上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1837号
原告（反诉被告）上海瑞丽摄影有限公司。
法定代表人王佳音。
委托代理人尚杰，上海市聚成律师事务所律师。
委托代理人张翼飞，上海市聚成律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司。
法定代表人张洪本。
委托代理人陈敏涛，上海市恒信律师事务所律师。
委托代理人姜文欣，上海市恒信律师事务所律师。
原告上海瑞丽摄影有限公司诉被告上海鼎荣房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告上海鼎荣房地产开发有限公司提起反诉，本院依法合并进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人尚杰，被告（反诉原告）的委托代理人陈敏涛、姜文欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海瑞丽摄影有限公司诉称：其与被告于2012年11月签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告将本市徐家汇路XXX号1F-C-25-2面积81.5平方米的商铺出租给原告，双方对租赁期、基本租金及支付方式、违约责任等事项均作了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了押金人民币260，290.62元和广告费人民币50，000元，合同履行期间，原告发现被告向原告收取的租金单价远高于被告出租给同地段其他商户的价格，为此，原告以双方合同存在重大误解及显失公平为由发函被告，要求重新确定租金价格。被告收函后不予同意，原告交涉未果，故提起诉讼要求撤销双方签订的《上海市房屋租赁合同》、被告返还收取的押金人民币260，290.62元和广告费人民币50，000元，并参照同地段其他商户的租金标准，返还多收取的租金人民币126，446.04元并返还商铺内属原告的财物。
被告上海鼎荣房地产开发有限公司辩称：原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方协商一致达成的协议，不存在重大误解的情形，原告仅以同地段其他商户的租金作为参考，认为其租金明显偏高显失公平，依据不足，故原告要求撤销合同缺乏法律和事实依据，现其提起诉讼主张撤销权也超过了诉讼时效的法律规定，鉴于撤销权诉请不当，其要求返还押金和多收租金的诉请也不能成立；对于原告主张的广告费，其没有提供相应证据佐证。因原告在合同履行过程中，未按时支付租金，已构成违约，被告已按约行使合同解除权，现双方尚未办理交接手续，对于商铺内的财物只有在合同解除并结清各项费用后，才能返还，故不同意原告的全部诉讼请求。
反诉原告上海鼎荣房地产开发有限公司诉称：在双方合同履行期间，反诉被告未按约支付2013年7月起的租金，经反诉原告催讨后，反诉被告仍未履约，故反诉原告发函通知其解除双方之间的合同，现要求确认双方之间的合同于反诉被告收到通知函之日解除。现因双方在审理期间办理了房屋交接手续，故要求反诉被告支付承租期间拖欠的租金人民币42，970元和物业管理费人民币3，303元以及合同解除后至房屋交接之日期间以租金标准计算的房屋的占用费人民币886，264.61元，因反诉被告违约，故根据合同约定要求反诉被告支付违约金人民币260，290.62元和免租期的租金人民币144，605.90元。
反诉被告上海瑞丽摄影有限公司辩称：合同履行期间，其不存在违反合同的情形，故不应承担违约金和免租期的租金。合同因存在重大误解及显失公平的情形，故应当予以撤销。因反诉原告在合同履行期间采取停水停电措施导致反诉被告无法从事经营活动，故不同意支付房屋占用费，对停水停电之前所产生的租金和物业管理费，同意按合理价格予以支付。
原告（反诉被告）上海瑞丽摄影有限公司提供的证据如下：1、原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》，证明双方建立租赁关系以及对租赁相关事项的约定；2、两份被告与其他承租人签订的租赁合同，证明被告将同地段商铺出租给其他人约定的租金价格远低于出租给原告约定的租金价格，双方合同显失公平；3、费用报销单，证明原告支付押金的事实；4、2013年7月19日原告给被告的信函，证明因双方合同约定的租金远高于同地段其他商户，原告发函要求重新协商租金价格，但被告未予理睬并采取停水停电措施，致使原告无法正常经营，故原告发函通知被告撤销合同，要求返还押金和退还多收取的租金；5、被告于2013年7月给原告的信函，证明被告提出提前终止合同；6、2013年7月5日原告给被告的信函，证明因原告认为合同中约定的租金显失公平，故要求双方重新进行协商，并告知被告磋商期间其暂缓支付租金；7、物品清单，证明原告存放在承租商铺内物品的情况。
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1真实性无异议，但认为合同系双方协商一致后签署，不存在重大误解或显失公平的情形；对证据2真实性无异议，但认为同地段商铺因面积、朝向、行业不同，租金有差异很正常，均是双方协商的结果；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，但认为原告已欠付租金构成违约，故不同意原告信函的内容；对证据5真实性无异议，认为因原告未按约支付租金，故被告有权行使合同解除权；对证据6真实性无异议，但认为原告未按时支付租金，之后再提出重新磋商租金，明显有违约的意思；对证据7不能确认清单所列财物存放在承租商铺内。
被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司提供的本诉和反诉证据如下：1、《上海市房屋租赁合同》，证明原、被告双方对租赁相关事宜均作出约定；2、《商户进场交接通知单》，证明被告于2012年11月27日向原告交付承租商铺，原告签字予以认可；3、被告于2013年7月16日给原告的《租赁合同提前终止商务函》及邮寄凭证，证明因原告欠付租金，构成违约，被告发函通知原告解除双方之间的租赁合同。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1真实性无异议，但认为根据合同约定被告要切断水电，应事先告知原告，但实际履行中被告在未告知情况下即采取停水停电措施；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，确认原告在7月18日或19日收到该函。
经审理查明：原、被告双方于2012年11月签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告承租本市徐家汇路XXX号1F-C-25-2面积81.5平方米的商铺，租赁期自开张日起至2016年1月13日止，装修期自交付日起计50天，商铺交付日暂定为2012年11月25日（具体日期以通知书载明日期为准），开张日暂定为2013年1月14日（最终日期以开张通知书载明日期为准），第一、二年每月租金人民币80，569.54元，第三年每月租金人民币84，907.70元，物业管理费每月人民币6，194元，自开张日起按月缴付租金，应在每月1日前预付当月租金、物业管理费等费用，原告应付定金人民币260，290.62元，若逾期超过十四天支付租金、物业管理费等费用，被告有权提前终止合同并收回房屋，同时违约方应支付相当于三个月租金和物业管理费的违约金，被告有权用原告暂存在被告处的款项抵冲所欠款项，如合同因原告原因提前终止，原告不享有装修期，需补交该等期间的租金和物业管理费，因原告违反合同项下任何付款责任，被告经事先通知后有权切断房屋的水电供应直至违反行为得以改正，断水断电期间原告仍应支付租金、物业管理费等费用。合同还对其他相关事项均作了约定。合同签订后，原告支付了定金人民币260，290.62元，被告于2012年11月27日向原告交付了商铺。自合同履行开始起至2013年6月底，双方均无争议。嗣后，原告获悉被告与同地段其他商户所签租赁合同所约定的租金价格，认为其支付的租金明显高于被告出租给同地段其他商户的租金，遂于2013年7月5日发函被告要求重新磋商租金，在重新确定租金前暂缓支付下月及之后的租金。被告收函后，对原告信函中的要求未予理睬，且于同年7月16日发出提前终止商务函，通知原告基于其未按约支付租金构成违约，故双方之间的租赁合同予以解除，要求原告限期返还承租商铺并结清相关拖欠费用。发函后，被告即切断了水电供应。原告收到被告的信函后，于7月19日再次发函被告，称因其对7月5日信函未予回复且停止水电供应，致使其无法正常经营，故通知被告撤销双方之间的租赁合同，要求被告返还所收定金并退还已付高于市场正常租金的差额部分。被告收函后，双方一直协商未成，原告遂于2013年11月5日起诉来院。
审理中，原告因不能提供向被告支付广告费人民币50，000元的证据，故撤回要求被告返还广告费人民币50，000元的诉讼请求。因双方在2014年6月12日办理了商铺交接手续，原告已将承租商铺返还被告并取回了商铺内财物，故撤回要求被告返还商铺内财物的诉讼请求。
上述事实，由《上海市房屋租赁合同》、《商户进场交接通知单》、双方信函等证据以及庭审笔录予以证实。
本院认为：原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，合同双方应严格按约履行各自义务。原告以被告与同地段其他商户所签租赁合同约定的租金为据，认为其支付的租金明显高于正常市场价格，存在显失公平的情形而不按约支付租金并要求撤销合同，因原告仅从单一的租金价格作为参考，并不全面考虑各合同之间在租赁面积、场地朝向、租赁期限、经营内容等方面存在的差异，即得出显失公平的结论，其诉请主张依据不足，不符合法律规定可撤销合同的情形，故原告要求撤销合同的诉讼请求，本院不予支持。基于撤销合同的诉请不成立，故原告要求被告返还多收租金和押金的基础已不存在，故该诉请亦不予支持。原告未按约支付租金，构成违约，被告于2013年7月16日发函通知原告解除合同，其行使合同解除权符合约定，原告确认其在2013年7月18日或19日收到被告的解约通知，故本院确认原告于7月19日收到解约通知之日双方合同解除。合同解除后，原告应当结清各项费用，及时返还承租商铺并按照合同约定承担违约责任。但因被告在发出解约通知后，未按合同约定在事先通知情况下即采取断水断电措施，对双方未能及时有效办理商铺交接手续亦造成一定影响，被告也应承担相应责任，故对于被告主张原告支付合同解除后至实际返还商铺之日期间的房屋占用费，应根据双方各自责任予以酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海瑞丽摄影有限公司要求撤销与被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司于2012年11月签订的《上海市房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持；
二、原告（反诉被告）上海瑞丽摄影有限公司与被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司于2012年11月签订的《上海市房屋租赁合同》，于2013年7月19日解除；
三、原告（反诉被告）上海瑞丽摄影有限公司要求被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司返还押金人民币260，290.62元的诉讼请求，不予支持；
四、原告（反诉被告）上海瑞丽摄影有限公司要求被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司返还多收租金人民币126，446.04元的诉讼请求，不予支持；
五、原告（反诉被告）上海瑞丽摄影有限公司应于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司免租期租金人民币144，605.90元；
六、原告（反诉被告）上海瑞丽摄影有限公司应于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司租金人民币42，970元和物业管理费人民币3，303元；
七、原告（反诉被告）上海瑞丽摄影有限公司应于判决生效后十日内偿付被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司违约金人民币260，290.62元（以定金折抵）；
八、原告（反诉被告）上海瑞丽摄影有限公司应于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司房屋占用费人民币443，132.47元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币6，576元，反诉案件受理费人民币7，330.70元，总计人民币13，906.70元，由原告（反诉被告）上海瑞丽摄影有限公司负担人民币10，906.70元，被告（反诉原告）上海鼎荣房地产开发有限公司负担人民币3，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 煜
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 石志仁
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。