江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰开民初字第01001号
原告（反诉被告）华润置地（泰州）有限公司。
法定代表人迟峰，该公司董事长。
委托代理人卫俊，国浩律师（南京）事务所律师。
被告（反诉原告）严群。
委托代理人万国峰，江苏戚鸭章律师事务所律师。
委托代理人许卫华（实习），江苏戚鸭章律师事务所律师�
原告华润置地（泰州）有限公司（以下简称华润公司）与被告严群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理。后被告严群于2015年8月12日提起反诉，本院依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了合并审理。华润公司的委托代理人卫俊、严群及其委托代理人万国峰、许卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）华润公司诉称，原、被告于2013年6月26日签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告严群购买原告开发建设的泰州华润国际花园10幢111室房屋，总价款为5270896元。因被告提出要求原告对上述房屋进行改造，双方又于2014年12月2日签订《补充协议》，约定被告应于限期内支付部分款项，并同步就剩余房款2630000元向银行申请办理贷款。后由于被告原因致银行贷款不能按时到达原告账户，经原告多次催要，被告拒绝支付剩余房款。原告认为被告的迟延付款行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故起诉请求判令：1、被告支付拖欠购房款2630000元；2、被告向原告支付违约金（自逾期付款之日起按每日万分之二计算至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告华润公司为支持其诉讼请求向本院提交下列证据：
1、《商品房买卖合同》及《华润国际花园商品房买卖合同补充协议》，系原、被告于2013年6月26日签订。证明合同约定原告应于2014年12月30日前向被告交付房屋，被告应于合同签订之日起30日内付清全部房款，逾期被告应按每日万分之二向原告支付违约金。
2、购房发票，证明被告已支付部分房款，尚欠2630000元未付。
3、《入住通知书》及其邮寄凭证、查询详单，系原告于2014年12月29日向被告寄发。证明原告要求被告�2014年12月30日前来办理收房手续，被告已收到该通知书。
4、《补充协议》（附户型图），系因被告要求对房屋进行部分改造，双方于2014年12月2日签订。证明协议约定了改造后二楼中部管道井的位置，但未约定具体实施方案；被告应于10日内付清剩余房款或补齐50%首付并同步办理贷款；原告承诺按双方同意的具体施工图纸完成改造。
5、《关于借款人严群贷款情况的说明》，系工商银行于2015年4月20日出具。证明由于被告单方面阻挠，致剩余贷款不能按通常发放时间到达原告账户。
6、关于房屋改造的施工图纸，系原告向被告提供。证明被告对该图纸上的改造方案不予认可，致使原告无法按照《补充协议》的约定完成相应改造。
7、《催告函》《关于对〈回复函〉的回复意见》，系原告向被告出具。证明《补充协议》签订后，�方经多次磋商未形成一致意见，故原告向被告发函催收剩余房款，并明确表态要求按双方确定的图纸尽早施工，请被告予以配合。
被告（反诉原告）严群辩称并反诉称，按照双方2014年12月2日签订的《补充协议》，原告华润公司应于2015年3月2日前交房。被告按约支付房款并积极办理剩余房款手续，但原告至今不交付房屋，致使合同不能履行，给被告造成严重损失。现被告请求驳回原告的诉讼请求，并反诉请求判令：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、原告退还被告已缴纳的房款2640898元；3、原告赔偿被告损失共计1000000元（包括利息损失：以分期交付的房款为本金，分别自每期付款之日起按同期银行贷款利率计算至原告实际退款之日止；因原告欺骗行为致被告丧失其它购房机会的损失：如当时不买案涉房屋，被告可能去购买其它房屋所带来的增值利润，具体数额由法院裁判）。
被告严群为支持其答辩意见及反诉请求向本院提交下列证据：
1、《律师函》及其邮寄存根，系被告于2015年6月6日向原告寄发。证明被告催告原告对房屋实施改造，并按照约定的户型图交房。
2、照片一份，系被告于2015年5月29日拍摄。证明截至当日原告仍没有按《补充协议》进行改造。
3、《回函》及其邮寄存根，系被告于2015年6月17日向原告寄发。证明针对原告要求被告派人协商改造事宜，被告回函委托许卫华作为联络人。
原告（反诉被告）华润公司就反诉辩称：1、双方签订的房屋买卖合同合法有效，案涉房屋符合合同约定，具备交付条件，且原告已向被告提出交付请求，由于被告原因未接收该房屋；2、双方签订对房屋进行部分改造的《补充协议》，并非原告所交付房屋不符合约定所致�而是由于被告提出的特别请求；3、按《补充协议》约定，原告向被告交付改造后的房屋是以有双方认可的施工图纸为前提条件，由于被告一直无理阻挠该方案的达成，造成改造工作停滞。故原告认为双方应继续履行合同，被告要求解除合同无事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。
庭审中，原、被告对证据的质证意见如下：
被告严群对原告华润公司所举证据的质证意见：对证据1、2、4无异议；证据3我方未收到过，庭审中才看到；对证据5是否由银行出具有异议，对其描述内容也有异议，故对真实性不认可；证据6庭审中才第一次看到，对真实性有异议，且图纸上注明的时间是2015年1月，在《补充协议》签订之后，我方不同意按该图纸进行改造；对证据7中的《催告函》无异议，但《关于对〈回复函〉的回复意见》我方没有收到过，当时华润公司是派人来谈这个事情，谈的内容和回复意见不一致，双方只是去看了下现场，原告同意按照《补充协议》进行改造，但没有具体谈到怎么改造，同时原告方称没法按《补充协议》后的附图进行改造。
原告华润公司对被告严群所举证据的质证意见：对证据1-3真实性均无异议，但恰恰证明发函时双方对具体施工方案仍未达成一致意见，否则就没有必要进一步协商；结合被告在庭审中提出的对改造方案不认可的意见，我方认为导致双方无法按《补充协议》完成改造的原因在于没有一个经被告认可的具体改造方案。
本院认证意见：
被告对原告提交的证据1、2、4真实性均无异议，本院依法予以确认。被告虽对证据3真实性不认可，但结合该组证据中的邮寄凭证、查询详单及证据1合同中的相关约定可见，原告已将《入住通知书》邮寄至被告确认�送达地址，且经人代收，故本院对该组证据予以采信。被告虽对证据5真实性不认可，但其系被告办理购房贷款的银行对被告贷款情况所出具的说明，被告未能提供足以推翻该情况说明的证据，故本院对其真实性予以确认。被告对证据6真实性不认可，因原告未能举证证明其曾将该施工图纸交予被告并经被告认可，故本院对其真实性无法确认，对原告的证明目的难以采信。被告对证据7中的《催告函》真实性无异议，本院予以确认；被告称其未收到过《关于对〈回复函〉的回复意见》，原告亦未举证证明其曾将该回复意见向被告送达过，故本院对其真实性无法确认。
原告对被告提交的证据1-3真实性均无异议，本院依法予以确认。
本院经审理查明：原告华润公司与被告严群于2013年6月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号HRGJSQ10-111）及《华润国际花�商品房买卖合同补充协议》，约定原告将其开发建设的泰州“华润国际花园”10幢1单元111号商品房出售给被告。上述合同、协议中约定：房屋总价5270896元，被告应于当日向被告支付1590896元，并就剩余3680000元向银行申请贷款；关于贷款方式付款，若非因原告、宏观政策调整或国家行政管理部门原因（不包括银行贷款条件方面的原因）导致该付款方式不可行或未按时足额到达原告指定账户（区分不同贷款方式，分别于主合同签订之日起30日或45日内到达原告指定账户），则被告必须在银行或原告发出通知之日起7日内一次性付清全部房款，否则视为被告逾期付款，逾期付款超过30日的，被告应自应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金；原告应于2014年12月30日前向被告交付房屋。2013年6月26日，被告向原告支付购房首�款1590896元。2014年12月2日，原、被告签订《补充协议》（附户型图）约定：1、原告应被告要求对原户型二楼中部管道井移至边侧，详见附件变更图纸；2、被告尚欠购房款3680000元，承诺于10日内支付或10日内补齐50%首付，即再补款1050000元且同步办理贷款，补齐贷款所需所有材料；3、如被告逾期付款，原告有权解除合同，被告按累计逾期应付款的10%支付违约金；4、原告承诺协议签署后3个月内按图纸改造到位。2014年12月19日、12月23日、12月29日，被告分别向原告支付购房款500000元、140000元、410000元，合计1050000元。2014年12月29日，原告向被告邮寄《入住通知书》，通知被告于2014年12月30日办理交房事宜。2015年4月20日，中国工商银行股份有限公司泰州新区支行出具《关于借款人严群贷款情况的说明》，称被告在该行申请2630000元商用屋按揭贷款，因与开发商在房屋交�中存在歧义，被告要求暂停办理相关贷款业务，因双方协调时间较长，申请贷款材料部分过期。2015年5月12日，原告向被告发出《催告函》，催告被告于收到该函3天内配合原告按《补充协议》约定的方案对商铺进行改造，并于2015年5月15日前支付所欠款项2630000元。2015年6月6日，被告方向原告发出《律师函》，要求原告于2015年6月30日前对房屋按约改造完成，如不能按期交付，将追究原告的相应责任。2015年6月17日，被告方又向原告发出《回函》，称案涉房屋一直在原告控制下，被告不存在没有配合改造的情形，并称只要原告按承诺的时间改造到位，被告仍购买该房屋，同时委托许卫华作为联络人。
本院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。原告华润公司与被告严群于2013年6月26日签订的《商品房买卖合同》及《华润国际花园商品房买卖合同补充协议》依法�立并生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。后双方又为案涉房屋局部改造问题于2014年12月2日签订《补充协议》，对原合同中的部分内容作出相应变更，双方均应按变更后的约定履行义务。现原告主张继续履行合同，并认为被告存在迟延付款的违约行为，被告则以原告未按约定期限交付房屋致合同不能履行为由主张解除合同。故本案主要争议焦点为：原、被告签订的房屋买卖合同（含上述三份合同、协议）应予解除还是继续履行？
《补充协议》约定原告应于3个月内按附件图纸改造到位，根据双方当庭陈述，结合一般人的通常理解认知可见，原告应按约将房屋改造完成后交付被告，该条款实质上已对房屋交付期限作出变更。故原告应至迟于2015年3月2日前完成房屋改造并向原告交付。截至本案法庭辩论终结前，原告仍未在承诺的工期内完成�造并将房屋交付被告使用。对此原告主要抗辩意见为：1、被告无理阻挠改造方案达成，拒不配合房屋改造；2、被告存在逾期付款的违约行为。
关于原告的抗辩意见1，双方在《补充协议》及其附件中对房屋改造的部位及改造后的效果已有明确约定，原告虽当庭提供关于房屋改造的具体施工图纸，但未举证证明其曾将该施工图纸交与被告并经被告认可，被告无从知晓在《补充协议》及其附件之外尚有更为详尽的施工方案，更遑论对该方案接受与否。故原告所称的被告无理阻挠改造方案达成、拒不配合房屋改造并无事实依据，本院不予采信。
关于原告的抗辩意见2，《补充协议》约定被告应于10日内付款1050000元，并就剩余房款2630000元“同步办理贷款，补齐贷款所需的所有材料”，系对原合同中付款方式、期限作出的变更。《商品房买卖合同》签订当日被告已支付购房款1590896元，又于《补充协议》签订后1个月内陆续支付了1050000元。该1050000元的付款时间虽已超过协议约定的“10日内”，但原告未对此提出异议，亦未据此抗辩被告构成逾期付款的违约行为。关于贷款付款部分，《华润国际花园商品房买卖合同补充协议》中约定贷款款项应于主合同签订之日起30日或45日内到达原告指定账户，《补充协议》中对贷款付款期限未作明确约定，亦未作出变更，故双方原先就付款期限达成的合意应继续适用，结合《补充协议》相关内容，被告应确保贷款款项于补充协议签订之日即2014年12月2日起的30日或45日内到达原告账户。由此可见，相较于原告按期改造房屋并交付的义务，被告确保贷款款项按时到账的义务应在先履行；此后被告发函将改造完成期限宽延至2015年6月30日，原告亦发函将付款期限宽延至2015年5月15日，从时间上来看，被告仍应先行履行义务。由于贷款款项一直未到位，被告亦未一次性付清全部房款，故被告违约在先，原告就此行使先履行抗辩权，符合法律规定，本院予以采纳。
既然原告提出的先履行抗辩成立，故其未按时交付房屋的行为并不构成违约，被告据此主张解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。被告存在逾期付款的违约行为，原告主张继续履行合同，由被告支付剩余购房款，符合法律规定，本院予以支持。合同约定被告逾期付款超过30日的，应自应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，原告据此主张被告支付违约金，符合合同约定，不违反法律规定，本院亦予支持。关于被告应付款期限，原告诉称认为应按《补充协议》约定的“10日内”计算，但其在《关于对〈回复函〉的回复意见》�又主张为2015年6月15日前，虽然被告对该证据真实性并不认可，但该证据系由原告提交，应视为原告自愿给予被告宽限期的意思表示，且对被告有利，故本院认定付款期限应截至2015年6月15日，原告有权自次日即2015年6月16日起主张被告按约支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：
一、本诉被告严群于本判决生效后十日内向本诉原告华润置地（泰州）有限公司支付剩余购房款2630000元及违约金（违约金以2630000元为基数，自2015年6月16日起按每日万分之二计算至严群实际支付剩余购房款之日止）。
二、驳回本诉原告华润置地（泰州）有限公司的其它诉讼请求。
三、驳回反诉原告严群的反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费27979元，由严群负担（此款华润公司已预交，严群应于上述判决主文确定的给付义务履行期限内一并给付华润公司）；反诉案件受理费17964元，由严群负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费本诉部分27979元，反诉部分17964元。[通过银行交纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名，填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③汇入银行：农行泰州海陵支行；④帐号：10×××68；⑤款项：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001。]
审 判 长 吴 翔
审 判 员 李剑峰
人民陪审员 刘葆久
二〇一六年三月十一日
书 记 员 王 泽
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规�定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。