广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江新法泽民初字第574号
原告（反诉被告）吕锡球，男，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人吴达能，系广东信宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）蔡飞琴，女，汉族，住江西省丰城市。委托代理人陈柏念，系广东贯虹律师事务所律师。
原告（反诉被告）吕锡球（以下简称：原告）诉被告（反诉原告）蔡飞琴（以下简称：被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年3月23日和同年5月27日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人吴达能、被告及其委托代理人陈柏念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2015年1月30日签订《租赁协议书》，主要约定原告将其所有的位于新会区大泽镇大泽村渭源村民小组狗山工业区的厂房出租给被告经营使用，期限从2015年3月1日至2023年2月28日止共8年，约定每月10日前支付当月租金。原告另行出租住房给被告居住。被告承租厂房后开办新会区大泽镇宝伦家具厂进行经营，2015年9月1日至2015年12月31日期间的厂房租金、电费、水费及住房租金共67802元未付（明细详见附表）。经原告多次催促无果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告支付2015年9月1日至2015年12月30日期间的租金、电费、水费共67802元给原告；2.本案诉讼费由被告负担。案件审理期间，原告变更请求被告应支付2015年9月1日至2015年12月30日期间的租金、电费、水费共111472元给原告；被告应支付2016年1月1日至2016年1月31日期间的租金、电费、水费共27617元给原告；案件诉讼费由被告负担。
被告辩称：原告出租的厂房是违章建筑，没有经过合法的报批，被当地政府多次要求整改。原告一直没有按照政府的要求整改，致使当地政府查封了厂房的电表，令被告承租的厂房无法正常使用，并造成被告停工期间的损失，对此被告有权拒付厂房被查封电表期间的租金。请法院驳回原告相应的诉讼请求。
被告反诉称：2015年1月30日，被告与原告签订《租赁协议书》。协议签订后，被告对厂房场地安装水电，接收了原告的集装箱，并装修了办公室开办新会区大泽镇宝伦家具厂进行经营。2015年7月，由于原告厂房二层房顶加装的泡沫隔热层不符合消防要求，被责令拆除，致二层厂房由于夏季温度过高无法正常使用，又由于原告厂房违建，被当地政府责令整改，而原告由于拒绝整改又被当地政府查封电表，停电至今仍未处理。原告上述情况严重影响被告正常使用厂房，为此经与原告协商减租并解除租赁关系，原告均予以拒绝。为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：1.原告向被告返还租赁按金26499元、集装箱转让款8000元、安装水电及装修费30000元、搬迁费12000元合计76499元；2.本案诉讼费由原告负担。
原告辩称：被告提出2016年1月30日已经解除《租赁协议书》，原告予以确认。但解除的原因是被告单方解除，被告应承担违约责任，故被告交付的按金应予以没收。原告没有要求被告安装水电及装修，被告也没有证据证明安装水电及装修支出30000元，且被告是自行离场单方解除合同，故原告不应承担上述赔偿责任。对于被告提出的搬迁费12000元，被告未能提供充分的证据证明具体的搬迁费用多少，且被告是自行搬离租赁厂房的，即使发生搬迁费用也由被告自行承担，原告无需向被告支付搬迁费。被告提到的泡沫隔热层的问题，原告拆除泡沫隔热层的时间不是在2015年7月，而是在2015年12月，当时夏季已经过去，不存在隔热的问题，如果被告继续租赁厂房，原告在下一个夏季即2016的夏季到来前是会采取其他的降温措施的，所以，拆除泡沫隔热层没有对被告造成任何影响，没有影响被告正常使用租赁的厂房。关于被告提出的查封用电箱的问题，原告出租厂房给被告使用，向被告有偿提供用电，安装了一个一级的分表，原告根据一级分表的用电量与被告结算电费，该一级分表从来没有被查封过，被告的用电一直来都是正常的，没有收到任何的影响。被告提到的被查封的用电箱，是被告为了转租而私自安装的二级分表，被告根据二级分表的记录与转承租人结算电费，被告私自安装二级分表的情形原告是不知情的，更没有同意。后来二级分表被相关部门查封了，查封的原因是被告用电不规范，责任应由被告承担，原告不应承担责任。二级分表用电所涉及的只是原告租赁给被告厂房总面积中的一小部分，其余的大部分的租赁面积是不受用电影响的，被告转租是将一小部分的面积进行转租，而大部分租赁的面积还是由被告自己使用，关于被告自己使用的面积和被告转租的面积在原告起诉的时候提交的民事诉状后面的附页有一个表格，表格上有相关的表述。关于被告提出的集装箱转让款8000元，集装箱装让款涉及到的是一个买卖合同的关系，是原告把集装箱卖给被告，原告不同意退回8000元货款给被告。请求法院驳回被告的反诉请求，反诉诉讼费由被告负担。
原告为证明其本诉主张以及反诉主张在举证期限内向本院提供如下证据：
证据1.土地使用证复印件1份。证明涉案的土地是由原告合法使用。
证据2.《租赁协议书》复印件1份。证明原、被告就租赁厂房事宜达成书面协议书。
证据3.宝伦家具厂工商登记信息复印件1份。证明被告在租赁厂房从事家具经营。
证据4.电表照片4张。证明2016年3月14日原告发现一、二楼电表被修改的事实。
证据5.2015年9月1日至2016年1月欠费汇总表。证明被告至2016年1月止所欠租金、水电费等情况。
被告为证明其本诉主张以及反诉主张在举证期限内向本院提供如下证据：
证据1.租赁协议书原件1份。证明原、被告就租赁厂房事宜达成书面协议书。
证据2.收据原件23份。证明被告租赁期间向原告交付租金及水电费的情况。
证据3.华雄销售单原件10份。证明被告装修的实际费用支出情况。
证据4.水电安装记录单原件3份。证明被告安装水电的实际支出情况。
证据5.照片原件1张及《告知书》原件1份。证明因原告违建问题未有整改被大泽镇人民政府查封电表的事实。
证据6.搬运费发票原件2份。证明被告搬离租赁厂房的实际开支情况。
本院为核实当事人提供的证据依职权调取的《江门市新会区城市综合管理局责令限期改正通知书》及照片各一份。
经质证，被告对原告提供的证据及本院依职权调取的证据发表如下质证意见：
对证据1的真实性依法由法庭核实，该证据只能证明原告仅有该土地的使用权，但不能证明原告对该土地上的厂房有使用权，也证明了该厂房是违章建筑；对证据2、3没有异议，同时确认了被告租赁厂房的使用用途的是开办家具厂；对于证据4、被告认为该证据与本案没有关联性；对于证据5，其中厂房的租金有异议，因为该厂房当时由于停电导致不能正常使用，该段时间的租金应不能收取。其他的水电费没有异议，住房租金也没有异议。对于本院依职权调取的证据，被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，对于被告经质证无异议的证据2、3，本院依法予以确认。对于证据1，本院对其真实性、合法性予以确认，但该证据无法证明原告就涉案房屋在本案法庭辩论终结前已取得建设工程规划许可证。对于证据4，因该证据是原告在被告搬离租赁房屋后自行拍照的照片，被告对此不予认可，故该证据无法单独证明被告存在偷电行为，本院对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认。证据5，对被告经质证无异议的部分，本院予以确认。对于被告主张的租金应予扣减的问题，本院将在本判决下文中予以论述回应。
经质证，原告对被告提供的证据及本院依职权调取的证据发表如下质证意见：
对于证据1，其真实性没有异议，原、被告确实签订该协议书；对于证据2，其真实性没有异议，原告是收到被告交付的按金26499元，但是因为被告单方解除合同，自行离场，所以该按金原告不予返还，应作为赔偿损失归原告所有。原告确实收到8000元的集装箱转让款，但该款项涉及到的是买卖关系，原告不同意退款。被告支付租金的收据属实，收据具体载明相应的租金水电费的对应时间，这些是2015年8月以前的租金水电费，2015年9月以后的水电费被告没有交付。另外，被告举证的收据中2015年8月的部分租金及水电费，被告也没有支付；对于证据3、4，其三性原告不予确认，这些证据是不真实的，不合法的，也与本案没有关联，被告不能提供相应的工程合同及购货发票，被告所主张的这些费用是不能成立的，也与本案没有关联，而且这是被告的私自的行为，与原告无关，因为这些单据也没有显示相应的使用地点，不知道被告从何处取得这些单据，也不知道被告这些单据对应的是什么地方，所以这些单据与本案涉及的租赁合同、租赁厂房没有关联；对于证据5，对其真实性没有异议，但这是被告私自安装的二级用电分表，相应的后果应由被告自己承担，原告不应承担任何责任；对于证据6，与原告无关，与本案涉及的租赁合同无关，是被告自己搬厂，原告没有要求被告搬厂，后果应由被告自己承担。另外，对这两张发票的开票日期有质疑，因为被告搬运东西是在法庭的监管下进行的，本案起诉之时，原告申请财产保全，被告要搬运被查封的东西，是要经过法庭的许可，被告真实搬运东西的时间不是2016年1月30日。对于本院依职权调取的证据，原告对证据的真实性、合法性均无异议，但对于证据的关联性原告提出异议。本院认为，对于经原告质证无异议的证据1、2，本院依法予以确认。对于证据5、6的真实性、合法性，本院予以确认，但证据5、6的关联性将在本判决下文中予以论述。对于证据3、4，因上述证据是被告自行制作的单据或是显示客户为苏志强的购买装修材料的《华雄销售单》，原告对此亦不予认可，故该证据无法单独证明被告在租赁房屋后实际发生的装修费用的情况，本院对证据3、4的真实性、合法性、关联性不予确认。对于本院依职权调取的证据，因原、被告对证据的真实性、合法性无异议，本院依法予以确认。该证据的关联性本院将在本判决下文中予以阐述。
案经审理查明：原告与被告于2015年1月30日签订《租赁协议书》，原告将江门市新会区大泽镇吕村狗山工业区新厂房出租给被告经营使用。协议书约定：一层1279平方米，每平方米每月12元，二层1239平方米，每平方米每月9元；租赁期限为8年，即从2015年3月1日至2023年2月28日止；被告需押一个月租金即26499元；同时双方还对租赁面积、租金单价及缴交方式、水电费缴纳方式等作出明确约定。被告承租上述厂房后，设立了新会区大泽镇宝伦家具厂，并取得营业执照。
上述《租赁协议书》签订后，被告向原告支付一个月押金26499元。同时被告还向原告以8000元购买一个集装箱及以每月300元向原告租用201房间。此后被告将至2015年8月的租金及水电费逐月支付给原告。但2015年8月后被告一直以原告存在违建被相关部门查封电表无法正常使用厂房为由没有向原告支付租金及水电费。
2015年7月10日，江门市新会区城市综合管理局向原告发出《责令限期改正通知书》，要求原告在2015年7月15日前自行改正拆除擅自兴建建筑物。
在原告向本院提起诉讼后，被告于2016年1月30日自行搬离承租的原告厂房。但被告离开时未有对其承租期间的装修物及水电线路进行拆除处理。此后原告将涉案的厂房转租给他人，目前被告承租期间的装修物及水电线路已经被新的承租人进行拆除处理。
另查明，本案涉讼厂房是原告在其取得国有工业用地使用权位于江门市新会区大泽镇大泽村渭源村民小组狗山（土名）7250㎡的土地上未经规划许可建造的厂房，截至本案法庭辩论结束前仍未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。查封电表致使一层约910平方米厂房无法正常用电。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点有：1、原告与被告签订租赁合同的效力如何？2、被告是否应向原告支付占用房屋的使用费，具体的数额是多少？3、原告应否向被告返还租赁按金26499元及集装箱转让款8000元；原告应否向被告赔偿安装水电及装修费30000元、搬迁费12000元。
对于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，出租人出租的房屋必须是权属明确或是已经取得《建设工程规划许可证》，经建设主管部门批准建设的合法建筑物。否则，出租人与承租人签订的租赁合同无效。本案中，原告出租给被告的厂房至今没有办理建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。因此，本院认定原、被告签订的《租赁协议书》为无效合同。鉴于庭审中原、被告均确认被告于2016年1月30日将租赁的厂房及相应土地退还给原告，故本案对此不作调整。
对于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告应按照双方协议书的约定的租金标准支付厂房的使用费及水电费。经审查，被告确认按照协议书的约定标准被告至2016年1月30日应向原告支付厂房使用费、水电费及201房使用费合共139094元。但被告在诉讼中辩解原告在被告使用厂房过程中存在过错致使被告无法正常使用厂房，原告应向被告赔偿相应的损失。根据本院查明事实，被告确实是因为原告的违法建筑行为致使涉案厂房的一个电表被查封无法正常使用，这确实对被告正常使用厂房造成障碍，原告对此应承担相应的赔偿责任。本院结合原告的过错程度、对被告使用实际影响等因素，依法酌定以计算2015年9月至2016年1月的5个月一层910平方米的约定租金54600元作为被告的实际损失。综上，被告尚应向原告支付厂房使用费、水电费及201房使用费合共84494元。原告一直认为是被告在生产经营中违反消防规定才导致电表被查封，但原告未有提供相应的证据予以证明，本院对原告上述辩解不予采信。
对于争议焦点三，1、按金26499元的处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告依租赁协议书约定所收取的按金26499元应予以返还给被告。被告请求原告返还按金26499元，依法有据，本院予以支持。原告基于协议书有效下主张因被告违约没收按金26499元，依法无据，本院不予支持。2、集装箱转让款8000元的处理。鉴于原、被告之间的集装箱转让款纠纷属于买卖合同关系，与本案处理的租赁合同关系并非同一法律关系，故本院在本案中对被告主张的请求原告退还集装箱转让款8000元的请求不予审查。被告可以通过与原告协商或另行提起诉讼的方式主张权利。3、安装水电及装修费30000元、搬迁费12000元的处理。被告承租厂房后确实对厂房内部进行简单的改建、装修，但被告在庭审中所举证明未能充分证明安装水电及装修费为30000元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，被告在搬离承租的厂房时应与原告协商处理装饰装修物的处理。但被告在本案审理过程中提出反诉请求赔偿安装水电及装修费的情况下自行搬离承租的厂房，这是被告在充分考量继续支付厂房使用费与装饰装修物的残值之间作出的选择，可以视为被告自行放弃对装饰装修物的所有权。故被告主张原告应赔偿安装水电及装修费30000元，依法无据，本院不予支持。对于搬迁费12000元，虽被告提供了相应的发票证明搬迁承租厂房物品花费的实际费用，但原告在本案审理过程中并没有请求被告立即搬离厂房，原、被告在使用厂房过程中产生纠纷可以通过协商或诉讼方式予以解决。被告主动搬离承租的厂房是被告自行决定的结果，原告对此没有过错。故本院对被告主张原告应赔偿搬迁费12000元的请求依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）吕锡球与被告（反诉原告）蔡飞琴于2015年1月30日签订的《租赁协议书》为无效合同。
二、被告（反诉原告）蔡飞琴应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）吕锡球支付厂房使用费84494元。
三、原告（反诉被告）吕锡球应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）蔡飞琴返还按金26499元。
四、驳回原告（反诉被告）吕锡球的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）蔡飞琴的其他反诉诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3077元及诉讼保全费720元，合共3797元，由原告吕锡球负担1490元，由被告蔡飞琴负担2307元。
本案反诉受理费906元，由被告（反诉原告）蔡飞琴负担592元，反诉被告吕锡球负担314元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 莫国峰
人民陪审员 周大基
人民陪审员 林兴瑶
二〇一六年六月十三日
书 记 员 林皓钧
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