阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初403号
原告：詹志友，男，1985年2月10日生，汉族，户籍住址：阳西县；确认的送达地址：阳江市江城区。
原告：詹德松，男，1955年9月2日生，汉族，户籍住址：阳西县；确认的送达地址：阳江市江城区。
委托诉讼代理人：詹志友，男，基本情况见上。
被告：阳江市宇辉房地产开发有限公司。住所地及确认的送达地址：阳江市江城区豪贤路68号首层南1。
法定代表人：敖道迎，该公司经理。
委托诉讼代理人：冯志妥，广东言必行律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司阳江分行。住所地及确认的送达地址：阳江市江城区新江北路55号。
法定代表人：李俊涛，该行行长。
委托诉讼代理人：林锋，该行员工。
委托诉讼代理人：郑行乐，该行员工。
原告詹志友、詹德松诉被告阳江市宇辉房地产开发有限公司（以下简称宇辉公司）、第三人中国银行股份有限公司阳江分行（以下简称中行阳江分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告詹志友（也是原告詹德松的委托诉讼代理人），被告宇辉公司的委托诉讼代理人冯志妥，第三人中行阳江分行的委托诉讼代理人林锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告詹志友、詹德松向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判决解除原告与第三人之间签订的《个人住房公积金组合抵押借款合同》；3、判决被告返还原告的首付款405858元及原告巳向第三人归还的相应贷款本金（归还的贷款本金计至《个人住房公积金组合抵押借款合同》解除时止，暂计至起诉之日，归还的贷款本金为32727^9元）；4、判决被告赔偿原告以首付款为本金的相应利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至被告本息付清时止，暂计至起诉之日，利息为75083元）；5、判决被告赔偿原告已向第三人支付的贷款利息（利息计至《个人住房公积金组合抵押借款合同》解除时止，暂计至起诉之日，贷款利息为44163.33元）；6、判决被告偿还原告与第三人签订的《个人住房公积金组合抵押借款合同》项下剩佘的贷款；7、判决被告支付原告违约金40792.9元和退还房屋维修基金13589.55元；8、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2013年11月15日签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：由被告将其开发经营的位于阳江市江城区东风三路“尚居湖庭”1幢3单元305号商品房出卖给原告，该房屋用途为住宅，建筑面积182.41平方米，套内面积145.56平方米；购房价格按套内面积计算，单价为5536.26元/平方米，总房价款共805858元；付款方式为买受人在签订合同时交付首期款405858元，余款400000元以银行按揭形式支付；交房期限约定为出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，如出卖人逾期交付房屋，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已经按合同约定，以首期款+银行按揭贷款的形式支付购房款805858元，但被告并没有按《商品房买卖合同》第八条的约定在2014年5月30日前交付经房地产主管部门验收合格的房屋，该楼盘至今仍未能验收合格，明显构成违约。综上所述，被告的违约行为已严重损害原告的合法权益，原告可按合同法的有关规定和《商品房买卖合同》第九条约定解除合同，并请求赔偿损失。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告请求。
被告宇辉公司辩称：一、原告无权解除与被告签订的《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告于2013年11月25日与被告签订《商品房买卖合同》，亦依约支付了首期房款405858元，次年5月19日原告才与中行阳江分行签订《个人住房公积金组合抵押借款合同》，同年6月27日银行才放款400000元给被告。被告收清房款后及时通知原告收楼，原告并未提出任何异议，亦按时还款给房贷银行。依照购房合同约定和上述法律及司法解释的规定，原告无权解除购房合同。二、原告无权主张被告承担违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。2014年底，被告聘请的物业服务公司开始向原告催收物业费，原告拖着不交，但至被告收到法院传票前原告从未有向答辩人主张任何违约责任，依照法律的规定，法院应当驳回原告的请求。三、原告无权解除与第三人签订的《个人住房公积金组合抵押借款合同》。基于上述的理由，原告亦无权与第三人解除合同。四、被告的尚居湖畔项目尽管至今未通过综合验收，但各分项均已通过了验收，该项目未出现任何质量和安全问题，且未通过综合验收的原因并不是被告造成的。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，法院应当驳回原告的全部请求。
第三人中国银行股份有限公司阳江分行辩称：一、根据《个人住房公积金组合抵押借款合同》约定，原告与被告之间的任何纠纷，均与第三人无关，不能影响该合同的履行。2014年5月19日，第三人、原告与被告签订的《个人住房公积金组合抵押借款合同》（合同编号：JG862920140481号，以下简称借款合同）。第五十七条约定：贷款发放后，甲方（原告）与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与乙方（第三人）无关，本合同应正常履行。否则视为甲方违约，依据第五十四条规定处理。根据该条款，原告无权以其与售房者有纠纷为由要求解除借款合同，其与售房者之间的纠纷应自行解决，与第三人无关，原告应继续履行偿还贷款的责任。二、第三人是借款合同的借款人，按照合同的相对性原则，原告应按约定履行偿还贷款的责任，被告作为借款合同的连带保证人，应承担连带清偿责任。根据上文提到的借款合同第五十七条约定，原告如因与售房者的纠纷影响了借款合同的履行，则视为原告违约，依据借款合同第五十四条规定处理。借款合同第五十四条约定“任何违反本合同约定义耷和以违反诚实信用原则取得贷款的行为，均属违约行为。在此情况下，乙方有权根据本合同的有关规定和法律的规定，视违约情节轻重，采取下列全部或部分措施维护其合法权利：……三、经乙方催告，甲方在限期内仍未纠正其违约行为，或甲方的违约行为已使乙方不能实现其合同目的的，乙方可单方面宣布贷款全部提前到期，或/并以书面形式通知违约方解除合同、要求丙方承担担保责任或承让债权、处分抵押物、申请强制执行及提起诉讼等任何措施维护其合法权利”。因此，原告如因与售房者之间的纠纷影响了借款合同的履行，第三人有权根据合同约定，宣布本合同项下贷款本息全部提前到期。原告须履行偿还贷款本息的责任。同时，被告对贷款提供连带责任保证担保，诉讼时在保证期限内阳江市宇辉房地产开发有限公司依法应承担连带清偿责任。综上所述，第三人认为：根据《个人住房公积金组合抵押借款合同》约定，原告无权以其与售房者有纠纷为由要求解除借款合同，其与售房者之间的纠纷应自行解决，与被告无关，原告应继续履行偿还贷款的责任。原告如因与售房者之间的纠纷影响了借款合同的履行，第三人有权根据合同约定，宣布本合同项下贷款本息全部提前到期。原告须履行偿还贷款本息的责任。同时，被告对贷款提供连带责任保证担保，诉讼时在保证期限内，被告依法应承担连带清偿责任。因此，请求法院驳回原告第二项、第六项诉讼请求；请求法院判决原告詹志友、詹德松偿还尚欠第三人的购房贷款本金366040.48元及利息（利息暂计至2017年2月26日为1019.62元，利息、逾期利息和罚息按《个人住房公积金组合抵押借款合同》约定计算，实际计算至原告清偿全部欠款之日止），被告承担连带清偿责任。
经审理查明：被告宇辉公司成立于2005年7月29日，是从事房地产开发经营的企业法人。坐落于阳江市江城区东风三路的尚居湖庭是被告宇辉公司开发经营的商品房楼盘。
2013年11月25日，原告詹志友、詹德松（买受人）与被告宇辉公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人向出卖人购买尚居湖庭1幢3单元305号商品房一套，该商品房为预售商品房，用途为住宅，预售许可证号为阳预许证字2013009号，建筑面积共182.41平方米（其中套内建筑面积145.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积36.85平方米），单价为每平方米5536.26元，房屋总价款为805858元；买受人于签订本合同时支付首期405858元，余款400000元以银行按揭方式支付；出卖人应当在2014年5月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付巳交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；等等。
合同签订当日，原告支付了购房款405858元给被告。合同签订后，原告于2013年11月27日支付房屋维修基金13589.55元给阳江市物业和房屋租赁管理所。
2014年5月19日，原告詹志友、詹德松（甲方）、第三人中行阳江分行（乙方）和被告宇辉公司（丙方）签订了《个人住房公积金组合抵押借款合同》（合同编号：10862920140481号），合同主要约定：本合同项下贷款总额为400000元，公积金贷款为300000元，商业贷款为100000元，公积金贷款、商业贷款期限均为20年，从贷款发放之日起240个月；公积金贷款执行住房公积金个人住房贷款利率，当前月利率为3.75%，商业贷款执行个人住房贷款利率上浮15%，第一个浮动周期内，贷款月利率为6.22708%；实行等额本息还款法；甲方愿以阳江市江城区东风三路59号尚居湖庭1幢3层305房设定抵押，作为甲方偿还本合同项下贷款的担保，该房产商品房买卖合同编号为2013111072，抵押期限从本合同生效之日起至本合同履行期限届满之日止，即从2014年5月19日起至2034年5月19日止;本合同由丙方为甲方在本合同项下的贷款提供连带责任的保证担保，若甲方未按期向乙方偿还贷款本息或因甲方违约而被乙方要求提前清偿贷款本息和费用时，乙方有权直接向丙方追索，保证期间自本合同生效之日起，至乙方取得并正式执管本合同项下抵押物的《房地产证》及《他项权证》正本之日等等内容。
2014年6月27日，詹志友、詹德松通过银行按揭的方式支付了余下购房款400000元给被告。涉讼商品房至今未进行竣工验收备案登记。2017年2月6日，原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，被告应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
诉讼中，第三人明确表示不提出独立诉讼请求，也不请求解除其与原告、被告之间签订的《个人住房公积金组合抵押借款合同》。
根据审理需要，本院依法去函阳江市住房和城乡规划建设局、阳江市不动产登记中心进行调查，阳江市住房和城乡规划建设局于2017年3月17日函复我院：阳江市江城区东风三路尚居湖庭第1憧由阳江市宇辉房地产开发有限公司开发建设，该公司于2014年4月向我局申请对该项目进行规划验收（即规划条件核实）。经核实，该小区存在没有按规划要求建设地下车库、超层、占用架空层等情况。该项目尚未通过规划验收，目前正在整改中。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”和《广东省城乡规划条例》第四十六条第三款：“建设工程未办理规划条件核实的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续。”等规定，该项目尚未具备交付使用和办理产权登记手续条件。2017年8月18日，该局再次函复我院：尚居湖畔1幢工程项目是由阳江市宇辉房地产开发有限公司开发建设。由于该项目在规划验收阶段存在超建、超容、占用架空层及车位建设等情况，现正整改。目前，建设单位对可采取改正措施消除影响的占用架空层情况，已按要求恢复回架空层使用功能，并完成地面车位设置，待测绘部门重新测量确认；对不可采取改正措施消除影响的超建、超容情况，待超建、超容处理后，方可进行规划验收及竣工验收。2017年9月1日，该局再次复函我院：尚居湖畔1幢工程项目是由阳江市宇辉房地产开发有限公司开发建设。由于该项目存在超建、超容情况，其中超建情况将移送城管部门作行政处罚处理，超容情况待政府批准超容处理方案后实施。目前，超容处理方案已呈报市政府审批。
阳江市不动产登记中心于2017年5月9日函复我院：阳江市江城区东风三路59号尚居湖庭第1幢第3层305房于2013年12月11日办理了预售合同备案登记，2014年1月8日办理了预购商品房预告登记，2014年6月5日办理了预购抵押权预告登记，至2017年5月9日止，该不动产的开发商尚未提供任何资料到我中心申办阳江市江城区东风三路59号尚居湖庭第1幢第3层305房地首次登记（权属登记）。
以上事实，有原告提供的身份证复印件、企业机读登记资料、《广东省商品房买卖合同》、《现金缴款单》、《收款收据》、《个人住房公积金组合抵押借款合同》、借款借据，被告提供的营业执照、阳江市规划评审纪要（2013）6号文、主体结构分部（子分部）工程验收记录、阳江市规划评审纪要（2014）1号文、建设项目竣工环境保护验收申请表、公示、建设工程消防验收意见书、检验报告，第三人提供的营业执照复印件、负责人身份证明书、负责人身份证复印件、逾期未还款查询页面、未结利息查询页面，本院依法调取的阳江市住房和城乡规划建设局复函、阳江市不动产登记中心复函等证据证实，结合本案当事人的陈述，经综合分析，本院予以认定。
诉讼中，经依法批准，本案延长审理期限6个月。
本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。被告宇辉房地产公司与原告詹志友、詹德松签订《广东省商品房买卖合同》，将已取得商品房预售许可证的涉讼商品房预售给原告，该合同是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。
合同签订后，原告已依约支付了全部购房款给被告，被告应当依约在2014年5月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，本案涉讼商品房所在工程至今仍未经验收合格，相关行政主管部门仍未核发竣工验收合格证书给被告，即涉讼商品房至今尚未具备法律规定的交付条件。被告主张涉讼商品房已完成部分项目验收，符合交付条件的意见，理据不足，本院不予采纳。
双方约定的被告交房时间是2014年5月30日，计至起诉之日（2017年2月6日），被告逾期交房时间已超过90天。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，原告有权解除合同。但是，当事人行使合同解除权的，应当在法律规定的权利存续期间即除斥期间行使，否则，解除权消灭。对此，《中华人民共和国合同法》第九十五条有明确规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”具体到商品房买卖合同的解除权行使问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
本案中，根据双方约定，被告逾期交房超过90天的，原告有权解除合同，即自约定交房届满日期（2014年5月30日）起计算至第91天（2014年8月29日），解除权即已发生，原告即享有合同解除权，该合同解除权的除斥期间为一年，即于2015年8月29日届满，并且该除斥期间不存在中止、中断和延长的情形。除作为出卖人的被告确实已无法履行合同主要义务的以外，原告以被告逾期交房为由行使合同解除权的，应在上述除斥期间行使。由于本案并无充分证据证实作为出卖人的被告确实已无法履行合同主要义务，故原告于2017年2月起诉请求解除合同时，已超过一年的解除权存续期间。因此，原告请求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持。
原告其他诉讼请求，均是以商品房买卖合同解除为基础而提出的，由于原告请求解除商品房买卖合同未获本院支持，故对于其他诉讼请求，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：
驳回原告詹志友、詹德松的诉讼请求。
本案受理费12285元（原告已预交），由原告詹志友、詹德松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 吴伟庆
人民陪审员 关建威
人民陪审员 李志伟
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 冯 敏