湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂2802民初2964号
原告：方绪林，男，生于1967年6月21日，汉族，重庆市万州区人，农民，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人（特别授权）：冉启安、杨娇，湖北震邦华广律师事务所律师。
被告：利川市时代置业发展有限公司，住所地利川市滨江大道滨江花园A1栋2F，统一社会信用代码91422802737921875Q。
法定代表人：朱群英，该公司执行董事，
委托诉讼代理人（特别授权）：谭正标、罗涛，湖北夷水律师事务所律师。
原告方绪林、熊英与被告利川市时代置业发展有限公司（以下简称时代置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案�，依法适用简易程序进行了审理，并于2017年12月4日作出（2017）鄂2802民初4737号民事裁定书，驳回了原告方绪林、熊英的起诉，二原告不服，提起上诉。恩施州中级人民法院于2018年3月15日作出（2018）鄂28民终455号民事裁定书，指令本院继续审理。本院于2018年5月22日重新立案受理，并适用简易程序，由审判员郑兴才独任审判，于2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告方绪林、熊英的委托诉讼代理人冉启安、杨娇，被告时代置业公司的委托诉讼代理人罗涛到庭参加诉讼。2018年7月17日，本院作出（2018）鄂2802民初2964号民事裁定书，驳回了熊英的起诉。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：⒈判令被告提供原告购买房屋所在项目宗地的《国有土地使用权证》及其他相关联的配套资料（比如被告的企业法人工商执照、被告的法定代表人身份证明书、双�签订的《商品房买卖合同》、原告所购买房屋所在项目的立项批准手续等）到利川市国土资源管理部门或不动产权登记部门，协助原告办理所购买商品房的“土地使用权变更、登记手续”或《不动产权证书》的变更、登记手续；⒉判令被告自2002年9月1日起，根据原告实际支付购房款为基数，按年利率7.35%的标准支付违约金，至被告履行了第一项请求的义务之日止；⒊由被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告将第一、二项诉讼请求变更为：判令被告提供原告方绪林购买房屋所在项目宗地的《国有土地使用权证》及其他相关联的配套资料到利川市国土资源管理部门或不动产权登记部门，协助原告方绪林办理所购买商品房的“土地使用权变更、登记手续”或《不动产权证书》的变更、登记手续；⒉判令被告自2002年9月1日起，根据原告方绪林实际支付购房款为基数�按年利率7.35%的标准支付违约金，至被告履行了第一项请求的义务之日止。
事实和理由：原告方绪林与被告于2002年8月7日签订《商品房买卖合同》，原告方绪林购买了被告开发的“时代广场”第四幢5层D08号房（现名为D栋502室），房屋总价款60000元。原告方绪林取得了《房屋所有权证》，被告收取了原告方绪林土地使用证办证费，因被告原因导致原告至今未取得《土地使用权证》，被告应承担违约责任。原告方绪林已将该房转卖给原告熊英，并于2011年8月30日办理了房屋所有权变更登记，熊英取得了《房屋所有权证》。依照相关规定，被告应当协助商品房购买人办理土地使用变更登记手续，并提供必要的证明文件，是被告的随附义务，也是被告的法定义务。为维护原告合法权益，故起诉请求判准。
被告时代置业公司辩称：1.被告依照市政府以及相关部门的批准取得了案涉地块的土地使用权，并向利川市国有资产经营管理中心支付了土地对价，其后被告依法进行开发，并办理竣工验收备案。被告在取得案涉房屋的所有权之后，多次向有关部门申请办理土地使用权分户，利川市政府召开了专题会议，研究土产小区土地使用权办理问题，但由于涉及多个部门，至今未能办理土地分户，被告作为开发商，已竭尽全力办理有关证件；2.被告只与方绪林之间存在买卖合同关系，未与熊英签订过任何合同，故不能够协助熊英办理任何登记手续。同时，由于方绪林已将房屋转卖且已办理了房屋产权变更手续，被告是否能直接协助方绪林办理土地登记手续以相关部门的规定为准。3.关于违约金被告认为，被告已经按照商品房买卖合同的约定，向原告交付了房屋，原告已入住使用并取得房屋所得权证，明确了该房屋的产权。故原告所主张按照年利率7.35%计算违约金明显过高，未办理土地使用证既不影响原告的居住使用也不影响原告对外进行交易，同时依据双方合同的约定，被告协助原告办理产权手续，因此在原告不存在损失也没有合同约定的情况下，要求被告支付违约金没有依据，即使被告违约，原告主张的违约金也过高，请求法庭对违约金的标准予以调减；4.原告所主张的部分违约金已经超过诉讼时效，依据第八次全国法院民商事审判工作纪要第18条的规定，本案应当适用诉讼时效的规定，且诉讼时效的起算时间应从合同约定，或者法定届满之日起算。因此本案中只应支持原告起诉之日起前三年内及起诉之日后的违约金。
本院经审理认定事实如下：2001年，被告时代置业公司与利川市农村信用合作联社签订《土地转让合同书》，约定将利川市农村信用合作联社因企业改�抵收改制企业房地产亚迪公司、百货公司抵贷土地及都亭信用社土地转让给被告时代置业公司开发利用，修建商品房。
2002年8月7日，原告方绪林（乙方）与被告时代置业公司（甲方）签订《商品房购销合同》，其中约定：甲方以出让方式取得位于体育路西面，编号为5＃广场地块的土地使用权，甲方在上述土地上建设商品房，规划用途为商住楼；乙方自愿向甲方购买上述商住楼第四幢五层D08号房，建筑面积107.41平方米，售价为人民币62297.80元（实际优惠付款60000.00元）；甲方须于2002年8月7日前将验收合格房屋交付乙方；第十八条约定：在乙方实际接收该商品房之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产登记机关办理权属登记手续，如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起90天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房之日起30天内将乙方已付房款退还给乙方，并按已付款的10%赔偿乙方损失。合同签订当日，原告方绪林向被告支付了购房款，被告向原告方绪林交付了涉案房屋。2002年8月，利川市房地产管理局向原告方绪林颁发了该房屋的《房屋所有权证》。随后，原告方绪林将该房转卖给了熊英，并于2011年8月30日将该房过户登记到熊英名下，熊英办理了《房屋所有权证》（证号：利川房权证都亭字第××号）。原告因至今未取得涉案房屋的土地使用证诉至本院。
审理中，原告委托诉讼代理人明确表示，要求被告协助方绪林办理不动产权登记，并向方绪林支付相应违约金。
另查明：利川市人民政府于2015年12月24日召开市长办公会，研究解决时代置业公司有关问题。其中，关于土产片区（即本系列案件所在地块）土地使用证未办理问题，会�决定由市城乡规划管理局、国土资源局、住建局和时代置业公司在摸清底数后，另行研究。但至今未研究。
上述事实，有经庭审质证的《商品房购销合同》、《房屋所有权证》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》及原、被告的陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告方绪林与被告签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同的目的和交易习惯，被告作为涉案房屋的出卖人，应当履行协助原告方绪林办理该房屋所有权转移登记、土地使用权变更登记的附随义务�《不动产登记暂行条例》已自2015年3月1日起施行，国家实行不动产统一登记制度而不再单独办理土地使用权登记，故原告要求被告履行协助办理土地使用权变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持，其要求被告协助办理涉案房屋不动产权属登记手续的理由正当、于法有据，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，《商品房购销合同》约定被告应于2002年8月7日前将验收合格的门面房交付原告，被告收取了原告方绪林土地使用证办证费，至今已逾十年，原告方绪林仍未取得涉案房屋的土地使用证，诉讼中被告也未提交证据证明其履行了协助办理土地使用证的义务，应认定为由于被告的原因导致原告未取得涉案房屋的土地使用证，被告应当依法承担相应的违约责任。故被告辩称原告不存在损失也没有合同约定的情况下，要求被告支付违约金没有依据的辩解理由不成立，本院不予采纳。因双方未约定逾期办理土地使用证的违约金，原告主张按年利率7.35%的标准支付违约金，至被告协助原告办理涉案房屋不动产权属登记手续义务之日止，该请求与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定部分不符，其违约金应当按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案原告请求协助办理过户手续，是确立物权的附属义务，属于物权请求权，不存在诉讼时效的问题，原告可随时主张，但原告主张逾期办证违约金的问题，被告辩称原告主张违约金已超过诉讼时效，依据第八次全国法院民商事审判工作纪要第18条的规定，本案中只应支持原告起诉之日起前三年内及起诉之日后的违约金。本院认为，原告主张逾期办证违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，应当在时效期内主张，即，逾期办证违约金的起算日期应为原告提起诉讼之日前三年即2014年11月7日起算。故，被告该辩称理由有理，本院采纳。
本案另一原告熊英与被告不存在合同关系，变更请求后其在本案中没有具体的诉讼请求，本院已依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项规定，裁定驳回了熊英的起诉。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，第六十一条，《不动产登记暂行条例》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八�第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告利川市时代置业发展有限公司于本判决生效之日起15日内协助原告方绪林办理涉案房屋的不动产权属登记；
二、被告利川市时代置业发展有限公司于本判决生效之日起15日内向原告方绪林支付逾期取得房屋权属证书的违约金（违约金为：自2014年11月7日起以60000.00元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决确定的给付之日止）；
三、驳回原告方绪林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告利川市时代置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑兴才
二〇一八年七月三十日
书记员 瞿 佳