南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第7347号
原告彭广斌，男，汉族，1966年6月18日生。
委托代理人娄德庆，江苏曹娟律师事务所律师。
被告杨静，男，汉族，1973年4月25日生。
委托代理人王欣，江苏同大律师事务所律师。
委托代理人沈兴，江苏同大律师事务所律师。
第三人南京市古林公园管理处，统一社会信用代码91320100134881632L，住所地南京市鼓楼区虎踞北路21号。
法定代表人张小卫，总经理。
委托代理人叶新，江苏马健律师事务所律师。
原告彭广斌与被告杨静、第三人南京市古林公园管理处（古林公园管理处）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭广斌及其委托代理人娄德庆、被告杨静及其委托代理人沈兴、第三人古林公园管理处委托代理人叶新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭广斌诉称：第三人作为涉案场所的所有人，将涉案场所租赁给原告使用，合同租期至2016年11月30日止。该协议合法有效，原告有权对该涉案场所占有使用或收益。后原告将承包的场地租赁给被告使用，被告自2014年10月起未支付租金费用，构成根本违约，原告有权解除合同。虽然原告与第三人签订的租赁协议禁止转租，但从原告与被告签订房屋租赁合同起已超过6个月。且被告已将相关的水电费及垃圾费交给第三人，证明第三人对原告转租涉案场所的事实是知道的。即使原、被告之间的合同无效，被告自2013年起至今一直占有使用涉案场地并对外营业，被告应参照双方合同的约定支付使用费。故原告诉至法院，请求判决被告缴纳一年的租金45000元，解除原、被告租赁合同，被告承担诉讼费用。现原告申请增加诉讼请求，被告返还房屋；被告支付2014年10月1日至2016年5月10日违约金（年租金72187元×银行同期贷款年利率4.35%×580天）；被告支付房租自2015年7月1日至判决之日止。
被告杨静辩称：对于涉案场所，第三人未提供权属证明，且原告与第三人签订的协议中禁止转租，因此原、被告签订的租赁合同无效，原告应承担缔约过失责任。被告从租赁开始就不否认应交付租金或使用费，且一直与第三人联系，但第三人不接受被告支付房屋租金。综上，请求驳回原告的起诉。
第三人古林公园管理处辩称：原、被告应按约定履行义务。原、被告之间的租赁合同与第三人无关。涉案场所是在解放前由日本人建造，所以没有相关的审批手续。
经审理查明：南京市鼓楼区虎踞北路21号古林公园房屋所有权属于古林公园管理处，地下健身场所处在古林公园内。
2013年10月25日，原告彭广斌（甲方）与被告杨静（乙方）签订《健身房出租协议》，甲方提供地下室200平方米做健身场地使用（内外两大间）；乙方须成立独立法人实体进行经营；健身房只作健身使用，乙方不得超越经营范围和承包区域经营，甲方有权对乙方的经营范围予以限制，不得影响公园景观与秩序，不得出外摆摊设点，否则甲方有权解除合同；合法经营，不得转租或变相转租，否则甲方有权终止合同；协议期间为2013年10月30日至2016年9月29日；乙方需向甲方支付场地使用费45000元，费用自本协议签订之日起五日内一次性交清，一年一付，每年10月1日前付清下年使用费等等。合同签订后被告杨静开始使用涉案场所（名称为古林健身中心）至今，并支付租金至2014年10月。
2013年12月16日，原告彭广斌（乙方）与第三人古林公园管理处（甲方）签订《健身房承包协议》，双方约定，甲方提供地下室200平方米做健身场地使用（内外两大间）；乙方须成立独立法人实体进行经营；健身房只作健身使用，乙方不得超越经营范围和承包区域经营，甲方有权对乙方的经营范围予以限制，不得影响公园景观与秩序，不得出外摆摊设点，否则甲方有权解除合同；乙方承包期间甲方停止支付乙方工资、福利等所有费用，甲方为乙方办理各种保险费用代缴事宜，但所有费用由乙方按月支付甲方；合法经营，不得转租或变相转租，否则甲方有权终止合同；承包期间为2013年12月1日至2014年11月30日；乙方需向甲方支付场地使用费5000元，押金500元，费用自本协议签订之日起五日内一次性交清等等。2014年11月18日，原告彭广斌（乙方）与第三人古林公园管理处（甲方）签订《健身房承包协议》，除承包期间为2014年12月1日至2015年11月30日，其他内容与第一次签订的承包协议一致。2015年11月30日，原告彭广斌（乙方）与第三人古林公园管理处（甲方）签订《健身房承包协议》，除承包期间为2015年12月1日至2016年11月30日，其他内容与第一次签订的承包协议一致。
原告因要求被告支付租赁费用未果，于2015年11月18日诉至本院，要求判如所请。2015年11月27日本院向被告送达应诉材料及开庭传票，被告于2015年11月30日拒收；2015年12月23日，本院在涉案场所向被告送达应诉材料及开庭传票，被告方拒绝签收。
庭审中，原告称，原告已经承包涉案场所10多年，开始是与他人合伙经营健身馆，后转租被告；2015年8月，原告通知被告，要求解除合同。第三人称，涉案场所在解放前就已建成，是建在假山下面的防空洞；第三人于2015年年初才知道原告转租涉案场所；擅自转租是无效的，但第三人知晓后未表示反对，因此原、被告之间合同有效。
上述事实，有双方当事人陈述、健身房承包协议、健身房出租协议、照片等证据以及本院开庭笔录予以证实。
本院认为：原、被告签订租赁协议，属转租合同，系双方当事人真实意思表示，不违反了法律法规效力性禁止性的规定；第三人在知晓原告转租涉案场所时，亦未在六个月内提出异议，亦未以未经其同意为由请求解除合同或认定转租无效，因此原、被告租赁合法有效。
原、被告之间的合同有效，双方应按照合同约定履行义务。而被告未按合同约定履行合同约定的支付租金的义务，构成违约，原告可以要求解除合同。本院两次向被告送达开庭传票及应诉材料，被告分别拒收、拒绝签收，应视为原告要求解除合同的通知于2015年12月23日到达被告，因此原、被告双方租赁合同自原告要求解除合同的通知到达被告处时解除。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方之间合同解除后，被告应履行返还涉案场所的义务。同时被告应按约定支付原告租金及占有使用费，自2014年11月1日起至返还涉案场所之日止。
同时被告未按期支付租金，构成违约，应支付原告违约金。但是双方对于违约金的计算方式，并未在合同中约定，根据公平和诚信原则，结合被告杨静的违约程度以及原告主张等，本院酌定被告支付原告违约金5000元。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告彭广斌与被告杨静签订的《健身房出租协议》。
二、被告杨静于本判决生效之日起十五日内腾空并搬出南京市鼓楼区虎踞北路21号古林公园健身场所（古林健身中心）返还原告彭广斌。
三、被告杨静于本判决生效之日起十日内支付原告彭广斌租金及占有使用费（以年租金45000元的标准计算自2014年11月1日起至被告杨静实际迁出之日止）。
四、被告杨静于本判决生效之日起十日内支付原告彭广斌逾期付款违约金5000元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费985元,减半收取492元，由原告彭广斌负担92元，由被告杨静负担400元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 周力文
二〇一六年六月二十八日
见习书记员 杨 艳