福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终2121号
上诉人（原审被告）叶纬，男，汉族，1973年4月19日出生，住福建省泉州市鲤城区。
委托代理人潘华、刘名浩，福建温陵律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告）泉州南方物业管理有限公司，住福建省泉州市鲤城区温陵北路358号湖景花园4号楼二层，组织机构代码61157896-0。
法定代表人黄济志，该公司总经理。
委托代理人杨李娜，女，汉族，1992年1月20日出生，住福建省泉州市丰泽区，该公司员工。
委托代理人黄斌，男，汉族，1977年7月5日出生，住福建省泉州市丰泽区，该公司员工。
上诉人叶纬因与被上诉人泉州南方物业管理有限公司（以下称南方物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第6200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审判决查明：2002年7月13日，太平洋花园业主管理委员会与泉州市福发物业管理有限公司签订一份《太平洋花园物业管理委托合同》，约定太平洋花园小区委托泉州市福发物业管理有限公司实行物业管理，委托期限自2002年6月20日起至2005年6月19日止，地下摩托车位按40元／辆／月收取停车管理费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交额每天加收3%违约金处理。2006年11月25日，太平洋花园业主管理委员会与南方物业公司签订一份《太平洋花园物业服务合同》，约定由南方物业公司对太平洋花园小区实行物业管理，期限自2006年11月26日起至2009年11月25日止，地下摩托车位按40元／辆／月收取车位使用维护费，业主和物业使用人应于每月30日前交纳当月物业管理费用，逾期缴纳的，从逾期之日起每天加收所欠费用千分之一的滞纳金。2011年12月30日，太平洋花园业主管理委员会再次与南方物业公司签订一份《太平洋花园物业服务合同》，委托南方物业公司对太平洋花园小区实施物业服务，期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止。合同中约定物业服务费按月收取，业主应于每月10日前支付；业主未能按时足额支付物业服务费，应当支付自欠款之日至实际付清欠款之日按照所欠费用总额每日千分之二为标准的违约金。2003年12月24日，叶纬向泉州南太平洋房地产发展有限公司购买址于泉州市区太平洋花园地下一层35、36、38、39、40号摩托车位，建筑面积共12.96㎡。2015年10月14日，南方物业公司以叶纬拖欠其自2004年2月起至2015年5月止的上述地下车位物业管理费用为由起诉至法院。叶纬在庭审中确认其没有缴交上述期间内地下车位的物业服务费用。
原审判决认为：具备物业管理资质的南方物业公司依据其于2002年8月1日与泉州市福发物业管理有限公司签订的《协议书》、与太平洋花园业主管理委员会先后签订的《太平洋花园物业管理委托合同》、《太平洋花园物业服务合同》合法有效，应予确认。南方物业公司自2002年间起持续对太平洋花园小区实施了物业管理服务，叶纬作为小区业主已实际享受了该物业管理服务，有义务按物业服务合同约定的标准向南方物业公司缴纳相应的物业服务费，故对南方物业公司关于叶纬应向其支付拖欠的车位物业管理费用的诉讼请求，合理合法，予以支持。对南方物业公司入驻太平洋花园小区后物业服务合同期间以外的车位物业管理费，2012年1月1日之前的物业服务收费标准参照原有合同40元／辆／月的收费标准；对2012年1月1日之后的物业服务收费标准，基于2011年12月30日签订的物业服务合同中未对摩托车位物业管理费进行约定，且叶纬已当庭确认其购买的5个诉争摩托车位用以“停放小汽车”，物业服务合同对2012年1月1日后小车车位物业管理费的约定为按80元／辆／月的标准收取，故诉争5个摩托车位物业服务收费标准可参照1个小车车位物业管理费的80元／辆／月的标准收取。根据叶纬的确认，其自2004年2月起至2015年5月止的车位物业管理费用尚未缴纳，故叶纬在上述期间欠缴的车位物业管理费为40元／辆／月×95个月×5＋80元／辆／月×41个月=22280元。对南方物业公司请求金额中超过的部分，不予支持。叶纬迟延支付所欠车位物业管理费用的行为属违约，南方物业公司有权向其主张相应的违约金，但对于南方物业公司请求按诉争物业服务合同约定的“日千分之二”计收滞纳金，因该合同中对滞纳金的支付标准约定明显超出法律规定的标准，本院依法予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付。对叶纬关于2011年12月30日签订的物业服务合同中未约定摩托车位物业管理费的答辩意见，予以采纳，对叶纬关于南方物业公司利用其车位创收牟利及其它拒付车位物业管理费用的相应辩解意见，因证据不足，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、叶纬应于判决生效之日起十日内向南方物业公司支付车位物业管理费22280元，并支付滞纳金【其中6766.67元自2015年10月14日起（从2004年2月1日起至2006年11月25日止以每月车位物业费200元为本金）、12233.33元自2006年12月1日起（从2006年11月26日起至2011年12月31日止以每月车位物业费200元为本金）、3280元自2012年1月11日起（从2012年1月1日起至2015年5月31日止以每月车位物业费80元为本金）至实际支付之日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率按月分段累加计算】；二、驳回南方物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，由南方物业公司负担123元，叶纬负担357元。
原审判决宣判后，叶纬不服，提起上诉称：一、原审法院认定被上诉人于2002年就提供物业服务没有事实根据。2006年之前为太平洋小区提供物业服务的是泉州市福发物业管理有限公司，而非被上诉人。被上诉人在庭审中提供的其与泉州市福发物业管理有限公司的《协议书》明显是其单方伪造的。即使泉州市福发物业管理有限公司将太平洋小区的物业转让，因其违反与业主委员会签订的合同中禁止性约定，对上诉人也不发生法律效力。二、本案中被上诉人在2013年10月14日之前的诉讼请求已经超过诉讼时效。被上诉人在2015年10月14日才向上诉人主张权利，因此，在2013年10月14日之前的物业服务费的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。三、被上诉人在2009年11月26日至2011年12月31日内并没有被聘用，在2015年1月1日至今也未被聘用从事小区物业服务，对上述期间物业服务费用的收取并没有合同依据。四、原审法院未能查明上诉人十几年不用缴纳车位物业服务费的真正原因。上诉人允许物业公司在不影响上诉人使用车位的情形下利用车位创收，上诉人不支付五个车位的物业服务费。综上，上诉人认为，原审法院认定事实不清，判决不当，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人南方物业公司答辩称：一、被上诉人自2002年8月至今对太平洋花园提供物业管理服务是事实。二、本案所涉及的物业管理费尚未超过诉讼时效。被上诉人每年均有向上诉人进行书面催缴，上诉人在收到律师函后并未提出诉讼时效的抗辩。三、关于合同延续性的问题。尽管没有签订书面的物业合同，但事实上被上诉人确实提供物业服务，被上诉人也接受了物业服务，双方已经形成了事实上的物业管理服务合同关系。四、上诉人称与前物业公司达成口头协议，但无法提供其与前物业公司口头协议的证据，故上诉人拒不缴纳车位管理费是不合理不合法的，且上诉人改变该五个摩托车位用途以停放电动车甚至是小汽车，2012年1月1日后理应按照合同第八条第四款约定以80元支付五个摩托车位的物业管理费。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人对原审查明案件的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审争议焦点为：被上诉人是否自2002年起就为太平洋花园小区提供物业管理；被上诉人向上诉人主张2012年1月1日之前的车位物业费是否有依据；被上诉人南方物业公司的部分诉讼请求是否已经超过诉讼时效；上诉人是否应当缴纳被上诉人车位物业服务费。
上诉人叶纬与被上诉人南方物业公司对争议焦点的理由与各自的上诉、答辩意见基本相同。
本院认为：根据2002年9月1日被上诉人南方物业公司与上诉人叶纬所在的太平洋花园业主管理委员会签订的《太平洋花园物业管理委托合同》，被上诉人南方物业公司于2002年9月1日起就开始对太平洋花园小区进行物业管理，故上诉人认为被上诉人于2002年就提供物业服务没有事实依据，本院不予采纳。上诉人主张，被上诉人在2009年11月26日至2011年12月31日期间，在2015年1月1日至今，未被聘用从事小区的物业服务，对上述期间物业服务费用的收取没有合同依据。经查，上述期间内，被上诉人南方物业公司确实没有与太平洋花园业主管理委员会签订书面的物业服务合同，但从被上诉人提供的太平洋花园业主管理委员会的《证明》、上诉人缴纳的住宅物业管理费发票可以认定在上述期间内，被上诉人对太平洋花园小区事实上进行了物业管理，因此上诉人也应当缴纳车位物业管理费。2006年11月25日，太平洋花园业主管理委员会与南方物业公司签订的《太平洋花园物业服务合同》第十九条第7款约定：业主和物业使用人应于每月30日前交纳当月物业管理费用；2011年12月30日，签订的《太平洋花园物业服务合同》第七条第3款约定：业主应于每月10日前支付物业服务费。上诉人叶纬自2004年2月起开始拖欠车位物业费，但被上诉人直到2015年6月4日才以律师函的形式向上诉人催缴车位物业费，故对2006年11月26日至2009年11月25日期间，2012年1月1日至2013年6月4日期间的物业服务费，已经超过了诉讼时效，该部分的物业服务费用，本院依法不予保护。上诉人主张不缴纳车位物业服务费的真正原因是前物业公司泉州市福发物业管理有限公司与其达成口头协议，但无法提供证据证明，该理由不能成为上诉人拒绝缴纳车位物业服务费的原因。故，上诉人叶纬应向被上诉人南方物业公司缴纳车位物业服务费的期间为2004年2月至2006年11月25日，2009年11月26日至2011年12月31日，2013年6月5日至2015年5月，上述期间产生的物业费为40元／辆／月×34个月×5＋40元／辆／月×25个月×5＋80元／辆／月×24个月=13720元。综上，原审认定事实基本清楚，但对诉讼时效的适用存在不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第6200号民事判决第二项；
二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第6200号民事判决第一项；
三、叶纬应于本判决生效之日起十日内向泉州南方物业管理有限公司支付车位物业管理费13720元，并支付违约金【其中6800元自2004年2月1日起（从2004年2月1日起至2006年11月25日止以每月车位物业费200元为本金）、5000元自2009年12月1日起（从2009年11月26日起至2011年12月31日止以每月车位物业费200元为本金）、1920元自2013年6月11日起（从2013年6月5日起至2015年5月31日止以每月车位物业费80元为本金）至实际支付之日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率按月分段累加计算】。
二审案件受理费480元，由上诉人叶纬负担400元，被上诉人泉州南方物业管理有限公司负担80元；一审案件受理费480元，由泉州南方物业管理有限公司负担123元，叶纬负担357元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
代理审判员 傅天真
代理审判员 王莉莉
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 林嘉锟
一、引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。