江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4176号
上诉人（原审原告）:张立，男，1982年1月16日出生，汉族，住沭阳县。
委托诉讼代理人：孙亚克，江苏通达声远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏元凯置业有限公司，住所地沭阳县沭城街道常州路2号。
法定代表人：颜有春，总经理。
委托诉讼代理人：叶莉，江苏序阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴爱新，江苏金飞达律师事务所律师。
上诉人张立因与被上诉人江苏元凯置业有限公司（以下简称元凯公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2017）苏1322民初9604号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张立上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张立一审诉请。事实和理由：1.张立作出的承诺书系双方对储藏室问题的补偿协议。从承诺书载明“现已与贵公司达成储藏室补偿协议”可以看出，系双方就储藏室问题订立的补偿协议，与逾期交房、逾期办证无关。之后的放弃赔偿条款，是元凯公司利用业主法律知识淡薄、维权意识不强的弱点添加上去的。2.该承诺书系元凯公司提供的格式合同，其中免除自身责任、排除上诉人主要权利的部分应当属于无效条款。一审中元凯公司不仅提供了上诉人张立的承诺书，还出具了王大转、张立、丁浩东、钱监林等几位业主的承诺书，这几份承诺书的内容都是一致的，且承诺书上的姓名、时间、房号、补偿内容都是空白，然后手写填写文字。以上可以证明该承诺书系元凯公司提供的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。3.双方在签订该承诺书时，元凯公司作为提供格式条款的一方，并未尽到合理提示及说明义务。且上诉人在该承诺书中关于放弃赔偿的内容系重大误解，应当予以撤销。4.该承诺书显示公平，应当予以撤销。从承诺书的内容上看，元凯公司需要支付的仅仅是500元的超市购物卡，而上诉人需要放弃的权利包括储藏室纠纷、逾期交房、逾期办证违约金等所有权利，双方的权利义务明显违反等价有偿原则。5.之前，因储藏室的面积与约定严重不符，双方协商签订相关储藏室赔偿的协议，元凯公司已支付数千元赔偿款项。签订赔偿协议第二天，元凯公司以储藏室赔偿协议可能会影响其他业主向其主张权利，要求张立又签订了本案中的承诺书，并且表示实际内容以赔偿协议为准。因赔偿协议是针对储藏室的赔偿，对逾期交房和逾期办证是没有放弃的，故要求法庭核实之前签订的赔偿协议中是否有放弃逾期办证等违约责任的条款。若元凯公司不予提供，那么元凯公司故意隐瞒事实真相，其签订的协议书是无效和可撤销的，其应当承担逾期办证的违约责任。
元凯公司辩称：一审认定事实及适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.元凯公司之前与上诉人签订的赔偿协议及本案的承诺书都不仅仅是针对储藏室的问题。2.在张立出具承诺书之前，元凯公司已经向张立补偿了数千元。除此之外，元凯公司还额外给张立一定补偿，才形成本案承诺书，不存在利益失衡问题。3.该承诺系张立单方允诺行为，应合法有效。4.因当地房地产管理政策调整，导致元凯公司无法按约履行办证等义务。为建立良好的商品房买卖合同关系，经与张立协商一致，再给予张立一定的补偿，同时由张立出具承诺书。5.张立系完全民事行为能力人，该承诺书系张立对其合法权益的自由处分。该承诺并无格式条款，亦不存在重大误解、显示公平等无效或可撤销情形。6.因元凯公司管理不善，之前的补偿协议已丢失，客观不能向法庭提供。同时，该补偿协议的内容并不影响本案审理，张立业已认可之前收到的数千元补偿。之后，双方又就逾期交房、逾期办证问题进行协商。张立在收取500元超市购物卡后出具了涉承诺书。
张立向一审法院起诉请求：元凯公司支付逾期办证违约金20473.8元（总房款564797元乘以中国人民银行同期贷款年利率4.35%除以12个月再乘以10个月）；元凯公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：张立于2014年11月18日购买元凯公司开发的位于沭阳县××路南侧，永康路东侧的沭城天下小区住宅一套，并签订商品房买卖合同（合同备案号：1466362390007434）。该住宅号为7幢1304号，建筑面积119.92平方米，单价4709.78元，总价564797元。张立用首付169797元，贷款395000元的方式支付了全部房贷。元凯公司在该房屋没有获得综合验收的情况下，于2016年5月20日交付给张立使用。双方在合同中约定，元凯公司应于房屋交付90日内将办理权属登记由元凯公司提供的材料报产权登记机关备案。否则按照已付房款的百分之一支付违约金，而经张立了解元凯公司房屋至今未向产权登记机关申请房屋权属初始登记。同时，双方约定的逾期办证违约金计算标准过低，故张立请求法院提高逾期办证违约金的计算标准，要求按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%调整违约金。
元凯公司在一审中辩称：根据合同约定，元凯公司不应承担逾期办证的违约责任。张立无法及时取得产权证书，是因为当地政府房地产管理政策管理造成的。在双方签订合同时，当地的房管部门是同意房屋单体竣工验收合格后即可交房并办理产权登记手续，并将商品房买卖合同进行了备案登记。但在元凯公司按合同约定期限进行交房时，当地住建局发文要求涉案小区必须等综合验收后才能办理产权登记，双方签订商品房买卖合同时未预料到当地住建部门交房政策发生调整，不属于合同中约定的出卖人的责任，按照合同约定，元凯公司不应承担逾期办证的违约责任。张立主张调高违约金标准，双方签订的合同已对逾期办证的违约金进行了明确约定。如元凯公司存在逾期办证行为，按照合同约定的违约金计算标准计算，综上请求法庭查明案件事实后驳回张立的诉讼请求。
一审法院认定事实：2014年11月18日，张立与元凯公司签订关于沭阳县沭城天下小区7幢1304室房屋的商品房买卖合同一份，该合同约定房屋价款为564797元，并约定元凯公司应当在2016年5月20日前将涉案商品房交付给张立使用及在交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因元凯公司的责任，张立不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按照已付房价的1%向买受人支付违约金。合同签订后，张立已向元凯公司全款支付购房款。2017年6月20日，元凯公司将办理权属登记需要由元凯公司提供的资料报沭阳县城建档案馆进行备案。2016年10月2日，张立向元凯公司出具承诺书一份，内容为：“致：江苏元凯置业有限公司本人张立于2016年10月2日购买江苏元凯置业有限公司开发的‘沭城天下小区’7幢1304室房屋一套，并购买了储藏室7-1.9号及车位-号。现已与贵司达成储藏室补偿协议，同意江苏元凯置业有限公司给予伍佰元超市购物卡的补偿，本人及房屋共有人保证今后不以任何形式、任何理由向贵司要求其他任何费用或承担相关责任，不追究未通过综合验收以及取得《工程竣工验收备案表》及延期办理不动产证的所有违约责任。承诺人：张立时间：2016年10月2日。”
一审法院认为，双方之间的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。双方均应按照合同约定，严格履行自己的义务。按照合同约定，在商品房交付张立使用后90日内，元凯公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，截止2017年6月20日元凯公司才向产权登记机关履行备案手续，元凯公司已构成违约，应当承担违约责任。但张立于2016年10月2日向元凯公司出具承诺书，承诺放弃追究元凯公司未通过综合验收、未取得《工程竣工验收备案表》及延期办理不动产证的违约责任。该承诺系张立自愿作出，系对自己合法权益的自由处分，不违反相关法律法规的规定，合法有效，依法予以确认。故张立要求元凯公司再次承担逾期办证违约责任的诉讼请求，无法律依据，不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决：驳回张立的诉讼请求。案件受理费261元，减半收取计131元，由张立负担。
二审中张立未提交新的证据。
二审中元凯公司提交增值税发票复印件一份、超市购物卡发放业主明细表复印件一份；拟证明承诺书中的购物卡已发放到位。另，元凯公司称其持有的补偿协议因保管不善，已丢失，客观不能提供。
张立对上述证据质证意见：1.发票复印件掩盖用品名称，存在弄虚作假可能。同时，发票时间、与承诺书签订时间、购物卡业主发放明细时间互不一致。发票系复印件，无法与原件核实，与本案无关联，不能作为证据使用。2.发放明细表系复印件，亦无业主签名确认，真实性不认可，不能作为证据使用。
本院对上述证据认证意见：元凯公司提交的增值税发票及超市购物卡发放业主明细表均系复印件，张立对其真实性不予认可；同时从发票内容看未能反映与本案具有关联性，发放明细表中亦无业主签名确认。故本院对该两份证据不予采信。
双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本案二审争议焦点为：1.涉案承诺书是否仅系针对储藏室问题订立的补偿协议；2.涉案承诺书的内容是否系格式条款；3.涉案承诺书是否符合重大误解、显失公平等可撤销情形。
关于争议焦点1。
本院认为，张立所作出的承诺书虽载明“现已与贵公司达成储藏室补偿协议，同意江苏元凯置业公司给予伍佰元超市购物卡的补偿”，但紧接着在后文中又明确载明“本人及房屋共有人保证今后不以任何形式、任何理由向贵司要求其他任何费用或承担相关责任，不追究未通过综合验收以及未取得《工程竣工验收备案表》及延期办理不动产证的所有违约责任。”以上两部分内容构成完整的一句话，意思表示清楚、明确，该承诺书应系双方针对涉案房屋储藏室问题、逾期办证问题等而达成的补偿协议。张立上诉提出，其作出的承诺书仅系双方对储藏室问题的补偿协议；该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点2。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”而本案中的承诺书，是在双方履行商品房买卖合同过程中已经产生纠纷的情形下，经元凯公司与张立等部分业主协商，分别达成的补偿协议。该承诺书并不具备“重复使用”、“预先拟定”、“未与对方协商”等格式条款的属性。张立所出具的承诺书内容与其他业主承诺书内容一致，只能说明多位业主均与元凯公司达成了同样补偿条件、同样补偿内容的协议，但不能据此认定该承诺书属于格式条款。张立提出的该承诺书属于格式条款的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点3。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，张立在接收使用涉案房屋90日之后作出了涉案承诺书，承诺书中载明放弃的逾期办证责任已经实际发生，张立对此应已充分了解、知晓，故本案不存在重大误解、显失公平等可撤销情形；且承诺书的意思表示清楚，指向内容特定、明确，并不需要特别提请注意及说明。张立上诉主张该承诺书符合重大误解、显失公平等可撤销情形，无事实和法律依据，本院不予支持。
另，张立还上诉提出，涉案承诺书系针对储藏室补偿形成的两份协议之一，元凯公司持有的先形成的一份补偿协议并未涉及放弃逾期办证等违约责任；元凯公司因认识到涉案承诺书无效或可撤销，亦未履行伍佰元超市购物卡的给付义务。经查，双方对于尚存在另一份补偿协议、张立已领取该补偿协议中载明的数千元补偿等事实均无异议，本院予以确认。本院认为，即使之前形成的另一份补偿协议仅是针对储藏室补偿问题且没有放弃逾期办证赔偿等条款，但并不能影响之后张立又向元凯公司作出的不追究逾期办证责任的承诺书效力。该承诺书中载明的张立“同意江苏元凯置业公司给予伍佰元超市购物卡的补偿”并未约定给付期限，元凯公司是否已实际履行该给付义务，亦不影响该承诺书的法律效力。
综上，张立上诉理由均不成立，应予驳回。一审判决适用法律正确，认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费261元，由张立负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 辉
审判员 黄亚非
审判员 陈泽环
二〇一八年一月二十六日
书记员 汪小婉
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