北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第03175号
原告:北京京茂房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路21号楼四层402室。
法定代表人:李伟杰，董事长。
委托诉讼代理人:王颖宁，北京市元吉律师事务所律师。
被告：柯农，男，1964年10月24日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区。
第三人：兴业银行股份有限公司北京东外支行，营业场所北京市朝阳区东直门外大街23号。
负责人：马振涛，行长。
委托诉讼代理人：林少波，男，1987年6月3日出生，汉族。
原告北京京茂房地产开发有限公司（以下简称京茂房地产公司）与被告柯农（以下简称姓名）、第三人兴业银行股份有限公司北京东外支行（以下简称兴业银行东外支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2014年5月7日作出（2014）朝民初字第01730号民事判决书，京茂房地产公司不服该一审判决上诉后，北京市第三中级人民法院于2014年12月11日作出（2014）三中民终字第10767号民事裁定书，裁定撤销原判、发回本院重审。发回重审后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。京茂房地产公司的委托诉讼代理人王颖宁，兴业银行东外支行的委托诉讼代理人林少波到庭参加了诉讼。柯农经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
京茂房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除京茂房地产公司与柯农于2009年12月29日签订的《商品房预售合同》；2.请求法院判令柯农配合京茂房地产公司办理北京市朝阳区某室网签房屋买卖合同的解除手续；3.请求法院判令京茂房地产公司返还柯农剩余购房款2596773.67元（柯农已支付购房款共计12593309元，扣除京茂房地产公司垫付兴业银行东外支行的本金7914651.57元、贷款利息1428255.69元，扣除京茂房地产公司因柯农违约产生的实际损失，包括垫付贷款本息的利息484473.93元、物业费90660.34元、空调费78493.8元）；4.请求法院判令由柯农承担北京市朝阳区某室房屋2015年11月15日起至2017年3月15日供暖费31399.2元。事实和理由：2009年12月29日，我公司与柯农签订《商品房预售合同》，合同约定我公司向柯农预售一套位于北京市朝阳区某室的商品房，面积为188.03平方米，总价款为12593009元，支付方式为首期款金额人民币3793309元，剩余款项880万元由柯农以银行按揭方式支付并由我公司承担阶段性担保责任，后三方签订《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同签订后，我公司按照约定履行了义务，而柯农却未按照约定支付银行贷款。柯农分别于2012年11月、12月，2013年4月、5月、6月未向银行支付贷款，为此我公司按照约定向银行履行了担保义务向银行偿还了贷款共304652.3元，柯农于2013年9月4日向我公司偿还。但是柯农又于2013年8月开始存在违约未向银行支付贷款的情况，为此我公司又履行担保义务向银行偿还了欠款。根据双方签订的合同附件五第三条第4、5款之规定，柯农未偿还银行贷款的行为已经构成根本违约，并给我公司造成了经济损失，应该承担违约责任。柯农一直未支付按揭贷款，在本案审理过程中，兴业银行东外支行向我公司发出《承担连带清偿责任通知书》，我公司于2017年6月9日将柯农贷款全部提前结清，本息合计6644754.55元。2017年6月1日，北京达尔文永利物业管理有限公司向我公司发出《催缴函》，要求支付拖欠的物业费及空调费。我公司于2017年6月8日向该物业公司转账支付了物业费90660.34元、空调费78493.8元。另外，我公司于2017年4月14日收到北京市热力集团有限公司朝阳第一分公司出具的《催缴函》，要求支付涉案房屋自2015年11月15日至2017年3月15日两个供暖季的供暖费31399.2元。涉案房屋未交付且闲置的原因系柯农违约导致，上述费用应由柯农承担。为保护我公司的合法权益，故诉至法院。
柯农未作答辩。
兴业银行东外支行述称，柯农的贷款是从2012年11月开始逾期。京茂房地产公司从2013年8月起至2017年5月共垫款2698152.71元。兴业银行东外支行于2017年5月25日向柯农邮寄了提前到期的通知，地址是向合同约定的通讯地址邮寄，但是没有人签收。并于2017年6月6日向京茂房地产公司邮寄了承担连带责任的通知。2017年6月9日，京茂房地产公司代柯农偿还了本金6627884.74元，利息16869.91元，合计6644754.55元。这个本息数额与京茂房地产公司所述的本金及利息是一致的，本息一共9342907.26元，包含本金利息及罚息。针对京茂房地产公司其余诉讼请求与我公司无关，不发表意见。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月29日，京茂房地产公司与柯农签订《商品房预售合同》（合同编号Y951538），约定柯农购买由柯农房地产公司出售的朝阳区工体北路（永利广场项目）永利广场13层1单元1527号房屋（以下简称诉争房屋），房屋总价款为12593309元整，柯农以商业贷款方式支付房款，首期支付购房总价款的30.12%。关于诉争房屋的交付，双方约定京茂房地产公司应该在2011年12月31日前向柯农交付诉争房屋。双方在附件五对付款方式及期限进行了进一步约定：“1、首期款：买受人应于本合同签订当日向出卖人支付本合同约定全部房价款的30.12%，即人民币3793309元。2、剩余房款人民币880万元由买受人以银行按揭方式支付，买受人在签署《北京市商品房买卖合同》之日起5日内，提交办理按揭贷款所需的全部材料履行银行按揭所需的全部手续。如因买受人的原因或买受人未按时提交全部材料和履行全部手续的，则视为买受人逾期支付房款。3、若银行不批准买受人的贷款申请（出卖人原因除外）或者银行批准的金额小于申请金额，买受人应在接到出卖人书面通知十日内补足差额款项。4、如买受人在取得商品房按揭贷款之日起至出卖人解除阶段性担保责任之日止，连续两个月未还银行按揭贷款或由于买受人其他原因，致使出卖人对银行承担保证责任或其他法律责任而遭受损害的，须在出卖人向银行做出赔付之日起15日内将应还出卖人向银行支付的全部赔付款交于出卖人；连续3个月或累计6个月买受人未还银行按揭款或由于其他违约行为被银行提前收回贷款且由出卖人代为偿还的，出卖人有权解除合同。5、在出卖人为买受人的贷款对银行承担阶段性保证责任期间，因买受人的原因导致该合同解除的，买受人同意出卖人将买受人已付房价款（包括首付款和银行贷款）先行扣除买受人应支付给出卖人的违约金以及出卖人代为偿还的按揭贷款本息及滞纳金后直接退还贷款银行，不足部分由买受人补足。剩余款项在买受人配合出卖人完成其余有关约定后无息退还给买受人。”
2009年12月29日，双方就诉争房屋的《商品房预售合同》办理了网签。2009年12月16日，京茂房地产公司为柯农开具了3793309元购房款发票。
柯农与兴业银行东外支行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称借款合同），柯农向兴业银行借款880万元，用于支付诉争房屋的购房款，借款期限为2010年3月19日至2030年3月19日止。自借款发放其每个公历月的18日及借款到期日为还款日。京茂房地产公司作为保证人，为柯农承担阶段性保证担保责任。在借款合同第十一条，约定了担保责任内容：“一、保证人在本合同项下承担连带保证责任。债务人无论何种原因未按本合同约定按期偿还本息（包括债权人因债务人或担保人违约而要求提前收回的借款本息），保证人都应按照本合同约定履行清偿责任。（一）保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。（二）保证方式为连带责任保证。（三）保证期间有以下两种方式：1、全程担保：保证期间为每笔主债务履行期届满之日起两年。2、阶段性担保：保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已经到期的债务人的债务，以及该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人应承担保证责任和相应的违约责任。……（五）保证人承诺，当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利。（六）本合同中保证条款所设立的担保具有独立性，无论何种情况，本合同中保证的效力不因其所担保的主债务的无效而无效。如主债务被确认无效，则保证人对债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带保证责任。……二、保证人承诺在本合同保证条款下的债务均为见索即付，即只要债权人向保证人提交列明合同号与主债务金额的借款催收的通知文书，保证人就应当在收到之日履行清偿责任。同时，保证人在此不可撤销地授权债权人在发出借款催收通知文书后，无须经过法律程序有权从保证人的任何账户中扣款。”
庭审中，京茂房地产公司提交《客户还款明细清单》、《承担连带清偿责任通知》、《个人贷款催收通知书》、《个人贷款还款凭证》以此说明京茂房地产公司代柯农垫付的贷款本金及利息。2016年6月5日，兴业银行东外支行向京茂房地产公司出具《承担连带清偿责任通知》。后兴业银行东外支行出具《情况说明》，其内容为柯农以北京市朝阳区工体北路永利广场13层1单元1527房产，在我行申请了一笔个人住房贷款880万，于2010年3月19日放款880万，期限20年，开发商京茂房地产公司对此笔贷款提供阶段性连带保证责任。此笔贷款自2012年11月开始长期连续不按合同约定向我行偿还借款本息并持续至2017年5月，我支行客户经理多次拨打电话均无法联系上该客户，该笔贷款所欠本息自2013年8月起从开发商京茂房地产公司保证金账户×××扣除。截止2017年5月27日，柯农所欠本息共计从开发商保证金账户扣除46笔（2013年8月至2017年5月），金额合计2698152.71元。2017年6月5日我行向柯农宣布编号兴银京东外（2010）个房字第**号《个人购房抵押（保证）借款合同》项下贷款于2017年6月5日全部提前到期。因债务人仍未履行还款义务，特向开发商北京京茂房地产公司提出承担连带清偿责任通知，代柯农清偿尚欠我行的借款本金6627884.74元，利息16869.81元，合计6644754.55元，开发商接到通知后于2017年6月9日将柯农贷款全部提前结清，本息合计6644754.55元。兴业银行东外支行出具《兴业银行个人贷款结清证明》，其内容为借款人柯农在我行个人住房贷款（长期），贷款金额880万元，贷款期限20年，借款日期2010年3月19日至2030年3月19日的全部贷款本息于2017年6月9日结清，该笔贷款抵押物地址工体北路永利广场13层1单元1527。
京茂房地产公司向本院提交了北京市第二中级人民法院2012年3月29日发布的（2011）二中执字第1540号公告，内容为：“本院依据（2011）二中执字第1540号执行裁定书于2011年11月7日查封了柯农名下所有的位于北京市朝阳区某室房产。上述财产已由有关部门协助本院登记查封，本院查封期间，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。特此公告。”以此说明京茂房地产公司应法院要求未将涉案房屋交付柯农。
京茂房地产公司又提交《催缴函》、收据及中国建设银行网上银行电子回执，以此说明北京达尔文永利物业管理有限公司向京茂房地产公司催缴物业费90660.34元、空调费78493.8元，京茂房地产公司于2017年6月8日向北京达尔文永利物业管理有限公司交纳169154.14元。京茂房地产公司提交北京市热力集团有限责任公司出具的《催缴函》，以此说明涉案房屋仍欠2015年11月15日至2017年3月15日供暖费31399.2元。
本院认为，京茂房地产公司与柯农签订的商品房预售合同及京茂房地产公司、柯农与兴业银行东外支行签订的借款合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应该按照约定全面履行合同义务。
关于《商品房预售合同》是否具备解除的条件，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同约定“如买受人连续3个月或累计6个月买受人未还银行按揭款或由于其他违约行为被银行提前收回贷款且由出卖人代为偿还的，出卖人有权解除合同”，现柯农逾期未还银行按揭款，兴业银行东外支行提前收回贷款且京茂房地产公司代为偿还，柯农的违约行为已经达到合同解除条件，现京茂房地产公司要求解除与柯农签订的《商品房预售合同》并要求柯农配合办理网签合同的注销手续有事实和合同依据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，京茂房地产公司收取的购房款共计12593309元理应退还柯农。关于柯农的违约责任，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，《商品房预售合同》因柯农违约行为导致解除，京茂房地产公司垫付兴业银行东外支行的本息及垫付款的利息系其实际损失，本院对京茂房地产公司该项诉讼请求予以支持。涉案房屋所产生的空调费、物业费及供暖费应由产权方或使用方负担，鉴于涉案合同已经解除，且京茂房地产公司并未实际交付涉案房屋，故其该部分诉讼请求没有事实和法律依据，本院对此不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告北京京茂房地产开发有限公司与被告柯农于二〇〇九年十二月二十九日签署的《商品房预售合同》（合同编号：Y951538）；
二、被告柯农于本判决生效之日起七日内配合原告北京京茂房地产开发有限公司办理完毕《商品房预售合同》（合同编号：Y951538）的网签注销手续；
三、原告北京京茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告柯农购房款一千二百五十九万三千三百零九元；
四、被告柯农于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京京茂房地产开发有限公司代为偿还的本金和利息九百三十四万二千九百零七元二角六分以及垫付本息所产生的利息四十八万四千四百七十三元九角三分；
五、驳回原告北京京茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费154906元，由原告北京京茂房地产开发有限公司负担1003元（已交纳），由被告柯农负担153903元（柯农于本判决生效之日起七日内交至本院）。
案件公告费820元，由被告柯农负担（京茂房地产公司已交纳，柯农于本判决生效之日起七日内转交京茂房地产公司）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 胡东方
代理审判员 李文丹
代理审判员 路 航
二〇一八年三月二十三日
书 记 员 高 源