山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1129号
原告（反诉被告）何栋，男，汉族，住大同市城区。
委托代理人温兴，山西晨遥律师事务所律师。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，职务执行董事兼总经理。
委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。
被告（反诉原告）张治国，男，汉族，住大同市城区。
委托代理人杜云飞，山西五峰律师事务所律师。
原告（反诉被告）何栋诉被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告（反诉原告）张治国所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何栋及其委托代理人温兴、被告（反诉原告）张治国的委托代理人杜云飞到庭参加诉讼。被告（反诉被告）中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）何栋诉称，原告于2013年9月2日向被告中大公司认购了位于大同市府南街7号华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，双方签订了《华田苑府城二期房屋认购协议书》，并交付了房款696094元。被告中大公司于2014年9月给原告下了入住通知单，并且又缴纳了各种费用30793元，后发现被告中大公司为了融资，将房屋也卖给了被告张治国。故原告起诉请求：1、依法判决原告何栋对华田苑府城二期X楼X单元X号房的所有权；2、撤销二被告的网签合同，并由被告中大公司为原告办理房屋产权登记手续；3、被告承担本案诉讼费。
原告向本院提交以下证据：
1、房屋认购协议书一份、房款收据一份，证明原告与中大公司签订房屋认购协议及交纳房款696094元。
2、入住通知单一份、收据8张，证明原告已经向中大公司交纳入住费用。
3、当庭提交昌宇宏盛投资公司（赵广红）借款明细，证明被告张治国与被告中大公司的合同签订的合同是因借贷关系，而不是真真的买房。
4、当庭提交发票1份及收据2份，证明原告已经实际占有房屋，并交纳了2015年的采暖费和水电费。
5、当庭提交视听资料光碟1份（原告从网上下载的中大公司负责人采访记录），证明中大公司因资金困难向昌宇宏盛投资公司（赵广红）借款的事实。
被告中大公司未出庭，但提交书面答辩状称，原告何栋系真真的购房业主，答辩人与他没有任何借贷关系。而作为网签被告张治国，则是答辩人为解决资金周转问题而向大同市昌宇宏盛投资有限公司于2014年9月1日预计借款500万元（该笔借款未支付给答辩人），债权人为保证资金安全要求答辩人所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向答辩人提交了13个人的名单（附后），要求办理19套房屋的网签手续。为此，答辩人给债权人办理了19套房屋网签合同同时开了38张收款收据。当时答辩人之所以答应债权人网签这些合同，主要考虑借债还钱，而且是高额利息，只要有钱还保证债权人不会要这些房子，也不会伤及他人的实际利益。但因众所周知的原因，答辩人陷入了困境，产生了这种效应。
被告中大公司提交自制网签人员名单。
被告（反诉原告）张治国辩称，1、本案是合同履行纠纷，不是无权纠纷，原告要求确权应当驳回；2、被告与中大公司进行了网签，网签是行政行为，只能通过行政诉讼撤销，不应该通过民事诉讼撤销；3、答辩人与原告没有任何关系，不应该作为被告，应属于有独立请求权的第三人；4、原告与中大公司恶意串通，其签订的合同无效。同时称，因2014年9月1日反诉原告与中大公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定被告购买中大公司位于大同市城区华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，总价款639270元，反诉原告交付了全部房款，后中大公司将双方签订的合同在大同市房产管理局办理了备案登记，合同约定中大公司于2014年9月30日前向反诉原告交付房屋，办理产权登记手续。但中大公司未按合同约定履行交付义务，反而与原告何栋恶意串通，采取先下手为强的做法，将张治国告上法庭。故被告张治国提起反诉，请求1、确认反诉原告与中大公司签订的《房屋买卖合同》有效，确认何栋与中大公司签订的认购协议书无效；2、判令被告中大公司继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，立即交付华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，并为反诉原告办理产权登记手续；3、诉讼费由反诉被告负担。
被告（反诉原告）张治国向本院提交如下证据：
1、房屋认购协议书两份（第397号和400号），证明原告的证据系伪造，因原告的合同签订时间不真实。
2、《大同市商品房买卖合同》一份、房款收据两份，证明反诉原告与中大公司签订房屋买卖合同并办理备案登记，同时现金交纳全部房款。
原告何栋针对反诉辩称，经原告核实，中大公司与张治国签订买卖合同，是因大同市昌宇宏盛投资有限公司赵广红与中大公司产生了借贷关系，中大公司非法与被告融资，并恶意串通进行网签担保有悖于法律。2、张治国以低于市场的价格购房，其合同无效。3、因中大公司已向原告交付房屋，双方的合同成立，被告反诉要求交付诉争房屋的速去不可能履行，反诉被告可另行向中大公司主张。
经审理查明，原告（反诉被告）何栋与被告（反诉被告）中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》一份（第398号，落款时间为2013年9月2日），合同约定，原告向被告中大公司购买华田苑府城二期X号楼X单元X号住宅一套，建筑面积142.06㎡（单价未填写），总金额696094元，付款方式为一次性付清，中大公司于2014年5月31日交付房屋。被告中大公司给原告出具收到696094元购房款收据一份（时间2013年9月2日）、收到原告公共维修基金10654元、有线电视、燃气表880元、暖气费2586.47元、产权登记、产权查档费、产权代办费680元的收据四份（时间2014年11月5日）、收到原告契税10441.41元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）2557元、装修服务费994元的收据四份（时间为2014年11月13日）。
被告中大公司与被告（反诉原告）张治国签订《大同市商品房买卖合同》一份（预售合同）（落款时间为2014年9月1日），并在大同市房产管理局备案。合同约定，被告张治国向被告中大公司购买华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，建筑面积142.06㎡，单价每平米4500元，房屋总价为639270元，被告中大公司于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给张治国出具收到购房款（现金）312532元收据一份，收到购房款（卡转）326738元收据一份（两份收据的时间为2014年）。
上述事实，有原、被告提供的房屋认购协议书、商品房买卖合同、收款收据、汇款回单证实，本院予以确认。
就双方争议的原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。被告张治国称原告与中大公司恶意串通，其签订的合同无效。本案中，因原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，且原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司已将X号楼X单元X号房屋交付了原告何栋。被告张治国也未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告何栋与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。
就双方诉争的位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告张治国认为被告的网签合同合法有效，要求被告中大公司将房屋交付被告。因原告所持的华田苑府城二期房屋认购协议书合法有效，且原告已付清房款及入住费用，并已合法占有该房屋。按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位原则，应由被告中大公司向原告何栋履行合同义务。
本院认为，原告何栋与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已向原告交付了房屋，原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归其所有并要求被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求成立，本院予以支持。就原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告张治国反诉要求确认原告与被告中大公司签订的认购协议无效、要求被告中大公司继续履行合同将诉争房屋交付被告并办理产权登记的反诉请求，本院不予支持。另被告张治国反诉请求确认其与被告中大公司签订的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）有效的诉求，因该反诉请求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，本院不予确认。被告张治国就该合同的争议问题，可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归原告何栋所有；
二、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告何栋办理上述房屋的产权登记手续；
三、驳回原告何栋的其余诉讼请求；
四、驳回被告张治国的反诉请求。
案件受理费300元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告），由原告负担100元；反诉费200元，由被告张治国负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 万 慧 珍
人民陪审员 李春珍人民陪审员ＸＸ
二〇一六年四月六日
书 记 员 孔 祥 新
崔涛