海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0108民初2674号原告：蒋某某，曾用名瞿某，女，2003年8月出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。法定代理人：蒋付芹，女，1978年6月出生，汉族，住江苏省无锡市崇安区，系原告的母亲。委托诉讼代理人：朱林，海南嘉法律师事务所律师。被告：陈和顺，男，1972年7月出生，汉族，户籍所在地：湖北省石首市。委托诉讼代理人：张洧川，五指山市为民法律事务所主任。第三人：海南乔海房地产开发有限公司。原告蒋某某诉被告陈和顺，第三人海南乔海房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋某某的委托诉讼代理人朱林，被告陈和顺及其委托的诉讼代理人张洧川到庭参加本案诉讼，第三人海南乔海房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒋某某向本院提出诉讼请求：一、判令停止对位于海口市琼山区龙昆南路39-2号乔海阳光大厦703、704房（产权证号：HK31XXXX）及707、708（产权证号：HK31XXXX）的执行；二、判令原告与第三人于2006年2月17日签订的《海南省商品房买卖合同》合法有效；三、判令第三人于判决生效十日内将位于海口市琼山区龙昆南路39-2号乔海阳光大厦703、704房（产权证号：HK31XXXX）及707、708（产权证号：HK31XXXX）的产权证办理过户至原告名下；四、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2016年7月27日收到贵院送达的（2016）琼0108执异23号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据，理由如下：一、原告与第三人于2006年2月17日签订《海南省商品房买卖合同》，双方约定：第三人将其开发建设的位于海口市琼山区龙昆南路39-2号乔海阳光大厦第七层房屋出卖给原告；建筑面积为620.9平方米；房屋单价为每平方米2800元，总金额为1738520元；签订合同时付总房款的30%，2006年3月1日前再付总房款的30%，2006年4月1日前再支付总房款的35%，余款5%交房时一次性付清；交房日期为2006年6月30日；第三人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由第三人提供的资料报产权登记机关备案。该合同系双方真实的意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。二、该合同签订后，原告按约向第三人支付全部购房款，第三人也按约向原告交付房屋，原告自2006年7月起对该房屋实际占有、使用及收益。第三人虽未按约定为原告办理产权登记手续，但原告对此并无过错。为切实维护原告的合法权益，原告现依法特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告陈和顺辩称，一、贵院在执行已经发生法律效力的（2015）美民二初字第42号民事判决书的过程中，经查询，位于海口市琼山区龙昆南路39-2号乔海阳光大厦703、704房及707、708的产权登记在第三人名下。根据物权法，只有经过物权登记，才能发生法律效力，但是原告与第三人签订的商品房买卖合同没有登记，也没有备案，依法应当驳回原告的诉请。二、原告在商品房买卖合同中将房号划掉，故原告向第三人购买的房产不包括涉案房号，涉案房产仍属于第三人。三、本案属于案外人执行异议之诉，而不是第三人给付之诉，原告诉请第三人将涉案房产过户至其名下，依法应当驳回。第三人海南乔海房地产开发有限公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》的真实性有异议，对其他证据的真实性予以确认。经审核，上述《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》均有原件予以核对，被告未能提供证据进行反驳，故本院对原告提交的全部证据的真实性予以确认；被告提交的证据是本院生效的裁判文书，本院对其真实性予以确认。第三人未到庭参加诉讼，也未提交书面质证意见，视为放弃质证的权利。综合比对原、被告双方的证据，查明以下事实：1、2006年2月17日，原告蒋某某的法定代理人蒋付芹代表原告作为买受人，第三人海南乔海房地产开发有限公司（以下简称乔海公司）作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：“买受人购买出卖人开发的乔海阳光大厦第七层房产，该商品房的用途为商住，建筑面积共620.9平方米，套内面积446.32平方米。商品房的总价款为1738520元，买受人应在签订合同时付总房款的30%，2006年3月1日前再付总房款的30%，2006年4月1日再支付总房款的35%，余款5%交房时一次付清；出卖人应在2006年6月30日前将整体竣工并可正常使用的房产交付买受人；出卖人应在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。签订上述合同后，原告于2006年4月3日向乔海公司支付购房款65万元，于2006年6月5日向乔海公司支付购房款100万元，乔海公司向原告开具《海南省销售不动产专用发票》，发票中注明项目为“乔海阳光大厦7层房款”。2006年9月8日，原告向乔海公司支付购房余款88520元，乔海公司向原告开具《资金往来（暂收、暂付）专用凭证》，该凭证注明项目为“购七层房款（乔海阳光大厦）”。付清购房款后，乔海公司将第七层房产交付原告使用，原告在2007年4月18日曾向物业公司支付乔海阳光大厦七楼的装修垃圾清运费与装修电梯维修费。自2007年5月至今，原告将乔海阳光大厦七层出租给海南信桥计算机网络有限公司作为办公写字楼使用，该公司向原告的法定代理人蒋付芹支付房屋租金，并向物业公司支付物业费、停车费和电费等费用。2、被告陈和顺与乔海公司在2012至2013年间因合同履行问题产生的债权债务，由于无法协商解决，陈和顺于2015年以乔海公司以及案外人海南中航建设工程有限公司、王文平、朱长根为被告，向本院提起诉讼，要求以上被告支付保证金65万元，工资误工费89000元以及利息。本院于2015年8月25日作出（2015）美民二初字第42号判决，判决乔海公司应向陈和顺支付履约保证金65万元及相应利息，并支付工资和误工费89000元。该判决生效后，在执行过程中，本院依据上述生效民事判决书，向乔海公司发出执行通知，要求其履行生效判决并缴纳执行费，因乔海公司未履行，本院于2016年3月22日作出（2016）琼0108执3号执行裁定书，裁定查封乔海公司在海口市琼山区龙昆南路39-2号乔海阳光大厦703、704（产权证号：HK31XXXX）和707、708房（产权证号：HK31XXXX）房屋两套。原告蒋某某作为案外人，以其已购买包括上述执行标的在内的整个乔海阳光大厦7层房屋，已支付全部购房款并已实际占有使用上述房产为由，向本院提出执行异议，要求解除上述房产的查封。本院经审查认为，原告蒋某某是否享有无权期待权，是否具有排除法院执行的物权效力等问题，应通过诉讼确认，对原告提起的异议不予支持。原告遂以申请执行人陈和顺作为被告，以乔海公司为第三人提起本案诉讼。3、2011年5月10日，涉案的乔海阳光大厦703、704、707、708房的产权办理至第三人乔海公司名下。原告主张自从乔海公司将乔海阳光大厦第七层交付给原告后，原告一直向乔海公司主张办理产权登记，但是由于该公司未经报建加建楼层，导致没有验收，并因拖欠税款等被列入诚信黑名单，最终导致涉案房产的产权无法办理过户登记手续。被告确认乔海公司加建楼层和拖欠报建税款的事实。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告认为原告提交的证据无法证明，原告向乔海公司购买的房产包括被查封的703、704、707、708房，理由是在《商品房买卖合同》第三条中已将具体房号划去。经审查，《房屋平面图》（《商品房买卖合同》附件一）载明乔海阳光大厦701-714房的建筑总面积不足460平方米，而合同约定购置商品房的建筑面积共620.90平方米，根据日常生活经验法则可以推断703、704、707、708房包含在《商品房买卖合同》的合同标的物中。另外，乔海公司出具的销售不动产发票、资金往来专用凭证注明原告支付的是桥海阳光商厦7层房款，在2007年4月18日的装修垃圾清运费、装修电梯维修费的资金往来凭证中，亦注明付款人是“乔海阳光大厦七楼瞿玥”。以上证据可以形成完整统一的证据链，证明原告向乔海公司购买的乔海阳光大厦房产中，包括本院查封的703、704、707、708房。本院认为，要认定原告的异议理由是否成立，应充分审查原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告在与乔海公司在2006年2月17日签订《商品房买卖合同》时，尚未年满10周岁，是无民事行为能力人，其母亲蒋付芹作为原告的法定代理人代为签订合同，符合法律规定。该合同双方当事人适格，意思表示真实，未违反法律和行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力。由于乔海公司在2006年已经将涉案房产交付原告，原告进行装修后使用，并通过出租等方式获得房产收益，已经合法占有涉案房产。因乔海公司未经报建加减楼层、拖欠报建税款导致房产的产权证无法办至原告名下，原告并无过错。因原告在本院查封涉案房产前已签订了合法有效的书面买卖合同，支付全部购房价款，并合法占有涉案房产。涉案房产未办理过户登记，并非原告自身原因所致，故本院认定原告对乔海阳光大厦703、704、707、708房享有的权利能够排除本院的执行，原告要求停止执行的异议理由成立，本院予以支持。由于本案要解决的问题是认定原告是否有排除执行的权利，原告主张乔海公司将上述房产的产权证办理过户至原告名下，涉及原告与乔海公司之间《商品房买卖合同》的履行问题，应通过房屋买卖合同纠纷诉讼解决，在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条，《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院》第二十八之规定，判决如下：一、原告蒋某某与第三人海南乔海房地产开发有限公司于2006年2月17日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、停止对位于海口市琼山区龙昆南路39-2号乔海阳光大厦703、704房（产权证号：HK31XXXX）及708、708房（产权证号：HK31XXXX）的执行；三、驳回原告蒋某某的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由被告陈和顺承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。⺀ned139n37uhju3go8c案件唯一码审 判 长 杨 勇人民陪审员 黄莲萍人民陪审员 黄于溥二〇一六年十一月二十二日法 官 助理 王佩杰书 记 员 翁亚穗速 录 员 王志玲附：相关法律及司法解释条文中华人民共和国民法通则第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。中华人民共和国物权法第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。