浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0681民初3753号原告：邢映红，女，1962年11月7日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。委托诉讼代理人（特别授权）：李卫，浙江越光律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：张燮平，浙江越光律师事务所律师。被告：浙江金磊房地产开发有限公司，住所地：浙江省诸暨市璜山镇落驾塔村。法定代表人：方羿。破产管理人：浙江中兴会计师事务所有限公司，负责人：马洪明。浙江鉴湖律师事务所，负责人：何建航。委托诉讼代理人（特别授权）：张国华，浙江鉴湖律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：谢青常，浙江鉴湖律师事务所律师。原告邢映红与被告浙江金磊房地产开发有限公司(以下简称金磊公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序组成合议庭，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告邢映红的委托诉讼代理人李卫、张燮平，被告金磊公司的委托诉讼代理人张国华、谢青常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢映红向本院提出诉讼请求：1.确认原告对符合合同约定条件的，编号为EFB017202号《浙江省商品房买卖合同》所载明的星汇花苑第4幢01单元010301号房屋归原告所有，若前述房屋被依法拍卖、变卖等方式处置的，确认原告对前述房屋的处置价款在1291150元范围内享有第一顺位优先受偿权；2.诉讼费由被告负担。审理中，原告增加了要求确认编号为EFB017202号商品房买卖合同中的星汇花苑第4幢01单元010301号房屋不属于被告的破产财产。事实和理由：2011年8月1日，因被告资金紧缺，经商定由原告购买被告开发的星汇花苑房屋的方式对被告予以支持。原告向被告指定账户汇付购房款，双方再另行签订预售合同。自2011年8月1日至2011年9月2日期间，原告委托第三方向被告指定账户合计汇购房款29000万元。2011年9月4日、5日、6日，双方按约签订商品房买卖合同七份，原告购买商品房265套，价款261372510元。其中，星汇花苑第4幢01单元010301号房屋（建筑面积为184.45平方米），约定在编号为EFB017202号《浙江省商品房买卖合同》中，该房购房价为1291150元。前述七份合同，均已办理登记备案手续。合同签订后，被告向原告开具了相应的收据，但至今未向原告交房。2015年4月7日，诸暨市人民法院受理被告破产申请，并指定浙江鉴湖律师事务所作为管理人。原告认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同真实、合法有效，原告已支付了全部购房款，依法对所购房享有物权，故诉至法院。被告金磊公司答辩称:1.2011年7月至9月浙江东宸建设控股集团有限公司及其法定代表人钟祝书多次向原告借款，借款月息6-8分，借款金额高达91560万元，借款人支付利息8000余万元。2012年，东宸公司及其法定代表人钟祝书被公安机关以涉嫌非法吸收公众存款罪立案。2016年10月25日，诸暨市人民法院判决东宸公司及钟祝书犯非法吸收公众存款罪，判决继续追缴违法所得返还受害人（含本诉原告）；同时确认原、被告签订的七份商品房买卖合同中的购房款即为非吸款项；双方虽然签订了购房合同，开具收款收据，但金磊公司并未收到购房款。故原、被告签订的七份商品房买卖合同无效。2.买卖合同的效力尚未确定,该房屋也没有进行登记,原告主张物权没有依据。3.原告请求确认物权与确认不属破产财产范围不属同一法律关系。原告为证明自己的主张向本院提供以下证据，被告质证如下：1.付款账户告知书一份,证明原、被告商定，购买商品房按被告指定的账户汇付款即视被告已收到购房款、双方另行签订商品房买卖合同的事实。被告认为，告知书在借款发生前就确定，并且均不是被告单位的账户，不符合常理，不排除案发后倒签的可能性。2.委托付款函及复函、汇款单据各十一份，证明原告自2011年8月1日至2011年9月2日期间，向被告指定的账户汇付购房款29000万元的事实。被告认为，该组证据只能证明原告向东宸集团相关公司汇款的事实，而相关公司未注明该笔款项为购房款，而且该款项已作为刑事判决中的情节认定。3.商品房买卖合同一份，证明原、被告于2011年9月5签订买卖合同的事实。被告对证据的真实性无异议，但认为该房不是消费性购房，因为原告共购房为265套，本案系其中的一套，实质是民间借贷，被告也未收到过购房款。4.收据1份，证明被告向原告开具了购房款相应的发票。被告对证据真实性无异议，但认为收据中盖的是发票专用章，不是财务章、公章，并且款项均写明“代收”，被告并未收到款项。5.民事裁定书、通知书，证明2015年4月7日，诸暨市人民法院受理被告破产申请，并指定浙江鉴湖律师事务所为管理人；原告依法向管理人申报物权后，管理人作出不予确认通知书、双方另行签订商品房买卖合同的事实。被告无异议。被告为证明自己的主张向本院提供（2015）绍诸刑初字第716号刑事判决书一份，证明本案所涉的款项已认定为非法吸收公众存款中的借款。原告对证据真实性无异议，但认为判决书认定的基本关系错误，原告已提出申诉。对原、被告无异议的证据本院予以确认，并收集在卷。对有异议部分，论证如下：证据1加盖有被告单位的公章，其真实性可予确认；证据2中的款项刑事判决书中已明确，可确认。经审理查明：诸暨市中作劳务有限公司、金磊集团有限公司、浙江东宸建筑器材有限公司、浙江铝鑫物资有限公司及被告金磊公司均为浙江东宸建设控股集团有限公司下的关联公司，均由钟祝书实际管理，均具有独立法人资格。自2011年8月1日至2011年9月2日，原告委托浙江恒泽经贸有限公司等七家公司向诸暨市中作劳务有限公司、金磊集团有限公司、浙江铝鑫物资有限公司先后汇入人民币29000万元。2011年9月4日、5日、6日，原告与被告金磊公司签订商品房买卖合同七份，约定由原告购买被告开发的星汇花苑4、5、6号楼房屋，共265套，房屋每平方米的单价均为7000元，共计261372510元；付款时间为2011年9月20日前一次性付清；交房时间为2013年6月30日。本案所涉的房屋系七份商品房买卖合同中265套房屋中的一套，即编号为EFB017202号合同所含十套房屋中的第一套（4幢01单元010301号房），价款1291150元。合同签订后，房屋办理了登记备案手续。2011年9月4日、5日，被告开具203份加盖发票专用章收据给原告，总款项为209028050元；收据中收款方式注明为诸暨市中作劳务有限公司、金磊集团有限公司、浙江铝鑫物资有限公司代收。本案所涉房屋的款项为诸暨市中作劳务有限公司代收。2015年1月21日，金磊公司向本院申请破产清算。2015年4月7日，本院作出（2015）绍诸破（预）字第1号民事裁定书，受理金磊公司的破产清算申请。原告向管理人申报265套商品房物权，管理人经审查后，未予确认。2015年5月29日诸暨市人民检察院指控浙江东宸建设控股集团有限公司、钟祝书犯非法吸收公众存款罪向本院提起公诉，本院经审理后，于2016年10月25日作出（2015）绍诸刑初字第716号刑事判决书，确认浙江东宸建设控股集团有限公司、钟祝书构成非法吸收公众存款罪，科以刑事处罚，并判决继续追缴违法所得返还被害人。其中涉及本案原告的9.156亿款项(含倪明的部分)列入犯罪的情节,其款项性质确认为借款。原告认为，其与金磊公司之间系商品房买卖关系，而非借贷关系，诉至本院。本案争议焦点为原、被告之间是商品房买卖关系，还是借贷关系或其他关系。本院认为，本案原告主张归其所有的房屋系原、被告签订265套房屋中的一套，因此不能简单的就该房屋所涉的证据来确定案件的性质，并以此确定产权，而应综合整个买卖合同的形成过程来确认。综合原、被告签订的七份商品房合同，虽合同签订事实，并且办理了登记备案手续，但从原告在其他诉讼案件中提供的整组证据，其情形不符合正常的商品房买卖关系的习惯。第一，已付款与实际购房款不一致。根据业己查明的事实，原告提供的票据已付款为29000万元，而应付购房款的总价为261372510元。第二、购房款与已开具的票据数额不一致。购房款的总价为261372510元，开具票据总额为209028050元。第三、原告汇入浙江东宸建设控股集团有限公司的关联公司款额与票据中注明代收单位所交的款项不一致。原告汇入诸暨市中作劳务有限公司款额为13440万元、浙江铝鑫物资有限公司11560万元、金磊集团有限公司4000万元；而根据开具的购房票据，注明浙江铝鑫物资有限公司代收7910490元、金磊集团有限公司代收39654790元、浙江铝鑫物资有限公司与诸暨市中作劳务有限公司共同代收806750元、诸暨市中作劳务有限公司与金磊集团有限公司共同代收967190元；其余均注明为诸暨市中作劳务有限公司代收。诸暨市中作劳务有限公司代收的款项大大超出汇入的款项；且无任何证据反映出代收单位以何种方式将购房款交付给被告金磊公司。第四、购房合同签订于2011年9月4日、5日、6日，但6日签订合同购买的房屋已于5日开具了全部收款票据，但合同中又约定购房款在合同签订后的付款期限。暂且不说原告购房是否属消费性购房，单从上述几种情形可以看出，缺乏商品交易中最基本的等价交换原则。结合本院已生效的（2015）绍诸刑初字第716号刑事判决书，该判决书认定钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司第四节犯罪事实中，涉及本案的29000万元的性质为钟祝书向邢映红所借的款。因此，原、被告签订的七份商品房买卖合同，应是钟祝书（浙江东宸建设控股集团有限公司）向原告借款后，因资金断链无法归还原告借款的情况下，利用掌控浙江东宸建设控股集团有限公司的关联公司（包括本案被告金磊公司）的权力而与原告签订合同，以此代偿借款。故本案的基础法律关系为民间借贷，商品房买卖合同只是被告金磊公司为钟祝书归还借款所作的代偿。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案原告与被告金磊公司签订的七份商品房买卖合同的实质，系钟祝书、浙江东宸建设控股集团有限公司以商品房作为归还原告借款的代偿，因原告与钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司之间的借款行为，已被生效的刑事判决认定为实施犯罪行为的其中一情节，应属无效；且该判决中对涉及本案的款项明确继续向钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司追缴后返还被害人，而本案所涉的购房款即为违法所得款转化而来，实际并未交付；况且，借款人钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司在明知资金断链，存在无力偿还债务的情况下，利用权力将关联公司的优质资产定向性抵给原告的行为，存在恶意串通的嫌疑，侵害了其他债权人的利益；因而七份商品房买卖合同应属无效。本案所涉的商品房买卖合同包含在七份合同之中，也应属无效。由于本案原、被告签订的商品房买卖合同无效，原告实际也并未支付过购房款给被告，且房屋尚未交付，更未经产权登记；原告要求确认编号为EFB017202号《浙江省商品房买卖合同》所载明的星汇花苑第4幢01单元010301号房屋归其所有，及对该房屋被依法拍卖、变卖等方式处置所得款项享有第一顺位优先受偿权的请求，证据不足，不予支持。在涉案房屋权属不归原告所有的情况下，是否属于破产财产，应由破产管理人依法处理，与原告无关。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邢映红的诉讼请求。本案案件受理费16500元，由原告邢映红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  许诸德审 判 员  李 晖人民陪审员  蒋培南二〇一七年十一月三十日书 记 员  楼 榕???