江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬邗民初字第00105号
原告扬州惠通化工技术有限公司，住所地在扬州市鸿大路18号。
法定代表人严某某，董事长。
委托代理人王某某，江苏某某律师事务所律师。
委托代理人戴某某，江苏某某律师事务所律师。
被告孙春雷。
被告扬州华茂传感有限公司，住所地在扬州市开发区开发路30号。
法定代表人刘某某，该公司总经理。
被告刘某。
三被告共同委托代理人马某某，江苏某某律师事务所律师。
三被告共同委托代理人汤某某，江苏某某律师事务所律师。
原告扬州惠通化工技术有限公司（以下简称某某公司）与被告孙春雷、被告扬州华茂传感有限公司（以下简称某某公司）、被告刘某排除妨害纠纷一案，扬州经济开发区人民法院于2014年9月2日受理，因孙某甲提出管辖权异议，扬州经济开发区人民法院将本案移送至本院，本院于2014年12月23日受理后，依法由审判员李五独任审判，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，分别于2015年7月16日、2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人王某某、戴某某、被告孙某甲及其委托代理人马某某、被告刘某、被告某某公司的共同委托代理人马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称：2013年1月18日，案外人孙某乙向原告借款5678000元，并以其所有的坐落于扬州市新城北路58号一区-14-17z（4-6）的房产提供抵押担保。2013年1月21日，双方办理了房屋抵押登记。此后，因孙某乙无法按期偿还借款，原告起诉，经判决后，扬州市中级人民法院（2013）扬执字第0386号民事裁定书裁定将孙某乙所有的上述房屋交付给原告，用以抵偿拖欠原告的全部债务。现原告已办妥所有产权过户手续，取得上述房屋的所有权证和国有土地使用证。然而，在原告与孙某乙借款合同纠纷执行过程中，原告获悉被告孙某甲与孙某乙于2013年3月26日签订了《房地产租赁契约》，孙某甲将该房屋的部分分别转租给被告某某公司、被告刘某。原告与三被告协商未果，于2014年7月17日向三被告寄送了《限期搬离通知书》，要求三被告于2014年7月31日前搬离，但三被告至今未搬离。原告认为，原告系该房屋的产权人，房屋抵押期间发生的租赁对原告不发生法律效力，诉请判令：三被告立即搬离原告所有的新城北路58号一区-14-17z（4-6）的房屋。后原告增加诉讼请求，要求判令被告孙某甲支付房屋占有使用费（从起诉之日起至实际迁出止，标准参照孙某甲转租的租金266000元/年，其中包含转租给某某公司的103000元/年、刘某的60000元/年以及孙某甲本人使用的第6层参照某某公司的103000元/年）。
原告某某公司提供的证据有：
1、借款合同和他项权证，证明自2013年1月18日原告与案外人孙某乙就案涉房屋因借款作了抵押处置；
2、（2013）年扬商初字第0084号民事判决书及（2013）年扬执字第0386号民事裁定书各一份，证明原告实现抵押权，受让了案涉房屋；
3、所有权证和国有土地使用权证，证明因法院执行处置，原告取得了案涉房屋所有权证；
4、房地产租赁契约复印件二份，证明2013年9月15日孙某甲将案涉房屋部分转租给某某公司，年租金为103000元，租期为5年，2013年6月1日孙某甲将案涉房屋第五层转租给刘某，年租金为60000元；
5、期限搬离通知书、邮寄回执及照片，证明原告取得案涉房屋所有权后，给予三被告半个月合理搬离的期限，通知发出时间为2014年7月17日。
被告孙某甲、被告某某公司、被告刘某共同辩称：1、孙某甲与孙某乙形成的债权债务时间比原告与孙某乙形成的时间在先，从2012年1月5日至2012年12月25日止孙某乙累欠孙某甲借款本金226万元，而原告与孙某乙形成的债务时间为2013年1月18日；2、孙某甲与孙某乙就案涉房屋形成的租赁合同时间在先，2012年7月10日的借条及借条项下的租赁合同证明了孙某乙与孙某甲双方合意将案涉房屋租赁给孙某甲使用并抵部分借款本息，同时孙某甲从2012年7月实际进驻并使用案涉房屋，孙某甲依法交纳房屋的水电费、电梯维护费等费用至今，因此双方形成的租赁关系的具体时间为2012年7月；3、2013年1月18日原告与孙某乙签订了借款合同约定以案涉房屋进行抵押担保，原告应当知道该房屋已被孙某甲占有并使用的事实，在孙某甲占有使用后依法将案涉房屋的第4、5层分别转租给刘某和某某公司，租期为5年，次承租人也按租赁期限进行了装修，装修费达数十万元。综上，孙某甲与孙某乙的租赁行为在先，孙某乙与原告办理房屋抵押在后，按照法律的规定本案被告的租赁关系不受原告抵押权的影响，存在的用益物权依法受到合法的保护，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告孙某甲、被告某某公司、被告刘某共同提供的证据有：
1、2012年1月5日借条一份，证明孙某乙为桑在伟向孙某甲借款80万元提供连带担保责任；
2、2012年7月10日借条一份，证明孙某乙向孙某甲借款50万元，同时约定以孙某乙所有的案涉房屋租赁给孙某甲使用20年以抵冲所欠的借款；
3、2012年12月25日借条一份，证明孙某乙尚欠孙某甲借款226万元，用于公司注册使用，约定2012年12月底还106万元，余款于2013年元月还清，且注明之前打的欠条、借条等全部作废；
4、2013年5月4日承诺书一份，证明孙某乙承诺欠孙某甲的226万元分期偿还并以206万元的利息冲抵部分使用的房租；
5、房地产租赁契约一份，证明孙某乙与孙某甲签订了租赁协议；
6、证人徐某证言，证明2012年7月10日借条下面的“并以维扬路271号4-6楼的房屋租赁给孙某甲贰拾年”系徐某接受孙某乙指令书写，由此证明孙某甲与孙某乙形成的租赁关系在先，原告与孙某乙形成的债权债务关系及抵押关系在后的事实；
7、2010年8月19日房屋所有权证、2010年7月8日土地证各一份，证明孙某乙将该房屋交给孙某甲使用抵冲其借款的本金和利息时所出具，同时证明当时没有任何抵押权的争议；
8、江苏省电力公司扬州供电公司通用发票及情况说明，证明从2012年9月起孙某甲作为房屋的实际使用者交纳案涉房屋的水电费；
9、2014年10月3日扬州远东科技公司出具的情况说明，证明被告孙某甲在2012年9月承租案涉房屋时，对之前孙某乙所欠尉龙公司的电脑设备款等办公用品的款项予以垫付，金额为9000元，同时也证明孙某甲在该时间就已经实际占有租赁使用案涉房屋；
10、电梯维护费的收据，证明在2013年1月6日前孙某甲就已经占有使用讼争房屋且对该时间之前电梯使用维护的费用进行缴纳；
11、转租合同两份，证明被告将租赁房屋的4-5层分别转租给刘某及某某公司，租赁期限为5年。
经审理查明：
2013年5月16日，某某公司以与孙某乙、丁志萍民间借贷纠纷一案，向扬州市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1、孙某乙、丁志萍归还借款5678000元、借期内利息332163元，逾期利息124916元；2、孙某乙、丁志萍共同承担本案的律师代理费15万元。扬州市中级人民法院于2013年8月19日作出（2013）扬商初字第0081号判决书，判决孙某乙、丁志萍于判决生效之日起十日内归还某某公司借款5678000元并支付逾期利息，以及律师费15万元。
2014年5月4日，扬州市中级人民法院作出（2013）扬执字第0386号民事裁定书，裁定：1、将孙某乙所有的位于扬州市新城北路58号一区14-17Z（4-6）层建筑面积为997.80平方米的房地产（房籍号为：321001010200020920009、土地使用权证号为：扬国用（10H）第4820号）交付扬州某某化工技术有限公司，用以抵偿孙某乙所欠其全部债务；2、扬州某某化工技术有限公司应持本裁定书向扬州市房产、土地管理部门办理产权过户手续。
新城北路58号一区-14-17z（4-6）的房屋产权证、土地证分别于2014年6月18日、2014年7月3日登记在扬州市某某化工技术有限公司名下。
孙某甲主张因孙某乙欠其借款将案涉房屋租赁给他，并举证了由借条3份及承诺书1份，分别为：1、2012年1月5日，借款人桑在伟出具借条一份，内容为“今借到孙某甲人民币捌拾万元正”。在该借条的下半部，记载“担保人孙某乙，注：如借款不能按时还款可按法律…办理，担保期2012年5月15日”。2、2012年7月10日，借款人孙某乙出具借条一张，内容为“今借到孙某甲人民币伍拾万元正”。在该借条下半部记载“注：并以维扬路271号4-6楼的房屋租赁给孙某甲贰拾年，借款还清租赁终止”。3、2012年12月25日，借款人孙某乙出具借条一份，内容为“今借到孙某甲人民币贰佰贰拾陆万元正，用于公司注册使用，2012年12月底前还壹佰零陆万元，2013年元月份还清”。并注明“之前所打的欠条、借条、收条全部作废”。4、2013年5月4日，承诺人孙某乙出具承诺一份，内容为“本人承诺2013年5月9日还清孙某甲壹佰伍拾陆万元，余款伍拾万元6月份还清，如到期还不了用206万元的利息抵租。（与孙某甲签订的租房协议。）（含徐得永的60000元）”。
孙某甲申请的证人徐某当庭陈述，2012年7月10日借条尾部“注：并以维扬路271号4-6楼的房屋租赁给孙某甲贰拾年，借款还清租赁终止”系接受孙某乙指令由徐某书写。
2013年3月28日，孙某乙（甲方）与孙某甲（乙方）签订《房地产租赁契约》，约定：1、甲方愿意将座落在维扬路271#4-6层门面房出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租此房屋；2、甲、乙双方商定的上述房地产租金为贰佰万元正，租赁期限自2013年3月18日至（注年份有涂改）3月18日止，付款方式从孙某乙所借款为准。该合同的中第十二条双方约定其他事项被毁损，后用白纸粘贴，通过增强背景光线，仍可见事项中的部分内容“…代借款还清后，本租赁协议作废…”。
原告对孙某甲提供的上述借条及2013年3月28日签订的《房地产租赁契约》的真实性不予认可。
2013年6月1日，孙某甲与刘某签订《房地产租赁契约》一份，约定孙某甲将案涉房屋的5层出租给刘某，年租金为60000元，租赁期限自2013年6月8日至2018年6月7日止。2013年9月15日，孙某甲与某某公司签订《房地产租赁契约》一份，约定孙某甲将案涉房屋的4楼出租给某某公司，年租金为103000元，租赁期限自2013年10月1日至2018年10月1日止。案涉房屋的6楼由孙某甲自己使用。
2014年10月3日，扬州远东科技公司出具的情况说明一份，内容为“扬州慰龙建设电脑设备款已由孙某甲先生在2012年11月5日垫付玖仟元整”。
被告提供扬州木偶研究所出具的情况说明一份，内容为“我是木偶研究所职工陈…，贵单位中太建设水费一直由木偶研究所职工陈…收，从2012年9月11日至今由中太建设孙某甲先生付款，特此说明”。
2014年7月17日，某某公司分别向三被告发出限期搬离通知书各一份，内容为“贵公司目前占用的扬州市新城北路58号（现维扬路271号）一区14-17Z第4层的房屋是本公司拥有的产权房，本公司为行使产权特通知贵公司于2014年7月31日前自行搬离该处房屋。否则，本公司将进一步采取必要的措施，追究相关责任”。某某公司将上述三份通知书张贴在案涉房屋所在地扬州市新城北路58号（现维扬路271号）。
本案争议焦点为：1、原告要求三被告搬离案涉房屋有无事实和法律依据；2、原告要求被告孙某甲支付房屋使用费应否得到支持，若支持，房屋使用费应如何认定。
关于争议焦点一，本院认为，根据《物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，案外人孙某乙因欠某某公司债务，将案涉房屋于2013年1月21日抵押给某某公司并依法办理抵押登记，2014年5月4日经扬州市中级人民法院裁定案涉房屋用以抵偿孙某乙所欠某某公司的全部债务，案涉房屋的所有权及土地使用权分别于2014年6月18日、2014年7月3日登记在某某公司名下，被告孙某甲辩称孙某乙因欠其债务于2012年9月前就已将案涉房屋出租给孙某甲，且孙某甲于2012年9月前就已经实际占有案涉房屋，并举证了孙某乙出具的借条、承诺书、2012年至2013年期间水电费发票、证明及2013年3月28日《房地产租赁契约》，原告对借条、承诺书及房地产租赁契约的真实性不予认可，对此，本院认为，从借条、承诺书及房地产租赁契约的内容上看，系由孙某乙出具或签订，但因孙某乙并未到庭，因此对上述证据的真实性及孙某甲与孙某乙之间是否存在债务关系，本院无从查证。退一步讲，即使孙某甲提供的上述证据是真实的，亦不足以证明其辩称意见，因此不得对抗原告的物权。理由为：1、2012年7月10日借条的尾部落款“并以维扬路271号4-6楼的房屋租赁给孙某甲贰拾年，借款还清租赁终止”并非孙某乙书写，虽有证人徐某当庭陈述该内容由孙某乙指令其书写，但因某某公司对证言的真实性不认可，认为孙某乙书写借条时完全可以自己书写，没必要由他人代写，本院认为该意见具有一定的合理性，而孙某甲又未能提供其他证据予以佐证；2、关于2012年至2013年期间水电费发票及相关单位出具的证明，虽有相关单位出具证明期间的水电费及其他相关费用由孙某甲交纳或支付，但不足以证明孙某甲与孙某乙此时已经对租赁关系形成合约或孙某甲已实际占有并使用案涉房屋；3、2013年3月28日孙某乙与孙某甲签订的《房地产租赁契约》中，作为合同重要组成部分的“租赁期限”及“其他事项”被严重涂改及毁损，该部分内容能够直接证明双方的具体、明确的约定，却因涂改及毁损不能清楚的展示原协议的真实内容，而持有该合同原件并作为证据使用、又为签订该合同的一方当事人孙某甲却对该涂改及毁损部分不能给予充分、合理的解释，显然违背常理。即使该合同的涂改及毁损部分不影响签订协议时的真实意思，结合合同中约定的租赁期限自2013年3月18日的事实，对孙某甲辩称该份合同是对2012年7月10日借条的尾部落款“并以维扬路271号4-6楼的房屋租赁给孙某甲贰拾年，借款还清租赁终止”进一步约定的意见，本院亦难以认定。综上，孙某甲举证的借条、承诺、水电费发票、相关单位出具的证明及房地产租赁契约并不能证明孙某甲在2013年前就已经与孙某乙建立租赁关系，即不能证明租赁关系建立于孙某乙设立抵押登记前，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故某某公司作为因抵押权实现而取得案涉房屋的房屋所有权人有权要求孙某甲及某某公司、刘某搬离案涉房屋。
关于争议焦点二，本院认为，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因某某公司于2014年7月17日分别向被告孙某甲、某某公司、刘某邮寄《限期搬离通知书》，虽三被告辩称未收到上述通知，但因某某公司已将该通知张贴在维扬路271号，故应视为履行了告知义务。通知书中要求三被告于2014年7月31日起搬离案涉房屋，给予了合理的期间，现三被告未按期搬离案涉房屋，某某公司有权主张逾期搬离案涉房屋的使用费。因被告孙某甲将案涉房屋出租给被告某某公司、被告刘某，故某某公司有权要求孙某甲按照出租的价格支付房屋使用费。孙某甲将案涉房屋的4楼出租给某某公司的租金为103000元/年、5楼出租给刘某的租金为60000元/年，某某公司主张孙某甲使用的6楼的使用费参照某某公司的租金103000元/年计算，因无事实和法律依据，本院不予支持。结合楼层及某某公司、刘某的租金，本院酌定案涉房屋6层的使用费按80000元/年计算。综上，被告孙某甲应支付某某公司自起诉之日（2014年9月2日）至实际迁让之日止的房屋使用费，按243000元/年的标准计算。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告孙某甲、被告扬州某某传感有限公司、被告刘某于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离原告扬州某某化工技术有限公司所有的位于扬州市新城北路58号一区14-17Z(4-6层)的房屋；
二、被告孙某甲于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告扬州某某化工技术有限公司支付房屋使用费（自2014年9月2日起至实际迁让之日止，按243000元/年的标准计算）；
三、驳回原告扬州某某化工技术有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7697元，由原告扬州某某化工技术有限公司负担660元，被告孙某甲负担7037元（此款原告已预交，本院不再退还，被告孙某甲应在判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，帐户：11×××57）。
审 判 长 李 五
人民陪审员 姚盛雨
人民陪审员 丁久祥
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 孟 婷