浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙08民终1038号
上诉人（原审原告）：计磊。
委托诉讼代理人：陈惠平，浙ＸＸ风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：衢州市龙凤房地产开发有限公司。组织机构代码75303419-2，住所地：浙江省衢州市衢石公路七公里处北侧。
法定代表人：徐晓敏，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：徐炜，男，该公司副总经理。
上诉人计磊为与被上诉人衢州市龙凤房地产开发有限公司（以下简称龙凤公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院于2016年8月22日作出的（2016）浙0802民初3576号民事判决，于2016年9月13日向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。上诉人计磊的委托诉讼代理人陈惠平，被上诉人龙凤公司的委托诉讼代理人徐炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：原、被告于2010年4月20日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于柯城区石梁镇衢门山衢石公路七公里处北侧衢门山小区A5-2的商品房，总房价2668800元。合同第九条第一款第三项约定，被告应当在2011年9月30日前将具备用水、用电、道路、排污（含临时用水、用电）等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用。第十条约定，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。第十六条约定，被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；被告负责申请商品房所有权初始登记，取得商品房《房屋所有权证》；被告承诺于2012年3月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给原告，原告自行办理商品房转移登记；被告不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起90日以后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。原告已于2010年4月16日、5月25日分两次付清了全部购房款。
另查明：涉讼商品房于2012年3月31日通过建设工程竣工验收备案，于2012年3月31日完成土地使用权初始登记，2012年6月19日完成商品房所有权初始登记。涉讼商品房于2014年4月开通正式用水，至今未开通正式用电，仍使用临时用电。
原审法院审理认为：本案争议焦点为：1、被告交付的商品房不具备正式用电，是否应按合同约定承担逾期交付商品房的违约责任；2、被告是否存在逾期交付商品房权属证书或登记证明的违约行为。关于争议焦点1，法院认为，当事人对合同义务未明确约定履行期限的，债权人可以随时要求债务人在合理期限内履行；债务人经催告在合理期限内仍未履行的，应当按照合同约定承担违约责任。具备正常的供电设施是商品房交付的法定条件，也是商品房买卖合同的交易习惯，出卖人负有为交付的商品房接通正式用电的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定确定各自的权利义务。合同第九条第一款第三项约定，出卖人应当在2011年9月30日前将具备用水、用电、道路、排污（含临时用水、用电）等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用。原告在订立合同时应知被告交付的商品房在一定期限内可能存在不具备正式用电的瑕疵，其以涉讼商品房不具备正式用电为由要求被告自约定的交付期限的第二日起承担逾期交付商品房的违约责任，法院不予支持。但双方在合同中未明确约定被告为涉讼商品房接通正式用电的期限，故原告可随时要求被告在合理期限内履行该项义务，被告经催告后仍未履行的，应当按照合同约定承担违约责任。因原告未能提供证据证明其在起诉前已催告过被告履行为涉讼商品房接通正式用电的义务，故其于2016年7月26日向法院起诉要求被告承担违约责任视为其催告被告履行合同义务。被告经催告后，至今未履行为涉讼商品房接通正式用电的义务，应自原告催告之日起按照合同约定的逾期交付商品房的违约责任向原告支付违约金。故被告应自2016年7月26日起按日向原告支付已付购房款2668800元万分之一的逾期交付商品房的违约金至涉讼商品房具备正式用电之日止。关于争议焦点2，法院认为：商品房买卖合同中，出卖人办理权属证书的义务为提交有关证明文件完成房地产权属初始登记的备案义务。2012年6月19日，被告已完成涉讼商品房的房地产权属初始登记，至此，原告办理商品房转移登记的障碍已不存在，可自行办理商品房转移登记。但被告应向原告支付自2012年3月31日起以已付购房款2668800元为基数按日万分之零点一计算至2012年6月19日止的逾期交付权属证书违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告衢州市龙凤房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告计磊自2016年7月26日起以总房价2668800元为基数按日万分之一计算至涉讼商品房具备正式用电之日止的违约金；二、被告衢州市龙凤房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告计磊自2012年3月31日起以总房价2668800元为基数按日万分零之一计算至2012年6月19日止的逾期交付权属证书违约金2161.728元；三、驳回原告计磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8866元，减半收取计4433元，由计磊负担4389元，由衢州市龙凤房地产开发有限公司负担44元；申请费3070元，由衢州市龙凤房地产开发有限公司负担。
判决后，计磊不服，向本院提起上诉称：一审法院判决认定事实错误。一、从被上诉人一审提交的临时供用电合同看，该合同签订时间为2015年5月11日，临时用电期限自2015年5月6日至2018年5月5日，在2015年5月6日前被上诉人未给上诉人提供临时用电。根据该合同约定用电用途为道路施工、基础建设，可见临时用电不是针对业主用电，业主没有临时用电的权利，说明被上诉人至今未达到合同约定的房屋交付条件。二、被上诉人一审提交的房屋建筑工程验收备案表，可证明被上诉人于2012年3月31日才取得建设工程竣工验收备案证明，根据法律规定和合同约定，取得建设工程竣工验收备案证明是房屋交付必须具备的条件，但一审法院未认定被上诉人违约。请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求;本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人龙凤公司答辩称：关于临时用电问题，2015年5月6日答辩人和供电部门有合同，之前一直有临时用电提供。其他问题在一审中已有陈述。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据材料。
经审理，本院查明的案件事实与一审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：临时用电系指在一定时限内，为基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电项目提供的临时性电源。商品房住房的用电并不符合使用临时用电的条件，而且为商品房提供临时性电源，易出现停电、电压不稳等情况，住户无法正常用电，用电安全亦无法得到保障。为商品房买受人提供正式、永久性的用电是商品房出卖人将商品房交付买受人的必备条件，如不具备正常用电条件，商品房即不符合交付条件。本案双方签订的商品房买卖合同约定，用水、用电、道路、排污（含临时用水、用电）等具备商品房正常使用的基本条件的，商品房可以交付业主。但被上诉人提供的该格式条款，约定临时用水用电符合商品房交付条件，免除了自身提供正式用电的责任，排除房屋买受人正常用电的重要权利，应确认该条款中关于提供临时用水用电符合商品房交付条件的部分无效。双方约定商品房交付时间为2011年9月30日，被上诉人应依约如期将符合交付条件的商品房交付给上诉人。双方合同约定，项目施工中遇重大技术问题不能及时解决，或县区级以上规划、环保、土管、林水等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施，导致本项目不具备竣工交付条件，导致项目建设期延长，出卖人可据实予以延期，最长不超过六个月。本案商品房仅有临时用电而不符合交付条件确有相关部门的原因，被上诉人可依合同约定延期六个月至2012年3月31日。双方合同约定，出卖人逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。该合同条款不违反法律、行政法规的禁止性规定，按日支付已付房款万分之一的逾期交房违约金低于银行同期贷款利率，不存在逾期交房违约金过分高于实际损失应予调整的情形。被上诉人应按合同约定自2012年4月1日起按日向买受人支付已付房款万分之一的逾期交房违约金至涉案商品房具备正式用电之日止。一审法院判决自上诉人起诉之日起开始计算逾期违约金，不符合双方合同约定，应予纠正。上诉人上诉主张被上诉人未在2011年9月30日前取得竣工备案证明，不符合交房条件，但上诉人在一审庭审中明确其诉讼请求的依据是被上诉人未提供正常用电，未提及竣工备案证明问题，其在二审中要求被上诉人支付未在约定交付期限内取得竣工备案证明的违约金，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。上诉人计磊的上诉理由部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省衢州市柯城区人民法院（2016）浙0802民初3576号民事判决第二、三项；
二、变更浙江省衢州市柯城区人民法院（2016）浙0802民初3576号民事判决第一项为：被上诉人衢州市龙凤房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付上诉人计磊自2012年4月1日起以总房价2668800元为基数按日万分之一计算至涉诉商品房具备正式用电之日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8866元，减半收取计4433元，由上诉人计磊负担500元，由被上诉人衢州市龙凤房地产开发有限公司负担3933元;申请费3070元，由被上诉人衢州市龙凤房地产开发有限公司负担。二审案件受理费8866元，由上诉人计磊负担1000元，由被上诉人衢州市龙凤房地产开发有限公司负担7866元。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆忠新
代理审判员 郑一珺
代理审判员 程林珍
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 胡芬芬