山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1899号
上诉人（原审原告）李蕙秀。
委托代理人王秀红，山东崇杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛海厦置业有限责任公司。
法定代表人吴鑫，董事长。
委托代理人韩冰，山东乾恒律师事务所律师。
上诉人李蕙秀因与被上诉人青岛海厦置业有限公司（以下简称海厦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第4881号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李蕙秀在一审中诉称，2010年11月30日，李蕙秀与海厦公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同对办理房屋权属证书的权利义务进行了约定。之后李蕙秀履行了合同义务，但海厦公司至今未给李蕙秀办理房屋权属证书，海厦公司的行为已构成违约。为维护李蕙秀的合法权益。要求判令海厦公司支付逾期办理房屋权属证书违约金365385元；本案诉讼费由海厦公司承担。
海厦公司在一审中辩称，合同约定办理房产证书系李蕙秀的义务，海厦公司仅为协助义务且有履行期限，双方约定的履行期限尚未届满。发票为办证的必要材料，海厦公司在李蕙秀未补缴面积差额款前不可能为其出具发票，海厦公司依法行使抗辩权，拒绝履行为李蕙秀出具发票、协助办理房产证之义务无过错，无需承担违约责任。
一审中，李蕙秀为证明其诉求主张成立，提交如下证据：﹤1﹥商品房预售合同，证明李蕙秀与海厦公司于2010年11月30日签订商品房预售合同，合同第14条中约定双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。海厦公司对证据的真实性及证明内容均无异议。﹤2﹥房屋确认单，证明李蕙秀于2012年3月31日签署《房屋确认单》，其上记载：您所购置的海厦鸿久花园商品房经有关职能部门验收合格，已具备交付条件，可以入住。开发商及业主均同意签署本商品房交接确认书之日起即确认为该商品房已正式交付给业主。海厦公司对证据的真实性没有异议，但认为房屋确认单与合同约定的房屋交接书不是同一个文件。﹤3﹥房款发票，证明李蕙秀已依照合同约定付清全部房款。海厦公司对其真实性没有异议，但认为该证据并非发票，仅为收据而已。李蕙秀只有支付完全额房款后海厦公司才履行开具发票义务。
海厦公司为证明其反驳主张成立，提交如下证据：﹤1﹥青岛市商品房预售合同，证明李蕙秀负有办证义务，海厦公司给予协助。补充条款第13条约定更改了原合同条款的内容。李蕙秀质证意见：对其真实性没有异议，但对证据形式及证明事项均有异议。海厦公司引用的补充条款为格式条款且未经李蕙秀签字确认，该补充条款的字体不仅没有突出，而是小于主合同条款的字体。海厦公司未就补充条款的内容和后果向李蕙秀释明，该补充条款剥夺了李蕙秀的权利，不发生法律效力，应以主合同条款为主。﹤2﹥房地产登记明细，证明涉案房屋所在项目符合办证条件的时间为2014年1月26日。李蕙秀对证据真实性没有异议，但认为海厦公司未向李蕙秀出示过该证据，海厦公司未尽到通知义务。﹤3﹥国有土地范围内新建房屋所有权转移登记办事指南（打印自国土资源部网站），证明海厦公司协助的内容为登记申请书盖章、出具缴款凭证（发票）。李蕙秀质证意见：该证据是海厦公司单方提供，对其真实性不予确认。李蕙秀履行了合同义务缴纳了全部购房款，海厦公司未履行相应的合同义务。﹤4﹥房屋测绘报告书（实测）、面积补差协议书，证明房屋实测面积比约定面积多0.27平方米，李蕙秀应补交面积差额款5068.98元。李蕙秀质证意见：该证据是由青青岛土地房地产评估测绘有限公司出具的，根据买卖合同约定，评估机构应该是青岛市国土资源和管理局认定的评估机构。海厦公司没有举证证明该机构是国土局认定的机构，因此我方认为该证据不应被采纳。即使该机构属于国土局认定的机构，在评估过程中，李蕙秀不知晓没有参加，海厦公司也未履行通知义务，其程序违反法律规定，该份报告书李蕙秀不予认可，海厦公司应当承担不利的法律后果。面积补偿协议书无李蕙秀签字，该证据与本案无关，对其真实性不予认可。﹤5﹥房屋交接书，证明房屋交接书为合同约定李蕙秀办理房产证所必须材料。该房屋交接书从房管局系统打印成文的时间是2014年5月15日。该房屋交接书所记载的房屋实测面积与测绘报告一致。李蕙秀质证意见：该证据系海厦公司单方证据，李蕙秀未签字确认。李蕙秀与海厦公司双方已经于2012年3月31日签署了房屋确认书，进行了房屋交接。
根据李蕙秀与海厦公司提供的证据，经一审法院核实，查明如下事实：1、2010年11月30日，李蕙秀（乙方）、海厦公司（甲方）签订青岛市商品房预售合同，约定由乙方购买甲方位于青岛市市北区金坛路37号《海厦.泓九花园（宁夏路78号地块镇江支路9号项目）》×号楼×单元×户（复式）住宅房屋，暂测建筑面积158.23平方米，每平方米建筑面积单价18774元，总房价暂定为人民币2970610.02元。合同第五条约定，房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准。第十一条约定，甲方定于2011年12月31日前将房屋交付给乙方。第十三条约定，房屋交付标志为房屋交接书或甲方发出交付通知，电话告知等满10日；在验收交接时，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。同时，甲方应根据乙方要求提供实测面积的有关资料。第十四条约定，在甲方取得了房地产权属登记证明后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的房地产权证。合同第二十六条约定，向另一方送达文件、回复及其他任何联系，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。第二十八条约定，本合同补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。补充条款第十三条对合同第十四条的补充约定：该商品房产权登记由买受人负责办理，出卖人给予协助。出卖人于符合办证条件之日起360日内将办理商品房产权登记所需的由出卖人出具的资料递交产权登记机关以办理相关手续，出卖人递交上述资料后即视为全面履行了办证义务，出卖人不再因买受人无法取得房地产权证而向买受人承担违约责任。本条款与《青岛市商品房预售合同》第十四条约定不一致的，以本条款约定为准。之后，李蕙秀于2010年11月30日付款1270610.02元，同年12月24日商贷付款170万元，合同约定购房款全部付清。2、2012年3月31日，海厦公司向李蕙秀送达房屋确认单，其上载明：您所购置的“海厦.泓久花园”商品房经有关职能部门验收合格，已具备交付条件，可以入住。开发商及业主均同意签署本商品房交接确认书之日起即确认为该商品房已正式交付给业主。李蕙秀称收到该房屋确认书当日领取涉案房屋钥匙并入住至今。3、2012年9月28日海厦公司委托青岛青青岛土地房地产评估测绘有限公司对位于市北区金坛路37号海厦.泓九花园房屋进行实地测绘。2013年3月6日该公司出具《房屋测绘报告书》，该报告记载李蕙秀购买房屋建筑面积为158.50平方米。根据上述房屋测绘报告书，海厦公司（甲方）出具《面积补差协议书》，其上记载乙方（李蕙秀）所购房屋实测面积为158.5平方米，与原合同约定的暂测面积差额为0.27平方米，乙方应按照每平方米18774元向甲方支付面积差额款5068.98元。甲方收款后为乙方开具收据，未提交面积补差款收据的，甲方不开具发票。海厦公司称以电话方式通知李蕙秀要求其补缴差价款，李蕙秀接电话后来过公司要求办理房产证，因协商未成，李蕙秀拒绝签字。李蕙秀称2014年7-8月份才知道房屋面积存在补差的问题，因测绘时海厦公司未告知李蕙秀不知情，对此不予认可，不同意在该协议书上签名确认。李蕙秀当庭明确表示同意补缴差价款。4、2014年1月26日，青岛市国土资源和房屋管理局向海厦公司核发青房地权备字（2014）第42号《房地产登记明细》，其上记载：经审查，你公司投资开发位于市北区金坛路37号1-3号楼住宅的商品房已具备房地产登记条件，准予登记。附表中包含李蕙秀所购本市金坛路37号×号楼×单元×户（复式）住宅房屋。5、2014年5月15日海厦公司从网站自行打印《房屋交接书》，其上记载：甲方（海厦公司）交付给乙方（李蕙秀）的房屋为市北区金坛路37号《海厦.泓久花园宁夏路地块镇江支路9号项目》×号楼×单元×层×户（复式）。该房屋的实测建筑面积为158.50平方米，实测面积的测绘机构为青岛市房屋勘验测绘处认定的青岛青青岛房地产评估有限公司。房地产权属登记证明编号：青房地权市字201442号，房屋总价款为人民币2975679元。本交接书由甲乙双方签字生效。该交接书仅有甲方盖章，乙方处无签名确认。该《房屋交接书》至今在海厦公司处保管。海厦公司称若将《房屋交接书》交付李蕙秀就等于确认李蕙秀已向海厦公司足额支付了购房款的事实。6、李蕙秀与海厦公司对房屋确认单与房屋交接书的理解：李蕙秀认为二者仅为名称不同但作用相同，海厦公司借此偷换概念逃避法律责任。海厦公司认为二者系不同的文件，房屋交付时因没有实测面积无法打印房屋交接书，且合同第十四条写明签署房屋交接书作为办理房屋过户手续的必备文件。若李蕙秀持房屋确认单申请办理房产证，房产登记部门会拒绝为其办理房屋产权证书。7、当庭核实原海厦公司未办理房地产权证的原因：李蕙秀称因海厦公司不予配合，不出具相关材料无法办理。海厦公司称，李蕙秀欠海厦公司面积差价款一直不予缴纳，海厦公司不能出具全额发票，不能在登记申请书上盖章，李蕙秀拒绝在《房屋交接书》上签名。8、李蕙秀计算违约金的起至时间：2013年4月1日至2014年8月1日（计480天），按照中国人民银行公布的2014年1年至3年贷款基准利率6.15%上浮50%即2970610.02元×6.15%×（1＋50%）÷360天×480天=365385元。
一审法院认为，李蕙秀与海厦公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人真实意思，未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行各自义务。本案争议的焦点：1、合同第十三条约定房屋交付标志的房屋交接书与合同第十四条约定作为办理房地产权证书材料的双方签署《房屋交接书》，与海厦公司实际交付房屋钥匙时出具的房屋确认单是否为同一文件或者同一性质文件；2、由此涉及海厦公司为李蕙秀出具办证手续的时间是否违约。该合同第二十八条做出对本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准的特别约定。补充条款第十三条对合同第十四条的又做出了补充约定。以上条款对双方当事人均具有法律约束力。
从海厦公司提交的证据显示2014年1月26日，青岛市国土资源和房屋管理局向其核发青房地权备字（2014）第42号《房地产登记明细》，确认海厦公司公司投资开发的位于市北区金坛路37号1-3号楼住宅的商品房已具备房地产登记条件，准予登记。附表中包含涉案房屋。也就是说，在海厦公司取得了房地产权属登记证明后30日内，由原海厦公司双方签署《房屋交接书》。自双方签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方向青岛市房地产登记中心办理相关手续、申领房地产权证书。即自2014年1月26日开始起算，在360天内海厦公司向李蕙秀出具办理房产证的相关手续材料均为合理时间。海厦公司提供给李蕙秀的《房屋交接书》时间为2014年5月15日，在双方合同约定的期限内，海厦公司不存在逾期办证违约行为。李蕙秀认为交付房屋时签收的房屋交接单与双方应当签署《房屋交接书》为同一文件材料即办理房产证所需文件，系李蕙秀主观认识错误。2014年5月15日海厦公司向李蕙秀出具办理房产证所需的《房屋交接书》，因双方涉及实测面积与合同约定暂测面积有差异需补交差价款持不同意见，导致李蕙秀未能取得该文件。当庭李蕙秀表示同意补交差价款，海厦公司同意为其出具购房发票，系双方各自履行其合同义务的表现。综合，李蕙秀起诉要求海厦公司承担逾期办证违约责任的诉求与事实不符，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回李蕙秀的诉讼请求。案件受理费6781元由李蕙秀负担。
宣判后，李蕙秀不服一审判决，提起上诉。
上诉人李蕙秀上诉请求撤销一审判决，由海厦公司支付逾期办理房产证违约金365385元。其主要事实理由为：2010年11月30日李蕙秀与海厦公司签订《青岛市商品房预售合同》，与约定交房时间为2011年12月31日，实际双方签署房屋确认单的交付房屋时间为2012年3月31日。合同十四条约定双方签署房屋交接书之日360日内，办理房产证，而海厦公司至今未办理房产证，构成违约。双方签订的房屋确认单实质为合同约定的房屋交接书。海厦公司之所以在交付房屋时签订房屋确认单，是一种逃避逾期交房及逾期办证法律责任的手段。
被上诉人海厦公司辩称，房屋确认单系双方对房屋进行交付所签署的文件，而房屋交接书是由房产登记部门在初始登记办理完毕后出具的文件，二者并非同一文件，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理，二审查明事实与一审查明一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，根据双方事人所签订的《青岛市商品房预售合同》第二十八条约定，合同的补充条款、附件及补充协议为合同不可分割的部分，补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。补充条款第十四条约定，该商品房产权登记由买受人负责办理，出卖人予以协助；出卖人于符合办证条件之日起360日内将办理商品房产权登记所需的由出卖人出具的资料递交产权登记机关以办理相关手续，出卖人递交上述资料后即视为全面履行了协助办证义务，出卖人不再因买受人无法取得房地产权证而向买受人承担违约责任；本条款与《青岛市商品房预售合同》第十四条等约定不一致的，以本条约定为准。海厦公司在2014年1月26日取得青岛市国土资源和房屋管理局向其核发的青房地权备字（2014）第42号《房地产登记明细》，确认海厦公司投资开发的位于市北区金坛路37号1-3号楼住宅的商品房已具备房地产登记条件，准予登记。附表中包含涉案房屋。基于此，本院认为，一审所认定的自2014年1月26日起360天内海厦公司向李蕙秀出具办理房产证的相关手续材料，均为合理时间，并无不当。二审中，双方均确认涉案房屋至今尚未办理产权证，亦未签订合同第十四条约定的《房屋交接书》，海厦公司对此解释为因李蕙秀尚欠房款，虽然双方在合同中未约定支付全额房款作为签订《房屋交接书》的前提条件，但在双方未签订的《房屋交接书》中对于支付全额房款进行了约定。对此，本院认为，海厦公司至今尚未出具办理房产证的相关手续，明显超过一审所认定的360天的合理期限，其提出支付全额房款作为签订《房屋交接书》的前提条件亦缺乏双方合意的基础。但二审经核实，李蕙秀在本案中所主张的违约金期间为2013年4月1日至2014年8月1日，该期间尚处于一审认定的360天的合理期间之内，因此，一审对于李蕙秀所主张的2013年4月1日至2014年8月1日期间的违约金未予支持，并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6781元，由上诉人李蕙秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 秦 明
代理审判员 王 蕾
二〇一五年十一月八日
书 记 员 吴苗苗
书 记 员 王庆光