福建省建瓯市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓯民初字第658号
原告福建省建瓯市汇光发电有限公司（简称汇光公司），住所地建瓯市水电大楼五楼。
法定代表人马志坚，董事长。
委托代理人黄学用，福建韩思律师事务所律师。
被告福建金典假日酒店有限公司（简称假日酒店），住所地建瓯市金瓯街31号。
法定代表人黄起发，总经理。
委托代理人刘建民，福建知新律师事务所律师。
被告黄起发，男，1980年10月5日出生，汉族，福建金典假日酒店有限公司总经理，住福建金典假日酒店有限公司。
被告李家忠，男，1970年3月2日出生，汉族，福建金典假日酒店有限公司员工，住福建金典假日酒店有限公司。
上述二被告的共同委托代理人滕培骝，福建知新律师事务所律师。
原告福建省建瓯市汇光发电有限公司与被告福建金典假日酒店有限公司、黄起发、李家忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄学用，被告福建金典假日酒店有限公司的委托代理人刘建民，被告黄起发、李家忠的共同委托代理人滕培骝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年9月30日，原告委托福建三泰拍卖有限公司对建瓯市金瓯街31号水电大楼1-3楼房屋的租赁权进行拍卖。原告在委托书中特别说明：“由于大楼主体消防工程未进行全面验收，由承租方负责对租赁的房屋消防设施进行整改，且承诺有能力办理租赁房屋的消防许可有关手续，并取得消防合格许可证，作为承租方的必备投标条件”。2011年10月28日，案外人罗华参加福建三泰拍卖有限责任公司组织的拍卖会，并竞得原告委托拍卖的建瓯市金瓯街31号水电大楼1-3楼房屋的租赁权。2012年2月8日，罗华委托其合伙人张蕾全权处理与原告签订上述房屋的租赁合同等有关事宜。2012年5月10日，原告与张蕾签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止；租金及付款方式：年租金每年调整一次，第一年租金人民币130万元。分两次缴交，在合同签订之日起7日内交纳第一次租金72万元（拍卖押金30万元中的22万元转为履约保证金，另8万元转为第一次租金），第二次租金50万元于2012年12月30日前缴清，但需支付同期银行贷款利息（从签订合同之日至缴清前一日止）。从第二年起，租金在上一年度的基础上逐年递增5%。第二年起租金每半年结算一次，先缴后用，于每年1月份、7月份的5日前付给原告。未按规定时间交足租金，每逾期一日向原告支付罚金500元，逾期30日不交房租的，原告有权终止合同。合同签订后，张蕾与被告黄起发、被告李家忠利用向原告承租的上述房屋，组建福建金典假日酒店有限公司。张蕾支付了2013年的第一次（期）租金人民币80万元（其中，8万元系拍卖押金）后，张蕾未按约支付2013年的第二次（期）租金人民币50万元和2014年度的租金136.5万元。2014年4月27日，张蕾将自己持有的福建金典假日酒店有限公司8%的股权转让给被告黄起发。原告曾多次向张蕾和三被告催讨尚欠的租金，但无果。2014年9月16日，原告与被告假日酒店、黄起发、李家忠及张蕾签订一份《协议书》，约定：原告与张蕾于2012年5月10日签订的《房屋租赁合同》中约定的承租人张蕾的权利与义务，全部由被告假日酒店承继；被告黄起发、李家忠作为被告假日酒店的股东，对被告金典假日酒店全面履行2012年5月10日的《房屋租赁合同》，提供连带责任保证担保；本协议签订之前，张蕾尚欠原告的租金由被告假日酒店承担支付责任，被告黄起发、李家忠承担连带清偿责任。后原告又多次向三被告催讨尚欠的租金无果。为解决租金问题，2014年11月12日，原告与被告假日酒店召开协调会，就被告假日酒店欠缴租金问题的解决途径再次进行协商，但至今被告假日酒店仍未将尚欠的租金支付给原告。为此，请求判令：1、被告假日酒店立即支付尚欠的租金人民币186.5万元，其中租金50万元从2012年5月10日起至该50万元付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率（年利率6.56%）计算的利息（计算至2015年1月9日止的利息计人民币87360元），支付从2012年12月31日起至租金186.5万元付清之日止按每天500元计算的违约金365000元（从2012年12月31日起算至2014年12月30日止）；2、被告黄起发、李家忠对上述款项承担连带清偿责任。3、本案的诉讼费用由三被告承担。
被告假日酒店辩称：1、原告将金典假日酒店作为本案被告是不适格的，原告将假日酒店作为被告是基于2014年9月16日签订的协议书，但涉案房屋租赁权经拍卖成交确认书中标人是罗华，并非张蕾，张蕾仅是代表罗华签订合同，故租赁人应是罗华并非是张蕾，是罗华与原告发生法律关系，合同承租方是罗华，被告应是罗华；故张蕾于2012年5月10日与原告签订的房屋租赁合同和2014年9月16日原告与被告假日酒店、黄起发、李家忠及张蕾签订协议书均是无效的。2、原告出租标的物在2013年12月6日前因消防未通过验收而招租，属于法律强制性禁止使用的标的，不能对外招租谋利，也违背了《中华人民共和国消防法》第十三条规定。根据合同的约定：“由承租方负责对租赁的房屋消防设施进行整改，且承诺有能力办理租赁房屋的消防许可有关手续，并取得消防合格许可证，作为承租方的必备投标条件”。这约定也是违法的，不具有法律效力，消防工程达到验收合格是原告的法定义务，是不能转嫁给其他人承担的。本案原告出租的标的物不具备合法性，应在标的物取得消防验收后才能使用，也就是要在消防全面验收合格后才可计算租金，涉案的水电大厦消防工程于2013年12月6日验收合格，故2013年度无法正常经营，涉案房屋的租金应从2014年1月1日开始计算；3、根据周边店面租赁房屋的租金情况，涉案房屋的年租金也过高，年租金在50万元为宜。4、合同约定的罚金也是错误的，罚金是刑法上的附加刑，不适用民事责任的约定；5、原告的房屋所有权证取得也是违法的。综上，请求法院驳回原告对被告假日酒店的诉讼请求。
被告黄起发、李家忠辩称：1、原告将黄起发、李家忠作为被告主体不适格，因系案外人罗华参加福建三泰拍卖有限责任公司组织的拍卖会，并竞得原告委托拍卖的涉案的水电大楼1-3楼房屋的租赁权，承租方应是罗华，故被告应是罗华，并不是黄起发、李家忠。2012年2月8日罗华委托其合伙人张蕾全权处理与原告签订涉讼的水电大楼1-3楼房产的租赁合同等有关事宜。委托事项就是签订租赁合同，张蕾并不意味着就是租赁的的承租户，原告的水电大楼1-3楼房屋的承租方应是罗华而不是张蕾，张蕾仅是代理人，全权处理签订租赁合同的相关事宜，并非承租人，故原告与张蕾签订的房屋租赁合同无效的，因该合同无效，故原告与被告假日酒店、黄起发、李家忠及张蕾签订的协议也是无效，被告黄起发、李家忠也不承担连带责任。2、原告将未经消防验收的标的物对外招租使用，有悖法律规定。原告在水电大楼1-3楼房屋委托对外拍卖租赁权，在委托书的第四条约定“由于大楼主体消防工程未进行全面验收，由承租方负责对租赁的房屋消防设施进行整改，且承诺有能力办理租赁房屋的消防许可有关手续，并取得消防合格许可证，作为承租方的必备投标条件”。可见原告是明知自己的租赁物是没有经过消防验收的，其是不能对外出租的，原告也不能将消防工程达验收合格的义务转嫁给被告。水电大楼主体消防工程于2013年12月才验收合格，其才可以对外招租收取租金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
（一）、在本案审理过程中，原告、被告假日酒店、黄起发、李家忠对下列事实无异议，本院予以确认。
1、建瓯市汇光发电有限公司三届二次股东会决议（三）1份，其主要内容是：2011年9月16日，原告就涉案的水电大楼1-3楼房屋租赁事宜专门召开股东会，公司股东建瓯市财政局和建瓯市洋后水库管理处的代表参加股东会，并对房屋租赁的有关事项作出决议。
2、建瓯市汇光发电有限公司瓯发（2011）90号《委托书》1份，
其主要内容是：原告委托福建三泰拍卖有限公司（下称三泰公司）对原告金瓯街31号水电大楼1-3楼房屋进行公开租赁，在委托书中特别说明：“由于大楼主体消防工程未进行全面验收，由承租方负责对租赁的房屋消防设施进行整改，且承诺有能力办理租赁房屋的消防许可有关手续，并取得消防合格许可证，作为承租方的必备投标条件”。
3、三泰公司拍卖公告和福建省拍卖成交确认书各1份，其主要内容是：2011年10月28日，案外人罗华参加三泰公司组织的拍卖会，并竞得原告委托拍卖的涉案的水电大楼1-3楼房屋的租赁权。
4、2012年2月8日的《委托书》1份，其主要内容是：本人罗华经公开投标租赁原告1-3楼的房产，现委托合股股东张蕾全权处理同原告签订房屋租赁合同等有关事宜，委托人罗华签字。本人张蕾同意受罗华委托，全权处理与原告签订房屋租赁合同等有关事宜，承担法律责任。受托人张蕾签字。并附双方身份证。
5、《建瓯市汇光发电有限公司房屋租赁合同签订会议纪要》和会议签到簿及《房屋租赁合同》各一份。其主要内容：2012年5月10日，原告就出租房屋与张蕾就房屋租赁合同签订的有关事宜召开会议，原告方相关部门的领导与张蕾参加会议，会上就涉案房屋租赁合同相关条款等进行协商。同日，原告与张蕾就涉案的水电大楼1-3楼房屋签订了《房屋租赁合同》。协议约定：出租方：建瓯市汇光发电有限公司，承租方：张蕾，租赁期限10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止；租金及付款方式：年租金每年调整1次，第1年租金人民币130万元。分两次缴交，在合同签订之日起7日内交纳第1次租金72万元（拍卖押金30万元中的22万元转为履约保证金，另8万元转为第1次租金），第2次租金50万元于2012年12月30日前缴清，但需支付同期银行贷款利息（从签订合同之日至缴清前1日止）。从第2年起，租金在上1年度的基础上逐年递增5%。第2年起租金每半年结算1次，先缴后用，于每年1月份、7月份的5日前付给原告。未按规定时间交足租金，每逾期1日向原告支付罚金500元，逾期30日不交房租的，原告有权终止合同等，并还约定了其他事项。
6、2014年3月11日《报告》和同年7月15日《报告》各1份，其主要内容是，被告假日酒店于2014年3月11日、7月15日先后分别向原告和建瓯市水利局递交《报告》，该报告中提出涉案的水电大楼主体消防工程未通过验收及涉案房屋大门外道路白改黑等原因的影响，因此，要求重新确定涉案租赁房屋的装修期和租金起算时间。
7、2014年9月16日协议书1份，其主要内容：2014年9月16日，原告与被告假日酒店、黄起发、李家忠及张蕾签订一份《协议书》。三方约定：原告与张蕾于2012年5月10日签订的《房屋租赁合同》中约定的承租人张蕾的权利与义务，全部由被告假日酒店承继；被告黄起发、李家忠作为被告假日酒店的股东，对该公司全面履行2012年5月10日的《房屋租赁合同》，提供连带责任保证担保；本协议签订之前，张蕾尚欠原告的租金由被告福建金典假日酒店有限公司承担支付责任，被告黄起发、李家忠承担连带清偿责任。
8、土地证及房产证复印件各1份，其内容记载，涉案房屋的房地产所有权均登记在原告名下，填发日期2006年5月12日。
9、《关于协调金典公司租金欠缴问题的会议纪要》（瓯发（2014）75号）1份，其主要内容是，为解决被告福建金典假日酒店有限公司欠缴租金问题，2014年11月12日，原告与被告假日酒店等召开协调会，就解决被告欠缴租金问题再次进行协商，但未达成协议。
10、1999年11月7日南公消建字（1999）088号建筑设计防火审核意见书一份，其内容是，南平市消防支队对涉案的水电大楼的工程设计消防的审查后，提出具体的意见。
11、2011年10月19日（2011）99号建瓯市人民政府专题会议纪要和2013年11月30日（2013）98号建瓯市人民政专题会议纪要各一份，其主要内容是，因水电大楼消防通道问题未按规定整改到位，水电大楼在消防设计上的有欠缺，造成消防设施未完成验收等问题，因此，市政府召开两次专题会议，要求相关部门抓紧落实。
12、2013年12月13日瓯公消决字（2013）0049号行政处罚决定书和收据一份，其主要内容是，行政处罚决定书的被处罚人为被告假日酒店，由于涉案房屋消防工程未经消防设计审核擅自施工违反《消防法》第12条规定，消防部门对被告假日酒店处罚款8万元。
13、2013年12月6日建瓯市消防大队建设工程竣工验收消防备案受理凭证及瓯公消竣备字（2013）第0018号建设工程竣工验收消防备案凭证和2013年12月30日瓯公消验字（2013）第0009号建设工程消防验收意见书各一份，其主要内容是，建瓯市电力综合大楼主体消防工程于2013年12月6日经建瓯市消防大队验收合格，该消防工程是由原告负责施工建设达到验收合格的。涉案房屋即假日酒店租赁房屋的消防工程于2013年12月30日经建瓯市消防大队验收合格，该部分的消防工程是由被告假日酒店施工完成验收合格的。
14、2013年6月10日建设工程施工合同一份，其主要内容是，涉案房屋门前道路改造工程，合同工期2013年6月10日至2013年10月10日，合同工期计120天。
15、2015年4月8日被告假日酒店申请本院调取的建瓯市电力综合大楼消防工程合同共3份：即2004年3月29日的合同书和2012年10月16日转让协议书和同年7月20日委托协议和建设工程施工合同各1份。其主要内容是：建瓯市电力综合大楼消防工程（除9至12层及地下层至4层相关工程量外）由福州赐安消防电子器材工程有限公司承包建设，施工期限70天，即2004年3月30日至同年6月8日，但到期工程未完成；2012年10月16日，电力综合大楼消防工程由福州赐安消防电子器材工程有限公司经原告同意转由福建旭升安装工程有限公司继续施工。2012年7月20日，建瓯市供电有限公司委托原告并由原告垫资完成电力综合大楼9-12楼消防工程设施，原告将该消防工程发包给福建旭升安装工程有限公司施工。
（二）、本案当事人对下列事实所产生的法律后果有争议，本院予以查明并认定。
1、本案被告假日酒店、黄起发、李家忠主体是否适格的问题。
原告认为，2011年10月28日，案外人罗华参加福建三泰拍卖有限责任公司组织的拍卖会，并竞得原告委托拍卖的建瓯市金瓯街31号水电大楼1-3楼房屋的租赁权。2012年2月8日，罗华委托其合伙人张蕾全权处理与原告签订上述房屋的租赁合同等有关事宜。2012年5月10日，原告与张蕾签订《房屋租赁合同》。2014年9月16日原告与被告假日酒店、黄起发、李家忠及张蕾签订的协议书，该俩份合同均是双方真实的意思表示，其内容并不违法，为有效合同，由于三被告不履行协议书确定的义务，金典假日酒店、黄起发、李家忠作为被告，其诉讼主体是适格的。
被告假日酒店认为，本案的原告将金典假日酒店作为本案被告是不适格的。原告将假日酒店作为被告是基于2014年9月16日签订的协议书，但涉案房屋租赁权经拍卖成交确认书中标人是罗华，并非张蕾，张蕾仅是代表罗华签订合同，故租赁人应是罗华并非张蕾，是罗华与原告发生房屋租赁关系，合同承租方是罗华，被告应是罗华；原告将假日酒店作为被告，主体不适格。
被告黄起发、李家忠认为，原告将黄起发、李家忠作为被告主体是不适格的。因是罗华参加福建三泰拍卖有限责任公司组织的拍卖会，并竞得原告委托拍卖的涉案的水电大楼1-3楼房屋的租赁权，承租方应是罗华，故被告应是罗华，并不是黄起发、李家忠。因此，原告是与罗华存在租赁房屋的关系，原告将黄起发、李家忠作为被告主体不适格。
本院认为，案外人罗华参加福建三泰拍卖有限责任公司组织的拍卖会，并竞得原告委托拍卖的涉案的水电大楼1-3楼房屋的租赁权，此后，罗华委托其股东张蕾与原告签订合同，并未损害国家利益、他人利益，其并无不当；2014年9月16日原告与被告假日酒店、黄起发、李家忠及张蕾签订的协议书，并不违反法律规定，该协议为有效协议，三被告未按协议约定履行并交纳租金，属违约；原告依据协议，将承租方金典假日酒店和协议书上的担保人黄起发、李家忠作为被告，主体适格。
2、案外人张蕾于2012年5月10与原告签订房屋租赁合同和2014年9月16日，原告与被告假日酒店、黄起发、李家忠及张蕾签订的协议书是否有效的问题。
原告认为，原告委托福建三泰公司对原告所有房屋的租赁权进行拍卖，2011年10月28日，案外人罗华参加三泰公司组织的拍卖会，并竟得原告委托拍卖的建瓯市金瓯街31号水电大楼1-3楼房屋的租赁权，此后，罗华委托其合伙人张蕾全权处理与原告签订房屋的租赁合同等有关事宜。2012年5月10日，原告汇光公司与张蕾签订房屋租赁合同。其合同内容并未违反法律规定，为有效合同。案外人张蕾与被告黄起发、李家忠以向原告租赁涉案的房屋，投资组建福建金典假日酒店有限公司，张蕾将其持有福建金典假日酒店有限公司8%的股权转让给被告黄起发。2014年9月16日，原告与被告假日酒店、黄起发、李家忠及张蕾签订一份协议书，约定，原告与张蕾于2012年5月10日签订的房屋租赁合同所约定的承租人张蕾的权利与义务，全部由被告假日酒店承继；被告黄起发、李家忠作为假日酒店的股东，对被告假日酒店全面履行2012年5月10日的房屋租赁合同提供连带责任保证担保；被告假日酒店、黄起发、李家忠认可张蕾系涉案房屋的承租人，该份协议系各方当事人真实意思表示，且内容未违反法律强制性规定，损害国家利益，他人利益，故该协议合法有效。
被告假日酒店认为，本案涉案的房屋原告通过拍卖竟标出租，中标人是罗华，中标人应是承租人，应由罗华与原告签订房屋租赁合同，张蕾未通过竟标拍卖取得租赁权，因此，案外人张蕾无权作为承租人与原告签订房屋租赁合同，其所签订合同是不合法的，即2012年5月10日张蕾与原告签订的房屋租赁合同是无效的；因该合同无效，2014年9月16日张蕾将其所签订合同的权利、义务转让给被告假日酒店并签订的协议书也是无效的，即2014年9月16日原告与被告假日酒店、黄起发、李家忠及张蕾签订的协议书无效。
被告黄起发、李家忠认为，同意被告假日酒店的陈述意见外，并认为案外人张蕾未通过房屋竟标拍卖取得涉案房屋的租赁权，张蕾以承租人的身份与原告签订房屋租赁合同，是不合法，故其于2012年5月10日与原告签订房屋租赁合同是无效的，其将2012年5月10日所签订的合同权利及义务于2014年9月16日转让，即2014年9月16日原告与被告假日酒店、黄起发、李家忠及张蕾签订的协议书也是无效的。
本院认为，涉案的租赁房屋，经罗华参加公开投标竟标而获得原告房屋的租赁权，罗华委托合股股东张蕾全权处理同原告签订房屋租赁合同等有关事宜，2012年5月10日张蕾与原告建瓯市汇光发电有限公司签订房屋租赁合同，其合同内容并不违反法律的规定，且原告也认可，应为有效合同。2014年9月16日，张蕾将与原告于2012年5月10日签订的房屋租赁合同所约定的权利与义务，全部由被告假日酒店承继；被告黄起发、李家忠作为假日酒店的股东，自愿对被告假日酒店全面履行2012年5月10日的房屋租赁合同提供连带责任保证担保，并于当日原告与被告假日酒店、黄起发、李家忠及张蕾签订协议书，该协议系各方当事人真实意思表示，该协议内容并未违反法律规定，损家国家利益或他人利益，故该协议合法有效。综上，本院认为，张蕾于2012年5月10日与原告签订房屋租赁合同和2014年9月16日原告与被告假日酒店、黄起发、李家忠及张蕾签订的协议书均合法有效，对双方当事人均有约束力。
3、关于本案水电大楼主体消防工程未经全面验收合格，涉案的房屋是否能出租的问题。
原告认为，水电大楼主体消防工程未经全面验收，原告在委托拍卖招租时就已经明确告知，由承租方负责对租赁的房屋消防设施进行整改，且承诺有能力办理租赁房屋的消防许可有关手续，并取得消防合格许可证，作为承租方的必备投标条件，被告对此也已认可；水电大楼主体消防工程未经全面验收合格，原告将涉案房屋出租并不违反法律规定，且原告对出租房屋具有所有权，出租其所有的房屋并不违法。
被告假日酒店、黄起发、李家忠认为，水电大楼主体消防工程未经全面验收合格，根据《消防法》13条的规定是禁止使用的，消防工程达到验收合格是原告的法定义务，也是不能转嫁给承租人承担的。本案原告出租的标的物消防工程不具备合法性，是不能出租的，应在标的物取得消防验收后才能使用，也就是说在消防全面验收合格后才可计算租金。因涉案房屋消防工程于2013年12月才经验收合格，故租赁房屋的租金应从2014年1月开始计算。
本院认为，本案涉案的房屋原告有房屋所有权证，房产属原告所有，原告在委托福建三泰拍卖有限公司对涉案房屋进行公开租赁，其委托书上的租赁要求是，涉案的房屋主体消防工程未进行全面验收，由承租方负责对租赁房屋消防设施进行整改，且承诺有能力办理租赁房屋的消防许可有关手续，并取得消防合格许可证，作为承租方的必备条件。被告假日酒店是明知的，水电大楼主体消防工程未全面验收合格，原告将涉案房屋出租给被告假日酒店，并将涉案房屋消防工程转由承租方整改合格后使用，这约定并未违反《消防法》的相关规定，原告出租涉案房屋并不存在违法，综上，涉案的房屋原告有权出租。
4、关于原告与被告假日酒店、黄起发、李家忠对涉案的房屋的租金鉴定意见的问题。
原告认为，法院经合法程序将涉案的房屋委托评估机构鉴定租金，得出的评估报告书，其对报告书对涉案房屋的评估意见未提异议。
被告假日酒店、黄起发、李家忠认为，该评估报告书得出的评估意见系2015年8月7日至次年的8月7日的一年租金，与涉案房屋的租金无关联性。
本院认为，本院根据被告假日酒店申请要求对涉案的房屋租金进行评估，且经原告和被告黄起发、李家忠同意，本院对当事人所提交的相关材料并经本院的法定程序，最终由福建国信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案的房屋租金进行评估，该公司收到材料后并到实地勘查并结合相关材料作出报告书，该评估意见的租金1053420元系2015年8月7日至次年的8月7日的全年租金。因该租金与涉案的房屋的即2013年度和2014年度的租金无关联性，本院不予认定。
通过庭审举证、质证，结合当事人所作陈述及本院认证，对本案的主要事实认定如下：2011年9月30日，原告委托福建三泰拍卖有限公司对建瓯市金瓯街31号水电大楼1-3楼房屋的租赁权进行拍卖。原告在委托书中注明：“由于大楼主体消防工程未进行全面验收，由承租方负责对租赁的房屋消防设施进行整改，且承诺有能力办理租赁房屋的消防许可有关手续，并取得消防合格许可证，作为承租方的必备投标条件”。2011年10月28日，案外人罗华参加福建三泰拍卖有限责任公司组织的拍卖会，并竞得原告委托拍卖的建瓯市金瓯街31号水电大楼1-3楼房屋的租赁权。2012年2月8日，罗华委托其股东张蕾全权处理与原告签订房屋租赁合同等有关事宜。2012年5月10日，原告与张蕾签订《房屋租赁合同》，约定：出租人为建瓯市汇光发电有限公司，承租人为张蕾，租赁期限10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止；租金及付款方式：年租金每年调整一次，第1年租金人民币130万元。分两次缴交，在合同签订之日起7日内交纳第1次租金72万元（拍卖押金30万元中的22万元转为履约保证金，另8万元转为第1次租金），第2次租金50万元于2012年12月30日前缴清，但需支付同期银行贷款利息（从签订合同之日至缴清前一日止）。从第2年起，租金在上一年度的基础上逐年递增5%。第2年起租金每半年结算1次，先缴后用，于每年1月份、7月份的5日前付给原告。未按规定时间交足租金，每逾期1日向原告支付罚金500元，逾期30日不交房租的，原告有权终止合同。合同签订后，张蕾与被告黄起发、李家忠组建福建金典假日酒店有限公司。张蕾支付了2013年的第1次（期）租金人民币80万元（其中8万元系拍卖押金转入）后，张蕾未按约定支付2013年的第2次（期）租金人民币50万元和2014年度的租金136.5万元。2014年4月27日，张蕾将自己持有的福建金典假日酒店有限公司8%的股权转让给被告黄起发。2014年9月16日，原告与被告假日酒店、黄起发、李家忠及张蕾签订协议书。约定：原告与张蕾于2012年5月10日签订的《房屋租赁合同》中约定的承租人张蕾的权利与义务，全部由被告假日酒店承继；被告黄起发、李家忠作为被告假日酒店的股东，对被告假日酒店全面履行2012年5月10日的《房屋租赁合同》提供连带责任保证担保；本协议签订之前，张蕾尚欠原告的租金由被告假日酒店承担支付责任，被告黄起发、李家忠承担连带清偿责任。后原告又多次向三被告催讨尚欠的2013年度和2014年度租金计186.5万元及利息无果，原告诉至本院。
另查明，水电大楼主体消防工程由原告负责整改，于2013年12月6日经消防部门验收合格；涉案的房屋消防工程经被告假日酒店整改后，于2013年12月30日经消防部门验收合格。
综上所述，本院认为，2012年5月10日张蕾与原告签订的房屋租赁合同和2014年9月16日原告与被告假日酒店、黄起发、李家忠及张蕾签订的协议书，除合同中约定逾期付租金一日，处以每日罚金500元，该约定不符合民事法律的相关规定无效外，其他的约定并不违反法律规定，亦未损害国家、集体、社会公共利益或者第三人利益，且系当事人的真实意思表示，合同整体合法有效，双方应切实履行。由于被告假日酒店、黄起发、李家忠未履行合同的义务，原告将假日酒店、黄起发、李家忠列为被告并无不当，其主体适格，予以确认；涉案出租的房屋所有权属原告，其对具有所有权的房屋进行出租，并不违反法律规定，被告假日酒店提出原告房屋所有权取得是违法的，无事实依据，不予采信；三被告提出原告未将涉案的房屋消防工程全面验收合格而转由承租人承担是违法的，经查没有法律依据，不予采信；被告假日酒店提出涉案房屋租金过高，应以年租金50万元为宜，无事实依据，且原告不予认可，故不予采信；水电大楼主体消防工程由原告负责完成验收合格，该消防工程原告于2013年12月6日才完成验收合格，涉案房屋的消防工程是被告假日酒店负责施工，其于2013年12月30日完成验收合格。根据《中华人民共和国消防法》第13条规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。由于涉案的房屋2013年度消防工程未完成验收合格而造成无法使用，涉案房屋的租金按合同约定无法履行，原告应承担一定民事责任，被告假日酒店明知涉案的房屋消防设施由承租方进行整改，并取得消防合格许可证，作为承租方的必备投标条件，可被告假日酒店仍予以租赁，其应承担一定民事责任；据此，原告应自行承担2013年度涉案房屋的租金130万元的60%即78万元，被告假日酒店应承担2013年度涉案房屋租金130万元的40%即52万元，因原告自认张蕾已支付涉案房屋2013年度的第一期租金80万元，已超过被告假日酒店应承担涉案房屋2013年的租金，故原告诉请被告假日酒店支付尚欠租金50万元（2013年的租金）及其利息，理由不成立，不予支持。2014年涉案的房屋不存在消防等问题，涉案房屋2014年度租金按合同约定被告假日酒店应依约履行，故原告诉请被告假日酒店支付2014年度房屋租金136.5万元，理由成立，本院予以支持；因民事法律无罚金的规定，故原告诉请被告假日酒店支付从2012年12月31日起至租金186.5万元付清之日止按每天（罚金）500元计算的违约金（从2012年12月31日起计算至2014年12月30日止）365000元，没有法律依据，本院不予支持；综上，被告假日酒店应支付2013年房屋租金52万元及2014年房屋租金136.5万元，扣除原告自认张蕾已支付涉案房屋租金80万元（2013年）外，尚欠涉案房屋租金108.5万元。合同约定，被告黄起发、李家忠对被告假日酒店履行《房屋租赁合同》提供连带责任保证担保，虽未约定保证期限，但在保证期间内，原告主张要求被告黄起发、李家忠对被告假日酒店尚欠的租金承担连带清偿责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告福建金典假日酒店有限公司应于本判决生效后十日内向原告福建省建瓯市汇光发电有限公司支付房屋租金人民币108.5万元。
二、被告黄起发、李家忠对被告福建金典假日酒店有限公司的上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告福建省建瓯市汇光发电有限公司其他诉讼请求。
如未能按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费用25338元，由原告建瓯市汇光发电有限公司负担13475元，被告福建金典假日酒店有限公司、黄起发、李家忠共同负担11863元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
审 判 长 高信仁
审 判 员 张启琳
人民陪审员 吴义和
二〇一六年七月十三日
书 记 员 饶祥莺
本案所依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知，协助，保密等义务。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人交付租金的合同。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息，违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担承担责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为2年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。