浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭江笕民初字第276号
原告钟炜。
委托代理人张永强，浙江星韬律师事务所律师。
委托代理人翁坚冰。
被告杭州天联置业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区丁桥镇同协路28号1234室。
法定代表人蔡学伦，董事长。
委托代理人祝丽峰，浙江同济律师事务所律师。
委托代理人陆继媛，浙江同济律师事务所律师。
原告钟炜为与被告杭州天联置业有限公司（以下简称天联置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年10月8日受理后，由审判员汪骏华独任审理，于2012年10月30日公开开庭进行了审理。原告钟炜及其委托代理人张永强、翁坚冰，被告天联置业公司的委托代理人祝丽峰、陆继媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟炜起诉称：原告于2009年11月18日与被告签订了商品房买卖合同及补充协议。补充协议第一条约定：楼书及户型册对于天阳观筑开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明，构成本合同内容的组成部分，具有法律效力。根据被告售楼人员的重点推介及楼书载明的内容，原告所购买的3幢楼前应是一个绿化公园，楼前和公园之间没有机动车通行道路。正因为如此，原告考虑到孩子以后在小区公园玩耍时再也不用担心车来车往的安全问题，所以决定购买被告开发的天阳观筑商品房6幢3单元102室。
合同签订并生效后，原告按约支付了购房款。待房屋交付后原告发现，销售时在沙盘中所显现的、楼书宣传册中所载明的、以及当初销售人员竭力推介的“人车分流”和小区公园已经完全变样。在紧贴3幢楼前的公园是一条沥青马路，替换了原规划平面图中没有机动车道的地方。入住以后，该路面每天车来车往，仅数月内就造成多次事故，为此邻里相争，无法和睦相处。
对于被告擅自变更规划设计且事先未通知原告的行为，经与被告交涉未果，因此原告提起诉讼，请求判令被告：1、按照合同约定，将小区公园周边机动车道恢复为步行道；2、被告赔偿原告损失150000元；3、承担本案诉讼费。
被告天联置业公司答辩称：一、原告诉称的事实与实际不符。该小区规划时，3幢楼和集中绿地之间是有车行道的，目前之现状符合规划设计，并不存在变更的情形。被告在售楼时，楼书及商品房买卖合同中从未向原告表示，3幢楼和集中绿地之间没有车行道，其所做的广告、陈述均与规划设计一致。因此原告第一项诉请，无事实和法律依据。
二、楼书中并没有小区公园周边道路是步行道而不是车行道的具体而确定的说明，其中关于人行和车行的文字及图示说明都算不上具体确定，故不应当被认定为构成商品房买卖合同的内容。而且小区道路交通的现状，和楼书所描述的内容也是符合的。具体如下：
1、小区现有的人行和车行设计依法经过政府规划审批，符合《住宅建筑规范》（GB50368-2005）第4.3.1条“每个住宅单元至少应有一个出入口可以通达机动车”的规定。根据该国家标准，每个单元楼门前机动车都可以到达。从常理上也不难理解，消防车、救护车、搬运车辆，都需要为它们提供能直接到达每幢楼宇的道路。简言之，不能将楼书内容简单理解为小区地面没有车行道。
2、楼书中关于人行和车行的文字及图示说明都算不上具体确定。相反依据楼书“车辆沿位于会所两侧的车行道经次入口抵达社区地下车库”的记载，其意味着小区地面是有车行道环通不同方位出入口的。而“最大程度的减轻了汽车对小区的干扰”的表述，显然带描述状态的不确定性。“天阳观筑部分楼体底层设计了架空层……大大减少了车辆进出产生的影响”的表述，也带描述上的不确定性，而且还说明该设计了架空层的楼宇，会受到车辆进出的影响
3、楼书中的图示内容，即规划总平面图，可看出原告所在楼宇前面，是有车行道和小区至少两个进出口是贯通的，认定该道路为步行道路是没有依据的。
4、根据司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有在同时满足“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”和“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”这两个条件时，才应当视为要约。
综合以上内容，楼书中并没有原告所称的小区公园周边道路是步行道而非车行道的具体而确定说明，其表述也非“具体确定的说明”，因此不构成商品房买卖合同内容。小区的现状也与楼书中的说明不相互矛盾。
三、原告的损失并非客观存在，也没有证据加以证明，而且原告所谓的损失与小区公园周边道路是机动车道、以及楼书之间，不具有法律上的因果关系。
四、如果小区物业服务存在令原告不满意之处，应当经由业主委员会和业主大会加以解决，被告作为开发商愿意提供积极配合协助，但这些内容不属本案所涉及的范围。
综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。
原告钟炜为支持其诉请，在举证期限内提供的证据材料为：
1、商品房买卖合同1份，拟证明原、被告合同权利义务关系；
2、商品房买卖合同补充协议1份，拟证明楼书及户型册为买卖合同附件；
3、楼书1份，拟证明按楼书约定，小区公园边无机动车道；
4、照片2份，拟证明交付的小区公园边开通了机动车道；
5、规划施工图1份，拟证明施工图内容与合同约定内容不一致。
对原告提交的上述证据，被告天联置业公司质证认为：证据1无异议；证据2无异议，但对证明对象有异议，楼书及户型册若要构成合同附件须具体而确定；证据3无异议，但对证明对象有异议，不能得出小区周边为步行道；证据4无异议，对证明对象有异议，恰能证明小区现状与规划相符，且不能证明常发生机动车纠纷；证据5无异议，与合同及楼书内容没有不一致。
被告天联置业公司为支持其抗辩，在举证期限内提供的证据材料为：
6、规划局意见书、竣工验收同意意见书、规划验收图各1份，拟证明小区现状符合经批准的设计和规划；
7、楼书、总平面的放大图、重要事项提示图各1份，拟证明楼书及户型图没有小区周边是步行道而非机动车道的具体明确说明。
对被告提交的上述证据，原告钟炜质证认为：证据6真实性无异议，但与本案无关联性；证据7的三性均有异议，楼书为合同附件由原告持有，但与指示图上标明的主次入口相矛盾，图纸上可以明确看出3、4幢间并非沥青车行道。
根据原、被告的质证意见，本院对双方所举证据认证如下：证据1、2、3、4、5因被告无异议，可以作为认定相关事实的依据，应予认定；证据6、7真实性无异议，且合法并具有证明力，可予认定。
本院依据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定事实如下：2009年11月18日原、被告签订了商品房买卖合同及补充协议各1份，由两原告共同购买被告开发的位于江干区观筑艺居6幢3单元102室房屋。其中补充协议第一条约定：楼书及户型册对于天阳观筑开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明，构成本合同内容的组成部分，具有法律效力。所附楼书中的规划总平图图示，3号楼南侧为集中绿化，两者间有通行道路。该楼书有如下文字表述：“车辆沿位于会所两侧的车行道经次入口抵达社区地下车库”、“人行与车行全然分开，小区入口均为双向车道，可供车辆同时进出。机动车从小区次入口时入住宅后，直接进入到地下机动车库，最大程度的减轻了汽车对小区的干扰”。被告天联置业公司在销售时所提供的总平面放大图与重要事项提示图中关于楼盘的平面图标示，与楼书标示一致。
2008年天阳观筑小区经杭州市规划局审批的规划图纸显示，3号楼与南面集中绿地间为车行道，且该车行道环绕小区内部。被告现交付的天阳观筑小区与规划设计相符，2011年杭州市规划局已对该楼盘规划验收，杭州市公安局交通警察局亦出具了竣工验收同意意见书。
本院认为，本案焦点在于被告是否存在对3号楼与南面集中绿地间为人行道的要约意思表示。商品房买卖合同中，出卖人在销售广告和宣传资料中就开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且对合同订立及价格的确定有重大影响时，可视为要约。被告天联置业公司在楼书中相关文字及图示表述尚不足以构成要约，理由为：一、楼书中虽有“人行与车行全然分开，小区入口均为双向车道，可供车辆同时进出。机动车从小区次入口时入住宅后，直接进入到地下机动车库，最大程度的减轻了汽车对小区的干扰”的描述，但该描述具有抽象性与概括性，并没有明确小区内是否分别建造车行道与人行道，以及具体方位。相反从“车辆沿位于会所两侧的车行道经次入口抵达社区地下车库”的描述，并结合会所在楼书中的图示，可以推知小区内存在车行道路且与两出入口贯通。二、依楼书中规划总平面图的图示，虽可确认3号楼与绿地间存在道路，但并未标注“人行道”或“车行道”，且该图示与一般地图的准确标注存在很大差异，不能据此得出该道路为人行道的确定结论。三、原告并未举证证明，原告购买房屋时被告销售人员曾有“3号楼与绿地间为人行道”的意思表示，且买受人因此对合同的订立及价格产生重大影响。此外，杭州市规划局审核批准的天阳观筑小区规划图显示，3号楼与南面集中绿地间确为车行道，且该车行道环绕小区内部，此与楼书相关文字说明相印证。而被告现交付的物业与规划相符，业已通过验收，并无不法之情形。综上，因被告天联置业公司未就3号楼与南面集中绿地间为人行道进行要约，故亦不负有相应的法律义务，原告主张要求将车行道恢复为步行道，无事实与法律上的依据，本院不予支持。而其主张赔偿损失150000元，因无损害事实、损失范围及因果关系的证据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告钟炜的诉讼请求。
案件受理费3300元，减半收取1650元，被告杭州天联置业有限公司自愿承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 汪骏华
二〇一二年十二月十三日
书记员 周 瑾