广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第568号
原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司，住所地。
负责人冯欣。
委托代理人黄颖怡，女，汉族，1989年11月4日出生。
委托代理人陈维尔，男，汉族，1983年7月26日出生。
被告林锦焯，男，汉族，1967年11月17日出生。
原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司诉被告林锦焯物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案受理后，依法由审判员苏长磊适用简易程序独任审判，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为佛山雅居乐花园小区提供物业服务，被告是该小区8号2区05座904房的业主，于2008年6月30日办理入住登记手续。根据合同约定，被告应按房屋买卖合同约定的面积每月交纳物业管理费××56.59元，在禅城区房地产交易中心出具测绘报告后每月交纳物业管理费××57.03元，逾期交纳部分需承担每日千分之一的滞纳金。此外，被告还需承担公用设施、电梯、水泵、园林路灯的公摊费用。被告从2009年××××月6日起拖欠物业管理服务费及各项公摊费用，原告于20××3年××月向被告发出律师函催交费用未果。为维护权益，特诉至法院，请求：一、被告向原告支付20××0年9月6日至20××4年3月的物业管理费及滞纳金合计××4896.××5元。其中滞纳金按欠缴物业服务费日千分之一计算，暂计至20××4年4月5日；二、被告向原告支付自2008年××2月至20××3年3月的电费8257.××2元，2009年××××月至20××3年4月的水费2264.53元，2009年××××月至20××3年4月的垃圾费336元，20××××年3月××日至20××4年4月5日的园林、梯灯、水泵公共分摊和电梯分摊费用953.55元；三、本案的诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为：物业管理费，自2009年××0月至20××4年3月，分两段时间计算：从2009年××0月至20××0年6月，每月××56.59元；从20××0年7月至20××4年3月，每月××57.03元，合计8475.66元；被告2009年××0月已交纳××56.5××元，尚欠物业管理费83××9.××5元。滞纳金，按欠缴物业管理费金额日千分之一分段计算，暂计算至20××4年4月5日为6577元，要求计算至被告实际支付之日止。物业管理费和滞纳金合计××4896.××5元。
被告辩称，原告的管理人员多次变更，管理混乱，被告居住后发现房屋有问题，向原告反映没有得到维修处理。被告入住时，原告给被告接驳临时电力，每天晚上跳闸，烧坏了被告的电视、空调，被告向原告投诉多次未予处理。被告其中有一个月的电费900多元是原告使用产生的。被告不确定欠交物业管理费、水电费、垃圾费、公摊电费的时间和数额，原告要求被告支付滞纳金无正当理由。
诉讼中，原告提供以下证据：
××、原告的营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书以及被告的身份证复印件。拟证明原、被告的主体资格。
2、资质证书。拟证明原告具有物业管理一级资质。
3、业户信息登记表、业主文件／钥匙签收表、业主授权印鉴书、商品房买卖合同。拟证明被告是涉案佛山雅居乐花园小区8号2区05座904房的业主，自2008年6月30日起接受原告的物业服务。
4、《前期物业管理委托合同》、《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》。拟证明原、被告之间存在物业服务关系，约定了物业管理费的收费标准。
5、《佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书》。拟证明20××0年7月起按照测绘面积92.37平方米计收被告的物业管理费。
6、《收费通知单》、欠费清单。拟证明被告拖欠的物业管理费及其他费用的数额。
7、律师函及快递邮件详情单。拟证明原告于20××3年××月7日向被告催交物业管理费等费用。
8、《债权转让合同》和《债权转让通知书》各两份。拟证明因为水电没有过户给被告，被告的水电费由佛山雅居乐房地产有限公司交纳，该公司交纳水电费后将对被告的债权转让给原告，且已经通知被告，债权转让已经生效。
9、《关于绿景三路八号2区五座904和906抄表收费的说明》、用水清单、电费清单、垃圾处理费清单。拟证明原告为被告实际垫付了水费2264.53元，电费8257.××2元和垃圾处理费336元。
××0、关于小区公共用电分摊系数的通知、佛山雅居乐花园8号2区组团／区园林用电及灯用电分摊表、佛山雅居乐花园梯灯及水泵用电分摊明细、佛山雅居乐花园8号2区电梯用电分摊表。拟证明原告收取分摊费用的计算标准。
××××、广东电网公司佛山禅城供电局盖章的电费表6张。拟证明20××2年××××月至20××4年6月被告所在的8号2区5座公摊电费总额，该电费已由原告交纳，被告应该分摊其中的部分数额。
诉讼中，被告提供以下证据：
××、照片一组。拟证明被告的涉案房屋出现问题，原告未进行维修。
2、水、电费发票。拟证明被告缴纳了20××3年××月至20××4年5月的电费以及20××3年4月××3日至20××4年8月××3日的水费。
为查明案件事实，本院依职权调取了禅城区绿景三路8号2区五座904房的房地产登记信息查询结果。
经质证，本院认证如下：原告的证据××-5，被告无异议，本院予以采信。证据6，属原告单方制作，被告质证对2009年4月和2009年9月的住宅电费数额有异议，对其他收费标准和数额不清楚，本院综合全案证据待后认定被告欠付的物业管理费及其他费用。证据7、××0、××××，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据8、9，被告对真实性无异议，但证据9中电费清单的部分内容和被告的证据2存在矛盾，本院采信被告的证据2，论述见本院认为部分，原告证据8中涉电费的转让债权，与证据9的电费清单系关联证据，有效转让电费债权以本院确认的数额为准；证据8、9的其他证据，本院对真实性予以确认。
被告的证据××，为墙面局部裂痕的照片，被告虽陈述为房屋内部损坏情形，但无其他证据佐证和本案的关联性，且原告不予认可，本院不予采信。证据2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
本院依职权调取的证据，原、被告无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2007年6月8日，佛山市雅居乐房地产有限公司（甲方）和中山市雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，由中山市雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司对佛山市禅城区雅居乐花园进行物业管理，期限自2007年××2月××日至小区业主委员会签订新的物业管理合同生效之日止；乙方向业主和物业使用人收取物业管理费、有必要代收的水、电、煤气等费用，合理的水电公摊费用；物业管理费，按建筑面积每月每平方米收取：带电梯住宅××.7元／月／㎡，……逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金……。
2008年3月3××日，被告和佛山雅居乐房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》（适用于商品房预售、销售）约定，被告购买位于禅城区绿景三路8号2区五座904房，建筑面积92.××××平方米。2008年6月30日，被告确认接收了该涉案房屋。
2008年3月3××日，中山市雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司（甲方）与被告（乙方）签订《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》，约定由中山市雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司对被告位于佛山雅居乐花园的8号2区05座904房提供前期物业管理服务，物业管理服务内容主要有：甲方对房屋共用部位共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……，乙方依据本协议向甲方交纳物业管理费和本物业应承担的相应公摊费用……。物业管理服务费用，收费标准（均按建筑面积计算）：带电梯住宅每月每平方米××.7元，低层住宅每月每平方米3.2元……，乙方交纳费用的时间为每月5日前（或另行通知）交纳上月费用。受有关单位委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金并由乙方承担为追讨此款项而产生的行政、法律费用。该合同由中山市雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司盖章和被告签名确认。
20××0年6月30日，佛山市禅城区房地产交易中心出具《房屋测绘报告书》［佛禅房测（20××0）044号］，上载，该交易中心受佛山市雅居乐房地产有限公司委托对绿景三路8号2区五、十四座的房屋进行了现场测量，其中8号2区五座904房（即被告房屋）的建筑面积为92.37平方米。
20××3年8月2××日，佛山市水业集团有限公司市区供水分公司客户服务部出具盖章的《关于绿景三路八号二区五座904、906抄表收费的说明》，上载“佛山市雅居乐房地产有限公司：我司于2009年××0月××6日对绿景三路8号进行了第一次抄表并截数，此前所有的生活用水按总表计量，并由贵公司缴交。绿景三路8号2区904房和906房在2009年××0月××6日前产生的水量已经在贵公司账号中扣收，居民若向贵公司交该部分费用，建议按居民用水性质计收，2009年××0月××6日后的水费请看清单”。该供水分公司盖章的《用水清单》显示，2009年××××月至20××3年4月，已实收绿景三路8号2区5座904房（即被告房屋）的水费2264.53元。
原告提供的由佛山市禅城区环境卫生管理处盖章的《垃圾处理费清单》显示，已收取绿景三路8号2区5座904房（即被告房屋）2009年××××月至20××3年4月期间的垃圾处理费336元。
原告提供的由广东电网公司佛山禅城供电局盖章的用电打印单上载，用电地址禅城区绿景三路8号2区5座904房（即被告房屋），2008年××2月至20××3年3月应收电费8257.××2元，通过银行代扣方式交纳，其中20××3年××月至20××3年3月的电费为××86.62元。被告提供的发票显示，被告交纳了涉案房屋20××3年××月至20××4年5月的电费以及20××3年4月××3日至20××4年8月××3日的水费，其中20××3年××月至20××3年3月的电费为××86.62元。
对于20××3年××月至20××3年3月的电费××86.62元，原告庭后口头回复：经核实，该期间的电费××86.62元确实由被告所交纳。
20××3年××0月××××日，佛山雅居乐房地产有限公司（甲方）和原告（乙方）签订两份《债权转让合同》，主要内容有：被告于2008年6月30日成为佛山雅居乐花园8号2区5座904房的业主，该房自2008年9月××7日至今共产生水费2264.53元、电费8257.××2元，该费用已由甲方代缴，甲方将享有的对被告的债权转让给乙方。20××3年××0月××××日，佛山雅居乐房地产有限公司向被告发出两份《债权转让通知书》，通知被告已将对其所享有的债权（水费2264.53元、电费8257.××2元）转让给原告。被告确认收到该两份《债权转让通知书》。
原告提供的由广东电网公司佛山禅城供电局盖章的电费表6张，上载原告交纳了20××3年××月至20××4年7月（计费时段：20××2年××××月至20××4年6月）被告所在8号2区5座的电梯、梯灯、生活水泵的公摊电费。
原告提供的《关于小区公共用电公摊系数的通知》，上载，一、水泵用电分摊：从使用水泵楼层开始，按用户数平均分摊。二、电梯电费分摊：按楼层系数法，以公安门牌号码，××至5层为第一段，系数为××，5至××0层为2，系数为××.2，××0至××5层为3，系数为××.4，以每五层递增20%类推，即系数为××＋（N-××）×0.2，首层不分摊，各段用户分摊电量=基本电量×［××＋（N-××）×0.2］×入住率按××00%算；开发商或物业公司承担：电梯电量-
用户分摊电梯电量；开发商或物业公司将上述电量电费统交给电力部门。三、梯灯电费分摊：按有安装梯灯的楼层用户数，平均分摊梯灯电量。四、园林用电机路灯：按组团／区园林用电及路灯用户，平均分摊电量。被告陈述对原告按上述通知的公摊系数计收公摊电费无异议。
原、被告共同确认，涉案的佛山市雅居乐花园小区没有成立业主委员会，原告收取物业管理费是按照双方的合同约定按月收取，由被告在每月5号前交纳上月物业管理费。
原告陈述：原告是按照《关于小区公共用电公摊系数的通知》的标准收取公摊电费，公摊电费每两个月收取一次，均张贴在公告栏。广东电网公司佛山禅城供电局盖章的电费表所载20××3年××月至20××3年7月，其对应的是20××2年××××月至20××4年6月期间的公摊电费总额。原告暂时无法提供交纳20××2年××××月之前公摊电费的票据；对于20××4年××月4日至20××4年4月5日期间的公摊电费，因无法明确被告应承担的具体数额，原告自愿放弃对被告关于该期间公摊电费的诉请。对于20××4年4月之后的公摊电费，原告另行向被告主张。
被告陈述：被告的房屋为带电梯住宅，被告于2008年6月30日接收，经装修后2008年8月入住直至现在。被告交纳了2008年7至2008年9月的物业管理费后没有再交纳物业管理费。对从20××0年7月起按照测绘面积92.37平方米计收物业管理费无异议。被告对原告垫付的水费、电费、垃圾费的真实性没有异议，原告不应当垫付，应由被告交纳。
原告制作的《收费通知单》上载被告应承担20××××年3月××日至20××4年××月3日电梯、园林、梯灯、水泵的公摊电费明细，其中20××2年××××月4日至20××3年××月3日，59.46元；20××3年××月4日止20××3年3月3日，56.06元；20××3年3月4日至20××3年5月3日，58.33元；20××3年5月4日至20××3年7月3日，58.75元；20××3年7月4日至20××3年9月3日，55.28元，20××3年9月4日至20××3年××××月3日，59.52元；20××3年××××月4日至20××4年××月3日，60.52元。
另查明，涉案的禅城区绿景三路8号2区五座904房，权证号码为0××00046××85号，建筑面积92.37平方米，登记权利人为被告林锦焯。
再查明，20××0年××2月4日，经广东省佛山市工商行政管理局核准，中山市雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司变更企业名称为雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司。原告是一级资质的物业管理公司，其经营范围为物业管理服务等。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与开发单位佛山雅居乐房地产有限公司、被告签订的《前期物业管理委托合同》、《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》均是当事人真实意思表示，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方应依约全面善意的履行各自的义务。
关于原告诉请2009年××0月至20××4年3月物业管理费的问题。被告作为小区业主之一，实际已接受原告提供的物业服务，故应准时足额向原告交纳合同约定的物业管理费。由于被告陈述至今仅交纳2008年7月至2008年9月的物业管理费，故原告上述诉请有事实和合同依据，本院予以支持。关于物业管理费的数额。《前期物业管理委托合同》和《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》均约定带电梯住宅物业管理费为每月每平方米××.7元，据前查明的事实，被告2009年××0月至20××0年6月应按92.××××平方米计付物业管理费，20××0年7月至20××4年3月应按92.37平方米计付物业管理费。被告应向原告支付涉案房屋2009年××0月至20××4年3月的物业管理费共计8475.58元。因原告确认被告2009年××0月已交纳××56.5××元，故被告实欠的物业管理费为83××9.07元（8475.58元-××56.5××元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。被告抗辩原告未尽房屋维修的物业服务义务，但仅为口头陈述，并没有提供有效的证据予以证明，且原告不予认可，故本院不予采纳。即使原告对涉案小区存在某些管理服务方面的暇疵，但其作为服务于被告所在小区的物业，提供的服务内容包括各个方面，具有公共性和整体性，被告不按时交纳物业管理费将对小区的整体服务产生不利影响，亦对其他按时交费的业主不公，且被告未能证明原告提供的物业服务与收取的物业管理费存在权利义务上的严重失衡。综上，被告拒付物业管理费于法无据，本院不予支持。
关于原告诉请物业管理费违约金的问题。《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》载明被告应在每月5日前交纳上月的物业管理费，不按约定交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。如前所述，被告无正当理由长期拒付物业管理费，违反合同约定已构成违约，原告诉请被告支付违约金，有事实和合同依据，本院予以支持。被告提出其不应支付违约金的抗辩属于包括对原告主张违约金计收标准提出的异议，且原告诉请按日千分之一计收违约金明显过高，故本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率四倍标准，以每月物业管理费为本金，从下月6日起分段累计计算违约金。
关于原告诉请支付水、电费的问题。如前查明的事实，原告提供了水电费清单证明被告的水电费由佛山雅居乐房地产有限公司垫付，而20××3年××0月××××日，佛山雅居乐房地产有限公司与原告签订《债权转让合同》，将享有对被告的水、电费债权转让给原告并依法书面通知了被告，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人……”的规定，原告已合法取得该水电费的债权，故原告诉请被告支付水电费，于法有据，本院予以支持。对于被告欠付水电费的数额。如前所述，虽然原告提供的用电打印清单载明已支付被告房屋2008年××2月至20××3年3月期间的电费8257.××2元，但其中20××3年××月至20××3年3月的电费××86.62元，原告已确认系被告支付，且被告已提供相对应的发票予以证明，故被告实欠电费的期间为2008年××2月至20××2年××2月，金额合计8070.5元（8257.××2元-××86.62元）。被告虽抗辩部分电费系原告使用而产生，但仅为口头陈述，并无提供有效的证据予以证明，且原告不予认可，故本院不予采纳。对于被告欠付的水费数额。原告提供的用水交费清单显示已交纳被告房屋2009年××××月至20××3年4月的水费2264.53元，被告对真实性无异议，故本院对被告欠付水费2264.53元的事实予以确认。综上，被告应向原告支付2008年××2月至20××2年××2月的电费8070.5元，2009年××××月至20××3年4月的水费2264.53元。原告诉请超出部分，本院不予支持。
关于原告诉请垃圾费的问题。如前所述，原告已向佛山市禅城区环境卫生管理处交纳了被告房屋2009年××××月至20××3年4月的垃圾处理费336元，而被告已于2008年6月30日接收涉案房屋，被告作为业主应承担收楼后产生的相应费用，故原告诉请其已代为垫付的垃圾费，有事实依据，本院予以支持。
关于原告诉请公摊电费的问题。《前期物业管理委托合同》和《佛山雅居乐花园前期物业管理委托合同》约定了被告应承担相应的公摊费用，如前查明的事实，原告已代为交纳了20××2年××××月至20××4年6月的公摊电费，其提供的《收费通知单》载明自20××××年3月××日至20××4年××月3日期间被告应承担的公摊费用明细，该《收费通知单》虽由原告单方制作，但被告对按《关于小区公共用电公摊系数的通知》确定的公摊系数计收公摊电费无异议，且被告并无举证证明该分摊费用存在明显不合理之处，故原告诉请被告支付公摊电费，有事实和合同依据，本院予以支持。对于被告应当承担的公摊费用数额。因原告未能提供其已支付20××2年××××月之前公摊电费的相应证据，故该部分诉请，无事实依据，本院不予支持；而对于原告自愿放弃被告支付20××4年××月4日至20××4年4月5日公摊电费的诉请，是对其诉讼权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以准许。因此被告应向原告支付20××2年××××月4日至20××4年××月3日期间的公摊电费合计407.92元（59.46元＋56.06元＋58.33元＋58.75元＋55.28元＋59.52元＋60.52元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告林锦焯于本判决生效之日起十日内，向原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司支付2009年11月至2014年3月的物业管理费8319.07元以及违约金（违约金计算：2009年11月至2010年6月的违约金以每月156.58元为本金，自下月6日起按中国人民银行同期贷款利率四倍分段计算至本判决确定的给付之日止；2010年7月至2014年3月的违约金以每月157.02元为本金，自下月6日起按中国人民银行同期贷款利率四倍分段计算至本判决确定的给付之日止）；
被告林锦焯于本判决生效之日起十日内，向原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司支付2008年12月至2012年12月的电费8070.50元，2009年11月至2013年4月的水费2264.53元，2009年11月至2013年4月的垃圾处理费336元，合计10671.03元；
被告林锦焯于本判决生效之日起十日内，向原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司支付2012年11月4日至2014年1月3日期间的公摊电费407.92元；
四、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取234元，由原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司负担32元，被告林锦焯负担202元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
（本页无正文）
审判员 苏长磊
二〇一四年七月二十五日
书记员 潘明珠
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，需要按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以拟证明。
没有证据或者证据不足以拟证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。