江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3941号
上诉人（原审被告）吴恒勇，男，1970年9月4日生。
被上诉人（原审原告）南京舒适家房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区清凉门大街68号金信花园24幢门面24-4号。
法定代表人宋体远，该公司总经理。
上诉人吴恒勇因与被上诉人南京舒适家房地产经纪有限公司（以下简称舒适家公司）居间合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
舒适家公司原审诉称，2013年8月8日，被告在原告的居间下，与卖方就本市江宁区汤山街道华汇路1号华汇康城某幢101室房屋签订了房屋买卖合同�该合同亦确定了原、被告之间居间合同关系。此后，被告因个人原因不再购房，导致房屋买卖合同无法继续履行。原告已提供了居间服务，并促成被告与卖方签订合同，现被告单方违约不履行合同，按合同约定应承担相应的违约责任。现原告诉至法院，请求判令被告支付原告违约金20000元。
吴恒勇原审辩称，其一，原告并未促成被告与卖方签订房屋买卖合同，原、被告之间亦未形成居间合同关系。原告未提供涉案房屋出售信息来源，2013年8月8日所签合同不具有法律效力，该房屋权利人并未全部当场签名确认合同效力，被告虽在该合同中签名，但该合同应待所有房屋权利人签名后才生效。且合同中关于违约金和佣金的约定，是原告事后添加形成，该合同未履行的原因在于李菊英作为房屋所有权人之一未签名确认该合同的效力。其二，2013年8月9日，原、被告�房屋所有权人乐乡华共同看房时，被告才知晓涉案房屋系对外出租状态，因承租人不愿给看房，致使合同未能履行。其三，2014年2月9日，被告为购买案外人名下其他房屋，另与原告及案外人签订了房屋买卖合同，该合同已取代了本案所涉房屋买卖合同。其四，原告主张的违约金过高，要求法院予以调整，且原告主张违约金没有事实和法律依据。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于本市江宁区汤山街道华汇路1号华汇康城某幢101室（建筑面积122.52平方米，以下简称涉案房屋），登记所有权人为案外人乐乡华、李菊英。
2013年8月8日，被告（乙方）经原告（丙方）居间与乐乡华、李菊英（甲方）签订了《房地产买卖定金合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方；该房屋价款为1200000元，乙方于2013年8月8日前付给甲方定金20000元，定金最终冲抵房款，房价款支付方式为2013年8月8日双方办理过户，乙方付首付款495000元，乙方过户时办理贷款金额为670000元，甲方收到贷款后交房给乙方，乙方付尾款15000元；三方约定本合同签订后10日内，乙方按总房价款的1.66%支付丙方佣金20000元，甲、乙任何一方不履行或不完全履行致本合同终止时，违约方须在违约行为发生之日起三日内向丙方支付上述约定的全部佣金，守约方已缴纳的佣金将予以退还；甲、乙、丙任何一方无正当理由不履行合同的，按20000元作为违约金分别支付各守约方等等。当日，原、被告均在该合同落款处签名盖章，甲方、代理人签名处有“乐乡华、李菊英（乐乡华代）”签名。
此后，被告称因涉案房屋产权人之一李菊英并未当场签名确认合同效力，事后亦未追认，涉案合同未生效，遂未向原告支付中介费。2014�8月11日，原告以被告未履行合同构成违约为由提起诉讼，要求被告支付违约金20000元。
2014年9月23日，被告向原告及案外人乐乡华、李菊英发送《通知确认合同无效》，内容为：2013年8月8日我与你们共三方签订的《房地产买卖定金合同》，因出售方产权人之一李菊英没有在合同上签名，事后直至目前也未作任何说明，2013年8月9日本人与宋体远、乐乡华（李菊英未到场）上午约好一同看房，最终乐乡华未能将房屋给本人看房确认房屋具体状态（本人在之前从未看过此房，后才知该房被出租，承租方不同意给看房），2013年8月9日上午三方当场就确认合同无效，无需再履行，今本人再次书面通知你们确认合同无效，该合同无需再继续履行。
庭审中，原告称2013年8月8日签订合同前已带被告实际看房，签订合同时，李菊英虽未在场，但原告与李菊英电话联系确认其系同意出售涉案房屋，因当日时间较晚，被告未向卖方支付定金，约定次日看房时再行支付，第二天三方至涉案房屋现场时，被告以房屋楼层低等为由表示不再履行合同。被告对原告陈述内容不予认可，称签订合同前未实际看房，当日因李菊英未当场签名确认合同效力，合同中有关佣金及违约金条款内容为空白，双方约定次日看房后再行确定，因涉案房屋实际承租人不同意被告看房，三方已口头约定不再履行2013年8月8日合同。原、被告对于各自陈述内容均未提供证据予以证明。
原审法院依法向乐乡华、李菊英调查了解本案事实，乐乡华、李菊英电话中称其系夫妻关系，当日李菊英知晓并同意乐乡华作为其委托代理人与吴恒勇签订房屋买卖定金合同，因吴恒勇未按约支付定金，该合同未再履行。
因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、房地产买卖定金合同、房屋所有权证、通知确认合同无效及原审法院开庭笔录等证据予以证实。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原、被告及卖方之间签订的《房地产买卖定金合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同经各方当事人签字确认后依法成立。根据法律规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。该合同签订当日，案外人乐乡华在未出具委托手续的情形下作为李菊英的委托代理人在涉案合同卖方处签名，且该合同签订后，被告未向卖方支付定金，则被告与卖方之�的定金合同尚未生效。原告带领被告看房、促成被告与卖方商洽签订房屋买卖定金合同，为被告提供了订立合同的媒介服务，故原、被告之间存在合法有效的居间合同法律关系。现由于被告原因致使涉案合同未再履行，故被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告依据合同约定向被告主张违约金20000元，被告认为该违约金过高，请求法院予以调整。原审法院以原告实际损失为基础，结合原告实际提供居间服务的内容、双方当事人过错等案情，酌定被告应支付原告违约金2000元。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：被告吴恒勇于判决生效之日起五日内给付原告南京舒适家房地产经纪有限公司违约金2000元。案件�理费150元（已减半收取），由原告南京舒适家房地产经纪有限公司负担100元，被告吴恒勇负担50元。
上诉人吴恒勇不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院以电话联系的方式向案外人乐乡华、李菊英调查案件事实所取得的证据不能作为案件事实的合法有效证据。原审法院在没有核实案外人合法有效身份的情况下向案外人调查取证是不合法的。2、原审法院确认房屋买卖定金合同成立是错误的。卖方乐乡华未取得房屋另一共有权人的授权签订房屋买卖合同，由于签字主体不合法，故房屋买卖定金合同并未成立。3、被上诉人未能举证证明其履行了居间服务的行为，上诉人和被上诉人之间没有形成合法有效的居间合同法律关系。4、被上诉人未能提供证据证明涉案合同未履行系上诉人的原因，原审法院认定系上诉人原因造成合同未履行错误。5、被上诉人�促成合同成立，上诉人无需支付被上诉人报酬，更不应当承担违约责任。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人舒适家公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，原审法院法官电话联系了乐乡华（手机号码137××××5588）和李菊英（手机号码138××××1095）了解本案相关情况。上诉人吴恒勇否认原审法院电话调查联系人员的身份，本院询问上述号码是否是乐乡华和李菊英的号码，其表示记不清楚，无法确认。
二审中双方均未提交新的证据。对原审法院查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，上诉人与案外人乐乡华、李菊英及被上诉人签订的《房地产买卖定金合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定。虽然该合同上卖房人处仅有�乡华的签字，李菊英本人未签字，但是乐乡华明确表明其系李菊英的代理人，并在合同上代李菊英签字，据此该定金合同的各方当事人已经达成了订立合同的意思表示，定金合同成立。上诉人吴恒勇若认为乐乡华不具有代理权限，其可以向乐乡华主张相关权利，但其以李菊英本人未在合同上签字，否认定金合同成立，无事实和法律依据，上诉人该上诉理由，本院不予采纳。被上诉人已经促成上诉人和案外人订立了合同，上诉人应当按照约定支付报酬。现上诉人未按合同约定履行，应承担违约责任。原审法院以实际损失为基础，结合被上诉人实际提供居间服务的内容、双方当事人过错等案情，酌定上诉人支付被上诉人违约金2000元，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）�之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吴恒勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年九月十六日
书 记 员 朱亚芳