湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0107民初521号
原告：湖北长城建设控股集团有限公司，住所地武汉市武昌区中北路9号办公楼、商业裙房（长城汇二期）1、2栋1单元42层1号。
法定代表人：涂亿万，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周静雯，湖北万泽律师事务所律师（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：熊彩彩，湖北万泽律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：丁小玲，男，1970年5月7日出生，汉族，户籍地四川省南充市顺庆区。
原告湖北长城建设控股集团有限公司（以下简称长城公司）与被告丁小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城公司的委托诉讼代理人熊彩彩到庭参加诉讼，被告丁小玲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告长城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租赁费用87,771.26元、逾期付款违约金105,281.14元（暂时计算至2017年11月30日，实际计算至判决支付之日）；2、判令被告向原告支付拖欠的水费98.77元；3判令被告承担本案诉讼费和公告费。事实和理由：2015年5月10日被告与原告签订了一份《公共区域使用服务合同》，由被告承租原告位于武汉市青山区冶金大道9号健吾假日广场项目C-5001的物业，合同期限自2015年6月15日至2018年6月14日止，被告须按标准向原告支付租赁费用，合同就双方权利义务关系做出了明确规定。被告自承租以来仅缴纳第一季度租赁费用后，再无缴纳其他季度租赁费用，经原告方工作人员多次催缴，被告一直拒不缴纳，并且原告方多次向被告发出催款通知、工作联系函、律师函。后来被告于2016年8月24日向原告出具承诺书，承诺分期缴纳2015年10月1日至2016年8月31日未支付的租赁费用，最后一期应于2016年12月20日前缴清。但至今被告仍未缴纳上述任何一笔费用，也未缴纳后期的租赁费用。因被告长期拖欠租赁费用，原告于2016年10月18日向被告发出工作联系函，要求被告于2016年10月30日前缴清相关拖欠费用并退铺。由于被告一直未主动清退，2017年2月10日原告自行清退被告商户物品。至今，被告拖欠原告2015年10月1日至2017年2月10日租赁费用87,771.26元、逾期付款违约金105,281.14元（暂时计算至2017年11月30日）未支付、水费98.77元。故原告诉至本院。
被告丁小玲未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据。
原告长城公司围绕诉讼请求，依法向本院提交证据:公共区域使用服务合同，催款函、律师函、工作联系函，承诺书，工作联系函各1份。经核查，原告提交的证据客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信。
经审理查明：原、被告于2015年5月10日签订《公共区域使用服务合同》，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），物业的使用约定：乙方使用物业具体区域：甲方同意按本协议约定的条件将位于中国湖北省武汉市青山区冶金大道9号健吾假日广场项目C栋五层编号为C-5001的使用物业（以下简称使用物业）出租给乙方使用，乙方同意按本合同约定的条件承租上述物业.双方确定该使用物业按144.82平方米计租，使用物业的详细建筑位置、适用范围以附件一《使用物业平面图》红线圈定部分为准。经营项目和品牌：乙方将使用物业用于经营教育培训项目，经营品牌（商号）为德才教育。使用和免租装修期约定：租期本合同的租期2015年6月15日起至2018年6月14日止。租期和租赁费用自免租装修期满之日起计算。使用服务费用、保证金及支付方式约定：场地使用服务费用：第1租赁年度：场地使用服务费标准：40元/㎡/月；每季度应缴租赁费用：17,378元。第2租赁年度：场地使用服务费标准：45元/㎡/月；每季度应缴租赁费用：19,551元。第3租赁年度：场地使用服务费标准：49.5元/㎡/月；每季度应缴租赁费用：21,506元。履约保证金约定：本合同签订之日起三日内，乙方应向甲方缴付场地使用服务费和物业管理费（即人民币17,378元）作为履约保证金。3.5逾期付款违约金：乙方保证按合同约定如期足额支付费用及本合同约定的应向甲方支付的其他费用，否则甲方有权向乙方收取逾期付款违约金。逾期付款违约金的具体计算公式为：逾期付款违约金=拖欠金额*0.3%*拖欠天数。合同终止和解除约定：有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，没收履约保证金，要求乙方赔偿损失并按照本合同相关约定追究乙方的违约责任：（1）乙方利用承租使用物业进行非法活动，损容甲方、其他商户利益或公共利益的；（2）乙方在承租使用物业内的活动影响公共安全的；（3）乙方参与或煽动、串联、组织其他商户进行非正常的活动，扰乱青山健吾假日广场正常经营秩序或干扰甲方及青山健吾假日广场其他用户的正常经营的；（4）乙方或乙方代理人组织或参与组织对甲方经营管理人员进行人身伤害及其他形式人身攻击的；（5）未经得甲方书面同意，擅自停业3天以上的；（6）乙方在经营过程中和第三方发生纠纷。对甲方的经济利益或者公众形象造成不良影响的；（7）本合同约定的甲方有权解除本合同的其他情形。甲方依据本合同约定解除本合同的，应书面通知乙方，通知送达乙方之日本合同即被解除。乙方应在合同解除之日起七日内退场并交回使用物业，恢复原状，场地使用费用和物业管理费及其他费用据实结算。该合同还对其他方面分别进行了约定。
合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告从事经营，被告向原告支付履约保证金17,378元，并向原告交纳了第1租赁年度中，第一个季度（2015年7月1日至2015年9月30日）的租赁费17,378元。由于被告此后没有向原告交纳租金，原告于2016年3月10日委托湖北光谷天地商业投资运营有限公司（青山项目部）向被告出具催款通知，又于2016年5月16日向被告发出律师函，要求被告在2016年5月20日17:00前缴清所有欠款费用并支付违约金，被告于2016年5月18日收到律师函催款函，但未支付欠缴费用。原告还于2016年8月16日向被告出具工作联系函，要求被告于2016年8月31日前缴清相关拖欠款项并退铺。被告于2016年8月24日出具承诺书，载明：“本人丁小玲青山健吾假日广场C栋5楼新才教育商户，现郑重向湖北光谷天地商业投资运营有限公司（以后简称贵司）承诺如下：2016年8月30日前缴纳2015年10月1日至2015年10月31日租赁费用即5,792.8元；2016年9月28日前缴纳2015年11月1日至2016年1月31日租赁费用11,585.6元；（免租1个月）2016年10月28日前缴纳2016年2月1日至2016年2月28日租赁费用5,792.8元；2016年11月28日前缴纳2016年3月1日至2016年5月31日租赁费用11,585.6元；（免租1个月）2016年12月20日前缴纳2016年6月1日至2016年8月31日租赁费用17,378.4元；（充抵装修押金3,000元整=14,378.4元整）现本人承诺若租赁期限内，乙方再出现租金欠缴现象则视为乙方单方终止合同，甲方有权自行处理该租赁区域，由此造成的任何损失需由乙方自行承担。我愿承担由此产生的一切法律后果”。以上被告承诺向原告缴纳2015年10月1日至2016年8月31日的租金49,135.2元，但被告未按承诺书中的内容实际履行。原告于2016年10月20日向再次向被告发出工作联系函，要求被告于2016年10月30日前缴清相关拖欠款项并退铺但未果。从2016年9月至2017年2月10日原告将该租赁房屋收回期间的租金，被告亦未支付。原告表示被告租赁的C栋5层编号为C-5001是超出规划设计范围而建成。原告于2018年2月6日起诉至法院，立案受理后，本院于2018年3月28日将起诉状副本及开庭传票等相关法律手续，以法院专递邮寄至被告户籍地四川省南充市顺庆区师大路1号，此后法院专递邮件因收件人迁移新址，原址查无此人被退回，本院又于2018年4月24日在《人民法院报》上以公告形式送达起诉状副本、应诉通知书、诉讼须知、举证通知书、风险提示书及开庭传票。现原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告放弃要求被告支付拖欠的水费98.77元的诉讼请求。
本院认为，本案争议的焦点：一、关于双方签订的公共区域使用服务合同是否有效的问题。虽然双方签订的是服务合同，但原告将房屋提供给被告用于经营，被告向原告交纳租金，因此该服务合同实际上是房屋租赁合同。本案在审理过程中，原告表示租赁给被告使用的C栋五层编号为C-5001房屋，是在建设过程中超出规划设计而形成，因此租赁房屋没有取得不动产登记，故双方所签订的租赁合同为无效，虽然该房屋租赁合同无效，庭审中原告表示请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，对此本院依法支持。二、关于房屋占有使用费及违约金的计算问题。被告交纳了2015年7月1日至2015年9月30日一个季度的占有使用费17,378元，此后被告出具的承诺书载明的欠费时间为2015年10月1日至2016年8月31日，此段时间的占有使用费为49,135.2元，虽然出具了承诺书，但该笔费用未向原告交纳，从2016年9月1日至原告收回房屋的2017年2月10日，此段时间的占有使用费参照租赁合同第二个租赁年度租金的约定，应为39,102元（19551元/季度*2个季度），累计被告拖欠原告占有使用费88,237.2元（49,135.2元+39,102元），被告向原告支付了履约保证金17,378元应从拖欠的占有使用费中冲抵，冲抵后被告应当向原告支付占有使用费70,859.2元（88,237.2元-17,378元）。原告主张被告支付逾期付款违约金105,281.14元，但其合同约定计算标准明显过高，且原告亦未提供证据证实其实际损失，故本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。截止2017年11月30日，逾期付款违约金4,398.91元。其后逾期付款违约金从2017年12月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清时止。本案在审理过程中，原告放弃要求被告支付拖欠的水费98.77元的诉讼请求，并无不当，对此本院予以照准。综上，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
一、被告丁小玲于本判决生效之日起十日内向原告湖北长城建设控股集团有限公司支付房屋占有使用费70,859.2元及逾期付款违约金（暂计算至2017年11月30日的逾期付款违约金为4,398.91元，其后逾期付款违约金以70,859.2元为基数，从2017年12月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清时止）；
二、驳回原告湖北长城建设控股集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4,163元，第一次公告费260元，第二次公告费（以实际票据为准），由原告湖北长城建设控股集团有限公司负担案件受理费2,421元，由被告丁小玲负担案件受理费1,742元及第一次公告费和第二次公告费。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。
审 判 长 程 捷
人民陪审员 桂 英
人民陪审员 刘 齐
二〇一八年八月二十八日
书 记 员 彭婉芬