河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2015）信浉民初字第29号原告范建一，男，1953年11月19日出生，汉族。委托代理人范雨，男，1983年7月11日出生，汉族，系原告范建一之子，一般代理。委托代理人李伟，河南问通律师事务所律师，一般代理。被告信阳隆圣房地产开发有限公司。法定代表人熊友凤，该公司董事长。委托代理人邓元周，该公司经理，特别授权。委托代理人黄沙，河南天风律师事务所律师，一般代理。原告范建一与被告信阳隆圣房地产开发有限公司（以下简称隆圣公司）因房屋拆迁安置协议纠纷一案，本院于2013年1月22日作出（2012）信浉民初字第1570号民事判决书，宣判后被告隆圣公司不服判决提起上诉，信阳市中级人民法院（2013）信中法民终字第560号民事判决书判决维持原判。后被告隆圣公司提起再审申请，2014年12月1日河南省高级人民法院作出（2014）豫法民提字第00143号民事裁定书，裁定：一、撤销信阳市中级人民法院（2013）信中法民终字第560号民事判决书和信阳市浉河区人民法院（2012）信浉民初字第1570号民事判决书；二、本案发回信阳市浉河区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告范建一委托代理人范雨、李伟，被告隆圣公司委托代理人邓元周、黄沙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范建一诉称，原告的原房屋门临信阳市浉河区东方红大道（上、下两层门面房一套、住房一套，共计151.77平方米），被告欲占用原告的房屋进行商品房开发销售。原、被告于2008年6月19日达成《拆迁补偿安置协议》，协议约定过渡期为18个月。协议签订后，原告依约履行了该协议，及时搬出房屋，交由被告拆迁建房，至今未向原告交付房屋。现请求依法判令：一、被告尽快交还原告门临东方红大道1号楼上、下两层独立之门面房，返迁门面房宽度不得少于原告被拆门面房宽度（中到中3.38米）。面积不得少于原被拆门面房面积；二、自18个月过渡期满之日起按照每年60000元标准赔偿原告至2012年12月19日止的经营性损失165000元、其他经济损失18800元（含发回重审后增加诉讼请求的金额交通费、诉讼费等8800元）；三、被告承担本案诉讼费用。被告隆圣公司辩称，原、被告签订的合同是裁判根据之一，合同存在是本案存在前提，根据意思自治规定及立法精神，双方合同只要未违反法律强制性规定，就为合法有效。门面房现成状态是按照市政府规划要求，不可能有两层门面房，不属于我公司违约，案件发回是因为不好分割，不好执行，一共涉及9户门面房，我公司是综合考虑9户情况，第一个方案是公司按照评估合理价格统一收购全部买回来，第二种方案是一人或者多人把剩余门面买回去，第三种是他们个人租或者联合租，第四种方案是如果愿意可以调换侧面门面房，也是按照评估统一来调换。租金损失我公司不承担赔偿责任，拆迁协议中约定的过渡费等已经全部支付给原告，我公司并未违约，原告原先房屋也没有达到营业租赁标准，再要求赔偿营业损失没有依据。而且我们与原告签订的协议只是约定了交付多少面积，并没有约定交付单门独户的门面房，也没有约定宽度多少米，根据拆迁补偿协议，答辩人无任何违约行为，依法应驳回原告诉讼请求。经审理查明，2008年6月19日，原、被告签订了《拆迁补偿安置协议书》一份，协议约定的主要内容有：1、根据规划，被告信阳隆圣康泰房地产开发有限公司（协议中甲方，后更名为信阳隆圣房地产开发有限公司）拆除原告范建一（协议中乙方）各类房屋建筑面积151.77平方米及其附属物（见附件：现场验收单，拆迁补偿安置结算表），乙方在2008年6月29日前应将房屋腾空，并交甲方拆除。2、乙方自愿选择补偿安置方式为产权调换。3、产权调换区域位置在原区域。4、乙方自行安排过渡期住房的，甲方按拆迁房屋使用面积每月每平方米2元支付给乙方临时过渡费。过渡期共18个月，安置房提前交付使用的，过渡费据实结算，因甲方原因延长约定过渡期限的，甲方自逾期之月起加倍支付过渡费。5、产权调换的具体方式为，（一）甲方返给乙方门临东方红大道（一号楼）一层29.23平方米，对等面积互不补差价，超出面积按每平方米5000元互相补价。（二）甲方返给乙方二层32.62平方米，对等面积互不补差价，超出面积按每平方米3000元互相补差价。（三）甲方返给乙方高层住宅一套，面积89.56平方米，对等面积互不补差价，超出面积按每平方米2600元互相补价，优惠10平方米按10﹪优惠。合同签订后，原告依约定将房屋交付被告拆除。2011年10月30日被告开发建设的工程竣工，2011年10月31日，被告公告通知各拆迁户办理交房事宜，在此期间，由于双方因交房具体位置无法确定而产生纠纷，经政府部门多次协调未能达成调解一致。另查明，原告范建一原房屋门临东方红大道，宽3.38米，拆迁前原房屋出租租金为每年28000元。原告在原一审时第四项诉讼请求为要求被告向原告返还1号楼前排面临东方红大道19—20层高层住宅一套，后原、被告均认可该项纠纷双方已经协商解决，原告诉讼过程中撤回该项诉讼请求。另本案诉讼过程中原告范建一认可被告隆圣公司已支付完毕过渡期满至2012年12月19日止的经营性损失，原告申请撤回要求被告支付过渡期满至2012年12月19日止经营性损失的诉讼请求，并认可已经就2012年12月19日之后的经营性损失（租金损失）另行起诉。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务，本案原、被告签订的拆迁补偿安置协议是双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方应本着诚实信用原则认真履行。但由于双方在合同中仅约定被告向原告返还门临东方红大道（一号楼）一层29.23平方米，二层32.62平方米，并未明确约定原告返迁面积的性质或用途以及返迁面积的长和宽，原告将该面积解释为是一间门面房，而被告将该面积理解为是商场整体中的一部分，由此导致该房屋迟迟不能交付并最终诉讼至法院。对此本院认为，首先依据合同目的的解释方法，拆迁前原告的房屋系独立结构的商住房，被告作为拆迁开发一方应对相关规划及建设情况作出充分的说明和解释，因其未提供证据证明目前房屋开发建设的现状是由于政府行为等不可抗力导致原规划变更，因此应承担相应的履行困难的责任；其次，从合同文义及所建房屋现状理解，合同约定返迁预设条件为对等面积互不补差价，超出面积按合同约定标准互补差价，该条件设立的本意表明被告订立合同之前开发建设的并非商场，且该合同约定的返迁房屋住宅计量标准亦为“套”即独立房屋。综上所述，本院根据拆迁前原告房屋的情况，及当事人订立合同目的的本意，将双方在合同中约定的面积理解为独立门面房，被告应当依照协议约定返还原告范建一门面房，实际交付门面房的面积如与合同约定存在误差应按原、被告签订的《拆迁补偿安置协议书》标准执行。另依照双方协议约定，被告应在2009年12月19日前（即过渡期满18个月）向原告交付房屋，被告未履行该义务已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。原告范建一原起诉要求被告承担自18个月过渡期满之日起至2012年12月19日止的经营性损失，后以被告已支付完毕为由撤回该项诉讼请求，是其对自身诉讼权利的合法处分，本院予以准许。但原告主张其他经济损失18800元，对此仅提供了478.5元交通费票据，未提供其他证据证实，且原告认可该18800元主张金额中包含要求被告支付的诉讼费用，与原告的其他诉讼请求相重复，本院对该部分损失认定为478.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告信阳隆圣房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内将其建成的位于信阳市东方红大道申城花园小区临东方红大道1号楼门面房一层29.23平方米（宽3.38米）和二层32.62平方米交付给原告范建一。若履行不能，经原告范建一同意可按照该地段同类房屋市场价值予以经济赔偿。二、被告信阳隆圣房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告范建一交通费478.5元。三、驳回原告范建一的其它诉讼请求。本案案件受理费3800元，由被告信阳隆圣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提交副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 彭 威审判员 李 博审判员 杨丽华二〇一五年五月四日书记员 黄 丹