山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁13民终2427号
上诉人（原审原告）：梁佳，男，1987年11月2日出生，汉族，居民，住江苏省徐州市鼓楼区沈场路四巷****号。
委托代理人：梁决林，系梁佳之父，1962年10月10日出生，汉族，居民，住江苏省徐州市鼓楼区沈场路四巷****号。
委托代理人：丁开军，山东平澜律师事务所。
被上诉人（原审被告）：李朋，男，1990年3月24日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区义堂镇堰西村***号。
委托代理人：李庆河，男，1969年11月16日出生，汉族，临沂兰山众人法律服务所工作者，住山东省临沂市兰山区工业大道**号。
上诉人梁佳因租赁合同纠纷一案不服山东省临沂市兰山区人民法院（2015）临兰商初字第3617号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
梁佳一审诉称，2013年3月16日，梁佳、李朋双方签订厂房租赁合同，对租赁期限、年租金额、厂房的损坏维修、提前退租等事项作了约定，明确双方的权利义务。2015年5月18日，李朋搬离租赁场地，擅自退租。依据约定，李朋应赔偿厂房损坏维修费用1036元，并应支付2015年3月16日后使用厂房的租金37970元。请求人民法院判令李朋向梁佳支付欠付的租金37970元，赔偿厂房墙壁损坏维修费用1036元，以上共计39006元；诉讼费用由李朋承担。
李朋辩称，梁佳称李朋擅自退租与事实不符，李朋租赁梁佳的原林成木场区是事实，但在合同履行期间梁佳告知李朋转让厂房，如果李朋不能整体受让，则梁佳要终止合同，并要求李朋在2015年3月16日前搬离原厂区，2015年3月23日梁佳与案外人李守坤达成了租赁厂房资产装让意向，并收取了20万元的转让定金，故梁佳诉称的是由李朋的原因退租是不符的，相反是因为原告的转让行为及单方面终止合同的行为导致双方合同无法履行。梁佳向李朋主张租赁费及维修费无法律及事实依据。合同的终止是由于梁佳的转让厂房及其单方面终止合同造成的，且李朋在第二个合同年度届满前已经办理原厂房，合同第三条第二款明确约定下一年度租赁费李朋应于3月23日交清，但是在2015年3月23日李朋应当向梁佳交纳租赁费时梁佳已经与案外人达成了转让的意向，并收取了订金，说明梁佳已经单方终止了合同，故梁佳再要求李朋支付租赁费及维修费无事实和法律依据。请求依法驳回梁佳的诉讼请求。
原审法院查明，案外人梁决林与吴永荣系夫妻关系，二者与梁佳系父（母）子关系，三人以家庭经营的方式经营临沂工业园大阳路铁路桥以北原林成木业（位于义堂镇堰西村）。2013年3月16日，梁佳（甲方）与李朋（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方坐落在临沂工业园大阳路铁路桥以北原林成木业，租赁建筑，面积为1000㎡，……。厂房租赁自2013年3月16日起至2016年3月16日止，租赁期3年。租赁期满，甲方有权收回厂房，乙方应如期归还。乙方需继续承租的应于租赁期届满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。该厂房年租金为22万元，租金每年支付一次，一次付清。乙方于下一年3月23日前付清下一年租金。逾期七天，合同将终止，乙方须于十日内自动搬出工厂，不得给甲方造成经济损失。……租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，租赁期间如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同签订后，梁佳将厂房交于李朋使用。
2015年5月26日，案外人梁决林（甲方）委托吴永荣与案外人李守坤（乙方）签订《资产转让协议书》，甲方将上述涉案厂房及其他附属设施以及土地租赁使用权一次性转让给乙方，转让费共计324万元。乙方于2015年3月23日已付甲方20万元定金，此定金作为价款的一部分，剩余价款304万元于本合同签订之日乙方通过银行打款的形式一次性转到甲方名字梁决林的账户。甲方与义堂镇堰西村委签订的土地租赁合同期限至2033年12月31日，租金甲方交至2014年12月31日。双方签订本协议后，乙方有权直接与村委另行签订土地承包合同，……。甲方应在本协议签订之日将财产交付给乙方。2015年11月23日，临沂市兰山区义堂镇堰西村村民委员会出具证明一份：“我村企业李守坤于2015年5月购买梁决林厂15.28亩，东至德和木业，西至千山木业，南至益春路，北至景顺木业，于2015年5月26日向堰西村村委缴纳2015年土地承包费45800元，特此证明”。2015年6月1日案外人李守坤与临沂市兰山区义堂镇堰西村村民委员会签订了涉案土地的承包合同。
另查明，李朋已于2015年3月11日在涉案厂房中搬离，租金支付至2015年3月16日。
原审法院认为，梁佳、李朋双方签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规，为有效合同。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。梁佳按时将涉案厂房交于李朋使用，李朋亦按照约定缴纳租赁费至2015年3月16日。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。梁佳的家人于2015年3月23日与案外人李守坤达成转让意向，并于2015年5月26日签订《资产转让协议书》，因李朋在同等条件下享有优先购买的权利，故梁佳应当于2015年3月23日之前的合理期限内告知李朋关于涉案厂房转让的问题。梁佳主张李朋于2015年5月18日搬离租赁厂房，而李朋实际已经于2015年3月11日退出并搬离租赁的厂房，能够与李朋在答辩中所述相互印证。梁佳在李朋提前搬离后要求李朋支付2015年3月16日至5月18日的租金请求于法无据，不予支持。对于梁佳主张的要求李朋赔偿厂房墙壁损坏维修费用，为此梁佳提交单据一份，该单据无法证明梁佳所主张的内容，法院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十条的规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费775元减半收取387.5元，由原告梁佳负担。
上诉人梁佳不服原审判决上诉称：一、一审判决认定事实不清。１、一审认定被上诉人于2015年3月11日从涉案厂房中搬离的认定事实不清。实际情况是，被上诉人于2015年5月18日擅自搬离涉案厂房，当日上诉人曾去过厂房，并拍摄照片记录了被上诉人在厂房中的设备物品、人员及墙壁的损坏，并将上诉人的到场人员、被上诉人尚在使用厂房的景象拍摄在一起。２、被上诉人申请两位证人出庭证实于2015年3月11日前搬离涉案房屋，而两位证人属利害关系人，证言不足以采信。一位是长期受雇被上诉人，为其运输货物挣取收入的货车司机；一位是长期受雇被上诉人的在职人员。而提供的其他证据，均不能证实被上诉人于2015年3月11日前搬离涉案房屋，其中，证据“厂房租赁合同”约定租赁期限至2016年3月16日，尚未到期，被上诉人不应搬离；证据“资产转让协议书”及“土地承包合同”“村委的证明”都是涉及的案外人，且所涉及时间也都在上诉人主张的2015年5月18日以后，同被上诉人主张的时间相矛盾。二、一审判决适用法律错误。被上诉人主张于2015年3月11日前搬离涉案房屋，一审基于此，就判决驳回上诉人的诉讼请求，明显适用法律错误。１、依据双方签订的租赁合同，租赁期限至2016年3月16日，在2015年5月18日前，双方没有就终止合同达成合意。被上诉人于2015年5月18日擅自搬离涉案厂房，上诉人主张被上诉人支付2015年5月18日前的租赁及造成的损失，应得到支付。２、搬离房屋不代表租赁合同终止，不代表可以不履行缴纳租金的义务。只要合同没有终止，被上诉人就负有缴纳租金的合同义务。上诉人得知被上诉人2015年5月18日搬离涉案厂房后，于2015年5月26日同案外人签订了资产转让协议书，对涉案厂房进行了转让。是依据合同法的规定，采取的防治损失扩大的减损措施，并不能以此免除被上诉人缴纳2015年5月18日前租金的合同责任。请求二审法院查清事实依法改判或发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李朋答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院审理期间，上诉人梁佳为支持其上诉理由，提交了上诉人的朋友渠慎安于2015年5月18日录制的手机视频资料一份及照片一宗，拟证明被上诉人的工人当时正在厂房进行工作，没有搬离；被上诉人李朋质证认为，上诉人提供的视频材料无法证实资料内容与待证事实存在关联性，视频中的人物身份无法确认。
经上诉人梁佳申请，本院准许证人渠慎安、孙运资、潘美华出庭作证。证人渠慎安在庭审中陈述：“2015年5月18日前，梁决林给我打电话让我到涉案厂房，称与被上诉人产生纠纷，让我去拍照，当时拍照时有我、吴永荣、孙运资、潘美华，拍完后我就将照片发给梁决林了。但我不认识被上诉人，不知道录像中是否有被上诉人。”证人孙运资在庭审中陈述：“具体时间记不清，吴永荣让我送她去涉案厂房，我看到有人拍照，当时拍照时有渠慎安、吴永荣和我，另有个女的我不认识。”证人潘美华在庭审中陈述：“2015年5月18日，吴永荣给我打电话让我到涉案厂房去做个证，让我去拍照，当时拍照时有我、吴永荣、孙运资、渠慎安。”以上证人证言用以证明2015年5月18日为止，被上诉人还未完全搬离涉案的厂房。被上诉人李朋质证认为，证人不能直接证明待证事实，证明事实与待证内容无关。
二审中，上诉人梁佳在庭审中陈述：“2015年2月份，李朋给吴永荣打电话说不租赁厂房了，要终止合同，吴永荣在电话里同意了。2015年3月14日，吴永荣去了厂房，李朋自己搬走了，但其转租给他人的设备没有搬走。”被上诉人李朋认可通过电话协商解除合同之事属实，且于2015年3月14日前已搬走，对于设备转租之事不予认可。另在庭审中，上诉人梁佳与被上诉人李朋均同意双方于2015年3月16日解除租赁合同。
其他事实与一审法院查明认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，上诉人梁佳与被上诉人李朋均同意于2015年3月16日解除租赁合同，故涉及本案的厂房租赁合同本院予以解除。案件双方争议的焦点为租赁期满前上诉人是否搬离厂房及是否应赔偿厂房墙壁的损坏。合同签订后，上诉人按时将涉案厂房交于被上诉人使用，被上诉人亦按照约定缴纳租赁费至2015年3月16日。被上诉人于2015年2月份电话通知上诉人方终止租赁合同，上诉方电话同意解除合同。双方当事人对此无异议。2015年3月14日被上诉人电话通知上诉人已搬离厂房，上诉人也予以认可。但上诉人主张被上诉人转租的设备并未搬离，并提交了视听资料及照片拟证实其主张，但上述证据不能证明形成的时间为2015年5月18日。且上诉人提供的证人与其系朋友关系，双方存在利害关系，不能证实视听资料中的人物是被上诉人的工作人员。故原审法院确认被上诉人于租赁期满前搬离厂房并无不当。对于上诉人主张的要求被上诉人赔偿厂房墙壁损坏维修费用，上诉人于二审中提供的收据及视听资料，无法证明上诉人的主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人梁佳的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费775元，由上诉人梁佳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 吴 强
审判员 姚玉蕊
二〇一六年七月二十一日
书记员 刘晓光