广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第169号
上诉人（原审原告）：曾琦辉。
委托代理人：李红军、卢煜璇。
被上诉人（原审被告）：姚瑞樟。
被上诉人（原审被告）：曾锦爱。
两被上诉人的委托代理人：唐金秀。
两被上诉人的委托代理人：朱堃。
上诉人曾琦辉因与被上诉人姚瑞樟、曾锦爱房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市博罗县人民法院（2013）惠博法湾民初字第50号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本院，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告曾琦辉于2013年2月21日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》；2、两被告连带向原告双倍返还押金人民币72000元；3、两被告连带向原告返还厂房租金、宿舍租金及管理费共计50667元；4、两被告连带向原告返还预交的电费10000元；5、两被告连带向原告支付逾期付款期间的利息人民币14151.15元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2011年6月10日暂计至2013年1月9日，利息需计至全部欠款付清之日止）；6、本案有关诉讼费用由两被告承担。
主要事实和理由是：原告与被告一双方于2010年7月22日签订了一份《厂房租赁合同书》，约定被告一将其位于博罗县石湾镇面积为423平方米的厂房、宿舍三间出租给原告使用。该合同明确约定了租赁期限从2010年6月10至2010年9月10为装修期，不计算租金。合同还对押金收取、水电费、合同续签等事宜作出了明确的约定。原告依据合同约定向被告一支付了厂房押金36000元，并预交了2010年8月10日至2011年8月15日期间的租金152000元及电费10000元，被告一向原告出具了三份编号分别为116002、116001、075161的《收据》。合同签订后，被告一强行要求原告搬离厂房，不再将厂房出租给原告。被告一的行为致使原告的生产经营受到了极大的影响。此后原告一直通过电话及朋友转交等方式联系两被告，要求协商解决此事，两被告承认了违约的事实，同意向原告双倍返还押金，并承诺会将剩余的租金及预交的电费退还给原告，但至今被告却仍未将厂房和宿舍移交给原告使用，也未向原告双倍退还押金及赔偿相关损失。综上所述，原告与被告一双方签订的《厂房租赁合同书》是双方的真实意思表示，是合法有效的，原、被告应依据该合同的约定全面履行各自的义务，现被告迟迟不履行其交付租赁物的义务，致使原告一直无法使用租赁的厂房进行正常的经营活动，两被告的行为已构成了违约。
两被告答辩称，一、原告与答辩人之间的《厂房租赁合同书》系无效合同，原告要求答辩人双倍返还押金无事实和法律依据，依法应予以驳回；二、原告实际使用了答辩人的厂房，在案涉《厂房租赁合同书》被确认无效后，其依法应当按照合同约定的租金标准向答辩人支付厂房占有使用费，其各项诉请均于法无据。
原审查明的事实
原审法院经审理查明：2010年7月22日，原告与两被告签订了《厂房租赁合同书》，合同约定原告向两被告租用厂房车间423平方米及宿舍三间，租期从2010年6月10日至2016年9月10日，租金为每月15200元／月，其中合同第八条约定，在签订合同时原告需要缴交押金36000元，被告2个月装修期满后，租金及管理费即日计算（15200元）。
2010年7月11日，原告向两被告缴纳了押金36000元和从2010年8月10日至2011年8月15日的租金152000元。2010年8月11日，原告向“姚某某”预存了十C车间电费10000元。2011年5月23日及5月25日，原告向被告缴交了2011年4月份水电费共计21758元。2011年7月15日，原告正式搬离厂房。
另查明，本案所涉租赁房屋未取得《建设工程规划许可证》。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，在本案所涉租赁房屋未取得《建设工程规划许可证》，故原告与两被告所签订的《厂房租赁合同书》为无效合同，不受法律保护。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该条规定，两被告收取原告的押金36000元应返还给原告，原告诉请两被告双倍返还押金72000元，因合同被确认无效，合同所约定的押金条款亦为无效条款，故本院对其诉请不予支持，两被告只需返还已收取的押金36000元。
原告与两被告在庭审所争论的装修免租期的问题，结合合同第八条的表述，在签订合同时原告需要缴交被告押金36000元，被告2个月装修期满后，租金及管理费即日计算（15200元），同时从原告提供的证据四上可知，原告从2010年8月10日开始向两被告缴纳租金，综合以上两点，本院依法确认原告与两被告双方所确定的装修免租期为两个月。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据本院所查明的事实，原告向两被告支付租金共152000元，而双方约定的租金标准为每月15200元，实际上原告向两被告支付了10个月的租金，但原告实际从2010年6月10日开始至2011年7月15日止占用厂房，期间共13个月，实际上还有三个月的使用费未付，故原告诉请两被告连带向原告返还厂房租金、宿舍租金及管理费共计60800元，无法律依据，本院不予支持。
原告诉请两被告返还预交的电费10000元，原告所提供的证据并不能证明两被告收取了该笔费用，且被告亦不承认收取该笔费用，故原告应承担举证不能的法律后果，本院依法不予支持。
综上所述，原告在本案中尚有三个月的房屋使用费共45600元未支付给两被告，而两被告应返还原告押金36000元。虽然两被告在本案中并未对未收取的三个月房屋使用费15200元提出反诉，但是根据本案实际和公平原则，避免造成诉累，本院依法予以一并处理，确认原告再支付一个月的厂房使用费较为适宜，故两被告实际上还应返回原告20800元（36000元-15200元）。而原告诉请被告支付逾期付款期间的利息，两被告实际只应返还原告20800元，且双方在本案中对合同的无效需承担一定的责任，故本院依法确认逾期付款的利息以20800元为基数，从本案起诉之日即2013年2月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止。
据此，原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于2013年10月18日作出三项判决：一、原告曾琦辉与被告姚瑞樟、曾锦爱于2010年7月22日所签订的《厂房租赁合同书》为无效合同，不受法律保护。二、被告姚瑞樟、曾锦爱应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金20800元及逾期付款利息（以20800元为基数，从2013年2月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）给原告曾琦辉。三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告姚瑞樟、曾锦爱未在指定的时间支付返还款，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告曾琦辉。案件受理费3236元，由原告承担2236元，被告姚瑞樟、曾锦爱承担1000元。
原审原告曾琦辉不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审第二、三项判决；2、改判两被上诉人向上诉人双倍返还押金人民币72000元；3、改判两被上诉人向上诉人返还厂房使用费、宿舍使用费及管理费计人民币60800元；4、改判两被上诉人向上诉人返还预交的电费10000元；5、改判两被上诉人向上诉人支付逾期付款期间的利息14151.15元（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2011年6月10日暂计至2013年1月9日，利息需计至全部欠款付清之日止）。以上2-5项合计人民币156951．15元；6、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。
主要事实和理由是：一、一审判决认定上诉人与被上诉人约定的装修免租期为两个月认定事实错误。实际上，双方约定的装修免租期为三个月。1、上诉人与被上诉人姚瑞樟于20l0年7月22日签订的《厂房租赁合同书》第三条明确约定装修期为2010年6月10日至2010年9月10日，共计三个月的装修免租期。被上诉人也提交了该份《厂房租赁合同书》作为证据，在其提交的该份合同第三条“装修期”这一条款中，装修期上做了明显的改动，不能予以采信，依法应对上诉人的主张及证据予以认定，但一审判决却单方采信被上诉人的主张，认定装修免租期为两个月认定事实错误。2、退一步说，即使按照一审判决认定的装修免租期为两个月，免租期也应从双方正式签订合同的2010年7月22日起算，期限截止至2010年9月22日，而不应从2010年6月10日起算免租期。2010年6月10日，上诉人与被上诉人双方仍处于厂房租赁的协商阶段，厂房、宿舍尚未实际交付给上诉人使用。被上诉人于此时备妥了与上诉人将要签订的《厂房租赁合同书》的格式文本，装修期限也是被上诉人于此时填写的。另一方面，上诉人于2010年7月11日才向被上诉人支付了厂房押金36000元，同时预付了2010年8月10日至2011年8月15日一年12个月的租金152000元。如果被上诉人早在2010年6月10日就将厂房交付给上诉人，到7月11日才缴纳押金不符合常理。实际上，直至2010年7月22日，双方正式签订租赁合同时，被上诉人才将厂房交付给上诉人使用。故即使认定装修免租期为两个月，也应从双方签订合同之日起算两个月的期限。二、一审认定上诉人支付了10个月租金，实际还有三个月使用费未付，因而对上诉人要求返还厂房使用费、宿舍使用费、管理费的请求不予支持认定事实错误。1、上诉人与被上诉人姚瑞樟签订了《厂房租赁合同书》后，上诉人向被上诉人姚瑞樟一次性支付了一年12个月的租金152000元。依据双方的合同约定，装修免租期为三个月，也就是说从2010年9月11日开始计算厂房使用费、宿舍使用费、管理费。另外，上诉人从2011年5月底即已被迫从案涉厂房搬离。因此，被上诉人应向上诉人返还四个月的房屋使用费。2、上诉人与被上诉人姚瑞樟虽然在合同中约定厂房租金、宿舍租金、管理费每月共计15200元，但是因当时被上诉人急需资金周转，故与上诉人协商一致，同意上诉人租赁厂房一年12个月的租金仅收取152000元。也就是说，双方均同意每月租金、管理费按12667元收取，双方就该合同变更在收据中予以了明确：“曾琦辉2010年8月10日
--
2011年8月15日10C车间租金、宿舍、管理费152000元”。一审判决认定上诉人预交的152000元仅为10个月的租金，与客观事实严重不符。3、一审判决单凭石湾镇黄西村委会出具的一份《证明》即认定了上诉人直至2011年7月15日期间一直占据厂房，认定事实不清，证据不足。一审在此错误的事实认定基础上判定上诉人尚欠被上诉人房屋使用费未付更是依据不足。三、一审认定虽两被上诉人未对房屋使用费提出反诉，但将该部分使用费在本案中一并处理，从被上诉人应返还的押金中作相应扣减违反了中立原则，依法应予撤销。1、上诉人与被上诉人姚瑞樟签订《厂房租赁合同书》之后，向姚瑞樟支付了押金36000元。现双方的合同被认定为无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被上诉人将来取得建设工程规划许可证的厂房出租给上诉人，导致双方的合同被认定为无效，上诉人被迫搬离，产生了搬迁费、装修费等损失。被上诉人属于有过错一方，依法应赔偿上诉人所遭受的损失。上诉人的损失可参照双方在合同中约定的违约责任，由被上诉人向上诉人双倍返还押金72000元。2、如前所述，两被上诉人尚有四个月的房屋使用费应返还给上诉人，不存在上诉人尚欠两被上诉人租金的事实。一审判决认定上诉人尚有三个月房屋使用费未支付给两被上诉人，认定事实错误。3、即使上诉人尚欠两被上诉人房屋使用费，也应由两被上诉人在本案中提起反诉或另行向法院起诉主张。在两被上诉人既未提起反诉又未另行起诉的情况下，一审违反了其作为裁判者的中立原则，自行对该部分的权利义务作出裁断，擅自从两被上诉人应返还给上诉人的押金中扣减了15200元，严重违反了其客观中立的立场。该裁断严重损害了上诉人的合法权益。四、一审判决认定上诉人主张向两被上诉人预交电费10000元证据不足，对上诉人要求两被上诉人返还该部分预交的电费的请求不予支持。上诉人在本案一审过程中提交了“姚某某”出具的一份收据，以证明上诉人己向两被上诉人预交了电费10000元。姚某某是被上诉人姚瑞樟的员工，代表姚瑞樟向上诉人预收了电费10000元。在上诉人租用案涉厂房过程中，姚某某也多次向上诉人收取了水电费。姚某某向上诉人收取预交的电费10000元的事实是客观存在的。现双方租赁合同无效，两被上诉人依法应将收取的该部分电费返还给上诉人。
两被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，采信证据恰当，程序合法—适用法律正确，依法应当予以维持。具体理由如下：一、上诉人与答辩人之间的《厂房租赁合同》系无效合同，上诉人要求答辩人双倍返还押金无事实和法律依据，本应依法予以驳回。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。具体到本案中，答辩人出租给上诉人的厂房自始未能办理建设工程规划许可证。显然，上诉人与答辩人之间的《厂房租赁合同书》因出租的标的物未取得建设工程规划许可证而无效。在答辩人与上诉人之间的《厂房租赁合同书》无效的情形下，合同中所约定的全部条款均属于无效条款，自然合同中有关双倍返还押金和免租期的约定亦无效。因此，上诉人有关免租期的上诉理由明显缺乏事实基础，同时上诉人要求答辩人向其双倍返还押金的上诉请求亦无事实和法律依据，依法应当予以驳回。二、上诉人实际使用了答辩人的厂房，在案涉《厂房租赁合同》被确认无效后，其依法应当按照合同约定的租金标准向答辩人支付厂房占有使用费，其各项诉请均于法无据。首先，上诉人要求答辩人向其返还租金，无事实和法律依据。依据上诉人与答辩人之间的《厂房租赁合同》约定，上诉人应当按照15200元／月的标准向答辩人缴交租金和园区管理费（其中包括车间租金12000元／月、宿舍租金1200元／月、园区管理费2000元／月，共计：15200元／月）。在租赁关系存续期间，上诉人实际向答辩人缴交了10个月的租金和园区管理费共计152000元，而上诉人使用答辩人的车间和宿舍的期限是2010年6月10日至2011年7月15日，实际使用长达13个半月。根据依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，即使案涉《厂房租赁合同》被确认为无效，上诉人亦应当按照合同约定的租金标准即15200元／月向答辩人支付厂房占用使用费。综上可见，上诉人实际使用答辩人的车间、宿舍长达13个半月，仅支付了10个月租金的占用使用费，明显没有足额向答辩人支付其应付的厂房占有使用费。因此，上诉人在其向答辩人支付的厂房占有使用费不足的情形下，要求答辩人向其返还租金，毫无事实和法律依据。一审法院为避免讼累，按照公平原则，一并处理房屋占有使用费，符合法理，完全妥当。其次，上诉人要求答辩人向其支付逾期付款的利息，亦无法依据。答辩人既没有向上诉人返还租金的义务，又没有对上诉人承担其它的付款义务。显然，在答辩人对上诉人根本没有付款义务的前提下，自然不存在逾期付款，更不存在向其支付逾期付款的利息。再次，答辩人未曾向上诉人收取过电费，故没有向上诉人返还电费的义务。综上所述，一审判决认定事实清楚：采信证据恰当，程序合法，适用法律正确，依法应当予以维持。为此，请求二审法院依法驳回上诉人的无理上诉，维持一审判决。
本案在二审诉讼期间，上诉人提交了姚某某向上诉人开具收取电表一套及水电费、垃圾费的收据原件。
二审查明的事实
本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明如下事实：1、《厂房租赁合同书》第14条给约定在租赁期间，如遇政府部门不允许开办电镀厂等政府行为，造成乙方无法继续正常生产经营的，本合同终止，结清费用后甲方应退回双倍押金给乙方……。2、2010年7月11日，被上诉人姚瑞樟给上诉人开具收据，载明收到上诉人2010年8月10日—2011年8月15日10C车间租金、宿舍、管理费152000元。同年12月17日，被上诉人姚瑞樟又在收据中注明“按合同标准日期计算”。3、上诉人在二审诉讼期间，提交了姚某某于2010年8月11日开具的十C车间交来安装电表一套4300元、10月13日交来9月水电费12025元、11月交来10月份水电费22655元、12月交来11月水电费及垃圾费23960元、2011年1月交来12月份水电费及垃圾费18818元、2月交来1月份20194元水电费及垃圾费20194元，3月交来2月份水电费及垃圾费16120元，4月交来3月份水电费及垃圾费14472元的收款收据。
本院判决理由和结果
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。一审认定上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同书》无效后，被上诉人对此没有异议，上诉人也未就此提出上诉，故本院直接予以确认。结合上诉人的上诉意见和被上诉人的答辩意见，本案二审的焦点问题是：一是押金是否存在双倍返还的问题；二是免租期及起租期如何确定；三是被上诉人应否返还上诉人预付的租金、电费及计算利息。
关于第一个问题。定金是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。而押金是指一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。在违约时将会被扣除。具体到本案，原审驳回上诉人要求双倍返还押金有法律依据，理由是：首先，租赁双方在《厂房租赁合同书》约定被上诉人收取上诉人押金36000元，该押金的性质就是《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条“出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定”规定的保证金，而非《中华人民共和国担保法》第八十九条规定的定金。在实务中，无论《厂房租赁合同书》是否有效，也无论合同是否履行，押金都不存在双倍返还的问题。其次，上诉人与被上诉人签订合同后，合同已经履行，即合同已经成立。再次，双方签订的《厂房租赁合同书》是无效合同，无效合同至始无效，故合同第14条约定在租赁期间，如遇政府部门不允许开办电镀厂等政府行为，造成乙方无法继续正常生产经营的，本合同终止，结清费用后甲方应退回双倍押金给乙方的条款不受法律保护。故上诉人上诉要求被上诉人双倍返还押金没有法律依据，原审判决被上诉人返还押金36000元给上诉人并无不当，本院予以确认。
关于第二个问题。《厂房租赁合同书》虽然被确认无效，但因双方对免租期产生歧义，因此，该合同约定的免租条款是解决争议的重要依据。合同第三条约定“装修期2010年6月10日至2010年8月10日（装修时间为2个月，不计租金）”的2010年8月10日的8字虽有改动，但结合该条补充内容（装修时间为2个月，不计租金）、第八条“……乙方2月装修期满后，租金及管理费即日计算”以及被上诉人姚瑞樟2010年7月11日在收据中载明的起租时间2010年8月10日的文义理解，上诉人的装修免租期为2010年6月10日至2010年8月10日，期满后即日起租计算租金，故起租时间应从2010年8月11日起计算。上诉人上诉认为起租时间应从2010年9月10日计算证据不足，本院不予认定。上诉人与被上诉人虽然在2010年7月15日才正式签订《厂房租赁合同书》，但在此之前的2010年7月11日，上诉人已向被上诉人支付押金和预付租金，说明租赁双方已有租赁意向。合同签订后，被上诉人姚瑞樟又在2010年7月11日的收据中注明“按合同标准日期计算”，进一步明确双方的租赁关系从2010年6月10日起，故上诉人上诉认为即使认定免租期为两个月，起租时间也应从2010年7月22日起计算证据不足，本院不予认定。
《厂房租赁合同书》虽然被确认无效，但上诉人已使用了被上诉人的房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，上诉人仍应向被上诉人支付从2010年8月11日起至2011年7月15日搬离厂房之日的占用费。从2010年8月11日至2011年7月15日，上诉人占用被上诉人厂房共11个月，参照合同约定每月租金15200元的标准，上诉人应向被上诉人支付厂房占用费197600元，扣除上诉人预交10个月租金152000元，上诉人仍应向被上诉人支付一个月的厂房占用费15200元，该占用费可在被上诉人应退回给上诉人的押金中扣除。扣除后，被上诉人应返还押金余额20800元给上诉人，并从2013年2月20日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给上诉人。原审认定上诉人应付13个月的占用费有误，本院予以纠正。被上诉人姚瑞樟在其2010年7月11日给上诉人开具的收据中虽然载明收到上诉人2010年8月10日
--
2011年8月15日一年的租金152000元，但按合同约定的租金标准，152000元仅为10个月的租金，故上诉人上诉要求认定其已付12个月的租金与事实不符，本院不予认定。
从上诉人一、二审提交的收款收据看，上诉人于2010年8月11日向姚某某的银行账户预存电费10000元，姚某某于即日给十C车间安装电表一套，收取费用4300元、10月13日收取9月水电费12025元、11月收取10月份水电费22655元、12月收取11月份水电费及垃圾费23960元、2011年1月收取2010年12月份水电费及垃圾费18818元、2月收取1月份20194元水电费及垃圾费20194元，3月收取2月份水电费及垃圾费16120元、4月收取3月份水电费及垃圾费14472元，但上诉人没有提交上述安装电表一套的费用及支付上述水电费、垃圾费的费用不是在预交电费10000元中扣取的证据，而且上诉人在2011年7月15日搬离厂房时，其水电费及垃圾费仅交到2011年的3月份，故上诉人上诉要求被上诉人返还预交电费10000元证据不足，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实虽有部分不清，但实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3236元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 邓耀辉
审判员 苏丹红
二〇一四年九月十六日
书记员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；