台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1002民初9578号
原告：许某3，男，1977年11月19日出生，汉族，住台州市椒江区。
原告：魏琍，女，1978年5月10日出生，汉族，住台州市椒江区。
原告：许小富，男，1944年2月13日出生，汉族，住台州市椒江区。
原告：杨桂芳，女，1951年10月21日出生，汉族，住台州市椒江区。
原告：许春娥，女，1970年3月26日出生，汉族，住台州市椒江区。
原告：许某1（曾用名许某2），男，2002年1月22日出生，汉族，住台州市椒江区。
法定代理人：许某3（许某1父亲），住台州市椒江区葭沚街道后许村***号。
上述六原告共同的委托诉讼代理人：陈慧敏，浙江海贸律师事务所律师。
被告：陆才斌，男，1967年4月30日出生，汉族，住台州市椒江区。
委托诉讼代理人：邱素娟，浙江利群律师事务所律师。
原告许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1与被告陆才斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告许某3、魏琍、许春娥及六原告共同的委托诉讼代理人陈慧敏，被告陆才斌的委托诉讼代理人邱素娟到庭参加诉讼。本案经原、被告庭外和解未能达成一致意见，现已审理终结。
原告许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1向本院提出诉讼请求：确认许某3与陆才斌于2009年8月18日所签订的屋基转让协议无效。事实和理由：许某3、魏琍系夫妻，许小富、杨桂芳系许某3的父、母亲，许春娥系许某3的姐姐，许某1系许某3、魏琍的儿子。2009年8月18日，许某3擅自将家庭7人共有的位于台州市街道后许村的屋基一间转让给陆才斌，二人签订一份屋基转让协议书，约定屋基转让价412000元，陆才斌分三次付款，协议签订之日付200000元，建房动工之日付162000元，房屋建成以陆才斌名义办好房产证、土地证之日付清余款50000元。许春娥及许某3的爷爷（2010年12月4日去世）并未签字同意转让。合同签订后，魏琍、许小富、杨桂芳在甲方一栏签字，陆才斌支付了第一期转让款200000元，但屋基未交付给陆才斌建房，2010年底许某3等人自己在屋基上动工建房，并于2013年房屋建成后装修入住至今。陆才斌并未支付第二期162000元的转让款。期间见证人吕某称陆才斌的买家角色已向其转让，要求支付第二期162000元的转让款并重新签订屋基转让协议，许某3等人当即明确告知吕雨霏不同意，之前与陆才斌签订的合同无效，并就200000元的退款事宜与陆才斌协商，陆才斌答复直接与吕雨霏联系或走法律程序。许某3擅自转让给陆才斌的屋基，系家庭共同财产，许某3擅自转让屋基时拆迁安置手续尚未报批，许某3处分时未经所有共有人同意，事后未获得追认，屋基转让行为违反国家强制性规定，故许某3等人与陆才斌签订的合同无效。
诉讼过程中，原告许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1明确诉讼请求中所指的协议即为原告魏琍、许小富、杨桂芳共同参与签订的协议书。
被告陆才斌辩称：一、许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1要求确认2009年8月18日签订的协议无效于法无据。该协议是双方真实意思表示，没有违反法律规定。许某3、魏琍、许小富、杨桂芳与陆才斌签订的合同系双方之间的债权债务关系，合同本身没有物权效力。许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1以未取得其他共有人同意，不得转让为由认为合同无效的说法依据不足，且以此为由要求确认协议无效，许某3、魏琍、许小富、杨桂芳主体不适格。二、许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1诉称的事实不属实。各方签订本案协议时，许春娥尚未离婚，其享受的拆迁安置份额尚未列入到许某3户，不存在许春娥未同意转让的前提。许某3户原来只有6个户口加一名独生子女，拆迁二间房屋后享受返还二间屋基的待遇，其中一间为2005年已经享受的位于新世纪商城的立地房，另一间为出卖给陆才斌选择立改套的。许某3户在2011年3月份开始建造的立地房的地基是基于许春娥于2009年12月22日被判决离婚后拆迁份额落户到许某3户后，因该户安置人数达到了8人才又取得的一间，该地基与本案买卖合同所涉的地基无关。陆才斌从未将协议所涉的地基转让给吕雨霏，吕雨霏仅仅是中证人。陆才斌的首付款200000元是陆才斌和吕雨霏一起经吕雨霏之手交付给许某3的。第二期162000元款项，陆才斌也是在吕雨霏的陪同下多次到许某3等人的家中交钱，甚至曾送到村主任家请求代交或在其他村民的陪同下送到许某3在新世纪商城一楼的小卖部，但是许某3等人因为屋基涨价一直拒收，陆才斌无奈，只能于2011年4月16日将款项存入到吕雨霏账户，由吕雨霏转交给许某3等人，不存在陆才斌未支付162000元转让款的说法。
本院经审理认定事实如下：许某3、魏琍系夫妻，许某1系二者儿子。许祖玉（2010年12月4日死亡）、许小富、杨桂芳、许春娥分别为系许某3的爷爷、父亲、母亲、姐姐。2009年8月18日，许某3、魏琍、许小富、杨桂芳（作为甲方）与陆才斌（作为乙方）签订《协议书》，载明：“一、甲方自愿将其拥有的台州市街道后许村的壹间小康楼房屋基出卖给乙方。二、双方议定该壹间屋基的成交价格为肆拾壹万贰仟元整（人民币41.2万元，不含三通费），乙方分三次付款给甲方，协议签订之日付贰拾万元整，建房动工之日支付壹抬陆万贰仟元整，房屋建成以乙方名义办好房产证、土地证之日付清余款伍万元整。付款以收条为凭。三、甲方必须保证拥有本户在街道后许村的壹间小康楼房屋基的土地使用权，未转让，未抵押以及未设定任何其他形式担保；若甲方无该壹间屋基的土地使用权或在本协议签订前已转让、抵押或者设定任何担保的，则乙方有权解除协议，甲方应当立即无条件地将乙方已付款退还给乙方，同时甲方须支付给乙方违约金捌拾万元整。四、协议签订后，该壹间拆迁安置房屋基的土地使用权及其他所属一切权利属乙方所有，乙方拥有自主选择小康楼、立地房、套房等屋型的权利，乙方并拥有出让屋基及房屋的权利。甲方不得干涉乙方对该壹间屋基的使用和处置，甲方及其家庭成员不得将该壹间屋基的土地使用权及其他权利再转让给任何第三人。五、本协议签订以后，由乙方直接同后许村委会发生联系，并以乙方名义上报有关审批手续。若政策不允许以乙方名义办证，……。六、甲方出现将该壹间屋基再转让给他人等违约情况，甲方应在违约之日起五天内将乙方己付款退还给乙方，同时甲方须支付给乙方违约金捌拾万元整，并承担相应的法律责任，乙方违约的，……。……”签订合同时，许春娥因犯非法经营罪正在服刑。当日，陆才斌支付了200000元房款，许某3、魏琍出具了收条。2011年4月16日，吕雨霏的银行帐户存入现金162000元，吕雨霏认可该款项系陆才斌欲支付但许某3户不收的购房款。2010年10月，许某3户以许某3为户主，魏琍、许某1、许小富、杨桂芳、许祖玉、许春娥为户内其他成员申请建房用地，经审批可在已农转用的村规划点上新建三层楼1间，并取得后许安置点套房1套，土地性质均为国有。目前登记在许某3、魏琍名下的坐落于台州市海棠花苑19幢1单元1601室房屋即许某3户经审批取得的套房。后许小区58幢2号地基为许某3户经审批取得的建房地基，许某3户已在此建造房屋并入住。另外，台州市海棠花苑19幢3单元401室房屋的不动产权属原登记在许某3、许咏佳、许春红、许卫国、许云林名下，后被出售。
上述事实有原告许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1提供的户口簿、死亡证明、台州市街道后许村民委员会出具的证明、《协议书》、《农村私人建房用地呈报表》、（2008）温刑初字第221号刑事判决书、（2010）浙金刑执字第3888号刑事裁定书、假释告知书，被告陆才斌提供的收条、银行卡存款业务回单、《台州市权属登记信息查询》、不动产权证书、房屋买卖合同、增值税发票、吕雨霏出庭作证的证言以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：原、被告对各方签订的《协议书》所涉的标的物存在争议，六原告认为是后许小区58幢2号地基，被告陆才斌则认为是台州市海棠花苑19幢1单元1601室房屋及车房车位、原告许某3户对台州市海棠花苑19幢3单元401室房及车房车位屋享有的份额。本院分析认为，从《协议书》内容来看，各方约定的标的物为小康楼房屋基，虽然该合同还约定了陆才斌拥有自主选择小康楼、立地房、套房等屋型的权利，但这里的“套房”双方理解不一，六原告认为系地基上建造的房屋的户型，被告陆才斌则认为是指“立改套”套房。即使如被告陆才斌所言，这里的套房指的是“立改套”的套房，那么被告陆才斌可行使的选择权是指原告许某3户当初申请建房用地时就出卖给陆才斌的这间地基由被告陆才斌决定是申报地基还是“立改套”的套房，而非针对原告许某3户已经获批的套房或者地基进行选择。本案原告许某3户获批一间地基及一套套房是事实，但现有证据并不足以表明被告陆才斌已将购买的地基转化为“立改套”的套房、原告许某3户申报的套房系基于被告陆才斌的选择，故各方买卖的标的物仍应按照《协议书》载明的标的物的原意确定为地基。
《协议书》系买卖各方的真实意思表示，体现的是买卖各方的债权债务关系，本身并无物权效力，故出卖人是否对合同标的物具备处分权不影响合同效力。而且，原告许某3户取得的地基的性质为国有，不存在关于买卖的效力性禁止性规定，因此，六原告提出的《协议书》无效的理由均不成立。本案中，未发现上述合同存在无效的情形，应为有效。原告许某3、魏琍、许小富、杨桂芳作为合同标的物的权利人之一，合同效力的确定与其存在利害关系，故被告陆才斌提出的主体不适格的抗辩，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1的诉讼请求。
案件受理费40元（已减半，原告许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1预付），由原告许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 林 平
二〇一七年五月十五日
代书记员 陈肖倩