湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂黄石中民二终字第00199号
上诉人（原审被告）陈新斌。
上诉人（原审第三人）敖海欧。
委托代理人尹章朝，湖北风劲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）章树祥。
上诉人陈新斌、敖海欧因与被上诉人章树祥房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2013）鄂西塞民初字第00641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：1997年1月24日，陈新斌将其位于西塞山区上窑新建路3－127号房屋，抵押给原中国农业银行黄石市分行胜阳港办事处，作为贷款2万元及相应利息的担保，并办理了《房屋他项权证》，设立的抵押期限为12个月。1996年至1998年期间，陈新斌因经营私营独资企业“黄石市外滩乐园”的需要，陆续向章树祥借款。因陈新斌无力偿还借款，1998年6月30日，陈新斌与章树祥签订了一份《买卖房屋协定书》，约定：陈新斌将西塞山区上窑新建路3－127号房屋卖给章树祥，章树祥在订立合同当日一次性支付房款13万元，陈新斌将《房屋契证》交给章树祥，待房屋所有权证拿回后（房屋所有权证在银行）立即办理过户手续，时间不得超过一年，上述房屋从订立合同之日起归章树祥所有，房屋所有事宜由章树祥支配。《买卖房屋协定书》由章树祥、陈新斌和证人刘树勤分别在买房方、卖房方和证人处签名，陈新斌长兄陈旋也在协定书上签名。合同订立后，章树祥、陈新斌双方结清了购房款（以陈新斌向章树祥出具的110000元借条及章树祥另外向陈新斌支付了20000元现金，共计130000元结清了购房款）。陈新斌当即向章树祥交付了《房屋契证》及相关票据。自此以后，上述房屋由章树祥一直对外出租，并由章树祥出资对该房屋进行装修，水改、电改费用也由章树祥承担，并由章树祥收取租金。1999年2月28日，章树祥与证人柯友胜订立《租房协定》，出租至今。2013年2月19日，陈新斌清偿了其向原中国农业银行黄石市分行胜阳港办事处的贷款，该行办事处与陈新斌共同申请注销了上述房屋的抵押登记，陈新斌领回了《房屋所有权证》。
原审判决还认定：陈新斌与敖海欧于1994年7月11日登记结婚，于1997年8月13日登记离婚。西塞山区上窑新建路3－127号房屋由陈新斌在1996年继承取得。离婚协议中，双方没有分割上述房屋。2003年1月27日，陈新斌与案外人王某某登记结婚。原审法院第一次庭审结束后，敖海欧申请作为第三人参加诉讼。章树祥变更诉讼请求，要求陈新斌与敖海欧共同协助其办理上述房屋过户手续。
原审判决认为：1、章树祥、陈新斌签订的《买卖房屋协定书》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应当认定为有效合同。章树祥请求按照合同约定，要求陈新斌及敖海欧协助其办理房屋过户手续的请求符合法律规定，予以支持。2、关于陈新斌认为本案超过诉讼时效期间的意见，在履行房屋买卖合同过程中，办理房屋过户手续的条件成就后，权利人随时可要求对方协助办理房屋过户手续。1998年6月30日，章树祥、陈新斌订立合同时，约定“《房屋所有权证》拿回后（《房屋所有权证》在银行，为2万元贷款作抵押担保）立即办理过户手续”。2013年2月19日，陈新斌清偿了银行贷款，与银行共同申请注销了抵押登记，取回《房屋所有权证》，章树祥于2013年6月起诉，要求陈新斌协助其办理房屋过户手续，章树祥的起诉没有超过诉讼时效期间。陈新斌认为章树祥在订立合同当日，就明知其与银行之间的借贷合同和抵押合同无效和早已解除的事实，章树祥权利在当日已受到侵害的主张，由于陈新斌没有提供能够证明借贷合同和抵押合同无效和解除的相关法律文书或其他文书及章树祥知道或应当知道该相应文书内容的其他证据，且与陈新斌于2013年2月19日清偿贷款、申请注销抵押登记的事实相矛盾，因此，对陈新斌认为该案已超过诉讼时效期间的主张不予支持，对陈新斌要求驳回章树祥的诉讼请求的主张不予支持。3、关于陈新斌认为因其无力偿还赌债，被逼与章树祥订立的房屋买卖合同无效的主张，陈新斌主张章树祥用以抵销购房款的债权，是章树祥出借给其从事赌博经营形成的事实，因陈新斌提供的证人证言没有证实其从事何种赌博经营活动，同时，陈新斌也没有提供其他文书或财务凭证，证明章树祥知道或应当知道其借款用于且只用于某项赌博经营活动，和实际用于赌博经营的财务资金流向等事实，且与陈新斌在借款的当时实际经营私营独资企业“黄石市外滩乐园”的事实不符，故对陈新斌的该项主张不予支持。陈新斌认为其是被逼与章树祥签订合同的主张，也因没有证据证实，不予支持。因此，陈新斌认为因其无力偿还赌债，被逼与章树祥订立的房屋买卖合同无效的主张，没有事实依据，故不予支持。4、关于陈新斌主张本案诉争房屋系其与敖海欧共同财产，其无权处分的意见，订立合同时，陈新斌已离婚，陈新斌长兄陈旋也在合同上签名，应当视为章树祥尽到了相应的注意义务，章树祥签订合同后也支付了合理对价，章树祥没有过错。陈新斌隐瞒与敖海欧共有的事实，陈新斌存在明显过错，陈新斌依据自已的过错行为，要求章树祥承担过错结果，请求认定合同无效，不符合法律规定的诚实信用原则，故不予支持。5、关于陈新斌认为章树祥没有支付相应购房款的主张，根据审理查明的事实，可以认定章树祥已向陈新斌支付了相应购房款的事实。理由是章树祥提供的证人刘树勤证明，购房款在订立合同时已经结清，且与陈新斌主张章树祥用以抵销购房款的债权，是章树祥出借给陈新斌从事经营形成的主张相印证，与陈新斌向章树祥交付房屋契证及相关票据，并将房屋交付章树祥占有使用至今15年等事实相符。因此，对陈新斌认为章树祥没有支付购房款的主张，不予支持。6、关于陈新斌认为双方实际已解除合同的主张，因陈新斌主张章树祥没有履行合同的事实，即章树祥没有支付购房款的事实不成立，陈新斌又没有证据证明双方同意解除合同的事实，故对陈新斌的该项主张不予支持。7、关于敖海欧认为，陈新斌擅自处分共有财产，其不知情，应当认定合同无效的主张，章树祥在与陈新斌订立合同时，已尽到相应的注意义务，其购房行为是善意的，且已向陈新斌支付了合理的购买房屋的价款。在章树祥实际占有使用所购房屋时起至本案诉讼第一次开庭时已历时15年，陈新斌建立新的婚姻关系也有10年，在此期间，敖海欧一直没有主张其共有权利，现以不知情、不同意为由对抗章树祥，不符合对善意购房者应予保护的规定，故对敖海欧的该项主张不予支持。8、关于敖海欧认为章树祥不符合善意取得的条件，应驳回其诉讼请求的主张，法律规定的善意取得制度，旨在维护交易安全和秩序，保护善意取得者的合法权益，但没有排斥不动产的其他善意购买者，可以依照其他法律制度，维护交易安全和秩序，保护其合法权益。本案相关证据已证明章树祥在购房时是善意的，且结清了相应的购房款，并实际占有了本案诉争房屋，虽然没有办理房屋过户手续，但不应据此驳回章树祥要求办理房屋过户手续的诉讼请求。因此，对敖海欧的该项主张，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第五十七条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：陈新斌、敖海欧于判决生效之日起三十日内，协助章树祥办理房屋产权过户手续（即将西塞山区上窑新建路3－127号房屋过户给章树祥）。
宣判后，陈新斌不服，向本院提起上诉称：一、章树祥与其签订买卖房屋合同时就知道其与银行存在贷款合同和抵押合同，并知道诉争房屋办理了房屋他项权证，故章树祥的权利被侵害之日至今时隔15年，早已超过诉讼时效期间。二、其出于偿还借款的目的，与章树祥签订了房屋买卖合同，该合同实质是为民间借贷作抵押，故双方房屋买卖合同不是当事人真实意思表示。其与章树祥借贷关系形成过程中，其表面是经营外滩乐园，实质是经营赌场，章树祥也承认，其提供的证人证言证实其向章树祥所借的钱用来赌场经营活动。并且，章树祥并未支付购房款，也未提供证据证实。其向章树祥交付房契，只是委托章树祥收取房租，并没有将房屋交付给章树祥。诉争房屋章树祥明知是夫妻共同财产，故不存在善意购房。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
敖海欧不服，向本院提起上诉称：一、诉争的房屋是其与陈新斌的共有财产，陈新斌与章树祥签订的房屋买卖合同，未经其同意，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第（四）项之规定，故该合同无效。二、章树祥与陈新斌签订的房屋买卖合同是一种抵债行为，不是善意购买。其在本案中没有过错，对陈新斌处分其财产依法有权追回。三、章树祥在起诉状中提到其与陈新斌签订合同时，知道诉争房屋的抵押已过期，妨碍过户的抵押权已消灭，故诉讼时效应从此时起算，章树祥未在诉讼时效期限内主张权利，故本案已超过诉讼时效期间。请求二审法院撤销原判，发回重审。
章树祥答辩称：一、本案诉争的房屋陈新斌于1991年实际取得，于1996年办理房屋产权证。陈新斌与敖海欧是1994年结婚，1997年协议离婚。因二人婚姻存续期间较短，依照当时的法律规定，陈新斌婚前个人财产没有转化为夫妻共同财产。离婚时，陈新斌与敖海欧对婚姻财产已经协议分配，没有争议。最贵重的财产即本案诉争的房屋没有纳入离婚协议的范围内，没有理由理解成系遗漏而未分，也没有理由理解为二人继续保存共有关系。正常的理解只能是陈新斌与敖海欧对诉争房屋归属没有争议，因此，在二人离婚时，对诉争房屋系陈新斌个人财产没有异议。再是其从1998年6月30日购房取得房屋附属证件之日起，其实际占有控制诉争房屋至今已超过15年，期间装修二次，维修数次，水电改造升级，各项费用均由其承担。15年来，陈新斌与敖海欧的婚生女也已出嫁，敖海欧也与他人结婚多年，陈新斌也另行结婚10年，敖海欧从来没有向其主张过房屋共有权，本案诉讼后，敖海欧也是基于陈新斌的要求，才申请参加诉讼，故敖海欧不是该房屋共有权人的事实，有着客观的事实基础。二、陈新斌在卖房时说诉争房屋是祖业，在与前妻敖海欧结婚前就已经属于其一人所有，且又与前妻敖海欧离婚，陈新斌的兄长陈旋也签字作证。此外，陈新斌就诉争房屋抵押银行作为贷款的担保，抵押合同也是陈新斌一人签订，房产部门审核办理了他项权证，这些都是陈新斌一人办理，作为银行和房产部门在审核中认可陈新斌一人对诉争房屋享有处分权，其没有理由不信任陈新斌，自然认为陈新斌享有处分权，才放心与其签订购房合同。因此，其尽到了注意义务，购房时是善意的，不存在任何侵害敖海欧财产权利的想法及行为。故其作为善意购房的一方，其合法权利应当受到法律保护。三、陈新斌在经营“黄石市外滩乐园”期间，向其借款并出具11万元的债权凭证。因陈新斌经营不善，无力支付欠款，才主动找其提出将诉争房屋出卖给其，并约定当场结清购房款，其将11万元的债权凭证和2万元现金交付陈新斌，陈新斌当场交付了除产权证以外的全部房屋材料（契证和相关票据）。现陈新斌称15年其经营“黄石市外滩乐园”系经营赌博，所借债务用于赌博经营并没有任何证据证实所借债务为赌债。四、陈新斌在2013年2月19日才偿还银行贷款，抵押权归于消灭，房屋产权证由陈新斌领回后，其于2013年6月起诉要求陈新斌对诉争房屋办理过户手续，既符合合同约定，也符合法律规定，本案显然没有超过诉讼时效期间。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明：原审判决认定的事实属实。
另查明：本案诉争房屋于1996年11月4日颁发了房屋所有权证，记载该房屋归陈新斌所有，于1991年建成，坐落地址为黄石市西塞山区上窑新建路3-127号，建筑面积为58.88平方米，产权来源为拆迁还房。1997年8月13日，陈新斌与敖海欧签订离婚协议约定，一、婚生女陈娟（1989年2月8日出生）由敖海欧抚养，陈新斌每月支付生活费150元，至其18岁时止；二、陈新斌的日常生活用品归其所有，餐馆全套工具归敖海欧所有；三、陈新斌所欠债务归其偿还。
本院认为：一、关于1998年6月30日买卖房屋协定书的效力问题。陈新斌、敖海欧均主张诉争房屋为共有财产，该协议未经敖海欧同意，故为无效。从本案事实看，陈新斌于1997年1月24日在银行贷款2万元，并将诉争房屋抵押给银行。陈新斌与敖海欧于1997年8月13日协议离婚，该协议约定陈新斌所欠债务归其偿还。陈新斌欠章树祥债务无力偿还的情形下，双方达成房屋买卖协定书，尔后，该房屋由章树祥占有使用至今。敖海欧在长达十余年时间并未就该房屋向陈新斌和章树祥主张过权利。上述事实说明，敖海欧对诉争房屋实际归陈新斌所有的事实没有异议。故陈新斌、敖海欧提出该项主张，本院不予支持。陈新斌将房屋契证交付章树祥，由章树祥于1998年6月30日起占有诉争房屋使用至今，该事实证实章树祥已经按约履行了义务。故陈新斌主张章树祥未支付13万元购房款以及其交付房屋契证是委托章树祥收取房租的上诉理由，没有事实依据，本院不予支持。同时，陈新斌提出其向章树祥所借款项用于赌博，章树祥对此是明知的。因其在一审提供的证人证言并不能够证实上述观点，故本院不予支持。综上，原审判决认定房屋买卖协定书合法有效正确，本院予以维持。二、关于本案的诉讼时效期间问题。本案中，陈新斌已将诉争的房屋于1998年6月30日起就交付给章树祥占有，章树祥亦从此实现对房屋的占有，现章树祥要求协助过户，系物权请求权，不适用诉讼时效期间的规定。综上，陈新斌、敖海欧提出的上诉理由皆不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由陈新斌、敖海欧各负担一半。
本判决为终审判决。
审判长 刘红斌
审判员 柴 卓
审判员 郭生俊
二〇一四年五月十九日
书记员 南又春