北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第08514号
原告（反诉被告）须璐，女，1982年8月15日出生。
委托代理人须建新（原告之父），男，1954年11月20日出生。
被告（反诉原告）游建，男，1954年1月31日出生。
委托代理人赵磊，北京市东元律师事务所律师。
原告（反诉被告）须璐与被告（反诉原告）游建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）须璐诉称，须璐和游建经居间人北京丁丁优房科技信息有限公司介绍，于2015年5月17日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由须璐承租北京市东城区培新街×号房屋，该房屋系游建与其子游×共有。合同期限为2015年5月20日至2016年5月19日，月租金为8000元，押金8000元。签约当日，须璐将押金8000元汇入游建儿媳李×的账户。在签约过程中，李×多次表示此房系其与游×的婚房，今后有任何事情与她沟通，由于工作关系她经常不在北京，由游建具体办理相关事宜，故签约前后须璐及其父母均是与李×商谈有关事项。签约时，李×承诺由她负责为次卧配置新床和新床垫。但之后双方就床垫问题未达成一致意见，且房屋内仍有大量房主的物品没有清理，电卡、水卡、部分房门钥匙也没有交付须璐。为避免今后产生纠纷，须璐的父亲须×要求游建在合同中注明李×购买的床垫质量能够保证正常使用，但遭到游建的拒绝。李×在与中介公司职员张×的电话中也表示床垫质量问题不能写字据，否则就解除合同。张×表示提出解约要返还对方全部押金，李×表示同意。之后张×正式告知须×，称李×提出房子不租了，并同意退还全部押金。须×提出如果这样就不是解约，而是单方解除合同，是违约，游建一方应当支付违约金。后来张×向须×表示已将上述事宜告知游建，游建对李×的话未做反对。据此，原告认为游建已决定单方解除合同，要提前收回房屋。5月23日，须璐搬离该房。5月24日，租赁双方及中介方试图共同协商解决争议，但游建拒绝协商，反而称其从未提出解约，不能返还押金。原告认为，李×已经明确表示要收回房屋并单方解除合同，游建在知情的情况下并未作出任何反对的意思表示。李×在本案中不是表见代理人，而是家事代理人。须璐作为善意第三人，有理由认为游建的意思表示与李×相同。因此，根据合同法的相关规定，现起诉要求游建返还押金8000元并支付违约金8000元，并要求游建返还须璐缴纳的有线电视费108元，承担须璐搬家费150元，本案诉讼费用由游建承担。
被告（反诉原告）游建答辩并反诉称，须璐所述合同约定及其交付押金的情况属实。但2015年5月20日双方签署查验交接单、游建将房屋交付须璐后，对方并未按照约定支付房租。经游建多次催告后，须璐仍未支付租金，反而在2015年6月5日提出解除合同。同年6月8日，双方签署了物业查验交接单，须璐交还了房屋。在合同洽商及履行过程中，游建对房屋内配置床、床垫一事以及须璐和李×进行交涉等情况均不知情。李×并非合同相对人，须璐妄图将李×作为表见代理人而虚构事实，其实本案不构成表见代理的要件，须璐本身也不具有善意第三人的地位。按照合同法的规定，租赁期限六个月以上的房屋租赁合同应当采用书面形式，须璐所述口头协议并未经合同相对人游建确认，不具有合法的形式要件，不具有对抗书面租赁合同及交接单的效力。在双方洽商及签订合同期间游建均在场，而李×却在合同签订后飞赴广东，须璐明知合同相对人是游建却还与李×联系本不属于书面合同约定的床垫问题，本身就非善意。而且须璐也承认出租人早已将自家的单人床换成了能够使用的双人床。须璐在庭审中表明的理由是旧床所以要更换，所以不交房租，必须在合同中明确床符合其心意才交纳房租。但租赁合同及交接单中已经确认了房屋的状态和事实，任何改变都需要出租人的书面同意方可对抗原书面合同，不是须璐可以随意变更和进行扩大解释的。换床垫不是交纳房租的附条件义务，游建没有违约。须璐自行搬出房屋的行为，表明其主动提前退租，延迟支付租金的行为完全系须璐违约，合同解除的根本原因是须璐不交纳租金所致，须璐的违约行为给游建造成了可预见的房租及实际发生的中介费的损失，故须璐交纳的押金应当冲抵违约金，须璐还应承担交纳房租及中介费等合同之债的责任。且房屋的交接日期为6月8日，故须璐在此居住期间的租金和水电费亦应交纳。据此，游建不同意须璐的诉讼请求，并反诉要求须璐支付2015年5月18日至6月8日期间的租金5786元、电费42.45元、水费13元、中水费4.25元、燃气费5.13元，以及游建已支付的中介费1330元、购买双人床的费用500元，本案诉讼费用由须璐承担。
针对被告（反诉原告）游建的反诉，原告（反诉被告）须璐辩称，须璐没有违反合同约定，未付租金是因为游建没有解决床垫问题，房屋钥匙没有全部交付，屋内物品也没有全部清空。之后李×又提出解约，游建没有反对。所以须璐只同意支付三天的租金及水电费，不同意游建其他反诉请求。
经审理查明，北京市东城区培新街×号房屋为游建与其子游×共有。2015年5月17日，须璐和游建经北京丁丁优房科技信息有限公司提供居间服务签订了《北京市房屋租赁合同》，约定游建向须璐出租上述房屋，租赁期限为2015年5月20日至2016年5月19日，月租金为8000元，每半年一付，交付日期为2015年5月20日和2015年11月20日，租赁期内的水、电、燃气等费用由须璐承担，须璐还应交纳押金8000元，该押金除抵扣应由须璐承担的费用、租金，以及须璐应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分在租赁期满或解除后如数返还给须璐。双方还约定，经双方协商一致，可以解除本合同，须璐有下列情形之一导致游建解除合同或提前收回房屋的，应向游建支付违约金，违约金为8000元：1、不按照约定支付租金达15日的；2、欠缴各种费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的。游建有下列情形之一导致须璐解除合同或提前收回房屋的，应向须璐支付违约金，违约金为8000元：1、游建不具有出租该房屋的权利；2、迟延交付房屋达15日的；3、交付的房屋严重不符合合同约定或影响对方安全、健康的；4、不承担约定的维修义务，致使对方无法正常使用房屋的。租赁期内，游建需提前收回房屋的，或须璐需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；游建还应退还相应租金。
合同签订当日，须璐向游建支付了押金8000元，并交纳了涉案房屋2015年6月至11月期间的有线电视费108元。游建向须璐交付了房屋钥匙，双方签署了《物业查验交接单》。游建还向中介方交纳了居间服务费1330元。庭审中，须璐称游建于2015年5月21日才向其交付房屋钥匙，但没有对此举证。
在双方协商订立租赁合同的过程中，游建的儿媳李×、须璐的父亲须×均参与了洽商。双方约定须璐将房屋租金直接汇入游建之子游×的账户，李×还应允将租赁房屋中次卧室的单人床换成双人床。在双方签订合同后，游建将上述次卧室中的单人床更换为一张双人床，床垫宽度为1.5米，但室内仍留有部分杂物未及时搬走。须璐没有向游建支付房租。
据须璐提供的其与李×在2015年5月18日至5月24日的微信对话记录可见，5月18日，须璐认为床具陈旧、床垫肮脏，要求李×为其更换新床，并建议李×同意其在租金中扣除3000元，作为买床和床垫的费用。李×同意为须璐更换新床，并在宜家的销售网站上选中了一款宽度为1.8米的床具，连同安装费、运费合计一千一百余元，建议须璐购买，然后再从租金中将购买床具的费用扣除。5月20日，须璐认为李×选中的床垫厚度为0.2米，且没有床头，不符合她的要求，要求李×提供厚度为0.25米的床垫。李×则提议由须璐在租金中扣掉1500元，由须璐购买床具和床垫，并询问须璐能否今日将扣除购床款之后的房租交付。须璐以没时间为由要求李×购买，且认为买床已经需支出1000余元，剩下的钱款不够购买床垫。李×以其先按照须璐的要求购买了宽度为1.5米的床具，须璐不满意，其又按照须璐的要求更换1.8米的床具，且其日后也不需要双人床为由，提议双方分担购买新床具的费用，租期届满后须璐可以将新购的床带走。须璐则表示自己日后也不需要新购的床具，对李×提出的双方分担购床费用没有正面回应。之后，李×又提出由其为须璐定做厚度为0.25米的全新床垫，并可由须璐先扣掉床款、运费和安装费，并就此询问须璐的意见。须璐没有回应。5月24日下午17时许，须璐向李×发送了租赁房屋已腾空的照片，告知李×其已于5月23日搬走。李×未回复。游建对以上微信记录的真实性不予认可，但未就此提供反证。
须璐一家于5月23日搬走后，北京丁丁优房科技信息有限公司的工作人员张×应须璐的要求到租赁房屋拍摄了房屋已搬空的照片。在此之前，须璐、须×、游建在租赁房屋协商床具问题，须×要求游建书写证明，游建予以拒绝。事后，张×告知须×出租方提出解除合同，须璐亦表示解除合同。须×提出这不是解约，而是违反合同。并要求张×转告游建，游建应当对此承担责任。
同年6月8日，双方办理了房屋交接手续，须璐将租赁房屋交还游建，双方同时还签署了《物业查验交接单》，确认该租赁房屋在5月17日至6月8日期间发生了水、电、燃气等费用。经核算，上述费用包括电费42.45元、水费13元、中水费4.25元、燃气费5.13元。庭审中，须璐只同意支付2015年5月21日至5月23日期间的租金和水电费等费用。
另于庭审中，游建称其按照须璐的要求购买了一张双人床，支出500元，要求须璐赔偿。游建为此提交了购买双人床的收据，该收据仅签有游建和“陈×”的姓名。须璐对此不予认可。游建还提交了一份其与案外人就涉案房屋签订的房屋租赁合同，载明租赁期限为2015年7月1日起。游建以此证明由于须璐恶意退租，导致游建在7月1日才将房屋另行出租，给游建造成了损失。游建以此作为其主张违约金的依据。须璐认为该租赁合同与本案无关，不予认可。
上述事实，有X京房权证崇字第×号《房屋所有权证》，游建与须璐签订的《北京市房屋租赁合同》及两份《物业查验交接单》，须璐与李×的微信对话记录，涉案房屋照片，须×与张×的对话录音，须璐交纳有线电视费和游建交纳居间服务费的凭据，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据已查明的事实，在双方当事人协商签订房屋租赁合同的过程中，李×和须×均参与了合同的洽商，李×还应允须璐为租赁房屋次卧室配备双人床，之后游建亦按照李×对须璐的承诺，为租赁房屋次卧室新配置了床具。结合以上事实和证人证言，游建所述其对李×与须璐交涉情况全不知情的辩解，明显与事实不符，本院不予采信。须璐基于李×与游建的亲属关系，以及李×参与洽商的事实，有理由相信李×有权代理游建订立、变更或解除合同，因此，李×与须璐为次卧室更换床具所进行的洽商当属表见代理行为，其与须璐就更换床具达成的协议应为双方当事人达成的房屋租赁合同的补充条款，双方当事人均应依约履行。至于须璐所述李×的行为属于家事代理一节，没有法律依据，本院不予采纳。在合同的履行过程中，游建按照李×与须璐达成的合意为次卧室配置了宽度为1.5米的双人床，须璐以床具陈旧、床垫肮脏为由要求李×予以更换。李×再次应允了须璐的要求，准备为须璐更换宽度为1.8米的新床。但之后须璐又以李×选定的床垫厚度是0.2米而不是0.25米为由拒绝接受。经双方反复协商，李×在5月20日同意按照须璐的要求提供床垫，但须璐却不再回复，而是向游建提出了就床具问题出具书面证明的要求，遭游建拒绝。在此，应当指出，相对于双方订立的房屋租赁合同而言，次卧室配置的床具仅是租赁房屋的附属设施，双方就此达成的约定虽是租赁合同的补充条款，但无关租赁合同成立、生效和主合同义务的履行，即使游建一方在这一约定上存在违约行为，亦属轻微违约，不能成为须璐拒绝支付租金的理由。而且，由以上双方就床具问题进行交涉的过程可见，李×最终同意了须璐就床具问题提出的要求，但须璐却不再回复。故须璐应当就床具问题所产生的纠纷不能解决承担责任。在双方协商无果且须璐拒付租金的情况下，游建基于对须璐的履约诚意产生怀疑而提出解约，是针对对方的违约行为所采取的救济措施，不应按照租赁合同有关违约责任的约定向对方支付违约金。因此，须璐要求游建支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于在须璐逾期支付租金未达15日时游建即提出解除合同，进而双方就解约问题达成一致，故游建要求以须璐交纳的押金折抵违约金，没有合同依据，本院亦不予支持。游建应当将押金退还须璐。关于游建要求须璐支付使用涉案房屋期间的租金一节，据双方签署的《物业查验交接单》显示，双方当事人于2015年5月17日办理了房屋交接手续，须璐虽称游建在5月21日才向其交付房屋钥匙，但没有对此举证。故本院对须璐的这一主张不能采信，仍应认定游建已于5月17日向须璐交付了房屋。故须璐主张应自5月21日起算租金，本院不予支持。而须璐虽在5月23日搬离涉案房屋，但直到6月8日双方才办理房屋交接，正式解除了合同。故须璐拒绝支付5月23日之后的租金，没有事实依据，本院亦不予支持。而游建要求须璐支付起租日之前的租金，没有合同依据，本院亦不予支持。应当指出，游建在向须璐交付房屋时，房间并未完全清理干净，故租金应予酌减，具体数额，本院将根据实际情况酌情确定。同时，须璐使用房屋期间的水电费等费用，应如数支付。游建亦应将合同解除后的有线电视费退还须璐。至于须璐要求游建承担的搬家费，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于游建要求须璐赔偿中介服务费的问题，鉴于须璐应当对合同的解除承担责任，故游建此项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）游建于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）须璐押金八千元；
二、被告（反诉原告）游建于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）须璐有线电视费一百零三元；
三、原告（反诉被告）须璐于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）游建租金四千五百元；
四、原告（反诉被告）须璐于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）游建电费四十二元四角五分、水费十三元、中水费四元二角五分、燃气费五元一角三分；
五、原告（反诉被告）须璐于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）游建中介服务费一千三百三十元；
六、驳回原告（反诉被告）须璐其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）游建其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费、反诉案件受理费共计256元，由原告（反诉被告）须璐负担200元；由被告（反诉原告）游建负担56元（均于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅兵
代理审判员 龙 琨
人民陪审员 韩秀花
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 耿晓丹