江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初5107号
原告钱宇芝。
委托代理人霍建明。
被告陆新艳。
委托代理人侯钰，江苏梁丰律师事务所律师。
委托代理人缪沂宸。
原告钱宇芝与被告陆新艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理。依法由审判员朱益虎适用简易程序于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告钱宇芝的委托代理人霍建明、被告陆新艳的委托代理人侯钰、缪沂宸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱宇芝诉称：要求被告给付2016年5月2日至2017年5月1日的房屋租金110000元；要求被告给付原告垫付的水费1023.65元、电费11191.38元、物业费1988.46元；要求被告返还原告预付的广告费20000元；诉讼费由被告承担。
被告陆新艳辩称：租赁协议为无固定期限的租赁合同，按原告诉状所述租赁期限应为六年；即使租赁协议有固定租赁期限，根据协议第三条约定2016年5月2日到2017年5月1日的租金应于2017年5月2日前支付，尚未到履行期；水电费应以相关部门的票据为准，2016年5月2日到2017年5月1日的物业费尚未发生，不予认可；原告主张的预付广告费，被告对此进行了相关事宜的奔走，用去了相关费用。
经审理查明：2012年5月2日，原告钱宇芝作为甲方与被告陆新艳作为乙方签订《房屋租赁协议》一份，协议约定原告将属于自己所有的长江路号幢室房屋（220.94平方米）出租给被告作办公使用，协议第三条载明“房屋租金及租金给付：先付后租，乙方于每年的5月2日前付清当年度的房屋租金给甲方，具体付款明细如下：2012年5月2日至2014年5月2日每年付80000元，2014年5月2日至2016年5月2日每年付100000元，2017年5月2日前付110000元”，协议第四条载明“水电规费：乙方租赁期间用电、用水、物业管理费及房租金开票税等其他一切费用由乙方负担，乙方必须在承租房屋时向甲方付水电代交押金5000元，此后逐月结算，乙方应当确保安全使用，如在租赁期内发生的一切意外均由乙方自负，与甲方无关”，协议第八条载明“如协议租赁期满，但乙方仍需续租，应提前三个月向甲方提出书面申请重新办理续租手续，缴纳租金，乙方在甲方租金变动的同等条件下享有租用原房的优先权，否则甲方有权另租他人”。
庭审中，原、被告一致确认2012年5月2日签订房屋租赁协议后被告第一次付房屋租金是在签订合同后的几日付的，付了8万元；被告第二次付房屋租金是在2013年5月付的，付了8万元；之后基本上被告于每年的5月份付清当年度的租金，但其中一年实际付房屋租金为8万元，因为被告扣除了原告预付的2万元广告费；被告最后一次支付房屋租金为2015年5月8日。同时原告当庭确认房屋租赁协议中租赁期限是协议签订后原告自己写上去的，当时被告并不在场。另案件审理中被告确认如下事实：一、原、被告上次结算水费为2014年5月16日，当时水表数为747吨，2016年4月13日水表数为1094吨，347吨（1094吨-747吨）的水费确实尚未支付给原告；二、原、被告上次结算电费为2015年5月8日，当时电表数为7148.85度，2016年5月8日电表数为19837.49度，12688.64度（19837.49度-7148.85度）的电费11191.38元确实尚未支付给原告；三、原告已交纳了2016年5月2日至2017年5月1日的物业管理费1988.46元，该物业管理费被告确实没有支付给原告。
审理中，原告认为租赁协议有笔误，当初约定的是租赁期限五年，所以自己在协议签订后在协议上写了租赁期限为2012年5月2日至2017年5月2日，合同约定先付后租，2016年5月2日到2017年5月1日的租金11万元应于2016年5月2日前支付；被告则认为租赁协议清楚载明2017年5月2日前才是付款期限。因双方各执己见，致法庭调解未成。
上述事实，有房屋租赁协议、水费清单、电表度数照片、物业管理费发票和当事人庭审陈述等证据为证。
本院认为：原告钱宇芝与被告陆新艳签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。原、被告均应按房屋租赁协议条款履行各自的义务，现原、被告对协议第三条产生了不同的理解，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条明确规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，可见当事人对合同条款的理解有争议时，法院应探求当事人的真实意思表示，本案中房屋租赁协议第三条明确约定了先付后租，被告于每年的5月2日前付清当年度的房屋租金给原告，在约定具体付款明细时双方约定了2012年5月2日至2014年5月2日每年付80000元，2014年5月2日至2016年5月2日每年付100000元，2017年5月2日前付110000元。但原、被告在实际操作中，被告基本上于每年的5月份付清当年度的租金，均符合合同约定的“先付后租”，被告最后一次支付房屋租金为2015年5月8日，同时协议第八条明确约定如协议租赁期满被告仍需续租应提前三个月向原告提出书面申请重新办理续租手续并缴纳租金，故本院认定原、被告的租赁期限为2012年5月2日至2017年5月1日，2016年5月2日至2017年5月1日的房屋租金11万元的给付期限应为2016年5月2日。现原告要求被告给付2016年5月2日至2017年5月1日的房屋租金11万元，本院予以支持。原、被告于2014年5月16日结算水费时水表数为747吨，2016年4月13日水表数为1094吨，被告尚未支付的347吨水费理应支付，根据常熟中法水务有限公司盖章的水费清单以2.95元每吨计算水费为1023.65元。原、被告于2015年5月8日结算电费时电表数为7148.85度，2016年5月8日电表数为19837.49度，原告要求被告支付拖欠的电费11191.38元于法有据，本院亦予以支持。原告已经将2016年5月2日至2017年5月1日的物业管理费1988.46元交纳给物业管理公司，根据合同约定，该部分物业管理费应由被告承担。被告陈述在交纳房屋租金时扣了2万元作为原告预付的广告费，被告抗辩对此进行了相关事宜的奔走，用去了相关费用，但被告未能提供充分证据加以证明，故本院对被告的该抗辩意见不予支持，被告应向原告返还上述2万元广告费。综上，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告陆新艳给付原告钱宇芝2016年5月2日至2017年5月1日的房屋租金11万元。
二、被告陆新艳给付原告钱宇芝自2014年5月16日至2016年4月13日的水费1023.65元，2015年5月8日至2016年5月8日的电费11191.38元，2016年5月2日至2017年5月1日的物业管理费1988.46元。
三、被告陆新艳返还原告钱宇芝广告费2万元。
上述第一条、第二条、第三条，被告陆新艳合计给付原告钱宇芝144203.49元，于本判决生效之日起十日内给付（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：1079）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币1591元，由被告陆新艳负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076。
审判员 朱益虎
二〇一六年六月十五日
书记员 俞 瑶