浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终4499号上诉人（原审原告）：中国人民解放军92602部队，住所地宁波市慈城镇东城沿路81号。诉讼代表人：王秀联，旅长。委托诉讼代理人（特别授权）：陶清，男，部队工作人员。委托诉讼代理人（特别授权）：陶雪红，上海恒洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江虎居动物园有限公司，住所地嵊州市剡湖街道城北城隍山张墅水库，统一社会信用代码：91330683146394604U。法定代表人：黄裕洪，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：俞建农、叶锦，浙江三惟律师事务所律师。上诉人中国人民解放军92602部队（简称92602部队）因与被上诉人浙江虎居动物园有限公司（简称虎居动物园）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2016）浙0683民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日立案受理后，依法组成合议庭于2017年2月6日公开开庭进行了审理。上诉人92602部队之委托代理人陶雪红、陶清、被上诉人虎居动物园之法定代理人黄裕洪、委托代理人叶锦到庭参加诉讼。本案双方当事人申请庭外和解三个月。经本院院长批准，延长审限一个月。本案现已审理终结。92602部队上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院程序违法。1、一审法院未依法转换普通程序并告知上诉人。本案受理时适用的程序是简易程序，按照民事诉讼法规定，转化为普通程序应当在期限届满前转换并通知当事人。但一审法院未予通知上诉人，而是在上诉人向有关监督部门反映才收到一审法院补寄的程序转换的诉讼材料，故一审法院程序违法。2、本案未在立案之日起六个月内审结，但上诉人未收到一审法院关于延长审限的通知书。3、上诉人在一审申请对2005年开始的租金的市场价及恢复原状等费用进行鉴定，用以证明被上诉人应支付租金差额的份额及恢复原状的费用，但一审法院未进行鉴定。二、一审法院遗漏上诉人诉讼请求。1、一审时上诉人在庭审中增加了要求被上诉人腾退并交还承租场地的诉讼请求，但判决书中遗漏了该请求。依据双方签订的合同第八条约定，合同期满后，被上诉人保证完好无损无偿移交给上诉人。即使按法院认定的2022年11月14日解除合同，一审法院未对新建或添建的建筑物权属及如何移交作出认定，导致上诉人仍无法收回军产。依据合同规定，征得军队同意建造的建筑物在合同期满后一律无偿移交给上诉人。一审法院遗漏该事实，导致1997年2月后未经上诉人同意建造的建筑物、装修被认定为合法建筑。2、本案有很大面积的军产被荒芜，但一审法院未对该事实予以查明。依据《中国人民解放军房地产管理条例》第二十二条规定，空余营区，应当区别情况，实施分类管理，防止荒芜，不得擅自进行改建、扩建、新建空余营区。本案有大面积军产被荒芜，违反了该条规定。三、一审法院认定事实错误。1、合同主体认定错误。1993年至2002年之前，上诉人一直与嵊州人武部签订租赁合同，嵊州人武部再行转租或者给第三方均不影响上诉人与嵊州人武部之间的合同主体的身份，一审法院认定上诉人与被上诉人从1993年7月1日起存在租赁关系错误。2、租赁期限起算错误。一审法院认定了租赁关系从1993年存在，但20年租赁期限又从2002年11月15日起算，两者存在矛盾。故若认定1993年起存在租赁关系，故应从1993年7月1日开始计算20年的租赁期限。3、被上诉人违约加建、改建的房屋认定由上诉人批示同意错误。上诉人从未同意被上诉人加建、改建房屋。1994年嵊州人武部申请建房，上诉人同意其在球场的东西和猪圈的东头建厂房和宿舍，高度不得超过4米。1995年3月10日批准嵊州人武部在7号营房西北侧建造160平方米房屋。1996年3月批准嵊州人武部在7号营房前空地建造250平方米的机器安装用地，并非建造房屋。但这几份批复均未涉及营房的加建、改建。1997年上诉人与嵊州人武部签订的《军队房地产有偿使用合同书》载明，经上诉人同意的新建建筑物面积为268平方米。但在此次军队违规整顿中查处新建改扩建面积为637.03平方米，超出了1997年核定的268平方米。其中现状图编号为18、20、21号的营房被擅自加建一层，从建筑的年份看显然是1997年2月之后加建的。4、被上诉人违约装修改建被一审法院认定是为经营所需错误。上诉人与被上诉人在2002年合同第八条明确约定被上诉人不得对所承租的房屋进行装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建永久性建筑物、构筑物。如确实需要，需征得上诉人同意。合同第十三条约定了违约责任，约定违反合同约定的，另一方有权解除合同。上诉人的18、20、21号营房被擅自加建一层进行豪华装修，并砌围墙、安装铁门，改变结构；1、3、4、6号营房未征得上诉人同意，被上诉人擅自改变结构违约装修；12、13号营房被违约装修。故上诉人有权依合同十三条解除合同。一审法院未对该事实进行调查错误。5、一审法院歪曲现场勘查的事实。一审法院认定未改建、装修的营房已开裂、倒塌，故认定上诉人要求主张的违规装修、改建不成立，不支持恢复原状的费用不当。从现场勘查看，未有营房倒塌情形。且房屋修缮与房屋改建、装修不同，一审法院混淆概念，将违约加建、改建的事实认定为合法的房屋修缮不当。故申请二审法院再次现场勘查。6、被上诉人未按合同约定进行动物展览。一审法院以合同未对租赁物用途进行限制为由，且结合被上诉人的经营范围认定被上诉人在合理利用场地不当。双方当事人在2002年7月1日之前不存在军产的租赁合同关系，在2002年合同第一条明确约定“租赁用途为动物展览”，合同第十条约定了违约责任。另，营业执照的经营范围与租赁合同用途并无关联，被上诉人在经营范围扩大为物展览之外的情形未征得上诉人同意。即使按照经营范围经营，也不能不遵守合同约定，如因经营需要开设茶室、酒吧、餐饮也应遵守合同约定征得上诉人同意，经营需要装修、加建房屋亦应征得上诉人同意。7、一审法院将被上诉人违约支付租金认定为是经上诉人同意2年一次支付租金错误。2002年合同第二条明确约定租金按年结算，第十八条约定租金在每年的10月1日之前一次性付清。被上诉人违约，经催缴后才支付租金，一审法院认定上诉人认可被上诉人2年期满后支付租金无依据。依据军队相关法律规定，部队军产的租赁是先付费后使用。四、本案发生情势变更和不可抗力情形，上诉人有权解除合同无需承担违约责任。依据中央军委2016年3月颁发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，包括部队空余房地产全面停止有偿服务。该通知使上诉人与被上诉人租赁合同的履行发生了情势变更和不可预见、不能避免、不能克服的情形。本案即使按一审法院认定2022年11月14日租赁期限届满，也无法继续履行，上诉人有权解除合同并无需承担责任。虎居动物园辩称：一、被上诉人不存在违约情形，且双方的合同在合同履行期内，上诉人要求解除合同是没有事实及法律依据的。二、关于上诉人提出的情势变更理由，即使存在上诉人所述的情势变更情形，但是情势变更原则的适用不等同于合同法规定的不可抗力，情势变更原则的适用应该考虑到双方的利益，解除双方的租赁合同对被上诉人存重大损失，合同期限是50年，针对长期租赁情形，被上诉人对租赁物大量投入，也有预期收入的期望，上诉人单方解除租赁合同，会对被上诉人造成重大利益损失，合同法上的情势变更不等同于有变更了就不能履行合同，为了维护双方的利益均衡应该是继续履行合同。即使上诉人要求解除与被上诉人的租赁合同，也应该在保障被上诉人利益的前提下解除。三、对于合同租赁期限的问题。双方于2002年11月15日签订合同，租赁期限应以该合同为准。四、对于上诉人称被上诉人违规建造房屋，超过了上诉人批准面积的问题。被上诉人所有建造、维修的房屋都是经过上诉人同意的，且有相关批复文件的，被上诉人不存在违约情形。被上诉人不存在违约装修情形，合同是长期租赁，被上诉人是对租赁物的修缮。五、现租赁期限未满，对期满后腾退的事实作出认定无法律依据。六、对于上诉人称军产荒芜的问题，房地产管理和土地管理是两个概念，被上诉人租赁后合理的修缮没有改变土地的性质，被上诉人系合法利用土地履行合同。92602部队向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2002年11月15日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年11月21日解除；2.被告支付原告恢复原状费用640193元；3.被告补缴自2014年7月1日至2015年11月20日场地租金148565.50元，并按年租金10％的标准计付违约金14856.55元；4.被告补足自2005年7月1日至2014年6月30日间的租金差价479806.30元，并按租金差价10％的标准计付违约金47980.63元；5.被告每天支付自2015年11月28日起至实际腾退之日止以148565.50元/年标准计算的占有使用费；6、被告按原状腾退交还房地产。一审法院认定事实：1.权属信息：原告提交国有土地使用权（复印件）一份、营区现状图一份，被告提供原营区现状图一份。该院认为，二份营区现状图对营区房屋的编号虽非一致，但均系真实。据此，该院认定事实如下：嵊国用（93）字第59号国有土地使用证载明，坐落于嵊州市鹿山街道城隍山的土地（东邻嵊州市气象局与鹿山公园、南邻鹿山公园、西至权属线外对望村旱地、北至权属线外北郊村旱地与嵊州市气象局）系原告92602部队（原海军37832部队）使用，部分房产系原告所有。2.身份信息：被告提交嵊县星光化工厂企业法人营业执照一份、企业名称预先核准通知书二份、公司变更登记审核表二份、有限责任公司变更登记审核表一份，用以证明被告企业名称的由来。该院认证认为，上述证据经相关行政管理部门核实确认，对其真实性该院予以认定。据此，该院查明事实如下：1992年5月4日，嵊县星光化工厂成立，公司法定代表人为黄裕洪。1997年3月19日，嵊州市市场监督管理局告知嵊州市星光化工厂，同意预先核准嵊州市珍稀动物养殖有限公司名称；2002年3月10日，公司名称变更为嵊州市虎山乐园有限公司（公司经营范围为狐狸、孔雀、梅花鹿养殖，其他野生动物观赏，茶室、餐饮、歌厅，其他食品零售），其中股东为嵊州市星光化工厂、裘汉兴；2004年5月20日，嵊州市虎山乐园有限公司变更为浙江虎园休闲山庄有限公司；2011年8月15日，浙江虎园休闲山庄有限公司变更为被告虎居动物园。3.租赁合同：原告提交1998年7月29日原告与嵊州市城关镇人武部签订的《房地产有偿使用合同书》一份、2002年11月15日原、被告之间签订的《军队房地产租赁合同》一份，被告提交1993年7月1日原告与嵊州市人武部签订的《协议书》一份、1993年10月2日嵊县星光化工厂与嵊州市人武部签订的《协议书》一份。该院认为，上述证据由原、被告或嵊州市人武部签字盖章确认，对其真实性该院予以认定。据此，该院认定事实如下：1993年7月1日，原告与嵊州市人武部签订《协议书》一份，约定由嵊州市人武部承租原告嵊州市城隍山营区（基地面积19825㎡，建筑面积1975㎡），租赁期限自1993年7月1日至2043年6月30日，1993年至1998年的租金为30000元/年，之后租金每隔5年重新协定。合同到期后，嵊州市人武部新建的建筑物应归嵊州市人武部所有或者折价给原告。1993年10月2日，嵊州市人武部与嵊县星光化工厂签订《协议书》一份，确定实际租用涉案土地、房屋的主体为嵊县星光化工厂，且原告已依据1993年7月1日签订的《协议书》的约定向嵊县星光化工厂收取了租金，1993年7月1日原告与嵊州市人武部签订的协议书中属于嵊州市人武部的权利义务均由嵊县星光化工厂享有和承担。1998年7月29日，原告与嵊州市人武部签订《房地产有偿使用合同书》一份，约定1998年7月1日至2002年6月30日间的租金为120000元，计30000元/年；另约定经原告同意新建的建筑物房屋面积为268㎡。2002年11月15日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》一份，约定原告将涉案土地、房屋出租给原告用作动物展览使用，租期为2002年7月1日至2005年6月30日，租金为30000元/年，付款时间为分别为2002年10月1日、2003年10月1日、2004年10月1日一次性付清当年租金30000元，2002年7月1日后租金每隔3年重新协定，租赁期限按原合同确定的租期50年不变（自1993年7月1日至2043年6月30日），如被告逾期支付租金的，每逾期一天，被告应按年租金的千分之十加收违约金；逾期15日，视为被告不履行合同，原告有权终止；被告不得对所承租的房屋进行改装修或者增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物；被告因使用不当或者其它人为原因造成房屋或者设备损坏的，应当由其负责赔偿或者给予修复。4.新建建筑物：被告提交原告批复四份。该院认为，上述证据经原告盖章确认，对其真实性该院予以认定。据此，该院查明事实如下：1994年2月1日，原告同意嵊州市人武部在涉案场地球场的东、西头和猪圈的东头建厂房或者宿舍；1994年3月4日，嵊州市人武部对原告猪舍拆除进行经济补偿后，原告同意其建造房屋；1995年3月10日，原告同意嵊州市人武部在涉案场地营房西北侧建造面积为160㎡的房屋；1996年3月15日，原告同意嵊州市星光化工厂在营房空地前占用250㎡土地作为机器安装用地。5.租金支付情况：被告提交通用收费票据一份、浙江省农村信用社（合作银行、商业银行）业务委托书三份。该院认证认为，上述证据经原告质证对其真实性无异议，对其真实性该院予以认定。据此，该院查明事实如下：2007年11月30日，原告收取被告2004年7月1日至2006年6月30日间的租金52800元（已扣除原告因建造雷达拆除农户房屋补偿款7200元）；2011年12月31日，被告向原告支付2010年7月1日至2012年6月30日间的租金60000元；2014年4月21日，被告向原告支付2012年7月1日至2014年6月30日间的租金60000元；2015年11月26日，被告向原告汇款60000元。6.场地现状：原告提交照片七份，该院现场勘查照片三十五份。该院认证认为，经该院现场勘查，原、被告对照片的真实性均无异议，对其证明力该院予以认定。据此，该院查明事实如下：经该院现场勘查，涉案场地上，由部分营房在从事餐饮活动，部分营房在从事织布等活动，部分营房改建后用于居住生活。7.解除租赁关系通知：原告提交律师函二份、EMS快递回执二份、通知一份。该院认证认为，被告虽否认收到律师函，但根据其在原告出具的通知书上载明的事实，被告已自认收到律师函并向原告就律师函的内容进行回复，对其真实性该院予以认定。据此，该院查明事实如下：2015年11月20日，原告向被告邮寄律师函一份，告知被告因存在未按时交纳租金、合理使用场地及擅自建造违章建筑等行为，解除原、被告之间的租赁关系及要求被告于收到律师函7日内搬离租赁场地、拆除违章建筑、补足租金差额等；2015年12月1日，原告又向被告邮寄律师函一份，告知原、被告之间的租赁关系于2015年11月21日解除；2015年12月2日，原告出具通知一份，就2015年12月1日邮寄的律师函的内容再次向被告释明；同日下午，被告在通知书下回复，其与2015年11月27日就原告第一次发函的情形已回复原告。另查明：1.中国人民解放军37832部队已更名为中国人民解放军92602部队；2.2013年前后，原告曾有部分部队人员入驻训练。一审法院认为：本案争议的主要焦点为：1.租赁合同主体及期限的确定；2.被告有无违约。就第一个争议焦点，虽原告与嵊州市人武部分别于1993年7月1日、1998年7月29日签订租赁合同，但从嵊州市人武部与嵊县星光化工厂签订的协议书及嵊县星光化工厂于1996年3月15日向原告申请建造房屋的报告可以看出，涉案场地的实际承租人为被告及嵊县星光化工厂，另场地及房产租金均由被告（含嵊县星光化工厂）向原告支付，并考虑到涉案场地系军用土地在九十年代并不允许军队直接将土地房产有偿出租给企业使用，据此该院认定租赁合同的主体应当原告、被告（含嵊县星光化工厂）。就租赁期限的确定，根据原、被告提交的四份租赁协议，其租赁期限均存在延续性，且根据2002年11月15日原、被告之间签订的《军队房地产租赁合同》约定“原合同约定的租期50年不变（自1993年7月1日至2043年6月30日）”的内容，应当认定原、被告之间约定的租赁期限应自1993年7月1日起至2043年6月30日止计50年；《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。现原、被告于2002年11月15日起续订了租赁合同，据此，该院认定双方之间的租赁合同期限应为2002年11月15日至2022年11月14日，超出部分应属无效。就第二个争议焦点，原告以被告“未按约交付租金、擅自改变租赁用途、非法处置转让军队房地产、未经原告同意转租、违规装修、改建、扩建、新建房屋”为由，要求被告承担相应的违约责任。该院认为，就原告关于“被告未按时交纳租金”的主张，根据协议约定，租金数额的变更应当由原、被告双方协商确定，现原告无证据证明双方就租金进行协商；另根据被告提交的缴款凭证，原告支付2004年7月1日至2006年6于30日、2010年7月1日至2012年6月30日、2012年7月1日至2014年6月30日的租金均是两年一次性缴纳，且均在租赁期间到期后交纳，现原告发函前对原告交纳租金的情形亦未提出异议，据此对原告要求被告缴纳逾期租金及补交租金的主张，该院不予认定。就原告关于“被告擅自改变租赁用途”的主张，虽原、被告之间于2002年11月15日签订的租赁合同约定用途系动物展览，但该合同及原合同（租期50年的约定）并未对租赁用途进行限制，且其向嵊州市人武部发送的告知书上亦允许被告在租赁场地上建造厂房，另根据被告提交的企业登记信息，嵊州市虎山乐园有限公司经营范围为狐狸、孔雀、梅花鹿养殖，其他野生动物观赏，茶室、餐饮、歌厅，其他食品零售，应当认定被告系在合理利用场地，故对原告之主张，该院不予认定。就原告关于“被告非法处置转让军队房地产、未经原告同意转租”的主张，现根据该院勘察结果，被告虽在租赁场地上张贴转租的信息，但原告至今未提交被告已将涉案场地、房屋转租，非法处置转让房产的证据，故对原告之主张，该院不予认定。就原告关于“违规装修、改建、扩建、新建房屋”的主张，被告新建的房屋均是根据原告批示，在原告允许的范围内建造；另被告装修、改建房屋亦系为租赁经营使用、进行合理的修缮所需，且根据该院现场勘查，未改建、装修的营房因时间长远已经出现开裂、倒塌之情形，故原告关于被告违规装修、改建营房，要求被告支付恢复原状费用之主张显属不当，该院不予认定。综上，该院认为，原、被告之间的租赁合同尚在履行期间，被告亦不存在违约行为，原告据此要求解除原、被告之间的租赁关系及被告承担相应的违约责任之诉请，该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回中国人民解放军92602部队的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2212元，由原告中国人民解放军92602部队负担。二审期间，上诉人92602部队向本院提交：2012年12月4日的解放军报复印件一份，地籍档案一份、现场勘查申请一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提供的证据本院认为，解放军报报道的内容与本案无关联性，本院对其不作为本案的证据予以认定。地籍档案的真实性本院予以认定，但因场地现状与土籍档案中记载已不同，能否以地籍档案中记载的营房编号作为确定现在营房编号的依据，本院将综合予以认定。另，根据本案情况本院已现场勘查。被上诉人虎居动物园向在二审中未向本院提交证据。本院经二审审理查明的事实与一审法院认定的一致。本院围绕上诉人的诉请及理由评析认为：一、对于上诉人主张的一审法院程序违法的意见。经查，一审法院在立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转化为普通程序，程序并无不当，上诉人关于一审法院程序违法的意见不能成立。二、关于本案租赁合同主体及期限问题。本案上诉人虽于1993年7月1日、1998年7月29日与嵊州人武部签订了租赁合同，但从嵊州人武部与嵊州县星光化工厂签订的协议书及1996年向上诉人申请建房的报告可以看出，涉案场地的实际使用人是被上诉人，结合上诉人与被上诉人于2002年11月15日签订的《军队房地产租赁合同》看，约定的租赁期限系从1993年7月1日开始计算，也印证了被上诉人确系从1993年开始即在使用涉案场地。一审法院考虑到当时军用土地出租给企业的政策性因素，双方当事人当时未直接签订租赁合同具有历史原因，但基于事实上场地系被上诉人使用，上诉人对此也应知情的实际，一审法院认定双方租赁期限应从1993年开始计算应属正确。对于双方合同期限的终止时间问题，本院认为，虽然双方当事人在2002年11月15日签订的协议中约定的租赁期限为50年，但依据《中华人民共和国合同法》之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。再依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，“对合同法实施以前成立的合同发生纠纷，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，第二条规定，“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因合同履行发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”因双方当事人的租赁关系成立于合同法实施之前，而合同法第四章系关于合同的履行的规定，未规定本案类似情形，考虑到合同法之前法律、法规对租赁期限并无限制性规定，故在1993年签订的合同不受20年期限的限制。在2002年双方签订了一份《军队房地产租赁合同》，虽然合同仍约定了合同期限从1993年开始计算50年，但此时租赁期限已受20年最长合同期限的限制，但对20年的起算点问题，本院认为，考虑到2002年双方重新签订了合同，相应的权利义务起算点应为合同订立之日，故即使双方约定了合同期限从1993年7月1日至2043年6月30日，但有效的租赁期限应为从合同订立之日起计算20年。一审法院对该节事实认定正确，本院予以照准，上诉人主张双方于2002年签订的合同租赁期限应从1993年开始计算依据不足。三、被上诉人是否存在违约装修、改建问题。本案上诉人主张被上诉人存在违约装修改建的情形，主要认为现状图第18、20、21号营房被擅自加建、豪华装修及在周围砌了围墙，对于其他营房，亦认为被上诉人存在违约装修的情况。对此，被上诉人认为上诉人所称的第18、20、21号营房的建造系经过上诉人审批并同意建造，依据为1995年3月10日批准的同意在“七号营房西北侧建造160平方米房屋”。对双方的意见本院认为，经现场勘查，该建筑现确实存在，至于建造是否经过上诉人批准的问题，本院认为，虽然现无直接的证据材料证明第18、20、21号营房经过上诉人同意而建造，但本院考虑到从1993年场地被租赁以后，现状图中营房编号确实存在与九十年代的营房编号发生变化的可能，同时结合1996年3月15日经上诉人批准的在“7号营房前空地需用地300平方米建造铁架基脚”的实际，且在实地勘查中，双方认可的曾经被批准建铁架基脚的位置距离双方有争议的第18、20、21号营房的建筑较近，故可认定被上诉人主张的第18、20、21号营房与当时经批准的在“七号营房西北侧建造160平方米房屋”为同一位置具有高度可信性。上诉人认为被上诉人该处建筑未经批准而建造依据不足。至于上诉人认为被上诉人豪华装修的问题，本院认为上诉人未能证明现有建筑与批准可建造的建筑及装修之间的具体差异，上诉人认为被上诉人豪华装修的意见不能成立。对于上诉人认为被上诉人对其他营房存在违约装修的意见，本院认为，被上诉人从1993年起即在利用租赁场地，距今已二十逾年，租赁场地中营房在一定程度上确实需要修缮，又经本院现场勘查发现，被上诉人对其他营房的修缮可视为为利用房屋而合理修缮，上诉人主张被上诉人违约装修依据不足。四、上诉人是否可以要求解除合同。从本院现场勘查的情况看，大部分营房已空置，即使未空置的营房也系由被上诉人作居住使用或用作其他商业用途。本案双方当事人在2002年11月15日签订的《军队房地产租赁合同》第一条约定，甲方将涉案场地租赁给乙方使用，租赁用途为动物展览。第十三条约定，合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担。但被上诉人并未按合同约定的用途进行动物展览，该情形应视为被上诉人违反了合同第十三条约定的“未能履行本合同规定的条款”，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。在被上诉人未按合同约定用途使用租赁场地，且双方合同又约定了“任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同”的情况下，上诉人可以要求提前解除合同。一审法院以被上诉人的经营范围作为认定被上诉人是否在合理利用场地，而未依双方合同约定认定不当，本院对此予以纠正。至于合同解除的时间，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”本案上诉人以被上诉人未合理使用场地作为可以解除合同的理由之一于2015年11月20日向被上诉人邮寄律师函，要求解除合同，又于2015年12月1日再次向被上诉人邮寄律师函，被上诉人于2015年12月2日在上诉人的通知下回复，内容主要为其已于2015年11月27日复函给上诉人，对上诉人通知中的内容表示抗议，并保留意见，但被上诉人并未向法院确认解除合同的效力，故可认定通知到达被上诉人的时间即作为合同解除的时间。本院以被上诉人收到上诉人通知的时间作为即2015年11月21日作为双方解除合同的时间。五、合同解除后，上诉人在一审中其他诉请是否应予支持的问题。上诉人在一审中的诉请除要求解除合同外，尚有，第一，上诉人要求被上诉人支付恢复原状的费用。经查，上诉人要求被上诉人对擅自违约建造的房屋予以拆除，对违约改建、装修的予以恢复原状。但基于上述第三点的分析，上诉人主张被上诉人违约建造、装修、改建房屋依据并不充分，此外，批准可建的房屋与现存房屋之间的差别本院依据现有材料难以作出量化的区分。而被上诉人对租赁营房合理修缮部分，可认为系被上诉人在合理利用租赁房屋，上诉人要求被上诉人拆除亦无依据。故上诉人在一审中要求对恢复原状的费用进行鉴定的申请依据不足，一审法院未予准予并无不当。第二，上诉人要求被上诉人按原状腾退交还房地产。经查，上诉人在一审中确实将要求被上诉人“按原状腾退交还房地产”作为其第6项诉请，但一审法院未在诉状中予以体现。考虑到一审法院未认可双方可解除合同，故一审法院的判决内容已暗含驳回了上诉人该项请求。上诉人在二审中就此上诉，本院可在本案对此一并审查。经本院在二审中向上诉人询问，上诉人明确该处“原状”系指在拆除违约部分后完好无损交给上诉人。但该项请求在本质上已与其一审中第二点诉请即“被告支付原告恢复原状费用640193元”相对应，故此项理由同上述第五项第一点内容，在上诉人并未能证明被上诉人存在确应拆除的违约装修或改建部分的情况下，对上诉人要求拆除违约部分的主张难以支持。而解除合同后的法律后果为双方的权利义务终止，被上诉人应腾退场地，本院对上诉人要求腾退场地的主张予以支持，但本院难以支持上诉人的按原状腾退的主张。第三，上诉人要求被上诉人补缴租金差额及支付场地占有使用费。本院认为，双方在2002年11月15日签订的《军队房地产租赁合同》中约定年租金为30000元，2002年7月1日后租金每隔3年重新协定。但双方在租期内并未就租金进行过重新约定，且双方的惯例通常是在租赁期间到期后由被上诉人支付支付租金，上诉人在向被上诉人发函前并未就此提出异议，被上诉人亦在2014年4月21日支付了从2012年7月1日至2014年6月30日的租金60000元。故上诉人在2015年11月20日发函给被上诉人及在本次诉讼中要求被上诉人补缴2005年7月1日至2014年6月30日期间的租金差额依据不足，租金在2015年11月21日合同解除之前可仍按年租金3万元予以计算。对于合同解除后占有使用费的计算，考虑到双方未协商一致，且在双方合同中亦未明确约定具体计算方法，本院对占有使用费仍参照租金标准予以计算。因被上诉人在2015年11月26日已向上诉人汇款60000元，故被上诉人对租赁场地的占用使用费已缴纳至2016年6月30日，2016年7月1日至腾退之日被上诉人仍应向上诉人按30000元每年的标准支付场地占有使用费。上诉人在一审中要求对2005年开始的租金市场价进行鉴定依据不足，一审法院未予准予应属正确。综上，上诉人的上诉请求于法有据部分，本院依法予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销浙江省嵊州市人民法院（2016）浙0683民初644号民事判决；中国人民解放军92602部队与浙江虎居动物园于2002年11月15日签订的《军队房地产租赁合同》于2015年11月21日解除；浙江虎居动物园应支付中国人民解放军92602部队自2016年7月1日起至实际腾退之日止按30000元/年的标准计算的占有使用费，于本判决生效之日起六十日内履行完毕；浙江虎居动物园应于本判决生效之日起六十日内腾退其租赁使用的场地；驳回中国人民解放军92602部队其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2122元，二审案件受理费2212元，均由被上诉人浙江虎居动物园负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 艳代理审判员 王 翠代理审判员 吕 军二〇一七年七月七日书 记 员 俞小婷