上海市普陀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0107执异34号
案外人：卢天慧，女，1991年10月22日出生，汉族，户籍地安徽省。
委托诉讼代理人：陆建宇，上海君韵律师事务所律师。
申请执行人：孙飞，男，1984年11月3日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：范勇，上海笑展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周维能，上海笑展律师事务所律师。
被执行人：陈梦渊，男，1986年9月11日出生，汉族，户籍地浙江省。
本院在执行孙飞与陈梦渊民间借贷纠纷一案中，案外人卢某某向本院提出书面异议，要求本院解除对上海市新村路房屋(以下简称系争房屋)的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人卢天慧称，其与被执行人陈梦渊于2014年10月27日签订《上海市房地产买卖合同》，以人民币1000万元的价格购买了系争房屋及上海市新村路地下一层车位XXX，于同年11月9日案外人入某系争房屋至今，在合同约定的产权过户未到期之际，系争房屋因孙飞与陈梦渊的债务纠纷被本院查封，而合同约定系争房屋最晚在2019年9月30日之前过户是基于案外人因户籍不在本市而不能购某，若能与上海市户籍的人结婚就可以办理房产过户，其行为符合法律的规定。案外人对被执行人陈梦渊的债务纠纷不知情，更非申请执行人孙飞所称的双方恶意串通以逃避债务，申请执行人与被执行人的债务早于案外人购某，其未要求系争房屋抵押担保，申请执行人自身也有过错。案外人认某，系争房屋已由其合法买卖并实际占有，申请执行人孙飞无权就该房屋执行被执行人的债务，要求本院依法中止对系争房屋的执行，解除对系争房屋的查封。
申请执行人孙飞称：其不同意案外人的某某，认某网签购某合同并不当然取得房屋产权，案外人支某的购某款也存在疑点，房屋成交价偏低且该款的支某不能确定是基于房屋买卖关系还是其他关系；2014年5月至2015年6月期间被执行人居某在系争房屋内，而非2014年11月9日交由案外人居某。2011年上海市政府颁布了沪9条，加强了本市房产的限购，案外人于2014年10月网签购某合同，根据上海市住房保障和房屋管理局的通知，明确购某时间以网签时间为准，当时案外人身份是外地户口且单身，不符合购某条件，即便签了购某合同也应该撤销。
被执行人陈梦渊经本院通知未到庭参加听证，未提交证据材料。
本院查明，本院在审理孙飞与陈梦渊、赵婉露民间借贷纠纷一案中，于2016年3月31日根据原告孙飞的申请，保全查封了被告陈梦渊名下系争房屋(不包括上述地下一层车位XXX)，于同年7月25日作出(2016)沪0107民初9280号民事判决书，该民事判决书规定，两被告应归还原告孙飞人民币595.5万元及逾期还款违约金、律师费、案件受理费、保全费。上述民事判决书生效后，因两被告未履行义务，原告孙飞于同年10月31日向本院申请执行，本院以(2016)沪0107执4693号立案，并于同年11月2日向被执行人陈梦渊、赵婉露发出了执行通知书，责令两被执行人立即履行上述判决书所确定的义务，逾期不履行，本院依法强制执行。
另查，上海市房地产登记簿载明系争房屋权利人为被执行人陈梦渊，权利登记时间为2014年8月12日，于2014年11月8日抵押给其他案外人胡某，债权数额为人民币1000万元，本院为首封法院。
案外人与被执行人陈梦渊于2014年10月27日签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，该合同载明，被执行人陈梦渊将系争房屋以人民币975万元转让给案外人卢天慧，双方约定房屋过户手续于2019年9月30日之前办理。案外人提某的房款支某凭证显示，上述购某款于同年9月27日、29日由其他案外人胡某通过房屋中介转交其他案外人陈某1人民币50万元；于同年10月27日由其他案外人胡某在建行的银行账号汇入被执行人陈梦渊在农商行长宁支行的银行账号计人民币650万元；于同年11月4日由其他案外人胡某在工行延长中路支行的银行账号汇入其他案外人陈某1在农行上海分行的银行账号人民币300万元；总计付款人民币1000万元(含上述车库价款)，被执行人陈梦渊于同年10月27日归还了其在农商银行长宁支行的个人按揭贷款人民币XXXXXXX.61元，
上述其他案外人胡某系案外人卢天慧母亲，其他案外人陈某系被执行人陈梦渊父亲。案外人卢天慧于2014年11月起入某系争房屋，并由其支某入某后的物业费、服务费以及宽带安装费等，其所购的家具、网购的其他商品的送达地均为系争房屋地址。
又查，申请执行人孙飞于2016年6月1日就撤销系争房屋的抵押向本院起诉被执行人陈梦渊、其他案外人胡某、陈某、陈某某，本院以(2016)沪0107民初14879号立案，目前尚在审理中。
再查，案外人卢天慧在签订上述购某合同时，其户籍在安徽省且未婚，后于2016年12月24日与章某结婚。
本院认某：本案争议的焦点为案外人所某某的登记在被执行人名下的系争房屋是否能够排除执行。根据上述查明的事实，案外人与被执行人在本院查封系争房屋之前签订了《上海市房地产买卖合同》，并支某了相应的购某款，且已实际占有该房屋，尽管申请执行人对此有异议，但无法提某足以推翻上述事实的证据材料。然，上海市人民政府于2011年1月31日颁布了《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知>的实施意见》以及上海市住房保障和房屋管理局随后颁布的《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》，对非本市户籍居民，限定以家庭购某，对违反限购规定的，不予办理房地产交易、过户登记。本案中案外人在某某系争房屋时非本市户籍，且未成立家庭，属于上述文件所规定的限购对象，其在明知其为限购身份的情形下仍与被执行人签订购某合同，导致其所购某屋不能及时办理过户登记，对此，案外人自某某在过错，也不属于法律所规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，故案外人要求本院中止对系争房屋的执行的某某理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(一)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人卢天慧异议请求。
案外人、当事人对裁定不服的，认某原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 单世平
审 判 员 顾惠萍
人民陪审员 徐天云
二〇一七年一月二十日
书 记 员 沈蓓丽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。