江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终2784号
上诉人（原审原告）徐作围。
委托代理人周鲁，上海市树声（昆山）律师事务所律师。
委托代理人徐永清，上海市树声（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周云珍。
被上诉人（原审被告）骆寿同。
原审第三人王以志。
上诉人徐作围因与被上诉人周云珍、骆寿同、原审第三人王以志房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆花民初字第00906号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年8月7日，原审第三人王以志与原审被告周云珍签订《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》，约定：由原审被告周云珍将坐落于昆山市陆家镇联谊花园7号楼301室，计建筑面积128.56平方米的房屋及12.30平方米的自行车库出售给乙方（即王以志）；房屋的成交总价为人民币580000元。本合同签订之时，乙方支付20000元作为购房定金，并约定购房定金在付款时冲抵购房款；甲方保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权、债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。付款方式约定：第一次于签订合同当月12日之前付房屋15万元；第二次于2012年10月10日之前付房屋36万元；第三次付款待2013年年底之前付清尾款50000元。坐落于昆山市陆家镇联谊花园7号楼301室房屋系拆迁安置给原审被告骆寿同、周云珍的房产，王以志与原审被告骆寿同签订房屋买卖成交合同时该房屋的产证尚未办理。
2012年9月18日，原审第三人王以志与原审被告骆寿同、周云珍的儿子骆晴在房屋中介见证下在中山房产信息有限公司玉龙店签订了补充协议。该协议约定：一、2013年陆家镇联谊花园7号楼301室产证下来后十五个工作日办理过户手续，由中山房产玉龙店办理过户。二、本拆迁房陆家镇联谊花园7号楼301室产权明确户主为周云珍所有，如有产权纠纷由周云珍全权负责，给乙方造成的一切损失由周云珍负责。2012年8月7日原审第三人王以志在中介处向原审被告周云珍支付购房定金20000元，2012年8月11日原审第三人王以志在中介处向周云珍、骆晴支付购房款150000元，2012年9月19日王以志在中介处向周云珍、骆寿同支付陆家镇联谊花园7号楼301室购房款360000元。
还查明，原审第三人王以志在签订《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》并支付上述购房款后即由原审被告周云珍将房屋交付给原审第三人王以志。此后，原审第三人王以志对陆家镇联谊花园7号楼301室房屋进行了装修并入住生活至今。
再查明，2013年11月25日，原审被告骆寿同、周云珍公证委托骆晴全权办理出售原审被告骆寿同、周云珍二人共同拥有的坐落于江苏省昆山市陆家镇联谊花园7号楼301室和江苏省昆山市陆家镇联谊花园7号楼030室两套房屋的全部手续，委托期限为自委托之日至述委托事项办理完为止，并授权给骆晴其享有转委托权。2013年11月28日，骆晴公证委托仇保龙全部办理江苏省昆山市陆家镇联谊花园7号楼301室和江苏省昆山市陆家镇联谊花园7号楼030室两套房屋的全部出售手续。
2014年5月3日，仇保龙以代理人的身份并以原审被告骆寿同、周云珍的名义与原审原告徐作围在昆山市万豪房产中介有限公司的居间下签订《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》。该合同约定：甲方同意将坐落于昆山市陆家镇联谊花园7号楼301室（房屋产权证号：12××80），建筑面积128.56平方米，车库面积12.30平方米的房屋出售给乙方（即徐作围，）；甲、乙双方同意上述房屋的成交总价为人民币75万元，乙方支付50000元作为购房定金，并约定购房定金在付款时冲抵购房款。双方约定由乙方在签订合同当日支付购房定金50000元，于2014年8月25日前办理过户，由乙方支付购房款750000元。仇保龙与徐作围签订房屋买卖成交合同后分别于2014年5月8日、2014年7月28日、2014年7月30日收取了徐作围支付的购房定金50000元、购房款400000元、购房款200000元，合计仇保龙收取了徐作围的650000元购房款。2014年7月29日，徐作围和仇保龙到昆山市房产交易管理中心办理房屋过户并交纳了房屋过户所需交纳的相应房屋登记费、房屋转让手续费、营业税等税费。
另查明，坐落于昆山市陆家镇联谊花园7号楼301室（房屋产权证号：12××80）房屋于2014年7月31日因原审第三人王以志起诉原审被告骆寿同、周云珍的（2014）昆花民初字第00657号案件被昆山市人民法院查封。现昆山市陆家镇联谊花园7号楼301室（房屋产权证号：12××80）房屋仍然登记在原审被告骆寿同、周云珍名下。
上述事实，有王以志与周云珍签订的《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》、房屋产权查询信息表，周云珍、骆晴出具的收款收据、银行转账凭证，王以志与骆晴签订的补充协议书、王以志在涉案房屋交纳的物业费、天然气、电费缴费凭证上，涉案房屋的已装修及住的现场照片、徐作围与仇保龙签订的《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》、公证委托书、房屋登记收件收据、房屋过户所交纳的税费凭证、（2014）昆花民初字第00657号案件的民事裁定书及协助执行通知书及送达回证等证据在案佐证。
原审原告徐作围的诉讼请求为：请求原审被告立即排除房屋过户的障碍，协助原审原告完成房产过户，领取房产证。
原审法院认为，原审被告周云珍与原审第三人王以志签订的《昆山房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》是双方当事人的真实意思表示，虽然该房屋买卖成交合同没有原审被告骆寿同的签名，但根据原审被告周云珍已经实际将房屋交付给了原审第三人王以志，且王以志对该房屋进行了装修及入住生活多年的实际，原审被告骆寿同没有提出异议。综上，可以认定原审被告骆寿同对于原审被告周云珍与王以志签订的房屋买卖成交合同是认可的。为此原审被告周云珍与原审第三人王以志签订的《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》是合法有效的，原审被告周云珍、骆寿同均应遵守该合同约定。
原审原告徐作围与原审被告骆寿同、周云珍的转委托代理人仇保龙签订的《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》是双方当事人的真是意思表示，且不违反我国的强制性法律规定，也是合法有效的，合同当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。合同当事人未能按合同约定履行义务，应当向合同相对人承担违约责任。原审被告骆寿同、周云珍的转委托代理人仇保龙在与徐作围签订房屋买卖成交合同中办理出售房屋的相关事宜的权利、义务由原审被告骆寿同、周云珍享有和承担。
现原审被告骆寿同、周云珍将坐落于昆山市陆家镇联谊花园7号楼301室（房屋产权证号：12××80），建筑面积128.56平方米，车库面积12.30平方米的房屋分别于2012年出售给王以志、于2014年出售给徐作围。该房屋已由原审被告于2012年交付给了原审第三人王以志，并由原审第三人王以志对房屋进行装修及入住生活。原审原告徐作围和原审被告骆寿同、周云珍的转委托代理人仇保龙签订房屋买卖成交合同后于2014年7月29日到昆山市房产交易管理中心办理过户手续，但因在办理过户过程中房屋被法院查封未能过户成功现涉诉房屋仍登记在骆寿同、周云珍名下。房屋登记并没有过户到原审原告徐作围名下，故原审原告徐作围与原审被告骆寿同、周云珍签订的房屋买卖成交合同没有进行有效的过户登记，不能产生物权变更登记对抗原审第三人的物权效力。原审被告周云珍与原审第三人王以志之间的房屋买卖成交合同虽然没有进行房屋过户，但因该合同的标的物房屋已实际交付，该份房屋买卖成交合同得到了实际履行，且这种履行也是合法的履行方式，此时应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：驳回徐作围的全部诉讼请求。案件受理费11300元，由徐作围负担。
上诉人徐作围不服上述民事判决，向本院提出上诉称，一、上诉人与被上诉人于2014年5月3日签订的购房合同合法有效。而第三人提供的购房合同中周云珍的签字与上诉人提供的公证书上周云珍的签字不一致，庭审中第三人也承认合同上不是周云珍本人签字，虽然第三人辩称合同上的手印是周云珍所按，但原审法院没有向周云珍核查，也没有采纳上诉人提出的对笔迹进行司法鉴定的合理要求即认定该合同有效，完全没有事实依据。二、上诉人所有的购房款都是交付给被上诉人公证书授权委托的仇保龙的，上诉人已经履行了合同义务。而第三人交付的款项中大部分都是支付给被上诉人以外的骆晴的，第三人没有证据证明骆晴当时取得了被上诉人的授权。一审认定第三人已经履行了合同义务，完全没有事实依据。三、诉争房屋虽然暂时由第三人强行占有，但第三人没有证据证明其占有行为是经过被上诉人同意的。一审法院仅凭第三人出具的几张物业费、水电费缴费清单即认定被上诉人对第三人强占房屋的情况了解，完全没有依据。四、上诉人和被上诉人签订了合同，缴纳了包括税费在内的相关费用，提供了过户所需的完整材料，所以上诉人实际上已经取得房屋所有权。五、即使第三人提供的购房合同是真实的，从法律上也只是一种债权行为，被上诉人有权选择是否履行合同。被上诉人其后又将房屋委托给他人出卖的行为，说明了被上诉人并不准备履行与第三人的合同。被上诉人与上诉人办理房屋过户登记手续的行为，说明被上诉人的真实意思是履行与上诉人的合同，这是一种物权行为。第三人的债权不能对抗上诉人的物权。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判诉争房屋归上诉人。
被上诉人骆寿同、周云珍二审未作答辩。
原审第三人王以志二审辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿，请求维持一审判决。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审另查明，王以志诉周云珍、骆寿同、骆晴房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2015年5月29日作出（2014）昆花民初字第01285号民事判决，判决如下：一、王以志与周云珍、骆寿同之间签订的位于昆山市陆家镇联谊花园7号楼301室及自行车库的《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》有效；二、周云珍、骆寿同于本判决生效之日起十日内将涉案房屋位于昆山市陆家镇联谊花园7号楼301室、030室自行车库过户至王以志名下，过户税费由王以志承担；三、王以志于本判决生效之日起十日内支付剩余房款50000元给骆寿同、周云珍。王以志向原审法院申请强制执行上述判决书，2015年10月10日原审法院作出（2015）昆执字第6749号原审法院执行裁定，裁定如下：将位于昆山市陆家镇联谊花园7号楼301室及030室自行车库（房产证号为12××80、12××81）的房屋所有权证、土地使用权证过户至申请人王以志名下。2015年12月7日昆山市住房和城乡建设局将坐落于昆山市陆家镇联谊花园7号楼301室房屋、030室自行车库登记至王以志名下（房屋所有权证号为昆房权证陆家字第××号、昆房权证陆家字第××号）
以上事实，由原审法院（2014）昆花民初字第01285号民事判决书、（2015）昆执字第6749号执行裁定书、昆房权证陆家字第××号、昆房权证陆家字第××号房屋所有权证予以证明。
本院认为，王以志与周云珍、骆寿同签订的房屋买卖合同业经原审法院（2014）昆花民初字第01258号生效判决认定有效，且经原审法院强制执行，诉争房屋已经过户至王以志名下。现徐作围主张王以志与周云珍、骆寿同签订的房屋买卖合同无效，与该生效判决明显相悖，本院不予采纳。虽然徐作围与周云珍、骆寿同签订的房屋买卖合同亦合法有效，但王以志依据其与周云珍、骆寿同签订的房屋买卖合同已占有使用诉争房屋至今，且诉争房屋也已过户登记至王以志名下，故徐作围与周云珍、骆寿同签订的房屋买卖合同事实上已不能履行。因此，本案中徐作围要求周云珍、骆寿同协助办理房产过户手续的诉讼请求，本院碍难支持。但徐作围可依法向周云珍、骆寿同另行主张房屋买卖合同不能履行所应承担的责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元、二审公告费300元，由上诉人徐作围负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年六月二十日
书记员 王文君