北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）密民初字第6768号
原告李国平，男，1972年10月9日出生。
委托代理人袁丽萍，北京市隆平律师事务所律师。
被告高仲英，男，1945年6月25日出生。
被告王秀云，女，1948年3月1日出生。
二被告之委托代理人高仲银（高仲英之弟），1963年3月26日出生。
二被告之委托代理人侯文生，北京仁道律师事务所律师。
原告李国平与被告高仲英、王秀云农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李国平及其委托代理人袁丽萍，被告高仲英、王秀云之委托代理人高仲银、侯文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李国平诉称：1996年2月9日，我与被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于密云区x镇x村x的北正房四间、南房四间、厨房一间转让给我，价款7200元。同年，我和家人搬入此房并居住至今。居住期间，我对此房进行了修缮、装修，新建了厕所、炕，安装了暖气，还对房屋内部进行了改造。2014年，因此房屋及院落被列入搬迁范围，被告起诉我要求确认房屋买卖合同无效。法院判决双方签订的房屋买卖合同无效、由我返还房屋、被告返还我购房款。我认为，被告受利益驱使，违背诚信原则，给我造成信赖利益损失。我要求判令：1、被告赔偿我对涉案房屋所添附的财产价值125257元；2、被告赔偿我房屋区位补偿价的信赖利益损失466668元；3、房屋区位补偿价评估费3000元由被告负担；4、案件受理费由被告负担。
被告高仲英、王秀云辩称：原告的赔偿要求过高；不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：高仲英、王秀云系夫妻关系，原为北京市密云区x镇x村x村民。李国平系河北省承德市兴隆县x乡x村村民。1996年2月9日，王秀云与李国平签订《卖房协议书》，约定“王秀云将位于北京市密云县x镇x村的四间北房、四间南房以7200元的价格出售给李国平，1996年5月1日前付款5000元，年底全部付清”等内容。协议签订后，李国平付清房款并搬入诉争房屋及院落内居住至今。居住期间，李国平对房屋及院落进行了部分改动，新建了炕、厕所，安装了暖气片，改造了北正房内的一堵隔断墙，并对房屋进行了修缮及装修。2014年，王秀云、高仲英以农村房屋买卖合同纠纷为由起诉李国平，要求确认双方签订的《卖房协议书》无效，并要求李国平将房屋及院落返还给王秀云、高仲英。法院一审判决：“一、王秀云与李国平于一九九六年二月九日签订的《卖房协议书》无效；二、李国平于判决生效后九十日内将位于北京市密云县x镇x村的四间北正房、四间南房、一间厨房及院落返还给王秀云、高仲英；三、王秀云、高仲英于判决生效后十日内向李国平返还购房款七千二百元。”李国平不服一审判决，提出上诉。北京市第三中级人民法院终审判决驳回上诉、维持原判。现李国平还在诉争房屋内居住。
本案在审理过程中，经李国平及高仲英、王秀云申请，本院委托，北京市国盛房地产评估有限责任公司（以下简称国盛公司）对涉案房屋的价值和房屋宅基地区位补偿价进行了评估。评估结论为：宅基地区位补偿价518520元，房屋重置及装修附属物价值63971元。为此，李国平支付评估费3000元，高仲英、王秀云支付评估费3000元。高仲英、王秀云对评估报告提出异议：涉案房屋地处泥石流易发区，属于政府为村民规避自然灾害的惠民政策行为；评估报告引用的密政发（2003）23号文件，是针对本行政区域内实施房屋拆迁并对被拆迁人补偿、安置的办法，以此作为评估本案房屋区位补偿价的依据明显错误；涉案房屋有政府审批的《农村建房申请表》，而评估报告未采用。高仲英、王秀云申请对诉争房屋的区位补偿价重新鉴定，并向本院提交了如下证据：1、诉争房屋的《农村建房申请表》，载明高仲英申请建房3间、扩建1间，占地0.063亩；2、北京中诚亿房地产土地评估有限责任公司对诉争房屋的拆迁补偿价格结果通知单，载明拆迁补偿价格总额125257元；3、密云区x镇x村民委员会出具的证明两份，证明：“兹有密云区x镇x村x村民小组高仲英房屋，已纳入泥石流易发区范围”、“密云区x镇x村x村民小组为x村泥石流易发区搬迁项目，不属于城市拆迁项目，李国平在此居住，因李国平不是我村村民，不享受安置房待遇”；4、密云县山区建设办公室《关于x镇x村列入2013年山区搬迁计划的证明》，载明：“据密政发（2012）55号《密云县新一轮山区地质灾害易发区及生存条件恶劣地区农民搬迁工程实施方案的通知》文件精神，x镇x村属于生存条件恶劣地区，已列入我县2013年山区搬迁计划，涉及199户462人。”经本院核实，高仲英、王秀云提交的上述证据及其内容均属实。另查明，x镇政府在登记搬迁对象时，诉争房屋的居住人登记为李国平；北京中诚亿房地产土地评估有限责任公司对诉争房屋的拆迁补偿价格的评估结果，是受村集体委托作出的。就高仲英、王秀云对涉案房屋评估报告所提异议，本院向评估方国盛公司函告反馈。国盛公司复函意见为：“1、关于宅基地合法有效的审批情况没有采用问题，由于当事人及委托人未提供《农村建房申请表》，经与委托人沟通采用实测面积进行测量；现收到经质证后的《农村建房申请表》，估价对象宅基地批准面积确认0.063亩，现将报告中宅基地面积及区位补偿价作修改说明：宅基地面积折合约42平方米，估价84000元；2、关于宅基地区位补偿价评估参考标准的问题，根据王秀云、高仲英的书面申请及其附带提供的证明文件，仅能证明估价对象属于泥石流搬迁项目，不属于城市拆迁项目，不享受安置房待遇，但未说明宅基地区位补偿价款有别于集体土地上房屋拆迁项目；且目前价值时点，现行的密云县宅基地区位补偿价标准仅为《密云县人民政府关于印发密云县房屋拆迁补偿安置办法的通知》，因此本次评估宅基地区位补偿价评估参考标准准确无误。”
上述事实，有双方当事人陈述、《密云县x镇x村房屋及附属物价值、宅基地区位补偿价值司法鉴定评估报告》、《关于对（京）国评房（2015）（估）SF第115号评估报告的异议回复》、《农村建房申请表》、密云县山区建设办公室《关于x镇x村列入2013年山区搬迁计划的证明》、北京市密云区x镇x村民委员会证明、（2014）密民初字第4673号民事判决书、（2014）三中民终字第14834号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：依照法院的生效判决，李国平与高仲英、王秀云之间的房屋买卖合同确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。本案中，高仲英、王秀云作为出卖人在出卖时明知李国平并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，在出卖房屋多年后又以房屋买卖违法、高仲英不知情为由主张合同无效，应当就此承担主要责任；李国平明知其不是该村集体经济组织成员的情况下仍签订合同，应承担次要责任；根据双方过错程度和本案的实际情况，对于李国平的损失，本院确定由高仲英、王秀云承担70%，李国平承担30%。
此外，本案双方争议的焦点在于高仲英、王秀云应赔偿李国平房屋重置及装修附属物价值、宅基地区位补偿价如何确定。因涉案房屋处于生存条件恶劣的泥石流易发区，已被当地政府纳入搬迁计划，故其房屋价值及其宅基地区位补偿价应当有别于通常意义上的房屋拆迁补偿价值。而评估报告中引用的是密云县一般房屋拆迁安置补偿标准，并未考虑评估对象所处地理位置的制约条件。故其区位补偿价评估值明显偏高。关于修改后的房屋区位补偿价，仅考虑有政府批示的房屋占地面积，未评估没有批示的院落占地面积，又与农村居民住宅应当包括房屋、院落的实际情况不符，评估价值明显偏低。据此，关于涉案房屋宅基地区位补偿价的评估结论可作为参考，但不宜直接引用，其具体价值应结合本案的实际情况酌情确定。李国平关于诉争房屋已列入搬迁计划、其应享受该村村民搬迁待遇一节，属另一法律关系，本案不宜涉及。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告高仲英、王秀云赔偿原告李国平房屋重置及装修附属物价值、宅基地区位补偿价值共计二十一万四千七百四十元（于本判决生效之日起七日内付清）。
二、驳回原告李国平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费六千元，由原告李国平负担一千八百元（已交纳），由被告高仲英、王秀云负担四千二百元（已付三千元，其余一千二百元于本判决生效之日起七日内交纳）。
案件受理费九千七百二十元，由原告李国平负担五千一百九十九元（已交纳），由被告高仲英、王秀云负担四千五百二十一元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 田英泽
人民陪审员 张宝山
人民陪审员 史如焕
二〇一六年五月十九日
书 记 员 郭赛楠