湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第75号
上诉人（原审被告、反诉原告）唐高林。
上诉人（原审被告、反诉原告）朱信妹。
二上诉人的委托代理人李海洋，系唐高林妹夫。
被上诉人（原审原告、反诉被告）唐志辉。
委托代理人何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。
上诉人唐高林、朱信妹因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2014）宁法民一初字第320号民事判决于2015年11月17日提出上诉，原审法院2015年2月9日将本案全部案卷材料移送本院，本院2015年2月9日受理后，依法组成合议庭于2015年3月20日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理，上诉人唐高林、朱信妹及其委托代理人，被上诉人唐志辉及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告唐志辉与被告唐高林是堂兄弟关系，被告唐高林、朱信妹是夫妻关系。被告唐高林的父亲唐政于1981年在宁远县舜陵镇（原城关镇）菱角塘6号（现舜陵镇内环路100号）新建了一座房屋，占地面积为117.5㎡，建筑面积为109.83㎡，并于1988年8月16日办理了房屋所有权证，1992年11月办理了国有土地使用证，上述二证登记所有人均为唐政。后来，唐政过世。1999年农历七月初六，被告唐志辉及母亲龚金荣（现已过世）全家准备出售房屋迁居外县，并与唐高林签订了一份《卖房屋契约》，协议主要内容为：立卖屋宇人龚金荣、唐高林父子现有祖业房屋一栋净卖，座落在宁远县舜陵镇菱角塘6号，前面砖木结构，后栋三屋砖混结构，占地面积共壹佰壹拾柒点伍平方米，房屋座北朝南，东为自墙，南搭其弟唐老三墙，西为自墙，北为自墙，以滴水为界，四界分明，因迁住异地不便管理，经与买方协商，自愿将房屋出卖，在公平交易的原则下唐志辉愿购买，房屋时值人民币肆万伍仟元整，当日一次交清不欠分文，卖主并一同将原房屋产权证土地使用证及契交给买方，房屋由买方管业，如有典当不明，借贷不清一律与买方无关。三面言定，空口无凭特立纸为据。唐高林、龚金荣作为卖房人，唐志辉作为买房人均在该协议上签字及盖手印，在场人刘福、唐忠清、龚爱华及执笔人肖宁也在协议上签名认可。双方签订协议后，被告唐高林与母亲龚金荣依约向原告交付了房屋所有权证及土地使用证，并将房屋交付给原告管业。当年12月16日，原告交纳了房屋契税，办理房屋契证。2013年，原告欲拆除该房屋，在旧房地基上建新房，需要办理国土和规划手续，便与二被告协商，但双方未达成一致意见。2013年7月，原告自行进行旧房改建工程，并于2014年4月9日向法院提起诉讼，要求二被告协助其办理土地使用权过户手续。但是二被告认为双方的房屋买卖行为不成立，原告提供的《卖房屋契约》是伪造的，拒绝协助原告办理，并认为房屋产权人仍是唐政的，原告无权擅自处分房屋，故向原审法院提起反诉，要求原告停止施工，并赔偿二被告的经济损失5万元。在庭审中，被告唐高林提出对原告提供的《卖房屋契约》中唐高林的签名及手印进行笔迹、指印及契约形成时间鉴定。2014年7月30日，唐高林撤回了对笔迹和契约形成时间鉴定，只进行指印鉴定。经原审法院委托，北京明正司法鉴定中心于2014年8月22日作出了京正（2014）痕鉴字第42号司法鉴定意见书，其鉴定意见为：用毛笔书写的《卖房屋契约》原件“卖房人唐高林”笔迹下方的红色指印是唐高林的右手拇指捺印形成。在审理过程中，原审法院多次依法组织了双方当事人进行调解，因双方意见不一，未能调解结案。另查明，被告唐高林因提出对指印鉴定，支付了鉴定实际所需的鉴定费、交通费、食宿费等共计16，980元。
原判认为，根据我国《合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当依约定履行自己的义务。本案讼争房屋原登记在被告唐高林的父亲唐政名下，在其死后，被告唐高林与母亲龚金荣对该房屋进行实际管业，并对该房屋依法享有共有权和继承权，即享有占有、使用、收益及处分的权利。1999年农历7月6日，唐高林、龚金荣与原告唐志辉签订了《卖房屋契约》，将涉案房屋卖与原告。订约当时不仅有执笔人，还有在场人，双方当事人均在契约上签字及盖手印，而且在协议达成后，二被告及龚金荣依约向原告交付了房屋所有权证及土地使用权证，并将房屋交给原告管业。因此，双方的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行。协助原告办理涉案房屋占用土地过户手续，是房屋卖方即被告唐高林的附随义务，被告朱信妹作为唐高林的妻子，也应负有上述义务。因此，对原告要求二被告协助办理涉案房屋土地使用权的过户手续的诉请，予以支持。二被告在答辩中提出“原告提出的《卖房屋契约》是伪造的，原告并没有交纳购房款，合同不成立”，该合同中已明确约定“房屋时值人民币肆万伍仟元整，当日一次交清不欠分文，卖主并一同将原房屋产权证、土地使用证及契交给买方，房屋由买方管业”，若原告不按合同付清房款，二被告交付房屋产权的义务则无从谈起。二被告认为原告的房屋所有权证及土地使用权证系欺骗得来，未提供相关证据证实，且原告对涉案房屋管业至今日已有十五年之久，二被告及其母亲龚金荣生前均未向原告或者有关机构提出异议。并且在本案审理过程中，经专业机构鉴定，双方签订《卖房屋契约》时被告唐高林确实在场，并按了手印。因此，二被告的答辩理由不成立，不予采纳。二被告（反诉原告）在反诉中提出“即使买卖合同成立，原告也仅取得了合同债权，而没有取得该房屋的所有权及土地使用权，无权擅自处分该房屋，而原告强行拆除被告的房屋，并在房屋地基上施工，严重侵害了被告的合法权益”，依据我国《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产登记并不是买卖合同的生效要件，而是其履行行为的组成部分。因此，二被告（反诉原告）的反诉理由不成立，对二被告（反诉原告）的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告唐高林、朱信妹（反诉原告）在本判决生效之日起十五日内，协助原告唐志辉（反诉被告）办理宁远县舜陵镇城西菱角塘6号（现为宁远县舜陵镇内环路100号）房屋的土地使用权过户登记，将该土地过户至原告唐志辉名下。二、驳回被告唐高林、朱信妹（反诉原告）提出的要求原告唐志辉（反诉被告）停止房屋施工及赔偿经济损失5万元的反诉请求。本诉案件受理费925元，反诉案件受理费1100元，被告唐高林申请去北京鉴定而产生的各项费用16，980元，由原告唐志辉负担925元，被告唐高林、朱信妹负担18，080元。
宣判后，原审被告（反诉原告）唐高林、朱信妹不服，其上诉称，一审判决认定事实及适用法律错误。一、虽然一审法院委托北京明正司法鉴定中心对“卖房屋契约”卖房人“唐高林”笔迹下方的红色指印是唐高林右手拇指按印形成给予了明确结论，但未说明何时按的手印以及签名笔迹是否系唐高林本人所签。事实上，该手印是被上诉人采取非法手段获取的。其次，上诉人唐高林母亲龚金荣当年在协商卖房时并不在场，且其母系文盲不可能用毛笔签名，该签名亦系伪造。再次，上诉人朱信妹作为该争议房屋所有权人之一，在该房出售时应征得其同意，但卖房契约上却无朱信妹签字。二、“卖房屋契约”约定的“房屋时值45，000元，当日一次交清不欠分文”系协议双方权利义务预告性约定，在被上诉人未能出具收款收条情况下不能据此推定被上诉人已交清了购房款。三、根据物权法规定，讼争房屋在过户前所有权归上诉人，过户前未发生物权转移，因此被上诉人无权擅自处分、强行拆除房屋，更无权在该房屋地基上建设施工。据此，上诉人唐高林、朱信妹以原审认定事实错误、适用法律不当为由，遂请求上级人民法院依法撤销原审判决并依法予以改判。
被上诉人唐志辉答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。原判认定本案《卖房屋契约》真实合法有效完全正确。本案购房款已付清。二、原判适用法律正确，判决公正。上诉人应全面履行合同义务，不存在答辩人仅取得合同债权的问题。双方买卖契约已经履行，上诉人已将出卖房屋交付买受人（答辩人）实际占有，不存在尚未交付的事实，更不存在“一房二卖”的例外情形。综上，恳请二审法院判决驳回上诉，维持原判。
二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。
本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对原审认定的事实本院予以确认。
本院认为：一、北京明正司法鉴定中心作出的京正（2014）痕鉴字第42号司法鉴定意见结论明确用毛笔书写的《卖房屋契约》原件“卖房人唐高林”笔迹下方的红色指印是唐高林的右手拇指捺印形成，对于该证据的证明效力，因该鉴定申请系上诉人唐高林提出并由一审法院委托进行的司法鉴定，且被上诉人唐志辉在庭审时对该鉴定并不持异议，故应采信该证据的证明效力。虽然上诉人唐高林提出该鉴定意见对“唐高林”签名的笔迹是否系其本人书写未作说明以及其母龚金荣的签名系伪造形成，但上诉人对此主张并未提供充分、有效证据予以证实。此外，由于本案争议房屋原登记在上诉人唐高林之父唐政名下，其父去世后，上诉人及其母亲龚金荣依法有权继承唐政生前所占份额房产，而上诉人朱信妹作为唐高林之妻，对上述遗产并无继承权（即对该房屋无共有权），故在当年的《卖房屋契约》上，无须朱信妹签名同意。二、上诉人唐高林、朱信妹以《卖房屋契约》约定“房屋时值人民币肆万伍仟元整，当日一次交清不欠分文”为预告性权利义务条款而不能认定被上诉人唐志辉已支付购房款。对此，因签订契约当年唐高林及龚金荣已依约向唐志辉移交了房屋所有权证及土地使用权证，并将房屋交给唐志辉管业至今已有15年。在此期间，龚金荣生前及唐高林均未对该房屋提出任何异议，故本院对上诉人提出的一审不能推定被上诉人已支付购房款的理由不予采信。三、《卖房屋契约》中的双方当事人在签订契约后虽未办理土地使用权变更登记手续，但双方订立的转让不动产物权契约自合同成立时生效，虽然尚未办理物权变更登记，但并不影响合同的效力。此外，被上诉人唐志辉以签订契约方式取得的不动产是通过协商并以合理价格受让取得，且该房屋已实际交付，故被上诉人对该诉争房屋享有所有权。因此，上诉人唐高林、朱信妹提出原审认定事实错误、适用法律不当的上诉理由均于法无据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2025元，由上诉人唐高林、朱信妹承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 夏宁春
审 判 员 魏 蓉
二〇一五年四月十三日
代理书记员 秦小娟