河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终1314号
上诉人（原审原告）孙罡，退休职工。
被上诉人（原审被告）陈霞，退休职工。
委托代理人刘燕燕，河北红杉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）安丽敏。
上诉人孙罡与被上诉人陈霞、安丽敏确认合同无效纠纷一案，上诉人不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2015）广民初字第3006号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告孙罡与被告陈霞系夫妻关系。于2013年6月19日登记结婚。2013年7月1日，二人就夫妻财产进行了约定，签订了《夫妻财产约定协议书》，并由廊坊市光明公证处进行了公证。《夫妻财产约定协议书》约定“孙罡所居住房有独立产权，坐落在广阳区万庄石油万青小区6-3-206室。陈霞所居住房有独立产权，坐落在广阳区华夏奥韵小区5-1-1602室。双方约定该两处住房为夫妻共有财产，共同享有房屋产权”。2013年9月28日，被告陈霞（售房人，简称甲方）、安丽敏（购房人，简称乙方）和廊坊市丰居经纪有限公司（居间方，简称丙方）签订了《房屋买卖合同》（合同编号f11157），约定“甲方自愿将坐落在廊坊市广阳区华夏奥韵5-1-1602室的房屋出售给乙方”，约定价款为643000元，乙方以按揭方式支付房款，“甲、乙双方协商此房成交价不含交易税费，产权过户产生的交易税费均由乙方承担”。签订该合同时，被告陈霞出具了房屋产权证明、配偶死亡证明等材料，证明其对涉案房屋有充分的处分权。随后，被告安丽敏办理了贷款业务，与河北银行股份有限公司廊坊爱民支行签订了《个人住房（商业用房）担保借款合同》，约定将借款用于购置以陈霞为售房人的廊坊市华夏奥韵5-1-1602室，借款期限为2013年11月6日至2043年11月6日。抵押物为廊坊市华夏奥韵5-1-1602室，抵押物评估或认定价值为545000元。2013年11月8日，依据银行贷款评估价格，二被告和廊坊市丰居经纪有限公司签订了《廊坊市存量房屋买卖合同》（房管部门提供的制式合同，亦称网签合同，合同编号20131108004），合同载明“该房屋成交价格为：人民币545000元整”。同日，二被告在廊坊市住房保障和房产管理局办理了过户手续。据廊坊市住房保障和房产管理局出具的《关于陈霞房产过户的情况说明》记载，“工作人员依法定程序对陈霞进行询问，陈霞称该房屋系其一人所有，无其他共有人。由于该房的档案资料中也没有其他共有人的记载，我局为二人办理了房屋买卖过户登记”。2015年7月9日，原告通过查询，得知涉案房产已被转让的事实。另查明，二被告系经廊坊市丰居经纪有限公司员工刘振旺居间介绍认识并达成交易的。被告安丽敏支付房屋价款64.3万元、中介费6000元，税费61423元。涉案房产评估价为545000元，担保物评估为贷款的必经程序，由贷款银行委托第三方机构进行，该评估价为日后交易双方签订网签合同（《廊坊市存量房屋买卖合同》）和缴纳税款的依据。又查明，房价网廊坊市二手房价格表明，2013年9月至2013年12月，廊坊二手房平均价格每平米在6600-7000元之间。原告经向华夏奥韵小区物业询价认为2013年11月前后该小区房屋均价为每平方米8500元左右。本案交易单价税前约为7583元每米（房款643000万元／84.8平米），含税及中介费约为8300元每平米［（房款643000万元＋税款61423元＋居间费6000元）／84.8平米］。
一审法院认为，公民的合法财产受法律保护。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。根据法律规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案原告孙罡与被告陈霞系合法夫妻，婚后就夫妻财产进行了约定并进行了公正，本院依法对涉案房产为夫妻共同财产的事实予以确认。被告陈霞未经共有权人原告孙罡同意，擅自转让夫妻共同财产的行为，本院依法认定为无效。法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。对被告安丽敏认为原告诉请已超过两年诉讼时效的主张不予支持。对于被告安丽敏是否构成善意取得的问题，结合原、被告提供的证据和证人证言可见，交易前，被告安丽敏与陈霞并不相识；交易时，根据被告陈霞提供的材料，被告安丽敏有充足的理由信赖陈霞对涉案房屋享有所有权；结合交易对价来看，实际成交单价高于市场均价，与原告所询该小区房价基本相符，被告安丽敏作为第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，系不动产善意取得，其对涉案房产的所有权理应受到法律保护。对于原告要求被告安丽敏返还涉案房屋产权的诉讼请求，本院不予支持。因原告与被告陈霞系夫妻关系，被告陈霞处分涉案房产所得价款仍为夫妻共有财产，二人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在夫妻关系存续期间不宜分割。故根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》第四条、十一条之规定，判决：一、依法确认被告陈霞擅自转让夫妻共同财产的行为无效。二、驳回原告孙罡的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告陈霞承担。
上诉人孙罡主张，上诉人的诉讼请求为确认房屋买卖合同无效并返还财产，一审判决只对合同无效进行了审理，而对返还财产未予认定，法律虽然规定了善意取得制度，但也同时规定了无权处分的人应赔偿损失，因此上诉人要求分割被上诉人陈霞所得售房款，应予支持。请求撤销一审判决，支持上诉人主张。
被上诉人陈霞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持一审判决。
被上诉人安丽敏未到庭发表意见。
本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，被上诉人安丽敏购买涉诉的房屋时，已尽到了注意义务，从交易的过程看，安丽敏并不知晓该房屋存在共有人，其购买该房屋时是善意的，房屋交易价格与市场价格相符，并已取得房屋所有权证，因此被上诉人安丽敏系善意第三人，其取得涉诉房屋的所有权符合法律规定，上诉人要求返还该房屋，本院不予支持。关于被上诉人安丽敏与被上诉人陈霞签订的房屋买卖合同的效力，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条均规定，第三人善意有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，由受让的善意第三人取得该不动产或者动产的所有权，同时《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。基于上述规定，善意第三人取得相关财产所有权的合同依据为有效合同，被上诉人安丽敏与被上诉人陈霞之间的房屋买卖行为有效，一审判决认定被上诉人陈霞转让涉案房屋的行为无效，不符合法律规定，本院予以纠正。上诉人孙罡主张分割被上诉人陈霞所得售房款，系上诉人孙罡与被上诉人陈霞之间的争议，与上诉人在本案起诉主张的要求确认二被上诉人之间房屋买卖合同无效并返还财产，不是同一法律关系，亦与被上诉人安丽敏无关，上诉人孙罡应另行主张权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第四条、第十一条之规定，判决如下：
一、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院（2015）广民初字第3006号民事判决；
二、驳回上诉人孙罡的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由被上诉人陈霞负担；二审案件受理费100元，由上诉人孙罡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 叶振平
代理审判员 李成佳
二〇一六年五月五日
书 记 员 相宪伟