海南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）琼民申1338号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李乐，女，汉族，1983年10月7日出生，住湖南省浏阳市。
委托诉讼代理人：陈挺，海南瑞来律师事务所律师。
委�诉讼代理人：李羚，海南瑞来律师事务所实习律师。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：海口市城市建设投资有限公司。住所地：海口市秀英区和谐路**号。
法定代表人：韩东光，董事长。
委托诉讼代理人：黎江，海口市城市建设投资有限公司职员。
委托诉讼代理人：李琳，海南问源律师事务所律师。
再审申请人李乐因与被申请人海口市城市建设投资有限公司（以下简称城建公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院（2016）琼01民终2113号民事判决（以下简称二审判决），向我院申请再审。我院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
李乐申请再审称：一、一、二审判决存在认定的基本事实缺乏证据证明的情形。首先，海口市建设工程质量安全监督站在2016年1月22日针对涉案项目作出的施工质量监督意见的备注栏中明确注明“建设单位必须按照国家相关规定办理该工程规划、消防、环保等相关部门的验收手续”，海口市城乡住建局于2016年3月3日作出《海口市房管局限期整改通知书》，对城建公司未取得工程规划、消防、环保验收，即交付房屋给小业主的行为认定违法违规，要求限期整改。上述两份政府文件证明涉案房屋在2015年12月31日城建公司通知李乐交房时并未取得工程质监、消防、规划、环保等部门验收合格，不符合交付条件。其次，城建公司通知李乐收房时涉案房屋并未达到交付条件，该收房通知无效，不能视为城建公司履行了通知收房义务，且李乐2016年2月20日验房时，城建公司未依约出示“房屋达到交付条件的证明文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书”，故李乐拒绝收房具有合同及法律依据。一、二审认定涉案房屋通过竣工验收，达到商品房经验收合格的交付标准，系李乐拒绝收房缺乏相应证据证明。二、一、二审判决存在适用法律错误的情形。涉案《海口市商品房买卖合同》约定，城建公司应于2015年12月31日前将“依照国家和地方政府的有关规定、并经验收合格的商品房”交付给李乐使用。根据《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收本案管理办法》等法律规定，结合最高人民法院于2009年9月作出的（2009）民监他字第7号《关于安徽身金鹰房地产开发有限公司六安分公司与李安全、安徽�金鹰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案的请示与答复函》，房屋验收应包括工程质检、消防、规划、环保等部门的验收，上述各部门的验收须全部合格才意味着房屋验收合格。且涉案的《海口市商品房买卖合同》系城建公司单方制作的格式合同，对于该合同中约定房屋交付条件的条款应当做有利于李乐的解释。故涉案房屋未经消防、规划、环保等各部门验收合格，一、二审判决就认定涉案房屋经验收合格属适用法律错误。城建公司至今未依约将经验收合格的房屋交付给李乐使用，应承当相应的违约责任，向李乐支付违约金。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项申请再审。
城建公司提交意见认为，李乐的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
本院经审查认为：一、关于涉案商品房是否符合合同约定的交付使用条件问题，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。
首先，从本案的合同约定来看，李乐与城建公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应依约履行各自义务，享受合同所约定的权利。根据李乐与城建公司签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，城建公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付李乐使用：1.该商品房已完成建筑工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3.该商品房（毛坯房）经验收合格�根据以上约定应认定双方选择的是商品房（毛坯房）经验收合格作为交付条件。该合同第九条约定，在双方进行验收交接时，城建公司应向李乐出示合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据本案查明的事实，蓝城一号南区3号楼单位（子单位）工程住宅质量分户于2015年11月3日经建设单位、监理单位、施工单位验收合格。2016年1月13日，建设单位、施工单位、设计单位和监理单位进行工程质量竣工验收。2016年1月22日，海口市建设工程质量安全监督站出具作出海建质监综字（2016）14号《关于蓝城一号南区商住楼2#、3#、4#、5#楼工程施工质量监督意见》，结论为该工程的施工质量合格，同意验收。涉案楼房亦具有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。以上事实表明，涉案商品房已经质监验收合�，符合双方合同约定的交付条件。我国《建设工程管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格方可交付使用，本案中双方约定的交付条件符合法律法规规定。李乐上诉主张涉案商品房在2015年12月31日前并未经工程质监、消防、规划、环保、园林等部门的验收合格，并不具备交付条件。对此本院认为，质监、消防、规划、环保、园林等验收合格属“综合验收合格”范畴，而本案双方选择“商品房（毛坯房）经验收合格”为交付条件，应指工程质量验收合格。双方并未选择以第1种条件“该商品房已完成建筑工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。”作为交付条件，而李乐主张涉案商品房应通过各种专项综合验收合格才符合交付条件，与双方合同约定不符。
其次，涉案《海口市商品房买卖合同》约定的房屋交付条件不违反法律的效力性强制性规定。（一）关于环保验收。《中华人民共和同环境保护法》第四十一条规定：“建设项目中防治污染的设施，应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施应当符合经批准的环境影响评价文件的要求，不得擅自拆除或者闲置”。《建设项目环境保护管理条例》第二十条规定：“建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收。环境保护设施竣工验收，应当与主体工程竣工验收同时进行。需要进行试生产的建设项目，建设单位应当自建设项目投入试生产�日起3个月内，向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收”。第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用”。第二十八条：“规定，违反本条例规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收或者经验收不合格，主体工程正式投入生产或者使用的，由审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门责令停止生产或者使用，可以处1０万元以下的罚款”。上述规定说明对于未经环保验收就投入使用的情况，我国法律规定的是责令停止生产或者使用、可以处1０万元以�的罚款的行政责任，均为管理性规定，不足以导致涉案合同约定的交付条件无效。（二）有关规划验收。《中华人民共和国规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。第六十七条规定：“建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款”。上述规定明确建设工程在竣工验收前要由规划主管部门对件建设工程是否符合规划条件进行核实，并未规定要在竣工验收之前进行规划验收，而竣工验收材料是在竣工验收后六个月内向规划主管部门报送，即规划验收应当是在竣工验收之后完成。（三）关于消防验收。消防验收是各类专项验收中涉及到人身财产安全等最为重要的一项，对于消防验收，《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。第五十八条：“违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（一）依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格，擅自施工的；（二）消防设计经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止施工的；（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的；（五）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。建设单位未依照本法规定将消防设计文件报公安机关消防机构备案，或者在竣工后未依照本法规定报公安机关消防机构备案的，责令限期改正，处五千元以下罚款”。故我国消防法对于未经消防验收即投入使用的法律后果规定的也是行政责任，即十三条建设工程未经消防验收不得投入使用的规定也是管理性规定而非强制性规定。（四）关于最高人民法院于2009年9月作出的（2009）民监他字第7号《关于安徽身金鹰房地产开发有限公司六安分公司与李安全、安徽省金鹰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案的请示与答复函》，经过查询该答复函并不属于司法解释，应为最高人民法院审监庭对个案请示作出的答复。根据该答复，最高人民法院审监庭认为交付的房屋除工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保护等方面不存在影响使用的障碍。本案中，涉案房屋目前已通过消防验收，也没有其他证据证明涉案房屋在规划、环境保护等方面存在影响使用的障碍。故本案认定交付条件为竣工验收并不违反该答复函的精神。
综上，根据涉案《海口市商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定的交付条件为竣工验收合格，该约定不违法法律的禁止性规定，且涉案房屋于2016年5月6日一次性通过消防验收，其他专项验收也已经提交相关材料进行申请，故涉案房屋出通过竣工验收外，在消防等并不存在使用障碍。二审判决认定涉案房屋的交付条件为竣工验收合格并无不当。
二、关于城建公司是否逾期交房及是否承担违约责任的问题。双方合同中约定城建公司应于2015年12月31日前交付房屋，而城建公司通知李乐于2016年1月30日办理收房，与双方约定的交房时间逾期30天，应认定为逾期交房。但根据涉案《商品房买卖合同》第十一条第3项的约定，逾期不超过30日，不属出卖人违约。故城建公司逾期30日交房，属于双方约定的城建公司不承担违约责任期限内，城建公司不应向李乐支付逾期交房违约金。
综上所述，李乐的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回李乐的再审申请。
审判长 李菁
审判员 秦晴
审判员 陈焱
二〇一六年十二月二十四日
书记员 王伟
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附：适用本案的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（�）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。