浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0281民初190号
原告（反诉被告）：余姚市四明山旅游投资发展有限公司。住所地：余姚市四明西路以南、俞家桥路以东（俞家桥路16-1）。统一社会信用代码：91330281674739792M。
法定代表人：施捍杰，总经理。
委托代理人：徐建岳，浙江姚城律师事务所律师。
委托代理人：毛科英，浙江姚城律师事务所律师。
被告（反诉原告）：汪伟彪。
委托代理人：鲁雪君，浙江舜联律师事务所律师。
原告余姚市四明山旅游投资发展有限公司与被告汪伟彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理。本案依法由审判员岑益娇适用简易程序独任审理，后因案情复杂，转为普通程序审理。被告汪伟彪在法定期限内提起反诉，本院予以受理并将本诉与反诉合并进行审理。本院于2016年1月29日、2016年6月23日、2016年8月16日三次公开开庭进行审理。原告余姚市四明山旅游投资发展有限公司的委托代理人徐建岳、毛科英，被告汪伟彪的委托代理人鲁雪君到庭参加第一次诉讼，原告余姚市四明山旅游投资发展有限公司的委托代理人毛科英，被告汪伟彪的委托代理人鲁雪君到庭参加第二次诉讼，原告余姚市四明山旅游投资发展有限公司的委托代理人徐建岳，被告汪伟彪的委托代理人鲁雪君到庭参加第三次诉讼。本案现已审理终结。
原告余姚市四明山旅游投资发展有限公司起诉称：2011年9月21日，原、被告就原告所有的四明山旅游服务中心大楼及相关设备租赁给被告达成《四明山旅游服务中心租赁协议》一份，约定：原告将四明山旅游服务中心大楼，建筑面积约1500平方米及相关设施设备租赁给被告，租赁期限为三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止；租金为60000元/年，第一年租金必须在协议签订后半个月付清，以后每年在下半年开始前半个月一次性支付下一年度租金，逾期支付的，每逾期一日，则需按租金的1%支付违约金；为确保合同顺利签订和履行，被告向原告交纳50000元履约保证金，合同期满或双方解约后，根据履约情况予以处理，或由原告全额不计总退还，或冲抵拖欠费用和违约金；服务中心内所发生的水电费用全额由被告承担。
协议订立后，原告依约将服务中心大楼及相关设施设备交付给被告，后被告向原告支付了50000元履约保证金和第一年租金60000元，经营中被告表示经营有困难，未依约将第二、三年度租金支付给原告，也未向原告交纳垫付的水电费，原告表示理解。2014年8月19日，原告委托浙江姚城律师事务所向被告发送律师函，要求被告支付拖欠的租金及违约金，并要求租期届满后，被告将服务中心大楼及相关设施设备交还给原告，并结清水电等费用。后双方多次协商，被告一再表示会支付租金等，表示要继续租赁，但最终双方未能签订新的租赁协议，被告也未将其新添设施拆除，未将服务中心大楼及相关设施设备交还给原告。故原告起诉至法院，请求判令：1、被告立即腾空退房并交还相关设施设备（详见协议附件二）；2、被告立即支付租赁期间的租金70000元（已扣减50000元履约保证金），并按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付自2013年10月1日起至实际履行日的逾期付款违约金；3、被告按年租金60000元的标准赔偿自2014年10月1日起至实际腾空退房期间的逾期腾房占有使用费；4、被告支付原告垫付的水电费132990.59元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2014年10月1日起至实际履行日止的利息损失；5、本案诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告将第一、二、三四项诉讼请求变更为：1.判令被告立即腾空退房；2.被告立即支付2014年10月1日前的房屋占有使用费70000元（已扣减50000元履约保证金），并按中国人民银行同期贷款利率支付自2013年10月1日起至实际支付日的利息损失；3.被告支付原告垫付的水电费84743.23元。
被告汪伟彪答辩称：1、该承租房屋连同承租设施设备已于2012年10月返还给原告，双方租赁合同已于2012年10月终止，被告无须腾空；2、被告实际租赁房屋的时间为一年，该一年的租金已经支付，自2012年10月起房屋已经返还给原告，被告并未在此经营，故无须支付自2012年10月起的房屋租赁费；3、因被告已于2012年10月将房屋返还给原告，故2012年10月之后产生的水电费与被告无关，同意支付到2012年9月的水电费84743.23元；4、原告未出示该房屋的房屋所有权证和土地使用权证，被告认为该房屋系违章建筑的可能性大，若系违章建筑，则原、被告之间的租赁合同系无效合同，关于租赁期限的约定无效，占有使用费应根据实际使用情况来认定。综上，被告仅须支付到2012年9月的水电费84743.23元，要求法院驳回原告其他诉讼请求。
反诉原告汪伟彪反诉称：在反诉被告口头承诺保证客源的前提下，反诉原告承租了四明山旅游服务中心，双方于2011年9月21日签订书面租赁协议。承租后，反诉原告对服务中心进行精致的装修，花费装修费用约500000元。在实际经营过程中，反诉被告未保证客源，服务中心经营一直处于亏损状态。
2012年10月，因服务中心大楼建筑质量问题，墙体和楼面全部漏水和渗水，导致天花板坍塌、墙面和墙纸剥落、地砖起翘，无法正常经营。反诉原告考虑到之前经营已难以为继，故至此没有再投资进行重新装修，同时通知反诉被告终止租赁，并将服务中心及相关设施返还给被反诉被告。自2012年10月以后，反诉原告并未经营，亦未使用过服务中心。反诉原告认为反诉被告提供的房屋存在严重质量问题，不符合安全标准，导致反诉原告的巨额装修报废，导致合同目的无法实现，故理应由反诉被告赔偿相应经济损失。同时，双方租赁关系因不可抗力而提前终止，反诉被告理应返还反诉原告交纳的50000元保证金，特提起反诉，请求判令：1、反诉被告退还保证金50000元，赔偿反诉原告经济损失200000元，合计250000元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告余姚市四明山旅游投资发展有限公司针对反诉答辩称：1、反诉原告陈述的反诉被告在承诺保证客源的前提下承租涉案房屋，是不符合客观事实的，反诉被告并未做过类似承诺；2、涉案房屋的审批手续确实未办妥，但涉案房屋建造和装修均经余姚市人民政府等多部门发文同意，反诉被告对涉案房屋管理和运作是经过市政府同意的；3、反诉原告并未于2012年10月通知反诉被告终止合同，且反诉原告自行投资的设备还在服务中心大楼，说明反诉原告一直在经营；4、租赁期内双方没有达成终止合同的协议，故即使租赁合同无效反诉原告仍须支付占有使用费，关于50000元保证金，反诉被告已在占有使用费中予以扣除，故无须返还保证金；5、关于经济损失反诉原告并未提交相应证据，故反诉被告也无须赔偿经济损失。
原告为证明自己的主张成立，向本院提交了下列证据，经质证，本院作如下认定：
1、《四明山旅游服务中心租赁协议》及附件1份，拟证明2011年9月21日，原、被告签订协议约定将四明山旅游服务中心大楼及相关设备租赁给被告，并约定相关权利、义务的事实。经质证，被告对租赁协议的真实性无异议，对附件的真实性、合法性、关联性均有异议，被告认为该附件未有双方盖章、签名确认。经审查，本院认为被告所承租的房屋未办理相应建房审批手续，后续也没有补办相应审批手续，该租赁协议应当属于无效，故本院对该租赁协议的真实性予以采信，合法性不予采信；关于协议附件，被告虽对“三性”均有异议，但被告未向本院提交内容不同的附件，且租赁协议第二条中明确本租赁协议包括附件一和附件二，故本院认为该附件系租赁协议的组成部分，故对附件的真实性予以采信，合法性不予采信。
2、收据2份（复印件），拟证明原告收取被告50000元履约保证金和第一年度租金60000元的事实。经质证，被告对该证据无异议。经审查，本院对该证据予以采信。
3、律师函2份、快递单2份、查询单2份，拟证明原告委托被告发送律师函，催讨租金等相关费用的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但被告陈述未收到该律师函。经审查，2份律师函均寄往余姚市鑫源灯具有限公司，而该公司法定代表人即被告，且根据送达记录显示该2份快递均已签收，故本院对该证据予以采信。
4、电费发票60份、水费发票8份，拟证明被告结欠原告电费124725.59元、水费8265元，合计132990.59元的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，被告认为
该水电费是否是被告承租房屋的水电费，是否包括原告共用部分都不是很清楚。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
5、余姚市人民政府市长办公室会议纪要1份(复印件)、余姚市发展和改革局文件2份（复印件），拟证明涉案房屋建设和装修均经余姚市人民政府等多部门发文同意，建成后交由原告进行管理和运作的事实。经质证，被告对该文件的真实性无异议，但被告认为不动产应以登记为准，未经登记的房屋属于违章建筑，故本案租赁合同应为无效合同。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
被告为证明自己的答辩及反诉主张成立，向本院提交了照片6份，拟证明被告承租房屋存在严重的质量问题，造成墙体渗水、天花板坍塌、墙体脱落，导致被告无法经营，合同目的无法实现的事实。经质证，原告认为对该照片是否是被告承租房屋无法确认，如果是承租房屋，也只能说是所拍时的现状，不能表明在被告租赁期间也是该状况导致被告经营状况受影响。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
根据原、被告的陈述及本院所采信的证据，本院认定如下事实：2011年9月21日，原、被告就四明山旅游服务中心大楼及相关设备租赁给被告达成《四明山旅游服务中心租赁协议》一份，约定：原告将四明山旅游服务中心大楼及相关设施、设备租赁给被告，建筑面积约1500平方米；楼层各平面图见本协议附件一，服务中心随着设施、设备情况详见本协议附件二，附件二作为原告按照合同交付被告使用和被告租赁期满后交原告时的验收依据；租赁期限为三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止；租金为每年60000元，租金实行先支付后使用原则，第一年租金必须在协议签订后半个月付清，以后每年在下半年度租期开始前半个月一次性支付下一年度租金，逾期支付的，每逾期一日，则需按租金的1%支付违约金；为确保合同顺利签订和履行，被告同意向原告交纳50000元履约保证金，合同期满或双方解约后，根据履约情况予以处理，或由原告全额不计息退还，或充抵拖欠费用和违约金。服务中心内所发生的水电费用全额由被告承担。
协议订立后，原告依约将服务中心大楼及相关设施设备交付给被告，被告仅支付了50000元履约保证金和第一年租金60000元。原告曾委托浙江姚城律师事务所徐建岳律师于2014年8月19日和2014年9月10日两次向被告发送律师函，要求被告支付拖欠的租金120000元及违约金，要求被告在租赁期满后按租赁协议约定时间将服务中心大楼及相关设施设备交还给原告，并结清水电等费用。但被告至今未支付自2012年10月1日起的租金，也未向原告交纳自2011年10月起的水电费。
本院于2016年5月13日组织原、被告去承租房屋进行勘察，发现被告已未在经营，但被告未与原告办理过服务中心大楼及相关设施设备的书面交接手续，被告未将大楼钥匙交还给原告。被告表示已将自己所有的设施设备搬离服务中心，若还有属于自己的剩余的设施设备可由原告自行处理，原告亦同意对大楼内被告不需要的设施设备自行进行处理。
另查明，2008年7月21日余姚市人民政府召开市长办公室会议，明确四明山山门景观优化工程（包括涉案房屋）由余姚市水资源投资开发有限公司为主实施，建成后移交给原告进行管理和运作。该涉案房屋建造未取得建设工程规划许可证。
本院认为：首先，出租人就未取得建设工程规划许可证修建的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租的四明山旅游服务中心大楼没有办理合法的审批手续，故其与被告之间就此房屋租赁达成的租赁合同系无效合同。其次，关于腾空退房，被告辩称已在2012年10月将承租房屋交还给了原告，但双方未办理书面交接手续，且原告对此予以否认，本院对被告的该辩称意见不予采纳。本院于2016年5月13日组织原、被告去承租房屋实地勘察，确认承租房屋已未在经营，被告表示已将自己所有的设施设备搬离服务中心，若还有剩余的设施设备可由原告自行处理，原告亦同意对大楼内被告剩下的设施设备自行进行处理，故本院认为被告已无实际腾空退房之必要，对于原告要求被告腾空退房的诉讼请求，本院不予支持。再次，虽然原、被告之间的房屋租赁合同无效，但原告请求按照约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。关于房屋占有的起止时间，原告主张自2012年10月1日起算至2014年9月30日，本院认为，虽然被告辩称已于2012年10月将承租房屋交还给了原告，但被告至今未与原告办理过承租房屋及相关设施设备的书面交接手续，未交还房屋钥匙，故本院认为被告在租赁期内一直处于占有状态，原告主张租赁期内的占有使用费，本院认为合情合理，予以支持，故被告应支付2012年10月1日至2014年9月30日的占有使用费70000元（扣除履约保证金50000元）。关于利息损失，因租赁合同无效，故关于租金支付的条款也自始无效，本院认为对于70000元占有使用费的利息损失应从起诉日即2016年1月7日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至判决确定履行日为宜，对超出部分利息损失不予支持。最后，关于水电费84743.23元，因被告表示对此金额无异议，本院予以支持。关于被告反诉原告退还保证金50000元，因该50000元保证金已在本诉占有使用费中予以扣除，故对该反诉请求本院不予支持；另被告反诉原告赔偿经济损失200000元，但被告未提交证据证明其存在哪些具体经济损失，故对该反诉请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）汪伟彪支付原告（反诉被告）余姚市四明山旅游投资发展有限公司2012年10月1日至2014年9月30日的占有使用费70000元，并支付以70000元为基数自2016年1月7日起至判决确定的履行日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失；
二、被告（反诉原告）汪伟彪支付原告（反诉被告）余姚市四明山旅游投资发展有限公司垫付的水电费84743.23元；
以上第一、二项款项限于本判决发生法律效力后十日内履行；
三、驳回原告（反诉被告）余姚市四明山旅游投资发展有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）汪伟彪的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费3475元，由原告（反诉被告）余姚市四明山旅游投资发展有限公司负担80元，被告（反诉原告）汪伟彪负担3395元，反诉案件受理费2525元，由被告（反诉原告）汪伟彪负担。款限于本判决发生法律效力后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 岑益娇
代理审判员 邱青霞
人民陪审员 万爱娣
二〇一六年九月十五日
代书 记员 曹钟波