江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4257号
上诉人（原审原告）：潘志坚，男，1982年4月16日生，汉族。
委托诉讼代理人：宫国庆，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡国文，女，1968年9月25日生，汉族。
委托诉讼代理人：董志中，江苏宁瑞律师事务所律师。
上诉人潘志坚因与被上诉人胡国文房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院(2015)浦民初字第3939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘志坚上诉请求：1、撤销一审法院（2015）浦民初字第3939号判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、判令胡国文承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案诉争租赁房屋原为盘城街道新华社区居民委员会（以下简称新华居委会）所有，1998年5月28日原新华村委会与严国信签订合同，将原新华村委会的十五间房屋及相关设施转让给严国信，包括有偿使用土地30年。后新华居委会于2013年11月5日与被上诉人签订协议，约定上述土地转由被上诉人使用。本案诉争房屋原本就并非是按照相关建设工程法律规定所建设形成，而是历史遗留未处理的房屋问题，原属于村集体建设而成，而非一审法院所认定的“临时建筑”。一审法院机械性理解《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》（以下简称解释）的相关规定，仅以涉案房屋无产权手续认定房屋租赁合同无效，完全是片面的理解法律，忽略涉案房屋的本身历史事实。一审法院依据解释第三条的规定，认为涉案房屋为临时建筑，认定房屋租赁合同无效属事实认定及适用法律错误。二、涉案房屋租赁合同为双方当事人意思表达一致的合法有效合同。涉案房屋的自始取得经过原房屋所有人新华居委会的认可，与租赁有着紧密联系，且双方当事人对于房屋租赁达成了合法有效的一致意见，不属于《合同法》规定的无效情形，应当认定租赁关系合法有效。双方当事人应当按照合同的约定或者法律的规定全面履行自己的义务。在合同约定条件未达成的情况下，被上诉人应当就其违约行为承担相应的违约责任。三、即便根据一审法院的认定房屋租赁合同无效，被上诉人仍应当按照法律规定赔偿上诉人的相关损失。1、装修损失。从《解释》第九条的规定可以看出，在经××同意下的装修，如果合同无效，应当对装修物折价、拆除或者按照过错承担装修损失。2、其他损失。《合同法》第五十八条明确规定“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”即便涉案合同无效，也应考虑双方的过错。被上诉人作为××，对其所出租房屋应当保证能够合法有效的出租，上诉人作为善意的承租一方，对于合同无效不存在过错。四、上诉人因被上诉人违约诉至一审法院要求赔偿损失，双方在庭审过程中从未请求法院确认合同无效，上诉人认可人民法院审理案件对于合同有效性审查的权力，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”即一审法院若认定合同无效，应当向潘志坚释明，告知可以变更诉讼请求，现一审法院直接在未有任何释明的情况下判决合同无效，属于程序错误。
被上诉人胡国文辩称：1、对一审判决认定合同无效没有异议。关于上诉人在一审中诉请的相关损失，被上诉人认为因厂房之前已经在使用，并不需要特别装修，其提供的装修明细不合理。2、其所谓的订单损失，被上诉人认为上诉人没有提供有效证据证明其实际产生的损失。对于其搬迁费和工人工资，被上诉人认为其无相应的证据证明，且上诉人在租赁房屋期间实际已经进行生产，并不需要额外的工人工资。
潘志坚向一审法院起诉请求：1、胡国文退还潘志坚租金61800元及押金5000元；2、胡国文赔偿潘志坚装修损失及设备配套安装费60000元；3、胡国文赔偿潘志坚订单损失51500元；4、胡国文赔偿潘志坚因搬迁产生搬运费10000元；5、胡国文赔偿潘志坚因无法生产额外支付的工人工资50700元。上述费用合计人民币239000元。
一审法院认定的事实：2015年4月8日，潘志坚（乙方，承租方）与胡国文（甲方，出租方）签订租房合同，胡国文将盘城新华村双城路88号房屋租给潘志坚使用，租赁期自2015年4月8日起至2018年4月8日止，年租金121800元。潘志坚向胡国文支付了租金61800元和押金5000元。租房合同第十条约定：“乙方租房期间，甲方须保证乙方水、电（120KW）正常使用，由此给乙方造成的经济损失，亦由甲方负责赔偿。”第八条约定：“合同签订后，双方不得以任何理由中途终止合同，除遇国家政府拆迁或重大自然灾害以外，否则违约方付给另一方三个月的租金作违约赔偿。”
合同签订后，潘志坚对厂房进行了装修，购买了生产设备，因供电容量未能达到合同约定的120KVA，导致潘志坚购置的两台设备无法同时生产，潘志坚庭审中称只能供一台设备勉强生产。经过多次协商未果，潘志坚于2015年7月31日向胡国文发函要求解除合同并赔偿损失，2015年8月3日胡国文收到该函。潘志坚陈述2015年8月10日前后因无法正常生产被迫搬出涉案房屋。
2015年6月4日，胡国文向南京市浦口区盘城街道新华社区缴纳1万元“变压器增容电费保证金”。胡国文提供的承包合同和工程竣工验收移交证明书显示，胡国文将变电所工程承包给江苏国际建设有限公司电力安装工程分公司，工程包括“1台油浸电力变压器160KVA采购安装调试”等内容，2015年7月30日开工，2015年8月15日竣工。
另查明，涉案房屋无合法的产权手续。
上述事实，有房屋租赁合同、收条、收据、照片以及潘志坚、胡国文陈述等在卷证实。
一审法院认为，××就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与××订立的租赁合同无效。本案中的涉案房屋，非合法建筑，故潘志坚（××）与胡国文（××）签订的房屋租赁合同系无效合同。房屋租赁合同无效的，××应当参照合同约定的租金支付房屋占有使用费。潘志坚占有使用涉案房屋的时间为2015年4月8日起至2015年8月10日前后。鉴于胡国文在此期间未能按照合同的约定完成供电的改造，本来可以尽快完成供电的改造，结果到胡国文搬离房屋后才完成，其懈怠行为影响了潘志坚的生产经营，故一审法院酌情从潘志坚应当支付的占有使用费中适当扣除部分费用，同时胡国文应当返还押金。因双方就装修无约定，潘志坚主张的装修损失，不予支持。潘志坚的其他诉讼请求，亦于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、胡国文于判决生效之日起十日内返还潘志坚房屋占有使用费30900元及押金5000元，合计35900元；二、驳回潘志坚的其他诉讼请求。一审案件受理费4885元，减半收取2442.5元，由潘志坚负担1442.5元，胡国文负担1000元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，××就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与××订立的租赁合同无效。第三条规定，××就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与××订立的租赁合同无效。潘志坚、胡国文均未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，因此，潘志坚与胡国文2015年4月8日签订的租房合同违反了法律规定，该租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。潘志坚作为具有完全民事行为能力人，应充分考虑经营过程中面临的各种商业风险并承担相应的后果，合同签订前其没有对承租厂房是否取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的情况进行审查，也没有对供电是否符合生产要求进行确认。胡国文明知其出租的房屋没有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设仍然出租，且房屋出租后未能提供120KW的供电，其行为也存在一定的过错。2015年4月8日至2015年8月10日潘志坚已实际占有使用了该房屋，潘志坚应支付占有使用费。一审酌情从潘志坚应支付的占有使用费中扣除部分费用，并无不妥。关于潘志坚主张的装修及其他损失因其未能提供充分有效的证据予以证明，故本院不予采纳。因无效合同具有违法性，人民法院有权予以干预，虽然在一审中，双方当事人未主张合同无效，但主动审查合同效力是法律赋予人民法院的权利，也是人民法院裁判的范围。因潘志坚一审诉讼请求已包括向胡国文主张赔偿损失，一审法院认定双方之间租房合同无效，并不影响潘志坚的诉权。
综上所述，潘志坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4885元，由潘志坚负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一六年九月十八日
书记员 王 慧