海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9028民初260号原告王彦，女。委托代理人袁自强，海南大兴天泰律师事务所律师。委托代理人唐治，海南大兴天泰律师事务所实习律师。被告海南永泰金缔房地产开发有限公司。法定代表人马强，总经理。委托代理人戴庆博，该公司员工。委托代理人张燕峥，该公司员工。原告王彦诉被告海南永泰金缔房地产开发有限公司（以下简称金缔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理。依法由本院审判员王素芳适用简易程序于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁自强，被告法定代表人马强及委托代理人戴庆博、张燕峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王彦诉称，2012年1月13日原告与被告签订了《陵水县商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的陵水县xx镇xx湾B区金缔花园度假村x幢x单元xx号房，合同价款650345元。原告已支付全部购房款。关于产权登记合同第十五条约定：“被告应当在商品房交付使用后720日内，为原告办理房地产权属证书。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内办好产权证，被告自逾期之日起每日按已付购房款的万分之一向原告支付违约金。被告依约于2012年1月16日向原告交付了房屋，但并没有在约定期间办理好房屋产权证书。原告认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告已构成违约，应承担相应的违约责任，现原告起诉至法院，请求法院依法判令被告向原告支付逾期办理产权证书的违约金47450元（2014年1月7日至2016年1月7日，730天×65元）。被告金缔公司辩称，因政府行为导致逾期办证，无须承担违约责任。被告从2008年9月30日至2009年12月28日取得金缔花园度假村小区1—x号楼共计1603套商品房的预售证。2008年12月18日至2010年6月22日金缔花园度假村1—x号楼陆续完成竣工备案，正常交付使用。按正常程序，被告自此可以向房管部门办理大产权证，之后就可以为业主办理小产权证。主观意愿上，被告也强烈希望能够尽快为业主办证，以便可收回垫付的维修基金，以及免除业主按揭货款的连带担保责任。但是在2009年12月5日，海南省住房和城乡建设厅给陵水县人民政府下发琼建规函[2009]148号文件，同意县政府对xx湾B区进行控制性详细规划调整，金缔花园小区所在的320亩土地在xx湾B区规划范围内。针对被告1—x号楼房已预售的特殊情况，2012年12月5日，陵水县国土局下发《关于海南金缔实业发展有限公司土地历史遗留问题处置的函》（陵土环资函[2012]365号），将被告开发的建设用地用途变更为住宅用地,使用年限为70年。2012年12月18日，被告与国土局补签土地出让合同，补缴了5866万元土地出让金。因土地规划调整导致被告于2013年8月21日才取得1—x号楼的大产权证。之后，被告开始向陵水县房管局递交材料办理各业主的房屋所有权证。房管局的办证流程为，每一小区按栋分别办理，前一栋办证完毕才接受下一栋的申请资料，由此导致原告等32位业主未能在约定的时间内取得所有权证。据此，被告认为，原告等32位业主未能按时取得产权证，是由于政府调整用地规划、房屋产权登记办理流程所导致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定及合同第十五条的约定，被告无须承担逾期办证的违约责任，法院应驳回原告的诉讼请求。第二、本案诉讼时效已届满。合同第十五条约定，如因被告的责任，导致原告不能在合同规定的期限内取得房地产权属证书的，被告每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。因此，应自办证期限届满的次日起开始计算诉讼时效。但直到起诉时，原告未通过任何方式向被告主张逾期办证违约金。现原告主张违约金的诉讼时效届满，法院应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告金缔公司在陵水黎族自治县xx湾开发建设金缔花园度假村项目，地块用途为旅游用地。其中的1—x号楼共计1603套商品房，1—x号楼于2008年12月18日竣工验收备案，5—x号楼于2010年6月22日竣工验收备案。2009年12月28日，被告取得8号楼的《商品房预售登记许可证》。2012年1月13日，原告与被告签订《陵水县商品房买卖合同》，购买金缔小区x幢x单元xxx号房,合同约定房价款为650345元，交房期限为2012年1月16日前。合同十五条约定：“被告应当在商品房交付之日起720日内，为原告办理房屋权属证书。如被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。如被告未能在原告取得房地产权属证书之前，未能将土地性质变更为70年土地使用权的住宅建设用地，原告有权要求被告退还已付房款。”合同签订后，原告依约支付了购房款，被告也于2012年1月16日前向原告交房。2009年12月5日，海南省住房和城乡建设厅给陵水县人民政府下发琼建规函[2009]148号复函，同意陵水县政府对xx湾B区进行控制性详细规划调整，金缔花园度假村项目的320亩土地在xx湾B区规划范围内。针对被告1—9号楼房已预售的情况，2012年12月5日，陵水县国土环境资源局（以下简称国土局）下发《关于海南金缔实业发展有限公司土地历史遗留问题处置的函》（陵土环资函[2012]365号），将被告开发的建设用地用途变更为住宅用地，使用年限为70年。2012年12月18日，被告与国土局补签土地出让合同，于2013年1月补缴了5866万元土地出让金，国土局于4月2日出具收据。2013年8月21日，被告取得1—x号楼的大产权证。之后，被告从1号楼开始逐栋楼向陵水县住房保障与房产管理局（以下简称房管局）办理各业主的房屋所有权登记证书。原告的权属证书于2016年1月4日办理完毕。上述事实，有原、被告的庭审陈述笔录，双方对上述事实无异议，本院予以确认。为证明迟延办理房屋所有权证的原因不在于被告，被告提交了《预售许可证》、竣工验收备案证、海南省住房和城乡建设厅给陵水县人民政府下发琼建规函[2009]148号复函、国土局《关于海南金缔实业发展有限公司土地历史遗留问题处置的函》（陵土环资函[2012]365号）、《国有建设用地使用权出让合同》、实缴土地价款的进帐单及收据，公共维修基金进帐单、金缔花园度假村公寓房屋所有权证，证明被告开发的8号楼已经竣工验收并取得预售许可证，商品房已具备办证条件，如果不是政府调整规划变更土地用途，被告完全可以在约定的时间内完成办证义务。原告的质证意见为：除琼建规函[2009]148号复函系复印件不予质证外，对其他证据的真实性无异议，但土地变更用途在双方签订的购房合同中已有约定，因此变更土地用途是企业经营行为而不是政府行为，合同已预留2年的时间给被告办证，说明双方已考虑到上述因素，因此，被告逾期办证不能免除责任。本院认证：琼建规函[2009]148号复函虽属于复印件，但与其他证据能够相互印证，本院对其真实性予以认定。原告对其他证据的真实性无异议，本院予以确认，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，第一、原告的起诉是否超过诉讼时效期间。案涉合同第十五条约定“如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，”这一违约金的给付是一种继续性债权，违约行为在起诉时仍在继续，原告请求的是起诉之日倒推两年的违约金，未超过法律规定的诉讼时效期间。第二、被告逾期为原告办理房屋所有权证是否应当承担违约责任的问题。被告金缔公司开发的金缔花园度假村8号楼于2009年12月取得预售许可证，并于2010年6月竣工备案，该商品房符合预售条件。被告提交的证据可证明，陵水县政府于2009年12月开始对xx湾B区进行控制性详细规划调整，控规调整阶段政府对该区域的商品房停止办理产权登记。被告开发的项目于2013年4月取得补缴土地出让金的收据，自此之后才具备办理项目整体初期登记的条件。被告于2013年8月31日取得大产权证后，就陆续办理了1—x号楼的小产权证，足以证明被告于规划调整前后均积极履行了办理房屋所有权证的相关义务，并非是由于自身的原因导致逾期办证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因导致买受人未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书应当承担违约责任，同时，案涉合同第十五条也约定如因被告的责任导致逾期办证，被告才应承担违约责任。合同的约定与法律的规定相一致，强调的是被告不履行办证义务才承担责任，反之，则不应承担责任。合同之所以如此约定，是由于被告考虑到企业自身控制不了外部的履约风险，在出现非自身原因未能依约办证的情况下可以免予承担责任，原告签订合同阅看文本内容时就应清楚被告订立该条款的目的，原告接受这一意思表示，说明认可了被告关于该条款的合同目的。现被告提交的证据可证明逾期办证非自身原因所致，依上述法律规定及合同约定，则不应承担违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：驳回原告王彦的诉讼请求。案件受理费493.12元，由原告王彦负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 王 素 芳二〇一六年三月二十一日书 记 员 冯 长 弘附法律依据：《中国人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。