天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初43016号
原告李悦。
委托代理人张玉典，系原告之母，一般代理。
委托代理人李长宁，天津滨郝律师事务所律师，特别授权。
被告天津开发区宝利亚房地产开发有限公司，住所地天津开发区洞庭路78号。组织机构代码证号：23880233-7。
法定代表人霍汉祥，董事长。
委托代理人尹旭，该公司员工，特别授权。
原告李悦诉被告天津市开发区宝利亚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法由审判员张泽中适用简易程序独任审判，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张玉典、李长宁，被告委托代理人尹旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月2日，原告购买了被告建设的汉沽新开北路东侧海尚豪庭3号楼1门401�房屋，双方订立了书面合同。其后原告打开房门准备装修入住时，发现房屋下列部位有质量问题：直阳台顶部漏水、窗户漏水；小阳台墙壁从上到下大裂缝；餐厅西墙壁裂缝；大卫生间墙皮脱落；客厅四壁多处裂缝。原告发现前述问题后，找到被告，被告可能是委托了小区物业人员将原告房屋钥匙拿走并且对前述房屋质量进行了修理，如此反复修理了4、5次，但仍然没有修复，现房屋钥匙仍在被告手中。原告购买被告房屋达6年半之久，房屋质量问题已修理多次，但仍未修好，致原告数十万元的房屋无法居住已给原告造成很大损失。请求判令：1.被告对其出售给原告的房屋质量缺陷予以修复；2.被告给付原告对原告房屋长期未予修复造成的损失人民币65000元；3.诉讼费用由被告承担。
原告为证实其主张，向本院提交证据材料如下：
1.现场照片十三张�拟证明被告开发建设的房屋质量有缺陷；
2.手机短信记录一份，拟证明被告委托的王姓的维修人员拿走过房间钥匙，维修过房屋；
3.《天津市商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系；
4.现场勘验笔录一份，拟证明涉诉房屋仍是毛坯房，存在下列问题：第一，客厅东、西两侧有修复痕迹，目前仍存在裂痕；第二，书房墙面（东、西墙面）及门框上方已修；第三，主卧东、西墙面及门框上方有修理痕迹，但仍有裂痕；第四，次卧东墙面、南墙面、门框上方、北窗左侧及上方有修理痕迹，但次卧南墙面、进门左墙面仍有裂痕；第五，餐厅东墙面有空鼓，进门两侧及上方有空鼓；第六，北阳台东墙面从上到下有裂痕；第七，西阳台窗台下沿渗漏，顶部有水印，墙面有修理痕迹且有裂痕。
（上述证据材料除证据4为原件外，其他证据均为复印件。）
被告天津开发区宝利亚房地产开发有限公司辩称，被告将房屋交付给原告居住使用，原告没有找被告报修过，被告也没有原告房屋钥匙，且现在已过保修期，原告诉请无事实和法律依据，应予驳回。
被告天津开发区宝利亚房地产开发有限公司未提交证据。
被告质证意见如下：被告天津开发区宝利亚房地产开发有限公司对原告提供的证据3《天津市商品房买卖合同》、证据4现场勘验笔录无异议；对证据1现场照片，认为照片上看不出拍摄时间，也不能证明房屋已经经过被告方修复，并主张如果原告入住时出现上述质量问题，应在两年内提出，现在已过诉讼时效；对证据2手机短息记录真实性不认可，认为从短信上不能证明对方是被告工作人员，即使此人拿走钥匙跟被告没有关系。
经审理查明，2009年8月2日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，合同编号：2007-0007754。合同约定，原告购买被告开发建设的坐落于天津市滨海新区汉沽××北路东侧海尚豪庭3号楼1门401室的房屋，建筑面积154.96平方米，其中：套内建筑面积121.64平方米，公共部位分摊建筑面积33.32平方米，房屋价款人民币786,000元（每平方米5,072.28元）。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第八条约定：甲方（被告）交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方（原告）正常使用情况下，甲方（被告）应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方（原告）擅自拆改造成损坏的，甲方（被告）不承担责任。合同附件三约定：甲方（被告）交付乙方（原告）入住的商品房为�收合格的商品房。
另查明，至2016年4月14日现场勘验之日，涉诉房屋仍为毛坯房，并存在下列质量问题：直阳台顶部漏水、窗户漏水；小阳台墙壁从上到下大裂缝；餐厅西墙壁裂缝；大卫生间墙皮脱落；客厅四壁多处裂缝。且上述问题部位有维修痕迹。
上述事实，有原、被告提供的证据及双方当事人当庭陈述在案予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》中约定，被告应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责，被告虽对原告房屋进行过维修，但至原告起诉时，仍未将原告房屋的质量问题修复，被告应当对原告房屋存在的质量问�予以修复。关于被告答辩原告未向其报修过质量问题，房屋现已过保修期这一项意见，因被告在现场勘验笔录中认可原告房屋存在的质量问题及维修痕迹，且未能在举证期限内提出证据，证明房屋交付时质量完好，故对被告上述答辩意见，本院不予认可。另外，原告第一项诉讼请求：请求判令被告对其出售给原告的房屋质量缺陷予以修复，使用“质量缺陷”一词，因该词汇涉及房屋质量问题的严重程度，需要进行专业技术判断，且原、被告双方均未提出鉴定申请，故对涉诉房屋是否存在质量缺陷以及被告相应的修复义务，本院不予评述。
另，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修�的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”又，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，原告依照合同约定购买被告开发建设的房屋，目的是获得房屋的所有权，包括居住使用房屋的权利。因被告交付的房屋存在严重的质量问题，且至原告起诉时，仍未能修复，致使原告无法正常装修入住，原告不能实际享有涉诉房屋自2009年8月2日至2016年3月25日（起诉立案之日）的居住权，此为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》正常履行后，原告可�获得的利益，对此利益原、被告双方订立合同时，均应当预见到。故被告还应当承担因其对原告房屋长期未予修复，造成原告丧失居住使用房屋预期利益的损失。
关于被告抗辩原告诉讼请求已过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，因涉诉房屋是毛坯房，肉眼可观存在的质量问题及维修痕迹，被告亦认可原告房屋存在的质量问题及维修痕迹，且至原告在本院起诉时，被告尚未完成为原告彻底修复房屋质量问题的合同义务，故对被告修复原告房屋质量问题这一合同义务，诉讼时效尚未开始计算。另外，根据原告当庭陈述，原告自2009年8月2日合同签订之日，已知涉诉房屋存在质量问题，至起诉时，已有六年零七个月之久，在此期间，原告一直未向被告主张损失，原告怠于行使权利，应当对扩大的损失承担责任。同时，考虑到至原告起诉时，被告仍未能为原告修复房屋质量问题，被告履行合同不符合约定，其违约状态一直持续，给原告造成的损失仍在继续发生，依据公平原则，本院酌定被告赔偿原告一年的房屋居住使用预期利益损失，结合天津市国土房管部门发布的指导租金，被告应向原告支付对原告房屋长期未予修复造成的损失人民币16,056.48元（计算方式：121.64平方米×11元/月×12个月）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审�商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起三十日内，被告天津开发区宝利亚房地产开发有限公司对其出售给原告李悦的坐落于天津市滨海新区汉沽新开北路东侧海尚豪庭3-1-401号房屋存在的下列质量问题予以修复：直阳台顶部漏水、窗户漏水；小阳台墙壁从上到下大裂缝；餐厅西墙壁裂缝；大卫生间墙皮脱落；客厅四壁多处裂缝。
二、自本判决生效之日起三十日内，被告天津开发区宝利亚房地产开发有限公司向原告李悦支付，对原告房屋长期未予修复造成的损失人民币16,056.48元。
三、驳回原告李悦的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币712元，由原告李悦负担611元，被告天津开发区宝利亚房地产开发有限公司负担101元，被告负担的诉讼费于判决生效之日起十日内直接向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张泽中
二〇一六年六月十三日
书记员 张淑萍
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒�修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
3.《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。