湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益赫民一初字第2229号
原告邱某某。
被告益阳市鸿利置业有限公司，住所地益阳市赫山区龙洲北路28号。
法定代表人刘梦如，该公司总经理。
原告邱某某（以下简称原告）与被告益阳市鸿利置业有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼，被告经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《远见国际广场物业回购协议》，其中《商品房买卖合同》约定被告将坐落在益阳市赫山区龙州北路28号远见国际广场5层522号物业出售给原告，面积为64.87㎡，物业总价为486525元，付款方式为银行按揭贷款，首付款246525元。被告承诺于2014年1月1日将上述物业交付使用，否则将承担违约责任。《远见国际广场物业回购协议》约定十年期满后由被告按合同价回购上述物业。同日，原告与被告及湖南省益阳市远见酒店管理有限公司（以下简称远见公司）签订《益阳远见国际广场（和一商务酒店）委托经营及分红合同》，约定第11-12年分红共计116766元于原、被告签订《房屋买卖合同》时由远见公司先行垫付给被告。2013年7月13日，原告向被告支付购房定金2万元，2013年7月26日支付购房首付款109759元，并支付了由被告代收的契税、登记费等28127元。原告已全面履行了合同义务，但被告却未通知原告办理银行按揭手续，未于2014年1月1日前交付房屋，亦未按合同约定的办证期限为原告办理房屋产权证和国有土地使用权证。上述违约行为使得原告未能订立商品房担保贷款合同导致房屋买卖合同不能继续履行。同时，被告作为担保方由远见公司以给原告分红取利的方式承租原告购买的上述房屋，但远见公司注册的和一商务酒店至今仍未开业，原告购买房屋作为投资分取红利的目的不能实现。请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还购房首付款109759元、购房定金20000元、代收的契税、登记费28127元及支付利息20000元（按中国人民银行贷款利率自对应款项支付之日起计算至被告返还之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。
就其主张，原告向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原告购得被告远见国际广场5层522号物业，物业总价为486525元，付款方式为银行按揭贷款，首付246525元，被告于2014年1月1日交付房屋，合同签订之日起180天内办理房屋产权证及国有土地使用权证；
2、《益阳远见国际广场（和一商务酒店）委托经营及分红合同》，拟证明委托经营期间第11-12年分红款共计116766元，于原、被告签订《商品房买卖合同》时由远见公司先行垫付给被告，作为原告购房款；被告以担保人身份承诺远见公司以给原告分取红利的方式承租原告所购房屋；
3、《远见国际广场物业回购协议》，拟证明原告已支付购房款；十年期满后由被告按合同价向原告回购物业；
4、湖南省益阳市地方税务局往来结算统一凭据及收据，拟证明原告支付购房定金20000元、首付款109759元、契税和登记费28127元；
被告未作答辩，亦未提交证据。
经审查，原告提交的四组证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式合法，可以作为本案的定案依据，本院予以采信。
依据已经采信的证据及庭审查明的事实，本院确认本案如下事实：2013年7月13日，原告向被告交购房定金20000元。2013年7月26日，原告向被告交纳购房首付款109759元，交契税及费用等28127元，同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币贰万元整，双方同意就下列物业买卖事项，订立本合同，共同遵守：一、甲方自愿将坐落于益阳市赫山区龙洲北路28号远见国际广场5层522号物业（房屋建筑面积64.87平方米）出售给乙方（面积最终以产权登记的面积为准），该物业的基本情况已载于本合同附件1，乙方对甲方所要出售的物业作了充分的了解，愿意购买该物业。二、甲、乙双方议定上述物业成交价按7500元∕㎡计价，总价格为
486525元。三、乙方以银行按揭贷款方式付款，应于本合同签订之日向甲方支付首期房款（含定金）计246525元，剩余房款240000元向银行申请贷款，甲方应协助办理。剩余房款在签署《商品房买卖合同》后15天内交齐银行按揭资料于甲方，按甲方通知时间统一办理银行按揭。在办理银行按揭贷款时，如银行批出的按揭金额低于乙方的申请金额，则差额部分认购方须于接获出售方通知之日起七天内付清；如乙方的按揭申请因自身原因不为银行接受，需在接到通知后七天内选择甲方提供的其他付款方式，并办理相关手续，否则视作乙方自动放弃购买该物业处理，甲方可另行销售。四、双方同意将上述物业于2014年1月1日正式交付使用。五、房屋产权证及国有土地使用权证在于本合同签订之日起180天内办理完成。六、甲方保证上述物业权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责处理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。七、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起15日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金金额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付物业、按期办理房屋产权证及国有土地使用权证，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述物业价格万分之二的滞纳金。八、本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。九、上述物业办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。十、本合同未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本合同具有同等效力。十一、本合同经双方签章后生效。
同日，原告（甲方）、远见公司（乙方）和担保方被告（丙方）三方就远见国际广场（和一）商务酒店客房委托经营事宜，签订《益阳远见国际广场（和一商务酒店）委托经营及分红合同》，约定：甲方委托乙方经营物业位于益阳市赫山区龙洲北路28号远见国际广场项目之和一商务酒店5层522号客房（建筑面积64.87平方米）；委托期限为12年，委托经营开始计算时间以甲方付清委托物业购房款之日计算（银行按揭以银行贷款发放日作为房款付清之日），以付款发票作为凭证，甲方承诺委托物业的正式交付时间不迟于2014年1月1日；乙方承诺自该物业付清购房款之日起开始计算经营分红，委托期间1-3年分红为每年总房价9%，4-7年分红为每年总房价10%，8-10年分红为每年总房价11%，11-12年分红为每年总房价12%，其中第11-12年分红款116766元于甲方与丙方签订《商品房买卖合同》时一次性由乙方先行垫付给丙方，作为甲方之购房款，在第十年丙方向甲方回购该物业时由甲方一次性偿还乙方；乙方以远见国际广场的经营收益，丙方以自有物业产权（共6848平方米计6000万元）共同对乙方就本合同限定的权利及义务提供担保；为确保甲方的正当利益，甲、乙、丙三方经友好协商，决定由丙方充当乙方担保人，在乙方未能按时支付甲方分红的前提下，由丙方作为担保方，按甲乙双方约定向甲方支付分红和违约金。合同还对其他相关权利义务进行了约定。
同日，原、被告还签订了《远见国际广场物业回购协议》，约定原告（甲方）付清全部购房款之日起10年期满后15天内，原告（甲方）将该物业按与被告（乙方）签订的商品房买卖合同价格转让给被告（乙方），并对具体转让事宜及违约责任进行了约定。
原告按合同约定向被告提交了办理银行按揭贷款的全部资料，但因被告原因至今未办理银行按揭贷款。2014年1月1日，双方约定的交房期限届满，被告未向原告交付房屋。2014年1月22日，双方约定的办理房屋产权证及国有土地使用权证的期限届满，被告未为原告办理房屋产权证和国有土地使用权证。
另查明，涉案房屋的权属现登记在被告名下，远见公司注册的和一商务酒店至今仍未开业。被告至今未收到远见公司垫付的首付款。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按约全面履行各自的义务。原告于签约之前向被告支付购房定金20000元，签约时支付购房首付款109759元、契税及登记费28127元。根据《益阳远见国际广场（和一商务酒店）委托经营及分红合同》约定，远见公司在原、被告签订《商品房买卖合同》时将委托经营期间第11-12年的分红款116766元一次性先行垫付给被告作为原告之购房款，如远见公司未按时支付，则由被告按约向原告支付，据此可认定原告已履行支付购房首付款及相关费用的主要义务。按双方约定，购房人选择以银行按揭贷款方式支付剩余房款的，由房地产销售商统一办理贷款手续，故被告负有主动通知原告办理按揭贷款手续的义务。被告因自身原因未办理银行按揭贷款手续，存在违约行为。
《益阳远见国际广场（和一商务酒店）委托经营及分红合同》、《远见国际广场物业回购协议》与《商品房买卖合同》于同日签订，被告以担保人身份承诺远见公司以给原告分取红利的方式承租原告所购房屋，并以协议方式约定到期以合同价回购该房屋，被告的担保行为及约定回购的行为实际为被告采取的一种营销模式，足以影响原告的购房意愿与购房合同成交价格，应视为商品房买卖合同被告一方应当承担的义务。现远见公司注册的和一商务酒店仍未开业，被告的承诺内容无法实现，导致原告购买房屋作为投资分取红利及10年期满后由被告按合同价回购的目的均不能实现，故被告应对此承担违约责任。
在商品房买卖合同关系中，购房人的主要义务是按约支付购房款，商品房销售商的主要义务是按约交房与办理房地产权属证书。原告按约履行交款义务后，被告未按约通知原告办理银行贷款手续，未在2014年1月1日前向原告交付房屋，也未在合同签订之日起180天内办理房屋所有权证及国有土地使用权证，其行为构成严重违约。综上所述，因被告的违约行为致使原告购买房屋的目的不能实现，原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，被告除应返还原告购房定金20000元、购房款109759元、契税及登记费28127元外，还应赔偿原告的经济损失。本案应由被告赔偿原告自付款之日起的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告邱某某与被告益阳市鸿利置业有限公司于2013年7月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告益阳市鸿利置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邱某某购房定金20000元及支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年7月13日起计算至生效文书确定的给付之日止）、返还购房款和代收契税、登记费共计137886元及支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年7月26日起计算至生效文书确定的给付之日止）；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3860元，由被告益阳市鸿利置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 孙黎丽
人民陪审员 李 琳
人民陪审员 夏克军
二〇一六年六月十一日
书 记 员 皮 霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。