甘肃省天�市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民二终字第22号
上诉人（原审被告）天水秦州金星包装装潢印刷厂，住所地天水市秦州区太京镇窝驼村。
法定代表人李小琦，该厂厂长。
委托代理人刘勇，男，该厂副厂长，住天水市秦州区三星巷**号。
被上诉人（原审原告）天水市秦州区太京镇窝驼村民委员会，住所地天水市秦州区太京镇窝驼村。
法定代表人马福林，该村委会主任。
委托代理人王小蕊，天水天靖律师事务所律师。
上诉人天水秦州金星包装装潢印刷厂（以下简称金星印刷厂）因与被上诉人天水市秦州区太京镇窝驼村民委员会（以下简称窝驼村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2014）天秦民二初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金星印刷厂的法定代表人�小琦及委托代理人刘勇，被上诉人窝驼村民委员会的法定代表人马福林及委托代理人王小蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1997年8月4日，窝驼村委会与金星印刷厂签订房屋租赁合同，双方约定：窝驼村委会将其原电磨院十二间房屋租赁给金星印刷厂使用，其中南边三间为窝驼村委会原有房屋，西边九间由窝驼村委会委托金星印刷厂施工建设，建成验收后窝驼村委会一次性支付全部工程款；新旧房屋12间年租金为8400元，租赁期限为20年；金星印刷厂每年必须按合同数额一次性付清当年租金，否则窝驼村委会有权收回房屋；窝驼村委会给金星印刷厂付清建筑房屋工程款后，方可计算租金，如一年之内窝驼村委会未付清金星印刷厂工程款，9间平顶房屋产权属金星印刷厂所有；9间房屋建筑面积264㎡，总造价10万元，由窝驼村委会一次性付给金星印刷厂。2003年10月12日，双方签订房屋协议，因窝驼村委会建设村委会办公楼需拆迁金星印刷厂所建平顶房，窝驼村委会拆除金星印刷厂所建平顶房108㎡，村委会办公楼完工后将该办公楼一楼铺面一间24㎡、二楼住宅一间24㎡，共计48㎡补偿给金星印刷厂，产权归金星印刷厂所有，但该协议未实际履行。2013年10月15日，窝驼村委会向金星印刷厂发出书面通知，要求其搬出所租房屋。2013年10月20日，因金星印刷厂未按窝驼村委会要求搬出，窝驼村委会将金星印刷厂的厂房门上锁。窝驼村委会未付金星印刷厂工程款10万元，金星印刷厂也未向窝驼村委会支付过租金。按照双方所签租赁合同的约定，12间房屋租金为8400元／年，故每间为700元／年，金星印刷厂拖欠窝驼村委会租金为：1997年8月3日至1998年8月3日，原有三间房屋租金为2100元；1998年8月4日至2003年10月10日（5年零66天，�天按23.01元计算），12间房屋的租金为43511.91元；2003年10月11日至2013年10月20日（10年零9天，按照每天19.12元计算），10间房屋的租金为70179.62元、共计115791.53元。
原审另查明：2014年2月12日，金星印刷厂以窝驼村委会未支付工程款为由诉至法院，甘肃省天水市中级人民法院作出终审判决，由窝驼村委会向金星印刷厂支付工程款10万元及利息（自1998年8月4日起至2013年12月31日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）。
原审法院认为：本案当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同对于窝驼村委会拖欠金星印刷厂建设9间平顶房并由窝驼村委会向金星印刷厂支付工程款的条款，及房屋租赁期限、租金等约定合法有效。其中对于窝驼村委会一年内未付清金星印刷厂工程款费用时9间平顶房屋产权归金星印刷厂所有的约定改变了农用地的用途及土地属性，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定而无效，故涉案合同为部分有效合同。对于窝驼村委会提出双方所签房屋租赁合同中租赁期限有由金星印刷厂单方改动的情形，租期实为12年的陈述，该条款中租赁期限改动处有窝驼村委会加盖的公章予以确认，且窝驼村委会未提供其他相关证据予以证实改动属金星印刷厂单方行为，故窝驼村委会的该项陈述不能成立。现合同仍在双方所约定的履行期限之内，金星印刷厂未支付租金是因为双方约定了所建房屋权属的条款，现该条款因违反国家相关法律、法规而无效，窝驼村委会属过错方，且未出现其他法定或约定的解除事由，故对于窝驼村委会要求解除双方租赁合同的诉请不予支持。根据双方所签合同约定，金星印刷厂每年必须按合同数�一次性付清当年租金，则金星印刷厂应付租金时间为当年一年期限之内。因金星印刷厂在修建9间房屋之前，窝驼村委会原有三间房屋，故该三间房的租金应从1997年8月3日起算。鉴于双方对于房屋权属的约定无效，对于金星印刷厂建成9间房屋后租金的起算应从1998年8月4日开始计算。因双方于2003年10月12日又签房屋协议约定，2003年10月10日，窝驼村委会因新建铺面及办公大楼，拆除金星印刷厂所建房屋两间，即从2003年10月11日开始房屋租金应按房屋10间计算，金星印刷厂所欠租金应以庭审核实的115791.53元为准。利息因租金数额不断变更及支付时间的不同，应从金星印刷厂应付当年租金时起分段计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、金星印刷厂于判决生效后10日内一次性给付窝驼村委会房屋租金115791.53元及利息（1997年8月3日至1998年8月3日租金2100元，1998年8月4日至2003年10月10日，租金43511.91元，2003年10月11日至2013年10月20日，租金70179.62元，以上所欠租金利息自金星印刷厂应付之日起至2013年10月20日，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；二、驳回窝驼村委会的其他诉讼请求。案件受理费4686.40元，因适用简易程序减半收取2343.20元，由金星印刷厂承担。
金星印刷厂不服一审判决，提出上诉称，一审法院认定事实清楚，但判决结果错误，请求依法撤销原判，改判驳回窝驼村委会的诉讼请求，事实与理由为：一、双方签订的租赁合同第五条明确约定，在窝驼村委会给上诉人付清建筑房屋工程款后方可计算租金，约定该条款其实是为了保障债权兑现而进行的担保，或者说是设定了留置权，我国法律尽管不提倡当事人在不动产上约定留置权，但对该行为也未禁止，因此涉�合同第五条不违反法律强制性和禁止性规定，应为有效，在窝驼村委会至今未支付任何工程款的情况下，上诉人不应支付租金。二、一审判决认定租金不当：一是窝驼村委会原有南面3间房屋的租金应以每间500元／年计算，一审法院按照每间700元／年计算不当；二是上诉人负责建设的西边9间房屋于1998年年底完工，租金应从1999年1月起算，一审法院从1998年8月8日起算错误；三是窝驼村委会在2003年10月拆除了上诉人建设的9间房屋中的2间，该2间房屋的租金应按照所占9间房屋面积的比例确定，一审法院按照每间700元／年确定不当。
窝驼村委会答辩称，上诉人租用房屋后不支付租金，且常年停产，属恶意欠租，请求依法驳回其上诉，支持被上诉人的诉讼请求。具体理由为：一、涉案房屋租赁合同内容涉及房屋租赁与建筑施工两部分，本案只需对屋租赁部分进行审查。合同�房屋租赁条款是双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，且被上诉人已经履行了交付租赁物的义务，而上诉人却常年不支付租金，依据合同法的相关规定，被上诉人有权随时解除合同并要求上诉人承担返还房屋、赔偿损失的责任。二、根据甘肃省天水市中级人民法院已生效的（2014）天民二终字第77号民事判决书，涉案合同第五条“甲方（窝驼村委会）给乙方（金星印刷厂）付清建筑房屋整个数额后，方可计算租金；如一年之内甲方未付清乙方工程款费用时，九间平顶房屋产权属乙方所有”的约定违反了有关土地管理法律及法规的规定，因而自始无效，因此上诉人应当返还被上诉人房屋并支付相应租金及利息。三、根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，留置权是设定在动产而不是不动产上的权利，上诉人在上诉状中引用留置权的概念完全错误。
二审经审理查明的事实与一审判决认定事实相同，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点有两个：一是金星印刷厂是否应当支付租金；二是租金具体应如何计算。
一、金星印刷厂是否应当支付租金的问题
涉案房屋租赁合同第五条的内容为：“甲方给乙方付清建筑房屋整个数额后，方可计算租金。如一年之内甲方未付清乙方工程费用时，九间平顶房屋产权属乙方所有。”从该条的具体内容分析，双方当事人虽然约定了租金的计算以窝驼村委会付清房屋建设款为条件（并非金星印刷厂主张的设置了留置权），条款中约定房屋归属的内容也因违反有关土地法律、法规而无效，但窝驼村委会应在合同签订起的一年内（即1998年8月4日之前）付清工程款的意思表示明确，即双方当事人在约定计算租金以付清工程款为条件的基础上，又增加了工程款应在合同签订起一年内应付清的限制，再考虑到双方当事人约定合同第五条在于要求窝驼村委会尽快支付建房工程款的目的，该款的本意应为：窝驼村委会如在合同签订起一年内付清工程款，房屋租金依约开始计算；如窝驼村委会一年内未付清工程款，则新建的9间房屋产权归金星印刷厂所有。本案中窝驼村委会未在合同签订一年内（即1998年8月4日之前）向金星印刷厂付清工程款10万元，在约定房屋权属归金星印刷厂的部分属无效条款的情形下，本院（2014）天民二终字第77号民事判决书已判令窝驼村委会向金星印刷厂支付工程款10万元，且利息也从1998年8月4日开始计算，因此金星印刷厂关于其应得工程款的权益已经得到法律的保护，故金星印刷厂应向窝驼村委会支付的12间房屋租金也应从1998年8月4日起算，计算到一审中窝驼村委会主张的2013年10月20日止，一审判决认定租金从1997年8月3日开始计算忽视了当�人的合同约定，应予纠正。
二、关于租金具体应如何计算的问题
二审中金星印刷厂提交了两张发票和一张收款收据，欲证明南面窝驼村委会原有三间房屋的租金为每间500元／年。经审查，两张发票是关于水泥和活动房的购买发票，与本案的房屋租赁无关；一张收款收据是缴纳南面三间房屋1992年-1993年期间租金的票据，而不是本案租赁合同签订后支付租金的收据，况且本案租赁合同第三条只约定“新旧房屋12间，年租金8400元”，并无12间房屋分别计算租金或按面积计算租金的表述，因此租赁合同中每间房屋租金为700元／年的意思明确，金星印刷厂所持南面原有3间房屋按每间500元／年计算及已拆除的2间房屋按面积比例计算租金的主张不能成立。至于金星印刷厂新建的西面9间房屋租金何时起算的问题，应以当事人之间合同约定为准，况且一审法院在计算该9间房屋租�时，已经考虑到了建设工期的问题，租金起算点并未确定为合同签订的1997年8月4日，而是后延了一年，因此该9间房屋的租金从1998年8月4日开始计算并无不妥，金星印刷厂关于此问题的上诉主张不能成立。依照双方当事人签订的租赁合同，金星印刷厂应付窝驼村委会的租金为：1998年8月4日至2003年10月10日（计5年零66天，12间房屋每天的租金为8400÷365天＝23元），12间房屋的租金为8400元×5年﹢23元／天×66天＝43518元；2003年10月11日至2013年10月20日（10年零9天，10间房屋每天租金为7000元÷365天＝19.18元），10间房屋的租金为7000元×10年﹢19.18元／天×9＝70172.62元，共计租金为113690.62元。本案当事人1997年8月4日签订的合同只约定了当年租金应当一次性付清，但具体支付期限并未明确，参照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间1年以上的，租金应当在每届满1年时支付的规定，从1998年开始，金星印刷厂租金应在每年的8月4日之前付清当年租金，如未付清当年租金，则从次日开始计算租金的利息，故本案中金星印刷厂应支付租金的利息计算为：1998年8月4日至2003年10月10日，租赁房屋为12间，每年租金为8400元，2003年10月11日至2013年10月20日，租赁房屋为10间，租金按每年7000元计算；前述租金从每年的8月5日开始计算当年利息，各年利息分别计算至2013年12月20日止。以上所欠租金利息均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。
对于窝驼村委会在答辩状中提到的涉案房屋租赁合同应当解除的问题，一审中窝驼村委会起诉时确实有该项诉请，但本案一审判决并未支持其解除合同的主张。一审判决下发后，窝驼村委会未提出上诉，金星印刷厂对此亦未提出异议，故本次审理对此问题依法不予审查。
综上，一审判决对认定事实基本清楚，但对金星印刷厂拖欠租金起算时间认定不当，对租金具体数额计算不准，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）的规定，判决如下：
一、维持甘肃省天水市秦州区人民法院（2014）天秦民二初字第511号民事判决主文第二项；
二、变更甘肃省天水市秦州区人民法院（2014）天秦民二初字第511号民事判决主文第一项为：金星印刷厂于判决生效后10日内一次性给付窝驼村委会房屋租金113690.62元及利息（1998年8月4日至2003年10月10日，租赁房屋为12间，每年租金为8400元，2003年10月11日至2013年10月20日，租赁房屋为10间，租金按每年7000元计算；前述利息从每年的8月5日开始计算当年利息，各年利息分别计算至2013年12月20日止。以上所欠租金利息均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）。
一审案件受理费4686.4元，因适用简易程序减半收取2343.2元，由天水秦州金星包装装潢印刷厂承担2000元，天水市秦州区太京镇窝驼村民委员会负担343.2元；二审案件受理费4686.4元，由天水秦州金星包装装潢印刷厂承担4000元，天水市秦州区太京镇窝驼村民委员会承担686.4元。
本判决为终审判决。
审判长 朱金平
审判员 李虓晖
审判员 陈 萍
二〇一四年四月十五日
书记员 郭子菲