广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2470号
上诉人（原审原告）：刘博伟，男，汉族，1990年12月23日出生，住广东省深圳市南山区。
委托代理人：多艳杰，广东文证律师事务所律师。
委托代理人：沈建林，广东文证律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：熊斌，男，汉族，1979年10月18日出生，住广东省珠海市香洲区。
上诉人刘博伟与上诉人熊斌房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年9月1日，刘博伟、熊斌签订《听涛雅苑商业铺位租赁合同》，约定，熊斌将位于金湾区三灶镇百川路1号听涛雅苑商业二层的203号商铺的5、6档口及露台转租给刘博伟作为商业经营使用，租金以总面积100平方米按月支付，刘博伟按照合同约定缴纳租金及物业管理费至2015年11月份。2015年3月，刘博伟对露台进行装修，对露台铺设地板、敷设线路、搭棚等，并购买了经营所需的桌椅，后遭到物业管理公司阻止，告知刘博伟违规搭建板房，并责令其停止施工、拆除违规搭建、恢复原样。
另查明，5、6号档口的建筑面积为：套内建筑面积49.08平方米＋共有分摊面积49.08×（36.27÷257.20）=56平方米。熊斌按照100平方米的标准向刘博伟收取360元管理费，熊斌在收取了刘博伟的物业管理费后，从2014年7月1日起并没有向物业公司缴纳，刘博伟承包5、6号档口周围的垃圾无人清理，后刘博伟额外请人代为清理垃圾。
刘博伟在原审中的诉讼请求为：1.熊斌向刘博伟返还收取的露台租金65520元；2.熊斌向刘博伟返还收取的露台物业管理费5832元；3.熊斌承担刘博伟露台的装修费损失共计16886元、为露台经营而购买的桌椅等必要用品的损失共计9034元；4.熊斌承担刘博伟承租期间额外支出的垃圾费用11000元。上述款项合计108272元。
原审法院认为，刘博伟、熊斌双方签订的《铺位租赁合同》，系双方真实意思的表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。双方当事人争议的焦点如下：
关于露台租金的问题。熊斌与华创公司签订的《铺位租赁合同》中，203号商铺周边的露台，熊斌可以无偿使用，且熊斌有权进行转租。由此说明，熊斌取得了203号商铺周边露台的使用权，熊斌有权将该露台对外转租，在刘博伟、熊斌签订的《铺位租赁合同》中，熊斌将上述铺位租给刘博伟，系双方自愿协商一致的行为，虽然熊斌是无偿使用上述露台，但这属于熊斌与华创公司之间的约定，并不必然导致刘博伟一定可以无偿使用该露台，双方均应恪守合同的约定，故对刘博伟要求熊斌返还露台的租金，原审法院不予支持。
关于对露台装修损失的问题。熊斌将5、6档口和露台一起按现状出租给刘博伟使用，并不意味着刘博伟可以在露台随意添附建筑、构筑物，刘博伟在露台上搭建装修未取得原业主单位的同意和相关部门的批准，并非熊斌原因所致，属于刘博伟自身的过错所致，故刘博伟请求熊斌赔偿露台装修的损失，无事实及法律依据，原审法院不予支持。
关于物业管理费的问题。刘博伟、熊斌确认物业管理费的标准为3.6元／平方米，熊斌系代替物业公司收取刘博伟的管理费，然后熊斌再转交给物业公司，从本案情况来看，物业公司仅收取熊斌整个203号商铺的物业管理费，并未收取露台的管理费，具体到本案中，物业公司仅仅收取刘博伟承租的5、6号档口的管理费，即56平方米的管理费，并未收取露台的管理费，而熊斌是按照100平方米的标准向刘博伟收取360元的管理费。案件审理过程中，物业公司向原审法院出具证明称，熊斌在收取了刘博伟的物业管理费后，从2014年7月1日起并没有向物业公司缴纳。由此说明，熊斌每个月多收取了刘博伟44平方米的物业管理费，共计44×3.6元／月×27个月=4276.8元，其收取没有合法依据，应返还给刘博伟。
关于垃圾清理费的问题。刘博伟交给熊斌的物业费中包含了垃圾清理费，而熊斌在收到刘博伟的物业费并没有转交给物业公司，导致刘博伟承包5、6号档口周围的垃圾无人清理，刘博伟额外请人代为清理垃圾所产生的费用系因熊斌的过错所致，依法应由熊斌承担，但刘博伟额外请人清理5、6号档口周围垃圾的同时，亦清理自己档口内部的垃圾，对于5、6号档口内部垃圾清理的费用应由刘博伟自行承担，故垃圾清理费用应按照5、6号档口和露台所占面积的比例进行分担，熊斌应承担的额外垃圾清理费为11000元×44／100=4840元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决如下：一、熊斌于判决发生法律效力之日起七日内向刘博伟返还物业管理费人民币4276.8元；二、熊斌于判决发生法律效力之日起七日内向刘博伟赔偿额外支出的垃圾清理费人民币4840元；三、驳回刘博伟的其他诉讼请求。一审案件受理费2466元，因适用简易程序减半收取为1233元，由刘博伟负担833元，熊斌负担400元。
上诉人刘博伟不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、依法撤销原审判决第二、第三项，并依法改判；2、判令熊斌向刘博伟返还收取的露台租金48048元；3、判令熊斌承担刘博伟露台的装修费损失共计16886元、为露台经营而购买的桌椅等必要用品的损失共计9034元；4、判令熊斌承担刘博伟承租期间额外支出的垃圾费用11000元，以上四项总计为：84968元；5、请求判令由熊斌承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审认定熊斌对涉案露台享有使用权和转租权，没有法律依据，以致事实不清，适用法律错误。1、熊斌与珠海市香洲华创实业有限公司（下称华创公司）签订的《听涛雅苑商业铺位租赁合同》第一条第3款约定“203号商铺周边露台，乙方可以无偿使用”，原审据此认定熊斌对该露台有权使用并可转租。然而，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，屋顶属于公共部分，而露台应属屋顶的范畴，实为听涛雅苑的全体业主所共有，而华创公司显然无权对听涛雅苑全体业主所共有的露台进行擅自处分，其擅自允许熊斌使用露台的行为是侵犯其他业主权益的无权处分，应属无效。原审仅凭华创公司与熊斌之间租赁合同的约定，就草率认定熊斌对露台有使用权并可转租，显然没有审查该项约定的合法性，导致事实认定错误，适用法律错误。2、根据《合同法》第224条，承租人必须取得出租人的同意方可向第三人转租，华创公司与熊斌签订的商铺租赁合同并没有明确约定熊斌可以将露台对外转租，事后也未取得华创公司的同意，因此，不能因为熊斌可以无偿使用，就当然得出熊斌有权对外转租或者第三人也可使用（无论是否有偿）的结论。在转租关系中，实际上涉及的是两个独立合同，均应合法有效，且转租必须获得明确的授权方可成立，原审判决将商铺和露台混为一体，认定熊斌也可将露台转租，显属事实认定错误。3、根据华创公司与熊斌签订的商铺租赁合同：双方在合同中针对商铺和露台是单独制定条款约定的，而合同第五条第2款关于熊斌转租权的约定“仅仅是约定了熊斌对商铺的转租权”，并没有约定其对露台也可以转租，因此，根据露台的公共属性以及合同特意将商铺和露台分别约定的安排，熊斌也无权转租露台。综上，华创公司允许露台由熊斌无偿使用的约定应当无效，熊斌将露台再转租给刘博伟作商业使用的约定也属无权处分的无效条款，根据《合同法》第58条，熊斌对已收取的露台租金应当返还。另据原审调查查明，商铺租赁面积为56平米，刘博伟予以确认，据此，应返还的租金为：1、40元×44平米×24月=42240元；2、44元×44平米×3月=5808元；总计48048元。二、熊斌明知自己对露台没有转租权，却利用刘博伟（在校学生）缺少相关经验，将露台转租给刘博伟做商业使用，致使刘博伟遭受了露台装修等财产损失，而该损失系熊斌的过错所致，理应由熊斌负责赔偿。三、原审按照商铺与露台面积比例分摊刘博伟因熊斌欠缴物业费而额外支出的垃圾清理费，属事实不清，以致判决错误。刘博伟在原审回答关于垃圾费的提问时所述“雇请的厨师也会清理店铺内的卫生，但是厨师原本就负责店铺内卫生”，原审断章取义认为“厨师收取500元垃圾费包括铺内铺外的卫生”，据此认定该项支出应按已查明的商铺面积进行分摊，显属事实不清，理由如下：在租赁合同已履行的一年里，熊斌未欠缴物业费，刘博伟享受到了垃圾清理服务，并无垃圾费的专项支出，而该厨师原本的工作（薪资）范围就包括店铺内的卫生（此时只需将垃圾收拾丢到铺外走道的垃圾桶即可），而该500元／月的垃圾清理费是在熊斌欠缴物业费之后，商铺外走道、露台卫生得不到清理，刘博伟才与厨师商定的（此时起厨师才需打扫走道及露台，且需将所有垃圾拿到整个商业广场的公共垃圾桶去扔），厨师就此项费用单独出具了收据，厨师额外的劳动收取相应的报酬也与常理相符，且收据载明的时间与原审查明的熊斌欠缴物业费的时间也一致。上述证据与事实足以证明，若无熊斌欠缴物业费的行为，就没有刘博伟每月额外支出500元垃圾费的结果；刘博伟已足额向熊斌交付物业费，刘博伟的此项损失全因熊斌造成，理应向刘博伟负责补偿。因此，刘博伟认为，原审事实不清，以致判决错误。综上所述，刘博伟认为，原审未查清本案全部事实，适用法律错误，以致判决错误，恳请贵院查清事实，依法支持刘博伟的请求。
针对刘博伟的上诉，熊斌答辩称：刘博伟使用露台一年多后进行违规违建，开发商告知其不能搭建，但是并没有说不能使用露台，该事实在一审的时候也查明的很清楚。涉案商铺属于分租的，面积是估计，刘博伟霸占其他商铺也不交租，物品也不愿意搬走，完全是借此来谋取不正当利益。合同签订的时间是2013年9月1日，刘博伟起诉时是2016年，因为刘博伟经营不善导致不想继续租用。
上诉人熊斌不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决的第一项和第二项；2、一、二审诉讼费用全部由刘博伟承担。上诉理由：1、对原审判决第一项不服的原因是熊斌与刘博伟签订的《听涛雅苑商业铺位租赁合同》第六条之5点，已经明确物业费按建筑面积100平方交纳给熊斌；刘博伟没有向熊斌按时按量交纳物业费。2、对原审判决第二项不服的原因是刘博伟所提交的卫生费收据为伪造的证据（要求刘博伟对证据进行鉴定）；见2016年5月27日上午9：30分的《珠海市金湾区人民法院民事开庭笔录》上的第6页陈述可知刘博伟纯属欺骗。请求二审法院查实。
针对熊斌的上诉，刘博伟答辩称：1、物业费收取的面积，因为双方在合同中约定为100平方米，当初签订合同按照100平方米缴纳物业管理费，但实际上刘博伟并没有使用100平方米的面积，熊斌超额收取。2、露台是不缴纳物业管理费的，熊斌也明确是代收物业费，熊斌缴纳的是05、06商铺的物业管理费56平方米，所以熊斌存在多收物业费的行为。3、物业公司证明熊斌在收取我方的物业管理费之后，没有向物业公司缴纳物业管理费，上诉人刘博伟自行处理卫生，支付相应的费用就有合理的依据。所以原审判决关于认定被上诉人熊斌应当承担卫生费用的事实认定请二审予以维持，且刘博伟认为熊斌全额支付卫生费用。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，2012年10月3日，珠海香洲华创实业有限公司（甲方）与熊斌（乙方）签订《听涛雅苑商业铺位租赁合同》，约定乙方租赁甲方所有的听涛雅苑二层203号商铺，建筑面积245.33平方米，乙方可以无偿使用商铺周边露台，但需保证在露台上预留出2.5米宽的人行通道。2013年9月1日，熊斌（甲方）和刘博伟（乙方）签订《听涛雅苑商业铺位租赁合同》，第六条第6项约定：“乙方在使用该商铺期间遵守甲方委托的物业管理公司所制定的物业管理规定与业主公约，并交纳相关管理费用（物业管理费用按照双方认定的建筑面积100平方米计算）。”
刘博伟通过现金和银行转账方式向熊斌支付44280元，熊斌出具八张收据。刘博伟通过支付宝转账向熊斌支付93420元，双方并未对此开具收据，刘博伟共计向熊斌支付137700元。刘博伟支付137700元包含租金押金8000元，2013年9月至2015年11月共计27个月租金109200元，2013年9月至2015年11月共计27个月物业管理费9720元，水电费10780元。熊斌对2014年9月12日支付宝支付一笔5000元提出异议。
另查明，刘博伟聘请人员对涉案商铺档口及天台打扫卫生，按照每月500标准向他人支付2013年12月1日至2015年7月1日卫生费共计11000元。
又查明，一审庭审中熊斌认为自己是代物业管理公司向刘博伟收取物业服务费，其并未从中牟利。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：
关于露台租金返还及露台装修损失的问题。
诚如原审法院所述，刘博伟和熊斌签订《听涛雅苑商业铺位租赁合同》是双方真实意思表示，刘博伟租赁使用203号商铺5、6号档口及露台，依约应当向熊斌支付约定租金，因此刘博伟无权要求熊斌返还露台租金。刘博伟上诉认为熊斌转租行为无效，因此其应当返还露台租金，对此本院认为，熊斌从珠海香洲华创实业有限公司租赁涉案商铺，合约中明确约定熊斌可以无偿使用周边露台，因此熊斌有权对周边露台占有、使用及获取收益，至于露台是否属于公共部分及是否取得珠海香洲华创实业有限公司同意转租，均为熊斌与珠海香洲华创实业有限公司之间关系，刘博伟不得以此为由主张涉案租赁合同无效，并以此为由要求返还露台租金。根据租赁合同约定，熊斌义务是将租赁物交付给刘博伟使用，但刘博伟使用5、6档口和露台时应当遵守物业管理公司所制定的物业管理规定与业主公约，现刘博伟对露台进行装修，违规搭建板房，未取得业主及相关部门批准，该行为被物业管理公司予以制止，由此所产生不利后果应当由其自己承担，熊斌对此并无过错，刘博伟上诉要求熊斌赔偿露台装修损失，理据不足，本院不予采纳。
二、关于露台物业管理费返还问题。
虽然《听涛雅苑商业铺位租赁合同》约定刘博伟每月向熊斌交付物业管理费费360元，但是熊斌庭审中确认其仅代物业管理公司收取物业管理费，而物业管理公司只对涉案商铺5、6号档口56平方米面积收取物业管理费，露台部分并未收取物业管理费，因此熊斌多收取44平方米露台物业管理费应当退还给刘博伟，原审法院认定正确，本院予以维持。
关于垃圾清理费承担的问题。
刘博伟向熊斌共计支付137700元，其中包括押金8000元、租金109200元、物业管理费9720元、水电费10780元，熊斌对部分款项出具收据，其他部分刘博伟采取支付宝转账方式支付，熊斌对支付宝付款一笔5000元款项提出异议，但是并未提出相应证据支持，因此本院确定刘博伟已经向熊斌支付上述款项之事实，刘博伟共计向熊斌支付9720元物业管理费，该部分费用是包括垃圾清理费，但是熊斌在2014年7月之后未向物业管理公司交纳物业管理费，物业管理公司不再对5、6号档口及周边垃圾进行清理，因此刘博伟此后聘请人员对档口周边垃圾清理所产生损失应当由熊斌承担，原审法院认定正确。根据刘博伟提交收据显示其在2014年7月后聘请人员支付卫生费共计6500元，鉴于聘请人员除了负责清理档口和周边垃圾外还负责档口内部卫生，因此该笔费用不应当由熊斌全部承担，参照原审法院根据5、6号档口和露台所占面积比例分担，熊斌应当承担额外垃圾清理费为6500元×44／100=2860元，原审法院将刘博伟在2014年7月之前垃圾清理费认定由熊斌承担部分，属于认定事实错误，本院予以纠正。熊斌上诉认为刘博伟提交卫生费收据系伪造证据，但是并未提交证据予以证实，上述收据明确写明500元系用于支付档口及天台卫生费，原审法院对此予以采纳并无不妥，熊斌对此提起上诉，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。上诉人刘博伟的上诉理据不足，本院不予采纳。上诉人熊斌针对垃圾清理费的上诉部分有理，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初109号民事判决第一项；
二、变更珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初109号民事判决第二项为：熊斌于本判决发生法律效力之日起七日内向刘博伟赔偿额外支出的垃圾清理费人民币2860元；
三、驳回刘博伟的其他诉讼请求。
如果付有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币2466元，因适用简易程序减半收取人民币1233元，由刘博伟负担人民币1151元，由熊斌负担人民币82元。二审案件受理费人民币1853元，由刘博伟负担人民币1813元，由熊斌负担人民币40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 程 敏