北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00659号
上诉人（原审被告）北京怡景城房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡郎辛庄北路58号院430号3、4层。
法定代表人薛晓薇，总经理。
委托代理人赵健，男，1980年12月16日出生，北京怡景城房地产开发有限公司法务。
委托代理人于淑娟，女，1978年2月4日出生，北京怡景城房地产开发有限公司法务。
被上诉人（原审原告）张佳，男，1986年2月2日出生。
委托代理人纪宝义，北京盈科（天津）律师事务所律师。
上诉人北京怡景城房地产开发有限公司（以下简称怡景城公司）因与被上诉人张佳商品房买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第17492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
2013年4月，张佳诉至原审法院称：2005年11月，张佳与怡景城公司签订《商品房买卖合同》，约定：张佳向怡景城公司购买其开发的位于北京市朝阳区××别墅一套（以下简称××号房屋），怡景城公司应于房屋交付之日起60日内为张佳办理房屋所有权证书，否则应向张佳支付购房款3%的违约金。合同签订后，张佳向怡景城公司交付了全部购房款，并于2006年7月入住××号房屋，但时至今日怡景城公司仍未给张佳办理房屋所有权证。故张佳诉至法院，要求怡景城公司为张佳办理××号房屋的房屋所有权证，并支付张佳违约金11.1万元。
怡景城公司辩称：《商品房买卖合同》约定，怡景城公司仅需将办理房屋所有权证的相关文件到相关行政管理部门办理备案即可，办理房屋所有权证的后续工作应由张佳自行去完成。现怡景城公司已完成了相关文件的备案工作，并不存在违约行为。据怡景城公司了解，××号房屋之所以尚未取得房屋所有权证，是因为张佳怠于办理相关手续且未交齐相关税费。故怡景城公司不同意张佳的诉讼请求。
原审法院判决认为：张佳与怡景城公司签订的《商品房买卖合同》的内容不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。合同签订后张佳给付了购房款，怡景城公司亦应履行相应合同义务。买卖合同中，向买受人交付标的物并转移标的物的所有权均属于出卖人应尽的法定义务。《商品房买卖合同》未对办理房屋产权过户手续的主体和流程进行特殊约定，现也没有证据证明怡景城公司在房屋具备了过户条件后曾通知张佳由其自行办理产权过户手续，故为张佳办理该房屋的产权过户手续应属怡景城公司应尽的合同义务。怡景城公司未能全面履行此项义务，导致张佳至今未能取得××号房屋的房屋所有权证，怡景城公司应承担相应的违约责任。现张佳要求怡景城公司为其办理房屋产权过户手续并支付违约金的诉讼请求合法有据，法院予以支持。但是按照国家法律、法规规定，在办理房屋所有权证过程中应由张佳交纳的相关费用应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、北京怡景城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，到房屋权属登记部门协助张佳将北京市朝阳区××院××号房屋的所有权过户至张佳的名下；二、北京怡景城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付张佳违约金十一万一千元。
判决后，怡景城公司不服，上诉至本院称：第一，原审判决认定事实不清，原审法院认定我公司为张佳办理房屋所有权转移手续是我公司的法定义务是错误的。根据我公司与张佳签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，约定我公司在产权登记方面的义务仅仅是将办理权属登记须由出卖人提供的资料报权属登记机关备案。我公司于2005年10月31日取得整个项目的房屋所有权证书，已经完成了备案义务，不存在违约情形。第二，原审判决法律适用错误，本案不应适用《中华人民共和国合同法》第一百三十五条。根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定以及《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，房地产开发企业在商品房买受人办理房屋所有权登记手续过程中仅负有协助义务。原审判决第一项，也是认定我公司是协助义务。故请求撤销原审判决第二项；由张佳承担本案一审、二审诉讼费。张佳同意原审判决。
本院经审理查明：2005年11月13日，张佳与怡景城公司签订《商品房买卖合同》，约定：张佳购买怡景城公司开发××号房屋；房屋总价款370万元；怡景城公司应当在2005年12月30日前向张佳交付房屋，并在商品房交付使用后12个月内，将办理权属登记需由怡景城公司提供的资料报产权登记机关备案，如因怡景城公司的责任，张佳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。双方还在《商品房买卖合同》中对其他相关事项进行了约定。
在涉及房屋规划变更、房屋交接、产权登记等重要事项上，《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务，其中第十条、第十一条等条款明确约定了出卖人的通知义务及书面通知的方式。如第十条“规划、设计变更的约定”中规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复”；第十一条“交接”中规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”而第十五条“关于产权登记的约定”中，仅规定“出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”以及因出卖人原因导致不能取得产权证的违约责任，但此条并未明确备案后应通知买受人以及通知的时间，也未明确以何种方式通知等问题。
合同签订后，张佳给付了怡景城公司购房款，怡景城公司亦向张佳交付了房屋。2006年7月17日，张佳向怡景城公司交付了37000元大修基金，怡景城公司向张佳出具了收据。
另查，2005年10月31日，怡景城公司已经取得了××号房屋的房屋所有权证。张佳至今尚未缴纳房屋契税，××号房屋尚未转移登记至张佳名下。
原审法院在审理过程中，曾就××号房屋的产权登记情况向房屋权属登记部门进行了核实。房屋权属登记部门的工作人员回复称：办理房屋所有权证时开发商应负责提供用电子密钥打印的申请书、测绘表、房屋平面图、公共维修基金发票、契税发票、购房合同；办证申请一般由开发商成批提出；到目前为止，权属登记部门没有收到××号房屋的上述资料。针对上述回复怡景城公司称：张佳须先向怡景城公司提供其个人身份信息，怡景城公司录入后才能出申请书并盖章；测绘表需要向测绘公司交费后由测绘公司出具；公共维修基金应当交给银行，契税应交给地税，才能办理房屋产权证。办理时合同也是一式三份，怡景城公司一份、张佳一份、怡景城公司再提供给产权登记机构一份备案。
怡景城公司主张，在产权证办理方面，买受人可以自行办理，由怡景城公司负责协助；也可以委托怡景城公司办理。具体到涉案小区，都是由业主自行委托怡景城公司指定的代办公司代办的，而且张佳在涉案小区还有另外一套房屋也是委托代办公司代办的。张佳主张其曾委托怡景城公司办理产权过户手续并缴纳了代办费用，怡景城公司对此予以否认，张佳亦未提出相应的证据予以证实。
怡景城公司同时主张，其已将上述办证流程以短信群发器群发短信的方式通知了张佳，并提供了短信群发记录，内容为：“尊敬的怡景城业主，请于本月底前到本公司产权部缴纳各项费用，我公司将协助办理房产证相关手续。逾期由此引发的一切后果由您自行负责。”对此，张佳不予认可，并否认收到过该短信。
上述事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》、发票、收据、房屋所有权证、商品房结算单、短信群发记录及双方当事人当庭陈述等证据在案证明。
本院认为：张佳与怡景城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
本案的主要争议焦点有两个，一是办理房屋所有权证过户义务的主体问题；二是房屋所有权迟延过户的责任承担问题。
首先，关于办理房屋所有权过户义务的主体问题，本院认为，所有权过户需要出卖人与买受人共同完成，双方均需依据法律法规之规定以及合同的约定承担相应的义务。从法律法规之规定来看，出卖人应该将办理权属登记须由出卖人提供的资料报权属登记机关备案，买受人应该缴纳公共维修基金、产权登记费、契税等费用，上述义务均是办理过户的前提条件；从办证流程来看，办理过户需要双方按照办证要求向相关部门提交相应的手续，此项义务亦需要双方共同完成，但此项义务属于流程义务，双方可以通过约定明确由一方负担，或者委托第三方完成。本案中，张佳主张曾委托怡景城公司办理过户手续，对此张佳并未提出证据予以证明，应视为双方未就过户义务予以明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条之规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。在买卖双方对于过户流程义务未予明确约定的情况下，应认为怡景城公司及张佳均负有完成所有权过户的相应义务。虽然1998年国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、2001年建设部《商品房销售管理办法》第三十四条都规定了商品房的购买人应当在一定期限内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助办理并提供必要的证明文件，但该条规定明确买卖双方的义务，与上述结论并不冲突。怡景城公司虽然已经交付房屋，但所有权并未移转，过户义务并未完成，其以仅负协助义务为由主张不承担责任的抗辩不能成立，本院不予采信。
其次，关于房屋所有权迟延过户的责任承担问题，本院认为，在明确双方均负有义务的前提下，如何确定本案迟延过户的责任是本案处理的关键。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方约定怡景城公司应当在2005年12月30日前向张佳交付房屋，并在商品房交付使用后12个月内，将办理权属登记需由怡景城公司提供的资料报产权登记机关备案。怡景城公司虽主张其于2005年10月31日已取得整个项目的房屋所有权证书，完成了备案义务，但其并未以有效的方式通知张佳。虽然合同中未明确怡景城公司履行备案义务后应通知买受人，也未明确以何种方式通知买受人，但合同在涉及房屋规划变更、房屋交接等重要事项上，都明确约定了出卖人的书面通知义务，按照诚实信用原则的要求，从有利于达成合同目的的角度考虑，怡景城公司应以书面方式通知张佳。怡景城公司作为专业的房地产开发企业，熟悉房屋开发及过户的流程，在合同签订、交易履行等方面处于优势地位，即使买受人未委托开发商及其指定的第三方办理所有权过户事宜，也应在合同中对买受人应履行的义务、过户流程及手续予以明确告知，并在自己履行完相应义务后以有效的方式通知买受人。履行备案手续是办理所有权过户转移的前提和必要条件，现怡景城公司主张曾以群发短信的方式通知张佳，但张佳否认收到短信，怡景城公司并未提供其他证据证明其尽到通知义务，应就迟延办证承担相应的违约责任；另一方面，张佳作为买受人，在承担过户契税等相关费用的同时，其享有过户登记请求权，对于所有权过户移转亦承担一定义务。本案中张佳未缴纳相关费用，也未提交证据证明曾向怡景城公司提出过办证登记请求，其对于迟延办证亦应承担相应的责任。
综上，在双方对于办证义务无明确约定的情况下，双方均应承担相应的义务；在无证据证明责任归属于任何一方的前提下，双方对于迟延办证均应承担相应的责任。原审法院认定事实基本清楚，判决怡景城公司承担协助办理过户义务正确，本院予以维持；但判决由怡景城公司承担全部违约责任不妥，本院参照合同中关于迟延办证的违约责任条款，依法予以调整。怡景城公司的上诉请求部分合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第17492号民事判决第一项；
二、变更北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第17492号民事判决第二项为：北京怡景城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付张佳违约金五万五千五百元；
三、驳回张佳的其他诉讼请求。
四、驳回北京怡景城房地产开发有限公司其他上诉请求。
一审案件受理费2520元，由张佳负担1260元（已交纳），由北京怡景城房地产开发有限公司负担1260元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费2520元，由张佳负担1260元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京怡景城房地产开发有限公司负担1260元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
代理审判员 刘建刚
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 吴可加