广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1284民初1822号
原告：肇庆市弘基物业管理有限公司。住所地：肇庆市高新区御景台花园*幢*层*室。统一社会信用代码：91441200686410978L。
法定代表人：朱得文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨建中，男，汉族，该公司员工。
被告：梁超帆，男，1978年4月3日出生，壮族，户籍地：广西天等县，现住肇庆市高新区。
原告肇庆市弘基物业管理有限公司（以下简称“弘基公司”）与被告梁超帆物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弘基公司的委托诉讼代理人杨建中及被告梁超帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告弘基公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2015年7月1日至2017年6月30日所欠的物业管理费、公摊费和违约金合共4835.869元；2、受理费由被告负担。事实和理由：原告是御景台花园小区物业服务企业。被告是御景台花园A栋3F房房的业主，双方于2008年1月14日签订《前期物业管理服务协议》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务的各项费用等问题进行了约定。但被告自2015年7月起一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒不支付，欠费金额达到4835.869元，严重损害原告利益。故提起本案诉讼。
被告梁超帆辩称：原告未能按照前期物业服务协议履行合同义务，被告有权拒绝支付物管费。另外，原告在2014年6月-2016年6月期间，中途退出对小区的物业服务，转由第三方安太物业公司提供物业服务，之后原告又回来提供物业服务，故属于安太物业公司管理期间的物业管理费不应由原告收取。而安太物业公司管理之前的物业管理费，已过诉讼时效，也不应获得支持。对原告主张违约金问题，存在异议，计算标准也过高，不同意原告主张的违约金标准。
本院经审理认定事实如下：原告弘基公司是一家取得物业管理经营资格的法人单位。2008年1月14日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：①被告所在小区的物业（建筑面积85.38平方米）由原告提供物业服务；物业管理费按照自收到《收楼通知书》的第3天开始计算，其中第一年物管费按面积每月每平方米0.5元、第二年按0.8元，第三年开始按照1元计算；物业管理费每月的1-5日前收取，每月收取1次。公共分摊费用包括水电分摊5元、公共维修等分摊每月8元，共每月13元的固定分摊费；其中自收楼日起3年内免收分摊费。②如被告未能按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3%的标准交纳违约金，违约金计算至欠款付清之日止，逾期超过3个月未能付清物管费和违约金的，原告可通过法律途径追究。合同签订后，被告于2008年8月16日签收《确认书》，确认收楼，后被告亦按约定向提供物业服务的原告缴交物业服务费和公摊费用，但自2015年7月开始，被告以物业服务企业管理服务较差，小区设施破损没有维修等理由没有再缴纳物业管理费和公摊费用，并一直至今。2014年6月至2016年6月（共2年零1个月）期间，由于客观原因，御景台花园实际由第三方肇庆市高新区安太物业管理有限公司提供小区的物业服务，2016年7月后继续由原告为被告所在小区提供物业服务至今。因被告一直不缴付物管服务费，经原告多次催促仍无效。另御景台花园确存在设施损坏未维修、部分业主乱堆放物品、垃圾等现象。原告称已督促业主处理，对损坏设施问题，因要动用物业维修基金，但业主不能统一意见，业委会也未能成立，现已积极与业主协调解决。
本院认为：原告弘基公司是一家具有物业管理经营资质的法人单位。本案中，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向包括被告在内的御景台花园小区业主提供物业管理服务，被告则缴交相应物业管理服务费和承担水电等公摊费用。协议内容并未违反法律规定，是合法有效的合同，自签订之日起对双方产生约束力。被告于2008年8月16日收楼，按协议约定的物业费标准计算，2010年9月起，被告每月应支付的物管费为85.38平方米×1元/平方米=85.38元，水电等公摊费用每月13元。依此计算，2015年7月起至2016年6月30日期间的物管费为85.38元/月×12个月=1024.56元，公摊费为156元。从2016年7月起至2017年6月的物管费为85.38元/月×12个月=1024.56元，公摊费为13元/月×12个月=156元。原告主张被告自2015年7月开始一直没有缴纳物业费及公摊费，被告对此予以确认，事实清楚。原告按照物业服务协议对御景台花园小区提供了物业服务，履行了合同，被告有义务向原告交付约定的物业管理服务费。对被告认为原告弘基公司未能按照《前期物业管理服务协议》约定履行义务的抗辩主张，实际是被告认为原告存在管理不到位或不作为的问题，未能切实履行协议约定的服务内容，达到应有的服务标准。被告作为小区的业主之一可以向原告提出整改、采取补救措施等建议，如原告不听取或者采取整改、补救措施等后仍不能令被告感到满意，被告也可以通过业主大会或者绝大多数的业主共同决定是否需要继续由该物业服务企业提供物业服务，解除物业管理合同或者选聘新的物业服务企业等得到救济，其不能以原告在物业管理中的不到位或不作为，未能提供符合被告认为满意的物业服务管理而拒付物业管理费。故被告以原告管理服务不到位而拒交物管费的理由不成立。被告拒交物管费势必影响原告的正常经营活动，使原告更不能提高服务质量，而加深双方的矛盾，被告希望原告提高物业管理服务质量，首先应该遵守协议，按时缴交物管费，再依合理方式解决争议，才是正确的处理方式。
原告在庭审中确认在2014年6月至2016年6月期间，其原提供物业管理服务的御景台小区转由肇庆市高新区安太物业管理有限公司提供物业服务，物业费等费用均由安太物业管理有限公司收取，现原告主张被告交付2015年7月至2016年6月期间的物业管理费及公摊费合计共1116.12元，原告未提供安太物业管理有限公司将其对被告的上述债权转让或合法移交原告的依据，据此，原告主张被告交付上述期间的物管费、公摊费及违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告未缴付的2016年7月至2017年6月的物管费、公摊费合共1180.56元，经原告催收仍不缴交，原告请求被告迅速付清该欠款，合法合理，理由成立，本院予以支持。对原告请求被告支付上述欠款的违约金，被告认为违约金每日收取3%过高。原告诉讼中主动调整为按照每日3‰的标准计算。按照协议约定，物业管理费、公摊费等是每月交付的，但被告自2016年7月1日起没有按时向原告缴纳物业管理费，经催促仍不缴交，显然已构成违约，应依约承担违约责任。双方合同约定了逾期付款按照每日3%计算，而现原告虽调整为以每日3‰标准计算违约金，但违约金的计算应以实际损失额为计算依据，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，可认定约定的违约金过分高于造成的损失，违约方可主张予以适当减少违约金。本案中，原、被告双方均没有举证证实因被告逾期付款给原告造成的实际损失是多少。综合本案当事人的违约事实、过错程度及原告的经营性质，原告主张按每日3‰计算违约金仍属过高，应予调整，违约金具体可参照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率标准计算，即按银行同期同类人民币贷款基准年利率4.35%加收50%，即年利率6.52%计算，从拖欠日起计付至判决确定之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告梁超帆应于本判决生效之日起五日内，向原告肇庆市弘基物业管理有限公司付清截至2017年6月的物业管理费1180.56元，并按各期欠款金额自2016年7月6日起以年利率6.52%向原告计付违约金至上述欠款付清之日止。
二、驳回原告肇庆市弘基物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已减半收取），由原告肇庆市弘基物业管理有限公司负担19元，被告黄伟贤负担6元。（原告起诉时已预交案件受理费）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 何海波
二0一七年二0一七年九月二十五日
书记员 梁始延