浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0327民初08125号
原告：中国建设银行股份有限公司苍南支行，组织机构代码84580725-2，住所地苍南县灵溪镇玉苍路555号。
代表人：林小兵，该支行行长。
委托诉讼代理人：董其博、何晓群，浙江正昌律师事务所律师。
被告:肖庆胜，男，1973年3月29日出生，汉族，住苍南县。
被告:李美苏，女，1982年3月13日出生，汉族，住苍南县。
被告:温州泰源房地产开发有限公司，组织机构代码14514260-8，住所地温州市瓯海景山振瓯路联众华庭东幢2206室。
法定代表人：詹辉。
委托诉讼代理人：叶智焕、潘巨浩，浙江震瓯律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司苍南支行（以下简称建设银行苍南支行）与被告肖庆胜、李美苏、温州泰源房地产开发有限公司（以下简称泰源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月5日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月19日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人何晓群、被告泰源公司的委托代理人潘巨浩到庭参加诉讼，被告肖庆胜、李美苏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行苍南支行起诉称：被告肖庆胜以购房为由，向原告申请个人住房贷款。2012年10月14日，原告与被告肖庆胜、李美苏、泰源公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：借款金额为265万元，借款期限240个月，借款年利率为同期同类基准利率，还款方式为等额本息还款法，利息逐期结算还清，到期未归还计收逾期罚息和复利，逾期利率为执行借款利率的水平上上浮50%，利率的调整按合同约定及中国人民银行有关规定计算。该笔合同以被告肖庆胜、李美苏预购登记的坐落于苍南县××××室房产抵押担保，被告泰源公司对被告肖庆胜的上述债务承担连带保证责任。同日，李美苏签署《还款承诺书》，自愿对肖庆胜的借款承担共同还款责任。上述合同签订后，办理了预购商品房抵押预告登记手续。2012年11月1日，原告向被告肖庆胜发放了贷款265万元。后被告肖庆胜未能按照合同约定履行按时还款义务，已经多期未按时还款，经原告多次催讨，被告肖庆胜仍未归还贷款，被告李美苏也未履行共同还款责任，被告泰源公司也未履行其相应的保证责任，按合同约定，原告宣布合同立即到期。截止2016年6月7日，被告共欠贷款本金2420743.82元、利息、逾期利息和复利。为此，原告诉请判令：1.被告肖庆胜、李美苏立即偿还借款本金2420743.82元及期内利息（截止2016年6月7日，欠期内利息110205.11元）、逾期利息（以本金2420743.82元为基数，自2016年6月8日起至判决确定的履行之日止，按年利率7.35%计算）、复利（截止2016年6月7日，尚欠复利2642.2元；另以期内利息2420743.82元为计算基数，自2016年6月8日起至判决确定的履行之日止，按年利率7.35%计算）；2.被告肖庆胜、李美苏赔偿原告为实现债权而支付的律师费1500元；3.如肖庆胜、李美苏到期未履行上述第一、第二项债务的，原告对肖庆胜、李美苏所有的坐落于苍南县××××室房产的拍卖或变卖所得款享有优先受偿权；4.被告温州泰源房地产开发有限公司对肖庆胜、李美苏的上述第一、第二项债务承担连带保证责任；5.本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告肖庆胜、李美苏共同偿还原告借款本金2420743.82元及利息（截止2016年9月18日期内利息142237.59元，逾期利息1610.30元；另以本金2420743.82元为基数，自2016年9月19日起至本判决确定的履行之日止，按年利率4.9%计算）、复利（截止2016年9月18日，尚欠复利5285.25元；另以期内利息142237.59元为计算基数，自2016年9月19日起至判决确定的履行之日止，按年利率7.35%计算）。
原告在举证期限内，提供了下列证据材料：
1、原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证、法人代表身份证，用以证明原告主体资格；2、被告身份证、户籍信息、结婚证、营业执照、组织机构代码证，用以证明被告的主体资格；3、还款承诺书，用以证明被告李美苏承担保证责任的事实；4、个人住房（商业用房）借款合同，用以证明借款以及泰源公司担保的事实；5、预告登记书，用以证明抵押登记情况；6、个人贷款支付凭证等，用以证明原告已支付借款的事实；7、开户通知书、对账单、结清试算单等，用以证明借款逾期和欠款情况。
原告在庭审中，提供了下列证据材料：1、律师费发票，用以证明原告为实现本案债权所支付的费用。
被告泰源公司答辩称：先处置涉案抵押物，再由其承担保证责任。其在本院指定的举证期限内未提供证据材料。
被告肖庆胜、李美苏未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提供证据材料。
原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告泰源公司对证据均没有异议，本院均予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2012年10月14日，被告肖庆胜、李美苏、泰源公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告肖庆胜向原告借款265万元，借款期限为240个月，该借款由被告肖庆胜、李美苏以预告登记在其名下的坐落于苍南县龙港镇泰源锦园8幢1704室的住房提供抵押担保，借款合同同时约定借款利率执行浮动利率，即同期同类基准利率，于每年的1月1日调整。还款方式采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为19835.77元，利息逐期结算还清，借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的罚息利率和结息方式计收罚息和复利，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。同时约定，若借款人出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。被告泰源公司为本合同项下借款提供连带责任保证，保证期间为自本合同生效之日起至被告泰源公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》及《土地使用权证》等权属证明文件，并办妥房屋等抵押登记，将《房屋所有权证》及《土地使用权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日止。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。并办理了预购商品房抵押权预告登记。同日，李美苏出具《还款承诺书》，自愿对肖庆胜的借款承担共同还款责任。上述合同由各当事人签章确认后，原告于2012年11月1日向被告肖庆胜发放了265万元的贷款，后被告于2016年2月开始未按时还款，截至2016年9月18日，被告尚欠贷款本金2420743.82元及利息143847.89元（其中期内利息142237.59元、逾期利息1610.3元）、复利5285.25元。
另查明，原告为本案花费律师代理费1500元。2016年1月1日，中国人民银行规定的5年以上贷款基准年利率为4.9%，上浮50%年利率为7.35%。
本院认为，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，各方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。被告李美苏自愿为肖庆胜借款承担共同还款责任，故本案债务应由肖庆胜、李美苏共同承担。被告肖庆胜、李美苏未按期归还借款及利息、复利，其行为已构成违约，故原告要求被告肖庆胜、李美苏提前归还剩余本金2420743.82元并按约定支付利息、复利，理由正当，应予支持。因被告的违约造成原告为诉讼而花费的律师代理费，依约应由被告负担。涉案抵押物已经办理预告登记，抵押权已自登记时设立，被告肖庆胜、李美苏未履行上述债务，原告有权以拍卖、变卖二被告提供的坐落于苍南县龙港镇泰源锦园8幢1704室抵押物所得价款优先受偿。被告泰源公司作为连带责任保证人依约对肖庆胜、李美苏的上述债务在抵押房产完成产权登记前承担连带保证责任，但其在承担保证责任后，有权向肖庆胜、李美苏追偿。被告泰源公司辩称，先处置涉案抵押物，再由其承担保证责任，与约定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，判决如下：
一、肖庆胜、李美苏于判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司苍南支行借款本金2420743.82元及利息（截止2016年9月18日利息为143847.89元；另以本金2420743.82元为基数，自2016年9月19日至本判决确定的履行之日止，按年利率4.9%计算）、复利（截止2016年9月18日复利为5285.25元；另以期内利息142237.59元为基数，自2016年9月19日起至判决确定的履行之日止，按年利率7.35%计算）；
二、肖庆胜、李美苏于本判决生效后十日内赔偿中国建设银行股份有限公司苍南支行因本案而支付的律师代理费1500元;
三、如肖庆胜、李美苏到期未履行上述第一、第二项债务的，中国建设银行股份有限公司苍南支行对肖庆胜、李美苏所有的坐落于苍南县龙港镇泰源锦园8幢1704室房产的拍卖或变卖所得款享有优先受偿权；
四、温州泰源房地产开发有限公司在上述第三项中的房产完成产权登记前，对上述第一、第二项债务承担连带偿还责任；其在承担保证责任后，有权向肖庆胜、李美苏追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27081元，减半收取13540.5元，由肖庆胜、李美苏、温州泰源房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费27081元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分予以退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。]
代理审判员 李绍炬
二〇一六年十一月一日
书 记 员 汤苗苗
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
……
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》
三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。
对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。