江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6205号
上诉人（原审原告）：周学兰。
委托诉讼代理人：朱永磊，江苏迈图律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁炜，江苏迈图律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴江蓝海商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢802。
法定代表人：王多利，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡逸，该公司员工。
原审被告：苏州南海明珠房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢803。
法定代表人：曹健，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱章涛，该公司员工。
上诉人周学兰因与被上诉人吴江蓝海商业管理有限公司（以下简称蓝海商管公司）、原审被告苏州南海明珠房地产开发有限公司（以下简称南海明珠房产公司）合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初3295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
周学兰上诉请求：撤销一审判决并依法改判，本案一审、二审诉讼费用由蓝海商管公司承担。事实和理由：一、我方要求解除《商铺委托经营管理合同》有理有据，应得到支持。1、一审法院已经查明蓝海商管公司存在拖欠约定租金的违约事实，并已拖欠超过三个月，根据合同约定，我方有权解除《商铺委托经营管理合同》。虽然蓝海商管公司在诉讼后支付了部分租金，但不能消灭我方的约定解除权；2、一审法院认为《商铺委托经营管理合同》的解除会影响赛格广场整体功能的发挥损害其他业主利益属于事实认定不清。蓝海商管公司受业主委托将商铺交于吴江赛格市场管理有限公司（以下简称吴江赛格公司）统一经营管理，因此赛格广场整体功能的发挥在于吴江赛格公司，即使《商铺委托经营管理合同》解除，蓝海商管公司受委托与赛格广场签订的相关经营合同仍可继续履行，不会影响赛格广场整体功能和其他业主权益。此外，一审认为解除《商铺委托经营管理合同》未必符合大多数业主意志，我方能够提供新证据证明大部分业主都主张解除。二、我方要求解除合同合法，蓝海商管公司应当按照合同约定支付当期租金额5%的违约金。
蓝海商管公司辩称，请求维持一审判决。
南海明珠房产公司未作陈述。
周学兰向一审法院起诉请求：1、解除周学兰与蓝海商管公司所签订的《商铺委托经营管理合同》；2、蓝海商管公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间的剩余租金8701.75元和余下9年租金174031.20元（按合同约定第4年的租金即商铺总价276240元的7%计算）；3、蓝海商管公司支付违约金9530.28元（第3年度逾期支付租金的违约金按该年度租金的5%计算为828.72元，之后的违约金按9年租金174031.20元的5%计算为8701.56元）；4、本案诉讼费用由蓝海商管公司承担。一审审理中，周学兰变更第2项诉讼请求为：蓝海商管公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间的剩余租金8287.20元和余下9年租金174031.20元（按合同约定第4年的租金即商铺总价276240元的7%计算），并要求蓝海商管公司交付第3年度租金的租金税票，另增加要求南海明珠房产公司对蓝海商管公司履行上述付款义务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：“赛格广场”系南海明珠房产公司开发的位于苏州市××区松陵镇××北侧、××路南侧的大型商业广场，该广场共三层，有1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。南海明珠房产公司出售的商铺位置在铺号示意图中均有标注，且均办理了独立的房产证和土地证。
2012年12月8日，南海明珠房产公司与周学兰签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定周学兰向南海明珠房产公司购买由其开发的“赛格广场”涉案商铺，合同价款为277241元，实际价款为276240元。同日，周学兰（甲方）与蓝海商管公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺委托乙方交由吴江赛格统一经营管理，并对“赛格广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕，在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理；合同履行期第1年，甲方无偿提供给乙方作为市场培育期，由乙方负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，乙方每年向甲方支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即甲方为90%，乙方为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，乙方于当年租期内的前6个月内一次性支付给甲方；甲方不可撤销地赋予乙方使用、出租该商铺及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权；合同第三条：一、甲、乙双方必须严格遵守履行本合同条款，乙方延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。二、……。三、如有其它违约行为的，违约方按当年期租金额的5%向对方支付违约金。
上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。在合同履行过程中，第1年度（即2013年4月28日至2014年4月27日）属于市场培育期，蓝海商管公司无须向周学兰支付租金；第2年度（即2014年4月28日至2015年4月27日）的租金，蓝海商管公司已支付给周学兰，其代缴的租金税票也已交付给周学兰。第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的租金16574.40元（276240元×6%），蓝海商管公司已于2016年1月7日支付了1574.53元，于2016年1月27日支付了6298.12元；一审审理中，蓝海商管公司于2016年4月28日又支付了3149.06元；一审庭审后，蓝海商管公司于2016年5月30日再支付了4723.59元，并于2016年6月7日代缴税款580.09元（相应发票已交至一审法院）。2016年3月4日，周学兰委托江苏瀛元律师事务所律师以特快专递形式向蓝海商管公司发出一份《律师函》，明确蓝海商管公司因逾期3个月未支付当年期租金，合同解除条件已成就，并告知蓝海商管公司自接到该函之日起解除双方所签订的《商铺委托经营管理合同》。经查，蓝海商管公司门卫于2016年3月6日签收了上述《律师函》。
一审另查明，南海明珠房产公司成立于2010年6月7日，注册资本为2000万元；2014年5月26日，该公司股东由安徽省旭日房地产开发有限公司变更为曹健、苏州福海物业管理有限公司。2012年5月20日，南海明珠房产公司根据其与深圳赛格股份有限公司于2012年5月10日签订的《吴江赛格电子市场项目合作（合资）合同》，指定“吴江蓝海商业管理有限公司”代表南海明珠房产公司与深圳赛格股份有限公司共同出资成立“吴江赛格电子市场管理有限公司”。2012年5月31日，蓝海商管公司成立，法定代表人为刘光亮，注册资本为30万元；2016年1月14日，该公司法定代表人由刘光亮变更为王多利，股东由朱敏变更为王多利、邵丹；2016年2月24日，注册资本由30万元变更为300万元。2012年9月19日，吴江赛格公司成立，法定代表人为郑丹，注册资本为300万元，股东为南海明珠房产公司、深圳赛格股份有限公司。
以上事实，有双方当事人的陈述、周学兰提供的《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、铺号示意图、房产证、土地证、《商铺委托经营管理合同》、《确认书》、《律师函》及相关EMS单、企业工商登记信息材料，蓝海商管公司提供的租金返还明细及一审庭审笔录予以证实。
一审法院认为，“赛格广场”共有1000多个商铺，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，并具有独立的房产证和土地证，但各商铺之间并没有进行物理分割。南海明珠房产公司将“赛格广场”商铺出售给业主后，业主再将商铺委托蓝海商管公司交由吴江赛格公司进行统一出租、经营和管理，并按所付房款数额及约定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式。因各商铺之间没有进行物理隔离，各商铺是由蓝海商管公司整体招租，并用于经营电子产品，各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，可见，周学兰的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点。周学兰在签订委托经营合同时，明知自己的商铺与其他业主的商铺用于整体经营，因此，若单独解除委托经营协议，势必影响“赛格广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展，故周学兰对商铺行使所有权，包括行使合同解除权不能等同于独立商铺，应受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志。由于“赛格广场”未成立业主大会和业主委员会，周学兰并无证据证明解除委托经营协议符合大多数业主的意志，且目前“赛格广场”仍处于正常经营中，因此，对于目前周学兰要求解除《商铺委托经营管理合同》的主张，一审法院不予支持。
对于第3年度的租金，根据《商铺委托经营管理合同》约定，蓝海商管公司应于2015年10月27日前支付给周学兰，蓝海商管公司迟延支付的，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金，经一审法院释明，周学兰表示不论合同是否解除，均要求按第3年度租金额的5%计算，而蓝海商管公司同意按约定的逾期付款违约金即银行同期活期存款利率计算，一审法院认为，合同约定逾期付款违约金按活期存款利率计算明显低于周学兰实际损失，故酌情认定逾期付款违约金以中国人民银行同期同档贷款基准利率计算为宜。现周学兰要求蓝海商管公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金249.01元（已扣除代缴税金）及违约金（以16574.40元、14999.87元、8701.75元、5552.69元、829.10元、249.01元为基数，分别自2015年10月28日起至2016年1月7日止、自2016年1月8日起至2016年1月27日止、自2016年1月28日起至2016年4月28日止、自2016年4月29日起至2016年5月30日止、自2016年5月31日起至2016年6月7日止、自2016年6月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）的请求，于法有据，一审法院予以支持；周学兰要求蓝海商管公司支付余下9年租金及相应违约金的主张，缺乏依据，一审法院不予支持。尽管周学兰所提供的吴江赛格公司出具的《澄清声明》中提到已将租金按实按期缴纳至南海明珠房产公司，南海明珠房产公司在《致赛格业主公告》中也表示对蓝海商管公司所制定的租金归还计划予以支持，但上述证据不足以证明南海明珠房产公司为债务担保、债务加入或债务承担。根据合同相对性原则，周学兰只能依据与蓝海商管公司签订的委托经营合同要求蓝海商管公司承担支付租金义务，现周学兰要求南海明珠房产公司对蓝海商管公司履行付款义务承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于周学兰要求蓝海商管公司交付第3年度租金税票的问题，因相关税费已由蓝海商管公司代为缴纳，且蓝海商管公司已将相关税票交至一审法院，故周学兰可到一审法院领取该税票。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、吴江蓝海商业管理有限公司于判决生效之日起10日内给付周学兰2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金249.01元，并支付逾期付款违约金（以16574.40元、14999.87元、8701.75元、5552.69元、829.10元、249.01元为基数，分别自2015年10月28日起至2016年1月7日止、自2016年1月8日起至2016年1月27日止、自2016年1月28日起至2016年4月28日止、自2016年4月29日起至2016年5月30日止、自2016年5月31日起至2016年6月7日止、自2016年6月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。二、驳回周学兰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2073元，由周学兰与吴江蓝海商业管理有限公司各半负担。吴江蓝海商业管理有限公司负担之数于判决生效之日起10日内直接给付周学兰。
二审中，周学兰向本院提供：1、业主确认签名共三页及签字业主产权证明，用于证明目前有三百户左右的业主要求与蓝海商管公司解除委托经营合同；2、照片两张，反映大部分业主要求与蓝海商管公司解除委托经营管理合同。蓝海商管公司、南海明珠房产公司质证认为：1、蓝海商管公司只收到16户业主想要解除委托管理合同的要求，赛格广场共有1700多户业主；2、对于照片反映的情况，确实有人到吴江区政府主张过，但听说一部分是以前代理开发商的房产销售公司，一部分是业主。
二审中，周学兰主张其购买的商铺有独立的物理隔断，但未提供证据证明。蓝海商管公司陈述已经将结欠周学兰的租金支付完毕，但未提供证据证明。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，周学兰与蓝海商管公司签订的商铺委托经营管理合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，蓝海商管公司应在当年租期内的前6个月一次性支付当年租金，但蓝海商管公司结欠2015年4月28日至2016年4月27日的租金，已构成违约。合同约定的迟延支付租金按银行同期活期存款利率计算违约金明显过低，一审判决酌情调整并无不当。周学兰上诉认为蓝海商管公司拖欠租金超过三个月，根据合同约定有权解除合同，对此，本院认为，周学兰购买的商铺虽然在吴江赛格广场业态分布示意图及合同附件平面图上有标注，但不能证明是独立分割的有形空间，周学兰认为其商铺有独立物理隔断也未提供证据证明。周学兰的商铺是由蓝海商管公司交给赛格广场统一经营管理，因此周学兰主张权利必须符合其他商铺业主的整体利益。周学兰提供的签名页、照片尚不足以证明解除合同是赛格广场大多数业主的意愿；吴江赛格广场目前仍在正常经营，未成立业主委员会和业主大会，因此周学兰要求解除合同的权利无法单独行使。
综上，上诉人周学兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4146元，由周学兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 张维雯