重庆市高级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）渝高法行提字第00004号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）四川省合江县长江建筑工程公司，住所地四川省合江县合江镇复兴路46号。
法定代表人徐春林，总经理。
委托代理人陶述伦，重庆瑾帆律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）重庆市永川区国土资源和房屋管理局，住所地重庆市永川区石油路57号。
法定代表人蒋勇，局长。
委托代理人孔维全，重庆石松律师事务所律师。
第三人刘洋涛，男，1973年5月27日出生，汉族，住重庆市永川区。
第三人邓贤超，男，1962年6月2日出生，汉族，住重庆市永川区。
第三人杜荣芳，女，1972年11月5日出生，汉族，住重庆市。
委托代理人白昌友，重庆市永川法律援助中心来苏援助工作站工作人员。
四川省合江县长江建筑工程公司（以下简称合江建司）诉重庆市永川区国土资源和房屋管理局（以下简称永川土房局）房屋行政登记一案，重庆市永川区人民法院（以下简称永川区法院）于2012年5月14日作出（2012）永行初字第19号行政判决。合江建司不服一审判决提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年8月28日作出（2012）渝五中法行终字第00174号行政判决，已经发生法律效力。合江建司不服，向本院申请再审。本院以（2013）渝高法行申字第00318号行政裁定决定提审。本院依法组成合议庭，于2014年4月29日公开开庭审理了本案。申请再审人合江建司的委托代理人陶述伦、被申请人永川土房局的委托代理人孔维全、第三人邓贤超、第三人杜荣芳的委托代理人白昌友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年2月23日，一审原告合江建司起诉至永川区法院诉称，永川土房局对同一门面颁发了两个房地产权证书，其权益受到了永川土房局违法具体行政行为的侵害，为此要求确认永川土房局为刘洋涛颁发的2005字第H12141号永川市房地产权证的行政行为违法，并撤销永川土房局根据2005字第H12141号永川市房地产权证为邓贤超颁发的2008字第H66897号永川区房地产权证。
一审法院查明，2005年3月15日，熊晓波（四川省合江县长江建筑工程公司永川办事处工作人员）以合江建司的名义与刘洋涛签订商品房买卖合同，约定出卖人合江建司将位于原永川市渝西大道中段“长江商住楼”的229号门面（轴线范围1／B-G、7-8）出售给刘洋涛，熊晓波在该合同出卖人的委托代理人处签名，双方填写了商品房买卖合同登记申请表，该表出卖人处由熊晓波签名并加盖四川省合江县长江建筑工程公司永川办事处（以下简称合江建司永川办事处）的印章。之后，原永川市国土资源和房屋管理局根据合江建司永川办事处和刘洋涛提供的永川市房地产权属登记申请书、商品房买卖合同、刘洋涛身份证复印件、个人房地产变更登记表、测绘附图等资料，于2005年3月17日为刘洋涛办理了2005字第H12141号永川市房地产权证，载明房屋坐落地址为原永川市渝西大道中段229号。2007年5月24日，永川土房局就上述同一门面又为合江建司办理了2007字第H37610号永川区房地产权证，载明房屋坐落地址为重庆市永川区渝西大道中段243号（轴线范围1／B-G、7-8）。2007年5月25日，合江建司又将2007字第H37610号永川区房地产权证所载的房屋出卖与杜荣芳，永川土房局根据合江建司和杜荣芳提供的永川市房地产权属登记申请书、商品房买卖合同、杜荣芳身份证复印件、测绘附图等资料，于2007年6月5日为杜荣芳办理了2007字第H38066号永川区房地产权证，载明房屋坐落地址为重庆市永川区渝西大道中段243号。2008年8月7日，刘洋涛又将2005字第H12141号永川市房地产权证所载的房屋出卖与邓贤超，永川土房局根据刘洋涛、邓贤超提供的永川区房地产权属登记申请书、房地产转让合同、刘洋涛和邓贤超身份证复印件、刘洋涛的无婚姻登记记录证明、房地产交易登记业务受理单、测绘附图等资料，于2008年9月11日为邓贤超办理了2008字第H66897号永川区房地产权证，载明房屋坐落地址为重庆市永川区渝西大道中段229号1幢229号。2010年3月，邓贤超向永川区法院提起民事诉讼，要求确认合江建司与杜荣芳签订的《商品房买卖合同》无效，由此合江建司得知永川土房局对同一门面颁发了两个房地产权证书，合江建司认为其权益受到了永川土房局违法的具体行政行为的侵害，为此于2012年2月23日起诉至法院，要求确认永川土房局为刘洋涛颁发的2005字第H12141号永川市房地产权证的行政行为违法，并撤销永川土房局根据2005字第H12141号永川市房地产权证为邓贤超颁发的2008字第H66897号永川区房地产权证。在审理过程中，合江建司撤回了要求撤销永川土房局为邓贤超颁发的2008字第H66897号永川区房地产权证的诉讼请求。原永川市国土资源和房屋管理局于2007年2月26日更名为重庆市永川区国土资源和房屋管理局。
一审法院认为，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第十条规定：“土地房屋权属登记的一般程序：一、申请受理。二、权属审核。三、登记发证。”永川土房局依据合江建司永川办事处和刘洋涛提供的永川市房地产权属登记申请书、商品房买卖合同、刘洋涛身份证复印件、个人房地产变更登记表、测绘附图等资料，经过审核，向刘洋涛颁发了2005字第H12141号永川市房地产权证，其办证符合《重庆市土地房屋权属登记条例》的规定，颁证事实清楚，程序合法，适用法律法规正确。合江建司诉称其给合江建司永川办事处出具的委托书有效期限是2000年12月30日，委托书有效期已过，合江建司永川办事处不能代表合江建司。对合江建司诉称的委托书期限，因无其他证据相佐证，不予采信；同时，合江建司未向法院提供熊晓波以合江建司代理人名义与刘洋涛签订买卖合同，将本案争议的门面出售给刘洋涛的买卖合同无效的证据，故其诉称合江建司永川办事处不能代表其出售争议门面的诉称理由不能成立。
对刘洋涛、邓贤超提出的合江建司不是本案适格原告的述称理由，因本案争议房屋系合江建司开发修建，合江建司与本案争议的房屋有法律上的利害关系，为此合江建司具有诉讼主体资格，故对刘洋涛、邓贤超的此述称理由，不予支持。对邓贤超提出的合江建司的起诉超过诉讼时效的述称理由，因根据合江建司举示的相关证据，该公司是从2010年邓贤超起诉要求确认合江建司与杜荣芳签订的《商品房买卖合同》无效时，才知永川土房局为同一门面颁发了两个房地产权证书，其起诉未超过法律规定的两年起诉期限，为此邓贤超的此述称理由不成立，不予支持。遂依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第一款第（四）项之规定，判决驳回合江建司要求确认永川土房局为刘洋涛颁发的2005字第H12141号永川市房地产权证的行政行为违法的诉讼请求。
合江建司上诉称，合江建司永川办事处无权出售该门面，不能作为房屋权属登记的申请人；其给永川办事处曾出具委托书的有效期限已过，没有委托永川办事处办理房屋登记相关事项；合同约定的门面与登记申请表上的位置不一致，且用于办理产权证书的买卖合同上有明显涂改痕迹，永川土房局仍为刘洋涛办理产权证不合法；永川土房局对同一门面办理两个房地产权证违法，请求依法改判。
被上诉人永川土房局辩称，永川土房局具有进行房屋登记的主体资格；其作出的房屋登记事实清楚、适用法律法规正确，程序合法，请求维持原判。
第三人刘洋涛述称，其取得房屋产权合法，永川土房局颁证合法，请求驳回上诉。
第三人邓贤超未到庭陈述。
第三人杜荣芳述称，同意合江建司的意见，同一房屋有两个房产证不合法。
二审法院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
二审法院认为，重庆市第五中级人民法院（2010）渝五中法民终字第5077号终审生效民事裁定认定：“邓贤超与杜荣芳虽均系同一房屋的买受人，但均通过间接或直接的合同关系从上诉人合江公司处取得，如果合同相对人认为上诉人合江公司因其重复出售同一套房屋导致权利实现障碍……”。该生效裁定认定了合江建司重复出售同一套房屋的行为。合江建司永川办事处系合江建司成立的分支机构，双方之间系从属关系并不构成委托代理的情形。同时，合江建司提出在2001年已经停止其永川办事处印章的使用，并撤销办事处，其出具给永川办事处的委托已经到期，因合江建司提供的证据系单方出具，证明效力不足且并未及时通知永川土房局或者向公众告知，不足以在本案中否认合江建司永川办事处与刘洋涛之间的房屋买卖及申请登记行为。永川土房局依据《重庆市土地房屋权属登记条例》第十条的规定，受理申请，在应尽到的注意范围内审核了申请双方提供的材料后向刘洋涛颁发了房地产权证，其办证符合《重庆市土地房屋权属登记条例》的规定。遂判决驳回上诉维持原判。
合江建司申请再审称，本案所涉门面权属登记的申请人不是该房权利人合江建司；合江建司没有委托永川办事处办理房屋登记；2005年房屋买卖合同申请表与房屋买卖合同上载明的房屋门牌号不同，买卖合同上门牌号有涂改痕迹，永川土房局没有尽到审慎审查的义务；本案事实上对同一门面颁发了两个房产证，是严重的违法行为。
再审查明事实与原审查明的事实相同。
本院再审认为，本案审查的对象是被申请人永川土房局于2005年3月17日办理2005字第H12141号永川市房地产权证房屋登记的具体行政行为，审查内容是该具体行政行为的事实是否清楚、程序是否合法、适用法律法规是否正确等。被申请人永川土房局对其作出的具体行政行为的合法性负有举证责任。
根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条的规定，被申请人永川土房局具有为辖区内房屋进行权属登记的法定职权。《重庆市土地房屋权属登记条例》第十条规定：“土地房屋权属登记的一般程序：一、申请受理。二、权属审核。三、登记发证。”永川土房局依据合江建司永川办事处和刘洋涛的申请，在审核相关申请资料的基础上向刘洋涛颁发了2005字第H12141号永川市房地产权证，其房屋登记行政行为的作出符合相关程序规定。
《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请”。本案所涉房屋的权利人是合江建司，而永川土房局举示的《永川房地产权属登记申请书》上并没有加盖合江建司公章，只有熊晓波个人在代理人一栏的签名。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十三条“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书”以及《重庆市土地房屋权属登记条例》第十四条“申请人可以委托代理人申请土地房屋权属登记。代理人应当向登记机构提交代理人的有效身份证件和委托书，并对委托书的真实性、合法性负责”的规定，代理人申请办理变更登记时应当向登记机关提交书面委托书。而永川土房局并没有举示熊晓波代表合江建司申请变更登记时所提交的书面委托书，不能认定合江建司委托熊晓波办理房地产权属登记，故永川土房局对熊晓波代理人身份的审查未尽到审慎义务。
在永川土房局向法院举示的、合江建司永川办事处和刘洋涛提交的申请材料中，《商品房买卖合同》与《永川市买卖合同登记申请表》上填写的门牌号不相一致，《永川市买卖合同登记申请表》上房屋地址为“渝西大道中段243号”，《商品房买卖合同》上房屋地址则为“渝西大道中段229号”，并且有明显的将“243”改动为“229”的涂改痕迹；此外，《商品房买卖合同》出卖人一栏只加盖有合江建司永川办事处的公章，并没有合江建司的公章，故永川土房局在进行权属审核时未尽到审慎义务。
因此，永川土房局在办理2005字第H12141号永川市房地产权证的房地产权属登记时，未能尽到合理的审慎义务，进而造成日后在事实上为同一房屋颁发了两个房地产权证，被诉房屋登记行政行为违法，应当被撤销。因刘洋涛于2008年8月7日将2005字第H12141号房屋出卖与邓贤超，永川土房局于2008年9月11日为邓贤超办理了2008字第H66897号永川区房地产权证，故本案被诉的2005字第H12141号永川市房地产权证在本案诉讼之前已经被永川土房局注销。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项“被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的”和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第二款“被诉房屋登记行为违法，但该行为已经被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法”的规定，本案应当判决确认被诉房屋登记行为违法。
综上所述，原审裁判认定事实清楚，但适用法律不当，应当予以撤销。申请再审人合江建司的申诉理由成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项、第七十六条第一款和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第二款的规定，判决如下：
一、撤销重庆市永川区人民法院（2012）永行初字第19号行政判决、重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法行终字第00174号行政判决；
二、确认重庆市永川区国土资源和房屋管理局办理2005字第H12141号永川市房地产权证的房屋登记行政行为违法。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由重庆市永川区国土资源和房屋管理局承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 洁
代理审判员 陈克梅
代理审判员 王 乐
二〇一四年五月三十日
书 记 员 王 堃