陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终9194号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杜红萍，女，1976年5月11日出生，汉族，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：曹铜华，陕西泽诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡春霞，陕西泽诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王康喜，男，1957年10月13日出生，汉族，住西安市长安区。
委托诉讼代理人：张应国，陕西长华律师事务所律师。
上诉人杜红萍因与被上诉人王康喜租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2015）长安民初字第06610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
杜红萍上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判；2、上诉费由王康喜承担。事实和理由：2015年4月，王康喜为谋取高额租金，单方毁约，擅自随意增加房租，通知杜红萍房租从2016年元月起翻倍，迫使杜红萍无法继续经营。经多次协商，王康喜最终同意杜红萍转让，以弥补杜红萍接店的损失，并收取了杜红萍两条芙蓉王和一瓶15年西凤酒，答应等杜红萍找到新的承租人后随时来续签合同。杜红萍找到新的承租人吴利娜，但王康喜在签订合同时不同意杜红萍转让，导致杜红萍违约，并造成杜红萍更大的损失。在双方发生纠纷的同时，杜红萍就被迫停止了经营，在双方交涉的三个月中，门面房一直空置，房内也没有杜红萍任何物品，双方都没有使用门面房，故无权要求杜红萍支付占用费。杜红萍从王康喜处承租门面房，王康喜也是从他人处承租房屋后转租。王康喜并非房屋所有权人，王康喜的权利存在瑕疵，租金由房屋所有权人收取还是由王康喜收取，存在争议。出租的房屋是否具备出租的法定条件，直接关系到杜红萍的基本权利。王康喜并非本案适格原告。杜红萍现要求房屋所有权人参加诉讼，才能从根本上维护杜红萍的权利，避免随意翻倍增加房租的情况发生。杜红萍承租了王康喜的门面房，先后给王康喜交纳了10万元房租，王康喜始终没给杜红萍出具合法纳税的税票。在杜红萍给付房租的情况下，根据《中华人民共和国发票管理办法》“发生经营业务收款方应当向付款方开具发票”的规定，王康喜出具发票是其法定的附随义务，王康喜没有给杜红萍开具收到10万元房租的发票前，杜红萍有权拒付租金。
王康喜辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。由于涉案房屋合同期满，杜红萍并未返还房屋。本案审理过程中，经一审法官做工作，杜红萍才将房屋钥匙于2016年3月24日交至一审法院，后一审法院将房屋钥匙归还王康喜。因此，一审判决酌定7500元占用费，于法有据。至于杜红萍另外两点上诉理由，与争议法律关系并无太多关联，不再赘述。
王康喜向一审法院起诉请求：1、判令杜红萍返还房屋；2、判令杜红萍支付2015年12月20日至2016年3月19日房屋占用费每月4000元，共计12000元；3、判令杜红萍支付2015年1月至2015年11月的电费2725元。
杜红萍向一审法院反诉请求：要求王康喜赔偿损失6万元。
一审法院认定事实：王康喜对西安市长安区步行街49号门面房拥有使用权。2010年8月2日，杜红萍与49号门面房承租人王东海达成转让协议，王东海将该49号门面房承租权转让予杜红萍，转让费50000元。同年8月3日，王康喜、杜红萍签订房屋租赁合同，期限自2010年8月3日至2010年12月19日，月租金850元。合同期满后，王康喜、杜红萍经协商，续签房屋租赁合同，期限自2010年12月20日至2011年12月19日，年租金12500元。合同双方以后逐年签订，房租逐年增加。2014年12月，王康喜、杜红萍按照惯例，续签房屋租赁合同，约定租赁期限自2014年12月20日至2015年12月19日，租金每月2500元，全年一次交清，水电费用由承租方交纳，承租人不得擅自转租房屋，合同期满，出租人继续出租房屋，承租人有优先承租权，须提前一个月告知并交清租金。合同签订后，双方按约定履行。2015年4、5月，杜红萍考虑房租太高，意欲不再经营，在未与王康喜就转租事宜协商一致的情况下，即与他人协商转让转租，并处理其店内商品、设备。2015年1月至11月电费2725元杜红萍未交，已由王康喜交纳。本期合同届满，双方未再续签合同，杜红萍亦未向王康喜返还房屋。2015年12月24日，王康喜提起本案诉讼。在审理中，杜红萍于2016年3月24日庭审后将租赁房屋钥匙交至法庭，3月28日王康喜将钥匙领回，租赁房屋交付王康喜。
一审法院认为，王康喜与杜红萍自愿签订房屋租赁合同，该合同合法有效，对双方具有约束力，应全面履行。在该合同履行期限届满前，双方未再续签合同，杜红萍即应在合同届满后立即向王康喜返还房屋，清付水电费用，杜红萍未履行法定义务，亦属违法，故王康喜要求杜红萍返还房屋、清付电费的诉讼请求依法予以支持。因返还房屋是承租人在租赁期满后的法定义务，杜红萍未及时返还，导致王康喜损失，王康喜要求杜红萍支付房屋占用费的请求，依法亦应支持，但王康喜要求按每月4000元计算，无事实及法律依据，可按双方租赁合同约定的月租金计算。对于杜红萍的反诉，无论租赁房屋杜红萍最初是以多少价款转让而来，均与王康喜无关。杜红萍在与王康喜的合同履行中，在未与王康喜就转让、转租事宜协商一致的情况下，即与他人协商转让、转租，并处理其店内商品、设备，因此造成的损失要求王康喜承担无法律依据，故杜红萍的反诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决：一、杜红萍向王康喜返还承租的门面房（已返还）；二、杜红萍于本判决生效后10日内向王康喜支付2015年12月20日至2016年3月19日房屋占用费7500元；三、杜红萍于本判决生效后10日内向王康喜支付2015年1月至11月电费2725元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期人民银行贷款利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回王康喜其余诉讼请求；五、驳回杜红萍的反诉请求。案件受理费218元王康喜已预交，由王康喜负担58元，杜红萍负担160元，杜红萍负担部分在执行时一并付给王康喜；反诉案件受理费650元，杜红萍已预交，由杜红萍负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决查明事实属实。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。王康喜与杜红萍于2014年12月所签《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同约定，租赁期限从2014年12月20日至2015年12月19日；租赁期满后，乙方（杜红萍）须将完好的房屋交与甲方（王康喜）。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。现双方租赁期限已届满，未再续签合同，王康喜诉请杜红萍返还房屋，于法有据。电费2725元为杜红萍承租房屋期间产生，理应由杜红萍负担。关于杜红萍上诉主张其不应承担7500元房屋占用费一节，双方租赁合同期限届满后，杜红萍未及时返还王康喜房屋，造成王康喜损失，王康喜主张杜红萍支付占用期间的费用，理由正当，原审判决依据双方租赁合同约定之每月租金标准予以支持，并无不妥。
综上所述，杜红萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由杜红萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 马莉莉
审判员 李 刚
审判员 马延环
二〇一七年二月十四日
书记员 房玉辉