福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终2031号
上诉人（一审原告）:福建平潭渝农商村镇银行有限责任公司,住所地平潭县潭城镇康德花园别墅19排A3-A6。
法定代表人：任致君，行长。
委托诉讼代理人：高爱萍，福建福兴律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：蔡生忠,男,1973年7月15日出生,汉族,住平潭县，
上诉人福建平潭渝农商村镇银行有限责任公司（以下简称“渝农商银行”）因与被上诉人蔡生忠金融借款合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院(2016)闽0128民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。
渝农商银行上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判渝农商银行对蔡生忠名下位于平潭县平潭县潭城镇××山庄××号（房屋产权证号：榕房权证Ｐ字第××号）的房产进行折价或者申请拍卖、变卖，并以所得价款优先受偿上诉人的抵押债权（含借款150万元及相应的利息、罚息、复利以及为实现此债权而支出的一切费用）；2、二审律师代理费1万元由被上诉人承担；3、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：最高额抵押合同约定，抵押担保的范围包括债权本金、利息、违约金及诉讼费、律师费等为实现债权而发生的一切合理费用，一审法院只判上诉人在150万元借款本金范围内对抵押物优先受偿，与合同约定相悖。
蔡生忠未答辩。
渝农商银行向一审法院起诉请求：1.判令蔡生忠立即偿还渝农商银行截止2016年9月7日借款本金1500000.00元,利息322.88元，罚息63112.36元，复利1649.72元(合计：1565084.96元)；之后罚息、复利按《个人最高额循环贷款合同》约定利率标准计至实际还款之日；2.判令渝农商银行对蔡生忠名下的位于平潭县潭城镇××山庄××号，建筑面积合计581.4平方米的房屋（房屋产权证号：榕房权证Ｐ字第××号，土地使用证号：平潭县国用（2005）第050126号）拍卖、变卖享有所得款项优先偿还权；3.本案的全部诉讼费用由蔡生忠承担。
一审法院认定事实：2014年5月22日，渝农商银行作为贷款人（甲方）与蔡生忠作为借款人（乙方）及抵押人（丙方）签订编号为渝农商银行2014年个循字第8900002014200090号《个人最高额循环贷款合同》，分为第一部分通用条款、第二部分特别条款，主要条款内容约定：第三十条：最高债权额，丙方愿意提供的最高额担保的最高债权额为贰佰陆拾万元，贷款额度有效期间自2014年5月21日至2017年5月20日止，贷款额度项下单笔贷款的到期日不得超过有效期间的届满日。第三十三条：（一）对逾期或未按合同约定用途使用的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按合同约定的计结息方式和相应罚息利率计收复利，乙方未按合同约定期限归还贷款的罚息利率为在贷款利率上加收50%。同日，平潭渝农商村镇银行作为抵押权人（甲方），蔡生忠作为抵押人（乙方）签订编号为平潭渝农商村镇银行2014年高抵字第8900002014200090号《最高额抵押合同》，主要约定：乙方同意以其拥有的财产（详见房地产抵押物清单）作为抵押物向甲方提供最高额抵押担保的最高债权额1500000元。抵押物清单列明抵押物：平潭县潭城镇××山庄××号。
2014年5月28日，涉案房屋在平潭××实验区房地产交易中心办理岚他项（2014）第140806号土地他项权证和岚房他证T字第××号房屋他项权证，他项权利人登记为平潭渝农商村镇银行，房屋他项权证中房屋所有权人登记为蔡生忠、土地他项权证义务人登记为蔡生忠。
2015年5月29日，渝农商银行作为贷款人，蔡生忠作为借款人签订编号为普通渝农商村镇银行2014年个支字第8900002014200090-1号《个人贷款支用单》，主要内容约定：一、乙方申请支用本笔贷款时可用贷款额度为：壹佰伍拾万元；二、本笔贷款为《个人最高额循环贷款合同》项下第2笔贷款；三、贷款金额壹佰伍拾万元；四、贷款期限：12个月，自2015年5月29日起至2016年5月28日止；五、贷款种类与用途：购买鱼苗；六、贷款利率为浮动利率：贷款利率在基准利率水平上浮80%；七、支付方式：1、甲方受托支付，户名蔡爱玉；八、还款方式：3、按期结息、到期还本法，结息日为每月的20日。同日，蔡生忠作为借款人在渝农商银行制作借款借据签名，借据载明：贷款金额1500000元，贷款日期自2015年5月29日起至2016年5月28日，贷款执行年利率9.18%。
渝农商银行于2015年5月29日向蔡生忠依约发放贷款1500000元。贷款发放后蔡生忠尚能按期足额还款，但蔡生忠未按合同约定归还2016年4月21日至今的贷款利息。截至2016年9月7日蔡生忠尚欠本金1500000元，利息322.88元，罚息63112.36元，复利1649.72元。渝农商银行催讨未果，遂提起诉讼。
一审法院认为：渝农商银行与蔡生忠所签订的《个人最高额循环贷款合同》、《个人贷款支用单》、《最高额抵押合同》，是双方当事人的真实意思表示，因此，渝农商银行与蔡生忠所签订的合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案蔡生忠理应依合同约定按月还本付息的方式还款，但蔡生忠无正当理由未能履行合同约定的还款义务，已构成违约，依据《个人最高额循环贷款合同》、《最高额抵押合同》和《个人贷款支用单》的约定，平潭渝农商村镇银行要求蔡生忠偿付借款本金1500000元及相应利息和承担违约责任，并主张对涉案抵押物优先受偿权的事实依据和理由充分，依法予以支持。违约责任承担部分为涉及依合同约定执行利率加收50%罚息计息和未按时支付的利息按日计收复利，平潭渝农商村镇银行从起诉之日起主张逾期付款违约责任亦成立，亦予支持。因蔡生忠未到庭参加诉讼又未书面提出异议并提供证据，视为放弃抗辩权利，依法缺席审理和判决。
一审法院判决：一、蔡生忠应于本判决生效之日起十日内向福建平潭渝农商村镇银行有限责任公司偿还借款本金1500000元及利息（暂计至2016年9月7日为65084.69元，此后利息按《个人最高额循环贷款合同》、《个人贷款支用单》约定计至借款本息还清之日止）；二、福建平潭渝农商村镇银行有限责任公司对蔡生忠所有的位于平潭县潭城镇××山庄××号（房屋产权证号：榕房权证Ｐ字第××号）的房产进行折价或者申请拍卖、变卖并从所得中在最高限额1500000元范围内优先受偿。案件受理费18885元由蔡生忠负担。
二审中，双方均未提交新证据。
根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。
另查明，虽然双方当事人在案涉《个人最高额循环贷款合同》第三十条中约定“蔡生忠愿意提供的最高额担保的最高债权额为260万元”并在第三十五条约定“本合同项下最高额抵押担保见平潭渝农商村镇银行2014年高抵字第8900002014200090号《最高额抵押合同》”，但在《最高额抵押合同》第一条中，双方却约定，最高额抵押担保的最高债权额包括主债权本金150万元、利息、违约金及实现债权的费用等。抵押物清单中载明抵押担保的额度为150万，与之对应的抵押登记他项权证（岚方他证T字第××号）载明的债权数额为150万元。
本院认为，案涉主合同《个人最高额循环贷款合同》中的最高额抵押条款与《最高额抵押合同》中的最高额抵押债权限额不一致，后者与《抵押物清单》中载明的150万的抵押担保限额以及抵押登记他项权证（岚方他证T字第××号）载明的债权数额为150万元一致，根据物权公示原则，本院确认案涉抵押物对应的最高债权限额为150万而非260万。
根据《中华人民共和国担保法》第五十九条关于“本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条关于“抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。”的规定，当事人在签订《最高额抵押合同》时“最高债权额”应当确定，抵押人仅在最高债权额限度内对已确定的债务承担连带清偿责任。本案讼争《最高额抵押合同》约定：最高债权额包括主债权本金150万元、利息、违约金及实现债权的费用等。该约定混淆了“最高债权额”与“担保范围”的概念，使抵押人所担保的最高债权额处于不确定状态，违反了前述法律及司法解释的规定，故本案抵押人所担保的最高债权额应以签订合同时已确定的150万元为准。
综上，上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理案件受理费18885元，由福建平潭渝农商村镇银行有限责任公司负担；一审案件受理费，按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 林秀榕
审 判 员 王燕燕
审 判 员 田始凤
二〇一七年六月十三日
法官助理 魏 昀
书 记 员 林 俊