广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第1535号
原告：吴强，男，汉族，住广西，公民身份号码×××1974。
委托代理人：刘琪凤，广东正拓律师事务所律师。
被告：包陆，女，汉族，住珠海，公民身份号码×××5329。
上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法由审判员蔡超明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘琪凤到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴强诉称：2013年10月24日，原、被告双方签订了《房地产买卖合同》，合同约定被告将其名下的珠海市香洲区拱北夏湾路280号某房（以下简称夏湾路280号某房）转让给原告，被告应在三十天内办理房产过户手续，并在2013年12月23日前将涉案房产交付原告使用。若被告违约，原告有权解除合同，并要求被告双倍返还购房定金、占用购房款期间的银行四倍利息损失，以及诉讼费、律师费等费用。签约当天，原告按照合同约定向被告支付了购房定金27万元，被告出具《收款收据》确认收到定金27万元。2013年11月30日，在未到合同约定付款条件时，原告又向被告支付了购房款2万元。原告按时如约履行合同义务，但被告却未能在收取定金和购房款29万元后，按照合同约定办理房产过户手续和交付房屋给原告。被告的违约行为严重损害了原告的合同利益，为此，原告于2014年5月向珠海市香洲区人民法院提起诉讼，要求被告履行合同并办理房产过户手续。2014年9月10日，珠海市香洲区法院以涉案房屋已经被另案查封，法院无权就诉争房屋的所有权归属和过户再行作出处理为由驳回了原告的诉求。基于上述事实，因被告严重违约，原、被告签订的《房地产买卖合同》的合同目的已无法实现，现原告诉求解除合同，并要求被告按照合同约定赔偿全部损失。据此，请求法院判令：一、解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》；二、被告向原告双倍返还定金54万元；三、被告向原告支付占用购房款期间利息，以2万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2013年11月30日起暂计至2014年9月25日利息为4043.84元；四、被告支付律师费5000元；五、被告承担本案全部诉讼费用。
原告为其主张提交了以下证据：1、房地产买卖合同；2、房地产权证；3、2013年10月24日收款收据；4、银行转账记录；5、2013年11月30日收款收据；6、（2014）珠香法民三初字第881号《民事裁定书》；7、民事委托代理合同和发票。
被告包陆在法定期限内没有提出答辩意见，也没有提交证据。
经审理查明：夏湾路280号某房登记在被告包陆名下。
2013年10月24日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定：被告将其名下夏湾路280号某房以96万元的价格转让给原告；原告于合同签订当天支付定金27万元，于“办理完毕当日”支付房款69万元；原、被告应在合同签订之日起三十天内办理房产过户手续，被告应在2013年12月23日前将房屋交付原告使用。若被告违约拒不交付房屋或拒不办理过户登记手续等，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失，赔偿的损失包括：双倍返还购房定金，占用购房款期间的银行四倍利息损失，因提起诉讼所发生的诉讼费用及聘请律师产生的律师代理费，等等。
合同签订当天，原告向被告支付了27万元定金，被告出具了收据。同年11月30日，原告又向被告支付了购房款2万元。但被告没有在约定的时间配合原告办理过户登记手续。
2014年5月，原告向本院提起诉讼，要求被告履行合同，办理过户手续并支付利息损失等，案号为（2014）珠香法民三初字第881号。同年6月25日，本院作出（2014）珠香法民二初字第1175-1号民事裁定，查封了夏湾路280号某房。随后，本院以夏湾路280号某房已被查封，原告应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定主张权利为由驳回了原告的起诉。随后，原告向本院提起本次诉讼。
另查明，原告于2014年5月25日与广东正拓律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定原告就其与包陆的房产买卖合同纠纷的一审诉讼委托广东正拓律师事务所代理，广东正拓律师事务所指派刘琪凤律师作为原告的委托代理人，原告应当在合同签订后三日内支付律师费5000元，等等。当月28日，原告向广东正拓律师事务所支付了律师费5000元，后者出具了发票。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，除了约定的定金金额违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条关于定金金额“不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定外，其他内容均没有违反法律和行政法的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告在合同签订后，依约履行了支付定金27万元的义务，并在之后又支付了购房款2万元，但被告没有在约定的期限履行办理产权变更登记手续，已构成违约，应承担违约责任。涉案房产因被告的其他诉讼于2014年6月25日被本院查封，合同已经无法继续履行，故原告请求解除合同，依据充分，本院予以支持。
根据《房地产买卖合同》的约定，原、被告约定的定金为违约定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”被告拒不履行产权变更登记手续且转让的房产因其他案件被查封，故应双倍返还定金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”因此，对于原告提出的192000元（960000×20%）定金以外的定金双倍返还请求，本院不予支持。故被告应双倍返还定金384000元，并另外返还78000元和20000元。
《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”上述两条规定了违约定金和违约金、赔偿损失之间的关系。由于原告没有举证证明因被告违约给其造成的损失超过192000元，故原告请求支付2万元购房款的利息以及律师费损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告吴强和被告包陆于2013年10月24日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告包陆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴强双倍返还定金合计384000元；
三、被告包陆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴强返还购房款98000元；
四、驳回原告吴强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9191元，原告负担91元，被告负担9100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 蔡超明
二〇一四年十一月八日
书记员 赖彩虹