浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙舟民终字第71号
上诉人（原审被告，反诉原告）史甲。
委托代理人（特别授权代理）朱某某。
上诉人（原审第三人）史乙。
委托代理人（特别授权代理）林甲。
委托代理人（特别授权代理）林乙。
被上诉人（原审原告，反诉被告）舟山××××城乡建
设有限公司，住所地舟山市××家门××路××楼。
法定代表人陈某某。
委托代理人（特别授权代理）郭某某。
上诉人史甲、史乙因与被上诉人舟山××××城乡建设
有限公司（以下简称城乡××有限公司）房屋拆迁安置补偿合
同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2009）舟普民初字
第738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年2月26日受
理本案后，依法组成合议庭，并于2010年3月10日公开开庭进
行了审理。上诉人史甲及其委托代理人朱某某，上诉人史乙及
其委托代理人林甲、林乙，被上诉人城乡××有限公司的委托
代理人郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，本案所涉的坐落于舟山市××家
门街道××号被拆迁房屋原系史乙所有，其依法取得了房屋产
权证书和房屋所涉范围内的土地使用权证书。2000年9月28日，史乙将上述房屋转让给两个儿子，次子即史甲取得其中一半
的房屋即本案所涉房屋，双方还办理了房屋所有权的转让手续
，史甲于2000年11月18日取得该房屋的舟房某证普沈某第2134
209号房屋所有权证，但双方未办理土地使用权的转让手续，
即该房屋所涉土地使用权仍登记在史乙名下。此后，城乡××
有限公司因天吴隧道南口接线道路工程项目建设需要，根据建
设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准
文件等，经舟山市人民政府拆迁办公室审查批准，领取了（舟
）拆许字（2009）第1号《房屋拆迁许可证》，并对相关房屋
实施拆迁（委托舟山市普陀华基房屋拆迁有限公司代理），本
案所涉房屋也属于该拆迁许可证核准的拆迁范围。2009年4月1
7日，城乡××有限公司与史甲签订《房屋拆迁产权调换协议
》1份，协议约定，史甲同意将其所有的坐落于舟山市××家
门街道××所××权证号2134209，建筑面积78.44平方米）在
2009年5月31日前搬迁腾空，并交于城乡××有限公司拆除，
该被拆迁房屋的评估价为396593元；城乡××有限公司于2011
年12月31日前将坐落于某邸雅居的安置房交付给史甲，安置用
房的价款总额为472318元。协议还就差额结算、其他补偿、补
助费用等作了约定。协议签订后，史甲方即将上述房屋的所有
权证书以及国有土地使用证书交于城乡××有限公司。但在上
述合同的履行过程中，城乡××有限公司与两上诉人发生争议
，史甲认为城乡××有限公司据以签订《房屋拆迁产权调换协
议》的舟汇房估（2009）c字第047号《拆迁房屋分户评估报告
》明显背离了被拆迁房屋的房地产市场价格，双方签订的调换协议遗漏了应补偿而未补偿的费用，拆迁补偿金额远低于被拆
迁房屋的市场价值，该调换协议显失公平，依法应予以撤销。
而史乙则认为，史乙系坐落于舟山市××家门街道××号房屋
所涉范围内的土地使用权人，史甲未经其授权擅自处分史乙的
土地使用权，城乡××有限公司与史甲之间签订《房屋拆迁产
权调换协议》的行为系无权处分史乙财产的行为，该调换协议
应属无效。为此，城乡××有限公司诉于原审法院，要求依法
责令史甲立即履行双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》，将
坐落于天打岩路××号的房乙退并交于其拆除。
在审理过程中，针对城乡××有限公司与史甲的争议问
题，原审法院根据史甲的申请依法对本案所涉房屋的市场价格
委托杭某某正房地产土地评估有限公司进行评估，该公司经实
地查勘、调查以及分析、测算等程序后，于2009年11月30日作
出杭永房地估（2009）字第f112486号《房地产估价报告》。
该报告认为，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，
运用估价方法，通过对影响房地产价值的因素进行分析，经过
测算并结合估价经验，得出鉴定结论为：该房地产在估价时点
（2009年3月4日）的拆迁货币补偿价格为401201元，其中，房
屋拆迁货币补偿价格为398005元，超容积土地面积的补偿价格
为3196元。对该鉴定结论，史甲提出异议认为，1、该评估报
告是以房屋拆迁补偿价格作为估价依据，没有按市场价格估价
；2、划拨土地的补偿费未按市政府确定的土地基准地价和国
家有关某某进行补偿；3、到实地查勘的估价人员并非是该评
估公司出具的报告书中署名的两位估价师；4、超容积率土地面积与以前评估有明显差异，且补偿价格确认及面积计算没有
明确依据；5、该建筑里面有卫生设备等设施，但该报告只对
该房产进行评估，对装饰、装修等都没有进行评估；6、该房
地产评估时用的比准价格是以1985年建造的砖混六层房屋的第
一层南向房屋为依据，与本房产的土地（一层）有较大出入。
本房产是纯木制作结构，一些精致的雕刻都没有评估进去，有
失公正。同时，史甲请求重新评估。而城乡××有限公司则对
该报告表示认可。
原审法院认为，本案争议的焦点主要是城乡××有限公
司与史甲之间于2009年4月17日签订的《房屋拆迁产权调换协
议》是否有效，是否存在可撤销或无效的情形。虽然史甲提出
异议认为城乡××有限公司据以签订《房屋拆迁产权调换协议
》的舟汇房估（2009）c字第047号《拆迁房屋分户评估报告》
明显背离了被拆迁房屋的市场价格，双方签订的产权调换协议
遗漏了应补偿而未补偿的费用，拆迁补偿金额远低于被拆迁房
屋的市场价值，该产权调换协议显失公平，依法应予以撤销。
但原审法院在审理过程中依据史甲申请，委托杭某某正房地产
土地评估有限公司针对史甲的请求目的进行评估，该评估机构
根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法
，通过对影响房地产价值的因素进行分析，经过测算并结合估
价经验得出的鉴定结论，与城乡××有限公司与史甲据以签订
产权调换协议的舟汇房估（2009）c字第047号《拆迁房屋分户
评估报告》的结论基本相符。考虑到杭某某正房地产土地评估
有限公司的鉴定程序合法、依据充分，而史甲要求重新评估的理由不符合法律规定，因此，原审法院对杭某某正房地产土地
评估有限公司作出的杭永房地估（2009）字第f112486号《房
地产估价报告》结论予以采纳。虽然史甲就该报告提出了较多
异议，但经原审法院审查，该异议均缺乏相应的事实或法律依
据，尤其是史甲所提出的“到实地查勘的估价人员并非是该评
估公司出具的报告书中署名的两位估价师”的主张更与事实不
符，故原审法院对史甲提出的异议不予采纳，同时对于其提出
的重新评估请求不予准许。故原审法院认定城乡××有限公司
与史甲之间于2009年4月17日签订的《房屋拆迁产权调换协议
》不存在可撤销情形。至于史乙提出诉讼请求认为，其系坐落
于普陀区××家门街道××号房屋所涉范围内的土地使用权人
，史甲未经其授权擅自处分土地使用权，城乡××有限公司与
史甲之间签订的《房屋拆迁产权调换协议》应属无效。对此，
原审法院认为，根据史甲及史乙的陈述，史乙将本案所涉房屋
所有权转让给史甲的意思表示明确，而根据相关法律规定，在
史乙将房屋所有权转让给史甲的情况下，同时应将该房屋所涉
土地使用权一并转让，这也是史乙依法应承担的附随义务。此
外，从城乡××有限公司与史甲签订《房屋拆迁产权调换协议
》后，城乡××有限公司即取得上述房屋原由史甲或史乙所持
有的房屋所有权证书以及国有土地使用证书的事实，也可印证
史乙转让本案所涉房屋系其真实意思表示。因此，对于史乙请
求确认城乡××有限公司与史丙签订的《房屋拆迁产权调换协
议》无效的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。综
上，城乡××有限公司与史甲之间于2009年4月17日签订的《房屋拆迁产权调换协议》合法有效，双方应按照约定全面履行
自己的义务，城乡××有限公司的诉讼请求，予以支持；史甲
要求撤销上述协议以及史乙要求确认上述协议无效的诉讼请求
，均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十
四条、第五十二条、第五十四条第一款第（二）项、第六十条
、第一百零七条之规定，判决：一、舟山××××城乡建设有
限公司与史甲于2009年4月17日签订的《房屋拆迁产权调换协
议》有效，史甲于本判决生效之日起十五日内将坐落于舟山市
××家门街道××号的房丙以腾退并交于舟山××××城乡建
设有限公司拆除；二、驳回史甲要求撤销舟山××××城乡建
设有限公司与史甲于2009年4月17日签订的《房屋拆迁产权调
换协议》的诉讼请求；三、驳回史乙要求确认舟山××××城
乡建设有限公司与史甲于2009年4月17日签订的《房屋拆迁产
权调换协议》无效的诉讼请求。本诉案件受理费80元、反诉案
件受理费40元以及鉴定费3976元，合计4096元，均由史甲负担
；独立请求权诉讼案件受理费40元，由史乙负担。
宣判后，史甲、史乙均不服，史甲向本院提起上诉称：1
、杭某某正房地产土地评估有限公司作出的杭永房地估（2009
）字第f112486号《房地产估价报告》违反法定程序，其据以
作出评估结论的依据不确凿、不充分，评估结论不具有科学性
和客观公正性，依法不应作为定案依据；2、上诉人收到评估
报告后即提出书面异议，并申请重新鉴定，而原审法院既未要
求鉴定人按证据规则出庭接受质询或要求鉴定人作出书面说明
，也未同意上诉人申请重新鉴定的请求，其将未经质证的材料作为定案依据，明显违法。综上，本案争议的焦点在于对上诉
人所有的房屋价格评估是否合理，是否应按房地产市场价格予
以评估，原审法院认定事实明显错误，判决显属不当。请求二
审法院依法查明事实，作出公正的判决。
史乙未提出答辩意见。
城乡××有限公司口头答辩称：原审法院适用的杭州评
估机构的评估报告事实正确、程序到位、内容合法，应该作为
定案依据，史甲提出重新评估的请求缺乏事实和法律依据，请
求二审法院依法予以驳回。
史乙上诉称：史乙将房产赠与史甲，但未将土地使用权
同时一并赠与。城乡××有限公司取得涉案房屋的房产证及土
地使用权证的事实，并不能印证史乙已将房屋的土地使用权赠
与给了史甲的事实。原审法院根据城乡房地产管理法的规定，
推定在史乙房屋所有权转让给史甲的情况下，其房屋所涉范围
内的土地使用权也一并转让，系适用法律错误。请求二审法院
依法撤销原判，确认史甲与城乡××有限公司签订的《房屋拆
迁产权调换协议》无效。
史甲未提出答辩意见。
城乡××有限公司口头答辩称：史乙将房屋赠与史甲系
其真实意思表示，史甲将土地使用证交给城乡××有限公司后
，双方签订了《房屋拆迁产权调换协议》，现史乙无证据证明
该协议系无效行为。请求二审法院依法予以驳回。
本院经审理，对本案事实的认定与原审判决认定的事实
基本一致。本院认为：城乡××有限公司因舟山市普陀区天吴隧道
南口接线道路工程项目建设需要，经政府部门审查批准，领取
《房屋拆迁许可证》，并与在拆迁范围内的房屋所有人史甲签
订《房屋拆迁产权调换协议》，该协议系双方当事人的真实意
思表示，符合相关法律规定，属有效合同，协议双方应按照约
定全面予以履行。史甲对杭某某正房地产土地评估有限公司作
出的杭永房地估（2009）字第f112486号《房地产估价报告》
结论提出异议，本院经审查，该评估机构依据史甲的申请，针
对其请求目的，按照合法的鉴定程序，得出鉴定结论，且该鉴
定结论与舟山市汇诚房地产估价咨询有限公司就涉案房屋作出
的评估报告基本相符，原审以此作为定案依据并无不妥。史甲
虽主张评估程序违法，但未能提供相应证据证明其主张，原审
法院对其重新评估的请求不予支持，并无不当。史乙将所属房
屋赠与史甲，史甲实际持有涉案房屋的所有权证书，且史甲与
城乡××有限公司签订《房屋拆迁产权调换协议》后，史甲将
涉案房屋的所有权证书及土地使用证均交付给城乡××有限公
司，现史乙主张其仍拥有所赠房屋的土地使用权，史甲擅自与
城乡××有限公司签订《房屋拆迁产权调换协议》应属无效，
缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。故史甲、史乙的
上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决事
实认定清楚，实体处理得当，应予维持。据此，依照《中华人
民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规
定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人史甲、史乙各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 奚安娜
审 判 员 黄 炜
审 判 员 徐惠忠
二〇一〇年五月十七日
代书记员 张秀梅