浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）湖德商初字第361号
原告德清县××××村民委员会，住所地德清县×××
×村。
负责人姚某某。
委托代理人叶某某。
被告唐某某。
原告德清�××××村民委员会与被告唐某某合同纠纷
一案，于2010年4月14日向本院起诉，本院同日立案受理。依
法由审判员徐公民独任审判，于2010年5月24日公开开庭审理
了本案。原告的委托人叶某某到庭参加诉讼，被告经本院合法
传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告诉称，2009年上半年，原告为响应雷甸镇××农村
建设的需要，在雷甸镇××农村建设拆迁安置工作领导小组的
领导与安排下，依据《漾北村新农村建设房屋拆迁补偿安置方
案》及具体的实施细则，按步骤依程序进行动迁及拆迁安置协
议的签订。2009年7月，拆迁工作组根据现有拆迁补偿规定，
对被告的座落于漾北村唐家角的农宅的合法补偿面积进行丈量
计算，确认按时段享受合法占地�积为165平方米，依此计算
一至三层面积为495平方米。因该农宅属擅自改建房，故而按9
8%计算的总补偿面积为610.86平方米（即623.33平方米某98%
）。原告依据合法补偿面积为610.86平方米的事实，于2009年7月25日与被告签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》1份，该协
议分别确认：第二条第一款第2项第（1）目中被拆迁房屋补偿
款1025395.7元［610.86平方米某评估价1678.61元／平方米］
、第二条第一款第2项第（2）目中货币补偿安置奖励668280.8
4元［即610.86平方米某（800＋300）元／平方米某98%］、第
二条第二款中装修装饰补偿款100040.54元［即610.86平方米
某30%×重置价545.9元／平方米］、第二条第三款中附属物补
偿款97142.4元、第二条第四款搬家补助费900元、第二条第五
款第二项中临时过渡安置补助费7330.32元［610.86平方米某3
元／平方米／月×4个月］、第三条中的腾空签约奖励72081.4
8元［610.86平方米某2元／平方米／天×59天］以及腾空奖励
23945.71元［610.86平方米某40元／平方米某98%］以及安置
人员奖励7000元（1000元／人×7人］，合计补偿总价款为200
2116.99元。2009年8月6日，原告依据该协议中确认的各补偿
金项目及金额，将总计2002116.99元的补偿款一次性支付给了
被告。此后不久，当地群众举报被告家农宅存在四楼架空层应
补偿面积不符拆迁补偿的有关规定。为此，原告多次组织工作
人员到现场进行勘查，发现被告被拆迁农宅由于四楼架空层在
建造时比一般农宅要高，特别是楼梯间，由于原丈量工作人员
未仔细丈量，错误地将其视为是单独的一层列入补偿面积。故
原告重新委托德清县众诚房产测绘有限公司对被告被拆迁农宅
的四楼架空层进行测量，结果为：四楼楼梯间的层高均高于2.
2米，面积为34.88平方米，符合已定的拆迁补偿规定，其余各
部位层高均低于2.2米，不符合已定的拆迁补偿规定。根据上述重新测量结果并依据现有拆迁规定，拆迁小组重新确认被告
农宅的四楼架空层可用于计算补偿面积的仅为楼梯间的34.88
平方米，因而其合法补偿面积实际为519.28平方米（即按时段
享受合法占地面积165平方米计算一至三层面积为496平方米、
四楼架空层总面积34.88平方米，总计面积为529.88平方米，
因属擅自改建房故按98%计算总补偿面积为519.28平方米）。
原告认为，在与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》时是依
据丈量错误的补偿面积（即610.86平方米）计算相应的补偿款
。现被告农宅补偿面积经重新测量仅为519.28平方米，因此导
致原告多支付292717.48元补偿款。原告与被告签订的《房屋
拆迁补偿安置协议书》中各项补偿款金额具体变更为：第二条
第一款第2项第（1）目中被拆迁房屋补偿款871668.6元［519.
28平方米某评估价1678.61元／平方米］、第二条第一款第2项
第（2）目中货币补偿安置奖励559783.84元［即519.28平方米
某（800＋300）元／平方米某98%］、第二条第二款中装修装
饰补偿款85042.4元［即519.28平方米某30%×重置价545.9元
／平方米］、第二条第五款第二项中临时过渡安置补助费6231
.36元［519.28平方米某3元／平方米／月×4个月］、第三条
中的腾空签约奖励61275.04元［519.28平方米某2元／平方米
／天×59天］以及腾空奖励20355.78元［519.28平方米某40元
／平方米某98%］，附属物补偿款、搬家补助费、安置人员奖
励不予变更。据此，变更后补偿总价款为1709399.51元。因原
、被告签订协议后，被告已从原告处实际领取2002116.99元补
偿款，故被告应实际退还多收取的292717.48元。原告通过多种途径与被告协商，要求其退还多收的补偿款，但被告一直不
予理睬。故诉请法院判令：1、依法确认原告与被告于2009年7
月25日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中补偿款总额由20
02116.99元变更为1709399.51元；2、被告立即退还多领取的
补偿款292717.48元。
原告为证明诉称中的事实，提举下列证据：
一、房屋拆迁补偿安置协议书及附件。证明原告依据补
偿面积为610.86平方米的事实计算总补偿款为2002116.99元，
并与被告签订拆迁协议的事实。
二、房地产价格评估单。证明在计算拆迁补偿款时所依
据的重置价及市场价。
三、拆迁安置款支付清单。证明被告已实际收到原告支
付的补偿款2002116.99元。
四、补偿安置方案及解释通知。证明雷甸镇漾北村新农
村建设拆迁安置的具体补偿标准。
五、对被告房屋拆迁合法面积重新确权结果的通报。证
明拆迁工作组经重新复查后，查明被告的农宅合法补偿面积实
为519.28平方米的事实。
六、退款通知书和退款清单。证明原告在查明对被告的
农宅具体补偿款计算错误后即通知被告退款的事实�
七、公证书。证明被告被拆迁农宅的四楼架空层符合2.2
米层高的仅有楼梯间的面积34.88平方米，其余部分层高均低
于2.2米。
八、拆迁补偿协议。证明原告与雷甸镇漾北村其他村民签订补偿协议时，对于层高低于2.2米的架空层（即所谓的阁
楼、炮台）均不作为补偿面积计算的事实。
被告未作答辩。
因被告未到庭，无法对原告主张的事实和提举的证据进
行质证。本院对原告提举的证据进行审核，符合有效证据的要
件，对原告诉称中的事实予以认定。
本院认为，案件的争议焦点是原告的工作人员未按统一
的拆迁补偿标准与被告订立拆迁补偿合同的行为是否构成重大
误解，原告是否可以变更或撤销。根据《最高人民法院关于贯
彻执行〈中�人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第71条
规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、
质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思
相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。一、本案是
否构成重大误解。重大误解的构成要件，（一）必须是表意人
因为误解作出了意思表示。这里包括二层含义：一是表意人作
出了意思表示；二是其所作出的意思表示必须是由于误解造成
的，表意人的错误认识与其意思表示之间具有因果关系。重大
误解有双方误解和单方误解之分，前者是指双方当事人意图指
向的标的物不一致或双方对同一合同要素发生认识相同的错误
，后者指当事人一方对合同要素的错误理解，一般以双方误解
为原则，单方误解为例外。（二）必须对合同的内容发生了误
解。这个要件包含二层意思：1、对合同的内容发生了误解。
所谓误解，是指对合同订立所依据的事实的不正确假设。2、
发生的误解必须是重大的，一般的误解不能发生变更或撤销的后果。（三）误解必须是由误解方自己的过错造成的，而不是
由于受到他人的欺骗或不正当影响造成的。合同是当事人双方
意思表示一致的协议，当事人因认识错误而致表意行为的客观
意义与效果意思不一致的才构成误解。本案中，重大误解方是
负责被告房屋拆迁测量和计算补偿数额的原告的具体工作人员
，其对原告制订的房屋补偿的品格标准认定有误，即层高超过
2.2米才能计算补偿面积。因此，原告的工作人员没有按照《
漾北村新农村建设房屋拆迁补偿安置方案》及《雷甸镇2009年
新农村建设房屋拆迁补偿安置工作有关问题的解释（二）》第
十二条的规定来测量补偿面积和计算补偿金额，并按有误的补
偿金额与被告签订了补偿合同并实际已经履行。其后果，一是
给被告多算了补偿面积并多得了补偿款292717.48元，给原告
造成了较大的损失。二是对其他众多被拆房屋有类似情况的农
户造成了极大地不公。因此，原告的误解行为符合法律上重大
误解的构成要件。二、本案的重大误解合同的效力及后果。因
重大误解订立的合同在效力上属于效力确定的合同，并非是无
效合同或效力待定合同，只是由于合同中存在着重大误解的因
素，有可能违背法律上的诚实信用原则，因此赋予当事人在一
定条件下的变更或撤销权。我国法律已将此类合同定位为可变
更、可撤销的合同，是源于诚实信用原则。在合同被依法变更
或撤销前，合同已经生效，双方当事人必须按照合同约定履行
各自的义务；在合同被变更或撤销后，合同的效力才发生变化
；合同被变更后，双方当事人必须按照变更后的合同履行各自
的义务；合同被撤销后，其效力具有溯及力，合同视为自始不成立。因此，在确认本案为重大误解合同后，原告请求按照《
漾北村新农村建设房屋拆迁补偿安置方案》及《雷甸镇2009年
新农村建设房屋拆迁补偿安置工作有关问题的解释（二）》第
十二条的规定来变更合同补偿额的请求，本院应当予以支持。
据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五十九�，《
中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人
民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、确认原告德清县××××村民委员会与被告唐某某
于2009年7月25日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中的补
偿款总额由2002116.99元变更为1709399.51元；
二、被告唐某某于本判决生效之日起10日内退还给原告
德清县××××村民委员会补偿款292717.48元。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5691元，减半收取2845.5元，由被告唐某某
承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省湖州市中级人民法院。
审 判 员 徐公民
二〇一〇年六月二十一日
代书记员 李亚平