河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫14民终898号
上诉人（原审原告、反诉被告）河南长建置业有限公司。住所地：民权县。
法定代表人杨嗣敬，该公司经理。
委托代理人闫庆河，河南广民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈松林，男，1974年12月4日出生，汉族。
委托代理人冯炜，河南宇博律师事务所律师。
上诉人河南长建置业有限公司（以下简称长建公司）与被上诉人陈松林商品房买卖合同纠纷一案，上诉人长建公司于2015年6月16日向民权县人民法院提起诉讼，请求依法判令陈松林偿还其借款8万元，并承担逾期还款的违约责任。2015年6月16日，陈松林提出反诉，请求依法判令长建公司支付其房屋修复费用及赔偿各项损失共计10万元，并由长建公司承担诉讼费用。该院经审理于2015年12月10日作出（2014）民民初字第00785号民事判决。长建公司对此判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日立案受理后，于2016年3月1日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人长建公司的委托代理人闫庆河与被上诉人陈松林的委托代理人冯炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年12月30日，长建公司与陈松林签订商品房买卖合同，约定陈松林购买长建公司开发的位于东方今典4号楼3单元12楼02室的商品房。同日，双方签订《借款协议》，陈松林向长建公司出具《购买商品房借款条》，约定长建公司向陈松林提供现金8万元，用于支付购房款，使用时间为l年。并约定了逾期超过60天未还清，陈松林自动放弃上述商品房的一切权利，房屋交由长建公司处置等违约条款。陈松林接受商品房，对商品房进行装修并入住，期间发现存在商品房质量问题，经双方多次协商未果，陈松林拒绝向长建公司支付8万元购房款。2015年9月17日，河南省万佳价格鉴定评估有限公司鉴定，根据国家行业标准，该房屋存在较多施工质量问题，显著影响感官质量和使用功能。评估鉴定人员根据现场勘查的状况，经评估人员商议后确定，对墙体裂缝、真空玻璃等存在问题的房屋建筑工程，部分部位经维修后能基本达到使用质量标准，对上述问题的修复费用及修复装修期间同等房屋租赁费用价值进行评估。对于客厅顶面板底高度不一致虽经修复也难以达到外观质量标准，但会造成房屋价值损失，据委托方及当事人介绍，因小区开发企业出现问题导致物业管理问题多发，致使房屋热水无法正常供应，中央空调使用无人管理，小区物业管理缺陷，这些都会导致房屋整体价值贬值，评估人员综合考虑维修成本等各项因素，对房屋整体损失价值采用整体贬值损失进行评估；根据市场法进行市场调查，对于周边区域没有供应热水和中央空调的类似房屋的市场价格与评估标的进行比较，对市场差价进行分析，综合考虑各项因素，进而得出房屋贬值价值。价格评估结论：民权县东方今典陈松林所有的房屋损失价值在评估基准日的评估价值为：人民币捌万壹仟零陆拾叁元整（￥81063.00元）。
原审认为，长建公司与陈松林商品房买卖合同纠纷一案，长建公司与陈松林签订商品房买卖合同，同日签订《借款协议》，陈松林向长建公司出具《购买商品房借款条》，约定长建公司向陈松林提供现金8万元，用于支付购房款，使用时间为1年，逾期超过60天未还清，陈松林自动放弃上述商品房的一切权利，房屋交由长建公司处置等违约条款。从上述约定可以看出，长建公司与陈松林之间商品房买卖是本意，长建公司向陈松林提供现金8万元用于支付购房款的约定，应为长建公司销售商品房的一种促销手段，故本案诉争系商品房买卖合同纠纷而非民间借贷纠纷，即使长建公司交付的商品房存在一定的质量问题，但未达到不能入住，且陈松林未提出解除商品房买卖合同的情况下，陈松林应依约向长建公司归还8万元购房款；上述逾期未还款房屋交由长建公司处置的违约条款，系长建公司向陈松林提供8万元购房款的担保条款，明显违反流押的法律规定，属无效条款。综上，长建公司要求陈松林支付8万元购房款的诉请，合法有据，予以支持；长建公司主张的其他诉请，不予支持。长建公司与陈松林签订商品房买卖合同，长建公司应向陈松林交付符合质量要求的商品房，经鉴定，长建公司向陈松林交付的商品房存在质量问题，不符合国家标准要求，依据科学的鉴定结论法院可以认定房屋存在质量问题，并需要修复，同时，因房屋质量问题导致房屋贬损，尽管长建公司对鉴定结论、价格评估报告提出异议，但无相应证据推翻鉴定程序的合法性和鉴定结论的合理性，故对长建公司的上述抗辩意见不予采信。房屋修复造成的损失费及房屋贬损损失系陈松林现有合法利益的减少，因此，长建公司应支付相应的房屋贬损损失，以填平和补救给陈松林造成的上述损害后果。综上，长建公司应当支付陈松林主张的房屋修复造成的损失费及房屋贬损损失，陈松林的部分诉请，与法有据，予以支持。
原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决：一、陈松林于判决生效后十日内给付河南长建置业有限公司购房款80000元：二、驳回河南长建置业有限公司的其他诉讼请求；三、河南长建置业有限公司于判决生效后十日内给付陈松林因商品房修复造成的损失费用35163元及贬值损失45900元：四、驳回陈松林的其他反诉请求。本诉案件受理费1800元，由陈松林负担；反诉案件受理费1150元，鉴定费4300元，共计5450元，陈松林负担1950元，河南长建置业有限公司负担3500元。
长建公司不服一审判决上诉称，上诉人与被上诉人经协商签订了借款协议，约定借款期限为一年，逾期60天未还清，被上诉人自动放弃对该房屋的一切权利，房屋交由上诉人处置。被上诉人违反协议约定，应将房屋交由上诉人处置，并从逾期之日起按日息千分之二向上诉人支付利息。原审却将被上诉人逾期未归还房屋交由上诉人处置的违约条款认定为无效的流押规定违背事实，于法无据。被上诉人在对涉案房屋不享有任何权力的情况下入住并对房屋进行装修，后对房屋进行鉴定，上诉人认为价格评估鉴定的前提是错误的，上诉人开发东方今典小区根本没有承诺常年供应热水的条款，中央空调至今都在正常使用，被上诉人并未提交任何证据证明中央空调不能使用和物业管理存在缺陷。鉴定书中评估的修复损失过高，价值贬损鉴定也是错误的，鉴定费也没有正规的发票。上诉人享有房屋所有权，即便真的发生房屋价格贬损也与被上诉人无关，原审认定上诉人支付被上诉人主张的房屋修复造成的损失费及房屋贬损损失于法无据。上诉人与被上诉人签订借款协议时约定还款期限及逾期不偿还应支付的利息，原审却驳回上诉人请求被上诉人偿还利息的诉请于法无据。综上，原审认定事实不清，适用法律及判决结果错误，请求撤销原判，依法改判被上诉人偿还上诉人借款80000元及逾期还款之日起的利息。
陈松林未提交答辩状，庭审时口头答辩称，答辩人与上诉人之间不存在借贷关系，答辩人购买上诉人的房屋，拖欠的是购房款，原审认定商品房买卖合同正确，房屋的所有权属归答辩人所有，协议中所约定不能还款房屋由上诉人处置的条款无效。双方签订协议后办理了房屋交接手续，上诉人将房屋交付给了答辩人，并不存在违法入住的情况。答辩人入住房屋时，小区宣传非常好，承诺24小时供热水，一年四季有中央空调。由于管理混乱很多房屋存在一房多卖的情况，因上诉人法定代理人涉嫌诈骗被拘留，被公安机关查处，至今无法供应热水，中央空调也由多位业主共同管理，答辩人的房屋现在仍停电。答辩人房屋存在严重质量问题，多次找人维修，但都没有得到解决，答辩人才没有支付剩余的80000元。原审驳回上诉人的鉴定申请正确，没有支持上诉人的利息正确。请求驳回上诉，维持原判。
根据长建公司与陈松林的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原审认定法律关系是否正确；原审委托评估鉴定的结论能否作为本案裁判的依据；上诉人主张的80000元应否支付利息。
双方当事人对此焦点均无异议，并进行了论辩。
二审中，长建公司提交两份证据，证据一、民权县人民法院（2014）民民初字第00787号民事判决书一份，证明双方之间的纠纷是民间借贷纠纷，也支持借款利息；证据二、民权县公安局及商丘市公安局共同办理刑事案件过程中对东方今典小区的现房市场价值预测参考说明一份，证明涉案房屋的现在价值，说明争议房屋价值还是正常的价值，没有贬损。
经质证，陈松林认为，长建公司所提交证据一（2014）民民初字第00787号民事判决书，与本案无关，上诉人与孙莉之间的纠纷与本案无牵连，也是缺席判决；证据二东方今典小区的现房市场价格参考说明是复印件不能作为证据，且该证据仅是对所有房屋进行的预测，但陈松林购买的房屋存在严重质量问题，造成房屋价值的贬损，这个预测与本案涉案房屋无关。
陈松林提交二份证据，证据一、房屋交接书一份，说明陈松林是合法接受涉案房屋，是经长建公司许可装修的。证据二、陈松林缴纳契税、维修基金的票据，证明陈松林已缴纳契税，并办理了房产证，涉案房屋已归陈松林所有，陈松林拥有合法所有权。
经质证，长建公司对两份证据没有异议，并从这些证据中可以看出涉案房屋2013年1月12日交付，陈松林对此应无异议，否则不会接受房屋，但根据商品房销售管理办法的规定保修期为2年，本案上诉人对涉案房屋的保修期为2013年1月12日至2015年1月12日，超过2年，上诉人就不承担对房屋质量的保修责任。原审判决上诉人超过2年后再承担责任违背法律规定。
本院依职权现场调查，陈松林房间内卫生间及厨房内靠墙角处均各有两个冷暖水管。
经质证，长建公司和陈松林均无异议，均认可热水管供应过热水。
本院经审查认为，长建公司所提交的（2014）民民初字第00787号民事判决书，虽具真实性，但并无执行手续相印证，亦与本案无关联，达不到长建公司的证明目的。长建公司所提交的东方今典现房市场价值预测参考说明，仅是对东方今典小区内的所有房屋价值进行的预测，并不能证明陈松林所购买该小区内的房屋是否因存在质量问题而造成房屋价值贬损，该预测与本案涉案房屋无关联。本院不予采信。本院依职权调查笔录，双方均无异议，本院予以采信。
陈松林所提交的两份证据，长建公司没有异议，能够证明长建公司将涉案房屋交给陈松林，陈松林亦按规定缴纳契税和维修基金，涉案房屋已归陈松林所有。该两份证据与本案有关联，本院予以采信。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为，关于原审认定法律关系是否正确的问题。从长建公司与陈松林2012年12月30日签订的《借款协议》内容看，陈松林为购买长建公司所开发的东方今典小区的房屋因资金不足向长建公司借款，所借款项全部直接用于购房首付款，不得要求长建公司提供现金用于他途。从上述约定可以看出，长建公司向陈松林所提供现金8万元用于支付购房款，应为其销售商品房的一种促销手段，实质上是长建公司与陈松林之间进行商品房买卖，故原审将本案诉争定性为商品房买卖合同纠纷而非民间借贷纠纷并无不当。
关于原审法院委托评估鉴定的结论能否作为本案裁判依据的问题。涉案鉴定结论，万佳价格鉴定评估公司是有相关鉴定资质的公司，该公司经法院委托，根据相关法律法规规定，依据法院提供的有关资料，经实地勘察和市场调查做出，长建公司虽提异议，但并未提交足以推翻该鉴定结论的有效证据予以证实。长建公司上诉称，其对东方今典小区根本没有承诺常年供应热水，中央空调在正常使用。经本院调查，东方今典小区内早期确实供应过热水，经质证，长建公司与陈松林亦均对此无异议。从该评估鉴定结论看，评估鉴定机构是根据市场法进行市场调查，结合周边区域没有供应热水和中央空调的类似房屋的市场价格与评估标的进行市场差价分析，并综合各项因素而得出房屋贬损价值，客观真实，原审采信该鉴定结论作为定案依据并无不当。鉴定费用亦有鉴定机构出具的正规票据。长建公司的此项上诉理由不能成立。
关于长建公司主张的80000元借款应否支付利息的问题。本案系商品房买卖合同纠纷而非民间借贷纠纷，陈松林所欠长建公司80000元款为购房款，长建公司将涉案房屋交付陈松林后，陈松林即对房屋进行装修，并发现房屋有质量问题，而房屋质量问题是引起本案纠纷的主要原因，在该问题未得到解决之前，陈松林拒付长建公司涉案房款有正当理由，原审未予支持长建公司所主张的80000元欠款的利息并无不当。
综上，原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，判处正确，上诉人所提上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人河南长建置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 峰
审 判 员 赵保良
代理审判员 刘瑞英
二〇一六年四月八日
书 记 员 时 淼