山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第358号
上诉人（原审被告、反诉原告）韩越。
委托代理人杜邦，北京市泽盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司。
法定代表人陈磊，董事长。
委托代理人贾锦林，山东锦林律师事务所律师。
委托代理人何光红，北京市大成（青岛）律师事务所律师。
原审被告时燕飞。
原审被告青岛嘉源雅阁商务宾馆有限公司。
法定代表人韩越，经理。
原审第三人中国舰船研究院青岛科学技术交流中心。
上诉人韩越因与被上诉人青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司（以下简称欧本海默公司）、原审被告时燕飞、原审被告青岛嘉源雅阁商务宾馆有限公司（以下简称嘉源雅阁宾馆）、原审第三人中国舰船研究院青岛科学技术交流中心（以下简舰船研究院青岛中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10581号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员邱彦共同组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人韩越的委托代理人杜邦，被上诉人欧本海默公司的委托代理人何光红、贾锦林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欧本海默公司在原审中诉称，2010年5月10日，欧本海默公司与韩越、时燕飞、嘉源雅阁宾馆签订房屋租赁合同，将位于青岛市贵州路15号乙商用楼盘2-7层共计2000平方米租赁给韩越、时燕飞、嘉源雅阁宾馆，租期自2010年5月10日至2016年5月10日。第一、二年租金为每年83万元；第三、四年租金为每年894800元；第五、六年为每年947580元。合同履行至第三年（2012年5月10日至2013年5月10日），韩越、时燕飞、嘉源雅阁宾馆仅支付租金30万元，剩余租金594800元至今未付（按照合同约定本年度租金894800元应在2012年4月10日一次性付清）。依据本租赁合同第十二条的约定“双方约定违约金40万元”；租金未按时缴纳的、迟交每日以当年年租金总额千分之五为基础作为滞纳金每日缴纳、并且滞纳金累计不与违约金相抵触；乙方逾期交付租金超过30天的，甲方即欧本海默公司有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任。据此韩越、时燕飞、嘉源雅阁宾馆的行为属于严重违约，欧本海默公司有权解除合同，收回房屋，并收取延付租金的滞纳金和违约金。截止2013年4月21日，韩越、时燕飞、嘉源雅阁宾馆共拖欠租金594800元，按照合同约定和法律规定应支付违约金40万元、滞纳金149048.76元。经多次交涉未果，请求：1、判令解除欧本海默公司与韩越、时燕飞、嘉源雅阁宾馆之间的房屋租赁合同，韩越、时燕飞、嘉源雅阁宾馆将房屋返还给欧本海默公司，并支付违约金40万元；2、判令韩越、时燕飞、嘉源雅阁宾馆支付房租594800元及滞纳金149048.76元，房屋租金计算至实际返还房屋前一日，滞纳金计算至实际返还房屋前一日；3、诉讼费由韩越、时燕飞、嘉源雅阁宾馆承担。
韩越在原审中辩称，涉案房屋系山东东营市欧本海默金银珠宝有限责任公司承租自舰船研究院青岛中心，而涉案合同系欧本海默公司与韩越签订，欧本海默公司对涉案房屋不享有任何权利，其所签订的房屋租赁合同是无效的。即使上述房屋租赁合同是有效的，韩越有权行使不安抗辩权，在欧本海默公司恢复商业信誉及履行债务能力前，韩越有权不支付第三年度剩余租赁费。
时燕飞、嘉源雅阁宾馆在原审中共同辩称，根据合同相对性的原则，时燕飞、嘉源雅阁宾馆均非合同一方当事人，欧本海默公司无权要求合同外的第三人承担任何责任。
舰船研究院青岛中心在原审中辩称，对欧本海默公司与韩越、时燕飞、嘉源雅阁宾馆之间的纠纷不清楚，其只是收取了欧本海默公司的房租、与欧本海默公司有合同关系，欧本海默公司与韩越、时燕飞、嘉源雅阁宾馆之间产生的纠纷他们自行解决，与其无关。
韩越在原审中反诉称，2010年5月10日，欧本海默公司与韩越签订房屋租赁合同，由韩越承租欧本海默公司青岛市贵州路15号乙商用楼盘2-7层。2012年7月，由于欧本海默公司秘密窃取盗取国家用电，被青岛市电业稽查大队依法查处，后青岛市电业稽查大队将该盗窃电业的犯罪材料移送到公安部门进行侦查。由于欧本海默公司盗用电力的行为，青岛市电业稽查大队对韩越经营的嘉源雅阁宾馆处以停电8个月的处罚。自2012年8月29日至2013年4月底，由于韩越经营的宾馆没有电无法营业，该八个月相应的租金为596533元，并直接导致直接经济损失160万元。此外，双方合同生效后，韩越已经陆续缴纳了租金196万元，但欧本海默公司一直没有开具正规发票，请求：1、判令欧本海默公司向韩越支付由于其窃电行为致使韩越被处以停电8个月处罚，进而导致该8个月无法经营，进而直接产生的经济损失160万元；2、判令欧本海默公司向韩越开具196万元等值的发票；3、本案的反诉费由欧本海默公司承担。
欧本海默公司针对反诉辩称，关于停电损失问题，因盗用电业案件已在市南公安局进行刑事立案，现在还没有破案，无法确定实施犯罪的主体，与本案无关。关于发票，双方在租赁时约定，由承租方先出具缴税凭证后再开具发票，出租方多次向承租方索要缴税凭证，但一直没有提供，故发票未开具。如果承租方能够提供缴税凭证，我们可以立即开具发票。
原审法院查明，青岛市市南区贵州路15号乙房屋的权利人系舰船研究院青岛中心。
2007年7月9日，欧本海默公司与舰船研究院青岛中心签订《房屋租赁补充合同》，合同约定舰船研究院青岛中心将涉案房屋租赁给欧本海默公司使用，租赁期限至2019年。
2010年，欧本海默公司与韩越签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：欧本海默公司将青岛市贵州路15号乙房屋租赁给韩越使用。租赁期限为6年，自2010年5月10日至2016年5月10日，第一、二年租金83万元，第三、四年租金为89.48万元，第五、六年租金为94.758万元，第三年租金应在2012年4月10日前一次性付清。韩越应向欧本海默公司支付房屋使用及设备使用保证金10万元，如韩越在租期内逾期支付房屋租金和其他违约赔偿责任而未解决的，欧本海默公司以租房保证金抵扣韩越应付的违约金。双方约定违约金定为40万元，如韩越租金未按时缴纳、迟交每日以当年年租金总额的千分之五为基础作为滞纳金，且滞纳金累计不与违约金相抵触。如韩越逾期交付租金超过30日，欧本海默公司有权解除本合同，解除合同后韩越应及时腾出房屋，韩越无权要求退还租房保证金和剩余租金，且韩越要支付违约金。欧本海默公司在合同上盖章确认，欧本海默公司法定代表人陈磊、韩越在合同上签字、捺印确认。
2013年12月20日，舰船研究院青岛中心出具《同意转租证明》，内容为其知悉并同意欧本海默公司将其承租的青岛市贵州路15号乙商用楼盘转租给韩越经营使用。
欧本海默公司另提交《友情提示》、回函、信函、《关于嘉源雅阁宾馆转让意见》、《催缴房屋租赁费通知单》、《关于终止与韩越房屋租赁合同的声明》各一份，主张韩越一直拖欠欧本海默公司2012年5月10日至2013年5月10日的房屋租金，欧本海默公司一直进行沟通协商，但韩越一直未支付租金，因此欧本海默公司于2012年7月15日向韩越发出解除合同的通知。韩越、时燕飞、嘉源雅阁宾馆质证称欧本海默公司不具备本案主体资格，证据与本案无关。舰船研究院青岛中心质证称不清楚该宗证据。
韩越提交《房屋租赁合同》一份，主张涉案房屋系舰船研究院青岛中心与山东东营市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司签订的，欧本海默公司主体不适格，同时，该合同明确约定，转租需经舰船研究院青岛中心书面同意。欧本海默公司对真实性不予以认可，称该证据为复印件，不符合证据形式，欧本海默公司对外转租是经房屋所有权人舰船研究院青岛中心认可的，所以欧本海默公司具有出租权。舰船研究院青岛中心质证称，其是涉案房屋的产权人，其的确将房屋出租给了欧本海默公司。
韩越提交照片及《嘉源雅阁假日宾馆停业损失》各一份，主张青岛供电公司用电稽查大队于2012年8月29日将涉案房屋电闸拉下，直至2013年4月份才恢复供电，为此给韩越造成损失大约为211余万元。欧本海默公司质证称照片的真实性无法确认，对于盗用电业的案件公安还未破案，责任主体还没确定，该证据即便存在，也不能证明韩越所要证明的事实；对韩越提交的停业损失，欧本海默公司认为是单方计算的，不予认可。舰船研究院青岛中心质证称与其无关。
双方在一审庭审中确认，涉案房屋由韩越实际使用至今，用于经营嘉源雅阁宾馆。涉案房屋2010年5月10日至2012年5月10日的租金166万元韩越已经支付，后韩越又支付给欧本海默公司租金30万元。
原审法院认为，双方当事人在自愿基础上签订的协议，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。本案中，舰船研究院青岛中心是涉案青岛市市南区贵州路15号乙的房地产权人，欧本海默公司与舰船研究院青岛中心之间的租赁合同至2019年，且舰船研究院青岛中心明确同意欧本海默公司转租给韩越使用，因此，欧本海默公司有权对涉案房屋进行出租处分，韩越承租涉案房屋，应当按照协议约定支付房屋租金。韩越没有按照约定支付房屋租金，应当按照协议约定支付欧本海默公司房屋租金并承担违约责任。
韩越认为，涉案房屋系山东东营市欧本海默金银珠宝有限责任公司承租自舰船研究院青岛中心，而涉案合同系欧本海默公司与韩越签订，韩越认为欧本海默公司对涉案房屋不享有任何权利，其所签订的房屋租赁合同是无效的；即使上述房屋租赁合同是有效的，韩越有权行使不安抗辩权，在欧本海默公司恢复商业信誉及履行债务能力前，韩越有权不支付第三年度剩余租赁费。但通过欧本海默公司及舰船研究院青岛中心提供的证据可知舰船研究院青岛中心作为涉案房屋的所有权人与欧本海默公司签订了房屋租赁合同，且舰船研究院青岛中心同意欧本海默公司将涉案房屋转租给韩越，因此，韩越认为其与欧本海默公司签订的房屋租赁合同无效的主张于法无据，原审法院不予支持。
此外，韩越主张欧本海默公司于2012年7月在涉案的嘉源雅阁宾馆内窃取国家电力被青岛市电业稽查大队查处，导致韩越经营的宾馆停电八个月；同时涉案房屋存在漏水等情形，因此，欧本海默公司的商业信誉已经丧失，且存在丧失履行债务能力的情形，故韩越认为在欧本海默公司恢复商业信誉及履行债务能力前，韩越有权行使不安抗辩权，有权不支付剩余租赁费。但韩越仅提供照片一宗，其提供的证据不足以证明其主张，故对韩越要求不支付剩余租赁费的请求，不予支持。
韩越反诉认为，欧本海默公司于2012年7月在涉案的嘉源雅阁宾馆内窃取国家电力被青岛市电业稽查大队查处，导致韩越经营的宾馆停电八个月，导致直接经济损失160万元，因此，韩越要求欧本海默公司支付损失160万元，并提供《嘉源雅阁假日宾馆停业损失》一份，欧本海默公司认为该表是韩越单方计算，不予以认可。原审法院认为，韩越并未提供证据证明涉案房屋发生的偷用电力事件是欧本海默公司造成的，韩越仅凭其单方出具的停业损失亦不能证明其在此期间遭受的损失数额，因此，对韩越主张的欧本海默公司赔偿损失160万元的请求，无事实和法律依据，原审不予支持，韩越可在证据充分时另行主张。
原审法院认为，涉案房屋发生的偷用电力事件公安部门尚未查清，此期间的8个月房屋租金应当按照公平责任原则由欧本海默公司与韩越共同承担，即各负担（894800／12＊4=）298267元。
对韩越主张的请求欧本海默公司向其开具196万元的等值发票，原审法院认为，该请求不属于人民法院审理范围，对韩越的该项诉讼请求依法予以驳回。
另依据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条规定，“双方约定违约金定为40万元。乙方逾期交付租金超过30天的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任。租金未按时缴纳的、迟交的每日以当年年租金总额的千分之五为基础作为滞纳金每日缴纳、并且滞纳金累计不与违约金相抵触。”根据合同约定，第三年租金89.48万元应在2012年4月10日前一次性付清，但韩越仅支付欧本海默公司30万元租金，其余租金至今未付，欧本海默公司据此提出按照合同约定支付40万元违约金及按照当年年租金总额的日千分之五计算滞纳金的诉讼请求，原审法院认为，该两项诉讼请求过高，酌情予以降低，对合同约定的违约金40万元，原审法院依法予以支持，对按照当年年租金总额的日千分之五计算滞纳金的诉讼请求依法不予支持。因韩越在欧本海默公司处有房屋使用及设备使用保证金10万元，合同约定如韩越在租期内逾期支付房屋租金和其他违约赔偿责任而未解决的，欧本海默公司可以租房保证金抵扣韩越应付的违约金，故，韩越应向欧本海默公司支付违约金30万元。
现韩越长期拖欠租金，致使合同目的不能实现，已构成根本违约，同时也符合合同规定的单方解除合同的条件，因此欧本海默公司主张解除合同的诉讼请求符合法律规定，原审法院依法予以支持。韩越应及时向欧本海默公司腾让涉案房屋、支付2012年5月10日至2013年5月10日的剩余房屋租金（594800-298267=）296533元，2013年5月10日至2014年5月10日的房屋租金894800元，并按实际占用时间，向欧本海默公司支付房屋占用费，按每日2596元（947580／365）计算。
原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除欧本海默公司与韩越就青岛市市南区贵州路15号乙房屋签订的《房屋租赁合同》；二、韩越于判决生效之日起10日内向欧本海默公司支付2012年5月10日至2014年5月10日的房屋租金1191333元；三、韩越于判决生效之日起30日内将位于青岛市市南区贵州路15号乙房屋腾让给欧本海默公司，并向欧本海默公司支付房屋占用费，按照2596元／日计算，自2014年5月11日起至实际迁出之日止；四、韩越于判决生效之日起10日内向欧本海默公司支付违约金30万元；五、驳回欧本海默公司的其他诉讼请求；六、驳回韩越的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15095元，保全费5000元，反诉费9600元，由韩越负担。因上述费用欧本海默公司已预交20095元，韩越于判决生效后10日内给付欧本海默公司20095元。
宣判后，韩越不服原审判决提起上诉，请求二审法院依法将涉案房屋发生在偷用电力期间的房租改判由欧本海默公司承担。其上诉的主要理由是：1、欧本海默公司应当向韩越提供能够正常使用的房屋，因涉案房屋发生偷电行为导致2012年8月至2013年5月期间被电业部门停电，该房屋不能满足韩越基本的使用需求，该期间的房租应当由欧本海默公司承担。2、韩越要求对停电期间的经营损失进行鉴定，一审法院未予鉴定，导致案件事实无法查清。3、欧本海默公司的法定代表人陈磊在电业部门处理工作单上签字的行为，应视为欧本海默公司认可其在偷电事件中应当承担责任，且欧本海默公司将涉案房屋转租给韩越后，应当按合同约定对变电室进行管理、监督。据此，不论陈磊是否为偷电事件的直接责任人，欧本海默公司都应对停电时间承担责任。
欧本海默公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。
时燕飞、嘉源雅阁宾馆与舰船研究院青岛中心未陈述意见。
经审理查明，1、韩越与欧本海默公司均认可涉案房屋共8层，1至7层由韩越使用；8层为设备层，设备由韩越使用，8层另有欧本海默公司使用的4个办公室。2、韩越与欧本海默公司均认可配电室在2楼。3、韩越称本案待公安机关立案，应当侦查清楚再处理，申请对本案中止审理。
本院二审查明的其他事实与原审法院一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：涉案房屋被停电期间的房租应当如何支付。欧本海默公司租赁舰船研究院青岛中心的涉案房屋后，又将房屋转租给韩越。在欧本海默公司与韩越履行租赁合同期间，双方均占有使用部分涉案房屋，因此，双方均应对涉案房屋履行日常管理的义务。对于涉案房屋发生偷电一事，双方在本案中均未提交充分证据证明系因对方的原因导致，且该房屋因发生偷电事件被停电后，双方仍按原有方式各自继续占有使用部分涉案房屋。本院认为，在欧本海默公司与韩越均不能提交证据证明偷电一事责任人的情况下，原审法院根据公平责任原则，确认停电期间的8个月租金按双方各承担一半的方式履行，比较妥当。双方应当按该方式履行，待查明责任人后，双方可对该期间的租赁费另行处理。至于欧本海默公司的法定代表人陈磊在电业部门的处罚工作单上签字，并不能直接确认欧本海默公司与韩越之间的责任承担，韩越据此要求欧本海默公司承担全部责任，依法不能成立。
因韩越未提交充分证据证明涉案房屋停电一事应当由欧本海默公司承担责任，其要求对该期间的损失进行鉴定并由欧本海默公司予以赔偿，本院在本案中不予支持。韩越可在证据充分后另行主张。
涉案房屋的偷电行为系发生于2012年8月，至今已有两年多的时间。根据欧本海默公司和韩越的陈述，公安机关尚未对此事立案侦查，韩越主张本案待公安机立案侦查清楚后再处理，并申请对本案中止审理，本院不予准许。
综上，韩越的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5774元，由上诉人韩越负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
_二Ο一五年三月二十日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 于国英