山东省莱芜市莱城区人民法院
行 政 判 决 书
（2018）鲁1202行初19号
原告莱芜钢铁集团莱芜矿业有限公司,住所地：莱芜市莱城区鲁中西大街71号,组织机构代码：86953276-7。
法定代表人亓�峰，董事长。
委托代理人吴绪会，山东恒志远律师事务所律师。
委托代理人谷强，该公司工作人员。
被告莱芜市房地产管理局,住所地：莱芜市文化北路10号,统一社会信用代码：123712004943810685。
法定代表人李传禄，局长。
出庭负责人秦国林，该局党组成员。
委托代理人王庆峰，山东鲁浩律师事务所律师。
被告莱芜市国土资源局,住所地：莱芜高新区莲花山路,统一社会信用代码：11371200004356661H。
法定代表人张辉，局长。
出庭负责人赵春敬，莱芜市土地储备中心副主任。
委托代理人王新莹，山东鲁中环宇律师事务所律师。
委托代理人刘志强，该局不动产登记中心副科长。
第三人山东冠雅地毯股份有限公司,住所地：莱芜市高新区九龙山南路以东、盘龙大街以南,统一社会信用代码：91371200791539984G。
法定代表人夏世平，总经理。
委托代理人张永，山东圣宏律师事务所律师。
原告莱芜钢铁集团莱芜矿业有限公司不服被告莱芜市房地产管理局的房屋登记行为，于2018年2月7日向本院提起行政诉讼。本院于2018年2月7日立案后，于2018年2月13日向被告莱芜市房管局和第三人送达了起诉状副本及应诉通知书，原告于2018年5月4日申请追加莱芜市国土资源局为本案的共同被告，本院依法予以准许并于2018年5月8日向被告莱芜市国土资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年6月8日公开开庭审理了本案。原告莱芜钢铁集团莱芜矿业有限公司的委托代理人吴绪会、谷强，被告莱芜市房地产管理局的出庭负责人秦国林、委托代理人王庆峰，莱芜市国土资源局的出庭负责人赵春敬、委托代理人王新莹、刘志强，第三人山东冠雅地毯股份有限公司的委托代理人张永均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告莱芜钢铁集团莱芜矿业有限公司诉称，1、请求依法撤销被告为第三人办理的莱房权高新区字01××44号、莱房权高新区字第××号房产证；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告莱芜钢铁集团莱芜矿业有限公司与山东冠雅地毯有限公司于2010年7月9日和2011年4月1日签订《施工承包合同》、《建设工程承包合同》各一份，由原告为山东冠雅地毯股份有限公司承建南、北车间及附属工程，原告莱芜钢铁集团莱芜矿业有限公司建安分公司负责具体施工。合同在履行过程中，山东冠雅地毯有限公司屡次违约，导致工程无法按期施工，至今工程的消防施工尚未完成，原告垫资近700万元。在原告不知情的情况下，案外人莱芜高新技术产业开发区建设局为第三人出具工程完工质量合格的证明，在此基础上，被告为第三人办理了莱房权高新区字第××号、莱房权高新区字第××号房产证，并用房产证对本案原告施工的工程进行了抵押且被数次查封。2017年9月14日，莱城区法院依法撤销了案外人莱芜高新技术产业开发区建设局于2013年1月10日为第三人出具的工程完工质量合格的证明。原告认为，第三人拥有的位于高新区泰山路36号的厂房工程完工质量合格已经被确认违法并撤销，被告为第三人办理莱房权高新区字第××号、莱房权高新区字第××号房产证没有事实和法律依据，并且程序违法，严重侵害了原告的合法权益，依法应当撤销。
原告莱芜钢铁集团莱芜矿业有限公司向本院提交了以下证据：
证据一、施工合同两份，证明原告与第三人之间存在合法的工程合同施工关系，本案涉案的产权登记证书所涉及的房产是原告进行的施工且工程没有完工，也没有进行验收。更没有质量验收证明。
证据二、（2017）鲁1202行初33号行政判决书一份，该判决书证实案外人莱芜高新技术产业建设局在工程没有验收的情况下为第三人出具工程质量合格证明违法且被法院依法撤销。
被告莱芜市房地产管理局辩称，根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）和山东省人民政府办公厅《关于推进市县不动产登记职责和机构整合的意见》（鲁政办字【2015】188号）的要求，莱芜市政府决定自2016年9月26日起，在全市范围内实施不动产统一登记，并设立了莱芜市不动产登记中心，负责全市土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记的经办职责。同时，根据莱芜市机构编制委员会《关于不动产登记职责和机构整合的通知》（莱编【2015】96号）中“编随事走、调编带人、职级不变”的要求，原属我局的市房地产产权交易中心的相关职能及编制以及相关人员的编制也相应的划转至莱芜市不动产登记中心。按照莱芜市人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》的要求，自2016年9月22日起，我局�停止受理房屋登记业务。也就是说，我局已不具备对房屋产权进行登记的行政职能，根据《行政诉讼法》第二十六条的规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。因此，我局不是本案的适格被告，请求人民法院查明事实，通知原告变更被告或依法驳回原告的起诉。
被告莱芜市房地产管理局向本院提交如下证据：莱芜市机构编制委员会文件，莱编（2015）96号，证明根据该文件规定市国土资源局负责建立不动产统一登记制度作出不动产登记相关工作，我局不再具有不动产登记相关职权。该文件是2015年11月17日下发。证明我局已不具备不动产登记职权，也无法作出撤销不动产登记的行为。
被告莱芜市国土资源局辩称，一、莱芜钢铁集团莱芜矿业集团有限公司作为原告�诉讼主体不适格，请法院依法驳回起诉。本案中，莱芜钢铁集团莱芜矿业集团有限公司既不是涉案房产的合法所有权人，也不是合法使用权人，与涉案房产登记具体行政行为并无法律上的利害关系，原告仅作为依照《施工承包合同》所形成的债权人，无权申请撤销涉案房产登记，请法院依法驳回起诉。二、2013年1月莱芜市房地产管理局作出的莱房权高新区字第××号、莱房权高新区字第××号房屋所有权证登记行为，事实清楚，依据充分，程序合法，该具体行政行为合法，依法应予维持。《物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”。《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提供下列材料：登记申请书、申请人身�证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、其他必要材料”。《房地产登记技术规程》即中华人民共和国行业标准JGJ278-2012附录C主要登记类型申请材料C.1.1国有土地上的房屋所有权登记申请材料表中所列的申请材料为：1、登记证明书；2、申请人（代理人）身份证明；3、建设用地的使用权证明；4、建设工程符合规划的证明；5、建设工程施工证明；6、房屋已竣工的证明；7、房屋测绘报告；8、房屋地址证明；9、批准文件等。
为服务我市大项目（企业）建设，加快房产证办理进度，为企业融资创造条件，莱芜市房地产管理局于2012年10月15日向市政府作了书面请示，请示拟将除土地使用权证外其余的资料由相关职能部门出具证明材料，办理房屋初始登记。时任市委常委、副市长陈道江于10月23作出批示“同意房管局意见，房产证办毕后也要督促企业尽快完善手续”。2013年1月14日，第三人莱芜市冠雅地毯有限公司向被告莱芜市房地产管理局申请办理位于高新区泰山路36号院内两幢工业厂房的初始登记，并提供了国有土地使用证、建设工程符合规划的证明、建设工程符合施工许可的证明、建设工程已竣工的证明等法律法规必备材料。莱芜市房地产管理局于2013年1月15日受理了第三人莱芜市冠雅地毯有限公司的申请材料，即查验了申请主体、查验了申请材料、核对了申请登记事项、询问了申请人（代理人）、录入了相关信息等程序后，经过依法审核，于2013年1月16日依法为其办理了初始登记，颁发了莱房权高新区字第××号、莱房权高新区字第××号房屋所有权证。综上，2013年1月莱芜市房地产管理局为第三人莱芜市冠雅地毯有限公司�理位于高新区泰山路36号院内两幢工业厂房的初始登记的行政行为事实清楚，依据充分，程序合法，该具体行政行为合法。三、目前，涉案房产已办理了抵押登记和查封登记，不宜撤销涉案房产登记行为。涉案房产已于2013年2月6日办理了房屋抵押登记，抵押权人中国建设银行股份有限公司莱芜分行已善意取得涉案房产的抵押权。涉案房产已被法院查封及数个法院的多次轮候查封。综上所述，2013年1月莱芜市房地产管理局为第三人莱芜市冠雅地毯有限公司办理位于高新区泰山路36号院内两幢工业厂房的初始登记的行政行为事实清楚，依据充分，程序合法，该具体行政行为合法，原告诉称撤销涉案房产证无事实和法律依据。涉案房产已办理了抵押登记和查封登记，不宜撤销。且原告不具备诉讼主体资格，请贵院依法驳回原告的起诉或者诉讼请求。
被告莱芜市国土资源局向本院提交了以下证据：证据一、莱房权高新区字第××号、莱房权高新区字第××号房屋所有权证登记材料一宗，证明莱房权高新区字第××号、莱房权高新区字第××号房屋所有权证登记行为合法。
证据二、最高额抵押权登记材料一宗，证明涉案房产已办理抵押登记。
证据三、涉案房产莱房权高新区字第××号的查封登记材料一宗，证明莱房权高新区字第××号房产已办理查封登记。
证据四、莱房权高新区字第××号房产查封登记材料一宗，证明莱房权高新区字第××号房产已办理查封登记。
以上证据证明了涉案房产登记的事实以及抵押权登记和查封登记的事实。
证据五、物权法（节选），证明莱房权高新区字第××号、莱房权高新区字第××号房屋所有权证登记行为合法。
证据六、房屋登记办法，证明莱房权高新区字第××号、莱房权高新区字第××号房屋所有权证登记行为合法。
证据七、房地产登记技术规程（节选），证明莱房权高新区字第××号、莱房权高新区字第××号房屋所有权证登记行为合法。
证据八、市政府办公室两证集中办理的通知及领导批示，证明莱房权高新区字第××号、莱房权高新区字第××号房屋所有权证登记行为合法。
5-8证实了房产登记的法律依据和相关文件。
第三人山东冠雅地毯股份有限公司述称，第三人是在高新区建设局以及房管局的要求下提供相关资料并由相关单位为其颁发了房产证，第三人本身没有过错,该房产证不应被撤销，如该房产证被撤销，第三人要求相关单位进行赔偿损失，该损失包括但不限于办证的费用以及信赖利益损失。
第三人山东冠雅地毯股份有限公司未向本院提交证据。
经庭审质证，对于原告提供的证据，被告莱芜市房管局质证如下：对证据一本身真实性无法确定,由第三人进行审核。该两份合同约定的竣工时间分别为2010年和2011年，但从合同上无法证实尚未竣工，也无法明确确定该合同所涉房屋即本案争议房产，也无法确定原告与本案的利害关系。也无法证明质量是否合格。对证据二真实性无异议，但该判决生效于我方颁证之后，我方在颁证时具备不动产登记职权且依法审查了办证人提交的相关资料，行政行为合法，现在即使该验收合格证明被撤销也不必然导致不动产登记证书无效，且我局现已不具备不动产登记职权，即使应当撤销房产证也不属我局管辖范围。
被告莱芜市国土局质证如下：同意房管局的质证意见，补充以下观点：关于原告与第三人之间系工程款债权债务关系，其主张的优先受偿权优于抵押权、查封权及一般债权，原告可以另案向第三人主张优先受偿权以通过司法确认其实际享有优先受偿权，优先受偿权存在除斥期间，原告是否实际享有优先受偿权尚未经过司法确认，不能得出原告主张的与涉案房产登记存在利害关系。原告可以督促第三人共同补办已经完工工程的竣工验收手续才能实际维护其合法权益。补办相关手续维护房产登记的效力才能保障涉案资产的价值，更好的维护原告的权利，因此�原告的优先受偿权未经司法确认的情况下，无权作为本案的原告申请撤销房产登记。
第三人山东冠雅地毯股份有限公司质证如下：对证据一真实性无异议，但对原告证明观点有异议，我们认为原告与第三人产生的是合同纠纷，不应当是行政纠纷，况且第三人已按照合同约定支付过部分工程价款，其余观点同房管局、国土局质证意见。对证据二真实性无异议，但原告提交的是一审判决书，也没有提交生效证明，该判决书是否生效有待商榷，其余观点同房管局、国土局质证意见。
对于被告莱芜市国土资源局提供的证据，原告莱芜钢铁集团莱芜矿业有限公司质证如下：对被告所提交的证据真实性无异议，但对被告以此证据证实的观点有异议，被告所提交的办理产权登记的相关材料恰恰证实了被告在�第三人办理房产证时没有严格履行审查义务，对应该具有工程验收合格备案登记的材料一概没有要求第三人提交，仅仅根据高新区建设局违法出具的工程质量合格证明就为第三人办理了房产证，现在已有生效判决认定高新区建设局出具的工程质量合格证明违法且予以撤销，因此被告应本着实事求是的原则对为第三人办理房产证的行为予以撤销，对于被告所提交的莱芜市人民政府办公室文件，该文件在我方提交的2017鲁12**行初字33号行政判决书中对该文件的效力已作了认定，在此不再重复，对于被告所提交的涉案房产已经被多家法院查封、扣押的事实更加证明了由于被告为第三人办理了房产证，使涉案房产具有了产权登记才无法使原告主张工程款优先权，在房产证不撤销的前提下有多家法院的查封也证实了被告为第三人办理房产证侵害了原告的合法利益。对于被告所提交的相关法律法规，我们认为被告没有严格按照国家法律法规所规定的审查要件履行审查职责，对此被告应承担相应法律责任。
被告房管局质证如下：对证据本身无异议，能够证明我方颁证行为合法，根据国土局出具的法律法规初始登记，我局无须审查或责令申请人提交工程验收的合格证明资料，审查工程是否合格是建设局的职责，我局只需审查申请人提交的材料中有无建设局出具的房屋已经竣工的证明及其它应提交的材料。就已经完成我方的审查职责，不能因建设局的行政行为被撤销而承担任何法律责任。
第三人对证明观点及真实性无异议。
对于被告房管局提供的证据，莱芜钢铁集团莱芜矿业有限公司质证如下：对证据本身无异议，但对被告所证明的观�有异议，我们认为被告在办理产权登记时不具备相关证明，至于机构的演变不影响原告向其主张权利,况且在当时为第三人办理产权登记时对第三人所提交的产权登记材料审查不够严格，所依据的高新区建设局出具的工程质量合格证明不是法律所规定的合法形式要件，根据建设工程质量管理条例和房屋建筑和市政基础设施、施工竣工验收备案管理办法的规定，建设行政主管部门主要职责是对建设单位提交的建筑工程竣工验收备案登记资料进行审查具备全部要件的予以备案登记，不具备全部要件的不予备案登记，在本案中在第三人未提交建筑工程竣工验收报告和规划，公安消防、环保等部门出具的认可文件下，高新区建设局未经备案登记就为第三人出具工程质量验收合格证明无事实依据且程序违法，而被告在为第三人办理房产证时应严格依法对第三人所提交的资料进�审查，在明知高新区建设局所出具的证明没有进行备案登记的前提下仍然为第三人办理了房产证，其行为具有过错。
被告莱芜市国土局对房管局的证据无异议。
第三人山东冠雅地毯股份有限公司对房管局的证据无异议。
本院对上述证据认证如下：
对原告莱芜钢铁集团莱芜矿业有限公司提供的证据1，被告虽然提出异议，但是该证据能够证实原告与涉案的行政行为具有利害关系，进一步证实原告的诉讼资格，故本院予以确认。对证据2，被告对真实性无异议，但是对证明观点有异议，涉案行政行为是在莱芜高新技术产业建设局为第三人出具的工程质量合格证明的基础上做出，该证据与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。
对被告莱芜市国土资源局提供的证据1、5-8，原告对真实性无异议，对证明观点有异议，被告莱芜市房地产管理局及第三人均无异议，该证据能够证实涉案行政行为证据充分、程序合法，本院依法确认为有效证据。
对被告莱芜市国土资源局提供的证据2-4，原告对真实性无异议，对证明观点有异议，被告莱芜市房地产管理局及第三人均无异议，该证据与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采纳。
对被告莱芜市房地产管理局提供的证据，原告对真实性无异议，对证明观点有异议，被告莱芜市国土资源局和第三人均无异议，该证据客观真实，是证明被告是否具有被告主体资格的有力证据，本院予以采纳。
经审理查明,第三人与原告�别于2010年7月9日、2011年4月1日签订两份建设工程承包合同，约定由原告为第三人承建南、北车间及附属工程，在工程施工过程中，因第三人未能按合同约定支付工程进度款，工程未能在合同约定的期限内竣工，也未组织相关方进行竣工验收。2013年1月10日，高新区建设局为第三人出具《证明》一份，内容为“莱芜市冠雅地毯有限公司坐落于高新区泰山路36号的房屋（国有土地证：莱芜市国用（2011）第0186号），1幢共一层：9692.11㎡（北连体车间），门式钢架结构，2010年8月10日开工，2012年7月8日完工；2幢共一层：14559.94㎡（南连体车间），门式钢架结构，2010年8月10日开工，2012年7月8日完工。以上建筑工程符合法律、法规规定，经验收工程质量合格。特此证明。二〇一三年一月十日”。后在此证明的基础上，莱芜市房地产管理局为第三人办理了�房权证高新区字第××号、莱房权证高新区字第××号房产证，并进行了抵押。2017年9月14日，(2017）鲁1202行初33号行政判决书判决撤销了2013年1月10日由莱芜高新技术产业开发区建设局为第三人出具的《证明》。现原告认为第三人拥有的位于高新区泰山路36号的厂房工程完工质量合格的证明已经被确认违法并撤销，莱房权证高新区字第××号、第××号房产证依法应当撤销。
本院认为，根据诉讼中双方当事人的诉辩观点，本案审理的两个焦点问题为：1、原、被告主体是否适格。2、登记行为是否合法，房产证是否予以撤销。
对于第一个问题，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼�”的规定，本案中原告与第三人就涉案工程签订了建设工程施工合同，在工程尚未竣工验收的情况下，高新区建设局为涉案工程出具了被诉《证明》，莱芜市房地产管理局根据第三人的申请在该证明的基础上为其办理了两证，并随后办理了抵押，影响了作为施工单位的原告因第三人欠付工程款而对工程建造物主张优先受偿权的行使，故原告与被告办理的莱房权证高新区字第××号、第××号房产证的行为存在直接利害关系，系涉案具体行政行为的利害关系人，故原告的主体适格。而根据《行政诉讼法》第二十六条的规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中虽然系莱芜市房地产管理局为第三人办理了两证，但是莱芜市房地产管理局现在已不再具有使房屋产权登记的职能，属于职权变更的情形，根据莱编（2015）96号�件，现由莱芜市国土资源局设立莱芜市不动产登记中心，负责不动产登记，因此莱芜市房地产管理局的答辩成立，其不是本案的适格被告，莱芜市国土资源局是本案的适格被告。
对于第二个问题，《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、其他必要材料”。2013年1月14日，第三人向莱芜市房地产管理局申请办理涉案房产的初始登记并提交了相关的必要材料，莱芜市房管局于2013年1月15日受理并进行了审查后为其办理了初始登记，颁发了涉案两证。综上莱芜市房地产管理局的颁证程序并无不当，其颁证行为理应认定为合法，但是涉案登记行为依据的事实和情形已发生变化即2017年9月14日，(2017）鲁1202行初33号行政判决书(已生效)判决撤销了2013年1月10日由莱芜高新技术产业开发区建设局为第三人出具的《证明》，涉案登记行为与客观情况不符，应予撤销。关于被告莱芜市国土资源局辩称的“涉案房产已办理了抵押登记和查封登记，不宜撤销该案房产登记行为”的理由于法无据，本院不予采纳。
综上所述，被诉具体行政行为颁证程序虽无不当，但所依据的事实已发生变化，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第六十九条的规定，判决如下：
一、撤销莱房权高新区字第××号、莱房权证高新区字第××号房产证。
二、驳回原告对莱芜市房管局的起诉
案件受理费50元，由被告莱芜市国土资源局负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审 判 长 郝永秀
人民陪审员 张瑞亮
人民陪审员 高 伟
二〇一八年六月二十六日
书 记 员 张 玉