辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终8041号
上诉人(原审被告)：大连兆嘉房地产开发有限公司。
法定代表人：罗庆松，该公司经理。
委托诉讼代理人：李猛，辽宁智库律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗娜，辽宁智库律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：徐丽娟。
委托诉讼代理人：张芝丽，辽宁金石律师事务所律师。
上诉人大连兆嘉房地产开发有限公司因与被上诉人徐丽娟商品房销售合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大连兆嘉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李猛、罗娜，被上诉人徐丽娟的委托诉讼代理人张芝丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大连兆嘉房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人徐丽娟的一审诉讼请求。事实和理由：一、案涉房屋至今未具备办证条件系由于被上诉人擅自委托案外人将案涉房屋车库进行封闭改造造成的，被上诉人对逾期办证存在一定过错，一审法院认定上诉人承担全部的违约责任，缺乏基本事实依据。被上诉人在购买案涉房屋后与案外人大连嘉帝建筑工程有限公司签署《委托协议书》，对案涉房屋车库进行改造。由于该改造事项迟迟未恢复，导致政府部门迟迟不予办理案涉项目竣工验收备案手续，进而导致案涉房屋至今未具备办证条件，由此可知，被上诉人对逾期办证事宜存在一定过错。鉴于《商品房买卖合同》第十五条约定”因出卖人的责任”导致案涉项目逾期具备办证条件的，上诉人才承担违约责任。而被上诉人未能在约定期限内办理房屋权属登记，与其擅自委托案外人对车库进行改造导致案涉项目的竣工验收备案手续迟迟无法办理分不开。一审法院对被上诉人擅自改造一事未作审理，认定应由上诉人承担全部逾期办证违约责任，缺乏事实依据。二、被上诉人在一审中并未提供任何证据证明其因逾期办证所形成了相应的损失，一审法院认定被上诉人应当按照已付房款”日万分之一”标准承担逾期办证违约责任，对上诉人不公平。如按照《商品房买卖合同》约定的已付房款”日万分之一”的标准计算逾期办证违约金，每月违约金数额基本与案涉房屋对外出租的租金水平相当。而本案中案涉房屋已交付使用，被上诉人已入住，对其居住使用利益未造成任何实质性影响，且被上诉人在一审中未提供任何证据证明其因逾期办证所形成了损失。鉴于《合同法》第114条第2款明确规定”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，而被上诉人并未因逾期办证遭受任何损失。另如按照已付房款”日万分之一”的标准计算逾期办证违约金，鉴于逾期办证涉及X楼共计208户业主。经上诉人初步计算，上诉人每日应承担的逾期办证违约金数额高达2万元，如自第一次集中交房日2013年10月30日二年期满的次日即2015年10月29日起开始计算至今，上诉人需要承担1320万元违约金，对上诉人的正常经营造成极大的困难。一审法院未考虑本案中业主因逾期办证未遭受任何损失的实际情况，认定上诉人应当按照约定的逾期办证违约金标准承担违约责任，对上诉人不公平。综上，案涉房屋尚无法办理权属登记与被上诉人擅自委托第三方对案涉房屋车库进行改造分不开，被上诉人要求上诉人承担全部的逾期办证违约责任，无事实及约定依据。
徐丽娟辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决依据双方签订的商品房买卖合同约定的违约金标准对上诉人的违约行为予以处理，合理合法，应予以维持。
徐丽娟向一审法院起诉请求：要求被告支付逾期办理产权证违约金27405.5元（截止2016年10月20日合计237天）。
一审法院认定事实：2013年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的案涉大连经济开发区x号房屋，建筑面积77.09平方米，总房款为1156350元；被告应在2013年10月31日前交付房屋，被告在房屋交付之日起超过两年仍无法办理权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起被告按原告已付房款的日万分之一承担违约责任。合同签订后，原告依约交付房款，被告于2014年2月27日交付房屋。现因被告原因至今仍不具备办理房屋产权登记的条件。
一审法院认为，被告未按合同约定在交付房屋后两年内具备办理产权登记手续条件，已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告支付至2016年10月20日止逾期办证违约金27405.5元的请求，予以支持。一审法院判决：于判决生效之日起十日内，被告大连兆嘉房地产开发有限公司支付原告徐丽娟逾期办证违约金27405.5元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，由被告大连兆嘉房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交双方之间的《商品房买卖合同》及补充协议，拟证明只有在因上诉人原因导致案涉项目逾期具备办证条件的，上诉人才承担违约责任。被上诉人对该证据的真实性、关联性及证明事项均没有异议。上诉人提交被上诉人与案外人大连嘉帝建筑工程有限公司签订的《委托协议书》，拟证明由于被上诉人对案涉房屋进行改造导致政府部门不予办理案涉项目竣工验收备案手续，进而导致案涉房屋至今未具备办证条件，被上诉人对逾期办证事宜存在一定过错。被上诉人对该证据真实性没有异议，对证明事项有异议，称该协议书系上诉人要求被上诉人签订的，施工方为统一单位，均无价款约定，费用由上诉人统一支付给施工单位，改造是在房屋整体施工过程中完成的，不能备案的结果是上诉人导致的。本院对该证据予以采信，但认为该证据无法证明系因被上诉人原因导致案涉项目无法办理竣工验收备案手续。上诉人提交案外人王启阳与大连嘉帝建筑工程有限公司签订的《委托协议书》、《协议书》，拟证明案涉项目已有业主按照原规划要求对其擅自改造的部位进行恢复改造。被上诉人对该证据真实性、关联性均有异议。上述证据与本案无关，本院不予采信。被上诉人二审未提交新证据。
本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院补充查明：被上诉人（委托人）与案外人大连嘉帝建筑工程有限公司（受托人）签订《委托协议书》，约定由大连嘉帝建筑工程有限公司对非封闭阳台进行改造（后附改造前后平面图显示为车库改造），第三条约定受托人须保证在按《商品房买卖合同》及补充协议约定的该房屋交付期限内完成本协议约定的委托施工内容并交付给委托人。该房间移交委托人后，委托人自行负责维修......委托人同意不因此向受托人、开发商主张任何责任或费用。第十条约定该协议在《商品房买卖合同》及补充协议生效的同时生效，被上诉人称《委托协议书》系其与上诉人签订《商品房买卖合同》时应上诉人要求一并签订，该协议中没有关于改造费用的约定，被上诉人实际也未支付过改造费用。上诉人庭审中认可大部分业主均与大连嘉帝建筑工程有限公司签订了改造的《委托协议书》，经本院审查大连嘉帝建筑工程有限公司与业主签订的《委托协议书》格式、内容均一致。另查，在本案一审审理过程中，上诉人同意被上诉人的一审诉讼请求，仅提出希望调解解决本案争议，并表述由于工程原因导致无法办理权属证书，上诉人以二审提供的新证据变更其一审自认的事实。
本院认为，根据当事人双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、案涉房屋逾期办证的原因是否存在被上诉人的过错；2、逾期办证违约金是否应按上诉人主张予以调整。
关于争议焦点一，现上诉人提交被上诉人与案外人大连嘉帝建筑工程有限公司签订的《委托协议书》以证明因被上诉人原因导致案涉房屋无法办理竣工验收备案，进而导致逾期办证。对此，本院经审查认为，首先从该《委托协议书》第三条及第十条约定的内容来看，该协议签订的时间应为当事人双方签订案涉商品房买卖合同的时间，协议约定委托施工事项完成的时间为商品房买卖合同约定的房屋交付时间，则该协议书签订时案涉房屋尚未交付买受人；其次，该协议又约定委托施工事项交付被上诉人后，被上诉人不得向开发商主张任何责任或费用，而该协议中没有关于施工费用的约定，且被上诉人作为委托人并未就该委托施工事项向受托人大连嘉帝建筑工程有限公司支付过任何费用；再次，大连嘉帝建筑工程有限公司与业主签订的《委托协议书》格式、内容均一致，上诉人在庭审中亦自认大部分业主均签订了该协议书，由此可以证明，被上诉人系按上诉人要求在签订商品房买卖合同时一并签订该《委托协议书》，按协议内容，被上诉人在接收上诉人交付的房屋时，案涉房屋就已经完成委托施工事项，上诉人以此证明因被上诉人原因导致竣工验收备案不能，进而无法办理产权证证明力不足，对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。一审法院认定由于上诉人原因导致至今无法办理产权登记，上诉人的行为构成违约，应当依约承担违约责任正确，本院予以维持。
关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案《商品房买卖合同》中双方已经明确约定，应当在房屋交付之日起超过两年因上诉人的责任仍无法办理权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起上诉人按被上诉人已付房款的日万分之一标准承担赔偿金。日万分之一的标准低于金融机构计收逾期贷款利息的标准，上诉人按照合同约定履行义务及承担责任，因此对上诉人提出的”被上诉人没有实际损失、日万分之一标准违约金过高”的上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，大连兆嘉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费486元，由大连兆嘉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长丁大勇
审判员王亮
审判员杨威
二〇一七年十一月十五日
书记员任建芳