河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终1180号
上诉人（原审被告）杨思民，男，汉族，1970年3月1日出生。
上诉人（原审被告）付爱祥，男，汉族，1964年12月25日出生。
委托代理人轩进华，信阳市浉河区司法局东双河法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）王燕，女，汉族，1975年4月20日出生。
被上诉人（原审原告）李艳山，男，汉族，1973年6月17日出生。
二被上诉人共同委托代理人程升、程锐，河南晓燕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）信阳百家商业股份有限公司。
住所地：信阳市浉河区。
法定代表人张蒙，系公司总经理。
委托代理人吴美兰，信阳市浉河区老城法律事务所法律工作者。
上诉人杨思民、上诉人付爱祥因与被上诉人王燕、李艳山、被上诉人信阳百家商业股份有限公司（以下简称百家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2015）信浉民初字第2559号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨思民，上诉人付爱祥委托代理人轩进华，被上诉人王燕、李艳山及其委托代理人程升，被上诉人百家公司委托代理人吴美兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，针对该案诉争的房屋，被告杨思民于2009年9月5日给被告付爱祥出具委托书一份，委托书内容为：委托人位于金牛山管理区107国道东侧门面房一间，现委托付爱祥对外进行出租，代理权限为对外签署房屋租赁合同，代收租金，全权处理租赁事务。2009年9月5日，被告付爱祥将包括原告所购买的房屋在内的五间房屋整体租赁给被告信阳百家商业股份有限公司（以下简称百家商业公司）使用，租期为10年，自2009年10月1日至2019年9月30日止，五间房屋的整体租赁费用为：2009年10月1日至2011年9月30日的房屋租金为每年五万元，2011年10月1日至2017年9月30日的房屋租金为每年陆万元，2017年10月1日至2019年9月30日的房屋租金为每年陆万五千元。2013年9月20日，百家公司与被告付爱祥签订房屋租赁《补充协议》，约定自2011年10月1日至2019年9月30日，五间房屋的整体租赁费用为每年20万元整。
2013年9月20日，被告百家公司按每年租金20万元将2011年10月1日到2014年9月30日的房屋租金共60万元支付给案外人李莎莎账户，百家公司称该账户系付爱祥指定账户，但百家公司未提供证据证明李莎莎收款系付爱祥委托；2014年3月10日，百家公司付给付爱祥2014年10月1日至2015年9月30日的年租金20万元，付爱祥出具了收据；2015年5月13日，百家公司将2015年9月30日至2016年10月1日的房租扣除3000元利息后转至付爱祥指定账户付子珂15.7万元，实际支付给案外人彭俞茳五万元（多付彭俞茳1万元）；2015年9月29日，被告百家公司将2015年9月30日至2016年9月30日的房屋租金15.7万元支付给被告付爱祥，同时扣除了3000元利息，4万元租金支付给案外人彭俞茳。
2010年11月7日，原告王燕与被告杨思民签订《二手房买卖合同》，约定：原告出资35.5万元购买被告杨思民所有的、位于信阳市浉河区金牛山办事处二十里河村二组107国道编号为106、206号上下两层门面房屋一套（建筑面积121.71平方米）。约定被告杨思民保证如实陈述上述房屋权属状况和其他状况，保证该房屋不受他人合法追索。合同签订后，原告付清了全部购房款，2010年11月17日，被告杨思民协助原告办理了房屋所有权证（房权证号：信房权证信阳市字第××号）。2013年3月26日，被告百家公司的工作人员陈建与原告李艳山、王燕签订门面房买卖协议，该协议约定，原告将本案诉争的房屋卖给被告百家公司，但该协议未实际履行。2015年9月1日，原告通过申通快递向百家公司经理张蒙邮寄紧急催告函，要求百家公司将2015年10月1日以后的应由原告所得的房屋租金直接支付给原告。
原审认为，被告杨思民已在2009年9月5日委托被告付爱祥将本案诉争的房屋对外进行出租，委托权限为对外签署房屋租赁合同，代收租金，全权处理租赁事务，因此，被告付爱祥与被告百家公司签订的合同亦属有效合同，按照买卖不破租赁的原则，该房屋在卖给原告后，被告百家公司仍可在原租赁合同约定的期限内租赁该房屋，原告主张解除被告百家公司与被告付爱祥签订的租赁合同并要求百家公司返还租赁房屋的诉讼请求本院不予支持。
关于被告杨思民是否对原告的租金承担支付责任。本院认为，2010年11月原告与被告办理了房屋过户手续，按照合同约定，原告有权自房屋过户之日即2010年11月17日起取得该房屋的租金收益权，被告杨思民应按合同约定保证原告所购房屋的各项权利的实现。被告杨思民在将房屋卖给原告后，因其的委托出租行为导致原告不能取得诉争房屋的收益权，因此2010年11月17日至2016年9月30日的房屋租金应由被告杨思民支付给原告。
关于被告付爱祥是否应承担对原告租金的支付责任。本院认为，被告付爱祥不是与原告签订买卖合同的当事人，其收取房屋租金是基于与被告杨思民签订的委托合同和与被告百家公司签订的租赁合同，因此原告无权要求被告付爱祥向其支付房屋租金。
关于百家公司是否承担对原告租金的支付责任。2013年3月26日，在原告与百家公司签订房屋买卖合同时，百家公司就对原告取得该房屋所有权的事实已经知晓，原告又于2015年9月1日给百家公司发送告知函，要求百家公司停止对付爱祥支付相当于原告应得的租金，被告仍在2013年9月20日以后将截止2016年9月30日的房租支付给付爱祥，导致原告不能及时取得相应的租金收益，应对原告应得的2011年10月1日至2016年9月30日的租金与杨思民承担连带支付责任。
关于房屋租金的分配。因被告付爱祥与被告百家公司签订的合同中800平方米是估算面积，包含了付爱祥的上下两层共六间，杨思民的上下两层共两间、案外人胡光武的上下两层共两间（胡光武的两间已卖给案外人彭俞茳），租金按五份分摊为宜，因2010年10月1日至2011年9月30日总租金是每年5万元，2011年10月1日至2019年10月1日房屋总租金是每年20万元，原告与被告杨思民于2010年11月17日办理了诉争房屋的过户手续，原告应从过户之日起取得房屋租金收益权。原告应得208750元，2010年11月17日至2011年9月30日房租费8750元，即1万元／12月×10.5月＋2011年10月1日至2016年9月30日房租费20万元：即20万元（20万元／5×5年）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百六十三条之规定，判决：一、被告杨思民于本判决书生效后十日内给付原告王燕、李艳山房屋租赁费20.875万元。二、被告信阳百家商业股份有限公司对原告王艳、李艳山应得的2011年10月1日至2016年9月30日的租金20万元与杨思民承担连带支付责任。三、2016年10月1日起的租赁费40000元／年由被告信阳市百家商业股份有限公司按照协议约定直接支付给原告王燕、李艳山。四、驳回原告王燕、李艳山的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费4431元，由被告杨思民承担。
上诉人杨思民不服原审判决向本院提起上诉称：一审对事实认定不准。上诉人自2010年11月17日起已没有房屋所有权，租金应该由房屋所有人王燕自己收取租金。百家公司明知房屋所有权已经变更为王燕，却以“买卖不破租赁”为由继续将租金交给付爱祥，所造成的损失应有百家公司承担。被上诉人王燕取得房屋所有权6年时间从未因为房屋任何事情联系过我，起诉状称我承诺帮她要2010年11月17日至2011年11月17日租金，并且说多次向我催要租金无事实依据，而且6年的时间法律时效已过，现把我告上法庭说是为了解除委托书，最后判决我承担租金，我不服。委托合同仅仅是代收租金，付爱祥必须退还2009年10月1日至2016年9月30日本案所涉房屋的全部租金（其中2009年10月1日至2010年11月17日共计10416元是上诉人杨思民应得到的租金）。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。
上诉人付爱祥不服原审判决向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。事实上，百家公司租赁房屋共800平方米，应该是两层共十二间，每层六间，上诉人的为其中的上下两层共八间房屋。2011年10月1日起至合同到期，每年租金20万元每间年租金应为33333元，2010年10月1日至2011年9月30日房屋年租金5万元，每间年租金应为8333元。二、一审超出原告诉讼请求判决，适用法律错误。王燕、李艳山起诉要求支付2011年10月1日至2015年9月30日租金共计16万元。庭审其当庭增加诉讼请求，但是未补交诉讼费。一审判决支付208750元，超出原告诉讼请求，违反相关法律规定，依法应予以改判或发回重审。三、一审判决分配房屋租金错误，租赁的房屋应当是六间而不是五间，该判决错误，减少了付爱祥所有房屋的数量及房屋租金，损害了上诉人付爱祥的合法权益，依法应予纠正。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决第一、二、三项，依法改判诉争房屋共为六间（每间上下两层为一份），每间房屋租赁费33333元，上诉人依法享有四间（每间上下两层）房屋租赁费份额共计每年133332元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人王燕、李艳山，针对上诉人杨思民的上诉，答辩称：双方签订房屋买卖合同后，因杨思民的过错致使王燕、李艳山没有得到应得的租赁费，杨思民没有证据证明签订房屋买卖合同之后的房屋租金一直由付爱祥占有，而没有交给杨思民，故一审判决杨思民承担支付租金责任正确。针对上诉人付爱祥的上诉，答辩称：百家公司共租赁十间房屋，一审按照十间房屋分租金正确。付爱祥称“一审法院超出诉讼请求判决，适用法律错误”没有事实依据。综上，二上诉人的上诉请求均不能成立，请二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人百家公司针对杨思民、付爱祥的上诉，答辩称：答辩人已经将租金支付至2016年9月30日，支付对象是付爱祥及付爱祥指定的账户。王燕虽然购买了杨思明的房屋，但是杨思民和付爱祥均没有通知答辩人将租金支付给王燕，他们之间如何商量答辩人并不知晓，答辩人只能按照合同的相对性履行义务。原审判决答辩人与杨思民承担连带责任不能解决纠纷，反而增加了当事人之间的新的纷争。答辩人根据合同的约定每年的租金金额是20万元，其中每年4万元租金，已生效的一个判决支付给彭俞茳，对剩余的16万元如何分配由法院认定。综上请求二审查明事实依法撤销答辩人与杨思明承担的连带责任的判决。
上诉人付爱祥针对杨思明的上诉，答辩称：付爱祥也是原审被告，杨思明不应将其列为被上诉人。杨思明针对付爱祥的上诉理由不能成立。
二审期间，上诉人付爱祥向法庭提交查档证明、诉争房屋现场照片各一份，意在证明百家超市租赁的房屋为6间门面，两层共12间。上诉人杨思民质证称，我没有质证意见。被上诉人王燕、李艳山质证称，查档证明的真实性没有异议，但照片和查档证明证明不了诉争的房屋是12间。之前浉河区法院判决已经认定了该房屋是10间。实际上，第一层有一间其中半间开辟为上楼的通道了，第二层倒是6间。被上诉人百家公司质证称，同意王燕、李艳山的质证意见，之前我们履行了浉河区法院的判决，希望维持判决的稳定性。
二审查明认定的事实与一审查明认定的事实基本一致。
本院认为，各方当事人对上诉人杨思民就其所有的房屋委托上诉人付爱祥对外租赁，代收租金及其与付爱祥签订委托协议后将其所有房屋卖给被上诉人王燕、李艳山的事实无异议。上诉人杨思民在将本案诉争房屋卖给被上诉人王燕、李艳山后负有通知委托租赁协议一方当事人付爱祥及协助办理委托合同主体变更以保证被上诉人王燕、李艳山租金收益权实现的义务，但上诉人杨思民无证据证明其履行了上述义务。加之，上诉人付爱祥领取房屋租金后是否支付上诉人杨思民不清楚，故一审判决上诉人杨思民给付被上诉人王燕、李艳山房屋租赁费并无不当，本院予以确认。上诉人杨思民承担支付被上诉人王燕、李艳山房屋租赁费后，若认为其合法权益受到损害，可持相关证据向上诉人付爱祥主张权利。关于上诉人付爱祥上诉理由，被上诉人百家公司租赁房屋确为6间门面房，但是其中一间部分作为楼梯通道使用，故一审比照（2014）信浉民初字第491号民事判决将每年租金按照五份分摊基本适当。被上诉人王燕、李艳山在一审庭审中增加诉讼请求，上诉人付爱祥并无异议，一审判决并未超过诉讼请求。被上诉人百家公司未上诉，视为对一审判决的认可，其关于请求二审法院依法撤销其与杨思民承担连带责任的答辩意见本院不予采纳。综上，二上诉人上诉理由不足，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4431元，由上诉人杨思民、付爱祥各承担一半。
本判决为终审判决。
审 判 长 买戈良
代理审判员 付 巍
代理审判员 朱永超
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 彭仲秋