广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城中民一初字第1351号
原告海南新成海物业综合管理有限公司。
法定代表人林奇勇，该公司董事长。
委托代理人朱宁，广西众维律师事务所律师。
委托代理人李俊，广西众维律师事务所律师。
被告周开明。
原告海南新成海物业综合管理有限公司（新成海物业公司）诉被告周开明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告新成海物业公司的委托代理人李俊、被告周开明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新成海物业公司诉称，被告是柳州市桂中大道6号上东龙城世家小区X栋X单元XX号房屋的业主，该房屋的建筑面积为134.66平米。2010年7月10日该小区的房开商广西旺业房地产开发有限公司（以下简称旺业房开）与原告签订了《柳州上东龙城世家小区前期物业服务合同》，约定由原告进行该小区的前期物业管理服务；2010年7月17日，原告又与被告签订了《前期物业服务合同》，合同约定了授权物业费的标准、收取时间、及违约责任。合同签订后，原告一直向被告提供物业管理服务，但2013年1月1日至2015年3月31日期间，被告已累计拖欠物业管理费4726.6元及其滞纳金5544.3元，原告多次催缴，但被告均以各种理由拒绝缴纳。原告认为，被告的行为已严重违反了合同约定，侵害原告合法利益，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费4726.6元及其滞纳金5544.3元；2.被告承担原告支付的律师服务费513元；3.判决被告承担本案的诉讼费。
被告周开明辩称，被告未缴纳物业费的原因是房屋交收的时候质量不过关，被告向旺业房开反映了，但原告至今未帮被告修复。原告没有按合同履行服务，已造成违约。2010年8月被告在装修过程中发现室内墙面大面积裂缝，按照龙城世家公约及协议，原告应该在15个工作日内维修完毕，但是原告一直未按照规定维修。墙面裂缝全部由被告的装修工人进行维修的。2013年1月1日之前被告一直都是缴纳了物业费的，之后是出租后房屋漏水，原告一直未帮修理，导致房客没有缴纳物业费和房租，所以造成了被告也无法缴纳物业费。根据合同法的相关规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费，因此请求法院驳回原告的诉请，并取消违规收取滞纳金，由原告承担诉讼的相关费用。
原告新成海物业公司在一审期间提交了以下证据：
1.柳州上东.龙城世家小区前期物业服务合同，拟证明2009年11月18日原告与旺业房开签订了前期物业服务协议，由原告对被告所在小区进行了物业管理服务；
2.柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表，拟证明原告在龙城世家小区的收费是经过物价局、市建委备案属于合法收费；
3.声明书、前期物业服务合同，拟证明被告是龙城世家的业主，与原告签订了前期物业管理协议，双方对物业费缴纳、权利义务、违约责任都进行了明确的约定；
4.收费通知书、催款通知及送达照片，拟证明被告欠物业费、电费、垃圾费等，原告已经书面通知被告及时缴费；
5.律师函及送达照片，拟证明被告没有及时缴纳上述费用，原告委托广西众维律师所发出律师函，要求被告进行缴费义务；
6.委托代理合同，收费收据、增值税发票，拟证明原告委托律师向被告催缴物业费产生的相关费用。
7.入伙手续办理流程签收表、入伙手续书、房屋交接验收钥匙交接表、业主收房需知，拟证明被告于2010年7月17日已经收房并且开始使用该房屋。
被告周开明对其陈述事实在举证期限内提交了6张照片，照片的内容为柳州市桂中大道6号上东龙城世家小区3栋1单元17-2号房屋渗水、墙壁裂缝，拟证明该房屋屋面防水有问题造成了防水渗水。
经过开庭质证，被告周开明对原告新成海物业公司提交证据的的质证意见为，对证据1、4真实性、证明目的均没有异议。对证据2、3真实性证明目的没有异议，但是原告所提供的物业服务未达到备案表上的标准，没有达到约定的服务标准。对证据5-7的真实性、证明目的均没有异议。但是对于原告提交的证据，虽然是被告签订的物业协议，但是因为原告没有依据合同、协议达到服务标准，所以造成了此次纠纷。原告新成海物业公司对被告周开明提交证据的的质证意见为，由于没有照片原件，被告不予质证，也不同意被告的证明目的，房屋质量问题责任在于旺业房开不在于物业公司。本院对双方无异议的原告提交的证据真实性、合法性、关联性及证明目的均予以确认；对被告提交的证据因与本案无关联，本院不予认定。
经审理查明，本院确认以下法律事实，被告为柳州市桂中大道6号上东龙城世家小区X栋X单元XX号房屋的业主，该房屋的建筑面积为135.18平米。2010年7月10日旺业房开与原告签订《柳州上东龙城世家小区前期物业服务合同》，约定由原告进行该小区的前期物业管理服务，2010年7月17日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，合同约定其住宅物业服务费用按建筑面积每月每平米1.3元收取，每月30日前缴纳，被告不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，多次催缴不缴纳，原告有权提起诉讼并要求业主承担相应的诉讼费、律师费、误工费等费用。合同签订后，原告一直向被告提供物业管理服务，但2013年1月1日至2015年3月31日期间，原告多次催缴包括书面催缴，被告以房屋质量有问题，物业未帮修复为由拒绝缴纳物业费。
本院认为，在本案中物业服务协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。1.关于被告是否应向原告缴纳物业费，原告2013年1月1日至2015年3月31日为被告进行物业服务，被告认可该段时间并未向原告支付物业费，认可原告通过书面等多种形式向其催缴。被告称根据《公约及协议》第12页，即加盖有旺业房开公章的《住宅质量保证书》第七条，原告对其房屋质量问题有维修的责任，但原告一直未履行该职责。该条规定：1.住户发现住宅质量问题，可向开发单位委托的物业管理部门统一报修…3.若属于漏水、开裂等较大的维修，本公司将在调查核实后五个工作日内给予答复，十五个工作日维修完毕，遇不可抗力因素，工期可适当顺延。根据该条的规定，物业公司只是接受业主的报修，对房屋维修的义务在于旺业房开不在物业公司，故被告以原告未对自己的房屋尽到维修的责任为由拒缴物业费无事实和法律依据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告2013年1月1日至2015年3月31日未缴纳物业费共计27个月，则被告应向原告支付4744.82元（135.18平米×1.3元／月×27月），原告诉请4726.6元物业费视为对其权利的形式，本院予以认可。2.根据《前期物业服务合同》第十一条第三点的规定，被告不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金，经多次催缴仍不缴纳的，原告向人民法院起诉追缴相关费用由此产生的律师费由被告承担。被告应向原告支付物业滞纳金及由此产生的律师费，但原告请求的滞纳金为5544.3元，为其主张的物业费4726.6元的117.3%，原被告之间签订的前期物业合同中对滞纳金的约定为格式条款，其计算物业费滞纳金标准过高，不符合交易习惯，显失公平，且被告也不认可原告滞纳金的主张，故本院参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，支持原告关于滞纳金的请求金额为4726.6元×30%＝1417.98元。并承担律师费513元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告周开明向原告海南新成海物业综合管理有限公司支付物业服务费4726.6元、滞纳金1417.98元（原告自行认可上述两项费用均从2013年1月1日计至2015年3月31日）、律师费513元；
二、驳回原告海南新成海物业综合管理有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费134元（原告已预交），由原告海南新成海物业综合管理有限公司负担34元，由被告周开明负担100元。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 赵 旭
人民陪审员 金 露
人民陪审员 骆玉萍
二〇一五年十二月二十日
代书 记员 汤 静