浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬慈民初字第1915号
原告：宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司。
法定代表人：许金波。
委托代理人：顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。
委托代理人：王建江，浙江灵桥律师事务所律师。
被告：王莉。
委托代理人：张明，浙江煜华律师事务所律师。
第三人：李凯凯。
原告宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司（以下简称利时公司）与被告王莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理。案件审理过程中，被告以其已于2014年3月27日将涉案商铺经营权转让给李凯凯，并得到了原告的认可为由，申请追加李凯凯为第三人，本院依法追加李凯凯为第三人参加本案诉讼。本院在适用简易程序审理过程中，因第三人李凯凯下落不明，于2016年1月22日裁定转为普通程序审理，并于同年6月23日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告的委托代理人顾丽静、被告王莉及其委托代理人张明到庭参加诉讼，第三人李凯凯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。
原告利时公司以被告王莉未支付房屋租金及腾退房屋为由，诉请判令：1.解除原、被告双方签订的利时广场租赁合同；2.被告立即腾退杭州湾新区利时商业广场室内步行街二层2-7号商铺，并支付房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金暂计至2015年9月23日为202953.90元，自2015年9月24日至合同解除之日的房屋租金按合同约定标准继续计算，合同解除后至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费参照房屋租金标准计算）；3.被告支付原告违约金（暂计至2015年9月20日为18265.86元，自2015年9月21日至房屋租金实际给付之日的违约金按合同约定标准继续计算）；4.本案诉讼费由被告承担。法庭调查终结前，原告明确其第一项诉讼请求为：解除原、被告双方签订的编号为SG/HZW-
租赁-2013-097的利时广场租赁合同；变更其第二、三项诉讼请求为：2.被告立即腾退杭州湾新区利时商业广场室内步行街二层2-7号商铺，并支付自2013年12月24日起至2016年6月23日的房屋租金202953.90元，自2016年6月24日起至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费参照房屋租金标准即6765.13元/月计算；3.被告支付原告从2014年3月21日起至2016年6月23日的违约金31069元及自2016年6月24日起至房屋租金实际给付之日、以202953.90元为基数按年利率24%计算的违约金。
被告王莉答辩称：第一，其对与原告利时公司签订编号为SG/HZW-
租赁-2013-097的利时广场租赁合同无异议，其承租的商铺开业日期与杭州湾新区利时商业广场的整体开业日均为2013年12月24日；第二，根据涉案租赁合同约定，被告迟延支付租金超过30日，原告即有权单方解除合同；租金支付方式为一季度（三个月）为一个缴租期，被告应当在每个缴租期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金，但原告在被告延付租金的情况下，却未立即行使合同解除权，也未立即通知被告要求立即支付租金，直至案件起诉，第二个租约年第三季度，原告怠于行使合同解除权，其租金诉求已过一年的诉讼时效；第三，2014年3月27日，被告已将涉案租赁合同项下的商铺转让给第三人李凯凯，李凯凯支付了相应对价，此转让行为得到了原告的明知和认可；第四，原告作为涉案租赁合同项下商铺的管理方，未兑现招租时的相关承诺，应对合同解除承担相应责任；第五，被告根据涉案租赁合同约定缴纳的履约保证金应用于抵扣相应租金，因原告对于本案合同解除具有重大过错，故其没收履约保证金的行为于法于理不合，被告亦不需要支付迟延履行违约金。
本院经审理认定以下事实：2013年11月22日，原告利时公司与被告王莉签订编号为SG/HZW-
租赁-2013-097的利时广场租赁合同，约定：被告承租原告位于宁波杭州湾新区利时商业广场内步行街二层2-7号商铺；租赁面积为139平方米；用途为经营服装；租赁期限为三个租约年，自计租日开始计算，被告自计租日即商场整体开业日开始承担该房屋的租金；租金计算方式为每月每平方米48.67元，被告自计租日开始承担该房屋的租金，实际按照第一个租约年每月每平方米48.67元，即每月租金6765.13元计算；为扶持被告经营，原告同意在前述租金标准基础上，在第一、二个租约年的前二个季度中，每季度免除被告三个月租金，总计免除被告十二个月租金；租金支付方式为以一个季度（三个月）为一个交租期，首付租金应于合同签订后7个工作日内支付，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个租期的租金；如被告延迟交付租金及其他费用，则每延迟一日，被告应向原告支付欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日的，原告有权解除合同；还约定被告妥善履行合同是原告给予被告免租装修期和减免租金政策的前提，如因被告原因导致合同提前终止（包括解除），则被告应在合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和减免的全部租金；合同签署当日，被告应当向原告支付20295.39元作为履约保证金；合同因被告违约而提前终止的，原告有权没收合同项下的履约保证金，合同因原告违约而提前终止的，原告应当无息双倍返还被告履约保证金；未经原告、物业服务公司书面批准，被告不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，原告有权提前解除本合同，被告应当承担导致合同提前终止的违约责任，原告不承担任何责任；租赁期限届满之日或终止后7日内，被告应当将该房屋交还原告，被告仍应按届时所在租约年租金标准支付交还期内的占用费，无论任何原因，被告逾期未交还，则自交还届满之日的次日起，被告应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向原告支付占用费；物业服务公司为宁波利时商业管理有限公司杭州湾新区分公司（以下简称利时商管公司）。合同签订后，原告于2013年11月25日将上述房屋交付被告使用，被告缴纳了履约保证金20295.39元，并经装修后于利时商业广场整体开业日即2013年12月24日起对外营业，之后未支付过租金。被告认为其已于2014年3月27日将上述房屋转租给了第三人李凯凯。现原告以起诉方式主张2016年6月23日为合同解除之日。另查明，至2016年6月23日尚欠的租金为202953.90元、违约金31069元。对被告缴纳的履约保证金，原告同意不予没收，双方另行处理。
以上事实由原告利时公司提供的利时广场租赁合同、利时广场步行街物业管理服务协议、中国银行商务客户通存通兑业务收款通知单、收款收据、商铺交接单、装修申请、电费收据、通知书、利时广场开业宣传海报复印件、证明各一份及原、被告在庭审中的陈述予以证明。被告王莉提供的转让合同一份、沟通函复印件五份、宣传网页复印件四份、照片复印件二份，经庭审质证，原告对转让合同的三性均有异议，无法确认被告与第三人李凯凯之间是否存在租赁关系，合同上也没有原告的认可，被告擅自转让的行为与原告没有关系；对被告提供的沟通函复印件五份、宣传网页复印件四份、照片复印件二份，原告亦有异议，认为其并未收到过沟通函，不存在被告所说的原告未完成招租时的承诺及其他重大过错，也无法证明原告已经明知并认可被告的转让行为的事实。本院认为，被告提供的转让合同，因第三人李凯凯未到庭，本院无法核实其真实性；且被告未提供充分证据证明原告已明知及认可被告转租给第三人李凯凯，故对该证据，本院不予确认。对被告提供的沟通函复印件五份、宣传网页复印件四份、照片复印件二份，因该证据均系复印件，原告有异议，本院对其真实性不予确认。
本院认为：原告利时公司与被告王莉之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。当事人均应按约全面履行各自的义务。原告已依约将房屋交付被告使用，但被告在实际承租后未如约支付租金，且延迟支付租金已超过30日，显已违约。故原告有权要求解除合同，并要求被告支付全部租金（包括减免的租金）、返还租赁房屋、赔偿原告在被告腾房前占有房屋的损失及违约金。现原告以起诉方式解除合同，并按年利率24%计算违约金，不违反法律规定，本院予以准许。故原告变更后的诉讼请求合法，本院予以支持。被告王莉辩称原告诉请要求其支付租金已超过诉讼时效，对此本院认为，因原、被告签订的系租赁合同，约定的租金支付方式为以一个季度（三个月）为一个交租期，该定期给付之债的诉讼时效应从最后一期起开始计算，故被告的上述辩称于法无据，本院不予采信。被告关于“其已于2014年3月27日将涉案租赁合同项下的商铺转让给第三人李凯凯，对此原告明知和认可，以及原告未兑现招租时的承诺及对解除合同存在重大过错”的辩称，因其未提供充分的证据予以证实，本院均不予采信。对被告所缴纳的履约保证金，现原、被告一致同意另行处理，本院予以照准。第三人李凯凯未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司与被告王莉之间签订的编号为SG/HZW-租赁-2013-097的利时广场租赁合同于2016年6月23日解除；
二、被告王莉于本判决生效之日起七日内支付原告宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司至2016年6月23日的租金202953.90元、违约金31069元及自2016年6月24日起至租金实际履行之日止、以租金202953.90元为基数按年利率24%计算的违约金；
三、被告王莉于本判决生效之日起七日内腾退杭州湾新区利时商业广场室内步行街二层2-7号商铺，并支付原告自2016年6月24日起至实际腾房日止、按每月6765.13元计算的房屋占用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费3507元，由被告王莉负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 芦吉权
人民陪审员 任百南
人民陪审员 王卫东
二〇一六年六月二十三日
代书 记员 高 雅