广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初3865号
原告：江门市天盛物业管理有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：陈谊海，该公司经理。
委托代理人：黄劲涛，广东练达律师事务所律师。
委托代理人：黄国标，广东练达律师事务所律师。
被告：柯庆玲，女，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：黄振雄，广东法道行律师事务所律师。
委托代理人：曹臣，广东法道行律师事务所实习律师。
被告：许著明，男，1971年6月27日出生，汉族，住址同上。
原告江门市天盛物业管理有限公司（以下简称“天盛物业公司”）诉被告柯庆玲、许著明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法适用普通程序，由审判长温艳华、人民陪审员刘颖、潘瑜冠组成合议庭，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告天盛物业公司的委托代理人黄国标，被告柯庆玲的委托代理人黄振雄、曹臣到庭参加了诉讼，被告许著明经本院合法传唤，没有正当理由，拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告天盛物业公司诉称：江门市蓬江区城市建设综合开发总公司是兴华苑小区的开发商，2003年4月25日，其与天盛物业公司签订《物业管理委托合同》，委托天盛物业公司对兴华苑6幢物业进行管理，期限自物业交付使用之日起至成立业委会之日止，由天盛物业公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费、车位管理服务费、车位租用服务费，天盛物业公司需承担管理相关物业的义务，同时还约定了管理服务标准等。合同签订后，天盛物业公司按照约定提供物业管理服务。
被告柯庆玲、许著明是该小区6幢之一402的业主，接受天盛物业公司提供的物业管理服务，但没有按照约定支付管理费，截止2016年5月底，被告已拖欠物业管理费5470元、车位费5500元及滞纳金27632.77元，经原告多次催收未果现原告依据《中华人民共和国合同法》相关规定，诉至法院，请求法院判令：1.被告支付2012年4月至2016年5月的物业管理费5470元、车位费5500元及滞纳金38615.64元，合计38602.77元；2.被告承担本案全部诉讼费用。
原告天盛物业公司为起诉提供的证据有：
证据1.《物业管理委托合同》复印件一份，证明原告接受江门市蓬江区城市建设综合开发总公司委托对兴华苑6幢物业进行管理，有权向被告收取物业管理费以及车位费；
证据2.《资质证书》复印件一份，证明原告具备三级资质等级资格，有权收取物管费；
证据3.《催收邮单》、《律师函》复印件一份，证明原告向被告催收物业管理费、相关费用和滞纳金等；
证据4.《不动产登记证明信息》原件一份，证明被告是涉案物业的业主；
证据5.照片（公告）复印件一份，证明原告通过公告的方式通知兴华苑小区36幢业主收取物业管理费；
证据6.《物业管理服务合同》复印件一份，证明被告签名同意履行缴交物业管理费和车位费的义务；
证据7.《广东省经营服务性收费许可证》（副本）复印件一份、证据8.《兴华苑小区物业服务公示牌》复印件一份，证据7.8共同证明原告的收费标准得到蓬江区物价局的核准；
证据9.《建设项目环境影响审批前公示》复印件一份，证明兴华苑6幢103.105室业主从事餐饮业已经经过环境影响审批前公示，程序合法；
证据10.《资质证书》复印件一份，证明原告一直以来具有三级资质，有权收取物业服务费。
被告柯庆玲辩称：第一，天盛物业公司违反物业管理条例相关约定：1.没有对房屋建筑共用部位进行维修，导致楼道出现裂缝、漏水问题；2.对交通、车辆行驶及停车秩序管理不善，导致环境恶化；3.没有按时组织成立业委会，没有签订物业管理合同；4.在天盛物业的管理下，本幢502室发生入室盗窃；5.没有对违章加建采取措施进行管理；6.纵容餐饮企业在居民楼经营，并安装大量空调，产生大量噪音、空气污染；7.没有得到业主签名同意的情况下，非法安装排烟管道，导致污染问题。第二，没有在两年诉讼时效内对物业费问题进行沟通。第三，原、被告之间不存在物业服务合同关系。第四，物业服务合同收取物业管理费标准不合理，被告提高物业服务收费标准，仅经过江门市蓬江区物价局核准，而未经业主大会或业委会同意，对被告业主不产生合同拘束力。第五，被告无权向原告收取车位费，小区公共区域属于业主共有财产，并非物业管理公司所有，且物业公司未取得全体业主授权，无权收取车位费。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
被告柯庆玲向法庭提交证据：照片打印件4份，证明涉案小区在原告管理下的现状，违章搭建、餐厅安装空调，安装排烟管道等问题。
被告许著明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在举证期内没有进行答辩也没有证据提交。
经审理查明：2003年4月25日，天盛物业公司与江门市蓬江区城市建设综合开发总公司签订《物业管理委托合同》，委托天盛物业公司对兴华苑6幢物业进行管理，期限自物业交付使用之日起至成立业委会之日止。物业管理收费：住宅按照建筑面积每月每平方米0.6元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费。逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。在该合同第十八条又补充“入住率包括兴华苑3.4.5.6幢”。该合同签订后，天盛物业公司于2003年开始陆续与被告柯庆玲及3.4.5.6幢部分业主补签《物业管理服务合同》，该合同约定：天盛物业公司对兴华苑36幢（建筑面积约17252.18平方米）实行物业管理；委托管理期限为两年，自2003年6月1日起止2005年5月31日止；物业管理收费，住宅按照建筑面积每月每平方米0.6元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费。2005年5月25日，天盛物业公司向小区业主发出公告说明已与90%的业主签订物业管理服务合同，将继续对兴华苑3至6幢物业进行物业管理服务。
在与江门市蓬江区城市建设综合开发总公司签订《物业管理委托合同》后，原告天盛物业公司进驻兴华苑小区，为涉案的兴华苑小区业主提供物业管理服务。天盛物业公司庭上陈述其从入驻时开始对涉案小区3.4.5.6幢住宅和非住宅进行物业管理至今，其在2003年与开发商签订的物业管理合同约定的是住宅按照建筑面积每月每平方米0.6元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费，但2008年10月开始对住宅的收费标准调整为按照按建筑面积每月每平方米0.9元收取，车位管理费一直以来都是按220元/月/个收取，业主每月5日到物管交纳现金或银行划扣的方式交纳当月的物业管理费。
涉案的蓬江区东华一路6幢402室规划用途为住宅，建筑面积121.56平方米，属于被告柯庆玲、许著明共同共有。被告柯庆玲、许著明取得涉案房产后，有在涉案小区内停车，但没有固定停车位。被告从2003年直至2012年3月都有交纳物业管理费，也有缴纳车位管理费，从2012年4月欠缴物业管理费及车位管理费至今。被告柯庆玲庭上陈述其于2012年4月收到过原告天盛物业公司的催收通知，之后一直再未收到过催收通知直至2016年4月8日收到原告天盛物业公司发送催收物管费的律师函。原告天盛物业公司向被告柯庆玲、许著明发送催收律师函未果后，遂于2016年6月23日提起本案诉讼。
另查明，天盛物业公司系有限责任公司，具有三级物业服务资质，2001年3月27日登记成立，经营范围包括物业管理及相关有偿服务。2001年12月26日，天盛物业公司取得江门市物价局核发的《广东省经营服务性收费许可证》上载明：兴华苑物业管理服务费：兴华苑住宅：建筑面积1元/月，兴华苑商铺、写字：建筑面积1.5元/月。天盛物业公司经江门市蓬江区物价局备案核准对兴华苑小区以0.9元/月/平方米的标准收取物业管理费。兴华苑小区至今未成立业主委员会。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。天盛物业公司与江门市蓬江区城市建设综合开发总公司签订的《物业管理委托合同》属于前期物业管理合同，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。本案争议的焦点在于：1.原告有无权利对涉案物业进行物业管理并收取管理费；2.原告部分诉讼请求是否超过诉讼时效；3.原告主张的物业管理费及违约金计收标准是否过高；4.原告向被告主张车位管理费有无依据，应否支持。
一、关于原告天盛物业公司有无权利对涉案小区进行物业管理并收取物业管理费的问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，兴华苑小区在综合验收后未成立业主委员会，建设单位根据物业管理相关法律法规的规定，聘请了原告对兴华苑小区进行物业管理，并于2003年4月25日签订《物业管理委托合同》，作为原告天盛物业公司管理小区的依据，包括被告柯庆玲、许著明在内的小区全体业主，在与建设单位签订房屋买卖合同时就确认了前期物业服务合同的内容，亦应受上述物业管理委托合同的规范，履行合同约定的缴交管理费等义务，天盛物业公司根据合同约定为涉案小区提供物业管理服务并收取物业服务费，合法有据，本院予以支持。对于柯庆玲、许著明抗辩认为其个人与天盛物业公司重新签订的《物业管理服务合同》有效期已在2005年届满，建设单位与天盛物业公司签订的《物业管理委托合同》对其不具有约束力的意见，本院认为，第一，天盛物业公司在其与建设单位签订的《物业管理委托合同》有效期内，又与被告业主签订的《物业管理服务合同》，该两份合同的主要内容基本一致，天盛物业公司在被告业主收楼后与被告业主签订的《物业管理服务合同》实质上是对其与建设单位签订的《物业管理委托合同》的确认和补充，因涉案小区至今未成立业委会，天盛物业公司与建设单位签订的《物业管理委托合同》对包括被告柯庆玲、许著明在内全体业主具有约束力；第二，原告天盛物业公司从2003年为涉案小区提供物业管理服务至今，被告在其与天盛物业公司签订的《物业管理服务合同》有效期届满后，继续享受天盛物业公司提供的物业服务并交纳物业服务费，双方在事实上也履行了《物业管理委托合同》的约定。综上，被告的上述抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
二、关于原告部分诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”法律规定诉讼时效是对权利人的督促，权利人怠于行使权力，在诉讼时效届满后，权利人丧失胜诉权。本案中，对于天盛物业公司向柯庆玲、许著明主张的2012年4月至2014年4月7日的物业管理费，天盛物业公司未能提供充足的证据证明其在被告2016年4月8日收到催收物业管理费的《律师函》之前有向被告主张过拖欠物业管理费。故在2016年4月8日向被告发送催收物管费的《律师函》之前，天盛物业公司怠于向柯庆玲、许著明行使主张拖欠的2012年4月至2014年4月7日的物管费的权利，对于其该部分主张，因两年诉讼时效已届满，本院不予支持。对于天盛物业公司主张的被告柯庆玲、许著明拖欠的2014年4月8日至2016年5月31日的物管费，因天盛物业公司根据涉案《物业管理委托合同》的约定提供房屋共用部分的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放等物业服务，被告柯庆玲、许著明作为业主享受了天盛物业公司提供的物业服务后应当依约交纳物业服务费。
三、关于原告主张按照0.9元/月/平方米向被告收取物业管理费，应否支持的问题。本案中，天盛物业公司主张其2008年10月开始对住宅的收费标准调整为按照按0.9元/月/平方米标准收取，原告提供了天盛物业公司经江门市蓬江区物价局备案核准对兴华苑小区以0.9元/月/平方米的标准收取物业管理费，且被告庭上确认其在2008年10月至2013年3月都有按照原告计算的收费标准及数额进行缴费，被告对于0.9元/月/平方米的物业收费标准未提出异议且继续缴费。综上，被告按照《物业管理委托合同》的约定及物价局的核准从2008年10月开始调整物业服务费收费标准，被告未提出异议，故，原告主张按照0.9元/月/平方米向被告收取本案拖欠的物业管理费，具有事实和法律依据，本院予以支持。涉案房屋属于住宅，建筑面积121.56平方米，按照0.9元/月/平方米的物业服务费收费标准，被告柯庆玲、许著明每月需交纳的物业服务费为109.4元，被告柯庆玲、许著明拖欠2014年4月8日至2016年5月的物业费2818.87元（109.4元/月×25个月+109.4元/月÷30天×23天）。原告天盛物业公司据此主张被告柯庆玲、许著明支付拖欠2014年4月8日起至2016年5月的物业管理服务费2818.87元，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告柯庆玲、许著明抗辩认为天盛物业公司管理不到位的意见，因其未能提供充足有效的证据予以证实，且天盛物业公司在庭审过程中已经合理解释了其质疑，其该抗辩意见并不具有事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的违约金计收标准是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告柯庆玲、许著明逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任，按照《物业管理委托合同》的约定，应该从逾期之日起向天盛物业公司支付违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%50%的上浮）的4倍，但《物业管理委托合同》约定的按每日3‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。本案中，被告柯庆玲、许著明拖欠2014年4月8日起的物业服务费，故，柯庆玲、许著明逾期交纳物业管理费的违约金应从2014年4月9日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
四、关于原告主张被告按照220元/月/辆的标准支付车辆管理费及逾期交费违约金的意见，一方面，涉案《物业管理委托合同》中约定露天小车位使用费按照220元/月/辆的标准收取，该收费标准是车位使用费而非管理费的收费标准，另一方面，原告未能明确被告使用的停车位的具体情况，故对于原告该项主张，依据不足，本院不予支持。
被告许著明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条的规定，判决如下：
一、被告柯庆玲、许著明在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市天盛物业管理有限公司支付2014年4月8日起至2016年5月31日止的物业管理服务费2818.87元及逾期付款违约金（违约金应从2014年4月9日开始计算，按每月应交的物业服务费为基数，以日息万分之七标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）。
二、驳回原告江门市天盛物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费765元，由原告江门市天盛物业管理有限公司负担465元，被告柯庆玲、许著明负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 温艳华
人民陪审员 刘 颖
人民陪审员 潘瑜冠
二O二O一六年十二月二十三日
书 记 员 李 华