浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第524号
上诉人（原审原告）：宁波市特圣生物饲料有限公司。
法定代表人：程菲。
委托代理人：周含宇。
委托代理人：许丹敏。
被上诉人（原审被告）：浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司。
法定代表人：应洪亮。
委托代理人：杨伟国。
委托代理人：郑杰。
上诉人宁波市特圣生物饲料有限公司因与被上诉人浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2014年6月19日作出的（2014）甬北民初字第110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：一、双方无争议的事实。
宁波市江北区下白沙路101号1-12幢房屋的原所有权人为宁波特产棉花有限公司。2009年10月10日，原告宁波市特圣饲料有限公司与宁波特产棉花有限公司签订了《租赁协议》一份，该公司将101号1-12幢房屋整体出租给原告，租赁期限为2009年10月10日至2015年10月31日止。2009年10月10日，原、被告签订了《仓库租赁协议》一份，由宁波特产棉花有限公司作为鉴证方盖章确认，约定：原告将承租的江北区下白沙路101号部分仓库场地及所有辅助设施转租给本案被告，租赁范围为3号、4号、5号、6号、7号仓库及周围场地，场地面积共计1900平方米，仓库面积为1508平方米；租期为2009年11月1日至2015年10月31日止；2009年11月1日至2010年10月31日年租金为196000元，后5年租金为每年380000元，实行先付后用，租金由被告直接支付给原告，每年支付一次，需提前一个月一次性付清；被告若故意拖欠租金，原告有权终止协议，并约定被告拆除的北面围墙及绿化，租赁期满需恢复原状；被告在租赁协议生效三天内向原告交付保证金100000元，租赁期满被告将仓库按原状交还原告，并保护好树木，因被告原因造成房屋及附属用房、消防设施损坏，被告应无条件修复直到业主方满意为止，如遇原告与业主方因被告使用不当、房子开裂等而造成本合同终止，被告赔偿原告一切损失。在租赁期间，被告拆除了北面围墙及绿化，被告向原告交付保证金100000元。后上述房屋经拍卖于2010年1月26日由宁波特产棉花有限公司转让给宁波市甬江汽车销售服务有限公司（以下简称甬江公司）。2010年7月12日，原、被告又对上述租赁标的签订了《仓库租赁协议》一份，除2010年11月1日之前的租期和租金不一致、没有宁波特产棉花有限公司的参与外，其余协议部分与2009年10月10日原、被告签订的《仓库租赁协议》一致。被告交付原告仓库租赁费用至2013年10月31日，被告于2013年9月30日和2013年10月30日书面通知原告，从2013年11月1日起终止与原告于2009年10月10日签订的《仓库租赁协议》。
2014年3月25日下午，原审法院对涉案仓库在双方当事人在场的情况下进行了现场勘验，双方对被告所拆除的仓库北面的围墙的长度为57.3米、宽度为0.3米、高度为1.7米，墙体材质为石头，及涉案仓库现放置了宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司袋装原料盐的事实无异议。
2014年5月20日，甬江公司的法定代表人蒋伟岳来原审法院，其在询问笔录中表示不需恢复原状，被告搭建的东西不需要拆除，搭建费用包含在拍卖款项内，维持目前的现状就行。
2014年6月4日，宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司的法定代表人吴和平在原告委托代理人周含宇的陪同下来原审法院，其在询问笔录中表示，2013年12月5日吴和平在没有通知双方的情况下就把原盐放到被告租赁的仓库内，大概20天以后，原告方的副总郑人杰打电话给吴和平，问这个盐是谁的，吴和平说这盐是山东一家公司叫吴和平代理运输仓储的，相关租金吴和平会付的。当询问吴和平租金具体怎么约定的，吴和平回答反正租金吴和平会付的。
二、双方有争议的事实。
（一）双方的租赁关系是否解除及解除时间
被告提交了《证明》原件一份，该《证明》为宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司于2014年2月11日出具，并有吴和平的签字，内容为：“兹证明我公司自2013年12月5日起把相关货物放入宁波市特圣生物饲料有限公司位于下白沙路101号棉花仓库，面积约1508平方米，并电话口头和宁波市特圣生物饲料有限公司约定，相关租赁费用在我公司业务结束后一并支付”。并提交了企业法人营业执照复印件一份、照片光盘一份，上述三份证据用以证明原告已将本案所涉房屋于2013年12月5日起租赁给宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司，本案所涉房屋仍用于堆放货物，说明被告此前堆放货物是正常使用。原告有异议，认为该《证明》无法证明宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司出具过该《证明》，也无法证明该《证明》所述内容是事实，也不符合证据的形式，不能证明被告的主张，无法证明原告授权他人使用仓库。原审法院认为，依据已查明的事实，即被告已于2013年9月30日和2013年10月30日两次发函要求终止与原告之间的租赁关系，且在原告已知被告要解除合同的情况下，被告再将所承租的仓库转租给第三人不合常理；此外，原审法院在对吴和平所做的询问笔录中，当询问到租金具体是怎么约定的问题时，吴和平回答反正租金会付的，综上，原审法院对被告提交的证据予以采信，由此对宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司与原告约定从2013年12月5日起把相关货物放入涉案仓库，相关租赁费用业务结束后一并支付及被告已于2013年12月5日前将涉案仓库腾空的事实予以认定，原告将涉案仓库租给宁波市镇海和平盐业装卸联运有限公司的实际行为表示其同意被告解除租赁合同，解除日期为2013年12月5日。
（二）被告是否应将涉案仓库恢复原状及修复至何种状态
原告主张由于被告原因造成租赁标的物损害，为此原告提交了如下证据：1.照片二组，用以证明仓库在租赁给被告期间，因被告原因造成墙体开裂、地坪下陷以及其他改造仓库的事实。被告对原告证据的真实性、关联性、合法性均有异议，认为拍摄时间、地点不明，无法证明原告的待证事实，即使讼争标的物存在墙体开裂、地坪下陷，也不是被告原因造成的，而是因为讼争标的物老化而产生的自然损耗，被告无需承担责任，原告希望通过对比所谓的被告使用的仓库与原告自行使用仓库的不同来证明所谓被告租赁的仓库存在损坏的事实是不成立的。鉴于此，原审法院认为，被告异议成立，对原告主张不予采信。2.《建筑工程预算书》原件一份，用以证明要修复被告租赁仓库的费用需1077965元，被告对真实性、关联性、合法性均有异议，认为该预算书编制日期为2014年1月2日，工程名称为“宁波特产棉花有限公司-
仓库复原工程”，本案讼争标的物早在2010年1月已归甬江公司所有，宁波特产棉花有限公司已非所有权人，故该工程预算书与本案无关，编制单位是否有相应资质，无法确定，并且其加盖的专用章是否为真实的专用章无法确定，无相应的维修方案，是否是所谓“恢复原状”的维修无法确定，作为预算员的相应资质无法证明，预算员应出庭作证。因该《建筑工程预算书》为非专业的鉴定机构出具且被告有异议，原审法院不予采信。3.宁波特产棉花有限公司出具的情况说明原件一份，证明当时签订合同原产权人作为见证方签字，当时出租给原告的仓库是整体出租的，因被告有异议，该证据无其它相关证据支持，证明不力，原审法院不予采信。综上，原告没有证据证明当时出租给被告时涉案仓库的状况，本案认为只有在确定当时的原状后，才能根据目前的仓库现状进行修复，且也要考虑现状是合理使用造成的，还是由其它原因造成的，并以此来确定责任的承担，因此原告要求被告按原告使用的仓库现状来恢复的理由和证据不足。甬江公司也表示不需要恢复原状，维持目前的现状就行，并且双方的《仓库租赁协议》约定因被告原因造成房屋及附属用房、消防设施损坏，被告应无条件修复直到业主方满意为止，另原告也已将涉案仓库另行出租且正在使用，综上，原审法院认为被告不需要恢复仓库原状。
原审原告宁波市特圣生物饲料有限公司于2014年1月23日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告支付租金自2013年11月1日起至仓库修复完毕移交给原审原告之日止；二、原审被告赔偿原审原告空租期损失（指仓库修复后移交给原审原告之后的四个月）126667元（空租期不包括仓库修补期间）；三、原审被告按约将仓库恢复原状（按照目前原审原告使用的仓库现状）或支付仓库维修费用1077965元。
原审法院认为：2009年10月10日，原、被告签订了《仓库租赁协议》，2010年7月12日，原、被告又对租赁标的签订了《仓库租赁协议》，因原告与宁波特产棉花有限公司签订的租赁协议中并未约定原告有转租权，且2010年7月12日原、被告双方签订的《仓库租赁协议》没有原出租人宁波特产棉花有限公司或现所有权人甬江公司的参与或认可，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，原、被告于2010年7月12日签订的《仓库租赁协议》应为无效，被告对此也无异议。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，买卖不击破租赁，所有权的变动并不影响租赁合同的效力，双方应按照2009年10月10日原、被告签订的《仓库租赁协议》履行合同。2013年9月30日与2013年10月30日被告发给原告的关于提前终止仓库租赁协议的函二份，但《仓库租赁协议》并未约定被告方有单方解除权，原告也未同意解除租赁协议，且被告也未提交证据证明达到解除协议的条件，故此两份函不能产生解除租赁协议的效力。
原告以实际行为于2013年12月5日解除了与被告之间的仓库租赁协议，因被告交付原告仓库租赁费用至2013年10月31日，被告仍应承担2013年11月1日至2013年12月4日的仓库租金35831.05元（按年租金380000元计算）。关于原告的其他诉请，原告没有证据证明出租给被告时的仓库的当时状况，即原状标准不明确；即使原状标准明确，也无证据证明现出现问题是被告不当使用造成从而被告应对现有状况承担责任；双方的《仓库租赁协议》也约定因被告原因造成房屋及附属用房、消防设施损坏，被告应无条件修复直到业主方满意为止，并且现业主甬江公司也表示不需要恢复原状维持目前的现状就行；此外，原告也已将涉案仓库另行出租且正在使用，原告没有证据证明被告未恢复围墙、绿化使其利益减损，故对原告的其他诉请不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（二项）、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波市特圣生物饲料有限公司2013年11月1日起至2013年12月4日的租金35831.05元；二、驳回原告宁波市特圣生物饲料有限公司其他诉讼请求。本案受理费15642元，减半收取7821元，由原告宁波市特圣生物饲料有限公司负担7400元，被告浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司负担421元。
宣判后，原审原告宁波市特圣生物饲料有限公司不服，向本院提起上诉，称：原审法院认定双方当事人于2010年7月12日签订的《仓库租赁协议》无效，系认定错误。原审法院认定上诉人以实际行动同意在2013年12月5日解除租赁关系，认定错误，双方未解除租赁关系。原审法院认为被上诉人无需承担维修责任，并判决驳回上诉人要求维修的诉请有误。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人浙江省盐业集团宁波市盐业有限公司答辩称：原审判决认定正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人于2009年10月10日签订的《仓库租赁协议》虽已由原产权人宁波特产棉花有限公司鉴证确认，但2010年7月12日签订的《仓库租赁协议》未经现产权人甬江公司同意，上诉人也不能举证证明甬江公司知道2010年7月12日的《仓库租赁协议》而未提出异议的事实，据此，2010年7月12日的《仓库租赁协议》应依法认定为无效。在2009年10月10日《仓库租赁协议》履行过程中，根据双方当事人在原审中提供的证据，可以证明上诉人以实际行为于2013年12月5日解除了与被上诉人的租赁关系。因上诉人没有证据证明出租给被上诉人时仓库的当时状况，且现业主甬江公司也表示不需要恢复原状维持目前的现状，上诉人要求恢复原状的诉请难以支持。原审法院据此判决被上诉人支付给上诉人至2013年12月4日止未付的租金35831.05元，并判决驳回上诉人的其他诉讼请求，并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15642元，由上诉人宁波市特圣生物饲料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一四年八月二十五日
代书记员 汤李燕