辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第24号
上诉人（原审第三人）：冯汝刚。
被上诉人（原审原告）：巴丹。
被上诉人（原审被告）：邹丽娜。
委托代理人：王元鹏。
上诉人冯汝刚因与被上诉人巴丹、邹丽娜房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院作出的（2013）沙民初字第3099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告巴丹诉称，原、被告口头达成协议，约定原告租赁沙河口区民权街145号门头房作为商用，同时交纳定金1万元。因被告是房屋中介方，前期受房主第三人口头委托代理此房出租业务。2012年7月3日，原、被告及第三人签订《房产租赁合同》，约定第三人将涉案房屋以年租金3.4万元租给原告使用，租赁期限3年。原告按合同约定支付了年租金3.4万元、押金3000元。2013年6月，由于原告不能如期交付下年度租金，明确表示提前退租，第三人决定提前收回房屋再出租。2013年6月25日，此房屋再出租后，原告找被告及第三人要求返还押金3000元，被告及第三人至今未返还。故原告请求被告及第三人返还押金3000元。
原审被告邹丽娜辩称，原、被告及第三人签订了涉案房屋租赁合同属实。被告已按合同约定将收取的房屋租金3.4万元、押金3000元交付给第三人，所以被告不同意原告的诉讼请求。
原审第三人冯汝刚述称，原、被告及第三人签订了涉案房屋租赁合同，明确约定除抵押金由被告保管外，被告扣除第三人应付的中介费后，第三人将房屋交付给原告。被告将代收的租金交付给第三人。第三人收取了房屋所有租金3.7万元。所以第三人不同意原告的诉讼请求。
大连市沙河口区人民法院一审查明，2012年7月3日，原告巴丹、被告邹丽娜及第三人冯汝刚签订《房产租赁合同》，约定第三人自愿将坐落于大连市沙河口区民权街145号建筑面积25平方米房屋租给原告，该房地产只作为商用使用。除第三人、原告双方约定之外，原告不得任意改变该房地产用途。未经第三人同意，原告不得转租、转借该房地产。租赁期限为3年，自2012年7月18日起至2015年7月17日止。该房地产月租金为2833元，年租金为3.4万元。第三人不得以任何理由任意调整租金。押金为3000元，由原告入住前支付。原告于2012年7月18日前交付3.7万元。中介费即一个月由第三人合同签订或原告支付租金时一次性支付。上述款项暂由被告代第三人收取，除抵押金由被告保管外，被告在扣除第三人应付的中介费后，第三人将该房屋交付给原告当日，被告将代收租金交给第三人，定金在交付房屋时冲抵。第三人应于2012年7月18日前将该房屋交付给原告。三方对其他权利义务也作了约定。2012年7月2日，原告交付给被告定金1万元。7月3日，在第三人在场的情况下原告交付给被告租金2.4万元和押金3000元，原告先后交付给被告共计3.7万元。7月3日，被告给付第三人房屋租金3万元，第三人给被告出具收到现金3万元的收据。7月4日，被告给付第三人房屋租金2000元及押金3000元，合计5000元（第三人向被告交纳2000元中介费），第三人给被告出具收到租金7000元的收条。
2013年6月，原告向第三人提出提前解除合同。第三人于2013年6月25日将涉案房屋收回并已转租他人使用。第三人至今未将押金3000元返还原告。另查，被告邹丽娜系大连市沙河口区好旺家房屋信息服务部业主。在本案庭审过程中，被告及第三人均认可涉案合同的中介费为2000元，由第三人支付给被告。
大连市沙河口区人民法院一审认为，原、被告及第三人签订的《房产租赁合同》系各方真实意思表示，且实际履行，合法有效。各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定向被告支付了租用房屋期间的年租金3.4万元及押金3000元，被告将原告交纳的租金3.4万元及押金3000元交付给第三人。2013年6月，原告要求提前解除合同，第三人对此表示同意，并将涉案房屋收回又转租他人使用，第三人应将原告交纳的押金3000元返还给原告，至今未返还已违约，现原告要求第三人返还押金3000元，有事实和法律依据，应予支持。关于原告主张被告返还押金3000元一节，一审法院认为，由于被告已将其收取的租金3.4万元及押金3000元全部交付给第三人，现原告要求被告返还押金3000元，无事实依据，不予支持。关于第三人主张涉案《房产租赁合同》明确约定抵押金由被告保管，其收取的是房屋租金3.7万元一节，一审法院认为，由于三方签订的《房产租赁合同》明确约定，年租金为3.4万元、押金为3000元，且本案被告及第三人对原告已交纳了房屋租金3.4万元及押金3000元的事实均认可。虽然涉案合同约定押金3000元由被告保管，但是在合同履行过程中，被告已将收取原告的全部款项合计3.7万元交付给第三人，该款项3.7万元中应含有押金3000元，第三人主张收到了3.7万元是租金，无事实依据，不予支持。
综上，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，作出如下判决：一、第三人冯汝刚于判决生效之日起十五日内返还原告巴丹押金3000元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由第三人负担，给付时间同上。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
宣判后，冯汝刚不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、依法改判被上诉人邹丽娜按合同约定将抵押金3000元作为违约金支付给上诉人；3、依法改判被上诉人巴丹向上诉人支付违约金5666元。具体理由：1、原审法院认定抵押金3000元在上诉人处，并要求上诉人返还是错误的，因被上诉人巴丹将租金及抵押金交付给被上诉人邹丽娜，邹丽娜扣除中介费及抵押金后将剩余款项交付给上诉人，邹丽娜收取上诉人的中介费及抵押金未给我方出具收据，在没有收据的情况下，原审法院认定中介费被上诉人邹丽娜收取，抵押金在第三人处显然是错误的。2、被上诉人巴丹在合同约定的期限内未向上诉人交付下年度租金属于违约行为，按照合同约定应将抵押金作为违约金支付给上诉人，并承担相当于两个月租金的违约金5666元，因抵押金3000元在被上诉人邹丽娜处，应由邹丽娜将代管的抵押金作为违约金返还给上诉人，另5666元由被上诉人巴丹支付给上诉人。
被上诉人巴丹、邹丽娜均表示服从原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人与二被上诉人间签订的《房产租赁合同》合法有效。该合同在履行过程中，被上诉人巴丹作为承租方提出解除合同，上诉人冯汝刚同意，并将案涉房屋收回并转租他人使用，则视为双方协商解除合同。上诉人应当按合同约定将3000元抵押金返还给被上诉人巴丹，原审法院判决上诉人返还抵押金3000元认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。
上诉人提出3000元抵押金在被上诉人邹丽娜处，与其给被上诉人邹丽娜出具的两份收据相矛盾，又无其他证据证明，该上诉主张本院不予支持。
关于上诉人提出应由被上诉人邹丽娜将收取的抵押金作为违约金予以返还及由被上诉人巴丹承担5666元违约金一节，因案涉租赁合同的解除，并非因一方的根本违约造成的，而是双方协商同意的基础上解除的，因此不存在承担违约金的问题，且上诉人在原审法院时未就此提出反诉主张，故上诉人该上诉主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，均由上诉人冯汝刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 王丽明
审判员 刘丽媛
二〇一四年一月九日
书记员 王 亮