湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂02民终1244号
上诉人（一审被告）:詹志杰，男，1969年10月5日出生，汉族，户籍证明登记住址黄石市西塞山区。
委托诉讼代理人：周少春、孙绪玲，湖北人本律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：高梅兰，女，1947年11月11日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市黄石港区，现住黄石市黄石港区。
委托诉讼代理人：李春愈、罗威，湖北众焱律师事务所律师。
上诉人詹志杰与被上诉人高梅兰房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
詹志杰上诉请求：撤销一审判决并改判，并承担诉讼费用。事实和理由：一、高梅兰向其出租的房屋系居民住宅，高梅兰将住宅出租给其用于餐馆经营。根据《物权法》及建筑物区分所有权司法解释的规定，将住宅改变为商业用房对外出租必须经利害关系的业主同意，故取得有利害关系的业主同意是高梅兰的法定义务。而高梅兰没有取得利害关系业主的同意，导致租赁合同的目的无法实现，责任在于高梅兰，一审法院以其未提供证据证明无法办理工商营业执照系高梅兰的行为所导致的认定是错误的。二、因高梅兰的原因导致租赁合同目的无法实现，其有权拒绝支付租金。其与高梅兰签订合同之后，积极去工商部门办理营业执照和餐饮许可证，得知高梅兰儿子与二楼住户发生矛盾，二楼住户多次向有关机关投诉高梅兰，二楼住户不同意高梅兰将住宅改变为商业用途，导致其无法办理营业执照。故其有权拒绝支付租金。三、其不存在违约，无需向高梅兰支付违约金。由于高梅兰的原因导致合同目的无法实现，高梅兰违约在先，其不存在违约，一审法院判决其支付违约金没有任何事实依据和法律依据。
高梅兰向一审法院起诉请求：1、判令詹志杰继续履行《房屋租赁合同》，立即支付2016年11月10日至2017年5月9日两个季度的租金45000元及拖欠租金的违约金13500元；2、本案诉讼费由詹志杰负担。
一审法院认定的事实：2016年4月25日，高梅兰（甲方）与詹志杰（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，双方在合同中约定：甲方将其位于文化宫信息巷18-1号约105平方的房屋租赁给乙方使用；乙方向甲方租赁的房屋作为商业门面经营用途使用，乙方租用房屋独立经营自负盈亏，甲方不涉入乙方商业经营方面事务；房屋租赁期限为三年，自2016年5月10日起至2019年5月9日止；房屋月租金为7500元，乙方每季向甲方支付租金，第一季度的租金签订合同时交纳，以后每季租金付款时间为上季末的第三个月20号；订立合同时，乙方须向甲方交纳7500元的履约保证金；甲方协助乙方协调本地区的关系，并为乙方办理工商营业执照提供有效的房产证明及相关配合；乙方未如期向甲方交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1%加收滞纳金。合同签订后，詹志杰向高梅兰支付了履约保证金7500元，高梅兰亦依约向詹志杰交付了租赁房屋。上述房屋租金，詹志杰已支付至2016年11月9日，2016年11月10日至2017年5月9日的房屋租金45000元，詹志杰至今尚未支付。
一审法院认为，高梅兰与詹志杰于2016年4月25日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为有效并生效。高梅兰按约将房屋交付詹志杰经营使用后，詹志杰亦应按约履行支付租金的合同义务。庭审过程中，詹志杰对拖欠高梅兰租金的事实没有异议，但其表示欠付租金的原因系租赁房屋无法经营餐馆。一审法院认为，《房屋租赁合同》中约定，“高梅兰协助詹志杰协调本地区的关系，并为詹志杰办理工商营业执照提供有效的房产证明及相关配合”，詹志杰在答辩过程中亦表示双方为办证事宜一起去社区协调过多次，且詹志杰未能提供证据证明其无法办理工商营业执照系高梅兰的行为所导致，故对于詹志杰拒付租金的理由不予支持。因此，詹志杰仍应向高梅兰支付2016年11月10日至2017年5月9日两个季度的租金45000元。关于违约金的数额：《房屋租赁合同》约定，詹志杰未如期向高梅兰交付租金时，每逾期一天，高梅兰有权按实欠租金总额的1%加收滞纳金。本案中，高梅兰自愿将违约金数额减少至13500元，鉴于高梅兰有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，故对于上述违约金予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：詹志杰于本判决生效后五日内给付高梅兰房屋租金45000元及违约金13500元。
本院二审期间，詹志杰提交了以下证据：
证据一、黄石市工商局黄石港分局的情况说明。证明孙丽娟在申请办理“黄石港区和合家常菜”个体工商户营业执照时，由于未能提交《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》，故未予登记注册。
证据二、黄石市黄石港区文化宫社区居委会的情况说明。证明因二楼业主不同意涉案房屋作为经营餐馆之用，该社区无权对詹志杰办理营业执照的相关资料盖章。
高梅兰提交了以下证据：企业信用信息公示报告。证明涉案房屋实物原承租人从2010年开始在此经营餐饮，并且办理了营业执照。
经质证，高梅兰对詹志杰的证据真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，认为该两份情况说明不符合证据的构成要件，应有单位负责人或证明人签名，且不能证明其目的，工商局的证明只能证明孙丽娟未能提交相关证明，社区的证明只能证明二楼业主不同意的原因是噪音不达标，均与高梅兰无关。詹志杰对高梅兰的证据真实性无异议，对关联性有异议，不能证明詹志杰承租该房屋也能够办理工商营业执照。本院认为，詹志杰的两份情况说明和高梅兰的信息公示报告，符合证据的真实性、关联性，本院予以采信。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点为詹志杰不能办理餐馆的工商营业执照是否系高梅兰的违约行为所致，能否成为其不支付租金的合理理由。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，并在合同终止后将租赁物归还出租人。另，高梅兰与詹志杰的《房屋租赁合同》约定的是：高梅兰同意詹志杰所租房屋作为餐馆经营使用；高梅兰协助詹志杰协调本地区的关系，并为詹志杰办理工商营业执照提供有效的房产证明及相关配合；工商、税务、广告、卫生检疫、消防等手续的办理及报批、年检的，由詹志杰自行办理，高梅兰概不负责。可见，办理餐馆的工商营业执照是詹志杰的义务，高梅兰只需提供房产证明以及相关配合，并无保证为詹志杰办理营业执照的义务。至于詹志杰认为高梅兰未经过楼上业主的同意，将住宅改变为经营性用房，违反了《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，导致合同目的无法实现的上诉理由，因该类法律主要调整业主与业主、物业公司之间的矛盾，并不调整出租人与承租人之间的关系，并且，在签订合同之前，涉案房屋处于临街位置一直用于经营餐饮，詹志杰对于高梅兰的租赁房屋的状况是清楚的；签订合同之后，詹志杰也实际在租赁房屋经营餐馆。另外，在营业执照未能办理的情况下，詹志杰也未提供证据证明其及时的要求解除合同。文化宫社区居委会的情况说明，亦反映了涉案房屋的二楼业主因噪音扰民、烟囱问题不同意涉案房屋经营餐馆，高梅兰之子积极协商了此事。营业执照能否办理应属于詹志杰经营中的风险问题，办理营业执照不是租赁合同中出租方高梅兰的义务，不存在因高梅兰的违约行为导致合同目的无法实现。故詹志杰的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1262元，由詹志杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王建明
审判员 柴 卓
审判员 乐 莉
二○二○一七年十月二十六日
书记员 孟华飞