重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第02592号
原告：刘波，男，1966年5月12日生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人：蓝洋，重庆华立万韬律师事务所律师。
委托代理人：周海娟，重庆华立万韬律师事务所律师。
被告：吴建红，男，1965年10月23日生，汉族，住重庆市南川区。
委托代理人：王之强，重庆立万律师事务所律师。
被告：重庆东舟置业顾问有限公司，住所地重庆市渝北区龙山十一社控规81号地块2幢C-3-3，组织机构代码66357652-9。
法定代表人：唐菁华，总经理。
委托代理人：蔡先智，重庆合益律师事务所律师。
原告刘波诉被告吴建红、重庆东舟置业顾问有限公司（以下简称东舟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张成勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘波的委托代理人蓝洋、周海娟，被告吴建红及其委托代理人王之强，被告东舟公司的委托代理人蔡先智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘波诉称：2013年9月7日，刘波与吴建红通过东舟公司介绍，刘波将其所有位于重庆市江北区大路村某号附某某房屋（以下简称涉讼房屋）出卖与吴建红，当天刘波与吴建红的代理人吴勇、东舟公司签订《买卖协议书》，协议约定：涉讼房屋转让价格为40万元，签订时吴建红支付定金5000元，东舟公司垫付房款10万元作为保证，在银行放款当日刘波返还与东舟公司；签订《重庆市房地产买卖合同》时吴建红支付首付款14万元，过户完成及交房时支付尾款25万元，水电气过户时支付5000元；刘波在收到涉讼房屋全款时将该房交与吴建红使用，房屋过户最终产权人为吴建红。协议签订后，吴建红支付了购房定金和首付款14.5万元，东舟公司代被告吴建红向刘波垫付了10万元。现涉讼房屋已经过户至吴建红名下。吴建红在支付了24.5万元的（包括东舟公司垫付的10万元）情况下，希望年前提前入住，经东舟公司多方协调，2013年刘波与东舟公司签订《补充协议》（即担保书），东舟公司在该协议中承诺：吴建红于2014年1月31日前将银行房屋抵押放款25万元支付至刘波账户，刘波收到银行尾款当天退还东舟公司垫付的10万元，如银行未放出此款，东舟公司先行垫付15万元与刘波。为此，刘波将涉讼房屋钥匙交与吴建红，吴建红如约支付尾款5000元，现吴建红未支付房屋尾款15万元，东舟公司也未按《补充协议》履行保证责任支付15万元尾款。庭审中，刘波撤回对吴勇的起诉。刘波为维护自己的合法权益，诉至法院，请求：1、判决吴建红向刘波支付剩余房款15万元，判决吴建红向刘波支付未按约给付剩余房款的损失赔偿，损失赔偿额以15万元为基数，按中国人民银行半年期贷款利率计算，从2014年2月1日计算至实际付清款项为止；2、判决东舟公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由吴建红、东舟公司承担。
被告吴建红辩称：吴勇不是适格被告，吴勇仅是吴建红的代理人，房屋产权也过户到吴建红名下。对刘波要求吴建红支付剩余房款15万元没有异议，但是刘波要求吴建红承担的损失赔偿没有依据，双方合同未约定付款时间，也未约定逾期付款责任。涉讼房屋尾款25万元采用按揭方式偿还，由于东舟公司丢失了吴建红办理按揭的手续，导致按揭未办理成功，东舟公司应承担主要责任。东舟公司为吴建红补办产权证及其他按揭手续后，吴建红愿意尽快办理涉讼房屋按揭手续，支付剩余房款。
被告东舟公司辩称：承认己方在为吴建红办理房屋按揭时由于员工疏忽丢失了吴建红的房产证，影响抵押手续的办理，导致交易不能如期正常完成，但房产证丢失后吴建红依然应当配合东舟公司补办产权证，继续进行抵押手续的办理，实际吴建红未予以配合。东舟公司在《补充协议》中承担的是一般保证责任，东舟公司有先诉抗辩权，在吴建红不能承担责任的情况下，东舟公司才承担保证责任。因此，东舟公司在此案中有过错，但不应当为此承担连带责任。
经审理查明：2013年9月7日，刘波（甲方）、吴勇（乙方）、东舟公司（丙方）三方签订《买卖协议书》，其中吴勇是以自己的名义实际受吴建红委托与刘波、东舟公司签订合同，对此刘波、东舟公司均予以认可。2013年12月11日，刘波与东舟公司签订《补充协议》。《买卖协议书》与《补充协议》，刘波本人均未签字，分别由江鸿、刘苏德代其签署，刘波虽未向江鸿及刘苏德出具授权委托书，但事后刘波以《承诺书》的形式对江鸿、刘苏德代签合同的行为进行了认可，并表示自愿按照两份合同的内容履行合同义务，刘波作为《买卖协议书》与《补充协议》的合同当事人亦得到合同相对方的认可。吴建红认为《补充协议》是刘波与东舟公司单方签订，其不知情，《补充协议》的所有内容对吴建红均无约束力。
《买卖协议书》中约定刘波将涉讼房屋出售与吴建红，建筑面积65.5平方米，总价款为40万元，协议签订时吴建红支付购房定金5000元，首付款为14万元，剩余房款其中的25万元采用银行按揭方式支付，另外的5000元在水、电、气过户时或之前由吴建红支付与东舟公司代为托管，作为支付刘波出售该物业应付的交易税费及有关费用，东舟公司垫付10万元房屋款，此款在银行放款当日刘波返还与东舟公司；《买卖协议书》第4条约定：“交易余款贰拾伍万元整（￥25万元整）须于银行支付或之前，于产权交易过户完成及交房时。”，第10条约定：“甲方同意在收到房屋全款时成交前交付该物业予乙方使用，并将户籍迁出。”《补充协议》约定：东舟公司向刘波承诺在2014年1月31日前银行将房屋抵押房款（金额：贰拾伍万元整）支付到刘波账户，刘波收到银行尾款当天退还东舟公司垫付的拾万元整，如银行未及时放出此款，由东舟公司先行垫付该房屋尾款拾伍万元整给刘波。
《买卖协议书》签订当日吴建红向刘波支付购房定金5000元，东舟公司为吴建红向刘波垫付了房屋款10万元，2013年11月11日吴建红通过转账方式向刘波支付14万元首付款，2013年11月11日刘波将涉讼房屋过户至吴建红名下。由于东舟公司原因，将吴建红办理涉讼房屋按揭的房产证及抵押合同一份遗失，致使房屋按揭无法及时正常办理，东舟公司和刘波签订《补充协议》，刘波将钥匙交与东舟公司，东舟公司向刘波出具了钥匙收条。2013年12月13日吴建红收到涉讼房屋钥匙时向刘波支付5000元现金购房款，房屋当日交付与吴建红，吴建红使用房屋至今。对吴建红分三次向刘波支付15万元，东舟公司垫付房款10万元，刘波均认可。
吴建红对刘波要求其支付剩余15万元尾款没有异议，但认为刘波要求的损失赔偿没有依据，因为合同既没有约定款项的给付时间，也未约定逾期给付的责任。吴建红认为尾款25万元既然采用按揭方式支付，付款时间就应按照《买卖协议书》第4条“交易余款贰拾伍万元整（￥25万元整）须于银行支付或之前”，25万元付款时间应从按揭办下来打款到刘波账户时起算，现在按揭未办下来，25万元的付款时间尚未起算，刘波也不存在损失。刘波则认为《买卖协议书》第4条约定：“交易余款贰拾伍万元整（￥25万元整）须于银行支付或之前，于产权交易过户完成及交房时。”中的“交易余款贰拾伍万元整（￥25万元整）须于银行支付或之前”与“于产权交易过户完成及交房时。”表达的是矛盾的意思，结合《买卖协议书》第10条约定：“甲方同意在收到房屋全款时成交前交付该物业予乙方使用，并将户籍迁出。”可以认定25万元的付款时间为“于产权交易过户完成及交房时”。现涉讼房屋已经完成过户和交付使用，吴建红却未付款，刘波受有损失，吴建红理应向刘波支付损失赔偿；至于赔偿额的起算时间，刘波则认为应以《补充协议》中约定的2014年1月31日的次日为准。
刘波认为《补充协议》约定了东舟公司对剩余房款15万元及损失赔偿承担连带保证责任。东舟公司认可《补充协议》的内容，但是认为《补充协议》仅仅是一般保证，而非连带保证，在吴建红未承担责任时，东舟公司享有先诉抗辩权，同时《补充协议》未约定损失赔偿，东舟公司不应当承担损失赔偿。
庭审中，刘波请求撤回对吴勇的起诉，鉴于吴勇是吴建红的代理人，不是《买卖协议书》的当事人，本院已口头裁定准许。
上述事实，有《买卖协议书》、《补充协议》、《承诺书》、《保证书》、钥匙收条（存根联）及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《买卖协议书》、《补充协议》签订时双方当事人均具有相应的民事行为能力且意思表示真实，其确定的内容双方均应遵守。仅依据《买卖协议书》的约定，吴勇负有向刘波支付剩余房款15万元的义务，但经庭审审理查明得知，吴勇虽然是以自己名义签订《买卖协议书》，但是实际是受吴建红委托，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”依据该条法律规定，吴建红是《买卖协议书》的实际签订人，吴勇是受吴建红委托签订《买卖协议书》，也就是说吴建红应受《买卖协议书》的直接约束，负有向刘波支付剩余房款15万元的义务，吴勇并无向刘波支付剩余房款15万元的义务。对刘波要求吴建红支付涉讼房屋剩余房款15万元的诉讼请求，本院予以支持。对于《补充协议》，刘波和东舟公司均认可是保证，分歧在于是否为连带保证；依据《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，在当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带保证承担保证责任，故刘波和东舟公司之间的保证应认定为连带保证，即东舟公司应就吴建红向刘波支付剩余房款15万元承担连带责任，对于刘波要求东舟公司就吴建红向刘波支付剩余房款15万元承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。
关于刘波要求的损失赔偿吴建红及东舟公司是否应当给付的问题。25万元的涉讼房屋尾款支付时间在《买卖协议书》第4条与第10条作出了约定，结合此两条，支付余款的时间应为产权交易过户完成及交房时。现涉讼房屋已经过户至吴建红名下，且刘波已将房屋交付与吴建红使用，故吴建红支付25万元房屋尾款的时间已至，支付剩余房款15万元的时间也已到。刘波未及时收到剩余房款，存在资金利息损失。故刘波要求吴建红承担未按约支付剩余房款的损失赔偿的诉讼请求，本院予以支持。关于东舟是否应当支付损失赔偿费这个问题。依据《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款关于保证范围的约定，当当事人对保证担保的范围有约定的，按照约定；《补充协议》约定了东舟公司对涉讼房屋尾款承担保证责任，所以依照约定，东舟公司仅就尾款承担保证责任，而不对刘波在本案主张的损失赔偿承担保证责任。故刘波要求东舟公司承担未按约支付尾款的损失赔偿的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴建红于本判决生效之日起十五日内给付原告刘波剩余房款15万元，被告重庆东舟置业顾问有限公司对此15万元负有连带清偿责任。
二、被告吴建红于本判决生效之日起十五日内给付原告刘波损失赔偿费：以15万元为基数，按照中国人民银行半年期贷款利率标准，从2014年2月1日起计算至实际付清款项为止。
三、驳回原告刘波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1662元，由被告吴建红负担850元，被告重庆东舟置业顾问有限公司负担812元，此款原告刘波已向本院交纳，被告吴建红和被告重庆东舟置业顾问有限公司于本判决生效之日起十五日内支付与原告刘波。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 张成勇
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 杨凌燕