广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终1450号
上诉人（原审被告）：邱亦良，男，1962年9月24日出生，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：曹哲明，广东易之堃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯剑涛，男，1970年9月17日出生，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所实习律师。
原审第三人：刘锦添，男，1975年10月29日出生，汉族，住清远市清新区。
上诉人邱亦良因与被上诉人冯剑涛、原审第三人刘锦添执行异议之诉一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第62号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年12月11日，邱亦良与刘锦添签订一份《房屋买卖合同》，合同约定邱亦良购买刘锦添所有的位于清远市清城区环城一路三号博雅居大厦×一梯×16层×04号房屋，约定房价款35万元，其中签订合同之日买方支付25万元，剩余楼款10万元于办理房屋转名手续之日支付给卖方。合同签订当日，邱亦良向刘锦添支付了25万元房款。2013年12月21日，涉案房屋交付给了邱亦良实际居住使用。由于刘锦添没有协助邱亦良办理房屋的过户手续，邱亦良经多次催促无果遂向原审法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认其与刘锦添于2013年12月11日签订的《房屋买卖合同》有效；2、该案生效后，由邱亦良办理涉案房屋权属人变更登记为邱亦良的手续；3、邱亦良向刘锦添支付购房款10万元。原审法院经审理，作出（2014）清城法民一初字第70号民事判决书，确认邱亦良与刘锦添于2013年12月11日签订的《房屋买卖合同》有效并驳回邱亦良其他诉讼请求，该案判决已生效。
因刘锦添拖欠冯剑涛的债务未能清偿，冯剑涛遂向原审法院提起民事诉讼，并申请诉讼保全，原审法院于2013年12月11日依法裁定查封了登记在刘锦添名下的位于清远市清城区环城一路三号博雅居大厦×一梯×16层×04号房屋。2014年1月20日，原审法院作出（2013）清城法民初字第2733号民事判决书，判令刘锦添向冯剑涛归还借款本金80000元及相应利息，案件受理费以及保全费均由刘锦添负担，该判决已生效并付诸执行。该案进行执行程序后，原审法院依法查封了涉案房屋，邱亦良作为该执行案件的案外人对执行标的物提出执行异议，认为涉案房屋为其所有的财产，要求原审法院予以解封。经审查，原审法院作出（2014）清城法执异字第1549号执行裁定书，裁定中止对本案涉案房屋的执行。该执行裁定书作出后，冯剑涛作为申请执行人，不服该裁定，遂提起本案诉讼。
原审法院认为：涉案房屋虽然已在2013年12月11日由刘锦添转让给了邱亦良，并由邱亦良实际占有使用，由于刘锦添的原因，该房屋尚未办理产权过户手续，邱亦良对此结果不存在过错，但是由于邱亦良尚未付清全部房屋价款，尚余10万元价款未付，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定可知，人民法院不可以查封、扣押、冻结需同时满足以下几个条件：1、第三人（即本案的被告邱亦良）已经支付全部价款；2、第三人实际占有该财产；3、转让的财产尚未办理过户登记手续；4、第三人对此没有过错。在本案中，邱亦良并未付清全部价款，未能满足第一个条件，因此，人民法院对于本案的执行标的可以采取查封等执行措施。原审法院虽已判决确认邱亦良与刘锦添于2013年12月11日签订的《房屋买卖合同》有效，但这并不影响人民法院依照相关规定对涉案房屋继续进行执行。综上，冯剑涛的诉讼请求具有事实和法律依据，原审法院予以支持。原审法院依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项的规定，作出如下判决：准许继续执行清远市清城区环城一路三号博雅居大厦一梯16层04号房屋。案件受理费100元，由邱亦良负担。
宣判后，上诉人邱亦良不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人许可执行的诉讼请求；2、本案的诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由是：一、上诉人与第三人签订的《房屋买卖合同》先于法院裁定查封，原审法院认定事实不清。被上诉人申请查封的日期是2013年12月11日，与上诉人、第三人签订的《房屋买卖合同》是同一日，由于该时间是法院作出裁定之日，所以充分说明上诉人签订《房屋买卖合同》的时间先于法院查封房屋，基于时间判断，上诉人依法有权取得涉案房屋的所有权。二、由于第三人与上诉人签订《房屋买卖合同》先于被上诉人申请法院执行，第三人当时并非是“被执行人”，而是正常进行交易的卖方，原审法院依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条进行审查，适用法律错误。鉴于上诉人凭生效判决提出执行异议后，原审法院已裁定中止对涉案房屋的执行。因此，被上诉人应当依据民事诉讼法第227条规定，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定确有错误，按照审判监督程序办理。由于上诉人与第三人签订《房屋买卖合同》后，第三人怠于办理房屋过户登记手续，上诉人提起的确认之诉已作出判决并已经生效，该判决书是上诉人对涉案房屋的权属依据，具有执行力。现原审法院支持被上诉人许可执行的请求，明显存在两份判决之矛盾。三、善意房屋买受人即上诉人享有排除强制执行的特殊债务。尽管上诉人与第三人的合同中有约定先产权变更再付余款的条款，上诉人在（2014）清城法民一初字第70号案中诉刘锦添买卖合同中，请求人民法院确认合同有效之外，还诉请法院判决原告即上诉人支付购房余款10万元给刘锦添。且上诉人不管在其后就冯剑涛执行异议及所涉案的审理、听证和调解，都表示愿意付清余下房款，并请求将款项暂存至法院银行账号。鉴于以上事实，应当视为上诉人已支付全款，而不应机械地将全款等同于财产总价。为此，上诉人的债权（已支付大部分购房款）权利保护应优先其他普通金钱债务。综上，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人冯剑涛口头答辩称：1、上诉人与第三人之间的买卖合同未付清钱；2、上诉人与第三人的买卖是被上诉人向原审法院申请查封第三人房屋之后。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人刘锦添经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人邱亦良上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为邱亦良对涉案房屋的民事权益能否对抗法院强制执行措施。
原审法院作出的（2014）清城法民一初字第70号民事判决，认定上诉人邱亦良与原审第三人刘锦添签订的《房屋买卖合同》有效，《房屋买卖合同》有效仅产生合同双方受合同约束的效果，并不直接产生房屋所有权转移的效果。上诉人邱亦良对涉案房屋享有的民事权益是否足以对抗法院强制执行措施，应依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得办理查封、扣押、冻结”的规定进行审查。《房屋买卖合同》约定涉案房屋的售价为35万元，上诉人邱亦良按照合同约定支付了25万元，余下10万元尚未支付，故上诉人邱亦良并未付清全部价款。另外，上诉人邱亦良与原审第三人刘锦添签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋的抵押登记尚未涂销，且同日涉案房屋被原审法院裁定查封。上诉人邱亦良在付款前未对房屋是否存在权利瑕疵进行审查，未尽审慎义务，客观上对于房屋无法办理过户登记存在过失。因此，依据前述法律规定，上诉人邱亦良购买涉案房屋的行为并不足以对抗法院的强制执行措施。
综上所述，上诉人邱亦良的上诉主张并无充分理据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邱亦良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
代理审判员 何 燕
代理审判员 郑家驹
二〇一六年十月十八日
书 记 员 汤有金
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。