广西壮族自治区融安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）融安民一初字第339号
原告王能，个体户。
原告邓启尧，个体户。
原告胡家科，个体户。
原告郭志，个体户。
原告覃庆祝，个体户。
原告夏秉金，个体户。
原告甘兰香，个体户。
原告罗昭贵，个体户。
原告周慧兰，个体户。
原告韦积佳，个体户。
原告叶璟，个体户。
原告林千力，个体户。
以上十二原告委托代理人王振球。
以上十二原告委托代理人朱健聪，男，1964年2月9日出生，汉族。
原告王振球。
被告谢福星。
被告韦莉，个体户。
被告黄雪婷，个体户。
原告王能、邓启尧、胡家科、郭志、覃庆祝、夏秉金、甘兰香、罗昭贵、周慧兰、韦积佳、叶璟、林千力、王振球诉被告谢福星、韦莉、黄雪婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月12日受理后，由审判长罗念初、代理审判员潘亚丽、人民陪审员廖昱组成合议庭，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。2014年9月11日本院依法变更合议庭组成人员为审判长刘爱学、代理审判员潘亚丽、人民陪审员廖昱，并于2014年9月15日公开开庭进行了审理。原告郭志、甘兰香、周慧兰、韦积佳、王振球，原告王能、邓启尧、胡家科、郭志、覃庆祝、夏秉金、甘兰香、罗昭贵、周慧兰、韦积佳、叶璟、林千力等十二原告的委托代理人王振球、朱健聪，及被告谢福星、韦莉、黄雪婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王能、邓启尧、胡家科、郭志、覃庆祝、夏秉金、甘兰香、罗昭贵、周慧兰、韦积佳、叶璟、林千力、王振球诉称：被告谢福星（租用73．26m2）、韦莉（租用267．75m2）、黄雪婷（租用63．99m2）于2012年02月01日与十三原告签订《门面铺面租赁协议书》（以下简称《协议》），并按《协议》条款足额支付门面租金至2013年6月。自2013年7月起被告却不按《协议》足额支付门面租金，具体如下：（1）从2013年7月至2013年11月止，每月每平方米少付10元门面租金20250元（405m2×10元／m2×5个月=20250元。其中：谢福星欠3663元、韦莉欠13387．5元、黄雪婷欠3199．5元）。（2）从2013年12月至2014年4月止，每月每平方米少付5元门面租金8032．5元（属韦莉所欠，267.75m2×5元／m2×6个月=8032．5元），以上两项门面租金合计人民币28282．5元。依照原告与被告签订《门面铺面租赁协议书》第十二条（1）款规定，被告谢福星、韦莉、黄雪婷已严重违约，为保证原告的合法权益，原告诉至本院，请求：判令三被告付清2013年7月至2014年5月所欠十三原告门面租金28282．5元（其中：谢福星欠3663元、韦莉欠21420元、黄雪婷欠3199.5元）；2、在余下的租期内依《协议》按月足额付清租金；3、本案的案件受理费等费用由被告承担。
被告谢福星辩称：我原承租的是王能、邓启尧所有的位于融安县长安镇桔香北路1号（长安城市购物广场）E栋一层1-3、4号门面，从2013年开始我把门面转让给叶婷婷，现在是叶婷婷承租门面。协议是我单独出面与房东签订的，叶婷婷没有出面签订合同。转让给叶婷婷之前，我确实有部分租金没有足额支付。我原承租房屋是作为商铺使用，但是现在步行街变成了停车场，我的生意是亏本的，所以我没有按原来的约定交租金，而且现在我也不是房屋的承租人了，综上我不同意原告的诉讼请求。另外我也不同意继续履行合同，我要求解除原来签订的房屋租赁合同。
被告韦莉辩称：我租用原告胡家科、郭志、夏秉金、甘兰香、罗昭贵、王振球、周慧兰、韦积佳、叶璟所有的位于融安县长安镇桔香北路1号（长安城市购物广场）E栋一层1-8、9、13～20号共9间门面，房屋租赁协议是我与房东签订的，我承认少付了租金，少付的数额和时间不记得了。但我不同意按照原来签订的协议支付租金，因为步行街商圈长期乱停乱放各式车辆，堵塞道路导致我生意亏本。另外我不同意继续履行合同，我要求解除原来签订的房屋租赁合同。
被告黄雪婷辩称：我租用覃庆祝、林千力所有的位于融安县长安镇桔香北路1号（长安城市购物广场）E栋一层1-10、1-11号两间门面，原来门面是租给秦凤聆的，我是在2013年6月30日与原告签订了变更承租人协议。我承认少付了租金，但少付的数额没有原告说的那么多。2013年10月起我已经按原协议继续支付房租给房东了，房东也答应不再追究之前少交的租金。
原告王能、邓启尧、胡家科、郭志、覃庆祝、夏秉金、甘兰香、罗昭贵、周慧兰、韦积佳、叶璟、林千力、王振球在举证期限内向本院提供的证据有：1、原告的身份证复印件，证明原告的身份情况及诉讼主体资格；2、门面租金明细复印件，证明三被告支付租金的情况及三被告每月每平米少支付的租金情况；3、房产证及土地使用证复印件，证明出租的门面系原告合法所有；4、门面铺面租赁协议书复印件、商铺交租情况表复印件、《变更〈门面租赁合同〉承租人协议书》复印件，证明三被告租赁门面每月应该支付的租金数额，现三被告没有按照协议足额支付门面租金的事实；5、2013年7月至2014年5月三被告少付十三原告的租金情况明细及原告收取租金的银行账户流水清单，证明三被告欠各原告租金的具体数额。
被告谢福星、韦莉、黄雪婷在举证期限内向本院提供的证据有：1、租用门面周边照片一组，证明步行街已经变成了停车场，租赁的房屋性质已经改变不再是商业铺面，不适合经营门面，很多门面业主已经搬离步行街；2、物流公司出具的证明原件，证明物流公司的送货车辆无法进入步行街送货的事实；3、利润表复印件，证明被告经营的门面亏损情况，门面无法继续经营。
经开庭举证质证，被告对原告提供的证据真实性均无异议，但认为证据2无法证明三被告具体欠交的租金数额；原告对被告提供的证据1真实性无异议但认为步行街作为城市购物广场可在其中停放车辆，对证据2的真实性不予认可，同时认为证据3与本案并无关联性被告是否亏损不应影响租赁合同的履行。本院对当事人无异议的证据即原告提供的证据1、3、4、5的真实性和证明效力予以认定，对被告提供的证据1的真实性予以认定，对当事人有异议的证据进行综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告王能、邓启尧、胡家科、郭志、覃庆祝、林千力、叶璟、夏秉金、甘兰香、罗昭贵、王振球、韦积佳、周慧兰分别为融安县长安镇桔香北路1号（长安城市购物广场）E栋一层1-3、1-4、1-8、1-9、1-10、1-11、1-13、1-15、1-16、1-17、1-18、1-19、1-20号商铺的所有权人或共有权人，各商铺的建筑面积分别为36.65m2、36.61m2、19.96m2、44.5m2、29.19m2、34.8m2、44.5m2、44.5m2、24.23m2、24.23m2、24.21m2、20.52m2、21.1m2。由于十三间商铺为整体商铺即各商铺之间相互连通，为能更好地实现商铺的经济价值，2012年2月1日十三原告与被告谢福星、韦莉及案外人秦凤聆签订《门面铺面租赁协议书》对铺面地址面积、租期、铺面管理、押金租金、经营费用等事项进行了约定，具体约定如下：1、铺面总建筑面积为405m2，2、租期为2012年2月1日至2018年3月31日，3、2012年2月1日至2015年1月31日租金为60元／m2，2015年2月1日至2016年1月31日人民币65元／m2，2016年2月1日至2017年1月31日人民币75元／m2，2017年2月1日至2018年1月31日人民币85元／m2。协议签订后，被告谢福星实际租用原告王能、邓启尧的1-3、4号两间商铺，被告韦莉实际租用原告胡家科、郭志、叶璟、夏秉金、甘兰香、罗昭贵、王振球、韦积佳、周慧兰的1-8、9、13～20号九间商铺，案外人秦凤聆实际租用覃庆祝、林千力的1-10、11号两间商铺，各承租人也均能按照协议约定向各自的房东支付足额的租金（其中被告谢福星付给原告王能2199元／月，付给原告邓启尧2196元／月；被告韦莉付给原告胡家科1197元／月，付给原告郭志、叶璟、夏秉金每人2670元／月，付给原告甘兰香、罗昭贵每人1453元／月，付给原告王振球1452元／月，付给原告韦积佳1231元／月，付给原告周慧兰1266元／月；秦凤聆付给原告覃庆祝1751元／月，付给原告林千力2088元／月）。2013年6月30日，被告黄雪婷与十三原告、被告谢福星、韦莉签订了《变更〈门面租赁合同〉承租人协议书》，将原承租人秦凤聆变更为被告黄雪婷，并约定原协议其他内容不变。但协议签订后即2013年7月起，三被告均出现未足额支付租金的情况，其中被告谢福星付给原告王能的租金2013年7～9月为1832.5元／月，2013年10～12月、2014年3～5月为1832元／月，至2014年5月尚欠王能3301.5元，付给原告邓启尧的租金2013年7月～12月为1830元／月，至2014年5月尚欠邓启尧2196元；被告韦莉付给原告胡家科的租金2013年7～11月为998元／月，2013年12月～2014年5月为1097元／月，至2014年5月尚欠胡家科1595元，付给原告郭志、叶璟、夏秉金的租金2013年7～11月为每人2225元／月，2013年12月～2014年5月为每人2447元／月，至2014年5月尚欠郭志、叶璟、夏秉金每人3563元，付给原告甘兰香、罗昭贵的租金2013年7～11月为每人1211元／月，2013年12月～2014年5月为每人1332元／月，至2014年5月尚欠甘兰香、罗昭贵每人1936元，付给原告王振球的租金2013年7～11月为1210元／月，2013年12月～2014年5月为1331元／月，至2014年5月尚欠王振球1936元，付给原告韦积佳的租金2013年7～11月为1026元／月，2013年12月～2014年5月为1128元／月，至2014年5月尚欠韦积佳1643元，付给原告周慧兰的租金2013年7～11月为1055元／月，2013年12月～2014年5月为1160元／月，至2014年5月尚欠周慧兰1691元；被告黄雪婷付给原告覃庆祝的租金2013年7～11月为1459元／月，至2014年5月尚欠覃庆祝1460元，付给原告林千力的租金2013年7月～11月为1830元／月，至2014年5月尚欠林千力1740元。原告认为三被告未按合同约定支付租金已经构成违约，为维护自身权益，诉至本院提出上述诉讼请求。
另查明，融安县长安镇桔香北路1号（长安城市购物广场）被告所租用的商铺地处融安县步行街，现步行街允许停放各式车辆，部分车辆直接停放于商铺门口。
根据原被告的诉辩意见及举证、质证情况，本院确定本案的争议焦点为：一、三被告是否应付给尚欠原告的租金；二、原被告签订的租赁合同是否应继续履行。
针对本案的争议焦点一，本院认为原、被告自愿签订租赁协议，该协议未违法国家法律法规的强制性规定，依法成立，受法律的保护，双方当事人均应按照合同享有权利并承担义务。现双方履行合同过程中三被告在未与原告协商一致的情况下自行减少了应付租金的数额，原告认为三被告已构成违约；被告谢福星、韦莉辩称因门面经营环境变化，导致经营出现利润下滑甚至亏损的情况，故原合同约定的租金数额过高应适当降低，另被告谢福星称其现商铺已转由叶婷婷经营其已不是商铺的实际承租人，故原告应向叶婷婷追讨欠交的租金；被告黄雪婷辩称其已与原告协商，原告不再向其追讨。本院认为原、被告签订的协议系租赁合同，出租人的主要合同义务是将租赁物交付承租人使用、收益并保持租赁物符合约定的用途，但无义务保证承租人能够通过租赁物得到收益，而承租人的主要合同义务是按约定使用租赁物并向承租人支付租金，现原告依约将商铺交由被告使用，虽然租期内商铺周边环境出现了变化可能导致被告的经营受到一定的影响，但由于该租赁合同未依法解除或变更，现双方并未就减少租金达成一致意见，被告黄雪婷主张原告同意不再向其追款但原告在本案诉讼过程中并未撤回对其起诉，也未明确表示放弃向其追款，故三被告仍应按原合同约定向原告支付租金；被告谢福星称已将商铺转租给叶婷婷，但出租人王能、邓启尧亦不认可其擅自转租行为，故合同义务人仍为谢福星，综上原告请求三被告支付欠交租金符合法律的规定，本院予以支持，三被告的答辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳，被告谢福星尚欠原告王能租金3301.5元，尚欠原告邓启尧租金2196元；被告韦莉尚欠原告胡家科租金1595元，尚欠原告郭志租金3563元，尚欠原告叶璟租金3563元，尚欠原告夏秉金租金3563元，尚欠原告甘兰香租金1936元，尚欠原告罗昭贵租金1936元，尚欠原告王振球租金1936元，尚欠原告韦积佳租金1643元，尚欠原告周慧兰租金1691元；被告黄雪婷尚欠原告覃庆祝租金1460元，尚欠原告林千力租金1740元。现原告只诉请被告谢福星支付3663元，被告韦莉支付21420元，被告黄雪婷支付3199.5元，本院予以支持。
针对本案的争议焦点二，被告谢福星、韦莉辩称因步行街变成停车场影响经营以此要求解除合同，三被告同时提出减少租金的问题，由于三被告未提出反诉，故对三被告的主张不予审理，原告要求被告按原合同履行，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告谢福星向原告王能、邓启尧支付至2014年5月欠付租金人民币3663元；
二、被告韦莉向原告胡家科、郭志、叶璟、夏秉金、甘兰香、罗昭贵、王振球、韦积佳、周慧兰支付至2014年5月欠付租金人民币21420元；
三、被告黄雪婷向原告覃庆祝、林千力支付至2014年5月欠付租金人民币3199.5元；
四、被告谢福星、韦莉、黄雪婷继续按与原告王能、邓启尧、胡家科、郭志、覃庆祝、夏秉金、甘兰香、罗昭贵、周慧兰、韦积佳、叶璟、林千力、王振球签订的《门面铺面租赁协议书》中的约定支付租金。
案件受理费507元，由被告谢福星负担95元，被告韦莉负担360元，被告黄雪婷负担52元。
上述款项，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 刘爱学
代理审判员 潘亚丽
人民陪审员 廖 昱
二〇一四年十月十四日
书 记 员 林会洋