广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0102民初2482号
原告：孟国汉，男，1949年3月9日出生，汉族，广西日报社退休员工，住南宁市。
委托代理人：孟松，男，1978年12月12日出生，壮族，住南宁市青秀区。
委托代理人：林石寿，男，1982年5月27日出生，汉族，住南宁市。
被告：广西南国利得投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区长堽路五里1号。
法定代表人：许明建，该公司常务副总经理。
委托代理人：黄丽，女，1982年5月5日出生，汉族，住广西全州县。
委托代理人：卫志坤，男，1988年6月23日出生，汉族，住广西桂林市雁山区。
原告孟国汉与被告广西南国利得投资有限公司（以下简称“南国利得公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟国汉的委托代理人孟松、被告南国利得公司的委托代理人黄丽、卫志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟国汉向本院提出诉讼请求：1、被告将符合《南宁市商品房买卖合同》（合同编号XXXXXX）约定交房条件的南宁市兴宁区XXXXX路XXXXX1号XXXXX3号楼2单元2807号房屋交付给原告；2、被告向原告退回管道燃气初装费用2300元；3、原告不需要向被告支付B地块地源热泵安装费5374元；4、被告向原告支付逾期交房违约金（违约金计算：以已付房款550366元为基数，从2016年6月30日起至被告实际交房之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.5倍计付）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月30日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，后原告依约向被告全额支付了购房款550366元，而原告于2016年7月10日到被告指定地点办理房屋交接手续时，被告却以原告未缴纳《龙基传媒星城业主入伙费用一览表》所列“3.B地块地源热泵安装费5374元”为由，拒绝向原告交付房屋锁匙。被告不依合同约定期限交房，构成违约，应参照占用资金逾期不还计算违约金。另，被告向原告收取了管道燃气初装费2300元，不符合《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》的规定，应退还原告。被告南国利得公司辩称：1、被告于2016年6月30日已经开始交付按合同约定达到交房条件的房屋，原告随时可以过去办理住房手续；2、原告向被告购买的房屋是广西日报社的福利性房屋，广西日报社作为建设方之一在2011年与原告成立买卖关系，约定原告购买的房屋为内部价，即按成本价购买，均价3800元，房屋的价格不包含管道燃气的初装费，原告应另行缴纳该笔费用，管道燃气安装合同是原告单位广西日报社与中粮公司约定全部安装费用由被告代为支付。广西日报社作为职工的受托方，与南国利得的股东公司签订了合同，签订的开发协议中，明确规定燃气管道费不包含在房价里面。关于管道燃气初装费物价局的文件，是2013年6月1日发布要求将该费用要计入房价，之前并没有约定。而双方合同成立时间为2011年，因此并没有违反物价局的规定另外收取管道燃气初装费；3、关于地源地热安装费，双方在补签商品房买卖合同第15条关于节能设施的约定为双方另行协商。原告购买的房价中，不包含热水系统，而被告交付给原告的房屋是带有热水系统，交付的标的物发生了变更，根据双方的约定，这属于另行协商的范围。被告安装的地源地热系统根据合同总造价、施工成本为623万元，根据B地地源块地的建筑面积，进行分摊后的成本价为39元／平方米，被告是按成本价收取该笔费用，并没有额外获取利润，另外因节能系统是根据国家的政策倡导进行，根据国家节能的相关规定，未安装节能系统，不能进行竣工交付，因此被告安装节能系统符合国家的要求，所收取的地源热供符合相关规定，原告在办理收房手续时，对已经安装热水系统的房屋已经告知原告应按成本价39／平方米向被告缴纳该笔费用；4、被告认为2016年6月30日已经达到合同约定的房屋交付条件，开始向原告交付房屋，被告并没有违反合同约定，不应承担逾期交房的违约责任。本院经审理认定事实如下：原告（买受人）与被告（出卖人）于2014年12月30日签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区长堽路五里1号传媒星城3号楼2单元2807号房屋，建筑面积为137.79平方米，房屋总价款550366元；第七条约定：付款方式及期限：一次性付款，第一期款于2015年1月2日支付全部房款的50%，计人民币275183元整，第二期款于2015年2月2日支付全部房款的50%，计人民币275183元整。第九条：交付期限及交付条件：出卖人应当在2016年6月30日前，将经建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘察方五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条：出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际支付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期交付超过90日（不含90日），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自收到买受人解除合同书面通知之日起90日内退还全部已付房款，不计利息。买受人于解除合同的条件成就之日起15日内未书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利并同意继续履行合同。第十四条：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方就约定的标准（附件三）。附件三关于装饰、设备标准（毛坯）载明：管道燃气安装到户。第十五条：出卖人交付使用的商品房建筑节能指标应符合双方的内容（附件四），与约定内容不符合的，双方另行协商。附件四未就热水系统节能措施及费用进行约定。该合同签订后，原告已经按照约定支付购房款。2014年12月31日，原告向被告缴纳了管道燃气费2300元。南宁市物价局于2013年10月30日公布的南价格（2013）50号《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》现行有效，第三条规定：从2013年6月1日起，购房用户与住房建设单位签订商品房购房合同的，住房建设单位及南宁中燃城市燃气发展有限公司均不能向购房用户另行收取容量气价和小区工程安装费，容量气价和小区工程安装费计入开发建设成本，由南宁中燃城市燃气发展有限公司向住房建设单位收取。2009年10月1日颁布实施的《南宁市民用建筑节能管理规定》第十三条规定：“新建下列民用建筑，应当从建筑物使用功能、规模、场地条件等方面，对可再生能源的应用进行研究论证，并至少选择一种可再生能源在建筑中的规模化应用：（三）总建筑面积在2万平方米以上的住宅小区。该规定2015年2月17日修订后实行，但保留了前述条款。
另查明，涉案房屋所在B地块3#楼子单位工程于2016年6月28日取得工程竣工预验收，2016年9月19日取得工程竣工五方验收。
原告于2016年7月10日在一份落款为被告南国利得公司的《龙基传媒星城业主入伙费用一览表》上载明“不同意交B地块地源热泵安装费，要求按时交房”。原告以被告逾期交房、收取管道燃气初装费为由，向本院提起诉讼，诉请如前。
以上事实，有南宁市商品房买卖合同及补充协议、收据、收款收据、购房发票、龙基传媒星城业主入伙费用一览表、建设工程质量竣工预验收结论意见、建设工程质量竣工验收意见书、当事人陈述等予以证实。
本院认为：一、关于原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议效力及何时成立的问题。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款之规定，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同及协议合法有效，双方均应恪守履行。对于合同成立时间，被告以原告在2011年即向案外人报名、购房、选房的事实为由主张双方商品房买卖合同关系于2011年时即已成立。本院认为，本案中双方签订的商品房买卖合同落款时间为2014年12月30日，在此之前双方均未签订其他书面的商品房买卖合同。案外人广西日报传媒集团非本案一方当事人，根据合同相对性原则，原告于2011年向案外人广西日报传媒集团报名、选房与本案无直接关联性，不能证实原、被告已对买卖房屋的事实达成合意。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房买卖合同需具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的全部条款，被告未能举证证明双方在2014年12月30日之前即已经签署该相关合同条款，因此应承担举证不能的不利后果。综上，本院对于被告提出双方商品房买卖合同关系于2011年已成立的抗辩意见不予采纳，并确认双方商品房买卖合同关系于2014年12月30日成立。二、关于交付房屋的问题。被告方应按照《南宁市商品房买卖合同》及补充协议所约定的时间即2016年6月30日前将南宁市兴宁区长堽路五里1号传媒星城3号楼2单元2807号房屋交付给原告实际使用。涉案房屋所在B地块3#楼子单位工程于2016年9月19日取得工程竣工才通过建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘察方五方验收合格。被告主张2016年6月28日取得工程竣工预验收即为2014年12月30日签订商品房买卖合同所约定的五方验收合格，但并未提交证据证实五方预验收在变更前即为五方验收，故本院对于被告该主张不予采信。本院认定被告能够交付给原告符合《南宁市商品房买卖合同》约定五方验收合格房屋的时间为2016年9月19日。
本案所涉地源热泵系统属于商品房买卖合同第十五条中涉及建筑节能项目的内容，但合同中并未明确包含有热水系统的项目以及费用如何负担，在2009年10月1日南宁市人民政府颁布实施的《南宁市民用建筑节能管理规定》中明确要求新建民用建筑总建筑面积2万平方米以上的住宅小区应至少选择一种可再生能源在建筑中规模化应用，被告作为开发商，其对于政府管理规定新建民用建筑节能管理规范具有可认知性，对于节能设施费用具有可预见性，故被告作为合同条款的拟定方，该条款应当作出可能对其不利的合同解释。被告主张在交房时原告需缴纳相应的地源热泵系统安装费才能够交付房屋，但被告就热水系统安装及费用问题与原告并未进行协商且未达成合意，被告作为开发商在商品房买卖合同关系中处于优势地位，其应将相应的节能管理规范以及交纳节能设施费用的依据、后果告知购房人，但其对此未能充分举证，故该地源热泵系统费用应视为被告单方额外增加商品房买卖合同以外的项目及费用。原告于2016年7月10日至被告处办理交接手续时因该费用发生争议，原告并未从被告处领取房屋钥匙并占用、使用该房，该交接并没有完成。因此原告要求被告交付南宁市兴宁区长堽路五里1号传媒星城3号楼2单元2807号房屋，本院予以支持。被告向原告交付房屋，不得附带条件。三、关于逾期交房违约金的问题。被告于2016年9月19日才取得《南宁市商品房买卖合同》约定五方验收合格，且原告于2016年7月10日至被告处办理交接没有完成的原因系被告单方额外增加商品房买卖合同以外的项目及费用。该房至今尚未实际交付原告方且已超过90天，故原告要求被告支付违约金本院予以支持。原、被告双方在《南宁市商品房买卖合同》并未约定逾期交付超过90日的违约金数额。现被告已逾期交付超过90日，根据本案实际情况，因被告违约造成原告的损失实际为从被告应交房之日起被告占用总房款的利息损失，故本院认定违约金计算方式为：以550366元为基数，自2016年6月30日起计至被告交房之日止，按中国人民银行同期同类流动贷款利率计付。原告主张超过部分本院不予支持。
四、关于原告诉请被告退还管道燃气安装费问题。双方签订的合同中已经明确载明管道燃气安装到户，被告作为格式合同制定者，在双方订立合同时亦已经明确知晓的事项，即该项设施是合同约定必须具备的项目，由此可以推断本案合同约定的价格已经包含了管道燃气安装费。此外，参照南价格（2013）50号《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》第三条的规定，2013年6月1日以后所签订的商品房买卖合同中，开发商不可另行向购房者收取管道燃气初装费。该文件属于规范性文件，被告作为房屋开发商，仍应该遵守其规定。由于本案所涉商品房买卖合同于2015年1月13日成立，被告并无合同及法律依据另行向原告收取管道燃气初装费。依据《中华人民共和合同法》第六十条的规定，原告要求被告退还管道燃气初装费2300元，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告广西南国利得投资有限公司向原告孟国汉交付南宁市兴宁区XXX路XXX1号XXX城3号楼2单元2807号房屋，不得附带条件；
二、被告广西南国利得投资有限公司向原告孟国汉支付违约金（计算方式：以550366元为基数，自2016年6月30日起计至被告交房之日止，按中国人民银行同期同类流动贷款利率计付）；
三、被告广西南国利得投资有限公司退还原告孟国汉管道燃气初装费2300元；
四、原告孟国汉不需向被告广西南国利得投资有限公司支付地源热泵安装费5374元。
案件受理费25元，由被告广西南国利得投资有限公司负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李寒
二〇一六年十一月八日
书记员 李健
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。