广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1002民初2382号
原告：广西百色三福物业服务有限责任公司，住所地：百色市右江区建华路1号，统一社会信用代码914510006648258654。
法定代表人：黄周铭，该公司经理。
委托代理人：黄家伟，广西右江律师事务所律师。
被告：广西万家利家居有限责任公司，住所地：广西百色市右江区建华路1好欧景花园15#一层，统一社会信用代码451000000114883。
法定代表人：周利华，该公司董事长。
原告广西百色三福物业服务有限责任公司与被告广西万家利家居有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法由审判员梁家祥适用简易程序，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。书记员马丹丹担任法庭记录。原告广西百色三福物业服务有限责任公司（以下简称三福物业公司）的委托代理人黄家伟、被告广西万家利家居有限责任公司（以下简称万家利家居公司）的法定代表人周利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三福物业公司诉称，2015年7月30日，被告因租赁欧景花园6363平方米的商铺进行商业经营，与原告签订《前期物业服务合同》一份，合同约定，原告负责对管理服务区域范围实施一体化的物业管理服务，被告每月按1.0元／㎡的标准向原告支付物业管理服务费，如逾期支付，每逾期一日则应按3‰的比例支付违约金。合同签订后，被告前期尚能按时支付物业管理服务费，但是，今年初以来，被告开始拖欠物业服务费，至今累计尚欠2016年3月、4月、5月、6月、8月的物业管理服务费未付，被告的行为已构成违约，经原告多次摧告无果，特诉至法院，请求法院判令被告立即支付原告物业管理服务费31815元及违约金8456.5元，并承担本案诉讼费。
原告为其主张，在举证期限内向本院提交以下证据（复印件）：1、《营业执照》，证明原告的主体资格和从业服务资格；2、全国企业信用信息公示系统（广西）查询单，证明被告的主体身份；3、（1）《前期物业服务合同》，证实双方存在服务合同关系及原告收费标准；（2）广西百色三福物业服务有限责任公司收费收据，证明原告已经向被告收取的部分物业管理服务费。
被告万家利家居公司辨称，被告与原告签订《前期物业服务合同》属实，合同签订后，被告即一次性支付三个月的物业管理费给原告。按合同约定，原告收取物业管理费必须向被告提供有偿服务，尤其是合同附加条款约定：被告的专用车位由原告方安排工作人员管理，商场经营时间段，保障车辆停放有序，确保被告能正常使用车位。但是，原告的工作人员未按合同履行职责，致使被告的专用车位被其他业主和二手车行占用，双方协商解决以后，原告工作人员7月、8月只来维护两个月又停了，对此，被告只相应支付7月、8月的物业管理费。由于没有停车位，被告经营的商场客员减少，每天营业收入损失达13000元，此外，商场厕所天顶及部分经营区域天顶漏水，有七、八处之多，被告多次反映让原告派员维修，可原告就是不管，原告收取被告物业管理费即未维护保养好被告租用场地的设施设备，已经构成违约，综上，原告未按合同履行租用场地保养和专用车位预留等职责，造成被告商场生意经济损失，原告违约在先，被告保留向原告反诉要求赔偿损失及违约责任的权利，被告拒交3、4、5、6月物业管理费合理合法，原告主张的3‰违约金，是原告强加写入合同条款内，被告不予认可，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告未提交书面答辩，在庭审过程中为其辩解提交的证据（复印件）有：1、广西百色三福物业服务有限责任公司收费收据，证明被告已经向原告交纳2016年7月、8月的物业管理服务费；2、考勤表，证明原告工作人员只在7月、8月到被告商场值班，部分时间脱岗，原告违约；3、组图相片，（1）证明因原告服务不到位造成商场车辆乱停放或被告专用车位被占用；（2）证明商场厕所天顶及部分经营区域天花板渗漏水。4、补充协议书，证明被告与原告达成进一步加强商场车辆停放管理及承担违约责任。
经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2和证据3的（2）的三性无异议；对证据3的（1）的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为双方对3‰违约金的规定并无协商，是原告强行写入的，该违约金规定对被告方没有约束力。原告对被告提供的证据1有疑问，认为需要查看原件；对证据2的三性有异议，认为合同并无要求原告到被告处打卡上班的约定，该证据不能证明原告违约；对证据3不予认可，认为真实性不能确认，证据（1）似是公共区域，不由原告管理，也不能体现车辆停放的时间是否为营业时间，停放位置是否为被占用专属车位，车辆是顾客的或是原告的或是其他人的无法体现；与本案无关联性；证据（2）显示位置是专用区域，室内是被告自己使用的，非原告管理；对证据4不予认可，认为协议没有原告签章，是被告与德福物业行为，与原告无关。
当事人经质证无异议的证据，本院予以认定，对于有异议或因证明目的有异议的，本院根据查明的事实综合予以确认。
根据上述证据，本院查明以下法律事实：原告三福物业公司于2007年10月取得从事物业管理资质。2009年8月8日，原告与百色市山基房地产开发有限责任公司（以下简称山基房地产公司）签订《百色市欧景花园前期物业管理委托服务合同》，原告受山基房地产公司授权委托而成为欧景花园一期、游泳池俱乐部及附属园林设施等项目的前期物业管理者，该合同第十九条约定，山基房地产公司委托三福物业公司向业主和物业使用人收取相关物业管理服务费。2015年7月30日，原告三福物业公司与被告万家利家居公司签订了《前期物业服务合同》，合同提示被告万家利家居公司租赁使用山基房地产公司投资建设的欧景花园商场，合同约定：被告租赁使用的欧景花园商场建筑面积6363平方米，被告应于每月10日前按1.0元／㎡的标准向原告支付物业管理服务费，如逾期支付，每逾期一日则应按3‰的比例支付违约金；合同第二条“双方的权利和义务”第5条规定：甲方须定期检查、维护和保养乙方承租范围内，与乙方经营有关的属于甲方负责的各种公告设施、设备，确保这些设施设备的正常使用；双方就车位使用管理问题增加签订“附加条款”规定：欧景花园万家利家具城与出租方约定专用停车位由甲方安排工作人员代为管理，在商场经营时间段，保障车辆停放有序，确保乙方能正常使用车位。合同签订后，原、被告初期均能自觉履行合同约定的义务，但是，2016年初，被告以其租赁的花园商场部分区域天面渗漏水，原告未予以维修或原告实施物业管理不到位等理由拒绝向原告缴纳物业管理费，原告多次催讨未果，故诉至本院。另查明，被告在答辩、举证期限内未向法庭提交书面答辩及证据材料，庭审举证过程中，被告提交其8月份缴纳物业管理费收据复印件及部分图片复印件，庭审后补充提交8月份缴纳物业管理费收据原件及彩色图片，截至9月，被告未交纳物业管理费是2016年3月、4月、5月、6月，实际欠费金额为25452元。
本院认为，原告三福物业公司经山基房地产公司授权委托，成为欧景花园的物业管理者，被告万家利家居公司租赁山基房地产公司的欧景花园商场，是该商场的物业使用人。原告三福物业公司与被告万家利家居公司签订《前期物业服务合同》后，双方之间形成事实上的物业管理服务合同关系，合同对于双方都具有约束力，被告作为欧景花园商场物业服务的受益人，在享受原告提供物业服务的同时，应当按照享受的服务内容和质量支付相应的物业管理服务费，被告以欧景花园商场天面渗漏水而原告不予维修，以及原告服务不到位致其专用停车位被占，生意受损为由拒交物业管理费，被告显然错误并构成违约。其实，物业公司如果服务存在瑕疵，业主可以选择直接和物业交涉，要求对方按照物业服务合同履行义务，如果物业的服务不到位造成业主损失，业主可向人民法院另行主张权利，依法维权并要求物业公司赔偿。但是，履行缴费义务与追究违约责任两者属不同的法律关系，因此，原告服务不到位不能构成被告拒缴物业管理费的合理理由，被告不交纳物业费的抗辨依法无据，本院不予采纳，原告要求被告补交尚欠的物业管理费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告关于收取3‰违约金诉求，依照法律规定，违约金既具有补偿性又具有惩罚性，本案违约金是平等主体间的基于物业合同的违约责任，首先，违约金视为补偿性，当被告拒交物业管理费时，即对原告造成可得利益损失，反之亦然，只要被告履行补交物业管理费义务，原告就不会有所损失，既然没有具体损失，违约金的补偿性就没有事实依据；其次，违约金视为惩罚性而言，虽然被告举证不能准确证明原告的服务存在违约行为，但是，原告在实施物业服务过程中，难免出现服务瑕疵现象，本着团结合作，互谅互让和公平原则，原告也应该在自身服务质量上查找原因，努力提高物业服务品质，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持，而不应片面认为被告欠交物业费则必然要求其承担违约责任；凭理而论，被告欠缴物业管理费并非主观恶意，双方即然签约形成物业服务合同关系，其合作目的就是发展双方事业所需，双方应当以此为基础考虑公平合作，共同维系合同履行，以达到共创繁荣，构建和谐，利益和事业双收的目标。鉴于双方仍需继续履行合同，就本案事实，违约金承担应予酌情免除，所以，原告关于违约金的主张，本院碍难采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，判决如下：
一、被告广西万家利家居有限责任公司给付原告广西百色三福物业服务有限责任公司物业管理费25452元。
二、驳回原告广西百色三福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费806，减半收取403元，由被告广西万家利家居有限责任公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交又不提出缓交或免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 梁家祥
二〇一六年十一月二十三日
书记员 马丹丹
附该案法律条文如下：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款式当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
5、最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。