浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终4988号
上诉人（原审原告）：方永祥，男，1973年8月31日出生，汉族，住浙江省义乌市。
上诉人（原审原告）：方丽仙，女，1971年12月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：申屠玮，浙江元谷律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑街道现代花园9幢9楼。
法定代表人：黄允松。
委托诉讼代理人：何江南，浙江世普律师事务所律师。
上诉人方永祥、方丽仙为与上诉人浙江省义乌市现代房地产开发有限公司（以下简称现代房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初9178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
方永祥、方丽仙上诉请求：按照日万分之十的标准计算逾期交房违约金至实际交房之日止。事实与理由主要如下：（1）双方的商品房买卖合同是真实意思的表示，合同明确约定了违约责任，应当予以适用，而不应随意调整。（2）现代房地产公司在原审中提出违约金过高，但没有提供相应证据。（3）原审法院认定损失的方式不当，根据司法解释，认定损失的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方式，但本案中，双方已经明确约定了违约金计算方式。（4）原审判决如果生效，会纵容部分房地产企业的不良风气。
现代房地产公司答辩称：1、违约金过分高于实际损失的情况下，根据合同法以及最高院司法解释，违约方有权要求法院予以适当调整。2、虽然我方未提供违约金过高的证明，但实际情况是违约金已经严重超过了银行贷款利息若干倍甚至比民间借贷还高。
现代房地产公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实与理由主要如下：原审判决按银行同期同类贷款利率确定违约金仍然过高。违约行为与G20召开要求暂停施工有关。目前公司经营十分困难，并且逾期交房所涉购房户达到数百户。
方永祥、方丽仙答辩称：原审法院对违约金的调整非但不高，反而过低。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七规定，对违约金进行调整是错误的。现代房地产公司通过报纸、宣传海报等公众媒体承诺其义务，也说明其对每日万分之十的计算标准是认可的。
方永祥、方丽仙向原审法院起诉请求：判令现代房地产公司自2016年1月1日始按总房款每日万分之十（5032.8元）计付方永祥、方丽仙逾期交房违约金至实际交房之日止。
一审法院认定事实：2013年5月13日，双方当事人签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：方永祥、方丽仙向现代房地产公司购买其开发的位于义乌市房屋一套，建筑面积为165.39平方米，每平方米30430元，总价款5032818元；现代房地产公司应在2015年12月31日前将竣工验收合格并符合其他交付及使用条件的商品房交付给方永祥、方丽仙使用；现代房地产公司未按合同约定的期限交付房屋，如逾期超过90日的，方永祥、方丽仙可要求继续履行合同，并从合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。合同签订后，方永祥、方丽仙按约付清了全部购房款，其中2022818元为方永祥、方丽仙支付的购房首付款，其余301万元由方永祥、方丽仙向中国农业银行贷款支付给现代房地产公司，贷款的利率为借款发放日的中国人民银行同期同类贷款基准利率。涉案房屋仍在建设当中，至今尚未竣工，还不符合合同约定的交付条件。
原审法院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。该合同对涉案房屋的交付期限作出了明确约定，现代房地产公司未能在约定的期限内交付房屋，已构成违约。根据合同约定，逾期交房超过90日的，方永祥、方丽仙要求继续履行合同的，现代房地产公司应从合同约定的最后交付期限的次日起按日向方永祥、方丽仙支付已付房款万分之十的违约金。现方永祥、方丽仙要求现代房地产公司继续履行合同，并自2016年1月1日始计付方永祥、方丽仙逾期交房违约金，符合法律规定，予以支持。关于违约金的计算标准，现代房地产公司认为上述违约金的约定明显过高，应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为上述“过分高于造成的损失”。本案中，方永祥、方丽仙的损失，有两种认定方式，一种是按已交房款的利息损失来认定，一种是按房屋不能交付的租金损失来认定。考虑到交易当时的房地产市场状况，房地产市场租售比严重失调，租金损失肯定是要远低于利息损失的，因此以租金损失来界定损失不可取。考虑到双方约定的违约金标准为日万分之十，折合成月利率大约为3%，即每个月的违约金大约为150984元，可以认定为违约金过高的情况，在方永祥、方丽仙方主张调低的情况下，可予以调整。现代房地产公司在庭审中提出按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付违约金，而方永祥、方丽仙向农业银行贷款支付购房款也是上述利率，故可将中国人民银行同期同类贷款基准利率的利息损失作为方永祥、方丽仙的法定损失，再根据合同法司法解释（二）第二十九条的规定，违约金的计算标准可调低至损失的1.3倍，即按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。综上，对方永祥、方丽仙诉请中合理的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，最高人民法院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、现代房地产公司于判决生效后十五日内支付方永祥、方丽仙逾期交房违约金120957元（已算至2016年6月2日止，之后的违约金自2016年6月3日始以总房款5032818元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付至实际交房之日止）。二、驳回方永祥、方丽仙的其他诉讼请求。案件受理费11349元，由方永祥、方丽仙负担8630元，现代房地产公司负担2719元。
二审中，方永祥、方丽仙提交如下证据：证据一、情况汇报，证明现代房地产公司承诺延迟交付房屋，违约金按照双方合同约定执行。证据二、宣传报及报纸，证明现代房地产公司多次在公开场合宣称双方权利义务按照《商品房买卖合同》为准。证据三、承诺书，证明现代房地产公司对同一批部分购房者承诺按照月息2分退款，说明其同意按照月利率2分承担违约责任。证据四、民事判决书，证明一审法院就相同及相近案件均作出了要求现代房地产公司按照月利率2%承担逾期交房违约责任。并且将违约金调整产生的相应诉讼费判由现代房地产公司承担。
现代房地产公司发表如下质证意见：对证据一、因系复印件，真实性无法认定，关联性也有异议，汇报对象是义乌市住建局，与本案无关。对证据二、对真实性没有异议，但仅是对合同条款的认可。根据法律和司法解释可以请求法院对违约金计算方式予以调整。对证据三、系复印件，真实性无法认定，关联性也有异议，且承诺对象并非本案当事人，所以与本案无关。对证据四、对（2017）浙0782民初10898号判决书真实性没有异议，但对关联性有异议，且对义乌法院的判决，金华中院没有义务遵循。
对方永祥、方丽仙提供的证据，本院认证如下：对证据一、该证据即使真实性可以确认，也系公司向政府部门的汇报内容，对本案不具约束力。对证据二、真实性予以认定，可以印证合同条款，但对于违约金，人民法院可依据法律规定予以调整。对证据三、该证据即使真实，也系现代房地产公司对案外人的承诺，与本案无直接关联。对证据四、真实性予以确认，原审法院在其他案件中确曾作出了违约金按月息2%计算的判决。
现代房地产公司在二审中未提供新证据。
经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为逾期交房违约金是否给予调整以及调整后标准如何确定的问题。一、关于违约金是否予以调整的问题。因双方当事人签订的商品房买卖合同将逾期交房违约金约定为日万分之十，也即年息36%，明显偏高，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，可依法对违约金比例予以调减。二、关于违约金调整后新标准的确定问题。如按照原审法院确定的银行同期同类贷款利率1.3倍计算，实际上仅考虑了购房款的融资成本，没有考虑购房户的其它潜在损失，对购房户有失公平。同时，违约金条款本身也是对违约方的一种惩罚性条款，违约金的调整仍应部分考虑对违约方违约行为的制约和惩罚。综合以上因素，本院将本案逾期交房违约金比例酌情调整为日万分之三。综上，原审认定事实清楚，但对逾期交房违约金比例的调整不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初9178号民事判决；
二、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付方永祥、方丽仙逾期交房违约金231006元（已算至2016年6月2日止，之后的违约金自2016年6月3日始以总房款5032818元为基数按日万分之三的标准计算至实际交房之日止）；
三、驳回方永祥、方丽仙的其他诉讼请求。
一审案件受理费11349元，由方永祥、方丽仙负担7944元，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担3405元；二审案件受理费11349元，由方永祥、方丽仙负担7944元，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担3405元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 宋文茹
审 判 员 周楚臣
二〇一七年十二月七日
代书记员 施金金
代书记员 金 娜