福建省古田县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）古民初字第1187号
原告倪继恩，女，汉族，古田县人，住古田县。
被告施仁淼，男，汉族，古田县人，住古田县。
被告福建省康庄房地产开发有限公司。住所地：古田县城西万泰广场**号楼*****号。
法定代表人，施仁足，总经理。
原告倪继恩诉被告施仁淼、福建省康庄房地产开发有限公司（下称康庄公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告倪继恩到庭加诉讼，二被告经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪继恩诉称，2009年10月25日，原告与被告施仁淼签定《房屋租赁合同》，被告施仁淼向原告承租古田县城西街道西路137号康城世家2幢2号楼l6号店面，被告康庄公司自愿提供担保承担连带保证责任。合同约定：租期自2010年6月30日至2020年6月29日止，租赁期限为l0年；2010年6月30日至2015年6月29日的租期内，每年租金为人民币7000元（币种下同）；2015年6月30日至2020年6月29日的租期内，每年租金为9000元；乙方（被告）拖欠租金达15天以上，甲方（原告）有权解除合同；被告应于每年的1月15日之前支付当年度租金，但被告施仁淼仅支付租金至2012年6月30日后，就不再支付了。经原告催讨，至今未付。故起诉请求依法判决：1、解除原告倪继恩与被告施仁淼于2009年10月25日签订的《房屋租赁合同》；2、被告施仁淼偿还原告2012年6月30日至2015年6月29日租金共计21000元（7000元／年×3年）；2015年7-8月租金共计1500元（9000元／年÷12个月／年×2个月），合计22500元。3、被告施仁淼支付违约金共计6750（22500元×30%）元；4、被告康庄公司对上述租金及违约金承担连带偿还责任。
被告施仁淼提交书面答辩称，原告主张的违约金数额过高，应当予以调整。根据《合同法》第一百一十四条，“约定的违约金过分高于造成的损失的当事人，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九第二款规定：当事人约定的违约金超出造成损失的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一十四条，“约定的违约金过分高于造成的损失的可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。要求：1、以实际逾期未支付租金总额为基数计算违约金，实际未支付租金即商铺现实际转租租金，并其与原告原签订的租赁合同约定租金；2、违约金的计算，应以实际逾期未支付租金总额为基数，按逾期时段，以逾期未支付租金，按每月1.5％计算违约金，违约期间不计利息；3、原告与现承租方直接签约租赁合同，并按其与现承租方签约的租赁合同为准。综上，其愿意返还原告租金，只是因目前经营不当，资金难以回笼，暂无力偿还，希望原告能够本着互谅的原则给予一年时期的期限，以便双方能够较为妥善的处理纠纷，对于原告超出事实和法律的请求，请依法予以驳回。
本案在审理过程中，原告向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同，证明2009年10月25日原告倪继恩将座落于古田县城西街道西路137号康城世家2幢16号店面1间出租给被告施仁淼，并由被告被告康庄公司承担连带保证责任。2、古房权证古田字第××（G1、G2）号《房屋所有权证》、3、同意出租声明，证据2-3共同证明原告是涉诉房产的所有权人（与案外人施良英、倪信恩共同共有），原告经其他产权人授权将涉诉房屋出租。4、银行流水账单，证明被告施仁淼向原告支付了2010年6月30日至2012年6月29日的租金后，至今未再付租金。5、解除合同通知书、EMS回执，证明原告于2015年5月29日向二被告发出通知，要求被告施仁淼解除租赁合同并于通知书寄出之日起7日内支付租金及违约金，同时要求被告康庄公司承担连带责任保证。6、《声明》，证明古田县城西街道城西路137号康城世家2幢2单16号店面的另两位产权共有人倪信恩、施良英同意本案原告倪继恩将涉案店面出租，并由本案原告倪继恩独自享受租赁合同的相关权利（包含租金、违约金等），承担租赁合同的相关义务。
本院认为，被告施仁淼与康庄公司未到庭参加诉讼，对原告的证据未书面提出异议亦未提交证据，视为放举证质证权利。原告提供的证据真实、合法，与本案具有关联性，依法予以采信。
经庭审认证，对本案主要事实认定如下：
1、2009年10月25日原告与被告施仁淼签订《房屋租赁合同》，将其座落于古田县城西街道西路137号康城世家2幢2单元16号店面租给被告施仁淼使用，约定租期为10年，2010年至2015年每年租金7000元，2015年后每年租金9000元，除第一年度外，应于每年1月15日前一次性缴付当年租金。
2、被告康庄公司对被告施仁淼履行合同承担连带保证责任，保证范围包括租金、违约金。
3、被告施仁淼已向原告支付了2010年6月30日至2012年6月29日的租金，2012年6月30日至2015年8月租金未付。
综上所述，本院认为，原、被告于2009年10月25日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，被告施仁淼未向原告支付2012年6月至2015年6月租金，已构成违约，原告要求被告施仁淼支付该租金、承担违约责任并依约解除合同，应予支持；原告根据《房屋租赁合同》第二十四条关于“乙方应按约定足额交付租金，否则应支付违约金，该违约金以10年租金总额的35%计算”的约定，要求被告按未付租金总额的30%支付违约金，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，予以支持。被告未付租金共计22500元，违约金应为22500元的30%，即6750元；被告康庄公司作为被告施仁淼履行《房屋租赁合同》的担保人，应承担连带还款责任；二被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告倪继恩与被告施仁淼于2009年10月25日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告施仁淼于判决生效后十日内支付原告倪继恩2012年6月30日至2015年8月29日租金22500元、违约金6750元，合计人民币29250元；
二、被告福建省康庄房地产开发有限公司对上述租金及违约金人民币29250元承担连带还款责任。福建省康庄房地产开发有限公司在承担连带清偿责任后，有权向被告施仁淼追偿。
四、驳回原告倪继恩其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币611元，由被告施仁淼、福建省康庄房地产开发有限公司共同负担611元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。
审判长 廖理飞
审判员 张宁国
代理审理员黄达
二〇一五年十一月十六日
书记员 余 枫
附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
附法律主要条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。