天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终2033号
上诉人（原审被告）：孟凡建，男，1988年1月22日出生，汉族，原天津市众信合盛商贸公司职员，现无职业，住天津市津南区咸水沽镇照明南里9-3-601，现住河北省秦皇岛市。
被上诉人（原审原告）：印光一，男，1985年7月17日出生，朝鲜族，自由职业，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：王雪娇，天津宝砚律师事务所律师。
原审第三人：天津优巢房屋信息咨询有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇众合里2-8房C区。
法定代表人：暴立扬，总经理。
上诉人孟凡建因与被上诉人印光一、原审第三人天津优巢房屋信息咨询有限公司（以下简称优巢公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院(2017)津0112民初2966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孟凡建，被上诉人印光一及其委托诉讼代理人王雪娇到庭参加诉讼。原审第三人优巢公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孟凡建上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、五项，改判驳回被上诉人的要求上诉人赔偿中介服务费、房屋差价损失及评估费的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，《天津市房产买卖协议》签订后，因被上诉人违约在先，导致双方的买卖协议没有能够顺利履行完毕。1、被上诉人未能按照合同约定筹齐首付款，且提出由上诉人的垫资公司为被上诉人垫付首付款。2、被上诉人对涉案房屋进行了高评高贷，将房屋价值评估至1290000元，因双方签订的买卖合同约定的成交价为810000元，垫资公司如果再为被上诉人垫付首付款，则垫付的款项超过房屋的成交价格。对于上诉人一方，因为是委托垫资公司代收房款，所以没有风险，但对于被上诉人一方，垫资公司要求被上诉人必须提供担保人，因被上诉人没能提供担保人，导致上诉人没能及时清偿涉案房屋的尾款。因此，是由于被上诉人的上述行为导致合同没能顺利履行。3、被上诉人迟延履行合同，导致上诉人的合同目的无法实现。上诉人当时以较低的价格出售房屋，合同目的是急需用钱。协议签订后，上诉人一方积极预约了清偿房屋尾款，但由于被上诉人的原因导致没能履行，上诉人的合同目的无法实现。协议签订后，上诉人多次催促被上诉人抓紧进行贷款的预审批手续，但被上诉人一直拖延办理，并提出让上诉人先去办理二次抵押，然后被上诉人再进行银行贷款的预审批手续。4、2017年3月16日的通话并非上诉人的真实意思表示。在2016年12月底，上诉人多次催促被上诉人筹集首付款，并抓紧办理贷款的预审批手续，但被上诉人一直拖延。根据双方合同约定，2016年12月30日前，被上诉人应筹齐首付款，并于2017年1月2日前签署《天津市房产买卖协议》。被上诉人未能按期筹齐首付款已经构成违约，且未能按期去签署《天津市房产买卖协议》，因双方在优巢公司处签订的房屋买卖居间合同已经过期，所以在被上诉人的引导下，上诉人才说出了不卖房，但并非上诉人的真实意思表示。二、被上诉人购买上诉人的房屋目的并不单纯，被上诉人系从事房屋买卖中介工作的人员，对房屋买卖的流程及房屋买卖的相关政策均十分了解，且作为房屋中介，对2017年4月1日的购房限购政策早就知晓。因此，上诉人怀疑被上诉人的购房目的并不单纯，被上诉人有恶意购房的嫌疑。三、因涉案房屋小区老旧，涉案房屋系顶楼、屋顶漏水，且还存在两次抵押，故上诉人认为涉案房屋评估价值过高。
印光一辩称，三方签订的房屋买卖居间合同，是三方真实意思表示。合同约定上诉人在2016年12月30日前还清贷款，并注销他项权证。待贷款清偿并撤销他项权后，2017年1月2日双方签署天津市房产买卖协议递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管账户，2017年1月3日前办理申请贷款手续。但上诉人未依约履行清偿贷款的义务。后，因上诉人急用钱，双方协商由上诉人先进行二次抵押，后双方办理房屋买卖手续。但后期被上诉人多次联系上诉人，要求继续履行合同，办理房屋买卖手续，上诉人先是推脱，后于2017年3月16日明确告知被上诉人房屋涨价，且房屋已经进行了二次抵押，不急需用钱所以就不卖了，故上诉人存在违约。一审评估程序合法，评估价值符合市场价值。故请求驳回上诉，维持原判。
优巢公司未发表意见。
印光一向一审法院起诉请求：1、依法判令解除印光一、孟凡建及优巢公司签订的《房屋买卖居间合同》；2、依法判令孟凡建返还印光一定金20000元；3、依法判令孟凡建赔偿印光一中介经纪服务费8100元；4、依法判令孟凡建赔偿印光一房屋差价款损失350000元；5、本案诉讼费由孟凡建承担。
一审法院认定事实：2016年11月16日，孟凡建、印光一、优巢公司签订了《房屋买卖居间合同》,约定印光一购买孟凡建所有的位于天津市津南区房屋，成交价为810000元。在合同第一条第3款处注明该房屋设立抵押，卖方确定在2016年12月30日前还清贷款并撤销他项权证。合同约定房款支付方式为买方按揭贷款，买方须在2016年12月30日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须于2017年1月2日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构，办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2017年1月3日前办理贷款申请手续。同时约定买方须向居间方缴纳服务费8100元，本合同签署后，无论在任何情况下，如买卖双方或任何一方未能履行本合同的，已支付的佣金不予退还，守约方的佣金损失应由违约方或合同解除过错方赔偿。《房屋买卖居间合同》签订后，印光一通过优巢公司工作人员王冰向孟凡建支付购房定金20000元，同时向优巢公司支付了中介经纪服务费8100元。截止到2016年12月30日，孟凡建并未按照合同约定还清贷款并撤销他项权证。2017年春节前，印光一与孟凡建协商先由孟凡建对买卖房屋进行二次抵押贷款然后再继续办理房屋买卖手续。之后，孟凡建进行了二次抵押贷款。2017年3月16日，印光一打电话给孟凡建，孟凡建告诉印光一房子不卖了。2017年3月22日印光一以诉称理由来一审法院起诉。至本案庭审结束时，孟凡建仍未还清房屋贷款，未办理抵押注销登记手续。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1、印光一提交的其与孟凡建于2017年3月16日的通话录音中，孟凡建明确说房子就不卖了。孟凡建认可该通话是印光一与其之间的通话，但称不代表其真实意思，孟凡建就其抗辩未提供证据佐证，一审法院对印光一提供的该份录音证据的证明效力予以确认，该证据能够证实孟凡建于2017年3月16日明确向印光一提出拒绝出售房屋。
2、孟凡建庭审中陈述：其预约2016年12月14日清贷，但印光一向孟凡建提出首付款凑不齐，想让孟凡建找的垫资公司为印光一垫付首付，并且告知孟凡建其已经对房屋进行了高评，评估价格为1290000元，孟凡建将这个情况与垫资公司协商，垫资公司需要印光一提供担保人。12月14日当天，孟凡建及优巢公司去了银行，印光一告知孟凡建无法提供担保人没有到场。所以由于印光一提出垫付首付高评高贷的情况，导致孟凡建无法如期办理清贷的手续，为了积极履行合同，孟凡建又想到了其他办法，用涉案房屋进行二次抵押贷款，同时双方协商需印光一积极把银行办理贷款的预审批办理完毕，所以孟凡建多次催印光一办理，但印光一始终拖延，提出让孟凡建先去进行二次抵押贷款，印光一才去办理贷款的预审批手续，等预审批手续通过，再去清理尾款、网签和过户。但孟凡建提供的与印光一的通话录音中显示，孟凡建想用房子二次抵押贷款，让印光一约第二天上午去办买卖房屋手续中的银行贷款预审批，因为下午孟凡建要去办二次抵押贷款，在此期间的通话中，印光一提出想让孟凡建二抵的垫资公司为其垫点首付，并提到了将房子评到了1290000元。孟凡建的开庭陈述与其提供的证据相矛盾，孟凡建主张因印光一原因导致其未按约清偿贷款并撤销他项权证的事实一审法院不予采信。
本案审理过程中，根据印光一的申请，一审法院委托天津中量房地产土地评估有限责任公司对涉案房屋2017年3月16日的市场价格进行评估，估价结果为在此价值时点房屋总价为1130000元。据此认定涉案房屋涨幅差价为320000元。印光一为此次评估支付评估费5325元。
一审法院认为，印光一与孟凡建及优巢公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。合同签订后，印光一如约交付定金和中介服务费用，孟凡建未按照合同约定还清贷款并撤销他项权，导致双方合同不能顺利履行，在双方协商先由孟凡建对买卖房屋进行二次抵押贷款然后再继续办理房屋买卖手续之后，孟凡建于2017年3月16日明确拒绝出售房屋，不再履行合同义务，致使印光一的合同目的不能实现，已构成根本违约。孟凡建认为印光一因天津市出台房屋限购政策丧失购买资格构成违约，但印光一于2017年3月22日已经提起诉讼，孟凡建的该抗辩没有事实依据；孟凡建还主张其多次催促印光一履行合同义务，但其提交的通话录音证据仅显示其要求印光一于第二天上午办理银行的预审批手续，下午本人就要去进行二次抵押贷款，没有证据证明给予印光一合理的履行期限，且当时办理银行的预审批手续并不是阻碍合同履行的主要义务；孟凡建主张因印光一原因导致孟凡建不能按约清偿贷款并撤销他项权证，没有证据证实。故印光一要求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故印光一要求孟凡建返还定金20000元，有法律依据，一审法院予以支持。关于印光一主张孟凡建支付中介费8100元符合双方合同的约定，且该费用是孟凡建的实际损失，印光一应当赔偿。关于印光一主张房屋差价损失320000元，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失。故孟凡建不履行合同义务，印光一主张房屋差价损失，应予支持。结合本案房屋涨幅差价、涉案房屋所属区域实际情况、守约方的履行情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，孟凡建应赔偿印光一损失赔偿数额为房屋涨幅差价的60%，即192000元。印光一因评估花费评估费5325元，该项费用亦为印光一损失，应由孟凡建承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除原告印光一与被告孟凡建及第三人天津优巢房屋信息咨询有限公司于2016年11月16日签订的关于天津市津南区房屋的《房屋买卖居间合同》；二、被告孟凡建于本判决生效后十五日内返还原告印光一定金20000元；三、被告孟凡建于本判决生效后十五日内赔偿原告印光一中介经纪服务费8100元；四、被告孟凡建于本判决生效后十五日内赔偿原告印光一房屋差价损失192000元；五、被告孟凡建于本判决生效后十五日内赔偿原告印光一评估费5325元。（以上第二至第五项共计225425元。）六、驳回原告印光一其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6586元，由被告孟凡建承担4681元，原告印光一承担1905元；保全费2411元，由被告孟凡建承担。”
二审审理期间，上诉人孟凡建提交个人信用报告一份，证明上诉人不存在征信问题，不需要担保人提供担保就可以完成垫资。
经本院组织质证，被上诉人印光一对上诉人提交的证据不予认可，认为该份证据系复印件，不属于二审新证据，且与本案无关。
本院认证意见，因该份个人信用报告显示的查询请求时间为2016年12月16日，故不属于二审新证据，但对该份证据的真实性，本院予以确认。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，各方均应依约履行己方义务。根据上述合同约定，上诉人孟凡建作为出卖方应于2016年12月30日前完成涉案房屋的贷款清偿并撤销他项权证的合同义务。上诉人虽提出其已预约2016年12月14日办理涉案房屋原贷款清偿手续，系因被上诉人就其首付款问题未能向垫资公司提供担保人的原因导致当日未能办理贷款清偿手续。但此情形并不能免除上诉人的合同履行义务，在双方合同履行过程中就具体履行问题协商不成的情况下，双方仍应按原合同约定继续履行。后，在合同履行期间，上诉人以涉案房屋进行二次抵押，被上诉人对此不持异议，此情形可以证明双方协商一致对于合同履行期限予以顺延。然，上诉人在履行期限届满前，于2017年3月16日明确表示拒绝继续履行合同，已构成根本违约，被上诉人依法享有合同解除权。上诉人主张涉案合同在原约定的履行期限届满后即已终止，并提出2017年3月16日的通话并非其真实意思表示，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于上诉人提出被上诉人恶意购房的诉讼主张，因未提供证据予以佐证，本院不予采信。对于上诉人所提一审法院委托评估机构所作出的涉案房屋评估价值过高一节，经查，上诉人上诉中所称涉案房屋建房时间、房屋内外部环境、存在二次抵押等因素，在评估报告中均有体现，上诉人亦未提供充分证据足以推翻评估报告的证明效力，故其应承担举证不能的不利后果。故对于上诉人的该项上诉意见，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4381元，由上诉人孟凡建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 郭 鑫
二〇一八年五月四日
书 记 员 李佳琳