山东省菏泽市牡丹区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1702执异73号
案外人：孙西良，男，1954年10月8日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。
申请执行人：张靖文，男，1957年7月10日出生，汉族，农民，住菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人：杜伟、赵瑞，山东信法律师事务所律师。
被执行人：山东华锈置业有限公司。住所地：菏泽市牡丹区沙土镇金沙嘉苑。
法定代表人：王建民，执行董事。
被执行人：王建民，男，1977年9月13日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。
在本院执行申请执行人张靖文与被执行人山东华锈置业有限公司、王建民房屋买卖合同纠纷一案中，案外人孙西良对执行牡丹区沙土镇金沙嘉苑第8号楼东单元1层西户房屋，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人孙西良称，牡丹区法院以（2015）菏牡民初字第4406-1号民事裁定书、（2016）鲁1702执450-2号执行裁定书查封了牡丹区沙土镇金沙嘉苑第8号楼东单元1层西户房屋，以（2016）鲁1702执450-2号执行裁定书拍卖该房屋。查封、拍卖的牡丹区沙土镇金沙嘉苑第8号楼东单元1层西户房屋是案外人的财产，不是该案被执行人山东华锈置业有限公司的财产。2015年，案外人（××）和山东华锈置业有限公司（××）签订《商品房买卖合同》，购买其开发的牡丹区沙土镇金沙嘉苑第8号楼东单元1层西户房屋，案外人按照合同约定缴纳了购房款，××将该套房屋交付给案外人，案外人对该套房屋进行装修、使用，现为案外人的个人合法财产，不是山东华锈置业有限公司的财产，法院对该房屋进行查封、拍卖，侵犯了案外人的合法权益。今提出异议，请依法终止对牡丹区沙土镇金沙嘉苑第8号楼东单元1层西户房屋的拍卖，并解除对该房屋的查封。案外人针对其异议请求向本院提供以下证据：1、编号为GSJY8-2014-的商品房买卖合同复印件1份。2、编号为1169924的收据复印件一张，编号为0018066的现金收入凭证复印件一张（金额为14606元整）。
申请执行人张靖文称，牡丹区人民法院裁定拍卖被执行人山东华锈置业有限公司所有的位于牡丹区沙土镇金沙嘉苑第8号楼东单元1层西户房产1处，符合法律规定，依法应予以继续执行。案外人孙西良提出异议所依据的法律错误，其异议事项不能成立，依法应予驳回。事实与理由：涉案牡丹区沙土镇金沙嘉苑第8号楼东单元1层西户房产1处属被执行人山东华锈置业有限公司所有，且牡丹区人民法院在案件审理期间已进行了查封，申请执行人现依据已生效的（2015）菏牡民初字第4406号民事调解书申请强制执行，要求被执行人山东华锈置业有限公司履行金钱给付义务，牡丹区人民法院裁定拍卖被执行人山东华锈置业有限公司名下财产即该涉案房产，合法有据。首先，案外人虽主张已于2015年与山东华锈置业有限公司签订《商品房买卖合同》，并按合同约定缴纳购房款，但根据案外人所提交的证据尚不足以证明该合同是否真实有效。况且，即便合同有效，根据《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，案外人仅仅享有物权请求权，而非物权；其不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动，因此案外人至今尚未取得涉案房产的所有权，该房产的所有权人仍属山东华锈置业有限公司。其次，关于合同的效力问题。依据菏泽市住房和城乡建设局出具的证明证实：至2017年7月10日，山东华锈置业有限公司开发的“金沙嘉园”项目未办理预售许可。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条：“××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，山东华锈置业有限公司与案外人所签订的《商品房买卖合同》即便属实，也应认定为无效，无效的合同自始没有法律约束力，案外人并不享有物权或是物权请求权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第1项的规定，符合人民法院排除执行的仅限于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，因此案外人的异议请求不应被支持。最后，案外人与山东华锈置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》即便属实也应无效，其救济途径应通过诉讼的方式确认合同无效后，要求山东华锈置业有限公司返还购房款。综上所述，案外人不是涉案房产的所有权人，其异议请求及理由均不能成立，请求贵院依法查明事实，驳回案外人的异议请求。
申请执行人为支持其主张，向本院提供以下证据：1、2017年7月10日菏泽市住房和城乡建设局向菏泽市牡丹区人民法院出具的《证明》。用于证明：截至2017年7月10日，山东华锈置业有限公司开发的“金沙嘉园”项目在菏泽市住房和城乡建设局没有办理预售许可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条：“××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，截止到2017年7月10日前与山东华锈置业有限公司所签订的金沙嘉园的所有《商品房买卖合同》均为无效合同。2、山东华锈置业有限公司于2015年3月30日出具的房源信息表。用于证明：截止到2015年3月30日时，在山东华锈置业有限公司房源信息中没有案外人孙西良购房的登记信息，如果案外人于2015年3月30日前购房，该房源信息中应当有其登记信息，如无则可以推定案外人的购房合同为虚假合同。
申请执行人对案外人所提交证据的质证意见为：一、编号为GSJY7-2014-《商品房买卖合同》。对其真实性、合法性、关联性均有异议。1、该合同没有编号，不符合《商品房买卖合同》的签订习惯；2、××处没有异议人的签名及签订时间，不符合《商品房买卖合同》的签订习惯，不能证明是异议人与山东华锈置业有限公司所签；3、合同中第一条、第二条中楼号、单元、房号、建筑面积、价值及金额均为空白，不符合《商品房买卖合同》的签订习惯。二、对编号为1169924、0018066的收款收据。对其真实性、合法性、关联性均有异议。
本院查明，原告张靖文与被告山东华锈置业有限公司、王建民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月8日作出（2015）菏牡民初字第4406号民事调解书，调解协议的内容为：“一、被告山东华锈置业有限公司、王建民于2016年2月6日前返还原告张靖文购房款50000元,于2016年3月31日前返还原告张靖文购房款50000元，并赔偿损失10000元，共计110000元。如到期未还，被告向原告按未返还数额以月息20‰，自2015年4月15日起支付利息，直至履行完毕为止。二、若被告山东华锈置业有限公司、王建民未能按照以上协议按时足额还款，则视为后续全部债务提前到期，原告张靖文可就后续全部债务一并申请人民法院强制执行。三、案内其它无争执。”本院在执行申请执行人张靖文与被执行人山东华锈置业有限公司、王建民房屋买卖合同纠纷一案中，于2016年9月1日作出（2016）鲁1702执450-2号执行裁定书，裁定“拍卖被执行人山东华锈置业有限公司所有的位于菏泽市牡丹区沙土镇金沙嘉苑第7号楼东单元1层东户房产一处、第8号楼东单元1层西户房产一处。”案外人对执行其中第8号楼东单元1层西户房产提出执行异议，请求终止对该房屋的拍卖，并解除对该房屋的查封。
另查明，被执行人山东华锈置业有限公司在菏泽市牡丹区沙土镇开发的“金沙嘉苑”项目未依法取得规划、用地、建设审批，至今未到政府相关部门取得补办相关规划手续、补交土地价款等相应审批手续，无法办理房屋所有权证和相应的国有土地使用权证。2017年7月10日，菏泽市住房和城乡建设局向本院出具“经查询，山东华锈置业有限公司开发的‘金沙嘉园’项目在我局没有办理预售许可”的证明。2017年8月9日，菏泽市不动产登记中心向本院出具“经查询，山东华锈置业有限公司名下至今在我单位无任何登记信息”的不动产登记信息查询证明。
本院认为，违法建筑是指违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》（国务院令第116号）等相关法律法规的规定，在规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定建设，严重影响城乡规划的建筑。违法建筑因违反了法律的禁止性规定，原则上不能依法进行产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益。当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同依法应确认无效。本案中，被执行人山东华锈置业有限公司在菏泽市牡丹区沙土镇开发的“金沙嘉苑”项目,工程虽已建设完成，但至今未能得到政府相关部门的审批和验收，应为违法建筑。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对违法建筑的法定处理机关为县级以上地方人民政府规划主管部门；处理方式包括，停止建设、限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入等。而在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值。
被执行人山东华锈置业有限公司对其在菏泽市牡丹区沙土镇开发的“金沙嘉苑”项目虽不享有所有权，但其对“金沙嘉苑”项目占有、使用并以买卖等方式取得收益，上述建筑应视为被执行人山东华锈置业有限公司的具有使用价值的可供执行财产。《最高人民法院转发住建部关于无证房产执行问题的通知》（以下简称通知）第二条明确“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，××或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由××或承受人自行负责。”“金沙嘉苑”项目即属通知中所称的“不具备初始登记条件”的建筑，本院按建筑物现状进行处置符合通知要求。但本院（2016）鲁1702执450-2号执行裁定书中“拍卖被执行人山东华锈置业有限公司所有的位于菏泽市牡丹区沙土镇金沙嘉苑第7号楼东单元1层东户房产一处、第8号楼东单元1层西户房产一处。”表述不当，应表述为“拍卖被执行人山东华锈置业有限公司具有使用价值的位于菏泽市牡丹区沙土镇金沙嘉苑第7号楼东单元1层东户房产一处、第8号楼东单元1层西户房产一处。”并在处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，由××或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由××或承受人自行负责的风险提示内容。
本案中，案外人孙西良与山东华锈置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》是以违法建筑为标的物签订的买卖合同，依法应确认无效，案外人对作为违法建筑的涉案房屋不享有物权权益，案外人应依法进行权利救济。案外人孙西良对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：
驳回案外人孙西良的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王 蔚
审 判 员 闫效东
人民陪审员 吴伟玉
二〇一七年八月十六日
书 记 员 欧位岚