江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）亭民再初字第0025号原审原告宋义克。委托代理人万光德，江苏中盐律师事务所律师。原审被告江苏省盐城经济开发区新城街道办事处房屋征收服务中心（原为江苏省盐城经济开发区房屋拆迁中心，以下简称征收服务中心），住所地盐城市经济开发区团结河泵站。法定代表人丁书勇，该中心主任。委托代理人裔爱国，该中心法制科副科长。委托代理人许东方，江苏新中一律师事务所律师。原告宋义克、宋再生与被告江苏省盐城经济开发区房屋拆迁中心财产损害纠纷一案，本院于2011年8月23日作出（2011）亭民初字第0726号民事判决书。原告宋义克、宋再生不服本院判决,向盐城市中级人民法院提出上诉。2011年12月12日,盐城市中级人民法院作出（2011）盐民终字第1789号民事判决,驳回上诉,维持原判决。后宋义克不服一、二审判决,向江苏省高级人民法院申请再审。2013年9月29日,盐城市中级人民法院作出（2013）盐民再终字第0032号民事裁定,一、撤销盐城市亭湖区人民法院（2011）亭民初字第0726号民事判决和盐城市中级人民法院（2011）盐民终字第1789号民事判决。二、发回盐城市亭湖区人民法院重审。同年11月19日,本院再审立案后，依法另行组成合议庭于2014年5月16日、11月13日对本案进行了公开审理。原审原告宋义克及其委托代理人万光德，原审被告征收服务中心的委托代理人许东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告宋义克、宋再生原审时诉称：原坐落在盐城市经济开发区通榆南路东侧（市交校对面）169.63平方米的房屋和362.12平方米的国有土地使用权（容积率为0.4684），系两原告母亲仇志杏向徐德培购买，1997年9月9日双方订立了房屋买卖协议，根据法律规定该协议合法有效。2003年被告对案涉房屋实施拆迁，因其未依法对仇志杏进行拆迁补偿，双方未能达成拆迁协议。不料，被告避开原告与徐德培订立一份拆迁协议，又因案涉房屋徐德培不占有，不能向被告交付，被告借口向盐城市城区人民法院提起诉讼，要求判决徐德培让房，并申请先予执行，此案由新河法庭审理，新河法庭于2003年1月13日向徐德培作出了（2003）城民一初字第1685号民事裁定，准予先予执行。因此，案涉房屋被拆除。后仇志杏于2006年8月15日向盐城市亭湖区人民法院提起诉讼，请求确认被告与徐培德订立的拆迁协议无效。案经盐城市亭湖区人民法院和市中级人民法院一、二审和重审一、二审分别作出了（2007）亭民一初字第1748号和（2009）盐民一终字第0173号民事判决，确认被告与徐德培订立的拆迁协议无效，故被告的拆迁行为构成了违法。另，诉讼期间，仇志杏死亡，其遗产由两原告继承。至2009年7月17日止，因被告的违法拆迁行为，致两原告的拆迁补偿利益损失达280140.48元。综上所述，被告的违法拆迁行为，侵犯了两原告的财产权，且其是拆迁补偿的义务主体，依法应承担赔偿之责。请求法院判令被告在限期内赔偿即调换169.63平方米的房屋给两原告（双方按同期市场价格算），并赔偿其他损失280140.48元。原审被告拆迁中心原审时辩称：原告的诉请不能成立，原告买卖的房屋无产权证，土地使用权证的名字不是两原告，原告的诉讼是不确当的，拆迁补偿费3万多元目前在拆迁中心帐户上，且房屋不是我公司拆除的，我公司不应成为被告，请求驳回原告的诉讼请求。另外原告如果要补偿也只能以评估报告中2003年的鉴定基准价进行补偿。原审审理查明：1997年9月9日，徐德培（甲方）与仇志杏（乙方）签订一份房屋买卖协议书，该协议约定：1、甲方将其所有的坐落于盐城市开发区新河村一组的住宅主房三间、厨房四间（主房东西两侧各两间）、猪舍三间、鸡舍及围墙等附属设施（包括宅基地）以6万元的价格出售给乙方；2、房屋周围现有的树木，甲方只提取三棵大树，其余部分归乙方所有；3、乙方交足房款后，甲方把宅基的执照交给乙方，届时房屋的产权归乙方所有，徐德培及其子女从此以后不得以任何理由干涉。4、徐德培需向仇志杏说明的事：（1）本房屋因在规划区内，只能修理，不能改建；（2）如征用拆迁时，要服从拆迁，拆迁后的宅基，按开发区规定执行，徐德培协助其落实。同日，徐传庆、徐传国、陆凤良作为见证人在上述协议书签名见证。上述协议订立后当日，徐德培向仇志杏出具一份收条，收到仇买房款现金6万元，并将房屋交给仇志杏。后仇志杏将该房屋用于出租受益。因该房无产权证和土地使用权证，1998年4月16日，经申请，原盐城市国土管理局分别发给徐传庆、徐传国盐开国用（98）字第40号、41号《国有土地使用证》，土地使用权人为徐传国、徐传庆。后徐德培将这两份土地使用权证书交给仇志杏，仇志杏一直未办理变更登记。2003年因建设需要，案涉房屋被列入拆迁范围内。徐德培向开发区拆迁办提出案涉房屋已卖给仇志杏，开发区拆迁办回答房屋没有过户，应与徐签订拆迁协议。同年7月19日，开发区拆迁办（甲方）与徐德培（乙方）签订拆迁协议，该协议约定：1、徐德培在签订本协议后必须在2003年7月30日前完成房屋及附属物拆迁项目，拆迁的材料自行处理，并如期运出拆迁范围内的场地；2、徐德培拆迁完毕经开发区拆迁办验收合格后，由开发区拆迁办一次性付给徐德培拆迁补偿费37627.24元；3、徐德培在签订协议时，必须向开发区拆迁办提交拆迁房屋的建筑执照或房屋所有权证以及宅基土地使用权登记证（土地使用证）；4、开发区拆迁办将徐德培安置在盐城市新河*号小区；5、奖惩办法：徐德培在规定时间内完成开发区拆迁办规定拆迁项目并清场让地，将享受房屋拆除固定奖300元，每提前一天奖1.5元/平方米，每延期一天，开发区拆迁办将按1.5元/平方米对徐德培进行经济罚款，拒不拆除者除受到经济处罚外，开发区拆迁办将通过法院诉讼或申请法院强制拆除，徐德培并承担法院强制拆迁所涉及的一切费用。后因徐德培未能按协议履行，开发区拆迁办于2003年9月28日诉至本院，要求徐德培拆除房屋及附属物，并承担逾期费用。同年10月13日，本院作出（2003）城民一初字第1665号民事裁定书，限徐德培于2003年10月18日前自行拆除其房屋及附属物，并将拆除的材料运出拆迁现场，逾期将依法强制执行。后徐德培将房屋自行拆除，开发区拆迁办撤回起诉。仇志杏在得知房屋被拆除后，于2006年8月15日向本院起诉。房屋拆迁中心知悉仇志杏起诉后，未向徐德培发放拆迁补偿费，拆迁补偿费暂存放在房屋拆迁中心。另查明：仇志杏向盐城市国土资源局申请确认土地使用权，2006年7月19日，盐城市国土资源局向仇志杏发出《关于仇志杏申请确权一事的答复》答复，结论为：“仇志杏与徐德培签订的协议为无效协议，未经有权部门批准，未依法办理土地登记手续，属非法买卖房地产的行为，不受法律保护，不予确权。至于仇与徐德培因房屋买卖而产生的争议，建议双方协商解决或通过民事诉讼等其他途径解决。”又查明：2006年9月27日，盐城市国土资源局开发区分局出具情况说明，盐城经济开发区原新河村一、三组已于1994年2月经江苏省土地管理局批准撤组转户，该组土地即转为国有土地。仇志杏于2006年8月15日以徐德培、徐德国、徐德庆为被告、房屋拆迁中心为第三人向本院起诉，请求确认拆迁协议无效。本院经审理于同年12月16日作出（2006）亭民一初字第1864号民事判决，驳回了仇志杏的诉讼请求。仇志杏不服，上诉至盐城市中级人民法院，盐城市中级人民法院经审理于2007年6月12日作出（2007）盐民一终字第0193号民事裁定，撤销本院（2006）亭民一初字第1864号民事判决，发回本院重审。在重审过程中，仇志杏于2007年11月19日死亡，本院依法通知宋义克、宋再生参加诉讼。仇志杏的女儿宋亚菲终身未育，已于2000年6月23日死亡，其收养的养女宋霞凤、宋霖凤明确表示放弃继承，不参加诉讼。2008年4月30日，徐德培死亡，法院依法通知其妻孟珍、其子徐传红参加诉讼。2008年8月30日，本院重审作出（2007）亭民一初字第1748号的民事判决书，判决认为：徐德培与仇志杏于1997年9月9日签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，协议涉及的房屋土地性质已于1994年2月经江苏省土地管理局批准撤组转户，该组的土地即转为国有，双方签订的协议，不违背国家法律的有关规定，是合法有效的。虽然该房屋及附属设施的土地使用权人经土地行政管理部门登记为被告徐传庆、徐传国，但徐德培与徐传庆、徐传国系父子关系，且两人均在房屋买卖协议上签名见证，应认定为徐德培系家事代理行为，且得到徐传庆、徐传国的同意。徐德培与仇志杏签订房屋买卖协议，且进行了交付，虽然未办理房屋所有权的变更登记，但案涉房的实际所有人应为仇志杏。第三人明知徐德培已将房屋卖给仇志杏，仍与徐德培签订的房屋拆迁协议，徐德培与第三人签订的房屋拆迁协议既未得到仇志杏的认可，也未得到仇志杏的追认，故房屋拆迁协议是无效的。原告要求由原告与第三人签订拆迁安置补偿协议的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，本院不予理涉，原告可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条第四项、第六十五条第一款、第七十二条之规定，案经本院审判委员会决定，判决徐德培与第三人房屋拆迁中心于2003年7月19日签订的拆迁安置补偿协议无效。孟珍、徐传红、徐传庆、徐传国不服该判决，上诉于盐城市中级人民法院。盐城市中级人民法院经审理于2009年3月3日作出（2009）盐民一终字第0173号民事判决，驳回上诉，维持原判。宋义克、宋再生遂于2009年7月16日诉至法院，要求拆迁中心赔偿其损失。2009年10月26日向法院申请对被拆迁房屋的目前市场价和被拆迁时的市场价进行拆迁评估。本院于2009年12月2日依法委托江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司进行鉴定。鉴定结论为：经鉴定委估房地产在拆迁时（2003年8月20日）的价格为23.9036万元，在起诉时（2009年7月16日）的价格为43.3255万元。同年12月16日宋义克、宋再生撤回起诉，2011年1月17日再次诉至本院。本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方争议较大，致调解未果。原审判决认为：《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款规定：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”第一百一十七条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。”（一）关于被告在本案中的责任承担问题。本案中，徐德培与被告所签订的房屋拆迁协议经一、二审判决确认为无效。诉争房屋的所有权人为仇志杏，因仇志杏已死亡，其权利由两原告继承。被告未征得原财产所有权人同意与徐德培签订拆迁协议，并在徐德培拆除房屋后征用了该土地，侵犯了原告的合法权益，因此，被告应对原告的财产损失承担赔偿责任。因徐德培在该拆迁过程中未实际受益，原告向本院主张要求被告承担全部责任的诉讼请求，应予支持。（二）关于原告要求被告赔偿房屋及其他相关损失的问题。本案中，诉争房屋在2003年被被告与徐德培签订拆迁协议后单方拆除，后经多次诉讼经确认被告与徐德培签订的拆迁协议为无效协议，2009年7月16日原告向本院起诉时，经原告申请，房屋在起诉时的价格经鉴定为43.3255万元，考虑到被告在本案中应负的过错责任和房屋的实际价值，被告应按原告起诉时房屋的评估价赔偿原告损失。关于原告要求被告赔偿其他损失280140.48元的问题。因原、被告之间是财产损害赔偿，本院对原告主张的房屋损失予以支持，对原告要求被告赔偿拆迁过程中应享有的相关费用的损失，是拆迁过程中拆迁人与被拆迁人双方订立拆迁协议约定所享有的权利义务，与本案不属同一法律关系，故本院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百一十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告江苏省盐城经济开发区房屋拆迁中心应于本判决生效后十日内赔偿原告宋义克、宋再生房屋损失433255元。二、驳回原告宋义克、宋再生的其他诉讼请求。案件受理费10280元，鉴定费5000元,合计15280元,由被告江苏省盐城经济开发区房屋拆迁中心负担。原审原告宋义克申请再审称：2011年8月23日,原审判决依据2009年7月16日鉴定结论价格43.3255万元作为认定原告财产损失的鉴定价,案涉的司法鉴定结论不能作为定案的依据,故请求法院根据现有的市场价重新鉴定,依法判决被告赔偿房屋损失及因房屋损害产生的其他损失。原审被告征收服务中心再审时辩称与原审时辩称一致。经再审查明：再审查明的事实与原审相同。再审审理中,本院依法委托江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司对案涉房屋2014年6月拆迁价格及相关费用进行补充鉴定。鉴定结论为：经鉴定委估房地产在2014年6月15日拆迁时的总价格为749858元（含征收奖励费50093元及被征用的宅基地）。2014年11月19日，本院向该公司进行咨询，按照咨询当日鉴定标的为基准日，拆迁时的总价格仍为749858元（含征收奖励费50093元及被征用的宅基地）。另查明，原审原告宋再生于2011年12月29日因病去世,其去世前已与其妻离婚,未再结婚,其子宋阳于2012年7月16日向原审原告宋义克出具承诺书一份及在双方签订的遗产继承协议书上注明：“宋义克、宋阳诉盐城经济开发区房屋拆迁中心财产损害案已生效,执行到位后由宋义克、宋阳平均分得。如需申请再审,其增加的权益（不论多少）,宋阳全部放弃,同时也不再承担任何新的诉讼费用。”为此,宋阳在再审中自愿不参加再审诉讼。江苏省盐城经济开发区房屋拆迁中心,现已变更为江苏省盐城经济开发区新城街道办事处房屋征收服务中心。本案争议焦点：1、关于原审被告征收服务中心在本案中的责任承担问题。2、关于原审原告要求原审被告赔偿房屋及其他相关损失的问题。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款规定：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”第一百一十七条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。”1、关于原审被告征收服务中心在本案中的责任承担问题。本案中，徐德培与原审被告所签订的房屋拆迁协议经一、二审判决确认为无效。诉争房屋的所有权人为仇志杏，因仇志杏已死亡，其权利由两原审原告继承,后原审原告宋再生于2011年12月29日因病去世,其子宋阳在再审中自愿不参加再审诉讼,其权利现由原审原告宋义克承继。原审被告未征得原财产所有权人同意与徐德培签订拆迁协议，并在徐德培拆除房屋后征用了该土地，侵犯了原审原告的合法权益，因此，原审被告应对原审原告的财产损失承担赔偿责任。因徐德培在该拆迁过程中未实际受益，原审原告向本院主张要求原审被告承担全部责任的诉讼请求，应予支持。2、关于原审原告要求原审被告征收服务中心赔偿房屋及其他相关损失的问题。原审判决仅以2009年7月16日涉案房屋的市场评估价为标准,判令拆迁中心赔偿,远不足以弥补宋义克等人实际遭受的损失,对损失范围的确定明显不当。在再审审理中,本院依法委托江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司对案涉房屋2014年6月拆迁时价格及相关费用进行补充鉴定。经鉴定委估房地产在2014年6月15日拆迁时的总价格为749858元（含征收奖励费50093元）,但考虑到本案涉案时间较长，年度跨度较大，市场价格的波动，在2014年11月19日，我院又对江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司进行咨询，按照咨询当日鉴定标的为基准日，拆迁时的总价格仍为749858元，应按此计算赔偿标准为宜。因涉案房屋被徐德培拆除,并不是在确定的期限内签约、搬家让房的,故原审原告不应享受征收奖励费50093元,原审被告应赔偿房屋及其他相关损失为699765元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第二百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二百零一条、《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原审被告江苏省盐城经济开发区新城街道办事处房屋征收服务中心于本判决生效后十日赔偿原审原告宋义克各项损失699765元。二、驳回原审原告宋义克的其他诉讼请求。案件受理费10280元，鉴定费9000元,合计19280元,由原审被告江苏省盐城经济开发区新城街道办事处房屋征收服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人全称：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户银行：盐城市农业银行中汇支行，帐号：40×××21）。审 判 长  倪 明审 判 员  王遵灿人民陪审员  程晓明二〇一四年十一月二十日书 记 员  朱叙瑾附录法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款规定：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、没收。”第一百一十七条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。”2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第二款人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。3．《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。4．《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二百零一条按审判监督程序决定再审或提审的案件，由再审或提审的人民法院在作出新的判决、裁定中确定是否撤销、改变或者维持原判决、裁定；达成调解协议的，调解书送达后，原判决、裁定即视为撤销。5．《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条人民法院应当在具体的再审请求范围内或者在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。