山东省诸城市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0782民初6876号
原告：诸城外贸有限责任公司。住所地：诸城市密州路东首。
法定代表人：王金友，董事长。
委托代理人：解全全，山东同和恒信律师事务所律师。
被告：宋修宝，男，1967年8月26日生，汉族，居民，住诸城市。
被告：刘桂娥，女，1968年5月26日生，汉族，居民，住诸城市。
被告：宋瑶，女，成年，汉族，住诸城市。
三被告共同委托诉讼代理人：张金河，山东汇公律师事务所律师。
原告诸城外贸有限责任公司与被告宋修宝、刘桂娥、宋瑶物权确认纠纷一案，本院于2016年10月25日受理后，依法由审判员李娜独任审判，公开开庭进行了审理。本案开庭审理时，原告诸城外贸有限责任公司（以下简称“外贸公司”）的委托诉讼代理人解全全，被告宋修宝，被告宋修宝和被告刘桂娥以及被告宋瑶的共同委托诉讼代理人张金河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
外贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告依法协助原告办理鲁潍诸房改字第××号房产注销手续；2、确认鲁潍诸房改字第××号房产归原告所有；本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：1995年5月20日，原告与被告宋修宝签订出售公有住房合同书一份，协议约定：经被告申请，原告将位于诸城市××街道××公有住房一套出售给被告，该房屋售价是13854.22元。合同签订后，原告为其办理房屋产权证书（鲁潍诸房改字第××号）。后被告于2003年12月份提出申请退还该住房，原告同意退房，并退还了购房款，但被告迟迟不协助原告办理该房屋产权注销手续。为维护原告合法权益，诉至法院。
宋修宝和刘桂娥、宋瑶共同辩称，1995年5月20日双方签订出卖公有住房合同属实。根据合同书的约定，被告交付了房款并到房产部门办理了房屋产权登记手续，房产证号为：鲁潍诸房改字第××号，因此该房产属本案被告所有。被告并未向原告退还房屋，为此原告所诉与事实不符。而且原告应当将持有被告的房产证书交还给被告。因此，应当依法驳回原告对被告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求向本院提交相关证据，本院依法组织当事人进行质证。当事人对职工购买公有住房审批表、购买公有住房申请表、诸城市住房制度改革对外单位职工调查表、干部职工购房资格审查表、出售公有住房合同、鲁潍诸房改字第××号、××房屋所有权证、诸城市人民政府办公室诸政办复字[2013]23号批复文件、诸政发[1994]81号文件、诸政发[1998]39号文件、[2013]第57号会议纪要真实性均无异议，上述证据具备合法性，且与本案具有关联性，本院作为有效证据予以采信。上述证据能够证明如下事实：
1994年11月，诸城市人民政府颁布并实施了《诸城市出售公有住房暂行办法》，对公有住房的出售作出了明确的规定。《诸城市出售公有住房暂行办法》实施之后，山东诸城市对外贸易集团公司（以下简称“外贸集团”）对其享有产权的坐落于××村的公有住房向单位职工进行出售。被告宋修宝作为外贸集团职工（工作期限自1990年至2006年辞职），根据上述《诸城市出售公有住房暂行办法》，向外贸集团申请购买公有住房一套，并于1995年5月20日与外贸集团签订“公有住房出售合同”，该合同的主要内容为“1、该合同公有住房坐落于××；建筑面积56.99平方米，使用面积39.89平方米；2、该套住房按标准售价每平方米建筑面积227.67元，总售价12975.48元，其他附设施878.74元，共计13854.22元；3、宋修宝一次性付清购房款，付清房款后，由外贸集团和付款凭证及其他材料到房地产管理部门办理产权转移手续代宋修宝领取房屋所有权证书；4、宋修宝领取房产证后，对该房享有的权益按诸城市出售公有住房暂行办理的有关规定执行”。上述公有住房合同签订后，外贸集团到诸城市房产管理部门办理房屋所有权证，诸城市房产管理部门于1995年5月21日对被告宋修宝购买的涉案公有住房颁发了鲁潍诸房改字第××号、××号房屋所有权证，该房产证登记如下信息：“所有权单位（人）宋修宝诸城市外贸集团公司，共有单位（人）妻刘桂娥和女儿宋瑶。房屋实缴额13854.22元”。之后，被告宋修宝与其妻子被告刘桂娥及女儿宋瑶居住在涉案房屋内。2003年之后直至本案辩论终结前，被告宋修宝与其家人一直不居住在涉案公有住房内居住，之后该公有住房先后由原告处职工鹿迎秋、尹某居住，现由案外人尹某居住至今。
2003年，外贸集团改制诸城外贸有限责任公司，即本案原告。2013年10月份，诸城市人民政府召开专题会议，针对原告当时为解决企业内部职工住房问题而先后集资建设了5处家属院（白玉山子南院、八里庄院、北三里庄院、五里堡南北院）的产权完善问题召开会议，认为其中的××家属院占用土地是国有出让土地，房屋已进行了房改，产权登记已办理，双证齐全，要求住建局协助办理原告办理白玉山子家属院产权确认手续。原告根据该会议精神，对白玉山子家属院房屋办理产权手续。原告主张因三被告不协助办理注销手续，致使不能将涉案房屋产权无法办至现在居住该房屋职工名下，为此，双方发生纠纷，原告诉至法院。
另外，《诸城市出售公有住房暂行办法》中与本案中有关的规定是：“1、产权单位出售公有住房，必须经市房管局进行产权确认并进行评估计价。产权单位应与购房户签订售房合同，职工付清全部购房款后，到市房管局交易所办理产权过户登记手续，并领取房屋所有权证；2、职工以标准价购房的公有住房，拥有部分产权，即享有占有权、使用权、有限的收益和处分权，可以继承。购房的住房住满5年后，可依法进入市场，原售房单位有优先购买或者租用权；原售房单位撤销或者不愿购买租用的，市房管局有优先购买或者租用权，售价和租金水平依据届时的价格确定；3、职工按本法规定的售房标准价和优惠政策购买公有住房，每户只能享受一次，只限购买一套，多占住房的，必须腾退。有私房的干部职工，不得购买公有住房。已经居住公房的应该腾退”。
当事人有争议的事实及证据是：原告主张“2000年，被告宋修宝向原告申请退还涉案公有住房并通过私下交易的方式卖与鹿迎秋，被告宋修宝自2000年开始不从在涉案房屋内居住”，而被告反驳称“从未向原告退房，亦未卖与证人鹿迎秋，其仍是涉案房屋的所有权人”，但被告除口头陈述外，未提供任何证据予以证明。原告对其上述主张详细陈述如下内容：被告宋修宝于1995年购买了涉案公有住房后一直居住至2000年。2000年时，被告宋修宝出于在城区建房或者购买房屋的原因，急需资金，且当时涉案公有住房不符合公有住房进入市场进行交易的条件，于是其向原告处当时负责管理公有住房的行政科提出退房，而原告处招待所的所长鹿文山之女鹿迎秋（鹿迎秋亦系原告处职工）恰巧需要房屋居住，经当时原告处行政科科长马乃玉的牵线搭桥，被告宋修宝与鹿迎秋的父亲鹿文山私下口头达成房屋买卖协议，被告宋修宝在原房屋价格13854.22元的基础上加上2000元的装修费，最终以15854.22元的价格将涉案房屋卖与鹿迎秋居住。因为被告宋修宝与鹿迎秋的买卖房屋交易时不符合当时公有住房出售相关政策的，但是为了解决双方卖房需房的各自需求，也是因为双方都是单位职工，所以没有严格按照当时政策处理，被告宋修宝卖涉案房屋和鹿迎秋买涉案房屋均是双方私下进行的，不经过原告当时负责公有住房管理的行政科，所以，虽然自2000年开始涉案房屋所有人实际已经不再是被告宋修宝，但公司登记的公有住房信息上，该套房屋仍是被告宋修宝的。所以鹿迎秋于2003年向原告申请退涉案公有住房时，只能顶着被告宋修宝的名字向原告申请退房款13854.22元。之后，这套房子就一直由单位职工尹某购买居住至今，一直没有变更产权姓名。
原告为证明其主张和上述陈述，提供如下证据：
1、申请证人鹿迎秋出庭作证。鹿迎秋现为原告财务工作人员。其出庭陈述：因老家发大水，没有房子居住。父亲鹿文山系原告单位职工，我也是单位职工，父亲就问行政科的马乃玉有没有房子，马乃玉说正好有一套，就是宋修宝退的涉案房屋。然后我父亲与宋修宝私下协商，最终以15854.22元的价格购买，其中的13854.22元是被告宋修宝购买时的房款。因为宋修宝说房屋内安装了暖气片还有阳台，就又加上了2000元，总共15854.22元。谈成之后，我们把房款15854.22元给了宋修宝，宋修宝当时给我们写了条，并把房屋钥匙给了我，现在时间这么长了，条也找不到了。具体当时是把15854.22元直接给了宋修宝还是通过行政科给了宋修宝，我现在想不清楚了。大约2000年5、6月份的时候，我就住进涉案房屋内直至2003年。2003年9月份，我在城区买了房屋，就向单位申请退该房屋，然后单位就在2003年退给了我现金支票和一部分现金合计13854.22元，就是宋修宝当时买房子的价格。我自始至终也没有见过涉案房屋房产证。我自2000年至2003年居住期间，被告宋修宝从来没有到涉案房屋处要去我搬离房屋，水电费也是我向单位缴纳的。被告对证人证言不予认可。
2、提供金额为13161.5元中国银行现金支票存根和金额为692.72元的收款收据一份，证明：因鹿迎秋已经通过私下交易的方式将原房款13584.22元和装修费2000元支付给被告宋修宝，所以2003年根据鹿迎秋的退房要求原告于2003年向鹿迎秋退房款13854.22元。因为当时涉案房屋仍登记在宋修宝名下，所以顶着记载宋修宝的名义退给鹿迎秋房款。该存根记载信息如下：出票日期是2003年12月2日，金额13161.5元，用途是退房款，注明宋修宝的姓名。收款收据记载：退房款（13161.5现金支票加692.72元）。被告质证称曾未收到该两份证据中载明的13161.5元和692.72元，也从未申请退房，也未卖与鹿迎秋。
3、提供马乃玉出具的证明一份，且因马乃玉的妻子身患重病，且家有孙子孙女需要照顾，无法以证人的身份到庭接受质询。为查明案件事实，本院根据原告的申请依法对马乃玉进行调查并制作询问笔录，马乃玉陈述的主要内容为：我于1988年到原告单位工作，2006年12月份内退，在原告处行政科工作长达11年，负责单位公有住房相关管理工作。因为宋修宝在城区有房子，1995年购买涉案公有住房时，宋修宝实际上是不符合当时购买公有住房政策规定的，但是因为他的岳父当时在原告处做调研员，基于这层关系，外贸集团就在1995年将涉案房屋卖与宋修宝。2000年，宋修宝在城区自己建房急需资金用，提出退房并想支出房改房资金使用。其实按照当时房改房的政策规定，宋修宝的这套房屋可以进入市场进行交易，但是因为宋修宝在城区有房子，根据诸政办法（1994）81号文件和（1998）39文件，在城区有私房的必须退出单位的房改房，否则无条件的没收一套住房交给市里，不符合进入市场出售房屋的条件，所以就只能向单位行政科提出退房，退房只能按照原价格退。恰巧单位职工鹿文山的子女鹿迎秋老家发洪水冲了房子，没有房子居住，这样宋修宝想退房，鹿迎秋向买房，然后，宋修宝、鹿文山就在原外贸招待所门口处谈妥买卖房屋一事，当时我也在场。之后，宋修宝和鹿文山、鹿迎秋私下交易了，没有经过单位办理退房再买房事宜。具体交付钱的时候，我不在现场。就是因为两人是私下交易的房屋，所以鹿迎秋只能支取宋修宝名下的房款13854.22元。因为鹿迎秋实际办理退房手续的时候，我已经从行政科调走，具体情况我没有经历，只是听说的。被告对马乃玉的陈述内容不予认可，否认退房事实。被告对马乃玉的陈述有异议。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告为证明被告已于2000年申请退房并将涉案公有住房私下卖与证人鹿迎秋的事实向法庭提供了一系列证据，原告提供的证据之间相互关联、相互印证，形成较为完整的证据链，能够充分的证明被告宋修宝已于2000年经将涉案公有住房卖与证人鹿迎秋，证人鹿迎秋又于2003年将涉案房屋退还原告，三被告早已不再是涉案公有住房的实际所有人。三被告虽辩称从未向原告提出退房，亦未将房屋卖与证人鹿迎秋，但未提供任何证据予以证明。而且，实际上，三被告自2003年即已不在涉案房屋内居住，之后亦未按照房屋所有人对自己房屋的注意程度对涉案房屋做维护、修缮等一个实际房屋所有权人理所因当所做的工作，三被告的行为不符合一个实际房屋所有人对自己财产应有的管理态度。再言之，如果未发生过三被告已经出卖房屋、已经不是房屋实际所有人的事实，三被告作为实际房屋所有人，理应出于维护自身利益的本能，在发现自己的房屋被非亲非故的证人鹿迎秋和尹某擅自居住后会立即采取相应的措施要求擅自居住其房屋人予以搬离，但三被告实际未采取任何维权行为，三被告的行为明显不符合一般生活常理，而且实际上三被告根本不知晓2003年之后涉案房屋由谁居住、涉案房屋的具体状况等事实，对涉案房屋不管不问，非房屋实际所有人对自己房屋的应有管理态度。较之原、被告对争议事实的举证情况，原告对其主张完成相应的举证义务，而三被告对辩解未提供任何证据予以证明，三被告应当承担举证不能的法律后果。结合庭审调查的事实，足以认定原告系涉案房屋的实际所有人，故，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条关于“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，对原告要求确认其系涉案鲁潍诸房改字第××号房屋实际所有人的主张，本院予以支持。因原告明确表明放弃要求三被告协助办理涉案房屋注销手续的诉讼请求，对原告的该诉讼请求，本院不再予以处理。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
“鲁潍诸房改字第××号”房屋归原告诸城外贸有限责任公司所有。
案件受理费2694元，减半收取1347元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 李娜
二〇一七年六月六日
书记员 李丹