烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）福回民初字第38号
原告�初金英，农民。
委托代理人：孙德石，退休工人。
被告：孙承志，农民。
被告：孙某甲，居民。
原告初金英诉被告孙承志、孙某甲确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙德石、被告孙承志到庭参加了诉讼，被告孙某甲经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告初金英诉称：2012年10月15日，原告得知，坐落于烟台市福山区回里镇西黄山村332号本属于原告所有的房屋4间被被告孙某甲趁原告不在家之机，全部卖给被告孙承志，孙承志已经将房屋换锁并实际占有房屋。原告为此找到孙承志，孙承志拒绝返还房屋。原告认为，坐落于烟台市福山区回里镇西黄山村332号房屋三套共9间，原告之夫孙盛龙在世时已做了分配，其中西四间分给五子孙谊波，�房产证办在孙谊波名下，房产证号60××52，土地证均在孙盛龙名下，土地证号664**。因孙谊波未婚已故，此房应为原告所有，但被告孙某甲未经原告同意，擅自将属于原告的房屋出卖给孙承志，属于无效民事行为，依法应当返还并赔偿损失。被告孙承志明知该房屋产权不属于孙某甲的情形下，与孙某甲恶意串通将房屋买下，亦属于无效民事行为。请求判令二被告房屋买卖合同无效，被告返还房屋并赔偿损失1万元，诉讼费用由被告承担。
被告孙承志辩称：不同意原告的诉讼请求，被告孙某甲应到庭。我与孙某甲自愿买卖房屋，买卖当天，孙某甲将三套房产的房产证交付给我，我将购房款46000元给付孙某甲。孙某甲提供孙盛龙的遗嘱可证明孙某甲买卖房屋有合法依据。
被告孙某甲未出庭未答辩。
经审理查明：原告与被告孙承志系同村村民�孙盛龙与原告初金英夫妇生有子女9人，孙谊波、被告孙某甲均为子女之一。孙谊波无配偶无子女，于2006年4月5日病故。孙盛龙于2008年7月15日病故。孙盛龙名下房屋2间，房产证号60××30（原登记编号为6090450，被修改变更）。孙某甲名下房屋3间，房产证号60××31（原登记编号为6090451，被修改变更）。本案诉争4间房屋，房产证号60××32（原登记编号为60××52，被修改变更），产权人为孙谊波。上述房屋均位于烟台市福山区回里镇西黄山村。
2012年10月15日，被告孙某甲与被告孙承志签订房契，约定孙某甲将孙盛龙名下房屋2间、孙某甲名下房屋3间，孙谊波名下房屋4间，共计房屋9间，土地面积445.9平方米卖给孙承志；以后房屋产生纠纷与孙承志无关，由孙某甲自行解决处理；房前园地跟大房走，房后宅基地归孙承志使用管理；孙承志将房款46000元一次付清，当交�欠；孙某甲将3个房产证、1个土地使用证交给孙承志。该房契中有立字人孙某甲、孙承志、中介人孙茂合、王廷竹、孙承春、持笔人孙永良、孙茂义、孙巨山的签名。同日，被告孙某甲向被告孙承志出具房款46000元的收据。
原告主张孙谊波生前无配偶无子女，于2006年4月5日病故，孙谊波的4间房屋应由原告继承，被告孙某甲无权处分，要求确认二被告对孙谊波的4间房屋的买卖无效。被告孙承志对原告的主张不予认可，认为孙某甲在卖房时称其有权处理，且孙某甲持有房产证、土地证，孙某甲于2014年提供的遗嘱复印件可证明其有权处理。被告孙承志提供2001年10月10日的代书遗嘱复印件一份，立遗嘱人为孙盛龙、初金英，代笔人为李瑞强、证人为张思平、孙某甲，遗嘱内容为“孙盛龙、初金英、孙谊波的生活费用自立遗嘱之日起由孙某甲承担；三人去世后的丧�费由孙某甲承担；三人去世后，瓦房9间（孙盛龙名下房屋2间、孙某甲名下房屋3间，孙谊波名下房屋4间）给孙某甲。”该代书遗嘱无立遗嘱人本人的签名。经庭审质证，原告对被告孙承志的主张及提供的遗嘱提出异议，认为原告及孙盛龙不会写字，遗嘱系虚假的，且代笔人李瑞强已于2009年前后因车祸死亡。被告孙承志不能提供该遗嘱原件。被告孙承志在庭审中认可其在买卖房屋时未征询原告及其他子女的意见。
被告孙承志主张2012年10月15日晚在自家由孙永良执笔书写的购房文书，当时有孙某甲、孙承志、孙茂合、王廷竹、孙承春、孙永良、孙茂义、孙巨山在场；约定9间房屋每间5000元，房前空地计1000元，共计46000元，当场交款交证；被告孙某甲于次日将房锁砸开后交付房屋。原告对被告孙承志的主张表示不清楚。
经被告孙承志申请，证人孙某�（男，1951年11月5日出生，汉族，农民，住烟台市福山区回里镇西黄山村，身份证号码××、孙茂义（男，1955年1月13日出生，汉族，农民，住烟台市福山区回里镇西黄山村，身份证号码××）于2015年9月24日到庭为被告作证。二人作证证明在孙某甲、孙承志买卖房屋时，在孙承志家中写的文书，二人作为见证人在房契中签名；当时买卖双方说房屋按间数卖了45000元，房前空地卖了1000元，当场交付房款；孙某甲称房屋是其本人的。孙某乙并证明当场交付了房证，孙茂义对是否当场交付了房证表示记不清。经庭审质证，原告、被告孙承志对上述证人证言均无异议。
原告在庭审中自愿放弃赔偿损失1万元的诉讼请求。
上述事实，有原告提供的户口簿、证明、房产所有证存根复印件、土地登记审批表复印件、房契及收据影印件，被告提供的房契、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、代书遗嘱复印件，证人证言，本院调取的户籍信息，本院调查笔录、庭审笔录在案为证。
本院认为：当事人订立、履行合同及实施民事活动中，应当遵守法律，不得损害其他合法权益。本案中，位于烟台市福山区回里镇西黄山村的诉争房屋（房产证号60××32），登记产权人为孙谊波，在未经法定程序重新确权或相关当事人依法协商一致的情形下，该房屋应属于孙谊波所有的合法财产。孙谊波生前无配偶无子女，其死亡后遗产应由其父母即孙盛龙与原告初金英夫妇继承处分。他人在未经孙盛龙、初金英同意或授权的情况，均无权处分孙谊波的遗产。孙盛龙死亡后，他人在未经原告初金英及其他继承人同意或授权的情况下，亦无权处分孙盛龙继承孙谊波遗产的应得份额。如违反上述情况，擅自处分孙谊波遗产的行为，依法应为无效民事行为。
被告孙某甲与被告孙承志于2012年10月15日对本案诉争房屋进行了买卖。被告孙承志提供2001年10月10日的代书遗嘱复印件以证明孙某甲有权处理诉争房屋。因被告孙承志不能提供代书遗嘱原件，且原告对代书遗嘱不予认可。因该代书遗嘱无立遗嘱人签名或以其他方式确认系立遗嘱人真实意思的表示，违反了代书遗嘱的法律要求，且被告孙某甲作为利害关系人亦违反了不能作为见证人的法律要求。又因对孙谊波名下房屋的处分，代书遗嘱中未能显示当时处于生存状态的孙谊波的签名或以其他方式确认系孙谊波真实意思的表示，不能证明处分孙谊波名下房屋的合法性。再因代书遗嘱中明确“三人去世后，瓦房9间给孙某甲”，而原告现处于生存状态，该条件并未成就。综上，该代书遗嘱的真实性不能确定，且明显违反法律的规定，故本院对该代书遗嘱不予采信。被告孙某甲对本案诉争房屋无充分权利，且未征得原告及其他权利人的同意或授权，擅自出卖房屋，其行为具有明显恶意和过错，依法应承担相应责任。被告孙承志作为完全民事行为能力人，知道或者应当知道诉争房屋的具体情况及合法处分依据，且在买卖房屋时未征询原告及其他权利人的意见，其行为亦具有过错，依法应承担相应责任。故二被告对本案诉争房屋的买卖无效。
原告作为诉争房屋的权利人，且对房屋享有较大份额，要求被告孙承志返还房屋，理由正当，于法有据，本院予以支持。被告孙承志在买卖房屋时已支付被告孙某甲价款，因对本案诉争房屋的买卖无效，被告孙某甲应返还被告孙承志相应价款。根据被告孙承志的陈述及证人证言的反映情况，可证明房屋按间计价的交易方式，故应按4间房屋每间5000元予以返还。根据二被告的过错程度，被告孙某甲在返还购房款2万元的同时，应承担支付价款利息的合理损失，自收到购房款之日（2012年10月16日）起按中国人民银行同期贷款利率计至给付之日。
依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第四项、第二款、第六十一条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条、第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、确认被告孙谊松与被告孙承志于2012年10月15日签订的买卖契约中对登记在孙谊波名下的4间房屋（房产证号60××32）的买卖无效。
二、被告孙承志于本判决生效后十日内返还原告初金英房屋4间（登记在孙谊波名下，房产证号60××32）。
三、被告孙谊松于本判决生效后十日内返还被告孙承志购房款2万元及利息（利息自2012年10月16日起按中国人民银行同期贷款利率计至给付之日）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，原告负担50元，被告负担350元。公告费1210元，由被告孙谊松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 张小勇
审 判 员 胡 楠
人民陪审员 于明修
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 姜 超