天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第0318号
上诉人（原审被告）李丽。
上诉人（原审原告）王明德。
委托代理人许旭升，天津云汉律师事务所律师。
原审第三人天津美邦房地产信息咨询有限公司，住所地天津市和平区昆明路75号-2。
法定代表人朱慧，总经理。
委托代理人周××，该公司职员。
上诉人李丽、王明德因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李丽、上诉人王明德的委托代理人许旭升、原审第三人天津美邦房地产信息咨询有限公司的委托代理人周××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，讼争房屋坐落于天津市和平区贵州路药研里3门101-104室，建筑面积57.35平方米，被告系房屋产权人。2013年5月29日，原告与被告经第三人居间介绍签订房地产买卖合同，约定：被告将讼争房屋出售予原告，房屋价款1400000元。原、被告双方确定在2013年7月15日之前还清贷款并撤销他项权证。原告于签订合同之同时应支付给被告定金300000元，该笔定金在原、被告双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。原、被告须于2013年7月15日内亲自到该房屋所属区域房管局签署《天津市房产买卖协议》。被告同意原告采用按揭贷款方式支付房款。原告贷款申请额之外除定金部分的剩余房款及被告已收取的定金作为首付款。原告须于2013年7月15日内将购买该房屋的首付款存入该机构，并于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续。待原告之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原、被告双方应亲自到该房屋所属区域房管局申请办理过户及抵押登记手续。办理过户手续时涉及的税费及相关费用由原告支付全部款项。原、被告双方应积极配合并亲自到场办理签署《天津市房产买卖协议》、过户、贷款及代收代付等相关手续，如不按约定办理，则每逾期一日，违约方向守约方支付该房屋售价千分之一的违约金；逾期十五日守约方有权视为违约方构成严重违约，守约方有权要求违约方支付该房屋售价10%作为违约金。原告未按约定付款的，则每逾期一日，应向被告支付该房屋售价的1%作为违约金，逾期十五日被告有权视为原告出现严重违约行为，原告应向被告支付该房屋售价的10%作为违约金，经被告合理催告后，原告仍未履行付款义务的，被告有权单方解除本合同。原告以贷款方式交付房款的，则原告必须提供真实有效完整的相关材料，如因原告提供的相关材料不符合贷款银行的审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由原告按一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向被告补齐全部房款，否则视为原告违约，使用上述违约责任（原告申请贷款成数、贷款金额、贷款年限及贷款利率等均以贷款银行政策为准）。该合同还约定：经原、被告双方友好协商，签订本合同同时，原告交付被告定金10000元，原告于2013年5月31日之前交付被告定金290000元，定金共计300000元，原、被告双方友好协商房管局估价不高于1100000元。
上述合同签订当日，原告向被告支付10000元定金。2013年5月31日，原告向被告支付剩余290000元定金，并向第三人交纳了中介费10000元。
在被告出售讼争房屋之时，被告与中国建设银行股份有限公司尚存在以讼争房屋为抵押物的抵押贷款关系。原、被告约定在原告给付被告定金后由被告清偿贷款并撤销讼争房屋之抵押。2013年6月6日，被告向中国建设银行股份有限公司偿还了100000元贷款。2013年6月17日，被告向中国建设银行股份有限公司偿还了175959.10元后清偿了该笔贷款。2013年7月9日，被告向天津市和平区房地产管理局提出了讼争房屋的他项权注销登记申请，2013年7月16日，天津市和平区房地产管理局向被告发出核准注销通知书，注销了讼争房屋上的抵押权登记，并向被告发放了讼争房屋新的房地产权证。2013年7月16日当日，被告注销抵押登记后，将该情况告知了第三人，并经第三人告知了原告。后第三人开始为原、被告办理房屋评估手续。2013年7月25日，原告前往中国银行南开支行办理购房贷款事宜，中国银行南开支行在通过中国人民银行系统查询原告征信后认为在原告名下存在过两次贷款记录，不符合其购房贷款资格，因此未与原告办理相关购房贷款手续。2013年7月25日当日，原告得知无法办理贷款后，将该情况告知第三人。第三人称2013年7月25日当天将该情况告知被告，被告对此不予认可，被告称在2013年8月4日才通过中介知道原告因为征信问题无法办理贷款。其后，原、被告通过中介就合同履行问题进行协商，被告向原告提出因原告违约应向其支付总房款10%的违约金，原告对此不予认可，并于2013年8月9日向被告通过EMS发出通知函，提出原告已经于2013年8月9日准备好用于购买讼争房屋的余款1100000元，要求被告于2013年8月10日配合办理房屋买卖及过户事宜。被告于2013年8月10日收到该通知函，但因被告认为原告未在合同约定时间支付首付款违约在先，未同意原告的要求。被告2013年8月18日向原告发出书面通知函，提出因原告严重违约，被告要求解除合同。后原、被告双方协商无果，原告诉至法院。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告及第三人所签订的房地产买卖合同系原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应属合法有效，当事人均应按合同约定履行。
根据上述合同的约定，被告应在2013年7月15日前还清与中国建设银行股份有限公司的贷款并撤销在讼争房屋上的抵押权登记，原、被告双方应在2013年7月15日一同前往天津市和平区房管局签订《天津市房屋买卖合同》。而在实际履行中，被告实际于2013年7月16日方撤销在讼争房屋上的抵押权登记，已经构成违约。因为被告的该违约行为导致了原、被告双方约定的2013年7月15日一同前往天津市和平区房管局签订《天津市房屋买卖合同》的合同义务无法实际履行，原告因此也必然不可能在2013年7月15日支付合同约定的首付款。
被告在2013年7月16日完成撤销在讼争房屋上的抵押权登记后，第三人开始为原告办理贷款所需的房屋价值评估，在评估报告作出后，原告于2013年7月25日前往中国银行南开支行办理购房贷款事宜，中国银行南开支行在通过中国人民银行系统查询原告征信后认为在原告名下存在过两次贷款记录，不符合其购房贷款资格，因此未与原告办理相关购房贷款手续。在此期间，原、被告双方并未对再次前往天津市和平区房管局签订《天津市房屋买卖合同》的时间进行约定，被告通过第三人敦促原告尽快办理评估及贷款。针对原告2013年7月25日前往中国银行南开支行查询征信时间是否合理的问题，通过一审法院调查了解，查询征信是办理贷款的先期工作，查询时由客户向贷款银行提供身份证件即可办理，因此原告在实际中并不需要等到被告还清贷款撤销抵押后再进行查询，结合原、被告在房屋买卖合同中关于2013年7月15日一同前往天津市和平区房管局签订《天津市房屋买卖合同》的约定，原告前往查询征信的合理时间应该是在2013年7月15日前。对此问题原告的解释是不清楚相关流程，是第三人在办理完房屋评估后才告知其应该去查询征信，因原告是完全的民事行为能力人，在购买房屋时应对相关权利义务充分了解，原告的该解释不能成立。故原告在查询征信的时间问题上存在一定过错，也在一定程度上导致了合同未能顺利履行。
综上所述，在上述分析的原、被告履行合同的情况中，原、被告双方均存在各自的过错，导致双方未能按约定在2013年7月15日前往天津市和平区房管局签订《天津市房屋买卖合同》。在之后的履行中，原、被告本应该积极协商，尽可能促成合同履行。但实际中，被告认为原告未在2013年7月15日支付首付款属于违约，要求原告按照房地产买卖合同第7.4条约定支付房屋售价的10%的违约金；原告认为其在2013年7月25日才知道无法办理贷款，因此在2013年8月9日要求与被告按照房屋买卖合同第7.7条执行，并要求被告在2013年8月10日一同前往天津市和平区房管局签订《天津市房屋买卖合同》。通过以上的分析可知，原、被告的上述认识均是片面的，均没有考虑到自身的违约行为，各自的主张均是基于这种错误认识而得出的。因为原、被告双方各自错误的主张，导致双方的意见分歧，进而导致双方房屋买卖合同未能继续履行。故而在合同未能履行的责任上，原、被告均存在过错，各自均应承担责任。
那么对于原告要求被告返还定金300000元并要求被告给付违约金140000元的诉讼请求，结合以上的分析论证，合同未能履行，原、被告均存在过错，均应承担责任，现根据原、被告的意思表示，均同意解除合同，被告应将所收取原告的300000元定金返还给原告。对于原告主张的140000元违约金的问题，由于原告也存在违约行为，不是完全的守约方，不能适用原、被告签订的房屋买卖协议的第7.4条，对于原告的该项请求，不予支持。但鉴于原告支付300000元定金后，该300000元一直为被告所有，被告享有了该300000元定金的法定孳息，而因原、被告各自均存在的责任导致合同不能履行，根据公平原则被告应将占有该300000元定金期间的孳息收益给予原告，故被告应给付原告自收到300000元定金之日至实际返还300000元定金之日期间所占有该300000元的银行利息，利率按中国人民银行同期贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百二十条之规定判决：一、本判决生效之日起十日内，被告李丽给付原告王明德300000元；二、本判决生效之日起十日内，被告李丽给付原告王明德自2013年5月31日至实际给付原告300000元之日期间其所占用300000元的银行利息，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼受理费7900元，减半收取3950元，由原告承担1257元，由被告承担2693元（本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
一审法院判决后，李丽上诉，请求判令撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由：一审判决认定事实错误，我方仅仅逾期一天，而对方未在约定时间内将全部首付款存入资金监管账户，构成违约；且对方怠于履行合同义务未按约定时间办理贷款事宜的行为构成严重违约。一审法院并没有否定对方存在违约的情况，但没有适用定金罚则，而是判令没有过错的我方全额返还定金并加付利息，明显属于适用法律错误。
王明德亦上诉，请求依法改判支持其全部诉讼请求，由对方返还300000元定金，并给付其140000元违约金。主要理由：一审判决并未查清案件事实，且判决理由不足。对方于2013年7月16日才拿到讼争房屋的撤销抵押权证明，导致我方不能在7月15日之前与对方到房管部门打印正式的房屋买卖协议，后多次联系对方想一次性付款，可对方一直处于失联状态。8月17日对方明确表示不再履行合同，且不退还300000元定金，其构成违约。
经审理查明，一审法院认定基本事实清楚。案经调解，双方未达成一致意见。
本院认为，三方签订的房地产买卖合同约定上诉人李丽在2013年7月15日之前还清贷款并撤销他项权证，二上诉人须于2013年7月15日内亲自到该房屋所属区域房管局签署《天津市房产买卖协议》。但上诉人李丽未能在合同约定的7月15日前撤销在讼争房屋上的抵押权，构成违约。上诉人王明德在签订房地产买卖合同后，完全可以通过银行系统查询征信，但其未进行查询，以致在上诉人李丽办理完撤销抵押权登记时，双方不能及时签订《天津市房产买卖协议》；从上诉人李丽办理完撤销抵押权登记时起，至上诉人王明德8月9日提出一次性付款购买讼争房屋时，已超过了从确定不能办理贷款之日起二十日内补齐全部房款的约定，因此上诉人王明德构成违约。一审法院依据本案事实对双方责任的分析和确认是妥当的，并在二上诉人一致同意解除合同的情况下，判决上诉人李丽返还定金并给付利息亦无不当。但一审法院未判决解除房地产合同，显然不妥，本院予以加判。二上诉人的上诉请求，理由、依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0623号民事判决；
二、上诉人李丽、上诉人王明德、原审第三人天津美邦房地产信息咨询有限公司于2013年5月29日签订的房地产买卖合同，予以解除。
上诉案件受理费12200元，由上诉人李丽负担5800元，上诉人王明德负担6400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 尹 来
代理审判员 姚 琦
二〇一四年四月三日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。