广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤02民终694号
上诉人（原审被告）：南雄市顺雄实业投资有限公司。住所地：广东省南雄市青云西路银兴花园1区第2、3幢77号门店。
法定代表人：朱建华，总经理。
委托诉讼代理人：李英桂，广东永顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡建华，男，1979年2月10日出生，汉族，住江西省樟树市。
委托诉讼代理人：肖胜飞，广东韶大律师事务所律师。
上诉人南雄市顺雄实业投资有限公司（以下简称顺雄公司）因与被上诉人胡建华商品房预售合同纠纷一案，不服南雄市人民法院(2016)粤0282民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人顺雄公司的委托诉讼代理人李英桂，被上诉人胡建华的委托诉讼代理人肖胜飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顺雄公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回胡建华的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由胡建华负担。事实和理由：一、依照双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件十一补充协议第10条，顺雄公司延期交楼的免责条款第3)项，顺雄公司无需承担逾期交楼的违约责任。1、南雄市珠玑镇人民政府2017年1月10日出具的《证明》显示，珠玑1号项目市政供水工程项目于2016年9月13日才竣工验收，拖延了珠玑1号楼盘的相关验收工作；2、政府的该项行为属补充协议第l0条甲方延期交楼的免责条款第3)项约定的政府行为“进行市政施工建设等影响甲方工程建设的行为”，因此，该政府行为具体明确，并非一审法院认定的“补充协议约定的政府行为并没有明确载明政府行为的具体内容”。且政府提供的该《证明》足以证实系政府行为。3、开发商相对于政府部门而言同样是弱势的，对建设开发过程中因政府行为导致的延期交房风险也是难以估计的，故与购房人签订上述补充协议，目的就是防范因政府行为等因素而导致交楼延期的风险。而双方签订的该补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不存在欺诈、重大误解等行为，且该免责事由并未超出胡建华的预期。4、根据补充协议第11条说明，《商品房买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。故一审法院单纯采信胡建华的意见，有失偏驳。二、既然顺雄公司构成延期交楼的免责事由，顺雄公司无需承担延期交楼的违约责任，故无需缴纳逾期交房违约金。
胡建华辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回顺雄公司的上诉请求，维持原判。
胡建华向一审法院起诉请求：1、顺雄公司从2016年6月1日起，每日支付胡建华违约金153.29元，直至顺雄公司向胡建华交楼日止（至2016年11月14日起诉之日止，应支付违约金25599.43元）；2、顺雄公司赔偿胡建华因房屋贬值损失3万元；3、案件诉讼费用由顺雄公司负担。
一审法院认定事实:顺雄公司领取了《企业法人营业执照》，法定代表人为朱建华。2015年8月20日，胡建华以买受人（乙方），顺雄公司以出卖人（甲方）的名义签订一份《商品房买卖合同》（预售）及附件一至十一。合同约定了合同当事人、商品房的基本情况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案及房屋登记、前期物业管理以及其他事项等主要条款。其中第三条约定，买受人向出卖人订购位于珠玑旅游大道B2商住楼2幢16层2号，预测建筑面积103.04平方米，其中套内建筑面积85.03平方米，分摊共有建筑面积18.01平方米；第六条约定，商品房价格按套内面积计算，单价为3605.46平方米，总价款306572元；第七条约定，签订本合同前，买受人己向出卖人支付定金30000元，该定金于交付首期款时抵作商品房价款；买受人应当于2015年8月20日前支付首期价款96572元，占全部房款的30%，余款210000元向中国建设银行股份有限公司南雄支行申请贷款支付；第八条，逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方按照逾期时间，分别处理[⑴和⑵不做累加]：⑴逾期在90日之内，买受人按照日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；⑵逾期超过90日的，……；第九条，商品房交付条件，该商品房交付时应当符合己取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；第十一条，交付时间和手续，出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房；第十二条，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，分别处理，不作累加，⑴逾期在180日之内[该期限应当不多于第八条第1⑴项中的期限]，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1⑴项中的比率]；⑵逾期超过180日[该期限应当与本条第⑴项中的期限相同]后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一[该比率应当不低于本条第1⑴项中的比率]的违约金；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或提交南雄市仲裁委员会仲裁。同日，胡建华与顺雄公司签订一份附件十一《补充协议》，其中第10条甲方延期交楼的免责条款第三款主要约定遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方；乙方未按共同约定支付款项；市政规划改变、政府行为（包括政府行政部门未能按时批出批文或批文相互矛盾的、改变原规划的、进行市政施工建设影响到顺雄公司方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及顺雄公司方不可避免或者克服的异常地质状况；非甲方原因造成延期交楼的；该补充协议条款与《商品房买卖合同》和《珠玑1号认购书》同样具有法律效力，《商品房买卖合同》、《珠玑1号认购书》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准等条款。合同签订后，胡建华通过银行转帐96572元、13365元，并由顺雄公司出具收据证明胡建华已付的项目费用为首期房款96572元，以及办证杂费用等费用5683元、装修押金1500元、住宅专项维修资金6182元，余款210000元办理按揭贷款付清房款。到期后，顺雄公司未按约定交楼。胡建华认为，顺雄公司未按期交楼属构成违约，应按约定赔偿胡建华损失，故提起诉讼，请求判如所请。
一审庭审中，顺雄公司提交了南雄市珠玑镇人民政府出具的《证明》及《工程竣工验收证明书》（应急供水工程项目），证明其延期交房的原因是政府本应于2015年12月20日开工建设供水工程，于2016年6月14日完工，并于2016年9月13日取得工程竣工验收证明书，属政府市政工程施工延期造成延期交楼，并不是顺雄公司的原因。而胡建华认为，该工程与本案无关，顺雄公司完全可以提前开工，就不会影响工程施工，要求顺雄公司按合同约定支付违约金。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》及附件一至四系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。双方签订《商品房买卖合同》时约定在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交南雄仲裁委员会仲裁。经查，南雄市仲裁委员会这一机构不存在，故双方约定的仲裁委员会不明确，且事后双方也未对此达成补充协议。根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条的规定，该仲裁协议无效，而本案顺雄公司住所地在南雄市，故一审法院对该案具有管辖权。
顺雄公司应否承担逾期交楼的违约责任。顺雄公司认为涉案房屋延误交房的主要原因是“政府相关部门负责配套设施之延误”，即三通一平及市政供水工程项目本应于2015年9月底前完工，但市政工程项目却在2016年9月13日前竣工验收，拖延了该楼盘的相关验收工作，故延期交房不属于其自身原因引起，因此应免除其延期交房的违约责任。一审法院认为，虽然附件十一补充协议第10条约定，因政府进行市政施工建设影响到顺雄公司工程建设，顺雄公司可据此免责。但是，首先，补充协议约定的政府行为并没有明确载明政府行为的具体内容，顺雄公司未提交充分证据应急供水工程问题属于补充协议约定的政府行为，胡建华对此也不予确认，故顺雄公司认为应急供水工程问题属于政府行为的依据不足；其次，顺雄公司作为涉案楼盘的开发商，对房地产的开发程序是清楚的，对建设风险也是可以预见的。该案中顺雄公司抗辩的两个原因，顺雄公司在楼盘开发建设过程中是知道存在的，也即与胡建华签订合同前就已经知道，那么顺雄公司在签订合同时就应当充分知道该原因对交房时间的影响，从而对交房时间和条件作出合适的约定。顺雄公司作为开发商，选择交房时间和条件的能力明显优于买受人，既然约定交房时间、条件以及相应的违约责任，就应当受合同条款的约束。故顺雄公司以上述理由要求免除其违约责任的依据不足，不予采纳。现胡建华已表示要求继续履行合同，按照合同第十四条的约定，胡建华可以主张迟延付款违约金。因此，对于顺雄公司请求法院驳回胡建华诉讼请求的主张，不予支持。胡建华已付清房款，顺雄公司超过2016年5月31日至今未将符合双方约定的交楼条件的房屋交付给胡建华，应按照合同的约定承担逾期交楼的违约责任。
关于逾期交房违约金的问题。根据合同约定，交楼时间为2016年5月31日，逾期交楼每日按总房价款万分之一的标准向胡建华支付违约金。但顺雄公司至今仍未交楼，依约定应从违约之日起计即2016年6月1日起至交楼时止，每日按总房价的万分之一的标准向胡建华给付违约金，即房款306572元为基数，按约定日万分之一计算违约金。故胡建华主张每日按总房价款万分之一的标准从2016年6月1日起至实际交房之日止计付逾期交楼违约金，符合双方的约定和法律规定，予以支持。顺雄公司辩称违约金过高，并认胡建华因逾期交房而造成的损失仅为1-2元/平方米的房租，要求法院对约定的违约金标准予以调整。顺雄公司未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据，故一审法院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱等因素，认为合同约定的违约金标准不存在过高，对于顺雄公司要求调低违约金标准的意见不予采纳。
关于贬值损失问题。胡建华诉称顺雄公司延期交房造成损失30000元，要求顺雄公司赔偿，因双方签订的是商品房买卖合同，因一方违约，出卖人或买受人可以选择维持合同或解除合同，并承担违约金，而胡建华诉讼要求赔偿贬值损失，无法律依据，不予支持。
据此，一审法院判决：一、南雄市顺雄实业投资有限公司于判决生效之日起十日内支付从2016年6月1日起至交付房屋止的违约金（每日按胡建华已交付房款306572元的万分之一计算）给胡建华。二、驳回胡建华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费595元，由胡建华负担495元，由顺雄公司负担100元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。顺雄公司提交了南雄市珠玑镇人民政府出具的《证明》，主要内容为：“顺雄公司于2013年5月9日公开竞得南雄市珠玑镇旅游大道两侧A地块及B-2地块。依约我政府应在2015年9月底前完成三通一平及市政供水工程项目（该市政供水工程仅供珠玑1号项目使用）。但因其他客观因素，珠玑1号项目市政供水工程项目却在2016年9月13日才竣工验收，故拖延了该公司珠玑1号楼盘的开工和验收。”，拟证明根据《广东省商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第10条约定，顺雄公司构成延期交楼的免责事由，顺雄公司无需承担逾期交楼的违约责任，无须缴纳逾期交房违约金。胡建华的质证意见为：1、顺雄公司提交的证据已经超过了举证期限。2、市政供水工程和珠玑1号楼盘的开工没有必然的联系，楼盘早就开工了，如果是2016年9月份开始开工的话，楼盘是没有那么快做好的，这也不是不可抗力的范围。3、如果顺雄公司认为该市政工程拖延了珠玑1号楼盘的开工，可以循法律途径向珠玑镇人民政府索赔，违约的后果不能由胡建华承担。本院对顺雄公司二审期间提交的证据作如下分析：该《证明》由南雄市珠玑镇人民政府出具，盖有南雄市珠玑镇人民政府的公章，与顺雄公司在一审期间的提交的南雄市珠玑镇人民政府出具的《证明》不存在冲突，只是二审期间提交的《证明》明确了市政供水工程仅供珠玑1号项目使用且影响了涉案楼盘的开工，本院对该《证明》予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院要求顺雄公司于庭后七天内提交涉案楼盘的建设工程竣工验收备案证明文件，逾期则承担举证不能的法律后果，顺雄公司至今未提交上述证据。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院仅对顺雄公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，针对顺雄公司的上诉意见，本案争议焦点是：一、逾期交楼是否属于《广东省商品房买卖合同》附件十一补充协议第10条约定的甲方延期交楼的免责事由；二、顺雄公司应否承担逾期交楼的违约责任。
一、关于逾期交楼是否属于《广东省商品房买卖合同》附件十一补充协议第10条约定的甲方延期交楼的免责事由的问题。附件十一《补充协议》第10条甲方延期交楼的免责条款第三款主要约定……市政规划改变、政府行为（包括政府行政部门未能按时批出批文或批文相互矛盾的、改变原规划的、进行市政施工建设影响到顺雄公司方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及顺雄公司方不可避免或者克服的异常地质状况。从南雄市珠玑镇人民政府出具的《证明》分析，由于南雄市珠玑镇人民政府的市政供水工程项目在2016年9月13日才竣工验收，导致珠玑1号项目用水受到阻碍，拖延了珠玑1号楼盘的开工和验收长达近1年时间，影响了顺雄公司的工程建设，系政府行为导致顺雄公司逾期交楼，属于《广东省商品房买卖合同》附件十一补充协议第10条约定的甲方延期交楼的免责事由。
二、关于顺雄公司应否承担逾期交楼的违约责任的问题。如前所述，系政府行为导致顺雄公司逾期交楼，但该行为并不代表顺雄公司可以免于承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付条件，该商品房交付时应当符合己取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、第十一条约定出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。根据上述约定，顺雄公司应当在2016年5月31日前取得建设工程竣工验收备案证明文件向胡建华交付房屋。政府行为导致顺雄公司迟延接近1年时间才动工建设涉案楼盘，那么排除政府行为对涉案楼盘的建设所造的影响，对政府市政供水工程完工时间延期接近1年的时间予以扣减，对顺雄公司延期交付商品房在上述1年内予以免除责任，顺雄公司仍应于2017年5月31日前竣工验收交付房屋给胡建华。但时至今日，顺雄公司仍未向本院提交涉案楼盘的建设工程竣工验收备案证明文件，房屋仍未达到交付的条件，顺雄公司仍应承担逾期交楼的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，顺雄公司仍应按照合同的约定以每日按总房价的万分之一的标准，即房款306572元为基数，按日万分之一计算违约金，违约金的计算应从2017年6月1日始计算至交付房屋止。
综上所述，顺雄公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南雄市人民法院(2016)粤0282民初1375号民事判决第二项；
二、变更南雄市人民法院(2016)粤0282民初1375号民事判决第一项为：南雄市顺雄实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付从2017年6月1日起至交付房屋止的违约金（每日按胡建华已交付房款306572元的万分之一计算）给胡建华；
三、驳回胡建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费595元，由胡建华负担395元，由南雄市顺雄实业投资有限公司负担200元。胡建华向一审法院预交一审案件受理费595元，由一审法院予以退回200元。南雄市顺雄实业投资有限公司应向一审法院缴纳一审案件受理费200元。
二审案件受理费1190元，由胡建华负担476元，由南雄市顺雄实业投资有限公司负担714元。南雄市顺雄实业投资有限公司向本院预交二审案件受理费1190元，由本院予以退回476元。胡建华应向本院缴纳二审案件受理费476元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 茜
审判员 邓小华
审判员 梁晓芳
二〇一七年八月十五日
书记员 江伟炜