四川省广元市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）广执异字第14号
异议人尹焕青，女，汉族，生于1969年1月6日，四川省德阳市人。
委托代理人叶少卿，四川依仁律师事务所律师。
委托代理人李勇，系尹焕青丈夫。
申请执行人陈全明，男，汉族，生于1971年5月2日。
被执行人绵阳中建投房地产开发有限公司。
法定代表人路金泉，该公司董事长兼总经理。
委托代理人李源，该公司总经理助理。
本院在执行（2015）广执字第171号案件即申请执行人陈全明与被执行人绵阳中建投房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案中，异议人尹焕青向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人尹焕青称，1、被执行法院采取查封行为的3套商业用房，系异议人在2013年年初在被执行人处全款购买，并在房屋管理部门登记备案；2、执行法院在未征询异议人意见的情况下，对已备案登记在异议人名下的房屋采取查封执行行为违反《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第7条的规定；3、异议人至今未收到执行法院对3套已购商业用房采取查封执行措施的任何书面通知或裁定书，直至异议人近日在房屋管理部门查询时才得知所购商业用房被查封，执行法院的查封行为违反程序。综上，请求人民法院依法解除对异议人名下商业用房的查封。
申请执行人陈全明答辩称，1、被查封的商业房屋只办理了网签，并未进行物权转移的备案登记，人民法院依法查封尚在被执行人名下财产并无不当；2、因被查封商业用房的产权未发生转移，异议人所引用的司法解释不适用本案；3、异议人并不是被查封商业用房的所有权人，人民法院在采取查封措施时不需要向异议人送达相关法律文书。因此，人民法院的执行行为是合法的，异议人的异议申请不成立。
被执行人绵阳中建投房地产开发有限公司称，与尹焕青签订的《商品房买卖合同》是虚假的，且合同约定的价格远低于市场价格，其真实法律关系是民间借贷。
为证明其主张，异议人尹焕青向本院提交了如下证据：
1、尹焕青身份证复印件一份，用以证明异议申请人的主体资格。
2、合同签约备案号为132379、132213、132211的《商品房买卖合同》复印件三份，用以证明尹焕青与被执行人绵阳中建投房地产开发有限公司存在房屋买卖的事实。
3、《商品房买卖合同》摘要复印件三份，用以证明尹焕青所购3套商业用房已在房屋管理部门进行签约备案。
4、由绵阳中建投房地产开发有限公司向尹焕青出具的购房收据复印件5份。用以证明尹焕青已按双方合同约定向被执行人缴纳了全部购房款。
申请执行人陈全明对上述证据质证称：1、对购房合同的真实性、合法性有异议，尹焕青与绵阳中建投房地产开发有限公司间应为借贷，而非异议人所称的商品房买卖合同关系；2、被查封的商业用房只进行了网签合同备案，而不是房屋产权变更的备案登记；3、提供的收据上虽载明为购房款，但在尹焕青向被绵阳中建投房地产开发有限公司转款时是预先扣除了借款总金额的7%作为利息，双方实为民间借贷。
被执行人绵阳中建投房地产开发有限公司的质证意见为，1、三份商品房买卖合同后均附有关于借款的补充协议，但异议人未向法院提供；2、双方约定的1000万元借款，异议人在扣掉70万元作为利息后实际转款930万元，且我公司在借款后有向异议人还款的记录。因此，双方签订《商品房买卖合同》是为了保障借款履行，而不是将商业用房卖予异议人。
申请执行人陈全明为抗辩异议人尹焕青的诉讼主张，或证明其主张向本院提交《绵阳市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房预（销）售管理的通知复印件一份，证明异议人与被执行人签订的《商品房买卖合同》不符合商品房预售登记备案的条件，尚未发生物权转移的效力。
异议人尹焕青的质证意见为，登记备案是房屋销售方的义务，合同未登记备案异议人不承担责任。
被执行人绵阳中建投房地产开发有限公司的质证意见为，对该份证据无异议。
被执行人绵阳中建投房地产开发有限公司向本院提交如下证据，证明其主张：
1、合同签约备案号为132379、132213、132211的《商品房买卖合同》、补充协议及被执行人绵阳中建投房地产开发有限公司向异议人尹焕青银行转款凭证复印件，证明双方之间是借贷而非真实的卖屋买卖。
2、《绵阳市价格和粮食监督检查局专用标价签、价目表备案表》和相邻商品房销售价格图表复印件各一份，证明双方签订购房合同的价格与实际房屋销售价格相差较大。
异议人尹焕青的质证意见为，1、补充协议不是对借款利息的保障，而是对被执行人违约责任的一种补充；2、银行转款凭证是被执行人退还异议人购买房屋的钱款；3、被执行人提出相邻周边楼盘商铺成交价格的证据与本案无直接联系；4、双方之间的购买行为是真实的，不是民间借贷。
申请执行人陈全明对上述两组证据无异议。
本院经审查查明，1、2013年2月4日、2月6日，尹焕青与绵阳中建投房地产开发有限公司就“临园大道191号”1幢2层5号、6号、7号房屋签订《商品房买卖合同》和补充协议，约定购房总价款为1000万元。双方进行了商品房预售合同网上签约，产生了以下3宗合同备案号：132211、132213、132379。合同签订后，尹焕青通过银行向绵阳中建投房地产开发有限公司转款930万元，绵阳中建投房地产开发有限公司向其出具了1000万元的购房收款收据。2、本院依据已发生法律效力的（2015）广民初字第63号民事调解书，受理了陈全明与绵阳中建投房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷执行一案。因绵阳中建投房地产开发有限公司未在法定期限内履行生效法律文书所确定的义务，本院于2015年8月17日作出（2015）广执字第171号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人绵阳中建投房地产开发有限公司在银行的存款6200万元，或查封被执行人相当价值的财产。本案在执行过程中，本院分别于2015年8月18日、9月22日依法向绵阳市涪城区住房和城乡建设局发出（2015）广执字第171号协助执行通知书，对被执行人绵阳中建投房地产开发有限公司开发位于绵阳市临园中路191号在建房屋予以查封。3、绵阳市住房和城乡建设局的绵建局发（2012）36号《关于进一步规范商品房预、销售管理的通知》规定，房地产开发企业与购房者签订合同，不但要进行网上签约，还需在联机签约之日起持《商品房买卖合同》、预付款已入监管账户证明、房屋维修基金缴纳证明以及身份证明等资料到房产市场管理部门进行合同登记备案确认，加盖“商品房合同登记备案专用章”。4、上述争议房产未按规定进行商品房合同登记备案。
现异议人尹焕青以人民法院错误查封合同签约备案号为132211、132213、132379的商业用房侵犯了其财产所有权为由，提出书面异议，要求解除查封执行措施。
本院认为，1、依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产权属证书与不动产登记簿是物权证明与根据，在本案中涉案房屋只依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定进行了网上签约，而网上签约的目的是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益而对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行管理的一种行政手段。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同网上签约，并不当然产生物权变更效力，因此本院据此查封房屋产权尚在绵阳中建投房地产开发有限公司名下的行为符合法律规定。2、对尹焕青与绵阳中建投房地产开发有限公司之间是否存在真实购房的事实的争议,应依法通过诉讼或其他合法途径主张其权利，执行程序不是审查判断和解决该问题的适当程序。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十二条、第十七条第一款的规定，裁定如下：
驳回异议人尹焕青的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 杨晋晖
代理审判员 王 嘉
代理审判员 苟 宇
二〇一六年五月五日
书 记 员 邓 悦