湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终2104号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘金保，男，1972年7月25日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人：付斌，湖北百思特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡兆华，男，1973年2月21日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人陈俊，宜昌市夷陵区龙泉镇法律服务所法律工作者。
上诉人胡兆华因与被上诉人刘金保房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2016）鄂0506民初第771号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘金保上诉请求：1、依法撤销一审判决第二、三、四、五、六项，改判驳回胡兆华的诉讼请求，并由胡兆华赔偿刘金保损失10500元、退还刘金保押金1000元、给付水电安装费4200元、合计15700元，或依法裁定将本案发回一审法院重新审判。二审庭审中刘金保将上诉请求变更为，请求：二审人民法院依法裁定撤销原判，发回原审人民法院重新审判。事实和理由：一、原审认定事实不清。首先，原审按每天500元标准认定刘金保的停产损失错误，综合刘金保的房屋租金、人工工资及运输车辆费用，刘金保主张按1000元每天主张停产损失是合理的；其次，原审认定晾晒绳已由刘金保拆除错误，事实上胡兆华在重修围墙的过程中将刘金保的部分晾晒绳埋入了围墙内，该部分损失500元理应予以认定。再次，一审主观臆断本案所涉租赁合同第六条“在无可抗拒因素情况下”系“在无不可抗拒因素情况下”遗漏了“不”字错误，违背了当事人一致的真实意思表示。二、原审适用法律不当。一是本案所涉部分租赁标的物（生产车间及水泥空地）系占用基本农田未取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设的违法建筑，涉及该部分租赁物的合同内容部分应为无效，一审认定本案所涉合同全部有效错误。二是一审对部分事实的定性错误。具体为：1、胡兆华修建的厂房达到320平方米，远远超过合约定的面积，客观上减少了刘金保的晾晒场地，影响了刘金保的经营，该行为应当认定为违约行为，但一审以胡兆华的该行为对刘金保的生产，且刘金保在接收时未提出异议，应视为认可为由认定胡兆华的该行为不构成违约错误；2、胡兆华在租赁合同履行期间所建取火房烟筒直接对刘金保的粉丝生产车间及晾晒场排放，严重影响了粉丝食品生产环境，一审以没有证据证实烟筒排放影响粉丝生产质量为由认定胡兆华的前述行为不构成违约错误；3、一审以胡兆华2016年3月29日口头通知刘金保停产没有采取阻止生产的实际行动为由认定胡兆华的该行为不构成违约错误；4、胡兆华新建房屋影响了刘金保粉丝晾晒场地的通风和采光，租赁户依靠晾晒场地通行，影响了刘金保粉丝晾晒，一审以胡兆华的前述行为对粉丝生产没有影响为由认定该行为不构成违约错误。三是本案所涉合同有关违约金按租金50%标准支付明显高于胡兆华的实际损失，一审法院未参照相关司法解释的规定予以调整错误。三、一审程序违法。从一审判决有关“与现场实际不符，方位错误，实属主楼后面，即北侧”的认定来看，一审法院对涉案租赁场地进行了现场勘验，但其未依民诉法的相关规定通知刘金保参加，也未邀请相关基层组织参加，程序违法。
胡兆华当庭答辩认为：原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
胡兆华一审时请求：解除双方签订的《房屋厂房租赁合同》，由刘金保向胡兆华支付违约金107500元（43000元／年×5年×50%），并由刘金保承担本案诉讼费。刘金保反诉请求：1、解除双方所签《房屋厂房租赁合同》；2、由胡兆华向刘金保赔偿损失10500元（其中晾晒绳损失500元，鄂Ｅ×××××货车停运损失500元／天×10天，加工厂停止生产损失500元／天×10天）；3、由胡兆华向刘金保退还押金1000元；4、由胡兆华向刘金保给付水电安装费4200元；5、由由胡兆华承担诉讼费。
一审判决认定事实：2013年12月，胡兆华与刘金保双方协商，由刘金保租赁胡兆华房屋、厂房、空地进行生产粉丝投资事宜，刘金保交20000元定金后，胡兆华将主楼后空地修建成水泥场地，并砌好围墙。2014年3月9日，双方签订《房屋厂房租赁合同》一份，合同约定：胡兆华将主楼一层门面、三楼部分房屋和主楼南侧（与现场实际不符，方位错误，实属主楼后面即北侧）空地（水泥场地），主楼前面整个空地出租给刘金保用于加工粉丝，租期五年，从2014年3月9日到2019年3月8日，刘金保每年向胡兆华交租金43000元，采用先交后用的原则，每半年付款，若拖欠租金超过三十天视为违约，应承担违约责任。刘金保支付胡兆华场地房屋水电损坏押金1000元，在租赁期满后视房屋场地完整程度，全额或部分退还。胡兆华应承担在主楼南侧（实为北侧，方位错误）空地营造一生产车间，面积约160平方米。胡兆华负责刘金保生产所需电量。在负荷超载使刘金保无法生产时，胡兆华负责电路容量增容等费用，并负责安装好水、电表，在租赁期间发生的水电费、维修费由刘金保承担。同时，该合同第6条约定：“在无可抗因素情况下，任何一方在合同期满前解除合同，不履行上述义务均视为违约，应承担责任。违约金应按租金50%的标准支付对方。”合同签订后，胡兆华在主楼后面空地的西侧修建了一个钢架棚结构的生产车间，面积约300㎡，并安装了生产用电电表，刘金保安装了一块分水表（35元），将水电接入生产车间。刘金保在租赁期间，租金交至2016年3月8日，共交纳租金86000元。2016年2月1日，刘金保与宜昌市贝爽食品有限公司签订一份《房屋厂房租赁合同》，租期6年，从2016年2月26日至2022年2月25日止，由刘金保租赁宜昌市贝爽食品有限公司房屋、车间、空地用于粉丝加工。2016年3月21日刘金保向胡兆华表示不再继续租赁其房屋场地。同年4月3日刘金保将存放在胡兆华车间的原材料、设备转运至新租赁车间时，胡兆华用车在主楼走道处将刘金保转运车（车牌为鄂Ｅ×××××，所有人为其子刘协林）堵住。因此双方发生纠纷，2016年4月6日刘金保向宜昌市公安局夷陵区分局龙泉派出所报警，并向龙泉镇法律服务所反映情况。2016年4月12日胡兆华向宜昌市夷陵区人民法院提起本诉，在一审法院协调下，通知胡兆华将用于堵住主楼走道的车辆开走，并通知刘金保将原材料及设备转移。2016年4月13日刘金保向本院提出了前诉之反诉。
一审判决同时认定，刘金保在租赁期间加工粉丝没有食品生产许可证及工商营业执照。
一审法院认为：本案双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，双方亦履行了两年之久，属有效合同，双方应当遵守并全面履行。刘金保辩称合同部分无效的理由不能成立。关于合同第6条提前解除合同的违约责任的约定，应理解为“在无不可抗拒因素情况下，任何一方在合同期满前解除合同，均视为违约，应承担责任。”对此合同的起草者刘金保当庭亦承认是漏了一个“不”字。关于违约金计算标准问题，该条约定“违约金按租金50%的标准支付对方”，结合本案实际情况和公平原则，应按剩余租期的租金标准的50%计算为宜。关于胡兆华是否构成刘金保反诉称的根本违约的问题，一审法院认为，根本违约是非违约方当事人解除合同的法定理由之一，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使严重影响订立合同所期望的经济利益的，对方可以不经催告解除合同。刘金保反诉理由一，胡兆华修建的生产车间远远大于160㎡，导致刘金保晾晒粉丝的空地不足，严重影响生产，但一审法院认为双方合同中并没有约定空地面积，胡兆华在空地西侧修建了大于约定面积约160㎡的车间，并不影响刘金保生产，其仍有足够场地晾晒粉丝，刘金保在签订合同后，接收车间并生产了两年，应视为其已认可。反诉理由二，胡兆华仅安装了电表，电线、水表完全由刘金保自己出资安装，并要求胡兆华给付水电安装费4200元，对此一审法院认为，双方在合同中约定由胡兆华负责安装好水、电表，胡兆华已安装生产用电电表和总水表，对电表、水表后接线至车间内的水、电安装并没有约定由胡兆华负责，对刘金保请求水电安装费4200元，应仅支持一块分水表的费用35元，其余部分不予支持。反诉理由三，胡兆华于2014年8月在主楼后空地修建一栋三层楼房并出租，租客经过刘金保厂房进出，严重影响刘金保生产安全，同时三层楼房又遮挡住阳光，直接影响刘金保晾晒粉丝，一审法院院认为胡兆华将原紧邻主楼后的平房拆除，修建楼房在主楼后与生产车间之间，即使有租客出入也无需进出刘金保的厂房，胡兆华亦没有提供将该三层楼房出租他人的证据，该楼与晾晒场地有相当足够的距离，并未改变晾晒的采光。反诉理由四，胡兆华将其一楼住房的烟筒对着刘金保晾晒场地排放浓烟严重影响粉丝的质量，一审法院认为，胡兆华冬天取暖火房烟筒的排放是否影响了粉丝的质量，没有证据予以支持，故此理由不能成立。反诉理由五，2016年3月29日胡兆华通知刘金保停止生产问题，一审法院认为，在反诉原告不交租金的情况下，胡兆华在催缴租金、口头告知其工人明天停止生产后，并没有采取进一步实际行动阻止其生产。反诉理由六，2016年4月3日，胡兆华用车将进出路口堵住长达十天，致使刘金保无法生产经营，一审法院认为，胡兆华用车堵住走道出口，确有不妥，对刘金保要求反诉被告赔偿其加工厂停止生产损失5000元（500元／天×10天），应当予以支持，鄂Ｅ×××××货车停运的损失5000元（500元／天×10天）因该车所有人是刘金保之子刘协林且属非营运车辆，对该请求不应支持。刘金保要求胡兆华赔偿晾晒绳损失500元的请求，因其已将晾晒绳拆除转移，并无实际损失，亦不应支持。本案中，刘金保在合同履行期限到来之前，无正当理由，明确表示不继续履行合同，并将租赁厂房的设备、原材料转移他处，其已构成违约，应当按照双方签订合同的约定承担违约金64500元（43000元／年×3年×50%）。双方签订的租赁合同已无继续履行的可能，应予以解除。
基于前述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除胡兆华与刘金保签订的《房屋厂房租赁合同》。二、由胡兆华退还刘金保押金1000元，水表款35元，并赔偿车间停产损失5000元，合计人民币6035元。三、由刘金保给付胡兆华违约金64500元。四、上述二、三项相抵后，由刘金保在判决生效后十日内给付胡兆华违约金58465元。五、驳回胡兆华的其他诉讼请求。六、驳回刘金保的其他诉讼请求。一审本诉诉讼费1225元（已减半），由胡兆华负担490元，由刘金保负担735元；反诉费96元（已减半），由胡兆华负担37元，由刘金保负担59元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。
同时查明：2016年3月30日以后，刘金保在老场地的职工均转移到新场地工作，刘金保于一审庭审中当庭陈述其主张的经营损失为老厂的损失。
该项事实，有刘金保于一审期间申请出庭作证的证人胡某、赵某当庭作证的证言及刘金保的当庭陈述予以证实，足以认定。
刘金保上诉主张，一审判决按每天500元标准认定刘金保的停产损失错误，综合刘金保的房屋租金、人工工资及运输车辆费用，刘金保主张按1000元每天主张停产损失是合理的，但本院认为，根据刘金保于一审期间申请出庭作证的证人胡某、赵某当庭作证的证言，2016年3月30日以后，刘金保即已停止在老场地生产，其以胡兆华2016年4月3日堵路影响其生产经营为由主张老厂的经营损失与当时老厂已停止生产的事实不符，不能成立。刘金保还主张，原审认定晾晒绳已由刘金保拆除错误，事实上胡兆华在重修围墙的过程中将刘金保的部分晾晒绳埋入了围墙内，该部分损失500元理应予以认定，但经本院审查，刘金保于一审庭审中当庭自认其于2016年4月13日解走了，故对其该项事实主张，本院不予认定。刘金保另主张，一审主观臆断本案所涉租赁合同第六条“在无可抗拒因素情况下”系“在无不可抗拒因素情况下”遗漏了“不”字错误，违背了当事人一致的真实意思表示。但本院经审查认为，作为民事专用法律术语，只有“不可抗力”的术语，“可抗力”作为专用民事法律术语并不存在，一审据此认定前述情况系书定遗漏并无不妥，且如从严格文义考察，如刘金保的主张成立，则“无可抗拒因素”的反面即为“有可拒的因素”，则合同第六条即应解释为在“在无可抗拒因素情况下提前解除合同要承担违约责任，有可抗拒因素的情况下提前解除合同则不需承担违约责任”，明显与合同以约束签约双方行为的基本功用相左，不能成立。综前述，刘金保对一审判决认定事实所提相关异议均不能成立，本院不予采信。
本案二审当事人间争议的焦点为：一、本案所涉租赁合同的效力；二、胡兆华在本案所涉合同的履行过程中是否存在违约行为，刘金保在本案所涉租赁合同到期前单方终止合同履行的行为是否构成违约，应否承担相应的违约责任；三、如刘金保单方终止合同的行为构成违约，一审判决确定的违约金是否恰当；四、本案一审程序是否违法。针对前述争议焦点，本院逐一评述如下：
一、关于本案所涉租赁合同的效力问题。
本院认为，虽然本案所涉部分租赁标的物（晾晒场地及生产车间）所占用土地原为其承包经营的农用地，其在改变土地用途及建设生产车间的过程中履行相应的审批手续，但本院认为，前述行为应属相关行政管理机关行政管理职权范畴，且本案所涉租赁合同签订前前述租赁标的占用范围内的土地即已改变用途，在相关行政管理机关未依职权对其作出合法性与否的评价前，人民法院在审理民事案件的过程中不宜以司法权替代行政权对其作出相应的法律评价，只能依其现有权利归属状况就其相关民事行为的效力作出相应的法律评价。本案所涉晾晒场地及生产车间占用范围内的土地属胡兆华的承包地，晾晒场地及生产车间均由胡兆华建设，胡兆华基于其土地承包经营权及建设行为，有权以诸如出租方式对其加以合理利用并获取相应收益。且胡兆华与刘金保签订的本案所涉租赁合同意思表示真实，其内容亦不违反法律、行政法律相关效力性强制性规范，应为有效。刘金保主张本案所涉租赁合同部分无效的理由不能成立，本院不予支持。同时，虽然本案所涉租赁合同尚未到期，但鉴于一审胡兆华本诉及刘金保反诉均请求解除本案所涉合同，意即双方在解除合同上的意见一致，一审据此解除双方所签合同正确，本院予以维持。
二、关于胡兆华在本案所涉合同的履行过程中是否存在违约行为，刘金保在本案所涉租赁合同到期前单方终止合同履行的行为是否构成违约，应否承担相应的违约责任的问题。
本案刘金保主张胡兆华的违约行为主要有：胡兆华修建的厂房达远远超过合约定的面积、影响粉丝晾晒；其在租赁合同履行期间所建取火房烟筒直接对刘金保的粉丝生产车间及晾晒场排放，严重影响了粉丝食品生产环境；2016年3月29日口头通知刘金保停产影响其生产；其在合同履行过程中新建房屋影响了刘金保粉丝晾晒场地的通风和采光，租赁户依靠晾晒场地通行，影响了刘金保粉丝晾晒。本院经审查认为，刘金保主张胡兆华的前述行为构成违约的理由不能成立，具体理由为：首先，从前述行为发生当时刘金保的态度分析，刘金保于本案一、二审诉讼中均未提供前述行为发生时其与胡兆华进行过交涉或维权的证据，只能认定双方以实际行为变更了合同约定（修建厂房大于合同约定），或者并未影响刘金保利用租赁物进行的生产经营（烟筒排放、新建房屋问题及口头通知停产）；其次，从本案纠纷发生的原因分析，刘金保与张荣桂所签租赁合同及龙泉法律事务所陈俊、左方燕对刘金保所作的调查笔录相互印证证实，本案纠纷发生的原因系刘金保意欲提前解除与胡兆华所签租凭合同，重新租赁张荣贵的房屋及场地，从而利用张荣贵的卫生许可证及营业执照等证件进行生产经营，而胡兆华不同意提前解除，并非因胡兆华的前述行为对刘金保的生产经营造成了根本性的、难以为继的严重影响。因此，本院认定，胡兆华的前述行不构成违约，更不构成根本性违约。另外，对于刘金保与张荣桂签订合同后，胡兆华于2016年4月3日至12日采用以车赌路方式阻碍刘金保从本案所涉租赁场地搬运生产物资及设备的问题，由于胡兆华的该行为本质上并非阻止刘金保对本案所涉租赁物的使用，且本院在相关事实的分析认定中已经叙及，此时刘金保在本案所涉租赁场地上的生产已经停止，客观上亦没有影响刘金保在本案所涉租赁场地上的生产经营，胡兆华的行为不构成对本案所涉租赁合同的违反，刘金保以胡兆华的该行为影响其老场（本案所涉租赁场地）的生产为由主张老厂的经营损失缺乏事实和法律依据，一审据此判处胡兆华赔偿刘金保经营损失5000元不当，本院予以纠正。
在胡兆华于本案所涉合同履行期间没有根本违约而本案又无其他单方行使法定或约定解除权的情形下，刘金保单方终止本案所涉合同的履行，其行为已经构成违约，应当承担相应违约责任。
同时，本案所涉合同因刘金保于合同未到期前单方终止履行面解除后，刘金保交纳的押金及自行安装的水表胡华应予返还。一审判决合同解除后由胡兆华返还押金1000元正确，本院予以维持。至于胡兆华提出的水电安装费4200元应予退还的问题，经查胡兆华已依合同约定将水电接通到现场并安装了生产用电总电表及水表，对总电表、水表后至生产车间的水、电安装因合同并无约定，其自行安装的该部分安装费由于本案所涉合同解除的原因系基于刘金保单方终止合同履行所致，合同解除后不应再予以退还。一审法院判决胡兆华返还一块分水表的费用35元不当，本院予以纠正。
三、关于一审判决确定刘金保承担违约金的具体金额是否恰当的问题。
本院认为，对于刘金保承担违约责任的具体金额，由于合同约定“按租金50%的标准”未具体明确是合同期内的租金总额的50%，还是每期租金的50%，或者剩余租赁期租金额的50%，属于约定不明。本院综合胡兆华履行本案所涉合同的投入、纠纷发生后诉讼前胡兆华的违约金主张金额及合同剩余期间等因素，酌情确定由刘金保承担违约金28000元。一审迳行将违约金标准解释为剩余期间租金的50%并据此判决刘金保承担违约金64500元有欠妥当，本院予以纠正。
四、关于原审程序是否违法的问题。
经本院审查，本案一审过程中一审法院并未进行现场勘验，刘金保上诉主张一审法院进行现场勘验未通知当事人到场亦未邀请基层组织派员参加，程序违法的理由没有事实依据，不能成立。
综上所述，本案所涉租赁合同有效，刘金保在胡兆华不存在根本违约的情况下，单方于租赁合同未到期之前终止合同履行的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，但原审判决的违约金具体金额不当，应予调整。合同解除后，对于刘金保交纳的押金应予退还，其主张的水电安装费不应予以支持。胡兆华堵路的行为并未造成刘金保在老厂（本案所涉租赁场地）生产经营损失，一审判决判决胡兆华赔偿刘金保经营损失不当，本院予以纠正。经合议议庭评议决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条条一款、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持宜昌市夷陵区人民法院（2016）鄂0506民初第771号民事判决第一项，即解除胡兆华与刘金保签订的《房屋厂房租赁合同》。
二、撤销宜昌市夷陵区人民法院（2016）鄂0506民初第771号民事判决第二、三、四、五、六项，即：由胡兆华退还刘金保押金1000元、水表款35元、并赔偿车间停产损失5000元，合计人民币6035元；由刘金保给付胡兆华违约金64500元；上述二、三项相抵后，由刘金保在判决生效后十日内给付胡兆华违约金58465元；驳回胡兆华的其他诉讼请求；驳回刘金保的其他诉讼请求。
三、刘金保向胡兆华承担违约金28000元；
四、胡兆华退还刘金保押金1000元；
五、驳回胡兆华一审本诉的其他诉讼请求；
六、驳回刘金保一审反诉的其他诉讼请求；
前述三、四项相抵后，刘金保尚需向胡兆华支付27000元，限本判决生效后十日内履行。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费1225元（因适用简易程序已减半），由胡兆华负担906元，由刘金保负担319元；反诉案件受理费96元（因适用简易程序已减半）），由胡兆华负担6元，由刘金保负担90元。本案二审案件受理费1516元（刘金保已预交），由胡兆华负担1122元，由刘金保负担394元。
本判决为终审判决。
审判长 朱红洲
审判员 尹为民
审判员 关俊锋
二〇一六年十一月九日
书记员 袁昌芹