浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙09民终357号上诉人（原审原告、反诉被告）:舟山市依合物资贸易有限公司，住所地舟山市定海区环城东路100号5楼。法定代表人：陈磊。委托诉讼代理人：朱南平，浙江明达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:舟山市金岛建设开发有限公司，住所地舟山市普陀区朱家尖街道大洞岙。法定代表人：张林权。委托诉讼代理人：郭行舟，浙江星舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈枫，浙江星舟律师事务所律师。上诉人舟山市依合物资贸易有限公司（以下简称依合公司）因与被上诉人舟山市金岛建设开发有限公司（以下简称金岛公司）商品房预售合同纠纷纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2016）浙0903民初3728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案受理后，依法组成合议庭并于2017年11月10日公开开庭进行了审理，上诉人依合公司的委托诉讼代理人朱南平、被上诉人金岛公司的法定代表人张林权及委托诉讼代理人沈枫到庭参加诉讼。本案审理过程中，因案情复杂于2017年10月10日延长审限二个月，后因双方申请庭外和解于2017年12月8日再次延长审限二个月。本案现已审理终结。依合公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.本案双方已就商品房买卖合同的履行达成一致意见，一审判决将履行民间借贷的归还借款义务与商品房买卖的支付购房款两种法律关系相混淆，明显错误；2.其支付给金岛公司1070万元购房款，金岛公司开具了收据，且收据中明确注明是购房款、也注明了与合同相符的四套商业用房的房号。至于其将款项支付给金岛公司后，金岛公司内部将该款项作为还款本息的行为，与房屋买卖合同关系无涉；3.依合公司已支付购房款，履行了购房合同义务，金岛公司应履行交付相应商品房的义务，并承担逾期交房的违约责任。金岛公司辩称，本案实质属于以商品房作为借款的担保，双方之间并不存在真实的购房意向，依合公司虽然存在汇款的行为，但其本质是为了实现房屋买卖合同的款项虚套，且从现有证据分析该虚套行为痕迹明显，不存在支付约定购房款的事实。鉴于依合公司尚未履行支付购房款义务，不符合交房条件，故一审判决正确，请求驳回依合公司的上诉请求，维持原判。依合公司向一审法院起诉请求：1.依法确认双方订立的商品房买卖合同有效；2.依法判令金岛公司履行交付“莲花郡庭”1号楼2单元202室、2号楼2单元201室、204室和2号楼1单元莲花南路90号商业用房的义务。一审期间，依合公司增加一项诉请为：依法判令金岛公司向依合公司支付逾期交房违约金，违约金自2013年10月2日起按1070万元日万分之五的比例（每日5350元）计算至实际交付房屋之日止。金岛公司向一审法院提出反诉诉讼请求：依法判令解除金岛公司与依合公司签订的四份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预249518、2011预249509、2011预249523、2011预249524）。一审法院认定事实：2011年11月30日，张林权与依合公司签订《借款协议》1份，约定张林权向依合公司借款600万元，借款期限为一年，自2011年11月30日至2012年11月29日，该借款由金岛公司在朱家尖开发的莲花郡庭商住楼作担保，二层商铺地名及面积：莲花南路68号201室136.35㎡、202室203.51㎡、203室136.07㎡、204室152.05㎡、205室289.76㎡；学院路201室238.63㎡，共计1156.37㎡，价值共计1734.55万元；一层莲花南路90号商铺为70.97㎡，价值248.395万元。除上述担保外，由舟山恒基置业发展有限公司再次担保。2011年12月1日，依合公司向张林权汇款400万元，2011年12月7日，依合公司向张林权汇款400万元。2011年12月7日，依合公司与金岛公司签订合同编号为2011预249518、2011预249509、2011预249523、2011预249524共四份《浙江省商品房买卖合同》，由依合公司向金岛公司购买位于舟山市××街道××路××号的“莲花郡庭”1号楼2单元202室（面积203.51㎡、总价2838965元）、2号楼2单元201室（面积238.63㎡，总价3436272元）、204室（面积152.05㎡，总价2531633元）和2号楼1单元莲花南路90号（面积70.97㎡，总价2459111元）共四套商业用房，购房总价款为11265981元，签约当日每套房屋各支付购房款499942元、499978元、499998元、500082元，共计200万元，剩余购房款于2013年10月1日支付；金岛公司应于2013年10月1日前将符合交房条件的房屋交付给依合公司。2011年12月20日，金岛公司出具承诺书1份，载明：依合公司购买金岛公司坐落于朱家尖08-9地块建造的二层商铺，预付购房款贰佰万元，在交房时若因价格问题，允许其退房，同时归还预付购房款。2012年6月4日，依合公司汇给金岛公司200万元，同日张林权汇付依合公司200万元；2012年8月22日，刘渭君从其建设银行账户汇付190万元至金岛公司民泰银行账户，金岛公司将该200万元汇付至张林权尾号为0015的民泰银行账户，张林权将该190万元取出，当日上午11时40分，张林权存入依合公司尾号为0015的民泰银行账户190万元；同日11时55分，依合公司民泰银行账户汇入金岛公司民泰银行账户180万元，金岛公司将该款汇给张林权后由张林权取出，同日14时29分，张林权存入依合公司民泰银行账户180万元；同日14时37分，依合公司民泰银行账户汇入金岛公司民泰银行账户280万元，金岛公司汇给张林权后由张林权取出，14时55分，张林权存入依合公司民泰银行账户230万元，另汇付刘渭君50万元；同日15时04分，依合公司民泰银行账户汇给金岛公司民泰银行账户220万元，金岛公司汇给张林权后由张林权转账给刘渭君。2012年8月23日，依合公司民泰银行账户汇给金岛公司民泰银行账户190万元，金岛公司于同日汇付给刘渭君190万元。一审期间，依合公司原主张张林权于2012年8月22日支付给刘渭君的220万元是归还其欠依合公司的欠款，其中190万元系本金，30万元系利息，在一审法院出示调取的银行明细后，依合公司转而称上述220万元系张林权归还其与刘渭君之间的欠款。根据依合公司在本案中提供的借条及其主张，张林权与刘渭君之间另有200万元债权债务关系，根据银行明细及依合公司的自认，张林权于2012年8月间陆续向刘渭君汇款共计280万元。此外，2013年12月19日依合公司变更法定代表人刘渭君为陈磊。一审法院认为，依合公司和金岛公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。但是根据依合公司、金岛公司的陈述及双方提供的证据及审理中查明的事实，本案中的购房合同实际是作为依合公司和张林权之间借款的担保，在合同订立时，双方均不具有履行购房合同的意图。2012年6月至2012年8月期间，依合公司虽向金岛公司陆续支付了1070万元款项，但从依合公司、金岛公司、张林权、刘渭君银行明细来看，依合公司支付给金岛公司的款项最终通过张林权、刘渭君予以了收回。依合公司主张张林权使用其支付给金岛公司的购房款归还借款的行为与其无关，而从依合公司、金岛公司及张林权2012年8月22日的银行明细来看，三者在当天数个小时的时间内完成了所谓650万元购房款的流转，甚至于在张林权向依合公司民泰银行账户存入190万元款项之前，该账户的余额仅为3000余元，依合公司于2012年6月4日支付的200万元、于2012年8月23日支付的190万元，最终也流转回依合公司或其法定代表人刘渭君名下；张林权系金岛公司的法定代表人，对金岛公司具有较强的控制权，本案中款项的往来及性质认定与其有较大的利害关系，故综合考虑全案事实和证据，本院认为，本案中依合公司向金岛公司支付的1070万元款项以及金岛公司出具购房款收款收据的行为实际上只是张林权与依合公司共同将张林权的个人债务转移至金岛公司名下的一种手段，该行为已严重侵害了金岛公司及金岛公司其他债权人的合法权益，应属无效行为，对金岛公司不能产生相应效力，就案涉四套房屋依合公司并未向金岛公司支付购房款，故对依合公司要求金岛公司交付案涉四套房屋并支付违约金的诉讼请求不予支持。依合公司主张与金岛公司、张林权之间达成了将借款转化为购房款的合意，但未提供相应证据，不予采信。对金岛公司要求解除合同的反诉请求，涉案购房合同签订的本意在于为借款作担保，双方在订立合同时均不具有履行合同的意思表示，金岛公司以依合公司未履行付款义务为由要求解除合同，缺乏相应依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项规定，判决：一、确认依合公司与金岛公司于2011年12月7日签订的合同编号分别为2011预249518、2011预249509、2011预249523、2011预249524的四份《浙江省商品房买卖合同》有效；二、驳回依合公司的其他诉讼请求；三、驳回金岛公司的反诉请求。一审本诉案件受理费80元，由依合公司、金岛公司各负担40元；一审反诉案件受理费40元，由金岛公司负担。二审审理期间，依合公司向法院提交了编号为浙中孜专审字（2015）第356号审计报告（即关于舟山市金岛建设开发有限公司“2012—2015年度”争议房产资金往来情况的审核报告）,结合一审提交的金岛公司的三份收款收据，拟证明其向金岛公司支付的1070万元款项是以购房款名义支付，金岛公司账目中也是以预收购房款的名义收取和记账，两组证据可以相互印证，足以说明双方之间存在着真实的购房意思表示，且其已经支付了1070万元购房款。经质证，金岛公司对该审计报告的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议，认为审计报告本身就将涉案房屋列为争议房屋，说明金岛公司并不认可依合公司已经支付1070万元购房款的事实。本院认为，该证据只能说明金岛公司出具给依合公司的三份收款收据与其内部做账记录的行为一致，但审计报告反映的事实是否必然说明双方之间存在真实的购房意思表示，需要结合其他证据综合判断。除上述事实外，二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系合同履行过程中发生的纠纷，二审争议焦点为依合公司是否支付了涉案房屋的购房款。依合公司的主要依据是商品房买卖合同、汇款凭证、购房预付款收据（部分发票）以及审计报告。但判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同、汇款凭证等书面证据，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。况且基于张林权与依合公司、刘渭君之间均存在民间借贷关系（尚未清偿完毕），金岛公司已资不抵债，在此背景下，对有关法律关系的认定需要更加慎重。围绕上述争议焦点，着重从四个方面予以论证：1.从交易时间来看，案涉的四份购房合同签约日期均为2011年12月7日（约定签约当日支付共计200万元购房款，余款于2013年10月1日付清），当时依合公司已出借给张林权800万元。对比依合公司的实际付款日期（2012年6月4日、2012年8月22日和2012年8月23日），较合同约定的首付款时间推迟6—8个月，并提前一年多支付了占合同约定金额94.98%的款项。在一般商品房买卖合同中，买房人不会无故向开发商推迟支付首付款和提前支付巨额余款。当时涉案房屋尚未竣工交付，依合公司也未证明其他合理的支付理由，该公司的上述支付行为，与一般购房者的做法明显不一致，不符合一般情况下履行商品房买卖合同的交易习惯。2.从付款过程来看，依合公司所称的1070万元购房款是在三日内分六笔支付，其中2012年6月4日支付的200万元在汇给金岛公司后，当日张林权又立即汇付给依合公司200万元；剩余的870万元是依合公司在2012年8月22日、8月23日分五笔汇给金岛公司的，而同样在上述两日内，在金岛公司汇给张林权后，张林权取现后三次存入依合公司账户600万元（一笔190万元、一笔180万元和一笔230万元）、两次汇付（转账）给刘渭君共计270万元，总额达到870万元。依合公司、金岛公司、张林权、刘渭君的上述银行资金走向显示，依合公司支付给金岛公司的款项最终通过张林权、刘渭君予以收回。依合公司虽提出款项的流转系不同法律关系，但没有提供充足证据佐证上述支付回流与同时存在的民间借贷还款过程的区别。故金岛公司提出的通过借款担保和资金流转的形式来实现以房抵债目的的抗辩，具有一定的合理性。3.从购房款的资金来源看，鉴于本案涉及民间借贷和商品房买卖两个法律关系，金岛公司又资不抵债，一、二审法院均要求依合公司说明其主张1070万元购房款的来源，但该公司一审中以商业秘密为由，拒绝回应购房款的资金来源；二审庭审中依合公司又称2012年8月22、23日支付的870万元购房款，有一部分来源于张林权归还依合公司的款项（具体金额无法说明）。综合各方的陈述和现有证据，在双方之间同时存在民间借贷和商品房买卖关系的情况下，存在以资金流转的形式来实现以房抵债的情况。依合公司在无法进一步举证证明购房款合理来源的情况下应承担举证不能的后果。4.从交易结果来看，通过上述付款过程，张林权将其个人债务转移到了金岛公司名下，而金岛公司虽表面上收到了1070万元汇款，但又被张林权支付给依合公司和刘渭君，实际上并未获益。考虑到张林权系金岛公司的法定代表人，对金岛公司具有较强的控制权，本案中款项的往来及性质认定与其有较大的利害关系，在该行为将损害金岛公司及金岛公司其他债权人利益且金岛公司提出异议时，难以认定系职务行为，由此产生的后果不应由金岛公司承担。因此，结合上述四方面因素考虑，本案中依合公司与金岛公司的交易与正常的商品房买卖交易有较大区别。依合公司虽提出款项的流转系不同法律关系，但从现有证据看，无论是购房合同订立时还是履行时，依合公司的意图均非履行购房合同，其本质是通过房屋买卖合同资金流转的形式来实现以房抵债目的（将张林权的个人债务转移至金岛公司名下），损害了金岛公司及金岛公司其他债权人的合法利益，一审法院认定依合公司并未支付涉案房屋购房款，即缺乏要求金岛公司交付涉案房屋并承担逾期利息的基础，并无不当。至于依合公司与金岛公司之间的民间借贷关系，不属于本案受理范围，双方可另案解决。综上所述，依合公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人舟山市依合物资贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 佑审 判 员  陈 吉审 判 员  褚 炅二〇一七年十二月二十一日法官助理  高嘉侃代书记员  毛 贇??