山东省菏泽经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）菏开商初字第230号
原告中国建设银行股份有限公司菏泽东城支行，住所地菏泽市中华东路669号。
负责人赵宏，行长。
委托代理人李军，中国建设银行股份有限公司菏泽分行个人贷款中心业务经理。
委托代理人王爱国，山东诚维律师事务所律师。
被告杨明坤，菏泽供电公司员工。
被告侯秀兰，菏泽供电公司退休职工。
被告杨卫峰，市民。
被告菏泽光源置业有限公司，住所地菏泽市牡丹路1019号。
法定代表人宋东升，总经理。
委托代理人胡文博，山东天香律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司菏泽东城支行与被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰、菏泽光源置业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司菏泽东城支行的委托代理人李军、王爱国、被告菏泽光源置业有限公司的委托代理人胡文博到庭参加了诉讼。被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司菏泽东城支行诉称，2008年3月7日，被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰与原告协商签订个人住房借款合同一份，双方约定：原告向其提供借款18.5万元，期限132个月，执行浮动利率、等额本息还款法，由杨明坤购买的菏泽市光源新区3幢楼2单元1003号预购商品房作抵押，且办理了抵押登记。被告菏泽光源置业有限公司提供最高额连带责任保证，并签订了最高额保证合同。合同签订后，原告按约履行了全部义务，但借款人却违反约定不按期还款，保证人不承担约定的保证责任。原告特诉至法院，请求：1、依法判令被告偿还借款本金149728.24元，利息1498.51元（自2010年11月10号起的逾期利息按约定计算至还清之日），原告对抵押的房产享有优先受偿权。2、诉讼费、财产保全费、律师费由被告承担。庭审中原告将上述利息变更为1471.73元（对2010年11月11日起的逾期利息按约定计算至还清之日）。
被告菏泽光源置业有限公司辩称，一、菏泽光源置业有限公司承担的保证方式是最高额保证责任，已超过了诉讼时效；二、涉案的房地产已办理了抵押登记，原告应当先行使抵押权利清偿所欠借款本金及相应利息，菏泽光源置业有限公司不承担相应的法律责任；三、根据合同约定，应当由被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰承担支付责任。
为支持自己的诉讼主张，原告向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同。内容为2007年1月18日杨明坤购买了菏泽光源置业有限公司开发的、位于菏泽光源新区第3幢2单元1003号预售商品房一处；2、中国建设银行个人住房借款申请书。内容为杨明坤、侯秀兰向原告申请个人住房贷款，以菏泽市光源新区的第3幢2单元1003号商品房作抵押担保；3、个人住房借款合同。内容为原告与被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰于2008年3月7日签订了金额为18.5万元的借款合同一份，借款期限132个月，担保方式为抵押和最高额保证。被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰分别在借款人、抵押人签字处签名并捺印，原告及其授权代理人分别在贷款人处盖章并签字，菏泽光源置业有限公司未在该合同中的保证人处签字或盖章。以上1-3号证据拟证明原告与被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰之间存在着借款合同关系。4、个人贷款支付凭证。内容为2008年3月7日原告将18.5万元的借款转到了杨明坤的帐户中，同日该款又转给了菏泽光源置业有限公司，杨明坤、侯秀兰、杨卫峰在借款人处签字按手印。拟证明原告履行了合同义务。5、中国建设银行个人贷款对帐单5份。内容为自2010年9月份被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰就没有按照借款合同的约定履行还款义务。拟证明截止到2010年11月10日，被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰欠原告借款正常本金146670.89元，拖欠本金3057.35元，利息1471.73元。6、最高额保证合同一份。内容为原告与菏泽光源置业有限公司于2006年8月18日签订了最高额保证合同一份，菏泽光源置业有限公司对菏泽市光源新区1－2号住宅楼提供连带责任保证。拟证明菏泽光源置业有限公司为被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰保证的范围是借款本金、利息及包括诉讼费、律师费在内的其他费用，保证方式为连带责任保证。7、房地产抵押登记申请书。内容为杨明坤、侯秀兰于2008年3月7日向菏泽市牡丹区房地产管理局提交了房地产抵押登记申请书；8、菏泽市牡丹区房地产管理局预购商品房抵押证明一份。主要内容是：杨明坤用位于菏泽市光源新区的3幢2单元1003号房产一处向原告进行预购商品房抵押，贷款18.5万元，抵押期限自2008年3月7日起至2018年3月7日止。由菏泽光源置业有限公司进行担保，在房屋竣工后办理房屋权属登记时，由该公司负责办理抵押手续。否则，由菏泽光源置业有限公司及买受人承担因此预购商品房抵押所产生的一切法律责任。7-8号证据拟证明涉案房产在2008年3月7日已向菏泽市牡丹区房地产管理局办理了预购商品房抵押登记手续，由菏泽光源置业有限公司进行担保。9、菏泽市住房保障和房产局2011年3月1日出具的证明一份。主要内容为：抵押人杨明坤，于2008年3月7日至2018年3月7日将座落于菏泽光源新区第3幢2单元1003号房屋抵押给中国建设银行股份有限公司菏泽东城支行。拟证明被告已将涉案房产抵押给了原告。10、律师费发票一张。内容为：原告为本次诉讼向山东诚维律师事务所支付了7000元的律师代理费用。拟证明原告因主张权利而支出的费用。
被告菏泽光源置业有限公司对原告提交的全部证据的真实性均无异议。但对下列证据的证明目的提出了以下异议：3号证据中合同所附的保证条款及抵押条款未经菏泽光源置业有限公司签章确认，对该公司不产生约束力。4-5号证据与菏泽光源置业有限公司无关联性。6号证据菏泽光源置业有限公司所担保的范围是菏泽光源新区1-2号楼，而涉案房产则是属3号楼，不属于保证范围，该证据与本案无关联性。对8号证据中的部分内容有异议，牡丹区房地产管理局在未经菏泽光源置业有限公司同意的情况下直接规定了该公司的权利和义务，该证明对菏泽光源置业有限公司不产生拘束力。9-10号证据与菏泽光源置业有限公司无关联性。
经庭审质证，本院对原告提交的证据作如下确认：对1－10号证据的真实性本院予以确认。1、2、4、5、7、9、10号证据内容合法，与本案具有关联性，本院予以确认。3号证据中原告与被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰之间借款的有关约定及抵押条款是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，本院予以确认。而对合同中的保证条款，由于菏泽光源置业有限公司并未在合同中签字盖章，所以该保证条款不能对菏泽光源置业有限公司产生拘束力。6号证据是原告与菏泽光源置业有限公司对菏泽市光源新区1－2号住宅楼签订的最高额保证合同，与本案无关联性。8号证据能够证明杨明坤、侯秀兰用菏泽光源新区的3幢2单元1003号房产向原告进行了预购商品房抵押，抵押日期自2008年3月7日起至2018年3月7日止，但不能对菏泽光源置业有限公司产生拘束力。
经审理本院认定，被告杨明坤、侯秀兰是夫妻关系，二人与杨卫峰分别是父子、母子关系。2007年1月18日，被告菏泽光源置业有限公司与杨明坤签订了商品房买卖合同一份，合同编号为506，菏泽光源置业有限公司将其开发的、位于菏泽市光源新区的第3幢2单元1003号预购商品房一处出售给杨明坤，房屋建筑面积141.34平方米，总金额275770元，采取分期付款，交付期限2007年4月30日。2008年3月7日，杨明坤、侯秀兰、杨卫峰与原告中国建设银行股份有限公司菏泽东城支行签订了个人住房借款合同一份，合同编号为370816801-011-2008000007。合同的主要内容为：借款人（抵押人）杨明坤、侯秀兰，贷款人中国建设银行股份有限公司菏泽东城支行，保证人菏泽光源置业有限公司；借款用途为购买菏泽光源置业有限公司位于光源新区的商品房一套。借款金额为18.5万元。借款期限132个月。执行浮动利率，逾期还款执行的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。首付房款金额90770元。合同第十六条第（一）项第1目约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约；合同第十七条违约救济措施中，列举了14条违约救济措施，约定出现第十六条的任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：…2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用…4、向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条…6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利…7、本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行…；合同第二十一条第一项约定了贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、公告费等）均由借款人承担；合同第十二条约定了保证条款，即保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。合同第十三条约定了抵押条款。约定抵押财产为杨明坤名下的、编号为506、位于光源新区、面积141.34平方米、价值为275770元的商品房一套。抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、贷款人为实现债权抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、公告费等）。在本合同的借款人、抵押人签字处有被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰签名并捺印，在贷款人处有原告的公章和负责人签字，而在保证人签字（或盖章）处则未有菏泽光源置业有限公司的盖章或签字。同日，杨明坤、侯秀兰向菏泽市牡丹区房地产管理局提交了房地产抵押登记申请书，内容为：“经共有人同意，本房愿作抵押。在抵押期间，本人将严格遵守房地产有关规定和房地产抵押规定。如产权申报不实或因本人出现的过失所造成的后果，均由我个人负责了结，并承担由此发生的一切法律责任。”菏泽市牡丹区房地产管理局向原告出具了编号为2008002号预购商品房抵押证明一份，主要内容是：“中国建设银行股份有限公司东城支行：购房人杨明坤预购商品房一处，位于中华路北、青啤广场东的光源新区3-2-1003号，建筑面积141.34平方米，房地产购买价值人民币275770元（以借款合同为准）。房屋购买人杨明坤向你处进行预购商品房抵押，贷款人民币18.5万元整。抵押日期自2008年3月7日起至2018年3月7日止，期限为10年。经贵行同意，此预购商品房抵押由菏泽光源置业有限公司进行担保，在房屋竣工后办理房屋权属登记时，由该公司负责办理现房抵押手续。否则，由菏泽光源置业有限公司及买受人承担因此预购商品房抵押所产生的一切法律责任。”2008年3月7日，原告将18.5万元借款存入杨明坤的帐户中，同日该款转给了菏泽光源置业有限公司。被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰在原告出具的个人贷款支付凭证的借款人（签字）处签字捺印。被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰借款后，截止到2010年11月10日，共拖欠原告本金3057.35元，利息1471.73元，经原告多次催要至今未还。为此，原告向本院提起诉讼，请求：1、判令被告偿还借款本金149728.24元（未到期本金146670.89＋到期本金3057.35元）、利息1471.73元（自2010年11月11日起的逾期利息按约定标准计算至还清之日）、原告对抵押的房产享有优先受偿权。2、诉讼费、律师费由被告承担。2011年1月17日，原告向山东诚维律师事务所支付律师代理费7000元。
另查明，山东省物价局、山东省司法厅鲁价费发（2009）68号文件关于《山东省律师服务收费标准》中第一条第（二）项规定，涉及财产关系的民事诉讼案件，争议财产标的额在100001元-1000000元的，计费比率为4%-5%。本标准自2009年5月1日起执行，有效期两年。
本院确认的上述事实，有商品房买卖合同、个人住房借款申请书、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对帐单、最高额保证合同、房地产抵押登记申请书、预购商品房抵押证明、菏泽市住房保障和房产局的证明、律师费发票、鲁价费发（2009）68号文件、庭审笔录等证据在卷为凭。上述证据己经当事人庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰之间签订的个人住房借款合同，是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，并且已经实际履行，本院依法予以确认。被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰经本院公告送达开庭传票，无正当理由不到庭参加诉讼，视为对自已诉讼权利的处分，由此产生的不利后果应当自行承担。原告已履行了向被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰支付借款18.5万元的贷款义务，但自2010年9月份起，被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰作为共同债务人，则没有按照合同约定足额及时的归还借款本息。截止到2010年11月10日，被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰拖欠到期本金3057.35元，利息1471.73元，经原告多次催要，至今未还。被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰的行为已经构成违约，原告要求其立即清偿全部借款本金149728.24元、利息1471.73元（自2010年11月11日起的逾期利息按约定利率标准计算到清偿之日）的请求，符合双方的合同约定，本院予以支持。原告在本次诉讼中支出的律师代理费7000元，符合山东省司法厅、物价部门关于《山东省律师服务收费标准》及合同约定，且不违反法律、法规的禁止性规定，本院予以支持。原告要求被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰支付财产保全费，但未提交相应的证据，本院不予支持。
本案争议的焦点问题是：一、对于涉案抵押房产原告是否享有优先受偿权？二、被告菏泽光源置业有限公司对被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰所欠原告的借款本息及相关费用，是否应当承担连带清偿责任？
对于争议的第一个焦点问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。该法第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。该法第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效。本案中，原告与被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰虽没有单独的订立书面的抵押合同，但在借款合同的第十三条列有抵押条款，该条款约定了抵押财产清单、抵押担保范围、期限、抵押权的实现、违约及处理等内容，同时对于抵押的涉案房产已在抵押登记部门办理了抵押登记。据此，本院认定该房屋抵押有效，原告主张对涉案房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。
对于争议的第二个焦点问题，本院认为，首先，在原告与被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰签订的借款合同第二十七条中，虽把菏泽光源置业有限公司列为保证人，但该公司并未在该合同中签字盖章，所以借款合同中的保证条款不能对菏泽光源置业有限公司产生约束力；其次，原告虽提交了其与菏泽光源置业有限公司在2006年8月18日签订的最高额保证合同一份，但该合同所担保的范围是光源新区1-2号楼，而被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰所抵押的房产则是光源新区的3幢2单元1003号房屋，所以该保证合同与本案无关；再次，菏泽市牡丹区房地产管理局向原告出具的预购商品房抵押证明中，虽写明“预购商品房抵押由菏泽光源置业有限公司进行担保，在房屋竣工后办理房屋权属登记时，由该公司负责办理抵押手续。否则，由菏泽光源置业有限公司及买受人承担因此预购商品房抵押所产生的一切法律责任”，但是，菏泽光源置业有限公司并未在该证明中签字或盖章认可，所以该证明也不能对被告菏泽光源置业有限公司产生拘束力。因此，依据上述三点理由，本院认为被告菏泽光源置业有限公司对被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰所欠原告的借款本息及相关费用，不应当承担连带清偿责任。故原告要求菏泽光源置业有限公司对被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰的借款及相应利息、相关费用承担连带清偿责任的诉请，无事实依据和法律依据，本院不予支持。被告菏泽光源置业有限公司关于不应当承担清偿责任的辩解，于法有据，本院予以采信。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条、最高人民法院﹤关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释﹥第四十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司菏泽东城支行借款本金149728.24元、利息1471.73元（2010年11月11日后的逾期利息按合同约定标准计算至本判决确定的履行期满之日）、律师费7000元；
二、原告中国建设银行股份有限公司菏泽东城支行对座落在菏泽市光源新区3幢2单元1003号、购买人为杨明坤的房产一处享有优先受偿权；
三、被告菏泽光源置业有限公司对被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰的上述债务不承担清偿责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司菏泽东城支行的其他诉讼请求。
案件受理费3325元，公告费260元，由被告杨明坤、侯秀兰、杨卫峰承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判长 闫 敏
审判员 何利军
审判员 周登亮
二〇一一年七月二十九日
书记员 袁 林