江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0621民初3862号原告海安县广厦房地产开发有限公司，住所地海安县曲塘镇建设路6号。法定代表人周杰祥，海安县广厦房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人黄健，海安县曲塘法律服务所法律工作者。被告陈瑞清，男，1966年2月20日生，住海安县。第三人顾井宏，男，1948年2月21日生，住海安县。原告海安县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）与被告陈瑞清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加顾井宏为第三人参加诉讼，由审判员孙翠燕独任审判，于2016年9月1日公开开庭进行了审理，原告广厦公司的委托诉讼代理人黄健，被告陈瑞清，第三人顾井宏到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年12月9日公开开庭进行了审理，原告广厦公司的委托诉讼代理人黄健，被告陈瑞清到庭参加诉讼，第三人顾井宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广厦公司向本院提出诉讼请求：要求判令被告陈瑞清给付购房款55678元及自2007年6月至2015年6月期间按年息7%计算的利息30000元；本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年2月，被告陈瑞清向原告广厦公司订购位于海安县曲塘镇联抗路8号501室住房一套（含车棚）总价200239元，广厦公司为陈瑞清代垫水、电开户费用、测绘费等合计10361元。被告于2007年2月16日付40000元，工程材料款抵房款114913元，余款55687元（其中房款26443元，车棚18883元，墙体维修基金2266元，装修垃圾清理费302元，测绘费453元，入户防盗门840元，水开户1500元，电开户5000元）至今未能给付。被告陈瑞清辩称：2005年第三人顾井宏承接了原南莫乡政府工程，顾井宏将石材业务交给我做，大概工程款22万多元，顾井宏共给付11万元，余下的11万多元就结转到下年。到2006年年底，我向顾井宏要款未果，顾井宏说将案涉房屋给我，当时顾井宏说房价16.5万元，我嫌贵就还价到15.5万元，顾井宏也承认了，腊月底我付了4万元现金。到了2007年年底，我向顾井宏要房子钥匙时，顾井宏要求涨价，我没有同意。到2015年上半年我儿子要结婚，我找顾井宏，顾井宏说房子要按每平方3200元计算，我没有答应。隔了几天，我就把案涉房屋的门锁撬开装修好后入住至今。原告要求我给这么多钱没有道理，把我讲通了我就给钱，车棚我没有用，我也不需要购买车棚。第三人顾井宏述称：被告陈瑞清在我承接的南莫乡政府工程上做了22万多元的业务，我给了他11万元。2006年我挂靠原告广厦公司，以广厦公司的名义开发了曲塘镇联抗路8号，当时房价（物价局审核）是1394元，被告找我要求将房子卖给他，我跟他谈的是1240元/平方米，被告交纳了4万元的定金。之后几年多次通知被告拿钥匙，被告置之不理。到2015年上半年被告找我拿钥匙，我提出房价不是原来的价格了，被告不同意，就将门锁撬开强行进入装修入住，陈瑞清没有使用车棚。本院经审理认定如下事实：2005年第三人顾井宏将承接原南莫乡政府工程的石材业务交给被告陈瑞清，业务总价为224913.40元。顾井宏于2015年10月28日给付陈瑞清10000元，2016年1月25日给付110000元，尚欠陈瑞清114913.40元。2005年第三人顾井宏挂靠原告广厦公司，以广厦公司的名义取得海安县曲塘镇联抗路8号地段的使用权，用于商品房开发，2006年下半年竣工，顾井宏以广厦公司的名义为案涉房屋的水、电进行了开户，水、电开户的户名为陈瑞清。2007年2月16日，被告陈瑞清向第三人顾井宏交纳了40000元现金。2015年上半年，被告陈瑞清将案涉房屋的门锁撬开并进行了装修，完工后入住，但该房至今未办理产权登记手续。2015年7月27日，原告广厦公司委托海安县曲塘法律服务所向陈瑞清催款未果，广厦公司遂于2015年10月19日向本院起诉要求陈瑞清给付余款，后因广厦公司未在本院指定的期限内交纳案件受理费，本院裁定按撤诉处理。庭审中，原、被告及第三人均认可陈瑞清已交纳案涉房屋的购房款154913.40元（其中40000元为现金，114913.40元为顾井宏所欠陈瑞清的工程款），案涉房屋为曲塘镇联抗路8号501室，面积150.27平方米。庭审中，被告陈瑞清对原告广厦公司主张的防盗门价格840元、房屋维修基金2254.05元（每平方米15元）、垃圾清理费300.54元（每平方2元）均认可。对于案涉房屋的价格，原告广厦公司主张每平方米按1191元计算，但陈瑞清不予认可，亦不申请对案涉房屋的价格进行评估。顾井宏表示车棚未交付给陈瑞清，陈瑞清亦表示不需要购买车棚。原告广厦公司要求被告陈瑞清支付为案涉房屋代垫的水开户费用1500元、电开户费用5000元，但未能提供相关的证据证明，被告陈瑞清自认水、电开户费为500元。另查明：海安县物价局于2006年10月28日以海价房[2006]66号关于曲塘镇联抗路8号楼普通住宅商品房销售价格的通知上明确批复：“……商品房建筑面积5021.00平方米，其基准价格1392.88元/平方米，具体价格组成见附表。代收房屋维修基金15.00元/平方米，代办费按实收取。……，车棚价格不超过住宅价格的60%，阁楼价格不超过住宅价格的50%……”。案涉房屋同层房屋的购房价格为：502室210000元，单价为1402.81元/平方米（该房系2011年3月二手房转让）；503室152000元，单价为1015.37元/平方米；504室161800元，单价为1080.83元/平方米；505室为165000元，单价为1102.21元；506室180000元，单价为1191.03元，上述503、504、505、506室的购房发票均于2008年开出。还查明：2004年7月27日，江苏省物价局苏价服[2004]304号“关于正式核定房产测绘收费标准的通知”中第三条规定：新建商品房由开发企业交纳测绘费，其它各类用房由产权人交纳测绘费。以上事实，有原告提供自书的结账明细复印件，本院调取的房屋买卖合同、产权登记信息，海价房[2006]66号文件、江苏省物价局苏价服[2004]304号文件以及双方当事人的陈述等在卷宗佐证，本院予以确认。本院认为：第三人顾井宏挂靠原告广厦公司，以原告广厦公司的名义开发案涉房屋的房地产，双方虽未提供证据证明双方之间此种行为的性质，但至少可以认定双方之间成立合作开发房地产关系（合作关系）或第三人顾井宏借用原告广厦公司资质开发房地产的关系（借名关系）。不论原告与第三人是何种关系，第三人顾井宏均有权处分涉案的房地产。更何况，原告广厦公司在本起诉讼中并不否认第三人顾井宏处分案涉房地产的事实及效力，并认可案涉房地产系第三人顾井宏卖给被告陈瑞清。故就案涉房地产的交易行为，第三人顾井宏、原告广厦公司应成为共同卖方当事人，被告陈瑞清应为买方当事人。本案中，就案涉房屋的交易，原、被告双方及第三人并无异议，但对于交易价格，双方陈述各不相同。被告陈瑞清在整个交易过程中，不以书面方式留存证据，且在双方未明确约定价格的情况下，即擅自破门而入占有案涉房屋，除留下交易风险的安全隐患以外，其行为显属不当。从双方的诉辩主张来分析，双方争议的焦点是房屋买卖关系何时成立及交易的价格确定。从现有证据来看，被告及第三人就案涉房屋交易进行过洽谈，对于标的物（具体的房屋，包括面积、楼层）已经达成一致，而且在此后开发商广厦公司也已经将案涉房屋的水电开户办理至被告名下，只是对于价格及房屋交付等未达成一致意见。目前现有法律规定，对于价格问题协商不一致的，按照合同成立时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或政府指导价。本案讼争房屋竣工时间为2006年下半年，名义开发商广厦公司或第三人顾井宏实际在开发过程中即开始对外销售房屋，且被告2007年2月16日支付40000元，故本院认定案涉房屋买卖成立的时间为2007年2月16日。对于案涉房屋的价格问题，上述合同成立时我国对于商品房采取备案价格制度，以限制开发商任意抬高商品房价格。但并不限制开发商低于备案价格出售开发房屋。本案中，案涉房屋虽然备案价格逾1392元/平方米，但案涉同区域的其他同楼层的房屋售价在1100元/平方米左右，且原告广厦公司也仅仅主张房屋单价为1191元/平方米。对于原告广厦公司或第三人顾井宏垫付且为被告陈瑞清认可的防盗门840元、房屋维修基金2254.05元、垃圾清理费300.54元、水电开户费用500元，本院予以支持。对于测绘费，因物价部门对此有明确的规定应由开发企业交纳，故该项费用陈瑞清不应支付。综上，本院认定案涉房屋的售价为178971.57元（150.27平方米*1191元/平方米）、防盗门840元、房屋维修基金2254.05元、垃圾清理费300.54元、水电开户费用500元，合计182866.16元。对于第三人顾井宏主张案涉房屋的价格为181356元，2007年2月16日被告支付的40000元为定金。本院认为，目前并无证据证明双方协商确定此价格的事实存在，且定金作为担保方式，需要明确约定且实际交付，目前亦无证据证明该40000元系定金，故第三人顾井宏所述称，本院不予采信。由于第三人顾井宏实际上可能应当作为案涉房屋的请求权人，但原告广厦公司作为请求权人主张权利，第三人顾井宏知情但未表示反对，故本院认定原告广厦公司可以代表第三人顾井宏向被告主张权利。有关原告与第三人之间因案涉地块开发产生的其他问题，双方可以另行解决。由于双方对给付价款的时间未明确，故原告广厦公司要求被告陈瑞清支付所欠款利息可从2015年10月19日起按照同期银行贷款利率标准计算，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈瑞清应给付原告广厦公司购房款178971.57元。二、被告陈瑞清应给付原告广厦公司防盗门840元、房屋维修基金2254.05元、垃圾清理费300.54元、水电开户费用500元。上述（一）、（二）两项合计182866.16元，扣减被告陈瑞清已给付的154913.40元，陈瑞清尚应给付原告广厦公司27952.76元，此款由陈瑞清于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。三、被告陈瑞清应支付原告广厦公司利息（本金按27952.76元从2015年10月19日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。如果被告陈瑞清未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告广厦公司的其他诉讼请求。案件受理费1942元，由原告广厦公司负担1443元，由被告陈瑞清负担499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1942元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。审 判 长  孙翠燕代理审判员  陆兴逢人民陪审员  夏友春二〇一六年十二月二十日书 记 员  胡晓翠附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价，按照规定履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。