连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第1128号
原告九龙云天集团有限公司，住所地连云港市海州区解放中路93号。
法定代表人张宏彬，该公司董事长。
委托代理人周会俊。
委托代理人董自勇。
被告李舒丽。
委托代理人徐浩，男，1974年11月26日，汉族，连云港市海州区陇西路*号。
原告九龙云天集团有限公司（以下简称九龙集团）诉被告李舒丽商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周会俊、董自勇，被告的委托代理人徐浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告九龙集团诉称，2005年2月6日，被告李舒丽与原告（原名称为连云港市九龙房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》一份，购买原告开发的中心大酒店（现九龙大酒店）10-01号商业用房一间，价款为417633元，首付款52303元，剩余款项中290000元办理公积金贷款。但时至今日，经原告多次催促，被告只支付首付款52303元，仍欠付原告购房款356821元，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决：1、被告立即支付欠付的购房款356821元；2、被告支付该款项从2005年2月6日起至被告实际还款日的同期银行贷款利息及违约金25万元（暂主张）；3、被告承担全部诉讼费用。
被告李舒丽辩称，1、原告所称欠付购房款356821元与事实不符，其中6万余元已由九龙世贸城代为偿还。2、即便计算违约金，计算违约金的起算时间应从2008年1月算起而不是2005年2月6日算起，因为被告在2007年10月10日才接到原告电话办理贷款。3、原告同时主张违约金及利�不符合法律规定，且原告根本不存在损失，具有违约金的前提是原告受到了损失。即便计算违约金，也应适当调低。4、诉讼时效问题，本案已过诉讼时效，2008年3月1日起，原告就已知道被告欠购房款，但原告在两年内并未起诉被告，已过诉讼时效。
经审理查明，2005年2月6日，被告李舒丽与原告（原名称为连云港市九龙房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》一份，购买原告开发的中心大酒店（现九龙大酒店）10-01号商业用房一间，价款为417633元。付款方式为一次性付款，但详细内容为见附件5，附件5约定，2005年2月3日前付款10000元，2005年2月6日前付款42303元，8509元作为开业前收益，66821元在合同中未作约定，剩余款项290000元办理公积金贷款。在附件5中下方注明：买受人所付房款中贷款部分双方约定如下：在本合同所指房屋达到办理贷款条件后，并在出卖人�本合同附件四中第一条的方式通知买受人办理贷款后的15日内，买受人必须办理完毕贷款，并且款项转至出卖人所指定的账户上。如买受人未按时办理，则视为违约，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金，合同继续履行。买受人逾期付款的违约责任为，逾期超过30天的，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五点一的违约金。房屋交付期限为2005年12月28日。双方并就其他条款进行了约定。
2005年2月6日，即原告与被告签订商品房买卖合同的当天，原告关联公司连云港九龙世贸城有限公司（以下简称九龙世贸城）与被告李舒丽签订九龙国际大酒店委托经营协议，双方约定：被告购买的原告建造的九龙国际大酒店10-01号房委托九龙世�城代为经营。委托期限为10年，从2005年12月28日至2015年12月28日。2005年12月28日起至2007年12月27日的委托经营收益抵扣66821元的应付购房款，2007年12月28日开始收取委托经营收益。被告必须按时交清购房过程中的所有应付款项（包括按揭），方可收取委托经营收益。委托经营期限内，九龙世贸城保证被告每年获得金额为被告购买该物业房价款总金额8%的委托经营收益，计33411元。每季度九龙世贸城向被告支付一次收益，支付时间为每季度第三个月的二十五日。每季度委托经营收益为8353元。被告委托九龙世贸城在被告的委托经营收益中代为归还被告购买该物业的银行按揭贷款，被告的委托经营收益扣除银行按揭贷款的余款由九龙世贸城每季度支付给被告。双方并就其他权利义务进行了约定。
2007年10月10日，被告与原告共同至连云港市公积金管理中心申请办理公积金贷款29�元。2007年10月26日，被告获得本案争议房屋的产权证并以此房产在公积金管理中心进行抵押。2008年1月7日，连云港市公积金管理中心将29万元贷款发放至被告李舒丽账户。但被告并未将该贷款给付原告。原告在2013年8月前亦未向被告催要。
以上两份协议签订后，该房屋一直由九龙世贸城使用至今，九龙世贸城并未向被告交纳委托经营管理收益，而是将其交给了原告。
2013年8月，原、被告就如何解决该问题进行了商讨，被告认可其尚应给付原告29万元并给出了解决方案，但原告未予认可，双方商谈未果。
另查明，九龙世贸城向委托方支付经营管理收益的流程为，本案原告向九龙世贸城提交业主名单（购房款全部交清），然后九龙世贸城再按委托经营协议约定的内容向业主支付经营收益。
本案在审理过程中，原告明确不主张利息，而主张按356821元作为基数乘以9年乘�365天乘以万分之三计算违约金，该违约金的数额应为351647元，原告只主张其中25万元。
上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提供的商品房买卖合同、谈话录音、被告提供的委托经营协议等证据在案予以证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及原告关联公司九龙世贸城与被告签订的委托经营协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。本案中，从原告与被告签订的商品房买卖合同附件5付款方式一项及被告与九龙世贸城签订的委托经营协议看，原、被告之间签订的商品房买卖合同及被告与原告的关联公司九龙世贸城签订的委托经营协议实际系不可分割的两个关联合同，商品房买卖合同附件5中的66821元，虽原、被告双方并未在备注栏中进行明确约定，但根据上一栏中的8509元开业前收益及委托经�协议中2005年12月28日起至2007年12月27日的委托经营收益抵扣66821元的应付购房款一项可以看出，该66821元在商品房买卖合同中应当冲抵购房款，且九龙世贸城实际将经营收益给付了原告，而被告认可尚余29万元未支付到原告账户，因此，本院确认被告实际应给付原告剩余购房款29万元。被告要求原告给付自2005年2月6日起至被告实际还款日按356821元的日万分之五点一计算违约金25万元的主张，本院认为被告实际并未将29万元贷款支付给原告，根据原、被告在买卖合同中附件5中的约定、原、被告双方实际至公积金管理中心办理公积金的日期（2007年10月10日）及公积金管理中心实际放款日期（2008年1月7日），被告随后并未将该款项给付原告，被告已经构成违约，但原告按356821元的日万分之五点一计算违约金25万元的主张与合同附件5中对公积金贷款部分的特别约定相冲突，应按特别约定执行，该违约金数额应为总房款417633元的20%，即83527元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李舒丽于本判决生效后十日内给付原告九龙云天集团有限公司购房款290000元。
二、被告李舒丽于本判决生效后十日内给付原告九龙云天集团有限公司违约金83527元。
三、驳回原告九龙云天集团有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9870元（原告已预交），由原告负担3948元，由被告负担5922元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费9870元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 刘兴超
代理审判员 宋世安
人民陪审员 蒋 玲
二〇一四年九月十一日
书 记 员 李 红
法律条文和上诉须知
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的�定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
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