安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄中法民一终字第00032号
上诉人（原审原告）：李笑容，女，1957年3月31日出生，汉族，个体工商户，住浙江省温州市鹿城区。
上诉人（原审原告）：戴冬青，男，1954年12月5日出生，汉族，个体工商户，住浙江省温州市鹿城区。
以上两上诉人共同委托代理人：张炯，上海天衍禾律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：金丽雄，男，1965年9月10日出生，汉族，经商，住浙江省温州市鹿城区。
委托代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张晖，男，1971年5月26日出生，汉族，无业，住浙江省温州市，现羁押于浙江省第六监狱。
委托代理人：金丽雄，男，1965年9月10日出生，汉族，经商，住浙江省温州市鹿城区。
被上诉人（原审被告）陈辉，男，1974年2月3日出生，汉族，职业不详，住浙江省温州市瓯海区。
上诉人李笑容、戴冬青、金丽雄因与被上诉人张晖、陈辉房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2014）屯民一初字第00752号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人李笑容、戴冬青的委托代理人张炯，上诉人金丽雄及其委托代理人郑明继，被上诉人张晖的委托代理人金丽雄到庭参加诉讼，被上诉人陈辉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年5月15日，张晖、金丽雄与黄山市豪泰房地产开发有限公司签订房屋租赁协议书，承租该公司位于屯溪区齐云大道37号黄山豪泰大厦二层面积7200平方米（实际面积7871.23平方米）房屋作为经营使用，租赁期限自2009年9月15日起至2014年9月14日止，年租金1350000元，2009年9月15日支付675000元，2010年3月15日支付675000元，先付后用，以此类推。2010年1月27日，黄山市豪泰房地产开发有限公司将黄山豪泰大厦二层203室房屋产权转让给蔡向武并办理了产权过户登记。2010年6月7日，黄山市豪泰房地产开发有限公司将黄山豪泰大厦二层202室房屋（建筑面积2572.6平方米）产权转让给陈辉并办理了产权过户登记。2013年7月22日，陈辉将黄山豪泰大厦二层202室房屋产权转让给李笑容、戴冬青并办理了产权过户登记。2013年8月5日，金丽雄支付陈辉2012年4月15日至2014年4月15日的租金800000元。2014年6月26日，金丽雄支付陈辉2014年4月15日至2014年10月15日的租金200000元。
原审另查明：2013年12月17日，金丽雄以黄山市豪泰房地产开发有限公司、陈辉、蔡向武侵犯其优先购买权为由向本院提起诉讼，在诉讼中，金丽雄于2014年1月16日以陈辉将黄山豪泰大厦二层202室房屋产权转让给李笑容侵犯其优先购买权为由，申请追加李笑容为共同被告，该案后以金丽雄撤回起诉结案。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。金丽雄、张晖向黄山市豪泰房地产开发有限公司承租了黄山豪泰大厦二层202室房屋，该房屋虽经多次转让，但依据买卖不破租赁原则，金丽雄、张晖有权继续使用该房屋至租赁期限届满时止，2014年9月15日，金丽雄、张晖租赁期限已届满，李笑容、戴冬青诉请解除租赁协议已无必要，但金丽雄、张晖未与李笑容、戴冬青达成新的租赁协议，其无权继续使用该房屋，应从该房屋中搬出并返还该房屋，李笑容、戴冬青的诉请符合法律规定，本院予以支持。李笑容、戴冬青受让房屋后，其未提供证据证明已于2013年8月5日前将房屋转让情况通知金丽雄、张晖，故金丽雄于2013年8月5日支付陈辉2012年4月15日至2014年4月15日房屋租金符合法律规定，陈辉应将收取的2013年9月15日以后的租金给付李笑容、戴冬青，且金丽雄、张晖支付陈辉的租金标准低于协议约定，其应将差额部分支付李笑容、戴冬青。按照房屋租赁协议约定，金丽雄、张晖应支付的租金为每天1208.84元（1350000元／年÷7871.23平方米×2572.6平方米÷365天），但其支付给陈辉的租金为每天1094.39元（800000元÷731天），金丽雄、张晖每天少支付租金114.45元，故陈辉应返还李笑容、戴冬青20**年9月15日至2014年4月15日的租金233105.07元（1094.39元／天×213天），并按照中国人民银行同期贷款基准利率赔偿李笑容、戴冬青自2013年8月5日起的利息损失，金丽雄、张晖应支付李笑容、戴冬青20**年9月15日至2014年4月15日的租金24377.85元（114.45元／天×213天）。2014年1月16日，金丽雄已知晓陈辉将房屋转让给李笑容、故金丽雄于2014年6月26日向陈辉支付租金属于违约，其应承担继续支付租金的义务并赔偿损失，根据房屋租赁协议约定，金丽雄、张晖应于2014年3月15日支付2014年4月16日至2014年9月14日的租金183743.68元（1208.84元／天×152天），并按照中国人民银行同期贷款基准利率赔偿李笑容、戴冬青自2014年3月16日起的利息损失。租赁期限届满，金丽雄、张晖未搬出该房屋并将该房屋返还李笑容、戴冬青，其应按照每天1208.84元的标准支付自2014年9月15日至实际返还该房屋之日止的租金。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告金丽雄、张晖于本判决生效之日起十日内搬出坐落于黄山市屯溪区齐云大道37号黄山豪泰大厦1幢202室房屋，并将该房屋返还原告李笑容、戴冬青；二、被告金丽雄、张晖于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李笑容、戴冬青自2013年9月15日起至2014年4月15日止的租金24377.85元；三、被告金丽雄、张晖于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李笑容、戴冬青自2014年4月16日起至2014年9月14日止的租金183743.68元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付自2014年3月16日起至本判决指定给付之日止的利息；四、被告金丽雄、张晖于本判决生效之日起十日内按照每天1208.84元的标准一次性支付原告李笑容、戴冬青自2014年9月15日起至其实际返还坐落于黄山市屯溪区齐云大道37号黄山豪泰大厦1幢202室房屋之日止的租金；五、被告陈辉于本判决生效之日起十日内一次性返还原告李笑容、戴冬青自2013年9月15日起至2014年4月15日止的租金233105.07元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付自2013年8月5日起至本判决指定给付之日止的利息；六、驳回原告李笑容、戴冬青其他诉讼请求。案件受理费4564元，由被告金丽雄、张晖负担2282元，由被告陈辉负担2282元。
原审宣判后，李笑容、戴冬青不服向本院提起上诉称：1.上诉人认为自2013年7月22日之日起，涉案房屋的租金金丽雄、张晖即应交付给上诉人，因房屋的所有权已由陈辉转移至上诉人所有，且上诉人和陈辉已书面告知金丽雄；2.上诉人在取得涉案房屋产权后即向被上诉人发出书面告知产权变更函、催收租金函和解除房屋租赁协议书函，并且被上诉人均收到并签收上述函件并在本案审理过程中对此恶意予以隐瞒，上诉人起诉时诉求前提是被上诉人违约不履行支付房租而依法请求解除房屋租赁协议，虽本案在审理过程中房屋租赁协议履行期届满，但并不能免除被上诉人因违约而应承担的法律责任，原审法院对此应予以确认。
金丽雄答辩称：1.本案的真实争议存在于李笑容、戴冬青与陈辉之间，作为金丽雄与陈辉之间的房屋租赁关系并无不当，上诉人的上诉理由不能成立；2.李笑容、戴冬青主张的解除租赁协议返还房屋请求与本案事实不符，请求二审法院不予支持。
张晖答辩称：其正在服刑，对这些情况并不是很清楚。
金丽雄不服向本院提起上诉称：1.原审认定上诉人未与李笑容、戴冬青达成新的租赁协议，无权继续使用房屋，应从房屋中搬出。该认定不妥，根据上诉人与黄山市豪泰房地产开发有限公司2009年5月15日租赁协议书，上诉人承租黄山豪泰大厦201、202、203室为经营场所使用。租赁期限自2009年9月15日至2014年9月14日，双方约定租赁到期如不再续租，上诉人应保证装修及所有设备完好归还黄山市豪泰房地产开发有限公司名下，黄山市豪泰房地产开发有限公司同意按投资金的25%予以回收。李笑容、戴冬青取得房屋则应承受协议书项下之义务。李笑容、戴冬青未履行回收义务前，原审认定上诉人应搬出涉案房屋显然不当，且本案李笑容、戴冬青是以上诉人存在所谓的“违约”行为提起解除房屋租赁合同之诉，对该诉请原审未作实质性判决；2.原审认定上诉人承担低于租金标准的差额部分显然不当，上诉人不知情陈辉已将房屋转让李笑容、戴冬青，支付租金时与陈辉进行履约，以何标准收取系陈辉之权利，陈辉的行为如造成李笑容、戴冬青损失，其应向陈辉进行追偿，不应向上诉人主张；3.原审认定上诉人应支付2014年4月16日之后的租金，缺乏依据，其已于2014年6月26日支付给陈辉；4.原审认定上诉人于2014年9月15日后按每天1208.84元的标准支付租金无依据。
李笑容、戴冬青答辩称：1.金丽雄的上诉主张没有依据，本案是因为金丽雄违约没有按时支付租金，行使的是合同的解除权；2.金丽雄主张的其他上诉理由均无事实及法律依据，请求二审法院予是驳回。
二审期间，李笑容、戴冬青向本院提交如下证据：证据一、告知函及邮寄凭证、回执，证明李笑容、戴冬青已经于2013年9月15日通过邮寄将房屋产权过户情况告知了金丽雄、张晖；证据二、催款函及邮寄凭证、回执，证明李笑容、戴冬青依法向金丽雄、张晖进行催款，并说明若不按期支付则行使解除权；证据三、解除通知书及邮寄凭证、回执，证明租赁协议自金丽雄、张晖收到通知函之日起已经依法解除。
金丽雄对李笑容、戴冬青二审提交的证据质证认为：其本人长期在外做生意，对方所提供所有证据的快递单上有关金丽雄的签名均不是其本人所签，其他代签人均不认识，并要求对签有“金丽雄”的笔迹进行司法鉴定。
2015年3月24日，李笑容、戴冬青向本院提交申请，撤回二审期间向本院提交的三份证据，本院予以准许。
二审经审理查明：2014年5月26日，金丽雄授权程海霞到原审法院领取民事起诉状副本、相关法律文书以及李笑容、戴冬青提供的证据。2014年9月1日（原审法院开庭前），李笑容、戴冬青原审委托代理人程东风（特别授权）在原审法院谈话笔录中明确表示租赁合同在2014年9月14日到期，合同应当解除或终止。
二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，归纳本案的争议焦点是：1.根据房屋租赁协议，金丽雄、张晖在履行支付租金义务中有无违约，李笑容、戴冬青能否据此解除租赁合同；2.李笑容、戴冬青尚未履行回收义务，原审判决返还房屋是否不当；3.2013年9月15日至2014年4月15日止的房租差额问题；4.2014年4月16日至2014年9月14日止的租金利息问题；5.2014年9月15日后金丽雄、张晖每天按1208.84元标准支付租金是否有法律依据。
关于争议焦点1，依据买卖不破租赁的法律效力，李笑容、戴冬青与金丽雄、张晖的租赁关系继续存在，但金丽雄、张晖向李笑容、戴冬青履行义务要以房屋转让通知为必要。李笑容、戴冬青认为其取得涉案房屋产权后即向被上诉人发出书面告知产权变更函、催收租金函和解除房屋租赁协议书函，金丽雄、张晖已违约并足以导致合同解除之上诉请求，因其未提供证据予以证明，该上诉请求本院不予采纳。
关于争议焦点2，金丽雄认为李笑容、戴冬青未履行回收义务前，原审判决上诉人应搬出涉案房屋显然不当，且本案李笑容、戴冬青是以上诉人存在所谓的“违约”行为提起解除房屋租赁合同之诉，对该诉请原审未作实质性判决之上诉请求，根据李笑容、戴冬青起诉状以及李笑容、戴冬青原审委托代理人程东风（特别授权）在原审已明确返还房屋诉请系因合同解除或终止，原审法院依合同终止判决金丽雄、张晖搬出涉案房屋，并将房屋返还李笑容、戴冬青并无不当，至于金丽雄所提李笑容、戴冬青应履行回收义务即按投资金的25%予以回收，因金丽雄在原审中并未提出反诉，金丽雄可另行主张，本案不予审理。
关于争议焦点3，金丽雄认为原审认定上诉人承担低于租金标准的差额部分显然不当，上诉人不知情陈辉已将房屋转让李笑容、戴冬青，支付租金时与陈辉进行履约，以何标准收取陈辉之权利，陈辉的行为如造成李笑容、戴冬青损失，其应向陈辉进行追偿，不应向上诉人主张的上诉请求，本院查明，2013年8月5日，金丽雄支付陈辉房屋租金80万元，陈辉出具收条载明今收到金丽雄翡翠明珠202室租金人民币捌拾万元整，2012年4月15日至2014年4月15日具体以实际合同租金结算。陈辉在收条已明确具体以实际合同租金结算，金丽雄并未提供证据证明陈辉自愿降低租金标准，故原审判决金丽雄、张晖支付李笑容、戴冬青20**年9月15日起至2014年4月15日止的租金差额部分并无当，金丽雄该项上诉请求本院不予支持。
关于争议焦点4，金丽雄认为不应支付2014年4月16日之后的租金，其在2014年6月26日已支付给陈辉的上诉请求，因2014年5月26日金丽雄授权程海霞到原审法院领取了民事起诉状副本、相关法律文书以及李笑容、戴冬青提供的证据，房屋转让通知已成就，则2014年6月26日金丽雄向陈辉支付20万元并非系履行支付房屋租赁协议义务，其仍应按房屋租赁协议承担向李笑容、戴冬青支付2014年4月16日至2014年9月14日的租金以及因违约造成的利息损失，金丽雄该项上诉请求本院不予支持。
关于争议焦点5，金丽雄认为2014年9月15日后按每天1208.84元的标准支付租金，因双方租赁协议未签署，终止结算未实施，原审之判决超越了李笑容、戴冬青的诉请主张的上诉请求，根据李笑容、戴冬青起诉状明确要求实际应付租金算至金丽雄、张晖搬出上述房屋将房产交还原告之日止，并支付利息，李笑容、戴冬青的诉请实乃为房屋租赁合同解除或终止后的房屋使用费，因房屋租赁协议终止后，金丽雄、张晖仍在使用房屋，应当支付房屋使用费，李笑容、戴冬青诉请系用词不当，但不妨碍常人对其诉请之理解，李笑容、戴冬青按房屋租赁协议租金标准要求金丽雄、张晖支付房屋使用费并无不当，原审使用租金系用词不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条，判决如下：
一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2014）屯民一初字第00752号民事判决第一、二、三、五、六项判决；
二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2014）屯民一初字第00752号民事判决第四项判决为，金丽雄、张晖于本判决生效之日起十日内按照每天1208.84元的标准一次性支付李笑容、戴冬青自2014年9月15日起至实际返还坐落于安徽省黄山市屯溪区齐云大道37号黄山豪泰大厦1幢202室房屋之日止的房屋使用费。
二审案件受理费12339元，上诉人李笑容、戴冬青负担7918元，上诉人金丽雄负担4421元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张星桥
审 判 员 狄志国
代理审判员 陈 虹
二〇一五年七月六日
书 记 员 吕贤亮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违反缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。