辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽11民终424号
上诉人（原审被告）：宋俊虹，男，住辽宁省盘锦市双台子区。
被上诉人（原审原告）：盘锦兴振物业有限公司，住所地盘锦市双台子区。
法定代表人：夏满玲，该公司经理。
原审原告盘锦兴振物业有限公司与原审被告宋俊虹物业服务合同纠纷一案，盘锦市双台子区人民法院于2016年3月28日作出（2016）辽1102民初137号民事判决，原审被告宋俊虹不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，分别于2016年5月10日和5月12日对上诉人宋俊虹，被上诉人盘锦兴振物业有限公司的法定代表人夏满玲进行询问，本案现已审理终结。
原审原告诉称：被告宋俊虹（C-7-501，房屋面积：92.07平方米；B2仓房，房屋面积：12.913平方米）系原告所管理的振雷花园小区的业主，原告在接收物业时（2013年6月1日）按《物业管理条例》的相关规定与振雷花园小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，并约定按建筑面积0.8元每平方米收取物业管理费，按建筑面积0.5元每平方米收取车库、仓房物业管理费。在被告欠费期间，原告对物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2013年10月1日起一直未交C-7-501住宅物业管理费，从2013年7月1日起一直未交B2仓房物业管理费。经原告工作人员多次催促未果，违约费、违约金共计2,965.00元。根据相关法律规定及双方约定，诉至法院，请求判令1.被告给付C-7-501室物业费并按照每日万分之五支付逾期付款的违约金（2013年10月1日至2015年12月31日物业费共计1，989.00元；截止2016年1月4日违约金共计706.00元）；2.被告给付B2仓房物业费并按照每日万分之五支付逾期付款的违约金（2013年7月1日至2015年12月31日物业费共计193.00元；截止2016年1月4日违约金共计77.00元）；3.被告承担全部诉讼费用。
被告辩称，合同属于无效合同，违反法律规定，对我无约束力，答辩人从未见过《物业管理委托合同》，并不知情，且业主委员会的成立也违反法律规定程序，合同条款不符合法律要求，合同内有多处手写、涉嫌造假，用语含糊，欺骗意图明显，推卸责任，有意减轻责任，对乙方没有约束力，无收费许可，违法收费，物业擅自毁坏绿地私改车位，非法经营每年约20余万，我不交钱的原因是原告方将我种在公共位置的树毁坏，所以不缴纳物业费。
原审法院查明：原告与盘锦振雷花园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定物业费的收取标准，住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，委托管理期限为10年，期限自至止，业主未能按时足额缴纳物业费的，应从逾期之日起按每日应付物业管理费金额的万分之五的比例的标准向盘锦兴振物业有限公司（原告）交纳违约金，同时，双方对委托管理事项、双方权利义务等事项作出了明确的约定。被告宋俊虹系原告服务辖区盘锦振雷花园小区C号楼7单元501室业主，其房屋面积92.07平方米，仓房面积（B2）12.913平方米。被告于2013年缴纳了三个月物业费，但自2013年10月1日起至2015年12月31日期间未向原告交纳房屋部分的物业费，故原告诉至本院。
另查明，原告以与被告协商为由，明确表示放弃诉讼请求中要求被告支付拖欠的仓库部分的物业费以及违约金。
原审法院认为：原告与盘锦振雷花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》应为有效，受法律保护，合同生效后，原告已履行物业管理服务义务，被告应按照约定支付物业费，故对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，即房屋面积92.07平方米部分，按照每月每平方米0.8元的标准支持自2013年10月1日起至2015年12月31日期间所拖欠的物业费，共计1,988.71元（92.07㎡0.8㎡/月27个月）。原告庭后以与被告协商为由，明确表示放弃诉讼请求中要求被告支付拖欠的仓库部分的物业费以及违约金，此行为系原告方真实的意思表示，故本院予以支持。根据法律规定，当事人对于提出诉讼请求所依据的事实以及反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以支持其事实主张的，由负有举证的当事人承担不利的法律后果。被告在庭审中提出合同属于无效合同，违反法律规定，对我无约束力，答辩人从未见过《物业管理委托合同》，并不知情，且业主委员会的成立也违反法律规定程序，合同条款不符合法律要求，合同内有多处手写、涉嫌造假，用语含糊，欺骗意图明显，推卸责任，有意减轻责任，对乙方没有约束力，无收费许可，违法收费等抗辩理由，但其提供的证据无法证明其抗辩理由，又未提供其他证据予以佐证，且被告在2013年已缴纳3个月的物业费，视为其对业主委员会签署的此份物业委托合同的承认，根据物业管理条例，业主委员会签订的合同对业主具有约束力，故对被告以上的抗辩本院不予支持。关于小区绿地是否擅自改为停车位，与本案物业服务合同纠纷不具有关联性，故本院不予确认。关于被告提出其不交钱的原因是原告方将其种在公共位置的树毁坏，所以不缴纳物业费的抗辩理由，因其抗辩理由不属于物业部门服务范围，也不属于物业合同约定的内容，该意见不能作为其不缴纳物业费的当然意见，故对被告的抗辩本院不予支持。关于原告主张被告承担违约金的诉讼请求，虽双方合同约定违约金，被告未按合同约定交纳物业服务费构成违约，但物业是服务行业，其应提高自身服务质量，根据庭审调查，物业公司与业主沟通不畅，双方均存在一定瑕疵，故本院对原告要求给付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：(一)被告宋俊虹于本判决生效后十日内给付原告盘锦兴振物业有限公司至2015年12月31日物业管理费1,988.71元;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(二)驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50.00元，简易程序减半收取25.00元，由被告承担。
宣判后，原审被告宋俊虹不服，提起上诉称：被上诉人没有物业资格；小区未成立业主委员会，被上诉人收取的物业费没有经过业主委员会同意不符合法律规定；业主在未交纳物业费的情况下，物业公司应当督促其限期交纳，被上诉人没有进行督促业主交纳物业费，直接起诉违反法定程序；小区大门和入户门外来人员可随意出入，小区绿地毁坏改为车位等被上诉人的物业服务不到位，不应交纳物业费。综上请求二审撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人原审的诉讼请求。
被上诉人盘锦兴振物业有限公司辩称：被上诉人是经过相关部门批准并有资格收取物业费的；我们物业入驻进行物业服务的时候是经该小区业主委员会的同意，并签订了物业管理委托合同；安全门有损坏的情况，但是需要启用维修基金，因小区没有房照，维修基金没有办法启动，没有办法进行了维修；物业服务范围内的设施我们尽到了维修义务，之前小区车位旁边是居民种植的菜园，车位窄，我们把车位扩大了，剩下的菜园我们变成了绿地。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人围绕其上诉请求提供未提供证据；被上诉人围绕是否缴纳物业费提供如下证据：
1、提供光盘一张和维修记录回馈单，证明被上诉人正在对该小区进行维修和服务；上诉人质证认为被上诉人对个别业主进行的维修与我方无关。
2、提供2013年3月15日双区城字[2013]17号盘锦市双台子区城市建设环境保护局文件和2015年6月23日双区政办发[2015]50号盘锦市双台子区人民政府办公室文件，证明该小区有业主委员会，原来的印章发生了变化；上诉人质证对业主委员会的事情不清楚。
3、原审提供2013年6月1日的《物业管理委托合同》，证明上诉人应当交纳物业费；上诉人对该证据没有异议。
综上，本院经审理查明的事实与原审认定的基本事实一致。
本院认为：业主委员会代表业主与物业公司签订服务合同合法有效，对全体业主均具有约束力。上诉人主张业主委员会成立不合法不属于本案审理范围，应向有关部门主张。物业公司已经按照合同约定履行了物业服务义务，业主应当依据物业服务合同交纳物业费。上诉人提出被上诉人未尽到物业服务义务，没有提供有效证据。物业公司的主要义务是保持环境卫生和日常维护，对讲门的更换需要使用维修基金，被上诉人提出该小区没有设立维修基金无法进行维修改造的理由成立。催收物业费不以经过业主委员会催收为必经程序，被上诉人提起诉讼，程序合法。上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宋俊虹承担。
本判决为终审判决。
审判长 马晓梅
审判员 高玉波
审判员 郭安福
二〇一六年六月十五日
书记员 王立冬