四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川15民终473号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡琼，女，1975年10月出生，汉族，住四川省筠连县。
委托代理人：闵书全，四川瑞龙律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李华，男，1964年2月出生，汉族，住四川省筠连县。
原审第三人：舒大友，男，1962年11月出生，汉族，住四川省筠连县。
原审第三人：周真明，男，1952年8月出生，汉族，住四川省筠连县。
委托代理人：闵书全，四川瑞龙律师事务所律师。
原审第三人：周华健，系胡琼之长子，男，1994年4月出生，汉族，住四川省筠连县。
委托代理人：闵书全，四川瑞龙律师事务所律师。
原审第三人：周鹏飞，系胡琼之次子，男，1995年5月出生，汉族，住四川省筠连县。
委托代理人：闵书全，四川瑞龙律师事务所律师。
上诉人李华、胡琼因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省筠连县人民法院（2015）筠连民初字第1162号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年3月17日，原告（反诉被告）胡琼将位于筠连镇北环路4号3幢3单元202室（即租赁协议上的筠连镇玉壶广场玉壶小区B、C栋2-1）、筠连县筠连镇北环路4号B、C幢2单元202号（即租赁协议上的筠连镇玉壶广场玉壶小区B、C栋2-2）的房屋及楼下门面共计约450㎡租给案外人陈昭，双方签订了《房屋租赁协议书》，陈昭使用上述房屋一段时间后双方解除了《房屋租赁协议书》。胡琼又将上述房屋租给被告（反诉原告）李华，2012年3月8日，胡琼与李华就上述房屋又签订了《房屋租赁协议书》，胡琼将上述房屋租给李华用于经营餐饮，双方约定租赁期限为4年，即2012年3月17日至2016年3月17日；租金90000元/年；租金支付方式为先付租金后使用房屋，每年一次性付清，即每年在当年2月30日前交付；承租使用期满李华应恢复门市的原貌，如李华交付现状胡琼同意接收，李华可以不拆除其装修设施，以现状交付；经营期间产生的水电费由李华交纳；合同违约金的标准按一年的租金计算；双方从签字之日起生效。胡琼与李华在该协议书上签名捺印，因胡琼提供的该《房屋租赁协议书》系之前与陈昭签订的房屋租赁协议样本，故协议上租赁期限误写为5年，落款时间误写为2011年3月17日。2012年3月8日，李华给付胡琼租金90000元，胡琼向李华出具收条一张，载明“今收到李华交来房租费2012年3月17号至2013年3月17日的房款90000元正，大写玖万元正。收款人胡琼，2012年3月8日”。因陈昭租用该房屋期间已进行了装修装饰，李华为租用该房另行向陈昭支付了装修等费，原审中已查明被告李华向陈昭支付了98800元（含物品折价28800元，转让费70000元）。重审中李华称支付陈昭的转让费为93000元，且均属支付陈昭的装修损失费，原告未予以认可，被告也未提供证据证明。因李华经营餐饮，陈昭经营茶楼，被告进驻该房屋后，即购买材料对房屋进行了重新装修。2012年4月20日，李华办理了个体工商户营业执照，经营筠连县玉壶鲜酒楼，经营范围为中餐类制售。2010年3月12日，第三人舒大友通过拆迁还房方式从筠连县城市投资有限责任公司取得了坐落于筠连县筠连镇北环路4号B、C幢2单元202号(即《房屋租赁协议书》上的玉壶小区B、C栋2-2)的房屋所有权及土地使用权，被告胡琼及其丈夫周祥华因对筠连县城市投资有限责任公司拆迁安置的结果不服而占用筠连县筠连镇北环路4号B、C幢2单元202号房屋，筠连县城市投资有限责任公司依法向本院起诉，经本院判决其返还后，被告胡琼及其丈夫周祥华仍一直占有该房屋，本院在执行过程中依法对该房进行了查封。2011年1月5日，第三人周真明（胡琼公公）出具委托书一份，委托胡琼代其承办本案房屋出租事宜。2013年1月10日，第三人舒大友书面通知李华：“玉壶鲜酒楼负责人李华，位于北环路4号、B、C幢2单元、房号202房屋住房面积152.32平方的房屋，实属我舒大友的拆迁赔偿住房，不知什么原因没有经过我房主的允许在我不知情的情况下你在我住房里开起了餐馆。现特以书面通知形式通知你请你尽快搬走。房主舒大友2013年1月10日。”除此之外，舒大友并未采取其他手段阻碍李华的经营活动。以后，李华陆续将租赁房屋中的部分物品（其中包括陈昭转让的部分物品）搬离承租房屋并停止经营，被告李华未再缴纳房租和相关水费、电费、气费，也未将房屋返还给原告胡琼，双方自此酿成诉讼。2014年8月6日，第三人周真明及案外人周祥华(周真明之子、本案原告胡琼之丈夫)将本案租赁房屋门锁锯断，其后周真明、胡琼等人进入该房屋并使用该房屋至今。
另查明：1、第三人周真明原有坐落于筠连县筠连镇北环路137号的房屋面积296.65㎡。2005年11月11日，因筠连县政府决定建设玉壶公园，周真明的房屋在该拆迁范围内，2006年4月26日，筠连县国有资产经营有限公司（现已变更为筠连县城市投资有限责任公司）作为拆迁人与周真明签订了房屋拆迁安置补偿协议，协议约定因建设玉壶公园，需拆除周真明的房屋，选择产权调换的方式即周真明旧住房由筠连县国有资产经营有限公司调换为住房两套，旧门面调换新门面两间，双方还就拆迁临时过渡及调换补差等事宜进行了约定。筠连县城市投资有限责任公司建设的玉壶公园房屋竣工后，拟定了安置方案并予以公示，周真明的两间门面安置在玉壶公园B、C幢2号、3号门面，二套住宅安置在B、D幢1-4-1和1-6-2号房屋。周祥华（周真明之子）、胡琼因对筠连县城市投资有限责任公司安置给周真明的二套住房位置持异议，遂占用了筠连县城市投资有限责任公司所有的B、C幢1-2-1（即现筠连镇北环路4号3幢3单元202）和1-2-2号（即筠连县筠连镇北环路4号B、C幢2单元202号）房屋二套。2009年8月18日，筠连县城市投资有限责任公司向法院起诉，要求周祥华、胡琼向筠连县城市投资有限责任公司返还其所有的B、C幢1-2-1和1-2-2号房屋二套。2009年11月2日，筠连县人民法院作出（2009）筠连民初字第655号《民事判决书》：“被告周祥华、胡琼于本判决生效后立即返还原告筠连县城市投资有限责任公司坐落于筠连县玉壶公园B、C幢1-2-1和1-2-2号住房二套。”该判决生效后，被告周祥华、胡琼未将上述房屋返还筠连县城市投资有限责任公司。2011年1月5日，第三人周真明出具委托书一份，委托胡琼代其承办本案房屋出租事宜。
2、2013年11月7日，法院到李华承租房屋内查看水电气三表的编号，经核对上述房屋水表编号为01040145、01040144、0104176、010140177，电表编号为1130119、1130120、1130128，天燃气止到11178度，原、被告双方均认可上述事实。胡琼提交的2013年10月11日胡琼向筠连县三鼎天然气有限责任公司缴纳天然气费发票三张，用户姓名周真明，起止度数分别为9736至10475,10475至11141,11141至11178，上述三张发票金额小计10723元；胡琼还提交了筠连县自来水有限责任公司水表编号为01040145、01040144、0104176、010140177的发票，金额为682元；胡琼还出具了四川能投筠连电力有限公司，电表编号为1130119、1130120、1130128在2012年12月至2013年7月产生的电费3072元。上述水、电、气费三笔共计14477元。
3、2013年11月8日，法院询问了筠连县城市投资有限责任公司的相关工作人员，该公司表示玉壶广场B、C栋2、3号门面和位于B、C栋2-1房屋拟安置给周真明，因周真明没有完善相关产权手续，所以没有办理相关产权手续。2014年3月27日，筠连县人民政府向周华健（胡琼长子）颁发了位于筠连镇北环路4号3幢3单元202号（即租赁协议所述玉壶小区B、C栋2-1）、筠连镇北环路2号附7号房屋（即玉壶广场B、C栋2号门面）的《房屋所有权证》；2014年3月27日，筠连县人民政府向周鹏飞（胡琼次子）颁发了位于筠连镇北环路2号附8号房屋（即玉壶广场B、C栋3号门面）房屋的《房屋所有权证》。2014年5月26日，筠连县城市投资有限责任公司与周祥华、胡琼、舒大友、周真明协商达成一致意见：“周祥华、胡琼应返还B、C幢1-2-2号房屋由周祥华、胡琼以其子周鹏飞的名义向城投公司已经安置的房主舒大友购买，款项付清后，涉及舒大友房屋的一切权利全部转移给买受人周祥华、胡琼。”2014年5月26日，筠连县城市投资有限责任公司收到以周鹏飞名义交付的517888元。2014年5月26日，第三人舒大友妻子罗开素从筠连县城市投资有限责任公司领取了该款。
4、2014年8月27日，成都宏涛评估咨询有限公司工作人员实地查看了本案所评估的设备及场地并于2014年9月9日以2012年2月为价格基准日作出宏价评（2014）084号价格评估意见书：（1）装修工程费用：大厅外立柱装修3根1950元、电子显示屏3000元、角钢广告店招1584元、霓虹灯管店招1600元、霓虹灯管吸塑字2400元、霓虹灯管吸塑字更换2400元、不干胶贴字900元、玻璃鱼缸及底座2000元、排水沟800元、杀鱼台2**元、凉菜间砌砖墙4320元、凉菜间贴墙砖5400元、凉菜间顶面扣板446元、厨房楼梯间墙体拆建1747元、厨房顶部建设2500元、灶台墙面处理705元、厨房后门砌墙1896元、厨房后门墙面贴砖2370元、大厅吧台19**元、大厅酒柜2585元、大厅地砖13050元、楼梯间墙纸铺贴1100元、储藏室新建4032元、形象墙1000元、大厅吊顶8360元、通道墙面墙纸2622元、雅间墙面墙纸6216元、雅间灯具更换1600元、雅间窗户贴纸200元、洗碗间改造1500元、天燃气管道780元、天燃气改装40500元。（2）附属设备购买、安装费用价格评估：不锈钢工作台22**元、不锈钢调料台16**元、东风不锈钢双眼灶台38**元、徐炉子不锈钢单眼灶台28**元、不锈钢蒸饭柜4500元、不锈钢操作台带保鲜柜3300元、不锈钢菜架400元、30mm排风扇200元、不锈钢烟罩3600元、离心抽风机2200元、排烟管道800元、不锈钢油水分离器2600元、不锈钢洗碗池1100元、冷柜1500元、锅碗瓢盆、泡菜坛3000元、木制屏风960元、天燃气炉灶800元、备餐柜1440元、塑料菜架200元、雅间靠背木凳8000元、玻璃台面及转玻4640元。本次价格评估所确定的标的物在价格评估基准日的总价值为人民币171353元（其中大厅地砖13050元已经庭审查明不属李华所装修）。李华垫支评估费8500元。
5、2014年7月24日，本院对李华承租房屋进行了勘验并对房内物品进行清点登记并由胡琼、李华签字确认，除成都宏涛评估咨询有限公司作出宏价评（2014）084号价格评估意见书所列附属设备外，房内还有空调1台、大排扇1把、大圆桌2套、窗帘、二楼大厅顶灯2盏、大锅灶1台、不锈钢洗碗池1台、二楼玻璃隔板。
6、第三人舒大友在原审中述称：筠连镇玉壶广场小区B、C栋2-2号房屋系第三人舒大友所有，原告胡琼将该房屋出租，未经第三人舒大友同意,现第三人舒大友不同意原告将该房屋出租给被告，对已经产生的租金，第三人舒大友保留诉讼的权利。重审中，第三人舒大友在电话中明确其保留原意见。
一审法院审理认为：
（一）本案所涉合同的效力问题。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2012年3月8日，胡琼与李华签订的《房屋租赁协议书》，胡琼将房屋租与李华作为经营场所使用，该合同是双方的真实意思表示，且该合同并无违反《中华人民共和国合同法》关于合同效力的情形，故胡琼与李华于2012年3月8日签订的《房屋租赁协议书》为有效合同，双方应按照合同约定的内容履行。
（二）胡琼、李华对《房屋租赁协议书》的签订和履行有无过错及程度。
租赁合同是当事人之间设定用益物权的合同，是一方当事人转移特定物给他方使用、收益，他方给付租金的合同。胡琼将位于筠连镇北环路4号3幢3单元202室（即租赁协议上的筠连镇玉壶广场玉壶小区B、C栋2-1）、筠连县筠连镇北环路4号B、C幢2单元202号（即租赁协议上的筠连镇玉壶广场玉壶小区B、C栋2-2）的房屋及筠连镇北环路2号附7、筠连镇北环路2号附8号门面租赁给李华作为经营场所，因签订合同时胡琼及其家人未取得B、C幢1-2-2号房屋的房屋所有权，属无权处分行为，导致第三人舒大友于2013年1月10日向李华主张权利，进而使李华对承租该房的产权真实性产生合理怀疑，虽然被告胡琼及其丈夫于2014年5月26日以其子周鹏飞的名义向舒大友购买该房、取得该房屋的所有权，但仍不能否定其在此之前无权处分该房的事实，胡琼应对此承担主要的缔约过失责任。李华在租赁房屋时未审查出租方对出租房屋所有权的真实状况，也负有一定的责任。在租用房屋后，李华因第三人舒大友对租赁房屋的部分房屋主张权利，决定不再租赁该房，双方本可通过协商解决，但李华既未缴纳承租房屋期间产生的水、电、气费，也未依法解除租赁协议并按约给付解除房屋租赁协议前的房租，且一直占用租赁房屋至2014年8月6日（诉讼期间，经法院多次做解释疏导工作，被告李华仍坚持不予返还租赁房屋），导致租金一直在产生，而双方均未有效使用租赁房屋，对此，李华应承担主要责任。综上，法院确定原、被告双方对租赁合同的签订和履行各承担50%的违约责任。
（三）原告胡琼诉讼请求的处理
1、胡琼要求李华支付自2013年3月18日起至2014年8月6日原告方实际占用房屋时止的房租，房租按7500元/月支付的请求。
2012年3月8日，胡琼、李华签订房屋租赁协议约定房租7500元/月，虽然胡琼出租的房屋部分属第三人舒大友所有，但对胡琼的无权处分行为，舒大友除向李华出具通知书外并未采取其他方式阻碍经营，并在本次诉讼中表示保留诉讼的权利，故李华应按照7500元/月支付自2013年3月18日至2014年8月6日的房租124750元（7500元/月×16个月＋19天×250元/天）。
2、胡琼要求李华支付租住期间水、电、气费共计14477元的请求。
胡琼所缴纳的水、电、气费系李华承租房屋时产生，按《房屋租赁协议书》的约定，该费用应由李华承担，故对胡琼要求李华支付水、电、气费14477元的请求，本院予以支持。
3、要求李华支付违约金90000元的请求。
胡琼、李华均有过错且程度相当，故相互不给付违约金。
（四）对李华反诉请求的处理
1、解除胡琼、李华签订的《房屋租赁协议书》的请求。
胡琼、李华均同意解除该《房屋租赁协议书》，故法院不持异议。
2、要求胡琼赔偿装修残值损失128514.75元（即按成都宏涛评估咨询有限公司作出的评估价171353元折算3年的损失为128514.75元）。根据胡琼在庭审中的陈述及李华的举证，法院认定李华在承租房内形成附合的装修为：大厅外立柱装修3根、电子显示屏、角钢广告店招、霓虹灯管店招、霓虹灯管吸塑字、霓虹灯管吸塑字更换、不干胶贴字、玻璃鱼缸及底座、排水沟、杀鱼台、凉菜间砌砖墙、凉菜间贴墙砖、凉菜间顶面扣板、厨房楼梯间墙体拆建、厨房顶部建设、灶台墙面处理、厨房后门砌墙、厨房后门墙面贴砖、大厅吧台、大厅酒柜、楼梯间墙纸铺贴、储藏室新建、形象墙、大厅吊顶、通道墙面墙纸、雅间墙面墙纸、雅间灯具更换、雅间窗户贴纸、洗碗间改造、天燃气管道、天燃气改装，上述形成附合的装修评估价格为108663元。法院确认属于李华购买的附属设备为：不锈钢工作台1台、不锈钢调料台1台、东风不锈钢双眼灶台1台、徐炉子不锈钢单眼灶台1台、不锈钢蒸饭柜1台、不锈钢操作台带保鲜柜1台、不锈钢菜架1个、不锈钢烟罩1个、离心抽风机1个、排烟管道20米、不锈钢洗碗池1台、冷柜1台、木制屏风3组、不锈钢油水分离器1个、备餐柜8个、塑料菜架8个、雅间靠背木凳80张、锅碗瓢盆、泡菜坛一批、玻璃台面及转玻，上述附属设备价格为49640元。对于李华提出的除《价格评估意见书》外还有其他未进行评估的财产的主张，根据法院勘验笔录，结合李华和陈昭的转让清单及李华的举证情况，法院确定除《价格评估意见书》外李华另外购买的设备的价格为：大锅灶1台17**元、不锈钢洗碗池1台11**元、空调1台27**元、大排风扇1把500元、顶灯2盏1700元、大圆桌2套2400元、窗帘4500元、玻璃门2700元，合计17300元。综上，上述设备价格共计66940元。
本案中，胡琼、李华过错程度相当。李华要求胡琼支付装修残值损失128514.75元的请求，根据宏价评（2014）084号价格评估意见书、各方举证情况及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）款“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装修残值损失，双方根据各自违约程度承担相应的责任。”之规定，法院认定的形成附合的装修损失为108663元，结合李华占用承租房屋的期间（2012年3月17日至2014年8月6日,两年零四个半月折合2.375年），装修房屋残值损失为：108663元÷4年×（4年-2.375年）=44144.34元，胡琼承担22072.17元,李华承担22072.17元。对未形成附合的属李华的物品本应由胡琼返还李华，但2014年8月6日，周真明、周祥华已将门锁锯断进入该房并未提交证据证明对房内物品进行清点登记及妥善保管，导致这些物品无法返还，故应当折价赔偿，属于李华的设备价格共计66940元，66940元÷4年×（4年-2.375年）=27194元，胡琼应当赔偿李华设备损失27194元。综上，胡琼应给付李华装修损失、物品损失费共计49266.17元。胡琼承担上述损失后，该租赁房屋内的装修设施及相关经营设施、物品由胡琼自行处分。
3、要求胡琼赔偿李华转让费残值损失69750元。被告李华在原审中称支付陈昭的转让费70000元，物品折价费28800元，重审中被告称转让费应为93000元，其中23000元为替陈昭支付给原告的房租费，且称该93000元全部属于支付给陈昭的装修损失费。因转让费一事原审中已查明是70000元，重审中被告未提供证据证明转让费应为93000元，法院确定转让费为70000元，结合李华占用承租房屋的期间（2012年3月17日至2014年8月6日,两年零四个半月折合2.375年），转让费残值损失为：70000元÷4年×（4年-2.375年）=28437.5元，按过错程度相当，由胡琼承担14218.75元，李华承担14218.75元。
4、要求胡琼退还李华2013年1月10日至2013年3月17日期间的租金16750元。
李华已缴纳2013年1月10日至2013年3月17日的房租，此期间李华仍然占用该房，故法院对该项请求不予支持。
5、要求胡琼给付违约金90000元请求的问题。
本案中，因胡琼、李华均有过错且程度相当，故相互不给付违约金。
6、要求胡琼给付评估费8500元和保全费2370元。
根据双方在本案中的违约程度，评估费8500元，由胡琼承担4250元，李华承担4250元。保全费属于诉讼费用，由法院予以确认。
本案经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十一条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）胡琼与被告（反诉原告）李华于2012年3月8日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告（反诉原告）李华给付原告（反诉被告）胡琼20**年3月18日至2014年8月6日的房屋租金124750元；三、被告（反诉原告）李华给付原告（反诉被告）胡琼水、电、气费14477元；四、原告（反诉被告）胡琼给付被告（反诉原告）李华装修损失和物品损失49266.17元、转让费损失14218.75元及评估费4250元，原告（反诉被告）胡琼对租赁房屋内的装修设施及相关经营设施、物品享有处分权；上述二、三、四项品迭后，被告（反诉原告）李华应给付原告（反诉被告）胡琼714**.08元，此款于本判决生效后十日内付清。五、驳回原告（反诉被告）胡琼的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李华的其他反诉请求。案件受理费1350元，反诉费3463元，保全费2370元，共计7183元。由原告（反诉被告）胡琼负担3591.5元，被告（反诉原告）李华负担3591.5元。
宣判后，胡琼不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定“对于李华提出的除《价格评估意见书》外还有其他未进行评估的财产的主张，根据本院勘验笔录、结合李华和陈昭的转让清单及李华的举证情况，本院确定除《价格评估意见书》外李华另外购买的设备的价格为：…合计17300元。”被上诉人申请的装修价值及设备价格评估，当时对全部装修、设备都予以评估，除《价格评估意见书》外就没有设备，一审法院认定此事实的证据不充分，一审法院没有资质对这些设备的价格进行评估，认定事实错误，导致判决上诉人支付被上诉人设备残值17300÷4年×（4年-2.375年）×50%=3514元。2、一审法院认定由上诉人承担转让费残值损失没有法律依据和事实证据。转让费是承租人陈昭与次承租人李华之间的约定，是另外的合同关系，与本案租赁合同关系无关。庭审中被上诉人自认转让费是用于购买承租人陈昭的装修，被上诉人在装修时，将陈昭大部分装修毁掉重装，毁掉的是被上诉人对自己购买财产的处分，继续使用的部分在装修价值评估时已经评估，转让费还计算残值，对被上诉人的损失重复计算。3、评估费4250元是被上诉人的举证费用，应该由被上诉人承担。请求：1、撤销四川省筠连县人民法院（2015）筠连民初字第1162号民事判决书第四项，改判上诉人支付被上诉人装修损失和物品损失45752.17元（请求减判金额为22252.75元）；2、判令被上诉人承担本案一、二审案件受理费。
李华不服，向本院提起上诉称：1、上诉人分四次支付给陈昭转让费93000元，一审认定为70000元，属于认定事实错误。2、上诉人与被上诉人2012年3月8日签订的《房屋租赁协议书》应当无效，一审法院认定事实错误。3、一审对本案缔约过程中的过错责任划分不当。上诉人为审慎起见，询问了被上诉人所租赁房屋的所有权和产权情况，而被上诉人故意隐瞒本案所涉房屋属于第三人所有的事实，欺骗上诉人。一审法院苛求上诉人在租赁房屋时要去审查出租房屋所有权的真实情况，没有法律依据。而被上诉人故意隐瞒房屋权属事实，应当承担全部缔约过失责任赔偿上诉人损失。4、一审判决上诉人支付2013年3月18日至2014年8月6日的房租124750元错误。因2013年1月10日，房屋所有权人舒大友以书面形式向上诉人主张权利并要求上诉人尽快搬走，上诉人事实上对租赁物已无法使用、收益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，上诉人有权拒付租金。上诉人租赁房屋的实际使用时间为2012年3月17日至2013年3月16日止，从燃气公司提供的用气方数，电力公司、自来水公司提供的用电、用水的相关依据也能够证明上诉人所租房屋实际使用时间到2013年3月17日止。5、被上诉人非法租赁，导致房屋租赁合同无法继续履行，上诉人停止了经营活动，被上诉人拒绝与上诉人终止租赁合同，过错责任不在上诉人。6、上诉人实际使用本案所涉租赁房屋仅一年，根据一审法院查明上诉人对房屋投资形成的附和装修及附属设备、经营物品价值为171353元，上诉人支付的转让费93000元，投资合计264353元，扣除上诉人实际使用租赁房屋经营的一年时间，被上诉人应赔偿上诉人的经济损失198264.75元。7、被上诉人应当退还2013年1月10日至2013年3月17日的部分租金16750元。8、被上诉人非法将他人房屋以欺诈手段租赁给上诉人，应当承担违约责任，被上诉人应当赔偿上诉人违约金90000元。9、被上诉人应当承担为解决本案纠纷而产生的评估费8500元和保全费2370元。请求：1、撤销四川省筠连县人民法院（2015）筠连民初字第1162号民事判决第二、四、六项；2、判令被上诉人退还上诉人2013年1月10日至2013年3月17日的部分租金16750元；3、判令被上诉人赔偿因其故意隐瞒事实真相非法出租他人房屋导致上诉人装修及物品损失费171353元之残值128514.75元；4、判令被上诉人赔偿上诉人房屋转让费93000元之残值69750元；5、判令被上诉人赔偿上诉人违约金90000元；6、判令被上诉人承担本案评估费8500元、保全费2370元；7、判令被上诉人承担本案一、二审案件受理费。
本院经过二审审理，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，2014年8月6日，第三人周真明及案外人周祥华（周真明之子、胡琼之丈夫）将租赁房屋门锁锯断，导致鉴定机构作出的《价格评估意见书》所列财产与一审法院勘验笔录不一致，一审法院根据上诉人胡琼、李华签字确认的勘验笔录确认李华的装修残值，并无不当，上诉人胡琼的上诉请求，本院不予支持。由于胡琼订立合同时未告知李华租赁房屋归他人所有，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋权属有争议的，李华可以要求解除租赁合同。上诉人李华虽然有权解除合同，但在并未与胡琼协商一致解除合同的情况下，既未缴纳房屋租金，也未向胡琼交还租赁房屋，最终导致饭店长期处于歇业状态，产生了较大的损失，双方对于该损失均未尽到防止损失扩大的义务。一审判决双方对损失均应承担责任并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人胡琼所缴纳二审案件受理费1493元，由上诉人胡琼负担；上诉人李华所缴纳二审案件受理费6258元，由上诉人李华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 军
审 判 员 蔡 伟
代理审判员 龙 雨
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 王付兵