湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第2518号
原告湖南国美电器有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路八一桥西北侧。
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人祁凯，男，1975年9月12日出生。系公司法务经理。
被告湖南金鹰男装有限公司，住所地湖南省冷水江市沙塘湾街道办事处柳溪村。
法定代表人陈晓荣，董事长。
委托代理人李自军，男，1975年12月9日出生。
原告湖南国美电器有限公司诉被告湖南金鹰男装有限公司租赁合同纠纷一案，本院2014年8月22日受理后，依法适用普通程序由审判员周健，人民陪审员张谆谆、张均组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告湖南国美电器有限公司委托代理人祁凯，被告湖南金鹰男装有限公司委托代理人李自军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告湖南国美电器有限公司诉称：2011年7月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于长沙市芙蓉中路二段199号的新世纪花苑裙楼一楼，约定2012年5月25日起至2014年5月24日期间的年租赁费用为735000元。租赁费用每三个月支付一次。被告在每期期满前10日支付下一期租金。合同第五十条约定，如被告拖欠任何款项超过15日，原告有权解除合同，被告须向原告支付3个月租赁费用作为违约金，且保证金不退还。2013年10月被告应付2013年10月8日至2014年1月7日的租赁费，但被告以各种理由拖延，原告在催收未果的情况下于2014年1月6日发出解约函，要求被告限期缴付租金并交还房屋，被告接收函件后仍未付租金亦未交还房屋。2014年4月中旬，被告在未通知原告的情况下私自撤场。原告认为被告行为已构成根本违约，现诉至法院，诉讼请求：1、请求法院判令被告支付合同解除后的房屋占用费（2014年1月8日至2014年4月7日期间）合计275625.00元；2、请求法院判令被告支付相当于三个月租赁费用的违约金183750.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告湖南金鹰男装有限公司辩称：原告第一项诉讼请求暨合同解除后的房屋占用费275625.00元过高，请求予以核减；第二项诉讼请求要求支付相当于3个月租赁费的违约金不应该得到支持。
为支持其诉讼请求，原告湖南国美电器有限公司在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据1、房屋租赁合同，证明被告行为已构成根本违约，应承担违约责任并应支付房屋使用费；
证据2、产权证明，证明原告有出租权；
证据3、原告于2014年1月6日所发的解约函，证明被告逾期未支付到期租赁费用，原告依据合同行使解除权；
证据4、被告于2014年1月24日所发致歉函，证明被告承认欠付租金的事实，被告已构成了合同根本违约；
证据5、被告于2014年3月12日所发《关于侯家塘店解约函的回复》，证明因被告的经营原因导致无法向原告支付租赁费用和继续占用该房屋的事实构成了根本违约；
证据6、原告于2014年4月23日所发《关于你司私自撤场的声明函》，证明被告一直占用该房屋到2014年4月中旬且未支付费用；
证据7、公证书，证明被告实际使用该房屋至2014年4月中旬，后被告私自撤场未履行房屋交接义务，房屋后期一直空置；
对上述证据，被告湖南金鹰男装有限公司发表以下质证意见：
对证据1、2、4、5、7三性无异议；
对证据3关联性有异议，未收到该函件，周红的签字并不能代表我司签收；
对证据6关联性有异议，我司未盖章签收。
被告湖南金鹰男装有限公司未向本院提交证据。
本院对原告湖南国美电器有限公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性、合法性、关联性予以确认。
根据以上举证、质证及认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2011年7月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于长沙市芙蓉中路二段199号的新世纪花苑裙楼一楼，建筑面积518平方米，租赁期限从2011年7月8日起至2015年5月24日止，其中2012年5月25日至2014年5月24日期间的年度租赁费用为735000元，租赁费按季支付，每期期满前10日支付下一期租金。合同第五十条约定，如被告拖欠应支付的任何款项超过15日，原告有权解除合同，被告须向原告支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还。第五十六条约定，合同提前终止的，如被告未按合同约定的时间及方式归还租赁房屋，则应每日按约定租金标准的150%支付使用费，并赔偿原告因此遭受的全部损失。合同签订后被告缴纳了保证金116666.7元。2013年10月被告应预付2013年10月8日至2014年1月7日期间的租赁费，但被告以各种理由拖延，原告多次催收未果后于2014年1月6日发出《解约函》，解除了与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告5日内腾退房屋，被告于同日接收函件后未向原告交还房屋。后双方就解约、逾付租金等问题多次函件往来，未能达成一致意见。2014年1月24日，被告向原告缴付了2013年10月8日至2014年1月7日期间的租赁费183750元。2014年4月中旬，被告在未通知原告的情况下自行撤场。2014年4月23日，原告向被告发出《关于你司私自撤场的声明》，要求被告接收函件后5日内对场内遗留物品予以处理，逾期原告将视为被告放弃遗留物品的所有权，原告将自行处理，并应由被告承担相关费用。2014年5月16日，原告向长沙市公证处申请对上述租赁房屋内现状进行了保全证据公证，查明被告已停止经营，但房屋内仍遗留了被告部分物品。后原告自行将租赁房屋内物品予以了清理。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。因被告延迟支付租金达到了双方约定的合同解除条件，原告依法解除合同并通知了被告，合同自通知送达之日起解除。但被告未按通知要求腾退房屋，之后又于2014年4月中旬自行撤场，其应当承担房屋占用费，现原告要求被告按原租赁费的150%支付房屋占用费275625元符合合同约定，本院予以支持。双方约定违约金按3个月的租赁费标准支付，因被告已超额支付了50%的租赁费，且保证金亦依合同约定不予退还，原告的损失已经得到弥补，原告再要求违约金则过分高于其因此遭受的实际损失，本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、限被告湖南金鹰男装有限公司于判决生效后十日内支付原告湖南国美电器有限公司房屋占用费275625元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告湖南国美电器有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费8185元，由被告湖南金鹰男装有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 健
人民陪审员 张谆谆
人民陪审员 张 均
二〇一五年一月二十二日
代理书记员 刘 彦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。