宁波市鄞州区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）甬鄞行初字第150号
原告徐曾桂，男，1944年10月31日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区，现住宁波市鄞州区。
委托代理人徐成峰，1974年4月11日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区，现住宁波市鄞州区。
被告宁波东钱湖旅游度假区建设管理中心（房屋征收办公室），住所地宁波东钱湖管委会茗湖山庄。
法定代表人谌利，主任。
委托代理人徐军，工作人员。
委托代理人胡铭心，浙江红邦律师事务所律师。
原告徐曾桂诉被告宁波东钱湖旅游度假区建设管理中心（房屋征收办公室）行政协议一案，原告曾以宁波东钱湖旅游度假区管理委员会（以下简称东钱湖管委会）为被告，向宁波市中级人民法院提起行政诉讼。该案在审理过程中，原告明确其起诉对象为其与宁波东钱湖旅游度假区建设管理中心（房屋征收办公室）（以下简称东钱湖征收办）于2014年8月3日签订的《住宅用房征收直接安置调产协议》（以下简称《调产协议》），经该院释明，原告同意变更本案被告为东钱湖征收办，故宁波市中级人民法院将本案移送本院审理。本院于2015年11月25日受理后，依法向被告东钱湖征收办送达了起诉状副本、应诉通知书等应诉材料。本院依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭审理了本案，原告徐曾桂及其委托代理人徐成峰、被告东钱湖征收办的委托代理人徐军和胡铭心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐曾桂起诉称，原告位于东钱湖镇钱湖西路2幢101室的房屋被列入征收范围，原告的该处房屋地处钱湖西路最繁华地段，交通便利，紧临学校、菜场、商场等，原告的房屋中既有店面用房，也有住宅用房。在原告与被告就征收补偿事项进行协商的过程中，被告工作人员曾口头承诺会对原告房屋中的15平方米面积按店面房予以安置，且仅需原告支付6、7万元左右的差价，该条后来体现在《调产协议》中的第八条中。但是，在《调产协议》签订后，东钱湖管委会出台方案，对2幢的6户店面房不论大小一律补偿10平方米的店面房，且要求各户交纳25、26万元现金才可分得店面房。被告对于2幢的6户被征收房屋不论店面房的面积大小采取一刀切的方式进行补偿，而原告房屋为大店面房，该补偿方案致原告损失很大。原告对该方案不服，现诉至法院，请求判令被告按照协议约定补偿原告15平方米的店面用房。
原告徐曾桂针对其上述请求未向本院提供书面证据材料。
被告东钱湖征收办答辩称，原、被告双方于2014年8月3日签订的《调产协议》系双方的真实意思表示，程序合法，双方对征收房屋的用途、面积、评估价格等都是确认一致的，且协议各方都已经部分履行，故该协议合法有效，对原、被告双方均有约束力。对于原告所诉称的商业用房的事项，因原告房屋在权属证书上载明的房屋用途为住宅，被告对此按住宅标准予以补偿是合法的，但考虑到原告将部分房屋用于经营的客观情况，东钱湖管委会出于照顾考虑，已制定了相关的优惠政策。但原告在不愿意支付相关差价的情形下，直接要求安置15平方米的店面房不符合上述政策。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告东钱湖征收办在举证期限内向本院提供了以下证据材料：
1.甬发改审批函[2010]262号《关于重新批准鄞东南沿山干河整治工程项目建议书的函》、甬政发[2013]51号《宁波市人民政府关于下达2013年国有土地上房屋征收计划的通知》、《关于鄞东南沿山干河整治工程东钱湖段（二期）项目符合国民经济和社会发展规划的证明》、《关于鄞东南沿山干河整治工程东钱湖段（二期）项目符合土地利用总体规划的证明》、《关于沿山干河二期项目符合城乡规划（专项规划）的证明》、《国有土地上房屋征收申请表》、《专项资金到位证明》、《关于鄞东南沿山干河整治工程东钱湖段（二期）项目安置房的证明》、房屋征收调查登记通告及其张贴照片、《鄞东南沿山干河整治工程东钱湖段（二期）项目房屋征收补偿方案论证结论书》、《关于征求鄞东南沿山干河整治工程东钱湖段（二期）项目房屋征收补偿方案意见的公告》及其张贴照片、《关于公布鄞东南沿山干河整治工程东钱湖段（二期）项目房屋征收补偿方案征求意见情况的通告》及其张贴照片、《鄞东南沿山干河整治工程（东钱湖段二期）房屋征收补偿项目社会稳定风险评估报告》、甬东旅政发[2013]89号《关于鄞东南沿山干河整治工程东钱湖段（二期）项目房屋征收的决定》、《关于鄞东南沿山干河整治工程东钱湖段（二期）项目房屋征收决定公告》及刊登该公告的鄞州日报和公告张贴照片各1份，用以证明因公共利益需要，东钱湖管委会依法作出房屋征收决定并予以公告，且原告涉案房屋位于征收范围的事实；
2.关于协商选定房屋征收评估机构等事宜的通告及其张贴照片、《鄞东南沿山干河整治工程东钱湖段（二期）房屋征收项目房地产评估机构公开报名的公告》及刊登该公告的鄞州日报、投票选择评估机构的通告张贴照片、（2014）浙甬鄞证民字第290号评估机构投票选择公证书、《投票选定评估机构情况公告》、随机选定房屋征收评估机构公告张贴照片、（2014）浙甬鄞证民字第295号评估机构随机选定公证书、《关于房屋征收评估机构确定的公告（随机选定）》张贴照片各1份，用以证明涉案房地产评估机构的选定符合法定程序；
3.上门估价通告、鄞东南沿山整治工程东钱湖段（二期）项目房屋面积公示、鄞东南沿山整治工程东钱湖段（二期）房屋面积一览表、房屋所有权证、国有土地使用证、通知、车房（棚）认定意见书、房地产估价报告、分户评估报告及送达回证和公示照片、房屋征收评估比准价格备案表、被征收人走访协商记录表、2013年钱湖西路区块商品房交易情况及《调产协议》各1份，用以证明原、被告签订的《调产协议》中所确定的原告房屋面积及补偿方式等合法；
4.过渡费结算清单2份、提前搬迁奖励结算单1份，用以证明被告已按约向原告支付了搬迁奖励，并按时向原告发放过渡费用的事实；
5.东钱湖管委员会作出的〔2014〕66号《沿山干河二期项目房屋征收协调会议纪要》（以下简称〔2014〕66号《会议纪要》）及《中国共产党宁波市鄞州区东钱湖镇委员会书记办公会议纪要》（〔2014〕5号）（以下简称〔2014〕5号《会议纪要》），用以证明东钱湖管委会已对于原告将住宅房用于商业经营的部分出台了具体补偿办法的事实。
对被告提供的上述证据材料，原告的质证意见以及本院的认证意见如下：
对被告提供的证据材料1、2和4，原告无异议，故本院予以认定。对被告提供的证据材料3，原告对其中的房地产估价报告、分户评估报告有异议，认为宁波忠正房地产土地资产评估有限公司在参加评估机构选定过程中存在假冒资质等级为一级的情况，且其评估价格过低，对于其他证据材料无异议。本院认为，被告提供的《随机选定房屋征收评估机构公告》中已明确载明宁波忠正房地产土地资产评估有限公司的资质等级为贰级，故原告的该质证意见缺乏依据，本院不予采信。对被告提供的证据材料5，原告对其真实性无异议，但认为原、被告双方签订《调产协议》在前，两份《会议纪要》的出台在后，如果在协议签订前知道此种补偿方案，原告是不会签订协议的。本院认为，该组证据材料真实，且与本案具有关联性，故予以认定。
经审理查明，因鄞东南沿山干河整治工程东钱湖段（二期）项目建设需要，东钱湖管委会于2013年12月30日作出《关于鄞东南沿山干河整治工程东钱湖段（二期）项目房屋征收的决定》，决定对该项目范围内相关国有土地上的房屋实施征收。涉案项目的房屋征收部门为被告东钱湖征收办，征收实施单位为东钱湖镇村镇建设房屋拆迁办公室。原告位于宁波市东钱湖镇钱湖西路2幢101室的房屋被列入征收范围，该房屋登记建筑面积64.77平方米（另登记有5.13平方米车棚一间），核定征收建筑面积67.32平方米，房屋用途为住宅，系砖混二等结构成套私房，房屋地段等级为东钱湖一级。经协商后，2014年8月3日，原告的儿子徐成峰与被告就涉案房屋签订《调产协议》一份，明确被征收房屋的建筑面积为67.32平方米，使用状况为自住私房；原告选择产权调换安置，被征收住房的评估金额为607765元，折算的可安置面积基数为72.47平方米；协议还就一次性搬迁补偿费、装修及附属物补偿费、奖励费、过渡费、安置房的交付等事项进行了约定。此外，因原告的房屋存在部分用于商业经营的情形，《调产协议》第八条就此约定“沿街店面待区管委有关政策出台后予以调整”。嗣后，原告徐曾桂对上述《调产协议》的内容予以追认。
另查明，2014年8月2日，东钱湖管委会印发〔2014〕66号《会议纪要》，内容包括：一、对已改变用途为商业的住宅房屋，根据上级有关征收法规、政策的要求必须严格按法律规定及征收补偿方案认定房屋的用途并按此补偿；二、根据被征收房屋在征收前已部分未经批准改变用途的历史实际，结合其他拆迁项目对沿主要道路两侧未经批准改变用途为商业的房屋处理办法，可以由东钱湖镇政府给予被征收人一定的经济补助；三、为更好地解决被征收人经营场所困难，同意上述被征收人可以优先购买安置小区经营用房，一般为老工业区安置小区。有关差价依据相关规定按实结算。四、具体相关细则由东钱湖镇党委书记办公会议研究决定。2014年8月4日，中国共产党宁波市鄞州区东钱湖镇委员会召开书记办公会议，并形成〔2014〕5号《会议纪要》，对原告在内的非商业性质经营用房的界定及处置、经营面积界定、折算办法、购买原则及房源地点等内容予以明确，其中确定被征收（拆迁）未经批准经营用房的经营面积相应价款（按住宅评估价款）与购买的新的经营用房之间需要结算差价，具体的结算方式为：1.被征收（拆迁）的经营用房相应价款与购买的经营用房市场评估价之间，按实结算差价并进行资金找补；2.考虑到被征收（拆迁）户的实际经营状况，根据认定的经营用房的间数，对其进行一次性补助，商品房6万元/间，落地房7万元/间。原告获知该补偿政策后，认为该补偿标准过低，现诉至法院，要求被告直接按商业用房标准对原告房屋中的15平方米进行调产安置。
本院认为，原告徐曾桂对其儿子徐成峰以其名义与被告东钱湖征收办签订的《调产协议》已予追认，该协议当事人主体适格，意思表示真实，不存在违反法律、行政法规效力性、强制性规定的情形，应确认合法有效，双方均应全面依约履行各自的义务。本案的争议点在于被告是否负有为原告安置15平方米左右的商业用房的义务。
首先，参照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案中，原告所有的涉案房屋已办理房屋和土地的登记手续，领取了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，且在《国有土地使用证》中明确了涉案土地的用途为住宅，现被告将原告的房屋性质认定为住宅并据此给予补偿安置并无不当。原告即便实际将其房屋的部分用于商业经营，但该行为未经相关主管部门同意，现其要求被告对其住宅中的15平方米按照商业用房标准安置缺乏法律依据。其次，原、被告签订《调产协议》时对原告可安置的67.32平方米定性为自住私房，同时在第八条又约定“沿街店面待区管委有关政策出台后予以调整”。此后，东钱湖管委会及宁波市鄞州区东钱湖镇人民政府相继出台意见，对于《调产协议》第八条的内容予以明确，原、被告双方理应按照该意见的内容继续履行。原告主张被告曾在《调产协议》的签订过程中口头允诺将为其安置15平方米商业用房，且仅需其支付6至7万元的差价，但未提交证据证明，且被告对此予以否认，故原告应承担举证不利的法律后果。综上，原告要求被告对其被征收房屋中的15平方米按商业用房进行安置的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。为此，根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
驳回原告徐曾桂的诉讼请求。
案件受理费5500元，由原告徐曾桂负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书之日起七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 徐小娟
审 判 员 周 磊
人民陪审员 郑世良
二〇一六年五月十八日
书 记 员 朱璐琰
附：本案适用的法律规范
一、《国有土地上房屋征收评估办法》
第九条……
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
二、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》
第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：
……
(四)其他应当判决驳回诉讼请求的情形。