广西壮族自治区防城港市防城区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0603民初14号原告黎启镇，男，汉族，1965年12月10日出生，住南宁市青秀区。委托代理人王典清、黄喆，广西万通律师事务所律师。被告广西华瓴投资开发有限公司，住所地：防城港市港口区仙人湾港务集团住宅小区6-D5-2号。法定代表人马靖，董事长。被告广西松沅金花茶研发有限公司，住所地：防城港市防城区江山半岛旅游区板龙路1号。法定代表人马靖，董事长。两被告共同委托代理人蒋军林，系两被告办公室主任。两被告共同委托代理人邓家志，广西九宇律师事务所律师。原告黎启镇诉被告广西华瓴投资开发有限公司、广西松沅金花茶研发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理后，依法由代理审判员刘丹独任审判，于2016年3月1日公开开庭进行审理，书记员张程出庭担任记录。原告黎启镇的委托代理人黄喆，被告广西华瓴投资开发有限公司（以下简称华瓴公司）、广西松沅金花茶研发有限公司（以下简称松沅金花茶公司）的共同委托代理人蒋军林、邓家志到庭参加诉讼。原告黎启镇于2016年3月4日申请庭外调解，要求延期审理一个月，本院经审查后予以准许。本案现已审理终结。原告黎启镇诉称，2012年7月9日，原告与两被告共同签订《内部认购协议书》，协议书约定两被告共同作为甲方，将位于防城港市江山半岛旅游区的“华瓴国际高尔夫庄园”第4-3-1房号B4户型B组团位置，总建筑面积118.92m2的会员房出售给原告。原告应当一次性付清全部购房款人民币746723元。甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该会员房经竣工验收合格，交付给原告使用。协议书签订后，原告依照约定于2012年7月9日向被告华瓴公司支付全部购房款共计人民币746723元。华瓴公司向原告出具《收据》一张，证明原告已支付全部购房款。协议书履行后，两被告一直以未取得商品房预售许可证为由，拒绝开工建设协议书约定的工程项目，也未按照协议书约定时间向原告交付房屋。截至原告起诉之日，原告已经多次向两被告发出催告，要求其交付会员房，但都遭到两被告的拒绝。综上所述，被告华瓴公司、松沅金花茶公司拒不履行协议书约定义务的行为已严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨额的经济损失。两被告应当承担《内部认购协议书》无法履行的全部法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条及《最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》的通知》第一百三十一条之规定，向法院提起诉讼，请求：1.判令原告黎启镇与被告华瓴公司、松沅金花茶公司签订的《内部认购协议书》无效；2.判令被告华瓴公司、松沅金花茶公司共同返还原告预付购房款人民币746723元及自2012年7月9日之日起至起诉之日的同期银行贷款利息人民币155357.25元及自起诉之日至履行完毕期间按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的债务利息；3.判令本案诉讼费用由两被告共同承担。原告黎启镇为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提供以下证据：1.收据，证明被告于2012年7月9日向原告出具收据，已收到原告支付的全额房款人民币747037元；2.内部认购协议书,证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，协议书约定，被告应当在2013年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告使用。被告华瓴公司、松沅金花茶公司辩称，1.原告的诉讼请求与后面的事实理由是矛盾的，原告的诉讼请求第1项要求确认《内部认购协议书》无效，而事实理由所反映出来的是协议无法履行；2.若本案所涉及的《内部认购协议书》无效，无效的法律责任应由双方共同承担，而不是由被告一方承担；3.被告的房屋之所以未能及时建设及交房，不是被告自身原因导致，而是由于当地政府的原因，故原告应该追加影响被告建设交房的人作为第三人；4.假定协议无效，计算银行利息时间不应当按起诉状上的，而应当按原来双方约定的交房日期，这是原告应当容忍的义务。被告华瓴公司、松沅金花茶公司在举证期限内向本院提交如下证据：1-2.关于伴山伴海度假庄园项目施工问题的函、防城区江山乡政府证明，证明伴山伴海度假庄园项目暂缓施工；3-4.防城区江山乡政府证明、拆迁管理办证明，证明伴山伴海度假庄园项目土地权属问题未彻底解决，暂停现场作业；5-6.责令停工通知书（两份），证明林地未转变成建设用地。以上证据均证明因为当地政府、国土部门没有完善土地出让的手续，林业部门对土地性质未确定，导致房子不能按时施工建成。作为施工方来说这是无法抗拒的，所以责任不应当由被告承担。经庭审质证，被告华瓴公司、松沅金花茶公司对原告黎启镇提交的证据1、2无异议，对无异议的证据，本院予以确认。原告黎启镇对被告华瓴公司、松沅金花茶公司提交的证据1-6均不予认可。被告所提交的证据均是用来证明未如期建房的原因，与本案商品房买卖合同纠纷不存在直接的关系，对被告所提交的证据1-6本院不予认可。综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2012年7月9日，原告黎启镇与被告华瓴公司、松沅金花茶公司共同签订了一份《内部认购协议书》，协议书约定两被告共同作为甲方，将位于防城港市江山半岛旅游区的“华瓴国际高尔夫庄园”第4-3-1房号B4户型B组团位置，总建筑面积118.92m2的会员房出售给原告。原告黎启镇应当一次性付清全部购房款人民币746723元。甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该会员房经竣工验收合格，交付给原告使用。签订协议书后，原告黎启镇于2012年7月9日向被告华瓴公司支付全部购房款共计人民币746723元。华瓴公司于当日向原告出具《收据》一张，载明“今收到黎启镇人民币746723元，备注：华瓴国际高尔夫庄园4-3-1房会员房定金”。另查明，华瓴公司和松沅金花茶公司的法定代表人均为马靖。“华瓴国际高尔夫庄园”前期为华瓴公司投资开发，后该项目整体移交松沅金花茶公司负责，现名称为“伴山伴海度假庄园项目”。在《内部认购协议书》中，虽然华瓴公司、松沅金花茶公司共同作为甲方与黎启镇签订协议书，但甲方处（两处）未盖有松沅金花茶公司的公章，只有华瓴公司的公章和马靖的私章。综合诉辩双方当事人的意见，本案争议焦点为：一、原告与两被告双方签订的《内部认购协议书》是否合法有效；二、原告申请两被告返还购房款并支付利息是否有事实和法律依据。本院认为，一、关于原告黎启镇与被告华瓴公司、松沅金花茶公司签订的《内部认购协议书》是否合法有效的问题。虽然2012年7月9日签订的《内部认购协议书》中注明甲方是华瓴公司、松沅金花茶公司，但因松沅金花茶公司未在甲方对应位置盖章，视为松沅金花茶公司未与原告黎启镇签订《内部认购协议书》，协议书的甲方应为华瓴公司一方。该《内部认购协议书》主要内容包括了商品房的基本状况、具体房号、面积、房价及总价款、付款方式、付款时间、竣工交付时间、违约责任等，签订协议当日，原告黎启镇即支付给被告华瓴公司全部购房款人民币746723元，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，《内部认购协议书》实质上应属于商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告华瓴公司至原告起诉前对原告预购的商品房仍未取得商品房预售许可证明，因此，本院认定原告与被告华瓴公司于2012年7月9日签订的《内部认购协议书》无效。二、关于原告主张被告华瓴公司、松沅金花茶公司共同退还购房款及支付利息是否有事实和法律依据的问题。原告黎启镇于与被告华瓴公司签订《内部认购协议书》当日，即支付给华瓴公司购房款746723元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”的规定，现《内部认购协议书》无效，被告华瓴公司应当返还原告黎启镇购房款746723元。协议书无效是由于被告华瓴公司未取得商品房预售许可证明而造成，过错方是华瓴公司，原告对此不存在过错，原告要求被告华瓴公司赔偿损失，本院应予支持。原告并未提供证据证明其实际经济损失，但购房款确实有利息损失，该购房款利息应作为损失赔偿给原告，对原告的购房款利息请求，本院予以支持。原告主张被告华瓴公司返还购房款及按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算利息有事实和法律依据。至于被告松沅金花茶公司，因为其未在两被告与原告签订的《内部认购协议书》中甲方处签字盖章，并不是合同当事人，其不作为甲方与被告华瓴公司共同承担责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：一、原告黎启镇与被告广西华瓴投资开发有限公司于2012年7月9日签订的《内部认购协议书》无效；二、被告广西华瓴投资开发有限公司返还原告黎启镇购房款人民币746723元及赔偿利息损失（利息损失计算，以746723元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从2012年7月9日起计至该债务履行完毕之日止）；三、驳回原告黎启镇的其他诉讼请求。本案诉讼费12821元，减半收取6410.5元，由被告广西华瓴投资开发有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费12821元，汇款：防城港市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行防城港分行友谊支行，账号：76×××20。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。代理审判员  刘丹二〇一六年四月十日书 记 员  张程附本判决所适用的法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。