陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）陕民一终字第00095号
上诉人（一审原告、反诉被告）：武陟县众和物资贸易有限公司。住所地：河南省武陟县。
法定代表人：周斌杰，该公司总经理。
委托代理人：韩智勇，河南绿城律师事务所律师。
委托代理人：荆伟杰，武陟县众和物资贸易有限公司工作人员。
上诉人（一审原告、反诉被告）：原玉龙，男，汉族，1959年1月6日出生，武陟县众和物资贸易有限公司副总经理，住河南省武陟县。
委托代理人：韩智勇，河南绿城律师事务所律师。
委托代理人：荆伟杰，武陟县众和物资贸易有限公司工作人员。
上诉人（一审被告、反诉原告）：姚万顺，男，汉族，1962年4月19日出生，陕西省蒲城县，住蒲城县。
委托代理人：郭建良，陕西正励和律师事务所律师。
委托代理人：白珂，陕西正励和律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：姚淑侠，女，汉族，1962年7月10日出生，陕西省蒲城县村民，住蒲城县。系姚万顺之妻。
委托代理人：郭建良，陕西正励和律师事务所律师。
委托代理人：白珂，陕西正励和律师事务所律师。
上诉人（一审原告、反诉被告）武陟县众和物资贸易有限公司（以下简称众和公司）、原玉龙因与上诉人（一审被告、反诉原告）姚万顺、姚淑侠租赁合同纠纷一案，不服渭南市中级人民法院（2012）渭中民二初字第00008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人众和公司、原玉龙的共同委托代理人韩智勇、荆伟杰及�玉龙，上诉人姚万顺、姚淑侠的共同委托代理人郭建良、白珂及姚万顺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年5月，武陟县众和公司向其公司副总经理原玉龙出具授权书，授权其到陕西省渭南市蒲城县与姚万顺等洽谈并签订有关煤场租赁合同事宜。2011年5月26日，原告原玉龙（乙方）与被告姚万顺（甲方）签订了一份《煤场租赁合同》，约定：（一）厂址及面积：租赁煤场为位于蒲城县高阳街道以北五百米处，面积约20亩。（二）租赁年限及价格：租赁年限一年（合同期满后以市场价格优先租赁给乙方）；租赁价格为每年960000元，每月80000元。（三）租费兑付方法：合同签订之日先付100000元，半月之内（合同签字之日起算）待扩场地10亩后再付140000元，此后每月付80000元。（四）甲方的义务和责任为：1、合同签订之日后半个月扩场地10亩，每推�一天罚5000元；2、原场地煤五天内自行销完，如销不完需在五天之内清理出场地，如推迟一天罚5000元；3、机械维修除铲车外，其他费用由乙方负担；4、如其他部门检查，由甲方出面协调，相关费用由甲方负担；5、甲方以市场价每月给乙方提供清泉煤矿原煤5000吨（如有特殊情况如政策或人为生产不成除外）。（五）乙方的义务和责任：租赁费必须按时拨付，如不按时拨付，超过每月五号，每推迟一天罚5000元。（六）未尽事宜，双方签订补充合同，补充合同和原合同具有同等法律效力。（七）如发生违约，双方协商解决，协商未果，可向当地人民法院起诉。（八）甲方场地所有财产按清单合同到期如数归还，若有损坏，照价赔偿；乙方按投资设备合同到期自行搬走。（九）本合同一式四份，双方各执二份。合同落款由甲方姚万顺、乙方原玉龙、中间人马中信签字。合同所附主要财产清单：办公及工人住房八间，柳工牌50铲车一台、30铲车一台，地磅一台，发电机组一台，选煤设备一套，变压器一台。合同签订后，2011年5月26日原玉龙通过中国建设银行账号622700248110044267向姚淑侠账号6227004142410104821转账100000元。2011年7月15日，姚万顺向众和公司出具了内容为”武陟众和公司场地租金壹年共玖拾陆万元，已付拾万，下余捌拾陆万，其中捌拾万请付给姚王顺，陆万元付给姚万顺。特此证明姚万顺2011年7月15日”的证明。2011年12月15日，姚淑侠向众和公司出具”两个50铲车转给众和公司分期付款，本人还338000元，剩余￥445000元由众和公司还款”的条据。2012年1月18日，姚万顺向众和公司出具收条，载明收到2011年6月1日至2012年5月30日场地租金960000元。2011年9月28日至2012年1月14日，姚万顺、姚淑侠夫妇分别以借款、收款形式从众和公司收取现金454250元，2012年3月26日，原玉龙通过中国建设银行向姚淑侠汇款30000元，2012年1月1日，众和公司代姚万顺向第三方支付卷闸门款1000元，原玉龙通过银行转账形式向姚淑侠和第三人支付铲车价款198000元。2012年3月，双方因故发生纠纷，原告遂诉至本院。另查明，双方争议的租用场地面积为51.96亩，众和公司实际使用51.19亩。
原审法院认为：本案系租赁合同纠纷，原玉龙虽以个人名义签订了租赁合同，但在签订合同时有众和公司的授权，众和公司在诉讼中也明确认可其签订和履行合同的行为，愿意承担其行为所产生的民事责任，姚万顺在履行合同中也认可了众和公司为合同当事人，故姚万顺所持其系与原玉龙个人签订合同，众和公司不是适格原告的理由不能成立；姚万顺和姚淑侠系夫妻关系，本案租赁合同在履行过程中，二人均参与了合同履行，姚淑侠并对合同中部分约定�行变更处置，故姚淑侠所持其不应该做为本案被告的理由不能成立。根据双方提供的证据和庭审调查的事实来看，双方所签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。在租赁合同约定的期限届满之前，姚万顺、姚淑侠以众和公司拖欠其租赁费为由，阻止众和公司生产，致合同不能继续履行引起诉争，构成违约。双方书面合同约定租用场地20亩并再扩10亩，合同约定的场地应为30亩，年租金960000元。根据现场勘测结果，众和公司实际使用场地51.19亩，双方租赁合同在实际履行的过程中已发生变更，现姚万顺、姚淑侠反诉请求众和公司支付其多租用土地的租金，符合法律规定，众和公司应按多使用土地面积21.19亩向被告姚万顺、姚淑侠支付租赁费，姚万顺、姚淑侠所持其为众和公司扩场地33亩不符合客观事实，其理由不能成立；由于双方对租用土地面积有争议而未重新约定租赁费用，应按双方合同约定的租赁费单价计算支付；部分土地的交付时间双方说法不一致，但姚万顺认可迟延20天左右，众和公司提交的证据虽不足以证明迟延交付场地的具体面积和时间，但可以说明在双方合同签订后47天尚有部分场地没有铺设完成，众和公司多使用的土地宜按迟延交付一个月、实际使用11个月认定。30亩地每年租赁费960000元，应为每亩每年32000元，21.19亩地年应付租赁费678080元，众和公司使用11个月，应付租金621574元。众和公司认为姚万顺多收取其费用，姚万顺以该部分费用系其为众和公司新增煤场的租赁费为由提出反诉，对其反诉请求部分予以支持。姚万顺所持众和公司租赁其3台铲车的反诉理由，因未提供足够证据证明3台铲车存在并由众和公司使用而不能成立，故对其支付铲车租赁费的请求不予支持。姚万顺以各种名义收取众和公司683250元，多收的61676元应予退还。众和公司在诉讼中提供了证据证明其公司经营所产生的可得利益，双方在诉讼中对其在煤场所存煤炭的质量有异议，加之煤炭价格受市场影响较大，其主张的损失数额系单方计算，并未提供证据证明其所受的直接损失，故其请求姚万顺、姚淑侠赔偿因违约给其造成经济损失的请求应不予支持。双方合同约定的租用场地为30亩，众和公司已经实际多使用了场地，所以其关于迟延交付的场地是合同内还是合同外不能确定，故其所持姚万顺应承担迟延交付土地违约金的理由不能成立，对其请求姚万顺赔偿其因迟延交付场地造成的损失的请求亦不予支持。反诉原告姚万顺、姚淑侠所持扩建煤场办公用房及设备、平整煤场土地、变压器、水井、围墙等投资3005000元，因其提供的投资票据与所诉请数额不付，支持其诉请的证据不足；另�，本案系租赁合同纠纷，其所诉系对租赁物的投资，依照法律规定应当属于出租人义务，双方并未在合同中约定租赁期间的投资为承租人众和公司应负担的义务，故其所持应由众和公司承担该费用的理由不能成立，对其请求不予支持；其所持双方口头约定租期十年，故其投资扩建煤场，现反诉被告众和公司不签合同造成其投资浪费，应承担赔偿责任的理由，由于双方书面合同履行期限尚未届满即发生纠纷，现已查明众和公司多付租赁费，姚万顺亦未提供有效证据证明系众和公司责任造成合同履行不能，故对其该项请求亦不予支持。反诉原告姚万顺所诉其为众和公司融资，应由众和公司支付其融资利息的请求，其持有的主要理由为姚万顺为反诉被告众和公司赊欠清泉煤矿1800万元原煤款，时间长达六个月。由于反诉原告在诉讼中未就融资的事实提供证据，且融资与本�不属于同一法律关系，本案不予涉及。双方租赁合同约定租赁期限一年，已于2012年5月底届满，合同应予解除。原告众和公司在起诉时双方合同约定的租赁期限尚未届满，故其同时请求停止侵害、排除妨碍，现期限届满，合同解除后，双方的合同权利义务即终止，众和公司应取走场地内归其所有的全部存煤和物品并将租用场地返还姚万顺，由于被告姚万顺和姚淑侠以众和公司欠其租赁费未交付为由已实际收回租赁场地，现已查明其所持理由不能成立，故其应协助众和公司取走场地内所属物品，因阻拦造成的侵权事实或损失众和公司可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，（（中华人民共和国合同法》第九十一条（二）项、第九十四条（二）项、第九十七条、第一百六十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百�十条、第二百五十条的规定，判决如下：一、武陟县众和物资贸易有限公司与姚万顺签订的煤场租赁合同予以解除；二、由姚万顺、姚淑侠在本判决生效后十日内返还武陟县众和物资贸易有限公司租赁费61676元；三、武陟县众和物资贸易有限公司在本判决生效后十日内取走其在租赁场地内的全部存煤和物品；四、驳回武陟县众和物资贸易有限公司的其他诉讼请求；五、驳回姚万顺、姚淑侠的其他反诉请求。案件诉讼费40160元，由武陟县众和物资贸易有限公司负担38160元，姚万顺、姚淑侠负担2000元；反诉费31705.5元，由姚万顺、姚淑侠负担25000元，武陟县众和物资贸易有限公司负担6705.5元。
众和公司、原玉龙、姚万顺、姚淑侠均不服渭南市中级人民法院上述民事判决。
众和公司、原玉龙上诉称：1、一审对迟延交付场地和迟延扩大场地的时间没有查明，在没有查明事实的情况下作出判决有失公正；2、由于被上诉人违约致使上诉人存煤损失，这笔损失是可以确定的，也是合理的，被上诉人应当承担。3、关于被上诉人违约从而造成上诉人无法正常经营，在此期间上诉人的营业损失，属于实际损失，应予支持；4、一审认定上诉人多占用21.19亩租赁场地，但对实际使用时间没有查明，且应当按照当地市场价格重新计算租赁费；5、一审判决上诉人取走在租赁场地内的全部存煤和物品时应当在判决书中写明存煤是37888.30吨，并述明全部物品的名称，以便于判决书生效后能够得到顺利执行。综上请求：1、请求被上诉人支付迟延交付场地的违约金175000元；2、请求被上诉人支付迟延扩铺场地的违约金235000元；3、请求被上诉人赔偿因违约给上诉人造成的存煤经济损失2457403.65元；4、上诉人在合同履行期间多占用的21.19亩场地费用，应当按照当地�场价格重新计算；5、请求被上诉人支付上诉人在合同期内，因被上诉人违约造成的营业损失共计1238510.16元；6、请求被上诉人交付存煤37888.30吨和全部物品；7、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
姚万顺、姚淑侠答辩称：我们没有迟延交付场地和迟延扩大场地，我们也没有阻挡众和公司的正常经营，众和公司多使用的租赁场地的面积应为31.19亩。
姚万顺、姚淑侠上诉称：1、上诉人基于与被上诉人的10年租赁合同的信赖，以及被上诉人的要求，为其扩大煤场、增加设备、扩建办公室。上诉人的后期投资行为无疑扩大了被上诉人的利益，现仍然按照起初订立合同时的租金计算，无疑是不合理的。2、上诉人为被上诉人赊欠清泉煤矿的1800万元原煤款，也是基于与被上诉人的10年租赁合同的信赖，以及被上诉人的要求，为保证被上诉人能够顺利经营所作出的，与该�赁合同相关联，而一审法院却未作出判决。3、对于上诉人提供的煤场投资有关的票据，一审法院认为缺乏证据的关联性，而未予采纳。该票据证明了上诉人对煤场投资的真实性，而煤场的投资与案件的争议有直接的关系，法院应当作为证据使用。综上请求：1、请求撤销渭南市中级人民（2012）渭中民二初字第00007号判决书第二项、第五项。2、请求支持给上诉人赔偿220.8万元损失的反诉请求。3、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。后变更请求为：1、撤销一审判决并发回重审；2、请求被上诉人支付租金149.712万元；3、请求被上诉人支付下欠变压器款43万；4、请求被上诉人赔偿延迟交付租金、不履行十年合同的损失28.088万元。
众和公司、原玉龙答辩称：我们多使用的租赁场地的面积应为21.19亩，变压器款与本案无关，我们在合同履行过程中没有违约。
二审经审理查明�原审法院认定的基本事实属实，依法予以确认。二审中众和公司提供了七份煤炭购销合同，用于证明姚万顺、姚淑侠违约给其造成的存煤损失。姚万顺、姚淑侠申请马中信、何贵银出庭作证证明租赁合同中约定的租赁场地的面积是20亩，签订合同时租赁场地的面积有10亩左右，申请韩喜平、唐来保、王丁录出庭作证证明众和公司有违约行为，申请ＸＸＸ、赵百平、宋天亮出庭作证证明双方口头约定租赁期限10年，提供一份工业品买卖合同和一份证明用于证明其对租赁场地的投资，应由众和公司赔偿其损失。对于众和公司提供的七份煤炭购销合同，姚万顺、姚淑侠认为与本案无关。对于姚万顺、姚淑侠方的证人证言，众和公司认为不能对抗合同，不能证明双方有10年合同和其违约的事实。对于姚万顺、姚淑侠提供的工业品买卖合同和一份证明，众和公司认为与本案无关。本院结合双方当事人的举证质证意见，对证据的认证意见如下：马中信、何贵银出庭证明众和公司与姚万顺之间的租赁合同中约定的租赁场地的面积是20亩，签订合同时租赁场地的面积有10亩左右，马中信、何贵银作为众和公司与姚万顺、姚淑侠双方租赁关系的中间人，对众和公司与姚万顺、姚淑侠之间租赁关系的陈述，与其它证据可以相互印证，对马中信、何贵银的证言，予以采信。众和公司提供的七份煤炭购销合同，用于证明姚万顺、姚淑侠违约给其造成了存煤损失，但赔偿损失应以双方的违约责任而定，该七份证据不能达到其证明目地，对该七份证据不予采信。对韩喜平、唐来保、王丁录出庭证明众和公司有违约行为的证言和ＸＸＸ、赵百平、宋天亮出庭证明双方口头约定租赁期限为10年的证言，由于其证言均不能直接证明众和公司有违约行为和双方有租赁�限10年的口头约定，故对韩喜平、唐来保、王丁录、ＸＸＸ、赵百平、宋天亮的证言不予采信。姚万顺、姚淑侠提供的工业品买卖合同和一份证明用于证明其对租赁场地的投资，应由众和公司赔偿其损失，由于赔偿损失应以双方的违约责任而定，该二份证据不能达到其证明目地，对该二份证据不予采信。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，众和公司授权原玉龙与姚万顺所签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。姚万顺和姚淑侠系夫妻关系，本案租赁合同在履行过程中，二人均参与了合同履行，且姚淑侠对合同中部分约定进行变更处置，故姚淑侠与姚万顺同为合同出租方。双方租赁合同约定租赁期限一年，已于2012年5月底届满，合同应予解除。关于合同履行期间违约责任问题，双方在履行合同中，租赁场地的面积有所扩大，双方就扩大的租�场地的面积多少、租赁时间、租金及支付方式未达成新的协议，由此产生矛盾，双方均有过错，因此造成的损失应各自承担，故对姚万顺和姚淑侠提出众和公司未按时支付租赁费应承担违约责任和众和公司不履行租赁场地10年的协议应赔偿其损失28.088万元的请求不予支持。对众和公司提出赔偿因姚万顺、姚淑侠违约给其造成的存煤经济损失2457403.65元、赔偿因姚万顺、姚淑侠违约给其造成的营业损失1238510.16元的请求亦不予支持。关于合同履行期间租金问题，双方对合同约定租用场地是20亩还是30亩各持一词，依据合同约定，结合双方签订合同时租用场地的状况和签订合同中间人的证言，合同约定的租用场地应为20亩，年租金96万元，每亩年租金为4.8万元。根据现场勘测结果，众和公司实际使用场地51.19亩，20亩为合同约定的租赁场地，31.19亩为扩大的租赁场地，对20亩合�约定的场地租赁费应按合同约定支付租赁费，由于双方均认可合同到期前二个月众和公司已不再使用租用场地，众和公司20亩租用场地的实际使用时间为十个月，众和公司应支付十个月的租金80万元。对31.19亩扩大的租赁场地租赁费，由于双方对该租用土地未重新约定租赁费用，应参照双方合同约定的租赁费单价和实际使用时间计算，众和公司提供的证据能够证明在双方合同签订后47天尚有部分场地没有铺设完成和双方均认可合同到期前二个月众和公司已不再使用租用场地，故酌定31.19亩租用场地的实际使用时间为七个月，租金87.332万元，众和公司共计应支付租赁费167.332万元，众和公司已付96万租金，姚万顺、姚淑侠以各种名义收取众和公司68.325万元，原审将该款项作为众和公司已付租金并无不妥，众和公司共计支付164.325万元租金，众和公司现下欠租赁费3.007万元。关于众和公司提出姚万顺、姚淑侠应支付迟延交付场地的违约金175000元、支付迟延扩铺场地的违约金235000元一节，由于众和公司提供的证据不能证明合同约定租用场地20亩的具体交付时间，故对此请求不予支持。关于姚万顺、姚淑侠认为扩建煤场时代众和公司购买变压器一台，现众和公司下欠变压器款43万一节，由于变压器一台是对租赁场地的投资，依照法律规定应当属于出租人义务，双方并未约定租赁期间的投资应由承租人众和公司负担，也无充分证据证明众和公司自愿购买变压器，故姚万顺、姚淑侠购买变压器一台应认定为是对租赁场地的投资，费用由其自行承担。对姚万顺、姚淑侠要求众和公司支付变压器款43万的请求不予支持。关于姚万顺提出为众和公司赊欠清泉煤矿1800万元原煤款的问题，原审认为与本案不属于同一法律关系，本案不予涉及并无不妥。关于众和公司请求姚万顺和姚淑侠交付存煤37888.30吨和全部物品的请求，由于姚万顺和姚淑侠已实际收回了租赁场地，且双方约定的租赁期限已满，故姚万顺和姚淑侠对其租赁场地内众和公司的物品应交付给众和公司，对众和公司请求姚万顺和姚淑侠交付存煤和全部物品的请求予以支持，因姚万顺和姚淑侠不交付造成的侵权事实或损失众和公司可另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持渭南市中级人民法院（2012）渭中民二初字第00007号民事判决第一项；
二、撤销渭南市中级人民法院（2012）渭中民二初字第00007号民事判决第二、三、四、五项；
三、武陟县众和物资贸易有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付姚万顺、姚淑侠租赁费3.007万元。
四、姚万顺、姚淑侠在本判决生效之日起十日内将�赁场地内武陟县众和物资贸易有限公司的存煤和物品交付给武陟县众和物资贸易有限公司。
五、驳回武陟县众和物资贸易有限公司、原玉龙的其他诉讼请求；
六、驳回姚万顺、姚淑侠的其他反诉请求。
一审案件诉讼费40160元，由武陟县众和物资贸易有限公司承担；反诉费31705.5元，由姚万顺、姚淑侠负担31071.39元，武陟县众和物资贸易有限公司负担634.11元。
二审案件受理费64604元，由武陟县众和物资贸易有限公司承担40146.14，姚万顺、姚淑侠承担24457.86元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 雁
代理审判员 刘育伟
代理审判员 赵顶峰
二０一三年十二月九日
书 记 员 李 娜