湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初5389号
原告：武汉鸿林房地产经纪有限公司，住所地武汉市洪山区街道口鹏程国际A座2216室。
法定代表人：陈樊旭，总经理。
委托代理人：王正强，该公司经理。
被告：唐妍，女，1973年2月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。
原告武汉鸿林房地产经纪有限公司诉被告唐妍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日受理后，依法由审判员卢丹涛适用简易程序独任审判，于同年11月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王正强、被告唐妍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年5月30日，原告与被告唐妍签订房屋出租委托代理合同，被告将武汉市武昌区中山路450号86栋1单元601室房屋委托原告出租。原告收取了第一季度的租金，交接了钥匙及房间的附属设施；原告此人开始对房屋进行了装修改造，添置家具家电及通过各种渠道发布出租信息，没多久房子就全部租完。可合同签订后不到一个月的时间，被告就频繁去涉案房屋里去闹，清赶原告租户，多次对租户进行骚扰，还私自换了防盗门锁，造成租户无法正常居住。原告在与被告多次协商无果后报警，听办案民警说此房是重点保密单位家属楼，是受国家重点保护的，是不可对外出租及出售的，只有本人及直系亲属可以居住，被告在知道涉案房屋不能出租的情况下委托我公司出租，实属欺诈行为，给原告及原告租户造成经济及名誉损失，现诉至法院，请求判令1、被告退还原告所交租金9900元；2、被告赔偿原告合同约定的违约金6600元；3、被告赔偿原告的客户违约金7200元；4、被告赔偿原告对房间改造、添置家具家电所支出的费用3600元。庭审中，原告将其第一项诉讼请求确认为退还原告所交租金6600元。
被告辩称，原告恶意歪曲案件事实。原告未依法办理房地产经纪机构备案，不具备经营资质，骗取被告签订无效合同；未经被告同意将房屋转租给武汉美都爱家房地产经纪有限公司，并由该公司进行重新出租，严重违约；本案涉案房屋不属保密区域范畴，被告可以依法对外出租；原告诉请被告赔偿客户违约金及对房屋改造、添置家具家电的费用，没有事实和法律依据，应予驳回；原告违约在先，其要求被告退还租金、赔偿违约金的诉讼请求应依法驳回。
原告向法庭提交的证据有1、房屋所有权证复印件。证明原告承租的是涉案房屋。2、房屋出租委托代理合同及附件1、2。证明被告将房屋委托原告出租。3、收据。证明原告按照约定将6600元租金支付给被告。
被告向法庭提交的证据有1、武汉市洪山区工商局、房管局证明各一份。证明原告企业因通过登记的经营场所及电话均无法联系，被武汉市洪山区工商行政管理局和质量技术监督局列入经营异常名录；未在洪山区房管局办理房地产经纪机构备案，经营主体及经营范围均违规；骗取被告所签订的合同无效。2、《房屋委托代理合同》及附件。证明被告只委托原告独家代理房屋出租事项，签订房屋租赁合同，并未同意原告转委托、转租房屋。3、武汉美都爱家房地产经纪有限公司与承租人陈雄盛签订的《房屋租赁合同》。证明原告未经被告同意，将原告房屋交由武汉美都爱家房地产经纪有限公司出租，严重违反合同约定。4、中国船舶重工集团公司第七一九研究所《证明》。证明本案出租房屋属于719社区生活居民区，不属于保密区域范围，可以对外出租。5、物业出具的收据。证明在委托期内原告未按合同约定代理客户应负责的事项、费用，未履行合同约定义务；被告代为履行了上述义务。6、楚天金报新闻报道及其他网络搜索信息。证明原告缺乏诚信，社会信用极差。7、谈话录音。证明被告及家属与美都爱家公司业务员、租户吕某、廖某谈话，代表原告与被告签订合同的业务员ＸＸ声称也找不到原告，被告无法与原告协商解决纠纷。8、房门及门锁被破坏的照片。证明租户被美都爱家公司派人骚扰，无法正常居住，并先后三次报警。
上述证据经当庭质证，被告对原告提交的证据无异议。原告对被告提交的证据1中工商局的证明有异议，对房管局的证明无异议；对证据2的真实性无异议，但认为补充协议中的第三行内容是被告加上的；对证据3无异议；对证据4认为需向719所得工作人员核实；对证据5中的物业费、卫生费应由变更承担，水费我们可以承担，但金额和收据我方需要核实。对证据6不予认可，只是民间的流言蜚语。对证据7不予认可。对证据8认为是被告擅自换锁，租户进不去，我们就把锁给撬了。
经审理，本院认定本案事实如下：2016年5月30日，唐研（甲方）与武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定：“甲方将坐落于武汉市武昌区中山路450号86栋1单元601房屋，建筑面积为122平方米，委托乙方对外出租。甲方全权委托乙方独家代理该房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。委托期限共计24个月，即2015年6月1日起，至2018年5月31日止。合同签订后，甲方同意一年预留出30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2016年7月1日开始计算租金，即自委托之日起乙方总计给甲方23个月的房租。房屋每月租金为3300元，房租按季缴付。第一次2016年5月30日6600元”。双方在合同中还对双方的权利义务、违约责任、合同争议的解决办法等进行了约定。同日，唐研出具书面《房屋出租委托代理书》，载明：“我唐研全权委托武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司为代理方，将位于武汉市武昌区中山路450号86栋1单元601房屋对外出租。有关租赁事宜，请与该武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司洽谈，该公司有权取得房屋租赁合同，并监督合同履行。委托人唐研，受托人武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司。2016年5月30日”。同日，唐研出具《收据》，载明“今收到武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司（第一分公司）交来武昌区中山路450号86栋1单元601室房租2016年6月1日至2016年8月30日房屋租金，（大写）陆仟陆佰元（小写6600元）”。合同签订后，唐研将上述房屋交由武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司出租。合同履行过程中，唐研发现上述房屋中的租户是与武汉美都爱家房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》，唐研认为武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司是黑中介，不愿再跟他合作，因此发生纠纷。
另查明，上述房屋中的租户在2016年8月30日前已全部搬离。该房屋目前空置。
另查明，武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司未在武汉市洪山区住房保障和房屋管理局办理房地产经纪机构备案。
本院认为，原告武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司与被告唐研2016年5月30日签订的《房屋出租委托代理合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同约定内容不违反法律规定；虽原告武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司在办理了工商登记后，没有在武汉市洪山区住房保障和房屋管理局办理备案，违反了国家《房地产经纪管理办法》第十一条“房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案”的规定，但该项规定属管理性规定，不属强制性规定，该合同合法有效，双方委托合同关系成立。被告唐研认为双方签订《房屋出租委托代理合同》无效的观点，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百条规定“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的当事人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外”。原告武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司在接受被告唐研委托后，未经被告唐研同意，将诉争房屋以武汉美都爱家房地产经纪有限公司名义与承租人签订《房屋租赁合同》，属违反法律规定的行为。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的是由以外，应当赔偿”；第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”。本案在受理过程中，原告武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司明确要求解除合同，但又表示希望被告能够继续履行；而被告唐研至2016年8月就表示不愿再和原告合作，且诉争房屋中的租户在2016年8月30日前已全部搬离；故本院认定双方所签订的《房屋出租委托代理合同》已于2016年8月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。由于双方合同的解除系因原告武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司违反法律规定，将诉争房屋未经被告唐研同意而转委托武汉美都爱家房地产经纪有限公司出租，被告唐研不应承担违约责任，且合同已实际履行三个月，故原告武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司诉请判令被告唐研退还所交租金并赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司诉请判令被告唐研赔偿原告的客户违约金及对房间改造、添置家具家电所支持的费用的诉讼请求，因其在庭审中未向法庭提交相关证据证明其诉求，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百条、第四百一十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费483元，减半收取241.50元由原告武汉鸿林伟业房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 卢丹涛
二〇一六年十一月二十二日
书记员 华 帆