黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）让民初字第2496号
原告邹睿，男，1989年1月4日出生，汉族，住大庆市，公民身份号码×××。
委托代理人张海标，广东世超律师事务所律师。
被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区远望大街118号312室。
法定代表人童云峰，总经理。
委托代理人孙瑞刚，男，1970年10月16日出生，汉族，大庆昆仑唐人商业投资有限公司法务主管，住大庆市，公民身份号码×××。
委托代理人张玲玲，黑龙江典通律师事务所律师。
原告邹睿与被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称昆仑唐人公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，由代理审判员张蕾担任审判长并主审本案，与人民陪审员秦跃峰、田庆秀共同组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告邹睿及委托代理人张海标、被告昆仑唐人公司委托代理人孙瑞刚、张玲玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹睿诉称，原告以656217元的价格认购被告预售的让胡路区昆仑唐人中心3号高层公寓楼1单元1-504号房，建筑面积93.96平方米。2013年6月17日、2013年6月20日，原、被告先后签订《商品房买卖合同》、《住宅合同补充协议》及《地下停车位有偿使用协议书》。其中，《商品房买卖合同》中对项目建设依据、商品房基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限等内容进行了约定。《住宅合同补充协议》对一些事项进行了补充约定，但有大量补充约定显失公平或免除被告自己责任、加重原告责任的霸王条款。原告已交付了首付款296217元，并办理了公积金贷款手续，被告收到贷款360000元。自2013年10月至2015年8月（共23个月），原告已偿还本息42712元。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2014年11月30日前将取得建筑工程竣工验收备案文件并符合合同约定的商品房交付原告使用。《住宅合同补充协议》第四条约定，涉案房屋的交付条件为被告取得竣工验收备案证明文件。但是，被告并未按约交房，至今涉案房屋仍未通过任何竣工验收，并且被告开发的楼盘存在大量质量问题。原告与其他购房者于2015年5月以快递的方式向被告发出催告通知书，催告被告于2015年8月31日前将符合合同约定与法律规定交付条件的房屋交付原告，逾期未交房，即解除与被告签订的商品房买卖合同及住宅合同补充协议。同时原告委托律师事务所以邮政快递律师函的方式向被告发出催告通知书，还通过大庆日报向被告发出催告通知书，将催告通知书与有刊载催告通知的大庆日报现场送至大庆昆仑唐人中心售楼处，并张贴催告通知书。催告后，涉案房屋至今未取得符合交付条件的任何竣工验收备案证明文件，经大庆市建设主管部门的官方网站《大庆建设网》房地产业竣工验收备案公开查询系统查询，亦根本没有涉案项目的竣工验收备案信息。根据双方约定及相关法律规定，被告对涉案房产不得交付。至此，被告根本未履行交付房屋交付义务，被告的行为构成根本性违约，原告有权行使解除权。故原告诉至法院，要求1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《住宅合同补充协议》及《地下停车位有偿使用协议书》；2、被告返还原告首付款296217元及利息（自2013年6月20日至被告返还完毕之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、被告返还原告偿还的银行贷款本金及利息42712.01元（暂算至2015年8月）；4、被告向原告支付逾期交楼违约金25369元（自2014年12月1日至判决生效之日止，按同地段同类房屋租金每平方米30元标准计，暂计至2015年9月1日）；5、被告返还原告已交车位使用费130000元及利息10920元（自2013年6月21日起至实际返还之日止，按银行同期贷款计息，暂计至起诉日）；6、被告向原告支付逾期交付车位违约金31850元（自2014年12月31日至判决生效时止，按每日千分之一计算，暂计至2015年9月1日）；7、案件受理费由被告承担。
被告昆仑唐人公司辩称：一、原告无权解除商品房买卖合同及补充协议。原告在签订商品房买卖合同之前与被告签署商品房认购协议书，后又签订商品房买卖合同，约定原告公积金贷款购买涉案房屋，故原告共计支付首付款769281元。按照合同约定，被告交付房屋的时间为2014年11月30日，但是具体的时间合同明确约定按照双方签订的补充协议执行。原告据以解除的法律依据是合同法第九十四条和最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件解释第十五条的约定，即“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但是当事人另有约定的除外”，很显然原告忽略了该约定的除外情形“但当事人另有约定的除外”。而按照双方签署的补充协议第四条关于房屋交付的补充约定第8项“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”原告与被告对迟延交付房屋的情形进行了明确的约定，且该条款内容也约定了被告应当承担相应的违约金，并未免除自身责任，所以该条款并不存在显失公平或免除自己责任、加重原告责任的情形，因此该条款是合法有效的，原告应当按照该条款主张被告未能按约定交房的违约责任，而无权行使合同解除权。二、原告各项诉讼请求无事实和法律依据。首先，如前文所述，原告无权要求解除合同，故诉讼请求第一项要求解除商品房买卖合同及补充协议应当不予支持。其次，关于其他项的诉讼请求是合同解除后依据法律规定和事实约定应当承担的法律后果，但是本案中，即使原告有权行使合同解除权，该诉请也不能全部得到支持。1、根据合同约定返还购房款的利息应按照双方签署的补充协议第十一条第3项履行，该条款是双方在达成一致的基础上成立并签署的，并没有显失公平和免除自己责任加重原告责任的情形，是合法有效的条款，原告仅能按照约定依据同期人民银行活期存款利率执行。2、关于逾期交楼的违约金损失。原告要求违约金按照涉案房屋同地段同类房屋租金每平方米30元的标准无事实和法律依据。本案中原告和被告对延期交付房屋的违约责任明确做了约定即被告应当从2014年11月30日后的第31天即2014年12月30日起至涉案房屋实际交付之日止，每日按照已交购房款万分之一向原告支付违约金。《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件解释》第十七条的约定是双方没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照以下标准确定：逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者由资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而原告主张的标准并不符合上述法律规定，因此可以确定原告主张的违约金标准并不适用于本案，其标准也没有法律依据，应当不予支持。3、关于返还车位使用费和利息及逾期交付车位的违约金，按照合同约定只有在被告没有按照合同约定交付车位的情况下原告有权依据日千分之一的标准向被告主张违约金，但同时合同也明确约定在逾期达到30日时，原告有权解除该车为有偿使用协议书，此时的违约金数额已经确定即30天的标准，该条款同时约定如果原告已经逾期交付车位达30日解除合同的，被告仅仅返还已交的车位使用费13万元而无需返还利息。因此，原告主张的车位利息无事实和法律依据，违约金的数额未按照订立合同的约定计算明显过高，超过相关法律规定标准。综上，原、被告签订的商品房买卖合同和补充协议对于迟延交付房屋的法律后果进行了明确的约定，且上述合同签订也是双方在协商一致的基础上达成，更不存在显示公平，免除己方责任加重对方责任的情形，该条款是合法有效的，应当受到法律保护，对双方当事人均有法律约束力。故本案中原告是无权要求解除合同的，仅能已经合同条款向被告主张违约金损失，而原告主张解除车位协议合同有依据，但关于利息和违约金明显违背合同双方的真实意思表示和相关法律规定。故被告恳请法院在查清事实的基础上驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益，保证法律的正确实施。
为证实自己的主张，原告邹睿向本院提交证据如下：
证据一，商品房买卖合同、住宅合同补充协议复印件各一份（均与原件核对无异）及大庆市商品房联机备案预售信息打印件一份。用以证明原告购入的房产位置、面积、房价、交楼时间等要素以及双方其他权利义务，并证实进行了预售备案。其中商品房买卖合同第八条约定，被告应于2014年11月30日前将取得建筑工程竣工验收备案文件并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。住宅合同补充协议第四条第二项明确约定，涉案房屋的交付条件为被告取得竣工验收备案证明文件；补充协议第十一条并没有排除法定解除合同的条件，比如第四项的约定。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为合同第八条、第九条明确约定了关于逾期交房是按照补充协议第四条第八项确定违约责任，即合同应当继续履行，约定是大于法定的。本院对此份证据的真实性予以确认。
证据二，大庆市商品房销售预收款专用票据复印件一份（与原件核对无异）。用以证明原告按约支付房款296217元。经质证，被告对证据的真实性无异议，但只能证明交付款项是首付款。本院对此份证据予以采信。
证据三，大庆市住房公积金（组合）贷款借款合同、大庆市公积金贷款扣款三方协议书各一份（均为复印件）。证明原告已依约办理公积金贷款。经质证，被告无异议。本院对此份证据予以采信。
证据四，还款明细表一份。证明原告至2015年8月起诉时偿还贷款的情况。经质证，被告无异议。本院对此份证据予以采信。
证据五，大庆58同城网同地段同类房屋租金信息打印件一份。证明逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋的市场租金标准，作为逾期交楼违约金标准的参考。经质证，被告对其真实性及所要证明的问题均有异议，认为证据是58同城网上打印件，不具备证据的客观性和真实性；从证据内容上看，此房屋租金是装修后的租金标准，而原告所涉房屋是毛坯房，不属同类房屋，故不能作为法律规定的参照标准。本院将综合全案对此份证据予以评判。
证据六，大庆建设网竣工验收备案查询结果信息一份。证明大庆市建设主管部门的官方网站大庆建设网的房地产业竣工验收备案公开查询系统中，根本没有涉案项目的竣工验收备案信息，涉案房屋至今没有竣工验收。经质证，被告对证据的真实性有异议，认为证据是打印件，不具备证据的客观性和真实性，亦不能证实被告未按照建设要求提交相应的竣工验收文件。本院将综合全案对此份证据予以评判。
证据七，催告通知书以及快件详情单、快递费单据复印件各一份（均与原件核对无异）。证明2015年5月，原告与其他购房者以快递的方式向被告发出催告通知书，催告被告于2015年8月31日前将符合合同约定与法律规定交付条件的房屋交付给原告，逾期未交房的，原告即解除与被告签订的商品房买卖合同及其住宅合同补充协议，快件详情单有明示催告通知，被告在知悉详情单内容拒绝收件。经质证，被告对证据的真实性及所要证明的问题均有异议，所有收件人处均无签名，即使该催告函已经寄出，也不能证实被告已收到该催告函。另外，双方对于延期交房的违约责任约定为，被告承担违约金，合同继续履行，因此原告不享有合同解除权。本院对此份证据的真实性予以确认。
证据八，催告通知律师函以及快件详情单、回执查询、交寄清单复印件复印件各一份（均与原件核对无异）。证明原告委托律师事务所以邮政快递律师函的方式向被告的销售中心以及登记地址再次发出前述催告通知书，详情单上有明示属于九位原告的催告通知，但是被告在知悉详情单内容后拒绝收件。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为收件人不知道邮件内容也不认识寄件人的情况下，拒收邮件合乎逻辑，即使上述收件人签收了该邮件，原告也没有合同解除权。本院对此份证据的真实性予以确认。
证据九，2015年5月22日大庆日报登载的催告通知书复印件一份（与原件核对无异）。证明原告与其他八位业主通过大庆日报向被告发出催告通知书，被告在催告期满后至今未将竣工验收的房屋交付给原告，商品房买卖合同应予解除。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为仅能证实原告于2015年5月22日当天在大庆日报上登记过催告交房的通知，不能证明经催告后原告便享有合同解除权的事实。本院对此份证据的真实性予以确认。
证据十，催告通知（送达、张贴）录音、视频光盘三张。证明原告与其他八位业主将催告通知书与有刊载催告通知的大庆日报报纸现场送至大庆昆仑唐人中心售楼处并张贴催告通知书的情况。被告对其真实性及所要证明的问题均有异议，质证认为，因系原告单方制作，不具有证据的客观性，证据仅能证实原告有发送催告通知及张贴催告的事实，不能证明其在催告后即享有合同解除权，缺乏证据关联性，不能作为定案证据使用。本院对其真实性予以确认。
证据十一，《地下停车位有偿使用协议书》及车位使用费收据各一份。证明原告购买了与房屋配套的车位，但因房屋至今未能交付，故车位款应予退还。经质证，被告对证据的真实性无异议，但协议第十条关于逾期交付车位的违约责任是由被告支付车位使用费千分之一的违约金，且违约金应当按车位使用费的千分之一乘以30日计算，逾期达30日，乙方有权解除协议。逾期30日原告未予及时解除，属于扩张违约损失，计算出的违约金过高，原告主张利息也不符合协议约定。另外，因商品房虽未交付，但车位是独立的，所以车位是可以交付的。本院对此份证据的真实性予以确认。
证据十二，现场照片打印件三份。证明涉案房屋至今未验收合格，存在取暖设备不达标，暖气变形，使用国家己经明令废止的取暖设备和取暖材料，墙体漏缝、钥匙能插到墙里面等楼房质量问题。经质证，被告对证据的真实性及要证明的问题均有异议，三组照片反映的是否是涉案房产及时间不确定，即使于2014年12月份形成，也可通过工程整改解决，不能证明房屋的基础和主体存在问题。本院将综合全案对此份证据予以评判。
为证实自己的主张，被告昆仑唐人中心向本院提交证据如下：
工程质量竣工验收记录表复印件一份（与原件核对无异）。证明原告所购买的涉案房屋已于2014年7月30日竣工，并经过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位四方进行验收核查，但因为需要报送给建设主管部门且时间无法确定，导致至今竣工备案证没有下发，被告主观上不存在任何过错，更不存在根本违约的事实，故原告不享有合同解除权。经质证，原告对证据的真实性有异议，认为记录表没有落款时间，盖章的单位都和被告有利益关系，证据也并非竣工验收备案证，无法证实工程验收合格。本院将综合全案对此份证据予以评判。
本案开庭审理，经过对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
1、2013年6月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于大庆市让胡路区昆仑唐人中心3号高层公寓楼1单元1-504号房，房屋总价款为656217元。合同第八条约定，“出卖人（被告）应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件”；第九条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、双方按照补充协议的相关约定执行”。
2、2013年6月20日，原、被告签订《合同补充协议》一份。协议第四条关于房屋交付的补充约定第8项内容为，“甲方（被告）自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽限期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付己交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。原告于签订此协议当日交付了首付款296217元，办理了公积金贷款手续，贷款金额为360000元，贷款期限为30年，自2013年6月20日起至2043年6月20日止，按月等额本息还款1824.07元。截至2015年8月17日，原告共偿还公积金贷款本息共计42712.01元。
3、2014年6月21日，原、被告签订了《地下停车位有偿使用协议书》一份。约定被告将位于大庆昆仑唐人中心Ａ区153号地下车位交付原告有偿使用。协议第五条约定，“……甲方（被告）同意于2014年12月30日前，将本车位交予乙方使用”；关于违约责任，协议在第十条约定，“……甲方逾期交付本车位的，每日应当承担本车位使用费总额千分之一的违约金，逾期达30日，乙方有权解除本协议。乙方据此解除本协议的，甲方应当返还未使用期间的车位费”。原告于签订此协议当日，向被告一次性交纳了车位使用费130000元。
4、因被告未按时交房及车位，原告与其他购房者于2015年5月以快递的方式向被告发出催告通知书，催告被告于2015年8月31日前交付符合合同约定与法律规定交付条件的房屋，逾期未交即解除与被告签订的商品房买卖合同及住宅合同补充协议。同时，原告还通过律师事务所邮寄律师函、将催告通知刊登于大庆日报、现场送达催告通知书等方式进行了催告。
另查，本案至开庭时，被告仍未取得合同约定的建筑工程竣工验收备案证，亦未给予合理解释。庭审中，原告申请追加大庆市公积金管理中心为第三人，后原告撤回该申请。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《地下停车位有偿使用协议书》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告应当按照合同约定的时间将符合约定条件的房屋交付给原告。本案中，被告一直未取得合同约定的竣工备案手续，而竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案文件，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。本案涉诉房屋至今未取得竣工验收备案证明，被告对此未给予合理的解释，原告有理由认为涉案房屋没有达到专业要求，影响合同目的实现。被告抗辩双方在补充协议中约定了如被告违约，需向原告支付违约金，合同继续履行的条款，对此本院认为，补充协议签订时间在主合同之后，而补充协议的此项条款，客观上排除了原告的主要权利，被告亦无证据证实其采取了合理的方式给予原告明确的提示，故此条款对原告不发生效力。2015年5月起，原告开始采取多种方式向被告催告履行义务，至今己超过法定合理期限，故原告要求解除《商品房买卖合同》、《合同补充协议》的诉讼请求符合法律规定。关于《地下停车位有偿使用协议书》，因协议中明确约定了“逾期达30日，乙方有权解除本协议”，被告至今未将车位交付原告，故此协议已达约定的解除条件，原告有权要求解除协议。上述三份合同解除后，依据法律规定，被告应向原告返还首付款296217元、已偿还的银行贷款本息及车位使用费130000元，且原告有权要求被告赔偿占用首付款及车位使用费期间的利息损失，按银行同期贷款利率计算亦符合法律规定，故对原告上述的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张逾期交房及车位违约金的诉讼请求。本院认为，合同中关于逾期交付支付违约金的约定，旨在促使被告继续履约，而不具备合同法第九十八条中涉及的“结算和清理”的效力，本案三份合同已经解除，合同关于交付房屋及车位的目的已经不能实现，故原告的此项诉讼请求丧失了合同及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于《审理商品房合同买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告邹睿与被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《地下停车位有偿使用协议书》；
二、被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司于判决生效后十日内一次性返还原告邹睿首付款296217元，并自2013年6月20日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息至实际给付之日止；
三、被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司于判决生效后十日内一次性返还原告邹睿已偿还的银行贷款本息，具体数额以被告返还之日时原告已实际偿还的数额为准；
四、被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司于判决生效后十日内一次性返还原告邹睿车位使用费130000元，并自2013年6月21日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息至实际给付之日止；
五、驳回原告邹睿的其他诉讼请求。
案件受理费12398元由被告承担11320元，由原告承担1078元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 张 蕾
人民陪审员 秦跃峰
人民陪审员 田庆秀
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 韩 莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。