广西壮族自治区东兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1224民初255号
原告：翁开兰，男，1982年3月18日出生，壮族，教师，住广西东兰县。
委托诉讼代理人：韦庆礼，广西金城江律师事务所律师。
被告：黄仲干，男，1967年1月24日出生，壮族，教师，住广西东兰县。
被告：韦凤飞，女，1968年11月24日出生，壮族，干部，住广西东兰县。
上述二被告共同委托诉讼代理人：韦元朝，东兰县法律事务中心法律工作者。
第三人：白金平，男，1955年12月25日出生，壮族，退休干部，住广西东兰县。
第三人：韦瑛，女，1957年2月15日出生，壮族，退休干部，住广西东兰县。
上述二第三人共同委托诉讼代理人：韦礼庚，广西兰盛律师事务所律师。
原告翁开兰与被告韦凤飞、黄仲干，第三人白金平、韦瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翁开兰及其委托诉讼代理人韦庆礼，被告黄仲干、韦凤飞及其共同委托诉讼代理人韦元朝，第三人白金平、韦瑛及其共同委托诉讼代理人韦礼庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翁开兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告和第三人协助原告将房屋所有权证证号为兰房权证兰字第××号的房产过户到原告名下；2.判令被告退出位于东兰县人民政府大院内八栋三单元四楼（房屋所有权证证号为兰房权证兰字第××号）房屋；3.判令被告赔偿原告房屋租金5000元；4.案件受理费由被告承担。事实及理由：本案诉涉房屋系第三人白金平、韦瑛购买所得的公有住房。1999年10月13日，第三人白金平、韦瑛以1.8万元的价格将该房转让给黄义（已故）。黄义于2001年6月5日将该房转让给被告韦凤飞。2007年10月7日，被告以2万元的价格将该房转让给原告，该房经多次转让但均未办理产权转移登记手续。2016年8月间，被告更换该房的大门锁，驱逐原承租人覃某,4，将该房另租给黄丽春。原告认为，被告于十年前已将该房转让给原告，如今又出尔反尔，严重侵犯原告的合法权益，现特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告黄仲干、韦凤飞辩称，一、原告关于东兰县人民政府大院内八栋三单元四楼（房屋所有权证证号为兰房权证兰字第××号）房屋归其所有的主张于法无据。首先，该房是被告于2001年8月间与黄义购买所得（原属第三人白金平、韦瑛所有，未过户）。2007年7月间，被告迁居新址。同月间，原告即租住该房至今。当时，被告与原告之间达成由原告租住至该栋楼被推倒重建时止，并由原告支付租金2万元的口头协议，被告只租不卖。其次，2016年4月间，在县机关事务管理局的组织下，该栋楼要推倒重建。原告要以该房的所有权人的名义参加建房，由此原告即与被告产生了纷争。县机关事务管理局及重建领导小组经调查核实后，一致认定被告才是该房的所有人，此后的建房会议均通知被告参加。再次，自2001年8月以来，被告从未放弃对该房的管理，水电费都经过被告韦凤飞缴纳，缴费票据上的缴款人均是被告韦凤飞。最后，原、被告之间从未签订过该房的买卖协议。至于原告执有被告黄仲干所写的购房款收据，被告韦凤飞始终蒙在鼓里。直至2016年纠纷发生后，被告韦凤飞才知道有此事。当被告韦凤飞追根问底时，才明白是原告乘被告韦凤飞不在家，在其补交房租时，趁被告黄仲干醉酒的情况下，要求黄仲干把租金写成购房款，根本没征求被告韦凤飞的意见。故原、被告间的房屋买卖关系根本不成立。综上所述，根据我国相关法律法规的规定，原告对被告位于东兰县人民政府大院内第八栋第三单元第四楼（房屋所有权证证号为兰房权证兰字第××号）的房屋没有所有权，请求法院依法驳回原告要求被告协助将该房过户到其名下的诉讼请求。同时要求第三人协助被告将该房过户到被告名下。二、原告要求被告赔偿5000元房屋租金没有事实和法律依据。原告在2015年5月起就不租住该房。2015年7月间，在未征得被告同意的情况下，原告擅自将该房转租给覃某,4，并收取租金7000元（2015年7月至2016年12月的租金），在此期间，被告从未收取过分文租金。且原告已不继续租用该房，该房应由被告收回自行处理。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人白金平、韦瑛述称，本案诉涉房屋位于东兰县人民政府大院内8栋三单元406号房，面积51.4平方米，是第三人于1994年9月29日购买所得的公有住房（半产权）。1997年12月29日，第三人通过完善手续和补交购房款，取得该房的全产权。1998年6月间取得该房的《房产证》（房屋所有权证证号为兰房权证兰字第××号）。该房一直登记在白金平名下，从未发生过转让。因此，该房仍属第三人所有。1999年初，第三人从该房搬到巴多新房居住。同年8、9月间，黄义及其嫂子韦娟珍多次向第三人韦瑛提出购买该房的请求，但第三人没有转让该房的意思，只同意黄义租住。为了省却日后催交房租的麻烦，第三人要求黄义一次性交清十年的租金1.8万元（月租金150元）。在黄义一次交十年的租金1.8万元后，第三人便将该房交给黄义使用，并将房产证交给黄义。2005年6月间，被告韦凤飞找到第三人韦瑛，向第三人韦瑛提出要该房的有关房改材料。至此，第三人才知道黄义已将该房转让给被告。此后，第三人一直在主张该房的权利。第三人认为，本案诉争的房屋是第三人的合法财产，第三人当时只是出租该房产，没有转让，现该房应属于第三人所有。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并要求被告退还第三人的房屋，维护第三人的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的证据：被告黄仲干于2007年10月7日出具给原告的收条复印件、2009年-2015年水电费缴纳情况复印件、租户覃某,4出具的证明复印件、被告韦凤飞与黄丽春签订的租房协议书复印件以及被告韦凤飞出具给黄丽春的收条复印件，客观真实，本院予以确认。2.对于被告提交的证据：东兰房改办出具的证明复印件，黄义出具给被告韦凤飞的收据复印件，购房协议书复印件，缴纳水电费收据及结算表复印件，覃某,4出具的证明复印件，韦瑛出具给黄义的收据复印件，房产证复印件，白金平身份证复印件，客观真实，本院予以确认；韦畅生的口头证明，因不符合证据的形式要件，本院不予确认；兰政发[2004]13号文件复印件，危房重建实施方案复印件和三次会议签到情况表复印件，与本案无关联性，本院不予确认。3.对于第三人提交的证据：《职工购买公有住房申请书》复印件、《职工购买公有住房表》复印件、《公证书》复印件、《公有住房出售产权证明书》复印件、《收款收据》复印件、《证明》复印件、《家庭住房登记信息查询证明》复印件，客观真实，本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：本案诉涉房屋位于东兰县东兰镇陵园街59号（即东兰县人民政府大院）8栋三单元四楼406号，建筑面积为51.4㎡，系第三人于1994年9月29日购买所得的公有住房（半产权），1997年12月29日，第三人通过完善手续及补付购房款取得该房的全产权。1998年6月9日，第三人到房产管理部门办理产权登记手续，房屋所有权证证号为兰房权证兰字第××号。1999年10月13日，第三人以1.8万元的价格将该房转让给黄义，并出具收据一张交由黄义收执，内容为：“今收到黄义同志交来房屋现金壹万捌仟元正（18000）收款人：韦瑛1999年10月13日”。在黄义付清1.8万元购房款后，第三人便将该房交给黄义占有、使用，并将该房的所有权证原件交付黄义。2001年6月5日，在见证人韦某,4的见证下，黄义与被告韦凤飞达成该房的买卖协议，黄义同意以1.9万元的价格将该房转让给被告韦凤飞，协议内容为：“协议书甲方：黄义东兰防疫站职工乙方：韦凤飞东兰防疫站职工1、甲乙双方经协议，甲方愿意将县府大院内8栋3单元406号房卖给乙方，价钱为壹万玖仟元正。2、乙方先付购房定金玖仟元。3、甲方从协议签字之日起两个半月内搬出，搬出后乙方在五天之内将房屋款项付清。4、本协议成立后，甲乙双方共同遵守，不得违约。如有违约，将按房屋款价20%赔偿给对方。5、本协议一式叁份，甲乙双方各一份，证明人一份。6、本协议从签字之日起生效。协议人：甲方：黄义乙方：韦凤飞证明人：韦某,42001.6.5”。同年8月23日，黄义向被告韦凤飞出具收条一张，内容为“收条兹收到防疫站韦凤飞同志交来购房款金额为壹万玖仟元整。特立此据。（本收条双方各执一份）收款人：化验室黄义二〇〇一年八月二十三日”，并将该房的房屋所有权证原件交给被告韦凤飞，被告韦凤飞收执该房屋所有权证原件至今。2007年10月7日，被告以2万元的价格将该房转让给原告，同日，被告黄仲干向原告出具收条一张并交由原告收执，内容为：“收条兹收到翁开兰一次性交清购房款贰万圆整（即20000元正）。收款人：黄仲干2007年10月7日备注：该房位于东兰人民政府大院内第八栋第三单元第四楼。”该房经多次转让但均未办理产权转移登记手续。2015年7月，原告将该房以5000元/年出租给案外人覃某,4居住。2016年8月间，被告更换该房的大门锁，由于无法继续租住该房，覃某,4便搬出该房。2017年2月28日，被告将该房另租给案外人黄丽春，月租金500元。同日，黄丽春预付三个月的租金1500元给被告韦凤飞。
另查明，被告黄仲干与被告韦凤飞系夫妻关系，第三人白金平与第三人韦瑛系夫妻关系。
本院认为，一、关于原、被告之间的房屋买卖关系是否成立的问题。首先，本案诉涉房屋系第三人购买的公有住房。虽然第三人与黄义未签订房屋买卖协议，但结合第三人韦瑛出具给黄义的收条内容、第三人将该房交给黄义占有、使用并将该房的所有权证原件交付给黄义的行为以及第三人自其将该房交付给黄义以来未对该房进行经营管理的行为，可以确认当时第三人实际已将该房转让给黄义的事实。第三人与黄义虽未办理产权过户手续，但黄义已一次性支付了全部的购房款1.8万元，且第三人已将该房交给黄义使用，并将该房的房屋所有权证交付黄义，应视为该房已实际转移由黄义占有、使用，故第三人与黄义之间的房屋买卖协议依法成立。第三人关于黄义交付的1.8万元系一次性交清十年的房租的主张，不符合正常的交易习惯。即使第三人的这一主张成立，在其将该房交付黄义后至今已达十七年之久，已远远超过十年的租期，第三人未能提供其在租期届满后曾通知承租人黄义续交房屋租金的证据，且无证据证实第三人在其将该房交付给黄义后至原告提起本案诉讼时止，其曾向受让方提出过异议。故对于第三人就诉涉房屋根本没有转让，只是出租给黄义的辩解，因证据不足、理由不充分，本院不予支持。综上，第三人与黄义之间达成的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，且内容合法，属有效合同。其次，黄义与被告韦凤飞达成房屋买卖协议，其以1.9万元的价格将诉涉房屋转让给被告韦凤飞，被告韦凤飞也已经支付了全部购房款，是双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。最后，结合被告黄仲干在收条上明确收到原告翁开兰的购房款2万元及在收条上载明诉涉房屋具体位置的内容，可以认定这是双方达成的该房买卖协议，且被告已将该房交给原告占有、使用，应视为该房已实际转移为原告占有、使用，故原告与被告之间的房屋买卖协议依法成立，属有效合同，双方理应恪守。被告黄仲干作为完全行为能力人，其应当对“房屋租金”与“购房款”的区别有足够的辨别能力。被告黄仲干在自己亲笔所写的收条上明确“收到翁开兰一次性交清购房款贰万圆整”，其应当知道作出这一行为所要承担的法律后果。原、被告间系亲属关系，原告完全有理由相信被告黄仲干对处理家庭事务有自主权和决策权，且被告韦凤飞与被告黄仲干是配偶关系，并在一屋居住生活，其应当知道被告黄仲干所作的这一行为。故对被告韦凤飞关于被告黄仲干在未征得其同意的情况下，擅自转让该房系无效行为的辩解，本院不予支持。同时，被告也未能提供证据证明被告黄仲干在书写该收条时处于醉酒状态。据此，对被告关于原告趁被告韦凤飞不在家且在被告黄仲干醉酒的情况下，让被告黄仲干将租金改为购房款的辩解，因证据不足、理由不充分，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。本案中，原告与被告之间的房屋买卖关系成立，原告已履行合同义务，支付了购房款，就拥有要求不动产转让者办理登记的请求权。现原告请求被告及第三人协助其办理该房相关的产权过户登记手续，理由充分，本院予以支持。
二、关于被告应否退出位于东兰县东兰镇陵园街59号（即东兰县人民政府大院）8栋三单元四楼406号房（房屋所有权证证号为兰房权证兰字第××号）的问题。如前所述，诉涉房屋虽未办理产权过户登记手续，但原告基于房屋买卖合同已实际取得该房的占有、使用权，得以排除不动产转让者对该房的占有、使用权。现原告请求被告退出该房，将该房交还原告，理由充分，本院予以支持。
三、关于被告应否赔偿原告房屋租金5000元的问题。本案中，因被告的侵权行为，导致原告未能继续出租该房并收取租金，给原告造成经济损失。本院结合原、被告提供的证人覃某,4的证词以及参照原告与覃某,4达成的年租金5000元的协议内容和被告韦凤飞与黄丽春达成的月租金500元的协议内容，对原告的经济损失确认为4466元〔2000元（2016年8月至2016年12月的租金）＋5000元/年÷12个月×2个月（2017年1月至2017年2月的租金）＋500元/月×3个月（2017年3月至2017年5月的租金）＋500元/月÷30天×8天（2017年6月1日至2017年6月8日的租金）〕。现原告请求被告赔偿其损失（2016年8月至2017年6月8日的租金），应予支持，但应以其实际损失为限，据此，被告应赔偿原告经济损失4466元，对原告超过4466元的诉讼请求部分，本院不予支持。
综上所述，依法成立的合同，双方理应恪守，本案中，原告与被告之间的房屋买卖关系成立，被告及第三人应协助其到房地产管理部门办理相关的产权过户手续。被告妨害、侵害原告的占有、使用权，依法应承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十七条、第七十五条、第一百一十一条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告黄仲干、韦凤飞和第三人白金平、韦瑛于本判决生效之日起三十日内共同协助原告翁开兰到房地产管理部门办理位于东兰县东兰镇陵园街59号（即东兰县人民政府大院）8栋三单元四楼406号房（房屋所有权证证号为兰房权证兰字第××号）的产权转移登记手续；
二、被告黄仲干、韦凤飞于本判决生效之日起十日内将位于东兰县东兰镇陵园街59号（即东兰县人民政府大院）8栋三单元四楼406号房（房屋所有权证证号为兰房权证兰字第××号）退还原告翁开兰；
三、被告黄仲干、韦凤飞于本判决生效之日起十日内赔偿原告翁开兰经济损失4466元；
四、驳回原告翁开兰的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告黄仲干、韦凤飞负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区河池市中级人民法院。
审 判 长 韦云龙
审 判 员 覃建康
人民陪审员 韦英松
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 韦福珍