重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00441号
上诉人（原审原告）：龙学海，男，汉族，住重庆市垫江县。
委托代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人：曾飞洋，重庆比君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭世秀，女，汉族，住重庆市永川区。
委托代理人：彭世桂，女，汉族，住重庆市永川区。
被上诉人（原审被告）：重庆市鑫垚房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区南大街48－56号。
法定代表人：杜勇，该公司总经理。
委托代理人：张昊，女，汉族，住重庆市九龙坡区。
被上诉人（原审被告）：杜勇，男，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：张昊，女，汉族，住重庆市九龙坡区。
上诉人龙学海与被上诉人彭世秀、被上诉人重庆市鑫垚房地产开发有限公司（以下简称鑫垚房地产公司）、被上诉人杜勇申请执行人执行异议之诉一案，重庆市第五中级人民法院于2015年8月21日作出（2015）渝五中法民初字第00396号民事判决，龙学海对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2015年11月13日对本案进行了询问。龙学海的委托代理人王洪，彭世秀的委托代理人彭世桂，鑫垚房地产公司及杜勇的共同委托代理人张昊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年6月24日，鑫垚房地产公司与龙学海签订《借款合同》和《抵押合同》，约定：龙学海借款800万元给鑫垚房地产公司用作经营周转；由鑫垚房地产公司以其拥有的位于永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”建筑面积4446.3㎡的预售房屋作为抵押物，对800万元债务提供抵押担保。杜勇、陈静、陈彪与龙学海签订《保证合同》，约定杜勇、陈静、陈彪以连带责任方式为鑫垚房地产公司的800万元债务提供保证担保。同日，龙学海就前述抵押物办理了抵押登记，并取得永川区房地证（押）2011字第D40376号《重庆市房地产权证》。2011年6月27日，重庆市大渡口公证处出具（2011）渝渡证字第21615号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予前述《借款合同》强制执行效力。2011年6月24日、29日，龙学海分三次将合计800万元款项支付至鑫垚房地产公司指定账户。2013年10月11日，龙学海与鑫垚房地产公司、杜勇、陈静、陈彪签订《还款协议》，确认截止2013年10月23日，鑫垚房地产公司尚欠龙学海借款本息588.24万元等内容。同日，重庆市大渡口公证处出具（2013）渝渡证字第8681号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《还款协议》强制执行效力。2014年4月17日，重庆市大渡口公证处出具（2014）渝渡证字第2775号《执行证书》，内容为：申请执行人龙学海，被执行人鑫垚房地产公司、杜勇；执行标的（1）本金480万元；（2）至2013年10月23日止，利息108.24万元；（3）2013年10月24日起至债务清偿之日止按月1.86%计息。该执行证书发生法律效力后，龙学海向一审法院申请强制执行。2014年7月8日，一审法院作出（2014）渝五中法公执字第00539号《执行裁定书》，查封鑫垚房地产公司名下位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”包括1-6-6在内的29套房屋。
另查明，2012年12月20日，彭世秀与鑫垚房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定彭世秀购买鑫垚房地产公司开发的位于重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”1-6-6号房屋，用途为住宅，建筑面积100.31平方米，总成交金额275853元。合同签订当日，彭世秀向鑫垚房地产公司支付房款225853元、购房契税8275.59元及大修基金7523.25元，鑫垚房地产公司向彭世秀出具了《收据》。2014年9月26日，彭世秀与重庆豪居物业有限公司（以下简称豪居物管公司）签订《物业管理服务协议》。2015年8月3日，彭世秀向一审法院提交重庆市永川区房地产档案馆出具的《家庭住房保有情况表》，证明重庆市永川区南大街兴南路129号1-6-6号房屋为家庭唯一住房。
再查明，重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”1-6-6号房屋被一审法院查封后，彭世秀以支付大部分房款并实际占有房屋为由，向一审法院提起执行异议，要求中止对本案房屋的执行。一审法院于2015年1月16日作出（2015）渝五中法执异字第57号《执行裁定书》，认为虽然龙学海在彭世秀购房之前已对上述房屋设定抵押权，但是彭世秀作为购买商品住房的消费者，已支付购买房屋的大部分款项，其生存权利应当优先于龙学海享有的抵押权而受到法律的特别保护，遂裁定，中止对于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”1-6-6号房屋的执行。龙学海遂向一审法院提起本案诉讼，要求判令许可对于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目1-6-6房屋的执行。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，龙学海与鑫垚房地产公司签订的《借款合同》、《抵押合同》《还款协议》是双方真实意思表示，应属有效。龙学海按约出借了相应的款项给鑫垚房地产公司，鑫垚房地产公司将重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”4446.3平方米房屋抵押给龙学海作为抵押担保，并办理了抵押登记，龙学海取得了“诗韵兰庭”1幢、2幢共计45套房屋的抵押权。但彭世秀于本案查封鑫垚房地产公司涉案房屋之前与鑫垚房地产公司已签订《商品房买卖合同》，并支付了大部分价款，且所购房屋用于居住，且彭世秀也举示了在涉案房屋所在地和户籍所在地无其他用于居住的房屋的证据，龙学海并未举相反证据予以反驳，故彭世秀就涉案房屋享有足以排除龙学海强制执行的民事权益。
综上所述，龙学海要求判令许可对于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目1-6-6房屋执行的诉讼请求不能成立，依法应不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：驳回龙学海的诉讼请求。本案案件受理费80元，由龙学海负担。
一审宣判后，龙学海不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，支持龙学海的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由彭世秀、鑫垚房地产公司、杜勇负担。主要事实和理由：1.彭世秀与鑫垚房地产公司签订的《商品房买卖合同》是无效合同。根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，案涉房屋在已经办理抵押登记后签订《商品房买卖合同》，未经龙学海同意，应属无效。2.彭世秀无充足证据证明已支付了全部购房款。彭世秀虽举示了鑫垚房地产公司开具的《收据》，但房屋价值几十万元，按照一般购房交易习惯均是通过银行转账支付，彭世秀还应当举示银行汇票凭证或银行取款凭证证明付款的事实。3.彭世秀举示的无房证明涉及的区域仅有其身份证所在区县和案涉房屋所在区县，不能充分证明案涉房屋系其唯一住房。4.彭世秀对于房屋未办理过户登记手续具有过错。彭世秀在购买案涉房屋之前应当查询房屋状况，即可得知房屋已经抵押的事实。鑫垚房地产公司未按照合同约定办理备案登记及产权登记手续时，彭世秀也应当查询了解房屋状况。
彭世秀答辩称：彭世秀与鑫垚房地产公司签订《商品房买卖合同》时对房屋是否抵押不清楚，彭世秀已支付了超过百分之五十的购房款，并已装修入住，请求驳回上诉，维持原判。
鑫垚房地产公司及杜勇答辩称：购房者对案涉房屋支付了房款。购房者是在不知抵押的情况下购买的房屋，现在房屋已经交付了。购房者出具的无房证明是属实的。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本案的争议焦点是：龙学海就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目1-6-6号房屋的执行申请是否应当许可。
本院认为，彭世秀就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目1-6-6号房屋享有的民事权益足以排除龙学海的执行申请。主要事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
首先，关于《商品房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款虽规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该款规定的“不得转让抵押财产”指的是抵押财产不能发生物权变动的效力，并不当然影响《商品房买卖合同》的效力。签订《商品房买卖合同》的行为作为债权行为系抵押财产物权变动的原因行为，该债权行为是否有效应当根据《中华人民共和国合同法》的相关规定进行评判，本案中前述《商品房买卖合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，同时该合同系各方当事人的真实意思表示，故该合同合法有效。龙学海关于《商品房买卖合同》的签订未经其允许而无效的上诉理由不能成立。
其次，案涉房屋是否系彭世秀名下唯一用于居住的房屋。本案中，彭世秀举示了其户籍所在地重庆市江北区及案涉房屋所在地重庆市永川区的无房证明，其就“案涉房屋系其名下用于居住的唯一房屋”已完成相应的证明责任。龙学海提出“彭世秀在其他地区尚有住房”，但其未举示相应证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，故应认定案涉房屋系彭世秀唯一用于居住的房屋。
最后，关于彭世秀是否已支付超过合同约定总价款百分之五十的款项。本案中，彭世秀举示了由鑫垚房地产公司出具的支付全部房款的《收据》，鑫垚房地产公司对收取彭世秀购房款的事实亦予以认可。龙学海亦未举示证据证明《收据》载明的付款情况并不属实，故应当认定彭世秀已经履行案涉房屋房款的支付义务。
综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，彭世秀就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目1-6-6号房屋享有足以排除龙学海对案涉房屋申请执行的民事权益，故对前述执行标的不得执行。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由龙学海负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审 判 长 唐渝梅
代理审判员 谭振亚
代理审判员 李 震
二〇一五年十二月二日
书 记 员 ＸＸ平