广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云中法民二终字第58号
上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均。
委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董小玲，女，1978年5月1日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：王水源，男，1958年8月7日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：王开满，男，1981年4月29日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：吴丹涛，男，1962年3月15日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：唐杰，男，1983年10月11日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：丁延龄，男，1984年8月14日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：胡金燕，女，1982年6月11日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：李伟明，男，1967年8月24日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：梁准星，男，1986年9月20日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：范晌，男，1974年7月10日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：陈冰，女，1973年9月24日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：付伟，男，1983年6月17日出生，汉族，湛江市人，住湛江市霞山区。
被上诉人（原审原告）：张冰贤，女，1988年2月5日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：赖宇健，男，1970年1月23日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：陈正利，男，1986年10月20日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：陈燕平，女，1986年8月2日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：彭炳林，男，1977年12月27日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：覃燕颜，女，1979年5月5日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：林章凤，女，1985年9月10日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人（原审原告）：刘昌元，男，1979年12月16日出生，汉族，罗定市人，住广州市白云区。
被上诉人梁准星、范响、刘昌元、林章凤、赖宇健、彭炳林、陈燕平、董小玲、张冰贤、王开满、王水源、胡金燕、唐杰委托被上诉人之一的李伟明为其共同诉讼代理人。
上诉人云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）因与被上诉人董小玲、王水源等20人商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2013）云罗法民初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，创宇公司是罗定市凤凰新城小区的房地产开发商。2011年5月至11月间，董小玲、王水源等21人共13户为乙方（买受人）与创宇公司（出卖人）为甲方，陆续签订了《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》），同时亦与罗定市大德物业管理有限公司（下称“大德公司”）作为甲方陆续签订了《前期物业管理服务协议》。《商品房买卖合同》第四条第1款约定了商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，并约定了商品房的单价和总金额。合同第六条约定了付款方式。除了唐杰为一次性付款外，董小玲、王水源等均选择银行按揭付款方式。选择银行按揭付款方式的合同约定了买受人付清首期房款给出卖人的期限及剩余房款申请办理银行按揭手续的期限。合同第七条约定买受人如未按约定的时间付款，则按《合同补充协议》第三条的约定承担违约责任，即如乙方未能按照主合同第六条约定的支付期限将房价款支付给甲方，甲方有权要求乙方每日按总房价款0.5‰的标准支付违约金。如经甲方催告，逾期超过15日仍未按约支付的，甲方有权解除合同。合同第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的或非出卖人原因所造成的延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同的附件四《合同补充协议》第一条约定乙方选择银行按揭付款方式的，签订合同七天内，乙方须办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料），否则每逾期一日，乙方按申请贷款金额0.5‰的标准向甲方支付违约金，如乙方逾期15日仍未办妥银行按揭签约手续，甲方有权解除合同。第二条约定在业主委员会重新选聘物业服务企业之前，乙方同意甲方委托的物业管理公司负责本小区内的前期物业管理工作。第七条约定甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。
合同签订后，除了唐杰一次性付清所有房款外，董小玲、王水源等均向创宇公司支付了首期房款并办理了剩余房款的银行按揭手续。
2012年11月20日，应创宇公司要求，由建设单位创宇公司、施工单位广东电白建设集团有限公司、监理单位广州高新工程顾问有限公司、设计单位深圳艺洲建筑工程设计有限公司和勘察单位广东省地质物探工程勘察院等组建检查组对凤凰新城住宅小区一期工程中的A1、A2、B栋进行竣工验收，工程验收结论为：经检查组检查一致认为工程A1、A2、B栋各分部工程质量均合格，各分部工程主要使用功能和安全性能及观感质量符合要求，达到设计要求和施工质量验收规范要求，验收合格。但被告因政府部门未核准验收等原因至今尚未取得工程竣工验收相关备案证明等文件。2012年11月22日，创宇公司向董小玲、王水源等发出了《收楼通知书》，董小玲、王水源等在收到创宇公司发出的《收楼通知书》后前往收楼，双方在准备验收交接时，因创宇公司并未按合同约定向董小玲、王水源等出示工程竣工验收相关备案证明，故董小玲、王水源等拒绝收楼，引致发生纠纷。
另查明：董小玲、王水源等向创宇公司购买的商品房均位于罗定市罗城街道柑园居委祥发路的凤凰新城住宅小区内。其中：董小玲购买的是A2座1101房，套内面积117.12m2，单价4952.23元／m2，首期房款为230017元，首期房款发票开具日期为2011年9月17日；王水源、王开满购买的是A2座801房，套内面积117.12m2，单价4696.17元／m2，首期房款为200027元，首期房款发票开具日期为2011年7月10日；吴丹涛购买的是A2座1601房，套内面积117.12m2，单价4912.04元／m2，首期房款175310元，已付款225310元，已付房款发票开具日期为2011年12月11日；丁延龄、胡金燕购买的是A1座1105房，套内面积102.50m2，单价5064.16元／m2，首期房款239070元，首期房款发票开具日期为2011年7月10日；唐杰购买的是A1座1205房，套内面积102.50m2，单价5025.63元／m2，总房款为515121元，售房款发票开具日期为2011年7月10日；李伟明购买的是A2座1903房，套内面积103.87m2，单价5169.88元／m2，首期房款为161972元，已付房款246972元和代办土地使用证、房产权证契税及其他费用共16466元，交清首期房款开具收据的日期为2011年5月9日；梁准星购买的是A2座1502房，套内面积111.95m2，单价4938.38元／m2，首期房款为172880元；范晌、陈冰购买的是A2座1103房，套内面积103.87m2，单价4731.44元／m2，首期房款为151433元，首期房款发票开具日期为2011年7月10日；付伟、张冰贤购买的是B座803房，套内面积111.76m2，单价5022.27元／m2，首期房款为171274元，首期房款发票开具日期为2011年10月13日；赖宇健购买的是B座2001房，套内面积99.03m2，单价5019.42元／m2，首期房款为157076元，首期房款发票开具日期为2011年11月22日；陈正利、陈燕平购买的是B座1505房，套内面积111.76m2，单价4966.13元／m2，首期房款为175000元，已付款205000元，首期房款发票开具日期为2011年7月14日；彭炳林、覃燕颜购买的是B座13A02房，套内面积99.51m2，单价4696.69元／m2，首期房款为147355元，交清首期房款开具收据的日期为2011年5月31日；林章凤、刘昌元购买的是A2座2605房，套内面积83.57m2，单价5212.45元／m2，首期房款为135602元，首期房款发票开具日期为2011年8月2日。
再查明：与董小玲、王水源等签订《前期物业管理服务协议》的大德公司因没有办理工商注册，后来创宇公司重新委托罗定市卓越物业服务有限公司（下称卓越公司）进行物业管理服务。卓越公司成立于2012年7月27日，经营范围为：物业服务、新建房屋租赁代理、清洁服务、劳务派遣（不包含境外劳务派遣）。卓越公司于2013年8月30日经罗定市物价局同意实行政府指导物价服务收费备案，罗价备（物）（2013）年05号《物业服务收费备案表》中注明申请备案标准为1.50元／平方米.月。
庭审后，案经原审法院多次召集创宇公司、董小玲、王水源等双方调解协商，但均未能达成协议。
原审法院经审理认为，本案是商品房销售合同纠纷。董小玲、王水源等与创宇公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的强制性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认。双方应按合同约定履行相应的义务。而董小玲、王水源等与大德公司签订的《前期物业管理服务协议》，因大德公司未经工商行政管理部门注册登记，并无物业管理资质。根据《中华人民共和国公司法》第六条“设立公司，应当依法向公司登记机关申请设立登记。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”的规定，大德公司未依法向公司登记机关申请设立登记及以公司的名义与董小玲、王水源等签订《前期物业管理服务协议》，属于违反法律、行政法规的强制性规定，故该《前期物业管理服务协议》无效。董小玲、王水源等起诉要求确认该《前期物业管理服务协议》为无效合同的主张，理据充分，予以支持。而创宇公司对董小玲、王水源等的第一项和第三项诉讼请求均无意见，予以确认。本案争议的焦点是：一、创宇公司在履行合同的过程中是否存在违约行为？有否按合同的约定将商品房交付给董小玲、王水源等？
根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，创宇公司应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案董小玲、王水源等。而合同第十一条和《合同补充协议》第七条则约定，商品房达到交付使用条件后，创宇公司应当书面通知董小玲、王水源等办理交付手续，向董小玲、王水源等发出《收楼通知书》，在乙方办理收楼手续，双方进行验收交接时，创宇公司应当出示合同第八条规定的证明文件，即商品房经验收合格、工程竣工验收相关备案证明及已加盖创宇公司公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。但创宇公司在与董小玲、王水源等进行商品房交接时并未能出示商品房经验收合格、工程竣工验收相关备案证明。且合同约定的交付时间为2012年11月30日前，但创宇公司至今尚未将经验收合格，具备工程竣工验收相关备案证明的商品房交付给董小玲、王水源等，这是属于创宇公司违约，创宇公司未能按合同的约定将商品房交付给董小玲、王水源等。而创宇公司对于董小玲、王水源等提出的创宇公司未能按约定的条件、时间交付商品房给董小玲、王水源等的事实无异议。因此，创宇公司在履行合同过程中确实存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。董小玲、王水源等认为创宇公司在履行合同义务不符合约定，要求创宇公司继续履行合同并承担违约责任的请求，理据充分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，董小玲、王水源等与创宇公司双方签订的合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。现董小玲、王水源等要求继续履行合同并要求创宇公司支付迟延交付商品房的违约金的主张符合双方的约定，理据充分，予以支持。创宇公司应当从2012年12月1日起至实际交付之日止按日向董小玲、王水源等支付已交付房价款万分之一的违约金。现董小玲、王水源等均已付清首期房款，故对于董小玲、王水源等主张创宇公司按首期房款以每日万分之一支付从2012年12月1日起至2013年1月31日的违约金给董小玲、王水源等（注：董小玲、王水源等的诉讼请求只计至2013年1月31日止，此后的在本案中无提出请求），理据充分，予以支持。
至于创宇公司认为董小玲、王水源等也逾期支付首期房款，也存在违约行为，也应支付违约金的问题，因创宇公司并未在本案中提起反诉，故不作处理。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2013年11月25日作出（2013）云罗法民初字第184号判决：一、云浮市创宇贸易有限公司继续履行与董小玲、王水源等21人所签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，直至将符合合同约定的商品房交付给董小玲、王水源等21人；二、确认董小玲、王水源等21人与罗定市大德物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》无效；三、云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向董小玲支付违约金1426.11元（从2012年12月1日起计至2013年1月31日止）；四、云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向王水源、王开满支付违约金1240.17元（从2012年12月1日起计至2013年1月31日止）；五、云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向吴丹涛支付违约金1086.92元（从2012年12月1日起计至2013年1月31日止）；六、云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向唐杰支付违约金3193.75元（从2012年12月1日起计至2013年1月31日止）；七、云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向丁延龄、胡金燕支付违约金1482.23元（从2012年12月1日起计至2013年1月31日止）；八、云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向李伟明支付违约金1004.21元（从2012年12月1日起计至2013年1月31日止）；九、云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向梁准星支付违约金1071.86元（从2012年12月1日起计至2013年1月31日止）；十、云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向范晌、陈冰支付违约金938.88元（从2012年12月1日起计至2013年1月31日止）；十一、云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向付伟、张冰贤支付违约金1061.90元（从2012年12月1日起计至2013年1月31日止）；十二、云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向赖宇健支付违约金973.87元（从2012年12月1日起计至2013年1月31日止）；十三、云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向陈正利、陈燕平支付违约金1085元（从2012年12月1日起计至2013年1月31日止）；十四、云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向彭炳林、覃燕颜支付违约金913.60元（从2012年12月1日起计至2013年1月31日止）；十五、云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向林章凤、刘昌元支付违约金840.73元（从2012年12月1日起计至2013年1月31日止）；案件受理费408元，由云浮市创宇贸易有限公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，上诉人创宇公司不服，向本院上诉称：依法撤销罗定市人民法院（2013）云罗法民初字第184号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案受理费由被上诉人负担。
事实与理由：一、原审判决认为上诉人的商品房未具备验收合格的条件，上诉人认为不符合事实。《商品房买卖合同》中约定的交付条件是“该商品房经验收合格”，《合同补充协议》中约定的文件是“工程竣工验收相关备案证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”。上诉人提供的《建筑工程竣工验收报告》证明上诉人交付的商品房验收合格。同时，上诉人也能提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》文件。至于“工程竣工验收相关备案证明”，合同并没有明确具体约定由谁验收、怎样验收，也没有特别指定是政府部门出具的验收合格证明文件，因此，上诉人认为《建筑工程竣工验收报告》应视为“工程竣工验收相关备案证明”，上诉人具备交楼条件。
部分被上诉人逾期支付首期房款或逾期办理银行按揭，违约在先，应承担违约责任。对被上诉人的违约问题，上诉人在一审中提出了抗辩，考虑调解的原因，当时没有提出反诉。但是，从公平角度来说，如果被上诉人要追究上诉人违约责任，那么，被上诉人同样要向上诉人承担违约责任。因此，若双方存在违约责任，对违约责任产生之债就应该互相作出相应的抵减。
综上，原审判决认定事实不当，请二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人创宇公司在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人董小玲、王水源、王开满、吴丹涛、唐杰、丁延龄、胡金燕、李伟明、彭炳林、覃燕颜、林章凤、刘昌元十二人答辩称，一、原审判决认定上诉人的商品房未具备验收合格条件，认定事实正确。被上诉人与上诉人签订的《合同补充协议》中第七条约定：“双方同意对《商品房买卖合同》第11条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了竣工验收。”从以上规定可以看出，对于建设工程竣工验收，应由建设单位负担组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收报告》及规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，方可取得工程竣工验收备案证明，方视为已符合国家规定的交付使用条件。
上诉人认为部分被上诉人逾期支付首期房款或逾期人办理银行按揭应承担违约责任，该项请求与一审判决无关，不应与本案混为一谈。
在本案中，上诉人仅仅取得《建设工程竣工验收报告》，未取得工程竣工验收备案证明，未符合国家规定的交付条件，依法依约应向被上诉人支付迟延交房的违约金，故上诉人的上诉理由完全不成立。
综上所述，被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，而上诉人的上诉理据不足，请二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人董小玲、王水源、王开满、吴丹涛、唐杰、丁延龄、胡金燕、李伟明、彭炳林、覃燕颜、林章凤、刘昌元十二人在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人梁准星、范晌、陈冰、付伟、张冰贤、赖宇健、陈正利、陈燕平在二审期间无作书面答辩，也没有提交新的证据。
本院查明的除“2011年5月至11月间，原告董小玲等21人共13户为乙方（买受人）与被告创宇公司（出卖人）为甲方，陆续签订了《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）......”与原审查明的不同外，其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。
另查明，本案的原审原告为董小玲、王水源、王开满、吴丹涛、唐杰、丁延龄、胡金燕、李伟明、梁准星、范晌、陈冰、付伟、张冰贤、赖宇健、陈正利、陈燕平、彭炳林、覃燕颜、林章凤、刘昌元，共20人。2011年5月至11月间，董小玲、王水源等20人共13户为乙方（买受人）与创宇公司（出卖人）为甲方，陆续签订了《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）。
还查明，上诉人董小玲、王水源等20人于2013年2月5日向原审法院起诉，请求法院判令：1、创宇公司继续履行与董小玲、王水源等20人所签订的《商品房买卖合同》，将经验收合格的房屋交付给董小玲、王水源等20人；2、创宇公司按合同约定承担迟延交付房屋的违约金共计16319.23元给董小玲、王水源等20人（违约金暂按董小玲、王水源等20人首期付款的金额的万分之一每天从逾期交房之日即2012年12月1日起计至2013年1月31日，董小玲、王水源等20人请求的具体违约金数额详见清单。）；3、确认董小玲、王水源等20人与创宇公司在签订《商品房买卖合同》的同时所签订的《前期物业管理服务协议》无效；4、本案诉讼费用由创宇公司承担。
再查明，在2011年5月至11月间，除了梁准星外，董小玲、王水源等19人分别在与创宇公司签订《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）的同时，与罗定市大德物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。综合上诉人的上诉与被上诉人的答辩，本案的主要争议焦点有：1.上诉人是否存在交付商品房不符合合同约定的违约责任。2.应否确认被上诉人与罗定市大德物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》无效。3.被上诉人应否对上诉人承担违约责任。
关于第一个争议焦点的问题。本案中，董小玲、王水源等20人与创宇公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且合同及补充协议的内容条款也没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。双方当事人应当根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的规定，履行相应的义务。本案中，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，创宇公司应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即董小玲、王水源等使用。而根据《商品房买卖合同》第十一条和《合同补充协议》第七条的约定，商品房达到交付使用条件后，创宇公司应当书面通知董小玲、王水源等办理交付手续，双方进行验收交接时，创宇公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，且在董小玲、王水源等办理收楼手续时需提供已加盖创宇公司公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和出示工程竣工验收相关备案证明。现创宇公司在与董小玲、王水源等进行商品房交接时并未能出示商品房经验收合格、工程竣工验收相关备案证明，同时合同约定的交付时间为2012年11月30日前，但创宇公司至今尚未将经验收合格，具备工程竣工验收相关备案证明的商品房交付给董小玲、王水源等，创宇公司已构成违约，根据《商品房买卖合同》第十一条和《合同补充协议》第七条的约定，作为买受人的董小玲、王水源等有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人创宇公司承担。创宇公司对于董小玲、王水源等提出的创宇公司未能按约定的条件、时间交付商品房给董小玲、王水源等的事实无异议。据此，创宇公司在履行合同过程中确实存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”董小玲、王水源等要求继续履行合同并要求创宇公司支付迟延交付商品房的违约金的主张符合双方的约定，创宇公司应当从2012年12月1日起至实际交付之日止按日向董小玲、王水源等支付已交付房价款万分之一的违约金。现董小玲、王水源等均已付清首期房款并主张创宇公司按首期房款以每日万分之一支付从2012年12月1日起至2013年1月31日的违约金给董小玲、王水源等（董小玲、王水源等的诉讼请求只计至2013年1月31日止，此后的在本案中无提出请求）。故此，原审法院判令创宇公司继续履行与董小玲、王水源等签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，直至将符合合同约定的商品房交付给董小玲、王水源等及向董小玲、王水源等支付违约金，并无不妥，本院予以维持。
关于第二个争议焦点的问题。董小玲、王水源等在原审提起诉讼要求确认董小玲、王水源等与创宇公司签订《商品房买卖合同》的同时所签订的《前期物业管理服务协议》无效。本案中，在2011年5月至11月间，除了梁准星外，董小玲、王水源等19人分别在与创宇公司签订《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）的同时，与罗定市大德物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。即与董小玲、王水源签订《前期物业管理服务协议》的相对人为罗定市大德物业管理有限公司，而非创宇公司，故董小玲、王水源等要求法院确认其与创宇公司所签订的《前期物业管理服务协议》无效，并无事实依据，本院不予支持。据此，原审法院确认董小玲、王水源等与罗定市大德物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》无效有误，本院予以纠正。
关于第三个争议焦点问题。创宇公司上诉认为董小玲、王水源等逾期支付首期房款，存在违约行为，也应支付违约金。因创宇公司在原审中没有就该主张提起反诉，故本院对该问题不作处理。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分有误，本院依法予以纠正。上诉人云浮市创宇贸易有限公司的上诉缺乏理据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
维持罗定市人民法院作出的（2013）云罗法民初字第184号民事判决第一、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五项及受理费部分。
撤销罗定市人民法院作出的（2013）云罗法民初字第184号民事判决第二项。
驳回董小玲、王水源等20人要求确认其与云浮市创宇贸易有限公司在签订《商品房买卖合同》的同时签订的《前期物业管理服务协议》无效的诉讼请求。
二审案件受理费408元，由上诉人云浮市创宇贸易有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
代理审判员 尹燕红
代理审判员 陈洁涛
二〇一四年五月九日
书 记 员 吴 瑶