陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00629号
上诉人（原审被告、反诉原告）西安百纳房地产营销策划有限公司，住所地西安市经开区凤城二路6号502室。
法定代表人史则，该公司总经理。
委托代理人张建平，西安百纳房地产营销策划有限公司法务专员。
委托代理人刘娟，西安百纳房地产营销策划有限公司法务专员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）袁知伟，无业。
上诉人西安百纳房地产营销策划有限公司（以下简称百纳公司）因与被上诉人袁知伟房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第00691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人百纳公司的委托代理人张建平、刘娟，被上诉人袁知伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁知伟原审诉称，百纳公司于2013年4月发布位于西安市南大街百味美食城的档口招租信息，承诺以年投入二十万以上广告宣传费、霸占钟楼日均30万-50万的客流量、网络订餐、南大街唯一的美食城。袁知伟在不知情的情况下于2013年5月29日与百纳公司签订了档口租赁合同。百纳公司以虚假信息、虚假身份致袁知伟误解签订合同，合同签订后，百纳公司违反合同约定，无餐饮经营管理权限，约定袁知伟于2013年6月1日入驻美食城，推迟到6月22日才勉强试营业，开业后百纳公司宣传不到位，顾客很少，管理混乱，环境卫生差，现场无保安，百纳公司没有履行其应尽的义务，致使袁知伟无法实现合同目的，致袁知伟蒙受巨大的经济损失。袁知伟及所有档口经营户无奈于2013年8月19日通过拉横幅等形式求助于政府并于同年8月20日以书面形式告知百纳公司终止合同。现请求判令：1、确认袁知伟已于2013年8月20日与百纳公司解除档口租赁合同；2、由百纳公司返还并赔偿袁知伟租金52800元（自2013年9月至2014年7月，共10个月，每月租金5280元）、保证金10000元、违约金10000元，共计72800元；3、诉讼费由百纳公司承担。
百纳公司辩称，袁知伟所述双方签订档口租赁合同属实。袁知伟称与百纳公司于2013年8月20日解除档口租赁合同的事实不存在，双方签订的合同至今有效。由于袁知伟开业筹备不足，致使百纳公司在美食城装修结束后迟迟不能开业。百纳公司自2013年6月至7月底，为了帮助袁知伟更好的经营，耗费了大量的人力物力，进行了为期一个月的广告宣传，为袁知伟等人的生意提升起到了积极的作用，未收取袁知伟费用，不存在违约的情况。袁知伟单方停止营业，上访、堵门、堵路，违反合同约定，逾期缴纳水电管理费，严重影响百纳公司的经营，给百纳公司造成巨大损失。请求法院驳回袁知伟的所有诉讼请求。反诉称，袁知伟、百纳公司于2013年7月9日签订《百味美食城档口租赁合同》，合同约定，百纳公司将百味美食城09号档口租给袁知伟使用，合同期限为2年，至2015年7月15日止，年租金63360元，管理费月600元，每季度缴纳一次，水费每月100元，档口电费及公摊电费以实际发生量按月交纳。袁知伟逾期交纳租金及承担档口的各项费用，每逾期一日，按应付款项的2％支付滞纳金，租金逾期7日以上，其它费用逾期15日以上，合同自行解除，所交费用不予退还。未经百纳公司同意，袁知伟不得无故自行中断营业，否则每中断一日处罚500元，中断3天以上合同解除，所交费用不予退还。合同签订后，百纳公司依约向袁知伟提供了出租物，而袁知伟并未遵守及履行合同义务，于2013年8月19日至2013年8月22日，在未告知百纳公司的情况下，单方中止营业，在百纳公司于8月20日下发通知及2013年9月21日再次下发通知要求限期恢复营业后，袁知伟一直没有恢复营业，单方中断营业至今，并自2013年8月起拒绝交纳水电费及管理费用至今。袁知伟多次采取聚众施压、捏造事实、拉横幅堵路等方式逼迫百纳公司接受无理条件，给百纳公司造成了巨大的经济损失和严重的负面社会影响。请求判令：1、袁知伟向百纳公司支付单方解除合同违约金10000元；2、袁知伟向百纳公司支付欠交水电及管理费5198.44元（截止2014年3月17日）；3、袁知伟向百纳公司支付欠费滞纳金17491.9元（截止2014年3月17日）；4、袁知伟向百纳公司支付处罚金3000元；5、由袁知伟承担本案诉讼费。
袁知伟就百纳公司反诉辩称，百纳公司所述合同的内容属实。袁知伟在合同签订后履行了合同义务，由于百纳公司没有按照合同约定对美食城进行管理，也未见百纳公司和万世千秋公司签订合同进行管理，导致美食城无法运营，为此所有商铺承租人于2013年8月19日向百纳公司送达了解除商铺租赁合同的通知，之后，袁知伟再也没有进入美食城，没有用电用水，所以不知道百纳公司发通知要求恢复营业的事，不存在袁知伟单方中断营业、拖欠电费、管理费的问题，水费交到什么时候不清楚。袁知伟在8月19日解除合同前拉横幅，是为了让百纳公司解决美食城管理的问题，没有违反合同的约定，不存在给百纳公司造成巨大经济损失的情况及欠款事实，故不同意百纳公司的反诉请求。
原审法院经审理查明，2013年7月9日，袁知伟、百纳公司签订《百味美食城档口租赁合同》一份，合同主要条款约定，百纳公司将位于西安市碑林区文物大厦负一层百味美食城［09］号档口出租给袁知伟使用，合同期限为2年，自2013年6月23日至2015年7月15日止。档口月租金5280元，租金为每年交纳一次，年租金为63360元；档口管理费每月600元，每季度交纳一次（1800元）；公用区域用电采取抄表计费，费用由全体商户平均分摊，以实际发生量按月交纳；水费每月100元。档口租金自2013年7月16日起计算，管理费、水电费自2013年6月23日起计算。合同签订当日袁知伟向百纳公司交纳定金10000元，租金支付后定金转为经营风险保证金，合同到期后，百纳公司在袁知伟没有违约的情况下，10个工作日内退还袁知伟；百纳公司对美食城营业范围内进行统一装修装饰，提供公共配套设施与袁知伟档口内相配套设施，例如照明、排风、餐桌、洗菜池、服务台；百纳公司委托西安万世千秋餐饮管理有限公司（以下简称万世千秋公司）对美食城提供统一管理及服务。袁知伟逾期交纳租金及档口各项费用，每逾期一日，按应付款项的2％支付滞纳金，租金逾期7日以上，其它费用逾期15日以上，合同自行解除，所交费用不予返还；经营档口所需由袁知伟自行办理的个体工商户营业执照、卫生许可证、健康证等需由袁知伟及时办理，百纳公司给予相应配合；袁知伟在经营期内不得无故中断经营，如因特殊情况须提前告知百纳公司经百纳公司同意方可，否则每中断一日处罚500元，中断3天以上合同解除，所交费用不予退还；袁知伟违约致使合同无法继续履行，已交付的租金及风险抵押金不予退还，并赔偿百纳公司违约金10000元，百纳公司违约致使合同无法继续履行，退还袁知伟已交付的租金余额及风险抵押金，并赔偿袁知伟违约金10000元。百纳公司在合同签订前后为百味美食城经营进行了广告宣传，在合同签订前向袁知伟提供了约定的百味美食城［09］号档口。袁知伟于2013年5月31日向百纳公司交纳了2013年7月16日至2014年7月15日的租金63360元及一个季度的管理费1800元，2013年5月26日向百纳公司交纳了定金（应为保证金）10000元。2013年6月23日美食城开业。袁知伟在经营中因顾客较少经营不景气，认为百纳公司广告宣传、管理不到位，于2013年8月19日停止营业，与其他档口承租人联名在一份‘美食城档口中止通知’上签名，并一同将该通知送至百纳公司法人代表史则办公室，向百纳公司提出中止履行合同，百纳公司未同意，袁知伟等人曾在经营场所堵门、上街拉横幅，表示对百纳公司的不满，公安部门接到报警后出警处理。袁知伟自2013年8月20日后再未营业，也未向百纳公司交纳管理费等费用。袁知伟在停止经营后，为了档口冰箱正常运行，曾委托他人在百纳公司处购电。百纳公司因袁知伟等人停止营业，于2013年8月20日和9月21日在美食城张贴通知，要求限期恢复营业和交纳费用，袁知伟未恢复经营。
百纳公司于2013年7月3日与万世千秋公司签订《委托管理合同》，约定由百纳公司将其拥有的百味美食城全部投资经营管理权委托给万世千秋公司。在实际经营中，百纳公司与万世千秋公司安排工作人员对美食城共同进行管理，在管理期间因服务管理不到位，致美食城环境卫生较差。袁知伟给百纳公司送达的是中止履行合同的通知，目的是为了暂时中止履行合同，合同在解除之前仍然有效。
另查，《百味美食城档口租赁合同》所涉及的美食城场地，系百纳公司承租出租人周英的场地经改造为餐饮场所后向袁知伟等人出租，2014年3月，因百纳公司欠出租人租金，百纳公司将该场地退还出租人。2014年4月6日，百纳公司与出租人周英签订了解除租赁合同的协议。百纳公司在庭审中辩称，自2013年6月至7月底，为了帮助袁知伟更好的经营，耗费了大量的人力物力，进行了为期一个月的广告宣传，为袁知伟等人的生意提升起到了积极的作用，百纳公司未能提供足以证明该事实的证据。袁知伟等经营户在百味美食城经营未办理营业执照等手续。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。袁知伟、百纳公司签订的《百味美食城档口租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律的规定，依法应为有效。在合同履行过程中，袁知伟、百纳公司发生纠纷，百纳公司对百味美食城的广告宣传不够，未能保证百味美食城按约定的时间开业，在经营过程中，袁知伟等经营户未办理营业执照等手续，百纳公司对百味美食城的管理不到位。袁知伟等人未办理营业执照等手续进行经营，后擅自中止履行合同，曾对营业场地堵门、采取上街拉横幅等错误行为。现袁知伟、百纳公司之间的合同已无法履行，袁知伟、百纳公司双方均有过错，均应承担相应的责任。百纳公司已于2014年3月将租赁场地退还出租人，应视为袁知伟、百纳公司之间的档口租赁合同于2014年3月解除。袁知伟于2013年5月31日向百纳公司交纳了2013年7月16日至2014年7月15日的租金63360元，于同年5月26日向百纳公司交纳了保证金10000元等费用，百纳公司应退还袁知伟2014年4月至7月15日的租金18480元及保证金10000元。袁知伟其余诉讼请求，百纳公司的反诉请求均不能成立，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项及第九十七条之规定，判决：一、被告西安百纳房地产营销策划有限公司于本判决生效后10内，向原告袁知伟退还租金18480元、保证金10000元。二、驳回原告袁知伟其余之诉讼请求。三、驳回被告西安百纳房地产营销策划有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2066元，由原告袁知伟负担1208元，由被告西安百纳房地产营销策划有限公司负担858元（原告袁知伟已交纳一审案件受理费1720元，被告西安百纳房地产营销策划有限公司已交纳反诉费346元，被告应于本判决生效后十日内向原告支付512元）。
宣判后，百纳公司不服，向本院提起上诉称，原审认定基本事实不清、证据不足，合同上并未约定百纳公司有广告宣传的义务，双方并未约定美食城具体的开业时间，且百纳公司委托专业的物业管理公司（即万世千秋公司）进行管理，百纳公司与万世千秋公司安排的工作人员对美食城管理的井井有条，环境卫生很好；原审适用法律错误，袁知伟一直不履行合同义务，应当按照合同的约定承担相应的违约责任，百纳公司并未违约，不应当退还租金及保证金。况且合同系双方真实的意思表示，对双方均具有约束力。请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判袁知伟向百纳公司支付单方解除合同违约金10000元、支付欠付的水电费及管理费5198.44元（自2013年8月19日至2014年3月17日）、支付欠付滞纳金17491.9元（自2013年8月19日至2014年3月17日）、支付单方中断营业产生的处罚金3000元。2、诉讼费及其他涉案费用由袁知伟承担。
袁知伟辩称，不同意百纳公司的上诉请求及理由。签订合同时是出于误解，其以公司身份签订合同，但实际是与个人签订；对方未尽职责，导致小吃城管理混乱；对方宣传不到位，导致小吃城顾客很少；袁知伟不是单方面解除合同，在2013年8月20日以书面通知解除了合同，从2013年8月以后就没有经营过，不存在滞纳金和水电费的问题，百纳公司上诉是不合理的。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，袁知伟与百纳公司签订的《百味美食城档口租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。在合同履行过程中袁知伟、百纳公司产生纠纷，袁知伟认为百纳公司对百味美食城的广告宣传不够，未能保证百味美食城按约定的时间开业，对百味美食城的管理不到位，在经营过程中袁知伟等经营户也未办理营业执照等手续，袁知伟、百纳公司对于百纳公司对美食城的管理服务是否依约履行等各执一词，袁知伟与其他经营户未通过适当途径解决问题，采取擅自中止履行合同，曾对营业场地堵门、采取上街拉横幅等不当行为，百纳公司在此过程中亦未能妥善处理，期间，百纳公司已于2014年3月将租赁场地退还出租人，现袁知伟、百纳公司之间的合同已无法履行。袁知伟、百纳公司向法院提交的证据均未能足以证明各自的主张，原审法院认定对于合同不能履行袁知伟、百纳公司均有过错，双方均应承担相应的责任，判决百纳公司退还袁知伟2014年4至5月的租金及保证金，对袁知伟其余诉讼请求、百纳公司的反诉请求不予支持，判决并无不当。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费512元，西安百纳房地产营销策划有限公司已预交，由西安百纳房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 张安品
代理审判员 秦燕燕
二〇一五年六月十二日
书 记 员 李洪星