巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴州民初字第2022号
原告胥兆群，女，生于1966年6月，汉族，高中文化，居民，住巴中市巴州区南池南路。
委托代理人陈绪东，男，生于1976年10月，汉族，大学文化，居民，住巴中市巴州区水井街
被告吕远刚，男，生于1965年5月，汉族，大学文化，居民，住巴中市巴州区。
被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司。
法定代表人候俊国，系该公司总经理。
委托（特别授权）代理人陈刚，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。
原告胥兆群与被告吕远刚、四川省巴中市东兴房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理。依法由审判员万明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胥兆群及其委托代理人陈绪东、被告吕远刚、被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴房产公司）法定代表人候俊国的委托代理人陈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胥兆群诉称：2014年12月8日，二被告签订《蓝湾国际商铺租赁合同书》及2015年2月2日签订该合同的补充协议，并由被告一对被告二持有所有权的商铺位于蓝湾国际的商铺转租第三人。2015年4月28日，被告一与原告签订了《蓝湾国际商铺租赁合同》，从蓝湾国际幼儿园自东向西第1至2个门上面，面积约207平方米（含公摊面积），期限为95个月，2015年4月28日起至2023年3月7日止，租金为第一年度按月租120元／平方米计算，共计300000元（按实际面积和履约保证金3万元多退少补），以后租金在上一年的基础上逐年递增6%，同时约定签订之日起至2015年4月28日止，为装修期，装修期不计算租金和违约责任等事项。截至今日这段时期内，原告屡次强烈要求被告严格按合同履约自身的职责和义务，被告却推诿被告二将所有转租的幼儿园门市出售给他们为由，也不重新指定门市充耳不闻，视而不见，完全视合约为一纸空文，严重违反了合同的各项约定，亦严重的损坏了原告的经济利益。被告的行为已属严重违约，致使原告合同目的不能实现的，应承担违约责任。综上，请求依法判令被告返还原告租赁费300000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2015年4月28日起计算至生效判决确定的还款之日止）；判令被告返还履约保证金3万元；判令被告支付违约金10万元。
被告吕远刚辩称：我与2014年12月8日与被告东兴公司签订了蓝湾国际负一楼商铺D1D2门市及幼儿园楼下600平方米，共计2300平方米的租赁合同，又于2015年2月2日与公司签订了一份补充协议，按照我与公司签订的上述两份租赁合同的内容，我于2015年4月28日将部分租赁物转租给原告，并收取了定金与租金，而后公司在未告知我任何情况之下，将租赁物转卖给第三方，造成我不能履约，其全部责任应由东兴公司承担。
被告东兴公司辩称：一、被告吕远刚与我公司签订房屋租赁合同属实；二、在合同承租期内，东兴公司将幼儿园楼下两个门市对外出售，出售前向被告吕远刚告知了是否优先购买的告知和通知义务，吕远刚明确表示不购买该房，同时与候朝友达成口头意见即为吕远刚同意东兴公司解除对租赁合同中且东兴公司对外出售门市的租赁权，双方于2015年5月29日进行了结算，结算后由吕远刚领取退回的门市租金10万元，自此双方就幼儿园楼下两个门市的租赁关系解除；三、在东兴公司与吕远刚签订的合同中明确约定吕远刚不得对所承租的门市进行转租、集资、融资等约定，虽然双方于2015年2月2日签订了补充协议，但东兴公司已通知吕远刚停止履行该协议，并要求其退还协议原件，吕远刚将该合同彩印后将该彩印件交回东兴公司；四、对吕远刚租赁给原告的转租行为和转租事实东兴公司不知晓，且东兴公司并未收取原告的任何租金或履约保证金，且原告交付的所有租金和保证金均有被告吕远刚收取并占用；五、基于原告的诉讼请求与东兴公司没有任何联系，她并没有主张房屋买卖不破租赁，而是直接主张返回，均应由行为人承担返还的责任，东兴公司与原告没有任何法律上的联系，不应承担任何责任，基于原告未主张租赁合同的效力及履行合同，请求法院驳回原告对东兴公司的诉讼请求。
经审理查明，2014年12月8日，被告吕远刚与东兴房产公司签订《蓝湾国际商铺租赁合同书》，约定，被告东兴房产公司将其开发修建的位于巴中市小东门街“蓝湾国际”的商铺，租赁物位置为该项目的D1区2栋负一层商铺，建筑面积约为1733.49㎡和B1号楼底层门市四个，建筑面积约为600㎡；租赁期限99个月，即2014年12月6日至2023年3月5日，交房日期为2014年12月8日，B1号楼底层四个门市从实际交付之日起；履约保证金为118785.00元；违约责任为50万元。2015年2月2日，被告吕远刚与东兴房产公司又签订《补充协议》，约定，被告吕远刚系集中承租商铺，吕远刚可自行决定对外转租所承租商铺，但必须按时交纳约定的租金并向东兴房产公司备案等。
被告吕远刚将在被告东兴房产公司租赁的商铺转租给原告胥兆群，2015年4月28日，以原告胥兆群为乙方、以被告吕远刚为甲方签订了《蓝湾国际商铺租赁合同》，约定：被告吕远刚将蓝湾国际幼儿园自东向西第1至2个口面租赁给原告胥兆群使用，租赁物的面积约为207㎡，租赁期为95个月，2015年4月28日起至2023年3月7日，2015年5月15日交付租赁物，装修期1个月，2015年4月28日至2015年5月28日，装修期不支付租金。租金第一年度为月租120元／㎡，共计租金为298080元。原告胥兆群向被告吕远刚交纳履约保证金3万元。违约责任和合同解除合同约定：1、甲方保证乙方租赁期内不得再将该租赁物再租赁给第三方。否则，一次性赔偿给乙方违约金壹拾万元。2、乙方未按本合同约定交纳租金，每逾期一日，乙方应当承担应付款项千分之三的违约金，逾期达十五日仍未交清的，甲方有权解除本合同。3、由于政府的法律、法令致使本合同无法执行时，本合同可变更或终止，双方互不承担违约责任和赔偿任何损失。但由于甲、乙任何一方因违规、违法经营等所导致政府的干涉或干预，或有关部门行政处罚要求停产停业的，致使另一方无法经营时，由违约方承担违约责任（违约金按当年度租金的20%计）。签订合同的当天，原告给付被告吕远刚30万元，被告吕远刚给原告出据了收条，载明：“今收到胥兆群交租房款叁拾万元正（其中壹拾伍万为定金）余款进场时交清（保证金、物管费、隔墙等费用按合同执行）”。同一天，原告亦给付被告吕远刚保证金3万元，并出据出据了收条，载明：“今收到胥兆群租赁蓝湾国际商铺B1幢负一楼（幼儿园下）交来保证金叁万元正”。原告交纳租金及保证金后至今未接收租赁房屋。
2015年5月，被告吕远刚租赁房屋后，被告东兴房产公司将租赁给被告吕远刚的租赁物部分对外出售。本案审理中，被告东兴房产公司主张在对外出售前征求被告吕远刚的意见，吕远刚明确表示不购买租赁物，口头约定解除本案涉诉租赁物的租赁合同，并要求吕远刚退回被告吕远刚与东兴房产公司于2015年2月2日签订的《补充协议》；2015年5月，吕远刚退回彩印的复印件，未退回原件。之后，被告东兴房产公司将租赁给原告胥兆群的涉诉房屋对外出售给他人，并已交付。2015年5月29日，被告东兴房产公司退被告吕远刚租赁费10万元，吕远刚给被告东兴房产公司出具了收条，被告吕远刚主张该10万元不包括涉诉租赁房屋；被告东兴房产公司称解除的5个门市已退租赁费10万元，下余的19万多元，被告吕远刚可随时来公司办理。
另查明，被告东兴房产公司租赁给被告吕远刚涉诉的房屋的租金为年租金为700元／㎡。
上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告的身份信息，商铺租赁合同，补充协议，收条，银行回执单，报警说明及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。
本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定，房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
本案被告东兴房产公司将其开发修建的位于巴中市小东门街“蓝湾国际”的商铺租赁给被告吕远刚，被告吕远刚又将部分商铺转租给原告胥兆群，并签订了合同，原告交纳了履约保证金及租金，因被告东兴房产公司已将原告租赁的商铺已出售给他人，致使被告吕远刚不能将涉诉的租赁物交付给原告，原告主张被告返还租赁费、履约保证金等的请求，本院予以支持。合同具有相对性，原告与被告吕远刚签订租赁合同，被告吕远刚违约不能交付租赁物，被告吕远刚应当返还租赁费、履约保证金，并承担违约责任；被告吕远刚与被告东兴房产公司的租赁关系另一法律关系，被告吕远刚承担责任后，可另行向被告东兴房产公司主张权利。原告主张被告按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算交纳的租赁费利息缺乏法律依据，本院酌情认定其利息的计算方式为按按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算。
违约金的认定。原告与被告吕远刚签订租赁合同，约定被告吕远刚两种违约的情形承担的违约金为：一是，被告吕远刚在原告租赁期间将租赁物违约租赁给他人，被告吕远刚承担违约金10万元；二是，被告吕远刚因违规、违法经营等导致政府干涉或有关部门行政处罚要求停产停业的，致使原告无法经营，承担的违约金当年度租金的20%。本案因租赁物的所有人被告东兴房产公司将租赁物对外出售并交付，致使被告吕远刚无法向原告交付租赁物而违约，此种情形均不符合合同约定的被告吕远刚违约的几种情形，原告亦提供违约给原告造成的损失多少的依据，故原告主张违约金请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（四）项之规定，判决如下：
一、解除原告胥兆群与被告吕远刚于2014年4月28日签订的《蓝湾国际商铺租赁合同》。被告吕远刚在本判决生效后十日内返还原告胥兆群房屋租赁费30万元及其资金利息（以本金30万元为基数，从2014年4月28日开始计算至本判决确定的本金给付之日止，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）。
二、被告吕远刚返还原告胥兆群履约保证金3万元。
三、驳回原告胥兆群对四川省巴中市东兴房地产开发有限公司的诉讼请求。
四、驳回原告胥兆群的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7750元，由被告吕远刚负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 万 明
二〇一五年九月八日
书记员 杜珊珊