辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽阳民一终字第00145号
上诉人（原审被告）：耿荣，女，1961年12月22日出生，汉族，个体户，
委托代理人：王冰，辽宁德远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽阳市天福房地产开发有限公司，
法定代表人：胡德文，该公司经理。
委托代理人：田伟，辽宁杜金珏律师事务所律师。
原审原告辽阳市天福房地产开发有限公司与原审被告耿荣商品房销售合同纠纷一案，灯塔市人民法院于2014年12月4日作出（2014）灯民初字第00172号民事判决，耿荣不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭审理了本案。上诉人耿荣的委托代理人王冰、被上诉人辽阳市天福房地产开发有限公司的委托代理人田伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辽阳市天福房地产开发有限公司一审诉称：原告与被告耿荣于2011年8月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告以单价每平方米3，240.00元的价格购买原告位于灯塔市光明路东侧天福新城第14栋西1单元13层28号商品房，该商品房的建筑面积为95.92平方米，总金额为310，780.80元。现原告早已为被告办理完房屋入住和房产证办理手续，但被告一直拒付购房款，尚欠310，780.80元。现原告要求：1、被告支付商品房价款310，780.80元；2、被告支付交房之日起至被告实际履行之日止逾期付款违约金（至起诉日为84，004.05元）。
被告耿荣一审辩称：一、被告已全部履行付款义务。被告于2008年4月1日以921，900.00元的价格购买一辆保时捷越野车。2009年经常士刚介绍，被告购买了原告开发的位于灯塔市天福新城14号楼1-12东95.92平方米，14号楼1-13东95.92平方米等共三套楼房。经原、被告协商，被告以自己所有的保时捷越野车作为履行支付购房款义务的方式，换诉争在内的三套楼房。2010年3月30日，被告将越野车交付给常士刚，常士刚将两套楼房交付给被告。被告陆续交纳了两处楼房的各种入户费等费用。为办理房照，2011年8月3日被告与原告签订商品房买卖合同共两份，合同签订后，原告于2011年8月5日为被告出具商品房购房发票。现两套房屋被告已办理房照，使用至今。二、原告起诉已过法定诉讼时效。原、被告签订商品房买卖合同日期为2011年8月3日，原告给被告开具发票日期为2011年8月5日，而原告起诉日期为2014年1月。根据法律相关规定，原告起诉已过法定诉讼时效期间，应予驳回。
一审法院审理查明：2009年耿荣经常士刚（原亲家关系）介绍，在辽阳市天福房地产开发有限公司购买商品房二处，并于2010年3月份入住。2011年8月3日，双方补签了两份《商品房买卖合同》，合同约定，耿荣以每平方米3，240.00元的价格购买辽阳市天福房地产开发有限公司位于灯塔市光明路东侧天福新城第14栋西1单元13层28号商品房，即本案诉争房屋。该房屋建筑面积为95.92平方米，总金额为310，780.80元。另一处所诉争房屋为耿荣以每平方米3，220.00元价格购买的位于灯塔市光明路天福新城第14栋西1单元12层28号商品房，该商品房的建筑面积为95.92平方米，总金额为308，862.40元。耿荣陆续向辽阳市天福房地产开发有限公司交纳了燃气管道入网费、物业费、电梯费等相关费用并入住该房屋至今。2011年8月3日，耿荣侄子耿晓东（已去世）与辽阳市天福房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，以每平方米3，200.00元的价格购买了辽阳市天福房地产开发有限公司位于灯塔市光明路天福新城14号楼1单元11楼东门，建筑面积为95.92平方米，总金额为306，944.00元。2011年8月5日，辽阳市天福房地产开发有限公司给耿荣及耿晓东开具了销售不动产统一发货票，但耿荣未付购房款。耿晓东于2011年10月11日在房产部门办理了房屋所有权证，所有权人登记为耿晓东。耿荣于2013年5月28日在房产部门办理了房屋所有权证，将房屋所有权人登记在刘志明名下。另查，2008年4月1日，耿荣以辽阳市瑞酆选矿厂名义购买一台保时捷凯宴3598cc型越野车（车牌号辽K22E**），价款921，900.00元，车辆购置税79，400.00元。双方在签订房屋买卖协议之前，该车一直在辽阳市天福房地产开发有限公司处保管至今。
一审法院认为：耿荣从辽阳市天福房地产开发有限公司处购买楼房未付购房款的事实，双方均认可，原审法院应予认定。耿荣陈述其购房款系以车置换，而辽阳市天福房地产开发有限公司予以否认，故本案的争议焦点是诉争的商品房是否存在以车置换楼房的事实。本案在审理过程中耿荣表示，以车置换楼房系常士刚与辽阳市天福房地产开发有限公司原法定代表人史宏凯联系的，耿荣与史洪凯未见过面，也未研究过。耿荣未向原审法院提供双方之间以车置换楼房的有效证据。而辽阳市天福房地产开发有限公司原法定代表人史宏凯与常士刚对耿荣所述以车置换楼房的事均予否认。故耿荣应自己承担举证不能的后果。耿荣应给付所欠辽阳市天福房地产开发有限公司的购房款。因双方之间未约定购房款的给付时间，故辽阳市天福房地产开发有限公司要求耿荣承担其从入住之日起至实际履行之日止逾期付款违约金无理，原审法院不予支持。逾期付款违约金应从起诉之日开始计算。同样因双方之间未约定购房款的给付时间，耿荣所述本案已过诉讼时效无理，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决：耿荣于本判决生效后十日内给付辽阳市天福房地产开发有限公司购房款310，780.80元，从2014年1月21日起至实际履行之日止按违约付款金额日万分之三承担逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，221.00元，由耿荣承担。
耿荣上诉的理由及请求是：一、一审法院认定上诉人购买楼房未付购房款不是客观事实。事实是上诉人以1辆保时捷越野车作为履行支付购房义务的方式，换购包括诉争本案房屋在内的3套楼房。一审法院认为上诉人举证不能，应承担不利后果，但上诉人认为一审时上诉人提供的证据和一审时查清的事实可以认定双方以车置换楼房的事实，可以确认上诉人履行了交付购房款的义务。争议楼房被上诉人已为上诉人开具了商品房买卖合同的销售不动产统一发票，并由被上诉人办理了房屋所有权证，而且上诉人已将车辆交付给了被上诉人。上诉人将自己100万元的车辆没有任何理由放在被上诉人处保管，根本不符合思维逻辑。上诉人认为，上诉人没有义务提供证据证明车辆在被上诉人处不是上诉人以车置换楼房，而是上诉人交由上诉人让其保管的证据。本案中提到的常士刚原与上诉人是亲家关系，后因儿女离婚一事，双方发生了很大的矛盾，史宏凯是常士刚的朋友，又是被上诉人的法定代表人，当时置换的车辆一直都由史宏凯驾驶，其二人否认以车置换楼房的事是有理由的，其二人的证言是不能作为证据采信的。二、被上诉人起诉已超过法定诉讼时效。上诉人拿到房屋钥匙入住的时间是2010年3月5日，签订商品房买卖合同日期是2011年8月3日，被上诉人给上诉人开具发票日期是2011年8月5日，起诉之日为2014年1月21日。本案诉讼时效远远超过二年。合同中没有约定付款方式及期限，根据法律规定可以以交易习惯确定付款期限，商品房买卖合同的交易习惯众所周知，房屋交付前是必须全部交纳购房款的。综上，双方都已经履行了商品房销售合同的权利和义务，合同已经履行完毕，原审判决上诉人支付购房款并承担违约金没有事实和法律依据，请求二审法院应撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
辽阳市天福房地产开发有限公司二审答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，双方顶账协议没有顶账事实，该车登记在合伙企业名下，上诉人没有权利处分，车的所有权和发票都没有在答辩人手中，所以顶账不成立，车辆的当时价格与楼房作价格不对等，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人耿荣与被上诉人辽阳市天福房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定了房屋的价款及付款方式，上诉人称其以车辆抵顶购房款，已完成了购房款的交付义务一节，但其未能提供双方抵顶情况的证据，也未能提供其交付车辆时的准确价值情况，同时其将车辆交付于被上诉人原法定代表人史宏凯使用，不能视为交付于被上诉人辽阳市天福房地产开发有限公司，对该上诉理由本院不予采信；关于上诉人称本案已过诉讼时效一节，但因双方未约定付款的时间，该上诉理由本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7，222元，由上诉人耿荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 墅
审 判 员 戴慧琦
代理审判员 张丽丽
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 秦海楠