广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民再478号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：周伟方，男，汉族，1965年3月31日出生，住广东省惠州市惠城区。
委托代理人：罗启聪，广东东维律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：惠州市聚亿实业有限公司。住所地：广东省惠州市惠城区河南岸3号小区浩盛商住楼*栋*层**号。
法定代表人：蔡淑夷，执行董事。
委托代理人：林桂起，广东惠泰律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：蔡淑夷，女，汉族，1964年6月9日出生，住广东省惠州市惠城区。
委托代理人：骆春声，系广东惠泰律师事务所律师。
一审第三人：惠州市国营东江林场（原名称：惠州市林场）。住所地：广东省惠州市龙丰共联。
法定代表人：刘顺来，场长。
委托代理人：曾石文，广东标远律师事务所律师。
再审申请人周伟方因与被申请人惠州市聚亿实业有限公司（以下简称聚亿公司）、蔡淑夷及一审第三人惠州市国营东江林场（以下简称东江林场）土地承包经营权转让合同纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2013）惠中法民一终字第383号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年2月5日作出（2014）粤高法民一申字第1376号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审基本情况
2010年4月23日，周伟方向一审法院提起本案诉讼，请求：1、聚亿公司、蔡淑夷连带给付周伟方欠款本金人民币12万元，并自2008年5月31日起按日8‰的标准计算违约金至还清本金之日止（计至目前约662400元）；2、诉讼费用由聚亿公司、蔡淑夷连带承担。蔡淑夷提起反诉，请求：确认周伟方与林场第三分场签订的《续承包合同》及周伟方与蔡淑夷签订的《转租合同》无效，周伟方返还蔡淑夷转让款209.6万元及利息（按人民银行同期同类贷款利率，自收款之日起计至还款之日止，暂计至起诉日止利息约41万元）。
一审法院经审理查明：2005年9月29日，周伟方（乙方）与林场第三分场（系林场的内设机构，现变更为惠州市林场天坪山分场）（甲方）签订《续承包土地使用权和山坡地的合同书》（下称：续承包合同），主要约定：甲方将部分边角地（山坡地）土地使用权承包给乙方管理和使用；（第一条）承包山地的范围：东与金迪土地交界、南至古塘坳村山界、西靠宋某土地、北至深圳鹏基公司土地；（第三条）土地承包期为50年，时间按原2003年11月1日的合同至2053年11月1日止；（第三条）承包金每亩山地每年租金24元，现按33.5亩计算，年承包金额为804元，并要求给予一次性付清所有租金；（第四条）如乙方需要开发或改变土地功能，需要政府有关职能部门办理如有关土地功能变更等手续，具体使用以政府规定的为标准，甲方无异议，甲方仅负责协助办理；（第六条）在承包或使用期间，乙方可以将部分或全部使用权和果树转给第三方承包，但应到甲方处签订合同转包手续，甲方应给予配合。东江林场作为监证及批准机关在该合同上盖章。合同签订后，周伟方及东江林场均依照续承包合同约定履行。近些年，涉案土地周围陆续进行了商业开发。2008年3月20日，蔡淑夷以聚亿公司（乙方）的名义与周伟方（甲方）签订《土地使用转租包合同书》（下称：转租合同），主要约定：（第一条）甲方就与发包方签订的《续承合同》承包土地，转由乙方承包，承包面积、用途、承包期限和终止日期，与甲方与发包方签订的承包合同一致，甲方与发包方签订的承包合同作为本合同的附件；（第二条）转承包金额为221.6万元，按目前现状承包，乙方已了解现状并同意接受，该土地属农林用地，原用途主要以种养为主，如乙方需要改变现状功能，需要取得有关部门批准前向有关部门办理土地用途转变手续和缴纳有关费用，并取得合法的用地手续，其过程和费用与甲方无关；（第三条）甲方与乙方商定同意转包后，即为乙方办理转包土地手续（转包土地手续，双方约定由甲方负责与发包方协商，将2005年9月29日签订的《续承合同》中的承包方变更为乙方聚亿公司，周伟方合同约定的权利义务不变，即视为甲方为乙方办理了土地转包手续），甲方为乙方办土地转包手续前一天或当天，乙方应支付给甲方首期转包款170万元后，余款51.6万元，由乙方在2008年5月30日之前支付给甲方，以上总转包款是经甲乙双方自愿同意认可，双方不反悔及不违反任何法规；（第四条）转包后，如乙方与发包方发生法律纠纷由乙方自行解决，与甲方无关，同时甲方与林场签订的承包合同的条款之外的一切关系与现签订的乙方无关；（第五条）乙方应准时按本合同的约定支付转包款，不得违约，如乙方不按时支付，应承担违约责任，每逾期一天支付逾期余额的8‰（千分之八）违约金，同样乙方支付转包款之后，甲方也不得反悔。该《转租合同》的抬头乙方列明聚亿公司，合同第三条约定“将2005年9月29日签订的《续承包合同》中的承包方变更为乙方聚亿公司”，合同落款乙方处由蔡淑夷签字。经周伟方申请，林场于2008年4月24日向周伟方发出《关于更改<续承包土地使用权和山坡地的合同书>承包租赁方的复函》，确定同意将《续承合同》中的承包租赁方周伟方更改为聚亿公司，原合同中其它承包租用内容保持不变。同时，天坪山分场（原第三分场）在《续承合同》的右上角加盖了公章并留下“此复印件于原件相符合，原第三分场改为天坪山分场”一段文字。《转租合同》签订后，周伟方分别在2008年3月20日、5月26日、8月17日收到蔡淑夷支付的转承包款170万元、31.6万元、8万元，合计209.6万元。2008年8月17日，周伟方与蔡淑夷经结算，确认尚欠周伟方12万元，由蔡淑夷向周伟方出具一张《欠条》，《欠条》落款为“经手：蔡淑夷”。之后，聚亿公司、蔡淑夷未再支付所欠的12万元转承包款。
2010年8月30日一审法院作出（2010）惠城法民一初字第1340号民事判决，聚亿公司、蔡淑夷告不服，向二审法院上诉。2011年8月14日，二审法院作出（2010）惠中法民一终字第1506号民事裁定，将本案发回重审。
重审开庭后，一审法院向惠城区林业局发函，惠城区林业局给一审法院复函且提供两本林权证[惠城林证字（2003）第00228号、惠城林证字（2003）第00229号]复印件，证明区林证字第0000072号山林证（1990年6月22日颁发）在2003年9月22日被注销，并依国家规定换发了00228号、00229号林权证。
2012年3月2日,一审法院到惠州市国土资源局林场国土资源所进行调查,该所负责人证实：其为办新的林权证，曾向林场借出过旧的山林证；涉案林地是在几十年前从附近农村划入林场的，之后一直由林场管理、使用；涉案土地还没被开发，还是原状等。还查明，聚亿公司自成立至今，法定代表人都是蔡淑夷。
一审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第58条规定“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第五十条规定“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”聚亿公司是经工商行政管理机关依法登记设立的企业法人，自该公司设立以来，蔡淑夷就是该公司的法定代表人。在本案中，蔡淑夷与周伟方签订涉案土地的《转租合同》的抬头列明乙方是聚亿公司，合同第三条约定要将《续承合同》的乙方更名为聚亿公司，很明显，蔡淑夷是以聚亿公司法定代表人的身份代表聚亿公司与周伟方签订《转租合同》，周伟方依常识判断蔡淑夷与其签订《转租合同》是职务行为恰当。依照上述法律、司法解释之规定，聚亿公司应对蔡淑夷与周伟方签订《转租合同》的职务行为承担法律责任；至于蔡淑夷代表聚亿公司与周伟方签订《转租合同》，事实上有无经聚亿公司的股东会决议，其行为是否符合该公司章程的规定，这是另一法律关系，不在本案处理范畴；蔡淑夷代表聚亿公司与周伟方在2008年3月20日签订《转租合同》，系具有完全民事行为能力人的双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家现行法律、法规的强制性规定，且该合同得到了原发包方林场的同意和更名批准，蔡淑夷也向周伟方支付了转租包款人民币209.6万元（占总转租包款的94.58%），所以，该合同合法有效，应受法律保护，合同当事人均应严格依照合同约定全面履行各自义务；根据《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，周伟方对涉案土地的投资及利益可以以转让、转包的形式收回，转让行为也得到原发包方林场的批准，现在涉案土地的合同当事人系聚亿公司与东江林场。所以，周伟方要求聚亿公司支付约定的剩余款项人民币12万元，证据确凿，于法有据，予以支持；蔡淑夷要求确认《续承包合同》及《转租合同》无效、由周伟方返还转让款209.6万元及利息的诉讼请求，无法律依据，不予支持；蔡淑夷代表聚亿公司与周伟方签订《转租合同》，转承包涉案山坡地，应该对自己的行为（商业风险）有所评估，能否实现自己的商业目的风险应当自行承担；至于周伟方要求聚亿公司按照《转租合同》第五条“每逾期一天支付逾期余额的8‰（千分之8）违约金”的约定支付违约金的诉讼请求，因该约定违约金过高，根据聚亿公司已支付转租包款项数额及聚亿公司未支付余额的原因，一审法院酌定按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息；《转租合同》第二条约定“按目前现状承包，乙方已了解现状并同意接受”。合同第三条约定，由周伟方与原发包方协商后，将《续承包合同》中的乙方变更为聚亿公司，即视为甲方为乙方办理了土地承包手续等。而聚亿公司却在原审及重审中提出周伟方未向其交付涉案土地、转租包涉案土地与其无关等观点，既与事实不符，也于法无据，一审法院不予采纳；聚亿公司、蔡淑夷认为《转租合同》违反土地管理法的规定，应为无效，但却未提供具体法律依据，一审法院不予采纳；林场认为涉案土地转租给谁不清楚、《续承包合同》和《转租合同》都无效、与林场无关等观点，但却未提供证据和法律依据，更与一审法院查明事实不符，一审法院不予采纳。一审法院依照《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《合同法》第六十条第一款、第一百零七条及上述所引用的法律、司法解释的规定，于2013年2月1日作出（2011）惠城法民一初字第3377号民事判决：一、确认蔡淑夷以惠州市聚亿实业有限公司的名义与周伟方于2008年3月20日签订的《土地使用转租包合同书》有效。二、惠州市聚亿实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向周伟方支付土地承包经营权转让剩余款人民币12万元及利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率自2008年8月18日计算至实际清偿日）。三、驳回周伟方的其他诉讼请求。四、驳回蔡淑夷的反诉请求。本案一审案件受理费11624元减半收取为5812元，由周伟方负担4921元，聚亿公司负担891元；反诉受理费26848元减半收取为13424元，由蔡淑夷负担。
二审基本情况
聚亿公司、蔡淑夷均不服一审判决提起上诉。聚亿公司上诉请求：1、撤销重审判决，确认周伟方与林场2005年9月29日签订《续承包合同》和周伟方与蔡淑夷于2008年3月20日签订《转租合同》无效，驳回周伟方对聚亿公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由周伟方承担。主要理由：一、重审认定基本事实错误。1、认定聚亿公司是《转租合同》乙方当事人，与客观事实不相符，该合同乙方当事人是蔡淑夷。第一、周伟方把蔡淑夷列为被告起诉。第二、周伟方收取209.6万元转租款全部都是蔡淑夷个人支付，有周伟方的《收据》为证。第三、周伟方依据的《欠条》，是蔡淑夷个人出具。第四、聚亿公司未授权蔡淑夷与周伟方签订《转租合同》，蔡淑夷与周伟方签订上述合同后也未知会聚亿公司；聚亿公司亦未对上述合同盖章确认或以其他方式追认，更未因上述合同给周伟方支付过任何款项。第五、周伟方从来就上述合同中的土地与聚亿公司有过任何形式交割。2、认定上述合同得到原发包方林场同意和批准，现涉案土地的合同当事人系聚亿公司与林场，与客观事实不相符、无证据支持。第一、原审和重审过程中林场均强调：(一)其对《转租合同》不知情，直到参加诉讼时才知道有该合同的存在，该合同对其没有约束力；(二)其为方便周伟方经营虽曾据周伟方申请同意将其与周伟方签订的《续承包合同》乙方更改为聚亿公司，但仅仅是同意将该合同的乙方更改为聚亿公司而已，并不是同意周伟方将涉案土地转租给聚亿公司，而且周伟方也并未依据《续承包合同》第六条的约定到甲方处签订合同转包手续，更改承包方名称与转包是两个完全不同的法律关系；(三)其不知道周伟方将涉案土地转租给了谁。第二、没有证据证明重审认定的《转租合同》得到了原始发包方东江林场的同意和批准。第三、假设重审认定的现在涉案土地的合同当事人系聚亿公司与林场成立，那么，聚亿公司与林场履行的是涉案的哪一份合同，是《续承包合同》还是《转租合同》。3、重审认定聚亿公司在原审及重审中提出周伟方未向其交付涉案土地，与事实不符，该认定是没有证据支持是完全错误的。重审依据何证据或事实这样认定，是聚亿公司出具有交接或接收凭证，还是聚亿公司客观上有对土地事实上行使了占有、使用、收益的事实，抑或是重审法院的想当然。二、重审认定的基本事实不清且程序违法。根据《续承包合同》前言及第八条的内容，聚亿公司及蔡淑夷在原审和重审时均认为本案的事实和判决结果与美鹰标准技术公司、曾泉金有法律上的利害关系，应通知美鹰标准技术公司、曾泉金参加本案诉讼，但原审、重审均置之不理，遗漏当事人，导致程序违法，直接导致本案的基本事实如林场是否有权将涉案土地发包给周伟方，以及周伟方未能将涉案土地交付给聚亿公司或蔡淑夷的原因是什么等基本事实不清，极有可能影响本案的判决结果。三、重审适用法律错误。1．重审依照《合同法》第五十条第八十八条和《民法通则》第四十三条及《最高法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第58条规定，确认《转租合同》有效错误。根据重审表述，涉案土地有政府职能部门核发的林权证，可知在涉案土地被证明包函在涉案的林权证的情况下，涉案合同的效力在依照《土地管理法》的相关规定进行确认的同时，还应依照《森林法》的相关规定进行判断，但重审并未依照《土地管理法》、《森林法》的相关规定对《转租合同》和《续承包合同》的效力进行确认，是错误的。《土地管理法》第二条、第十四条和《森林法》第一十五条规定，《转租合同》和《续承包合同》应确认无效。2．重审依照《合同法》第六十条、第一百零七条判令聚亿公司向周伟方支付土地承包经营权转让余款12万元及利息并驳回蔡淑夷的诉讼请求错误，应根据无效返还的原则，驳回周伟方的诉讼请求并判令周伟方返还因无效合同而收取蔡淑夷的转让款209.6万元及相应利息。
蔡淑夷上诉请求：1.撤销重审判决，确认周伟方与东江林场2005年9月29日签订《续承包合同》和周伟方与蔡淑夷2008年3月20日签订《转租合同》无效，判令周伟方返还蔡淑夷转让款209.6万元及利息(利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，自收到蔡淑夷款项之日起计至还清之日止，暂计至起诉日止利息约41万元)。2.一、二审诉讼费由周伟方承担。上诉理由与聚亿公司上诉理由相同。
二审法院经审理查明：一审查明的基本事实属实，二审法院予以确认。
二审法院另查明：2005年9月29日，惠州市林场第三分场（甲方，系惠州市林场的内设机构，2009年10月更名为惠州市林场天坪山分场）与周伟方（乙方）签订《续承包土地使用权和山坡地的合同书》（下称：续承包合同），合同约定：为维护林场原山地（力角料用地）不会被村民和社会人员抢占、抢种、抢建，甲方同意将原美鹰标准技术公司已征用后又被市土地储备中心盘整所剩的部分边角地（山坡地）土地使用权承包给乙方管理和使用；一、承包山地的范围：东与金迪土地交界、南至古塘坳村山界、西靠宋某土地、北至深圳鹏基公司土地；二、该范围内的所有果树（杂树、荔枝、龙眼、芭蕉等）及地上一切临时附属设施归乙方所有；三、承包年限及承包金额：土地承包期为50年，时间按原2003年11月1日的合同至2053年11月1日止，承包金额为原程某的基础上提高3倍即每亩山地每年租金24元，现按33.5亩计算，年承包金额为804元，并要求给予一次性付清所有租金；四、甲方给乙方承包的土地权属为甲方或国家所有，土地使用权归为乙方所有，如乙方需要开发或改变土地功能，需要政府有关职能部门办理如有关土地功能变更等手续，具体使用以政府规定的为标准，甲方无异议，甲方仅负责协助办理；五、在承包期间，乙方所建的一切临时设施，由乙方负责使用及所有，如遇有国家征用土地时，乙方所建的临时设施及固定投入应无件服从大局，但拆迁补偿和固定投入的补偿均归乙方所有，如政府征地有青苗补偿，应按青苗总额补偿扣除成本后的10-30%给予甲方，但国家应给予的安置费及未到期被征用政府给予的适当补偿和其他一切款项都归乙方所有；六、在承包或使用期间，乙方可将部分或全部使用权和果树转给第三方承包，但应到甲方处签订合同转包手续，甲方应给予配合。七、合同期满，乙方如无改变功能和开发该土地应将土地及果树无条件交回甲方，在同等条件下，乙方有优先承包权；八、此合同生效的同时，原本林场与美鹰标准技术公司曾金泉于2003年11月签订的《开发使用土地协议》即时作废；九、本合同一式二份，经双方签字盖章后生效等规定。该合同双方签名盖章，林场作为监证及批准机关也在该合同上盖章。周伟方向原审提交的上述合同复印件，由惠州市林场天坪山分场签注“此复印件与原件相符合，原第三分场改为天坪山分场”并盖上公章。按上述合同约定计算承包款，周伟方共应交纳承包款40200元（804元×50年），但周伟方并未提供证据证明已交清了承包款给第三分场或林场，也未提供证据证明其承包上述土地后有对该土地进行投资、种植及经营管理的材料。
2008年3月20日，周伟方（甲方）与蔡淑夷（乙方）签订《土地使用转租包合同书》（下称：转租合同），合同约定：一、甲方就与发包方2005年9月29日签订的《续承包合同》承包土地，转由乙方承包，承包面积、用途、承包期限和终止日期，与甲方与发包方签订的承包合同一致，甲方与发包方签订的承包合同作为本合同的附件；二、转承包金额为221.6万元，写收据不开发票不含税收，按目前现状承包，乙方已了解现状并同意接受，该土地属农林用地，原用途主要以种养为主，如乙方需要改变现状功能，需要取得有关部门批准前向有关部门办理土地用途转变手续和缴纳有关费用，并取得合法的用地手续，其过程和费用与甲方无关；三、甲方与乙方商定同意转包后，即为乙方办理转包土地手续（转包土地手续，双方约定由甲方负责与发包方协商，将2005年9月29日签订的《续承包合同》中的承包方变更为乙方聚亿公司，周伟方合同约定的权利义务不变，即视为甲方为乙方办理了土地转包手续），甲方为乙方办土地转包手续前一天或当天，乙方应支付给甲方首期转包款170万元后，余款51.6万元，由乙方在2008年5月30日之前支付给甲方，以上总转包款是经甲乙双方自愿同意认可，双方不反悔及不违反任何法规；四、转包后，如乙方与发包方发生法律纠纷由乙方自行解决，与甲方无关，同时甲方与林场签订的承包合同的条款之外的一切关系与现签订的乙方无关；五、乙方应准时按本合同的约定支付转包款，不得违约，如乙方不按时支付，应承担违约责任，每逾期一天支付逾期余额的8‰（千分之八）违约金，同样乙方支付转包款之后，甲方也不得反悔。该《转租合同》第一页的抬头乙方列明为聚亿公司，合同落款乙方处由蔡淑夷签名但并未加盖聚亿公司公章，签订合同时也未有该公司的授权其签订合同的委托书或法定代表人身份证明书。
2008年4月9日，周伟方向林场发出《申请报告》称：2005年9月29日签订《续承包山地使用权和山坡地合同》后，其设想把此场地经营园林苗圃，原合同内容不变，申请将原合同承包方周伟方改为聚亿公司，以方便经营。同月24日，林场根据申请向周伟方发出《关于更改<续承包土地使用权和山坡地的合同书>承包租赁方的复函》给周伟方，同意将《续承包合同》中的承包租赁方周伟方更改为聚亿公司，原合同中其它承包租用内容保持不变。但聚亿公司或蔡淑夷均未与惠州市林场天坪山分场或林场签订《续承包合同》，蔡淑夷也未将其与周伟方签订的《土地使用转租包合同书》交由林场签名盖章确认或交由林场备案。林场也表示对转包情况不知情，更改承租方名称是为便于经营，不是同意其转包给聚亿公司，也不认可其双方签订的《土地使用转租包合同书》。
蔡淑夷在与周伟方签订《土地使用转租包合同书》的前后，分别于2008年3月20日、5月26日、8月17日支付转承包土地款170万元、31.6万元、8万元，合计209.6万元给周伟方，并由周伟方分别出具“今收到蔡淑夷转包土地款（原第三分场南线山背坑33.5亩承包期46年）首期款现金170万元、第二期款现金31.6万元、第三期款现金8万元”的《收据》。2008年8月17日，蔡淑夷出具“结至2008年8月17日止，欠周伟方现金款12万元。经手人：蔡淑夷”的《欠条》给周伟方，该《欠条》并未加盖聚亿公司公章。但周伟方并未与蔡淑夷或聚亿公司办理书面的实物移交和交接手续，也未有证据证明蔡淑夷或聚亿公司事后已对上述土地行使了占有、使用和收益的行为。
聚亿公司是于2008年3月7日成立的企业法人，注册资本100万元，法定代表人为蔡淑夷，经营范围：房地产开发，土石方工程，园林绿化工程，建筑装修工程，建筑智能化系统工程。2011年12月14日，惠州市林场更名为惠州市国营东江林场，属惠州市林业局直属事业单位法人。
二审法院就林地承租的租金问题，依法向林场、惠州市林业局发出《调查函》，惠州市林业局向二审法院作出惠市林函[2014]9号《关于东江林场林地出租的函》称：经核实市属东江林场近几年没有发生林地出租，现将该场2007年-2009年的租地相关协议提供给院参考。1、2007年8月28日，惠州市林场与惠州市今媒体广告有限公司签订《林地承包经营合同》，承包地点共联村黄洞村民小组狮子山，面积350亩林地，承包期40年，从2008年1月1日起，至2047年12月31日止，前十五年每亩每年承包费100元，第二个十五年每亩每年承包费120元，第三个十年每亩每年承包费150元。2、2008年5月21日，惠州市林场与李金仓的《山林权属承包协议》，承包期40年，第一个十年每年每亩承包护林费8元，第二个十年10元，第三个十年12元，第四个十年20元。3、2009年2月13日，惠州市林场与惠州市仲恺文体发展有限公司签订《林地承包经营合同》，承包期40年，每年每亩林地承包费75元。
二审法院认为：本案是土地承包经营权转让合同纠纷。一审判决后，仅聚亿公司、蔡淑夷提出上诉，因此，二审法院二审仅对聚亿公司、蔡淑夷的上诉进行审理。
根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：一、蔡淑夷是否以聚亿公司的名义与周伟方签订《土地使用转租包合同》，该民事行为的法律后果是否应由聚亿公司承担；二、《续承包山地使用权和山坡地合同》和《土地使用转租包合同书》的效力如何认定，以及效力认定后应如何处理；三、本案是否遗漏当事人，程序是否违法。
（一）关于蔡淑夷是否以聚亿公司的名义与周伟方签订《土地使用转租包合同》，该民事行为的法律后果是否应由聚亿公司承担的问题。经查，2008年3月20日蔡淑夷与周伟方签订的《土地使用转租包合同》虽然合同的抬头及部分内容写明乙方是聚亿公司，但合同的最后落款乙方处只有蔡淑夷签名，该公司并未盖公章，蔡淑夷虽是聚亿公司的法定代表人，但其并未持公司的授权委托书或法定代表人身份证明书签订合同，并未以公司名义从事经营活动，事后也未得到聚亿公司的追认，有关承包款也是由蔡淑夷个人以现金支付给周伟方，周伟方出具的《收据》也写明是收到蔡淑夷支付的承包土地款，《欠条》也是由蔡淑夷出具，并未盖该公司公章，也未有证据证明聚亿公司事后已接受了涉案土地，并行使了占有、使用和收益的行为，而蔡淑夷也确认是其个人行为，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事行为，周伟方对代理人的代理行为承担民事责任”及第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的行为，由行为人承担责任，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，从上述一系列的事实来看，蔡淑夷实施的上述行为应属于个人行为，应由其个人承担，聚亿公司不应对其个人行为承担责任。一审认定蔡淑夷是以聚亿公司名义签订合同，并以法定表人身份开展公司的经营活动，缺乏事实和法律依据，二审法院予以纠正。聚亿公司、蔡淑夷上诉认为上述合同属于蔡淑夷的个人行为，应由蔡淑夷承担责任，公司不应对其个人行为承担责任的理由成立，应予支持。
（二）关于《续承包山地使用权和山坡地合同》和《土地使用转租包合同》的效力如何认定，以及效力认定后应如何处理的问题。经查，涉案土地已由林场领取了《林权证》，该证中记载的森林、林木、林地所有权或者使用权属于林场，国土部门也证实涉案林地是在几十年前从附近农村划入林场的，之后一直由林场管理、使用，涉案林地还没被开发，还是原状。因此，涉案林地属于国家所有的国有土地。虽然原发包人林场对承包人的转包不认可，对转包合同效力的认定，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第九十五条“公民和集体依法对集体所有或国家所有由集体使用的森林、土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等承包经营的权利和义务，按承包合同的规定处理。承包人未经发包人同意擅自转包或者转让的无效”也作了规定，但根据《中华人民共和国森林法》第二十三条规定，集体或个人可以承包全民所有和集体所有的宜林荒山荒地造林，《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定，国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。参照《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条规定，林地的承包期为三十年至七十年。周伟方与林场于2005年9月29日签订的《续承包山地使用权和山坡地合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同可认定为有效。
周伟方与林场签订的《续承包山地使用权和山坡地合同》第六条约定“承包期间，周伟方可以将部分或全部使用权和果树转给第三方承包，但应到林场签订合同转包手续”。2008年3月20日，周伟方与蔡淑夷签订《土地使用转租包合同》将上述合同剩余期限转包给蔡淑夷承包时，虽未征得原发包人林场的同意，也未依上述规定到林场签订合同转包手续，也未将双方签订的转包合同报林场备案，事后也未得到林场的追认；但从周伟方向林场提交的“其设想把此场地经营园林苗圃，原合同内容不变，申请将原合同承包方周伟方改为聚亿公司，以方便经营”的《申请报告》以及林场作出的“同意将《续承包山地使用权和山坡地合同》中的承包租赁方周伟方更改为聚亿公司，原合同中其它承包租用内容保持不变”的《关于更改<续承包合同>承包租赁方的复函》的内容来看，并未称周伟方转包或林场同意转包的意思表示，林场即是为周伟方便于经营才同意将原续包合同承包方周伟方改为聚亿公司，林场也未与聚亿公司重新签订《续承包山地使用权和山坡地合同》，林场也表示不清楚周伟方转包。周伟方与蔡淑夷签订的《土地使用转租包合同》虽未经原发包人林场的同意，但该合同是双方自愿签订的，而周伟方与林场签订的《续承包山地使用权和山坡地合同》约定的租金每年每亩为24元，共33.5亩,50年租金合共40200元，而涉案土地属于农林用地，用途以种养为主，周伟方也未提供证据证明其与原发包人林场签订合同后有对涉案土地进行投资、开发经营，周伟方将其仍有46年承包期限的涉案土地转包给蔡淑夷，转包金额则高达2216000元，大大超过周伟方原承租的50年租期的租金合共40200元，该转承包金额明显过高，不符合客观实际，也不符合《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”规定的公平、诚实信用原则，显失公平，因此，双方签订的《土地使用权转租包合同》除约定的转承包金额条款过高应予调整外，其余合同内容应确认为合法有效。蔡淑夷上诉认为《续承包山地使用权和山坡地合同》、《土地使用转租包合同》是名为土地承包，实为转让土地使用权，违反法律规定，合同均应无效的理由不足，二审法院不予支持。
二审中，二审法院经发《调查函》到林场、惠州市林业局调查，惠州市林业局提供了林场发包其他林地，且承包时间基本相同所签订的《林地承包经营合同》，证明2007年至2009年期间发包林地每年每亩最高承包金为150元，较符合本案实际，因此，二审法院对《土地使用权转租包合同》约定的转包金依据公平原则适当调整为参照查明的林地承包金每年每亩150元计，转包金合共应为231150元（33.5亩×46年×150元），蔡淑夷已交承包款209.6万元，多交了承包金1864850元（209.6万元-231150元），应由周伟方退回给蔡淑夷。蔡淑夷请求退回已交的承包款部份有理，对有理部分二审法院予以支持。周伟方请求蔡淑夷支付尚欠的承包款的理由，缺乏事实和法律依据，二审法院予以驳回。造成本案纠纷，蔡淑夷、周伟方均有过错，故对蔡淑夷请求周伟方支付已付承包款的利息不予支持。
（三）关于本案是否遗漏当事人，程序是否违法的问题。聚亿公司、蔡淑夷上诉主张美鹰标准技术公司、曾泉金与本案有法律上的利害关系，应通知美鹰标准技术公司、曾泉金参加本案诉讼，原审遗漏当事人，程序违法。经查，周伟方与天坪山分场签订的《续承包山地使用权和山坡地合同》在内容上虽有涉及美鹰标准技术公司、曾泉金，并约定原林场与美鹰标准技术公司、曾泉金于2003年11月签订的《开发使用土地协议书》作废，且均不是该合同和《土地使用转租包合同》的当事人，案件处理结果与其也没有法律上的利害关系，不应通知其参加诉讼，聚亿公司、蔡淑夷的此点上诉理由不能成立，二审法院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，处理有失公平，二审法院予以改判。聚亿公司、蔡淑夷的上诉理由部分有理，对有理部分二审法院予以支持。案经二审法院审判委员会讨论决定，二审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、六条、五十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，于2014年8月18日作出（2013）惠中法民一终字第383号民事判决：一、撤销一审判决；二、确认蔡淑夷与周伟方签订的《土地使用权转租包合同》除约定的转承包金额条款无效外，其余合同内容合法有效；三、周伟方在本判决发生法律效力之日起十五日内，返还已付的转承包金人民币1864850元给蔡淑夷。四、驳回周伟方的诉讼请求；五、驳回蔡淑夷的其他反诉请求。本案一审案件受理费11624元，按一审确定的减半收取为5812元，由周伟方承担；反诉受理费26848元，按一审确定的减半收取为13424元，由周伟方承担8055元，蔡淑夷承担5369元。二审受理费23248元，由蔡淑夷承担9300元，周伟方承担13948元。各方当事人预交的费用，除其承担部分外，余款抵作对方当事人承担的费用，在执行本判决时双方迳行结清。
当事人再审意见
周伟方不服二审判决，向本院申请再审，请求：撤销二审判决，判令聚亿公司向周伟方支付剩余款项12万元及利息。主要事实和理由是：1.一审判决认定蔡淑夷属职务行为，案涉合同主体为聚亿公司，符合事实，有法律依据。2.一审判决认定案涉合同有效正确。3.二审判决认定案涉合同有效但转包款条款无效，与事实及法律不符。案涉合同签订时程序公正，不存在欺诈、胁迫、重大误解及乘人之危等情形，案涉合同关于转包款的约定体现了当事人意思自治原则，是契约精神的表现，并未违反公平原则。
聚亿公司答辩称：案涉合同是蔡淑夷个人和周伟方签订的，与聚亿公司无关。聚亿公司自始至终均未对案涉合同盖章确认或追认，亦未给周伟方支付过任何款项，不存在聚亿公司尚欠120000元转让款的事实。聚亿公司不是本案适格当事人，请求人民法院依法驳回周伟方的再审请求。
蔡淑夷答辩称：案涉纠纷与聚亿公司无关。案涉合同虽然表面形式上约定的内容为转租赁土地，但实际上为土地买卖。案涉土地是周伟方从原审第三人处租赁来的农用林地，不能进行商业开发，无法办理商住用地的手续，不具备任何办证条件。自案涉合同签订之日起至今，蔡淑夷也从未实际占有、使用过案涉土地，更未从案涉土地上获取过任何收益或利益。二审判决认定的事实清楚，适用法律准确、适当。请求人民法院依法予以维持，驳回周伟方的再审请求。
东江林场述称：东江林场没有参与案涉合同的签订，具体情况不清楚。案涉转租包合同约定的租金也与东江林场无关。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，一审、二审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系土地承包经营权转让合同纠纷。根据双方当事人在再审阶段的诉辩意见，本案争议的焦点问题主要有：1.聚亿公司是否案涉合同的主体；2.案涉合同的转承包金条款是否有效。
关于聚亿公司是否案涉合同的主体的问题。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第58条规定：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。”法定代表人是代表法人行使职权的负责人，不是法人的代理人。蔡淑夷作为聚亿公司的法定代表人，其以聚亿公司名义与周伟方签订案涉合同，一审判决认为其法律后果应由聚亿公司承担并无不当。二审判决认为蔡淑夷签订案涉合同未经被代理人聚亿公司追认，属于个人行为，聚亿公司不应对其个人行为承担责任，适用法律错误，本院予以纠正。
关于案涉合同的转承包金条款是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”合同具有相对性，也就是合同只约束本合同的当事人。二审判决以本案合同约定的价款明显高于另案合同约定的价款为由，认为本案合同约定的转承包金条款无效，并以另案合同约定的价款作为计算本案合同转承包金的依据，没有法律依据。一审判决认定案涉合同有效并无不当，二审判决认定案涉合同的转承包金条款无效，适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，二审判决认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。周伟方的再审主张有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第58条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省惠州市中级人民法院（2013）惠中法民一终字第383号民事判决；
二、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第3377号民事判决。
本案二审案件受理费23248元，由惠州市聚亿实业有限公司、蔡淑夷负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴佛明
审判员 陈志坚
审判员 黄秋生
二〇一七年五月十五日
书记员 黄妙玲