天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终3956号
上诉人（原审被告）天津市第二维修齿轮厂，住所天津市南开区长江道***号。
法定代表人曲以邦，厂长。
委托代理人高中林，天津宝德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市乾坤隆元商贸有限公司，住所天津市南开区南门外大街406号。
法定代表人刘国江，经理。
委托代理人刘田禄，天津云汉律师事务所律师。
上诉人天津市第二维修齿轮厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第2025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明2007年1月1日，原、被告及案外人天津市无线电元件二厂（已破产）签订房屋租赁合同，出租方为被告及案外人天津市无线电元件二厂，承租人为原告，约定被告自愿将坐落天津市南开区南门外大街418号院内房屋面积700平方米租给原告，租期两年。2009年合同到期后，三方又签订了房屋使用协议，约定租期为三年，自2009年1月1日至2011年12月31日。2011年12月30日，三方又签订了房屋使用协议，约定被告将坐落天津市南开区南门外大街418号厂区内建筑面积1300平方米的厂房租给原告使用，原告租赁该房作经营使用，租期自2011年12月31日起至2014年12月30日止。
另查，在原告租赁上述房屋期间，曾向案外人天津市无线电元件二厂出具房屋改造修建报告，认为因房屋年久失修，墙体多出现裂痕，并且有部分屋顶出现塌陷现象，存在安全隐患，要求对房屋重新修建和改造，所需费用由原告垫付。2010年，被告出具委托书，将南门外大街418号天津市第二维修齿轮厂委托华南实业公司刘国江，兼厂区内水、电等设施的管理、维护，并代收南门外外租户水、电费。2011年5月4日，被告出具证明信，证明被告将坐落南门外大街418号房屋（总面积1129.78平方米）租赁给原告作为营业使用地，并允许原告对房屋进行代管承租使用。2012年6月22日，被告向城西供电局提出电表拆移申请书，表示南门外大街齿轮厂配电房屋年久失修，供电设备老化存在安全因素，需要维修并且更换原有变电设备，更新变电设备前需将原有的电表迁移到新变电室。2013年3月，原告向被告发送了告知书，表示，原告已经租赁被告房屋10余年，期间因房屋年久失修出现过数次大大小小的破损和坍塌情况，厂房屋顶和后围墙破损严重，并先后出现多道大裂纹和砖头瓦块及腐烂木梁掉落等危险情况，严重威胁进入者和周围居民的人身和财产安全，且随着雨季的到来，这种安全隐患还会进一步加剧，随时都有倒塌的可能，鉴于房屋的不安全现况，故向被告提出修缮重建申请，要求对破损房屋和围墙进行修缮重建。2014年3月，天津市国家税务局机关服务中心出具证明一份，表示该局坐落在南门外大街新泉大厦B座，与被告比邻，由于被告厂房南侧围墙位于该局出入通道一侧，且该围墙年久失修，出现严重裂缝，对过往行人存在较大安全隐患，2014年3月10日，该局曾拨打119、110报警，出警警员与承租人（原告）负责人协商，由原告立即对塌陷部位进行加固修复，该围墙经加固修复后，现以消除安全隐患。
庭审中，原告表示：2012年6月，原告委托他人对被告厂区内的变电柜进行安装，开支费用273450元；2014年3月19日，原告与案外人天津市皖发建筑工程有限公司签订天津市小型建设工程施工合同，原告将南门外大街418号院内厂房承包给案外人进行钢结构施工，工程造价105万元，同时，在施工时，原告还支付了清运等相关费用。被告则对原告的上述陈述均不予认可。
诉讼期间，原告向本院提出申请，要求委托鉴定机构进行鉴定：1.对厂房维修、改造、工程费用进行鉴定；2.对变电室房屋重建、变电室设施全部更新十年维修费用进行鉴定；3.对租赁期间厂房及附属房屋十年的日常维修费用进行鉴定。本院依照原告申请，依法委托天津元旭工程咨询管理有限公司进行司法鉴定，该鉴定机构出具津旭[2015]鉴字第057号司法鉴定意见，结论为南门外大街418号维修费用及改造工程造价确定项为1025103元；南门外大街418号维修费用及改造工程造价待定项为688054元。此后，原告又向本院提出申请，要求对诉争房屋改造时拆除建筑物、清运废土，处理工程工程废土等工程量的费用进行鉴定，2016年3月21日，鉴定机构出具津旭[2015]鉴字第057-1号司法鉴定意见书，结论为南门外大街418号拆除建筑物并清运废土工程费用为163472元。原告支付了鉴定费140000元。
原告天津市乾坤隆元商贸有限公司诉称，原、被告系房屋租赁关系，原告是出租房屋的承租人，被告是出租房屋的所有人。原、被告因租赁诉争房屋2002年10月建立租赁关系，被告将自己所有和使用的南开区南门外大街418号厂房和房屋出租给原告作为经营之用，诉争房屋面积约为1300平方米，双方租赁关系持续长达13年之久至今。原告租赁的房屋年久失修，普遍存在主体墙断裂倾覆坍塌等现象，该房屋存在安全隐患，原告为避免危害他人人身财产安全事故再次发生，尽快恢复经营使用正常状态，在征得被告同意的情况下多次对诉争房屋及设施进行修建和更换。被告对于原告垫付资金对厂房进行翻修表示认可和同意，原告本次翻修厂房施工费、材料费、日常维修维护及易主转让费合计3003176元，原告依约垫付上述资金费用，理应由被告无条件返还原告。2015年2月16日原告得知诉争房屋在天津市产权交易中心挂牌拍卖，被告事先未告知原告径行拍卖诉争房屋的违法行为，违背双方先前达成的继续租赁诉争房屋，垫资修建诉争房屋的共识，被告背信弃义擅自拍卖原告租赁的厂房的行为，严重影响原告正常的经营活动。原告为维护自己的合法权益，依法向法院提起诉讼，要求被告赔偿原告各项经济损失3003176元；诉讼费用由被告承担。
被告天津市第二维修齿轮厂辩称，一、被告与原告的租赁协议于2014年12月30日到期，到期之后双方没有续订合同，原告也没有缴纳租金及水电费，双方形成了合同法规定的不定期租赁关系，可以随时解除，所以被告不同意双方有租赁关系这样的诉请，也不同意原告继续租赁使用；二、双方约定租赁期内维修的义务是原告的责任，另外原告所述发生的损失都是发生在2012年7月之前，当时原告不是与被告建立的租赁关系，而是与天津市无线电元件二厂建立的租赁关系，且租金也没有交付给被告，被告仅仅是名义上的房屋所有权人，所以原告所陈述的损失是否存在，均与被告无关。故不同意原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告双方系租赁合同关系，原告提交的证据一证实了双方租赁合同的存在，并证实双方之间的租赁合同至2014年12月30日已经到期，此后双方未再续签租赁合同。在双方租赁关系存续期间，因原告承租的房屋存在严重安全隐患，原告曾向被告进行告知予以维修，因被告未予批准，原告为消除隐患，原告对房屋进行维修，相关维修费用应由被告支付。天津元旭工程咨询管理有限公司出具的司法鉴定意见书，本院依法予以确认，根据该司法鉴定意见书出具的鉴定结论，原告对南门外大街418号维修费用及改造工程造价1025103元，拆除建筑物并清运废土工程费用163472元，上述费用应由被告予以支付。原告的其他主张，因证据不足，法院不予支持。
一审法院调解未果，遂判决：一、本判决生效后十五日内，被告天津市第二维修齿轮厂支付原告天津市乾坤隆元商贸有限公司垫付的对南门外大街418号维修费用及改造费用人民币1025103元；二、本判决生效后十五日内，被告天津市第二维修齿轮厂支付原告天津市乾坤隆元商贸有限公司垫付的对南门外大街418号垫付的拆除危房、清运废土费用人民币163472元；
三、驳回原告天津市乾坤隆元商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27600元，由原告负担12103元，由被告负担15497元；保全费5000元、鉴定费140000元，由被告负担。
判决后，上诉人天津市第二维修齿轮厂不服一审判决，请求撤销一审判决：依法改判驳回被上诉人天津市乾坤隆元商贸有限公司的诉讼请求或发回重审;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：被上诉人没有经过上诉人同意私自搭建违法建筑。一审在辩论结束后又再次鉴定，依据证据材料均不是合法有效的白条。一审判决是违法判决。责任认定判决错误，上诉人应承担次要责任。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，不同意上诉人上诉请求。双方租赁关系具有特殊性，诉争房原是天津市无线电元件二厂管理，后来是天津市无线电元件二厂与上诉人共同管理，在此期间发生的权属纠纷，房屋改造是天津市无线电二厂与上诉人同意下进行的。
经审理查明，一审判决认定事实无误，有当事人的陈述及相关书证证明属实，本院予以确认。
经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，上诉人与被上诉人原系租赁合同关系。在租赁期间内因房屋维修问题，被上诉人多次向上诉人提出房屋维修申请，未获上诉人同意。上诉人基于该房屋存在安全隐患，为避免造成他人人身和财产损害，对租赁房屋进行维修并无不妥。关于上诉人主张被上诉人私自搭建应属违章建筑问题，因被上诉人只是对原有建筑物进行维修，并未重新扩建、加建，不属违章建筑范畴。关于上诉人主张一审法院鉴定程序违法问题，一审法院依照鉴定程序，委托相应鉴定部门进行鉴定，对于鉴定不完善部分，进行补充鉴定，并不违反法定程序。关于上诉人主张被上诉人应承担主要责任一节，因上诉人与被上诉人系租赁合同关系，双方均应依照合同约定履行义务，上诉人应保证出租房屋的安全性。一审法院认定，天津市南开区南门外大街418号维修费用及改造工程造价为1025103元，拆除建筑物并清运废土工程费用163472元是正确的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15501元，由上诉人天津市第二维修齿轮厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍惠
代理审判员 赵 盈
代理审判员 闫 飞
二〇一六年七月十二日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；