上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第710号
原告上海欧然实业有限公司。
法定代表人欧书爱，总经理。
委托代理人章美华，在上海欧然实业有限公司工作。
被告上海喆而生物科技有限公司（以下简称“第一被告”）。
法定代表人朱劼远，董事长。
委托代理人刘耀中，上海百林司律师事务所律师。
委托代理人郑威波，上海百林司律师事务所律师。
被告上海新吉而生物科技有限公司（以下简称“第二被告”）。
法定代表人朱国营，董事长。
原告上海欧然实业有限公司诉被告上海喆而生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。本案于2014年3月20日公开开庭进行了审理，原告委托代理人章美华、被告上海喆而生物科技有限公司委托代理人刘耀中、郑威波到庭参加诉讼。审理中，根据原告申请，本院依法追加上海新吉而生物科技有限公司为本案被告。本案于2014年7月7日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人章美华、被告上海喆而生物科技有限公司委托代理人刘耀中、被告上海新吉而生物�技有限公司法定代表人朱国营到庭参加诉讼。鉴于案情复杂，本案于2014年8月26日依法转为普通程序，并于2014年10月13日第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人章美华、被告上海喆而生物科技有限公司委托代理人刘耀中、郑威波、被告上海新吉而生物科技有限公司法定代表人朱国营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海欧然实业有限公司诉称：2011年10月20日及10月28日，两被告分别与原告签订《房屋租赁合同》，租赁原告位于青浦区某路某号厂区内3幢5层A区、B区厂房。双方在合同中约定租金六个月支付一次，每次必须提前十五天支付。2012年10月15日前两被告本应支付租金，经原告多次催告至今仍未付。依照《房屋租赁合同》的第七条“违约责任规定，每逾期一日，则乙方需按照日租金0.5%支付违约金，逾期超过三十日的，甲方有权终止合同。”故原告诉至法院，请求判令解除原告与第一被告于2011年10月28日签订的《房屋租赁合同》以及原告与第二被告于2011年10月20日签订的《房屋租赁合同》；判令两被告各自支付原告房屋租赁违约金（按照日0.5%计算至2014年7月7日止，各自支付人民币39，098元，合计78，196元）；判令两被告各自支付从2013年11月1日起至2014年6月30日止拖欠的房租68，200元，合计136，400元（按照每月9，800元，两家公司合计每月19，600元，每月按30天计，折算每天租金为653元）；判令两被告各自支付从2014年7月1日起至判决生效之日止拖欠的房租。
被告上海喆而生物科技有限公司辩称：因第二被告是第一被告的公司股东之一，第一被告的另一个股东是上海某生物科技有限公司，原告与两被告有口头约定，由第一被告代第二被告支付第二被告租赁原告厂地的租金。两被告总计租了原告1，500平米左右厂房，场地鉴�股东的关联关系，有部分是共用的，所以两被告口头约定由第一被告代第二被告支付租金，口头约定没有约定代付的期限，第一被告也实际支付了应由第二被告支付的租金。现第一被告经营不好，终止代付行为，所以不同意继续代第二被告再向原告支付租金，只愿意承担第一被告应支付的租金。不同意代第二被告支付租金之前没有告诉过原告，现在当庭将此情况告知原告。原告与第一被告签订的租赁合同是从2011年11月1日起算，2011年11月1日至2012年12月30日均是按原告与第一被告书面签订的租赁合同履行，租金已经足额结算。代付行为发生在2013年1月1日，因当时有口头的三方协议。第一被告于2013年1月18日支付两被告从2013年1月1日起至2013年3月31日止的房租58，800元，2013年5月9日支付了两被告从2013年4月1日至6月30日的房租及物业费63，300元，2013年7月12日支付了两被告从2013年7月1日至9月30日的房租及物业费63，300元，2013年9月27日支付了两被告从2013年10月1日至12月31日的部分房租40，000元。此后租金未再支付。第一被告对于拖欠房租的情况予以认可，因经营问题，没有实际使用，2014年3月20日庭审后，第一被告明确与原告公司经理表示要搬走设备，但原告阻挠被告搬走，所以机器设备至今还在厂房。第一被告同意解除合同，但认为违约金过高，应以同期银行贷款利息计算，具体标准请求法院酌情处理，且第一被告认为违约金的计算应自2014年3月20日中断，即使计算，也应计算至2014年3月20日止。若租金、违约金计算到2014年3月20日，第一被告同意一次性给付。
被告上海新吉而生物科技有限公司辩称：同意解除合同。对于违约金、租金的答辩意见与第一被告意见一致。
经开庭审理查明：2011年10月28日，原告作为甲方（出租方），与第一被告�为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，该协议约定：“一、租赁房地产的部位、面积和用途。1、甲方同意将青浦区某路某号厂区内3幢5层A区部分以现状（简称“该房地产”）租赁给乙方，房地产建筑面积按750平方米结算，出租给乙方作为生产厂房使用......二、租赁期限。1、该房地产租赁期限暂定为十年。期限自2011年11月1日起至2021年10月31日止......三、租金和支付方式。1、甲、乙双方约定，按每月含税租金总额为9，800元人民币计算，一年租金总计为人民币117，600元......3、租金六个月支付一次，合计支付人民币58，800元，每次必须提前十五天支付，先付后用。......七、违约责任。1、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方必须按日租金的0.5%支付违约金。逾期支付超过三十日的，甲方有权无条件终止本合同......”原告与第一被告在该合同上均盖章确认。
2011年10月20日，原告作为甲方（出租方），与第二被告作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，该协议约定：“一、租赁房地产的部位、面积和用途。1、甲方同意将青浦区某路某号厂区内3幢5层B区部分以现状（简称“该房地产”）租赁给乙方，房地产建筑面积按750平方米结算，出租给乙方作为生产厂房使用......二、租赁期限。1、该房地产租赁期限暂定为十年。期限自2011年11月1日起至2021年10月31日止......三、租金和支付方式。1、甲、乙双方约定，按每月含税租金总额为9，800元人民币计算，一年租金总计为人民币117，600元......3、租金六个月支付一次，合计支付人民币58，800元，每次必须提前十五天支付，先付后用。......七、违约责任。1、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方必须按日租金的0.5%支付违约金。逾期支付超过三十日的，甲方有权无条件终止本合同......”原告与第二被告在该合同上均盖章确认。
两被告租赁期间，第一被告于2013年1月18日支付两被告从2013年1月1日起至2013年3月31日止的房租58，800元，2013年5月9日支付了两被告从2013年4月1日至6月30日的房租及物业费63，300元，2013年7月12日支付了两被告从2013年7月1日至9月30日的房租及物业费63，300元，2013年9月27日支付了两被告从2013年10月1日至12月31日的部分房租40，000元。此后租金未再支付。
原告曾于2013年12月30日、2014年1月20日及2014年2月26日分别向第一被告发出了催款函，要求第一被告支付相应的租金及物业管理费。2014年1月22日，第一被告也曾回复原告，确认没有及时付款，并表示将在十日内支付房租。
另查明，租赁期间，第一被告经原告同意，曾对系争房屋进行了装修。现第一被告已于2014年7月20日左右将需要搬走的可移动的机器设备统一放置一个房间内�其他房屋是空置的，不可移动的装修添附未拆除。置放机器设备的房屋面积30平方米左右。
以上查明的事实，有原告提供的《房屋租赁合同》两份、催告函（催款函）三份、回复函一份、装修照片一组，有被告提供的中国工商银行某支行出具的第一被告银行账目明细单等证据材料及原、被告陈述为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。
审理中，原告向本院提供系争房屋的登记信息一份，以证明系争房屋权利人系原告，两被告对此也无异议。原、被告双方均确认两份《房屋租赁合同》于2014年7月20日解除。对于系争房屋上添附的不可移动装修部分的处理意见。第一被告不同意拆除，认为系争房屋内是医用装修设施，拆除意味着价值为零。原告认为，对于两被告在系争房屋内的不可移动的装修及添附设施，不要求拆除，同意折抵两被告至2014年7月20日应支付给原告的�金及违约金，两项合计219，167元。可以移动的已搬至小房间的设备同意由两被告自行搬离。除此之外，原告不给予两被告任何补偿。2014年7月20日之后因两被告仍然占用厂房，因此2014年7月20日之后的房屋租赁费用，原告认为两被告也应当予以支付，租金计算从2014年7月20日起算至本案判决生效之日止（租金按19，600元／月，即653元／日结算）。第一被告同意将可以移动的已搬至小房间的设备由第一被告自行搬离，不可移动的装修添附设施按照原告提出的意见予以处理。但对于2014年7月20日之后的损失属于扩大损失，原告主张于法无据。请法院酌情处理。第二被告同意第一被告的意见。
根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，原、被告均应按约履行义务。原、被告双方均同意于2014年7月20日解除两份《房屋租赁合同》，本院予以准许。原、被告双方均对系争房屋内的不可移动的装修及添附设施，不要求拆除，同意折抵两被告至2014年7月20日应支付给原告的租金及违约金，两项合计219，167元。对可以移动的已搬至小房间的设备同意由两被告自行搬离。原、被告双方上述行为于法无悖，本院对此予以准许。对于原告所主张的2014年7月20日起算至本案判决生效之日止租金（租金按19，600元／月，即653元／日结算）。本院认为，原、被告双方均确认两份《房屋租赁合同》于2014年7月20日解除，且第一被告已于2014年7月20日左右将需要搬走的可移动的机器设备统一放置一个房间内，其他房屋是空置的，置放机器设备的房屋面积30平方米左右。鉴于合同已于2014年7月20日解除，原告再行主张2014年7月20日起算至本案判决生效�日止租金已无相应的依据，但对于2014年7月20日之后，第一被告现仍占有使用了原告30平方米左右的房屋，对此，第一被告理应支付相应的房屋占有使用费，相关费用计算以原、被告双方所签《房屋租赁合同》约定，750平方米，每月租金9，800元计算，每平方米每月租金应为13.07元。故第一被告应向原告支付30平方米房屋占有使用费从2014年7月20日计算至本案判决生效之日止，以每平方米每月13.07元标准计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、原告上海欧然实业有限公司与被告上海喆而生物科技有限公司2011年10月28日签订的《房屋租赁合同》于2014年7月20日解除；
二、原告上海欧然实业有限公司与被告上海新吉而生物科技有限公司2011年10月20日签订的《房屋租赁合同》于2014年7月20日解除；
三、被告上海喆而生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海欧然实业有限公司自2014年7月20日起至判决生效之日止按每平方米每月13.07元的标准计算30平方米的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4，587.51元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 林 青
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 王 菲
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合�法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。