贵州省盘县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0222民初3708号
原告胡左明，男，1964年12月5日生，彝族，住贵州省盘县。
特别授权委托代理人严昭，贵州典正律师事务所律师，执业证号15201201410411941。
被告贵州弘黔房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山经济开发区钟山中路83号，注册号520200000015908，组织机构代码证代码72216740-0。
法定代表人张志胨，贵州弘黔房地产开发有限公司董事长。
特别授权委托代理人谭新，贵州祥紫律师事务所律师，执业证号15202200410769704。
委托代理人王成建，男，1980年4月29日生，汉族，贵州弘黔房地产开发有限公司职工，住贵州省盘县。
原告胡左明与被告贵州弘黔房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告胡左明于2016年7月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员李彦独任审判，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告胡左明的特别授权委托代理人严昭，被告贵州弘黔房地产开发有限公司的特别授权委托代理人谭新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告胡左明向本院提出了以下诉讼请求：一、判决被告履行原被告签订的《商品房买卖合同》，及时为原告办理房产登记手续；二、判决被告支付原告逾期办理房屋产权登记手续的违约金32849.33元（2012年6月22日起至2016年7月18日止），2016年7月19日后的违约金按照存款利率3.3%继续计算至原告取得房屋产权证书时止；三、判令被告支付原告律师代理费3500元；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2010年3月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告以244445元的总价款向被告购买位于盘县××经济开发区××与××路交汇处××镇××单元××号房屋，房屋建筑面积为119.57平方米。《商品房买卖合同》约定，出卖人应在房屋交付使用后540日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，若因出卖人的责任使买受人不能在约定期限内取得房地产权证书，买受人在不退房的前提下，由出卖人按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付款49445元，并以银行按揭贷款的方式向被告支付了余款195000元，共计244445元房屋总价款已全部向被告支付完毕。被告于2010年12月30日将上述合同约定的房屋交付给了原告使用，被告应于2012年6月22日前（交房后540日内）为原告办理房屋权属登记，但被告至今未为原告办理房屋权属登记，因而违反了原、被告签订的合同，被告应当依照合同约定向原告支付违约金，并支付因原告提起本案讼诉而产生的诉代理费损失3500元。
被告贵州弘黔房地产开发有限公司辩称，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。被告并非办理房屋产权登记的职能机关，原被告在《商品房买卖合同》中也并未约定由被告为原告办理房产登记手续，被告只是履行办理房屋产权登记的协助义务。另外，原告未在约定时间取得房地产权属证书，并非是被告的原因所致，而是政府行为所导致，是被告无法预估的事项，属于情势变更情形，原告因此要求被告承担违约责任不符合双方合同约定，也没有法律依据。即使被告应当承担违约责任，违约金应以已付房价款为基数，按原告提出诉请时的同期银行活期存款利率计算。关于原告主张的律师代理费，守约方主张的损失赔偿不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失，原告主张的律师代理费超出了原告与被告约定的违约金赔偿标准，故原告的该诉请不应当得到支持。原告提起诉讼时已超出两年的诉讼时效，故其诉讼请求依法应予驳回。
本院经审理查明了以下事实：原、被告于2010年3月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告以244445元的总价款向被告购买位于盘县××经济开发区××与××路交汇处××镇××单元××号房屋，房屋建筑面积为119.57平方米。《商品房买卖合同》约定，出卖人应在房屋交付使用后540日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，若因出卖人的责任使买受人不能在约定期限内取得房地产权证书，买受人在不退房的前提下，由出卖人按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付款49445元，并以银行按揭贷款的方式向被告支付了余款195000元，共计244445元房屋总价款已全部向被告支付完毕。被告于2011年6月29日将上述合同约定的房屋交付给了原告使用。原、被告约定的由被告向房屋登记主管部门提供房屋登记需要的备案材料时间届满后，被告因取得的建设用地批准书是手工测绘的土地面积，与规划验收时进行电子测绘的土地面积存在396.5平方米的误差（手工测绘比电子测绘时少了396.5平方米），导致被告建设的商品房的容积率和建筑密度发生变化，无法办理规划验收手续，进而被告未办理房屋权属初始登记，被告至今仍未将原告办理房屋权属登记需要由被告提交的资料提供给房屋登记管理部门，但被告一直在向相关房地产主管部门申请办理进行房屋初始登记的相关事项，并一直认可愿意继续为原告等业主办理房屋产权登记的相关协助事项。
另查明，原告因主张本案权利，聘请律师代理诉讼支付代理费3500元。
上述事实，有原告胡左明向本院提交的《商品房买卖合同》、借款凭证、委托代理合同及代理费收据及被告提交的建设用地批准书、建设用地规划许可证及附件、建设工程规划许可证（临时证）、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程消防设计审核意见书、建设工程竣工验收消防备案检查记录表、建设工程防雷装置验收表及合格证（ABCDEF六幢楼）、盘县住房和城乡建设局关于“锦鸿苑”项目房产证未办理情况说明、盘县司法局关于土地分割登记和完善转手续的请示予以证实，上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院均予以采信，作为认定本案事实的依据。原告虽当庭放弃将《商品住宅使用说明书》作为证据出示，但该证据记载的房屋交付时间晚于原告在诉状中陈述的时间，本院对该证据仍予以采信，作为认定被告向原告交付房屋时间的依据。
本院认为，本案的争议焦点是：一、原告的起诉是否超过诉讼时效？二、被告是否应当协助原告办理房产权登记手续？三、被告是否构成违约、是否应支付原告违约金？四、被告是否应当赔偿原告因主张本案权利而支出的代理费？
原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，被告在与原告签订上述合同时已取得相关的房屋预售许可证，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定全面履行各自的义务。
关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题，本院认为，从被告的答辩意见及提交的证据看，被告一直在积极为原告方办理房屋产权登记而与相关部门进行沟通协调，直至开庭时被告仍表示愿意履行协助原告方办理房屋产权登记的义务，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效从当事人一方同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，因此，原告于2016年7月27日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。被告辩解原告的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。
关于被告是否应当协助原告办理房产权登记手续的问题。原、被告签订合同后，原告已依约向被告全额支付了购房款，被告虽已将房屋交付原告使用，但原告向被告购买商品房的目的是要取得房屋的所有权，因被告的原因致使原告至今未能办理涉案房屋的所有权登记，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋所有权登记。被告于2011年6月29日将房屋交付原告使用，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用后540日内即2012年12月20日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以便原告办理房屋所有权登记，但被告以两次进行测绘所得的土地面积不同而无法办理规划验收手续及工程竣工备案登记等证件为由，迟迟未为原告办理房屋权属登记而向房屋登记管理部门提交相关资料，导致原告不能在约定的期限内办理房屋所有权登记，被告不能按照原、被告的合同约定履行相关义务，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告是因两次测绘的误差原因造成不能按时协助原告办理房屋产权登记手续，被告作为房开企业，办理房屋初始登记是行政审批行为，对其中可能存在的风险应当有一定的预判，两次测绘面积的误差不属于情势变更，被告应当在出现阻滞其开发的房屋办理房屋初始登记时积极向相关部门主张权利，并消除这一阻滞而如约为原告办理房屋产权登记手续提供协助，由于被告消极不履行义务而导致原告的权利受损，故被告应向原告承担违约责任，原告主张要求被告继续履行合同并协助原告办理房屋产权登记手续的理由成立，本院予以支持。被告辩解是因情势变更原因才导致不能为原告办理房屋产权登记手续，并非故意不为原告办理，不应当承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房地产开发企业为买受人办理房屋产权登记手续的时间一般为房屋交付使用后90日，参照该时限，被告应当于本判决发生法律效力后90日内向房屋登记部门提交办理房屋产权登记手续需要被告提交的相关材料，协助原告办房屋产权登记手续。
关于被告是否应当支付违约金的问题。被告逾期未为原告提供相关办理房屋产权登记的材料，已经违反了双方的合同约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应按照合同约定从履行期限届满的次日即2012年12月21日起向原告支付违约金。因原告不要求退房，原、被告约定在此情况下，被告按已付房价款的银行同期存款利率向原告支付违约金。由于双方未明确约定按哪个银行公布的同期存款利率计算，而中国人民银行公布的利率属于基准利率，故应按中国人民银行公布的同期存款利率进行计算。从双方约定的原告取得房屋所有权证的截止之日（2012年12月20日）至今已超过三年，可以参照同期中国人民银行3年期整存整取的存款利率进行计算，2012年12月21日时，中国人民银行公布的三年期整存整取的存款利率执行的是2011年7月7日所公布的数据，即三年期整存整取的存款年利率为3.30%，即应按年利率3.30%计算违约金。原告已付的房屋价款为244445元，2012年12月21日至2016年7月18日，共计1305天，被告应向原告支付违约金28841.16元（244445元×3.30%／年÷365天×1305天），原告主张自2012年6月22日开始计算违约金没有依据，超出部分本院不予支持。由于原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定的内容是“买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金”，由于双方并未明确该违约金是活期存款还是定期存款的利率，而被告方作为提供格式条款的一方，在合同条文的理解出现不同理解时应当作出有利于接受条款一方的解释，故被告辩解应当按照活期存款利率来计算违约金的理由不能成立，不予支持。2016年7月18日至本判决确定的履行期限届满之日的违约金仍应以244445元为基数，按照年利率3.30%计算。
关于被告是否应当赔偿原告因主张本案权利而支出的代理费的问题，本院认为，由于被告未按照约定为原告提供相关办理房屋产权登记的材料，已经违反了双方的合同约定，应当承担赔偿损失的违约责任，原告聘请律师实现债权产生的律师费损失3500元，应当由被告进行赔偿，故原告请求赔偿律师费3500元的理由成立，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，协助原告胡左明办理位于盘县红果镇锦鸿苑2幢1单元11-3号房的产权登记手续。
二、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡左明2012年12月21日至2016年7月18日期间的违约金28841.16元。自2016年7月19日起至本判决确定的履行期限届满之日的违约金以244445元为基数，按照年利率3.30%计付。
三、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告胡左明因聘请律师产生的律师费损失3500元。
四、驳回原告胡左明的其他诉讼请求。
如义务人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费709元，因适用简易程序审理减半收取354.5元，由被告贵州弘黔房地产开发有限公司负担315.5元，原告胡左明负担39元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判员 李彦
二〇一六年九月八日
书记员 张聪