杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1577号
原告：斯光辉。
委托代理人（特别授权）：陈益娟、孙迪风，浙江政法联律师事务所律师。
被告：杭州纺织品市场有限公司。
法定代表人：张兰兰。
委托代理人（特别授权）：徐碧莲。
委托代理人（特别授权）：李丽，浙江文颂律师事务所律师。
原告斯光辉诉被告杭州纺织品市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年8月13日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员章幼戎独任审判，于2014年9月15日公开开庭进行了审理。原告斯光辉委托代理人陈益娟、孙迪风、被告委托代理人徐碧莲、李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告斯光辉诉称：原、被告因杭州纺织品市场内摊位的租用形成租赁合同关系。原告一直是被告市场内经营商户，名下长期租用市场二区内xxx号和xxx号摊位。2010年3月被告称该市场要进行装修，装修完毕后再继续营业，并将市场主要客流处竖墙封闭并承诺装修完毕后就会拆除隔墙恢复客流。期间被告还要求原告办理了摊位的续租事宜，签订了租赁合同。原告按约支付了相应的租金和保证金等费用。但是装修完毕后被告未能按约开业经营，也未能拆除隔墙，导致市场商户没有客源。同时原告经查获知，被告自2010年起就一直未参加企业年检，也未办理税务登记。原为一层的市场未经批准翻建成二层建筑，致使市场至今连消防验收也未通过。上述原因导致原告无法办理经营所需相关工商税务手续，无法正常经营。被告还通知原告等商户，要求市场内商户每天按时开门。被告定期检查，如发现有商户未开门，市场将处以罚款。因此即使没有客源，无法正常经营，原告还是不得不每天到市场开门出摊。2012年6月12日，被告又以重新装修为名，强行向市场经营商户收取摊位费。否则就退回摊位承租权，使得许多商户被迫放弃经营权利。原告认为，被告自2010年起就未按时参加年检等情形，其经营资格已经存在问题。同时被告装修完毕后未能拆除隔墙，导致原告的经营环境发生重大变化，几乎没有客源。而且被告强制原告每天到市场开门的行为，也使得原告无法从事其他工作，产生了严重的经济损失。诉请判令被告：1、赔偿原告租金54500元、空调费2000元、物管消防费1800元、保证金6000元、工资损失111549元、仓库压货损失29421.5元、优先承租权损失74225.5元，共计280653元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告杭州纺织品市场有限公司辩称：原、被告签订的租赁协议所约定的期限为2010年9月28至2011年9月27日，在合同未签之前，与隔壁市场之间的通道就已经关闭，对于被告企业未年检、与隔壁市场隔墙未打开的情况，原告在签订合同前就应当知道的，被告提供的整个商场的外部环境和内部摊位均符合合同约定，原告若对此有异议在合同履行期限内也没有主张权利，现在的起诉超过了诉讼时效。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为证明其主张，原告斯光辉向本院提交下述证据：
1.《商铺租赁经营合同》，欲证明原、被告签订《商铺租赁经营合同》，对租赁期限、租金、违约金等做出约定；
2.收据、发票，欲证明原告为租赁摊位支付相应费用的事实；
3.完税证，欲证明原告正常经营中可以正常缴费的事实；
4.《实施方案》、《通知》，欲证明被告数次装修改建事实及租金的计算方法；
5.《进场须知》，欲证明被告强制商户开门营业否则予以罚款；
6.《情况说明》，证明原、被告关于承租事宜协商的事实；
7.工商查询档案记录，欲证明被告自2010年起未参加年检；
8.录音光盘，证明被告承诺未开通隔墙不收取租金并可退款；
9.证人证言，欲证明原告为取得摊位支付了转让费及原、被告没有续租是因为被告存在违约行为。
对上述证据经庭审质证，被告杭州纺织品市场有限公司对证据1、2三性均无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据3关联性有异议，认为这几份完税证明是2007年交纳的，并不是合同签订期间交纳的费用，与本案无关。本院认为由该组证据本身无法确定与本案纠纷存在关联性，对其证据效力不予认定。对证据4、5无异议，对证据4认为根据该证据中第四条缴费期限的规定，原、被告之间没有另外续签合同，双方租赁合同已经结束。对上述二证据效力本院予以认定。对证据6有异议，认为是原告手写的证据，没有被告盖章。本院认为该情况说明难以证明是原被告之间的协商过程，亦不能证明双方就租赁合同达成了协议，故对证据效力不予认定。对证据7关联性有异议，认为被告未参加年检的时间并不在双方的合同期限之内，另外被告之所以没有参加年检是因为市场租赁证过期手续未办理，所以暂时没有办理，工商局也没有吊销被告的营业执照。本院认为该证据与双方争议事实相关，对其证据效力予以认定。对证据8的三性均有异议，认为光盘中的情况根本不存在。本院认为被录音者是否为被告法定代表人不能确定，原告亦不能提交录音中提及的“门不打开就不收摊位费”的承诺书，故对欲证事实缺乏证明力，对其证据效力不予认定。对证据9中关于消防隔门的陈述内容无异议，对原告从他人处得到转让取得诉争摊位的事实有异议，对于被告承诺不开门不收钱的内容有异议，本院认为证人均为市场商户，与本案存在利害关系，对其证据效力不予认定。
被告杭州纺织品市场有限公司无证据提交。
根据上述有效证据及有关当事人陈述，本院认定案件事实如下：
坐落于杭州市凤起路xxx号的房屋为案外人杭州xxx实业有限公司所有，被告杭州纺织品市场有限公司向杭州xxx实业有限公司租得该房屋用以开办杭州纺织品市场。2010年1月6日被告发布《关于改建商户安置及摊位租金缴纳方式的实施方案》。告知商户市场设施地改建工程从2010年3月1日开始动工，大约在2010年8月底前完成改建。原市场一区、二区商户摊位租赁合同到期后均不续签，在合同到期的同时结束经营权，摊位安置均以抽签方式确定，并对摊位的出租价格进行了核定。2010年3月被告对市场进行装修改造。之后原、被告分别签订两份《市场租赁摊位合同》，约定：原告向被告租赁市场二区xxx号、xxx号商铺，租赁期限自2010年9月28日至2011年9月27日，摊位转租要事先征得出租方同意。租金均为每年37000元，摊位缴付之日应缴纳消费者权益保证金3000元。合同签订后原告向被告缴纳xxx号摊位费26250元，预收空调费1000元，保证金3000元，物管保险保洁消防费900元。xxx号摊位费28250元，预收空调费1000元，保证金3000元，物管保险保洁消防费900元。2010年9月16日被告发布《商户进场须知》，告知商户市场定在2010年9月28日正式开张营业，营业时间须准时开门，按时清场，违反或擅自停业市场有权处以罚款或收回摊位。2012年6月12日被告发布通知，告知商户市场进行装修，设立自动扶梯。装修完毕后原摊主凭2010年后所签合同有优先承租权。案件审理当中原告确认在市场发出通知后未再缴费，目前已经不再租赁摊位。
另查明，杭州纺织品市场的《市场名称登记证》于2010年7月即已到期，被告至今仍不能向相关部门提交所需材料取得市场名称登记证延期。
本院认为：本案所争议的事实在于被告有无适当地履行合同义务，如被告违约事实成立，原告主张权利是否超过诉讼时效，以及原告所主张的赔偿是否与事实相符。被告认为对于市场的经营条件原告在承租摊位前就是明知的，因此不能以市场未能打开隔墙、未能办理市场登记延期就认定被告违约，本院认为对于与隔壁市场之间的通道在原、被告签订合同之前就已经关闭，原告所提交的录音及证人证言均无法确定被告向原告做出过打开隔墙的承诺，原告就此追究被告违约责任理由不充分；但是办理市场登记是市场开办者应尽的基本合同义务，即使在合同签订之前被告就存在该问题，亦不能以此为由免除责任，由于合同履行过程中，被告一直不能取得市场名称登记证的延期，势必造成原告不能正常经营，对于被告该部份的违约事实本院予以确认，对此被告应承担相应的违约责任。由于原、被告所约定的合同条款未对此所承担的违约责任进行约定，故应根据被告的违约程度确认其应承担的相应违约责任。对于是否超过诉讼时效的问题，本院认为虽然原告在合同履行过程中就应该知道该问题存在，合同履行届满至今也已经超过两年诉讼时效，但从本案纠纷的相关情况来看，可以确认原告就该问题一直持续不间断地向被告主张权利，因此原告的诉讼并未超过诉讼时效。但原告所主张的优先承租权损失、工资损失、压货费的请求缺乏依据，空调费、物管保洁费原告已在合同履行期间内实际使用，再行要求退还缺乏依据。本院不予支持。对于租金部份，原告在合同履行完毕，已经实际使用后要求全部予以退还的请求理由欠充分，虽然被告对商户发布有不能停业，违者罚款的告示，但这并不妨碍原告依法及时主张权利，提出解除合同的请求。但由于被告未完全履行合同义务，故应退还原告相应的租金，参照双方约定的租金标准，本院酌情判令被告返还原告7062元，对于消费者权益保证金3000元在合同期满后亦应予退还，对该部份请求本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州纺织品市场有限公司于本判决书生效之日起10日内退还原告斯光辉消费者权益保证金6000元；
二、被告杭州纺织品市场有限公司于本判决书生效之日起10日内赔偿原告斯光辉13624元；
三、驳回原告斯光辉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5960元，因本案适用简易程序而减半收取2980元，由原告斯光辉承担2792元，由被告杭州纺织品市场有限公司承担188元（于本判决书生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5960元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审判员 章幼戎
二〇一四年十月二十五日
书记员 夏梦秋