北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第13043号
原告杨景龙，男，1963年1月25日出生。
委托代理人卢晋，男，1982年10月7日出生。
被告杨宝平，男，1955年7月20日出生。
被告蔺士红，女，1956年5月14日出生。
被告钟安兴，男，1964年9月27日出生。
被告钟平帮，男，1988年2月15日出生。
委托代理人张啟旺（兼被告杨宝平、被告蔺士红、被告钟安兴的委托代理人），男，1958年2月16日出生，北京市西城区陶然亭街道法律服务所法律工作者。
原告杨景龙与被告杨宝平、被告蔺士红、被告钟安兴、被告钟平帮返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王振独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨景龙的委托代理人卢晋、被告杨宝平、四被告的委托代理人张啟旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨景龙诉称：2009年4月28日，原告杨景龙与案外人姚××签订房屋买卖协议；协议的主要内容是：“姚××于2007年12月2日经北京市大兴区魏善庄镇某村村民委员会同意并购得宅基地（四至：北至杨×1，南至杨×2，西至路边，东至杨×3），现双方就房屋买卖等相关事宜本着平等自愿、协商一致的原则达成协议；姚××所拥有的宅基地面积为188平方米，该处宅基地建有正房7间；姚××自愿将该7间房屋以390000元的价款卖给原告杨景龙，所有权、使用权归原告杨景龙所有”；合同签订后，原告杨景龙将房款给付姚××，姚××将房屋、院落及院外3间小房交付原告杨景龙。原告杨景龙自姚××处购得房屋及院落系姚××从被告杨宝平、被告蔺士红夫妇处购得，院落的门牌号为北京市大兴区魏善庄镇某村某路11号（以下简称：11号院）；2010年10月20日，被告杨宝平、被告蔺士红夫妇将姚××（作为被告）、原告杨景龙（作为第三人）起诉至北京市大兴区人民法院，要求确认被告杨宝平、被告蔺士红与姚××签订的房屋买卖协议无效，确认姚××与原告杨景龙签订的房屋买卖合同无效，并要求姚××与原告杨景龙连带返还11号院内房屋及院落；鉴于原告杨景龙与被告杨宝平、被告蔺士红均系北京市大兴区魏善庄镇某村村民，北京市大兴区人民法院于2011年3月18日作出（2011）大民初字第2203号民事判决书，判决确认上述两份房屋买卖协议无效，诉争房屋及院落不予返还；被告杨宝平、被告蔺士红不服判决，提起上诉；北京市第一中级人民法院于2011年6月17日作出（2011）一中民终字第08862号终审判决，判决驳回上诉，维持原判；被告杨宝平、被告蔺士红强行将11号院内房屋及院落占为己有，其之后于2014年3月6日将诉争房屋出租给被告钟安兴、被告钟平帮。原告杨景龙多次找四被告协商，未果，故诉至法院，请求判令：（1）被告杨宝平、被告蔺士红协助被告钟安兴、被告钟平帮将11号院内房屋及院落腾退给原告杨景龙；（2）被告杨宝平、被告蔺士红给付原告杨景龙自2014年3月6日至2015年3月6日期间11号院的年租金6600元；（3）本案诉讼费用由四被告承担。
被告杨宝平、被告蔺士红辩称：不同意原告杨景龙的诉讼请求；从宅基地使用权的角度看，11号院是属于被告杨宝平、被告蔺士红的，经过之前的一、二审诉讼，已经确认针对11号院签订的房屋买卖协议无效，根据合同法规定，合同无效后应当互相返还，所以11号院内房屋应归被告杨宝平、被告蔺士红所有；据此，11号院内房屋及院落均应归被告杨宝平、被告蔺士红所有，因买房人在11号院内新建了部分房屋，所以双方形成相应的债权债务关系，并非形成物权关系，原告杨景龙无权要求被告杨宝平、被告蔺士红返还房屋。
被告钟安兴、被告钟平帮辩称：不同意原告杨景龙的诉讼请求；第一，被告钟安兴、被告钟平帮与被告杨宝平、被告蔺士红之间是一种租赁合同关系，不存在非法占有11号院内房屋的情况；第二，被告钟安兴、被告钟平帮已经在2014年12月底与被告杨宝平、被告蔺士红协议解除租赁合同，被告钟安兴、被告钟平帮已经向被告杨宝平、被告蔺士红交还了租赁物，现已并非房屋占有人，所以也无法返还房屋及院落。
经审理查明：被告蔺士红、原告杨景龙均系北京市大兴区魏善庄镇某村村民；被告杨宝平、姚××均非北京市大兴区魏善庄镇某村村民；被告杨宝平、被告蔺士红系夫妻关系；被告钟安兴、被告钟平帮系父子关系。
2007年12月2日，经过北京市大兴区魏善庄镇某村村民委员会同意，针对11号院内房屋及院落的买卖事宜，被告杨宝平、被告蔺士红（甲方、出卖人）与姚××（乙方、买受人）签订购房协议，双方约定甲方将11号院内7间房屋卖与乙方，房屋价款为65000元（含房屋价格及宅基地使用权转让费）；上述合同签订后，姚××将房款交付被告杨宝平、被告蔺士红，被告杨宝平、被告蔺士红将北房7间、院落及院外3间小房（猪圈）交付姚××使用，并将11号院的集体土地建设用地使用证（土地使用者为杨宝平）交付姚××。
2009年4月28日，姚××与原告杨景龙签订房屋买卖协议，双方约定姚××将11号院的房屋以390000元的价款卖给原告杨景龙，双方还约定路西杨×4房东有小房3间，一并卖给杨景龙，所有权、使用权归杨景龙所有。上述合同签订后，原告杨景龙将房款给付姚××，姚××将房屋、院落及院外3间小房（猪圈）交付杨景龙。在取得房屋后，原告杨景龙在原有7间房屋西侧新建北房1间，在院内新建南房3间。
2010年12月，被告杨宝平、被告蔺士红将姚××（系该案被告）、原告杨景龙（系该案第三人）诉至本院，要求判决确认被告杨宝平、被告蔺士红与姚××签订的房屋买卖协议无效，确认姚××与原告杨景龙签订的房屋买卖协议无效，判令姚××及原告杨景龙连带返还房屋及院落；2011年3月18日，本院作出（2011）大民初字第2203号民事判决书，认定：“姚××作为非本集体经济组织成员，不享有本集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故杨宝平、蔺士红与姚××所签订的《购房协议》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。姚××与杨宝平、蔺士红签订的《购房协议》无效，姚××未依据《购房协议》取得诉争房产的处分权，故姚××将诉争房屋转卖给杨景龙系无权处分他人财产。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故姚××与杨景龙签订的《房屋买卖协议》，应为无效。但因杨景龙系有偿获取诉争房屋，且其为北京市大兴区魏善庄镇某村民，该买卖行为并未导致宅基地使用权的非法流转，故《房屋买卖协议》被认定无效并不导致返还诉争房屋的法律后果”，判决：“一、原告杨宝平、蔺士红与被告姚××签订的《购房协议》无效；二、被告姚××与第三人杨景龙签订的《房屋买卖协议》无效；三、驳回原告杨宝平、蔺士红的其他诉讼请求”；判决作出后，被告杨宝平、被告蔺士红不服判决提起上诉；在上诉案件审理期间，经询问，被告杨宝平、被告蔺士红表示不再要求姚××、原告杨景龙返还财产，有关争议另行解决；北京市第一中级人民法院于2011年6月17日作出（2011）一中民终字第08862号民事判决书，认定：“关于杨宝平、蔺士红要求判令姚××、杨景龙连带返还原告房屋及院落的诉讼请求，因杨宝平、蔺士红在本院审理过程中主张另行解决，本院不持异议”，判决：“驳回上诉，维持原判”；经询问，原告杨景龙、被告杨宝平、被告蔺士红均主张，在上述终审判决作出后，除本案外，双方均未就11号院房屋的权属争议及返还事宜再行提起诉讼。
2014年3月6日，被告蔺士红（出租人）与被告钟安兴（承租人）就11号院签订房屋租赁合同，约定被告钟安兴租赁11号院，年租金为6600元，租赁期限自2014年3月6日至2015年3月6日；合同签订后，被告钟平帮亦在11号院内居住；在发现上述租赁情况后，原告杨景龙于2014年3月7日找到被告钟平帮，主张其系11号院房屋的产权人；当日，被告杨宝平与原告杨景龙就11号院房屋的归属发生争执。2014年12月底，四被告协商解除上述租赁合同，11号院现由被告杨宝平、被告蔺士红占有使用；经询问，原告杨景龙、被告杨宝平、被告蔺士红均陈述称，11号院房屋现状与上述民事判决作出时基本无变化。
上述事实，有双方当事人的陈述笔录、购房协议、房屋买卖协议、（2011）大民初字第2203号民事判决书、（2011）一中民终字第08862号民事判决书、房屋租赁合同、询问笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：根据生效民事判决书认定事实，姚××将诉争11号院房屋转卖给原告杨景龙系无权处分他人财产，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，故姚××与原告杨景龙签订的房屋买卖协议，应为无效；但是，债权行为无效，并不必然导致物权行为亦无效，当事人还可能基于善意取得等制度取得诉争财产；根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，具体到本案，被告杨宝平、被告蔺士红未举证证明原告杨景龙在受让诉争房屋时系恶意，应推定原告杨景龙系善意取得房屋，原告杨景龙系有偿取得房屋，本案诉争房屋系农村房屋，并非应当办理不动产转移登记的房屋，姚××亦将诉争房屋交付原告杨景龙，原告杨景龙系诉争房屋所在集体经济组织成员，该物权转移并未导致宅基地使用权的非法流转，据此，作为受让人的原告杨景龙依据善意取得制度取得诉争房屋的所有权，被告杨宝平、被告蔺士红系无权占有诉争房屋；根据上述法律第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，故对原告杨景龙要求被告杨宝平、被告蔺士红返还诉争房屋及院落的诉讼请求，本院予以支持；因在本案审理时，被告钟安兴、被告钟平帮不再占有诉争房屋，故对原告杨景龙要求此二被告返还诉争房屋的诉讼请求，本院不予支持。在（2011）一中民终字第08862号民事判决书作出后，本案诉讼受理前，原告杨景龙、被告杨宝平、被告蔺士红均未提起诉讼，诉争房屋的权属处于不确定状态，在此前提下，对争议双方利用诉争房屋进行收益之行为，不应过于苛责，而且，并无证据表明被告杨宝平、被告蔺士红曾采取违法手段强占诉争房屋，故对原告杨景龙要求被告杨宝平、被告蔺士红返还租金6600元之诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨宝平、被告蔺士红于本判决生效后三十日内将北京市大兴区魏善庄镇某村某路十一号院（包括北房八间、南房三间及附属构筑物）腾退并返还原告杨景龙；
二、驳回原告杨景龙的其他诉讼请求。
案件受理费三千六百二十五元，由原告杨景龙负担一千八百一十三元（已交纳），由被告杨宝平、被告蔺士红负担一千八百一十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王振
二〇一五年一月十九日
书 记 员 李娜