山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）胶民初字第2141号
原告潍坊金通置业有限公司，住所地潍坊市高新技术开发区。
法定代表人庄明良，董事长。
委托代理人孙永，女，汉族，住西安市灞桥区，该公司售楼处经理。
委托代理人孙明江，山东求是和信律师事务所律师。
被告中启胶建集团有限公司，住所地胶州市。
法定代表人徐奎学，总经理。
委托代理人李迎春，女，汉族，住胶州市该公司工作人员。
被告刘志翔，男，汉族，住胶州市。
被告田荣，女，汉族，住潍坊市寒亭区。
原告潍坊金通置业有限公司与被告中启胶建集团有限公司、刘志翔、田荣案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙永，被告中启胶建集团有限公司、被告刘志翔到庭参加诉讼，被告田荣经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，一、原告所属的坐落于潍坊高新技术开发区北宫东街以北、潍县中路以西金都国际广场12幢17号房和7幢2-502号地两处房产，与《商品房买卖合同书》约定的购买人田荣没有任何关系。原告与田荣在2008年6月1日和6月4日签订的《商品房买卖合同》没有实际履行，原告与田荣之间不存在真实的交易，田荣并非真正的购买人，田荣没有支付任何购房款亦未实际占有过该房产。
首先，关于原告与田荣签订《商品房买卖合同书》的原因：2008年5月，被告中启胶建集团有限公司潍坊分部项目总经理刘志翔与原告商谈承揽建筑施工工程事宜。经协商达成口头协议，胶建公司在原告开发的金都国际广场每认购一套房屋，原告可给予一栋多层住宅楼的施工工程。所认购房屋的购房款可交现金，也可办理房屋银行贷款。如办理银行贷款，认购房屋的30%首付款先由原告垫付，待所施工工程完工后由原告从工程款中扣回，所认购房屋每月向银行缴纳的贷款本息在施工工程开工前由原告暂时支付，待开工后胶建公司再将原告前期垫付的银行贷款本息一次性偿还给原告。此后，胶建集团分别以田荣等四人的名义从原告开发的金都国际广场办理了五套房屋（其中田荣名下的是12-17#、7-2-502#）的按揭贷款手续。
其次，与田荣签订《商品房买卖合同书》的履行情况：合同签订后，以田荣名义所认购的两套房屋的30%首付款由原告按约定垫付，每月支付银行的贷款本息也一直由原告支付。后因胶建集团所承揽工程一直没能开工，故胶建集团没有对上述房产支付过任何款项，田荣等四人也么没有支付首付款以及缴纳银行每月的贷款本息。《商品房买卖合同书》签订后，原告除了承担首付款、银行贷款本息外，还实际支付了担保费、备案费、交易手续费等费用，原告尚持有上述相关费用的凭证。这也说明，双方的买卖合同书确未实际履行。
再次，12-17#、7-2-502#的现状：由于胶建公司没有承揽原告的施工工程，原告与田荣等人签订的《商品房买卖合同书》已经没有任何意义。2009年，原告将以上两套房屋的银行贷款全部还清。2011年原告对该两套房屋重新进行了出售，新购房人已经付清全部房款，原告已将房屋交付新购房者使用。2012年4月27日，原告通过报纸发布公告，通知田荣解除了双方的买卖合同。
据此，原告与田荣的房屋买卖实际上是原告与胶建公司的买卖，是附条件的买卖，该合同因约定的条件未成立而没有实际履行。同时，合同签订后，由于胶建公司未实际参与工程施工，最终导致原告无法和田荣取得联系，只是买卖合同的预售备案没有及时撤销，根据目前现状，原告与田荣的买卖合同已经解除，目前合同项下的房产与田荣已无任何关系。
二、原告与田荣买卖合同的备案仅是一种行政监管，金都国际广场12幢17号房和7幢2-502号两处房产的产权人为原告。根据相关规定，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行政监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已经纳入行政监管。即使原告与田荣的买卖合同没有解除，田荣（实为胶建集团）对合同项下的房屋，只是取得了期待权，由于房产尚未登记，田荣对此享有的只是一种受限或期待利益，是否成为完全的真正的权利主体尚处于不确定状态，并非取得了所购房屋的物权。而涉案两套房屋仍然登记于原告名下，因此，原告仍为该两套房产的法定产权人。
三、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，应以买受人是否实际占有并付清房款来确定是否对相应房产采取查封措施，故应当依法解除对金都国际广场12幢17号房和7幢2-052号两处房产的保全措施，停止对两处房产的执行。本案中，原告与田荣的买卖合同因未履行已经解除，退一步讲，即使没有解除，在田荣没有支付任何房款亦未实际占有涉案房产的情形下，亦应解除保全措施停止执行。
四、金都国际广场12幢17号房和7幢2-052号房产，原告已经另行予以处分。在法院查封之前原告已经分别与徐云涛、徐静静签订《商品房买卖合同书》。该二人已经支付了全部房款，原告业已向其交付了房产，目前涉案两处房产已由该二人占有使用。
综上，由于原告仍为涉案两处房产的所有权人，原告与田荣之间的买卖合同因未实际履行已经解除，请求法院：1、依法确认潍坊高新技术开发区北宫东街以北、潍县中路以西金都国际广场12幢17号房和7幢2-502号的两处房产归原告所有；2、依法解除对该两处房产的保全措施，停止对该两处房产的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告中启胶建集团有限公司口头答辩称，一、根据物权法的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力；二、第一被告和第二、三被告的关系与本案无关；三、根据有关的法律规定，物权优先于债权，请求法院驳回诉讼请求。
被告刘志翔口头答辩称，当时被告刘志翔要承揽原告的工程，原告说要干原告的工程必须一个楼座签订一套商品房买卖合同，刘志翔带着妻子田荣去签订了涉案两套房屋的买卖合同，购房款确实没有付，当时约定购房款最后在工程款中扣减。刘志翔与金通置业签订建设合同后因故一直未开工。
被告田荣未答辩。
经开庭审理查明，经审理查明，被告刘志翔与被告田荣系夫妻关系。被告刘志翔之妻田荣曾与原告就金都国际广场7号楼2-502号房产及12号楼17号房产签订了两份《商品房买卖合同书》。
为证明涉案房屋归原告所有，原告提交证据如下：
1、2008年6月1日原告和被告签订的《商品房买卖合同书》一份，用于证明原告曾就金都国际广场7号楼2-502号房产和田荣签订过买卖合同。
2、2008年6月1日首付款181955元收款收据（交款单位收执联）、2008年现金账，用于证明金都国际广场7号楼2-502号房产的首付款是由原告代付的，并非由田荣实际支付。
3、维修基金缴存凭证、担保费收据、登记费收据、交易手续费收据，证明原告就金都国际广场7号楼2-502号房产代替田荣支付了上述费用。
4、2008年6月24日个人贷款支付凭证、2008年8月9日、12月25日建设银行存款凭条、个人贷款还款凭证16份，证明原告代田荣偿还贷款459126.75元。
5、2008年6月4日《商品房买卖合同书》，证明原告曾就金都国际广场12号楼17号房产与田荣签订过买卖合同。
6、2008年6月4日首付款423784元收据（三联单）、2008年现金账，证明金都国际广场12号楼17号房产的首付款是由原告代付的，并非由田荣实际支付。
7、维修基金缴存凭证（业主留存、权属登记两联）、担保费收据、登记费收据、交易手续费672.7收据，原告就金都国际广场12号楼17号房产代替田荣支付了上述费用
8、2008年6月18日个人贷款支付凭证423000元，2008年8月2日建设银行存款凭条8470.36元，个人贷款还款凭证16份，证明原告代田荣偿还贷款459126.75元。
9、还款计划表16份、费用报销单16份、代交担保费明细、金都国际广场商品住宅维修基金缴存清册、08年7月金都国际广场收费明细表。证明这些费用已经全部由原告代为支付，原告已经全部下账处理，其中还款计划表是从2008年9月到2009年12月。另说明一点，还款明细表和费用报销单是相对应的，名单上的人员每月到银行偿还贷款，从财务上走一个报销的手续，证明是经过财务同意，最后下账处理，其中还款明细表中有田荣的名字。还款明细表中所列的需要偿还的贷款都是这种情况产生的，不仅限于本案中的一个项目，费用报销单是与明细表的总额对应，而不是每个人的还款对应。王芙丽、张光才、谭智增也是刘志翔介绍过来的，担保费是办理银行贷款时银行要求担保公司提供担保，由此而产生的费用）
10、潍房权证高新字第001191**号。证明金都国际广场7号楼2-502房产归原告所有。
11、潍房权证高新字第001894**号。证明金都国际广场12号楼17号房产归原告所有。
12、房产注销登记申请书、结算证明。证明金都国际广场12号楼17号房产已经办理注销登记。这两份证据是原告交给房产部门的。同时证明该房屋办理贷款的时候，也办理了他项权证，该两套房屋的原始档案在潍坊市房产管理局。
13、2012年4月27日的通知复印件一份。证明原告已经通知田荣两份买卖合同作废解除。
14、2011年11月20日的《商品房买卖合同书》、房款收据复印件一份、其他费用收据复印件一份。2011年12月5日交房清单、2012年2月1日管理费收据。证明金都国际广场12号楼17号房产原告已经出售给了徐云涛，徐云涛已经付清全部房款，且房屋已经实际交付给徐云涛。
15、2011年12月30日的《商品房买卖合同书》、房款收据三份、配套费收据一份、维修基金收据一份、潍坊市商品住宅维修个人缴存凭证（业主留存、权属登记两联）、2010年12月30日交房清单、2012年3月30日管理费收据、2012年3月30日公用电收据、2011年5月9日潍坊市数额电视专用发票。证明金都国际广场7号楼2-502号房产原告已经出售给了徐静静，徐静静已经付清全部房款及相关费用，维修基金已经更名至其名下，房屋已经实际交付给徐静静使用。
被告刘志翔对原告证据的质证意见如下：
对于证据1-4、对证据的真实性无异议。当时是刘志翔带着田荣去办理的，先签的合同，再去银行办的贷款。签订合同的背景是因为刘志翔要承揽原告的工程，但是原告要求首先要买原告的两套房子，首付款可以不交，银行贷款正常办理，开工之后购房款可以从工程款中扣除。办理完毕购房手续后被告刘志翔和田荣确实一直未还过贷款。
对于证据5-8、对证据的真实性及证明的内容均无异议。
对于证据9、对证据的真实性无异议，但是王芙丽、张光才、谭智增不是胶建集团的人，也不是刘志翔介绍过去的。
对于证据10-11、对证据的真实性无异议。
对于证据12-13，对证据的真实性无异议
对于证据14-15、对证据的真实性无异议，刘志翔并不知道这件事，与刘志翔无关。
被告中启胶建建设集团有限公司对原告证据的质证意见如下：
对于证据1的真实性无异议，该证据可以证明买房者是田荣。
对于证据2的前两页无异议，该证据可以证明该房屋的首付款是田荣交的。但是该证据的最后两页，收款收据的名字是徐静静，这存在虚假的证明。
对于证据3、《非税收收入收款收据》是潍坊高新技术产业开发区房地产交易监理所给田荣出具的交易手续费（抵押）日期是2008年7月17日。当时房产是在田荣名下，所以徐静静交的房款并不合理。因此对原告提供的所有关于徐静静的证据都不合理。
对于证据4的真实性无异议。证明了每月偿还贷款的人是田荣。
对于证据5的真实性无异议，证据中明确写明了购买人是田荣。
对于证据6的真实性无异议。证据中明确写明田荣付购房首付款423784元。
对于证据7的真实性无异议。证据中提到的维修基金、担保费、交易手续费、房屋登记费的收款收据上明确写明是田荣，足以说明所有的费用由田荣交纳，房屋的产权归田荣所有。
对于证据8的真实性无异议。个人贷款凭证足以证明费用是由田荣每月向银行缴纳，而不是其他人。
对于证据9不认可，被告胶建集团认为与本案无关，不予质证。
对于证据10-11的真实性无异议，但对证明事项有异议，不能证明涉案的两套房屋归原告所有，因为（2012）胶执异字第521-1号案卷，胶州市人民法院到潍坊市市场交易中心查封涉案两套房产时，该两套房产在房产交易中心的预售登记上写的都是田荣。这足以证明原告将涉案的两套房屋卖给了田荣，并办理了产权登记。因此原告的证据与本案无关。
对于证据12的真实性无异议，该证据写的所有权人是田荣，贷款已经还清，田荣拥有所有产权，且该证据并不能证明原告的主张。
对于证据13不予认可，胶州法院在2012年3月份查封了涉案的两套房屋，原告是在2012年4月27日才发布通知，是制造虚假的证据。
对于证据14-15，全部的证据都是由原告单方出具的，且与本案无关，该两份证据中的徐云涛、徐静静在执行异议当中，法院已经做出了明确的裁定。
另查明，徐云涛、徐静静二人均系原告公司职工。
原告主张刘志翔是被告中启胶建集团有限公司潍坊分公司经理，在当时洽谈建设工程施工项目时是以被告中启胶建集团有限公司的名义洽谈的，被告刘志翔及中启胶建集团有限公司对原告的以上说法不认可。该二被告陈述，刘志翔曾经是被告中启胶建集团有限公司工作人员，但在2007年之前已经离开公司。原告对于二被告之间的关系未能提交证据予以证实。
经法院到潍坊市高新技术产业开发区房产管理局调查，本案涉案两套房屋均于2008年7月17日办理他项权证，证号分别为潍房高新他字第515462号、第515461号，该两份证件中载明的房屋他项权人为中国建设银行股份有限公司潍坊高新支行，房屋所有权人为田荣。以上两份他项权证均于2010年注销。
通过原被告的举证质证情况，可以确认的事实有：
1、原告和田荣于2008年6月1日就金都国际广场12幢17号房和7幢2-052号房产签订了两份《商品房预售合同》，合同在潍坊市房产局登记备案，合同签订时同时办理了银行贷款及抵押登记。但该两份房屋买卖合同并没有实际履行，田荣及刘志翔没有向原告支付首付款及偿还银行贷款，房屋亦没有实际交付给田荣。
2、涉案两套房屋的银行贷款已经偿还完毕，于2010年办理了他项权证注销手续。
3、原告分别于2011年和2013年办理了涉案房屋所在楼座的产权证书，证书中均注明房屋建成时间为2008年。
4、原告于2012年4月27日在齐鲁晚报发布通知声明：原告与被告田荣签订的两份《商品房买卖合同》并未实际履行已经作废，要求被告田荣到公司办理商品房买卖合同的备案撤销手续。【该登报日期在法院采取查封措施之后】
5、因刘志翔不履行（2011）胶民初字第3556号民事判决书，中启胶建集团有限公司申请胶州法院执行局强制执行。执行局一直查找不到刘志翔的下落，经查询被执行人刘志翔的财产信息，发现被执行人刘志翔之妻田荣在潍坊市房产管理局登记有两处房产，执行局遂于2012年3月29日查封了刘志翔之妻田荣在潍坊市房产管理局登记的两处房产，即本案所涉两套房产。后本案原告及徐云涛、徐静静同时向我院执行局提出执行异议，徐云涛、徐静静主张被查封房屋系自己购买且实际占用，是涉案房产的实际所有人；潍坊金通置业有限公司主张虽然与田荣签订了商品房买卖合同，但田荣系顶名人，没有支付房款及实际占有房屋，且在法院查封前，金通公司已经将房屋另行出售给徐云涛、徐静静，该二人付清全部房款并实际占用房产，胶州法院在查封前没有了解房产状况及房款支付情况，查封不符合法律规定，三方均申请解除对房产的查封。胶州法院执行局于2012年6月30日做出（2012）胶执异字第521-1号执行裁定书，该裁定书认为：本院查封的两套房屋，潍坊金通置业均与被执行人刘志翔之妻签订了商品房买卖合同，且到房屋管理部门办理了登记手续，房屋他项权证书上的“房屋所有权人”登记为“田荣”，且该公司当庭提供的房屋收款收据和个人贷款还款凭证证明房屋的首付款、配套费和银行贷款等费用均以田荣名义全部缴清。潍坊金通置业公司虽持有房屋交款的原始凭证，并向田荣发出了解除合同和撤销备案的通知，但该通知发生在法院查封房屋后，故对潍坊金通置业有限公司所称的与田荣签订的商品房买卖合同未实际履行和其所称的涉案房产归属徐云涛和徐静静所有的主张，在申请执行人不认可而田荣和被执行人刘志翔均未到庭且至今下落不明的情况下，本庭不能确认，案外人要求解除查封房屋的理由不充分，依法驳回了徐云涛、徐静静和潍坊金通置业有限公司的异议。
本院确认的上述事实，有原告提交的以上证据及当事人的陈述在案佐证，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，根据我国相关的法律规定，商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。商品房预售合同登记备案，是行政管理部门的一种行政管理手段，并不是确立合同效力的必要条件，更不是对物权的登记确认。同时，根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。由此可见，商品房预售合同最终是否发生物权的转移，要根据合同的实际履行情况，在法定的期限内进行最终的物权登记，否则预告登记失效。根据庭审我们可以确认的事实是，原告就自己公司待开发的两套房屋与田荣签订了房屋预售合同并在房产部门进行了登记备案，但是该两份合同并非是合同双方当事人存在购房的真实意思表示而签订的，合同双方均认可只是为了田荣的丈夫刘志翔承揽原告的工程而签订，其目的是为了房地产开发公司使用银行贷款，后来因没有实际承揽工程，该两份合同并未实际履行，房屋购买人田荣根本没有支付任何合同对价，房屋也没有实际交付。而本案中进行备案的两份合同既无房屋买卖的合意亦未得到实际履行，更未在法定期限内进行最终的物权登记，因此，该两份合同虽然在房产管理部门备案，但其约定的标的物的所有权并未发生实际转移，不产生物权变更的效力。
因原告与田荣的合同没有实际履行，原告偿还银行贷款注销抵押登记后，房屋的所有权回归原始状态，而该房屋系由原告开发，且原告已经办理了包括涉案房屋在内的整栋楼房的所有权证书，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的
除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。现在根据房产部门的登记，涉案两套房屋产权登记于原告名下，因此，原告依法享有该两套房屋的合法权益。至于原告将房屋出售给徐云涛、徐静静的行为，虽然据原告主张进行了实际履行和交付，但是因尚未办理产权过户登记手续，房屋购买人取得的只是一种物权期待权，并非物权的所有权，涉案房屋的所有权仍属于已在房产管理部门进行了登记的原告。
对于原告要求解除对涉案房屋的保全措施、停止对涉案房屋执行的请求，本院认为，原告的该项请求不属于本案民事审判的审理范畴，应由法院执行部门依法作出相应处理，原告可根据判决结果向执行机构主张。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，判决如下：
一、潍坊高新技术开发区北宫东街以北、潍县中路以西金都国际广场12幢17号房和7幢2-502号的两处房产归原告潍坊金通置业有限公司所有。
二、驳回原告潍坊金通置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费17875元，由被告刘志翔、田荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 管清娟
审 判 员 李培凤
人民陪审员 胡 强
二〇一四年三月五日
书 记 员 冷 甜
【附相关法律条文】
《中华人民共和国物权法》
第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条【登记效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。