山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第1092号
上诉人（原审被告）：江苏兴厦建筑安装有限公司。住所地：江苏省高邮市武安东路*号。
法定代表人：赵宏才，董事长。
委托代理人：李树宏，该公司法务部经理。
被上诉人（原审原告）：姜德安。
委托代理人：于全龙，山东昆嵛律师事务所律师。
委托代理人：隋佩俊，山东昆嵛律师事务所实习律师。
原审第三人：烟台圣禾房地产开发有限公司。住所地：山东省烟台经济技术开发区裕源大厦***室。
法定代表人：戴文江，经理。
委托代理人：史志学，烟台牟平宁海法律服务所法律工作者。
上诉人江苏兴厦建筑安装有限公司（以下简称兴厦公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2014）牟民一初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2009年4月15日烟台圣禾房地产开发有限公司（以下简称圣禾公司）与兴厦公司签订一份《建设工程施工合同》，约定圣禾公司将其开发建设的位于烟台市牟平区西关路西、南华街北的福顺小区4号楼的土建、水、电、暖工程总体发包给兴厦公司。合同第24条约定：“发包人向承包人预付工程款的时间和金额或占合同价款总额的比例：以在建楼作为工程示（款）的抵押，主体封顶后销售楼房时付70%为工程款，30%作为甲方前期费用。”兴厦公司承包上述工程后将该工程整体转包给无施工资质的案外人李正荣，双方签订一份《项目施工承包合同》，约定李正荣租用兴厦公司的资质承建上述工程，李正荣向兴厦公司支付工程总造价的1.5%作为“服务费”。之后，李正荣雇佣同乡郁志山具体负责工程进展，并安排郁志山雇佣民工进行工程施工。上述事实经已生效的牟平区人民法院（2010）烟牟民一初字第217号至220号民事判决书确认。
2014年4月23日姜德安向法院起诉，主张2009年11月30日兴厦公司牟平项目部将圣禾公司开发的位于烟台市牟平区顺正里福顺小区4号楼4单元202室、建筑面积为85.83m2的房屋以2600元／m2、总价款计223000元卖给姜德安，兴厦公司在姜德安付清购房款后至今未交付房屋，圣禾公司亦拖延办理相关手续，故请求解除姜德安与兴厦公司牟平项目部签订的买卖合同，兴厦公司返还购房款223000元，赔偿损失120320元，并以223000元为本金按年利率6%赔偿自2009年11月30日至判决生效之日止的违约金；圣禾公司与兴厦公司承担连带赔偿责任；诉讼费用由兴厦公司与圣禾公司承担。兴厦公司答辩称：涉案房屋的产权属于山东顺正集团公司，兴厦公司烟台分公司只是兴厦公司下属负责联系业务的公司，不参与工程施工，也没有牟平项目部，兴厦公司从未与姜德安签订过房屋买卖合同，也未收到姜德安的购房款或其他款项，圣禾公司也未委托兴厦公司销售房屋，且姜德安的诉请已过诉讼时效，请求驳回姜德安的诉讼请求。圣禾公司答辩称：圣禾公司从未与姜德安签订过购房合同，也未收到姜德安的购房款，也未授权兴厦公司销售房屋，姜德安的诉请已过诉讼时效，请求驳回姜德安的诉讼请求。
姜德安称其在2009年11月30日通过兴厦公司项目经理仲维昭购买了烟台市牟平区福顺小区4号楼4单元202室房屋一栋，并交付了全部购房款223000元，由兴厦公司职员郁志山出具收据一张并加盖了“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”印章。兴厦公司对此不予认可，称兴厦公司无权对外出售涉案房屋，兴厦公司没有该印章也未收到姜德安的购房款，而是案外人李正荣收取的该款，李正荣只是兴厦公司负责福顺小区工程的领工，其涉嫌私刻印章已被追究刑事责任。姜德安为证明其主张提供了如下证据：⒈2010年9月17日姜德安与兴厦公司项目经理仲维昭的通话录音，证明仲维昭对姜德安购买涉案房屋是由其经手，且知道有“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”这枚印章，在录音中仲维昭答应要把买房的后续事情办好。⒉2010年9月16日姜德安与圣禾公司法定代表人戴文江的通话录音，在通话过程中戴文江对姜德安买房的事情未提出异议。兴厦公司及圣禾公司对上述证据中戴文江的通话录音无异议，对仲维昭的录音因代理人不了解无法确定真实性，对姜德安所要证明的事实不予认可。
兴厦公司称兴厦公司下设了江苏兴厦建筑安装有限公司牟平项目部负责福顺小区的建设，其亦设置了江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司，但上述两个部门之间不存在隶属关系，也没有姜德安所称的江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部。兴厦公司对此未提供证据。
姜德安主张涉案房屋现已被出售他人，要求兴厦公司返还已付购房款223000元，赔偿房屋增值损失123200元，并以223000元为本金按年利率6%赔偿自2009年11月30日至判决生效之日止的利息损失，圣禾公司与兴厦公司承担连带赔偿责任。兴厦公司及圣禾公司对该主张不予认可。
另查，案外人郁志山和李正荣因私刻圣禾公司的公章，烟台市牟平区人民法院（2014）烟牟刑初字第26号、27号刑事案件以伪造公司印章罪分别判处郁志山、李正荣有期徒刑六个月、缓刑一年。经查阅上述案件的卷宗，仲维昭在询问笔录中称兴厦公司与圣禾公司签订福顺小区4号楼工程施工合同是由李正荣介绍，并且该工程的实际施工人就是李正荣，兴厦公司与其签订工程承包责任制并按比例收取李正荣管理费。
原审法院认为，当事人订立合同应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。姜德安主张其与兴厦公司就涉案房屋形成了房屋买卖合同关系，兴厦公司对此不予认可。涉案房屋系由圣禾公司开发建设，并发包给了兴厦公司实际施工，但并不表明兴厦公司对涉案房屋享有所有权，虽姜德安提供了圣禾公司法定代表人戴文江的录音资料证明其对姜德安购买涉案房屋没有异议，但在该录音资料中戴文江并未认可姜德安与兴厦公司之间的买卖行为，故对姜德安上述主张，证据不足，不予支持。姜德安向圣禾公司主张权利，理由不当，不予支持。姜德安提供加盖“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”印章的收款收据证明兴厦公司收取了其223000元购房款，兴厦公司虽对此予以否认，但兴厦公司认可仲维昭系其项目经理，且其下设了牟平项目部负责涉案房屋工程建设，再者姜德安提供的仲维昭录音资料中仲维昭对姜德安购买涉案房屋予以认可，并承诺办理后续事宜，故对姜德安提供的上述收据予以确认。“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，仲维昭作为兴厦公司的项目经理其对外收取兴厦公司承建楼房的购房款，足以让姜德安相信其是代表兴厦公司进行经营活动，构成表见代理，虽该行为系无权代理，但姜德安作为善意第三人，应由被代理人即兴厦公司承担表见代理行为的法律后果，兴厦公司应返还姜德安已付购房款223000元并按年利率6%支付自2009年11月30日至判决生效之日止的利息损失。姜德安主张兴厦公司应赔偿房屋增值损失123200元，因姜德安与兴厦公司之间未形成房屋买卖法律关系，姜德安在购买房屋时未对房屋权属及相关情况进行必要的查询，其本身亦存在过错，对于预期利益损失应当由其自行承担，故对该主张，理由不当，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十三条之规定，于2015年5月20日判决：一、兴厦公司付给姜德安223000元，于判决生效之日起十日内付清。二、兴厦公司以223000元为本金按照年利率6%向姜德安支付利息损失自2009年11月30日起至判决生效之日止。三、驳回姜德安对兴厦公司其他诉讼请求。四、驳回姜德安对圣禾公司的诉讼请求。一审案件受理费6449元，由兴厦公司交纳。
宣判后，上诉人兴厦公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，判决错误。一、被上诉人从未与上诉人签订过房屋买卖合同，上诉人也未收到被上诉人的房款或其他款项，上诉人也未委托过任何人收取所谓的售房款，上诉人无权销售开发单位的房屋。二、原审第三人作为烟台市牟平区顺正里福顺小区的开发单位，未委托上诉人销售房屋，更未委托李正荣销售房屋。三、上诉人未成立过“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”，上诉人不知晓该项目部的印章从何而来，上诉人也从未刻过该项目部的印章。四、仲维昭不是上诉人在富顺小区项目中的项目经理，无权代表上诉人销售房屋，该项目的项目经理为王建球，无王建球签字，其他人无权代表项目行使上诉人的权力。五、原审法院认为仲维昭作为上诉人的项目经理，其对外收取上诉人承建楼房的购房款，足以让被上诉人相信其是代表上诉人进行经营活动，显然与事实不符。⒈仲维昭不是上诉人的项目经理；⒉仲维昭也未收到过任何购房款；⒊上诉人未成立过“烟台分公司牟平项目部”；⒋被上诉人提供的证据不是仲维昭的签字。六、本案中的实际收款人为李正荣，房款系李正荣收取，系个人所为，既不是授权行为，也不构成表见代理。七、被上诉人具有明显过错，不明确自己交易的对象，更不明确交易对象的身份，当时福顺小区的房屋不是现房而是期房，施工人员无权销售，被上诉人未尽到善意相对人应有的注意义务，具有明显过失，事后被上诉人也未要求上诉人予以确认或追认。综上所述，原审判决认定事实不清，判决错误，请求二审法院在查明事实的基础上撤销原审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人姜德安答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不成立，理由如下：一、被上诉人持有加盖“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”印章的收款收据，该收款收据是江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部的实际负责人仲维昭让牟平项目部的挂牌负责人郁志山出具的，涉案楼房是原审第三人欠上诉人的工程款。二、涉案楼房是开发单位欠施工单位的工程款，开发单位未反对施工单位出售涉案楼房。被上诉人从未与李正荣有过接触，不认识李正荣。三、涉案楼房施工现场的公示牌上标有“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”，仲维昭知道有“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”印章，仲维昭也积极联系开发单位为上诉人办理手续。四、仲维昭是上诉人派驻烟台地区的负责人，也是牟平区的具体负责人，被上诉人不认识王建球。原审判决认定的是表见代理而不是有权代理，如果是有权代理，可能就不会发生此案。五、仲维昭是否收取购房款、是否签字不代表被上诉人未付购房款，事实是仲维昭让郁志山收取购房款，并让郁志山加盖“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”印章。六、上诉人将工程进行内部转包未进行明示，被上诉人对此不会清楚，所有工作人员都是以“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”的名义对外发生业务，被上诉人相信只有上诉人有能力对外承建业务。七、上诉人具有明显过错，上诉人将承包的建筑工程转包给无资质的个人并收取管理费，且未明示，其转包行为严重违法。仲维昭、郁志山当时明确告知被上诉人涉案楼房是开发单位欠江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部的工程款，开发单位即原审第三人的法定代表人戴文江知道此事未予反对，且仲维昭和郁志山给被上诉人出具收款收据上的印章与工地公示牌中的单位名称完全一致，被上诉人完全相信这是真实的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人述称：原审第三人是牟平区福顺小区4号楼的投资人，山东顺正集团是建设单位，上诉人是施工单位，上诉人的项目经理为王建球，请求二审法院依法处理。
经审理，本院认定以下事实：
二审中，上诉人主张烟台市牟平区福顺小区4号楼由其承建，对外以其公司名义施工，未成立项目部；李正荣是该工程的施工人员，等同于一般的木工或瓦工，上诉人未将该工程转包给李正荣或由李正荣借用其资质施工；仲维昭是上诉人烟台分公司的办公室主任。
被上诉人在一审中提交了其支付购房款的收款收据，收据中加盖的收款单位印章为“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”，收款金额为223000元，收款事由为“购房4单元202室85.82m2”。
烟台市牟平区人民法院（2010）烟牟民一初字第220号民事判决书认定了以下事实：在烟台市牟平区福顺小区4号楼施工过程中，由于资金短缺，李正荣与郁志山协商将所建的部分楼房出售以回笼资金。2009年12月王玉龙找到郁志山协商购买福顺小区4号楼4单元一层102的楼房。2009年12月1日王玉龙向郁志山支付“购房意向金”80000元，郁志山向王玉龙出具一份盖有“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”印章的收据。2009年12月10日王玉龙与“江苏兴厦建安牟平项目部”签订一份《房屋销售认购书》，该认购书甲方处盖有“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”印章，王玉龙在乙方处签名。
本院审理查明的其他事实与原审法院认定的一致。
本院认为，上诉人将其承包的涉案建设工程转包给李正荣，并允许李正荣以向其支付服务费的方式使用其资质进行施工，李正荣在施工过程中为回笼资金，安排其雇佣人员以冠有上诉人企业名称的项目部印章，即印文内容为“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”的印章对外公开销售所建房屋。以上事实，均被生效民事判决书予以认定。上诉人上诉主张涉案建设工程系其自行施工，其与李正荣之间不存在建设工程转包关系和施工资质的借用关系，明显与生效法律文书认定的事实不符且上诉人不能提供证据证明这一主张，不足采信。因此，对生效法律文书认定的事实，本院依法予以确认。也就是说，李正荣在对涉案建设工程进行施工的过程中及以前述方式销售所建房屋的过程中均是以上诉人的名义进行，且李正荣以上诉人的名义进行施工得到了上诉人的许可，从原审第三人至今仍主张上诉人系涉案建设工程施工单位的事实中也可以印证李正荣是以上诉人的名义进行的施工。李正荣安排其雇佣人员以上诉人的名义对外公开销售房屋，在由此所形成的房屋买卖合同法律关系中，买受人作为上诉人与李正荣之间转包及资质借用等法律关系之外的第三人，完全有理由相信出卖人对所售房屋的处分行为系代表上诉人所为的职务行为，符合表见代理的法律特征，其后果依法应由上诉人负担。本案中，被上诉人为证明其亦系前述类型房屋买卖合同法律关系中的买受人，提供了盖有“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”印章的收款收据及相关人员的录音资料，且上诉人对李正荣向被上诉人收取购房款的事实无异议。因此，对被上诉人主张的这一事实，本院予以认定。上诉人及李正荣对出卖给上诉人的房屋均不享有处分权，且房屋的所有权人在事后亦未予追认，显然不能履行作为出卖人所负担的向被上诉人交付房屋的义务。因此，被上诉人在不能取得所购房屋所有权的情况下要求上诉人返还已付购房款并赔偿所付购房款的利息损失，理由正当，于法有据，应予支持。综上所述，原审判决支持被上诉人返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6449元，由上诉人江苏兴厦建筑安装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一六年一月六日
书记员 车丽翠