昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0103民初2945号
原告：昆明荣特物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市北京路延长线江东花园161幢3单元401室。
法定代表人：杨荣芳，董事。
委托诉讼代理人：谭海锐、陈杰，云南格元律师事务所律师。特别授权代理。
被告：孙晓嫣，女，汉族，1971年出生，住云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：孙亦滨（被告孙晓嫣之弟），男，住云南省昆明市盘龙区。一般授权代理。
原告昆明荣特物业管理有限公司（以下简称“荣特公司”）与被告孙晓嫣物业管理服务合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣特公司的委托诉讼代理人陈杰、被告孙晓嫣的委托诉讼代理人孙亦滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣特向本院提出诉讼请求：被告孙晓嫣支付原告荣特公司从2013年12月31日至2017年12月31日的物业管理服务费7493元，二次供水水池清洁费80元，合计7573元，及按年利率6%计算的从2013年12月31日至付清款项之日止的滞纳金。诉讼过程中，原告荣特公司变更诉讼请求为：被告孙晓嫣支付原告荣特公司从2013年6月4日至2018年6月4日的物业管理服务费5991.30元，二次供水水池清洁费100元，合计6091元，及按年利率6%计算的从2013年7月4日至付清款项之日止的滞纳金。事实和理由：2008年6月4日，原被告签订《金林碧水小区前期物业管理服务合同》（以下简称“物业合同”），约定原告荣特公司为被告孙晓嫣位于金林碧水小区**号的物业提供物业管理服务，物业管理服务费按年收取，上一年支付下一年的物业管理服务费，如不能按时交纳，按每日千分之三交纳滞纳金。被告孙晓嫣未支付从2013年6月4日至今的物业管理服务费、二次水池清洁费，损害了原告荣特公司的合法权益。
被告孙晓嫣辩称，被告孙晓嫣于2012年8月入住，已交清2008年6月至2013年12月31日的物业管理服务费用。但是由于被告孙晓嫣对物业管理服务不满意，故从2014年开始拒绝支付物业管理服务费。第一，原告荣特公司未尽维护小区安全的职业。被告孙晓嫣家于2013年8月3日被盗，报案后，经查告知F09栋的住户家中也被盗，被告孙晓嫣被告知，该小区系该派出所管辖片区治安最混乱的小区，小区物管安保形同虚设。第二，原告荣特公司未尽维护小区设备的职责。被盗当日，被告孙晓嫣曾要求原告荣特公司提供监控视频，被告知监控无法工作；从入住至今，小区单元门一直处于损坏状态。第三，原告荣特公司未尽管理外来人员及车辆进入小区的职责，外来人员、车辆进入小区，安保人员从不制止、巡查。第四，原告荣特公司未尽维护小区卫生的职责，长期不打扫楼梯间卫生，杂物随意堆放，堵塞消防安全通道，楼道间的小广告不及时清理。第五，原告荣特公司未尽维护小区公用地管理职责，部分住户任意改造公共用地，改变用途，圈地占地，搭建鸡棚狗舍，种花种菜，随意加盖各种设施。原告荣特公司的起诉已过诉讼时效。
原告荣特公司围绕诉讼请求依法提交了《金林碧水小区前期物业管理服务合同》、昆明市疾病预防控制中心出具的《检测报告》、《云南省增值税普通发票》、短信记录等证据材料，被告孙晓嫣围绕诉讼请求依法提交了《接处警登记表》、照片等证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下：《接处警登记表》加盖的公安部门的公章，结合其他判决确定的事实，本院依法对该证据材料予以采信。对有争议的事实，本院分析认定如下：1.物业收费标准。原告荣特公司主张每平方米为1.15元，被告孙晓嫣主张每平方米为0.75元。本院认为，虽然被告孙晓嫣的住宅类型为小高层，但是根据原被告在物业合同第四条第一款第二项的备注，团购小高层与多层物管费一样，为每平方米0.75元，故本院确定原被告约定的物业管理服务费的标准为每平方米0.75元。2.物业管理服务费的交纳周期。虽然双方在物业合同第四条第一款约定费用为收房之日开始计收，次年此日交纳下一年费用，但是根据原告荣特公司在庭审中认可的周期，本院确认为每年12月31日交纳下一年度的费用。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月4日，原被告签订物业合同，约定原告荣特公司为被告孙晓嫣位于金林碧水小区**幢***号的房屋提供物业管理服务，该房屋的类型为小高层，建筑面积为133.14平方米，物业服务期限从房屋买卖合同签订之日至业委会成立之日止。物业管理的内容包括房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护管理，公共环境卫生及秩序的维护，交通秩序与车辆停放的管理等。物业合同第三条约定的物业管理服务质量目标为房屋外观完好、整洁；无违规私搭、乱建现象；公共环境保持良好，每日清扫保洁，垃圾及时清理；实行24小时值班制度等。物业管理服务费用每年交纳一次，每年12月31日交纳下一年度的物业管理服务费用，物业管理服务费用按建筑面积收取，物业管理服务费为每平方米每月0.75元。物业合同第五条第一款第三项约定，原告荣特公司代收代缴二次供水水池清洗费为每年每户20元（以实际发生为准，多退少补）。物业合同第七条第一款第八项约定，被告孙晓嫣未按约定时间交纳物业管理服务费的，按应交金额每日3‰的标准支付滞纳金。物业合同第九条约定，原告荣特公司未达到管理服务质量约定目标的，被告孙晓嫣有权要求其限期改正，逾期未改正造成损失的，原告荣特公司应承担相应的法律责任。物业合同另对双方的其他权利义务进行了约定。物业合同签订后，原告荣特公司提供了相应的物业管理服务，被告孙晓嫣支付了2013年12月31日前的物业管理服务费、二次供水水池清洁费，之后的物业管理服务费、二次供水水池清洁费未再支付。另查明，原告荣特公司提供物业管理服务期间，金林碧水小区多次发生住户财产被盗事件，也有住户在家中被抢劫，还存在住户乱搭乱建，机动车辆随意停放，小区门禁损坏无人修理等情形。2017年6月2日，昆明市盘龙区住房和城乡建设局发布“盘住建发〔2017〕19号”文件，将原告荣特公司列入物业服务企业“黑榜”名单。2017年7月，昆明市盘龙区住房和城乡建设局再次将原告荣特公司列入物业服务企业“黑榜”名单，所涉主要问题为小区内保洁不到位，楼道杂物垃圾乱堆乱放。2017年8月29日，昆明市盘龙区住房和城乡建设局下发“盘住建通〔2017〕43号”文件，转发《昆明市住房和城乡建设局督促整改通知》，通知指出原告荣特公司物业服务处工作人员用语不文明，物业服务处烟灰缸摆满烟头，工作人员未统一着装、挂牌上岗，要求其进行整改。
本院认为，双方争议的焦点为：1.原告荣特公司的起诉是否已过诉讼时效；2.原告荣特公司是否存在违约行为；如果存在违约行为，应如何承担违约责任。
关于第一个争议焦点。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，原被告之间仅签订一个物业合同，根据物业合同的约定，被告孙晓嫣因该合同产生的债务为原告荣特公司提供物业管理服务而产生的物业管理服务费及代收代缴费等费用，根据原被告在物业合同中的约定，按年度交纳的物业管理服务费及代收代缴费用属同一债务分期履行，则诉讼时效应从最后一期物业管理服务费的履行期间届满之日开始起算，现双方之间的物业合同仍在履行，故原告荣特公司的起诉未过诉讼时效，被告孙晓嫣认为已过诉讼时效的辩解无事实及法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。本院认为，原被告自愿签订物业合同，双方之间成立物业服务合同关系，原告荣特公司应按物业合同的约定及《物业管理条例》的规定提供物业管理服务。根据本院认定的事实，被告孙晓嫣所居住的金林碧水小区存在居民财物多次被盗、保洁不到位、积水清理不及时、物业服务人员用语不文明、物业服务人员未统一着装等问题，亦即原告荣特公司未按合同约定履行管理服务，其行为已构成违约，应按照物业合同第九条约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，承担相应的违约责任；综合考虑原告荣特公司提供物业服务的质量，双方约定的物业服务的费用等因素，参照《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》确定的收费标准，本院依法确定违约责任的方式为减少物业合同约定的收费数额，减少的数额为双方约定的物业管理服务费的40%，二次供水水池清洗费亦参照该标准予以减免。根据原被告在物业合同中的约定，被告孙晓嫣应交纳而未交纳的2013年12月31日至2017年12月31日期间的物业管理服务费为4793元（133.14×0.75×12×4），二次供水水池清洗费为80元。综上，被告孙晓嫣现应交纳的物业管理服务费及二次供水水池清洗费为2923.80元（4793×60%+80×60%）。关于原告荣特公司要求被告孙晓嫣支付2018年度物业管理服务费、二次供水水池清洗费的诉讼请求，本院认为，被告孙晓嫣应支付2018年度费用的时间为2017年12月31日，故现原告荣特公司的该项主张无依据，本院依法不予支持。
关于被告孙晓嫣是否应支付滞纳金的问题。本院认为，被告孙晓嫣未按约定时间交纳其应承担的物业管理服务费及二次供水水池清洗费，其行为亦构成违约，其应按照物业合同第七条第一款第八项的约定承担违约责任。关于滞纳金应如何计算的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定，滞纳金等违约责任应以违约行为造成的实际损失为参照标准，本案中，被告孙晓嫣逾期交纳物业服务管理费等费用的行为给原告荣特公司造成的损失实为利息损失，故本院依法判决被告孙晓嫣按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付原告荣特公司滞纳金，由于原告荣特公司主张的滞纳金年利率为6%，则按本院确定的上述利率计算滞纳金时，年利率不应超过6%的上限标准；由于双方约定的物业服务管理费等费用系按年交纳，故其中2013年12月31日至2014年12月31日的物业服务管理费、二次供水水池清洗费合计730.95元（2923.80÷4）的滞纳金从2013年12月31日开始计算，2014年12月31日至2015年12月31日的物业服务管理费、二次供水水池清洗费合计730.95元（2923.80÷4）的滞纳金从2014年12月31日开始计算，2015年12月31日至2016年12月31日的物业服务管理费、二次供水水池清洗费合计730.95元（2923.80÷4）的滞纳金从2015年12月31日开始计算，2016年12月31日至2017年12月31日的物业服务管理费、二次供水水池清洗费合计730.95元（2923.80÷4）的滞纳金从2016年12月31日开始计算，均计算至实际支付之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，判决如下：
一、被告孙晓嫣于本判决生效之日起十日内支付原告昆明荣特物业管理有限公司2013年12月31日至2017年12月31日期间的物业管理服务费2875.80元、二次供水水池清洗费48元，合计2923.80元；
二、被告孙晓嫣于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（年利率不超过6%）支付原告昆明荣特物业管理有限公司滞纳金（其中730.95元从2013年12月31日起计算，730.95元从2014年12月31日开始计算，730.95元从2015年12月31日开始计算，730.95元从2016年12月31日开始计算，均计算至实际支付上述物业管理服务费、二次供水水池清洗费之日止）；
三、驳回原告昆明荣特物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告孙晓嫣负担16元，由原告昆明荣特物业管理有限公司负担34元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后在法律规定的两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 王 臣
人民陪审员 顾金梅
人民陪审员 晏湘涛
二〇一七年十一月八日
书 记 员 孙海鸥