山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1508号
上诉人（原审被告）绿洲公司。
被上诉人（原审原告）谭某，潍坊平安保险公司职工。
委托代理人谭春江，无业。
委托代理人姜涛，潍城蓝盾法律服务所法律工作者。
上诉人潍坊绿洲置业有限公司（以下称绿洲公司）因与被上诉人谭某商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2014）潍城民初字第180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2010年，谭某与绿洲公司签订商品房预售合同一份，约定：谭某购买清华园小区3号楼3单元1002号房产；价款为286564元，首付款106564元，银行贷款180000元；绿洲公司应当于2011年8月30日将验收合格的房产交付给谭某；如逾期交房，则以最后交付期限的第二日起至实际交付日止，绿洲公司向谭某每日支付已付房款的万分之一作为违约金；绿洲公司应当自商品房交付后365天内，将办理权属登记需由绿洲公司提供的资料报产权登记机关备案，如因绿洲公司原因导致不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，绿洲公司按已付房款的0.5%支付违约金。2013年8月12日，绿洲公司为谭某出具发票，证明收到房款280635元、储藏室款6120元，共计286755元，并注明已办理产权登记。2013年8月14日，谭某按房款总额286755元的1%缴纳契税2867.55元。2013年9月22日，涉案房屋确权至谭某名下。
另查明，2013年10月3日，谭某填写清华园项目楼宇交接验收记录表一份，该表载明“3号楼3单元1002室，验房日期：2013年10月3日”。本案审理过程中，谭某主张绿洲公司逾期交房763天（自2011年8月31日至2013年10月3日），应承担逾期交房违约金20933.12元及逾期办证违约金1433.78元。
上述事实，有当事人陈述、商品房预售合同、房款发票、房产证、楼宇交接验收记录表及庭审笔录等在案为证。
原审法院认为，双方签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行各自的义务。商品房预售合同对双方的违约行为及违约后果均作了明确约定，从谭某提供的房款发票、房产证及清华园项目楼宇交接验收记录表可以看出，绿洲公司逾期交房及逾期办证的事实存在，应按约定承担逾期交房违约金21879.41元（房款286755元×0.0001×763天）及逾期办证违约金1433.78元（286755元×0.5%）。谭某要求绿洲公司支付逾期交房违约金20933.12元，系对自身诉讼权利的处分，予以准许。绿洲公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：绿洲公司向谭某支付逾期交房违约金20933.12元及逾期办理房产证违约金1433.78元，共计22366.9元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由绿洲公司负担。
宣判后，绿洲公司不服，提起上诉称：一、原审认定的上诉人向被上诉人交付涉案房屋的时间与事实不符，上诉人向被上诉人交付房屋的时间为2012年5月12日，原审却认定交付时间为2013年10月3日，请求二审法院对原审认定的逾期交房违约金予以改判。二、被上诉人购买的潍坊市潍城区清华园小区3号楼3单元1002房产，上诉人已于2013年5月24日取得了该3号楼的房产证，根据商品房预售合同约定，上诉人应在商品房交付使用后的365日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，完成备案，上诉人即完成了合同约定的办理权属登记的义务。依据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、第二十七条之规定，登记机关自受理登记申请之日起7日内予以审查是否受理，在受理登记后30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。本案中，房屋的交付时间是2012年5月3日，加上登记机关审查、受理、核准、颁发证书的时间，可以认定上诉人提供办理权属登记所需材料的时间没有超出合同约定的365天，因此上诉人不应支付给被上诉人逾期办证违约金1433.78元。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人谭某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，双方签订的商品房预售合同约定的交房日期为2011年8月30日。原审时，被上诉人为证明涉案房屋的实际交付日期为2013年10月3日，提供了清华园项目楼宇交接验收记录表一份（该记录表载明的验房日期为2013年10月3日，且载明了需整改的内容，并有置业顾问的签名）及潍坊亿方物业管理有限责任公司（系涉案房屋所在小区的物业公司）于2013年10月3日出具的收款收据三份，上诉人对上述交接验收记录表及收款收据的真实性及证明的问题均有异议，认为其虽逾期交房，但实际交房日期为2012年5月12日，并非原审认定的2013年10月3日，提供了清华园3号楼交房交接表一份予以证明（该交接表上有谭某及谭春江的签字，日期为2012年5月12日）。被上诉人对上诉人提供的交接表上签字的真实性没有异议，解释称：谭某于2012年5月12日在上述交接表上签字，但因房屋质量问题没有交接，谭春江的签字是在2013年10月3日实际交接房屋并领取钥匙时补签的，谭某签字时房屋并未实际交付。
另查明，涉案潍坊市潍城区清华园小区3号楼办理房权证的时间为2013年5月24日，但被上诉人所购买的3号楼3单元1002号房屋办理房权证的时间为2013年9月22日。本院审理查明的其他事实与原审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。上诉人对逾期交房的事实及被上诉人已向其交纳的房款数额没有异议，本院直接予以确认。至于逾期交房天数问题，在商品房预售合同纠纷中，交付钥匙及交接验收等事实最能体现出卖人向买受人完成了房屋交付义务。本案中，双方为证明各自的主张，分别提供了相反的证据，被上诉人提供的清华园项目楼宇交接验收记录表（该记录表载明的验房日期为2013年10月3日，且载明了需整改的内容，并有置业顾问的签名）及潍坊亿方物业管理有限责任公司（系涉案房屋所在小区的物业公司）于2013年10月3日出具的收款收据等证据明确载明了双方于2013年10月3日进行验房、共同确认了需要整改的质量瑕疵及交纳物业费的起始日期等内容，上述证据的证明力要大于上诉人所提供的清华园3号楼交房交接表这一证据的证明力，原审对被上诉人所提供证据的证明力予以确认并据此认定上诉人逾期交房天数为763天并无不当，本院予以支持。上诉人关于逾期交房天数的上诉主张不能成立，本院不予支持。至于上诉人应否承担逾期办证违约金的问题，双方签订的商品房预售合同约定，上诉人应当于2011年8月30日将验收合格的房产交付给被上诉人，且应当自商品房交付后365天内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因上诉人的原因导致被上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，上诉人应按已付房款的0.5%向被上诉人支付违约金。从合同本意理解，上述约定中的“自商品房交付后365天”应为合同约定的交房日期，即2011年8月30日之后的365天，上诉人关于应自实际交房之日（2012年5月12日）起计算365天的主张不能成立，本院不予支持。根据上述约定，上诉人应承担的义务为自商品房交付后365天内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但上诉人未提供证据证明其按合同约定履行了上述义务，被上诉人所购买的房屋办理房产登记的时间亦远远超出了合同约定的365天的期限，原审综合上述事实，判令上诉人按合同约定标准向被上诉人支付逾期办证违约金有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。上诉人关于其不应承担逾期办证违约金的主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人潍坊绿洲置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 石建军
代理审判员 王小维
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 张瑞丰