杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初16488号原告：黄荣辉，男，1982年12月7日出生，汉族，住福建省南安市。原告：黄宝兰，女，1983年8月24日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。二原告共同委托代理人：江斌，浙江宏昊律师事务所律师。二原告共同委托代理人：杨君辉，浙江宏昊律师事务所律师。被告：杭州清盛置业有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区钱江经济开发区顺达路101号北206房。诉讼代表人：北京大成（杭州）律师事务所，系被告杭州清盛置业有限公司管理人。负责人：陈志军。委托代理人：黄璐瑶，北京大成（杭州）律师事务所律师。被告：卢良富，男，1958年9月25日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。被告：黄文芹，女，1959年4月16日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。被告二、三共同委托代理人：李燕，浙江阡与陌律师事务所律师。被告二、三共同委托代理人：徐雪梅，浙江阡与陌律师事务所律师。原告黄荣辉、黄宝兰（以下简称二原告）为与被告杭州清盛置业有限公司（以下简称清盛公司）、卢良富、黄文芹确认合同无效纠纷一案，于2017年9月21日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员刘娟独任审判，并于2017年12月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2018年1月12日裁定本案由简易程序转为普通程序并依法组成合议庭于2018年4月19日公开开庭进行了审理，二原告的共同委托代理人杨君辉、江斌、清盛公司的委托代理人黄璐瑶、被告卢良富、黄文芹及其共同委托代理人李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告起诉称，2014年8月28日，二原告与清盛公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定清盛公司将位于杭州市余杭区钱江经济开发区万盛商贸城一幢510的房屋转让给二原告。该房屋建筑面积为38.72平方米，总价款为168400元。上述合同签订后，二原告即付清了全部购房款办理了房屋交接手续，且一直将该房屋作为仓库使用。后二原告向清盛公司支付了契税、印花税、代办费、交易费等税费。但清盛公司却迟迟不与二原告办理过户手续。在二原告的再三催促下，清盛公司于2015年9月6日向二原告出具承诺书承诺于2015年11月15日前办理过户手续。但清盛公司仍然拖延不办致使二原告一直无法获取房屋权属证书。2017年6月，二原告发现三被告恶意串通伪造材料，擅自将已经出卖并已交付给二原告的案涉房屋过户至卢良富、黄文芹名下，非法将该房屋换锁、强行抢占。杭州市中级人民法院于2017年5月15日做出（2017）浙01破申4号民事裁定书裁定受理清盛公司的破产清算申请。二原告认为三被告的上述行为已经严重侵害了二原告的合法权益，特起诉，请求判令：1、确认三被告签订的关于买卖杭州市余杭区的《杭州市房屋转让合同》无效；2、三被告立即将位于杭州市余杭区的房屋腾退交还给二原告；3、本案诉讼费由三被告承担。二原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料：1、杭州市房屋转让合同一份，用于证明二原告与清盛公司之间的商品房销售合同关系及约定双方权利义务的事实。2、契证、房屋交接书、收据、专项维修资金专用收据一组，用于证明案涉房屋已交付、房款已结清，过户的契税、印花税、代办费、交易费等税费已支付的事实。3、承诺书一份，用于证明清盛公司承诺于2015年11月15日将案涉房屋过户至二原告名下的事实。4、杭州市房屋转让合同、发票、杭州不动产权属信息查询记录各一份，用于证明三被告恶意串通，将案涉房屋转移至卢良富、黄文芹名下的事实。5、（2017）浙01破申4号民事裁定书一份，用于证明法院已受理清盛公司破产清算申请的事实。6、浙江法院公开网信息一份，用于证明清盛公司自2015年起即存在大量的债务，并被法院公告送达的事实。7、浙江法院公开网判决书一份，用于证明二原告已合法占有案涉房屋，卢良富、黄文芹可以通过浙江法院公开网得知案涉房屋存在诉讼，且已交付给二原告的事实。8、（2017）浙民申693号民事裁定书一份，用于证明再审法院认为原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，裁定提审的事实。9、（2015）杭余塘民初字第374号民事判决书一份，用于证明杭州康宏企业管理公司是清盛公司指定的办证公司的事实。清盛公司答辩称，一、二原告所说的已付清全部购房款事宜不属实，二原告与清盛公司签订的房屋转让合同中明确约定了二原告应在合同签订之日起1天内一次性付清全部房款，但至今二原告并未支付房款，二原告的行为已经严重违反了合同义务。上述事实已经在二原告向法院提起的诉讼中经一、二审予以认定。二、二原告称清盛公司与卢良富、黄文芹之间存在恶意串通的情况也不属实。清盛公司之所以会将案涉房屋再次转让给卢良富、黄文芹是基于二原告未支付房款，即二原告严重违约的前提下。三、二原告与清盛公司之间的房屋转让合同现已公证解除，在杭州市中级人民法院判决生效后清盛公司多次向二原告发出解除合同的通知，但二原告均不予答复和回应，因此清盛公司通过公证方式向二原告邮寄了解除合同的通知。综上，清盛公司认为二原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。清盛公司为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料：1、浙江省杭州市中级人民法院（2016）浙01民终2981号民事判决书一份，用于证明二原告在房屋转让合同签订后并未支付房款的事实。2、公证书及送达证明一份，用于证明清盛公司已解除与二原告之间的房屋转让合同的事实。卢良富、黄文芹共同答辩称，一、卢良富、黄文芹在购房前甚至是收到本案传票之前对二原告与清盛公司之间签订房屋转让合同以及办理房屋交接的事宜均不知情。二、卢良富、黄文芹与清盛公司签订房屋转让合同以及办理房屋过户手续期间不存在与清盛公司恶意串通、伪造材料，甚至非法将房屋换锁强占的情况。清盛公司与卢良富、黄文芹签订合同及办理房产过户手续均是合法有效的，应受到法律保护。三、二原告虽然与清盛公司签订了合同但并未支付相应的购房款，二原告的诉请于法无据，请求法院驳回二原告的全部诉讼请求。另，案涉房屋的来源是卢良富、黄文芹于2014年购买了案涉楼盘的1幢1309、1217室房屋，当时将房款全部支付到清盛公司账户，1309室房屋的购房款为224500元，清盛公司承诺6个月内办证，后因购买的房屋被余杭区法院其他案件查封而无法过户。2016年，清盛公司在工作人员的调解下达成了买一套解一套的约定，2016年年底，因1309室房屋的查封申请人不愿意解封，故卢良富、黄文芹与清盛公司协商将1309室房屋换成了案涉510室房屋。卢良富、黄文芹为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料：1、银行对账单两份、1309室房屋转让合同一份、黄文芹的取款记录一份，用于证明2014年卢良富、黄文芹购买1幢1217、1309两套房屋并支付相应房款，以及2017年4月19日和2017年4月20日分别支取100000元现金，总共200000元的事实。2、房屋买卖合同一份以及收款收据两份，用于证明房屋合同价格与实际价格不一致是普遍的现象，2014年8月13日支付的房屋款项，合同签订是在2015年6月21日，清盛公司在出售房屋之初就存在合同签订时间延后的现象。本院依职权出示对清盛公司原法定代表人曹卫国以及工作人员王玲玲的询问笔录各一份。经庭审质证，本院对上述证据认定如下：（一）二原告提供的证据：清盛公司对证据1的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，该合同现已通过公证送达的方式解除。清盛公司对证据2的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，关于房屋交接时的收据以及契税、印花税、代办费、交易费等均是杭州康宏企业管理有限公司出具的，并非清盛公司出具，房屋交接书在前案一审二审过程中均提到其作用是交接房屋，而不是确认购房者已经支付购房款的事实。清盛公司对证据3的三性均有异议，因管理人在2017年才接手清盛公司，故对该承诺书存在异议。清盛公司对证据4的真实性、合法性均无异议，对证明对象有异议，清盛公司与卢良富、黄文芹之间的房屋转让是合法合理的，且已经办理了不动产权属登记手续。清盛公司对证据5的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；对证据6的真实性、合法性无异议的，对证明对象有异议，与本案无关；对证据7的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；对证据8的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，目前省高院的确在书面审理本案中，但管理人并未收到任何省高院的意见，即便省高院认为缺乏证据予以证明也不能够认定二原告已经支付购房款；对证据9的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该判决书的确写明清盛公司转交康宏公司代办，但并不能以此证明在本案中康宏公司也是作为清盛公司的代办人，也不能证明二原告实际拥有案涉房屋的事实。卢良富、黄文芹对证据1的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，该合同现已通过公证送达的方式解除；对证据2中的契证、房屋交接书的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，房屋权属经登记才发生效力，不能证明案涉房屋已经交付给二原告，也不能说明房款已经付清，对证据2中的收据及专项维修资金专用收据，卢良富、黄文芹认为是与本案无关。卢良富、黄文芹对证据3的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，该证据仅仅是清盛公司出具的承诺并未实际履行，实际上二原告也并未支付购房款；对证据4的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，只能够证明卢良富、黄文芹合法拥有案涉房屋的所有权，属于正常的房产交易；对证据5-6，认为与本案无关；对证据7的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，卢良富、黄文芹作为普通百姓不会使用电脑，更不会上网查询相应的裁判文书，实际上卢良富、黄文芹是收到传票才知晓二原告所称的情况，该份判决书恰恰证明了二原告并未支付购房款的事实；对证据8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据只能证明省高院提审，不能认定一审二审存在错误；对证据9的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该判决书的确写明清盛公司转交康宏公司代办，但并不能以此证明在本案中康宏公司也是作为清盛公司的代办人，也不能证明二原告实际拥有案涉房屋的事实。本院经审核后对二原告提供的证据1-9的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。（二）清盛公司提供的证据二原告对证据1的形式真实性无异议，对合法性、关联性及证明对象有异议，二原告已经对该份判决书申请再审，原判决已经终止执行，事实上，再审期间原判决并没有发生效力，故该判决尚属于效力待定的状态，从判决书中可以看出经二审查明认定的事实，合同签订后清盛公司已经将房屋交付给二原告，双方已完成房屋交付，交付后案涉房屋一直由二原告使用，二原告对该事实无异议，故二原告认为上述判决不能够说明二原告没有支付房款，恰恰可以证明二原告已经实际占有使用案涉房屋。二原告认为证据2系复印件，故不予质证，即使有原件，二原告对公证书的三性及证明对象均有异议，清盛置业没有权利解除合同，根据清盛公司出具的房屋交接书，二原告已经付清房款，且清盛公司出具的承诺书也承诺在2015年10月之前将产权证办出，并没有证据证明二原告违约。二原告也从未收到该份邮件，清盛公司并未提供签收凭证，根据合同法的规定，即便具备解除合同的条件，解除通知也应当自到达二原告时生效。清盛公司在通知书上载明“若你方不予配合，本次将采取司法措施追究乙方违约责任”，但二原告至今都未收到任何法院传票。案涉房屋系强行腾空，撬锁进去，该解除通知也是违法、无效的。卢良富、黄文芹对证据1的三性无异议；对证据2在核实原件的前提下三性也无异议。本院经审核后对清盛公司提供的证据1-2的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。（三）卢良富、黄文芹提供的证据二原告对证据1中的金额为198000元的对账单的真实性无法确认，关联性有异议，无法证明是1217室的购房款，金额为224500元的对账单的三性均有异议，金额与卢良富、黄文芹提供的房屋转让合同的金额也对不上。据二原告了解，卢良富、黄文芹在清盛公司处共购买了四套房屋，无法证明1309室的160000元购房款已经支付，对证据1中的取款记录的三性均有异议，只能证明取款200000元，但不能证明款项交付情况及与本案的关系。对证据1中的房屋转让合同的形式真实性无异议，其中转让价格为160000元，合同签订时间为2014年6月30日，与其提供的付款凭证的时间点无关。本案所涉的510室房屋的购房款并未支付，卢良富、黄文芹所称的1309室换房的说法并没有相应的换房协议和财务凭证。对证据2的合同及收据的三性均有异议，合同的签订时间是2015年6月21日，约定的转让价格是185000元，合同约定的买受人是卢良富、黄文芹，但是收据与合同约定不符，付款时间是2014年7月18日和8月13日，提前了一年，不符合交易习惯，收据的交款人和合同的买受人不符，金额也不符。清盛公司对证据1中对账单的真实性、合法性无异议，对房屋转让合同三性无异议，510室房屋是经业主同意用1309室换房的，对取款记录的真实性、合法性无异议，关联性有异议，只能说明取款200000元，有无将款项交给原清盛公司工作人员王玲玲无从查证。对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅从形式上看，合同签订时间应在2013年。本院经审核后对卢良富、黄文芹提供的证据1-2的真实性均无异议确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。（四）本院依职权出示的证据本院依职权出示的证据，二原告认为曹卫国的身份是清盛公司的法定代表人，曹卫国的询问笔录属于清盛公司的单方陈述。因曹卫国是本案恶意串通、一房二卖、转移财产违法行为的直接责任人，故其与本案存在利害关系，故对曹卫国的笔录三性及证明对象均不予认可，对王玲玲的询问笔录，王玲玲是清盛公司的出纳，故询问笔录的性质属于证人证言，因王玲玲并未出庭作证，故不符合证据规则，二原告不同意质证。退一步讲，王玲玲是本案恶意串通、一房二卖、转移财产违法行为的直接经办人，故其与本案存在直接利害关系，故二原告对王玲玲的笔录三性及证明对象均不予认可。二原告认为曹卫国、王玲玲的询问笔录中存在诸多不真实陈述的情形，不能证明清盛公司已实际收到案涉房款，也不能证明卢良富、黄文芹实际向清盛公司支付过购房款，曹卫国、王玲玲的陈述谎话连篇，对关键问题含糊其辞，刻意掩盖其违法事实，不能作为认定事实的依据使用。清盛公司认为对于卢良富、黄文芹是否通过黄强付款的真实性无法确认，但王玲玲、曹卫国的笔录中称上述款项用于公司经营并且有相关票据，但在财务审计工作中，清盛公司尚未发现上述票据；卢良富、黄文芹对上述证据无异议。本院依职权出示的证据，本院结合其他证据综合予以认定。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2014年8月28日，二原告与清盛公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定由二原告购买位于杭州市余杭区，建筑面积38.72平方米，房屋转让价款为168400元，双方约定二原告在本合同签订之日起1天内一次性支付购房款，清盛公司在本合同签订之日起1天内将房屋交付给二原告。双方还对其他权利义务做出了约定。2014年8月29日，二原告与清盛公司签订《房屋交接书》一份，确认清盛公司交付二原告的房屋为万盛商贸城1幢510室，总房价款168400元，二原告已付清全部房价款，清盛公司依照房屋转让协议书向二原告合格交付该房屋。2015年9月6日，清盛公司出具承诺书一份，载明：“现有黄荣辉购买我司开发的万盛商贸城1号楼1-508/510/512/514/1312/1512/1602/1604/1612号房屋9套，我司承诺以上房产的三证于2015年11月15日前转到黄荣辉名下，如因卖方原因未能在2015年11月15日前取得三证，买方有权解除合同。出卖人应在解除合同之日起15天内退还全部已付购房款人民币2111000元整，包括办证费人民币81505元整。”后二原告于2015年10月27日诉至本院，要求清盛公司协助二原告办理案涉房屋的权属转移登记手续。本院经审理后做出（2015）杭余塘民初字第601号民事判决书，判决驳回二原告的诉讼请求。后二原告不服，上诉至杭州市中级人民法院。杭州市中级人民法院经审理后认为二原告主张的案涉购房款以三角抵债的方式支付无法成立，原审法院认定二原告未向清盛公司支付案涉购房款并无不当，故做出（2016）浙01民终2981号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年1月4日，清盛公司与卢良富、黄文芹签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定由卢良富、黄文芹购买案涉房屋，房屋总价款168400元，并约定卢良富、黄文芹在本合同签订之日起1天内一次性支付购房款，清盛公司在合同签订之日起7天内将案涉房屋交付给卢良富、黄文芹。双方在上述房屋转让合同的签订日期处写明“签订日期：2015年6月21日”。同日，清盛公司向卢良富、黄文芹出具了总金额为168400元的购房款发票，清盛公司将案涉房屋产权变更登记至卢良富、黄文芹名下，并将案涉房屋交付给卢良富、黄文芹。2017年5月15日，杭州市中级人民法院裁定受理清盛公司的破产清算申请。2017年5月18日，浙江省高级人民法院裁定提审（2016）浙01民终2981号案件，现该案尚未审理结束。另查明，2014年6月30日，卢良富、黄文芹与清盛公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定卢良富、黄文芹购买位于杭州市余杭区，房屋价款160000元。2014年4月26日，卢良富通过本人账户向清盛公司转账支付224500元，卢良富、黄文芹认为上述款项系支付1309室购房款，后因1309室存在被查封，故与清盛公司协商将1309室房屋换成510室，并重新签订合同办理过户手续。本院认为，本案中二原告要求确认清盛公司与卢良富、黄文芹签订的《杭州市房屋转让合同》无效，其主要理由在于认为清盛公司与卢良富、黄文芹恶意串通，损害其利益。本案的争议焦点在于清盛公司与卢良富、黄文芹之间是否存在恶意串通。二原告认为，卢良富、黄文芹在购买案涉房屋前明知该房屋存在纠纷，且与清盛公司签订合同的时间存在倒签，购房款也并未实际支付，存在恶意串通。清盛公司及卢良富、黄文芹对此不予认可。本院认为，卢良富、黄文芹称其与清盛公司协商将1309室房屋换成510室，并以1309室房屋的购房款抵扣510室的购房款，对此清盛公司原法定代表人曹卫国、工作人员王玲玲均予以确认，清盛公司也向卢良富、黄文芹出具了购房款发票，并办理了案涉房屋的产权变更登记手续。二原告亦未能提供有效证据证明三被告存在其他恶意串通的情形。三被告签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，二原告主张合同无效缺乏事实依据，本院不予支持。对二原告的其余诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告黄荣辉、黄宝兰的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，财产保全申请费1645元，均由原告黄荣辉、黄宝兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共五份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 娟人民陪审员  凌金才人民陪审员  徐贵林二〇一八年五月十四日书 记 员  宣雅萍?*ArabicDash?-16-??*ArabicDash?-15-?