广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法民五终字第454号
上诉人（原审原告）广州嘉邦酒店物业服务有限公司，住所地广州市越秀区福今东路11-14号地下一层。
法定代表人付保林，职务董事长。
委托代理人赵仲明，广东品泓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市荔湾区教育局，住所地广州市荔湾区多宝路58号。
法定代表人徐启贵，职务局长。
被上诉人（原审被告）广州市荔湾区坑口小学，住所地广州市荔湾区花地大道中雨菊街**号。
法定代表人张贵云，职务校长。
上述被上诉人共同委托代理人陈艳、邓锁霞，广东百科律师事务所律师。
上诉人广州嘉邦酒店物业服务有限公司（以下简称嘉邦公司）因与被上诉人广州市荔湾区教育局（以下简称荔湾区教育局）、广州市荔湾区坑口小学（以下简称坑口小学）物业管理纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，坑口小学四季花园校区属于房地产开发项目的配套设施，由四季花园的房地产开发商按有关规定移交给荔湾区教育局使用、管理。荔湾区教育局于2011年2月28日取得该校区的《房地产权证》，建筑面积5502.31平方米，产权取得方式是划拨，规划用途是小学。此后，荔湾区教育局将该校区移交给坑口小学使用。
四季花园首届业主委员会于2010年3月22日成立。
2010年7月18日，四季花园业主委员会与嘉邦公司签订《物业服务合同》，续聘嘉邦公司对四季花园提供物业管理服务。
2012年5月14日，四季花园业主委员会与嘉邦公司签订《物业服务合同》，续聘嘉邦公司对四季花园提供物业管理服务，约定：高层住宅物业服务费1.43元／月.平方米，商用物业物业服务费4.80元／月.平方米，业主逢单月15日前交纳当月及次月的物业服务费，逾期应按日计付0.05%滞纳金等。
2012年3月1日，嘉邦公司去函坑口小学四季花园校区，要求补交2010年7月起的每月物业服务费7868.30元。
2012年4月12日，坑口小学回复嘉邦公司，四季花园校区与嘉邦公司无物业服务合同约定，无产生物业服务费。
2012年6月18日，嘉邦公司去函教育局，要求补交2010年7月起的每月物业服务费7868.30元。
坑口小学四季花园校区在四季花园小区的建设用地规划许可证确定的红线图范围内。四季花园小区的住宅区和坑口小学四季花园校区是各自独立封闭的，两者之间由小区的消防通道隔开，学校的车辆和人员经消防通道出入，无须经过住宅区。
坑口小学四季花园校区另聘公司对校区进行物业管理。从小区的供电、供水、排水、消防图纸看，校区与小区共用供电、供水、排水、消防设备。但校区的水、电费自行交纳，无须分担小区的公用水、电费。
2013年9月24日，嘉邦公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、荔湾区教育局、坑口小学支付坑口小学四季花园校区自2010年7月起至实际支付之日止的物业服务费（暂计至2013年8月的金额为298995.4元）。2、荔湾区教育局、坑口小学支付拖欠物业服务费的违约金（暂计至2013年5月的金额为28612.8元）。3、本案诉讼费用由荔湾区教育局、坑口小学承担。
原审法院认为，四季花园小区的住宅区和坑口小学四季花园校区虽在同一规划红线图范围内，但各自独立封闭，本案争议的焦点是，坑口小学四季花园校区是否在四季花园小区物业管理区域内。对此，依照《广东省物业管理条例》第八条“新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案”的规定，嘉邦公司应提交已向房管部门备案的证据。在本案中，嘉邦公司并无提交该方面的证据。另依照《广东省物业管理条例》第七条第三款“对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定”的规定，嘉邦公司应向房管部门申请确认坑口小学四季花园校区在其物业管理区域内，再另循法律途径解决。
据此，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：驳回原告广州嘉邦酒店物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费3107元，由原告广州嘉邦酒店物业服务有限公司负担。
判后，嘉邦公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、四季花园并非全封闭式小区。四季花园小区不仅包括住宅区，还包括住宅区以外的众多街铺（均面向马路）、露天停车场（在马路旁边）、配套设施、住宅区以外的广场和小区通道等等区域，所有这些区域不但与坑口小学相连，其公共设施设备更是与坑口小学共用。由此可见，嘉邦公司提供物业管理服务的范围不仅限于住宅区，而是针对包括坑口小学在内的整个物业管理区域。而且，小区的规划红线图更是印证了这一点。二、物业管理区域的确认应根据规划红线图进行确认，并非如原审法院所认为以是否备案为依据。原审法院以嘉邦公司未提交备案证据为由驳回嘉邦公司的诉讼请求，适用法律不当。更何况在以往所有的追究拖欠物业费的案例中，从来没有以提交备案证据作为判案依据。如何确认物业管理区域，应该适用《广东省物业管理条例》第七条第一款，而不是适用第八条第二款。换言之，如何确认物业管理区域主要根据是规划红线图。嘉邦公司已在一审时提交了四季花园小区的规划红线图，同时提交了大量图纸及其他证据证明幼儿园校区与小区共用供电、供水、消防设备、消防警报系统、排水、道路、安保等等设施设备与公共资源。至于《广东省物业管理条例》第八条第二款的规定，主要规定的是物业服务企业应该向主管部门履行的行政义务，其调整的是物业服务企业与主管部门之间的行政管理关系，而非平等主体之间的民事法律关系，并不适用于本案的审理。而且，荔湾区教育局、坑口小学在一审过程中从未以“应提交备案证据”这一观点作为抗辩理由。三、嘉邦公司事实上已经履行了备案义务，但原审法院并没有对这一事实进行过审查。《物业服务合同》已向主管部门备案，该合同第一条和附件一已对四季花园小区的物业管理区域进行了详细说明。四季花园发展商也早已将该物业管理区域进行备案。四、原审法院在事实上已认可小学校区位于四季花园小区物业管理区域内，却又以未提交备案证据为由驳回，明显自相矛盾。五、原审法院对举证责任分配不公。荔湾区教育局、坑口小学既然认为案涉物业与四季花园小区分属不同的两个物业管理区域，理应提供足够的证据加以证实，否则应由其承担举证不能的不利后果。五、小区的公共设施设备得以有效运作主要是依赖于嘉邦公司的物业服务管理，坑口小学在使用涉案物业的同时已经接受嘉邦公司所提供的物业服务。因此负有向嘉邦公司缴纳管理费的义务。依据物业管理的相关规定以及广州市物价局与房管部门共同颁布的99号文件第13条规定，已明确作为小区的配套教育设施也应向物业管理公司支付物业服务费。据此请求：1、改判荔湾区教育局、坑口小学支付坑口小学四季花园校区自2010年7月起至实际支付之日止的物业服务费（暂计至2013年8月的金额为298995.4元）；2、改判荔湾区教育局、坑口小学支付拖欠物业服务费的违约金（暂计至2013年5月的金额为28612.8元）；3、本案一审、二审的诉讼费用由荔湾区教育局、坑口小学承担。
荔湾区教育局、坑口小学答辩如下：一、原审判决认定涉案学校、幼儿园与嘉邦公司服务的四季花园小区各自独立封闭符合客观事实。二、嘉邦公司应对物业管理区域是否备案承担举证不能的责任。三、涉案物业属国家划拨用地，由广州市政府投资委托开发商建设，与开发商建设出售不同，不属于业主共用或者共享的小区配套设施，开发企业或业主委员会均无权向嘉邦公司或其他第三方进行移交。四、荔湾区教育局、坑口小学不属于四季花园小区业主，不受涉案花园小区业主与嘉邦公司所签订的《物业服务合同》的约束。五、嘉邦公司未向荔湾区教育局、坑口小学提供过物业服务合同中约定的服务，不应收取物业费。六、如嘉邦公司认为荔湾区教育局、坑口小学物业应纳入其物业服务区域内，则应依照《广东省物业管理条例》第七条第三款之规定，应向有关部门提出确认申请。
本院经审查认为，《广东省物业管理条例》第八条规定，新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。同时，《广东省物业管理条例》第七条第三款规定，对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。根据上述规定，物业管理区域应当向房地产行政主管部门进行备案，如对物业管理区域划定存在争议，则应交由房地产行政主管部门确定。
本案中荔湾区教育局、坑口小学抗辩称坑口小学四季花园校区不属于嘉邦公司物业管理区域内，而嘉邦公司未能提交已对物业管理区域进行备案的相关证据，其仅以《物业服务合同》已备案为由主张已对物业管理区域进行备案，与上述规定不符，本院不予采纳。由于双方当事人并未就坑口小学四季花园校区是否属于嘉邦公司物业管理区域达成一致意见，嘉邦公司在物业管理区域划定争议未得到房地产行政主管部门解决之前向人民法院提起诉讼，不属民事案件受理范围，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十六条的规定，裁定如下：
一、撤销广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1403号民事判决；
二、驳回广州嘉邦酒店物业服务有限公司的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄春成
二〇一四年七月十七日
书 记 员 郝 烨
黄浪