江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00568号
上诉人（原审被告）：南京中浙房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市江宁区东山街道岔路口宏运大道1468号。
法定代表人：周剑芝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：顾颂坚，江苏东恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱绵茂，海南德银律师事务所律师（2016年5月18日委托）。
被上诉人（原审原告）：南京市左邻右里家园业主委员会，住所地江苏省南京市江宁区宏运大道1188号左邻右里家园。
负责人：侯云生，该委员会主任。
委托诉讼代理人：郁大镇，江苏宁城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋兰英，该委员会副主任。
上诉人南京中浙房地产开发有限公司（以下简称中浙公司）因与被上诉人南京市左邻右里家园业主委员会（以下简称左邻右里业委会）所有权确认纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人中浙公司的委托诉讼代理人顾颂坚、被上诉人左邻右里业委会的负责人侯云生、委托诉讼代理人郁大镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中浙公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回左邻右里业委会的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由左邻右里业委会承担。事实与理由：1.左邻右里业委会不具备本案原告诉讼主体资格。物权确认之诉超出了业主委员会的职责范围，左邻右里业委会无权提起此类诉讼。即使有权�起此类诉讼，其在提起本案诉讼前，既未按照《左邻右里家园业主大会议事规则》提议召开全体业主大会，也未公示议案，更未对本次诉讼事宜进行表决。即使根据其一审中后补的证据，本案中同意其起诉的也只有102户业主，而本小区业主有2550户，左邻右里业委会提起本案诉讼并未得到广大业主授权，属擅自提起诉讼。2.会所、幼儿园系中浙公司投资建设，按照物权法谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所、幼儿园产权应归中浙公司所有。
被上诉人左邻右里业委会答辩意见：1.左邻右里业委会具有本案原告诉讼主体资格。2.商品房买卖契约中已明确约定会所、幼儿园归全体业主所有，该约定对中浙公司具有约束力。且会所、幼儿园建设成本已在房价成本中分摊，故会所、幼儿园应归左邻右里全体业主所有。综上，请求驳回中浙公司上诉，维持原判。
左邻右里业委会向一审法院诉讼请求：1.确认位于江苏省南京市江宁区宏运大道1188号左邻右里家园小区会所、幼儿园归南京市江宁区左邻右里家园全体业主共有；中浙公司将会所、幼儿园移交给左邻右里业委会。2.本案诉讼费用由中浙公司承担。
一审法院经审理查明：位于江苏省南京市江宁区岔路口宏运大道1188号的左邻右里家园系中浙公司开发建设的商品房项目，根据该小区业委会备案登记表记载有业主1951户。
中浙公司在销售左邻右里家园一期共计196套商品房时，就其中39套商品房与购房人签订的《商品房买卖契约》中约定，未计入共有公用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑部位包括物业管理用房、水泵房、消防水池、警卫室、配电房、会所、幼儿园、网球场。而其余商品�的买卖契约中关于会所与幼儿园归属的约定又分为两种：一种是没有将会所与幼儿园约定在“未计入共有共用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑”内，同时又明确约定“未计入共有共用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑”以外的配套房屋和建筑归中浙公司所有。另一种是没有将会所与幼儿园约定在“未计入共有共用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑”内，但对会所与幼儿园的所有权归属亦未明确约定。
2012年5月，左邻右里业委会通过备案登记。2015年1月25日，左邻右里业主代表大会作出决议，决议中写明“因本小区业主与南京中浙房地产公司就小区会所和幼儿园的所有权纠纷，现特授权南京左邻右里业委会全权代表小区全体业主进行法律诉讼。”
一审审理中，左邻右里业委会向一审法院提交了“对于同意会所、幼儿园诉讼之左邻右里业主代表大会代表签字表”和“声援支持业委会依法夺回属于全体业主共有的会所、幼儿园签名表”各一份，其中“对于同意会所、幼儿园诉讼之左邻右里业主代表大会代表签字表”上有签名102个，“声援支持业委会依法夺回属于全体业主共有的会所、幼儿园签名表”上有签名1245个。
一审认定本案争议焦点为：1.左邻右里业委会是否具有本案原告诉讼主体适格。2.左邻右里业委会要求确认诉争会所与幼儿园归全体业主所有是否具有法律和事实依据。3.左邻右里业委会的起诉是否超过了诉讼时效。
围绕左邻右里业委会是否具有本案原告诉讼主体资格的问题，左邻右里业委会提交如下证据：1、业主委员会备案登记审批表一份，证明左邻右里业委会系依法成立；2、左邻右里家园业主�会关于授权左邻右里业委会诉讼的决议一份；3、左邻右里业委会关于通过诉讼进行小区会所及幼儿园所有权维权的决定一份；4、“同意会所、幼儿园诉讼之左邻右里业主代表大会代表签字表”、“声援支持业委会依法夺回属于全体业主共有的会所、幼儿园签名表”各一份。证据2、3、4用于证明左邻右里业委会的起诉得到了业主大会的授权。中浙公司质证意见：1、对于业主委员会备案登记表的真实性没有异议，但该备案表只能证明左邻右里业委会经过备案，不能证明左邻右里业委会具备本案原告诉讼主体资格；2、对于业主大会关于授权左邻右里业委会诉讼的决议的真实性无法确认，根据《左邻右里家园业主大会议事规则》，召开临时业主大会需提前15天通知，将会议议题发给每一个业主，并有所有业主签名。该决议上没有全体业主签名。且会议时间是2015年1月25日，系在左邻右里业委会提起本案诉讼之后，可见左邻右里业委会在提起本案诉讼时并没有经过业主大会的决议；3、对于通过诉讼进行小区会所及幼儿园所有权维权的决定的真实性无法确认；4、对于“同意会所、幼儿园诉讼之左邻右里业主代表大会代表签字表”、“声援支持业委会依法夺回属于全体业主共有的会所、幼儿园签名表”的真实性无法确认。声援支持业委会依法夺回属于全体业主共有的会所、幼儿园与业委会的职责没有关联，也不能表明决议能够得到全体业主的同意。综上，左邻右里业委会的上述证据不能证明其具有本案原告诉讼主体资格。中浙公司为证明左邻右里业委会不具有本案原告诉讼主体资格，提交如下证据：1、《左邻右里家园业主大会议事规则》一份，用于证明左邻右里业委会提起本案诉讼没有经过合法的业主大会的召开和程序；2、左邻右里家园1-5期商品房买卖契约5份，合同中明确约定会所与幼儿园归中浙公司所有。用于证明涉案争议不是针对全体业主共同权益的争议，左邻右里业委会没有资格代表提起这一类型的诉讼。左邻右里业委会质证意见：对上述证据的真实性均无异议，但认为左邻右里家园小区一期中有3栋计69户房屋的买卖契约中约定了会所与幼儿园归全体业主共有。
围绕左邻右里业委会要求确认诉争会所与幼儿园归全体业主所有是否具有法律和事实依据的问题，左邻右里业委会提交如下证据：1、左邻右里家园总平面规划图一份，用于证明会所与幼儿园在总体规划建筑区内；2、左邻右里家园3幢404室商品房买卖契约一份，用于证明中浙公司与业主约定诉争会所与幼儿园归全体业主所有；3、南京市江宁区物价局网上回复打印件一份，证明业主购买的左邻右里家园房屋�已经分摊了诉争会所与幼儿园的成本。中浙公司质证意见：1、对总平面规划图的真实性没有异议，但该规划图与本案没有关联，会所与幼儿园在总体规划中并不代表归全体业主所有；2、左邻右里业委会提供的合同只是小区总体合同中极少的一部分，不能以此证明诉争会所与幼儿园的产权约定归全体业主所有；3、对南京市江宁区物价局回复的真实性没有异议，但该回复不能证明会所与幼儿园的建设成本全部分摊进了房价，且成本的分摊不能证明会所与幼儿园的产权归全体业主所有。中浙公司提交如下证据:1、左邻右里家园1-5期商品房买卖契约,用于证明诉争会所与幼儿园并非归全体业主所有；2、左邻右里家园住宅小区的管理规约，用于证明全体业主明知且确认诉争会所与幼儿园不归全体业主所有；3、商品房共有共用部位明细表一份，用于证明诉争会所与幼儿园明确归开发商所有；4、房屋面积测算成果报告一份，用于证明原先规划的会所中有部分面积后来调整为物业管理用房，即使中浙公司分摊了部分会所的建设成本，也只是合法分摊了物业管理用房建设成本，并非分摊部分建设成本而使诉争会所与幼儿园的产权归全体业主所有。左邻右里业委会质证意见：1、对商品房买卖契约的真实性予以认可，但认为小区一期有3栋计69户房屋的销售合同中约定了会所与幼儿园归全体业主共有。销售情况好转后，中浙公司就修改了契约的内容；2、对左邻右里家园住宅小区管理规约，左邻右里业委会认为编写时因不知情而未将会所与幼儿园写入，而实际上房屋销售合同中已明确约定会所与幼儿园归全体业主共有;3、商品房共有共用部位明细表只能反映23栋、47栋的情况，只涉及小区3、4、5期。且明细表并未显示诉争会所与幼儿园归中浙公司所�，亦不能作为所有权归属的依据;4、房屋面积测算成果报告系中浙公司单方申报后所测绘的会所与幼儿园的面积，不能作为所有权归属的依据。
一审审理期间，经法院要求，中浙公司提交了左邻右里家园1期196套商品房对应的194份销售合同（其中1幢401室、6幢401室2套商品房中浙公司未查找到合同），其中有39份合同将诉争会所、幼儿园列入“未计入共有公用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑部位”。中浙公司将其余155份未约定会所与幼儿园归业主所有的销售合同提交法院作为证明其诉讼主张的证据，左邻右里业委会对此质证认为，其无法确认该155份合同的真实性。
一审法院认为，一、关于左邻右里业委会是否具有本案原告诉讼主体资格的问题：1、左邻右里业委会是左邻右里业主选举产生，并在政府主管部门办理了备案依法成立的组织，经业主大会授权后，为维持全体业主的利益，左邻右里业委会具有诉讼主体资格。2、虽然《江苏省物业管理条例》第二十四条第一款规定，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定和活动。但对于物业管理区域内相关共有建筑物权属的确认，是进行有效物业管理的重要前提条件，故左邻右里业委会有权对小区共有的建筑物提起物权所有权确认之诉。3、本案中，左邻右里业委会虽然是依据业主与中浙公司签订的商品房买卖契约主张会所与幼儿园产权，但左邻右里业委会要求确认的是会所与幼儿园归左邻右里全体业主共有，故左邻右里业委会就该主张提起诉讼，并不违反法律规定。4、左邻右里业委会在诉讼过程中，已经提交了左邻右里家园业主大会关于授权左邻右里业委会诉讼的决议一份、关于通过诉讼进行小区会所�幼儿园所有权维权的决定一份、业主“同意会所、幼儿园诉讼之左邻右里业主代表大会代表签字表”、“声援支持业委会依法夺回属于全体业主共有的会所、幼儿园签名表”等证据，足以证明其提起诉讼得到了超过法律规定比例业主的授权。故中浙公司主张左邻右里业委会就本案无原告诉讼主体资格，一审法院不予支持。
二、关于诉争会所与幼儿园归全体业主所有是否具有事实和法律依据的问题。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，中浙公司与左邻右里家园部分业主在商品房销售合同中约定，诉争会所、幼儿园系“未计入共有公用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑部位”，该约定系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的效�性强制性规定，合法有效，对中浙公司具有法律拘束力。虽然中浙公司只与部分业主作了相应约定，但该约定所作出的意思表示系对全体业主相应共有权的确认，该确认并不因中浙公司未与其余业主约定而失效，仍然对中浙公司具有法律拘束力。
三、关于左邻右里业委会的起诉是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，本案左邻右里业委会的诉请为要求确认诉争会所与幼儿园归全体业主共有，系所有权确认纠纷，不受诉讼时效的制度限制。
综上，一审法院判决：一、坐落于江苏省南京市江宁区宏运大道1188号左邻右里家园小区内的会所及幼儿园为左邻右里家园全体业主共有。二、中浙公司于判决生效后三十日内，将江苏省南京市江宁区宏运大道1188号左邻右里家园小区内的会所及幼儿园移交给左邻右里业委会。一审案件受理费201800元由中浙公司负担（此款已由左邻右里业委会预付，中浙公司于判决生效之日起三十日内向左邻右里业委会支付）。
双方当事人对一审查明事实中业主户数提出异议，对其余事实均无异议，本院予以确认。对于涉案小区业主户数，二审中双方当事人一致确认目前为2550户。
本院二审期间，中浙公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，具体如下：
会所中物业管理用房的有关问题
中浙公司提交如下证据：2016年4月8日《左邻右里小区物业用房备案申请》一份、2007年5月、2010年12月31日先后二次与江鸿物业左邻右里管理处《房屋交接单》二份、2016年1月14日与万园物业左邻右里管理处《房屋交接单》一份。证明目的：涉案会所中包含了涉案小区的物业管理用房1014.31平方米，且已经在江苏省南京市江宁区住房和城乡建设局办理备案手续，也已经移交给涉案小区物业公司使用。
左邻右里业委会质证意见：对《左邻右里小区物业用房备案申请》、三份《房屋交接单》的真实性、合法性没有异议，但上述证据与本案没有关联性。
二、会所、幼儿园建设成本分摊的有关事实
中浙公司提交如下证据：1、2016年12月20日江苏省南京市江宁区物价局《回复》，内容为：2004年左邻右里家园1#、2#、3#、5#、6#楼，2005年左邻右里家园二组团7#、8#、9#、10#楼，一组团1#楼普通住宅商品房价格的附属配套费用中含开发企业申报的幼儿园及会所部分成本，其他组团开发项目开发企业未向价格部门申报幼儿园及会所的分摊成本，且2008年12月31日�，开发企业无需向价格部门进行价格审批。2、五份《南京市商品房销售价格申报备案表》，前三份显示附属配套费用中含开发企业申报的幼儿园及会所部分成本，后二份未显示附属配套费用中含开发企业申报的幼儿园及会所的分摊成本。3、《中浙房产内部核算考核动态表（会所）》、《中浙房产内部核算考核动态表（幼儿园）》。
中浙公司证明目的：根据前三份《南京市商品房销售价格申报备案表》，会所、幼儿园的分摊成本合计236.86万元。根据《中浙房产内部核算考核动态表（会所）》、《中浙房产内部核算考核动态表（幼儿园）》，涉案会所总投资成本13328727.25万元、幼儿园总投资成本13583793.77万元。而会所面积2436.9平方米+1014.31平方米=3451.21平方米、幼儿园面积2934.84平方米。根据上述数据，涉案会所中1014.31平方米物业管理用房的总投资成本为391万元。所谓分摊的会所、幼儿园的建设成本远远低于1014.31平方米物业管理用房的投资成本，故本案实际不存在会所、幼儿园建设成本分摊的事实。
左邻右里业委会质证意见：对2016年12月20日南京市江宁区物价局《回复》的真实性、合法性没有异议。对五份《南京市商品房销售价格申报备案表》、《中浙房产内部核算考核动态表（会所）》、《中浙房产内部核算考核动态表（幼儿园）》的真实性不予认可，相关数字比较不能实现中浙公司的证明目的。
关于《商品房买卖契约》明确约定会所、幼儿园归业主
所有的39户业主的合计总建筑面积、涉案小区总建筑面积
中浙公司提交如下证据：1、《说明》（后附左邻右里家园1期客户明细）一份，证明39户业主合计总建筑面积为4133平方米。2、涉案小区规划图，证明涉案小区总规划建筑面积为304700平方米。中浙公司认为，39户建筑面积只在涉案小区总建筑面积中占比1.356%，一审法院以39户的合同约定为依据，认定会所、幼儿园归全体业主共有，有失偏颇。
左邻右里业委会质证意见：对《说明》的真实性不予认可。对涉案小区规划图的真实性、合法性、关联性予以认可，涉案小区总规划建筑面积确实为304700平方米。39户业主的合计总建筑面积具体多少不清楚，请法院核定。但面积占比不影响权属认定，中浙公司以面积占比推翻一审法院的权属认定不能成立。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.左邻右里业委会是否具有本案原告诉讼主体资格。2.诉争会所与幼儿园产权归属应如何认定。
本院�为，关于左邻右里业委会是否具有本案原告诉讼主体资格的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法(的解释》第五十二条之规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。本案中，左邻右里业委会是依据物权法相关规定，由左邻右里全体业主选举产生，并向政府行政主管部门备案依法成立的组织。且对于物业管理区域内相关共有建筑物权属的确认，是业委会进行有效物业管理的前提条件，故左邻右里业委会经业主大会授权，有权提起本案诉讼。虽然关于授权左邻右里业委会诉讼的决议形成于左邻右里业委会提起本案诉讼后，但视为事后的追认。左邻右里业委会�审中已经提交了关于通过诉讼进行小区会所及幼儿园所有权维权的决定一份、业主“同意会所、幼儿园诉讼之左邻右里业主代表大会代表签字表”、“声援支持业委会依法夺回属于全体业主共有的会所、幼儿园签名表”等证据，足以证明其提起诉讼得到了超过法律规定比例业主的授权。故中浙公司主张左邻右里业委会不具备本案原告诉讼主体资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于涉案会所与幼儿园产权归属问题。《中华人民共和国物权法》没有明确规定，理论上存在约定说、面积分摊说、成本分摊说、规划说等学说。本院认为，根据物权法的立法精神，对于小区会所、幼儿园的权属判断可按如下方法处理：（1）会所中某些房屋如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家有关规定确定，比如物业服务用房。小区配套的幼儿园如属于国家或地方规定开发商应配套修建的公益性设施，按照国家或地方的规定应当移交给教育部门建设公办幼儿园或普惠性民办园的，幼儿园的权属应当归政府。（2）在没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定会所、幼儿园整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行。（3）没有规定也没有约定的情况下，区分投资情况具体确定：如果有证据证明会所、幼儿园的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所、幼儿园产权归开发商所有。具体到本案，应作如下处理：
首先，由于会所中有1014.31平方米属物业管理用房，现有事
实表明，虽然中浙公司对该部分房屋进行了移交使用，但尚未办理产权登记。故会所中1014.31平方米物业管理用房依法应认定属全体业主所有，左邻右里业委会对该1014.31平方米的诉讼请求应予支持。
其次，1014.31平方米物业管理用房以外的会所、幼儿园的归属问题，分二部分：
第一部分，前三批商品房销售价格申报审批过程中，中浙公司
向物价局提交的价格申报备案表显示，该三批所涉581户业主对会所、幼儿园进行了部分建设成本分摊。
1、其中，有39户业主的购房合同中明确约定会所、幼儿园归业主共有。根据有约定从约定的原则，该39户业主对1014.31平方米物业管理用房以外的会所、幼儿园可享有共有权。
2、余下542户业主的购房合同中未明确约定会所、幼儿园归
属，该部分业主应否享有1014.31平方米物业管理用房以外的会所、幼儿园的共有产权。根据二审查明的事实，虽然商品房销售价格申报表显示，581户业主对包含1014.31平方米物业管理用房在内的会所、幼儿园分摊总额合计236万元。但涉案1014.31平方米物业管理用房总投资成本合计391万元，该数额高于236万元。综合全案，本院认定，1014.31平方米物业管理用房以外的会所、幼儿园的建设成本实际未列入542户业主商品房建造成本并实际构成542户业主商品房对外销售价格的组成部分。故该542户业主不享有1014.31平方米物业管理用房以外的会所、幼儿园的共有产权，相应产权应认定属中浙公司所有。
第二部分，涉案小区581户业主以外的业主的购房合同中，有
一部分购房合同中未明确约定会所、幼儿园归属，且未有证据显示会所、幼儿园建设成本实际列入商品房建造成本，并实际构成商品房对外销售价格的组成部分；还有一部分购房合同中明确约定会所、幼儿园权属归中浙公司所有。故上述业主对1014.31平方米物业管理用房以外的会所、幼儿园不享有共有产权，相应产权应认定属中浙公司所有。
综上，涉案会所中1014.31平方米物业管理用房所有权依法属左邻右里全体业主共有。对1014.31平方米物业管理用房以外的会所、幼儿园部分，除上述39户业主可依据合同约定与中浙公司享有共有产权以外，其余业主对此不享有共有权。至于上述39户业主与中浙公司对1014.31平方米物业管理用房以外的会所、幼儿园如何享有共有产权的问题涉及两个问题，一是39户业主与中浙公司在何范围内享有共有产权；二是39户业主与中浙公司在共有范围内按何份额享有共有产权。本院认定，以39户业主�计建筑面积在涉案小区业主总规划建筑面积中占比为标准[4133平方米/（304700-3451.21）平方米=1.372%]，认定39户业主与中浙公司在1014.31平方米物业管理用房以外的会所、幼儿园总建筑面积的1.372%范围内按份共有；其按份共有的份额按照相应各自的建筑面积在上述共有范围内的占比比例予以确定。
综上所述，中浙公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民初字第11号民事判决；
二、1014.31平方米物业管理用房属南京市左邻右里家园全体业主所有；
三、驳回南京市左邻右里家园业主委员会其余诉讼请求；
四、驳回南京中浙房地产开发有限公司其余上诉请求。
一审案件受理费201800元，由南京中浙房地产开发有限公司负担40360元，南京市左邻右里家园业主委员会负担161440元。
二审案件受理费120000元，由上诉人南京中浙房地产开发有限公司负担24000元（南京中浙房地产开发有限公司预缴120000元，余款96000元由本院退还），被上诉人南京市左邻右里家园业主委员会负担96000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 施建红
代理审判员 周 艳
代理审判员 周杨明
二〇一七年二月十三日
书 记 员 汪亚玲