吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民五初字第53号原告长春市富德利华经贸有限公司，住所地高新区前卫路剑桥园第1-10幢105号房102室法定代表人尚文龙，该公司总经理。委托代理人郑博，北京盈科（长春）律师事务所律师。委托代理人郑绪达，系该公司职员。被告松原市旺业家天下房地产置业有限公司，住所地吉林省松原市郭尔罗斯工业集中区。法定代表人刘云宝，总经理。委托代理人陈更道，吉林群兴律师事务所律师。被告中电华兴能源投资控股集团有限公司，住所地长春市朝阳区立信街3号。法定代表人张树。原告长春市富德利华经贸有限公司（以下简称富德利华公司）与被告松原市旺业家天下房地产置业有限公司（以下简称家天下公司）、被告中电华兴能源投资控股集团有限公司（以下简称中电华兴公司）以物抵债合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富德利华公司的委托代理人郑博、郑绪达，被告家天下公司的委托代理人陈更道到庭参加诉讼，中电华兴公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告富德利华公司诉称，2015年9月8日富德利华公司与中电华兴公司、张树、案外人李有武签订《债务转让协议》，约定由中电华兴公司向富德利华公司偿还1000万元，并签订了借款合同。因中电华兴公司与家天下公司之间有合作及债权债务关系，在中电华兴公司无力偿还富德利华公司欠款的情况下，富德利华公司与中电华兴公司、家天下公司于2015年9月9日协商一致，签订了《以房抵债协议》，约定由家天下公司以其开发的松原家天下二期商城53幢-101、-111、-116、-118、-119、-120、-157、133、135、136、201、202、203、212、213、216、217、223、330、332共计20套房屋清偿中电华兴公司欠富德利华公司的1000万元债务。为了避免家天下公司不切实的履行以房抵债的合同义务，以及明确家天下公司给富德利华公司出具的购房款收据的产生背景及真实性，因此，富德利华公司与家天下公司就房屋单价及购房款作出了《补充协议》。《以房抵债协议》约定，家天下公司应在协议签订后2个工作日内交付房屋，签订正式的商品房买卖合同并协助富德利华公司到产权部门办理登记手续、产权证书，办理上述手续所需的税费由中电华兴公司承担。协议签订后，富德利华公司多次向家天下公司主张交付房屋的权利，家天下拒不交付房屋并办理产权。故富德利华公司依法将家天下公司、中电华兴公司起诉至法院，请求判令家天下公司履行《以房抵债协议》约定的交付房屋并办理产权证书义务，中电华兴公司履行《以房抵债协议》约定的缴纳办理产权证书所需的税费的义务。案件受理费由家天下公司、中电华兴公司承担。家天下公司辩称，《以房抵债协议》属于无效合同，家天下公司缺少资金想到银行办理贷款，但是因为资质不符，通过中电华兴公司的张树介绍，找到富德利华公司，富德利华公司的资质符合银行要求，为办理贷款需要，家天下公司提供20套房屋作为抵押物，并与富德利华公司签订了网签备案的商品房买卖合同，三方约定，贷款下来之后，三方按照比例共同使用，各自偿还。并且富德利华公司承诺在银行贷款下来之前，由富德利华公司先借200万元给家天下公司使用。签订《以房抵债协议》及20份商品房买卖合同之后，家天下公司、中电华兴公司未收到任何款项，《以房抵债协议》纯属富德利华公司、中电华兴公司恶意串通，欺骗家天下公司签订的。请求法院对富德利华公司的诉讼请求不予支持。中电华兴公司未答辩。富德利华公司为证明己方主张，提供如下证据：第一组：1.2014年11月4日案外人李有武与案外人吉林省太平洋箱包皮具有限责任公司签订的《借款合同》一份，证明李有武借给吉林省太平洋箱包皮具有限责任公司的借款金额为1000万元、利息为月利2分、借款的起始日为实际放款日为准；2.吉林省太平洋箱包皮具有限责任公司《股东会决议》，证明吉林省太平洋箱包皮具有限责任公司向李有武借款1000万元的事实；3.九台农村商业银行电汇凭证，证明李有武向吉林省太平洋箱包皮具有限责任公司履行借款合同的支付义务，实际转款1000万元的事实；4.借款凭证，证明吉林省太平洋箱包皮具有限责任公司于2014年11月4日收到了李有武的借款1000万元及双方所确认的收款人及收款账号；上述证据系关于原始债权债务关系的证据，均能证明李有武与吉林省太平洋箱包皮具有限责任公司存在借贷关系。第二组：1、案外人李亮与案外人高天明的借款合同及借款合同的公证书，证明李亮借给高天明人民币300万元、利息为人民银行贷款利率的四倍的事实；2.委托转款协议书，证明李亮委托李有有代其履行借款合同约定的付款300万元义务的事实；3.李有有银行历史交易明细清单，证明李有有受李亮的委托于2014年11月11日向高天明转款300万元的事实；4.借款凭证，证明高天明于2014年11月11日收到李亮300万元借款的事实；5.汇款申请书（复印件），证明李亮向高天明支付借款的事实。上述证据能够证明李亮与高天明存在借贷关系；第三组：1.案外人张淇与案外人高天明的借款合同及借款合同的公证书,证明张淇借给高天明人民币350万元、利息为人民银行贷款利率的四倍的事实；2.委托转款协议书，证明张淇委托案外人李怀良代其履行借款合同约定的付款350万元义务的事实；3.李怀良存款明细账，证明李怀良受张淇的委托于2014年11月11日向高天明转款350万元的事实；4.李怀良个人储蓄凭证（复印件），证明李怀良受张淇的委托于2014年11月11日向高天明转款350万元的事实；5.借款凭证，证明高天明于2014年11月11日收到张淇350万元借款的事实。上述证据证明张淇与高天明存在借贷关系。第四组：1.李亮与李有武的借款800万的借条;2.李有武转给李亮800万的转款凭证;3.李有武与李亮之间债权转让的协议;4.李有武与李亮之间的债务往来确认协议;5.李亮出具的300万现金的借条;6.李有武、李亮与长春宝恒公司合作款的证据（宝恒公司收到1500万的收据、李有武收到退款收据、宝恒公司收到李亮200万、1500万的收据、李亮收到1700万的收据），证明李亮与李有武之间存在借贷关系及转让债权的依据；张淇的法人身份证明，证明张淇是长春宝恒公司法人;证据1至证据6均证明李亮与李有武之间的借贷关系及转让债权的依据。7.李亮与李有武、高天明签订的《债权转让协议书》,证明李亮将对高天明的债权转让给李有武、转让的债权本金为300万元、利息为60万元的事实;8.张淇与李有武的借款500万的借条(复印件);9.李有武转给张淇500万的转款凭证;10.张淇与李有武之间债权转让的协议,证明张淇与李有武之间的借贷关系及转让债权的依据;11.张淇与李有武、高天明签订的《债权转让协议书》,证明张淇将对高天明的债权转让给李有武、转让的债权本金为350万元、利息为70万元的事实;12.李有武、张树、吉林省太平洋箱包皮具有限责任公司、高天明签订的《债务转让协议》，证明吉林省太平洋箱包皮具有限责任公司、高天明将本金及利息共计2000万元的还款义务转移给张树的事实；13.富德利华公司与李有武、张树、被告中电华兴能源投资控股集团有限公司签订的《债务转让协议》；14.富德利华公司与李怀良的借款900万元的转款凭证（月利2分）；15.富德利华公司持有的李怀良借款900万的财务凭证（2014年10月30日）；16.富德利华公司持有的李有武欠款10800000元的财务凭证（2015年8月31日）;17.富德利华公司（法定代表人尚文龙签字）与李有武、李怀良的债权转让协议;18.李有武给李怀良出具的借条，证据13-18均证明李有武将1000万债权转让给富德利华公司的事实;第五组:1.富德利华公司与中电华兴公司签订的《借款合同》；2.中电华兴公司董事会决议，证明中电华兴公司欠富德利华公司本金1000万元、利息为年利36%的事实；第六组：1.《以房抵债协议》,2.《商品房买卖合同》20份及预售登记证明,3.商品房收据20份,4.《补充协议》,均证明家天下公司将以房抵债房屋预售登记在富德利华公司名下的事实及应当按照《以房抵债协议》的约定交付商品房并办理产权证。家天下公司质证称，对所有证据的真实性无异议，对要证明的问题不认可，家天下公司不应该履行《以房抵债协议》的义务。中电华兴公司未质证。家天下公司为证明己方主张，提供如下证据：证据1.家天下公司与案外人李亮签订的抵押合同复印件一份，家天下公司与富德利华公司签订的抵押担保合同复印件一份，证明家天下公司与富德利华公司及原始债权人李亮之间签订过多次合同和协议；第二组证据是吉林省长春市中级人民法院（2015）长民五初字第54号案件传票复印件一份，证明该案中也有家天下公司原法定代表人陈殿华签字，与本案有关联性，借贷性质和案情也基本一致。富德利华公司质证称，对第一组证据的真实性有异议，因为是复印件，根据法律规定，应当出示原件，这组证据对本案不具有关联性，双方签订《以房抵债协议》后，履行的是房屋买卖协议，20套房屋已经在房产部门办理了预售登记；对第二组证据的真实性有异议，传票对本案不具有关联性；传票支持不了家天下公司的任何举证目的。中电华兴公司未质证。经审理查明，富德利华公司提供的各项证据，家天下公司表示对证据真实性均无异议，但是认为《以房抵债协议》系家天下公司与中电华兴公司、富德利华公司签订的多个合同之中的一个，签订协议的真实意思表示是为了向富德利华公司借款以及借用富德利华公司的名义从银行贷款，而非以房屋为中电华兴公司抵顶债务。中电华兴公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼并发表质证意见，应当视为其放弃了自身的诉讼权利。对于家天下公司未提出异议的证据，本院依法予以采信。关于家天下公司提供的抵押合同、抵押担保合同是否应予采信的问题，家天下公司明确陈述签订抵押合同的相对人是案外人李亮，抵押担保合同和抵押合同的时间在签订《以房抵债协议》之前，抵押担保合同签订后未设立抵押登记。且家天下公司提供的上述两份合同均为复印件，家天下公司未能提供原件以供核对，合议庭要求家天下公司庭后三个工作日内提供抵押担保合同原件，家天下公司逾期未提交，本院无法核实证据真伪。从家天下公司提供的开庭传票内容来看，与本案并无关联性，仅为本院另案诉讼中通知案外人通化市诚信房地产开发有限公司开庭的法律文书。家天下公司提供的上述证据不具备民事证据应当具备的真实性、关联性，本院依法不予采信。2014年1月4日，李有武借给吉林省太平洋箱包皮具有限责任公司1000万元，2014年11月11日，张淇借给高天明350万元，李亮借给高天明300万元。2015年7月15日，张淇、李亮将对高天明的债权全部转让给李有武，2015年8月17日，吉林省太平洋箱包皮具有限责任公司及高天明将欠李有武的债务全部转让给中电华兴公司的法定代表人张树，同日，张树作为继受债务人与李有武签订了借款合同，2015年9月8日，中电华兴公司与富德利华公司、张树、李有武签订了债务转让协议，约定由中电华兴公司向李有武偿还1000万元，同日，中电华兴公司与富德利华公司签订了借款合同，2015年9月9日，富德利华公司与中电华兴公司、家天下公司签订了《以房抵债协议》，约定以家天下公司开发的松原家天下二期商城53幢-101、-111、-116、-118、-119、-120、-157、133、135、136、201、202、203、212、213、216、217、223、330、332共计20套房屋清偿中电华兴公司欠富德利华公司的1000万元债务，协议约定，在协议签订后2个工作日内交付房屋，签订正式的商品房买卖合同并协助富德利华公司到产权部门办理登记手续、产权证书，办理上述手续所需的税费由中电华兴公司承担，于同一日，富德利华公司与家天下公司签订《补充协议》一份，约定抵债房屋的单价为每平方米3000元，家天下公司不得以此价格低于市场加为由主张合同显失公平，家天下公司自愿以该20套房屋抵顶中电华兴公司欠富德利华公司的1000万元借款本金及利息，富德利华公司无需额外支付购房款，家天下公司为富德利华公司出具的购房收据即富德利华公司支付购房款的凭证。2015年9月9日，家天下公司作为出卖人与买受人富德利华公司签订了商品房买卖合同二十份，将松原家天下二期商城53幢-101、-111、-116、-118、-119、-120、-157、133、135、136、201、202、203、212、213、216、217、223、330、332共计20套房屋出售给富德利华公司，合同记载房屋单价为每平方米3000元。合同签订后，家天下公司为富德利华公司出具了购房收据20份。松原市房屋产权部门对上述房屋出售给富德利华公司进行了预售登记。此后，因家天下公司未实际交付房屋，也未协助富德利华公司就上述房屋办理正式产权登记，中电华兴公司也没有依照《以房抵债协议》约定缴纳办理房屋产权证的税费，富德利华公司起诉至法院。另查明，《以房抵债协议》第七条载明：“本协议签署之日起1个月内，因任何原因导致房屋无法交付或产权证无法办理到名下，富德利华公司有权向中电华兴公司继续追索1000万元债务，中电华兴公司应当按照年利36%的利率向富德利华公司支付从应还款之日其的相应利息。并自本协议签署之日起按每日万分之三收违约金，家天下公司对此承担连带责任。针对富德利华公司最终的到底是金钱债权还是《以房抵债协议》约定的交房、办理产权的义务，合议庭询问富德利华公司，签署《以房抵债协议》的真实意思是什么，协议签订后，富德利华公司对中电华兴公司的1000万元债权如何处理，富德利华公司表示，签订该协议的真实意思表示是家天下公司用房屋抵偿了富德利华公司的债权，富德利华公司用债权支付了家天下的20套房屋价款，家天下公司与富德利华公司之间依法形成的是房屋买卖合同关系，富德利华公司本案诉请的是家天下公司交付房屋、办理产权，中电华兴公司缴纳相关税费，富德利华公司对于1000万元的金钱债权不再主张权利。本院认为，关于本案的法律关系性质，从合同实质内容上看，结合《以房抵债协议》、补充协议的内容，富德利华公司与家天下公司、中电华兴公司之间约定的是以20套房屋抵顶1000万元借款本息。抵顶之后产生的效果，是富德利华公司对于原有债权不再主张，原有借款本金及利息转化为购房款，家天下公司、中电华兴公司所承担的义务不再是清偿借款本金、利息而是交付房屋、办理产权、缴纳税费。从当事人的真实意思表示看，《以房抵债协议》签订之后，家天下公司又与富德利华公司签订了补充协议，家天下公司不但将协议约定的抵债房屋按照每平方米3000元，同时约定，家天下公司不得以价格低于市场价为由申请撤销《以房抵债协议》，富德利华公司无需另行向家天下公司支付购房款。即补充协议签订后，富德利华公司与家天下公司之间彼此不再承担金钱给付的义务。从《以房抵债协议》的履行情况看，家天下公司以每平方米3000元的单价，对应每套房屋的具体面积，为富德利华公司出具了数额不等的20份购房收据，而且与之签订了二十份网签备案的商品房买卖合同并在产权部门办理了预售登记。在本案诉讼中，富德利华公司依据其与家天下公司、中电华兴公司签订的《以房抵债协议》要求家天下公司、中电华兴公司继续履行合同义务，依照《最高人民法院关于印发修改后的的通知》规定，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定，富德利华公司主张的民事法律关系为以物抵债合同关系，故本案案由应当为以物抵债合同纠纷。2015年9月9日，富德利华公司、家天下公司、中电华兴公司签订《以房抵债协议》一份，约定以家天下公司开发的松原家天下二期商城53幢-101、-111、-116、-118、-119、-120、-157、133、135、136、201、202、203、212、213、216、217、223、330、332共计20套房屋抵顶中电华兴公司欠富德利华公司的1000万元债务。家天下公司认可该协议的真实性，同时提出其签订《以房抵债协议》的真实目的是其向富德利华公司借款提供担保，因至今未借到款项，故不应继续履行《以房抵债协议》，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）款规定：“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”。故家天下公司应当对其曾向富德利华公司借款的待证事实承担举证义务，但是其未能提供借款合同、付款凭证等相应证据证明其该项抗辩主张。同时，富德利华公司提供了借款合同、债权债务转让协议、银行凭证等用以证实原始债权债务关系的形成、转移的相关证据，足以证明原始的债权债务关系形成于案外人张淇、李亮、李有武、高天明、李怀良、富德利华公司等主体之间，并于此后多次转让，最终债权转让给富德利华公司，债务转让给中电华兴公司。结合富德利华公司、家天下公司提供的证据情况，家天下公司未能完成其应负的举证义务，也未能对富德利华公司的证据加以反驳，故本院对家天下公司该项抗辩主张依法不予支持。《以房抵债协议》是富德利华公司、家天下公司、中电华兴公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他合同无效的情形，故应依法认定该协议合法、有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。签订《以房抵债协议》后，家天下公司、中电华兴公司应受协议约束，及时、全面履行自己的合同义务，家天下公司未依协议约定向富德利华公司交付房屋并办理产权，中电华兴公司未履行缴纳办理产权产生的税费，属于违约行为，富德利华公司起诉请求家天下公司向富德利华公司交付房屋、办理产权，中电华兴公司缴纳办理产权产生的税费符合法律规定及协议约定，应当予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条规定，判决如下：一、松原市旺业家天下房地产置业有限公司于本判决生效后十日内向长春市富德利华经贸有限公司交付松原市旺业家天下房地产置业有限公司开发的松原家天下二期商城53幢-101、-111、-116、-118、-119、-120、-157、133、135、136、201、202、203、212、213、216、217、223、330、332共计20套房屋，并为前述房屋办理产权证书；二、为前款所列20套房屋办理产权所产生的税费由中电华兴能源投资控股集团有限公司负担。一审案件受理费81800元、保全费5000元由松原市旺业家天下房地产置业有限公司、中电华兴能源投资控股集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  田素香代理审判员  梁欣华人民陪审员  刘 东二〇一六年十一月一日书 记 员  刘 越