山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终8506号
上诉人(原审被告)：环宇（青岛）发展有限公司。
法定代表人：蔡友藏，董事长。
委托诉讼代理人：戴喜凤，青岛中青律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：靳奉琳。
被上诉人（原审原告）：杨红。
上诉人环宇（青岛）发展有限公司（以下简称“环宇青岛公司”）因与被上诉人靳奉琳、杨红商品房买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人环宇青岛公司的委托诉讼代理人戴喜凤到庭参加诉讼，被上诉人靳奉琳、杨红未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
环宇青岛公司向本院上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原审认定事实不清，遗漏当事人，做出错误判决。1、本案被上诉人诉求办理房屋产权过户登记，案件的审理结果与房屋所有权人有直接的利害关系。而上诉人提交的开发合作合同充分证明涉案房屋的所有权人系青岛华庭房地产经济发展有限公司（以下简称“华延建设公司”），上诉人仅是顶名的，该房屋由其出售、签订合同并收取房款，故原审经上诉人申请不追加其参与本案诉讼，明显遗漏案件当事人。2、涉案商品房买卖合同系华延建设公司以上诉人名义与购房人签订的，上诉人对此不知情，售房合同中虽有上诉人公司字样，但仅系顶名，并无出售房屋、签订买卖合同的意思表示，而出售房屋、签订买卖合同却是华延建设公司的真实意思表示。根据《民法通则》第55条的规定，上述商品房买卖合同对上诉人无法律约束力，上诉人无义务为被上诉人办理房屋产权过户登记，且上诉人与华延建设公司签订开发合作合同约定仅在涉案房屋能够办理产权过户时上诉人予以配合。因此，被上诉人应向房屋所有权人、实际的房屋买卖合同一方即华延建设公司，主张合同责任，故本案应追加其参加诉讼。3、因涉案房屋买卖合同并非上诉人签订，其收款收据也非上诉人出具，故上诉人对被上诉人提交的商品房买卖合同及收据的真实性无法确认，原审又不同意上诉人提出的公章鉴定申请，剥夺了上诉人的诉讼救济权利。而且，原审在未查明被上诉人是否属于涉案房屋的真实购买人、房屋所有人是否收到全部房款以及该房屋是否满足办理产权过户登记条件等案件基本事实即做出判决，无事实依据。原审既已查明涉案商品房买卖合同是华延建设公司以上诉人名义与购房人签订，却又认定该合同系上诉人与被上诉人真实意思表示并判令上诉人根据合同相对性为被上诉人办理房屋产权过户登记，自相矛盾。
靳奉琳、杨红未作答辩。
靳奉琳、杨红向一审法院起诉请求：判令环宇青岛公司履行合同所约定的办理房屋产权过户登记手续、配合靳奉琳、杨红办理不动产登记证书并承担案件受理费。
一审法院认定事实如下：2005年4月9日，靳奉琳、杨红与作为房屋出卖人的环宇青岛公司签订《商品房买卖合同》，约定：靳奉琳、杨红购买由环宇青岛公司开发建设的位于青岛市崂山区海尔路29号温哥华花园x号楼x单元x户商品房一处，房屋价款722148元，后补差价15757元，共计交款737905元，付款方式为贷款付款：即2005年4月9日前支付222148元，同年4月23日前支付房价款350000元。交付房屋时间为2005年10月30日。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，靳奉琳、杨红按照合同约定的时间，交付了全部房款722148元，后补差价15757元，并办理了房屋契税完税证明，靳奉琳、杨红与环宇青岛公司办理了入住手续。
另查明，一、根据环宇青岛公司提供的证据，2003年10月16日，环宇青岛公司（甲方）与华延建设公司（乙方）等单位签订《房地产项目开发合作合同》，合同第四条“房屋销售”约定，乙方以被告名义对外销售，签订售房合同，销售收入存入乙方专用账户并由乙方全权支配；乙方所销售的房屋，产权证由甲方协助办理。二、2005年4月8日，环宇青岛公司（甲方）与华延建设公司（乙方）等8家单位签订《协议书》，协议书约定，环宇青岛公司及8家单位各派一名代表成立“温哥华花园项目工作小组”，刻制新印鉴（环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章、财务专用章）用于温哥华花园未完项目开发手续、后续建设及竣工验收等相关手续。
一审法院认为，本案争议的焦点：1、双方签订的《商品房买卖合同》环宇青岛公司是否知情；2、华延建设公司应否作为第三人参加本案的诉讼。
1、双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和法规的规定，合法有效，双方均应严格履行。靳奉琳、杨红已付清全部房款和契税并实际入住，环宇青岛公司应当按照合同的约定，有义务协助靳奉琳、杨红办理涉案房屋的产权过户手续并配合靳奉琳、杨红办理不动产权证书。因为，根据环宇青岛公司与华延建设公司（乙方）等单位签订的《房地产项目开发合作合同》和《协议书》，被告同意刻制新的印鉴，同意华延建设公司以其名义对外销售房屋，销售收入存入乙方账户，并同意产权证由环宇青岛公司协助办理。故对环宇青岛公司辩称的对商品房买卖合同不知情，要求对公章进行鉴定的理由，原审不予采纳。靳奉琳、杨红作为购房人，根据《商品房买卖合同》约定，支付了所购房屋的全部房款和契税并实际入住，即取得了该房屋的所有权。靳奉琳、杨红根据商品房买卖合同相对性原理，要求合同相对方的环宇青岛公司办理房屋产权证书的请求，证据充分，原审予以支持。
2、根据民诉法的有关规定，第三人参加诉讼有两种情况：1）、对当事人双方的诉讼标的，有独立请求权的，有权另行提起诉讼；2）、对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件的处理结果同他有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。本案环宇青岛公司申请追加华延建设公司为第三人的理由是：售房合同和收款收据上尽管有环宇青岛公司的名字出现，但实际上是华延建设公司以环宇青岛公司的名义自行对外销售，并实际收取房款，环宇青岛公司只是顶名，实际产权人是华延建设公司。原审对环宇青岛公司的理由不予采信。因为，根据2003年10月16日，环宇青岛公司与华延建设公司等单位签订的《房地产项目开发合作合同》，环宇青岛公司同意华延建设公司以其名义对外销售房屋并收取房款，所售房屋的产权证由环宇青岛公司协助办理。故环宇青岛公司与华延建设公司之间就温哥华花园项目事宜产生的争议，应由双方签订的开发合作合同予以调整，本案的处理结果与华延建设公司无法律上的利害关系。故对环宇青岛公司申请追加第三人的请求，原审不予支持。
据此，原审根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：环宇（青岛）发展有限公司于判决生效之日起10日内协助靳奉琳、杨红办理青岛市崂山区海尔路29号温哥华花园x号楼x单元x户房产产权登记手续并办理不动产权证书。案件受理费100元，减半收取50元，由环宇（青岛）发展有限公司负担。
二审期间，上诉人提交统计表一份，以证明本次涉诉的41个案件售房合同中出现了不一致的印章，进一步证明涉案房屋系其真实开发商出售的，本案必须追加其作为第三人到庭参与诉讼，以查明案件事实。经质证，被上诉人称其对此有异议，并不认可上诉人的主张，因在之前的民事诉讼和行政诉讼中上诉人从未否认其公章的真实性，而且被上诉人已按该合同约定缴纳了契税。
因上诉人提交的统计表系其单方制作，且被上诉人对此也不予认可，本院不予采信。
本院二审查明的事实与原审查明一致。
本案经调解，双方当事人未达成一致意见。
本院认为，综合双方的诉辩主张，本案的焦点问题是：1、涉案商品房买卖合同是否为上诉人的真实意思表示以及该合同的效力如何认定；2、上诉人应否协助被上诉人办理涉案房屋的权属登记手续及权属证书。现根据本案查明的事实，评判如下：
一、关于涉案商品房买卖合同的意思表示及其效力问题。从本案事实看，上诉人系涉案的温哥华花园商品房项目的开发商，其在一审期间提交的房地产项目开发合作合同及协议书载明，上诉人同意其合作伙伴以上诉人公司的名义刻制新的项目章及财务专用章，并同意合作伙伴以其名义对外销售房屋、收取房款，且约定所售房屋产权证由上诉人协助办理。由此可见，即使上诉人的合作伙伴以上诉人名义向买受人销售其开发的商品房并为此订立买卖合同，也系其真实意思表示。因此，原审根据涉案商品房买卖合同已经上诉人盖章、被上诉人签名的事实，并结合合同内容不存在违反法律及行政法规强制性规定的情形，认定该合同系双方当事人的真实意思表示，且为合法有效合同，事实清楚，证据充分，本院予以确认。上诉人称其对上述商品房买卖合同的签订不知情且该合同并非其真实意思表示，因与其提交的开发合作合同相关约定不符，原审不予采纳并无不当。虽然上诉人在一审期间表示对涉案商品房买卖合同以及被上诉人所提交房款收据中其公司印章有异议并为此申请司法鉴定，但未举证证明在与他人合作开发涉案房地产项目时其公司印章具有唯一性，且其提交的协议书也载明同意由合作伙伴刻制新的印鉴，故原审对其该项异议不予采纳并对其鉴定申请不予准许，亦无不当。
二、关于上诉人应否协助被上诉人办理涉案房屋的权属登记手续及权属证书问题。因涉案商品房买卖合同合法有效，故其对当事人均具有法律约束力，双方均应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务。鉴于被上诉人已经按照合同约定足额支付了全部购房款，上诉人也已向被上诉人交付房屋使用多年，故原审判决上诉人协助被上诉人办理涉案房屋权属登记手续并协助其办理不动产权属证书，符合双方合同第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，本院亦予以确认。上诉人上诉称涉案商品房买卖合同对其无法律约束力、其无义务为被上诉人办理房屋产权过户登记，无事实及法律依据，本院不予采纳。因涉案商品房买卖合同并未约定上诉人的合作伙伴负有协助被上诉人办理房屋权属登记手续的义务，且上诉人所提交的开发合作合同及协议书等证据也不足以证明其合作伙伴对本案当事人双方的诉讼标的有独立请求权或者案件的处理结果同他有法律上的利害关系，故应认定上诉人关于追加其合作伙伴作为第三人参与诉讼的请求，既不符合合同的相对性原则，也无法律依据，原审不予准许并无不当。
综上，环宇青岛公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人环宇（青岛）发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈明明
审判员 高中日
审判员 苏 勇
审判员 安太欣
审判员 孙 琦
二〇一七年十月二十六日
书记员 胡浩东
书记员 于国英