上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7962号
上诉人(原审被告)：上海中贯汇都餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：明平志，执行董事。委托诉讼代理人：李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。上诉人(原审被告)：南通国有置业集团有限公司，住所地江苏省南通市。法定代表人：张星，董事长。委托诉讼代理人：李朝春，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海中企物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：朱建华，董事长。委托诉讼代理人：王文君，公司员工。委托诉讼代理人：祝茗屿，公司员工。上诉人上海中贯汇都餐饮管理有限公司(以下简称“中贯餐饮”)、南通国有置业集团有限公司(以下简称“南通置业”)因与被上诉人上海中企物业管理有限公司(以下简称“中企物业”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2015)静民一(民)初字第1863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中贯餐饮上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回中企物业的原审诉请；诉讼费用由中企物业及南通置业负担。事实和理由：1、虽然中贯餐饮与南通置业就本市(以下简称“涉案房屋”)签订了《房屋租赁合同》(“以下简称《租赁合同》”)，但该合同实际并未履行。中贯餐饮的合同权利义务转给了案外人上海谷沣酒吧娱乐有限公司(以下简称“谷沣公司”)，由其实际使用该房，物业服务等相关费用也由中企物业与该公司收付。事实上从一开始中企物业就与谷沣公司建立了物业服务关系，中贯餐饮不再负有付费义务。一审法院未将谷沣公司列为案件当事人属于程序错误、事实不清；2、在没有特别约定的情况下，物业管理费的法定支付人应当是产权人。中贯餐饮并非房屋产权人，不应承担支付物业费的责任；3、中贯餐饮支付物业服务费的责任是基于与南通置业签订的《租赁合同》中租人责任的约定和中贯餐饮与中企物业自愿签订承担物业费的《万泰大厦单元租户物业管理协议》(以下简称“《协议》”)的约定而产生。南通置业与中贯餐饮因《租赁合同》纠纷已在法院诉讼，该案审理过程中南通置业提出解除《租赁合同》，中贯餐饮(于2014年9月28日)对此予以同意，故在租约解除后，作为租约从合同的《协议》也就当然解除。涉案欠费发生在此之后，故中贯餐饮不应再承担支付物业服务等费用的义务。同时在该案作出最终判决前，本案不应进行处理；4、按照《协议》约定，物业服务期限至2015年5月16日届满，该合同已过期失效，中企物业主张此后的物业服务费也没有依据；5、经营用途和办公用途的物业服务费收取标准不同。中贯餐饮未取得过营业执照，实际从未经营，故对4楼应按办公用途[人民币(以下币种均为人民币)23元/平方米]的标准计算物业服务费，一审法院按营业场所(40元/平方米)的标准计算物业服务费是错误的，按(42元/平方米)的标准计取3楼的物业服务费也有错，应扣除中央空调使用费用；6、涉案欠费期间房屋使用人没有与中企物业签订过相关合同，应视为对违约金未作约定，一审法院支持中企物业主张的违约金诉求没有合同和法律依据，所作的判决显然有错，故要求支持中贯餐饮的上诉请求。中企物业辩称，南通置业与中贯餐饮签订的《租赁合同》和中企物业与中贯餐饮所订的《协议》系各自独立的合同，两者之间不存在主从合同关系。南通置业与中贯餐饮之间就《租赁合同》纠纷进行的诉讼则与本案无关。中企物业与谷沣公司从未建立过物业服务关系，期间谷沣公司曾代中贯餐饮支付过部分物业服务费，中贯餐饮仍负有按约支付其余物业服务费的合同义务并不能因此得以免除。在《协议》约定的时限届满后，中贯餐饮实际仍在占用涉案房屋，故其理应支付相关的物业服务费。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，故不同意中贯餐饮的上诉请求，要求维持原判。南通置业辩称：一审法院认定中贯餐饮应按照《协议》约定承担支付相关物业服务费的判决是正确的，但物业服务费应当按照办公楼的标准计取。南通置业上诉请求：撤销原判第三项，依法改判南通置业对中贯餐饮负有的债务不承担连带清偿责任；诉讼费用由中贯餐饮和中企物业负担。事实和理由：中企物业与中贯餐饮签订的《协议》明确约定中贯餐饮负有向中企物业支付物业服务等费用的义务，而南通置业与中企物业就此则不存在合同关系，不应承担相应的连带清偿责任。一审法院按照商业用途计取相关费用有误，判决南通置业对中贯餐饮应承担的违约金也负有连带清偿责任没有法律依据，显失公平。故要求支持南通置业的上诉请求。中企物业辩称，南通置业与中贯餐饮约定物业服务费由中贯餐饮支付物业服务的相关费用。按照相关规定，作为业主的南通置业对此应承担连带清偿责任。故不同意南通置业的上诉请求，要求维持原判。中贯餐饮辩称，南通置业与中贯餐饮就《租赁合同》纠纷进行的另案诉讼尚在审理阶段，应待该案最终判决后再对本案作出处理。中企物业向一审法院提起诉讼请求判令：1、中贯餐饮和南通置业按照每月122,861.58元的标准连带支付中企物业2014年10月6日起至判决生效之日为止的物业服务费；2、中贯餐饮和南通置业连带支付中企物业截止至2015年6月30日的水电费99,601.80元；3、中贯餐饮和南通置业连带支付中企物业逾期支付物业服务费的违约金(以1,208,615.80元为本金，按照每日万分之五的标准，自2015年7月7日计算至判决生效之日为止)。一审法院认定事实：中企物业在2008年3月26日和上海市万泰大厦的建设单位中华企业服务有限公司签订《万泰大厦前期物业管理服务委托合同》成为该房屋的物业服务企业，根据约定，委托管理服务期限为二年，办公楼物业管理服务费为23元/平方米建筑面积/月,商铺物业管理服务费待商铺确定运行模式后另行测算商定。同年10月22日，双方签订《补充协议》，约定将办公楼物业管理服务费标准增加3元，物业管理服务期限自大厦第一位业主交房之日起至业主大会成立并签订新的物业管理合同之日止。2010年3月，南通置业向建设单位购买涉案房屋，并于同年9月19日登记为所有权人，其中3层建筑面积2,005.39平方米，4层建筑面积965.88平方米，登记房屋用途为商业。2012年5月，南通置业与中贯餐饮签订《房屋租赁合同》，约定南通置业将涉案房屋出租给中贯餐饮使用，租期自2012年5月17日至2020年5月16日；中贯餐饮应当按照3楼每月每平方米建筑面积42元、4楼每月每平方米建筑面积40元的标准直接向万泰大厦物业管理公司缴付物业管理费。之后，中企物业(甲方)与中贯餐饮(乙方)签订了《万泰大厦单元租户物业管理协议》，约定：由甲方就涉案房屋向乙方提供物业管理服务，期限自2012年5月17日至2015年5月16日；管理费标准为3楼每月每平方米建筑面积42元，4楼每月每平方米建筑面积40元；乙方应向甲方缴付相当于两个月物业管理费的押金，押金不得抵充应付管理费或其他应付费用，乙方退租时，在业主验收认可后15天内将押金退还乙方，无须支付任何利息；乙方应于每月5日前付清物业管理费，逾期付款的，每延迟一日应加收应付物业管理费总额千分之三的滞纳金；耗用电力费用由甲方按照乙方每月电力消耗数(电表实际计量字数和3%电路损耗之和)和单价1.28元后得出，由乙方在每月5日前付清上月电费给甲方；耗用水费由甲方按照乙方每月水消耗数按单价5.50元后得出，由乙方在每月5日前付清上月水费给甲方；该协议还对其它物业管理服务事项进行了约定。物业管理协议签订后，中贯餐饮按约向中企物业支付了押金241,381.37元，中企物业按照每月122,861.58元的标准收取物业服务费至2014年9月30日。付款方式为中贯餐饮支付或案外人代付。此后由于未能按时收到物业服务费，中企物业向中贯餐饮与南通置业催要，但仅收到中贯餐饮支付物业服务费20,000元。中企物业无奈遂起诉至法院，要求判如所请。一审法院另查明，2013年5月20日，中贯餐饮函告南通置业：由于在经营过程中受到阻碍，所以收购了谷沣公司，今后在租赁场地中的所有经营活动均以谷沣公司的名义开展，故涉及税收账务的租赁发票请开具谷沣公司；上海聚为实业发展有限公司曾代中贯餐饮支付过两个月的房租。一审法院再查明，南通置业于2014年8月6日以房屋租赁合同纠纷为由向法院起诉中贯餐饮及案外人谷沣公司、江苏中贯置业有限公司，请求判令解除《租赁合同》并要求对方承担违约责任；中贯餐饮和谷沣公司则提起反诉，请求判令解除合同并要求对方承担违约责任，法院受理后与本诉合并审理，案号为(2014)静民一(民)初字第2548号，该案尚在审理中。2015年12月17日，双方办理了场地交接手续，由南通置业收回涉案房屋。一审中，各方一致确认截止至2015年6月30日涉案房屋尚有水、电费共计99,601.80元未结清。中企物业则主张以其收取的押金241,381.37元抵扣欠付物业服务费。一审法院认为，中企物业和中贯餐饮所签的《协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。虽然中贯餐饮提出物业服务费应由涉案房屋实际使用人谷沣公司支付的辩称意见，但是谷沣公司并未与中企物业签订过书面物业服务协议，中企物业也否认其与谷沣公司存在物业服务合同关系，故即使谷沣公司曾代中贯餐饮向中企物业支付过物业服务费，也无法代替中贯餐饮成为物业服务合同的相对方，因此对中贯餐饮的抗辩意见不予采纳。中贯餐饮作为《协议》的合同当事人，应当按照约定向中企物业支付物业服务费及水电费。虽然《协议》到2015年5月16日到期，但是事实上中贯餐饮在此之后仍继续占用涉案房屋，中企物业仍旧是涉案房屋的物业服务企业，而双方未就物业服务事项另行协商签订相关合同，故中贯餐饮应按照原合同约定继续履行支付物业服务费及水电费的义务。鉴于南通置业与中贯餐饮因房屋租赁合同纠纷成讼，在相关案件审理过程中就涉案房屋办理了场地交接手续，由南通置业于2015年12月17日收回涉案房屋，故中企物业要求中贯餐饮支付的物业服务费应当计算至此时为止，中企物业主张自2014年10月6日起计算物业服务费，并无不妥，故中贯餐饮共应支付中企物业2014年10月6日至2015年12月17日期间的物业服务费1,768,533.54元(122,861.58×14%2B122,861.58×12÷365×12)。中企物业在2014年10月1日后经催讨收取的物业服务费20,000元，以及已收取的押金241,381.37元应在上述金额中予以扣除，故中贯餐饮还应向中企物业支付物业服务费1,507,152.17元。中贯餐饮未按照合同约定及时支付物业服务费，应当承担逾期付款的违约责任，中企物业所主张逾期付款违约金的计算方式在合理范围之内，对此应予支持。对于中企物业要求中贯餐饮支付水电费的诉讼请求，因双方对相关费用金额确认一致，故根据合同约定，水电费99,601.80元应由中贯餐饮承担。至于在2015年12月17日之后的物业服务费，由于中企物业与中贯餐饮之间的物业服务合同关系已经终止，中企物业没有依据要求中贯餐饮继续支付相关费用。虽然中企物业有向南通置业主张此后物业服务费的权利，但其请求权基础区别于中企物业和中贯餐饮之间的物业服务合同，两者分属不同的法律关系，不应在本案中一并处理，中企物业可另行主张相关权利。此外，虽然南通置业与中贯餐饮约定由中贯餐饮直接向中企物业缴付物业服务费，但是根据《物业管理条例》相关规定，南通置业作为涉案房屋的业主负有和中贯餐饮连带交纳物业服务费的责任，故对中企物业要求南通置业和中贯餐饮连带支付物业服务费及其逾期付款违约金的诉讼请求依法予以支持。然而中企物业要求南通置业与中贯餐饮连带支付水电费的诉讼请求，因无相关法律依据，法院不予支持。判决：一、上海中贯汇都餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海中企物业管理有限公司物业服务费1,507,152.17元；二、上海中贯汇都餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海中企物业管理有限公司逾期支付物业服务费的违约金(以1,208,615.80元为本金，按照每日万分之五的标准，自2015年7月7日计算至判决生效之日为止)；三、南通国有置业集团有限公司对上海中贯汇都餐饮管理有限公司上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；四、上海中贯汇都餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海中企物业管理有限公司截止至2015年6月30日的水电费99,601.80元。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，中企物业和中贯餐饮就涉案房屋所签的《协议》系当事人的真实意思表示，与法不悖，应确认有效。双方均应恪守履行。中贯餐饮以签约后因涉案房屋一直由案外人谷沣公司实际使用并支付相关费用，主张《协议》的承租人已转为谷沣公司，遭中企物业否认，中贯餐饮的观点不能成立。作为《协议》的合同当事人，中贯餐饮负有按约向中企物业支付物业服务等相关费用的义务。虽然南通置业与中贯餐饮在《租赁合同》中约定由中贯餐饮缴付物业服务费，但根据相关规定，作为涉案房屋业主的南通置业对物业服务费负有连带交纳的义务。虽然《协议》期限已经届满，南通置业后也已起诉要求解除与中贯餐饮的租约，但中贯餐饮实际尚未归还租用的涉案房屋,故一审法院对中贯餐饮及南通置业应承担付费责任所作的判决是适宜的，对其余问题所作的处理亦无不当。中贯餐饮与南通置业对物业服务费的计取标准所提的异议不能成立，其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25,914.40元，由上诉人上海中贯汇都餐饮管理有限公司与南通国有置业集团有限公司各半负担。本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年十一月十日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……