江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第02063号原告韩兴。委托代理人田某某，系原告韩兴的合伙人。委托代理人葛宜兵，江苏苏沂律师事务所律师。被告朱新生。被告宴苏华。两被告共同委托代理人张超，江苏彭城律师事务所律师。两被告共同委托代理人李新洲。原告韩兴与被告朱新生、晏苏华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月2日、2016年2月24日、2016年3月25日、2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告韩兴的委托代理人田某某、葛宜兵，被告朱新生、晏苏华及两被告共同委托代理人张超、李新洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩兴诉称:两被告系夫妻。2008年8月，两被告租用原告位于新沂市新安街道**花苑某号楼**室门面房用于经营餐饮，双方约定年租金6.5万元，租赁时预付上半年度租金，6个月后支付下半年度租金,2010年8月租金增至每年7.5万元，租金支付方式不变。租赁期间，被告按照约定支付租金，但至2014年8月，尚欠租金1.25万元未付；2015年2月，两被告继续租赁原告门面房，但一直未支付租金，截止本次起诉前，累计欠租金5万元，原告多次要求两被告解除租赁合同并支付所欠租金未果。现诉至法院，请求依法判令：1、解除原被告之间的房屋租赁合同；2、两被告共同支付原告租金5万元及利息(自2014年8月起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付至付清之日)。被告朱新生、晏苏华共同辩称：房屋租赁协议的出租方是新沂市大阳光摩托车商贸有限公司(以下简称“大阳光摩托车公司”)，两被告也是向大阳光摩托车公司缴纳租金，由大阳光摩托车公司向被告出具收据，因此，本案的原告应该是大阳光摩托车公司，而不是诉状中的韩兴，原告的主体不适格，请依法驳回原告韩兴的诉讼请求。2008年8月10日，被告朱新生与大阳光摩托车公司签订的房屋租赁合同合法有效，租赁期限为两年，租金为每年6万元，协议第十条约定合同期满后变为不定期租赁，租金随市场价格变动，同等条件下被告朱新生有优先使用权。2014年2月到2015年上半年，涉案房屋所在地段实行全封闭式施工，导致被告不能正常经营，被告的经营收入大幅度减少，与两被告相邻店铺的房租都下降，房主减免了部分房租，而原告不仅没有下降房租反而涨房租至每年7.5万元，违反了双方签订的租赁合同第十条关于租金以市场价上下浮动的约定，同时也违反了合同法有关不可抗力的规定。原告没有和两被告协商，采取暴力措施强行驱逐正在经营的两被告，强制将饭店大门关闭，并上了两把大锁，贴上招租广告向外招租，原告的行为违反了房屋租赁合同的约定，也构成了侵权，给被告造成重大的经济损失,如原告不同意赔偿经济损失，则被告不同意支付租金。经审理查明：大阳光摩托车公司成立于2000年5月15日，该公司股东有二人(韩兴、田某某)，原告韩兴系该公司的法定代表人。2007年6月11日，原告韩兴购买位于新沂市新安街道徐海路**小区**幢**单元104-1、104-2、203-2、204-1、204-2号商品房；2016年6月1日，大阳光摩托车公司出具证明一份，证明该商品房属原告个人所有，非大阳光摩托公司资产，韩兴、田某某作为大阳光摩托车公司股东，在该份证明上签名确认。2008年8月10日，田某某以大阳光摩托车公司的名义与被告朱新生签订房屋租赁协议书一份，约定被告朱新生租用徐海路**小区**幢**单元104-1、104-2、203-2、204-1、204-2号商品房办公和经营，租赁期限为两年，自2008年8月10日起至2010年8月9日止，年租金6.5万元，承租方先缴房租后使用，半年付一次房租；房屋一层为精装修，二层未装修，承租方如经营需要装修二层，所需费用由承租方承担，合同终止后，二楼所装修的现状，无偿交给出租方，承租方不得拆除；合同期满后，租金以市场价上下浮动，同等条件下承租方有优先使用权。自签订该份房屋租赁协议后至2015年2月，被告朱新生、晏苏华夫妻在租赁的房屋内经营“大众快餐店”，两被告交付的房屋租金原告韩兴已实际收到。因两被告拖欠2015年2月份之前的部分租金未付，田某某多次索要未果，于2015年4月7日将大众快餐店店门锁上，导致两被告无法继续经营，双方多次就房租问题协商未达成一致意见；2015年7月21日，田某某通知被告晏苏华，将于次日强行搬出快餐店内的物品；2015年7月22日早上七八点钟，田某某、原告韩兴、原告韩兴之子韩某某，带领搬家公司的人员到两被告经营的大众快餐店，两被告阻止田某某和原告韩兴搬出快餐店内的物品，双方发生吵闹撕扯，造成被告晏苏华受伤。原告向两被告催要涉案房屋租金未果，遂引起诉讼。庭审中，原告韩兴与其委托代理人田某某，对原告韩兴委托田某某以大阳光摩托车公司的名义与两被告签订房屋租赁协议、田某某将两被告交付的租金转交给原告韩兴的事实无异议。2015年7月22日上午，原、被告发生纠纷后，被告朱新生在接受新沂市公安局城西派出所民警询问时，对发生纠纷的原因陈述如下：我在2008年8月租了田某某的位于新沂市汽车北站的门面房开大众快餐店，一直开到今年2月份，之前一直都是按合同付房租，每年房租7.5万元，都是半年一结；因2014年徐海路修路，快餐店关了七八个月没有营业，付下半年房租的时候，还差大概1.2万元房租没有付给田某某，我想让田某某让点钱，但他一直没有同意，到2月10日左右，该交下一合同年的房租，他问我要了好几次房租，我跟他商量等店打出去之后，电费水费处理干干净净，一分钱不少他的，可到了4月份，田某某就把快餐店门锁了起来，之后几次都没有商量好。另查明：2014年2月6日至2014年9月30日，两被告租赁的涉案房屋所在地段因市政改造工程实行全封闭式施工，施工期间沿街商铺的经营收入与往年同期相比有所下降。以上事实，有原、被告及证人薛某某当庭陈述；原告举证的商品房买卖合同一份，大阳光摩托车公司的营业执照、证明、固定资产分类账簿，原告的委托代理人与原告的谈话笔录一份，新沂市公安局城西派出所与原告、两被告及案外人田某某、韩某某的询问笔录共六份；两被告举证的房屋租赁协议书一份，租金收条二张，被告朱新生的餐馆服务许可证一份，照片八张，新沂市交巡警大队、新沂市安全生产监督管理局、新沂市市政工程管理处联合发布的关于新沂市徐海路改造工程实行封闭式施工的通告一张予以证实。本院认为：一、关于原告主体资格问题。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。本案中，两被告租赁的房屋登记在原告韩兴名下，大阳光摩托车公司已证明该房屋并非公司资产，而属于原告个人资产，原告韩兴与田某某均对韩兴委托田某某以大阳光摩托车公司的名义与两被告签订房屋租赁协议的事实无异，故原告韩兴可以委托人的身份向两被告主张权利，其主体适格，本院对两被告关于主体不适格的答辩意见不予采信。二、关于涉案房屋租金数额问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。两被告举证的房屋租赁协议书中约定，合同期满后租金以市场价上下浮动，同等条件下承租方有优先使用权，结合被告朱新生在公安机关明确陈述每年房租7.5万元，都是半年一结，可以认定被告朱新生与大阳光摩托车公司于2010年8月10日签订的房屋租赁协议继续有效，租赁期限变更为不定期，租金变更为每年7.5万元，支付方式仍为每半年付一次。2015年7月22日，被告朱新生在公安机关明确陈述，2008年8月租了新沂市汽车北站的门面房开大众快餐店，一直开到今年2月份，即虽然2014年徐海路地段封闭修路属于新沂市政府行政行为，但该行为并未导致两被告不能继续经营餐厅、不能实现租赁房屋目的，故本院对两被告关于原告不降低房租违反了合同法有关不可抗力规定的答辩意见不予采纳。与两被告相邻的店铺房租下降数额，均是出租方与承租方协商的结果，虽然2014年涉案房屋所在的徐海路地段封闭修路，导致两被告经营收入减少，由于两被告未与出租方的代表田某某就减少房租数额达成一致意见，即双方没有协议改变房屋租金数额，故两被告作为房屋承租方仍应当按照每年租金7.5万元的标准向房屋出租方支付租金。三、涉案房屋租赁协议是否应当解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同。被告朱新生在接受新沂市公安局城西派出所民警询问时，认可付下半年房租的时候还差大概1.2万元未付，到2月10日左右，该交下一合同年的房租，经田某某数次催要，被告朱新生均未付房租且数次商量未果，导致2015年4月7日田某某把快餐店门锁了起来。由于两被告举证的租赁协议中明确约定承租方先缴房租后使用，故2015年2月份，两被告应当向原告支付2015年上半年。由于房屋承租方逾期不支付房屋租金，出租人可以要求解除房屋租赁合同，故本院对原告要求解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。四、关于两被告逾期支付房屋租金的数额问题。原告未提供充分证据证明两被告拖欠2015年2月份之前房屋租金1.25万元，本院依据被告朱新生在公安机关的陈述，认定两被告拖欠原告2015年2月份之前房屋租金1.2万元。由于两被告逾期支付房屋租金，田某某数次催要未果，于2015年4月7日将涉案房屋门锁上，致使两被告在客观上无法继续经营大众餐厅，不能实现租赁房屋目的，故两被告应当按照年租金7.5万元的标准向原告支付房屋租金，支付房屋租金的截止日期为2015年4月6日，即两被告应向原告支付房屋租金数额为23875元[1.2万元+7.5万元/12月×(1+27/30)月]。2015年4月7日，田某某将涉案房屋门锁上后，双方仍未就支付房屋租金的数额达成一致意见；2015年7月22日，田某某与原告韩兴等人欲强行搬出涉案房屋内属于两被告的物品，两被告阻拦田某某等人，双方发生吵闹撕扯，两被告既不及时支付房屋租金，也不将租赁房屋内物品清空、交还租赁房屋的行为，客观上给原告造成了无法另行向他人出租房屋的租金损失，应当向原告支付占用涉案房屋期间的费用。综合双方纠纷发生的起因、过错程度，本院酌定两被告按照房屋租金总额70%的标准，向原告支付占用涉案房屋的费用，故自2015年4月7日至原告起诉前(2015年7月28日)，两被告应向原告支付房屋占用费16089元[7.5万元/12月×(3+21/31)月×70%]。综上所述，截止2015年7月28日前，两被告应向原告支付房屋租金和占用费合计39964元(23875元+16089元)。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、第二百二十七条、第二百三十六条、第四百零三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第二十六条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告韩兴委托田某某以新沂市大阳光摩托车商贸有限公司与被告朱新生于2010年8月10日签订的房屋租赁协议书。二、被告朱新生、晏苏华应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告韩兴支付2015年7月28日前房屋租金和占用费合计39964元。三、驳回原告韩兴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1115元，由被告朱新生、晏苏华共同负担（原告已预交，两被告在本判决发生法律效力后十日支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  邵红梅人民陪审员  臧冬梅人民陪审员  徐雪琴二〇一六年六月十八日书 记 员  王樱诺