广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺八民二初字第1956号
原告：谢振庄。
委托代理人：黎海能，广西宏民律师事务所律师。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区星光路**号。
法定代表人：覃展敏，董事长。
委托代理人：欧海燕，广西灵丰律师事务所律师。
原告谢振庄诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月14日公开开庭进行审理。原告谢振庄及其委托代理人黎海能、被告委托代理人欧海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年3月12日，原告与被告签订《商品房定向开发协议》，双方约定：原告购买被告位于贺州市万兴路83号湖广大市场——湖广现代展贸批发中心A区12栋04号房，单价为每平方米2280元，总金额299182元，交房时间为2010年6月30日前。第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一或第二项处理：1、原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房款退还给原告，并按已付房价款的1‰赔偿原告损失……。合同签订后，原告支付全部购房款，被告于2010年8月15日将商品房交付原告使用，但原告至今还没有取得房地产权属证书。为此，原告多次找到被告，要求解除《商品房买卖合同》，被告不予理睬。原告还为购买该房屋支付了税、费等各项费用共计7040元。因被告将房屋交付原告使用已满4年，原告还没有取得房地产权属证书，因此，请求法院判令1、解除原告与被告于2010年3月12日签订的《商品房买卖合同》；2、被告将原告已支付的房价款299182元退还给原告；3、被告赔偿原告已支付的各项损失合计人民币7040元；4、被告以原告已付房款299182元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付原告违约金。本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实向法院提供的证据有：
1、原告身份证，证明原告的主体资格；
2、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方在商品房买卖合同中的权利义务；
3、销售不动产统一发票、个人购（建）房担保借款合同、借款借据，证明原告已经付清全部购房款；
4、收据、发票，证明原告支付的税、费等合计7040元。
被告桂东公司辩称：1、原告请求解除《商品房买卖合同》的条件尚未成就。原告通过向银行按揭贷款的方式购买商品房，所购房屋作为银行按揭贷款的抵押物，借款保证人为被告，借款合同成立生效后，原告如要对抵押物作出处分，需要经贷款人书面同意。根据借款合同的约定，解除条件尚未成就。2、根据房屋验收记录，被告于2010年11月3日向原告交付房屋，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，应当在商品房交付使用之日起360日内为原告取得房地产权属证书，即应当到2011年10月28日止，如果原告选择退房，应当在2011年10月29日起向被告提出请求，根据《民法通则》规定，原告主张退房的诉讼时效期限为二年，原告应当在两年之内即从2011年10月29日起至2013年10月29日止向被告主张解除《商品房买卖合同》，原告现在起诉已经超过了两年诉讼时效。原告在本案前未向被告主张过退房，而且继续对该房屋占有、居住和使用，至今已有5年多。原告以自己的行为表明其选择的是不退房。因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。
被告桂东公司为其辩称向法院提供的证据有：
房屋验收记录，证明被告于2010年11月3日交付房屋给原告。
经开庭质证，被告对原告证据均无异议，但认为证据4不是损失。原告对被告证据无异议。对双方均无异议的证据，本院予以认定。
综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：
原告与被告于2010年3月12日签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售位于贺州市万兴路83号的贺州·湖广国际大市场A区12栋04号房，建筑面积131.22平方米，房价款299182元，付款方式为银行按揭贷款。被告应在2010年6月30日前，将经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位及消防单位竣工验收合格的商品房交付原告。合同第十五条关于产权登记的约定注明，被告应当在商品房交付使用后360日内办理产权登记，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告如退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1‰赔偿原告损失。原告如不退房，被告按已付房价款的1‰支付违约金。合同还约定了双方其他权利义务。2010年11月3日，被告将商品房交付原告使用，双方办理了房屋交接手续。原告随即装修入住至今。因原告一直未能取得房地产权属证书，向被告要求退房未果，双方由此涉诉。
本院认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，被告也依约向原告交付房屋。因双方房屋交付已实际履行完毕，原告自2010年11月3日接收房屋后已装修入住，对房屋享有占有、使用和支配的权利，至今已超过5年的时间。因此，原告主张因被告未能办理房屋权属证书，要求解除双方签订的房屋买卖合同并退房、赔偿损失的请求，本院不予支持。但因被告一直未给原告办理房地产权属证书，违约行为一直持续，原告可以主张被告逾期办证的违约责任，原告的请求并未超过诉讼时效。根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告未能在交付房屋后360日办好房地产权属登记证书，被告已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告桂东公司应当承担相应的违约责任，应向原告支付逾期办理的违约金。原告关于请求被告支付违约金的主张，本院予以支持。按照合同约定，逾期办理的违约金为已付房价款的1‰，该约定不能弥补原告因此造成的损失。原告主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告要求调整违约金的主张，本院予以支持，但综合原告实际损失考虑，违约金以购房款的日万分之一计算为宜。从原告2010年11月3日收房之日起360日后，即2011年10月30日起，被告须承担逾期办理的违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应支付原告谢振庄逾期办理违约金（以299182元为基数，按日万分之一的标准，从2011年10月30日起计至办理房屋权属登记备案之日止）。
二、驳回原告谢振庄的其他诉讼请求。
本案受理费5894元（原告已预交），由原告谢振庄负担4994元，被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担900元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 邓 媛
代理审判员 张媛月
人民陪审员 李运党
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 黄雪娟