福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终2623号
上诉人（一审被告）：许巧儿，女，1976年10月15日出生，汉族，住福建省闽清县。
上诉人（一审被告）：周先强，男，1973年6月23日出生，汉族，住福建省闽清县。
上述两上诉人的委托诉讼代理人：许传清，福建扬航律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：陈香文，男，1949年11月15日出生，住福建省闽清县。
�托诉讼代理人：王逢俊，福建融成律师事务所律师。
上诉人许巧儿、周先强与上诉人陈香文因赠与合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2015）梅民初字第1692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许巧儿、周先强上诉请求：撤销一审判决，认定陈香文的赠与行为不得撤销，判决驳回陈香文的全部诉讼请求。事实和理由：1.讼争房屋由许巧儿、周先强出资建造，属许巧儿、周先强所有。房屋建成后，双方在许永彬、许菊华及代书人刘义正的见证下，补签《约字书》。《约字书》系陈香文真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，不因未办理物权登记而影响合同效力。2.赠与财产的权利并非物的所有权。陈香文在房屋建成后补签《约字书》，不存在法律规定可以撤�赠与的情形。陈香文不存在《中华人民共和国民法通则》规定的有权变更或撤销民事行为的情形，其行使撤销《约字书》的权利也已超过法律规定的期限。
陈香文针对许巧儿、周先强的上诉辩称：1.即使合同有效，仍赋予物权人在物权变更登记之前享有的撤销权，许巧儿、周先强的上诉理由不能成立，一审判决第一项正确。2.陈香文为宅基地使用权人，闽清县房地产管理所也接受陈香文的产权申请，只是因房屋外观未达标尚未发放权属证书，但已可以确认讼争房屋的权属证号，代表房屋产权人为陈香文。涉案宅基地属陈香文所有，根据房地一体主义，产权人也应该是陈香文。本案焦点不在于《约字书》的效力，而在于房屋所有权的归属。
陈香文上诉请求：撤销一审判决第二项，改判许巧儿、周先强腾退闽清县梅城�大路安置区二期2号房屋，将房屋交还给陈香文。事实和理由：1.宅基地使用权证书载明，土地使用权人为陈香文。陈香文已向闽清县房地产管理所申请办理房屋所有权登记，受理后已于2015年3月17日制作证书编号为梅房权证Ｍ字第××号的《房屋所有权证》，载明所有权人为陈香文；只是因外墙未按政府要求粉刷尚未发放证书。根据我国不动产物权登记制度，可以认定陈香文系涉案宅基地使用权人和房屋所有权人。2.陈香文是环卫工人，长期打扫卫生，房屋建设过程中办理有关手续支出的费用是陈香文交给许巧儿的，所以部分原件材料存于许巧儿处。陈香文一审中陈述有出资5万元建造房屋，一审法院将此作为不利陈香文的证据采纳，又认为陈香文未出资5万元，自相矛盾。许巧儿、周先强未提供证据证明其出资情况，也无法说明建造房屋的花费。一审法院在事实未查明的情况下，确认许巧儿、周先强建造三层房屋，是错误的。3.撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产，本案不存在宅基地不能返还的情况，许巧儿、周先强继续占有、居住和使用宅基地和房屋，不能解决双方纠纷。只有许巧儿、周先强返还宅基地和房屋，才能维持现有物权法律关系，才是尊重现状、维持稳定。大路村民委员会对赠与行为没有意见的前提是双方没有纠纷，属于附条件的意思表示；现双方发生纠纷，条件不成就，应视为其不同意宅基地的赠与行为。宅基地使用权与地上建筑物所有权具有不可分离性，根据房随地走、房地一体主义，陈香文撤销宅基地使用权的赠与，也就撤销了地上房屋的赠与。法院判决撤销《约字书》的同时，应判决许巧儿、周先强腾退、交还房屋；一审法院判决承认许巧儿、周先强对房屋占有、居住和使用的权利，�会导致双方关系更加恶化、纠纷无法解决。
许巧儿、周先强针对陈香文的上诉辩称：1.许巧儿、周先强也是大路村村民，有权受让、受赠集体土地使用权。居民建房用地申请表中家庭人口情况栏内，只填写许巧儿、周先强及女儿的名字，没有填写许永彬等人，可见陈香文申请建房时就同意将土地使用权赠与许巧儿、周先强。许巧儿、周先强为建房缴纳了各种规费，并出资建造、装修房屋，房屋是许巧儿一家三口的唯一住所。《约字书》能清楚证明房屋是许巧儿、周先强出资所建；司法所调解时，陈香文也承认房屋由许巧儿、周先强出资。一审法院对此予以认定，请求二审法院予以维持，并确认房屋为许巧儿、周先强所有。2.建房用地以陈香文名义申请，土地使用权人登记为陈香文并不为奇，后许巧儿要求陈香文按《约字书》约定将土地使用权变更登记在许巧儿名下遭陈香文拒绝。《约字书》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，具有法律约束力，不因未办理物权登记而影响合同效力。陈香文主张许巧儿、周先强腾退交还房屋，缺乏事实和法律依据。3.陈香文不存在《中华人民共和国民法通则》规定的有权变更或撤销民事行为的情形，其行使撤销《约字书》的权利也已超过法律规定的期限。
陈香文向一审法院起诉请求：1.撤销双方于2007年12月10日签订的《约字书》；2.许巧儿、周先强腾退闽清县梅城镇大路安置区二期2号房屋，将房屋交还给陈香文。
一审法院认定事实：许巧儿是陈香文的婚生长女，许巧儿与周先强是夫妻，陈香文、许巧儿、周先强三人的户籍地址均为“闽清县梅城镇大路19号”，均系闽清县梅城镇村民。因京福高速公路闽清连接线建设需征用拆迁陈香文自其父亲处分得的房产份额，2004年3月22日，陈香文与“京福高速公路闽清段建设指挥部”签订《京福高速公路闽清段房屋拆迁补偿安置协议》，载明“因京福高速公路闽清段建设需要，需征用搬迁位于梅城镇境内陈香文户的房屋及附属建筑物，根据……有关文件的规定，订立如下协议：安置该户80㎡，自主择地”。后经相关部门审批同意将位于闽清县大路安置区二期2号、面积为82.5㎡的大路村集体建设用地安置给陈香文建设住宅，并发给《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，批准的建设规模为占地82.5㎡、建筑面积412.5㎡、五层。2007年许巧儿、周先强在涉案宅基地上建成楼房三层并居住至今，陈香文的儿子许永彬在楼房建成、其结婚后有入住过，但不常住，陈香文在位于大路村××号的老房子处居住。2007年12月10日�陈香文、许巧儿、周先强签订《约字书》，主要约定，陈香文于2004年3月22日因京福高速公路闽清段房屋拆迁安置地地皮80平方米择地后无款建房，念女儿许巧儿、女婿周先强未建房屋，合家同意兹将该块地皮全部给女儿许巧儿、女婿周先强建房，立字之日房屋已建叁层装修部分，该座房屋权属巧儿、先强永远；今因吾儿许永彬婚期将近，要求在此座房屋第二层左边一间暂借作新娘房，借期18年，免交房租，自其光大，自建或自购房屋后搬迁他房再将此交还巧儿、先强永远。陈香文、许巧儿、周先强签订《约字书》没有经过梅城镇民委员会的审批同意，但村民委员会并未对陈香文的赠与行为表示反对。后因陈香文想在涉案房屋上添建两层给其儿子许永彬，许巧儿、周先强不同意，双方发生矛盾。2013年5月10日，闽清县梅城镇人民调解委员会组织陈香文、许巧儿、周先�就双方之间宅基地使用权纠纷进行协调，但协调未果。2014年11月14日，陈香文申请获得涉案宅基地的集体土地使用权证[梅集用（2014）第1980号，土地使用权人为陈香文，使用面积90.8㎡]。2015年2月3日，陈香文向闽清县房地产管理所提交办理《房屋所有权证书》的材料、申领房屋所有权证书，现尚未获得房屋所有权证书。另查明，1.陈香文申请涉案宅基地使用权时的《居民建房用地申请表》的“家庭人口情况栏”仅载有许巧儿、周先强、周鑫（许巧儿、周先强女儿）的名字；现《居民建房用地申请表》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》原件由许巧儿、周先强存执。2.本案审理过程中，经一审法院释明，陈香文坚持诉讼请求，双方明确表示不就涉案宅基地使用权及地上建筑物进行评估；经一审法院组织调解，双方因分歧太大，无法达成一致调解意见。
一审法院认为：从双方签订的《约字书》内容看，陈香文赠与的是其因拆迁安置获得的“地皮”（宅基地使用权），因此，本案是宅基地使用权赠与合同纠纷。公民对自己的合法财产有自由处分的权利，陈香文在《约字书》上按捺手印，且赠与行为与《居民建房用地申请表》的“家庭人口情况栏”载有许巧儿、周先强、周鑫(许巧儿、周先强女儿)内容相互印证，其赠与意思表示真实，其行为并未侵犯他人合法权利，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该赠与合同合法有效，陈香文主张其是在受欺诈情形下在《约字书》上按捺手印的辩解理由，因证据不足，不能成立。依照《合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同除外。�及第一百八十七条“赠与财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”之规定，作为赠与人的陈香文在赠与财产的权利转移之前享有任意撤销权，且该撤销权系形成权即只要求权利人陈香文的单方意思表示到达相对方即可行使；讼争《约字书》既没有经过公证亦不是具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同，且许巧儿、周先强在赠与合同成立后没有及时到土地管理部门办理宅基地使用权转移、变更登记手续，因此当陈香文以本案诉讼行为明示撤销对许巧儿、周先强的赠与后，该赠与关系解除，所以陈香文诉请撤销双方签订的《约字书》，予以支持。双方对涉案房屋由谁所建各持己见，《约字书》及协调笔录中均载明三层房屋由许巧儿、周先强所建，陈香文庭审中亦自认“其有出资5万元给许巧儿、周先强建房”，能形成证据链，但陈香文所举�据却不足以证明其有出资5万元及房屋被强占的事实，因此，确认许巧儿、周先强在该宅基地上建造三层房屋；故陈香文主张房屋是其自筹资金所建，要求许巧儿、周先强腾退并交还房屋的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。《合同法》五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方之间宅基地使用权赠与合同撤销，但许巧儿、周先强已在讼争宅基地上建造房屋并居住至今，讼争宅基地已不能原状返还。陈香文、许巧儿、周先强均为大路村村民，陈香文与许巧儿更是至亲的父女关系，大路村民委员会对陈香文将宅基地使用权赠与许巧儿、周先强未表示反对，故本案处理应本着尊重现状，�持稳定的原则，承认许巧儿、周先强对宅基地及房屋继续占有、居住和使用的权利，许巧儿、周先强因不能返还宅基地应当折价补偿。经一审法院释明，陈香文坚持不变更诉讼请求，且双方均不同意对涉案宅基地进行价格评估，无法确定补偿数额，应由负举证责任的陈香文承担举证不能的法律后果。许巧儿、周先强抗辩称宅基地使用权已经转移，但根据《物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案赠与标的物为宅基地使用权，属于不动产物权，其转让应经依法登记始发生效力，现宅基地使用权的使用权人仍是陈香文，故对许巧儿、周先强的抗辩不予采纳；许巧儿、周先强还抗辩称本案不存在“重大误解、显失公平”可变更、可撤销的情形，且本案已超过法律规定的一年除斥期间，根据上述分析，本案陈香文主张行使赠与人的任意撤销权，许巧儿、周先强应针对该任意撤销权能否成立进行抗辩，且赠与合同的任意撤销权与《民法通则》规定的“重大误解、显失公平”可变更、可撤销情形调整的是不同法律关系，对许巧儿、周先强的抗辩不予采纳；在宅基地使用权变更登记之前，任意撤销权持续存在，不受除斥期间限制，许巧儿、周先强援引的一年撤销权行使期间是对法定撤销权的限制，对该抗辩亦不予采纳。因此，依照《中华人民共和国合同法》五十八条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、撤销陈香文与许巧儿、周先强于2007年12月10日签�的《约字书》；二、驳回陈香文的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：讼争房屋由谁出资建造。陈香文与许巧儿、周先强签订《约字书》时，房屋已建成三层并装修，《约字书》明确载明，陈香文无款建房，念女儿许巧儿、女婿周先强未建房屋，阖家同意将地皮全部给许巧儿、周先强建房，立字之日房屋已建叁层装修部分。因此，在没有相反证据证明的情况下，应根据《约字书》认定讼争房屋由许巧儿、周先强出资建造。陈香文主张曾出资5万元建造房屋，但未提交相应证据证明；有关土地综合补偿费、土地收益金、城市基础设施配套费、测绘费等费用的收款票据原件都由许巧儿、周先强持有，陈香文主张其将有关费用交由许巧儿去办理，依据不足，应不予采纳。因此，一审法院认定�巧儿、周先强在涉案宅基地上建成楼房三层，有事实依据，应予以维持。
本院认为，本案争议焦点首先在于陈香文能否撤销对涉案宅基地使用权的赠与。涉案宅基地所在梅城镇民委员会对陈香文与许巧儿、周先强在2007年12月10日签订的《约字书》中约定陈香文将涉案宅基地交由同为大路村村民的许巧儿、周先强建房并不反对，《约字书》系双方真实意思表示，合法有效。双方在《约字书》中约定由许巧儿、周先强在涉案宅基地上建房，实质是陈香文将涉案宅基地使用权赠与给许巧儿、周先强。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”，第一百八十七条规定“赠与的财产依法需要办�登记等手续的，应当办理有关手续。”涉案宅基地仍登记使用权人为陈香文，未变更登记为许巧儿、周先强，根据物权公示原则，应认定权利未转移；陈香文有权撤销对涉案宅基地使用权的赠与。许巧儿、周先强以《约字书》有效、土地权利已转让为由主张不能撤销赠与，于法无据，应不予支持。但双方《约字书》中还有关于讼争房屋权属、许永彬借用其中一间房等内容的约定，不属于宅基地使用权赠与的范畴，对此陈香文无权主张撤销。因此，一审法院简单判决撤销《约字书》不当，应变更为撤销《约字书》中关于宅基地使用权的赠与。
双方当事人争议焦点还在于陈香文能否要求许巧儿、周先强腾退、交还讼争房屋。《中华人民共和国合同法》第一百九十四条规定“撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。”，只是说�与人可以要求返还增与的财产，而非受赠人必须返还赠与的财产。而按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案宅基地上的房屋由许巧儿、周先强建造，陈香文也在《约字书》中明确房屋权属归许巧儿、周先强所有，因此从公平合理、维护现状考虑，涉案宅基地属于不能返还的情形。经一审法院释明，陈香文仍坚持要求腾退、交还房屋，依据不足，应不予支持。
综上所述，许巧儿、周先强和陈香文的上诉请求均不能成立，应予以驳回。但一审判决撤销整份《约字书》不当，依法予以变更。依照《中华人民共和国民事�讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持福建省闽清县人民法院（2015）梅民初字第1692号民事判决第二项；
二、变更福建省闽清县人民法院（2015）梅民初字第1692号号民事判决第一项“撤销原告陈香文与被告许巧儿、周先强于2007年12月10日签订的《约字书》”为：“撤销原告陈香文与被告许巧儿、周先强于2007年12月10日签订的《约字书》中关于宅基地使用权的赠与”。
一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费200元，由上诉人许巧儿、周先强负担100元，由陈香文负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁文伟
审 判 员 李文颖
代理审判员 庄彩虹
二〇一七年三月三十日
书 记 员 郭梦铃
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