广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5893号
上诉人（原审原告）：师永，住广州市从化区。
委托代理人：张家齐，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张国胜，住湖南省宁远县。
上诉人师永、张国胜因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第225号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：某宾馆附近为大型鞋业经营市场。2014年6月10日，张国胜（乙方）为经营鞋业与师永（甲方）签订了《长租房协议书》，约定：甲方将广州市白云区某客房出租给乙方作为“长住”或“办公”用途，未经甲方同意，乙方不得改变该房间用途；租用期限为3年，即自2014年6月15日起至2017年6月15日止；第一年度每月租金为4500元，于每月5日前交纳，每逾期1日按乙方应付款5%收取违约金。后张国胜交纳了上述协议的保证金50000元、押金4500元。张国胜接收客房后，以鞋业经营为目的对客房进行了装修改造并开始经营。后某宾馆内旅馆客房改为鞋业商铺经营的现象引起涉案物业原始出租人某公司和政府相关部门的注意。同年12月，张国胜被禁止进入涉案房屋经营。张国胜尚欠师永2014年11月租金未付。
师永于2015年1月16日向原审法院起诉称：签署合同后，张国胜不仅拖欠租金等费用达一个月以上，并且在租户之间诋毁造谣、串联闹事、扰乱秩序，给师永承租的某宾馆造成严重的管理负担，在范围内造成不良的商业信誉和巨大的声誉损失和连带的经济损失。师永按照约定，有权要求张国胜承担相应的经济赔偿，请求判令：1、张国胜支付拖欠的租金、违约金（自2014年11月1日起至判决生效之日止，暂计至2015年1月15日其中租金为11250元，违约金为4000元）；2、师永不必退还保证金50000元、押金4500元给张国胜；3、本案诉讼费用由张国胜负担。
原审法院认为，本案《长租房协议书》名为长期租住旅馆客房的合同，但实际上是经营鞋业的商铺租赁合同，师永、张国胜双方对此均有共识，理由如下：1、从《长租房协议书》的内容来看，并未绝对禁止张国胜改变房屋用途、作广告及整体挂门牌的行为，仅约定须经师永书面同意，还存在协议到期后房间内装修设施不能拆走的约定，均与旅客租住旅馆的常理相悖；2、张国胜等多人陈述其系经营鞋业的商人，应招商而来租赁商铺经营鞋业的内容与《长租房协议书》内部分约定相印证，真实可信；3、张国胜等多人对客房进行了装修改造，宾馆经营方并未采取有力措施予以制止。对于师永要求张国胜支付租金及违约金的诉讼请求，经查，张国胜尚欠2014年11月期间租金未付，依法应当支付并承担违约责任，其中违约金标准过高，予以调整至每日万分之五的标准。对于2014年12月及之后的租金，因张国胜被禁止进入涉案房屋经营，故不予支持。对于师永提出没收合同保证金、押金的诉讼请求，因师永已主张逾期支付租金的违约金，再主张没收保证金及押金系重复主张违约责任，故该诉讼请求不予支持。对于张国胜提出师永并非适格原告主体的抗辩意见，原审法院认为：1、张国胜等人确与师永签订了《长租房协议书》；2、合同中并未约定师永不能委托或指示他人履行合同事务；3、张国胜所提供证据不足以突破合同的相对性否定师永的原告主体资格；故原审法院对该意见不予采纳。对于张国胜请求追加某宾馆、某公司为本案第三人的申请，因上述二公司并非租赁合同主体，不属于必须追加的当事人，故对该申请予以驳回。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告张国胜于本判决生效之日起5日内向原告师永支付2014年11月租金4500元及违约金（以4500元为本金，从2014年11月6日起按照每日万分之五的标准计至付清之日止，以本金为限）；二、驳回原告师永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费281元，由原告师永负担258元，由被告张国胜负担23元并于原审判决生效之日起5日内交纳。
判决后，师永、张国胜均不服，分别向本院提起上诉。
师永上诉并答辩称：1、合同法中已有“改善增设他物”的规定，这是针对所有房屋租赁包括租用旅馆的规定，故不存在旅客租用旅馆按照常理不能改变用途或者进行装修之说，更何况师永出租给张国胜的房屋是长期出租。2、协议书约定，没有经过师永的书面同意租客不能擅自改变房屋用途，若师永与张国胜对于协议书实为经营鞋业的商铺租赁合同有共识，就不需改变协议名字而直接写成“商铺租赁协议”，师永对于张国胜将会改变房屋用途事先毫不知情。3、原判认定张国胜等多人“陈述其系经营鞋业的商人，应招商而来租赁商铺经营鞋业的内容与《长租房协议书》内部分约定相印证，真实可信”，是仅凭张国胜陈述而没有相应物证佐证，违反了举证原则，对师永极不公平。4、师永没有采取任何禁止张国胜进入宾馆的措施，即使张国胜没有对所租用的房屋进行实际使用，但在租赁关系存续期间师永也不能把房屋再度租予他人，由此造成的损失由师永独立承担不公平。5、张国胜不仅在没有得到师永书面同意的情况下擅自改变房屋用途，且无故停止支付租金超过一个月，明显违约在先，师永才扣下保证金与押金，并不存在师永恶意或者无理扣下保证金和押金的情况，原审判令师永返还保证金和押金不合理，也没有法律依据。6、师永提交了有各租户签名的《通知》，内容为师永通知各租户房屋禁止作为仓储用途或存放货物，足以证明师永出租房屋的初衷，积极制止各租户的违约行为，并给予了提前警告与改正期间，原判没列为证据，对认定事实有巨大错误。综上，请求撤销原判，支持师永的诉讼请求，判令由张国胜承担一审、二审的诉讼费用。
上诉人张国胜上诉并答辩称：1、师永将宾馆客房私自改造为鞋业档口并未获得公安机关的消防验收，签约前师永并未告知张国胜档口未经消防验收不能使用的情况，事后又未及时办理消防验收，导致张国胜长时间无法正常营业，给张国胜造成严重的经济损失。同时，签约时师永的其他口头承诺都没有实际履行。师永的违约行为是导致合同无法继续履行被解除的直接原因，原审判决张国胜支付违约金属于事实认定错误。2、《长租房协议书》于2014年11月22日已由张国胜单方解除并退回了商铺，原审判决张国胜支付11月整个月的租金属于认定事实不清。综上，请求撤销原判第一项，改判张国胜向师永支付2014年11月份中22日的租金，而非11月整一个月的租金，且无需支付违约金，判令师永承担本案的全部诉讼费用。
二审庭询中，上诉人师永当庭出示了没有显示拍摄日期、地点的相片19张，拟证明上诉人张国胜并无在涉案房屋经营。上诉人张国胜的质证意见为：上述相片已过举证期限，且无法确认拍摄时间、地点及拍摄人员，不能证明当时的涉案房屋的实际情况，不确认相片的真实性与关联性。上诉人张国胜在二审中没有新证据提交。
二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，原判根据上诉人师永、上诉人张国胜双方的诉辩、提交的证据，认定本案《长租房协议书》名为长期租住旅馆客房的合同，实际上是经营鞋业的商铺租赁合同，双方对此均有共识的理据阐述充分，合法合理，本院予以确认。上诉人师永在二审中以没有显示拍摄日期、地点的相片，拟证明上诉人张国胜并无在涉案房屋经营，依据不足，本院不予采纳。
对于涉案房屋无法作为商铺使用，上诉人师永、上诉人张国胜均有过错。双方在协商解决纠纷中，上诉人张国胜暂停支付2014年11月的租金并非恶意，上诉人师永关于上诉人张国胜无故停止支付租金超过一个月的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。对于2014年12月及之后的租金，因上诉人张国胜被禁止进入涉案房屋经营，上诉人师永在原审庭审中对此亦予承认，故原判不予支持正确。如前所述，双方对于涉案房屋无法作为商铺使用均有过错，原判对于上诉人师永提出没收合同保证金、押金的诉讼请求不予支持正确。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人师永、张国胜的上诉意见均不成立，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费281元，由上诉人师永负担258元、上诉人张国胜负担23元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 郑高妍