四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终9201号
上诉人（原审原告）：王勐，男，汉族，1964年2月6日出生，住四川省成都市青羊区。
委托诉讼代理人：徐进，四川智见成律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：王海培，男，汉族，1991年1月21日出生，住四川省成都市青羊区。
委托诉讼代理人：徐进，四川智见成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：百胜餐饮（成都）有限公司，住所地：四川省成都市青羊区。
法定代表人：包莹瑞，董事长。
委托诉讼代理人：黄薇，北京康达（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕敬，北京康达（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都中开百货有限公司，住所地：四川省成都市青羊区。
法定代表人：吴国俊。
委托诉讼代理人：邸珂皓，四川中星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安莎，四川中星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都融金房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市青羊区。
法定代表人：王德军。
上诉人王勐、王海培、百胜餐饮（成都）有限公司（以下简称百胜餐饮）因与被上诉人成都中开百货有限公司（以下简称中开百货）、成都融金房地产开发有限公司（以下简称融金房地产）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初8241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王勐、王海培上诉请求：撤销（2016）川0105民初8241号民事判决第四、五项，改判被上诉人中开百货给付上诉人王勐、王海培违约金236800元，被上诉人融金房地产对中开百货的上述付款义务承担保证责任。事实和理由：一、一审法院调减违约金的判决程序违法，认定事实错误。首先，被上诉人中开百货、融金房地产均未抗辩约定的违约金过高并要求一审法院调减，一审法院不依当事人申请擅自调减违约金，违反“不告不理”原则。其次，上诉人王勐、王海培已经举出证据证明因被上诉人违约行为导致的可得利益损失，即剩余16年的房租，应当得到全额支持，但一审法院认定事实错误，将损失解释为“实际损失”，适用法律错误；二、一审法院关于融金房地产不承担担保责任属认定事实与适用法律错误。王勐、王海培无需举证证明补充协议取得融金房地产的同意，因为补充协议是中开百货与百胜餐饮之间的协议，与上诉人王勐、王海培无关。
百胜餐饮上诉请求：1．撤销（2016）川0105民初8241号民事判决第二项；2．依法改判驳回王勐、王海培对百胜餐饮的全部诉讼请求；3．一、二审诉讼费由被上诉人王勐、王海培及中开百货承担。事实与理由：一、一审事实认定错误。王勐、王海培出具的具有承诺性质的《同意转租证明》，不仅证明中开百货向百胜餐饮转租房屋合法，而且证明王勐、王海培与百胜餐饮之间成立附生效条件的合同，该条件是中开百货不能继续履行《租赁合同》，该条件成就时，王勐、王海培与百胜餐饮之间的合同就生效了，应该对双方产生约束力。所以王勐、王海培应该与百胜餐饮继续履行《租赁合同》，要求腾退房屋的诉讼请求不应得到支持；二、本案案涉房屋实际上是一个大卖场的一部分，是不能完全独立使用的“产权式”商铺，拥有这些商铺的11位业主之间在权利上是相互制约的。王勐、王海培的房屋所在的位置位于餐厅的中间位置，如果仅仅就王勐、王海培的房屋进行腾退，则百胜餐饮无法正常经营，其余业主的权利都会受到影响；三、一审法院判令百胜餐饮腾退房屋缺乏法律依据。王勐、王海培向百胜餐饮出具了《同意转租证明》，双方就继续履行合同达成一致的意思表示。一审法院在适用法律时忽略了王勐、王海培对房屋的处分权，忽略了百胜餐饮继中开百货之后成为新的承租人的合法权益。
中开百货辩称：一、中开百货与王勐、王海培签订的租赁合同及与百胜餐饮签订的租赁合同，中开百货管理人已于中开百货破产案件受理之后向其通知上述两份合同解除；二、根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干规定》第55条，违约金不应作为债权人所申报的破产债权，对于王勐、王海培的违约金不应得到支持；三、因案涉两份租赁合同均已解除，腾退责任应由实际使用人百胜餐饮直接向王勐、王海培腾退，中开百货不应承担相应的责任。
融金房地产未作答辩。
王勐、王海培向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除王勐、王海培与中开百货、融金房地产签订的《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》；二、中开百货于《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》解除之日，按照该合同第八条约定的标准，腾退位于成都市青羊区清江东路××号×栋×单元×楼108号房屋给王勐、王海培，百胜餐饮协助腾退上述房屋；三、中开百货、融金房地产立即向王勐、王海培支付1.从2016年6月30日起至腾退房屋之日止的房屋租金（以年租金236800元为标准，暂计至起诉之日，扣除已付部分金额44208元）；2.违约金236800元；四、本案诉讼费由中开百货、融金房地产、百胜餐饮承担。
一审法院经审理查明：成房权证监证字第×号载明：“房屋所有权人王海培，共有情况：共同共有，房屋坐落：青羊区清江东路××号×栋×单元×楼×号，登记时间：2016-02-03，建筑面积：57.6m2”；成房权证监证字第×号载明：“房屋所有权人王勐，共有情况：共同共有，房屋坐落：青羊区清江东路××号×栋×单元×楼×号，登记时间：2016-02-03，建筑面积：57.6m2”。
2011年3月23日有“王勐”签字的《同意转租证明》载明：“我拥有成都昂立大厦（白金瀚宫国际大厦）×号商铺共计54.75平方米的房屋所有权，现我同意由成都中开商务酒店管理有限公司将该场地出租给百胜餐饮（成都）有限公司用于开设KFC餐厅，租期20年，并由成都中开商务酒店管理有限公司与百胜餐饮（成都）有限公司签订《租赁合同》。我证明：成都中开商务酒店管理有限公司已经将上述《租赁合同》复印件在签署之前交我公司确认，且该公司在上述《租赁合同》中所有给与百胜餐饮（成都）有限公司的权利做出的承诺，的确已经完全征得我的同意。我同意：在上述《租赁合同》履约过程中，无论何种原因，成都中开商务酒店管理有限公司不能继续履行合同条款，则我将接替成都中开商务酒店管理有限公司继续履行上述《租赁合同》出租方项下的权利和义务，直至《租赁合同》期满之日止”。
2011年7月6日，中开商务作为出租方（甲方）与承租方百胜餐饮（乙方）签订的《租赁合同》，该合同约定：“1.1甲方同意按下述条款和条件将位于中国四川省成都市清江东路××号1-2层总计使用面积为446平方米的房产出租给乙方使用……附件……9.甲乙双方授权代表委托书、购房者同意转租证明、购房合同、甲方与购房者签订的委托招商合同”。
2012年6月27日，王勐、王海培作为出租方（甲方）与承租方中开百货（乙方）、保证方融金房地产签订《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》，该合同约定：“第一条房屋情形甲方出租给乙方的房屋为其购买的位于白金瀚宫国际大厦1楼108号，建筑面积为54.75平方米。第二条租赁内容及价格1．甲方将其购置的该房屋出租给乙方，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并以乙方的名义对外经营……第四条租赁期限1．甲方承诺该房屋租赁期限为20年，自2012年6月30日起至2032年6月30日止……第五条物业的运营和收益模式（2）乙方支付租金的时间、数额及方式分别为：自商铺交付之日起前3年租金总额为592000元，于商铺交付使用之日一次性支付给甲方；第4年的租金为236800元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第5年的租金为236800元，以先付租金后使用的原则一次性支付……第八条房屋的资产重置及交换租赁期满后，乙方不再续租的，租赁期满后乙方按商品房买卖合同补充协议及附件中房屋平面图及在整个楼栋中的位置图的原样将物业返还给甲方，并保证临街开门不低于1.8米宽。租赁期内，乙方对室内室外的装修设施适时进行的维护、维修，以及更换设施等，其费用均由乙方承担。第九条违约责任1．如甲方未履行应尽义务，则由此给乙方造成的经济损失由甲方全部承担。2．如乙方未履行应尽义务，则由此给甲方造成的经济损失由乙方全部承担。3．本合同有效期内，除双方协商一致外，任何一方不得擅自提前解除合同，否则，除赔偿对方损失外，违约方应一次性向守约方支付相当于当年该房屋全年租金数额的违约金……第十条担保方承诺1．本合同条款中所约定的乙方的义务部分由成都融金房地产开发有限公司担保，当乙方无力承担合同期内的租金及违约责任时，全部由成都融金房地产开发有限公司按时支付给甲方，保证甲方的正当权益”。中开百货已支付2012年6月30日至2016年1月29日租金59200元，并于2016年8月15日、2016年10月14日另行支付房屋租金20670元、20178元。
2016年5月16日，成都中开商务酒店管理有限公司（以下简称中开商务）作为原出租方（甲方）与承租人百胜餐饮（乙方）、新出租方中开百货（丙方）签订《补充协议》，约定：“鉴于：一、甲乙双方于2011年7月签订了乙方承租位于四川省成都市清江东路××号1至2层总计使用面积为446平方米的房产（下称租赁房产）开设肯德基餐厅的《租赁合同》（以下简称原《租赁合同》），合同履行良好。二、甲方拟将原《租赁合同》中的其享有的出租方的权利义务全部/概括/合法转让给丙方。现甲乙丙三方就相关事宜达成如下协议：一、甲乙丙三方同意，自2013年12月20日起，原《租赁合同》的出租方由甲方变为丙方，原《租赁合同》中约定的由甲方承担/享有的一切权利和义务，由丙方承继享有和履行。二、自2013年12月10日起乙方将租金汇往如下账号，即视为乙方已完成了付款义务。名称：成都中开百货有限公司……三、除本补充合同变更之内容外，原《租赁合同》其他条款均不变，原《租赁合同》继续有效，由乙丙双方继续履行。本补充合同与原《租赁合同》不一致之处，以本补充合同为准”。
以上事实有王勐、王海培身份证复印件、中开百货、融金房地产、百胜餐饮营业执照复印件、成房权证监证字第×号、成房权证监证字第×号《房屋所有权证》、2011年3月23日《同意转租证明》、2011年7月6日《租赁合同》、2012年6月27日《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》、2016年5月16日《补充协议》及当事人当庭陈述等证据在案为证，具有真实性、合法性、关联性，一审法院予以采信。
一审庭审中，（一）王勐、王海培还提交了以下证据：《房屋买卖合同》，以证明王勐、王海培共同购买了案涉房屋，中开百货与融金房地产对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，百胜餐饮对该证据的真实性不予认可，称在办理产权证之前上述房屋买卖合同只有王勐一人签字，明确共同共有是在2016年。
（二）中开百货还提交了以下证据：王勐、王海培作为委托方（甲方）与受托方成都中开商务酒店管理有限公司（乙方）（以下简称中开商务）、担保方融金房地产（丙方）于2011年1月24日签订的《委托招商合同》，该合同载明：“一、总则：1.甲方将购买的位于成都清江东路××号昂立大厦（白金瀚宫国际大厦）1层×号商铺委托给乙方统一招商经营，委托期限为20年，该证据用以证明中开百货与王勐、王海培建立的是委托招商合同关系，该委托招商合同的签订时间先于《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》，王勐、王海培对该证据的真实性、合法性均无异议，但认为该委托招商合同是与中开商务签订，中开商务非本案被告，故不认可其关联性；融金房地产对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议；百胜餐饮认为该份证据与中开百货向其提供的不一致，故对其真实性、合法性及关联性均不予认可。
（三）融金房地产还提交了以下证据：2014年4月11日有“王勐”、“王海培”签字及百胜餐饮鉴章的《同意转租证明》，该证明载明：“我拥有成都昂立大厦（白金瀚宫国际大厦）×号商铺共计54.75平方米的房屋所有权，现我同意由成都中开百货有限公司将该场地出租给百胜餐饮（成都）有限公司用于开设KFC餐厅，租期20年，并由成都中开百货有限公司与百胜餐饮（成都）有限公司签订《租赁合同》及其《补充协议》。我证明：成都中开百货有限公司已经将上述《租赁合同》及其《补充协议》的复印件在签署之前交我公司确认，且该公司在上述《租赁合同》及其《补充协议》中所有给与百胜餐饮（成都）有限公司的权利做出的承诺，的确已经完全征得我的同意。我同意：在上述《租赁合同》及其《补充协议》履约过程中，无论何种原因，成都中开百货有限公司不能继续履行合同条款，则我将接替成都中开百货有限公司继续履行上述《租赁合同》出租方项下的权利和义务，直至《租赁合同》及其《补充协议》期满之日止。我郑重声明，我于2011年1月24日和成都中开商务酒店管理有限公司签订的《白金瀚宫国际大厦商铺委托招商合同》，在2012年6月27日与成都中开百货有限公司签署《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同》时即时失效”，该证据用以证明王勐、王海培和百胜餐饮协商一致建立新的租赁关系，融金房地产作为担保方只在2012年6月27日《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》及2011年3月23日《同意转租证明》的范围内承担担保责任，2014年4月11日王勐、王海培的租赁关系已经变更，但未告知担保方，故担保方不再承担责任。王勐、王海培对该证据的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性；中开百货对该证据合法性不予认可，认为王勐与百胜餐饮无权处分其项下权利；百胜餐饮对该证据的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性。
（四）百胜餐饮还提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》，该证据用以证明商品房买卖合同只有王勐签字，百胜餐饮据此认定该房屋系王勐单独所有；王勐、王海培对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可；中开百货与融金房地产认为该证据与本案无关。
2.《委托招商合同》，该证据用以证明因只有王勐一人签字，百胜餐饮据此认定系王勐单独委托中开商务；王勐、王海培对该证据的真实性、合法性无异，但认为在王勐与中开百货建立租赁关系后该委托招商合同就已经失效。中开百货、融金房地产认为因原版甲方处有王勐、王海培签字，而百胜餐饮提供的与原件不一致，故对该证据的真实性不认可。
3.其他业主出具的同意转租证明，该证据用以证明其他业主均认可百胜餐饮的租赁权，且同意在中开百货不能履行时，由其继续承接履行与百胜餐饮的租赁合同；王勐、王海培、中开百货、融金房地产对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可。
4.成都市规划局盖章的总平面图，该证据用以证明百胜餐饮承租的案涉场地无法分割，不具备腾退条件。王勐、王海培、中开百货、融金房地产对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可。
5.证人百胜餐饮员工张哲证言，以证明中开百货安排其与业主签订转租证明的过程，王勐、王海培认为证人证言无其他证据佐证，中开百货认为证人系百胜餐饮员工，与本案存在利害关系，融金房地产认为该证人与本案无关。
一审法院认为，王勐、王海培与中开商务、融金房地产于2011年1月24日签订的《委托招商合同》，中开商务与百胜餐饮于2011年7月6日签订的《租赁合同》，王勐、王海培与中开百货、融金房地产于2012年6月27日签订的《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》，中开百货与中开商务、百胜餐饮于2016年5月16日签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有合同权利并承担合同义务。根据2011年1月24日《委托招商合同》，与王勐、王海培建立委托招商合同关系的系独立的法人中开商务，中开百货并非上述合同的签订主体及当事人，故中开百货不能据此认定其与王勐、王海培建立了委托招商关系。上述委托招商合同签订后，中开商务依约对王勐、王海培所有的清江东路××号1层108号房屋进行统一招商经营，王勐也于2011年3月23日出具《同意转租证明》，同意中开商务将案涉房屋出租给百胜餐饮经营KFC餐厅，随后，中开商务于2011年7月6日与百胜餐饮签订《租赁合同》，约定将包括王勐、王海培所有的×号房屋在内的清江东路××号1-2层出租给百胜餐饮使用。根据2012年6月27日《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》及2016年5月16日《补充协议》，中开百货作为承租方与出租方王勐、王海培就案涉清江东路××号1层×号房屋建立租赁合同关系后，中开商务、百胜餐饮与中开百货三方协商约定，自2013年12月10日起，中开商务将其与百胜餐饮于2011年7月6日签订的《租赁合同》项下的权利义务一并转让给中开百货，中开百货取代中开商务成为出租方与百胜餐饮建立房屋租赁合同关系，因案涉房屋已由中开商务于2011年7月6日与百胜餐饮签订《租赁合同》后完成交付，故中开百货无需再次履行交付房屋的义务。王勐称，2014年4月11日《同意转租证明》上王海培签字系其代签，王海培并不清楚该转租证明，但王勐、王海培系父子关系，王海培应当知道其父代其签字的情况，且依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，王勐代王海培做出的同意转租的意思表示合法有效，但该同意转租证明载明“成都中开百货有限公司不能继续履行合同条款，则我将接替成都中开百货有限公司继续履行上述《租赁合同》出租方项下的权利和义务，直至《租赁合同》及其《补充协议》期满之日止。我郑重声明，我于2011年1月24日和成都中开商务酒店管理有限公司签订的《白金瀚宫国际大厦商铺委托招商合同》，在2012年6月27日与成都中开百货有限公司签署《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同》时即生效”之内容，系承诺在条件成就后对中开百货与中开商务在上述合同中的权利义务概括转移，但该意思表示应当得到中开百货与中开商务认可，但王勐、王海培未提交证据证明中开百货与中开商务同意转移合同权利义务，中开百货与中开商务事后也未追认该权利义务概括转移的效力，故该转租证明仅能表明王勐、王海培同意转租的意思表示，中开百货仍然作为承租人与次承租人百胜餐饮建立租赁合同关系，且中开百货亦认可在其与王勐、王海培于2012年6月27日签订《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》后，已经支付2012年6月30日至2016年1月29日租金共计59200元。故王勐、王海培作为房屋所有人与中开百货、中开百货与次承租人百胜餐饮建立的租赁合同关系合法有效。
关于王勐、王海培要求解除与中开百货、融金房地产签订的《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》及中开百货于《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》解除之日按照该合同第八条约定标准腾退位于成都市青羊区清江东路××号×栋×单元×楼×号房屋，百胜餐饮协助腾退上述房屋的诉讼请求。庭审中，中开百货作为承租方明确表明同意解除《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，故王勐、王海培请求解除《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，王勐、王海培作为案涉房屋出租方有权要求中开百货腾退房屋，百胜餐饮作为案涉房屋的次承租人及实际使用人应当协助中开百货腾退，百胜餐饮称案涉房屋不具备腾退条件的抗辩不构成阻却腾退的法定事由，故应当按照《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》第八条“租赁期满后，乙方不再续租的，租赁期满后乙方按商品房买卖合同补充协议及附件中房屋平面图及在整个楼栋中的位置图的原样将物业返还给甲方，并保证临街开门不低于1.8米宽”之约定予以腾退。
关于王勐、王海培要求中开百货、融金房地产立即支付从2016年6月30日起至腾退房屋之日止的房屋租金及违约金236800元的诉讼请求。根据《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》第四条“租赁期限1.甲方承诺该房屋租赁期限为20年，自2012年6月30日起至2032年6月30日止”及第五条第二款“乙方支付租金的时间、数额及方式分别为：自商铺交付之日其前3年租金总额为592000元，于商铺交付使用之日一次性支付给甲方；第4年的租金为236800元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第5年的租金为236800元，以先付租金后使用的原则一次性支付”之约定，案涉房屋的租赁起始期限为2012年6月30日，中开百货作为案涉房屋承租人应按照先付租金后使用的原则于2016年6月30日前一次性支付2016年至2017年房屋租金236800元，但其仅于2016年8月15日、2016年10月14日分别支付房屋租金20670元、20178元，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定及《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》第九条第三款“本合同有效期内，除双方协商一致外，任何一方不得擅自提前解除合同，否则，除赔偿对方损失外，违约方应一次性向守约方支付相当于当年该房屋全年租金数额的违约金”，除已经支付的房屋租金40848元外，中开百货还应按照年租金236800元的标准向王勐、王海培支付自2016年6月30起自其实际腾退之日止的房屋租金并承担一年房屋租金即236800元的违约金。
关于违约金是否可以调减的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，违约金的本质具备以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重属性，其主要功能为补偿守约方损失，因此双方的约定进在适用意思自治原则的前提下应当由契约正义原则加以规制，人民法院可以根据当事人的请求对违约金予以调整，本案中，王勐、王海培并未提交证据证明因中开百货违约行为导致的实际损失，故一审法院考虑王勐、王海培给付定金的资金占用利息损失，中开百货违约情节、违约持续时间等因素将其违约金酌情调整为一年房屋租金的50%，故应当向王勐、王海培支付违约金118400元（236800元×50%）。
依照《中华人民共和国担保法》第十七条之规定“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前。对债权人可以拒绝承担保证责任。”第十八条之规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的为连带责任保证”及《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》约定，中开百货的义务部分由融金房地产担保，当中开百货无力承担合同期内的租金及违约责任时，全部由融金房地产支付租金给王勐、王海培，保证王勐、王海培的正当权益，故融金房地产为一般保证人，在中开百货经本案判决及强制执行仍不能履行上述债务时，王勐、王海培才能主张由融金房地产承担一般保证责任。且依照《中华人民共和国担保法》第二十四条“债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定”之规定，2016年5月16日《补充协议》系中开百货、中开商务与百胜餐饮三方协商变更2011年7月6日中开商务与百胜餐饮签订的《租赁合同》，王勐、王海培并未举证证明上述补充协议已取得融金房地产的书面同意，故对王勐、王海培要求融金房地产立即向王勐、王海培承担保证责任，支付从2016年6月30日起至腾退房屋之日止的房屋租金及违约金236800元的诉请，于法无据，一审法院不予支持。
综上，王勐、王海培的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第十八条、第二十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、解除王勐、王海培与中开百货、融金房地产签订的《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》；二、百胜餐饮、中开百货于《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》解除之日起十五日内腾退位于成都市青羊区清江东路××号×栋×单元×楼×号房屋；三、中开百货于判决生效之日起十日内给付王勐、王海培从2016年6月30日起至腾退房屋之日止的房屋租金（以年租金236800元为标准计算，扣除已付部分金额44208元）；四、中开百货于判决生效之日起十日内给付王勐、王海培违约金118400元；五、驳回王勐、王海培的其余诉讼请求。一审案件受理费5515元，减半收取2758元，财产保全费2120元，由中开百货、融金房地产负担。
二审中，各方没有提交新证据。对一审查明的事实各方均无异议。
二审中，百胜餐饮自认2012年至2014年间，其承租的案涉房屋租金标准为每年营业额的6%，具体折算后向中开百货支付的租金为每平米40-50元。同时，百胜餐饮主张在签订案涉2014年《同意转租证明》时，向王勐、王海培告知过租金标准。王勐、王海培则主张在签订2014年《同意转租证明》时，百胜餐饮与中开百货并未出示相关租赁合同，也未告知王勐、王海培支付的实际租金标准。
二审另查明，2012年至2014年间中开百货向王勐、王海培支付的租金金额为592000元，按照建筑面积具体折算后租金为每平方米284.49元。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、百胜餐饮上诉认为依据案涉《同意转租证明》，在中开百货不能继续履行《租赁合同》的情况下，王勐、王海培应该与百胜餐饮继续履行该合同的主张是否成立；二、王勐、王海培上诉认为一审调减违约金的处理不当，并请求判令融金房地产承担保证责任的主张是否成立。
一、本案中，百胜餐饮认为在其明确告知相应租金标准，合同约定内容的情况下，王勐、王海培出具的2014年4月11日《同意转租证明》承诺中开百货若不能继续履行合同条款，则王勐、王海培将接替中开百货继续履行《租赁合同》出租方项下的权利和义务，直至《租赁合同》及其《补充协议》期满之日止。因此在中开百货已经进入破产清算无法继续履行合同的情况下，王勐、王海培与百胜餐饮之间建立新的租赁合同关系，应与百胜餐饮继续履行该《租赁合同》。王勐、王海培则主张签订《同意转租证明》时，百胜餐饮与中开百货利用优势地位，向其隐瞒了关键的合同内容，并未告知百胜餐饮向中开百货支付的实际租金价格。对此本院认为，人民法院审理民事案件，应当根据案件待证事实的内容及性质，以及当事人取得证据的可能性分配举证责任。在双方当事人陈述的内容完全相反的情况下，应根据当事人的举证情况，对当事人提交的证据进行质证、认证，审查认定各方当事人所提供证据的证明力，从而达到对案件事实进行认定。根据二审查明事实，百胜餐饮2012年至2014年间向中开百货缴纳的租金，与中开百货2012年至2014年间向王勐、王海培支付的租金标准存在将近7倍左右的差价，在租金价格如此悬殊的情况下，百胜餐饮认为已经与王勐、王海培达成了新的合意，王勐、王海培同意以中开百货向百胜餐饮收取的租金标准，而非中开百货向王勐、王海培支付的租金标准，继续履行租赁合同直至2032年的主张，显然违背了一般人的正常生活常理。综上分析，本院确认百胜餐饮与中开百货向王勐、王海培隐瞒了实际租金标准这一合同基本要素，王勐、王海培与百胜餐饮之间并未就《租赁合同》的继续履行达成完全一致的意思表示，故《同意转租证明》不能产生双方一致达成合意，建立新租赁合同关系的法律后果。据此，对于百胜餐饮上诉认为王勐、王海培应与百胜餐饮继续履行案涉《租赁合同》的主张，本院依法不予支持。百胜餐饮完成案涉房屋的腾退后，可根据其与中开百货之间签订的《租赁合同》及相关法律规定，另行诉讼维护其合法权益。
二、对于王勐、王海培上诉认为一审调减违约金的处理不当问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院调整违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，一审法院综合本案案涉合同的实际履行情况，依法对违约金标准进行适当调减符合法律规定，本院依法予以维持。
另，关于融金房地产是否承担连带担保责任问题，一审判决已经阐述清楚，本院在此不再另行赘述。
综上，百胜餐饮与王勐、王海培的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费2668元，由上诉人百胜餐饮（成都）有限公司负担；二审案件受理费2668元，由上诉人王勐、王海培负担。
本判决为终审判决。
审判长 龚 成
审判员 廖 方
审判员 夏 伟
二〇一七年十一月一日
书记员 杨晓雯