贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔南民终字第794号
上诉人（原审原告）苟玉蓉。
上诉人（原审被告）贵州丰和房地产开发有限责任公司。
法定代表人唐志贵。
上诉人苟玉蓉与上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司（以下简称贵州丰和房开公司）商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2014年7月9日作出（2014）都民初字第640号民事判决后，苟玉蓉、贵州丰和房开公司均不服，向本院提出上诉。本院于2014年11月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审审理查明：2010年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》。该合同其中约定，原告以356801元的价格向被告购买商品房一套，该房屋建筑面积为130.73平方米，套内面积为104.19平方米，被告应于2012年5月31日前向原告交付房屋；对出卖人逾期交房的违约责任，双方约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房款（不包括按揭款）万分之2的违约金；此外，对房屋面积的确认，原、被告约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。后原告向被告支付全部购房款（其中，首付款为116801元，按揭款为240000元），但被告至今尚未向原告交付房屋。2014年4月29日，原告向法院起诉。
原审原告苟玉蓉一审诉称：2010年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发名为“广惠国际”第1栋3单元4层附407号的商品房，建筑面积为130.73平方米，套内面积为104.19平方米，总价款为356801元，被告应于2012年5月31日前将验收合格的商品房交付原告。合同签订后，原告依约交付了购房款，但被告至今未向原告交付房屋。原告向房屋测绘机构打听到，该房屋套内实际面积为100.56平方米，但被告拒不向原告提供相关测绘结果。被告延期交房的行为以及房屋约定面积与实际面积差异的事实，侵犯了原告的合法权益，现依法起诉，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金52093元（暂时计算至2014年6月1日）；2、被告双倍返还因面积误差多支出的部分购房款共计22760元；3、被告承担本案诉讼费。
原审被告贵州丰和房开公司未向法院提交书面答辩，亦未提交任何证据。
一审法院认为：一、原、被告于2010年12月21日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。二、原、被告约定被告应于2012年5月31日前向原告交付房屋，但被告至今仍未向原告交付房屋，该行为构成违约，被告应按合同约定承担逾期交房的违约责任。本案中，原告主张被告违约时间暂时计算至2014年6月1日，该主张系原告对自己诉权的处分，据此，被告违约时间为2012年6月1日至2014年6月1日，共计730天，即被告应向原告支付的违约金为17052.94元（不含按揭款的已交购房款116801元×2／10000×730天）。三、关于房屋面积确认问题。原、被告约定房屋的实际面积以产权登记面积为准。本案中，被告尚未向原告实际交付房屋，更未办理房屋产权登记，故对原告关于被告双倍返还因面积误差多支出的部分购房款共计22760元的诉请，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告苟玉蓉与被告贵州丰和房地产开发有限责任公司于2010年12月21日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告贵州丰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告苟玉蓉支付逾期交房违约金17052.94元；三、驳回原告苟玉蓉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费836元，由原告苟玉蓉负担300元，被告贵州丰和房地产开发有限责任公司负担536元。
一审判决宣判后，苟玉蓉、贵州丰和房开公司均不服，向本院提出上诉。
苟玉蓉的上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令贵州丰和房开公司按实际建筑面积补差价；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1、一审判决认定《商品房买卖合同》有效，与事实不符。该合同显失公平，非真实意思表示，也非上诉人一审诉求。上诉人2010年2月10日交纳3万元认购本案争议房屋时，面积为123.72平方米，后2010年12月21日与被上诉人签订合同时，建筑面积却改变为130.73平方米。上诉人当时就提出异议，但是被上诉人以最后以实际面积为准，房管局也要最后核定等等为理由，催促上诉人签字后又让其工作人员在空格处盖了蓝色印泥条款。上诉人在万般无奈之下签订合同，合同中存在多处明显双方权利义务不对等的情况。2、一审判决违约金的赔付不仅显失公平且远远低于造成的损失。上诉人的银行按揭款已经按约到达被上诉人的账户，全部房款已经付清，买受人需偿还银行的还款以及利息。3、一审法院以不交房就驳回关于面积差异的补差款的诉请是不公正的，面积差应由被上诉人提供，这是他们的责任和义务。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
贵州丰和房开公司二审未作书面答辩。
贵州丰和房开公司的上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、原判认定事实不清，违背了民法意思自治原则，对上诉人主张据实延期的意见不予采纳，明显错误。上诉人与被上诉人双方经协商后在合同第八条约定了出卖人可以据实予以延期的情形：政府及政府部门的因素；特殊地质、气候的影响；不可抗力因素等。上述约定是双方当事人的真实意思表示，因此，当出现约定的情形时，上诉人可以据实予以延期。1、本案争议的房屋紧邻三中，考试期间不准许施工，三中每年被借用考场14天，合计应顺延42天。2、从都匀市气象局提供的气象资料以及重庆佳宇建设有限公司向贵州化兴建设监理有限公司提出的工程临时延期申请表和审批表可以看出，2010年1月至2012年12月期间，降雨、凝冻、降雪等天气共计470天，施工方因天气、考试等因素累积共提出工程延期221天，但实际审批同意时间仅为140天，应可以据实顺延。3、供电部门的电网设计改造，属于不可抗力，导致交房时间顺延，工期应顺延60天。4、2013年5月31日，都匀市住建局对广惠国际的房屋予以备案，因此，5月31日以后就不应当再计入迟延交房时间之内，交房的截止时间应至2013年5月31日。二、原判适用法律不当，被上诉人主张的违约金已经远远超出其实际损失，依法应当予以降低。居民购房的用途主要为居住、出租，因此，上诉人延期交房给被上诉人造成的损失为：1、无房的购房者因延期而租用他人房屋所产生的费用；2、另有住房的购房者将所购房屋用于出租获得的收益。根据都匀市物价局评估中心对该地段房屋出租的租金评估鉴定，该地段房屋2012年度出租的租金仅为5元／平方米／月左右，若依照《购房合同》中所约定的上诉人逾期交房的违约金按照已付购房款的万分之二／日的标准计算，已远远超过了被上诉人实际损失的30%。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，上诉人依法请求人民法院减少违约金数额，有事实和法律依据。综上，一审认定事实不清、适用法律不当，请二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。
苟玉蓉二审未作书面答辩。
经二审审理，二审查明的事实与一审查明的基本一致。另查明：本院审理的（2014）黔南民终字第510号上诉人贵州丰和房开公司与被上诉人孟某的商品房销售合同纠纷案，该案争议房屋亦位于贵州丰和房开公司开发的都匀市广惠国际第一幢三单元，交房时间亦约定为2012年5月31日前。后上诉人贵州丰和房开公司自愿撤回上诉，一审判决即（2014）都民初字第221号民事判决已生效，双方均按一审判决执行。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案争议焦点为：1、如何确定本案违约金计算的时间；2、违约金应以何标准计算。
本院认为：本案双方当事人于2010年12月21日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定贵州丰和房开公司应于2012年5月31日前交付房屋给苟玉蓉，现苟玉蓉已经按照合同约定履行了交付房款的义务，贵州丰和房开公司未能在约定时间交付房屋给苟玉蓉，贵州丰和房开公司已经构成违约，应承担逾期交房的违约责任。对于上诉人苟玉蓉提出的一审法院对合同效力的认定不是其诉请的问题，本案审理的是合同纠纷，合同效力的认定是审理的前提和基础，一审对此认定并无不当。上诉人苟玉蓉认为该合同显失公平，不是其真实意思表示，但未提供证据证实其主张，且未就合同显失公平问题提出撤销、变更或解除合同的请求，一审按合同的约定处理本案违约问题符合双方的约定及法律规定。
关于本案违约金计算时间的问题。上诉人贵州丰和房开公司主张住建局已经对争议房屋进行备案，交房时间应为2013年5月31日，违约金也应计算至2013年5月31日，但其未在法定期限内提交已经交付房屋的证据，也未证明2013年5月31日争议房屋达到交房条件，应承担举证不能的不利后果，况且本案争议房屋并未实际交付，一审根据苟玉蓉提交的证据以及诉请将违约的时间计算至2014年6月1日并无不当，贵州丰和房开公司关于交房时间应为2013年5月31日，违约金应计算至2013年5月31日的上诉理由不成立。上诉人贵州丰和房开公司上诉主张应根据合同约定据实延期，扣除考试、天气、设计变更等因素影响施工的天数。经查，已发生法律效力的都匀市人民法院（2014）都民初字第221号民事判决认定贵州丰和房开公司在广惠国际楼盘施工时的设计变更时间为2010年5月26日，该案的争议房屋与本案的争议房屋同为贵州丰和房开公司开发的都匀市广惠国际第一幢三单元，该时间早于本案双方当事人签订合同的时间，因此上诉人关于设计变更可据实延期、应扣除逾期天数的主张不成立。上诉人作为房开企业在商品房预售时应将气候影响、相关设施设备建设工期考虑计入交付房屋期限，故上诉人关于扣除天气、供电等影响施工天数的理由亦不成立。但是，鉴于该项目毗邻三中学校，每年确因各类考试需要停止施工，本院酌定在逾期的天数里扣除21天的因考试影响施工的天数。因此，本案的违约天数为730天（2012年6月1日至2014年6月1日）-21天=709天。
关于违约金以何标准计算的问题。苟玉蓉上诉主张应按已付购房款（包括银行按揭贷款）的日万分之二进行计算违约金，理由为贵州丰和房开公司已经收到全额购房款，苟玉蓉承担银行的还款义务。贵州丰和房开公司主张违约金的数额超出实际损失的30%，请求予以减少。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房的违约责任时，约定已交付房价款不包括按揭款，第七条约定逾期付款的违约责任时，也是按照逾期应付款（到期应付款与实际已付款的差额）每日万分之一来计算，并不是按照全部应付购房款计算，可见双方在合同中的权利义务是对等的，故双方约定的违约金条款系真实意思表示，且意思明确。贵州丰和房开公司上诉主张应参照同时期同地段房屋租金进行计算实际损失，首先，贵州丰和房开公司一审并未提出该请求；其次，不能按时交房所造成的损失不能单一以房屋租金计算。故违约金的标准应按照合同约定的已付购房款（不包括按揭贷款）的日万分之二计算，一审据此计算逾期交房违约金数额符合本案客观事实，苟玉蓉、贵州丰和房开公司的该项上诉理由均不成立。
另外，对于苟玉蓉提出的因房屋面积差异导致多支出部分购房款，贵州丰和房开公司应返还的问题。双方约定面积以产权登记的为准，现本案争议的房屋并未实际交付、更未办理产权登记，面积是否存在差异没有依据，待交付房屋、办理产权登记后面积确实与合同的约定存在差异，双方可以根据合同对面积差异的约定另行主张权利，本案对此不予审理。
综上，上诉人苟玉蓉的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。上诉人贵州丰和房开公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。本案的逾期交房违约金为：116801元×2／10000×709天=16562.39元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销都匀市人民法院（2014）都民初字第640号民事判决第三项；
二、维持都匀市人民法院（2014）都民初字第640号民事判决第一项；
三、变更都匀市人民法院（2014）都民初字第640号民事判决第二项为：上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向上诉人苟玉蓉支付逾期交房违约金16562.39元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费836元，苟玉蓉承担300元，贵州丰和房地产开发有限责任公司承担536元；二审案件受理费，苟玉蓉交纳的676元，由其承担，贵州丰和房地产开发有限责任公司交纳的226元，由其承担。
本判决为终审判决。
审判长 田一铭
审判员 高 潮
审判员 熊元伦
二〇一四年十二月十日
书记员 宋奕华