江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终1128号
上诉人（原审被告）：刘海燕，女，1973年4月15日生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。
委托诉讼代理人：山佳子怡，上海小城（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘启志，男，1994年1月14日生，汉族，住安徽省太和县。
委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。
上诉人刘海燕因与被上诉人刘启志房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初4741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘海燕上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由刘启志承担。事实和理由：一、一审法院认定双方当事人签订的合同有效错误。首先，刘海燕不是涉案房屋产权人，无权出售涉案房屋。其次，签订合同时刘启志明知涉案房屋产权人是刘海燕的弟弟，刘海燕无其弟弟的授权。再次，合同签订后，刘启志未要求刘海燕提供授权委托书，也没有积极主动要求产权人进行追认，也没有催告刘海燕或其弟弟履行合同义务。二、一审法院认定刘海燕存在违约并承担相应责任错误。首先，即使本案中刘海燕有权出售涉案房屋，合同中并未明确刘启志系购房人，涉案房屋由谁购买一直没有向刘海燕明确。其次，刘启志与案外人袁雪云签订房屋确认协议并未告知刘海燕或产权人。再次，签订合同后双方均未积极履行合同义务，刘启志也未催促履约，继续履行合同已无实际意义。三、一审法院认定双方合同中没有明确约定所需合法（过户/贷款）证件的种类，从而认定刘启志未按时提供证件不构成违约错误。虽然合同没有明确约定，但办理房屋买卖手续所需的证件属于众所周知的事实，且刘启志本身也是房屋中介机构人员，其更清楚相关要求。四、即使本案构成违约，双方合同中并未约定违约金额及违约金计算依据，属于约定不明，本案应适用定金罚则。签订合同后刘海燕仅收到1万元定金，一审判决刘海燕除返还定金外还承担150400元损失赔偿，有失公平。五、一审法院仅认定刘启志承担20%过错责任，认定过轻。刘启志作为购房人，签订合同时未尽到审慎义务，签订合同后未及时与产权人联系确认，没有催促履行合同义务，自己也没有积极履行合同。六、本案应当综合考虑双方履行情况，判决结果不应背离双方的合理“可预见”。
刘启志辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘海燕的上诉，维持原判。
刘启志向一审法院起诉请求：1、刘海燕返还购房定金1万元；2、刘海燕赔偿经济损失25万元（房屋上涨差价）；3、刘海燕承担本案诉讼费用。审理中，刘启志变更诉讼请求为：1、刘海燕返还购房定金1万元；2、刘海燕赔偿经济损失18.8万元（房屋上涨差价）；3、刘海燕承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年2月22日，刘海燕作为售房人（甲方），刘启志、袁雪云作为购房人（乙方），苏州华住地产营销策划有限公司作为居间方（丙方），三方共同签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方已根据国家有关规定，依法取得位于苏州市相城区元和镇橡树湾花园5幢709室、710室的房屋产权。甲方自愿将坐落于苏州市相城区元和镇橡树湾花园5幢709室、710室的房屋出售给乙方，房屋面积为45平方米，约定的房屋成交价为人民币47万元整。乙方于2016年2月22日交付定金人民币20000元整。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2016年3月1日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约……第六条违约责任：甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的__%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还……第八条：约定其他事宜，1、甲方承诺此房屋产权清晰、结构完整。2、甲方承诺5幢709室房屋全权委托刘海燕办理。3、乙方每套房屋网签价格均为陆拾叁万元整，此价格主要用于贷款，待乙方产权证拿到后，甲方需退还壹拾伍万元每套，两套房屋合计叁拾万元整。4、乙方承诺若因贷款问题买卖交易进行不了，乙方赔偿甲方贰万元整且定金没收。5、乙方刘启志、袁雪云为两套房屋独立购买人，各买一套。各方还在合同中作了其他约定。该合同底部甲方处由刘海燕签字确认，乙方处由刘启志、袁雪云签字确认。2016年2月22日、2月23日，袁斌分两次向刘海燕转账各1万元。2016年2月22日，刘启志、袁雪云出具协议一份，见证方为苏州华住地产营销策划有限公司，协议约定：关于苏州华住地产营销策划有限公司签署房屋买卖（居间）合同NO.1804684购房人刘启志、袁雪云二人协议如下：刘启志购买房屋为橡树湾5幢709室；袁雪云购买房屋为橡树湾5幢710室。双方对此约定无异议。2016年9月12日，刘启志向刘海燕邮寄合同解除函一份，2016年9月14日邮件妥投。
一审另查明，苏州市相城区元和街道橡树湾花园5幢709室房屋原登记的所有权人为刘海军、陈慧芹。2017年3月1日刘海军、陈慧芹作为出卖人与买受人颜湘签订《苏州市存量房买卖合同》，将苏州市相城区元和街道橡树湾花园5幢709室房屋出卖给颜湘，约定房屋价款为人民币658000元。
以上事实，由当事人提供的身份信息、《房屋买卖（居间）合同》、支付宝转账记录、协议、《苏州市存量房买卖合同》、房屋所有权证及当事人陈述等证据予以证实。
刘启志认为，其想要买房，所以通过华住地产公司找寻房源，刘海燕恰有两套房屋对外出售，因此通过中介约刘海燕前来商谈，并签订购房合同，当时刘海燕的报价是46万元，后来又陈述房价一直在上涨，要求增加1万元，其予以认可并签订房屋买卖合同，支付1万元定金，47万元房价也是当时的房屋市场价，后来刘海燕在收到定金后，向其提供了房产证，中介进行挂牌，与刘海燕联系，要求刘海燕与刘海军联系及时办理网签。但当时2月底3月份恰是苏州房价涨幅很快的时间，刘海燕看到涨价不愿意按照当时的合同价继续履行，因此始终不去办理网签，导致合同无法进行。为此提供录音证据一份，2016年9月8日刘启志与刘海燕双方的通话记录，证明刘海燕要求私自加价构成违约。
经质证，刘海燕认为录音真实性无异议，对录音内容，认为是在2016年9月8日的录音，与距离合同签订超过半年，超过合同约定期限，该录音对刘海燕不存在约束。
刘海燕认为，刘启志作为房产中介，明知道2016年2月底3月份恰是苏州房价涨幅很快的时间，故意以最低的价格欺骗刘海燕，又以高额的贷款欺骗银行，由于自己的欺诈行为被刘海燕和银行发现，导致合同无法履行，所以违约在先。
一审法院认为，刘启志与刘海燕签订的《房屋买卖（居间）合同》不违反法律法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方应遵照履行各自权利义务。本案中，根据《房屋买卖（居间）合同》约定刘启志已经支付了定金1万元，刘海燕提出“刘启志以最低的价格欺骗刘海燕，又以高额的贷款欺骗银行，由于自己的欺诈行为被刘海燕和银行发现，导致合同无法履行以及在规定时间内没有提供相应的贷款手续，违约在先”，未能提供证据证明，且在《房屋买卖（居间）合同》中并未明确约定2016年3月1日之前双方提供相应原合法的（过户/贷款）证件的种类，故对于刘启志违约在先的主张一审法院不予采纳。根据《房屋买卖（居间）合同》约定“甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的__%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。”刘海燕将非登记于本人名下的涉案房屋出售给刘启志签订《房屋买卖（居间）合同》，在本案中又否认取得登记所有权人的授权，刘启志有权解除《房屋买卖（居间）合同》并要求刘海燕返还定金1万元。关于赔偿因房价上涨产生的违约金。双方在2016年2月22日签订的《房屋买卖（居间）合同》中约定的房屋总价为47万元，根据2017年3月1日刘海军、陈慧芹作为出卖人与颜湘作为买受人签订《苏州市存量房买卖合同》中约定的房屋总价为65.8万元。且与涉案房屋处于同小区、同地段、同等条件的房屋在另案已作鉴定，涉案房屋的现价可以此为参照，现刘启志按涉案房屋的登记所有权人与他人所订立合同价款主张房屋差价损失18.8万元，因低于鉴定价格，可以准许。一审法院认为，通常意义下，购房乃普通百姓日常生活中之重大事项，刘启志作为购房者亦应对房屋选定、卖房人基本情况、房屋权属信息、合同的签订及履行方式尽到一定审慎义务，并尽量规避可预见之风险。本案中，双方签订房屋买卖合同时涉案房屋登记在刘海军、陈慧芹名下，刘海燕并未取得书面授权，刘启志在对此明知的情况下仍与刘海燕签订合同，而仅凭合同中的约定条款尚无法使刘启志形成充分信赖。因此，一审法院认定刘启志在签订合同时确有不慎之处，其对因合同解除所致的自身损失存在一定过错，酌情认定刘启志对房屋差价损失自负20%的责任，余下80%的责任应由刘海燕作为违约方承担，为15.04万元。因此，一审法院认定刘海燕应赔偿刘启志房屋差价损失15.04万元。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审法院判决：刘海燕返还刘启志定金10000元，并赔偿违约金150400元，合计人民币160400元，于判决生效之日起十日内履行。本案案件受理费减半收取为人民币2600元，由刘启志负担996元，由刘海燕负担1604元。
二审经审理查明，2016年9月8日，刘启志及案外人袁雪云与刘海燕电话联系，询问房屋买卖事宜。对于709室房屋，刘海燕称房子是其弟弟的，其做不了主，弟弟不肯卖，“原来那个价格”肯定不对。刘启志询问现在怎么处理，刘海燕表示按照市场价格重新签订合同。刘启志不同意，认为应当按照双方合同约定，刘海燕认为双方没有网签、没有过户，只交了定金。刘启志称：“当时是我们愿意，我跟袁雪云都愿意网签啊，只是你们不配合。”刘海燕称：“肯定是双方有歧义才不去配合，如果双方都讲好肯定不会这样”，并认为双方只是意向合同，没有销售合同。双方继续争论按照合同办还是按照市场价格。刘启志称：“当时我们天天给你打电话让你过来给办手续，只是你不同意啊，是你们的原因，我们这边是很愿意配合的”。刘海燕称：“你当时的价格就已经不是这个价格了……当时签合同的贷款是六十几万，不是我当时给你的48万……”刘启志认为贷款问题与房价无关，刘海燕认为刘启志属于欺诈。双方最终未能协商一致。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
二审中，双方当事人均无新证据提交。
二审中，刘启志认为双方在签房屋买卖合同时已经口头约定由刘启志购买709室，由袁雪云购买710室，合同签订后刘启志又和袁雪云签了书面协议进行确认。
本院认为，2016年2月22日，刘海燕作为卖方与袁雪云、刘启志作为买方签订了房屋买卖合同，刘海燕将两套房屋分别出售给袁雪云和刘启志。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。因此，虽然刘海燕并非合同所涉709室房屋的产权人，并不影响上述合同的效力。上述房屋买卖合同是双方真实意思表示，已经成立且合法有效。合同中虽未明确袁雪云及刘启志各自购买的房屋号牌，但签约当天袁雪云与刘启志签订了房屋确认协议，由中介公司见证。此后，刘海燕也从未向中介公司或刘启志询问过刘启志购买的房屋号牌，本案一审中刘海燕也从未提出过不知道买房人是谁的抗辩。因此，可以合理推断刘海燕已经知道刘启志购买的是709室房屋。
双方在房屋买卖合同中明确约定了房屋坐落、面积、价格、税费负担、定金、付款方式（需要贷款）、交房时间等主要条款，属于房屋买卖本约合同，双方均应当按约履行。合同约定双方须在2016年3月1日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，按期提交证件是双方均应履行的合同义务，刘海燕认为刘启志未按约提交，违约在先，但其并无证据证明其已经按约提交相应证件、积极履行合同，也无证据证明其催告刘启志履行合同义务。在双方2016年9月8日的通话中，刘启志表示已经多次通知刘海燕网签，刘海燕不配合；刘海燕并未否认，但认为双方存在分歧、合同价格不合理等。故可以认定刘海燕怠于履行合同。双方之间的房屋买卖合同，因为房屋产权人不同意，且实际上在合同签订后不久产权人已经将房屋另行出售的原因，已经无法继续履行。刘海燕怠于履行合同，在产权人实际出售409室房屋后未告知刘启志，导致合同履行不能，构成违约。刘启志有权要求解除合同、主张损害赔偿。双方在合同中并未明确约定违约金，刘启志签订合同后支付了定金，因刘海燕违约，刘启志有权要求刘海燕双倍返还定金，并赔偿定金不足以弥补的损失。刘启志在本案中仅主张刘海燕返还定金，是对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，应予支持。因刘海燕违约，刘启志丧失以合同价格购买涉案房屋的机会，从房屋产权人另行出售的价格看，房价存在上涨，故刘启志存在房屋差价损失。刘启志按照房屋实际售价与房屋合同价格之间的差额主张损失合理。因刘启志签订房屋买卖合同时未审查刘海燕的代理权限，对于合同无法履行也有一定过错，一审法院酌定其对损失自负20%的责任并无不当。综上，一审法院对于违约责任处理正确，但一审判决主文中将房屋差价损失认定为违约金不当，应予纠正。
综上，上诉人刘海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判决主文表述不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初4741号民事判决案件受理费负担部分；
二、变更苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初4741号民事判决为：刘海燕返还刘启志定金10000元，并赔偿损失150400元，于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5200元，由上诉人刘海燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年四月二十七日
书记员 朱冰丽