广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涌字第32号
原告东莞市麻涌顺昌废润滑油厂，住所地：广东省东莞市。
执行事务合伙人陈东华，总经理。
委托代理人盛宗灿，广东科德（东莞）律师事务所律师。
被告尤建德，男，汉族，住广东省化州市，身份证号码：×××0056。
被告广东新里程能源科技有限公司，住所地：广东省东莞市。
原告东莞市麻涌顺昌废润滑油厂诉被告尤建德、广东新里程能源科技有限公司（以下简称“新里程公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月30日、2015年10月22日两次公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告的委托代理人盛宗灿到庭参加诉讼，被告尤建德、新里程公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告尤建德于2013年2月3日签订《租赁协议合同》，约定原告将住所地办公室、厂房、油罐、企业证照等标的物出租给被告尤建德用于注册公司并经营。合同第四条约定被告尤建德按照每年205万元的标准支付租金，延迟支付租金的，原告有权按延付时间和每日2‰的标准计算滞纳金，超过30天未支付租金的，原告有权终止合同及向被告索赔。
合同约定租期自2013年3月1日起，免租期为5个月，即被告尤建德应当从2013年8月起支付租金。合同签订后，原告交付了约定的标的物，被告尤建德亦按照合同约定在标的物所在地注册公司（即被告新里程公司）并经营。但被告尤建德支付了5个月（2013年8月至12月）的租金后未再继续支付租金，两被告以资金非常紧张为由，要求将履约押金200万元抵扣2014年度租金。
2014年12月底，被告新里程公司住所地办公场所、油罐等（即案涉合同的租赁标的物）分别被广州市萝岗区人民法院、增城市人民法院查封。2014年12月31日，两被告委托工作人员将合同约定的相关证件交回，但仍有相关资质证书未交回，同时请求原告对应付租金给予一定的时间。
原告认为，被告尤建德将案涉租赁场地及其地上建筑物、设备、油罐等用于被告新里程公司的注册和经营，因此两被告应共同对违反合同约定的行为后果承担连带责任。两被告延迟支付租金的行为符合合同约定解除合同的有效要件，原告解除合同符合合同约定和法律规定。此外，两被告的行为造成原告拥有所有权的租赁物被法院查封，造成原告无法转租，两被告应当按照合同约定的租金标准自起诉之日起赔偿原告的损失。综上，为维护自身合法权益，原告故诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告尤建德之间签订的《租赁协议合同》；二、两被告支付原告租金人民币163888.67元及滞纳金23216.67元（租金、滞纳金计算方式见附表），合计187105.34元；三、两被告自起诉之日起按照每日5934.43元的租金标准赔偿原告损失；四、两被告返还原告所有证件原件（详见附表）；五、两被告承担本案诉讼费。第一次庭审中，原告当庭变更第四项诉讼请求为两被告返还原告东莞市公安消防局东公消审字（2006）第01-449号《建筑工程消防设计审核意见书》。第二次庭审中，原告当庭放弃第三项诉讼请求。
原告提交的附表显示：一、租金计算方式：1、2014年7月至12月的租金少付50000元，付款截止日期为2014年7月5日；2、2015年1月1日至20日的租金为2050000元／年÷12个月÷30天／月×20天＝113888.67元，付款截止日期为2015年1月5日。二、滞纳金的计算方式：1、2014年7月至12月的50000元租金的滞纳金，按每日2‰的标准，自2014年7月6日起计至清偿之日止，暂计至2015年1月20日（198天）为19800元；2、2015年1月1日至20日的租金113888.67元的滞纳金，按每日2‰的标准，自2015年1月6日起计至清偿之日止，暂计至2015年1月20日（15天）为3416.67元；等等。
两被告没有答辩，在举证期限内亦未提交证据到庭。
经审理查明，2013年2月3日，原告（甲方）与被告尤建德（乙方）签订《租赁协议合同》，约定：一、甲方将位于东莞市麻涌镇南洲村工业区长丰东路12号之一的厂房及附着物（即东莞市麻涌顺昌废润滑油厂所在场地建筑物及附着物）租赁于乙方使用，租赁物面积为27374.489平方米，租赁期限为20年，从2013年3月1日起至2033年2月28日止，期限届满后双方对合同的履行没有产生争议的，则合同自动续期20年。二、免租期为5个月，即从交付使用之日起计算免租期，免租期届满次日为起租日，起租日开始计收租金。合同生效之日起5日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用（乙方在签订合同前已了解租赁物的现状并确定租赁物现状符合其租赁要求），乙方同意按租赁物及设施的现状承租。三、合同签订后乙方向甲方支付2000000元作为履行合同的保证金，合同期满或协商解除后应退还给乙方。甲方收取乙方租金每年2050000元，并在此基础上每三年递增百分之五。乙方进场之日起五个工作日内支付当年（即起租日至2013年12月30日）的租金，2014年开始按每六个月为一期支付租金，每一期开始的前五天内支付当期的租金（不足一期的按实际天数计收）。乙方延迟支付租金的，甲方按照延付的时间，每天加收乙方延付金额2‰的滞纳金，超过30日未支付租金的甲方有权终止合同及向乙方索赔。四、乙方签章处有“尤建德”签名。等等。
原告提交2014年1月17日东莞市麻涌顺昌废润滑油厂交接清单复印件、科目余额表复印件、顺昌废润滑油厂证件清单复印件、机构信用代码证、开户许可证、证件交接清单、2014年12月11日东莞市麻涌顺昌废润滑油厂交接清单、2014年12月10日东莞市麻涌顺昌废润滑油厂交接清单、公章备案回执、《建筑工程消防设计审核意见书》复印件，主张原告与被告尤建德签订合同后，与被告新里程公司办理了相应的交接手续，原告于2013年2月31日将《建筑工程消防设计审核意见书》交给被告新里程公司的李经理（具体身份情况原告不清楚），现除《建筑工程消防设计审核意见书》外，两被告已将其他资料的原件退回给原告。原告提交的《建筑工程消防设计审核意见书》复印件第一页下方有“原件已收李XX（注：字迹潦草无法辨识）2013.2.31”的字样。
原告主张合同约定的租赁物是指东莞市麻涌镇南洲村工业区长丰东路12号之一的土地（面积27374.489平方米）及地上的房屋、附着物，房屋包括办公楼、污水处理房、锅炉房、电机房，附着物包括11个油罐、10个卧罐及铺设的地下管道，房屋及附着物占地面积约为3166平方米。本院于2015年6月30日到东莞市麻涌镇南洲村长丰东路12号之一进行现场勘验，现场所见的房屋及附着物与原告的主张基本一致。原告主张两被告约2014年12月底至2015年1月初未再继续使用案涉租赁物，但租赁物所在场的保安仍是被告新里程公司的保安，原告并未实际收回并掌控案涉租赁物。
原告主张两被告自2014年1月起至今没有交纳租金，双方协商2014年的租金先用保证金抵扣，故两被告至今仍欠原告2014年下半年的租金50000元及2015年1月1日至20日的租金。原告主张因案涉租赁物中的油罐被法院查封，导致原告无法将租赁物另行出租。
第二次庭审前，本院发函至东莞市公安消防支队及东莞市国土资源局麻涌分局。东莞市公安消防支队随函寄回的附件显示：2007年9月12日，东莞市公安消防局第一大队对东莞市麻涌顺昌废润滑油厂位于东莞市麻涌镇南洲村，已建废润滑油厂二期工程，包括油罐、配电室、锅炉房、辅助生产厂房等消防验收合格。东莞市国土资源局麻涌分局出具的红线图显示：案涉土地属城镇建设用地。
以上事实，有《租赁协议合同》、《建筑工程消防验收意见书》（东公消验字（2007）第01-435号）、《建筑工程消防设计审核意见书》（东公消审字（2006）第01-449号）、红线图及本院庭审笔录等在案佐证。
本院认为，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。
关于合同的效力及解除问题。原告主张案涉合同的租赁物包括土地、地上房屋及其他附着物（办公楼、污水处理房、锅炉房、电机房、油罐等），被告尤建德未到庭反驳，且《建筑工程消防验收意见书》（东公消验字（2007）第01-435号）、《建筑工程消防设计审核意见书》（东公消审字（2006）第01-449号）显示原告在签订案涉合同前已兴建上述房屋及附着物，故本院对原告的主张予以采纳。案涉合同所涉的土地为建设用地，但原告未举证证明案涉房屋及其他附着物取得了建设规划许可证或办理了相应的报建手续。故原告与被告尤建德于2013年2月3日签订的《租赁协议合同》中土地部分的租赁约定有效，关于房屋及其他附着物部分的租赁约定无效。被告尤建德逾期缴纳租金构成违约，原告诉请解除合同的有效部分，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
关于租金和滞纳金问题。前述已认定合同部分有效，该有效部分的约定双方应予遵守，被告尤建德应按合同约定缴纳租金。至于合同无效部分，被告尤建德已实际使用了案涉房屋及附着物，原告诉请被告尤建德参照租金标准支付相应的占有使用费合理，本院予以支持。原告主张被告尤建德至今未缴纳2014年及2015年1月1日至20日的租金和占有使用费，被告尤建德未予反驳或举证证明其已缴纳上述租金，本院对原告的主张予以采纳。原告主张双方约定保证金抵扣2014年的租金（或占有使用费），未损害被告尤建德的权益，本院予以确认。合同约定租金总额为2050000元／年，但未就土地、房屋及其他附着物的租金数额进行划分，结合无效部分的占地面积（3166㎡／27374.489㎡），本院确定被告尤建德仍应支付2014年的租金44217元、占有使用费5783元，2015年1月1日至20日的租金100717元、占有使用费13172元。被告尤建德应按合同约定支付租金，被告尤建德至今未支付租金，原告诉请滞纳金（逾期缴纳租金的违约金）合理，本院予以支持。结合合同约定的支付期限（每年1月5日、7月5日），逾期缴纳租金的违约金应计算为：以44217元为基数，自2014年7月6日起计至清偿之日止，以100717元为基数，自2015年1月6日起计至清偿之日止，均按2‰／日的标准计算。原告对合同部分无效存在过错，故原告诉请逾期支付占有使用费的利息，本院不予支持。
关于返还东公消审字（2006）第01-449号《建筑工程消防设计审核意见书》问题。原告提交的证据无法证明东公消审字（2006）第01-449号《建筑工程消防设计审核意见书》原件在两被告处，对原告该诉请，本院予以驳回。
关于被告新里程公司应否对被告尤建德的责任承担连带责任的问题。案涉合同的相对方是原告与被告尤建德，合同产生权利义务及违约责任应由合同的相对方享有、履行及承担。虽然被告新里程公司在案涉租赁物内营业办公，但并无证据显示双方有约定或法律规定被告新里程公司应对被告尤建德的责任承担连带责任，对原告该项诉讼请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市麻涌顺昌废润滑油厂与被告尤建德于2013年2月3日签订的《租赁协议合同》中关于办公楼、污水处理室、锅炉房、电机房、油罐、卧罐、地下管道的租赁约定无效；
二、解除原告东莞市麻涌顺昌废润滑油厂与被告尤建德于2013年2月3日签订的《租赁协议合同》中关于土地的租赁约定；
三、被告尤建德自本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市麻涌顺昌废润滑油厂租金人民币144934元及逾期缴纳租金的违约金（以人民币44217元为基数，自2014年7月6日起计至清偿之日止，以人民币100717元为基数，自2015年1月6日起计至清偿之日止，均按2‰／日的标准计算）；
四、被告尤建德自本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市麻涌顺昌废润滑油厂占有使用费人民币18955元；
五、驳回原告东莞市麻涌顺昌废润滑油厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币4042.11元，由被告尤建德负担。原告东莞市麻涌顺昌废润滑油厂已预交诉讼费人民币4042.11元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 谢兆全
代理审判员 何嘉玲
人民陪审员 苏允钊
二〇一五年十一月二日
书 记 员 张燕媚
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。