重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终998号
上诉人(原审被告)：重庆怡豪房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝北区。
法定代表人：彭力，该公司董事长。
委托代理人：彭德高，重庆渝法律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：何淑芸，女，1967年5月19日生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：陈伟，重庆汇润律师事务所律师。
上诉人重庆怡豪房地产开发有限公司（以下简称怡豪公司）与被上诉人何淑芸商品房预售合同纠纷一案，重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年12月18日作出(2015)酉法民初字第01499号民事判决。怡豪公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人怡豪公司的委托代理人彭德高，被上诉人何淑芸的委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：何淑芸购买怡豪公司开发预售的位于酉阳县桃花源镇城北新区怡豪国际公寓B-9-4商品房一套。2009年9月13日，双方签订了合同编号为044的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定房屋建筑面积为125.23平方米，总价款为261769元。合同对双方的权利义务及相关责任进行了约定，第七条第一款第二项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2010年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。”第七条第二款第一项约定：“本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”第八条第一款约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”合同第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第二十二条约定：“本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。”补充协议第五条第一项约定：“乙方委托甲方办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向甲方提交办理房屋产权证所需资料（包括购房合同、夫妻双方或单身的身份证复印件、未成年人户口簿及其监护人身份证和户口簿复印件、购房收据、委托书、面积结算协议等）以及相关费用（含专项维修资金、相关税费、面积差异结算款等，如有变化以房管部门、税务部门的最新规定为准）。否则，每逾期一日甲方可按照购房总价款的万分之一的标准向乙方收取违约金并顺延为乙方办理房屋产权证的时间。”
合同签订当日，何淑芸向怡豪公司支付购房首付款52769元，余款何淑芸于2009年10月22日通过银行按揭的方式进行了支付。怡豪公司因未能在合同约定的交房时间以前出示合同第八条第一款所规定的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等证明文件，故未按期交房。2010年12月5日，何淑芸自愿与怡豪公司完成了案涉房屋的交接。到目前为止，怡豪公司未取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，亦未向当地土地房屋登记机构申请办理《房地产权证》。
何淑芸一审诉称：根据合同约定，怡豪公司应于2010年10月31日前，交付取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房，并应在实际交付房屋之日起60日内向房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得登记机构出具的房屋登记受理单。怡豪公司至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，无法按期交付符合约定的房屋以及向房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，其行为已构成逾期交房及逾期办证违约；另外，怡豪公司多收取了相关的费用，应当予以返还。故请求判决：1.怡豪公司立即为何淑芸办理《房地产权证》；2.怡豪公司支付何淑芸逾期交房违约金916元（从2010年11月1日起至2010年12月5日按日以何淑芸已付购房款261769元的万分之一为标准计算）以及逾期办证违约金41830元（从2011年2月4日起至2015年6月20日按日以何淑芸已付购房款261769元的万分之一为标准计算）；3.怡豪公司承担诉讼费。
怡豪公司一审辩称：1.办理《房地产权证》应是双方共同申请，并非怡豪公司的单方义务，即使存在逾期办证的事实，也只能主张立案之日起前两年的违约金，在此之前的期间诉讼时效已过；另外，合同约定怡豪公司应当是在实际取得登记受理单之日起30日之内支付违约金，因此支付逾期办证违约金的条件尚未成就，不应支付。2.何淑芸并未按合同约定的时间接房，应视为房屋已按时交付；即使存在逾期交房的事实，其请求支付逾期交房违约金的诉讼时效也已超过。
一审法院认为，双方当事人的争议焦点主要有：一、何淑芸要求怡豪公司立即为其办理《房地产权证》应否支持；二、怡豪公司是否构成逾期交房违约，违约金应如何计算；三、怡豪公司是否构成逾期办证违约，违约金应如何计算。针对以上焦点，分别评述如下：
关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上的履行不能；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债务人在合理期限内未要求履行。”本案中，何淑芸的诉讼请求为要求怡豪公司立即为其办理《房地产权证》。但怡豪公司作为房地产开发企业，无权直接为何淑芸颁发《房地产权证》，且即使其申请了办理《房地产权证》，该证应否办理还须经行政主管部门审查。因此，怡豪公司仅有义务根据其与何淑芸之间签订的《重庆市商品房买卖合同》的相关约定为何淑芸向办理房地产权证的行政主管部门申办《房地产权证》并备齐办证所需条件。作为商品房，取得房屋竣工验收备案登记证是房屋分户登记所必须具备的前提条件，而怡豪公司至今未取得房屋竣工验收备案登记证，房屋分户登记的前提条件不具备，因此案涉房屋还不具备办理商品房分户登记的前提条件，怡豪公司暂时还无法履行其向行政主管部门申请办理商品房分户登记的义务，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上或事实上的履行不能的情况。故对何淑芸主张由怡豪公司立即为其办理《房地产权证》的请求，不予支持。
关于焦点二。根据《重庆市商品房买卖合同》第七条、第八条的约定，怡豪公司应于2010年10月31日前向何淑芸交付符合交房条件的房屋，但实际上接房时间是2010年12月5日，怡豪公司未举示证据证明涉案商品房符合约定的交房条件并通知了何淑芸前来接房。因此，可以认定怡豪公司存在逾期交房的违约事实。但是，《重庆市商品房买卖合同》第九条的约定，怡豪公司应当从实际交房之日起30日内向何淑芸支付违约金，故何淑芸提出逾期交房违约金的诉讼时效的起点应当从怡豪公司实际交房之日起（包括当日）30日期满后起算，即从2011年1月4日起计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”何淑芸于2015年6月23日才起诉要求怡豪公司支付逾期交房的违约金，且未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断或延长的事由。故何淑芸请求支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效，不予支持。
关于焦点三。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条及《补充协议》第五条的约定，案涉商品房申请办理房地产权登记并取得登记受理单系双方当事人共同的义务，双方应当相互配合完成，且何淑芸应当在房屋交付的同时向怡豪公司提交其应当提交的相关资料。既然该资料是由何淑芸向怡豪公司提交而不是直接向行政主管部门提交，那么怡豪公司就有告知何淑芸办理商品房房地产权登记所需具体资料的义务，在提交资料不齐导致无法申请办理房地产权登记时还应有及时告知补交资料的义务。而本案中，怡豪公司未举示证据证明至今未取得房地产权登记受理单系因何淑芸应当提交的资料不齐且其已经履行了告知义务，即未能取得房地产权登记受理单的责任不在何淑芸。相反，怡豪公司至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，也未向行政主管部门提交商品房分户登记申请，其取得房屋产地产权登记受理单的前提条件尚不具备，而取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》显然属于怡豪公司的义务。因此，未能取得当地土地房屋登记机构出具的房地产权登记受理单的责任归咎于怡豪公司，怡豪公司存在逾期办证的事实。同时，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款第二项部分内容的约定，怡豪公司应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向何淑芸支付违约金。基于该约定，何淑芸主张的逾期办证的诉讼时效应当从怡豪公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日后起算。本案中，怡豪公司在何淑芸提起诉讼时仍未取得该受理单，因此何淑芸提出逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。另外，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款的约定，怡豪公司应当在案涉商品房交付之日起60内取得房地产权登记受理单，即在2011年2月2日内取得房地产权登记受理单均不违约，本案逾期办证的违约时间起止时间应从2011年2月3日（商品房实际交付之日2010年12月5日起经过60日后的次日）起至怡豪公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。若怡豪公司迟迟未向土地房屋登记机构申请办理《房地产权证》并取得登记受理单，则不利于对何淑芸权益的保护，现何淑芸在本案中主张的逾期办证违约金仅从2011年2月4日至2015年6月20日系其对自身权利的处分，不违反法律的规定及双方所签合同的约定。因此，可以认定该逾期办证违约金的计算期间为2011年2月4日至2015年6月20日，以已支付的购房款261769元为基数按每日万分之一的标准计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十九条、第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限怡豪公司于判决生效后十日内向何淑芸支付逾期办证违约金（该违约金以261769元为基数，按每日万分之一的标准从2011年2月4日起计算至2015年6月20日止，且以不超过何淑芸请求的41830元为限）；二、驳回何淑芸的其他诉讼请求。案件受理费868元，由怡豪公司负担846元，何淑芸负担22元。
怡豪公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判怡豪公司只承担从2013年6月24日起至2015年6月23日止的逾期办证违约金。主要事实和理由为：逾期办证违约金是以日为单位累计计算，即违约金的数额是随着违约行为的持续发生每日不断增长，性质上属于继续性债权，应按照每日发生的单独债权分别适用诉讼时效。因此，从立案之日起倒推2年前的逾期办证违约金，因其请求权超过了诉讼时效而不应得到支持。
何淑芸答辩称：根据双方的《商品房买卖合同》第十三条第二款、第四款的约定，怡豪公司应当在接房之日起60日内取得登记受理单，并于实际取得登记受理单之日起30日内支付违约金。诉讼时效是从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，如果怡豪公司在取得受理单后30日内不支付违约金，何淑芸至此才知道权利被侵害，其诉讼时效也才开始起算。原审判决正确，请予维持。
本院二审查明：怡豪公司在二审法庭辩论终结前，仍未取得案涉商品房所在建设工程的竣工验收备案登记证。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，二审中，双方的争议焦点是：怡豪公司的诉讼时效抗辩主张能否成立。
就逾期办证违约金的支付问题，双方的《商品房买卖合同》第十三条第四款第二项约定：“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。一方面，该约定不能成为怡豪公司拒付违约金的理由。约定怡豪公司取得登记受理单之日起30日内支付违约金，按通常理解，怡豪公司未取得登记受理单即因支付期限未到而可以拒付违约金。但依此解释，怡豪公司迟延取得登记受理单三年之久后，购房人尚不能追究其迟延履行违约责任，这显然违反了合同目的和诚实信用原则。因此，怡豪公司不能以该约定作为其拒绝承担迟延履行违约责任的理由。另一方面，该约定能够成为反驳怡豪公司诉讼时效抗辩主张的理由。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。既然约定了怡豪公司取得登记受理单后30日内支付违约金，这就使得购房人有理由相信并等待怡豪公司在迟延取得登记受理单后30日内支付迟延履行违约金，由此可以认为，其迟延履行违约金支付请求权的诉讼时效期间应自怡豪公司取得登记受理单30日后之次日起算。鉴于此，本院对怡豪公司提出的时效抗辩主张不予采纳。
综上所述，怡豪公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费868元，由重庆怡豪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭中宜
代理审判员 刘文玉
代理审判员 万永福
二〇一六年七月十三日
书 记 员 陈桂华