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湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0112民初3787号
原告谭健。
委托诉讼代理人蒋辉超。
委托诉讼代理人彭俊剑，北京友恒（武汉）律师事务所律师。
被告周亚琴。
第三人武汉市合生美景房地产经纪代理有限公司。
法定代表人朱严志。
委托诉讼代理人瞿菲菲。
原告谭健诉被告周亚琴、第三人武汉市合生美景房地产经纪代理有限公司（以下简称合生美景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员贾继祠独任审判，并公开开庭进行了审理。原告谭健的委托诉讼代理人蒋辉超、彭俊剑，被告周亚琴、第三人合生美景公司的委托诉讼代理人瞿菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭健向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房定金20,000元；2、判令被告向原告支付办证手续费9,048.25元（契税3,839.25元、住宅专项维修基金5,209元）；3、判令被告向原告支付违约金52,500元（依合同第九条：房屋成交价525,000元*10%=52,500元）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年8月17日，原、被告在合生美景公司的居间服务下签订了存量房居间（买卖）合同，约定被告自愿将坐落于武汉市东西湖区沿海赛洛城X-
X栋X单元X层X号房屋以525,000元的价格出售给原告（该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行）。合同签订后，原告按合同约定于合同签订之日向被告支付购房定金20,000元。同年9月21日，第三人合生美景公司配合被告办理了涉案房屋的产权证，并于次日取得了不动产权证，办证费用系原告支付。同年9月24日，原告按照合同约定日期向中国邮政储蓄银行东湖支行申请个人购房借款420,000元，该行于同年10月17日出具个人购房借款审批通知书，原告通过贷款审批。根据合同约定，被告应于原告贷款审批通过后3个工作日即2016年10月20日前向抵押权人申请提前结清贷款。但因被告未能在期限前提前结清涉案房屋项下的银行贷款，无法办理抵押权注销登记手续，致使原告无法办理过户手续。后原告为促使合同继续履行，答应被告提前支付合同约定的剩余首付款85,000元帮助被告清偿贷款，剩余银行贷款由被告负责清偿，但被告因其个人原因无法在约定办理结清贷款手续日期之前凑齐余款，于是再次要求原告支付140,000元以助其清偿贷款，被告的无理要求被原告拒绝。因被告无法提前结清贷款，导致交易无法完成，合同目的无法实现，被告已构成违约。后被告因房价大涨，被告单方向法院提出民事诉讼，请求解除合同，武汉市东西湖区人民法院作出（2016）鄂0112民初5118号民事判决书，认定在被告存在违约行为的情况下，仅解除了双方签订的合同，而对定金返还、损失赔偿、违约金支付等问题未以处理，后被告不服一审判决，提起上诉，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终4815号民事判决书，维持原判，现一审判决已发生法律效力。
被告周亚琴辩称：1、被告只收到15,000元购房定金，另5,000元在第三人处，合同解除是由于原告和第三人承诺为被告还尾款但未完成；2、原告要求被告向其支付违约金没有事实依据，第三人知道被告尾款没有还清，各方都清楚这个事实，并达成一致，也有录音为证，被告提供的录音和第三人承诺还尾款的承诺书已经证明了尾款应由第三人和原告共同付款。
第三人合生美景公司陈述意见，第三人作为居间方和原告均按合同约定履行了义务，合同约定被告自己还清贷款，但被告也可以找担保公司垫资，只是费用由被告自己出，但担保公司放款需要办理公证手续，由于公证手续办不下来，后来被告没有还清贷款，消除抵押，这是被告的个人原因。
原告谭健、被告周亚琴、第三人合生美景公司围绕诉讼请求及辩称意见依法提交了证据。经证据交换和庭审质证，对当事人无异议的证据，即原告谭健提交的存量房居间（买卖）合同、税收完税证明、湖北省住宅专项维修资金专业票据，被告周亚琴提交的个人单身声明、房屋出售人声明、押金回执，第三人合生美景公司提交的申请表，本院均予以确认并在卷佐证。
对当事人有异议的证据，本院认证意见如下：
原告谭健提交的银联商务支付凭证、收条有原件，本院对其予以确认；原告谭健提交的个人购房借款审批通知书，已经（2016）鄂0112民初5118号民事判决书确认，本院予以确认；被告对原告提交的短信记录、（2016）鄂0112民初5118号民事判决书、（2017）鄂01民终4815号民事判决书的真实性无异议，本院予以确认，能否达到当事人主张的证明目的，本院将结合本案事实进行综合认定；被告周亚琴提交的承诺书、电话录音，本院对其真实性予以确认，至于能否达到当事人的证明目的，本院将结合本案事实进行综合认定。
本院查明案件主要事实如下：
2016年8月17日，周亚琴（卖方、甲方）与谭健（买方、乙方）、合生美景公司（居间代理方、丙方）签订了一份存量房居间（买卖）合同（合同编号2016-8-17），约定甲方将其位于东西湖区沿海赛洛城X-
X栋X单元X层X号房屋一套出售给乙方，建筑面积71.28平方米，售价525,000元。该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行。乙方应于签订合同当天向甲方支付购房定金20,000元，甲方应预留5,000元在丙方作为交房保证金。交房保证金在甲方办理完房产交接手续、水电过户手续、并结清交接日之前的水电费、天然气费、物业费等费用后1个工作日内由丙方转交给甲方。不动产证办理下来后三个工作日内，乙方应向银行提交按揭贷款申请的相关资料，甲方须配合乙方提交申请贷款银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书。乙方拟向银行申请贷款420,000元，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给甲方。甲方应于乙方贷款审批通过后3个工作日前向抵押权人申请提前结清贷款。产权证过户见缴费通知单后当天，乙方向甲方支付购房款85,000元。该房屋此次交易所产生的首次办证（办理甲方名下产权证）和全部交易税费由乙方承担。房产过户：本合同签订之日，甲乙双方须提供相关证件原件（房屋所有权证、土地使用权证等交易必须提供的证件）交由丙方，丙方按实际情况收取并出具保管收条。甲乙双方同意在满足以下条件时协助办理过户手续（截止时间以时间排序的最晚时间为准）：1、乙方银行贷款审批通过后3个工作日内；2、甲方产权证具备合同第一条第三款的抵押权人注销条件3个工作日内。甲方逾期不交付房屋给乙方，或者不按合同约定时间办理手续（含补充协议），或者甲方不能按照合同约定将该房屋出售给乙方，甲方逾期不超过15日的，乙方不得解除合同，甲方按日计算向乙方支付已付房价款的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还乙方全部已付款，并按照成交总额的10%向乙方支付违约金。乙方不选择退房的，甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，直至交付之日为止或按合同约定办理手续之日为止，合同继续履行。乙方逾期不交付房款给甲方，或者不按照合同约定时间办理相关手续（含附加条款），或者乙方不能按合同约定购买该房屋，乙方逾期不超过15日（含）的，甲方不得解除合同，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。甲方不解除合同的，乙方按日计算向甲方支付已付房价款的万分之五的违约金，直至按期交付房款之日为止或按合同约定办理手续之日为止，合同继续履行。本合同发生争议，由甲乙丙三方协商解决。协商不成，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。如因不可抗力或其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，甲乙丙三方可解除合同，并不承担违约责任。合同还约定了其他权利义务。
合同签订当日，谭健向周亚琴支付购房定金20,000元，周亚琴于同日向其出具收条，并于当日将案涉房屋项下的武汉市商品房买卖合同（合同编号东100718375）、销售不动产统一发票（0007301400196873）及建设银行借款合同一份交付给合生美景公司保管，合生美景公司于同日向周亚琴出具房屋权属证件保管书。
因周亚琴无力提前清偿近20万元的银行房贷，故与合生美景公司协商由该公司为其借款偿贷，合生美景公司则要求周亚琴配合其办理委托公证。2016年8月22日，合生美景公司工作人员瞿菲菲向周亚琴出具一份承诺书并加盖了该公司公章，内容为：“本人承诺出售周亚琴位于东西湖区沿海赛洛城X-
X-
X室的房产后，收齐房款，扣除周亚琴的借款后，余款应于款齐当天全额无息退还给周亚琴，逾期不退，本人承担相应违约责任。”同日，双方共同前往武汉市东西湖公证处办理公证事宜，但因周亚琴以其可自行处理房屋买卖事宜，且委托售房公证存在对其不利的风险为由，拒绝办理委托售房公证及缴纳公证费用，故公证不成，合生美景公司遂未为其提供借款偿贷。周亚琴填写的公证申请表上及该公证处拟出具的公证书发送回执上载明的公证事项名称均为“委托”等。
2016年9月21日，合生美景公司配合周亚琴办理了涉案房屋的产权证，并于次日取得了不动产权证，办证费用（契税3,839.25元及住宅专项维修基金5,209元）系谭健支付。
2016年9月24日，合生美景公司、周亚琴协助谭健向中国邮政储蓄银行东西湖支行申请个人购房借款，该行于2016年10月17日出具个人购房借款审批通知书，同意在谭健办理完毕房屋抵押登记手续后向其发放贷款420,000元，并要求其自通知之日起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥购房手续。如无法在规定期限内办妥房屋产权登记手续，其有权不予发放贷款或提前收回已发放的贷款。
之后，因周亚琴未提前结清涉案房屋项下的银行贷款，无法办理抵押权注销登记手续，致使双方迟迟未能办理过户手续，且双方为还贷事宜多次发生争执。经双方协商后约定，由谭健提前支付剩余首付款85,000元来帮助周亚琴清偿贷款，剩余银行贷款由周亚琴负责清偿，双方约定于2016年11月23日下午1时30分到建设银行办理提前结清贷款手续。因周亚琴向其妹妹借款未果，故款未凑齐，遂于2016年11月23日上午短信通知谭健当日无法办理还贷手续。事后，周亚琴再次与谭健协商，要求谭健支付140,000元以助其清偿贷款，但谭健以合同约定的首付款为85,000元为由不同意支付140,000元，双方为此协商未果。
2016年12月26日，周亚琴以合生美景公司拒绝履行借款的承诺从而导致合同无法继续履行，且谭健、合生美景公司有故意串通诱骗谋求周亚琴房产的企图为由向本院提出诉讼，谭健依法提起反诉，本院以周亚琴行为构成违约，谭健拒不行使解除权，在周亚琴银行贷款未结清、涉案房屋抵押权未注销、合同无法继续履行且不适于强制履行为由，于2017年6月23日作出（2016）鄂0112民初5118号民事判决书，判决如下：一、解除原告（反诉被告）周亚琴与被告武汉市合生美景房地产经纪代理有限公司、被告（反诉原告）谭健于2016年8月17日签订的《存量房居间（买卖）合同》（合同编号2016-8-17）；二、被告武汉市合生美景房地产经纪代理有限公司于本判决生效后十日内向原告周亚琴返还其名下的不动产权证；三、驳回原告周亚琴的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告谭健的全部反诉请求。此后，周亚琴不服该民事判决书，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2017年8月14日作出（2017）鄂01民终4815号民事判决书，以一审认定事实清楚，适用法律正确为由驳回上诉，维持原判。
审理中，第三人合生美景公司确认收到了被告周亚琴支付的交房保证金5,000元，并当庭将该保证金如数退还被告周亚琴。
原告谭健于2017年9月12日诉至本院，要求如诉称，在审理中，双方坚持诉、辩称意见，本案调解不成。
本院认为，原告谭健与被告周亚琴、第三人合生美景公司于2016年8月17日签订的存量房居间（买卖）合同已经（2016）鄂0112民初5118号民事判决书判决解除，判决解除的原因系周亚琴并未如约履行提前结清贷款的义务，为促使合同继续履行，谭健自愿提前支付剩余首付款85,000元来帮助周亚琴清偿贷款，但因周亚琴无力清偿剩余贷款，无法提前结清贷款，导致交易无法完成，合同目的无法实现，虽然被告周亚琴在本案中反复强调应由原告谭健和第三人合生美景公司为其还清银行贷款，消除抵押，但该辩称意见与被告周亚琴拒绝办理委托售房公证及缴纳公证费用及其以向其妹妹借款未果，故款未凑齐，遂于2016年11月23日上午短信通知谭健当日无法办理还贷手续的事实不符，故本院对其辩称意见不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告谭健有权要求被告周亚琴返还购房定金20,000元及办证手续费9,048.25元（契税3,839.25元、住宅专项维修基金5,209元）并赔偿其经济损失。存量房居间（买卖）合同约定：“甲方逾期不交付房屋给乙方，或者不按合同约定时间办理手续（含补充协议），或者甲方不能按照合同约定将该房屋出售给乙方，甲方逾期不超过15日的，乙方不得解除合同，甲方按日计算向乙方支付已付房价款的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还乙方全部已付款，并按照成交总额的10%向乙方支付违约金。乙方不选择退房的，甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，直至交付之日为止或按合同约定办理手续之日为止，合同继续履行。”，在本案纠纷中提出解除存量房居间（买卖）合同并获得支持的虽然是被告周亚琴，但其系违约方，正是因其违约导致存量房居间（买卖）合同不得不解除，本院认为此情形视同“乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还乙方全部已付款，并按照成交总额的10%向乙方支付违约金。”来计算违约金，故被告周亚琴应向原告谭健支付违约金52,500元（房屋总价525,000元×10%）。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第（五）项的规定，判决如下：
一、判令被告周亚琴于本判决书生效后十日内向原告谭健返还购房定金20,000元及办证手续费9,048.25元（契税3,839.25元、住宅专项维修基金5,209元），合计29,048.25元；
二、判令被告周亚琴于本判决书生效后十日内向原告谭健支违约金52,500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费919元（已减半收取），由被告周亚琴负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 贾继祠
二〇一八年三月九日
书记员 俞越鹏