江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终1022号
上诉人（原审原告）：车荣华，男，汉族，1950年8月27日生，溧阳市人，住溧阳市。
委托诉讼代理人：张远航，江苏昊岚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗雯，江苏昊岚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王翔，男，汉族，1971年8月10日生，溧阳市人，住溧阳市。
委托诉讼代理人：王永林，江苏方直律师事务所律师。
上诉人车荣华、王翔房屋租赁合同纠纷一案，上诉人车荣华、王翔均不服江苏省溧阳市人民法院（2016）苏0481民初8931号民事判决，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
车荣华上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判被上诉人返还上诉人租金39000元（包含5000元押金）、赔偿损失54872.66元，同时返还上诉人代垫的鉴定费8000元；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决遗漏处理案件诉讼中产生的鉴定费8000元。一审程序中，上诉人已经提交了因房屋装修产生的各项费用的证据，因被上诉人对此不认可，因此在法院主持下，上诉人提交了鉴定申请，并预交了鉴定费8000元，该项费用属于《诉讼费用交纳办法》第二章规定的诉讼费用，人民法院应当对该笔费用的最终承担进行处理。2、一审判决酌定被上诉人返还两个月租金11333元没有法律依据，对上诉人不公平。根据一审查明的事实，本案所涉租赁房屋在2016年7月起开始出现漏水问题，上诉人随即要求被上诉人进行维修，但被上诉人并未配合处理，且因房屋漏水需协调楼上住户关系，上诉人无法自行维修，因此涉案房屋在2016年7月起已经影响了上诉人的使用。因被上诉人怠于履行维修义务，上诉人有权减少租金，一审判决要求上诉人全额承担2016年7月至2016年10月租赁合同解除期间的租金没有法律依据，也不符合公平原则。3、一审判决酌定在装修造价的基础上由被上诉人承担35%的损失没有法律依据，并将导致被上诉人从其违约行为中获益。本案租赁合同解除的原因在于被上诉人，本案所涉租赁合同并非正常期满，租赁合同提前解除已经给上诉人造成损失，而一审判决将本案合同解除以正常合同期满的处理方式来处理，将直接导致违约者从违约行为中获益，对上诉人显属不公平，也违法了良性法制的基本要求。
王翔辩称，答辩意见同我方上诉意见一致。
王翔上诉请求：撤销一审法院判决，驳回被上诉人的上诉请求。事实与理由：一，本案中，被上诉人租赁涉案房屋（面积为728.33平方米）不是居住，而是开办国标舞俱乐部，其合同目的当然不是居住，一审判决以不适合居住为由，判决解除租赁合同，没有事实根据，从而导致适用法律错误。二，被上诉人没有合法的解除权，不能单方解除合同。根据我国《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或解除，法律对行使解除权进行限制，其目的是维护交易安全。同时，行使解除权，必须以享有解除权为前提。被上诉人租赁面积为728.33平方米的房屋开办国标舞俱乐部，在2014年、2015年试用期间，没有发生漏水等现象，说明上诉人的房屋不存在质量问题，上诉人交付的租赁物符合合同约定用途。同时，上诉人从溧阳市人民法院购买涉案房屋，使用至交付被上诉人时，也未发生过房屋漏水现象，这是客观事实，也证实涉案房屋不存在质量问题。被上诉人诉称房屋漏水，上诉人在原审中申请证人蒋某（维修人员）到庭接受质证。证人当庭证实漏水的原因是由于被上诉人自己使用不当而导致3楼到4楼中间的平台上垃圾太多、管道堵塞导致积水，再次漏水是另一个管道堵塞了。根据被上诉人的诉称，所谓房屋漏水，仅仅是由于被上诉人使用不当而导致少部分渗漏，不影响被上诉人使用728.33平方米的房屋跳舞，不存在被上诉人合同目的不能实现的情况。综上，被上诉人没有解除合同的法定理由，被上诉人没有解除权，被上诉人提出解除合同，不能成立，一审法院不应当予以支持。三，一审法院未查清其它案件事实，也未按照法定程序审理，具体理由上诉人将在补充上诉状或二审庭审中陈述。二审中补充上诉意见称，一审法院没有查明漏水的原因，也没有查清楚728.33平方的房屋存在漏水影响多大。
车荣华辩称，1、一审判决中认定涉案的房屋不是租住，而是开办国标舞俱乐部，因此认为判决解除合同没有法律依据。很显然，一审法院所称的租住是使用的意思，一审判决以合同目的无法实现作为解除合同的理由符合合同法94条的规定。2、王翔以涉案房屋2014年-2015年使用的时间没有发生漏水来证明涉案房屋没有质量问题，但我方诉讼的理由是王翔没有尽到维修义务，而非房屋质量问题。在房屋漏水后，我方多次要求王翔维修，而王翔拒绝维修，故我方享有单方解除权，有权解除涉案的租赁合同，故此，我方认为，王翔的上诉理由没有事实和法律依据。
车荣华向一审法院提出诉讼请求：一、解除双方之间的《租房协议书》；二、王翔返还本人租金39000元（包括5000元押金）；三、王翔赔偿本人房屋装修损失（按装修造价50%折旧）、营业损失（按每月2000元计算5个月）合计100630元；四、王翔承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年11月26日，车荣华、王翔签订一份《租房协议书》，约定由王翔将位于人民路88号升昌大楼第三层的房屋（面积约728.33平方米）出租给车荣华经营国标舞俱乐部；租期三年，自2015年1月10日起至2018年1月10日止；租金按6.8万元/年计算，先付后住，押金5000元，交付钥匙时付押金及第一年房租，第二年起提前一个月付清房租。同时，双方约定，如遇规划拆迁员工无条件服从，除车荣华可移动设备及物件带走外，原装饰不动。
后车荣华支付租金并接收使用该房屋，且对房屋进行了装修；审理中查明，车荣华已付两年（即2015年1月10日至2017年1月9日期间）租金，并交付5000元押金。2017年1月10日起的租金未付。
2016年7月起，案涉房屋出现漏水问题，车荣华通过短信多次联系王翔维修事宜。2016年8月，车荣华委托北京德和衡（南京）律师事务所律师向王翔发出律师函，称自2016年7月起案涉房屋出现漏水问题影响经营，多次沟通王翔未能处理，车荣华自行出面维修却因楼上住户不配合而无法实施，并要求王翔在收到律师函后三日内与车荣华联系协商处理维修事宜，告知如逾期不处理则车荣华将自行与楼上住户协商自行委托施工维修，产生的费用和造成的损失均由王翔承担。后王翔请相关人员对房屋进行了维修，但并未解决漏水问题。
2016年10月26日，车荣华向王翔发送一条短信，内容如下：“王总，租赁房屋自今年七月份以来漏水问题严重，然而多次向你提出维修要求未果，最终在委托律师向你发函后开始维修，然后这次维修并没有解决根本问题，维修后每逢下雨天，仍然漏水严重，整个地板几乎全部被雨水浸泡，致使我至今根本无法正常经营，损失惨重，据维修人员反应，该房屋漏水问题需对整个楼层做出重大的修缮才能彻底解决，简单维修并不能根本解决问题，前几……到现场协商解决办法，但你并不同意我方提出再次维修到彻底解决漏水问题的要求，双方分歧严重，无法达成共识，由于自七月份以来我根本无法正常经营，为避免继续扩大损失，经过慎重考虑，我决定提出于本日正式要求解除双方签订的租赁合同，请王总在三个工作日内安排时间办理房屋交接等后续手续，同时对我方因房屋漏水造成的损失问题进行协商。”后双方并未办理交接手续。
2016年12月9日，车荣华诉至法院，称从2016年7月起，租赁房屋有严重的渗漏现象，使其无法继续经营，对其财产造成损失，其要求过王翔进行维修，但至今未能解决问题，后依据《合同法》第九十四条规定，向王翔发送了解除合同的短信，故其认为双方的租赁合同已经解除，要求判如所请。
对此，王翔表示，车荣华所发送短信不能证明双方租赁合同已解除，且即使存在漏水问题，王翔未修缮，车荣华也有义务进行维修，但车荣华未积极主动履行修缮义务，故解除合同的理由不能成立。
2017年1月3日，法院组织双方到讼争房屋现场进行了查看，发现房屋部分墙面有被水泡过的痕迹，触摸时有潮湿感，顶部天花板部分位置有渗水痕迹，配电间地面潮湿有水痕；法院对现场情况进行了拍照。
一审审理中，王翔申请证人蒋某出庭，证人陈述2016年五六月份，该房屋漏水，相关人员找到其去查看修理，其发现漏水原因是因为三楼到四楼中间的平台上垃圾太多管道堵塞导致积水，把东西清理之后就好了，后又发生漏水，其又去查看，发现是另一个管道堵塞了；2017年3月份，其又去修理一次。对其陈述，车荣华认为，证人不能证明其身份情况，事实是2016年7月出现漏水现象后车荣华多次与王翔联系，王翔一直未予以处理故车荣华要求解除合同，证人陈述的2017年3月的维修与本案无关，即使漏水原因确如证人所述也与本案无关。王翔认为，证人所述均是事实，房屋不存在质量问题，车荣华解除合同无事实及法律依据。
一审审理中，经车荣华申请，法院委托江苏晟泽工程造价咨询有限公司对案涉房屋的装饰装修工程造价进行鉴定，该公司于2017年10月30日作出《咨询报告书》，认定：升昌大厦三层装饰装修工程（装饰部分）鉴定造价为85504.74元，升昌大厦三层装饰装修工程（安装部分）鉴定造价为24240.58元，合计109745.32元。对于该报告，王翔认为不具有合法性、客观性，如汇总表中有税金，但车荣华并未交税，也不具有关联性，因车荣华提出解除合同没有法律依据；且该报告并未对残值损失作出鉴定，不能使用该报告。车荣华认为，其已于2016年10月26日通知王翔解除合同，双方合同已经解除；因王翔违约导致合同解除，车荣华可以要求王翔赔偿损失；车荣华申请鉴定造价而不直接鉴定残值是因为根据装修工程造价结合租赁期限，以折旧的方式可以推算出残值，且本案的装修工程已经过雨水浸泡，残存价值已经低于本应具有的价值，直接鉴定残值不能客观反映车荣华损失。
一审法院认为，房屋出租人有保证租赁物在租赁期间符合约定用途的义务；对于应当维修的租赁物，出租人依法应负责维修。出租人不履行维修义务，或虽履行了维修义务但租赁房屋仍无法使用，导致合同目的不能实现或可能危及承租人安全或健康的，承租人可以解除租赁合同。本案中，讼争房屋存在严重的漏水问题，双方为此沟通许久，王翔虽安排相关人员进行了维修，但漏水现象仍不得杜绝，法院曾组织双方至现场查看，发现室内墙面、地面均存在雨水浸泡的痕迹，房屋顶部位置仍有地方有渗水现象，甚至存放电柜电箱的房屋（可称为配电房）也是潮湿、遍布水渍的，存在极大的安全隐患，在此情况下，要求车荣华继续居住在讼争房屋内是不合理的，车荣华的合同目的客观上已无法实现，提出解除合同于法有据；王翔认为案涉房屋的此种情况不影响居住，也不是车荣华解除合同的理由，法院对此观点不予认可，王翔又称案涉房屋是车荣华使用不当导致漏水，但无相关证据提供，法院对此不予采信。
车荣华在2016年10月26日向王翔发送了一条短信，内容清晰明确地作出了解除合同的意思表示，王翔已经收到该短信，车荣华已经履行了通知王翔的义务，法院确认双方之间的租赁合同于2016年10月26日解除。双方之间的租赁合同既已解除，车荣华要求王翔退还已支付但并未实际发生的相应租金和5000元押金亦属合理，车荣华已付2016年1月10日至2017年1月9日期间租金，双方合同于2016年10月26日解除，考虑一定的接收房屋期限（约半个月），法院酌定王翔返还相应租金为11333元（2个月）。虽然王翔至今未接收房屋，但车荣华已履行通知义务并让王翔三日内协商接收房屋事宜，王翔应在合理期限内接收房屋，由此造成的租赁物空置期间租金损失应由王翔自行承担。
对于合同解除后车荣华的实际损失问题，对于营业损失部分，因车荣华无相应的证据予以证明，法院对此不予支持。对于装修损失部分，因双方签订租赁合同时未约定期满后固定装修的归属问题，该部分装修设施在合同期满后依法归王翔所有，故考虑车荣华因合同解除产生的装修利用率损失时，除考虑车荣华的租赁年限、使用年限，亦须考虑正常合同期满后归王翔所有的装修价值部分，故对于车荣华的装修损失，法院酌定在装修造价的基础上由王翔承担35%；对于鉴定机构作出的装修造价，法院原则上予以采纳，但考虑到实际情况，对其中的规费、税金缴纳部分3567.58元予以扣除；故王翔应承担的车荣华装修利用率损失为（109745.32元-3567.58元）×35%=37162元。
为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，作出如下判决：一、确认车荣华与王翔签订的《租房协议书》于2016年10月26日解除；二、王翔于本判决生效之日起十日内接收位于溧阳市人民路××大楼××层的房屋；并向车荣华返还租金16333元（包括押金5000元），赔偿损失37162元；三、驳回车荣华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3182元，由车荣华负担1963元，王翔负担1219元；鉴定费8000元，由车荣华负担4935元，由王翔负担3065元。
二审审理中，上诉人王翔向本院提交一张照片，是2018年2月28日，车荣华叫其外甥将涉案房屋的钥匙交到溧阳法院，车荣华写的收条。车荣华质证认为，对方什么时候去溧阳法院拿的钥匙，我们不清楚，但是在这个时间点的前几天，我们交付钥匙给溧阳法院了。
二审中，上诉人王翔称，涉案房屋已经存在几十年了，是在溧阳法院委托相关机构拍卖过程中购买的房屋，房屋主体不存在问题。一审法院未查清楚漏水的原因和漏水存在的话会发生什么影响，因为房屋现在还在那里，没有动过，请法院现场查看，漏水不影响车荣华整体使用，也即不存在无法实现合同目的的情况。车荣华也有履行维修的义务，如果根据实际维修产生的费用，可以向王翔主张权利。但车荣华未进行维修，就解除合同，不符合交易安全的原则，属于扩大损失。
双方当事人对一审查明的事实无异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。
本院认为，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。本案中，出租人王翔虽然组织人员进行维修，但漏水情况仍较为严重，存在极大的安全隐患。在不存在其他约定的情况下，无论是何种原因漏水，对于租赁物的维修系出租人的义务，因王翔未能修缮租赁物导致承租人无法正常使用，承租人车荣华可以提出解除合同。且车荣华已通过短信方式就解除合同事宜通知了王翔，故一审认定双方之间的租赁合同已于2016年10月26日解除并无不当。上诉人王翔认为车荣华没有合法解除权，不能单方解除合同的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，王翔应退还已支付但并未实际发生的相应租金和押金，一审法院根据本案实际情况，酌定王翔返还合同解除后车荣华预付的相应租金11333元并无不当。关于装修损失，因双方约定合同期满后归王翔所有，考虑到合同期限为三年、合同实际履行不满二年已被解除以及合同解除的原因，一审法院在扣除规费和税金部分后酌定由王翔承担35%的装修损失并无不当。此外，一审法院在一审判决后已出具补正裁定，对鉴定费8000元的分担进行了处理。
综上，上诉人车荣华、王翔的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3182元，由上诉人车荣华、王翔各负担1591元。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 尤建林
二〇一八年四月二十八日
书记员 马筱艳