山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1435号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）北京健力源餐饮管理有限公司。
法定代表人荐世新，董事长。
委托代理人金玮，山东汉顿律师事务所律师。
委托代理人姜宏辉，山东汉顿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）青岛宝龙房地产发展有限公司。
法定代表人许××，董事长。
委托代理人韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
上诉人北京健力源餐饮管理有限公司（以下简称“健力源公司”）因与被上诉人青岛宝龙房地产发展有限公司（以下简称“宝龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第365号民事判决，于2015年4月17日向本院提起上诉。本院于2015年5月20日受理后，依法组成由代理审判员陈明明担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审，代理审判员孙琦参加评议的合议庭，于2015年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人健力源公司的委托代理人金玮、姜宏辉，被上诉人宝龙公司的委托代理人韩传明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
健力源公司在一审中诉称，健力源公司与宝龙公司于2011年签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，合同约定健力源公司承租宝龙公司的商铺开设美食广场，租期8年。健力源公司一直以双方约定的美食广场开业日做准备，聘请专业公司对商铺进行设计、装修，招聘多名工作人员负责筹备美食广场建立，并购买厨房设备等，合计花费3067514.4元。现因宝龙公司的违约行为，给健力源公司造成重大经济损失，为维护健力源公司的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、解除双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》；2、宝龙公司支付健力源公司违约金121204元；3、宝龙公司赔偿健力源公司损失及利息共计3395902.69元；4、诉讼费由宝龙公司负担。
宝龙公司在一审中答辩并反诉称，双方于2011年签订了租赁合同后，宝龙公司依据合同约定向健力源公司交付了青岛市青山路689号李沧宝龙房地产城市广场第四层的4002、4020、4021三间商铺，自合同签订至今，健力源公司未依照合同约定向宝龙公司支付租金、履约保证金等，也未依据《物业管理服务协议》支付综合管理费等各种费用。截止2012年12月31日止，健力源公司累计拖欠租金、综合管理费、水电费等各种费用合计2432405.95元。由于健力源公司的上述行为严重违反了合同约定，构成根本违约，宝龙公司已经依法解除了与健力源公司的租赁合同。现提起反诉，要求判令：1、确认宝龙公司与健力源公司于2011年签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》业已解除；2、健力源公司向宝龙公司支付租金、综合管理费、水电费等各种费用及其逾期利息合计2432405.95元（截止2012年12月31日），并自2013年1月1日起按照未付金额的日千分之五向宝龙公司支付逾期利息；3、自2013年1月13日起，健力源公司按照每月134672元的标准向宝龙公司支付延期占用费；4、诉讼费由健力源公司负担。
健力源公司针对宝龙公司的反诉辩称：宝龙公司无权单方解除合同，无论是否存在解除条件，其行使解除权的期限也应有所限制，通过发函方式解除合同企图恶意增加健力源公司的损失，宝龙公司在发函之前也从未向健力源公司催收过任何费用。本案的过错方在宝龙公司，因宝龙公司未能提供符合合同要求及使用要求的租赁场所，造成健力源公司无法实现合同目的，宝龙公司无权向健力源公司主张损失。宝龙公司向健力源公司交接租赁场所的行为可视为宝龙公司对合同默认的履行及权利的放弃，健力源公司也已相信宝龙公司将继续履行租赁合同，因而宝龙公司无权主张解除合同。宝龙公司主张的各项费用无具体的依据，健力源公司不予认可。因宝龙公司原因导致健力源公司从未实质上使用租赁场所，宝龙公司也从未向健力源公司提供任何物业服务，水电费应由公共事业单位收取，宝龙公司无权收取。请求依法驳回宝龙公司的反诉请求。
一审法院经审理查明：
2011年9月，健力源公司与宝龙公司签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》1份，主要内容如下：健力源公司将位于青岛市李沧区青山路689号的李沧宝龙城市广场mall区第四层4002、4020、4021号商铺3间（面积2244.52平方米）租赁给宝龙公司经营使用，租赁期限8年，租赁起始日为商场最迟开业日或宝龙公司租赁场所实际开业日（以两者较早发生者为准）。租赁场所的交付日为2011年9月25日（简称“约定交付日”），健力源公司同意，宝龙公司可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整。交付时，租赁场所应达到的交付条件为合同附件2所述的交付条件。租赁场所的实际交付日系指健力源公司付清交付前应付的全部费用后，宝龙公司向健力源公司交付租赁场所，且双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日（简称“实际交付日”）。宝龙公司交付租赁场所时，健力源公司应自行前往广场与宝龙公司或经营管理公司办理租赁场所的交接手续，且健力源公司应于实际交付日后3日内进场装修租赁场所。约定交付日到来之日，若租赁场所仍不符合约定的交付条件，则约定交付日相应顺延。健力源公司同意，若宝龙公司负责完成的上述交付条件存在一定瑕疵，但不影响健力源公司进场开始装修的，则应视为租赁场所符合交付条件，健力源公司应按本合同的约定办理租赁场所的交接手续并签署《租赁场所交付确认书》，而宝龙公司应在交付后继续对上述瑕疵予以修补和完善。双方特别同意，如健力源公司已经实际进场开始或准备开始租赁场所的装修，或健力源公司已实际接收租赁场所的，即应视为租赁场所符合交付条件。自实际交付之日起至租赁起始日的期间为装修期，该装修期不因任何原因而延长。装修期内，健力源公司免于向宝龙公司和经营管理公司支付租金和综合管理费，但健力源公司应自行承担并支付使用租赁场所而产生的费用。宝龙公司同意在租赁期限内给予健力源公司租金缓交期共12个月，该租金缓交期不因任何原因而延长，第一个租赁年度的优惠期为8个月，第二个租赁年度优惠期为4个月。租赁期限内，第一个租赁年度每月租金60602元，第二个租赁年度月租金67336元，第三个租赁年度月租金74069元……，综合管理费为每月每平方米21.5元，每月48257元。健力源公司应于合同签订之日起五日内预付一个月租金及综合管理费，此后，每季度届满前五日内预付下一季度的租金及综合管理费。如果健力源公司逾期支付预付租金、预付管理费等费用，每逾期一日，应向宝龙公司或经营管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。合同还约定，健力源公司向宝龙公司缴纳2个月租金及2个月综合管理费共计2健力源公司77健力源公司8元作为履约保证金。履行保证金在整个合同期内由宝龙公司保管，宝龙公司无须向健力源公司支付利息。合同期内，健力源公司不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项，但如宝龙公司因健力源公司违约而从履约保证金中扣除相应未付款项、违约金或赔偿金的，健力源公司应在收到宝龙公司通知后5日内补足该履约保证金，否则宝龙公司有权以健力源公司根本违约而提前解除合同。本合同非因健力源公司违约而终止时，宝龙公司于健力源公司完成相关退租事项后无息退还健力源公司，任何因健力源公司违约导致宝龙公司提前解除合同的，宝龙公司有权提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。无论何种原因，本合同解除或终止后，健力源公司应在合同解除或终止次日起7日内（简称“退还期”）迁出租赁场所。健力源公司遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归宝龙公司所有，宝龙公司可自行进行处置。若健力源公司未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经宝龙公司的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期或合同续订。自退还届满次日起，健力源公司在占用期间需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向宝龙公司支付占用费，不足一个月按一个月计算。除合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为健力源公司根本违约，宝龙公司有权提前解除合同：…健力源公司逾期超过15天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合管理费或其他任何应付给宝龙公司或经营管理公司的费用的；非因宝龙公司原因或不可抗力因素，健力源公司迟延开业超过30天的，或者在本合同有效期内擅自停业或歇业超过7日的…。合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致合同提前终止的，违约方除应按合同约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。合同约定的开业时间为2011年11月11日，但涉案商铺所在商场实际开业时间为2011年12月3日。
健力源公司并于2011年9月19日与青岛李沧宝龙商业物业管理有限公司（以下简称：“宝龙物业公司”）签订《物业管理服务协议》及《消防安全责任书》。其中《物业管理服务协议》约定综合管理费起始计收时间为乙方（健力源公司）商铺租赁合同约定的“最迟开业日”，且无论乙方是否空置商铺均应支付。受有关部门或单位及乙方的委托，甲方（宝龙物业公司）可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴服务。上述合同签订后，2011年10月11日，健力源公司接受涉案商铺并进场装修，但健力源公司一直没有开业，也未向宝龙公司缴纳租金、物业管理费、水电费、履约保证金等各项费用。2013年1月5日，宝龙公司向健力源公司邮寄《解除合同通知书》，通知健力源公司解除双方的租金合同，并要求健力源公司于接到通知后10日内搬离涉案商铺。2013年12月27日，健力源公司、宝龙公司就商铺内物品进行了交接，2014年1月宝龙公司实际收回商铺，现涉案商铺已经对外出租。
上述事实，有健力源公司提交的租赁合同1份、宝龙公司提交的租赁合同1份、物业管理服务协议1份、消防安全责任书1份、财产交接确认书1份及健力源公司、宝龙公司陈述一致的笔录在案为凭。
健力源公司称，根据合同约定，健力源公司进场需要宝龙公司提供基础的物业条件，但是自健力源公司入场到装修开展时宝龙公司都没有为健力源公司创造各项条件，导致健力源公司的装修不能继续进行下去，最终停滞，无法实现合同目的，也没法开业。健力源公司提交商铺照片1宗及双方沟通的电子函件1宗、会议纪要1份（均为复印件）以证实其主张。宝龙公司对照片的真实性无异议，称照片的内容只能证明涉案商铺的装修情况，不能证明宝龙公司交付的商铺不符合合同约定，会议纪要及电子函件系复印件，宝龙公司不予认可。且宝龙公司内部有工作平台，邮箱均带有宝龙标识，对于健力源公司主张的涉案邮箱为宝龙公司工作人员的邮箱，宝龙公司不予认可。且根据合同约定，如果健力源公司实际进场或者接受租赁场所开始装修，应该视为租赁场所符合交付条件，本案中，经双方共同查勘现场，健力源公司已经接受了商铺，不存在健力源公司主张的商铺不符合基础交付条件的问题。一审法院依法对宝龙公司方工作人员余某某、温某某进行调查，取调查笔录2份，余某某称健力源公司提交的电子函件中收件人的邮箱确是其以前用过的，当时宝龙公司公司的电脑系统不完善，所以其借了朋友的邮箱，但是其从2011年开始就不用此邮箱了。经与宝龙公司方工作人员温某某核实，健力源公司提交的电子函件收件邮箱确为宝龙公司方工作人员余某某的个人邮箱。而健力源公司提交的会议纪要中有部分人系该公司工作人员。健力源公司对上述调查笔录无异议。宝龙公司对上述调查笔录的真实性无异议，但称余某某在离开李沧宝龙后就没有用过该邮箱，公司其他人也不知道有该邮箱，所以也没有给健力源公司有过回复。场地交付时，绝大部分是符合交付条件的，只有部分需要宝龙公司协助完善。该事实，有一审法院的询问笔录及庭审笔录在案为凭。
健力源公司称，因宝龙公司违约，导致健力源公司产生人工损失、宿舍损失、厨房设备投入损失、设计投入损失、装修损失、商户损失共计3067514.4元，该损失自2011年9月11日损失产生之日至2013年6月26日损失确定之日，按照年利率6.15%计算有利息损失328392.29元，上述共计3395902.69元。宝龙公司并应支付健力源公司相当于两个月租金的违约金121204元。健力源公司提交宿舍租赁费收据1份、健力源公司与第三方厨房采购合同及支付凭证、健力源公司与第三方装饰公司合同及付款凭证、建筑装饰工程施工合同及付款凭证、部分转租商铺的索赔函、授权委托书、私营企业登记信息查询结果及证人李某的当庭证言以证实其主张。宝龙公司对上述证据的真实性有异议，对证人证言不予认可，对健力源公司主张的损失及违约金不予认可。
经宝龙公司申请，一审法院依法委托山东大信工程造价咨询有限公司就健力源公司的装修工程造价进行评估。该评估公司向一审法院出具评估报告1份，称健力源公司已经完成装修工程造价为1202907.45元；健力源公司已进场未使用的部分装修材料为65537.78元；健力源公司已进场未使用的部分设备为114690.4元，共计1383135.63元。宝龙公司预交评估费20682元。宝龙公司对该评估报告无异议。健力源公司称该鉴定报告的评估价格偏低，审价范围不完整，缺少大量的工程内容，没有考虑部分施工措施内容，没有考虑垃圾清运费，不予认可。该事实，有山东大信工程造价咨询有限公司司法鉴定报告书1份、答复函1份及庭审笔录在案为凭。
庭审中，健力源公司就涉案合同履行后的可得利益损失申请进行评估，后一审法院依法委托青岛中天华资产评估有限公司进行评估，2013年4月16日，该评估公司向一审法院出具退案说明，称因申请人无法提供评估相关资料，特将案件退回。该事实，有青岛中天华资产评估有限公司的退案说明及一审法院的司法鉴定委托书、庭审笔录在案为凭。
健力源公司称，双方于2013年12月27日进行了财产交接，故租赁合同的解除时间应为2013年12月27日。宝龙公司称其于2013年1月5日向健力源公司邮寄解除合同通知书，据宝龙公司查询，健力源公司于第二日就收到了函件，故应以2013年1月6日为双方租赁合同的解除时间。该事实，有一审法院的庭审笔录在案为凭。
宝龙公司称，因健力源公司违约，应承担如下违约责任：自2011年12月1日至2012年12月31日，健力源公司共欠付租金242408元、物业管理费627341元，共计869749元，健力源公司并应按合同约定向宝龙公司支付该款项的逾期付款违约金，自2013年1月1日起至判决生效之日止按照日千分之五的标准计算；健力源公司实际使用水电费5578.45元，应支付宝龙公司；相当于解除合同时两个月租金标准的违约金134672元；因宝龙公司于2013年1月5日通知健力源公司解除合同，并通知其7日内从涉案商铺搬离，而宝龙公司于2014年1月才实际收回涉案商铺，故健力源公司应自2013年1月13日开始至2013年12月31日按照月租金标准的两倍计算，向宝龙公司支付延期占用费；向宝龙公司补交优惠期租金552152元。宝龙公司并提交宝龙物业公司出具的委托书及营业执照和组织机构代码证，以证实宝龙物业公司委托宝龙公司向健力源公司收取物业管理协议涉及的物业管理费及水电费等费用。健力源公司称其一直处于装修期，按照合同约定宝龙公司不能收取租金及违约金，且在装修期间，宝龙公司没有提供相应的管理服务，没有配合健力源公司装修工作，无权收取综合管理费。2012年1月初，健力源公司就已经停止了装修并不再实际控制涉案商铺，并且也没有影响宝龙公司继续招商引资，不存在延期占用费问题。健力源公司对宝龙公司提交的营业执照及组织机构代码证无异议，但对委托书的真实性及证明事项均有异议，称该物业公司与宝龙公司系关联企业，有利害关系，故对此不予认可，宝龙公司非物业合同主体，且根据目前情况，不具备支付物业管理费的条件。
一审法院认为：
健力源公司、宝龙公司就涉案青岛市李沧区青山路689号的李沧宝龙城市广场mall区第四层4002、4020、4021号商铺3间签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，合法有效，一审法院对此予以确认。双方均应按合同约定享有各自的权利并履行各自的义务。本案中，虽健力源公司于2011年10月11日入场装修，但健力源公司并未在合同约定的商场开业日之前（2011年12月3日）装修完毕并按期开业。故本案的焦点问题为：造成双方签订的租赁合同无法继续履行的责任方是谁，也即合同违约方是谁。虽健力源公司主张因宝龙公司不能按照合同附件2的约定向健力源公司提供符合合同要求及使用要求的租赁场所，导致健力源公司无法继续装修，但是双方合同明确约定：“交付时，租赁场所应达到的交付条件为合同附件2所述的交付条件。约定交付日到来之日，若租赁场所仍不符合约定的交付条件，则约定交付日相应顺延。健力源公司同意，若宝龙公司负责完成的上述交付条件存在一定瑕疵，但不影响健力源公司进场开始装修的，则应视为租赁场所符合交付条件，健力源公司应按本合同的约定办理租赁场所的交接手续并签署《租赁场所交付确认书》，而宝龙公司应在交付后继续对上述瑕疵予以修补和完善”。“双方特别同意，如健力源公司已经实际进场开始或准备开始租赁场所的装修，或健力源公司已实际接收租赁场所的，即应视为租赁场所符合交付条件”。故健力源公司2011年10月11日办理了物业交接手续并入场进行装修的事实，应认定其认可宝龙公司交付的商铺符合交付条件，但是其提交的电子邮件亦说明宝龙公司交付的场地存在一定的瑕疵，宝龙公司也自认场地交付时，绝大部分是符合交付条件的，有部分需要宝龙公司协助完善，故宝龙公司应按照合同约定予以修补和完善。但双方在随后的场地装修工作中就宝龙公司如何进一步完善租赁场地的基础条件未达成一致的合意，健力源公司提交的证据也不足以证实宝龙公司的行为导致无法继续履行合同。故双方就该租赁合同无法继续履行的后果均负有一定的过错，考虑到本案的实际情况，以双方各负担50%的责任为宜。
因双方均主张租赁合同已经解除，关于合同解除的时间问题，一审法院认为，健力源公司于2011年12月17日向一审法院起诉后，宝龙公司于2013年1月5日依照合同约定向健力源公司送达了书面解除合同通知书，故以该通知书送达给健力源公司之日2013年1月6日为双方合同解除日期。因涉案商铺所在商场开业日期为2011年12月3日，故该日期系双方合同起租日期。
因健力源公司、宝龙公司责任均担，故双方均无权按照合同约定向对方主张违约责任，仅就双方因此造成的实际损失向对方承担50%的赔偿责任。关于健力源公司主张的本诉请求，健力源公司对涉案商铺进行了装修是事实，且该装修的大部分无法拆除，已然成为涉案商铺的添附物或固定装修，宝龙公司作为涉案商铺的权利人，因此享有该部分装修利益，因该装修及财产经评估共价值1383135.63元，而健力源公司于2013年12月27日从涉案商铺取走价值80285.4元的财产，故健力源公司的装修损失为1302850.23元。宝龙公司应向健力源公司赔偿651425元。健力源公司主张宝龙公司应承担的其他违约责任，一审法院不予支持。
关于宝龙公司的反诉请求，因健力源公司未按期在商场开业日2012年12月3日如期开业，故自该日期至2013年12月27日双方实际交接之日，产生的租金842820元系宝龙公司的正当损失（第一个租赁年度60602元×4个月＋第二个租赁年度67336元×8个月＋第三个租赁年度74069元÷30天×25天）。健力源公司应向宝龙公司赔偿421410元。
虽健力源公司对宝龙公司提交的宝龙物业公司委托书的真实性有异议，但健力源公司未提交证据证实其异议成立，宝龙物业公司委托宝龙公司代为向健力源公司收取水电费及物业管理费的意思表示，系其对自己权利的处分行为，并未违反法律强制性规定，亦未侵犯其他人的合法权益，一审法院对此予以准许。因健力源公司并未实际营业，故宝龙物业公司也未向其提供物业服务，考虑到本案的实际情况，以综合管理费减半收取313670.5元为宜。因宝龙公司在书面通知健力源公司解除租赁合同时告知其欠付水电费5578.45元，健力源公司对此并未提出异议，故宝龙公司主张健力源公司支付欠付的水电费5578.45元，一审法院予以支持。该综合管理费及水电费共计319248.95元系宝龙公司的正当损失，健力源公司应向宝龙公司支付159624元。至于宝龙公司主张健力源公司应承担的其他违约责任，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条之规定，判决：一、健力源公司与宝龙公司于2011年9月就坐落于青岛市李沧区青山路689号李沧宝龙城市广场mall区第四层4002、4020、4021号商铺3间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2013年1月6日解除。二、宝龙公司向健力源公司支付上述商铺装修款651425元。三、健力源公司向宝龙公司支付租金421410元、水电费及综合管理费159624元，共计581034元。四、装修评估费20682元（宝龙公司已预交），健力源公司、宝龙公司各负担10341元，健力源公司向宝龙公司支付10341元。上述二、三、四项支付义务相折抵后，宝龙公司于判决生效之日起10日内支付健力源公司人民币60050元。五、驳回健力源公司的其他诉讼请求。六、驳回宝龙公司的其他反诉请求。本诉案件受理费32183元、保全费5000元，共计37183元（健力源公司已预交），健力源公司负担30296元，宝龙公司负担6887元；反诉案件受理费13668元（宝龙公司已预交），健力源公司负担3323元，宝龙公司负担10345元。本诉与反诉的案件受理费折抵后，宝龙公司给付健力源公司3564元，宝龙公司于判决生效之日起10日内直接给付健力源公司。
宣判后，上诉人健力源公司不服一审判决上诉至本院。
上诉人健力源公司上诉请求撤销一审判决，发回原审法院重新审理或依法改判、一二审诉讼费用、评估费用由宝龙公司负担。其上诉理由主要为：一、宝龙公司交付的租赁场所不具备使用功能，已构成根本违约，致使健力源公司无法实现合同目的，一审判决双方就原租赁合同无法继续履行的后果各承担50%的责任，属于事实认定错误。1、一审法院对宝龙公司交付的租赁场所是否具备使用功能认定事实不清。健力源公司认为一审判决虽认定宝龙公司交付场地存在瑕疵，但是到底存在何种瑕疵没有查清，更未对宝龙公司是否安装排烟管道、中央空调没有查清，判决双方各承担50%责任纯属认定事实错误。2、一审法院认定双方就交付的场地存在需修补完善的事项未达成合意与事实不符。健力源公司的主营业务为餐饮，因此天花板上的排烟管道、中央空调系统是健力源公司开业经营的前提条件，也是合同约定的宝龙公司的合同义务，宝龙公司应当将上述设备在开业时间之前安装到位。宝龙公司要求健力源公司支付自2011年12月3日起的租金，也可推断出宝龙公司承诺将排烟管道、中央空调的完善时间定为开业日之前，否则宝龙公司无权要求租金。宝龙公司的违约行为致使合同履行成为不可能，导致健力源公司无法实现餐饮经营特定的经济目的。宝龙公司违约在前，其无权要求健力源公司支付租金。3、一审法院依据合同“承租方实际接收租赁场所的，即应视为租赁场所符合交付条件”的约定，认定宝龙公司交付的租赁物符合交付条件属认定事实错误。双方合同约定宝龙公司交付租赁场所应当安装排烟管道、空调等关键设施。健力源公司基于对宝龙公司的信任，相信其后续会予以完善，同时考虑宝龙公司将这些设施完善之前暂不影响部分装修工程的进行，将无关装修工程和租赁场所的完善工作同步进行，可以缩短装修工期。故，健力源公司在宝龙公司未按照排烟管道、空调等关键设施的情况下，先行接收、装修了涉案租赁场所，但接收并非同意交付，健力源公司的行为并不视为对宝龙公司未按照合同约定的条件交付租赁场所的认可。健力源公司曾通过各种途径敦促宝龙公司履行安装排烟管道和空调的义务并修缮相关设施设备。但宝龙公司始终未采取任何措施，最终导致合同无法继续履行。二、一审法院将物业费收取争议作为反诉理由加入到本案一并审理属适用程序错误。1、物业管理合同和租赁场所租赁合同不属于同一案由，不应再本案中一并审理。水电费、物业管理费的收取主体应当是青岛李沧宝龙商业物业公司，该公司与健力源公司形成的法律关系系物业服务合同关系。本案的案由为房屋租赁合同纠纷，非物业服务合同纠纷。物业费的收取与本案无牵连关系，因此不应作为反诉理由在本案中一并审理。2、一审判决判令健力源公司支付青岛李沧宝龙商业物业公司一半的综合管理费，将宝龙公司的过错判令由青岛李沧宝龙商业物业公司承担，混淆了房屋租赁和物业管理合同关系，损害了青岛李沧宝龙商业物业公司的利益。且一审过程中未通知青岛李沧宝龙商业物业公司的利益，属于漏列诉讼主体。
被上诉人宝龙公司答辩称，宝龙公司向健力源公司交付的租赁场所符合交付条件，租赁合同中明确约定双方共同查验租赁场所符合交付条件后由健力源公司予以验收，本案中健力源公司已经接收租赁场所，应确认宝龙公司交付的租赁场所符合交付条件。如像健力源公司所说租赁场所的排烟管道、中央空调导致健力源公司无法开业，则健力源公司不可能对租赁场所进行达70%的装修，该事实说明健力源公司同意接收租赁场所并同意自行安装排烟管道、中央空调等。健力源公司毁约的根本原因是健力源公司装修期间进行的二次招商不成功。宝龙公司一审陈述的租赁场所瑕疵是指与原租赁合同约定不一致的情况，并不是指宝龙公司交付的租赁场所不符合交付条件，交付后宝龙公司仅需要配合健力源公司进行装修等相关工作。物业费等费用，青岛宝龙商业物业管理有限公司向法庭提交了书面委托书由宝龙公司承担相应的权利义务，一审法院从节约司法资源角度予以判决符合法律规定。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：1、涉案租赁场所未安装排烟管道及空调等实施，双方合同解除，违约责任的承担及赔偿数额；2、宝龙公司是否有权就涉案水电费、综合管理费在本案提起反诉。
对于第一个诉争焦点，涉案场所未安装排烟管道及空调等实施，双方合同解除，违约责任的承担及赔偿数额。
本院认为，健力源公司、宝龙公司于2011年9月19日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第六十条之规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”健力源公司、宝龙公司在合同中约定，健力源公司租用涉案场所经营业态为餐饮，同时约定宝龙公司向健力源公司交付房屋时，除满足合同规定的其他条件外，宝龙公司应当提供1500MM＊600MM排烟管道、30-40KW离心式风机（含油烟净化器），以及中央空调系统。同时双方在合同中约定，宝龙公司交付条件存在一定瑕疵，不影响健力源公司进场开始装修的，视为宝龙公司租赁场所符合交付条件，健力源公司应当接收租赁场所，宝龙公司在交付后继续对存在的瑕疵予以修补和完善。本案，健力源公司已经实际进场装修涉案场所，根据如前所述双方的约定，应当视为宝龙公司交付的租赁场所符合约定的交付条件。但根据查明的事实，宝龙公司交付涉案场所时，并未向健力源公司提供1500MM＊600MM排烟管道、30-40KW离心式风机（含油烟净化器），以及中央空调系统，至健力源公司提起诉讼要求解除双方租赁合同相应设施未安装到位。根据健力源公司、宝龙公司在合同中的约定，健力源公司接收并装修涉案场所仅视为租赁场所符合约定的交付条件，但并不免除宝龙公司在交付后继续对存在的瑕疵进行修补和完善的义务，即宝龙公司在向健力源公司交付房屋后，宝龙公司仍然有义务及时向健力源公司提供1500MM＊600MM排烟管道、30-40KW离心式风机（含油烟净化器）、中央空调系统，安装相应设施。宝龙公司在合同履行过程中未向健力源公司提供1500MM＊600MM排烟管道、30-40KW离心式风机（含油烟净化器），以及中央空调系统，属于违约。
健力源公司在宝龙公司向其交付涉案场所后，对涉案场所进行装修，但健力源公司并未按照双方合同约定及时向宝龙公司足额缴纳租赁费。健力源公司主张其公司未及时缴纳租赁费的行为属于对宝龙公司未提供排烟管道、离心式风机、中央空调系统等违约行为行使先予履行抗辩权。对此，本院认为，健力源公司、宝龙公司在涉案租赁合同中约定，健力源公司接收、装修涉案场所的，视为宝龙公司交付的场所符合约定的交付条件，虽宝龙公司应当对缺失的相应设施承担继续完善的义务，但合同并未明确约定该义务与健力源公司支付租赁费的先后履行顺序，健力源公司不及时支付租赁费亦属于违约行为。
本案，健力源公司、宝龙公司均在合同履行过程中存在违约行为，但双方合同中明确约定租赁涉案场所用于餐饮经营，缺少排烟管道、离心式风机（含油烟净化器）、中央空调系统，涉案场所明显无法用于餐饮经营。双方合同约定宝龙公司在交付涉案场所时即应提供符合约定的排烟管道、离心式风机（含油烟净化器）、中央空调系统，但宝龙公司交付涉案场所时未提供，其在合同履行过程中亦未按约定对交付时存在的瑕疵予以完善，未及时安装相应设施，且直至本案诉讼中，宝龙公司一直主张其不负有安装相应设施的义务，其行为严重违背双方的合同约定，宝龙公司应当承担主要的违约责任，健力源公司未及时支付租赁费应当承担次要违约责任。
健力源公司、宝龙公司在租赁合同中约定，涉案场所所在广场开业日或涉案场所开业日较早发生的日期作为租赁起始日，涉案场所因双方纠纷未实际开业，所在广场于2011年12月3日开业，故应认定双方起租日为2011年12月3日。根据《合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案双方在合同履行过程中均存在违约行为，但因宝龙公司未及时提供排烟管道、离心式风机（含油烟净化器）、中央空调系统等设施，致使租赁涉案场所从事餐饮经营的合同目的不能实现，宝龙公司承担主要违约责任，健力源公司有权起诉要求解除双方之间的租赁合同，并按过错责任程度向宝龙公司追究违约责任。健力源公司于2012年12月17日起诉要求解除双方租赁合同，属于对合同解除权的行使，应当认定双方合同于该日解除。一审法院认定双方合同于2013年1月6日解除，属于适用法律错误，本院依法予以纠正。
根据《合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”健力源公司、宝龙公司在合同履行过程中均存在违约行为，应当分别根据自己过错责任程度向对方承担赔偿责任，综合考量双方在合同履行过程中的过错程度，本院认为宝龙公司应当承担80%的违约责任，健力源公司应当承担20%的违约责任。
诉讼过程中，根据宝龙公司的申请，一审法院依法委托具有鉴定资质的鉴定机构按照法定程序对健力源公司装修工程造价进行了评估，确认健力源公司对涉案场所进行的装修共计价值为1383135.63元，健力源公司自认从涉案商铺取走价值80285.4元的财产，剩余装修损失1302850.23元。宝龙公司预交评估费20682元。健力源公司主张的合同履行后的可得利益损失，其未提供证据证明，且因其无法提供评估相关资料，鉴定机构无法进行鉴定，健力源公司应当承担举证不能的法律责任。综上，合同解除，健力源公司的损失为1302850.23元。宝龙公司承担80%的违约责任，宝龙公司应当赔偿健力源公司1042280.18元（1302850.23元×80%=1042280.18元）。对于评估费用宝龙公司应当承担16545.6元（20682元×80%=16545.6元）。
双方合同解除，健力源公司未支付的租金数额，应当视为宝龙公司的损失，健力源公司应当按照其违约责任向宝龙公司支付租金。双方起租日为2012年12月3日，健力源公司应当自该日期起至双方2013年12月27日实际交接之日，向宝龙公司支付租金（占有使用费）。该期间租金（占有使用费）共计842820.17元（第一个租赁年度60602元×4个月＋第二个租赁年度67336元×8个月＋第三个租赁年度74069元÷30天×25天），健力源公司承担20%违约责任，其应当支付宝龙公司租金168564.03元（842820.17元×20%=168564.03元）。
综上，涉案场所未安装排烟管道及空调等实施，双方合同解除，健力源公司应当承担次要违约责任，宝龙公司应当承担主要违约责任，健力源公司应当支付宝龙公司租赁费168564.03元，宝龙公司应当赔偿健力源公司1042280.18元。
对于第二个诉争焦点，宝龙公司是否有权就涉案水电费、综合管理费在本案提起反诉。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”提出反诉限于本诉的当事人，且反诉与本诉应当具有关联。涉案《物业管理服务协议》系健力源公司与案外人青岛李沧宝龙商业物业管理有限公司签订，宝龙公司非物业服务合同当事人。本案本诉，健力源公司基于其与宝龙公司之间的房屋租赁合同起诉宝龙公司在合同履行过程中违约，双方之间纠纷属于房屋租赁合同纠纷，宝龙公司主张的水电费、综合管理费系基于青岛李沧宝龙商业物业管理有限公司与健力源公司的物业管理服务合同，属于物业服务合同纠纷。宝龙公司非物业服务合同的当事人，其就此提出的反诉与健力源公司提起的本诉亦属于不同的法律关系，一审法院在本案中审理宝龙公司就支付水电费、综合管理费对健力源公司提出的反诉属于适用法律不当，本院依法予以纠正。
综上，上诉人健力源公司的上诉请求，部分理由成立，本院予以支持。原审法院认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：
一、撤销青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第365号民事判决；
二、上诉人北京健力源餐饮管理有限公司与被上诉人青岛宝龙房地产发展有限公司于2011年9月就坐落于青岛市李沧区青山路689号李沧宝龙城市广场mall区第四层4002、4020、4021号商铺3间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2012年12月17日解除。
三、被上诉人青岛宝龙房地产发展有限公司向上诉人北京健力源餐饮管理有限公司支付涉案场所装修损失1042280.18元；
四、上诉人北京健力源餐饮管理有限公司向被上诉人青岛宝龙房地产发展有限公司支付涉案场所租赁费168564.03元；
五、装修评估费20682元（被上诉人青岛宝龙房地产发展有限公司已预交），被上诉人青岛宝龙房地产发展有限公司负担16545.6元，上诉人北京健力源餐饮管理有限公司负担4136.4元；
六、驳回上诉人北京健力源餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被上诉人青岛宝龙房地产发展有限公司的其他诉讼请求。
上述二、三、四项支付义务相折抵后，被上诉人青岛宝龙房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人北京健力源餐饮管理有限公司869579.95元。
本诉案件受理费32183元、保全费5000元，共计37183元（上诉人北京健力源餐饮管理有限公司已预交），上诉人北京健力源餐饮管理有限公司负担26164元，被上诉人青岛宝龙房地产发展有限公司负担11019元；反诉案件受理费13668元（被上诉人青岛宝龙房地产发展有限公司已预交），上诉人北京健力源餐饮管理有限公司负担947元，被上诉人青岛宝龙房地产发展有限公司负担12721元。二审案件受理费37115元（上诉人北京健力源餐饮管理有限公司已预交），由上诉人北京健力源餐饮管理有限公司负担24129元，由被上诉人青岛宝龙房地产发展有限公司负担12986元。一审本诉受理费、保全费、反诉受理费、二审受理费折抵后，被上诉人青岛宝龙房地产发展有限公司给付上诉人北京健力源餐饮管理有限公司23058元，被上诉人青岛宝龙房地产发展有限公司于本判决生效后10日直接给付上诉人北京健力源餐饮管理有限公司。
如被上诉人青岛宝龙房地产发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明明
代理审判员 孙 琦
代理审判员 甘玉军
二〇一五年十月二十日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 李珊珊