广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠城法水民初字第210号
原告（反诉被告）陈楠烨，男，汉族。
委托代理人祝晓阳，广东格威律师事务所律师。
被告（反诉原告）惠州市亚新房地产有限公司（以下简称亚新房地产公司）。
法定代表人常晓燕。
委托代理人董卫强、许泳珊，公司法务。
原告（反诉被告）陈楠烨诉被告（反诉原告）亚新房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈楠烨及其委托代理人祝晓阳，亚新房地产公司的委托代理人董卫强、许泳珊到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
陈楠烨诉称：2010年9月29日，原告与被告签订《合生国际新城楼宇认购书》(以下简称“《认购书》”)。《认购书》约定：1、原告认购被告开发的合生国际新城XX栋XX层XX号房；2、套内建筑面积362.23平方米；3、总房价为207.2288万元；4、付款计划：（1）定金支付：签署认购书时交付5万元；此后7日内，补齐定金621686元。（2)余款支付：2010年10月19日，支付1036144元；2010年10月29日，支付414458元。《认购书》签订后，原告依约支付全部房款207.2288万元。被告于2011年9月1日向原告出具正式发票予以确认原告的支付。2011年9月1日，原告与被告签订正式《商品房买卖合同》。该合同约定：1、原告购买的商品房为现房，房屋坐落：惠州市城区水口街道办事处合生大道3号合生国际新城XX栋XX层XX号房。（第三条）2、房屋建筑面积422.63平方米，其中，套内建筑面积362.23平方米。（第三条）3、按套内建筑面积计算，每平方米5720.92元，总金额为207.2288万元。（第四条）4、被告应当于2011年8月30日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用。（第八条）5、被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应当符合合同附件三的标准(注：精装修交楼标准）。（第十三条）6、如被告交付逾期，不超过180日的，被告按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自2011年8月31日起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付己交付房款万分之五的违约金。（第九条）。原告在办理交楼手续时，发现被告拟交付使用的房屋存在严重的漏水现象，无法入住。至此，原告开始了自己漫长、艰难的维权之路。经多次交涉，被告依然未解决房屋漏水问题。2013年5月13日，原告以书面形式向被告邮寄《投诉书》。令人遗憾的是，自被告承诺交付房屋使用的时间（2011年8月30日前）已过去近两年半，但原告认购房屋漏水问题依然存在。原告认为，原告与被告之间所签订的《认购书》及《商品房买卖合同》系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法有效，对各方均具有法律约束力。被告出售原告的房屋因存在严重质量问题，导致原告无法入住，被告的行为已构成严重违约，且被告对此应承担全部过错责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、继续履行合同，解决原告认购房屋漏水问题并将原告认购房屋交付原告使用；2、支付原告违约金942891元（暂计算至2014年3月31日，应计算至被告实际交付原告认购房屋之日）；3、承担本案诉讼费用。
陈楠烨向本院提供的证据有：
1、合生国际新城楼宇认购书；2、商品房买卖合同；3、发票；4、投诉书及邮寄单；5、公证书；6、再次催收楼通知函；7、照片。
亚新房地产公司答辩及反诉称：一、涉案房屋符合合同以及法律规定的交付条件。该涉案房产已在2010年8月12日取得《工程竣工验收报告。（证据二），符合合同约定的交付条件。二、该涉案房产并不存在明显的质量问题，不会对被答辩人正常的居住使用产生任何影响，已具备了交付使用条件。业主从未就房屋的质量问题提出任何要求，也没有提供房屋验收表进行证明，应视同对房屋现状的认可。三、被答辩人的诉讼请求已过诉讼时效，丧失了胜诉权。被答辩人提交的投诉书答辩人并未收到，快递回执单无答辩人签名，因此该证据不足以采信，不能作为定案的依据。被答辩人于2014年3月28日起诉答辩人，明显超过了两年的诉讼时效期间。因此，被答辩人丧失了胜诉权。综上，答辩人在约定的交房日前已完成涉案房产的建设和验收工作，不存在逾期交楼的违约行为，且超过了诉讼时效。据此，请求法院明辨事理，依法驳回被答辩人的无理请求。
2011年9月1日，反诉人与被反诉人签署《商品房买卖合同》（合同编号：惠州2011{10018673}），约定被反诉人购买反诉人开发的惠州市惠城区水口街道办事处合生国际新城XX栋XX层XX号房，房屋价款共计2072288元。被反诉人选择付款方式为分期付款，2010年10月6日前支付30%房款，2011年5月1日前支付70%房款。如果被反诉人未能按照约定期限向出卖人支付房价款，按每日应按应支付的万分之五的标准支付违约金。逾期超过30日的，反诉人有权解除合同。被反诉人存在逾期付款行为，侵犯了反诉人的合法权益，特提出反诉，请求：1、判令被反诉人立即向反诉人支付逾期付款违约金72664元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。
亚新房地产公司向本院提供的证据有：
1、交楼快递单、情况说明、交楼通知书；2、工程竣工验收报告；3、竣工验收备案表、建设工程规划验收合格证、建设工程消防验收的意见书、电梯监督检验报告书；4、住宅质量保证书、住宅使用说明书；5、收楼表格；6、照片；7、收据。
根据上述证据，本院查明：2010年9月29日，陈楠烨与亚新房地产公司签订《合生国际新城楼宇认购书》1份。2011年9月1日，陈楠烨（买受人）与亚新房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，内容为：第一条项目建设依据。出卖人以出让国有土地使用权方式取得位于惠州市惠城区水口街道办事处合生大道3号编号为－的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》……。该地块土地面积为25475.00平方米，规划用途为商住用地，土地使用权年限自2002年9月13日至2052年9月13日。……建设工程规划许可证号为惠市规证（水）（2007）0294号……。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。1、该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，证号为：惠市房预许（2009）003号，颁发机关为惠州市房产管理局。2、该商品房作为现房，已办理权属登记，登记机关为惠州市房产管理局……。第三条买受人所购商品房的基本情况。……房屋坐落：惠州市惠城区水口街道办事处合生大道3号合生国际新城XX栋XX层XX号房，该商品房的用途为住宅……。第四条计价方式与价款。……3、按套内建筑面积计算，……总金额贰佰零柒万贰仟贰佰捌拾捌元整。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同时间付款，按下列第2中方式处理。……2、见附件五。第八条交付期限。出卖人应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八第规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价万分之五的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：
买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件并已实际交付买受人。买受人须按物业管理公司规定计付管理费。买受人应在约定交付期限届满前与出卖人联系交付事宜，出卖人此前已书面通知的，不再另行通知。
附件四，……六、本合同第七条及第九条约定双方的违约责任，及其计算违约金数额最高不超过总房价的5%，但其他条款另有约定的除外……。附件五，……2、分期付款，（1）2010年10月6日前支付全部房价款的30%，计（人民币）零佰陆拾贰万壹仟陆佰捌拾陆元整。（2）2011年5月1日前支付全部房价款的50%，计（人民币）壹佰零拾叁万陆仟壹佰肆拾肆元整。（3）2011年5月1日前支付全部房价款的20%，计（人民币）零佰肆拾壹万肆仟肆佰伍拾捌元整。
陈楠烨提供了时间为2011年9月1日的《发票》，金额为2072288元。后双方当事人在履行合同中发生纠纷，协商未果。
2014年4月4日，陈楠烨向本院提起诉讼。案经受理后，亚新房地产公司提起反诉。本院依法分别于2014年5月26日公开开庭进行了审理。庭审中，陈楠烨认为“反诉超过诉讼时效”，并表示“我方变更要求被告赔偿原告因被告的过错，无法向原告交付应当交付的房产，而导致原告要租住其他房屋的租金损失（按照惠州市公布当地的标准计算租金），5%以外的违约金算作被告应向原告支付的租金损失”；亚新房地产公司认为“原告的增加诉讼请求已经超过了相应的时间，且违约金和租金损失是不能同时主张的”。本院依法主持双方进行调解，未达成协议。
另查：陈楠烨提供了投诉书、邮寄单、公证书及照片予以证实涉案房屋漏水等情况。亚新房地产公司提供了交楼快递单、情况说明、交楼通知书、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、建设工程规划验收合格证、建设工程消防验收的意见书、电梯监督检验报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书予以证实涉案房屋竣工验收等情况，《竣工验收备案表》显示房屋通过建设、监理、施工、勘察、设计五个单位于2010年12月10日竣工验收备案。亚新房地产公司提供了收据予以证实逾期支付房款情况。
本院认为，陈楠烨（买受人）与亚新房地产公司（出卖人）于2011年9月1日签订《商品房买卖合同》1份，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。
关于本诉部分，争议的焦点问题是被告交付的涉案房屋有瑕疵是否构成逾期交楼。根据合同第八条约定，交付条件是“由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告”，而在被告通知原告收楼时，涉案房屋已经五方竣工验收合格，规划验收合格。消防、电梯、管道燃气工程也已完成并验收合格。本院确定，涉案楼房已通过竣工验收,符合交付条件,并依约通知原告收楼，原告以涉案房屋存在质量问题为由，要求被告承担相应法律责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于涉案房屋存在的装修质量问题，根据商品房买卖合同附件三、附件四以及被告出具的《住宅质量保证书》，属于质量保修范围，如原告对此异议，可另循法律途径解决。被告提出的抗辩理由成立，本院予以采纳。如果亚新房地产公司维修后仍未完全达到合同约定的标准，则陈楠烨可要求亚新房地产公司按合同约定继续进行整改、修理、更换、重做或者支付差价；陈楠烨也可以自行或另行请人对涉案房屋进行维修，并就相关合理费用另案向亚新房地产公司主张权利。
关于反诉部分承担民事责任的问题。陈楠烨提供金额为2072288元的《发票》时间为2011年9月1日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼请求期间为二年……”、第一百三十七条“诉讼请求期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，亚新房地产公司反诉请求陈楠烨支付逾期付款违约金72664元，已超过诉讼时效，因此，本院对亚新房地产公司的该反诉请求不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）陈楠烨的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）惠州市亚新房地产有限公司的反诉请求。
本案本诉诉讼费13230元[原告（反诉被告）陈楠烨已预交]，由原告（反诉被告）陈楠烨负担；反诉诉讼费805元[被告（反诉原告）惠州市亚新房地产有限公司已预交]，由被告（反诉原告）惠州市亚新房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 张运强
审 判 员 李 军
代理审判员 于海砚
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 吴伟经