广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法桂民三初字第31号
原告：刁志东，男，汉族，住址：广东省佛山市南海区桂城街道南五路金华，公民身份号码：×××4836。
委托代理人：梁浩华，系广东天爵律师事务所律师。
被告：佛山市南海区华尔达五金卫浴有限公司，住所：广东省佛山市南海区，注册号：440682000×××。
法定代表人：李志华。
第三人：佛山市南海区桂城街中区村西江股份合作经济社，住所：广东省佛山市南海区，组织机构代码：××。
负责人：冼伟洪，任社长。
委托代理人：吴翠英，系广东至高律师事务所律师。
委托代理人：欧阳湘琴，系广东至高律师事务所律师。
原告刁志东与被告佛山市南海区华尔达五金卫浴有限公司（以下简称“华尔达公司”）合同纠纷一案，本院于2014年4月4日受理后，根据原告的财产保全申请，依法作出（2014）佛南法桂民三初字第31-1号民事裁定书，于2014年9月12日轮候查封了被告的货梯、龙门吊（各1台）。根据原告的申请依法追加佛山市南海区桂城街中区村西江股份合作经济社（以下简称“西江经济社”）为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，并于2014年7月29日公开开庭进行了审理。后因另案的审理结果对本案的处理有重大影响，故本院于2014年9月18日依法作出（2014）佛南法桂民三初字第31-2号民事裁定，裁定本案中止诉讼。后因上述中止诉讼的事由已经消除，本案恢复审理。原告的委托代理人梁浩华，第三人的委托代理人吴翠英、欧阳湘琴均到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告于2014年1月21日签订《协议书》，约定：被告将位于佛山市南海区平洲工业园内的面积为6618平方米土地上盖构筑物及相应区域的全部使用权交予原告使用，期间为2014年1月26日至2022年1月31日；原告一次性支付50万元给被告；被告的债务由被告全部承担，与原告无关；如有争议的，任何一方可向佛山市南海区人民法院提起诉讼。该《协议书》为双方真实意思表示，合法有效，双方应切实履行合同义务。协议签订后，原告依约应被告要求，将50万元汇入被告法定代表人李志华的账户，切实履行了合同义务，依法取得了《协议书》约定的土地上盖构筑物及相应区域的全部使用权。后原告依约将上述土地上盖构筑物及相应区域出租给被告使用，但被告却并未履行其合同义务，至今未支付原告任何租金，甚至于2014年3月中欠薪逃匿，至今下落不明，无法联系。被告的行为已构成严重违约，应依合同约定向原告支付租金及违约金，并将上述上盖构筑物及相应区域返还给原告。为维护原告自身合法权益，请求判令：1.原被告于2014年1月21日签订的《协议书》合法有效；2.被告立即向原告返还上述《协议书》内约定的上盖构筑物及相应区域；3.被告立即向原告支付2014年2-4月的租金共90000元；4.被告立即向原告支付违约金1760元（未按期支付的租金自违约之日始按银行同期贷款利率6%计算至实际清偿之日止，暂计至2014年4月4日）；5.第三人履行于2001年9月22日、2005年8月4日与被告签订的《土地租赁合同》及《补充协议书》；6.被告承担本案的全部诉讼费用。
被告没有答辩。
第三人针对原告的起诉发表意见称：一、原被告于2014年1月21日签订的《协议书》无效，且没有实际履行。1、被告无权转让案涉建筑物及相应区域。案涉建筑物及相应区域所在土地归第三人所有，未经第三人同意，被告无权处分。现原告无任何证据证明原被告私下协议获得第三人认可，第三人及其村民并不同意案涉土地归原告使用。2、案涉建筑物及相应区域未办理相关报建手续。根据被告与第三人签订的《土地租赁合同》，第三人将其合法产权的土地出租给被告，由被告负责厂房基建的一切规划报建手续及费用。至今，原告均未举证证明案涉建筑物已取得相关报建手续，被告将建筑物及相应区域转让给原告没有任何依据。3、《协议书》实为借款协议，原告主张被告向其返还建筑物及相应区域没有依据。首先，《协议书》第五条约定“若乙方于2022年1月31日前还清上述第三条的500000元，则本协议书于乙方还清款项之日解除”，该约定符合借贷合同要件，是明显的借贷关系。其次，根据《土地租赁合同》，被告应支付给第三人的8年土地租金就已高达230万元左右，而根据现原告提供的《协议书》的约定，原告仅以50万元的标准取得8年的厂房及相应区域的全部使用权，这显然严重不符合交易习惯。第三，《协议书》第八条约定“乙方保证该协议合法有效，若该协议书最终被确认为无效合同、可撤销合同或因其他原因导致不能履行的，乙方应向甲方支付违约金50万元”，从该约定可知，原被告已在该协议中约定关于合同无效或无法履行的违约责任，现原告主张向其返还案涉建筑物及相应区域没有任何依据，也严重损害被告及第三人的合法权益。第四，从常理、《协议书》的内容、原告提供的转账记录来看，实为被告的法定代表人向原告借款50万元，与被告无关，即使是被告借款，只要被告于2022年1月31日前还清50万元，本协议书于被告还清全部款项之日解除，与案涉土地及地上建筑物的使用权无关，现距离2022年1月31日的期限届满尚远，原告现主张地上建筑物使用权没有依据。第三人认为，当原告主张的合同性质与合同约定的权利义务关系不一致时，应当按照合同约定的权利义务内容确定合同的类型和案由，并适用相应的法律法规，本案应按借款纠纷进行审理，原、被告之间的借贷关系，不能对抗第三人的土地使用权。第五，案涉土地及地上建筑物等一直由被告使用，再次证明《协议书》没有实际履行，作为土地使用权人的第三人更不可能知道原被告之间私下签订的《协议书》。且时至今日，被告从未向第三人出示或确认该份《协议书》，该《协议书》是否真实存在质疑。故，第三人无法判断原告提供的《协议书》的真实性、且依法被告无权转让或转租案涉土地及土地上的建筑物，原告的主张没有任何依据。二、第三人的权益已经严重受到侵害，第三人已经起诉解除与被告的租赁合同，原告无权提起本案主张，且应中止审理。首先，2014年1月至今（2014年7月），案涉土地上的承租人被告未缴纳土地租金，严重侵害第三人利益，且如原告在起诉状中所述，被告已于2014年3月欠薪逃匿，其行动表明无法履行其与第三人的《土地租赁合同》，第三人也已起诉要求解除与被告的租赁合同，法院亦已查封案涉厂房（发生在本案起诉之前）。其次，原告并非与第三人合同的相对方，长达7个月的时间原告也从未向被告支付过任何款项，第三人不知道其与被告之间的关系，也不同意原告使用第三人所属的土地。再者，被告无能力履行与第三人的合同，第三人在本案诉讼之前已起诉要求解除与被告之间的租赁关系，一旦法院判决解除被告与第三人之间的合同，则原告所主张的返还地上建筑物及要求第三人履行与被告之间的合同没有任何依据，且被告享有的财产已被查封，该案与本案有重大关联，在该案未作出判决之前，本案应中止审理。综上，原告企图利用其与被告法定代表人之间私下的借贷关系，约束第三人对于案涉土地及土地上建筑物的权利，无任何法律及合同依据，其与被告之间的债权债务关系应自行解决，不应牵涉到第三人权益。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
诉讼中，原告提供以下证据材料：
1.原告的身份证（复印件，1份），用以证明原告的诉讼主体资格。
2.被告的企业机读档案登记资料（原件，1份），用以证明被告的诉讼主体资格。
3.信息查询结果（原件，1份），用以证明第三人的诉讼主体资格。
4.协议书（原件，1份），用以证明原告以50万元的价格受让了被告向第三人租赁的土地及上盖建筑物、相应区域，且约定了按照被告与第三人于2001年签订的《土地租赁合同》租金条款向第三人交纳租金，原告再将该土地上盖建筑物、相应区域返租给被告，该协议的履行并不影响第三人原有的收益。
5.中国农业银行记账凭证（原件，2份），用以证明原告已经履行了协议书约定的支付50万元作为购买案涉土地上盖建筑物及相应区域的对价款。
6.土地租赁合同（原件，1份）。
7.补充协议书（复印件，1份）。
举证6、7，用以证明被告和第三人签订《土地租赁合同》并约定对案涉租赁物的转租条件，原告与被告签订的《协议书》符合被告与第三人约定的条件，并没有影响第三人的原有收益，第三人无权提出异议。其中，《土地租赁合同》中乙方就是本案被告，《补充协议书》是原告从第三人处取得的，原告也不持有原件。
8.三山港区临时建筑工程施工报建申请审批表（原件，1份）。
9.三山港区临时建筑工程施工许可证（原件，1份）。
10.南海市镇（区）建设项目环境保护验收意见书（原件，1份）。
11.南海市公安局防火科建筑工程消防设计验收意见书（原件，1份）。
12.建设项目环境影响报告表（原件，1份）。
举证8-12，用以证明案涉土地上盖建筑物经过合法报建手续，原被告签订《协议书》购买案涉土地的建筑物、相应区域的使用权是符合法律规定的。
经质证，第三人对原告举证1-3的真实性没有异议，其中就举证2，第三人认为被告是有限责任公司，具有独立的法人资格。对举证4的真实性无法确认，因为被告没有到庭确认，对其证明内容也有异议，该《协议书》表面上为租赁，实际上是借款；该《协议书》并没有约定由谁向第三人交纳租金；《协议书》是原告与他人私下的协议，如内容涉及第三人利益的，未经第三人许可，不对第三人发生法律效力，第三人从未认可该转租行为，如认为是租赁合同，则明显无效。对举证5的真实性无法确认，从该凭证可以看出，两笔款项用途均列为借款，且发生在刁志东与李志华两自然人之间，再次证明该50万元是刁志东和李志华之间的借款，结合原告举证2，李志华并非本案被告，与被告、第三人无关；原告以此证明已向被告支付50万元作为购买案涉土地上盖建筑物及相应区域的对价是没有任何依据的。对举证6的真实性没有异议，对证明内容有异议，根据该合同，从2014年1月到2022年1月八年的土地租金已经高达230万元，原告主张以50万元转租或者购买该八年的使用权（含地上建筑物等），明显是违反常理及交易习惯的，且合同中明确租赁期满之后，建筑物包括水电绿化都无偿归第三人所有，亦约定了一切的规划报建、手续及相关费用由被告承担，该合同也没有约定第三人同意被告可以转租。对举证7有异议，首先，该《补充协议书》是复印件，无法确认其真实性；其次，从第三人的举证可以看出，该《补充协议书》所指的签订时间2005年8月4日，当时第三人所使用的印章根本不是盖在《补充协议书》上的印章，故原告主张被告与其签订的协议属于转租并取得了第三人的同意、第三人没有异议，是没有任何依据的。对举证8-12的真实性无法确认，第三人质疑举证8中相关部门有无资格审批该材料，且区国土所也没有加具任何的意见；对举证8-12，第三人认为该建筑是临时建筑，有一定的期限限制，该临时建筑从2001年至今有十多年，是否仍然合法有效，原告没有举证证明。
诉讼中，第三人提供以下证据材料：
1.第三人的组织机构代码证（复印件，1份），用以证明第三人的诉讼主体资格。
2.南府集用2003第020435号集体土地使用证（原件，1份），用以证明第三人是案涉土地的使用权人，被告未经许可不得处分该土地。
3.印章备案表（复印件，加盖“佛山市公安局南海分局特种行业管理专用章”，2页），用以证明原告举证7内容不真实、不合法，原被告私下的协议未得到第三人的同意。
4.（2014）佛南法民三初字第191号案传票（复印件，1份）、民事起诉状（原件，1份）。
5.照片（打印件，5页）。
6.告员工书（复印件，1份）。
举证4-6，用以证明被告无能力履行与第三人的合同，第三人在本案受理前已经向法院起诉要求解除与被告的租赁合同，原告主张被告返还地上建筑物及要求第三人履行与被告之间的合同没有任何依据，且被告享有的财产已经被查封，该案于本案有重大关联，在该案未作出判决之前，本案应中止审理。
经质证，原告对第三人举证1无异议。对举证2的真实性无异议，对证明内容有异议，无法证明被告未经许可不得处分该土地，因为被告和第三人已经签订了《补充协议书》，对案涉土地转租的条件作了明确的约定。举证3的真实性由法院依法认定，即使是真的，也与本案无关，因为被告与第三人签订的《土地租赁合同》是2001年9月22日，《补充协议书》签订的日期是2005年8月4日，该两份合同上第三人的印章是“佛山市平洲区中区村西江经济合作社”和“佛山市南海区桂城街中区村西江股份经济合作社”，而该份证据显示的是“佛山市南海区桂城街中区村西江股份经济合作社”，两个印章并不是同一个印章，其原因是佛山市撤市为区，将原南海市变为南海区，因此，第三人提供的印章是撤市之后根据有关行政区域划分调整后制作的，该份证据不能证明被告与第三人签订的《土地租赁合同》以及《补充协议书》上的印章是不真实不合法的。对举证4-6的真实性没有异议，基于原告已经向第三人明确表示替被告履行原《土地租赁合同》项下的属于被告的义务，因此对第三人没有造成损失，第三人要求解除合同是没有法律依据的。
被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证、举证的权利。
经审查，原告举证4、5、8-12及第三人举证3均为原件，到庭相对方虽对其真实性有异议，但均未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。原告举证7为复印件，第三人有异议，本院不予采信。原告及第三人的其余举证，到庭相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性均予采信。
综合采信的证据及到庭各方的陈述，本院确认以下事实：
2001年9月22日，被告与第三人签订《土地租赁合同》，约定：被告租用第三人在平洲工业园6618平方米返还用地来建公司工厂，土地租赁期从2002年2月1日至2022年1月31日止，其中2014年1月租金按每平方米2.662元计算，2014年2月1日起至2017年1月31日止按每月每平方米2.9282元计算租金；租期届满，被告的一切建筑及水电、绿化等设施不得拆走，无偿归原告所有。
其后，被告在上述土地上兴建建筑物。2001年9月，南海市三山港区中区村西江村民小组作为建设单位，为该建筑物办理了临时建筑工程施工报建手续，注明竣工日期为2001年11月15日。2002年，该建筑物办理了消防设计验收手续。
2003年8月28日，包括上述土地在内的16245.24平方米土地经核发南府集用（2003）第×××号土地证，登记土地使用权人为第三人，使用权类型为批准拨用企业用地。
2014年1月21日，原、被告签订《协议书》，约定：被告将上述土地上盖构筑物及相应区域的全部使用权交予原告；期间为2014年1月21日至2022年1月31日；原告于2014年1月26日前一次性支付50万元予被告，作为对上述构筑物及相应区域使用权的购买款；因被告使用需要，原告同意将上述构筑物及相应区域以每月3万元出租给被告使用，被告应于每月5日前向原告缴纳；若被告于2022年1月31日前还清上述约定的50万元，则本协议书于被告还清全部款项之日解除；被告保证该协议书合法有效，若该协议书最终被确认为无效合同、可撤销合同或因其他原因导致不能履行的，被告应向原告支付违约金50万元；若被告未能按时足额缴纳租金，则每逾期一天，被告应以拖欠的租金按银行同期贷款利息的四倍向原告支付违约金。
2014年1月21、22日，原告分别向被告的法定代表人李志华转账支付了30万元、20万元，两笔转账均附言：借款。
2014年3月11日，西江经济社向本院起诉要求解除其与华尔达公司所签订的《土地租赁合同》、要求华尔达公司向其返还土地及计付租金，案号：（2014）佛南法民三初字第191号，本院在审理该案过程中依法追加刁志东为第三人参加诉讼。本院作出（2014）佛南法民三初字第191号民事判决书，支持了西江经济社的全部诉讼请求。刁志东不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2015）佛中法民三终字第681号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：原告主张其根据《协议书》的约定，通过支付50万元予被告，取得了案涉建筑物及相应区域的使用权，即原告主张《协议书》的性质是房产使用权转让合同，根据合同的性质，原告作为受让人，其合同目的应为取得案涉建筑物及相应区域土地的使用权。但是，《协议书》又同时约定，如果被告能于2022年1月31日前还清上述50万元给原告的，则《协议书》解除；该约定明显与原告主张的合同目的相悖。再考虑到原告支付50万元予被告时将款项附言为“借款”，签订《协议书》前后案涉建筑物及相应区域一直由被告使用，被告没有按约向原告支付租金，原告亦未能举证证实原被告有就上述转让行为征得土地出租人即第三人西江经济社的同意。综合上述情况，本院确认原被告签订《协议书》的真实目的是将房产使用权作为原告与被告华尔达公司（李志华）之间借款的担保，《协议书》的履行只是将来实现债权的担保方式，双方的真实意思在于民间借贷，故本案性质应为民间借贷纠纷而非房产使用权转让合同纠纷，同时，《协议书》本质上系借款人与出借人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，应属无效合同。原告请求被告按照《协议书》约定返还案涉建筑物及相应区域、支付租金及违约金，要求第三人履行与被告之间的《土地租赁合同》及《补充协议书》，缺乏依据；经本院释明后，原告仍坚持主张案涉50万元的性质是其购买案涉建筑物及相应区域使用权的对价款，不是借款、不变更本案诉讼请求，因此，本院对原告第2-5项诉讼请求均不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百一十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告刁志东的全部诉讼请求。
本案受理费2094元、财产保全费1120元，合共3214元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 梁惠妍
审 判 员 冼文舜
人民陪审员 戴华英
二〇一六年一月二十日
书 记 员 谢晓东