广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第155号
上诉人（一审原告）：刘振贵，男，1958年10月18日出生，汉族，居民，住博白县。
被上诉人（一审被告）：陈家云，男，1977年3月18日出生，汉族，玉林市大自然农牧科技有限公司职员，住玉林市玉州区。
上诉人刘振贵因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第4227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月31日立案受理后，依法组成由审判员卢涛担任审判长，代理审判员李小莉、郑燕冰参加的合议庭，于2014年4月21日公开开庭进行了审理。书记员张丽娜担任法庭记录。上诉人刘振贵、被上诉人陈家云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年5月5日，刘振贵与陈家云约定，陈家云将其所有的位于万良路中段附近的长18米、宽3.87米的回建地转让给刘振贵，总价款为901500元，并约定于10日内办理相关手续。同日，刘振贵支付10000元定金给陈家云，陈家云立写了一张《收条》给刘振贵收执。2013年5月10日，刘振贵与陈家云签订《回建宅基地转让协议书》一份，就宅基地的基本情况、双方的权利义务等内容进行了约定。陈家云所在的玉林市玉州区南江街道镇忠居民委员会第十四居民小组在该协议书上盖章见证“本宗地原分配给陈家云属实”，玉林市玉州区南江街道镇忠居民委员会在该份协议书上盖章“同意该组意见”。另查明，国家在征收该居民小组的集体土地使用权后将位于玉林市新民路南侧、民主南路东侧的6603.68平方米国有土地使用权返还给该居民小组，作为第三产业用地的居住用地（R2），办理有《建设用地规划许可证》。
2013年11月7日，刘振贵向一审法院提起诉讼，请求：1、判决解除刘振贵与陈家云订立的《回建宅基地转让协议书》；2、判决陈家云双倍返还购地定金20000元给刘振贵。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。陈家云转让给刘振贵的回建地属于国家在征收陈家云的集体土地使用权后补偿给其个人的国有土地使用权，办理有《建设用地规划许可证》，虽然暂时未办理有个人的国有土地使用权证，但是陈家云所在的玉州区南江街道镇忠居民委员会及该委员会第十四居民小组已在双方签订的《回建宅基地转让协议书》上签字确认，陈家云所转让回建地系分配给陈家云，故陈家云对转让的回建地有处分权，可以依法转让。而且双方签订的《回建宅基地转让协议书》没有违反法律法规的强制性规定，应当自成立时起生效。依法成立的合同受法律保护，各方当事人应当履行合同义务。刘振贵主张解除合同，陈家云同意解除合同，但不同意返还定金10000元。该院认为，刘振贵主张解除合同，陈家云同意解除合同，予以准许。同时，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”刘振贵主张涉案土地使用权不能转让，没有法律依据；主张陈家云拒绝履行合同义务和已将回建地转让给他人，没有提供相应证据佐证，而且涉案土地使用权正在由集体办理相应的国有土地使用权等证件，暂时不能办理过户并不是陈家云的过错。故刘振贵无正当理由拒不继续履行合同义务，无权再要求陈家云双倍返还购地定金。陈家云的抗辩理由充分，该院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：一、解除刘振贵与陈家云于2013年5月10日签订的《回建宅基地转让协议书》；二、驳回刘振贵的其他诉讼请求。本案受理费300元，减半收取即150元，由刘振贵负担。
上诉人刘振贵不服一审判决，上诉称：一、一审判决程序违法。上诉人一审以买卖合同根本无法履行为由提出请求，一审法院认定合同合法有效而未释明，在审理过程未将被上诉人的答辩状及证据副本发给上诉人，且审理时间超过了适用简易程序的法定时间，审判程序违法；二、本案所涉土地使用权没有取得权利证书，不能上市交易，一审判决认定为“补偿”给被上诉人个人的国有土地使用权是错误的；三、由于被上诉人未取得国有土地使用权证，签订合同后未将合同副本交由上诉人收执，造成上诉人无法履行合同，不管合同是否有效，被上诉人均有过错，对上诉人的损失应予赔偿；四、上诉人主张解除合同的前提是陈家云根本不能将涉案土地使用权转让给上诉人，且经多次催讨未果，被上诉人已构成违约，应当双倍返还定金。而一审法院仅判决解除合同而未返还金定，这是错误的。请求：撤销一审判决，判决被上诉人陈家云双倍返还定金20000元给上诉人刘振贵，或发回重审。本案诉讼费用由被上诉人陈家云承担。
被上诉人陈家云答辩称：一、本案讼争的回建宅基地转让协议书是合法有效的，涉案宅基地属于居住用地R2性质，目前办理有《建设用地规划许可证》，后续证件需由政府相关部门统一办理，签订协议时亦说明不能马上办理产权过户手续，我方也从未拒绝过履行该协议，因此，上诉人不能将责任推托给答辩人；二、签订协议时双方口头约定2013年5月13日支付转让费，上诉人却拒绝履行该协议，不支付余下转让款891500元，上诉人属于单方违约。双方在2013年6月进行协商时，上诉人提出毁约，要求无条件退回定金，我方同意与上诉人解约，并考虑到解约造成了损失，同意退回5000元，另5000元作为违约金，但上诉人并不同意；三、因上诉人没有付清全部土地转让款，按双方事先口头约定转让协议书应由答辩人保管，上诉人不能以此为由不履行付款义务。综上，一审判决认定事实清楚，裁判正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方当事人均无新的证据向本院提供。
二审经审理查明，一审判决认定事实基本属实，本院依法予以确认。
另查明，本案回建宅基地转让协议书一式两份，至今一直保存在被上诉人陈家云手上。涉案回建地是登记在南江街道镇忠居民委员会第十四居民小组名下的第三产业用地，至今仍未办理陈家云名下的国有土地使用权证、建设工程规划许可证或准建证。
本院认为：依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”、第五条“单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。”和《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”之规定，申请并领取国有土地使用权证书，是权利人享有该土地使用权权属的主要依据。而土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。本案中，被上诉人陈家云在诉讼发生时尚未取得涉案土地使用权的权属证书，其是否享有该物权尚未经有关部门依法确认，尚不具备该幅土地使用权的权利人资格，而将南江街道镇忠居民委员会第十四居民小组名下仅已办理建设用地规划许可证的部分土地使用权（69.48平方米）以签订《回建宅基地转让协议书》的方式有偿转让给上诉人刘振贵，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，应确认上述《回建宅基地转让协议书》无效。被上诉人主张该协议书合法有效，于法无据，本院不予采纳。在签订该协议书时，转让方陈家云明知其尚未取得涉案土地使用权的权利而为之，事后也不及时申领权属证书，而受让方刘振贵亦未尽审慎注意义务，因此，双方均有过错，但陈家云应承担主要的过错责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律约束力，不存在请求或判决解除合同的问题，陈家云因该合同取得的款项10000元，应当予以返还，并应自收取款项之日即2013年5月5日起计付占用款项的利息损失给刘振贵，利息损失按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。由于本案讼争的协议书无效，上诉人刘振贵请求双倍返还定金没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审法院审判程序合法，但认定本案讼争的协议书有效属于适用法律错误，判决予以解除不当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉请求部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第4227号民事判决；
二、被上诉人陈家云返还10000元并赔偿该款的利息损失（自2013年5月5日起至付款之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）给上诉人刘振贵；
三、驳回上诉人刘振贵的其他诉讼请求。
一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，合计450元（上诉人已预交），由被上诉人陈家云负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内，向一审法院申请执行
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 涛
代理审判员 李小莉
代理审判员 郑燕冰
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 张丽娜
适用法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条：国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条：单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。
三、《中华人民共和国物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……
四、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……