广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第112号
上诉人（原审原告）：谢周亮。
委托代理人：陈怀明，广东中安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市新纪元投资发展有限公司。
法定代表人：徐适荣，董事长。
被上诉人（原审被告）：深圳新纪元实业股份有限公司。
法定代表人：陈建涛，董事长。
诉讼代表人：深圳新纪元实业股份有限公司管理人。
两被上诉人共同委托代理人：许鸿书，广东仁人律师事务所律师。
上诉人谢周亮与被上诉人深圳市新纪元投资发展有限公司（以下简称新纪元投资公司）、被上诉人深圳新纪元实业股份有限公司（以下简称新纪元股份公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民三初字第1814号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：（一）1996年6月17日，深圳市某公司（甲方）与谢周亮（乙方）签订了一份《深圳市房地产买卖合同》，约定甲方经批准在上述土地上兴建房地产，定名为某大厦，主体建筑物的性质为办公楼，建筑层数为13层，现经批准进行预售，《房地产预售许可证》号为深罗房许字XX号。乙方向甲方购买上述房地产位于第九层，建筑面积1532.38平方米。甲乙双方同意上述房地产售价为人民币5000元／平方米，总金额为人民币7661900元。甲方须于1996年10月1日将本合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用。若甲方不能按上条规定的时间交付房地产予乙方使用，每延期一日向乙方支付相当于上述房地产价款千分之一的违约金或延期交付房地产期间的指导租金。甲方应在乙方实际接收房地产的90天内书面通知乙方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。如因甲方的过失造成乙方不能按本合同预期的时间领取《房地产证》，甲方从取得房地产《竣工验收证书》之日后的第120天起向乙方支付市值租金至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。双方在合同附表五中约定：1、本房地产买卖合同所规定的出售价格将作为甲方抵扣所欠乙方（揭阳市某公司深圳分公司谢周亮）的某大厦加建工程及宾馆装修工程的部分工程款。2、本合同双方签订后，甲方应在45天内将该物业的房地产代用证直接转到乙方的名下，同时，乙方应随即开具收到甲方以物业作价抵扣工程款的收款收据。3、甲方承诺在本合同正式生效后半年内完善补地价等一切有关手续，将正式的房地产证交付乙方使用。若甲方在规定的期限内无法兑现上述承诺，乙方将有权参照本合同的第八条条款向甲方追究有关的赔偿责任。另外合同还约定了其他一些权利义务。
（二）1996年6月17日新纪元股份公司（甲方）与谢周亮（乙方）签订了一份《深圳市房地产买卖合同》，约定，甲方经批准在上述土地上兴建房地产，定名为某大厦，主体建筑物的性质为办公楼，建筑层数为13层，现经批准进行预售，《房地产预售许可证》号为深罗房许字XX号。乙方向甲方购买上述房地产位于第九层，建筑面积1532.38平方米。甲乙双方同意上述房地产售价为人民币6500元／平方米，总金额为人民币9960470元。甲方须于1996年10月1日将本合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用。若甲方不能按上条规定的时间交付房地产予乙方使用，每延期一日向乙方支付相当于上述房地产价款千分之一的违约金或延期交付房地产期间的指导租金。甲方应在乙方实际接收房地产的90天内书面通知乙方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。如因甲方的过失造成乙方不能按本合同预期的时间领取《房地产证》，甲方从取得房地产《竣工验收证书》之日后的第120天起向乙方支付市值租金至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。双方在合同附表一中约定：签订本合同时付清全部楼价款，可获售价八折优惠，共计人民币9960470元。附表五中约定：1、本房地产买卖合同所规定的出售价格将作为甲方抵扣所欠乙方（揭阳市某公司深圳分公司谢周亮）的某大厦加建工程及宾馆装修工程的部分工程款。2、本合同双方签订后，甲方应在45天内将该物业的房地产代用证直接转到乙方的名下，同时，乙方应随即开具收到甲方以物业作价抵扣工程款的收款收据。3、甲方承诺在本合同正式生效后半年内完善补地价等一切有关手续，将正式的房地产证交付乙方使用。若甲方在规定的期限内无法兑现上述承诺，乙方将有权参照本合同的第八条条款向甲方追究有关的赔偿责任。另外合同还约定了其他一些权利义务。
（三）新纪元投资公司提交了一份新纪元股份公司于1996年7月2日取得了某大厦9A-9F房地产代用证复印件，证号为深房地字第**号，称原件在分割房产证时由国土部门收回去了。谢周亮于1997年9月8日办理了某大厦9A、9B、9C、9D、9E、9F的房产代用证，证号分别为深房地字第XX、XX号等6个《代用证》，系分割原代用证证号为XX号。
（四）2000年3月8日深圳市罗湖区审计局发出“深圳市罗湖区审计局关于深圳市新纪元实业股份有限公司某大厦加层改造工程决算的审计决定”。在审计过程中，发现新纪元股份公司支付给揭阳市某建筑安装工程公司深圳分公司的工程款存在违反国家财政、财务收支问题，多支付4048036.39元，根据《中华人民共和国审计法》第四十五条规定，责令新纪元股份公司在2000年4月10日前，向揭阳市某建筑安装工程公司深圳分公司追回多付款项。
（五）2000年5月30日作出了“深圳市新纪元实业股份有限公司某大厦加层、改造工程协调会议纪要”，会议由罗湖区清理债务办公室陈某主持召开了某大厦加层、改造工程还款计划协调会议，出席会议有新纪元股份公司人员，揭阳市某建筑安装工程公司深圳分公司谢周亮。最后达成统一意见：1、某深圳分公司同意在今年7月10日前还100万元，7月底前还50万元，余下欠款，从今年八月起逐月清还，每月还款50万，直至把多收款还清为止。新纪元股份公司同意接受某深圳分公司的还款方案。2、成立某大厦竣工验收小组，由马某、郭某、廖某组成，马某任组长，尽快协调有关部门完成验收工程。3、某大厦验收完毕后，新纪元股份公司将全力处理《房产证》工作，以期尽快办妥善。
（六）原审法院向深圳市房地产权登记中心发函查询涉案房产的相关情况，深圳市房地产权登记中心复函称：一、“某大厦”项目位于罗湖区湖贝路XX宗地上，该项目1至8层及地下室已于1992年8月办理了房地产初始登记（房地产证号：**），登记权利人为深圳市某公司。二、经查产权系统及办证纸质档案，1996年6月17日，谢周亮与深圳市某公司签订《深圳市房地产买卖合同》购得某大厦第九层，后于同年8月申请核发了上述房产的代用证（证号为XX），登记房产名称为某大厦9A-9F，登记权利人为谢周亮；1997年9月，上述9A-9F房产办理了分户登记，核发了五本代用证（证号：XX、XX）。三、某大厦项目第九层查无办理房地产初始登记记录，根据深府XX号《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》第十条第二款规定，已发房屋所有权证或者房地产代用证的，完善初始登记后，方可换发房地产证。
（七）深圳市某公司1999年1月15日变更名称为深圳市新纪元投资发展有限公司。
原审原告谢周亮诉讼请求：1、新纪元投资公司、新纪元股份公司为谢周亮办理正式的《房地产证》；2、新纪元投资公司、新纪元股份公司支付谢周亮违约金人民币9088928.87（7661900×0.005×365×6.5（2007年6月26日至2014年1月25日）元；3、本案的诉讼费用由新纪元投资公司、新纪元股份公司承担。谢周亮在原审庭审中明确表示不向新纪元股份公司主张权利。
原审法院认为，谢周亮和新纪元投资公司以及谢周亮和新纪元股份公司签订了两份《深圳市房地产买卖合同》，约定谢周亮购买某大厦第九层房产，而实际上这是一个以房产来抵债的法律行为。在某大厦加层改造过程中，因新纪元股份公司欠揭阳市某建筑安装工程公司深圳分公司部分工程款，所以双方签订了《深圳市房地产买卖合同》以房来抵偿工程款。本案争议的焦点为：1、涉案房产办理房地产证的条件是否成就？2、新纪元投资公司、新纪元股份公司是否应当向谢周亮支付违约金？对于第一个争议焦点，原审法院认为，根据深圳市房地产权登记中心的复函，某大厦项目第九层查无办理房地产初始登记记录，根据深府（2010）66号《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》第十条第二款规定，已发房屋所有权证或者房地产代用证的，完善初始登记后，方可换发房地产证。即涉案房产只有在办理了初始登记之后，才能够办理正式的房地产证。涉案房产尚未办理初始登记，故谢周亮请求办理涉案房产的房地产证的条件还不成就，谢周亮的这一诉讼请求，原审法院不予支持。对于第二个争议焦点，原审法院认为，谢周亮基于新纪元股份公司欠揭阳市某建筑安装工程公司深圳分公司部分工程款而和新纪元股份公司、新纪元投资公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，取得了涉案房产的代用证。在本案中并非是谢周亮支付房产价款，新纪元股份公司、新纪元投资公司将房产出售于谢周亮的房地产买卖关系。在某大厦加层改造过程中，谢周亮作为施工方的人员以及以房抵债房产的权利人，其应该知晓涉案房产的状况，对于能否办理正式的房地产证的情况应当清楚。并且，在2000年5月30日的“会议纪要”中，包括谢周亮在内的三方人员达成统一意见，首先协调有关部门完成验收工作，验收完毕后，新纪元股份公司全力处理《房产证》工作，以期尽快办妥。可见包括谢周亮、新纪元股份公司均已知晓涉案房产的验收及办证的情况，并且在会议纪要中未就房产证的延期办证的违约金提出主张，故不应适用《深圳市房地产买卖合同》中延期办证的违约条款。综上，谢周亮请求新纪元投资公司支付违约金，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回谢周亮请求深圳市新纪元投资发展有限公司为谢周亮办理正式的《房地产证》的诉讼请求；二、驳回谢周亮请求深圳市新纪元投资发展有限公司支付违约金的诉讼请求。案件受理费人民币75423元，由谢周亮负担。
谢周亮不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二项；2、依法改判：一、新纪元投资公司为谢周亮办理某大厦9A-9F正式的商品房《房地产证》；二、新纪元投资公司向谢周亮支付逾期办证违约金人民币9088928.87元（7661900×0.0005×365×6.5）（从2007年6月26日起暂计算至2014年1月25日），之后逾期办证违约金按以上标准计算至正式《房地产证》办妥之日止；3、判令新纪元投资公司、新纪元股份公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
上诉事实和理由：一、1、依据谢周亮与新纪元投资公司（原名深圳市某公司）于1996年6月17日签订的《深圳市房地产买卖合同》第十四条明确约定：“甲方应在乙方实际接收房产的90天内书面通知乙方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。房地产转移后，乙方依法享有占有、使用、收益、处分的权利”；该合同附表五“甲乙双方约定”第3点明确约定：“甲方承诺在本合同正式生效后半年内完善补地价等一切有关手续，将正式的房地产证交付乙方使用。”由此可以清晰看出：涉案房产某大厦9A-9F的《房地产证》办证义务属于新纪元投资公司，新纪元投资公司依约负有义务在合同正式生效后（双方约定合同自双方签订之日起生效）半年内完善补地价等一切有关手续，将涉案房产正式房地产证交付给谢周亮使用。谢周亮请求依法判令新纪元投资公司为谢周亮办理涉案房产正式《房地产证》符合双方合同的约定，新纪元投资公司应依约履行。2、依据《深圳经济特区房地产登记条例》第三章“登记程序”第二节“初始登记”第二十七条明确规定：“凡未经登记机构确认其房地产权利，领取房地证权利证书的土地使用人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记”；第二十八条明确规定：“权利人应当自取得土地使用权之日起三十日内，取得建筑物、附着物竣工验收证明之日起六十日内，申请初始登记”；第三十条明确规定：“申请建筑物、附着物所有权初始登记，应当提交下列文件：（一）《房地产初始登记申请表》；（二）申请人身份证明；（三）土地使用权属证明；（四）建设工程规划验收合格的证明文件；（五）竣工验收合格的证明文件；（六）竣工测绘报告；（七）竣工结算文件”。由此可以看出：办理涉案房产初始登记的义务是属于新纪元投资公司，新纪元投资公司依法负有为涉案房产办理初始登记的义务，由于新纪元投资公司怠于办理涉案房产的初始登记，致使涉案房产无法办理正式的《房地产证》，由此产生的法律后果应由新纪元投资公司承担。
二、1、依据谢周亮与新纪元投资公司于1996年6月17日签订的《深圳市房地产买卖合同》附表五“甲乙双方约定”第1点明确约定：“本房地产买卖合同所规定的出售价格将作为甲方抵扣所欠乙方（揭阳市某公司深圳分公司谢周亮）的某大厦加建工程及宾馆装修工程的部分工程款”，由于可见，谢周亮购买某大厦9A-9F房产，虽然没有直接向新纪元投资公司支付购房款，但以某大厦加建工程及宾馆装修工程的部分工程款抵扣购房款是商业交易及法律所允许的，其性质及后果与谢周亮直接支付购房款相同，也就是说由此可以认定谢周亮已支付了全部的购房款。因此，一审法院认为“在本案中并非谢周亮支付房产价款，新纪元投资公司将房产出售予谢周亮的房地产买卖关系”是完全错误的。2、一审法院认为：“谢周亮作为施工方的人员以及以房低债房产的权利人，其应该知晓涉案房产的状况，对于能否办理正式的房地产证的情况应当清楚”，此认定也是一审法院的主观推断，也是毫无事实和法律依据的。谢周亮正是基于对新纪元投资公司的信任，做为本案涉及房产的购房人，与新纪元投资公司、新纪元股份公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，该房产经批准可以预售，并己取得了政府主管部门《房地产预售许可证》，而且新纪元投资公司、新纪元股份公司将签订的《深圳市房地产买卖合同》在政府主管部门备案，之后还办理了上述房产的分户登记，核发了五本房地产代用证（证号XX、XX），因此，谢周亮有理由相信上述房产是完全可以办理正式《房地产证》的。3、依据2000年5月30日“会议纪要”第3点明确约定：“某大厦验收完毕后，新纪元公司将全力处理《房产证》工作，以期尽快办妥”。谢周亮做为揭阳市某建筑安装工程公司深圳分公司代表在“会议纪要”签字确认，但并没有放弃追索新纪元投资公司、新纪元股份公司承担逾期办证违约金的权利。一审法院认为“在会议纪要中未就房产证逾期办证的违约金提出主张，故不应适用《深圳市房地产买卖合同》中延期办证的违约金”是完全错误的。4、依据谢周亮与新纪元投资公司1996年6月17日所签订的《深圳市房地产买卖合同》附表五“甲乙双方约定”第3点明确约定“甲方承诺在本合同正式生效后半年内完善补地价等一切有关手续，将正式的房地产证交付乙方使用。若甲方在规定的期限内无法兑现上述承诺，乙方将有权参照本合同的第八条约定向甲方追究有关的赔偿责任；”《深圳市房地产买卖合同》第八条也明确约定了“若新纪元投资公司不能按期办证，则每延期一日向谢周亮支付相当于上述房地产价款千分之一的违约金”。由此可见，由于新纪元投资公司未能依照与谢周亮所签订的《深圳市房地产买卖合同》的相关约定按期为谢周亮办理涉案房产的正式《房地产证》，已构成违约，应依法承担违约责任及依约承担向谢周亮支付逾期办证违约金的责任。综上所述，请求二审法院依法改判。
被上诉人新纪元投资公司、被上诉人新纪元股份公司共同答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，原审判决中关于谢周亮与新纪元投资公司及新纪元股份公司之间名为房屋买卖，实为以房抵债的法律关系认定正确，本院予以维持。针对谢周亮的上诉请求，本院认为，一、新纪元投资公司是否应当为谢周亮办理房地产证问题，经查，涉案房产至今未进行房地产初始登记，其办理房地产证的条件尚未成就，谢周亮请求办证的上诉理由不成立，本院不予支持；二、关于谢周亮请求支付延期办证违约金问题，本案的实质是以涉案房产抵偿工程款债务的法律行为，新纪元股份公司在某大厦加层改造过程中拖欠案外人揭阳市某建筑安装工程公司深圳分公司部分工程款，因此新纪元股份公司同意以涉案房产抵偿所欠工程款。在本案中，谢周亮虽然为涉案房产的施工方，但其并非揭阳市某建筑安装工程公司深圳分公司法定代表人，亦未举证证明揭阳市某建筑安装工程公司将工程款债权转让给谢周亮的事实，因此，本案根据现有证据材料无法确定谢周亮承接以房抵债的基础债权行为是否合法有效。另，2000年5月30日罗湖区清理债务办公室就涉案工程还款事宜协调各方当事人形成《会议纪要》，根据该《会议纪要》内容，谢周亮及新纪元股份公司均同意在某大厦验收完毕后，新纪元股份公司将全力处理办理房地产证工作，以期尽快办妥。由此可见，谢周亮及新纪元股份公司就办理房地产证事宜已进行重新磋商并形成上述一致意见，谢周亮对于涉案房产尚不具备办证条件的情况应当明确知晓，双方对办理房地产证的具体期限未再作出进一步约定。在此情况下，谢周亮依据原《房地产买卖合同》中延期办证的违约条款请求支付违约金，理由不成立，本院不予支持。综上，谢周亮的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75423元，由上诉人谢周亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一五年三月九日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。