湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初3324号
原告：湖南浏阳农村商业银行股份有限公司，住所地浏阳市。
法定代表人：邓来发，董事长。
委托诉讼代理人：谢洪伟，男，湖南浏阳农村商业银行股份有限公司镇头支行副行长。
被告：高志伟，男，1969年12月16日出生，汉族，居民，住浏阳市淮川办事处。
被告：谭爱辉（系高志伟之妻），女，1981年4月13日出生，汉族，居民，住浏阳市淮川办事处。
原告湖南浏阳农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）与被告高志伟、谭爱辉金额借款合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序审理。本院在审理期间，发现本案有不宜适用简易程序的情形，于2017年6月1日裁定转为普通程序。2017年8月21日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告农商银行的委托诉讼代理人谢洪伟到庭参加诉讼，被告高志伟、谭爱辉经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农商银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告借款40万元、利息78147.87元及从2017年5月1日起按约定计算的利息；2、判令原告对被告抵押的房产在抵押担保的范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月16日，被告高志伟、谭爱辉因经营需要，要求以其房产作抵押，向原告借款50万元，为此，原告与高志伟、谭爱辉分别签订了《个人借款合同》和《最高额抵押合同》。《个人借款合同》和《最高额抵押合同》中对借款及抵押的相关事项进行了约定。合同签订后，原告根据高志伟的要求发放了贷款40万元，但高志伟、谭爱辉并没有根据约定还清借款及利息。至2017年4月30日止，高志伟、谭爱辉共欠原告借款40万元、利息78147.87元未还，从而引发诉讼。
被告高志伟、谭爱辉无答辩。
本院经审理认定事实如下：被告高志伟与被告谭爱辉系夫妻关系。2014年4月16日，高志伟、谭爱辉因经营需要，要求以房产作抵押向原告农商银行借款，为此，农商银行下设的镇头支行分别与高志伟、谭爱辉共同签订了《个人借款合同》和《最高额抵押合同》。《个人借款合同》中约定：1、借款用途为种植；2、借款金额和期限，本合同项下的贷款发放期限最长为36个月，自2014年4月16日起到2017年4月16日止，由贷款人（即农商银行）根据借款人（即高志伟、谭爱辉）的需要和贷款人的可能以及借款人履行本合同的情况，向借款人发放最高限额不超过50万元的人民币贷款，具体金额由贷款人决定，在此期限和额度内，不再逐笔签订借款合同，每笔贷款的金额、用途、期限等均以借款借据为准，借款借据作为本合同的组成部分，具有同等法律效力；3、利率和利息，本合同项下借款利率在基准利率基础上的浮动幅度为80%，月利率为9‰，实际利率以借据为准；本合同项下借款自实际提款日起按日计息，按月结息，借款到期，利随本清；本合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收30%确定；4、本合同项下借款为担保借款，担保人（即高志伟、谭爱辉）以位于浏阳市淮川劳动中路鹿角段的房产作抵押，并另行签订了《最高额抵押合同》；5、借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息；对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。《最高额抵押合同》中约定：1、抵押人（即高志伟、谭爱辉）自愿为债务人（即高志伟、谭爱辉）自2014年4月16日起至2017年4月16日止，在抵押权人（即农商银行）借款50万元提供担保；在本合同约定的期间和最高余额内，抵押权人发放本合同约定的贷款时无须逐笔办理担保手续；2、抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、实现债权的费用等；3、抵押人同意以登记在高志伟名下的房产证号为浏房权证字第0001XX**号的房产作为抵押物。同时，《个人借款合同》和《最高额抵押合同》中还对其他事项进行了约定。合同签订后，高志伟、谭爱辉到浏阳市房屋权属登记管理中心办理了房产抵押登记手续，并将《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》、《房屋他项权证》的原件交给农商银行下设的镇头支行保管。《房屋他项权证》中写明：房屋他项权利人为农商银行，房屋所有权人为高志伟，抵押方式为最高额抵押，抵押人为高志伟，债务人为高志伟，债权数额为50万元，登记时间为2014年4月18日。抵押手续办好后，高志伟、谭爱辉依据《个人借款合同》和《最高额抵押合同》向农商银行借过一次款，借款到期时，高志伟、谭爱辉还清了全部借款及利息。2015年4月24日，高志伟、谭爱辉又要求依据《个人借款合同》和《最高额抵押合同》向农商银行借款40万元，农商银行同意后又向高志伟、谭爱辉发放了贷款40万元，高志伟、谭爱辉共同在《借款借据》上签字。《借款借据》中写明：“借款人为高志伟，借款金额为40万元，借款日期为2015年4月24日，到期日期为2016年4月24日，借款利率为月利率8.3816‰”。高志伟、谭爱辉在此次借款后，仅支付了部分利息。借款到期后，高志伟、谭爱辉也没有偿还借款及利息。至2017年4月30日止，高志伟、谭爱辉尚欠农商银行借款40万元、利息78147.87元未还。此后，农商银行催要借款及利息无果，遂诉至本院。庭审中，农商银行提交的《湖南农信综合业务柜面系统》证实，至2017年8月21日止，高志伟、谭爱辉共欠农商银行借款40元、利息86428.89元。
本院认为，原告农商银行与被告高志伟、谭爱辉签订的《个人借款合同》及《借款借据》，是双方真实意思的表示，合法有效，双方都应当根据约定全面履行自己的义务。农商银行根据《个人借款合同》及《借款借据》的约定向高志伟发放贷款40万元后，高志伟、谭爱辉就应当根据约定及时还清借款及利息，高志伟、谭爱辉逾期未还清借款及利息，构成违约，高志伟、谭爱辉应承担违约责任，因至2017年8月21日止，高志伟、谭爱辉共欠农商银行借款40万元、利息86428.89元未还，因此，农商银行要求高志伟、谭爱辉偿还借款40万元、利息86428.89元及从2017年8月22日起按约定计算的利息的请求，本院予以支持。高志伟、谭爱辉为了担保偿还其向农商银行所借的40万元借款及利息等，自愿用登记在高志伟名下的位于浏阳市淮川劳动中路鹿角段、房产证号为浏房权证字第000147**号的房产作抵押提供担保，并办理了《房屋他项权证》，该抵押合法有效，农商银行对抵押的房产在其抵押担保的范围内依法享有优先受偿的权利，因此，农商银行要求对登记在高志伟名下的已办理了《房屋他项权证》的房产，在其抵押担保的范围内享有优先受偿权的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、高志伟、谭爱辉在本判决生效后十日内共同偿还湖南浏阳农村商业银行股份有限公司借款40万元、利息86428.89元及从2017年8月22日起按约定计算的利息；
二、湖南浏阳农村商业银行股份有限公司对登记在高志伟名下的位于浏阳市淮川劳动中路鹿角段、房产证号为浏房权证字第000147**号的房产，在其抵押担保的范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8472元，由高志伟、谭爱辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 胡德贵
人民陪审员 毛金华
人民陪审员 卢彦章
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 王 雅
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
5、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
6、《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
7、《中华人民共和国担保法》第二条：在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。
本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
8、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
9、《中华人民共和国担保法》第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
10、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
11、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。