连云港市赣榆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣商初字第02144号
原告赣榆区青口镇金耀钢材经营部，住所地连云港市赣榆区青口镇青罗路。
经营者刘明，女，1967年2月26日出生，汉族，住连云港市赣榆区。
委托代理人孟凡永、谭宝兵，江苏汉平律师事务所律师。
被告扬州市天成建筑安装工程有限公司，住所地扬州市高邮城南经济新区珠光南路77号。
法定代表人刘长春，董事长。
委托代理人钱伟，系该公司员工。
被告连云港俊景房地产发展有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇华中南路（华中郡府销售中心）。
法定代表人卢真，总经理。
委托代理人徐进瑞，江苏公善民律师事务所律师。
原告赣榆区青口镇金耀钢材经营部（以下简称“金耀钢材经营部”）与被告扬州市天成建筑安装工程有限公司（以下简称“天成公司”）、连云港俊景房地产发展有限公司（以下简称“俊景公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法由审判员陆帆适用简易程序，于2015年12月7日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告金耀钢材经营部的委托代理人孟凡永前两次庭审到庭参加了诉讼，委托代理人谭宝兵第三次庭审到庭参加了诉讼。被告天成公司的委托代理人钱伟，被告俊景公司的委托代理人徐进瑞三次庭审均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金耀钢材经营部诉称，2012年9月15日，原告和天成公司签订《钢材购销合同》一份，该合同约定由原告向天成公司供应钢材，用于天成公司承建的由俊景公司开发的位于连云港市赣榆区青口镇华中路的俊景花园项目。合同签订后，原告按照合同约定向天成公司供应钢材，但天成公司没有按照合同约定的付款期限付款，截止2013年8月3日，天成公司拖欠原告钢材款2788312元未付。同时俊景公司欠天成公司工程款未付。2014年2月，天成公司告知原告，因俊景公司欠天成公司工程款未付，天成公司从俊景公司处购买俊景公司开发的俊景花园16号楼701室、702室、730室、704室、705室、708室单身公寓以及4号楼一单元1102室复式住宅房屋，房款共计2685450，购房款从俊景公司欠天成公司的工程款中抵扣。因天成公司无力支付其尚欠原告的钢材款2788312元，故天成公司将上述房屋以2685450元的价格抵充欠原告的钢材款。在2014年2月27日，原告向天成公司出具收条一份，内容为收到天成公司给付钢材款2685450元，并注明该款项系抵扣俊景公司的房款，但实际天成公司并没有向原告支付分文。同时因俊景公司开发的俊景花园16号楼701室、702室、730室、704室、705室、708室单身公寓以及4号楼一单元1102室复式住宅房屋均被法院查封或抵押在银行，俊景公司已对上述房屋无权出售、处分。直至今日，俊景公司也无法与原告签订商品房买卖合同，更无法将上述房屋过户至原告名下，导致原告以房屋冲抵天成公司所欠钢材款的目的无法实现。现请求依法判令解除原、被告之间的房屋抵债协议，诉讼费用由被告承担。
被告天成公司辩称，不同意解除房屋抵债协议。理由一是2014年2月27日双方签订协议的时候，原告是经过慎重考虑后同意用房屋冲抵钢材款。同时我公司也配合原告将所抵的房屋与俊景公司办理了手续，其中4号楼一单元1102号房屋已经实际交付原告，原告也已经装修入住；二是在原告与我公司签订房屋抵债协议后，原告的经营者刘明以其两女儿的名义与俊景公司签订购房确认单和商品房买卖合同，确认由俊景公司与其签订房屋买卖合同和办理过户手续，以俊景公司所欠天成公司工程款冲抵上述房屋的购房款，上述三方债务转移行为符合法律规定，且已经履行完毕，因此原告不能要求解除与天成公司的债务转移协议，只能要求俊景公司履行商品房买卖合同，而不可以要求答辩人履行已经转移的债务或解除房屋抵债协议。
被告俊景公司辩称，一、原告要求解除的抵债协议系与天成公司签订，与我公司无关，根据合同相对性原则，原告无权就解除冲抵协议将我公司列为被告，原告诉讼主体不适格；二、我公司已经按照与天成公司签订的《建设工程施工合同》约定的付款方式，足额支付了进度款，目前工程已经进入综合验收阶段，截至目前，我公司已支付给天成公司工程款5900多万元；三、我公司将房产冲抵给天成公司，天成公司同意我公司用房款冲抵应付工程款，并且天成公司在冲抵时承诺因冲抵产生的一切责任由天成公司承担；四、原告在与天成公司签订冲抵协议时，应当对所冲抵的房产状况非常了解，且已经实际占有并装修了部分房产入住，我公司认为，原告要求与我公司解除冲抵协议，无事实及法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年6月12日，被告俊景公司作为发包人与被告天成公司作为承包人签订《建筑工程施工合同》，约定被告俊景公司将其开发的位于连云港市赣榆区青口镇华中南路东侧、镇海路北侧的俊景花园城（推广名为华中郡府）16号楼的土建、水电安装工程承包给被告天成公司，合同价款采用清单报价，工程量按实结算，合同价款暂定金额83540000元，同时合同对付款方式、合同工期、质量标准等内容作了约定。被告天成公司（甲方）在施工过程中，因施工需要，向原告金耀钢材经营部（乙方）购买钢材，双方于2012年9月15日签订《钢材销售合同》，合同第一条约定“甲方因俊景花园城16#楼工程建设的需要向乙方购买钢材，钢材总量约4200吨，甲方施工工程地点为赣榆县（现赣榆区）华中路与镇海路交界地段”；第二条约定“钢材的价格按钢材到场当日上海钢材西本价加200元/吨”；第五条交货规定约定“1、交货方式：汽车运送至工地（自卸），交货地点：施工现场；2、乙方供货期为：2012年8月12日至工程完工为止”；第七条付款方式约定“达到壹佰伍拾万货款结清，以此类推下一次把上一次所欠钢材款付清再供货，具体细则按每吨送货合同中规定执行。余款在主体封顶后一个月内一次性付清。约定甲方不要发票”。该合同甲方落款处加盖了被告天成公司的合同专用章，并由被告天成公司的委托代理人钱伟在甲方负责人签字处签字确认，乙方落款处由原告金耀钢材经营部的代理人成胜荣（金耀钢材经营部经营者刘明的丈夫）在乙方负责人签字处签字确认。上述合同签订之前，原告金耀钢材经营部已经开始向被告天成公司供货，合同签订后，原告金耀钢材经营部继续按约向被告天成公司供货。供货过程中，被告天成公司支付部分货款。截止2013年8月3日，被告天成公司共欠原告货款2767475.2元。
2013年12月19日，被告俊景公司出具《抵扣工程款证明》一份给被告天成公司，双方达成协议：由被告天成公司购买被告俊景公司开发的俊景花园城（华中郡府）16号楼708、705、704、703、702、701号单身公寓以及4号楼1单元1102室房屋，购房款总计为2685450元，此款从被告俊景公司应支付给天成公司的工程款中抵扣。《抵扣工程款证明》的内容为“兹证明扬州市天成建筑安装工程有限公司在我公司承建的俊景花园16#楼工程，我公司需支付扬州市天成建筑安装工程有限公司贰佰陆拾捌万伍仟肆佰伍拾元整（2685450元）。现扬州市天成建筑安装工程有限公司购买连云港俊景房地产发展有限公司开发的俊景花园16-708、16-703、16-705、16-701、16-702、16-704单身公寓以及4-1-11-2复式住宅，共需支付房款人民币贰佰陆拾捌万伍仟肆佰伍拾元整（2685450元）。该房款由我公司从连云港俊景房地产发展有限公司的工程款中抵扣，因此发生的一切责任，与后果均由我公司承担。证明人：连云港俊景房地产发展有限公司日期：2013-12-19”，被告俊景公司在证明人处签章确认。
2014年2月27日，原告金耀钢材经营部与被告天成公司协商一致，被告天成公司以俊景花园城（华中郡府）16号楼708、705、704、703、702、701号单身公寓以及4号楼1单元1102室房屋冲抵被告天成公司拖欠原告金耀钢材经营部的货款2685450元，并由原告金耀钢材经营部的代理人成胜荣出具收条一张交被告天成公司持有，内容为“金收到扬州天成建筑安装工程有限公司贰佰陆拾捌万伍仟肆佰伍拾元整￥2685450.00元，说明：此笔钢材款抵扣俊景房地产发展有限公司的房款（见证明单一张，即抵扣工程款证明）今收人：成胜荣2014年2月27日审批人：钱伟”。后被告天成公司及俊景公司将4号楼1单元1102室房屋交付给原告金耀钢材经营部，原告金耀钢材经营部已经实际占有该房屋，并已实际对该房屋进行了装修。因二被告至今未将俊景花园城（华中郡府）16号楼708、705、704、703、702、701号单身公寓交付给原告，双方因此产生诉争。
另查明，被告俊景公司于2013年5月13日取得俊景花园城一期16号楼的商品房预售许可证，并于2013年10月22日将俊景花园城（华中郡府）16号楼708、705、704、703、702、701号房屋抵押给中国银行股份有限公司赣榆支行，同时办理了抵押登记。被告俊景公司将上述抵押的房产与被告天成公司冲抵工程款时未经抵押权人中国银行股份有限公司赣榆支行同意，抵押至今未解除。此外，俊景花园城16号楼在诉讼过程中已通过竣工验收。
庭审中，原告金耀钢材经营部与被告天成公司均认可2012年9月15日成胜荣与被告天成公司之间签订的《钢材销售合同》的主体为原告金耀钢材经营部及被告天成公司，成胜荣是代表原告金耀钢材经营部签订该合同，双方亦认可2014年2月27日成胜荣出具的金额为2685450元用房款抵扣钢材款的收据即是抵扣2012年9月15日签订的《钢材销售合同》产生的货款。同时，原告金耀钢材经营部明确其诉讼请求中要求解除的房屋抵债协议的主体为原告和被告天成公司，被告天成公司、俊景公司对此无异议。
诉讼过程中，2016年4月11日，原告金耀钢材经营部以其经营者刘明的女儿成方红的名义与被告俊景公司就俊景花园4号楼一单元1102室房屋网签了正式的《商品房买卖合同》，且该房屋已经登记在成方红的名下。原告金耀钢材经营部及被告天成公司、俊景公司均认可该套房屋的单价为4800元每平方米，总价款为923424元。同时，原告金耀钢材经营部只要求解除俊景花园城（华中郡府）16号楼708、705、704、703、702、701号房屋的抵债协议，不再要求解除俊景花园4号楼一单元1102室房屋的抵债协议。
本院所确认的上述事实，有原告提交的《钢材销售合同》、《抵扣工程款证明》复印件、2014年2月27日成胜荣出具的收款收据复印件、2016年4月11日的《商品房买卖合同》，被告天成公司提交的《抵扣工程款证明》、2014年2月27日成胜荣出具的收款收据，被告俊景公司提交的《建筑工程施工合同》、商品房预售许可证，本院依法调取的俊景花园城（华中郡府）16号楼708、705、704、703、702、701号房屋的抵押登记信息以及原告的委托代理人孟凡永、谭宝兵，被告天成公司的委托代理人钱伟、被告俊景公司的委托代理人徐进瑞的陈述笔录在卷为凭，经开庭审查和组织质证，本院对上述证据依法予以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。被告天成公司因施工需要与原告金耀钢材经营部签订《钢材销售合同》，该合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。该合同签订前和签订后，原告按约向被告天成公司供应钢材，被告天成公司应当按约支付原告货款。被告天成公司未按约支付原告货款后，原告与被告天成公司协商一致用被告天成公司从被告俊景公司处冲抵工程款而得的俊景花园城（华中郡府）16号楼708、705、704、703、702、701号单身公寓以及4号楼1单元1102室房屋冲抵被告天成公司拖欠原告的钢材款2685450元，该份以房屋冲抵货款的协议是原告与被告天成公司真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。但因俊景花园城（华中郡府）16号楼708、705、704、703、702、701号单身公寓在2013年10月22日已经抵押给中国银行股份有限公司赣榆支行，且被告俊景公司在用上述房屋与被告天成公司抵扣工程款时未取得抵押权人中国银行股份有限公司赣榆支行的同意，致使被告俊景公司及天成公司对上述房屋的处分权受限制，进而致使原告无法取得上述房屋的所有权，无法实现与被告天成公司以上述房屋冲抵钢材货款的目的，符合我国《合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同的情形。原告与被告天成公司约定以俊景花园城（华中郡府）16号楼708、705、704、703、702、701号单身公寓以及4号楼1单元1102室房屋冲抵被告天成公司拖欠原告的钢材款2685450元，其中4号楼1单元1102室房屋已经交付原告，并且已经登记在原告的经营者刘明的女儿成方红名下，原告及被告天成公司、俊景公司均认可该套房屋的价款为923424元，因此，俊景花园城（华中郡府）16号楼708、705、704、703、702、701号单身公寓的总房款应为1762026元（2685450元-923424元）。故对原告要求解除其与被告天成公司达成的以俊景花园城（华中郡府）16号楼708、705、704、703、702、701号单身公寓冲抵钢材款1762026元的协议的诉讼请求，本院予以支持。对于被告天成公司辩称的在原告与其签订房屋抵债协议后，原告的经营者刘明以其两女儿的名义与俊景公司签订购房确认单和商品房买卖合同，确认由俊景公司与原告签订房屋买卖合同和办理过户手续，以俊景公司所欠天成公司工程款冲抵上述房屋的购房款，因此认为其债务已经转移至被告俊景公司，故原告只能要求俊景公司履行商品房买卖合同，而不可以要求答辩人履行已经转移的债务或解除房屋抵债协议。因原告及被告天成公司均认可原告主张的以房抵债协议的主体是原告与被告天成公司，同时被告俊景公司出具的抵扣工程款证明是其与被告天成公司之间的约定，原告以其经营者刘明的女儿成方红的名义直接与被告俊景公司就俊景花园城4号楼1单元1102室房屋签订《商品房买卖合同》只是原告与被告天成公司之间以房抵债协议的在实际履行过程中采取的履行方式，不能就此认定被告天成公司与原告之间以房抵债协议的义务转移至被告俊景公司，故对被告天成公司的该辩解意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
解除原告赣榆区青口镇金耀钢材经营部与被告扬州市天成建筑安装工程有限公司于2014年2月27日达成的以位于连云港市赣榆区青口镇华中南路俊景花园城（华中郡府）16号楼708、705、704、703、702、701号房屋冲抵钢材款1762026元的协议。
案件受理费28285元，由被告扬州市天成建筑安装工程有限公司负担（该款原告已预交，被告天成公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费28285元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
审判长 张克俭
审判员 高金祥
审判员 陆 帆
二〇一六年五月六日
书记员 武 菲
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
（二）《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
（三）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。