内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内08民终567号
上诉人（一审原告）内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
法定代表人赵兴旺，总经理。
委托代理人秦美虎，甘肃方域西涛律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）内蒙古名苑房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区利。
法定代表人王军，总经理。
委托代理人赵元，内蒙古日恒律师事务所律师。
委托代理人王波，内蒙古日恒律师事务所律师。
上诉人内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司（以下简称兴盛房地产公司）因与被上诉人内蒙古名苑房地产开发有限公司（以下简称名苑房地产公司）项目转让合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第2855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。上诉人兴盛房地产公司的委托代理人秦美虎，被上诉人名苑房地产公司的委托代理人赵元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年6月10日，兴盛房地产公司与巴彦淖尔市国土资源局乌拉特前旗分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了位于乌拉特前旗乌拉山镇北侧新区19857平方米的国有土地使用权。2012年7月19日，兴盛房地产公司将该房地产项目转让给名苑房地产公司开发，双方签订了《房地产项目转让合同》，合同约定：转让项目位于乌拉特前旗乌拉山镇北侧新区，东至红卫北路、西至绿化轴线、南至北大街、北至纬三路；项目使用性质为商业用途；规划用地面积15969.25平方米，总建筑面积31938.5平方米，转让费用总计3200万元；名苑房地产公司须在签订合同当日向兴盛房地产公司支付转让费300万元，兴盛房地产公司将涉及转让地块的土地使用权转让登记手续、政府同意变更的会议纪要、建设用地规划许可证、发改委批文变更到名苑房地产公司名下，且到相关部门办理备案后3个工作日内，名苑房地产公司向兴盛房地产公司支付700万元；按照上述约定办理完毕变更登记、备案手续后的三个月内，名苑房地产公司向兴盛房地产公司支付1000万元；剩余1200万元的转让费，名苑房地产公司以该项目上建设的门店进行抵顶，抵顶门店产生的税费按国家有关规定执行，抵顶门店位于本项目南段东侧一层带二层的连体商业门店，抵顶门店的价格按照每平米5000元计算，每间商业用房入深不得超过20米，名苑房地产公司交付商业用房的时间不得超过2013年12月30日；本合同生效后，兴盛房地产公司应及时向名苑房地产公司交付可计入名苑房地产公司成本核算的合法财务票据，如兴盛房地产公司不能按约及时提供相关票据，名苑房地产公司可从兴盛房地产公司项目转让费中扣除与所欠票据相应额度的金额。合同签订后，双方将转让项目占地的使用权人办理为名苑房地产公司，名苑房地产公司累计支付兴盛房地产公司2000万元，兴盛房地产公司未给名苑房地产公司出具税票；剩余1200万元转让费双方约定抵顶门店，但名苑房地产公司尚未建设此项工程。
兴盛房地产公司于2015年4月30日诉至一审法院，请求判令：1、名苑房地产公司支付兴盛房地产公司转让费1200万元；2、名苑房地产公司赔偿因无法按照约定交付抵顶房屋，造成兴盛房地产公司房屋差价损失360万元；3、名苑房地产公司向兴盛房地产公司支付违约金240万元。
一审法院经审理认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中兴盛房地产公司取得了房地产开发项目的国有土地使用权，又将该项目转让给名苑房地产公司，双方在平等自愿的基础上签订《房地产项目转让合同》，意思表示真实，不违反法律、法规的禁止性规定，且双方已变更了国有土地使用权登记手续，大部分转让费用已经支付，故名苑房地产公司关于合同无效的辩解不能成立，该《房地产项目转让合同》有效。名苑房地产公司受让该宗房地产项目后未能开工建设，致使双方约定的“剩余1200万元转让费抵顶门店”的条款根本不可能履行，名苑房地产公司应当承担违约责任；鉴于兴盛房地产公司未及时给名苑房地产公司出具已付款的税票，存在先违约情形，免除名苑房地产公司的违约责任。故对兴盛房地产公司要求名苑房地产公司承担违约金的请求不予支持。兴盛房地产公司未能提供损失的证据，故对兴盛房地产公司关于损失的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：一、内蒙古名苑房地产开发有限公司于判决生效后30日内支付内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司转让费1200万元；二、内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司在内蒙古名苑房地产开发有限公司给付1200万元的同时向内蒙古名苑房地产开发有限公司出具3200万元转让费税票；三、驳回内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费129800元，兴盛房地产公司已预交129800元，由兴盛房地产公司负担43267元，名苑房地产公司负担86533元。
上诉人兴盛房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）一审判决背离交易习惯，将财务票据曲解为税票于法无据，且严重损害了兴盛房地产公司的合法权益。涉案《房地产项目转让合同》第七条第七款明确约定：兴盛房地产公司及时向名苑房地产公司交付或提供财务票据。一审判决混淆合法票据和税票的关系，错误的认为合法票据就是税票，其不但无法律依据还损害了兴盛房地产公司的合法权益。（二）一审判决置转让合同违约责任不顾，驳回兴盛房地产公司要求名苑房地产公司支付违约金的请求是错误的。涉案《房地产项目转让合同》第七条第四款以及第九条第三款明确约定，名苑房地产公司向兴盛房地产公司抵顶价值1200万元商业门点的房屋，交付时间不得超过2013年12月30日，若未按约交付房屋，名苑房地产公司按未抵顶部分的20%承担违约金。兴盛房地产公司起诉名苑房地产公司的客观背景和基础是名苑房地产公司取得项目后至今未启动、未建房，无法履行合同约定。即基于名苑房地产公司不能抵顶价值1200万元商业门点的违约行为，而主张1200万元的现金和违约金。（三）本案中真正违约的一直是名苑房地产公司，其应依法承担本案的所有诉讼费。综上，请求依法撤销一审判决第二项，判令名苑房地产公司向兴盛房地产公司支付违约金240万元。
被上诉人名苑房地产公司答辩称，兴盛房地产公司违反合同约定内容，至今未向名苑房地产公司交付可计入成本核算的合法财务票据，其违约在先，名苑房地产公司有理由拒绝向兴盛房地产公司承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法维持原判。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是兴盛房地产公司应否向名苑房地产公司出具3200万元转让费税票及名苑房地产公司是否应向兴盛房地产公司支付240万元违约金。现就上诉人兴盛房地产公司的上诉请求与本案争议焦点所涉及的相关问题具体分析如下：
（一）关于兴盛房地产公司应否向名苑房地产公司出具3200万元转让费税票的问题。首先，名苑房地产公司在一审诉讼中并未提起反诉，未提出明确的诉讼请求，一审判决即判令兴盛房地产公司在名苑房地产公司给付1200万元的同时向名苑房地产公司出具3200万元转让费税票，属违反法定程序。其次，根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，未按照规定开具发票的，是属违反发票管理法规的行为，由税务部门责令限期改正，没收非法所得，可以并处罚款。可见，开具发票属于行政法律关系，不是民事法律关系。故一审判决由兴盛房地产公司在名苑房地产公司给付1200万元的同时向名苑房地产公司出具3200万元转让费税票没有法律依据。
（二）关于名苑房地产公司是否应向兴盛房地产公司支付240万元违约金的问题。涉案《房地产项目转让合同》第七条第七款约定：“本合同生效后，甲方（兴盛房地产公司）应及时向乙方（名苑房地产公司）交付可计入乙方成本核算的合法财务票据，如甲方不能按约及时提供相关票据，乙方可从甲方项目转让费中扣除与所欠票据相应额度的金额”。第九条第三款约定：“乙方（名苑房地产公司）不能按合同第七条第四款约定向甲方（兴盛房地产公司）交付抵顶房屋，乙方按未抵顶部分的20%承担违约金”。根据上述合同约定，如兴盛房地产公司不能按约及时提供相关票据，其虽构成违约，但同时约定了承担违约责任的方式，且名苑房地产公司取得项目后未开发，致使其无法履行合同，并非因兴盛房地产公司的上述违约行为所致。故一审判决关于“鉴于兴盛房地产公司未及时给名苑房地产公司出具已付款的税票，存在先违约情形，免除名苑房地产公司的违约责任”的认定错误。因此，名苑房地产公司应按合同约定承担违约责任，并向兴盛房地产公司支付违约金240万元。
综上，上诉人兴盛房地产公司的上诉理由合理，对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实错误，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第2855号民事判决第一项；
二、撤销内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第2855号民事判决第二、三项；
三、内蒙古名苑房地产开发有限公司向内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司支付违约金240万元；
四、驳回内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司的其它诉讼请求。
一、二审案件受理费238000元，由内蒙古兴盛房地产开发有限责任公司负担95200元，内蒙古名苑房地产开发有限公司负担142800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 边晓飞
审判员 许丛光
审判员 邬忠良
二〇一六年六月二十三日
书记员 庞豆豆