福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终2593号
上诉人（原审原告）：李元记，男，1963年2月6日出生，汉族，农民，住莆田市秀屿区，
委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：林丽治，男，1971年10月6日出生，汉族，农民，住莆田市荔城区，
原审第三人：苏国鹏，男，1966年8月30日出生，汉族，居民，住莆田市荔城区，
原审第三人：林秀琼（系原审第三人苏国鹏的妻子），女，1962年12月1日出生，汉族，居民，住莆田市荔城区，
上诉人李元记因与被上诉人林丽治、原审第三人苏国鹏、林秀琼案外人执行异议之诉一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李元记上诉请求：1.撤销一审判决，改判：不得对执行标的即位于福建省××城区××北街××楼××、××号房屋（房屋所有权证号分别为莆房权证荔城字第××号、Ｌ2××39号）的执行，并确认位于莆田市××城区××北街××楼××、××号房屋归李元记所有。2.本案一、二审诉讼费用由林丽治承担。事实和理由：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；�二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”而本案讼争房屋虽登记在林秀琼名下，但李元记对该不动产享有的权利符合上诉法律规定的四个条件，足以排除执行。1.讼争房屋在法院查封前，李元记与苏国鹏、林秀琼已经签订合法有效的房屋买卖合同，并经法院生效判决确认，李元记也依约支付了相应的房价款。2.对房屋是否合法占有不能以是否开始“装修、入住”为标准，讼争房屋在法院查封前，李元记已经合法占有该不动产。根据一审判决所采信的李元记提供的证据：昆仑（莆田）物业管理有限公司出具的《3栋2单元2105、2106号住户资料》、《承诺书》、《区域防火责任协议书》和《物业费收款收据》，可以证明：李元记与苏国鹏、林秀琼签订合同后，双方于2011年2月15日到物业管理处办理了房屋交接手续，并开始由李元记交纳物业费。故本案讼争房屋自2011年2月15日起就已经由李元记合法占用并实际管理至今。对此，苏国鹏、林秀琼也无异议。3.李元记已按合同约定支付了全部房价款，对合同约定的产权过户押金5万元尚未具备支付条件且李元记也同意按法院要求交付执行。双方合同约定，李元记直接支付给苏国鹏、林秀琼购房款694502元（房产证及土地证过户后各支付4万元、1万元），林秀琼所欠银行的剩余按揭贷款由李元记偿还。之后，李元记依约支付了购房款644502元，并且2011年2月16日起由李元记按月偿还银行按揭贷款，截止2012年5月15日累计归还16期按揭贷款，2012年6月4日提前偿还全部银行按揭贷款，之后由林秀琼办理讼争房屋抵押权注销登记。因此，李元记已经按照�同约定支付了购房款，一审判决认定李元记提前偿还银行按揭贷款及办理抵押权注销登记认定为过错是错误的。李元记按合同约定偿还银行按揭贷款并解除在该不动产上设定的抵押并不存在过错，反而是增加不动产的价值。4.讼争房屋尚未办理过户登记，也并非李元记的原因造成的，李元记对此也没有过错。讼争房屋的房屋所有权证虽于2011年7月11日登记在林秀琼名下，但因开发商办理土地证分割需要，房产证原件一直由开发商保管，并在办理完土地证分割手续后，才由林秀琼于2013年9月24日领取了讼争房屋的房产证和土地证原件。二、一审法院只对“查封程序是否符合法律规定”进行审查，并没有审查李元记对讼争房屋享有的权益是否足以排除执行这一实体内容，审理对象错误，属于程序违法。李元记提起案外人执行异议之诉，对讼争房屋主张的权利为实体权利，�案应当审查李元记对讼争房屋享有的权益是否足以排除执行，故一审法院审查对象错误。
林丽治答辩称：一、李元记与林秀琼的房屋买卖合同是否合法有效与其无关，苏国鹏欠林丽治的债务应当归还，法院也对讼争房屋作出查封裁定。根据物权法第九条规定，一审法院对讼争房屋查封时，房屋产权仍登记在林秀琼名下，故不应该将房屋转让给李元记。二、2012年5月28日被执行人对法院查封裁定提出异议被法院裁定驳回，2013年9月24日莆田市中级人民法院驳回李元记要求过户的上诉请求，后李元记对法院查封裁决提出异议，一审法院于2014年5月19日作出裁定再次驳回李元记的执行异议，李元记不服向二审法院申请复议，2014年8月4日二审法院作出裁定，撤销一审法院裁定，由一审法院对本异议进行重新审查，一审法院于2015年3月9日又作出裁定，第�次驳回李元记执行异议。李元记不服于2015年7月7日重新上诉，2015年9月2日一审法院第四次驳回李元记诉讼请求。三、2011年1月20日苏国鹏向林丽治借钱，2011年2月14日就把房屋卖给李元记，明显在转移财产，李元记在得知房产被法院查封的情况下才想到要办理房产过户手续，其在2012年5月28日已经知道房子被查封，但在2012年6月4日李元记又通过林秀琼银行账户转账408800元用于支付归还银行按揭贷款，林秀琼也办理了抵押权注销手续，企图过户房产。房屋被查封后，有证据显示李元记并未对房屋进行入住装修，故李元记并非善意第三人。综上所述，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
林秀琼述称：对李元记的上诉没有意见，苏国鹏同林丽治的纠纷是因为合伙做生意产生的，林秀琼将房屋卖给李元记是事实，卖房款用于生意亏损的偿还。
苏国鹏未提交书面答辩，也未到庭陈述意见。
李元记向一审法院起诉请求：1.判令不得对执行标的即位于福建省××城区××北街××楼××、××号房屋（房屋所有权证号分别为：莆房权证荔城字第××号、第××号）的执行；2.确认位于莆田市××城区××北街××楼××、××号房屋归李元记所有；3、本案诉讼费由林丽治承担。
一审法院认定事实：苏国鹏与林秀琼系夫妻关系。2009年8月22日，林秀琼购买了坐落于莆田市××城区××北街××楼××、××号两套房屋，并以上述两套房屋向中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行办理按揭贷款47万元。2011年2月14日，李元记（乙方）与林秀琼、苏国鹏（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定上述两套房屋（房屋建筑面积为141.14平方米）以每平方米7980元、总房款为1126200�的价格转让给李元记，合同主要内容为：1.李元记直接支付给林秀琼、苏国鹏购房款694502元,林秀琼所欠银行的剩余按揭贷款由李元记偿还;2.林秀琼、苏国鹏收到购房款后，须同时交付房屋所有权、银行贷款相关材料等给李元记；3.房产证、土地证各出台后两个月内，林秀琼、苏国鹏须无条件办理房产证转移移登记（过户）给李元记，李元记各支付给林秀琼、苏国鹏购房款40000元、10000元；4.李元记承诺每月20日前按时偿还银行按揭贷款。合同签订当日，李元记支付给林秀琼、苏国鹏计644502元（其中定金50000元，其他为支付购房款及房屋维修基金等），林秀琼、苏国鹏向李元记交付房屋及银行贷款相关材料。2011年7月12日，莆田市住房和城乡建设局将上述两套房屋确权登记给林秀琼。同年8月，林秀琼取得上述两套房屋的所有权证（所有权证号分别为莆房权证荔城字第××号和莆房权证荔城字第××号)。2013年1月31日,莆田市国土资源局向林秀琼颁发上述两套房屋的国有土地使用权证[证号分别为莆国用(2013)第J01871号和莆国用(2013)第J01872号]。2012年4月17日一审法院立案受理林丽治与苏国鹏、林秀琼民间借贷纠纷一案，当日，林丽治向一审法院提出财产保全申请。一审法院于2012年5月8日作出（2012）荔民初字第2195号民事裁定：一、查封林秀琼所有的坐落于福建省××城区××北街××楼××号（房屋所有权证号为：莆房权证荔城字第××号）、2106号（房屋所有权证号为：莆房权证荔城字第××号)商品房；二、查封林丽治所有的坐落于福建省莆田市城厢区筱塘顶社路38号、40号房地产[国有土地使用证号为：莆国用（1999）字第C22296号]。一审法院查封该房屋时李元记对该房屋未进行装修、入住，也未办理产权过户手续。2012年5月28日，林秀琼对（2012）荔民�字第2195号民事裁定查封其所有的上述两套房屋不服以该房屋已转让为由提出复议申请，请求撤销该民事裁定。2012年6月4日，李元记向林秀琼的中国农业银行账号转账408800元用于归还上述两套房屋的按揭贷款。之后，林秀琼办理了上述两套房屋抵押权注销登记手续。2012年6月14日一审法院作出（2012）荔民初字第2195号通知，通知林秀琼的复议申请理由不成立，予以驳回。2012年6月18日一审法院作出（2012）荔民初字第2195号《民事判决书》，认定：苏国鹏与林秀琼系夫妻关系，2011年1月20日苏国鹏向林丽治暂借400000元，时未约定借款期限及利息。判决：苏国鹏、林秀琼应在判决生效之日起十日内偿还林丽治借款40万元，并自2012年4月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，利随本清。该判决发生法律效力后，2012年9月7日林丽治向一审法院申请强制执行。
一审法院另查明：2012年6月14日一审法院立案受理李元记（原告）与苏国鹏、林秀琼（被告）、林丽治（第三人）房屋买卖合同纠纷一案，并于2013年5月10日作出（2012）荔民初字第3292号民事判决：一、确认苏国鹏、林秀琼与原告李元记于2011年2月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、苏国鹏、林秀琼应在判决生效之日起十日内将坐落于莆田市荔城区延寿北街356号3号楼2梯2105号（所有权证号：莆房权证荔城字第××号）和2106号（所有权证号：莆房权证荔城字第××号）两套商品房的所有权过户给李元记。林丽治不服提起上诉。2013年9月24日，莆田市中级人民法院作出（2013）莆民终字第865号民事判决：一、维持福建省莆田市荔城区人民法院（2012）荔民初字第3292号民事判决第一项；二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2012）荔民初字第3292号民事判决第�项；三、驳回李元记要求苏国鹏、林秀琼将坐落于莆田市荔城区延寿北街356号3号楼2梯2105号（所有权证号为：莆房权证荔城字第××号）和2106号（所有权证号为：莆房权证荔城字第××号)两套商品房的所有权过户给李元记的诉讼请求；四、驳回林丽治的其他上诉请求。2012年10月13日一审法院作出（2012）荔民初字第2195-1号民事裁定：解除对林丽治所有的坐落于福建省莆田市城厢区筱塘顶社路38号、40号房地产[国有土地使用证号为：莆国用（1999）字第C22296号]的查封。一审法院在林丽治与苏国鹏、林秀琼民间借贷纠纷案过程中，李元记向一审法院提出执行异议。一审法院受理后，于2014年5月19日作出（2014）荔执异字第6号民事裁定：驳回李元记的执行异议。李元记不服向福建省莆田市中级人民法院申请复议，莆田市中级人民法院于2014年8月4日作出（2014）莆执复字第7号执行�定：一、撤销莆田市荔城区人民法院（2014）荔执异字第6号民事裁定；二、由莆田市荔城区人民法院对本异议案重新审查。一审法院依法组成合议庭重新进行审查，于2015年3月9日作出（2015）荔执异字第3号执行裁定:驳回李元记的执行异议。李元记提供昆仑（莆田）物业管理有限公司出具的3栋2单元2105、2016号住户资料登记的户主为李元记；李元记提供收款收据四份，证实讼争房屋的2011年3月1日至2014年12月31日的物业费系由其交纳；2015年5月11日，莆田市华港房地产开发有限公司出具《证明》一份，证明林秀琼向其购买荔城区延寿北街356号3号楼2梯2105、2106号两套套房，该两套套房于2011年8月办理林秀琼名下房产证，因办理土地证分割需要，其房产证原件办出后暂由其司保管，在办理完土地证分割手续后，其于2013年9月24日将房产证原件及土地证原件交付给林秀琼。2015年3月23日，李元记诉至一审法院，因双方不同意调解，致一审法院无法组织调解。
一审法院认为：林秀琼所有的坐落于福建省××城区××北街××楼××号（房屋所有权证号为：莆房权证荔城字第××号）、2106号（房屋所有权证号为：莆房权证荔城字第××号)商品房于2011年7月12日确权登记在林秀琼名下，一审法院于2012年5月8日作出（2012）荔民初字第2195号民事裁定：查封上述讼争商品房时，上述讼争商品房仍登记在林秀琼名下，并未发生房屋所有权转移登记，且法院查封上述讼争房屋时，李元记并未对该房屋进行装修、入住。李元记与林秀琼、苏国鹏签订《房屋买卖合同书》时，李元记分二次共支付给林秀琼定金及购房款等共计644502元，而房屋总价款为1126200元，属于支付部分购房款情形，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻�财产的规定》第十七条规定，一审法院对讼争房屋采取查封强制执行措施，符合法律规定。且李元记在明知讼争房屋被一审法院查封的情况下，于2012年6月4日向林秀琼的中国农业银行账户转帐408800元用于上述两套讼争房屋的按揭贷款，之后，林秀琼办理了抵押权注销登记手续，李元记自身存在一定过错，由此产生的不利后果应由李元记自行承担。综上所述，李元记请求不得对执行标的即上述讼争房屋的执行，不具有法律依据，不予支持。因上述讼争房屋至今仍确权登记在林秀琼名下，故李元记请求确认位于莆田市××城区××北街××楼××、××号房屋归李元记所有，不具有事实及法律依据，不予支持。苏国鹏经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决：驳回李元记的诉讼请求。案件受理费14936元，由李元记负担。
二审中，各方当事人均没有提交新证据。
经审理查明，对一审认定的事实中，李元记对“同年8月，……莆田市国土资源局向林秀琼颁发上述两套房屋的国有土地使用权证[证号分别为莆国用(2013)第J01871号和莆国用(2013)第J01872号]”有异议，认为7月12日是确权登记给林秀琼，8月12日权证还在开发商手中，林秀琼是2013年9月24日才取得房产证的，2013年1月31日也是国土部门登记时间，不是实际颁发时间；对“本院查封该房屋时李元记对该房屋未进行装修、入住，也未办理产权过户手续”有异议，认为当时房屋已经开始装修，只是还没有完工，房产已经交付给李元记了，李元记也到物业公司处办理了交接手续，并交纳物业费了；李元记对一审认定的其他事实没有异议。林丽治对一审认定李元记与林秀琼、苏国鹏之间的房屋买卖事实认为其不知情，认为这是他们之间的事情，与其无关；林丽治对一审认定的其他事实没有异议。林秀琼对一审认定的事实的异议意见与李元记相同。对一审认定的事实中到庭各方当事人均无异议的部分，本院予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李元记与苏国鹏、林秀琼之间的《房屋买卖合同》是在一审法院查封讼争房屋之前签订的，其双方之间签订的《房屋买卖合同》已经生效法律文书确认是合法有效的。从李元记提供的其与物业公司签订的《区域防火责任协议书》、交纳物业费的《收款收据》及其在物业公司于2011年2月份登记的住户资料等可以证实其在2011年2月15日即已接收了本案讼争房屋，其接收讼争房屋后是否对房屋进行装修入住，并不影响其实际合法占有讼争房屋的事实的认定。李元记已经依�支付给苏国鹏、林秀琼购房款644502元，并依约偿还了苏国鹏、林秀琼所欠的银行按揭贷款。虽然李元记在讼争房屋被查封之后才提前清偿银行按揭贷款，但清偿银行贷款是李元记履行合同过程中的应尽义务。且该银行按揭贷款并非李元记应支付给苏国鹏、林秀琼的款项，该银行按揭贷款本身也具有优先受偿权，李元记提前清偿贷款是用于消灭讼争房屋上的抵押权，对此李元记并无过错。因李元记已经代为清偿债务消灭抵押权，对讼争房屋的转让也无须经过抵押权人同意。李元记仅剩双方约定的办理《房屋所有权证》及土地证转移登记手续之后的余款5万元未支付给苏国鹏、林秀琼一方，现其也已将该5万元款项交到本院代保管账户以交付执行。从莆田市华港房地产开发有限公司出具的《证明》及《住宅土地证清单》上各个业主领取权证的情况看，可以证实讼争房屋无法办理过户登记的原因非因李元记自身原因造成。故李元记依法对讼争房屋享有足以排除强制执行的权利。因本案讼争房屋被法院查封，对讼争房屋进行确权应以提起案外人执行异议之诉为前提，现李元记就讼争房屋享有足以排除强制执行的权利，故对其要求确认讼争房屋权利归其所有，亦应予支持。因对讼争房屋的查封系因苏国鹏、林秀琼的债务引起的，故本案诉讼费用应由其二人负担。综上所述，李元记的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第1232号民事判决；
二、不得执行位于福建省××城区××北街××楼××、××号房屋（房屋所有权证号分别为莆房权证荔城字第××号、Ｌ2××39号）；
三、确认位于福建省××城区××北街××楼××、××号房屋归李元记所有。
本案一审案件受理费14936元，二审案件受理费14936元，均由苏国鹏、林秀琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
审 判 员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一七年四月二十日
书 记 员 黄慧萍
附：一、相关主要法律条文
《中华人民共和�民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的�事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
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