山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终3204号
上诉人（原审被告）：江苏兴厦建设工程集团有限公司，住所地江苏省高邮市武安路8号。
法定代表人：赵宏才，总经理。
委托诉讼代理人：王旭东，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周美春，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王玉龙，男，1959年1月11日出生，汉族，住山东省烟台市牟平区。
委托诉讼代理人：王鹏锐，山东绍元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王靖，山东绍元律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：李正荣，男，1961年4月14日出生，汉族，住江苏省海门市。
上诉人江苏兴厦建设工程集团有限公司（以下简称江苏兴厦公司）因与被上诉人王玉龙、李正荣房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
江苏兴厦公司上诉请求：1.撤销烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初352号民事判决，驳回王玉龙的诉讼请求或发回重审；2.王玉龙承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决事实认定错误，法律适用不当。一、错误引用、曲解生效法律文书认定的事实。一审法院（2014）牟民一初字第227号民事判决书及烟台市中级人民法院（2015）烟民一终字第1092号民事判决书所针对的是他案诉讼，该案中认定李正荣出卖房屋是以江苏兴厦公司的名义进行，该认定即使正确，也不能作为本案一审判决的依据。二、法律适用不当。（一）法律适用不得直接引用。生效法律文书确定的事实可以依法引用，但生效法律文书中的法律适用不得直接引用。虽然本案与一审法院（2014）牟民一初字第227号案件相似，但应在查明事实的基础上独立进行法律适用，而不应直接引用烟台市中级人民法院（2015）烟民一终字第1092号民事判决书的法律适用。（二）本案不构成表见代理。1.本案不符合代理的原理。本案中江苏兴厦公司无权出卖第三人的房屋，亦未授权李正荣出卖第三人的房屋，故本案不符合代理的原理。2.王玉龙不是善意第三人。（1）李正荣的身份和行为足以引起王玉龙的合理怀疑。王玉龙明知江苏兴厦公司、李正荣无权出售涉案房屋，无论李正荣如何表述自己的身份（代表谁出卖房屋），李正荣的行为都足以引起王玉龙的合理怀疑。（2）房价过低。涉案房屋在签约时市场单价为每平方米3500元左右，认购书中约定的单价为每平方米2300元，差价近9万元，远远低于正常的市场销售价格。王玉龙明知风险却为了获得低价购房利益而签订合同，其不是善意第三人。（3）江苏兴厦公司没有过错。第一、江苏兴厦公司与李正荣无任何隶属关系，没有对其进行管理和监督的职权；第二、江苏兴厦公司能够且应当预见的是李正荣从事与工程施工有关的行为，对其出卖涉案房屋无法预见；第三、江苏兴厦公司未授权李正荣出卖涉案房屋。
王玉龙辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
李正荣未答辩。
王玉龙向一审法院起诉请求：要求确认《房屋销售认购书》无效，由江苏兴厦公司、李正荣返还购房意向金80000元，同时按中国人民银行同期贷款利率向王玉龙支付自2009年12月10日起至判决生效之日止的利息损失。
一审法院认定事实：2009年4月15日，烟台圣禾房地产开发有限公司（以下简称圣禾公司）与江苏兴厦公司签订《建设工程施工合同》，合同约定圣禾公司将其开发建设的位于烟台市牟平区西关路西、南华街北的福顺小区4号楼的土建、水、电、暖工程总体发包给江苏兴厦公司。该合同第24条约定：“发包人向承包人预付工程款的时间和金额或占合同价款总额的比例：以在建楼作为工程示（款）的抵押，主体封顶后销售楼房时付70%为工程款，30%作为甲方前期费用。”江苏兴厦公司承包上述工程后将该工程整体转包给无施工资质的李正荣，双方签订《项目施工承包合同》，合同约定李正荣租用江苏兴厦公司的资质承建上述工程，李正荣向江苏兴厦公司支付工程总造价的1.5%作为“服务费”。之后，李正荣雇佣同乡郁志山具体负责工程进展，并安排郁志山雇佣民工进行工程施工。李正荣和郁志山因私刻圣禾公司公章，一审法院（2014）烟牟刑初字第26、27号刑事案件以伪造公司印章罪分别判处郁志山、李正荣有期徒刑六个月、缓刑一年。经查阅上述案件的刑事卷宗，江苏兴厦公司项目经理仲维昭在询问笔录中称江苏兴厦公司与圣禾公司签订福顺小区4号楼工程施工合同是由李正荣介绍，并且该工程的实际施工人就是李正荣，江苏兴厦公司与其签订工程承包责任制并按比例收取李正荣的管理费。2010年9月17日，仲维昭的通话录音（另案存档）称其知道有“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”这个印章。上述事实已经一审法院（2014）牟民一初字第227号民事判决书及烟台市中级人民法院（2015）烟民一终字第1092号民事判决书确认。
庭审中，王玉龙对其主张提交下列证据：房屋销售认购书、证明、收款收据（加盖江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部印章），证明双方签订了房屋销售协议，李正荣以江苏兴厦公司的名义收取了王玉龙购房意向金80000元。其中房屋销售认购书内容为：“房屋销售认购书，出卖人：江苏兴厦建安牟平项目部，认购人：王玉龙，……二、烟台市牟平区福顺小区4号楼项目4单元一层102号住宅楼，建筑面积约为85.82平方米。三、该商品房单价为2300元/平方米。五、乙方签订本认购书当日支付购房意向金捌万元整……甲方：项目部（江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部印章）乙方：王玉龙，2009年12月10日”。江苏兴厦公司对上述证据质证意见如下：对证据公章的真实性我方不予认可，这个公章是李正荣私刻。江苏兴厦公司的工作人员从未与王玉龙签订过房屋销售认购书或收取所谓的购房款80000元，并且在（2010）烟牟民一初字第220号的判决书里面对事实已经认可，所以我方认为3份证据不具有证明力和关联性。
江苏兴厦公司为证明其主张提交了三份商品房买卖合同，来源于顺正集团公司，证明的目的是王玉龙所谓的买房价格低于正常的销售价格，因此王玉龙不是善意第三人。王玉龙在（2010）烟牟民一初字220号案件中将圣禾公司列为第一被告，并且从王玉龙提交的证明中有一段文字是“目前烟台圣禾房地产售楼负责人不在公司，手续暂时未办理，等过年再办理”，我方认为王玉龙是被李正荣通过私刻圣禾公司的公章这一行为所蒙骗，使得王玉龙认为李正荣有权代表圣禾公司与其签订房屋买卖协议，并且王玉龙在第一次诉讼时主要是向圣禾公司主张交房。王玉龙称江苏兴厦公司并非其提交的商品房买卖合同的当事人，因此王玉龙对其提交的证据有异议，其不足以证明江苏兴厦公司的主张，同时法律也并不禁止商品房的出售方以低于市场价格或其他的价格对外出售。
另案中，江苏兴厦公司称其公司下设了江苏兴厦建筑安装有限公司牟平项目部负责福顺小区的建设，其亦设置了江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司，但上述两个部门之间不存在隶属关系，也没有王玉龙所称的江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部。江苏兴厦公司对此没有提供证据。
一审法院（2014）牟民一初字第227号民事判决书及烟台市中级人民法院（2015）烟民一终字第1092号民事判决书均认定李正荣在对涉案建设工程进行施工的过程中及以前述方式销售所建房屋的过程中均是以江苏兴厦公司的名义进行，且李正荣以江苏兴厦公司的名义进行施工得到了江苏兴厦公司的许可。李正荣安排其雇佣人员以江苏兴厦公司的名义对外公开销售房屋，在由此所形成的房屋买卖合同法律关系中，买受人作为江苏兴厦公司与李正荣转包及资质借用等法律关系之外的第三人，完全有理由相信出卖人对所售房屋的处分行为系代表江苏兴厦公司所为的职务行为，符合表见代理的法律特征，其后果依法应由江苏兴厦公司负担。王玉龙对上述判决内容无异议。江苏兴厦公司认为无权处分之行为不能够代理，表见代理是法律上对没有代理权限的代理行为，在第三人为善意时将其推定为有权代理，因此表见代理所能代理的行为不能是被代理人无权处分的行为，鉴于中院的二审判决已经生效，其将依法申诉。
一审法院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案所争议的事实已经（2014）牟民一初字第227号民事判决书及烟台市中级人民法院（2015）烟民一终字第1092号民事判决书确认，李正荣在对涉案建设工程进行施工的过程中及销售所建房屋的过程中均是以江苏兴厦公司的名义进行，且李正荣以江苏兴厦公司的名义进行施工得到了江苏兴厦公司的许可。王玉龙提供加盖“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”印章的房屋销售认购书证明李正荣以江苏兴厦公司的名义收取了80000元购房意向金，江苏兴厦公司虽对此予以否认，但其认可仲维昭系其单位项目经理，且其下设了牟平项目部负责涉案房屋工程建设，故对王玉龙的上述主张予以支持。在本案所形成的房屋买卖合同法律关系中，王玉龙作为江苏兴厦公司与李正荣转包及资质借用等法律关系之外的第三人，完全有理由相信出卖人对所售房屋的处分行为系代表江苏兴厦公司所为的职务行为，符合表见代理的法律特征，其后果依法应由江苏兴厦公司负担。江苏兴厦公司应返还王玉龙已付购房款80000元并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2009年12月10日至判决生效之日止的利息损失。一审法院判决：一、江苏兴厦建设工程集团有限公司付给王玉龙80000元，于判决生效之日起十日内付清。二、江苏兴厦建设工程集团有限公司以80000元为本金,按照中国人民银行同期贷款利率向王玉龙支付利息损失自2009年12月10日起至判决生效之日止。三、驳回王玉龙对李正荣的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由江苏兴厦公司交纳。
本院审理中，江苏兴厦公司提交了一审法院（2010）烟牟民一初字第219号民事判决书，主张结合一审法院（2010）烟牟民一初字第220号民事判决书，可以证明王玉龙知道江苏兴厦公司无权出卖涉案房屋，王玉龙认为李正荣是代表圣禾公司签订的房屋买卖合同。王玉龙主张江苏兴厦公司提交一审法院（2010）烟牟民一初字第219号民事判决书不能证明其主张的事实。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，江苏兴厦公司将其承包的建设工程转包给李正荣，并允许李正荣以向其支付服务费的方式使用其资质进行施工，李正荣在施工过程中为回笼资金，安排其雇佣人员销售所建房屋，涉案《房屋销售认购书》加盖“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”印章，以上事实清楚。江苏兴厦公司提交了一审法院（2010）烟牟民一初字第219号民事判决书，主张王玉龙知道江苏兴厦公司无权出卖涉案房屋，该份判决以及一审法院（2010）烟牟民一初字第220号民事判决并未认定江苏兴厦公司所主张的事实，本院对其该项主张依法不予支持。鉴于李正荣与江苏兴厦公司在建设工程中的关系，综合本案的各项证据，一审法院认定江苏兴厦公司承担返还购房款并赔偿利息损失的责任，并无不妥。
综上所述，江苏兴厦公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人江苏兴厦建设工程集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一七年二月十六日
书记员 车丽翠