广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终5921号
上诉人（原审原告）：宋瑞英，女，1958年5月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：刘英勋，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。
委托代理人：许慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟耀强，男，1968年9月13日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
原审第三人：陈金爱，女，1948年9月16日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。
原审第三人：苏丽婵，女，1972年12月6日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。
原审第三人：苏丽红，女，1979年2月5日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。
上述被上诉人及原审第三人共同委托代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。
上诉人宋瑞英因与被上诉人钟耀强、原审第三人陈金爱、苏丽婵、苏丽红物权保护纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初3820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人宋瑞英上诉请求：一、撤销原审判决，改判钟耀强将广州市天河区沙河镇银河村银定塘前街某房的房屋腾空并交还给宋瑞英；二、钟耀强承担本案的诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。(一)一审法院对于涉案房屋的权属认定不清。涉案房屋的所有权人及宅基地使用权人为宋瑞英，而钟耀强答辩基于其向苏钟建购买房屋而有权使用涉案房屋。涉案土地及上盖房屋未经登记转移至钟耀强名下，而本案物权并未因上述买卖关系发生转移，一审法院未对这重要事实作出审查，仅凭钟耀强提供的《合建房屋协议书》确认钟耀强有权使用涉案房屋属于查明房屋权属不清。(二)一审法院对钟耀强提供的《协议》未作合法性审查。钟耀强提交其与苏钟建签订的《协议》，该协议的内容和目的实际上变相转让了涉案宅基地使用权。苏钟建和钟耀强均不是广州市天河区银河村村民而是城镇居民，所以其与苏钟建签订的《协议》明显违反了法律的禁止性规定，理应认定为无效，无效的合同自始不发生效力，更不能作为苏钟建及第三人取得涉案房屋使用权的依据。二、一审法院适用《民法通则》第四条和《民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，认为宋瑞英要求钟耀强返还涉案房屋，于法无据，不予支持，驳回宋瑞英的诉讼请求，一审法院适用法律错误。本案为物权保护纠纷，而宋瑞英与苏钟建订立的宅基地买卖协议，以及苏钟建与钟耀强签订的《协议》因违反了国家土地管理政策、法规，属于无效合同，双方基于该合同取得的财产应当相互返还。本案应当适用《土地管理法》第六十三条、《合同法》第五十二条第（五）项、五十六条、第五十八条及《物权法》第九条第一款、第十七条、第三十二条、第三十四条的规定。涉案宅基地证载明使用权人为“宋瑞英”，钟耀强在未取得涉案房屋合法使用权�情况下擅自占用涉案房屋的行为已构成侵权，宋瑞英要求其停止侵权，迁出涉案房屋并返还房屋的诉讼请求合理合法，应当予以支持。
被上诉人钟耀强答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
第三人述称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
宋瑞英向一审法院起诉请求：1、钟耀强将广州市天河区沙河镇银河村银定塘前街某房的房屋腾空并交还宋瑞英。2、钟耀强承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：案外人苏钟建于2007年3月6日去世，陈金爱、苏丽婵、苏丽红分别为苏钟建的配偶及两个女儿。本案中宋瑞英、钟耀强及陈金爱、苏丽婵、苏丽红均确认：宋瑞英为广州市天河区银河村村民，钟耀强、陈金爱、苏丽婵、苏丽红均非广州市天河区银河村村民�
1995年5月29日，广州市天河区人民政府出具了编号穗天沙字第2319号村镇宅基地使用证，该证载明：宅基地坐落沙河镇银河村银定塘8号（简称8号房屋），宅基地面积188.2平方米，框架结构，层数为肆层、贰层半，建筑面积650.9平方米；附记中注明该房屋第五层违章建筑面积已作处理。涉案的天河区银定塘前街某房（简称涉案房屋）属于上述8号房屋一部分。
2015年12月10日，广州市银河经济发展有限公司出具《证明》一份。《证明》内容：天河区沙河镇银河村银定塘8号一栋肆层框架结构楼房和一栋贰层半框架结构楼房，产权人宋瑞英，宅基地使用证编号为穗天沙字第2319号；两栋现新门牌编号分别为广州市天河区银定塘前街24号和广州市天河区银定塘前街26号，其中肆层框架结构楼房和银定塘前街24号两门牌是同一栋楼，贰层半框架结构楼房和广州市天河区银定塘前街26号两门牌是同一栋楼。广州市天河区兴华街建武社区居民委员会及广州市公安局天河区分局兴华派出所均在该证明下方空白处手写“情况属实”字样并加盖公章。
一审庭审中，宋瑞英称：1994年苏钟建找到我方，在我方所有的宅基地上合建了房屋，当时的约定是双方各占一半，之后苏钟建把房子如何处理，我方不清楚。我方认为宅基地买卖并不符合国家法律规定，属于无效行为。房屋在使用大概20年后，由于各种原因，包括当时建设的质量、资质等问题现在房屋已经比较残旧，出现了墙体开裂，水管老化，部分渗水的现象，房屋已经不适合居住，需要加以修缮才符合居住条件。近年来我方多次与涉案房屋使用人要求其筹资修缮房屋，但涉案房屋使用人拒绝，甚至连共用处的修缮费用都不愿意承担。我方多年来修缮房屋，承担大小费用，包括为漏水的房屋楼层加添排水装置，修补共同梯间的墙体和地面，疏通堵塞的共用下水道，为确保楼房的治安添置安全设备，当时的化粪池已经完全损坏，我方独资支付了该部分的修复费用。
关于8号房屋宅基地使用证中显示层数肆层、贰层半的问题，宋瑞英称：当时办证时是两栋楼一个证；根据我与苏钟建协议，4层加建成了5层，分给苏钟建是02房号，分给我方的是01房号；2层半是属于我方的，我方后来加建到6层半，我方住在该部分楼层（部分出租）；涉案房屋的现在的房号详见银河公司出具的证明；现在我方手中没有与苏钟建的合建协议，当时只是口头协议，没有书面协议。
2016年3月1日，宋瑞英提起本案诉讼。
本案中钟耀强反诉称：涉案房屋是宋瑞英于1994年间交予苏钟建兴建的。房屋建成后，苏钟建与宋瑞英各占50%产权。我方以1950元/平方米的价格购买了苏钟建占有的位于广州市天河区沙河镇银河村银定塘前街某房，房屋面积63平方米，合共122850元。现宋瑞英起诉要求我方返还房屋，我方同意但应对我方予以补偿，暂定7000元/平方米（实际以评估为准），以63平方米为基准。为维护我方合法权益，请求判令：1、宋瑞英以7000元/平方米（暂定）作为广州市天河区沙河镇银河村银定塘前街某房补偿款支付给我方（共63平方米），合共441000元。2、宋瑞英向我方返还水网改造费用626.4元。3、诉讼费由宋瑞英承担。一审法院依法受理了上述反诉，并于2016年5月16日对反诉与宋瑞英的本诉合并审理。诉讼中钟耀强向一审法院申请对涉案房屋进行价值评估。一审法院受理钟耀强上述评估申请后摇珠确定了评估机构，其后钟耀强又申请撤回反诉及评估申请，不同意缴纳评估费用。一审法院将上述情况告知宋瑞�，宋瑞英亦表示不同意缴纳评估费用。一审法院已口头裁定准许钟耀强撤回反诉及评估申请。
钟耀强提供如下证据：1、落款日期为1994年4月20日，落款人苏钟建（甲方）、钟耀强（乙方）、宋水英（业主）签订的《合建房屋协议书》一份。《合建房屋协议书》载明：天河区沙河镇银河银定塘8号业主代理人苏钟建（甲方）联合向天河区报建单位进行申请报建，并于1994年3月2日由天河区规划处审批准予报建，由于（乙方）因住房困难，经多年积累自筹资金在该地段范围内投资兴建一个单元套间，经双方协商，拟制定下列协议。（一）、甲方负责该项工程的基础、土建、室内外装饰，室内水电安装的一切费用。（二）、今后产权办理事项由甲方负责，乙方负责出具有关乙方自己产权范围内的产权费用。（三）、乙方的单元套间在该大楼的第三层靠北方位，建筑�积约63平方米。乙方按所占的单元套间建筑面积计算，包括楼梯、阳台、水池每平方米1950元付给甲方，由甲方自行使用，但必须保证乙方所占楼层及方位。合计122850元等。2、广州市天河区兴华街鳌鱼岗社区居民委员会于2003年11月8日出具的《通知》一份。《通知》载明，钟耀强屋主：银锭塘水网改造工程已正式启动，经过丈量，你户的面积为（前街24三楼）58平方，按每平方10.8元的价格计算，你户应集资626.4元，请你于11月8日至11月18日前缴纳，然后凭银行回单到居委开收据。3、宋瑞英出具的收据一份，载明，今收到三楼钟耀强交来楼梯大门锁费用30元。经质证，宋瑞英对证据1真实性无异议，其上的签名是宋瑞英本人签名；当时我方文化水平低，不识字，苏钟建卖涉案房屋时，也是找到我方作为见证人签名；我方不是该协议书的当事人，钟耀强不能以此要求我方返还涉案房屋的房款。对证据2、3真实性无异议。陈金爱、苏丽婵、苏丽红对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。
2016年3月1日，宋瑞英提起本案诉讼。
另，宋瑞英在提起本案诉讼的同时，以同样案由要求案外人钟耀强、黄家注分别腾空及交还涉案房屋所在建筑的402房及202房，一审法院分别以（2016）粤0106民初3818号、（2016）粤0106民初3819号案受理。陈金爱、苏丽婵、苏丽红亦为该两案第三人。
一审法院认为：本案中宋瑞英系以其为8号房屋的宅基地使用权人的身份诉称钟耀强无任何法律和事实依据占有使用属于8号房屋之一部分的涉案房屋，侵犯了其所有权，故要求钟耀强腾空并搬离涉案房屋。但根据宋瑞英、钟耀强及陈金爱、苏丽婵、苏丽红的陈述及举证，宋瑞英在上世纪九十年代以其一方出地、案外人苏钟建出资的方式合建8号房�，合建后双方按协议各享有部分房屋的使用权，其后苏钟建将其享有使用权的涉案房屋出售给钟耀强。由此可见，就交易链条而言，先有宋瑞英与苏钟建之间的宅基地合建协议，房屋合建完成后苏钟建根据合建协议分得包括涉案房屋在内的房屋并将涉案房屋出售给钟耀强，换言之，钟耀强使用涉案房屋为苏钟建行使处分权的结果。现宋瑞英在时隔二十多年后以其为涉案房屋登记的宅基地使用权人为由，诉称钟耀强无任何法律和事实依据占有使用涉案房屋，要求钟耀强腾空并交还涉案房屋，与事实不符，一审法院对宋瑞英的诉请依法予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年2月23日作出判决如下：驳回原告宋瑞英的诉讼请求。本诉受理费100元，由原告宋瑞英负担。反诉受理费4000元（已减半收取），由被告钟耀强负担。
经审查，一审法院对本案事实查明无误，本院予以确认。
二审中，各方当事人均无新证据提交。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对宋瑞英的上诉请求以及事实与理由，本院评析如下：
根据原审查明的事实及证据，涉案的宅基地房屋使用证登记为宋瑞英，其曾在1994年4月与案外人苏钟建生前及被上诉人钟耀强签订《合建房屋协议》，由苏钟建出资方式合建涉案房屋，合建后双方按协议明确各享有部分房屋的使用权，其后苏钟建将其享有使用权的涉案房屋出售给钟耀强，由此可以证实钟耀强使用涉案房屋为苏钟建行使处分权的结果。为此，�上诉人钟耀强使用涉案房屋有事实依据。宋瑞英起诉认为钟耀强占有其房屋，侵犯了其房屋所有权，要求钟耀强腾空并交还涉案房屋，与事实不符，且理据不充分，本院不予支持。审查原审判决驳回宋瑞英的诉讼请求并无不当。至于宋瑞英上诉提出其与苏钟建签订的合作建房协议无效问题，不属于本案处理范围，宋瑞英可另循法律途径解决。
综上所述，宋瑞英上诉请求的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人宋瑞英负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘碧莹
审判员 岳为群
审判员 黄春成
二〇一七年六月二十六日
书记员 张永亮