河南省泌阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泌民初字第00312号
原告（反诉被告）泌阳县物资总公司，住所地泌阳县花园路中段。
法定代表人杜xx，任公司总经理
委托代理人吕新如，河南文苑律师事务所律师。
被告（反诉原告）狄xx，男。
委托代理人赵保群，河南广义律师事务所律师。
被告李xx，男。
委托代理人段长寅，北京市致衡律师事务所律师。
原告泌阳县物资总公司与被告狄xx、李xx确认合同效力纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泌阳县物资总公司的委托代理人吕新如及被告狄xx的委托代理人赵保群、被告李xx的委托代理人段长寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泌阳县物资总公司诉称，1991年原泌阳县物资公司经县政府有关部门批准在花园乡南杨庄征用土地2.137亩用于建设炸药库房。土地性质为国有划拨土地，交由原告的下属企业泌阳县民爆器材专营公司使用，随后泌阳县民爆器材专营公司在该片土地上建设了部分地上附属物。2004年泌阳县民爆器材专营公司将该片土地出租给狄xx，租赁期限五十年，狄xx一次性缴纳承包费三万元，因该协议违反规定没有履行。2005年泌阳县民爆器材专营公司委托驻马店市天中拍卖有限公司对该片土地的地上建筑物进行拍卖，狄xx以三万元的价格拍得，但是狄xx没有拆除地上附属物反而长期使用该片土地并于2011年于李xx签订了转租协议，将该片土地及地上附属物以62万元的价格转租给李xx李xx至今使用该土地。泌阳县物资总公司认为该处土地属于国有划拨土地未经县人民政府批准，任何人无权处分，为此要求法院判决狄xx与泌阳县民爆器材专营公司签订的《租赁承包合同》无效，被告狄xx拆除地上建筑物，李xx停止使用土地。
被告狄xx辩称：2004年4月1日狄xx与原告签订《承包租赁协议》，承包了原告的土地使用权和房屋。约定期限五十年。2005年4月1日答辩人又经公开拍卖取得了南杨庄炸药库的地上附属物并付清了全部房款和耕地占用税，答辩人基于《承包租赁协议》和竞拍取得房屋的事实，有权将其租赁和竞拍取得的房屋及土地转租给李xx特请求驳回原告对我的起诉。同时反诉称，多年来反诉人数次找被反诉人及泌阳县民爆器材专营公司要求协助办理所购房屋的所有权变更登记，但一直推脱至今不予协助请求法院判令被反诉人限期履行协助办理房屋所有权变更登记。
被告李xx辩称：1、狄xx与泌阳县民爆器材专营公司签订的《租赁承包协议》是有效协议。2、原告要求拆除地上建筑物的请求没有依据。3、李xx对于炸药库房屋及其房屋占用范围内的土地具有合法的使用权。
经审理查明：一九九一年九月六日，原泌阳县土地管理局作出泌土征字（1991）07号文件。文件内容为：泌阳县物资公司，你单位关于征用土地的报告收悉，经审查并报县联席办公会议研究，同意你单位征用花园乡南杨庄村委耕地2.137亩用于建炸药库房用地。希接文后抓紧办理有关征地划拨土地手续并严格按照批准地点、数量和用途进行建设。
随后泌阳县物资公司和花园乡南杨庄村委会签订《征用土地协议书》一份。协议书约定：泌阳县物资公司因开展业务需要建造炸药库一处，经县政府和有关部门批准同意在花园乡区域征地，征地位置位于泌
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高公路西边，征地总面积为2.137亩。土地征用费及青苗费共计15279.55元放线动工时一次性付清。征地后泌阳县民爆器材专营公司在征用土地上建设了平房及瓦房。
2004年4月1日，泌阳县民爆器材专营公司与狄xx签订《租赁承包协议》一份，协议中泌阳县民爆器材专营公司为甲方，狄xx为乙方。协议约定：甲方将位于城南杨庄西边的原炸药库租赁承包给乙方经营，租赁承包期限五十年。甲方一次性向乙方收取承包费三万元。乙方在租赁承包期间可以根据经营需要重新自主进行开发并可以自主转让。协议期满乙方在同等条件下有优先续租权，乙方不续租时地皮上的建筑物及附属物按当时的实际价值由甲方赔偿给乙方。协议签订后泌阳县民爆器材专营公司没有收取狄xx承包费。
2005年3月20日泌阳县民爆器材专营公司和驻马店市天中拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》一份，合同约定：委托人资源委托拍卖人依法拍卖位于泌阳县城南杨庄西炸药库。2005年4月1日，狄xx和驻马店天中拍卖有限公司签订了《成交确认书》。《成交确认书》确认持16号牌的买受人2005年4月1日在拍卖人举行的拍卖会上通过公开竞价成交下列标的，双方签订《拍卖成交确认书》。拍卖品是位于泌阳县城南杨庄西炸药库地上建筑物瓦房及平房（不包括土地），成交价为人民币三万元，佣金比例为成交价的5%，买受人应当向拍卖人支付人民币3.15万元。买受人自行办理房屋过户手续，一切费用自理。协议签订后驻马店市天中拍卖有限公司收取了狄xx的拍卖款三万元，2006年5月24日泌阳县花园财税所收取了狄xx缴纳的2006年度的耕地占用税2027.01元。
2011年12月24日，以李xx为乙方、狄xx为甲方，双方签订《转租协议书》一份，协议书约定：根据甲方于2004年4月1日同泌阳县民爆器材专营公司所签订的租赁承包协议和拍卖报告之规定，甲方自愿将原承包的炸药库转租给乙方。自协议签订之日乙方的一切经营活动及债权债务或由此引起的法律责任等均与甲方无关。转租费一次性付清以收据为准。2011年12月26日狄xx出具收条一份内容为：今收到李xx租赁炸药库租金六十二万元整。该片场地现有李xx实际使用。
另查明：泌阳县民爆器材专营公司现已被吊销，该单位的人、财、物统由泌阳县物资总共公司管理。原泌阳县物资总公司在征用炸药库土地后没有缴纳过土地出让金。李xx、狄xx也没有就该片土地缴纳过土地出让金。其和狄xx不知道未经审批的情况，属于善意第三人
本院认为，泌阳县民爆器材专营公司作为全民所有制企业，依法在法律规定范围内自主经营，对国家授予其经营管理的财产享有占有、使用和依法处分的权利。现泌阳县民爆器材专营公司已经被吊销，原告泌阳县物资总公司作为其主管机关，承受其权利义务，是本案适格的原告。结合双方签订的《租赁承包协议》及《成交确认书》的内容，结合合同的目的应当认定为原告请求确认无效的合同为地上建筑物买卖合同和土地租赁合同。本案所涉土地为国有划拨土地，原告泌阳县物资总公司作为国有划拨土地使用权人，应当按照法律规定对国有划拨土地使用权及地上建筑物进行转让、出租，本案中双方均未提供证据证明该宗土地已经缴纳过土地出让金，以及买卖地上建筑物和国有土地租赁行为经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准且符合相关条件，故原告泌阳县物资总公司请求法院确认合同无效的理由成立，予以支持。
被告狄xx经拍卖竞得泌阳县城南杨庄西炸药库地上建筑物瓦房及平房（不包括土地），但根据相关法律规定，买卖国有划拨土地地上建筑物应当事先经过有关机关批准，并将所获效益抵交土地使用权出让金，本案中没有证据证明该买买行为事先已经有权机关批准或事后予以追认，故被告狄xx辩称合同约定内容不违反法律规定的理由，及其请求反诉被告泌阳县物资总公司限期履行为反诉人办理房屋所有权变更登记的法定附随义务的诉讼请求，与现行强行性法律规定不符，不予支持。
被告李xx辩称其具有合法使用权、属于善意第三人，本案中，该划拨用地尚未办理国有土地使用权出让，土地使用权人仍为原告泌阳县物资总公司，被告狄xx未取得土地使用权的情况下将原属于泌阳县民爆器材专营公司的地上建筑物等租赁给被告李xx，属于无权处分行为，原告泌阳县物资总公司不予追认，故被告李xx不具有合法使用权。其应当知晓原泌阳县民爆器材专营公司占用范围内的土地系国有划拨土地性质及被告狄xx没有办理原泌阳县民爆器材专营公司炸药库房屋所有权证书事实，故其辩称理由不成立，不予采纳。
民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，系没有合法根据取得，应当返还给受损失的一方。原告泌阳县物质总公司应当将原泌阳县民爆器材专营公司收取的“租赁承包费”及利息予以退还给被告狄xx。被告李xx作为该宗土地和房屋实际占有人，侵害了原告泌阳县物资总公司的权利，应当负连带责任。
根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，判决如下：
一、原泌阳县民爆器材专营公司与被告狄xx于2004年4月1日签订的《租赁承包协议》无效。
二、限原告泌阳县物资总公司于判决生效后五日内返还被告狄xx人民币三万及利息（从2005年4月1日起至还款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）。
三、限被告狄xx于判决生效后五日内将其使用的原泌阳县民爆器材专营公司炸药库转移给原告泌阳县物质总公司占有。被告李xx负连带责任。
四、将驳回原告的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告狄xx要求被反诉人限期履行协助办理房屋所有权变更登记的诉讼请求。
案件受理费100元，反诉费50元，合计150元，由被告狄xx负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 党书明
审 判 员 刘广录
人民陪审员 禹 露
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 侯保献