山东省诸城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）诸民重字第3号
原审原告周定明。
委托代理人陈衡芝，山东普瑞德律师事务所律师。
原审被告诸城市江峰房地产开发有限公司。住所地：诸城市聚金园小区商业沿街房。
法定代表人祝培杰，总经理。
委托代理人祝锋启，山东琴岛律师事务所律师。
原审原告周定明与原审被告诸城市江峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法于2013年7月23日作出（2013）诸民初字第161号民事判决，原审原告不服一审判决，提起上诉，山东省潍坊市中级人民法院认定该案事实不清，裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案在开庭审理时，原审原告委托代理人陈衡芝，原审被告委托代理人祝锋启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称，2008年9月8日，原审被告与江山市大华建筑工程有限公司签订建设工程施工合同，约定由大华公司承建原审被告开发的位于诸城市中段“××广场”的土建、水电安装工程。因原审被告欠付大华公司外墙立面装饰等分项工程款350万元，双方同意以诸城密州购物广场项目的在建商铺抵偿工程款350万元，抵偿手续通过商品房买卖手续办理。2010年12月21日，双方签订了涵盖以上内容及抵偿价格、抵偿手续办理、债权转让、回购等相关条款的协议书。
大华公司于2011年1月18日书面通知原审被告，将上述350万元债权中的18.4759万元的债权转让给本案原审原告，根据大华公司与原审被告协议书中的约定，2011年1月10日，原审被告与原审原告签订了位于诸城市××街××号××广场××幢××单元××、××号两套房屋的商品房预售合同，对抵偿商铺的交付时间、违约责任等进行了详尽约定，上述商品房预售合同共抵偿债权18.4759万元，并经诸城市房管局备案。根据双方签订的商品房预售合同约定，原审被告应于2011年6月30日前交付诉争的两套房屋。但至今原审被告不仅未向原审原告交付上述房屋，反而将上述房屋用于开设商场盈利，严重损害了原审原告的合法权益。要求判令：原审被告立即向原审原告交付位于诸城市××街××号××广场××幢××单元××、××号房屋（商铺）；原审被告向原审原告支付逾期交房违约金26993元；诉讼费由原审被告负担。本案在重审过程中，原审原告增加诉讼请求，要求将原审被告逾期交房违约金截止2015年7月15日增加至81811.28元，并按日万分之三计算至实际交房日止。
原审被告辩称，该案是因原审原告受让江山市大华建筑工程有限公司与被告之间的工程款债权而引起，被告与大华公司之间的工程款欠款数额尚不确定，双方之间履行建筑工程施工合同尚有争议，故依据合同法若干问题的解释第27条的规定，申请将债权转让人江山市大华建筑工程有限公司追加为本案第三人参加诉讼，待追加江山市大华建筑工程有限公司为第三人后再进行其他答辩。
经审理查明，2011年1月11日，原审原告与原审被告双方签订商品房预售合同二份，约定原审原告购买原审被告开发的××广场××幢××单元××、××号商铺，用途为商业，预测建筑面积分别为15.88平方米、11.82平方米，每平方米6670元，价款分别为105920元、78839元，原审原告应于2010年12月将房款全部付清；原审被告应于2011年6月30日前，将基础设施、公共配套建筑达到正常运行条件的商品房交付给原审原告；基础设施、公共配套建筑应于2011年6月30日前达到正常使用条件；如原审被告逾期交房，则按原审原告已付房款的日万分之三承担违约金；原审被告应于2011年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
合同签订后，原审原告未实际向原审被告交付购房款。因案外人江山市大华建筑工程有限公司在原审被告处有债权，江山市大华建筑工程有限公司将18.4759万元债权转让给本案的原审原告，原审原告用该债权抵顶了购房款。原审被告于2011年1月14日给原审原告开具购房收款收据二张，收据记载的收款数额分别为105920元、78839元。涉案房屋至今未进行竣工验收，原审被告也未交付给原审原告。本案在原审中，曾现场勘验，涉案房屋已被原审被告已整体出租。双方致成纠纷，原告诉至本院。本案在审理过程中，本院于2013年5月30日进行现场勘验，发现涉案房产正在营业中，但本院于2015年3月27日对案外人徐雪芳在原审被告开发的密州购物广场1幢1单元商铺进行勘验时，该购物广场一至五楼均空置，未进行营业。
上述事实，有商品房预售合同、购房收据、关于支付江山市大华建筑工程有限公司后续在建工程款的决议、协议书、通知、商铺抵偿明细表、诉讼代理人的陈述在案为证，足以认定。
本院认为，原审原告与原审被告签订的商品房预售合同是双方在平等互利、协商一致的基础上自愿签订的，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的权利和义务。原审原告虽然未实际向原审被告以现金的方式支付房屋价款，但其所受让的债权，在原审被告与其签订合同并开具房款的收据后，即表示已为原审被告所认可，原审被告虽然主张原审原告所受让债权还处于不确定状态，但与上述事实不一致，对其观点，依法不予采信。故原审原告已经按合同约定依法履行了交付房款的义务，原审被告应按约定期限交付房屋。但原审被告未按约交付房屋，其行为构成违约，应按合同约定承担违约责任，向原审原告支付逾期交房违约金。对于原审原告关于违约金的诉讼请求，原审原告已计算至2015年7月15日，符合合同约定，本院予以支持，对其后的违约金，原审原告要求继续计算至实际交房之日，该诉讼请求数额不明确，故原审原告可另案主张。预售合同系当事人真实意思的表示，且系制式合同，原审被告作为提供制式合同的一方，承诺逾期按日万分之三承担违约金，并不违反法律规定，也不存在违约金过高的情形，故原审原告要求原审被告按日万分之三计算承担违约金并无不当。对原审被告提出违约金计算过高应予调整的主张，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条的规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案建设工程尚未进行竣工验收，不符合法律规定的房产项目交付使用的条件，因此，对于原审原告要求交付房屋的诉讼请求，因房屋尚不具备交付使用条件，本院不予支持，原审原告可待满足交付使用条件后另案主张权利。原审原告主张涉案房产已实际使用，但从本院现场勘验来看，涉案房产虽曾经使用，但使用属于违法行为，不能据此证明建设工程已进行竣工验收，故对原审原告主张原审被告已实际使用并要求交付房产的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原审被告诸城市江峰房地产开发有限公司支付给原审原告周定明逾期交房违约金81700.43元（自2011年7月1日至2015年7月15日共1474天、分别按房款105920元、78839元的日万分之三计算），于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；
二、驳回原审原告的其他诉讼请求。
如不按本判决指定期限履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5296元，由原审原告负担3454元，由原审被告负担1842元，诉讼保全费920元由原审被告负担；二审案件受理费4476元，由原审原告负担4298元，原审被告负担178元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费4476元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 安柏华
审 判 员 李海苹
人民陪审员 孙万红
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 刘少卿