广西壮族自治区宜州市人民法院民 事 判 决 书（2015）宜民初字第1号原告黄巧精。委托代理人吴磊，广西正营律师事务所律师。被告吴仲略。委托代理人吴运学，宜州市德胜法律服务所法律工作者。原告黄巧精与被告吴仲略房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年12月22日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员韦宜萍适用简易程序于2015年1月29日在本院第三审判庭公开开庭进行审理，书记员吴君担任庭审记录。原告黄巧精及委托代理人吴磊、被告吴仲略及委托代理人吴运学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄巧精诉称，1995年之前，被告根据其父亲吴觉的遗嘱个人继承宜州市怀远镇上和街123号房产（房屋所有权证号：桂房证字第0010390号，房产证登记房屋坐落在怀远镇上和街102号）并过户登记到被告名下（无其他共有人），之后被告向宜州市公证处申请房产继承和用地使用权公证，宜州市公证处出具《公证书》，公证该房的房产和用地使用权人为被告。2007年2月8日，被告与原告签订《房屋买卖协议》，将宜州市怀远镇上和街123号房产转让出售给原告，价款为人民币7万元（已支付完毕）。该协议同时约定由被告协助原告办理过户手续，过户手续所需费用由原告承担。双方签订协议书后被告将房屋交付给原告使用，同时将房屋所有权证（桂房证字第0010390号，所有权人为吴仲略）一并交给原告。原告入住之后对房屋进行扩建和装修。之后原告到房产部门咨询办理过户手续，房产部门告知该房未办理国有土地使用证，所以未能办理过户。后来原告多次找被告协助办理国有土地使用权证，开始被告也配合到土地部门办理相关手续并向宜州市国土资源局申请国有土地使用权登记，宜州市国土资源局2012年2月17日已对该土地进行《土地登记公告》，公告期满后被告又反悔拒绝签字办理，导致该房至今未能过户。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实的意思表示，且原告已付款完毕，被告也交房给原告长期使用，该合同未违反相关法律规定，合法有效。被告拖延办理过户手续拒绝履行约定义务，侵害了原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告协助原告将宜州市怀远镇上和街123号的房产（房屋所有权证号：桂房证字第0010390号）办理过户给原告；2、被告协助原告办理宜州市怀远镇上和街123号国有土地使用证给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为其主张向本院提交的证据材料有：房屋买卖协议，用以证明原、被告签订协议约定被告将房产转让给原告，被告需协助原告办理过户手续。房屋所有权证，用以证明被告将房屋所有权证交给原告，房屋所有权人为被告一人，无其他共有人；地籍调查表，用以证明土地部门对被告房产土地的地籍调查情况；土地登记公告，用以证明被告向宜州市国土局申请争议房产国有土地使用权登记公告，公告期满被告拒绝签字办理，导致房产未能过户；公证书，用以证明被告向宜州市公证处申请办理继承权公证；1989年5月30日吴觉报告一份、1992年3月18日吴仲略报告一份，用以证明争议房产由被告吴仲略个人继承；宜山县人民委员会印发草契纸，用以证明房产是被告父亲吴觉个人所有的房产；无折存款回单，用以证明被告之女吴某乙提供帐号给原告将三万元购房款存入吴某乙帐户及证明原告给付购房款的纪录；收条复印件一份，用以证明被告之女吴某乙收到款项的事实；建筑许可证，用以反驳证人证言。被告吴仲略辨称，原被告签订的《房屋买卖协议》属无效民事行为，依法不予保护。被告系吴觉之子，解放前，被告母亲已病故，父亲吴觉于1990年病故，遗留有位于宜州市怀远镇上和街102号（现为123号）的一间三进砖木混结构房屋。1979年11月份，被告与黄秀荣结婚登记，婚后生育一子一女，儿子吴某甲生于1980年11月8日，女儿吴某乙生于1982年8月26日。被告与黄秀荣婚姻关系存续期间，于1990年7月开始将父母遗留的位于宜州市怀远镇上和街102号一间三进砖木混结构的房屋倒旧新建厨房、猪舍及厕所砖瓦结构房屋，父母所遗留的砖木混结构房屋已不存在。因此，位于宜州市怀远镇上和街102号的一间第一进两层混泥结构楼房、第二进砖瓦结构住房及第三进厨房、猪舍及厕所砖瓦结构房屋为被告及黄秀荣的共同财产。2006年6月5日，黄秀荣病故，因此，黄秀荣所遗留的房屋产权份额，依法应当由其继承人即吴仲略、吴某甲及吴某乙共同继承。2007年2月8日，被告未经子女同意，擅自将位于宜州市怀远镇上和街123号房屋属于黄秀荣的遗产份额一并转让给原告，并与原告签订《房屋买卖协议》，有损于黄秀荣继承人的合法利益。因此，被告认为，原被告签订的《房屋买卖协议》有损于第三人的合法权益，应属无效的民事行为，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解向本院提交的证据材料有：怀远派出所证明、怀远社区证明、怀远政府民政办证明各一份，用以证明吴仲略与黄秀荣系夫妻关系，于1979年10月12日登记结婚，吴仲略与吴某甲系父子关系、黄秀荣与吴某乙系母女关系，黄秀荣于2005年9月病故；韦某、黄某、黄光甫证明一份，用以证明讼争房屋是被告与黄秀荣建造的，是吴仲略与黄秀荣的共同财产；异议书，用以证明讼争房产是吴仲略、吴某甲、吴某乙共有，原、被告之间的买卖行为无效。证人韦某、黄某证言；证人吴某甲、吴某乙证言。经质证，被告对原告提交的证据1、2、4、5、6、7、8、10的真实性无异议，但认为：原告证据1有损共有人权益，不合法；证据2虽登记在吴仲略名下，但属吴仲略与黄秀荣的共同财产；证据4公示的是102号房，现在102房已不存在，该公告未向外公示不生效；对证据5合法性有异议，认为房屋土地使用权属被继承人所有，土地未办理使用权证，不能作为财产继承；对证据6吴仲略报告有异议，房子倒旧建新不是父亲吴觉的遗产；证据8因被告无存折就提供吴某乙账户给原告。被告对原告提交的证据3、9有异议，认为证据3已作废，证据9非原件不予质证。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但认为与本案无关；对被告证据2、4有异议，认为证人系利害关系人，证言真实性无法确认，且该证据不能证明该房产就是夫妻共有财产；对证据3有异议，认为被告子女对继承权有异议属另一法律关系，被告子女不是本案当事人，该异议书与本案无关；对证据5有异议，认为被告子女与被告是直系亲属，是利害关系人所作证言不能采信。本院认为，原告提交的证据1-8、10均为原件或与原件核对无异的复印件，证据来源合法、内容详实、对待证事实有证明力，被告提出异议但没有相反证据反驳，本院对原告证据1-8、10予以认定；原告证据9系复印件，但经书写人吴某乙辨认确系其书写，与原告证据8能对应，本院予以认定。被告证据1经双方确认本院予以认定；被告证据2、4能证明房屋改造时间及内容但对被告的待证事实无证明力，本院不予认定；被告证据3系被告子女提出的异议，是被告与子女之间的继承权纠纷，该证据能反驳原告证据中的关于吴觉房产由被告吴仲略一人继承的报告及公证书，本院不予认定；被告证据5的证人系利害关系人、证言与原告的书面证据不符，又无其他证据佐证，本院不予认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原、被告系多年街坊和朋友。被告吴仲略因急需用钱装修宜州的房子，向原告借款3万元。2007年2月8日，原告向被告之女吴某乙的农行账户存入现金3万元（原告认可被告已归还1万元）。被告有一房屋坐落在宜州市怀远镇上和街123号（双方确认门牌号××，102号与123号系同一处房产），被告因搬出与儿子居住，欲出售该房。原告有意购买被告的房子，双方协商一致，原告于2007年5月28日向被告给付购房款3万元。2007年7月21日，原告再向被告之女吴某乙给付现金2万元，吴某乙书写收条一份。2007年某日，被告吴仲略作为甲方与原告黄巧精（乙方）以2007年2月8日作为签约日，签订《房屋买卖协议》，约定“甲方有一房屋坐落在宜州市怀远镇上和街123号，占地面积约125平方米卖给乙方，价为人民币柒万元整。乙方已在2007年2月8日前后交清柒万元并收得房产一本。因由各种原因（客观的）而不能办理手续。待到解决客观原因后甲方协助去办理过户手续。所有费用乙方全部负责，此协议一式两份，甲乙各持一份。协议人：甲：吴仲略手机号134××××9384乙方：黄巧精手机号134××××4138身份证号码：××附：办证之时若遇不可抗拒的原因，甲方委托女儿吴某乙、儿子吴某甲出面办理。乙方委托谭舟严去办理。吴某乙电话：137××××6688、谭舟严电话：134818740082007年2月8日签约。”合同签订当日，被告向原告交付房屋所有权证及房屋相关材料（契纸、报告、地籍调查表、城镇建筑许可证）并将房屋交付给原告居住、使用。因该房产未办理土地使用权登记，原、被告双方一直未办理产权过户登记手续。在原告的催促下，2011-2012年，被告吴仲略向宜州市国土资源局申请办理土地使用权登记。2012年2月17日，宜州市国土资源局发出《土地登记公告》，内容为：“我局受理吴仲略申请办理位于怀远镇上和街102号房屋用地的土地使用权登记，根据地籍调查及审查结果公告如下：1、土地使用权人：吴仲略2、地址：宜州市怀远镇上和街102号3、土地权属性质：国有土地使用权4、界址：详见附图5、宗地面积：180.04平方米6、土地用途：住宅用地7、公告期限30天（2012年2月17日至2012年3月17日）若对本公告的地块有异议的土地所有者、土地使用权者及他项权利者，请在本公告期限内以书面形式和真实姓名、身份证明及相关材料，向市国土资源局提出异议申请。逾期没有提出异议的，拟准予为吴仲略办理土地登记手续。特此公告宜州市国土资源局二○一二年二月十七日。”公告期间，无其他人对该公告提出异议。公告期满，被告怠于到国土部门办理相关手续，该房产至今未过户到原告名下。原告于2014年12月22日向本院提起诉讼。另查明，被告吴仲略之母于解放前已故，吴仲略之父吴觉，原有祖遗房屋一间，一连三进，宜山县人民委员会于1972年3月18日印发草契纸，确认吴觉的产权。1989年5月30日，吴觉向宜山县怀远镇街道居委会和土地管理所呈交《报告》：“上和街102号居民吴觉现年75岁，原有房屋一间座落在现住地（有房契为证），因年老拟将该屋转由唯一合法继承人吴仲略经营。特此申请将房契上产权人姓名由吴觉改为吴仲略，以便经营。谨呈街道委员会、怀远镇土地管理所报告人吴觉。”宜山县怀远镇怀远街居民委员会在报告上签写“情况属实”并加盖公章。吴觉于1990年6月去世。1990年6月4日，被告吴仲略向宜山县怀远镇人民政府申请办理上和街102号房屋第一进建造（维修）的《城镇建筑许可证》（开工证）获批，建筑面积为31.98平方米、建筑结构为砖混。后被告吴仲略将原房屋第一进砖木瓦房改建为两层砖混结构房屋。1992年3月18日，吴仲略向相关部门申请办理房屋产权登记手续。1995年9月5日，宜州市房地产管理局填发《房屋所有权证》，载明：所有权人吴仲略所有权性质：私产共有人：（空白）房屋座落：怀远镇上和街102号。间数：1建筑结构：砖木混层数：1-2建筑面积156.17平方米。现该房门牌号××。2007年，吴仲略将房屋出卖给原告黄巧精，黄巧精将房屋进行部分装修改造后使用至今。2014年10月15日，被告吴仲略向宜州市公证处申请办理继承权公证，宜州市公证处（2014）桂宜证内字第1859号《公证书》证明：座落于宜州市怀远镇上和街102号的房屋原属被继承人吴觉的土地使用权由其子吴仲略继承。再查明，被告吴仲略与妻黄秀荣1979年10月登记结婚，婚后育有一子一女，儿子吴某甲1980年11月8日出生、女儿吴某乙1982年8月26日出生。黄秀荣于2005年9月病故。本案的争议焦点是：1、讼争房产是否是吴仲略个人财产？2、原、被告签订的《房屋买卖协议》是否合法有效？原告诉讼请求是否有事实和法律依据？本院认为，一、关于讼争房产是否是吴仲略个人财产问题。首先明确吴觉遗留的房产是否由被告吴仲略一方继承的问题。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产归夫妻共同所有，但本法第十八条第三项规定的除外；第十八条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”。1989年吴仲略父亲吴觉书写的《报告》即是其对房产处分的遗嘱，已明确“房屋转由唯一合法继承人吴仲略经营”。彼时，被告吴仲略与妻属婚姻关系存续期间，但根据遗嘱，继承的房屋应为吴仲略一方的财产。被告吴仲略对继承房产进行改建，房屋改建后所获得的《房屋所有权证》亦载明该房屋所有权人为吴仲略，无共有人。再根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十九条关于“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”的规定，可以明确讼争房产为被告吴仲略个人所有。原、被告签订的《房屋买卖协议》是否合法有效的问题。原、被告签订的《房屋买卖协议》在双方自愿平等的基础上订立，是双方真实的意思表示，且没有合同无效的法定情形，该合同依法成立且生效。被告以合同侵害子女利益，子女提出异议为由主张合同无效，但其未能提交该房属吴仲略与子女共有的证据，其辩解不能成立，本院不予采信。被告子女如对继承权有异议，属另一法律关系，可另行主张权利，本案不予审理。合法有效的合同对双方具有约束力，作为买方的原告已将房屋价款给付完毕，作为卖方的被告应将房屋交付给原告并按合同约定协助原告办理房产转移登记手续。另依据《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”故原告请求被告协助办理宜州市怀远镇上和街123号房产转移登记手续和房屋占用范围内的土地使用权证符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，判决如下：被告吴仲略在本判决生效之日起三十日内协助原告黄巧精办理宜州市怀远镇上和街123号房屋（原座落怀远镇上和街102号，证号：桂房证字第0010390号）的房产转移登记手续。所需缴纳的费用由原告负担；被告吴仲略在本判决生效之日起三十日内协助原告黄巧精办理宜州市怀远镇上和街123号房屋（原座落：怀远镇上和街102号）占用范围内的土地使用权证。所需缴纳的费用由原告负担。案件受理费100元，减半收取50元，由被告吴仲略负担。上述债务，义务人应在生效判决指定的期限内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费100元。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  韦宜萍二〇一五年三月二十日书记员  吴 君