黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民四商终字第507号
上诉人（原审被告）吴国珍，住黑龙江省哈尔滨市双城区。
委托代理人张百如，黑龙江峥荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴喜凤，住黑龙江省哈尔滨市双城区。
委托代理人刘羽丰，黑龙江德廉律师事务所律师。
原审被告高芳，个体户，住黑龙江省哈尔滨市双城区。
原审被告吴廷会，个体户，黑龙江省哈尔滨市双城区双城镇凤凰城小区4栋3单元102室。
上诉人吴国珍因与被上诉人吴喜凤、原审被告高芳、吴廷会合伙纠纷一案，不服哈尔滨市双城区人民法院（2015）双商初字第929号民事判决（下称原审判决），向本院提起上诉。本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭审理本案。上诉人吴国珍及其委托代理人张百如，被上诉人吴喜凤及其委托代理人刘羽丰，原审被告高芳、吴廷会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：吴喜凤与鄂明阳、赵艳娣、高芳合伙在双城市新兴镇新民村以400，000元的价格购买村民潘洪俭住宅及宅基地，各占25%的股份。由于四人都不是新民村村民，遂以吴国珍的名义，由吴国珍做代理人与潘洪俭签订房屋买卖协议及与吴喜凤亦签订房屋买卖协议共计两份，潘洪俭与吴国珍所签订的房屋买卖协议属虚假的。吴喜凤将400，000元购房款支付给潘洪俭。2012年8月，赵艳娣将其拥有的25%股份转让给鄂文志。2015年4月，合伙人委托吴国珍将所买潘洪俭的房屋转卖出售，获得卖房款人民币1，000，000元，按份额鄂文志和鄂明阳分配到500，000元，吴喜凤未分所分款项。吴喜凤起诉要求吴国珍、高芳、吴廷会立即返还吴喜凤应分得的卖房款人民币250，000元，并自2015年4月21日起按银行同期贷款利率给付利息，承担诉讼费用。高芳、吴廷会、吴国珍答辩：1、吴喜凤与案外人潘洪俭签订的购房协议无效。2、吴喜凤实际上只是个中间人，高芳和吴国珍出资200，000元，案外人赵艳娣出资100，000元，案外人鄂明阳出资100，000元。这些钱是高芳将钱交给中间人吴喜凤，吴喜凤并没有实际出资。3、吴廷会跟高芳系夫妻，但是双方对婚后的各自的收入归各自所有，故吴喜凤起诉被告吴廷会主体错误。请求驳回吴喜凤诉讼请求。
原审判决认为：吴国珍受他人委托将房屋出售他人，将原告所分得的卖房屋款据为己有，属不当得利，应将吴喜凤所分得的款项返还给吴喜凤，拒不返还有悖法律规定，故吴喜凤要求吴国珍返还可得利益250，000元的诉讼请求，本院应予支持。吴喜凤要求高芳、吴廷会承担连带责任，因证据不足，应负举证不能的责任，本院不予支持。吴喜凤要求吴国珍承担利益损失，应按其主张权利之日起给付。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：一、吴国珍返还吴喜凤可得利益人民币250，000元；二、吴国珍给付吴喜凤利息，按本金250，000元，利率按中国人民银行同期同类贷款计算，自2015年5月4起至本判决确定履行期限前的实际给付之日止。三、驳回吴喜凤其他诉讼请求。
上诉人吴国珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审基本事实不清。吴喜凤与潘洪俭《房屋买卖契约书》于2012年3月4日签订，文字多处出现“新兴镇”。实际上新兴镇2012年5月成立，此前一直是“新兴乡”，从未有“镇”的概念。在设镇60天之前出现从未有过的“镇”的称谓，是无中生有，绝对不是笔误，只能证明契约书是假的，为打官司事后伪造。原审以此认定购房人是吴喜凤毫无根据，明显错误。二、原审没有弄清法律关系。根据法律规定，潘洪俭房屋和宅基地不能卖给外村。本案中只有吴国珍是本村人。吴喜凤和其他几人都不具备买房资格，不是买主。吴国珍的买卖契约书一清二楚写的是“新兴乡”，与买房时间和当时称谓相符，不能推翻，唯一合法有效。而房屋和宅基地转到吴国珍手中，又由吴国珍卖出，也基于他具备主体资格，独一无二。所以确认吴国珍合法买房、合法卖房是本案前提。这个法律关系不能改变。否则就导致法律关系混乱，认定事实有误，判决出错。三、不能单凭打款认定是吴喜凤买房。吴喜凤向潘洪俭打款是事实，但这笔钱是以合法买房人吴国珍名义，根据买卖契约交付的。因吴国珍与吴喜凤是亲戚（儿媳高芳是吴喜凤外甥女），，而吴喜凤又与卖房人熟悉，便委托她代办。又因当时钱凑不够，先让她垫付10万元，算是借，以后连本还息给点好处。因双方亲属关系，无需字据都认可。这是基本事实。四、基于以上事实和法律关系，完全确认吴国珍是合法买房人。合法买房又合法卖房，所得款项应由吴国珍支配。吴喜凤与吴国珍没签订分享协议，一审判决吴国珍给她25，070卖房款毫无根据。
被上诉人吴喜凤辩称：吴喜凤与潘洪俭签订的《房屋买卖契约书》中出现“新兴镇”字样，是在原新兴乡即将撤乡设镇之前。本案中是吴喜凤、鄂明阳、高芳、鄂文志等四人合伙购买潘洪俭房屋。吴国珍称是让吴喜凤垫付10万元，明显是歪曲事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告高芳、吴廷会述称：同意上诉人吴国珍意见。
在二审庭审过程中，上诉人吴国珍举示了如下证据：
证据1.黑龙江省民政厅文件黑民区（2012）66号文件。拟证明新兴镇是2012年4月23日之后设立的，之前都是新兴乡。
吴喜凤对证据1真实性没有异议，对证据指向有异议，不能凭这个文件就认为吴喜凤和潘洪俭之间的协议是作假的。
高芳、吴廷会对证据1无异议。
证据2.吴国珍户口。拟证明2012年3月7日吴国珍迁入新兴乡新民村十三委，在此时仍是新兴乡，而非新兴镇。
吴喜凤对证据2真实性没有有异议，对证明问题有异议，没有关联性，对撤乡设镇的时间我没有异议。户口上的迁入时间吴喜凤下面将举证，证明是买房在先，迁户口在后。
高芳、吴廷会对证据2无异议。
被上诉人吴喜凤举示如下证据：
证据1.新兴派出所出具的证明一份。拟证明房屋买卖是先发生的，之后吴国珍户口才迁入新民村。
吴国珍对真实性没有异议，对证明的问题有异议，只能证明迁户口的时间，不能证明买房子的时间。吴国珍不认可是2012年3月4日签的协议。
高芳、吴廷会对证据1真实性没有意见，证明的问题有异议，同吴国珍。
被上诉人吴喜凤申请证人李某某、钱某甲出庭作证。李某某证言拟证明房屋卖方是证人岳某某，证人是买卖双方联系人，房子是卖给吴喜凤。关于乡和镇的问题，写房契的时候证人在场，当时写了两份合同，一份是乡的，一份是镇的，证人当某某和镇某某，只要买方给卖方钱，房子就给卖方。证人不认识吴国珍，但是吴国珍落到了证人家户口，证人不清楚怎么回事。证人钱某乙证言拟证明写房契的时候证人在场，赵艳娣、鄂明阳、高芳和吴喜凤四个人在场，当时吴喜凤和鄂明阳去接证人的时候让证人写某某，一开始说在新兴镇买，写的就是新兴镇，后来又说过不了户，又写了一份吴国珍的，当时写的是新兴乡，当时大家也没有异议。
吴国珍对证人李某某、钱某甲证言有异议，认为证明不了3月4日写新兴镇是正确的或者合理的，因为另一份协议明确的写新兴乡，只能说根据当时的行政区划只能认为写新兴乡是真实的。在行政区划上就把3月4日的契约否定了，因为新兴镇是4月底才批准的，5月份才挂牌。证人不能自圆其说。至于新兴镇的协议怎么出现的上诉人搞不清楚。
高芳、吴廷会对证人李某某、钱某甲证言质证意见为均不属实。
原审被告高芳、吴廷会均未提交证据。
本院确认，吴国珍提交两份证据，吴喜凤、高芳、吴廷会对证据真实性无异议，本院对证据真实性予以采信。吴喜凤提交证据1与吴国珍证据2相印证，本院对该证据真实性予以采信。证人李某某及钱某甲均做为本案两份争议房屋买卖协议的书写人和中间人在协议上签字，其证言能够佐证案件事实，本院对证人证言予以采信。
二审认定事实与一审一致。
二审另查明：高芳系吴喜凤外甥女，本案购房款由吴喜凤交付卖房人潘洪俭，交款方式为预交4万元作为购房定金，剩余36万元由吴喜凤于2012年3月4日支付潘洪俭。潘洪俭于收款当日为吴喜凤出具收据，《房屋买卖契约书》起草人钱某甲、中间人李某某在收据上签字确认。吴国珍户口于2012年3月7日迁入哈尔滨市双城区新兴乡新民村。
本院认为：本案两份购房协议均涉及的主要当事人为出卖人潘洪俭、合伙购房人高芳、赵艳娣（赵艳娣将其份额转让给鄂明志）、鄂明阳、中间人李某某、执笔人钱某甲。吴喜凤持有的《房屋买卖契约书》有卖房人潘洪俭、中间人李某某、当事人鄂明阳、代笔人钱某甲签字。通过一、二审庭审，出卖人潘洪俭、合伙人鄂明志、鄂明阳，中间人李某某，执笔人钱某甲均证实潘洪俭房屋系出卖给吴喜凤。当事人对40万元房款由吴喜凤交付潘洪俭无异议，吴国珍在上诉状中称让吴喜凤垫付10万元房款，可以得出40万元购房款中吴喜凤有10万元的实际出资。《房屋买卖契约书》起草人钱某甲及中间人李某某二审出庭证实吴喜凤的《房屋买卖契约书》中“新兴镇”是笔误。卖房人潘洪俭、中间人李某某、执笔人钱某甲在一审中明确说明给吴国珍出具的《房屋买卖契约书》是为了便于过户。关于吴国珍上诉主张其委托吴喜凤向潘洪俭交付房款，吴国珍未提供相应证据证实，而潘洪俭出具的收据写明收吴喜凤卖房款40万元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，050元，由上诉人吴国珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 及思伟
代理审判员 胡世强
代理审判员 李秀艳
二〇一五年十二月八日
书 记 员 赵天宁