江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣10民终字第163号
上诉人（原审被告）徐千民，男，1973年10月2日出生，汉族，江西省金溪县人，农民，住金溪县，
上诉人（原审被告）徐千虎，男，1982年7月4日出生，汉族，江西省金溪县人，农民，住金溪县，
上诉人（原审被告）徐千军，男，1975年11月10日出生，汉族，江西省金溪县人，农民，住金溪县，
上诉人（原审被告）徐远谋，男，1937年9月4日出生，汉族，江西省金溪县人，农民，住金溪县，
上诉人（原审被告）徐千文，男，1969年5月5日出生，汉族，江西省金溪县人，农民，住金溪县，
上列五上诉人的委托代理人吴金明，江西民鉴律师事务所律师。委托权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）徐金祥，男，1959年12月18日出生，汉族，江西省金溪县人，农民，住金溪县，
委托代理人王辉庭，江西论研律师事务所律师。委托权限：一般代理。
徐千民、徐千虎、徐千军、徐远谋、徐千文因与徐金祥合同纠纷一案，不服江西省金溪县人民法院于2016年1月29日作出的(2015)金对民初字第69号民事判决，上诉于本院。本院受理后依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人徐千民、徐千军，上诉人徐千民、徐千虎、徐千军、徐远谋、徐千文的委托代理人吴金明，被上诉人徐金祥及其委托代理人王辉庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，原告徐金祥与被告徐千民、徐千虎、徐千军、徐远谋、徐千文同属琉璃乡蒲塘村蒲塘一组的村民。被告徐远谋为被告徐千民、徐千虎、徐千军、徐千文的父亲。被告徐千虎与周雪玲系夫妻关系，徐睿系被告徐千虎的儿子，徐忍系被告徐千民的儿子。2013年10月23日，原、被告双方签订了一份《卖地基契约》，该契约上约定的卖方(甲方)为徐千民、徐千军、徐千虎三人，买方(乙方)为徐金祥。契约内容为：甲方有公共地基一处，坐落在……(省略部分为地基四至)。地基东西宽约二十五米，南北宽（至竹园后墙）约三十八米。地基上有甲方所建石屋一栋，此外，水泥马路北侧有甲方猪栏一栋、屎窖一栋。今甲方自愿将上述地基包括地基上所建石屋和北侧的猪栏屎窖一并卖给乙方名下为业。双方议定卖价人民币三万五千二百元整。乙方已于签约之日一并付清，分文无欠。此后上述地基包括地上所有、地下所藏均归乙方所有，乙方可作任何处置，甲方都无权干预。恐口说无凭，特立此契约，一式两份，甲乙双方各执一份为据。附：猪栏、屎窖位置：……(省略部分为四至范围)。卖方有徐千民、徐远谋、徐睿、徐忍、徐千虎、周雪珍签名。买方有徐金祥签名，中人有徐远来、卫星、永安等共14人签名，代笔人徐志群也在契约落款处签名。当天，原告徐金祥在自己家中摆了两桌酒宴请双方部分亲属及中人等，并将购地款35200元全部支付给被告徐千民。另查明，被告徐远谋与妻子官水仙在蒲塘村××栋建筑面积为150.4平方米的房屋及一栋建筑面积为55.2平方米的房屋。本案双方卖地基契约中的土地含该栋建筑面积为55.2平方米的房屋。2001年元月17日，被告徐千文与同村村民徐小毛约定：徐千文将房屋卖给徐小毛，徐小毛将其本案涉及的部分土地置换给徐远谋。2014年2月份，村民徐康书以1952年的土地证主张原、被告所买卖的土地为其所有，因此三方多次发生争议。2014年5月份，徐康书在该地基上用水泥砖建了一栋20-30平方米的平房让其母亲入住。至今，三方争议仍未解决。
原判认为，我国《土地管理法实施条例》第三条规定：“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。本案原、被告双方签订了一份《卖地基契约》，该契约约定被告方将一块面积约八、九百平方米的地基（包括地基上所建石屋和北侧的猪栏、屎窖）卖给原告方，但被告方对该地基并未依法登记，在庭审中只向法庭提供了该地基上建筑面积为55.2平方米的房屋所有权证，该房屋至少已有20多年的历史，原告购买约八、九百平方米地基的目的是为了拆除旧房重新建造住宅，显然该契约并不能实现原告购买地基建房的目的。因被告方未能向法庭提供充分的证据证明其依法取得该地基的使用权，致使该地基的使用权不能转移，不能实现原告签订合同的目的，根据合同法的有关规定，此情形属于合同的法定解除情形，故本院对原告的本意为要求解除双方签订的《卖地基契约》并由被告方返还购地款的诉讼请求予以支持。因原告徐金祥是将购地款35200元直接支付给被告徐千民，而被告徐千虎、徐千军、徐远谋、徐千文未直接获得购地款，故应由被告徐千民返还原告徐金祥购地款35200元。原告在庭审中表示自愿放弃主张在签订契约当天摆了两桌酒席损失1000元，因该表示系原告的真实意思表示，故予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决：一、解除原、被告签订的《卖地基契约》；二、限被告徐千民在本判决书生效之日起十日内返还原告徐金祥购地款人民币35200元；三、驳回原告徐金祥的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元由被告徐千民负担。
一审宣判后，徐千民、徐千虎、徐千军、徐远谋、徐千文不服，上诉称：1、原判认定被上诉人徐金祥购买本案宅基地是为了在宅基地上拆旧房建新房，没有事实根据。2、被上诉人在原审的诉讼请求是确认合同无效，原判变更被上诉人的诉请作出判决，又未向当事人予以释明，审判程序违法。3、本案应由政府确认土地权属后再行裁判。4、其对本案宅基地及房屋拥有完全的所有权、使用权和处分权，且合同已履行完毕，被上诉人无权要求解除合同。5、本案合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。6、本案纠纷是徐康书引起的，应追加徐康书为当事人。要求撤销原判，确认合同有效，驳回被上诉人徐金祥的诉讼请求。
被上诉人徐金祥答辩称，上诉人不享有本案合同所涉土地的合法使用权，致使合同目的无法实现。原审判决正确，要求维持原判。
经二审审理查明，原判认定的基本事实有《卖地基契约》、《私房所有权登记申请书》、《房屋所有权证》存根、《现场勘察表》、《地基协议书》、蒲塘村委会的《证明》等证据证实，当事人亦基本上无异议，应予认定。
二审另查明，徐康书作为中（间）人在《卖地基契约》中签了名。徐金祥诉至法院要求：一、判决确认原、被告签订的《卖地基契约》无效；二、判决三被告共同返还原告购买宅基地款35200元；三、判决三被告共同赔偿原告因宅基地买卖导致的损失1000元；四、诉讼费由被告承担。
关于上诉人所称原判认定被上诉人徐金祥购买本案宅基地是为了在宅基地上拆旧房建新房没有事实根据的问题，本院认为，根据一般的日常生活经验法则和本案宅基地上房屋的现状，能够推定出徐金祥购买本案宅基地的目的是为了在宅基地上拆旧房建新房。而上诉人并未提供相反的证据以证明徐金祥购买本案宅基地是为了其他用途目的。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，原判作此认定是正确的，上诉人的该项上诉理由不能成立。
上诉人称其对本案宅基地拥有完全的所有权、使用权和处分权，经查不能完全成立。宅基地的所有权属于村民小组集体所有，上诉人并不享有本案宅基地的所有权。除其拥有房产证的55.2平方米房屋占地面积以外，其对本案宅基地大部分面积的使用权虽有其他证据证实，但其权利来源尚有疑问。宅基地的最终处分权也属于村民小组享有。
上诉人称本案纠纷是由徐康书的行为引起的，经查属实。
上诉人称被上诉人在原审的诉讼请求是确认合同无效，原判变更被上诉人的诉请作出判决，又未向当事人予以释明，审判程序违法。经查属实，本院予以采纳。
本院认为，本案上诉人徐千民、徐远谋、徐千虎等人与被上诉人徐金祥签订的《卖地基契约》名为土地、房屋的买卖合同，实际为房屋的买卖合同和土地使用权的转让合同，该合同应属有效合同。原审判决认定为是有效合同正确。徐金祥主张本案合同无效的理由不足，不予采纳。因合同已经履行完毕，引起本案纠纷的起因是徐康书在合同已经履行完毕后主张本案合同转让土地的使用权并在该土地上非法建房，上诉人对此并无过错。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的理由是当事人一方有迟延履行债务或其他违约行为，而本案上诉人并无这些行为。因此，原判解除合同的理由和根据不足，应予撤销。徐金祥起诉要求确认本案合同无效并返还价款等诉讼请求不能成立，应予驳回。上诉人的上诉请求成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销江西省金溪县人民法院(2015)金对民初字第69号民事判决；
二、驳回被上诉人（原审原告）徐金祥的诉讼请求。
一审案件受理费680元、二审案件受理费680元，合计人民币1360元，均由被上诉人徐金祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 邱益淋
审判员 万燕飞
审判员 黄 皓
二〇一六年五月十八日
书记员 :余磊
合议庭评议笔录
时间：2016年5月18日
地点：本院503办公室
合议庭成员：审判长邱益淋，审判员万燕飞、黄皓
书记员：余磊
评议徐千民等人与徐金祥合同纠纷上诉一案。
记录如下：主审人介绍案情（详见审理报告）。主审人认为，本案上诉人徐千民、徐远谋、徐千虎与被上诉人徐金祥签订的《卖地基契约》应属无效合同，被上诉人徐金祥在原审的诉讼请求应予支持。理由是：（1）《卖地基契约》为土地、房屋的买卖合同。合同明确约定“甲方自愿将上述地基包括地基上所建石屋和北侧的猪栏屎窖一并卖给乙方名下为业。……上述地基包括地上所有、地下所藏均归乙方所有，乙方可作任何处置”。（2）作为卖方的上诉人徐千民、徐远谋、徐千虎并不享有所出售950㎡宅基地（地基）的所有权，该宅基地的所有权属于蒲塘村委会第一村民小组集体所有。其出卖宅基地的所有权侵犯了蒲塘村委会第一村民小组的权利。如前所述，上诉人徐千民、徐千虎、徐千军、徐远谋、徐千文对该宅基地除其拥有房产证的55.2平方米房屋占地面积范围内的宅基地依法享有使用权以外，其所主张的对本案宅基地其余大部分面积土地享有使用权的根据不足。即便按照上诉人的主张所称的其是转让该宅基地的使用权，因其对该宅基地大部分面积土地的使用权缺乏享有的根据，其对该宅基地大部分面积土地的使用权也不享有转让权利。况且是否同意转让的最终决定权也在蒲塘村委会第一村民小组，双方当事人在未经蒲塘村委会第一村民小组同意的情况下转让该宅基地也属无权转让。
（3）《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”该条法律的规定属于禁止性规定，即《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所规定的法律强制性规定。本案《卖地基契约》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该土地买卖合同无效。因房随地走，该合同的土地买卖无效，房屋买卖部分也随之无效。原审判决和上诉人关于本案合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同的主张于法不符，应予改判和不予采纳。（4）上诉人关于本案应由政府确认土地权属后再行裁判的主张因合同无效而不能成立。即便蒲塘村委会第一村民小组和政府将本案的土地使用权确认归上诉人享有，因其无权出卖本案的土地，《卖地基契约》仍属无效合同。
上诉人徐千民、徐远谋、徐千虎与被上诉人徐金祥签订的《卖地基契约》属于无效合同，原判认定为有效合同是错误的，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还。因被上诉人徐金祥是将购地款35200元直接支付给了上诉人徐千民，上诉人徐千虎、徐千军、徐远谋、徐千文未直接获得购地款，故应由徐千民返还徐金祥购地款35200元，徐金祥也应将因该合同取得的土地和房屋返还给徐千民、徐千虎、徐千军、徐远谋、徐千文。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，主审人意见：
一、撤销江西省金溪县人民法院(2015)金对民初字第69号民事判决；
二、上诉人徐千民、徐远谋、徐千虎与被上诉人徐金祥签订的《卖地基契约》无效；
三、上诉人徐千民在本判决书生效之日起十日内返还被上诉人徐金祥购买土地房屋款人民币35200元，被上诉人徐金祥将因该合同取得的土地和房屋返还给上诉人徐千民、徐千虎、徐千军、徐远谋、徐千文；
四、驳回原告徐金祥的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费680元、二审案件受理费680元，合计人民币1360元，由上诉人徐千民、徐千虎、徐千军、徐远谋、徐千文和被上诉人徐金祥分别负担680元。
万燕飞：我仍然坚持我原有的观点,认为双方当事人的合同转让的是地基使用权，不是所有权买卖，合同是有效的。因合同已经履行完毕，纠纷是由徐康书的行为引起的，徐康书的问题应由徐金祥去解决。徐金祥起诉的目的是想将矛盾推给上诉人去解决。原判解除合同的理由不充分，因此，应驳回原告徐金祥的诉讼请求。
黄皓：同意驳回原告徐金祥的诉讼请求，案结事了。
决定：撤销原判，驳回原告徐金祥的诉讼请求。
一审案件受理费680元、二审案件受理费680元，合计人民币1360元，均由被上诉人徐金祥负担。