江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江开民初字第00423号
原告苏州亨通物业有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区中山北路。
法定代表人邓海龙，总经理。
委托代理人徐勇，江苏吴越律师事务所律师。
被告谈玉荣。
被告谈美英。
原告苏州亨通物业有限公司（以下简称亨通公司）与被告谈玉荣、谈美英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理。依法组成合议庭，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告亨通公司的委托代理人徐勇到庭参加诉讼。被告谈玉荣、谈美英因下落不明经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亨通公司诉称，原告与被告签订了《苏州市物业服务合同》（系被告授权的业主委员会代为签订），双方约定由原告向被告所在小区即吴越祥庭提供物业管理服务，受益人为被告及全体业主和物业使用人，原告按照建筑面积向包括被告在内的业主收取物业服务费。被告作为吴越祥庭A幢B室业主，是《物业服务合同》受益人，应当按照建筑面积向原告缴纳物业费。原告已按照合同约定向被告提供了建筑共用部位和共用环境的维护、清洁、管理等相关物业服务，而被告未履行相应付款义务。至起诉之日，被告应缴纳物业服务费7079元以及由于被告一直拒绝交费，产生滞纳金8480元，总计15559元。该款虽经原告多次催讨，但被告至今拒不支付。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、被告立即支付原告物业服务费7079元（自2012年9月1日起至2015年3月31日）及滞纳金8480元（自2014年2月1日起暂计至2014年12月31日，直至判决支付时为准），共计15559元；二、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告亨通公司确认滞纳金不再要求计算至判决支付之时，同时明确物业费及滞纳金详情如下：2012年9月2日至2013年8月31日的物业费2584元（134.57平方米＊1.6元／平方米.月＊12个月），滞纳金从2012年10月2日起按每日千分之三计算至2014年9月30日止为5418.65元；2013年9月1日起至2013年12月31日止的物业费861元（134.57平方米＊1.6元／平方米.月＊4个月），滞纳金从2013年10月1日起按每日千分之三计算至2014年9月30日止为943元；2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业费2908元（134.57平方米＊1.8元／平方米.月＊12个月），滞纳金从2014年2月1日起按每日千分之三计算至2014年9月30日止为2111元；2015年1月1日起至2015年3月31日止的物业费726.28元（134.57平方米＊1.8元／平方米.月＊3个月）。
被告谈玉荣未作答辩。
被告谈美英未作答辩。
经审理查明，谈玉荣、谈美英系吴江区松陵镇仲英大道888号吴越祥庭花园A幢B室的业主，房屋建筑面积为134.57平方米。2012年9月2日，吴越祥庭业委会成立。2012年9月27日，吴越祥庭业委会在苏州市吴江区住房和城乡建设局备案，备案证编号：吴建物业（2012）第012号，业委会负责人系唐小方。2012年9月2日，吴越祥庭业主委员会（甲方）与亨通公司（乙方）签订《苏州市物业服务合同》，约定：甲方通过协议选聘方式将吴越祥庭委托乙方实行物业服务，委托服务期限为16个月，自2012年9月2日起至2013年12月31日止。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅高层（3层及以上）的1.6元／月／平方米。物业服务费按月计算，业主或物业使用人在每年的6月30日（一期）、8月31日（二期）到期前一个月交纳下一年度的物业服务费。空置房按100%标准交纳物业服务费。其它非正常收费段的业主按购房合同约定，提前一个月预收一下年度，超过一个月视为逾期。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。2013年10月17日，经全体业主书面表决，亨通公司自2014年1月1日起将住宅高层的公共服务费由0.7元／月／平方米调整为0.9元／月／平方米。经2013年11月28日，吴越祥庭业主委员会（甲方）与亨通公司（乙方）签订《苏州市物业服务合同》，约定：甲方通过协议选聘方式将吴越祥庭委托乙方实行物业服务，委托服务期限为2年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅高层（3层及以上）的1.8元／月／平方米。物业服务费按月计算，物业服务费交纳期限为每年的1月1日至12月31日，业主或物业使用人在每年的12月1日交纳下一年度的物业服务费。空置房按照上级主管部门的规定收取。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。
另查明，吴越祥庭10号楼属该小区二期工程。2011年8月29日，谈玉荣、谈美英办理交房手续，并预交了2011年8月30日至2012年8月30日期间一年的物业服务费。合同签订后，亨通公司一直在该小区从事物业服务工作至今。亨通公司在庭审中确认：谈玉荣、谈美英未实际入住吴越祥庭花园A幢B室房屋，自2012年9月2起，谈玉荣、谈美英未再缴纳物业服务费，共结欠自2012年9月2日起至2015年3月31日止的物业费7079元=［134.57×（1.6×16＋1.8×15）］。该欠款经亨通公司书面催缴未果，故涉诉。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、建筑工程施工许可证、交房通知书、吴越祥庭房屋验收交接表、业主进户流转单、《苏州市物业服务合同》、《吴江市普通住宅小区物业费调整申请表》、《关于物业公共服务费用调整的公告》、吴越祥庭物业公共服务费上调表决结果、吴越祥庭物业公共服务费上调表决结果公示、业主大会决定事项备案证明、收寄挂号函件登记清单，本院调取的房屋权属登记信息查询结果证明以及当事人的庭审陈述在卷佐证。
本院认为，根据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，吴越祥庭业委会与亨通公司签订的两份物业服务合同系真实意思表示，应为合法有效，对业主谈玉荣、谈美英具有约束力。原告亨通公司按约提供了物业服务，被告谈玉荣、谈美英理应按约及时支付物业费，拖欠不付，显属欠理。关于2012年9月2日至2015年3月31日期间欠付的物业费金额，由于被告谈玉荣、谈美英至今未正式入住，依据2013年11月28日签订的《苏州市物业服务合同》的约定以及2014年7月1日起施行的《苏州市物业服务收费管理实施细则》的规定，对于其中2014年7月1日至2015年3月31日期间物业服务费1.8元／月／平方米中的公共服务费0.9元／月／平方米应按70%交纳。经本院核算，本院认定被告谈玉荣、谈美英应向原告亨通公司支付2012年9月2日至2015年3月31日的物业费6751.38元={134.57×［1.6×16＋1.8×6＋（0.9＋0.9＊70%）×9］}。被告谈玉荣、谈美英未按约交纳物业费已构成违约，现原告亨通公司要求谈玉荣、谈美英支付滞纳金，于法有据。关于滞纳金的数额，法律规定违约金过分高于造成的损失，应予调整。因普通住宅的物业服务收费实行政府指导价，参照《江苏省物业管理条例》第三十九条规定，物业管理企业可按每日万分之五加收滞纳金，故本案物业服务合同中约定的每日千分之三的违约金显然不符合公共服务政府指导价的考量因素。虽然被告谈玉荣、谈美英未到庭提出违约金的抗辩，但本院认为本案所涉违约金还是应调整为按每日万分之五计算较为公平合理。结合原告亨通公司主张的计算期间，经计算，被告谈玉荣、谈美英的滞纳金应为1424.29元。被告谈玉荣、谈美英经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满未到庭参加诉讼，亦未提供相反证据，视为其对本案相应诉讼权利的放弃，由此所产生的不利法律后果应由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告谈玉荣、谈美英应于本判决生效后十日内给付原告苏州亨通物业有限公司物业服务费6751.38元，并支付滞纳金1424.29元，合计8175.67元（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州亨通物业有限公司指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：xxxxxx）。
赔偿义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费96元，由原告苏州亨通物业有限公司负担46元，由被告谈玉荣、谈美英负担50元，并于本判决生效后十日内直接给付原告苏州亨通物业有限公司（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州亨通物业有限公司指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：xxxxxx，开户行：吴江农村商业银行营业部）。原告苏州亨通物业有限公司预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：xxxxxx），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审 判 长 刘丽鹏
人民陪审员 胡云政
人民陪审员 郗战联
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 沈 赟