广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3108号
上诉人（原审被告）：张燕香，女，1975年1月10日出生，汉族，住所地福建省厦门市思明区，联系地址广州市天河区。
委托代理人：陈华平，广东鸿开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄伟佳，男，1977年9月4日出生，汉族，住址广州市花都区。
委托代理人：徐军，北京德恒（广州）律师事务所律师
上诉人张燕香因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，上诉人张燕香的委托代理人陈华平律师、被上诉人黄伟佳的委托代理人徐军律师到庭参加庭询，本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年7月31日，黄伟佳的委托代理人广州市裕和置业有限公司（以下简称为裕和公司）与张燕香签订《商铺认购书》，约定张燕香向黄伟佳购买广州市荔湾区西华路418号首层79号铺，同日，张燕香向黄伟佳支付定金50000元。
2010年8月1日，黄伟佳（出卖人）的委托代理人及保证人裕和公司与张燕香（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人以520553元（以套内面积单价计算107308.4元／平方米）向出卖人购买广州市荔湾区西华路418号一层079号铺（建筑面积共8.3132平方米，套内建筑面积4.8510平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.4622平方米）；买受人于2010年8月1日前支付全部房价款的50%（即260553元，含定金），余下房款，260000元买受人向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拔入出卖人指定的银行帐号。如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按合同第五条承担违约责任。买受人逾期超过15日付款，若出卖人选择继续履行合同的，合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金。出卖人应于2013年8月1日前，将该商铺按合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。
合同签订后，张燕香向黄伟佳支付首期款260553元。2011年7月23日，黄伟佳与张燕香办理涉案商铺的交接手续。2011年11月14日，涉案商铺登记过户至张燕香名下。
庭审中，张燕香陈述于2011年向东莞银行申请了按揭贷款，2013年11月20日又签署了最后一期抵押贷款合同，但银行方一直没有通知张燕香是否同意贷款，至今没有发放贷款。
2013年9月18日，黄伟佳委托广东一粤律师事务所向张燕香发出《律师函》，要求张燕香在2013年9月27日前积极履行付款义务。张燕香确认收到该《律师函》。另黄伟佳主张其于2014年2月13日向张燕香发出《催办按揭手续的通知》，要求张燕香在2014年2月18日前至银行办理按揭手续。逾期办理，则按合同约定在2014年2月21日前将余下购房款260000元一次性支付给黄伟佳。张燕香辩称由于地址变更没有收到该通知。
2014年3月10日，黄伟佳向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、张燕香向黄伟佳支付房款人民币260000元及违约金（以购房款260000元为本金，参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，自起诉日即2014年3月10日计至张燕香付清房款时止）；2、张燕香承担本案诉讼费。
张燕香答辩称，贷款不成功不是其责任，张燕香一直是按照黄伟佳的指引去办理相关手续。在2013年9月18日收到黄伟佳发出的律师函之后，直接和黄伟佳进行了协商，所以至今未付清款项的违约责任不在张燕香。
原审法院认为，黄伟佳与张燕香签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，各方均应依约履行。根据合同约定，余下购房款260000元，由张燕香通过向银行申请按揭贷款支付或银行贷款不成时自行支付，现张燕香至今无法通过银行按揭方式向黄伟佳支付余下购房款，且经黄伟佳发函催促后仍没有支付上述款项，其行为已构成违约，因此，黄伟佳要求张燕香支付余下购房款及违约金的诉讼请求符合合同约定，予以支持。黄伟佳主张以购房款260000元为本金，参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算违约金没有超出合同的约定，予以采纳。违约金可从黄伟佳起诉张燕香主张权利之日即2014年3月10日起算。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，于2014年6月9日作出判决：一、张燕香自本判决发生法律效力之日起10日内，支付购房款260000元给黄伟佳；二、张燕香自本判决发生法律效力之日起10日内，向黄伟佳支付逾期付款违约金（以购房款260000元为本金，参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，自2014年3月10日起计至付清购房款260000元之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3048元，由张燕香负担。
判决后，张燕香不服，向本院提起上诉，认为：1、张燕香拥有良好的信用记录，多次配合出卖人到他们指定的银行办理按揭手续，黄伟佳没有证据证明银行不批准贷款是张燕香的自身原因导致。因此，《商铺买卖合同》约定的付款条件未成就，张燕香无需付款也不应承担任何迟延付款的违约责任。2、张燕香因为受出卖人大量的虚假宣传广告所诱骗，购买了本案物业，现该物业空置多时，只是一个空壳、死铺，毫无商业价值。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可请求解除合同。出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。4、本案中一审遗漏裕和公司作为当事人，应依法发回重审。因此，张燕香请求本院依法撤销原审判决，改判驳回黄伟佳的全部诉讼请求。
黄伟佳答辩称：1、按照合同约定，银行不向买受人发放贷款的情况下，张燕香承担一次性向出卖人支付全部房款的义务。黄伟佳多次发函要求张燕香按照涉案合同第四条的规定积极履行付款义务，但张燕香至今未付，应承担一次性支付房款及相应违约金的不利后果。2、张燕香没有证据证明关于房屋买卖过程中有任何虚假宣传的情况。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用于本案。4、涉案合同的出卖人注明是个人，裕和公司的身份在合同中已经写明是代理人和保证人。
经查，原审查明的事实无误，本院予以确认。
在二审庭询过程中，张燕香向本院提交了一份与本案同楼盘类似交易情况的交易过户手续材料，以证明：1、签订本案认购书及买卖合同时，案涉房屋并未登记在出卖人名下；2、案涉商铺的宣传广告中所宣传的裕和公司是发展商，属虚假信息；3、张燕香办理房屋过户手续的委托代理人是黄伟佳指定的，张燕香已经办理了委托手续，以此说明黄伟佳发出的《催办按揭通知函》应寄送给黄伟佳的代理人，而不应导致张燕香没有收到该通知函。对上述证据，黄伟佳认为与本案无关，拒绝质证。
对张燕香没有付清购房款的情况下，黄伟佳为何办理房屋交接手续，并将房屋过户至张燕香名下的原因，黄伟佳解释为因为合同约定无论什么原因银行不予办理贷款，张燕香都承担一次性支付全部购房款的责任。
双方当事人对本案合同第四条第2款备注中第3项理解存在争议，张燕香认为无论是银行无法办理按揭贷款，还是银行不批准贷款，都是以因张燕香原因导致为前提。并认为本案合同为格式合同，存在歧义的情况下，应当作出不利于提供合同的出卖方的解释。
另，双方在合同中约定逾期超过15日的逾期付款违约金为每日1.5‰，黄伟佳诉讼请求的逾期付款违约金标准为中国人民银行同期逾期贷款利率。对此，黄伟佳表示其请求的逾期付款违约金标准低于合同约定的标准，属于自动放弃部分权益。张燕香上诉没有对此提出异议，二审庭询中对黄伟佳的上述陈述也没有提出异议。
另查明，黄伟佳于2014年2月13日向张燕香发出《催办按揭手续的通知》，要求张燕香在2014年2月18日前至银行办理按揭手续。逾期办理，则按合同约定在2014年2月21日前将余下购房款260000元一次性支付给黄伟佳。该通知黄伟佳按照合同中张燕香地址邮寄，查询投递结果为本人签收。
本院认为，张燕香与黄伟佳签订商铺买卖合同的意思表示真实，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应诚实履约。黄伟佳已经依约将案涉商铺交给张燕香，并办理了过户登记，黄伟佳已经履行了合同主要义务。张燕香至今没有支付完购房款，构成违约。
至于张燕香是否应承担违约责任的问题，合同约定“如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款”。从约定的内容来看，无论是张燕香原因导致无法办理按揭贷款手续，还是银行不批准张燕香的贷款申请，张燕香在收到通知后3天内，都应当承担一次性支付全部购房款的责任。2013年9月18日，黄伟佳已经向张燕香发出催款通知，要求张燕香在2013年9月27日前履行付款义务，张燕香至今没有履行付款义务，应承担支付购房款和逾期付款违约责任。张燕香对合同第四条第2款备注中第3项的理解明显与文义不符，本院不予支持。张燕香在二审中提供证据以证明购房过程中黄伟佳存在虚假宣传，因不属于一审后产生的新证据，黄伟佳不予质证，且张燕香在原审过程中没有提起反诉，因此，本院不予采信。黄伟佳称其诉请的逾期付款违约责任标准低于合同约定的标准，原审判决张燕香按照中国人民银行同期逾期贷款利率承担逾期付款违约责任，张燕香也没有对此问题提出异议，本院予以维持。
综上所述，张燕香上诉缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费6096元由张燕香负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜传杰
审判员 刘贤君
审判员 田 绘
二〇一四年九月二十三日
书记员 李 杨
张辉