上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第3130号
原告（反诉被告）上海天玖置业有限公司。
法定代表人杨细平。
委托代理人宋正奇，上海市锦天城律师事务所律师。
被告（反诉原告）吕留钟。
委托代理人黄业华，上海方韬律师事务所律师。
委托代理人李多龙，上海方韬律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海天玖置业有限公司与被告（反诉原告）吕留钟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院依法予以受理。本院于2014年1月7日、2月14日两次公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，转为普通程序于2014年5月9日、6月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋正奇、被告吕留钟、被告委托代理人黄业华均到庭参加了四次庭审，被告委托代理人李多龙到庭参加了第二、三、四次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年签订《房屋租赁合同》，由被告向原告承租本区新南路XXX号大楼第四层，租期从2011年10月19日至2015年8月4日。嗣后的2012年，被告存在拖欠租金情形，截至2013年10月31日共欠付租金429，089.07元，故诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付租金429，089.07元；2、被告向原告支付逾期付款的违约金126，046.63元（按银行同类贷款利率的四倍，分两笔计算：第一笔以400，643.10元为基数，从2012年8月8日计算至2013年10月31日，为124，394.30元；第二笔以28，445.97元为基数，从2013年8月8日计算至2013年10月31日，为1，652.33元）。审理中，经本院释明，原告又增加下列诉请：1、被告向原告返还系争房屋；2、被告向原告支付从2013年11月1日起至返还房屋之日止的占有使用费（参照合同约定的年租金标准计算）；3、被告向原告支付解约违约金159，735.05元（724，422元×1.05×1.05×20%）。
被告辩称：不同意原告诉请。第一，被告已支付租金至2013年6月底，2013年7月，因大房东上海建泽实业有限公司（以下简称建泽公司）向所有业主发出公告，称其与本案原告因房屋租赁纠纷涉诉，故要求业主不要再向原告支付租金，基于此，被告未再向原告支付租金。嗣后，原告于2013年8月16日停水停电，导致被告无法经营，故被告把涉案房屋的钥匙交付原告后自行遣散了员工，不再继续经营。第二，本案中被告不存在违约，不同意支付任何违约金，即便支付，原告诉请的解约违约金标准也过高。
同时，被告反诉称：双方签订租赁合同后，被告对涉案房屋进行了装修及设备购置，共花费200多万元，但只经营了一年多时间，2013年7月，被告即收到大房东建泽公司的告示，称本案原告欠其房租，故无权继续收取业主的租金，并称要收回涉案房屋。为此，被告不再向原告支付房租，后遭原告断水断电，被迫停业并难以继续经营。原告收回了涉案房屋并答应给予装修损失的补偿，但不但未落实，而且诉至法院要求被告支付租金。被告认为，本案租期未届满，原告在事前未通知的情况下断水断电，其行为构成违约，理应承担相应的违约责任，故要求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、原告赔偿被告装修费200万元；3、原告返还被告保证金10万元；4、原告向被告支付违约金144，884元。
针对被告的反诉，原告辩称：断水断电只是催讨租金的一种方式，如果被告能付清欠付的租金，原告同意恢复水电供应。保证金冲抵租金不予返还。原告不存在违约或者提前解约的情形，故无需支付违约金，也无需对被告的装修损失进行赔偿。
经审理查明：2011年10月8日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租位于本区新桥镇新南路XXX号大楼第四层面积为2，100.23平方米的房屋，用于经营洗脚房。租赁期限自2011年10月19日至2015年8月4日。租金先付后用，第一年度租金分两期支付：第一期362，211元于该合同签订后三日内付清；第二期362，211元应于2011年12月30日前付清。自第二年起，租金每年一付，被告须在每年8月8日前支付下年度租金。原告在收到被告租金及其他费用后，开具收据，如被告要求开具发票的，由此产生的税费由被告承担。年日数以365计算。第一年的年租金为724，422元，第二年起按上年年租金递增5%，以此类推。为保证被告履行该合同之约定条款，被告同意支付保证金10万元，于合同签订后3日内付清，未付清的，该合同不生效。原告有权在该保证金中扣减、抵消任何被告应付而未付的租金及其他费用。被告经营所需用电，实行先付后用，被告应于每月20日前将下月用电量预算表及相应电费按时支付原告；被告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得原告的书面同意后方可施工。租赁期满后或提前退租的，除双方另有约定外，原告有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修，归原告所有，被告不得要求原告补偿装修费用和附属设施等费用；（2）要求被告恢复或者部分恢复原状，费用由被告承担。房屋经被告装修后，由被告负责房屋及设施的正常保养和维修。租赁期间内，被告提出终止合同，需提前3个月书面通知原告，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书签订前，该合同仍有效。违约金为当年租金的20%。有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告应付违约金：1、被告逾期支付租金、卫生管理费及水电煤等其他费用，达1个月以上。违约金按违约标的每天5‰计算。合同终止后，被告必须在5日内搬出全部物件，恢复租赁物原样，搬迁后3日内仍有余物，视为被告放弃所有权，由原告处理，由此造成原告经济损失的，被告必须赔偿，合同另对其他事宜进行了约定。
合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告向原告支付了10万元保证金。但履约过程中被告却存在未按约支付租金的情形，原告因而涉诉。
2013年7月11日，建泽公司向被告承租的大楼内张贴告示，告知租赁物要收回，要求次承租人停止支付租金。
2013年8月16日，原告断电，此后不久，被告停止经营。
审理中，经双方各自核实后，原告称从2012年10月19日起至今，被告已付租金36万；而被告称实际支付租金34万。另，被告称，从2012年12月起，双方口头约定将租金调整为4万元／月，且其已经实际支付到了2013年6月份，并称其实际拖欠的只是2013年7月至8月16日期间的租金，而原告对此皆不认可，并称租金标准应当严格按照合同约定履行。
2014年3月26日，本院通知原、被告双方到庭接受询问，双方确认原告于2013年8月16日实施断电，是否断水双方均不清楚。另，被告明确表示因断电时间太长，已无法继续履行合同，坚持要求解除合同；而原告称只要被告补足租金，随时可以恢复供电，故坚持要求继续履行合同。
2014年5月9日庭审中，本院作出释明，建议双方在自愿的基础上及时办理交接，以免损失进一步扩大，庭后双方商定同年5月16日办理交接，但实际并未交接。原告称多次口头通知被告办理租赁物交接，最后一次通知交接的时间为2014年6月11日，但被告未配合；而被告亦无证据证明系原告原因致交接无法进行。
另查明：本案系争房屋的登记权利人为建泽公司，2010年4月7日，原告与建泽公司签订《租赁合同》，约定租期从2010年9月7日至2015年9月6日，房屋用途为商业，可以转租等。
上述事实，由房屋租赁合同、上海市房地产权证、谈话笔录、现场照片及双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案的争议焦点在于：一、租赁合同应否解除及解除的事由到底是原告违约还是被告违约；二、若合同解除，则解除后果如何处理？
关于争议焦点一：虽然双方均认为对方存在违约情形，即原告认为被告未按约支付租金、被告则认为原告断电致其无法经营。本院认为，支付租金是被告作为承租人的主要义务，在合同已对租金支付方式进行明确约定、且被告又无充分证据证明双方已对该支付方式进行了变更的情况下，被告应当按照合同约定支付租金，其未按约支付租金的行为显然构成违约，原告可以根据合同约定解除合同。被告关于因大房东建泽公司通知其不要支付租金，故而停付租金的说法，不构成拒付租金的正当理由，本院对其抗辩意见不予采纳。关于合同解除日的确定问题，本院认为，被告以经营洗脚城为目的租赁房屋的，原告为催讨租金实施断电，且至今未恢复供电，该行为明显是以不让被告继续使用房屋为目的的，故原告的断电行为应当认定为其要求解除合同的行为。结合本案已查明的事实，本院认定断电当日即2013年8月16日为合同解除日。
关于争议焦点二：首先，关于租金、使用费及租赁物返还的问题。对于欠付租金，因支付租金属于被告义务，被告理应对其已付租金情况承担证明责任，现因双方均无充分证据证明租金支付情况，故相应的不利后果应由被告承担。现原告自认2012年10月19日至2013年10月18日期间被告已付租金为36万，故本院认定自2012年10月19日至今，原告实际收到被告的租金为36万元，2012年10月19日至2013年8月16日期间的租金余款被告理应支付。对于使用费及租赁物返还，合同解除的，原告有权要求被告返还租赁物，租赁物返还之前的占有使用费亦由被告承担。但考虑到原告采取断电的行为，属不当自力救济，从根本上影响了被告对房屋的使用，必将使被告不能实现合同目的，故原则上被告可以不必支付断电后的使用费，但鉴于原告的断电行为已表明其要求被告搬离的意图，但断电后被告仍占用系争房屋至今长达数月之久，故本院考量合同履行情况、解约事由以及被告搬迁需要合理时间等因素，认为从2013年8月17日到2014年5月16日期间，被告应当给予原告一定的使用费补偿，本院酌定为133，112.54元（相当于两个月的年租金，计算公式：724，422元×1.05×1.05÷12个月×2个月）。而2014年5月9日庭审中，本院已就返还房屋问题进行了释明，且双方商定了2014年5月16日为交接日期，但此后被告仍未返还，故导致损失扩大的责任应当由被告承担，即2014年5月17起至实际返还租赁物止的使用费应当由被告承担，支付的标准可以参照原合同的约定。
其次，关于保证金问题，租期内被告曾向原告交付了10万元保证金，且审理中，原被告双方均同意将保证金10万元抵扣相关费用，但双方对如何冲抵并无约定，本院认为，涉案保证金的作用在于保证租赁合同的正常履行，故该保证金应优先抵扣欠付租金。
第三、关于违约金，合同因被告违约而解除，被告理应承担合同约定的违约责任，原告无须向被告支付违约金。现原告即主张逾期支付租金的违约金，又主张解除合同的违约金，本院认为，该两项违约金的作用和性质皆有不同，结合本案情形，原告的主张合法有据，本院予以支持。至于两项违约金的计算，原告将前项违约金计算标准自愿参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，本院认为，原告已就被告违约主张了解除合同的违约金，标准为当年租金的20%，而该项主张已对原告损失进行了相应弥补。故关于逾期支付租金的违约金，本院酌情将违约金标准调整为参照中国人民银行同期逾期贷款利息标准的单倍计算；鉴于合同于2013年8月16日已解除，计算的基数亦作相应调整，故该项违约金的计算基数为2012年10月19日至2013年8月16日之间的欠付租金269，354.02元；关于计算期间，原告主张从2012年8月8日起算有误，应从2012年8月9日起算；原告自愿将该项违约金的计算期间截至2013年10月31日，本院不持异议，故计算期间为2012年8月9日至2013年10月31日（共计449天），参照中国人民银行同期逾期贷款利息标准，共计20，377.55元（269，354.02元×449天×6.15%／365）；而后项违约金原告按照年租金的20%主张，符合双方合同约定，本院亦予以支持。被告认为解约违约金过高要求调整，但却无证据予以证明，故本院不予调整。
关于被告所提装饰装修损失的赔偿问题，一则合同中对提前退租情况下对依附于房屋的装修如何处理已有明确约定，二则本案系因被告违约导致合同解除，故其所提该赔偿问题，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海天玖置业有限公司与被告（反诉原告）吕留钟双方于2011年10月8日签订的《房屋租赁合同》于2013年8月16日已解除；
二、被告（反诉原告）吕留钟于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海天玖置业有限公司上海市松江区新桥镇新南路XXX号大楼第四层面积为2，100.23平方米的房屋；
三、被告（反诉原告）吕留钟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海天玖置业有限公司从2012年10月19日到2013年8月16日的租金169，354.02元（已扣除保证金10万元）；
四、被告（反诉原告）吕留钟于本判决生效之日起十日内补偿原告（反诉被告）上海天玖置业有限公司从2013年8月17日至2014年5月16日期间的使用费133，112.54元；
五、被告（反诉原告）吕留钟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海天玖置业有限公司从2014年5月17日至实际返还房屋止的使用费（参照合同约定的年租金标准折算到天再乘以具体天数计算，即每年10月19日至次年10月18日为一个结算年度，年租金每年递增5%，2013年10月19日至2014年10月18日期间的年租金为724，422元×1.05×1.05）；
六、被告（反诉原告）吕留钟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海天玖置业有限公司逾期付款违约金20，377.55元；
七、被告（反诉原告）吕留钟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海天玖置业有限公司解约违约金159，735.05元；
八、驳回被告（反诉原告）吕留钟的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16，217元，反诉案件受理费12，420元，合计诉讼费28，637元，由原告（反诉被告）上海天玖置业有限公司负担5，431元（已付），由被告（反诉原告）吕留钟负担23，206元（已付12，420元，余款10，786元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
代理审判员 姚洪涛
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年七月七日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。