北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初14608号
原告：李素民，男，1942年10月21日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：张晓红，男，1948年9月22日出生，汉族，北京市昌平区十三陵镇第二法律服务所法律工作者，住北京市昌平区。
被告：彭其芬，女，1976年12月24日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
被告：董良季，男，1973年6月8日出生，汉族，住山西省太原市。
原告李素民与被告彭其芬、被告董良季确认合同无效纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李素民及其委托诉讼代理人张晓红、被告彭其芬到庭参加诉讼。被告董良季经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李素民向本院提出诉讼请求：1、请求判决董良季与彭其芬2009年8月3日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、诉讼费由董良季、彭其芬承担。事实和理由：位于北京市昌平区北环里×号楼×号的房屋是我的合法财产。2005年7月20日我用该房�作抵押，从董良季和高金萍（系夫妻关系）处借款10万元。我依照约定将借款本息还清后，董良季违约未将房屋过户到我名下。为此我于2012年3月26日将董良季、高金萍起诉到昌平区人民法院（后撤诉）。我在搜集证据中发现，董良季、高金萍在放款之前，于2005年1月26日，伪造与我的“房屋买卖协议”和“委托书”，向北京市建设委员会提交买卖我的房屋的虚假材料，于2005年2月6日取得了由北京市建设委员会违法核发的证号为京房权证昌私移字第XX**号《房屋所有权证》。同时还发现董良季非法占有我的房屋后，隐瞒事实真相，于2009年8月3日与彭其芬签订《存量房屋买卖合同》，将我的房屋倒卖给彭其芬。北京市城乡建设委员会违法操作，于2009年8月3日为彭其芬核发了证号为X京房权证昌字第XX**号《房屋所有权证》。我于2014年3月26日将董良季、高金萍起诉，昌平区人民法院2015年8月19日判决董良季2005年1月26日签订的房屋买卖协议无效（该判决于2015年11月20日生效）。我还于2016年1月7日向昌平区人民法院提起行政诉讼，昌平区人民法院2016年6月30日判决原北京市建设委员会为董良季颁发京房权证昌私移字第XX**号《房屋所有权证》的行为违法（该判决于2016年7月19日生效）。我一直在自己的房屋内居住。董良季非法占有我的房屋并与彭其芬非法交易房屋前后，银行、评估单位和董良季、彭其芬及其他人从来没有来询问和查看过房屋，并没有履行过交房、验房手续。董良季非法占有我的房屋，隐瞒事实真相，采用欺诈手段，将我的房屋倒卖给彭其芬，彭其芬应当知道所购房屋来历不明，仍与董良季签订“存量房屋买卖合同”，其行为损害了我的利益，给我造成了很大的物质和精神损失，故为维护合法权益向法院提起民事诉讼。
被告彭其芬辩称：我已经依法善意取得位于昌平区北环里史家坑小区×号楼×号房屋。我与董良季原属于同事关系，2009年董良季说家里房子多，当时用于出租，租赁合同还没履行完，因透支说急需用钱，想把房子卖给我，于是2009年我与董良季经协商一致达成了房屋协议，协议约定，董良季将位于昌平区北环里史家坑小区×号楼×号楼房卖给我，首付款16万元，我向建设银行北京前门支行办理了购房借款，并于2009年8月6日签订个人住房借款合同。在本案中，我并不知道李素民与董良季所称的借款事宜，并且依法向北京市建设委员会依法办理房屋过户登记，基于对公示信赖，我已依法取得位于昌平区北环里史家坑小区×号楼×号房屋的所有权。首先，当时购房时，显示的房屋所有权人是董良季而不是李素民，此事与我无关。其次，董良季与我依法签订了房屋买卖合同，并且在房屋管理部门办理了房屋过户登记手续，因此我已经依法取得了房屋所有权。再次，即使本案中存在李素民所说的争议，也与我无关，我也构成了善意取得：（1）我在购买此房屋时是善意的。（2）我在购买此房屋是支付了相应的对价。（3）我在购买此房屋时依法办理了过户登记手续。在本案当中，我认为：1、北京市国土资源局在办理由董良季过户到我的程序中，国土资源局依法行政，已经尽到合理审慎审查的义务，当时是申请材料齐全，并且完全符合物权法以及不动产登记的相关法律规定，完全符合法定形式要件，完全符合《城市房屋权属登记管理办法》，发证依法有据，程序合法，应当依法确认。2、在本案当中，李素民起诉确认合同无效一案中，不存在合同法第52条的理由，无论从合同的主体以及合同等的各个方面来看，都不存在合同无效的理由。如果法院支持李素民的诉讼请求，将使我遭受巨大的经济损失，背负巨大的银行债务，另外此房屋还办理了抵押手续，将使判决难以实际履行。基于以上几点，本案纯粹是李素民无理缠诉，我不同意李素民的诉讼请求。综上所述，我认为李素民的诉讼请求是无理的，且在我购买此房屋时房屋所有权人是董良季，我合理相信法定机关的公信力，便购买了此房屋，我认为李素民的诉讼请求既无事实根据也无法律依据，故在此，特请求法院依法查明事实，作出公正判决，以维护我的合法权益。
被告董良季未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
本院经审理认定事实如下：2004年12月6日，李素民欲向董良季借款10万元，为办理借款抵押手续，李素民将登记在其名下的坐落为昌平县城区镇北环里4号楼1层2号房屋（以下简称涉案房屋）的房产所有证等交予董良季妻子高金萍。2005年7月20日，李素民与董良季签订了《借款合同》。之后，李素民按约进行了还款，董良季未向李素民归还房产证。2012年，李素民发现北京市昌平区住房和城乡建设委员会在办理涉案房屋过户至董良季名下时，留存有非李素民本人签字的《委托书》、《房屋买卖协议》，《委托书》主要内容为李素民委托高金萍办理涉案房屋过户及变更登记事宜，《房屋买卖协议》主要内容为李素民将涉案房屋卖给董良季，协议签订日期为2015年1月26日。2015年，李素民将高金萍、董良季诉至本院，请求判决董良季2005年1月26日伪造的合同无效，案件审理过程中经鉴定《委托书》、《房屋买卖协议》确非李素民本人签字。本院于2015年8月19日出具（2015）昌民初字第1723号民事判决书，判决：李素民与董良季于2005年1月26日签订的《房屋买卖协议》无效。（2015）昌民初字第1723号民事�决书现已生效。之后，李素民以北京市国土资源局为被告，以董良季、彭其芬为第三人提起行政诉讼，请求法院判决撤销北京市国土资源局2005年2月6日向董良季核发的京房权证昌私移字第XX**号《房屋所有权证》，收回该房屋权属证书。本院于2016年6月30日出具（2016）京0114行初11号行政判决书，判决：确认原北京市建设委员会2005年2月21日为第三人董良季颁发京房权证昌私移字第XX**号《房屋所有权证》的行为违法。（2016）京0114行初11号行政判决书现已生效。
另查，2009年8月3日，董良季（出卖人）与彭其芬（买受人）就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》，内容包括：“第一条、房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为昌平区昌平镇北环里×号楼×层×。建筑面积共80.14平方米。第二条、房屋权属情况。（五）该房屋的租赁情况为出卖人未将该房�出租。第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币242000元。定金52000元，支付日期为2009年8月1日。（三）关于贷款的约定。买受人向建设银行前门支行申办抵押贷款，贷款金额为190000元。”合同还约定了其他条款。落款处显示有董良季、彭其芬签名。2009年8月3日，彭其芬取得涉案房屋所有权证。
本案审理过程中，李素民称涉案房屋一直由其居住，彭其芬购买涉案房屋前后均未去过涉案房屋处查看交接，直至2015年11月，彭其芬才到涉案房屋处要求李素民腾房；彭其芬称因董良季告知涉案房屋已出租故未去房屋处查看，由董良季代收涉案房屋租金交予自己，2011年年底其朋友帮忙去涉案房屋处查看并了解到李素民与董良季之间的关系，2015年与李素民商谈腾退未果。彭其芬另称其与董良季实际约定房款为55万元，其中首付16万元，2万元左右刷卡支付、4万元左右现金交付、10万元借款支付。彭其芬未能提供其向董良季支付房款以及董良季向其转交租金的相应证据。
上述事实，有借款合同、（2015）昌民初字第1723号民事判决书、（2016）京0114行初11号行政判决书、存量房屋买卖合同、房屋所有权证等证据以及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告董良季经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，根据已生效的（2016）京0114行初11号行政判决书，原北京市建设委员会2005年2月21日为董良季颁发京房权证昌私移字第XX**号《房屋所有权证》的行为已被认定违法。现彭其芬主张其获得涉案房屋符合善意取得的条件，但根据原、被告陈述，彭其芬在购买涉案房屋之时并未去涉案房屋处查看交接房屋，购买涉案房屋之后又长期未去涉案房屋处主张权利，与一般常理不符。彭其芬虽称其没有去交接房屋是因为董良季告知涉案房屋已出租，但其未能提交董良季转交其租金的相应证据，且彭其芬与董良季于2009年8月3日签订的《存量房屋买卖合同》记载“出卖人未将该房屋出租”；现彭其芬亦无法提交其与董良季买卖涉案房屋交接房款的证据，故彭其芬缺乏证据证明其取得涉案房屋系善意，亦无证据证明涉案房屋转让时的实际价格，因此本院对彭其芬主张其符合善意取得的情形不予采信。董良季与彭其芬签订《存量房屋买卖合同》买卖涉案房屋，在房屋价款、房屋交付等方面存在多处与日常交易习惯不符的情形，存有恶意串通之嫌，损害了李素民的相关利益，故对于李素民要求确认该《存量房屋买卖合同》无效，本院应予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告董良季与被告彭其芬于二○○九年八月三日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
案件受理费五千九百元由被告董良季、彭其芬负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 张祎慧
二〇一六年十二月七日
书记员 王巧智