江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第01901号
上诉人（原审被告）无锡市班雅美容保健服务有限公司，住所地无锡市县前西街180-1-8。
法定代表人傅青云，该公司总经理。
委托代理人余超，江苏法舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）倪子然。
委托代理人张涛，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。
委托代理人骆利琴。
上诉人无锡市班雅美容保健服务有限公司（以下简称班雅公司）因与被上诉人倪子然返还原物纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2015）北民初字第0506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
倪子然一审诉称，无锡市县前西街180-8号房屋原为案外人范某某所有，因结欠中国民生银行股份有限公司无锡分行（以下简称民生银行）贷款被法院司法拍卖，其经司法拍卖购买了该房屋，班雅公司为该房屋实际承租人，在范某某向民生银行贷款时曾声明在租赁合同有效期内，若贷款人处置房屋以清偿范某某贷款时，同意租赁合同自此终止。其作为该房屋新的产权人要求班雅公司按照当初声明迁离承租房屋，支付自2014年12月1日起拖欠的租金42590.80元、支付违约金28930元、支付购房利息损失等。
班雅公司一审辩称，买卖不破租赁，之所以未付租金系因双方对租金数额未达成一致意见，其公司并未在范某某向民生银行贷款时出具声明，不同意解除原租赁关系，要求继续履行租赁合同。
原审法院经审理查明，无锡市县前西街180-8号房屋为案外人范某某所有。2010年3月15日，范某某向民生银行贷款，双方订立了个人额度借款合同和个人最高额抵押合同，范某某将无锡市县前西街180-8号房屋作为贷款抵押财产，并于2012年3月20日与民生银行办理了赋予个人额度借款合同强制执行效力的公证书和个人最高额抵押合同公证书。后范某某未履行还款义务，民生银行向无锡市北塘区人民法院申请执行。执行中，该院依法对无锡市县前西街180-8号房屋予以拍卖，后倪子然以203.5万元买受该房屋。2014年11月27日，该院以（2013）北执字第0938号执行裁定书裁定，范某某所有无锡市县前西街180-8号房屋归倪子然所有，财产权自裁定送达买受人倪子然时起转移。同年11月28日该裁定书送达给倪子然。后倪子然将该房屋产权办理至其名下。
另查明，无锡市县前西街180-8号房屋建筑面积为252.6平方米，为上下二层。第一层由范某某出租他人租赁使用，该租赁协议约定建筑面积为128平方米。第一层消防通道及第二层由班雅公司租赁使用。2010年3月15日，范某某向民生银行贷款时，班雅公司及其法定代表人傅青云出具给民生银行个贷房产承租人声明一份，声明写明，本人（单位）于2007年1月27日与范某某就无锡市县前西街180-8号房屋第二层签订了租赁合同，有效期自2007年6月1日至2017年5月31日。本人（单位）声明及承诺：本人（单位）知悉出租人范某某以出租房屋产作为抵押物向民生银行申请贷款，在租赁合同有效期内，若贷款人须处置出租房屋以清偿出租人的债务时，本人同意租赁合同自此终止，本人将配合出租人与贷款人处置出租房屋。
再查明，倪子然购买范某某所有无锡市县前西街180-8号房屋后，于2015年1月起委托其亲戚与班雅公司就房屋租赁事宜沟通。因双方未能达成一致意见，2015年4月1日，倪子然提出诉讼，并提交了范某某贷款时提供给贷款人的范某某与班雅公司房屋租赁协议，该租赁协议约定，租赁房屋为无锡市市县前西街180-8第二层及一层消防通道一个，建筑面积为160平方米，其中，2013年6月1日至2015年5月31日两年租金为28.93万元。班雅公司认为其公司实际租赁无锡市县前西街180-5、6、7、8、9房屋，范某某房屋仅为其中五分之一，并提供了范某某及其他三人与其公司签订的房屋租赁协议书。该租赁协议约定，租赁房屋为无锡市县前西街180-5、6、7、8、9（第二层及一层消防通道一个），建筑面积为650平方米，租赁期自2007年6月1日起至2017年5月31日十年。其中，2013年6月1日至2015年5月31日两年租金为28.93万元。对此，双方质证后均认为对方所持租赁协议为不真实。
又查明，无锡市县前西街180-5、6、7、8、9房屋，均为上下两层建筑，建筑面积共计为1314.29平方米，其中，无锡市县前西街180-8号房屋建筑面积为252.6平方米。无锡市县前西街180-5、6、7、9房屋所有权为他人所有。班雅公司实际租赁使用的为无锡市县前西街180-5、6、7、8、9房屋第二层及一层消防通道一个。倪子然认可按照班雅公司提供的租赁协议中租金标准（两年租金为28.93万元），以班雅公司实际租赁使用无锡市县前西街180-8房屋二层面积（252.6-128平方米）所占无锡市市县前西街180-5、6、7、8、9房屋出租房屋总面积650平方米的比例计算房屋使用费，并以此相应变更诉讼请求，要求班雅公司按照当初声明迁离承租房屋，支付至实际搬离为止房屋使用费。
以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁协议、电话通信记录、个贷房屋承租人声明、（2013）北执字第0938号执行裁定书和部分卷宗材料，以及双方当事人陈述在卷佐证。
原审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求赔偿。班雅公司在范某某将出租房屋设立贷款抵押时声明及承诺，如贷款人实现抵押权，其同意与范某某的房屋租赁合同终止，并将配合出租人与贷款人处置出租房屋，现贷款人实现债权拍卖抵押房屋，并由倪子然购买范某某所有无锡市县前西街180-8号房屋后，其应当将房屋返还给倪子然，其继续占有系对倪子然所有的该房屋侵权，应当承担民事责任。班雅公司辩称，其并未在范某某向民生银行贷款时出具个贷房产承租人声明，未能提供证据证明，其辩称买卖不破租赁，要求继续租赁房屋，但班雅公司当初的个贷房屋承租人声明系“对要求继续租赁房屋”权利的放弃，其不得对抗善意第三人购买租赁房屋并依法登记的物权。倪子然诉称，其作为无锡市县前西街180-8号房屋新的产权人要求班雅公司按照当初声明迁离承租房屋，支付至实际搬离为止房屋占有使用费，符合法律规定，应当予以支持。班雅公司应当自倪子然主张权利之日起即自2015年1月1日起支付房屋占有使用费，房屋占有使用费按照班雅公司提供的租赁协议中租金标准，以班雅公司实际租赁使用无锡市县前西街180-8房屋二层面积（252.6-128平方米）所占无锡市县前西街180-5、6、7、8、9房屋出租房屋总面积650平方米的比例计算房屋使用费，即年租金为2.77万元计算。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，原审判决：一、班雅公司于判决发生法律效力之日十日内迁出无锡市县前西街180-8号房屋。二、班雅公司于判决发生法律效力之日十日内支付倪子然自2015年1月1日起至实际迁出无锡市县前西街180-8号房屋之日止，按照年租金2.77万元计算的房屋占有使用费。案件受理费1590元减半收取795元，由倪子然负担395元，由班雅公司负担400元。
班雅公司不服原审判决，向本院提起上诉称：倪子然提供的房屋租赁合同系原房主范某某伪造，导致双方就租金数额产生分歧，倪子然未提供银行账号，其无法支付租金。倪子然提供的个贷房产承租人声明是范某某为借款而伪造的，从声明的内容可以看出，应当是贷款人在处置房产时有权提出终止租赁合同，而倪子然并非贷款人，所以无权提出终止租赁合同，并且也不是在处置房产时。涉案房屋系其公司承租的五套房屋中的一套，五套房屋是一个整体，无法单独分割，如强制分割将导致其公司无法经营，损失巨大。故请求二审法院撤销原判，改判继续履行租赁合同，其公司承诺将按照原审查明的实际租金及时支付租金，一、二审诉讼费由倪子然承担。
倪子然答辩称：其通过司法拍卖已于2014年12月1日取得了涉案房屋的所有权，其购买该房屋是给骆利琴经营使用的，在法院交付房屋时才发现正在被班雅公司使用，班雅公司没有向其支付房屋租金，也不迁出该房屋，其无奈之下才提出房屋迁让之诉，班雅公司并不存在买卖不破租赁的事实，故一审判决正确，请求维持原判。
一审查明的事实，二审予以确认。
本案二审争议焦点为：班雅公司要求继续履行租赁合同的理由是否成立。
本院认为：“个贷房产承租人声明”由班雅公司盖章及其法定代表人傅青云签名予以确认，故该声明对班雅公司具有法律约束力，班雅公司虽上诉称该声明系范某某为借款而伪造，但未能提供证明予以证实，故该诉称不能成立。经本院核实，因范某某不能履行还款义务，经民生银行申请，涉案房屋已由原审法院依法拍卖用于偿还范某某的借款，根据上述声明载明的内容，民生银行已行使处置涉案房产以清偿范某某债务的权利，则班雅公司应当履行其在声明中终止租赁合同的承诺，故班雅公司无权继续占有使用该房屋。并且该房产的所有权已由倪子然通过拍卖取得，现倪子然要求班雅公司返还该房产并支付房屋使用费，于法有据，应予支持。故班雅公司提出继续履行房屋租赁合同的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1590元，由班雅公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费益君
代理审判员 朱光烁
代理审判员 王俊梅
二〇一五年十月十二日
书 记 员 尹 慧