广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第2241号
原告（反诉被告）：谢吕军。
委托代理人：秦振勤，广西民族律师事务所律师。
委托代理人：梁昌丽，广西民族律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南宁市名驱汽车装饰用品部。
经营者：农松胜。
委托代理人：李德信，南宁市伟信法律事务所法律工作者。
第三人：南宁市昆仑桥二手车市场管理有限责任公司。
法定代表人：顾薇，该公司经理。
委托代理人：黄征松，广西万通律师事务所律师。
原告（反诉被告）谢吕军与被告（反诉原告）南宁市名驱汽车装饰用品部、第三人南宁市昆仑桥二手车市场管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依据原告申请本院于2016年1月7日依法追加南宁市昆仑桥二手车市场管理有限责任公司作为本案第三人后，组成由代理审判员陈景庞担任审判长，人民陪审员谭淑丹、张惠参加的合议庭，分别于2016年2月22日、5月16日公开开庭进行了审理。书记员黄丁鸣担任法庭记录。原告谢吕军的委托代理人秦振勤，被告南宁市名驱汽车装饰用品部的委托代理人李德信，第三人南宁市昆仑桥二手车市场管理有限责任公司的委托代理人黄征松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）谢吕军诉称：原告与南宁市名驱汽车装饰用品部的经营者农松胜是朋友关系。2015年8月，农松胜多次联系原告鼓吹新近开业的位于南宁市××大道××金桥二手车市场的市场前景好，后原告于2015年8月19日向被告支付2万元履约金，并于2015年9月3日与被告签订了《商铺租赁合同》承租位于南宁市××大道××金桥××手车市场××号商铺（以下简称“13栋-1号商铺”）并接收了该商铺以及开始装修。2015年9月3日当日原告还向被告支付租金7万元。但是装修过程中，原告获知该商铺未办理任何建设、施工手续，属违法建筑。原告随之与被告交涉并要求终止双方合同，退还原告所付的费用。2015年10月14日原告向被告发去律师询问函，要求被告提供商铺的合法凭证，但被告仅同意领回商铺，返还部分款项，但不愿意赔偿原告支付的装修损失。因双方分歧过大，原告为防止双方损失扩大，遂于2015年10月31日派人将商铺的锁匙交还被告，被告予以接收，但仍坚持不同意退赔。原告认为，租赁房屋应具有合法的建设、手续，否则所涉合同效力无效，依据有关法律规定，合同被确认无效，双方应该返还因合同而取得的财产，对于双方的损失则依据缔约过失的原则来分配应承担份额。由于原告对于合同无效不存在过错，因此原告所受到的损失理应由被告承担。故请求法院判决：一、确认原、被告于2015年9月3日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告返还其收取原告的合同履约金及预缴租金共计90000元；三、被告赔偿原告装修涉案商铺花费的33350元；四、被告向原告支付资金占用利息（利息计算：以123350元为基数，从2015年10月1日起算至本案生效判决确定的自动履行期限止，按同期银行贷款计付）；五、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）南宁市名驱汽车装饰用品部辩称：双方确实于2015年9月3日签订的租赁合同，被告亦收到了原告交来的履约金2万元、租金7万元，但对第二、三、四项的诉请被告不认可。签订合同时，原告是知晓诉争商铺的状况，租赁合同的内容也是双方真实意思表示，双方都应该遵守。至于合同是否有效由法庭裁决，如合同有效驳回原告的诉请；如合同无效，也应有关的法律进行处理。原告交付商铺时商铺地板已经有地板漆，但原告在铺设地板时并未征得被告的同意就擅自添加，故由此产生的费用被告不予认可。
第三人南宁市昆仑桥二手车市场管理有限责任公司陈述称：一、本案标的物并非原告所陈述法定意义上的房屋，仅仅是一个简易大棚，第三人认为本案的标的物是建筑物和构造物，其无论是出租及转租，均未违反效力性、强制性规定，原告基于本案的标的物是没有合法的建设手续而主张合同无效，无事实及法律依据；二、原告所提的第二、三、四的诉讼请求与第三人无关系，因此第三人对该诉请不予以质评；四、本案原告与被告之间的租赁合同纠纷，与第三人无关，故应判决与第三人无利害关系。
被告（反诉原告）南宁市名驱汽车装饰用品部反诉称：2015年9月3日，原、被告经协商签订了《商铺租赁合同》，约定将13栋-1号商铺租赁给原告经营汽车音响及电子产品，租赁期限自2015年9月10日至2017年9月9日止，每月租金3万元，租金采用预交半年形式缴付。合同签订后，原告向被告支付了2万元合同履约保证金，原告以资金周转困难为由仅向被告缴纳租金7万元。被告认为，原告应知晓并充分了解商铺的状况，所签订的租赁合同亦系双方的真实意思表示，即使双方签订的租赁合同无效，原告理应按有关法律支付被告房屋占用费，并依法各自承担相应的法律责任，基于双方签订的合同无效，被告请求法院判令：一、原告支付被告房屋占用费（占用费计算：从2015年11月20日起计算至原告交还商铺之日止，按每月3万元计付）；二、本案诉讼费由原告承担。
原告（反诉被告）谢吕军针对被告（反诉原告）南宁市名驱汽车装饰用品部的反诉辩称：被告的反诉请求无事实及依据。原告签订合同的目的是用于经营，但原告是没有进行过一天经营，从合同签订后只有投入没有收益，因此被告要求占用使用费无法律依据。因原告已经把商铺的钥匙交还被告，只是被告没有承认，故请求法庭驳回被告的反诉。
第三人南宁市昆仑桥二手车市场管理有限责任公司针对被告（反诉原告）南宁市名驱汽车装饰用品部的反诉陈述称：原、被告于2015年9月3日所签订的合同，属原、被告之间的事情，该合同的签订及履行，第三人是不知情，合同涉及的内容是与第三人亦无关系，故对被告提出的反诉诉请第三人不予以评价。
经审理查明：2015年9月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将13栋-1号商铺租赁给乙方经营汽车音响或汽车电子产品类使用，租赁期限为24个月，自2015年9月10日起至2017年9月9日止，其中2016年2月10日至2016年3月9日、2016年8月10日至2016年9月9日两月免租；租金每月30000元，采用先交租金后使用方式，半年一交；乙方向甲方缴纳合同履约保证金20000元，租赁有效期届满后，在乙方交清各项费用后并将13栋-1号商铺返还，经甲方验收合格后，乙方在向甲方作出免责声明后15个工作日内，甲方无息退还乙方履约保证金；该合同还就其他事项进行了约定。合同落款处“承租方为：广西南宁市东浪汽车音响有限公司，法人代表谢吕军”。诉讼过程中，原、被告确认原告谢吕军以其个人名义与被告签订上述合同，案外人广西南宁市东浪汽车音响有限公司亦出具《证明》证明该合同系谢吕军个人行为。合同履行过程中，因被告无法提供13栋-1号商铺合法准建手续等材料双方发生争议，故原告起诉至本院，诉请如前。
另查明，2015年8月19日，原告向被告交付了2万元履约保证金，原告随后接收13栋-1号商铺并进行装修。被告对原告装修行为无异议。2015年9月3日，原告向被告交付租金70000元。原、被告均表示该租金起算日期起算为2015年9月10日，属于合同约定第一个半年应付租金的一部分。被告还表示该70000元租金应抵扣2015年9月10日至11月19日期间的占用费，故本案其主张商铺占用费自2015年11月20日起算。
又查明，2015年10月14日，原告委托律师向被告邮寄了一份《关于租赁房屋合法手续的询问函》，该函主要内容是原告要求被告提供13栋-1号商铺有关合法准建、报建手续、验收等材料。被告认可收到了该份询问函，但未向原告提供该函件中所涉的材料。原告还表示签订合同时其并未要求被告提交告提供13栋-1号商铺权属、报建等手续，但在进入场地发现商铺存在问题以后即发函要求被告提供相关材料。
再查明，2016年4月14日，本院组织各方当事人到13栋-1号商铺进行现场勘查，商铺处于锁门状态，双方确认商铺处于空置状态，但均主张其已经没有商铺大门锁匙。在本院组织下，被告同意自该日其自行管理、处理13栋-1号商铺；原、被告均同意对于双方何时交接问题由法院根据双方的举证予以认定。庭审时原告申请证人陈某（原告的员工）、刘某（原告的朋友）出庭作证，以证实原告于2015年10月31日通过证人陈某向农松胜归还13栋-1号商铺的锁匙，被告对此不予认可并主张原告未与被告进行交接亦未收到原告交还的锁匙。诉讼过程中，经原告申请本院委托北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司对13栋-1号商铺的装修价值进行了评估，该评估公司于2016年4月22日作出国宏信（桂南宁）（价）字2016第034号《价格评估结论书》，该评估结论书载明：13栋-1号商铺具体评估内容经本院及各方当事人予以确认，在评估基准日（2016年4月14日）的装修价格为12693元（装修重置价格为14103.48元，按成新率90%评估）。为进行此次评估，原告支付评估费2000元。原告主张按照装修重置价格14103.48元要求被告赔偿损失。被告表示不同意使用原告已完成的装饰装饰并主张13栋-1号商铺二层的卫生间装修由其完成，不属于原告装修范围。原告对13栋-1号商铺二层的卫生间系由被告进行装修的事实不予认可。还查明，2015年7月25日，被告经营者农松胜（乙方）与第三人南宁市昆仑桥二手车市场管理有限责任公司（甲方）签订了一份《商铺租合同》，约定：甲方将南宁市昆仑大道99号金桥二手车市场13栋1-9号商铺租赁给乙方用于经营汽车用品或二手车使用，租赁期限自2015年7月25日至2020年8月18日；租赁期间，乙方未经甲方书面同意，不得将租用场地及附着装修物转账、转让。合同还就其他事项进行了约定。南宁市兴宁区发展和改革局于2013年2月1日，向南宁市兴宁区三塘镇降桥村民委员会作出《关于广西二手车金桥市场项目登记备案的批复》，同意广西二手车金桥市场项目登记备案，建设新建一层钢结构大棚18810平方米，两层交易服务中心1200平方米。诉争商铺位于上述项目内。诉讼过程中，第三人明确表示不同意被告的转租行为。经本院释明，原、被告均表示无其他事项需要在本案一并处理。
以上事实，有商铺租赁合同、收款收据、POS签购单、广西二手车金桥市场项目登记备案的批复、营业执照、关于租赁房屋合法手续的询问函、邮递单、现场勘查笔录、证明、当事人陈述等予以证明。
本院认为，一、关于原、被告于2015年9月3日所签订的《商铺租赁合同》是否合法有效的问题。被告从第三人南宁市昆仑桥二手车市场管理有限责任公司承租13栋1-9号商铺后与原告签订《商铺租赁合同》，将13栋-1号商铺转租给原告，但被告以及第三人在一审辩论终结前均未能提交13栋-1号商铺的有效、合法规划、报建手续，第三人作为上一手出租人亦明确表示不同意被告的转租行为，同时也无证据证明第三人明确知道被告的转租行为而在法定期限内未提出异议，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十六条的规定，现原告主张原、被告签订的《商铺租赁合同》无效，有事实及法律依据，本院予以确认。
二、关于履行保证金应否退还的问题。本案中，原告因履行双方租赁合同向被告支付履行保证金20000元，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因合同而取得的财产应当予以返还，因双方签订的合同无效，现原告要求被告返还履行保证金20000元，符合法律规定，本院予以支持。
三、关于商铺装修损失应否赔偿的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因双方过错导致合同无效的，双方应按照各自过错承担相应的损失。本案中，作为出租人，被告应该具有向承租人交付合法的商铺义务，作为承租人，原告在签订租赁合同时有要求被告提供13栋-1号商铺有关权属、规划、报建等完备手续的审慎审查义务，但原告在签订合同前未尽到审慎审查义务，因此，双方对于合同无效均有过错，但被告作为出租人对此负主要责任，原告作为承租人应负次要责任，本院酌情认定被告应对合同无效造成的损失负70%的责任，原告应对合同无效造成的损失负30%的责任。13栋-1号商铺现值经评估为12693元，该价值是已经考虑原告占有商铺期间的折旧率，且评估程序、方法符合规定，故本院予以采信，故本院判决被告向原告赔偿商铺装修损失8885元（12693元×70%），对于原告主张超出部分，本院不予支持。至于原告主张其双方签订的合同的目的无法实现，但未能举证予以证实且其亦明确表示未办理过13栋-1号商铺营业执照，故应当承担举证不能的不利后果，本院对原告该主张不予采信。至于原告主张被告应按照13栋-1号商铺评估出的装修重置价格进行赔偿损失，本院认为，13栋-1号商铺已经交付原告使用，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》第九条第二款的规定，出租人不同意利用已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，该装修损失应当考虑使用折旧的因素，故原告该主张无事实及法律依据，本院不予支持。至于被告主张13栋-1号商铺二层卫生间由其建造的问题，由于该卫生间位于租赁范围内，而被告亦认可原告接受房屋后由原告对租赁场地进行装修的事实，故应由被告举证该卫生间系由其建设的情况，但被告未能就此提供有效证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果，故本院对被告该主张不予支持。四、对于原告要求被告支付资金占用利息的问题，在双方签订的租赁合同无效情况下，被告占用原告履约保证金（2015年8月19日支付）确给原告造成损失，被告应自占用资金之日起支付相应的利息损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，现原告主张自2015年10月1日起计算损失，本院予以支持，但该损失仍应按照各自过错予以承担。综上，本院确认被告支付占用履约保证金及与预交租金的损失计算方式：以20000元为基数，自2015年10月1日起算至本案判决生效之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的70%分段计付。对于原告主张超出部分，本院不予支持。
五、关于原告应否支付商铺占用费、被告应否退还预交租金的问题。原告在合同签订时已经取得13栋-1号商铺，故合同无效时原告仍应支付使用商铺期间的占用费。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，原告应向被告返还13栋-1号商铺。原告主张其于2015年10月31日已经通过其员工陈某向被告登记经营者农松胜交还13栋-1号商铺锁匙并申请陈某、刘某作为证人出庭作证予以证明，被告对此均不予认可，本院认为，两位证人分别作为原告的员工、朋友，与原告有利害关系，而原告亦未能提交其他证据辅证证人证言的内容，故本院对两位证人证言的证明力不予采信，本院对原告该主张不予采信，原告对此应当承担由此造成不利后果。至2016年4月24日，在本院组织下，被告方认可其自该日起接收了13栋-1号商铺，因此，原告应当支付2015年9月10日至2016年4月24日期间的占用费。由于签订合同时原告已预交了70000元，原、被告均认可该租金自2015年9月10日起算，即原告所预交的租金交至2015年11月19日，故被告主张占用费自2015年11月20日起算，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，现被告主张参照合同约定的租金标准计付占用费，符合法律规定，本院予以支持。综上，本院判决原告向被告支付2015年11月20日至2016年4月24日（5个月零5天）期间商铺占用费155000元（30000元／月×5个月＋30000元÷30天×5天）。至于预交的租金70000元，虽然《商铺租赁合同》无效，但原告已交付租金至2015年11月19日，如前所述，原告在其交付租金所对应的租期内已实际占用、使用了铺面，已产生房屋占用的事实，在此前提下，原告主张被告返还其已实际使用铺面期间所交付的租金70000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》第三条、第五条、第九条第二款，第十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告谢吕军与被告南宁市名驱汽车装饰用品部于2015年9月3日签订的《商铺租赁合同》无效；
二、被告南宁市名驱汽车装饰用品部向原告谢吕军返还履约保证金20000元；
三、被告南宁市名驱汽车装饰用品部向原告谢吕军赔偿装修损失8885元；
四、被告南宁市名驱汽车装饰用品部向原告谢吕军赔偿占用履约保证金的损失（损失计算：以20000元为基数，自2015年10月1日起算至本案生效判决之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的70%分段计付）；
五、原告谢吕军向被告南宁市名驱汽车装饰用品部支付占用费155000元；
六、被告南宁市名驱汽车装饰用品部上述第一、二、三项应负债务在原告谢吕军上述第五项应负债务中抵扣以后，原告谢吕军还应向被告南宁市名驱汽车装饰用品部支付占用费126115元；
七、驳回原告谢吕军的其他诉讼请求。
案件受理费3105元，评估费2000元，共计5105元，由原告谢吕军负担1216元，被告南宁市名驱汽车装饰用品部负担3889元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈景庞
人民陪审员 谭淑丹
人民陪审员 张 惠
二〇一六年六月十七日
书 记 员 黄丁鸣
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》
第三条
第五条
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照
第九条
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。