江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3276号
上诉人（原审被告、反诉原告）周云。
委托代理人石文军、李聪，江苏嘉诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南京霞威化工有限公司，组织机构代码60895717-7，住所地江苏省南京市栖霞区火车站南（栖霞街道红梅村）。
法定代表人郭礼和，该公司总经理。
委托代理人顾和兵，江苏致明律师事务所律师。
上诉人周云因与被上诉人南京霞威化工有限公司（以下简称霞威公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖霞民初字第113号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年9月17日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月25日公开开庭进行了审理，上诉人周云的委托代理人李聪、石文军，被上诉人霞威公司的委托代理人顾和兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
霞威公司原审诉称，双方于2012年2月1日签订《房屋租赁合同》，约定霞威公司将位于南京市栖霞区红梅村的部分厂房和办公楼及空地出租给周云经营物流市场，租赁期限为15年。合同同时约定，霞威公司同意并配合周云在厂房院内增建房屋，投入资金由周云垫付。在周云承租期五年内如遇政府拆迁，周云建房投入款未收回部分由霞威公司全额补足。2012年9月，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室通知霞威公司所有厂房（整个厂区）需要拆迁，并在厂区张贴拆迁公告。2012年10月28日，霞威公司与拆迁办签订拆迁协议。霞威公司多次通知周云因政府拆迁解除与周云签订的租赁合同，并要求周云返还租赁房屋，但周云至今拒绝返还租赁房屋。故起诉至法院请求判令解除与周云签订的《房屋租赁合同》；周云迁出租赁房屋和场地、返还租赁房屋和场地；本案诉讼费用由周云承担。
周云原审辩称并反诉称，霞威公司因租赁房屋及场地拆迁要求解除合同没有异议。根据合同约定，在拆除及迁出租赁场地之前霞威公司应当对周云的投入及相应的损失进行补偿，但时至今日霞威公司并没有按约定履行义务，而且未经周云许可擅自拆除了周云新建的厂房，因此霞威公司的行为构成违约。故反诉要求判令霞威公司退还押金5万元，赔偿建房款1374205.20元，给付新建新增房屋拆迁补偿款432526.38元，给付停业损失补偿款100万元，合计2856731.58元，本案的反诉费用由霞威公司承担。
针对周云反诉，霞威公司辩称，周云主张的5万元押金，同意在其退还房屋时退还。但其主张的建房款应当为1292400元（4280平方米×308元／平方米-15840元电动卷帘门款-10000元围墙），对主张的房屋拆迁补偿款有意见，只同意按照新增房屋面积1280平方来计算，标准不是每平米1500元，应根据补偿协议确定的标准来计算，对其主张的停业损失不予认可，因所建房屋并未交付使用，没有停业损失。双方签订租赁协议上已经确定新增房屋的补偿款按15%来计算，15%包括所有损失，周云主张的营业损失没有法律依据。
原审法院经审理查明，2012年2月1日，林某代表霞威公司与周云签订房屋租赁合同1份，合同约定，霞威公司将位于南京市栖霞区红梅村霞威公司院内的厂房、办公楼所有房屋及空地出租给周云经营；合同第二条第1项约定，霞威公司同意配合周云在院内增建房屋，投入资金先由周云垫付（霞威公司从租金中扣除周云的建房投入款），周云每年付给霞威公司年租金30%余下租金款抵周云建房款，直到扣完为止，场内所有的水泥地面由霞威公司负责铺修，维护，与周云无关。所有产权归霞威公司所有；第2项约定，承租期前五年如遇政府拆迁，周云建房投入款未收回部分由霞威公司全额补足，自双方签订合同之日起五年内拆迁，应将新建新增房屋的政府补偿款15%归周云所有，如在五年后拆迁，霞威公司不给周云任何补偿，周云无条件搬出；第三条第1项约定，租赁期暂定15年，该房屋和场地租赁期以霞威公司与政府签订期限为准；周云承诺，租赁房屋及场地作为物流市场使用周云自行管理，在合法经营中，霞威公司不得以任何理由干涉周云经营管理。周云不得利用租赁房屋从事违法活动。第四条租金及支付方式第1项约定，周云部分的房屋建好后，霞威公司按照部分房屋的实际使用面积计算租金，建好一处霞威公司收取周云一处的租金；第七条房屋交付及收回的验收第1项约定，周云应保证租赁房屋在建设完工后开始计算面积，并交付租金；合同第十条其他约定事项第5项约定，合同签订日期以2012年2月1日为准，周云在翻建房屋中，霞威公司有3000平方米的老房，如在5年内遇到政府拆迁，应扣除霞威公司原有的老房屋面积，不在补偿的15%（内）给周云。五年后如遇政府拆迁，霞威公司不再补偿周云任何费用。
合同签订前，周云于2011年6月3日给付霞威公司押金5万元。2012年2月11日，周云与案外人夏某签订建筑工程承包合同1份，约定夏某为周云建设钢结构厂房，面积为4000平方米，合同单价为318元／平方米。同年2月，周云出资设立南京顺金通国际货运代理有限公司（以下简称货运公司），购买了运输车辆，并取得道路运输经营许可证。2012年9月15日，货运公司分别与南京苏攀物流有限公司、南京哈飞物流有限公司签订《摊位、场地出租协议》，将建成的部分摊位、场地出租给两公司用于经营，租赁期限分别自2013年9月、2013年10月开始计算。同年6月29日，周云与夏某及林某另签订建筑工程承包合同1份，约定夏某以308元／平方米的价格为周云建设钢结构厂房。双方均认可该合同因遇拆迁未实际履行。
另查明，2012年9月9日，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室（以下简称拆迁办）发出公告，确定霞威公司所在地块房屋被纳入拆迁范围。同年10月28日，霞威公司与拆迁办签订拆迁补偿协议，霞威公司将坐落于南京市栖霞区栖霞街道火车站南的房屋交拆迁办拆迁，拆迁房屋建筑面积12379.88平方米，拆迁货币补偿款总额为1980万元，其中房屋拆迁补偿款12210282元，附着物补偿费6002381元（其中12379.88平方米房屋每平方米附属物补助费300元）、设备拆除搬迁费976823元（12210282元×0.08）、停业补偿费610514元（12210282元×0.05）。同年12月7日，霞威公司向承租户发出通知，限租赁业主于同年12月15日前搬清。周云未将租赁房屋返还给霞威公司，霞威公司遂起诉至法院要求处理。
审理中，经双方确认，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室绘制的房屋测量平面图中标号为18号的钢架厂房为双方签订房屋租赁合同后，由夏某拆除旧房屋并新建的房屋。房屋目前已经被拆除。该厂房实际面积为4321.4平方米，在南京市征地房屋拆迁补偿款测算表中，该厂房标明为砖混结构，补偿款（含原房补偿款、沿高调整补偿款及区位补偿款）合计4883182元。该房屋补偿单价为1130元／平方米。
本案在审理过程中，因双方对补偿的金额经调解不能达成一致意见，致调解未果。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。霞威公司与周云自愿签订房屋租赁合同，霞威公司将其自有房屋及场地出租给周云使用。双方之间的租赁合同系双方平等协商自愿签订，是双方真实意思表示，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
合同法第九十一条第一款第（七）项规定，法律规定或者当事人约定终止的，合同的权利义务终止。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条规定，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。出租人知道或者应当知道租赁房屋将被拆迁，出租该房屋时未将租赁房屋拆迁事实告知承租人，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持，但承租人知道或者应当知道的除外。出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。霞威公司就其出租给周云的房屋，已与拆迁办达成拆迁补偿协议，并约定霞威公司将房屋、设备搬空交由拆迁办拆除。因此，霞威公司与周云签订的租赁合同应当终止。故原审法院对霞威公司要求解除与周云之间的房屋租赁合同，要求周云迁出租赁房屋和场地，并返还租赁房屋和场地的请求予以支持。霞威公司作为出租人应当根据双方合同约定，并在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。周云主张的押金5万元，霞威公司予以认可，该款项霞威公司应当予以返还。关于周云主张的建房款及新建新增房屋拆迁补偿款，应当根据双方签订的房屋租赁合同约定计算。对于建房面积应当以拆迁办测量的4321.40平方米确定，霞威公司要求按4280平方米确定建房面积缺乏事实依据，不予采纳；因周云举证的证据不能证实其新增新建房屋面积，根据双方签订的房屋租赁合同，对于新增新建房屋面积，应当扣除霞威公司原老房屋面积3000平方米，即新增新建房屋面积为1321.40平方米，周云要求认定新增新建面积为2016.44平方米，缺乏事实依据，原审法院不予支持。因此，建房款应当为1374205.20元（318元／平方米×4321.40平方米），新建新增房屋拆迁补偿款283440.30元［（1130元＋300元）×1321.40平方米×15%］。在拆迁时，周云虽然设立了货运公司，取得道路运输许可证，并与案外人签订摊位、场地租赁合同，但其承租的房屋（含原房屋及新建房屋）尚未实际交付使用，周云亦未向霞威公司支付租金。因此，依据公平原则，霞威公司应按周云新增新建房屋面积，给予周云相应的设备拆除搬迁费和停业补偿费，根据霞威公司已与拆迁办达成的拆迁补偿协议约定，经计算上述款项分别为119454.56元（1130元／平方米×1321.40平方米×0.08）和74659.10元（1130元／平方米×1321.40平方米×0.05）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十一条第一款第（七）项、第九十七条，第二百二十五条之规定，判决：一、南京霞威化工有限公司与周云于2012年2月1日签订的关于位于南京市栖霞区栖霞街道摄山星城对面南京霞威化工有限公司院内房屋和场地的房屋租赁合同于2012年9月9日终止；二、周云迁出租赁房屋和场地，并将租赁房屋和场地返还给南京霞威化工有限公司（已实际履行）；三、南京霞威化工有限公司于判决生效之日起十五日内向周云退还押金5万元、给付建房款1374205.20元、给付新建新增房屋拆迁补偿款283440.30元、给付设备拆除搬迁费119454.56元、给付停业补偿费74659.10元，合计1901759.16元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费880元，由周云负担；反诉案件受理费19903元，由周云负担6903元，霞威公司负担13000元。
上诉人周云不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认为上诉人承租的房屋尚未实际交付使用，仅对上诉人新增新建面积1321.4㎡部分给予相应的设备拆除搬迁费和停业补偿费，与本案事实不符。双方于2012年2月1日签订涉案房屋租赁合同，上诉人就开始着手翻建，一期共建设4321.4㎡，在2012年9月基本完成并与第三方签订《摊位、场地出租协议》，直至2012年9月9日拆迁公告上墙，上诉人的经营才终止。所以，按拆迁相关政策，上诉人翻建的4321.4㎡房屋的搬迁和停业补偿费应当归上诉人。综上，请求二审法院撤销原审判决第三项，改判被上诉人给付上诉人设备搬迁费390654.56元，给付停业损失补偿费244159.1元，由被上诉人承担本案二审诉讼费。
被上诉人霞威公司辩称，原审法院认定事实清楚，请求维持原审判决。
双方当事人对原审法院查明的事实不持异议，经本院审查属实，予以确认。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系真实意思表示，且不违反法律与行政法规的规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行。双方合同约定，周云翻建的房屋原有3000㎡归霞威公司所有，霞威公司按照建成后实际使用面积计算租金，建好一处霞威公司收取周云一处的租金，周云每年付给霞威公司年租金30%，余下租金款抵周云建房款，直到扣完为止，涉诉房屋建成直至拆迁公告上墙周云还未与第三方签订租赁合同，也未向霞威公司交纳租金，故翻建的房屋还未实际投入经营，按拆迁政策规定，经营性用房未实际经营期间进行拆迁，设备拆除搬迁费和停业补偿费补偿给房屋权利人。涉案房屋4321.4㎡中原有3000㎡属霞威公司，新增面积是1321.4㎡，故原审法院判决上诉人周云取得新增面积设备拆除搬迁费和停业补偿费并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费20783元，由上诉人周云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 左自才
二〇一三年十一月九日
书 记 员 孙雪松