西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0112民初4170号
原告西安万华房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区太元路华远君城第**幢*单元**层*****号房。统一社会信用代码9161010066319343XR。
法定代表人孙秋艳，董事长。
委托代理人安钢，陕西金镝律师事务所律师。
委托代理人李付迪，陕西金镝律师事务所律师。
被告杜兰芳，女，1967年1月11日出生，汉族。
第三人中国工商银行股份有限公司西安太华路支行。营业场所：西安市未央区太和路123号西安市检察院小区1幢1单元10101室、10201室。统一社会信用代码91610133920694500P。
负责人黄剑峰，行长。
委托代理人直超凡，男，该行员工。
原告西安万华房地产开发有限公司（以下简称万华公司）与被告杜兰芳、第三人中国工商银行股份有限公司西安太华路支行（以下简称工行太华路支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万华公司的委托代理人李付迪，第三人工行太华路支行的委托代理人直超凡到庭参加诉讼。被告杜兰芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告万华公司诉称，与被告2014年7月11日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买其开发的华远·君城小区第19幢1单元18层11801号商品房，被告支付首付款359469元，余款从第三人处贷款支付，其为该笔贷款承担阶段性保证责任。因被告逾期偿还银行贷款，第三人截止2016年3月17日从其处划扣保证金43609.67元用于偿还被告按揭贷款本息。被告逾期还款，依据《商品房买卖合同》其可主张解除合同和要求被告支付违约金等，故诉至法院要求：1、解除双方于2014年7月11日签订的合同登记号为X14073344的《商品房买卖合同》，由被告配合前往西安市房地局办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续并承担手续费；2、由被告自《商品房买卖合同》解除之日起十日内搬离涉案商品房、交回房屋钥匙、恢复原状，并自入住之日按照1元/平米/天计算支付房屋使用费至实际搬离之日；3、由被告支付解除合同违约金233893.8元；4、由被告支付其承担担保责任而支出的全部费用（包括但不限于按揭贷款本金、利息、违约金等，以下简称补偿款）及补偿款违约金共计51023.31元（补偿款暂计43609.67元，违约金暂计算至2016年4月20日），最终以实际产生费用为准；5、由被告支付物业管理费；6、解除借款合同，由被告及第三人配合办理预购商品房贷款预抵押或抵押登记注销手续，被告承担办理手续费用；7、由被告承担诉讼费。
被告杜兰芳未到庭，亦未进行答辩。
第三人工行太华路支行述称，如原告将剩余按揭贷款清偿，同意解除借款合同并配合办理预购商品房贷款预抵押或抵押登记注销手续。
经审理查明，原告与被告2014年7月11日签订合同登记号为：X14073344的《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发建设的华远·君城第19幢1单元18层11801号商品房，该商品房建筑面积为179.78平方米，商品房总价为1169469元，被告应于2014年6月23日前支付359469元作为首付款，剩余81万元以银行按揭贷款方式支付；原告应于2012年9月30日前将经验收合格的商品房交付被告。合同附件六第二条第4项约定：在原告为被告向按揭银行提供担保的情况下，如被告逾期偿还银行按揭贷款，被告应补偿原告为履行担保责任而支出的全部费用（以下简称：补偿款，包括但不限于按揭款本金、利息、违约金）；还应自被告应还款之日起以补偿款为基数，每延迟一日向原告支付千分之五的违约金。如被告逾期或累计逾期偿还银行按揭贷款超过三期的，则原告有权解除买卖合同并收回商品房，原告有权到相关部门办理解除买卖合同的一切手续（合同解除自原告向被告发出书面通知之日生效），同时被告按买卖合同商品房总价之20%支付违约金。在此种情况下，原告有权将商品房另行出售，出售所得扣除被告应向原告支付的补偿款、违约金及其他应付款项后，余额（如有）由原告无息退还被告。附件十第十七、十八条约定，因被告原因解除合同的，被告应当在解除通知发出之日起十日内迁出商品房，否则原告有权强制清场，并且被告应自商品房交付之日至搬离之日按照5元/平方米/日支付商品房使用费，还应支付原告承担的其他费用及损失（如违约金、利息、罚息、赔偿金、追偿费用、诉讼费、律师费、公证费、清场费）；无论何种原因《商品房买卖合同》解除的，被告应当在合同解除之日起七日内配合原告办理完毕《商品房买卖合同》备案登记注销、预购商品房抵押权预告登记注销手续等。《商品房买卖合同》签订后，被告支付了首付款。余款81万元，2014年8月21日原告、被告、被告丈夫陈梓元（共同借款人）与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》办理了按揭贷款，原告万华公司对该笔贷款承担了阶段性保证责任并且本案所涉商品房作为抵押物进行了抵押，第三人于2014年8月26日放贷。2014年8月28日，被告接收了商品房并入住至今。2014年10月10日起被告开始逾期还贷，截止2016年3月10日已累计逾期9期，2016年3月17日第三人从原告保证金账户划扣43609.67元用于偿还被告按揭贷款本息。原告于2015年3月27日、2016年1月28日两次发函要求被告尽快清偿按揭贷款未果酿成本诉。本案审理过程中，原告申请对本案所涉商品房进行诉讼保全，我院于2016年6月6日对本案所涉商品房进行了查封。另，我院通知被告应诉后其表示与原告协商，但仍未按期偿还按揭贷款，开庭时亦未到庭应诉。庭审中，原告坚持其诉讼请求，表示为了解除《商品房买卖合同》愿意代被告偿还剩余按揭贷款本息，在扣除代偿款项、违约金等被告应承担费用后将剩余房款退还被告；第三人坚持述称意见。庭审调解，因被告未到庭致调解未果。
以上事实，有《商品房买卖合同》、相关票据、情况说明、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。双方所签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期或累计逾期偿还银行按揭贷款超过三期，原告有权解除《商品房买卖合同》并收回商品房，本案中被告在贷款不久即逾期偿还银行按揭贷款导致原告承担了保证责任，且现一直再未偿还，累计早已超过3期，故原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求应予支持。《商品房买卖合同》解除，依约定被告应搬离商品房、交回钥匙、恢复商品房原状并协助原告办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续。关于违约金问题，《商品房买卖合同》解除原告与被告未约定代偿款项违约金，故原告主张被告支付代偿款项违约金本院不予支持；双方约定解除合同违约金是按商品房总价的20%计算同时约定被告应自商品房交付之日支付商品房使用费至搬离时止，以上约定既约定了解除合同违约金又约定了损失，结合本案实际该约定较高应予调整，本院酌情判令被告支付商品房总价的10%作为解除合同违约金。原告代被告偿还的按揭贷款，被告应偿还原告。本案第三人未提出诉讼请求，故本案件仅处理商品房买卖合同纠纷，《个人购房借款/担保合同》本案不涉。因原告并非物业管理服务提供者，且物业服务合同与本案不属同一法律关系，原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
原告西安万华房地产开发有限公司与被告杜兰芳2014年7月11日签订的合同登记号为：X14073344的《商品房买卖合同》解除。
被告杜兰芳于本判决生效后三十日内协助原告西安万华房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续，办理注销手续的费用由被告杜兰芳承担。
被告杜兰芳于本判决生效后三十日内搬离华远·君城第19幢1单元18层11801号商品房，将钥匙交与原告西安万华房地产开发有限公司并恢复商品房原状。
被告杜兰芳于本判决生效后三十日内支付原告西安万华房地产开发有限公司解除合同违约金116946.9元。
被告杜兰芳于本判决生效后三十日内支付原告西安万华房地产开发有限公司代偿款项（截止2016年3月17日为43609.67元，如后续继续发生以实际发生金额为准）。
驳回原告西安万华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5573元、保全费5000元（原告西安万华房地产开发有限公司已预交），由被告杜兰芳承担并于本判决生效后三十日内给付原告西安万华房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 史丽妮
代理审判员 李 涛
代理审判员 王 蔚
二〇一六年十月十八日
书 记 员 宋 琛