贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔02民终719号上诉人（原审被告）：贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司），住所地：贵州省六盘水市水城县双水新区诚信路与保健路交汇处东南侧水之宛梅苑商住楼120室，统一社会信用代码：915202007411151046。法定代表人：谢黔华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：沈律，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201110454815。被上诉人（原审原告）：廖华香，女，1969年12月12日生，汉族，系水城公路管理段职工，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：刘鋆，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202201510827751。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司）因与被上诉人廖华香商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人沈律、被上诉人廖华香的委托诉讼代理人刘鋆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州华飞新都市房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审法院判决上诉人承担逾期办证违约金67433.28元不符合法律规定，被上诉人提起的诉讼已经超过法律规定的诉讼时效，应当判决驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人主张由上诉人承担违约金的时间是从2013年6月30日至2017年12月31日计算的，按照被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人（即上诉人）提供的资料报产权登记机关备案。上诉人已经在合同约定时间内向产权登记机关办理产权登记备案，未违反该约定。《商品房买卖合同》第十五条还约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，即：每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，上诉人与被上诉人并没有就办理房地产权属证书的时间进行约定，《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。按照该规定，上诉人作为房地产开发企业，不是办理房屋所有权证的直接责任人，只有协助被上诉人（购房人）的义务，双方当事人在《商品房买卖合同》又未约定协助购房人办理房屋所有权证的时间，所以上诉人没有违约行为，不应该承担违约责任。一审判决书认定被上诉人找过上诉人协商违约金事宜，但被上诉人未提供证据证明上诉人收到了被上诉人的书面材料，证实被上诉人的诉讼请求未超过法律保护期限，一审法院查明的案件事实没有相关证据予以佐证，属于查明事实不清。被上诉人廖华香辩称，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，依法应当予以维持，被答辩人上诉的事实及理由依法不能成立。1、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，且该《商品房买卖合同》并没有被约定解除或法定解除，因此该《商品房买卖合同》对双方均有约束力，被答辩人应当恪守合同义务，按时为答辩人办理房屋产权证书。在《商品房买卖合同》没有解除的情况下，本案被答辩人履行合同义务并不存在诉讼时效。况且，答辩人一直要求被答辩人办理房屋产权证，也不存在超过诉讼时效。该《商品房买卖合同》第十五条明确约定逾期办理房屋产权证，被答辩人承担违约责任的方式。并且一审法院依职权查明不能办理房屋产权证书的原因是由于被答辩人的原因导致不具备办理房产证的条件。2、被答辩人的工作人员明确表示，本案不能办理房屋产权证的原因是由于被答辩人的消防建设不符合规定，一直无法完成消防验收。并且要先办理整体的大房产证后，才能分户到业主，从被答辩人向不动产登记中心交件办理大产权证的时间（2017年12月20日）来看，本案系被答辩人怠于履行合同义务导致，因此被答辩人承担违约责任无可厚非。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。廖华香向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告1644天（被告没有为原告办理房屋产权属证书，即不动产证）的违约金67433.28元（205089.05元总房款×0.0002违约金×1644天，即：2013年6月30日至2017年12月31日）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2010年6月29日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售天粟园楼房北楼1107室商品房一套，合同签订后，原告向被告总计缴纳购房款205089.05元，被告于2012年6月30日将房屋交付给原告。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，合同继续履行”。事后，原告方多次找被告为原告办理房屋产权证书未果，天粟园临时业主委员会选出代表与被告洽谈关于逾期办理房产证和房产证违约金相关事宜，原告等天粟园小区业主在人民网向地方领导留言反映被告没有按约定办理房产证及赔偿相应违约金的问题，未得到解决。在（2016）黔0201民初4563号一案中，一审法院向六盘水市不动产登记中心函询“天粟园”房屋是否具备办理房屋产权证的条件，2016年12月15日，六盘水市不动产登记中心发回复函，载明“天粟园”不具备办理房屋产权证的条件。一审法院认为，被告与原告方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告已经按照合同约定向被告支付了购房款，被告于2012年6月30日将房屋交付给原告方。按照合同约定，被告应当于交付使用后365日内即2013年6月30日前办理好产权证。因被告至今未办理房屋产权证给原告，其行为已违反合同约定，应当承担违约责任。被告辩称已超过诉讼时效，对于过诉讼时效问题，因本案与（2016）黔0201民初4563号一案的基本事实相同，且生效民事判决已认定未超过诉讼时效，本案亦未超过诉讼时效，被告未提交证据证明已超过诉讼时效，故被告此辩称不能成立，不予采纳。被告辩称，原告主张的违约金已经达到了总房款的30%，主张的违约金过高。根据《最高人民法院》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此，原、被告双方已在合同中约定违约金的计算标准按购房总款的每日万分之二计算，折算为每年7.3%，并未过高，被告此辩称不能成立，不予采纳。对原告主张的违约金67433.28元（以购房总款205089.05元按日万分之二计算，从2013年6月30日算至2017年12月31日），未违反合同约定及法律规定，故予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告廖华香违约金67433.28元（以购房总款205089.05元按日万分之二计算，从2013年6月30日算至2017年12月31日）。案件受理费1486元，减半收取计743元，由被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。二审中，被上诉人廖华香向本院提交如下证据：1、电话录音，拟证明被上诉人廖华香一直在主张权利，本案并未超过诉讼时效；2、六盘水市不动产登记中心业务受理凭证一份，拟证明上诉人怠于行使合同义务，在2012年12月21日才向不动产交易中心申请登记。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司质证认为，并不能证明电话录音中对方的身份，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议；业务受理凭证没有原件予以核对，对真实性、合法性、关联性均有异议。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司未向本院提交新证据。本院对证据的分析与认定：对于廖华香二审提交的电话录音，虽内容涉及案涉房产，但无法认定录音双方的身份，本院不予采信；对于业务受理凭证，由于是复印件，没有原件予以核对，本院亦不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本案在二审中的争议焦点是：上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司提出本案已经超过诉讼时效的主张是否成立。本院认为，被上诉人廖华香一审中主张其向当时的天粟园业主委员会主任余玉平反映过情况并请求余玉平代表业主与上诉人洽谈违约金及房产证事宜，余玉平在本案一、二审中均对此予以认可，本案并未超过诉讼时效，故对上诉人提出本案超过诉讼时效的主张，本院不予支持。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1486元，由上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马功云审 判 员 瞿继红审 判 员 王秋红二〇一八年八月十三日法官助理 胡金丽书 记 员 向 颖