福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第9291号
原告厦门立德置业管理有限公司，住所地厦门市思明区瑞景商业广场1#楼13层1-1505单元。
法定代表人薛有吉，董事长。
委托代理人王发坡、李露，职员。
被告李明森，男，1973年7月16日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门立德置业管理有限公司与被告李明森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法由代理审判员徐文聪适用简易程序，于2014年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王发坡、李露及被告李明森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门立德置业管理有限公司诉称，2013年2月28日，原、被告签订《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》（下称租赁合同）一份，约定被告承租原告位于思明区莲前东路瑞景商业广场地上二层C区F2-C16号商铺（下称讼争商铺）用于经营“再一笼”品牌的餐饮，租赁合同中就租赁期限、租金标准、租金优惠及条件、租金支付时间、违约责任等作出详细约定。
因被告拖欠原告租金、综合管理费及各项相关费用数月，原告于2014年5月31日单方解除合同并于2014年5月28日通过EMS快递向被告发出书面的终止合同告知函，但被告至今仍未向原告办理撤场手续，也未将腾空后的租赁物交还给原告。截止2014年5月31日，被告拖欠原告租金、综合管理费及相关费用共计52205.10元。被告的行为已构成违约，故原告给予被告的装修免租期的租金优惠取消，按月租金11000元的标准全额计取，共计12833.33元。现请求判令：1、原告与被告签订的《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》于2014年5月31日解除；2、被告立即向原告支付租金49813.33元（包括装修期的租金12833.33元）、综合管理服务费6600元、代收冷气费2740元、消杀费160元、电费3227元、水费1056元、公用电公摊1307.20元、水公摊134.90元，因欠费产生的逾期违约金暂计16742.20元（逾期违约金自应付款之日起算，按千分之三每日暂计至2014年6月26日，实际计算至最终付款之日止），因超时限将腾空后的租赁物交还给原告产生的逾期违约金暂计30316元（逾期违约金自合同解除之日次日即2014年6月1日起算，按当日租金数额3倍暂计至2014年6月26日，实际计算至被告将腾空后的租赁物交还给原告之日止），以上暂合计112096.63元（详见附件：欠费明细表）。
被告李明森辩称，讼争商铺的隔壁商铺漏水，导致讼争商铺无法正常经营。被告就此事向原告多次交涉，但原告均未予以处理。2014年4月20日原告即对讼争商铺采取断电的措施，现要求被告缴纳至2014年5月底的租金无依据。对原告主张的截止2014年4月30日被告所欠的租金、综合管理服务费、代收冷气费、消杀费、水电费、公用电公摊、水公摊费用均无异议，但原告主张的逾期违约金过高，对此不予认可。另外，签订讼争合同时被告缴纳了25000元押金，要求将该押金抵作租金。
经审理查明，2013年2月28日，原告与被告签订租赁合同，约定：被告承租讼争商铺用于经营“再一笼”品牌餐饮，租赁期限自2013年3月1日至2016年2月28日止；租金标准如下：2013年3月1日至2013年4月5日为装修免租期，2013年4月6日至2013年4月30日为9167元／月，2013年5月1日至2014年2月28日为11000元／月，2014年3月1日至2015年2月28日为11660元／月，2015年3月1日至2016年2月28日为12360元／月，如被告未履行完本租赁合同或存有违约情形的，租金优惠取消，按全额计取；租赁期间被告应自行承担租赁物的其它费用按公约所附收费标准收取，包括综合管理费、公摊水、电费用、水、电、煤气、电话、网络、空调冷气费、新风费（代收）。签订合同时被告缴纳25000元作为租赁押金。租赁合同第11.2条约定：被告有下列违约情形之一的，原告有权单方解除合同，立即停止物业服务，收回商铺并没收押金。原告因本条约定要求单方解除合同的，只要根据本合同约定的送达方式告知被告即发生法律效力，如原告以特快专递方式告知被告，则特快专递发出之日起第三日为合同解除之日，被告不得以未收到通知作为抗辩。……（5）拖欠租金或相关费用的；……。第12.1、12.2条约定：……被告应在合同终止／解除之日，将租赁物腾空并恢复原状后归还给原告……；被告超过时限将租赁物交还给原告的，每逾期一日，应向原告支付相当于当日租金数额3倍的违约金，被告押金不予返还，被告遗留现场的物品视为被告废弃物，原告有权自行清除。第13.2条约定：被告逾期交付租金、管理费及其他相关费用的，每逾期一日，原告有权按到期应付费用总额的千分之三／日向被告加收逾期违约金。逾期五天以上的，原告有权停止物业服务，且无需事先通知被告，若被告因此遭受任何损失，由被告自担。同时，原告有权单方面解除合同、没收被告所交押金，被告应支付相应租金和全部滞纳金，租金计算至实际搬离日止，滞纳金计算至付清全款之日止。第十七条约定：被告逾期交付租金及相关费用达十五日（含十五日）以上的，原、被告在此特别约定，原告有权选择采取以下任何一项或多项措施：……17.4收回租赁物，恢复原状，所发生的费用均由被告承担，并将租赁物重新出租；17.4原告采取以上任何一项措施均无需再征得被告同意，亦无需被告参与……。
讼争商铺交付被告使用后，被告在2013年9月前均按时支付租金、物业管理费等相关费用。自2013年10月开始，被告因经营状况不佳，出现拖欠部分租金、水电费等相关费用的情况。被告确认截止2014年4月30日，拖欠原告的各项费用情况如下：租金25320元（不含装修期的租金）、综合管理费5500元、代收冷气费2740元、消杀费140元、电费3227元、水费1056元、公用电公摊1307.20元、水公摊134.90元。2014年4月底，被告在未搬走讼争商铺内物品及设备的情况下关锁商铺、停止营业。原告于2014年4月底在讼争商铺原告的锁外再予加锁。
因被告自2013年10月起便开始拖欠租金、水电费等相关费用，原告于2014年5月28日向被告发出《告知函》，决定于2014年5月31日终止双方的租赁合同，没收被告的全部租赁押金，并告知逾期违约金、商铺交付等事项的处理。审理中，双方确认以2014年8月13日作为讼争商铺交接日，被告同意放弃讼争商铺内的所有设备，任由原告处置，原告同意自行承担店铺的清理工作及费用。
以上事实，有《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》、《告知函》、EMS快递回执以及原、被告当庭陈述为证，本院予以确认。
本案的争议焦点为：被告是否应当支付装修免租期的租金及2014年5月份的租金及综合管理费、代收冷气费、消杀费？原、被告双方约定的逾期违约金是否过高？
本院认为，一、原、被告双方签订的《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行。被告自2013年10月开始拖欠部分租金及综合管理费等相关费用，构成违约，应承担相应的违约责任。根据租赁合同第3.1条，被告未履行完租赁合同或存有违约情形的，租金优惠予以取消，按全额计取；第13.2条，如被告逾期交付租金、管理费及其他相关费用，原告有权单方解除合同、没收被告所交押金。故原告没收被告押金、取消给予被告的装修免租期租金优惠，并按最低租金标准（即110元／平方米／月）主张装修免租期的租金（共12833.33元），符合合同约定，本院予以支持。被告要求将签订租赁合同时缴纳的25000元押金抵作租金，本院不予支持。
二、原告在被告长期逾期未交租金及相关费用、并停止经营的情况下，未及时采取合理措施止损，而是于2014年4月底以加锁行为阻止原告继续使用讼争店铺。故原告主张被告支付2014年5月的租金及相关费用，本院不予支持。原告的加锁行为还导致被告无法腾空讼争店铺，故原告主张被告支付超时限将腾空后的租赁物交还给原告产生的逾期违约金，本院亦不予支持。被告认可截止2014年4月底所欠租金及相关费用，原告该部分的主张本院予以支持。
三、根据租赁合同第13.2条，被告逾期交付租金及相关费用，每逾期一日，原告有权按到期应付费用总额的千分之三／日向被告加收逾期违约金。该条款系格式条款，约定的违约金过分高于原告的损失，被告亦对此提出异议，故本院酌定按一个月的租金标准即每月11660元计算逾期违约金。
综上，被告违约，原告主张租赁合同于2014年5月31日解除，符合合同约定，本院予以支持。对于原告的其他诉求，在前述本院认定范围内予以支持，超出认定范围的部分没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告厦门立德置业管理有限公司与被告李明森签订的《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》于2014年5月31日解除；
二、被告李明森于本判决生效之日起十日内支付原告厦门立德置业管理有限公司租金38153.33元（含装修免租期的租金12833.33元）、综合管理费5500元、代收冷气费2740元、消杀费140元、电费3227元、水费1056元、公用电公摊1307.20元、水公摊134.90元，并支付因欠费产生的逾期违约金11660元；
三、驳回原告厦门立德置业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3050元，由原告厦门立德置业管理有限公司负担1652元，被告李明森负担1398元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 徐文聪
二〇一四年八月二十日
书 记 员 林 蕾
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。