江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九中民一终字第136号
上诉人（原审原告）陈丽娜，女，1978年10月13日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。
被上诉人（原审被告）陈世华，男，1977年2月27日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。
被上诉人（原审被告）陈世茂，男，1979年6月28日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。
上诉人陈丽娜因定金合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2014）瑞民初字第301号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年12月27日，原告陈丽娜为乙方，被告陈世华、陈世茂为甲方，双方签订《定金合同》约定，甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经协商一致，就乙方向甲方购买商铺事宜订立本合同。1、乙方定富豪花城1栋7、8号商铺，甲方已领取该房屋房地产权证，该房屋建造面积为95.2平方米。2、乙方购买该房屋建筑面积每平方米单价为11000元整，总价为1047200元。3、乙方同意签订本合同时支付定金4万元作为担保，签订房屋出售合同后，乙方支付的定金转为购房款。4、双方商定预定期为20日，乙方于2014年1月15日前到江西省××与甲方签订房屋出售合同。5、甲方在约定期限内拒绝签订房屋出售合同的，双倍返还已收定金，乙方拒绝签订房屋出售合同的，无权要求甲方返还已付定金。6、有下列情况之一的，乙方拒绝签订房屋出售合同的，甲方应双倍返还乙方已付定金，（1）双方签订本合同后、签订房屋出售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的；（2）甲方未遵守本合同第二条约定的；（3）甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋存在的抵押、查封等事实的。7、本协议一式两份，双方各执一份，协议执行中如有未尽事宜，需双方协商作出的补充约定与本协议具有同等效力，协议执行中如发生纠纷，当事人应协商解决，协商不成的，任何一方均可向有关部门提起仲裁，或直接向该房地产所在地人民法院提起诉讼。同日，陈世华、陈世茂向陈丽娜出具内容为“今收到购房定金肆万元正”的《收条》。2014年1月13日，陈丽娜从其工作地上海来到瑞昌与陈世华联系签订房屋买卖合同事宜，但双方在履行定金合同和签订房屋买卖合同过程中发生纠纷，导致未能签订房屋买卖合同。
另查明，涉案的富豪花城小区1栋7#、8#商铺分别为被告陈世华、陈世茂以按揭贷款方式购买，至诉讼时止，陈世华、陈世茂尚未还清银行按揭贷款。
原告陈丽娜诉称，被告陈世华、陈世茂借故拖延签订合同的行为构成违约，故请求判令被告陈世华、陈世茂双方返还定金80000元，并承担本案诉讼费。
被告陈世华、陈世茂答辩称，在约定签约的前一日即2014年1月14日，陈丽娜来到陈世华家说证件丢了，办不了；次日又到陈世华家说17日可以弄好；但到了17日下午，陈丽娜又说钱不够，没有签订合同，但草拟了一份；19日再次到陈世华家，说钱备好了，可以签合同。因其中一间门面系陈世华弟弟陈世茂的，原告要求陈世茂到场签字，双方为此发生争执，故答辩人对原告说不卖了，没时间纠缠。事情经过就是这样。答辩人认为双方签订了立约合同，因对房屋买卖合同难以达成一致意见，不存在违约，而且未能签订房屋买卖合同的责任在原告，请求驳回原告双倍返还定金的诉请。同时，答辩人同意退还原告定金4万元。
原审法院经审理认为，原、被告签订的《定金合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力。该《定金合同》应属立约定金合同，原告交付给被告4万元系为了表达购房初步意向，促成双方早日签订房屋买卖合同。该笔定金只能担保双方事实订立房屋买卖合同的行为，不一定担保房屋买卖合同成功订立。原告于2014年1月13日来到瑞昌，准备与两被告签订房屋买卖合同，因双方在签订合同过程中不能就房屋买卖合同的条款达成一致发生纠纷，最终导致合同未能签订，双方均不存在拒绝签订合同的情形，依法均不承担定金罚则的法律后果。两被告在不能与原告签订房屋买卖合同时，未及时返还原告交付的定金，应承担相应责任。参照定期无息的民间借贷债务人应当按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率给付利息的规定，酌定两被告按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算自2014年1月17日起至4万元还清时止的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条，参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第九条之规定，判决：一、被告陈世华于本判决生效后十日内返还原告陈丽娜20000元，并自2014年1月17日起对未返还的定金按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计付利息至还清之日止；二、被告陈世茂于本判决生效后十日内返还原告陈丽娜20000元，并自2014年1月17日起对未返还的定金按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计付利息至还清之日止。案件受理费1800元，由被告陈世华、陈世茂各负担900元。
陈丽娜上诉称，其于2014年1月13日来到瑞昌与被上诉人协商签订合同时，方才知晓该房屋存在抵押，故要求被上诉人解除抵押，使房屋符合《定金合同》的约定，上诉人才同意签订合同并一次性付清房款。被上诉人非但不予解除他项登记，反而以各种理由拒绝签订合同。2014年1月24日，陈世华发送短信表示退还定金，否则要求上诉人赔偿损失。原审认定被上诉人不存在拒绝签订合同情形与事实不符，加之被上诉人隐瞒房屋存在抵押事实，已违反《定金合同》约定，故应当双倍返还定金。请求二审撤销原判，依法改判两被上诉人双倍返还定金8万元。
被上诉人陈世华、陈世茂答辩称，上诉人没钱买房导致合同无法签订，具体意见与一审答辩一致。
为查明案件事实，本院调阅原审卷宗的相关材料，1、陈丽娜与陈世华自2014年1月15日至1月24日期间的部分短信记录；2、陈丽娜与招商银行股份有限公司上海常德支行签订的《个人授信协议》、《个人授信最高额抵押合同》各两份以及该行出具的《个人最高授信额度证明》。
一、短信记录内容：2014年1月15日8点28分，陈丽娜（以下简称“娜”）“陈总，你好，你在哪里”。陈世华（以下简称“华”）“我在家里”。娜“那我现在过去，今天都有空吧”。华“对，今天都有空”。娜“好，我现在过去”。同日16点48分，娜“陈总，你在哪？现在我们把合同签下来，等下把钱打给你”。华“好的，我在家里，那就签下”。娜“马上过去签，你弟弟在不在”。华“他没在，一样的，一下和你讲不清，只要我把他的证拿出来，到时我和你签就可以了，你还有什么好说的，他只要收了你定金，就可以，还要签什么合同”。娜“啊！那见面谈吧”。同年1月18日16时15分，娜“陈总，我还是希望买两间”。华“买两间21号和22号能给我多少钱”。娜“全都给你，但是要把银行的贷款还清，当天把房产证拿出来，全部都给你”。华“可以，假如我们贷款还清了，因为年底我要上机械，卖了房子上机械，没有就不上，就是这么简单的道理”。娜“是的，就在贷款还清房产证拿到当天，我就可以把钱全部给你”。华“那是，我贷款还清了，去房产交易中心，当天给我20万元就当天给你”。娜“什么20万”。华“就是当房产证拿出来了，当天给我把余款都清了”。娜“可以啊，当天我都可以交清”。同年1月22日10点44分，娜“陈总，你回瑞昌了吗？回来请给我电话，我是很有诚意买你们的商铺的，另外麻烦把你弟弟也叫一起，上次你说他不想卖铺面，或者把他电话给我，大家当面谈清楚好吗”。华“喂，小陈，不好意思，昨天回来看到手机，忘记了，我是这个意思，我估计年底前你搞不好，我就卖一间，我弟弟那间就不卖了，因为你那付不了我的钱，我知道。因为年底前我没时间，事情太多了，根本没时间，跟你签字起码要两天”。娜“没有，这个很快的，签下字”。华“你听我说，你如果一间不买，明天我准备让老婆把定金退还给你”。娜“我想买就买两间，一间生意不好做”。华“没关系，上次我和你说了，22号要付钱”。娜“我是要付你钱的，但你老不在瑞昌，在外地，搞得我都不知道你和你弟弟有没有回来”。华“昨天下午回来”。娜“我是这样想，现在我们把合同签下，等下把钱打给你”。华“好的，那就签下”。娜“昨下午我给你发短信，回来给我电话”。华“我搞忘记了，忘记给你回电，昨天回来出的事情太多了”。娜“我知道你很忙，但我跑来跑去真的想买你们的房子”。华“你跑来跑去，这门面你想买，我也没都卖，你考虑，如果你不买，明天我把钱退还给你”。娜“我考虑下吧”。华“你考虑的话，你就贴我一万三，我也不卖了”。娜“你不应该这样，你当时如果说卖一间，我就不回来了，回来行李掉了，孩子又生病”。华“听我说，本来我们是不跟你搞的，又碰到我银行按揭的事”。娜“银行按揭的钱在当天本来就没法做的，你想下，按揭不还清，没办法去房产交易中心交易签合同”。华“我没钱去交按揭，否则我也不去卖房子”。娜“我可以去交按揭的钱，我的意思是没有交清在交易中心根本过不了户”。华“总共不到十天的时间，你怎么安排得了”。娜“安排不了可以等过完年”。华“等过完年再卖房子我有病吗？年底我急着要钱，对不对”。娜“我的意思是你银行那边有朋友吗？看能不能当天出来房产证，当天就可以去房产交易中心了”。同年1月24日8点42分，华“陈小姐，你好，我正式通知你明天过来把定金退回，否则我会追究你故意拖延时间，赔我损失”。
二、陈丽娜以其所有的位于上海市××航路××室、上海市××共××村××室房屋作为抵押申请授信并获得招商银行同意，双方为此于2012年4月24日签订《个人授信协议》与《个人授信最高额抵押合同》。2014年4月3日，招商银行上海常德支行出具内容为“我行在2012年4月至2022年4月提供授信申请人陈丽娜身份证号，总额为人民币150万元整的授信额度。从2012年4月至今，授信申请人可以提出150万元整的授信额度使用申请。特此证明”的《个人最高授信额度证明》。
原审庭审质证过程中，陈世华对上述短信内容的真实性予以确认。至于《个人授信协议》、《个人授信最高额抵押合同》以及《个人最高授信额度证明》，陈世华对该组证据的真实性提出异议，对授信额度是否使用表示疑义。原审合议庭就此告知陈世华“是否对该证据申请鉴定”。陈世华当庭表示“请求法庭给予十天时间”。原审合议庭同意给予十天时间，并明确告知“逾期视为不申请，同时就该组证据有其他补充质证意见一并提交”。至一审审理终结时，陈世华、陈世茂未就《个人授信协议》、《个人授信最高额抵押合同》以及《个人最高授信额度证明》的真实性申请鉴定，也未就该组证据发表其他质证意见。
本院认为，陈丽娜与陈世华在协商铺面买卖过程中互发短信系真实意思表示，双方对此均不持异议，可评定后予以采纳。陈世华虽然对《个人授信协议》、《个人授信最高额抵押合同》以及《个人最高授信额度证明》的真实性以及银行授信额度是否使用提出异议，但其在原审法庭释明的情况下，未就该组证据的真实性申请法院调查核实，也未提供相反证据予以辩驳。鉴于《个人授信协议》、《个人授信最高额抵押合同》以及《个人最高授信额度证明》均盖有招商银行股份有限公司上海常德支行印章，结合陈丽娜支付4万元定金欲购买涉案商铺的事实，本院对该组证据的真实性予以确认，评定后予以采纳。
除上述短信内容及《个人授信协议》、《个人授信最高额抵押合同》以及《个人最高授信额度证明》外，原审法院查明的其他事实属实，予以认定。
本院经审理认为，陈世华、陈世茂与陈丽娜签订的《定金合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《定金合同》就双方签订商铺买卖合同的时间、步骤及违反定金合同的违约责任等均作了明确约定，应当认定为双方就订立商铺买卖合同而签订的预约合同。预约合同本身也是一种合同，其成立、生效、履行、违约责任等均应适用合同法的一般规定。经查，自2014年1月15日至1月24日期间，陈丽娜与陈世华就签订商铺买卖合同及具体交易步骤等通过短信方式进行过沟通、协商。根据短信内容，可以推定导致双方未能签订商铺买卖合同有两方面原因，一是作为两间商铺之一的所有人陈世茂不能亲自到场签字；二是涉案的两间商铺系陈世华、陈世茂以按揭贷款方式购买，至约定的合同签订日，该两间商铺的抵押登记尚未解除。由于陈丽娜与陈世华、陈世茂之间的房屋交易没有第三方介入，基于交易安全考虑，陈丽娜关于商铺所有人之一的陈世茂亲自到场签订合同，以及在签订合同付清房款前解除商铺抵押登记的要求符合房屋交易的操作程序。陈丽娜的上述要求合情合理，并无不妥。至于陈丽娜是否有能力付清房款的问题。首先，根据陈丽娜支付4万元定金以及按约定时间从上海来到瑞昌，符合《定金合同》约定的义务。其次，根据招商银行股份有限公司上海常德支行出具的《个人最高授信额度证明》，在双方协商签订商铺买卖合同期间，陈丽娜在该招商银行有150万元的授信额度。该份证据证明陈丽娜有足够资金购买涉案商铺。陈世华关于陈丽娜无力付清房款导致合同无法订立的辩解理由不成立，不予采纳。本案中，陈世华、陈世茂收取陈丽娜4万元定金，现其无正当理由拒绝与陈丽娜签订商铺买卖合同。陈丽娜要求陈世华、陈世茂双倍返还8万元定金的主张符合《定金合同》第五条约定，应予支持。此外，原审判决对陈丽娜交纳的诉讼保全费820元未作处理，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实错误。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省瑞昌市人民法院（2014）瑞民初字第301号民事判决；
二、被上诉人陈世华、陈世茂于本判决生效之日起十日内返还上诉人陈丽娜80000元。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1800元，保全费820元，二审案件受理费1800元，合计4420元，由被上诉人陈世华、陈世茂各负担2210元。
本判决为终审判决。
审判长 陈景华
审判员 邱俊华
审判员 张洪清
二〇一五年四月二十一日
书记员 胡芯瑜