代表人曾凡林，经理。
委托代理人陈志杰，男，1984年10月15日出生。
原告（反诉被告）周XX（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京中凯伟业房地产经纪有限公司（以下简称中凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈烜炜独任审判，公开开庭进行了审理。周XX的委托代理人马俊波，中凯公司的法定代表人曾凡林、委托代理人陈志杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周XX诉称：2012年9月22日，我与中凯公司签订名为《出租房屋委托合同》实为租赁合同一份，约定我将自有坐落在北京市朝阳区百子湾东里的XX号房屋（以下简称涉案房屋）出租给中凯公司。合同第14条约定乙方按照本合同规定向甲方缴纳房屋租金，每月房租总计金额（税前）为8334元，第15条约定甲方同意将2012年9月23日到2012年11月7日作为免租期提供给乙方。免租期内，乙方不向甲方支付房屋租金。该两项条款为典型的租赁合同性质。合同签订后，中凯公司将我的房屋隔成多个房间予以对外出租，已形成群租群住的情况，存在严重的安全隐患。在出租期间，中凯公司没有对各个承租人的使用进行管理，造成房屋多处漏水，给楼下业主造成了损失，楼下业主不断向我反映，要求对所造成的损失予以赔偿。为此，我多次与中凯公司协商要求恢复原状解除合同，遭到中凯公司拒绝。现在我诉至法院要求：1、解除双方签订的《出租房屋委托合同》；2、中凯公司恢复涉案房屋原状并腾退交还房屋。
中凯公司答辩并反诉称：可以解除合同，但解除合同属于周XX单方违约，应当赔偿我公司经济损失。解除合同的前提是周XX赔偿我公司损失，拆除隔断恢复原状没有问题，但是得赔偿我公司相应损失。涉案房屋是未装修过的毛坯房，我公司经周XX同意在其房屋内进行装修，并配置家具家电，经周XX同意将房屋打隔断群租。我公司的反诉要求周XX：1、赔偿我公司装修投入26100元；2、赔偿房屋内家具电器配置费用9690元；3、承担我公司与第三方签订合同应支付的违约金21600元；4、赔偿合同约定的违约金16668元。
周XX针对中凯公司的反诉请求辩称：我不同意中凯公司的反诉请求。民诉法规定反诉应在诉讼开始以后举证期限届满之前提出，法院在审理过程中开庭前明确规定了举证期限，在此以后没有再给双方重新规定举证期限，法庭已经到了质证和辩论阶段，因此中凯公司提出反诉的时间超过了法律规定的时间。关于违约金，北京市房屋租赁合同当中有相关规定，应当以房屋设计的最小单位为出租单位，不能打隔断群租，而中凯公司在签订合同时作为专业从事房屋中介服务的机构对这条法律法规的规定是明知的，所以造成合同解除的违约责任最起码不应由我全部承担，大部分违约责任应由中凯公司来承担。因为中凯公司明知上述规定，也知道北京市公安局通知当中明确规定房屋中介服务机构的人员不得参与或者教唆他人参与违反本规定的租赁行为，我认为对于补充条款中将房屋隔断成9间的约定是无效条款。另外对于中凯公司与第三方签订的这些合同依法也属于无效合同范畴，从其提交的合同复印件中可以看出，有部分合同是在我打电话要求解除合同以后签订的，所以这些合同不具备真实性，很明显是在诉讼开始以后补签的合同，而且根据合同的相对性来说，与本案没有关系，并且与第三方承担的违约责任以及我与中凯公司双方签订合同约定的违约责任具有一定重合性。如果我承担了与中凯公司之间合同约定的违约责任，就不应该再承担关于第三方与中凯公司之间的违约责任。关于中凯公司主张的损失，应由中凯公司自行承担。关于房屋配置的家具家电费用，这些家具设备是在合同无效条款的前提下购置的，而且这些都是可移动的，也可以重复利用，所以由我承担相关费用与合同相对性是相违背的。委托合同违约条款显失公平是可变更可撤销的。中凯公司主张与第三方违约金违反合同相对性与其主张违约金也重合。2013年公安局联合下发文件也规定经纪公司和人员不能违反文件规定或者参与违反文件，补充条款违反了法律法规强制性规定应是无效条款，无效的原因是中凯公司，因此委托合同中的违约金不能由我承担，没有法律依据。3月19日开庭之后，涉案房屋又出现漏水，物业公司停了几天水。
经审理查明：周XX是涉案房屋（建筑面积162.99平方米）所有权人。2012年9月22日，周XX作为甲方，中凯公司作为乙方，就涉案房屋签署《出租房屋委托合同》。合同约定：第1条：在本合同规定的出租房屋委托期限内，甲方自愿将其合法拥有的房屋按本合同规定提供给乙方，委托乙方以自己的名义代理出租或占有使用，乙方接受甲方委托，并承诺按照本合同约定的房屋使用性质、房屋租金标准、房屋租金支付方式，对甲方承担义务。第5条：乙方承诺按照本合同规定的房屋用途寻找承租客户和使用房屋。如确需改变房屋使用性质，乙方应当提前一个月征得甲方同意。甲方有权否决乙方关于改变房屋使用性质的要求。第10条：甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物业验收单》中具体说明。第11条：甲方交由乙方出租房屋的委托期为三年，自2012年11月8日起至2015年11月7日止。第14条：乙方按照本合同规定向甲方缴纳房屋租金，每月房屋租金金额（税前）为8334元。第15条：甲方同意将2012年9月23日至2012年11月7日作为免租期提供给乙方。免租期内，乙方不向甲方支付房屋租金。第26条：在委托期内，甲方应当保证房屋及附属设施、设备的正常安全使用。乙方应当积极配合与协助甲方维修房屋及附属设施、设备。第27条：乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成房屋及附属设施、设备损坏的，乙方负责修复或给予经济赔偿。双方如对损坏情况持有异议，应当提交有关的质量检验部门鉴定。第30条：乙方及其代理客户可以在不影响房屋结构的前提下，对房屋进行简易装修。委托期届满后，乙方不得拆卸依附于房屋的装修，装修成果归甲方所有。第33条：1.委托期内，甲方未经乙方同意提前收回房屋，无论自用、转租或者转卖，均属毁约，甲方应当于擅自收回房屋后的当日内，向乙方支付本合同规定月租金额两倍的违约赔偿金。由此给乙方及乙方代理出租客户造成经济损失的，甲方应当承担赔偿责任。第35条：有下列情形之一的，甲乙双方可以变更或者解除本合同，房屋租金按照实际使用时间计算，剩余部分甲方须在变更或者解除本合同之日起三日内全部退回乙方：1.甲乙双方协商一致的；2.不可抗力致使本合同不能继续履行的；3.依照政府房屋租赁政策或法律规定必须变更或终止合同的；4.依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的。双方还于2012年9月签署《补充条款》一份，内容包括本合同约定房屋隔断总间数不得超过九间，居住人数不得超过18人，乙方对房屋装修完成后需要甲方同意才可以将房屋进行出租。
合同签订后，双方即开始履行。周XX向中凯公司交付涉案房屋（毛坯房），中凯公司向周XX缴纳房屋租金至2014年6月中旬。
审理中，周XX以房屋群租、漏水等问题主张解除合同，并提交电话录音、照片、视频等证据加以佐证。中凯公司表示打隔断是经过周XX同意的，对于漏水问题，中凯公司认可部分漏水事实。中凯公司提交九份房屋租赁合同，证明其解除合同后需要赔偿次承租人损失，周XX表示多份租赁合同签署日期为其提出解除合同主张之后，且认为合同具有相对性，对于中凯公司的证明目的不予认可。中凯公司另提交北京盛丰时代装饰工程有限公司于2012年11月25日出具的装修费发票，金额为26100元，发票上载明“北京市朝阳区百子湾东里XX室”；并提交送货单，证明其家具家电配置费用。周XX对于发票及送货单的真实性、关联性均不认可。经询，中凯公司不对房屋装修申请司法鉴定。
庭审中，双方均表示公安、建委等行政主管机关在2014年初要求过整治涉案房屋所在小区的隔断群租房。
上述事实，有房产证、《出租房屋委托合同》、《补充条款》、发票、送货单、照片、视频、录音及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：周XX与中凯公司签订的《出租房屋委托合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。周XX在合同履行期限届满之前明确表示要求解除合同，该解除主张无约定和法定理由已构成根本违约，故合同解除应当由周XX承担违约责任。关于周XX主张的漏水问题，该问题并非属于可以构成出租方单方解除合同的依据，本院不予采信。关于周XX主张的群租问题，打隔断是双方签署合同之初均认可的，虽然行政主管机关要求整治隔断群租，但不能据此认定合同无效或者中凯公司违约。中凯公司同意解除合同，本院不持异议。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周XX要求中凯公司将房屋恢复原状，没有合同依据，本院不予支持；但合同解除后中凯公司应将涉案房屋腾退交还给周XX。合同因周XX违约而解除，中凯公司反诉主张合同约定的两个月租金的违约金于法有据，本院予以支持；合同具有相对性，中凯公司要求周XX赔偿其需要支付给次承租人的违约金，没有法律和合同依据，本院不予支持；中凯公司要求周XX赔偿装修损失，于法有据，本院根据中凯公司提交的装修票据、租赁期间、装修已经使用的期间等因素酌情确定数额；中凯公司要求周XX赔偿家具家电配置费用，由于上述物品均为可移动的物品，其主张没有法律和事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）周XX与被告（反诉原告）北京中凯伟业房地产经纪有限公司二〇一二年九月二十二日签订的《出租房屋委托合同》；
二、被告（反诉原告）北京中凯伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内将北京市朝阳区百子湾东里XX号房屋腾退并交还给原告（反诉被告）周XX。
三、原告（反诉被告）周XX于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）北京中凯伟业房地产经纪有限公司违约金一万六千六百六十八元。
四、原告（反诉被告）周XX于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）北京中凯伟业房地产经纪有限公司装修损失一万二千元。
五、驳回原告（反诉被告）周XX的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）北京中凯伟业房地产经纪有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费35元，由原告（反诉被告）周XX负担25元（已交纳），由被告（反诉原告）北京中凯伟业房地产经纪有限公司负担10元［原告（反诉被告）周XX已交纳，被告（反诉原告）北京中凯伟业房地产经纪有限公司于本判决书生效后七日内给付原告（反诉被告）周XX］。
反诉案件受理费826元，由被告（反诉原告）北京中凯伟业房地产经纪有限公司负担506元（已交纳），由原告（反诉被告）周XX负担320元［被告（反诉原告）北京中凯伟业房地产经纪有限公司已交纳，原告（反诉被告）周XX于本判决书生效后七日内给付被告（反诉原告）北京中凯伟业房地产经纪有限公司］。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈烜炜
二〇一四年五月十九日
书 记 员 甄亚男