徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0311民初2004号
原告江苏天露缘建筑工程有限公司。
法定代表人李翠，董事长。
委托代理人李兵团，江苏金华星律师事务所律师。
被告梁宏，无业。
被告梁xx。
法定代理人梁宏（即本案被告梁宏）。
以上两被告委托代理人刘玉荣，江苏义行律师事务所律师。
第三人中建五局第三建设有限公司。
法定代表人田卫国，总经理。
委托代理人阳泽勇，该公司职工。
原告江苏天露缘建筑工程有限公司（以下简称天露缘公司）诉被告梁宏、梁xx、第三人中建五局第三建设有限公司（以下简称中建五局三公司）不当得利纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，依法由审判员魏道升独任审判，于2016年5月24日、2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告天露缘公司的委托代理人李兵团、被告梁宏即被告梁xx的法定代理人梁宏、两被告的委托代理人刘玉荣、被告中建五局三公司的委托代理人阳泽勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告天露缘公司诉称，第三人中建五局三公司承建徐州苏宁置业有限公司的徐州苏宁广场项目的桩基、支撑、土方合同工程，原告承包第三人的徐州苏宁广场项目其中的土方工程。由于徐州苏宁置业有限公司欠第三人工程款，第三人欠原告工程款，徐州苏宁置业有限公司与第三人、第三人与原告分别约定以抵房形式支付工程欠款。于是，徐州苏宁置业有限公司将涉案两套房屋尊悦府邸x栋x单元xxxx、x栋x单元xxxx室抵给第三人，第三人将涉案两套房屋抵给原告。2014年11月，被告梁宏想购买徐州苏宁广场的涉案两套房屋，且口头承诺向原告支付涉案房款。原告为了避免再次过户费用增加，经原告与徐州苏宁置业有限公司、第三人协商后，由被告梁宏、徐州苏宁置业有限公司、第三人就涉案房屋签订了房屋置换债权协议书，被告梁宏、梁xx与徐州苏宁置业有限公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同。原告履行上述手续后，原告多次向被告梁宏主张要求支付涉案房款，被告梁宏以种种理由推脱。无奈，2015年8月24日原告起诉被告梁宏要求其支付购房款，被告梁宏极力否认上述事实。被告梁宏、梁xx不当得利的行为导致原告受到重大损失，其行为符合不当得利的法律要件，严重侵害了原告的合法权益。特诉至法院，请求法院判令被告梁宏、梁xx返还尊悦府邸x栋x单元xxxx（1529963元）、x栋x单元xxxx室（1616265元）购房款共计3146228元并支付利息（从2015年8月24日起按同期人民银行贷款利率计算至实际给付之日）。本案诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。
被告梁宏、梁xx辩称，一、原告主张债权存在的基本事实不存在。原告诉状中称被告梁宏在2014年11月想购买两套房屋并口头承诺向原告支付涉案房款不是客观事实，原告称与被告梁宏之间构成口头房屋买卖合同不成立。从相关网站获悉，涉案房屋项目苏宁广场尊悦府邸于2014年10月1日取得x号楼预售许可证。当时的对外公开“x号楼均价10266元/㎡，142-242㎡服务型国际豪宅，房源增加至200席，9990元/㎡起的超值价位，还有开展预约即有四重好礼相送活动（2万享5万，3万享8万的预约优惠；凡成功认筹客户即可获赠价值288元正宗阳澄湖大闸蟹一份；成功认筹客户在享受此前8万元钜惠的基础上，首次开盘成功购房，即可获赠5-8万元国际品牌家电；还有机会抽取“韩国家庭旅游”大奖）”。被告梁宏如需购买可以直接从项目售楼处购买，没有必要以不占价格优势的10345.98元/㎡的价格从原告处购买。另外，如被告梁宏真的从原告处购买价值300余万元的房屋，在双方未签订任何书面协议，未有任何保障的情况下，原告即让被告梁宏、梁xx与开发商徐州苏宁置业有限公司直接签订购房合同，也是不符合常理的。所以双方成立口头买卖合同没有证据支持，被告梁宏、梁xx取得诉争房屋与原告无关联。二、被告梁宏、梁xx与原告之间不构成不当得利关系，被告梁宏是通过受让第三人债权，并与第三人和徐州苏宁置业有限公司达成《房屋置换债权协议书》的三方协议，后又签订了书面买卖合同而取得诉争房屋的权利，与原告无关。构成不当得利返还请求权四项基本要件，即一方获利；一方受损；获利无法律上原因；获利与受损之间存在因果关系。原告立案时虽然提供了部分证据，但这些证据都不能证明双方之间具备了构成提起不当得利之四个要件。从原告诉状中看出，其仍认为原告与被告梁宏之间存在一个口头房屋买卖关系，如其所述口头买卖事实成立，则被告梁宏取得诉争房屋权利就有了法律上的原因（即买卖），其当然可以诉请被告梁宏返还购房款，双方之间的纠纷定性应为商品房买卖合同关系而不是不当得利之诉。原告以相同的诉请、相同的事实和理由已经提起过商品房买卖合同诉讼没有胜诉，现又以不当得利纠纷立案，其实质内容与上一个案件没有区别，依法不应得到支持。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人中建五局三公司辩称，第三人曾经出具过情况说明书，同意原告主张的事实。
经审理查明，2014年11月4日，徐州苏宁置业有限公司（甲方）、第三人中建五局三公司（乙方）与被告梁宏（丙方）分别签订两份《房屋置换债权协议书》，第一份协议内容包括：第一条标的债权情况1.1乙方对甲方享有债权的情况如下：（1）基于2011年11月1日签订的徐州苏宁广场项目桩基、支撑、土方合同，乙方对甲方享有已到期债权人民币1529963元（以下简称标的债权）。（2）基于/年/月/日签订的/合同，乙方对甲方享有已到期债权人民币/元（以下简称标的债权）。1.2乙方对甲方享有的已到期债权总额为1529963元（以下简称标的债权）。1.3乙方于/年/月/日将标的债权合法转让给丙方，丙方亦已同意受让该债权。乙、丙方共同向甲方确认，该债权转让行为完全符合法律、法规的相关规定，如因债权转让行为违法或损害第三人利益从而给甲方造成任何损失，乙、丙方愿意向甲方承担连带责任。1.4甲方已获得乙方关于前述债权转让行为的通知，对此债权转让行为无异议。1.5甲、乙、丙各方对标的债权数额确认无异议。1.6甲、乙、丙各方一致确认，自前述债权转让之日，标的债权归属于丙方所有，乙方不再享有标的债权，乙方不得以任何理由撤销该债权转让行为，进而要求恢复其对标的债权的权利，否则应对由此给甲方造成的损失承担赔偿责任。第二条标的房屋情况2.1丙方拟购买甲方开发的尊悦府邸项目商品房（以下简称该商品房），并以标的债权冲抵部分或全部房价款，甲方对此予以同意。2.2甲方销售房屋的前提条件为甲方已领取徐房售许字（226）号《商品房预售许可证》，依法可以预售该商品房。2.3甲方销售给丙方的该商品房坐落于江苏省徐州市鼓楼区彭城路路以东/号x幢x单元xxxx室，该房号为x-
x-
xxxx1。……2.5该商品房建筑面积为147.88平方米，其中套内建筑面积114.56平方米，共有共用分摊建筑面积33.32平方米，具体面积数据以双方签订的商品房买卖合同的内容为准。2.6甲方销售给丙方的该商品以建筑面积计价，单价为10346元/平方米，总房价款合计为人民币1529963元，具体的总房价款数据以双方签订的商品房买卖合同的内容为准。第三条房屋置换债权安排3.1甲方与丙方一致同意，丙方以标的债权中的人民币1529963元充抵全部房价款与标的债权差额为人民币0元，由甲、丙方按照本协议约定另行结算。3.2甲方与丙方一致同意，双方于本协议生效后10日内，共同签署房屋所在地政府部门公布版本的商品房买卖合同（以下简称网签合同），甲方已向丙方出示过该合同内容，双方已就该合同内容进行了磋商，丙方对需签署的网签合同内容已确认无异议。3.3网签合同签订当日，丙方应向甲方支付全部房价款，其中以标的债权冲抵的房价款，丙方委托乙方开具发票并以乙方向甲方开具相应金额合法发票之时（注：如乙方已于本协议签订前向甲方开具相应金额发票，则以网签合同签订当日视为丙方付款日），视为丙方完成付款义务，此时甲方应向丙方出具收款收据等等。上述协议附带有第三人中建五局三公司（转让人）与被告梁宏（受让人）签订的《债权转让通知书》，内容为：徐州苏宁置业有限公司：中建五局三公司（以下简称转让方）于2011年11月1日将与你方签订的《徐州苏宁广场项目桩基、支撑、土方合同》项下的已到期债权人民币1616265元不可撤销的转让给受让方，转让方与受让方已签订《债权转让协议书》，请你方直接向受让方清偿该项债务，自前述债权转让日，转让方不再对你方享有该项债权。上述协议还附带有第三人中建五局三公司（承诺人）与被告梁宏（丙方）签订的《承诺书》，内容为：徐州苏宁置业有限公司：徐州苏宁置业有限公司（以下简称贵方）于/年/月/日与中建五局三公司（以下简称我方）及丙方签订《房屋置换债权协议书》，如丙方办理贷款需由贵方向贷款机构提供阶段性保证担保，则我方将为丙方由此可能给贵方产生的债务提供连带责任保证担保，保证期间为债务履行期届满之日起两年。特此承诺。
当日所签另一份《房屋置换债权协议书》内容包括：第一条标的债权情况1.1乙方对甲方享有债权的情况如下：（1）基于2011年11月1日签订的徐州苏宁广场项目桩基、支撑、土方合同，乙方对甲方分别享有已到期债权人民币1616265元（以下简称标的债权）。（2）基于/年/月/日签订的/合同，乙方对甲方享有已到期债权人民币/元（以下简称标的债权）。1.2乙方对甲方享有的已到期债权总额为1616265元（以下简称标的债权）。1.3乙方于/年/月/日将标的债权合法转让给丙方，丙方亦已同意受让该债权。乙、丙方共同向甲方确认，该债权转让行为完全符合法律、法规的相关规定，如因债权转让行为违法或损害第三人利益从而给甲方造成任何损失，乙、丙方愿意向甲方承担连带责任。1.4甲方已获得乙方关于前述债权转让行为的通知，对此债权转让行为无异议。1.5甲、乙、丙各方对标的债权数额确认无异议。1.6甲、乙、丙各方一致确认，自前述债权转让之日，标的债权归属于丙方所有，乙方不再享有标的债权，乙方不得以任何理由撤销该债权转让行为，进而要求恢复其对标的债权的权利，否则应对由此给甲方造成的损失承担赔偿责任。第二条标的房屋情况2.1丙方拟购买甲方开发的尊悦府邸项目商品房（以下简称该商品房），并以标的债权冲抵部分或全部房价款，甲方对此予以同意。2.2甲方销售房屋的前提条件为甲方已领取徐房售许字（226）号《商品房预售许可证》，依法可以预售该商品房。2.3甲方销售给丙方的该商品房坐落于江苏省徐州市鼓楼区彭城路路以东/号x幢x单元xxxx室，该房号为x-
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xxxx。……2.5该商品房建筑面积为156.34平方米，其中套内建筑面积121.11平方米，共有共用分摊建筑面积35.23平方米，具体面积数据以双方签订的商品房买卖合同的内容为准。2.6甲方销售给丙方的该商品以建筑面积计价，单价为10338元/平方米，总房价款合计为人民币1616265元，具体的总房价款数据以双方签订的商品房买卖合同的内容为准。第三条房屋置换债权安排3.1甲方与丙方一致同意，丙方以标的债权中的人民币1616265元充抵全部房价款与标的债权差额为人民币0元，由甲、丙方按照本协议约定另行结算。3.2甲方与丙方一致同意，双方于本协议生效后10日内，共同签署房屋所在地政府部门公布版本的商品房买卖合同（以下简称网签合同），甲方已向丙方出示过该合同内容，双方已就该合同内容进行了磋商，丙方对需签署的网签合同内容已确认无异议。3.3网签合同签订当日，丙方应向甲方支付全部房价款，其中以标的债权冲抵的房价款，丙方委托乙方开具发票并以乙方向甲方开具相应金额合法发票之时（注：如乙方已于本协议签订前向甲方开具相应金额发票，则以网签合同签订当日视为丙方付款日），视为丙方完成付款义务，此时甲方应向丙方出具收款收据等等。上述协议也附带有第三人中建五局三公司（转让人）与被告梁宏（受让人）签订的《债权转让通知书》，内容为：徐州苏宁置业有限公司：中建五局三公司（以下简称转让方）于2011年11月1日将与你方签订的《徐州苏宁广场项目桩基、支撑、土方合同》项下的已到期债权人民币1616265元不可撤销的转让给受让方，转让方与受让方已签订《债权转让协议书》，请你方直接向受让方清偿该项债务，自前述债权转让日，转让方不再对你方享有该项债权。上述协议也附带有第三人中建五局三公司（承诺人）与被告梁宏（丙方）签订的《承诺书》，内容为：徐州苏宁置业有限公司：徐州苏宁置业有限公司（以下简称贵方）于/年/月/日与中建五局三公司（以下简称我方）及丙方签订《房屋置换债权协议书》，如丙方办理贷款需由贵方向贷款机构提供阶段性保证担保，则我方将为丙方由此可能给贵方产生的债务提供连带责任保证担保，保证期间为债务履行期届满之日起两年。特此承诺。
2014年11月5日，第三人中建五局三公司（甲方）与原告天露缘公司（乙方）签订《抵房协议》一份，内容包括：1、双方一致同意甲方将建设方徐州苏宁置业有限公司抵顶给甲方的房屋及车位抵顶给乙方，用于甲方因徐州苏宁广场项目所欠乙方的工程款。将徐州苏宁广场x栋x单元xxxx室（面积为156.34㎡）、单价为/元/㎡，合计为人民币1616265.00元；将徐州苏宁广场x栋x单元xxxx室（面积为156.34㎡）、单价为/元/㎡，合计为人民币1616265.00元；将徐州苏宁广场x栋x单元xxxx室（面积为147.88㎡）、单价为/元/㎡，合计为人民币1529963.00元；将徐州苏宁广场x栋x单元xxxx室（面积为145.17㎡）、单价为/元/㎡，合计为人民币1477837.00元。总计为人民币6240330.00元（最终总价以房屋测绘和房产面积×单价为准）的价格转让给乙方。2、上述房产为期房，以后房价的涨跌、房屋产权办理及房产手续不全等问题与甲方无关，由乙方承担全部风险，若乙方单方违约，承担一切相关责任。甲方向乙方房产产权转移手续以徐州苏宁广场项目工程竣工后并工程结算办理完毕后办理。3、乙方与建设方徐州苏宁置业有限公司签订房屋买卖合同后视为甲方已经完全履行完毕本合同项下义务。该买卖合同的履行与甲方无关，甲方不对该合同的履行承担任何责任，乙方在甲方通知时间内，未与建设方签订房屋买卖合同的，视为乙方放弃以房屋支付工程款和甲方因徐州苏宁广场项目所欠乙方对应金额（以通知签订时抵顶房屋、车位的市场价为准）工程款的权利。乙方保证该工程质量，按时按量完成。4、如乙方所做工程最终结算价格低于上述房产的价格，乙方以现金形式补齐差价后，然后将上述房产抵顶乙方。5、未经过甲方书面许可，乙方不得将该房产转移（无论乙方是否因此获得对价）给第三方。经甲方同意后将房产转移给第三方的，乙方与第三者之间因房产转移发生的纠纷，不影响甲方已支付因徐州苏宁广场项目所欠乙方对应金额工程款的效力。6、本协议生效之日，即产生甲方已支付因徐州苏宁广场项目所欠乙方对应金额工程款的效力。本合同的签订不构成甲方对乙方欠款的确认。甲方应付乙方的工程款，应以双方的工程竣工结算报告为准。7、本协议解除的，乙方或第三方已与房屋建设方签订房屋买卖合同的，乙方应当负责解除已签订的房屋买卖合同并承担解除的相关费用。否则，乙方按照房屋市场价和本合同确定价高者赔偿甲方损失。8、如建设方发生抵房变更，甲方最终按等价货币或其他形式给予乙方拨付等等。
同日，原告天露缘公司向第三人中建五局三公司发出《承诺书》，内容为：我公司同意以徐州苏宁广场商品房x栋x单元xxxx室、x栋x单元xxxx室、x栋x单元xxxx室，x栋x单元xxxx室抵顶贵司徐州苏宁广场欠款合计人民币6240330.00元。自抵房协议签订后，我公司即已收到贵公司以抵房形式支付的徐州苏宁广场欠款合计人民币6240330.00元。因抵房引发的一切法律纠纷与中建五局第三建设有限公司无关，若发生经济纠纷概由我公司与第三方购房客户x栋x单元xxxx袁蕾（身份证：××；x栋x单元2302、2301室梁宏（身份证：××；x栋x单元xxxx室唐召信（身份证：××）承担一切责任。特此证明！
2014年11月10日，徐州苏宁置业有限公司（甲方、出卖人）与被告梁宏、梁xx（乙方、买受人）分别签订两份《商品房买卖合同》，第一份合同约定将尊悦府邸x幢x单元xxxx号房出卖给被告梁宏、梁xx，买受人于2014年11月10日分别一次性付款付清全部房款1529963元。合同第二十四条规定，本合同连同附件共二十四页，一式五份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人（甲方）一份，买受人（乙方）一份，徐州市住房保障和房产管理局一份，徐州市国土资源管理局、工商局各一份。第二份合同约定将尊悦府邸x幢x单元xxxx号房出卖给被告梁宏、梁xx，买受人于2014年11月10日分别一次性付款付清全部房款1616264元。上述合同第二十四条均约定：本合同连同附件共二十四页，一式五份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人（甲方）一份，买受人（乙方）一份，徐州市住房保障和房产管理局一份，徐州市国土资源管理局、工商局各一份。
2015年9月，本院受理原告天露缘公司诉被告梁宏商品房买卖合同纠纷一案，原告天露缘公司以与本案基本相同事实和理由，诉请要求被告梁宏支付尊悦府邸x幢x单元xxxx号、x幢x单元xxxx号的房款共计3146227元。后原告天露缘公司于2015年12月12日向本院提交《撤诉申请书》。同日，本院依法裁定准予原告天露缘公司撤回对被告梁宏的起诉。
2016年3月19日，第三人中建五局三公司向原告天露缘公司出具《情况说明》一份，内容为：我公司承建苏宁置业有限公司徐州苏宁广场项目的桩基、支撑、土方合同工程，天露缘公司承包我公司的徐州苏宁广场项目其中的土方工程。由于徐州苏宁置业有限公司欠我公司工程款，我公司欠天露缘公司工程款。于是，这三家公司便以抵房形式支付欠款。2014年11月由于天露缘公司介绍第三方购房客户梁宏想购买我公司以抵房形式支付给天露缘建筑工程有限公司的徐州苏宁广场项目的欠款其中的x栋x单元xxxx、xxxx室两套房屋（其中2301室为1529963元、2302室为1616265元，以上合计债权3146228元）。我公司、徐州苏宁置业有限公司便与梁宏之间就以上两套房屋签订了房屋置换债权协议书。我公司实际上与梁宏之间没有任何债权债务关系，也不认识梁宏。梁宏所购的以上两套房屋实际上为我公司以抵房形式支付给天露缘公司的徐州苏宁广场的土方工程欠款。以上情况属实。
2016年4月，原告天露缘公司又以诉称事实起诉来院，以不当得利为由，请求法院判令被告梁宏返还以不当得利款即尊悦府邸x幢x单元xxxx号、x幢x单元xxxx号的相应购房款共计3146228元。后原告天露缘公司申请追加中建五局三公司作为本案第三人、申请追加梁xx作为本案共同被告参加诉讼，并增加了关于利息的诉请（详见诉称）。被告梁宏、梁xx则以辩称理由予以反驳。第三人中建五局三公司则以辩称理由认可原告天露缘公司诉请的事实。经调解无效。
在本案审理过程中，原告天露缘公司为证实其主张，还向本院提交了以下证据：一、2015年8月24日原告天露缘公司在（2015）泉民初第3940号案件中的《民事诉状》（复印件）一份，证明原告天露缘公司曾于2015年8月24日起诉被告梁宏，要求其支付房款3146228元的事实。二、2015年10月12日被告梁宏针对原告天露缘公司的起诉（2015）泉民初第3940号案件的《答辩状》一份、被告梁宏所列表格两份以及原告天露缘公司在（2015）泉民初第3940号民事案件中的《撤诉申请书》及《撤诉笔录》各一份（均为复印件）。以此证实被告梁宏自认其购买的涉案房屋3146228元购房款是第三人中建五局三公司将徐州苏宁置业有限公司的债权转让给被告梁宏的事实，而非被告梁宏实际出资购买。被告梁宏辩称不知道原告天露缘公司的存在、原告天露缘公司陈述的不是事实。被告梁宏极力否认其债权来源等基本客观事实，导致原告天露缘公司不得已撤诉。三、第三人中建五局三公司与原告天露缘公司2014年11月5日签订的上述《抵房协议》及原告天露缘公司的《承诺书》。以此证实涉案房屋合计3146228元是第三人中建五局三公司将建设方徐州苏宁置业有限公司抵给其的房屋，再抵给原告天露缘公司，用于偿还在苏宁广场项目所欠原告天露缘公司的工程款。《承诺书》中既有涉案的两套房屋房号，也有被告梁宏的名字及身份证，以及原告天露缘公司自《抵房协议》签字后即收到第三人中建五局三公司以抵房形式支付的苏宁广场欠款的表述。更加证明了被告梁宏购买的涉案房屋的房款实为第三人中建五局三公司所欠原告天露缘公司的工程款，是以抵房形式支付的。第三人中建五局三公司与被告梁宏之间并无欠工程款的事实，被告梁宏没有合法根据取得不当利益。四、上述2014年11月4日签订的两份《房屋置换债权协议书》（复印件），证明被告梁宏的购房款实际为第三人中建五局三公司欠原告天露缘公司的工程款。五、上述2014年11月10日签订的两份《商品房买卖合同》复印件，证明被告梁宏已实际取得不当利益。六、1、原告天露缘公司项目经理管路顺与被告梁宏之间的手机短信来往（打印件）一份，短信内容包括：（2015年5月4日）管路顺：“红姐（即被告梁宏）怎么样了，明天上午上北京，不行今天少给一点”。被告梁宏：“我还在少林寺送小孩来学习三年，办入学手续，没回徐”。管路顺：“知道了，姐（即被告梁宏）什么时候回来”。（2015年5月8日）管路顺：“红姐（即被告梁宏）你回来没有，回来和弟弟联系”。被告梁宏：“到徐后物归原主，这两天抵”。（2015年5月11日）管路顺：“红姐（即被告梁宏）见面聊聊吧”。“红姐（即被告梁宏）弟弟确实碰到难关了，要不也不会老麻烦姐姐，要不先给我解决一部分，谢谢”。（2015年5月12日）被告梁宏：“刚到家，手机刚充电看到，天亮联络”。（2015年5月20日）管路顺：“红姐（即被告梁宏），打您电话打不通，房子的事还需要您签两回字，请予弟弟联系”。（2015年6月24日）管路顺：“明天能否办理退房手续请于联系”。（2015年6月25日）管路顺：“红姐（即被告梁宏），我现在确实碰到难关了，车和房子都压给别人了，这件事总要解决，如不介意，我到单位或家里找您。顺子”。（2015年7月2日）管路顺：“红姐（即被告梁宏），弟弟要死了，你非要把弟弟逼死吗？请给弟弟回电话或面谈。顺子”。2、2015年10月12日（2015）泉民初第3940号案件的《开庭笔录》（复印件）一份。以此证实经原告天露缘公司多次向被告梁宏催要房款或要求被告梁宏办理退房手续，被告梁宏2015年5月8日回短信，内容为：“到徐后物归原主，这两天抵。”因此，被告梁宏应付给原告天露缘公司购房款，同时《开庭笔录》中被告梁宏对短信的内容的真实性以及形式均不持异议。七、第三人中建五局三公司2016年3月19日出具的上述《情况说明》一份，以此证实被告梁宏、第三人中建五局三公司、徐州苏宁置业有限公司三方《房屋置换债权协议书》中被告梁宏所涉及到的债权并不是真实存在的，3146228元实为徐州苏宁置业有限公司与第三人中建五局三公司、第三人中建五局三公司与原告天露缘公司以抵房形式支付的工程欠款。证明第三人中建五局三公司与被告梁宏并无债权债务关系。也证明了第三人中建五局三公司并不认识被告梁宏，被告梁宏无合法依据取得不当利益。
被告梁宏、梁xx质证认为：一、对于证据一的真实性无异议，但无关联性。原告天露缘公司确实曾以买卖合同关系提起诉讼，本次诉讼的事实理由与上次相同，该案件以不当得利再次诉讼。该起诉状反而说明双方之间基于原告天露缘公司的该诉状内容应当是存在着口头买卖关系，而不是不当得利。因此该证据不能证明原告天露缘公司的观点。二、对于证据二被告梁宏的《答辩状》和所列表格真实性、合法性、关联性均无异议。上述证据确实是被告梁宏在上次案件中提供的，该《答辩状》内容明确表示被告梁宏取得诉争房屋的财产权利是基于第三人中建五局三公司债权转让而取得。该取得的利益是合法利益，原告天露缘公司是否受损以及所受损失是否与被告梁宏相关联，该证据不能证明双方具备不当得利的获利和受损之间具有因果关系，以及一方受益没有法律上的原因。对撤诉的事实不持异议。正是基于原告天露缘公司没有充分的证据证明双方之间存在买卖关系，没有胜诉的把握，原告天露缘公司才不得已撤诉的。因此，不得以此为由另行提起不当得利之诉。三、对于证据三《抵房协议》的三性均持异议。1、该协议上出现了“济南中建信和置业有限公司”，并且本次庭审时原告天露缘公司提供的《抵房协议》复印件和2015年10月12日开庭时提交的原件并非同一，说明协议签字的随意性，被告梁宏、梁xx对该协议真实性有异议。2、在2014年11月4日第三人中建五局三公司已经通知徐州苏宁置业有限公司转让债权给被告梁宏，11月5日签订的《抵房协议》不应是第三人中建五局三公司的真实意思表示。如果是第三人中建五局三公司的真实意思表示，那么则是因为第三人中建五局三公司与原告天露缘公司串通一房两抵，损害了被告梁宏的权益，也应当是无效的。3、即便《抵房协议》是真实的，原告天露缘公司也不能取得诉争房屋的财产权利，根据《抵房协议》第二条、第三条、第八条，在《抵房协议》签订前，第三人中建五局三公司已经将诉争房屋的债权转让给了被告梁宏，原告天露缘公司不可能再与徐州苏宁置业有限公司签订买卖合同。因此，根据《抵房协议》第八条“建设方发生了抵房变更，第三人最终是按等价货币或其他形式给予乙方拨付”，也就是对于房屋没有取得权属可以向第三人主张等价货币求偿。原告天露缘公司没有发生损失，因此，不符合不当得利，一方受损的要件。4、《抵房协议》的内容是第三人中建五局三公司对徐州苏宁置业有限公司享有债权，徐州苏宁置业有限公司将其房屋抵给第三人中建五局三公司是以物抵债的形式。现第三人中建五局三公司又抵给原告天露缘公司。现根据江苏省高院审判委员会会议纪要2014-2号文的精神，以物抵债在所有权转移之前不能生效。所以，该《抵房协议》不能证明第三人中建五局三公司取得涉案房屋的所有权，原告天露缘公司也不能根据《抵房协议》取得诉争房屋的所有权。结合协议第六条可看出原告天露缘公司对第三人中建五局三公司享有的是未到期债权，根据以物抵债会议纪要精神，未到期债权具有担保作用，债权人以债务人违反以物抵债的约定要求继续履行以物抵债协议的，或者是对所抵之物主张所有权的，法院应当驳回其诉请。所以，即便上述《抵房协议》是真实存在的，原告天露缘公司对诉争的房屋也不享有所有权利。三、对证据三中的《承诺书》三性均有异议。原告天露缘公司提供《承诺书》的落款时间看不清，不知道具体承诺时间和承诺主体。该《承诺书》是原告天露缘公司的单方行为，不能证明原告天露缘公司取得涉案房屋的权属以及其有权将房屋出售给其他购房人。另外从《承诺书》第三段可看出第三人中建五局三公司将涉案房屋抵给原告天露缘公司的时候，上述房屋均已出售给第三方购房客户，也说明第三人中建五局三公司没有权利将其购买的房屋抵给原告天露缘公司。该《承诺书》是原告天露缘公司单方向第三人中建五局三公司作出承诺，不能约束其他人，对本案原告不产生任何法律意义。四、对证据四的三性均无异议。正是基于该三方协议，本案被告梁宏取得了和徐州苏宁置业有限公司的买卖合同，是从第三人中建五局三公司受让债权抵付了购房款，但是该三方协议不能证明被告梁宏受让第三人中建五局三公司债权与原告天露缘公司相关。五、对证据五的三性均不持异议。被告梁宏正是基于三方协议与徐州苏宁置业有限公司签订的书面合同，办理了网签手续等。该证据不能证明和原告天露缘公司有关，也不能证明原告天露缘公司和被告梁宏之间存在口头买卖关系。并且被告梁宏取得该房屋和原告天露缘公司是否存在损失不存在因果关系。六、对证据六真实性没有异议。但是从原告天露缘公司提供的短信内容看，短信上的时间不具有连续性，非常跳跃，收发信息不一一对应。从信息内容还可看出和本案所涉及的房屋没有关联性。2015年5月8日，被告梁宏书写“到徐后物归原主，这两天抵”，并非原告天露缘公司所陈述的将诉争房屋物归原告天露缘公司。“这两天办理抵付”的“抵”，并不是这个意思。而事实上在该信息发出之前，管录顺从被告梁宏的车中拿走了与徐州苏宁置业有限公司签订的《购房合同》、《三方抵账协议》、发票一张、《徐州市不动产登记申请书》、《徐州市预告登记申请书》等资料。被告梁宏的意思是要求管录顺将上述物品物归被告梁宏，而之前的信息内容也反映被告梁宏当时在少林寺送孩子学习，所以上述信息的意思是被告梁宏在到达徐州后，管录顺应当将上述资料物归原主，“这两天抵”的意思是抵达徐州。即便该事实原告天露缘公司不予认可，但是单就原告梁宏提供的这一信息不能排除有其他事实的存在，不具有唯一性，不能证明这句话就是说被告梁宏已经承诺把其所取得的两套房屋归还原告天露缘公司。对《开庭笔录》的真实性没有异议，但是本案的代理人在庭前从法院调取证据后，确实发现因为书记员记录的问题有好几处明明是被告梁宏对证据提出的异议，他们打出的是没有异议。请求法院认真审核庭审笔录，结合代理人上下文发表的意见就能看出来。七、对证据七的三性均有异议，该证据出具于2016年3月19日，上一案件庭审之后，从时间看距离案件时间越近的，越能反映客观事实。随后出具的任何情况说明都不能改变之前的行为。对真实性有异议。该情况说明与第三人中建五局三公司和被告梁宏、徐州苏宁置业有限公司签订的三方协议的事实也是不相一致的。事实上应当是第三人中建五局三公司先将债权转让给本案被告梁宏，之后与所谓的原告天露缘公司签订了《抵房协议》。这意味着第三人中建五局三公司先答应将涉案房屋债权转给被告梁宏，之后立刻又抵给本案原告天露缘公司，实为互相矛盾的一房两抵的行为，没有反映真实的意思表示。被告梁宏认为《抵房协议》是虚假的。所以，在该《情况说明》第三人中建五局三公司认为先抵原告天露缘公司，后来经由原告天露缘公司的介绍办理了三方协议，这不是客观事实。
针对被告梁宏的上述质证，原告天露缘公司继续向本院提交：1、上述2014年11月4日签订的两份《房屋置换债权协议书》原件。2、上述2014年11月10日签订的两份《商品房买卖合同》原件各三套，上述合同第二十四条注明：“本合同连同附件共二十四页，一式五份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人（甲方）一份，买受人（乙方）一份，徐州市住房保障和房产管理局一份，徐州市国土资源管理局、工商局各一份”；3、尊悦府邸x号楼x单元xxxx室和x号楼x单元xxxx室的《商品房预（销售）合同网上登记备案证明》、《徐州市房屋权属登记申请书》各两份。以此证明被告梁宏上述对法庭的陈述严重违悖客观事实，违法日常生活经验和准则。理由:一、假如按被告梁宏所述，重要的《债权转让协议书》、六份《商品房买卖合同》及《权属登记备案证书》及全部购房发票及权属资料在去年被管录顺拿走，请问报警了吗？二、在上次商品房买卖纠纷一案中对录音内容质证时，为何不按今天的说法提出，反而在今天原告天露缘公司以不当得利之诉起诉时说了上述质证，明显地违反客观事实。最关键的是上述资料在原告天露缘公司处，结合管录顺与被告梁宏的通话录音内容，在管录顺若干次的要求被告梁宏返还房款或者返还房子等等内容后，被告梁宏回信内容与管录顺发短信的内容是相吻合的，并且与这些重要的房产资料在原告天露缘公司处也是相吻合的。被告梁宏的短信内容恰恰是“到徐后物归原主，这两天抵”，资料是在原告天露缘公司处，但是被告梁宏迟迟不去办理手续。尤其是上次案件和本次庭审均否认案件基本的客观事实以及被告梁宏从第三人中建五局三公司处受让债权的来源、性质，是否与原告天露缘公司的工程欠款有关均极力否认，严重地侵害了原告天露缘公司的合法权益，使原告天露缘公司受到损失，这也是标准的不当得利的构成要件。
被告梁宏质证认为，对该组证据真实性不持异议。三方《房屋置换债权协议书》第12页《债权转让通知书》，能证明在2014年12月1日第三人中建五局三公司已经通知徐州苏宁置业有限公司转让债权。原告天露缘公司提供《商品房买卖合同》第24条约定的合同份数，这与被告梁宏在办理手续过程中资料被拿走没有因果关系。这个条款不能证明被告梁宏的资料没有发生过丢失的事实。对于短信内容的质证意见，上一案件中被告梁宏没有陈述的内容，今天进行陈述，不能说明今天的陈述意见就是虚假的。相反，从上一案件原告天露缘公司提供的通话记录，结合所有的管录顺所发出的信息，并不能证明双方当时所谈的具体事实是要求被告梁宏办理退房手续或者是偿还购房款。从管录顺的短信内容可反映当时其确实碰到难关了，车房，房子押给别人了，需要被告梁宏帮忙。在2015年5月4日的信息记录“我现在还在少林寺送小孩来学习三年，办入学手续，没回徐”，从该条内容显然不是办理退房手续。另外，在2015年6月20日，信息发出的“房子的事还需要你签两回字”，该处记录不能明确反映双方之间是要办理什么样的事项需要被告梁宏进行签字。而证明这个事件和诉争房产有关的举证责任在于原告天露缘公司。因此，该证据是不充分的、或是不能达到证明的标准。所以该信息记录不能证明双方之间建立过口头的买卖关系以及被告梁宏答应退房、退款。
被告梁宏为证实其反驳主张，向本院提交如下证据：一、涉案房屋2014年10月份对外公开售价的信息情况的网络打印件一份，以此证明如果按原告天露缘公司所诉，被告梁宏是从原告天露缘公司处购买房屋，那么除非房屋价格存在优惠，被告梁宏才会舍弃到售楼处并且放弃享受售楼处的售房优惠，转而与原告天露缘公司签订购买合同。进而证明原告天露缘公司所陈述被告梁宏想从有原告天露缘公司处购买房屋的事实不成立。另外，原告天露缘公司陈述当时的目的是为了减免契税及办理贷款的需要才签订的三方协议，这也不是客观事实。因为减免契税得到利益的应当是原告天露缘公司，而不是被告梁宏，被告梁宏直接与售楼处签订，仍然应当按规定纳税。所以，原告天露缘公司所述减免契税也是其自身能得到利益，被告梁宏不会从中获取任何利益，被告梁宏不能因为这个原因从原告天露缘公司手中买房屋，根据三方协议，被告梁宏也无需办理贷款。所以，原告天露缘公司所陈述的被告梁宏想从原告天露缘公司处购买房屋的事实不成立。
原告天露缘公司质证认为，一、对真实性有异议，且该证据与本案没有关联性。理由：被告梁宏按自己的推理认为每一个购房人什么时候合适，以什么价格合适来作出对自己的判断。这种推理的大前提错了。设想一下，被告梁宏一分钱购房款不需要拿就占有了两套300余万元的房屋，然后再用该两套房屋向银行贷款，这种好事不是一般人购房者能享受的。恰恰是享受了特别优惠的人或者不一般的人才能得到的优惠条件，哪怕售房的价格高一点，正常人都愿意做。
第三人中建五局三公司为证实其于2016年3月19日出具《情况说明》内容的真实性，向本院提交如下证据：第三人中建五局三公司徐州苏宁广场项目原始《会计档案（凭证）》中材料，其中2014年11月4日的材料包括与原告天露缘公司2014年11月5日签署的《抵房协议》一份、原告天露缘公司向其出具的《承诺书》一份、梁宏的身份证复印件（加盖了原告天露缘公司的公章，并有梁宏签字按手印）一份。
原告天露缘公司质证认为，对上述证据真实性无异议。在该《会计档案（凭证）》中有被告梁宏本人的签字并按手印以及由原告天露缘公司盖章的被告梁宏的身份证，并结合原告天露缘公司出具的《承诺书》中有涉案的两套房屋及被告梁宏的身份证及名字，因此可以印证被告梁宏因第三人中建五局三公司受让的债权而购买的涉案房屋，与第三人中建五局三公司欠原告天露缘公司工程款之间必然联系。否则，该涉案房屋价款及被告梁宏签字认可的身份证不可能作为第三人中建五局三公司《会计档案（凭证）》中该涉案款作为抵扣第三人中建五局三公司欠付原告天露缘公司工程款的证据。
被告梁宏质证认为，《抵房协议》虽然是被装订在第三人中建五局三公司《会计档案（凭证）》中，只能说是第三人中建五局三公司自己的内部行为，不能因为装在了财务档案内就能证明《抵房协议》真实存在、本案的原告天露缘公司根据该协议就能取得房屋的权属。对于《抵房协议》的具体意见同之前的意见。对于《承诺书》的三性不予认可，该承诺书落款没有时间，承诺的时间被告梁宏完全有理由认为是事后补写。另外从《承诺书》的内容来看，这也是原告天露缘公司的单方行为，对判断原告天露缘公司和被告梁宏之间是否具有不当得利没有任何关联。对于《承诺书》的其他质证意见同上。对于被告梁宏身份证复印件的证据，该证据能反映被告梁宏的信息，这点没有异议。但身份证复印件与上述《抵房协议》、《承诺书》之间分别独立存在，该证据没有显示当时提交复印件和《抵房协议》有关。因为被告梁宏曾经和第三人中建五局三公司、徐州苏宁置业有限公司之间签订过三方协议，对于被告梁宏的信息第三人中建五局三公司是可以合法合理的理由取得的。另外，本案被告梁宏取得诉争房屋，受让债权自有合法的依据，其和管录顺之间关系因为工程施工的需要被管录顺取得，也是有可能的。所以，该身份证复印件不能证明被告梁宏是从原告天露缘公司处取得购房权利。
在本案审理中，被告梁宏主张是第三人中建五局三公司将其对徐州苏宁置业有限公司的债权转让给被告梁宏的。原因是被告梁宏和管录顺共同合作施工开发苏宁广场土方工程，被告梁宏将所有的相关事宜交给管录顺出面，因为该项工程的取得是有被告梁宏的个人关系，再加上被告梁宏和管录顺当时共同投资了相应的款项进行实际的土方工程施工，管录顺当时和被告梁宏之间约定应取得的利益就是应当得到本案诉争的房屋。但被告梁宏未就上述事实举证证实。
就被告梁宏的上述主张，原告天露缘公司还向本院提交管路顺书写的《事情经过》一份，内容为：中建五局三公司承建徐州苏宁置业有限公司苏宁广场的工程，天露缘公司承包中建五局三公司该项目土方部分。由于徐州苏宁置业有限公司欠中建五局三公司工程款，而中建五局三公司欠天露缘公司工程款，所以以上三家公司约定以抵房形式支付工程欠款。梁宏购买的苏宁广场尊悦府邸x栋x单元xxx室、xxxx室两套房屋，并不是其实际出资购买，而是中建五局三公司以抵房形式支付给天露缘公司的徐州苏宁广场项目的土方工程欠款。中建五局三公司和梁宏没有任何债权债务关系。我与梁宏也没有合作关系，该工程的取得也与梁宏无关。梁宏应当将3146228元购房款向天露缘公司支付，如梁宏否认上述事实就属于不当得利。另外，徐州苏宁置业有限公司、中建五局三公司、梁宏之间签订的房屋置换债权协议书原件一份以及商品房买卖合同（两套共六份）、备案证明书等（两套共六份）、购房发票均是在我向梁宏多次打电话或发短信催要房款的情况下，梁宏从外地回到徐州后交给我的。但梁宏拒不办理退房手续，也不支付购房款，同时否认基本事实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。
本案中，原告天露缘公司主张涉案两套房屋系第三人中建五局三公司为偿还在承建苏宁广场项目中所欠原告天露缘公司工程款，将建设方徐州苏宁置业有限公司抵给第三人中建五局三公司的房屋抵给原告天露缘公司中的两套，已举证有以下证据：一、徐州苏宁置业有限公司、第三人中建五局三公司2014年11月4日与被告梁宏签订的《房屋置换债权协议书》两份：二、第三人中建五局三公司2014年11月5日与原告天露缘公司签订的《抵房协议》；三、徐州苏宁置业有限公司2014年11月10日与被告梁宏、梁xx分别签订的《商品房买卖合同》两份；四、原告天露缘公司向第三人中建五局三公司发出的同意以房抵债《承诺书》；五、管路顺与被告梁宏的短信往来；六、第三人中建五局三公司2016年3月19日出具的《情况说明》一份。根据对上述证据的内容分析，结合原告天露缘公司目前持有被告梁宏2014年11月4日所签订《房屋置换债权协议书》原件两份、2014年11月10日所签订《商品房买卖合同》原件各三套、涉案两套房屋《商品房预（销售）合同网上登记备案证明》、《徐州市房屋权属登记申请书》各两份，再结合第三人中建五局三公司所举证的徐州苏宁广场项目原始《会计档案（凭证）》2014年11月4日的材料包括与原告天露缘公司2014年11月5日签署的《抵房协议》、原告天露缘公司向其出具的《承诺书》、加盖了原告天露缘公司的公章并有被告梁宏签字按手印的身份证复印件，上述证据已可形成完整的证据锁链，可以证实被告梁宏、梁xx2014年11月10日与徐州苏宁置业有限公司签订《商品房买卖合同》所取得的涉案尊悦府邸x幢x单元xxxx室、x幢x单元xxxx室房屋，正是徐州苏宁置业有限公司抵工程款给第三人中建五局三公司、第三人中建五局三公司又抵工程款给原告天露缘公司的房屋中的两套，且第三人中建五局三公司的相应徐州苏宁广场项目原始《会计档案（凭证）》可证实被告梁宏是经原告天露缘公司认可且抵原告天露缘公司工程款的情况下实现上述权益的。
被告梁宏虽反驳主张第三人中建五局三公司将其对徐州苏宁置业有限公司的债权直接转让给被告梁宏的，理由是：被告梁宏和管录顺共同合作施工开发苏宁广场土方工程，被告梁宏将所有的相关事宜交给管录顺出面，因为该项工程的取得是有被告梁宏的个人关系，再加上被告梁宏和管录顺当时共同投资了相应的款项进行实际的土方工程施工，管录顺当时和被告梁宏之间约定应取得的利益就是应当得到本案诉争的房屋。鉴于原告天露缘公司已认可管录顺系其公司的相应项目经理，被告梁宏应当就与管录顺之间所签订的合作施工合同、其本人具体投资的事实、其与管录顺关于工程利益的分配方案等举证证实，以便排除其实现上述权益与原告天露缘公司的关联性，但被告梁宏并未举证相应的证据，应自行承担不利的法律后果，本院对其上述反驳主张的事实均不予采信。
由于涉案的尊悦府邸x栋x单元xxxx、x栋x单元xxxx室房屋系徐州苏宁置业有限公司抵工程款给第三人中建五局三公司、第三人中建五局三公司抵工程款给原告天露缘公司的，现被告梁宏、梁xx实际取得了尊悦府邸C栋8单元2301室、C栋8单元2302室房屋的权益，且因未支付《商品房买卖合同》约定的购房款（合计为3146227元，不是3146228元）而使原告天露缘公司相应工程款的权益受损，已实际构成不当得利，原告天露缘公司要求被告梁宏、梁xx返还相对应的尊悦府邸x栋x单元xxxx室、x栋x单元xxxx室购房款，符合法律规定，本院予以支持。原告天露缘公司要求被告梁宏、梁xx支付上述应返还款项的相应利息（从2015年8月24日起按同期人民银行贷款利率计算至实际给付之日），考虑到原告天露缘公司就被告梁宏取得尊悦府邸x栋x单元xxxx室、x栋x单元xxxx室房屋权益后向其付款的约定时间举证不足，本院酌定支持其所主张的2015年9月15日（原告天露缘公司第一次诉讼主张权利的时间）至实际给付之日期间的相应利息。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告梁宏、梁xx应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏天露缘建筑工程有限公司返还所购尊悦府邸x栋x单元xxxx1室、x栋x单元xxxx室的相应购房款3146227元。
二、被告梁宏、梁xx应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏天露缘建筑工程有限公司支付应返还购房款3146227元的相应利息（按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率，从2015年9月15日计算至实际给付之日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费31970元，减半收取15985元，财产保全费5000元，合计20985元。由被告梁宏、梁xx负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 魏道升
二〇一六年六月二十三日
书记员 程 美