湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂伍家岗民初字第00614号
原告湖北安诚物业服务有限公司。
法定代表人李俊，该公司总经理。
委托代理人杨敏，该公司人力资源部经理。一般授权代理。
委托代理人张宜惠，该公司客户主管。一般授权代理。
被告方明宝。
委托代理人宋小燕。特别授权代理。
原告湖北安诚物业服务有限公司（以下简称“安诚公司”）与被告方明宝物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理。依法适用简易程序由审判员何芹独任审判，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告安诚公司的委托代理人杨敏、张宜慧，被告方明宝及其委托代理人宋小燕均到庭参加了诉讼。庭审中双方均申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。
原告安诚公司诉称，2012年12月26日、2014年12月31日宜昌市廊桥水岸小区业主委员会与我公司分别签订了《物业服务合同》，我公司依据该合同为全体业主包含被告方明宝提供了物业服务，但被告方明宝违反该合同约定，未按时缴纳相应的物业服务费。故我公司诉至法院请求判令被告方明宝支付我公司自2013年1月1日至2015年6月30日的物业服务费9988元以及违约金913元，合计10901元，并由其承担本案诉讼费。
被告方明宝辩称，我于2010年10月在大都置业购买了廊桥水岸4-001号现房一套，按图纸收的房，买房后我们一直空置没有装修，但我们按时交纳了每年近四千的物管费。2013年7月1日物业打电话让交物管费，在交之前我看了一下房子，发现副楼梯黑乎乎的，窗户本来是可以打开的此时已被封死，光线昏暗。我转到外露台一看，发现对门邻居把属于我的外露台占了几平米，并完全封死。当时我很气愤，立即找到物业，物业的工作人员也现场确认是对方邻居占了我的阳台，并说要向领导汇报后解决。我一等大半年，2014年初物业突然改口说对方没有占我的阳台，是我记错了，房子建成时本来就是这样。我去现场核实发现虽然外墙一样，但是油漆却是后来补做的。我们认为原告本来应当按照物业服务合同履行自己的义务，依规定审核业主的装修方案，告知装修人员有关装饰装修的禁止行为和注意事项，保障消防楼梯的畅通……，但原告没有尽到上述义务，还隐瞒实情、欺骗我们，故我不应交纳物业费，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2010年10月被告方明宝购买了位于宜昌市沿江大道169-4-001号廊桥水岸住宅小区4号楼4-001号现房一套（建筑面积为184.96平方米，外露台为额外赠送的面积），该房的平面图及竣工图均显示：房屋的外露台与4-002号房相接，该露台中间有一道墙壁，双方各占露台一半。原告安诚公司为廊桥水岸小区提供物业相关服务。2012年12月26日，甲方宜昌廊桥水岸小区业主委员会与乙方原告安诚公司（原宜昌安诚物业管理有限责任公司）签订了《廊桥水岸物业服务合同》，该合同内容与本案相关的有：合同的期限为2年，即2013年1月1日至2014年12月31日。住宅物业为1.8元／平方米／月（含电梯使用费、不包含二次供水费用、不包含垃圾清理处理费）。物业服务费用每半年交纳一次，业主逾期三个月未交纳物业服务费的，从逾期的第四个月第一天起由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金数额＝欠缴金额×逾期天数×3‰）。其中，第二章委托管理服务事项第四条至第十四条约定了原告安诚公司的相关义务：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理及小型维修项目；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；物业区域内共同绿地、花木、园林小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集及清运；消防安全、道路交通与车辆停放秩序的管理；公共安全维护；档案资料管理；开展社区文化活动以及对业主和物业使用人违反廊桥水岸小区《管理规约》的行为，根据情节采取规劝、制止、报告的职责。第四章双方权利义务第十七条乙方的权利义务第（八）项：“提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议；对于违规装修现象，履行告知、规劝、向甲方及行政主管部门报告的职责。”在该合同的附件《廊桥水岸小区物业管理服务标准》的（二）房屋管理的第4条：“……装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时规阻并报告甲方和有关主管部门。”第5条：“对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及外观、侵占共同屋面、侵占消防通道等行为及时劝阻，并报告甲方和有关主管部门。”2014年12月31日，宜昌廊桥水岸小区业主委员会与原告安诚公司续签了《物业服务合同》，该合同的期限为2年，即2015年1月1日至2016年12月31日。住宅物业费标准未变，违约金变更约定为：物业服务费用半年交纳一次，业主逾期一个月未交纳物业服务费的，从逾期的第二个月第一天起由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金数额＝欠缴金额×逾期天数×3‰）。原告安诚公司的相关义务同前。2010年至2012年底，被告方明宝一直按期交纳了物业服务费。2013年因被告方明宝认为邻居4-002号业主侵占了其约3平方米的外露台而停止向原告安诚公司交纳物业费。经原告安诚公司的多番催讨，在起诉后被告方明宝于2015年4月21日交纳了2013年度的物业服务费3995元。2015年5月下旬前，被告方明宝与邻居4-002号业主相邻外露台的中间按平面图砌起了隔断墙。
另，经本院庭后核实：廊桥水岸住宅小区的4号、5号、6号楼的施工单位均为宜昌市广盛建筑有限责任公司，其中5号楼四楼两户业主相邻的外露台中间没有隔断，6号楼四楼两户业主相邻的外露台中间有隔断墙。廊桥水岸四楼4-002号业主向原告安诚公司报装修方案时，其提交的平面图与被告方明宝向本院提交的平面图相同。
上述事实，有《准予变更登记通知书》、《公司变更通知书》、《证明》、《廊桥水岸物业服务合同》、附件一《廊桥水岸小区物业管理服务标准》、附件二《廊桥水岸小区公共设施设备小、中、大修界定细则》、《物业服务合同》、附件一《宜昌市普通住宅物业服务等级标准（试行）二级》、历次催收物业服务费记录、ems快递单、《关于要求立即支付物业服务费的律师函》、银行卡客户交易查询、结婚证、房屋所有权证、廊桥水岸小区4-001号及4-002号房屋平面图、照片、廊桥水岸小区四号楼竣工图、询问笔录、质证笔录以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：1、廊桥水岸小区4号楼4-001号及4-002号相邻的外露台到底是因为施工方宜昌市广盛建筑有限责任公司在建成时就未按图纸施工而导致该外露台自始全部由4-002号业主占有、使用，还是按照图纸建成原本中间有隔断墙但4-002号业主在装修房屋时故意侵占了被告方明宝约3平米的外露台。2、物业服务费、违约金是否应当支持，及数额认定。
对于焦点1，从被告方明宝提交的廊桥水岸住宅小区4号楼4-001号、4-002号的平面图及庭后本院核实的竣工图可见，这两套房屋相邻的外露台之间存有隔断墙，即两户业主对该外露台各占一半。原告安诚公司虽然提交了《关于要求支付4-002室外露台装修损失费用的函告》以证明是施工方宜昌市广盛建筑有限责任公司在建成时未按图纸施工而导致该外露台自始全部由4-002号业主占有、使用。但经本院核实，该公司的相关工作人员并不清楚4-001号与4-002号房屋建成的实际情况。另外，同样由宜昌市广盛建筑有限责任公司施工建设的廊桥水岸小区的5号、6号楼，其四楼关于两户相邻外露台的隔断墙情况也不一致。故对于焦点1中所争议的事实按照各自所提交证据的证明力大小予以认定，因收房平面图及房屋竣工图的证明效力大于《关于要求支付4-002室外露台装修损失费用的函告》的证明效力，故本院认为廊桥水岸小区4号楼4-001号及4-002号房屋相邻的外露台是按照施工图纸所建成，即该露台之间原本存有隔断墙，两户业主对其共同享有。至于后来该露台变为由4-002号业主独自占有，则推断为在其装修时侵占所致。
对于焦点2，原告安诚公司与被告方明宝应按照两份《廊桥水岸物业服务合同》及其附件来履行各自义务、享受各自权利。上述合同中均约定了原告安诚公司应“提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主；对于违规装修现象，履行告知、规劝、向甲方及行政主管部门报告的职责。”、“每日巡查1次装修施工现场，发现损害公共利益现象的，及时规阻并报告甲方和有管主管部门。”以及“对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及外观、侵占共同屋面、侵占消防通道等行为及时劝阻，并报告甲方和有关主管部门。”廊桥水岸四楼4-002号业主向原告安诚公司报装修方案时提交的平面图与4-001号房屋相邻的外露台之间存有隔断，则原告安诚公司在其装修时需尽到注意义务，当发现其侵占被告方明宝的外露台时应及时劝阻并报告被告方明宝和有关主管部门。但本案原告安诚公司未完全尽到这一义务，当然物业公司提供的物业服务是一项综合性的服务，包含保洁卫生、安全维护、设施设备管理维修、秩序维护、环境管理、装修管理、客户服务、文化建设等方面，即便原告安诚公司在装修管理这一方面未完全尽到相关义务，但因为其履行了其他方面的相应职责，被告方明宝的物业服务费还是应当相应交纳。现被告方明宝交纳了2013年度的物业费，2014年度至2015年6月30日的物业费未交。因隔断墙于2015年5月恢复，则本院酌情认定被告方明宝需交纳2014年度至2015年6月30日的物业服务费为：（184.96平方米×1.8元／平方米／月×17个月）×80%＋（184.96平方米×1.8元／平方米／月）≈4861元。因本案原告安诚公司也存在违约事由，故对其主张被告方明宝支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条第一款第（一）项、第七十二条第一款、第七十三条第一款、第七十七条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告方明宝于本判决生效之日起五日内向原告湖北安诚物业服务有限公司支付物业服务费4861元。
二、驳回原告湖北安诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如被告方明宝未按判决书确定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费73元，减半收取36.5元，由被告方明宝负担。
如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 何 芹
二〇一五年八月二十八日
书记员 白小云