福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第1572号
上诉人（原审原告）肖爱珍，女，1968年9月14日出生，汉族，住福州市晋安区。
委托代理人刘超荣，福建望重律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建香樟林房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区桂香街66号香樟林城市花园A幢05号店面。
法定代表人蔡家武，该公司董事长。
委托代理人周蓓，该公司员工。
上诉人肖爱珍因与被上诉人福建香樟林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第2029号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2006年8月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买被告开发的位于晋安区桂香街66号桂香山庄的C座14层13××号房，建筑面积99.79平方米，每平方米6571元，总房价款为655720元。《商品房买卖合同》第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生误差，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：……（2）产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差部分的房价款由出卖人返还人。合同签订后，原告按约付款，被告于2007年1月7日将该房交付原告使用。被告于2012年11月26日取得讼争房屋在内的《房屋面积成果表》，该表载明讼争房屋面积94.04平方米，比合同约定的面积减小了5.75平方米。
原审另查，1，原告于2014年6月12日办理了讼争屋产权登记，房屋建筑的面积为94.04平方米。2，2014年6月20日，原告以655720元为基数，按0.05%税率缴纳印花费327.86元，按3%税率缴纳契税19671.60元，共计19999.46元。3、2009年原告曾将被告诉至原审法院，原审法院已经发生法律效力的（2009）榕民终字第3335民事判决，判令：一、被告应于本判决生效后30日内办妥讼争房产权初始登记，并协助原告办证；二、被告应在本判决生效后5日内向原告支付逾期办证违约金（从2008年1月19日起按已付房价款655720元的银行同期活期存款利率计算至本判决限定被告协助办理房屋权属证书之日止）；……。2011年11月原告向原审法院申请执行，要求被告履行该判决义务；原告提供的违约金计算表显示，其主张的违约金已从2008年1月19日计至2013年8月31日。
根据上述事实并依据有关法律，原审法院认为：
原、被告签订的购房合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”，讼争合同第5条面积确认及面积差异处理条款约定：“商品房交付后，产权登记面积于合同约定面积发生误差，双方同意按第1种方式处理：1、即双方按自行约定方式处理：……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差部分的房价款由出卖人返还人”，并无约定误差超过3%部分应双倍返还，该条款是以字体加粗的方式记载于合同中的，应认定为是双方自愿达成的对面积误差部分房款如何返还的一种特别约定，对双方均有约束力，依照司法解释关于面积误差的“合同有约定的，按照约定处理”的规定，被告应将误差部分的房价款37783元（5.75平方米x6571元／平方米）返还给原告。原告要求面积误差超过3%部分的房价款应双倍返还，原审法院不予支持。被告于2012年11月26日取得包括讼争屋在内的《房屋面积成果表》时，就已经知道讼争屋建筑面积为94.04平方米，比合同约定的面积小了5.75平方米，但其未及时将面积差价款退还给原告，因此应以差价款37783元为基数按中国人民银行同期存款利率向原告支付利息。在确认讼争屋实际面积后，没有证据证实被告及时向原告提供了与产权登记面积相符的购房发票（94.04平方米x6571元／平方米=617936.84元），致原告在办理产权登记时仍按合同约定的购房款（655720元）缴税，原告为此多缴付的税费1152元（37783元x3.05%），被告应予承担。
原告举证的执行文书显示原审法院正对本案涉及的被告逾期办证违约金进行强制执行，该违约金的计算期限已延至2011年7月19日之后，故原告在本案中增加的关于违约金的诉请系对逾期办证违约金的重复请求，应予驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、被告福建香樟林房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还原告肖爱珍房屋面积差价款人民币37783元及利息（从2012年11月27日起至还款之日止，按中国人民银行同期存款利息计算）。二、被告福建香樟林房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告肖爱珍赔付多缴纳的税费人民币1152元。三、驳回原告肖爱珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1076.5元（简易程序已减半收取）、财产保全费1020元，共计2096.5元，由原告肖爱珍负担1000元，由被告福建香樟林房地产开发有限公司负担1096.5元。
一审宣判后，原审原告肖爱珍不服，向本院提起上诉。
上诉人肖爱珍上诉称：一、面积差3%以上部分面积的差价款，被上诉人应当双倍返还给上诉人。1、《商品房买卖合同》第五条第四款是格式条款，上诉人没有协商的余地，违反《消费者权益保护法》第二十六条的规定。2、《商品房买卖合同》第五条第四款约定不明。其一，该条款并没有明确规定超3%部分不能要求双倍返还。其二，按被上诉人的庭审辩解，面积差不论误差多少，上诉人都只能要求单倍返还差价，这显然不公平也不合理，因此从该段文字看显属约定不明。其三，该条款属格式合同，根据《合同法》第三十九、四十、四十一条的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则；……对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，根据《商品房买卖若干问题解释》第十四条的规定，本案所涉条款属约定不明，超3%部分被上诉人应双倍返还。3、被上诉人提交的答辩状第一条“答辩人对原告肖爱珍请求退还所购房产的实际产权面积差价款人民币55733元的主张没有异议”，也可印证超3%部分应双倍返还的事实。被上诉人在一审庭审中虽反悔认为只能单倍返还却又提不出足以推翻的相反证据，因此超3%部分应双倍返还。二、被上诉人应支付上诉人逾期办证违约金9571元（从2011年8月9日起按申请人已付购房款的银行同期活期存款利率计算至2014年6月20日止）。根据已经生效的（2009）××民初字第××号民事判决，被上诉人的逾期办证违约金只计算至该判决书限定被上诉人协助上诉人办理房地产权属证书之日止，即2011年8月6日，且被上诉人也未提供相反证据证明之后的违约金已经履行，故被上诉人并未支付2011年8月9日起的逾期办证违约金。上诉人向晋安法院执行局调取的香樟林房地产公司违约金计算表中亦明确上诉人的逾期办证违约金只计算至2011年8月8日，故上诉人关于逾期办证违约金的诉讼请求应当予以支持。三、本案房屋面积差价款，被上诉人应从2008年1月18日开始按银行逾期还贷款利率计算违约责任。1、被上诉人在明知面积缩小的情况下，仍不退还差价款，其主观上有明显的恶意，且上诉人是向银行按揭贷款的，其利息也是贷款利息，原审判决按存款利息远不能弥补上诉人的损失。2、利率起算时间应从2008年1月18日开始。根据合同约定，被上诉人应当在交房后365天内办理房屋产权初始登记（即最迟办证时间是2008年1月17日），但由于被上诉人的原因没有办理，导致上诉人无法办理产权证，使得这笔多付的购房款被被上诉人继续占用，因此被上诉人应当从应当办证之日起按银行逾期还贷利息承担违约责任。3、被上诉人辩称本案存在双重利息的违约金是不能成立的。因为房屋面积缩小的违约责任与逾期办证违约责任分别是不同违约行为所产生的法律责任。再者逾期办证的违约责任是从2008年1月18日起算，利息是按银行活期存款利息计算，利息非常低，远远不足补偿上诉人损失。综上，请求：撤销原审判决第一、三项，支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人福建香樟林房地产开发有限公司答辩称：被上诉人应退还给上诉人的面积差价款应为37783.25元，而非55733元；上诉人要求被上诉人退还面积差价款的利息没有法律依据，不应得到支持。关于逾期办证违约金。一是超过诉讼时效，二是违反一事不二理的诉讼原则，已生效的法律文书已对该请求作出判决。综上，请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理过程中，双方当事人没有新证据向法庭提交。根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的除“原告提供的违约金计算表显示，其主张的违约金已从2008年1月19日计至2013年8月31日”外的事实属实。
另查明，根据上诉人在一审提供的违约金计算表显示，其主张的违约金已从2008年1月19日计至2012年6月7日。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据讼争《商品房买卖合同》第五条的约定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差部分的房价款由出卖人返还买受人。该条款系双方自愿达成的对面积误差部分房款如何返还的约定，不存在约定不明或对买受人不公平、不合理的情形，故一审法院据此约定认定被上诉人应按合同约定的购房款返还面积差价款并无不当，本院予以维持。上诉人关于该条款约定不明、面积差超过3%部分的差价款被上诉人应按购房价双倍返还的主张不能成立，本院不予支持。被上诉人虽然在答辩状中表示对上诉人主张的退还面积差价款55733元没有异议，但其在庭审过程中对上诉人的该诉讼请求明确予以否认，故上诉人据此认为面积差超过3%的部分应当双倍返还缺乏依据，本院不予采纳。
关于面积差价款的利息如何计算。因被上诉人于2012年11月26日取得讼争房屋的《房屋面积成果表》，此时被上诉人知道讼争房屋的建筑面积比合同约定的实际面积小，故一审法院认定被上诉人应从2012年11月27日起至还款之日止按照中国人民银行同期存款利息计算面积差价款的利息并无不当，本院亦予以维持。上诉人主张应从2008年1月18日起按银行逾期还贷款利率计算利息不能成立，本院不予采纳。
关于逾期办证违约金。因（2009）××民初字第××号民事判决已对上诉人关于逾期办证违约金的诉请进行判决，且上诉人在一审提交的逾期办证违约金计算表显示被上诉人逾期办证违约金正在进行强制执行，已执行到2012年6月7日，故一审法院认定上诉人在本案中关于逾期办证违约金的诉请属于重复请求，并予以驳回并无不当，本院亦予以维持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费、财产保全费按一审判决执行；二审案件受理费2153元，由上诉人肖爱珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐敏洲
代理审判员 符海燕
代理审判员 刘启鸣
二〇一五年六月八日
书 记 员 陈 蕾