江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民初字第518号
原告严冰珠。
委托代理人邹剑明、朱倩妮（均受严冰珠的特别授权委托），江苏法瞻律师事务所律师。
被告彭惠兴。
委托代理人周震宇（受彭惠兴的特别授权委托），江苏文方律师事务所律师。
原告严冰珠诉被告彭惠兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法由审判员吴鸿达适用简易程序进行审理。因案情复杂，于2015年5月5日组成合议庭，并于2015年7月1日、2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告严冰珠的委托代理人邹剑明、被告彭惠兴的委托代理人周震宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严冰珠诉称：2013年4月3日，彭惠兴以王水红的名义与其签订房屋租赁协议、承租无锡市锡沪西路999号201－204号房屋（以下简称涉诉房屋）后，因王水红提出异议，致各方间诉讼不断，彭惠兴亦一直未支付租金，现要求确认该房屋租赁协议于2015年7月1日解除，彭惠兴支付租金32万元。
被告彭惠兴辩称：1、严冰珠在签订房屋租赁协议时涉嫌欺诈，其已向人民法院起诉撤销该协议；2、房屋租赁协议签订后，该协议一直未能履行，严冰珠从未向其交付涉诉房屋，无权要求其支付租金。
经审理查明：严冰珠系涉诉房屋的所有权人。2013年4月1日，彭惠兴以王水红名义与严冰珠、胡云峰签订转让协议，约定：因涉诉房屋房主严冰珠，原租用户香河足道会馆法人代表胡云峰，现承租人王水红；三方以租用该房转让事宜协商，确认如下：1、胡云峰同意将租赁未到期的商用房转让给王水红，转让费为32万元，胡云峰补贴王水红装修费1万元，实际为31万元，到2013年8月31日交付给王水红，王水红同意提前8月15日支付除定金外的全部金额，逾期不付，三方合同作废；2、严冰珠同意胡云峰提出的提前三年解除原合同；3、严冰珠在原合同解除的前提下同意和王水红签订涉诉房屋的租赁合同，王水红同意在原合同的基础上一次性补贴严冰珠25000元，并一次性作为完全付清，其余18万在每年7月31日前付清；4、……自2013年9月1日开始严冰珠与王水红之间发生合同关系；5、严冰珠同意让出一个月租金15000元作为旅馆装修之用，在7月31日的房租中扣除。
同年4月3日，彭惠兴又以王水红名义与严冰珠签订租赁协议，约定严冰珠将涉诉房屋出租给王水红，约定：房屋座落为涉诉房屋，房屋结构二层，面积四间二层，年租金18万元；租期10年，从2013年9月1日到2023年8月31日止；每年提前1个月（7月31日前）一次性付清；前五年每年18万元，第六年起王水红优先续租该房屋，但必须按当时房屋租金市场价上浮，王水红如不同意上浮房租，则严冰珠有权另行选择租户。当日，严冰珠出具收到25000元的收条1张。
2013年9月23日，王水红诉至本院，要求确认上述转让协议无效，后变更诉讼请求为要求确认上述转让协议、租赁协议不成立，最终又撤回要求确认租赁协议不成立的诉讼请求。该案诉讼中，根据王水红申请，本院委托无锡江南司法鉴定所对转让协议、租赁协议上签名“王水红”是否是其本人书写进行鉴定，鉴定意见书为：上述协议中签名“王水红”均不是王水红本人书写。本院于2014年5月14日作出（2013）崇民初字第1230号民事判决书，判决王水红与胡云峰、严冰珠间2013年4月1日的转让协议不成立，对该三人不发生法律效力。
2014年9月10日，王水红又诉至本院，认为因租赁协议不成立，彭惠兴有权要求严冰珠返还根据该协议支付的25000元。彭惠兴已将返还租金25000元的权利转让给其，故请求判令严冰珠返还租金25000元。彭惠兴作为第三人亦参与该案诉讼，并述称严冰珠签订转让协议、租赁协议时，主观意愿系与王水红订立协议，而非与其订立协议。严冰珠明知其非王水红而与其签订上述协议，属于弄虚作假，存在恶意，应属于无效行为。本院于2015年2月16日作出（2014）崇民初字第1132号民事判决书，认为彭惠兴签订租赁协议、转让协议的本意是为自己承租使用涉诉房屋，只是为了办理特种许可证才借用王水红的名义，彭惠兴明知自己是该协议权利义务的实际承受人。现王水红未追认彭惠兴的上述签约行为，而严冰珠选择由彭惠兴承担合同责任，符合彭惠兴签约时的真实意思表示，亦符合诚实信用原则，故上述协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效，彭惠兴支付的25000元无权要求返还，判决驳回王水红的诉讼请求。
2015年3月23日，彭惠兴诉至本院，认为严冰珠在与其签订租赁协议时隐瞒了涉诉房屋的产权证仅登记为1层而非2层，以及涉诉房屋已被设立抵押的事实，构成欺诈，请求判决撤销其与严冰珠签订的租赁协议，严冰珠返还人民币25000元。本院于2015年7月1日作出（2015）崇民初字第373号民事判决书，认为彭惠兴在签订租赁协议时明知该房屋结构为2层，且其并无证据证明其承租的房屋必须是产权证登记的2层房屋，涉诉房屋设立抵押并不影响房屋租赁，认定严冰珠不构成欺诈，判决驳回彭惠兴的诉讼请求。彭惠兴上诉至无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院），无锡中院作出（2015）锡民终字第2830号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本案诉讼中，胡云峰于2015年5月18日向本院确认涉诉房屋仍由其使用，因彭惠兴未与其履行转让合同，其为减少损失而在维持经营，但为签订转让协议和租赁协议，其和严冰珠已提前解除双方间的租赁合同，故其也未向严冰珠支付租金。严冰珠确认因已与胡云峰解约而与彭惠兴签订租赁合同，故未再向胡云峰收缴租金。关于转让协议第1条中的“逾期不付，三方合同作废”，严冰珠称三方合同仅指转让协议，与租赁协议无关；合同作废指合同有可能作废，最终由守约方决定，但不是指自动作废。彭惠兴称三方合同指三方间的全部合同，包括转让协议和租赁协议，作废是指自动作废。胡云峰称其不太懂法律，约定该条就是“怕他们违约，在他们赔偿定金或损失的情况下，我不再要求他们继续履行合同”。
上述事实，由（2013）崇民初字第1230号民事判决书、（2014）崇民初字第1132号民事判决书、（2015）崇民初字第373号民事判决书、（2015）锡民终字第2830号民事判决书等证据在卷佐证无误，本院予以确认。
本院认为：转让协议、租赁协议合法有效，对严冰珠和彭惠兴均具有法律约束力。彭惠兴主张严冰珠在签订房屋租赁协议时涉嫌欺诈、应予撤销一节，已被人民法院生效判决书予以驳回，故本院对该辩称意见不予理涉。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因本案涉诉房屋已先由胡云峰用作经营用房，彭惠兴为使用租赁房屋而在和严冰珠签订租赁协议、承租租赁房屋外，又签订转让协议，向胡云峰受让商用房，故本案租赁协议系通过彭惠兴和胡云峰履行转让协议的方式来实现。三方签订的转让协议明确约定“逾期不付，三方合同作废”，虽然三方对此作出了不同的解释，但结合文义，应认定为逾期不付，转让协议即自动作废，彭惠兴逾期未交付转让费，转让协议即依约终止。但鉴于该条款约定在转让协议而非租赁协议中，且明确作废的是三方合同而非双方合同，租赁协议的签订人仅为严冰珠和彭惠兴双方，故该“三方合同”不包含租赁协议，租赁协议并不依该条款而自动终止。严冰珠和彭惠兴既是租赁协议的当事人，又均是转让协议的当事人，均应知道彭惠兴逾期未交付转让金的事实，亦均应知道转让协议自动终止，进而导致租赁协议不能按原约定方式继续履行，但双方均未据此向对方主张终止合同，证明双方均无解约意向，租赁协议应继续履行。因双方原约定的履行方式无法履行，又未重新约定新的交付房屋的履行方式，且均不愿意解约，故依据租赁合同的性质，转移房屋使用权的履行地应在租赁房屋所在地，履行方式应为承租人依约自动取得房屋使用权，出租人仅对彭惠兴取得房屋使用权负协助义务。本案中，虽然租赁房屋一直由胡云峰占有使用，但通过（2013）崇民初字第1230号、（2014）崇民初字第1132号、（2015）崇民初字第373号三案以及逾期未交纳转让费、逾期交纳首期租金的事实，可以认定彭惠兴未按约使用租赁房屋并非系胡云峰占用的原因，而是其认为严冰珠隐瞒租赁房屋存在“改变房屋结构”、“抵押”的状况，故本院认为严冰珠在租赁协议履行过程中并不存在妨碍彭惠兴取得房屋使用权的违约行为，对彭惠兴关于严冰珠未向其交付租赁房屋的辩称意见不予支持，彭惠兴基于自身原因未使用租赁房屋不能免除其支付租金的合同义务，彭惠兴长期拒付租金致严冰珠不能实现合同目的，已构成重大违约，严冰珠在本案诉讼期间即2015年7月1日当庭向彭惠兴提出解除双方签订的租赁协议，合法有据，依法发生法律效力，对严冰珠要求彭惠兴支付拖欠租金32万元的诉讼请求亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，判决如下：
一、确认严冰珠、彭惠兴间设立于2013年4月3日的租赁协议于2015年7月1日解除；
二、彭惠兴于本判决生效后五日内向严冰珠支付租金32万元。
诉讼费6100元由彭惠兴负担，该款已由严冰珠预交，彭惠兴于本判决发生法律效力之日起五日内直接支付给严冰珠。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 诸庆文
审 判 员 吴鸿达
代理审判员 钟耕利
二〇一六年四月十四日
书 记 员 王辰智
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。