湖北省云梦县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂云梦民初字第00420号
原告邓翠玲。
委托代理人王忠德，湖北证本律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解，代为上诉等。
被告湖北恒馨房地产开发有限公司。住所地：云梦县城关镇安平路特**号。
法定代表人陈皓，该公司董事长。
委托代理人栾国学，男，1955年10月9日出生，汉族。代理权限：一般代理。
委托代理人李踊，男，1964年12月26日出生，汉族。代理权限：一般代理。
第三人云梦县邮政局。住所地：云梦县城关镇楚王城大道。
负责人陈洪涛，该邮政局局长。
委托代理人杨晓林，湖北孝法律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告邓翠玲诉被告湖北恒馨房地产开发有限公司（以下简称恒馨公司）、第三人云梦县邮政局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，依法组成由审判员李德坤担任审判长，审判员张红娟、人民陪审员刘俊明参加的合议庭，于2014年5月15日公开开庭审理了本案。原告邓翠玲及其委托代理人王忠德，被告恒馨公司的委托代理人栾国学、李踊，第三人云梦县邮政局的委托代理人杨晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓翠玲诉称，邓翠玲在云梦县梦泽大道特1号（即原粮油议价公司，梦泽大道与文化路交汇处）拥有二间门面房。恒馨公司因“楚王城商业广场”整体开发建设的需要，与邓翠玲协商在原址拆迁还建。2011年4月22日，双方达成《房屋拆迁还建协议》，该协议约定：邓翠玲的二间门面房为74.1M2，恒馨公司改建后还给邓翠玲不低于100.8M2的门面房二间，还建的门面房为邓翠玲原址，正面朝东，改建后自北向南的第二、三间，每间宽度不低于3.5米，门面房内部几何形状必须四正，店堂内不能有影响美观和占用空间的各种设施的管道，二间门面房之间不允许有立柱，门面房正负零不低于门前人行道，内空净高度不低于5.2米；邓翠玲门面房现有滴水面积，若恒馨公司还建后门面房无滴水时，应按原滴水面积的一半还建；还建工期约定20个月，自邓翠玲搬出门面房之日起算，在还建期间恒馨公司按每间门面房20000元／年的租金损失补偿给邓翠玲，双方还对逾期交房、权属证书的办理等事项进行了约定。该协议签订后，邓翠玲于2011年4月底从该二间门面房中搬出，并向恒馨公司移交了房产证书及二间待拆迁的门面房。恒馨公司依约向邓翠玲给付了2011年5月1日至2012年12月31日的租金损失并结算了相关账目。依照约定，恒馨公司应于2012年12月31日交房，应于2013年6月30日之前为邓翠玲办理房屋权属证书。恒馨公司未按约定的时间交房，也未依约定与邓翠玲计算滴水的补偿面积，且违反合同的约定在门面房内建有立柱等设施，至今也未与邓翠玲办理房屋权属证书，恒馨公司已构成违约，应依法承担违约责任。2013年6月，恒馨公司组织了包括邓翠玲在内的八家还建户到其公司，称云梦县邮政局要求租赁包括邓翠玲在内的八家还建户的门面房开设邮政储蓄银行，在协商会上云梦县邮政局专门查看了邓翠玲与恒馨公司签订的《房屋拆迁还建协议》，知道还建给邓翠玲的二间门面是自北向南的第二、三间的具体位置，而且云梦县邮政局与八家多次协商并草签了租赁合同，后云梦县邮政局与八家还建户因租期和租金价格等问题未能达成协议。2013年8月底，邓翠玲发现云梦县邮政局在其还建的二间门面房内装修，遂与其交涉，云梦县邮政局称其已从恒馨公司购买了包括邓翠玲还建房在内的500M2房屋，且与恒馨公司签订了《商品房买卖合同》。后云梦县邮政局在邓翠玲的二间门面房内私设自动取款机等设施，推倒邓翠玲装修的间墙，毁坏建筑材料，给邓翠玲造成经济损失。综上，邓翠玲与恒馨公司签订的《房屋拆迁还建协议》，该协议合法有效应依法支持。恒馨公司与云梦县邮政局明知自北向南第二、第三间为还建房，却恶意串通，将还建房出卖给云梦县邮政局，其行为严重损害了邓翠玲的合法利益，该《商品房买卖合同》自合同签订时无效。邓翠玲故诉至法院，请求判令：1、判令恒馨公司履行合同义务，将还建后位于云梦县城关文化路特1号（即原粮油议价公司门面，梦泽大道与文化路交汇处）的二间门面房（不少于100.8M2，自北向南第二、第三间）移交给邓翠玲；2、恒馨公司计算邓翠玲的滴水面积为5.25M2的门面房屋给邓翠玲；3、恒馨公司门面房内所建立柱等设施面积，应据实按面积和楼层数（需现场测量）计算应还建给邓翠玲相应面积的门面房屋；4、恒馨公司应为邓翠玲办理二间门面房的权属证书并承担违约金163296元（100.8M2×24000元／M2×6%（年利率）×（1＋50%罚息）÷360天×270天（2013年6月30日至2014年3月30日的部分））；5、恒馨公司承担2014年元月起至交房之日的租金损失（按2500元／月计算）；6、确认恒馨公司与云梦县邮政局2013年8月8日签订的第2013-2-205号《商品房买卖合同》涉及邓翠玲还建的二间门面房及应补偿面积的部分无效；7、恒馨公司及云梦县邮政局承担本案诉讼费用。
原告邓翠玲为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、邓翠玲身份证复印件。拟证明：原告主体适格。
证据二、恒馨公司企业信息。拟证明：被告的基本信息及主体资格。
证据三、《房屋拆迁还建协议》及原房屋房产证复印件。主要内容为：1、恒馨公司将正面朝东、自北向南，改建后的第二间、第三间门面房还建给邓翠玲，面积不低于100.8M2，每间宽度不低于3.5米，店堂内不能有影响美观和占用空间的设施和管道，二间门面房之间不允许有立柱；2、现有门面房滴水10.5M2，如还建的门面房无滴水，现在滴水按半面积还建；3、恒馨公司施工工期为20个月，施工期间恒馨公司按每间门面房20000元／年的标准补偿邓翠玲租金损失；如逾期未交房，则按每间2500元／月的标准支付邓翠玲租金损失，并保证在交房后六个月内将房产证、土地证、水电等证件交付给邓翠玲。拟证明：邓翠玲与恒馨公司签订的拆迁还建协议的内容，邓翠玲已将被拆迁房屋的房产证件交给恒馨公司。
证据四、2013-2-005号《商品房买卖合同》，主要内容为：恒馨公司与云梦县邮政局于2013年8月8日签订《商品房买卖合同》，将第8、第9幢第一层面积为575平方米的商品房出售给云梦县邮政局，价格为24000元／M2，其中包括邓翠玲还建门面房部分。
证据五、云梦县城南派出所卷宗复印件一套。主要内容：云梦县邮政局在诉争门面房内施工，与邓翠玲发生冲突，城南派出所多次出警处理。
经庭审质证，被告恒馨公司对原告邓翠玲提交的证据一、证据二、证据三、证据四均无异议，对证据五认为与其无关，不予质证；第三人云梦县邮政局对原告邓翠玲提交的证据一、证据二、证据四、证据五真实性均无异议，但对证据四、证据五的证明目的有异议，因第三人云梦县邮政局亦提交了此证据，故认为该证据证明目的应为已方提交证据证明目的，对证据三认为有添加笔迹，且拆迁还建协议中还建面积约定不清。本院认为，原告邓翠玲提交的五组证据真实合法，且部分证据与被告恒馨公司、第三人云梦县邮政局提交的证据相同，依法应予以采信。
被告恒馨公司辩称：1、关于诉争的第二、三间门面房是否应还建补偿给邓翠玲：恒馨公司与邓翠玲的《房屋拆迁还建协议》中约定，在原址上建造新的房屋给邓翠玲，但因城市建设规划要求，整体退让7米的道路红线，导致原址上不能建房，故恒馨公司对现在位置上的诉争门面房应是有处置权的，因恒馨公司与邓翠玲认识上存在差异，导致恒馨公司将诉争房屋出售给云梦县邮政局，恒馨公司是没有过错的，不应承担违约责任；2、对邓翠玲还建滴水的诉请：恒馨公司在门面房前兴建滴水檐已得到相关部门许可，立即会动工兴建；3、对邓翠玲还建门面房内无立柱的要求：因建筑设计部门有具体的要求和规划，其协议中强制要求没有立柱的约定是无效的。对立柱面积还建补偿，但应按相关职能部门的测量标准和规范执行；4、对邓翠玲要求承担未办理权属证书的违约金163296元的诉请：《房屋拆迁还建协议》第十条约定，逾期交付门面房的，按每间2500元／月支付租金损失，故恒馨公司只应按协议约定承担违约责任；5、对租金损失的诉请无异议；6、对要求确认恒馨公司与云梦县邮政局买卖合同无效的诉请，恒馨公司愿意与云梦县邮政局解除合同，退还购房款；7、第三人云梦县邮政局在购买诉争门面之前，已知悉该门面房为还建门面房，故第三人也存在过错，应承担相应的责任。
被告恒馨公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、恒馨公司营业执照、组织机构代码证。拟证明：恒馨公司主体资格。
证据二、《房屋拆迁还建协议》及补充协议，同邓翠玲提交的证据三，拟证明：恒馨公司与邓翠玲就拆迁还建相关事项的约定。
证据三、《商品房买卖合同》，同邓翠玲提交的证据四，拟证明：恒馨公司与云梦县邮政局签订商品房买卖合同的事实。
证据四、建筑施工设计图纸复印件，拟证明：恒馨公司依据建筑施工设计的方案施工建设。
证据五、2013年5月6日《房屋租赁洽谈纪要》一份，云梦县邮政局草拟的《房屋租赁合同》，邓翠玲授权陈清明将门面房整体出租给云梦县邮政局的《委托书》一份，主要内容为：云梦县邮政局明知诉争门面房为拆迁还建给邓翠玲门面，在购买前，云梦县邮政局工作人员在恒馨公司组织下，与拆迁还建户协商租赁方式及租金，后因未与出租户达成一致而未签订租赁合同，租赁合同草稿上有云梦县邮政局工作人员杨国强签名，其中对邓翠玲的租赁合同中租赁分为三份租赁合同，面积分别为35M2、35.8M2、30M2。拟证明：云梦县邮政局明知诉争门面为邓翠玲所有，仍要求恒馨公司出卖，云梦县邮政局存在过错。
经庭审质证，原告邓翠玲对被告恒馨公司提交的证据真实性均无异议，但对证据四的证明目的有异议，第三人云梦县邮政局对证据一、证据三无异议，对证据二质证意见同原告邓翠玲提交证据意见，对证据四认为与其无关，不发表质证意见，对证据五真实性有异议，没有第三人云梦县邮政局及参加会议人签字盖章，对此不予认可。本院认为，被告恒馨公司提交的证据真实合法，第三人云梦县邮政局虽对证据四有异议，但未提交相反证据。对于证明目的有异议的质证意见，本院将综合予以评判。
第三人云梦县邮政局辩称：1、2013年8月8日，恒馨公司与云梦县邮政局签订的《商品房买卖合同》合法有效，其主体适格、内容合法、意思表示真实；2、邓翠玲诉称的恶意串通、损害其合法权益没有事实依据：云梦县邮政局不知道所购买房屋为拆迁还建房，更未与邓翠玲商谈过租赁事宜；3、邓翠玲对营业场所蓄意破坏，干扰正常经营，将依法追究其责任。
第三人云梦县邮政局为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证明：云梦县邮政局购买恒馨公司的商品房的面积、价格，双方约定的其他权利和义务。
证据二、销售不动产统一网络发票，拟证明：云梦县邮政局已依约支付购房款1311万元。
证据三、《湖北省邮政营业网点装修改造合同》、建筑业统一网络发票，拟证明：云梦县邮政局已对商铺进行装修改造。
证据四、《接受案件回执单》、现场照片等，拟证明：邓翠玲对商铺进行蓄意破坏，干扰正常业务。
原告邓翠玲对第三人云梦县邮政局提交的证据一、证据二、证据三无异议，但对证明目的有异议，对证据四真实性有异议，其照片应是云梦县邮政局自己拍摄，没有公安机关盖章，被告恒馨公司对证据一、证据二、证据四无异议，认为证据三与本案无关。本院认为，云梦县邮政局提交的证据真实合法，至于能否达到证明目的，本院再综合予以评判。
经审理查明，邓翠玲在云梦县城关镇梦泽大道有二间门面房，《房屋所有权证》分别为鄂云房权证城关字第××号，面积23.12平方米；鄂云房权证城关字第××号，面积48.62平方米。2011年5月1日，恒馨公司为“楚王城商业广场”的开发建设，与邓翠玲签订了《房屋拆迁还建协议》，协议约定：1、邓翠玲原有的二间门面房由恒馨公司拆除，并在原址上建造新的房屋；2、邓翠玲现有门面房面积为74.1平方米，恒馨公司改建完工后，归还不少于100.8平方米的门面房。对多归还的面积26.7平方米，由邓翠玲按55000元的价格买断。恒馨公司补偿邓翠玲现有门面房装修款及损失74100元，互相冲抵后，恒馨公司付给邓翠玲19100元；3、如实际还建面积大于或小于100.8平方米，按市场销售价格互为现金计价；4、还建的门面房为原址，门面房正面朝东，自北向南，改建后的第二、第三间，每间宽度不低于3.5米，门面房内部几何形状必须四正，店堂内不能有影响美观和占用空间的各种设施和管道，二间门面房之间不允许有立柱，内空净高度5.2米；5、邓翠玲门面房现有滴水面积10.5平方米，若还建的门面房无滴水，则应还建一半门面房面积；6、恒馨公司保证在邓翠玲搬出门面房之日起20个月内，将还建的门面房交付给邓翠玲，施工期间恒馨公司按每间门面房20000元／年的租金补偿邓翠玲；若逾期则由恒馨公司按每间2500元／月支付邓翠玲损失，并保证在交房后六个月内将房产证、土地证、水电等证件交付给邓翠玲，费用由恒馨公司承担。双方还对门面房应装有防盗门、设洗手间、设通气通风井道等进行了约定。协议签订后，邓翠玲搬出了门面房。2011年5月3日，经邓翠玲与恒馨公司结算，恒馨公司付给邓翠玲装修补偿款74100元，并给付邓翠玲二间门面房一年的房租款40000元，二项合计114100元转入邓翠玲个人账户。邓翠玲将购买面积26.7平方米门面房的购房款55000元转入恒馨公司账户。2013年5月，恒馨公司将拆迁房屋初步建成“楚王城商业广场”，云梦县邮政局为业务发展需要，欲租赁部分门面房。2013年5月6日，恒馨公司组织云梦县邮政局职工杨国强等人与门面房拆迁还建户商谈租赁事宜，但双方未能达成一致意见。同日，八家拆迁还建户委托陈清明处理租赁事宜。2013年5-6月间，云梦县邮政局草拟了《房屋租赁合同》，其中邓翠玲的门面房为3间，面积为35平方米、35.8平方米、30平方米，但因双方就房屋租金等问题未能协商一致，故双方均未在合同上签字，但云梦县邮政局工作人员杨国强在合同首页右上角签名。2013年8月8日，恒馨公司与云梦县邮政局签订《商品房买卖合同》，恒馨公司将包含邓翠玲还建门面房在内的575平方米商铺出售给云梦县邮政局，邓翠玲对此不知情。2013年8月31日，邓翠玲发现有工人在门面房内装修，与恒馨公司、云梦县邮政局协商，但未能达成一致意见。因云梦县邮政局在未能协商一致的情形下继续装修，邓翠玲与云梦县邮政局发生冲突，并在诉争门面房内砌间墙，云梦县公安局城南派出所多次接警处理。2013年12月10日，恒馨公司付给邓翠玲房租款6万元整。2014年4月11日，因对诉争门面房仍无法协商一致，双方以致成诉。
另查明，根据恒馨公司提交的诉争房屋平面图，新建后房屋自北向南第一间门面房自Y轴至X轴，门面房宽度为7.2米；第二间门面房X轴至W轴，门面宽度为6米；第三间门面房自W轴与R轴间，门面宽度为自W轴起4米。邓翠玲与恒馨公司在房屋建成后、与云梦县邮政局发生争议前，对还建门面的具体位置已进行过确认。
再查明，本案审理期间，原告邓翠玲以恒馨公司已起诉云梦县邮政局确认合同无效为由，向本院提出申请撤回确认恒馨公司与云梦县邮政局2013年8月8日签订的第2013-2-205号《商品房买卖合同》涉及邓翠玲还建的二间门面房及应补偿面积的部分无效的诉请，本院裁定予以准许。
本院认为，本案是由被告恒馨公司对原告邓翠玲的房屋进行拆除，并对房屋所有人邓翠玲进行补偿、安置，故本案案由应确定为房屋拆迁补偿安置合同纠纷。
1、关于涉案合同的效力。邓翠玲与恒馨公司签订的《房屋拆迁还建协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应依约全面履行。邓翠玲系拆迁房屋的所有权人，其权利应受法律保护。恒馨公司取得拆迁资格后，作为拆迁人，应当依照法律法规对被拆迁人给予补偿、安置，邓翠玲自愿选择房屋产权调换，符合相关规定，应予保护。被告恒馨公司及第三人云梦县邮政局明知其签订的《商品房买卖合同》中包含应还建给邓翠玲的两间房屋，其行为属恶意串通，损害他人利益，依法不应予以保护，该两间门面房应属邓翠玲所有，邓翠玲要求恒馨公司履行合同义务，将还建后的二间门面房移交给邓翠玲的诉讼请求，本院予以支持。
2、关于邓翠玲要求将原10.5M2的滴水面积还建为5.25M2的门面房屋的诉讼请求，本院认为，恒馨公司已为新建的房屋建造滴水檐，故邓翠玲的该项诉讼请求不予支持。
3、关于邓翠玲要求对门面房内所建立柱等设施面积，应据实按面积和楼层数（需现场测量）计算应还建给邓翠玲相应面积的门面房屋的诉请，本院认为，邓翠玲门面房内出现的立柱等设施，是恒馨公司在拆迁还建协议签订后，根据建筑设计部门的要求建设和施工，恒馨公司违约是由于房屋建设的不可避免不可克服的原因，邓翠玲要求按面积和楼层数计算立柱等设施占用面积没有合同和法律依据，对此诉讼请求不予支持。
4、关于邓翠玲办理二间门面房的权属证书并承担违约金163296元的诉请，本院认为，根据《房屋拆迁还建协议》约定，恒馨公司为邓翠玲办理房屋权属证书的时间为交房后六个月，因该房屋尚未交付，故要求恒馨公司承担未办权属证书的违约金没有合同依据，且邓翠玲要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条计算违约金，因邓翠玲该房屋为拆迁还建房，邓翠玲并未向恒馨公司支付购房款，其要求承担的违约金也没有法律依据，对此诉请本院不予支持。
5、关于邓翠玲要求恒馨公司承担2014年元月起至交房之日的租金损失（按每间每月2500元计算）的诉请，本院认为，邓翠玲的该项诉请有《房屋拆迁还建协议》第十条约定，对此诉请，依法应予支持。
是此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十条的规定，判决如下：
一、被告湖北恒馨房地产开发有限公司开发建设的位于云梦县文化路特1号的梦泽大道自北向南第二间、第三间门面房100.8M2（第二间门面房为房屋平面图中的X轴至W轴，门面宽度为6米；第三间门面房自W轴与R轴间，门面宽度为4米。房屋面积以房屋测绘部门实际测量为准），属原告邓翠玲所有，被告湖北恒馨房地产开发有限公司限本判决生效之日起三十日内将该房屋交付给原告邓翠玲。
二、被告湖北恒馨房地产开发有限公司在交付房屋后六个月内为原告邓翠玲办理二间门面房的权属证书，办证费用由被告湖北恒馨房地产开发有限公司负担。
三、被告湖北恒馨房地产开发有限公司支付原告邓翠玲迟延交付房屋的租金（按每间每月2500元计算，自2014年1月起计算至房屋交付之日止）。
四、驳回原告邓翠玲的其他诉讼请求。
如被告湖北恒馨房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28780元，由被告湖北恒馨房地产开发有限公司负担25215元，由原告邓翠玲负担3565元，限本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审 判 长 李德坤
审 判 员 张红娟
人民陪审员 刘俊明
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 郭文娟
附录
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
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