浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第978号
上诉人（原审被告）青岛××司（以下简称金狮××司
），住所地青岛市××乙。
法定代表人宋某。
委托代理人（特别授权）陈某某。
被上诉人（原审原告）浙江××开发有限公司（以下简
称振华××），住所地诸暨市××街道××号。
法定代表人郦某某。
委托代理人（特别授权）毛某某。
原审被告金狮××国际）酒店管理集团有限公司（以下
简称金狮××），住所地青岛××号。
法定代表人张某。
上诉人金狮××司、金狮××因房屋租赁合同纠纷一案
，不服诸暨市人民法院（2009）绍诸民初字第491号民事判决
，向本院提出上诉。本院于2010年7月26日立案受理后，依法
组成合议庭，于2010年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人
金狮××司的委托代理人陈某某、被上诉人振华××的委托代
理人毛某某到庭参加诉讼。上诉人金狮××经本院传票传唤无
正当理由拒不到庭参加诉讼，本院口头裁定按撤回上诉处理。
本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年6月22日，原告振华××（甲方）与被告金狮××、金狮××司（乙方）签订房产租赁合
同一份，约定：甲方将自有房产座落于浙江省诸暨市诸三路98
号、建筑面积5314平某某1-
7层（含地下车某）出租给乙方作宾馆酒店商业使用，乙方已
对甲方出租房屋现状作了充分了解，愿意承租该房产。租赁期
限自2007年10月15日起至2017年10月14日。房屋交付时间2007
年7月15日。甲方给予乙方三个月免租装修期。租金：第一年
租金为55万元，第二年每年递增6%，连续递增5年，第六年起
不递增直至合同期满。即第二年年租金为58万元，第三年61万
元，第四年65万元，第五年69万元，第六年73万元，第七、八
、九、十年均为每年73万元，共计673万元。付款方式：前两
年年租金每半年支付一次，在前一个月内付清，第三年起按年
度支付，也必须在前一个月内付清，其余每年租金缴纳，以此
类推（按合同第三条租赁期限条款的约定日为准）。双方签约
后，甲方协助乙方在2007年9月底之前陆续办理有关手续，完
成相关部门竣工验收并保证经营所需的水、电、停车场、道路
等各项要求（进水管径不少于100dn、电压不少于400kw、排污
符合宾馆要求）…。甲方应保证出租的房产符合房地产租赁条
件，权属清楚，没有纠纷，如发生权属纠纷，负责处理，如乙
方因此受到损失由甲方负责赔偿。合同期满或因乙方违约导致
本合同解除，乙方附着于租赁物上的装修部分无偿归甲方，乙
方不得拆除。甲方无故单方终止合同须向乙方赔偿一年的年租
金及全部装修费用和相关损失。乙方逾期交付房屋租金及有关
费用，每逾期一日，甲方按国家规定向乙方加收滞纳金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回按合同约定属于甲方的全部财
产。附件：盖有图章的房屋平面图纸一套、证明房屋产权手续
复印件一份等。双方还对其他权利义务作了约定。2007年6月2
8日，上述双方签订补充协议一份，约定：甲方就陶朱街道诸
三路100号、建筑面积5314平某某1-
7层（含地下车某）已于2007年6月22日签订房产租赁合同租赁
给乙方使用。为满足乙方用电需要，现需新增变压器一台，所
需费用经双方协商，由乙方一次性补贴给甲方10万元，其余所
有费用均由甲方承担，直至装机到乙方一楼配电箱为止。原双
方房产租赁合同的房屋门牌，现按房产权证应改为1**号，双
方予以确认。双方对还对其他权利义务作了约定。被告金狮×
×、金狮××司接收合同约定房屋后对房某某行了装修，将租
赁房屋的部分门窗卸掉，楼梯敲掉。原告振华××为配合被告
酒店停车需要，将搬移绿化带地面进行了硬化。二被告支付第
一年租金55万元和新增变压器补贴款10万元。原告振华××负
责安装了新增变压器，并支出购买安装费用205069.64元。200
8年11月20日，原告振华××以二被告未按约支付第二年租金
，逾期37天为由，发函二被告提出解除合同，该函于2008年11
月21日送达给二被告，二被告于2008年11月21日向浙江省绍兴
市中级人民法院提起诉讼，认为振华××严重违约，要求1、
振华××返还增加变压器费用10万元，2、振华××赔偿装修
投入直接损失227万元，3、振华××赔偿已交房租55万元，4
、解除双方之间的房产租赁关系。该案审理中，被告金狮××
司代表二被告明确表示同意解除本案所涉房屋租赁合同，但二被告至今未与原告办理租赁房产交付手续。浙江省绍兴市中级
人民法院经审理，于2009年10月9日作出（2008）绍中民一初
字第83号民事判决，该判决确定：一、解除青岛××司与浙江
××开发有限公司签订的房产租赁和补充协议；二、浙江××
开发有限公司支付给青岛××司人民币5万元（新增变压器费
用），款限该判决生效之日起十五日内付清；三、驳回青岛×
×司要求浙江××开发有限公司赔偿装修损失227万元、已交
房租55万元及其他诉讼请求。该判决已生效。本案审理中，原
告振华××于2008年12月25日提出因二被告装修对其租赁房产
造成的财产损失进行司法鉴定的申请，原审法院经审查予以准
许，并依法定程序委托绍兴中兴资产评估有限公司进行评估，
该公司经勘查于2009年7月2日出具资产评估报告书，评估结论
：1、门窗复原价值132842元；2、楼梯复原价值62071元；3、
对诸暨市陶朱街道诸三路100号房屋前后的绿化带地面硬化及
恢复原状的费用，因原告振华××未提供原始绿化带的相关资
料，该公司无法对其评估。原告振华××支出评估费用7000元
。另查明，2007年6月25日，诸暨市房地产管理处填发房屋所
有权证，登记房屋所有权人为原告，房屋座落陶朱街道诸三路
100号，建筑面积综合楼4377.35平某某、架空层936.67平某某
。此证于2007年11月28日换证注销，将房屋座落变更登记为陶
朱街道诸三路98号。2007年6月25日，诸暨市房地产管理处填
发房屋所有权证，登记房屋所有权人为原告，房屋座落陶朱街
道诸三路98号，建筑面积综合楼3214.75平某某、架空层697.8
4平某某。此证于2007年11月28日换证注销，将房屋座落变更登记为陶朱街道诸三路100号。审理中，原告因此变更第一项
诉讼请求为判令二被告立即返还原告所有的座落诸暨市陶朱街
道诸三路98号租赁房屋。
原审法院认为，本案主要争议系原告主张二被告违约的
事实是否成立。本案原、被告双方在房产租赁合同中约定，前
两年年租金每半年支付一次，在前一个月内付清，时间以约定
租赁期限日为准，结合房屋租赁习惯，应理解为2008年10月15
日至2009年10月14日（即第二年的租赁期）租金支付方式是20
08年9月15日至2008年10月14日止支付29万元，2009年3月15日
至2009年4月14日止支付29万元，逾期则构成违约。二被告未
依约支付第二年租金且逾期30日的事实清楚，已构成违约。根
据合同约定和法律的规定，原告有权解除合同，合同自通知到
达对方时解除。合同解除后，二被告依房产租赁合同取得的租
赁物应返还给原告，因二被告至今未与原告办理租赁房产交付
手续，现原告诉请二被告返还租赁房产，理由正当，予以支持
。由于二被告因经营需要对租赁房产所进行的部分装修对租赁
房产造成相应的财产损失，其中门窗、楼梯复原价值经评估为
194913元，二被告应予赔偿。其中绿化带地面硬化及恢复原状
的费用，因原告提供证据不足，无法支持赔偿。由于二被告占
有租赁房产至今且自2008年10月15日起的租赁房产的租金一直
未支付，造成原告方租金损失，二被告亦应予以赔偿，其赔偿
标准参照双方对租金的约定，赔偿期限自2008年10月15日起至
租赁房产实际返还日止。原告诉请要求二被告赔偿招租期损失
29万元（按6个月租金计），依据不足，不予支持。被告金狮××司对其辩称事实和主张，均未提供相应的证据证明，不予
采信。被告金狮××、被告金狮××司经合法传唤，无正当理
由未到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查明，依法缺席判决。依
照《中华某某共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条
、第一百零七条、《中华某某共和国民事诉讼法》第一百三十
条之规定，判决：一、被告金狮××国际）酒店管理集团有限
公司、被告青岛××司返还给原告浙江××开发有限公司座落
于浙江省诸暨市陶朱街道诸三路98号租赁房屋（建筑面积5314
平某某1-
7层），限本判决生效之日起十日内交付；二、被告金狮××
国际）酒店管理集团有限公司、被告青岛××司赔偿原告浙江
××开发有限公司门窗、楼梯复原价值计人民币194913元，限
本判决生效之日起十日内付清；三、被告金狮××国际）酒店
管理集团有限公司、被告青岛××司应按房产租赁合同约定的
租金赔偿原告浙江××开发有限公司自2008年10月15日起至租
赁房屋实际交付之日止的租金损失（计算至2010年5月5日为91
8888.88元），款限二被告返还租赁房产时一并付清；四、驳
回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金
钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十
九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受
理费12900元，鉴定费7000元，合计19900元，由被告金狮××
国际）酒店管理集团有限公司、青岛××司负担。
金狮××司不服原判决，提出上诉称：1、本案系被上诉
人首先违约，而非上诉人。被上诉人在2008年11月中旬之前就已将租赁房屋实际收回并占有，理由有三：其一，诸暨市公安
局工业新城派出所证明证实：上诉人在正常装修履行合同过程
中，被上诉人派人将装修人员赶走，收回租赁房屋，导致装修
无法继续，合同无法履行。其二，本案一审中，被上诉人开门
让鉴定人员测量现场进行鉴定，同时鉴定报告中指出的“资产
占有方”也说明了该问题。其三，上诉人原审提交的大楼外观
照片，显示大楼外立面有被上诉人的出租横幅。这三点理由表
明租赁房屋不存在返还的问题，也不存在上诉人支付返还房屋
日止的租金损失问题。2、上诉人不存在赔偿门窗、楼梯损失
问题，这是被上诉人故意违约以及同意改建造成的，是被上诉
人自身问题。门窗完整无损，不存在恢复问题，更不可能产生
恢复费用。拆除楼梯、安装电梯井，经得被上诉人同意并在施
工图纸上盖章。上述问题系被上诉人违约所致。同理，被上诉
人的所谓恢复费用，恰恰是上诉人所花费用，应由被上诉人赔
偿。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院
撤销原判决，依法改判，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人
承担。
被上诉人振华××辩称：1、另案生效判决已经确认本案
违约方系上诉人而非被上诉人。2、原审法院和评估机构均到
现场进行过踏勘，显示房屋门窗均被打破，进户门被拆，评估
报告也确认了损坏事实和损失金额。因此上诉人主张门窗完好
无损，与事实不符。被上诉人虽同意楼梯改建成电梯房，但只
是基于租赁合同顺利履行、上诉人将电梯安装完毕的情形，现
上诉人中途违约导致合同解除，上诉人应当将租赁物恢复原状后完好无损地返还给被上诉人，或者赔偿相应损失。3、另案
生效判决已经确认上诉人主张被上诉人赶走上诉人方装修人员
没有依据，被上诉人也从未赶过上诉人方装修人员。上诉人并
未交付过房屋，故应支付房屋返还日止的租金损失。综上，原
审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉
，维持原判。
上诉人金狮××司在二审中提供以下证据：1、企业法人
营业执照、劳动合同、居某身份证复印件、青岛东狮装饰装潢
设计有限公司出具的证明、装饰工程承包某某、诸暨市工业新
城派出所出具的证明，证明2008年11月17日上诉人方装修人员
被被上诉人赶走，遂向公安部门报案。被上诉人振华××对证
据真实性提出异议，认为营业执照没有加盖工商部门章，派出
所出具的证明没有负责人的签名，不能达到上诉人的证明目的
。2、平面布置图，证明施工方案经过被上诉人同意。被上诉
人对证据真实性没有异议，当时被上诉人是同意上诉人将楼梯
拷掉改建成电梯的，但因上诉人违约导致合同解除，上诉人拷
掉楼梯后也未安装电梯，造成被上诉人财产损失，应当承担赔
偿责任。
本院对上述证据认证认为，对证据1，仅能证明上诉人方
装修人员曾经某某安某某报案，不能证实被上诉人赶走装修人
员的事实。证据2的真实性予以认定。
本案二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院针对上诉理由和请求审理认为，上诉人主张被上诉
人在2008年11月将上诉人方装修人员强某赶走，构成违约，同时租赁房屋已由被上诉人实际收回并占有，依据并不充分，本
院不予采纳。上诉人和原审被告未能依约支付租金构成违约的
事实清楚，合同并已解除，故上诉人和原审被告应当承担违约
责任，即返还租赁物，支付自2008年10月15日起至房屋实际交
付之日止的租金损失，以及赔偿其他损失。本案中，绍兴中兴
资产评估有限公司出具的评估报告书是在现场踏勘基础上运用
专业评估知识、方法、程序形成，评估结论载明门窗和楼梯复
原的评估价值。该报告书结合被上诉人原审提供的照片一组，
能够证实上诉人和原审被告在房屋装修过程中将部分门窗和楼
梯予以拆除的事实。上诉人主张门窗完整无损，与事实不符，
本院不予采信。楼梯拆除后改建成电梯的装修方案是经过被上
诉人的同意，但本案房屋租赁合同履行过程中，因上诉人和原
审被告未依约支付租金，已构成违约，并导致合同解除，应当
承担违约责任。门窗和楼梯被拆除后，造成租赁房屋的完整性
和利用功能受损，影响到物的效用显而易见。根据合同法第九
十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履
行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、
采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据法律规定，结
合本案合同性质和履行情况，被上诉人有权要求上诉人和原审
被告恢复房屋原状，或者折价进行赔偿。现被上诉人要求上诉
人和原审被告赔偿门窗和楼梯的复原费用，依法应予支持。综
上，上诉人的上诉请求，依据和理由并不充分，本院不予支持
。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华某某共
和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12900元，由上诉人青岛××司、原审被
告金狮××国际）酒店管理集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 单卫东
审判员 楼晓东
审判员 金湘华
二〇一〇年九月九日
书记员 吴银萍