广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终19130号
上诉人(原审原告)：广州市黄埔区城市建设开发有限公司，住所地:广州市黄埔区。
法定代表人：潘远文，该公司董事长。
委托代理人：张甫、彭福丽，广西还珠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾丽芳，住广东省潮安县。
委托代理人：武英华，广东科德律师事务所律师。
原审第三人：广州市家益房地产中介有限公司，住所地：广州市黄埔区。
法定代表人：赵丽艳。
上诉人广州市黄埔区城市建设开发有限公司（以下简称黄埔城建开发公司）因与被上诉人曾丽芳、原审第三人广州市家益房地产中介有限公司（以下简称家益公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄埔城建开发公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判曾丽芳无条件退还位于广州市黄埔区大沙东13号之二的房地产[建筑面积为40平方米，建设用地批准书（1992）城地批字535号，建设用地规划许可证（91）穗城规地1288号，土地使用权证为穗字第65554号，登记在案的权属证明书1473号]给我司；2.判令曾丽芳支付占用我司位于广州市黄埔区大沙东13号之二的房地产的场地费用48000元[参照租金每月3000元从2014年9月1日起暂计至2015年12月31日止，计算至曾丽芳实际返还房屋之日]；3.判令曾丽芳承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：一审认定主要事实不清，证据不足，判决错误。一、一审认定家益公司与曾丽芳签订的《丽港摊档广场租赁合同补充协议》是我司于2013年3月1日与曾丽芳签订的《广州市房屋租赁合同》的有效补充，两者冲突的以补充协议为准，没有事实和法律依据。1、《广州市房屋租赁合同》的签约主体是我司与曾丽芳，而《丽港摊档广场租赁合同补充协议》的签约主体是曾丽芳与家益公司，二者签约主体不同，该补充协议对我司不产生法律效力。2、既然《广州市房屋租赁合同》是主合同，《丽港摊档广场租赁合同补充协议》是补充协议，那么补充协议约定的租赁期限应当在主合同约定的租赁期限范围内，否则就不是补充协议，而是一个全新的合同，应当取得我司的追认，但该补充协议并未取得我司的追认。二、原审法院认定曾丽芳持有我司于2009年3月委托家益公司对丽港大厦物业租赁并管理，我司没有撤销委托，一直至今仍然有效没有事实和法律依据。1、委托书是2009年3月出具给家益公司的，而我司于2013年3月1日与曾丽芳签订《广州市房屋租赁合同》，曾丽芳应当知道家益公司2013年3月1日以后是无权签订租赁涉案的物业，但家益公司与曾丽芳串通，损害了我司的合法权益。2、我司于2009年3月出具给家益公司的委托书，仅是委托家益公司租赁并管理丽港大厦物业，即家益公司取得的是一种代理权，而代理人在对被代理人的丽港大厦物业出租时，应当以被代理人的名义租赁，否则不符合委托代理的法律关系特征。3、家益公司以自己的名义与曾丽芳签订补充协议没有告知我司，直至曾丽芳在一审举证时我司才发现该补充协议，我司没有追认家益公司与曾丽芳签订补充协议的行为。三、曾丽芳租赁的涉案物业原规划是用于单车棚的，地面以上的高度不能超出1.2米，但实际建设高度远超过1.2米，变更建设成平房，用于经营小百货，改变了规划用途。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定，应当认定是违章建筑，因此一审法院认定《丽港摊档广场租赁合同补充协议》合法有效没有事实和法律依据。
被上诉人曾丽芳答辩称：我同意一审判决。对黄埔城建开发公司的上诉，我认为：一、家益公司作为黄埔城建开发公司的代理人，与我于2013年3月1日签订的租赁合同补充协议合法有效。我自2005年开始承租涉案物业，一直以来都是按照黄埔城建开发公司的指示向其指定的家益公司交付租赁保证金及租金，并由家益公司开具发票。黄埔城建开发公司于2009年3月向我出具委托书，明确委托家益公司租赁并管理涉案物业，证明黄埔城建开发公司是确认家益公司的代理人地位的。而且，在2013年3月1日黄埔城建开发公司与我签订的租赁合同第8条中载明“合同其他约定详见补充协议，该协议与本合同具有同等法律效力”，同日，我与家益公司签订补充协议，约定租赁期限至2024年8月31日。在2013年3月1日黄埔城建开发公司与我签订租赁合同前后，黄埔城建开发公司从未告知我方撤销对家益公司的授权，且租赁合同签订以后我仍继续向家益公司缴纳租金，黄埔城建开发公司从未提出过异议。故黄埔城建开发公司上诉否认补充协议的法律效力没有事实和法律依据。二、关于涉案物业是否违章建筑问题。一审法院为查明涉案物业的规划情况已向广州开发区城市建设和房地产档案馆调取了广州市城市规划局黄埔区规划分局关于涉案物业设计的复文及图纸资料，足以认定涉案物业并非违章建筑。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
原审第三人家益公司未发表答辩意见。
黄埔城建开发公司向一审法院起诉请求判令：1.曾丽芳无条件退还位于广州市黄埔区大沙东13号之二的房地产[建筑面积为40平方米，建设用地批准书（1992）城地批字535号，建设用地规划许可证（91）穗城规地1288号，土地使用权证为穗字第65554号，登记在案的权属证明书1473号]给黄埔城建开发公司；2.曾丽芳支付占用黄埔城建开发公司位于广州市黄埔区大沙东13号之二的房地产的场地费用48000元[参照租金每月3000元从2014年9月1日起暂计至2015年12月31日止，计算至曾丽芳实际返还房屋之日]；3.曾丽芳承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年3月1日，曾丽芳（承租人、乙方）与黄埔城建开发公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在黄埔区大沙东路13号之二号房（以下简称案涉物业）出租给乙方作商业用途，建筑面积40平方米，租赁期限为2013年3月1日至2014年8月31日，月租金3000元，租金按月结算，乙方在每月1日前按现金方式缴付租金。第六条、甲方的权利和义务、第4款约定，发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；第七条、乙方的权利和义务、第3款约定，租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。第八条、其他约定，详见《丽港摊档租赁合同补充协议》，该协议与本合同具有同等法律效力。第十一条，本合同一式肆份，甲乙双方各持一份，送一份给街（镇）出租屋管理服务中心备案。广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局经审查，于2013年12月26日对该合同予以登记备案，并在该合同上盖章予以确认。
2013年3月1日，家益公司与曾丽芳签订《丽港摊档广场租赁合同补充协议》，载明：甲、乙双方于2013年3月1日签订了丽港商业广场租赁合同，现经双方友好协商后，达成以下补充协议：1.合同期限：2013年3月1日至2024年8月31日；···24.本补充协议为原合同的有效补充，与原合同相抵触的以本补充协议为准；补充协议还约定其他内容。
为证明黄埔城建开发公司一直委托其下属分公司家益公司对案涉物业进行管理，曾丽芳提交落款日期为2009年3月，盖有黄埔城建开发公司、家益公司盖章的《委托书》，载明：兹委托我司下属分公司—广州市家益房地产中介有限公司租赁并管理我司名下（位于黄埔区大厦东路13号）丽港大厦物业，特此委托。黄埔城建开发公司确认该证据的真实性，但对该证据的关联性及合法性不予确认，认为该证据只有公章，没有法定代表人签字授权，属于一般代理，根据民诉法规定，如果是特别授权应有特别说明，家益公司没有取得黄埔城建开发公司的代理权，且无黄埔城建开发公司的追认，黄埔城建开发公司认为该委托书已经失效。
一审庭审中，黄埔城建开发公司表示不清楚黄埔城建开发公司与家益公司的关系，但认可在合同期内其委托家益公司代为收取相关费用，合同期满后即没有再授权；曾丽芳陈述根据委托书，家益公司是黄埔城建开发公司的下属分公司，受委托管理案涉物业。
为证明案涉物业的权属人为黄埔城建开发公司，黄埔城建开发公司提交案涉物业的房地产权属证明书，曾丽芳予以确认。为查明案涉物业的规划情况，一审法院向广州开发区城市建设和房地产档案馆调取1992年，广州市城市规划局黄埔区规划分局关于案涉物业设计的复文及图纸资料。
2015年6月24日，黄埔城建开发公司向曾丽芳作出《通知》，认为双方在2013年3月1日签订的《广州市房屋租赁合同》已经到期，由于曾丽芳未重新签订租赁合同，请曾丽芳收到通知后10天内（2015年7月5日前）搬离并将该房屋按原状交回黄埔城建开发公司。曾丽芳确认收到该通知，但对通知内容不予确认，认为根据补充协议约定，合同期尚未届满，黄埔城建开发公司要求交还场地无法律依据。
曾丽芳承租案涉物业用于经营广州市黄埔区丽海百货店，为个体工商户，曾丽芳提交的个体工商户营业执照显示，该店的注册日期为2005年4月26日，经营场所位于广州市黄埔区大沙东路13号之二。曾丽芳陈述，其在2005年5月1日开始承租案涉物业。为证明该主张，曾丽芳提交其与黄埔城建开发公司于2005年5月1日签订的《广州市房屋租赁合同》，另提交其与黄埔城建开发公司于2009年4月30日签订的《广州市房屋租赁合同》及《丽港摊档广场租赁合同补充协议》（补充协议为家益公司与曾丽芳所签署）等证据佐证。其中双方于2009年4月30日签订的《广州市房屋租赁合同》的合同期限为2009年5月1日至2010年4月31日，月租金2700元，合同第八条，其他约定详见《丽港摊档广场租赁合同补充协议》，该协议与本合同具有同等法律效力；《丽港摊档广场租赁合同补充协议》约定的合同期限至2012年4月31日。黄埔城建开发公司一审庭审中表示双方对于2013年以前所签订的协议及履行情况无异议，但表示不清楚曾丽芳何时开始承租案涉物业。
曾丽芳为证明其在合同期内按时向黄埔城建开发公司指定的家益公司交付租金，向一审法院提交2016年3月份以前，家益公司向曾丽芳开具的款项发票，发票收款方为家益公司，开票项目为“收场地中介费”。曾丽芳另提交《广州银行现金送款单》两份，显示其在2016年3月31日、2016年7月1日分别向家益公司的账户现金送款9000元，送款单的款项来源处还分别注明是“场地租金4至6月份”及“场地租金7至9月份”。黄埔城建开发公司确认在《广州市房屋租赁合同》的合同期内（2014年8月31日以前）是委托家益公司代为收取租金，期内的租金已经交清，但对曾丽芳2014年9月1日起的租金发票及交款凭证不予确认。
上述事实，有《广州市房屋租赁合同》、《丽港摊档广场租赁合同补充协议》、《广州市房地产权属证明书》、《委托书》、《通知》、发票、《广州银行现金送款单》及当事人陈述等证据予以佐证。
一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，黄埔城建开发公司及家益公司于2009年3月向曾丽芳出具《委托书》，明确黄埔城建开发公司委托家益公司租赁并管理案涉物业，且在租赁期间，曾丽芳一直向家益公司交付租金，黄埔城建开发公司亦不持异议。黄埔城建开发公司未举证证明2013年3月1日家益公司与曾丽芳签订补充协议前，黄埔城建开发公司已经取消对家益公司的委托，黄埔城建开发公司对家益公司的委托行为继续有效,城建公司应当对家益公司的代理行为承担民事责任。2013年3月1日，黄埔城建开发公司与曾丽芳签订的《广州市房屋租赁合同》及家益公司作为黄埔城建开发公司的代理方与曾丽芳所签订的《丽港摊档广场租赁合同补充协议》对黄埔城建开发公司、曾丽芳有法律约束力，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，黄埔城建开发公司、曾丽芳应恪守履行。
曾丽芳于2005年开始承租案涉物业，虽然，黄埔城建开发公司与曾丽芳于2013年3月1日签订的《广州市房屋租赁合同》第三条约定的租赁期限为2013年3月1日至2014年8月31日，但《广州市房屋租赁合同》第八条载明,合同的其他约定详见《丽港摊档租赁合同补充协议》,该协议与本合同具有同等法律效力。家益公司作为黄埔城建开发公司的代理方与曾丽芳所签订的补充协议将合同租赁期限变更为2013年3月1日至2024年8月31日，是对原合同期限的变更,一审法院予以确认。因此，黄埔城建开发公司与曾丽芳关于案涉物业的租赁期限应当截止至2024年8月31日。黄埔城建开发公司以《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期于2014年8月31日届满为由，主张曾丽芳交还房屋缺乏依据，一审法院不予支持。租赁期限内，曾丽芳一直向黄埔城建开发公司委托的家益公司支付租金，黄埔城建开发公司主张曾丽芳支付场地费用缺乏依据，一审法院亦不予支持。综上，黄埔城建开发公司的请求缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九条第二款、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年9月6日作出如下判决：驳回黄埔城建开发公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1000元，由黄埔城建开发公司负担。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。黄埔城建开发公司、曾丽芳均确认涉案租赁物业系由黄埔城建开发公司建设，曾丽芳承租期间对该物业没有加建或改建。
对黄埔城建开发公司与曾丽芳于2013年3月1日签订的《广州市房屋租赁合同》第八条中约定的《丽港摊档租赁合同补充协议》，曾丽芳认为就是其在一审中提交的《丽港摊档广场租赁合同补充协议》，而黄埔城建开发公司则表示补充协议应该是曾丽芳与黄埔城建开发公司签订，曾丽芳提交的补充协议没有其司签字盖章，不能视为主合同的补充协议；因为其司没有找到补充协议，故不清楚是否有签订补充协议。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对黄埔城建开发公司的上诉，二审争议焦点为涉案《丽港摊档广场租赁合同补充协议》是否对黄埔城建开发公司发生法律效力，以及涉案租赁物业是否属于违章建筑。
对第一个争议焦点，虽然黄埔城建开发公司对于曾丽芳在一审中提交的《丽港摊档广场租赁合同补充协议》不予认可，且认为家益公司无权代理其签订补充协议，但曾丽芳持有黄埔城建开发公司于2009年3月出具的委托家益公司租赁并管理涉案物业的《委托书》，并一直向家益公司支付租金，而黄埔城建开发公司亦确认该委托书的真实性，并确认家益公司曾代其向曾丽芳收取租金和保证金，且黄埔城建开发公司未举证证明其已在2013年3月1日前撤销了对家益公司的委托，故在黄埔城建开发公司不能举证推翻曾丽芳所提交的上述证据的情况下，一审法院认定黄埔城建开发公司对家益公司的委托行为继续有效，黄埔城建开发公司应对家益公司的代理行为承担民事责任，上述《丽港摊档广场租赁合同补充协议》对黄埔城建开发公司具有法律约束力，且该补充协议延长了涉案《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限，并据此判令驳回了黄埔城建开发公司要求提前收回涉案物业及向曾丽芳主张场地占用费的诉讼请求，合理有据，本院予以维持。至于黄埔城建开发公司在二审中以其司没有找到补充协议为由，表示不清楚有无签订补充协议的说法，由于在黄埔城建开发公司与曾丽芳于2013年3月1日签订的《广州市房屋租赁合同》第八条中明确约定了“其他约定，详见《丽港摊档广场租赁合同补充协议》，该协议与本合同具有同等法律效力”，而对曾丽芳持有的涉案《丽港摊档广场租赁合同补充协议》，黄埔城建开发公司不能举证推翻，故黄埔城建开发公司上述说法明显不合理，本院不予采信。
对第二个争议焦点，一审法院已向广州开发区城市建设和房地产档案馆调取了规划部门有关涉案物业的设计复文及图纸，黄埔城建开发公司亦向一审法院提交了有关房地产权属证书，而黄埔城建开发公司与曾丽芳于2013年3月1日签订的《广州市房屋租赁合同》亦经广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局审查，并予以备案，且黄埔城建开发公司不能举证证明涉案物业已经被有关部门认定为违章建筑，故黄埔城建开发公司上诉主张涉案物业属于违章建筑缺乏理据，本院不予采信。黄埔城建开发公司据此认为一审认定涉案《丽港摊档广场租赁合同补充协议》合法有效没有事实和法律依据的上诉意见不能成立，本院不予支持。
原审第三人家益公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参与诉讼，本院依法缺席审理本案。
综上所述，黄埔城建开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人广州市黄埔区城市建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一七年三月二日
书记员 梁少欣