上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第1071号
原告（反诉被告）上海翌锐商贸有限公司。
法定代表人季守东。
委托代理人杭炜，上海市四方律师事务所律师。
委托代理人金婉萍，上海市四方律师事务所律师。
被告（反诉原告）邓盛强。
委托代理人孙鸿书，上海金沪律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海翌锐商贸有限公司（以下简称“翌锐公司”）与被告（反诉原告）邓盛强、被告上海沪霞投资管理有限公司（以下简称“沪霞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月7日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。后被告（反诉原告）邓盛强向本院提出管辖权异议，本院于2013年5月28日裁定驳回了其管辖权异议，被告（反诉原告）邓盛强不服提出上诉后，上海市第一中级人民法院于2013年6月17日裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院分别于2013年7月17日、8月20日、2014年1月22日公开开庭进行了审理。原告翌锐公司的委托代理人杭炜、被告（反诉原告）邓盛强和被告沪霞公司的委托代理人孙鸿书三次到庭参加诉讼。诉讼中，原告翌锐公司向本院提出申请，请求撤回对被告沪霞公司的诉讼请求，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告翌锐公司诉称：2012年8月16日，原告与被告邓盛强签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号的房屋（以下简称“系争房屋”）出租给被告邓盛强，租赁合同对于租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等均作了约定。根据双方合同约定，被告应当在2013年3月21日前支付2013年4月至6月的租金，但截至2013年4月18日，原告仍未收到被告的租金。2013年4月18日，原告委托律师发函催告被告立即支付逾期的租金，但被告仍未支付。2013年4月25日，原告委托律师发函自2013年4月25日起提前解除与被告之间的租赁合同，要求被告搬离并返还系争房屋，付清拖欠的租金及支付违约金等费用，被告拒不履行解约后的返还义务，还委托律师发函拒绝解除合同。为此，原告诉至法院，请求判令：1、原告与被告2012年8月16日签署的《房屋租赁合同》于2013年4月26日提前解除；2、被告立即归还原告位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号的厂房；3、被告向原告支付2013年4月1日至2013年4月26日的租金人民币（以下币种同）199，451.20元；4、被告向原告支付2013年4月27日至实际搬离日止的使用费（计算标准按每季度700，000元计算）；5、被告向原告支付自2013年3月22日至判决生效之日的逾期付款的违约金（按照每天7，000元计算，暂算45天，计315，000元）；6、被告支付原告解约违约金466，666元。
被告邓盛强辩称：被告沪霞公司与原告没有任何法律关系，因此将沪霞公司作为被告主体不适格。原告合同关系的相对方是邓盛强，系争房屋的实际使用人也是邓盛强，跟沪霞公司无关。其次，2012年8月16日，原告与被告邓盛强的确签订了租赁合同，但这份合同是原告用欺骗方法与邓盛强签订的。该合同中明确约定，系争房屋是用于商业用途，且保证以现状提供给被告邓盛强使用，但实际租赁过程中，被告邓盛强对该房屋进行大量的装修装潢，投入了大量的人力物力，但经松江区九亭镇政府确认，该房屋不能作为商业用途，因此给被告邓盛强造成重大经济损失，致使承租方租赁目的无法实现。被告同意解除合同并归还厂房给原告，但前提是必须赔偿被告邓盛强经济损失。再次，关于违约问题，因原告违约在先，原告误导了被告邓盛强，使被告轻信房屋可用于商业用途，但被告邓盛强实际取得房屋后根本不能用于商业用途，让被告承担违约责任无事实和法律根据。最后，关于支付租金的问题，虽然合同确实约定了租金支付标准和方式，但该约定是基于原告提供适格房屋为前提的，现原告欺骗被告邓盛强签订合同，房屋根本不能用于商业用途，故应按照工业用房的价格计算，被告不应当按照约定支付租金，租金即使减半收取也太高了，希望按照1，000，000元以内计算，具体由法院判定。
同时，被告邓盛强反诉称：原告与被告邓盛强于2012年8月16日签订了《房屋租赁合同》，被告邓盛强向原告承租系争房屋，合同约定租赁的厂房以现状为准，由被告邓盛强出资改建为商业用途。合同签订后，被告邓盛强交付了保证金和首期三个月租金后对系争房屋进行了装修装潢和改建，同时对外招商招租。嗣后，松江区九亭镇政府、久富公司向原告发来告知书，指责被告邓盛强的行为属于擅自改变土地性质的行为，并勒令被告邓盛强立即停工，恢复原样。此后，松江区九亭镇政府、久富公司又派员对被告邓盛强的施工现场进行了强制拆违，甚至肆意改变了原告原来的厂房样貌，封闭了原来厂房南面的两座大门，彻底改变了合同约定的厂房“现状”，致使被告邓盛强根本无法在规定的免租期内完成装修装潢，无法开展经营活动。为此被告邓盛强多次与原告协商，但原告不仅对九亭镇政府的行动毫无反应、毫无作为，而且对被告邓盛强的其他合理诉求置之不理。为此，被告邓盛强提起反诉，请求判令：原告返还被告已经缴纳的租金、保证金933，000元；2、原告赔偿被告房屋装修费3，580，000元，其他经济损失250，000元。
原告翌锐公司针对被告邓盛强的反诉辩称：不同意被告邓盛强的反诉请求。首先，违约责任在被告，这些损失应当由被告自行承担；其次，被告已经实际占有使用系争房屋，租金已经履行完毕了；再次，关于保证金部分，因为被告擅自改建，导致拆违，且被告未按时交纳租金，所以保证金应当罚没；再次，关于装修费的问题，原告不予确认。根据合同的相关约定，合同如果提前终止的话，固定装修归原告所有，可搬离但未搬离的视为放弃，不存在赔偿的说法。对与其他损失，原告认为被告没有依据，且这些损失也是被告自己造成的，应当自负其责。
经审理查明：2012年8月16日，原告翌锐公司作为出租方（甲方）、被告邓盛强作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方按产证及现状将系争房屋出租给乙方，该出租房屋的平面图见本合同附图，以红线内为出租区；系争房屋出租时系毛坯状态，甲方同意乙方将伴亭路围墙外面的绿化迁移，方便乙方自行打开门面，费用及相关审批手续由乙方自行办理与甲方无涉；甲方提供房产证复印件加盖公章给乙方，乙方自行办理相关的营业执照和消防各项行政批文，保证合法从事经营活动，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意不得擅自转租；甲方于2012年9月1日前向乙方交付系争房屋，自2012年9月1日至2012年12月30日4个月为甲方给乙方的免租期，房屋租赁期限自2012年8月18日起至2018年12月30日止，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；系争房屋第一年（2013年1月1日至2013年12月30日）的年租金为2，800，000元，第二年（2014年1月1日至2014年12月30日）的年租金为2，800，000元，第三年（2015年1月1日至2015年12月30日）的年租金为2，968，000元，第四年（2016年1月1日至2016年12月30日）的年租金为2，968，000元，第五年（2017年1月1日至2017年12月30日）的年租金为3，136，000元，第六年（2018年1月1日至2018年12月30日）的年租金为3，136，000元；乙方应于应付租金的月份提前10日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按应付租金的1％支付违约金；乙方支付租金的方式：付三押一，先付后用，2012年9月1日前支付三个月租金（2013年1月1日至2013年3月30日的租金），以此类推，每隔三个月支付一次租金；合同签订3日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金233，333元，首期房租699，999元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充租金和合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲方以房屋现状出租给乙方使用，乙方可对租用范围内进行修缮和装饰，但必须提前征得甲方书面同意，协议期满或中途停业，乙方不能拆除修建和装饰部分，无偿归甲方所有；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，并按规定向有关部门审批同意后方可进行，乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方自行负责；甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当年2个月租金支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金补足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（五）一方逾期15天不支付租金的；……；本合同期满或者合同提前终止，乙方的固定装修无偿归甲方所有，乙方的可移动物品必须搬离，如不搬离视作弃物由甲方处理；本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。合同另对房屋租赁中的其他事宜进行了约定。合同签订后，原告依约将系争房屋交付被告邓盛强使用，被告邓盛强向原告支付了房屋租赁保证金233，333元和首期房租699，999元，并对系争房屋按商业用途进行了装修和改建，同时对外招商招租。
2012年10月30日，被告邓盛强与案外人许某某向原告出具申请书一份，载明由于2012年8月16日，原告与被告邓盛强签订松江区九亭镇涞亭南路XXX号第一幢、第二幢、第三幢整体房屋租赁合同，现邓盛强、许某某以沪霞公司名义与原告新签订松江区九亭镇涞亭南路XXX号第一幢房屋租赁合同，此合同仅作为办理相关证照使用，由此产生的一切损失及后果与原告无关无涉，由邓盛强、许某某与沪霞公司自行承担，邓盛强、许某某、沪霞公司只共同遵守2012年8月16日签订的房屋出租协议。
被告沪霞公司于2012年11月23日成立，法定代表人为邓盛强，公司注册地和实际经营地均在系争房屋内。
另查明，原告将系争房屋交付被告使用时，系争房屋靠本区伴亭路一则开设有两个大门，可以直通伴亭路，除了两个大门之外的其他部分砌有围墙，围墙外有绿化带，被告邓盛强承租系争房屋后，在未办理相关审批手续的情况下，把大门外其他的围墙以及绿化带进行了迁移，房屋作了相应的分割，外面安装了卷帘门。2013年1月17日，上海九亭高科技、久富公司向原告发出告知书，载明因原告没有征得松江区规划和土地管理局的同意，擅自改变土地性质（工业用地改为商业用地），按照九亭镇城市发展规划和土地利用总体规划，经松江区规划和土地管理局、松江区九亭镇人民政府研究决定，在原告接到告知书后，恢复工业用地围墙，否则一切后果自负并承担法律责任。嗣后，九亭镇政府组织相关部门对系争房屋靠伴亭路一侧的围墙进行了加砌，原有的两个大门也被封住了。对于上述告知书，被告邓盛强表示已经交给原告，告知书进一步证明原告采用了欺骗手法与被告签订了租赁合同，系争房屋并不能用于商用；原告则表示对告知书真实性无异议，但被告并未将该告知书转交给原告，同时在告知书中可以看到，被告在未经办理审批手续的情况下，擅自推倒外围围墙，且可看出，如果改建房屋需要跟房管局另行协商，履行审批手续后才可进行，但被告未经审批。
庭审中，原告提交了当场拆除违法建筑决定书一份，欲证明2012年10月23日上海市松江区规划和土地管理局向被告邓盛强发出拆违决定，认为被告邓盛强2012年10月23日在系争房屋处擅自搭建建筑物（构筑物）的行为，违反了相关管理规定，责令被告邓盛强停止建设并自行拆除。被告邓盛强则表示没有收到过，拆违决定有造假嫌疑，因为拆违决定不可能直接发给被告。
庭审中，原告还提交了被告沪霞公司与案外人任某于2013年3月19日签订的《房屋租赁合同》一份及相关的收据等，欲证明被告邓盛强承租系争房屋后成立了沪霞公司，由被告沪霞公司再将房屋分隔后进行转租，转租的用途为仓储，被告也收到了次承租人的房租，由此可见被告沪霞公司也是按照工业用房出租的。被告则表示原告将系争房屋按照商业用途的价格出租给被告是不合理的，被告拿到房屋后根本无法用于商业用途，只能用于仓储，原、被告合同价格不合理，双方合同显失公平，应当撤销。
再查明，原告是系争房屋的产权人，系争房屋用途为工业。原告与被告邓盛强签订合同时向其出具了房地产权证。2013年4月18日，原告委托律师向被告发出律师函，催告被告在收到该函之日起三日内支付租金，否则原告将依约解除合同，被告于2013年4月19日签收。2013年4月25日，原告委托律师向被告发出律师函，告知因被告的根本性违约行为已符合提前解除合同的条件，原告决定自2013年4月25日起提前解除与被告之间的租赁合同，要求被告限期搬离并支付相应的租金、违约金等费用，被告于2013年4月26日签收。
庭审中，被告邓盛强向法庭提交了二份律师函，欲证明被告邓盛强要求原告对九亭镇政府的告知行为予以重视，予以协调，处理好与镇政府的关系，设法停止政府的拆违行为，但原告置之不理，被告邓盛强同时对原告的发函进行了回复。原告则表示没收到过律师函，函中没有律所的盖章，也没有寄送凭证；其次，两份函函号是一样的，有虚假嫌疑；再次，抬头和结尾的律所名字不一致，所以对其对真实性、合法性、关联性都有异议，并不能证明被告所说。
审理中，经本院释明所涉《房屋租赁合同》解除的后果如何处理后，双方各自提出了如上本诉、反诉请求。同时，经被告邓盛强申请，本院通过上海市高级人民法院委托了上海四海建设工程造价咨询监理有限公司（以下简称“四海公司”）对被告承租厂房在剩余租赁期内的残值损失进行了司法审价鉴定。该公司作出了沪四海鉴字2013-039号上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号厂房的室内、外装修、装潢工程报告书，报告明确该项目工程造价为1，588，226元，剩余租赁期内的残值为1，411，933元。
针对上述鉴定意见，原告对于真实性没有异议，但关联性有异议，这部分装修是被告私自装修的，未经原告同意，被告按商业用房的形式进行装修并将房屋隔成小间，该装修对于原告没有任何用处，日后原告还要拆除和恢复原状，都是产生费用的，所有损失应由被告承担。被告对于鉴定报告有异议，认为报告在很多方面是失真的，原、被告与四海公司进行初次交谈过程中关于评估价双方的意见就不一致，被告邓盛强认为鉴定机构要求的收费比较高，该价格应该是可以协商的，但司法机构没有同意，由于被告的经济问题，被告邓盛强降低了评估费用，现报告中体现的评估总价是100多万，该价值是在被告邓盛强降低评估价的基础上得出的，故该报告不能真实的反映情况。此外，评估过程中四海公司有意识的偷工减料，被告邓盛强少交钱，四海公司的造价评估也偷工减料，很多项目都少量了。针对被告邓盛强的质证意见，鉴定部门表示当时现场勘测时原、被告都有人过去，并现场有被告邓盛强、许培福等人签字，当时鉴定部门是经过双方核实没有补充后再由各方签字的，单子一式三份，由原告、被告及鉴定机构各执一份。针对被告的质证意见，原告还提交了《司法鉴定工作会商纪要》一份，欲证明是被告自行将评估价值降低的，并约定了评估结果如果高于1，900，000元，则由被告补足鉴定费用。因此不存在因为鉴定费用影响鉴定结果的事实；鉴定机构现场勘查时是有被告当事人参与的，被告律师没有参与过现场勘验，被告律师庭审的陈述没有依据。被告的装修投入导致原告无法正常收回并使用房屋，如果产生费用也应由被告自行承担。被告邓盛强对《司法鉴定工作会商纪要》真实性没有异议，并确认许培福是受被告邓盛强委托负责系争房屋现场管理的，参与了鉴定的现场勘查等工作，但这也并不能证明鉴定报告结论是正确的，原、被告在鉴定机构勘测现场进行签字，没有异议，但现场的签字通常是不会去看内容的，坚持认为评估报告存在差错，鉴定报告中的有些线路是少丈量的。
诉讼中，原告自愿将其主张的逾期付款违约金计算标准从每日1％降至每日万分之五。
以上事实，由房屋租赁合同、申请书、补充协议、房地产权证、律师函、邮寄凭证及快递查询单、告知书、司法审价报告、司法鉴定工作会商纪要及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告翌锐公司与被告邓盛强之间签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告虽对解除租赁合同没有异议，但解除租赁合同的原因分歧较大。原告认为，系因被告逾期支付租金导致合同解除；被告认为，因原告交付的租赁物与合同约定的用途不符，导致原告经营失败被迫退租。对此，本院认为，租赁合同第1.3条明确约定，原告同意被告邓盛强将伴亭路围墙外面的绿化迁移，方便邓盛强自行打开门面，费用及相关审批手续由邓盛强自行办理与原告无涉；租赁合同第2.1条明确约定，原告提供房产证复印件加盖公章给被告邓盛强，邓盛强自行办理相关的营业执照和消防各项行政批文，保证合法从事经营活动，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；被告在签订合同时亦清楚产权证记载的房地性质为工业，而被告租赁房屋后也已成功设立并实际经营沪霞公司，被告租赁房屋用于经营之目的业已实现。故被告认为交付的租赁物与合同约定用途不符，原告存在欺骗和误导行为，导致其提前解除合同的观点，依据不足，本院不予采信。因此，被告并不享有合同解除权，而原告基于被告逾期支付租金的违约行为，享有相应的合同解除权。庭审中，鉴于原告已于2013年4月25日向被告发出解除合同的通知，被告也已经于2013年4月26日签收，故本院确认双方之间的租赁合同于2013年4月26日协商解除。
合同解除后，被告邓盛强基于租赁合同取得的系争房屋应当及时返还。同时，房屋返还时，必然涉及到依附于房屋上已形成附合的装饰装修物的处理问题。根据租赁合同第11.2条的约定，合同提前终止，被告的固定装修无偿归原告所有，可移动物品必须搬离，如不搬离视作弃物由原告处理，故被告在返还系争房屋时应当包括已形成附合的装饰装修物，原告无需补偿。
由于被告逾期支付租金已构成违约，故其仍应根据合同约定支付原告自2013年4月1日起至合同解除日止的租金。原告主张的租金金额符合合同约定，本院依法予以支持。原告主张的被告按照每季度700，000元的标准支付自2013年4月27日起至实际搬离之日止的使用费，于法不悖，本院予以支持。
因被告逾期支付2013年4月至6月的租金700，000元，故原告主张被告按照应付租金的1％支付从2013年3月22日至判决生效之日的逾期付款违约金，该违约金的计算标准虽然符合合同约定但仍然过高，现原告自愿将其调整为按照万分之五的标准计算，于法不悖，本院予以准许，但租赁保证金依约抵扣租金后，逾期付款违约金应分段计算。至于原告按照2个月的租金标准向被告主张的解约违约金466，666元，符合双方合同的约定，本院予以支持。
最后，针对原告已收取的租赁保证金233，333元，因双方合同已解除，根据合同约定租赁保证金首先用于抵充租金和合同约定由被告承担的费用，故本院就上述租赁保证金在被告拖欠的租金、使用费中抵扣。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海翌锐商贸有限公司与被告（反诉原告）邓盛强2012年8月16日签署的《房屋租赁合同》于2013年4月26日解除；
二、被告（反诉原告）邓盛强于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海翌锐商贸有限公司位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号的厂房；
三、被告（反诉原告）邓盛强于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海翌锐商贸有限公司自2013年4月1日起至实际搬离之日止的租金及使用费（按每季度700，000元的标准计算，租赁保证金233，333元在应付的租金及使用费中抵扣）；
四、被告（反诉原告）邓盛强于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海翌锐商贸有限公司逾期支付租金的违约金（其中以233，333元为本金，按照每日万分之五的标准计算，从2013年3月22日起算至2013年4月26日止；以466，667元为本金，按照每日万分之五的标准计算，从2013年4月27日起算至判决生效之日止）；
五、被告（反诉原告）邓盛强于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海翌锐商贸有限公司解约违约金466，666元；
六、驳回被告（反诉原告）邓盛强的所有反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15，102元，减半收取7，551元，反诉案件受理费22，452元，财产保全费5，000元，司法鉴定费50，000元，合计诉讼费85，003元，由原告（反诉被告）上海翌锐商贸有限公司负担1，433元（已付），被告（反诉原告）邓盛强负担83，570元（已付72，452元，余款11，118元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪飞
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 李俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。