广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第3009号
上诉人（原审原告）：东莞市塘厦佳鸿饰品设计服务部，住所地：广东省东莞市。
经营者：彭劲松，男，汉族，××年××月××日出生，住四川省大竹县。
委托代理人：陈善云，广东佳思特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高晓明，男，汉族，住四川省攀枝花市西区，公民身份号码为×××311X。
上诉人东莞市塘厦佳鸿饰品设计服务部（以下简称为佳鸿设计服务部）因与被上诉人高晓明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
佳鸿设计服务部因本案于2015年7月17日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、高晓明按与佳鸿设计服务部的《厂房租赁合同》付清4个月厂房租金76000元，按与赵志雄签订的《厂房租赁合约》付清6个月厂房租金90000元，合计共166000元；二、高晓明的承租保证金45000元归高晓明所有。
原审法院经审理查明，位于东莞市塘厦镇沙湖村葡萄路1号的案涉房屋，所占土地的土地使用权人为东莞市塘厦镇沙湖村村民委员会，由东莞市沙湖股份经济联合社建造。截止本案原审法庭辩论终结前，佳鸿设计服务部未向原审法院举证案涉房屋的房地产权证或建设工程规划许可证。佳鸿设计服务部于庭审中主张案涉房屋应该已取得房地产权证，原审法院限定佳鸿设计服务部应于2015年9月28日前提交案涉房屋的房地产权证或建设工程规划许可证，并告知佳鸿设计服务部逾期举证则依法认定关于案涉房屋的租赁合同无效，但佳鸿设计服务部逾期未举证。
在东莞市沙湖股份经济联合社的同意下，东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制造厂与高晓明于2011年9月2日签订了一份《厂房租赁合约》，主要约定：由东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制造厂将案涉房屋出租给高晓明经营使用，租赁期限自2011年10月1日起至2015年10月1日止，租金为15000元/月，履约保证金为45000元等。2011年9月9日，高晓明交付了履约保证金45000元给东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制造厂。2014年3月份之前的租金，高晓明已足额支付给东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制造厂。2014年3月14日，高晓明经营的工厂因机器线路短路造成火灾，造成高晓明的机器设备全部损毁，对案涉房屋本身等也造成极大损失。在救火过程中，厂区内的消防栓无水，高晓明据此认为导致火灾损失的扩大。火灾发生后，高晓明对案涉房屋进行了维修，一直到2014年9月份维修完毕并交付给佳鸿设计服务部。2014年4月份至2014年9月份期间的租金，高晓明未交纳。另查明，赵志雄系东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制造厂的经营者，赵志雄已书面通知高晓明将其2014年4月份至2014年9月份期间的租金债权转让给佳鸿设计服务部的经营者彭劲松。
2013年3月20日，东莞市塘厦镇沙湖股份经济联合社与佳鸿设计服务部签订一份《厂房租赁合同书》，主要约定：东莞市塘厦镇沙湖股份经济联合社将案涉房屋出租给佳鸿设计服务部，租赁期限自2013年3月1日起至2018年2月28日止等。2014年9月份，佳鸿设计服务部与高晓明签订了一份《厂房租赁合同》，主要约定：佳鸿设计服务部将案涉房屋出租给高晓明，租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止，租金为19000元/月；履约保证金为57000元，高晓明将原交付给东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制造厂的履约保证金45000元转给佳鸿设计服务部，尚欠的12000元之后补交等。该《厂房租赁合同》签订后，高晓明向佳鸿设计服务部交付了2014年10月份的租金19000元及2014年11月份的租金19000元，但高晓明并未在案涉房屋内生产办公，也未在案涉房屋内安置物品，该案涉房屋为空房。
另，高晓明主张其于2014年11月份中旬曾向佳鸿设计服务部传真过一份退租手续要求退租，但对此主张，高晓明未能相应举证；佳鸿设计服务部予以否认，并主张2015年4月份双方才通过电话协商解除《厂房租赁合同》，对此主张，佳鸿设计服务部也未能进行相应举证，高晓明也予以否认。
原审法院认定上述事实的证据有：《厂房租赁合同书》、《厂房租赁合同》、《厂房租赁合约》、收据等以及原审庭审笔录。
原审法院认为，高晓明与东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制造厂于2011年9月2日签订的《厂房租赁合约》、高晓明与佳鸿设计服务部于2014年9月签订的《厂房租赁合同》，虽系双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查上述租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止本案原审法庭辩论终结前，佳鸿设计服务部未向原审法院举证案涉房屋的房地产权证或建设工程规划许可证，且在原审法院给予合理期限并告知逾期不提交的不利后果后，佳鸿设计服务部仍逾期未提交案涉房屋的房地产权证或建设工程规划许可证，佳鸿设计服务部应自行承担举证不能的不利后果，故原审法院认定案涉房屋未取得房地产权证或建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，上述关于案涉房屋所签订的《厂房租赁合约》及《厂房租赁合同》均依法无效。
继上，已知合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，佳鸿设计服务部应将收取高晓明的履约保证金45000元退还给高晓明。佳鸿设计服务部要求将此履约保证金45000元归其所有，依法无据，原审法院不予支持。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，高晓明应否向佳鸿设计服务部支付房屋占有使用费，应取决于高晓明是否实际占有使用案涉房屋。本案中，案涉房屋在2014年3月14日的火灾中造成极大损失，在火灾发生后，由高晓明负责对案涉房屋进行维修，至2014年9月份维修完毕，维修完毕之后高晓明也未占有使用案涉房屋进行生产办公或安置物品，故原审法院认定自2014年3月15日后高晓明并未实际占有使用案涉房屋，因此高晓明无需支付佳鸿设计服务部2014年4月份之后的房屋占有使用费，更无需支付在租赁合同有效前提下才需要支付的租金。对佳鸿设计服务部主张的租金166000元，原审法院予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决驳回佳鸿设计服务部的全部诉讼请求。原审案件受理费2232.5元，由佳鸿设计服务部负担。
佳鸿设计服务部不服原审判决，向本院提起上诉称：一、租赁合同合法有效。案涉房屋是案外人东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制品厂租赁东莞市沙湖股份经济联合社的土地，于1993年3月投资建造，因当时沙湖村属于农村，改革开放之初一切都不完善，建设房屋没有完整的手续，只是由城建部门设计，投资者开始建造，工程完工后规划部门进行验收。跟案涉房屋类似的情形在东莞有很多，基本没有办理房地产权证，该厂房和宿舍于1993年7月竣工，经过塘厦镇人民政府城镇建设规划办公室验收合格，房屋即可合法使用，而不是办理建设规划许可证。佳鸿设计服务部所出租的房屋是东莞市城建办设计，塘厦镇人民政府规划设计办公室验收合格，因此该房屋是合法建筑，由此而签订的房屋租赁合同是合法有效的。二、高晓明于2011年9月2日与东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制品厂签订一份《厂房租赁合同》，约定租赁东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制品厂部分厂房和宿舍，租赁期限自2011年10月1日到2015年10月1日止，月租金15000元，履约保证金45000元。2013年3月开始，案外人东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制品厂将全部厂房与宿舍租给佳鸿设计服务部，包括高晓明已经租赁的厂房与宿舍，高晓明表示理解与同意，于2013年3月份向佳鸿设计服务部交付租金。佳鸿设计服务部享有原出租人所有的权利，租赁期间，因高晓明意识淡薄，2014年3月，高晓明经营的工厂因机器线路短路造成火灾，该火灾对厂房与机器设备均造成不同程度的损坏，高晓明对自己过错造成的后果予以弥补，修复厂房，这段期间，虽然高晓明没有开工生产，但该火灾属于不可抗力，高晓明应继续支付该期间的房租。三、2014年9月份，佳鸿设计服务部与高晓明签订《厂房租赁合约》，约定佳鸿设计服务部将房屋继续租给高晓明使用，租期三年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止，月租金19000元。案涉房屋一直在高晓明手中，高晓明也交付了两个月的租金，虽然在合同履行过程中对是否继续履行合同存在争议，但在双方没有达成新的协议之前原合同继续有效。高晓明租赁厂房作何种用途，只要不涉及违法犯罪，佳鸿设计服务部都无权干涉，也与合同效力无关。2015年4月，双方协商一致同意解除合同，因此，高晓明应继续支付到2014年12月到2015年3月期间的租金。四、合同保证金因租赁合同有效，佳鸿设计服务部有权予以没收。五、佳鸿设计服务部在二审法庭辩论期间补充意见称，案涉房屋所在土地有集体土地使用证，是合法建筑，且该建筑经过环保局和消防局的验收。综上，佳鸿设计服务部请求本院判令撤销原审判决，改判高晓明支付房屋租金166000元给佳鸿设计服务部。
高晓明答辩称：高晓明不同意佳鸿设计服务部的主张，集体土地使用证按规定只能在本村居民之间转让，但赵志雄并非本村居民，高晓明对该集体土地使用证不予认可。环保局和消防局对建筑进行验收，但都没有资格确定案涉建筑是否合法。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，佳鸿设计服务部在二审期间向本院提交以下证据：《建设项目环境影响报告表》、《建设工程消防验收意见书》、《集体土地使用证》复印件、《单位工程竣工验收证明书》、东莞市沙湖社区居民委员会出具的《证明》，上述证明拟证明案涉房产经有关部门验收，是合法建筑。
再查明，佳鸿设计服务部与高晓明均确认东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制造厂与高晓明签订的《厂房租赁合约》实际履行到2014年到期。二审期间，高晓明确认其缴纳了2014年4月以前及2014年10、11月的租金。高晓明同时主张其于2014年12月将案涉厂房交还给佳鸿设计服务部，但佳鸿设计服务部予以否认，并主张双方于2015年4月才达成终止合同的共识，并由高晓明于2015年4、5月左右将房屋归还给佳鸿设计服务部。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对佳鸿设计服务部上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点有:一、案涉《厂房租赁合约》及《厂房租赁合同》的效力。二、高晓明应否支付案涉房屋的租金或占有使用费？
关于争议焦点一。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据佳鸿设计服务部提交的《单位工程竣工验收证明书》显示，案涉厂房于1993年施工并竣工，依1990年4月1日施行的《中华人民共和国城市规划法》的规定，房屋建设应当取得建设工程规划许可证。但是，佳鸿设计服务部提交的证据不能证明案涉厂房已获得建设工程规划许可证，故依照前述司法解释的规定，就案涉厂房所签订的《厂房租赁合约》、《厂房租赁合同》应为无效合同。原审法院对合同效力的认定正确，本院予以维持。
关于争议焦点二。虽案涉合同为无效合同，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，佳鸿设计服务部有权参照合同约定要求高晓明支付占有使用费。
第一，关于2014年4月至9月期间的占有使用费问题。东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制造厂与高晓明于2011年9月2日签订《厂房租赁合约》后，东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制造厂已将案涉厂房交付给高晓明使用，则高晓明应当参照合同约定支付占有使用费。尽管案涉厂房在2014年3月14日发生火灾导致无法使用，但是高晓明仍实际占有案涉房屋，在高晓明未与出租方就免租事宜达成合意的情况下，高晓明需继续支付占有使用费。高晓明确认其尚未缴纳2014年4月至9月期间的租金，故东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制造厂有权要求高晓明参照合同约定支付该期间的占有使用费。东莞塘厦沙湖好运来五金塑胶制造厂已将上述合同权利转让给佳鸿设计服务部，故佳鸿设计服务部有权要求高晓明向其支付上述期间的占有使用费。参照《厂房租赁合约》的约定，该期间的占有使用费为：15000元/月×6个月=90000元。
第二，关于2014年12月至2015年3月期间的占有使用费问题。由于高晓明与佳鸿设计服务部于2014年10月1日重新签订《厂房租赁合同》，且高晓明实际占有案涉厂房，同上理由，高晓明应当继续向佳鸿设计服务部支付占有使用费至高晓明将案涉厂房交还给佳鸿设计服务部之日止。高晓明主张其于2014年12月已将案涉厂房交还给佳鸿设计服务部，但高晓明对此并未提交任何证据予以证明，其应承担举证不能的后果。佳鸿设计服务部主张高晓明于2015年4、5月左右已将案涉厂房归还给佳鸿设计服务部，本院予以采信，佳鸿设计服务部请求高晓明支付2014年12月至2015年3月期间的占有使用费，本院予以支持。参照《厂房租赁合同》的约定，该期间的占有使用费为19000元/月×4个月=76000元。
综上计算，高晓明应当向佳鸿设计服务部支付占有使用费共计166000元。综上，佳鸿设计服务部的上诉请求合理，本院予以支持。原审判决认定事实有误，导致处理结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定及前述援引法律条文的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1137号民事判决。
二、限高晓明于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市塘厦佳鸿饰品设计服务部支付占有使用费166000元。
三、驳回东莞市塘厦佳鸿饰品设计服务部的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案审理过程中，预交了本案二审诉讼费用的当事人东莞市塘厦佳鸿饰品设计服务部表示，其同意败诉方当事人直接向其支付本案诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及最高人民法院《关于适用<诉讼费用缴纳办法>的通知》（法发[2007]16号）的规定，本院予以准许。原审案件受理费2232.5元，由东莞市塘厦佳鸿饰品设计服务部承担476.1元，高晓明承担1756.4元；二审案件受理费3620元，由高晓明承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 周爱婷
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。