福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽09民初126号
原告：杨旺兴，男，1977年11月21日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区，诉讼文书送达地址福建省宁德市，
委托诉讼代理人：王潮鸿，福建环三律师事务所律师。
被告：香港天祥国际投资有限公司（HONGKONGTIANXIANGINTERNATIONALINVESTMENTLIMITED），住所地：香港特别行政区上环禧利街27号富辉商业中心8字楼801室，公司编号：1216957。
法定代表人：孙德林，董事。
委托诉讼代理人：张金水，福建八闽律师事务所律师。
被告：林雅华，女，1971年8月3日出生，汉族，户籍地广东省惠州市惠城区，
委托诉讼代理人：张金水，福建八闽律师事务所律师。
原告杨旺兴与被告香港天祥国际投资有限公司（以下简称“天祥公司”）、林雅华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用普通程序，分别于2016年10月14日、2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告杨旺兴的委托诉讼代理人王潮鸿、被告天祥公司、林雅华的共同委托诉讼代理人张金水、被告林雅华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨旺兴向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2012年11月19日签订的《房屋租赁合同》无效，并依法判决被告将房屋返还原告；2、依法判决被告参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费255000元（从2013年2月18日起算至被告搬出房屋为止，暂计算至2015年12月18日为255000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月19日原告与俩被告签订了房屋租赁合同，双方约定将位于宁德市蕉城区蕉城南路8号（速8酒店）十楼违章搭盖的建筑面积300平方米的房屋出租给被告使用，并对租赁期限、租金、押金、违约责任等作了约定。原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告也依约支付了第一季度的租金及7500元押金给原告。然而，从2013年2月18日开始原告依约向被告主张索要租金时，被告却以各种理由和借口予以推诿和搪塞，更甚者，原告一有向被告追讨租金时，被告就以承租房屋系违章建筑为由拒不支付租金，其行为严重侵害了原告的合法权益，请求法院支持原告诉请。
被告天祥公司答辩称：一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，但没有实际履行。双方所租赁的是10楼有产权的房屋，违章搭盖部分是被告天祥公司自己搭盖的，与原告无关。原告在签订合同并在收取被告支付的第一季度租金22500元和押金7500元后，并没有将讼争房屋交付给被告，而是自己至今仍占有使用讼争房屋，作为自己公司办公使用。原告没有履行合同，没有向被告交付租赁房屋，不存在被告需要支付租金的问题。因此，原告诉求合同无效，并诉求所谓的房屋�有使用费255000元，与事实不符，没有事实依据和法律依据，不能成立，依法应予驳回。二、本案是租赁合同纠纷，原告诉求的是所谓拖欠租金。因此，根据法律规定，诉讼时效是一年。即使原告有将讼争房屋交付给被告使用，即使被告有占有使用该讼争房屋，原告于2016年4月19日才起诉自2013年2月18日起拖欠的所谓租金，根据规定2015年4月19日之前所拖欠的租金已经超过了一年的诉讼时效，依法不受法律保护，依法也应予驳回。三、原告收取被告支付的第一季度租金22500元和押金7500元，由于没有向被告交付租赁房屋，原告应予退还，并应依约双倍返还押金。为此，被告另行提出反诉予以维护自己的合法权益。
被告林雅华辩称：本案讼争《房屋租赁合同》的合同主体是原告杨旺兴与被告天祥公司，林雅华仅作为天祥公司的代表签署，不是合同的�约主体。因此，林雅华不是本案合同的当事人，不是本案适格被告，原告起诉林雅华，与事实不符，没有事实依据和法律依据，不能成立，依法应予驳回。
原告杨旺兴为证明其主张提供了以下证据：
1．《房屋租赁合同》，用以证明原、被告于2012年11月19日签订一份《房屋租赁合同》，双方约定将位于宁德市蕉城区蕉城南路8号（速8酒店）十楼建筑面积为300平方的房产出租给被告使用；
2．《租赁合同》，用以证明原告于2009年10月26日与讼争租赁物的产权所有人江树昌、周斌签订《租赁合同》，约定将包括讼争租赁物在内的9层半房屋出租给原告，租赁期限15年；
3．宁房权证Ｎ字第200832510号-××号《房屋产权证》，用以证明宁德市蕉城区蕉城南路8号-101、301-1001房屋的产�人为江树昌、周斌。
被告天祥公司为证明其主张提供了：《装饰装修工程合同》、《预算表》，用以证明被告天祥公司于2012年12月16日委托福建惠佰家建筑装饰工程有限公司对宁德市蕉城南路8号（速8酒店）十楼的300平方米房屋进行装饰装修，该房屋系天祥公司搭盖。
被告林雅华未提交证据。
本院于2016年11月1日对房屋所有权人周斌进行了调查询问，其陈述蕉城南路8号（速8酒店）十楼违章搭盖部分是原告杨旺兴所建，其与被告林雅华、天祥公司均不认识。同时本院依法调取了（2013）宁执行字第79号《执行裁定书》、《协助执行通知书》。
对原告杨旺兴提供的证据，被告天祥公司、林雅华经质证认为，对证据的真实性、合法性均无异议，但原告杨旺兴所出租的是十楼�产权部分，无产权部分是天祥公司所搭盖。
对被告天祥公司提供的证据，原告杨旺兴经质证认为，预算表和装修工程合同时间不符，是伪造的。
对于本院对周斌的调查笔录及调取的《执行裁定书》、《协助执行通知书》，原告杨旺兴经质证认为均无异议，周斌系蕉城南路8号房屋的房东，其证言真实，可以证明十楼的违章建筑系原告搭盖后出租。被告天祥公司、林雅华经质证认为，周斌的身份系伪造，其证言不真实，对《执行裁定书》、《协助执行通知书》的真实性无异议。
经审查，原告杨旺兴提供的三份证据真实、合法，与本案有关联性，本院依法予以采信。被告天祥公司提供的《装饰装修合同》、《预算表》系与案外人签订，合同是否真实以及是否实际履行无法确定，不能证明违章搭�部分系其建造，本院对该证据不予采信。本院所调查询问的周斌与《执行裁定书》中确认的蕉城南路8号房屋产权人周斌的身份信息一致，可以确定本院所调查询问的周斌即蕉城南路8号房屋的产权人，其陈述客观、真实，本院依法予以采信。
2016年10月19日，本院召集各方对宁德市蕉城区蕉城南路8号的建筑物进行现场勘验，各方一致确认房屋共10层，产权证中所载的1001号房，现由原告杨旺兴占有使用；1001号房屋的北部为钢构搭盖，未办理产权证，现由被告天祥公司占有使用。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
江树昌、周斌为宁德市蕉城区蕉城南路8号－101地下车库的所有权人，江树昌为宁德市蕉城区蕉城南路8号301、401、501、601房屋的所有权人，周斌为宁德市蕉城区蕉城南路8号701、801、901、1001房屋的所有权人。其中房号1001房屋所登记的建筑面积为180.83平方米。
2009年10月26日，原告杨旺兴与江树昌、周斌共同签订《租赁合同》，约定原告杨旺兴承租宁德市蕉城南路8号的前述十层房屋，租期15年。
2012年11月19日，原告杨旺兴与被告天祥公司签订《房屋租赁合同》，约定原告杨旺兴将宁德市蕉城南路8号十楼建筑面积约为300平方米的房屋出租给被告天祥公司，租期6年，从2012年11月18日起至2018年11月18日止。租金为每月7500元。合同的第二条第5点载明“抵押状态：存在抵押，房产证状态：已办理”。被告林雅华作为被告天祥公司的授权代表人在落款处签名。合同签订后，被告天祥公司向原告杨旺兴支付了第一季度租金22500元和押金7500元。
另查明，本院于2013年5月29日作出（2013）宁执行字第79号《执行裁定书》，裁定查封周斌、江树昌名下位于宁德市蕉城××、××、××、××、××、××、××、××房产及××地下车库。并于2013年6月4日作出（2013）宁执行字第79号《协助执行通知书》，要求原告杨旺兴将宁德市蕉城区蕉城南路8号房屋的租金汇至本院账户。
本院认为，被告天祥公司的住所地为香港，本案为涉港合同纠纷，由于庭审中各方一致同意适用内地法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本院确定内地法律为准据法。
本案的争议焦点为：1、本案《房屋租赁合同》中载明的租赁物为哪部分房屋；2、被告天祥公司应否返还搭盖部分房屋，并支付占有使用费；3、被告林雅华应否承担共同还款责任。本院对此予以分析认定如下：
《房屋租赁合同》中载明的租赁物为哪部分房屋
原告杨旺兴认为，本案的租赁物应为十楼搭盖的钢构房屋而非有产权的1001号房屋。在承租蕉城南路8号房屋之后，十楼1001号一直由其占有使用。在征得原房东的同意之后，其在1001号房屋北部搭盖了钢构房屋，再将搭盖房屋出租给被告天祥公司。搭盖部分的房屋建筑面积约为300平方米，与《房屋租赁合同》中载明的建筑面积一致。而合同中对于租赁房屋的房产证状态表述为已办理，是因为整栋楼有房产证也存在抵押，应中介要求这样表述的。
被告天祥公司认为，《房屋租赁合同》载明了租赁房屋的产权状态是已办理产权证，本案的租赁物应为十楼有产权的1001号房屋，因为原告杨旺兴没有交付租赁房屋，所以天祥公司在询问原房东后在1001号房北部搭盖了钢构房屋�行使用。
本院认为，原告杨旺兴与被告天祥公司签订的《房屋租赁合同》第一条约定，租赁的房屋“位于宁德市蕉城区××酒店××楼，建筑面积约为300平方米”，与钢构搭盖的房屋建筑面积一致，而1001号房屋所登记的建筑面积仅为180.83平方米，应认定本案的租赁物为十楼钢构搭盖房屋。且根据本院调取的房东周斌的证言，亦可印证原告杨旺兴搭盖房屋出租的事实。被告天祥公司认为钢构房屋系其询问房东后搭盖的，但房东周斌对此予以否认，并表示从未与被告天祥公司联系。因此，本院对被告天祥公司的抗辩理由不予采纳。
二、被告天祥公司应否返还搭盖部分房屋，并支付占有使用费
本院认为，原告杨旺兴所出租的钢构搭盖房屋未取得建设工程规划许可证，其与被告天祥公司签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。被告天祥公司应当迁出并返还该租赁房屋。同时，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告天祥公司至今仍占有使用租赁房屋，原告杨旺兴请求参照合同约定的每月7500元的租金标准支付房屋占有使用期间的费用，于法有据，本院予以支持。由于被告天祥公司已交纳了第一季度的租金22500元，原告杨旺兴自愿用于抵扣前三个月的房屋占有使用费，即从2013年2月18日起主张房屋占有使用费，不违反法律规定，本院予以支持。由于本案的租赁合同无效，主张房屋占有使用费的诉讼时效应自合同宣告无效之日起算，原告在诉请确认合同无效的同时提起支付房屋占有使用费的主张，并未超过诉讼时效。被告天祥公司认为原告的起诉超过诉讼时效的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
三、被告林雅华应否承担共同还款责任
本院认为，《房屋租赁合同》载明了甲方为杨旺兴、乙方为天祥公司，乙方签字处加盖了被告天祥公司的授权专用章，被告林雅华系作为被告天祥公司的授权代表人代为签名，并非本案的共同租赁人。原告杨旺兴请求被告林雅华共同承担还款责任，缺乏事实和法律依据，本院对该诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律�干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告杨旺兴与被告香港天祥国际投资有限公司于2012年11月18日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告香港天祥国际投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨旺兴返还位于福建省宁德市蕉城区蕉城南路8号十楼1001号房屋北部的钢构搭盖房屋；
三、被告香港天祥国际投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨旺兴房屋占有使用费（自2013年2月18日起至实际返还房屋之日止，按每月7500元计算）；
四、驳回原告杨旺兴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6475元，由原告杨旺兴负担100元，被告香港天祥国际投资有限公司负担6375元。
如不服本判决，原告杨旺兴、被告林雅华可在判决书送达之日起十五日内，被告香港天祥国际投资有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审判长 马孝斌
审判员 孙 雯
审判员 陈潇婷
二〇一六年十二月六日
书记员 陈 铮
附注：
义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返�；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第�三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。