上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第958号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海长宁文峰千家惠购物中心有限公司。
委托代理人沈冕成，上海海若律师事务所律师。
委托代理人丁敏，上海海若律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海祺荣酒吧有限公司。
委托代理人胡辉，上海明泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏州市东方明珠餐饮娱乐有限公司。
委托代理人嵇金喜，上海市新华律师事务所律师。
上诉人上海长宁文峰千家惠购物中心有限公司（以下简称文峰公司）、上海祺荣酒吧有限公司（以下简称祺荣公司）因与被上诉人苏州市东方明珠餐饮娱乐有限公司（以下简称苏州东方明珠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月8日受理后，依法组成合议庭，于同年5月6日公开开庭进行了审理，上诉人文峰公司之委托代理人沈冕成、丁敏，上诉人祺荣公司之委托代理人胡辉，被上诉人苏州东方明珠公司之委托代理人嵇金喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：本市长宁区定西路房屋登记的权利人系上海天诚置业公司。2004年，上海天诚置业公司与文峰公司签订了上址房屋的《上海市房屋租赁合同》，租期自2004年3月15日至2014年3月14日。
2009年6月，文峰公司与苏州东方明珠公司签订《协议书》一份。该协议书约定，文峰公司需在最短时间内与原承租人解除关于定西路房屋（以下简称涉讼房屋）《租赁合同》并在解除后的30天内与苏州东方明珠公司签订该系争房屋的《租赁合同》；“甲方（文峰公司）收到乙方（苏州东方明珠公司）本协议保证金时生效。”“乙方承诺在接收该物业时，愿意承担该物业内装潢、设备及相关资产人民币2，800万元�补偿。”
2009年6月，文峰公司与林富及苏州东方明珠公司签订了《补充协议》一份。该《补充协议》约定，“甲、乙双方于2009年6月10日，签订了拟租赁上述房屋《协议书》。”“乙方同意对甲方前期装修投入作补偿，补偿金以上述《房屋租赁合同》约定的租金为基准，再向甲方支付日补偿金人民币（下同）1.20元／平方米，每季度1，132，850元。”“根据双方2009年6月10日签订的协议书约定，乙方愿意承担原承租人对上述房屋现有装修、设备及资产的补充款为：人民币贰仟捌佰万元。乙方承诺：向甲方支付原承租人租金13，439，064.30元，分两期支付。”“乙方对上述《房屋租赁合同》承担连带保证责任的苏州市东方明珠餐饮娱乐有限公司同样对乙方应支付给甲方的租金、补偿金、装潢补偿款承担连带保证责任。保的保证期限与上述《房屋租赁合同》约定的期限相同。”等内容。该《补充协议》无落款时间，甲方有文峰公司盖章落款，保有苏州东方明珠公司盖章落款；文峰公司第一次提供的复印件版本乙方仅有林富签字，第二次提供的复印件版本乙方加盖有祺荣公司盖章。
2009年6月25日，文峰公司作为甲方与祺荣公司（筹）作为乙方签订了《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方本市长宁区定西路房屋，建筑面积为10，345.70平方米；月租金总计为（人民币）566，416.00元；每月物业管理费人民币18，437.23元（由乙方直接向物业管理公司支付，自房屋交付之日起计）；保证金为三个月租金，即人民币3，398，562.45元；乙方逾期不支付租金累计超过三个月的，甲方可书面通知另一方解除本合同；“乙方应于每季末前向甲方支付下一季的租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需每日按拖欠租金全额的0.5%支付滞纳金。”“乙方装潢�消防和经营等一切办证事宜及费用均自理。乙方不得以办证和装潢施工为由要求推迟起租日期或毁约。乙方装修方案须事先征得甲方的书面同意。乙方装修必须达到政府主管部门和环保的要求，因此而产生的一切问题均由乙方自行解决。乙方装修及设备的维修、用电、水等费用自理。”“本合同乙方由（空白）有限公司承担连带保证责任。不论发生何种情况，乙方未按本合同约定的要求支付房屋租金和其他费用时，乙方担保人应按本合同约定承担不可撤销的连带支付责任。保证期限为房屋租赁期限加两年。担保人须出具《担保函》。”
上述合同甲方落款为文峰公司，乙方落款有三个版本，文峰公司第一次提交的复印件仅有林富签字，第二次提交的版本加盖有被告祺荣酒吧的公章。苏州东方明珠公司提交的复印件有林富、陈海军签字。乙方落款均无日期。
2009年6�28日，陈海军与文峰公司签订了《补充条款（2）》。该补充条款（2）约定，“乙方同意对甲方前期装修投入作补偿，补偿金以上述《房屋租赁合同》约定的租金为基准，再向甲方支付日补偿金人民币1.2元／平方米，每季度人民币1，132，850元。”“乙方愿意承担甲方与原承租人上述房屋《租赁合同》解除后的损失，向甲方支付人民币3，000万元补偿金。乙方承诺：先向甲方支付人民币12，664，200元补偿金。在本协议签订后的五个工作日内，向甲方指定的银行账号支付。余款待乙方开业之日起六个月内，由乙方汇入甲方指定的银行账号。”
2009年7月8日，上海天诚置业公司出具《同意转租证明》，同意将涉讼租赁场所转租给林富、陈海军（含即将专项注册的新项目公司）。
2009年10月20日，林富、陈海军申请登记上海祺荣酒吧有限公司。上述合同签订后，祺荣公司实际经�使用涉讼房屋。
2012年6月7日，文峰公司向祺荣公司出具《催款通知书》，催缴截至2012年5月31日欠缴的租金5，171，918.57元，补偿款3，000，000元，及代垫的物业管理费110，623.38元。祺荣公司签收并备注，“……，贵公司同意减免3个半月租金计3，304，115.00元，……请予核实。”
2012年7月22日，文峰公司向祺荣公司出具了催款律师函。
2012年9月15日，祺荣公司回函，“经核对，截止2012年8月31日，我公司实欠贵公司租金人民币肆佰零壹万贰仟叁佰捌拾元伍角整（4，012，380.50元）（含贵公司前期代垫物业管理费110，623.38元），补偿款人民币叁佰万元整（3，000，000元），共计人民币7，012，380.50元”“根据双方董事于2010年之前达成的共识，双方各承担一部分费用，即贵公司减免我方3个半月租金计人民币3，304，120元。”
2013年6月8日，文峰公司向祺荣公司发出《解除合同通�书》。
原审审理中，2013年11月21日，原审法院至租赁现场进行了勘查，勘查如下：一层西北区约八间包房堆放杂物，未见封条和封闭的木板铁门；二层西北区约八间包房堆放杂物，未见封条和封闭的木门铁门。西南区有一封闭的木门，从图纸上看内有包房约三间；三层西北区约八间包房堆放杂物及办公，未见封条和封闭木门铁门，有《禁用区》的打印纸张贴。南区有两处铁门封闭，从图纸上看，内有包房约九间。
原审另查明，法庭就本案涉讼租赁场所所受的消防行政处罚情况等事宜，前往上海市长宁区公安消防支队核实。该单位答复：2009年11月2日，消防支队向祺荣公司发放了消防安全检查意见书；2010年9月2日，祺荣公司占用疏散通道，被处罚一万元；2013年8月26日，祺荣公司因安全标志不符合标准，被处罚五千元。除此，祺荣公司并未受过其他行政处罚。2011年12月，公安部展开严打战役，祺荣公司因部分软包不合格，个别包房被临时查封，不到一个月后即全部解封。
再查明，林富到庭作证陈述，其于2009年开始向文峰公司承租涉讼房屋。刚开始，林富跟苏州东方明珠公司讲了这个项目，拟共同合作，股份各百分之五十。文峰公司要求签订了一份补充协议，并要求把苏州东方明珠公司的章盖上。后来，由于林富和苏州东方明珠公司的股份比例不合理，没有合作成功，就重新找了合作伙伴陈海军。林富百分之八十股份、陈海军百分之二十股份，并注册了祺荣公司，之后便和苏州东方明珠公司没有关系了，这一点文峰公司也是清楚的。
诉讼中，文峰公司、祺荣公司确认月租金标准为944，033元（含补偿金）。祺荣公司对是否支付保证金不清楚，也不需要在本案中处理。
文峰公司于2013年1月30日诉诸原审法院，请求判令：1、两原�被告支付拖欠的房屋租金、补偿金13，790，124.23元；2、判令两原审被告支付滞纳金28，711，638.07元。原审诉讼中，文峰公司明确并变更诉讼请求为：1、确认文峰公司与祺荣公司于2009年6月25日签订的《房屋租赁合同》及与祺荣公司、苏州东方明珠公司于2009年6月28日签订的《补充协议》于2013年6月8日解除；2、判令祺荣公司向文峰公司支付截至2013年6月8日的租金及补偿金18，651，407.98元；3、判令祺荣公司向文峰公司支付垫付的物业管理费110，623.38元；4、判令祺荣公司向文峰公司支付因拖欠租金、补偿金形成的滞纳金，以10，205，873.12元为本金，按日万分之五计算，自2012年9月1日起至实际付款日；5、判令祺荣公司向文峰公司支付自2013年6月9日至2013年7月28日止的房屋使用费1，541，920.57元；6、判令对祺荣公司上述二、三、四、五项中的付款义务承担连带清偿责任。
祺荣�司原审反诉请求文峰公司赔偿损失暂计人民币60万元。
原审认为，原审原、被告就系争房屋签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应恪守履行。原审原、被告签订房屋租赁合同后，截至2012年8月31日，祺荣公司已欠付文峰公司租金及补偿金合计10，205，872.62元。祺荣公司提出双方同意减免3个半月租金的事实，并无证据证明。而在2012年8月31日后，祺荣公司仍未支付任何租金及补偿金。因此，文峰公司依据租赁合同约定，解除双方签订的合同，有事实和法律依据，法院予以采纳。祺荣公司关于支付相应租金、补偿金、代垫的物业管理费、合同解除后的房屋使用费均合法有据，法院予以采纳。祺荣公司逾期未付款，合同已约定了每日千分之五的滞纳金，现文峰公司自愿调整为每日万分之五并仅以2012年8月31日前的欠付金额作为本金计算，法院予以采纳。
但文峰公司提出要求苏州东方明珠公司承担连带保证责任的主张。法院认为，苏州东方明珠公司仅在《补充协议》上落款盖章承诺承担保证责任。但该份《补充协议》乙方落款仅为林富个人，合同抬头亦未明确合同乙方或担保的债务人为祺荣公司。文峰公司提供的第二份合同版本虽加盖有祺荣公司的印章，但祺荣公司成立于2009年6月之后，该印章显然是事后加盖。综合林富的陈述并结合多份合同及补充协议，关于曾先与苏州东方明珠公司洽谈合作，之后苏州东方明珠公司退出由陈海军加入并合作成立祺荣公司的说法可信度较高。因此，文峰公司要求苏州东方明珠公司承担连带保证责任的请求，法院难以支持。同样，由于该《补充协议》乙方并未明确为祺荣公司，文峰公司要求在本案中一并解除的请求，本院不予支持。
关于祺荣公司因消防不合格而提出的反诉主张，因合同有明确约定，消防由祺荣公司自主负责，且经法院审查，祺荣公司的主张亦不具有充分的事实依据，法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，于二〇一四年二月十七日判决：一、确认上海长宁文峰千家惠购物中心有限公司与上海祺荣酒吧有限公司于2009年6月25日就上海市长宁区定西路房屋签订的《房屋租赁合同》于2013年6月8日解除；二、上海祺荣酒吧有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海长宁文峰千家惠购物中心有限公司上址房屋截至2013年6月8日的租金及补偿金人民币18，953，911.75元；三、上海祺荣酒吧有限公司应于判决生效之日起十日内向上海长宁文峰千家惠购物中心有限公司支付代垫的物业管理费人民币110，623.38元；四、上海祺荣酒吧有限�司应于判决生效之日起十日内支付上海长宁文峰千家惠购物中心有限公司欠付租金及补偿金的滞纳金，以人民币10，205，872.62元为本金，按日万分之五计算，自2012年9月1日起至实际付款之日止；五、上海祺荣酒吧有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海长宁文峰千家惠购物中心有限公司上址房屋自2013年6月9日至2013年7月28日止的房屋使用费人民币1，553，086.55元；六、驳回上海长宁文峰千家惠购物中心的其余诉讼请求；七、驳回上海祺荣酒吧有限公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费人民币155，530.73元，由上海祺荣酒吧有限公司负担。反诉案件受理费人民币4，900元，由祺荣公司负担。
判决后，文峰公司不服，上诉称，原审法院认定事实错误，2009年6月28日签订的《补充协议》系同年6月25日《房屋合同》的补充协议而非同年6月10日《协议书》之补充协议；《补�协议》应在本案中一并解除。苏州东方明珠公司为祺荣公司担保的意思表示明确，非为林富个人担保。故上诉请求：1、撤销原审判决第六项，改判文峰公司与祺荣公司、苏州东方明珠公司2009年6月28日签订的《补充协议》亦于2013年6月8日解除。2、改判原审判决第二、第三、第四、第五项为东方明珠公司对祺荣公司付款义务承担连带清偿责任及承担诉讼费用。
祺荣公司辩称，不同意文峰公司上诉请求，同意原审判决除原审反诉请求处理意见外的其余内容。
苏州东方明珠公司辩称，文峰公司请求不能成立，要求驳回上诉。
祺荣公司上诉称，本案租约履行期间，由于文峰公司未进行相关消防验收致其经营中因消防隐患多次被相关部门查封，不能实现其承租房屋之使用目的，故上诉请求撤销原判的七项，改判支持其原审反诉请求。
文峰公司辩称，不同意祺荣公司的上诉请求。关于消防影响经营的问题，通过原审勘查查证已经充分证明与文峰公司无关。原审驳回祺荣公司请求查明事实清楚，适用法律正确，同意这部分原审处理意见。
苏州东方明珠公司辩称，该部上诉请求与己无关，不发表意见。
本院经审理查明，2009年6月25日，文峰公司（甲方）与（乙方）祺荣公司（筹）签订《上海市房屋租赁合同》（内容同原审查明事实），合同经文峰公司及祺荣公司股东（发起人）林富、陈海军签章确认。同年6月28日，甲、乙方又签订《补充条款（2）》、《补充协议》，明确“鉴于甲、乙双方签订了上海市定西路《房屋租赁合同》”，同时约定了双方租赁权利、义务（内容同原审查明事实）。《补充条款（2）》落款处文峰公司与陈海军分别盖章、签字；《补充协议》落款处文峰公司与林富分别盖章、签字，苏州东方明珠公司作为保加盖公章。
原审其余查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，文峰公司与祺荣公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》等系双方的真实意思表示，约定的内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系应属合法、有效。
有效合同约束当事人依法全面履行。本案租约履行中，因祺荣公司大量积欠租约项下租金、补偿金，文峰公司按约解除双方合同关系，原审法院裁判确认解约并支持租约项下租金、补偿金等请求，该部判决于法有据，各方当事人亦未提出上诉，本院予以确认。本案上诉争议焦点有二，一为被上诉人苏州东方明珠公司是否应承担租约项下之保证责任，二为祺荣公司主张文峰公司存“消防隐患”及赔偿损失是否成立。
关于租约保证责任是否成立，本院认为，首先应审查《补充协议》与《房屋租赁合同》关系。根据现有证据，《补充�议》落款部分虽仅有2009年6月记载，但在原审庭审中，文峰公司明确2009年6月25日签订租约，6月28日签订《补充条款（2）》及《补充协议》，苏州东方明珠公司确认该时间表述，祺荣公司未提出异议，即当事人已确认签订时序，此为其一。次之，根据补充协议记载之标的房屋、主合同名称（“《房屋租赁合同》”）及租约权利、义务内容，皆与《房屋租赁合同》特征相符，该《补充协议》逻辑、文义皆应为上述租约之补充而非其它。原审在查明事实表述中将之时序置于租约之前缺乏依据，本院予以纠正。在现有证据条件下，比照民事证据优势证明力标准，本案诸合同文件签署时序宜以上述当事人原审确认为准。
根据查明事实，《补充协议》明确约定苏州东方明珠公司作为保承担租约项下债务连带保证责任，后者在保署名栏内加盖了公章，应该认为保证意思表示真实，其对租约债务应为明知，依法应按约承担承租人债务之连带保证责任，此为可注意者一。
其二，在《补充协议》签订时，承租人祺荣公司尚未注册成立【租赁合同承租人身份栏内明确祺荣公司（筹）】，其股东（发起人）林富在《补充协议》中签字属公司发起人之民事行为，依法由祺荣公司承担责任当无异议。根据查明事实，本案租约签订前，苏州东方明珠公司曾作为承租人与文峰公司就本案房屋签订《协议书》，《补充协议》又对本案租赁合同权利、义务，特别是债权、债务约定明确，而《补充协议》显系主合同之补充，本案租约中承租人身份事项中明确约定了祺荣公司（筹）字样，即苏州东方明珠公司作为意思能力正常之民事主体应具备合理、谨慎之交易行为义务，应该知道承租人祺荣公司之身份及其未来设立之状态。苏州东方明珠公司原审所谓仅为林富个人担保显然与上述查明事实及其作为正常民事主体的意思能力及应具备的义务不符。原审裁判于此判断有误，本院予以纠正，苏州东方明珠公司应作为连带保承担约定的祺荣公司本案项下租约债务之连带还款责任。
关于连带债务范围应直接包括租金、补偿金及其滞纳金部分，原审裁判之房屋使用费债务应属租约期内承租人违约解约后实际居住之对价，应属租约项下租金性质债务范畴，且不超出保证意思表示之范围，应属保证债务。关于代垫物业管理费不属约定保证范围，文峰公司此部请求缺乏依据，本院不能支持。
另查，文峰公司上诉主张关于解约范围应包括《补充协议》。应该指出，合同解除之法律意义系针对当事人间形成的讼争法律关系，其具体范围包括争议标的关系项下之书面、口头合同性约定及履行期间形成一致的意思表示（权利、义务），原审该部裁判应予修正。
关于争议焦点二，祺荣公司主张消防不合格之赔偿请求。查该部属原审反诉请求，正如原审裁判指出，本案租约明确约定消防由祺荣公司自主负责。实际祺荣公司一、二审期间始终未能证明其损失之客观性、关联性，该部主张原审驳回理由充分，本院应予维持。
综上所述，原审法院判决查明事实及裁判内容部分正确，应予维持，不当部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第297号民事判决第二、三、四、五、六、七项；
二、撤销上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第297号民事判决第一项；
三、确认上海长宁文峰千家惠购物中心有限公司与上海祺荣酒吧有限公司（2009年6�25日起）建立的房屋租赁合同关系，上海长宁文峰千家惠购物中心有限公司、上海祺荣酒吧有限公司与苏州市东方明珠餐饮娱乐有限公司建立的（租赁）保证合同关系应于2013年6月8日起解除；
四、苏州市东方明珠餐饮娱乐有限公司对上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第297号民事判决第二、四、五项判决项下上海祺荣酒吧有限公司还款承担连带给付责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费人民币149，788.1元，由上诉人上海长宁文峰千家惠购物中心有限公司负担724元，上诉人上海祺荣酒吧有限公司负担人民币4，900元，被上诉人苏州市东方明珠餐饮娱乐有限公司负担144，164.1元。
本判�为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 许 京
二〇一四年九月二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国担保法》第十八条
当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……