安徽省肥东县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0122民初1855号
原告：肥东丽来房地产开发有限公司，住所地安徽省肥东经济开发区包公大道与长山路交口西南角，统一社会信用代码913401220544991695。
法定代表人：王俊，董事长。
委托代理人：蒋黎黎，该公司员工。
委托代理人：樊明宝，安徽众城高昕律师事务所律师。
被告：蒋克发，男，1981年2月19日出生，汉族，住安徽省肥东县。
原告肥东丽来房地产开发有限公司（以下简称“丽来公司”）与蒋克发追偿权纠纷一案，本院受理后依法由审判员费维斌适用简易程序独任审判，于2018年5月21日公开开庭进行了审理。原告丽来公司委托诉讼代理人蒋黎黎、樊明宝，被告蒋克发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丽来公司诉称：2013年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以总价款353044元购买原告开发的位于肥东县经济开发区角“紫玉华府”15#住宅楼2502号房屋；付款方式为首付款106044元，余款24.7万元办理按揭贷款。2014年1月14日，原、被告及中国工商银行股份有限公司合肥庐东支行（以下简称“工行合肥庐东支行”）签订《个人购房借款担保合同》，约定被告向工行合肥庐东支行贷款24.7万元，由原告提供连带责任保证。2014年2月25日，工行合肥庐东支行向被告发放了贷款。
贷款发放初期，被告尚能按月归还贷款本息，但自2016年3月开始，被告因交通肇事被羁押，即停止归还贷款本息。2016年8月11日，工行合肥庐东支行向原告发出《履责扣款通知书》，要求原告承担担保责任。2016年8月16日，该银行从原告保证金账户扣划了238449.47元，至此，被告的购房贷款全部结清。
2016年年底，原告向肥东县人民法院提起诉讼，请求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》，经二审终审，判决驳回了原告的诉讼请求，但合肥市中级人民法院在（2017）皖01民终2542号民事判决书中明确认定原告代偿款可以在该房屋的财产变价款中优先受偿。故请求判令被告立即支付原告代偿款238449.47元，并自2016年8月16日起至款清之日止按年利率4.75%支付利息；本案诉讼费用由被告承担；原告对变卖、拍卖位于肥东县经济开发区“紫玉华府”15#住宅楼2502号房屋所得价款，在上述两项债务范围内优先受偿。
被告蒋克发辩称：对下欠原告丽来公司购房尾款深表歉意。就其个人的处境感到很无助，这是不可抗拒的原因所导致，并非本人意愿，现其正处于服刑期间，释放后一定尽最大努力支付所欠款项。鉴于其在被羁押前一直能够按时支付购房款，恳请法院让其在释放后能够有一个基本的住所。
经审理查明：2013年12月21日，原告丽来公司与被告蒋克发签订《商品房买卖合同》，约定：蒋克发以总金额353044元购买丽来公司开发的地处肥东经济开发区包公大道与长山路交口西南角“紫玉华府”15#住宅楼2502号房屋；买受人以按揭方式付款，首付房款106044元，剩余房款24.7万元办理按揭贷款；在《房地产权证》及《房地产他项权证》办理完毕前，出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保，在担保期间买受人连续两个月或累计三个月未偿付贷款本息，或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权，有权终止或不予办理以买受人为产权人的《房地产权证》，若买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意后继续履行合同。
2014年1月14日，丽来公司在蒋克发与工行合肥庐东支行签订的《个人购房借款担保合同》中为蒋克发向工行合肥庐东支行的购房贷款24.7万元提供阶段性连带责任保证，正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书，丽来公司对该项条件满足之日后到期的债务免除保证责任。2014年2月25日，工行合肥庐东支行向蒋克发发放了贷款，蒋克发按约还款至2016年3月，案涉房屋至今仍备案登记在蒋克发名下，未办理产权过户手续。
2016年8月9日，本院作出（2016）皖0122刑初179号刑事判决，以蒋克发犯交通肇事罪，判处有期徒刑四年十个月（现服刑于合肥义城监狱）。
2017年6月15日，本院作出（2016）皖0122民初1199号民事判决，判决蒋克发赔偿交通事故受害人亲属陈胜芬、黄晓敏、黄睿478718.30元。本院根据陈胜芬等人的申请，查封了涉案房屋。
因蒋克发犯交通肇事罪被羁押判刑而无法正常还贷，工行合肥庐东支行直接从丽来公司银行账户扣划资金238449.47元。遂后，丽来公司以蒋克发根本违约为由向本院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。2017年2月28日，本院作出（2016）皖0122民初3922号民事判决，驳回丽来公司的诉讼请求。丽来公司不服提起上诉，合肥市中级人民法院于2017年8月15日作出（2017）皖01民终2542号民事判决，认为：1、丽来公司与蒋克发签订的《商品房买卖合同》虽约定了合同解除情形，但同时赋予了丽来公司行使追偿权等多种权利救济途径，考虑到蒋克发向丽来公司支付购房款过程中并无违约行为，之后也按约偿还银行按揭贷款，直至犯交通肇事罪被羁押判刑才导致客观上无法正常还贷，并最终导致丽来公司为其承担了担保责任，其主观上并无恶意，在丽来公司无其他证据证明其只能通过解除合同行使权利外，可以考虑合同约定的行使追偿权等其他权利救济途径。2、在蒋克发与受害人家属的机动车交通事故责任纠纷一案中，蒋克发须承担赔偿款478718.30元，比照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、第十九条的规定，若丽来公司解除合同，受害人家属则无法通过执行案涉房屋获得赔偿，可能就蒋克发对丽来公司享有的债权即退还购房款申请执行，而通过这种方式无法体现案涉房屋的增值部分价值，也加重了蒋克发的责任承担范围；若不解除合同，丽来公司仍可在受害人家属申请执行案涉房屋时从该房屋的财产变价款中优先受偿，这种权利的行使既能最大限度地发挥案涉房屋作为物的价值体现，也能保障丽来公司追偿权目的的实现，减轻了蒋克发的责任范围，亦能体现出法律规定的公平原则。综上，对丽来公司诉请解除合同的上诉请求不予支持。
2018年3月21日，原告以诉称事由起诉来院，请求法院支持其诉请。庭审中，因被告蒋克发处于服刑期间，无法就原告的代偿款作出具体的还款计划，致法庭调解不能。
上述事实，有当事人陈述、身份信息、企业登记信息、商品房买卖合同、个人购房借款担保合同、履责扣款通知书、银行账户往来明细、结清证明、民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原告丽来公司与被告蒋克发之间的商品房买卖合同关系，以及工行合肥庐东支行与蒋克发、丽来公司之间的借贷关系、保证担保关系，均合法有效。蒋克发以支付首付款方式及银行按揭贷款方式向丽来公司履行了全部房款支付义务，蒋克发因犯交通肇事罪被羁押判刑后未能正常归还银行按揭贷款，工行合肥庐东支行依据三方签订的借款担保合同直接扣划丽来公司的账户资金，丽来公司承担保证责任后，有权向债务人追偿，现丽来公司诉请蒋克发支付代偿款238449.47元，并自代偿之日起至款清之日止按人民银行同期同类贷款利率支付利息，理由正当，应予支持。鉴于合肥市中级人民法院在丽来公司与蒋克发房屋买卖合同纠纷一案的二审判决中，详细阐述驳回丽来公司要求解除合同上诉请求的理由，以最大限度发挥涉案房屋的价值，保障丽来公司追偿权目的的实现，以及体现法律规定的公平原则，并明确交代了若不解除合同，丽来公司可在受害人家属申请执行案涉房屋时，对该房屋的变价款享有优先受偿权，故原告诉请对案涉房屋变卖、拍卖所得价款在上述债务范围内享有优先受偿权，应予支持。据此，依据《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告蒋克发于本判决生效后十五日内支付原告肥东丽来房地产开发有限公司代偿款238449.47元，并自2016年8月16日起至款清之日止按人民银行同期同类贷款利率支付利息；
二、原告肥东丽来房地产开发有限公司对被告蒋克发购买的位于肥东经济开发区“紫玉华府”15#住宅楼2502号房屋折价或者拍卖、变卖后的价款在上述债务范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5146元，减半收取2573元，由被告蒋克发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 费维斌
二〇一八年五月二十八日
书记员 谢瑞林
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。