江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1818号
上诉人（原审被告）李林，男，1959年9月29日生。
委托代理人屈国良，南京市鼓楼区天平法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）南京中山友好国际旅行社有限公司，组织机构代码78380484-8，住所地南京市秦淮区洪武路267号1502室。
法定代表人薛跃文，该公司总经理。
原审第三人杨宝妹，女，1957年7月17日生。
委托代理人陈都江，男，1982年10月9日生。
上诉人李林因与被上诉人南京中山友好国际旅行社有限公司（以下简称中山友好国旅）及原审第三人杨宝妹房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2014）鼓民初字第228号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年4月18日受理后，依法组成合议庭并于2014年5月5日公开开庭审理了本案。上诉人李林的委托代理人屈国良，被上诉人中山友好国旅的法定代表人薛跃文，原审第三人杨宝妹的委托代理人陈都江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中山友好国旅原审诉称，2012年7月31日，中山友好国旅与李林签订《房屋租赁合同》，中山友好国旅将位于南京市中山北路204号门面房北起第一间（以下简称中山北路204-1临门面房）出租给李林，租期自2012年7月31日至2015年8月31日，年租金为25000元。2013年7月16日，李林致函中山友好国旅，称因其自身原因要求提前解除租赁合同，并表示将于2013年8月31日将租赁房屋返还中山友好国旅。鉴于此，2013年8月1日，中山友好国旅与南京市白下区众一涛甜品店（以下简称众一涛甜品店）签订《房屋租赁协议》，将诉争房屋出租给众一涛甜品店。但李林至今未将房屋交还给中山友好国旅，导致原告因违反合同约定，向众一涛甜品店赔付了50000元违约金。现中山友好国旅诉至法院，请求判令李林：1、返还南京市中山北路204号北面起第一间房屋；2、支付2013年8月31日合同解除后继续使用房屋的1年租金50000元；3、赔偿中山友好国旅损失50000元；4、承担本案的诉讼费用。
李林原审辩称，李林确于2013年7月16日向中山友好国旅书面要求提前解除合同，但中山友好国旅并未对此表态，未在3个月内行使其合同解除权，故双方之间的房屋租赁合同关系并未解除，应继续履行；李林租赁诉争房屋后与合伙人陈铜共同经营小卖部，现因合伙矛盾产生纠纷，故陈铜应作为本案的被告，共同承担返还房屋的义务；中山友好国旅与众一涛甜品店的房屋租赁协议的真实性无法确认，不认可中山友好国旅支付50000元违约金的事实。综上，请求法院驳回中山友好国旅的诉讼请求。
杨宝妹原审述称，杨宝妹系南京市中山北路204号房屋的产权人，2012年6月1日，杨宝妹与中山友好国旅签订《租房协议》，将该房屋出租给中山友好国旅；中山友好国旅将中山北路204-1临门面房转租给李林的事情，杨宝妹知道且同意。
原审法院经审理查明，位于南京市中山北路204号的房屋登记所有权人为杨宝妹，2012年6月1日，杨宝妹与中山友好国旅签订《租房协议》，将位于南京市中山北路204号门面房出租给中山友好国旅，租赁期限自2012年8月31日至2015年8月31日。2012年9月5日，中山友好国旅（甲方）与李林（乙方）签订《房屋租赁协议》：由中山友好国旅将中山北路204-1临门面房出租给李林使用，租期3年，自2012年8月31日至2015年8月31日；年租金25000元等。合同签订当月，李林向中山友好国旅支付了2012年8月31日至2013年8月31日的租金25000元。本案审理过程中，杨宝妹到院表示其知晓并同意中山友好国旅将诉争房屋转租给李林。
2013年7月16日，李林向中山友好国旅的法定代表人薛跃文递交手写材料一份，内容为：因我经营的香烟店经营情况很差，一直亏损，难以为继，决定停止营业，故想提前解除与你签订的为期3年租房合同，由于多方原因准备于今年8月31日与你解除房屋租赁关系，请您看在我的实际情况，同意提前终止合同。
中山友好国旅为证明其主张的5万元年租金标准以及5万元赔偿依据，提交了：1、2013年8月1日，中山友好国旅（甲方）与众一涛甜品店（乙方）签订的《房屋租赁协议》。该协议约定：甲方将坐落于本市中山北路204号门面房北面起第一间出租给乙方，租期为2013年9月1日至2015年8月31日，年租金为50000元；乙方要求甲方于2013年8月31日必须腾空店面，以便乙方进驻装潢，如甲方违约不能按时交付店面，乙方有权要求甲方赔偿违约金5万元。薛跃文在该协议的甲方处签名；2、2013年9月7日，落款为周涛并加盖众一涛甜品店公章的收条，内容为：今收到南京中山友好国旅薛跃文未按约定承租赔付款人民币5万元整。中山友好国旅称该5万元系现金给付，无支付凭证；3、中山友好国旅记账凭证账册中2013年9月7日费用报销审批单，该审批单记载用途为“赔付众一涛甜品店违约金”的支出50000元。李林以真实性无法确认以及中山友好国旅未能证明5万元实际交付为由，对上述证据1、2的真实性、关联性不予认可，对证据3的真实性予以认可，但关联性不予认可。为查明案件事实，原审法院于2014年3月7日向众一涛甜品店的业主周涛进行了调查。周涛称：有一次我路过南京市中山北路204号小卖部，看到门口贴了个招租启事，我正想找个地方开个甜品店分店，就按照上面的电话联系了薛跃文。最开始，薛跃文报价5万多一年，我跟他还价还到了5万一年，后来就签了房屋租赁合同；2013年8月20日之后，我电话联系了薛跃文几次，询问按期交房事宜，他说原承租人不肯走，有纠纷，有可能不能按期交房；2013年9月1日电话联系的时候，薛跃文让我再宽限他几天，我一直等到2013年9月5日，还是不能拿房，我就提出房子不租了，要求按照合同赔偿违约金；2013年9月7日，薛跃文通知我去他办公室拿钱，还让我带上公章，说是会计做账盖公章正规，我就带了众一涛甜品店的公章去了薛跃文的办公室，他给了我5万元现金，我打了加盖公章的收条。
2013年9月25日，李林报警称其于南京市中山北路204号门口被8个人堵门不让出去，南京市公安局鼓楼分局中央门派出所出警后制作了《接处警工作登记表》，该表记载内容为“民警到现场，经了解系李林与薛跃文等人因租房租赁发生纠纷，告知双方协商解决，如若不行去法院诉讼解决”。中山友好国旅称其于双方约定的合同解除日收房遭到李林的拒绝，此后双方就交还房屋发生数次纠纷，该报警记录记载的即是其中的一次收房纠纷。李林称“薛跃文等人”实际指的是陈铜，该报警记录记载的是李林与陈铜之间的纠纷，且并未记载薛跃文同意解除合同的内容。2013年12月，中山友好国旅将李林诉至原审法院，要求李林返还房屋、支付房租及赔偿损失。审理中，因中山友好国旅不同意调解，致该案调解不成。
以上事实，有房屋所有权证、租房协议、房屋租赁协议、收据、收条、记账凭证账册、接处警工作登记表、谈话笔录、个体工商户营业执照及当事人陈述等证据在卷，足以认定，原审法院予以确认。
原审法院认为，中山友好国旅征得诉争房屋所有权人的同意转租，与李林签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、中山友好国旅、李林是否就提前解除房屋租赁合同达成一致，如合同已解除，李林应以何标准支付此后占有使用期间的使用费；2、中山友好国旅主张的50000元损失有无依据。对此，原审法院分别评析如下：关于房屋租赁协议是否已解除的问题。李林于2013年7月16日书面提出于2013年8月31日解除合同，中山友好国旅称其当天已表示同意，李林辩称中山友好国旅从未对其书面解除意见予以回应，故双方合同应继续履行。原审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，李林明确提出提前解除合同的要求及解除时间，中山友好国旅现虽无直接证据证明其对该解除请求的同意，但结合2013年9月25日《接处警工作登记表》的记载内容，中山友好国旅的法定代表人薛跃文等与李林因房屋租赁发生纠纷，致李林报警，可印证中山友好国旅关于其同意解除后收房遇阻的说法。李林辩称“薛跃文等”实际指的是陈铜，无事实依据，原审法院不予采信。因中山友好国旅、李林经协商已于2013年8月31日解除了房屋租赁合同，中山友好国旅诉请要求李林返还房屋，于法有据，应予支持。李林辩称因租赁房屋系与陈铜合伙经营小卖部，故陈铜亦有返还租赁房屋的义务。该辩称无视中山友好国旅、李林系诉争房屋租赁合同的主体，李林作为承租人负有在合同解除、终止时返还租赁房屋的义务，故对李林的该辩称意见，原审法院依法不予采纳。根据合同法及相关司法解释的规定，合同解除后，出租人有权要求承租人返还房屋，承租人逾期腾房的，应支付逾期腾房期间的房屋使用费，房屋使用费可参照原租金标准。本案中，因双方之间的房屋租赁合同已于2013年8月31日解除，李林仍占有、使用租赁房屋至今，故应按照此前的租金标准2.5万元／年支付逾期腾房期间的房屋使用费。
关于中山友好国旅主张的5万元损失的问题。原审法院认为，当事人一方不履行合同约定应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，中山友好国旅为证明其因李林未能按期交还房屋而向案外人众一涛甜品店赔偿5万元的事实，举证了众一涛甜品店出具的5万元收条和中山友好国旅记载该笔费用支出的公司记账凭证，结合原审法院向众一涛甜品店业主周涛的调查内容，中山友好国旅关于5万元损失的主张，存在事实和法律依据，依法应予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：
一、李林于判决生效之日起十五日内腾空南京市中山北路204号门面房北起第一间（204-1临），并将该房屋返还给南京中山友好国际旅行社有限公司；二、李林于判决生效之日起十五日内按照25000元／年的标准向南京中山友好国际旅行社有限公司支付自2013年9月1日起至实际搬迁之日止期间的房屋使用费；三、李林于判决生效之日起十五日内赔偿南京中山友好国际旅行社有限公司50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，因适用简易程序减半收取1450元，由李林负担。（此款已由南京中山友好国际旅行社有限公司预交，李林在给付上述判决款项时加付此款）
李林不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清。1、关于被上诉人向案外人众一涛甜品店支付5万元违约金的问题。原审中被上诉人提交的记账凭证账册，系其单方面制作，不产生法律意义上的证明效力，被上诉人应当提交银行支付凭证用以证明其确实发生了账目变动。2、中央门派出所的《接处警工作登记表》上并未明确记载双方发生的纠纷就是本案的房屋租赁纠纷，原审法院认为记载内容印证了被上诉人同意解除合同后收房受阻的说法，显属认定事实不清，证据不足。二、原审法院审理程序违反法律规定。1、上诉人向原审法院递交了《追加当事人申请书》、《中止诉讼申请书》，原审法院对上诉人申请未作出裁定，对上诉人追加当事人申请不予准许作出了解释，但是对中止诉讼申请不予准许没有作出任何解释。原审法院追加第三人杨宝妹参加诉讼未通知上诉人，上诉人直到开庭时才知晓，原审法院审理程序违法。2、原审法院庭审中归纳的争议焦点与判决书写明的争议焦点不一致，判决书中部分争议焦点原审法院在庭审中未归纳亦未展开辩论，原审法院该做法剥夺了上诉人对争议焦点的辩论权利。3、被上诉人与杨宝妹之间签订的租赁协议约定未经杨宝妹书面认可，被上诉人不得将所租房屋转租，而被上诉人将房屋出租给上诉人违反了双方该约定。尽管杨宝妹在原审法院表述知晓并同意被上诉人转租房屋，但并没有转租前的书面认可，该转租行为不应受到法律保护。杨宝妹与本案无法律上利害关系，而与本案有利害关系的是众一涛甜品店，原审法院未通知其参加诉讼，程序违法。三、原审法院判决适用法律不当。1、被上诉人转租涉案房屋有明显盈利行为，而被上诉人经营范围中并没有房屋租赁业务，其经营行为违法，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议内容违法，不应受法律保护。杨宝妹并未同意被上诉人将涉案房屋转租给众一涛甜品店。2、被上诉人与众一涛甜品店签订的《房屋租赁协议》并未实际履行，也未造成众一涛甜品店任何实际损失，双方约定的违约金50000元与法律规定相悖，且双方签订协议七天后被上诉人就支付违约金给对方，明显不符合常理。众一涛甜品店业主周涛所述内容系其单方面陈述，在无证据支持情况下，不能作为定案依据。且被上诉人作为公司，应当向法庭提供银行取款付款凭证佐证，原审法院仅以收条和会计凭证来认定，显属证据不足。综上，被上诉人与众一涛甜品店签订合同时间、违约金数额、赔付时间等均有违交易习惯。被上诉人在未收房、腾房情况下与他人提前签订租赁合同造成损失存在明显的缔约过失，即其损失经查证属实也不应当由上诉人承担全部责任。请求二审法院撤销原审判决第二、三项，改判驳回被上诉人原审第二、三项诉讼请求并由被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人中山友好国旅答辩称，因被上诉人与杨宝妹的私人关系较好，杨宝妹是同意被上诉人对涉案房屋进行转租的，在原审中杨宝妹明确表示是可以转租的。正是因为被上诉人与上诉人之间的纠纷，杨宝妹同意被上诉人将房子转租给众一涛甜品店，所以才出具了原审中提交的证据。被上诉人有必要提交的证据在原审中都已经提供了，银行支付凭证没有必要提供。
原审第三人杨宝妹述称，第三人同意被上诉人将涉案房屋转租。
二审中，上诉人已于2014年3月25日搬出涉案房屋，并与被上诉人进行了交接。
二审查明的其他事实与原审查明事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，且房屋所有权人对被上诉人转租涉案房屋知情并同意该转租行为，故双方合同合法有效，各方当事人应予恪守。本案合同在履行过程中，2013年7月16日，上诉人李林向被上诉人法定代表人薛跃文书面提出于2013年8月31日解除房屋租赁关系，虽双方现对被上诉人是否同意解除合同存在争议，但结合上诉人李林提出的书面解除合同申请以及双方此后因房屋租赁发生纠纷并报警的情况综合来看，原审法院认定双方经协商在2013年8月31日解除了房屋租赁合同并无不当。二审中，上诉人已经搬出涉案房屋，原审法院判决的占用使用费由双方在执行时再行结算。关于被上诉人向案外人众一涛甜品店支付的50000元违约金，虽然被上诉人提供了与众一涛甜品店签订的合同、众一涛甜品店出具的收条及被上诉人支出该笔费用的记账凭证，但未提供其公司实际支付该笔款项的财务凭证，故就其主张的50000元损失，被上诉人提供的证据并不充分。但考虑到被上诉人与案外人众一涛甜品店解除房屋租赁协议客观上存在一定损失，结合被上诉人在未与上诉人书面约定交房时间的情况下，即另行与众一涛甜品店签订租赁协议并明确约定交房时间，故被上诉人亦应当自行承担一部分责任，本院酌定由上诉人李林支付被上诉人30000元。综上，依照《HYPERLINK”javascript：SLC（98761，0）”中华人民共和国民事诉讼法》第HYPERLINK”javascript：SLC（98761，153）”一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第228号民事判决第一、二项；
二、变更南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第228号民事判决第三项为：李林于本判决生效之日起十五日内赔偿南京中山友好国际旅行社有限公司30000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2900元，减半收取1450元，由李林负担769元，南京中山友好国际旅行社有限公司负担681元；二审案件受理费2900元，由李林负担1537元，南京中山友好国际旅行社有限公司负担1363元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年七月十六日
书 记 员 林雨虹