湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第320号
原告张文奎，男，1967年9月1日出生，汉族。
委托代理人唐煌，湖南潇湘律师事务所律师。
被告周文新，男，1964年8月19日出生，汉族。
委托代理人陈飚，湖南联合创业律师事务所律师。
第三人中南林业科技大学，住所地长沙市韶山南路***号。
法定代表人周先雁，校长。
委托代理人雷鑫，男，1969年9月22日出生，汉族。
原告张文奎诉被告周文新及第三人中南林业科技大学合同纠纷一案，本院2014年1月21日受理后，依法适用普通程序由审判员史毅、人民陪审员贺军华及人民陪审员龚吉士组成合议庭，于2014年3月19日、5月21日、8月29日及2015年1月20日公开开庭进行了审理。原告张文奎及委托代理人唐煌，被告周文新委托代理人陈飚，第三人中南林业科技大学委托代理人雷鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张文奎诉称，2011年8月27日张文奎和曾德启签订《门面转让协议》，约定曾德启将其从周文新手中租赁的位于长沙市天心区湖南林业科技大学科教楼负一楼10号门面转让给张文奎，转让价格为120000元（包括房屋内装修价值及押金5000元）。张文奎按协议支付了转让费。同日张文奎与周文新签订《商业门面租赁合同》，约定周文新作为出租方将位于长沙市天心区湖南林业科技大学科教楼负一楼10号租赁给张文奎用于经营，并约定日租金为93元／平方米，门面押金为5000元。张文奎在经营该门面过程中，因周文新未按合同约定确保门面正常水电供应，从2012年7月4日起导致张文奎无法经营，并造成损失。现诉讼请求：1、判令解除张文奎与周文新签订的《商业门面租赁合同》；2、判令周文新退还张文奎门面押金5000元；3、判令周文新赔偿张文奎合同约定的赔偿金82863元；4、判令周文新赔偿张文奎因门面装修产生的费用52000元和货品损失20000元；5、判令周文新赔偿张文奎转让过程中的转让费及装修价值108490元；6、判令周文新承担本案诉讼费用。
被告周文新辩称：1、原、被告双方签订的合同已于2012年6月17日自然终止；2、张文奎要求周文新承担的门面押金赔偿金、门面装修费用、转让费等无证据及合同、法律依据；3、张文奎应承担实际占用、使用的门面费用57800元。
第三人中南林业科技大学述称，学校不知道原、被告之间的租赁之事，学校与周文新的合同中有明确约定，周文新如需转租需经学校同意并备案，但周文新没有履行相关手续。周文新承租门面后如何使用学校不清楚。学校与周文新产生纠纷后，在2012年6、7月间采取了间歇性的停水停电措施，9月后就全面停水停电，学校不存在与门面实际使用人有任何关系，租金、物业管理费、水电费等学校只向周文新收取，不认可其他人。
张文奎为支持其诉讼主张，提交了以下证据：
证据1、房屋租赁合同，拟证明原、被告对于租赁合同义务的约定；
证据2、门面转让协议，拟证明张文奎的损失，张文奎在门面转让中支付了110000元的费用；
证据3、门面装修协议（附票据），拟证明张文奎的损失，张文奎与周文新签订合同后，对门面进行装修，装修费用为52000元；
证据4、设备清单，拟证明张文奎的损失；
证据5、证明，拟证明周文新违反与张文奎签订的合同；
证据6、张文奎缴纳租金和押金的票据，拟证明张文奎缴纳了租金和押金。
周文新对张文奎提交的证据1真实性、关联性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明周文新应当承担张文奎在之后提出的赔偿的各项损失，该合同终止日期为2012年6月17日；证据2、3、4三性均有异议，该协议中张文奎签名与本案诉状中张文奎签名不一致，根据合同相对性原则，该协议证明内容与本案无关，合同约定的事项对周文新不产生法律效力。证据2补充说明，装修费用与周文新无关；证据5真实性无异议，合法性、关联性有异议，周文新不清楚协议上甲、乙方是指谁，不能达到张文奎证明目的，且该份证据基于什么原因产生的周文新不清楚，从原、被告签订合同时间上看也不一致。结合双方合同终止的事实看，是在双方合同自然终止后出现的，与本案无关联性；证据6真实性无异议，除了有周文新签名的，对于其他的票据有异议，证明目的有异议，从收据的时间来看，可以看出张文奎至今没有按合同约定支付租金，其已构成违约，至今尚欠周文新租金。
周文新为支持其答辩意见，提交了以下证据：
证据1、《商业门面租赁合同》及附件，长沙仲裁委员会（2013）长仲裁字第134号裁决书，拟证明周文新租用中南林业科技大学的本案诉中的门面，门面合同期限为3年，从2009年6月18日至2012年6月17日止，该合同经仲裁委员会裁决已于2012年6月17日到期终止；
证据2、《商业门面租赁合同》，拟证明原、被告之间的合同是基于上述合同产生的从合同，该从合同并非原、被告之间的直接签订，而是张文奎转租他人（曾德启）的门面后再与周文新补办的租赁手续。
张文奎对周文新提交的证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该证据证明合同2012年6月17日到期终止，周文新的相对方为中南林业科技大学，张文奎相对方为周文新，说明周文新故意隐瞒重大事实，恶意签订合同，导致张文奎受损；证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该合同租赁时间、违约责任等作出明确约定，不能达到周文新提出的证明目的。
第三人中南林业科技大学未提交证据，对张文奎、周文新提交的所有证据认为与其无关，不予质证。
本院对张文奎提交的证据1、2、3、5、6真实性、合法性及关联性予以确认，所待证的事实予以认可；证据4系张文奎自行制作，不予采纳；对周文新提交的证据1、2真实性、合法性及关联性予以确认，所待证的事实予以部分认可。
根据以上举证、质证及认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2011年8月27日，张文奎与案外人曾德启签订《门面转让协议》1份，约定曾德启将林科大科技楼负一楼10号门面转让给张文奎，门面转让价格为120000元（包括押金5000元）；转让款支付方式为：与房东签订合同之前张文奎预付10000元，张文奎与房东签订合同之后一次性支付剩下的110000元；张文奎与房东所签合同必须与曾德启原先与房东所签合同一致，否则曾德启退回应付款。
同日，张文奎与周文新（即房东）签订《商业门面租赁合同》1份，约定租赁的门面位于长沙市天心区湖南林业科技大学科教楼负一楼10号，承租面积为100㎡；门面租金年租金为34000元、月租金为3400元、日租金为93元；门面押金5100元；物业管理费、卫生费1800元／年；根据《中华人民共和国合同法》有关规定，本合同书需1年或2年最多3年更换一次，在更换本合同时，双方不得随意加价或压价、增加或减少其他费用；张文奎在能够遵守市精神文明建设与合法经营的前提下，周文新不得随意解除本合同，如确实需要解除的，如政府或校方要拆迁门面房屋或作它途的，周文新需退还门面押金和赔偿门面的装修费用、货品的损失，确保张文奎的利益；合同期间，周文新必须确保张文奎门面水电正常供应和抽风系统及其他公共设施的正常运转，如1天断水、停电达三小时以上，使张文奎经营困难的，周文新必须按张文奎门面租金费用的日租金三倍予以赔偿（区域性的由于政府政策的原因而限水限电的除外）。
上述合同签订后当日，张文奎按约向周文新交付了门面押金5100元、截止2011年12月17日的租金17000元、截止2012年6月17日的物业费3800元，并于2011年9月1日正式接手对门面进行了装修。2012年1月19日，张文奎再次向周文新交付了2011年12月18日至2012年6月17日的租金17000元。2013年6月21日，中南林业科技大学因与周文新租赁合同纠纷一案，向长沙仲裁委员会提起仲裁申请，请求依法裁决：1、确认中南林业科技大学与周文新之间的《商业门面租赁合同》已经终止；2、周文新立即将所承租的长沙市天心区龙柏路中南林业科技大学艺术楼一楼2号、3号、12号、13号、15号、19号、20号、二楼4号，科技楼一楼1号、2号、6号、7号门面腾出并交还中南林业科技大学；3、周文新赔偿因合同终止迟延搬离给中南林业科技大学造成的损失45204元。在仲裁期间，中南林业科技大学停止了对包括张文奎承租门面在内的涉纠纷门面采取了停水停电的措施，张文奎自述从2013年7月4日起已无法经营，至今处于关门停业状况。2012年8月5日，张文奎起草《证明》1份，载明“并不是因为乙方违反与甲方鉴定（应为签订）租赁合同的各项条款，而是因为甲方与校方在协商门面收回的事宜，致使门面不能正常经营、出租、转让”，周文新在该《证明》上注明“以上情况属实”并签名。2013年10月21日，长沙仲裁委员会作出（2013）长仲裁字第463号裁决书，裁决终止中南林业科技大学与周文新之间签订的租赁长沙市天心区龙柏路中南林业科技大学艺术楼一楼2号、3号、12号、13号、15号、19号、20号、二楼4号，科技楼一楼1号、2号、6号、7号门面的十二份《商业门面租赁合同》，周文新于裁决书送达之日起10日内将上述门面交还给中南林业科技大学。后原、被告双方就租赁合同履行等事宜协商未果，遂酿成纠纷。
另查明，长沙市天心区龙柏路中南林业科技大学科技楼一楼1、2、6、7号门面系周文新向中南林业科技大学承租，双方签订了《商业门面租赁合同》，约定租期为3年，自2009年6月18日起至2012年6月17日止。周文新承租后对门面进行隔断，将其中100㎡的面积自编为湖南林业科技大学科教楼负一楼10号门面（即本案所涉门面）出租给张文奎。张文奎自述承租该门面后委托案外人李庆林进行了装修，共支付装修费用52000元。经张文奎申请，本院委托北京华信今朝国际工程咨询有限公司对本案所涉门面内装修造价进行了鉴定，该公司出具的《建设工程造价鉴定报告》评估金额为28811.36元。
本院认为，原、被告签订的《商业门面租赁合同》系双方真实意思表示。关于门面租赁期限的问题，张文奎认为是3年，周文新认为未约定期限，因双方签订的合同中未明确约定租赁期限，故应认定为不定期租赁。周文新与中南林业科技大学签订的租赁合同期限届满于2012年6月17日，周文新在明知的情况下仍与张文奎签订不定期合同，并在签订的合同中载明“本合同书需1年或2年最多3年更换一次”，导致张文奎对该合同履行期限存有3年的预期，决定承租该门面并进行装修经营，周文新应对实际履行期限不到1年给张文奎造成的损失承担责任。张文奎在合同签订时未明确租赁期限，未能尽到合理的审慎义务，对由此造成的损失也应承担责任。本院依公平原则酌情确认由张文奎承担40%的责任，由周文新承担60%的责任。
现因中南林业科技大学与周文新就该门面签订的租赁合同到期，中南林业科技大学已通过仲裁裁决的方式收回门面，并采取停水停电措施，导致张文奎无法继续使用该门面，对张文奎要求解除租赁合同、退还押金5000元的诉求本院予以支持，但张文奎亦应将门面进行腾退；关于张文奎要求周文新按合同约定赔偿82863元，依据为停水停电期间按日租金93元的三倍标准，从2012年7月4日计算至2014年1月21日（本院受理本案之日）。双方签订的是不定期租赁合同，但自2012年6月17日后因周文新与中南林业科技大学租赁期限终止，导致中南林业科技大学对门面采取停水停电措施（中南林业科技大学陈述从2012年6、7月开始），致使张文奎无法继续使用该门面是实，从原、被告双方合同载明的“本合同书需1年或2年最多3年更换一次”内容看，周文新至少应保证1年的租赁期限，本院认可张文奎所述从2012年7月4日起，按日租金93元三倍的标准计算至2012年8月27日，结合本院确定的责任划分比例，周文新应偿付张文奎的违约金为9207元（93元／天×3倍×55天×60%），超过部分不予支持；关于张文奎要求周文新赔偿装修费用52000元的诉求，经委托相关鉴定机构进行工程造价鉴定金额为28811.36元，根据上述本院确定的过错责任划分比例及合同的约定，应由周文新赔偿17286.82元，超过部分本院不予支持。对周文新提出无法确认门面内是否由张文奎重新进行过装修的意见，鉴定机构根据现场实际情况，认为存在二次装修的痕迹，周文新不能举证证明二次装修系何人所为，故本院推定张文奎从曾德启处接手该门面后进行了二次装修，对周文新的意见不予采信；关于张文奎要求周文新赔偿货品损失20000元的诉求，经当庭询问，张文奎确认货品由其本人存放于该门面内，并未构成损失，故本院不予支持；关于张文奎要求周文新赔偿转让费（包括原装修费用）108490元的诉求，因该费用系张文奎经营过程应承担的商业风险，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十二条、第九十四条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、解除原告张文奎与被告周文新于2011年8月27日签订的《商业门面租赁合同》，张文奎于本判决发生法律效力之日起15日内，将本案所涉门面房屋（自编号湖南林业科技大学科教楼负一楼10号门面）进行腾退；
二、由被告周文新于本判决发生法律效力之日起5日内退还原告张文奎门面押金5000元；
三、由被告周文新于本判决发生法律效力之日起5日内赔偿原告张文奎门面装修费17286.82元；
四、由被告周文新于本判决发生法律效力之日起5日内偿付原告张文奎违约金9207元；
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告张文奎的其他诉讼请求。
本案受理费5320元，由原告张文奎承担4320元，被告周文新承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 史 毅
人民陪审员 贺军华
人民陪审员 龚吉士
二〇一五年一月二十六日
代理书记员 卢 蓓