河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2017）豫10民终2597号
上诉人（原审被告）：胡增伟，男，1964年12月27日生，汉族，住河南省中牟县。
委托诉讼代理人：郭征祎，中牟县法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：河南科瑞置业有限公司。住所地长葛市东城开发区外一路。
法定代表人:韩红召。
委托诉讼代理人：王占锋，男，汉族，1989年2月2日出生，住河南省临颍县。系公司员工。
委托诉讼代理人：杨艳萍，河南七星灿律师事务所律师。
上诉人胡增伟因诉被上诉人河南科瑞置业有限公司确认合同无效纠纷一案，不服长葛市人民法院（2016）豫1082民初4221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡增伟及其委托诉讼代理人郭征祎、被上诉人河南科瑞置业有限公司的委托诉讼代理人王占锋、杨艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡增伟上诉请求:撤销长葛市人民法院（2016）豫1082民初4221号民事判决，发回重审或直接改判驳回被上诉人的诉请。事实与理由：原审法院适用法律错误。原审法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的若干规定》第二十四条的规定，作出了上诉人与被上诉人签订的20142799号《商品房买卖合同》无效，实属错误。首先，《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。在民间借贷与买卖合同混同时，并不违背当事人真实意思表示，只要不存在《合同法》规定的无效情形，即应当认定有效，即使存在流质条款，也不应全部否认其效力。上诉人与被上诉人所签订商品房买卖合同的行为不存在违反上述条款的任何一项，故上诉人认为，双方签订的商品房买卖合同是应当有效的。其次，上诉人不否认该合同实际是借款的担保，该担保形式虽不属于担保法、物权法的方式，属于非典型的担保物权，也能称为买卖型担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的若干规定》第二十四条规定对于这种担保方式予以认可，以及规定了处置该担保财产的流程。上诉人依据双方办理的具有强制执行力的公证文书向法院申请强制执行，并对该房屋申请了查封，在出借人不能偿还该笔借款时，对该房屋进行评估拍卖偿还上诉人的借款。上诉人的行为并不违反法律规定。综上，上诉人认为原审判决认定事实错误，请求撤销一审判决，发回重审或者依法驳回被上诉人的诉请。
被上诉人河南科瑞置业有限公司辩称，一、根据一审法院查明的事实以及被上诉人提交的证据，及上诉人的自认可知双方名为买卖，实为借贷，上诉人与被上诉人签订的编号为20142799号的商品房买卖合同，实际上是科瑞公司为王涛向胡增伟借款进行的担保。二、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同是无买卖房屋的真实意思表示，是典型的名为买卖实为借贷。并属于变相约定在借款期满后房屋归出质人所有的流质契约，以买卖合同的形式，掩盖流质契约的非法目的。在本案中王涛向上诉人胡增伟借款的同时，与上诉人签订了商品房买卖合同，并向长葛市房管局进行了备案。因此，双方签订的商品房买卖合同，实际上属于在借款未到期时就约定房屋归上诉人所有，该份合同实质属于典型的流质契约。根据《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款、第五款的规定，上诉人商品房买卖合同无效。三、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，不符合交易习惯，显失公平。按照签订合同时的房屋价值在400万元以上，而合同仅300万元，如属于真实的买卖关系，那么交易显失公平。另外上诉人也就民间借贷向中牟县人民法院申请了执行，查封了被上诉人位于瑞景新城24号楼价格400万元的15套住宅，目前正在执行中。综上，上述商品房买卖合同是系被上诉人为王涛向上诉人借款进行的担保，其合同的实质是民间借贷关系。请求法院依法驳回上诉，维持原判。
河南科瑞置业有限公司向原审法院起诉请求：一、确认上诉人与被上诉人签订的20142799号《商品房买卖合同》无效；二、判令被上诉人于判决生效后到房管局协助办理上述《商品房买卖合同》备案注销相关事宜；三、案件诉讼费由被上诉人承担。
一审法院查明：2014年7月10日，原告河南科瑞置业有限公司向被告胡增伟借款300万元，并在郑州市黄河公证处进行了公证，公证书号为（2014）郑黄证民字第17697号。为确保该借款的履行，原、被告又签订一份20142799号《商品房买卖合同》，将原告所有的长葛市瑞景新城26号楼0001002号和0001003号房屋出售给被告。该合同中约定：该房产建筑面积共277.62平方米，每平方米单价10806.13元，总金额300万元。付款方式，一次性付款，款已付清，双方未约定房屋交付期限，并在长葛市房管局进行了备案，用以为该笔债务进行担保。商品房买卖合同签订后，原告科瑞公司先后支付了部分利息，该房屋至今不具备交付条件。2015年7月27日，原告未履行公证文书确定的还款义务，被告向中牟县人民法院申请强制执行，中牟县人民法院依据（2015）郑黄证执字第3968号执行证书作出（2015）牟执字第928—2号执行裁定，查封了备案登记在被告名下的长葛市瑞景新城26号楼0001002号和0001003号房屋。2016年11月2日，原告以该《商品房买卖合同》属于变相约定在借款期满后房屋归出借人所有的流质契约，以买卖合同的合法形式掩盖流质契约非法目的为由，诉至该院。一审法院认为，原、被告双方先是签订房屋买卖合同并予以备案登记而后进行借贷公证可以有力证明其真实意思并非为了实现房屋买卖，而是为了担保债权的实现，对此法律关系和事实原被告双方均加以认可，有原被告提供的河南省中牟县人民法院（2015）牟执字第928—2号执行裁定书在卷佐证，足以认定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的若干规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当按照民间借贷法律关系进行审理”的规定，双方签订的商品房买卖合同不具有约束力，且具有流质契约的性质，故原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效符合法律规定，该院予以支持。判决：一、原告河南科瑞置业有限公司与被告胡增伟签订的20142799号《商品房买卖合同》无效；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费50元，由被告承担。
二审中当事人均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：一审判决确认双方签订的20142799号《商品房买卖合同》无效是否有事实和法律依据。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”本案中，上诉人与被上诉人签订20142799号《商品房买卖合同》并予备案，其真正目的是为上诉人的债权实现或者是为被上诉人履行偿还借款义务提供的担保，对该事实双方当事人均予认可，因此，《商品房买卖合同》对双方当事人具有法律约束力，而且并不产生当涉案借款合同履行期届满被上诉人未清偿时，涉案《商品房买卖合同》中约定的房屋所有权转移为或者归上诉人所有的法律后果。故一审判决认为《商品房买卖合同》具有流质契约的性质，认定事实错误。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)……；(三)以合法形式掩盖非法目的;（四）……；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，当事人双方签订的《商品房买卖合同》是为了担保债权的实现，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，其目的具有合法性。同时，因《商品房买卖合同》具有担保的法律效力，不具备流质契约的特征，且不违反《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》的强制性规定。因此,一审判决以双方签订的商品房买卖合同不具有约束力，且具有流质契约的性质为由，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，确认涉案20142799号《商品房买卖合同》无效，适用法律错误。综上，被上诉人的诉讼请求，因缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。一审判决错误，应予改判。上诉人的上诉请求成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销长葛市人民法院（2016）豫1082民初4221号民事判决；
二、驳回被上诉人河南科瑞置业有限公司的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费100元，由被上诉人河南科瑞置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 杰
审判员 张 靖
审判员 彭志勇
二〇一七年八月二十八日
书记员 王 航
执行催告通知书
履行义务人：
你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。
如果不履行，你将承担如下法律责任。
1、增加执行成本，未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。
2、消费行为受限，买房置业，旅游度假，坐飞机，高铁，住宾馆，上夜总会、出境等，给与严格查控及限制。
3、经商立项不便，在国有土地，林地使用，占有，企业认证，年检，申请补贴性资金和社会保障资金，享受优惠性政策等方面，予以限制。
4、就业就学受阻，限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员，登记为事业单位法定代表人，担任国有企业法定代表人，董事，监事，限制子女就读高收费私立学校。
5、限制评先受奖，不得评为道德模范，已获得道德模范的撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。
6、控制资金财产，查封，扣押，冻结，划拨，变价，扣留，提取，拍卖，变卖可供执行的存款，债券，股票，基金，收入及财产。
7、追回债权抵债，对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保，与他人共有，第三人占有的财产。
8、拘传拘留罚款，对你无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。
9、刑事自诉追究，申请执行人对拒不执行判决、裁定，侵犯其人身、财产权利的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。
10、刑事责任承担，有能力而拒不执行法院判决，裁定，情节严重的，处以七年以下有期徒刑，拘役（一月以上六个月以下）或罚金。
邮编：461000
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