四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第6025号
上诉人（原审原告）杨亮，男，1981年7月9日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
被上诉人（原审被告）四川齐欣实业发展有限公司。住所地：四川省双流县。
法定代表人周子虎，董事长。
委托代理人何勋，四川策耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川凯越置业有限公司。住所地：四川省成都市天府新区。
法定代表人王宏，董事长。
委托代理人何勋，四川策耀律师事务所律师。
上诉人杨亮因与被上诉人四川齐欣实业发展有限公司（以下简称齐欣公司）、四川凯越置业有限公司（以下简称凯越公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第1586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月13日公开开庭进行了审理，上诉人杨亮，被上诉人齐欣公司和凯越公司共同委托代理人何勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年1月15日，杨亮与齐欣公司、凯越公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定杨亮购买齐欣公司、凯越公司开发的位于双流县华阳街道骑龙社区骑龙国际（戛纳湾·南外滩）二期8幢1单元21层4号的房屋，房屋建筑面积89.79平方米，总价566915元。杨亮采用按揭贷款方式支付购房款，首付款为280915元。根据合同第十条的约定，齐欣公司、凯越公司应当在2012年12月31日前向杨亮交付该商品房，交付时该商品房应当取得了规划验收合格证。双方在合同第十二条对逾期交房责任进行了约定，齐欣公司、凯越公司逾期在90日内的，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，齐欣公司、凯越公司按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；超过90日后，若杨亮要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第10条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，齐欣公司、凯越公司按日计算向杨亮支付已付房款万分之二的违约金，上述违约金于该商品房实际交付之日起十五日内向杨亮支付。双方在合同附件六约定，住宅户内部分：窗户为双层中空玻璃。合同签订后，杨亮按照约定支付了全部购房款，但齐欣公司、凯越公司因未取得规划验收合格证而未能按合同约定时间向杨亮交付其所购买的房屋。2013年8月7日，杨亮接收了其所购买的房屋。
原审另查明，齐欣公司、凯越公司于2013年7月22日取得规划验收合格证。齐欣公司、凯越公司为杨亮安装的窗户玻璃为单层玻璃。2013年，诉争房屋所在地段房屋租金平均值在1200元左右。
原审法院认为，杨亮与齐欣公司、凯越公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件均是各方的真实意思表示，合法、有效，各方应按约全面履行。根据合同约定，齐欣公司、凯越公司应于2012年12月31日前向杨亮交付该商品房，在交付时应取得规划验收合格证，但齐欣公司、凯越公司未能按照上述约定完成交付房屋的义务，应当承担违约责任。对逾期交房的期间，齐欣公司、凯越公司主张其于2013年8月7日通知了杨亮来收房，计算逾期交房违约金的截止时间应以此为准，而杨亮实际收房时间也为2013年8月7日，故逾期时间应当从合同约定的交房之日计算至杨亮实际收房之日止。根据合同第十条的约定，齐欣公司、凯越公司应当每天向杨亮支付违约金109.71元（已付房款548555元×0.02%＝109.71元），每月为3291.33元，对此金额，齐欣公司、凯越公司认为过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”的规定，由于双方诉争房屋所在地段房屋2013年平均租金为1200元左右，上述违约金数额明显过高，对齐欣公司、凯越公司要求调整违约金数额的请求原审法院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，酌情将违约金计算标准调整为同地段房屋租金的130%，计算期间为2013年1月1日至2013年8月7日，经计算，金额为11388元（1200元／月×130%÷30天×219天）。杨亮主张该违约金的逾期支付利息没有法律依据，不予支持。根据双方的约定，齐欣公司、凯越公司应当为杨亮安装双层玻璃，但现在齐欣公司、凯越公司为杨亮安装的是单层玻璃，违反了双方的约定，应当承担违约责任，杨亮要求齐欣公司、凯越公司按照商品房买卖合同，补充协议及附件的约定，立即将杨亮厨房及卫生间的窗户玻璃更换为双层中空玻璃的诉讼请求应予以支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定判决：一、齐欣公司、凯越公司于判决生效之日起三日内支付杨亮违约金11388元；二、齐欣公司、凯越公司于判决生效之日起十日内将杨亮所购买的位于华阳街道骑龙社区骑龙国际（戛纳湾·南外滩）二期8幢1单元21层4号房屋厨房及卫生间的窗户玻璃更换为双层中空玻璃。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费210元，由齐欣公司、凯越公司负担（此款杨亮已预交，齐欣公司、凯越公司于判决生效之日起三日内支付给杨亮）。
宣判后，杨亮不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：杨亮与齐欣公司、凯越公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系有效合同，齐欣公司和凯越公司未按合同约定向杨亮交付房屋属于严重违约，应当按照合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同》对违约金的约定公平、合理，不存在过高的情形，齐欣公司和凯越公司作为格式合同的提供方和交易的强势一方，更应该严格按照合同约定承担违约责任。部分业主与齐欣公司、凯越公司签订了《补充协议》，再一次明确了违约金的计算方法、时间和依据，齐欣公司和凯越公司在庭审中又提出违约金约定过高，要求削减属于出尔反尔的行为，不应当予以支持。根据“谁主张，谁举证”的原则，齐欣公司、凯越公司主张违约金过高，请求予以调整，应由其承担违约金过分高于造成损失的举证责任。即使按照中国人民银行同期贷款利率计算，齐欣公司和凯越公司逾期交房导致杨亮的资金长期被违约占用的利息也与《商品房买卖合同》约定的每日万分之二相当，不应予以调整。故上诉请求撤销原审判决，改判齐欣公司、凯越公司按合同约定立即向杨亮支付逾期交房的违约金24830元及逾期支付利息（利息按银行同期贷款利率计算，从2013年8月23日起计算至实际履行时止），判令齐欣公司按照合同约定立即将杨亮厨房及卫生间的窗户玻璃更换为双层中空玻璃。由于原审判决支持了杨亮请求齐欣公司、凯越公司按照合同约定，将杨亮厨房及卫生间的窗户玻璃更换为双层中空玻璃的诉讼请求，经本院释明，杨亮在二审开庭时当庭撤回了该项上诉请求。
被上诉人齐欣公司、凯越公司共同答辩称，关于中空玻璃的问题，齐欣公司和凯越公司已经联系工程部正在解决。对于违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的意见（二）》的相关规定，原审法院调整正确，请求驳回杨亮的上诉请求。
双方在二审时均未提供新的证据，本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，杨亮与齐欣公司、凯越公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。本案二审争议的焦点是应否对齐欣公司、凯越公司所承担的逾期交房违约金进行调整。
对于该争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该规定可以看出，我国合同法所规定的违约金主要是用于弥补守约方的损失，衡量违约金是否过高或者过低的标准是守约方因违约行为所造成的损失。合同法同时赋予了当事人请求人民法院或者仲裁机构对违约金进行调整的权利。商品房买卖合同中，出卖人逾期交房给买受人造成的主要损失是房屋租金损失，衡量当事人在合同中约定的逾期交房违约金是否过高或者过低，应以买受人所购买的房屋同地段同类房屋租金标准作为参照，而不能以买受人另行租赁房屋所实际支付的租金作为依据。本案中，齐欣公司、凯越公司与杨亮在《商品房买卖合同》第十二条中所约定的逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金与同地段的租金标准相比，确实存在过高情形，原审法院在齐欣公司和凯越公司请求对约定违约金调低的情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的意见（二）》第二十九条之规定，以不超过实际损失30%为限对违约金进行调整并无不当，本院予以维持。
综上，杨亮的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费420元，由上诉人杨亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 光 勇
代理审判员 曹洁
代理审判员 范 珍
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 龙 春 光