重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永法民初字第02787号
原告重庆渝永建设集团物业有限公司，住所地重庆市永川区玉屏路98号，组织机构代码45038227-X。
法定代表人周明忠，总经理。
委托代理人唐建，重庆进明律师事务所律师（特别授权）。
被告贾万梅，女，1971年10月15日生，汉族，居民，住重庆市永川区。
原告重庆渝永建设集团物业有限公司（以下简称渝永物业公司）与被告贾万梅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月16日受理后，依法由代理审判员陈传飞适用简易程序，于2014年5月20日、12月3日公开开庭进行了审理。原告环城物业公司的委托代理人唐建，被告贾万梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告渝永物业公司诉称，原、被告于2004年4月11日签订了《新时代购物广场前期物业管理协议》，原告与新时代购物广场业主委员会于2008年1月1日签订了《新时代购物广场物业管理合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告从2006年4月起拒绝交纳物业服务费等费用。原告经多次催收未果，故起诉要求被告支付2006年4月至2014年3月的物业服务费6243元（2006年4月至2010年12月为4389元（77元／月×57个月），2012年10月至2014年3月为1854元（103元／月×18个月）】、水费924.60元（2012年至2014年2月28日）及滞纳金（以7167.60元为基数，按照每日3‰的标准，从2006年4月1日起计算至至本金付清之日止）。
被告贾万梅辩称：1.其从2004年起就未交纳过物业服务费是事实；2.其未与原告签订过《新时代购物广场前期物业管理协议》；3.小区未召开过业主大会，对于小区业主委员会何时成立、成员如何构成均不知晓，其从来未见过任何物业服务合同；4.其不知晓原告在小区提供物业服务，即使在服务，其提供的物业服务也不到位，未尽到物管职责，具体表现在：小区脏乱差，清洁服务不到位；小区可以随意进入，存在多起被盗事件，安保责任不到位；小区存在违章搭建，其房屋窗台下安设了冷却塔，严重影响其日常生活等；5.其并未违约，不应支付违约金。
经审理查明，被告系重庆市永川区新时代购物广场小区1幢XX-
X号房屋的业主，该房屋建筑面积为160.20平方米。2008年1月1日，原告（乙方）与永川市新时代广场业主委员会（甲方）签订了《新时代购物广场物业管理合同》，约定甲方委托乙方为该小区提供物业管理服务；委托服务事项的内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木的养护与管理，附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁卫生、垃圾清运，交通与车辆停放秩序的管理，车辆进出管理，维护小区内公共秩序、预防小区安全突发事故，前款约定的事项不包含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任等；乙方应积极宣传物业管理相关法律、法规及物业有关制度，对业主和物业使用人违规行为，根据情节规劝、制止、协调促进小区文明和谐；物业服务收费，包括清洁、水电、护卫、管理人员物业管理服务收费（不含电梯运行费、公用照明费、专项服务费、小修费）。物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，物业交付业主后由业主承担。物业服务费按照0.20元／月·平方米（住宅）、0.40元／月·平方米（电梯楼）；业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，分摊计收（包括水、电梯电费、路灯电费等）；委托服务期限为3年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止。合同到期后，原告未与永川市新时代广场业主委员会续签书面的物业服务合同，但仍在小区提供物业服务。
庭审中，原告举示了其与“贾万梅”于2004年4月11日签订的《新时代购物广场前期物业管理公约、协议》，该协议约定的收费标准为0.40元／平方米。被告对该真实性不予认可，并于2014年5月20日申请对《新时代购物广场前期物业管理公约、协议》中的“贾万梅”是否是其本人所签申请司法鉴定。2014年10月9日，重庆法正司法鉴定所出具司法鉴定意见书，载明：检材落款日期为2004年3月28日重庆渝永建设集团物业有限公司的《新时代购物广场前期物业管理公约、协议》上两个“贾万梅”签名字迹与贾万梅样本字迹不是同一人所写。被告因此支付鉴定费2000元。
原告陈述被告交纳了2011年1月至2012年9月的物业服务费2163元，被告对此不予认可，其辩称从未向原告交过物业服务费。按照原告主张的标准，从2006年4月至2007年12月，被告拖欠的物业服务费为1617元（77元／月×21个月），从2008年1月至2014年3月，被告拖欠的物业服务费为4626元（77元／月×36个月＋103元／月×18个月）；按照《新时代购物广场前期物业管理公约、协议》及《新时代购物广场物业管理合同》约定的标准，从2006年4月至2007年12月，被告拖欠的物业服务费为1345.68元（0.40元／平方米×160.20平方米×21个月），从2008年1月至2014年3月，物业服务费为3460.32元（0.40元／平方米×160.2平方米×54个月）。
同时查明，2005年夏天，重庆市永川区新时代百货有限公司在小区搭建了冷却塔。2014年6月16日，重庆市永川区环境监察支队向重庆市永川区新时代百货有限公司出具的永环监察（2014）28号整改通知，因重庆市永川区新时代百货有限公司使用的冷却塔昼间噪音排放不符合标准，限重庆市永川区新时代百货有限公司于2014年7月6日前完成对冷却塔噪声的治理，并申请噪声监测。
另查明，原告从2005年起即在该小区提供物业服务。
上述事实，有原、被告的陈述、《新时代购物广场物业管理合同》、司法鉴定意见书、鉴定费发票、永环监察（2014）28号整改通知、（2011）永法民初字第03598号民事判决书、（2014）永法民初字第02788号民事判决书、照片、录像光盘、收款收据等证据材料在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与被告所住小区永川市新时代广场业主委员会经自愿协商签订的《新时代购物广场物业管理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对被告亦具有约束力。该合同到期后，原告虽未与永川市新时代广场业主委员会续签书面的物业服务合同，但仍在小区提供物业服务。原告按照合同约定为被告所住小区提供了物业服务，被告即应按照合同约定标准支付物业服务费。但原告应按《新时代购物广场物业管理合同》约定的收费标准主张物业服务费，其以77元／月和103元／月的标准主张物业服务费没有合同依据，故对原告要求被告支付物业服务费2008年1月至2014年3月的物业服务费4626元的诉讼请求，本院仅在3460.32元的范围内予以支持，超出部分不予支持。原告并未举示证据证明被告用水量及单价的相关依据，其要求被告支付水费缺乏事实基础，本院不予支持，待其有足够证据时可另案主张。
根据重庆法正司法鉴定所出具的司法鉴定意见书，被告并未与原告签订物业服务合同，原告亦未举示证据证明其和开发商签订过前期物业服务合同。此时，本案争议的焦点在于对于2006年4月至2007年12月的物业服务费如何认定。本院审查认为：原告要求被告交纳该期间的物业服务费的依据在于其与被告签订的《新时代购物广场前期物业管理公约、协议》，但根据重庆法正司法鉴定所出具的司法鉴定意见书，该协议上的“贾万梅”并非被告本人所签，原告亦未举示证据证明“贾万梅”系被告委托他人代签，原告与被告之间未建立书面的物业服务合同关系，其以此要求被告支付物业服务费缺乏合同依据，本院不予支持。原告诉称即使被告未与原告签订书面合同，但原告事实上是在小区提供物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。但被告在此前并未交纳过物业服务费，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，在没有任何合同依据的前提下，不能仅以原告事实上提供了物业服务为由认定双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，并以此主张物业服务费。故对原告要求被告支付2006年4月至2007年12月的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。鉴于在此期间，原告事实上在该小区提供了物业服务，为小区公共性事务履行了管理职责，原告可依据给付不当得利等相关规定另行向被告主张权利。
根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，被告要证明原告在提供物业服务期间存在服务不到位的情形，应举示充分证据予以证明。庭审中被告未举示证据证明原告存在其辩称的物业服务不到位的情形，应由其承担举证不能的法律后果。因原告系物业管理企业，并无行政执法权，无权对小区违章搭建进行强制拆除，且重庆市永川区环境监察支队在查实该问题后，已经向违章搭建单位下发了整改通知。故被告辩称小区存在违章搭建为由拒交物业服务费于法无据，本院不予采纳。如被告有充分证据证明原告提供的服务已经严重违反了合同约定，可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行提起违约之诉，该事由不能成为其拒交物业服务费的抗辩理由。
被告未及时向原告支付物业服务费，按照合同约定已构成违约，应承担支付滞纳金的违约责任。但按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人们法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，被告虽未直接提出滞纳金过高的主张，但其一直主张其未违约，可以理解为含有滞纳金过高之意。鉴于被告拖延交纳物业服务费的数额和期限、合同已履行情况及被告并非恶意违约等主客观因素，根据公平原则及诚实信用原则，本院对原告主张的滞纳金酌情主张200元。故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院仅在200元的范围内予以支持，对超出本院确认的部分不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告贾万梅于本判决生效后5日内支付原告重庆渝永建设集团物业有限公司2008年1月至2014年3月的物业服务费3460.32元，滞纳金200元，共计3660.32元；
二、驳回原告重庆渝永建设集团物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取25元，由被告贾万梅负担（案件受理费原告已预缴，由被告在支付上述款项时直付原告），鉴定费2000元，由原告负担（此款被告已预交，由被告在原告应收的物业服务费中予以抵扣）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈传飞
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 隆杭航