北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初26906号原告马洪超，男，1983年5月11日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人焦景收，北京天江律师事务所律师。原告刘玉双，女，1981年9月28日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人焦景收，北京天江律师事务所律师。被告于旭，男，1981年8月18日出生，汉族。第三人中国建设银行股份有限公司北京金融街支行，营业场所北京市西城区兴盛街6号楼1层101、102、103、104。负责人高景岩，行长。委托代理人何碧玉，北京市海铭律师事务所律师。委托代理人王翠萍，北京市海铭律师事务所律师。原告马洪超、刘玉双诉被告于旭、第三人中国建设银行股份有限公司北京金融街支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员韩楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告马洪超、刘玉双及委托代理人焦景收，被告于旭，第三人中国建设银行股份有限公司北京金融街支行（以下简称建行金融街支行）之委托代理人何碧玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马洪超、刘玉双诉称：二原告系夫妻关系。原、被告于2016年7月27日通过居间人签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议等相关签约文件合订本。根据合同约定原告向被告购买坐落在北京市西城区南运巷3、5、7号楼院3号楼X层X号的房屋。合同签订后，原告按照约定给付被告8万元定金。2016年9月9日，被告以各自名义向二原告发送短信并通知居间人，表示不再出售涉案房屋并拒绝接受第二笔购房款。原告认为被告拒绝出售房屋的原因为北京市房屋价格上涨。故原告诉至法院，要求1、被告继续履行合同及补充协议。2、二原告代替被告于旭向第三人建行金融街支行清偿涉案房屋剩余贷款本金及利息，以消灭第三人对涉案房屋享有的抵押权。3、被告将北京市西城区南运巷3、5、7号楼院3号楼X层X号房屋过户给二原告并交付该房屋。4、被告支付二原告违约金918000元，5、本案诉讼费由被告承担。被告于旭辩称：1、我方并非违约，而是对合同效力及对方履行能力产生怀疑，在无奈和迫不得已下维护自己合法权利。我方认为原告有逃避税费而做低房价的嫌疑。在签订合同时，我方条件之一是要求全款支付，但我方受到中介的误导在合同中签了字。双方合同的履行完全受制于原告的批贷，且无明确日期，对于合同约定不明的条款，双方应当另行协商，我方通过短信解除合同也意在解除该约定不明且效力存在问题的合同。我方无违约行为，且不存在通过链家和我爱我家公司进行一房两卖的情形。2、原告提出违约金，缺乏事实及法律依据，且违约金约定过高，原告未证明其损失。3、我方自始至终都接受调解，从不缺乏履行合同的诚意，我方同意履行合同，但要求原告在过户房屋前向我方付款。造成无法调解履行合同的原因在于原告。第三人建行金融街支行辩称：被告于旭于2013年6月25日在我行办理住房公积金贷款92万元，并设立抵押登记，截止2016年12月12日，贷款本金余额862053.1元。若被告将房产转让，应优先清偿第三人的贷款。即使生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人。若代偿人凭生效判决要求代替借款人还款，我行可依法律规定办理。该欠款的计算以清偿之日计算为准，在未清偿前，我行不同意解除该抵押。经审理查明：二原告系夫妻关系。被告于旭与魏海燕为夫妻关系。涉案房屋即位于北京市西城区南运巷3、5、7号楼院3号楼X层X号的房屋为被告于旭名下房屋。涉案房屋于2013年6月13日设立抵押登记，抵押权人为第三人建行金融街支行，截至2016年12月12日，被告处于正常还款状态，尚欠贷款本金余额862053.1元。原、被告于2016年7月27日通过居间人北京链家房地产经纪有限公司签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议等相关签约文件合订本，被告于旭方签字人为魏海燕，于旭在庭审及答辩意见中对魏海燕的代理权限无异议。根据买卖合同约定原告向被告购买坐落在北京市西城区南运巷3、5、7号楼院3号楼X层X号的房屋，房屋成交价为250万元，家具等配套设施作价为209万元，总价459万元。定金80万元，原告直接向被告支付。原告拟贷款170万元。被告应于2016年9月30日前办理消灭在涉案房屋上设立的抵押权人为第三人的抵押。原、被告双方同意于合同签订之日起270日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。被告应当在过户后1个工作日内将涉案房屋交付原告。原、被告在补充协议第二条中约定，签订合同当日，原告将第一笔定金8万元自行支付给被告，原告于原告卖房收到首付款后5日内将第二笔定金72万元以理房通托管的方式支付被告。被告应于2016年10月15日前办理完毕解除抵押登记手续，资金来源为原告给付的80万元定金。对于首付款，原告于批贷后过户前3日将第一笔首付款80万元以建委资金监管方式支付被告，原告于批贷后过户前3日将第二笔首付款127万元以光大银行四方资金监管方式支付被告。原、被告双方应于网签后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。原、被告双方在缴税后10日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。原、被告在补充协议中另约定违约责任：原、被告任何一方逾期履行，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。被告若出现下列情形之一的，被告构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，同时，被告应给付原告相当于房屋总价款20%的违约金：逾期履行补充协议第二条义务超过15日的，拒绝将房屋出售给原告或擅自提高房屋交易价格的。签订合同当日，原告依约定给付被告第一笔定金8万元。2016年9月9日，被告于旭及其妻魏海燕分别向原告及居间人发送手机短信，表示因“时间拖得太久，拟买房屋情况变化”，不再履行与原告的房屋买卖合同。2016年9月10日，原告夫妻同被告夫妻进行了面对面沟通，被告再次表示因房屋价格上涨过快，导致其通过卖出涉案房屋来改善居住条件的愿望落空，希望解除合同。原告表示不同意解除合同，要求继续履行合同。庭审中，被告认可其在出售涉案房屋时分别找了链家及我爱我家两家房地产中介公司居间。被告同时表示在同原告签订房屋买卖合同后，其已经于2016年7月份撤回了对我爱我家居间的委托。原告在出示了2016年9月13日录音文件，其中显示房屋中介公司我爱我家联系魏海燕及看房人到涉案房屋看房并对房屋售价及付款方式进行了询问，原告以此证明被告涉嫌一房二卖，属根本违约。被告对此证明目的不予认可，认为其至今未将房屋出售他人，不构成一房二卖。且被告认为其受到了居间人及原告的误导，导致付款时间约定不明，合同履行期限过长，但被告未就此向本院出示证据。原告在庭审后将剩余购房款四百五十一万元提存于本院账户，用于履行房屋买卖合同。本院于2016年9月22日依原告申请作出（2016）京0102财保122号民事裁定书，对涉案房屋进行了财产保全。上述事实，有双方当事人陈述、证人证言、房屋买卖业务签约文件合订本、补充协议、买卖定金收条、短信、通话录音、律师函、EMS、住房公积金贷款合同、房产证、贷款信息表等材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当依约履行该房屋买卖合同。被告未按约定将涉案房屋出售原告，亦未按约定期限消灭房屋上设立的抵押。本院认为，被告在合同履行过程中存在违约行为。由于原告向我院提存了剩余购房款，具备履行能力，同时原告表示愿意代被告清偿抵押债务，消灭抵押权。建行金融街支行同意在原告还清抵押债务的相应费用后解除涉案房屋抵押，具体偿还的本息数额以抵押权人的实时核定为准，该费用从原告向本院提存的剩余购房款中抵扣。抵押解除后，买卖合同具备继续履行的条件，应当继续履行。本院对原告要求过户及交付房屋的诉讼请求予以支持。被告认为合同对付款时间约定不明、原告及居间人对其进行误导，本院认为，双方合同内容前后连贯，清楚的表达了合同签订人的意思，被告未就其受到误导一事举证，本院对其答辩意见不予采纳。原告认为被告根本性违约，应当赔偿其房屋总价款20%的违约金。本院认为，双方合同中对根本性违约的表述为，由于一方的违约行为导致合同解除的情形下，守约方可以主张该违约金，现本院确认双方合同应当继续履行，故原告主张该违约金无事实及法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告马洪超、刘玉双于本判决生效后十日内代被告于旭向第三人中国建设银行股份有限公司北京金融街支行还清被告于旭向第三人中国建设银行股份有限公司北京金融街支行贷款的全部剩余本息，以消灭第三人中国建设银行股份有限公司北京金融街支行对北京市西城区南运巷3、5、7号楼院3号楼X层X号房屋享有的抵押权。二、原告马洪超、刘玉双于本判决第一项履行完毕后十日内给付被告于旭剩余购房款四百五十一万元（原告马洪超、刘玉双在本判决第一项中代被告于旭所偿还的债务从本项剩余购房款中予以扣除）。三、被告于旭于收到本判决第二项剩余购房款当日协助原告马洪超、刘玉双将位于北京市西城区南运巷3、5、7号楼院3号楼X层X号房屋过户至原告马洪超、刘玉双名下。四、被告于旭于本判决第三项履行完毕后当日，将北京市西城区南运巷3、5、7号楼院3号楼X层X号房屋交付给马洪超、刘玉双。五、驳回原告马洪超、刘玉双的其他诉讼请求。案件受理费二万一千七百六十元，由原告马洪超、刘玉双负担五十元（已交纳），由被告于旭负担二万一千七百一十元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由被告于旭承担（于本判决生效后七日内交纳）。如果马洪超、于旭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩楠二〇一七年一月二十四日书记员  李婷