济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民一初字第856号
原告济南邦和物业管理有限公司（组织机构代码78064007-5），住所地济南市。
法定代表人陈革，董事长。
委托代理人刁士刚，男，济南邦和物业管理有限公司职工，住济南市。
委托代理人郭晓芳，女，济南邦和物业管理有限公司职工，住济南市。
被告唐赢，男，住济南市。
原告济南邦和物业管理有限公司（以下简称邦和物业公司）与被告唐赢物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邦和物业公司的委托代理人刁士刚，被告唐赢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邦和物业公司诉称，被告唐赢系济南市天桥区金色阳光花园的业主，原告邦和物业公司受小区开发商济南华夏海龙房地产开发有限公司及被告委托，对小区提供物业服务，并与被告签订物业服务协议，约定被告唐赢应交纳物业管理费标准为1.35元／月／建筑平方米，逾期需按日5‰向原告支付违约金。被告唐赢自2011年12月31日至2015年9月30日共拖欠原告物业管理费4391.6元。原告多次向被告催要，被告拒不支付。为保持小区和谐的生活氛围，在被告及时支付拖欠物业费的前提下，原告自愿放弃追究被告违约金的权利。现原告诉至法院，请求判令：被告支付拖欠原告的物业管理费4391.6元。
被告唐赢辩称，一、被告不按时缴纳物业费系因原告没有履行物业服务协议及未按相关规定提供相应服务，没有达到服务协议中约定的标准。由于物业公司的严重违约，质价不符，自从被告入住涉案房屋后，物业公司的服务质量越来越差，物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、公共设施损毁、排水不畅、小区治安案件频发，业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，现列举如下：第一，物业公司未对公共设施、设备尽到维护保养义务。小区大门口的路灯、1号楼前的灯等、小区广场地垫等很多设施均已常年没有维护更换，楼房管道井内水管年久失修，浸水侵泡造成业主房间内墙壁发霉、涂层脱落。小区的喷泉设备也年久失修，有漏电危险。第二，物业公司未对房屋外观尽到维护保养义务。小区很多楼房的外墙皮已经脱落，也从未见过有任何维修维护。第三，物业公司未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务。小区环境脏乱差，私搭乱建、饲养家禽、公共绿地被损毁、侵占，垃圾露天堆放，环境卫生恶劣，给业主生活带来很大影响。第四，物业公司未对安全防务工作尽到义务。小区入口门卫形同虚设，2007年入住时还有保安人员每天排队巡查，而现在不仅没有巡查，连保安也见不到几个，闲杂人员可以随意出入小区，撒发小广告，小区已经发生多起汽车、电动车被盗案件。第五，小区汽车停放管理混乱，汽车乱停乱放，消防通道被汽车占用，业主出入不便，并造成消防隐患。第六，第一个采暖期物业公司在被告无人在家时试水，暖气漏水将房屋浸泡，现暖气不漏水了，但物业对之前浸泡房屋的问题未予以解决。二、原告严重侵害了被告的知情权等相关合法权益。三、原告没有按约履行相应服务，已造成违约，因此业主有权行使先履行抗辩权，拒交物业费。四、被告拒缴物业费以敦促原告改进工作方法，解决基本问题。综上，请求驳回原告诉讼请求。
经审理本院查明：被告唐赢系济南市天桥区金色阳光花园小区某号楼某单元某室（以下简称涉案房屋）的业主。原告邦和物业公司（乙方）与济南华夏海龙房地产开发有限公司（甲方）了签订《济南金色阳光花园小区（前期）物业服务合同》一份，协议约定：“第二章物业服务内容第三条物业服务事项1、制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括…4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括…5、公共绿地、园林的养护。6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。7、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。8、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。9、消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。10、电梯的运行和日常维护…第三章物业服务标准第四条物业服务标准乙方按照相关标准提供服务，不得低于基本等级规范要求。第四章合同期限第五条物业服务期限物业服务期限为：自签署之日起生效，至小区成立业委会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止…第七条1、物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：…［高层住宅］：1.35元／平方米／月…2、物业服务费用主要用于以下开支…第八条相关费用交纳本小区相关费用包括：1、物业服务费用2、车位服务费用3、业主或物业使用人自用区域特约服务费用4、共用服务费用。第九条物业服务费用缴纳方式：业主或物业使用人在办理入住手续时，应向乙方一次性支付其所属房屋首期半年的物业服务费。随后物业服务费按每3个月为一阶段，一次性交纳…如房屋空置，经乙方确认，业主或物业使用人按规定缴纳70%的物业服务费用。乙方于每阶段的前5天内公告通知业主或物业使用人当月8日内交费，规定时间内仍未交费，乙方将公布催费通知，通知业主或物业使用人7日内交费；规定时间内仍未及时交纳费用的，视为违约，从逾期之日起，按每月应交物业管理服务费用总额×5‰×逾期天数，交纳违约金。同时，乙方有权采取相应措施，由此给业主或物业使用人造成的损失，乙方不承担责任…第九章违约责任第二十六条业主或物业使用人的违约责任业主或物业使用人未能足额按时交纳相关费用的，应按未交费用×5‰×逾期天数向乙方支付违约金。业主或物业使用人违反《临时管理规约》或本合同约定其他事项的，乙方有权要求业主或物业使用人承担恢复原状、排除妨碍等整改措施，逾期整改的，乙方有权强制整改。第二十七条乙方违约责任乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任…”该协议中还约定了甲乙双方以及业主或物业使用人的其他权利义务。合同签订后，被告唐赢依约交纳物业管理服务费至2011年12月31日，之后未再交纳。
另查明，涉案房屋为高层，其建筑面积为72.29平方米，根据协议约定，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.35元。
被告唐赢为证明其主张，提交照片一宗，证明暖气试水造成被告家中暖气漏水，浸泡房屋。经质证，原告邦和物业公司认为关于暖气试水，供暖公司、开发商、物业公司都会提前发布通知，关于赔偿问题，应当由开发商承担，物业公司没有负责也没有能力承担质保期内的赔偿，其理由和交纳物业费没有关联。对照片的真实性本院予以认定，被告唐赢家中暖气并非楼宇共用部位或公用设施，且第一个采暖期内处于质保期内，被告唐赢主张因暖气漏水而导致的房屋被浸泡问题，被告可另行主张权利。
现原告邦和物业公司诉至法院，要求依法判令被告向原告支付2011年12月31日至2015年9月30日期间的物业服务费4391.6元，其物业服务费计算方式为：建筑面积72.29平方米×1.35元／平方米／月×45个月（自2011年12月31日至2015年9月30日止）。
上述事实，有原告邦和物业公司提交的前期物业服务合同、物业费收据，被告唐赢提交的照片等证据在案为凭，以及原告邦和物业公司、被告唐赢的当庭陈述为证。
本院认为，原告邦和物业公司与房地产开发商之间签订的《济南金色阳光花园小区（前期）物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，且效力及于被告唐赢。物业服务合同订立后，原告邦和物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告唐赢在事实上接受原告邦和物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业服务协议的约定履行付费义务。被告唐赢未能及时向原告邦和物业公司支付相关物业管理费，应承担相应的民事责任。被告唐赢对财物失窃问题并未提交相关证据，原、被告之间并未对小区内财物失窃问题作出特殊约定，且无证据证明上述问题系因物业服务过程中存在重大瑕疵造成，被告唐赢以此为由拒交物业费，缺乏事实依据。被告唐赢主张涉案房屋暖气存在漏水问题，与本案不属同一法律关系，被告可另行主张权利。关于被告唐赢抗辩的其他问题，属于物业服务过程中的一般性瑕疵。原告邦和物业公司在该期间内提供的物业服务确实存在某些一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业管理服务费的正当理由。关于物业管理费金额，原告邦和物业公司主张被告唐赢支付物业管理服务费4391.6元的诉讼请求，符合合同约定，本院应予支持。
鉴于原、被告之间系管理服务合同关系，原告邦和物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好服务；业主对物业管理服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理的履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告唐赢于本判决生效之日起10日内，向原告济南邦和物业管理有限公司支付物业管理费4391.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告唐赢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 胡 滨
审 判 员 王 可
人民陪审员 石兆凤
二〇一六年四月八日
书 记 员 郝慧明