广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第122号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市宏明国际地产开发有限公司。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市物业管理有限公司。
上诉人深圳市宏明国际地产开发有限公司（以下简称宏明公司）因与被上诉人深圳市物业管理有限公司（以下简称深圳物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第1514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：宏明公司原名称为宏明（深圳）木业有限公司，于2006年11月28日登记更名为深圳市宏明木业有限公司，于2009年3月17日登记变更为现名。涉案房产位于深圳市罗湖区XX路XX花园XX裙楼201（房产证号20002X**，建筑面积1775平方米）、裙楼202（房产证号20001X**，建筑面积1775平方米）、裙楼203（房产证号200018X**，建筑面积1775平方米）、裙楼204（房产证号20001X**，建筑面积1777.49平方米）、裙楼3层2号（房产证号200X**，建筑面积3581.52平方米），以上房产共计9083.98平方米，房屋性质均为市场商品房，房屋用途均为商场，登记权利人均为宏明公司。
深圳物管公司为涉案小区的物业管理单位。根据开发商深圳XX（集团）股份有限公司与深圳物管公司之间的物业管理合同，商业物业管理费收费标准为每月每平方米5元。2008年8月6日，深圳物管公司（甲方）与宏明公司（乙方）签订《协议书》约定：1、乙方确保自2008年5月开始，当月支付当月的物业管理费、房屋本体维修基金和上个月的水电费的前提下，甲方同意乙方上述五个物业自2008年5月开始的空置期间，物业管理费减免至每平方米3.1元，如乙方违反本协议第2条、第5条和第6条，甲方仍然按每平方米3.8元收取空置期间的物业管理费拖欠的物业管理费和房屋本体维修基金仍旧按照逾期每日万分之五支付滞纳金。
深圳物管公司在原审的诉讼请求为：1、宏明公司交纳拖欠的2010年3月至2011年9月的物业管理费908140.85元和房屋本体维修基金45407元及其滞纳金直至宏明公司还清款项之日止（暂计至2011年7月31日为114426.32元），共计1067974.17元；2、宏明公司承担本案的诉讼费用。
深圳物管公司在举证期限内向原审法院申请增加诉讼请求：1、宏明公司支付2011年8月至2012年5月物业管理费534200.5元、本体维修基金26710元及其滞纳金直至宏明公司还清款项之日止；2、宏明公司支付2011年9月至2012年5月欠缴的水费14070元、垃圾处理费1020.61元、排污费4536元及滞纳金25351.78元。深圳物管公司原审当庭确认要求物业管理费按每月每平方米3.1元标准支付，并放弃对欠缴水费、垃圾处理费、排污费的滞纳金的诉讼请求。
宏明公司在原审的反诉请求为：1、深圳物管公司赔偿保安费96000元（2010年8月份至2011年3月份为每月3000元，2011年4月份至2011年12月份每月为8000元，之后损失按每月8000元标准计至深圳物管公司委派保安人员时止）；2、深圳物管公司赔偿天面及外墙放水费用36000元，并立即对其他渗水点进行维修、养护和管理；3、深圳物管公司赔偿清洁费57500元（2009年7月份至2011年7月份为每月1000元，2011年8月份至2011年12月份每月为6500元，之后损失按每月6500元标准计算至深圳物管公司委派清洁人员时止）；4、深圳物管公司赔偿消防维修费33万元，更换消防门费用19660元，以及二、三楼管道刷漆费用1470元；5、深圳物管公司履行物业共用设施设备电梯的日常运行、维修、养护和管理义务；6、深圳物管公司赔偿租金损失30948957.8元（自2010年月日计算至2011年12月31日止，之后计算至深圳物管公司完全履行义务时止）。7、深圳物管公司赔偿洗手间装修费用131360元；8、深圳物管公司赔偿电缆安装费用29413元；9、由深圳物管公司承担案件受理费等费用。
原审法院认为，深圳物管公司当庭要求宏明公司按每月每平方米3.1元标准支付涉案房产自2010年3月至2012年5月期间物业管理费，其标准未超出开发商与深圳物管公司约定的标准，亦未超出双方之间约定的标准，宏明公司对此标准亦无异议，且宏明公司确认并未缴纳，故深圳物管公司该项诉讼请求原审法院予以支持，宏明公司应向深圳物管公司支付物业管理费760329.13元（3.1元／月·平方米×9083.98平方米×27个月）。深圳物管公司要求宏明公司按每月每平方米0.25元支付同期的专项维修资金（原称本体维修基金），宏明公司确认尚未支付，对深圳物管公司该项请求，原审法院予以支持，宏明公司应向深圳物管公司支付专项维修资金61316.87元（0.25元／月·平方米×9083.98平方米×27个月）。双方约定应当月支付当月的物业管理费及本体维修基金，否则应于次月1日起按每日万分之五计付滞纳金，因宏明公司未能如期支付上述费用，深圳物管公司要求宏明公司按该标准支付滞纳金，原审法院予以支持。
深圳物管公司作为涉案小区物业管理单位履行包括对整个小区公共部分的安保、保洁、公共设施的维护等职责，即便宏明公司所称其聘请保安、清洁人员属实，属为提升自己物业专有部分的实用价值而实施的自愿行为，且未经深圳物管公司同意，宏明公司要求深圳物管公司承担此部分费用，既无合同依据也无法律依据。宏明公司主张维修天面及外墙漏水费用，商铺室内天面属于专有部分，宏明公司外墙照片也无法确认具体状态、位置和时间，故宏明公司该项请求缺乏依据。宏明公司实施的消防工程及刷漆系出于其房产提高使用价值而进行，并无证据显示该消防工程系小区公共部分所用，且因故障或残旧确需维修更换或刷新，而经通知深圳物管公司拒不处理，故宏明公司请求宏明公司支付消防维修费、更换消防门费用、管道刷漆费用，缺乏事实和法律依据。宏明公司未提供充分证据证明深圳物管公司未履行物业公共物业共用设施设备电梯的日常运行、维修、养护和管理义务，故其反诉要求深圳物管公司履行该等义务，缺乏事实依据。深圳物管公司只是涉案小区物业管理单位，没有证据显示深圳物管公司存在侵害涉案房产或其它行为导致涉案房产不能使用或实用价值减损，宏明公司要求深圳物管公司支付租金损失，缺乏事实依据和法律依据。对于洗手间，宏明公司确认共修了两个洗手间，一个是专有部分使用，另一个在共有部分系应租户要求修建的，且未经过报批，宏明公司要求深圳物管公司承担该部分费用，缺乏依据。宏明公司称整个物业没有电缆，宏明公司安装电缆后是归宏明公司使用，且未提供充分证据证明该项费用的产生系深圳物管公司过错导致，宏明公司要求深圳物管公司赔偿电缆安装费用，缺乏依据。
综上，宏明公司应向深圳物管公司支付2010年3月至2012年5月期间物业管理费760329.13元、同期专项维修资金61316.87元，并以每期欠缴款项为基数自欠缴次月1日起按每日万分之五计付滞纳金。宏明公司所有反诉请求，均缺乏依据，原审法院均不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、深圳市宏明国际地产开发有限公司应于原审判决生效之日起十五日内向深圳市物业管理有限公司支付涉案房产2010年3月至2012年5月期间物业管理费760329.13元、同期专项维修资金61316.87元，并支付上述钱交款项的滞纳金（以每期欠缴费用为基数从欠缴次月1日起按每日万分之五标准计算至原审判决确定的履行之日）；二、驳回深圳市宏明国际地产开发有限公司的全部反诉请求。案件本诉受理费24649元，由深圳市物业管理有限公司负担11548元，由深圳市宏明国际地产开发有限公司承担13101元；反诉受理费100025.9元，由深圳市宏明国际地产开发有限公司负担。
宏明公司不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）深圳物管公司未履行公共秩序维护、安全防范的义务。深圳物管公司未建立任何安全防范制度，未有任何安保巡逻值班。直接造成宏明公司承租客户连续被盗3台笔记本电脑，价值2万元，特别是物业外墙铝合金窗户均被盗走，导致宏明公司直接损失4万余元。在宏明公司多次上映无效后，宏明公司不得不自行聘请保安人员，以维护公共秩序，保障安全。
（二）深圳物管公司未履行物业共用部位的日常维修，养护和管理义务。物业外墙多次渗水，宏明公司多次要求深圳物管公司进行维修，但深圳物管公司一直置之不理。只要一下雨，物业内天花、外墙就多出渗水，直接给租户造成较大损失。为避免损失进一步过大，宏明公司就直接委托他人进行维修，并支付维修费36000元。在宏明公司维修后，物业外墙仍有其他地方渗水，需要深圳物管公司进行维修。
（三）深圳物管公司未履行物业共用部位和相关场地的清洁卫生义务。物业及周边环境卫生恶劣，地面垃圾及消防通道无人清扫，对正常使用物业造成严重影响。宏明公司多次上映均杳无音讯，宏明公司不得不自行委托他人进行清扫，才使得物业清洁卫生得以保障。
（四）深圳物管公司未履行物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理义务。物业共用设施有电梯两台，但因深圳物管公司原因，该电梯从未日常运行。宏明公司多次通知深圳物管公司履行义务，但电梯仍未见运行。另，深圳物管公司一直未对物业消防系统进行维修、养护和管理，导致物业消防烟感系统线路、烟感器及消防广播缺失，消防栓内水带、枪头及消防栓玻璃门全部缺失，消防报警按钮全部缺失，消防卷帘残损不全，消防排烟系统不能启动；楼层消防喷淋部分存在漏水问题，消防出口指示牌全部缺失，消防门严重破损。宏明公司通知管理处多次未能维修，不得不委托他人对现场消防系统重新安装，共支付费用351070元。
据此，宏明公司请求本院判令：1、宏明公司不需支付滞纳金；2、深圳物管公司赔偿宏明公司保安费96000元（2010年8月份至2011年3月份为每月3000元，2011年4月份至2011年12月份每月为8000元，之后损失按每月8000元标准计至深圳物管公司委派保安人员时止）；3、深圳物管公司赔偿宏明公司天面及外墙渗水费用36000元，并立即对其他渗水点进行维修、养护和管理；4、深圳物管公司赔偿宏明公司清洁费57500元（2009年7月份至2011年7月份为每月1000元，2011年8月份至2011年12月份每月为6500元，之后损失按每月6500元标准计算至深圳物管公司委派清洁人员时止）；5、深圳物管公司赔偿宏明公司消防维修费33万元，更换消防门费用19660元，及二、三楼管道刷漆费用1470元；6、深圳物管公司履行物业共用设施设备电梯的日常运行、维修、养护和管理义务；7、深圳物管公司赔偿洗手间装修费用131360元；8、深圳物管公司赔偿电缆安装费用29413元。
深圳物管公司答辩称：（一）深圳物管公司已经履行了公共设施设备的日常的维修和养护义务，履行了清洁、安保、消防设施的维修和养护义务。（二）宏明公司所称的电梯一直没有启用，也就谈不上日常的维修养护。洗手间是在其专有面积中自建，其装修费用不应由深圳物管公司承担。电缆安装并非公共部分的电缆安装，即使公共部分也应当是业主共同承担，不应由深圳物管公司承担。根据宏明公司和深圳物管公司的协议约定，宏明公司拖欠物业管理费及本体维修基金应承担日万分之五的滞纳金。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据各方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于深圳物管公司是否按约对涉案房屋提供了物业管理服务。宏明公司虽上诉称深圳物管公司未建立任何安全防范制度以及未对公共部分进行清洁打扫，但未提供足以否定深圳物管公司提供保安值守巡逻和公共部分清洁服务的证据，故其此项上诉主张缺乏事实依据。宏明公司上诉亦称深圳物管公司未对外墙渗水问题进行维修，但深圳物管公司已经举证证明其进行过渗水补漏的维修工程，宏明公司在原审庭审时对深圳物管公司提交的有关维修服务的证据亦无异议，故对宏明公司此项上诉主张本院不予支持。宏明公司亦上诉称深圳物管公司未履行共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理义务，但深圳物管公司在本案中提供了大量的公共设施和消防设施的定期保养表和维修处理单存根，在宏明公司不能提供反证的情况下，其此项上诉主张亦缺乏事实依据。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2220元，由深圳市宏明国际地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年三月五日
书 记 员 伍圣权（兼）