北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初69697号
原告：北京城承物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦C座616。
法定代表人：彭明林，董事长。
委托代理人：陈X，女，19XX年X月X日出生，北京城承物业管理有限责任公司办公室主任，住北京市朝阳区。
被告：孔XX，女，19XX年X月X日出生。
原告北京城承物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告孔XX（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院本院于2016年11月16日受理后，依法由审判员王阳独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈X和被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2006年4月1日至2017年3月31日十一年欠缴的物业费20026.82元（建筑面积105.23平方米，（105.23平方米*1.342元/月/平方米*12个月+保安、保洁、生活垃圾外运费126元/年）*11年）；2、判令被告向原告支付拖欠的物业费滞纳金4500元（根据前期物业服务合同第5章第16条第2款，因为业主入住时都预交一年的物业费，因此之后每年都是按照年度预交，被告于2005年4月1日入住，未缴纳按每天万分之三标准收取滞纳金，4500元是估算的，一年500元，算了9年）。事实和理由：被告于2005年4月1日入住北京市朝阳区XX家园XX园XX号楼X室，入住时被告与原告签订了《入住合约》，但被告自2006年4月1日至今没有交纳物业费。
被告辩称，房屋面积属实，欠费期间不认可，原告向被告承诺2013年4月1日之前不用交费，之后的才用交物业费。且多年来原告没有向被告收取主张过物业费，被告认为原告已经事实上认可了对被告物业费的免除，现在提起诉讼请求属于超过诉讼时效。滞纳金不认可，入住合约中没有关于滞纳金的约定。收费标准不清楚。第一，未交物业费的原因：原告承诺在噪音问题修缮前，给予被告的物业费全部减免。被告于2005年10月份入住XX园小区XX号楼X室后，发现室内一直有持续的噪音，并先后向原告与开发商反映此问题，要求其尽快查明原因并予以修缮。经原告调查后答复，噪音来自于本楼地下室一层。经被告实地查看后发现，小区的污水处理厂就设在本楼的地下室，而且其设备的对应位置，正好位于被告住所的正下方，各种大型机械设备运转造成的轰鸣声，通过下水管道和墙体传输到楼上，给被告家中造成噪音污染。严重影响了被告及父母的正常生活、工作、居住。被告后续多次与原告及开发商交涉，但噪音问题却迟迟未能解决。被告父母因年迈及健康原因，实在无法长期忍受这种持续的低频噪音污染，原告又无法承诺修缮时间，故被告要求原告及开发商（注：两家公司为隶属关系，实则为一家公司），补偿被告父母外出租房的费用。但物业主管当时表示原告没有这笔额外费用，同时表明他虽然是物业主管，但权限有限。在双方僵持的情况下，物业主管最终提出了，在噪音污染期间，对被告家的物业费全部减免补偿的建议，并承诺会尽快修缮，对于被告在入住时已经提前缴纳了一年的物业费用，于噪音修缮后作为后期的物业费进行顺延。被告只好勉强接受并要求对方写下书面凭证，但物业主管找出各种理由推托，并表示既已承诺肯定不会食言。唯此双方达成了口头补偿协议。但谁也没想到噪音修缮工作竟被物业拖延长达八年之久，物业一再以修缮工程庞大，资金缺乏为由一拖再拖，期间本人还拨打过110报警调解此事，但均未有效果。不过在噪音污染期间，原告的确遵守了之前的减免物业费的约定，从未向被告收取过物业费。直至2014年9月份，经本楼新更换的事务员与被告沟通，由她安排本人与现任的物业主管见面协商物业费一事，被告也积极参与协商，并阐述事情原委与被告的要求，现任物业主管表示由于新上任不久，以许多事情不清楚为由，告知被告需要调查一下，两三天后会予以答复。两天后本楼事务员来被告家中敲门，并在楼道里告知被告，现任物业主管经调查了解此事后，决定让被告自2013年4月1日起开始缴纳物业费。在此之前的物业费按照2005年时的补偿约定全部减免，被告当时考虑后表示同意并要求原告就此一事落于书面，本楼事务员表示落于书面一事需回去向物业主管请示，并尽快给予回复。由于此番对话是在楼道中进行的，故此番对话内容被被告旁边居住的邻居有听到，可以为被告作证。事后事务员告知物业主管不同意落于书面，说既然双方协商好了就直接交付2013年4月1日后的物业费即可，没有必要将此事落于书面。被告表示不同意，故此事才被搁置。所以被告未交物业费是因为曾和原告达成过补偿协议，原告长达多年从未找被告提及，也未向被告收取过物业费，就是最好的事实证据。第二,原告此次所主张的权利大部分已超过法定的诉讼时效。对于原告此次主张权利之前发生的费用，应该适用法律关于诉讼时效的规定。物业按照噪音减免的承诺，多年未向被告提及，收取过物业费，期间也不存在诉讼时效中断，故对于超过诉讼时效的部分，请求法院驳回其诉讼请求。三、原告主张的滞纳金无事实和法律依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，《XX家园XX园前期物业服务合同》系原告与涉案房屋所在小区开发商所签的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，合法有效，被告作为涉案房屋的业主应受合同条款的约束，原、被告均应按照约定履行自己的义务。
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。现被告认可其未向原告交纳物业费，本院不持异议，原告主张被告缴纳欠缴的物业费，本院予以支持。被告虽称原告履行合同存在不符合约定之处，但未举证证明其所主张的“减噪”事宜属于原告物业服务合同义务范畴,或原告系造成被告损失的实际责任方，故应承担举证不能的不利后果。就被告一户“自2013年4月1日起开始缴纳物业费”一节，从被告提交的意见可知，原、被告双方最终未能达成一致意见，故本院对于被告该主张不予采信。
至于被告提及的诉讼时效问题,本院认为,审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定,但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。故被告主张原告的部分诉讼请求已超诉讼时效,本院不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现《XX家园XX园前期物业服务合同》虽约定了滞纳金的计算标准，即“万分之3%”，其与原告主张的每年500元的标准相差甚远；且合同中并未约定业主应缴费时间，故原告主张的滞纳金无从起算，故本院对于原告该项请求不予支持。
本案系物业服务合同纠纷，创造良好、和谐的生活环境一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力提高服务质量；另一方面也需要每一位业主的理解与配合。物业管理是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，这一特性导致了物业公司的服务过程中难免存在一些问题，导致部分业主对物业服务不满意。但若业主均以此为由拒交物业费，则双方的合同关系将陷入“欠费——服务水平下降——更大范围欠费——服务进一步恶化”的恶性循环之中。如此下去，真正受到损害的是业主的利益。本案中，原告在物业服务过程中难免存在一些令部分业主不满之处，应在今后不断克服遇到的各种问题，虚心听取业主提出的合理意见，制定切实可行的管理措施，不断提高服务标准和质量，让小区业主满意。望在小区业主和原告物业公司的共同努力下，使涉案小区成为文明和谐的小区。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告孔XX于本判决生效之日起七日内支付原告北京城承物业管理有限责任公司自2006年4月1日至2017年3月31日期间的物业费二万零二十六元八角二分。
二、驳回原告北京城承物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费207元，由原告北京城承物业管理有限责任公司负担56元（已交纳），由被告孔XX负担151元（原告北京城承物业管理有限责任公司已交纳，被告孔XX于本判决生效之日起七日内支付原告北京城承物业管理有限责任公司）。
本判决为终审判决。
审判员 王阳
二〇一六年十二月二十日
书记员 戴玥