鄂尔多斯市东胜区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）内0602执异105号
异议人（被执行人）鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司。
法定代表人张时平，系公司董事长。
委托代理人孙亚，系内蒙古三恒律师事务所律师。
申请执行人王彩丽，女，1960年10月26日出生，汉族。
本院在执行申请执行人王彩丽申请执行被执行人鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司（以下简称时达公司）民间借贷纠纷一案中，被执行人时达公司向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人时达公司称，一、查封的四套房屋非申请人所有，实际所有权人为案外人。位于东胜区X室、X室、X室、X室四套房屋虽然登记在申请人鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司名下，但实际所有权人均为案外人。其中X室房屋所有权属于案外人蒙凯公司。天和俪苑小区占地约143亩，其中约71亩土地使用权原属于蒙凯集团。2009年9月23日，蒙凯集团与申请人签订《房地产项目合作开发合同》，约定蒙凯集团所有71亩土地使用权以每亩330万元拆迁，合计拆迁补偿总价约23430万元。申请人向蒙凯集团支付现金15000万元，其余约8643万元款项按5000元/㎡的价格交付蒙凯集团相应面积的楼房抵顶。申请人与蒙凯集团履行了该合同。2013年10月8日，申请人将包括时达天和俪苑小区X室房产在内的100套房屋交付给蒙凯集团。蒙凯集团已合法取得（2015）东执字第3803号执行裁定书裁定查封的房屋实际所有权。其中时达天和俪苑小区X室经案外人张永祥2014年4月23日与申请人签订的《时达天和俪苑认购书》出售，张永祥于认购书签订当日一次性付清房屋认购款；其中X室经案外人高巧灵2011年6月22日与申请人签订的《时达天和俪苑认购书》出售，高巧灵于认购书签订当日交付30%房屋认购首付款，剩余70%的购房款办理房屋按揭贷款；其中7号楼3单元312室经案外人解兴宇于2011年4月26日与申请人签订的《时达天和俪苑认购书》出售，解兴宇于认购书签订当日交付30%房屋认购首付款，剩余70%的购房款办理房屋按揭贷款。案外人张永祥、高巧灵、解兴宇为其所购房屋的实际所有权人。上述四套房屋仍登记在被执行人时达公司名下，是因案外人尚未办理完成房屋网签和登记手续。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专用部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称业主。可以认定，房屋的实际所有权人为案外人。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款规定：“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；……（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。”人民法院应当解除对X室、X室、X室、X室四套房屋的查封。被申请人王彩丽已足额保全申请人名下财产，且尚未解封。东胜区法院依据被申请人王彩丽的申请，于2015年7月28日以（2015）东民初第4879号民事裁定书、（2015）东民初第4879-1号民事裁定书，查封了申请人名下X室、X室、X室、X室、X室共五套房屋。该五套房屋价值足以偿付被申请人诉讼标的额度，而且，截至2016年2月18日（2015）东执字第3803号民事裁定书做出之日，该五套房产没有解除查封（该五套房产至今未解除查封）。在已经有足额财产查封的前提下，人民法院又另外增加查封申请人新的财产，违反了法律规定，损害了申请人的合法权益。四、查封的财产明显超过标的额度。东胜区人民法院（2015）东执字第3803号民事裁定书裁定查封的X室、X室、X室、X室四套房屋售价（或抵价）约327万元，明显超过被申请人约204万元的诉讼标的额度；况且，此前还有已经查封的其他五套房产没有解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”之规定，人民法院应解除对X室、X室、X室、X室四套房屋的查封。综上，申请人对X室、X室、X室、X室四套房屋的查封提出异议，请贵院查明事实，依法撤销（2015）东执字第3803号执行裁定书，解除对上述四套房屋的查封。为证明其主张，异议人鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司向本院提交以下证据：
1、《房地产项目合作开发合同》1份，蒙凯写字楼房源统计表1份、收据29支；
2、《“时达天和俪苑”认购书》3份，收据3支，身份证复印件3份；
3、（2015）东民初字第4879号民事裁定书、（2015）东民初字第4879-1号民事裁定书各1份；
4、（2015）东民初字第4879号民事调解书、（2015）东东执字第3802、3803号民事裁定书各1份。
本院查明，申请执行人王彩丽诉被执行人鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司民间借贷纠纷一案，申请执行人向本院提出诉讼财产保全申请，请求依法查封时达公司所有的位于东胜区X室、X室、X室、X室、X室，并提供了相应担保。本院于2015年7月28日作出（2015）东民初字第4879号、（2015）东民初字第4879-1号民事裁定书，依法查封了上述房产。上述案件经本院主持调解，双方达成如下调解协议：“被告鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限公司偿还原告借款本金1325500元及利息715770元……”。本院据此于2015年9月24日作出（2015）东民初字第4879号民事调解书。该调解书生效后，被执行人鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司未履行上述生效法律文书所确定的义务，申请执行人王彩丽向本院申请强制执行。案件执行过程中，本院于2016年2月18日作出（2015）东执字第3803号执行裁定，依法查封被执行人鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司所有的位于X室、X室、X室、X室房产四套。后异议人向本院提出异议。
另查明，申请执行人王彩丽诉被执行人鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司民间借贷纠纷一案中，本院一共查控被执行人时达公司名下九套房产。其中，张永祥、高巧灵、解兴宇、鄂尔多斯市蒙凯汽车销售集团有限公司已作为另案案外人分别针对X室、X室、X室、X室向本院提起执行异议，上述案件异议结果尚未最终确定。
本院认为，关于异议人提出上述房产四套并非其所有，实际所有权人为案外人的异议理由。由于涉及案外人对执行标的是否具有足以排除本院执行的实体权利的审查，且张永祥、高巧灵、解兴宇、鄂尔多斯市蒙凯汽车销售集团有限公司已作为另案案外人向本院提起执行标的异议,故该异议本院在案外人异议程序中一并解决。针对异议人提出的本院存在超标的查封的执行行为违法的异议理由。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，不得超标的查封、扣押、冻结的条件必须是“明显”。本案中，异议人主张被执行房产存在超标的额查封的情形，但未能举证证明被执行房产的实际价值，且被执行人应履行的债务总额除了生效裁判文书主文所确定的给付义务，还应包括迟延履行债务的利息以及评估、拍卖所需费用等依法由当事人承担的费用，以上债权尚未确定；另，不动产财产拍卖变现过程中会存在市场行情等诸多影响，可能导致流拍降价等情形，加之案外人针对执行标的提出的异议结果尚未最终确定，故异议人请求法院解除查封涉案房产的依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司的异议。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向鄂尔多斯市中级人民法院申请复议。
审 判 长 贺晓东
代理审判员 边远霞
代理审判员 马 畅
二〇一六年五月十六日
书 记 员 张录录