北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第01327号
原告（反诉被告）北京天街集团有限公司，住所地北京市东城区王府井西街9号五层。
法定代表人李桦，董事长。
委托代理人高福东，北京市东友律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京吴裕泰餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区藏经馆胡同2号。
法定代表人彭强，董事长。
委托代理人许婧，女，1985年1月7日出生，该公司法律顾问。
委托代理人江玉峰，男，1977年4月2日出生，该公司行政总监。
原告北京天街集团有限公司与被告北京吴裕泰餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理。诉讼中，北京吴裕泰餐饮管理有限公司对北京天街集团有限公司提起反诉。依法由代理审判员王晓峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高福东，被告的委托代理人许婧、江玉峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京天街集团有限公司诉称：2011年4月12日，原、被告签订《前门项目商铺租赁合同》，约定：原告将位于北京市前门大街的“前门”项目中面积为4336.10平方米的商铺出租给被告。租赁期限为15年，免租期为2011年5月1日至2012年1月31日。租金从2012年2月1日——2013年1月31日按营业额6%分成租金收取。物业管理费每月每平方米装修免租期8元，营业免租期10元，营业期30元。自2011年5月1日起缴纳物业管理费。同时合同约定解除合同的条件，并约定了解除合同后被告的相关法律责任：被告违反合同约定，原告单方解除合同，被告向原告支付相当于双倍保证金数额的违约金。被告未能按期将承租商铺交还原告的，则每逾期一日，被告应向原告支付相当于合同约定基本租金二倍的违约金及物业管理费等相关费用。原告提供的免租期是基于被告在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予被告的优惠。在租赁期内，如因被告原因导致本合同无法继续履行的或因被告违约导致原告单方解除合同的，则被告不享受免租期的免租金优惠，被告应按本合同约定的基本租金（地上面积每天每平米2.2元，地下面积每天每平米1元）标准向原告补交该期间的全部租金。
双方签订合同后，原告按照合同约定履行了义务，被告未按合同约定履行义务，故原告于2013年9月2日向被告发出合同解除函，解除了双方签订的《前门项目商铺租赁合同》。
合同解除后，被告拒绝向原告交付房屋，拒绝承担相应法律责任。被告的行为已经侵犯了原告的合法权益。现原告起诉要求：1、判令确认《前门项目商铺租赁合同》于2013年9月2日解除；2、判令被告将租赁标的恢复原状后返还原告；3、判令被告支付解除合同违约金1440061.44元；4、判令被告支付逾期返还房屋的违约金，自2013年9月13日起至实际返还之日止，按每日15118.84元计算；5、判令被告支付免租期2011年5月1日至2012年1月31日共计275天的租金2068840.50元。诉讼费由被告承担。
被告北京吴裕泰餐饮管理有限公司辩称：原告所述双方签订合同的情况属实。合同签订后，直至2011年8月29日，原告才将租赁标的交付被告，但交付的租赁标的依然存在遗留工程问题。被告接收租赁标的后，开始对租赁标的进行装修，直至2012年8月18日进行试营业。与原告签订合同虽然是以被告的名义，但被告与原告签订租赁合同前，曾口头与原告商定，签订租赁合同后，被告将在此成立北京吴裕泰茶文化有限公司，北京吴裕泰茶文化有限公司为租赁合同的实际承租人，待北京吴裕泰茶文化有限公司成立后，再与原告重新签订合同，变更合同承租人为北京吴裕泰茶文化有限公司。但北京吴裕泰茶文化有限公司成立后，原告拒绝变更承租主体。合同履行过程中，租赁标的装修的投资人及实际经营人均为北京吴裕泰茶文化有限公司，后北京吴裕泰茶文化有限公司更名为北京天乐园文化有限公司。
按照原、被告之间的租赁合同约定，每天营业时间和空调供暖供应时间为10时至晚上23时，此时段空调供应费由甲方或管理公司承担，乙方不承担。而实际此段时间的空调供应费用一直由被告承担。另外，租赁标的在2012年8月8日至2012年9月1日、2013年9月5日至2013年9月7日期间停电5天，在2013年9月11日停水半天，在2013年9月22日停水半天，自2013年11月20日至今停水停电，导致被告无法继续经营。原告停水停电给被告经营造成严重影响，带来巨大损失。因被告不存在违约行为，而是原告违约，现不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。
反诉原告北京吴裕泰餐饮管理有限公司诉称：要求反诉被告北京天街集团有限公司支付空调供应及管理费316524元、2013年9月5日至2013年9月7日期间停电造成的经济损失42374元。反诉费由北京天街集团有限公司承担。
反诉被告北京天街集团有限公司辩称：反诉被告不存在违约行为，从未给反诉原告断水断电；反诉原告所交纳的是电费，不是空调供应费，且其对此没有证据。故不同意其反诉请求。
经审理查明：2011年4月12日，北京天街置业发展有限公司（出租人，甲方）与被告北京吴裕泰餐饮管理有限公司（承租方，乙方）签订《前门项目商铺租赁合同》，约定：甲方将位于北京市前门大街的“前门”项目中面积为4336.10平方米（其中地上一层为1496.1平方米，地上二层为1190平方米，地下一层为1650平方米）的商铺出租给乙方，乙方承租商铺须用于商业经营活动，乙方应当以吴裕泰内府菜名称／商号对外经营，租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得改变承租商铺的用途，非经甲方同意，乙方不得变更双方确定的商号／名称、经营项目或品牌。租赁期限为15年，双方暂定交付日为2011年4月25日。为计算租金方便，自2011年4月25日至4月30日，甲方不收取乙方租金。租赁期为2011年5月1日至2026年4月30日。如交付日因故迟延，双方同意租赁期及免租期自动相应顺延。自2011年5月1日至2011年10月31日为装修免租期，装修免租期内乙方无须支付租金，但须承担水电费及装修产生的相关费用。同时，甲方同意给予乙方营业免租期，自2011年11月1日至2012年1月31日，营业免租期内乙方无须支付租金，但须支付物业管理费并承担全部水电燃气费等相关费用。并且，除非另有特别明确的约定，免租期不因任何原因而延长。双方确认，免租期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠，在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的基本租金（地上面积每天每平方米2.2元，地下面积每天每平方米1元）标准向甲方补交该期间的全部租金。从2012年2月1日至2013年1月31日无固定租金，按营业额6%分成租金计算；从2013年2月1日至2015年1月31日无固定租金，按营业额7%分成租金计算；从2015年2月1日起，租金收取标准为按照租赁面积进行计算，由甲方收取固定租金，且单位租赁面积租金标准随着时间推移而增加。本合同约定的免租期届满以后，仅收取按扣率租金期间，租金于每月完毕后支付；按固定租金收取时，应于每月25日前，乙方向甲方预付下个月的租金。乙方应当自2011年5月1日起向甲方或甲方指定的管理公司缴纳承租商铺的物业管理费，物业管理费标准为每月每平方米装修免租期8元、营业免租期10元、营业期30元。本合同签署同时，乙方应向甲方支付租赁保证金，金额相当于乙方承租商铺2个月的基本租金、物业管理费之和，共计人民币720030.72元。双方确认，商铺交付时为毛坯房，乙方应在免租期内进行商铺装修。若乙方拖欠租金、物业管理费超过30日，甲方有权在事先通知乙方后暂停承租商铺的水、电、电话等公共设施的供应和物业管理服务，直至拖欠款项及违约金全部清偿为止。租赁期内，非经甲方事先书面同意，乙方不得以任何形式转租、分租该商铺或其中任何部分，或以分租、借用、共用或将业务承包给第三方等其他任何方式以致任何非本合同承租方在租赁期限内使用或占用该商铺或其中任何部分。
双方还约定了合同解除和终止的条件，“在乙方出现以下情况中的任何一项时，甲方有权解除本合同：乙方未按时足额缴纳租金的天数超过15日或累计达30日的；未按时足额缴纳物业管理费、能源费等相关费用超过30日或累计达60日的”；“租赁期满或本合同因其他原因而终止后10日内，乙方应当将承租商铺交还甲方”；“乙方对承租商铺进行装修而添加设施、设备的，除甲方书面同意保留外，乙方在返还承租商铺时应自担费用将其拆除并恢复到承租商铺交付时的原状，拆除时应确保不损坏承租商铺的表面完好、使用性能及房屋结构。在拆除时对承租商铺造成损害的，乙方应承担赔偿责任”；“乙方未能按期将承租商铺交还甲方的，则每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于合同约定基本租金（地上每日每平方米2.2元，地下每日每平方米1元）2倍的违约金及物业管理费等相关费用”。关于违约责任，双方在合同中约定，“因乙方原因违反合同约定，甲方单方解除本合同的，乙方向甲方支付相当于双倍租赁保证金的数额作为违约金”。
2011年4月25日，被告向原告支付租赁保证金459864.72元；2011年6月8日，被告向北京前门天市置业发展有限公司交纳物业保证金260166元；2011年8月18日，北京吴裕泰茶文化有限公司向北京前门天市置业发展有限公司交纳装修押金100000元。
被告向北京大都市街贸易发展有限公司交纳了2012年9月至2013年10月期间的物业费（具体为2012年11月2日交纳2012年11月物业费130083元、2012年12月31日交纳2012年12月物业费130083元、2013年1月25日交纳2013年1月物业费130083元、2013年2月22日交纳2013年2月物业费130083元、2013年3月28日交纳2013年3月物业费130083元、2013年8月29日及30日交纳2013年4月物业费130083元、2013年9月11日交纳2013年5月至9月物业费650415元、2013年9月11日交纳2013年10月部分物业费89419元、2013年9月11日交纳2012年9月至10月物业费260166元）。
被告向原告交纳了2012年9月至2013年11月期间的租金（具体为2013年9月27日交纳2012年9月至2013年8月的租金87115.87元、2013年10月30日交纳2013年9月的租金7907.62元、2013年12月4日交纳2013年10月的租金13087.73元、2013年12月24日交纳2013年11月的租金728.28元、2013年12月6日原告给被告开具金额为67000元的租金发票用以抵扣应由原告承担的“鲜鱼口餐饮一条街开街活动”的经费）。经询，对于上述被告已经向原告交纳的租金数额及对应的期间，原、被告双方没有争议。被告称，因为其在2012年8月18日开始试营业，所以其自2012年9月计算租金，因为2013年11月被断水断电，所以没有继续支付之后的租金。原告称，被告一直持续不交纳租金，已经构成违约，被告的所有租金都是在其收到原告合同解除函之后交纳的，原告为减轻损失才收取了被告的款项，并不影响合同解除及被告应承担的违约责任。被告称，因原告财务人员交接及原、被告双方对账存在争议，所以没能按月向原告支付租金，原告对被告的该抗辩意见不予认可。
2011年5月8日，北京天街置业发展有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《有关﹤前门项目商铺租赁合同﹥的补充协议》，主要内容为“双方于2011年4月12日签订了有关《前门项目商铺租赁合同》，为配合东城区政府以及甲方5月8日联合举办的‘鲜鱼口餐饮一条街开街活动’的隆重并顺利开街，经甲、乙双方共同协商，对天乐园号商铺当天的活动作如下安排，双方本着诚信合作的原则，达成以下补充协议：一、活动策划与布展工作。1、活动方案的策划工作由乙方全面负责，经甲方同意后执行。2、活动方案的布展工作由乙方全面负责，5月5日正式布展完成。3、5月6日经甲方验收合格，5月8日有正式的演出活动。二、活动经费预算。活动总预算为人民币139000元，其中67000元由甲方承担，72000元由乙方承担。三、活动经费的支付。1、归甲方负责的67000元经费，由乙方垫付。2、乙方垫付的此经费，由乙方第一次支付甲方租金时，从中扣除”。
2011年10月9日，北京天街置业发展有限公司名称变更为北京天街控股集团有限公司。2013年7月18日，北京天街控股集团有限公司名称变更为北京天街集团有限公司。
2012年8月30日，被告（承租方，甲方）与北京大都市街贸易发展有限公司（物业服务企业，乙方）签订《物业服务合同》，其中约定了物业保证金为260166元。
2012年10月10日，北京天街控股集团有限公司（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订租赁合同的《补充协议》，约定租赁合同的物业服务企业由北京前门天市置业发展有限公司变更为北京大都市街贸易发展有限公司，自本协议签订之日起5日内，乙方另行与天市公司及大都市公司签署《前门大街商业区物业服务合同》的补充协议。
2013年9月2日，被告收到原告的《合同解除函》。在该函中，原告以被告未依约缴纳租金及物业费为由要求于被告收到该函之日解除租赁合同，要求被告支付拖欠的相关费用及承担违约责任，并要求被告收到该函10日内将租赁商铺恢复原状交还原告。其后，被告向原告进行了回函，表明不认可原告的解除函内容，并认为是原告违约。
原告不认可其与被告之间存在关于待北京吴裕泰茶文化有限公司成立后变更其为承租人的约定，原告仅认可被告为承租人。
关于原告何时将租赁标的交付被告一节。原告称，其于2011年5月1日即已完成租赁标的的交付；被告称，因租赁标的在工程上不具备交付条件，直至2011年8月29日原告才将租赁标的交付被告，且交付之后仍然存在遗留工程问题。经查，双方均未能提供对方认可的项目交接单。但对于原告提供的用以证明租赁标的在2011年5月1日前已完成交付的证据“向吴裕泰（鲜鱼口）发送文件目录”，被告认可目录中最后一项（第8项）2012年8月24日领取《管理规约》的“杨旭”的签字，但被告不认可对前7项材料的签收（签收日期均为2011年4月26日）。因对上述八项材料的签收目录在同一页纸中，且按顺序排列，被告未能对其否认签收前7项材料提供证据。对于被告主张的租赁标的存在遗留工程问题，原告予以否认，被告未能对此提供有效证据。
被告对于原告在2013年11月20日前对租赁房屋断水断电未能举证。原告认可租赁房屋于2013年11月20日被断水断电，但称该行为系物业公司所为，原因是被告拖欠物业费。对于被告反诉主张的空调供应费用，被告称空调供应费是以电费的形式交纳的，电费中包括但不限于空调供应费。被告未能就其主张的空调供应费提供相关证据。
诉讼中，北京大都市街贸易发展有限公司与北京前门天市置业发展有限公司共同出具说明，“北京前门天市置业发展有限公司收取北京吴裕泰餐饮管理有限公司的装修押金100000元，物业保证金260166元，已经转至北京大都市街贸易发展有限公司。现北京前门天市置业发展有限公司与北京大都市街贸易发展有限公司均同意，以上款项可以在北京天街集团有限公司与北京吴裕泰餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷案件中一并处理，用于抵销北京吴裕泰餐饮管理有限公司应向北京天街集团有限公司支付的同等金额的款项”。经询，被告认为其与物业公司之间存在物业服务合同关系，不同意将装修押金及物业保证金在本案中一并处理。原、被告均同意将被告交纳的租赁保证金459864.72元在本案中一并处理。
经询，本案双方均认可原告交付被告的租赁标的为毛坯房。原告不同意在双方租赁合同解除后对租赁标的形成附合的装修装饰继续利用，并要求被告恢复原状。被告表示，如双方租赁合同解除，其要求原告根据过错程度对被告的装修损失进行补偿。
上述事实，有双方当事人陈述，《前门项目商铺租赁合同》，《有关﹤前门项目商铺租赁合同﹥的补充协议》，《物业服务合同》，《补充协议》，名称变更通知，费用缴纳凭证，《合同解除函》，《关于天街集团﹤合同解除函﹥的回函》等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《前门项目商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同全面履行自己的义务。关于承租主体问题，被告虽称双方曾有约定待北京吴裕泰茶文化有限公司成立后变更其为承租人，但原告对此予以否认，而被告又未能就此举证，依据合同相对性原则，本院确定涉案租赁合同的承租人为被告。关于租赁标的交付时间问题，结合双方为“鲜鱼口餐饮一条街开街活动”所签的补充协议及双方举证情况，能够认定原告在2011年5月1日已经完成了租赁物的交付。被告称租赁标的存在遗留工程问题，因原告予以否认，而被告又未提供相应证据，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。因被告迟延交付租金，原告依据双方合同约定要求确认于2013年9月2日解除合同并要求将租赁标的恢复原状后予以返还，应予支持。因被告违约，原告要求被告支付双倍租赁保证金的数额作为解除合同违约金，应予支持。但关于租赁保证金数额问题，合同约定租赁保证金为720030.72元，但结合原、被告双方认可的缴费凭证及陈述，该720030.72元应当包括被告交给原告的租赁保证金459864.72元及交给物业公司的物业保证金260166元。因被告明确表示与物业公司之间另有合同，被告不同意将涉及物业的问题及将装修押金、物业保证金在本案中一并处理，且被告与物业公司之间《物业服务合同》中亦存在关于物业保证金260166元的相关约定，故本院认定原、被告之间租赁合同的租赁保证金数额应为459864.72元。故，被告应向原告支付解除合同违约金919729.44元。因原、被告均同意将租赁保证金459864.72元在本案中一并处理，进行抵扣后，被告应向原告支付解除合同违约金459864.72元。因被告违约导致原告单方解除合同，被告不应再享受免租期的优惠，被告应按合同约定的基本租金标准向原告支付此期间的租金。原告要求被告支付2011年5月1日至2012年1月31日期间的租金2068840.5元，不违反约定，本院予以支持。2013年9月2日双方租赁合同解除，被告应按双方合同约定于10日之内交还房屋。因被告未交还房屋，其应当自2013年9月13日起向原告支付迟延交还房屋的违约金，至被告将租赁标的交还原告之日止。但双方在合同中约定的两倍基本租金标准的违约金数额偏高，本院予以酌减，被告应按基本租金标准即每日7559.42元向原告支付迟延交还房屋的违约金。原告认为，被告于2013年10月30日交纳的2013年9月租金7907.62元、2013年12月4日交纳的2013年10月租金13087.73元、2013年12月24日交纳的2013年11月租金728.28元应作为合同解除后的房屋占用费，并要求在迟延交还房屋违约金中予以扣除，本院不持异议。被告的反诉，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、于二Ｏ一三年九月二日解除原告北京天街集团有限公司与被告北京吴裕泰餐饮管理有限公司签订的《前门项目商铺租赁合同》；
二、被告北京吴裕泰餐饮管理有限公司将其承租的北京市东城区前门地区C6地块商铺恢复原状后交还原告北京天街集团有限公司（于本判决生效后二十日内履行完毕）；
三、被告北京吴裕泰餐饮管理有限公司向原告北京天街集团有限公司支付解除合同违约金四十五万九千八百六十四元七角二分（于本判决生效后七日内履行完毕）；
四、被告北京吴裕泰餐饮管理有限公司向原告北京天街集团有限公司支付自二Ｏ一一年五月一日至二Ｏ一二年一月三十一日期间的租金二百零六万八千八百四十元五角（于本判决生效后七日内履行完毕）；
五、被告北京吴裕泰餐饮管理有限公司按每日七千五百五十九元四角二分标准向原告北京天街集团有限公司支付自二Ｏ一三年九月十三日起至被告将承租商铺交还原告之日止的违约金（已经支付二万一千七百二十三元六角三分，余款于本判决生效后二十日内履行完毕）；
六、驳回原告北京天街集团有限公司其他诉讼请求；
七、驳回被告北京吴裕泰餐饮管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23399元，由原告北京天街集团有限公司负担3399元，被告北京吴裕泰餐饮管理有限公司负担20000元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3342元，由被告北京吴裕泰餐饮管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王晓峰
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 刘 勃