中华人民共和国
福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第3695号
原告蓝进财，男，畲族，住福建省漳浦县湖西畲族乡。
委托代理人张全明、常艳坤（实习），福建方与圆律师事务所律师。
被告黄珊珊，女，住香港观塘。
委托代理人赵伟伟、蒋海涓，福建思中律师事务所律师。
原告蓝进财与被告黄珊珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告蓝进财及其委托代理人张全明，被告黄珊珊的委托代理人赵伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝进财诉称，2010年10月15日，原告向被告承租湖里区禾山镇后埔村后埔社285号一楼店面，双方约定租期从2010年10月15日至2013年10月15日，租金为每季度10000元。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付押金3000元。讼争房屋的产权人为案外人周艺彬等人。因周艺彬等人与被告存在债务纠纷，厦门市湖里区人民法院于2009年1月15日以（2008）湖执行字第238号之一民事裁定书，裁决讼争房屋以物抵债给被告。2011年9月22日，周艺彬等人将所欠款项归还被告，并与被告签订调解协议，约定在上述款项支付完毕后，原告将讼争房屋归还周艺彬等人。2011年10月14日，周艺彬强行收回讼争房屋，给原告造成了相应的损失。因双方之间的租赁合同期限并未届满，被告应保证原告承租的租赁物符合约定用途，因此被告应赔偿原告的损失，具体如下：店铺内四台洗衣机每月收入4500元、五张台球桌每月收入5400元、电动车停车位每月收入4100元故原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告返还租金10000元和押金3000元；2、被告承担因违约给原告造成的店面装修损失32000元；3、被告承担违约给原告造成的营利损失29100元；4、被告承担店内物品损失66600元；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告黄珊珊辩称，首先，即使原告对讼争店铺进行了装修，也与被告无关。根据相关法律规定，承租人未经出租人同意的装饰装修，出租人有权要求承租人恢复原状，并赔偿相应损失。其次，被告不应该承担赔偿责任，原告的证据不足以证明损害的发生，被告并未侵犯原告的财产权益。即使原告有损害发生，应当由侵权人承担，不应该由被告承担赔偿。再次，确认原告于2011年10月14日向被告账户转账的10000元系支付2011年10月15至2012年1月14的租金。
经审理查明，2010年10月15日，原、被告就厦门湖里区禾山镇后埔村后埔社285号一楼店面的出租事宜签订一份《店面租赁合同》，约定被告将上述房屋的一楼店面出租给原告使用，租赁期限自2010年10月15日起至2013年10月15日止，每季度租金10000元，由被告在每季度第一个月15日交给被告，押金3000元于合同签订之日支付等。随后，原告向被告交付押金3000元。2011年7月18日，原告与被告的配偶蔡向前就上述房屋（不含一楼店面）的出租事宜另签订《租赁合同》一份，约定租赁期限自2011年9月20日至2015年9月20日，合同还对租金的数额、支付方式及双方的其他权利义务作出了约定。2011年9月21日，原告出具一份收条，载明：“兹收到蔡向前款项人民币肆万元（￥40000），双方于2011年7月18日签订的租赁合同解除。另，向蔡向前借款人民币伍万元（￥50000），定于2011年10月21日前免息归还，如未按时还，按每月四分计算利息，由出借地厦门市湖里区法院处理。”2011年10月14日，原告向被告账户转账支付10000元。
另查明，讼争房屋于2002年12月13日登记于案外人周德福名下。2009年1月15日，蔡向前与案外人周德福、陈秀华、周艺彬、卢坤发在（2008）湖民初字第460号民事调解书的执行过程中达成协议，并由本院就上述协议作出（2008）湖执行字第238号之一民事裁定书，裁定：“将周德福、陈秀华位于厦门市湖里区禾山镇后埔村后埔社285号的房产……折抵给蔡向前，以抵偿其1568500元及利息的债务。”2011年9月22日，以蔡向前为甲方，以周德福、陈秀华、周艺彬为乙方的双方就上述房屋的回赎事项达成相应的调解协议：“一、乙方已于2011年9月10日向甲方支付2250000元，甲方已将房屋产权证交还乙方。本协议签订之时，再向甲方支付61000元，甲方同意乙方房屋回赎；二、甲方在收到乙方以上款项后，负责解除对房屋的抵押登记，通知湖里区法院（2008）湖执行字第238号之一裁定不再履行。双方债权债务全部结清，之前所有款项往来、借条、借据、承诺书全部作废；三、本调解协议签订前，甲方已收取的一层店面租金归甲方。”
本案在审理过程中，原告主张周艺彬于2011年10月14日强行收回一楼店面造成其相应的装修、经营及物品损失，并提交相应的收款收据、证明及购买物品发票，被告对上述证据均不予确认并表示即使存在损失也非被告造成。双方均确认原告已付清使用一楼店面的租金，原告于2011年10月14日转账的10000元系用于支付一楼店面2011年10月15日至2012年1月14日的租金。蔡向前到庭表示其同意被告将一楼店面出租，对被告就一楼店面出租所作出的行为予以认可。
上述事实，有原告提供的《店面租赁合同》、收条、转账凭证、（2008）湖执行字第238号之一民事裁定书、结婚证、调解协议、收款收据、证明、发票，被告提供的租赁合同、收条以及当事人的陈述和本院的法庭审理笔录、询问笔录加以证实。
本院认为，原、被告就讼争房屋一楼店面所签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均于法不悖，应认定为合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务。因讼争房屋由被告的配偶蔡向前依据本院（2008）湖执行字第238号之一民事裁定书从周德福、陈秀华处取得相应的物权，后于2011年9月22日由周德福、陈秀华以签订调解协议的方式予以回赎，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款的规定，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》自2011年9月22日起对原告及新房主继续有效，即自2011年9月22日起对原告及周德福、陈秀华具有法律约束力。因原告于2011年10月14日实际退出一楼店面，《店面租赁合同》亦于当时实际解除，在押金仍在被告处的情况下，原告要求被告返还押金3000元及多支付的租金10000元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告所主张的装修、营利及物品损失，因2011年9月22日起，《房屋租赁合同》所约束的双方已非原、被告，原告以违约为由要求被告承担赔偿责任没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄珊珊应于本判决生效之日起十日内返还原告蓝进财押金3000元及房屋租金10000元。
二、驳回原告蓝进财的其他诉讼请求。
如果被告黄珊珊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2826元，由原告蓝进财负担，由被告黄珊珊负担288元。
如不服本判决，原告蓝进财可在判决书送达之日起十五日内，被告黄珊珊可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 吴永福
代理审判员 苏镧浠
人民陪审员 林振焕
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 郑 杰
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
119．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。