重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0152民初1308号原告：谭森，男，1988年11月23日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：廖粒月，男，1942年10月16日出生，汉族，户籍地重庆市潼南区。被告：重庆华伦房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道双湖路167号航空花园2幢2-4，统一社会信用代码：91500112203542176R。法定代表人：刘志强，董事长。原告谭森与被告重庆华伦房地产开发有限公司（以下简称华伦开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭森的委托诉讼代理人廖粒月到庭参加了诉讼。被告华伦开发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谭森向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期233天交房违约金22497.38元；2、请求判令被告向原告支付逾期1265天办理合同登记备案违约金122142.45元；3、请求判令被告向原告支付逾期1265天办理产权登记的违约金40714.15元；4、请求判令被告向原告支付前述1、2、3项违约金共计185353.98元及利息30694.62元（按银行同期贷款利率4.14%计算）；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年12月8日，原告购买被告开发的重庆市潼南区华伦美林谷预售商品房一套，面积92.84平方米。双方约定2014年6月30日交房，并完善合同备案和产权登记证书。被告于2015年2月18日才交房，2017年12月16日才办好不动产证书，被告应向原告支付违约金。被告华伦开发公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年12月9日，原告谭森与被告华伦开发公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定:华伦开发公司将其开发修建的位于重庆市潼南区XX街道办事处XX路XX号XX幢XX-X住房一套以预售的方式出让给原告；原告所购房屋的总成交金额为321851元；付款方式为按揭付款。同时，双方在该合同第七条“交房期限及交付条件”中约定：“属预售商品房的，甲方（即华伦开发公司）应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即谭森）使用”。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分�三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。该合同第十二条“关于办理合同登记备案的约定”载明：“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方或甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机关申请办理预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单�日起30日内向乙方支付违约金。”该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如甲方逾期，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订后，原告向被告华伦开发公司支付了全部购房款。被告华伦开发公司通知原告于2015年2月15日接房，原告因故未于当日接房。2013年1月16日，原告取得预购商品房买卖合同登记备案证明。被告华伦开发公司于2017年10月10日为原告所购房屋取得潼南区房地产管理部门出具的不动产登记受理单。2017年10月24日，原告取得涉案房屋不动产权证书。另查明，2015年2月18日，涉案房屋通过了消防验收和竣工验收。上列事实，有原、被告的身份信息、《重庆市商品房买卖合同》，收据，按揭贷款合同，《建设工程消防验收意见书》，《建设工程竣工验收备案登记证》，重庆市潼南区国土资源和房屋管理局《不动产登记受理通知单》，不动产权证书，重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，接房通知，庭审笔录等在卷为凭，这些证据经开庭质证及本院审查，足以采信。本院认为，原告谭森与被告华伦开发公司自愿签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告经本院依法传唤未参加诉讼，亦未提供证据反驳原告的主张，应承担不利的后果。双方于2012年12月9日签订《重庆市商品房买卖合同》，根据该合同第十二条“关于办理合同登记备案的约定”，被告应合同签订之日起10日内向土地房屋登记机构申请办理预售商品房合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，被告应当在2012年12月19日前取得土地房管登记机构出具的登记受理单。但原告于2013年1月16日才取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，故被告办理预售商品房合同登记备案违约期间为2012年12月20日至2013年1月15日，共27天。被告应于2013年2月15日前向原告支付逾期办理商品房合�登记备案违约金，该违约金以原告已支付的房款总额321851元为基数，从2012年12月20日起，按日万分之三的标准计算至2013年1月15日止。依照相关法律、法规的规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能视为该房屋已交付并达到法定交付条件。同时法律规定，若未达到合同约定的交付条件，但具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用并达到法定交付条件。本案中，被告通知原告于2015年2月15日接房，但原告因自身原因未按时接房，即2015年2月15日应视为被告向原告交付房屋钥匙时间。涉案房屋在2015年2月18日通过消防验收和取得竣工验收。此时，涉案房屋虽未达到合同约定的“已进行竣工验收备案登记”的交房条件，但该房已通过消防、竣工验收�已交付了房屋钥匙，可以安全使用。故应当将2015年2月18日视为该房屋的交付使用时间，被告此时具备了法定的交房条件。因原、被告双方在合同中约定的交房时间为2014年6月30日前，故被告存在事实上的逾期交房违约行为，其逾期交房的期间应为2014年7月1日—2015年2月17日，共232天。又因双方当事人在签订的商品房买卖合同中对逾期交房的违约责任约定为“按日支付已交房价款万分之三”，故被告应于2015年3月20日前向原告支付逾期交房违约金，该违约金应以原告已支付的房款总额321851元为基数，从2014年7月1日起，按日万分之三的标准计算至2015年2月17日止。双方在合同中约定应在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登�机构出具的登记受理单。本案中，被告于2015年2月18日完成交房义务，其至迟应当在2015年4月19日前取得土地房管登记机构出具的登记受理单，但被告于2017年10月10日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因此，被告亦已构成办证违约，应当承担逾期办证的违约责任，其逾期办证的期间应为2015年4月20日—2017年10月9日，共903天。根据双方合同第十三条关于逾期办证违约金的约定，被告应于2017年11月19日前向原告支付办证违约金，该违约金以原告已支付的房款总额321851元为基数，从2015年4月20日起，按日万分之一的标准计算至2017年10月9日止。原告还主张未付违约金的资金占用利息，本院认为，原告的诉讼请求符合相关法律规定，本院予以支持，双方在合同中未约定逾期给付违约金的损失计算方法，本院依照相关规定按照中国人民银行同期同类贷款利率标准予以计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆华伦房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告谭森支付逾期办理商品房合同登记备案的违约金2606.99元（该违约金以321851元为基数，从2012年12月20日起，按日万分之三的标准计算至2013年1月15日止）及利息（该利息以前述违约金为基数,从2013年2月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至付清之日止）；二、被告重庆华伦房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告谭森支付逾期交房违约金22400.83元（该违约金以321851元为基数，从2014年7月1日起，按日万分之三的标准计算至2015年2月17日止）及利息（该利息以前述违约金为基数,从2015年3月21日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至付清之日止）；三、被告重庆华伦房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告谭森支付逾期办证违约金29063.15元（该违约金以321851元为基数，从2015年4月20日起，按日万分之一的标准计算至2017年10月9日止）及利息（该利息以前述违约金为基数,从2017年11月20日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至付清之日止）；四、驳回原告谭森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，由原告谭森负担3360元，被告重庆华伦房地产开发有限公司负担1180元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 夏 雪人民陪审员 张 娟人民陪审员 尤良平二〇一八年六月八日法官 助理 漆正权书 记 员 杨孟霖