江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终10353号
上诉人（原审被告）：段瑞丽。
委托代理人段瑞芳，系段瑞丽姐姐。
被上诉人（原审原告）：杨欣楠。
上诉人段瑞丽因与被上诉人杨欣楠房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初3345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
段瑞丽上诉请求：撤销一审判决，改判杨欣楠违约，租房合同未因纠纷当日终止，杨欣楠向段瑞丽支付2016年6月1日至搬离期间的房租；一二审诉讼费由杨欣楠承担。事实和理由：杨欣楠明知双方约定只可一个女孩居住，仍带异性回来居住，在2016年3月19日段瑞丽劝说无效后杨欣楠提出解除合同，按照约定段瑞丽有权没收房租与保证金。但鉴于以和为贵的原则，段瑞丽答应退还其两个月租金。在约定的3月20日杨欣楠应搬家时，却带来四位男子挑衅生事，辱骂段瑞丽姐姐，并拍录段瑞丽姐姐照片与视频，还声称自己3月7日前在酒店没住回来，退还的房租要从3月7日起算，段瑞丽没有答应，此前商议解除合同的约定已发生改变。段瑞丽与警察都曾告知杨欣楠既然合同没解除，可继续住，杨欣楠也回答自己继续住。杨欣楠提供的交钥匙的视频是其刻意去抓取证据的拍录，不代表段瑞丽同意解除合同，警察出警的记录也明确写明杨欣楠要求解除合同。从证人张某的证言以及庭审调查中杨欣楠的陈述可以证明是杨欣楠提出不住的。双方的合同并未提前解除，至2016年6月1日杨欣楠房租到期，其应支付至8月16日搬离前的房租4550元、水电费108.6元及违约金1500元。一审法院在庭审结束后仍一次次发传票调查，并告知案件不能上诉，将判决书直接送至段瑞丽工作单位，没有按正规送判决书的流程送达。
杨欣楠辩称：段瑞丽的姐姐段瑞芳在2016年3月19日私自拉闸限制杨欣楠正常使用出租房屋，并威胁如3月20日不搬离就将杨欣楠的行李李物品扔出，杨欣楠3月20日返回出租屋并报警，警员调解无效建议杨欣楠起诉。
杨欣楠向一审法院起诉请求：依法确认杨欣楠与段瑞丽之间的房屋租赁合同已于2016年3月20日解除，并由段瑞丽承担违约金1500元、返还杨欣楠押金1500元及剩余2个月零11天的租金3550元、电费网费煤气费等95.72元，共计6645.72元，本案诉讼费用由段瑞丽承担。后杨欣楠放弃要求段瑞丽退还未使用部分的电费网费煤气费等95.72元的该项诉求。
一审法院认定事实：2016年3月1日，杨欣楠与通过苏州德佑房产信息咨询事务所与段瑞丽订立房屋租赁合同，约定段瑞丽将苏州工业园区自由水岸1栋101室主卧出租给杨欣楠，房租价格为每月1500元，保证金1500元，租期1年，自2016年3月1日起至2017年2月28日止，每3个月支付一次。该合同同时约定了双方的违约责任，内容为：1、如杨欣楠违反租赁合同第八条（按时支付租金、不得转租、如有损害照价赔偿等），段瑞丽有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款；2、如段瑞丽违反租赁合同第七条（房屋设施的维护、不得擅自提高租金等），杨欣楠有权终止合同，要求段瑞丽退回剩余租金及保证金；3、段瑞丽擅自终止合同，应退回剩余租金及保证金，并支付1500元违约金；4、杨欣楠非因房屋问题中途退房，须承担1500元违约金，段瑞丽退回剩余租金及保证金；5、如租赁期限已过，杨欣楠不续签合同也不退房，段瑞丽有权对租赁房屋作出处理。该租赁合同中甲方签字是由段瑞芳代签，段瑞丽予以认可。杨欣楠于2016年3月1日支付给段瑞丽至2016年5月31日期间的房屋租金及1500元保证金。
庭审中，双方争议焦点集中在以下三点：一、双方是否约定只能由一个女孩居住？杨欣楠是否违反该约定？二、段瑞丽是否有安装浴霸的义务？段瑞丽是否及时安装浴霸？三、双方签订的房屋租赁合同是否解除？解除时间如何认定？双方应各自承担何种责任？
关于争议焦点一，庭审中，段瑞丽称杨欣楠违背租房当初只能由一个女孩租住的口头约定，并提供苏州德佑房产信息咨询事务所工作人员张某到庭作证。杨欣楠否认有该约定，并称段瑞丽诉称杨欣楠留宿异性朋友毫无根据。庭审中，段瑞丽在举证期限内未向一审法院提交杨欣楠留宿异性朋友的证据。对此，一审法院认为，段瑞丽提供证人证言证实双方曾有过只能由一个女孩租住的口头约定，一审法院对此予以采信。但段瑞丽未提交证据证实杨欣楠有留宿异性朋友居住的证据，且杨欣楠予以否认，故对段瑞丽主张杨欣楠存在留宿异性的违约行为，一审法院无法认定。
关于争议焦点二，庭审中，杨欣楠称房间内未及时安装浴霸，并提交浴室照片及微信聊天记录用以证实因未安装浴霸，杨欣楠反映意见的情况。段瑞丽称已安装浴霸，并提供已经安装浴霸的照片，但未注明照片的拍摄时间。段瑞丽同时提交苏州德佑房产信息咨询事务所工作人员的微信聊天记录，谈话内容为段瑞丽与苏州德佑房产信息咨询事务所工作人员确认浴霸项目未纳入合同约定内容。结合杨欣楠诉状中声称直到2016年3月7日才入住，段瑞丽并未对此提出异议，且3月份气温相对较低，段瑞丽未及时安装浴霸可能性较大，但一审法院认为，杨欣楠在签订租赁合同前有责任对所租赁房屋的基本状况进行查看，现双方未就是否安装浴霸有明确约定，杨欣楠无证据证实段瑞丽承诺过必须安装浴霸，故在本案纠纷中，一审法院不将本争议焦点作为认定杨欣楠是否存在违约责任的审查点。
关于争议焦点三，庭审中，双方就合同是否解除及解除时间产生分歧。苏州工业园区公安分局湖东派出所的出警记录证实，2016年3月20日，杨欣楠与段瑞丽在苏州工业园区自由水岸1栋101室发生争执，杨欣楠报警，报警人（杨欣楠）要求退房，段瑞丽不同意退房。杨欣楠提供的视频显示：在争执中段瑞丽、段瑞芳有要求杨欣楠搬走的言语，杨欣楠也已在当日完成搬迁并向段瑞丽移交钥匙，称在2016年3月20日搬离。苏州德佑房产信息咨询事务所工作人员张某到庭证实杨欣楠曾经在电话中哭诉段瑞丽辱骂杨欣楠，提出不想再租下去，但杨欣楠对段瑞丽之前是否辱骂并无证据证明。对此，一审法院认为，湖东派出所在2016年3月20日出警记录中虽然批注双方就是否退房发生分歧，但杨欣楠提供2016年3月20日视频证据中明确显示段瑞丽对杨欣楠言辞激烈，明确要求杨欣楠搬走，段瑞丽证人也证实杨欣楠确曾因不堪段瑞丽辱骂在电话中向其哭诉，且杨欣楠证实已在当日完成搬离、移交钥匙。对此，一审法院认为，双方合同应该认定为自2016年3月20日解除。关于双方合同解除的性质，结合段瑞丽提交的与中介工作人员张某的微信聊天记录，双方曾协商，由段瑞丽退两个月房租给杨欣楠。一审法院认为双方于2016年3月20日终止租赁合同，给段瑞丽预留寻找其他租户的时间是合理的，一审法院酌定为段瑞丽预留约20天时间寻找新的租户，酌定1000元的损失补偿，该款项从杨欣楠剩余租金内扣除。合同解除段瑞丽应向杨欣楠返还1500元押金。再结合杨欣楠还提供了2016年3月20日由朋友协助搬家的照片、钥匙交接的视频，因此，对杨欣楠要求段瑞丽承担1500元违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
上述事实，有杨欣楠、段瑞丽双方租赁合同、录像光盘、出警记录、证人证言、微信聊天记录、调查笔录及庭审笔录等予以证实。
一审法院认为：段瑞丽对段瑞芳代其签字的房屋租赁合同予以认可，应认定本案房屋租赁合同在杨欣楠与段瑞丽之间发生法律效力。当双方当事人达成一致意见即可解除合同。杨欣楠、段瑞丽在履行租赁合同的过程中产生争执后，结合双方的行为表现，一审法院认为双方租赁合同实际上已于2016年3月20日解除，在杨欣楠搬家当日虽有争执发生，但结合杨欣楠、段瑞丽在处理争议中的行为表现，一审法院认为双方对于租赁合同在2016年3月20日解除并实际履行搬离行为，在各自心理上是默认的、可预见的，杨欣楠虽有视频证据证实段瑞丽确有不当言语，但并未提交段瑞丽有阻止其入住的客观行为方面的有力证据，故一审法院不支持杨欣楠要求段瑞丽承担违约金的诉讼请求。考虑到段瑞丽需要寻找新的租户，一审法院酌情认定为段瑞丽扣减1000元损失补偿。故段瑞丽应承担返还杨欣楠自2016年4月10日后剩余租金2500元及保证金1500元，但不承担支付1500元违约金的责任，即应退回杨欣楠4000元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认杨欣楠与段瑞丽订立的房屋租赁合同于2016年3月20日解除。二、段瑞丽于判决生效之日起十日内一次性支付杨欣楠人民币4000元。三、驳回杨欣楠的其他诉讼请求。案件受理费50元，由杨欣楠承担25元，段瑞丽承担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据段瑞丽提供的证人证言可证实其与杨欣楠确有过只能由一个女孩租住的口头约定。段瑞丽认为杨欣楠带异性回来居住，由杨欣楠的起诉书、证人证言为证。但是杨欣楠的起诉书只提及因段瑞丽等禁止其男友“踏入房间半步”而起争执，证人张某陈述“住没住不清楚”。因此段瑞丽主张杨欣楠留宿异性证据不足，其据此主张杨欣楠违约不能成立。
关于合同解除的原因及责任问题，虽然段瑞丽提交的其与中介人员张某的微信聊天记录显示张某确认杨欣楠主动要求解除合同，段瑞丽答应按合同行事退两个月房租给杨欣楠且杨欣楠同意，但是在当庭作证时张某表示对于杨欣楠有无承认违约并扣除违约金的事实记不清楚了，杨欣楠也否认其曾同意段瑞丽仅退回两个月房租。因此仅凭微信聊天记录尚不足以证明系杨欣楠违约提出解除合同且段瑞丽与杨欣楠曾协商一致以仅退回两个月租金的方案解决纠纷。其后2015年3月20日段瑞丽与杨欣楠办理房屋交接，虽然接处警工作登记表中处警经过及结果载明“报警人（杨欣楠）要求违约退房，段瑞丽不同意退房”，但杨欣楠提交的视频证据显示段瑞丽对杨欣楠言辞激烈，明确要求段瑞丽搬走。从双方在争执过程中的陈述以及其后交接钥匙的情况看，双方当日均有解除合同的意思，且双方均未有充分证据证明合同解除是因对方违约导致，因此一审法院认定系双方协商一致解除合同并无不当。段瑞丽上诉称杨欣楠录完视频后将钥匙取回，但对此没有证据证明，在一审中也未提出该观点，其主张合同并未解除、杨欣楠应支付合同到期后至搬离前的租金依据不足，本院不予支持。
对于程序问题，一审法院在庭审结束后通知当事人就案件事实做补充调查并不违反法律规定；一审法院在向段瑞丽邮寄送达判决书被退回后向段瑞丽直接送达判决书，且当场制作笔录询问段瑞丽关于是否上诉的意见并将上诉期限及方式明确告知段瑞丽，符合法定程序。
综上，段瑞丽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人段瑞丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈维佳
审判员 曾雪蓉
审判员 黄学辉
二〇一七年三月十日
书记员 陆晓婷