广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初3707号
原告：卢惠容，女，1954年9月30日出生，汉族，住江门市蓬江区。
原告：曾婕，女，1979年6月15日出生，汉族，户口所在地：江苏省苏州市，现住江门市蓬江区。
两原告的共同委托代理人：蓝亮、李凯欣，分别系广东国晖（江门）律师事务所律师、实习律师。
被告：江门市龙骏置业有限公司，住所地：江门市篁庄大道西10号7幢2-609之七。
法定代表人：苏启超，该公司执行董事。
委托代理人：伍伟扬，系广东巨信律师事务所律师。
原告卢惠容、曾婕诉被告江门市龙骏置业有限公司（以下简称“龙骏公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告卢惠容、曾婕的共同委托代理人蓝亮、李凯欣，被告龙骏公司的委托代理人伍伟扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢惠容、曾婕诉称：原告与被告于2013年10月3日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于江门市蓬江区上城摩卡园1幢504室房屋，原告以人民币791392元购买该房屋，被告于2015年8月31日向原告交付项目工程竣工验收并办理备案的商品房，否则被告要自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向原告支付原告已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告向被告全额支付了购房款。而被告未能于2015年8月31日前按照约定办妥商品房项目工程竣工验收备案手续并向原告交付房屋，且原告接到收楼通知后前往商品房实地察看，发现交付的商品房存在质量问题，故原告拒收该商品房，并多次联系被告要求被告对该商品房予以整改，并尽快办妥竣工验收备案手续，但被告一直不予理睬，被告已违反上述合同约定。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付违约金人民币14482.5元（791392元×0.0003×（2015年9月1日至2015年10月31日=61天）；二、被告对不符合合同约定的房屋在合理期限内进行维修；三、被告承担本案的诉讼费。
卢惠容、曾婕在举证期限内提供的证据有：
1、公民身份证，证明原告的主体资格；
2、企业机读档案登记资料，证明被告的主体资格；
3、商品房买卖合同、告知书，证明被告逾期向原告交付房屋；
4、交付商品房室内照片，证明交付的房屋存在质量问题；
5、广东省地方税收通用发票，证明原告已全额支付购房款。
被告龙骏公司辩称：一、被告出售的房屋于2015年9月24日已办妥竣工验收备案手续，已符合合同约定的交付条件，被告也已通知原告收楼，因此，原告主张的违约金应当计算至2015年9月24日。2、按照合同约定，若原告购买的房屋确实存在装修瑕疵需要维修的，被告可以按照合同约定进行维修，只要房屋没有主体结构的质量问题，可以达到居住使用的条件，原告应当先收楼，是否存在装修瑕疵不是拒绝收楼的合法理由。
龙骏公司在举证期限内提供的证据有：
1、竣工验收备案表，证明被告出售的房屋已依法办妥竣工验收备案手续；
2、收楼通知书及邮政快递凭证，证明被告于2015年8月31日向原告邮寄收楼通知，通知原告收楼；
3、房屋验收交接书，证明原告已收楼，并确认房屋的建筑质量和配备情况符合合同约定；
4、上城摩卡园业主资料登记表、收楼物品发放清单表、承诺表、代收物业管理费、公共水电费协议、个人划款授权书、住宅质量保证书、住宅使用说明书，证明原告于2015年9月3日办理了收楼手续。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告卢惠容、曾婕与被告龙骏公司于2013年10月3日签订《商品房买卖合同》，双方主要约定：“原告向被告购买坐落于江门市蓬江区上城.摩卡园1幢504室房屋，建筑面积共72.77㎡。该商品房属预售，按套出售，总金额为人民币791392元。原告应于2013年10月10日前付房款人民币237500元，于2013年10月20日前付房款人民币237500元，于2013年11月5日前付房款人民币316392元。被告应当在2015年8月31日前，将具备项目工程竣工验收合格并办理备案以及符合本合同约定的商品房交付原告使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止…商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单…由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告发出交楼通知之日起三十日内，如因原告原因未能验收交接，视同原告同意房屋验收合格，并接收。被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告于30日内负责更换维修。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案…。”附后的《附件四：装饰、设备标准》载明：“1、外墙，2、内墙…详见补充协议…。”《附件五：合同补充协议》载明：“1、外墙：资质外墙砖，2、内墙：墙身扇灰饰乳胶漆…9、电梯：巨人通力，10、其它：不锈钢信箱、室内安装松下空调及樱花电热水器…。”
被告龙骏公司于2013年11月2日开具《发票》：“付款方：卢惠容、曾婕，收款方：龙骏公司，不动产名称：上城.摩卡园1幢504室，金额：791392元（售房款）…。”被告于2015年8月31日出具《上城摩卡园收楼通知书》，载明：“1幢504室业主（卢惠容、曾婕），龙骏公司正式通知上城摩卡园1幢住宅已经完工，于2015年8月31日正式交楼，龙骏公司将分批安排办理交楼手续，请与上城摩卡园物业管理处联系预约具体办理交楼时间…。”被告提供的《国内标准快递详情单》显示被告向原告邮寄了上述收楼通知及收楼须知。
被告提供的《房屋验收交接书》载明：“甲方：卢惠容、曾婕，乙方：龙骏公司，双方确认：自2015年9月3日起，1幢504单元由开发商交付给业主…甲方签名：卢惠容、曾婕，乙方盖章：龙骏公司，2015年9月3日。”被告提供的《上城摩卡园业主资料登记表》载明：“填表日期：2015年9月3日，业主姓名：卢惠容、曾婕…。”被告提供的《承诺书》载明：“本人为上城摩卡园1幢504单元的买受人…承诺人：卢惠容、曾婕，日期：2015年9月3日。”
原告提供的《告知书》载明：“上城摩卡园1幢504业主（卢惠容、曾婕）：龙骏公司于2015年10月10日再次通知上述物业已符合合同约定的交付条件，因业主至今未办理收楼手续，根据上述合同第十一条的约定，龙骏公司以第二次通知信的时间开始计算，上述物业于2015年11月10日视同完成验收并交接…。”在庭审中，原告陈述其分两次去收楼，第一次于2015年9月3日去收楼，当时收楼资料签收了一半，因有其他业主去投诉房屋有质量问题，原告担心房屋有质量问题就中途中止了交接手续，于2016年1月7日第二次再去接收房屋，此时被告仍提供2015年9月3日的交接资料给原告签名，故《房屋验收交接书》的落款时间显示为2015年9月3日，实际的验收交楼时间为2016年1月7日。
另查明，被告龙骏公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“建设单位：龙骏公司，备案日期：2015年9月24日，工程名称：上城.摩卡1号住宅，竣工验收日期：2015年9月17日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位意见：同意验收（合格），住建局加盖‘同意备案’章，2015年9月24日…。”
在庭审中，原告陈述其有收到三份收楼通知（含上述告知书）。被告陈述其于2015年8月31日向原告寄送收楼通知，原告于2015年9月3日接收房屋，当日双方办好全部收楼手续，之后由于被告工作人员的疏忽，于2015年10月20日又向原告寄送收楼通知，并于11月21日再次向原告寄送《告知书》，被告提供的证据可以充分证明原告于2015年9月3日已实际收楼，对于之后再寄送的收楼通知及《告知书》不应再认定。原告陈述其购买的504室房屋的木门出现发霉、松动，要求予以更换，地板、瓷砖缝隙过大，要求全部更换为木地板。被告陈述若确实存在上述瑕疵，被告可以进行维修，但原告要求更换木门及木地板没有依据，未能举证证明。被告在法庭给予的举证时间内没有就原告陈述的上述瑕疵提出反驳意见或提供相反证据。
本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告卢惠容、曾婕与被告龙骏公司均确认其双方签订的《商品房买卖合同》的真实性，该合同是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《商品房买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依该合同约定履行各自的义务。
关于被告在本案是否构成违约的问题。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第一款以及第十一条约定“被告应于2015年8月31日前，将具备项目工程竣工验收合格并办理备案以及符合本合同约定的商品房交付原告使用”“双方进行验收交楼时，被告应当出示上述第八条规定的证明文件”的内容，被告开发建设的本案楼盘于2015年9月17日经验收合格，于2015年9月24日进行验收备案登记，已超出上述约定的期限，被告对此逾期验收及办理备案又未举证非因其自身原因造成，由此，被告未能按合同约定的条件交楼，已构成违约，依法应承担违约责任。
对原告认为其于2015年9月3日办理房屋交接中途因听其他业主陈述房屋有质量问题而中途停止收楼，之后于2016年1月7日再办理收楼手续，故实际收楼时间为2016年1月7日的意见，因未能举证证明，且被告予以否认，而从被告提供的《业主资料登记表》、《承诺书》、《房屋验收交接书》等证据也可以显示，原告与被告于2015年9月3日办理了房屋交接手续，故原告的上述意见依据不足，本院不予采信。因原告于2015年9月3日与被告签订《房屋验收交接书》，双方办理房屋交接手续，此时被告交付的房屋未符合上述合同第八条约定的条件，故被告承担逾期交楼违约金计算的止算点应为2015年9月24日（房屋经验收并备案登记之日），原告请求的超出部分，本院不予支持。据此，被告在本案应承担的逾期交楼违约金为人民币5698元（791392元×0.0003×（2015年9月1日至2015年9月24日=24天）。
关于被告是否需要对交付的房屋进行维修的问题。结合原告提供的照片以及双方在庭审中的陈述，可以显示被告向原告交付的房屋存在一定装修的瑕疵，如屋内木门出现发霉、松动，屋内地板、瓷砖缝隙过大等，因原、被告均不申请对上述瑕疵进行质量评估鉴定，且被告对原告陈述的上述瑕疵也陈述若存在该瑕疵，被告同意进行维修，也未就此提出反驳意见或相反证据，故原告要求对上述瑕疵进行维修的请求合法有理，本院予以支持。被告在对上述瑕疵进行维修过程中，应依合同约定的标准，将该部分项目维修至达到正常合理使用的标准。同时，原告也应依上述标准配合被告做好上述维修工作。对原告要求更换木门、木地板等的请求，因依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告江门市龙骏置业有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告卢惠容、曾婕支付违约金人民币5698元；
二、被告江门市龙骏置业有限公司应自本判决生效之日起十五日内对坐落于江门市蓬江区上城摩卡园1幢504室房屋按《商品房买卖合同》约定的标准进行维修（具体为屋内木门、地板、瓷砖等）；
三、驳回原告卢惠容、曾婕的其他诉讼请求。
江门市龙骏置业有限公司如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。
本案受理费162元，由被告江门市龙骏置业有限公司全部负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 刘驾涛
人民陪审员 李樊荇
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 李贞琴
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