广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第927号原告（反诉被告）：广东省路桥建设发展有限公司，住所地广东省广州市天河区，组织机构代码19037624–3。法定代表人：李希元，董事长。委托代理人：徐再良、黄亚南，分别广东力诠律师事务所、实习律师。被告（反诉原告）：广东力成建设有限公司，住所地广东省广州市天河区，组织机构代码56023969–3。法定代表人：谭雄中，董事长。委托代理人：刘政、黄秀萍，分别为广东理而行律师事务所律师、律师助理。原告（反诉被告）广东省路桥建设发展有限公司（简称省路桥公司）与被告（反诉原告）广东力成建设有限公司（简称力成公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。省路桥公司的委托代理人徐再良、黄亚南，力成公司的法定代表人谭雄中及其委托代理人刘政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。省路桥公司诉称：我方与力成公司（原广州市寅海建筑工程有限公司）于2013年8月28日签订《广州市房屋租赁合同》及附件，约定我方将座落广州市天河区天润路445–459号301房的房产出租给力成公司使用，租赁期限为2013年9月1日至2016年4月30日，月租金12万元，租金按月结算，以每月第5日前转账付款的方式支付。但力成公司自2014年10月开始拖欠租金，经我方多次敦促并以正式文件形式要求其支付租金，力成公司仍以各种理由拒不缴纳。截至2015年4月，力成公司已拖欠我方7个月租金（2014年10月至2015年4月）共计84万元，构成严重违约。根据合同约定，逾期支付租金的，每日按当月租金额的0.05%支付违约金，按此暂计至2015年4月23日力成公司须支付违约金45900元。根据合同约定及相关法律规定，合同已满足解除条件，我方于2015年4月2日向某公司公证送达了《关于解除及附件并催收租金的函》，于4月5日解除了与力成公司签订的《广州市房屋租赁合同》及附件。但力成公司在合同解除后仍占用涉案房屋，拒不搬出，同时也未清偿欠租。为维护我方合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、力成公司向我方支付2014年10月至2015年4月期间的租金840000元（120000元/月）；2、力成公司向我方支付上述租金的违约金（分别以每月租金为本金，按每日0.05%的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，违约金以本金为限）；3、力成公司支付房屋占用费（按合同约定租金标准120000元/月，自2015年4月5日起计至2015年6月18日止）；4、力成公司立即搬出广州市天河区天润路445–459号301房。力成公司辩称并反诉称：不同意省路桥公司的诉讼请求。一、我司与省路桥公司于2013年5月7日签订《广州市房屋租赁合同》，建立租赁合同关系。2013年8月28日租赁合同仅是用于我司注册、变更备案登记，而非双方真实履行的租赁合同版本。因此，双方合同权利、义务约定应以2013年5月7日《广州市房屋租赁合同》为准。二、我司并未恶意拖欠房租。根据2013年5月7日《广州市房屋租赁合同》第四条第2款的约定，我司是根据双方财务需要，与省路桥公司特别约定以省路桥公司提供收款有效发票为前提而安排每月房租，但省路桥公司经我司多次催促仍无法提供房租收款有效发票，因此我司逾期支付房租的责任应归于省路桥公司。三、省路桥公司将涉案房屋出租给我司后即反悔，想要收回涉案房屋供己方使用，因此不断采取断水、断电恐吓等方式迫使我司早日搬出涉案房屋，而我司也因省路桥公司的恶意行为长期无法正常使用物业，我司对涉案物业的占用早也名存实亡，物业早也处于停止使用的状态。省路桥公司后期还采取不开发票让我司无法交房租的卑劣手段，以达到我司违约之效果，而且省路桥公司明知我司在同幢写字楼办公，却通过无法及时查收甚至无法收取的邮递方式向我司快递解约通知，以达到我司毫不知情的前提下解除与我司的租赁合同关系。四、因我司与省路桥公司之间存在半隶属性质的业务合作，对此省路桥公司一直强行无偿占用三间面积为120平方米的办公室和一个车位。因为上述三间办公市位于我司承租物业内部，对于我司某一使用、管理所承租物业带来不便，也极难实现我司承租物业良好初衷。为此，我司经多次与省路桥公司协商返还所占房屋，省路桥公司均以各种理由推托不予交付。2014年中旬，省路桥公司未经我司同意将三间办公室出租给他人使用，而期间这三间办公室的物业费、水电费等费用也从起租日一直由我司承担。五、省路桥公司恶意拒绝为我司提供场地证明，使我司无法及时办理新公司注册登记手续，省路桥公司该行为也使我司承租物业的良好初衷难以实现，并造成我司重大经济损失。综上所述，请求法院驳回省路桥公司全部诉讼请求，并提起反诉，请求法院判令：1、省路桥公司赔偿我司经济损失1530000元［包括18个月租金损失1080000元（120000元/月×18个月÷2）、装修费损失300000元、搬迁费损失150000元］；2、省路桥公司返还租赁合同押金240000元；3、本案诉讼费由省路桥公司承担。省路桥公司针对力成公司辩称：不同意力成公司的反诉请求。一、关于三间办公室及车位的问题，双方2013年8月28日租赁合同附件已约定了三间办公室及车位是由我方使用。二、我方并没有断水断电。我方为省属国有企业，不可能采取这种方式。在力成公司不断拖欠租金的情况下，我方多次以发函及上门的方式催收租金。三、我方是在具备合同解除条件即力成公司拒绝支付租金的情况下被迫行使合同解除权。四、根据力成公司提交的反诉状中的联系地址可以说明其注册地址在涉案场地，故可以说明我方早就配合了力成公司办理营业执照。五、关于两份租赁合同的效力问题，2013年8月28日租赁合同取代了2013年5月7日租赁合同。根据力成公司支付租金的情况可说明力成公司是在签订2013年8月28日租赁合同之后才支付的，双方实际履行的是2013年8月28日的租赁合同。六、关于支付租金问题，根据租赁合同约定及实际履行过程中均是力成公司是在支付租金后我方再开具发票的。我方没有开具发票不能作为力成公司抗辩的理由。经审理查明：力成公司原名广州市寅海建筑工程有限公司（简称寅海公司），2013年9月30日经工商部门核准变更为现称，住所地亦于该日经核准变更为广州市天河区天润路445–459号301房（简称涉案房屋）。2013年5月7日，力成公司（承租方、乙方）与寅海公司（出租方、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》（简称5月7日合同），约定：甲方将广州市天河区天润路445号三楼面积为2569平方米的房地产及地下车库十个车位出租给乙方作办公使用（其中有三间房面积约120平方米和一个车位无偿归甲方支配及使用，使用期间所产生的物业管理费、水电费等费用由乙方统一交纳；具体位置及面积见附件，标有红框部分）。租赁期限自2013年5月1日至2016年4月30日，每月租金120000元；租赁期间物业、车位管理费由乙方负责缴纳。租金按月结算，由乙方在每月第5日前根据甲方提供的有效发票以转账方式支付给甲方银行账户。乙方向甲方支付2个月的按金和一个月的租金共360000元；若合同期满，甲方在乙方把所有的水电费、管理费等费用交纳完后15日内将按金无息全数退回给乙方。甲方依照合同约定在2013年4月1日将房屋及设备（附清单）交付乙方使用。乙方须依时交纳租金，逾期支付的，每逾期一日乙方须按当月租金额的0.05%向甲方支付违约金。2013年4月1日至2013年4月30日为装修期，装修期内乙方对租赁物业进行内部装修及设备安装等相关工作，装修期内乙方无须支付租金，但乙方须承担免租期间所使用的水、电、气等公用事业费。本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时向广州仲裁委员会申请仲裁。等等。2013年8月28日，力成公司（承租方、乙方）与寅海公司（出租方、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》（简称8月28日合同），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作商业使用，房屋建筑面积2569.0897平方米，租赁期限自2013年9月1日至2016年4月30日，每月租金120000元。租金按月结算，由乙方在每月第5日前以转账方式支付给甲方。乙方向甲方支付24万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）。乙方须依时交纳租金，逾期支付的，每逾期一日乙方须按当月租金额的0.05%向甲方支付违约金。租赁期满后，乙方必须将甲方物业恢复原状。该合同于2013年9月25日经广州市天河区房管部门办理了租赁合同登记备案。同日，力成公司（承租方、乙方）与寅海公司（出租方、甲方）签订8月28日合同附件，主要内容：1、地下车库九个车位出租给乙方作办公用途使用，另外三间房面积约120平方米和1个车位无偿归甲方支配及使用，使用期间所产生的物业管理费、水电费等费用由乙方统一交纳；具体位置及面积见平面图，标有红框部分。2、乙方向甲方支付的租金账号为工行太阳广场支行，银行账号为36×××32，收款单位名称省路桥公司。3、若乙方拖欠租金30天以上，甲方可解除合同，收回租赁物业，要求赔偿损失。……7、乙方于租赁期满、解除合同或终止合同时，应及时迁出及交还该物业给甲方，如有任何遗留物品，甲方有权作出处置。8、本合同签订后即日起，解除于2013年5月7日签订的《房屋租赁合同》，原合同已执行的条款，转作为执行本合同的相应条款。……10、附件内容与2013年8月28日签订的《广州市房屋租赁合同》其它条款有冲突的，以附件内容为准。2015年4月2日，省路桥公司向某公司邮寄发出《关于解除及附件并催收租金的函》（该邮寄行为经过了广州市公证处公证。关于妥投情况，省路桥公司提供网页打印资料，显示邮件于2015年4月2日妥投。力成公司对该邮件真实性无异议），函称力成公司已累计拖欠其6个月租金共计72万元，已满足合同解除条件，现正式通知双方合同及附件于2015年4月5日起解除，要求力成公司接函后立即支付拖欠租金本金72万元及违约金，并及时迁出涉案房屋等。2015年5月20日，省路桥公司提起本案诉讼，力成公司即提起反诉，本院将本诉、反诉合并审理。庭审中省路桥公司表示：因力成公司已于2015年6月18日搬出涉案房屋，故当庭撤回第四项诉请，第三项诉请占用费的计算起止时间为2015年4月5日至2015年6月18日止。力成公司确认其已于2015年6月18日全部搬离涉案房屋，并确认其自2014年10月起未支付过租金。省路桥公司另确认力成公司向其支付了240000元租赁押金。针对力成公司关于5月7日合同约定应先开发票后付款的问题，省路桥公司则称双方一直以来的交易习惯都是先付租金后开发票，对此省路桥公司提供如下证据予以证实：1、工行业务回单4份（入账日期分别为2014年6月24日、2014年7月22日、2014年8月18日、2014年8月18日，金额均为120000元，其中2014年8月18日的2份业务回单分别注明用途为“广东力成六月份房租”、“广东力成7月份房租”）；2、租金发票2份（载明付款方为力成公司、收款方为省路桥公司，开具时间分别为2014年7月23日、2014年8月27日，项目分别为“天润路3楼2014年4–5月租金”、“天润路3楼2014年6–8月租金”）。经质证，力成公司对上述证据的真实性无异议。关于8月28日合同附件第8条“本合同签订后即日起，解除于2013年5月7日签订的《房屋租赁合同》，原合同已执行的条款，转作为执行本合同的相应条款”，省路桥公司、力成公司双方存有不同理解。省路桥公司认为：上述约定是指5月7日合同予以解除，5月7日合同的权利义务已经终止，且5月7日合同已履行的合同条款作废。力成公司认为：上述约定是指双方继续按照5月7日合同继续履行，而并非解除，“原合同已执行的条款，转作为执行本合同的相应条款”是指将5月7日合同全部条款作为8月28日租赁合同条款使用；如5月7日合同作废，应将我方持有的5月7日合同收回。针对力成公司以上陈述，省路桥公司表示：法律并未规定前一份合同解除后须将前一份进行销毁；如按力成公司的理解，双方完全没必要约定解除5月7日合同，“原合同已执行的条款，转作为执行本合同的相应条款”是指原合同相应条款作废，转而执行8月28日合同对应条款。庭审中力成公司另表示：当时双方口头协议约定我方承租涉案房屋是注册6个公司的，但省路桥公司均未配合办理其它公司注册手续。对此省路桥公司称：力成公司的注册地址为涉案房屋，说明我方早就配合力成公司办理相关手续。省路桥公司另提供落款时间2013年9月6日、落款人为寅海公司的《工作联系函》一份（主要内容为：我司需要迁入涉案房屋及注册新的公司，需重新与贵司签订广州市国土资源和房屋管理局编印的《广州市房屋租赁合同》，请贵司协助提供房产证原件复印件、营业执照副本原件复印件等资料），拟证明力成公司于2013年9月16日向其提出配合注册营业执照的申请，但力成公司并没有提出要求我方提供场地证明。经质证，力成公司对上述证据的真实性予以确认，但我方主张省路桥公司不配合办理的时间是2014年期间，当时我方为成立公司需要要求省路桥公司提供涉案房屋场地证明，此证据不能证明省路桥公司已协助我司办理成立新公司的注册手续。本院认为：省路桥公司确认力成公司已于2015年6月18日搬离涉案房屋，并撤回其第四项诉请，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以照准。关于涉案房屋的租赁事宜，省路桥公司、力成公司先后签订5月7日租赁合同、8月28日合同及附件。本案中力成公司称双方真实履行的合同为5月7日合同，而8月28日合同及附件仅用于力成公司办理公司注册、变更备案登记；省路桥公司则称根据8月28日合同的附件约定，5月7日合同已经解除，双方权利义务应以8月28日合同及附件为准。对此查明，首先，5月7日租赁合同签订在前，8月28日合同及附件签订在后，8月28日合同的附件第8条载明“本合同签订后即日起，解除于2013年5月7日签订的《房屋租赁合同》”，已清晰说明5月7日合同已经解除。至于8月28日合同的附件第8条中“原合同已执行的条款，转作为执行本合同的相应条款”的内容，对何为“原合同已执行的条款”约定不够明确，力成公司据此称5月7日合同全部条款作为8月28日租赁合同条款使用，该陈述显然与以上解除5月7日合同的表述相矛盾。至于双方约定解除5月7日合同后某成公司仍持有该合同原件，并未违反日常生活逻辑，力成公司以此认为5月7日合同未解除，缺乏理据，本院不予采信。因此，双方租赁合同权利义务应以8月28日合同及附件为准，该合同及附件是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。合同签订后省路桥公司已交付涉案房屋给力成公司使用，力成公司亦将其公司住所地变更登记为涉案房屋，力成公司向省路桥公司支付租金至2014年9月，2014年10月之后的租金至今未付。关于力成公司的辩称及反诉事实理由，首先，双方合同并未约定省路桥公司须配合力成公司办理以涉案房屋为住所地登记成立6个新公司，力成公司称当时双方对此达成口头协议，但未举证证实，现力成公司以省路桥公司未配合其办理上述手续，构成违约，缺乏理据，本院不予采信。其次，力成公司称根据5月7日合同应先由省路桥公司开具发票，其再支付租金，因省路桥公司未履行先开发票义务，故其有权拒付2014年10月之后租金。对此，如上所述，因双方在8月28日合同的附件中已明确约定解除5月7日合同，故力成公司以上陈述缺乏合同依据。而根据省路桥公司的举证，2014年4–7月租金均系力成公司支付租金在先，省路桥公司开具发票在后，本案没有证据表明力成公司对此提出异议。力成公司也未举证证实其要求省路桥公司先开具发票其后支付租金而遭到拒绝。再次，8月28日合同附件已约定“另外三间房面积约120平方米和1个车位无偿归甲方支配及使用，使用期间所产生的物业管理费、水电费等费用由乙方统一交纳”在合同有明确约定的情况下，力成公司称省路桥公司强占其三间办公室及一个车位，显然无理。综上，力成公司无正当理由拖欠省路桥公司2014年10月之后租金，构成违约。8月28日合同约定力成公司应在每月5日前支付当月租金，8月28日合同附件约定“若乙方拖欠租金30天以上，甲方可解除合同，收回租赁物业，要求赔偿损失”，2015年4月2日省路桥公司发函解除合同，理据充分，本案中力成公司对该函件真实性也无异议，省路桥公司称双方合同于2015年4月5日予以解除，并无不当，本院予以确认。力成公司应向省路桥公司支付2014年10月1日至2015年4月5日期间的租金合计740000元［720000元（120000元/月×6个月）+20000元（120000元/月÷30日×5日）］。力成公司逾期支付上述期间租金，现省路桥公司要求按合同约定计付逾期付款违约金，理据充分，本院予以支持。违约金的计算，应以每月租金为本金（其中2014年10月至2015年3月期间每月租金的逾期付款违约金的计算本金为120000元，2015年4月租金的逾期付款违约金的计算本金为20000元），按每日0.05%的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，每月租金的逾期付款违约金以不超过当月本金为限。自合同解除次日2015年4月6日起至力成公司搬离涉案房屋之日2015年6月18日期间的房屋占用费，由力成公司参照合同约定租金标准120000元/月支付给省路桥公司，按此力成公司应向省路桥公司支付房屋占用费合计292000元［100000元（120000元/月÷30日×25日）+120000元/月+72000元（120000元/月÷30日×18日）］。如上所述，本案为力成公司逾期支付租金而导致省路桥公司依约解除合同，合同解除后某成公司自行搬出涉案房屋，现力成公司反诉要求省路桥公司赔偿其租金损失、装修费损失、搬迁费用损失，均无事实及法律依据，本院不予支持。但8月28日合同及附件并未约定如因力成公司违约时省路桥公司有权没收租赁押金，故省路桥公司应退还力成公司租赁押金240000元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广东力成建设有限公司支付广东省路桥建设发展有限公司2014年10月1日至2015年4月5日期间的租金合计740000元及违约金［以每月租金为本金（其中2014年10月至2015年3月期间每月租金的逾期付款违约金的计算本金为120000元，2015年4月租金的逾期付款违约金的计算本金为20000元），按每日0.05%的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，每月租金的逾期付款违约金以不超过当月本金为限］。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广东力成建设有限公司支付广东省路桥建设发展有限公司2015年4月6日起至2015年6月18日期间的房屋占用费合计292000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，广东省路桥建设发展有限公司退还广东力成建设有限公司租赁押金240000元。四、驳回广东省路桥建设发展有限公司的其它本诉请求。五、驳回广东力成建设有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费15170元，由广东力成建设有限公司负担；反诉受理费10400元，由广东省路桥建设发展有限公司负担2450元，广东力成建设有限公司负担7950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  赖小玲人民陪审员  李淑仪二〇一五年十二月二十五日书 记 员  梁雅芝何嘉杰