江西省南昌经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）洪经民初字第358号
原告：魏朝君，男，1976年12月16日出生，汉族。
委托代理人：刘婷娘，女，1973年10月17日出生，汉族。
原告：陶茶英，女，1960年10月5日出生，汉族。
委托代理人：吁水弟，男，1958年5月17日出生，汉族。
被告：陈隆济，男，1941年11月26日出生，汉族。
被告：陈月娥，女，1976年9月7日出生，汉族。
被告：陈国强，男，1978年11月30日出生，汉族。
被告：舒赛英，女，1947年4月5日出生，汉族。
四被告共同委托代理人：樊红林、查春来，江西竞平律师事务所律师。
原告魏朝君、陶茶英诉被告陈隆济、陈月娥、陈国强、舒赛英农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年6月3日、2014年6月10日公开开庭进行了审理，第一次开庭时，原告魏朝君委托代理人刘婷娘，原告陶茶英及其委托代理人吁水弟，被告陈隆济、陈月娥、陈国强、舒赛英及四被告共同委托代理人樊红林均到庭参加，第二次开庭时，原告魏朝君委托代理人刘婷娘，原告陶茶英及其委托代理人吁水弟，被告舒赛英及四被告共同委托代理人樊红林均到庭参加。本案现已审理终结。
原告魏朝君、陶茶英诉称：2005年9月11日，两原告与被告签订一份购房合同，合同签订后，原告按约履行了相关义务并向被告交纳了购房款及转让费188142.6元，2013年3月被告向原告出售的房屋完工并交付使用，被告陈隆济已分到卫国村还建指标房115号和120号，原告得知情况后，即要求被告将房屋交给原告，但被告陈隆济不但不按合同要求履行反而将房屋转给被告陈月娥、陈国强。期间，原告多次与各被告协商，均遭被告无理由拒绝。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决：一、要求被告返还购房款163542.60元及转让费24600元，合计188142.60元；二、判令被告按合同约定赔偿原告经济损失计376285.20元；三、要求被告赔偿原告交通费、误工费、通讯费及精神损失费19000元；四、本案诉讼费由被告承担。后原告当庭变更诉讼请求为：一、要求确认合同无效；二、要求被告返还购房款163542.60元及转让费24600元，合计188142.60元；三、根据评估鉴定结论，市场增值40万多，但仍然主张被告赔偿376285.20元；四、要求被告赔偿原告交通费、误工费、通讯费及精神损失费19000元；五、本案诉讼费由被告承担。
被告陈隆济、舒赛英共同辩称：一、被答辩人的诉讼请求与事实不符，其诉讼的理由是虚假的，请法院依法驳回其诉讼请求；二、答辩人与被答辩人签订的《购房合同》违反国家法律规定，请法院依法确认该《购房合同》无效；三、原告不支付购房款，构成根本违约，是造成合同无法继续履行的重要原因；四、被答辩人请求的各项费用过高，没有任何法律依据。综上，答辩人与被答辩人签订的《购房合同》违反国家法律规定的相关规定，请法院依法确认该《购房合同》无效，且答辩人与被答辩人之间的关系恢复到合同签订之前，即答辩人返还被答辩人支付的转让费20000元及购房款163542.6元，该无效合同涉及的农房仍归答辩人所有。
被告陈月娥、陈国强共同辩称：一、本案与答辩人无任何关系，被答辩人诉讼主体错误，请求法院依法驳回原告的诉讼请求；二、法律法规规定农房禁止买卖，请求法院依法确认该买卖农房的行为无效；三、被答辩人各项费用请求过高，请求法院依法驳回其诉讼请求。
经本院审理查明：被告陈隆济、舒赛英、陈国强、陈月娥均系南昌经济技术开发区蛟桥镇卫国村（以下简称卫国村）村民，陈国强系陈隆济、舒赛英的儿子，陈月娥系陈隆济、舒赛英的女儿，陈隆济、舒赛英有卫国村二期农民安置房买房指标。2005年，原告魏朝君、陶茶英通过案外人付壹只介绍，与被告陈隆济、舒赛英达成房屋买卖协议，原、被告双方于同年9月11日签订购房合同，合同的甲方为陈隆济、舒赛英，乙方为魏朝君、陶茶英，合同约定甲方将位于卫国村还建房一栋出售给乙方，指标转让费为28000元，分两次付款，首付20000元，待房屋交付使用、拿到三证、办理过户手续后再交余款8000元；出售的还建房总面积约360㎡以上，上、中、下三层，由乙方按村民统一收费标准购买，房款以甲方的名义交给卫国村村民委员会，收据交乙方作付款凭证；房屋交付之时，甲方确保按时将房屋钥匙及该房的产权证、使用证、土地证等有关手续的原始凭证交给乙方，合同签订后，该房屋的一切权利均归乙方所有，甲方不得以任何形式和借口，单方撕毁、变更合同，如果违约，须赔偿乙方商品房房价二倍的经济损失；购房合同还约定了其他相关内容，付壹只作为保证人在购房合同上签字。
购房合同签订当日，两原告即按合同约定支付陈隆济指标转让费20000元。嗣后，魏朝君与陶茶英丈夫吁水弟于2005年9月17日将建房款110000元交由陈隆济，再由陈隆济交给卫国村村民委员会，卫国村村民委员会出具南昌市农村合作经济组织专用收据，交款单位或个人名称注明是陈隆济，收款项目注明是收建房款；同日，两原告再次支付陈隆济指标转让费4000元；后魏朝君与吁水弟于2009年7月30日再次将建房款53542.60元交由陈隆济，陈隆济再交给卫国村村民委员会，卫国村村民委员会再次出具专用收据。当时，陈隆济、舒赛英得到的购房指标指向的安置房是每层120平方米、总面积约为426平方米的户型，建房款是390元／㎡。
2012年11月29日，卫国村村民委员会张贴公告，通知购买二期安置房的村民，每平方米房款需补交150元，后又变更为每平方米补交100元。同时，卫国村村委会通过协商，将陈隆济、舒赛英的安置房的户型变更为每层100平方米，外加顶楼半层，总面积为363.98平方米，建房款为490元／㎡，诉争房屋总价款为178350.20元，魏朝君、陶茶英已经以陈隆济的名义交纳建房款163542.60元，需补交建房款14807.60元。被告陈隆济通知原告魏朝君、陶茶英需补交房款，两原告认为其前期缴纳的房款已足够，就未再补交；陈隆济遂于2013年1月17日补交建房款14807.60元。之后，陈隆济、舒赛英即分得卫国村二期安置房15栋115#、120#两栋房屋。现被告陈隆济、舒赛英、陈国强居住在卫国村二期安置房15栋120#房屋内。经两原告索要，陈隆济、舒赛英未将诉争的房屋交付给原告。故原告诉至法院。
在案件审理期间，原告魏朝君、陶茶英向法院提出申请，要求对诉争的农民还建房（面积为300平方米）在2005年9月及2013年9月两个时点的市场价值进行评估，经本院委托，南昌市洪城房地产评估事务所有限公司于2014年4月出具房地产询价报告，依照原告的申请，按面积为300平方米计算，估价结果为“2005年9月，约550.00元／㎡，市场价值约16.50万元。2013年9月，约1900.00元／㎡，市场价值约57.00万元。”对该评估报告，原告无异议；被告提出有异议，认为该评估报告适用了最高最佳利用的估价原则，使得评估结论脱离了实际价值，故评估报告不合法。原告花费鉴定费4500元。
以上事实，有原告魏朝君、陶茶英提交的购买合同、卫国村村委会出具的收据、陈隆济出具的收条及借条各一张、房地产询价报告及鉴定费发票，被告陈隆济、陈月娥、陈国强、舒赛英提交的卫国村村委会出具的收据、通知及证明，本院依法制作的工作笔录等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。对于原告魏朝君、陶茶英提供的房地产询价报告，四被告有异议，本院认为，该询价报告是法院依法委托有资质的鉴定机构，按照相关程序作出的鉴定意见书，被告提出异议，但未提供充分的证据证明该询价报告存在不合法、不合理之处，故本院对该询价报告予以采信。对于被告陈隆济、陈月娥、陈国强、舒赛英提供的卫国村村委会通知及证明，两原告有异议，本院认为该通知及证明与本院依法制作的工作笔录相互印证，予以采信。
本院认为：本案的争议焦点有：一，关于原告魏朝君、陶茶英与被告陈隆济、舒赛英签订的购房合同的效力及购房款、指标转让费返还问题；二，关于原告魏朝君、陶茶英主张的损失赔偿问题。
关于第一个争议焦点。按照我国有关土地管理法律、法规的规定，农村房屋基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利。宅基地使用权是农村集体经济组织成员才能享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，农村的宅基地上的房屋转让只能限定在本集体经济组织内部，本集体经济组织成员以外人员的房屋买卖无效。本案原告魏朝君、陶茶英不是卫国村的村民，故其与被告陈隆济、舒赛英达成的购房合同违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。被告陈隆济、舒赛英辩称因原告不补交房款，造成购房合同无法继续履行，本院认为，原告是否补交房款不影响对涉诉购房合同效力的认定，对陈隆济、舒赛英的该辩称不予采信。原告诉请确认前述购房合同无效，符合法律规定，本院予以支持；被告陈隆济、舒赛英因无效的购房合同而取得的转让费24000元应当予以返还。至于原告魏朝君、陶茶英付的购房款163542.60元，因实际是陈隆济、舒赛英取得了诉争的农民安置房，该笔购房款理应由陈隆济、舒赛英承担，故陈隆济、舒赛英应当将该购房款163542.60元返还给原告魏朝君、陶茶英。
关于第二个争议焦点。根据法律规定，合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方当事人因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告陈隆济、舒赛英作为出卖方，应当知道诉争的房屋不能向非本集体经济组织成员如本案原告魏朝君、陶茶英转让，且在原告已支付前期大部分购房款的情况下，自行占有诉争房屋，被告存在主要过错；而两原告作为买受方，未对购买的房屋情况及法律性质尽到必要的注意义务，其对合同无效存在次要过错，故本院酌情原告对其因合同无效所造成的损失自行承担40%的责任，被告陈隆济、舒赛英承担60%的责任。至于原告的损失，本案诉争房屋的价值，根据估价报告，在原告购买的2005年9月这一时点的市场价约为550.00元／㎡，涉诉房屋的面积为363.98平方米，房屋总价值为200189元，在原告起诉的2013年9月这一时点的市场价约1900.00元／㎡，房屋总价值为691562元，故被告陈隆济、舒赛英应赔偿两原告的损失为294823.80元［（691562元－200189元）×60%］。至于两原告要求被告赔偿交通费、误工费、通讯费及精神损失费19000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于两原告要求被告陈月娥、陈国强承担责任，本院认为，陈月娥、陈国强既未与两原告签订购房合同，亦没有实际占有涉诉的安置房，故两原告对陈月娥、陈国强提出的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款、第六十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告魏朝君、陶茶英与被告陈隆济、舒赛英于2005年9月11日签订的《购房合同》无效；
二、被告陈隆济、舒赛英于本判决生效之日起十五日内返还原告魏朝君、陶茶英购房款163542.60元及指标转让费24000元；
三、被告陈隆济、舒赛英于本判决生效之日起十五日内赔偿原告魏朝君、陶茶英294823.80元；
四、驳回原告魏朝君、陶茶英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9634元，鉴定费4500元，以上合计14134元，由原告魏朝君、陶茶英负担5653.60元，被告陈隆济、舒赛英负担8480.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 蒋 权
代理审判员 章 鸿
代理审判员 吴运琦
二〇一四年六月三十日
书 记 员 张 璐