广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第1681号
原告：郑XX，男，汉族，住南宁市××路××单××房。
委托代理人：王威，广西华胜律师事务所律师。
委托代理人：黄爱美，广西华胜律师事务所实习律师。
被告：中国XX资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（原中国XX资产管理公司南宁办事处），住所地：南宁市××民族大道××号。
负责人：孙XX，总经理。
委托代理人：邱XX，男，汉族，该公司职员，住南宁市××民族大道××号××房。
委托代理人：张玉波，北京鼎业律师事务所广西分所律师。
原告郑XX诉被告中国XX资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员谢倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑XX的委托代理人王威、黄爱美、被告中国XX资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的委托代理人邱XX、张玉波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2004年10月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告以311743元的价格向被告购买位于南宁市望园路XX房，被告应于2004年10月31日前将取得商品房住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用。合同签订后，被告在合同约定的期限内通知原告交房，原告也按期办理了入伙手续，但原告入住后，特别是2011年以来，原告从小区部分业主的逾期交房案件的判决了解到该小区商品房实际未经验收合格，被告在不具备交房条件时就向业主交房了。被告欺骗原告在商品房未验收合格的情况下，通知原告入伙居住，实际属于逾期交房情形，而本案商品房，不仅要经过验收合格，还需要取得商品房交付使用批准文件才可以交房。依据同小区同类型案件的一、二审判决来看，该小区商品房是在2005年8月17日经验收合格的，而验收合格只是取得商品房交付使用批准文件的最基本条件，尚需完成比如消防、规划、环保批准文件后才符合合同约定的交房条件，所以，被告取得商品房交付使用批准文件肯定是在2005年8月17日以后。因此，被告应承担从2004年10月31日起至其取得商品房交付使用批准文件时的逾期交房违约金，暂计至2008年12月31日，共计1520天，每日按房价款的万分之二计算，共计94770元。为此，原告起诉至人民法院，请求依法判令：一、被告向原告支付因被告责任未取得商品房住宅交付使用批准文件逾期交房违约金94770元（以房价款311743元为基数，从2004年10月31日暂计至2008年12月31日止，按每日万分之二计付，之后继续计算至被告实际取得商品房住宅交付使用批准文件之日止）；二、本案诉讼费由被告负担。
被告辩称：一、涉案房屋经五方验收合格后就已经具备交付条件，原告主张的竣工条件，沿用了之前的综合验收条件，现在房屋可以逐栋交付，而不需要整个小区竣工后才能交付。二、本案同类型的案件已经两级人民法院认定房屋竣工验收的时间是在2005年8月17日。三、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效，应予以驳回。
经审理查明：2004年10月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于南宁市新城区东葛路延长线XX号房，房屋总售价为311743元。合同第八条约定，出卖人应当在2004年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件；5、买受人付清房屋总价款及本合同中约定的应由买受人支付的款项。第九条约定，出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告付清了全部的购房款。2004年10月31日，被告将房屋交付原告使用。2005年8月17日，涉案房屋通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格。2009年4月3日，幸福家园6-10栋（不含底层层高不足2.2米杂物房及车库层）取得南宁市房产管理局颁发的《商品房现售备案证明》。2009年10月30日，原告取得涉案房屋的所有权证书。在诉讼过程中，原告主张合同约定的商品房住宅交付使用批准文件是指建委出具的《建设工程竣工验收备案表》，并主张房屋经验收合格并取得《建设工程竣工验收备案表》后才达到双方约定的房屋交付条件，而被告于2004年10月31日交付的房屋不具备上述交付条件，故应承担逾期交房的违约责任，为此原告诉至法院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。
另查明：原中国XX资产管理公司南宁办事处已变更为中国XX资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方应当认真履行合同约定的各项义务。原告在合同签订后已将全部房款支付完毕，被告应当按照合同的约定，将符合交付条件的商品房在规定的时间内交付原告使用。原告主张房屋经验收合格并取得《建设工程竣工验收备案表》后才符合交付的条件，被告则认为房屋经竣工验收合格后即达到了交付条件。本院认为，根据我国相关法律规定，建设工程经验收合格方可交付使用。双方在合同中约定房屋的交付条件是该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，但《建设工程竣工验收备案表》属备案性质材料，不属于行政许可审批。因此即使被告没有能及时办理《建设工程竣工验收备案表》，也不当然说明被告交付的房屋质量不合格，不能够交付使用。当交付的房屋存在质量问题时，买受人依然可以按照国家有关规定及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的相关内容要求出卖人承担维修保质的责任。本案所涉房屋已于2005年8月17日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格，至此已符合法律、法规的规定及其《商品房买卖合同》约定的交付条件，故应视为被告于2005年8月17日才将符合约定的合格房屋交付原告使用。但被告未能按照合同约定在2004年10月31日前将房屋交付给原告，已构成违约。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。本案诉讼时效从原告知道或应当知道房屋具备交付条件之日开始起算，原告于2009年10月30日取得涉案房屋的所有权证书，那么原告知道或者应当知道房屋已具备交付条件的时间不应迟于2009年10月30日，因此，即使本案诉讼时效从2009年10月31日开始起算，至2011年10月30日也已届满，但原告直至2012年12月6日才向人民法院提起诉讼，其又没有提供证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国民事诉讼法>；；若干问题的意见》第153条之规定，判决如下：
驳回原告郑XX的全部诉讼请求。
本案受理费已减半收取1085元，由原告郑XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谢 倩
二〇一三年十一月八日
书 记 员 梁飞恒