辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终4102号
上诉人（原审被告）：唐有江，男，1961年12月16日出生，汉族，无职业，住址沈阳市苏家屯区。
委托代理人：桂滨，辽宁元浩律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：李洪彬，男，1967年2月21日出生，汉族，沈阳市皇姑区市场监督管理局工作人员，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：李浩，辽宁元浩律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：贾书海，男，1969年5月31日出生，汉族，沈阳市皇姑区市场监督管理局工作人员，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：李浩，辽宁元浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：衣雅丽，女，1962年12月9日出生，汉族，沈阳市皇姑区市场监督管理局工作人员，住址沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审第三人）：王雷，男，1971年10月4日出生，汉族，沈阳市皇姑区市场监督管理局工作人员，住址沈阳市皇姑区。
上诉人唐有江、李洪彬、贾书海与被上诉人衣雅丽、王雷返还原物纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月26日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
衣雅丽一审诉称，请求法院：1、判令唐有江立即腾出其占有的位于沈阳市皇姑区巴山路29号（15-18C-E14-16A-C）的衣雅丽房屋；2、确认唐有江与李洪彬签订的租赁合同无效；3、确认李洪彬、贾书海与王雷签订的房屋买卖合同无效；4、判令唐有江向衣雅丽支付自2013年4月1日起至2015年3月31日止的房屋租金（实质为房屋占有使用费）8万元；5、判令唐有江承担本案诉讼费。
唐有江一审辩称，我方与李洪彬签订的租赁合同合法有效，签订该合同时，李洪彬向我方出示了衣雅丽对王雷的公证授权委托书、房证及契证原件、李洪彬与王雷间的房屋买卖合同，所以我方才相信李洪彬有出租该房屋的权利。
李洪彬一审述称，衣雅丽诉请第二项为重复诉讼，针对该项诉请，皇姑法院及沈阳中院已做出判决驳回该诉请。中院判决已确认租赁合同有效，故衣雅丽第一项诉请无依据。衣雅丽第三项诉请与第一、二项诉请不是同一法律关系，三项诉请主张不明确。李洪彬是依据合法方式取得涉案房屋所有权的，衣雅丽对该买卖行为是认可的，王雷在将该房屋卖与李洪彬后，已将衣雅丽为李洪彬、贾书海出具的两份借条取走并交给衣雅丽。综上，请求法院依法驳回衣雅丽的起诉。
王雷一审未到庭进行陈述，但在第一次庭审后，一审法院对其询问时，他表示：他与衣雅丽、李洪彬及贾书海均系同事关系，他们三人及其他人，共计28人，均通过衣雅丽购买原始股，他们将钱直接打给衣雅丽，衣雅丽给他们返利。后因衣雅丽不再给他们返本和利，他们就像衣雅丽要钱，衣雅丽先是向该28个人返还部分钱，后又将涉案房屋做了抵押。衣雅丽之所以委托他卖房，是因为剩余27人均信任他。涉案房屋的出售价格125万元没有经过衣雅丽同意，但该数额要远高于房屋实际价值。李洪彬与贾书海向他支付了5万元定金，但没有实际支付剩余购房款，只是将衣雅丽的二份借条衣雅丽给他了，他又交给衣雅丽了。因衣雅丽私自补办房证，所以涉案房屋未能办理更名过户手续。
贾书海一审述称，与李洪彬意见一致。
原审法院审理查明，衣雅丽与李洪彬、王雷、贾书海均系同事关系。位于沈阳市皇姑区巴山路29号（15-18C-E14-16A-C）商业网点房屋（即涉案房屋）系衣雅丽所有，建筑面积为93.15㎡。
2010年至2011年间，李洪彬、王雷、贾书海均通过衣雅丽向案外人ＸＸ购买原始股，2012年ＸＸ因此事被沈阳市中级人民法院判决犯诈骗罪，判处无期徒刑。
2011年4月30日，衣雅丽为李洪彬出具《股权证明》，内容为：“兹证明李洪彬持有沈阳远大集团公司原始股票伍万股，15元／股，合计人民币75万元整，2011年8月1日始，以高于原始股票购买价（即15元／股）的30%-40%回购（本人自愿）。也可以持有至内部股上市时卖出。特此证明，原持股人：衣雅丽。”同日，衣雅丽为贾书海出具《股权证明》，内容为：“兹证明李洪彬持有沈阳远大集团公司原始股票叁万股，15元／股，合计人民币45万元整，2011年8月1日始，以高于原始股票购买价（即15元／股）的30%-40%回购（本人自愿）。也可以持有至内部股上市时卖出。特此证明，原持股人：衣雅丽。”
2011年9月1日，衣雅丽为李洪彬出具《借条》一份，内容为：“今向李洪彬借款人民币75万元，借款期为12个月，到期日为2011年11月1日。借款人：衣雅丽”。同日，衣雅丽为贾书海出具《借条》一份，内容为：“今向贾书海借款人民币45万元，借款期为12个月，到期日为2011年11月1日。借款人：衣雅丽”。
2011年9月1日，衣雅丽出具《抵押协议》一份，内容为：“现将位于沈阳市皇姑区巴山路29号一楼的建筑面积93.15平方米的商业网点一套抵押给王雷。到期抵偿借款。立据为证。此协议作为28人共同借款的抵押。抵押人：衣雅丽。”前述28人均为案外人ＸＸ诈骗案的受害人，其中也包括李洪彬、王雷、贾书海。该《抵押协议》未依法办理不动产抵押登记。
2011年10月17日，衣雅丽给王雷出具《委托书》一份，委托人为衣雅丽，受托人为王雷，内容为：涉案房屋系衣雅丽单独私有房产。因衣雅丽工作繁忙，特委托王雷全权代替衣雅丽办理与该房产有关事宜，包括代为办理该房产的产权交易、更名过户手续、代收房款、签署《房屋买卖合同》等与出售上述房产有关的一切事宜。委托期限从2011年10月17日起至办完上述事宜止。当日，双方在辽宁省公证处对《委托书》办理了公证手续。
2011年10月21日，王雷与李洪彬、贾书海签订《房屋买卖协议》一份，约定：基于衣雅丽对王雷的授权，王雷将涉案房屋以1，250，000元的价格出售给李洪彬、贾书海，作为衣雅丽对李洪彬、贾书海债务的偿还。本合同签订时，李洪彬、贾书海应向王雷交付定金50，000元，并将针对衣雅丽的债权凭证原件交付给王雷，数额分别为750，000元及450，000元。该房屋现为出租状态，租期届满为2013年4月1日，该租赁期届满前，王雷配合李洪彬、贾书海办理完结有关房产更名过户手续，并将房屋交付给李洪彬、贾书海，届时定金转为购房款。定金与债权凭证所载数额之和多于房产总价，多余部分应即时返还李洪彬、贾书海，若不足房产总价，李洪彬、贾书海应即时以现金方式补足。当日，李洪彬向王雷交付定金50，000元及衣雅丽为李洪彬、贾书海出具的借条原件二张。虽王雷称其将该二份借条原件交给了衣雅丽，但衣雅丽否认收到。王雷自认上述售房款的数额未经过衣雅丽同意。2013年3月中旬，王雷将涉案房屋交付李洪彬。
2013年3月27日，李洪彬与唐有江签订《房屋租赁合同》一份，约定李洪彬将涉案房屋出租给唐有江，租期自2013年4月1日起至2015年3月31日止，年租金为40，000元。唐有江承租该房屋经营每之购便利店。
2015年2月11日，衣雅丽出具《撤销授权委托声明书》一份，撤销并终止赋予王雷处理涉案房屋的一切授权事项、权限和权利，该声明自公证之日起生效。当日，衣雅丽在辽宁省公证处对《撤销授权委托声明书》办理了公证手续。
2015年3月30日，李洪彬与唐有江又签订《房屋租赁合同》一份，约定李洪彬将涉案房屋出租给唐有江，租期自2015年4月1日起至2020年3月31日止，年租金为40，000元。唐有江自认，从其承租涉案房屋至今未交纳过租金。
原审法院另查，在唐有江承租涉案房屋前，衣雅丽一直将该房屋出租给案外人李长珍经营每之购便利店，唐有江系从李长珍处兑店。
2013年8月30日，衣雅丽曾将本案唐有江及李洪彬诉至一审法院，要求确认涉案《房屋租赁合同》无效，后因涉案《房屋买卖合同》的效力未进行确认，故其请求未获法院支持。
原审法院认为，关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题。首先，民事法律行为应当同时具备下列条件：行为人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益。针对本案事实，衣雅丽为王雷出具《抵押协议》及公证授权其办理涉案房屋买卖相关事宜的真实意思，是为偿还ＸＸ诈骗案的28名受害人的共同借款做担保，而不是授权王雷出卖涉案房屋。
其次，李洪彬、王雷、贾书海均为ＸＸ诈骗案的28名受害人之一，均明知衣雅丽是用涉案房屋为偿还28名受害人的共同借款做担保，却仍在未经衣雅丽同意的情形下，在衣雅丽为李洪彬、贾书海出具的《借条》所载明的还款期限届满前，王雷将涉案房屋出售给李洪彬、贾书海，并约定用《借条》中载明的数额抵顶购房款。此行为，不仅侵害了衣雅丽的合法权益，亦损害了其他受害人的利益，李洪彬、王雷、贾书海的行为属于恶意串通。因此，该《房屋买卖合同》无效。
关于涉案《房屋租赁合同》效力的问题。首先，关于签订于2013年3月27日的《房屋租赁合同》的效力问题。依据李洪彬提供的公证授权委托书及《房屋买卖合同》，唐有江有理由相信李洪彬成为涉案房屋的事实物权人，其有权处分该房屋，唐有江主观具有善意，故该《房屋租赁合同》合法有效。
其次，关于签订于2015年3月30日的《房屋租赁合同》的效力问题。2013年8月30日，衣雅丽曾将本案唐有江及李洪彬诉至一审法院，要求确认《房屋租赁合同》无效。2015年2月27日（本案受理时间），衣雅丽又诉至一审法院要求确认涉案《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》无效。一审法院于2015年3月24日向唐有江送达了起诉状及开庭传票，唐有江应知涉案房屋存在权属纠纷，李洪彬有可能无权处分该房屋，其续签《房屋租赁合同》存在风险，故其续签合同的行为不能确认主观具有善意，故该《房屋租赁合同》无效。
关于腾房的问题。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。因涉案房屋现由唐有江实际占有使用，故唐有江应将该房屋腾出并返还给衣雅丽。
关于自2013年4月1日起至2015年3月31日止的房屋占有使用费80，000元的问题。因此期间涉案房屋由唐有江实际占有使用，唐有江自认自其承租涉案房屋后从未交纳过房屋租金，现衣雅丽按照唐有江与李洪彬签订的《房屋租赁合同》所约定的标准，向其主张房屋占有使用费，一审法院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、第三人王雷与第三人李洪彬、第三人贾书海于2011年10月21日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告唐有江与第三人李洪彬于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》无效；三、被告唐有江于本判决书生效后三十日内将位于沈阳市皇姑区巴山路29号（15-18C-E14-16A-C）商业网点房屋（建筑面积为93.15㎡）腾出，并返还给原告衣雅丽；四、被告唐有江于本判决书生效后十日内一次性给付原告衣雅丽自2013年4月1日起至2015年3月31日止的房屋占有使用费80，000元；五、驳回原、被告的其他诉讼请求。上述第四项，被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5485元，由被告唐有江承担1485元，第三人李洪彬和贾书海共同承担3000元，第三人王雷承担1000元。
宣判后，上诉人唐有江及李洪彬、贾书海均不服，上诉至本院。
唐有江上诉请求：撤销一审判决，改判确认续签的《房屋租赁合同》合法有效。上诉理由：李洪彬与上诉人于2015年3月30日续签的《房屋租赁合同》，是基于前《房屋租赁合同》期限届满于2015年3月31日，与法院是否送达起诉状及开庭传票无关，更何况，原审法院送达的起诉状中，衣雅丽并没有主张《房屋租赁合同》无效，主张《房屋租赁合同》无效是在第一次庭审时口头增加的诉求。此外，衣雅丽关于《房屋租赁合同》无效的主张业经两级法院确认，其诉讼请求均被驳回，李洪彬另外向唐有江出示了衣雅丽的房产证及契证原件，公证授权的《委托书》及《房屋买卖合同》。续签合同与之前签订的《房屋租赁合同》客观事实基础相同，在没有生效的法律文书重新确认前，唐有江仍有理由相信李洪彬有权对该房屋进行出租，唐有江主观上仍具有善意。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，从买卖不破租赁的原则出发，无论如何，唐有江的承租行为应受到法律的保护。
衣雅丽辩称：房屋出租的前提是所有权和使用权。李洪彬没有所有权和使用权，所以出租行为无效。依据物权法证明我是房屋的所有人，我有权处分该房屋。
李洪彬、贾书海辩称：同意唐有江的上诉请求。
王雷辩称：同意唐有江的上诉请求。
李洪彬、贾书海上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人衣雅丽的诉讼请求。上诉理由：一、原审判决认定事实错误，《房屋买卖协议》合法有效。撤销授权委托行为实则意欲撤销房屋买卖行为，但该撤销权的行使已超出法定一年的期限，撤销权已经消失。《股权证明》、《借条》、《抵押协议》、《委托书》相辅相成，充分体现衣雅丽的真实意思表示，是自愿承担债务的行为，即属于债务加入行为，不违反法律规定，委托卖房目的不是为了取得房屋价款，而是为了抵偿债务。2011年10月21日签订的《房屋买卖协议》并不违背衣雅丽的主观意愿，虽距借款期限届满还有10天，但借款期限届满衣雅丽仍未偿还借款，更未提出质疑，因此买卖双方有理由相信衣雅丽对王雷将房屋变卖抵偿借款、消灭债务行为的认可。房屋买卖行为没有损害衣雅丽的利益。原审法院认为衣雅丽出具《抵押协议》及公证授权是为借款做担保，而不是授权出卖房屋，是将证据割裂开来的主观臆断。房屋买卖协议是各方真实意思表示；二、原审判决适用法律错误，《房屋租赁合同》合法有效。原审法院认为续签的《房屋租赁合同》无效是错误的。原审法院送达的起诉状中，衣雅丽并没有主张《房屋租赁合同》无效，主张《房屋租赁合同》无效是在第一次庭审时口头增加的诉求。此外，衣雅丽关于《房屋租赁合同》无效的主张业经两级法院确认，其诉讼请求均被驳回，续签合同时尚无新的生效的法律文书否定房屋现状，唐有江租赁房屋的行为仍应受法律保护。
衣雅丽辩称：1．撤销授权委托无时效的规定，撤销权只针对重大误解和欺诈胁迫等合同并要向法院提出撤销时才有一年的时效。本案我并未主张有可撤销的情况。2．李洪彬的75万与贾书海的45万借条和其股权转让证明都是ＸＸ（化名程大鹏）诈骗的数额，不是我衣雅丽个人债务。我衣雅丽也是被害人，也正在找ＸＸ案的民事赔偿。3．借条不具有任何法律效力，那是在特定条件下形成的，是对股权转让证明的继承，只是把股权证明上的数改成为借条，没有真实的借款行为，并且数额也不准确。（2012）沈刑二初字第35号刑事判决书中贾书海被骗额为24万，李洪彬为88.95万，但他报案是97.5万，数额有必要由司法部门来确定。（2012）沈刑二初字第35号刑事判决书受害人数额这块有错误。4．抵押协议属重大误解。我不知道ＸＸ会诈骗，误认为ＸＸ肯定能还上大家的债务，担保成立的前提是要有合法的债务，而ＸＸ是刑事犯罪。5．上诉书说房屋买卖没有损害衣雅丽的任何利益是错误的。原审法院判决认定购房合同是用未到期的借条而使购房合同无效是对的。6．原审法院没有主观臆断，抵押协议是附合同，《担保法》规定因主债务无效，担保合同也无效，而本案的借条不是反映借贷关系的，而是ＸＸ诈骗的证明。7．原判决是以事实做出的判决，王雷的问询只不过起参考作用，最终定案的是没有发生真实的买卖房产的事实，借条不是真实的债务。8．租赁房子的前提是有所有权或使用权。法院的传票送达承租人以后，其就应知道该房产有纠纷。请求二审法院驳回上诉人的请求，依法维持原判。
王雷辩称：同意李洪彬、贾书海上诉意见。
唐有江辩称：同意李洪彬、贾书海上诉意见。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明：唐有江于2015年3月24日收到了一审法院送达的本案起诉状及开庭传票。
上述事实，有《股权证明》、《借条》、《抵押协议》、《房屋买卖合同》、《公证书》、《房屋租赁合同》、刑事判决书、送达回证及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：关于王雷以衣雅丽受托人身份与李洪彬、贾书海签订《房屋买卖协议》的效力问题。首先，衣雅丽为王雷出具涉案房产的抵押协议系为28个共同借款人作为借款抵押。出具此抵押协议后，衣雅丽为王雷出具了处分涉案房产的公证授权委托书，该委托书具有为偿还28名借款人借款担保的性质。王雷处分抵押财产的行为侵害了其他借款人的利益。其次，衣雅丽的受托人王雷与李洪彬、贾书海均为衣雅丽抵押协议中的28个共同借款人，李洪彬与贾书海作为涉案房产的抵押权人，其购买涉案房产的行为无法认定为善意购买人。再次，李洪彬与贾书海分别与衣雅丽签有借条，借款的还款期限为2011年11月1日，而李洪彬与贾书海在借款还款期限届满之前就与衣雅丽的受托人签订涉案房产的买卖协议，以房产转让价款抵顶借款，且该转让价款未经衣雅丽确认，该转让行为侵害了衣雅丽的权益。故王雷与李洪彬、贾书海签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，原审法院认定王雷与李洪彬、贾书海签订的《房屋买卖协议》无效并无不当。关于唐有江与李洪彬于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》效力问题。唐有江于收到一审法院送达的本案涉诉材料后仍与李洪彬签订房屋租赁合同，无法认定其主观上具有善意，故一审法院判决唐有江与李洪彬于2015年3月30日签订的房屋租赁合同无效并返还房产并无不当。因唐有江于2013年4月1日承租涉案房产后未支付租金，故一审法院判决唐有江支付2013年4月1日至2015年3月31日的房屋占有使用费亦无不当。对唐有江及李洪彬、贾书海的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
唐有江交纳的二审案件受理费1485元，由唐有江负担；李洪彬、贾书海交纳的二审案件受理费3000元，由李洪彬、贾书海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。