广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1365号
原告欧阳志明，男，香港居民。
委托代理人姚鹏，广东深南律师事务所律师。
被告宋郭祈，男，汉族，住址广东省深圳福田区。
委托代理人宁北川，广东广和律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址，组织机构代码915。
法定代表人李耀智，系该公司执行（常务）董事。
委托代理人周琼。
原告欧阳志明诉被告宋郭祁、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告欧阳志明的委托代理人姚鹏，被告宋郭祁及其委托代理人宁北川，第三人中原地产代理（深圳）有限公司的委托代理人周琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳志明诉称，2015年4月18日，原、被告双方签订了《二手房买卖合同》，合同约定原告购买被告名下位于深圳市宝安区民治街道星河盛世花园（二期）B5座2单元2805号物业，依据合同约定，原告已经于2015年4月18日通过第三人向被告支付了购房定金人民币110，000元，于2015年5月25日将购房首期款人民币700，000元转入资金监管方东亚银行（中国）有限公司深圳福田支行资金监管账户，于2015年5月25日向永亨银行（中国）有限公司深圳分行递交了按揭贷款申请，并于2015年6月16日取得了上述银行出具的按揭承诺书。但是，由于近期深圳房价暴涨，被告于2015年5月31日通过第三人向原告表达了不再出售该物业的意思，第三人工作人员和原告多次与被告沟通，希望被告履行上述合同，但被告明确表示不再履行合同，并且拒绝配合原告办理被监管的购房首期款的解除事宜。2015年6月18日，原告向被告发送律师函，通知被告解除合同、返还定金、解除资金监管、支付违约金，但被告也不予理睬。由于被告的恶意违约行为，导致原告在本次购房过程中受到巨大的经济损失，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原被告之间签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还原告支付的购房定金人民币110，000元，同时支付由此产生的利息损失人民币980元（按银行一年期贷款利息5.35%计算，自2015年6月20日暂计至2015年8月19日）；3、被告立即配合原告到资金监管银行解除对原告支付的购房首期款人民币700，000元的资金监管，同时支付由此产生的利息损失人民币6241元（按银行一年期贷款利息5.35%计算，自2015年6月20日暂计至2015年8月19日）；4、被告向原告支付违约金人民币540，000元（购房价款2，700，000元的20%）；5、被告承担本案所有的诉讼费及查封保全费用。
原告明确其第1项诉讼请求中《二手房买卖合同》的编号为203044号；第二项诉讼请求中利息的起止时间为：自2015年6月20日计至被告实际返还定金之日止。
被告宋某答辩称，驳回原告的全部诉讼请求，由其承担本案诉讼费用。被告拥有位于深圳市龙华新区民治大道星河盛世花园（二期）B5座2单位2803号、2805号两套房产系双拼物业，有两个房产证。通过第三人的居间介绍，原告于2015年4月18日与被告就上述两套房产分别签订了两份《二手房买卖合同》，合同编号分别为203042、203044，同时原、被告签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定“2803及2805单位为双拼物业，需一同买卖”，“其中一套违约即视为两套物业全部违约”。2015年5月25日，原告与中介约被告至车公庙的东亚银行办理资金监管时，第三人员工任某及原告提出，为了骗取银行贷款，要欧阳志明的老婆林某与被告签订一份假的关于2803号房屋的《二手房买卖合同》及相关协议，欧阳志明与林某给被告出具了一份《买方主体变更确认书》，时间均倒签到2015年4月18日。欧阳志明同时提供书面声明，编号为203069的《二手房买卖合同》仅供贷款之用，他用无效，正常按编号为NO.203042合同为准。可见，只有欧阳志明与被告签订了真实的两份《二手房买卖合同》（合同编号分别为203042、203044）和《二手房买卖合同补充协议》，只有欧阳志明要购买被告的两套双拼商品住宅；其他协议均是欧阳志明为了履行与被告签订的两份二手房买卖合同附带签订的，是虚假的，是没有法律效力的。依据深圳市政府关于商品住宅限购的政策规定，欧阳志明不能购买两套商品住宅，因此，欧阳志明不可能完成与被告的交易，是欧阳志明违约，应当由欧阳志明承担违约责任，而不是由被告承担违约责任。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司答辩称，第三人为交易双方提供订立合同的机会，途中并积极协助相关事项的处理，同时被告在签署合同时，已经清楚所签合同及协议的内容，第三人并未隐瞒及欺骗，第三人只是作为居间方提供一些居间服务，合同条款的具体签署是交易双方的事，与第三人无关。
经审理查明，深圳市宝安区民治街道星河盛世花园（二期）B5座2单元2803房、2805房系双拼房，登记的产权人均为被告宋某。
2015年4月18日，原告欧阳志明（买方）与被告宋某（卖方），在第三人中原地产代理（深圳）有限公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（NO.203044），约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区民治街道星河盛世花园（二期）B5座2单元2805房，转让成交价为人民币2，700，000元。买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金人民币110，000元。定金交由双方约定的第三方托管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。买方向银行按揭贷款支付楼款，买方须于2015年5月29日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2015年5月29日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起四十五日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。双方协商同意在定金或首期款中预留人民币5，000元作为交楼押金，交由第三方监管。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
原告欧阳志明同时与被告就深圳市宝安区民治街道星河盛世花园（二期）B5座2单元2803房签署《二手房买卖合同》（NO.203042）。该份合同除合同价款外，其他内容与上述合同基本一致。原、被告及案外人林某签署《买方主体变更确认书》，将该份合同买方变更为林某，林某已就该合同纠纷向被告另案提起诉讼，案号为（2015）深宝法民三初字第1366号。
同日，双方签署《二手房买卖合同补充协议》，约定：一、买卖双方均清楚2803及2805单位为双拼物业，须一同买卖，买卖双方不得以任何理由拒绝购买或售出其中一套，其中一套违约即视为两套物业全部违约；二、为方便买方办理银行按揭手续，2803单位成交价为人民币180万元整，定金为9万元；2805单位成交价为人民币270万元整，定金为人民币11万元。此条款仅作为买方按揭贷款使用。
同日，原告向被告支付定金人民币11万元，被告出具了收款收据确认收到上述款项。
2015年5月25日，原告将首期款人民币70万元存入银行监管账户。
2015年6月15日，大众银行（香港）有限公司深圳分行向原告就购买涉案房产出具《承诺函》，承诺向原告提供港币236万元的按揭贷款。同日，永亨银行（中国）有限公司深圳分行就原、被告关于涉案房产交易出具《二手楼按揭（抵押贷款）承诺书》，承诺为原告购买涉案房产发放按揭贷款港币2，454，545元。
2015年6月19日，原告向被告寄送《律师函》，内容为：因被告已于2015年5月31日通过房产中介向原告表达了不再出售涉案房产的意思，原因是近期该房产价格暴涨。被告明确表示不再履行合同，并拒绝配合原告办理被监管的购房首期款的解除事宜。故原告通知被告，原、被告签订的《二手房买卖合同》自被告接函之日起正式解除，并请被告于接函之日起5日内返还原告支付的购房定金人民币11万元，配合原告解除首期款资金监管，并赔偿购房价格20%的违约金。被告确认收到该《律师函》。
原告提交了四份录音文件，分别为2015年6月2日被告父亲与第三人员工任某的谈话录音、2015年6月2日原告与被告父亲及任某的谈话录音、2015年6月3日原告与被告父亲及任某的谈话录音、2015年6月29日原告与任某的谈话录音，以主张被告及其父亲由于房价暴涨，要求原告追加80万元购房款，在原告不同意后，被告承认自己违约并要求不再履行合同。被告仅对第三段录音即2015年6月3日原告与被告父亲及任某的谈话录音的真实性予以认可，但认为上述谈话是发生在双方发生纠纷后的调解协商过程中，故不能作为本案事实认定的依据。被告对其余三份录音的真实性均不予认可。第三人对原告提交的上述录音证据无异议。在被告认可的第三段录音中，原告提出要求被告配合解除资金监管，被告及其父亲则要求在解除资金监管前，双方须签署协议解除合同并确认赔偿违约金的数额，但原告不同意。该段录音中被告父亲承认违约，同意向原告赔偿违约金。
原告提交了其与林某出具的《声明书》公证件，以证明欧阳志明与林某并非夫妻关系，且林某从未在香港或其他任何地方与任何人依照任何风俗、宗教仪式或法律形式结婚或同居，至今仍为单身人士。
原、被告及第三人均确认各方于2015年6月3日就合同履行事宜进行协商，原告主张被告当时提出要么加价80万元，要么不卖房屋，赔偿原告双倍定金。原告不同意，原告要求被告先将资金监管解除后再谈违约赔偿的数额，因为原告须与妻子商议，被告要求原告必须签订了同意双倍定金赔偿的协议后，才同意解除资金监管。被告主张双方未达成解除合同的协议，双方应继续履行合同。第三人对原告的上述主张予以认可。
关于合同的解除。原告主张于2015年5月31日接第三人员工任某电话通知，称被告因房价上涨不愿意出售房产，由于2015年6月2日至3日的协商中，被告提出如果原告不同意加价80万元，被告将不出售涉案房产，并愿意赔偿违约金；被告称从未表示不买房，是原告先发函解除合同；第三人确认其是从电话中得知被告不出售涉案房产的，且从6月2日的录音中也可以得知被告确实作出了不出售涉案房产的表示。
另查，本案起诉状副本于2015年7月23日送达被告。
上述事实，有经庭审举证、质证的二手房买卖合同（203044）、二手房买卖合同补充协议、房产证、资金托管协议、收款收据及转账记录、转账凭证、律师函及送达证明、银行贷款承诺函、通话录音文字及光盘、名片、购买物品发票及清单、欧阳志明及林某声明书等证据及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告欧阳志明与被告宋某签订的《二手房买卖合同》（NO.203044）系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同不能履行的原因。原告于签订合同后，已依约支付了定金人民币110，000元，办理了首期款人民币700，000元的资金监管，并取得两家银行出具的贷款承诺函，履行了合同约定的付款及付款保证义务。被告在合同履行过程中无故提出解除合同，导致合同无法继续履行，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。被告在原告起诉后，以原告为香港居民，不符合深圳市的购房政策为由，主张涉案合同不能继续履行的原因在于原告。但从查明的事实可知，被告在本案诉讼前与原告的协商过程中，从未提出原告不符合深圳市的购房政策，并自称违约，主动提出向原告作出赔偿。可见，被告的上述主张，仅系其为掩饰其违约行为而编造的理由，而非合同不能继续履行的真实原因。因此，原告作为守约方，有权单方主张解除合同，合同自解除合同的通知到达被告之日解除，故本院确认上述合同自本案起诉状副本送达被告之日即2015年7月23日解除。合同解除后，被告应向原告返还定金人民币110，000元。其中，托管于第三人中原地产代理（深圳）有限公司处的款项人民币5，000元由第三人返还原告，剩余金额人民币105，000元由被告迳付原告。合同既已解除，被告应配合原告到资金监管银行解除对原告支付的购房首期款人民币700，000元的资金监管。
关于违约金的数额。原告依据《房产买卖合同》第十二条之约定，主张被告应向其支付涉案房产交易价格百分之二十即人民币540，000元的违约金。本案中，被告在未与原告协商一致，且原告无任何违约行为的情形下要求解除合同，且此后拒不配合原告解除首期款资金监管，导致原告损失的不断扩大，被告的违约恶意明显。原告选择要求被告支付转让成交价20%的违约金人民币540，000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。上述违约金已足以弥补原告的损失，对原告诉请被告支付定金及首期款利息的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告欧阳志明与被告宋郭祁签订的《二手房买卖合同》（NO.203044）于2015年7月23日解除；
二、被告宋郭祁于本判决生效之日起五日内向原告欧阳志明支付违约金人民币540，000元；
三、被告宋郭祁于本判决生效之日起五日内向原告欧阳志明返还定金人民币110，000元。其中，托管于第三人中原地产代理（深圳）有限公司处的款项人民币5，000元由第三人返还原告，剩余金额人民币105，000元由被告迳付原告；
四、被告宋郭祁于本判决生效之日起三日内配合原告欧阳志明解除对原告支付的购房首期款人民币700，000元的资金监管；
五、驳回原告欧阳志明的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币10，372元，保全费人民币3，806元，合计人民币14，178元，均由被告负担。案件受理费、保全费原告均已预交。
如不服本判决，原告欧阳志明可在判决书送达之日起三十日内，被告宋郭祁、第三人中原地产代理（深圳）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈蕾仰
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 刘佳鹏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。