江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏执复68号
申请复议人（异议人、被执行人）日照市安世达房地产开发有限公司，住所地在山东省日照市岚山区。
法定代表人孙开钧，该公司董事长。
委托代理人张峰，江苏律师事务所律师。
申请执行人徐爱军，居民。
被执行人孙开钧,居民。
评估人盐城市正信土地房地产评估有限公司，住所地在盐城市。
法定代表人顾为美，该公司经理。
申请复�人日照市安世达房地产开发有限公司（以下简称安世达公司）因徐爱军申请执行孙开钧、安世达公司民间借贷纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（以下简称盐城中院）（2016）苏09执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院于2016年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
盐城中院在执行异议程序中经审查查明，原告徐爱军诉被告孙开钧、安世达公司民间借贷纠纷一案，该院于2015年3月10日作出（2014）盐民初字第0266号民事判决书，判决：一、被告孙开钧于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告徐爱军借款本金800万元及利息（自2014年1月29日至本判决确定的给付之日止，按月利率20‰计算，如超过中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，则按四倍计算），被告安世达公司对上述孙开钧应偿还借款本金及利息承担连带还款责任。二、驳回原告徐爱军的其他诉讼请求。案件受理费67800元，财产保全费5000元，合计72800元，由被告孙开钧、安世达公司负担。上述判决书发生法律效力后，因被告均未自觉履行，原告徐爱军向盐城中院申请执行。该案在执行过程中，盐城中院于2015年5月21日作出(2015)盐执字第0221号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人孙开钧、安世达公司银行帐户上的存款人民币10552800元以及生效判决书确定的利息和迟延履行期间的利息、执行费用等或查封、扣押、拍卖、变卖、扣留、提取其相应的财产。
2015年9月16日，盐城中院依法委托盐城市正信土地房地产评估有限公司（以下简称正信评估公司）对安世达公司所有的位于山东省日照市岚山区商住楼1幢一至三层涉案房地产市场价值进行评估。2015年10月12日正信评估公司向盐城中院出具盐正信（2015）房估（鉴）字第014号房地产司法鉴定估价报告，估价结果为：估价对象房地产建筑面积6013.99㎡，房地产市场评估价值2133.75万元。
被执行人安世达公司向盐城中院提交执行标的评估价格异议重新评估申请书称：徐爱军诉孙开钧、安世达公司民间借贷纠纷一案，盐城中院于2015年3月10日作出（2014）盐民初字第0266号民事判决书，判决生效后，徐爱军向盐城中院申请执行。由于在案件审理过程中，盐城中院查封了安世达公司名下（商业用房）计6013.99平方米。进入执行阶段后，盐城中院委托正信评估公司对该商业用房进行了房地产价格评估。2015年10月19日安世达公司前往盐城中院领取了盐正信（2015）房估（鉴）字第014号房地产估价报告。该评估报告对6013.99平方米商业用房的评估价仅为2133.75万元，商业门市每平�米价格仅为3547.8元。安世达公司在2014年7月拟将该房产做抵押贷款时，委托山东博莱仕土地房地产评估有限公司（以下简称博莱仕评估公司）对该房产进行了评估。该公司的鲁博评2014071101号《房地产评估报告》显示，7户3650.8平方米房产评估价为2630万元，每平方米平均单价为7204元，而正信评估公司的评估价，还不足鲁博评2014071101房地产评估报告的一半，明显低于市场实际价值。为维护异议申请人的合法权益，特申请另行委托评估机构，对执行标的重新进行评估。
在安世达公司对正信评估公司房地产估价结果向盐城中院提出异议后，正信评估公司对安世达公司所提异议于2015年11月23日向盐城中院书面复函，复函称：我公司受托的对安世达公司所有的位于日照市一至三层房地产市场价值进行评估。我公司于2015年11月18日接到贵院转交的安世达公司出具的“执行标的评估价格异议重新评估申请书”，针对申请人提出的2014年7月做抵押贷款时委托博莱仕评估公司出具的鲁博评2014071101《房地产评估报告》显示，7户3650.8平方米房产评估价2630万元，每平方米平均单价为7204元。我公司针对被申请人安世达公司向贵院提出的异议，作如下答复：1、价值时点（估价时点）不同。博莱仕评估公司价值时点（估价时点）为2014年7月11日。我公司出具报告的价值时点（估价时点）为2015年9月16日。2、估价目的不同。前后两次评估的估价目的不同。前者估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，后者为盐城中院在受理徐爱军与孙开钧、安世达公司民间借款合同纠纷一案所涉及的安世达公司位于日照市岚山区一至三层涉案房地产司法鉴定提供客观、公正的市场价值参�依据。3、报告的使用对象不同。博莱仕评估公司评估报告第5页中第4条“本报告的限制条件”中所述：（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点的抵押价值参考，不作他用。（2）本报告使用期限为半年。即估价目的在报告完成后的半年内可作估价对象在估价时点的抵押价值提供参考依据，超过半年，需重新进行估价。（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。通过上述比较，博莱仕评估公司评估报告与我公司出具的评估报告没有可比性。我公司对评估结果复核后认为本次评估程序合法，估价依据充分，估价技术思路正确，采用的估价方法科学、合理，评估结果客观、公正。
盐城中院经审查认为：被执行人安世达公司主张对本案评估标�物进行重新评估的依据不足，不予支持。理由是：一、本案估价公司及其估价人员资质合法。本案中，正信评估公司具有江苏省住房和城乡建设厅发放的房地产估价机构资质证书，估价人员杜春成、曹春莉均具有我国住房和城乡建设部颁发的注册房地产估价师证书。正信评估公司及其估价人员均具有合法的房地产评估资质。二、本案估价程序合法。本案评估机构正信评估公司接受盐城中院委托后，按照房地产估价规范和相关法律规定的要求，估价人员到估价对象现场实地进行了勘察并搜集了周边相关楼盘等参考资料。三、本案估价方法适当。本案估价人员综合考虑了估价对象的坐落及位置、权益状况、实物状况以及估价目的等因素，遵循公开、公正、公平原则以及合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则等估价原则；估价人员在深入细致地分析并进行实地勘察和调研的基础上确定本次估价采用比较法和收益法，该估价方法适当。特别是在比较法估价中，估价人员选择了涉案房地产周边楼盘门市，综合比较了两者交易日期、交易方式、交易价格、区域因素（位置、商业繁华度、交通条件、基础设施、公共配套完善度）、个别因素（临街道路、临街状况、外界环境、建筑物及土地状况、朝向）等因素。正信评估公司对涉案房地产一楼门市的评估均价为5204元/平方米，一至三层的总评估均价为3548元/平方米。四、关于安世达公司向盐城中院提供的博莱仕评估公司鲁博评2014071101号房地产评估报告、每平方米评估单价为7204元的问题。因正信评估公司与博莱仕评估公司估价时点不同、估价目的不同、报告的使用对象不同，故两者评估的价格没有可比性。
此外，法院在强制执行中处置资产时�评估价仅作为司法拍卖时的参考价格，最终处置的实际价格仍由市场来决定，即在拍卖时最高竞买的成交价确定。
综上所述，被执行人安世达公司提出要求重新评估的异议没有事实和法律依据，不予支持，依法应予驳回。据此，盐城中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回安世达公司的异议。
安世达公司不服该执行裁定，向本院申请复议称：盐正信（2015）房估（鉴）字第014号房地产估价报告对涉案6013.99平方米商业用房的评估价仅为2133.75万元，商业门市每平方米价格仅为3547.8元。而安世达公司在2014年7月拟将该房产做抵押贷款时，委托博莱仕评估公司对该房产进行了评估。该公司的鲁博评2014071101号《房地产评估报告》显示，7户3650.8平方米房产评估价为2630万元，每平方米平均单价为7204元。正信评估公司的评估价，还不足鲁博评2014071101房地产评估报告的一半，明显低于市场实际价值，形成了商业用房价格低于住宅的奇特现象。
安世达公司于2015年10月23日向盐城中院提出评估价格异议，并依法申请重新委托评估机构，对执行标的重新进行评估。2015年12月31日盐城中院对异议申请进行了听证，在听证过程中，评估机构的工作人员自认在进行评估过程中，前往评估对象的不动产所在地实地进行了了解，了解到同地段、同区位、同类型的商品房价格分别为5500元至6000元／平方米、6500元／平方米。除此之外，评估机构的评估工作人员并未收集其他可用于本案评估对象的价格资料，而盐城中院的(2016)苏09执异l号执行裁定书的本院认为部分称：“二、本案估价程序合法。本案评估机构正信评估公司接受本院委托后，按照房地产估价规范和相关法律规定的要求，估价人员到估价对象现场实地进行了勘察并搜（收）集了周边相关楼盘等参考资料”。然而盐城中院的办案人员在裁定书中故意隐瞒了听证笔录明确记载的上述所收集的价格资料，径行作出了程序合法的认定。事实表明，本案评估机构评估的程序违法，评估机构在评估时没有证据证明本案评估对象的价格仅为每平方米3547.8元。盐城中院将本案评估机构违法的评估程序认定为合法，盐城中院(2016)苏09执异l号执行裁定书显属程序违法。为维护上诉人的合法权益，特请求江苏省高级人民法院依法撤销该裁定书，指令盐城中院依法重新委托评估机构对标的物重新评估。
评估人正信评估公司陈述称，安世达公司提供的由博莱仕评估公司作出的评估报告与本案评估报告的估�时点、估价目的、使用对象不同，二者没有可比性。本案评估报告分别采用了市场比较法与收益法进行了评估，评估结果一楼的均价为5204元/平方米；二楼的均价为2862元/平方米；三楼的均价为2602元/平方米。一至三层均价为3548元/平方米，总价为2133.75万元。本案评估结果程序合法，估价依据充分，估价技术思路正确，采用的估价方法科学、合理，评估结果客观、公正。
本案其他当事人未向本院提交陈述意见。
对盐城中院（2016）苏09执异1号执行裁定中认定的案件事实，本院经审查予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者�估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。申请复议人安世达公司无证据证明本案评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法。其提交的鲁博评2014071101房地产评估报告与盐正信（2015）房估（鉴）字第014号房地产估价报告的评估时点、估价目的、使用对象不同，不能证明评估人正信评估公司对涉案财产评估价值明显偏低。故盐正信（2015）房估（鉴）字第014号房地产估价报告没有法定的需要重新评估的情形。
综上，申请复议人安世达公司的复议请求没有事实根据和法律依据。盐城中院（2016）苏09执异1号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三�第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回申请复议人日照市安世达房地产开发有限公司的复议申请，维持江苏省盐城市中级人民法院（2016）苏09执异1号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 赵培元
审 判 员 朱 嵘
代理审判员 唐志容
二〇一六年五月十九日
书 记 员 朱珈萱