江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初1800号
原告：胡继栋，男，1976年8月18日生，汉族，住江苏省泗阳县。
原告：孙燕，女，1978年6月2日生，汉族，住江苏省泗阳县。
委托诉讼代理人：袁敏（两原告共同委托），江苏尚韬律师事务所律师。
被告：周铭，男，1953年5月20日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
被告：张顺华，女，1957年4月15日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
被告：周烨，男，1983年7月20日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：王恩厚（三被告共同委托），江苏和舟律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地江苏省苏州高新区狮山路99号。
负责人冯怡，行长。
原告胡继栋、孙燕与被告周铭、张顺华、周烨、第三人中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下简称“中国银行苏州新区支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后经审理发现因案情复杂，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序继续公开开庭进行了审理。原告孙燕及两原告共同委托诉讼代理人袁敏，被告周铭、张顺华、周烨的共同委托诉讼代理人王恩厚两次开庭均到庭参加诉讼，第三人中国银行苏州新区支行经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告胡继栋、孙燕向本院提出诉讼请求：1.三被告继续履行原、被告间的房屋买卖合同，按约定交付房屋并协助两原告办理苏州姑苏区金品家园18幢1604室房屋的过户手续；2.诉讼费用由三被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，在2015年10月经中介方居间介绍购买了三被告共有的本市姑苏区金品家园18幢1604室房屋，协议约定房屋售价为261万元。后三方又签订了补充协议，对房款支付、房屋交付期限及产权过户登记、违约责任等做了明确约定。补充协议约定，原告应在2015年10月1日和11月30日共计支付141万元购房款，三被告应在2016年2月28日将房屋腾空交付给两原告使用，双方在2016年7月30日前进行资金托管和过户。协议签订后，原告按约支付了款项，并要求被告履行约定的房屋交付义务，但被告明确表示拒绝。原告认为原、被告双方间的房屋买卖中介协议及补充协议合法有效，三被告作为售房人应切实履行自己的义务，三被告明确表示不履行合同义务，侵犯了原告的合法权益，故提起本案诉讼。
被告周铭、张顺华、周烨共同辩称，2015年10月1日原、被告在中介的组织下签订房屋买卖合同，2015年10月26日被告如约与原告办理网签手续，事后因为原告违约无法办理贷款相关手续，造成被告无法履行合同。2015年10月30日因为原告的违约导致被告要去相关单位撤回网签手续，事后原、被告双方于2015年11月30日又重新签订存量房买卖合同，约定原告于2015年12月31日将尾款一次性支付给被告，但至今原告未履行合同约定的义务，已构成违约。被告按照合同的约定终止与原告的房屋买卖交易，同时因为原告的违约给被告造成重大财产损失，被告保留向原告追诉相关赔偿的权利。
第三人中国银行苏州新区支行书面述称，我行对涉案房屋享有抵押权，抵押权设定期限为2009年9月29日至2039年9月29日，抵押担保金额为1290000元，截至2016年6月20日，三被告尚欠借款1130806.36元，如果法院判决支持原告诉讼请求，则要求先归还第三人抵押权部分债权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告双方对原告提交的房屋所有权证书、苏州不动产权属登记薄、房屋中介服务协议、补充协议、定金收据、中国农业银行卡交易明细、收条、中国农业银行转账回单、存量房买卖合同、录音资料真实性没有异议，第三人亦未到庭提出异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。据此，本院结合当事人庭审陈述认定当事人无争议的事实如下：
本市姑苏区金品家园18幢1604室房屋（建筑面积143.84平方米），系被告张顺华、周铭、周烨共同共有（张顺华、周铭系夫妻关系，周烨系两人儿子）；该房屋上设有中国银行苏州新区支行为他项权利人的一般抵押权，债务履行期限为2009年9月29日至2039年9月29日，截至2016年6月20日，三被告尚欠款1130806.36元；房屋目前由三被告居住使用。
2015年10月1日，原告孙燕（乙方）与被告张顺华（甲方）在中介方苏州名城佳业不动产经纪有限公司金品家园店的居间介绍下签订编号为2013892的《房屋买卖中介服务协议》一份，约定甲方将上述房屋出售给乙方，成交价格2610000元。协议约定房屋（及房屋配套设施）产权过户相关费用由乙方负担，乙方于2015年10月1日前支付定金50000元。协议第六条约定：本协议经甲方、乙方及中介方签字，乙方给付甲方购房定金后即行生效。协议生效后，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方；如乙方违约，购房定金归甲方所有。协议还约定甲方承诺在2016年1月底腾空该房屋，并将该房屋交付给乙方使用。2015年10月1日，张顺华向原告出具收条表明其收取定金50000元。
2015年10月26日，两原告（乙方）与三被告（甲方）签订《苏州市存量房交易资金托管协议》一份，表明甲、乙双方在2015年10月26日签订《存量房买卖合同》，由甲方将本市金品家园18幢1604室房屋以2400000元的价格出售给乙方。该合同签订后，因原告方未能成功办理贷款，双方未能办理资金托管。
2015年11月30日，两原告（乙方）与三被告（甲方）签订《补充协议》一份，约定双方经协商对上述2013892号的协议作出更改和补充：房屋成交价为2610000元，2015年10月1日支付定金50000元，2015年11月30日支付定金1360000元，2016年某月30日前进行资金托管和过户，资金托管金额为1200000元；甲方承诺在2016年2月28日前将房屋腾空交付给乙方使用。协议签订当日，张顺华出具收条表明其收到胡继栋支付的定金1360000元。原告孙燕与被告张顺华同日还签订《苏州市存量房买卖合同》，约定上述房屋网签价格为1200000元，该合同已在苏州市房产交易登记管理中心备案。被告在第一次庭审中表示该存量房买卖合同仅有张顺华一人签字，本案其他被告不同意这份合同，在第二次庭审中表示应以该存量房买卖合同确定原、被告具体的履行时点。
2016年2月24日，被告张顺华在与原告孙燕电话联系过程中表示不同意继续出售房屋，双方进而发生纠纷。
本案争议焦点为原告是否违约在先。原告主张双方补充协议第（1）项载明的经涂改的“2016年某月30日”本来是6月30日，因考虑到筹措资金的时间，故经被告同意后由中介涂改为7月30日，如果本来是1月30日，则没必要涂抹掉，只需添笔画就好。被告则主张该处本为2016年1月30日，系原告方涂改为7月30日，原告没有在2016年1月30日前（根据网签合同，应在2015年12月31日前）办理资金托管，故原告违约在先，被告完全有理由不继续履行。
本院认为该补充协议经原、被告和居间方共同签字确认，且被告亦认可其形式上的真实性，故在被告未提出证据证明补充协议内容系原告伪造的情况下，本院对补充协议予以认定。被告抗辩称补充协议确定的资金托管日期是2016年1月30日，然而诚如原告主张由“1月30日”涂改为“7月30日”仅需添笔，无需涂抹；另一方面，经法庭调查，被告亦未在其认为的资金托管履行期（至迟为2016年1月30日）届满前后向原告发出催促通知，更未向原告发出合同解除通知，与常理不符。综上，本院认为该补充协议处经涂抹修改的地方应为“2016年7月30日”,在2016年2月24日被告电话表示不再出售的时候，原告并未构成违约。
审理中，原告表示愿意代被告清偿其结欠第三人的贷款，并已将1200000元购房款余款提存至本院履行款账户，在涤除第三人对涉案房屋享有的抵押权后将剩余部分支付给原告。
审理中，本院依原告申请依法查封了涉案的金品家园18幢1604室房屋及土地，查封期限自2016年3月23日起至2019年3月22日止。
综上所述，本院认为虽然本案中的房屋买卖中介服务协议仅由原告孙燕与被告张顺华签字，但后续的补充协议经两原告和三被告共同签字，故原、被告双方对涉案房屋买卖已达成一致，两份协议对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。诉争房屋虽然已设定抵押权，但法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现抵押权人中国银行新区支行未对被告转让抵押物提出异议，仅要求先行清偿贷款，而原告表示同意代为还贷并已实际将高出贷款余额的购房款提存至本院履行款账户，由原告代为清偿债务已具备完全可能性，故本院准许原告代被告清偿，具体的清偿额度应以第三人出具的对账单为准。同时，原告已经向被告支付141万元，剩余未支付购房款已经全部提存至本院，故对原告要求被告继续履行合同，协助办理过户手续并实际交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。在原告代为清偿贷款后，应由被告和第三人办理涉案房产的抵押登记注销手续，再由被告协助原告办理不动产权属转移登记手续。转移登记过程中所发生的税费依据约定，由原告承担。
至于被告主张的双方应按照存量房买卖合同履行，原告未在2015年12月31日前进行资金托管违约在先的抗辩意见，本院认为签订存量房买卖合同仅是二手房买卖过程中为推进后续如交易资金托管、缴纳契税、房屋过户等流程必须的交易环节，其条款也并非双方真实意思表示，从涉案存量房买卖合同约定的房屋总价仅为120万元而实际成交价为261万元即可看出，故双方应按照房屋买卖中介服务协议及补充协议履行各自义务；退一步讲，即使原告应按照存量房买卖合同，其已经在2015年12月31日前向被告支付了141万元，已超出存量房买卖合同确定的120万元购房款，亦不构成违约。被告还抗辩称，因原告未能办理贷款，双方间的房屋买卖居间协议已经终止，本院认为原告未能办理贷款是事实，但双方并未终止该协议，而是通过签订补充协议对该协议进行了变更，故对被告上述抗辩意见，本院难以采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告胡继栋、孙燕于本判决生效之日起十日内代被告周铭、张顺华、周烨向第三人中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行归还诉争房屋苏州市姑苏区金品家园18幢1604室项下的贷款本息（以第三人出具账单为准）（已支付至苏州市姑苏区人民法院履行款账户）；在原告清偿后十日内由被告周铭、张顺华、周烨与第三人中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行办理上述房屋抵押注销登记手续；
二、原告胡继栋、孙燕于上述第一项判决内容履行完毕之日（以第三人中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行出具贷款结清证明为准）起十日内将剩余房款（以1200000元扣除上述结清证明载明金额为限）支付给被告周铭、张顺华、周烨（已支付至苏州市姑苏区人民法院履行款账户）；
三、被告周铭、张顺华、周烨在抵押权注销后十日内协助原告胡继栋、孙燕办理苏州市姑苏区金品家园18幢1604室房屋不动产权属转移登记手续并实际交付该不动产。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27680元，财产保全费5000元，合计32680元，由被告周铭、张顺华、周烨负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 沈录印
代理审判员 衡晓晴
人民陪审员 虞君瑜
二〇一六年九月十三日
书 记 员 王 璇