江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终9913号上诉人（原审被告）：张家港东方保利置业有限公司，住所地张家港经济开发区（国泰北路1号）。法定代表人：邵建国，总经理。委托诉讼代理人：钱志伟，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱锦秋，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许晓迪，男，1986年3月10日生，汉族，住张家港市。被上诉人（原审原告）：鲍婕，女，1987年7月14日生，汉族，住张家港市。原审第三人：交通银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市暨阳中路191号。负责人：秦晓红。行长。委托诉讼代理人：韦毅民，江苏天豪（苏州）是律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛姝瑜，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。上诉人张家港东方保利置业有限公司（以下简称东方保利公司）因与被上诉人许晓迪、鲍婕、原审第三人交通银行股份有限公司张家港分行（以下简称交通银行张家港分行）商品房预售合同、按揭贷款合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2016)苏0582民初2446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方保利公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回许晓迪、鲍婕的全部诉讼请求；由许晓迪、鲍婕承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院错误行使合同解除权，导致判决根本性错误。涉案房屋已在合同约定日期前符合了交付条件并书面通知许晓迪、鲍婕收房。许晓迪、鲍婕并无证据证明东方保利公司具有迟延履行或违约行为等法定解除合同的情形或合同约定的解除情形。且关于合同解除异议期，最高院相关答复中明确，只有被解除方未在约定的或法定三个月的异议期内提出异议的，才意味着合同解除，若一方不具备合同解除的条件，则不受异议期制度的保护。故，许晓迪、鲍婕在本案中不能行使合同解除权。二、许晓迪、鲍婕违约在先，应承担相应的违约责任。许晓迪、鲍婕于2014年1月6日前去收房，向东方保利公司出具了拒绝收房催告函，根据涉案《商品房买卖合同》第十二条、附件七合同补充协议第十条约定，许晓迪、鲍婕因自身原因逾期收房，应由其按照合同约定承担逾期收房的违约责任。三、目前东方保利公司持有两份2014年1月11日的名单，两份名单中业主签名不一致，东方保利公司目前向公安机关申报立案，公安机关正在侦查中，是否立案并不清楚。许晓迪、鲍婕在本案中提交的2014年1月11日名单明显有添加痕迹，对该证据真实性不予认可，许晓迪、鲍婕不能据此解除涉案房屋买卖合同。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。许晓迪、鲍婕辩称，因涉案小区房屋问题诸多，其虽于2014年1月6日向东方保利公司交涉要求整改，但并未拒收房屋。2014年1月11日，许晓迪前往苏园办理房屋交接手续，但东方保利公司并无人员提供办理收房手续，也无人出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，许晓迪、鲍婕于2015年2月10日向东方保利公司发出《退房书面决定通知书》及《解约通知书》后，东方保利公司也未再作出回应，故根据涉案《商品房买卖合同》第九条约定，东方保利公司逾期交房超过60天，许晓迪、鲍婕有权要求解除合同。就许晓迪、鲍婕一审提交的2014年1月11日的名单复印件，是从江苏福田物业管理有限公司复印而来，东方保利公司在（2015）张民初字第01528号案件中对真实性予以认可，且涉案小区303室业主顾晓飞也从江苏福田物业管理有限公司对上述名单原件进行拍照，与许晓迪、鲍婕一审提交的名单是一致的，不存在许晓迪、鲍婕伪造证据的情况。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。交通银行张家港分行述称，东方保利公司、许晓迪、鲍婕之间的房屋买卖合同与抵押合同没有关联性，即使解除房屋买卖合同也应先将房贷还清。交通银行张家港分行对一审判决不持异议。许晓迪、鲍婕向一审法院起诉请求：1、确认许晓迪、鲍婕与东方保利公司签订的编号为Y2013001471的《商品房买卖合同》于2015年2月11日解除。2、东方保利公司返还许晓迪、鲍婕已付购房款449.7万元及实际损失。3、解除东方保利公司与第三人交通银行张家港分行签订的《个人房产抵押贷款合同》（合同编号2013387520001100027），将东方保利公司应返还许晓迪、鲍婕房款中的一部分即许晓迪、鲍婕未偿还的部分贷款金额直接支付给第三人交通银行张家港分行。4、诉讼费由东方保利公司承担。一审庭审中，许晓迪、鲍婕明确第二项诉讼请求中的损失是249.7万元自2013年2月28日至东方保利公司实际返还之日止按银行逾期贷款利率计算的利息，200万元自2013年4月2日起至东方保利公司实际返还之日止许晓迪、鲍婕已支付给银行的贷款利息。一审法院认定事实：2013年2月5日，许晓迪、鲍婕（××）与东方保利公司（××）签订商品房买卖合同（合同编号Y2013001471），合同约定，东方保利公司向许晓迪、鲍婕出售位于苏园第6幢1单元602号房（以下简称案涉房屋），商品房价款为449.7万元。合同的第九条交付期限××在2013年12月30日前，将具备下列第1种条件（该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》），并符合本合同约定的商品房交付××使用。第十条××逾期交房的违约责任逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。第十二条房屋交付和接收商品房达到第九条约定的交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××按第十条约定承担。2013年2月20日，许晓迪、鲍婕（甲方、借款人）、交通银行张家港分行（乙方、贷款人），东方保利公司（丙方、保证人）签订了《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：2013387520001100027），约定甲方购买案涉商品房并以该房屋向乙方申请个人房产抵押贷款，贷款金额200万元，贷款期间300月，甲方在委托乙方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房款名义从放款账户支付至丙方账户，贷款以等额本息还款方式，丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证。许晓迪、鲍婕将涉案房屋为《个人房产抵押贷款合同》项下债权提供抵押担保。2013年4月2日，交通银行张家港分行发放贷款200万元。2013年5月20日起，许晓迪、鲍婕逐月向交通银行张家港分行归还贷款本息至今。许晓迪、鲍婕于2013年2月16日、2013年3月6日、2013年5月20日分别向东方保利公司支付房款149.7万元、50万元、50万元，共计249.7万元。东方保利公司已收到许晓迪、鲍婕的房款449.7万元。2013年12月30日，涉案房屋取得张家港市商品房住宅交付使用通知书。东方保利公司向许晓迪、鲍婕发出入伙通知书、交房通知书，通知许晓迪、鲍婕于2013年12月30日前开始交房，因业主众多，可以在2014年1月11日前来售楼部办理相关手续。后未再通知许晓迪、鲍婕收房。2015年2月10日，许晓迪、鲍婕分别向东方保利公司发出退房书面决定通知书和解约通知，内容为合同约定交房日期为2013年12月30日，我方多次要求你方提供符合合同约定的房屋给我方验收，但你方至今未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故要求解除《商品房买卖合同》并支付损失。2015年2月11日，东方保利公司收到上述两份通知。许晓迪、鲍婕称我们在2014月1月11日去了苏园，售楼处大门紧闭，我们就和众多业主去物业询问情况，物业说他们不清楚为什么没有人办理交房，我们在等候两个多小时无果之后，由物业见证，写下了一个名单，上面的名字都是各个业主自己签的。当天没有得到任何消息，后来东方保利公司也没有再通知我们去收房。提供2014年1月11日的名单，上面内容概括如下：按照贵公司通知，有以下业主前来验房，但来了两个小时，未见到贵公司及售楼处任何人员和我们业主办理交房验收手续，具体业主名单中由602许晓迪，另外有1004号房、1104号房、604号房、1903号房、1506号房、301号房业主签名，江苏福田物业管理有限公司苏园物业服务中心盖章。东方保利公司称当日是有人员在办理交房手续的，当时的物业公司是江苏福田物业管理有限公司。对原告提供的名单真实性有异议。原告在2014年1月6日发函给其，拒绝收房，与该份证据相矛盾。提供2014年1月6日苏园联排别墅业主集体拒绝收房催告函，内容概括如下，苏园交房时间已过，我方去苏园验房，发现存在12个问题，我方认为你方提供的房屋不合格，请按合同约定、沙盘约定、广告约定及国家相关规定进行整改，由此造成延期交房的法律后果应由你方负全部违约责任。该催告函上有许晓迪签字。许晓迪、鲍婕认为上述催告函日期是1月6日，早于我方实际去苏园收房的日期，房屋问题重重，但我方还是按照被告发放的入伙通知书上约定的时间1月11日前往苏园收房。在（2015）张民初字第01528号案件（许晓迪、鲍婕与东方保利公司商品房预售合同纠纷，一审法院于2015年7月24日受理，2015年12月1日许晓迪、鲍婕向一审法院申请撤诉，同日，一审法院准许撤诉）中，东方保利公司对许晓迪、鲍婕提供的2014年1月11日的名单的真实性予以认可。一审法院要求东方保利公司在规定的时间内提供2014年1月11日办理交房手续的业主名单及相应交房手续的证据。在规定的时间内，东方保利公司未提供证据。东方保利公司提供的房屋登记委托书、房屋登记申请表中载明1004号房、1104号房、604号房、1903号房、1506号房、301号房均系2014年4、5月交房。一审法院认为，许晓迪、鲍婕与东方保利公司签订商品房买卖合同是其真实意思的表示，双方之间买卖合同法律关系依法成立，应为合法有效，双方均应当按照买卖合同的约定履行各自的义务。许晓迪、鲍婕已经依约履行了支付对价的义务，东方保利公司应当履行按时交房的义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋应于2013年12月30日前交付，逾期交房超过60日后，××有权解除合同。许晓迪、鲍婕称根据交房通知书于2014年1月11日前往收房，但东方保利公司未有人员提供办理收房手续，并提供了2014年1月11日的名单予以证明，该名单上由当时苏园的物业公司江苏福田物业管理公司盖章，在（2015）张民初字第01528号案件中，东方保利公司对该名单的真实性认可，故一审法院对该名单的真实性予以认可。根据该名单，2014年1月11日，许晓迪、鲍婕、1004号房、1104号房、604号房、1903号房、1506号房、301号房业主均未收到房，根据东方保利公司提供的房屋登记委托书、房屋登记申请表显示1004号房、1104号房、604号房、1903号房、1506号房、301号房业主均是在2014年4、5月收的房。一审法院要求东方保利公司提供2014年1月11日办理交房手续的业主明单及相应交房手续的证据，但东方保利公司在规定的时间内未向一审法院提供。东方保利公司除发了入伙通知书、交房通知书之外，未再通知许晓迪、鲍婕收房。因东方保利公司未按合同的约定日期交付房屋，且逾期超过60日，许晓迪、鲍婕有权根据合同约定的第十条解除合同，要求东方保利公司退还全部已付款。许晓迪、鲍婕于2015年2月10日向东方保利公司邮寄解约通知，2015年2月11日东方保利公司收到该通知，故东方保利公司与许晓迪、鲍婕的商品房买卖合同于2015年2月11日解除。许晓迪、鲍婕要求确认与东方保利公司签订的《商品房买卖合同》于2015年2月11日解除的主张，一审法院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，东方保利公司应当将许晓迪、鲍婕支付的房款249.7万元返还给许晓迪、鲍婕，并赔偿许晓迪、鲍婕因此所产生的损失。因此许晓迪、鲍婕要求东方保利公司返还已购房款249.7万元及已向交通银行张家港分行所还贷款本金，并赔偿已付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××，故许晓迪、鲍婕要求东方保利公司向交通银行张家港分行返还自判决生效之日起剩余贷款的请求，应予以支持。东方保利公司清偿剩余贷款本息等债务后，交通银行张家港分行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，一审法院判决：一、确认许晓迪、鲍婕与张家港东方保利置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y2013001471）已于2015年2月11日解除。二、解除许晓迪、鲍婕与第三人交通银行股份有限公司张家港分行签订的《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：2013387520001100027）。三、张家港东方保利置业有限公司应于判决生效之日起10日内向许晓迪、鲍婕返还房款2497000元及自2013年5月20日起至判决生效之日止许晓迪、鲍婕已向第三人交通银行股份有限公司张家港分行归还的贷款本金（以交通银行股份有限公司张家港分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。四、张家港东方保利置业有限公司应于判决生效之日起10日内向许晓迪、鲍婕赔偿利息损失（以149.7万元为本金按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年2月16日起计算至实际给付之日止；以50万元为本金按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年3月6日起计算至实际给付之日止；以50万元为本金按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年5月20日起计算至实际给付之日止）。五、张家港东方保利置业有限公司应于判决生效之日起10日内向许晓迪、鲍婕赔偿自2013年5月20日起至判决生效之日止，许晓迪、鲍婕已向第三人交通银行股份有限公司张家港分行支付的贷款利息（以第三人交通银行股份有限公司张家港分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。六、张家港东方保利置业有限公司于判决生效之日起十日内向第三人交通银行股份有限公司张家港分行偿还许晓迪、鲍婕自判决生效之日起就《个人房产抵押贷款合同》剩余的贷款。自张家港东方保利置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，交通银行股份有限公司张家港分行办理苏园第6幢1单元602号房屋上抵押登记的涤除手续。案件受理费42776元、保全费5000元由张家港东方保利置业有限公司负担。二审中，东方保利公司向本院提交2014年1月11日办理交房手续的业主名单复印件一份，证明其所持有的名单复印件中并无许晓迪签字，许晓迪、鲍婕一审提交的名单是虚假的，该名单中许晓迪名字系其事后自行添加。因东方保利公司未能提交原件，许晓迪、鲍婕、交通银行张家港分行对上述名单复印件的真实性不予认可。许晓迪、鲍婕向本院提交了2014年1月11日办理交房手续的业主名单原件的照片一张，主张该照片系涉案小区303室业主顾晓飞在江苏福田物业管理有限公司处拍摄所得，证明许晓迪、鲍婕所持有的名单复印件与江苏福田物业管理有限公司留存的原件是一致的。东方保利公司对上述照片真实性不予认可，交通银行张家港分行认为上述照片真实性无法确认，由法院依法认定。上述事实，由东方保利公司提交的2014年1月11日办理交房手续的业主名单复印件一份，许晓迪、鲍婕提交的2014年1月11日办理交房手续的业主名单原件的照片一张及当事人陈述在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，对双方均有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据涉案《商品房买卖合同》第十条约定，××逾期交房超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。结合本案来看，涉案房屋于合同约定日期前符合交房条件且许晓迪、鲍婕也收到东方保利公司寄送的交房通知。东方保利公司虽主张许晓迪、鲍婕及小区其他业主曾于2014年1月6日向其发出苏园联排别墅业主集体拒绝收房催告函，但依据许晓迪、鲍婕提交的2014年1月11日办理交房手续的业主名单来看，许晓迪、鲍婕于东方保利公司要求的交房期限届满前即2014年1月11日仍至涉案小区收房，但东方保利公司未有人员提供办理收房手续，此后，东方保利公司也未再通知许晓迪、鲍婕收房，东方保利公司的上述行为促使双方约定的解除合同的条件成就，许晓迪、鲍婕有权解除涉案《商品房买卖合同》并要求东方保利公司承担违约责任。东方保利公司虽在本案中对许晓迪、鲍婕持有的名单不予认可，但在（2015）张民初字第01528号案件中对上述名单的真实性予以认可，且东方保利公司也未提供证据证明许晓迪在2014年1月11日业主名单中自行添加签名，故东方保利公司认为许晓迪、鲍婕一审提交的2014年1月11日业主名单为虚假的相关主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。涉案《商品房买卖合同》并未约定异议期间，但许晓迪、鲍婕于2015年2月10日向东方保利公司邮寄解约通知，东方保利公司于2015年2月11日收到上述解约通知后并未在三个月内提出书面异议，亦未请求人民法院确认解除的效力，故涉案《商品房买卖合同》应自东方保利公司收到解约通知之日时解除。一审法院认定涉案《商品房买卖合同》于2015年2月11日解除，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人东方保利公司的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42776元，由上诉人张家港东方保利置业有限公司负担。上诉人张家港东方保利置业有限公司预缴二审案件受理费69787元，由本院退还27011元。本判决为终审判决。审 判 长 赵 东代理审判员 裘 实代理审判员 沈军芳二〇一七年一月十八日书 记 员 陈 莉