浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异111号
异议人（案外人）浙江裕众建设集团有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区王坛镇南溪路18号。
法定代表人孙益忠，董事长。
委托代理人（特别授权代理）蔡炎炯，浙江越光律师事务所律师。
申请执行人绍兴银行股份有限公司开发区支行，住所地浙江省绍兴市越城区鲁迅东路与剡溪路交叉口。
负责人谢钢英，行长。
委托代理人（特别授权代理）周斌照，浙江中圣律师事务所律师。
被执行人绍兴塔山市场开发有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区环城东路1868号。
法定代表人杨晟。
被执行人绍兴和畅房地产开发有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区鲁迅西路289号。
法定代表人徐锃钥。
被执行人杨晟,男,1982年10月21日出生,汉族，住浙江省绍兴市越城区。
被执行人曹静,女,1982年11月29日出生,汉族，住浙江省杭州市下城区。
本院在执行申请执行人绍兴银行股份有限公司开发区支行（以下简称绍兴银行开发区支行）与被执行人绍兴塔山市场开发有限公司（以下简称塔山公司）、绍兴和畅房地产开发有限公司（以下简称和畅公司）、杨晟、曹静金融借款合同纠纷一案中，案外人浙江裕众建设集团有限公司（以下简称裕众公司）向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人裕众公司异议称：2014年10月23日，塔山公司与绍兴银行开发区支行签订最高额抵押合同一份，约定塔山公司将位于人民东路2号嘉禾商务楼的房屋抵押给绍兴银行开发区支行。根据房屋所有权证记载，抵押的资产为2458.82平方米的汽车库、36.52平方米的机房、290.1平方米的办公室，但汽车库是人防设施，机房是公共配套的电梯及消防设施用房，办公室是物业用房，均属于全体业主共同共有，不得对外销售和处置。2004年2月16日，异议人通过转账支票的形式向塔山公司支付了23#泊位的使用费20万元。2005年6月28日，异议人与塔山公司签订嘉禾商务楼屋顶房屋使用协议，约定异议人有偿使用塔山公司名下座落于绍兴市人民东路2号的嘉禾商务楼屋顶房屋，具体包括机房及办公房，使用期限与商务楼使用年限一致，自交付之日起算，承租金额共计50万元，物业费用由塔山公司承担。协议签订后，异议人于2005年7月1日以转账支票的形式依约向塔山公司支付了租金50万元，又以现金方式向塔山公司支付使用费88万元，合计屋顶使用费138万元，塔山公司于2005年7月1日向异议人开具了50万元的房屋出租专用发票。故要求法院在处置上述房产时保护异议人的合法使用权。
申请执行人绍兴银行开发区支行辩称：异议标的为被执行人塔山公司所有的财产，并办理了抵押登记，故该财产不存在瑕疵与障碍，同时在房产证中也未表明汽车库为人防设施、机房属于设施用房、办公室为物业用房，而存在转让限制等情况，同时异议人所述办公室为物业用房，与异议人目前占有使用该房屋的实际情况也不符，故异议标的可供执行处置。异议人与被执行人之间不存在合法的租赁合同关系，根据《商品房屋租赁管理办法》相关规定，异议人并未就租赁房屋办理登记备案手续，也未缴纳税款，而从异议人提供的证据显示，异议人与被执行人约定的使用期限与房屋本身的使用年限一致，而不是法定的20年租赁合同年限，故实际系异议人将异议标的使用权一次性买断，该行为系规避房产销售收入及税费的法律责任。故异议人与被执行人之间并非租赁关系，不能适用关于租赁的相关法律规定。故要求法院驳回异议人的异议请求。
被执行人塔山公司、和畅公司、杨晟、曹静未作答辩，也未向本院提供证据。
异议人裕众公司向本院提供以下证据：1、嘉禾商务楼屋顶房屋使用协议一份；2、转账支票存根、房屋出租专用发票及无据支出证明单各一份；3、转账支票存根及收款收据各一份；4、房产证复印件二份、不动产专用发票及契证各二份、嘉禾商务楼业主公约复印件一份、物业费发票四份、绍兴家和物业管理有限公司出具的证明一份、房屋租赁合同一份、上海浦东发展银行绍兴分行出具的证明一份、上海浦东发展银行绍兴分行的物业费发票及支付凭证复印件各二份、工程结算单五份、无据支出证明单一份。
申请执行人绍兴银行开发区支行向本院提供以下证据：1、绍兴市平正房地产评估事务所出具的情况说明一份；2、申请执行人出具的情况说明一份；3、房地产抵押估价报告一份；4、房产证、土地证及他项权证复印件各一份；5、抵押人声明一份。
为查明事实，本院依职权至现场勘察，并打印照片件一组。
经审查：原告绍兴银行开发区支行诉被告塔山公司、和畅公司、杨晟、曹静金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月3日作出（2015）绍越商初字第2914号民事判决，判令告塔山公司归还原告绍兴银行开发区支行借款本金人民币1238万元并支付相应的利息，原告就上述债权对绍房他证绍市字第K0000963**号房屋他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖所得价款在债权数额2134万元范围内享有优先受偿权，其余被告对上述债务在最高额2310万元范围内承担连带清偿责任。判决生效后，因被告未依法履行，故本院依原告申请对本案立案执行，执行案号为（2015）绍越执民字第3094号。
2014年10月27日，被执行人塔山公司将其名下的坐落于绍兴市越城区人民东路2号嘉禾商务楼地下1层汽车库（2458.82平方米）、4层机房（36.52平方米）、15层办公用房（290.1平方米）的房产抵押登记给申请执行人绍兴银行开发区支行。2015年6月19日，本院对上述房产在本案中进行了查封。
在执行过程中，本院作出（2015）绍越执民字第3094号限期履行通知书及公告，责令被执行人限期履行义务，逾期未履行，本院将对上述房产进行评估拍卖，以抵偿债务。对上述房产有租赁权或其他权利的案外人，可向本院申报权利或提出执行异议。
另查明，坐落于绍兴市越城区人民东路2号嘉禾商务楼的15层楼层编号为17层。
本院认为：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权。对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，根据异议人提供的证据反映，异议人已实际支付了相应的租金，并在抵押前实际占有使用，故本院对异议人的租赁权，可予保护，但由于异议人与被执行人塔山公司签订的协议，其中使用期限超过了法定最高期限，故对于超过部分，本院不予保护。即位于绍兴市越城区人民东路2号嘉禾商务楼的15层的房产，异议人享有自2005年6月28日起至2025年6月27日止的租赁权；位于绍兴市越城区人民东路2号嘉禾商务楼地下1层的23#泊车位，异议人享有自2004年2月16日起至2024年2月15日止的租赁权。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
一、异议人浙江裕众建设集团有限公司的执行异议请求部分成立，位于绍兴市越城区人民东路2号嘉禾商务楼的15层的房产及地下1层的23#泊车位可带租约拍卖（15层房产受保护租期截至2025年6月27日，23#泊车位受保护租赁权截至2024年2月15日）；
二、驳回异议人浙江裕众建设集团有限公司的其他异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 颜 丰
人民陪审员 韩 峰
人民陪审员 孟永刚
二〇一六年十一月二日
书 记 员 茹琳霞
本案援引法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。