贵州省锦屏县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2628民初772号
原告：锦屏县供销社社员股金服务社，住所地：锦屏县三江镇码头社区。
法定代表人：龙鹏程，锦屏县供销社社员股金服务社的主任。
委托代理人：严碧（一般代理），女，贵州维实律师事务所律师。
被告：欧茂林，男，1968年7月6日出生，侗族，贵州省锦屏县人，户籍地锦屏县，现住。
被告：姚乔凤，女，1972年10月16日出生，侗族，贵州省锦屏县人，户籍地锦屏县，现住，系被告欧茂林妻子。
二被告的共同委托代理人：欧茂锦（特别授权），男，1966年7月27日出生，侗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县。系被告欧茂林的哥哥。
原告锦屏县供销社社员股金服务社诉被告欧茂林、姚乔凤民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦屏县供销社社员股金服务社（以下简称股金社）的法定代表人龙鹏程及委托代理人严碧到庭参加诉讼，被告姚乔凤到庭参加诉讼，被告欧茂林、姚乔凤的共同委托代理人欧茂锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告偿还原告社员股金25万元及2015年3月1日至2017年10月31日止的股金占用费158717.00元，两项合计408717.00元。2017年10月31日后的股金占用费按月利率2%计算至还款之日止；2、判令被告以其抵押的锦屏县房权证三江镇字第××号房屋，优先偿还原告上述债务；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原名锦屏县农资专业合作社，现更名为锦屏县供销社社员股金服务社。其业务范围包括社员股金服务业务。2014年10月29日被告欧茂林、姚乔凤向原告申请股金调剂，与原告签订《股金调剂合同》，约定原告调剂股金金额(￥250000．O0元)给被告欧茂林、姚乔凤用于经营建筑材料，调剂期限l2个月，自2014年10月31日至2015年10月31日止。股金占用费按调剂股金金额每月2.5％计算，每月结算一次，合同期满时必须一次结清调剂的股金本金和应付有偿占用费，同时还约定了违约责任。被告欧茂林、姚乔凤用其购买的座落于锦屏县三江镇排洞社区烂龙滩公路外坎房权证号为“锦屏县房权证三江镇字第××号”房屋为其自己的上述债务作抵押担保，与原告签订了上述房屋的《房屋抵押担保合同》，约定内容见合同。2014年11月4日原、被告双方到住建部门办理了上述房屋的抵押登记手续。合同签订当日原告依约于2014年11月5日将25万元社员股金交付给了被告欧茂林、姚乔凤。不料被告竟不信守约定，不依约履行合同。合同到期后既不偿还原告社员股金又不支付股金占用费给原告，至2015年3月1日被告欧茂林、姚乔凤欠原告社员股金25万元，股金占用费158717元，两项合计：408717元。被告应依约履行上述债务及对被告用于抵押的房屋享有优先受偿的权利。合同到期后原告多次催促被告偿还社员股金及占用费，被告迟迟未归还。原告只得提起诉讼，请求人民法院依法判决。
被告欧茂林、姚乔凤辩称：对于原告诉状主张的借款本金，被告是认可的，因为钱当时是欧茂林借的，姚乔凤作为一个妇女具体的金额不是很清楚，但是对于借钱的这个事实是认可的，姚乔凤也去签过字，对于没有按时偿还原告的借款被告表示歉意，欠债还钱天经地义，被告也会想办法偿还原告的借款本金，只希望原告能够减免利息，并多宽限被告一些还款时间。
，2014年10月29日，锦屏县农资专业合作社（甲方）与欧茂林、姚乔凤（乙方）签订了一份《股金调剂合同》，主要内容为：“乙方因经营建材材料向甲方调剂股金250000.00元，调剂期限自2014年10月31日至2015年10月31日止，调剂的股金金额以每月2.5%计算资金占用费。”，《股金调剂合同》的尾部甲方加盖了锦屏县农资专业合作社的公章，乙方欧茂林、姚乔凤在合同上签字。同时，锦屏县农资专业合作社（甲方）与欧茂林、姚乔凤（乙方）还签订了一份《房屋抵押合同》，约定欧茂林、姚乔凤（乙方）以其共同所有的位于锦屏县三江镇排洞社区烂龙滩公路外坎杨宗元住宅楼二层房屋一套（房权证号为：锦屏县房权证三江镇字第2三江镇字第××号、建筑面积为158.55㎡）作抵押担保，并办理抵押登记。上述两个合同签订后，甲方于2014年11月5日将25万元股金通过转账的方式打到乙方欧茂林的银行账上。合同约定的调剂期限到后，被告欧茂林、姚乔凤支付原告资金占用费至2015年2月28日，之后由于资金紧张，被告便不再支付原告上述股金及占用费，原告遂起诉至本院并提出前述的诉讼请求。
同时查明，原告原名为锦屏县农资专业合作社，于2012年8月成立，业务范围包括社员股金服务业务；2016年6月，锦屏县农资专业合作社更名为锦屏县供销社社员股金服务社，业务范围不变。被告欧茂林、姚乔凤于2014年10月29日成为被告锦屏县供销社社员股金服务社的社员。
以上事实，有当事人的陈述、案件涉及的《股金调剂合同》等证据以及庭审笔录等为证，可以认定。
本院认为：一、关于《股金调剂合同》性质的认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。”原告与被告欧茂林、姚乔凤签订的《股金调剂合同》名为社员的股金调剂，但合同约定了调剂的股金金额及股金的占用费率，符合借款合同借款本金及利息的特征，《股金调剂合同》实质上是一份借款合同，调剂的股金为借款本金，股金的占用费为利息。原告与被告签订《股金调剂合同》后按约定向被告支付了25万元借款本金，双方的借贷关系成立并生效,被告应当按照合同的约定按时偿还原告借款本金25万元。二、关于利息（股金占用费）的认定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的司法解释》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”结合本案，原、被告在《股金调剂合同》约定的月利率为2.5%，被告也按照月利率2.5%支付资金占用费至2015年2月28日，未超过法律规定的年利率36%，支付行为合法有效，现原告自愿按照月利率2%请求被告支付从2015年3月1日起至借款偿还完毕之日止的利息，未违反法律的规定，本院予以准许。三、关于抵押权及优先受偿权的认定。被告欧茂林、姚乔凤为了担保上述债务的实现，自愿用二人共同所有的位于锦屏县三江镇排洞社区烂龙滩公路外坎杨宗元住宅楼二层房屋一套（房权证号为：锦屏县房权证三江镇字第××号、建筑面积为158.55㎡）作抵押担保，并办理抵押登记，原告的抵押权依法设立，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。现原告要求对被告上述抵押房屋享有优先受偿，符合法律的规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、一百八十七条之规定，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的司法解释》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告欧茂林、姚乔凤在本判决生效后三十日内共同偿还原告锦屏县供销社社员股金服务社借款本金25万元及利息，利息按照月利率2%计算，从2015年3月1日起计算至本院指定的履行期限届满之日止；
二、原告锦屏县供销社社员股金服务社对被告欧茂林、姚乔凤共同所有的位于锦屏县三江镇排洞社区烂龙滩公路外坎杨宗元住宅楼二层房屋一套（房权证号为：锦屏县房权证三江镇字第××号、建筑面积为158.55㎡）拍卖、变卖或者折价所得的价款，在借款本金25万元及利息范围内享有优先受偿的权利；
案件受理费7430元，减半收取3715元，由被告欧茂林、姚乔凤负担。
义务人若不履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，预交上诉费7430元，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
义务人若不履行上述义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行，逾期申请，本院不再执行。
审判员 吴才屏
二〇一七年十二月八日
书记员 宗惠丹