福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅民初字第2653号
原告中国建设银行股份有限公司三明梅列支行，住所地福建省三明市。
负责人黄晓萍，该支行行长。
委托代理人杨颖峰，该支行个贷中心职员。
委托代理人林霞，该支行客户部职员。
被告黄存良，男，汉族，1955年8月3日出生，住福建省永安市，现住福建省三明市。
被告朱建菓，女，汉族，1954年7月4日出生，住福建省永安市，现住福建省三明市。
委托代理人黄存良，男，汉族，1955年8月3日出生，住福建省永安市，现住福建省三明市，系被告朱建菓的丈夫。
原告中国建设银行股份有限公司三明梅列支行（以下简称梅列建行）与被告黄存良、朱建菓借款合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，于10月13日查封被告黄存良、朱建菓所有的座落于三明市梅列区的房产，依法组成合议庭于12月28日、2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告梅列建行的委托代理人杨颖峰、被告黄存良、被告朱建菓的委托代理人黄存良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅列建行诉称，被告黄存良、朱建菓与原告于2012年3月15日签订了2012年建明梅个个房借字12号《个人住房借款合同》，原告依约向被告黄存良、朱建菓发放贷款24.6万元，借款期限为7年（2012年3月16日至2019年3月16日止），贷款利率为年利率6.15%，逾期利率为年利率9.225%。《个人住房借款合同》约定，被告以所购房产作抵押，已办理了抵押登记手续。合同签订后原告依约履行了放发贷款的义务，被告也依合同约定开始按月偿还贷款。但自2015年6月起，被告不按时还款付息，至2015年9月1日，被告共拖欠原告本金8665.74元，利息2306.33元，合计10972.07元。原告多次电话催收、上门催收，被告表示因抵押房屋涉民事纠纷，不愿还款，故原告不能够实现合同目的。另外，根据双方合同的约定，原告为追索此笔贷款而发生的诉讼费用，由被告承担。为此，原告要求判令：一、被告黄存良、朱建菓归还原告借款本息合计150992.39元（其中本金：148686.06元及利息2306.33元，计息期间为2015年5月17日暂计至2015年9月1日止）及至清偿之日止的利息；二、对被告黄存良、朱建菓位于三明市处分所得价款拥有优先受偿权；三、被告黄存良、朱建菓承担本案诉讼费用及原告方实现债权的费用。
被告黄存良、朱建菓未在法定答辩期间内提交书面状，口头答辩称，二被告职业是农民，年龄60余岁，没有劳动能力；二被告购买三明市梅列区房产后，原住户不肯腾房；现没钱偿还原告借款，希望法院能协调解决。
经审理查明，被告黄存良与被告朱建菓于1976年9月20日登记结婚。2012年3月15日，中国建设银行股份有限公司三明分行（以下简称三明建行）与被告黄存良、被告朱建菓、三明市明宇融资担保有限公司（以下简称明宇担保公司）签订了2012年建明梅个个房借字12号《个人住房借款合同》，约定：三明建行向被告黄存良、朱建菓发放贷款24.6万元，借款期限从2012年3月15日至2019年3月15日止。借款利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率，期间基准利率调整的，本借款利率自下年的1月1日作相应调整，按月计息，还款方式为等额本息还款法，借款人每月还款本息3718.81元。借款逾期的，自借款逾期之日起按罚息利率计收利息和复利，罚息利率在基准利率水平上上浮50％。借款人不按合同约定归还借款本息的，贷款人可宣布借款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用或解除与借款人的借贷关系。本合同项下的担保方式为：抵押加阶段性保证。明宇担保公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由货款人核对无误、收执之日止。被告黄存良、朱建菓以其所有的座落于三明市梅列区的房产为上述贷款作抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告梅列建行。贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人。借款人和担保人已知悉并同意贷款人的上述行为。2012年3月16日，三明建行向被告黄存良、朱建菓发放贷款24.6万元。2012年3月26日，该贷款抵押房屋办理了抵押登记手续。2012年4月16日，被告黄存良、朱建菓也依合同约定开始按月偿还贷款本息。自2015年6月起，被告黄存良、朱建菓不按时还款付息，至2015年9月1日，被告黄存良、朱建菓尚欠原告梅列建行借款本金148686.06元，利息2306.33元，合计150992.39元。
另查明，本院因本案被告黄存良诉谢君义排除妨害纠纷案件作出的经福建省三明市中级人民法院（2013）三民终字第153号民事判决维持原判而已生效的（2012）梅民初字第1568号民事判决确认以下事实：1973年9月3日，谢君义父亲谢定春购买位于三明市列西五一路三巷36号一处房产，之后地址更名为三明市梅列区新厝巷58号，于1992年旧城改造时被拆迁，三明市梅列区旧城改造办公室返还给谢定春位于三明市梅列区富华新村4幢X室房产一套并支付部分差价款。1994年10月，谢君义父亲谢定春办理了涉案房屋所有权登记手续。2006年10月1日，谢君义父亲谢定春订立遗嘱，涉案房屋允许谢君义居住的同时将房屋产权归谢君和所有。2008年1月16日，谢君和以买卖谢君义父亲谢定春所有的涉案房屋名义办理涉案房屋的产权过户至自己名下。因谢君义父亲谢定春上述行为引起利害关系人的不满，向法院提出多起诉讼，最后一次提起诉讼的时间是2011年6月7日，谢君义以原告的身份起诉要求确认2008年1月16日房屋买卖合同无效，被本院判决驳回其诉讼请求。2011年11月22日，谢君和与黄存良签订涉案房屋买卖合同，将涉案房屋以28万元价格卖给黄存良并办理了房屋产权过户登记手续。之后，黄存良以房屋所有人身份要求被告谢君义搬出涉案房屋，谢君义以享有居住权为由不予搬出，双方因此产生纠纷。该民事判决认为，黄存良与谢君和签订房屋买卖合同将梅列区富华新村4幢X室房屋卖给黄存良所有并依法办理了房产过户登记手续，黄存良虽享有涉案房屋法律意义上的所有权，但从本案的历史变迁情况看，谢君和在转让涉案房屋产权给黄存良时，受其父亲谢定春生前遗嘱约定的谢君义对涉案房屋享有暂住权的现状，其所有权中的居住和使用的功能因此受到一定的限制，本院对谢君义抗辩其享有涉案房屋居住权理由成立。对于黄存良要求谢君义搬出现居住的涉案房屋并支付占用费的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条的规定，判决驳回黄存良的诉讼请求。
上述事实有原告梅列建行、被告黄存良、朱建菓在法庭上的陈述以及原告梅列建行向法庭提供的原告营业执照、原告组织机构代码证、个人住房借款合同、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、他项权证、中国建设银行个人贷款对账单，被告黄存良、朱建菓向法庭提供的被告黄存良居民身份证、被告黄存良、朱建菓居民户口簿、结婚证，本院调取的本院（2012）梅民初字第1568号民事判决书、福建省三明市中级人民法院（2013）三民终字第153号民事判决书等证据予以证实。上述证据，经当庭质证，原、被告均对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，故对这些证据本院予以采纳，对这些证据所证明的上述事实本院予以采信。
本院认为，三明建行与被告黄存良、朱建菓、明宇担保公司签订的《个人住房借款合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认有效，各方当事人均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。三明建行按照合同约定向被告黄存良、朱建菓发放贷款后，将自己在合同中的权利和义务一并转给原告梅列建行，符合合同的约定，本院予以支持。被告黄存良、朱建菓借款后，应当按照约定的期限、数额返还借款并支付利息，其逾期未归还借款本息，显属违约，原告梅列建行据此要求被告黄存良、朱建菓及时偿还全部剩余借款本金并支付利息，符合合同的约定，本院予以支持。被告黄存良、朱建菓以其所有的房地产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权自登记时设立。现被告黄存良、朱建菓未按约偿还借款本息，原告梅列建行要求以抵押财产处分所得的价款优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。被告黄存良、朱建菓用于抵押的房地产所涉及的其他民事纠纷，与本案是不同的民事法律关系，并不影响本案《个人住房借款合同》的有效性，也不影响抵押权的设立。被告黄存良、朱建菓的辩称，不符合合同的约定和法律规定，其无力偿还原告借款、支付利息的理由不能成立，本院不予采纳。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条之规定，判决如下：
一、被告黄存良、朱建菓于本判决生效之日起十日内返还原告中国建设银行股份有限公司三明梅列支行借款本金148686.06元；
二、被告黄存良、朱建菓于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司三明梅列支行利息2306.33元（该利息计算至2015年9月1日，从2015年9月2日起继续按《个人住房借款合同》的约定计收至判决确定的履行之日止）；
三、确认原告中国建设银行股份有限公司三明梅列支行对被告黄存良、朱建菓所有的座落于三明市梅列区的房产折价或拍卖、变卖所得的价款在上述第一、二项判决确定的债权范围内享有优先受偿权。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3319元、财产保全费1375元，共计4694元，由被告黄存良、朱建菓负担。（该款应于本判决生效后十日内向本院缴纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审 判 长 周焕明
人民陪审员 杨炳华
人民陪审员 陈明君
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 马 源
附：本判决所依据的具体法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。