重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第04313号
原告易良勇，男，1975年5月7日生，汉族，住重庆市万州区君宅。
原告温友清，女，1975年1月22日生，汉族，住重庆市万州区君宅。
二原告委托代理人段林敏，重庆市万州区百安法律服务所法律工作者。
被告重庆万州博达房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区太白路94号5楼，组织机构代码28764005－5。
法定代表人杨霄，董事长。
委托代理人谭竣升，重庆利瑞律师事务所律师。
原告易良勇、温友清诉被告重庆万州博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法由审判员程地华独任审判，适用简易程序于2015年6月3日公开开庭进行了审理。2015年6月19日裁定本案中止诉讼，中止诉讼原因消除后恢复诉讼。2015年11月12日公开开庭进行了审理，原告易良勇、温友清及委托代理人段林敏，被告博达公司委托代理人谭竣升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易良勇、温友清诉称，2010年4月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发的“四季花城”13号楼4单元102室住房一套136.56㎡出售给原告，房屋总价款330475元。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款，被告应于2011年5月30日前将竣工验收检测合格的商品房交付原告使用，同时于该房屋交付使用后90日内为原告办理房地产权证。被告至今未能依约为原告办理房地产权证，已构成根本违约，其行为已严重损害了原告的合法权益。诉讼请求：一、依法判令被告按合同约定为原告办理房地产权证；二、依法判令被告按合同约定支付延期交房的违约金89029.97元（从2011年5月31日起至2015年2月9日止共1347天，以原告所交购房款330475元为基数，每日按万分之二计算违约金）；三、依法判令被告按合同约定支付延期办证违约金（从2015年5月10日至被告为原告取得产权登记业务受理通知书之日止，以原告所交购房款330475元为基数，每日按万分之二计算违约金）；4、案件受理费由被告承担。
被告博达公司辩称，逾期交房的问题，被告从2011年起多次电话通知原告接房，原告在2015年2月9日才接房，其原因并不是被告造成的。涉案的房屋是13号楼，涉及上百个业主，除了原告等两户未接房外，其他业主均已接房，原告称没有通知其接房其与常理不符。逾期交房违约金问题，被告在2013年6月3日取得13号楼的建设工程竣工验收备案登记，交房条件形成，应开始计算诉讼时效，原告在2015年11月5日才主张逾期交房的违约金，已超过了诉讼时效。原告购买房屋均是为了居住，不带有投资性，房屋在2011年就可以交房，由于原告的原因未接房，逾期交房的违约金由被告承担不合情理。如果被告应承担违约责任，原告主张以已交购房款按日万分之二计算逾期交房违约金过高，请求法院依法调整。
被告开发的“四季花城”项目，在实施当初是取得了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等手续的，至今没有办理到产权证主要是“四季花城”的土地是万港集团通过出让方式取得，万港集团是国有企业，与万州区政府有结算问题。2013年，万州区政府对万州区国土局下发批复要求对“四季花城”的土地重新“招、拍、挂”，重新办理建设用地使用手续，故导致了本案产权证办理的迟延。通过政府批文反映该宗土地涉及江南沱口移民还房的安置问题，我们请求法院调整违约金。原告诉讼请求办理房屋产权证问题，被告在前述中说明“四季花城”项目是因为建设用地手续不齐全，导致暂时不能办理登记手续，其他手续都是齐备的，根据城市房屋登记管理办法，开发商手续不全，产权登记机构可以拒绝办理产权证，原告请求办理产权登记是行政机关的行政行为，不能在本案中由法院来裁决，且法院进行了该项判决也不可能实际执行，请求驳回该项诉讼请求。逾期办证应当从具备交房条件后，参照合同约定的办证期限开始计算，原告主张的延期办证违约金属于债权请求权，应当适用二年诉讼时效的规定，应当在知道或者应当知道之日起二年内向被告主张权利，原告的主张已超过诉讼时效。原告主张的违约金较高，商品房销售管理办法对商品房销售有明确规定，房地产开发公司的主要义务是向购房户交付质量安全的商品房，办理权属证书是从义务，原告要求按照日万分之二计算较高，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，原告主张违约金应该与其受到的实际损失相当，被告延期办证受到政府及非政府的客观原因影响，要求对原告主张的违约金进行调整。请求依法判决。
经审理查明，2004年12月31日，重庆市万州港口（集团）有限责任公司取得重庆市万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处二宗国有土地使用权，其中：［万国用（2004）字第577号］国有土地使用权证，公建及住宅用地面积78550平方米，使用权性质为出让；［万国用（2004）字第578号］国有土地使用权证，公建及住宅用地面积26242平方米，使用权性质为出让。2010年2月5日，重庆市万州港口（集团）有限责任公司取得重庆市万州区龙都街道岩上村3组一宗国有土地使用权［301D（2010）字第00165号房地产权证］，面积为2177平方米，类型为港口码头、生产辅助、生活小区工程用地，使用权性质为划拨；同时该公司取得重庆市万州区龙都街道岩上村3组、5组一宗国有土地使用权［301D（2010）字第00166号房地产权证］，面积为1847平方米，类型为生产辅助、生活小区工程用地，使用权性质为划拨。2013年12月8日，重庆市万州区人民政府作出《关于重庆市万州港口（集团）有限责任公司位于万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处两侧98841平方米国有建设用地使用权处置方案的批复》，同意万州区国土资源局收回重庆市万州港口（集团）有限责任公司位于万州区龙都街道岩上村范围龙腾大道与金陵路交汇处两侧108816平方米国有建设用地使用权，注销万国用（2004）字第577号、578号《国有土地使用权证》和301D（2010）字第00165号、00166号《房地产权证》，该宗地由万州区公共资源综合交易中心组织公开交易。2014年1月22日，重庆市万州区公共资源综合交易中心与博达公司签订《万州区国有建设用地使用权挂牌成交确认书》，博达公司竞得位于万州区龙都街道岩上村范围龙腾大道与金陵路交汇处两侧91326.5平方米国有建设用地使用权，使用权性质为出让，二类居住用地；代建移民还房（暂定总建筑面积19290平方米）对应分摊的7514.5平方米国有建设用地使用权划拨给重庆市万州港口（集团）有限责任公司。2010年4月1日，被告博达公司与重庆市万州港口（集团）有限责任公司取得“四季花城”二期13号楼的《建设工程规划许可证》，建设地点重庆市万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处，建设规模10325.23平方米；2010年5月27日，取得13号楼的《建设工程施工许可证》；2011年3月28日，博达公司取得13号楼的《商品房预售（预租）许可证》；2013年6月3日，取得13号楼的《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》。
2010年4月23日，原告易良勇、温友清（合同称乙方）与被告博达公司（合同称甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处13幢4单元102室商品住房一套，建筑面积136.56平方米，套内建筑面积123.93平方米。套内建筑面积单价2666.63元／平方米，总成交金额为330475元，合同签订时付232475万元，其余98000元申请银行按揭贷款支付。甲方应当在2011年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收检测合格的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起10日内告知乙方。商品房竣工验收检测合格达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接时，签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担。甲方逾期交房的违约责任，除本合同第六条约定的甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金。关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在商品房交付使用后90日内，由甲方到房地产交易管理部门办理《房地产权证》，另一方应予无条件配合；如因甲方的责任，致乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按第3种方式：…3、双方协商处理。原告已按约定支付购房款330475元，双方认可于2015年2月9日交接房屋。因国有土地使用权的原因，被告未能办理“四季花城”二期13号楼的《房地产权证》，不能为原告办理分户房地产权登记。
上述事实，有原、被告双方提交的书证以及双方当事人的当庭陈述予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告博达公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务，原告已按合同约定付清购房款。双方约定被告应于2011年5月30日前交房，但该栋楼在2013年6月3日才取得建设工程竣工验收备案登记证，才符合双方约定的交房条件。符合约定交房条件后，虽然被告称多次电话通知原告接房，是原告拒绝接房，未提供证据证明，且不符合双方对交房通知的约定，被告应承担违约责任；在合同的履行中，从符合约定交房条件到实际接房时间迟延近两年，原告有合理注意义务，应尽量避免损失的扩大。双方约定“甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金”，被告以原告主张违约金过高为由请求调整。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人合同约定买卖标的物的性质为一般商品住房，多数购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益。以该预期房租收益界定被告违约给原告造成的损失较为客观，也符合上述司法解释处理此类纠纷案件时以违约造成的损失确定违约金数额的具体规定。根据本案具体情况，逾期交房导致的实际损失应参照同地段房屋租金为基础确认原告的实际损失，兼顾合同履行情况及被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情调整合同约定违约金的支付标准为按原告所交购房款为基数，从2011年5月31日起至2015年2月9日日止，每日按万分之零点六计算，向原告支付逾期交房违约金。
双方约定“在商品房交付使用后90日内，由甲方到房地产交易管理部门办理《房地产权证》”，双方已于2015年2月9日交接房屋，被告应于2015年5月10日前为原告办理《房地产权证》。原告要求被告按合同约定为原告办理房地产权证，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告因国有土地使用权的原因，未能办理“四季花城”二期13号楼的初始产权登记，没有按合同约定为原告办理分户房地产权登记，已构成违约，应承担违约责任。对违约责任双方约定为“如因甲方的责任，致乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书，由双方协商处理”，对违约金或者违约造成的损失计算约定不明确，原告要求以所交购房款为基数，从合同约定的办证时间之日起至被告取得分户产权登记业务受理通知书之日止，每日万分之二计算，被告以原告主张违约金过高为由请求调整。结合本案，被告迟延取得建设工程竣工验收备案登记证的主要原因是政府要求对土地进行重新“招、拍、挂”，重新办理建设用地使用手续，不属于故意违约。考虑逾期办理产权登记可能给原告造成的损失及被告博达公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情确定违约金支付标准，被告以原告所交购房款为基数，从2015年5月11日起至被告为原告取得分户产权登记业务受理通知书之日止，每日按万分之零点四计算，向原告支付逾期办理产权登记的违约金。
被告关于原告主张权利超过诉讼时效的问题，向原告交付商品房及办理产权登记是被告的法定义务，被告在2015年2月9日才交付房屋，一直没有履行办理产权登记的义务，主债务未经过诉讼时效，其违约处于持续状态，原告于2015年4月23日起诉主张权利不超过诉讼时效期间，被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的规定，判决如下：
一、由被告重庆万州博达房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告易良勇、温友清办理重庆市万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处“四季花城”13幢4单元102室的房地产权证。
二、由被告重庆万州博达房地产有限公司在本判决生效后三十日内支付原告易良勇、温友清逾期交付商品房违约金（以原告所交购房款330475元为基数，从2011年5月31日起至2015年2月9日止，每日按万分之零点六计算）。
三、由被告重庆万州博达房地产有限公司在本判决生效后三十日内支付原告易良勇、温友清逾期办理房地产权证违约金（以原告所交购房款330475元为基数，从2015年5月11日起至被告为原告易良勇、温友清取得产权登记业务受理通知书之日止，每日按万分之零点四计算）。
三、驳回原告易良勇、温友清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2314元，减半收取1157元，由被告重庆万州博达房地产有限公司承担；原告易良勇、温友清已预交，被告重庆万州博达房地产有限公司直付原告易良勇、温友清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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审判员 程地华
二〇一五年十一月十三日
书记员 吴起飞
书记员 张 燕