广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3937号
上诉人（原审被告）广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司），住所地。
法定代表人欧阳依丹，该公司董事长。
委托代理人佘泽伟、陈花蕾，该公司职员。
被上诉人（原审原告）吴云面，男，1950年9月20日出生，汉族。
委托代理人温绍东、杜宁，广东永航律师事务所律师。
上诉人颐明公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：吴云面和颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定吴云面向颐明公司购买广州市海珠区合生颐景华苑第A6幢23层2306号房；总金额1149635元；颐明公司应当在2009年3月31日前，将取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》的房屋交付给吴云面使用；房屋交付的标志是办理收楼手续；颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为吴云面办妥产权登记，并将以吴云面为产权人的房地产权证交付吴云面；在此场合，吴云面应当及时提供产权登记机关要求的需吴云面提供的证件资料；颐明公司应如实告知吴云面为办理产权登记需要由吴云面提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使吴云面未能及时提供证件资料的，吴云面不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向吴云面支付违约金；合同附件五补充协议第6条：双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；合同附件五补充协议第9条约定，吴云面已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；吴云面应在收楼时向颐明公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准；如吴云面迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。该合同办理了预售登记手续。
上述合同签订后，吴云面向颐明公司支付了相应购房款。据颐明公司出具的发票记载，颐明公司于2008年7月7日向吴云面出具金额为229927元的发票，颐明公司于2008年7月15日向吴云面出具金额为800000元的发票，颐明公司于2011年12月8日向吴云面出具金额为112513元的发票（附注记载为“退面积差”）。上述发票总额为1142440元。
吴云面于2013年5月31日向原审法院提起本案诉讼称：颐明公司逾期将房产证交付给吴云面，已经构成违约，故请求：1、颐明公司向吴云面支付逾期办理产权证的违约金32583.01元；2、本案诉讼费由颐明公司承担。
颐明公司为证实吴云面逾期提交办证所需的资料，原审中向原审法院提交了其于2011年11月28日寄给吴云面的信函，该信函由邮局盖邮戳退件。吴云面对此表示，对信件邮戳的真实性由法院认定，但吴云面没有收到过颐明公司邮寄的该信函，不知为何邮件会被退回。
原审诉讼中，双方均确认：1、吴云面于2009年3月31日收楼；2、在没有顺延情形的情况下，按合同约定颐明公司须于2010年10月2日前办妥房地产权证并交付给吴云面；3、合同约定的购房款与发票记载的购房款金额不一致，是房屋面积差问题导致的。合同签订后，吴云面向颐明公司付清了合同约定的购房款，但在办理房地产之前颐明公司通知吴云面，合同约定的面积大于房屋实际面积，所以需要向吴云面退还面积差，在颐明公司向吴云面退还面积差额款后，颐明公司按发票中记载的金额向吴云面出具了发票；4、房管部门将涉案房屋登记至吴云面名下之后，颐明公司在房管部门领取到房地产权证原件，并于2013年8月17日将房地产权证原件交付吴云面。
吴云面在原审诉讼中表示：1、吴云面主张的迟延办证违约金从2010年10月3日起计至颐明公司把房产证实际交给吴云面之日止（即2013年8月17日）；2、由于房产证办妥后出现面积差的结算，故本案按发票中记载的价格作为计算违约金的本金。
颐明公司在原审诉讼中表示：1、如果颐明公司构成违约，同意按发票中记载的价格作为计算违约金的本金；2、如果不涉及诉讼时效问题，同意从2010年10月3日开始计算违约金，但吴云面的起诉超过了诉讼时效，故不同意从2010年10月3日开始计算违约金；3、吴云面于2011年12月左右才向颐明公司提交办证所需的资料；4、若迟延办证满一年，则按发票金额的1%计算违约金，若没有满一年，则不计入违约金。
原审法院认为，吴云面与颐明公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。
根据合同约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为吴云面办妥产权登记，并将以吴云面为产权人的房地产权证交付吴云面。双方均确认颐明公司于2009年3月31日交付房屋给吴云面，且均表示在没有顺延情形的情况下，颐明公司须于2010年10月2日前办妥房地产权证并交付给吴云面，原审法院对此予以确认。关于颐明公司认为吴云面迟延提交办证资料的问题，虽然合同附件对吴云面需提交的办证资料作出了相应约定，但是没有具体列明所需的是什么资料，鉴于在商品房买卖合同关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料颐明公司负有通知吴云面的义务。颐明公司表示其多次通知吴云面提交办证资料，但其对此未能举证予以证明，即使颐明公司提交其于2011年11月28日寄给吴云面的函件，但其向吴云面发出该函件的时间，已经明显超过应当交付房产证的最后期限，另据颐明公司表示，吴云面于2011年12月左右交齐了办证所需的资料，本案中无证据证实吴云面未按颐明公司通知的时间提交办证资料，故颐明公司认为应顺延办证期限，理由不充分，不予支持。
关于吴云面的起诉是否超过诉讼时效的问题。如前所述，颐明公司须于2010年10月2日前办妥房地产权证并交付给吴云面，若颐明公司构成违约，则从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向吴云面支付违约金。据此计算，颐明公司应于2011年10月3日支付第一次期满一年（2010年10月3日至2011年10月2日）的违约金，即该期间违约金的主张期限应不迟于2013年10月2日，现吴云面于2013年5月31日提起本案诉讼，没有超过诉讼时效。鉴于颐明公司表示若不涉及诉讼时效问题，同意从2010年10月3日开始计算违约金，故本案违约金从2010年10月3日开始计算。
关于计算违约金的截止时间，据合同约定，颐明公司不仅应在交楼后550日内为吴云面办妥产权登记，还应在该期限内将房产证交付吴云面，否则将承担违约责任。鉴于双方均表示颐明公司于2013年8月17日将房产证交付给吴云面，故违约金应计至该日止。
关于违约金的计算标准。据合同约定，违约金从逾期之日起开始计算，每满一年按已付购房款的1%支付，颐明公司提出未满一年的部分不应计算违约金的意见，显然不符合公平原则，不予采纳。
综上所述，颐明公司应向吴云面支付从2010年10月3日起至2013年8月17日止的迟延办证违约金。其中从2010年10月3日至2011年10月2日、从2011年10月3日至2012年10月2日的违约金，均按已付房款的1%计算（即1142440元×1%×2=22848.8元），从2012年10月3日至2013年8月17日（共319天）的违约金，每日按吴云面已付房价款1142440元×1％÷365天的标准计算（即1142440元×1％÷365天×311天=9734.21元），据此计算，违约金总额为22848.8元＋9734.21元=32583.01元。
综上，原审法院遂依照中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：被告广州颐明房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告吴云面支付迟延办证违约金32583.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费615元，由被告负担。
判决后，颐明公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人曾多次催促被上诉人吴云面提交办理房产证所需资料，但被上诉人一直怠于履行该义务，依《商品房买卖合同》附件五第9条约定，上诉人顺延办理房产证时间，且该条款也明确表示了被上诉人知悉办理房产证资料，上诉人无需另行通知；2、根据《商品房买卖合同》第十九条的明确约定，即使上诉人逾期办理房产证，违约金也应只按二年计算，对于不满一年部分，合同并没有约定，应不计算违约金；3、被上诉人于2013年5月31日起诉，因此2011年5月31日前部分已过诉讼时效。综上，原判认定事实不清，请求撤销原判，依法改判，一审、二审受理费用由被上诉人承担。
被上诉人吴云面答辩称同意原审判决。
上诉人颐明公司及被上诉人吴云面在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，原判认定上诉人颐明公司与被上诉人吴云面签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。
虽然合同附件对被上诉人吴云面需提交办证资料作出了相应约定，但是没有具体列明所需的是何资料，鉴于在商品房买卖合同关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料上诉人颐明公司负有通知被上诉人吴云面的义务。上诉人颐明公司表示其多次通知被上诉人吴云面提交办证资料，但被上诉人吴云面对此予以否认，上诉人颐明公司对此亦未能举证予以证明，本案中也无证据证明被上诉人吴云面曾拒绝提交办证资料，故上诉人颐明公司关于应顺延办证期限的上诉理由不充分，本院不予支持。
对于迟延办证违约金的计算，虽然涉案《商品房买卖合同》约定上诉人颐明公司逾期交付房地产证给被上诉人吴云面的，从逾期之日起，每满一年上诉人颐明公司按已付购房款的1%向被上诉人吴云面支付违约金，但由于该合同由作为开发商的上诉人颐明公司提供，现无证据证明上诉人颐明公司将对该合同条款理解为“对于不满一年部分应不计算违约金”的意思表示告知被上诉人吴云面，且被上诉人吴云面对此不予认可，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，原判认为上诉人颐明公司提出未满一年的部分不应计算违约金的意见不符合公平原则而不予采纳正确，上诉人颐明公司上诉再次提出该抗辩的理据不足，本院不予支持。
上诉人颐明公司与被上诉人吴云面在上述合同中约定以年为单位累计计算违约金数额，故被上诉人吴云面所主张的违约金属于继续性债权，每年的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐年届满。因此，上诉人颐明公司应于2011年10月3日支付第一次期满一年（2010年10月3日至2011年10月2日）的违约金，即该期间违约金的主张期限应不迟于2013年10月2日，现被上诉人吴云面于2013年5月31日提起本案诉讼，原判认定没有超过诉讼时效正确，本院予以确认。上诉人颐明公司关于2011年5月31日前的违约金已过诉讼时效的上诉意见不成立，本院不予采纳。
综上，审查原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民人和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费615元，由上诉人广州颐明房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷