江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终8453号
上诉人（原审被告）：刘永茂，男，1978年5月17日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：刘志发，江苏万拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏水城律师事务所，住所地江苏省苏州市姑苏区南环东路**号*幢***室。
负责人：周勤，该所主任。
上诉人刘永茂因与被上诉人江苏水城律师事务所（以下简称水城律所）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘永茂上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：一、本案租赁合同为三年，需每年一订，实际根本没有每年一订，属于不能再履行之合同。二、本案租赁合同实际履行了近2年，即使违约也只有1年时间，即使刘永茂违约也应按实际违约的时间折算。三、水城律所无任何证据表明不接受刘永茂的请求，水城律所开会时通过了搬所的想法。四、2014年8月23日水城律出具的函件公章是真实的，律协的处理与本案无关，以律协的处理证据推翻函件是不合法的。五、刘志发与周勤2013年9月20日签订了602、603室的租房合同，刘永茂作为产权人之一有权向周勤提出终止合同。刘志发与周勤签订合同时没有提交2012年10月1日的合同给周勤继续使用，原合同应属自然废除。
水城律所辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
水城律所向一审法院起诉请求：判令刘永茂立即向水城律所支付违约金五万元，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年10月1日，刘永茂（甲方）与水城律所（乙方）签订租房协议书一份，约定甲方应乙方的要求承租甲方写字楼作为乙方律师事务所办公使用相关事宜特定如下协（议）：一、房屋地址：苏州市吴中区东吴北路181号双银星座A座6楼601、602、603室。二、房屋面积：260平方米（产证面积254平方米）。三、租赁价格：每平方米60元/㎡。15600元/月，187200元/年。每月支付时不含水、电、物业费。四、租赁时间：三年按每年一订，从2012年10月1日起，2015年9月3日止，若续租再续签。五、办公设备，由乙方自行购买，三年后合同续租后继续使用，终止合同时不得带走。六、房屋装修：由乙方装修自用，合同到期乙方不得拆除，甲方不支付费用。装修由甲方出图纸，乙方按图施工，乙方续租不增加费用，装修时不得破坏主体结构。七、甲方一人签字代表房屋产权所有的人，发生问题甲方一人承担。本协议一执（式）两份，甲乙双方各执一份，任何一方不得违约，违约承担对方违约金伍万元。甲方落款处由刘永茂签字；乙方落款处盖有水城律所公章。
经查，苏州市吴中区长桥街道双银星座商务广场1幢602室、603室均登记在刘志发名下，共同共有人还有刘永茂、黄凌、刘远程、谢菊。其中刘志发即刘永茂的委托代理人，也系刘永茂的父亲，谢菊为刘永茂的母亲，黄凌、刘远程分别系刘永茂的妻子、儿子。
2013年9月20日，刘志发（甲方、刘永茂的父亲及委托代理人）与周勤（乙方）签订律师事务所转让协议，约定因甲方年龄的增长智力的下降，故自愿将江苏水城律师事务所转让给乙方，在双方自愿接受的情况下签订协议，协议主要内容有：一、将江苏水城律师事务所的法人及经营权转让给乙方。二、乙方受让了水城律所后五年内必须以在东吴北路181号602、603室甲方个人的房屋内经营，按200平方米每平方米55元计算每月11000元作为房租，另房屋601室，除北一间的西一半，共同使用，东一半由甲方使用。除办公桌椅外的电脑、复印机、传真机，协商净价值13000元由乙方付费。三、房租每月税后11000元，每月五号支付上一个月的，甲方不开发票。四、601室的房屋包括东北一间东一半甲方使用不在乙方租赁的平方内，601室的水电由甲方支付，包括广告用电，但广告位的租赁费由乙方支付，给租赁方。五、转让后甲方仍需留在乙方处执业，开票交10%税，不另支付管理费及相关费用。六、承包期内若乙方想搬离现住的甲方双银星座602、603室房屋，甲方以本合同收回经营权，乙方并承担甲方经济损失30万元人民币。七、交接按时间从2013年12月31日24时后开始，本协议双方签订之即生效。该协议甲方落款处由刘志发签名并加盖水城律所公章，乙方处由周勤签名确认。2014年1月1日，刘志发（转让方）与周勤（受让方）签订水城律所交接单，明确按照2013年9月20日双方签订的合同办理交接手续，至此由受让方开始进行管理。
庭审中，水城律所、刘永茂双方一致确认，水城律所于2014年9月初搬迁至新址，周勤受让水城律所后已付清了律所承租房屋期间的租金和水电费。
2014年8月21日，水城律所负责人周勤收到刘永茂的书面通知，内容为“由于我公司设计院近期有增加办公场地的需要，现决定将东吴北路181号602、603室收回自用。请周律师收到此函后一个月内（9月22日之前），安排贵所的搬迁事宜”。2015年8月18日，水城律所向刘永茂发出律师函一份，主要内容为“刘永茂与水城律所于2012年10月1日签订的租房协议书租赁期限自2012年10月1日起至2015年9月3日止，且约定违约金五万元，2014年8月21日收到刘永茂单方面解除租赁合同的通知，认为刘永茂单方面解除租赁合同已构成违约，要求其在收到此函一个月内支付违约金五万元。”
以上事实，由2012年10月1日租房协议书、2013年9月20日律师事务所的转让协议、2013年12月31日水城律所交接单、2014年8月21日通知及邮寄单、2015年8月18日律师函及邮寄单、租金及水电费支付情况及庭审笔录等证据予以证实，一审法院予以确认。
庭审中，刘永茂提交2014年8月23日水城律所的回函一份，内容为“刘永茂：您好！你邮来的终止合同函件，我已收到。当时合同是你爸签订的，与我没有关系。他是水城所的法定代表人，我们是名义合伙人。现在我接了水城所的经营权，公章在我这儿，但还不是法人身份。不过我代表水城律师事务所同意你的要求，并近日搬走，并不追究你的违约责任”，江苏水城律师事务所，周勤，2014年8月23日（以上内容均为打印体），在日期的下方空白处，盖有水城律所公章。刘永茂以此证明水城律所以书面形式放弃追究其违约责任。对该回函的真实性，水城律所予以否认，并提交了苏州律师协会苏律复（2016）第（6）、（13）号答复函，上述函件明确刘志发在转所过程中，向司法行政部门提交的有关材料上盖具的江苏水城律师事务所的公章是利用了留存的江苏水城律师事务所原公章盖具的空白信笺；刘志发于2015年6月转出水城律所后，未经水城律所同意为跨所执业的高天野、涂礼艳提供出庭函。水城律所以此证明刘志发在担任水城律所主任期间留存盖有水城律所公章的空白信笺，并认为刘永茂提交的2014年8月23日的回函亦是使用刘永茂委托代理人在担任水城律所主任期间留存的盖有水城律所公章的空白信笺制作而成。
一审法院认为：刘永茂提交的2014年8月23日水城律所回函的全部内容为打印形成，该回函上虽盖有水城律所公章，但水城律所否认出具过该函，且公章所盖位置非落款处而是空白处，不符合日常习惯，与水城律所其他材料用印明显不一致。考虑到刘永茂委托代理人刘志发既系刘永茂父亲，又系水城律所的原主任，且其确实曾掌握有水城律所用印权，根据苏州市律师协会答复函也确定刘志发在转所期间，存在利用留存的江苏水城律师事务所原公章盖具的空白信笺情况，故刘永茂提交的2014年8月23日的回函具有高度瑕疵，一审法院对该回函的真实性不予采信。
刘永茂与水城律所于2012年10月1日的租房协议书明确约定租期自2012年10月1日至2015年9月3日，若续租再续签。虽然签订该合同时，承租方水城律所负责人为出租方刘永茂的父亲即刘永茂委托代理人刘志发，但该租房协议书明确约定了涉案房屋的承租方系水城律所，故2013年9月20日周勤和刘志发签订了律师事务所的转让协议，并实际于2014年1月1日完成了律所内部的实际交接工作，但这只是内部经营权、费用分担方面的约定。刘永茂的委托代理人刘志发，既是水城律所原负责人，又是刘永茂的父亲，还是本案所涉房屋的共有权人之一，虽然水城律所、刘永茂签订2012年10月1日租房协议书后，刘永茂2014年8月21日的通知、2013年9月20日周勤和刘志发就律所转让协议就房屋租赁、搬离和租金约定略有不同，但这是基于刘志发的身份造成的，本质上并不影响2012年10月1日租房协议书的继续履行。根据法律规定，出租房即刘永茂不得因承租方负责人的变动而不履行合同义务，即双方仍应履行2012年10月1日的租房协议书约定。
现刘永茂在约定的租期内通知水城律所涉案房屋要收回自用，并要求水城律所于一个月内搬迁，系违约行为。水城律所虽按刘永茂要求搬离了承租房屋，但不影响其向对方主张违约金。现水城律所主张刘永茂支付违约金5万元，符合2012年10月1日的租房协议双方的约定，一审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：刘永茂于判决生效之日起十日内支付江苏水城律师事务所违约金人民币50000元。案件受理费计人民币1050元，由刘永茂负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。
本院认为，刘永茂与水城律所签订的租赁合同明确约定了租赁期限为三年，即使双方未按照约定每年再签订合同也不影响合同的固定期限。刘志发与周勤签订的是律所转让合同，是就刘志发将水城律所的负责人资格及经营权转让给周勤的相关事宜进行约定，且明确周勤受让水城律所后五年内必须以原租赁合同中的东吴北路181号602、603室房屋经营。将房屋用于经营的主体应指水城律所而非周勤，转让合同也未约定此后由周勤支付租金。因此转让合同并不涉及房屋承租主体的变更。转让合同签订后，刘永茂与水城律所的合同中关于东吴北路181号602、603室房屋的租赁关系仍然存在并应继续履行，刘永茂主张原合同自然废除没有依据。
刘永茂虽然提交了盖有水城律所公章的函件，但公章所盖位置是空白处，不符合日常习惯，与水城律所其他材料用印明显不一致。刘志发的父亲系水城律所的原主任，曾经掌握水城律所公章。苏州律师协会答复函确定刘志发在转所期间有利用留存的水城律所原公章盖具空白信笺的行为，不能排除本案所涉函件亦是刘永茂一方自行制作的可能性。刘永茂也未提交其他证据佐证水城律所已放弃追究其违约责任。一审法院对该回函的真实性不予确认并无不当。
关于违约金金额，刘永茂提出解除合同时租期尚有一年多未履行，而合同约定的租金为每月15600元，违约金为50000元。刘永茂未证明该约定违约金过高于水城律所的损失，其认为应依据租赁合同实际履行时间对违约金进行折算没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，刘永茂的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人刘永茂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 陆晓婷