山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0781民初字第9号
原告刘某某，男，1970年10月8日出生，汉族，居民。
委托代理人冯春霞，山东春水律师事务所律师。
被告山东银泉置业有限公司。
法定代表人田承永，董事长。
委托代理人商贵平，青州云门法律服务所法律工作者。
原告刘某某诉被告山东银泉置业有限公司（以下简称银泉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由审判员张恩厚适用简易程序公开开庭进行了第一次审理。原告刘某某的委托代理人冯春霞、被告银泉置业公司的法定代表人田承永及其委托代理人商贵平到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，由审判员张恩厚担任审判长，与人民陪审员周顺民、蔡相红组成合议庭，公开开庭进行了第二次审理。原告的委托代理人冯春霞、被告银泉置业公司的法定代表人田承永及其委托代理人商贵平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月9日，我与被告银泉置业公司签订商品房买卖合同书一份。合同约定，原告购买被告开发的旗城慧博园商业F段03室号房一处，该商品房为商业用途，属框架结构，层高3.6米，建筑层数地上三层，面积共计206平方米，单价5687元／平方米，共计款1171749.48元，同时约定交付房屋期限为2011年12月31日，另约定被告应在商品房交付使用后90日内办理权属登记。合同签订后，我依约全面履行了合同规定的义务，被告在2013年2月28日给原告房屋钥匙后，但不能给原告办理房屋权属登记。被告违约后，我多次找被告协商未果。为此，诉请法院判令被告支付原告延期办证违约金153621元（2015年8月21日之后违约金按每日187.80元计付至判决确定的付款之日止），诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告未按照约定交付办证费用，致使被告无法给原告办理房屋产权证书，原告要求被告支付逾期办证违约金无事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年11月9日，原、被告签订商品房买卖合同书一份，合同主要约定：原告购买被告开发的位于青州市旗城慧博园商业F段03室号房，该商品房用途为商业，属框架结构，层高为3.6米，建筑层数地上3层，建筑面积共206.04平方米，单价5687元／平方米，共计款1171749.48元。同时约定，出卖人交付房屋期限为2011年12月31日，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理产权证产生的一切费用由买受人承担。买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，如买受人不按时提供各种证件，缴纳各种税费，出卖人不负违约责任。合同另约定了其它条款，原告在合同买受人处签名按印，被告在合同出卖人处加盖被告合同专用章及法定代表人私章。2011年11月16日，双方到青州市房地产管理局办理了网签备案。原告持有的商品房买卖合同书中的交付房屋期限涂改为2011年12月31日，并加盖了被告的公章。2011年11月1日，原告将购房款1171749.48元从农行955998****0313账户转入被告907010****0540账户，被告于2012年7月16日为原告出具收款收据一份。2013年2月28日，原告领取楼房钥匙2套4把，并于2013年4月1日将该楼房租赁给案外人郭磊使用。后因逾期交房、办证违约金问题，双方形成纠纷。原告曾于2013年12月19日诉至本院要求被告支付逾期交房、办证违约金60000元。2014年7月21日，本院以（2014）青法民初字第24号民事判决书判决被告支付原告逾期交房违约金、逾期办证违约金60000元。被告不服在法定期限内提起上诉。2015年2月20日，潍坊市中级人民法院以（2014）潍民一初字第1186号民事判决书驳回上诉，维持原判。该2份判决书明确确认逾期交房违约金为77306.17元（自2013年5月29日至2014年7月15日），该案原告刘某某仅主张60000元违约金，该60000元是逾期交房违约金而不包括逾期办证违约金。后因逾期办证违约金的交付问题，双方成讼。在本案审理过程中，截止2016年5月19日，原告未交付涉案房屋办证费用，但原告明确表示愿交办证费用，现在没有单位收取。截止2016年5月23日，原告未办理涉案房屋不动产权证书（大证）。被告的逾期交房行为与逾期办证行为均属于同一原因所致，被告已经履行生效法律文书确认的逾期交房义务。
同时查明，2009年9月29日，被告以出让方式取得面积为34236平方米的青国用（2009）第02070号国有土地使用权证，涉案楼房占用土地在其范围内；2010年12月15日，青州市规划局为被告颁发建设工程规划许可证，证号为建字第3707812010Q0151号；2013年9月13日，青州市建设局为被告颁发建筑工程施工许可证，证号为2013-067；2010年11月10日，青州市房地产交易中心为被告颁发商品房预（销）售许可证，证号为青房注字第2010253号。
另查明，原告于2013年2月28日领取楼房钥匙，应认定为被告实际交房时间。
本院确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同书、购房款收款收据，被告提交的商品房买卖合同书、潍坊市网签证明、钥匙收到条、（2014）青法民初字第24号民事判决书、（2014）潍民一初字第1186号民事判决书、物业公司证明，当事人陈述，本院庭审笔录、证据质证笔录等在案为凭。上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方应全面履行各自的合同义务，否则即构成违约，须承担相应的违约责任。本案中，原告于2013年2月28日领取楼房钥匙，并实际占有该楼房，应认定为实际交房时间。截止2016年5月23日，被告未取得涉案房屋办理不动产权证书的青州市旗城慧博园小区商业F段房产的总房产证书不具备为购房户办证的条件，致原告未能取得房屋权属证书。被告该行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。原告未交付办证费用的原因在于没有接收单位，被告至今未办理大证，原告现在交付办证费用亦不影响被告履行协助办理房屋不动产权证书义务，因此，原告至今未交付涉案房屋办证费用并不影响原告向被告主张逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同的约定的办理房屋所有权登记的期限；......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原、被告未约定违约金计付标准，因此，原告主张逾期办证违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，但以不超过已付购房款总额30%为限（1171749.48*30%=351525）。根据本案查明的事实，被告逾期办证行为与逾期交房行为为同一原因所致，被告已经履行逾期交房的违约责任，因此，在计算被告逾期办证的违约天数时应将逾期交房的违约天数扣除，因此，被告逾期办证的违约天数应从2014年7月16日开始计算，对原告主张2013年5月29日至2014年7月15日逾期办证违约金，本院不予支持。被告辩称原告未取得房产证的原因不在被告与本院查明的事实相悖，其抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第九十条及有关民事法律政策之规定，判决如下：
一、被告山东银泉置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告刘某某逾期办证违约金共计107270.78元（自2014年7月16日开始参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至2016年5月18日，2016年5月19日以后的违约金按上述标准另行计付至被告为原告实际办证之日止，以不超过351525元为限）；
二、驳回原告刘某某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3372元，由被告山东银泉置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 张恩厚
人民陪审员 周顺民
人民陪审员 蔡相红
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 文桂梅