广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗南法民三初字第175号
原告：梁液斯，女，1981年8月18日出生，汉族。
委托代理人：王美舟，广东唯杰律师事物所律师。
委托代理人：吴辉柏，男，1990年11月1日出生，汉族，系广东唯杰律师事物所律师助理。
被告：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司。
法定代表人：张瑄，职务：经理。
委托代理人：陈宇坚，男，1978年3月9日出生，汉族，该公司职员。
原告梁液斯诉被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐华斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王美舟，被告的委托代理人陈宇坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁液斯诉称：原告与被告于2011年6月3日签订商品房买卖合同约定，原告购买被告开发的座落于广州市南沙区南沙街进港大道322号XX房，被告应于2012年4月30日前将达到合同附件三约定的装饰标准的房屋交付原告使用，逾期按照原告已付房款以每日万分之五的标准计付违约金。原告履行了合同的全部义务，但被告至今未通知原告收楼，尚未达到合同约定的装饰标准及取得消防、电梯、煤气、永久供水、永久供电验收合格文件和《竣工验收备案表》，原告因此至今未能收楼。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。故请求判令：一、被告向原告支付延期交楼违约金（从2012年5月1日起至被告达到合同附件三约定的装饰标准及取得消防、电梯、煤气、永久供水、永久供电验收合格文件和《竣工验收备案表》后书面通知原告收楼并实际交付房屋给原告之日止，每日按总房价款612928元的万分之五的标准计算）。二、被告承担本案诉讼费用。
被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司辩称：我司确实逾期交楼，但原因是被告已与广州市南沙供电局签订供用电方案协议，供电局却迟迟未向被告提供生活用电，导致我司无法按时交楼，此事实属于不可抗力的免责事由，因此请求驳回原告的诉讼请求。另按照双方补充协议第二条的约定，若截止至合同交付时间前十天，原告仍未结清合同约定的房款和按揭款，被告有权在确认原告结清全部购房款型之后的次月十五日前向原告发出收楼通知书，故本案原告是2012年6月8日才付清购房款，逾期交楼违约金按约定应顺延至次月十五日起计算。原告与被告于2012年7月26日签订协议，同意将收楼时间改为2012年10月上旬，逾期交楼违约金按约定应顺延2012年10月11日起计算。涉案楼房已基本满足交楼条件，被告于2013年1月31日向业主发出收楼通知。为补偿业主损失，公司补偿方案是免收3年物业管理费，同意公司补偿方案即可办理收楼。
经审理查明，2011年6月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“甲方将坐落于广州市南沙区南沙街进港大道322号XX房出售给乙方，房屋建筑面积100.9537平方米，交易价格为612928元。乙方选择银行按揭贷款付款，本合同签订之日支付192928元，剩余房款420000元由乙方自行办理银行按揭手续。甲方应当在2012年4月30日前将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用（交付条件见附件《装饰标准》）。甲方未按照本合同约定的期限将房地产交付给乙方占有、使用的，每日按总房款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行等”。另上述合同补充协议（附件四）约定：“若截至本合同约定的交付期限前第十日，乙方仍未结清合同约定的房款（含按揭款），甲方有权在确认乙方结清上述全部款项之日后的次月15日前向乙方发出收楼通知书。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交楼手续的，则自原收楼通知书约定的验收交楼日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。邮寄送达的，同城快递以投邮后的次日视为送达日，异地以投邮后第五天视为送达等”。
合同签订后，原告向被告支付了首期房款192928元。2012年3月26日，原告与广州住房公积金管理中心、广发银行股份有限公司广州南沙支行、被告签订《住房公积金抵押借款合同》，约定原告向广州住房公积金管理中心贷款420000元用于购买讼争房屋，贷款发放条件之一为本合同设有担保的，符合受托贷款人要求的担保已生效且持续有效。2012年5月10日，被告为原告办理了讼争房屋的房地产权证（同日按揭银行也办理了讼争房屋的抵押登记手续）。2012年6月8日，按揭款项420000元支付给被告。
2011年10月14日，被告与广东电网公司广州南沙供电局签订了《供用电方案协议》。2011年9月26日，广州市特种机电设备检测研究院就涉案楼房（美福花园）的两部电梯出具了《电梯监督检验报告》，并核发了《电梯安全检验合格证》。现讼争房屋已基本建成，但未有永久用电、永久用水、管道煤气，未通过消防验收，被告尚未交付房屋给原告。诉讼过程中，原告表示不接受被告提出的调解方案。
2012年7月26日，被告向原告发出《给“蝴蝶谷”业主的一封信》，确认涉案房屋因用电需要重新报批升级改造，耽误了交楼时间，将在2012年10月上旬可以交楼，届时另行通知收楼入伙。为补偿各位业主因迟交楼带来的不便或损失，我公司（即被告）决定向您赠送一年的物业管理费作为补偿，请您收到该信件后，在该信件下方业主签名处签上自己的名字，于2012年8月15日前按信中地址返寄回我公司，以便落实执行等。
另查，广州市南沙区南沙街进港大道318、320、322号楼房原由广州南沙经济开发区南宏房地产有限公司（以下称南宏公司）开发，楼房名称为美福花园。1993年2月3日，南宏公司取得美福花园的《建设用地规划许可证》；1994年4月1日，取得美福花园的《建设工程规划许可证》。1999年1月，美福花园工程取得由广州南沙经济技术开发区建设工程质量安全监督站核验的《建设工程质量核验表》，核定工程质量合格。2000年12月25日，南宏公司取得美福花园的房地产权证（即大确权证）。2003年7月28日，被告通过拍卖手续购得美福花园的房地产所有权。2010年3月30日，被告取得广州市南沙区南沙街进港大道318、320、322号楼房的房地产权证。
另案诉讼期间，广州市规划局南沙分局于2012年10月22日复函本院，认为美福花园已于1994年4月1日取得原广州南沙经济技术开发区建设委员会核发的《建设工程规划许可证》，且已取得房地产权证书，无需再补办规划验收合格证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告未能按照合同约定的期限，将通过消防验收，具备永久用电、永久用水、管道煤气条件的房屋交付给原告使用，已构成违约。原告要求被告按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理合法，本院予以支持，被告应向原告支付延迟交楼违约金至具备上述交楼条件时止。另供电局现未向被告提供永久用电不能成为其延迟交楼的正当理由，故被告以此为由主张无需承担延迟交楼的违约责任没有依据，本院不予采信。根据借款合同的约定，按揭银行需被告为原告办妥涉案房屋产权证并由银行办妥涉案房屋抵押登记后才发放贷款，故被告超过合同约定的交楼期限才收齐房款是由于其未及时为原告办理产权证所造成的，原告对此无过错，据此被告主张原告故意拖延支付购房款缺乏事实依据，本院不予支持。被告发给原告的信函只是说明被告将在2012年10月上旬可以交楼，并不说明双方已协议变更交楼日期为2012年10月上旬，故被告认为逾期交楼违约金按约定应顺延至2012年10月11日起计算的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司向原告梁液斯支付延迟交楼违约金（按总房款612928元的每日万分之五的标准计算，从2012年5月1日起计至涉案房屋通过消防验收，具备永久用电、永久用水、管道煤气条件后，被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司书面通知原告梁液斯收楼之日止）。其中，本判决生效前的违约金在本判决生效之日起10日内支付，以后部分在每月10日前逐月支付，违约金总额以不超过已付房价款为限。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费403元，由被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 徐华斌
二〇一三年四月十九日
书记员 罗 娜