广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终4315号上诉人（原审被告、申请执行人）：程湘，男，汉族，1955年7月19日出生，住广东省佛山市高明区。被上诉人（原审原告，案外人）：区锡宽，男，汉族，1970年10月27日出生，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：陈燕华，女，汉族，1970年5月1日出生，住广东省佛山市高明区，系被上诉人区锡宽的妻子。委托诉讼代理人：杜伟坚，广东佛明律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：程志华，男，汉族，1963年10月6日出生，住广东省佛山市高明区。原审第三人（被执行人）：曾燕丽，女，汉族，1965年9月26日出生，住广东省佛山市高明区。上诉人程湘不服广东省佛山市高明区人民法院（以下简称高明区法院）（2017）粤0608民初413号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，经过阅卷、法庭调查，决定不开庭审理。本院于2017年8月3日公开进行了法庭调查。上诉人程湘、被上诉人区锡宽的委托代理人陈燕华、杜伟坚到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。高明区法院查明，2016年12月26日，区锡宽与程志华签订了《铺位买卖合同》，约定程志华将建筑面积为31.5平方米的佛山市高明区荷城街道永安街光明巷8号之xxx铺（证号为粤房地证字第xxx，下称涉案商铺）以25万元转让给区锡宽，付款方式为签订合同时支付5万元定金同时作为购房款的部分，余下20万元于2016年12月30日前双方到行政服务中心签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，下称《存量房合同》）并交件成功后付清；物业移交约定在交齐房款当天或于2017年1月5日前办理，2017年1月铺租由区锡宽收取，如程志华提前收取了则要返还给区锡宽；双方约定网签合同为办理过户所用，一切以本合同为准。当日，区锡宽支付了5万元现金作为定金，程志华开具了收据。2016年12月27日，区锡宽与程志华网签了《存量房合同》，合同约定程志华将涉案商铺以19万元的价格出售给区锡宽，“交楼时间和交接手续”条款下双方在空白处填写的房屋交付时间为“甲方收齐房款当天”。同日，程志华查询了涉案商铺的权属及现状，区锡宽通过兴业银行转账20万元到程志华账户，程志华向区锡宽出具收据，在收据中写明其已收到区锡宽购买涉案商铺的房款20万元，该涉案商铺的房款已全部收清。程志华按约定交付了房产证、门牌证、租赁合同、押金收据、铺位水电费缴费存折给区锡宽。陈燕华与何宝琴重新签订了《铺位租赁合同》，并收取了2017年1月的租金880元。2017年1月4日，因第三人程志华拖欠其堂兄弟程湘借款本息等款项2083126.95元而被起诉至高明区法院，高明区法院以（2017）粤0608民初23号立案受理。被告程湘向高明区法院提出财产保全申请，要求查封第三人程志华、曾燕丽名下相应价值的财产。高明区法院于2017年1月5日依法查封了包括涉案商铺在内的程志华名下五处房屋，佛山市高明区不动产信息中心在高明区法院送达回证上确认查封的时间为2017年1月5日至2020年1月4日。2017年1月6日，区锡宽办理了屋主为区锡宽的涉案商铺的门牌证，交纳了交易费、测绘费和契税等，佛山市高明区地方税务局荷城税务分局向区锡宽出具了发票和税收缴款书。另查明，2017年1月18日，程志华与曾燕丽协议离婚，约定涉案商铺分割给曾燕丽，程志华名下的债务全部由程志华承担。陈燕华为原告区锡宽的妻子。高明区法院认为，本案为因民间借贷纠纷进行财产保全而产生的案外人异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”规定，因财产保全而提出的案外人异议、案外人异议之诉也同样适用民事执行中有关案外人异议、案外人异议之诉的法律规定进行处理。原告在本案中提出了两项诉讼请求：一是确认涉案商铺为其所有；二是不得执行涉案商铺，并解除查封。对此，分别论述如下：关于涉案商铺的所有权是否属于原告区锡宽的问题。本院认为，本案区锡宽与程志华之间的《铺位买卖合同》是平等主体之间基于自愿而进行的交易行为，是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性效力规定，为合法有效的合同。但合同有效并不等于该交易已完成过户登记、登记机关将新的权利人（区锡宽）记载于不动产登记薄。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”的规定，本案的诉讼审查确认涉案商铺的权属应区别于存在争议的确权案件，以不动产登记薄为准。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”根据以上规定，因涉案商铺未完成过户登记导致记载于不动产登记薄的权利人未发生改变，不动产尚未发生权属变动效力。换言之，查封时原告区锡宽取得的是物权请求权，尚未真正取得所有权，涉案商铺的所有权仍归第三人程志华。原告请求本院确认其取得所有权，并无事实和法律依据，本院不予支持。至于被告程湘认为原告区锡宽与第三人程志华恶意串通交易逃避债务的主张，并未提供证据证实原告区锡宽事前认识且有串通的行为，而且被告程湘系程志华的堂兄弟，关系比原告更亲密，被告所提供的第三人离婚协议仅能证明第三人在本院查封后有逃避债务的故意，不能证实原告确有参与，本院不采信原告有串通行为。关于原告区锡宽请求对涉案商铺解除查封并不予执行的问题，系本案的争议焦点。本院认为，涉案商铺是否应当解封须以其享有法律保护的足以排除执行的物权期待权为前提，即必须符合《异议复议规定》第二十八条规定的四个条件：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，在查封前交易双方已签订了两次买卖合同，原告区锡宽通过银行转账已支付了全部的25万元购房款，查封前后的数个工作日中原告均在正常办理过户登记手续，直至发现被查封而无法办理都不是买受人（原告）的过错。因此，可认定本案已具备《异议复议规定》第二十八规定的第一项、第三项和第四项条件：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记。至于第二项条件，原告区锡宽是否在本院查封之前已合法占有该不动产，本院拟从以下两方面来分析：首先，从涉案商铺一直处于出租的状况来看，商铺的交易是带租转让，按照买卖不破租赁的原则，受让人（原告）无权要求承租者退出租赁物。因此，原告不可能直接占有商铺。其次，涉案商铺实际进行了物业移交手续。2016年12月26日的《铺位买卖合同》确认了“物业移交”时间为“收齐房款当天”或于2017年1月5日前，而《存量房合同》特别在有下划线的空白处约定移交时间为“甲方收齐房款当天”，结合涉案商铺在查封前已开始过户程序（约定过户手续交件成功才付款），办证需要房产证、门牌证、双方身份证和出卖方到场（或授权办理）以及当事人的陈述，本院认为有高度的盖然性认定双方在“甲方收齐房款当天”完成了移交手续，出卖方交付了房产证、门牌证、水电费存折、租赁合同等给买受人。同时，亦符合有关交易习惯。由于涉案商铺的移交是拟制交付，原告区锡宽在查封前已依法接收了交易标的物，实际占有了涉案商铺。事后，承租人重新与买受人签订租赁合同的事实也印证了买受人的占有权及其公示效力。至此，原告主张其于2016年12月27日己实际占有涉案商铺有理有据，本案具备排除执行（包括查封）的第二项条件。关于租金的收取问题。虽然区锡宽在案外人异议调查笔录中说“租金还是由程志华收取”，但其又在笔录中补写的下一句“2017年1月份租金若由程志华已收到就转到我的名下”，说明其尚不知道妻子陈燕华已收取了2017年1月份的租金，亦限定了上一句“租金还是由程志华收取”的意思是指2016年12月份的租金，这一点有程志华妻子曾燕丽与何宝琴所签订《租赁合同》第二条有关收租时间的约定（每月3日前乙方应缴纳当月租金）证实。因此，不能以程志华依照原租赁合同收取2016年12月份的租金而确认涉案商铺实际占有人仍为程志华。综上所述，原告区锡宽享有足以排除执行的物权期待权，其请求解除涉案商铺的查封符合法律规定的条件，应予以支持。但是，原告区锡宽请求确认其对涉案商铺享有所有权，其事实和法律依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项、第二十八条规定,判决如下：一、不得执行第三人程志华名下佛山市高明区荷城街道永安街光明巷8号之16铺（证号为粤房地证字第Ｃ3936306号）；二、驳回原告区锡宽的其它诉讼请求。上诉人程湘不服该判决，向本院提出上诉称：请求：1.撤销（2017）粤0608民初413号民事判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案商铺合法权属人为原审第三人程志华，并非被上诉人，对此事实，一审判决已明确作出了认定。二、（2017）粤0608执异3号民事裁定书认定本案事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，且已发生法律效力。三、被上诉人对涉案商铺依法不享有法律保护的足以排除执行的物权期待权，涉案商铺不应解除查封。第一，关于被上诉人是否与原审第三人程志华在涉案商铺被查封前已签订合法有效的书面买卖合同问题。一审判决认定，在查封前，双方已签订了两次买卖合同，据此可认定，被上诉人与程志华客观上明显存在规避法律法规的行为；根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被上诉人与程志华签订两次买卖合同的行为明显是无效的。此外，被上诉人主张的诉讼理由也明显不符合生活常理。被上诉人在诉状中称，在整个购房过程中，主要是被上诉人配偶陈燕华进行，包括与程志华协商、支付房款等，被上诉人只在网签及办理登记过户时出现，且不清楚涉案商铺租约的具体交接事宜等，但是，根据被上诉人在一审中提供的两份收据（收据编号分别为0545261、0545264）可知，交款人均为被上诉人，并非被上诉人配偶陈燕华。如果就涉案商铺的协商、付款等均是被上诉人配偶陈燕华实施，那么上述两份收据的付款人应是陈燕华，而非被上诉人。很显然，被上诉人的主张与证据是矛盾的。而且从生活常理上说，被上诉人对涉案商铺购买事宜完全不知情的情况下，根本不会与程志华签订涉案商铺的买卖合同。第二、关于被上诉人是否在涉案商铺被查封前已实际占有的问题。一审判决以被上诉人的配偶陈燕华于2017年12月27日收取了何宝琴2017年1月份的租金为由，认定被上诉人于2016年12月27日已实际占有涉案商铺，缺乏事实根据。上诉人有充分理由怀疑被上诉人伪造证据的可能，理由是：1.被上诉人提供的2016年12月27日的《铺位租赁合同》和2016年12月27日的收据（编号0545272）等证据均存在于其提出查封异议申请之前，但上述两份证据在其提出查封异议申请时并没有依法提供给法院；2.从被上诉人提供的三份收据，包括编号分别为0545261、0545264、0545272来看，三份应出自同一本收据，且为同一人所拥有。但根据被上诉人的陈述意见，程志华分别于2016年12月26日、27日出具的0545261、0545264，上述收据的持有者应是程志华，但被上诉人配偶陈燕华于2016年12月27日收取何宝琴2017年1月份租金并出具0545272收据时，程志华并不在场，故上诉人有合理理由怀疑上述收据是被上诉人为本次诉讼而故意伪造的。3.根据法律规定及一审认定“涉案商铺一直处于出租状态，商铺交易是带租转让，依照买卖不破租赁的原则，买受人（原告）无权要求承租者退出租赁物”的事实可知，承租者何宝琴与原审第三人曾燕丽于2015年7月11日签订《租赁合同》，在涉案商铺的买卖中依然生效，自然约束买受人（被上诉人），因此，承租者何宝琴在客观上没有与被上诉人配偶陈燕华重新签订《商铺租赁合同》的必要，更没有必要向被上诉人配偶陈燕华提交支付2017年1月份的租金。更何况，根据日常生活经验，承租者是没有可能提前支付租金的。4.一审判决认定，被上诉人在涉案商铺查封前后数个工作日均在办理正常过户登记手续缺乏事实依据。根据本案事实可知，涉案商铺被查封时间是2017年1月5日，被上诉人办理涉案商铺的门牌证、缴纳相关税费等行为均发生在2017年1月6日，涉案商铺办理过户登记的时间是在涉案商铺被查封之后。5.已发生法律效力的（2017）粤0608执异3号执行裁定认定：本案中没有证据显示案外人区锡宽已实际占有该不动产，且其自述情况也证实该不动产仍处于程志华实际控制中。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”故上诉人认为，被上诉人没有实际占有涉案商铺的事实，应作为本案相关依据。一审判决认定被上诉人已实际占有涉案商铺，与（2017）粤0608执异3号执行裁定书所认定的事实也明显矛盾。四、上诉人依法不应承担本案的诉讼费用。被上诉人在本案中，提出了“确认涉案商铺为其所有和不得执行涉案商铺、并解除查封”等两个诉讼请求，但根据一审判决内容，涉案商铺未完成过户登记导致记载于不动产登记簿的权利人未发生改变，不动产尚未发生权属变动效力，被上诉人请求确认涉案商铺为其所有的主张无事实和法律依据，驳回了被上诉人的该项请求。鉴于被上诉人主张的请求并未完全被支持，被上诉人依法应承担部分诉讼费用。此外，鉴于涉案商铺至今尚未发生权属变动，仍属原审第三人程志华所有，上诉人对涉案商铺进行财产保全的行为并无过错，故上诉人在本案中不应承担案件受理费用。五、被上诉人与程志华在网签及纳税时，存在造假和逃税行为。1.在明知何宝琴承租涉案商铺的情况下，双方签订的《存量房合同》第一条第10款第(2)点中，向房管部门造假申报“甲方未将该房屋出租”。2.被上诉人与程志华签订的《铺位买卖合同》中，约定的成交价为25万元，但双方以签订《存量房合同》到高明区地方税务局申报交税（金额为19万元），瞒骗税务机关，造成房屋成交的假事实。综上所述，上诉人认为，涉案商铺的所有权仍属于程志华，被上诉人虽提供了《铺位买卖合同》及相关收据等，但不足以证明双方在查封前已签订合法有效的买卖合同，更不能证明被上诉人在查封前已合法占有涉案商铺。故被上诉人不享有足以排除执行的物权期待权，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平，特提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。上诉人程湘向本院提交程志华经手办理过户的王志锋、余作鑫等几宗中介服务买卖情况作为新的证据，拟说明程志华多次串通造假。经质证，被上诉人认为，上诉人提供的新证据与本案无关。经审查，上述证据与本案无关，本院不予采信。被上诉人区锡宽答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。在上诉人起诉程志华前，被上诉人已经付清了房款，于2016年12月27日完成网签，12月27日被上诉人在办理契税时，如果不是地税部门的问题，已经办理一切过户手续，直至2017年1月6日办理了所有的产权过户手续，因此是不可能存在与程志华恶意串通的情形的。本案出现的原因实际上是被上诉人在办理了所有的产权过户手续后，程志华的权属登记注销是需要一段时间的，这是政府部门的程序问题。如果在已经进入产权过户流程后仍然以旧的权属人登记为准确定房屋权属，明显是极大地损害了类似本案的二手房买卖中买方的利益，明显是不合理的。被上诉人向本院提交新的证据交易明细一份，拟证明涉案商铺从2017年1月起一直由被上诉人收取租金。经质证，上诉人认为这些都是欺骗房管局和税局制造出来的，均有异议。经审查，本院对被上诉人提交的收取涉案商铺租户何宝琴租金的交易情况的《交易明细》予以确认。经审查，对高明区法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：被上诉人区锡宽与原审第三人程志华签订《铺位买卖合同》，约定以25万元的成交价交易涉案商铺，区锡宽在2017年1月5日签订该《铺位买卖合同》时，支付定金5万元，于次日通过兴业银行支付余款20万元。根据《铺位买卖合同》，被上诉人区锡宽已支付完全部合同价款。此外，被上诉人区锡宽已收取涉案商铺承租人何宝琴交付的2017年1月起的租金，被上诉人区锡宽已实际占有使用涉案商铺。区锡宽在2017年1月6日又办理了涉案商铺的门牌证、交纳了交易费、测绘费和契税等费用，未能办理过户的原因是因为高明区法院于2017年1月5日根据上诉人的财产保全申请查封了涉案商铺，被上诉人区锡宽对此并无过错。根据《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，被上诉人区锡宽提出排除执行的情形，符合上述法律规定，原审法院作出“不得执行第三人程志华名下佛山市高明区荷城街道永安街光明巷8号之xxx铺（证号为粤房地证字第xxxx号）”的处理，符合法律规定，应予维持。最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效，对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”上诉人在上诉中提出，高明区法院作出的（2017）粤0608执异3号民事裁定书已生效、该裁定认定的事实可作为本案事实直接采信的问题，没有法律依据，本院不予采纳。被上诉人区锡宽与原审第三人程志华签订《铺位买卖合同》时，约定余款20万元于2016年12月30日前到行政服务中心签订《存量房合同》并交件成功后付清。此后，区锡宽与程志华于2016年12月27日签订《存量房合同》。该《存量房合同》的签订，符合双方约定，并无不正常之处。上诉人认为签订两份合同，因此合同无效的理由并不成立。至于《铺位买卖合同》约定的交易金额为25万元，而《存量房合同》中约定的金额为19万元，区锡宽与程志华存在逃漏、瞒报税额的问题，不属于本案处理范围，亦不属于违反效力性或强制性规定，不能作为认定《铺位买卖合同》无效的依据。区锡宽与程志华在签订《铺位买卖合同》时明知涉案商铺已出租，但在《铺位买卖合同》中注明未出租，因该约定只涉及租赁权人何宝琴的权益，与上诉人无关，《铺位买卖合同》亦不因该失实的条款而无效。上诉人上诉认为《铺位买卖合同》签订时存在隐瞒涉案商铺已出租的事实，《存量房合同》签订时存在瞒报税款的问题，因此认为双方的书面买卖合同无效，上诉人的上诉主张，没有法律依据，本院不予采纳。至于上诉人提及的诉讼费用承担问题。案外人执行异议之诉，是案外人与申请执行人之间就执行标的能否排除执行产生争议，申请执行人不同意案外人的请求，且执行法院亦不支持案外人的主张时案外人提起的诉讼。本案中，涉案商铺被高明区法院查封时，登记在被执行人程志华名下，上诉人程湘作为诉讼保全的申请人并无过错，高明区法院的保全执行行为亦并无不当。由于被执行人程志华与被上诉人区锡宽在查封前发生合法买卖关系，区锡宽、程志华对于涉案商铺被查封，亦不存在过错。从本案来讲，引起本案一审诉讼，与案外人在执行异议中未能提供充足的证据以证明其主张有关。即案外人区锡宽未能在异议中，提供其占有使用涉案商铺的证据，高明区法院为此驳回了区锡宽的案外人异议申请。因此，案外人区锡宽只能通过诉讼解决其诉求。即使在一审诉讼中案外人提供了新的证据并使其诉讼请求得以成立，但相关诉讼费用，仍应由案外人即本案被上诉人区锡宽部分负担，而不应当由上诉人程湘全部负担。本院确定由上诉人程湘与被上诉人区锡宽各负担一半。上诉人在上诉状中主张其不应当承担全部诉讼费用的主张，应予以部分采纳。综上，上诉人程湘的上诉主张，除诉讼费部分外，均不能成立，其上诉请求应予驳回。高明区法院作出的（2017）粤0608民初413号民事判决，认定事实清楚，适用法律正确，处理基本适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费5050元，二审案件受理费5050元，由上诉人程湘、被上诉人区锡宽各负担一半。本判决为终审判决。审 判 长  黎健毅审 判 员  陈秀武代理审判员  李 慧二〇一七年十一月二十三日书 记 员  骆志辉