安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）迎民一初字第00525号
原告：祖朝梅，女，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。
委托代理人：汪文龙，安徽人人律师事务所律师。
委托代理人：汪小敏，安徽人人律师事务所律师。
被告：安徽雨润地华置业发展有限公司，住所地安庆市。
法定代表人：吴晓国，该公司董事长。
委托代理人：钱立刚，安徽长江人律师事务所律师。
第三人：何振向，男，户籍所在地浙江省东阳市。
第三人：浙江省东阳第三建筑工程有限公司，住所地浙江省东阳市。
原告祖朝梅诉被告安徽雨润地华置业发展有限公司（以下简称雨润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序由审判员潘小红独任审判，审理过程中依法追加何振向、浙江省东阳第三建筑工程有限公司（以下简称东阳三建）为第三人参加诉讼。因案情复杂于2014年7月15日转为普通程序，依法组成合议庭于2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告祖朝梅及其委托代理人汪文龙、汪小敏、被告雨润公司的委托代理人钱立刚到庭参加诉讼。第三人何振向、东阳三建经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
祖朝梅诉称：2007年7月13日原告为购买位于安庆市皖江大道北侧雨润香水百合＊幢＊单元3＊＊室房屋向被告交付定金10000元。2007年8月30日原、被告签订关于该房屋的商品房买卖合同，约定房价款为496547元。合同第15条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。双方还口头约定，全部房价款在应付给原告丈夫何振向的工程款中扣除。2008年10月10日被告在应付何振向的工程款中扣除487252元（包含房款差额705元），并于2008年10月27日向原告出具了收据，收据特别载明收款方式单据。2008年8月17日被告向何振向发出交房通知书，2008年10月27日原告接收了3＊＊室房屋。
另外，原告与何振向于2007年9月19日登记结婚，2007年11月26日双方签订夫妻财产约定协议，约定3＊＊室房屋归原告所有，该协议经安庆市宜城公证处公证。原告认为，被告至今不协助原告办理产权登记，实属违约，被告逾期办证超过一年，除应支付违约金外，应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔付损失。为维护自身合法权益，提起诉讼，请求依法判决被告立即协助原告办理坐落于安庆市皖江大道北侧雨润香水百合＊幢＊单元3＊＊室房屋的产权登记；被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金1489.64元；被告向原告赔偿逾期办理产权登记的损失（自2010年5月27日至产权登记之日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；本案诉讼费用由被告承担。
雨润公司庭审中辩称：被告之所以至今未协助原告办理诉争房屋的产权登记是行使先履行抗辩权。原告没有支付购房款，原、被告约定以东阳三建的工程款抵扣购房款，但因东阳三建不同意抵扣，致被告至今没有收取房款。故请求法院依法裁判。
祖朝梅为支持其诉讼主张向本院提供的证据为：1、房屋订购单，证明原告为购买雨润香水百合房屋交付定金10000元。2、商品房买卖合同，证明原、被告订立房屋买卖合同及合同权利义务的约定。3、收据，证明原告已支付全部购房款。4、交房通知书、业主入住收费一览表、业主入住验房记录表，证明原告已接收了3＊＊室房屋。5、公证书，证明原告与何振向约定3＊＊室房屋归原告所有。6、巢湖市人民法院（2011）迎民一初字第00969号民事判决书、生效证明，证明原告与何振向于2011年11月15日经法院判决离婚。
雨润公司对上述证据质证为：对证据的真实性均无异议，但关于证据3，当初原、被告协商以工程款冲抵房款，但后来没有实际履行，因为东阳三建不同意抵扣，故被告至今未收到房款。
雨润公司为支持其抗辩主张向本院提供的证据为：东阳三建发给雨润公司的报告一份，证明东阳三建不同意以工程款冲抵本案房款。
祖朝梅对上述证据质证为：该份报告上载明的是关于1＊＊房屋的事宜，与本案无关。
两第三人何振向、东阳三建均未提供证据。
经庭审举证、质证，本院认证如下：
原告的证据，对方对其真实性均无异议，予以认定。
被告的证据，从报告上反映被告与东阳三建交涉的是关于1＊＊室房屋房款的事宜，与本案无关，不予认定。
依据所采信的证据并结合当事人的陈述，本院认定以下案件事实：
何振向挂靠东阳三建承建被告发包的建筑工程，祖朝梅与何振向于2007年9月19日登记结婚。2007年7月13日祖朝梅、何振向为订购涉诉房屋（下称3＊＊室房屋）向被告交付定金10000元，2007年8月30日祖朝梅与被告签订3＊＊室房屋的买卖合同，被告将3＊＊室房屋出售给原告，合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。后何振向与被告协商以被告应支付给东阳三建的工程款抵扣3＊＊室房屋的房款。2008年10月17日被告向何振向发出了交房通知书。2008年10月27日何振向向被告交付了东阳三建工程款的票据，被告接收了票据，并向祖朝梅出具了购房款收据，收款事由载明为3＊＊室房屋购房款497252元，收款方式载明为单据。同一天被告向何振向交付了3＊＊室房屋。因被告一直未协助原告办理该房产权登记，引起诉讼。
另查明：祖朝梅、何振向于2011年11月15日经法院判决离婚，双方于婚姻关系存续期间于2007年11月26日订立夫妻财产协议约定3＊＊房屋归祖朝梅所有，该协议并经安徽省安庆市宜城公证处公证。庭审中本院要求被告提供作为抵扣房款的单据，被告表示现无法提供。
本院认为：本案争议的焦点是何振向以雨润公司的应付工程款冲抵购房款是否已实际履行。本院认为何振向以应付工程款抵扣房款已成立并履行，理由是：何振向挂靠东阳三建承建雨润公司发包的工程，雨润公司应按其与东阳三建的合同约定向东阳三建支付相应的工程款，何振向与东阳三建系挂靠关系，何振向与东阳三建之间就工程款的分配有其内部约定。本案中何振向交付抵扣房款的单据是雨润公司应支付的工程款，关于该单据所记载的具体债权内容，原告庭审中表示为雨润公司应支付东阳三建的工程进度款，并且该工程款的支付时间在2008年10月27日前，法庭要求雨润公司提供其已收取的该单据，但雨润公司不予提供，故此本院按原告的陈述来认定该单据所反映的债权内容，即该单据所记载的是东阳三建对雨润公司享有的已到期工程款债权。何振向持有该单据表明东阳三建已将该票据债权转让给了何振向，即何振向依法取得了东阳三建对雨润公司的该笔到期债权，雨润公司收取该单据并向原告出具3＊＊室购房款收据的行为，足以表明：其一，雨润公司已知晓东阳三建将该到期债权转让给了何振向，其二，因雨润公司与何振向互负债权、债务，双方就该债权冲抵3＊＊室购房款已达成一致。故雨润公司收取单据并向原告出具购房款收据时何振向与雨润公司间同等数额的债务互相抵销。即何振向于2008年10月28日已支付了3＊＊室房屋的房款。关于3＊＊室房屋的权属，祖朝梅与何振向在夫妻财产约定中已明确约定该房屋为原告一人所有。按原告与被告之间的合同约定，被告应在商品房交付后180日内协助原告办理产权过户，因被告原因致原告至今未能办理产权过户，故原告要求被告协助办理3＊＊室房屋的产权登记有事实和法律依据，予以支持。原、被告对因被告原因逾期办理产权证约定按已付总房价款的0.3%支付违约金，该约定体现了当事人意思自治且不违反法律规定，故对原告诉求被告支付违约1489.64元，予以支持。最后，关于原告诉求的逾期办理产权登记的损失赔偿，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因合同当事人对逾期办证明确约定了违约责任，原告再要求赔偿没有法律依据，不予支持。两第三人何振向、东阳三建与本案原告的诉求无关，在本案中无需承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第162条之规定判决如下：
一、被告安徽雨润地华置业发展有限公司于本判决生效后十日内协助原告祖朝梅办理坐落于安庆市皖江大道北侧雨润香水百合＊幢＊单元3＊＊室房屋的产权过户手续；同时支付原告祖朝梅违约金1489.64元。
二、驳回原告祖朝梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元由被告安徽雨润地华置业发展有限公司负担（此款已由原告预缴，被告于本判决生效后十日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 王志会
审 判 员 潘小红
人民陪审员 洪曙光
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 荣文香
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第162条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。