辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民一终字第00262号
上诉人（原审被告）：周淑清
委托代理人：刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：刘洋
委托代理人：刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽宁天马物业管理有限公司
法定代表人：刘宇砂，该公司经理。
委托代理人：汪席春，男，辽宁事成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘永
委托代理人：孙长江，辽宁乾朗律师事务所律师。
上诉人周淑清、刘洋因与被上诉人辽宁天马物业管理有限公司（以下简称天马物业）房屋租赁合同及欠款纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院于[2013]沈中民二初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月31日公开开庭审理了本案。天马物业的委托代理人汪席春，刘永的委托代理人孙长江，周淑清和刘洋及其委托代理人刘野到庭参加诉讼，本案现审理终结。
周淑清、刘洋的上诉请求及理由：一、周淑清系辽宁仁合大酒店有限责任公司（以下简称仁合酒店）的股东其出资额为20万元，不存在周淑清个人为该酒店承担巨额租赁费与他人签订租赁合同经营酒店的理由。二、仁合酒店成立时在工商部门登记备案的档案材料证明，仁合酒店的经营用房――和平区哈尔滨路38号房屋，是周淑清代表仁合酒店与和平区哈尔滨路38号房屋产权人三利研究院签订无偿使用四年的租赁合同，取得使用权的房屋，周淑清没有与天马物业签订过租赁合同，不存在周淑清欠天马物业756万元租金的事实，故天马物业与刘永涉案房屋租赁合同、以房抵租赁费合同及刘永与刘洋铁矿抵债合同、涉案借款等均为刘永与天马物业恶意串通伪造诉讼证据。三、仁合酒店关门闭店两年的2010年10月，继续由三利研究院与沈阳中都皮肤病医院签订涉案38号楼为期20年的房屋租赁合同的事实也可以证明：哈尔滨38号楼，一直由产权人三利研究院自己经营租赁，并没有出租给天马物业出租。另，周淑清在仁合酒店的股权是周淑清的个人财产，并不是周淑清和刘永夫妻共同财产。刘永和周淑清2006年离婚时，仁合酒店正在经营期间，双方在离婚协议中明确约定双方除丹东市振兴区绿苑小区房屋外，“其他无任何�产，无财产纠纷”，说明刘永认可周淑清在仁合酒店的股权是周淑清个人财产，不是夫妻财产。即然仁合酒店不是周淑清独资企业而是周淑清与他人合资的股份企业；周淑清在仁合酒店的股权是其个人财产而不是刘永与周淑清的夫妻财产，没有仁合酒店企业法人授权，没有包括周淑清在内的全体股东授权，刘永无权就仁合酒店的租赁和经营管理以其个人名义对外签订任何合同（包括协议）。因此，刘永与天马物业签订的一系列合同（包括协议）都是无效的。四、周淑清与天马物业不存在借款100万元，一审判决周淑清偿还天马物业100万元借款及利息没有事实和法律依据。五、所谓《青石岭铁矿股东股权权利协议》、《青石岭铁矿承诺书》均系刘永伪造，一审判决让刘洋承担周淑清给付天马物业房租756万元和周淑清偿还天马物业100万元及利息这两项还款义务的连带责�，没有事实根据。涉案铁矿系私人独资企业，投资人是刘洋，采矿人是刘洋，该铁矿既不是家庭财产也不存在刘永投资的事实，刘永冒充刘洋签订上述协议不发生法律效力。六、对于涉案刘永冒充周淑清、刘洋的签名问题，周淑清、刘洋对涉案周淑清、刘洋笔迹委托相关鉴定部门予以鉴定，该鉴定结论证明天马物业出具的涉有周淑清、刘洋签名的证据不是周淑清、刘洋本人笔迹。且鉴定人员出庭予以说明，故天马物业不予认可应由天马物业申请重新鉴定，而不应将该举证责任分本上诉人。且上诉人在一审诉讼期间明确表示同意垫付进行重新鉴定，一审法院未予重新鉴定并采信争议证据错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回天马物业的诉讼请求，由天马物业承担本案诉讼费用。
天马物业辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持�审判决。
刘永辩称：一审判决错误，涉案债务已由两处房屋抵顶偿还完毕。
天马物业向一审法院提起诉讼称：2004年10月21日，天马物业与刘永、周淑清签订房屋租赁协议书，刘永、周淑清共同承租天马物业拥有使用权的位于沈阳市和平区哈尔滨路38号大厦。租赁协议约定：租赁期限10年、年租金252万元。刘永、周淑清自2004年11月1日起，实际使用该大厦，由周淑清出面与他人共同开办和经营辽宁仁合大酒店有限责任公司。2008年4月，刘永、周淑清因经营亏损关闭酒店，共计使用租赁房屋三年零六个月，刘永、周淑清仅给付天马物业126万元房租，剩余756万元房租至今没有给付。2007年8月13日，周淑清向天马物业借款100万元，期限一年，用于收购本溪小市镇青石岭铁矿，约定利息为月息2%。至2010年8月12日，周淑清始终没有向天马物业偿还该借款的本�及利息。2010年8月12日刘永并代表周淑清与天马物业就上述两笔欠款，签订相关协议，约定：双方确认刘永、周淑清累计欠缴房租756万元，周淑清借款金额100万元，至协议约定还款之日止，该100万元发生利息96万元。刘永并代表周淑清承诺：2011年6月前，向天马物业偿还500万元，2011年底之前，再向天马物业偿还452万元，其中96万元为周淑清借款的利息。协议还约定：如果刘永、周淑清逾期偿还欠款，刘永、周淑清还要承担756万元的滞纳金，滞纳金为刘永、周淑清欠款总额的日万分之五，计算时间为：自2004年10月起，按照欠款发生年度逐年计算，直到所欠款项还清之日止。刘永同时还承诺替周淑清承担100万元借款的还款责任，并承担月息2%的利息。计息时间为：自2007年8月3日起至还清欠款之日止。刘永、周淑清在2010年8月12日协议中还承诺：用其夫妇二人及儿子刘洋�同拥有的，位于本溪市本溪满族自治县小市镇青石岭铁矿对上述全部欠款承担还款担保责任。刘永、周淑清共同拥有该铁矿70%的股权，刘洋拥有另外30%的股权。2010年5月16日刘永与刘洋签订《青石岭铁矿股东股权权利协议》，双方确认以该铁矿对家庭债务（即本案债务）承担责任。2010年8月17日，用于担保的本溪满族自治县青石岭铁矿被刘永、周淑清、刘洋以6,600万元的价格出卖，所得款项被刘洋拿走。刘永与周淑清系夫妻，刘洋系他们的儿子，刘洋自认上述债务系家庭债务，应由家庭共同财产偿还，故刘洋应对上述债务承担偿还责任，天马物业的诉讼请求是：1、请求法院判令刘永、周淑清偿还756万元房租；2、请求法院判令刘永、周淑清偿还100万元借款及其利息96万元；3、请求法院判令第三个刘洋对上述两项欠款及欠款利息承担连带偿还责任；4、请求法院判令刘永、周淑清及第三人刘洋承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明：刘永与周淑清于1996年12月2日登记结婚，1999年5月5日协议离婚，2000年10月23日登记复婚，2006年11月24日协议离婚，2008年10月14日登记复婚，刘洋系周淑清亲生儿子，系刘永的继子。
2003年7月21日，辽宁三利电器自动化设计院（以下简称三利研究院）与天马物业签订《房屋租赁合同》一份，约定三利研究院将其所有的位于沈阳市和平区哈尔滨路38号，面积为6320平方米的独立楼宇一栋出租给天马物业，租赁期限自2003年8月1日至2023年7月30日止，并同意天马物业对外转租，但转租期限不得超过本合同期限。
2004年10月21日，天马物业和刘永、周淑清签订《协议书》一份，约定了“天马物业将位于沈阳市和平区哈尔滨路38号、面积为6320平方米的独立楼宇一栋出租给刘永、周淑清，租�期限为10年，自2004年11月1日至2014年10月30日止，年租金为252万元，半年一缴纳。每年11月1日缴纳126万元，6月1日缴纳126万元，房租自第五年起每年递增12万元。……”等内容，该协议落款甲方处盖有天马物业的公章，在乙方处有刘永签名及刘永代周淑清签名。
2004年12月8日，李荣照、左中平、周淑清、门国富签订《辽宁仁合大酒店有限责任公司合同》，约定成立合作经营公司辽宁仁和大酒店有限责任公司，地址在沈阳市和平区哈尔滨路38号。辽宁仁合大酒店有限责任公司的工商登记材料显示，辽宁仁合大酒店有限责任公司于2005年4月30日成立，股东为辽宁天马房地产开发有限公司、门国富、周淑清，公司住所地为沈阳市和平区哈尔滨路38号，法定代表人为周淑清。
2007年8月13日，天马物业与周淑清签订《借款协议书》一份，约定：周淑清因急需资金，向天马物业借款人民币100万元，借款期限为一年，从2007年8月15日起至2008年8月15日止，周淑清保证按时还款，并按月利率2%给付天马物业利息，本息合计124万元，如周淑清提前还款，利息按实际借款月份计算。该协议落款甲方处盖有天马物业公司章，乙方处有周淑清签字字样。同日，周淑清给天马物业出具借条一张，内容为：我个人向天马物业借款人民币100万元整（支票三张，合计金额100万元整），借款期限为一年，从2007年8月15日起至2008年8月15日止，年利率为24%（月利率为2%）我保证按期还款并支付利息。落款处借款人有周淑清签字字样。辽宁仁合大酒店有限责任公司出具情况说明，表示该100万元借款由天马物业通过三张支票转入辽宁仁合大酒店有限责任公司帐户内，周淑清通过使用公司帐号提取现金。
2008年4月6日，天马物业作为甲方与作为乙方的刘永签订《协议》一份，约定：1、至本协议签订之日止，乙方共计欠缴租金合计约为882万元。2、乙方拥有一套位于沈阳市和平区哈尔滨路9号楼161室的房屋，面积为178.917平方米。乙方同意将该房屋给付甲方折抵126万元。乙方同意将根据甲方的要求，并按照甲方的指定，将该房屋办理过户给甲方指定的人员。本协议签订的同时，乙方将该房屋的房产证、契税证及房门钥匙给付甲方。甲方于协议签订后，即实际接收该房屋。3、后续欠缴的房租，乙方保证在一周之内，再给付甲方现款200万元。其余欠款在半年之内付清。否则乙方无条件先行退出仁合酒店，将租赁楼宇返还甲方。庭审期间天马物业及刘永表示已经将协议约定的位于沈阳市和平区哈尔滨路9号楼161室的房屋交付给天马物业，并已经折抵了租金126万元。周淑清及刘洋对该协议不认可，表示沈阳市和平区哈尔�路9号楼161室的房屋系刘洋私有产权房屋。
2010年5月16日，刘永作为甲方、刘洋作为乙方签订《青石岭铁矿股东股权权利协议》，其中协议第九条约定甲乙双方确认青石岭铁矿应对家庭债务承担责任，该债务主要指尚未结算的沈阳仁合大酒店的债务，第十条约定乙方同意沈阳哈尔滨路9号161室和曼哈顿九号楼508室的两套房屋，可用于抵顶仁合的债务，其中哈尔滨路9号的房屋已经抵顶完毕，协议甲方处有刘永签字，乙方处刘洋签字。
2010年8月12日，天马物业作为甲方与作为乙方的刘永、周淑清签订一份《协议书》。内容如下：2004年11月，甲方与乙方签订协议书，乙方承租甲方位于沈阳市和平区哈尔滨路38号楼房后，由周淑清出面与他人合作兴办辽宁仁合大酒店有限责任公司，协议约定乙方承租费用为每年252万元。协议签订后，乙方向甲方交纳了126万元半年租金，即进入了被承租楼房并对该楼房行使了实际使用权利；至2008年4月初，乙方因经营亏损，退出被租赁楼房之日止，共计使用该大厦三年零六个月，发生租金总额为882万元，扣除乙方已经给付的126万元房租，乙方尚欠甲方房租租金总额756万元；有关乙方租赁甲方房屋一事的善后问题，双方经协商达成如下协议：1、双方同意解除2004年11月所签房屋租赁协议。2、乙方装修酒店实际投资700万元人民币，系他人垫资装修，该部分费用，由乙方与垫资人协商处理，因酒店长达四年时间关门停业，大部分装修已经破损，因此，乙方声明放弃该部分投资的权益。3、双方确认乙方欠缴甲方房租租金总额为756万元。4、2007年8月13日，周淑清向甲方借款100万元，期限一年，约定利息为月息2%，用于收购本溪小市青石岭铁矿。该款项至今尚未归还，因周淑清目前属限定行为能�人，不能承担民事责任，因此，甲方同意刘永承诺该还款责任，并由刘永承担共同还款责任。5、刘永承诺用自己及妻子周淑清以及其家庭拥有的位于本溪市本溪满族自治县小市镇青石岭铁矿的股权担保，偿还欠交甲方的房租及滞纳金，其中包括妻子周淑清对甲方的借款和利息。6、乙方承诺：2011年6月之前，再偿还甲方500万元（100万元为周淑清欠款），2011年底之前，再偿还356+96=452万元（96万元为周淑清借款的利息）。7、如乙方不能按期偿还甲方上述房租欠款及借款和借款利息，乙方愿意承担全部欠缴房租以及该房租欠款的逾期滞纳金；还包括上述100万元借款和96万元借款利息的滞纳金。其中756万元房租，计算滞纳金的时间自2004年11月开始，按照欠款发生年度逐年计算，直到全部本金给付完毕之日止。滞纳金为：欠缴房租金额总数的日万分之五。100万元的计息时�，自2007年8月13日起至100万元本金和96成元利息给付完毕之日止，月息按照2%计算。8、未尽事宜，双方另行协商，协商不成，选择诉讼，诉讼管辖地为沈阳市。9、协议附件：1.）《青石岭铁矿承诺书》。乙方出示该文件，用于证明刘永和周淑清，拥有青石岭铁矿的控股股权。在其拥有的股权范围内拥有对外担保权。2.）《住院病例》两份为：周淑清2009年7月17日和2010年5月15日两份在精神病院医院的住院病例。医院诊断为：“心境障碍（躁狂发作）”，用于证明周淑清无法在协议书上签名，由刘永代签。该协议甲方处盖有天马物业公司公章，乙方有刘永、周淑清签名字样。在签订该协议的同时，刘永将盖有本溪满族自治县小市镇青石岭铁矿的公章的《青石岭铁矿承诺书》及周淑清住院病例交给天马物业。《青石岭铁矿承诺书》的内容是“本溪县青石岭铁矿已于2010年4�恢复生产，现就矿山的经营管理及股份分配规定如下：一、矿山日需工作管理由刘永全权负责（包括销售及人员调配）。二、利润及要配。矿山利润由周淑清、刘永共同经营（按年净资比例分配一次），如需在利润中抽回投资，需由刘永、周淑清共同决定，任何人不允许以任何理由独资占有利润，刘永、周淑清、刘洋均不再矿山支取工资，费用时报时销。三、股权分配，周淑清、刘永为矿山投资方占矿山股份70%，具有控股权，刘洋为法人代表占矿山股份30%，如矿山在经营中转让或者卖出，由此作为分配利润及投资的依据。四、继续做好张宇林地纠纷官司的工作，由刘永负责。五、此书一式二份，由刘永、刘洋各执一份，具有相同法律效力。同时刘永在《青石岭铁矿承诺书》的复印件上写明“承诺人刘永，承诺用本人及家庭拥有的本溪县青石岭铁矿向天马物�承担还款保证。承诺人刘永，2010年8月12日”。
天马物业表示刘永还向其提供了2010年2月6日周淑清书写的《保证书》、刘永及周淑清的结婚证复印件、户口簿复印件、2006年5月3日的《合作开发青石岭棚沟铁矿协议》、载明为周淑清向刘永借款200万元的2007年6月10日的《借条》、2007年9月4日购买青石岭铁矿的《协议书》及购买铁矿的出资收据、银行取款、存款凭证、营业执照、刘永与刘洋签字的《青石岭铁矿股东权利协议》等材料。但刘永表示上述材料是提供给王峰的。
本溪满族自治县小市镇青石岭铁矿的营业执照显示为个人独资企业，投资人为刘洋。2010年8月17日，刘洋与案外人李金芝签订采矿权转让协议，将本溪满族自治县小市镇青石岭铁矿以6,600万元价格转让给案外人李金芝。
一审法院另查明：2012年12月17日，辽宁泽宇律师事务所向天津市天鼎物证司法鉴定所提出对2010年5月10日是《青石岭铁矿承诺书》，2007年6月10日《借条》，2007年8月13日《借款协议》、《借条》，2010年5月16日《青石岭铁矿股东股权权利协议》等“检材”中周淑清、刘洋签字是否为本人签字进行鉴定，该鉴定意见书三份，结论是检材中周淑清、刘洋字迹与样本中的字迹不是同一字迹。天马物业对该鉴定结论持有异议，认为检材及样本均是复印件，不认可真实性。一审法院依法向周淑清、刘洋释明是否对案涉协议原件中的周淑清、刘洋签字进行鉴定，其均表示不同意鉴定。
一审法院认为：因刘永与周淑清系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，天马物业与刘永、周淑清于2004年10月21日签订的《房屋租赁协议》、天马物业与周淑清于2007年8月13日签订的《借款协议》、天马物业与刘永、周淑清于2010年8月12日签订的《协议书》对刘永及周淑清均具有约束力，因上述协议不违反我国法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应恪守履行。现刘永、周淑清依据租赁协议实际使用了租赁房屋，周淑清依据借款协议实际取得了100万元借款，在刘永、周淑清未按约给付房屋租金及返还借款的情况下，天马物业与刘永、周淑清于2010年8月12日达成了《协议书》，该协议对租金及借款问题做了明确约定，现刘永、周淑清亦未按该约定履行相应的义务，故对天马物业依据该协议要求刘永、周淑清偿还756万元房租、偿还100万元借款及利息96万元的主张一审法院予以支持。
关于周淑清提出上述协议的签字并非其本人签字，系刘永与天马物业串通，周淑清不应承担责任的抗辩主张。一审法院认为，首先，关于《借款协议》是否为周淑清签字及周淑清是否有还款义务问题。周淑清主张签字不是本人�签，周淑清提供了天津市天鼎物证司法鉴定中心出具的津天鼎（2012）物证鉴字第641号鉴定意见书，但因该鉴定意见书系一方当事人自行委托鉴定部门所做的笔迹鉴定，且检材及样本均系复印件，在鉴定时周淑清本人亦未在鉴定部门书写签字，故对检材的真实性一审法院无法确定，并且经一审法院释明对原件是否委托法院进行司法鉴定，周淑清拒绝申请鉴定，故其应承担举证不能的责任，该协议应视为周淑清本人所签，并且根据辽宁仁合大酒店有限责任公司出具的情况说明表明100万元借款系周淑清使用，故周淑清有偿还该100万元借款的义务。其次，刘永与天马物业签订的《房屋租赁协议》及《协议书》是否对周淑清有约束力问题。因签订上述协议时二人系夫妻关系，虽然周淑清本人未在《房屋租赁协议》及《协议书》上签字，“周淑清”签字系刘永代签，但因周淑�也实际使用了租赁的房屋开办仁合大酒店，且基于刘永与周淑清的夫妻关系，及刘永向天马物业提供的各种由周淑清签字的材料，使天马物业有理由相信刘永能够代表周淑清，刘永的签字行为应视为家事代理行为，故根据最高人民法院关系适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定第（二）款“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，上述两份协议对二人均具有约束力，刘永、周淑清在未履行上述协议约定的义务时应共同承担相应法律责任。再次周淑清没有证据证明上述协议系刘永与天马物业串通。综上，对周淑清的抗辩主张，一审法院不予采纳。
关于刘永用位于�阳市和平区哈尔滨路9号161号的房屋向天马物业折抵126万元房屋租金问题。折抵租金行为是否成立，折抵租金行为是否侵害了刘洋的利益，因天马物业对其中涉及的126万元房屋租金未提出诉讼主张，刘洋亦未提出相应的反诉主张，故本案对此不做审查。
关于刘洋是否应承担连带责任的问题。根据2010年5月16日刘永作为甲方、刘洋作为乙方签《青石岭铁矿股东股权权利协议》及2010年5月10日盖有青石岭铁矿公章的《青石岭铁矿承诺书》记载的内容表明刘洋同意以青石岭铁矿对家庭债务即仁合大酒店的债务承担偿还责任，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条“债是按照合同约定或者法律规定，在当事人之间产生的特定的权利义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者法律的规定履行义务”的规定，刘洋对其自认的家庭债务负有偿还义务。现刘洋将青石岭铁矿出卖，并获得千万元转让款，故刘洋应对其家庭所欠天马物业的债务承担连带偿还责任。
关于刘洋提出的《青石岭铁矿股东股权权利协议》不是本人签字，不应承担责任的主张。一审法院认为，虽然其提供了天津天鼎物证司法鉴定中心出具的津天鼎（2012）物证鉴字第642号鉴定意见书，但因该鉴定意见书系一方当事人自行委托鉴定部门所做的笔迹鉴定，且检材及样本均系复印件，在鉴定时刘洋本人亦未在鉴定部门书写签字，故对检材的真实性一审法院无法确定，并且经一审法院释明对原件是否委托法院进行司法鉴定，刘洋拒绝申请鉴定，故其应承担举证不能的责任，该协议应视为刘洋本人所签。据此一审法院判决如下：一、周淑清、刘永于本判决生效后十日内给付天马物业房屋租金756万元；�、周淑清、刘永于本判决生效后十日内偿还天马物业借款本金100万元及其利息96万元；三、第三人刘洋对上述两项还款义务承担连带偿还责任。如果被告及第三人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76，440元，由周淑清、刘永及第三人刘洋承担。
本院二审查明：一、涉案沈阳市和平区哈尔滨路38号的房产所有权人为，三利研究院。二、辽宁仁合大酒店有限责任公司、沈阳中都皮肤病医院在沈阳市工商局备案的企业档案资料显示：（1）辽宁仁合大酒店有限责任公司注册成立时，公司登记住所地为沈阳市和平区哈尔滨路38号，并附有三利研究院与辽宁仁合大酒店有限责任公司就沈阳市和平区哈尔滨路38号房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定�三利研究院将38号房屋无偿提供辽宁仁合大酒店有限责任公司使用四年，使用期限为2004年10月10日至2008年10月30日。（2）沈阳中都皮肤病医院注册成立时，公司登记住所地为沈阳市和平区哈尔滨路38号，并附有2012年2月，三利研究院与沈阳中都皮肤病医院就沈阳市和平区哈尔滨路38号房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：三利研究院将房屋出租沈阳中都皮肤病医院开办医院，使用期限为2011年3月1日至2031年2月28日。三、本案二审，经周淑清、刘洋申请，本院委托辽宁九洲司法鉴定所对涉案2007年8月13日《借条》上的周淑清签名、2007年8月13日《借款协议书》上的周淑清签名及2010年5月16日《青石岭铁矿股东股权权利协议》上的刘洋签名是否为本人签字进行司法鉴定。2015年11月12日该鉴定单位出具的鉴定意见为：2007年8月13日的《借条》中，“借款人”处的“周淑清”签名笔迹与提交的周淑清样本笔迹不是同一人所写。2007年8月13日的《借款协议书》中“乙方”处的“周淑清”的签名笔迹与提交的周淑清样本笔迹不是同一人所写。2010年5月16日的《青石岭铁矿股东股权权利协议》中“乙方”处的“刘洋”签名笔迹与提交的刘洋样本笔迹不是同一人所写。天马物业对该鉴定意见提出异议，鉴定单位对天马物业的异议予以书面答复。
本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点即辽宁仁合大酒店有限责任公司使用涉案诉争房屋所依据的租赁协议的认定及周淑清是否存在欠付天马物业借款100万元问题。
一、关于辽宁仁合大酒店有限责任公司使用涉案诉争房屋所依据的租赁协议的认定问题。本案周淑清、刘洋主张，辽宁仁合大酒店有限责任公司筹建之初周淑清代表该公司与三利研究院签订协议约定，由三利研究院无�提供辽宁仁合大酒店有限责任公司使用涉案诉争房屋，使用期间为从2004年10月10日至2008年10月30日共四年，有沈阳市工商局的企业档案登记备案合同为证。而天马物业则主张，天马物业与刘永并刘永代周淑清签订了2004年10月21日房屋租赁合同并实际履行，现诉求刘永、周淑清给付欠付租金；基于周淑清签订的借款协议诉求刘永、周淑清给付借款100万及利息。由刘洋对上述债务承担连带偿还责任。经查，
依天马物业的主张，其转租权来源于天马物业与三利研究院的房屋租赁合同。但天马物业未向法院提交有效证据证明天马物业与三利研究院履行了该房屋租赁协议的事实。而辽宁仁合大酒店有限责任公司和沈阳中都皮肤病医院的企业工商档案资料系经国家工商机关审核登记备案，本案现有证据不能否定企业档案中租赁合同真实性的情况下，对其证据效力本院予认定。该工商档案登记证明在天马物业与三利研究院签订涉案房屋租赁合同之后，三利研究院以涉案房产所有权人的身份分别与辽宁仁合大酒店有限责任公司签订了从2004年10月10日至2008年10月30日期间的房屋租赁合同。与沈阳中都皮肤病医院签订了从2011年3月1日至2031年2月28日期间的房屋租赁合同。上述租赁期间与天马物业和三利研究院租赁合同的租赁期间2003年8月1日至2023年7月30日部分重复。故从合同签订时间顺序、合同约定内容及证据优势上，应认定天马物业与三利研究院的房屋租赁合同并未得到实际履行。其次，本案现有证据不能证明周淑清知晓或授权刘永与天马物业签订2004年10月21日的房屋租赁协议。从天马物业向法院提交的证据主张看，刘永代周淑清签订的租赁协议及租赁费欠缴数额的确认和偿还租赁费承诺的协议内容已远非法律意义的“夫妻一方因‘日常�活需要’有权处理夫妻共同财产”的规定，故2004年10月21日的房屋租赁协议及基于该协议所签订的2008年4月6日协议、2010年5月16日《青石岭铁矿股东股权权利协议》、2010年8月12日协议书对周淑清及刘洋不具有法律约束力。且辽宁仁合大酒店有限责任公司的公司性质决定股东以其认缴出资额为限对公司承担责任，周淑清以个人的家庭百万财产为辽宁仁合大酒店有限责任公司提供经营场所有悖常理，并与辽宁仁合大酒店有限公司的企业工商登记租赁房屋事实相矛盾。同时，天马物业未向法院提交有效证据证明周淑清、刘永履行了2004年10月21日的房屋租赁协议。故应当认定辽宁仁合大酒店有限责任公司的企业工商档案中的房屋租赁协议系该公司使用涉案房屋的依据。本案根据上述分析及综合刘永与周淑清的婚姻关系客观状况，认定天马物业的刘永、周淑清欠付房屋租赁费的诉讼主张缺依据，周淑清及刘洋对此项的上诉主张理由充足，本院予以支持。
二、关于周淑清是否存在欠付天马物业借款100万元问题。依周淑清、刘洋申请，本院委托辽宁九洲司法鉴定所对涉案2007年8月13日《借条》上借款人周淑清的签名、2007年8月13日《借款协议书》上借款人周淑清的签名及2010年5月16日《青石岭铁矿股东股权权利协议》上的刘洋签名是否为本人签字进行司法鉴定。司法鉴定意见为，上述借条及协议上的签名非周淑清、刘洋本人笔迹。且天马物业也无充分有效证据证明借款事实的发生。故天马物业诉求周淑清、刘洋偿还其借款100万元及利息借款的主张，本院不予支持。周淑清、刘洋的此项上诉主张，本院予以支持。
基于本案诉争的欠付房屋租赁费及借款事实不成立，故刘洋的连带责任缺乏责任基础，刘洋的此项上诉主张，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市中级人民法院[2013]沈中民二初字第104号民事判决；
二、驳回辽宁天马物业管理有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费78,440.00元，二审案件受理费78,440.00元，鉴定费21，400.00元，上述合计：178,280.00元，由辽宁天马物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄立君
审判员 张宝华
审判员 唐云涛
二〇一六年十一月二十二日
书记员 孙梦依