广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法三民二初字第381号
原告：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区，组织机构代码×××××。
负责人：韩玉明，职务：行长。
委托代理人：殷坤仪、林文结，系广东保信律师事务所律师。
被告：谢永恩，男，××年×月×日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇，组织机构代码×××××。
法定代表人：张其。
被告：张其，男，××年×月×日出生，汉族，原住广东省中山市。
被告：梁华娣，女，×年×月×日出生，汉族，住广东省茂名市南区。
上列被告中山市吉雅房地产开发有限公司、张其、梁华娣共同委托代理人：张嘉慧，女，××年×月×日出生，汉族，住广东省中山市。
原告交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）诉被告谢永恩、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、张其、梁华娣金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告交行中山分行委托代理人殷坤仪�被告谢永恩到庭参加诉讼，被告吉雅公司、张其、梁华娣委托代理人张嘉慧经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年7月24日，原告与被告谢永恩签订《个人借款合同》、《抵押合同》，约定：由原告向被告谢永恩提供抵押贷款355000元，贷款期限10年；按照双方签订的贷款抵押文件约定，被告谢永恩以上述贷款购买位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，并将房地产抵押给原告作担保，原告依合同约定发放贷款。2008年3月3日，被告吉雅公司、张其、梁华娣出具《承诺书》及《声明书》，对被告谢永恩的上述债务承担连带保证责任。经公安机关立案侦查，确定被告谢永恩、吉雅公司在向原告抵押贷款过程中，存在与被告张其串通，虚构交易，恶意骗取贷款的犯罪行为，且该犯罪行为已经法院审判，并作出生效的判决予以�定。被告谢永恩、吉雅公司共同与原告签订虚假的个人住房抵押贷款合同，骗取原告的贷款，被告张其、梁华娣声明对谢永恩的上述贷款提供担保，四被告应承担共同赔偿责任，共同赔偿原告的贷款及利息损失。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认原告与被告谢永恩签订的《个人借款合同》、《抵押合同》无效；2.被告谢永恩、吉雅公司、张其、梁华娣共同赔偿原告损失304362.31元及相应利息（利息计算方法：从欠款之日起至清偿之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准计算利息、罚息及复利，暂计至2015年4月10日的利息为214729.92元）；3.诉讼费由被告承担。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：
1.谢永恩身份证复印件及户口信息；2.企业机读档案登记资料；3.个人住房抵押贷款合同；4.借款凭证；5.商品房合同抵押登记备案权属证书；6.承诺书、声明及附表；7.国内特快专递邮件详情单；8.强制执行申请书；9.债权清单；10.贷款还款明细；11.（2012）中一法三民一初字第197号民事判决书。
被告谢永恩辩称：一、原告的起诉已超过诉讼时效。二、银行对资料审查形同虚设，恶意串通，失职渎职。1.银行在办理贷款交易过程中，未履行审慎审核义务，存在过失。银行在没有对吉雅公司的财务状况进行审核调查的情况下，与吉雅公司签订按揭业务合作协议，也没有对吉雅公司所得贷款的用途进行跟踪。2.谢永恩在2006年1月至12月的月收入只有1300元，这种状况远达不到向银行申请贷款的资格，银行仍然放贷，可见银行对吉雅公司提交的资料根本没有仔细审查。3.谢永恩从未向银行工作人员咨询过关于借款业务，也从未到银行办公场所签订过关于借款的文件，也未�权他人向银行代签代办借款业务。4.谢永恩从未收到过银行的任何关于贷款业务的书面通知，银行没有按个人借款合同中的条款履行义务。5.合同标的物已抵押给银行，若合同方失去还贷能力，银行可按相关规定对物业享有优先受偿权，通过拍卖物业来偿还贷款或向担保人追讨。三、谢永恩不承担任何责任。谢永恩并不认识张其，也与吉雅公司没有业务交往，更没有与张其串通，公安机关也没有认定谢永恩与吉雅公司恶意串通、虚构交易，骗取银行贷款，谢永恩只是被吉雅公司的员工用诱骗、欺诈的手段在吉雅公司售楼部被签下各种没有填写内容空白的质文。根据有关法律规定，谢永恩与银行签订的贷款合同无效，因无效合同取得的财产应予返还，银行贷款由张其和吉雅公司取得，银行应向吉雅公司追讨损失；银行在放贷过程中存在严重违规和过失，也应承担相应�任。本案的贷款实际为吉雅公司及其工作人员犯罪所为，谢永恩也是该案的受害者，并不存在任何过错，不承担任何责任。综上，谢永恩主观上没有占有银行资产的故意，客观上也没有占有银行资产和标的物，事件都是由吉雅公司和银行的不当行为所致，责任应由吉雅公司和银行共同承担。
被告谢永恩为其辩解提供的证据为参保证明3份。
被告吉雅公司、张其、梁华娣未到庭应诉答辩亦未提供证据。
经审理查明：2006年7月24日，原告（乙方，贷款人即抵押权人）与被告谢永恩（甲方，借款人即抵押人）签订编号为200xxxxxxxxxxxx7号《个人借款合同》及编号为200xxxxxxxxxx30号《抵押合同》约定，被告谢永恩向原告借款355000元用于购买被告吉雅公司开发的位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺。贷款期限为10年，月利率为5.325‰。甲方以等�本息还款法还款，甲方未按时足额偿还贷款本息的，乙方按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付利息计收复利。被告谢永恩以其所购买的位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺设定贷款抵押担保；被告吉雅公司承担连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日起两年，保证范围为主合同项下贷款本金及利息、罚息、复利和实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用，抵押担保的范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。合同签订后，原告依合同约定于2006年7月31日向被告谢永恩发放了贷款355000元。2006年7月31日，中山市房地产交易登记管理所确认被告谢永恩购买的中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺办理了抵押登记备案。被告谢永恩从2008年6月开始，未按合同约定向原告归还贷款本息，至2015年4月10日，尚欠原告贷款本金304362.31元，被告谢永恩由于占用资金造成原告利息损失214729.92元。原告经多次追收未果，于2015年6月8日向本院起诉，主张前述实体权利。
2008年3月3日，被告吉雅公司向交行中山分行出具声明：鉴于吉雅公司与交行中山分行在三乡镇中心区综合市场的楼盘按揭贷款（含商铺）业务领域开展合作，本公司已为购买指定楼盘按揭贷款（含商铺）的借款人通过签订《保证合同》、《个人借款合同》、《抵押合同》、《个人住房抵押贷款合同》或其他相关的合同等承担连带保证责任。现本公司声明：本公司所有�证责任直至所有贷款还清后才能免除；同时，本公司放弃主张对物的担保以外的债权承担保证责任的权利，同意交行中山分行在行使抵押权之前即可向本人主张保证责任。同日，被告张其、梁华娣向交行中山分行出具声明：鉴于吉雅公司与交行中山分行在三乡镇中心区综合市场的楼盘按揭贷款（含商铺）业务领域开展合作，现本人作为吉雅公司的股东作如下声明：本人同意对吉雅公司担保的贷款（具体贷款清单见附表）承担连带保证责任，直至所有贷款还清为止，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利、及贵行实现债权的费用。同时，本人放弃主张对物的担保以外的债权承担保证责任的权利，同意交行中山分行在行使抵押权之前即可向本人主张保证责任。上述贷款清单附表包含被告谢永恩向交行中山分行涉案抵押贷款355000元。
商品房合同抵押登记备案权属证书载明，涉案的中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，买卖合同产权人谢永恩，担保人为吉雅公司，抵押登记在交行中山分行名下，贷款金额为355000元。
另查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，虚假按揭物业明细表涉及涉讼房地产。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，谢永恩与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
原告认为,根据中山市中级人民法院（2010）中中�刑二初字第25号刑事判决书及广东省高级人民法院（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定书，公安机关依法查封、扣押了吉雅公司的财产，原告有权对处理吉雅公司的财产参与分配，故于2013年8月2日书面向中山市中级人民法院提出强制执行申请,请求执行对公安机关依法查封、扣押的吉雅公司的财产。申请书后附债权清单，清单包含谢永恩贷款金额及抵押物业。
本院于2013年10月11日作出的（2012）中一法三民一初字第197号民事判决书，判决确认谢永恩与交行中山分行签订的个人借款合同、抵押合同无效。该判决已经发生法律效力。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，谢永恩与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，谢永恩与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；谢永恩、吉雅公司以欺诈手段和交行中山分行签订个人住房抵押贷款合同，以涉案房产作抵押，向交行中山分行贷款355000元，系虚假按揭，谢永恩、吉雅公司的行为，侵犯了交行中山分行对贷款的所有权，同时侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）�的规定，谢永恩与交行中山分行签订的个人借款合同、抵押合同已被确认无效。根据经济诉讼原则，本院一并判令交行中山分行与吉雅公司协助办理注销涉案房地产的商品房抵押登记手续。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。交行中山分行与被告谢永恩、吉雅公司签订个人住房抵押贷款合同时，虽然不知其从事犯罪行为，但除此主观善意外，交行中山分行还应遵守合理的商业准则和管理规范，履行相应的审慎经营义务。除对房屋权属登记审查外，交行中山分行还应根据银监会的相关规定，在受理贷款申请后履行尽职调查职责。根据银监会颁布的《个�贷款管理办法》的相关规定，贷款人受理贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实；调查内容包括借款人的借款用途、收入情况、还款来源、还款能力等；调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途经和方法。交行中山分行在贷款交易过程中，没有严格按照银监会颁布的《个人贷款管理办法》对贷款事宜进行调查核实，未履行审慎审核义务，客观上存在过失，应承担相应责任，故不能适用善意取得制度获得涉案房产抵押权。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第二条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以为单位骗取财物为目的，采取欺骗手段对外签订经济合同，骗取的财物被该单位占有、使用或处分构成犯罪的，除依法追究有关人员的刑事责任，责令该单位返还骗取的财物外，如给被害人造成经济损失的，单位应承担赔偿责任”。根据上述法律规定，谢永恩、吉雅公司共同故意签订虚假的个人购房借款合同，骗取银行贷款，吉雅公司对上述贷款提供连带责任保证担保，故谢永恩、吉雅公司应共同赔偿因此给交行中山分行造成的贷款及逾期贷款利息损失。被告张其、梁华娣声明对吉雅公司担保的上述贷款承担连带保证责任，故其应当与谢永恩、吉雅公司共同赔偿交行中山分行的经济损失。如前所述，因借款合同被确认无效，该合同约定逾期还款复利性质为违约金，故原告该诉求依法不予支持。综上，原告主张被告谢永恩、吉雅公司、张其、梁华娣共同赔偿贷款损失的诉讼请求合理部分，本院予以支持。关于诉讼时效问题，房贷断供后，原告曾于2008年向本院起诉主张权利，后又于2013年8月2日书面向中山市中级人民法院提出强制执行申请,原告于2015年6月再次向本院起诉主张权利，并未超过诉讼时效，被告提出原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见缺乏事实依据，不予采纳。被告吉雅公司、张其、梁华娣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告交通银行股份有限公司中山分行与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起�日内协助办理注销中山市XX镇XXX号楼XXX号商铺的商品房抵押登记手续；
二、被告谢永恩、中山市吉雅房地产开发有限公司、张其、梁华娣于本判决发生法律效力之日起十日内共同赔偿原告交通银行股份有限公司中山分行贷款损失304362.31元，并赔偿占用该款项造成原告的利息损失（利息损失计算方法：以304362.31元为本金，从2008年6月30日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）；
三、驳回原告交通银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8991元，由被告谢永恩、中山市吉雅房地产开发有限公司、张其、梁华娣共同负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 余 伟
林雷