四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终1160号
上诉人（原审原告）：谭彪，男，生于1967年2月8日，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托诉讼代理人：雷学俊，四川伊丽达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：阆中市国有资产管理中心。
法定代表人：胡伟，主任。
委托诉讼代理人：张小云，四川源正律师事务所律师。
原审被告：阆中市人民政府江南街道办事处。
法定代表人：叶明松，主任。
委托诉讼代理人：苟桂华，四川源正律师事务所律师。
上诉人谭彪、上诉人阆中市国有资产管理中心（简称国资中心）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第3869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谭彪及其委托代理人雷学俊，上诉人国资中心委托代理人张小云，原审被告阆中市人民政府江南街道办事处（简称江南办事处）委托代理人苟桂华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
谭彪上诉请求：1、由国资中心向谭彪返还阆升路还房小区四期1幢1单元从底层起1—4楼八套；2、由国资中心按拆迁约定支付谭彪1—4楼房屋的逾期交房过渡费；3、由国资中心支付谭彪违约金15万元；4、由国资中心负担一、二审案件受理费。事实与理由：一、阆升路四期1幢1单元还房的底层是农具库、营业房或住宅房的认定直接影响谭彪的合法权益，也是原审法院未查清的基本事实。1、江南办事处2014年3月10日和2015年5月12日两次给谭彪书面信访回函称阆升路四期1幢1单元还房底层原设计是农具库，又经规划变更为营业房。但变更设计未告知包括谭彪在内的任何一个还房业主。2、原审法庭审理中出示法庭调取的2009年9月阆中市规划设计院出的规划设计图（非规划许可），在该规划设计图上四期1幢1单元及整个小区还房全部是“六层+农具库”的结构。3、2010年2月，国资中心及委托拆迁单位江南办事处与谭彪签订《拆迁协议》时，明确告知还房的一楼不是农具库，而是住宅房。4、阆升路四期1幢1单元还房是2011年11月开始动工修建，2013年7月竣工验收，整个四期还房小区内没有哪幢楼是执行2009年9月规划图设计的“六层+农具库”，其中临街楼（1幢1单元）把2009年9月规划的农具库改为营业房，院内十余幢住宅楼“6层+农具库”均变更为“7层+农具库”，其中，临街楼2009年9月规划设计的农具库层高2米变更为4.5米。从上述事实及还房现状均能证明2009年9月四期还房设计图在2010年2月签订《拆迁协议》时已经变更和废止，所谓的原设计规划的农具库在签订《拆迁协议》时本身就不存在。原审判决坚持还房底层不是住宅而是农具库或营业房，借此否认谭彪坚持按协议还地平面起1—4楼住宅房错误。二、根据物权法规定，拆迁协议中的安置还房是对被拆迁人原具所有权的房屋进行产权调换的结果，一旦通过签订安置补偿协议对安置房的面积、位置、用途作出约定后，这种权利即被特定具体化，谭彪对安置房则具有物权权利，国资中心作为拆迁人对谭彪享有物权的安置房无权进行处置，包括对安置地点的变更，应将安置补偿权益区别于普通民事权益而给予法律上的特别优先保护。三、原审判决认定《拆迁协议》有效，但却不按协议约定支持谭彪请求按协议约定支付逾期安置过渡费，且在确认国资中心未按协议约定时间还房等构成根本违约，并给谭彪造成上100万元损失的事实后违法降低违约金。综上，请求二审法院支持谭彪的上诉请求。
国资中心上诉请求：请求二审法院撤销原审判决第三项、第四项，并由谭彪负担一、二审案件受理费。主要事实与理由：一、原审判决认定2010年2月4日至2013年8月31日期间的超过渡安置费共计215783.24元，扣减已支付的165990.18元，国资中心还应向谭彪支付49793.06元错误。国资中心与谭彪系2010年2月2日签订拆迁协议，约定2010年2月4日至2011年8月4日18个月为搬迁过渡期，并非超过过渡期，该合理过渡期内的过渡费为每平方米3.5元，国资中心已全额支付给谭彪。后由于国资中心逾期交房，按照约定向谭彪支付了逾期交房的超期过渡费165990.18元，因此，国资中心已向谭彪付清搬迁过渡费和超期过渡费。二、原审法院依据合同法司法解释（二）第29条规定，认定国资中心应当支付谭彪违约金50000元，属法律适用错误。1、国资中心仅违反了按期交房的义务，并非如原审法院认定的单方面改变设计。案涉房屋的设计变更是由市政府规委会根据政府规则决定变更，符合相关规定，国资中心无权也无力干涉。2、国资中心逾期交房，已经高于正常标准按照每平方米3.5元的搬迁过渡费向谭彪支付了超期过渡费165990.18元，该费用在正常标准范围内，属于付给谭彪的补偿金，超过正常标准的费用应当属于对国资中心的惩罚金，应视为国资中心承担的违约金，且符合违约金的补偿性和处罚性性质，而且，该费用已超过了谭彪与国资中心约定的违约金15万元，谭彪在已获得赔偿金和处罚金的情况下不能再向国资中心主张违约金，否则，有违公平和诚实信用原则。3、根据合同法第114条和合同法司法解释（二）第28条规定，违约金与损害赔偿是不可以并存的。国资中心已经对谭彪予以赔偿并承担了高标准的过渡费，且谭彪基于国资中心逾期交房行为没有遭受较大损失，超期过渡费已经足以赔偿谭彪的损失，不应再支持谭彪违约金的请求。综上所述，请求二审法院支持国资中心的上诉请求。
谭彪一审诉讼请求：1、国资中心与江南办事处按《拆迁协议》约定交付阆中市阆升路还房小区四期1幢1单元1—4楼B户型还房8套计800㎡，并按协议约定办理产权证书；2、国资中心与江南办事处按协议约定支付逾期交房的过渡安置费（截止2015年8月4日）248,985.40元，2015年8月4日以后至交房之日止的过渡费按每月每平方米10.5元另行计算；3、判令国资中心与江南办事处支付违约金15万元。理由是江南办事处为恢复重建南津关古镇建设，对南津关古镇规划范围内的房屋实施拆迁。2010年2月2日，国资中心与谭彪签订《南津关古镇重建房屋拆迁安置补偿协议书》（以下称《拆迁协议》），协议对还房性质、位置、拆迁期间的过渡费及违约责任等均作了约定。协议签订后，谭彪按协议履行了义务，但谭彪在接房时国资中心与江南办事处却不按合同约定交付1—4楼的房屋，而交付2—5楼的房屋，谭彪的原房屋产权面积中的736㎡本身就是营业用房，即使一楼住房设计变更为门面，还200㎡门面也是应该的，但国资中心却强行谭彪接受2—5楼的住房，故国资中心与江南办事处的行为违反了合同的约定和法律规定。
一审法院认定事实：阆中市人民政府为恢复重建南津关古镇建设，决定对南津关古镇规划范围内的房屋实施拆迁，由国资中心负责拆迁，江南办事处具体实施拆迁安置补偿事宜。2010年2月2日，国资中心以拆迁人的身份与被拆迁人谭彪签订《拆迁协议》，约定谭彪将自己座落在南津关古镇南津关街35号建筑面积为790.43㎡（其中营业房736㎡）的砖混结构房屋于同年2月4日前谭彪搬迁腾空房屋交与国资中心拆迁；谭彪选择的安置方式为产权调换；国资中心在阆中市阆升路还房小区四期1幢1单元1—4楼B户型给谭彪还房8套计800㎡，超产权面积的部分由谭彪按补楼层差价款的方式购买;搬迁过渡期限为18个月（过渡费约定为：18个月过渡期限内每平方米3.5元，超期半年过渡费每平方米5.25元，超期半年至一年过渡费每平方米7元，超期一年以上过渡费每平方米10.5元）；国资中心在协议约定谭彪腾空房屋五日内（2010年2月9日前）向谭彪支付搬迁补助费、临时安置补助费、停业补助费、房屋作价款及附属物补偿金共计129万元；国资中心与江南办事处须于2011年8月4日前将竣工验收合格的房屋交予谭彪使用，谭彪同时向国资中心付清楼层差价款和超面积购房款；协议经双方签字后生效，如有违反，由违约方付给对方违约金15万元。协议签订后谭彪按协议履行了义务，将房屋腾空交由国资中心予以拆迁。阆升路还房小区四期还房工程于2011年11月开工，2013年7月10日竣工后国资中心与江南办事处公告通知各拆迁户回迁。因阆升路还房小区四期还房工程在2009年规划设计时该期还房第一幢规划设计为综合楼，即一楼规划设计为门面房，而国资中心与谭彪签订的拆迁协议约定安置谭彪的是一至四楼八套住房，国资中心在通知谭彪接房时安置的还房是2至5楼8套住房，故谭彪拒绝接受。后经阆中市信访联席会议研究并结合相同拆迁户已处理情况，决定住房由原选房一楼变为二楼（以此类推），同意按所改变楼层每平方米20元予以补偿，其中5楼变成顶楼的另将楼顶加1的小房子按成本价每平方米1200元卖给5楼用户。2014年、2015年谭彪向江南办事处信访，江南办事处均以书面方式回复了谭彪。答复意见为：江南办事处对《拆迁协议》的真实性不持异议。并认可在履行协议的过程中存在迟延支付安置补偿费的问题、存在逾期交房的问题、对四期1幢1—3单元一楼原设计的农具库更改修建了门面，认为谭彪的原营业用房是按一平方米还一平方米的住房，商铺面积实行了价差补偿，故不应该还给谭彪200㎡的商铺。江南办事处的答复意见和审理中江南办事处均认为虽然逾期交房，但以超期过渡费的方式支付了过渡费，就不存在再承担违约金的问题。
同时查明：2009年12月31日江南办事处委托四川正义房地产评估咨询有限公司对阆中市江南镇南津关谭彪所属房地产的附属物总价值评估为2,782,432.46元。谭彪领取2011年一年超期过渡费66,396元、2012年一年超期过渡费99,594.18元，合计165,990.18元。审理中谭彪对还房应为住房无异议，但对还房楼层存在争议。
一审法院认为，民事法律行为的核心要素就是意思表示真实。谭彪与国资中心于2010年2月2日签订的“南津关古镇重建房屋拆迁安置补偿协议书”是双方当事人的真实意思表示，对当事人具有法律约束力，该协议的内容双方当事人无异议，其效力法院予以确认。本案的焦点问题是是否应该还给谭彪一楼商业用房。首先，从拆迁协议的内容约定看，安置还房为八套住房是明确的，谭彪在签订协议时明知不可能回迁商业用房，审理中谭彪对此约定仍不持异议，故谭彪应该接受的还房应为八套住房。其次，在拆迁过程中，阆升路还房小区四期1幢1—3单元一楼原设计为综合楼，在施工过程中并未改变。后经市信访联席会议研究并结合相同拆迁户已处理情况，决定住房由原选房一楼变为二楼（以此类推），国资中心与江南办事处仅仅是未及时履行告知义务而已。谭彪现坚持约定回迁房为一楼，不管一楼现在是什么房只能接受一楼的观点改变了民事法律意思自治的原则，对谭彪要求交付一楼商业用房的请求，法院不予支持。但由于国资中心改变楼层设计未及时告知谭彪存在过错，结合本案的具体实际，从五楼房屋的楼层中给谭彪一定的楼层差价补偿。国资中心与江南办事处是否构成根本性违约的问题。首先，被拆迁人的安置补偿权益既表现为财产权，更表现为被拆迁人的基本生存权，被拆迁人的安置补偿权益是一种特定的物权性质的权利，应当区别于普通民事权益，应当受到法律的优先保护，国资中心与江南办事处的行为并未如此体现；其次，从履行合同义务来看，合同约定2011年8月4日国资中心与江南办事处应当向被拆迁人交付房屋，这是合同的主要条款之一，而拆迁还房于2013年7月10日才竣工，国资中心与江南办事处的行为违背了契约意思自治的原则。再次，国资中心与江南办事处单方变更设计，将四期1幢1—3单元一楼原设计的农具库更改修建了门面房，这种单方变更行为有违法律规定。综上，国资中心与江南办事处的行为已构成违约，应当承担合同违约的民事责任。国资中心与江南办事处是否应当承担违约金的问题。违约金是当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方一定金额的货币，我国《合同法》中违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性，本案中当事人既然约定了违约金，故审理中国资中心与江南办事处辩称的理由是超期交房承担了超期过渡费，就不再承担违约金的辩解理由不能成立。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中被告请求对违约金予以调整，本院结合案件的具体实际酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、阆中市国有资产管理中心、阆中市人民政府江南街道办事处在判决发生法律效力后十日内向谭彪交付阆中市阆升路还房小区四期1幢1单元2—5楼B户型还房8套计800㎡房屋，并协助谭彪办理产权证书、国有土地使用权证书。二、阆中市国有资产管理中心、阆中市人民政府江南街道办事处一次性支付谭彪五楼楼层价差款4000元。三、阆中市国有资产管理中心、阆中市人民政府江南街道办事处支付谭彪从2010年2月4日至2011年8月4日的超期过渡安置费18个月、每个月3.5元∕㎡计49797.08元；2011年8月4日至2012年2月4日的超期过渡安置费6个月、每个月5.25元∕㎡，计24898.5元；2012年2月4日至2012年8月4日止的超期交房过渡费6个月、每个月7元∕㎡，计33198.06元；2012年8月4日至2013年8月31日止的超期交房过渡费13个月、每个月10.5元∕㎡，计107889.6元；以上合计215783.24元（已经领取的部分从中扣减）。四、阆中市国有资产管理中心、阆中市人民政府江南街道办事处在判决发生法律效力后十日内一次性向谭彪支付违约金50000元。若阆中市国有资产管理中心、阆中市人民政府江南街道办事处未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务或其他义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费5170元，由被告负担。
本院二审期间，谭彪围绕上诉请求依法提交了证据，审理中本院组织双方对证据进行了质证，对当事人争议的事实本院认定如下：
1、《拆迁协议》对谭彪还房位置的约定为“国资中心在阆中市阆升路还房小区四期1幢1单元1—4楼B户型给谭彪还房8套计800㎡”，合同双方对此解释不一致，国资中心、江南办事处解释为“还谭彪的房屋为住房，不是营业用房。签订合同时，阆中市阆升路还房小区四期1幢1单元底楼原设计为农具库房，住房在农具库房之上，故还谭彪的8套住房不是从地平面开始计算1—4楼8套住房”。谭彪解释“签订《拆迁协议》时，国资中心和江南办事处均表示拆迁还房不得修建营业用房，《拆迁协议》约定的1—4楼住房应当从地平面开始计算。”
2、国资中心和江南办事处陈述，还房原规划设计的底楼是农具库房，不是建营业用房。后修建过程中政府为了小区业主的利益，政府通过建设局规委会决定将农用库房改建为营业用房。修建过程中将农具库房改建为营业用房对谭彪的权利没有影响。签订《拆迁协议》时，谭彪是在设计图纸上选的1—4层8套房屋，谭彪选房时，从设计图纸上便能看出其住房1—4层房屋应从农具库房往上数的8套住房。谭彪陈述，签订《拆迁协议》时，国资中心和江南办事处并没有出示设计图纸，谭彪也没有在设计图纸上选房，国资中心和江南办事处也没有告知底楼是农具库房，并不知道住房不是从地平面开始计算的事实。
3、国资中心和江南办事处认可签订《拆迁协议》时未告知谭彪底楼系农具库房，解释不需告知，因为设计图纸上能够看出底楼系农具库房。但未提供证据证明选房时出示了设计图纸和谭彪系在设计图纸上选房，也无充分证据证明选房当时底楼的设计是农具库房。
4、谭彪陈述，经江南办事处同意已将部部分家具搬进了底楼房屋中。江南办事处和国资金中心陈述谭彪系强行将家具搬进了底楼营业房。
5、谭彪主张《看房通知》内容能够证明国资中心和江南办事处通知谭彪接收的房屋系底楼起1—4层8套房屋。国资中心和江南办事处主张通知内容只能够证明通知谭彪接收的房屋是住房中的1—4层房屋8套，不能证明8套住房从底楼开始计算。事实上也不可能从底楼开始计算8套住房，因为底楼已修建成营业用房。2013年8月5日江南街道办事处《看房通知》内容为“四川省佳苑物业服务有限公司请配合拆迁户谭彪到阆升路四期一单元1—4楼1、2号看房。101.938”。江南办事处和国资中心主张通知内容能够证明谭彪的房屋是住房中的1—4层房屋8套，不能证明8套住房从底楼开始计算。
本院二审审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是国资中心向谭彪交付的8套房屋应从地平面开始计算还是从门面房之上开始计算。《拆迁协议》约定“国资中心在阆中市阆升路还房小区四期1幢1单元1—4楼B户型给谭彪还房8套计800㎡”，各方当事人均认可还谭彪的房屋为住房，而不是营业用房。《拆迁协议》约定“1—4楼”，从文义上解释，应当理解为从地平面往上数8套住房。现国资金中心、江南办事处在修建拆迁还房的过程中，根据阆中市规委会的决定，将一楼住房修建成了营业用房，致使谭彪住房位置发生变化，国资中心向谭彪交付的住房变为门面房往上数的1—4层房屋8套，因此国资中心违反了合同约定，应当向谭彪承担违约责任。
对国资中心主张的其已因逾期交房向谭彪支付了超出合同约定的超期过渡费165990.18元，该超出部分过渡费等于支付了违约金，故原审判决再向谭彪支付违约金50000元系错判问题。本院认为，国资中心存在两方面的违约行为，一是还谭彪住房位置不符合合同约定；二是未按合同约定时间交付还房。双方签订的《拆迁协议》约定违约方向守约方支付违约金15万元，因国资中心已承担了超出合同约定的过渡搬迁费165990.18元，原审酌情判决国资中心承担违约金5万元适当，应予维持。
综上所述，谭彪、国资中心的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5170元，由上诉人谭彪负担2585元，由上诉人阆中市国有资产管理中心负担2585元。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一六年十一月九日
书记员 赖姝伶