吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民二终字第104号
上诉人（原审被告、反诉原告）：通化市博利商贸有限公司。
法定代表人：孙亮，董事长。
委托代理人：邱金香，吉林辰德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：通化市东方房地产开发有限责任公司。
法定代表人：姜雪，董事长。
委托代理人：焦祎薇，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。
上诉人通化市博利商贸有限公司（以下简称博利公司）因与被上诉人通化市东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方公司）之间租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2014）东民一初字第421号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月6日公开开庭对本案进行了审理，上诉人博利公司委托代理人邱金香，被上诉人东方公司委托代理人焦祎薇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
东方公司一审诉称：2001年3月26日，东方公司与博利公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：东方公司将位于新华大街75号新建面积一至三层3500平方米门市房出租给博利公司做商业用途使用，租期共15年，自2002年1月1日至2017年1月1日，合同期满，乙方（博利公司）享有优先承租权，年租金100万元，乙方每年从二季度开始，每季度首月1日上交租金即二季度40万元，三、四季各30万元。乙方如延期交付，需按当季租金金额的3‰向甲方（东方公司）交纳滞纳金，超过三个月无正当理由不交纳租金，乙方需自动撤出，乙方的全部装修材料包括滚梯无偿归甲方所有。依据合同约定，博利公司应向东方公司交纳2014年二、三、四季度的房租97.6元，经东方公司多次催要，博利公司只付10万元，剩余租金超过三个月至今未付，已违约。双方租赁合同规定，博利公司租用面积为3500平方米而博利公司实际租用面积为3641.64平方米，博利公司应向东方公司交纳多使用141.64平方米面积的租金525881元（2002年1月1日-2014年9月30日）。综上，博利公司违约，应承担责任，请求依法解除东方公司与博利公司之间房屋租赁合同，博利公司立即将所租房屋腾出；全部装修材料、滚梯归东方公司所有；判令博利公司支付租金87.6万元并支付违约金41.04万元及多使用141.64平方米面积的租金525881元，诉讼费由博利公司负担。
博利公司辩称及反诉称：东方公司的诉讼请求没有法律依据，应驳回东方公司的诉讼请求。博利公司在履行房屋租赁合同期间，由于东方公司的资金短缺，东方公司于2009年9月15日，向博利公司借款人民币100万元，东方公司承诺在2009年12月25日前还清此款，如果到期未还，东方公司需承担自借款之日每月10万元的违约金并同意博利公司可以在其承租的博利春天服饰广场的房屋租金中扣除。东方公司租给博利公司的房屋使用面积合同约定是3500平方米，年租金为100万元，博利公司在2014年9月份向东方公司索要房照复印件，办理营业执照时才发现，东方公司实际租给博利公司的房屋使用面积是3341.64平方米，博利公司从2002年1月1日起至2014年12月30日止，向东方公司多交了面积158.36平方米的租金是588380.52元。从2002年1月1日起至2014年止博利公司交给博利公司每年的房产税款3万元，13年＊3万元=39万元，此款应当有房屋所有权人东方公司承担，而博利公司将此款交给了东方公司，东方公司没有提供税务发票。综上，博利公司没有违约，合同没有到期，博利公司不同意解除房屋租赁合同。故请求法院判令：1.继续履行2001年3月26日签订的租赁合同，租赁费用按实际使用面积3341.64平方米承担租赁费用；2.东方公司应当返还博利公司从2002年1月1日至2014年12月31日止多交面积158.36平方米的租金即588380.52元；3.东方公司同意用按期未还给博利公司的借款本金和违约金735万元抵顶房租（其中抵顶：2014年的租金是954739.96元＋2015年的租金是954739.96元＋2016年的年租金是954739.96元-2014年7月15日给付的10万元）多余的款项是4385780.12元，东方公司应当予以返还；4、东方公司返还给博利公司交付的房产税款13年＊3万元=39万元；5、东方公司承担上述款项5364160.64元的银行同期同类的银行贷款利息；6、本案的反诉费用由东方公司承担。
东方公司答辩意见同诉称意见。
一审经审理查明：2001年3月26日，东方公司与博利公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：东方公司将位于新华大街75号新建面积一至三层3500平方米门市房出租给博利公司做商业用途使用，租期共15年，自2002年1月1日至2017年1月1日，合同期满，博利公司享有优先承租权，年租金100万元，博利公司每年从二季度开始，每季度首月1日上交租金即二季度40万元，三、四季各30万元。博利公司如延期交付，需按当季租金金额的3‰向东方公司交纳滞纳金，超过三个月无正当理由不交纳租金，博利公司需自动撤出，博利公司的全部装修材料包括滚梯无偿归东方公司所有。博利公司每年需承担房产税3万元，并将此款每年四季度交给东方公司，由其对税务部门负责。合同签订后，博利公司按合同规定的内容履行其义务至2013年。2014年博利公司只交租金10万元，现欠租金84.6万元，滞纳金389718元，房产税3万元。2007年东方公司返给通化市人民电影院动迁面积由原来1200平方米增加到1500平方米，通化市人民电影院后增加的300平方米的面积，东方公司于2007年与通化市人民电影院签订协议书，东方公司对通化市人民电影院后增加的300平方米的面积享有用益物权。
2012年8月房屋产权证下发后，东方公司才知道其实际所有的面积为3341.64平方米，加上东方公司对通化市人民电影院300平方米的面积享有用益物权，东方公司实际所用的面积为3641.64平方米，而博利商贸实际租赁商业用房面积为3641.64平方米，比2001年3月26日双方租赁合同多141.64平方米，博利公司未付租金，共计525881元（2002年1月1日-2014年12月31日）。
2009年9月14日，东方公司向借款100万元，2009年9月15日双方达成借款协议，协议规定：借款人需在2009年12月25日前还清；到期未还，借款人需承担自借款之日每月10万元的违约金并同意付款人可以在其承租的博利春天服饰广场的房屋租金中扣除。2009年12月23日，东方公司通过博利公司财务人员还款100万元，博利公司财务人员收到还款后打收到条并写：原100万元借款合同执行完毕，至收到款后自动失效作废和原100万元借条及合同作废，款已收到。东方公司与博利公司之间债务已于2009年12月23日全部结清。
一审法院认为：东方公司与博利公司之间签订的房屋租赁合同合法有效，因博利公司拖欠东方公司租金已违约，按房屋租赁合同的规定，博利公司应承担民事责任，东方公司的各项诉讼请求应予支持。博利公司反诉，无事实及法律依据，其请求不予以支持。故判决：一、解除东方公司与博利公司之间签订的房屋租赁合同。博利公司于判决生效后十日内从东方公司搬出。二、博利公司于判决生效后立即给付东方公司租金84.6万元、滞纳金389718元、税金3万元、多使用面积租金525881元。三、租赁房屋内装修材料及滚梯归东方公司使用和所有。四、驳回博利公司对东方公司的反诉。
博利公司不服，上诉至本院，请求：撤销原判，依法改判。理由为：一、博利公司不构成违约，不是无故拒绝交租金，合同不符合解除条件。1.2009年9月15日，东方公司与博利公司的借款协议尚未清算，按此协议，截止2014年12月30日，东方公司尚欠博利公司本金及违约金共计735万元，所以不存在拒绝交租金的事实；2.东方公司偿还的100万元系与张喜国的个人债务纠纷，与博利公司之间的债权无关；3.博利公司与东方公司原负责人姜义德签订的补充协议中约定，由东方公司提供符合消防条件的营业场所，截止2014年3月，东方公司也未向博利公司提供《消防房屋合格证》，因消防不符合规定，停业整顿5个月之久，给博利公司造成的损失为105万元。二、一审判决博利公司给付东方公司滞纳金389718元没有事实和法律依据，按照双方的合同约定，按租金额3‰计算滞纳金，一年为3000元。三、一审判决博利公司给付东方公司多使用面积租金525881元没有事实和法律依据，且已过诉讼时效。双方合同约定博利公司租用东方公司房屋面积3500平，而东方公司提供的房证面积为3341.64元，面积不足3500平，不存在超面积问题。
东方公司二审辩称：一、东方公司欠博利公司的100万元，早在2009年末已偿还完毕，博利公司也已出具收据，博利公司虚构债务纠纷企图侵占东方公司财产。二、超过三个月未给付租金构成违约，按合同约定符合解除条件。三、合同约定滞纳金按3‰计算，按照交易习惯，滞纳金系按日计算。四、博利公司实际租用面积3641.64元，博利公司自2002年1月1日至2013年1月1日一直实际租金上述面积，而租金合同约定面积为3500平，年租金100万元，故多使用的141.64平方米，按285.7元每平每年计算，多使用面积的租金为525881元。因博利公司一直占用使用该房屋，所以不存在超过诉讼时效的情形。所以请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明事实与一审审理查明事实基本一致。
本院认为：（一）关于双方之间的100万元借款是否清偿的问题。博利公司提供的2009年9月15日东方公司原负责人姜义德向其出具的借款100万元协议，具有真实性，东方公司对此债务亦认可。东方公司提供的2009年12月23日加盖博利公司公章的收据一份，博利公司对真实性予以认可，但主张系还张喜国个人债务100万元。因收据上写明“原壹佰万元借款合同执行完毕，至收到款后自动放弃作废”，且加盖博利公司公章，可认定为博利公司收到还款100万元。博利公司与东方公司之间的借款协议已履行完毕。博利公司主张姜义德与张喜国在2009年9月14日存在另一笔100万元的债务，但鉴于张喜国当时系博利公司的工作人员，博利公司亦无法提供张喜国个人向姜义德履行交付100万元的借款情况，故对此债务不予认定。（二）关于博利公司实际租用面积及租金如何计算的问题。从房产证登记面积看，博利公司实际租用面积为东方公司的3341.64平方米与通化市人民电影院的300平方米，共计3641.64平方米，比合同中约定的3500平方米，多出141.64平方米。按照双方在合同中的约定：“甲方（姜义德）将座落在新华大街75号（原人民电影院旧址）新建面积一至三层，3500平方米门市房出租给乙方（孙亮）做商业用途使用。”博利公司租用的是新华大街75号新建一至三层，双方均认可3500平方米系估算，用途系商用。但自2012年房产证下发后，双方均得知租赁房屋的准确面积后，东方公司便与博利公司协商多使用面积141.64平方米的租金问题，而在诉讼中，博利公司反诉称东方公司应扣减不足面积158.36平的租金588380.52元，故可认定为双方在知道租赁房屋准确面积后就按实际使用面积收取租金达成共识，故博利公司应按实际使用面积3641.64平支付租金。（三）关于违约金应如何计算的问题。双方在合同中约定：“如乙方（孙亮）延期交付（租金），需按当季租金全额的千分之三向甲方（姜义德）交纳滞纳金，超过三个月无正当理由不交纳租金，乙方（孙亮）的全部装修材料，包括滚梯无偿归甲方（姜义德）所有。”即违约责任系按拖欠租金的3‰交纳滞纳金，滞纳金系行政处罚的专用词，其计算方式系按日计算，在本案中，应理解为违约金按拖欠租金的3‰计算。但依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”东方公司因博利公司拖欠租金的实际损失为利息损失，日3‰的计算标准过分高于实际损失，故本院依法予以调整为按人民银行同期贷款利率四倍计算违约金。综上，2014年人民银行同期贷款基准利率为年利率6%（一年），博利公司公司拖欠租金的期间为2014年4月1日至2014年11月5日，故博利公司应支付的违约金为：85417元，计算方式为：38.2万Ⅹ6%Ⅹ4Ⅹ219／365=55008元，28.2万Ⅹ6%Ⅹ4Ⅹ128／365=23734元，28.2万Ⅹ6%Ⅹ4Ⅹ36／365=6675元，55008＋23734＋6675=85417元。综上所述，东方公司已偿还了欠博利公司的借款100元，博利公司主张因债务纠纷拒交租金的理由不成立；双方的合同自2002年起开始履行，视为博利公司对房屋现状的认可，故其主张的因房屋消防设施不符合约定而拒交租金的理由亦不成立。博利公司无故拒交租金超过三个月之久，双方的租金合同符合解除条件，故对于东方公司主张解除合同的请求予以支持，并且博利公司应按合同约定支付拖欠租金及税金。解除后，按合同约定，装修装潢设施归东方公司所有。博利公司实际租用的面积超出了合同约定面积141.64平，双方在诉讼中就按实际使用面积收取租金意见一致，故对于东方公司要求博利公司支付多使用面积租金525881元的请求予以支持。因双方约定的违约金计算方式过高，故本院依法调整后的违约金为85417元。综上所述，博利公司的部分上诉理由成立，一审认定事实清楚，适用法律略有不当，二审予以纠正，依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持吉林省通化市东昌区人民法院（2014）东民一初字第421号民事判决第一、三、四项；
二、撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2014）东民一初字第421号民事判决第二项；
三、上诉人通化市博利商贸有限公司于本判决生效后立即给付被上诉人通化市东方房地产开发有限责任公司租金84.6万元（计算至2014年12月31日）、税金3万元、多使用面积租金525881元，违约金85417元；
四、驳回被上诉人通化市东方房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。
一审诉讼费31580元、反诉费24670元，二审案件受理费24670元、保全费5000元，由上诉人通化市博利商贸有限公司负担71857.50元（48355元＋23502.50元=71857.50），由被上诉人通化市东方房地产开发有限责任公司14062.50元（7895元＋6167.50元=14062.50元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王天华
代理审判员 王立武
代理审判员 汤化冰
二〇一五年七月二日
书 记 员 赵 航