福建省泰宁县人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）闽0429民特3号
申请人：中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司，住所地福州市鼓楼区五四路137号信和广场10、11层。统一社会信用代码：91350000705102517Y。
负责人：林志忠，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：孙悦，女，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司工作人员。
委托诉讼代理人：金燕，女，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司工作人员。
被申请人：福建三和金湖宾馆有限公司，住所地福建省泰宁县环城路77号。统一社会信用代码：913504297917558041。
法定代表人：余静雯，执行董事兼总经理。
申请人中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称信达福建公司）与被申请人福建三和金湖宾馆有限公司（以下简称三和金湖公司）申请实现担保物权一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
信达福建公司以三和金湖公司未承担担保责任为由，提出申请：1.准予拍卖、变卖三和金湖公司所有的位于泰宁县杉城镇金湖宾馆后山的土地使用权[地号分别为：101-28-0023、101-28-0024，国有土地使用权证号分别为：泰国用（2011）第2022号、泰国用（2011）第2044号]以及地上建筑物。2.信达福建公司对变价所得价款享有优先受偿权，包括主债权本金人民币1750万元及利息（按借款合同的约定计算，含罚息、复利；截止2017年3月31日，利息为577.522903万元）。3.本案申请费由三和金湖公司承担。事实和理由如下：
2013年12月30日，贷款人中国建设银行股份有限公司三明分行（以下简称建行三明分行）与借款人三明市梅列区凯力贸易有限公司（现名称福建省凯力贸易有限责任公司，以下简称凯力公司）签订编号为2013年建明徐流贷字5号人民币流动资金贷款合同，合同约定主要内容：1.凯力公司向建行三明分行借款人民币1750万元；借款期限自2013年12月30日起至2014年12月30日止；2.贷款利率为固定利率，即7.8%；逾期罚息利率为贷款利率上浮50%；按月结息，结息日为每月的第20日；3.借款到期前，对未按时还清的利息按合同约定的贷款利率和结息方式计收复利。借款逾期的，对未按时还清的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止，按罚息利率和合同约定的结算方式计收利息和复利。合同还约定双方其他具体权利义务。
2013年12月30日，三和金湖公司与建行三明分行签订了编号为2013年建明徐高抵字7号的《最高额抵押合同》，约定主要内容：1.三和金湖公司提供位于泰宁县杉城镇金湖宾馆后山的国有土地使用权[地号分别为：101-28-0023、101-28-0024，国有土地使用权证号分别为：泰国用（2011）第2022号、泰国用（2011）第2044号]，为债务人凯力公司与债权人建行三明分行在2013年12月30日至2014年12月30日期间签订的人民币资金贷款合同等合同（以下简称主合同）项下的一系列债务提供最高额抵押担保；2.担保责任的最高限额为人民币1750万元；担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项、债权人实现债权与担保权利而发生的费用；主合同项下的贷款、垫款、利息、费用或债权人的任何其他债权的实际形成时间即使超出债权确定期间，仍然属于本最高额抵押的担保范围；3.在债务人不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务，或违反主合同的其他约定，建行三明分行有权处分抵押财产。最高额抵押合同签订后，建行三明分行与三和金湖公司于2013年12月30日向泰宁县国土资源局办理了抵押登记手续，并领取了泰土他项（2013）第0543号、泰土他项（2013）第0544号土地他项权证书。
2013年12月30日，建行三明分行依约分四笔分别为1026万元、73.712135万元、600.287865万元、50万元，合计1750万元，发放贷款至凯力公司指定的账户。
2015年6月17日，中国建设银行股份有限公司福建省分公司（以下简称建行福建省分行）与信达福建公司签订资产转让合同，信达福建公司从建行福建省分行受让不良资产包。其中包括编号为信闽-A-2015-30-41号《债权转让协议》，即建行福建省分行将本案上述债权及项下担保权利全部转让与信达福建公司，截止基准日2015年3月21日的利息为85.733863万元。2015年7月16日，建行福建省分行与信达福建公司在《福建日报》第12版联合发布《债权转让通知暨债务催收联合公告》，通知各债务人、担保人债权转让的事实并向债务人、担保人等催收债务。
上述借款期限届满后，借款人凯力公司至今未依约偿还借款本息，担保人亦未依约承担担保责任。截止2017年3月31日，凯力公司尚欠借款本金1750万元，利息（包括罚息、复利）577.522903元。为此，信达福建公司向本院提出实现担保物权的申请。
三和金湖公司称，对信达福建公司主张的主合同效力、担保物权的登记、主债务期限届满、实现担保物权的条件成就、担保范围及金额等均无异议。但仅提供国有土地使用权为主债务设定抵押担保，未提供后来建设的地上建筑物设定抵押担保。对拍卖、变卖抵押物国有土地使用权和信达福建公司就拍卖、变卖款优先受偿无异议，但要求驳回信达福建公司对地上建筑物主张优先受偿权。
本院认为，建行三明分行已依法将案涉人民币流动资金贷款合同、最高额抵押合同等合同项下的全部权利转让给信达福建公司，信达福建公司系本案债务的债权人、抵押权人。借款人凯力公司在合同期限届满未依约偿还借款本息，担保人未依约承担担保责任，已构成违约，合同约定的实现担保物权条件已成就，三和金湖公司对此也无异议。因此，信达福建公司请求拍卖、变卖担保财产并就拍卖、变卖的价款优先受偿，予以准许。但优先受偿权仅限于拍卖、变卖案涉国有土地使用权的价款。三和金湖公司以后来建设的地上建筑物未设定抵押担保为由，提出异议，系有实质性的争议，本院依法仅就双方无争议的部分进行处理，对双方有实质性争议部分，双方应依法另行处理。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第二项这规定，裁定如下：
一、准予拍卖、变卖福建三和金湖宾馆有限公司位于泰宁县杉城镇金湖宾馆后山的国有土地使用权[地号分别为：101-28-0023、101-28-0024，国有土地使用权证号分别为：泰国用（2011）第2022号、泰国用（2011）第2044号]；
二、中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司就上述拍卖、变卖所得价款在借款本金1750万元及利息（截止2015年3月21日的利息为85.733863万元，之后罚息、复利按贷款合同约定计算）范围内优先受偿。
本案申请费52725元，由福建三和金湖宾馆有限公司负担。
当事人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审判员 王盛荣
二〇一七年五月九日
书记员 吕美玉
附：
一、主要法律条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。