湖北省建始县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂建始民初字第00820号
原告：湖北鑫建房地产开发有限公司。
法定代表人：向响燕，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：刘建星，该公司员工。
被告：孙培超，个体工商户。
原告湖北鑫建房地产开发有限公司诉被告孙培超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，由助理审判员王蝶适用简易程序于2015年6月25日公开开庭进行了审理。2015年9月3日，原、被告申请庭外和解，期间未能达成和解协议。后本院裁定将本案转为适用普通程序，依法组成由审判员朱斌担任审判长，与助理审判员王蝶、人民陪审员代清参加的合议庭于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘建星，被告孙培超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月20日，原、被告签订《租赁合同》，租赁期限为2014年6月1日至2022年5月31日，第一年度至第三年度年租金为16万元∕年。被告支付了第一年租金。按合同约定，被告应于2015年4月20日前支付下年度租金16万元。经多次催交，被告明确表示不支付。合同第五条约定“乙方提前3个月支付下年租金，逾期一个月仍未缴清下一期租金，则按日向甲方支付欠缴金额千分之五的违约金，直至乙方交清为止。”依此计算，被告应承担逾期违约金33600.00元（160000.00元×42天×5‰）。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，被告理应依约支付租金。现起诉要求被告履行义务，支付租金16万元、违约金3.36万元，并由被告承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
一、企业法人营业执照、组织机构代码证、房屋产权证复印件各1份。证明原告身份，原告对涉案房屋享有所有权。
二、《租赁合同》复印件1份。证明原、被告签订了房屋租赁合同，在合同中就租赁期限、租金、交付条件、交付方式进行了约定。
三、《租赁房屋交接确认书》复印件1份。证明原告已经将房屋交付被告使用。
四、恩施州公安消防支队恩州公消验（2011）第0068号建设工程消防验收意见书。证明包含被告租赁房屋在内的1号楼已经消防验收合格。
被告辩称，被告不是故意拖欠房租。按双方口头达成的协议，被告用于修建消防通道及为使用电梯所花费费用约2.9万元应从租金中扣除。原告的法定代表人一直没有与被告协商消防通道和电梯费用问题，故被告不存在违约。同时，2014年6月1日至2015年5月31日的租金被告已交清，原告要求支付2015年4月20日至2015年5月31日的违约金3.36万元，被告不予认可。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
一、电梯防盗门结算单、销货计数单、电梯监控结算单及收款收据、消防板梯结算单及收款收据、物流单、领条、消防楼梯雨棚结算单原件各一份。证明被告安装电梯电表、防盗门、监控，购买地砖、地胶、人工费，消防楼梯耗材、工费、雨棚共计花费29373.00元。
二、《租赁合同》及房屋结构图复印件1份。证明被告在经营过程中未能实际使用与美客美家西餐厅相邻的消防通道。
为查明本案事实，本院调取如下证据：
一、对建始县公安消防大队钟祥华的调查笔录1份。钟祥华证言：我们在对业州广场其他单位进行消防检查时，发现7星俱乐部所在楼层正进行装修，于是上楼查看。经了解，知晓孙培超准备经营台球、电玩等，应属公共娱乐场所。根据消防法的规定，孙培超作为经营公共娱乐场所的业主应该将装修设计图纸向消防部门申报，经审核合格后由消防部门出具审核合格意见书后，方可进行施工。因孙培超未履行前述程序，我们要求其停工，并指出该场所仅有一个消防通道不合规，要求孙培超还需增加一个消防出口。此后，孙培超加装一步悬挂式钢质楼梯，并按程序向我们申报审核。装修完毕后，经组织验收，我们向其下发了消防验收合格意见书。孙培超经营的7星俱乐部与美客美家西餐厅相邻处的消防通道疏散距离超过20米，不符合规范要求，且两家分属不同的经营场所，原则上不得跨越公共通道，如果需要共用该通道，必须在两个场所相邻处设置前室，且是独立的疏散通道。
二、原告与案外人李少的租赁合同复印件1份。该合同约定甲方（原告）在广润路方向配备的一部观光电梯供乙方（李少）及六楼使用，不再停靠其他楼层。
经庭审质证，被告对原告证据一、二、三无异议，对证据四的真实性无异议，认为消防部门验收的是整个1号楼，被告经营范围内只有一个消防楼梯，加装一个消防楼梯后，才经消防验收合格。原告对被告证据一中安装电梯监控、电表、防盗门部分及所支出费用2645.00元无异议，对被告支付的其他费用有异议，认为其他费用是被告为了经营需要所花费的费用，对证据二的真实性无异议。对本院调取的证据，双方均无异议。
本院对双方当事人无异议的证据依法予以采信。对双方当事人有异议的证据，本院认为，恩施州公安消防支队建设工程消防验收意见书系有权机关依法作出，本院予以采信。关于被告的证据一，对原告无异议的部分本院予以采信，对原告有异议的部分，本院认为，原告对该部分证据有异议，被告未能提交其他证据佐证，本院不予采信；原告对被告的证据二的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。
经审理查明，2014年3月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方所有的建始县业州广场1号楼三楼南北向A-
C轴，东西向1-8轴，建筑面积约900平方米整体出租给乙方，租期8年（2014年6月1日至2022年5月31日），租金标准：第一年到第三年每年16万元、第四年到第六年每年17.28万元、第七年到第八年每年18.6624元，支付方式：甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付第一年租金16万元，以后每年度租金提前三个月交纳（如2015年4月20日前交纳2015年6月1日至2016年5月30日的房租，以此类推），交房条件：甲方房屋已完工按现状交付，房屋主体完整，中空不隔墙，水泥混凝土地面，乙方按需要自己分隔。……。在不破坏主体结构及消防设施（甲方已验收合格的消防设施）的前提下，乙方可自主装修，但装修前必须将图纸报甲方及消防等有关部门审批，同意后按图纸装修，验收合格后开业。同时，合同约定若乙方未按期交纳租金，则按逾期天数及欠交金额每日向甲方支付万分之三违约金，若逾期一个月仍未交足下一期租金，则每天向甲方支付欠交金额千分之五的违约金。另约定，甲方在1号楼安装的观光电梯乙方如果要使用必须承担后期（保养、检测、维修等）一切费用的一半。
签订合同后，被告依约支付了2014年6月1日至2015年5月31日的租金16万元。消防部门在业州广场进行消防检查时，发现被告正在对承租的房屋进行装修，经检查，发现被告未向消防部门申报经营场所的装修设计图纸，遂要求被告停止施工，并指出该经营场所仅一个消防通道不合规，要求被告增加一个消防出口。后被告在承租房屋外墙加装钢质悬挂楼梯一部。装修完毕后，经消防部门组织验收，消防部门向被告下发了消防验收合格意见书。被告利用承租的房屋开办的“7星俱乐部”自开业后经营至今。因被告未在合同约定期限内支付下年度租金，原告诉至本院，要求被告支付2015年6月1日至2016年5月31日租金16万元、2015年4月20日至2015年5月31日违约金3.36万元（160000.00元×42天×5‰），并由被告承担本案诉讼费。诉讼中，被告于2015年6月10日向本院执行专户（开户银行：农行建始广润支行；账号：17×××42）汇入租金13.4万元。
另查明，2011年5月28日，原告与案外人李少签订《租赁合同》，由李少承租业州广场1号楼五楼经营KTV，并约定在广润路方向配备的一部观光电梯供李少及六楼使用，不再停靠其他楼层。被告经营的“7星俱乐部”位于三楼，为使用该电梯，被告给五楼电梯口加装防盗门、电表、监控设备，支出合计2645.00元。
本院认为，首先，原、被告间的房屋租赁合同合法有效，双方亦无异议，本院予以确认。
其次，被告无权以原告未提供电梯供被告使用拒绝履行交纳租金义务。在租赁合同中，出租方的主要义务是交付约定的租赁物，承租方的主要义务是给付租金。本案中，虽然原告负有保障被告需使用电梯时能够使用电梯的义务，但该义务的不履行或不适当履行，尚未造成被告无法正常经营甚至停业，因此，原告履行该义务与被告交纳租金义务不具有对价关系，被告不享有先履行抗辩权，其不按期给付租金属违约，应承担违约责任，向原告支付2015年6月1日至2016年5月31日的租金，并支付违约金。根据双方“若逾期一个月仍未交足下一期租金，则每天向甲方支付欠交金额千分之五的违约金”的合同约定，违约金的计算比率为年利率180%，是法律、法规及司法解释能够保护的民间借贷最高年利率24%的7.5倍，故可以认定原告主张的违约金过分高于原告的实际损失，应予以调减。依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金应以实际损失为基础。因原告未提交证据证实被告逾期未支付租金给其造成的实际损失，故原告的实际损失应界定为被告继续占用未支付租金期间所产生的利息。同时，为体现违约金的惩罚性性质，在按民间借贷利息标准上限即年利率24%计算所得基础上再适当上浮，确定本案违约金数额，即4928.00元（24%÷360天×160000.00元×42天×110%）。
最后，按照租赁合同约定，房屋系按现状交付（房屋主体完整，中空不隔墙，水泥混凝土地面，乙方按需要自己分隔），承租人可自主装修，但装修前必须将图纸报甲方及消防等有关部门审批，同意后按图纸装修，验收合格后开业。因此，被告在装修前应依消防法的规定及合同约定，向消防部门申报装修设计，经消防部门审核同意后方可进行施工，但被告未按程序申报审核，在消防部门要求其停工，加装消防楼梯后方才通过消防验收。该加装的消防楼梯不属于合同约定的原告交付房屋时的现状部分，应属于被告因自身经营项目的性质而必须装修的部分。被告辩称加装消防楼梯所支出费用已与原告法定代表人达成由原告最终承担的口头协议，但被告未提交证据证实，所以被告要求加装楼梯费用应在租金中扣减的主张，本院不予支持。同时，被告购买地毯、地胶等亦是其经营需要，非原告维修出租房屋义务范畴，原告无支付地毯、地胶等费用义务，被告要求在租金中扣减相应费用，本院也不予支持。因原告与他人合同中约定电梯由他人使用，不再停靠被告承租楼层，导致被告为自己经营上的便利，需使用该电梯时与其他承租户发生矛盾。从原、被告关于电梯使用的约定看，原告负有保障被告需使用电梯时能够使用电梯的义务，因原告未能尽到该义务，被告通过与案外人李少协商达成协议，在被告安装防盗门、电梯电表、监控后才正常使用电梯，被告因此支付的费用2645.00元应在租金中扣减。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告孙培超给付原告湖北鑫建房地产开发有限公司2015年6月1日至2016年5月31日租金157355.00元（被告孙培超已交付法院的134000.00元，在执行时予以冲减）。
二、被告孙培超支付原告湖北鑫建房地产开发有限公司违约金4928.00元。
三、驳回原告湖北鑫建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
上述第一、二项判决内容，限被告孙培超自本判决生效之日起十日内履行。
本案受理费4172.00元，由原告湖北鑫建房地产开发有限公司负担675.00元，被告孙培超负担3497.00元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱 斌
代理审判员 王 蝶
人民陪审员 代 清
二〇一五年十一月四日
书 记 员 余诗俊
李爽