广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第668号
上诉人（原审被告、反诉原告）谢仁水，男，1974年6月2日出生，汉族。
委托代理人万建华，广东德良律师事务所律师。
�上诉人（原审原告、反诉被告）刘俊峰，男，1978年4月11日出生，满族。
委托代理人黄添顺、魏兆升，均为广东岭南律师事务所律师。
原审第三人广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风路410-412号9层全层。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人陈宇平，该公司职员。
委托代理人罗文超，该公司职员。
原审第三人广州市汇瀚顾问有限公司，住所地广东省广州市越秀区仓边路93-95号银山大厦2楼B铺。
法定代表人赖国强，董事长。
上诉人谢仁水因与被上诉人刘俊峰房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，根据房管部门核发的《房地产权证》记载，海珠区玉泉街7号1105房的产权人为刘俊峰，登记时�为2013年1月15日。刘俊峰（甲方、卖方）与谢仁水（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将海珠区玉泉街7号1105房以2300000元的价格出售给乙方，双方经协商选择以自行交割的方式交割房款；甲乙双方一致同意由乙方按涂销抵押按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续；如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延；另外，如该房地产存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，甲方仍需按时向银行偿还贷款；乙方在签订本合同时支付30000元作为定金；在本合同签订后5天内支付部分楼款700000元，甲方需在该物业出具产权证的5日内向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付；1600000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续�而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等；该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行帐号；贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐首期楼款当天；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；甲乙双方同意委托第三人广东中�地产代理有限公司（以下简称中原公司）办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同，以顺利完成交易；如一方原因导致不能网签及交易过户，则违约金需按本合同约定的总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同为准；由于卖方仅持有该物业的预售契约，根据国家政策规定，买卖双方暂不能办理该物业的交易过户手续；现买卖双方同意先达成买卖协议，然后在该物业核发《房产证》后再办理交易过户手续；等。刘俊峰、谢仁水均确认该合同的签订时间为2012年3月。谢仁水于2012年3月20日向刘俊峰支付首期房款70万元（含3万元定金），刘俊峰于当天将涉案房屋交付给谢仁水使用至今。2013年2月28日，刘俊峰（甲方、卖方）与谢仁水（乙方、买方）签订《存量房�卖合同》，约定甲方将涉案房屋以2300000元的价格出售给乙方，双方经协商选择以自行交割的方式交割房款；甲乙双方一致同意由乙方按按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续；如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延；另外，如该房地产存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，甲方仍需按时向银行偿还贷款；乙方在签订本合同时支付30000元作为定金；首期楼款700000元应取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清；银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）；1600000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手�，包括提供资料、签署有关文件／合同等；该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行帐号；贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐首期楼款当天；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；甲乙双方同意委托中原公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能网签及交易过户，则违约金需按本合同约定的总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同为准；乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；等。2013年5月6日，刘俊峰向谢仁水发出《解除合同通知书》，主要内容为谢仁水应在合同签署后5日内办妥银行按揭贷款申请手续，但谢仁水经刘俊峰多次催促，至今未按约定办妥银行按揭贷款手续，因此也未能按约定支付剩余房款，谢仁水的行为已构成违约；经刘俊峰向相关部门了解，谢仁水无法提供社保缴纳相关证明，不具备购房资格，鉴此通知谢仁水解除双方之房屋买卖合同，请谢仁水在30日内搬离刘俊峰房屋；等。谢仁水确认其已收到该函件，但其表示不确认该函件所陈述的情况。2013年5月29日，交通银行股份有限公司广州海珠支行（下称交通银行）出具了《贷款意向书》，其中载明：借款人谢仁水因购买房屋，与卖方刘俊峰签订了买卖合同，并向我行提出贷款申请；在落实以下条件的情况下，我行将向借款人提供1600000元整的贷款；……本贷款意向书自开具之日起60日内有效；等。2013年8月22日，房管部门出具了《个人名下房地产登记情况查询证明》，主要内容为经查询，谢仁水、谢欣琪、谢嘉豪查无房地产情况记录；等。
刘俊峰于2013年5月27日提起本案诉讼，要求判决：1、确认刘俊峰与谢仁水于2013年2月28日签订的《存量房买卖合同》已经解除；2、谢仁水立即搬出涉案房屋，将房屋按原装修标准交还给刘俊峰；3、谢仁水支付占用涉案房屋的使用费（从2013年5月27日起计至实际搬出之日，按每月5000元的标准计算）；4、谢仁水支付违约金23万元（按该房产成交价230万元的10%的标准计算）；5、诉讼费由谢仁水承担。谢仁水反诉要求判令：1、刘俊峰继续履行于2013年2月28日与谢仁水签订的《存量房买卖合同》，即协助谢仁水办理广州市海珠区玉泉街7号1105房的交易过户手续；2、刘俊峰负担本诉与反诉诉讼费。原审诉讼中，刘俊峰、谢仁水、中原公司均确认签订合同后的五个工作日的截止时间为2013年3月7日；刘俊峰认为签订合同后的90天的截止时间为2013年5月28日，谢仁水及中原公司认为签订合同后的90天的截止时间为2013年5月29日。谢仁水表示其接收涉案房屋后，对该房屋刷了墙，并在两个卧室中添置了入墙的柜子，没有增加其他固�的镶嵌物。刘俊峰和中原公司表示对谢仁水陈述的装修情况不清楚。另外，刘俊峰、谢仁水还均确认涉案房屋由谢仁水一人使用；如果法院认定谢仁水需交还涉案房屋给刘俊峰，刘俊峰、谢仁水均同意谢仁水在交还房屋时将谢仁水增加的设施拆走。
原审审理期间，原审法院向交通银行发函调查借款人谢仁水申请贷款的相关情况。该行向原审法院作出了复函，主要内容为：1、购房贷款人（借款人）在办理其中请的贷款业务时，应当向我行递交的资料如下：申请人有效身份证明、户口簿、婚姻状况证明、收入证明、其他资产证明材料、供楼卡复印件、首付款证明、商品房买卖合同复印件、个人名下房产登记情况查询证明原件、非本地居民需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明；2、借款申请人谢仁水2013年2月27日向我行申请个人住房商业性贷款，其全部资料�达我行时间为2013年5月22日；3、纳税证明或社会保险缴纳证明是非本地居民申请贷款必须提交的资料。我行是严格执行国务院2010年4月17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》【国发（2010）10号】规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；所以我行受理非本地居民住房贷款时，须1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明；4、我行在2013年5月22日收齐借款申请人提交的全部贷款资料，到出具贷款意向书的审核时间为六个工作日；等。刘俊峰对上述复函的真实性和内容无异议，认为从该复函可以证明谢仁水是在2013年5月22日才向银行办妥申请按揭贷款所需的全部手续，谢仁水在涉案合同中是书面承诺知悉限购及贷款新政，确保可以提交符合资格文件（纳税或社保缴纳证明）以办理过户或贷款手续，谢仁水在�道该情况及在中原公司的协助下签订的买卖合同，故相关违约责任应由谢仁水承担。谢仁水对上述复函的真实性、合法性和关联性均无异议，认为其已积极为履行合同作了准备，在签订合同当天就已办理了申请贷款手续。但由于谢仁水本人对政策理解水平有限的原因，以为提交了申请就是已经办理了贷款手续，至于银行何时出具同意贷款意见书，谢仁水则无法控制。而国务院的有关文件是政策性文件，没有具体的解释，操作性不强，个人理解不同，作为谢仁水已积极主动履行合同，也确实具备了购房的条件。中原公司对上述复函的真实性、合法性和关联性均无异议，认为合同约定谢仁水在签订合同后5个工作日内向银行申请办理按揭手续，如果由于银行的原因不能及时办理按揭手续的，期间应相应顺延。谢仁水为证明其主张还提供了以下证据：1、经营者为谢仁水的《个体工商户营业执照》，其中载明该执照的有效期自2010年9月5日至2013年5月30日；等。2、填发时间为2013年5月20日的《税收电子转账专用完税证》若干张，其中载明纳税人为谢仁水；税款所属时期从2012年4月1日至2013年4月30日；等。3、姓名为谢仁水的工商银行存折及该存折账号的账户明细清单。刘俊峰对上述证据1、2的真实性、合法性无异议，但认为谢仁水在事隔双方签订合同的三个月后才办理纳税手续，违反了合同约定；对上述证据3的真实性由法院认定。第三人中原公司对上述证据1、2的真实性无异议，认为上述证据1也证明谢仁水从2010年开始经营的，根据政府相关政策，谢仁水具备购房资格，否则银行不会出具同意贷款意向书；对上述证据3的真实性、合法性和关联性均无异议。
原审法院认为，刘俊峰、谢仁水于2013年2月28日签订的《存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。上述合同约定，谢仁水的付款方式为按揭付款，谢仁水应在签订该合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续；谢仁水未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向刘俊峰违约金，逾期超过30日仍未支付的，刘俊峰有权解除合同；刘俊峰要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达谢仁水之日起10日内，将谢仁水已支付的房款退还给谢仁水；刘俊峰或谢仁水行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。现刘俊峰、谢仁水均确认签订合同后的五个工作日的截止时间为2013年3月7日，原审法院对此予以确认，故谢仁水最迟应在2013年3月7日办妥按揭贷款申请手续。根据交通银行向原审法院作出的复函显示，谢仁水虽在2013年2月27日向该行申请个人住房商业性贷款，但全部资料送达该行的时间为2013年5月22日。因此，谢仁水办妥按揭贷款申请手续的时间应为2013年5月22日。谢仁水的上述行为已构成违约，且违约时间超过合同约定的30日，应承担相应的民事责任，故刘俊峰有权按照合同约定单方提出和决定解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。刘俊峰已向谢仁水发出《解除合同通知书》，谢仁�也确认收到该函件，故刘俊峰要求确认其与谢仁水于2013年2月28日签订的《存量房买卖合同》已经解除的诉请，符合法律规定，原审法院予以支持。因此，刘俊峰要求谢仁水向其交还涉案房屋和要求谢仁水按涉案房屋的总成交价的10%支付违约金，合理合法，原审法院予以支持。现刘俊峰、谢仁水均同意谢仁水在交还房屋时，将其增加的设施一并拆除，故原审法院对此予以采纳。谢仁水已实际使用了涉案房屋，现因谢仁水违约而导致刘俊峰要求解除合同，故刘俊峰要求谢仁水支付房屋使用费（从2013年5月27日起计至实际搬出涉案房屋之日止）的请求是合理的，原审法院予以支持，但房屋使用费应按有资质的评估机构评定的与涉案房屋同地段、同类型房屋的租金参考价的标准计算，并以刘俊峰主张的每月5000元为限。鉴此，谢仁水要求刘俊峰继续履行合同，协助其办理涉案房屋的产权过户手续的反诉请求，依据不足，原审法院不予支持。至于合同解除后的房款返还的问题，由于谢仁水没有在本案中提出主张，故谢仁水可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2013年11月26日作出如下判决：一、确认刘俊峰与谢仁水于2013年2月28日签订的《存量房买卖合同》已经解除；二、谢仁水在本判决生效之日起10日内，将海珠区玉泉街7号1105房腾空并交付给刘俊峰；谢仁水在搬出上述房屋时自行将其增加的设施拆除；三、谢仁水按有资质的评估机构评定的与上述房屋同地段、同类型房屋的租金参考价的标准向刘俊峰支付从2013年5月27日起至实�搬出上述房屋之日止的房屋使用费给刘俊峰（房屋使用费以刘俊峰主张的每月5000元为限）；其中自2013年5月27日起至本判决生效之日止的房屋使用费在本判决生效之日起10天内支付，本判决生效之后的房屋使用费在每月月底前逐月支付；四、谢仁水在本判决生效之日起10日内，向刘俊峰支付违约金230000元；五、驳回谢仁水的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4850元和反诉受理费100元，均由谢仁水负担。
上诉人谢仁水不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，判令被上诉人继续履行本案合同，协助上诉人办理广州市海珠区玉泉街7号1105房的交易过户手续。理由：一、上诉人的行为未违反合同约定，不构成根�性违约。在被上诉人未取得涉案房屋前，我们于2012年3月签订《存量房买卖合同》，我方已经按合同履行了给付定金及首期楼款的义务，被上诉人也依约将涉案房屋交付与上诉人使用，双方都按约履行。2013年被上诉人取得房产证，双方于2013年2月28日签订《存量房买卖合同》，虽是第二个合同，但其实内容基本未变，只须履行申请个人住房商业性贷款手续和过户手续。我方已经在合同签订后马上向银行提出申请，被上诉人称上诉人故意拖延不成立。虽然后面因银行原因导致同意贷款意向书滞后，但这并不影响合同的继续履行，况且同意贷款意向书下发日期尚在本合同90天履行期内，根本不影响本合同的继续履行。二、被上诉人依照合同约定无权解除合同。被上诉人在《解除合同通知书》写明是根据合同第十二条的约定行使单方解除权，按照合同条文，违约责任共有�条，一是交易不成的违约责任，二是延期交易的违约责任，三是逾期付款的违约责任，在本案中，被上诉人以及法院判决的依据均是合同第十条即逾期付款的违约责任，该条条文具体如下：“乙方（指买方）未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方（指卖方）有权解除合同”。该条条文是一款逾期付款的违约责任，也即约定了延期支付房款的违约方该承担的法律责任，但现在上诉人在支付房款上并未有任何的违约行为，因此根据此条被上诉人无权提出解除合同，条文中虽然也有未能按时履行合同约定的其他义务违约责任的约定，但未能按时履行合同约定的其他义务的违约责任是每日按未付房款0.05%的标准支付违约金，该项违约行为没有允许卖方也即被上诉人有合同解除权，该条文中允许被上诉人合同解除权的只有不能按约定支付房款，且逾期30日仍未支付这一情形。三、法院判令上诉人给付房屋使用费无法律依据，且与双方合同目的相违背。涉案房屋交付上诉人使用时是有前提的，即交付首期楼款，上诉人只有交付了首期楼款70万元后才能入住该房屋，也即上诉人入住的条件是交付70万元，这是对等的，因为根据合同的约定，卖方如单方解除合同须在十日内将所收房款退还给买方，既然是对等的，现在被上诉人未按合同约定将70万元退还给上诉人，有何权利要求上诉人腾房，更不用说使用费了，因此法院判决有违合同及法律规定。四、本案房屋买卖合同完全可以继续履行。首先上诉人对该房屋己合法使用一年多，且己交付了三分之一之多的房款，其次，合同约定的银行同意贷款意向书己批准下来，双方依此就可到�管部门递件办理过户手续，再次，被上诉人声称的上诉人无购房资格完全无事实依据，上诉人已有证据表明其具有完全的购房资格。五、被上诉人肆意解除合同的行为不应得到支持。合同是我们经济交易中的基石，不应随意单方解除，否则不利经济交往及稳定，本案中，被上诉人因目前房价上涨，有利可图即单方解除合同有违诚信原则，如果法院支持这种行为，势必助长这种不诚信行为，因此应予慎重。综上所述，上诉人认为一审法院的判决是错误的，损害了上诉人的合法权益，因此请求二审法院依法撤销该判决，依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人刘俊峰辩称：一、上诉人关于“行为违反合同约定，不构成根本性违约”的辩解严重与事实不相符，上诉人未在5个工作日内办妥按揭手续。二、被上诉人解除合同的事实和理由依法有据。1、上诉人存在违约的事实；2、上诉人虽违约但没有支付违约金；3、上诉人没有支付违约金超过30日。本案中，上诉人的违约情况已经同时满足了上述解除合同3个条件，因此被上诉人解除合同的既有事实的依据，亦有约定的依据。三、一审法院判决上诉人支付被上诉人自起诉之日起的占用费合理合法。综上，请求二审法院维持原判。
原审第三人广东中原地产代理有限公司述称：我方认为原审判决认定事实不清，缺乏合同依据，适用法律不正确。关于办理按揭手续，上诉人在2月27日提出申请时，银行给出文件要双方签署，但是没有说要提出具体什么资料，据我所知，上诉人在银行发出同贷书之前才接到银行要缴纳社保税费资料。在同贷书出来之后，银行审批的程序已经完成，90天是指过户完成所需的时间。
原审第三人广州市汇瀚顾问有限公司未表述二审意见。
本�二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审另查明，上诉人提出声明及存款证明，提出一次性支付剩余房款。广州市海珠区房地产交易登记所出具购房资格证明，内容证明截止2014年5月19日，上诉人具备广州市住房限购区域内住房购房资格。被上诉人认为上诉人提交的资料超过举证期限，且与本案争议缺乏关联，不予质证。
本院认为，本案争议在于合同解除条件是否成立。双方当事人签订两份合同，前一份合同已经履行完毕，后一份合同是引起双方纠纷的合同。根据合同第十条逾期付款的违约责任约定，谢仁水未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当按未付房款0.05%的标准向刘俊峰支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，刘俊峰有权解除合同。被上诉人在诉讼前向上诉人发出解除通知的理由是上诉人未按时办理按揭申请手续、未按时支付剩余房款、隐瞒不具备购房资格等理由。被上诉人提起诉讼是以上诉人未及时履行申请按揭手续，即未履行上述条款的其他义务，应支付违约金，并以违约金逾期支付超过30日为由，要求法院确认解除合同。上诉人则认为其在30日内支付违约金不属于合同约定的解除条件。经审查，对于逾期付款的违约责任是否包含逾期支付违约金，本院认为：逾期超过30日仍未支付款项的合同约定，应理解为仅适用于房款。从合同文字文意解释，逾期付款未明确为违约金，但将该文字所在条款整体理解，可解释同一主语为房款。故本院采信上诉人的意见，合同约定逾期支付房款超过30日可解除合同，并不包含逾期支付违约金超过30日。上诉人未逾期超过30日支付房款，故被上诉人提出解除合同的理由不能成立，解除通知不生效。
上诉人于2013年5月29日取得按揭银行发出的�贷款意向书》，该日已达合同履行期限届满，后续义务履行已经超期。但是根据双方当事人已经履行前期合同，后期合同履行没有障碍的情况下，法院支持合同继续履行。被上诉人提出解除合同的理由缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。被上诉人提出的其他诉求，无关迟延办理过户手续的违约责任，本案也不予支持。综上所述，原审法院查明事实清楚，但是对解除合同条件审查错误，导致判决错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1525号民事判决；
二、在本判决送达之日起十五日内，刘俊峰应协助谢仁水办理广州市海珠区玉泉街7号1105房的交易过户手续；谢仁水在办理过户手续时支付剩余房款1600000元给刘俊峰；
三、驳回刘俊峰的诉讼请求。
一审案件本诉受理费4850元和反诉受理费100元，均由刘俊峰负担；二审案件受理费4950元，由被上诉人刘俊峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年六月十二日
书记员 阮志雄
黄浪