浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭淳商再字第5号
抗诉机关：浙江省杭州市人民检察院。
申诉人（原审被告）：胡××。
申诉人（原审被告）：周甲。
两申诉人共同委托代理人：丰×。
被申诉人（原审原告）：徐××。
委托代理人：张××。
原审被告：周乙。
申诉人胡××、周甲因与被申诉人徐××、原审被告周
乙农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2011）杭淳商初字
第200号民事判决，向检察机关申诉。杭州市人民检察院作出
杭检民行抗（2012）第6号民事抗诉书，向杭州市中级人民法
院提出抗诉，杭州市中级人民法院于2012年11月5日作出（201
2）浙杭民抗字第7号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依
法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。杭州市人民检察院
指派淳安县人民检察院检察员王国军出庭。申诉人胡××、周
甲的委托代理人丰×、被申诉人徐××及委托代理人张××到
庭参加诉讼，原审被告周乙经本院合法传唤无正当理由拒不到
庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
2011年5月17日，原审原告徐××诉称，2008年12月2日
，原告徐××与被告周乙、胡××、周甲签署了一份协议书，三被告将位于淳安县界首乡周丙的祖某某屋、晒坦、桔树园、
菜地使用权转让给原告。次日，原告按约支付给被告周乙转让
款71800元，但三被告一直没有按约移交和办理好建房审批手
续。2011年5月13日，原告遂发函给周乙，要求解除《协议书
》。同月16日，被告周乙答复，同意解除协议、返还原告转让
款、按月利率3%赔偿利息损失。但支付期限和方式一直未能协
商一致，故原告起诉要求：1.解除2008年12月2日签订的协议
书；2、要求三被告连带返还转让款71800元并连带赔偿原告损
失62466元（从2008年12月3日计算至起诉之日2011年5月17日
，按月利率3%计算）。原审三被告均未到庭应诉及答辩。
原审查明，2008年12月2日，原告徐××（乙方）与被告
周乙（甲方）签订了一份协议书，约定：被告周乙将位于淳安
县界首乡周丙的祖某某屋、晒坦、桔树园、菜地使用权转让给
原告，被告周乙负责110平方米建房用地的审批手续，由原告
建造住房，土地证以被告周乙名义核发，由原告保管；使用年
限从2008年12月2日至2078年12月1日；转让使用价格71800元
。被告周乙之妻胡××、其子周甲以共有人身份在协议上签名
。次日，原告支付给被告周乙转让款71800元。事后，被告周
乙没有将上述转让标的移交给原告，也没有办理建房审批手续
。2011年5月13日，原告向被告周乙发出“关于要求解除《协
议书》的函”，要求解除双方签订的协议并返还转让款71800
元、支付违约金100000元。同月16日，被告周乙复函原告，同
意解除协议和返还转让款71800元，同时赔偿原告从支付转让
款之日按月利率3%计算的损失。原审认定原告提交的证据即协议书一份、浙江省农村集体土地承包权证一份、土地登记申请
书一份、关于要求解除《协议书》的函一份、复函一份，为有
效证据，予以采信。
原审认为，协议书约定被告周乙将其农村的房屋、晒坦
等集体土地转让给原告，并办理建房审批手续，由原告建房。
属于规避法律，应认定无效。合同无效后，被告周乙承担返还
转让款的民事责任。原告要求被告周乙依其承诺的损失计算方
法赔偿损失，不违反法律规定，本院予以支持。被告胡××、
周甲作为共有人应对上述不动产产生的债务，承担连带责任。
依照《中华某某共和国合同法》第五十二条第三项、《中华某
某共和国物权法》第一百零二条、《中华某某共和国民事诉讼
法》第一百三十条之规定，判决：一、被告周乙于本判决生效
之日起10日内返还原告徐××转让款71800元。二、被告周乙
赔偿原告徐××从2008年12月3日起至2011年5月17日止按月利
率3%计算的损失62466元，于本判决生效之日起10日内支付。
三、被告胡××、周甲对上述第一、二项债务承担连带责任。
杭州市人民检察院抗诉认为，根据原审查明的事实，案
涉共有财产转让时取得了全体共有人的一致意见，那么转让关
系解除并确定赔偿责任时也应取得全体共有人的一致意见，但
“2011年5月16日复函”仅有周乙一人的意见，且无证据显示
周乙具有代理权。故该复函对胡××、周甲不具有约束某。综
上，原审依据复函的承诺认定胡××、周甲承担连带责任，与
法不符。
本院再审过程中，申诉人胡××、周甲称，一、原审判决程序不当，向周甲送达法律文书的方式（电话通知）违法，
严重损害了周甲的合法权益。二、原审判决在事实认定方面存
在严重错误，导致判决严重违背客观事实。理由：案涉房屋原
系夫妻共同财产，因离婚而为周乙个人所有，二申诉人不具有
共有属性。协议中二申诉人与周乙共有的部分为桔园和菜地，
如需返还申诉人也仅在此范围内承担责任。但转让款是交付给
周乙的，申诉人无需返还，周乙作为收款人有义务归还。三、
周乙于2011年5月16日复函徐××的行为对申诉人无法律约束
某。周乙已与胡××离婚，周甲因参军将户口迁出，是现役军
官，也不是与周乙共同生活的成年人，周乙未取得二申诉人的
委托而作出的行为对申诉人无约束某。四、原审判决按无效合
同认定的徐××的损失，缺乏依据。本案徐××未就合同无效
后产生的实际损失进行举证，原审依据周乙承诺的标准判定其
损失62466元显然过高。且合同无效双方当事人主观上均有过
错，原审判决则认为徐××无过错而无需承担任何责任。综上
，请求撤销原判，驳回徐××对二申诉人的诉讼请求。
被申诉人徐××辩称，签订协议时对方未表明离婚的事
实，且离婚协议对外没有约束某，不能对抗善意受让的被申诉
人。而根据对方交付的土地承包权证等相关权属证书，可证明
协议所涉转让财产均为家庭共有财产，申诉人也明确以共有人
的身份签字认可无异议。原审依据物权法的规定判决申诉人承
担责任，并未把周乙的复函作为申诉人承担责任的依据，周乙
的复函仅作为计算损失的参考依据。从复函使用的称呼看，周
乙能代表申诉人，提出的月息标准也属合理。协议约定转让款支付给周乙，作为共有人的申诉人是明知和同意的，故不能作
为申诉人不承担责任的理由。申诉人的申诉理由不能成立，请
求支持原审判决。
本案再审期间，二申诉人提供新证据一份，即2007年周
乙、胡××的离婚协议书（加盖档案馆公某），证明涉案房屋
属于周乙个人所有。
被申诉人质证认为，对真实性没有异议，对关联性有异
议，离婚协议书中所指的房屋是否为涉案房屋并不清楚，被申
诉人当时也不清楚离婚的事实，故离婚协议书不能对抗双方所
签订的协议。
再审认为，该证据来源合法，既能证明周乙与胡××离
婚的事实，也能证明离婚时双方已协议周丙的祖屋归周乙所有
的事实。因集体土地使用权登记显示周乙的祖屋系一处，故被
申诉人是否为涉案房屋的质疑，不予采信。但从关联性看，并
不能证明周乙与申诉人已明确向对方告知离婚内容，也并未在
转让协议上排除该房屋的共有性。
本院再审查明，原审所作的事实认定正确。另查明，周
乙与胡××于1984年结婚，1985年7月9日生育一子周甲。2007
年7月26日，周乙与胡××登记离婚，离婚协议书中约定周丙
的祖屋归周乙所有。徐××系千岛湖镇居民，因经营需要，欲
借周乙户的可建房指标到周丙建房。2008年12月2日，徐××
（乙方）与周乙（甲方）签订了一份协议书，其中约定：甲方
将位于淳安县界首乡周丙的祖某某屋、晒坦、桔树园（部分）
、菜地（一宗）使用权转让给乙方；乙方付给甲方使用费71800元；甲方的用地权转让给乙方，必须经甲方共有人同意，并
在协议上签字认可。协议书在乙方徐××与甲方周乙签字后，
由“妻子”胡××、儿子周甲在“共有人签字认可该协议无异
议”项下签字。次日，徐××支付给周乙转让款71800元，周
乙把集体土地承包权证、集体土地使用权登记证交给徐××。
2011年5月13日，徐××发函给周乙，要求解除双方签订的协
议书，由周乙返还转让款71800元并支付违约金100000元，解
除和还、付款同时进行，未还、付款前协议不解除。5月16日
，周乙复函徐××，同意解除协议和返还转让款71800元，同
意从支付转让款之日按月利率3%计算支付利息，以作为赔偿损
失，支付期限和方式协商确定。并同意解除和返还同时生效，
在未正式协商好之间（前），保证不将转让标的转让给任何第
三人。该复函无胡××、周甲的签字。
另查，原审在不能向胡××、周甲直接送达法律文书时
，依法进行公告送达。
本院再审认为，原审确认当事人签订的协议书无效是正
确的。根据合同无效的法律规定，周乙应当返还徐××已交付
的转让款71800元并赔偿损失。本案合同无效，双方当事人均
有过错。徐××主张赔偿的损失数额，系按周乙复函承诺的标
准计算确定，原审认为不违反法律规定而予以支持。因周乙的
复函，一方面是当事人基于合同有效、双方意欲协商解除合同
而提出的，另一方面复函内容针对徐××函件中提出的主张已
作出实质性的变更，且该复函未经胡××和周甲签字同意，周
乙无权代理胡××和周甲，故该复函并不能在合同无效后，作为确定责任的依据。原审以此作为损失计算的依据不当，应予
纠正。其损失额可参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基
准利率标准确定。关于当事人争议的共有财产范围，从协议的
内容看，周乙、胡××、周甲并未明确在协议中划定各自应享
有的共有财产范围，胡××对外也仍表明其身份为周乙的妻子
，未告知已离婚的事实。且胡××、周甲明知协议书的内容而
以共有人的身份在协议书上签字认可，由此可认定协议时当事
人对外的意思表示为案涉房屋（房基）、桔园、菜地、空基等
均属周乙、胡××和周甲的共有财产，申诉人的申诉理由不能
成立，胡××、周甲应对上述不动产产生的全部债务承担连带
责任。原审对此所作出的判决正确，应予维持。案涉转让款支
付给周乙，协议约定明确，申诉人也以签字的行为予以认可，
并无异议，而共有人内部对转让款如何处理不影响其对外的责
任，申诉人以此抗辩不承担返还责任，理由不足，不予采纳。
依照《中华某某共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《
中华某某共和国物权法》第一百零二条，《中华某某共和国民
事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条的规定，判决如下
：
一、维持本院（2011）杭淳商初字第200号民事判决第一
项；
二、撤销本院（2011）杭淳商初字第200号民事判决第二
、三项；
三、周乙于本判决生效之日起十日内给付徐××从2008
年12月3日起至2011年5月17日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的损失；
四、胡××、周甲对上述第一、第三项周乙所负债务承
担连带责任；
五、驳回原审原告徐××的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当
按照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费3065元，由徐××负担1065元，周乙、
胡××、周甲连带负担2000元；保全费1220元、公告费560元
，由周乙、胡××、周甲连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上
诉案件受理费3065元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按
照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍
未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法
院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民
法院，帐号12×××68）。
审判长 汪丽琴
审判员 诸葛华
审判员 黄河清
二〇一三年九月二十五日
书记员 赵谊芳