青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）青01民终1366号
上诉人（原审被告）：青海西北房地产开发建设有限公司（统一社会信用代码×××），住所地青海省西宁市城东区民和路33号。
法定代表人：张青雅，总经理。
委托诉讼代理人：付增科，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:朱海红（公民身份号码×××），女，汉族，1977年7月19日出生，住青海西宁市。
被上诉人（原审原告）：唐锐（公民身份号码×××），男，土族，1978年7月20日出生，住青海西宁市。
上诉人青海西北房地产开发建设有限公司（以下简称西北公司）与被上诉人朱海红、唐锐商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院(2017)青0103民初1403号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭分别于2017年10月16日、11月21日公开开庭进行了审理。上诉人西北公司的委托诉讼代理人郭超、付增科，被上诉人朱海红，唐锐的委托诉讼代理人朱海红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西北公司上诉请求：撤销原判，驳回朱海红、唐锐的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，认定”市政配套（水、电、气）管网均已到位，而小区内应配套的水电气管网入户，是开发商投资建设小区的基础设施、公共配套设施，不是合同逾期交房免责条款”与事实不符，西北公司与西宁中油燃气公司签订的《天然气管道安装施工合同书》约定工程内容是”从天然气管道支线开口处接入至居民用壁挂锅炉（或灶具、热水器等）燃气接口天然气管道安装。”以及与西宁供电公司签订的《港欧东方花园住宅小区供配电工程建设合同》中明确了工程内容是”上一级公共电源接入点至住宅单元总受电点配电设施处”。从两份合同看，不仅小区外的管网需要到位，而且小区内相应配套的工程也是由合同相对方（西宁中油燃气公司、西宁供电公司）施工，并非由西北公司承建施工。因为西宁中油燃气公司、西宁供电公司施工进展不顺工期延误，导致西北公司逾期交房。应当适用《商品房预售合同》第八条交付期限约定：若市政配套（电气）管网入户无法按时完工交付，导致逾期交房，应属于合同约定的逾期交房免责条款的约定范围。一审法院适用法律错误，西北公司与朱海红、唐锐作为完全行为能力人，并且一审法院已经认定了双方签署的《商品房预售合同》属于有效合同，所以应当确认双方合同中约定逾期交付的免责条款。该合同第八条交付期限明确约定：2015年10月30日前交房附有两个条件：其中之一是市政配套工程（水电气）完工。若市政配套工程不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延。即如果市政配套逾期，实际交房时间为市政配套工程完工的时间，西北公司提交以及法院调取的证据说明，房屋逾期交付系因电、暖逾期导致，不是西北公司行为造成。一审法院适用《合同法》第121条关于”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”不妥。
朱海红、唐锐辩称，涉案工程消防设施至今未达标，电是2016年8月才通的，2016年12月才通的天然气。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
朱海红、唐锐一审诉讼请求：西北公司向朱海红、唐锐支付迟延交房违约金21040.1元。
一审法院查明的事实：2013年12月17日，朱海红、唐锐与西北公司签订了《商品房预售合同》，由朱海红、唐锐购买西北公司开发建设的商品房一套（位于城东区湟中路189号17号楼1单元1174号房），合同总价为497402元整。合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经验收合格，市政配套工程(水、电、气)依照市政工程设计方案执行，若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2因天气原因、重大情势变更或政府行为导致工程延期，交付日期则相应顺延。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人不承担逾期交房责任；2、买受人在收到房屋交付通知后，在规定时间内未前来办理交接手续的，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人由交房之日起承担商品房交付后所产生的相关责任及物业、采暖等相关费用。合同签订后，朱海红、唐锐依合同约定支付了全部购房款。但西北公司却未按合同约定的交房时间交房。2016年5月10日朱海红、唐锐接收住房。
另查明，2012年1月西北公司开发的位于城东区湟中路189号港欧?东方花园项目开始动工建造。2012年9月西北公司给西宁市财政局如数缴纳了市政配套费，执收单位是西宁市城乡规划和建设局。2014年8月5日西北公司与国网青海省电力公司西宁供电公司签订了《港欧东方花园住宅小区的供配电工程建设合同》。2014年8月15日西北公司与西宁中油燃气有限责任公司签订了《天然气管道安装施工合同》。2015年5月西北公司在西宁市城东区建设局办理了燃气管道城市道路开挖占用手续。2015年9月西北公司在西宁市城东区建设局办理了给排水项目城市道路开挖占用手续。
西北公司开发的位于城东区湟中路189号港欧东方花园项目，因西北公司与购房业主签订的《商品房预售合同》约定的交房期限届满后，西北公司逾期未能交房。为此，业主向政府信访，西宁市住房保障和房产管理局答复，经我局对西北公司开发的”港欧东方花园”项目手续进行核查。截至目前，3号至10号楼的交付工作，因西北公司同浙江横店建筑工程有限公司（以下简称施工单位）在协商工程款中存在纠纷，施工单位将工程移交手续的办理拖延至今，导致西北公司无法按约定日期为购房人办理交房手续。在我局多次督促下，西北公司同施工单位进行多次协商，但双方未能达成工程移交协议。2016年4月28日省信访办就市民反映延期交房问题召开信访协调会，会议决定：1、西北房地产公司同施工单位，就工程预算定案问题加快协商，于5月31日前达成一致意见，施工单位加快工程手续移交进度。2、停止西北公司商品房网签系统申请。3、停止西北公司商品房预售监管资金的拨付。我局将继续督促西北公司加快与建设单位协商进度，尽快处理好相关问题。同时要求开发企业做好服务，妥善处理与购房人因违约责任引发的纠纷，并定期向我局上报协调处理结果。
一审法院认为，朱海红、唐锐与西北公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。朱海红、唐锐依照合同约定付清了全部购房款497402元，而西北公司却未能按合同约定的时间交房。关于西北公司提出的其依据免责条款，不应承担违约责任的抗辩主张，根据已查明的事实，即西北公司开发的位于城东区湟中路189号港欧东方花园住宅小区有关市政配套(水、电、气)管网均已到位，而小区内应配套的水、电、气管网入户，则应是开发商投资建设的小区的基础设施、公共配套设施，不属于合同免责条款的约定范围，故西北公司提出的抗辩主张不能成立。关于西北公司提出其逾期交房是由于其与国网青海省电力公司西宁供电公司、西宁中油燃气有限责任公司签订的施工合同未按时完工的抗辩主张，根据相关法律定因第三人的原因造成违约的，不能免除违约方的违约责任，故西北公司的抗辩主张不成立。西北公司逾期交房是引起本案纠纷发生的主要原因，西北公司的该行为已构成违约，故朱海红、唐锐主张支付违约金的诉讼请求成立，应予支持。关于计算的违约金数额，朱海红、唐锐认可交房日期是2016年5月10日，应按照朱海红、唐锐实际接收房屋时间计算违约日期，违约金是9599.85元497402元×万分之一×193天（2015年10月31日至2016年5月10日），予以确认。据此判决：西北公司于判决发生法律效力后十日内给付朱海红、唐锐逾期交房违约金9599.85元。案件受理费326元，减半收取163元，由西北公司负担（此款朱海红、唐锐已预交，西北公司在给付上述款项时一并支付朱海红、唐锐）。
二审期间，西北公司提交一份《关于减免物业费等相关费用的决定》，拟证明其公司因为逾期交房已减免了2017年的物业费；朱海红、唐锐质证认为其没有见过此文件，对于减免物业费不予认可；本院认为，朱海红、唐锐虽否认减免物业费的事实，但其认可自2017年5月10至今未缴纳物业费，故对该证据的证明力予以确认。
朱海红、唐锐提交一份《通知》，拟证明天然气于2016年12月才开始调试；西北公司认为该证据不是原件，真实性无法确认，但天然气的确实是2016年12月进行的调试；本院认为，该份证据虽系复印件，但其中记载的天然气的调试时间双方均不持异议，对其证明力予以确认。
二审法院查明的事实：双方当事人对一审法院查明的事实均不持异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
另查明，2016年7月26日，西北公司、青海西北物业管理有限公司作出《关于减免物业费等相关费用的决定》载明：港欧?东方花园小区由于市政配套工程的原因导致交房延误，决定给予业主相关费用的减免，具体细则如下：一、物业费：东院从2016年9月1日至2017年8月31日的物业费予以减免；西院从2016年8月1日至2017年7月31日的物业费予以减免。二、公共绿化用水：20元∕户∕年；楼道修补费100元∕户∕年；电梯动力费120元∕户∕年；公共路灯照明10元∕户∕年，同时减免一年等。
再查明，西北公司依据上述文件减免了朱海红、唐锐自2017年5月10日至2018年7月31日的物业费2511元。
本院认为，朱海红、唐锐与西北公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，但该合同是西北公司为了重复使用而预先拟定的格式文本，其中关于”若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延”的约定，是西北公司增加的格式条款，西北公司对此条款未采取合理方式提请购房人注意，其内容免除了西北公司应承担的逾期交房的违约责任、同时排除了购房人主张按期交房的主要合同权利，符合《中华人民共和国合同法》第四十条关于”提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形，故该项条款为无效条款，对双方当事人均不产生法律上的约束力。且西北公司认可小区外的市政配套工程已安装到位，小区内的水、电、气安装不属于市政设施，应由西北公司自行安装维护，故西北公司关于市政工程施工延误导致逾期交房，其不应承担违约责任的上诉理由不能成立，不予采纳。即使涉案房屋延期交房并非西北公司的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，如造成涉案房屋延期交房是第三方的原因造成，也不能以此为由免除西北公司应承担的违约责任。根据双方签订《商品房预售合同》约定，西北公司应当于2015年10月30日前将验收合格的商品房交付给朱海红、唐锐，而西北公司迟延至2016年5月10日交付房屋，确已构成违约。一审法院判决西北公司给付朱海红、唐锐逾期交房违约金9599.85元后，西北公司提交的证据证明其已基于市政配套未及时完工造成的延期交房主动减免了朱海红、唐锐应承担的自2017年5月10日至2018年7月31日物业费2511元，故此费用予以扣除，西北公司还应给付朱海红、唐锐逾期交房违约金7088.85元。鉴于本案为系列案，涉案购房人数较多，前期案件均以调解结案，且履行期限较长，故本案履行期限确定为判决书送达后180日。一审判决认定的基本事实清楚，但因西北公司二审补充提交证据能够证明其已通过减免物业费的方式承担了部分违约责任，可减轻其应承担的违约责任，故对西北公司应承担的违约金数额扣减后认定为7088.85元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、撤销西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初1403号民事判决；
二、青海西北房地产开发建设有限公司于本判决送达后180日内给付朱海红、唐锐逾期交房违约金7088.85元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费163元，由青海西北房地产开发建设有限公司负担55元（此款朱海红、唐锐已预交，青海西北房地产开发建设有限公司可随同上述款项一并予以给付），朱海红、唐锐负担108元。二审案件受理费326元，由青海西北房地产开发建设有限公司负担110元，朱海红、唐锐负担216元（此款青海西北房地产开发建设有限公司已预交，青海西北房地产开发建设有限公司可在给付上述款项时一并予以折抵）。
本判决为终审判决。
审判长李娟
审判员王鹏
审判员张洁琼
二○一七年十一月二十四日
书记员田云