江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠前民初字第00189号
原告丁某某，男，1975年10月30日生，汉族。
委托代理人金为铠（受丁某某特别授权委托），浙江援手（无锡）律师事务所律师。
委托代理人王久月（受丁某某特别授权委托），浙江援手（无锡）律师事务所律师。
被告无锡玉祁宝龙置业有限公司，组织机构代码79833565—0，住所地无锡市惠山区玉祁街道民主村。
法定代表人许健康，该公司董事长。
委托代理人胡光强（受该公司特别授权委托），江苏一正律师事务所律师。
委托代理人张某（受该公司特别授权委托），该公司员工。
原告丁某某与被告无锡玉祁宝龙置业有限公司（以下简称宝龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭审理。原告丁某某委托代理人王久月、被告宝龙公司委托代理人胡光强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丁某某诉称：与宝龙公司签订商品房买卖合同，宝龙公司在商品房未通过交付使用竣工验收的前提下强行交房，丁某某购买房屋所在的4号楼于2013年12月25日通过交付使用竣工验收，宝龙公司在房屋通过交付使用竣工验收后才具备交房条件，故宝龙公司逾期交房。另合同约定宝龙公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由宝龙公司提供的资料报产权登记机关备案，而至房屋通过交付使用竣工验收才具备办证条件。现丁某某要求宝龙公司赔偿逾期交房违约金25275.26元，计算方式为房价价款×（自合同约定交房之日次日起至交付使用竣工验收之日止-
宽限期90天）×万分之一；赔偿逾期办证违约金6625.18元，计算方式为房价价款×（自合同约定交房之日起至交付使用竣工验收之日止-365天）×万分之零点五。
被告宝龙公司辩称：所售房屋在合同约定的交房之日前已通过四方验收，且已获得建设工程规划核实合格证、建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书，通过室外工程竣工验收及环保验收，完全符合合同约定的房屋交付条件。宝龙公司已于合同约定的交房日前向丁某某发出交房通知，故不存在逾期交房的事实。逾期办证是因丁某某违建，致交付使用验收无法通过，责任在业主自身，综上请求法院驳回丁某某的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年11月26日丁某某与宝龙公司签订商品房销售合同一份，约定宝龙公司出卖湖畔花城第4幢3单元301室房屋给丁某某，价款为765917元，交房时间约定为2012年10月31日。双方合同还约定：1、关于交付条件约定为依照国家及地方人民政府的有关规定，在⑴该商品房经验收合格、（2）该商品房经综合验收合格、（3）该商品房经分期综合验收合格、（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，四种条件中选择条件（1）经验收合格，并约定为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误，宝龙公司可据实延期交房。双方合同补充协议还约定出卖人将商品房交付买受人的义务只限于出卖人在约定的交付时间取得符合合同约定的交付条件的证明并向买受人发出交房通知；销售合同中“商品房经验收合格”指的是出卖人根据国务院《建设工程质量管理条例》第16条组织施工单位、设计单位、监理单位对工程进行验收，各单位均确认该工程合格，且建设工程质量监督管理机构未提出重新组织竣工验收要求。2、关于宝龙公司逾期交房违约责任约定为逾期不超过90日，合同继续履行；逾期超过90日，自91日起至实际交付之日止，宝龙公司按日支付买受人已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、关于产权登记的约定，宝龙公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由宝龙公司提供的资料报产权登记机关备案。若宝龙公司逾期，买受人不退房，宝龙公司按已付房价款的日万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金总额最高不超过已付房价款的百分之一。本案所涉4号楼于2013年12月25日通过交付使用竣工验收，丁某某所购买的房屋于2014年4月22日办理房产初始登记。
另查明：该涉案工程于2012年3月18日经四方（即业主单位、施工单位、设计单位、监理单位）验收合格。涉案工程于2012年12月20日至无锡市××山区工程质量监督站竣工验收备案，其中20—27号楼重新于2014年4月11日备案，本院至工程质量监督站询问重新备案的原因，该站工作人员称不知情，但宝龙公司手中仅有2014年4月11日备案表原件，2012年12月20日的原件已被收回。
再查明：宝龙公司于2012年10月25日通知丁某某收房，丁某某于2012年11月20日实际收房。2013年1月10日无锡市××山区建设局向宝龙公司发出停工（核查）通知书，查明宝龙公司对湖畔花城房屋进行违规交房，根据《无锡市商品房交付使用管理办法》（该办法自2012年10月1日起施行）的规定，宝龙公司应当通过商品房交付使用竣工验收后方能交房，并责令宝龙公司立即停止违规交房行为。2013年1月12日宝龙公司向业主发布告业主书，承诺涉案工程于2013年1月内完成供电及综合验收手续，未达到综合验收手续前停止交房，待综合验收合格后再进行交房，若延期交房，按合同约定承担违约赔付责任。宝龙公司庭审中对该告业主书不予认可，称系受胁迫作出，并举证：1、玉祁派出所情况说明一份，其上内容为2013年1月11日15时34分该所接警，经处警系宝龙湖畔花城二期30余户业主因房屋质量和交房问题与开发商交涉未果，引发在湖畔花城售楼处拉横幅和将宝龙公司经理ＸＸ堵在湖畔花城二期254号401室内，后双方约定于1月12日上午9时在售楼处协商，同时玉祁街道党委政府将协调相关部门派员参加；2、照片一组，内容为业主拉横幅、砸毁沙盘的情形，丁某某质证认为对情况说明真实性没有异议，但不能证明宝龙公司受胁迫，对照片真实性有异议。
又查明：2013年7月1日，惠山区政府召开湖畔花城项目综合验收事宜协调会，并形成会议纪要，其上载明湖畔花城二期项目共有29幢楼，分两期进行规划许可，一期为1—19号楼和28号楼，规划验收已通过，1—19号楼已取得竣工验收备案表；二期为20—27号楼和29号楼，还没通过规划验收。由于宝龙公司在项目没有经过综合竣工验收的前提下，就提前把其中的180套房子交付给业主，致使今年4月份以来，一期、二期共有20多户业主在装修过程中，擅自搭建违章建筑，影响了20—27号楼的规划验收，同时由于28、29号楼的消防尚未通过验收，也造成开发的二期项目的综合验收无法进行。最终将会导致业主无法办理产权登记手续，将会引发开发商与业主之间的矛盾和冲突，从而影响社会的稳定。会议认为：宝龙公司开发的湖畔花城项目存在很多问题，有管理不到位的，也有手续上不完备的，并因房屋质量和交房手续等问题引发部分业主到市、区两级政府上访，对惠山区的社会稳定造成了相当大的影响，宝龙公司在未通过综合验收的情况下就交房，首先在程序上没有做到规范，另外对于小区内的各种违章，没有采取有效的制止措施，从而导致了整个小区由于违章建筑、消防验收等因素而无法通过规划验收和综合竣工验收，也造成了不通过综合竣工验收就不能办理“两证”的尴尬局面。
诉讼中，宝龙公司称目前起诉的34户业主均存在违章建筑问题，其已按合同约定对没有违章建筑的业主进行了赔偿，因34户业主中仅其中几户因违法建设被城管局行政处罚，故申请本院至小区现场就业主违法建设问题逐一勘察，本院召集原被告于2015年9月2日进行现场勘察并拍摄照片，本案所涉房屋存在隔层加阳台的问题，原告不认可系违章建筑，本院至惠山区城管局就业主存在隔层加阳台、建阳光房、露台建房等行为是否属于违章建设进行咨询，城管局解释违反原建筑设计规划的建设部分即是违章建筑，故本院认为本案所涉房屋存在擅自搭建问题。
诉讼中，本院至惠山区建设局询问得知交付使用竣工验收与综合验收属同一概念，《无锡市商品房交付使用管理办法》出台前均称为综合验收，之后变为交付使用竣工验收。
上述事实，有商品房销售合同、竣工验收备案表、交房通知邮寄清单、收房手续、惠政纪（2013）17号会议纪要、现场勘察照片及笔录、通过交付使用竣工验收的通知、宝龙公司告业主书、玉祁派出所出具的情况说明、业主维权照片、无锡市房屋初始登记证及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：丁某某与宝龙公司之间签订的商品房销售合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于房屋交付条件，合同及补充协议约定为四方验收，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。涉案工程已于2012年3月18日经四方验收合格，宝龙公司在合同约定的交房之日前已履行通知丁某某收房的义务，且丁某某实际已于2012年11月20日收房，故宝龙公司不存在逾期交房的违约行为。合同约定宝龙公司在房屋交付使用365日内将办理权属登记需由宝龙公司提供的资料报产权登记机关备案，现宝龙公司于2014年4月22日办理房屋初始登记，虽已超出合同约定的时间，但区政府会议纪要及本院现场勘验能够证明逾期办证系因丁某某自身擅自搭建行为所致，故宝龙公司无需承担逾期办证的违约责任。据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回丁某某全部诉讼请求。
案件受理费600元，由丁某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇至中国工商银行无锡城中支行，帐号11×××05）。
审 判 长 张 微
代理审判员 张少云
人民陪审员 石红英
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 唐晓玲
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或才履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。