延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终369号
上诉人（原审被告）：朱艳广，个体工商户，户籍所在地黑龙江省依安县，现住吉林省珲春市。
被上诉人（原审原告）：孙世贵，个体工商户，住吉林省珲春市。
上诉人朱艳广因与被上诉人孙世贵房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院作出的（2015）珲民二初字第427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙世贵在一审中诉称:2014年3月25日，孙世贵与朱艳广签订《租房合同书》，约定：“第一条：甲方（孙世贵）将位于珲春市龙源华府L9-3-102房屋租给乙方（朱艳广），租期为五年，自2014年4月7日至2019年4月8日止。租金每年25000元。租金为一年一交。第二条：乙方自签订合同起一次性将25000元房租交给甲方。第六条：每年租金需提前一个月交纳，如乙方不能提前一个月交纳租金，甲方有权将房屋收回。”朱艳广无故拒不履行交纳租金义务，孙世贵于2015年6月9日向朱艳广发出催告通知书，若朱艳广接到催告通知书之日起7日内仍不能交纳租金，孙世贵将解除与朱艳广签订的《租房合同书》，但朱艳广收到该催告通知书后仍未履行。故诉至法院，要求解除双方签订的《租房合同书》，朱艳广交纳自2015年4月7日至实际迁出之日止的租金。
朱艳广在一审中辩称：朱艳广租赁孙世贵该房屋用于经营电脑维修。2015年4月6日前的租金已经交纳，此后的租金之所以没有交纳，是因为按照合同第五条约定，孙世贵应当将房屋南阳台窗户拆除换成门，但其未履行此条约定。朱艳广不同意解除合同，只要孙世贵履行此约定，朱艳广立即支付租金。
一审法院经审理查明：2014年3月25日，孙世贵与朱艳广签订《租房合同书》，主要约定：“第一条：甲方（孙世贵）将位于珲春市龙源华府L9-3-102房屋租给乙方（朱艳广），租期为五年，自2014年4月7日至2019年4月8日止。租金每年25000元。租金为一年一交。第二条：乙方自签订合同起一次性将25000元房租交给甲方。第五条：……另甲方承诺房屋验收合格后，将房屋南阳台窗户拆除换成门。第六条：每年租金需提前一个月交纳，如乙方不能提前一个月交纳租金，甲方有权将房屋收回……”合同签订后，朱艳广交纳了第一年（2014年4月7日至2015年4月6日）的租金25000元，孙世贵将房屋交付给朱艳广使用。2015年3月，因未能取得物业公司准许，孙世贵告知朱艳广无法履行“将房屋南阳台窗户拆除换成门。”第二年起的租金，朱艳广以孙世贵未履行“窗改门”的约定为由未予交纳。租赁房屋由朱艳广使用至今。
孙世贵于2015年6月9日向朱艳广发出催告通知书，通知若朱艳广接到催告通知书之日起7日内仍不能交纳租金，孙世贵将解除与朱艳广签订的《租房合同书》。朱艳广收到该催告通知书后未予回复。双方就《租房合同书》无法达成变更协议。现孙世贵以朱艳广逾期未交纳租金为由，要求解除双方签订的《租房合同书》，朱艳广交纳自2015年4月7日至实际迁出之日止的租金。
一审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”本案中，朱艳广未按合同约定期限支付房屋租金，经孙世贵催告后在合理期限内仍未支付，其行为构成根本性违约，故孙世贵有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”本案中，孙世贵通过诉讼方式主张解除与朱艳广之间的合同，本院立案后，于2015年7月1日向朱艳广送达起诉状副本，视为孙世贵的解除通知到达对方，合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，朱艳广未按合同约定支付租金，但实际占有、使用标的房屋，孙世贵要求其支付使用期间的租金符合法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国建筑法》第四十九条规定：“涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。”《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”本案中，双方约定“甲方承诺房屋验收合格后，将房屋南阳台窗户拆除换成门”，该约定因违反建筑法规定而不能履行。对此，孙世贵虽有过错，但朱艳广租赁该房屋用于经营电脑维修，上述约定未得到履行并不构成根本性违约，双方应当协议变更该约定，现双方不能协议变更，朱艳广亦未能提供证据证明其因此受到损失及损失数额，故朱艳广以孙世贵未履行上述约定为由拒绝支付房屋租金的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国建筑法》第四十九条之规定,判决:确认原告孙世贵与被告朱艳广签订的《租房合同书》于2015年7月1日解除，被告朱艳广支付给原告孙世贵房屋使用期间的租金（自2015年4月7日至实际迁出之日，按《租房合同书》约定租金计算）。案件受理费50元,其他诉讼费100元，合计150元，由被告朱艳广负担。
宣判后，朱艳广不服上述判决向本院提出上诉，其主要上诉理由为：1.原审判决在对合同效力未予确认的情况下就认定违约责任并判决解除合同有误；2.出租方未履行合同约定“将房屋南阳台窗户拆除换成门”构成违约，原审判决对被上诉人的该违约行为未予认定判决解除合同、支付租金有失公平，损害了上诉人的合法权益。3.因出租方未按合同约定“将房屋南阳台窗户拆除换成门”，致使上诉人产生营业损失，上诉人不应以约定的价格支付房租。故请求二审法院撤销原判发回重审或依法改判，全部诉讼费用由被上诉人承担。
孙世贵在二审中辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。没有“将房屋南阳台窗户拆除换成门”是因为违反建筑法的规定物业公司不准许，最终无法履行。
本院经审理查明的事实与一审法院审理认定的事实相同。
本院认为：朱艳广与孙世贵签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同约定及时履行各自义务。本案中，朱艳广未按合同约定支付下一年房款，经孙世贵催告后在合理期限内仍未履行支付房租义务，其行为构成根本性违约，故孙世贵有权解除合同，一审判决解除双方租赁合同并无不当，本院予以维持。双方签订房屋租赁合同时约定“将房屋南阳台窗户拆除换成门”，后期孙世贵因物业管理的禁止规定，无法履行将该窗户改换为门的承诺，导致所交付的出租房屋未能达到双方约定的条件，对此孙世贵应承担相应的违约责任。朱艳广租赁该房屋作为经营性房屋使用，未能将该窗户改换为门对朱艳广使用租赁物的功能受限，承租人有权要求减少租金。根据本案的事实，本院依据公平原则，将房屋年租金25000元酌情减少为年租金20000元。一审判令朱艳广全额支付占用期间房屋租金不妥，本院予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更吉林省珲春市人民法院（2015）珲民二初字第427号判决“确认原告孙世贵与被告朱艳广签订的《租房合同书》于2015年7月1日解除，被告朱艳广支付给原告孙世贵房屋使用期间的租金（自2015年4月7日至实际迁出之日，按《租房合同书》约定租金计算）”为：“确认原告孙世贵与被告朱艳广签订的《租房合同书》于2015年7月1日解除；被告朱艳广自2015年4月7日至实际迁出之日，按年租金2万元计算向原告孙世贵支付房屋使用期间的租金。孙世贵已付2014年3月25日至2014年4月6日租金25000元，按20000元计算，多出的5000元折抵朱艳广占用孙世贵房屋期间的部分租金。）”。
一审案件受理费50元,其他诉讼费100元，二审案件受理费50元，合计200元，由朱艳广、孙世贵各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一六年五月十三日
书记员 段崇鹏