海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第125号
原告盛迪文。
原告高俊强。
原告徐留相。
原告米建新。
原告韩伟荣。
原告张军。
原告林朝霞。
原告沈晓爱。
原告曾宜萍。
原告何篷敏。
上述原告共同诉讼代表人高俊强。
原告洪恩利。
原告尹霞。
原告陈小莉。
原告李宏兰。
原告徐琼文。
原告周紫虹。
原告张唯一。
原告崔晓慧。
原告潘宗耕。
原告王冰。
原告王志刚。
共同诉讼代表人吴少云。
原告李明菊。
原告杜若霞。
原告陈锦德。
原告伍丽玲。
原告符晖。
原告廖毅红。
原告曾嘉丽。
原告陈小慧。
原告杨道慈。
原告王传文。
原告黄萍。
原告李明菊、杜若霞、陈锦德、伍丽玲、符晖、廖毅红、曾嘉丽、陈小慧、杨道慈、王传文、黄萍共同诉讼代表人陈小慧。
原告李涛。
原告任春华。
原告吴小芬。
原告林红松。
原告刘俊岳。
原告刘昆佑。
原告范素文。
原告李伯松。
原告韩家洲。
原告李涛、任春华、吴小芬、林红松、刘俊岳、刘昆佑、范素文、李伯松、韩家洲共同诉讼代表人李涛。
上述41位原告共同委托代理人程晓东，海南信达律师事务所律师。
上述41位原告共同委托代理人芦水水，海南信达律师事务所律师。
被告任丽华。
被告吴淑攀。
被告海南友捷科技开发有限公司。
法定代表人王平，总经理。
三被告共同委托代理人吉永日，海南阳光岛律师事务所律师。
三被告共同委托代理人周经峰，海南阳光岛律师事务所律师。
第三人海南新达开发总公司。
法定代表人刘胤华。
委托代理人吴瑜，该司会计。
原告盛迪文等41人与被告任丽华、吴淑攀、海南友捷科技开发有限公司（以下简称友捷公司）及第三人海南新达开发总公司侵权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告盛迪文、高俊强、徐留相、米建新、韩伟荣、张军、林朝霞、沈晓爱、曾宜萍、何篷敏的诉讼代表人高俊强，原告李明菊、杜若霞、陈锦德、伍丽玲、符晖、廖毅红、曾嘉丽、陈小慧、杨道慈、王传文、黄萍的诉讼代表人陈小慧，原告李涛、任春华、吴小芬、林红松、刘俊岳、刘昆佑、范素文、李伯松、韩家洲的诉讼代表人李涛及41位原告共同委托代理人程晓东、芦水水，被告任丽华、吴淑攀、友捷公司法定代表人王平及三被告共同委托代理人吉永日、周经峰，第三人海南新达开发总公司委托代理人吴瑜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2002年-2003年分别与第三人签署了《商品房买卖合同》和《欧美佳精品城租赁合同》，将新达商务大厦一层产权式商铺出售给原告与被告等业主，并统一回租新达商务大厦商铺用于开办“欧美佳精品城”。根据原被告与第三人签署的《商品房买卖合同》的约定，新达商务大厦为产权式商铺，其公共通道属全体业主共有，柜台上面空间必须预留空缺，以便相邻业主通风，采光。但是被告为了方便其经营，满足自身的利益，以自己开设的商铺挤占了公共通道，密闭了柜台空间，严重损害了相邻业主的合法权益。另外，原被告与第三人的《欧美佳精品城租赁合同》已于2013年3月31日到期（部分原告的《欧美佳精品城租赁合同》于2013年4月1日到期），除被告外的全体业主都希望将商铺作为整体的商场进行统一经营，在此期间，已有公司希望以每月每平方米150元的价格整体租赁欧美佳精品城，原告等大多数业主都同意将商铺整体租赁统一经营，但是被告为了自身的利益拒绝统一经营。由于被告商铺位置特殊，被告的拒绝使得商场的整体商业价值大打折扣，使得有意整体租赁经营的公司最终放弃了租赁，使原告等大多数业主因此丧失了应得的合法利益。而且，由于被告挤占公共空间和公共通道后，使得商场内光线昏暗、通行不便，致使商铺的整体经营无法继续按原商铺买卖交易初衷进行，使其他业主遭受了严重损失，对此，原告已经委托律师向被告发出律师函，但是被告对此置若罔闻，仍然继续侵权。综上所述，被告的行为严重地损害了原告的合法权益，按照《民法通则》第八十三条和《物权法》第七十三条、第八十四条之规定，被告应当承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状和赔偿损失的法律责任。另外，虽然被告拥有其经营的商铺的所有权，但由于其所购买的商铺是采用非独立式产权商铺分割出售的，商铺的经营必须先满足整体业主的共同利益，商铺的经营之间存在着不可分性，分割使用或者不同意大多数人的意愿会影响到其他多数业主的利益。因此，被告的权利的行使应当受到其他业主权利的限制，其他业主的正当权益应该受到法律的保护。由于被告的行为使得商场整体经营初衷无法实现，损害了原告即多数业主的利益并使其蒙受了巨大损失。基于上述理由，原告为保障自身合法权益，特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院起诉，请求：1、判令三被告尽快退出占用的公共通道，拆除挤占公共空间的设施，将商铺恢复原状；2、确认“欧美佳精品城”为产权式商铺，所有权和经营权是分离的，判令三被告遵从原告的意见和权益，将商铺作为一个整体统一经营；3、判令三被告连带赔偿由于其行为给原告造成的损失（损失按150元／平方米／月计算，原告商铺总面积751.97平方米，从2013年4月1日起计算至被告按原告意见将商铺作为一个整体统一经营止，暂计算至起诉时为902364元）；4、本案诉讼费由三被告承担。
在庭审中，原告明确其第一项诉讼请求中的“公共通道”指的是入户门，“公共空间”是指被告设置的商铺处大门外的三面围墙。
被告任丽华辩称，我所拥有铺面的东侧，靠国贸大道的门，是我2002-2007年期间将铺面交给第三人统一经营租赁精品城时，当时招商经营的商家留下的，不是我安装和使用的，不存在退出拆除铁门的情况。通道东面内侧相连的后面被墙壁封死，这道墙壁是大厦其他部分业主出租给国贸卫生服务站使用，该服务站为了方便经营用墙壁堵住，不是我安装，原告要求我拆除墙没有事实与法律依据。铺面北侧过道的通道不是被告安装的，是国贸卫生服务站砌的。在电梯的铁门也不是被告安装使用的，原告主张被告侵占堵塞大厦业主的共有通道不符合事实，其诉讼不应得到支持。我涉及到的只有东面及背面的墙，两面墙在被告所有的产权面积之内，未侵占共用通道。我有产权部门颁发的证书，我购买的是房屋，没有法律要求拆除房屋。原告的第二项诉请没有法律依据，请求也存在损害我权利的地方。欧美佳精品城在工商部门没有登记，是第三人为了出租商铺而取的名字。我是新达商务大厦1A15-19五套商铺的所有权人，依据物权法的规定，我对新达商务大厦里面的五套房屋使用经营商有完全的自主及处分权，原告无权将其意志强加在我身上。我不存在占用通道的问题。我将自己的房屋封闭使用，不违反签订的购房合同及租赁合同的约定，是否参加整体经营也是由我决定，原告的主张没有事实与法律依据。
吴淑攀辩称，我拥有所有权的商铺是新达商务大厦XXX房铺，其他答辩意见与任丽华一致。
被告友捷公司辩称：一、答辩人不具封闭、挤占相邻业主共用通道的行为，被答辩人要求答辩人恢复原状缺乏法律依据。1、答辩人自2007年开始使用新达商务大厦1A15号XXX房屋（其所有权登记于任丽华名下）和XXX房屋（其所有权登记于吴淑攀名下）至今。期间，答辩人的使用范围都在该房屋的产权面积之内（该房屋与业主共有通道相邻的一侧均有隔墙分割），没有也不可能存在挤占与之相邻的共有通道情形。2、现虽然该房屋相邻的通道处于被铁门和砖墙所封闭的状态并造成通行不畅，但这是任丽华、吴淑攀于2003年4月将该房屋租赁给第三人海南新达开发总公司开办“欧美佳精品城”期间（该精品城于2005年因亏损而终止经营），原使用该房屋的商家所为，与答辩人并无半点关联。二、被答辩人要求将涉案房屋交由其整体统一对外招商，严重损害各被告的合法权益。1、任丽华、吴淑攀系涉案房屋所有权人，依照《物权法》第三十九条之规定，对该房屋具有占用、使用、收益、处分的权利，二人将该房屋将由答辩人使用，是在法律规定的范围内行使权利。被答辩人关于整体统一经营的要求，违背了侵犯了任、吴二人对该房屋所享有的排他性的物权。2、答辩人经任丽华、吴淑攀同意，将其房屋用于提供GPS定位服务的营业场所，既符合任、吴与开发商即第三人海南新大开发总公司所约定的商业用途，也不损害被答辩人的权益。而作为独立的市场主体，在经营过程中是否与被答辩人合作，属答辩人的处分范围，被答辩人亦无权将其意愿强加于答辩人。三、被答辩人要求答辩人向其赔偿经济损失不具有法律依据。1、就是否配合被答辩人将涉案房屋进行整体统一经营而言，答辩人与其他二被告均无法定或约定的义务，故其在经营上无论有无损失，依法只能由被答辩人自行承担。2、应当指出，被答辩人所称的“商铺整体经营”于本质上仅是一种商业经营方式，且该方式并不必然导致参与各方获利，“欧美佳精品城”的失败便是活生生的例子。被答辩人无视答辩人的合法权利，强行要求答辩人参与整体经营，充分暴露其企图利用恶意诉讼来达到商业绑架的非法目的。综上，答辩人认为被答辩人诉请不具有事实和法律依据，恳请人民法院依法予以驳回。
第三人述称：我司2002年以售后返租的形式向业主租赁商铺后返租的形式经营“欧美佳精品城”大概2年，从2005年5、6月一直闲置，精品城虽关闭，但每月都向业主支付租金。2007年吴淑攀与任丽华要求把商铺拿回独自经营，2008年将剩余的商铺出租给国贸社区服务站，合同签订到2013年10月3日，服务站租赁后，由于没有门进去国贸大道这侧，所以开了门。
经审理查明，海口市金贸区新达商务大厦系第三人开发建设。2002年-2003年期间，含41位原告及被告任丽华、吴淑攀在内的多名业主（乙方）分别与第三人（甲方）签署了《商品房买卖合同》和《欧美佳精品城租赁合同》，约定乙方购买一楼的铺面，并由第三人统一回租新达商务大厦商铺用于开办“欧美佳精品城”统一对外招商。租赁期限为10年，自2003年4月1日至2013年3月31日或2013年4月1日止，租赁期间，乙方不得将该房屋收回自用、转租或以其他任何方式收回该房屋使用权。租赁期限届满，若乙方决定收回自营或自行招租，按下列方式处理：乙方须在租赁期限届满前三个月书面通知甲方，并做好相关的自营或招租准备；否则，视为乙方同意甲方续租。乙方自行招租时，甲方或原次承租人，在同等条件下，有优先承租权。租赁期限届满后，如乙方连续三个月不进场自营或不能招租成功而空置该房屋，则甲方有权以当时政府对该地段商业用房的租赁指导价格进行招租。乙方收回自营或出租给第三人经营，其经营品和行业及装修方案均应服从甲方统一规划安排，经甲方书面认可后方可营业，并遵守欧美佳精品城的经营管理制度，相关税费由乙方承担。租赁期限届满，乙方可联合其他业主，共同委托专业管理机构经营，统一对外招商，但应维护“欧美佳精品城”的整体形象和商誉。上述《欧美佳精品城租赁合同》签订后，原告、被告任丽华、吴淑攀及其他业主即将房屋交给统一对外招租经营。第三人经营“欧美佳精品城”大约2年，2005年5、6月份，第三人因故关闭“欧美佳精品城”。2007年，被告任丽华、吴淑攀与第三人协议，将该人享有所有权的铺面收回独自经营，将上述铺面交给被告友捷公司使用。2008年，第三人将其他铺面整体出租给国贸社区服务站，至2013年租赁期限届满。
另查，新达商务大厦一楼各业主的《房屋所有权证》均未标明房屋四至，第三人在出售上述铺面是并未对各商铺进行分隔。被告任丽华、吴淑攀所购房产为新达商务大厦一楼临街、新达商务大厦门厅共用走道入口西面、紧邻该共用走道并相邻的10个铺面，其中，吴淑攀所有的房产自共用走道向西依次为A29、A28、A27、A26、XXX房面，建筑面积合计93.29平方米，其中套内建筑面积48.69平方米，房产证号为海口市房房权证海房字第HK057XXX**号；紧邻XXX房面的房产为任丽华所有，自南向北依次为A15、A16、A17、A18、XXX房面，建筑面积合计65.60平方米，其中套内建筑面积34.24平方米，房产证号为海口市房房权证海房字第HK057XXX**号。现上述10个铺面已联通，由友捷公司统一使用。该铺面处临街大门一侧外，其余三面即东、北、西三面均设了隔墙。上述10个铺面以西为一条南北贯通的2米宽的通道，入口处即为商场的入户大门，现该入户大门的一半作为友捷公司使用的铺面的入户门，另一半被封闭。
以上事实有《房屋所有权证》、《商品房买卖合同》、《“欧美佳精品城”租赁合同》、《平面图》、《照片》、庭审笔录及当事人陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。新达商务大厦一层的公共通道属全体铺面所有人共有，不属个别铺面的专有部分。被告任丽华和吴淑攀购买新达商务大厦一层A15-A19、XXX房面后，自2007年以后由任丽华、吴淑攀交给友捷公司使用。现一层商场的入户门一半作为友捷公司使用的铺面的入户门，则友捷公司使用的铺面占用了部分公用通道为既定事实，三被告作为上述铺面的所有权人和使用人，无论其是否存在将商场入户门的一半作为自己的入户门的行为，其都有义务退出其占用的公共通道，将铺面西面通道恢复原状。三被告在其所购买的铺面东、北、西三面设置隔墙，影响了其他业主的通风、采光，原告请求三被告将三面围墙拆除有理，本院予以支持。但是否将铺面统一对外出租应由新达商务大厦一层业主共同协商决定，原告请求三被告遵从其意见，将商铺作为一个整体统一经营，并自2013年4月1日起按每月每平方米150元赔偿损失的请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七条的规定，判决如下：
一、限被告任丽华、吴淑攀、海南友捷科技开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内将新达商务大厦一层A15-A19、XXX房面西侧通道恢复原状，拆除A15-A19、XXX房面东面、北面、西面围墙；
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费12824元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王国娟
审 判 员 冯 琳
人民陪审员 付向荣
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 林一苗