天津市静海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民初字第3521号
原告陈培海，男，汉族，静海县人，住天津市静海县静海镇。
委托代理人白春燕，女，汉族，天津市河东区人，住天津市静海县静海镇。
委托代理人冯玉光，天津津盛律师事务所律师。
被告天津市绿园房地产开发有限公司，地址天津市静海县。
委托代理人刘静安，天津金匙律师事务所律师。
原告陈培海与被告天津市绿园房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理，依法由代理审判员李佳怡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈培海委托代理人白春燕、冯玉光，被告委托代理人刘静安到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈培海诉称，2011年10月31日，原、被告双方签订一份天津市商品房买卖合同，合同编号为2011—0166878。约定由原告购买位于静海镇锦绣家园7号楼—801。建筑面积为128.15平方米，房屋总价款为1261295元（含地下车位100000元）。依照合同约定，原告已全部履行了付款义务。被告应于2013年4月30日前将上述商品房交付原告。但被告承建的上述商品房至2014年1月3日才办理商品房竣工验收登记。鉴于此，被告至2014年1月3日才具备交付商品房条件，被告已违反了双方签订的合同约定，构成违约。根据双方签订的合同第五条规定，被告应向原告支付商品房总价款（2013年5月1日至2014年1月3日期间）246天利息（按商品房按揭贷款利率计算）59930.52元；违约金15513.93元。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交付商品房利息59930.52元；2、支付违约金15513.93元；3、诉讼费由被告承担。
被告天津市绿园房地产开发有限公司辩称，被告实际交房日期是2013年10月21日，在当日原告已经领取了钥匙并实际入住。被告交付房屋是有逾期，但逾期日期应截止到2013年10月21日，原告主张的利息和违约金也就应该计算到那天。因逾期超过90天，被告应给付原告违约金，但90天以内的部分不应计算违约金。另外原告计算的利息应该按照合同约定，按人民银行同期贷款利率计算，而不是原告主张的按揭贷款利率。原告起诉的总房款应该是合同约定的1161295元，地下车位因双方未签订合同，故不应该计算逾期交房利息和违约金。故不同意原告的诉讼请求。
原告就其主张向本院提交如下证据：
一、2011年10月31日原、被告签订的编号为2011—0166878号商品房买卖合同，证明双方之间存在房屋买卖合同关系，原告已经交付了全部房款，双方在合同中也约定了交付时间及逾期交房的违约责任。
二、2011年10月13日商品房交易资金监管收款凭证和还贷款明细、2014年3月24日交付房款发票、2011年10月13日地下车位款收据，证明原告在2011年10月13日通过贷款向被告交付房款1159573元，在2011年10月13日向被告交付地下车位款项100000元。
被告的质证意见：对证据一、二的真实性没有异议，承认双方之间存在商品房买卖合同关系，且根据房屋实际面积原告已经交纳了购房款1159573元，被告也认可收取了地下车位款100000元，但认为地下车位的收据和商品房买卖合同没有关系，不适用一个合同计算利息和违约金。
被告就其主张向本院提交如下证据：
一、2013年10月21日原告本人签字的房屋入住交接单，证明当天经双方共同验收，原告接收了商品房。
二、2014年1月3日商品房准许交付使用证，证明当天被告取得了该使用证。
原告的质证意见：对证据一、二的真实性没有异议，认可在2013年10月21日签了交接单，但是该交接单不能证明被告履行了交付房屋的义务。
综合原、被告的举证、质证及开庭审理情况，本院确认如下事实：
2011年10月31日原告陈培海与被告天津市绿园房地产开发有限公司签订了2011—0166878号天津市商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的坐落于原静海县委所在地锦绣家园7号楼—801房屋，房屋建筑面积为128.15平方米，价格为9062元／平方米，价款为1161295元，房款单价不变，总价格根据房屋实际面积调整，多退少补；商品房竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，被告应于2013年4月30日前将符合交付条件的商品房交付原告使用；原告应于2011年10月18日前向被告交付首付款461295元，其余价款通过贷款方式给付；如被告未按本合同约定的日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的0.50‱向原告支付违约金。合同签订后，经实地丈量，房屋面积为127.96平方米，总房款应为1159573元。原告依约向被告支付了房款，被告于2014年3月24日向原告出具总房款发票。2013年10月21日原告领取了钥匙并在锦绣家园住宅小区入住房屋验收交接单上签字。2014年1月3日被告取得锦绣家园7号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。因被告逾期交房，双方协商未果，原告故诉至法院，要求被告支付逾期交房利息和违约金。
另查，2011年10月13日被告收取原告地下车位款项，金额为100000元，但双方就地下车位并未签订书面合同。
本院认为，原、被告签订的天津市商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定履行。原告依约履行了付款义务，被告应按照约定的时间将商品房交付原告，但被告直至2014年1月3日才取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，该商品房方具备交付条件，被告虽主张原告在2013年10月21日领取了钥匙并在验收交接单上签字，但该主张并不能对抗双方对于交付房屋的书面约定，故原告要求被告自应交付房屋之日次日即2013年5月1日起至2014年1月3日止（共248天）承担违约责任之主张，本院予以支持，因逾期交房已超过90天，按照合同约定除利息外，被告还应支付原告违约金。
关于违约责任计算基数，即房屋总价款问题，原告主张应包括地下车位的100000元，因房屋买卖是要式法律行为，应签订书面合同，而原、被告双方就地下车位未签订书面合同，对于交付时间和违约责任没有进行约定，故原告要求就地下车位价款计算利息和违约金的主张，本院不予支持。违约责任应以原告实际支付的商品房价款1159573元为基数计算。
原告主张应按商品房按揭贷款利率计算逾期交房利息，因双方对违约责任有书面约定，故应按照合同约定的银行同期贷款利率计算利息。
关于违约金计算一节，根据双方合同约定，违约金应从应交房之日90日之后起算，按日0.50‱计算，共计9161元（1159573元×（248-90）×0.50‱］。
综上所述，被告应自2013年5月1日起至2014年1月3日止，以1159573元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期交房利息，并支付违约金9161元。案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、被告天津市绿园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈培海自2013年5月1日起至2014年1月3日止的逾期交房利息（以1159573元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
二、被告天津市绿园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈培海逾期交房违约金9161元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费843元，由原告陈培海承担124元，由被告天津市绿园房地产开发有限公司承担719元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 李佳怡
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 李红艳