吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民再终字第42号
上诉人（一审被告）：代淑霞，女，汉族，1961年2月3日生，住吉林市昌邑区。
委托代理人：于瑶，吉林市昌邑区法律援助中心律师。
被上诉人（一审原告）：代华胜，男，汉族，1965年3月19日生，住吉林省蛟河市。
代华胜与代淑霞合同纠纷一案，吉林市船营区人民法院于2011年7月13日作出（2011）船民二初字第121号民事判决。代淑霞向本院提起上诉后，于2011年9月15日向本院提出撤回上诉申请，本院于同日作出（2011）吉中民三终字第304号民事裁定，准许代淑霞撤回上诉。吉林市船营区人民法院（2011）船民二初字第121号民事判决发生法律效力后，代淑霞向本院申请再审。本院于2013年12月26日作出（2013）吉中民申字第41号民事裁定，提审本案。2014年4月15日，本院作出（2014）吉中民再字第16号民事裁定，将本案发回重审。吉林市船营区人民法院于2014年11月10日作出（2014）船民再初字第4号民事判决。代淑霞不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。代淑霞及委托代理人于瑶，代华胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
代华胜重审时诉称：2011年1月13日，代淑霞将其经营的金鑫源旅馆以25.5万元（含1年房租4万元）的价格出兑给代华胜，约定房屋使用期限为2011年1月13日至2014年2月15日。因代淑霞隐瞒了房屋租赁期限的相关事实，房主崔丽华已通知代华胜在6月30日之前腾出房屋，致使代华胜无法继续经营，合同目的不能实现。诉讼请求：解除双方签订的出兑协议，判令代淑霞返还出兑款21.5万元，并承担本案诉讼费用。
代淑霞重审时辩称：代淑霞在出兑旅馆时并未隐瞒事实，合同已经履行完毕，代华胜已实际经营。不同意解除合同，请求驳回代华胜的诉讼请求。
一审判决认定：2008年12月17日，门景新（崔丽华丈夫）将登记在崔丽华名下的吉林市大东街河南街86号房屋出租给屈翔飞，租期自2008年12月21日至2011年3月30日，同时约定未经房主同意，不得擅自转租。嗣后，屈翔飞将房屋委托刘博管理使用。2010年1月12日，屈翔飞与白玉怀（赵亚凤丈夫）签订协议，将该房屋二楼转租给白玉怀，租期三年，自2010年2月15日至2013年2月15日。同日，刘博与代淑霞也签订协议，将该房屋二楼作为旅馆转租给代淑霞（此时该房屋已由赵亚凤改装为旅馆），租期三年，从2010年2月15日至2013年2月15日。协议签订当日，代淑霞向赵亚凤交付15万元（包括一年租金3万元），接管该房屋二楼开始经营旅店。2010年5月，刘博又将该房屋委托裴梓翔管理。2010年6月18日，代淑霞办理了特种行业许可和个体工商户营业执照，业主为代淑霞，店名为金鑫源旅馆。2011年1月13日，代淑霞将金鑫源旅馆以25.5万（包括一年房屋租金4万元）出兑给代华胜，租期从2011年1月13日至2014年2月15日。当日，代华胜向代淑霞交付承兑款21.5万元，向裴梓翔交付房屋租金4万元。代华胜即接管旅馆开始经营，旅馆物品包括：电视机18台、电脑7台、洗衣机1台、热水器1台、冰柜1台、海绵垫21个、棉被40条、床单36条。2011年4月10日，代淑霞与裴梓翔补签一份租赁协议，约定房屋租期从2013年2月15日至2014年2月15日，租金每年4万元。后房屋所有权人崔丽华通知代华胜房屋租期已到，要求其腾出房屋。2011年6月30日，代华胜迁出金鑫源旅馆，其经营时间为5个月零17天。
一审判决认为：一、代华胜与代淑霞于2011年1月13日签订的吉林市船营区金鑫源旅馆转卖协议应予解除。本案涉案房屋最初由房屋所有权人出租给屈翔飞，租期截至2011年3月。屈翔飞及其委托代理人刘博未经房屋所有权人同意超出原租赁合同期限对外转租，代淑霞承租房屋经营一段时间后又与代华胜签订旅馆出兑协议，双方约定房屋租期截至2014年2月15日。原租赁协议到期后，权利人要求收回房屋，致使代华胜不能继续经营旅馆而无法实现签订合同之目的，因此代华胜要求解除合同的诉讼请求，应予支持。二、对于解除合同造成的损失，代淑霞与代华胜应按各自过错程度分担。代淑霞出兑旅馆时应对房屋权属、租赁期限履行如实告知义务，其未尽告知义务与代华胜签订超出原租赁期限的协议是导致代华胜无法履行合同的主要原因，应承担主要责任；代华胜在与代淑霞订立出兑协议时未尽合理审查义务，并在明知代淑霞、裴梓翔均不是房屋所有权人也非所有权人授权的情况下，将房屋租金直接给付无权处分人裴梓翔，其对合同无法履行的后果应当承担次要责任。关于损失数额的问题，因“兑”的含义是交换之意，代淑霞出兑旅馆是将旅馆的使用权和物品作为一个整体与代华胜的21.5万元进行交换，因此损失的计算应以使用权和物品整体计价，而不作区分。代华胜交付了出兑款21.5万元后经营了5个月零17天，故损失应按经营时间与支付的出兑款比例予以扣除，即181757元（215000元-215000÷36个月×5个月零17天）。181757元的损失应由代淑霞与代胜华按70%与30%分担，即代淑霞应承担127230元（181757元×70%）。
一审判决主文：一、解除代华胜与代淑霞于2011年1月13日签订的吉林市船营区金鑫源旅馆转卖协议；二、代淑霞返还代华胜127230元，于本判决生效后十日内履行；三、驳回代华胜的其他诉讼请求。案件受理费4525元，由代淑霞负担2843元，代华胜负担1682元；保全费1595元，由代淑霞负担。代华胜已预交，代淑霞于本判决生效后十日内将其负担的部分径付代华胜。
代淑霞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回代华胜的诉讼请求。理由：1.一审判决认定事实不清，遗漏必要的诉讼当事人。房屋所有权人及承租人、代理人均隐瞒了事实，属于欺诈行为，代华胜向刘博、裴梓翔给付房租，应当由崔丽华、门景新、屈翔飞、刘博、赵亚凤、裴梓翔共同对代华胜的损失承担赔偿责任，应将崔丽华、门景新、屈翔飞、刘博、赵亚凤、裴梓翔列为被告参加诉讼。2.一审判决代淑霞承担责任比例过高。3.一审判决适用法律错误，遗漏了重要的判决事项。一审判决合同解除，返还出兑价款，却未判决返还合同标的物。一审判决违背合同法关于合同解除后，应相互返还的处理原则。
代华胜二审辩称：一审判决正确，请求驳回上诉、维持原判。
二审中，代淑霞向本院提交如下证据：1.屈翔飞与白玉怀于2010年1月12日签订的《房屋协议》一份，用以证明屈翔飞隐瞒了实际租期的事实；2.庭审笔录复印件一份，用以证明屈翔飞认可刘博作为自己代理人的身份。代华胜质证称不了解相关事实。上述证据可以补强一审判决认定的事实，本院予以确认。一审判决认定的事实正确，本院二审予以确认。经询问，代淑霞本人明确表示不要求代华胜返还其于兑店时交付代华胜的经营物品。
本院认为：代淑霞与代华胜在出兑旅店合同中明确约定房屋租期自2011年1月13日至2014年2月15日，后因房屋所有权人崔丽华通知代华胜腾退房屋，此时代淑霞不能提供其有权占有、转租房屋的依据，导致代华胜于2011年6月30日搬出房屋，停止经营，不能实现在兑店后约定租期内经营的合同目的，故此，代华胜请求解除兑店合同，应予支持。代淑霞实际收取代华胜出兑价款21.5万元，根据合同内容及履行情况，该21.5万元系作为代淑霞转让经营物品所有权，办理各项行政许可手续费用，房屋装饰装修的价值以及经营旅店预期收益等各项经济价值对价的概括约定，不宜也难以区分各单项价值的对价，合同解除后如何处理应作为一个整体予以考量。代华胜实际经营旅店5个月零17天，一审判决扣除相应比例的兑店价款适当。剩余价款，一审判决综合考虑双方对于导致合同解除的原因存在的过错程度，由代华胜自身承担30%责任并无不当。关于代淑霞转让并实际交付代华胜的经营物品，因代淑霞明确表示不要求代华胜予以返还，系对其自身民事权利的处分，本院予以尊重。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费4525元，免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 许金龙
代理审判员 王宏伟
代理审判员 丛军霞
二〇一五年七月十六日
书 记 员 柴冰冰