福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第7425号
原告厦门佰仕达物业管理有限公司，住所地厦门市思明区莲花南路9号冶金大厦九楼。
法定代表人阮蕴萱，董事长。
委托代理人王静、成文波、公司职员。
被告刘安生，男，1966年3月29日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门佰仕达物业管理有限公司与被告刘安生物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，依法由审判员庄慧林适用简易程序，于2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王静、成文波和被告刘安生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告厦门佰仕达物业管理有限公司诉称，被告系厦门市思明区前埔一里明发建群雅苑XX号XXX室业主，拖欠原告自2012年7月至2014年3月的物业管理服务费2618.7元、房屋公共维修金654.7元、2012年6月至2014年2月的公摊水电费201.7元，滞纳金2829.2元（按日3‰计收，从未缴交之日起暂计至2014年3月31日）。被告的行为已违反了国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定。经原告多次催缴，被告仍不履行，故原告诉至法院，请求判令：被告立即向原告支付上述费用共计6304.3元及滞纳金应按日3‰计算至实际付清全部费用之日止，并由被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘安生辩称，被告自2005年1月1日入住前浦一里XX号XXX室，与广州中信物业管理有限公司厦门分公司签署前期物业管理服务合同，并缴纳六个月的物业管理费；2005年6月广州中信物业管理有限公司厦门分公司退出小区物业管理后，2005年7月起小区先后由纵横物业公司、振乐公司管理，直至现在由原告管理，小区未成立业委会确认由原告管理，原告也未与被告签订前期物业管理服务合同，原告进驻小区未公告，被告未拖欠原告任何费用，因此原告不具备法律规定的主体资格。另原告聘任的保安没有上岗证，平均年龄在50岁以上，小区四个大门只有一个保安亭，进出人员杂乱，原告放任被告楼下88号店面业主的违章搭盖、占用消防通道洗衣做饭等行为，这种情况从2010年开始给被告造成很多生活上的不便，被告对此多次向原告反映，原告皆不予处理。鉴于原告的上述行为，其收取物业管理费却未尽至管理责任，故原告的诉讼请求缺乏依据，不应得到支持，其给被告造成精神上的损害和经济上的损失也应予相应的赔偿。
经审理查明，2009年1月1日，厦门建勤房地产开发有限公司与原告厦门佰仕达物业管理有限公司签订《建群雅苑前期物业服务合同》，约定原告为建群雅苑小区（莲前东路前埔一里41-50号）提供前期物业管理服务，期限为2009年1月1日起至该项目业主委员会合法成立，并与新的物业管理企业签订物业服务合同时止；住宅物业管理服务费为1.0元／月／平方米、房屋公共维修金为0.25元／月／平方米，物业管理服务费按月交纳，业主或物业使用人应在次月10日前履行交纳义务，若业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日千分之三的标准向原告支付违约金；物业管理服务内容与质量：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及管道疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等。2005年5月17日，厦门市物价局以厦价房（2005）75号文件批复“明发建群雅苑带电梯住宅管理服务费每平方米每月收费1.0元，房屋公共维修金每平方米每月收费0.25元”；2007年2月13日，厦门市物价局厦价房（2007）17号文件批复“建群雅苑的物业管理服务费及房屋公共维修金按厦价房（2005）75号文件执行至2007年12月31日”；2007年12月6日，厦门市物价局再次以厦价房（2007）122号文件批复“前批复之标准可执行至2008年12月31日”。2009年8月4日，厦门市物价局厦价房（2009）92号文件批复“建群雅苑的住宅物业服务费为0.8元／平方米，房屋公共维修金0.25元／平方米，其它收费仍按厦价房（2005）75号文件执行”。2011年10月12日，厦门市物价局厦价房备（2011）120号文件备案“建群雅苑的物业服务收费标准为：住宅1元／平方米，物业服务等级为二级”。《建群雅苑前期物业服务合同》签订后，原告依约提供物业管理服务。被告系建群雅苑前埔一里41号202室房屋的所有权人，房屋建筑面积为124.7平方米。原告曾于2010年8月4日、2012年8月3日向法院起诉，要求被告缴纳所欠的物业管理费等相关费用，经法院调解，双方达成调解协议。现被告再次拖欠2012年7月至2014年3月的物业管理服务费2618.7元，房屋公共维修金654.7元，2012年6月至2014年2月公摊水电费201.7元，原告多次通知被告缴纳拖欠的费用未果，遂再次诉至法院。
以上事实，有原告提供的《明发建群雅苑前期物业服务合同》、原告入驻建群雅苑的公示、厦门市物价局厦价房（2005）75号、（2007）17号、（2007）122号、（2009）92号、（2008）153号、（2011）120号文件、《户室面积信息表》、关于明发建群雅苑小区自然情况的说明、欠费明细、代垫月水电费清单、缴费通知书及庭审笔录等为证。
本案的争议焦点：原告履行物业管理义务是否存在瑕疵。
被告主张原告管理不到位，放任楼下XX号店面业主违章搭盖、占用消防通道，在被告窗户下安装洗衣池并放置煤气罐，影响了被告的正常生活，被告多次向原告反映，至今问题未能得到解决，同时提供报警回执、现场照片证明；原告对被告提供的证据无异议，认为报警时间是在2010年，原、被告双方已就这个问题达成共识，楼下违章搭建问题原告已向城管部门反映，城管部门也上门张贴整改通知，原告已尽到管理责任，同时提供；整改通知、小区工作人员工作记录证明；本院分析认为，对于XX号店面业主的违章搭盖、占用消防通道等问题，原告虽有向城管部门投诉，城管部门也作出相应处理，但XX号店面业主占用消防通道的问题并未完全得到解决，其在此处建洗衣池、做饭等，产生的噪音和油烟确实影响了被告的正常生活，原告未予协调解决，故本院认为原告提供的物业管理服务存在瑕疵。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告接受建勤雅苑小区开发商厦门建勤房地产开发有限公司的委托，为建勤雅苑小区提供前期物业管理服务，并签订《建勤雅苑前期物业服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，该合同对全体业主和物业使用人具有拘束力，应严格履行。原告依约为建勤雅苑小区的业主和物业使用人提供了物业管理服务，被告系建群雅苑前埔一里XX号XXX室房屋的业主，其接受原告提供的物业管理服务，应当缴纳物业管理相关费用，现原告要求被告按合同约定及厦门市物价局报备的标准1.0元／平方米／月支付所欠的物业管理费，本院予以支持，被告应当支付2012年7月至2014年3月的物业管理服务费2618.7元（1.0元／平方米／月×124.7平方米×21个月）；因原告提供的物业管理服务存在瑕疵，故原告要求被告支付物业管理服务费的滞纳金，本院不予支持。
房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。原告要求被告按合同约定0.25元／平方米／月支付所欠2012年7月至2014年3月的房屋公共维修金，本院予以支持，被告应当支付上述期间的房屋公共维修金654.7元（0.25元／平方米／月×124.7平方米×21个月）。
原告提供了代垫月水电费清单、缴费通知书等证据证明其为被告代缴了2012年6月至2014年2月的公摊水电费201.7元，原告现要求被告支付上述公摊水电费是合法的，本院予以支持。
被告未缴纳房屋公共维修金及公摊水电费已构成违约，也确实给原告造成损失，原告要求被告支付滞纳金，本院予以准许。《建勤雅苑前期物业服务合同》未约定房屋公共维修金及公摊水电费的滞纳金收取标准，滞纳金标准可参照银行同期贷款利率计算；原告要求按合同约定物业管理服务费的缴费时间即应缴月份的次月11日起计算滞纳金，本院予以准许；原告要求按日3‰的标准计算滞纳金缺乏相应依据，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告刘安生应于本判决生效之日起七日内向原告厦门佰仕达物业管理有限公司缴交厦门市思明区前埔一里XX号XXX室自2012年7月至2014年3月的物业管理服务费2618.7元、房屋公共维修金654.7元、自2012年6月至2014年2月的公摊水电费201.7元，并按银行同期贷款利率支付自欠费次月11日起至实际付款之日止的房屋公共维修金及公摊水电费的滞纳金。
二、驳回原告厦门佰仕达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，原告厦门佰仕达管理有限公司负担11元，被告刘安生负担14元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
审判员 庄慧林
二〇一四年八月二十日
书记员 黄洁霖
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。