四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0703民初1829号原告：四川辰兴房地产发展有限公司，住所地：绵阳市科创园区剑南路西段336号。法定代表人：白武魁，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾道强，四川蜀仁律师事务所。委托诉讼代理人：米莎莎，四川蜀仁律师事务所。被告：赵秀贞，女，汉族，1966年5月20日出生，住盐亭县。委托诉讼代理人：蒲泽兴，四川锐泰律师事务所。委托诉讼代理人：刘旭雄，男，系被告丈夫。原告四川辰兴房地产发展有限公司与被告赵秀贞商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人米莎莎、被告委托诉讼代理人刘旭雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川辰兴房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令解除原、被告双方于2014年10月16日签订的商品房买卖合同；判令被告向原告支付违约金112700元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定被告购买原告开发的位于绵阳市“辰兴·优山美郡”一期X幢X单元X楼X号，建筑面积272.17㎡住房一套，付款方式为贷款方式付款等。嗣后，原告依约履行了合同义务，但被告却因其个人征信原因致使金融机构不能为其房屋按揭款项，且被告至今也未向原告支付全部购房款项。为此原告多次催收未果，因此提起诉讼。被告答辩如下：赵秀贞并非本案适格被告，合同并非其所签，事后也未追认，合同是无效合同；签字为赵秀贞丈夫刘旭雄所签，未得到赵秀贞的授权，也不是满足日常生活需要而购买，因此不构成表见代理；按原告方要求，我在一个月内将所有的材料提交给原告预审，审查通过后才通知我签订的合同，合同签订后选择按揭付款，并告知了原告信用卡有逾期的事实，但是原告工作人员表示没有问题。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：商品房买卖合同及其附件、收款收据、业主签约须知，证明如下事实：原、被告签订的商品房买卖合同，依法成立生效且依法办理了合同备案登记，合同中对双方权利义务做了规定，合同中约定，被告的付款方式为贷款，还约定买受人逾期付款，出卖人可以要求解除合同，买受人应该支付10％的违约金。合同签订后，赵秀贞支付了购房首付款347055元。根据业主签约须知的约定，出卖人对于办理银行贷款而言只是协助义务。经质证，被告对证据品房买卖合同及其附件、收款收据的真实性没有异议，对业主签约须知有异议，认为该签约须知不完整，同时还提出如下质证意见：商品房买卖合同上的签字是赵秀贞之夫刘旭雄所代签，且该合同是格式合同。除了已支付的347055元，还支付了其他费用。对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的业主签约须知，被告仅认为其内容不完整，但对已有内容的真实性未提出异议，且被告举证阶段亦提供了业主签约须知，原告提供的内容与被告提供的内容能够重合，因此本院对该份证据予以采信并在卷佐证。被告当庭提交了如下证据：业主签约须知、招商银行按揭资料（身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明、银行流水等）、解除合同回复函及解除通知书、邮件单、购房首付款及维修费用的票据，并申请证人彭某出庭作证，证明如下事实：业主签约须知中称必须是本人持身份证到场签约，但是赵秀贞本人并没有到场，就签订了合同。签订合同之前，刘旭雄已向原告提交了按揭预审资料，但是原告并没有提出异议。根据解除合同回复函的内容，按揭办不下来是原告的原因造成。已经按原告的约定履行了责任。证人彭某为赵秀贞之夫刘旭雄公司职员，为了公司办公，于是一起去原告所开发的楼盘看房，在交易过程中，原告工作人员张晓东告诉刘旭雄等人，他们和银行关系好，办理贷款没有问题，因此才签了合同。赵秀贞并不知道买房子的事情。经质证，原告对业主签约须知、解除合同回复函、购房首付款的票据的真实性没有异议，对招商银行按揭资料、证人证言的真实性有异议，并提出如下质证意见：证人是刘旭雄公司员工，且在作证时与刘旭雄有语言交流，同时证人也认为办理贷款前查询征信记录是常识。因为买受人的原因造成不能履行合同后果由买受人自己承担，办理买卖交易手续程序是符合办理程序，解除合同回复函只能证明被告方对解除商品房买卖合同一事进行过回复。对首付款票据无异议，维修费用需要核实。对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据，本院认证如下：关于《商品房买卖合同》解除通知书的回复函系被告方单独制作，是被告方对于解除合同的个人看法，具有主观性，其中的内容没有证据相互印证，无法证明其客观性，对于该证据，本院认为仅能证明被告方收到原告2015年7月30日所作出的《商品房买卖合同》解除通知书，并将相应的回复通过邮件寄给了原告方。关于证人证言，证人为刘旭雄公司员工，且除证人证言外，没有其他证据可以直接证明案件事实，本院认为与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据，因此对证人证言本院不予采纳。对于交纳维修资金的票据，该证据盖有原告财务专用章且收据格式与首付款的收据格式一致，本院认可该证据的真实性，对该证据予以采信并在卷佐证。根据上述证据和当事人陈述，本院认定事实如下：被告赵秀贞与刘旭雄系夫妻关系。2014年10月16日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定赵秀贞从原告处购买优山美郡一期X幢X单元X层X号房住宅一套，套内建筑面积为240.24平方米，单价为4691.37元/平方米，总价款为1127055元。并约定付款方式为贷款方式付款，买受人可以首付总价款的30%，其余价款可向招商银行股份有限公司绵阳支行或住房公积金管理机构借款支付。该合同第六条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。如因买受人原因造成，出卖人不承担责任。第九条约定：买受人未按照约定时间付款，按照逾期时间分别处理。逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的0.5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……同日，双方签订的商品房买卖合同补充协议约定，买受人是与金融机构或住房公积金管理机构建立借款关系履行借款合同义务承担违约责任的责任主体。金融机构或住房公积金管理机构不向或迟延向出卖人支付购房款，不免除买受人向出卖人承担违约责任。买受人逾期付款，买受人每逾期一日须承担应付款总额每日万分之零点五的违约金，出卖人有权解除合同，出卖人要求解除合同的，买受人应按商品房价款的10%向出卖人支付违约金。当日，赵秀贞按照合同约定向原告支付房款（含房定）347055元及维修资金20412.75元。《商品房买卖合同》附件五付款方式及期限约定：余款780000元买受人向招行申请金融机构或住房公积金管理机构借款支付到达出卖人账户的最迟时间不超过2014年12月15日。根据原告方出具的《辰兴优山美郡购房须知》、《业主签约须知》内容，购房手续均须购房者本人办理，如需委托他人代办，则需提供国家认可的公证机构出具的《公证委托书》；签署《商品房买卖合同》时，所有署名业主须亲自到场，如本人不能亲自办理，须到公证处办理委托公证，受委托人须持身份证原告及复印件、公证书原件和委托人身份证原件及复印件办理。随后，被告赵秀贞将招商银行按揭资料准备好交给原告，但是因其信用卡有逾期记录，征信记录不良而未获得按揭贷款的资格。2015年7月30日，原告向被告发出《商品房买卖合同》解除通知书，2015年8月3日被告进行了回复并邮寄给原告。至今，被告仍未支付剩余购房款780000元。本院认为，本案争议的焦点在于被告赵秀贞是否是本案适格被告，以及被告是否构成违约。关于被告赵秀贞是否是本案适格被告的问题，被告赵秀贞的委托诉讼代理人也就是其丈夫刘旭雄称商品房交易过程中赵秀贞并未亲自签字，也对此事不知情，但除了刘旭雄公司单个员工的证言外，并无其他证据证明，且被告提供的证据中有赵秀贞银行卡客户交易查询记录，该记录如非本人申请查询，其他人并无权限打印，因此可以推断赵秀贞对贷款购房一事知情。即使赵秀贞签名为刘旭雄所签，但刘旭雄与赵秀贞系夫妻关系，因婚姻家庭关系的特殊性，夫妻之间有相互代理的权利。之后被告对原告解除合同通知书的回复也表示出被告认可合同的效力，只是对违约责任的承担有异议。故赵秀贞为本案适格被告，被告以不是本人签名为由否定房屋买卖协议书的效力是没有法律和事实上依据。关于被告是否构成违约的问题，原、被告双方均认可是因为被告征信记录不良导致按揭未能办理成功，被告认为原告具有办理按揭贷款的义务，其理由是已向原告方口头告知曾有信用卡逾期记录，但原告工作人员在销售时仍向其表示能够办理，被告未提供证据证明原告方曾向其承诺能够成功办理按揭贷款，现有证据也无法证明双方约定过原告负有办理按揭贷款的义务，因此对被告的该主张本院不予支持。合同签订至今，被告已支付房款347055元，剩余780000元尚未支付，已经超过双方约定的支付时间2014年12月15日。根据双方约定，金融机构或住房公积金管理机构不向或迟延向出卖人支付购房款，不免除买受人向出卖人承担违约责任，此时，原告有权解除合同，并请求被告承担违约金，原告现请求解除合同符合双方约定，因此，本院对原告请求解除《商品房买卖合同》的主张予以支持。合同解除后，原告应当向被告退还已经支付的购房款347055元，并返还已缴纳的维修资金20412.75元。按照双方合同约定，被告应按商品房价款的10%向出卖人支付违约金，该房总价款为1127055元，应当按照1127055元为基数计算违约金，结合当事人的诉讼请求，本院确定违约金的数额为112700元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、解除原告四川辰兴房地产发展有限公司与被告赵秀贞签订的《商品房买卖合同》；二、被告赵秀贞在本判决生效之日起五日内向原告四川辰兴房地产发展有限公司支付违约金112700元；三、原告四川辰兴房地产发展有限公司在本判决生效之日起五日内向被告赵秀贞退还房款（含房定）347055元及维修资金20412.75元。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7472元，由被告赵秀贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。代理审判员  付雅婷二〇一七年九月十三日书 记 员  王锦川