辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍民一终字第00248号
上诉人（原审原告）：梅文学，住鞍山市。
委托代理人：王金霞，住鞍山市。
委托代理人：辽宁英派律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鞍山技师学院，住所地鞍山市。
法定代表人：李成延，该学院院长。
委托代理人：辽宁丰银律师事务所律师。
原审原告梅文学与原审被告鞍山技师学院租赁合同纠纷一案，鞍山市千山区人民法院于2014年12月22日作出（2014）鞍千二初字第16号民事判决，梅文学不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人梅文学及其委托代理人王金霞、于桂涛，被上诉人鞍山技师学院的委托代理人张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅文学一审诉称：2004年7月28日原告与被告所属的鞍山市劳动培训中心签订了协议书，将被告所属的形体训练馆转项经营。原告于2005年5月在该处投资安装了“火灾自动报警系统、自动喷淋系统”。2007年7月2日续签协议后，原告又投入资金进行了全面装修。然而，原告从签订此协议并缴纳费用后，被告却认可了他人在此经营，由此给原告造成损失，虽然投入了大量资金，却无法经营的结果。因此，原告认为由于被告的违约给原告造成了巨大的经济损失，现原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告经济损失985，075元（2007年8月至2010年5月租金），被告承担诉讼费用。
被告鞍山技师学院一审辩称：1、原告诉被告赔偿损失的问题，原告已经超过诉讼时效。2、原、被告之间是属于单位和职工之间的关系，这种关系，就单位所属的资产，所签订经营责任书，是内部承包管理。不能直接适用于民法，应当与劳动关系相适用。3、造成原告无法经营的原因并不是被告。而是由于原告将该饭店转租给柏林，柏林与原告之间纠纷产生的，这种纠纷与被告无关。4、原告提出的巨额经济赔偿，没有任何法律依据和事实依据。综上所述，被告拒绝赔偿原告任何一项诉讼请求，驳回原告诉讼请求。
一审法院审理查明：原告梅文学系被告单位职工。北胜利路73号劳动大厦所有权人为劳动就业局，被告单位有使用权。被告�2004年7月28日将此房产一楼租给原告梅文学，租期为2004年8月1日至2007年8月1日，原、被告签订的《责任目标管理协议书》第十条约定，原告在经营烧烤期间不得采取各种方式变相转租或转包其他人。否则，被告有权收回经营权。原告租赁此房产后又将此房产转租给案外人柏林经营，二人签有协议书一份，协议第一条约定，柏林承兑原告经营的劳动培训中心形体训练馆转项为金树林火锅鲜族店的房屋使用权，为期三年。协议第十四条约定，柏林一次性支付原告三十五万元，三年的承兑金。三年期满后，如柏林想继续续签合同（期限三年），由原告负责。柏林支付给原告三万元。如果房租每年为六、七、八万元，柏林认可。如果三年房租低于六、七、八万元，差额归原告所有。如果三年房租高于六、七、八万元，柏林不支付原告三万元。协议书第十七条约定，从合同生�之日起，三年内梅文学无权经营，如果三年期满后，梅文学在柏林愿意继续经营的前提下，梅文学绝对无权经营。
2004年至2007年的承包费均由柏林交到被告处，被告对于案外人柏林经营一事是明知的。柏林在经营期间的店名为金树林火锅鲜族馆。柏林经营期间，梅文学不参与，各种费用都由柏林直接交给艺术分院。
2007年7月2日，因涉案房产租赁期到期，原告（乙方）、被告（甲方）又签订了一份《责任目标管理协议书》，约定原告继续租赁涉案房产，租赁期为2007年8月1日至2010年8月1日。责任目标管理金额即承包金额第一年为六万元，第二年为七万元，第三年为八万元，每年七月末的最后一天乙方将管理金额如数一次性上缴到甲方，实行上打租，如到期不按时上缴管理金额，马上收回。协议第三条约定，乙方在管理期间必须在甲方的领导下文明经营，自主管理，独立核算，自负盈亏。第四条约定乙方在管理期间不得随意改造或破坏房屋结构造型，不准破坏消防设施、设备。如需要装修必须事先向艺术分院领导报告，否则，甲方有权停止乙方营业。第六条约定乙方在管理期间，不得以各种方式变相转让其他人经营。一经发现将烧烤城收回。如需要改变其他用途，事先需请示甲方，甲方同意方可运作。第十条约定乙方管理期满后，消防的设施、设备不得拆除，固定部分不得破坏，自购的移动的部分搬走，如房屋发现受损按价赔偿。此协议对被告的违约责任未做约定。
协议签订后，原告于2007年9月13日向被告交纳了管理费6万元。柏林亦于2007年9月3日向被告交纳了管理费6万元。2007年在原告与被告签订了《责任目标管理协议书》后，原告即要求柏林腾出房屋，但柏林不肯腾出房屋，故原告于2007年8月6日起�至鞍山市立山区人民法院要求柏林腾房。2008年11月9日原告与柏林的纠纷在法院审理期间，被告又收取了柏林交纳的11，668元，此款注明房租。根据案外人柏林在立山法院审理期间的陈述，此费用系柏林向被告交纳的2008年两个月的房租。2007年9月25日，柏林向本案争议房屋所在的街道出具申请书一份，载明为了给艺术分院广大师生和员工创造一个安静、清洁、安全的舒适环境，并按分院要求和经同意，故准备将分院后院内原碳房、水房、库房进行统一维修，以利于消防、环保，充分保证安全、清洁卫生。2007年10月7日柏林（乙方）与被告（甲方）签订一份协议书，协议约定乙方在经营期间由于设备老化，存在诸多隐患，在双方协商下经艺术分院领导班子同意，在金树林火锅鲜族馆东墙外依墙砌一小房，每年上缴管理费5000元。2007年10月8日柏林出具申请书一份，载明因设备老化，给消防环保带来隐患和不利，故须将原设备和结构进行改变和维修，保证安全和清洁。被告表示同意。
再查，原告因与柏林之间的纠纷，于2007年8月6日起诉至鞍山市立山区人民法院要求柏林腾房，并给付租金和利息，2007年12月18日立山法院作出（2007）立民一初字第119号民事判决书，判决认定原告与柏林签订的合同为附条件的履行期限为六年的合同，故判决驳回原告诉讼请求，后原告不服上诉至中院，中院以事实不清发回，发回立山法院重审，立山法院于2009年2月13日做出（2008）立民一初字第131号民事判决书，判决驳回原告诉讼请求后，原告上诉至中院，中院仍以事实不清、证据不足为由裁定发回立山法院重审，立山法院于2009年11月19日做出（2009）立民一初字第150号民事判决书，判决驳回原告诉讼请求，原告不服上诉至中院，中院2010年6月11日做出�2010）鞍民一终字第120号民事裁定书，以原告经传票传唤无正当理由拒不到庭为由裁定按撤诉处理。后原告向辽宁省高级人民法院申请再审，2012年9月19日辽宁省高级人民法院裁定撤销原判，发回鞍山市中级人民法院再审，中院于2013年4月13日裁定发回立山区人民法院再审，原告于2013年7月9日以需查找新证据为由撤回起诉。
2011年原告曾就本案争议向我院提起诉讼，由民三庭审理，2011年12月10日，原告以需要补充新证据为由提出撤诉申请，我院作出（2011）鞍千民三初第704号民事裁定书裁定准许原告撤诉。本案立案时间为2013年12月23日。
另查，涉案房屋在2011年2月已动迁。根据原告陈述动迁之前争议房屋一直由柏林使用。原告在立山法院诉讼期间，曾申请对争议房屋的租金进行鉴定。争议房屋经鞍山市宏峰房地产评估有限公司评估房屋租金为年354，627元。此评估报告出具的时间是2008年9月23日，估价报告载明此报告应用的有效期自完成估价报告起规定为一年。原告在租赁期间工资一直停发。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告出于真实的意思表示签订了2007年7月2日的《责任目标管理协议书》，此合同内容合法，受法律保护。合同签订后被告先后两次收取了柏林交付的房屋管理费，且同意柏林装修涉案房屋，此行为表明被告已经与柏林形成了事实上的租赁关系，被告此行为构成违约，故被告应对原告承担违约责任。虽被告辩称其在2008年收取的柏林房租费11，668元是柏林在被告处租的另外一个房屋的租金，但因另一小房的房租为每年5000元，与此数额无法对应，且案外人柏林在立山法院审理期间陈述此11，668元系其向被告交纳的2008年2个月的房租；同时根据《责任目标管理协议书》约定，第�年租金为7万元，即每月5834元，两个月的租金为11，668元，故原审法院确认被告2008年收取的柏林交纳的11，668元即是本案争议房屋的两个月的租金，即被告确实收取了柏林的房租。
关于被告应承担的违约责任一节，因被告与柏林形成了事实上的租赁关系，导致原告无法实际全部占有并使用此房屋而遭受了损失，被告应对此损失进行赔偿。关于原告主张被告应参照2008年其委托所做的房屋租金的评估价格赔偿其损失一节，因原告主张被告违约期间为2007年至2010年，此评估报告系2008年做出，估算的是2008年的房租，并不能代表2007年的房租数额，同时估价报告明确载明，此报告的有限期仅为一年，即此房租并不能代表2010年的房租，故原告的损失不能以2008年的房租价格乘以三年时间来计算；同时因原、被告签订的合同中约定房屋不准转租，因此原告不应以房租作为�损失，故不应再参照房屋租金来计算原告的损失，而应按照原告的实际损失进行赔偿，但原告无法提供证据证明其实际损失的数额，故对于原告要求被告赔偿其损失985，075元的诉讼请求，因证据不足，原审法院不予支持。
关于被告辩解涉案合同是企业内部合同，不属平等主体之间的合同一节，因原、被告签订的《责任目标管理协议书》中约定，原告自主管理，独立核算，自负盈亏，且在原告承包期间，被告停发其工资，可见原告对涉案的房屋享有独立的经营和管理的权利，被告仅起到监督的作用，故原审法院认为此协议是平等主体之间的承包合同，非企业内部合同，故对于被告的此辩解，原审法院不予采纳。
关于被告辩解原告本次起诉已经超过诉讼时效一节，因原告就本案涉案房屋与案外人柏林间存在纠纷，且从2007年开始在法院诉讼，直至2013年7月，原告在立山区人民法院撤回起诉，而本案与争议的租赁合同与原告、柏林之间的租赁协议具有牵连性，故本案的诉讼时效应从立山区人民法院作出准许原告撤回起诉的裁定后开始计算，即2013年7月9日开始计算。原告在原审法院的立案时间为2013年12月23日，并未超过诉讼时效，故对于被告的此辩解，原审法院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定。据此判决：驳回原告梅文学要求被告鞍山技师学院赔偿其经济损失985，075元的诉讼请求。案件受理费13，650元，由原告梅文学承担，预收的725元，返还原告梅文学。
梅文学上诉的理由及请求：一审判决“关于被告应承担的违约责任一节”前后矛盾，应当纠正。首先，因为该房屋因为动迁已经灭失了，不能再有实物来确认上诉人的实际损失了。其次，上诉人主张的是2007年至2010年期间的损失，而2008年确实在这中间，参照此标准可以证明上诉人的损失程度，同时2008年比2010年的房屋租金要低很多，如果按2010年的评估应该比这个标准要高许多，上诉人的实际损失比这个标准相差太多。第三，此案争议的时间在2007年至2010年，上诉人没有转租给柏林，出现柏林占有使用正是被上诉人原因造成的，所以上诉人同意前面确认的“被告应对此损失进行赔偿”。可以按照同类收益对比法计算损失。故请求二审法院撤销一审判决结果，依法支持上诉人在一审时的主张，被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
鞍山技师学院答辩认为：对部分事实认定有意见，但服从原审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，守约方因违约方的违约行为而造成的损失，违约方负有赔偿责任。违约损害赔偿的范围包括现有财产的减少和可得利益的损失。本案中，上诉人与被上诉人2007年签订的《责任目标管理协议书》，约定了上诉人租赁涉案房屋并向被上诉人缴纳管理费用，上诉人系利用涉案房屋进行经营活动，现上诉人主张其经济损失是涉案房屋三年租赁费用。该费用即不是上诉人因�上诉人的违约行为致未能实际履行双方签订的《责任目标管理协议书》的直接财产损失，亦不是双方履行合同后的可得利益。上诉人主张的经济损失形式不符合逻辑，其请求的损失赔偿范围，缺乏事实和法律依据。原审据此驳回上诉人请求赔偿房屋租金的损失正确，本院予以维持。
关于上诉人二审期间主张可以按照餐饮企业同类收益对比法计算损失一节。上诉人的一审诉讼请求已明确主张被上诉人赔偿其房屋租金的损失，二审期间的该项主张系上诉人变更一审诉讼请求。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款：“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。”之规定，上诉人的该项主张超过了法定的期限，故上诉人的该项主张，本院不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼�》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14，375元，由上诉人梅文学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 迪
审 判 员 富 春 玖
代理审判员 张彤二〇一五年七月六日
书 记 员 薄 李 娜