天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终1515号
上诉人（原审被告）中冶天工集团有限公司，住所地天津空港经济区西二道88号。
法定代表人张培义，董事长。
委托代理人肖青，北京中伦文德（天津）律师事务所律师律师。
委托代理人马向前，北京中伦文德（天津）律师事务所律师律师。
被上诉人（原审原告）天津市中凝佳业混凝土有限公司，住所地西青区中北镇雷庄村内。
法定代表人曹金生，总经理。
委托代理人闫富有，天津平实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津海津置地投资有限公司，住所地天津空港经济区保航路1号航空产业支持中心645B41室。
法定代表人徐小光，总经理。
委托代理人乐宜东，天津滨法律师事务所律师。
委托代理人张鑫，天津滨法律师事务所律师。
上诉人中冶天工集团有限公司与被上诉人天津市中凝佳业混凝土有限公司、天津海津置地投资有限公司买卖合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2015年5月29日受理，于2015年11月25日作出（2015）滨民初字第1054号民事判决，上诉人中冶天工集团有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人中冶天工集团有限公司的委托代理人肖青，被上诉人天津市中凝佳业混凝土有限公司的委托代理人闫富有，被上诉人天津海津置地投资有限公司的委托代理人张鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，被告中冶天工集团有限公司（以下简称中冶天工公司）系被告天津海津置地投资有限公司（以下简称海津公司）开发的空港经济区中环西路与西二道交口丽港大厦的总承包方，原告与被告中冶天工公司系买卖合同关系。2010年5月10日，原告与被告中冶天工公司签订了《预拌砼供需合同》。2011年3月和9月，双方签订了两份《建筑（安装）工程结算书》分别结算货款为4538248元和116997元。因海津公司欠中冶天工公司部分工程款，中冶天工公司欠原告部分货款，三方签订了《关于丽港大厦（天津空港国际中心）购房及冲抵工程款相关事宜的三方协议》，该协议载明：“甲、乙、丙三方经友好协商，就相应所欠工程款、混凝土款项，采取以甲方出售天津丽港大厦3#部分标的给丙方的形式，冲抵应对乙方部分工程款及乙方所欠丙方部分混凝土款，并达成如下一致协议：”，协议第一条协议标的及价格：“经甲、丙双方协商，丙方以下述价格和购房人购买天津丽港大厦3#楼2楼两个房屋，1、402号房屋，实测面积48.25平方米，协议单价9200元每平米，房款443900元，购房人徐振娜。2、420号房屋，87.43平方米，协议单价9200元每平米，房款804356元，购房人赵富军、冯勃。合计房款，1248256元。”协议第二条第1款约定：“甲、乙、丙三分在本协议签订生效后，丙方与甲方将办理商品房买卖合同，商品房买卖合同在甲方取得销售许可证且具备网签条件后签订。丙方对其所指定的购房人承担法律责任，乙方对丙方买房事宜提供见证。相关授权书及见证详见附件。”第3条约定：“鉴于上述房屋为现房且部分房屋为已出租房屋，上述房屋的交房日以合同签订且丙方约定购房人交纳本合同条款2约定之税费的日期计算。”第4条约定：“上述已出租房屋租赁合同的转移和租金转移以交房日计算并结算。”三方协议签订后，原告指定的产权人徐振娜与被告海津公司于2011年签订了《天津市商品房买卖合同》，诉争房屋为中环西路与西二道交口丽港大厦3-402。原告指定的产权人赵富军与被告海津公司于2012年签订了《天津市商品房买卖合同》，诉争房屋为中环西路与西二道交口丽港大厦3-420。《天津市商品房买卖合同》第十二条约定，双方约定，在自初始登记完毕之日起180日内办结房屋权属登记；由于甲方原因，未能在上述期限内办结房屋权属登记的，按合同继续履行。甲方应按商品房价款的0.05%向乙方支付违约金。另，指定产权人于2011年11月28日向被告海津公司交纳丽港大厦3-402税费18963元，丽港大厦3-420税费33915元。指定产权人按约定一直收取诉争房屋的租金，按照三方协议的约定诉争房屋应视为于2011年11月28日交付。
经查，中环西路与西二道交口丽港大厦3-402与3-420已于2013年1月17日设立抵押并登记。抵押权人为兴业金融租赁有限责任公司，抵押期限为2012年11月26日至2017年12月26日。指定产权人徐振娜、赵富军于2015年2月9日向原审法院起诉主张被告海津公司办理房屋权属登记手续，又于2015年4月14向原审法院申请撤诉，并经原审法院（2015）滨民初字第0365号、（2015）滨民初字第0365号裁定准许撤回起诉。
原告起诉要求依法判令：1、二被告支付原告货款1248256元，并赔偿利息损失400000元（包括契税费用案外人徐振娜已支付18963元、赵富军已支付33915元其他均为利息损失从2012年8月20日之后至2015年5月29日总计约400000元按照同期贷款利率）。2、解除三方之间签订的三方协议关于丽港大厦（天津空港国际中心）购房冲抵工程款相关事宜的三方协议及与被告海津公司签订的商品房买卖合同。3、诉讼费用由二被告承担。
原审法院认为，关于原告诉请解除与二被告签订的《关于丽港大厦（天津空港国际中心）购房及冲抵工程款相关事宜的三方协议》以及指定产权人与海津公司签订的《天津市商品房买卖合同》的问题。被告海津公司当庭表示，因无法履行与指定产权人办理诉争房屋过户手续，同意原告提出的解除《关于丽港大厦（天津空港国际中心）购房及冲抵工程款相关事宜的三方协议》和《天津市商品房买卖合同》。被告中冶天工公司抗辩三方协议具有债务抵销性质，是诺成性合同，无法解除。本案中，三方协议实为原告与二被告关于债务如何履行达成的合意，目的在于消灭海津公司欠付中冶天工公司的工程款以及中冶天工公司欠付原告的混凝土款。因本案的诉争房屋存在抵押情形，而被告海津公司明确表示无力撤销抵押协助原告指定产权人办理房屋过户手续，导致三方协议的目的无法实现。抵销的法定前提为互负债务，结果为债务消灭，三方协议不具备债务抵销的条件。故，原告主张三方协议达到法定解除条件的请求，原审法院予以采信。关于原告主张解除与被告海津公司签订《天津市商品房买卖合同》的请求，诉争《天津市商品房买卖合同》系原告指定的产权人徐振娜、赵富军与被告海津公司签订，并非原告与被告海津公司签订，且诉争房屋的租金也由徐振娜、赵富军收取。原告不具备该项主张的诉之利益，并非适格的当事人，应当另案解决。故原告主张解除与被告海津公司签订《天津市商品房买卖合同》的请求，原审法院不予支持。
关于被告中冶天工公司抗辩的诉讼时效问题。三方协议解除后，本案三方当事人之间的债权债务关系恢复到原始状态，即海津公司与中冶天工公司的建设工程合同关系和中凝佳业公司与中冶天工公司的商品砼买卖合同关系。被告中冶天工公司抗辩本案涉及的《预拌砼供需合同》、《关于丽港大厦（天津空港国际中心）购房及冲抵工程款相关事宜的三方协议》、《天津市商品房买卖合同》均已超过诉讼时效，原告丧失了胜诉权。本案中，指定产权人徐振娜、赵富军于2015年2月9日向原审法院起诉主张被告海津公司办理房屋权属登记手续，案件审理过程中，指定产权人发现诉争房屋存在抵押情况无法实现物权，故而于2015年4月14日申请撤诉。根据《民法通则》的规定，诉讼时效期间为二年，且从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告因其指定产权人不能取得诉争房屋的所有权才知道三方协议的目的不能实现，故而于2015年5月29日以买卖合同为由起诉主张二被告支付货款1248256元。庭审中，被告海津公司认可三方协议和商品房买卖合同的真实性，但并未提出时效抗辩。因此，原告的主张并未超过诉讼时效。原告主张二被告承担连带责任，没有事实和法律依据，三方协议解除后，即恢复至原告与被告中冶天工公司的买卖合同关系，应当由中冶天工公司向原告支付货款。
关于原告主张利息损失的问题。原告主张的该项损失包括指定产权人交纳的税费以及原告认为被告海津公司逾期交付房屋的利息损失。如前所述，本案系商品砼买卖合同纠纷，与原告该项主张的商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系，原告亦不具备诉之利益，应当另行起诉主张。另，指定产权人无法取得诉争房屋的所有权系被告海津公司不能解除房屋抵押所致，被告中冶天工公司在履行三方协议的过程中并不存在违约行为，故原告主张二被告连带给付利息损失的主张，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，判决：一、被告中冶天工集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告天津市中凝佳业混凝土有限公司货款1248256元；二、驳回原告天津市中凝佳业混凝土有限公司其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19634元，由原告负担4764元，由被告中冶天工公司负担14870元。
原审法院宣判后，上诉人中冶天工公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人施工处的诉讼请求，全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由是，被上诉人天津市中凝佳业混凝土有限公司（以下简称中凝佳业公司）在《购方及冲抵工程款相关事宜的三方协议》、《商品房买卖合同》、《预拌砼供需合同》项下的权利主张均已超过诉讼时效。中凝佳业公司指定的产权人在《商品房买卖合同》中约定了180天的办证时间，该两套房屋于2013年1月17日办理了抵押登记手续，从该日起，中凝佳业公司应当知道其权利已被损害。中凝佳业公司在《预拌砼供需合同》项下于2011年3月和9月签订结算书，11月双方签订抵债协议和三方协议后未再主张权利。三方协议于2011年11月签署，也已经超过两年诉讼时效。中凝佳业公司与中冶天工公司的债务已经抵销，双方之间不存在任何债权债务关系。因海津公司未向中凝佳业公司指定产权人办理房屋过户手续，应由海津公司承担违约责任。
被上诉人中凝佳业公司答辩认为，三方协议是以房屋办理过户使用才能确定债务履行到位。商品房买卖合同是为了履行房屋抵债协议的一种方式和手段。中冶天工公司与中凝佳业公司之间是买卖合同关系，中冶天工公司和海津公司之间是建设施工关系。只有在不动产完成交付过户手续后，才能产生债权、债务的抵销。中凝佳业公司主张权利并不超过诉讼时效，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
被上诉人海津公司答辩认为，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审认定的事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为，三方当事人之间签订的《关于丽港大厦（天津空港国际中心）购房及冲抵工程款相关事宜的三方协议》，是基于中凝佳业公司与中冶天工公司之间的买卖合同关系，及中冶天工公司与海津公司之间的建设施工合同关系所产生，所拟以房屋冲抵的分别为中冶天工公司尚欠中凝佳业公司的货款，和海津公司尚欠中冶天工公司的工程款。在上述三方协议签订后，因海津公司提供用以冲抵债务的房屋存在抵押，无法办理房屋过户手续，海津公司也无力撤销存在于抵押房屋之上的抵押权，造成三方协议不能实际履行，该协议构成解除条件，应予解除。在三方协议签订后，因不能办理房屋过户手续，中凝佳业公司指定的产权人曾起诉要求办理房屋过户手续，后因发现房屋存在抵押情况从而撤诉，中凝佳业公司随后提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。合同解除后，仍然回复到原始的债权债务关系，中冶天工公司影响中凝佳业公司承担买卖合同项下的相应责任，中冶天工公司如认为海津公司在三方协议履行过程中存在违约行为，应当在与海津公司之间的纠纷中一并解决。在三方协议签订后，所涉房屋租金与本案并非同一法律关系，相关权利人应当另行解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14870元，由上诉人中冶天工集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 泽
代理审判员 常 静
代理审判员 孟宪忠
二０一六年五月十九日
书 记 员 郭家骥
速 录 员 刘熙钰