江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0585民初5016号
原告（反诉被告）：朱祖其，男，1945年11月24日出生，汉族，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：王作敏，上海市光明（太仓）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙鑫，上海市光明（太仓）律师事务所律师。（代理权限至2017年12月20日止）
委托诉讼代理人：单学生，上海市光明（太仓）律师事务所律师。（代理权限自2017年12月20日始）
被告（反诉原告）：楚友权，男，1978年9月11日出生，汉族，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：王永明，江苏娄东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄同乐，江苏娄东律师事务所律师。
原告朱祖其与被告楚友权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，被告楚友权向本院提起对原告朱祖其的反诉，本院依法予以了准许，并适用简易程序于2017年9月21日进行了证据交换。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭分别于2017年12月20日、2018年1月4日公开开庭审理了本案。证据交换时，原告朱祖其的委托诉讼代理人王作敏、被告楚友权及其委托诉讼代理人黄同乐到庭参加诉讼；2017年12月20日、2018年1月4日开庭时，原告朱祖其及其委托诉讼代理人单学生、被告楚友权及其委托诉讼代理人王永明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱祖其向本院提出诉讼请求：1.被告楚友权支付拖欠的租金35000元及相应的逾期付款利息损失（以35000元为基数，按照年利率4.75%自2016年7月10日起计算至实际履行之日止）、电费1933元、水费90元；2.被告楚友权支付赔偿金35000元。事实和理由：1.原、被告于2014年3月26日签订《租赁合同》一份，该合同约定原告将其个人独资企业名下位于新谊西路71号车间厂房出租给被告使用，租金标准为70000元/年，租金支付方式为一次付清一年租金、先付后用，租期为2年。后原、被告双方又补充约定：租期再续一年，年租金不变。也就是说原、被告之间的合同总租期为3年，从2014年3月26日起至2017年3月25日止，总租金合计210000元。2.合同签订后，原告按约向被告交付了厂房，但被告却未按照合同约定于每个租期初始就付清租金，均系经原告催要后才陆陆续续付清了前两年的租金合计140000元，最后一个年度的租金被告仅支付了2016年3月26日至2016年9月25日期间的租金35000元，尚余35000元至今未付。3.被告在拖欠租金情况下，于2017年2月9日搬走了机器设备，被告的行为无异于单方面提前终止合同，系违约行为，按照《租赁合同》第十三条约定应支付原告半年租金作为赔偿金。
被告楚友权辩称：1.原告所述合同内容及被告付款事实正确，其自身基于资金状况确实在租金支付上有时存在小金额的迟延情况，但都提前征得了原告朱祖其的同意和谅解，按照原告单方确认的欠租金金额为23330元而非35000元，另外被告实际仅结欠原告水费84元、电费533元；2.2016年七八月，原告就口头通知被告称他自己要用厂房、让被告提前撤场，基于双方的亲戚朋友关系、得罪房东可能造成交货期延迟故被告予以了同意，但前提系被告在外面找到新厂房后再进行搬迁，被告就从2016年10月份开始陆续将厂房内的东西进行搬迁，直至2017年2月9日搬迁完毕，在2016年10月至全部搬迁完毕期间原告自己也在使用涉案厂房；3.被告在搬迁至新厂房过程中用竹竿自行丈量原租赁原告的厂房内部面积只有480㎡，远少于《租赁合同》约定的670㎡，原告实际上一直以来多收了被告28%的厂房租金，按照厂房实际面积480㎡计算，被告交纳的租金已远多于原告应收的租金，故被告并不拖欠原告租金；4.被告提前撤场系应原告要求所为，并不存在违约，相反原告单方要求被告提前撤场才系违约，再者双方商定解除租赁合同时共同确定互不存在违约、互不追究对方违约责任；5.2014年3月时被告还交纳给原告押金10000元，尚未冲抵租金，该押金10000元要么冲抵租金要么在反诉中返还给楚友权，另外在双方达成口头解除租赁合同合意时原告同意给予被告租金减免。综上，请求法院驳回原告的不合理诉讼请求。
反诉原告楚友权向本院提出反诉请求：1.反诉被告朱祖其返还原告租赁押金10000元并支付原告楚友权违约金35000元；2.反诉被告朱祖其返还多收原告的厂房租金49000元。事实与理由：2014年3月时反诉原告楚友权还交纳给反诉被告朱祖其押金10000元，尚未冲抵租金。2016年七八月，反诉被告朱祖其口头通知反诉原告提前解除租赁合同并要求反诉原告尽快腾退厂房，解除理由为反诉被告自己要用厂房。反诉原告楚友权碍于双方的亲戚朋友关系、得罪房东可能造成交货期延迟，遂予以了同意，但撤场前提为反诉原告找到新厂房后陆续搬离，当时其要求反诉被告给予2个月租金减免或支付搬迁费，但反诉被告不同意支付搬迁费、但同意给予2个月租金减免。反诉原告按约向反诉被告付清了2016年9月底前的租金，并于2016年10月开始陆续将机器设备搬迁至新厂房，至2017年2月9日全部搬离机器设备等并腾空了涉案厂房。反诉被告于2016年10月始就与反诉原告共同使用涉案厂房。2017年1月份，反诉原告在搬迁过程中自行对涉案厂房进行实地丈量发现涉案厂房室内面积仅为480㎡，比合同约定面积少了28%，反诉被告朱祖其多收楚友权租金49000元（70000元/年*2.5年*28%）。反诉被告的单方解除合同行为违反了《租赁合同》第十三条约定，严重侵犯了反诉原告的合法权益，故应承担支付违约金的违约责任。
反诉被告朱祖其针对反诉原告的反诉请求辩称：1.反诉被告确实收到了反诉原告的10000元租赁押金尚未结算，但因楚友权单方提前搬迁存在违约故押金10000元不应返还，厂房内部面积确实只有480㎡，但加上公摊面积、车位面积、场地面积、门卫室后总建筑面积远超670㎡，双方商定的租金计算方式为按幢计价而非按平方计价，反诉原告作为专业的承租人对此都是明知的，对厂房状况也都是经过充分了解和明知的，从未对此提出异议；2.反诉被告根本不用涉案厂房，当时因楚友权经常延迟支付租金但碍于双方之间的亲朋关系就借口自用让楚友权到期搬迁，其根本没使用涉案厂房，反诉原告2017年2月9日全部搬离腾空后其就将涉案厂房租给了其他人使用；3.反诉被告朱祖其要求反诉原告楚友权提前搬迁系因楚友权多次延期支付租金的违约行为引发，其同意楚友权提前搬迁，当时反诉原告楚友权搬迁完毕后，原、被告双方共同确认了结欠的租金23330元和水费84元、电费533元，楚友权承诺安顿妥当后就按照双方确认的结算单付款、付款后其就将押金10000元还给他，过了几个月其打他电话，楚友权拒绝付款。综上，请求法院驳回反诉原告楚友权的反诉请求。
经本院审理查明：2014年3月26日，原告朱祖其（出租方、甲方）、被告楚友权（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于新谊西路71号南车间自有厂房租给乙方使用，厂房建筑面积共计670㎡，每年租金为70000元，乙方在充分了解上述厂房基础上，租赁该厂房地产用于经营钣金工业务；租赁期限为两年，自2014年3月26日至2016年3月25日；厂房租金一年付清，先付后用（每年付款日期为公历3月26日，即2014年3月26日所付款项为2014年3月26日至2015年3月25日的房租）；如乙方中途退租，甲方已收保证金不予退还给乙方，乙方将承担违约金10000元，若未发生本合同所列乙方违约情况，则甲方在租赁期满后返还保证金给乙方；本合同约定之租赁期届满，乙方需要续租的，应在租赁期届满之日的三个月前向甲方提出书面续租申请；乙方提前终止合同，须以书面方式提前三个月通知甲方，并额外支付半年租金作为甲方的赔偿金。
2016年4月21日，原告朱祖其、被告楚友权在上述《租赁合同》末页签字处下方空白处签署补充协议“根据合同期已到期日2016年3月25日，经双方商定合同期再延期一年，自2016年3月25日至2017年3月24日，租金不变”，原、被告在该内容右下方签字确认。庭审中，原、被告确认，除了租期变化之外，补充协议的其他条款同《租赁合同》。
2017年2月22日，太仓市公安局浏河派出所接楚友权报警，报警地点为新谊西路71号，报警内容为：房东不租房了，合同还没到期，现在对方把其东西全搬到了外面。民警到现场后经了解为：楚友权称房东朱祖其提前终止协议，现因房租费二人发生纠纷，要求警方作证可能要起诉。被告楚友权对此解释：2017年2月13日其已把全部机器设备搬迁至新租厂房，但厂房内仍有一些小东西留在里面等待搬迁，朱祖其儿子朱永彬把厂房内的一些小东西都搬到了院子里。原告朱祖其对此解释：其当时不在现场，也未授权朱永彬去这样做，朱永彬的行为与其无关；2017年2月13日时厂房内确实仍有楚友权的一些东西未搬离。
庭审中，被告楚友权提供2017年2月腾退完毕后原告朱祖其交予的《结算单》一份，该《结算单》载明：1.房租，从2014年3月26日至2016年3月25日房租结清、2016年3月26日至2016年9月25日计6个月房租结清，房租欠4个月（9月至2月13日）每月房租5833元计23330元；2.电费实际欠533元；3.水费实际欠84元；共计缺23947元，其中扣去10000元保证金；朱祖其在右下方签字。被告楚友权对此解释：腾退完毕后朱祖其让其过去结账，然后朱祖其就给了其这张结算单，其拿到这张结算单后什么话也没说就拿着走了，但内心是不认可的，因为其同意搬迁时与朱祖其商定好因系双方协商解除租赁合同故朱祖其不再向其索要剩余的未付租金、双方均不属违约或互不追究违约责任。原告朱祖其对此解释：该结算单的内容都是双方提前协商确定好的，被告楚友权不同意的话他也不会拿走，被告楚友权同意按结算单上的内容结算其才让他提前搬迁的，其2016年8月左右也没让他搬走过，其他人有没有说过其不清楚，但涉案厂房其未委派任何人管理，当时他提出提前搬迁时其是同意的，双方商定好结算方式、互不追究对方违约责任，被告楚友权也都是同意的。
庭审中，被告楚友权提供2016年7月11日的通话录音（通话人：朱祖其、楚友权），主要内容为：朱“我认识你了，每一趟、每一趟，你这个贼骨头，你这个小子讲话太过那个了，像自己的，做事情太过”，楚“这样怎么行，这个房子没到期，怎么行”，朱“不错”，朱“为什么合同期到了不过来及时续签，讲的难听点我理解你，现在我自己要用，你不理解我，你拖欠我房钱，商量着同我解决好”，楚“这个合同没到期你让我搬走你属于违约，要出半年房租，但我也不要你半年房租，你把我搬迁费出了就好了，你还要我怎么样”，朱“你这小子你面孔啊要，你拖了3个月合同到期怎么不及时续签”，楚“你要怎么样就怎么样吧，你叫人打我吧”，朱“合同期到了叫你签合同你不签，过了3个月才签你忘记了啊，我理解你，你现在不理解我”，楚“就这样吧，我跟我哥哥商量商量吧，差不多就算了，我也不高兴跟你多弄”，朱“商量是对的，人要讲道理，坐下来谈，我这个人讲道理的，反正到期要搬的，大家相互理解，你讲的太过分谁肯让的”，楚“那就这样吧”。原告朱祖其对该证据真实性不持异议，但认为其与楚友权的通话也证明双方系协商确定提前搬迁事宜，事实上被告楚友权也未答应立即搬迁；实际上其自己是不用的，因楚友权每次都不按期交租金、水电费，碍于与楚友权丈人的关系借口自用双方商量着让楚友权搬走，这样不会把关系闹僵。
庭审中，被告楚友权提供2016年11月的通话录音（通话人：朱祖其、楚友权），主要内容为：朱“开不成”，楚“你要去砸我东西啊”，朱“砸我不去砸的”，楚“那怎么要我开不成”，朱“你记住我的这句话就好了”。原告朱祖其对该证据真实性不持异议，通话背景为楚友权不交水电费。
庭审中，被告楚友权提供2017年2月7日的通话录音（通话人：朱祖其儿子朱永彬、楚友权），主要内容为：朱“跟你打招呼我觉得也不好意思，这点东西我帮你理一理”，楚“这件事也是大家方便，我也不会跟你们怎么样”，朱“你不要当我房东看，跟你楚老板打声招呼，跟老头子打招呼”，楚“不是跟你们怎么样，这件事上是帮你爷俩忙的”，朱“你是帮我忙的，我跟你讲是帮我忙的”，楚“租了大同的厂房我是亏了很多，我自己也不想讲了”，朱“我也跟老头子打好招呼了，小楚这次帮忙，合同是签的”，楚“这个合同签的肯定是的”，朱“你现在同我当兄弟阿好，不要当我是房东看，我现在跟你是商量，房租是他收的，你当我外边人，小楚你也要到期的，也要搬的，提早点就这样”，楚“就是这样讲的，你爸也说了下次一起叫我丈人一起吃顿饭”，朱“我跟老头子讲小楚这次搬完要让他一点好处的，对你也这样讲的，你晓得我性格要让还他，我们谅解他，小楚现在也会谅解我们的”，楚“这个大家可以帮忙肯定帮忙的”，朱“反正你到了3月也要搬的，到了3月份也是我的，你还是要搬的，但是这次我们是理亏了点房租上也稍微让一点的，以商量的口气来讲的，这趟帮你回去了我打电话给你，叉车用了，你也答应了，你丈人也来看过了，你这点东西我帮你理一理”，楚“这件事情就这样了，明天去厂里，这点搬掉，机器可能要吃过饭搬，吃过饭来不及可能要后天早上搬，就这样了，总之来去没多少钱”，朱“你搬走了也是弟兄”，楚“好，好”，朱“已经算你楚老板让我的，我跟你打的招呼，以后开心的大家抬头不见低头见，都有困难的时候，我老头子的脾气呢”，楚“我也不讲啥了，能听的听不能听的也不放在心上”，朱“有时候跟我老头子讲不清的跟我讲，他跟我们有代沟的”，楚“就这样讲吧”，朱“明天你过来搬我有可能不在，可能要后天回来”，楚“就这样讲吧”。原告朱祖其对该证据真实性不持异议，但其儿子的通话与其无关，其也不清楚其儿子与楚友权的谈话内容，其更未授权其儿子与楚友权谈这些内容。
关于租金计算方式问题，原告朱祖其解释称：1.系按幢计价而非按照平方计价，2.若按平方计价的话肯定会进行现场丈量后再签租赁合同，3.根据楚友权陈述的厂房面积相差这么大，若按平方计价的话楚友权早就提出异议了，这也说明楚友权也系知道按幢计价的，且在补充协议时楚友权再次对按幢计价进行了确认；被告楚友权解释称：确实约定按幢计价，没有约定按平方计价，但其承租时心里是根据平方折算后觉得很合算才承租的；其在承租之前去看过厂房的现状，但没有丈量；其开了金属加工厂已11年了，换过好几个厂房了。
另查明：1.涉案厂房系太仓市新塘有色金属铸冶厂所有，太仓市新塘有色金属铸冶厂系投资人为朱祖其的个人独资企业。2.2014年3月26日至2015年3月25日的租金70000元、2015年3月26日至2016年3月25日的租金70000元被告楚友权已付清，2016年3月26日至2017年3月25日期间的租金被告楚友权仅支付了35000元。3.原、被告双方签订《租赁合同》时，被告楚友权交付给原告朱祖其10000元租房押金，至今尚未冲抵租金，也未返还。
以上事实，有原告朱祖其提供的房产证及土地证、租赁合同（含补充协议），被告楚友权提供的租赁合同（含补充协议）、接处警工作登记表、结算单、手机录音及文字摘录，以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人双方均有约束力，当事人双方均应遵守诚实信用原则全面履行合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中原、被告双方签订《租赁合同》及补充协议，被告楚友权理应按照合同约定的付款时间、付款方式、付款金额向原告朱祖其支付租金，被告楚友权迟延交纳租金构成违约，原、被告双方签订的《租赁合同》及补充协议上并无延期支付租金房东可以解除合同的约定，且事实上基于双方之间的亲戚朋友关系原告朱祖其也未以此为由要求解除与被告楚友权的租赁合同关系；原告朱祖其在2016年7月始以自用为由与被告楚友权商议让被告楚友权提前搬迁，后双方又经过多次磋商并最终商定被告楚友权提前搬迁，等同于双方对提前解除租赁合同关系达成了一致意见，故被告楚友权提前搬迁系为了履行双方达成的一致意见的结果，双方对解除租赁合同关系均不属违约，这也在庭审中得到了原、被告庭审中的双方均不属违约、互不追究对方违约责任陈述的一致再次确认，因此被告楚友权勿需向原告朱祖其支付赔偿金或违约金，原告朱祖其也勿需向被告楚友权支付违约金或赔偿金，本院对双方要求对方支付违约金或赔偿金的主张均不予支持。庭审中原、被告双方共同确认被告楚友权尚结欠原告朱祖其水费84元、电费533元至今未付，故本院按照原、被告双方共同确认的金额确定被告楚友权结欠原告朱祖其的水电费金额，对原告朱祖其主张的超出双方共同确认部分的其他水电费金额不予支持。
本案的争议焦点在于被告楚友权应支付原告朱祖其的租金金额问题，就此本院认为：1.原、被告双方签订的《租赁合同》约定对厂房租金标准按幢计算而非按平方米计价，原、被告双方庭审中也确认租金计算标准系按幢计价，被告楚友权承租时对租金计算方式清楚明了，在续租时再次确认了原租赁合同中的租金计算方式，且对此从未提出异议，按照诚实信用原则，被告楚友权应受租赁合同及补充协议中按幢计算租金的方式的约束，现庭审中被告楚友权提出租金计算应按实际建筑面积计算缺乏法律依据和合同依据，本院对反诉原告楚友权要求返还多收租金的反诉请求不予支持；2.按照原、被告双方达成的被告楚友权提前搬迁的合意，被告楚友权于2017年2月9日前已搬走机器设备、2月22日前搬走了其他东西完成腾退，原告朱祖其庭审中称其与被告楚友权结算时确认优惠减让后被告楚友权只需支付2016年9月至2017年2月13日期间的租金23330元、被告楚友权当时予以同意，结合双方之间的亲戚朋友关系、合意解除《租赁合同》及补充协议的背景及被告楚友权拿走结算单且未提出异议的客观情况，原告朱祖其的陈述具有高度盖然性，本院对此予以采信；被告楚友权辩称解除租赁合同时原告朱祖其答应不再收取租金缺乏证据支持，且最后两人结算时原告朱祖其已对租金给予了优惠减让计算，故本院对被告楚友权的辩称不予采纳；本院注意到结算单上载明被告楚友权应支付欠付租金、水电费时需扣除押金10000元，被告楚友权至今欠付原告租金23330元，按照双方结算合意扣除被告楚友权在原告朱祖其处的押金10000元后，被告楚友权实际仍应支付原告朱祖其欠付租金13330元，同时直接吞并反诉原告楚友权要求反诉被告朱祖其返还押金10000元的反诉请求。本案中，原告朱祖其同时主张欠付租金的逾期付款利息损失，按照《租赁合同》及补充协议的约定，被告楚友权应于2016年4月21日前支付原告朱祖其该欠付租金13330元，但被告楚友权至今未付；原、被告双方合意解除《租赁合同》后，基于双方的特殊关系双方均作出互不追究违约责任的表示、原告朱祖其同意被告楚友权安顿好后再付款的具体情况，故双方均应受此合意的约束，因原告朱祖其并未提供结算之后向被告楚友权主张租金的确切证据，故现有证据下本院酌情根据原告的主张确定被告楚友权应支付原告朱祖其的逾期付款利息损失计算方式为：以13330元为基数，按照年利率4.75%自原告朱祖其起诉之日即2017年8月30日起计算至被告实际付款之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告楚友权于本判决生效之日起10日内支付拖欠原告朱祖其的租金13330元及相应的逾期付款利息损失（以13330元为基数，按照年利率4.75%自2017年8月30日起计算至实际付款之日止）；
二、被告楚友权于本判决生效之日起10日内支付拖欠原告朱祖其的电费533元、水费84元，合计617元；
三、驳回原告朱祖其的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告楚友权的全部诉讼请求。
原告朱祖其确认接收履行款项银行账户为：户名朱祖其，开户行太仓农村商业银行新塘支行，账号62×××65）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
（本诉）案件受理费1600元，由原告朱祖其负担1290元，被告楚友权负担310元；（反诉）案件受理费2140元、减半收取计1070元，由反诉原告楚友权负担。案件受理费原、被告均已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。
审 判 长 王云超
审 判 员 徐 冰
人民陪审员 严建明
二〇一八年二月十三日
法官 助理 王 伦
书 记 员 陈寒艳