云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第495号
上诉人（原审被告）李普及，男，汉族，1975年12月30日出生。
委托代理人何淼，云南王建海律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）呈贡新天经贸有限责任公司。住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道龙城街*号。
法定代表人谢联华，董事长。
委托代理人莫郑敏，云南呈祥律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人晏星和，云南呈星律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人李普及因与被上诉人呈贡新天经贸有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：原、被告双方于2004年12月16日签订租赁合同，约定原告将位于呈贡区龙城街60号呈贡大酒楼（住宿部）出租给被告李普及经营。租赁范围为：一楼挂号厅、卡拉OK厅、二至六楼房间、后院停车场，租赁期限为十年，即2005年3月1日至2015年3月1日；租赁费用为：第一年6.5万元，2-5年每年12.5万元，到6-10年递增5%为每年13.15万元，双方以投资成本计算，暂定十年租赁期。原告在此租赁合同上加盖公章，原法定代表人李建功、公司会计兼董事李普照、监事乔正林、张桂珍在合同上签字。2009年12月1日，原、被告双方签订续租合同，约定第二轮租期为十年，即从2015年3月1日至2025年3月1日止，租赁费每年131500元。呈贡大酒楼的建筑面积是2660.38平方米。2010年7月13日，呈贡新天经贸有限责任公司曾因与李普及就呈贡大酒楼租赁合同纠纷诉至原云南省呈贡县人民法院，云南省呈贡县人民法院于2010年10月12日作出（2010）呈民初字第478号民事判决，在该案审理过程以及判决认定的法律事实中均未确认双方于2009年签订续租合同的事实。2010年5月24日前，原告的法定代表人是李建功，李建功与李普及是父子关系。现原告诉至法院，请求判令：被告立即将位于呈贡区龙城街60号的呈贡大酒楼等承租物交还原告，并赔偿逾期未交回的经济损失20000元（根据现在呈贡出租房屋的市价每天按2000元计算，从2015年3月2日至3月11日），诉讼费由被告承担。
一审法院经审理认为：针对续租合同是否存在的问题。原、被告双方具有相应的民事权利能力和民事行为能力，意思表示真实，合同双方加盖有相应的签章，续租合同依法成立。至于该合同是否生效的问题，一审法院对续租合同的效力作出评判系因被告为反驳原告的主张将续租合同作为证据提交，而原告认为，该续租合同即使存在也属于无效合同，续租合同的效力问题是案件审理的焦点也是判断原、被告的诉辩主张是否成立的基础，一审法院作出评判并不违背“不告不理”的裁判规则。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国公司法》第二十一条规定：“公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。”，第二百一十六条规定：“本法下列用语的含义：（四）关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。但是，国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系。”本案被告李普及系原告公司董事长李建功的儿子，根据公司法第二百一十六条对关联关系的解释，李普及属于公司董事长李建功关联人的范畴，虽然公司法第二十一条并非一概禁止关联交易，但如果该交易导致公司利益受损，即为法律所禁止。双方2009年签订的租赁合同实质上对原合同租赁期限作出了变更，但本案被告李普及在2010年同一租赁物的诉讼案件中，不披露续租合同的存在反而要求延长租赁期限，被告对此无法作出合理解释。此外，续租合同约定的租金明显有失公允，2004年的租赁合同采取递增方式计付租金，但2009年的续租合同却将租金固定十年不变，与双方交易惯例不符的同时也不符合市场交易习惯。租赁初期采取递增方式计付租金实则已经考虑了投资初期装修、人工等成本难以收回导致盈利较低的问题，而随着经营走上正轨，前期投资收回，按市场交易惯例租金也应该递增，况且租赁房屋面积2660.38平方米，每年每平方米49元的租金明显低于续租合同签订时的市场价格。综上，原告原法定代表人李建功利用其在原告公司的职位与关联人李普及签订租赁合同有损公司利益，该续租合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告双方签订的续租合同自始无效，而2004年12月16日签订的租赁合同已经到期，被告李普及应当将租赁物返还原告。至于原告诉请的房屋占用费，其提交的证据并不足以证实呈贡出租房屋每天市价具体数额，一审法院不予确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决：“一、被告李普及在本判决生效后十五日内将位于昆明市呈贡区龙城街60号呈贡大酒店腾还原告呈贡新天经贸有限责任公司；二、驳回原告呈贡新天经贸有限责任公司的其他诉讼请求。”案件受理费减半收取150元，由被告李普及承担。
一审宣判后，李普及向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其上诉主要事实和理由如下：被上诉人一审中所提交的录音系在续租合同签订数年之后形成，不能证明续租合同是上诉人与李建功在被上诉人不知情或不同意的情况下签订，证人证言也存在前后矛盾，不具备真实性，故被上诉人提交的以上证据均不能作为定案证据。而一审法院认定呈贡大酒店的建筑面积为2660.38平方米也并非事实，实际建筑面积应为2200平方米，上诉人实际使用面积为1800平方米左右，同时，一审法院认定老地税局办公楼商铺的出租面积及设施条件与本案的租赁房屋差距较大不具有可比性，以及对上诉人提交的《关于酌情降低呈贡大酒店承包费的申述》、被上诉人公司会议纪要、《关于延长呈贡大酒店承包合同申请》不予采信也是错误的。事实上，2004年双方签订租赁合同，而以当时房屋状况预计，上诉人要投资30万元才能使用，因此租赁期限暂定10年，故双方确定承租期限是根据上诉人的投资及收回成本的时间计算的，但上诉人接手后实际投资超过百万，2008年3月上诉人向被上诉人申请降低费用无望，2009年11月，被上诉人开会讨论此问题，其股东一直认为降低费用不可能，但可以考虑延长租期，2009年12月，上诉人遂向被上诉人申请延长租期，2009年12月1日双方续签合同并签字盖章，合同依法成立，上诉人当时虽与被上诉人的法定代表人是父子关系，但并不能就此认定该合同属于欺诈或有关联交易情形，由于上诉人投入成本过大，迟迟不能收回成本，所以才没有继续以递增的方式计付租金而是以固定租金代替，而对于上诉人在2010年同一租赁物的诉讼案件中不披露续租合同的存在反而要求延长租赁期限，是因为被上诉人当时连第一份合同的存在都予以否认，更不会承认续租合同，要求延长租赁期限是当时法院主动跟双方调解，一审法院不能以此作为续租合同不存在的依据。综上，一审认定事实错误，上诉人并没有进行关联交易恶意串通损害第三人利益，续租合同合法有效，望二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人呈贡新天经贸有限责任公司答辩称：上诉人提交的2009年12月1日签订的延期租赁合同是明显、典型的无效合同，本案双方于2004年12月6日签订的租赁合同真实、合法、有效，双方应按约履行，现该租赁合同10年租期已于2015年3月1日届满，合同已履行完毕，上诉人应将租赁物交还被上诉人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人李普及未向本院提交证据。
二审中，被上诉人呈贡新天经贸有限责任公司向本院提交以下证据：即《呈贡新天经贸有限责任公司核实租金市场价值评估报告书》，欲证明在资产评估基准日2010年7月23日时，涉案租赁物的年租金为33万元，故上诉人提交的2009年签订的续租合同约定的租金显失公平。
经质证，上诉人李普及在核对《呈贡新天经贸有限责任公司核实租金市场价值评估报告书》原件后，对该项证据的真实性予以认可，但对于被上诉人的证明目的不予认可，认为其承租范围不包括一楼的商铺，且该评估报告是在上诉人装修之后所作，不能证明被上诉人的主张。因该《呈贡新天经贸有限责任公司核实租金市场价值评估报告书》有原件核对且上诉人李普及对该项证据的真实性不持异议，本院对于该项证据的真实性依法予以确认。至于能否证明被上诉人的诉讼主张，本院将结合全案证据及查明事实在下文一并评判，此不赘述。
二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人李普及对以下事实存在异议：即涉案的呈贡大酒楼的建筑面积并非2660.38平方米。被上诉人呈贡新天经贸有限责任公司明确表示对于一审判决确认事实没有异议。
对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的其他案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。关于双方上述事实争议，本院认为，云南省呈贡县人民法院（2010）呈民初字第478号生效民事判决已确认了“呈贡大酒楼的建筑面积为2660.38平方米”的事实，故在上诉人李普及对此没有反驳证据的情况下，本院对其所提前述事实异议不予采纳。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：本案双方于2009年12月1日订立的租赁合同是否有效？
本院认为：本案中，首先，该合同上仅有时任被上诉人法定代表人同时也是上诉人父亲的李建功签名及加盖公章，与双方2004年12月16日签订的租赁合同上还有被上诉人董事及监事签字的情况在形式上明显不同，而从上诉人提交的被上诉人会议纪要来看，2009年12月1日签订前述租赁合同当天的会议中并未提及与上诉人延续租期事宜，而此前2009年11月27日的会议纪要中虽有提到“延长承包期可以考虑”的内容，但从该次会议纪要来看并未对具体的延期时间及租金进行讨论，更未形成决议，该次会议纪要也无参会人员签名确认。其次，该合同载明签订于2009年12月1日，但李普及在与呈贡新天经贸有限责任公司于2010年针对与本案同一租赁物的诉讼案件审理过程中，却不披露该份续租合同的存在反而要求延长租赁期限，其对此无法作出合理解释。第三，2004年12月16日双方签订的租赁合同采取递增方式计付租金，按该合同约定，第6-10年每年租金为131500元，但2009年12月1日的续租合同却将年租金较前份租赁合同不作递增的情况下固定为131500元且十年不变，此与双方交易惯例及市场交易习惯不符，对此上诉人亦不能作出合理解释。基于此，在被上诉人明确表示2009年12月1日订立的租赁合同并未经股东会知情并同意的情况下，一审法院认定被上诉人原法定代表人李建功利用其在被上诉人公司的职位与其关联人李普及签订租赁合同有损被上诉人公司利益，本案双方于2009年12月1日订立的租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定应为无效并无不当，本院依法予以确认。双方于2004年12月16日签订的租赁合同现已到期，上诉人李普及应当将本案所涉租赁物返还被上诉人。
综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币300元，由上诉人李普及承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一五年八月二十六日
书记员 陈攀宇