贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终5497号
上诉人（原审原告）：刘廷勇，男，1971年3月24日生，壮族，广西壮族自治区邕宁市人，个体工商户，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人（原审原告）：刘劲松，男，1967年6月19日生，壮族籍，广西壮族自治区邕宁市人，个体工商户，住址同上。
上诉人（原审原告）：刘宁，女，1976年5月18日生，贵州大学职工，壮族，广西壮族自治区邕宁市人，住址同上。
上诉人（原审原告）：宋德珍，女，1940年5月7日生，汉族，贵州省贵阳市人，贵阳市文教用品厂退休职工，住贵州省贵阳市南明区。
上列四上诉人共同委托诉讼代理人：萧云阳，贵州宇泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贵州大风房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区下合群路1号龙泉大厦5楼。
法定代表人：桂强芳，该公司董事长。
被上诉人（原审第三人）：帅昌，男，1964年2月1日生，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：廖俊杰，贵州佳合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张琰睿，贵州佳合律师事务所律师。
上诉人刘廷勇、刘劲松、刘宁、宋德珍与被上诉人贵州大风房地产开发有限公司（以下简称大风公司）、帅昌所有权确认纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初6711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘廷勇、刘劲松、刘宁、宋德珍上诉请求：撤销原判，判决争议房屋归上诉人所有。事实和理由：1、商品房预售合同备案不产生物权变更的效力。2、上诉人对争议房屋是合法占有，也是真实的买受人，因此应当认定上诉人为争议房屋的所有权人。3、被上诉人大风公司与被上诉人帅昌之间的合同真实性存在异议。综上，上诉人与被上诉人大风公司在平等自愿的基础上签订了购房合同，并且该合同已经履行完毕，上诉人也在争议房屋居住十年之久，请求确认上诉人为该房屋所有权人。
被上诉人大风公司未答辩。
被上诉人帅昌答辩称：1、商品房预售备案登记系确认买受人享有房屋权利的标志，也是买受人唯一的确权行为，该登记具有排他性及公示性。2、（2012）筑民再终字26号判决已经认定交通银行对涉案房屋享有合法抵押权，而交通银行享有上述权利的基础是基于被上诉人帅昌对涉案房屋具有合法的所有权。3、上诉人于2004年12月14日向大风公司购买房屋的时候，被上诉人帅昌已经就涉案房屋的买卖合同进行了备案登记，银行的抵押权也进行了合法登记，上诉人以明显低于市场价的价格购买涉案房屋，并且在购买房屋时也未尽到注意义务，因此，上诉人不是善意的买受人，其对涉案房屋的买卖合同不能对抗被上诉人帅昌对房屋享有所有权。
原审原告刘廷勇、刘劲松、刘宁、宋德珍向一审法院起诉请求：1、确认贵阳市南明区沙坡路10号风景园小区2单元9层1号房屋（以下简称诉争之房）为原告所有；2、诉讼费用由被告承担。
原判查明，原告宋德珍与刘朝业系夫妻关系，二人系原告刘廷勇、刘劲松、刘宁之父母。2003年9月15日，被告大风公司作为出卖人，与第三人帅昌为买受人订立《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的诉争之房（建筑面积243.35㎡，该房门牌号后变更为南明区沙坡路38号2单元9楼1号，现在公安编号为贵阳市南明区沙坡路15号2单元801号）以640000元出售给第三人；付款方式及期限：2003年9月15日付首期房款200000元，余款440000元按揭贷款支付。双方还约定了其他事项。合同签订后，第三人当天支付被告首期房款200000元。同月17日，被告、第三人在贵阳市房地产管理局办理了《商品房预售合同登记备案》。同月18日，第三人作为借款人（甲方），交行为贷款人（抵押权人、乙方），被告为保证人（丙方）订立《个人住房抵押借款合同》，约定：乙方向甲方发放贷款440000元；放款方式：乙方凭甲方转账授权书将贷款以甲方购房款名义转账至合作商账户；甲方购买并用于向乙方提供抵押为诉争之房；争议解决：向贵阳市人民法院起诉；下列任一情形下，乙方有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有贷款本金并结清利息：…违反甲方保证对抵押物享有合法的、充分的、无争议的处分权；抵押物权属发生争议；抵押权受到或可能受到来自任何第三方的侵害；甲方在履行与乙方订立的其他合同时，有迟延履行的行为且经乙方催告后仍未予以纠正；被告对该笔贷款承担连带保证责任；…。三方还约定了其他事项。合同签订后，第三人用诉争之房办理了抵押及公证手续；交行按约向第三人发放了贷款440000元。2004年12月14日，被告作为出卖人，与刘朝业及原告刘廷勇、刘劲松为买受人订立《商品房买卖合同》，约定：被告将诉争之房以470000元的价格出售给刘朝业、刘廷勇、刘劲松；付款方式及期限：2004年12月15日付300000元，余款170000元于2005年4月1日前付清；交付期限：出卖人应当在2005年1月1日前，将该房经验收合格，交付买受人使用。双方还约定了其他事项。合同签订后，宋德珍作为刘朝业之妻、刘廷勇及刘劲松之母当天向被告交纳了水电使用户头办理费10000余元，由被告为原告办理该房的水电使用户头。次日，刘廷勇向被告交纳了购房首付款300000元。同月，被告向买受人出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《风景园住房装修（装饰）须知》，并将诉争之房交付原告居住使用至今，原告向该房所在小区的物管部门交纳了物管费、卫生费（经手人曹维凤），并向水、电、燃气供应部门交纳了其居住使用该房产生的水、电、燃气费用。2005年4月5日，刘廷勇向被告交纳了购房余款170000元，交清了购房款。由于被告未给原告办理诉争之房的产权证，原告于2006年从产权部门查询得知被告已将该房一房二卖。2009年2月26日，第三人偿还交行部分借款本息后，书面向交行致函说明拒绝归还贷款。交行于同年向云岩法院起诉大风公司、帅昌及其妻林凯燕。云岩法院作出（2009）云民二初字第250号民事判决，判决：一、帅昌、林凯燕偿还交行借款本金及利息；二、交行对诉争之房享有优先受偿权；三、大风公司在抵押物范围外承担连带责任。该判决发生法律效力后，该院院长提交审判委员会讨论后，作出（2011）云监字第7号民事裁定，追加刘劲松、刘朝业、刘廷勇为第三人，再审该案。该院再审后作出（2011）云民再字第19号民事判决，维持该院（2009）云民二初字第250号民事判决。刘劲松、刘朝业、刘廷勇不服向贵阳中院上诉，该院作出（2012）筑民再终字第26号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2014年，刘廷勇、刘朝业、刘劲松以贵阳市住房和城乡建设局（以下简称贵阳市住建局）为被告、帅昌及林凯燕为第三人，向一审法院提起房屋权属行政登记一案的行政诉讼，一审法院审理后，作出（2014）南行初字第28号行政裁定，裁定驳回刘廷勇、刘朝业、刘劲松的起诉。刘劲松、刘朝业、刘廷勇不服向贵阳中院上诉，该院作出（2014）筑行终字第83号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。其后，刘朝业死亡，宋德珍、刘宁、刘劲松、刘廷勇作为其法定继承人，刘劲松、刘廷勇同时作为购买该房的共有人诉至法院。
原判认为，本案争议焦点为原告是否享有诉争之房的所有权。首先，被告大风公司将诉争之房一房二卖给第三人帅昌、原告刘劲松、刘廷勇及其父刘朝业（已死亡，法定继承人为原告刘劲松、刘廷勇、宋德珍、刘宁）后，被告与第三人之间、以及原、被告之间均未办理该房的所有权转移登记，以致第三人、原告均未取得诉争之房的《房屋所有权证》。其次，被告与第三人于2003年9月15日以640000元买卖诉争之房，买卖在先；而原、被告于2004年12月14日以470000元的较低价格买卖诉争之房，买卖在后。再次，被告、第三人买卖诉争之房后，已在房管部门办理了该房的预售合同备案登记，并用该房作抵押，在房管部门办理了抵押登记，向交行办理了按揭贷款；而原、被告买卖该房，未在相关部门办理该房的相关登记手续。最后，被告将诉争之房出售给第三人，在房管部门办理了预售合同备案登记、抵押登记后，又将该房出售给原告，其行为已经构成无处分权。综上所述，原告向被告购买诉争之房，因其未依法登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让以依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力。”的规定，其未取得诉争之房的所有权，故其诉请于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第九十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘廷勇、刘劲松、刘宁、宋德珍的诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘廷勇、刘劲松、刘宁、宋德珍负担。
二审中，当事人未提交新证据。
二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述及相关书证等证据在案佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案系典型的一房二卖案件，被上诉人帅昌购房在先，并且在房地产行政管理部门办理了备案登记，上诉人购房在后，上诉人在购房时未及时查明所购房屋的基本状况，自身存在过错，应承担相应的责任。被上诉人帅昌的购房合同经行政机关备案登记，该登记行为具有公示与公信效力，能够维护交易安全和保障正常的交易秩序，以确保商品房买卖合同能够得到完全的履行，达到保障将来实现物权的目的，这也是法律赋予备案登记行为所应有的基本功能。不动产买卖合同的备案登记，正是为了保障产权过户登记的顺利进行，商品房所有权的转移以办理产权登记过户为准，交付使用并不具有所有权转移的意义。上诉人所购的诉争房屋既未办理产权过户登记，亦未办理合同备案登记，其仅以交付使用为由主张所有权，不能对抗已经办理合同备案登记的权利人，故其诉请于法不符，原判未予支持并无不当。
综上所述，上诉人刘廷勇、刘劲松、刘宁、宋德珍的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘廷勇、刘劲松、刘宁、宋德珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚国智
审 判 员 符黎音
审 判 员 李 蓉
二〇一八年七月十一日
法官助理 陶海峰
书 记 员 冷冬莉