广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5853号上诉人(原审原告）：李宝洋，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：彭耀明，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：彭志伟，本案被上诉人之一，与彭耀明为父子关系。被上诉人（原审被告）：彭志泉，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：彭志伟，本案被上诉人之一，与彭志泉为兄弟关系。被上诉人（原审被告）：彭志伟，住广州市荔湾区。原审第三人：卢志广，住广州市荔湾区。原审第三人：广州市荔湾区葵鲜坊河鲜酒家，住所地广州市荔湾区。经营者：卢志广。上诉人李宝洋因与被上诉人彭耀明、彭志伟、彭志泉及原审第三人卢志广、广州市荔湾区葵鲜坊河鲜酒家（以下简称葵鲜坊酒家）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初9163号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人李宝洋，被上诉人彭志伟及代表彭耀明、彭志泉，原审第三人卢志广及代表葵鲜坊酒家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宝洋上诉请求:1．撤销一审判决；2．一、二审案件诉讼费用由彭耀明、彭志伟、彭志泉承担。事实与理由如下：根据《合同法》第52条的规定，只要违反行政法规就是无效合同。彭耀明、彭志伟、彭志泉在李宝洋不知情的情况下委托广州市创见房屋鉴定有限公司对荔湾区x村x号房完损性进行房屋鉴定，评定结果为严重损坏房，并于2016年11月21日收到该鉴定报告。彭耀明、彭志伟、彭志泉瞒骗该事实并出租该宅基地房屋给李宝洋收取租金，这系不当得利，理应返还李宝洋所支付的租金，以及不需要支付2017年1月1日至2017年6月30日的租金。彭耀明、彭志伟、彭志泉应承担相应的法律责任。一审法院只是根据(2012)穗荔法民三初字第454号民事判决确认合同合法有效，让彭耀明、彭志伟、彭志泉以合法形式掩盖非法目的，用评定为严重损坏房的房屋还可以出租收取租金，显然不合理。李宝洋认为只要违反国家行政法律、法规的强制性规定，就是无效合同。综上所述，李宝洋为维护国家的法律法规及自身合法权益，特向二审法院提起上诉。彭耀明、彭志伟、彭志泉二审共同答辩称：李宝洋称彭耀明、彭志伟、彭志泉将危房租赁给李宝洋，彭耀明、彭志伟、彭志泉不同意该意见，因为涉案x房屋是没有收取过租金的，合同约定的地方是207.72平方米是419、420、x号一楼、二楼及周某和彭耀明各一间没有门牌号的房屋，总共5间房屋。收取租金的只是420号一楼及二楼，也就是合同指的207.72平方米，其他房子全部都没有收取租金，是无偿给李宝洋使用的。x号房屋虽然被鉴定为严重损害房，但是因为李宝洋没有履行维修的义务。按照合同约定第七条第2小条，“本酒楼自建部分结构……乙方附有修缮的责任”，李宝洋是应当履行修缮责任的。彭耀明、彭志伟、彭志泉保留追究李宝洋没有尽到修缮义务的权利。原审第三人卢志广及葵鲜坊酒家二审称其没有答辩意见。李宝洋向一审法院起诉请求:1.李宝洋与彭耀明、彭志伟、彭志泉于2009年8月22日签订《广州市房屋租赁合同》自2016年11月21日起为无效合同；2.彭耀明、彭志伟、彭志泉返还李宝洋交纳的2016年11月、12月租金14918元（每月7459元）及2017年7月的部分租金3141元，李宝洋不需要支付2017年1月1日至6月30日的租金共44756元（每月7459元）；3.案件诉讼费用由彭耀明、彭志伟、彭志泉承担。一审法院查明事实：2006年，李宝洋与彭耀明、彭志伟、彭志泉合作开办酒家，由彭耀明、彭志伟、彭志泉提供宅基地房屋广州市荔湾区x村a、x号，李宝洋负责出资。同年11月2日，工商部门核准在上址房屋成立广州市荔湾区葵鲜坊河鲜酒家，该酒家为个体工商户性质，登记的经营者为卢志广。2009年，彭耀明、彭志伟、彭志泉提出退出合作经营。同年8月22日，彭耀明、彭志伟、彭志泉（甲方）与广州市荔湾区葵鲜坊河鲜酒家（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将荔湾区x村420、x号房的房地产出租给乙方作商业使用，建筑面积207.72平方米，分摊公用建筑面积约586.13平方米，租赁其从2012年7月1日至2017年6月30日，旷地约586.13平方米，按每平方米4元租金合计2344.52元，从2012年7月1日起每年递增5%。补充条约：从2006年7月1日至2011年6月30日的租金，甲方以借用乙方之玖万元现金作抵偿。该合同由李宝洋以乙方代理人名义签署。合同的旷地约586.13平方米作广州市荔湾区葵鲜坊河鲜酒家的大厅使用。2012年3月20日，彭耀明、彭志伟、彭志泉以承租人欠租为由起诉卢志广、李宝洋要求解除上述《广州市房屋租赁合同》和交还租赁物，并支付拖欠的租金和利息。一审法院审理后认为当事人签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效。葵鲜坊河鲜酒家登记的业主为卢志广，实际经营者为李宝洋，故应由卢志广、李宝洋共同承担承租人的权利义务。因双方对租金的支付上存在约定不明，在双方对租金存在争议的情况下，卢志广、李宝洋未支付2011年7月1日起的租金并未构成根本违约，因此作出（2012）穗荔法民三初字第454号民事判决判令卢志广、李宝洋共同向彭耀明、彭志伟、彭志泉支付2011年7月1日至2012年6月30日的租金，并驳回其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。李宝洋确认在2014年3、4月左右没有在租赁场地上经营酒家和使用该场地，但一直向彭耀明、彭志伟、彭志泉缴纳租金至2016年12月底，另支付了2017年7月部分租金3141元。彭耀明、彭志伟、彭志泉不认可李宝洋支付了2017年7月部分租金3141元，主张该3141元是支付2017年1月份的部分租金。彭志伟在2016年11月21日委托广州市创见房屋鉴定有限公司对荔湾区x村x号房完损性进行鉴定，该房屋被鉴定为“严重损坏房”。彭志伟确认该鉴定对象包括了a号及x号两间房屋。庭审中，一审法院针对合同效力问题向李宝洋释明，李宝洋表示不变更诉讼请求，并认为基于合同无效，彭耀明、彭志伟、彭志泉应当返还相应租金及不应再收取2017年1月1日至6月30日的租金。一审法院认为：李宝洋与彭耀明、彭志伟、彭志泉之间的租赁合同关系已经（2012）穗荔法民三初字第454号民事判决确认合法有效，对此一审法院予以认可。李宝洋主张因房屋在2016年11月21日被鉴定为“严重损坏房”，从而导致了合同从该日起无效，但是该情形并不符合我国《合同法》关于无效合同的强制性规定，因此李宝洋主张合同无效于法无据，一审法院不予支持。另外，李宝洋基于合同无效的主张要求彭耀明、彭志伟、彭志泉返还相应租金和确认不需要支付2017年1月1日至6月30日的租金亦没有依据，一审法院也不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二的规定，作出如下判决：驳回原告李宝洋的全部诉讼请求。本案受理费685元，由原告负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人李宝洋的上诉请求，彭耀明、彭志伟、彭志泉，原审第三人卢志广、葵鲜坊酒家的答辩意见，分析如下：根据（2012）穗荔法民三初字第454号民事判决认定，李宝洋与彭耀明、彭志伟、彭志泉之间的租赁合同关系合法有效，现未有证据证明该认定经合法途径予以撤销，故一审法院予以确认并无不妥。从本案查明的事实来看，李宝洋从2006年开始向彭耀明、彭志伟、彭志泉承租涉案物业直至2017年6月30日届满，期间虽有欠租，但仍支付了绝大部分的租金，并未提出异议，可见其可以使用涉案房屋。现李宝洋主张涉案x号房屋在2016年11月21日被鉴定为“严重损坏房”，从而导致合同从该日起无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形的合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，一审认定本案李宝洋所主张合同无效的情形并不符合上述《合同法》及司法解释关于无效合同的强制性规定并无不妥，况且，根据双方合同约定，该涉案x号房仅是租赁物业420、x号房部分部位，并非全部租赁物业。一审诉讼中，经释明，李宝洋未变更诉讼请求。故，李宝洋以荔湾区x村x号房鉴定结论主张合同无效，并基于合同无效的主张要求彭耀明、彭志伟、彭志泉返还相应租金和确认不需要支付2017年1月1日至6月30日的租金，一审法院不予支持于法无悖，本院予以维持。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。李宝洋的上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1370元，由李宝洋负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年五月十六日书记员  王心怡黄妙丽