山东省济阳县人民法院民 事 判 决 书（2015济阳民初字第704号原告胥永兴，男，1983年7月27日出生，汉族，住济阳县。委托代理人杨相勇，济阳县济阳法律服务所法律工作者。被告山东万华置业发展有限公司，住所地济南市。法定代表人梅长春，总经理。委托代理人李智丹，天津众磊律师事务所律师。委托代理人井诗雯，天津众磊律师事务所律师。原告胥永兴与被告山东万华置业发展有限公司（以下简称万华公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理。依法组成合议庭，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告胥永兴的委托代理人杨相勇，被告万华公司的委托代理人李智丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胥永兴诉称：2010年12月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，但被告未按合同约定的时间履行交房义务，延期交房，并且还要求原告缴纳房屋维修基金，导致原告无法办理房屋产权证书。被告严重违约，给原告造成了巨大的经济损失。为了维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告协助办理房产权属登记手续，并支付逾期交房违约金24700元，诉讼费用由被告承担。被告万华公司辩称：原告实际办理入住房屋的日期是2012年5月3日。原告所购买商品房所在的27号楼于2012年7月16日办理完毕竣工验收手续。房屋已经实际交付，我方不存在逾期交房，合同目的已经实现。原告不存在损失，被告不应赔偿违约金。原告主张的违约金期间与事实不符，已经超过两年的诉讼时效，请求法院依法驳回原告关于违约金的诉讼请求。经审理本院认定：原告胥永兴（作为买受人与被告万华公司（作为出卖人于2010年12月9日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为济阳房预许字第（20100034号；买受人购买的商品房为幸福·泉城尚郡第27幢2单元201号房及27-2-12号储藏室，价款367835元；买受人已支付购房款117835元，余款办理银行按揭贷款；出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（详见合同。”2012年5月3日，原、被告双方办理了商品房交接手续。2012年7月16日，济阳县工程质量与安全生产监督站对幸福泉城尚郡27号楼予以竣工验收备案（备案文件目录中包括法律法规规定的应由公安、环保部门出具的认可文件或准许使用文件）。2014年10月22日，济阳县房屋管理服务中心对幸福泉城尚郡1-7号、9-13号、25-28号楼予以房地产开发项目竣工综合验收备案。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、房地产企业预收款收据，被告提供的房屋建筑工程竣工验收备案单等在案为凭。这些证明材料，经开庭质证和本院审查，可以采信。当事人对以下事项争议较大，本院做出如下认定分析：一、关于房屋交付条件。原告主张，根据原、被告签订的商品房买卖合同第八条的规定，应当按照商品房综合验收合格，才能交付房屋。该小区是在2014年10月22日才综合验收合格的。不能按被告所讲的实际交付为准。依据城市房地产管理法及相关法律法规的规定，必须经过综合验收合格，房屋才能达到质量标准。被告主张，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条，房屋只要转移占有即视为交付，此转移占有不考虑在交付时是否符合法定或合同约定的交付条件。另外，合同第十一条约定，购房人有权拒收房屋，但如果购房人进行了房屋交接，就应视为房屋已经进行了交付，该房屋已经于2012年5月3日交付原告，合同目的已经实现。因此，被告不应再支付房屋违约金。2012年7月16日之后，房屋时被告已经取得竣工验收备案单，房屋已经符合合同约定的交付条件。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；本案中，被告主张按双方当事人约定的商品房验收合格的标准交付商品房符合《中华人民共和国合同法》的规定，本院予以采纳。原告主张商品房必须经过综合验收合格才能交付，证据不足，本院不予采纳。二、原告的部分诉讼请求是否超过诉讼时效期间。被告主张，原告计算的违约金有一部分已经超过两年的诉讼时效期间，诉讼请求中超过诉讼时效期间的部分是从2012年5月1日-2013年3月9日的违约金，超过诉讼时效的部分不应得到支持。原告主张，原告的起诉并未超过诉讼时效。在2014年曾经几次由济阳县建设局、信访局还有泉城尚郡的代表去天津与山东万华置业发展有限公司商量赔偿违约金事宜。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；原告虽然主张在2014年向被告索要过违约金，但在作出判决前，原告未能提供证据证明其事实主张，且被告对原告的主张不予认可，应当由负有举证证明责任的原告承担不利的后果；结合被告的答辩意见及本案立案时间，原告主张的从2012年5月1日至2013年3月9日的违约金，至起诉时已经超过了法定的诉讼时效期间，本院难以支持。三、被告万华公司是否违约及违约责任的承担方式。原告胥永兴（作为买受人与被告万华公司（作为出卖人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2012年7月16日，济阳县工程质量与安全生产监督站对幸福泉城尚郡27号楼予以竣工验收备案（备案文件目录中包括法律法规规定的应由公安、环保部门出具的认可文件或准许使用文件）。2012年5月3日，原、被告双方办理了商品房交接手续。可以看出，被告在2012年5月3日交房，比双方合同约定的4月30日逾期2天，没有按照合同约定交付房屋，存在违约行为；被告在2012年5月3日至7月15日期间，虽然交付商品房，但商品房未经验收合格，属瑕疵履行，亦存在违约行为。此后，商品房验收合格，被告不应支付违约金。综上所述，本院认为：被告在2012年5月1日至7月15日期间，存在违约行为；但原告没有在法定的诉讼时效期间内主张权利，属于怠于行使自己的权利。尽管原告在诉讼时效期间届满后仍可向本院起诉，但鉴于被告依法提出诉讼时效抗辩且原告不能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长事由，故本院对原告请求的逾期交房违约金依法不予保护，予以驳回。原告要求被告协助办理房产权属登记手续，于法有据，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条（向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外、第一百三十七条（诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间，《中华人民共和国合同法》第八条（依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护）、第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条（当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告山东万华置业发展有限公司于判决生效之日起十日内协助原告胥永兴办理幸福泉城尚郡第27幢2单元201号房及27-2-12号储藏室的房产权属登记手续；二、驳回原告胥永兴的其他诉讼请求。案件受理费420元，由原告负担220元，被告负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  姚圣雨人民陪审员  张 之人民陪审员  刘 娟二〇一五年九月八日书 记 员  刘 丽