广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1646号
上诉人（原审原告）：孙胜利，男，住所地：深圳市罗湖区。
委托代理人：刘兰香，女，住所地：深圳市罗湖区。
被上诉人（原审被告）：深圳市旺业物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区。
法定代表人：陈新霞。
被上诉人（原审被告）：旺业地产（深圳）有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：陈初帆。
两被上诉人共同委托代理人：陈祖兴，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人孙胜利因与被上诉人深圳市旺业物业管理有限公司（以下简称旺业物业公司）、旺业地产（深圳）有限公司（以下简称旺业地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第409号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
孙胜利原审诉讼请求：1、判令旺业物业公司、旺业地产公司给孙胜利维修破裂外墙15.6米，内载重墙5.3米，水泥楼地破裂5.1米；2、旺业物业公司、旺业地产公司给孙胜利维修破裂外墙漏而造成发霉生虫的壁大衣柜2个，书柜一个，共计26.6平米；3、旺业物业公司、旺业地产公司给孙胜利更换破裂的薄壁铜管，按设计图换PPR供水管；4、旺业物业公司、旺业地产公司给孙胜利恢复可视对讲机；5、旺业物业公司、旺业地产公司给孙胜利清洗南边采光天井墙面；6、旺业物业公司、旺业地产公司支付孙胜利代修破裂的墙体维修费38650元；7、旺业物业公司、旺业地产公司承担本案的诉讼费用。
原审法院审理查明：一、孙胜利是位于深圳市罗湖区的业主，房产的建筑面积141.27平方米，房屋用途为住宅。旺业物业公司是旺XX苑小区的前期物业管理单位，自2004年开始接受旺XX苑的开发建设单位旺业地产公司的委托为旺XX苑小区提供物业管理服务至今。
二、孙胜利自2004年入住涉案房产后，曾因房屋质量等问题，向相关部门反映情况，相关部门对反映的情况作了回复。2007年12月20日深圳市建设工程质量监督总站对旺XX苑业主作出了“关于旺XX苑房屋质量问题投诉的复函”，回复如下：鉴于目前该小区还存在阳台玻璃破裂一事，我站协调人员已经责成物业管理人员对小区所有阳台玻璃做一次全面检查，对于已开裂的玻璃，建议开发商整体做一次更换，发生在保修期内的，开发商应无条件更换，若为保修期后发生的，费用问题双方可协商解决；对于大厦南侧外墙漏水一事，因防水维修还在保修期内，开发商应完全承担防水维修责任；对于可视对讲的质量投诉，我站将另委派设备专业工作人员到现场作协调解决。
2007年12月20日，深圳市建设工程质量监督总站对旺XX苑的孙胜利等业主作出了“关于旺XX苑房屋质量（可视对讲）问题投诉的复函”，回复如下：1、该项目可视对讲系统的设计及施工仅为管线预埋（详见附件3），2003年6月验收时不包含该部分（该系统未施工完成，且国家相关验收规范GB50339于2003年10月1日实施），建设单位另行委托深圳市XX实业有限公司承建安装，并于2004年2月25日由建设单位和物业公司共同对系统进行了验收。2、由于可视对讲系统的设备质量问题造成部分用户无法正常使用，该问题应由建设单位旺业地产（深圳）有限公司和承建单位深圳市XX实业有限公司共同负责。
2008年3月20日，深圳市建设局对孙胜利等业主作出“关于旺XX苑房屋质量问题投诉的复函”，回复如下：对于旺XX苑工程存在的房屋质量问题，我局依据国家及我市的相关法律法规，已对旺业地产（深圳）有限公司、深圳市建筑工程有限公司分别发放了《责令整改通知书》，责令其对存在的质量问题进行整改。
2014年4月28日，深圳市罗湖区东门街道办事处信访办公室对孙胜利作出“关于司信字（2014）023号件的回复”，内容如下：针对您于2014年3月11日来我办反映位于旺XX苑XXX的房屋由于房屋质量问题，去年通过市住房和建设局协调处理后，部分质量问题通过修缮得到了解决，但还存在部分质量问题未得到解决，要求相关部门协调解决之前自己垫付的修缮费用和确定下次修缮时间的问题，现回复如下：收到相关情况后，我街道花场社区工作站人员到孙先生所在小区现场了解情况，之后搭建了调解平台，协调业主和物业公司就房屋修缮费用和时间等问题进行了协商，现相关问题正在进一步协调中。我街道物管办将继续跟进调解。
2015年4月29日，深圳市罗湖区住房和建设局向孙胜利作出“关于旺XX苑小区物业纠纷问题调处的函”，内容如下：您多次来访，反映小区物业质量等问题，我局就您反映的系列问题，于2013年10月9日和2014年12月5日两次召集你与小区物业开发建设单位协调会。通过协调处理后，您反映的小区用电抄表到户、阳台护栏玻璃破裂和推拉门故障等的问题得到了解决，但房屋漏水导致家具损坏等其它赔偿问题，建议双方协商或通过司法途径解决。
三、2013年，旺业物业公司曾以其为原告，以孙胜利为被告，向原审法院提起（2013）深罗法民三初字第129号民事诉讼追讨物业服务费等费用，案经原审法院一审、深圳中级人民法院二审、向广东省高级人民法院申请再审。
四、旺XX苑大厦于2003年竣工验收，并取得深圳市建设局核发的《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。
五、庭审中，各方对涉案房产可视对讲机不能正常使用之事实无争议，孙胜利称可视对讲机从2005年开始已经不能使用，旺业物业公司则称可视对讲机在旺业物业公司2004年接手小区物业管理之前已经不能使用。旺业物业公司、旺业地产公司对房屋是否存在质量问题及房屋质量问题与损害结果之间的因果关系均存在异议，认为不排除因孙胜利自身装修导致本案相关质量问题。孙胜利称旺业物业公司、旺业地产公司曾口头承诺向孙胜利支付其垫付南侧外墙维修费用人民币38650元；旺业物业公司、旺业地产公司对此予以否认。孙胜利经原审法院释明，明确表示不对涉案房产的房屋质量问题进行鉴定。
六、本案诉讼期间，原审法院为查清案件事实组织各方到涉案房产现场勘查，勘查内容如下：1、涉案房产从房屋内部无法看到外墙破裂，可以看到主卧衣柜、书柜有部分毁坏，次卧室天花吊顶处有裂缝。对此，孙胜利主张是外墙漏水和房屋质量问题导致，旺业物业公司、旺业地产公司则称无法确定是房屋质量问题导致，也可能是孙胜利装修原因造成。2、涉案房产南边天井明显较脏，旺业物业公司工作人员称该天井两年洗一次，前年洗过，去年则没洗；孙胜利则称该天井从来没有洗过。3、孙胜利称涉案房产内薄壁墙管漏水存在问题，旺业物业公司、旺业地产公司则称从肉眼看无法判断漏水原因，不排除孙胜利装修导致。4、涉案房产客厅有一处裂缝，孙胜利称是房屋质量问题导致，旺业物业公司、旺业地产公司则称不排除孙胜利装修导致。5、涉案房产可视对讲机不能正常使用。
原审法院认为，旺业物业公司作为旺XX苑小区的物业管理单位，应为旺XX苑小区提供必要的安全保障、卫生清浩等义务。可视对讲机是小区的必要设备，影响到小区管理安全，旺XX苑小区的可视对讲机多年来不能正常使用，影响到包括孙胜利在内小区业主的合法权益。因此，孙胜利要求旺业物业公司修复涉案房产的可视对讲机的诉讼请求，原审法院予以支持。根据2007年12月20日深圳市建设工程质量监督总站对旺XX苑的孙胜利等业主作出的“关于旺XX苑房屋质量（可视对讲）问题投诉的复函”，旺业地产公司对可视对讲机负有维修责任，因此，孙胜利要求旺业地产公司共同承担维修可视对讲机责任的诉讼请求，原审法院予以支持。从原审法院现场勘查情况看，涉案房产南边天井较脏，旺业物业公司仅表示前年曾清洗过该天井，亦未提交相关清洗证据，为此，原审法院认定旺业物业公司未能恰当履行卫生清洁义务，因此，孙胜利要求旺业物业公司清洗该天井的诉讼请求，原审法院予以支持。虽然孙胜利曾就房屋质量问题多次向相关政府部门反映，相关政府部门曾组织各方进行磋商，政府相关部门亦曾责令旺业地产公司就存在的质量问题进行整改，但孙胜利向原审法院提交的相关证据尚不足于证明涉案房产本身存在质量问题及房屋质量问题与损害结果存在因果关系。由于孙胜利经原审法院释明明确表示不就房屋质量问题申请鉴定，原审法院无法认定涉案房产存在质量问题及房屋质量问题与损害结果存在因果关系，孙胜利应承担举证不能的法律后果，其要求旺业物业公司、旺业地产公司承担相应维修义务的诉讼请求，原审法院均不予支持。孙胜利主张旺业物业公司、旺业地产公司曾口头承诺向孙胜利支付垫付的墙体维修费人民币38650元，旺业物业公司、旺业地产公司否认曾口头承诺，亦不认可墙体需维修并产生相关费用，孙胜利应承担举证不能的法律后果，对该项诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条第一款、第四十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、旺业物业公司、旺业地产公司应于判决生效之日起十日为孙胜利修复深圳市罗湖区XXXX旺XX苑XX阁XXX房产的可视对讲机。二、旺业物业公司应于判决生效之日起十日为孙胜利清洗深圳市罗湖区XXXX旺XX苑XX阁XXX房产南面天井墙面。三、驳回孙胜利的其他诉讼请求。案件受理费人民币766元，由孙胜利承担人民币666元，由旺业物业公司、旺业地产公司承担人民币100元；保全费人民币127元，由孙胜利承担。
上诉人孙胜利不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、上诉人垫付人民币38650元是通过筹备委员会与被上诉人和三方协商而垫付的维修费；3、由二被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认为上诉人提交的相关证据尚不足以证明涉案房产本身存在质量问题及房屋质量问题与损害结果存在因果关系，与事实不符。1、上诉人因房屋质量问题向市建设局投诉，市建设局委托第三方深圳市工程质量监督总站技术人员到上诉人家里现场检测，二被上诉人都到现场，检测结果是造成外墙雨水流入墙的毛细缝流入室内，原因是旺业地产公司对外墙没作防水处理。对这一结果二被上诉人都没有提出异议，旺业物业公司当场表示会对防水维修做好沟通联络工作。2、根据第三方市质检总站出具的检测报告，市建设局依据相关的国家和市的法律法规给被上诉人旺业地产公司发放了《责令整改通知书》，上诉人接到整改通知书后，一直都没有异议和提出申诉材料。3、原审法官在2015年4月27日下午到上诉人家里现场勘察看到26.6平米家具靠墙壁处遭雨水浸泡部位全部腐烂了，次卧吊项处遭受雨水浸泡全部破裂的事实，每当下大雨上诉人要用毛巾吸水，用盆子接水。原判决书称质量问题与损害结果不是因果关系，判决是错误的，难道外墙不漏雨水，那水又从何而来？4、上诉人这次向二审法院提交旺XX苑住宅质量保证书1份。在该保证书的第二格中对屋面、墙面防水承诺保修期5年，保修期内出现质量问题3个工作日内组织维修，上诉人房产是2004年8月从旺业地产所购，在2005年3月就发现外墙漏雨并向旺业物业公司报案，二被上诉人都派工程部技术人员到现场勘察几次。可是至今都从未维修过，按照质保书承诺3个工作日组织维修只是骗人。5、按照物业管理合同约定，外墙的维护和保养都是被上诉人旺业物业公司的职责，上诉人26.6平米家具遭受外墙雨水浸泡和次卧吊顶破裂，都由旺业物业公司没有履行合同约定对外墙尽到维护和保养之责，造成墙外雨水流入室内而造成的。如果旺业物业公司能够按照合同“第五条第三项”每年能编制房屋维修养护计划和大中修方案。也不可能使上述财产遭受重大损失。依据物业管理条例第三十六条“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”所以，旺业物业公司应依法承担26.6平米家具和次卧吊顶损坏的维修。二、原审判决称上诉人通过东门街道领导和原旺XX苑业主委员会筹备组、旺业物业公司及上诉人三方约定对外墙漏雨特别严重给予维修事实否定，对旺业物业公司李远清经理要上诉人垫付38650元维修费不予支持与事实不符。1、上诉人在诉状和庭审中已经说明了因外墙漏雨特别严重，造成上诉人无法居住，二被上诉人应诺及时维修但迟迟不修，才请求东门街道办领导和业委会筹备组和物业公司三方商定由上诉人先行维修，而被上诉人看过已修好部分外墙的防水，上诉人这次又向二审法院再提交已修防水外墙的照片1张，并出具原旺XX苑业委会筹备组成员彭XX女士当时参与三方协调会见证的证明1份，请求二审法院允许她出庭证明。2、上诉人向原法院出具了垫付维修费三张领条共计38650元是维修工人张XX所写下的单据。上诉人原已给二被上诉人看过，并交过复印件，他们并没有提出异议。现由代理律师提出异议，与事实不符。3、2013年10月9日由罗湖区住建局领导主持的协调会，领导在会上要求将上诉人代付的维修费退还，在物业公司写给旺业地产公司关于个别业主反映问题的复函复印件，也证明38650维修费是旺业物业公司同意垫付的。4、上诉人垫付维修费38650元是东门街道领导和社区工作站陆站长当时任业委会筹备组组长与旺业地产公司董事兼旺业物业公司法人李经理三方安排上诉人先垫付的，所以上诉人一直要上述领导协助追回该款，2014年东门街道办“关于司信字（2014）023号文件的回复”告知他们正在协商中。5、2014年12月5日由区住建局约谈旺业物业公司经理刘XX，同意以上诉人所欠的物业管理费用冲减代付38650元维修费，剩余款按现金退还上诉人的开会签名表1份。上述事实足以证明上诉人垫付维修费38650元是事实，原审法院不支持上诉人的请求是与事实不相符，请二审法院按事实支持上诉人的请求。三、上诉人向原审法院提交了家里供水管从2005年起因薄壁铜管承受不了供水压力，造成在墙中破裂漏水，使其生活用水不能正常供给，靠用水桶、盆接水间断供水，原审法官4月27日现场勘察已做笔录，但判决书中没有做认可答复，请二审法院依照事实支持这一请求。1、上诉人就供水管破裂在墙中，2005年3月找XX设计院，设计院技术人员现场勘察后给我一份主要设备材料表。告知与设计无关，是旺业地产公司擅自改变设计用材而造成的。2、上诉人向原审法院提交了一张塑料管照片，在该管上标注工作压力低于1.6兆帕，这是设计规定管道所应承受压力。3、上诉人墙中破裂的薄壁铜管标注该管所承压没有标注，表示该管只能用于无压力管道使用，而被上诉人旺业地产擅自改变管道用材，而造成墙中薄壁铜管破裂，使上诉人长期不能使用正常生活用水，恳请二审法院支持要被上诉人更换已经破裂的水管。
被上诉人旺业物业公司、旺业地产公司共同答辩称，原审判决合法合理，判决正确。被上诉人同意针对一审的判决对于对讲机因为无法修复，可以通过其他方式与业主进行协商。针对上诉人提出的关于维修费的问题，被上诉人认为上诉人是没有充足的证据予以证实。1、上诉人请求房屋质量问题，上诉人没有对房屋损害结果已以及质量问题提供有效的证据予以证实。上诉人所称的深圳市质检总站检测，并没有对房屋质量提出官方性的结论，并且其提供的关于维修费的证据收据，并不能证实是用于相应的维修，有可能是其他部分的维修。上诉人诉称的属于外墙，属于建筑主体部分，要求旺业地产公司维修必须在保修期内，要求旺业物业公司维修必须通过2／3以上业主同意才能进行维修，并不是上诉人单方所决定的。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，在本案中，孙胜利系基于其与旺业物业公司之间的物业服务合同及与旺业地产公司之间的房屋买卖合同提起诉讼，本案应确定为合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋南侧外墙是否存在渗漏水的事实；二、孙胜利的第一项、第二项、第三项、第六项诉讼请求应否得到支持。
关于第一个焦点问题。根据查明的事实，就外墙渗漏水的问题，孙胜利作为业主多次向相关主管部门反映、投诉，深圳市建设工程质量监督总站于2007年11月21日召集各方当事人勘察了现场，并于2007年12月20日作出《关于旺XX苑房屋质量问题投诉的复函》认为，对于大厦南侧外墙漏水一事，因防水维修还在保修期内，开发商应完全承担防水维修责任；根据深圳市建设局于2008年3月20日出具的《关于旺XX苑房屋质量问题投诉的复函》，该局就房屋南侧外墙渗漏水问题向旺业地产公司发放了《责令整改通知书》，旺业地产公司对此未提出异议，也未采取相关整改措施。本院认为，涉案房屋南侧外墙渗漏水的问题已经各方现场勘察及相关主管部门确认，孙胜利关于外墙渗漏水的主张有充分事实依据，应予采纳。原审法院对该事实未予认定存在不当，本院予以纠正。
关于第二个焦点问题。关于孙胜利第一项诉讼请求所主张的应予维修墙壁裂缝的问题，因孙胜利未提供证据证明该墙壁裂缝为房屋本身质量问题或房屋质量问题所导致，该主张缺乏证据支持，原审法院对该请求未予支持并无不当，本院予以确认。关于孙胜利第二项诉讼请求即要求修复涉案房屋因外墙渗漏水而造成发霉生虫的壁大衣柜两个、书柜一个的问题，《物业管理条例》第三十一条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在本案中，旺业地产公司作为建设单位未能对外墙渗漏水问题进行维修，上述渗漏水问题长期未能得到解决，致使涉案房屋卧室内木制衣柜、书柜受损，旺业地产公司应对此承担相应责任。孙胜利请求旺业地产公司维修其房屋内受损的木制衣柜、书柜，符合法律规定，应当予以支持。旺业物业公司为涉案房屋所在小区的物业服务单位，外墙渗漏水并非因物业管理不当所导致，孙胜利要求其承担责任缺乏法律依据，本院不予支持。关于孙胜利第三项诉讼请求即要求更换破裂的薄壁铜管的问题，孙胜利对此未提供证据证明涉案房屋内铜管不符合约定或法定标准，该请求依据不足，原审法院未予支持并无不当。关于孙胜利第六项诉讼请求即要求支付代修墙体维修费38650元的问题，本院认为，旺业地产公司作为建设单位未履行义务对外墙渗漏水问题进行维修，上述渗漏水问题长期未能得到解决，孙胜利雇请他人对外墙渗漏水问题进行维修并无不当，其主张该部分维修费用为38650元，提供了维修工人张XX出具的收款收据等证据证明，旺业地产公司对此不予认可，但未提供相反证据反驳，考虑到外墙存在渗漏水的事实及旺业地产公司长期不履行法定义务的情况，本院对孙胜利主张的该部分维修费用予以确认，其提出的要求旺业地产公司支付该部分费用的诉讼请求本院予以支持，其要求旺业物业公司承担该部分费用缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，孙胜利的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以采纳。原审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第409号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第409号民事判决第三项；
三、旺业地产（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内为孙胜利修复深圳市罗湖区XXXX旺XX苑XX阁XXX房屋因外墙渗漏水而造成发霉生虫的壁大衣柜两个、书柜一个（共计26.6平方米）；
四、旺业地产（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向孙胜利支付墙体维修费38650元；
五、驳回孙胜利的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费币766元，二审案件受理费766元，保全费127元，均由旺业地产（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 邓 媛
代理审判员 吴 思 罕
二〇一六年一月十八日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。