辽宁省调兵山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）调民一初字第00519号
原告周某某，男，汉族。
委托代理人周某某，系辽宁某律师事务所律师。
被告调兵山市某某物业有限责任公司，住所地调兵山。
法定代表人沈某某，系该公司经理。
委托代理人邢某某，系该公司董事长。
委托代理人付某某，男，汉族。
被告沈某某，男，汉族。
委托代理人付某某，男，汉族。
第三人付林某，男，汉族。
委托代理人刘某某，系辽宁某律师事务所律师。
委托代理人付某某，男，汉族。
原告周某某与被告调兵山市某某物业有限责任公司（以下简称物业公司）、沈某某、第三人付林某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王岱丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托代理人周某某、被告物业公司、沈某某的共同委托代理人付某某、第三人付林某的委托代理人付某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某诉称，二OO六年十月三十日，原告与被告物业有限公司签订了租房协议，物业公司将其所有的位于调兵山市某某住宅小区院内的物业综合楼南楼房号为调兵山房权证某号租于原告使用，该房实际所有人为被告物业公司，物业公司在办理产权证时为经营方便起见，产权证以被告物业公司法定代表人沈某某的名义办理的，2010年8月5日，原告曾与物业公司沈某某的签订了房屋买卖协议书，该房屋以108万元的价格出卖给原告所有，于签协议当天，原告向物业公司交纳了购房款人民币20万元，并约定了剩余房款的支付时间，原告交纳第二次房款时，被告告诉原告暂缓交纳等待通知。原告就一直等，期间去问过几次被告均告之等通知，等到2011年9月初的一天，第三人来到原告人处告之他购买了原告正在租用的房屋，这时原告才知道二被告将原告正在租用及已交纳了一部分房款已经部分购买的房屋以100万元的价格卖给第三人所有，时至今日二被告也未通知原告房已经出卖给的第三人，二被告在先与原告签订了房屋买卖协议书并且收了20万元房款并且是原告正在租用的情况下，未通知原告就私自与第三人达成了买卖房协议，将房屋进行出卖，其行为严重地侵害了原告的合法权益，原告不但购买在先，而且同等条件下，还具有优先购买权，二被告与第三人背着原告私自交易的行为，违反了我国法律的相关规定，系无效行为。现原告维护自身的合法权益不受侵害，特依法提起诉讼，请求法院依法判决被告与第三人之间买卖房屋无效，将房屋出卖给原告，并由被告承担诉讼费。
被告调兵山市某某物业有限责任公司辩称，物业公司是四个人邢某某、付林某、沈某某、田某某投资成立的，租给原告是06年租的，当时是我邢某某想卖给原告，后来其他人三个人都不同意卖给原告，就没卖成。我们内部决定该房屋转给了付林某。我们与原告没有买卖协议。
被告沈某某辩称，物业公司是四个人邢某某、付林某、沈某某、田某某投资成立的，租给原告是06年租的，当时是我邢某某想卖给原告，后来其他人三个人都不同意卖给原告，就没卖成。我们内部决定该房屋转给了付林某。我们与原告没有买卖协议。
第三人付林某述称，请求驳回原告诉求。诉讼费由原告承担。本案中原告主张确认答辩人房屋置换协议无效，没有事实依据和法律协议。1、争议房屋事实上是公司股东答辩人与邢某某、田某某，沈某某四人共同共有。答辩人与其他三人所签订的房屋置换协议属于股东之间的股份置换合法有效。根据公司的规定，股东之间的买卖，变更先从股东之间进行，股东具有优先权。这不违反相关法律规定。而且这是置换协议，并不单纯是房屋买卖。是答辩人把自己的股份中的浴池设施置换给了另三位股东，而另三位股东将自家的股份房屋置换给了答辩人，这合法有效。而原告没有浴池与三位股东置换。所以，原告也不存在优先购买权的问题，本案中第三人已经取得该房的房照，说明置换已经发生法律效力。第三人取得房照手续合法，不存在欺诈，也不是无效行为。所以原告要求被告与第三人签订的买卖合同无效无理。2、原告与被告所谓的房屋买卖合同不成立，二被告没有与原告签订过房屋买卖协议。原告所举的一张没有双方签字的所谓协议是无效的。本案中必须有适格房屋产权所有人同意才能进行交易。原告向物业公司交付20万元，不能代表房屋买卖合同成立，物业公司不是该房屋的所有权人，他只是四个房屋所有权人认可的房屋租赁人，物权对该房屋决定买卖，没有授权。因此原告的买卖房屋合同不成立，他对第三人置换该房屋的行为不构成障碍。综上，第三人置换协议有产权人四股东一致同意，并取得房照，合法有效，原告买卖行为无效，房屋租赁合同早已过期，原告应腾房，并补齐房租。我们公司没有与原告签订任何房屋买卖协议。
原告为支持自己的主张提供如下证据，被告调兵山市某某物业有限责任公司、沈某某、第三人付林某对原告提供的证据进行了质证，本院对原告提供的证据进行了认证：
1、沈某某及付林某的房屋买卖契约书复印件二份，证明诉争的房屋发生的是买卖交易；另外，该交易没有价格，被告与第三人是恶意串通属于恶意交易；该交易与被告陈述的置换交易是不符的；要求确认买卖合同无效。被告某某质证真实性无异议，对证明目的有异议，我们股东之间有置换协议。被告沈某某质证无异议。第三人发表意见对真实性无异议，对证明目的有异议，付林某的浴池置换给沈某某了，没有价格恰恰证明是置换。实际上诉争房屋是四个股股东的，但房照体现在沈某某名下。所以房产局办理手续必须是沈某某签字。本院认为，该证据具有真实性但不能证明原告证明目的，不予采信。
2、沈某某房产证复印件（产权证号129、131）二份，证明诉争房屋在卖给付林某之前产权所有人为沈某某，共有人为高会利。登记是错误的。按照物业公司说是是物业公司的。被告物业公司质证真实性无异议，交易是沈某某担的名，所以得和沈某某交易。被告沈某某质证真实性无异议，高会利是我的爱人。第三人发表意见无异议。本院认为，该证据具有客观性、合法性，与本案具有关联性，但不能以此说明登记是错误的。
3、租房协议复印件和补充协议（与原件核对无异原件退回）各一份，证明诉争房屋由原告租用，被告及第三人明知该事实，证明该房屋出租人是物业公司，证明物业公司是房屋所有权人。被告物业公司、被告沈某某质证无异议。第三人发表意见无异议。本院认为，该证据具有客观性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。
4、房屋买卖协议复印件（与原件核对无异原件退回）及收据复印件（与原件核对无异原件退回）各一份，证明我们购买的本案争议房屋，并实际交纳了20万元购房款，而并非定金是房款，买卖合同形成是沈某某亲自书写，写完后我交纳了20万元购房款，记房屋买卖协议载的房屋的位置是产权号106号，与第三人与沈某某签订的协议的房屋是不同的房屋。被告物业公司质证认为该协议没有双方签字是无效的，收据物业公司收了20万属实，但没卖成通知原告取回去，他说不要了该钱作为房租留在物业公司。被告沈某某质证协议是我写的，但我没签字。交钱20万购房款属实，但具体怎么办的是邢某某经手的我不清楚了。第三人发表意见我们从来没同意卖这房子，协议也没有双方签字，卖该房子得四个股东同意才能卖。本院认为，该证据没有双方当事人签字，应视为协议无效。
5、产权档案查询信息一份，证明被告与第三人买卖房屋与原告要买卖房屋登记不符；两个房照记载的面积不一致；两个房照记载的信息不衔接；房照记载的信息和原告主张的房屋是一致的；被告处分该房屋信息是明知该事实的，并且物业公司已经收取房款20万，被告物业公司也未提供证据证明该房屋灭失；两个房屋登记不一致，才将付林某列为第三人。还证明本案被告没有将106号房屋处分，可以履行合同。被告物业公司、沈某某质证无异议。第三人发表意见无异议。本院认为，该证据具有客观性，真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。
6、被告物业公司证明复印件两份，证明租房时房屋产权证没有，物业公司承认产权人是物业公司的。被告物业公司质证没有原件，房屋所有权应以产权登记为准。被告沈某某质证无异议。第三人发表意见没有原件，房屋所有权应以产权登记为准。本院认为，该证据因原告未提供原件不予采信。
7、社区证明一份，证明原告租房时该房房照未下发，房屋所有权人是被告物业公司。被告物业公司质证房屋所有权应以产权登记为准。被告沈某某质证无异议。第三人发表意见房屋所有权应以产权登记为准。本院认为，被告物业公司、第三人异议成立，房屋所有权应以产权登记为准，该证据不予采信。
8、土地局查档复印件一份，证明该房屋所处土地是被告物业公司使用的，开发也应该是物业公司，所以该房屋该归物业公司所有不应该归个人所有。被告沈某某质证这是我办的，政府招商引资时，就是政府与我个人签的。被告物业公司质证同沈某某。第三人发表意见土地使用情况不能证明房照是谁的。本院认为，该证据具有真实性，但仅凭该证据认定房屋所有权归属，本院不予采信。
9、房屋登记申请单一份，证明被告与第三人之间是买卖取得的不是置换。被告物业公司质证真实性无异议，不同意证明目的，不能证明该房子不是付林某的。被告沈某某质证无异议。第三人发表意见证明不了原告的证明目的。本院认为，被告物业公司异议成立，该证据本院不予采信。
10、提款单一份，证明原告在双方约定时间已将剩余房款取出欲交给被告被告拒收。被告物业公司质证与买卖房屋无关。
被告沈某某质证没意见。第三人发表意见这是大药房的流水账。本院认为，该证据不足以证明原告的证明目的，本院不予采信。
11、股东协议三份，证明本案被告物业公司为股份有限公司，及股东姓名，被告沈某某与付林某是关联交易他们之间交易是恶意串通的。被告物业公司质证证明目的有异议。原告主张房屋不是沈某某与付林某交易的房屋，恰恰证明我公司是股份公司。被告沈某某质证没意见。第三人对证明目的有异议。原告主张房屋不是沈某某与付林某交易的房屋，恰恰证明我公司是股份公司。本院认为，该证据具有客观性，真实性，与本案具有关联性，但不能证明关联交易及恶意串通。
被告调兵山市某某物业有限责任公司未向本院提交证据。
被告沈某某未向本院提交证据。
第三人付林某为证明自己的主张提供如下证据，原告周某某、被告物业公司、沈某某对第三人提供的证据进行了质证，本院对第三人提供的证据进行了认证：
1、高法裁定书一份，证明租赁纠纷裁判已经生效。原告质证对真实性无异议，对关联性有异议，本案争议的房屋与登记在第三人名下的房屋没有关联性，不影响被告对原告履行义务。第三人提交裁定书是租赁纠纷与本案争议的案由不具有关联性。被告物业公司、沈某某质证无异议。本院认为，原告对该证据真实性无异议，本院予以采信。
2、房照登记受理单复印件两份（与原件核对无异原件退回）、产权证复印件两份（与原件核对无异原件退回），证明置换成功，两户房屋已经从沈某某名下过户到第三人名下。原告质证被告主张的置换不属实，被告与第三人交易的房屋是交易不是置换。另外，沈某某是无权处分该房屋。被告物业公司、沈某某质证无异议。本院认为，该证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
3、房屋产权置换协议复印件（与原件核对无异，原件退回）一份，证明付林某将自己拥有的1200平方米的洗浴中心的四分之一产权换回了本案争议房屋的其他三人的各四分之一的产权。原告对证明目的有异议，不能证明置换事实，没有物权凭证，看不出四人有共有权，所以四人处分是无效的。房屋所有权人是物业公司。该协议与产权登记是矛盾的。该房屋面积与原告现使用房屋面积不符。被告某某物业质证无异议。被告沈某某质证无异议。本院认为，原告异议成立，该证据不足以证明物权变动。
依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定如下事实：
二OO六年十月三十日，原告与被告物业有限公司签订了租房协议，物业公司将其所有的位于调兵山市某某住宅小区院内的物业综合楼南楼房号为调兵山房权证某号租于原告使用，该房实产权证以被告物业公司法定代表人沈某某的名义办理的，2010年8月5日，原告曾与物业公司沈某某的签订了房屋买卖协议书，该房屋以108万元的价格出卖给原告所有，于签协议当天，原告向物业公司交纳了购房款人民币20万元，并约定了剩余房款的支付时间，原告交纳第二次房款时，被告告诉原告暂缓交纳等待通知。等到2011年9月初，第三人来到原告人处告之他购买了原告正在租用的房屋，这时原告才知道二被告将原告正在租用及已交纳了一部分房款已经部分购买的房屋以100万元的价格卖给第三人所有。物业公司是四个人邢某某、付林某、沈某某、田某某投资成立的，租给原告是06年租的，当时是我邢某某想卖给原告，后来其他人三个人都不同意卖给原告，就没卖成。物业公司内部决定该房屋转给了付林某。我们与原告没有买卖协议。
根据公司的规定，股东之间的买卖，变更先从股东之间进行，股东具有优先权。这不违反相关法律规定。而且这是置换协议，并不单纯是房屋买卖。而原告没有浴池与三位股东置换。所以，原告也不存在优先购买权的问题，本案中第三人已经取得该房的房照，说明置换已经发生法律效力。第三人取得房照手续合法，不存在欺诈，也不是无效行为。所以原告要求被告与第三人签订的买卖合同无效无理。2、原告与被告所谓的房屋买卖合同不成立，二被告没有与原告签订过房屋买卖协议。原告所举的一张没有双方签字的所谓协议是无效的。
本院认为，原告与被告沈某某房屋买卖合同，双方没有签字故该合同不具有法律效力。退一步讲原告的不能基于对房屋承租的优先购买权而请求确认已经履行并办理房屋转让手续的第三人与被告物业公司之间的合同无效。关于原告称被告之间是恶意串通并未提供相应证据予以证明，本院不予支持。原告所述租用的调兵山房权证某号已在该调兵山市某某住宅小区院内的物业综合楼南楼办理产权登记时注销登记，并且原告认可其与被告沈某某签订的房屋买卖协议中记载的房屋位置是产权号106号，与第三人与沈某某签订的协议的房屋是不同的房屋。因此原告请求确认被告与第三人之间买卖房屋无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：
驳回原告周某某的诉讼请求。
诉讼费4300.00元（原告已预交），由原告周某某承担。
如不服本裁定，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
审判员 王岱丽
二〇一四年十月二十七日
书记员 钟 兴
附：法律条文及送达时间
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》第十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
送达时间原告：2014年3月日
被告：2014年3月日
送达人：李燕盛丽