北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第15240号
原告北京市顺义区新大方职业学校，住所地北京市顺义区顺平路沙岭段20号，组织机构代码58908356-5。
法定代表人彭锐，校长。
委托代理人赵小燕，女，1968年12月7日出生。
委托代理人张巡礼，北京市玖典律师事务所律师。
被告北京市顺义区精神病医院，住所地北京市顺义区顺平路杨镇段，组织机构代码40094357-7。
法定代表人高为，院长。
委托代理人何云娜，女，1974年4月8日出生。
委托代理人王海波，北京市扶正律师事务所律师。
原告北京市顺义区新大方职业学校（以下简称新大方学校）与被告北京市顺义区精神病医院（以下简称顺义精神病院）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郝自蕙独任审判，公开开庭进行了审理。原告新大方学校之法定代表人彭锐及其委托代理人赵小燕、张巡礼，被告顺义精神病院之委托代理人何云娜、王海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新大方学校诉称：2013年2月26日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将其所有的位于北京市顺义区张镇驻马庄村房产及附属设施（以下简称涉诉房屋）出租给被告用于开办顺义区精神病医院第五病区，租赁期限为三年，年租金五十万元。合同履行过程中，被告非因不可抗拒之因素未经原告同意擅自提前于2015年6月30日搬走，2015年6月30日原告收到被告以邮寄方式退还的房屋钥匙，被告未按照合同约定提前两个月通知原告，而是强行解除合同。被告租赁期间造成原告房屋防盗门缺失一套，被告提前解除合同导致原告房产闲置三个月，损失12.5万元，原告为看守房产由北京真理想社区服务有限公司派遣工人赵国栋看门支付工资1万元。另双方租赁合同第七条约定被告应向原告支付违约金40万元。双方就解除合同赔偿事宜未协商一致，故诉至法院，请求判令：1.被告赔偿原告经济损失共计13.8万元（包含防盗门3000元、3个月闲置费用12.5万元、看门费1万元）；2.被告赔偿原告违约金40万元；3.诉讼费由被告负担。
被告顺义精神病院辩称：不同意原告全部诉讼请求，理由如下：1.双方最初在2008年6月5日签订的《租赁合同》，双方约定原告将闲置房产出租给被告作为第五病区用于收治北京市级别的托管病人，合同最初签订了五年，到期后又续签三年，第二份合同在履行将近二年时，顺义区人民政府决定裁撤收治社会托管病人项目，并且不再拨付被告资金，鉴于上述情况已经导致合同目的无法实现，被告及时通知原告解除合同，双方对于合同解除达成一致，只是就后续事宜没有协商一致，我方认为因为顺义区人民政府的裁撤决定导致双方合同不能继续履行，应该属于不可抗拒的因素，且被告也已经及时通知原告并且达成解除合同的一致意见，因此对于合同的解除被告不应承担任何责任；2.对于原告诉称的防盗门属于被告资产，被告购买并安装，属于可回收利用之动产，按照合同约定被告可以拆除，而且根据顺义区财政局的要求属于可利用已经登记造册的资产必须回收；3.被告已经将租赁房产交付给原告，原告应自己履行看护义务，而且没有相关证据被告不认可；4.被告认为合同解除属于不可抗力的因素，而且双方已经就合同解除达成一致意见，被告不是违约方，因此对原告违约金之诉讼请求不同意。如果法院支持原告的违约金请求，被告要求适当减少。
经审理查明：
2008年6月5日，北京市顺义区民办大方职业学校作为出租方、北京市顺义区精神病医院作为承租方签订《租赁合同》，约定：一、标的：1.出租方将其所有的位于顺义区张镇驻马庄村的“北京市顺义区民办大方职业学校”之房产、土地、附属设施出租给承租方（见四置图、平面图、财产清单）。2.承租方用于开办“顺义区精神病医院第五病区”。二、租期：租期共五年。出租方自2008年6月5日起将出租标的交付承租方使用，至2013年6月4日收回。三、租金及其交纳方法：1.租金：2008年年度租金为叁拾伍万元人民币；以后每年的租金在原租金叁拾伍万元的基础上依国家权威部门公布的北京市物价增减指数增加或减少。2.交纳方法：2008年租金自签约之日起按月计算，按年缴纳，并于本合同签字之日交纳本年度7个月租金贰十万元人民币。2009年及以后合同期内年租金于每年的1月5日前付叁十五万元人民币；每年12月31日再付增减部分租金。2013年6月4日给付当年的增减部分租金。四、租赁物的维修保养：租期内，租赁物有结构性损坏由出租方负责维修保养。承租方提出维修保养书面通知后，出租方应在三日内予以答复并进行维修保养。五、租期内的增、改、拆：租期内因使用需要，承租方在征得出租方的书面同意后，方可对建筑物及其设施予以改建、拆除、增建，费用由承租方负担。六、权利、义务：1.出租方：（1）依约收取租金。（2）提供现有房屋、设施、水、电、路等基础设施。（3）出租方提供承租方使用所需排污场地，并负责承租方租用期间的排污问题；解决承租方生活污水从院内排放至金鸡河排水沟问题；并协调污水排放的环保问题。费用由承租方负担。（4）出租方负责提供120千伏安的用电量，协助承租方办理用电增容、用水、通路等手续，办理费用由承租方负担。（5）签约前出租方因经营或其他原因所发生的一切债权、债务及相关法律责任均由出租方负责。（6）出租方负责协调承租方与村委会、村民、政府及相邻方的关系。（7）出租方负责协调与村委会之间的生活用水问题，并负责接水、安卡。2.承租方：（1）依约交纳租赁费。（2）独立经营，不受任何干涉。（3）承担租赁期内的租赁场地的水电开支。排污用水做到三级过滤、定期消毒，达到排污标准。（4）承担签约后租赁期内因经营或其他原因所形成的债务。七、违约责任：任何一方违反上述约定，均视为违约，违约方需向守约方支付肆拾万元违约金并赔偿相应损失。守约方有权单方解除合同。双方因不可抗拒的因素需终止合同时，应提前两个月向对方提出书面申请，对方应在半个月内予以答复。八、纠纷：发生纠纷由双方协商解决，协商不妥交由顺义区人民法院解决。九、其他：1.合同期满或解除时，承租方动产自行移走，承租期间内新增不动产经有关部门评估后协商解决。2.合同期满，在同等条件下承租方有优先承租权。3、未尽事宜，依《合同法》的规定，双方协商一致所作补充协议与本合同具有同等法律效力。十、本合同一式四份，双方签字盖章生效。甲、乙双方各执两份。合同落款出租方处有彭沛福之签名及盖有“北京市顺义区民办大方职业学校”之公章，承租方处有刘名军之签名及盖有被告公章。北京市顺义区民办大方职业学校为原告前身，彭沛福为原告之法定代表人彭锐之父；刘名军为被告时任院长。双方对此合同之效力均无异议并一致认可合同已经履行完毕。
2013年2月26日原、被告续签《租赁合同》，合同条款除租期、租金及承租期间内新增不动产的处理之约定有变化外，其他条款均延续2008年合同条款。其中第二条租期约定为三年，从2013年6月5日至2016年6月4日；第三条租金约定为每年伍拾万元，按年缴纳，于每年6月4日缴纳下一年度租金；第九条第一款约定合同期满或解除时，承租方动产自行移走，承租期间内新增不动产划归出租方所有。合同落款出租方处有彭沛福之签名及盖有原告合同专用章，承租方处有张文玺之签名及盖有被告公章。张文玺为被告时任院长，双方对此合同之效力均无异议。
涉诉房屋所有权证编号为京房权证顺其字第002**号，登记房屋所有权人为北京市顺义区民办大方职业学校，房屋坐落顺义区张镇驻马庄东风大街2号，产别其他产，建筑面积3320.27平方米，设计用途教育，土地使用面积13834.62平方米。
庭审中，双方一致认可2013年签订之《租赁合同》已经于2013年6月30日解除，被告搬离涉诉房屋交由原告接管，双方仅就合同解除原因及解除后的赔偿事宜未协商一致，现涉诉房屋由原告实际控制并处于空闲状态。原告主张合同解除系被告单方面的原因，原告方并无过错，被告应按合同约定承担违约责任及赔偿责任；被告主张合同解除系因不可抗力导致，被告方对此没有过错，无需承担违约责任，但可以对原告因解除合同产生的损失予以适当补偿。原告就其主张提交《劳务派遣协议》、《劳动合同》、赵国栋2015年7月、8月工资表、照片等证据予以证明。被告就其主张提交被告员工何云娜与原告法定代表人彭锐2015年6月28日的通话录音、防盗门发票、顺政办发（2007）57号文件、顺编办（2015）5号文件、2015年7月9日《医疗机构注销通知书》、2015年6月4日顺义区民政局会议纪要、2015年7月3日顺卫计纪要（2015）X号会议纪要、顺义区精神病医院划转移交进展情况等证据予以证明。其中，《医疗机构注销通知书》载明：“北京市顺义区精神病医院：你单位原位于北京市顺义区张镇驻马庄村的‘北京市救助事务管理中心顺义区托管站医务室’，因工作性质变动等原因，正式向我委提出注销申请，我委按照《医疗机构管理条例》有关规定，已完成注销手续（顺医销字（2015）第1-06号），该医疗机构自2015年7月9日起不再具备医疗机构执业条件，不得从事相关诊疗行为。特此通知。北京市顺义区卫生和计划生育委员会”。
上述事实，有《租赁合同》、《医疗机构注销通知书》、照片、发票、工资表、会议纪要及双方当事人陈述等证据在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：
本案争议焦点在于原、被告双方就涉诉房屋签订之2013年《租赁合同》的解除原因是否构成不可抗力。2013年《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应属合法有效，双方均应信守承诺，认真全面履行各自的合同义务。现双方一致认可合同已经解除，解除原因是被告在涉诉房屋处建立的分支机构被有关政府部门注销。原告主张此系被告单方面原因，被告主张此系因不可抗力导致。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
本案中，被告在涉诉房屋处设立的分支机构因政府行为被注销，从2015年7月9日起不再具备医疗机构执业条件，不得从事相关诊疗行为，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，且致使租赁合同目的不能实现，当事人依法享有合同解除权。被告2015年6月28日就合同解除事宜通知原告，并办理涉诉房屋的交接手续，原告对此未提出异议，应当视为被告已经尽到及时通知义务，合同依法解除。综上，被告在合同解除的过程中不存在违约情形，原告要求被告支付违约金之主张本院不予支持。根据上述法律规定，被告6月30日搬离涉诉房屋交由原告接管，原告因涉诉房屋闲置产生相应损失属因合同解除造成的合理损失范围，根据不可抗力之影响被告应对此承担部分责任，具体数额由本院根据庭审查明的情况予以酌定。原告主张之看门费系原告为看护涉诉房产支出的费用，涉诉房产归原告所有，维护保养之义务应由原告自行承担，故本院对原告此项诉讼请求不予支持。原告主张之防盗门损失因防盗门系被告购买并安装，根据合同约定被告有权自行移走，故本院对原告此项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告北京市顺义区精神病医院于本判决生效之日起七日内给付原告北京市顺义区新大方职业学校房屋闲置损失十二万元；
二、驳回原告北京市顺义区新大方职业学校的其他诉讼请求。
案件受理费四千五百九十元，由原告北京市顺义区新大方职业学校负担二千元（已交纳），由被告北京市顺义区精神病医院负担二千五百九十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郝自蕙
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 钱诗亮