广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3691号上诉人（原审原告）：广州市阳明餐饮服务有限公司，住所地广州市越秀区环市西路155号之三106房。
法定代表人：黄毓沅，该公司董事长。
委托代理人：易民胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市牛奶公司，住所地广州市越秀区东川路49号。
法定代表人：朱益华，该公司董事长。
委托代理人：沈宏伟，广东经纶律师事务所律师。
委托代理人：官春嫦，广东经纶律师事务所律师。
上诉人广州市阳明餐饮服务有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案场地位于广州市环市西路155号之3号109号房，产权人为广州市牛奶公司（以下简称“牛奶公司”）。2012年2月13日，牛奶公司（甲方、出租人）与广州市阳明餐饮服务有限公司（以下简称“阳明餐饮公司”）（乙方、承租人）签订《经营场地租赁合同》，其中约定：甲方同意将涉案场地租给乙方作经营场地使用，使用面积为106平方米；租赁期限2年，自2012年5月1日至2014年4月30日止；租赁期满前三个月，如双方续约，应重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方享有优先权，甲方不得另租他人等内容。合同签订后至原审庭审时止，阳明餐饮公司一直使用上述涉案场地，牛奶公司未与案外人就涉案场地签订新的租赁合同。
牛奶公司于2014年3月就涉案场地发布《广州市荔湾区环市西路155之3号109房承租权招标文件》，其中记载：招租范围为涉案场地承租权，租赁期限为2年；开标时间为2014年4月18日；投标报价：投标人应按首年承租价和翌年承租价为首年承租价再上浮5%；此次招标首年每月租金标底价33000元，上限价为45000元，报价低于标底价或高于上限价的投标人为无效投标人；招标期间，招标人为了澄清或修改招标文件中的相应内容而发出的全部补充通知，均为招标文件的组成部分；招标人评审小组由招标人按公司工作文件管理规定组建，成员人数为5人（含5人）以上单数；评标方法采用综合评估法，满分100分，分成商务评审得分与报价评审得分两大部分，各占50分；其中商务评审由资质及信誉等综合评价、经营方案综合评价以及责任承担评价组成。2014年4月4日，牛奶公司发布《﹤广州市荔湾区环市西路155之3号109房承租权招标文件﹥的修改通知》。
阳明餐饮公司于2014年5月7日向原审法院提起诉讼，请求判令：确认阳明餐饮公司对广州市越秀区环市西路155号之三109号房享有优先承租权。
在本案一审审理过程中，阳明餐饮公司、牛奶公司一致确认：牛奶公司通过其网站公布涉案物业面向社会公开招投标竞价出租的消息。上述招标文件发出后，共有三家公司参与竞标，三家公司报价一致，两年投标总报价均为上限价110.70万元。2014年4月24日，牛奶公司发布《中标公告》，其中载明：评分结果为案外人杨初旺得分94.1分、案外人广州圣达广告有限公司得分91.9分、阳明餐饮公司得分81.9分；第一中标候选人为杨初旺。2014年4月25日，阳明餐饮公司向牛奶公司发出《异议函》。2014年5月8日，牛奶公司向阳明餐饮公司发出《异议回复函》。
原审诉讼中，阳明餐饮公司为证明其对上述招标的应标，向原审法院提交其于2014年4月8日向牛奶公司发出的投标文件一套。其中，《投标报价函》载明：“我方已详细审查全部招标文件，包括修改意见（如有），以及全部参考资料和有关附件，完全理解并同意放弃对此产生误解而要求招标人解释和承担责任的权利”；阳明餐饮公司同时制作了《投标人情况表》及《方案及承诺评审文件》各一页作为附件。牛奶公司对上述招标文件的真实性、合法性、关联性均没有异议。
原审庭审中，牛奶公司陈述：因阳明餐饮公司提交的投标书在经营方案方面的表述较粗略，且欠缺银行的资信证明等原因，故得分低于另外两名投标人而未中标，未达到“同等条件”的要求。牛奶公司同时向原审法院提交了案外人杨初旺的投标文件（节选）及《评标报告》，拟证明：因中标人在资质、经营方案及责任承担方面比阳明餐饮公司更有实力，更有利于涉案场地的发展规划，故阳明餐饮公司的得分低于中标人，不能与中标人达成“同等条件”。其中，上述《评标报告》载明：“阳明餐饮公司是原承租者，租用该物业近11年，以经营快餐为主，其经营方案过于简单，没有什么变化。杨初旺是个体经营者，在环市西路155号之3拥有1千多平方米的自有物业，有担保人。承租我公司物业后，将连同正在经营的自有用房，进行统一装修，经营食品、水果、烟酒为主，有较详细的经营管理方案，并有开设风行牛奶专卖店的设想。其特别承诺，可在合同签订后五日内，一次性支付两年的租金。圣达广告公司有银行资信证明，主要以加盟连锁专卖店经营为主，有较详细的经营管理方案和操作规范，有开设风行牛奶专卖店的设想。其特别承诺，可在合同签订后七日内，按年一次性支付每年的租金。”阳明餐饮公司对上述证据的真实性不持异议。
原审法院认为：阳明餐饮公司、牛奶公司签订的《经营场地租赁合同》中约定：“租赁期满前三个月，如双方续约，应重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方享有优先权，甲方不得另租他人。”按照双方的约定，阳明餐饮公司在同等条件下才享有优先承租权，故本案的争议焦点是阳明餐饮公司是否具备“同等条件”。同等条件至少要考虑以下因素：一是租赁价格，这是商业利益最大化的表现。二是租金支付方式，一次性支付的期限越长越对出租人有利。三是租赁期限，一般来说期限越长越对承租人有利。四是附加条件，如租赁用途、环境污染状况、承租人经济实力等。五是诚信度，如按时交租等。牛奶公司发布的《广州市荔湾区环市西路155之3号109房承租权招标文件》已明确规定了租赁价格的上限价及租赁期限，阳明餐饮公司与其他竞标人均以上限价投标，故上述两方面阳明餐饮公司与其他竞标人具备“同等条件”。但根据竞标人的投标文件同时结合《评标报告》可知，阳明餐饮公司在租金支付方式、租赁用途、承租人经济实力等附加条件方面，均不具备与其他竞标人同等的条件。因此，牛奶公司认为因阳明餐饮公司提交的投标书在经营方案方面的表述较粗略，且欠缺银行的资信证明等原因造成得分低于另外两名投标人，故阳明餐饮公司并不具备同等条件的抗辩意见理由成立，予以采纳。阳明餐饮公司认为其对涉案场地享有优先承租权的主张，依据不足，不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于2014年8月5日作出判决：驳回广州市阳明餐饮服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由广州市阳明餐饮服务有限公司负担。
判后，上诉人阳明餐饮公司不服原审判决，向原审法院提起上诉称：一、一审法院判决首先在程序上违反民事诉讼程序，主要表现在：1、牛奶公司在原审开庭时才提交几十页的证据材料，阳明餐饮公司当庭提出，牛奶公司当庭才提交的证据，属证据突袭，要求法庭休庭，以便阳明餐饮公司有足够的时间去审查证据材料。但原审法院没有给予阳明餐饮公司必要的证据审查时间，违反民事诉讼程序。2、牛奶公司没有将评分表及汇总表作为证据提供。阳明餐饮公司当庭向原审法庭提出要求牛奶公司提供《评分表》和《评分汇总表》，以便使投标人清楚评标人打分的公正合理性。原审法院在得到牛奶公司提交的《评分表》和《评分汇总表》后，却以法庭要对该证据进行审查为由迟迟不给阳明餐饮公司进行质证，且在判决书中对阳明餐饮公司的质证意见只字未提，也没有对阳明餐饮公司就《评分表》提出的质证意见作任何法律评判，属于重大缺陷。鉴于一审判决在诉讼程序上存在重大瑕疵，应当予以撤销，发回重审。二、一审判决对阳明餐饮公司的同等条件优先承租权不予认定是错误判决。一审判决认定“同等条件”要考虑的五个方面的因素，阳明餐饮公司可以认同。但一审法院没有对这五个因素进行认真合理且公正地进行审查，而是完全以牛奶公司不客观公正的评分结果来定论。关于租赁价格。投标人价格相同属同等条件。关于支付方式：阳明餐饮公司完全按《投标报价函》的格式填写的是“租金每月一付”，而杨初旺写的是一次交齐两年租金。对招标书的格式作了修改，违反了招标投标法及招标文件中所要求的不得对招标文件格式进行修改的规定，杨初旺在租金支付方式上没有完全响应招标文件要求，属于无效投标。在此方面阳明餐饮公司条件优于其他人。关于租赁期限。各方均为两年，属同等条件。关于附加条件中的租赁用途。阳明餐饮公司经营廉价快餐盒饭符合社会公共利益，而杨初旺经营的是水果和食品，且阳明餐饮公司是完全承继了牛奶公司对该场地的租赁用途。很明显，阳明餐饮公司在这方面应优于其他人。关于环境污染。尽管阳明餐饮公司经营快餐盒饭，却没有在租赁场地上使用明火，因为在该场地隔壁阳明餐饮公司还开有一个餐厅，快餐盒饭的加工都在餐厅加工完成。该租赁场地只是售卖点不存在环境污染，完全属于同等条件。关于承租人经济实力，应当与租赁物相匹配的原则看待经济实力，阳明餐饮公司以5万注册资本，20万流动资金，已足以支撑仅106平方米的租赁物的正常经营。十一年来从未出现资金短缺，拖欠租金等，足以证明阳明餐饮公司经营这106平方米卖盒饭的经济实力是足够的。因此，在这方面，阳明餐饮公司也具有同等条件。关于诚信度。阳明餐饮公司在该场地已经营了十一年，从未拖欠过租金，这是牛奶公司有目共睹的。在这方面阳明餐饮公司的条件明显高于其他投标人。“同等条件”是指牛奶公司所获取的利益都相同的情况下，谁能保障牛奶公司获得更多利益且又安全，谁就优先承租。如果继续租给阳明餐饮公司，一切照旧，牛奶公司按时获取租金。而租给其他人，存在清场、重新装修等。按常理，新的租赁都存在一定的免租期。若此，在同等期间内牛奶公司的利益反而受损。以上分析可以看出：阳明餐饮公司完全具备同等条件甚至优于其他投标人条件，应当享有优先承租权。三、牛奶公司采用招投标方式招租，并没有提前三个月告知阳明餐饮公司，违反合同约定。招投标结果对阳明餐饮公司没有约束力，阳明餐饮公司可以按投标人的最高条件优先承租。阳明餐饮公司与牛奶公司签订的《经营场地租赁合同》规定，如该场地继续出租，需在租赁期满前三个月告知，需重新签订合同，在同等条件下阳明餐饮公司有优先承租权。但牛奶公司是在阳明餐饮公司的租赁期满前一个多月才告知阳明餐饮公司要采用招投标方式进行招租，违反了合同的约定，该招标结果对阳明餐饮公司不具备约束力，阳明餐饮公司有权按投标结果的最高条件者优先继续承租。一审判决不论从诉讼程序上还是实体认定上都存在认定错误，阳明餐饮公司完全具备同等条件，甚至优于其他投标人条件，享有优先承租权。请求判令：撤销原审判决，确认阳明餐饮公司对环市西路155号之三109号房屋有优先承租权。
被上诉人牛奶公司答辩称：一、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》的相关规定，按照简易程序审理的民事案件，当事人要求当庭举证，应予准许。另外对于证据的庭前交换是根据当事人的申请或者是人民法院对于证据较多或者复杂疑难的案件而发起的，本案证据较少，案情简单，采用简易程序审理，无须进行证据庭前交换。原审法院允许牛奶公司当庭举证程序合法。原审法院已经明确告知阳明餐饮公司可以当庭陈述质证意见，如果时间不够可以庭后提交意见，原审判决作出时间与原审庭审时间间隔很久，阳明餐饮公司有足够时间答辩、质证。二、根据中标人及阳明餐饮公司的投标文件并结合《评标报告》可以明显看出阳明餐饮公司在租金支付方式、租赁用途及经济实力方面都远不及中标人，原审法院认定阳明餐饮公司不具备“同等条件”因此不享有优先承租权事实清楚，适用法律正确。三、牛奶公司采用招投标方式招租，符合合同、法律规定，阳明餐饮公司按照招投标的要求进行投标是以实际行动承认并同意牛奶公司招租的形式。双方所签订的《经营场地租赁合同》约定的是若牛奶公司与阳明餐饮公司决定继续签订合同，应提前三个月签订合同，并非要求牛奶公司若不续约需提前三个月通知。阳明餐饮公司认为牛奶公司在租赁期满前一个月才告知阳明餐饮公司要采取招投标方式进行招租违反合同约定的观点没有合同依据和法律依据。牛奶公司于2014年3月份因收到国资委关于物业必须以招投标的方式进行招租的要求通知，对涉案场地进行招标公告，阳明餐饮公司按照招投标的要求递交投标书，以实际行动承认并同意牛奶公司的招租形式，其作为投标人应受招标结果约束。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
另查明，原审法院2014年6月25日庭审期间，牛奶公司当庭提供以下证据：1、中标人的投标文件（节选）；2、《开标一览表》；3、《评标报告》；4、《中标公告》；5、《异议回复函》。阳明餐饮公司以牛奶公司系当庭提供上述证据为由，要求原审法院给予其合理的时间准备质证。原审法院要求阳明餐饮公司当庭发表质证意见并核对证据原件，并告知阳明餐饮公司在庭后三个工作日内以书面形式补充质证意见。阳明餐饮公司于2014年7月2日出具了书面质证意见，表示对上述证据的真实性不持异议，但认为牛奶公司没有提供评分表和汇总表，认为牛奶公司应提供《评分表》、《汇总表》作为证据进行质证。原审法院于2014年7月22日向阳明餐饮公司送达牛奶公司提供的《评分表》、《汇总表》，并要求阳明餐饮公司在五个工作日内提交书面质证意见。阳明餐饮公司于2014年7月28日提交《关于〈评分表〉评分的质证意见》，认为牛奶公司在招标评分过程中，没有组织无利害关系的第三方来评分，致使组织内部员工有意图地、故意压低阳明餐饮公司的评分，缺乏客观标准，认为商务评分结果不能作为中标依据，只能以价格决定承租人。
二审期间，阳明餐饮公司确认其要求确认对涉案场地享有优先承租权的诉讼请求实际上是要求行使《经营场地租赁合同》约定的优先承租权，认为牛奶公司采取招投标方式不合法，不应当采信。
牛奶公司确认至二审庭询时，其公司尚未与中标人就涉案场地签订租赁合同。阳明餐饮公司、牛奶公司确认阳明餐饮公司已承租涉案场地11年，只是租赁合同是两年一签。阳明餐饮公司称其自2014年5月份起按照竞标书中的租金标准向牛奶公司的账户缴纳租金。牛奶公司确认每个月都有向其公司账户汇款45000元的纪录，但不确定是否是阳明餐饮公司所汇入的；即使是阳明餐饮公司汇入，阳明餐饮公司实际上是想通过汇款方式造成一种非法占用涉案场地的客观事实。
牛奶公司确认其就涉案场地进行招投标的评审机构为其公司内部高管组成。牛奶公司确认阳明餐饮公司在2014年2月12日申请续租，但认为阳明餐饮公司没有在2014年2月1日前提出续租申请。
本院认为：本案的争议焦点在于阳明餐饮公司是否对涉案场地享有优先承租权。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十二条第一款规定“当事人在一审程序中提供新的证据的，应当在一审开庭前或者开庭审理时提出”，故阳明餐饮公司认为牛奶公司在原审庭审期间提供证据违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的上诉理由依据不足。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条规定“一方当事人提出新的证据的，人民法院应当通知对方当事人在合理期限内提出意见或者举证”。原审法院虽然要求阳明餐饮公司针对牛奶公司当庭提供的证据发表质证意见，但是也告知并允许阳明餐饮公司在原审庭后三个工作日内提交书面的补充意见，原审法院亦将牛奶公司补充提交的证据送达给阳明餐饮公司并给予阳明餐饮公司合理的质证期间，故阳明餐饮公司认为原审法院程序违法的上诉理由依据不足，本院不予支持。
阳明餐饮公司、牛奶公司签订的《经营场地租赁合同》约定“租赁期满前三个月，如双方续约，应重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方（阳明餐饮公司）享有优先权，甲方（牛奶公司）不得另租他人”，并无约定牛奶公司如采取招投标方式进行招租必须在合同期满前三个月通知阳明餐饮公司，阳明餐饮公司、牛奶公司亦未在合同期满前三个月就涉案场地是否续签租赁合同达成合意，阳明餐饮公司认为牛奶公司没有在合同期满三个月前告知其采用招投标方式招租违反合同约定的主张依据不足，本院不予采信。上述《经营场地租赁合同》对阳明餐饮公司的优先承租权如何行使并无明确约定，牛奶公司通过招投标的方式对涉案场地进行招租，阳明餐饮公司亦参与了投标、竞标，阳明餐饮公司以行为表示其认可通过招投标招租的方式行使优先承租权，故涉案场地的招投标结果对阳明餐饮公司具有约束力，阳明餐饮公司认为涉案场地的招投标结果对其无约束力的上诉理由依据不足，本院不予支持。《经营场地租赁合同》约定阳明餐饮公司在同等条件下享有优先承租权，现从《评标报告》来看，阳明餐饮公司并不具备与中标人同等的条件，阳明餐饮公司认为其有权优先承租涉案场地的主张依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人阳明餐饮公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州市阳明餐饮服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 原 炜