北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第01540号
上诉人（原审被告）北京天大兴隆建材市场有限公司，住所地北京市石景山区阜石路183号。
法定代表人王郑莉，总经理。
委托代理人范淑芳，女，1980年6月10日出生，北京天大兴隆建材市场有限公司法务。
被上诉人（原审原告）曾振华，男，1980年1月3日出生。
委托代理人曾青华，男，1982年6月18日出生。
上诉人北京天大兴隆建材市场有限公司（以下简称天大公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第7028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曾振华在原审法院起诉称：我与天大公司于2014年4月签订了场地租赁合同，约定我承租天大公司西区21号场地。因场地生意不好，我于2014年7月2日书面形式通知天大公司解除租赁合同，并支付天大公司10%月租金的违约金。该违约金可以自剩余租金及物业管理费中扣除。但天大公司拒绝同意。2014年7月10日，我将场地腾空并通知天大公司，天大公司更换了场地门钥匙，收回了租赁场地。我诉至法院，诉讼请求：1、请求判令确认我与天大公司签订的场地租赁合同已于2014年7月10日解除；2、请求判令天大公司返还我已支付的2014年7月11日至2014年11月4日剩余租金及物业管理费3944元；3、本案诉讼费由天大公司承担。
天大公司在原审法院答辩称：合同履行过程中是曾振华违约，不应当退还租金和相应物业费。不同意曾振华的诉讼请求。
原审法院审理查明：2014年4月26日，曾振华（乙方）与天大公司（甲方）签订《北京市市场场地租赁合同》，载明：租赁场地：乙方承租甲方西区21号场地，租赁期限自2014年5月5日至2014年11月4日，租金为6000元。自2012年8月1日起收取公用照明、消防和治安监控设施电费及夜间加班进货服务人工费、公摊水、电费、卫生费及粪便垃圾消纳费，煤炭为合计100元／月。（物业费600元）保证金2000元。定金在合同付诸实施后转为保证金，合同保证金用途：1、用于乙方出售虚假伪劣商品时处罚赔偿；2、用于乙方未及时履行合同义务的处罚赔偿；3、用于乙方给甲方造成损失的补偿；4、用于乙方违反甲方指定的规章制度处罚。合同不到期保证金不退。凡是进入本市场经营者，必须向主办单位交纳保证金。合同期满后，未违约和违章，未投诉、未赔偿，一年后如数退还。甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照月租金的10%的标准向对方支付违约金。
合同签订当日，曾振华向天大公司交纳了2014年5月5日至2014年11月4日的租金5000元、2014年5月5日至2014年11月4日的物业费600元、质保金2000元。曾振华另于2014年4月19日交纳了定金1000元，后转为租金。
2014年7月2日，曾振华向天大公司寄送合同解除协议书，载明：因本人于2014年5月5日合约租赁阜石路183号天大西区21号摊位作为经营店，连月来因生意不好等多方面原因，现于2014年7月2日申请撤离市场，协议解除合同，望贵司能按合同予以真切回复。2014年7月20日，曾振华再次以电子邮件形式向天大公司市场管理部副经理赵增刚寄送上述合同解除协议书。当日，天大公司回复电子邮件，载明收到上述合同解除申请书。因系曾振华个人经验不善，导致无法继续履行合同，属于单方违约，与天大公司无任何责任，天大公司不承担任何后果，一切后果由曾振华本人负担。不同意与曾振华解除合同。
2014年7月22日，曾振华委托代理人曾青华致电天大公司赵增刚，曾青华称涉案店面已经于2014年7月10日交给天大公司，天大公司已于当日换锁，钥匙在天大公司姜经理处。赵增刚对此认可，并称钥匙在赵增刚处。对于上述事实，天大公司称其负有相应管理职责，当时曾振华已将店面腾空，出于市场管理原因，天大公司随即上锁。曾振华称门锁为其所上，并将钥匙交给天大公司负责人，后天大公司当日换了锁。
另查，曾振华称其请求解除合同，并按照合同约定扣除月租金10%的违约金100元，并放弃保证金，主张天大公司返还曾振华已支付的2014年7月11日至2014年11月4日剩余租金3677元、物业管理费367元。
上述事实，有租赁合同、收据、电话录音及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：曾振华与天大公司签订的租赁合同均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家强制性法律、行政法规的规定，应为合法有效，双方当事人应按照协议约定履行各自义务并享受权利。现曾振华书面告知天大公司解除合同，天大公司收取了曾振华承租店面的钥匙，双方以实际行动表明均同意解除合同。天大公司虽后书面告知曾振华不同意解除合同，但其已经收取曾振华店面钥匙，双方合同已经于2014年7月10日解除，因此天大公司再行书面告知曾振华不同意解除合同，并不影响合同已经解除。因此曾振华请求判决确认双方签订的租赁合同已于2014年7月10日解除，具备事实及法律依据，法院依法予以确认。合同既然已经被确认解除，天大公司应当返还曾振华合同解除后的已支付的2014年7月11日至2014年11月4日剩余租金及物业管理费。当然曾振华自认从上述费用中扣除其应当支付天大公司的违约金，并放弃主张保证金，法院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、确认曾振华与北京天大兴隆建材市场有限公司在2014年4月26日签订的《北京市市场场地租赁合同》于2014年7月10日解除；二、北京天大兴隆建材市场有限公司于本判决生效后七日内退还曾振华2014年7月11日至2014年11月4日剩余租金及物业管理费三千九百四十四元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
天大公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判我公司无须支付曾振华剩余租金及物业管理费3944元。2、一、二审诉讼费由曾振华承担。上诉理由是：2014年7月10日曾振华将诉争场地腾空并将钥匙留置在我公司，我公司系出于经营管理的需要保留其经营场地并上锁代为管理。我公司从未同意与曾振华解除合同，曾振华亦未与我公司进行交接，其行为构成单方违约，我公司不同意退还租金等费用。
曾振华服从原审法院判决，针对天大公司的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。曾振华与天大公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在合同履行过程中，曾振华于2014年7月2日书面告知天大公司要求解除合同，后其于2014年7月10日将诉争店面腾空并将钥匙交与天大公司，天大公司亦收取了曾振华承租店面的钥匙，上述行为应视为双方已经就诉争店面办理了交接手续，双方合同已经于2014年7月10日解除。对于天大公司辩称其收取钥匙是进行代管并非进行交接的意见，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行。天大公司应当返还曾振华合同解除后的剩余租金及物业管理费。曾振华同意从上述费用中扣除其应当支付天大公司的违约金，并放弃主张保证金，本院对此不持异议。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，天大公司的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十元，由北京天大兴隆建材市场有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由北京天大兴隆建材市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 时 玲
代理审判员 朱文君
二〇一五年二月二日
书 记 员 田 星