江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亭民初字第1047号
原告（反诉被告）江苏科俐文国际大酒店有限公司，住所地盐城市建军东路88号。
法定代表人毛毳，董事长。
委托代理人何春荣，该公司会计。
委托代理人仓金谷，江苏腾飞苑律师事务所律师。
被告（反诉原告）王海娟，1981年4月7日。
委托代理人蔡云桂、张广明，江苏中盐律师事务所律师。
原告江苏科俐文国际大酒店有限公司（下称科俐文大酒店）与被告王海娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，被告王海娟在案件审理期间提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序由审判员吕建生独任审判，于同年5月23日公开开庭进行了审理。后经裁定转为普通程序并依法组成合议庭，于同年7月31日、2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）科俐文大酒店委托的代理人仓金谷、何春荣，被告（反诉原告）王海娟及其委托代理人蔡云桂、张广明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告科俐文大酒店诉称，2013年8月8日，原、被告双方签订了一份租赁协议书，约定原告将科俐文大酒店一层部分餐饮房屋租赁给被告经营，合同对租赁期限、租金及支付时间、违约责任等均作了详细的约定。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告经营，被告自行领取营业执照经营“真粥道”餐饮。按照合同约定，被告应于2013年12月8日、2014年3月8日支付租金计17.5万元，但被告未能按约支付，原告多次催讨，被告以种种理由不予支付。根据租赁合同第二十条约定，被告如不按时交纳租金，被告应承担合同总额20%的违约金，同时原告有权随时解除合同，被告应无条件移交租赁财产。现请求法院依法判决：一、解除双方的租赁合同，判令被告立即将租赁房屋交付原告；二、被告立即按约支付租金113200元至2014年5月8日；三、被告支付违约金35万元。
被告王海娟辩称，原告要求解除租赁合同，没有事实与法律依据，被告要求继续履行合同赔偿损失。2013年8月8日，被告租赁原告一楼约500平方米房屋，用于餐饮经营，并对一楼进行装潢，添置设备用品，投入近80万元，并领取了“盐城市亭湖区真粥道餐厅”（下称真粥道餐厅）的营业执照，根据租赁协议约定，租期为五年，原告提供水、电、气，费用由原告代收代缴，被告按约定交了押金、租金和天燃气等费用。2013年10月6日，被告的真粥道餐厅开始营业。2013年11月11日凌晨3时许，原告派人拆除提供给被告的天燃气管道，致被告真粥道餐厅无法经营。后经了解，系原告违反规定私接天燃气管道被查处整改所致。原告不按约提供天燃气，构成了违约，导致被告餐厅无法经营，造成经济损失。被告没有违反协议条款，不存在违约，故不应向原告支付违约金35万元。被告已交纳租金3个月，因原告不履行供气义务，原告违约使合同无法履行，原告无权要求被告支付租金，被告预期收益的损失应由违约方原告承担，请求驳回原告的诉讼请求。
被告王海娟（反诉原告）反诉称，2013年8月8日，反诉原、被告签订房屋租赁协议，约定反诉被告将科俐文大酒店一层餐饮部分房屋承包给反诉原告经营，主要约定：“期间自2013年10月8日至2018年10月7日止，年承包金35万元，先交后租。反诉原告支付押金5万元，反诉原告应按时缴纳水、电、气等费用，否则反诉被告有权停止水、气供应等，协议对其他事项还作了约定”。协议签订后，反诉原告对租赁的房屋屋内外进行了装修，购置了厨房厨具、桌椅、电脑监控、空调等经营设施，并招聘人员及办理消防和营业执照后，于2013年10月6日开业经营。后因反诉被告于2013年11月11日夜拆除天燃气管道致反诉原告无法经营。综上，反诉被告的行为构成违约，应当承担违约之责。诉请法院判令：一、解除反诉原、被告于2013年8月8日签订的房屋租赁协议。二、反诉被告向反诉原告支付违约金10万元。三、反诉被告支付反诉原告各项经济损失合计606000元（详见评估报告书）。四、反诉被告返还反诉原告押金50000元、租金58333元、预交煤气费3000元。以上各项合计为817333元。
原告（反诉被告）科俐文大酒店辩称，反诉原告的反诉没有事实和法律依据。一、是反诉原告违约没有按照合同的约定及时缴纳租金，反诉被告有权解除合同，并要求反诉原告赔偿经济损失。二、反诉原告在经营不到一个月之后就停止经营，其行为已经解除合同，故不存在再赔偿反诉原告的经济损失。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月8日，科俐文大酒店（甲方）与王海娟（乙方）签订了一份《租赁协议书》，协议约定：甲方将自己位于盐城市亭湖区建军东路88号原酒店一层餐饮部分承包乙方经营，经营期限自2013年10月8日起至2018年10月7日止，2013年10月8日前的准备时间不收承包金。乙方每年支付甲方承包金35万元。支付办法为先交后租，提前一个月支付，第一年按季付（金额8.75万元），第二年半年支付（金额17.5万元）。本协议签订后，乙方先向甲方支付5万元定金，承包金具体支付时间为：2013年9月8日、2013年12月8日、2014年3月8日、2014年6月8日、2014年12月8日，以后年限以此类推。协议同时约定，若乙方不能按时交纳承包金，所拖欠数额按每日千分之三计算滞纳金，并承担合同总额20%的违约金。在此情形下，甲方有权随时解除合同，并要求乙方无条件移交，乙方应按原状交还承包财产。协议还约定，乙方必须按照有关规定交纳水、电等费用，由甲方代收代缴，此项费用乙方必须在次月5日前缴清，否则按日千分之三交纳滞纳金。乙方应按时缴纳水、电、气等费用，乙方不能及时缴纳的，经甲方催交后，乙方仍未缴纳的，甲方有权停止水、气供应，直到交足为止，在此情况下，乙方不得认为甲方违约。本协议生效后，双方不得提前解除，否则提出解除的一方向对方支付违约金10万元（协商一致除外）。双方还对其他相关事项进行了约定。
协议签订后，王海娟于2013年8月8日向科俐文大酒店交纳租赁押金5万元。同年9月10日，王海娟向科俐文大酒店交纳自2013年10月8日至2014年1月7日期间的租金87500元.同年10月3日交纳3000元，科俐文大酒店将租赁房屋交付王海娟，王海娟对一楼餐厅进行了室内外装修，将大厅的局部改造成了二层阁楼，购置了厨房设施设备、餐厅设施及餐厅的经营用品、招聘了餐厅工作人员，办理了个体工商户营业执照，名称为“盐城市亭湖区真粥道餐厅”，经营者为王海娟。2013年10月8日，餐厅正式营业，餐厅使用的天燃气由科俐文大酒店提供。后因科俐文大酒店未经盐城市新奥燃气有限公司同意提供天燃气给王海娟使用，新奥燃气要求科俐文大酒店整改，科俐文大酒店于2013年11月11日将提供给王海娟使用的天燃气拆除。王海娟发现后要求科俐文大酒店恢复供气，科俐文大酒店表示如果王海娟改用罐装煤气可适当对其补贴，王海娟未予同意，双方未能达成一致意见，后餐厅一直没有经营。2014年3月18日，科俐文大酒店向本院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同，并返还租赁房屋，同时要求王海娟支付租金及违约金。同年5月8日，科俐文大酒店在王海娟未到场的情况下，将王海娟餐厅的相关设施和用品进行了清理，自行收回租赁房屋，并对王海娟的装修进行了改造。
本案在审理过程中，根据王海娟的申请，本院依法委托盐城东城亿价格评估有限责任公司，对王海娟经营的真粥道餐厅内外装修投资和餐厅购置的设施、餐厅添附物、经营的必须物品、食品等投资及餐厅的停业损失进行价格评估鉴定。2014年12月3日，该公司作出了盐东诚亿亭鉴评字（2014）第026号《价格评估报告书》，确定王海娟经营的真粥道餐厅在估价基准日的评估价格：一、餐厅购置的设施、餐厅添附物损失（现场有）的评估价格为人民币11.66万元；二、餐厅购置的设施、餐厅添附物损失（现场没有、能提供证据）的评估价格为人民币8.30万元；三、正常经营必备食品、调料、清洁用品损失经评估测算的评估价格为人民币0.68万元；四、装修损失在估价基准日评估价格为人民币29.02万元；五、6个月的停业可得利润损失的评估价格为人民币10.94万元；以上总合计为60.6万元。该评估报告送达双方当事人后，王海娟表示无异议，科俐文大酒店提出异议，认为评估报告没有注明评估的依据，对评估结论无法确定真实、准确，但未能提供相关的证据予以证明。本案经本院主持调解，因双方当事人争议较大，致调解未果。
本案的争议焦点为：一、原、被告在履行房屋租赁合同中是否存在违约的行为。二、原告科俐文大酒店要求被告王海娟支付租金、违约金及返还租赁房屋的请求是否成立。三、被告王海娟的反诉请求是否成立。
本院认为，本诉部分：
㈠关于本案房屋租赁合同效力的问题
原、被告于2013年8月8日签订的《租赁协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，且原告已将租赁房屋交付被告使用，被告亦已交付租金、押金，对房屋进行装修并经营，故双方签订的合同合法、有效，对双方均具有法律约束力，应认定为有效合同。
㈡关于原告在履行合同过程中是否存在违约行为的问题
原、被告签订租赁合同后，被告按合同约定向原告交纳押金5万元、支付租金87500元交纳现金3000元。后因原告提供给被告的天燃气被要求整改，原告于2013年11月11日将被告经营中的餐厅天燃气管道拆除致停止经营，后被告一直没有经营亦未续交租金。原告认为被告未续交租金构成违约，被告认为原告拆除天燃气的行为先构成违约，导致其无法经营而拒绝继交租金。根据双方签订的《租赁协议书》第二十二条约定“乙方（被告）应按时缴纳水、电、气等费用，乙方不能及时缴纳的，经甲方催交后，乙方仍未缴纳的，甲方有权停止水、气供应，直到交足为止……”，该约定虽未确定原告提供天燃气给被告使用，但被告开业时，原告实际向被告提供了天燃气供被告经营使用，应认定原告有提供天燃气给被告使用的义务，现原告未与被告协商一致的情况下，自行拆除了其已提供给被告经营的天燃气致被告无法经营，其行为应认定构成违约。
㈢关于原告要求被告支付租金、违约金并返还租赁房屋的请求是否成立的问题
本案中，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行合同的义务。被告在经营过程中，因原告单方面拆除提供给被告使用的天燃气，致使被告停止经营、拖欠房租，原告违约在先，原告要求被告交纳租金并承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告于2014年5月8日已自行收回租赁房屋，被告经营餐厅的设施均在原告处。现双方在审理过程中均同意解除合同，本院予以确认。
反诉部分：
㈠关于反诉原告的反诉请求能否成立的问题
因原、被告双方均同意解除双方签订的租赁合同，且原告（反诉被告）已于2014年5月8日自行收回了承租房屋，故被告（反诉原告）要求解除租赁合同的诉讼请求成立。2、关于被告（反诉原告）要求反诉被告支付违约金10万元的问题。经查，本案租赁合同在履行过程中，原告（反诉被告）在未与被告（反诉原告）协商一致的情况下，自行拆除了天燃气管道，导致被告（反诉原告）餐厅停业，原告（反诉被告）构成违约。又因原告（反诉被告）在未与被告（反诉原告）协商一致的情况下自行收回出租房屋导致合同无法履行。按照合同的规定，原告（反诉被告）应承担被告（反诉原告）违约金10万元。3、关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿各项经济损失606000元的问题。被告（反诉原告）所开办的餐厅损失经评估：餐厅购置的设施、餐厅添附物损失11.66万元、餐厅购置的设施、餐厅添附物损失8.3万元、正常经营必备食品、调料、清洁用品损失0.68万元、装修损失29.02万元、6个月停业可得利润损失10.94万元。被告（反诉原告）与原告（反诉被告）在合同履行过程中，因原告（反诉被告）违约停止供气致被告（反诉原告）停业并停止经营，且原告（反诉被告）在2014年5月8日已收回了出租房屋，给被告（反诉原告）造成损失，被告（反诉原告）直接损失为496600元，该损失应全部由原告（反诉被告）承担。被告（反诉原告）在原告（反诉被告）停止供气后，未采取补救措施，向燃气部门申请开户或采用罐装气进行经营，而是停止经营，扩大损失，被告（反诉原告）自身也有一定的责任。综合分析双方的责任及被告（反诉原告）的损失，本院酌定原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）停业损失3个月的可得利润，被告（反诉原告）自行承担30%（16410元），原告（反诉被告）承担70%（38290元）。
㈡关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还押金5万元、租金58333元、预交费用3000元的问题。
本案中，被告（反诉原告）交纳了押金5万元、2013年10月8日至2014年1月7日租金87500元、相关费用3000元。被告（反诉原告）实际经营至2013年11月10日（32天），应承担租金31111元。被告（反诉原告）预交的租金87500元扣除31111元后，原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）租金56389元。基于合同已解除，原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）押金5万元及预交的3000元相关费用。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第三款之规定，判决如下：
一、解除原告江苏科俐文国际大酒店有限公司与被告王海娟签订的房屋租赁协议。
二、原告（反诉被告）江苏科俐文国际大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）王海娟支付违约金10万元。
三、原告（反诉被告）江苏科俐文国际大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告（反诉原告）王海娟餐厅设施、添附物及装修损失计496600元。
四、原告（反诉被告）江苏科俐文国际大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告（反诉原告）王海娟可得利润损失38290元。
五、原告（反诉被告）江苏科俐文国际大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）王海娟押金5万元、房租56389元、相关费用3000元，合计109389元。
六、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9130元，由原告（反诉被告）江苏科俐文国际大酒店有限公司承担；反诉案件受理费5990元，由原告（反诉被告）江苏科俐文国际大酒店有限公司承担5300元，被告（反诉原告）王海娟承担690元。鉴定费13800元，由原告（反诉被告）江苏科俐文国际大酒店有限公司承担12400元，被告（反诉原告）王海娟承担1340元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 蔡 克
审 判 员 吕建生
人民陪审员 程晓明
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 谷 萍
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
㈠因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。
㈡因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
㈢因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。
㈣因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。