河南省鄢陵县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄢民二初字第124号原告（反诉被告）陈红周，男。委托代理人王永浩，河南世纪风律师事务所律师。被告（反诉原告）鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司，住所地鄢陵县陈化店镇311国道路南。法定代表人闵慧东，该公司经理。委托代理人樊云峰，金博大律师事务所律师。原告陈红周与被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，依法组成由审判员李会娟担任审判长，代理审判员郑耀强、人民陪审员周留英参加的合议庭审理本案。本院于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告陈红周及其委托代理人王永浩、被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司法定代表人闵慧东的委托代理人樊云峰到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告陈红周起诉称：2014年5月24日，原告到被告售楼部与被告签订了《建业生态新城商品房认购协议书》，原告于当天交付给被告购房定金20000元。2014年6月6日与被告签订了［合同签约确认单］并于当天原告给被告交清了剩余房款1489050元，2014年6月8日与被告签订了《商品房买卖合同》。通过签订以上三个文书，确定了原告购买的房产位于建业生态新城内第11幢东1号房，该房建筑面积286.78平方米，商定优惠后价格为5262元平方米，优惠后合同总价为1509050元。原告按照合同约定交清了全部购房款。原告与被告2014年6月8日签订了《商品房买卖合同》第八条约定被告应当于2014年10月31日将符合合同约定的商品房交付给原告使用；第九条约定了被告逾期交房的违约责任。到了约定交房日期后，原告多次找被告要求交房，但被告却以原告少交房款为由，至今没有将房产交付给原告使用，现请求：1、请求法院依法判令被告立即支付我所购买的位于建业生态新城内第11幢东1号房；2、请求法院依法判令被告支付我自2014年10月31日起至房屋交付之日止，按我已交房款支付万分之二的违约金；3、请求法院依法判令被告双倍返还定金40000元；4、请求法院依法判令被告承担本案诉讼费。原告陈红周向本院提交以下证据予以证明：1、商品房认购协议书一份；2、合同签约确认单一份；3、商品房买卖合同一份。以上证据证明原告所购买的房产是位于建业新城11号楼东一号房，面积286.78平方米，优惠价为15009050元，合同中有原告方签字，由于被告方的不诚信，造成原告仅拥有复印件，后申请法院调取原件，签订合同是双方真实意思表示，且相互印证，证明原告购买房产，切实履行合同，且证明原被告双方买卖行为合法有效。合同签约确认单明确约定如何优惠等具体细节，不存在任何重大误解；4、收据两份，证明原告已按约定交付房款，履行了合同义务；5、申请调取证据申请书一份，证明原被告双方对价款已有约定，为了对案件真实性的证实，申请调取了相关证据；6、录音两份，证明原被告双方签订合同及原告履行合同情况，且合同真实有效；7、被告与其他人签订的合同一份。证明签订的合同格式相同。是原告的其他朋友一起买房所签订的，属格式合同，均一致。被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司未向本院提供书面答辩意见，但其委托代理人在本院庭审中口头辩称：1、双方目前仅签订商品房认购协定书，并没有签署商品房买卖合同；2、原告方未按照认购协议书约定的内容签署商品房买卖合同及付款；3、被告不存在任何违约行为，而是原告违约；4、双方经审查对房屋价格有重大误解，所以被告方无违约事实；5、原告的诉请1与诉请3有矛盾，要求继续履行合同就不应要求双倍返还定金。被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司针对本诉未向本院提交证据。被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司针对反诉向本院提交如下证据予以证明：第一组证据：1、商品房认购协议书一份。2、签约确认单一份。3、买卖合同一份。4、建业生态新城项目延期申请单。认购书中确认了原价，但合同确认单数据计算有错误，漏算地下室，与双方确认的原价款不符，确认单因价款不能达成一致无效，证据4再次确认优惠后总价款为1645576元，此价格是根据正确的原价减去优惠价计算出的；第二组证据：1、价格表一份，证明整个小区中户型一致的价格单，可以看出原价款1786540元，加上低下价款总价为1880418元。2、买卖合同一份，证明实际户型一样的成交价1627292元。3、确认单一份，证明其价款是（1880418-2000-20000-30000）乘以0.89后得出的，其比本案原告优惠0.01。4、认购书一份，证明其总价与原告方一样。5、延期交款申请单一份，1627292元，是在（1880418-2000-20000-30000）乘以0.89后得出的。6、房产证复印件两份，证明此房屋与原告一致，且价格一致；第三组证据：合同签约确认单3份，证明在财务审核中应有严谨的签字，但原告的仅销售有签字，财务无签字。原告陈红周针对被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司的反诉，答辩称：反诉人在反诉状中提到反诉人告知未签署商品房买卖合同，接下来我们将进行举证，双方不存在价格上的误解，很容易计算，所以应维护合同稳定性，驳回反诉请求。原告陈红周针对被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司的反诉，未提供相应的证据。经本院庭审质证，被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司证据1无异议，里面已经确认认购书中已约定总价款为1880418元；被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司对原告陈红周提供的证据2无异议，对证明目的有异议，里面的原总价变成了1786540元，计算基数与原总价款发生变化，这也是产生重大误解的理由之一，确认单是我们公司的内部审核流程，而非双方各执一份；被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司对原告陈红周提供的证据3合同价款与签约确认单计算优惠后的价款一致，意味着计算基础发生重大错误，且合同只有买受人单方签字，出卖人发现价款错误，故没有签章，合同不生效，所以依据合同的交房标准、日期无效，对出卖人不构成约束；对证据4两份收据真实性、关联性均无异议，对证明方向有异议，但并未按约定交付金额；被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司对原告陈红周提供的证据6认为录音资料，在证据形式上有瑕疵，且无法证明说话的人真实身份。其次对其内容，录音1中价款总价180多万也已说明，说明价款已明确告知对方，对方问到是否可以少，但另一方拒绝。录音2大部分是原告陈述，金额有误建议审核、语气词、签约审核、合同确认单属内部保留发现价格有问题、财务审核合同时发现金额有误、证实合同未签字未盖章、要求财务出具说明、并多次说金额算错等内容，反复强调金额错误；被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司对原告陈红周提供的证据7的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关。原告陈红周针对被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司提供的证据：对第一组证据的真实性均无异议，对证明目的有异议，因为作为开发商，他们根据市场行情进行不断调整，对双方议定的价格不一样，按揭与全款不一样。该房款的价格应按双方议定的价格计算，计算后的价格是优惠后的价格，认购协议书中是初步意向，不是最终价格，原被告之间对价格优惠并确认最终价格，按时间看，应按日期在后的合同确认的价格为准。反诉原告提供的证据确认了我合同、确认单的真实性，时间上看优惠三次后价格为1509050元；针对第二组证据认为该组证据有些与本案无关，且这些证据有些是反诉原告自己制作的东西，与本案无关，而且房屋销售价款一房一价，均不同，优惠价也不同。我方优惠幅度是0.87折，本案关键是房产面积确定，单价经双方协商后确定的，核算后就是总价款。房产证与本案无关，且与本案涉案房屋位置不同，价格也不同；对第三组证据真实性有异议，没有签约的当事人证实，且与本案无关，对于原被告间的牵涉的合同确认单反诉原告对其真实性无异议，亦反映一房一价，没有两个房子位置完全一致。经庭审质证，被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司对原告陈红周提交的证据1无异议，但本院认为，原告陈红周提供的该份证据与证据2、3相互矛盾，本院对原告提供的证据1不予认定；被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司对原告陈红周提供的证据2无异议，但对其证明目的有异议，本院认为，证据2与证据3相互印证，本院对原告陈红周提供的证据2予以采信；被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司对原告陈红周提供的证据3有异议，认为计算基数发生重大错误，本院认为，证据3与证据2相互印证，本院对原告陈红周提供的证据3予以采信；被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司对原告陈红周提交的证据4的真实性、关联性均无异议，但对其证明目的有异议，原告未按约定交付金额，本院认为，被告的异议理由不成立，本院对原告陈红周提供的证据4予以采信；对原告陈红周提供的证据5、7与本案无关，本院对原告陈红周提供的证据5、7不予采信；对原告陈红周提供的证据6，本院认为，不能证明被录音者的身份，本院对原告陈红周提供的证据6不予采信。原告陈红周对被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司提供的第一组证据有异议，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，约定的房屋面积为286.78平方米（地上面积206.06平方米，地下面积80.72平方米），被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司以此组证据证明漏算面积，与双方签订的《商品房买卖合同》不一致，故对被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司提供的第一组证据不予认定；原告陈红周对被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司提供的第二组证据有异议，本院认为，被告提供的第二组证据是证明其他房屋的销售情况，与本案并无直接关系，故本院对被告提供的第二组证据不予认定；原告陈红周对被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司提供的第三组证据有异议，本院认为，该组证据并未涉及本案房屋，与本案无关，本院对被告提供的第三组证据不予认定。本院根据上述认证查明，2014年5月24日，原告陈红周与被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司签订了《建业生态新城商品房认购协议书》，原告陈红周于当天交付给被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司购房定金20000元。2014年6月6日原告与被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司签订了［合同签约确认单］。并于当天原告陈红周给被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司交清了剩余房款1489050元，2014年6月8日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买位于建业生态新城内第11幢东1号房的房产，该房建筑面积286.78平方米，商定优惠后价格为5262元平方米，优惠后合同总价为1509050元。原告按照合同约定交清了全部购房款。后被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司在该合同书上进行涂改，涂改后的房屋价格为每平方米5738.11元，房屋总价为1645576元，原告陈红周在原告陈红周与被告2014年6月8日签订的《商品房买卖合同》第八条约定被告应当于2014年10月31日将符合合同约定的商品房交付给原告使用；《商品房买卖合同》第九条约定了被告逾期交房的违约责任。到了约定交房日期后，原告多次找被告要求交房，但被告却以原告少交房款为由，至今没有将房产交付给原告使用，遂形成本案纠纷。上述事实，有双方当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。另查明原告陈红周放弃被告鄢陵建业易成旅游有限公司支付双倍返还定金40000元的诉讼请求。本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”2014年6月6日，原告依据双方约定，支付了全部房款，2014年6月8日，原告陈红周与被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，虽然被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司并未在该合同上签字或盖章，但原告陈红周已按商定优惠后价格为5262元平方米，优惠后合同总价为1509050元交付给被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司，该《商品房买卖合同》实际已履行并生效，故双方已形成合法有效的买卖合同关系，原告陈红周请求被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司交付所购买的位于建业生态新城内第11幢东1号房屋的诉讼请求，本院予以支持；被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司请求撤销双方商品房认购关系的反诉请求本院不予支持；原告陈红周与被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定被告应当于2014年10月31日将符合合同约定的商品房交付给原告使用，第九条规定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金”，故原告请求被告支付自2014年10月31日起至房屋交付之日止，按房款支付日万分之二违约金的诉讼请求，本院予以支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》判决如下：一、被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将其开发的建业生态新城内第11幢东1号房交付于原告陈红周；二、被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司于本判决之日起十日内支付原告陈红周违约金（按其购房款支付日万分之二，自2014年11月01起至2015年07月10止）；三、驳回被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司的反诉请求。如果被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2680元，反诉费1340元，共计4020元，由被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司负担；待判决生效后，由原告陈红周一并申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李会娟代理审判员  郑耀强人民陪审员  周留英二〇一五年十二月十四日书 记 员  靳欢欢