湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂12民终648号
上诉人（原审被告）：北京远东鸿发房地产开发有限公司通山分公司，住所地通山县通羊镇凤池社区民营小区328号。
主要负责人：王能习，该公司经理。
委托诉讼代理人：佘朝华，湖北佳成律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：程柏林，男，1966年4月22日出生，汉族，住通山县。
委托诉讼代理人：陈迪泉，通山县法律援助中心律师。
上诉人北京远东鸿发房地产开发有限公司通山分公司（以下简称远东鸿发通山分公司）、程柏林因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服湖北省通山县人民法院〔2015〕鄂通山民二初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
远东鸿发通山分公司上诉请求：1.撤销原审判决，确认远东鸿发通山分公司因行政干预签订的《关于民营三期建设项目涉及程柏林等被拆迁人产权置换协议》无效，驳回程柏林的诉讼请求。2.本案全部诉讼费、鉴定费均由程柏林负担。事实和理由：1.原审将本案案由确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷错误。《关于民营三期建设项目涉及程柏林等被拆迁产权人置换协议》是在政府职能部门干预下，妥协让步达成的协调意见，其内容没有产权置换的实际面积，如何操作，需当事人重新签订可行性协议，该份协议中签名的焦元柏等人都分别与其签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，远东鸿发通山分公司按协议约定进行了拆迁安置补偿。程柏林持一份经人民法院判决无效的房屋买卖契约到政府上访，致使公司开发项目不能进行，只能违心作出一些承诺，但双方并未签订合同，政府职能部门组织纠纷当事人达成的协调意见不能作为合同来确定案由。2.原审法院不能正确采信证据，认定事实不清。其中对程柏林提供的土地状况示意图、程柏林房屋空场面积表、评估报告予以采信不当。对远东鸿发通山分公司提供的原房屋产权人通山县再生资源公司关于房屋买卖情况的说明及估价报告未予采信不当。3.原审判决显失公平。程柏林买卖契约上只有五个门档，原审却将协议未约定的五间办公室、简易房、空场均判给程柏林，导致程柏林花472000元所购买的房屋变成了7704701.93元，面积由原来174.075平方米变成568.23平方米。
程柏林辩称，1.《关于民营三期建设项目涉及程柏林等被拆迁人产权置换协议》不存在政府干预因素，政府组织有关单位和房屋拆迁当事人协商处理，不属于行政干预。政府未采取胁迫手段迫使远东鸿发通山分公司签订协议，且该公司也未在法定除斥期间行使撤销权。该份协议书由拆迁当事人、原产权人通山县再生资源公司、有关单位签字盖章，协议内容具有可操作性，且不违反法律规定，为有效协议。协议签订后，2013年远东鸿发通山分公司出具承诺书，保证履行协议，并与其他被拆迁人订立了新的协议，对拆迁期间过渡费等损失进行了约定并且履行。2.通山县再生资源公司2007年单方作出的评估报告，期限二年，不能适应2016年市场行情，诉讼中双方共同委托的评估机构作出的评估报告应作为认定案件的依据。房屋拆迁面积是经评估机构精确测量得出，原房屋产权人通山县再生资源公司出具的说明没有相关证据证明，且与双方签订的《程柏林房屋、空场面积表》不一致，不能作为证据采信。3.产权置换协议及《程柏林房屋、空场面积表》对平房、空场已经确定了补偿方案，一审判决补偿具有事实依据。
程柏林上诉请求：改判远东鸿发通山分公司支付拆迁补偿款差额892786.4元，上诉费由远东鸿发通山分公司负担。事实和理由：1.原审判决认定空场面积55.7平方米证据不足，与实际面积88.37平方米相差32.665平方米，应予纠正。原审依据2008年10月28日双方签订的《程柏林房屋、空场面积表》计算空场面积错误，该表记载的各项面积没有精确测量，系推算结果，推算过程中对朱应亮的门档面积36.93平方米重复计算，且作为推算根据的总面积540.8平方米没有依据，司法评估报告确定的空场面积176.74平方米系精确测量得出的结论，应作为认定依据。2.原审判决认定门档、平房、办公楼、空场面积为374.505平方米与实际面积420.62平方米相差46.115平方米，应予以纠正。3.原审对拆迁造成的停业损失及搬迁费、临时安置费不予支持，缺乏法律依据。
远东鸿发通山分公司辩称，该公司与程柏林之间没有形成任何具有法律效力的产权置换协议，程柏林也未将任何有效房产置换给该公司，双方不存在房屋产权置换关系，对程柏林上诉请求补偿的平房及空场没有给付义务。
程柏林向一审法院起诉请求：判令远东鸿发通山分公司支付其拆迁房屋及空场补偿费、搬迁和临时安置费以及因拆迁造成的门店停业损失费共计13153300元；给付保全费5000元、评估费40000元。
一审法院认定事实：通山县再生资源开发公司在改制过程中，于2003年将位于南市路39号一栋老门面（砖混结构两层，九个门档含后院）进行竞价出卖。
2003年12月22日，程柏林及其子程锐（乙方）与通山县再生资源开发公司（甲方）签订一份《房屋买卖契约》，约定由原告程柏林购买其中的4个门档。合同约定：一、房屋四至：由西至东顺数第六、七、八、九共四个门档（含后院），东至孙春仙门店、西至朱应亮门店、北至公路边、南至石坎，实际面积以过户实计为准，门档至后院空基呈直线划归所得买户。二、买卖价格：第六、七两档价格为每档104000元，第八、九两档价格为每档80000元，合计368000元。三、付款方式：签约时付款50000元，房屋退好后付清余款，退房时间为2004年元月1日前。四、过户手续：买卖此房，办理房屋产权、土地过户，甲方只负责提供有关手续，其过户的房产、土地、契税由乙方负责。地税的不动产营业税由甲方负责。土地所有权为国家所有，使用权归乙方所有。五、房屋买卖后，产权归乙方所有，拆建时必须严格按照城建部门的规划要求改建，由于城建部门的规划要求，乙方所造成的损失，甲方概不负责。前后院抵墈（即南边）必须留两米作为公共走道。2004年3月20日，程柏林及其子程锐再次与湖北省通山县再生资源开发公司签订一份《房屋买卖契约》，以104000元的价格购买了第四档，合同同样约定了房屋四至、价格、付款方式、过户手续等。合同签订后，程柏林按约将购房款交付给了通山县再生资源开发公司，通山县再生资源开发公司亦将程柏林所购买的5个门档及门档后院相对应范围内的小仓库、办公室等按约交付给了程柏林使用或对外出租。因通山县再生资源开发公司所出卖的土地为国有划拨土地，同时属于通山县民营三期老城改造范围，土地部门一直未给程柏林办理土地使用权转让登记手续，该宗土地使用权、房屋产权在职能部门的登记簿上仍然归通山县再生资源开发公司所有。
2006年9月26日,通山县再生资源开发公司与原通山县瑞康广告有限公司（法定代表人王能习）签订一份《房地产转让协议》，约定由通山县再生资源开发公司将其所属的南市路39号院内办公室平房5间和二楼住房一间，以10万元的价格转让给通山县瑞康广告有限公司；该协议同时约定，由通山县瑞康广告有限公司另外出资20万元给通山县再生资源开发公司，用于解决通山县再生资源开发公司困难企业的职工安置。
2006年11月18日，通山县人民政府招商引资，与北京远东鸿发房地产开发有限公司（以下简称远东鸿发公司）签订了《县原土产公司地段旧城改造协议书》，县政府同意将老城区茶叶公司、地产公司和再生资源开发公司地段的连片土地（含卖给程柏林的房地产）出让给远东鸿发公司实行整体改造。2006年12月20日，通山县房屋拆迁管理办公室向远东鸿发通山分公司颁发了《房屋拆迁许可证》。2007年4月21日，远东鸿发通山分公司作为甲方，通山县再生资源开发公司作为乙方，签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，乙方将已卖给程柏林及他人的八个档及后院空地，以112.8万元的价格转让给远东鸿发通山分公司拆迁开发（此款一直未交付通山县再生资源开发公司）。协议签订后，程柏林及其他购买人认为是自己购买的房地产，拒绝退房。远东鸿发通山分公司以房屋拆迁合同纠纷诉至通山县人民法院，并申请先予执行。当一审法院强制执行裁定书下达后，程柏林及其他二购买人以通山县再生资源开发公司、远东鸿发通山分公司侵犯了其合法权益为由，向通山县人民法院提起诉讼，请求确认其与通山县再生资源开发公司间签订的《房屋买卖契约》有效；远东鸿发通山分公司与通山县再生资源开发公司间签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效。2007年6月26日，一审法院作出（2007）通民二初字第45号民事判决：1、宣告程柏林、程锐、焦元柏、焦锋与通山县再生资源开发公司签订的三份《房屋买卖契约》无效；2、驳回程柏林、程锐、焦元柏、焦锋要求确认通山再生资源开发公司与远东鸿发通山分公司间签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效的诉讼请求。四人不服一审判决而上诉。2007年9月6日，咸宁市中级人民法院作出（2007）咸民三终字第67号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2008年10月15日，在县政府办、建设局、供销社等相关部门的组织协调下，程柏林及其他被拆迁人焦元柏、孟冬玉、孙春仙等与远东鸿发通山分公司签订了一份《关于民营三期建设项目涉及程柏林等被拆迁人产权置换协议》，协议约定：一、民营三期建设项目分两期开发，其中一期在东侧，程柏林等被拆迁人在项目一期安置。二、被拆迁人产权转换方式：1、门店置换：以该项目一期拆迁范围内被拆迁人现有一层房屋总面积加上空场折算后的面积（按50%折算）的总和减去朱应亮已达成协议的面积除以该项目一期一层建成后门店实际面积乘以100%，确定各被拆迁人门店置换分摊系数，然后将各被拆迁人综合所得面积（房屋面积+空场折算面积）乘以分摊系数得出各自门店实际置换面积。2、住宅置换：一期被拆迁范围内第二层的住宅面积按1:0.9比例由拆迁人还建安置给被拆迁人。楼层在五层以上选定，具体由指挥部协调。三、其他事项：1、远东鸿发通山分公司购买信用联社的三个档门店面积计入被拆迁门店面积参与分摊。2、公共通道（16#）及通往民营街的通道不计入被拆迁门店面积参与分摊。
2008年10月28日，经王洪丁（时任县供销社主任）、乐红星（时任通山县拆迁办副主任）在场，程柏林与远东鸿发通山分公司负责人王能习制作了一份《程柏林房屋、空场面积表》，该表内容为：1.门店面积：3.5×5×10.55=184.63㎡；2.再生资源房屋建筑面积：67.96+（60÷2）=97.96㎡；3.简易房屋建筑面积：13.12+0.08+7.02=20.22㎡；4.空场面积：540.80-184.63-36.93-67.96-20.22-119.65=111.41㎡；5.门店二楼建筑面积：17.5×（10.55+1.2+0.55）=215.25㎡。以上面积双方签字生效。在场人：王洪丁（签名）.乐红星（签名）。此面积初步按建设局协调比例分摊基数，以正式协议为准。王能习（签名）.程柏林（签名）.2008.10.28。
2013年12月11日，远东鸿发通山分公司向通山县住建局出具《承诺书》一份，承诺程柏林房屋补偿严格按照2008年10月15日关于程柏林等房屋拆迁补偿协议（或孙春仙房屋补偿）执行，并承诺在2014年1月31日前落实到位。
在诉讼过程中，程柏林向一审法院提交鉴定申请，要求对①拆迁面积（程柏林所有）；②门店置换分摊系数；③一期工程所建门档均价及五层以上房屋均价；④被拆迁的五个门档、二层房屋、简易平房自拆迁之日至今分别的停业损失（租金）等专门问题进行司法鉴定。一审法院于2015年9月18日委托永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司进行鉴定，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司于2016年2月18日作出鄂永房[2016]（咨）字第00393号《房地产估价报告》，确定估价对象房屋评估范围内一层商业房地产在价值时点2015年9月18日的房地产市场单价为19360元/平方米、其租金市场价格为每月98元/平方米，6—16层住宅房地产在价值时点2015年9月18日的房地产市场单价为2345元/平方米，其租金市场价格为每月5元/平方米。2016年2月26日，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司作出《关于通法鉴委字[2015]第38号司法鉴定案评估报告补充说明》，补充结论为：1.门店置换分摊系数为1.0446。2.拆迁面积鉴定（程柏林所有）：①程柏林拆迁总面积若含办公楼为402.66平方米，则补偿门面面积为420.62平方米；若不含办公楼为341.31平方米，则补偿门面面积为356.53平方米。②依据通山县房屋拆迁管理办公室出具的《民营三期程柏林等人房屋拆迁实际安置面积明细表》记载，程柏林补偿住宅面积215.25×90%=193.73平方米。3.蓝景大厦一层门面及6-16层住宅价值鉴定：①程柏林补偿门面价值若含办公楼为19360×420.62=814.32万元；若不含办公楼为19360×356.53=690.24万元；②程柏林补偿住宅价值=2345×193.73=45.43万元。4.蓝景大厦一层门面及6-16层住宅市场租金鉴定：①程柏林补偿门面租金价值若含办公楼，为98×12×420.62=49.46万元/年；若不含办公楼，为98×12×356.53=41.93万元/年。②程柏林补偿住宅租金价值为5×12×193.73=1.16万元/年。
程柏林之子程锐已将其购买通山县再生资源开发公司5个门档的有关权利一并转给了程柏林享有。民营三期建设项目第一期的开发中，远东鸿发通山分公司所开发的门档和房屋已经被还建和出售完毕。在《关于民营三期建设项目涉及程柏林等被拆迁人产权置换协议》中签字的被拆迁人中，除程柏林外，其他被拆迁人均已与远东鸿发通山分公司达成了面积置换协议，且被拆迁人门档后院对应位置有房屋的，该房屋均计算入了被拆迁人置换面积范围内。
一审法院认为：一、关于2008年10月15日《关于民营三期建设项目涉及程柏林等被拆迁人产权置换协议》以及2008年10月28日《程柏林房屋、空场面积表》的效力认定问题。双方对产权置换协议及面积表的真实性均无异议，远东鸿发通山分公司无充分证据证明其是在受到胁迫的情况下签订的此协议，即使按其所述程柏林有阻挠其开发的情况，纠纷也可以通过正常途径解决；根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”以及第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，远东鸿发通山分公司如认为其是受胁迫签订的协议，可以在法定期限内行使撤销权，但远东鸿发通山分公司并未行使该权利。现远东鸿发通山分公司在本案中以协议系受胁迫签订为由抗辩不履行协议，对该抗辩意见不予支持。虽然程柏林及其他购买户与通山县再生资源开发公司签订的《房屋买卖契约》经法院判决无效，而远东鸿发通山分公司与通山县再生资源公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》被认定有效，但程柏林及其他购买户均已按约向通山县再生资源开发公司交付了购房款，而远东鸿发通山分公司并未实际按该协议付款给通山县再生资源开发公司，且远东鸿发通山分公司在其开发的过程中，认可了其他购买户的被拆迁人身份，并均已达成了拆迁安置补偿协议。故产权置换协议及面积表不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
二、关于程柏林被拆迁的房屋面积及应得的置换门店及商品房面积确认问题。双方对程柏林被拆迁的门店面积及二楼住房面积无异议，存有争议的为门店后面空场面积，即空场内的原办公用房及一间简易房是否算在程柏林被拆迁面积之内。首先，从程柏林购买通山县再生资源房屋时签订《房屋买卖契约》上看，该协议上载明“南至石坎”、“门档至后院空基呈直线划归所得买户”、“前后院抵墈（即南边）必须留两米作为公共走道”，而在程柏林购买的门档相对应的后院南边墈前即为原办公用房及一间简易房，若当时再生资源公司未将原办公用房及一间简易房一并卖给程柏林，则无需在协议中载明“前后院抵墈（即南边）必须留两米作为公共走道”条款；其次，程柏林在通山县再生资源购买门店后，通山县再生资源已将门店后面的原办公用房及一间简易房交付给了程柏林实际管理；其三，从其他被拆迁户的还建情况看，与门档对应的空场内房屋面积均算入了被拆迁人的面积；同时，2008年10月28日双方签订的《程柏林房屋、空场面积表》，已确认将再生资源房屋建筑面积和简易房屋建筑面积算入了程柏林被拆迁面积范围内，且当时的县供销社（通山县再生资源开发公司主管单位）主任王洪丁及拆迁指挥部副指挥长乐红星亦签字认可。为此，双方争议的空场内原办公用房及一间简易房应计算在程柏林被拆迁面积之内。
2016年2月26日，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司作出《关于通法鉴委字[2015]第38号司法鉴定案评估报告补充说明》中，结论为：1、门店置换分摊系数为1.0446。2、拆迁面积鉴定（程柏林所有）：①程柏林拆迁总面积若含办公楼为402.66平方米，则补偿门面面积为420.62平方米；若不含办公楼为341.31平方米，则补偿门面面积为356.53平方米。②依据通山县房屋拆迁管理办公室出具的《民营三期程柏林等人房屋拆迁实际安置面积明细表》记载，程柏林补偿住宅面积=215.25×90%=193.73平方米。该结论对门店置换分摊系数的鉴定，系按《十·一五协议》“门店置换：以该项目一期拆迁范围内被拆迁人现有一层房屋总面积加上空场折算后的面积（按50%折算）的总和减去朱应亮已达成协议的面积除以该项目一期一层建成后门店实际面积乘以100%，确定各被拆迁人门店置换分摊系数”的计算方式进行的鉴定，得出的门店置换分摊系数为1.0446，对此，一审法院应予以认定。鉴定结论“程柏林拆迁总面积若含办公楼为402.66平方米，则补偿门面面积为420.62平方米；若不含办公楼为341.31平方米，则补偿门面面积为356.53平方米”与双方2008年10月28日确认的《程柏林房屋、空场面积表》不符，应以双方签字确认的《程柏林房屋、空场面积表》为准。根据《程柏林房屋、空场面积表》及《十·一五协议》，程柏林应得的置换门店面积应（184.63+97.96+20.22+111.41×50%）×1.0446=358.515×1.0446=374.505平方米；程柏林应得的置换商品房面积应为：215.25×0.9=193.725平方米。
三、关于远东鸿发通山分公司是否承担程柏林搬迁和临时安置费以及因拆迁造成的门店停业损失费的问题。因双方签订的产权置换协议未约定远东鸿发通山分公司除补偿门店及商品房外，还应承担搬迁和临时安置费以及因拆迁造成的门店停业损失费；同时，双方未约定门店及商品房的交付时间，远东鸿发通山分公司虽向通山县住建局承诺2014年1月31日前落实到位，但此承诺不应视为对程柏林的约定，故对程柏林要求远东鸿发通山分公司给付搬迁和临时安置费以及因拆迁造成的门店停业损失费的诉讼请求，不予支持。
综上，远东鸿发通山分公司与程柏林签订的《产权置换协议》及《程柏林房屋、空场面积表》为双方当事人的真实意思表示，为有效合同，远东鸿发通山分公司应按约履行还建义务。现因远东鸿发通山分公司将建成的门店及商品房已处置完毕而无法向程柏林交付门店和商品房，故远东鸿发通山分公司应按其建成的门店及商品房的现行价格（鉴定价格）向程柏林给付相应的补偿款，该补偿款应为：374.505×19360+193.725×2345=7704701.93元。程柏林在诉讼过程中申请诉讼保全而支付的保全费5000元，应由远东鸿发通山分公司给付程柏林；程柏林在诉讼过程中支出的鉴定费40000元，系因本次纠纷支出的必要费用，应由远东鸿发通山分公司承担一半。经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、由北京远东鸿发房地产开发有限公司通山分公司给付程柏林拆迁补偿款7704701.93元；二、由北京远东鸿发房地产开发有限公司通山分公司给付程柏林诉讼保全费5000元、鉴定费20000元，合计25000元；三、以上一、二项，由北京远东鸿发房地产开发有限公司通山分公司于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回程柏林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100750元，由程柏林负担41720元，远东鸿发通山分公司负担59030元。
本院二审期间，远东鸿发通山分公司围绕上诉请求依法提交了二组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，远东鸿发通山分公司二审提交的通山县建设局停工通知书均载明了行政执法原因，不能证明通山县政府利用行政权干预该公司房地产经营开发。王能习的病情诊断证明书不能作为免除民事责任的理由，远东鸿发通山分公司二审提交的证据，不能作为认定案件事实的依据。一审认定事实清楚，本院对一审认定事实予以确认。二审另查明，2014年4月16日，通山县再生资源开发公司向通山县法制办去函，函件主要内容为，该公司处置9个门档时四至范围已注明清楚，后院空基呈直线划归买房，后院中的办公室及小住房（68.34平方米）未注明卖给任何人，2006年9月办公室作价卖给王能习，现有争议的小住房（68.34平方米）即未卖给程柏林，又未卖给王能习，请通山县县长裁量用于职工安置。2016年3月22日，原审法院调查通山县再生资源开发公司经理石则强，其陈述当时卖了五个档给程柏林，协议有四至，空基呈直线，协议约定清楚，不存在争议。一审法院明示其作为有独立请求权的第三人应申请参加诉讼，但通山县再生资源开发公司未在规定期限内申请参加诉讼。
二审争议的焦点问题是：1.远东鸿发通山分公司与程柏林签订的《产权置换协议》、《程柏林房屋、空场面积表》是否有效；2.一审判决确认程柏林被拆迁的房屋、空场面积及应得的置换门店、商品房面积依据是否充分；3.一审按远东鸿发通山分公司已建成的门面及住宅单价作为程柏林损失赔偿依据是否符合法律规定；4.远东鸿发通山分公司应否承担程柏林搬迁和临时安置费以及因拆迁造成的门店停业损失费的问题。
本院认为，一、关于远东鸿发通山分公司与程柏林签订的《产权置换协议》、《程柏林房屋、空场面积表》是否有效问题。
（一）远东鸿发通山分公司与程柏林签订的《产权置换协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和社会公共利益，应认定合法有效。1.程柏林及其他购房户与通山县再生资源开发公司签订的《房屋买卖契约》虽经人民法院判决确认无效，并认定远东鸿发通山分公司与通山县再生资源公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》有效，但判决生效后，对相关财产的返还及补偿，通山县再生资源开发公司、远东鸿发通山分公司与程柏林等购房户未按法律规定途径解决争议，远东鸿发通山分公司亦未按《房屋拆迁安置补偿协议》约定向通山县再生资源公司支付拆迁房屋补偿费，合同当事人的各项权利处于争议状态。2.《产权置换协议》系合同当事人在政府组织下，为捋顺各方权利义务关系，经协商而达成的协议，该协议明确约定程柏林等购房户为被拆迁人，享有拆迁补偿权，其购买的房屋按协议约定进行产权置换，该协议是各方当事人真实意思表示，不违反社会公共利益，为有效协议。
（二）《程柏林房屋、空场面积表》由程柏林与王能习签名确认，并由通山县再生资源公司主管部门通山县供销社、通山县拆迁办主要负责人签名认可，《程柏林房屋、空场面积表》是各方当事人真实意思表示，且本案诉讼中，并无相关权利人提出申请参加诉讼，《程柏林房屋、空场面积表》有效，应作为确定程柏林所购房屋、土地的拆迁补偿依据。
二、关于一审判决确认程柏林被拆迁的房屋、空场面积及应得的置换门店、商品房面积、拆迁补偿数额依据是否充分的问题。
《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《程柏林房屋、空场面积表》系在政府相关部门组织协调下，本案当事人自愿确认的房屋、空场面积数额，对当事人具有约束力。一审结合《产权置换协议》，以《程柏林房屋、空场面积表》确认面积作为拆迁房屋置换依据，确认程柏林应得置换门店面积为：1.门店面积184.63平方米；2.简易房屋建筑面积20.22平方米；3.空场面积111.41平方米，应置换门店面积55.705（111.41×50%）平方米；4.空场内房屋建筑面积97.96平方米。以上四项相加，一审确认程柏林可用于置换门店的面积为358.515平方米（184.63+20.22+55.705+97.96）符合合同约定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。诉讼中，一审法院委托永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司对门店置换分摊系数作出了鉴定，远东鸿发通山分公司没有提供足以反驳的证据，本院对门店置换分摊系数1.0446予以认定。一审确认程柏林应得置换门店面积为374.505（358.515×1.0446）平方米正确。
关于程柏林是否应得置换商品房面积的问题。《程柏林房屋、空场面积表》确认程柏林购买的门档二层住房面积为215.25平方米。程柏林及其他购房户与通山县再生资源开发公司签订的《房屋买卖契约》虽未书面约定门档二层住房归购买者所有，但事实上通山县再生资源开发公司已将门档二层住房交付给购房者，其向政府相关部门反映的相关材料中未对购房户门档二层住房的拆迁置换权利提出异议，一审诉讼中，远东鸿发通山分公司对程柏林等购房户二层住房的拆迁置换权利亦无异议，且根据《产权置换协议》，购房户门档二层住房面积均纳入了拆迁范围，远东鸿发通山分公司除程柏林外对其他购房户按协议给予了拆迁补偿或住房置换，按公平原则和协议约定，程柏林购买的门档二层住房面积亦应予以住房置换，按约定的1∶0.9的基数，一审确认程柏林应得的置换商品房面积为193.725（215.25×0.9）平方米符合合同约定。
三、一审按远东鸿发通山分公司已建成的门面及住宅单价作为程柏林损失赔偿依据是否符合法律规定的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案远东鸿发通山分公司已将其开发的房屋全部处置完毕，现已无法履行《产权置换协议》，构成违约，其行为给程柏林造成了损失，损失赔偿数额应为合同履行后可以获得的利益，故一审按远东鸿发通山分公司已建成的门面及住宅单价作为程柏林损失赔偿依据符合法律规定。上诉人远东鸿发通山分公司提出应按2007年房屋拆迁前《房地产估价报告》鉴定的价格作为损失赔偿依据，不符合法律规定，本院不予支持。根据远东鸿发通山分公司已建成的门面19360元/平方米、商品房2345元/平方米的鉴定意见，一审确定远东鸿发通山分公司应赔偿程柏林的损失为7704701.93（374.505×19360+193.725×2345）元符合法律规定。
四、关于远东鸿发通山分公司应否承担程柏林搬迁费、临时安置费以及因拆迁造成的门店停业损失费的问题。因程柏林与远东鸿发通山分公司签订的《产权置换协议》对上述费用未予约定，程柏林要求补偿上述费用没有合同依据，程柏林该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，远东鸿发通山分公司、程柏林的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费65907.90元，由北京远东鸿发房地产开发有限公司通山分公司负担53179.9元，由程柏林负担12728元。
本判决为终审判决。
审判长 何云泽
审判员 熊 泽
审判员 孙 兰
二〇一七年八月十四日
书记员 章 婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；