西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初12460号
原告:骆怡，男，1976年11月25日出生，汉族。
委托代理人:龚建，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
委托代理人:张云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
被告:姚小娟，女，1975年5月10日出生，汉族。
委托代理人:贠梦辰，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人:张水芸，陕西仁和万国律师事务所实习律师。
原告骆怡诉被告姚小娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告骆怡委托代理人龚建、张云，被告姚小娟委托代理人贠梦辰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告骆怡诉称，2017年5月5日，原、被告与西安中原房地产营销策划有限公司签订了《房屋买卖三方合同》，约定被告将其位于西安市雁塔区丈八东路118号双维花溪湾小区13幢1单元10801号房屋出卖给原告，房屋总价款750000元，西安中原房地产营销策划有限公司为居间方。合同签订后原告按照合同约定于2017年5月5日向被告支付了30000元购房定金，向中原房地产公司支付中介费用23210元。在原告按照合同约定履行了相应义务后，被告告知原告不再将房屋出售给原告，不再继续履行合同义务。合同第二条约定:“被告应在2017年6月15日前拿出房产证原件”；合同第八条约定：“原、被告双方应在被告拿出房产证原件后七日内，办理房屋权属转移登记手续”。合同第九条约定：“被告应当在房屋权属转移登记后三日内，将房屋交付给原告”。合同第十一条第三款第二项规定：“任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之二十向守约方支付违约金”。被告未按照合同约定在规定时间内拿出房产证，亦未办理后续的房屋权属转移登记手续及交付房屋，其行为已构成违约，且违约事实明显，给原告造成损失，严重损害了原告的利益，遂向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告返还原告购房定金30000元；2、被告向原告支付违约金150000元；3、被告向原告支付损失的中介费用23210元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告姚小娟辩称，原、被告所签的《房屋买卖三方合同》应属无效，原告所要求被告支付其损失的中介费及违约金无事实和法律依据。依照《婚姻法》第十七条之规定，涉案房屋为被告夫妻双方共同财产，被告与原告签订房屋买卖合同时没有取得其配偶的同意，事后也未追认。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款的规定、《合同法》第五十一条无、第五十二条第五款之规定，被告签订合同的行为属无权处分的行为，合同应属无效。关于居间费用，被告认为中原房地产公司没有完成居间行为，根据居间协议，也不存在23210元居间费的事实；依据《合同法》第四百二十五条、四百二十七条，中原房地产公司在居间过程中存在严重过错行为也未完成居间行为，所以原告要求被告支付居间费的主张无事实也无法律依据。违约金部分因被告主张本案所涉《房屋买卖三方合同》无效，且在原告诉至法院前，被告一直愿意履行合同，因2017年4月18日西安市住房保障和房屋管理局以及2017年6月28日西安市政府出台的房地产相关政策，原告已不具备购房资格，导致合同无法继续履行，所以原告在本案中存在过错行为。另一方面合同中有关违约金的条款系格式条款，违约金约定畸高，根据合同法第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条，原告所主张的违约金与事实、法律相悖，百分之二十的违约金条款系格式条款且约定过高，同时不符合《合同法》及合同法司法解释的强制性规定。因此请求法院驳回原告其余诉请。
经审理查明，2017年5月5日，原、被告双方在西安中原房地产营销策划有限公司签订了《房屋买卖三方合同》，约定原告购买被告位于西安市××区××东路××小区××单元××室，房屋总价款750000元，定金房款30000元。合同约定：“第二条该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行陕西省分行，抵押登记日期为2007年12月，甲方（被告）应于2017年5月12日前办理抵押注销手续。2017年6月15日前拿出房产证原件。第三条该房屋成交价格为750000元整。乙方（原告）应于2017年5月5日向甲方（被告）支付人民币30000元整。作为乙方购买甲方该房产的定金，上述款项和剩余的房款共计人民币750000元整，双方应于甲方拿出房产证原件后柒日内存入以上房产交易结算资金专用账户。第四条甲方保证该房屋没有产权纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权），因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应的赔偿责任。第七条作为本次买卖交易居间方，丙方（西安中原房地产营销策划有限公司）负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订当日，向丙方支付居间服务费（佣金）共计人民币22500元。乙方按成交价格的3%向丙方支付居间服务费人民币22500元。第八条甲方应当在房屋权属转移登记后三日内（约定时间或约定条件）将该房屋交付给乙方。甲方不得因乙方对该房屋的使用而收取任何费用。第九条甲乙双方应在甲方拿出房产证原件后柒日内（约定时间或约定条件）办理房屋权属转移登记手续。否则，应按照本合同第十一条的规定承担违约责任。因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记日期相应顺延。第十一条自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之贰拾的违约金；逾期超过柒日的守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之贰拾向守约方支付违约金。合同解除后，甲方应在解除合同通知送达之日起柒日内退还乙方全部已付房款，乙方应在解除合同通知送达之日起柒日内退还甲方该房屋”。同时，原、被告签订《补充条约》，约定：3、甲方（被告）应于5月12日前从房管局拿出房产证复印件，用于丙方办理该房网签事宜。4、如因政府禁止二手房交易导致无法过户的，此合同无条件终止；甲丙两方全额退还乙方已支付的费用”。签订合同后，原告向被告支付定金30000元，被告向原告出具收款收据。原告向中介方交付居间服务费23210元。
合同签订后，被告姚小娟以案涉房屋系夫妻共同财产，无权单方处分为由，不同意继续履行《房屋买卖三方合同》。庭审中，原告提交与被告电话录音，其中被告明确表示系因被告父母不同意故不愿再出售房屋，未提及房屋共有人有不同意出售的意见。之后，双方一直协商未果。直至2017年6月28日，西安市人民政府颁发市政发[2017]59号文件，规定自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。本案原告骆怡户籍系河南省郑州市，且未在西安市连续缴纳2年以上的个人所得税或社会保险证明，故不再具有购房资格。
2017年9月6日，原告骆怡以邮寄方式向被告姚小娟送达《解除函》，明确通知被告：“1、解除你我双方及西安中原房地产营销策划有限公司2017年5月5日共同签订的《房屋买卖三方合同》；2、你方应在收到本函之日起7日内退还购房定金30000元，并按照房款总额的20%向本人支付违约金及支付本人其他损失”，并提交顺丰快递记录，显示被告已收取快件。
另查，被告姚小娟于2007年11月20日与案外人杨兴军登记结婚。2007年12月17日被告姚小娟签订《商品房买卖合同》，购买该涉案房屋。该房屋与2008年已完成初始登记，之后也取得房屋权属证书。现因该房屋仍存在按揭贷款，故房屋存在抵押，原告至庭审时未还清贷款并拿到房屋权属证书。
以上事实有《房屋买卖三方合同》、定金收据、居间费和服务费收据、《解除函》、电话录音等证据及庭审笔录、谈话笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告于2017年5月5日签订的《房屋买卖三方合同》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。本案的争议焦点是被告是否存在违约行为并承担违约责任。
本案中，原告作为守约方，履行了合同的义务，案涉房屋登记在被告姚小娟个人名下，原告作为买方，签订购房合同时对该房屋是否系被告夫妻共同财产并不知晓，被告姚小娟是否有权出售该房屋系其自身原因，现买卖合同不能继续履行，被告姚小娟应承担违约责任。被告抗辩因房屋属于夫妻共有财产，被告无权单独处分的理由，并不影响合同条款对合同相对人双方的制约，亦不影响本案违约责任的认定，故对于被告的辩称依法不予采信。
关于违约金的性质，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。鉴于本案原告骆怡未能提交就实际损失方面的相关证据，且原告仅交付定金，双方实际履行合同时间较短，基于被告答辩申请对违约金予以降低，故兼顾合同实际履行情况、原告支付的款项数额及限购政策等因素，合同约定违约金较高，本院根据公平、诚实信用原则予以衡量，酌情认定被告姚小娟应承担违约金50000元。关于被告辩称限购政策出台前，被告一直仍同意出售房屋的说辞，其未提交证据予以佐证，且明显与原告提交的双方录音内容所证明的事实不符，本院依法不予采信。
因被告在2017年5月底明确告知原告不再继续出售房屋，故原告按照合同约定，已于2017年9月6日向被告送达《解除函》，被告亦未表示反对，故《房屋买卖三方合同》于2017年9月7日被告签收时已经解除。被告收取原告定金30000元至今未予以退还原告的事实双方均无异议，现被告表示同意予以退还，故本院予以照准。
关于原告主张被告支付原告中介费损失23210元，根据《房屋买卖三方合同》约定”任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，逾期超过柒日的守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失”对于原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告姚小娟于本判决生效之日起十日内返还原告骆怡定金30000元。
二、被告姚小娟于本判决生效之日起十日内支付原告骆怡违约金50000元。
三、被告姚小娟于本判决生效之日十日内支付原告骆怡中介费损失23210元。
如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告骆怡其余诉讼请求。
本案案件受理费4348元，由被告姚小娟承担2435元。因原告已预交，被告于支付上述款项时将该款一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 蒲婷婷
人民陪审员 刘希泽
人民陪审员 苗晓玲
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 李珍珍
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