江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九中民一终字第762号
上诉人（原审被告）：程七星，男，1968年5月19日出生，汉族，住九江市浔阳区。
委托代理人：柳林，江西际民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：九江农村商业银行股份有限公司，组织机构代码15938187-X。
法定代表人：花荣斌，该公司董事长。
委托代理人：夏忠定，江西支点律师事务所律师。
原审被告：庄惟水，男，1955年8月15日出生，汉族，户籍地福建省连江县。
原审第三人：张海花，女，1970年12月25日出生，汉族，无固定职业，住九江市浔阳区。
上诉人程七星因确认合同无效纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2014）浔民一初字第1534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告庄惟水将其位于九江市××××号（共两层）一楼门面出租给被告程七星并签订《门面租赁合同书》，约定每年租金为11万元，租期15年，自2011年6月1日至2026年5月31日，合同载明的签订日期为2009年8月15日。另庄惟水与第三人张海花于2009年5月30日签订《门面租赁合同书》，约定将上述门面出租给张海花，租期3年，自2009年5月30日至2012年5月30日，年租金10万元。
2011年5月26日，庄惟水与张海花签订《门面租赁合同书》，约定将上述门面出租给张海花，租期3年，自2011年5月30日至2014年5月30日，租金为每年352560元。
2011年7月26日，原告九江农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商银行”）下属五里信用社与庄惟水签订《个人借款合同》及《抵押合同》，约定向庄惟水发放贷款500万元，借款期限12个月，自2011年7月26日至2012年7月25日，庄惟水以其所有的位于九江市××××号房屋为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，同时庄惟水出示了2011年5月26日与张海花签订的《门面租赁合同书》，证明抵押物现状。
农商银行因庄惟水未能按期归还借款及利息将其诉至法院，九江市中级人民法院于2011年12月19日作出判决，判令庄惟水在判决生效后三日内归还农商银行借款本金500万元及利息90200元，农商银行对位于九江市××××号房屋享有优先受偿权。
九江市浔阳区人民法院在执行李学军与庄惟水民间借贷纠纷一案过程中，于2013年3月13日委托九江市浔阳区价格认证中心对位于九江市××××号房屋进行了价格评估，评估结论为“与估价对象类似地段类似物业一楼物业月租金收益约为360-400元/㎡，考虑该地段物业商业发展规模已经成熟，年客观租金收益确定为4560元/㎡”。位于九江市浔阳区××房屋××楼建筑面积为113.86平方米。
九江市庐山人民法院于2014年2月10日制作的执行笔录中载明“庄惟水：我与程七星2009年8月15日签订的租赁合同实际上是2011年8月签订的，采取了倒签的形式，只有一份合同文本…当时倒签合同是程七星提议的，他说不签合同不行，担心银行因我不能偿还贷款而拍卖733号铺面”。
原告农商银行诉称，九江市中级人民法院作出的（2011）九中民二初字第27号民事判决书已经生效，在对抵押物即涉案商铺强制执行过程中发现多份租赁协议，两被告签订15年租期的租赁合同完全是为了逃避债务的非法行为。为维护原告合法权益，请求判令确认两被告于2009年8月15日签订的《门面租赁合同》无效。
被告庄惟答辩称，原告所诉事实无异议，请依法判决。
被告程七星和第三人张海花答辩认为，首先，原告的主体身份不适格，被告庄惟水与张海花签订的《门面租赁合同》与原告无直接利害关系，答辩人与庄惟水于2009年8月15日签订《门面租赁合同》，抵押登记在这之后。其次，2011年5月26日的租赁合同是伪造的，庄惟水伪造合同的目的系为了提高贷款额度。
原审法院经审理认为，庄惟水与程七星签订的《门面租赁合同书》约定的租期为2011年6月1日至2026年5月31日，而合同签订日期为2009年8月15日，起租时间与合同签订时间相差2年，且约定租金11万元/年与市场价50万元/年差距巨大，明显不符合交易习惯和市场行情，上述事实与被告庄惟水关于为对抗债权的履行采取倒签合同日期的陈述互相印证，故对庄惟水关于落款日期为2009年8月15日的《门面租赁合同书》系与程七星串通以对抗原告抵押权的陈述意见予以采纳。庄惟水与程七星恶意串通，损害原告利益，其于2009年8月15日签订的《门面租赁合同书》应当依法认定无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，判决：被告庄惟水与被告程七星于2009年8月15日签订的《门面租赁合同书》无效。案件受理费100元，由被告庄惟水、程七星负担。
程七星不服一审判决提起上诉称，1、2009年8月15日其与庄惟水签订租赁合同时，涉案门面无任何债权债务，该合同是真实的，也是合法的。相反，庄惟水在向农商银行贷款时提供的租赁合同却是伪造的。原审以伪造的合同否定真实有效的合同，是错误的。2、农商银行无其他证据证实上诉人与庄惟水倒签日期，亦未就合同签订日期申请司法鉴定，原审仅以庄惟水单方自述便认定倒签合同日期，缺乏事实依据。3、2009年8月15日签订合同时，该门面实际承租人系上诉人的哥哥，其租期至2011年5月31日止。考虑到与庄惟水的关系，上诉人不担心将来租赁问题，故约定的租赁时间自2011年6月1日起。由于庄惟水欠上诉人借款百余万元长期不能偿还，故采取以门面租金抵扣借款方式，所以约定租金低于市场价格也是符合情理的，不存在恶意串通情形。4、庄惟水伪造落款日期为2011年5月26日的租赁合同系为了多贷款，张海花对此并不知情。农商银行在办理该笔抵押贷款时，如果对抵押物现状进行核实，完全可以避免本案纠纷，农商银行工作失误造成的损失欲让上诉人承担，无论在法律或道义上，都是无法容许的。综上，原审判决认定事实错误，请求二审撤销原判，依法改判驳回农商银行的诉讼请求。
被上诉人农商银行答辩认为，2009年8月15日的门面租赁合同是否真实有效，不仅是落款时间的问题，还要结合约定内容、履行情况及是否侵害第三人合法权益等方面综合考量。原审认定程七星和庄惟水倒签合同是正确的，请求上诉。
原审被告庄惟水未予答辩。
原审第三人张海花同意程七星上诉主张的事实和理由。
二审查明，一、关于落款日期为2009年5月30日和2011年5月26日两份《门面租赁合同》的问题。一审中，农商银行提交落款日期为2009年5月30日的《门面租赁合同》及《九江市城区房屋租赁申请登记表》，证明庄惟水和张海花于2009年5月30日签订的租赁合同在九江市房产管理局办理合同备案；提交落款日期为2011年5月26日的《门面租赁合同》及农商银行柴桑支行的《证明》，证实庄惟水申请贷款时提交了该份合同。庄惟水对上述两份合同的真实性均无异议。程七星、张海花质证认为，合同中的“张海花”签名是伪造的，对这两份合同的真实性有异议，申请对其中“张海花”的签名进行鉴定。本院认为，首先，第一份合同载明租期三年自2009年5月30日至2012年5月30日止；第二份合同载明租期三年自2011年5月30日至2014年5月30日。就合同内容而言，两份合同载明的租赁期限明显矛盾，这是不符合常理的。其次，第一份合同约定的租金标准为每月73元/㎡,第二份合同约定的租金标准为每月260元/㎡，同一商铺在连续租赁的情况下，租金相差如此悬殊，也是不符合市场规律的。再次，对比两份合同尾部落款处“张海花”的签名，无论是笔画还是结构均存在明显差异，张海花对此亦提出异议。综合以上，由于上述两份合同均系庄惟水单方提交给房产管理部门和农商银行，并无证据证实张海花参与其中，无法确认其真实性，故不予认定。
二、关于金额为33万元的《收条》。2014年2月10日，庐山人民法院执行人员对庄惟水进行询问时出示落款时间为2009年8月15日的《收条》，庄惟水确认该收条的真实性，并承认收到程七星33万元。由于庄惟水对此不持异议，故予以认定。据此查明，2009年8月15日，庄惟水收到程七星33万元并出具内容为“今收到程七星九江市大中路733号一楼门面定金叁拾叁万元整（三年租期）。今收人庄惟水，2009.8.15号”的《收条》。
三、关于庄惟水向程七星、张海花借款的情况。九江市浔阳区人民法院（2011）浔民一初字第1103号、第1175号两份《民事判决书》以及九江市中级人民法院（2013）九中执指字第15号、第16号两份《执行裁定书》均发生法律效力，可以作为认定案件事实的依据，予以采纳。据此查明，2011年6月30日和7月8日，张海花先后借给庄惟水50万元和250万元，庄惟水为此出具两份《借条》，并口头承诺待银行贷款下来后即归还。经催要，庄惟水仅归还5万元，余款295万元未付。张海花于同年8月8日起诉，请求判令庄惟水归还借款295万元。2011年1月11日、7月8日、12日，程七星先后借给庄惟水80万元、90万元和100万元，庄惟水为此出具三份《借条》，并口头承诺待银行贷款下来后即归还。因庄惟水获得贷款后未按约还款且不明外出，程七星于同年8月30日起诉，请求判令庄惟水归还借款合计270万元。
除以上事实外，原审法院查明的其他事实属实，予以认定。
本院经审理认为，综合双方诉辩意见，落款日期为2009年8月15日的《门面租赁合同书》是否倒签系本案争议的焦点问题。首先，涉案门面位于九江市城区××××路，铺面租金价格很高，很少有铺面转让或出售。根据浔阳区人民法院在另一执行案件中委托九江市浔阳区价格认证中心所作的评估，该商铺2013年租金收益为344610.6元（79.55㎡×4332元/㎡）。现庄惟水以不及市场三分之一的价格租给程七星15年且租金不变，明显违背市场规律和交易习惯。其次，庄惟水在2011年1月至7月期间先后向张海花、程七星借款共计570万元，并承诺待其银行贷款下来后即归还。根据张海花、程七星起诉的时间及主张的事实和理由，可以认定程七星对庄惟水于2011年7月26日以涉案商铺作抵押从农商银行贷款500万元是知晓的，出于对庄惟水财务状况的了解，程七星应当意识到承租的商铺可能面临拍卖或变卖的风险，结合双方多年的朋友关系，两人存在倒签合同的动机和可能。再次，庄惟水于2014年1月10日接受庐山人民法院执行法官询问时承认“签订租期十五年合同的目的是为了对抗银行抵押，合同实际是2011年8月份签订的，采取倒签的形式”，推翻了程七星主张的2009年8月15日签订《门面租赁合同书》的事实。综合以上，原审认定程七星、庄惟水倒签合同的事实并无不当，予以维持。至于一笔33万元的问题。经查，2009年8月15日，庄惟水出具内容为“今收到程七星九江市大中路733号一楼门面定金叁拾叁万元整（三年租期）”的《收条》。虽然该笔款项的付款时间和款项金额符合倒签合同中关于程七星于合同签订日先支付三年租金合计33万元的约定，但载明的款项性质却是定金而非租金，且庄惟水对此不予认可，故程七星以此佐证《门面租赁合同书》签订时间的证明目的不成立，不予采纳。综上所述，程七星和庄惟水恶意串通签订的《门面租赁合同书》损害农商银行利益，应当认定无效。上诉人程七星的上诉请求不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15690元，由上诉人程七星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱俊华
代理审判员 熊 涛
代理审判员 敬鸿林
二〇一六年六月十二日
书 记 员 晏晨思