文书内容山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）运盐民初字第2454号原告：运城市嘉禾房地产开发有限公司。法定代表人：江爱城，董事长。委托代理人：胡丽萍，山西民友律师事务所律师。委托代理人：赵明贤，山西民友律师事务所律师。被告：解元，女，1982年11月6日出生，汉族。原告运城市嘉禾房地产开发有限公司与被告解元商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员畅清泉独任审判，公开开庭进行了审理。原告运城市嘉禾房地产开发有限公司委托代理人赵明贤到庭参加诉讼，被告解元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告运城市嘉禾房地产开发有限公司诉称：2014年7月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告解元购买了由原告运城市嘉禾房地产开发有限公司开发的嘉禾·西班牙小区××号商品房。合同约定：被告解元的付款方式为分期付款，2014年7月5日首付款为人民币178426元，剩余人民币120000元办理银行按揭。但是被告解元在签订合同后仅缴纳了30000元的房款，余款至今未付，且因被告解元个人原因导致银行无法办理按揭贷款手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”以及《补充协议》第十条第二项规定：“若因买受人的原因导致贷款银行不批准买受人的贷款申请的，且在接到出卖人的书面通知之日起十五日内未能付清房价款的，出卖人有权解除合同和本协议。合同和本协议因此解除的，买受人应按合同约定房价款总额的10%向出卖人支付违约金。”。原告运城市嘉禾房地产开发有限公司按照《商品房买卖合同》及《补充协议》上被告解元填写的地址及联系方式，多次电话通知被告解元交款均未果。原告运城市嘉禾房地产开发有限公司于2015年7月27日向被告解元发出了要求付清房款的通知，被告解元至今不予理睬。现原告运城市嘉禾房地产开发有限公司诉至本院，要求依法判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、被告解元向原告运城市嘉禾房地产开发有限公司支付违约金29842.6元；3、本案诉讼费由被告解元承担。原告运城市嘉禾房地产开发有限公司就其主张提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明被告解元购买了原告运城市嘉禾房地产开发有限公司开发的嘉禾·西班牙小区××房及双方关于房款、付款方式、违约责任等约定。2、收据，拟证明被告解元向原告运城市嘉禾房地产开发有限公司交纳30000元购房首付款。3、通知书，拟证明原告运城市嘉禾房地产开发有限公司于2015年7月25日向被告解元发送了付款通知书。4、短信提示，拟证明被告于2015年7月29日已收到付款通知书。5、《补充协议》，拟证明根据协议约定被告解元如未按约支付房款，应按房价总款10%向原告运城市嘉禾房地产开发有限公司支付违约金29842.6元。6、《商品房预售许可证》，拟证明嘉禾·西班牙小区××房具有《商品房预售许可证》，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效。被告解元未到庭，未答辩，亦未在举证期限内提交证据。本院经审查认为，原告运城市嘉禾房地产开发有限公司提供的证据能够证实原、被告签订《商品房买卖合同》以及双方履行合同情况，故对原告运城市嘉禾房地产开发有限公司提供的证据的真实性予以确认。经审理查明：2014年7月5日，被告解元购买由原告运城市嘉禾房地产开发有限公司开发的嘉禾·西班牙小区××号商品房。当日，原告运城市嘉禾房地产开发有限公司与被告解元签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同第三条约定：“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第14幢××号房。该商品房建筑面积共101.23平方米，其中套内建筑面积83.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.73平方米”；第四条约定：“该商品房单价为每平方米2948元，总金额298426元”；第六条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：3、买受人于2014年7月5日支付房款178426元，剩余房款120000元办理银行按揭；第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定”。《商品房买卖合同补充协议》第七条约定：“一、通知的形式：除合同和本协议另有约定的外，一方给予对方的通知，涉及一方或双方的权利义务的，应采取书面形式。该书面通知应以中文书写或打印并由发出通知的一方签字或盖章，注明通知的日期方为有效。二、通知的送达：除合同和本协议另有约定的外，一方给予对方的书面通知。可以采用面呈或邮寄的方式送达对方，采用面呈的，收件人收到通知后，应向发出通知的一方（发件人）签发收件确认书。该通知自收件人签发收件确认书给发件人之时视为已经送达，采用邮寄的，应以特快专递的形式投递，投递的地址为合同‘合同双方当事人’栏目所列明的出卖人、买受人及其代理人的地址。……”。第十条约定：“二、若因买受人的原因导致贷款银行不批准买受人的贷款申请的，买受人应在接到出卖人的书面通知之日起十五日内，将除前述首期购房款以外的其他购房款一次性支付给出卖人；同时，自贷款银行书面通知出卖人有关部门批准买受人的贷款申请之日起，买受人应按其申请按揭贷款金额的每日万分之五向出卖人支付违约金，直到付清房款之日止。买受人未在接到出卖人的书面通知之日起十五日内付清房价款的，出卖人有权解除合同和本协议。合同和本协议因此解除的，买受人应按合同约定的房价款总额的10%向出卖人支付违约金。买受人已支付的房价款，在办妥解除合同的全部手续且扣除买受人须支付的违约金、应承担的注销合同的费用后，由出卖人退还买受人（不记利息）”。同时查明：2014年7月5日，被告解元向原告运城市嘉禾房地产开发有限公司交纳购房款30000元，原告运城市嘉禾房地产开发有限公司向被告解元出具了一份收据，该收据载明：“交款单位解元，人民币叁万元整，交款事由14-3-702室房款”。2015年7月25日，原告运城市嘉禾房地产开发有限公司向被告解元发出书面通知，该通知载明：“2014年7月5日，你与我公司签订《商品房买卖合同》，购买了由我公司嘉禾·西班牙小区××号商品房。总房价为298426元。约定2014年7月5日你付178426元，剩余120000元办理银行按揭。但是你仅向我公司支付了30000元的房款，余款至今未付，期间我公司按照《商品房买卖合同》及《补充协议》上你填写的地址及联系方式，多次电话通知你交款均未果。现书面通知你前来我公司付清所欠房款，如你接到通知仍不履行付款义务，根据法律规定我公司将解除与你签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，收回14号楼三单元702号商品房”。2015年7月28日，原告运城市嘉禾房地产开发有限公司以特快专递的形式向被告解元送达了书面通知，2015年7月29日，被告解元本人签收了该特快专递。《商品房买卖合同》约定被告解元应于2014年7月5日支付房款178426元，被告解元仅向原告运城市嘉禾房地产开发有限公司支付了30000元，剩余房款至今未向原告运城市嘉禾房地产开发有限公司交纳。本院认为：合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。商品房买卖合同的买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原告运城市嘉禾房地产开发有限公司与被告解元签订《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，原、被告均应依约履行。被告解元未按合同约定支付应付房款，经原告运城市嘉禾房地产开发有限公司催告后仍未履行，现原告运城市嘉禾房地产开发有限公司依据合同约定要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，理据充分，该诉讼请求本院予以支持。《商品房买卖合同》约定被告解元应于2014年7月5日向原告运城市嘉禾房地产开发有限公司支付房款178426元，被告解元仅支付了30000元，剩余房款至今未支付。《商品房买卖合同》约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”，故被告解元依约应向原告运城市嘉禾房地产开发有限公司支付违约金1484.26元。原告运城市嘉禾房地产开发有限公司要求被告解元支付违约金29842.6元，理据不足，该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告运城市嘉禾房地产开发有限公司与被告解元签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。二、被告解元向原告运城市嘉禾房地产开发有限公司支付违约金1484.26元。三、驳回原告运城市嘉禾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546元，减半收取273元，由被告解元承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。（此页无正文）审判员  畅清泉二〇一五年十一月十六日书记员  赵若尧附：1、送达信息表法律文书              （2015）运盐民初字第2454号民事判决书                  当事人              受送达人              送达人              送达时间              送达方式              上诉状递交地址              运城市盐湖区人民法院立案庭2005办公室      2、本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法院许可中途退庭的，可以缺席判决。