广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一初字第1011号
原告：柳州市领翔投资管理有限公司，住所广西柳州市柳南区航生路东苑一区1号。
法定代表人：罗春淇，该公司总经理。
委托代理人：黎柳强，广西正泰和律师事务所律师。
委托代理人：李义，广西正泰和律师事务所律师。
被告：姜永刚。
委托代理人：吴啸虎，广西众维律师事务所律师。
原告柳州市领翔投资管理有限公司与被告姜永刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月30日受理后，于2014年8月8日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柳州市领翔投资管理有限公司的委托代理人黎柳强，被告姜永刚及其委托代理人吴啸虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年3月28日，原、被告签订《房屋买卖代理合同》，约定被告将位于柳州市鹧鸪江路9号1栋1单元3-2号的房屋交由原告代理销售，代理销售期限为合同签订之日起50个工作日；房屋销售价格为365000元，实际成交价超出的部分作为被告支付给原告的佣金；在代理销售期限内原告未能完成房屋销售的，原告自行付清房款；合同签订当日，原告支付�被告100000元；并就其他事项作出了约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了100000元。在约定的代理销售期限内，原告完成了该房屋的销售。但是，被告却拒绝返还原告支付的100000元。为此，原告依法向法院起诉，请求判令：1、判决被告向原告返还人民币100000元，并赔偿原告损失266.72元（从2014年6月11日起计至起诉时止，另计付至履行完毕时止）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告辩称：原告并没有完成被告房屋的销售，不能够要求被告返还100000元定金，原告代理被告与第三人签订合同，被告与第三人在房产局进行网签合同后，第三人并没有按照合同约定办理120000元购房款的首付款的资金监管，也没有及时到银行办理按揭贷款的手续，致使房屋交易没有办法完成，在销售没有完成的情况下，那么原告也没有权利要求被告返还100000元的定金。根据合同约定�原告不能完成房屋销售，原告应当支付全部365000元购房款，买下被告的房屋。综上，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。
经审理查明，2014年3月28日，原、被告签订了《房屋买卖代理合同》，约定被告将位于柳州市鹧鸪江路9号1栋1单元3-2号的房屋委托原告独家代理销售，代理销售期限为合同签订之日起50个工作日；在代理销售期限内，原告要完成被告的房屋销售，否则将由原告自行付清房款；被告将房屋公证委托给原告后，由原告自行处理该房屋，否则原告已交的定金（保证金）不退；房屋销售价格为365000元，实际成交价超出的部分作为被告支付给原告的佣金；合同签订当日，原告须支付给被告定金（保证金）100000元；并就其他事项作出了约定。合同签订前三天即2014年3月25日，原告向被告支付了定金（保证金）18000元，被告出具了收条一份，载明在60个工作�内，陈矿强（作为原告签订合同的代表）必须带其指定的客户与被告到房产局办理过户手续，或付清房款办理公证委托等内容。合同签订当天，原告按约定又向被告支付了定金（保证金）82000元，被告亦出具了收条。
2014年6月7日，原告与本案证人韦某签订了《柳州市二手房买卖认购合同》，约定原告将代理位于柳州市鹧鸪江路9号1栋1单元3-2号的房屋出售给韦某，房屋成交价格为365000元；买受人在签订合同时支付定金50000元，该款自动冲抵首付款；买受人采取银行按揭付款方式。合同签订当日，韦某按约定向原告支付了购房定金50000元。
2014年6月12日，韦某与被告到房产管理部门签订了网签合同即《柳州市二手房买卖合同》（自行成交版），约定被告将位于柳州市鹧鸪江路9号1栋1单元3-2号的自有房屋出售给韦某，成交价格为365000元；付款方式为由韦某向建设银行申办抵押贷款，韦某须于2014年6月19日之前将支付给被告除购房贷款外的全部购房资金120000元存入柳州市房屋登记管理中心二手房交易结算资金监管账户，购房按揭贷款245000元由韦某向银行按揭贷款后由银行一次性支付给被告；韦某须于2014年6月19日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续。合同签订后，韦某并未依约将购房资金120000元存入监管账户，亦未向银行办理按揭贷款手续。
2014年6月30日，原告以完成了上述房屋的销售为由，诉至本院提出上述诉讼请求。经本院组织原、被告进行调解，双方就《房屋买卖代理合同》的继续履行不能达成一致。
以上事实，有原告提供的《房屋买卖代理合同》、收条、《柳州市二手房买卖认购合同》、收据、《柳州市二手房买卖合同》（自行成交版）和被告提供房产证以及证人韦某的证言与当事人陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖代理合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行规的强制性规定，已经合法成立并生效，原、被告双方均应依照合同的约定履行自己的义务。合同约定原告应于50个工作日内完成被告的房屋销售，被告出具的收条亦载明原告必须办理房屋过户手续，可见原、被告之间的法律关系实际为委托合同关系，而非居间合同关系。换言之，本案中，“完成房屋的销售”的含义应理解为原告要把将被告的房屋过户到韦某名下的手续办理完成。原告在本案中仅仅找到韦某签订了《柳州市二手房买卖认购合同》且韦某与被告签订了《柳州市二手房买卖合同》，并未在50个工作日内办理完成房屋的过户手续，不能认为原告完成了房屋的销售。所以，原告的行为构成了违约，应当承担违约责任。原告作为给付�金的一方，不履行约定的债务，无权要求返还定金。但是定金依法不能超过主合同标的额的百分之二十，本案中主合同标的额为365000元，定金不能超过73000元（365000元×20%），超过的部分为27000元（100000元－73000元）。因原、被告就主合同的继续履行已经不能协商一致，所以被告应当将原告已向被告支付的100000元定金中超过法律规定的部分即27000元返还给原告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下：
一、被告姜永刚向原告柳州市领翔投资管理有限公司返还27000元；
二、驳回原告柳州市领翔投资管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2305元，保全费1045元，合计3350元（原告柳州市领翔投资管理有限公司已预交）。其中，案件受理费减半收取1152.50元，保全费1045元，合计2197.50元，由被告姜永刚负担591.80元，原告柳州市领翔投资管理有限公司负担元1605.70元，本院退回原告柳州市领翔投资管理有限公司1152.50元。
上述款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 何基政
二〇一四年十月二十九日
书记员 梁 钢
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。