江西省金溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣1027民初241号
原告：金溪县佳园物业管理有限公司，住所地江西省抚州市金溪县秀谷镇锦绣华城C栋P5号店铺。
法定代表人：谭亮，总经理。
委托诉讼代理人：吕文娟，湖南天润人合律师事务所律师，代理权为特权代理。
被告：王百琴，女，1975年3月16日出生，汉族，住金溪县。
委托诉讼代理人：王辉庭，江西论研律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告金溪县佳园物业管理有限公司（以下简称佳园物业公司）与被告王百琴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳园物业公司委托诉讼代理人吕文娟、被告王百琴委托诉讼代理人王辉庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付金灿豪门X栋X单元X房的物业管理费3645元、违约金1094元合计4739元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为金灿豪门X栋X单元X房的业主。被告和江西上饶哥弟物业有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定江西上饶哥弟物业有限公司为该小区提供物业服务，物业费单价为0.3元/㎡，车位费每户每月为5-20元，物业统一按每户每月10元收取。2012年7月25日，金溪县物价局（2012）10号文件《关于上饶市哥弟物业管理有限公司物业管理服务费收费的批复》载明物业费单价为每月每平方米0.5元。2015年8月27日，原告与金溪县金灿豪门业主委员会签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米0.5元，车库每月10元，被告的建筑面积为115.72平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2012年9月4日起停止交纳物业管理费，截至2017年12月4日，欠费63个月，每月金额57.86元，被告欠缴物业费3645元。同时，按照约定被告应承担逾期交纳物业费的违约金，但原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金1094元。综上，各项请求金额合计4739元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，故诉至法院，望法院判如所求。
被告王百琴辩称，一、金灿豪门业主委员会非依法成立，其无权作出有关小区物业管理任何决定，无权从事有关小区物业管理任何活动。根据物权法规定，选举业主委员会应由业主共同决定，并经专有部分面积占总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，而本案业主委员会没有经过选举产生，成立不合法，不能代表全体业主签订《物业服务合同》。二、案涉《物业服务合同》属无效合同，对业主不具有约束力，原被告不存在物业服务合同关系。基于上述第1点意见，金灿豪门业主委员会由于非法成立，不具有合同主体资格，其签订的合同无效。再则，根据物权法及物业管理条例相关规定，物业服务企业应经过业主大会选聘，而本案佳园物业公司未经过小区业主大会选聘，侵犯了业主的知情权和选择权，违返了法律、法规的强制性规定，应属无效，在未得到追认的情况下，对其他业主不具有法律约束力。三、原告诉请的2015年8月31日之前的前期物业管理费，已过诉讼时效，依法不受保护。原告在取得收取前期物业管理费的权利后，直到2017年12月21日才通过律师发函催收，已超过2年的诉讼时效，故应驳回前期物业费的请求。四、原告公司于2016年11月8日起已停止在金灿豪门小区的一切活动，并张贴公告，原告诉请2016年11月8日至2017年11月30日的物业费，没有事实依据。综上，应驳回原告诉讼请求。
原告佳园物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据：
1、原告营业执照，证明原告诉讼主体资格；
2、合同书1份、前期物业服务合同书1份及金灿豪门物业服务合同2份、交接证明1份，证明原、被告的合同关系及原告继承哥弟物业公司权利。
3、江西省高院裁定书、金溪县物价局批文、证明原告调整后的收费是有依据的，以及高院认可原告的收费标准；4、欠费统计表，证明被告欠费金额的计算方法；
5、催缴记录，证明2017年12月，原告向被告催缴物业费。
6、金溪县房管局2016年11月16日所开的证明，证明金溪县物价局批文和物业服务合同均进行了公示，业主是知情的，且均没有异议。
7、物业费的催缴通知，证明原告于2014年9月29日向全体业主发出的物业费催缴通知。
8、补充协议，证明原告从被告入住开始有权收取违约金。
9、报告1份、证明1份，金灿豪门业主缴费情况表，证明小区业主缴费情况超过三分之二以上，业主知情并认可原告提供的服务。
10、金灿豪门基础设施申请维修的报告，证明原告向房管局申请过维修基金，对小区进行过完善，维修服务。
11、停业公告、对全体业主的公开信，证明原告至今一直对小区提供服务的事实。
12、公告，证明续签合同也是进行过公告的，业主知情，且没有提出异议。
13、照片若干，证明小区整洁情况，原告提供完善的物业服务。
14、房管局关于业主委员会备案的公告、社会团体法人登记证书、批复，证明业主委员会成立的合法性。
被告认为原告提交的上述证据的关联性均有异议，认为不能达到原告的证明目的，本案业主委员会是非法成立的，其无权代表业主签订物业服务合同，对业主不具有约束力。
被告围绕抗辩理由提交如下证据：1、证明1份，证明对前面选举业主委员会是不认可的；2、原告公司停业公告1份，证明原告于2016年11月8日起停止营业。原告对被告提交的上述证据的真实性没有异议，关联性有异议，物业公司一直在提供服务，业主也是知情的，且一直未重新成立业主委员会，可以认为是默认，故合同是有效的。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提供的证据1，由于佳园物业公司在继上饶市哥弟物业管理有限公司之后的唯一一家为金溪县金灿豪门小区服务的物业管理公司，且目前佳园物业公司仍旧在为该小区提供物业服务。故对原告提交的证据1、的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。由于金溪县金灿豪门小区前期由上饶市哥弟物业管理有限公司提供物业服务，之后小区成立了业主委员会，金溪县房管局对其进行了批复及备案，也在金溪县民政局登记为社会团体法人。对于原告佳园物业公司与小区业主委员会签订了《物业服务合同》、并承接了上饶市哥弟物业管理有限公司的前期物业的权利义务、金溪县房管局也出具了证明。之后，原告与小区业主委员会签订了补充协议，约定了违约金事项。故对原告提供的证据2、5、8、10、14的真实性、关联性，本院予以认定。对于物业费的调整，金溪县物价局出具了批文，江西省高院的民事裁定书是生效的裁判文书并也认定了物业费的事项，金溪县房管局也证明了物价局的批复及物业服务合同进行过公示，故对原告提供的证据3、6的三性，本院予以认定。对于原告提供的其他证据，被告没有提供证据予以反驳，且原告提供的证据能互相印证，故对原告提供的其他证据的三性，本院予以认定。对于被告提供的证据，原告对其关联性有异议。被告提出大多数业主不知道小区业主委员会成立，业主委员会成立不符合法律程序，对业主委员会签订的物业服务合同不认可。由于小区前期业主入住率不高，业主对业主委员会成立不知情也属正常情况，其不能以不知情就否认业主委员会的成立，况且业主委员会成立事项得到金溪县房管局批文备案、金溪县民政局登记，可见小区业主委员会的成立是合法的。对于原告停业公告，虽然原告是张贴了从2016年11月8号起停止物业服务，但业主委员会没有解聘原告，后续也没有其他物业公司提供物业服务，而原告仍按照续签的合同继续提供服务。故对被告提供的证据的真实性，本院予以认定，但对其关联性，本院不予认定。对于被告提出原告未履行任何物业服务，由于被告没有提供证据予以证实，故对被告的该项主张，本院不予采信。
根据原、被告的陈述及提交的并经本院予以确认的证据，本院认定事实如下：
原告佳园物业公司是一家从事物业管理、清洁服务、绿化管理、房屋维修、房屋家政中介等业务的有限责任公司（自然人独资）。万寿房地产公司开发了金溪县金灿豪门小区。被告王百琴购买了金灿豪门小区X栋X单元X室（多层），该房屋建筑面积115.72㎡。2009年7月23日，万寿房地产公司与上饶市哥弟物业管理有限公司（以下简称哥弟物业公司）签订了《前期物业管理合同书》。该合同约定的主要内容有：由万寿房产公司委托哥弟物业公司负责金灿豪门小区提供物业管理服务，委托方式是酬金制，因物业服务产生的水电费等等费用由万寿房地产公司支付，万寿房地产公司每年支付哥弟物业利润4万元等。服务时间从2009年8月1日至成立业主委员会为止，物业费收费标准为多层0.3元/㎡。2011年9月4日，被告王百琴与上饶市哥弟物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。该合同约定由哥弟物业公司负责金灿豪门物业服务，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.3元交费，如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，有权要求业主补交并从逾期之日起按每月5%交纳违约金。
2014年9月，金灿豪门小区成立业主委员会，金溪县房管局予以批复并备案、金溪县民政局予以登记。2015年8月27日，金灿豪门业主委员会聘请佳园物业公司为金灿豪门小区的物业服务公司，并签订了《物业服务合同》。该合同约定由佳园物业公司负责金灿豪门小区的物业管理，物业管理合同期限为二年，从2015年9月1日起至2017年8月31日止，物业服务费楼梯房按每月0.5元/㎡，电梯房每平方米1元，车库每年120元、杂间每年60元。2015年8月31日，江西万寿房地产开发有限公司出具了一份《关于金灿豪门小区物业费交接证明》，证明在2015年8月31日以前该公司超期收取的物业费、赠送的物业费、装修押金、装修垃圾清运费、物业费抵扣违约金等费用归属该公司，但因此所产生的责任由佳园物业公司承担；同时，在此之前因物业服务所产生的其他应付费用也由佳园物业公司承担；该公司同意在2015年8月31日以前该公司因物业服务未收取的物业费等均由佳园物业公司收取。
2016年11月7日，原告发出公告将于2016年11月8日停止营业。之后，金灿豪门业主委员会并未解聘原告。2016年11月10日，原告与金灿豪门业主委员会签订了一份《补充协议》，该协议约定业主须按照《物业服务合同》的规定，按时足额缴纳物业管理费；业主不按规定缴纳物业管理费的，物业公司有权要求业主补交全额物业服务费并从违约之日起按每月5%交纳违约金。2017年8月6日，金灿豪门业主委员会继续聘请佳园物业公司为金灿豪门小区的物业服务公司，并签订了《物业服务合同》。该合同约定由佳园物业公司负责金灿豪门小区的物业管理，物业管理合同期限为二年，从2017年9月1日起至2019年8月31日止，物业服务费楼梯房按每月0.5元/㎡，电梯房每平方米1元，杂间每年60元，车库每年120元。被告王百琴自2012年9月开始未交纳物业管理费，原告于2017年12月上门催缴物业管理费。经法院调解，为缓和原、被告矛盾，原告自愿放弃对违约金的主张。截至2017年12月，被告王百琴共结欠佳园物业公司物业管理费3645元。
另查明，2012年7月25日，金溪县物价局对金灿豪门小区物业管理服务收费进行了调整：多层建筑按每月每平方米建筑面积0.5元收取。金灿豪门小区已有超过50％以上的业主（建筑面积亦过半数）按金价字（2012）10号文件所确定的收费标准实际交纳了物业管理费。
本院认为，本案的主要争议焦点为一、案涉《物业服务合同》的效力问题；二、被告是否应支付物业管理费及违约金；三、前期物业管理费是否已过诉讼时效。
案涉《物业服务合同》的效力问题？
原告认为，物业公司一直都在提供物业服务，业主也未提出明确反对，应视为对物业服务合同的默认，故案涉《物业服务合同》合法有效。被告认为，金灿豪门业主委员会非依法成立，其无权代理业主签订案涉《物业服务合同》，且选聘物业公司也未经过业主大会选聘，违反了《物权法》和《物业管理条例》的强制性规定，案涉《物业服务合同》无效。本院认为，根据《物业管理条例》的相关规定，业主应当在物业所在地的县房地产行政主管部门指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，业主委员会产生后应向县房地产行政主管部门备案，业主委员会的职责包括召集业主大会会议；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等。2014年9月3日，经金溪县房地产管理局金房字（2014）08号文件《关于同意成立金溪县金灿豪门小区业主委员会的批复》同意成立金溪县金灿豪门小区业主委员会。2014年9月15日，金溪县金灿豪门小区业主委员会在金溪县民政局进行了社会团体法人登记。因此本案金灿豪门业主委员会是在金溪县房地产主管部门指导下依法成立，并登记备案。2015年8月27日，金灿豪门小区业主委员会与佳园物业公司签订了《物业服务合同》，该合同约定由佳园物业公司负责金灿豪门小区的物业管理，物业管理合同期限为二年，从2015年9月1日起至2017年8月31日止。2017年8月6日双方又续签订了《物业服务合同》，合同期限为2017年9月1日起至2019年8月31日止。根据《物业管理条例》第十九条规定，“业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”。被告如认为金灿豪门业主委员未按照《物权法》和《物业管理条例》的规定选聘物业公司，其可向物业所在地的金溪县房地产行政主管部门申请撤销该决定，在未撤销前，金灿豪门小区业主委员会在职权范围内与佳园物业公司签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力，且金灿豪门小区绝大多数业主都能依照《物业服务合同》的约定交纳物业管理费。故对被告认为案涉《物业服务合同》无效的观点，本院不予支持。
二、被告是否应支付物业管理费及违约金？
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中,2009年7月23日，万寿房地产公司与哥弟物业公司签订的《前期物业管理合同书》，万寿房地产公司与前期物业哥弟物业公司是委托服务关系，物业委托方式是酬金制，即由万寿房地产公司支付哥弟物业公司相关服务人员工资、承担水电费等服务费用、支付企业利润。2011年9月4日，哥弟物业公司与被告签订了《前期物业管理服务合同》。合同约定由哥弟物业公司负责金灿豪门物业服务，被告在此期间实际上接受了哥弟物业公司提供的物业服务。故此，被告还应向哥弟物业管公司承担从2011年9月4日至2015年8月31日之间所欠的物业管理费的义务。2015年8月31日，万寿房地产公司出具了一份《关于金灿豪门小区物业费交接证明》，证明该公司同意在2015年8月31日以前该公司因物业服务未收取的物业费等均由原告佳园物业公司收取。故此，原告取得向被告收取在哥弟物业公司所欠的前期物业管理费的权利。
2015年8月27日，金灿豪门业主委员会聘请原告佳园物业公司为金灿豪门小区的物业服务公司，并签订了《物业服务合同》。该合同约定由原告负责金灿豪门小区的物业管理，物业管理合同期限为二年，从2015年9月1日起至2017年8月31日止。2017年8月6日双方又续签订了《物业服务合同》，合同期限为2017年9月1日起至2019年8月31日止。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第四款的规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。业主委员会与原告签订的物业服务合同对业主具有约束力，原告作为物业服务企业，其应按照合同约定为业主提供服务，被告作为业主在享受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业费的义务。因此，从2015年9月1日起，被告应当向原告交纳物业管理费用。
2011年9月4日，哥弟物业公司与被告签订的《前期物业管理服务合同》中约定，多层主宅按建筑面积每月每平方米0．3元交费。2012年7月25日，金溪县物价局金价字（2012）10号文件《关于上饶市哥弟物业管理有限公司物业管理服务费收费的批复》对金灿豪门小区物业管理服务收费批复：多层住宅按每平方米建筑面积0.5元收取。2015年8月27日及2017年8月6日，金灿豪门业主委员会与佳园物业公司签订的《物业服务合同》约定，楼梯房按每月0.5元／㎡收取，被告的建筑面积为115.72㎡。江西省高级人民法院（2017）赣民申941号民事裁定书中载明：2016年11月16日，金溪县房地产管理局出具的《证明》，证明金溪县金灿豪门小区于2012年7月25日对《金溪县物价局文件》金价字（2012）10号文件进行了公示，并按照金溪县物价局批复的价格进行收费。2012年7月25日经金溪县物价部门调价后，该小区已有超过50％业主（建筑面积亦过半数）按金价字（2012）10号文件所确定的收费标准实际交纳了相应物业管理费用。被告应以购房面积115.72㎡为基数，按每月每平方米0.5元的标准交纳物业管理费。
物业公司与业主之间是物业服务合同关系，其提供的物业服务与业主的日常生活息息相关，两者的法律地位是平等的。在遇到问题时双方应加强有效的沟通、交流和理解。当业主需要帮助时，属于物业公司职责范围内的应积极主动解决，超出职责范围内的也应尽量协助业主帮忙解决。作为业主在享受物业服务的同时应当按时交纳物业管理费用，否则不仅损害了其它已交费业主的利益，而且最终损害的是全体业主的共同利益。业主如认为物业服务质量有瑕疵或有意见，可以要求物业公司进行改正，也可以通过业主委员会向物业公司反映，业主委员会负有监督物业公司履行物业服务合同的职责，如物业公司仍未履行物业服务合同约定的义务或法律、法规规定以及相关行业规范，业主委员会可以向县级以上房地产行政主管部门反映，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正或作出相应处罚，也可以提请业主大会决定是否解聘物业公司。
本案经多次调解双方未能达成协议，佳园物业公司考虑到为了缓和双方的矛盾，同意放弃对被告主张违约金的诉请，佳园物业公司该行为系对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。
三、前期物业管理费是否已过诉讼时效？
被告认为，2015年8月31日之前的前期物业管理费，已过诉讼时效。本院认为，物业服务合同在履行上具有连续性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案物业管理费的诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。原告佳园物业公司自2015年8月27日签订《物业服务合同》以来一直在为金灿豪门小区提供物业服务，其于2017年12月21日通过律师函向被告催收物业管理费，并未超过诉讼时效的规定，因此，被告的该项抗辩不成立，其应支付2015年8月31日之前的前期物业管理费。
综上所述，被告应以购房面积115.72㎡为基数，自2012年9月4日至2017年12月4日按每月每平方米0.5元的标准交纳物业管理费总计3645元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第十条、第十二条第一款和第四款、第十五条第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
被告王百琴应于本判决生效之日起十日内给付原告金溪县佳园物业管理有限公司物业管理费3645元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告王百琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审 判 长 邹 峰
人民陪审员 邓乐红
人民陪审员 陈菊香
二〇一八年六月六日
书 记 员 谌玉婷