海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼民三终字第33号
上诉人（原审被告）陈成平，男，汉族。
委托代理人王朝芳，海南颍川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁雄安，男，汉族。
委托代理人符开良，海南法立信律师事务所律师。
原审被告海南万昌房地产开发公司。
法定代表人刘金荣，总经理。
上诉人陈成平因与被上诉人梁雄安、原审被告海南万昌房地产开发公司（以下简称万昌公司）案外人执行异议之诉一案，不服海口海事法院（以下简称原审法院）于2013年12月5日作出的（2013）琼海法执诉字第6号民事判决（以下简称原审判决），向本�提起上诉。本院于2014年4月2日受理本案，依法组成由审判员李戈担任审判长，代理审判员高俊华、王好参加评议的合议庭，于同年8月4日在本院北附楼第四法庭公开开庭审理了本案，由书记员杨倩担任记录。上诉人陈成平的委托代理人王朝芳、被上诉人梁雄安的委托代理人符开良到庭参加了诉讼，原审被告万昌公司经本院合法传唤，并于2014年5月17日在《人民法院报》上公告开庭时间后仍未到庭参加诉讼。经依法调解未果，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年1月18日，梁雄安与万昌公司签订《商品房买卖合同》，约定万昌公司将其开发的位于海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库C-02号车位出售给梁雄安，车位建筑面积18.88平方米，金额5万元，同年4月30日前交房；签订合同当日付总款的97%计48500元，余款3%计1500元在办理完产权证后支付，万昌公司应在2004�4月30日前交房；还约定万昌公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由万昌公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万昌公司的责任，梁雄安不能在规定期限内取得房地产权属证书，则梁雄安不退房，万昌公司按已付房价款的3%向其支付违约金。合同签订后，梁雄安于2004年3月12日支付了约定车位款48500元，又于11月10日支付代收房管局手续费、评估费、印花税、工本费、维修基金等费用共计1799.2元；万昌公司将上述车位交付后为梁雄安办理了预售登记，2008年又借故撤销。梁雄安使用该车位至今，从未有人提出异议。之后，万昌公司一直未为梁雄安办理备案登记及产权过户手续，该车位至今仍登记在万昌公司名下，C-02号车位产权证号为HKYL327139。
另查明，2008年10月28日，陈成平与万昌公司签订《商品房买卖合同》，约定万昌公司将其开发的位于海口�海秀东路17号丽都花园A座一层车库（现房）共计11个车位全部出售给陈成平，车位建筑面积201.13平方米，金额333280元，同年12月31日前交房；还约定万昌公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由万昌公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万昌公司的责任，陈成平不能在规定期限内取得房地产权属证书，则陈成平不退房，万昌公司按已付房价款的0.5%向陈成平支付违约金；争议解决方式为提交海口仲裁委员会仲裁。合同签订后，陈成平于2008年10月30日付给万昌公司房款100万元（包含其他房款），万昌公司于同年10月29日将该合同在海口市住房和城乡建设管理局备案，一直未办理房产过户手续，所有车位至今仍登记在万昌公司名下。2012年6月4日，陈成平以万昌公司作为被申请人向海南仲裁委员会申请仲裁。海南仲裁委员会受理后组织双方调解，于同年7�10日达成调解协议，并于7月12日制作（2012）海仲字第239号调解书，调解结果为：1、被申请人承诺在三个月内即在2012年10月10日前向申请人付清本金及利息53万元，未付清部分按人民银行同期贷款利率的4倍计付利息，至款项付清之日止。2、仲裁费8554元由申请人承担。2012年10月29日，陈成平向原审法院申请执行上述仲裁调解书。2012年12月5日，原审法院作出（2013）琼海法执字第17号执行裁定，查封万昌公司名下的位于海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库共计11个车位。梁雄安作为案外人提出执行异议，请求停止执行位于海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库的C-02号车位。原审法院于2013年7月3日作出（2013）琼海法执异字第26号执行裁定书，驳回梁雄安的异议。2013年7月26日，梁雄安以陈成平、万昌公司为被告向原审法院提起执行异议之诉，请求：1、确认海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库C-02号车位归梁雄安所有，万昌公司将该车位过户登记至梁雄安名下；2、停止对海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库C-02车位的执行；3、本案诉讼费由陈成平及万昌公司承担。
陈成平答辩称：梁雄安的第一、二项诉讼请求无法律根据，其商品房买卖合同只是一份债权文书，不动产的物权以登记为准，争议车位仍登记在万昌公司名下，梁雄安未经登记不产生对车位的物权效力。万昌公司于2008年10月30日将车位卖给陈成平，双方签订了买卖合同并已付款，经房管部门备案预告登记在陈成平名下，根据物权排他性原则，该车位已属于陈成平，梁雄安请求停止执行无事实与法律依据。2012年仲裁协议系陈成平基于客观情况作出的变更，在本质上系债权债务的承诺，万昌公司不履行承诺，因此之前的物权登记维持现状，陈成平仍系登记物权的权�人，即便按同一顺序债权而言，查封系根据陈成平申请而为，其有优先受偿权。诉讼费用应由梁雄安或万昌公司承担。
万昌公司未作答辩。
原审法院认为：本案为执行异议之诉纠纷。梁雄安与万昌公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，发生效力。虽然《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定，不动产物权产生、变更、消灭应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力；但梁雄安为购买争议车位向万昌公司支付了几乎全部价款并实际占有使用该车位至今，由于万昌公司的原因，致使梁雄安长期不能办理车位过户登记手续，责任在于万昌公司，梁雄安并无过错。梁雄安购得车位后，占有使用多年，万昌公司或他人从未向其提出过异议或主张过权益，该车位虽尚登记在万昌公司名下，但万昌公司�已将其出售并交付，已非该车位的实际所有人，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”及《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”的规定，梁雄安依法占有使用争议车位，已成为实际所有人（业主），享有该车位所有权。在房屋登记所有权人与实际所有权人不一致的情况下，应保护实际所有人（业主）利益，维护交易秩序的稳定，故梁雄安基于买卖并已依法占有使用该车位而享有的业主权利应当优先于债权得到保护，万昌公司应按约定将车位产权过户至其名下。梁雄安提出其系本案讼争车位的�际所有人，请求法院确权的主张成立，予以支持；梁雄安在取得产权证书后亦应支付余款。
陈成平与万昌公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，发生效力。在万昌公司不履行约定义务的情况下，陈成平申请仲裁，双方达成了仲裁调解协议，并经仲裁书确认，至此双方法律关系由原来的商品房买卖关系转换成欠款关系，因而陈成平关于万昌公司不履行仲裁结果，双方法律关系即回复至商品房买卖关系状态，即便按同一顺序债权而言，查封系根据陈成平申请而为，其有优先受偿权的主张，无法律依据，不予支持；陈成平未办理房产预告登记，其备案登记不具有物权效力，故其自称系物权权利人的主张不能成立，陈成平对万昌公司仅享有债权，根据物权优先于债权的法律原则，其对万昌公司享有的债权不能对抗梁雄安享有的物权请求权。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案梁雄安购买被执行人万昌公司财产，已经支付几乎全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但对此没有过错，故不得查封本案争议财产即原梁雄安所购车位，应予停止执行。
综上，原审法院依法判令：一、位于海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库C-02号（产权证号为HKYL3271**）归梁雄安所有；二、万昌公司在该判决生效之日起一个月内为梁雄安办理产权变更手续，将上述车位过户至梁雄安名下；三、停止对海口市海秀东路17号丽�花园A座一层车库C-02号车位的执行。案件受理费1050元，由陈成平及万昌公司共同负担。因上述受理费梁雄安已预缴，应将其负担的费用径付梁雄安。
陈成平不服原审判决，上诉请求：1、依法撤销原审法院（2013）琼海法执诉字第6号民事判决，驳回梁雄安的诉求；2、全部案件受理费由梁雄安或万昌公司负担。理由：1、原审关于梁雄安购得涉案车位并占有使用，万昌公司或他人从未提出过异议或主张权益，万昌公司己非该车位实际所有人的认定错误。此认定有悖《物权法》第九条之规定精神，也不符合事实。争议车位于2008年10日1日已预售登记并备案在陈成平名下。海口海事法院根据陈成平的申请于2012年12月5日对争议车位采取了查封措施即属于存在异议。物权以登记为原则，登记在万昌公司名下则在法律上属万昌公司财产，否则无需判决过户，由此可见原审判决逻辑混乱。2、2008年10月万昌公司己将争议车位卖给陈成平，陈成平己履行付款义务且按预售登记办法在房产管理部门办理合同备案手续及预售登记，在客观上具备了登记并防止开发商一房多卖情形的发生，应视同预告登记。梁雄安的买受行为在后且没有办理合同备案或预售登记，其权利仍停留在债权层面。相对而言，陈成平对争议房产享有物权而梁雄安仅是债权。原审对此作出相反认定有悖法律明文规定。3、原审判决认定梁雄安具备“业主”资格失当。具备“业主”资格的前提是取得物权登记，从对方提交的证据来看，梁雄安根本没有取得登记机关的物权登记，不具有“业主”资格。原审判决以所谓“占有、使用”而认定其具备“业主”资格显属本末倒置。4、2012年因万昌公司没有付款，陈成平与其达成调解协议但没有得到履行。双方的�解意见仅是关于债权方面的合意，未撤销登记前设定的备案及预售登记之效力自然存续。原审判决认定因双方的调解转换成欠款关系，不能再主张原购买车位的所有权系对法律的曲解。即便不认可陈成平的备案登记具备物权登记的效力，但其办理了登记手续，不管从哪个角度讲，其权利理应优先得到保护，否则我们国家实施的预售管理办法无法落实。况且双方系同一顺序债权，争议房产系根据陈成平的申请采取强制保全措施，其依法也有优先受偿权。5、原审判决己明确过错方是万昌公司，因此诉讼费用应由其承担。6、原审判决以司法解释第十七条作为梁雄安取得争议房产的依据不当。该司法解释出台时间是2004年，而《物权法》出台时间是2007年，对于物权取得的规定《物权法》第九条已经明确。最高人民法院的司法解释与《物权法》的规定不一致的应以《物权法》规定为准，即便适用该司法解释，陈成平也是已支付全部付款的购房者，也应受保护，不应有失偏颇。综上，梁雄安没有取得争议车位的物权登记，不能对抗他人，请求撤销原审判决，驳回其请求，并判令其或万昌公司承担全部诉讼费用。
梁雄安答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回陈成平的诉请，维持原审判决。2004年1月18日，万昌公司在取得预售许可证后对外公开销售商品房及车位，梁雄安与其签订了两份《商品房买卖合同》，分别购买了A幢一套商品房（A-3B01房）和一个车位（C-02）。梁雄安分两次付清了本案诉争的车位购房款，依当时的规定办理了销售合同备案，其与开发商签订的商品房买卖合同依法成立并发生效力。同年，开发商交付房产和车位后梁雄安一直缴纳物业管理费，维护和使用车位至今，房屋的所有权（占有、使用、�益）已经转移并从交付之日起，梁雄安及承担了不动产灭失的风险。该合同已经履行完毕，但因开发商的原因未办理车位所有权登记。根据《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条第二款的规定，梁雄安依法被确认为“业主”身份，是该诉争标的的所有权人。陈成平与开发商于2008年10月30日签订的《商品房买卖合同》包含了涉案车位（C-02），属于开发商“一房两卖”，侵害了梁雄安的权利。该合同签订时间比梁雄安与开发商签订的时间晚，合同价款远低于正常合理的价款。在签订合同后的几年里，陈成平都没有要求开发商交付车位，双方的真实意思表示并非车位买卖，陈成平给付购车位款无有效付款凭证，无开发商出具的购房发票，一百万元的收款凭证仅是张白条，与开发商国有企业的财务收�制度严重背离，无法说明付款的真实性。陈成平与开发商签订的《商品房买卖合同》价款过低，侵害国家利益，应属于无效合同。根据陈成平与开发商达成的仲裁调解书内容看，双方实际已经确认了该合同纠纷属于债权债务纠纷，该合同已经解除，其申请强制执行措施查封拍卖梁雄安合法占有的房产无法律依据，应当停止执行，并依法支持梁雄安诉请开发商办理车位过户登记的请求。请求法院依法驳回陈成平的诉请，维持原审判决。
万昌公司未发表意见。
二审期间各方当事人均没有提出新证据。经审理，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：涉案车位是否归梁雄安所有，万昌公司应否将该车位过户登记至其名下，原审法院应否停止对该车位的执行。
首先，关于涉案车位是否归梁雄安所有及万昌公司应否过户登�的问题。梁雄安于2004年1月18日与万昌公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，各方应依照合同约定履行义务。现梁雄安已依合同约定支付97%的价款并实际占有使用车位至今。至2013年原审法院执行前，从未有人提出过异议或主张过权益。该车位至今仍登记在万昌公司名下系万昌公司未按合同约定履行过户登记手续所致，梁雄安作为守约方对此并无过错。从交易公平与诚实信用的原则出发，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”及《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”的规定，梁雄安依法占有使用涉案车位，已成为实际所有人（业主），享有该车位所有权。在房屋登记所有权人与实际所有权人不一致的情况下，应保护实际所有人（业主）的利益，维护交易秩序的稳定，万昌公司应按约定将车位产权过户至梁雄安名下。梁雄安关于涉案车位归其所有的主张成立，应当予以支持，其在取得房屋产权证书后亦应按照合同约定支付剩余车位款1500元。
其次，关于原审法院应否停止执行涉案车位的问题。该执行行为系根据陈成平的申请而为。陈成平与万昌公司之间亦签订了合法有效的《商品房买卖合同》并支付约定的款项。但嗣后，在万昌公司不履行合同约定义务的情况下，陈成平申请仲裁并与万昌公司达成调解协议，经海南仲裁委员会已生效的（2012）海仲字第239号调解书�认，由万昌公司向陈成平支付本金及利息共计53万元，未付清部分按人民银行同期贷款利率的4倍计付利息直至款项付清之日止。据此，陈成平虽在签订合同时办理了备案登记，但双方的法律关系经该生效的调解书确认，由原来的商品房买卖关系转换成欠款关系，自该调解书发生效力后陈成平对万昌公司仅享有债权。根据物权优于债权的法律原则，陈成平对于万昌公司享有的债权请求权不能对抗梁雄安享有的物权请求权，其依仲裁调解书要求执行涉案车位的主张不能成立，原审法院应当停止对涉案车位的执行。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1050元，由上诉人陈成平承担。
本判决为终审判决。
审判�李戈
代理审判员 高俊华
代理审判员 王 好
二〇一四年八月二十日
书 记 员 杨 倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审�