江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终6779号
上诉人（原审原告）：南京轩攀门业有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道西门外。
法定代表人：袁怀雷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许凤勤，江苏国诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李琴，女，1960年2月20日出生，汉族。
上诉人南京轩攀门业有限公司（以下简称轩攀门业）因与被上诉人李琴房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
轩攀门业上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定上诉人将涉案厂房门锁更换，就是实际使用涉案厂房与事实不符。1.涉案厂房原有铁门已不能使用，上诉人在此情况下经被上诉人同意更换了新大门，但未更换厂房内的门锁，上诉人也将新大门一把钥匙交给被上诉人，上诉人并未完全控制涉案厂房。2.上诉人完全没有使用涉案厂房，在上诉人更换完厂房大门时，案外人即原房主阻挠上诉人进驻，并将黄沙堆放在厂房的大门口，被上诉人一直推拖不予解决。3.被上诉人未保证出租厂房通水通电，上诉人也无法使用房屋。二、一审法院认定法律关系错误。上诉人在一审要求被上诉人提供涉案厂房合法建造审批手续，但被上诉人未能提供，一审法院对合同效力未作审查即判决解除双方合同，不符合法律规定。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。
李琴辩称：一、关于更换大门钥匙的问题。上诉人在2016年春节前后将大门的一把钥匙交给被上诉人，主要是为赶走另一个承租户。二、关于水电费问题。涉案厂房如果没有水电的话，上诉人也无法安装大门，况且还有另外一家承租人一直在用水电。三、关于厂房是否合法的问题。涉案厂房属于集体土地，没有产权证，也未取得相关政府部门批准，其通过法院的执行取得厂房的所有权，村委会也同意其出租并向双方开具过证明。四、关于大门更换的费用问题。如法院判决的话，新安装的大门归其所有，其同意支付上诉人5000元安装费。综上，二审法院可以改判其支付上诉人5000元，依法驳回上诉人其他诉讼请求。
轩攀门业向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的房屋租赁合同，李琴向其返还保证金5000元和租金15000元，由李琴承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年9月15日,轩攀门业与李琴签订房屋租赁协议一份，李琴将位于南京市浦口区星甸街道王村社区旁的厂房租赁给轩攀门业使用，期限为2015年10月15日至2025年10月15日，保证金为5000元，第一年租金为30000元，免租期为2015年9月15日至2015年10月15日。签订合同后，轩攀门业将涉案厂房门锁更换，实际使用涉案厂房。轩攀门业已支付保证金5000元和房屋租金15000元。一审法院认为，轩攀门业与李琴签订租赁合同后，双方均应全面履行合同。现轩攀门业起诉来院请求解除上述租赁合同，李琴同意解除合同，一审法院予以准许。双方约定第一年租金为30000元，每月租金为2500元。截止本判决签发之日，轩攀门业应支付的租金为2500元×8月=20000元。轩攀门业已支付保证金5000元和房屋租金15000元，合计20000元。轩攀门业已实际使用涉案厂房，现轩攀门业请求李琴返还保证金和租金20000元，没有依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、解除轩攀门业与李琴于2015年9月15日签订的关于南京市浦口区星甸街道王村社区旁的厂房的租赁合同；二、驳回轩攀门业的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取150元，由轩攀门业负担。
二审中，上诉人对一审认定的事实提出如下异议：
1.厂房新大门是其焊好以后拉到厂房安装的，一审法院对大门未作处理。上诉人二审增加独立请求，要求被上诉人支付新大门安装费5000元，被上诉人同意补偿上诉人5000元，二审法院应判决大门归被上诉人所有。
2.涉案厂房院内堆积十多车沙子，上诉人在更换新大门前就要求被上诉人清除，但至今被上诉人仍不予处理。经查，根据被上诉人一审提交的照片，确有一堆沙子推积在诉争厂房院内，被上诉人二审陈述，该照片是其一审中拍摄并提交给一审法院的，堆沙子的人是该村的人，其也不认识。
3.上诉人在接手厂房前，有案外人霸占4间厂房不愿意搬走，该案外人就是这个厂原来的老板，上诉人也无权将其赶走。对此，被上诉人陈述，其与案外人杜加先存在租赁关系，因杜加先合同未到期，其无权将杜加先赶走，签约时上诉人同意给被上诉人3个月宽限期，上诉人实际于2016年2、3月将杜加先迁出。上诉人表示，其仅同意被上诉人在一个月内迁走案外人。
4.一审法院未查明涉案厂房水电是否开通。对此，上诉人未提交证据证明，本院不予采信。
另二审中，被上诉人向本院提交（2010）浦江民初字第205号民事调解书、《和解协议》。调解书载明，“2010年5月6日，一审法院受理原告王翠华与被告陈培金、陈威民间借贷纠纷一案，经一审法院调解达成如下协议：一、两被告所欠原告王翠华借款人民币1036000元，此款两被告按如下时间给付原告王翠华……”。《和解协议》载明，“2011年11月7日，申请人王翠华，委托代理人李琴，被执行人陈培金、陈威。经双方协商，现达成如下协议：一、陈培金、陈威所欠王翠华欠款共计人民币120万元，利息92000元，合计人民币1292000元，此款陈培金、陈威自愿将坐落于浦口区石桥镇王村村的南京市浦口区复兴照明材料厂的全部厂房及设施（含该厂场地的租赁使用权）抵偿给王翠华所有来抵偿上述债务”。被上诉人认为，当初陈威欠王翠华等多个债权人借款未还，王翠华代表多个债权人起诉陈威、陈培金（陈威之父），双方在法院达成调解协议，后陈威、陈培金未能履行民事调解书，双方在执行过程中达成以物抵债的《和解协议》，故其取得涉案厂房手续合法。上诉人对该调解书真实性予以认可，但《和解协议》系双方当事人私下达成的，法院未盖章确认，且调解书中的原告也并非被上诉人。对该组证据，本院分析认为，该调解书中的当事人原告并非被上诉人，《和解协议》中被上诉人系申请人王翠华的委托代理人，该组证据不能证明被上诉人取得涉案厂房的权利，即使被上诉人所述真实，但也不能证明涉案厂房当初建设手续合法。
本院二审另查明，至目前，上诉人未利用厂房从事任何经营活动。本院二审查明的其他事实，与一审认定一致，本院予以确认。
以上事实，有照片、民事调解书、《和解协议》、谈话笔录等在卷证实。
本院认为，本案中，被上诉人李琴主张涉案厂房属于集体土地性质，但未能提交厂房所在土地已办理农用地转用审批手续的任何材料，其亦认可厂房建设未取得相关政府的审批，其提供的（2010）浦江民初字第205号民事调解书、《和解协议》，不能证明厂房当初建设手续合法，故被上诉人就该厂房与上诉人签订房屋租赁合同，应认定合同无效，一审判决解除双方之间合同不符合法律规定。涉案合同签订后，被上诉人虽向上诉人交付了厂房，上诉人也实际更换了厂房大门，但根据被上诉人自己向一审法院提交的照片来看，厂房院内仍堆积大量的沙子，被上诉人二审也自认前手承租人杜加先直至2016年2、3月才迁出，且上诉人至目前也未实际使用该厂房，故一审认定上诉人实际使用了厂房，并认定上诉人需向被上诉人承担房屋租金均有不当。因被上诉人的原因导致上诉人未能实际使用涉案厂房，被上诉人无权向上诉人收取保证金及房屋租金（或使用费），被上诉人应将上述已收取的费用全部退还给上诉人。上诉人基于无效合同要求解除双方租赁关系，不符合法律规定，该项诉请应予驳回。二审中，上诉人新增诉讼请求要求被上诉人支付厂房新大门安装费5000元，因被上诉人表示同意，故本院确认该新大门归被上诉人所有，被上诉人应支付上诉人5000元。
综上所述，轩攀门业的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条、十二条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，判决如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初3104号民事判决；
二、李琴于本判决生效之日起10日内向南京轩攀门业有限公司返还保证金5000元、租金15000元；
三、李琴于本判决生效之日起10日内支付南京轩攀门业有限公司厂房新大门安装费5000元；
四、驳回南京轩攀门业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取150元、二审案件受理费300元，共计450元，均由被上诉人李琴负担。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 刘 凡
二〇一六年十月二十日
书记员 朱亚芳