广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2239号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市全兴达实业发展有限公司。
法定代表人：谭章全，总经理。
委托代理人：李先万。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市速比龙电子商务有限公司。
法定代表人：陈昭荣，总经理。
委托代理人：严艺，国浩律师（深圳）事务所律师。
委托代理人：谢振东，国浩律师（深圳）事务所律师。
上诉人深圳市全兴达实业发展有限公司（以下简称全兴达公司）与被上诉人深圳市速比龙电子商务有限公司（以下简称速比龙公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年4月1日，全兴达公司（甲方）与速比龙公司（乙方）签订一份《租赁厂房合同》，双方约定：甲方将涉案厂房出租给乙方使用；租金每月27600元；租赁期限为四年，从2013年4月1日起至2017年3月31日止；乙方应预付相当于二个月租金共计55200元给甲方作为押金，该押金在乙方无违约和侵权行为的情况下，甲方无息退回乙方，如乙方有违约和侵权行为，甲方则不予退回；乙方应在当月十日前缴清本月租金和上月水电费；乙方不得以任何理由拖欠租金和水电费，每拖欠一个月租金和水电费，加收逾期支付租金和水电费10%的违约金；及其他内容。在该合同之后，双方补充约定以下内容：“电费每度1.2元；水费每立方7元；如果乙方要开发票，税款由乙方支付；满2年后，递增3元，2015年4月1日至2017年3月31日每平方米23元、卫生费每月500元、电梯费每月500元、公摊电费每月200元。”同日，双方签订《补充协议》，约定：甲方因产权纠纷或其他经济纠纷，导致乙方无法正常经营的，乙方有权解除合同，甲方退回保证金，并且赔偿乙方经济损失；本合同期内，若发生不可抗力的意外事件，本合同则自动解除，甲方退回乙方保证金，双方互不承担责任；合同期满，在同等条件下，乙方有续租优先权，若不续租需提前三个月通知甲方；合同期未满乙方退回厂房的，须提前三个月通知甲方，并向甲方交清所有欠款，待甲方检查确认无误后，甲方退回乙方保证金。
上述合同签订后，速比龙公司向全兴达公司支付了押金55200元，并按每月“租金”27600元的标准向全兴达公司支付了2013年4月至8月的“租金”共计138000元及水电费。另，全兴达公司提交的2013年9月1日至2013年11月1日的缴费通知单中载明该期间的电梯费分别为129元、138元、138元。庭审中，速比龙公司表示，按照租赁合同的约定每月“租金”27600元系包含了电梯费每月500元、卫生费每月500元、公摊电费每月200元的，而全兴达公司实际上又向速比龙公司另行收取了电梯费，故全兴达公司应退还速比龙公司每月多收取的电梯费500元，共计3500元。2013年3月29日，速比龙公司向全兴达公司转账支付20000元。2013年4月1日，全兴达公司向速比龙公司出具收款收据，注明：“收到速比龙公司交来电缆及厂房内所有装修转让费20000元。”2013年5月31日，全兴达公司的代理人张某（甲方）与速比龙公司的代理人陈某（乙方）签订《补充协议》，约定：“因乙方三楼电箱至电房主线出现故障，经双方协商，特制订以下条款：1、乙方愿意将三楼电箱至电房主线交给甲方维修及维护，正常使用后，保证期三个月；2、乙方正常使用后，三楼电箱至电房的主电线全部归甲方所有。”全兴达公司、速比龙公司确认此协议中的主电线系速比龙公司反诉请求中所指的电缆。速比龙公司表示，速比龙公司支付给全兴达公司的20000元不仅包括电缆的费用，还包括装修转让费用，速比龙公司要求全兴达公司退还17080元，系要求全兴达公司按照速比龙公司使用年限的比例退还电缆和装修转让费的剩余价值。2013年10月22日，全兴达公司与速比龙公司的法定代表人陈昭荣分别在《停租申请书》中盖章和签字，申请解除涉案《租赁厂房合同》的备案，深圳市南山区某街道办事处房屋租赁管理所于2013年10月23日办理了涉案租赁合同的解除备案手续。
为证明速比龙公司于2013年7月底搬离了涉案厂房，速比龙公司提交了速比龙公司的财务经理与全兴达公司代理人张某的通话录音和通话记录。全兴达公司对此不予认可，全兴达公司表示速比龙公司系于2013年10月22日陆续搬离涉案厂房，一直到11月份全部搬离。
为证明涉案房产的权属状况，全兴达公司向本院提交了深圳市南山区某街道新围社区工作站出具的证明及《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。庭审中，全兴达公司表示涉案房产没有取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。
速比龙公司向原审法院申请对涉案厂房的建筑面积进行测量，该院依法委托深圳市地籍测绘大队（以下简称“测绘大队”）进行测量。2014年6月26日，测绘大队出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，载明某北区7号厂房01层建筑面积为915.35平方米、02-06层建筑面积为每层919.78平方米。
原审原告全兴达公司诉讼请求：1、速比龙公司向全兴达公司支付拖欠的三个月（2013年9月至11月）的租金110400元、水电费1020元、10%的违约金8382元及两个月租金损失55200元，共计175002元；2、解除全兴达公司、速比龙公司签订的《房屋租赁合同》；3、速比龙公司承担本案诉讼费。一审庭审中，全兴达公司撤回要求速比龙公司支付水电费1020元的诉讼请求。
原审被告速比龙公司反诉请求：1、全兴达公司返还速比龙公司多支付的租金52000元、返还押金55200元、赔偿电缆费17080元、返还速比龙公司多支付的电梯费3500元，共计127780元；2、诉讼费由全兴达公司承担。
原审法院认为，涉案厂房未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，按照相关法律规定，全兴达公司、速比龙公司签订的《租赁厂房合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，全兴达公司已收取的押金55200元应返还速比龙公司，故原审法院对速比龙公司要求全兴达公司退还押金的反诉请求予以支持。全兴达公司撤回要求速比龙公司支付水电费1020元的诉讼请求，系其对自身权利的处分，对此，原审法院予以准许。
对于速比龙公司要求全兴达公司退还其多支付的“租金”52000元和多支付的电梯费3500元的诉讼请求。原审法院认为，涉案租赁合同正文中虽未约定租赁厂房的面积，但该合同的补充条款约定“满2年后递增3元，2015年4月1日至2017年3月31日每平方米23元，卫生费每月500元、电梯费每月500元、公摊电费每月200元”，可见，双方系约定2015年4月份之前的“租金”按照每月每平方米20元计算，且每月“租金”中包括了固定的卫生费、电梯费公摊电费共计每月1200元，故可推算出双方在合同中约定计算“租金”的厂房面积为1320平方米［（27600元／月-1200元／月）÷20元／月／平方米］。而经测量，涉案厂房的实际面积为919.78平方米，故速比龙公司有权以涉案厂房的实际面积与合同约定的面积不一致而要求全兴达公司退还其多支付的房屋使用费。因此，全兴达公司应退还速比龙公司2013年4月至2013年8月的使用费40022元［（1320平方米－919.78平方米）×20元／月／平方米×5个月］。对于速比龙公司要求全兴达公司退还多收取的电梯费的诉讼请求，原审法院认为，全兴达公司每月虽向速比龙公司另行收取了电梯费，但从全兴达公司出具的缴费通知单可以看出，该电梯费系按实际“度数”收取，与固定的电梯费用不同；而速比龙公司亦表示缴费通知单中的电梯费是指电费，且速比龙公司并未提交证据证明全兴达公司每月另行收取的电梯费与包含在“租金”中的固定电梯费系同一费用，故对于速比龙公司的该项反诉请求原审法院不予支持。
对于全兴达公司要求速比龙公司支付2013年9月至2013年11月期间的“租金”的诉讼请求。原审法院认为，速比龙公司实际占有使用涉案厂房，应向全兴达公司支付占用期间的厂房使用费。庭审中，全兴达公司表示速比龙公司于2013年10月22日开始陆续搬离涉案厂房，直到2013年11月全部搬离；速比龙公司则表示其于2013年7月底搬离涉案厂房，并提交相关的通话记录予以证明。对此，原审发运认为，速比龙公司提交的通话记录全兴达公司不予认可，且通话记录不能直接证明速比龙公司已于7月底搬离了涉案厂房，并与全兴达公司进行了交接；而且，从速比龙公司提交的停租申请书可以看出，全兴达公司、速比龙公司于2013年10月22日就终止双方的租赁关系达成一致，并解除了涉案租赁合同的备案。故原审法院确认速比龙公司于2013年10月22日搬离涉案厂房，因此速比龙公司应向全兴达公司支付2013年9月1日至2013年10月22日期间的厂房使用费，参照双方签订的租赁合同的“租金”标准，速比龙公司应向全兴达公司支付上述期间的房屋使用费31456.5元（919.78平方米×20元／月／平方米×1.71个月）。
对于全兴达公司要求速比龙公司支付10%的违约金并赔偿两个月租金损失的诉讼请求。因租赁合同无效，全兴达公司要求速比龙公司按照租赁合同的约定承担违约责任无事实和法律依据，原审法院不予支持。对于全兴达公司要求速比龙公司赔偿两个月的租金损失的诉讼请求，因涉案租赁合同无效，全兴达公司要求速比龙公司按合同约定赔偿全兴达公司租金损失没有依据，而且双方系协商一致终止了租赁合同的履行，全兴达公司无证据证明其遭受了损失，故对于全兴达公司的该项诉讼请求原审法院不予支持。
对于速比龙公司要求全兴达公司赔偿电缆费（包括装修费）17080元的诉讼请求。全兴达公司、速比龙公司签订的《补充协议》约定，在速比龙公司正常使用涉案厂房电缆后，电缆归全兴达公司所有。速比龙公司向全兴达公司支付了20000元的电缆和装修转让费，并自2013年4月1日开始使用涉案厂房至2013年10月22日；而本案全兴达公司、速比龙公司在四年的租赁期限未满的情况下，协商一致提前终止了租赁合同，因此，全兴达公司应将速比龙公司尚未取得对价部分的转让费退还速比龙公司，故全兴达公司应将2013年10月22日之后41个多月分摊的电缆和装修转让费17204元（20000元÷48个月×41.29个月）退还速比龙公司。速比龙公司要求全兴达公司退还17080元，系其对自身权利的处分，对此原审法院予以准许，故原审法院对速比龙公司的该项反诉请求予以支持。
综上，依照《》第、第五十八条，《》第第一款之规定，判决如下：一、深圳市速比龙电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市全兴达实业发展有限公司支付房屋使用费31456.5元；二、深圳市全兴达实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市速比龙电子商务有限公司退还押金55200元；三、深圳市全兴达实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市速比龙电子商务有限公司退还其多收取的房屋使用费40022元；四、深圳市全兴达实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市速比龙电子商务有限公司退还电缆费17080元；五、驳回深圳市全兴达实业发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回深圳市速比龙电子商务有限公司的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3800元，由全兴达公司负担3117元，速比龙公司负担683元；反诉案件受理费1428元，由全兴达公司负担1255元，由速比龙公司负担173元；测量费10036元，由全兴达公司负担。
全兴达公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销南山区人民法院（2014）深南法民三初字第152号民事判决；二、速比龙公司支付厂房租金82800元（三个月）、10%违约金8280元、两个月租金损失55200元共计146280元；三、一、二审诉讼费、测量费由速比龙公司承担。
事实和理由：一、一审认定全兴达公司与速比龙公司签订的《房屋租赁合同》无效是错误的。全兴达公司厂房均已向深圳市房屋租赁管理办公室申办相关出租手续亦获得政府部门的行政许可，同时厂房建筑完工时也获得消防及建筑结构安全检测报告。所涉厂房系于九几年集体统筹报建性质亦已向相关政府部门申报备案登记。由此，这足以证明所涉厂房建筑与出租经营的合法性。全兴达公司认为，所涉厂房按照深圳市人民政府对农村城市化历史遗留建筑已进行申报，而且厂房出租经营的权利也得政府部门的合法许可，由此可见，一审认定全兴达公司与速比龙公司签订的《房屋租赁合同》无效是错误的。一、一审主观臆断认定的事实也是错误的。第一、一审推定每平方20元计收每月的租金是错误的。全兴达公司与速比龙公司签订的《房屋租赁合同》仅约定厂房租金每月27600元，租期四年从2013年4月1日起至2017年3月31日止。合同很明确，双方是以整层厂房出租计收每月租金的，而且速比龙公司也是按整层厂房每月27600元缴付租金。从2015年4月1日起至2017年3月31日是以每平方23元计收每月租金且租期满2年后递增3元每平方。虽然租期未到但双方已对厂房续租的提前告知和约定并无不妥，但一审以主观臆断的审案思维推定全兴达公司与速比龙公司实际是按照每平方20元来计收每月的租金，显然是有悖事实和法律。第二、一审未认定速比龙公司应支付2013年11月的租金27600元也是错误的。速比龙公司2013年10月22日虽然在租赁所办理租赁解除但实际使用厂房至11月底。速比龙公司对全兴达公司声称仅解除房屋租赁所的租赁合同，明确厂房仍由其继续承租或与他人合伙使用但由于速比龙公司无能力再继续承租而弃厂房跑路。第三、判令全兴达公司返还速比龙公司押金有悖事实。速比龙公司同意其拖欠的2013年9月、10月的租金以其押金55200元抵扣但一审判令全兴达公司返还速比龙公司抵扣的押金而以每平方20元计算两个月的租金显然是越权干预和侵犯了当事人的民事权利。第四、关于双方电箱的处分并非合同约定取得的财产而是全兴达公司按速比龙公司要求已出资安装的财产，并对电缆电线的权属明确处分，一审的错误判决显然也是越权干预和侵犯了当事人的民事权利。综上所述，请求撤销一审判决，判令速比龙公司支付全兴达公司厂房租金82800元（三个月）、10%违约金8280元、两个月租金损失55200元共计146280元。
速比龙公司答辩称，一、原审认定双方签订的房屋租赁合同无效，是正确的。二、原审认定事实清楚。1、依据双方签订的房屋租赁合同的约定，能够计算出租赁面积，原审认定计算结果双方约定的租赁面积为1320平方米正确，但是依据实际测绘的结果，涉案厂房的建筑面积为919.78平方米。2、在2013年7月底，速比龙公司已实际搬离涉案厂房，并迁走了办公电话等，因此速比龙公司依约定提前给予三个月时间作为对全兴达公司的补偿。2013年10月22日租赁解除备案手续办理完毕，标志了双方对速比龙公司7月底搬离并提前三个月通知的确认，故速比龙公司承担到2013年10月22日的租金是完全符合双方约定的，不存在需要另行给付租金的理由。三、关于上诉人主张原审法院越权干预审理案件，不是事实。速比龙公司反诉请求明确提出要求返还押金55200元，原审判决有法律依据，不存在越权问题。另外鉴于本案租赁合同无效，双方应互相返还依据合同取得的财产，全兴达公司归还租赁押金合法合理。四、鉴于装修是全兴达公司在出租厂房前已经形成的，速比龙公司支付的2万元电线电缆装修费属于租赁合同之外的组成部分，且全兴达公司提供的收据明确说明该2万元为电缆及装修转让费。现因租赁合同无效，故速比龙公司无法使用该电缆及装修等，且全兴达公司在原审中承诺不希望拆除电缆装修等，故速比龙公司只应分担实际租赁期内使用的成本，剩余部分理应由全兴达公司予以退还。综上所述，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案二审争议焦点之一，涉案租赁合同效力问题。涉案厂房至今未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。深圳市南山区某街道新围社区工作站出具的证明及《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》仅说明该建筑已作为历史遗留违法建筑进行申报，主管部门并未作出房屋建设合法的意见，故原审认定双方签订的《租赁厂房合同》及补充协议为无效合同正确，本院予以维持。
因合同无效，承租方速比龙公司实际占有使用了涉案厂房，出租方全兴达公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，应当予以支持。此处涉及本案二审争议焦点之二，合同约定的租金标准如何认定问题。双方在《租赁厂房合同》中约定的每月租金为27600元（经双方确认其中包含卫生费每月500元、电梯费每月500元、公摊电费每月200元。）；同时约定“租期满2年后递增3元，即每平方米23元”。根据合同前后条款及厂房租赁交易习惯，当事人应当是以每平方米单价约定房屋租金标准。由此可以推算，2015年4月份租金递增之前，双方约定的租金标准是按照每月每平方米20元计算。
对于2013年4月至2013年8月期间的使用费，速比龙公司已按照厂房面积1320平方米的租金价格标准预交，而经测量实际面积为919.78平方米，对于多收部分全兴达公司应当予以退还，原审对多收部分使用费数额计算正确，本院予以维持。对于2013年9月后速比龙公司尚未交纳的占有使用费，以实际使用面积919.78平方米，按照每月每平方米20元的标准，支付至速比龙公司实际搬离之日止。此外，由于速比龙公司在房屋实际占有使用期间，必然发生对电梯、公共卫生设施及公摊面积电量的损耗，同样应当参照合同约定标准，即电梯费每月500元、卫生费每月500元、公摊电费每月200元，支付使用期间的上述费用。原审对该部分判决存在遗漏，本院予以纠正。
关于速比龙公司实际搬离厂房的时间，双方均无直接证据证明，原审鉴于双方于2013年10月22日因终止租赁关系解除了涉案租赁合同的备案，由此确认速比龙公司于2013年10月22日搬离涉案厂房，该认定并无不妥。综上，速比龙公司应当参照合同约定标准支付2013年9月1日至2013年10月22日期间的厂房使用费共计31456.5元（919.78平方米×20元／月·平方米×1.71个月），电梯费、卫生费、公摊电费共计2052元（1200元／月×1.71个月）。全兴达公司上诉主张以每月27600元计付租金理由不成立，本院不予支持。
关于本案争议焦点之三，电缆费用是否应当由全兴达公司予以赔偿。本院认为，从双方2013年5月31日的补充协议中可以看出，速比龙公司向全兴达公司交纳的电缆及装修转让费20000元实为对租期内涉案房产三楼电箱及电房的维修及维护费用。由于双方约定的租期未满，速比龙公司仅需要支付使用期内的维修及维护费用。原审判决全兴达公司应将2013年10月22日之后的部分退还速比龙公司正确，本院亦予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，对于使用费部分计算有误，本院对该部分依法予以纠正。依据《》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第152号民事判决第二、三、四、六项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第152号民事判决第五项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第152号民事判决第一项为：深圳市速比龙电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市全兴达实业发展有限公司支付房屋使用费31456.5元，电梯费、卫生费、公摊电费2052元；
四、驳回深圳市全兴达实业发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费、测量费按照一审判决执行，二审案件受理费5228元，由上诉人深圳市全兴达实业发展有限公司负担5128元，被上诉人深圳市速比龙电子商务有限公司负担100元。二审案件受理费上诉人多预交部分本院不予清退，由被上诉人迳付上诉人。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一五年二月九日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。