广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0303民初115号
原告桂林市城和物业服务有限公司，住所地地桂林市林市北辰路2-2-3-2-3。
法定代表人胡焕坤。
委托代理人唐虎，该公司副总。
委托代理人胡纯林，该公司职员。
被告莫亚学，男，1969年2月10日出生，汉族，住所地桂林市灵川县。
被告秦翠玲，女，1973年7月4日出生，汉族，住所地桂林市灵川县。
原告桂林市城和物业服务有限公司（以下简称城和物业公司）诉被告莫亚学、秦翠玲物业服务合同纠纷一案，本院2016年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告城和物业公司的委托代理人唐虎、胡纯林，被告莫亚学、秦翠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城和物业公司诉称，被告莫亚学、秦翠玲于2008年2月25日购买了桂林市“华城商贸城”小区1-3-129号住宅，建筑面积29.7㎡。原告于2008年5月30日与被告签订了《前期物业管理协议》，但是签订协议后被告一直拒绝支付物业管理的相关费用。原告曾多次向被告催交，但被告态度恶劣，拒不履行该协议的约定。
根据协议第四条第二款第一点第1小点的约定，住宅按建筑面积计算物业管理服务费：0.8元／㎡／月，从2008年5月30日起至2016年1月8日，共计91个月零8天，被告29.7㎡的商品房欠原告物业管理服务费2168.3元；单元楼道灯电费及灯具维护费456.3元；公共水电费1825.2元。共计4449.8元。
根据双方签订的《前期物业管理协议》第十条第五点关于预交物业管理服务费的时间规定及第十一条违约责任的规定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，从逾期之日起按每天3%支付违约金。自2008年5月30日起至2016年1月8日止，被告依照约定应向原告支付物业管理费4449.8元，依约支付91个月零8天逾期物业管理违约金应为223055元，原告考虑到被告经济状况，仅按被告所欠物业服务管理费本金4449.8元的30%计算违约金为1334.94元。物业管理费本金及违约金两项合计金额5784.74元。故原告起诉至法院，请求判决：1、被告支付拖欠的物业管理服务费2168.3元、单元楼道灯电费及灯具维护费456.3元、公共水电费1825.2元，共计4449.8元；2、被告支付物业管理费逾期违约金1334.94元；3、本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明被告是“华城商贸城”小区1-3-129#房的业主，确定交房日期；2、《住户档案登记表》，证明被告已收房并领取该房钥匙；3、《前期物业管理服务协议》，证明被告与原告签字并认可该协议约定的责任；4、（2013）叠民初字第947号《民事判决书》，证明叠彩区人民法院已认定开放商交房给被告的事实；5、（2014）桂市民四终字第534号《民事判决书》，证明中级人民法院已认定开发商交房给被告的事实；6、《物业费通知单》，证明原告从交房一直到现在都在催被告交付物业费的事实；7、物业管理服务费2168.3元，证明被告应依据《前期物业管理服务协议》第四条第二大点第（一）款第1点按0.8元／㎡／月计算交取物业管理费；8、单元楼道电灯费及灯具维护费456.3元，证明被告应依据《前期物业管理服务协议》第六条第1点按60元／年计算交取费用；9、公共水电费及设施维护、更新费1825.2元，证明被告应依据《前期物业管理服务协议》交取费用；10、物业管理相关收费收据单，证明华城商贸其他业主按每户20元／月预交公共水电费。被告秦翠林辩称，房子现在都没有拿到钥匙，房子还没有交付给我们使用。且我们正在贵院民二庭打官司，要求确定房屋买卖合同无效，要求他们退款。原告没有履行义务，没有企业资质，没有建设单位移交的竣工总平面图及消防验收合格等文件；在2014年1月8日前的费用已过诉讼时效；已缴纳公共维修基金不应再交灯具维修等费用，公共水电费应包括单元楼道电费；出卖人对该商品房提出酒店式邀约，被答辩人没有履行这一义务。请求法院驳回原告的诉请。
被告秦翠玲对其辩解在举证期限内提供的证据有：1、住户档案登记表，上面没有本人的签名，说明我没有领取钥匙和相关的前期物业协议等；2、商品房买卖合同及宣传袋，证明他没有达到他的物业服务内容，宣传上说明为酒店式公寓经营管理，现在只是当成住宅来卖；3、桂林市消防大队责令改正通知书（2014年10月29日），证明小区未经消防验收合格；4、公告维修基金收据，有线电视入网费收据，证明我也交了这个费用，不应该再收取维修费；5、寄了2份合同解除通知书，要求和房产公司解除合同；6、水电表的安装时间和使用费用，证明对方交房当天没有通水电；经过开庭质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，证据2—4的真实性认可，对证明内容不认可，证据7的真实性表示不知道，不认可；原告对被告提供的证据1真实性认可，证明内容不认可，证据2—6认为与本案无关。本院对双方确认的书证予以采信，对被告提供的证据因与双方抗辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2008年2月25日，被告莫亚学、秦翠玲购买了桂林市“华城商贸城”小区1-3-129号住宅，建筑面积29.7㎡。原告于2008年5月30日与被告签订了《前期物业管理协议》。协议约定，住宅按建筑面积0.8元／㎡／月，单元楼道电灯费及灯具维护费60元／年收取，公共水电费每户20元／月。违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，从逾期之日起按每天3%支付违约金。被告从2008年5月30日起至2016年1月8日，共计91个月零8天，欠原告物业管理服务费2168.3元；单元楼道灯电费及灯具维护费456.3元；公共水电费1825.2元；共计4449.8元。依约支付91个月零8天逾期物业管理违约金应为223055元，原告自愿按被告所欠物业服务管理费本金4449.8元的30%计算违约金为1334.94元。物业管理费本金及违约金两项合计金额5784.74元。经原告多次追索，被告至今分文未付。故原告起诉到法院，提出上述诉请。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。原告与被告签订的华城新贵《前期物业管理协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。本案争议焦点为：一、诉讼是否过诉讼时效及房屋是否已交房。二、被告莫亚学、秦翠玲是否应支付原告2014年1月1日至2015年6月30日的物业管理服务费、单元楼道电灯费及灯具维护费及维护费、公共水电费、违约金以及金额；
一、关于第一个争议焦点本院认为，物业服务管理有连续性，且原告一直在催缴，故没有过诉讼时效；依据本院（2013）叠民初字第947号民事判决及，桂林市中级人民法院（2014）桂市民四终字第534号民事判决，均已认定开发商交房给被告莫亚学、秦翠玲的事实，故本院认定被告莫亚学、秦翠玲所购买的桂林市“华城商贸城”小区1-3-129号住宅，已交付被告莫亚学、秦翠玲。
二、关于第二个争议焦点。根据合同约定，原告作为被告居住的华城商贸城物业管理单位，已按照合同履行了物业管理职责，被告作为该小区的业主应按照合同的约定向原告支付相应的物业管理服务费。被告拖欠物业管理服务费不付，侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业服务费的诉请，事实清楚，理由充分，本院予以支持。对原告要求被告支付单元楼道电灯费及灯具维护费及维护费、公共水电费的诉请，依合同约定支付，故对该诉请，本院予以支持；双方虽对违约金进行了约定，但该约定过高，本院依据当事人的请求可依法予以适当减少。现原告已自愿减少违约金，按逾期缴纳物业管理服务费4449.8元的30%较为适合，即1334.94元，对原告该诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告莫亚学、秦翠玲支付原告桂林市城和物业服务有限公司物业管理服务费4449.8元及违约金1334.94元。
本案案件受理费50元，适用简易程序，减半收取25元，由被告莫亚学、秦翠玲负担。余款25元，由本院退回给原告桂林市城和物业服务有限公司。
上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起15日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 龚扬婷
二〇一六年三月二十二日
书记员 陈 涛
中华人民共和国合同法
最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
中华人民共和国民事诉讼法
第六十四条?当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。