湖北省枣阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0683民初820号
原告常小兵，现在广东省深圳市务工。
委托代理人王立君，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
被告张文祥。
委托代理人李永华，女，1961年7月30日出生，汉族，户籍地、住址均同上。公民身份号码：4206221961********。代理权限：特别授权。
委托代理人王金亮。代理权限：特别授权。
原告常小兵诉被告张文祥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告常小兵的委托代理人王立君、被告张文祥的委托代理人李永华、王金亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告常小兵诉称：2012年2月28日，原告与张文祥签订售房协议，约定张文祥将其在霍庄六组开发的单元房五楼一套出售给原告，房价18.5万元，面积128平方米，另加车库1间5万元，总价23.5万元，首付10万元，房子完工交付，交情所有房款。后又补充约定，交房日期定为2012年8月31日。原告按协议约定支付了张文祥10万元房款，但张文祥至今未能交付房屋。因整栋房屋已搁置停建至今未能完工，又是小产权房，也无手续，原、被告之间签订的房屋买卖合同应属无效。为维护原告合法权益，请求依法判令被告退还原告购房款10万元及利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，从2012年2月28日起计算至实际退还房款之日止。
被告张文祥辩称：合同约定预付定金10万元，房子完工后交付房屋，再交清所有房款，但并未约定交房日期，现房屋已可以交付居住，原告却拒不接收；原告诉状所说的交房日期2012年8月31日，是单指车库，且原告对购买车库也并未支付定金；原告又称房屋是小产权房，原告在购买时是清楚的，否则不会以如此低的价格出售；原告请求利息损失不合理，双方约定的是房子完工后交清房款。
经审理查明：2012年2月，常小兵经人介绍购买张文祥开发的位于枣阳市霍庄六组的房屋，双方经协商一致，于同年2月28日签订《售房协议书》，约定：“甲方（张文祥）将其拥有新建楼房中部分房屋出售给乙方（常小兵），出售的房屋是北单元南楼五层一套；房屋建筑面积为128平方米，总价款壹拾捌万伍仟元（￥185000）整；乙方预交定金拾万元，房子完工交付，交清所有房款，不得拖欠，否则属违约；办理房产证、土地证所涉及的各种税费，乙方只负担办理分户的一切费用，其他费用甲方承担；水电开户所涉及的相关费用由乙方自理。”张文祥、常小兵分别在甲方、乙方处签名、捺印。后双方又达成购买车库的补充协议，并将协议约定内容书写于《售房协议书》背面，具体如下：“①车库位置：南第一间，总价款大写伍万元正（50000.00元）；②交房日期：二0一二年八月三十一日。”张文祥、常小兵分别签名、捺印。上述协议达成后，常小兵即于当日支付了房屋定金100000元，张文祥出具收条，载明：“收到购房订金壹拾万元正（100000元）。张文祥2012.2.28”。后，介绍常小兵购买房屋的中间人又告知常小兵，其购买的房屋系张文祥与王金亮合伙开发，张文祥出售房屋应让王金亮知晓、确认，经常小兵同意，《售房协议书》由该介绍人拿去让王金亮补充签名后，又交还给常小兵。2014年底，常小兵通过电话联系张文祥要求交房，张文祥告知其可以交房装修了，但常小兵经确认因房屋还有部分工程未完工，未接收房屋。后张文祥也一直未向常小兵交付房屋，常小兵于2016年3月4日向本院提起诉讼，要求解决。审理中，原告还向本院提出财产保全申请，要求对被告张文祥所有的银行存款130000元予以冻结，并提供了相应担保。本院经审查，认为原告的申请符合有关法律规定，依法于2016年3月4日作出（2016）鄂0683民初820-1号民事裁定书，将张文祥的银行存款130000元予以冻结。在审理中，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
另查明：张文祥开发的位于枣阳市南城霍庄社区居委会六组的房屋所占用土地，登记土地使用权人分别为王大海、刘清林、熊世林，土地性质均为集体土地，土地类别为住宅。其中王大海的土地使用权证号为枣阳集建（1992）字第01097113号，登记时间为1992年12月16日，用地面积120平方米；刘清林的土地使用权证号为枣阳集建（1992）字第01097114号，登记时间为1992年12月17日，用地面积为120平方米；熊世林的土地使用权证号为枣集用（2001）字第01097225号，登记时间为2001年1月，用地面积110平方米。2009年，王超成与王大海、刘清林、熊世林达成房屋联建协议，并于2009年7月13日分别以刘清林、熊世林为建设单位，在枣阳市城市规划管理局办理了相应的《建设工程规划许可代理证》，建设名称为自住房，建筑面积均为297平方米，层数均为三层。2010年3月17日，王超成（乙方）又与王金亮（甲方）签订《转让合同》，双方约定：“乙方把三户联建合同转到甲方名下，其合同内容不变；乙方现把基础及部分未完成的一楼主体和周边赔偿以及办理手续的费用等一切费用折合30万元转让给甲方；乙方把三户土地证、三层承建手续交付甲方，并过户到甲方名下；乙方前期费用30万元，甲方主体完工后付清，或者甲方在施工中，乙方可售房抵所欠款，但价格及售房合同由甲方来办理。”合同还对其他事项进行了约定。王金亮、王超成分别在合同上签字确认。王金亮签订上述合同后，又与张文祥达成口头协议，二人合伙投资开发上述房地产。二人在合伙建房过程中，未经审批，超过规划许可的三层，将房屋建至六层，但
六层目前未完工。
上述事实，有原告提交的《售房协议书》、收据，被告提交的3份集体土地使用证、2份建设工程规划许可代理证、《转让合同》，双方当事人陈述及本院庭审笔录等在卷予以证实。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。张文祥与常小兵签订的《售房协议书》所出售的位于枣阳市南城霍庄六组的房屋，现占用的土地仍登记为集体住宅用地，且为在三户居民宅基地上联建开发房屋，即为“小产权房”。而张文祥、王金亮既非登记土地使用权人，常小兵也非霍庄集体经济组织成员，双方之间不得进行宅基地和建设于宅基地之上的房屋的转让；且张文祥所出售房屋规划许可仅批准建设三层，张文祥未获审批将房屋建至六层，则四至六层属违章建筑，其将五层一套房屋出售给常小兵，均违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。双方因无效合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告常小兵诉称其与被告签订的售房协议无效，要求被告张文祥退还购房款100000元及利息损失的请求有理，本院予以支持，但其对损失请求过高部分，本院不予保护。常小兵因该无效合同造成的损失即为其支付的100000元购房定金自2012年2月28日起的利息损失，该利息损失应以中国人民银行同期同类贷款利率计算。且常小兵在购房时，对房屋的建设规划许可、土地使用权证等应尽相应的审查注意，但其却未尽审查义务，对合同无效也存在过错。根据双方过错大小，酌定原、被告双方承担损失的责任比例分别为40%和60%。张文祥出售给常小兵的房屋，虽为其与王金亮合伙投资开发，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定：合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。第八十七条又规定：负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。故原告向张文祥主张因合同产生的债权，张文祥则负有向常小兵进行偿付的义务，其履行合伙债务超过自己应当承担的数额，可另行向王金亮追偿。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、第八十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
被告张文祥于本判决生效后十日内返还常小兵购房款100000元，并赔偿利息损失的60%（利息以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2012年2月28日起计算至实际付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4360元，财产保全费1170元，合计5530元，由原告常小兵负担1890元，被告张文祥负担3640元，均于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费。款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 靳宝华
二〇一六年七月二十五日
书记员 马凤林