浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第978号
上诉人（原审被告）青岛金狮壹佰酒店有限公司。
法定代表人宋娜。
委托代理人（特别授权）陈相文。
被上诉人（原审原告）浙江振华房地产开发有限公司。
法定代表人郦国庆。
委托代理人（特别授权）毛卫东。
原审被告金狮（国际）酒店管理集团有限公司。
法定代表人张钧。
上诉人金狮壹佰公司、金狮集团公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服诸暨市人民法院（2009）绍诸民初字第491号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年7月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人金狮壹佰公司的委托代理人陈相文、被上诉人振华公司的委托代理人毛卫东到庭参加诉讼。上诉人金狮集团公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院口头裁定按撤回上诉处理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年6月22日，原告振华公司（甲方）与被告金狮集团公司、金狮壹佰公司（乙方）签订房产租赁合同一份，约定：甲方将自有房产座落于浙江省诸暨市诸三路98号、建筑面积5314平方米1-7层（含地下车库）出租给乙方作宾馆酒店商业使用，乙方已对甲方出租房屋现状作了充分了解，愿意承租该房产。租赁期限自2007年10月15日起至2017年10月14日。房屋交付时间2007年7月15日。甲方给予乙方三个月免租装修期。租金：第一年租金为55万元，第二年每年递增6%，连续递增5年，第六年起不递增直至合同期满。即第二年年租金为58万元，第三年61万元，第四年65万元，第五年69万元，第六年73万元，第七、八、九、十年均为每年73万元，共计673万元。付款方式：前两年年租金每半年支付一次，在前一个月内付清，第三年起按年度支付，也必须在前一个月内付清，其余每年租金缴纳，以此类推（按合同第三条租赁期限条款的约定日为准）。双方签约后，甲方协助乙方在2007年9月底之前陆续办理有关手续，完成相关部门竣工验收并保证经营所需的水、电、停车场、道路等各项要求（进水管径不少于100DN、电压不少于400KW、排污符合宾馆要求）…。甲方应保证出租的房产符合房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，如发生权属纠纷，负责处理，如乙方因此受到损失由甲方负责赔偿。合同期满或因乙方违约导致本合同解除，乙方附着于租赁物上的装修部分无偿归甲方，乙方不得拆除。甲方无故单方终止合同须向乙方赔偿一年的年租金及全部装修费用和相关损失。乙方逾期交付房屋租金及有关费用，每逾期一日，甲方按国家规定向乙方加收滞纳金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产。附件：盖有图章的房屋平面图纸一套、证明房屋产权手续复印件一份等。双方还对其他权利义务作了约定。2007年6月28日，上述双方签订补充协议一份，约定：甲方就陶朱街道诸三路100号、建筑面积5314平方米1-7层（含地下车库）已于2007年6月22日签订房产租赁合同租赁给乙方使用。为满足乙方用电需要，现需新增变压器一台，所需费用经双方协商，由乙方一次性补贴给甲方10万元，其余所有费用均由甲方承担，直至装机到乙方一楼配电箱为止。原双方房产租赁合同的房屋门牌，现按房产权证应改为1**号，双方予以确认。双方对还对其他权利义务作了约定。被告金狮集团公司、金狮壹佰公司接收合同约定房屋后对房屋进行了装修，将租赁房屋的部分门窗卸掉，楼梯敲掉。原告振华公司为配合被告酒店停车需要，将搬移绿化带地面进行了硬化。二被告支付第一年租金55万元和新增变压器补贴款10万元。原告振华公司负责安装了新增变压器，并支出购买安装费用205069.64元。2008年11月20日，原告振华公司以二被告未按约支付第二年租金，逾期37天为由，发函二被告提出解除合同，该函于2008年11月21日送达给二被告，二被告于2008年11月21日向浙江省绍兴市中级人民法院提起诉讼，认为振华公司严重违约，要求1、振华公司返还增加变压器费用10万元，2、振华公司赔偿装修投入直接损失227万元，3、振华公司赔偿已交房租55万元，4、解除双方之间的房产租赁关系。该案审理中，被告金狮壹佰公司代表二被告明确表示同意解除本案所涉房屋租赁合同，但二被告至今未与原告办理租赁房产交付手续。浙江省绍兴市中级人民法院经审理，于2009年10月9日作出（2008）绍中民一初字第83号民事判决，该判决确定：一、解除青岛金狮壹佰酒店有限公司与浙江振华房地产开发有限公司签订的房产租赁和补充协议；二、浙江振华房地产开发有限公司支付给青岛金狮壹佰酒店有限公司人民币5万元（新增变压器费用），款限该判决生效之日起十五日内付清；三、驳回青岛金狮壹佰酒店有限公司要求浙江振华房地产开发有限公司赔偿装修损失227万元、已交房租55万元及其他诉讼请求。该判决已生效。本案审理中，原告振华公司于2008年12月25日提出因二被告装修对其租赁房产造成的财产损失进行司法鉴定的申请，原审法院经审查予以准许，并依法定程序委托绍兴中兴资产评估有限公司进行评估，该公司经勘查于2009年7月2日出具资产评估报告书，评估结论：1、门窗复原价值132842元；2、楼梯复原价值62071元；3、对诸暨市陶朱街道诸三路100号房屋前后的绿化带地面硬化及恢复原状的费用，因原告振华公司未提供原始绿化带的相关资料，该公司无法对其评估。原告振华公司支出评估费用7000元。另查明，2007年6月25日，诸暨市房地产管理处填发房屋所有权证，登记房屋所有权人为原告，房屋座落陶朱街道诸三路100号，建筑面积综合楼4377.35平方米、架空层936.67平方米。此证于2007年11月28日换证注销，将房屋座落变更登记为陶朱街道诸三路98号。2007年6月25日，诸暨市房地产管理处填发房屋所有权证，登记房屋所有权人为原告，房屋座落陶朱街道诸三路98号，建筑面积综合楼3214.75平方米、架空层697.84平方米。此证于2007年11月28日换证注销，将房屋座落变更登记为陶朱街道诸三路100号。审理中，原告因此变更第一项诉讼请求为判令二被告立即返还原告所有的座落诸暨市陶朱街道诸三路98号租赁房屋。
原审法院认为，本案主要争议系原告主张二被告违约的事实是否成立。本案原、被告双方在房产租赁合同中约定，前两年年租金每半年支付一次，在前一个月内付清，时间以约定租赁期限日为准，结合房屋租赁习惯，应理解为2008年10月15日至2009年10月14日（即第二年的租赁期）租金支付方式是2008年9月15日至2008年10月14日止支付29万元，2009年3月15日至2009年4月14日止支付29万元，逾期则构成违约。二被告未依约支付第二年租金且逾期30日的事实清楚，已构成违约。根据合同约定和法律的规定，原告有权解除合同，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，二被告依房产租赁合同取得的租赁物应返还给原告，因二被告至今未与原告办理租赁房产交付手续，现原告诉请二被告返还租赁房产，理由正当，予以支持。由于二被告因经营需要对租赁房产所进行的部分装修对租赁房产造成相应的财产损失，其中门窗、楼梯复原价值经评估为194913元，二被告应予赔偿。其中绿化带地面硬化及恢复原状的费用，因原告提供证据不足，无法支持赔偿。由于二被告占有租赁房产至今且自2008年10月15日起的租赁房产的租金一直未支付，造成原告方租金损失，二被告亦应予以赔偿，其赔偿标准参照双方对租金的约定，赔偿期限自2008年10月15日起至租赁房产实际返还日止。原告诉请要求二被告赔偿招租期损失29万元（按6个月租金计），依据不足，不予支持。被告金狮壹佰公司对其辩称事实和主张，均未提供相应的证据证明，不予采信。被告金狮集团公司、被告金狮壹佰公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查明，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、被告金狮（国际）酒店管理集团有限公司、被告青岛金狮壹佰酒店有限公司返还给原告浙江振华房地产开发有限公司座落于浙江省诸暨市陶朱街道诸三路98号租赁房屋（建筑面积5314平方米1-7层），限本判决生效之日起十日内交付；二、被告金狮（国际）酒店管理集团有限公司、被告青岛金狮壹佰酒店有限公司赔偿原告浙江振华房地产开发有限公司门窗、楼梯复原价值计人民币194913元，限本判决生效之日起十日内付清；三、被告金狮（国际）酒店管理集团有限公司、被告青岛金狮壹佰酒店有限公司应按房产租赁合同约定的租金赔偿原告浙江振华房地产开发有限公司自2008年10月15日起至租赁房屋实际交付之日止的租金损失（计算至2010年5月5日为918888.88元），款限二被告返还租赁房产时一并付清；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12900元，鉴定费7000元，合计19900元，由被告金狮（国际）酒店管理集团有限公司、青岛金狮壹佰酒店有限公司负担。
金狮壹佰公司不服原判决，提出上诉称：1、本案系被上诉人首先违约，而非上诉人。被上诉人在2008年11月中旬之前就已将租赁房屋实际收回并占有，理由有三：其一，诸暨市公安局工业新城派出所证明证实：上诉人在正常装修履行合同过程中，被上诉人派人将装修人员赶走，收回租赁房屋，导致装修无法继续，合同无法履行。其二，本案一审中，被上诉人开门让鉴定人员测量现场进行鉴定，同时鉴定报告中指出的“资产占有方”也说明了该问题。其三，上诉人原审提交的大楼外观照片，显示大楼外立面有被上诉人的出租横幅。这三点理由表明租赁房屋不存在返还的问题，也不存在上诉人支付返还房屋日止的租金损失问题。2、上诉人不存在赔偿门窗、楼梯损失问题，这是被上诉人故意违约以及同意改建造成的，是被上诉人自身问题。门窗完整无损，不存在恢复问题，更不可能产生恢复费用。拆除楼梯、安装电梯井，经得被上诉人同意并在施工图纸上盖章。上述问题系被上诉人违约所致。同理，被上诉人的所谓恢复费用，恰恰是上诉人所花费用，应由被上诉人赔偿。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原判决，依法改判，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人振华公司辩称：1、另案生效判决已经确认本案违约方系上诉人而非被上诉人。2、原审法院和评估机构均到现场进行过踏勘，显示房屋门窗均被打破，进户门被拆，评估报告也确认了损坏事实和损失金额。因此上诉人主张门窗完好无损，与事实不符。被上诉人虽同意楼梯改建成电梯房，但只是基于租赁合同顺利履行、上诉人将电梯安装完毕的情形，现上诉人中途违约导致合同解除，上诉人应当将租赁物恢复原状后完好无损地返还给被上诉人，或者赔偿相应损失。3、另案生效判决已经确认上诉人主张被上诉人赶走上诉人方装修人员没有依据，被上诉人也从未赶过上诉人方装修人员。上诉人并未交付过房屋，故应支付房屋返还日止的租金损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人金狮壹佰公司在二审中提供以下证据：1、企业法人营业执照、劳动合同、居民身份证复印件、青岛东狮装饰装潢设计有限公司出具的证明、装饰工程承包合同、诸暨市工业新城派出所出具的证明，证明2008年11月17日上诉人方装修人员被被上诉人赶走，遂向公安部门报案。被上诉人振华公司对证据真实性提出异议，认为营业执照没有加盖工商部门章，派出所出具的证明没有负责人的签名，不能达到上诉人的证明目的。2、平面布置图，证明施工方案经过被上诉人同意。被上诉人对证据真实性没有异议，当时被上诉人是同意上诉人将楼梯拷掉改建成电梯的，但因上诉人违约导致合同解除，上诉人拷掉楼梯后也未安装电梯，造成被上诉人财产损失，应当承担赔偿责任。
本院对上述证据认证认为，对证据1，仅能证明上诉人方装修人员曾经向公安机关报案，不能证实被上诉人赶走装修人员的事实。证据2的真实性予以认定。
本案二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院针对上诉理由和请求审理认为，上诉人主张被上诉人在2008年11月将上诉人方装修人员强行赶走，构成违约，同时租赁房屋已由被上诉人实际收回并占有，依据并不充分，本院不予采纳。上诉人和原审被告未能依约支付租金构成违约的事实清楚，合同并已解除，故上诉人和原审被告应当承担违约责任，即返还租赁物，支付自2008年10月15日起至房屋实际交付之日止的租金损失，以及赔偿其他损失。本案中，绍兴中兴资产评估有限公司出具的评估报告书是在现场踏勘基础上运用专业评估知识、方法、程序形成，评估结论载明门窗和楼梯复原的评估价值。该报告书结合被上诉人原审提供的照片一组，能够证实上诉人和原审被告在房屋装修过程中将部分门窗和楼梯予以拆除的事实。上诉人主张门窗完整无损，与事实不符，本院不予采信。楼梯拆除后改建成电梯的装修方案是经过被上诉人的同意，但本案房屋租赁合同履行过程中，因上诉人和原审被告未依约支付租金，已构成违约，并导致合同解除，应当承担违约责任。门窗和楼梯被拆除后，造成租赁房屋的完整性和利用功能受损，影响到物的效用显而易见。根据合同法第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据法律规定，结合本案合同性质和履行情况，被上诉人有权要求上诉人和原审被告恢复房屋原状，或者折价进行赔偿。现被上诉人要求上诉人和原审被告赔偿门窗和楼梯的复原费用，依法应予支持。综上，上诉人的上诉请求，依据和理由并不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12900元，由上诉人青岛金狮壹佰酒店有限公司、原审被告金狮（国际）酒店管理集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 单卫东
审判员 楼晓东
审判员 金湘华
二〇一〇年九月九日
书记员 吴银萍