浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民一终字第35号
上诉人（原审原告）：华南恒。
委托代理人：何浩宇。
委托代理人：金海望。
被上诉人（原审被告）：慈溪市龙山镇施公山村经济合作社。住所地：浙江省慈溪市龙山镇施公山村。
代表人：叶志勇，该经济合作社社长。
委托代理人：周鹰，浙江新中大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告华南品之子）：华荣庭，派出所民警。
被上诉人（原审被告华南品之女）：华荣波。
上诉人华南恒因财产损害赔偿纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2014年10月30日作出的（2014）甬慈民初字第1117号民事判决，于2014年12月1日向本院提起上诉。本院于2014年12月29日立案受理后，依法组成合议庭，原审被告华南品于2014年11月7日死亡，本院依法追加其继承人华荣庭、华荣波参加本案诉讼。本院经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：华南恒与华南品系兄弟，两人幼年丧父，均随母戎雅福生活。后华南恒外出到上海工作，并长期生活在上海，于1992年8月退休。1953年6月，原镇海县龙山区施山乡华海泉出让其位于该乡六份头内一间楼房、一间披屋，华海泉立下“永远杜绝卖屋契”，契约明确华海泉将房屋出卖与“族南恒侄为业”，经三面议定时值“卖价人民币贰佰伍拾万元整”，当日收款，不再另立收据。签订卖屋契的“见中人”分别为“族叔华传琴”、“族兄华海尧”、“华南通”、“华南增母”，并由“见中人”华传琴、华海尧、华南通在各自姓名下盖章确认，由华南增母在其身份下画十字确认。按照1950年4月3日发布实施的《契税暂行条例》相关规定，由房屋买卖承受人华南恒于1953年12月在原镇海县人民政府以买价百分之六缴纳买契税“壹拾伍万元”。讼争房屋至今未办理土地使用权或房屋所有权过户登记。1953年时期，华南品尚在校就读，其母亲戎雅福在上海做保姆维持生计。华南恒长期居住上海，卖屋契约及卖契本契均由戎雅福保管，戎雅福去世后，一直存放在华南品处。讼争房屋长期由华南品居住使用管理。华南品在搬离讼争房屋后，曾委托华南田维修、出租，租金收益由华南田交付华南品。2012年3、4月间，华南恒从华南品处取得卖屋契约及卖契本契。
2011年5月10日，慈溪市龙山镇施公山村经济合作社（以下简称施公山村经济合作社）经村民代表大会表决通过《龙山镇施公山村旧村改造暨“农房两改”项目实施办法》、《龙山镇施公山村1#区块（叶家弄安静桥）改造实施细则》。2011年9月3日，华南品以讼争房屋所有权人名义与施公山村经济合作社签订龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议一份，按照协议约定，拆旧房屋位于龙山镇施公山村界河路19弄10号，砖木结构平房一间，木结构二楼一间，建筑面积73.48平方米，占地面积60.40平方米，宅旁地4.50平方米；施公山村经济合作社应补偿拆旧房屋重置价结合成新补偿金额为19616元，装修及附属物补偿金额为645元，宅基地补偿金额为8154元，宅旁地补偿金额为203元，住宅搬家补贴1800元，合计为30418元；双方约定由施公经济合作社以每月574.36元支付被拆迁房屋搬迁之日起至统购房交付日止临时住房过渡补贴费；双方还补充约定华南品求购期房为120平方米套型，其中73.48平方米（申购面积）单价为700元，超出部分的10平方米单价为2180元，超出部分的11.14平方米的单价为1800元，其余单价为3500元。协议签订后，华南品从施公山村经济合作社领取拆旧房屋补偿款及各类奖金合计49034元。讼争房屋由施公经济合作社统一拆除，拆除后物品由施公经济合作社占有。2012年11月6日华南恒向浙江省慈溪市人民法院提起诉讼，要求确认华南品与施公山村经济合作社签订的龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议无效。2013年5月2日浙江省慈溪市人民法院作出（2012）甬慈范民初字第309号民事判决，确认华南品与施公山村经济合作社于2011年9月3日签订的龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议无效。华南品不服，提起上诉，2013年7月15日本院作出（2013）浙甬民二终字第408号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
原审另查明，经原审法院释明，华南恒坚持对讼争房屋的实际价值及损害不提出申请评估。华南品从施公经济合作社领取的49034元经慈溪市联合人民调解委员会调解，于2014年7月3日归还施公经济合作社。施公经济合作社同意以货币安置可得补偿款157587元作为赔偿款给华南恒。
华南恒于2014年8月27日向原审法院起诉称：1953年6月华南恒经原浙江省镇海县人民政府认可购得慈溪市龙山镇施公山村界河路19弄10号房屋一幢，建筑面积73.48平方米，产权人为华南恒。2011年9月3日，华南品以房屋所有人名义与施公山村经济合作社签订了龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议一份，协议约定，拆旧房屋位于龙山镇施公山村界河路19弄10号，砖木结构平房一间，木结构二楼一间，建筑面积73.48平方米，占地面积60.40平方米，宅旁地面积4.50平方米。搬迁房安置价格结合成新补偿金额19616元，装修及附属补偿金额645元，宅基地补偿金额8154元，宅旁地补偿金额203元，住宅搬家补贴费1800元，合计30418元。同时约定施公经济合作社以每月574.36元支付被拆迁房屋搬迁之日起至统购房交付日止临时住房过渡补贴费，另约定华南品求购期房为120平方米套型，其中73.48平方米单价700元，超出10平方米单价2180元，超出11.14平方米单价1800元，其余单价3500元。协议签订后，华南品从施公经济合作社领取补偿款及各类奖金共计49034元，该房屋由施公经济合作社拆除，拆除物品由施公经济合作社占有。2012年11月6日华南恒向慈溪市人民法院提起诉讼，2013年5月2日慈溪市人民法院作出（2012）甬慈范民初字第309号民事判决确认华南品与施公山村经济合作社于2011年9月3日签订的龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议无效。华南品不服，提起上诉，2013年7月15日宁波市中级人民法院作出（2013）浙甬民二终字第408号民事判决，驳回上诉，维持原判。华南恒从未委托过华南品办理房产事项，也未授权华南品处分房产，对施公经济合作社和华南品于2011年9月3日签订的协议也未追认，施公山村经济合作社和华南品把华南恒所有的房产予以拆除，侵犯了华南恒的合法权益，为此要求予以赔偿。华南恒认可施公经济合作社与华南品签订协议中关于装修及附属补偿金额645元，宅基地补偿金额8154元，宅旁地补偿金额203元，住宅搬家补贴费1800元，合计10802元；同时认可协议中关于施公经济合作社以每月574.36元支付被拆迁房屋搬迁之日起至统购房交付日止临时住房过渡补贴费的约定，即从2011年9月起至2014年7月止的临时住房过渡时间为35个月，小计费用为20102.60元，上述两项合计30904.60元。华南恒在处理事务中产生差旅费4671.20元。华南恒为维护自己合法权益，提出诉讼请求：1.施公经济合作社和华南品赔偿建筑面积为73.48平方米套型的产权房一套；2.施公山村经济合作社、华南品赔偿房屋装修及附属物、支付临时住房过渡费等30904.60元；3.要求施公经济合作社、华南品支付华南恒方的差旅费4671.20元；4.诉讼费由施公经济合作社、华南品承担。原审庭审过程中，华南恒变更第一项诉讼请求为：若施公经济合作社、华南品不能履行建筑面积为73.48平方米套型的房屋，则要求施公经济合作社、华南品按每平方米5000元赔偿损失。
施公山村经济合作社在原审中辩称：施公山村经济合作社与华南品签订龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议时，华南品提供了房屋买卖契约及契税原件，证明其是讼争房屋合法所有权人，故双方签订协议，施公经济合作社不存在过错。虽然慈溪市人民法院和宁波市中级人民法院对讼争房屋产权进行了认定，但施公山村经济合作社是按《龙山镇施公山村旧村改造暨“农房两改”项目实施办法》和《龙山镇施公山村1#区块（叶家弄安静桥）改造实施细则》进行拆迁，并作出补偿和安置。综上，华南恒的诉请没有充分的事实与法律依据，请求依法驳回。
华南品在原审中辩称：其与施公经济合作社签订协议后，没再管理讼争房屋，房屋被谁拆掉其不清楚。同时，华南品居住讼争房屋期间，对房屋进行装修、维修，华南恒应承担装修和维修费用，故华南品不应承担责任，请求法院依法驳回华南恒对华南品的诉讼请求。
原审法院审理认为：讼争房屋系不动产，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定办理物权登记。讼争房屋至今未办理物权登记，该房屋原产权人华海泉出具的房屋绝卖契约明确房屋出卖人为华海泉，受让人为华南恒，故房屋绝卖契实为华南恒与华海泉订立的房屋买卖合同，该合同自成立时即发生法律效力，虽未办理物权登记手续，但不影响该合同的法律效力。华南品与施公山村经济合作社签订龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议后，未经华南恒的追认，即将讼争房屋予以拆除，显然侵犯了华南恒的合法权益，因施公经济合作社、华南品共同实施了侵权行为，造成华南恒损失，现华南恒要求施公经济合作社、华南品共同赔偿损失，符合法律规定，原审法院予以支持。华南恒要求赔偿建筑面积73.48平方米的产权房一套，因施公山村经济合作社明确表示不能履行该面积套型的房产，华南恒变更诉讼请求，要求按每平方米5000元赔偿损失。原审法院认为，华南恒要求按每平方米5000元赔偿损失，其没提供相应的证据，也不申请损失评估，故不予支持。但因施公山村经济合作社、华南品签订的龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议中已明确约定，讼争房屋拆迁，以货币安置可得补偿款为157587元，而华南恒对该事实亦无异议，为此原审法院认为，讼争房屋目前实际已被拆除，施公山村经济合作社根据《龙山镇施公山村旧村改造暨“农房两改”项目实施办法》和《龙山镇施公山村1#区块（叶家弄安静桥）改造实施细则》，计算得出讼争房屋以货币安置可得补偿款157587元，该款项系施公经济合作社自认的应当赔付给拆迁对象的款项，现施公经济合作社也愿意以此金额进行赔偿，故在无其他证据证明讼争房屋损失的情况下，可作为讼争房屋的赔偿款处理。华南恒要求赔偿房屋装修及附属物、支付临时住房过渡费等30904.60元，因华南恒与施公经济合作社没签订协议，故该请求没有事实依据，不予支持；华南恒要求支付差旅费4671.20元，虽有证据提供，但没有法律依据，故亦难以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、施公山村经济合作社应于本判决生效之日起十五日内赔偿华南恒讼争房屋损失157587元；二、华南品对上述赔偿款项承担连带责任；三、驳回华南恒其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费7”340元，减半收取3670元，由华南恒负担1940元，施公经济合作社、华南品负担1730元。
宣判后，华南恒不服，向本院提起上诉称：施公山村经济合作社与华南品签订的龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议已被宁波市中级人民法院终审确认无效。该协议中也没有“拆旧购新补偿协议中已经明确约定，讼争房屋拆迁，以货币安置可得补偿款为157587元”的文字描述。华南恒在原审中仅对华南品与施公山村经济合作社签订龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议的侵权事实无异议，并未认可施公经济合作社给出的货币安置款的金额。原审未正确理解《龙山镇施公山村旧村改造暨“农房两改”项目实施办法》，没有认真审核货币安置补偿款的由来和组成，盲目采信了施公经济合作社的计算结果，导致判决错误。应当根据办法和细则中的安置方式，安置方式可选择调产安置或货币安置，货币安置可选择评估方法或回收方法。根据《龙山镇施公1#区块（叶家弄安静桥）改造实施细则》中的第五条“……，整套房屋村回收房屋价格为2800元／平方米，杂物间价格按平均价1000元／平方米确定。”这样，对有评估异议的房屋估价或对办法和细则有异议的房屋估价就有了解决争议的途径。办法和细则第七条的制定就是为了平衡调产安置补偿与货币安置补偿关系而设定的，同时也是平衡货币安置补偿中评估方法补偿和回收方法补偿而设定的。简单的说，选择货币安置补偿，房屋按质论价，可以选择评估方法补偿也可以选择回收方法补偿，回收价格2800元／平方米。虽然货币安置回收方法补偿使施公经济合作社明显吃亏，但在无证据证明讼争房屋损失的情况下，只能这样。在施公经济合作社与华南品的协议中，华南品以3500元／平方米买进25.30平方米，华南恒的73.48平方米，按办法和细则的“拆一还一”就值257180元。根据办法和细则中货币安置回收方法计算，华南恒可得如下货币安置补偿款：1.按村回收价格计算出补偿205744元（2800元×73.48平方米）；2.宅基地补偿款8154元（135元×60.40平方米）；3.宅旁地补偿款203元（45平方米×4.5元）；4.搬家费用补贴：1800元（900×2）；5.临时过渡费用补贴6892元［（60平方米×8元＋13.48平方米×7元）×12个月］；6.产权确认与房屋评估配合奖2000元；7.签约奖3307元（73.48平方米×15×3）；8.交房奖2205元（3×10×73.48平方米）；9.提前腾房奖4409元（73.48平方米×30×2）。综上，请求判令施公山村经济合作社赔偿讼争房屋损失234714元。审理中，华南恒增加上诉请求，要求1.施公经济合作社赔偿装修及附属物补偿645元；2.施公山村经济合作社、华荣庭、华荣波承担华南恒在处理本案过程中产生的差旅杂费4671.20元。
施公经济合作社辩称：原审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
华荣庭、华荣波辩称：对原审判决无异议，不同意承担差旅费4671.20元。华南品对讼争房屋多次进行维修，要求华南恒返还维修费7万多元。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：浙江省慈溪市人民法院作出的（2012）甬慈范民初字第309号民事判决以及本院作出的（2013）浙甬民二终字第408号民事判决已经认定华南恒为本案讼争房屋的所有权人，施公山村经济合作社与华南品于2011年9月3日签订的龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议无效。施公山村经济合作社未经房屋所有权人华南恒的同意将其房屋拆除，并在房屋原址新建房屋予以出售，显然侵犯了华南恒的财产权利。现华南恒要求施公经济合作社承担财产损害赔偿责任于法有据，本院予以支持。本案双方的主要争议为财产损失的认定。本院认为，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式予以计算。施公山村经济合作社将华南恒的房屋予以拆除，并在房屋原址新建房屋用以出售，侵犯了华南恒的房屋所有权以及宅基地使用权，其赔偿损失的范围应当为被拆除的房屋、装修物和附属物的价值以及宅基地使用权的价值。关于地上建筑物本身及装修物、附属物的价值，由于房屋年代久远，且无市场流通的参考价格，而华南恒在原审中又拒绝对房产价值进行鉴定评估，故原审法院按照施公经济合作社提供的评估价格予以认定，并无不妥，且施公山村经济合作社同意支付的款项中也已包含了房屋改造出售后可获益部分。华南恒主张根据《龙山镇施公1#区块（叶家弄安静桥）改造实施细则》第五条的规定，施公山村经济合作社应当按照2800元／平方米收取其房产，故其要求按该标准计算房屋的损失。本院认为，该条款规定的是该村回收改建后新房的价格，并非该村向村民收取旧房产的价格，华南恒的主张，本院不予支持。关于宅基地和宅旁地使用费，华南恒根据施公山村经济合作社确定的宅基地和宅旁地面积以及该村制定的改造实施细则的规定，要求施公经济合作社支付宅基地使用费8154元、宅旁地使用费203元，现施公经济合作社同意支付，本院予以支持。华南恒主张的搬家补贴、临时过渡费用补贴、产权确认与房屋评估配合奖、签约奖、交房奖、提前腾房奖等均非财产损害赔偿项目，但鉴于施公经济合作社同意向其支付该上述款项，本院予以支持。关于华南恒要求施公经济合作社和华荣庭、华荣波承担其因诉讼产生的差旅费用的请求，无法律依据，本院不予支持。二审中，华南恒明确表示放弃要求原审被告华南品的继承人华荣庭、华荣波承担赔偿房产损失的责任，系当事人自行处分其权利，且不违反法律规定，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，但判决不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更浙江省慈溪市人民法院（2014）甬慈民初字第1117号民事判决第一项判决为：慈溪市龙山镇施公山村经济合作社于本判决生效之日起十五日内赔偿华南恒各项房产损失165944元；
二、撤销浙江省慈溪市人民法院（2014）甬慈民初字第1117号民事判决第二、三项；
三、驳回华南恒的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
一审案件受理费7340元，减半收取3670元，由华南恒负担1940元，慈溪市龙山镇施公山村经济合作社负担1730元；二审案件受理费4821元，由华南恒负担4771元，慈溪市龙山镇施公山村经济合作社负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 阎亚春
审 判 员 刘振宇
代理审判员 徐望霞
二〇一五年三月九日
代书 记员 沈 妍