沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大东民二初字第95号
原告：张佩云，女，1962年8月11日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：周云，系沈阳市大东区洮昌法律服务所法律工作者。
被告：沈阳铁腾伟业钢结构建筑工程有限公司（曾用名：沈阳铁腾钢构彩板工程有限公司），住所地：沈阳市�东区三家子路2-20号。
法定代表人：陈国立，职务：经理。
委托代理人：张雪梅，女，1973年9月28日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
被告：沈阳市东昌号木业有限责任公司，住所地：沈阳市东陵区三家子路2-20号。
法定代表人：赵旭，职务：总经理。
被告：赵旭，男，1971年12月26日出生，汉族，住址：辽宁省锦州市。
被告：陈金山，男，1975年12月10日出生，汉族，住址：福建省莆田市。
被告：于德飞，男，1982年4月22日出生，住址：吉林省柳河县。
原告张佩云与被告沈阳铁腾伟业钢结构建筑工程有限公司（以下简称铁腾公司）、被告沈阳市东昌号木业有限责任公司（东昌号公司）、被告赵旭、被告陈金山、被告于德飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法由代理审判员彭佳妮担任审判长与人民陪审员何卫东、人民陪审员徐博组成合议庭�于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告张佩云及其委托代理人周云，被告铁腾公司委托代理人张雪梅、被告东昌号木业公司法定代表人赵旭、被告赵旭、被告陈金山、被告于德飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张佩云诉称：2010年3月1日，原告与被告铁腾公司签订了一份房屋租赁协议，原告将座落于沈阳市大东区三家子路2-20号厂房出租给被告铁腾公司使用，租赁期限10年。在此期间，被告铁腾公司未经原告同意，擅自将房屋转租给被告东昌号公司，被告东昌号公司未经原告同意又将房屋转租给被告陈金山，被告陈金山未经原告同意又将房屋转租给被告于德飞。原告于2014年7月得知房屋被多次转租后找到被告铁腾公司要求与其解除租赁合同，原告与铁腾公司协议约定于2014年9月1日解除双方于2010年3月1日签订的租赁协议，该协议第三条约定被告铁腾公司负责将承租房屋腾空或次承租人与原告签订租赁合同，原告也将已经与被告铁腾公司解除租赁合同的情况告知其余四位被告并表示如果各位被告同意与原告合作可以与原告签订新的租赁合同，但现在被告东昌号公司、被告陈金山、被告于德飞拒绝与原告签订新的租赁合同且仍继续占有使用原告的房屋。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、确认各被告间的转租协议无效，被告将座落于大东区三家子路2-20号厂房腾空交于原告；2、被告承担本案诉讼费用。
被告铁腾公司辩称：被告已经与原告签署解除租赁协议的协议，同意按照协议履行。
被告东昌号公司辩称：被告在承租涉案房屋以前问过铁腾公司是否将转租情况告知房主张佩云，铁腾公司说告知了，房主是知情的。原告与铁腾公司解除合同没有通知我公司。
被告赵旭辩称：被告是东昌号公司的法定代表人，铁�公司经理陈国立将东昌号公司承租房屋的情况通知过房主张佩云。在我将房主转租给陈金山时，因为我当时没有带东昌号公司的公章，因此合同是我个人和陈金山之间签订的。我与铁腾公司经理陈国立及房主张佩云一起见过面，因为房租问题没有协商一致。涉案厂房共计1000多平方米，铁腾公司转租给东昌号公司的是900多平方米，还有另外两家公司使用涉案厂房。
被告陈金山辩称：被告是从东昌号公司法定代表人赵旭手承租的房屋，被告自己使用一部分房屋，另外一部分转租给了于德飞，被告承租房屋后将房屋改动，对房屋有投资。我与赵旭签订的房屋租赁合同未到期，我要求继续履行合同。
被告于德飞辩称：被告从陈金山手中承租的房屋，被告将房屋装修，在房屋上有投资，且被告与陈金山签订的房屋租赁合同未到期，被告要求继续履行租赁合同。
经审理查�：原告张佩云系沈阳市大东区三家子路2-20号房屋所有权人。2010年3月1日，原告与被告铁腾公司签订租赁协议一份，约定原告将坐落于沈阳市大东区三家子路2-20号房屋（大房1252平方米，小房6×20平方米，厂院69×48平方米）出租给被告铁腾公司，年租金108000元，租赁期限为2010年3月1日至2020年2月28日。合同签订后，在未经原告同意的情况下，被告铁腾公司于2010年11月1日与被告东昌号公司签订租赁协议，约定将沈阳市大东区三家子路2-20号房屋中的部分房屋（车间900平方米，平方两间，院落24×50米）出租给东昌号公司，年租金8万元，租赁期限为2010年11月1日至2019年12月30日，被告东昌号东西向铁腾公司交付房租后开始使用房屋。在未经原告同意的情况下，被告东昌号公司法定代表人赵旭于2013年12月10日与被告陈金山签订租赁协议，约定将沈阳市约定将沈阳市大东区三家子路2-20号房屋中的部分房屋（车间900平方米，平方两间，院落24×50米）出租给陈金山，年租金为12万元，租赁期限为2013年12月1日至2016年12月1日，签订合同后，被告东昌号公司留出一间厂房自己使用，其余房屋交付给陈金山使用。在未经原告同意的情况下，被告陈金山于2013年12月24日与被告于德飞签订租赁协议，约定将沈阳市大东区三家子路2-20号房屋中的部分房屋（车间650平方米）出租给于德飞，年租金为14万元，租赁期限为2013年12月1日至2016年11月30日，被告于德飞向被告陈金山交付租金后开始使用房屋。
原告于2014年7月得知其所有的沈阳市大东区三家子路2-20号房屋在未经自己同意的情况下被被告铁腾公司转租，且存在被多次转租的情况，因此要求与铁腾公司解除租赁协议。原告与被告铁腾公司于2014年9月3日签订关于解除租赁协议，约定由于被告铁腾公司未经原告同意将房屋转租给他人并对房屋进行改造，因此于2014年9月1日起解除双方签订的租赁协议，由铁腾公司负责将房屋腾空或使现房屋承租人于原告签订租赁合同。原告将其与被告铁腾公司解除房屋租赁协议的事宜通知被告东昌号公司、被告陈金山及被告于德飞，并告知如果三位被告愿意与原告重新合作可以签订新的房屋租赁协议，但由于房租问题未协商一致，被告东昌号公司未与原告签订租赁协议，被告陈金山及被告于德飞以自己的租赁协议未到期为由亦未与原告签订租赁协议。被告东昌号公司、被告陈金山、被告于德飞继续占用涉案房屋至今未予腾退。
另查明，被告铁腾公司将沈阳市大东区三家子路2-20号房屋中除转租给被告东昌号公司的房屋以外的部分房屋转租给两个案外人使用，因这两个案外人已经与原告就租用房屋达成协议，故原告不要求这两个案外人腾退房屋�
上述事实，有房屋产权证书、厂房买卖协议书、租赁协议书、关于解除租赁协议的协议、告知书及庭审笔录等经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：关于原告主张确定铁腾公司与东昌号公司于2010年11月1日签订的租赁协议、东昌号公司法定代表人赵旭与陈金山于2013年12月10日签订的租赁协议、陈金山与于德飞于2013年12月24日签订的租赁协议均无效的诉讼请求。上述三份租赁协议均系签订合同各方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，且在原告与铁腾公司签订的租赁协议中未明确约定房屋不得转租，故根据合同意思自治原则及合同相对性原则，铁腾公司与东昌号公司于2010年11月1日签订的租赁协议、东昌号公司法定代表人赵旭与陈金山于2013年12月10日签订的租赁协议、陈金山与于德飞于2013年12月24日签订的租赁协议均应为有效合同。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告铁腾公司未经原告同意将涉案房屋转租，原告发现该情况后已经与被告铁腾公司协议解除租赁合同，故原告与铁腾公司解除租赁合同的效力直接导致铁腾公司与东昌号公司于2010年11月1日签订的租赁协议、东昌号公司法定代表人赵旭与陈金山于2013年12月10日签订的租赁协议、陈金山与于德飞于2013年12月24日签订的租赁协议随之终止。现本院判定解除铁腾公司与东昌号公司于2010年11月1日签订的租赁协议、东昌号公司法定代表人赵旭与陈金山于2013年12月10日签订的租赁协议、陈金山与于德飞于2013年12月24日签订的租赁协议。关于被告东昌号公司及其法定代表人赵旭提出的原告同意铁腾公司将房屋向其转租的抗辩，因其未向本院提供相关证据予以证明，故对于此项抗辩本院不予采纳。
关于原告要求被告腾房的诉讼请求，在原告与铁腾公司于2010年3月1日签订的租赁协议、铁腾公司与东昌号公司于2010年11月1日签订的租赁协议、东昌号公司法定代表人赵旭与陈金山于2013年12月10日签订的租赁协议、陈金山与于德飞于2013年12月24日签订的租赁协议均解除后，现实际占用房屋的东昌号公司、陈金山、于德飞应将在沈阳市大东区三家子路2-20号厂院内占用的房屋返还给原告。
关于被告陈金山、于德飞提出的在涉案房屋中有装修投入的抗辩，因陈金山、于德飞二人与原告之间均无合同关系，且装修房屋未经原告同意，故对于陈金山、于德飞提出的此项抗辩本案不予审理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条之规定判决如下：
一、解除被告沈阳铁腾伟业钢结构建筑工程有限公司与被告沈阳东昌号木�有限责任公司于2010年11月1日签订的租赁协议；
二、解除被告赵旭与被告陈金山于2013年12月10日签订的租赁协议；
三、解除被告陈金山与被告于德飞于2013年12月24日签订的租赁协议；
四、被告沈阳东昌号木业有限责任公司、被告陈金山及被告于德飞于本判决生效之日起30日内将在沈阳市大东区三家子路2-20号厂院内占用的房屋腾空并交还给原告张佩云；
五、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告沈阳铁腾伟业钢结构建筑工程有限公司负担25元，被告沈阳东昌号木业有限责任公司负担25元，被告陈金山负担25元、被告于德飞负但25元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上�处理。
审 判 长 彭佳妮
人民陪审员 何卫东
人民陪审员 徐 博
二〇一五年三月九日
书 记 员 高 倩