江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终5506号上诉人（原审被告、反诉原告）：曹和平。委托诉讼代理人：赵鸿，江苏衡鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李亚东。委托诉讼代理人：冯景善，江苏格致律师事务所律师。上诉人曹和平因与被上诉人李亚东租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2015）张开民初字第01091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹和平上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请或发回重审。事实和理由：一、上诉人在2015年4月向被上诉人口头提出就装潢补偿款进行谈判并要求搬至新的场地，但因被上诉人拒绝支付故上诉人将涉案房屋占用为仓库而非用于经营。二、拆迁公告的内容不足以让上诉人就装潢补偿协议与被上诉人进行磋商，故被上诉人隐瞒了拆迁事实。三、自2015年4月起，汽车市场已因拆迁而搬迁，履行租赁合同的基础和前提已不存在，故应依法调低租金。被上诉人李亚东辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。原审原告李亚东向一审法院起诉请求：一、曹和平支付使用费41663元（从2015年7月8日至2015年12月11日，按每年10万元计算）及电费1180元（审理中，李亚东要求按2363度电、每度0.5元结算）；二、诉讼费由曹和平承担。原审反诉原告曹和平向一审法院反诉请求：一、李亚东赔偿装潢拆迁补偿款和其他各项损失共计130466.09元；二、诉讼费由李亚东承担。并应驳回李亚东的本诉诉讼请求。一审法院认定事实：2012年7月8日李建新代表李亚东（甲方）与曹和平（乙方）签订房屋租赁协议书，约定：甲方将自有的、坐落于张家港杨舍镇城东村、江苏世纪星汽车城6号展厅（以下简称涉诉房屋）内约300平方米（从东边墙向西延伸10.8米，13片地砖为界）租赁给乙方；租期从2012年7月8日至2015年7月7日，在租期内如乙方提前终止合同，应赔偿甲方违约金5万元；租金每年10万元，先付后用；在租赁期内水电费由乙方按月交清，租赁房屋内的电话、电视线路等一切费用由乙方负担；乙方如需增加设备或进行装修，须征得甲方同意，费用全部由乙方自行承担；乙方退租时，不得破坏楼顶、墙地面整体装修和连接设备，并保持装修原样交还给甲方；在租赁期内如遇政府拆迁，乙方在租赁内部的装修补助属乙方所有，如乙方提前结束合同或者到期以后，乙方装修不得拆除，甲方不作补偿；双方并就其他合同条款进行了约定。曹和平按约支付了三年的租金。李亚东按约将上述房屋交付给曹和平。曹和平将上述房屋用于其为法定代表人的张家港市华亿汽车销售有限公司（以下简称华亿公司）的经营。华亿公司对租赁房屋进行了装修。2015年7月7日租赁期限届满后，曹和平继续占用租赁房屋。至2015年12月1日曹和平将占用的租赁房屋腾空。至2015年12月11日曹和平与李亚东办理了涉诉房屋的交接手续。曹和平拆除了涉诉房屋原装潢部分中的背景墙、地板、室外广告及标识。在曹和平占用涉诉房屋期间，尚欠电费2700元未支付。曹和平认为涉诉房屋在其租赁期内拆迁，因此应由曹和平获得有关租赁房屋装潢的拆迁补偿款。李亚东无法和曹和平达成一致意见，为此引起涉案纠纷。上述事实有李亚东对出租房屋的房屋所有权证及土地使用权证、房屋租赁协议书、华亿公司的营业执照、交接手续及交接时涉诉房屋照片及当事人陈述佐证。一审审理中，李亚东举证了：一、与民安财产保险有限公司苏州中心支公司的房屋租赁合同，该合同中租赁期限从2015年7月1日至2015年12月31日，租赁标的为涉诉房屋的第二层面积258平方米；二、与肖勇的房屋租赁协议书，该合同的租赁期限从2013年1月1日至2015年12月31日，租赁标的为涉诉房屋底楼展厅内约300平方米左右；以及2016年1月29日肖勇交纳2016年1月房租及2015年度电费的收款收据。三、2016年1月26日张家港市住房和城乡建设局说明，该说明中反映：李亚东的出租房屋在世纪星汽车城拆迁征收范围内，已经签订了《张家港市房屋征收（非住宅）货币补偿协议书》，李亚东选择了异地安置土地自行建房，因安置土地尚未到位，因此至2016年1月26日李亚东仍未交出被征收房屋的钥匙将被征收房屋交付给拆迁部门。李亚东认为，上述证据可以表明至2015年年底涉诉房屋仍然在正常经营。曹和平对一、二真实性无法确认，对三无异议，但认为未明确何时签订了补偿协议，有关补偿协议中有关项目补偿款应属于曹和平获得。一审法院认为，曹和平获得其租赁装潢的拆迁补偿款的前提是在租赁期内涉诉房屋被拆迁，而上述证据表明至2016年1月李亚东尚未将涉诉房屋交付给拆迁部门，也即涉诉房屋在曹和平租赁期限内没有因拆迁而被禁止使用、影响曹和平对租赁房屋的租赁使用权。李亚东认为至2015年12月11日交接租赁房屋时，曹和平尚有2363度电的电费未结算。曹和平对此未提出异议。一审法院对此予以认定。因此，曹和平应给付李亚东结欠电费1180元。一审审理中，曹和平举证了：一、2013年3月7日涉及涉诉房屋的房屋征收告知书、2013年12月30日关于国有土地上房屋征收的决定（世纪星汽车城地块）（该决定中规定有关拆迁协议的签约期限从上述决定公告之日至2015年12月31日）、2013年12月30日关于国有土地上房屋征收决定的公告；二、江苏世纪星汽车城有限公司（以下简称世纪星公司）对其承租户的告知书，其中世纪星汽车城通知其承租户在2015年4月30日前搬离，以及要求承租户归还租赁场地、设施，与承租户补偿款结算、水电费结算等内容。上述证据证明李亚东收到有关拆迁事项后没有告知曹和平，对曹和平进行了隐瞒。李亚东认为，对于证据一、无异议，有关部门及世纪星公司对于拆迁事项在拆迁范围内进行公告，该区域内的经营单位都收到了通知，李亚东没有也无需隐瞒政府公告内容。公告是对拆迁的预告，从中可确定最终签约日期是2015年12月31日。对于证据二、是世纪星公司对其承租户的通知，是作为被拆迁人的世纪星公司对拆迁事项的处理，与本案双方当事人无关联性。一审法院认为，拆迁公告是以公告形式告知，曹和平作为在拆迁范围内的经营户应明知公告内容，李亚东即使想隐瞒拆迁事实也不可能。有关公告在2013年12月就已经发出，不论是房屋出租方李亚东还是租赁方曹和平均有足够的时间考虑、协商是在租赁期间内提前终止租赁协议还是将租赁协议履行完毕。世纪星公司发出通知、打算何时向其租户收回出租房产、如何与其租户进行结算，与本案双方当事人没有关联性。在本案中，作为出租方的李亚东或政府拆迁部门在租赁期限内均没有以拆迁为由要求曹和平退房，曹和平也不仅在租赁期间内占用租赁房屋，在租赁期限届满后仍继续占用房屋达五个月。本案涉诉房屋在租赁期内没有被实际“拆迁”。曹和平举证了华亿公司2012年6月对涉诉房屋进行装潢的图纸、工程结算书、照片、支付装潢费用的收据及发票，认为其装璜投入为109433.77元（包括背景、工作台、玻璃隔断、连门、吊顶、地板、门头铝塑板、客户接待区抬高和地板、外墙广告制作和安装费等）及广告字牌、标识制作安装费36818元，上述装璜折旧后要求李亚东按70%赔偿；曹和平并要求李亚东赔偿其：座机移机费416元、空调移机费750元、搬运费5000元、营业执照费2000元，停产停业费22500元。李亚东对曹和平主张的上述损失及证据不予认可，认为广告字牌、标识曹和平已经拆除，与我方无涉；曹和平要求的其他损失没有依据，有关搬迁费及停产停业等费用是曹和平自身经营所应当承担的经营成本，应由其自行承担。一审法院认为，曹和平实际占用租赁房屋超出了租赁期限，在租赁期限届满后，曹和平在与出租方即李亚东无法达成继续租赁协议的情况下，本应履行作为承租方的义务：即搬离涉诉租赁房屋返还租赁物给出租方。因此，因搬离涉诉房屋而产生的费用属于曹和平履行自身义务应付的费用，应由曹和平自行承担，曹和平要求李亚东承担该部分费用没有合同及法律依据。曹和平实际在租赁期限届满后又占用租赁房屋几个月后才搬离租赁房屋，已经充分使用了其对租赁房屋的装璜。在租赁协议中已经对租赁期满后装潢的处理方式进行了约定，根据约定，李亚平不应补偿曹和平任何装璜损失。曹和平在搬离租赁房屋时拆除了地板、广告牌等等设施，现又要求李亚东对这些被拆走设施进行赔偿更是没有依据。曹和平不仅在租赁期间占用了租赁房屋，在租赁期满后仍继续占用租赁房屋，李亚东或政府拆迁部门并未阻碍曹和平对租赁房屋行使使用权，曹和平并不存在无法使用租赁房屋导致停产停业的事实。因此，曹和平要求李亚东赔偿停产停业的损失没有事实依据。一审法院认为，李亚东与曹和平签订的房屋租赁协议是双方真实意思的表示，不违反法律规定，应为合法有效。曹和平在租赁期满后应及时将租赁房屋返还给出租方李亚东。曹和平在租赁期限届满后继续占用租赁房屋的，应赔偿其占用期间给李亚东造成的租金损失并负担其继续使用期间产生的电费等费用。现李亚东要求按房屋租赁协议约定租金标准计算曹和平继续占用租赁房屋期间的使用费，并无不当，可以支持。在一审审理中，曹和平已经将租赁房屋腾空并返还给李亚东，李亚东要求曹和平迁让出租赁区域的诉讼请求曹和平已经实际履行完毕，因此此诉讼请求已经解决。涉诉房屋被列入拆迁征收范围与实际被征收，从而导致涉诉房屋不能实际使用是两个概念。曹和平认为租赁房屋在租赁期间被拆迁与其在租赁期满后仍继续占用租赁房屋的事实明显相悖。因此，曹和平要求李亚东赔偿其租赁期间内拆迁造成的各项损失的反诉请求没有事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决：一、曹和平应给付李亚东占用租赁房屋的使用费41663元及电费1180元，共计42843元，限曹和平在判决生效后十日内履行。二、驳回曹和平的反诉诉讼请求。本诉案件受理费750元、反诉案件受理费1455元（已经减半收取），共计2205元由曹和平负担。二审审理中，曹和平向本院提交如下证据：一、黄敏出具的情况说明一张及附件三张，证明2015年6月9日上诉人经营地址已经变更成张家港市人民东路城宇大厦，而不在原址经营；二、张家港市福星汽车销售服务有限公司出具的情况说明，证明上诉人为配合政府旧城改造和汽车城整体搬迁，于2015年5月底退出原世纪星汽车城并搬入新址。李亚东的质证意见为，前述证据均不属于新证据且与本案无关联性，证人亦应出庭。以上事实，有情况说明、照片及二审调查笔录予以佐证。对一审法院查明的其他事实本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从2016年1月26日张家港市住房和城乡建设局出具的说明及2015年12月11日曹和平及李亚东办理涉案房屋的交接手续均可证实，在涉案房屋租赁合同约定的租赁期限内房屋并未被实际拆迁，而曹和平在一、二审中提供的证据均不足以证明因涉案房屋纳入拆迁范围已影响到了曹和平在租赁期限内对房屋的正常使用，另双方在合同中亦明确约定合同到期以后曹和平的装修不得拆除且李亚东不作补偿，故曹和平要求李亚东支付装潢拆迁补偿款及相关损失并无任何法律及事实根据。曹和平上诉认为李亚东隐瞒拆迁公告及汽车市场已因拆迁而搬迁故履行租赁合同的基础已不存在，并无相应的证据予以佐证，本院对此不予采信。至于曹和平提出自2015年4月其将涉案房屋用于仓库而非经营的上诉主张，并未影响到其对房屋租金及占有使用费的负担，故本院对此亦不予支持。综上所述，上诉人曹和平的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2205元，由上诉人曹和平负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾代理审判员  黄学辉代理审判员  黄源榕二〇一六年八月十二日书 记 员  袁丽媛