成都市锦江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0104执异7号
异议申请人（案外人）沈某某，女，1970年5月28日出生，汉族，住成都市青白江区。
委托代理人李凡，四川金援律师事务所律师。
委托代理人米成亮，四川青平律师事务所律师。
申请执行人四川中财典当有限责任公司。住所地：成都市锦江区东华正街**号。
法定代表人边锡明，四川中财典当有限责任公司董事长。
委托代理人邓少辉，男，1989年1月16日出生，汉族，住山东省青岛市，四川中财典当有限责任公司员工。
委托代理人金秋，女，1982年10月1日出生，汉族，住浙江省杭州市，四川中财典当有限责任公司员工。
被执行人成都山凌房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区上东大街友谊广场*座**层*号。
法定代表人陈廷元。
被执行人陈某某，男，1952年3月22日出生，汉族，住成都市金牛区。
被执行人王某某，女，1967年3月13日出生，汉族，住成都市金牛区。
本院根据已发生法律效力的(2015)锦江民初字第5338号民事判决，以（2016）川0104执3035号立案受理申请执行人四川中财典当有限责任公司(以下简称中财典当公司)申请执行被执行人成都山凌房地产开发有限公司（以下简称山凌房产公司）、陈某某、王某某典当纠纷一案。本院在(2015)锦江民初字第5338号案件审理过程中，根据中财典当公司财产保全申请，于2015年11月20日依法作出(2015)锦江民初字第5338-1号民事裁定，对山凌房产公司所有的位于成都市青白江区青东路x号x栋x层附x号房屋等产权予以查封，保全限额869910元。在（2016）川0104执3035号案件执行过程中，案外人沈某某向本院提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
案外人沈某某异议称，2010年12月13日，沈某某购买山凌房产公司开发的位于成都市青白江区青东路1号“青江商业广场”的28间房屋（含车库28间），沈某某支付7242532元房价款，山凌房产公司也已交付上述房屋。因山凌房产公司未依约为沈某某办理房屋所有权证及国有土地使用权证，沈某某遂向成都市青白江区人民法院提起诉讼。后经成都市青白江区人民法院主持调解，沈某某与山凌房产公司达成调解协议。因山凌房产公司未履行生效法律文书确定的义务，沈某某于2015年3月5日向成都市青白江区人民法院申请强制执行。执行过程中，沈某某得知成都市青白江区青江东路x号x栋x楼附x号房屋已被成都市锦江区人民法院查封。因沈某某已全额支付被查封房屋的房价款，且已占有、使用该房屋，也经人民法院生效法律文书确定享有该房屋所有权，故请求停止对位于成都市青白江区青东路x号x栋x楼附x号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。
案外人沈某某为证明其异议成立，提交有以下主要证据予以证明：
1、山凌房产公司出具沈某某购买青江商业广场6栋附6号商铺购房款465776元收据；
2、沈某某与山凌房产公司签订的《商品房买卖合同》及《认购协议补充协议》；
3、位于成都市青白江区青江东路x栋x楼附x号房屋《房屋信息摘要》；
4、成都市青白江区人民法院（2014）青白民初字第515号《民事调解书》及（2015）青白执字第261号《执行裁定书》；
5、沈某某向成都市青白江区人民法院提交的《执行申请书》。
申请执行人中财典当公司称，沈某某未办理房屋登记，因此所有权不能生效成立,中财典当公司已善意取得房屋抵押权。中财典当公司取得抵押权以后，沈某某取得民事调解书，民事调解书中关于房屋过户客观无法履行，与中财典当公司取得的民事判决书相互矛盾，中财典当公司对民事调解书不知情。抵押期间山凌房产公司要经抵押权人中财典当公司同意才可转让抵押财产。中财典当公司认为，《商品房买卖合同》不能对抗中财典当公司，沈某某未办理房屋备案登记手续，因此沈某某异议不成立。
申请执行人中财典当公司行为支持其主张，提交有以下主要证据予以证明：
1、位于成都市青白江区青江东路x栋x楼附x号房屋《房地产最高额抵押合同》及《房屋他项权证》；
2、成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第5338号《民事判决书》。
经审理查明，2010年12月13日，沈某某与山凌房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：沈某某购买山凌房产公司开发的位于成都市青白江区青江东路x栋x楼附x号房屋，房价款517528元，一次性付款，签订合同当日付房款的90%即465776元，余款51752元于办证时付清；山凌房产公司应在2011年6月4日前将房屋交付沈某某；山凌房产公司应当在商品房签订合同后24个月内，将办理权属登记需由山凌房产公司提供的资料报产权登记机关备案。
同日,沈某某与山凌房产公司签订《认购协议补充协议》，对沈某某购买山凌房产公司开发的位于成都市青白江区青东路1号“青江商业广场”的共计28间商铺，补充如下：山凌房产保证上述房屋全部收回交付给沈某某；山凌房产公司保证两年内将全部房屋产权办完并将房屋无瑕疵交付给沈某某。
2011年1月9日，沈某某向山凌房产公司支付购房款465226元，山凌房产公司亦向沈某某出具收款收据。
因山凌房产公司未协助办理该房屋的所有权变更登记，沈某某向成都市青白江区人民法院提起诉讼。成都市青白江区人民法院于2014年1月27日立案审理后，经主持调解，沈序芳与山凌房产公司双方自愿达成调解协议：沈某某须于2014年8月20日前向山凌房产公司支付房屋尾款共计724253元；山凌房产公司收到上述款项及转款凭证后于2015年2月20日前为沈某某办理房屋所有权证及国有土地使用权证；如山凌房产公司未在上述期限内办理房屋所有权证及国有土地使用权证，则须向沈某某赔偿违约金；山凌房产公司于2014年8月20日前向沈某某支付3800元；沈某某自愿放弃其他诉讼请求；本案案件受理费358元，由沈某某负担。2014年8月15日，成都市青白江区人民法院依法作出（2014）青白江民初字第515号民事调解书，对上述协议予以确认。
2015年3月5日，沈某某向成都市青白江区人民法院申请执行。
2015年6月29日，成都市青白江区人民法院作出（2015）青白执字第261号执行裁定，裁定将成都市青白江区青东路1号“青江商业广场”的房屋产权过户到沈某某名下。
另查明，2015年8月4日，本院立案受理中财典当公司与山凌房产公司、陈某某、王某某典当纠纷一案。后于2016年7月4日依法作出（2015）锦江民初字第5338号民事判决，查明：
山凌房产公司（借款人、当户）与中财典当公司（出借人、典当公司）签订《房地产最高额典当借款合同》，主要内容为借款累计最高限额为人民币750000元；借款决算期自2013年12月18日至2014年6月17日止连续发生的借款；山凌房产公司自愿以位于成都市青白江区青江东路x栋x楼附x号房屋（权0139825）作为当物向山凌房产公司典当借款。
2013年12月19日，中财典当公司向山凌房产公司出具《当票》，载明：典当金额750000元，综合费用18750元，典当期限2013年12月19日至2014年1月17日止。中财典当公司与山凌房产公司多次进行续当，当期延至2015年4月27日，山凌房产公司按合同约定支付截至2015年4月27日的利息和综合费用。随后，双方未再续当，山凌房产公司也未赎当。
山凌房产公司（抵押人、当户）与中财典当公司（抵押权人、典当公司）签订《房地产最高额抵押合同》，主要内容为：抵押房产权利人为山凌房产公司，处所成都市青白江区青江东路x栋x楼附x号房屋；被担保的债权自2013年12月18日至2014年6月17日期间内。
成都市青白江区青江东路x栋x楼附x号房屋于2013年12月19日经成都市房屋产权登记中心抵押登记（成青房他证他权字第00394**号），抵押人为山凌房产公司，抵押权人中财典当公司，债权数额750000元，债务履行期限2013-12-18至2014-6-17。
陈某某、王某某（保证人）与中财典当公司（债权人、被保证人）签订《最高额保证合同》，主要内容为陈某某、王某某在本合同的担保范围内向中财典当公司提供最高额连带保证担保；担保范围包括借款本金（当金）、利息、综合费用、违约金等；借款累计最高额为750000元，借款决算期自2013年12月18日至2014年6月17日期间连续发生的借款；陈某某、王某某承担保证责任的期间为自主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。
据此，本院判决：山凌房产公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向中财典当公司支付当金750000元；成山凌房产公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向中财典当公司支付综合费用；中财典当公司对山凌房产公司所有的位于成都市青白江区青江东路x栋x楼附x号房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；陈某某、王某某对山凌房产公司的前述第一项、第二项债务，抵押物不足以实现本判决确定的所有给付金额的剩余部分承担连带责任保证；陈某某、王某某承担保证责任后，有权向山凌房产公司追偿；驳回中财典当公司的其他诉讼请求。
该民事判决发生法律效力后，中财典当公司于2016年12月16日向本院申请执行。在执行过程中，案外人沈某某向本院提出异议，请求解除对案涉房屋的查封。
本院认为，沈某某与山凌房产公司就位于成都市青白江区青东路x号x栋x层附x号房屋买卖事宜于2010年12月13日签订《商品房买卖合同》，并于2011年1月9日支付约定购房款，山凌房产公司亦依约交付房屋。其后，中财典当公司基于与山凌房产公司的合同关系于2013年12月19日取得该房屋抵押权登记。因中财典当公司与山凌房产公司、陈某某、王某某典当纠纷一案，本院根据中财典当公司的财产保全申请于2015年11月20日依法作出民事裁定，对该房屋予以查封。该案民事判决发生法律效力后，中财典当公司于2016年12月16日向本院申请执行。2014年1月27日，沈序芳就其与山凌房产公司房屋买卖合同纠纷案向成都市青白江区人民法院提起诉讼，后双方当事人自愿达成民事调解协议，沈序芳依据该民事调解书提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，沈序芳以另案生效法律文书提出排除执行异议的申请理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人沈序芳的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张金国
审判员 周彦洵
审判员 马 琳
二〇一七年四月二十一日
书记员 夏云天