新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终4079号上诉人（原审原告）：杨松柏，男，1956年10月1日出生，汉族，乌鲁木齐市米东区古牧地镇司法办退休职工，住昌吉市。被上诉人（原审被告）：虎建平，男，1985年6月6日出生，回族，住乌鲁木齐市米东区。上诉人杨松柏因与被上诉人虎建平房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初4000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人杨松柏到庭参加诉讼，被上诉人虎建平经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨松柏上诉请求：1、请求撤销一审判决并依法改判虎建平支付拖欠的物业费242元、水费130元、暖气费846.56元、卫生费200元、屋内设备损坏赔偿金240元、交通费500元、违约金3240元；2、由虎建平承担一、二审诉讼费用。事实与理由：第一，关于违约金问题，租赁期限届满后，虎建平拖欠水费、暖气费等费用，其未按照租赁协议履行缴纳水电暖费用的义务，是为违约行为。第二，关于租赁房屋中被损坏家电设备等的赔偿问题，虎建平在租赁期间届满后擅自进入该房屋，在索要保证金的过程中与我产生肢体冲突，损坏房屋内家具家电设备，其理应赔偿。虎建平未出庭答辩，向法庭提交书面答辩状辩称：不同意杨松柏的上诉请求，请求予以驳回。我不存在违约，也不存在损害他财产的行为，我们在交付房屋时，物业公司的人员也在场，屋内设备完好，不存在损坏的问题。暖气费是包含在房租里的，我不想和他在纠缠，故没有提起上诉。杨松柏向一审法院起诉请求：1、请求法院判令虎建平支付拖欠的物业费、水费、暖气费、卫生费、屋内设备损坏赔偿金、交通费2158.56元（其中物业费242元、水费130元、采暖费846.56元、卫生费200元、电视接收器240元、交通费500元）；2、请求判令虎建平支付违约金3240元；3、本案诉讼费用由虎建平承担。一审法院认定事实：2015年10月，杨松柏（作为甲方）、虎建平（作为乙方）签订《租赁协议》，该协议的主要内容为：1、甲方将位于乌鲁木齐市米东区高新小区17号楼2单元702室、面积50平方米、一室一厅房产租赁给乙方使用，租金为每月900元；2、租期一年，从2015年10月10日至2016年10月9日止；3、乙方在租赁期间产生的水、电、暖、天然气、有线电视费、物业费等一切费用自理，若发生欠费，甲方有权在保证金内扣除；4、乙方必须爱护房屋设施、设备，如有损坏照价赔偿；5、预交财产保证金2000元；6、双方不得违约，违约方须赔偿对方全年租金的30%的违约金。合同签订后虎建平向杨松柏支付房租和2000元保证金。在租赁期限到期后，虎建平未续租，将租赁房屋返还杨松柏。2016年10月8日，杨松柏支付房屋打扫费200元。2016年10月15日，乌鲁木齐方舟祥瑞物业服务有限公司出具证明一份，内容为：兹有高新小区17-2-702室租户虎建平在2015年10月至2016年10月物业管理费未交总计242元。2016年12月20日，乌鲁木齐市米东区供排水公司出具收据一份，内容为2015年12月2日至2016年10月水费130元。2017年8月20日，新疆广汇热力有限公司米泉分公司出具暖气费票据一份，内容为高新小区17-2-702室采暖费846.46元。一审法院认为：杨松柏、虎建平签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。1、关于物业费问题。杨松柏述称虎建平租赁期间未交物业费并有物业公司出具证明一份。虎建平辩称其在租赁期间已交清物业费。一审法院认为双方在合同中约定物业费在租赁期间由虎建平缴纳。现杨松柏主张的物业费只提供了证明，证明欠缴物业费，而未向物业公司直接缴纳，由于物业费杨松柏并未实际支出，一审法院对物业费在本案中不予处理，杨松柏可在缴清物业费后另行主张。2、关于水费问题。杨松柏述称虎建平租赁期间未交水费130元并提供供排水公司票据一份。虎建平辩称该票据是在其租赁期间已交过并将票据给杨松柏。一审法院认为该票据反映水费是在2016年12月20日发生的。而双方租赁期限到期，虎建平向杨松柏交付房屋是在2016年10月。故一审法院对于虎建平的辩解意见不予采信，依据双方的合同约定虎建平未交水费，杨松柏可在2000元保证金内扣除。3、关于暖气费问题。杨松柏述称虎建平租赁期间未交暖气费846.56元并提供暖气费票据一份。虎建平辩称对于暖气费票据真实性认可，但暖气费不应由其缴纳。双方在签订合同时，双方都在各自持有的合同中将暖气费中的“暖”字画了圈，证明暖气费是包含在租金里的。一审法院认为虎建平的辩解意见并不足以证明暖气费是包含在租金里的。杨松柏对于虎建平的辩解意见也不予认可，故依据双方的合同约定虎建平未交暖气费，杨松柏可在2000元保证金内扣除。4、关于卫生费问题。虎建平对于卫生费200元认可，也同意杨松柏从2000元保证金内扣除。5、关于屋内设施设备损坏赔偿金问题。杨松柏、虎建平在2016年10月办理房屋交接，在交接时杨松柏未对屋内设施设备损坏问题向虎建平提出。另庭审中杨松柏向一审法院就电视接收器损坏提供的证据不足以证实其主张，一审法院不予支持。6、关于交通费。在庭审中，杨松柏虽然提供了交通费票据，但尚不能证实与本案的关联性，故一审法院对杨松柏的交通费请求不予支持。按照双方合同约定，理应由虎建平缴纳的水费130元、暖气费846.56元、卫生费200元，合计976.56元。杨松柏可依合同约定直接从收取虎建平2000元的保证金中扣除，且上述费用并未超过虎建平所交纳的保证金的范围，虎建平无需再另行向杨松柏进行支付。故一审法院驳回杨松柏要求虎建平支付水费、暖气费、卫生费的请求。关于违约金，杨松柏在本案中所主张的各项费用均可以按照双方合同的约定从收取的保证金中足额扣除，故不能认定虎建平违约，对杨松柏要求虎建平支付违约金的诉讼请求不予支持。判决：一、驳回杨松柏要求虎建平支付物业费240元的诉讼请求；二、驳回杨松柏要求虎建平支付水费130元的诉讼请求；三、驳回杨松柏要求虎建平支付暖气费846.56元的诉讼请求；四、驳回杨松柏要求虎建平支付卫生费200元的诉讼请求；五、驳回杨松柏要求虎建平支付屋内设施设备损坏赔偿金240元的诉讼请求；六、驳回杨松柏要求虎建平支付交通费500元的诉讼请求；七、驳回杨松柏要求虎建平赔偿违约金3240元的诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院二审中查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”举证证明责任的作用在于，由主张案件事实的一方当事人承担证明责任，如该证据的真实性不能认定，负担举证责任的一方当事人将承受对其不利的后果。当事人在诉讼中提供的证据，应当达到证明待证事实的程度，如果不能使事实得到证明，则应当承担相应的不利后果。本案中，杨松柏与虎建平2015年10月签订的《租赁协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格遵守。在该合同中，双方明确约定：若发生欠费，甲方（杨松柏）有权在保证金内扣除，该约定说明如果虎建平在租赁期间有欠费，则杨松柏可直接从虎建平所交纳的保证金中予以扣除。一审法院根据双方当事人的诉辩，提交的证据，对杨松柏所主张的水费、暖气费、卫生费的认定，理由阐述充分正确，本院予以确认，不再赘述。关于物业费问题。杨松柏主张虎建平在租赁期间未交物业费并出具物业公司证明一份，因双方在合同中约定租赁期间的物业费由虎建平缴纳，虎建平辩称其在租赁期间已交清物业费，对此应提交证据予以证实。虎建平没有证据证实已交清物业费，故其应当承担租赁期间的物业费，该费用杨松柏可在2000元保证金内扣除，并自行向物业公司交纳。关于屋内设备损坏赔偿金的问题。杨松柏在一审时主张虎建平在租赁期间损坏电视接收器导致其物品损失，二审时又称物品损失系租赁期届满后双方因索要保证金过程中发生冲突而导致，杨松柏的主张前后不一致，且其所提交的证据也不能充分证实损坏事实的存在，故对其该上诉主张，本院不予采纳。关于交通费的问题。杨松柏所提交的交通费票据无法证实系因租赁纠纷而产生的费用，故对其该上诉请求，本院亦不予采纳。综上，虎建平在租赁期间欠付杨松柏物业费242元、水费130元、暖气费846.56元、卫生费200元，合计1418.56元，该费用未超过虎建平所交纳的保证金范围，杨松柏可依合同约定直接从收取虎建平2000元的保证金中扣除，虎建平无需再另行向杨松柏支付。关于违约金的问题。杨松柏认为虎建平欠付水费、物业费、暖气费等构成违约，主张违约金。因双方在合同中对违约行为并未明确约定，且虎建平所缴纳的保证金足以抵消其欠付的上述费用，杨松柏要求虎建平支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予采纳。综上所述，上诉人杨松柏的上诉请求部分成立，本院予以纠正；一审判决适用法律正确，对部分事实认定有误，本院给予重新认定，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨松柏负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 李 健审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一八年一月五日书记员 赵 可