湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨法民一初字第1199号
原告（反诉被告）柳阳，男，1988年2月10日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。
委托代理人柳义军，系原告（反诉被告）柳阳父亲。
委托代理人李玲凤，湘潭市潭城法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）李清华，女，1963年6月6日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。
委托代理人颜凯，湖南百舸律师事务所律师。
原告柳阳与被告李清华房屋租赁合同纠纷一案，原告柳阳于2015年11月11日向本院提起诉讼，被告（反诉原告）李清华于2015年12月14日向本院提出反诉，本院均予以受理。本院受理后，依法由审判员苏刚独任审判，于2015年12月23日公开开庭对两案合并进行了审理。代理书记员蒋梁燕担任记录。原告（反诉被告）柳阳的委托代理人柳义军和李玲凤、被告（反诉原告）李清华及其委托代理人颜凯到庭参加了诉讼。被告（反诉原告）李清华于庭审结束当日向本院提出司法鉴定申请，因被告（反诉原告）李清华一直未提供鉴定所需的相应材料，本院司法技术部门于2016年4月26日通知不予委托。本案现已审理终结。
原告柳阳诉称：经原、被告双方协商后，原告柳阳决定租赁被告李清华房屋做招待所，并以88000元的价格受让了被告李清华原在出租房屋内的设备，双方于2013年8月8日签订《门面租赁合同》，约定原告柳阳租赁被告李清华位于湘潭大学****路口的房屋三楼至六楼做招待所，租赁期限为6年，押金5000元，每年租金38000元，租金一年一付。在合同签订前几天，原告柳阳就将5000元押金、88000元转让费、38000元租金支付给了被告李清华，双方于合同签订当天对招待所内的设备进行了清点。原告柳阳随后开始经营招待所，又投入了18132元购置招牌、身份证验证机、空调、麻将机、麻将椅。2014年10月3日凌晨4时50分许，招待所六楼在无住客的情况下发生火灾，虽然大火被消防部门扑灭，但火灾导致屋面天沟、室内吊顶、地板、铝合金门窗、墙面瓷片、墙漆损坏。在消防部门正准备查明火灾原因的情况下，被告李清华私自撕毁消防部门所贴封条进入现场，并要求原告维修。原告父亲代原告请人用了约两个月时间维护，支付了房屋维修款43000元，此后继续经营招待所。2015年3月被告李清华在未与原告协商的情况下更换了招待所的所有门锁，致使原告无法经营。次月被告李清华将招待所转让给他人。原告多次找被告协商，提出解除签订的《门面租赁合同》，由被告返还转让费、押金，赔偿设备投资款、房屋维修款，但被告以种种理由拒绝。故原告柳阳诉至本院，请求判令：1、解除原、被告签订的《门面租赁合同》；2、被告李清华返还原告柳阳转让费88000元、押金5000元共计93000元，及利息5859元（计算方式：本金93000元，按月利率0.7%计息，从2015年3月起计算至判决生效之日止，暂计算至2015年11月为5859元），合计98859元；3、被告李清华赔偿原告柳阳设备投资18132元、房屋维修款43000元共计61132元，及利息3851.31元（计算方式：本金61132元，按月利率0.7%计息，从2015年3月起计算至判决生效之日止，暂计算至2015年11月为3851.31元），合计64983.31元；4、由被告李清华负担本案诉讼费。
被告李清华辩称：对原告柳阳诉求的88000元转让费及5000元押金的真实性予以认可，但计算利息没有法律依据。同样对原告父亲垫付的43000元房屋维修款不持异议，但计算利息没有法律依据。原告提出的设备投资18132元无法确认。原告2014年只交了一半租金19000元，未按合同履行义务。原告的不作为是造成火灾损失的原因，火灾后原告只进行了部分维修，一直停业经营，被告是在一直收不到租金的情况下才换锁并自行进行了维修。被告多次找原告协商，但原告一直避而不见。如果原告将房屋恢复到火灾前的原状，被告可以退还押金5000元及88000元转让费。
反诉原告李清华反诉称：2013年8月8日反诉原告与反诉被告柳阳签订了《门面租赁合同》后，双方如约履行。时至2014年8月7日，反诉被告柳阳依约应当交付下年度的房租，但其以各种借口拒不履行合同约定，在反诉原告再三催促下，反诉被告柳阳于2014年8月24日交付了19000元半年的房租。2014年10月3日凌晨发生的火灾将出租房的六楼财物全部烧毁，虽经消防部门扑救未造成更大的财产损失，但因大火及救火所造成整栋出租房的实际损失仍高达200000元左右（还不包括房屋使用年限损失），反诉被告柳阳仅由其父亲代为支付43000元的部分维修费。到2015年2月7日，反诉被告柳阳就应当交付另半年的房租，由于火灾原因，反诉被告柳阳既不积极对出租房屋进行维修，也不缴纳房租进行正常经营。2015年3月8日反诉原告到湘潭市雨湖区长城乡人民调解委员会进行调解，但反诉被告柳阳不愿接受调解，致使反诉原告无法收取房租，出租房屋无法得到有效维修，房屋一直处于空置状态。反诉原告无正式工作，仅靠出租房屋收取租金生活，故在2015年5月将该争议出租房屋出租给他人，以增加收入维持生计。综上所述，反诉被告未按《门面租赁合同》履行合同义务，租赁关系可以中止，且反诉被告在租赁期间未尽到对出租房屋的管理义务，由火灾造成的全部经济损失应由其承担，故反诉原告李清华提起反诉，请求判令：1、解除反诉原、被告所签《门面租赁合同》；2、反诉被告柳阳支付拖欠的3个月房租9500元；3、反诉被告承担火灾所造成租赁房屋维修费、财产损失等共计146653元；4、本案诉讼费由反诉被告柳阳承担。
反诉被告柳阳辩称：一、反诉原告在房屋租赁期间在未与反诉被告尚未达成解除合同一致意见的情况下，单方强行将房门锁换掉，使反诉被告不能经营，后又将房屋出租给他人，以其行为表明不履行主要债务，应当解除双方签订的《门面租赁合同》；二、反诉被告不应对火灾损失承担赔偿责任。起火房间当时并无人住宿，门处于关闭状态，且反诉被告并未改变房间用途，但反诉原告李清华利用反诉被告年轻幼稚，加之其是本地人和房东的优势，在消防部门没有查明火灾原因的情况下，自行撕毁消防部门的封条，毁坏现场，并要求反诉被告承担维修责任。共计《中华人民共和国合同法》的规定，租赁物的维修费用应由出租方即反诉原告承担，故反诉原告李清华应该自行承担火灾的损失。
经审理查明：原、被告于2013年8月8日签订《门面租赁合同》，约定原告（反诉被告）柳阳租赁被告（反诉原告）李清华位于湘潭大学****路口的房屋三楼至六楼做招待所，租赁期限为6年（2013年8月8日起至2019年8月7日止），押金5000元，每年租金38000元，租金一年一付。在合同签订前的2013年8月5日、8月7日，原告（反诉被告）柳阳分别向被告（反诉原告）李清华支付了5000元定金（约定以后转定金）、88000元转让费支付给被告李清华。双方于合同签订当天即2013年8月8日对招待所内的转让物品进行了清点，转让清单含太阳能、锅炉、电视机、床、电脑桌、制水机、书桌、衣柜、网线设备、空调、电风扇、麻将机、床上用品、洗衣机等物品。原告（反诉被告）柳阳随后开始经营招待所。2014年10月3日凌晨4时50分许，原告（反诉被告）柳阳经营的招待所六楼发生火灾，随后大火被消防部门扑灭。原、被告双方协商后于2014年11月8日签订《房屋维修协议》，约定由原告（反诉被告）柳阳负责维修火灾造成的六楼有损房屋及其他楼层有损伤的地方，被告（反诉原告）李清华出半年房租19000元作为维修资金。原告（反诉被告）柳阳父亲柳义军于2014年11月12日代原告（反诉被告）柳阳与崔海清签订了《房屋维修合同》，约定具体由崔海清进行维修，维修费用为43000元，2014年12月18日崔海清出具了收到维修款43000元的领条。2015年3月被告（反诉原告）李清华更换了出租房屋的门锁，并于2015年5月2日将出租房屋出租给他人，该出租房屋现仍由他人租用。
以上事实，有原、被告的当庭陈述、转让费收据和押金收据、《门面租赁合同》和转让清单、接警出动报告表、出警证明、《房屋维修合同》和收条、领条、报警案件处警登记表、出庭证人崔海清的当庭陈述等予以证明，足以认定。
本院认为：原告（反诉被告）柳阳与被告（反诉原告）李清华之间签订《门面租赁合同》，被告（反诉原告）李清华将相关房屋交由原告（反诉被告）柳阳经营，双方之间房屋租赁合同关系成立；被告（反诉原告）李清华已将出租房屋出租给他人，已无法进行履行房屋租赁合同，且原、被告双方均要求解除《门面租赁合同》，故本院对原、被告双方要求解除《门面租赁合同》的诉讼请求予以支持；房屋租赁合同解除后，被告（反诉原告）李清华应当向返还原告（反诉被告）柳阳押金5000元，被告（反诉原告）李清华自2015年3月更换出租房屋的门锁致使不能实现合同目的，其应当从此时起及时返还5000元押金，否则可参照借贷关系中的逾期还款利息的年利率6%支付资金占用利息，原告（反诉被告）柳阳未能举证证明被告（反诉原告）李清华于2015年3月更换出租房屋门锁的具体日期，本院酌情支持原告（反诉被告）柳阳从2015年4月1日起至实际返还之日止支付押金利息的诉讼请求；原告（反诉被告）柳阳支付给被告（反诉原告）李清华的88000元转让费，实为原告（反诉被告）柳阳支付的向被告（反诉原告）李清华买入相关物品的对价，双方之间另存在一个买卖合同法律关系，该买卖合同已履行完毕，被告（反诉原告）李清华在庭审过程中认可该转让物品及原告（反诉被告）柳阳自行添置物品中未因火灾受损部分仍存放在出租房屋，原告（反诉被告）柳阳可另行向被告（反诉原告）李清华主张返还原物，故本院对原告（反诉被告）柳阳要求被告（反诉原告）李清华返还转让费88000元及利息、赔偿设备投资18132元及利息的诉讼请求不予支持；消防部门未对本案所涉火灾原因作出认定，本案亦未能对火灾原因作出司法鉴定，故引发火灾的客观原因不明，但根据原、被告双方在火灾后的2014年11月8日签订的《房屋维修合同》，原告（反诉被告）柳阳应承担火灾后出租房屋维修的义务，其支付房屋维修款43000元正是履行维修义务的体现，故本院对原告（反诉被告）柳阳要求被告（反诉原告）李清华赔偿房屋维修款43000元及利息的诉讼请求不予支持；原、被告双方于2014年11月8日签订的《房屋维修合同》并未体现被告（反诉原告）李清华已进行房屋维修，而被告（反诉原告）李清华与陈建均签订了落款时间为在此之前的2014年10月19日的《房屋维修合同》，本院对被告（反诉原告）李清华基于该落款时间为2014年10月19日的《房屋维修合同》产生的房屋维修费用12000元的反诉请求不予支持；原、被告签订的《房屋维修合同》约定被告（反诉原告）李清华出半年房租作为维修资金，原告（反诉被告）柳阳在火灾前已向被告（反诉原告）李清华支付租赁期间第二年的半年租金，故原告（反诉被告）柳阳不用再支付2015年8月7日前的租金，而被告（反诉原告）李清华在2015年3月即更换了出租房屋的门锁并于2015年5月2日将房屋出租给他人，因此原告（反诉被告）柳阳并未拖欠被告（反诉原告）李清华的房租，本院对被告（反诉原告）李清华要求原告（反诉被告）柳阳支付拖欠的3个月房租9500元的反诉请求不予支持；既然原告（反诉被告）柳阳未拖欠租金，则其并无违反主合同义务的违约行为，且其已在履行双方约定的房屋维修义务，即使其未能及时维修好出租房屋火灾受损部分，第一，从房屋租赁合同方面，如果原告（反诉被告）柳阳未能依约继续支付租金，被告（反诉原告）李清华可依法追究原告（反诉被告）柳阳的违约责任，第二，从物权保护方面，被告（反诉原告）李清华可依法采取要求赔偿损失、修理等措施，第三，原、被告签订的《房屋维修合同》对原告（反诉被告）柳阳未在指定期限内完成维修被告（反诉原告）李清华有权无条件收回房屋及要求赔偿损失的约定进行了删除，被告（反诉原告）李清华在有多个角度和方式维护其合法权益且双方合意删除了其收回房屋的约定的情况下，其采取更换出租房门锁的方式明显不当，属于违约行为，应当承担违约责任；被告（反诉原告）李清华基于该违约行为而与陈建均于2015年3月12日签订《装修合同》产生的40353元合同价款，因原告（反诉被告）柳阳不予认可、本案未能对火灾所造成的损失价值作出司法鉴定、被告（反诉原告）李清华未能提供充分证据予以证实，本院对被告（反诉原告）李清华的该部分反诉请求不予支持，即使该损失客观存在，被告（反诉原告）李清华可通过物权保护方面另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）柳阳与被告（反诉原告）李清华之间的房屋租赁关系解除；
二、被告（反诉原告）李清华在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）柳阳押金5000元及利息（以5000元为本金，按年利率6%计算，期限自2015年4月1日起算至押金清偿之日止）；
三、驳回原告（反诉被告）柳阳的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）李清华的其他反诉请求。
如当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费3580元，减半收取1790元，由原告（反诉被告）柳阳负担1735元，被告（反诉原告）李清华负担55元；反诉案件受理费1615元，减半收取807.5元，由被告（反诉原告）李清华负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 苏 刚
二〇一六年五月十六日
代理书记员 蒋梁燕
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。