上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2888号
上诉人（原审被告）卢常旺。
被上诉人（原审原告）徐文仲。
被上诉人（原审被告）金丽梅。
上诉人卢常旺因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第192号民事判决，向本�提起上诉。本院于2014年10月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2011年2月15日，房屋（以下简称系争房屋）产权登记在徐文仲名下。2011年8月1日，徐文仲（甲方）与金丽梅（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，内容为：甲方将其拥有的系争房屋以500万元出售给乙方，双方就房屋买卖及付款方式达成如下谅解协议：一、甲方向乙方如实告知该房屋实际状况，产权证属甲方所有，但徐元季户口在系争房屋，并以此为由非法占有使用并出租该房屋已三年半，经甲方多次协商无效，通过管辖派出所多次要求其搬走和停止出租也拒之不理。由于该房屋存在居住使用的瑕疵，因此甲方提出以500万元出售给乙方，并向乙方提供相应的《公证书》和判决书等复印件证明上述情况，房屋出售后关于办理徐元季迁出及停止出租等一切问题均由乙方负责，�甲方无关。房屋以产权过户、乙方拿到产权证即为交房行为结束。如法院判决甲方赔偿徐元季部分由甲方负全责。乙方对上述条件均表示认知和接受。二、乙方向甲方如实告知，由于上海购房政策新规定，暂时无法以自己的名义购买，故只能以其表弟卢常旺名义购买。由于乙方所有资金都在有关投资运营中……因此一次性付清全额房款有困难，愿意首付甲方300万元，余额200万元在2012年前付清。乙方贷款300万元直接打入甲方银行账号。乙方保证如付款违约，愿承担支付给甲方房款10%的违约金，并退还房屋及承担所有相关费用。甲方对上述条件表示认识和接受。同日，徐文仲与金丽梅、案外人签订《房屋买卖补充协议》一份，内容为：“金丽梅（以其弟卢常旺名义）购买徐文仲房屋，并签订了《房屋买卖合同》，合同价格500万元，实际价格600万元，考虑双方实际情况�金丽梅在首付徐文仲房款300万元，2012年支付徐文仲200万元，其余100万元房款在2013年支付徐文仲或其弟徐文叔，为此双方签字特别补充说明。”
2011年8月19日，徐文仲（卖售方、甲方）与卢常旺（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）（编号1299285），约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为575万元。补充条款（一）约定1、乙方于2011年8月10日前支付甲方定金10万元，以现金形式为准；2、乙方于2011年8月20日之前支付甲方首付款215万元，以转账凭证为准；3、乙方于2011年10月30日之前支付甲方尾款345万元，以银行放款金额为准；4、剩余5万元由乙方支付腾屋时水电煤等其他杂费；5、乙方取得房地产证时，即此房屋由乙方所有，交房完毕。
2011年9月27日，系争房屋产权登记到卢常旺名下。
2012年3月，卢常旺诉至原审法院，要求判�徐元季从系争房屋内迁出。法院审理后于2012年4月11日判决徐元季迁出系争房屋。
2014年1月，徐文仲诉至原审法院，请求判令：1、金丽梅、卢常旺支付徐文仲房款300万元；2、金丽梅、卢常旺支付徐文仲违约金60万元。金丽梅辩称，不同意徐文仲的诉请。卢常旺辩称，不同意徐文仲的诉请。
审理过程中，双方对金丽梅、卢常旺是否支付了房款产生争议。徐文仲认为首付220万元是为申请银行贷款需要，由徐文仲和金丽梅互相转账形成的，金丽梅实际没有支付首付款；贷款345万元到徐文仲账户后，其中45万元分别支付了中介费、本应由卢常旺承担的税费，剩余款项直接打给金丽梅，故45万元等于又还给金丽梅了，徐文仲按照约定实际只收到房款300万元，并提供了相应银行转账记录证明。金丽梅认为房款已经支付完毕，首付220万元房款和贷款中的45万元徐文仲确实又返还了，徐文仲实际只拿到300万元，但这是基于其和徐文仲之间存在其他关系，这265万元都是徐文仲自愿补偿给其的。卢常旺认为房款都已经付清了，220万元和45万元徐文仲打回给金丽梅其不知情，房屋过户的税费是由徐文仲支付的。
原审认为，徐文仲和金丽梅在2011年8月1日签订《房屋买卖协议》和《房屋买卖补充协议》，徐文仲在2011年8月19日就同一房屋又和卢常旺签订了《上海市房地产买卖合同》，故徐文仲和金丽梅签订的《房屋买卖协议》和《房屋买卖补充协议》被后成立的《买卖合同》覆盖，徐文仲和卢常旺签订的《买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。现系争房屋已经过户至卢常旺名下，根据《买卖合同》约定，徐文仲的义务已经履行完毕。《买卖合同》约定房屋转让价款为575万元，其中5万元尾款由卢常旺支付腾房时水电煤等其他杂费，故卢常旺应向徐文�支付房款570万元。卢常旺辩称由金丽梅代付首付款220万元，但徐文仲在转账当日已将该款转回金丽梅，卢常旺通过银行贷款的形式支付了345万元房款，但其中45万元又返还给金丽梅。金丽梅辩称徐文仲转回该265万元是基于双方存在其他关系，是徐文仲自愿的，但未能提供相应证据证明，法院不予采信，故徐文仲实际收到房款300万元，卢常旺仍需支付剩余房款270万元。因金丽梅并非买卖合同当事人，故徐文仲对金丽梅的诉请，法院不予支持。因买卖合同未对违约责任进行约定，故徐文仲要求金丽梅、卢常旺承担违约责任的诉请，缺乏依据，法院不予支持。
原审法院审理后于二〇一四年九月二十四日作出判决：一、被告卢常旺于本判决生效之日起十日内支付原告徐文仲房款270万元；二、驳回原告徐文仲的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，�当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35，600元，由原告徐文仲负担8，900元，被告卢常旺负担26，700元。公告费260元，由被告金丽梅负担。
判决后，卢常旺不服，上诉至本院称，上诉人不仅让金丽梅支付了首付款220多万元，由金丽梅支付给被上诉人徐文仲的银行转账凭证为证，被上诉人徐文仲对此也予以确认；上诉人还申请了345万元银行贷款并已支付，因此上诉人已经全额支付了购房款，完成了房屋买卖的付款义务。被上诉人没有将收到的220万元房款退还给上诉人，至于被上诉人与金丽梅之间的关系与上诉人无关。现上诉人因为系争房屋的户口问题至今未能入住，且被上诉人还将有纠纷的系争房屋出售给他人，导致上诉人遭受损失。因此请求二审依法改判驳回被上诉人徐文仲的原审诉请。
�上诉人徐文仲辩称，被上诉人起初将系争房屋出卖给金丽梅，但由于金丽梅不符合购房人资格，才将购房人改为上诉人。但上诉人除了贷款，实际没有支付过一分钱房款。至于被上诉人与金丽梅之间用一笔款相互打了4次，仅系取得银行走账凭证，但金丽梅实际没有支付，且金丽梅实际也没有支付过一分钱房款。被上诉人一直在催促上诉人付款，上诉人承诺出售完毕后付款。至于房屋户口及出租情况，上诉人在购买系争房屋时就知晓相应情况，为此双方约定过户完毕就算交房完毕。因此请求二审依法维持原判。
被上诉人金丽梅未作答辩。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
另查，原审审理中，徐文仲提供：1、2011年9月19日其向税务局支付172，500元的银行签购单，旨在证明房屋过户时其代卢常旺按总房价款百分之三的比例支付税款172，500元。2、2011年9月30日其向收款人为李素芬的支付69，459元的转账凭条，旨在证明其为卢常旺办理银行贷款支付69，459元手续费。3、2011年9月30日其向金丽梅支付308，500元的转账凭条，旨在证明其向金丽梅支付308，500元。
本院认为，尽管2011年8月1日被上诉人徐文仲与金丽梅之间就系争的上海市平江路170弄4号1、6、7、10－20室房屋签订《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》，但同年8月19日上诉人卢常旺与被上诉人徐文仲签订《上海市房地产买卖合同》，约定由卢常旺购买系争房屋，且同年9月29日上述房屋登记至卢常旺名下，因此可以认定徐文仲与金丽梅之间就系争房屋的买卖关系已为徐文仲与卢常旺之间的房屋买卖所覆盖。现徐文仲提起本案诉讼，要求判令卢常旺支付相应房款，因此本案的争议焦点在于卢常旺实际支付了多少房款。对此，本院认为，除双方无争议的卢常�申请的345万元银行贷款已打入徐文仲账户、协议约定的5万元尾款由卢常旺支付腾房时水电煤等杂费外，卢常旺未提供证据证明其已支付其余房款。现卢常旺辩称在徐文仲与金丽梅之间发生的220万元钱款往来亦系其支付系争房屋的房款。对此，本院认为，鉴于卢常旺既未提供证据证明该款系其委托金丽梅向徐文仲支付，且也未提供证据证明金丽梅明确同意该款系作为卢常旺支付系争房屋的房款，在此情况下，金丽梅与徐文仲之间无论是否实际有220万元的钱款往来，均与卢常旺无干，因此，卢常旺作为实际购房人仍需按合同约定全额支付房款。但根据徐文仲提供的上述三份付款凭证及所作的陈述，其已将345万元银行贷款中的45万元（除172，500元税款、69，459元办理银行贷款的手续费）返还给金丽梅。但鉴于银行贷款系卢常旺申请及实际支付，徐文仲在未征得卢常旺同意的情况下，徐文仲无权处分该款，因此除徐文仲代为卢常旺支付的税款172，500元、办理银行贷款支付的69，459元手续费为合理费用外，其余的208，041元不应支付给金丽梅，该款仍应作为卢常旺支付系争房屋的房款。原审未将该款作为卢常旺支付系争房屋的房款不妥，本院予以纠正。至于系争房屋存在户口及出租等问题，非本案审理范围，卢常旺可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第192号民事判决；
二、卢常旺于本判决生效之日起十日内支付徐文仲房款人民币2，491，959元；
三、驳回徐文仲的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履�期间的债务利息。
一审案件受理费人民币35，600元，由徐文仲负担11，392元，卢常旺负担24，208元；公告费260元，由金丽梅负担。二审案件受理费人民币26，700元，由徐文仲负担8，544元，卢常旺负担18，156元。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……