海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终1434号
上诉人（原审被告）：三亚美丽春天物业管理有限公司。
法定代表人：庄明利。
委托诉讼代理人：陈其帅。
被上诉人（原审原告）：谢建祥。
委托诉讼代理人：陈波。
委托诉讼代理人：张雪荣。
原审被告：海南衍宏投资有限公司。
法定代表人：庄建新。
委托诉讼代理人：冯雪。
上诉人三亚美丽春天物业管理有限公司（以下简称美丽春天公司）因与被上诉人谢建祥、原审被告海南衍宏投资有限公司（以下简称衍宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人美丽春天公司的委托诉讼代理人陈其帅，谢建祥的委托诉讼代理人陈波、张雪荣，原审被告衍宏公司的委托诉讼代理人冯雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美丽春天公司上诉请求：1、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1472号民事判决；2、依法改判美丽春天公司仅向谢建祥支付至2014年的1月6日的租金。事实理由：2014年6月1日，美丽春天公司停止营业，涉案合同已经通知解除。所以租金应当计算至2014年的1月6日止。一审法院判决解除合同是正确的，但时间有误，解除合同时间应当为美丽春天公司停止营业之日,请求二审法院依法予以纠正。
被上诉人谢建祥答辩称：一审判决查明的事实基本清楚，适用法律正确。美丽春天公司在《海南日报》上登报公告通知业主办理房屋交接手续之行为不应被认定为解除合同“通知已送达”。谢建祥认为，在双方明确约定了通讯方式及提前解约需书面通知的情况下，美丽春天公司提前解约应当按照双方合同约定的地址向谢建祥发出通知。美丽春天公司何时停业，何时通知解除合同，谢建祥并不知道，美丽春天公司在海南省内刊物上刊发公告的通知形式不在合同约定之列，且长期居住海南省外的谢建祥不能轻易知悉。故，美丽春天公司主张其在《海南日报》上登报公告通知之行为应视为谢建祥已经收到该通知没有事实和法律依据。鉴于美丽春天上述刊登公告之行为不能视为谢建祥已经收到该通知，实际上，双方至今未达成合同解除的约定，一审庭审中，结合美丽春天公司没有能力继续支付佣金的实际，谢建祥放弃要求继续履行合同的主张，同意解除合同，美丽春天公司上诉无理,应予驳回。另外，一审判决对谢建祥主张的计租时间计算错误，从2009年12月8日计算至2016年1月6日应为37个月，一审判决计算为25个月并以25个月计算租金实属错误。本案实际租金应为102692.27元，美丽春天公司应支付73701.79元，一审判决美丽春天公司仅支付40396.18元不当,请二审法院予以纠正。
原审被告衍宏公司答辩称：坚持一审答辩意见，衍宏公司不应对美丽春天公司的债务承担连带责任。
谢建祥向一审法院起诉请求：1、美丽春天公司向谢建祥支付房屋租金70926.31元及利息1876.02元（暂计至2015年11月1日）；2、衍宏公司对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费由美丽春天公司、衍宏公司承担。
一审法院认定事实：2009年12月17日，谢建祥与衍宏公司签订《商品房买卖合同》，衍宏公司将其开发建设的位于三亚市天涯区“三亚春天”品浪阁219房（建筑面积45.64平方米，公摊面积11.12平方米）出售给谢建祥，房屋的总价款为416320元。同日，谢建祥与美丽春天公司签订《三亚美丽春天委托经营合同书》（以下简称《委托经营合同》），约定：谢建祥将其购买的上述房屋委托给美丽春天公司管理经营，委托经营期限为12年，从2009年12月18日至2021年12月17日止；谢建祥可享有每年每套30日入住酒店的权利；因不可抗力因素致使合同履行成为不能，任何一方有权终止合同，收回或退回委托或受托物业；在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方，提前解除合同所造成的各方损失，双方应本着公平合理的原则妥善解决；在委托期限内，美丽春天公司每年按谢建祥支付购房款的8%支付给谢建祥租金（前6年度按8%，后6年度按6%），每满一年后的一个月内汇入谢建祥指定的银行账户;谢建祥前三年度的回报款已经在双方签订本合同之日由美丽春天公司一次性支付给了谢建祥。《委托经营合同》签订后，谢建祥将房屋交付给美丽春天公司，美丽春天公司对房屋进行经营。2013年3月15日，谢建祥取得该房屋土地房屋权证[证号：三土房（2013）字第02524号]。截止起诉之日，美丽春天公司除于2014年1月21日向谢建祥支付租金11596.19元、2015年2月9日支付租金17394.3元外（共计28990.49元），未再向谢建祥支付租金。2014年6月1日，美丽春天酒店已停止营业，并通过电话方式通知部分业主解除合同。2015年1月23日，美丽春天公司在《海南日报》上登报公告通知业主办理房屋交接手续。
诉讼中，谢建祥提供二份广告，广告上均写有开发商衍宏公司、运营商美丽春天公司；户型、面积、购房宣传语、年收益、每年免费入住30天（法定节假日除外）；理财方式完全自住型、委托经营管理型。
另查，经三亚市工商行政管理局的核准，三亚市美丽春天酒店物业管理有限公司的名称于2015年10月29日变更为三亚美丽春天物业管理有限公司。
在诉讼中，因美丽春天公司提出反诉，本院于2016年5月10日向美丽春天公司送达缴纳反诉诉讼费通知书，限该公司在收到该通知书之日起七日内缴纳反诉诉讼费，但该公司在上述期限内未向本院缴纳反诉诉讼费，故对美丽春天公司提出的反诉按自动撤诉处理。
以上事实有《商品房买卖合同》、《三亚美丽春天委托经营合同书》、土地房屋权证、进账记录清单、广告及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证、质证，足以认定。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的《委托经营合同》是否解除、何时解除；2、涉诉房屋租金数额及逾期付款利息应如何计算；3、本案是否超过诉讼时效；4、衍宏公司在本案中是否应承担连带责任。
关于双方签订的《委托经营合同》是否解除、何时解除的问题。谢建祥与美丽春天公司签订《委托经营合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应严格遵照履行。合同签订后，谢建祥将其购买的房屋交由美丽春天公司经营管理，已履行了合同约定的义务。而美丽春天公司在履行合同过程中，以部分业主到期收房及部分员工辞职无法经营为由与谢建祥解除《委托经营合同》，并主张以酒店停止营业的时间即2014年6月1日为解除合同的时间。依据该合同第八条约定，在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。在庭审中，美丽春天公司提供2015年1月23日在《海南日报》刊登的通知业主办理房屋交接手续的公告，以证明该公司已通知谢建祥解除合同的事实。经查，谢建祥在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址为贵州省贵阳市。依据常理，谢建祥是不能在该省内发行的刊物上知晓该通知内容的，美丽春天公司又未在其他全国性刊物上公告解除合同的通知，因此，不能视为谢建祥已经被告知解除合同这一事实。鉴于美丽春天酒店已经停业，原三亚市美丽春天酒店物业管理有限公司的名称已变更为三亚美丽春天物业管理有限公司，且大部分业主已收回房屋自行经营，美丽春天公司已明确表示不履行合同约定的主要义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，双方签订的《委托经营合同》应予以解除，解除时间应为本判决生效之日。
关于涉诉房屋租金数额及逾期付款利息应如何计算的问题。美丽春天公司在履行合同过程中，以部分业主到期收房及部分员工辞职无法经营为由解除与谢建祥签订的《委托经营合同》，这是美丽春天公司管理、经营不善造成的，应由美丽春天公司承担违约责任。谢建祥诉求美丽春天公司支付租金及利息，有法律和事实的依据，本院予以支持。在庭审中，谢建祥与美丽春天公司对实际购房款为416320元均无异议。依据《委托经营合同》第十一条的约定，美丽春天公司前6年每年应向谢建祥支付的租金为33305.6元（416320元×8%），截止谢建祥起诉之日即2016年1月6日，美丽春天公司应向谢建祥支付的租金为69386.67元（33305.6元/年÷12个月×25个月），扣减该公司已支付的租金28990.49元，美丽春天公司还应向谢建祥支付租金40396.18元（69386.67元－28990.49元)。关于利息的起算时间，按照《委托经营合同》的约定，美丽春天公司每满一年后的一个月内将租金汇入谢建祥指定的账户，故美丽春天公司应分别于下列时间支付每次租金33305.6元：2014年1月18日前支付第一期租金，实际于2014年1月21日支付11596.19元；2015年1月18日前支付第二期租金，实际于2015年2月9日支付17394.3元；2016年1月16日前支付第三期租金，实际未付。故利息应按照美丽春天公司分别实际拖欠的租金数额从上述应付租金之日起计算。鉴于双方对逾期支付租金的利率未作约定，宜按照人民银行同期贷款利率计算。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。《委托经营合同》第十一条对租金支付期限已作约定，但美丽春天公司先后两次支付租金，最后一笔于2015年2月9日支付，付款时间与数额均不符合约定，付款时亦未明确所付款项系何年度的租金。故美丽春天公司的付款行为应视为其对所欠租金总额的概括承认以及对支付所欠租金义务的持续履行，故美丽春天公司关于本案已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。
衍宏公司在本案中是否应承担连带责任的问题。谢建祥提供的衍宏公司和美丽春天公司共同发布的广告仅是介绍户型、关于产权式酒店基本收益、投资理财方式和宣传语明显属于要约邀请，且产权式酒店基本收益的主要内容均在《委托经营合同》中进行了约定。因此，就签订的《委托经营合同》而言，该广告并不具有强迫性，仅是要约邀请，最终由购房人自由选择是否与美丽春天公司签订《委托经营合同》。根据合同相对性原则，衍宏公司并非《委托经营合同》的一方当事人，不受《委托经营合同》的约束。承担共同或连带责任以法律的明确规定或合同的约定作为前提，本案中，当事人并无合同约定，亦无法律规定承担共同或连带责任的情形，故谢建祥诉求衍宏公司对美丽春天公司拖欠的租金及利息承担共同或连带责任无事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、谢建祥与被告美丽春天公司于2009年12月17日签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》自本判决生效之日起解除；二、美丽春天公司应自本判决生效之日起十日内向原告谢建祥支付拖欠的租金40396.18元（自2009年12月18日至2016年1月）及利息（以本金33305.6元,自2014年1月18日起计算至2014年1月21日止；以本金21709.41元，自2014年1月22日起计算至2015年1月18日止；以本金55015.01元，自2015年1月19日起计算至2015年2月9日止；以本金37620.71元，自2015年2月10日起计算至2016年1月18日止；以本金70926.31元，自2016年1月19日起计算至本判决确定的《三亚美丽春天委托经营合同书》解除之日止,利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回谢建祥的其他诉讼请求。一审案件受理费1620.05元（谢建祥已预交），由谢建祥承担810.05元，美丽春天公司承担810元。
二审中，当事人没有提交新证据，对当事人无争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院认定如下：
1、谢建祥和美丽春天公司解除合同的时间有异议。一审中，美丽春天公司主张，2014年6月1日，美丽春天酒店已停止营业，并通过电话方式通知部分业主解除合同。但谢建祥否认，美丽春天公司也未提交相关的证据予以证明，本院不予认定。一审庭审中，双方同意解除涉案合同。
2、谢建祥主张计租期为37个月。经查实，双方于2009年12月17日签《委托经营合同》，前3年的租金美丽春天公司在签订合同时已一次性支付给谢建祥，以后的租金从2012年12日18日起算，至2016年1月6日起诉之日，计租期为36个月18天。一审判决认定计租期为25个月并以25个月计算租金实属有误。
本院认为，本案的争议焦点是：1、涉案合同何时解除；2、谢建祥的租金及利息应如何计算。（一）关于合同解除时间。双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》第八条约定，在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。美丽春天公司未能举证证明其在2014年6月1日停止营业前一个月已向谢建祥送达了解除合同的书面通知，故其主张以停止营业的时间作为合同解除的时间没有事实和法律依据。此外，美丽春天公司在未直接送达、邮寄送达等送达方式的情况下，即通过在《海南日报》上刊登公告的方式通知谢建祥解除合同，不符合双方约定和法律规定，因此，美丽春天公司主张以其在《海南日报》上刊登公告的时间作为合同解除的时间，也没有事实和法律依据。虽然谢建祥在一审起诉时未提出解除双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》的诉讼请求，但在2016年3月29日的一审庭审中，美丽春天公司主张合同已解除，并明确表示其不再继续管理经营，谢建祥在经一审法院释明后亦同意解除合同，可视为双方当日已就解除合同事宜达成合意，故应认定双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》于2016年3月29日解除。一审判决解除双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》正确，但认定合同解除的时间有误，应予纠正。（二）关于谢建祥主张的租金及利息问题。谢建祥一审诉求截止2016年1月的租金为70926.31元，由于一审法院计算计租期错误，判决美丽春天支付谢建祥至起诉之日的租金40396.18元（自2009年12月18日至2016年1月）。但谢建祥并未提起上诉，应视为对一审判决的认可，本院不再予以处理。
综上所述，美丽春天公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1472号民事判决第三项；
二、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1472号民事判决第一项为：谢建祥与三亚美丽春天物业管理有限公司2009年12月17日签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》于2016年3月29日解除；
三、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1472号民事判决第二项为：三亚美丽春天物业管理有限公司应自判决生效之日起十日内向谢建祥支付拖欠的租金40396.18元（自2009年11月26日至2015年11月）及利息（以本金35896.48元,自2013年12月26日起计算至2014年2月12日止；以本金23399.89元，自2014年2月13日计算至2014年12月26日止；以本金59296.37元，自2014年12月27日计算至2015年12月26日止；以本金40396.18元，自2015年12月27日计算至还清欠款之日止，利率均按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）。
一审案件受理费1620.05元（谢建祥已预交），由谢建祥承担810.05元，三亚美丽春天物业管理有限公司承担810元；二审案件受理费1620.05元（三亚美丽春天物业管理有限公司已预交），由谢建祥承担810.05元，三亚美丽春天物业管理有限公司承担810元。
本判决为终审判决。
审判长 黄学文
审判员 袁俊杰
审判员 王晓艳
二〇一六年十二月二十六日
书记员 郁四珍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。