江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终8845号上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司南京分行，住所地南京市秦淮区汉中路1号。负责人：岳鹰，该行行长。委托诉讼代理人：杨歌，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄秀萍，女，1970年4月5日生，汉族，住所地江苏省泗洪县，现住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：尹修团（系黄秀萍姐夫），住所地江苏省泗洪县，现住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：杨天，江苏苏商律师事务所律师。原审被告：黄怀兵，男，1975年1月8日生，汉族，住江苏省泗洪县。原审被告：周大琴，女，1972年5月24日生，汉族，住江苏省泗洪县。上诉人招商银行股份有限公司南京分行（招行南京分行）因与被上诉人黄秀萍以及原审被告黄怀兵、周大琴执行异议之诉一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案受理后，依法组成合议庭于2017年2月14日公开开庭进行了审理，上诉人招行南京分行的委托诉讼代理人杨歌，被上诉人黄秀萍的委托诉讼代理人尹修团、杨天到庭参加诉讼。原审被告黄怀兵、周大琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。招行南京分行上诉请求：1、请求撤销一审判决并依法发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、诉争房屋是拆迁安置房，根据现有法律规定，拆迁安置房5年内禁止买卖，被上诉人和原审被告签订的拆迁安置房买卖合同当属无效合同。一审法院根据无效房屋买卖合同认定黄秀萍与黄怀兵具有房屋买卖事实，属于适用法律错误。2、黄秀萍所付房款，大部分为案外人尹玛丽支付，收款单上交款人也是黄怀兵。在本案和之前的执行异议案件的审理过程当中，黄怀兵和其妻子周大琴均未到场，无法查明被上诉人和黄怀兵之间是否是借款，据此认定黄秀萍支付房屋价款，事实认定有误。3、涉案房屋被查封时，上诉人代理人曾到涉案房屋现场，并未发现涉案房屋有被占用的情况。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。黄秀萍辩称：1、法律并未明确规定拆迁安置房5年之内禁止买卖，泗洪县已经取消了拆迁安置房5年内禁止买卖的规定。2、尹玛丽是帮被上诉人代付房款，因为当时拆迁安置的名额是黄怀兵的，所以以黄怀兵的名义付款，实际付款人是黄秀萍。黄怀兵在另案中也承认了被上诉人支付购房款，其并没有支付购房款。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。黄秀萍向一审法院起诉请求：确认江苏省泗洪县山河东路黄河花园某幢2单元502室房屋归原告黄秀萍所有，并依法解除对江苏省泗洪县山河东路黄河花园某幢2单元502室房屋的查封。一审法院认定事实：招行南京分行与黄怀兵、周大琴金融借款合同纠纷一案，原审法院于2014年11月11日作出（2014）鼓商初字第1466号民事判决，判令：一、黄怀兵、周大琴于判决生效之日起十日内返还招行南京分行截至2014年8月31日的贷款本金360590.98元，罚息10831.8元，合计371422.78元，并支付自2014年9月1日起至贷款清偿之日止按合同约定标准计算的利息、罚息及复息；二、黄怀兵、周大琴于判决生效之日起十日内赔偿招行南京分行律师费损失19500元。该民事判决已发生法律效力。因黄怀兵、周大琴未履行给付义务，被告招行南京分行于2015年3月17日向原审法院申请强制执行。执行中，原审法院于2015年7月31日作出（2015）鼓执字第979号执行裁定，查封了江苏省泗洪县山河东路南侧（黄河花园）某幢2-502房屋（以下简称黄河花园502房屋），并于2015年8月3日作出（2015）鼓执字第979号执行裁定，拍卖该涉案房屋。原告黄秀萍于2015年9月向原审法院提起执行异议，原审法院于2015年11月6日作出（2015）鼓执异字第100号执行裁定，驳回黄秀萍的异议。原告黄秀萍于2015年11月向原审法院提起执行异议之诉。另查明，原告黄秀萍系被告黄怀兵的姐姐。黄河花园502房屋的所有权于2015年3月19日登记至被告黄怀兵名下。审理中，原告黄秀萍为证实其已经购买了涉案房屋并支付了相应房款且已实际入住，提交了以下证据：1.房屋转让协议书，证明原告黄秀萍购买了涉案房屋。该协议系原告黄秀萍与被告黄怀兵签订，协议内容为：“经甲乙双方协商，同意甲方（被告黄怀兵）将黄河小区502房屋产权转卖给乙方（原告黄秀萍）个人。居住时不得将别人带入。特立此协议。”落款时间为2012年12月26日。相关亲戚在协议“公证人”处签名。2.销售不动产统一发票，证明原告黄秀萍已付清全部房屋。该发票载明房款总金额为228540元，开票时间为2012年12月24日。3.新线存款历史交易明细清单、账户交易明细、现金缴款单、中国银行现金缴款单、客户回单、转账凭单、收费凭证、邮政储蓄银行汇款收据、手续费收据，证明原告黄秀萍支付上述房屋的购房款。上述证据显示：2012年2月25日，原告黄秀萍支取现金64000元；尹玛丽（原告黄秀萍的委托代理人尹修团之女）的中国邮政储蓄银行账户现金转入7万元；陆谊平因向尹玛丽转账向中国邮政储蓄银行支付了手续费50元。2012年3月15日，尹玛丽取款7万元；同日，涉案房屋的建设单位收到黄河花园502房屋的房款10万元，现金缴款单上载明的款项来源为黄怀兵。2012年4月11日，陆谊平向尹玛丽汇款3万元。2012年10月17日，原告黄秀萍支取现金11万元；尹玛丽的账户现金存款11万元；中国银行收取了个人跨省柜台人民币存款手续费50元，该收费凭证的户名为尹玛丽。2012年11月26日，原告黄秀萍支取了22500元。2012年12月17日，尹玛丽现金取款11万元；同日，涉案房屋的建设单位收到黄河花园502房屋的房款129540元，现金缴款单上载明的缴款人为黄怀兵。原告黄秀萍陈述：2012年2月25日转款除了其取款外加上自有现金6000元合计7万元，委托朋友陆谊平在中国邮政储蓄银行转账给尹玛丽；2012年12月17日的房款是尹玛丽提取的11万元和原告黄秀萍提取的现金支付的。4.销货清单、销售单、订（发）货单、订货合同、木门结算清单，证明原告黄秀萍对涉案房屋进行了装修，并已实际入住。上述证据显示的装修时间为2014年。5.房屋买卖协议，证明被告黄怀兵、周大琴已经承认房屋系原告黄秀萍购买，而且放弃了购买权。该协议的签订时间为2015年4月14日。6.调解笔录，证明原告黄秀萍通过诉讼确认房屋归原告黄秀萍所有，因涉案房屋被查封，后无法调解。被告招行南京分行对上述证据质证认为，对证据2、3、6真实性认可，但不能证明原告黄秀萍支付了房款。其他证据均不予认可。原告黄秀萍陈述称，涉案房屋尚未办理国有土地使用证。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋登记在被告黄怀兵名下，原告黄秀萍主张其购买了涉案房屋，其提交的房屋转让协议书虽然未约定价款、付款时间、房屋交付时间等内容，但该房屋转让协议书能够确定当事人姓名、标的和数量等内容，原告黄秀萍与被告黄怀兵之间系姐弟关系，签订该较为简单的房屋转让协议书符合常理。故该房屋转让协议书依法成立并有效。根据原告黄秀萍所提交的付款证据来看，可以认定原告黄秀萍以黄怀兵的名义向建设单位支付了房款，应视为原告黄秀萍已向被告黄怀兵支付了全部房款。根据装修的证据材料可以认定，原告黄秀萍至少已于2014年合法占有涉案房屋。由于涉案房屋仅办理房屋所有权证，尚未办理国有土地使用证，应认定非原告黄秀萍自身原因未办理过户登记。因此，原告黄秀萍请求解除查封的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。由于原告黄秀萍与被告黄怀兵之间系房屋买卖合同关系，原告黄秀萍在解除查封后可另行向被告黄怀兵主张，不能直接主张确认所有权。故原告黄秀萍主张确权的请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院判决：一、解除对被告黄怀兵名下位于江苏省泗洪县山河东路南侧（黄河花园）某幢2-502房屋的查封；二、驳回原告黄秀萍的其他诉讼请求。案件受理费4600元，由原告黄秀萍负担。本院二审期间，被上诉人向本院提交以下证据：1、2011年11月12日购房通知单、2016年5月31日泗洪县青阳镇秦沟居民委员会出具的证明，证明涉案房屋是被上诉人代理人尹修团拆迁获得的，并将该房屋的购买权转让给黄怀兵。2、泗洪县人民政府办公室文件，证明泗洪县取消了安置房满5年上市交易的时间限制。上诉人认为：1、购房通知单涉及的是黄河小区某幢2单元401室房屋，和本案无关联性。2、证明的真实性由法院依法核实。3、泗洪县人民政府文件真实性无法确认，且涉案房屋未办理土地使用权证，不符合该文件规定的可以上市交易的条件，被上诉人所签订的涉案房屋买卖合同不符合法律规定。本院对被上诉人提交的证据的真实性予以认可，对关联性结合其他证据综合认定。上诉人未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于涉案房屋的买卖，被上诉人黄秀萍提交了其与原审被告黄怀兵于2012年12月26日签订的房屋转让协议书以及相应的付款凭证，能够证明被上诉人与原审被告黄怀兵在涉案房屋被查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同并已经支付全部价款。上诉人认为被上诉人与原审被告签订的房屋转让协议书为无效合同，但拆迁安置房5年内买卖并不违反法律、行政法规的禁止性规定，对上诉人该上诉意见，本院不予采纳。上诉人认为被上诉人黄秀萍所付款项大部分系尹玛丽支付，且收款单上交款人也是黄怀兵，故不能认定黄秀萍支付了房屋价款。本院认为，被上诉人提交的付款证据形成证据链，能够证明被上诉人支付购房款给尹玛丽，并通过尹玛丽向建设单位缴纳了涉案房屋的购房款，被上诉人以黄怀兵名义向建设单位缴纳购房款应当视为被上诉人向黄怀兵支付了涉案房屋的价款。对上诉人该上诉意见，本院不予支持。被上诉人提交了其2014年对涉案房屋进行装修的证据，可以认定其在涉案房屋被查封前实际占有使用了涉案房屋。因涉案房屋尚未办理土地使用权证，故被上诉人非因其自身原因未办理过户登记。综上，被上诉人请求解除对涉案房屋的查封符合法律规定，本院予以支持。综上所述，招行南京分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，公告费600元，由上诉人招商银行股份有限公司南京分行负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年二月二十八日书记员  朱亚芳