上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第2025号
原告齐向飞。
委托代理人郭宏山，上海金茂凯德律师事务所律师。
委托代理人沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。
被告赵春。
委托代理人林钧，上海市白玉兰律师事务所律师。
委托代理人叶盈盈，上海市白玉兰律师事务所律师。
原告（反诉被告）齐向飞诉被告（反诉原告）赵春房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，于2014年8月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭宏山、沈琴、被告委托代理人叶盈盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年10月9日就本市徐汇区某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将该房屋以570万元的价格转让给原告，2013年11月30日前至交易中心办理过户手续，并对户口迁出时间、付款方式、违约责任等作了约定。原告按约支付房款，但被告一直拖延办理过户手续直至2014年5月13日才完成，户口迁出也逾期，故原告诉至法院，请求判令：1.被告支付原告逾期办理房产过户手续的违约金467，400元（以5，700，000为本金，自2013年12月1日至2014年5月13日，按日万分之五计算）；2.被告支付原告逾期迁出户口的违约金45，600元；3.被告支付物业费2，978.04元、水费189.80元
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原告拖延办理贷款，故被告才延迟办理抵押权注销，被告是行使同时履行抗辩权，同时被告逾期过户的行为是原告认可并表示理解的，故原告不能以此再向被告要求违约金。同时，原告要求的违约金标准过高，要求法院调整。被告在2014年1月21日就将房屋交付给原告，但原告至今未将尾款5万元和3万元家具款支付给被告，原告主张的物业费和水费应当计算到1月21日，原告计算有误。故被告提出反诉请求法院判令：1.反诉被告支付反诉原告尾款5万元及利息：按银行同期贷款利率年6.15%自2014年5月21日计算至实际支付之日；2.反诉被告支付反诉原告家具补偿款3万元及利息：按银行同期贷款利率年6.15%自2014年1月21日计算至实际支付之日。
反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉请。反诉被告在签订买卖合同当日就将尾款5万元支付至中介代为保管，但因为反诉原告没有与我方办理房屋交接手续，故中介认为没有交房完毕，就没有支付给反诉原告。交房时还没有办理过户手续，故当日没有支付3万元家具款，同意在诉讼中一并解决，不同意支付利息。
经审理查明，2013年10月9日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售方、甲方）在上海德佑房地产经纪有限公司第三分公司的居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为570万元，第六条，双方确认在2013年11月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三“付款协议”明确：1.首期房价款，乙方已于签订本合同前支付甲方定金20万元，乙方于签约后当日支付甲方房价款208万元，包含尾款5万元由居间方代为保管，甲方同意将该款专项用于偿还抵押权人的借款余额，须于签订本合同后5个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、办理抵押权注销手续；2.第二期房价款，乙方通过银行贷款的形式支付342万元，放款期限以贷款银行为准；3.交易过户，甲乙双方应于贷款审核通过、公证书、借款抵押合同出具、抵押登记注销后（不得晚于本合同第六条约定的时间）内至交易中心申请产权过户及抵押登记；4.待甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7天内，双方对房屋进行验看清点，确认无误后甲方交付乙方，签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方向甲方支付尾款5万元，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同附件四：物业管理费、水、电、煤等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用由乙方承担。补充条款约定：若该房屋上有户口，则甲方应于双方赴房地产交易中心申请产权过户及抵押登记后20日内，向公安机关办理完毕原有户籍迁出手续，否则每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的日万分之五向乙方支付违约金至原户口迁出时止；违约责任约定：1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……2、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……等等。合同签订当日，原告向被告支付房款203万元，原告向居间方支付尾款5万元，由居间方代为保管。2013年9月25日，双方签订补充协议，约定：房屋价格570万元为被告净到手价格，所有税费、中介费均由原告承担，原告需在交房当日另行支付3万元给被告作为部分家具补偿款。
2014年1月21日，被告将系争房屋交付给原告。4月17日，被告至银行办理房屋提前还贷手续。5月13日，双方至交易中心办理房屋产权过户手续。5月19日，系争房屋产权核准登记在原告名下。6月18日，被告户口自系争房屋内迁出。
以上事实，除有当事人陈述，另有房地产买卖合同、房地产权证、补充协议、收据等佐证，本院予以确认。
审理过程中，原告向本院提供了双方微信记录，证明原告一直在催促，是被告以各种理由推脱导致逾期办理过户手续。被告发表质证意见认为双方微信往来可以看出，原告对于被告延迟办理过户手续是表示理解和认可的，原告不能再起诉要求支付违约金。
本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。合同约定在2013年11月30日办理过户手续，被告在2014年4月17日至银行办理原有贷款注销手续，导致逾期办理过户手续；合同约定在办理产权过户手续后20日内办理原有户口迁出手续，被告在6月18日才将户口迁出，故被告的行为违反合同约定，应按约承担相应违约责任。被告抗辩称原告对被告行为已经表示理解，不应再主张违约金。本院认为，原告对被告延迟办理手续的原由表示理解，但并未明确表示放弃向被告主张违约金的权利，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。根据合同法及相关司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而原告未向本院提供证据证明其损失，因此被告辩称原告主张的违约金过高的意见，本院予以采纳。本院以原告实际损失为基础，综合考虑被告过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金的数额。因系被告违约，故本诉诉讼费均由被告支付。双方确认被告在2014年1月21日已经将房屋交付原告，故该日应视为房屋转移占有日，原告应按约定向被告支付家具补偿款，故被告反诉要求原告支付该款项及利息，并无不当，本院予以支持；被告应将系争房屋各项费用结清至房屋转移占有日，原告计算物业费有误，本院予以调整，被告未与原告记录用水量，原告主张被告支付水费至2014年1月，并无不当，本院予以支持。合同约定待被告收到除尾款外的款项及交易中心出具以原告为权利人的产权证后7天内，双方办理房屋交接手续，原告支付尾款，现被告在1月21日已将房屋交付，故原告应在5月26日前向被告支付尾款，原告在中介处保管5万元尾款，并不能视为已经支付给被告，故被告要求支付尾款及利息的诉请，本院予以支持，被告计算利息起算时间有误本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）赵春于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）齐向飞逾期办理过户手续的违约金185，000元；
二、被告（反诉原告）赵春于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）齐向飞逾期迁出户口的违约金15，000元；
三、被告（反诉原告）赵春于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）齐向飞物业管理费2，908.96元、水费189.80元；
四、原告（反诉被告）齐向飞于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）赵春房屋尾款50，000元及利息：自2014年5月27日起按银行同期贷款利率计算至实际支付日止；
五、原告（反诉被告）齐向飞于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）赵春家具款30，000元及利息：自2014年1月22日起按银行同期贷款利率计算至实际支付日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计4，467元，保全费3，020元，共计7，487元，由被告负担。反诉案件受理费减半收取计918元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 徐红
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 顾郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。