黑龙江省鸡西市滴道区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0304民初344号
原告：王淑花，女，1945年5月17日出生，汉族，居民身份证号2303041945********，鸡西市滴道区服务局退休职工，住所地黑龙江省鸡西市滴道区同乐4组团11号楼一单元103室。
委托代理人：姜兆文（系原告王淑花的儿子），男，1969年6月29日出生，汉族，居民身份证号2303041969********，无职业，住所地黑龙江省鸡西市滴道区白云二委**组。
委托代理人：姜兆才（系原告王淑花的儿子），男，1971年5月18日出生，汉族，居民身份证号2303041971********，无职业，住所地黑龙江省鸡西市滴道区白云二委**组。
被告：杨新臣，男，1963年8月12日出生，汉族，居民身份证号2303041963********，个体私营，住所地黑龙江省鸡西市滴道区光华家园*号楼*单元***室。
被告：刘殿珍，女，1963年3月19日出生，汉族，居民身份证号2303031963********，个体私营，住所地黑龙江省鸡西市滴道区光华家园*号楼*单元***室。
委托代理人：王金福，男，黑龙江省鸡西市法律服务所法律工作者。
原告王淑花与被告杨新臣、刘殿珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王淑花的委托代理人姜兆文、被告杨新臣、刘殿珍及其委托代理人王金福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王淑花向本院提出诉讼请求：要求被告给付原告1.2016年12月2日至2017年9月21日止房租19300元（2016年12月2日起房租按2000元/月重新计算）；2.电费319.46元；3.从2010年12月1日至2017年8月31日止物业费2609元及滞纳金2920元；4.2016年12月1日至2017年9月21日水费500元；5.物业抵押金1000元；6.房屋室内损失5000元；7.自被告腾出房屋到原告再次租出房屋期间的房屋空置费8000元；8.因被告没有腾出房屋造成原告出租房屋未果，租金损失5000元;9.要求被告立即把原告的门市房门锁打开，并且将屋内所有物品搬出该房屋；10.要求被告将原告房屋室内恢复原样，如不能恢复原样，按价赔偿原告的损失；11.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2010年11月18日原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定的租赁期限为2010年12月1日至2016年12月1日；合同到期后，原告通知被告解除租赁合同，被告以种种理由推脱，一直占据原告的房屋，截止原告起诉时，被告仍然没有搬离该房屋。
被告杨新臣、刘殿珍辩称：该房屋已于2016年9月29日经房东（原告）同意兑给杨庆，并且杨庆与原告商量房租问题，杨庆答应给付2017年房租，是杨庆与姜兆文（原告代理人）多次商量的结果。原告与杨庆商量2017年房租费的时候有证人范金有、李斌在场；我有电话录音证明杨庆已经兑完店，并且自己于10月8日决定不干了；（2016）黑0304民初963号杨庆起诉二被告关于兑店合同纠纷一案的法律文书和2017黑03民终353号已经发回重审的案件，由于一审判决没有明确店到底属于谁，所以现在案件事实不清。故综合以上根据合同相对性，我方于2016年9月29日已经兑店，并经过姜兆文同意，所以根据合同的相对性，我方不应当负担原告提出的所有费用，应当由杨庆承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据3王凤秋的证言，用来证实因被告没有腾出房屋，造成原告要将房屋出租给王凤秋未果，造成租金损失19300元（自2016年12月1日至2017年9月21日按2000元每月计算）；被告对该证据的真实性、关联性有异议，认为不是实际发生的费用。原告递交的该份证言，只有署名为王凤秋的字样，无王凤秋的身份信息，也无出证时间，无法判断证人王凤秋与原、被告之间有无利害关系，及该证言的真实性；且至开庭审理前，原告未提出证人出庭的申请，对该份证据本院不予确认。原告提交的证据4催缴水费通知书证实2016年1月1日至2016年12月31日共欠水费、污水处理费500元；证据5鸡西市鸿盛物业有限公司客服中心证明一份、证据6催缴物业费通知一份、证据7鸡西供电公司电力销售发票3张，证实本案所涉房屋从2012年9月1日至2017年8月30日拖欠物业费2580元（516元/年×5年）；物业费滞纳金按日千分之三计算为2920元（516元×0.3%×365日×4年）;物业保证金1000元不予返还；截止2017年4月6日原告垫付电费319.46元。被告对上述四份证据的真实性无异议，对上述费用认可，但认为被告只应承担2016年9月29日之前发生的费用，物业滞纳金不应由被告承担。原告提交的上述证据能够证明本案所涉房屋在出租期间存在拖欠物业费、水费、电费的事实，且被告对原告提交的上述证据的真实性无异议，对上述证据证实拖欠的费用表示认可，对原告提交的上述证据本院予以确认。被告提交的证据1杨新臣卖给杨庆面包车一台的协议，用来证明杨庆已经兑店；原告认为与本案无关；该份证据的内容并不具有协议的性质，且其中内容无法证实与本案具有关联性，对该份证据本院不予确认。被告提交的证2兑店协议，没有乙方杨庆的签名，也无签署日期，且其内容与本案所审理的原、被告之间的房屋租赁关系并无直接关联，其真实性、关联性无法确认，对该证据本院不予确认。被告提交的证据3调查笔录，是被告代理人对被调查人范金有关于杨新臣与杨庆兑让馒头店的事实而制作的调查笔录；证据4录音光盘及书面说明，证明杨新臣与杨庆兑店的过程；被告提交的证据3、4原告有异议，认为与本案无关。被告提交的证据3、4其内容仅能证明杨新臣与杨庆关于是否兑让馒头店的协商过程，是否兑店成功与本案审理的房屋租赁关系不具有关联性，本院对被告提交的证据3、4不予确认。被告提交的证据5是两份法律文书，（2016）黑0304民初第963号民事判决书和（2017）黑03民终353号民事裁定书各一份，证实店已兑给杨庆。被告提交的该份证据能证实杨新臣、刘殿珍与杨庆之间兑店合同纠纷已经启动诉讼程序，现正在审理中，对该份证据的真实性本院予以确认。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定案件事实如下：王淑花作为甲方与乙方杨新臣于2010年11月18日签订房屋租赁合同一份。合同约定的主要内容为：王淑花将自有的位于滴道区七栋楼法院后侧门市出租给杨新臣，租期从2010年12月1日起至2016年12月1日，租金每月1500元；租赁期内的煤气、水、电、闭路电视、卫生费、供热费、物业费由乙方负责；乙方在承租期内不经甲方同意，不得转租他人；乙方拿到钥匙后，需重新换锁。合同签订后，杨新臣与妻子刘殿珍用该房屋经营馒头店。合同到期后至案件审理时止，杨新臣未将房屋返还给王淑花。杨新臣承租房屋期间欠有水费、电费、物业费未实际履行到位。合同到期后至案件审理时止，此期间产生水费、电费、物业费未缴纳。
本院认为，本案的争议焦点是：一、被告主张房屋已转租是否成立？二、原告主张的各项费用是否应予支持。首先，关于本案所涉房屋转租问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定及原、被告签订的房屋租赁合同的约定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告提交的证据不能证实其将房屋转租给第三人经过出租人同意，而且，被告主张的事实并不是单纯的转租问题，而是包括技术、设备转让在内的“兑店”问题，且尚在诉讼程序中，未经最终的法律确认；被告主张房屋转租的事实不成立。既使被告将房屋转租给第三人的事实有效成立，次承租人与出租人即本案原告也不具有直接的权利义务关系，不影响本案审理的原、被告之间房屋租赁合同所确定的权利义务关系。因此，被告所主张房屋转租给第三人经过出租人同意的事实，本院不予确认。
其次，关于原告主张的各项费用。原、被告杨新臣之间签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，双方当事人应当遵守合同确立的权利义务关系，全面履行自己的合同义务。一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘殿珍与杨新臣系夫妻关系，二人共同使用承租房屋经营馒头店，刘殿珍与杨新臣对房屋租赁期间产生的费用应承担连带责任。根据原、被告签订的房屋租赁合同的约定，房屋租赁期内的煤气、水、电、闭路电视、卫生费、供热费、物业费由乙方（本案被告杨新臣）负责。被告没有按照合同约定，切实履行合同义务，合同有效期内部分水费、电费、物业费未实际履行到位，上述费用的产生，原告不具有过错，应当由被告承担违约责任。合同到期后，双方未续签合同，原合同权利义务终止。但由于被告没有积极履行返还租赁房屋的后合同义务，及时腾出房屋交给原告，具有一定过错，房屋仍处于被告占有使用当中；依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应当向原告支付合同到期后至腾出房屋期间的房屋占有使用费；这个时期产生的水费、电费与被告占有使用房屋的行为密切相关，具有因果关系，被告对此应当承担民事责任。被告应当积极履行返还原告房屋的义务。
另，关于租赁合同到期后物业费承担及物业费滞纳金、物业保证金问题。根据发改价格〔2003〕1864号《物业服务收费管理办法》第二条规定，所谓物业费即物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。由此可见，物业费的产生是基于业主与物业服务企业签订的物业服务合同而产生，与房屋是否实际使用、谁使用无关；另据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，如果业主与物业的承租人、借用人或者其他使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业也可以请求业主对物业费承担连带责任。本案原、被告签订的房屋租赁合同中有被告承担物业费的约定，合同有效期内的物业费应由被告承担；合同到期后，双方权利义务终止，被告不再按原合同约定承担物业费。原告主张的物业费滞纳金、物业保证金问题，目前没有相应的关于物业服务企业可以收取物业费滞纳金、物业保证金的法律规定，原告也未提供产生物业费滞纳金、物业保证金的基础关系的证据，对原告主张的物业费滞纳金、物业保证金的合法性无法确认，本院不予确认。
综上所述，原告要求被告给付2016年12月2日至2017年9月21日止房租（实质应为房屋占有使用费），应予支持；但原告要求被告给付19300元过高，可部分支持；参照原、被告签订的房屋租赁合同中租金1500元/月的约定，被告应向原告支付2016年12月2日至2017年9月21日止的房屋占有使用费1500元/月×9个月零20天＝14500元。原告要求被告给付水费500元、电费319.46元的请求，本院予以支持。原告要求被告给付2012年12月1日至2017年8月31日止物业费2609元过高，可部分支持；被告应承担物业费从2012年9月1日至2016年12月1日计516元/年×4年零3个月＝2193元；原告要求被告给付物业滞纳金2920元、物业保证金1000元、房屋室内损失5000元、自被告腾出房屋到原告再次租出房屋期间的房屋空置费8000元、房屋出租未果的租金损失5000元的诉讼请求，因无证据支持，也无法律根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第一款、第一百三十四条第一款第四、五、七项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告杨新臣、刘殿珍自判决生效之日起五日内付给原告房屋占有使用费14500元、水费500元、电费319.46元、物业费2193元，上述款项合计17512.46元。
二、被告杨新臣、刘殿珍自判决生效之日起十日内腾出房屋返还给原告王淑花，恢复房屋原状。
三、驳回原告王淑花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元，由原告王淑花负担225元，被告杨新臣、刘殿珍负担300元；财产保全费220元，由被告杨新臣、刘殿珍负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审 判 长 王劲松
审 判 员 张立君
人民陪审员 王培森
二〇一七年十月十七日
书 记 员 张水晶
附：本判决适用的相关法律依据。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。……。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
……。
第一百三十四条承担民事责任的主要方式有：（一）……；（四）返还财产；（五）恢复原状；……；（七）赔偿损失；……。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
发改价格〔2003〕1864号《物业服务收费管理办法》
第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。