昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌中民一终字第217号
上诉人（原审原告）：高侠，女，汉族。
委托代理人：康明亮，乌鲁木齐县亚心法律服务所法律工作者。
委托代理人：陈振，男，汉族。
上诉人（原审被告）：阜康市新浩房地产开发有限责任公司，住所地：阜康市招商大厦五楼。
法定代表人：熊以键，该公司经理。
委托代理人：袁金成，新疆百丰天圆律师事务所律师。
委托代理人：马宗敏，新疆百丰天圆律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：倪翠兰，女，汉族。
委托代理人：王兴旺，男，汉族。
被上诉人（原审第三人）：耿清华，男，汉族。
委托代理人：舒发成，男，汉族。
上诉人高侠、上诉人阜康市新浩房地产开发有限责任公司（以下简称新浩公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服阜康市人民法院（2014）阜民初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日立案后依法组成合议庭，并于2015年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人新浩公司的委托代理人袁金成、马宗敏，上诉人高侠的委托代理人康明亮、陈振，被上诉人倪翠兰的委托代理人王兴旺，被上诉人耿清华的委托代理人舒发成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阜康市人民法院经审理查明：2008年8月15日，新浩房地产公司与王兴旺签订协议：设立新浩房地产公司怡和家园项目开发部，项目负责人由王兴旺担任，负责处理阜康市怡和家园开发的一切事宜及开发商应承担的终身责任。2009年4月1日，新浩房地产公司授权委托倪翠兰（与王兴旺系夫妻关系）负责房地产销售、开票、收款，委托期限自2009年至房地产售完止。2010年8月16日，王兴旺、倪翠兰以新浩房地产公司的名义与被告耿清华签订商品房买卖合同，将位于阜康市怡和家园小区1号楼1单元402室住宅楼以241689元的价格销售给被告耿清华，合同签订当日被告耿清华向倪翠兰交付了首付款89784元，剩余房款准备办理银行按揭贷款。2010年9月办理入住手续，之后对房屋进行了装修并实际居住。但未办理房屋产权登记。
2010年9月18日，新浩房地产公司与原告高侠签订商品房买卖合同，将位于阜康市怡和家园小区1号楼1单元402室住宅楼以241689元的价格出售给原告，原告高侠首付房款10000元，剩余房款以其在新浩房地产公司的债权作折抵。2011年1月27日，原告高侠办理了争议房屋的产权登记，取得了阜房权证管字第20112**号房产证。
因耿清华提起行政诉讼，阜康市人民法院以（2012）阜行初字第1号行政判决书撤销了阜房权证管字第20112**号房屋所有权证。2012年8月17日，原告高侠再次办理了该房屋的产权登记，取得阜房权证字第320**号房屋所有权证。因双方协商未果，原告遂诉至法院，请求判令被告立即向原告交付“怡和家园”小区1号楼1单元402室商品房一套。
另查明：因本案必须以（2013）阜民初字第1556号阜康市新浩房地产开发有限责任公司与王兴旺、倪翠兰确认合同无效纠纷一案的判决结果作为审理依据，一审判决后，双方当事人均提起上诉，经昌吉回族自治州中级人民法院查明后认为：阜康市新浩房地产开发有限公司主张的“怡和家园”小区开发项目的收益归其所有，并未提供具体的收益数额，属诉讼请求不明确；王兴旺个人不具备开发房地产建设的资质，其借用资质开发房地产属于法律禁止行为，双方签订的协议应当无效，遂作出（2014）昌中民二终字第287号民事判决：驳回上诉，维持原判，即：一、原告阜康市新浩房地产开发有限责任公司与被告王兴旺2008年8月15日签订的协议无效；二、驳回原告阜康市新浩房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
阜康市人民法院经审理认为：首先，本案应确认新浩房地产公司与王兴旺于2008年8月15日签订的协议是否合法有效。该协议已经生效的（2014）昌中民二终字第287号民事判决确认无效，故新浩房地产公司在法律上是怡和家园小区所有房屋的所有权人。其次，本案应确认2009年4月1日，新浩房地产公司的授权委托书是否真实、有效。法律规定，民事法律行为应当具备：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。上述条件，应当同时具备，缺一不可。本案中，新浩房地产出具授权委托书，委托倪翠兰销售房屋，倪翠兰作为新浩房地产公司售房部的职工，在公司授权的范围内代表公司销售房屋，第三人倪翠兰与耿清华签订商品房买卖合同并接受首付款，其行为产生的民事责任由新浩房地产公司承担。因此，授权委托第三人倪翠兰销售房屋的行为真实、有效。第三，原告的诉讼请求能否得以支持。新浩房地产公司作为法律上享有“怡和家园”小区所有房屋的所有权人，其授权第三人倪翠兰将涉案的房屋出卖给被告耿清华后，又将同一套住房出卖给原告高侠，其行为构成一房二卖，原、被告与新浩房地产公司分别签订的商品房买卖合同均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对双方当事人产生约束力，均属有效合同。鉴于上述情形，根据最高人民法院关于房屋买卖合同指导意见：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的，本院综合各买受人与出卖人新浩房地产公司买卖合同成立的时间先后、实际交付房款先后、数额的多少以及耿清华未能办理房屋产权证的不可归责性等因素，结合第三人耿清华已装修并入住的事实，确定第三人耿清华为涉案房屋的所有权人。原告高侠请求新浩房地产公司履行交房的合同义务，因该房屋属特定物及物权特性，新浩房地产公司履行交房义务已处于事实上不能履行的状态，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。原告高侠未能取得房屋所有权，可与被告新浩房地产公司协商解决，亦可另案主张出卖人新浩房地产公司承担民事责任。遂判决：驳回原告高侠的诉讼请求。
宣判后，上诉人高侠不服阜康市人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审程序违法；一审法院就本案启动再审程序于法无据，一审法院在本案发回重审过程中，又将案外人倪翠兰、耿清华列为第三人于法无据。二、一审法院认定事实不清。上诉人高侠与新浩公司于2010年11月30日在法院主持下达成的调解协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。生效判决已经认定王兴旺与新浩公司于2008年8月15日签订的合作协议无效，王兴旺与倪翠兰无权将讼争房屋向被上诉人耿清华出售。被上诉人倪翠兰与耿清华签订的《房屋买卖合同》未加盖新浩公司公章，被上诉人耿清华交付房款的收据也是白条，不能证明倪翠兰系职务行为。被上诉人耿清华系恶意诉讼。不动产的物权变动以登记为要件，上诉人高侠已经办理了房屋产权证，应依法认定讼争房屋发生了物权变动的法律后果。被上诉人耿清华未办理房屋使用权证，其仅对新浩公司享有债权请求权，被上诉人耿清华的债权不能对抗已经取得房屋产权证的上诉人高侠，一审判决认定的事实与法律相悖。最高人民法院关于买卖合同的指导意见：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上按照以下顺序确定履行合同的买受人：1、已经办理房屋所有权登记的；2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；根据上述规定，上诉人高侠取得讼争房屋无可挑剔。原审判决自相矛盾，判决结果错误。综上所述，请求二审撤销原判，改判支持上诉人高侠在原审的诉讼请求。
上诉人新浩公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人系具有商品房开发资质的企业，上诉人与高侠签订的《房屋买卖合同》合法有效，上诉人收取了高侠交纳的房款并向高侠交付了房屋，高侠已经办理了房屋产权证。一审既然认定上诉人与高侠之间的合同有效，却判决驳回高侠的诉讼请求明显不当。上诉人与王兴旺之间的协议已被确认无效，本案讼争房屋即归上诉人所有，即使上诉人委托王兴旺、倪翠兰销售怡和家园的房屋，也须上诉人盖章、签字方为有效，被上诉人耿清华未与上诉人签订购房合同，亦未向上诉人交纳房款，不存在上诉人向被上诉人耿清华出售房屋的事实，一审认定上诉人一房二卖书认定事实错误。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人高侠的原审诉讼请求。
被上诉人倪翠兰答辩称：原审判决认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人耿清华答辩称：二上诉人达成的民事调解书是在欺骗法院的情况下达成的，被上诉人耿清华通过合法方式购买房屋，并已经占有使用。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：一、关于原审法院程序是否违法的问题；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款规定：“各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。”本案中，阜康市人民法院认为该院于2010年11月30日作出的（2010）阜民初字第1392号民事调解书确有错误，遂对本案提起再审，审判程序符合法律规定，上诉人高侠认为原审法院对本案提起再审于法无据的主张不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”本案的处理结果与倪翠兰存在利害关系，一审法院在案件审理过程中追加倪翠兰为本案第三人于法有据，上诉人高侠认为原审法院追加倪翠兰为本案当事人属程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于上诉人新浩公司是否应向上诉人高侠交付本案讼争房屋的问题；本案讼争房屋系新浩公司与王兴旺合作开发，生效的裁判文书已经确认新浩公司与王兴旺签订的合作开发协议无效，新浩公司是讼争房屋合法的处分权人，新浩公司与上诉人高侠签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，当属有效合同。新浩公司授权被上诉人倪翠兰作为新浩公司售房部销售、开票、收款的专职人员，被上诉人倪翠兰系有权代理，其行为后果应由委托人新浩公司承担。被上诉人倪翠兰以新浩公司的名义与被上诉人耿清华签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，亦不违法法律、行政法规的相关规定，亦属有效合同。新浩公司对同一房屋分别出卖给两个不同的买受人，其行为构成“一房二卖”。在一房数卖的情况下，如果数份合同均有效且各买受人均要求履行合同，应根据登记公示、占有使用、价款交付及合同成立的时间等因素确定权利保护顺位，但恶意办理产权登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，新浩公司与耿清华之间的《房屋买卖合同》签订在前，新浩公司与高侠之间的《房屋买卖合同》签订在后，被上诉人耿清华在合同签订后交付了房屋首付款，并占有使用该房屋，但未能办理产权登记手续。上诉人高侠未能占有房屋但办理了房屋产权登记手续。经审查，被上诉人耿清华虽然未办理产权登记手续，但未登记的原因不能归责于被上诉人耿清华。上诉人高侠于2012年8月办理了房屋产权证，其办理产权登记手续时本案讼争房屋的权属已经发生争议并引发诉讼，上诉人高侠明知房屋权属存在争议，仍然办理房屋产权登记，其办理产权登记的行为显然并非善意，故上诉人高侠的权利不能优先于已经合法占有该房屋的耿清华。虽然上诉人高侠与新浩公司签订的房屋买卖合同有效，但新浩公司事实上已经无法再履行交房义务，故对于上诉人高侠请求新浩公司交付讼争房屋的上诉请求本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。经合议庭评议，并报本院2015年3月4日第5次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元，由上诉人高侠负担70元，由上诉人阜康市新浩房地产开发有限责任公司负担70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊健健
代理审判员 王 鑫
代理审判员 周美蓉
二〇一五年三月四日
书 记 员 钞 威