陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终1952号
上诉人（原审原告、反诉被告）陕西恒丰不锈钢紧固件有限公司，住所地西安市未央区岗家寨新村小区。
法定代表人陈付阳，总经理。
委托代理人王剑，陕西菲格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陕西天顺和商贸有限公司，住所地西安市西咸新区石化大道西段1号。
法定代表人王有清，总经理。
委托代理人姚恒峰，陕西博硕律师事务所律师。
上诉人陕西恒丰不锈钢紧固件有限公司(以下简称陕西恒丰公司)与被上诉人陕西天顺和商贸有限公司(以下简称陕西天顺和公司)租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第06529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
陕西恒丰公司于2015年9月5日向原审法院起诉称，其与陕西天顺和公司于2013年4月21日签订《商铺租赁合同》，约定由其承租陕西天顺和公司位于西安市石化大道1号的“祥云工业品批发市场”A区A1302、A1303号房屋，租赁期限自2013年5月1日至2027年4月3O日止；前四年每年租金为34560元。合同签订后，其依约支付了2013年11月至2015年4月30日租金51840元，但陕西天顺和公司严重违反合同约定，彻底改变市场经营范围，致其无法经营。现起诉，请求判令陕西天顺和公司返还2013年11月至2015年4月30日年度租金51840元；判令陕西天顺和公司支付违约金84950.73元；案件受理费由陕西天顺和公司承担。庭审中，陕西恒丰公司变更违约金请求为72576元。
陕西天顺和公司辩称，其于2012年3月9日成立，陕西恒丰公司法定代表人陈付阳系股东之一，负责宣传、人员扩编、物品购置等。2013年3月13日其公布市场合作意向，当时市场的主营范围为酒店用品，陈付阳知情并参与经营。2013年3月25日，公司形成股东会决议，陕西恒丰公司退股。同年4月21日，西安祥云置业有限公司委托其与陕西恒丰公司签订《商铺租赁合同》，将“祥云工业品批发市场”A区A1302、A1303号房屋出租给陕西恒丰公司使用，而“祥云工业品批发市场”实为商铺地点名称而非经营范围，故其不存在变更经营范围的违约行为。合同签订后，陕西恒丰公司一直将所租的商铺做库房使用。连续30天未开门营业，违约在先，请求驳回陕西恒丰公司诉讼请求。并反诉，请求判令终止合同，由陕西恒丰公司交还房屋，承担全部诉讼费。
原审法院经审理查明，西安祥云置业有限公司开发建设了“祥云工业品批发市场”。2013年2月4日，西安祥云置业有限公司与陕西天顺和公司签订《市场租赁合同》一份，约定将整个市场出租给陕西天顺和公司进行管理、对外出租。同时约定，乙方即陕西天顺和公司承租西安祥云置业有限公司位于西安市石化大道西段1号的西安祥云工业品批发市场之二期二标段全部商铺；乙方向甲方承诺，所租赁市场的经营范围为：基于工业品的生产、销售(含批发)及五金机电产品的经营范围的商铺及场地的二次租赁；如乙方经营范围需进行调整的，在征得甲方书面同意后方可进行。
2012年3月9日，陕西天顺和商贸有限公司设立，经营范围及方式为：金属材料、五金交电、机电设备、建筑装饰材料的销售；房屋租赁；物业管理；企业咨询管理。陕西恒丰公司法定代表人陈付阳系该公司股东之一。
2013年3月25日，陕西恒丰公司法定代表人陈付阳申请退股，陕西天顺和公司召开股东会，并形成决议，同意陈付阳退股。2013年5月22日，工商行政管理局做出变更登记，陈付阳退出陕西天顺和公司。
2013年4月21日，陕西恒丰公司法定代表人陈付阳以陕西恒丰不锈钢紧固件有限公司名义与西安祥云置业有限公司签订《商铺租赁合同》一份，约定由陕西恒丰公司承租“祥云工业品批发市场”A区A1302、A1303号商铺两间，租赁期限为14年，即自2013年5月1日起至2027年4月30日止，租金每平方米18元／月；自2017年5月1日起，每三年递增10％，按年缴纳，年租金为34560元。同时约定，陕西天顺和公司违反本合同约定，改变市场经营范围或提前收回租赁物的，应提前三个月书面通知陕西恒丰公司，陕西天顺和公司除了将陕西恒丰公司尚未使用的租金(按月计算)还给陕西恒丰公司之外，还应按照合同总年限总金额的15%向陕西恒丰公司支付违约金，并赔偿由此产生的各种损失。合同签订后，西安祥云置业有限公司与陕西天顺和公司将商铺向陕西恒丰公司交付，陕西恒丰公司于2013年4月1日、2014年4月21日分两次向西安祥云置业有限公司交纳租金69120元。
庭审中，陕西天顺和公司对陕西恒丰公司与西安祥云置业有限公司签订的《商铺租赁合同》认可，并声称，西安祥云置业有限公司受其委托与陕西恒丰公司签订的《租赁合同》，租金69120元其已收到；因陕西恒丰公司长期不开门经营，影响整个市场经营，故其已于2015年5月将陕西恒丰公司所租商铺收回。
原审法院另查，陕西天顺和公司经营期间，将陕西恒丰公司市场经营范围变更为小食品批发市场。
原审法院经审理认为，陕西恒丰公司于2013年4月21日与西安祥云置业有限公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。现陕西天顺和公司自认西安祥云置业有限公司与陕西恒丰公司签订的《商铺租赁合同》系其委托所为，其已接收了西安祥云置业有限公司对外出租权及经营权，亦表明接收了陕西恒丰公司与西安祥云置业有限公司合同约定的全部权利、义务，故陕西天顺和公司主体适格。陕西恒丰公司租赁商铺时，市场名称为“祥云工业品批发市场”，陕西恒丰公司与西安祥云置业有限公司签订的《商铺租赁合同》明确约定，改变市场经营范围或提前收回租赁物的，应提前三个月书面通知陕西恒丰公司，陕西天顺和公司除了将陕西恒丰公司尚未使用的租金(按月计算)还给陕西恒丰公司之外，还应按照合同总年限总金额的15％向陕西恒丰公司支付违约金，而陕西天顺和公司改变市场名称，亦是改变经营范围，并未提前通知陕西恒丰公司，已经构成违约，应当承担违约责任。因陕西恒丰公司租赁期限已经届满，陕西恒丰公司也实际使用商铺，故要求返还租金的主张于理不通，依法不予支持。陕西恒丰公司要求陕西天顺和公司支付违约金72576元之请求，因双方约定按合同总年限总金额15％计算违约金的约定明显过高，应予调整，可调整为按陕西恒丰公司实际交纳租金的15％计算为宜，经核算为10368元。至于陕西天顺和公司反诉要求终止合同，由陕西恒丰公司交还房屋之主张，因双方均认可2015年5月底陕西恒丰公司已经搬离市场，交回了房屋，故双方合同实际已经解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第一百零七条之规定，判决：一、原告陕西恒丰不锈钢紧固件有限公司与西安祥云置业有限公司2013年4月21日签订的《商铺租赁合同》终止履行。二、被告陕西天顺和商贸有限公司于本判决生效后五日内向原告陕西恒丰不锈钢紧固件有限公司支付违约金10368元。三、驳回原告陕西恒丰不锈钢紧固件有限公司其余诉讼请求。四、驳回被告陕西天顺和商贸有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3020元，(原告已预交)，由原告负担620元，被告负担2400元；被告负担部分，于上述付款时间一并向原告支付。反诉费548元（被告已预交），由被告负担。
宣判后，陕西恒丰公司不服上述判决，向本院提起上诉称，陕西天顺和公司在未提前通知情形下擅自改变市场经营范围，直接导致陕西恒丰公司所经营的五金机电、不锈钢产品无人问津，其为避免损失扩大，辞退聘用员工、关闭商铺，陕西天顺和公司须对其擅自改变市场经营范围的违约行为承担责任。签订合同时，租金是按照经营性用房的标准交纳的，但陕西恒丰公司仅营业未逾六月，剩余租赁期限仅用于库存未售商品，在此情形下，其仅要求陕西天顺和公司返还部分租金并无不当。《合同法》并未对违约金的数额作出禁止性规定，双方明确约定违约金按合同总年限总金额15%计算，理应得到尊重，原审判决巨幅降低违约金应予纠正。请求：撤销原判第二项、第三项，改判陕西天顺和公司向陕西恒丰公司支付违约金72576元、返还租金51840元，并负担本案全部诉讼费用。
陕西天顺和公司辩称，陕西恒丰公司法定代表人陈付阳原系陕西天顺和公司股东，负责陕西天顺和公司的宣传、人员扩编、物品购置，因此陕西恒丰公司知道《商铺租赁合同》签订时市场的经营范围，陕西天顺和该公司不存在变更经营范围的事实。原审法院适用法律准确、程序合法。请求：驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百〇七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”陕西恒丰公司与陕西天顺和公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，陕西天顺和公司改变其经营范围，并未按照合同约定提前通知陕西恒丰公司，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。对于陕西恒丰公司上诉要求返还租金的请求，虽涉案商铺所在市场经营范围发生变更，但其在明知市场经营范围变更的情况下并未向陕西天顺和公司主张减免租金或者解除合同，并一直使用涉案商铺，故原审判决驳回陕西恒丰公司返还租金的请求并无不当。关于陕西恒丰公司上诉要求陕西天顺和公司支付违约金72576元一节，鉴于双方约定按合同总年限总金额15%计算违约金的约定明显过高，原审判决将其调整为按陕西恒丰公司实际交纳租金的15％计算即10368元并无不当。综上，陕西恒丰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2581元（陕西恒丰不锈钢紧固件有限公司已预交），由陕西恒丰不锈钢紧固件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 平
审 判 员 李 涛
代理审判员 秦燕燕
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 李 伟