江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）盱民初字第1467号
原告李未来，男，1980年2月12日生，汉族，教师。
原告张瑞，女，1980年2月22日生，汉族，医生。
两原告委托代理人黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。
被告江苏永江房地产开发有限公司。
法定代表人陆永江，该公司董事长。
委托代理人龚萍萍、郭龙盛，该公司职员。
第三人江苏盱眙农村商业银行股份有限公司。
法定代表人韩先祥，该行行长。
委托代理人陈士贤、姚伯祥，江苏衡胜律师事务所律师。
原告李未来、张瑞与被告江苏永江房地产开发有限公司（以下简称永江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用简易程序于2013年10月11日公开开庭进行了审理，原告李未来、张瑞委托代理人黄国西，被告永江公司委托代理人龚萍萍到庭参加诉讼。后经审查发现江苏盱眙农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与本案处理结果有法律上利害关系，遂通知该行以有独立请求权第三人参加诉讼。该案又于2013年11月26日公开开庭进行了审理，两原告委托代理人黄国西，被告永江公司委托代理人龚萍萍、郭龙盛，第三人农商行委托代理人姚伯祥到庭参加诉讼。又因案情复杂，本案转为适用普通程序依法组成合议庭于2013年12月13日公开开庭进行了审理，上述委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李未来、张瑞诉称，2013年1月10日原、被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买位于盱眙县金国阳光城市西侧欧洲城小区7好楼一层7-7号房，房屋建筑面积为42.06平方米，价款为人民币679000元。合同约定被告应于2013年3月30日前交付房屋，且所交付房屋必须符合合同约定及法律规定的条件，还约定迟延交付房屋逾期60日后，买受人有权解除合同，合同生效后原告按约定支付购房款，被告方一直未能交付商品房。要求解除原、被告之间商品房买卖合同，被告永江公司退还购房款679000元，赔偿原告因解除合同而产生的利息损失，支付违约金6790元并返还原告交纳的契税20370元。
被告永江公司辩称，原告李未来、张瑞诉称签订合同及付款的情况属实。涉案房屋已依约通知两原告收取房屋，但其拒绝受领。该房屋符合使用条件，但未办理综合验收手续，目前未实际交付。同意支付违约金，不同意解除合同。两原告交纳的契税不应该由我公司承担。
第三人述称，我单位与原、被告签订的按揭借款合同合法有效，如果原被告商品房买卖合同依法解除，作为以合同的按揭借款合同签约目的将无法实现，则借款人两原告应偿付所欠贷款本息；被告帝景公司应负连带清偿责任。
经审理查明，2013年1月10日原告李未来、张瑞与被告永江公司签订商品房买卖合同一份，约定出卖人永江公司将盱眙县城金国园阳光城市西侧7号楼一层7-7号房预售给原告李未来、张瑞，该商品房建筑面积为42.06平方米，单价为每平方米16593.36元，总金额679000元；买受人于2013年3月10日交纳首付款424000元，余款25.5万元于签订合同五日内办理按揭贷款全额到出卖人账户，逾期按照逾期付款违约责任处理；出卖人应当在2013年3月30日前依照国家和地方人民政府规定将取得批准文件的商品房交付买受人，逾期不超过60日出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应该自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款按日支付万分之一的违约金，等等。被告永江公司附格式合同文本并友情提醒：“购房者在签订购房合同之日起三十日内必须到契税征收机关缴纳契税，过期未缴纳者，按日加收税款万分之五的滞纳金”。合同签订前两原告于2012年9月4日交付房款21万元，2013年1月10日付21.4万元，2013年1月23日以按揭贷款方式支付房款25.5万元，2013年1月14日交纳契税20370元。嗣后因该房屋未经综合验收，尚未取得开发项目交付使用备案证明而未实际交付。
另查明，2013年1月23日借款人原告李未来、张瑞（乙方）与贷款人原江苏盱眙农村商业银行股份有限公司（甲方，第以下简称农商行）签订个人楼宇按揭（抵押）借款合同一份，开发商被告帝景公司作为丙方参与合同签订，该合同约定借款金额25.5万元，自2013年2月1日至2023年2月1日止，共10年分120期归还，借款利率按年利率7.205%执行。合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即以乙方提供的所购住房及其全部利益作抵押，乙方未取得房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证。该合同签订后，截止2013年12月20日两原告累计还款27889.69元，其中本金13429.78元，利息14459.91元，尚欠金额为241570.22元。本案庭审期间被告永江公司认为已按约通知两原告收受房屋等，两原告质证否认，被告帝景公司未能提供其他证据加以证明。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、个人楼宇按揭（抵押）借款合同、借款借据、按揭贷款还款明细及证明、销售不动产发票及现金完税证等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告李未来、张瑞与被告永江公司签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当根据法律规定或者合同的约定全面履行义务。原告李未来、张瑞依照合同的约定支付房款后，被告永江公司应当按期交付符合法定和约定条件的商品房。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告永江公司收受房款后负有如期交付符合条件的商品房的义务，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告永江公司未举证证明交付房屋或不能交付的法定或约定的情形，应当承担违约责任。被告永江公司因不能归责于两原告的事由延迟履行主要债务，经两原告催告后，至今未能交付房屋，原告李未来、张瑞要求解除合同并退还购房款的请求有事实和法律依据，应予支持。本案当事人三方签订的个人楼宇按揭（抵押）借款合同作为商品房买卖合同的从合同，在主合同解除的同时也应一并解除。出卖人被告永江公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人第三人农商行和买受人原告李未来、张瑞。被告永江公司辩解理由不能证明逾期交房符合法定或约定的条件，也不能证明系归责于两原告的事由，缺乏事实和法律依据，不予采信。原告李未来、张瑞不能证明因被告永江公司的违约金给其造成其他损失的事实，同时主张利息损失和违约金的请求，缺乏事实和法律依据，可依法确定按揭贷款合同约定利率的利息损失。对两原告主张的契税返还，因被告永江公司非为征收单位，不负有直接退付义务，但应予协助两原告办理相关退费事宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十四条第（三）（四）项、第一百三十条、第一百六十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条第一款、第二十四条、第二十五条之规定、判决如下：
一、解除原告李未来、张瑞与被告江苏永江房地产开发有限公司于2013年1月10日签订的编号GF-2000-0171号商品房买卖合同，解除原告李未来、张瑞与第三人江苏盱眙农村商业银行股份有限公司及被告江苏永江房地产开发有限公司签订的个人楼宇按揭（抵押）借款合同，终止该合同的履行。
二、被告江苏永江房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还原告李未来、张瑞购房款42.4万元，返还第三人江苏盱眙农村商业银行股份有限公司贷款241570.22元（截止2013年12月20日）。
三、被告江苏永江房地产开发有限公司于判决生效后10日内赔偿原告李未来、张瑞因商品房买卖合同解除而产生的利息损失，自2012年9月5日起以21万元按年利率7.205%计算，自2013年1月10日起以21.4万元按年利率7.205%计算；赔偿第三人江苏盱眙农村商业银行股份有限公司利息损失，自2013年12月20日起以241570.22元按年利率7.205%计算，均计算到本判决确定的给付之日止。
四、被告江苏永江房地产开发有限公司协助原告李未来、张瑞办理涉案契税20370元退付事宜。
五、驳回原告李未来、张瑞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11412元，由原告李未来、张瑞负担1412元，由被告江苏永江房地产开发有限公司负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：341201040002554）。
审 判 长 陈正龙
代理审判员 王云云
人民陪审员 王宜国
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 卓 蕾
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十二条【合同终止后的义务】合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百六十五条【数物并存的合同解除】标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。