湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初2123号
原告：陈恺。
委托代理人：陈明生。
被告：武汉中源伟业房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区中南路2-6号工行广场B、C座B单元8层A号房。
法定代表人：王世桥，经理。
委托代理人：张宝哲，系该单位员工。
原告陈恺诉被告武汉中源伟业房地产经纪有限公司（以下简称“中源伟业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法由审判员段一兵独任审理，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告陈恺及其委托代理人陈明生、被告中源伟业公司委托代理人张宝哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈恺诉称，2014年9月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告陈恺将其位于武昌区中北路1818中心8栋2单元39楼4室的房屋出租给被告中源伟业公司，租期为2014年10月1日至2019年9月30日止，月租金为2300元，另10个月房租为装修费。租金支付方式为每三个月为一期支付。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电设备和物业管理等费用由被告中源伟业公司承担。合同签订后，被告中源伟业公司在租赁期内多次未按期支付租金和水、电、燃气、物业管理等费用，已构成根本性违约，严重损害原告陈恺合法权益。经原告陈恺多次催讨后，原告陈恺于2016年1月23日向被告中源伟业公司发出房租催缴通知书，被告中源伟业公司仍未支付上述费用。因此根据房屋租赁合同第七条第四款之规定，原告陈恺于2016年1月31日发出《解除合同通知书》。故原告陈恺诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告中源伟业公司返还租用房屋；3、被告中源伟业公司支付所欠房屋租金2300元（2016年6月份）；4、被告中源伟业公司支付使用承租房屋产生的水、电和燃气等费用（暂计）人民币3000元（实际要求计算至被告中源伟业公司返还所占用房屋之日）；5、被告中源伟业公司承担本案诉讼费用。
被告中源伟业公司辩称，2014年10月双方签订了房屋租赁合同，依据第十条约定，我司可以将房屋进行商业用途或分割进行出租。2015年我们收到房管局通知分割出租违规，因此我们与原告陈恺进行了商议，因为不清楚房管局与综治办什么时候强拆房间隔断，所以我们商议过房租暂时按月给，如果房间隔断被拆除，就需要重新商议租金。我司已经支付了截止2016年5月31日的房租，不构成违约。故请求驳回原告陈恺诉讼请求。
原告陈恺称被告中源伟业公司没有提前告知按月支付租金。
原告陈恺为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、房产证一份，拟证明位于武昌区中北路109号武汉·1818中心（一期）8栋2单元39层4室的房屋所有权人系原告陈恺，房产证号：昌2015018113。
证据二、原、被告中源伟业公司于2014年9月18日签订的《房屋出租委托代理合同》，拟证明原告陈恺将房屋出租给被告中源伟业公司，合同约定了租金、租赁期限、双方权利义务等事项。除了第一笔租金外其余租金被告中源伟业公司均未依约按时支付给被告中源伟业公司，根据合同约定原告陈恺可以解除合同。
证据三、照片两张，拟证明被告中源伟业公司在中建广场8楼A室办公，即工商注册地址；原告陈恺于2016年1月23日在被告中源伟业公司办公处门上张贴了《房租催缴通知书》，向被告中源伟业公司催缴2016年2月至3月租金，并说明若未在当日交齐4600元租金视为被告中源伟业公司违约。原告陈恺已经向被告�源伟业公司催缴租金。
证据四、照片一张，《解除合同通知书》一份，拟证明2016年1月31日原告陈恺在被告中源伟业公司办公处门上张贴了《解除合同通知书》，要求解除租赁合同。原告陈恺已经提前通知要求解除合同。
证据五、2015年原告陈恺建行账户（卡号62×××21）《银行卡客户交易查询／打印》一份，拟证明2016年1月14日收到王世桥转账2300元，3月14日收到王世桥转账4600元，5月3日收到王世桥转账4600元。被告中源伟业公司已交齐至2016年5月23日的租金，但被告中源伟业公司支付租金未按照合同约定时间。
证据六、2015年8月22日武汉中铁凯博物业管理有限公司武汉1818中心物业服务中心向原告陈恺发出的《违法违规行为劝阻通知书》，称诉争房屋有改变房屋结构及用途并出租的行为，要求恢复原状。拟证明被告中源伟业公司对房屋装修�应违反相关规定，原告陈恺收到该通知后就及时告知了被告中源伟业公司，之后被告中源伟业公司支付租金就延迟了。
证据七、照片八张，系被告中源伟业公司将房屋装修后的现状；房屋户型平面图一份，系房屋原状。拟证明被告中源伟业公司将房屋装修成胶囊房，原本是两室两厅一厨一卫，现在厨房与餐厅打通作为一个卧室，客厅也改造成卧室，形成四个卧室一个卫生间的现状。
被告中源伟业公司对原告陈恺提交的证据真实性均无异议，本院予以采信。
被告中源伟业公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、《限期整改通知书》一份，系武昌区房管局向我司下达的，拟证明原告陈恺委托我司对外分割出租的方式现在已经存在违规。
证据二、《房屋出租委托代理合同》一份，收条一份，银行流水一�，拟证明双方合同关系，被告中源伟业公司向原告陈恺缴纳的租金已经支付到2016年5月31日，23日是合同约定的支付租金的时间，不是租赁期间。
原告陈恺对被告中源伟业公司提交的证据一真实性无异议，但合同第十条是被告中源伟业公司要求加的，是在原、被告中源伟业公司签订合同前加上去的，原告陈恺开始没有同意分割出租的事情；对证据二无异议。虽然被告中源伟业公司已经支付了租金，但都是在原告陈恺多次催缴后才支付的，支付的时间也迟于合同约定的期限。本院对被告中源伟业公司提交的证据一、二真实性予以采信。
经当庭举证、质证，本院对上述证据结合法庭调查进行综合分析、判断，本院查明如下事实：
诉争房屋武昌区中北路109号武汉·1818中心（一期）8栋2单元39层4室房屋所有权人为原告陈恺，2014年9月18日原告陈恺（甲方）与被告中源伟业公司（乙方）签订了《房屋出租委托代理合同》，约定，甲方委托乙方代理诉争房屋出租事宜，租赁用途：商业／居住；租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日，租金自2015年8月1日起算，每月租金2300元；租金支付方式为季付，2015年7月1日支付4600元，2015年9月23日支付6900元，2015年12月23日支付6900元，2016年3月23日支付6900元；水费、电费、电话费、燃气费、卫生费、电视收视费由乙方承担；承租人保证遵守国家、武汉市的法律法规规定以及该房屋所在小区的物业管理规定；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达3个工作日以上且无正当理由的，擅自损坏房屋主体结构的，利用房屋从事违法活动；甲方允许乙方将该房屋进行商业用途或分割进行出租（客厅最多隔两间）。原告陈恺在“出租方（甲方）签章�处签名，梁坤在“经办人签字”处签名，被告中源伟业公司在“代理机构（乙方）签章”处加盖合同专用章。
合同签订后，原告陈恺依约将诉争房屋（毛坯房）交付给被告中源伟业公司，被告中源伟业公司对诉争房屋进行了装修，原、被告一致同意房屋装修款抵10个月（2014年10月至2015年7月）的房租。被告中源伟业公司通过隔断的方式将诉争房屋从两室两厅一厨一卫装修为四室一卫，其中厨房与餐厅打通作为一间卧室，客厅作为一间卧室，并对外出租。
2015年8月22日武汉中铁凯博物业管理有限公司武汉1818中心物业服务中心向原告陈恺发出的《违法违规行为劝阻通知书》，称诉争房屋有改变房屋结构及用途并出租的行为，要求恢复原状。
2015年12月10日武昌区住房保障和房屋管理局向被告中源伟业公司发出《限期整改通知书》，称“你公司在承租、转租房屋的经营活动中，存在违规将房屋分割出租的行为，上述问题违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第六款的规定，你单位应立即进行整改，停止违规经营行为”。
2016年1月14日被告中源伟业公司向原告陈恺支付2300元租金。
2016年1月23日原告陈恺向被告中源伟业公司送达《房租催缴通知书》，向被告中源伟业公司催缴2016年2月至3月租金，并说明若未在当日交齐4600元租金视为被告中源伟业公司违约。
2016年1月31日原告陈恺在被告中源伟业公司办公处门上张贴了《解除合同通知书》，要求解除租赁合同。
2016年3月14日被告中源伟业公司向原告陈恺支付4600元租金。
2016年5月3日被告中源伟业公司向原告陈恺支付4600元租金。
2016年5月23日原告陈恺将诉争房屋水电关闭，并办理了门禁卡停用。
另查明，诉争房屋没有使用天然气，原告陈恺未向本院提交水、电费拖欠的证据，被告中源伟业公司称水电费即使有拖欠也不会很多，最多几百元，在本院指定的期限内未提交水、电费缴费凭据。原告陈恺认为被告中源伟业公司的行为严重损害其合法权益，故诉至本院，请求判如所请。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，2014年9月18日原、被告中源伟业公司签订的《房屋出租委托代理合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容合法，该合同有效，双方当事人均应自觉全面履行。原告陈恺依约交付诉争房屋后，被告中源伟业公司未依照合同约定的时间足额支付租金，且改变房屋内部结构分割出租的行为违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第六项“改变房屋内部结构分割出租”的规定，违反了《商品房租赁管理办法》第八条第二款“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”的规定。被告中源伟业公司抗辩其按月支付租金是经原、被告中源伟业公司协商一致的方案，但未提交证据予以佐证，原告陈恺也表示否认，故本院不予支持。被告中源伟业公司抗辩分割出租是经原、被告协商一致的，且签订合同的时候没有违反相关法律法规的规定，被告中源伟业公司依约对诉争房屋装修完成后才收到武昌区住房保障和房屋管理局的整改通知，认为签约在前，房管部门出台规定在后，故不应由其承担因分割出租而违反《房屋出租委托代理合同》第六条第一项的约定的违约责任。《房地产经纪管理办法》系住房和城乡建设部、国家发展改革委员会、人力资源和保障部公布，自2011年4月1日起施行的国务院部门规章，《商品房租赁管理办法》系住房和城乡建设部2010年12月1日公布，自2011年2月1日施行的国务院部门规章，被告中源伟业公司作为专业的房地产经纪公司，应知晓该办法的规定并依照该规定从事房地产经纪业务，原、被告在合同中约定陈凯允许被告中源伟业公司对诉争房屋进行分割出租，该条并不违反法律法规的强制性规定，被告中源伟业公司在实际装修过程中改变了房屋结构，将厨房改造为卧室供人员居住，构成违法，故收到武昌区住房保障和房屋管理局发出《限期整改通知书》，原告陈恺亦收到武汉中铁凯博物业管理有限公司武汉1818中心物业服务中心发出的《违法违规行为劝阻通知书》，被告中源伟业公司的抗辩意见混淆了“分割出租”与“改变房屋结构分割出租”的概念，并将国务院主管部门出台规章的时间与具体违法行为收到房屋管理部门的整改通知的时间等同起来，故本院对被告中源伟业公司的该抗辩意见不予支持。
被告中源伟业公司未按合同约定时间足额支付租金的行为和改变房屋内部结构分割出租而违反《房地产经纪管理办法》、《商品房租赁管理办法》和诉争房屋所在小区的物业管理规定的行为已构成违约，原告陈恺享有合同的约定解除权，依照原、被告中源伟业公司签订的《房屋出租委托代理合同》第七条第四项之约定，原告陈恺已向被告中源伟业公司发出解除合同的通知，被告中源伟业公司表示已收到，收到后未向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，合同自通知到达对方时即2016年1月30日解除，故本院确认原、被告于2014年9月18日签订的《房屋出租委托代理合同》已于2016年1月31日解除。合同解除后被告中源伟业公司实际继续使用诉争房屋，并已足额支付费用至2016年5月份。
原告陈恺主张被告中源伟业公司支付2016年6月租金2300元的诉讼请求，因原、被告之间的房屋租赁合同关系解除，且原告陈恺已将诉争房屋的水电关闭，门禁卡停用，阻止被告中源伟业公司继续使用该房屋，故对于该诉讼请求本院不予支持。
原告陈恺主张被告中源伟业公司返还诉争房屋的诉讼请求是返还原物纠纷，与本案不是同一法律关系，庭审中已释明，本案不作处理。
原告陈恺主张被告中源伟业公司支付使用承租房屋产生的水、电和燃气等费用3000元的诉讼请求，诉争房屋未使用燃气，故燃气费用不予支持，因原告陈恺亦未提交被告中源伟业公司拖欠水费、电费的证据，故对于该诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四�、第六十五条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认2014年9月18日原告陈恺与被告武汉中源伟业房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》已于2016年1月31日解除；
二、驳回原告陈恺其他诉讼请求。
本案案件受理费500元，减半收取250元，由被告武汉中源伟业房地产经纪有限公司承担（此款原告陈恺已垫付，由被告武汉中源伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内支付给原告陈恺）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行，上诉人在上诉满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 段一兵
二〇一六年六月二十七日
书记员 徐建娥