宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0122民初2048号
原告：泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县纬二路西段与109国道交汇处，营业执照注册号640122300002991，组织机构代码69431743-1。
法定代表人：李进春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马志宁，男，汉族，1988年1月29日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区固原市人，大专文化，泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司客服部经理，现住宁夏回族自治区贺兰县奥林匹克花园三期会所。
被告：马立军，男，回族，1989年9月13日出生，大专文化，宁夏回族自治区平罗县人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：马新艳，女，回族，1988年12月12日出生，身份证号码×××，高中文化，宁夏回族自治区银川市人，无业，现住宁夏回族自治区贺兰县奥林匹克花园*******室。
原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司（以下简称泰安华新物业公司）与被告马立军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告泰安华新物业公司的委托诉讼代理人马志宁、被告马立军及其委托诉讼代理人马新艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告泰安华新物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付物业服务费2718元，违约金815.3元，共计3533.3元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于××县房产提供物业服务，被告按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，交费时间为每月1-10日内交纳当月费用。如被告未及时交纳物业费，乙方有权要求甲方限期补齐，并收取欠费总额每天千分之三的滞纳金。被告马立军系上述房产业主，其物业建筑面积为87.11㎡，按约定每月应当向原告交纳物业费104.53元，但自2015年11月1日起至2017年12月31日，被告无故拖欠2718元物业服务费未予交纳，原告多次催促被告仍拒绝交纳。原告认为合同履行至今，原告依约为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，被告的行为侵害了原告的合法权益。综上所述，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告马立军辩称，拒交物业费的理由如下：物业公司没有按照服务合同履行义务，服务不到位，严重违约。1、共用设施的设备维修不及时、不到位。2、对共用部位的卫生清洁不到位；3、共用部位的养护不到位。4、公共建筑的养护不到位。5、公共秩序管理混乱。6、公共设施管理不到位。7、灭害撒药不到位（绿化养护）；8、公共道路积雪清理不及时。9、公共交通秩序管理不到位。10、业服人员服务态度恶劣。11、共用部位的维修不到位、12、装饰装修服务不到位。13、物业不及时处理业主的投诉。14、乱收费。15、对物业的各项收支情况没有进行公示。16、占用共用道路获得的盈利去向不明。
原告为证明其诉讼主张提交了证据一、《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》一份，证据二、物业费催缴通知单三份，催费照片一份。被告提交证据一、照片七十八张。原告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的证据可以证实其主张，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：被告系贺兰县奥林匹克花园2-2-603室房屋业主，房屋建筑面积为87.11㎡。2011年5月21日，原、被告签订《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，合同约定原告提供的前期物业服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理（包括：楼盖、外墙面、楼梯间、走廊间、门厅）；2、物业共用设施设备的运行、维修养护和管理（包括全体业主共有的上下水管道、落水管、水箱、烟道、配电设备、供电线路、共用照明、监控设施设备、供热设施、高压水泵、消防设施设备、电梯、公益性的文体设施）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及全体业主公用的雨、污水管道的疏通；4、公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理；5、车位的合理使用和维护、交通与车辆停放秩序维护；6、配合公安机关维持物业服务区域内的公共秩序；7、按照国家省、市有关法律法规、政策及《银川奥林匹克花园装饰装修管理规定》的要求，提供装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。住宅物业的物业服务费为1.2元/月/建筑平方米，物业服务费按月交纳，业主于每月1-10日交纳当月物业服务费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。被告马立军未交纳2015年11月1日至2017年12月31日期间的物业费。原告于2016年9月19日、2017年5月16日、2017年11月3日、2018年3月3日通过张贴物业费催缴通知单形式向被告催交物业费，但被告至今未缴纳物业费，现原告诉至法院，请求判如所请。
本院认为，原、被告之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务，原告提供了物业服务之后，被告理应按合同约定履行交费义务。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。从被告马立军提供的证据反映物业公司的管理服务确实存在瑕疵，原告抗辩称被告提供的部分照片在2016年诉讼过程中被告已当庭提交过，原告公司已针对被告提出的问题进行整改，但原告公司并未提交相关的证据予以证明，综合原告所举证据，故本院酌情扣减20%的物业费。综上被告马立军至今不予支付2015年11月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2718元（87.11㎡×1.2元／月／㎡×26个月四舍五入保留整数）的行为，已违反合同约定，故对原告要求被告支付2718元物业费的诉讼请求，本院在2174元的范围内予以支持。
关于违约金，涉案合同约定被告应于每月10日前交纳当月物业费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。虽合同约定为滞纳金，但明显具有违约金性质，故应认定上述条款系原、被告对逾期付款违约金的约定。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院结合原告提供物业服务的质量、程度，被告应按所欠物业费总额10%支付违约金较为适宜，故对原告要求被告支付违约金933.7元的诉讼请求，本院在217.4元的范围内予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
被告马立军向原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司支付贺兰县奥林匹克花园2-2-603室房屋2015年11月1日至2017年12月31日的物业费2174元，违约金217.4元，共计2391.4元，于判决生效之日起十五日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，已减半收取25元，由原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司负担8元，被告马立军负担17元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
审判员方卉
二〇一八年四月十三日
书记员梁彬
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。