山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0281民初1374号
原告青岛银行股份有限公司胶州支行，住所地山东省青岛市胶州市
代表人高祥辉，行长。
委托代理人潘永业，山东永罡律师事务所律师。
委托代理人张传昌，山东永罡律师事务所实习律师。
被告韩玲，女，汉族，住山东省胶州市
委托代理人冷传武，山东凯恩律师事务所律师。
被告姜林刚，男，汉族，住山东省胶州市
委托代理人冷传武，山东凯恩律师事务所律师。
被告青岛鼎峰瑞胶置业有限公司，住所地山东省青岛胶州市
法定代表人詹柏，董事长。
委托代理人孙政玉，山东海金州律师事务所律师。
委托代理人宁艳萍，女，住山东省胶州市
原告青岛银行股份有限公司胶州支行（以下简称“青岛银行胶州支行”）与被告韩玲、姜林刚、青岛鼎峰瑞胶置业有限公司(以下简称“鼎峰置业公司”)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛银行胶州支行的委托代理人潘永业、张传昌，被告韩玲、姜林刚共同委托代理人冷传武，被告鼎峰置业公司的委托代理人孙政玉、宁艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛银行胶州支行诉称：2014年12月11日，被告韩玲、姜林刚购买鼎峰置业公司开发的中央公园小区别墅一套，房屋位于胶州市东关大街88号44号楼102户，原告依据与被告签订的《个人购房担保借款合同》，于2014年12月11日向原告韩玲发放个人住房按揭贷款人民币265万元，借款年限为180个月，自2014年12月11日至2029年12月11日止，借款年利率5.535%。被告姜林刚为该笔借款共同还款人，对合同约定的借款承担连带保证责任，被告鼎峰置业公司对因上述借款而产生的全部债务承担保证责任，同时以所购房屋提供抵押担保，并办理抵押预告登记。2014年12月11日原告向被告韩玲发放了该笔贷款，自该笔贷款发放至今，被告韩玲已有九次逾期，且目前尚有两期本息未还。基于以上原因，原告认为被告已经构成违约。另外，被告韩玲、姜林刚名下所有固定资产已被法院查封，已明显存在影响原告债权实现的不良情形，鼎峰置业公司作为保证人，有义务与借款人共同承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、三被告连带向原告偿还借款本金2517500.02元、利息44162.24元、罚息1167.15元（截止2016年1月13日），自2016年1月14日至实际给付之日止的利息、罚息按合同约定继续计算；2、原告对位于胶州市东关大街88号4号楼102户房屋享有优先受偿权；3、本案相关诉讼费用由三被告共同承担。
被告韩玲、姜林刚辩称：借款情况属实，被告要求继续履行合同，之前逾期的款项会在尽快偿还。
被告鼎峰置业公司辩称：我方已于2015年11月偿还了26000元左右的款项。我们赞成被告韩玲、姜林刚积极偿还合同的主张，由于被告韩玲、姜林刚购买的房屋已经办理了抵押预告登记，形成物的担保，应当在原告实现物的担保权利后，不足部分再由我方承担责任。同时，原告主张的罚息过高，应予调整。
经审理查明：2014年11月10日，被告韩玲与被告鼎峰置业公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定被告韩玲向被告鼎峰置业公司购买位于胶州市东关大街88号44号楼-1层-102户房产一套，购房款共计3798332元，被告韩玲支付首付房款1148332元，剩余265万元通过商业按揭贷款方式支付。
2014年12月11日，原告（贷款人）与被告韩玲（借款人）、被告鼎峰置业公司（保证人）签订了编号青岛银（胶支）个房借字（2014）第（1781）号《个人购房担保借款合同》一份。合同约定：原告向被告韩玲发放个人住房按揭贷款265万元，用于支付被告韩玲上述房屋的购房款，贷款期限自2014年12月11日至2029年12月11日，利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的同期限档次贷款基准利率下浮10%计息；借款发放后如遇中国人民银行调整贷款基准利率，已适用借款利率执行满12个月后，按中国人民银行调整后同期限档次贷款基准利率和本合同约定的初始借款利率浮动比例确定新的借款执行利率。借款人按照按月等额本金还款法偿还贷款本息，借款人应自借款发放后次月开始按月还款，还款日为实际放款日的对应日；借款人未按约定足额偿还任何一期借款本息（含贷款人宣布提前到期）的，贷款人对就逾期借款本息自逾期之日起在本合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至逾期本息清偿为止。借款的提取方式为，借款人不可撤销地授权贷款人将本合同项下借款以借款人购房款名义一次性划入被告鼎峰置业公司账户内。借款人的债务到期或提前到期，贷款人未受清偿时，贷款人有权宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息。借款的担保方式为：抵押加保证，借款人韩玲以其所购位于胶州市东关大街88号4号楼-102户房屋提供抵押担保；保证人鼎峰置业公司为该借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止。保证、抵押担保的范围包括全部借款本金及利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费……公告费、邮寄费等）以及借款人应向贷款人支付的其他款项。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式）……保证人在本合同项下的担保责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人按照合同约定在其担保范围内承担担保责任，保证人不提出任何异议。被告姜林刚以被告韩玲共同还款人名义在该合同上签字确认。
2014年12月11日，被告韩玲、被告姜林刚向原告出具《同意抵押与确权声明》一份，载明被告韩玲与姜林刚为夫妻关系，双方一致同意以位于青岛市胶州市东关大街88号4号1单元102户房产作为上述住房按揭贷款的抵押担保。
2014年12月11日，原告取得预告登记义务人为韩玲的房地产预告抵押登记证（胶房地预市字第2014142644号），房屋坐落位于胶州市东关大街88号44号楼-102号。
上述合同签订后，原告于2014年12月11日，原告为被告韩玲发放了265万元借款，借款年利率为5.535%。合同履行中，被告韩玲出现逾期还款，截止2016年1月13日，被告韩玲尚欠原告借款本金2517500.02元、利息44162.24元、罚息1167.15元；截止2016年4月8日，被告欠付原告本金2517500.02元，利息62180.73元、罚息2431.49元。
对于被告鼎峰置业公司辩称于2015年11月已替被告韩玲偿还26000元左右款项一事，原告称被告韩玲的借款具体还款情况借款明细不显示，其提交的证据是计算至2016年1月13日的本息。
以上事实，有原告提供的青岛市商品房预售合同一份、个人购房担保借款合同一份、结婚证复印件一份、借款人配偶声明一份、青岛银行个人贷款调查面签面谈记录一份、同意抵押与确权声明一份、商品房抵押预告登记证复印件一份、还款计划表一份、还款明细表一份、欠付本息明细表二张及当事人陈述存案予以证实，经当庭质证及本院审查，足以采信。
本院认为，原告与被告韩玲、被告鼎峰置业公司签订的《个人购房担保借款合同》是三方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，三方均应自觉履行合同义务。原告已经按照合同约定，按时向借款人韩玲发放了借款，被告姜林刚作为韩玲的共同还款人，应当共同依照合同约定的期限偿还借款本息。现被告韩玲、姜林刚未按照合同约定及时足额还款，已构成违约，原告主张依合同约定宣布借款提前到期，并要求借款人偿还全部欠付借款本息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，理由正当，本院予以支持。对于被告鼎峰置业公司辩称其已于2015年11月代被告韩玲偿还部分借款一事，因原告在本案起诉时，提交的证据中被告韩玲欠付本息情况为截止2016年1月13日、截止2016年4月8日的数额，已经包含了被告韩玲账户此前已还款情况。至于被告韩玲账户中已还款数额是否为被告鼎峰置业公司代偿，不属于本案解决范围，双方可另行处理。
对于被告韩玲名下位于胶州市东关大街88号44号楼-102号的抵押物，原告已取得了该房屋的预告抵押权登记证。抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产的请求权的保全措施，其作用主要在于赋予被登记的债权请求权以物权排他效力，保障预告登记请求权的将来实现。本案原告取得的预告抵押权登记，已经向社会公开，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，在本案借款人未依约履行还款义务时，原告有权就上述房产处分所得优先受偿。
被告鼎峰置业公司作为该笔借款的阶段性连带责任保证人，在该借款既存在抵押担保又存在保证担保的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案《个人购房担保借款合同》已明确约定无论该借款债权是否拥有其他担保，贷款人均可直接要求保证人在担保范围内承担担保责任，现原告并未取得被告韩玲所购房屋的现房抵押他项权证，保证人鼎峰置业公司应对被告韩玲在该借款合同项下的债务承担连带清偿责任，故对被告鼎峰置业公司辩称在原告实现物的担保权利后不足部分再由其承担责任的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：
被告韩玲、姜林刚于本判决生效后十日内共同偿还原告青岛银行股份有限公司胶州支行借款本金2517500.02元及至本判决生效之日止合同约定的利息、罚息。
如果被告韩玲、姜林刚不履行上述第一项中的给付义务，原告青岛银行股份有限公司胶州支行有权就被告韩玲名下胶房地预市字第20141426**号《房地产预告登记证》项下的房产处分所得价款优先受偿。
被告青岛鼎峰置业有限公司对上述第一项的债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告韩玲、姜林刚追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28023元，保全费5000元，共计33023元，由三被告共同承担（原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还），由被告于本判决生效之日起十日内向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张云英
审 判 员 范少恒
人民陪审员 李小鹏
二〇一六年六月八日
书 记 员 王 鹏