西藏自治区昌都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）藏03民终21号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡优芹，女，1968年11月25日出生，四川省成都市人，现住昌都市卡若区。
委托诉讼代理人：牟妍菁，四川渡攀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒲颖殊，四川渡攀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：昌都市恒信房地产开发有限公司，住所地昌都市昌都经济技术开发区C区。
法定代表人：刘叶红，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：匡顺民，昌都市恒信房地产开发有限公司股东、监事。
委托诉讼代理人：滕旭，西藏显达律师事务所律师。
上诉人胡优芹因与被上诉人昌都市恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信公司）不当得利纠纷一案，不服西藏自治区昌都市卡若区人民法院（2016）藏0303民初130号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡优芹及其委托诉讼代理人牟妍菁，被上诉人恒信公司的委托诉讼代理人滕旭，证人肖文权、罗浩、黄强海、来凤刚、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人胡优芹上诉请求：1、请求二审法院撤销（2016）藏0303民初130号民事判决并改判被上诉人向上诉人归还不当得利310000元，资金占用利息14260元，共计324260元；2、改判驳回被上诉人反诉的诉讼请求；3、本案的诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由：上诉人因为承租被上诉人的商铺而引发本案关于收取入场费是否构成不当得利诉讼纠纷，一审法院对于本案的关键事实没有审查清楚，�对于法律的适用上完全采用自由心证导致作出了对上诉人完全不公正的判决，具体理由如下：一、本案的本诉部分关键事实没有审查清楚。1、被上诉人提交的《交款告知单》写明了入场费不退，上诉人所提交的《交款告知单》中没有写明入场费不退，一审法院没有做详细审查，即认定被上诉人在《交款告知单》中向上诉人告知了入场费不退。并且这是被上诉人制作的格式文本，同时“入场费不退”这句话有明显事后添加的痕迹，应当要求被上诉人做出合理的解释以采信证据，同时应当做出对提供格式文本一方不利的解释。2、被上诉人自己提交的一份给昌都市有关部门的调查表明确记录本案诉讼涉及的商铺不收取入场费，双方当事人都认可，一审法院却不予采信。故一审法院在事实审查部分对于关键证据的梳理存在很大的偏颇和适用《证据规则》的错误。二、被上诉人收取入场费的性质需要定性才能判定其收取入场费的合法性与否。1、被上诉人作为出租方，其依法和依合同约定能够收取的费用只有租金和押金。本案只有明确了入场费的性质才能认定收取入场费是否合法，上诉人请求返还入场费是否合理。2、一审法院之所以认为上诉人交纳的入场费不予退还是因为上诉人没有提供相关证据予以证明，但被上诉人也没有提交证据证明其应当收取入场费不予退还，并且上诉人有充分的证据证明被上诉人不应当收取入场费。三、从法律规定到合同约定乃至交易习惯，谁的法律效力更大？入场费在双方当事人签订的《商铺租赁合同》中没有任何约定，根据我国商务部等部委联合制定的《零售商供应商公平交易管理办法》，这个管理办法专门针对收取入场费等诸多不合理费用的行为坚决制止，一审法院抛开法律规定与合同约定于不顾�就凭被上诉人口头所谓的交易习惯来认定收入场费是合理合法的，是明显的适用法律错误。四、一审法院支持了被上诉人还没有到期的反诉请求。被上诉人向上诉人书面承诺从2017年2月1日起开始支付下一年度的租金，而被上诉人的反诉请求是2016年10月31日提出的。一审法院支持了没有到期的债权。
被上诉人恒信公司辩称，1、被上诉人收取上诉人的入场费是合法的，收取入场费是双方协商一致达成的合意，不存在胁迫、欺诈情形，对双方当事人具有法律约束力。2、被上诉人收取上诉人的入场费不构成不当得利。法无禁止皆可为，收取与交纳入场费是双方之间达成的合意，没有违背任何法律、法规的规定，因此不构成不当得利。3、孙新民不能代表公司，未经过公司股东会的同意，其签字对公司不产生法律效力。
上诉�胡优芹向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即向原告归还不当得利310000元，资金占用利息14260元，共计324260元；2、本案的诉讼费由被告承担。
被上诉人恒信公司向一审法院反诉请求：1、依法判令被反诉人向反诉人支付2016年10月1日至2017年9月30日商铺租金234437元；2、依法判令被反诉人向反诉人支付逾期交纳2016年10月1日至2017年9月30日商铺租金利息9377.48元；3、反诉费用由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2015年8月被告（反诉原告）恒信公司对昌都市卡诺国际广场二期商铺对外招租期间，原告（反诉被告）胡优芹租赁了被告（反诉原告）恒信公司的4号楼一层A面6号商铺及4号楼A面、B面过道。在签订租赁合同期间双方约定2015年10月1日至2016年9月30日的租金为95688元和127585元，并约定逐年递增，第二年租金为100472元和133965元。另双方约定租赁期满前30天一次性交清下一年租金至被告恒信公司财务部门。签订租赁合同后，原告（反诉被告）胡优芹向被告（反诉原告）恒信公司交纳了押金20000元及入场费310000元，在2015年8月15日交纳了4号楼一层A面6号商铺租金55688元，2015年9月26日交纳4号楼A、B面过道租金20000元，2015年9月30日交纳4号楼A、B面过道租金107585元，在2016年9月11日将4号楼一层A面6号商铺余下租金（扣除3个月免租期房租23922元）16078元交清。
一审法院认为，原告（反诉被告）胡优芹从被告（反诉原告）恒信公司处租赁昌都市卡若区卡诺国际广场4号楼一层A面6号商铺及4号楼A面、B面过道，双方是在自愿、平等的基础上签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，对此本院予以确认。本案争议焦点为：1、收取入场费是否合理；2、租金交纳时间及是否存在房租递增的约定。原告（反诉被告）胡优芹与被告（反诉原告）恒信公司在2015年8月14日和2015年9月26日分别签订的合同中虽未约定入场费，但原告（反诉被告）胡优芹在签订合同前将入场费310000元交给被告（反诉原告）恒信公司，故认定对该入场费是在双方协商同意才交纳的，关于入场费是否退还的问题，原告（反诉被告）胡优芹未向本院提供证据予以证明。根据昌都市场普遍交易习惯，入场费不退应视为合理，故对原告（反诉被告）胡优芹要求被告（反诉原告）恒信公司返还不当得利310000元及占有利息14260元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）恒信公司反诉要求原告（反诉被告）胡优芹支付2016年9月30日至2017年10月1日租金234437元的诉讼请求，在二份合同第三条第3款中约定“租金每年一次性付清，从第二年按每年商铺标底递增标准的（5-7）%交租。租赁期满前30天一次性交清下一年租金至甲方公司财务部门。”从该条款中可以认定每年租金需提前30天一次性交清，即2016年10月1日至2017年9月30日的租金需在2016年9月1日前付清，故对被告（反诉原告）恒信公司要求原告（反诉被告）胡优芹交纳第二年租金234437元的诉讼请求，本院予以支持。对被告（反诉原告）恒信公司反诉要求原告（反诉被告）胡优芹支付逾期交纳2016年10月1日至2017年9月30日商铺租金利息9377.48元的诉讼请求，因在合同中并未约定支付逾期利息，且无其他证据予以佐证，故对该诉讼请求本院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）胡优芹向被告（反诉原告）昌都市恒信房地产开发有限公司支付商铺租金234437元。此款限于本判决生效后一个月内付清；二、驳回原告（反诉被告）胡优芹的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上诉人提交的证据：证人肖文权、罗浩的证言，该组证人的证言只能证明其自己租赁房屋没有交纳入场费，该证言与本案诉争的事实缺乏关联性，本院不予采信。对被上诉人提交的证据1、卡诺二期会议签到表、卡诺二期项目商户进场装修须知领用签字表，该两份表格仅是相关人员签字表格，并不能证明相关会议内容以及装修须知的内容，故对该两份证据，本院不予采信。2、证人黄强海、来凤刚、ＸＸ的证言，该组证人的证言只能证明他们自己当时租赁恒信公司的商铺时，孙新民口头告知他们个人入场费不退，不能证明恒信公司已告知该案的上诉人入场费不退，与本案实�关联性，故对该组证据，本院不予采信。
本院在二审中查明的事实与一审查明的事实一致，另查明，2016年9月11日，恒信公司经理孙新民在上诉人胡优芹2015年9月30日交纳第一年房租收据背面背书：“该商户2015年10月1日-2016年10月1房租费已交清。根据公司对商户免3个月房租，故免3个月移至到下年，下年房租从2017年2月1日交房租”。同时加盖有恒信公司的合同专用章。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点是：关于收取入场费是否合法、是否构成不当得利、是否应当予以退还的问题。
对于争议焦点：关于收取入场费是否合法、是否构成不当得利、是否应当予以退还的问题。对于入场费是否合法的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位�个人不得非法干预。”的规定，合同当事人订立合同的内容与方式在不违反国家法律、法规强制性规范的前提下，由当事人自由协商确定。目前并没有法律、法规的强制性规定禁止商铺的出租方与承租方商议收取与交纳入场费，具体是否收取与交纳入场费目前仍归属于双方当事人的意思自治范畴，由当事人双方自由协商确定是否收取与交纳，是否退还以及何时退还等问题。我国现行的法律、法规对此没有禁止，双方之间约定收取与交纳入场费并不违法。其次关于是否构成不当得利的问题。本案中上诉人在交纳入场费时，被上诉人在出具的收据以及客户资料上均注明收取的是“入场费”名目，应视为是双方在平等自愿的前提下达成收取与交纳入场费的合意，双方就收取与交纳入场费成立口头合同关系，既然收取与交纳入场费是双方之间达成的合意，也就不符合不当�利中“没有合法根据”的条件，故本案依法不构成不当得利，对此，本院予以确认。
对于上诉人提出的双方之间租赁合同中并没有约定入场费的问题，对此法律并没有禁止当事人在合同之外另行以口头或者书面形式对租赁合同关系进行补充约定，故对该理由，本院不予采纳。对于上诉人提出的法律规定、合同约定乃至交易习惯应当如何遵从的问题，其中法律、法规的禁止性规定优先于合同约定，合同约定优先于法律、法规的任意性规定，最后是交易习惯，一审法院在没有遵从双方当事人的合同约定且没有相关证据证实存在所谓的交易习惯的前提下，即以交易习惯为由对上诉人的一审诉讼请求不予支持，属于阐述理由错误，本院依法予以纠正。
本案中双方当事人对于交纳入场费的事实没有争议，关键是是否应当予以�还的问题。对此，上诉人在一审起诉书中提出“被告承诺在原告正式经营后就退还该入场费”，对此，上诉人负有举证证明责任，根据证明责任分配中“谁主张谁举证”的原则，上诉人没有提供证据证明双方已经就入场费的退还以及何时退还问题进行了约定，并且入场费交纳收据以及客户资料上也没有注明是否退还以及何时退还，应当承担举证不能的责任。综上，故对上诉人关于要求被上诉人退还不当得利310000元及资金占用利息14260元的诉讼请求，一审法院不予支持的结果并无不当，对此本院予以确认。
对于上诉人提出的交款告知单有的写明了入场费不退、有的没有写明的问题，对此，根据谁主张谁举证的原则，本案的关键是要由上诉人提供证据证明双方已经约定了退还入场费以及何时退还，而不是由被上诉人举证证明是否告知了上诉人�场费不退、否则应当退还的问题。对于上诉人提出的周边商铺调查表的问题，该调查表只是被上诉人内部的一个商业调查表格，并不是对上诉人一方的承诺，其中的内容并不能成为双方之间租赁合同的一部分，故对这部分上诉理由，本院不予采纳。
对于上诉人提出的支付第二年租金的期限未届满、被上诉人即主张支付租金的问题。对此，本院认为，孙新民作为恒信公司的经理，又是作为恒信公司的代表与被上诉人签订的租赁合同，具体负责商铺租赁及收取上诉人租金等相关事宜，其有权代表恒信公司与上诉人另行签订条款变更租赁合同内容，其在收据背面的背书经上诉人同意即构成了对租赁合同的变更，上诉人应当在2017年2月1日交纳房租，被上诉人于2016年10月31日主张支付第二年房租属于主张未到期的租金，依法不应当得到支持，一审法院支持被上诉人的该项反诉请求，同时未考虑免除三个月租金的约定，属于事实认定和适用法律错误，本院依法予以纠正。上诉人的该项上诉请求理由成立，本院予以支持。
综上，上诉人第一项关于返还不当得利310000元、资金占用利息14260元的上诉请求不成立，本院不予支持；第二项关于驳回被上诉人的反诉请求的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第六十四条之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区昌都市卡若区人民法院（2016）藏0303民初130号民事判决第二项；
二、撤销西藏自治区昌都市卡若区人民法院（2016）藏0303民初130号民事判决第一项；
三、驳回被上诉人昌都市恒信房地产开发有限公司的反诉请求。
一审本诉案件受理费3082元，由上诉人胡优芹负担；一审反诉案件受理费2479元，由被上诉人昌都市恒信房地产开发有限公司承担；二审案件受理费8572元，由上诉人胡优芹承担4975元，被上诉人昌都市恒信房地产开发有限公司承担3597元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 超
审 判 员 王 志 钰
代理审判员 次仁曲珍
二〇一七年六月六日
书 记 员 德西拉措