江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）泰海民初字第3226号 原告：泰州市城市建设投资集团有限公司，住所地泰州市济川东路289号。 法定代表人：蒋爱民，董事长。 委托诉讼代理人：曹立山，江苏钜源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李剑，江苏钜源律师事务所实习律师。 被告：朱明生（曾用名朱明昇），男，1956年2月25日生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：孙宁，江苏国安泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周洪顺，江苏诺凡律师事务所律师。 第三人：朱明山，男，1951年8月17日生，汉族，住泰州市海陵区。 原告泰州市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）与被告朱明生、第三人朱明山拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司之委托诉讼代理人曹立山，被告朱明生及其委托诉讼代理人孙宁、周洪顺到庭参加诉讼，第三人朱明山经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告城投公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告签订的房屋拆迁补偿安置协议的效力；2、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告将第一项诉讼请求明确为：请求依法确认原告与被告之间签订的房屋拆迁补偿安置协议有效。事实和理由：为了保障城市建设项目的顺利进行，经泰州市建设局泰建拆许字（2010）第12号《房屋拆迁许可证》批准，原告对位于海陵区通江街XX号的房屋进行拆迁，根据产监部门前期调查结论，海陵区通江街XX号房屋实际居住人为被告，但产权不明晰，2011年5月8日被告就海陵区通江街XX号房屋拆迁事项向原告出具承诺书一份，根据产监部门前期调查结论和被告的承诺书，原告于2011年5月10日与被告就海陵区通江街XX号房屋签订拆迁安置达成协议。协议签订后第三人以持有的（73）泰建字第74号建筑执照为依据，向省、市、区及街道信访部门反映海陵区通江街XX号房屋在青年路西侧拆迁过程中存在违法签订拆迁补偿协议等问题，2012年6月8日海陵区城南街道办事处政法综治工作中心为此向原告委托的拆迁实施单位江苏长兴房屋拆迁安置有限公司发出信访交办函，接函后，原告及江苏长兴房屋拆迁安置有限公司多次与被告及第三人协商处理未果。原告认为与被告所签订的协议因第三人提出权利主张，可能导致协议效力受损，故请求法院依法确认原告与被告之间签订的拆迁安置补偿协议效力。 被告朱明生辩称，原告与本案没有直接利害关系，且起诉理由含糊不清，请求驳回原告的起诉，被告保留另行向原告追偿因本案诉讼而支付的合理费用的权利。原告诉状中关于第三人信访的问题，与本案无关。但有必要指出其中的两点内容与客观事实不符：第一，关于“第三人持建筑执照信访”的内容，应为第三人仅是持通过查询方式取得的建筑执照存根复印件信访，且该复印件的内容与海陵区通江街XX号房屋的位置、面积、间数不符。生效判决已确认该件不能证明第三人对海陵区通江街XX号房屋享有权利。第二，关于“被告与第三人协商未果”的内容，应是第三人已将被告诉至法院，要求被告停止侵害、排除妨碍，从海陵区通江街XX号房屋中搬出，但被法院驳回，而不是被告与第三人协商未果。 第三人朱明山未作陈述。 本院经审理认定事实如下： 1973年，被告及第三人一家共五口人。其中第三人朱明山、被告朱明生以及案外人朱XX系弟兄关系，其父母系朱长X、朱兰X。1973年5月10日，第三人朱明山申请领取了（73）泰建字第074号建筑执照，该执照批准在隔壁空地新建单层住房两间，面积为53平方米。此后，在隔壁建成红砖大瓦结构的平房三间，在2012年朱明山起诉朱明生排除妨害纠纷一案中，经泰州市姜堰区人民法院在审理过程中勘查，上述房屋建筑面积为40.05平方米。该房建成后，上述一家五口人在此房中共同居住生活。1979年，朱明山结婚后搬出通江街XX号另住。朱明生以及案外人朱XX及其父母即朱长X、朱兰X仍在此房中居住。案外人朱XX在婚后也搬出此房另住。1988年朱明生在福建登记结婚,数年后朱明生又回通江街XX号与父母共同居住，并于2011年将户口迁入通江街XX号。期间，朱明生的妻子胡XX（2007年已离婚）还在争议房屋的东侧和前面砌建了其它房屋。朱明生、朱明山的父亲朱长X于2001年1月31日死亡、母亲朱兰X于2008年4月27日死亡。2011年争议房屋所在地段被列入拆迁范围，根据产监部门的调查结论，该处房屋的实际居住人为朱明生，但产权不明晰。《泰州市住宅房屋拆迁补偿分户估价表》制表时“产权人”一栏为空白，“使用人”一栏为被告朱明生。2011年5月8日，被告朱明生出具承诺书一份，内容为：有关泰州通江街XX号的房屋，请指挥部批准该处房屋由我参与拆迁安置，将权利人变更本人所有，如今后上述房屋的合法权利人主张权利，由我全权负责，独立承担民事责任，并负责返还他人应得的产权份额及相应的价款，恳请拆迁领导批准。在该承诺书下方有如下批示：在该户其他权利人无法联系的情况下，同意由朱明生代表所有权利人签约，但房屋产权属性不变。2011年5月10日，原告城投公司（甲方）与被告朱明生（乙方）签订海陵区城市房屋拆迁补偿安置协议，约定：甲方需拆迁乙方位于通江街XX号的房屋，建筑面积14.03平方米，并对补偿方式、金额等进行了约定。同日，原告城投公司（甲方）分别与被告朱明生之子朱吉X、朱一X（乙方）签订海陵区城市房屋拆迁补偿安置协议各一份，约定：甲方需拆迁乙方位于通江街XX号的房屋，建筑面积分别为60.82平方米、41.55平方米，并对补偿方式、金额等进行了约定。协议签订后，朱明生将通江街XX号房屋移交江苏长兴房屋拆迁有限公司。2013年8月29日，被告朱明生、案外人胡XX（赠与人）与案外人朱一X、朱吉X（受赠人）签订赠与合同一份，赠与人有房屋座落于泰州市，私房建筑面积116.4平方米，该房屋现位于拆迁范围，赠与人自愿将上述房屋中建筑面积41.55平方米、60.82平方米的私房赠与给受赠人朱一X、朱吉X，受赠人愿意接受赠与人赠与的房产。 另查明：朱明山、朱明生、案外人朱XX以及朱长X、朱兰X一直未分家析产。2011年5月以来，朱明山、朱明生等人为争议房屋数次发生冲突。2012年，朱明山向泰州市姜堰区人民法院起诉朱明生，要求朱明生停止侵害、排除妨碍，使海陵区通江街XX号老房恢复原状，并从该老房屋中搬出。法院经审理后认为，讼争的红砖大瓦的平房三间的实际建设位置、结构以及面积与建筑执照审批内容均有较大出入，该房的合法性须由有关行政部门确认。根据案情，建筑执照并不足以证明朱明山对讼争房屋有产权。产监部门的调查结论认为，该处房屋的实际居住人为朱明生，但产权不明晰。讼争的红砖大瓦的平房三间建于朱明山、朱明生等人与其父母共同生活期间，该处房屋数十年来实际由家庭成员居住使用，加之一直未经分家析产，则该房产属于上述五人家庭共有还是属于其中某成员所有，尚须确权。在争议房屋的产权不明确的情况下，朱明山提出停止侵害、排除妨碍的诉讼请求难以支持。该案上诉后，泰州市中级人民法院予以了维持。2013年，案外人朱XX向本院起诉朱明山、朱明生法定继承纠纷，认为1973年由父母出资以朱明山名义申领建房执照建造了本市海陵区通江街XX号房屋，2002年、2008年父母相继过世，但二人均未立有遗嘱和遗赠协议。朱XX认为案涉房屋系祖产，在无遗嘱和遗赠协议的情形下，就由朱明生、朱明山、朱XX按法定继承进行分割。本院审理后认为，案涉通江街XX号房屋已经灭失，朱XX请求确权的物权基础已经不复存在，其请求确认其享有通江街XX号房屋三分之一的所有权，无事实和法律依据，本院依法不予支持。涉案房屋拆迁后，第三人朱明山夫妇多次到省、市、区房屋存在违法签订拆迁补偿协议等问题。 庭审中，被告朱明生陈述，案涉通江街XX号红砖大瓦的平房三间建于1972年至1974年之间，朱明生1974年高中毕业，建房的钱系朱明生到里下河拍照片赚了七八百元，换了砖瓦建的房屋，建房时朱明山在轮船公司工作，且已经结婚。 上述事实，有建筑执照存根、承诺书、赠与合同、拆迁安置补偿协议、（2012）泰姜民初字第527号民事判决书、（2012）泰中民终字第1194号民事判决书、（2013）泰海民初字第1179号民事判决书及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告的起诉是否符合起诉条件。2、案涉拆迁安置补偿协议是否合法有效。关于争议焦点1，原告是拆迁安置补偿协议的当事人之一，拆迁协议的效力显然与原告具有直接的利害关系。且本案的被告明确，有具体的诉讼请求和事实、理由，符合起诉的条件。关于争议焦点2，从现有的证据及泰州市姜堰区人民法院、本院及泰州市中级人民法院审查认定的事实可以看出，通江街XX号红砖大瓦的三间平房建成后，是由被告朱明生、第三人朱明山、案外人朱XX及其父母共五人共同生活居住，朱明山、朱XX都曾向法院起诉主张过权利，各方对建房出资的情况表述不一。基于目前被告朱明生没有证据能证明其对上述房屋享有所有权，且建房后是由家庭成员共同居住生活的情形，结合生效判决认定的事实，本院推定上述房屋系家庭共有，被告朱明生只是共有人之一。根据物权法的相关规定，处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。被告朱明生并没有证据证明其取得了其他共有人的同意，或者共有人之间另有约定，被告朱明生与原告签订拆迁安置补偿协议属于无权处分，该拆迁安置补偿协议无效。原告主张确认案涉拆迁安置补偿协议有效，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下： 驳回原告泰州市城市建设投资集团有限公司的诉讼请求。 本案受理费人民币3126元，系免交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉受理费人民币3126元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：农行泰州海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。 审 判 长  沙林霞 人民陪审员  殷伯锦 人民陪审员  王凤林 二〇一六年十一月九日 书 记 员  王 莉 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。