上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初5711号原告：汤建丰，男，1975年3月21日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：朱秀凤，女，1978年5月18日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：朱毅凡，男，2000年11月29日生，汉族，住上海市嘉定区。法定代理人：汤建丰，系朱毅凡之父。被告：上海东方国贸有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：任伟民，总经理。委托诉讼代理人：张伟萍。第三人：陈惠珍，女，1959年9月5日生，汉族，居民身份证载明住址上海市静安区普济路***号。原告汤建丰、朱秀凤、朱毅凡与被告上海东方国贸有限公司委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加陈惠珍作为第三人参加诉讼，并由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告汤建丰、朱秀凤，被告上海东方国贸有限公司的委托诉讼代理人张伟萍到庭参加诉讼。第三人陈惠珍经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告汤建丰、朱秀凤、朱毅凡向本院提出诉讼请求：1、判令被告以每月人民币4,547元(以下币种均为人民币)为标准，向原告支付自2015年7月1日起至判决生效之日止的回报款；2、判令被告支付违约金4,547元；3、判令解除双方签订的商铺委托经营合同，被告腾空原告名下商铺并恢复原状返还给原告；4、判令被告支付返还商铺之前的商铺使用费，以每月4,547元为标准；5、判令被告在腾空商铺前结清所有的物业费、水电费、空调费等全部费用；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系上海市宝山区沪太路XXX号11620室商铺(以下简称“系争商铺”)的产权人。2010年11月17日，原告与被告签订《商铺委托经营合同》，约定原告将系争商铺委托给被告经营，被告向原告支付回报款。2015年7月起，被告不再支付回报款，已构成严重违约。原告认为，原告不知晓被告与第三人曾签订过租赁合同，买卖合同中亦未就租赁关系予以注明，同时被告又违反了其他强制性规定，该合同应认定为无效。现市仲裁委等已有先前案例支持业主返还商铺的请求。在催告被告支付欠款、返还商铺无果的情况下，特向法院起诉，请求判如所请。被告上海东方国贸有限公司辩称，同意原告解除合同的请求，但被告已将系争商铺出租给第三人，无法返还给原告。认可原告关于回报款支付情况以及计算方式的陈述，同意支付拖欠的回报款和违约金，也同意按照委托经营合同回报款的标准支付至商铺返还之日止的商铺使用费。第三人陈惠珍书面答辩称，2004年被告与第三人签订租赁合同，将系争商铺出租给第三人，租赁期限20年。合同签订后，第三人将20年的租金一次性支付给被告，第三人经营使用系争商铺至今。对于原告要求返还系争商铺的请求，因租赁合同合法有效，且第三人已经支付了20年租金，有权享有20年的使用权。综上，不同意返还系争商铺。经审理查明，2011年8月10日，三原告经核准登记为系争商铺的权利人。2010年11月17日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海东方国贸批发城一二期商铺委托经营合同》，主要约定，甲方是系争商铺的买受人，商铺建筑面积23.93平方米，总价717,900元；甲方委托乙方统一经营系争商铺，期限为十四年，自2010年12月17日至2025年3月16日。前四年以总价8%回报于购房款付清时一次结清，后十年前五年每年以总价8%按月回报给甲方，最后五年以总价9%按月回报给甲方。合同第5.2条约定，如一方违反本合同，另一方有权要求对方继续履行本合同，同时违约方应向守约方支付相当于系争商铺一年同期租金的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方追偿。合同签订后，被告向原告每月支付4,547元，付清了2015年7月1日前的全部回报款，2015年7月1日之后的回报款拖欠未付。另查明，2005年1月13日，被告与第三人签订《上海东方国贸有限公司营业铺位20年租赁合同》，主要约定，被告将系争商铺出租给第三人，租赁期20年，自2005年3月17日至2025年3月16日，租金80,000元，于签订合同时一次性付清等。合同签订后，被告一次性收取了全部租金，第三人使用系争商铺至今。以上事实，有房地产权证、《上海东方国贸批发城一二期商铺委托经营合同》、《上海东方国贸有限公司营业铺位20年租赁合同》、银行对账单及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。在审理过程中，为证明己方主张，原告向本院提供2017年2月8日上海市宝山区市场监督管理局出具的《投(申)诉/举报答复》、宝山区建设和管理委员会2005年2月23日出具的《建设工程竣工验收备案证书》和商品房出售合同，证明被告于2017年2月将原有经营范围中的“房地产开发、销售”项目变更为“房地产开发、经营”的事实，被告签订租赁合同超越了经营范围，且未经验收就将商铺出租，亦未在买卖合同中明确注明租赁关系，违反了相关的强制性规定，租赁合同应为无效。被告表示，上述材料与本案无关，不影响租赁合同的效力。审理中，被告表示，与原告签订委托经营合同时，已告知商铺附带租约，也明确告知了租约的到期时间，委托经营合同与租赁合同的到期时间一致就足以证明；而且原告购买商铺是重大民事活动，应当承担较高的注意义务。原告表示，被告所述不是事实，被告没有告诉原告系争商铺附带租约，更没有告知租约长达20年。本院认为，原被告签订的《上海东方国贸批发城一二期商铺委托经营合同》系当事人真实意思表示，合同有效，当事人均应恪守并履行。被告未按约支付2015年7月1日后的回报款，在原告催告并给予被告合理的还款期限之后，被告仍未履行，已构成根本违约。原告关于解除委托经营合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求支付拖欠的回报款和违约金，被告对此不持异议，相关请求，本院予以支持。关于向原告返还商铺的问题，首先，原被告就系争商铺签订委托经营合同，被告应当诚信披露商铺状态，而原告亦应当审慎了解所购商铺；尤其在原告不实际占有商铺、系基于投资盈利目的时，更应当承担合理的注意义务。原告关于不知晓商铺附带长期租约的说法，与委托经营合同的履行不存在必然关联，相关意见本院不予采信。其次，根据查明的事实，第三人自2005年起即与被告建立了租赁关系，且实际经营使用系争商铺至今，租赁合同合法有效。在系争商铺目前由第三人控制之现况下，被告东方国贸在事实上无法返还系争商铺。原告关于被告超越经营范围签订租赁合同、以及未经竣工验收就将商铺出租等致租赁合同无效的观点，依据均不足，本院难以采纳。故原告要求被告返还系争商铺并结清相关费用等请求，本院不予支持。在庭审过程中，被告同意承担至系争商铺返还原告之日止的商铺使用费，本院予以准许，相关费用标准参照委托经营合同的现阶段回报款较为合理，即以每月4,547元计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零九条的规定、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告汤建丰、朱秀凤、朱毅凡与被告上海东方国贸有限公司于2010年11月17日就上海市宝山区沪太路XXX号11620室商铺签订的《上海东方国贸批发城一二期商铺委托经营合同》；二、被告上海东方国贸有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月4,547元的标准，向原告汤建丰、朱秀凤、朱毅凡支付2015年7月1日起至本判决生效之日止的回报款；三、被告上海东方国贸有限公司于本判决生效之日起，每月向原告汤建丰、朱秀凤、朱毅凡支付商铺使用费4,547元，直至上述商铺返还之日止；四、被告上海东方国贸有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告汤建丰、朱秀凤、朱毅凡支付违约金4,547元；五、原告汤建丰、朱秀凤、朱毅凡的其他诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1,332元，由被告上海东方国贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇一七年六月二十九日书记员  童翔燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。