山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第11524号
原告（反诉被告）王玉权，男，汉族，住青岛市黄岛区。
被告（反诉原告）李纪亮，男，汉族，住青岛市黄岛区。
委托代理人李秀娥，女，汉族，住址同上，系被告之妻。
原告王玉权与被告李纪亮房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月19日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2016年1月7日、2016年1月28日、2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告王玉权参加了前两次庭审审理程序，最后一次庭审时经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。被告李纪亮及其委托代理人李秀娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉权诉称，2015年10月9日，关于租房一事，原告和被告谈好，交了订金可以装修，之后签合同，但被告不租了，因此产生了经济损失1万元，经原告催要，被告一直未予偿付，故诉至法院。请求：判令被告赔偿原告装修款5043元、订金款2000元、工具租赁款到2015年11月19日2560元、维修款400元，并返还工具，共计10000元；诉讼费由被告承担。
被告李纪亮辩称，原告称与被告说好交了定金可以装修房屋，被告不予认可。原告在未经被告同意的情况下，私自改造房屋并私自拆卸房屋设施，原告违约，被告有权不退定金。原告未经被告同意私自改造被告的房屋，对被告的损失，原告应进行赔偿，对原告的损失不予认可。
被告李纪亮反诉称，2015年10月9日，反诉被告要求租赁反诉原告位于青岛开发区唐岛湾xx室房屋，交了租房定金1000元并要了钥匙，说要带家人看房子顺便打扫卫生。2015年10月10日，反诉原告之妻打电话通知反诉被告签订租房合同，反诉被告不接电话，11日发信息留言，反诉被告打电话约好12日签订租房合同。2015年10月12日上午，到房屋发现反诉被告在该期间私自改装了房屋，由原来的两卧改成三卧，想要转租，反诉原告不同意就没签租赁合同并换了门锁。由于反诉被告的私自改造，吸油烟机、厨房隔断、门、衣柜、晾衣架拆除造成房屋混乱至今未能租出去，暖气无法停供，只能续交暖气费。请求：判令反诉被告赔偿反诉原告至庭审结束日租房损失款5200元、私自改造房屋造成重新装修损失款20000元、暖气费1570元，合计26770元；反诉费由反诉被告承担。在对房屋损失评估后，反诉原告变更其诉讼请求为：判令反诉被告赔偿反诉原告自2015年10月12日至2016年3月17日房屋租赁损失款8100元、自2016年3月17日至判决生效之日房屋租赁损失5300元、私自改造房屋造成反诉原告物品损失款3660元、司法鉴定评估费4000元、暖气费1570元，合计22630元。
原告（反诉被告）王玉权未予书面答辩，在庭审时口头辩称，反诉原告所述不属实，对其诉讼请求不予认可。
经审理查明：
一、李秀娥是涉案房屋青岛开发区唐岛湾xx房屋的产权人，系被告李纪亮之妻。
2015年10月，被告李纪亮与原告王玉权对青岛开发区唐岛湾xx室房屋的租赁事宜进行了协商。
2015年10月9日，被告李纪亮为原告出具收条1份，内容是：“今收到定金壹仟元整。”
2015年10月11日，被告发送短信给原告，信息内容是：“您好，我是唐岛湾房主，今天下午我们过去商量一下房租呢，要六押一，暖气没法改。如果你要装修，我合同上要加衣柜条件的，如果不打算装修了，那我房租就是每月一千三不变，按年签合同，你考虑一下，如果可以下午签合同，如果不可以，下午给你退订金，有时间请给我一个回复。”
二、2015年10月12日，因房屋装修及门锁问题，被告人员报警，称涉案房屋发生租赁纠纷。被告于2015年10月12日收回房屋此时，原告在房屋内留有电镐、钳子、锯片等物品。2016年1月28日，经本院组织原、被告现场清点，原告将存放于涉案房屋内的电镐、钳子、锯片等物品取走，并由原告出具了收条。
三、2015年10月，涉案房屋所处楼座已经经过了热力暖气试压，超过了申请停止供暖的最后期限，故被告于2015年12月12日缴纳涉案房屋采暖费1537元。
经被告申请，本院委托山东正诚土地房地产评估有限公司对涉案房屋自2015年10月12日至2016年3月17日的房屋租赁价格进行评估。2016年3月21日，该评估机构出具房地产估价报告，意见为涉案房屋该期间的租赁价格为8100元。被告为该鉴定支出鉴定费2000元。
经被告申请，本院委托青岛中天华资产评估有限公司对涉案房屋内损失物品（包括厨房与客厅的推拉门隔断、大卧室衣柜、防盗门内门、大卧室门）进行评估。2016年4月11日，该评估机构出具评估报告书，意见为损失物品价值合计3660元。被告为该鉴定支出鉴定费2000元。
庭审中，被告称涉案房屋现保持原告破坏后的原状，未对外出租。
四、原告提交收款收据4张，主张为涉案房屋装修支出维修费400元、租赁电镐押金1500元、租赁费每天80元，装修隔断支出2883元、支出门款1760元。被告对收款收据的真实性不予认可，且认为不应承担该费用。
上述事实，有原告提交的定金收条、收款收据，被告提交的报警证明、发票、鉴定报告、鉴定费发票等证据及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证及本院审查，可以认定。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方当事人争议的焦点是：一、被告是否有权收回其出租的涉案房屋？二、原告主张的定金及装修损失是否应予支持？被告主张的财产损失及租赁损失如何认定？
综合本案查明的事实及有关法律规定，本院作出如下分析判定：
一、被告是否有权收回其出租的涉案房屋？
根据原、被告的陈述及提交的证据，可以认定原告欲租赁被告的房屋，并交付了将来签订房屋租赁合同的订约定金1000元，但原、被告未对涉案房屋租赁期限、房租金额等合同主要条款达成一致，被告作为涉案房产的管理人，有权不再出租涉案房屋，将涉案房屋收回。
二、原告主张的定金及装修损失是否应予支持？被告主张的财产损失及租赁损失如何认定？
原告交付被告订约定金1000元，欲租赁被告的涉案房屋，但原、被告双方对于房屋租赁合同的主要条款未达成一致意见，之后亦未达成一致意见，被告亦未将涉案房屋租赁给他人，双方约定不明，对于未签订主合同均无过错，被告应返还原告已交付定金1000元。原告主张的存放于涉案房屋的工具等物品，经本院组织原、被告现场交接，原告已经将其所有的物品取走，故对于原告的该项请求本院不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”
本案中，原告未经被告同意，即对涉案房屋进行装修，对其装修房屋支出的费用应自行承担，对装修涉案房屋造成被告的财产损失，应当予以赔偿。结合本案查明的事实，原告改装涉案房屋造成被告物品财产损失3660元、自2015年10月12日至2016年3月17日房屋租赁损失8100元、采暖费损失1537元、鉴定费损失4000元，均属于原告给被告造成的损失，原告应予赔偿。
根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，在原、被告发生争议后，被告负有积极采取措施防止损失扩大的义务。被告采取保留现场、申请评估等方式确定了其损失后，应及时采取措施管理涉案房屋，故对于被告主张的2016年3月17日之后的房屋租赁损失，本院不予支持。
原告（反诉被告）王玉权经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的法律后果。
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李纪亮于本判决生效后十日内返还原告王玉权定金1000元；
二、驳回原告王玉权的其他诉讼请求；
三、反诉被告王玉权于本判决生效后十日内支付反诉原告李纪亮财产损失3660元；
四、反诉被告王玉权于本判决生效后十日内支付反诉原告李纪亮采暖费损失1537元；
五、反诉被告王玉权于本判决生效后十日内支付反诉原告李纪亮房屋租赁损失8100元；
六、反诉被告王玉权于本判决生效后十日内支付反诉原告李纪亮鉴定费损失4000元；
七、驳回反诉原告李纪亮的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由原告王玉权负担45元，由被告李纪亮负担5元。反诉费235元（反诉原告已预交），由反诉原告李纪亮负担83元，由反诉被告王玉权负担152元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
判决生效后，权利人申请执行的期限为履行期限届满之日起两年。
审判长 刘正品
审判员 车绍文
审判员 艾江月
二〇一六年六月十三日
书记员 田俊峰
附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。