浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭富民初字第2391号
原告：柴瑞芬。
委托代理人：金其飞。
被告：马开荣。
被告：俞杏妹。
被告：马鸣。
被告：俞银莲。
四被告共同的委托代理人：施金文。
原告柴瑞芬为与被告马开荣、俞杏妹、马鸣、俞银莲房屋买卖合同纠纷一案，于2013年12月12日以缔约过失责任纠纷为案由向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员傅红盛于2014年1月14日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年4月23日再次公开开庭进行了审理。原告柴瑞芬及委托代理人金其飞、被告马开荣及四被告的委托代理人施金文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告家庭在2××5年因身负巨债濒临破产，准备将房屋转让以偿还债务。由于同村村民出价过低，被告马开荣最后找到原告，欲将其所有的位于受降镇（现银湖街道）梓树村夹弄里22号房屋转让给原告。原告提出农村房屋买卖有风险，被告马开荣表示其以前成功将房屋转让给城镇居民，并承诺这次也有能力办理过户手续。双方商定原告先支付300000元费用，待房屋变更登记取得房产证后再支付300000元。原告于2××5年3月18日支付了300000元房款，但被告一直未将房屋变更登记至原告名下。由于被告已将300000元购房款用于偿还债务，无力退款，原告无奈之下于2××5年9月2日与被告签订了《房屋买卖协议》，并于同月16日支付了300000元余款。2008年8月，富阳市人民政府发布《关于在部分区域农居拆迁中推行多（高）层公寓安置的若干意见（试行）》（富政函（2008）124号），规定受降镇农村土地征收为国有，住户试行农村多层公寓安置。被告于2011年4月向富阳市人民法院起诉，请求确认《房屋买卖协议》无效并要求原告返还房屋。案经富阳法院（2011）杭富民初字第810号民事判决和杭州市中级人民法院（2011）浙杭民终字第1741号民事判决（以下分别简称810号民事判决、1741号民事判决），判定原、被告于2××5年9月2日签订的《房屋买卖协议》无效。原告认为，本案农村房屋买卖协议合同无效，被告应承担主要的过错责任，根据《合同法》第五十八条规定，被告应赔偿原告损失。原告于2011年11月向法院提起诉讼，经一年多的审理后，由于房地产评估机构无法对诉争房屋进行价值评估，待被告被拆迁安置后再起诉。现原告了解到被告已获得6套住房安置和1506800元的现金补偿。故起诉：1、判令四被告赔偿原告信赖利益损失1137440元（以被告马开荣、马鸣、俞杏妹及被告马鸣、俞银莲之子马天宇作为安置人口，因马天宇系独生子女可计算两人，共5人，不包括被告俞银莲；对人均50㎡多层公寓安置面积按重置价购买而从现金补偿中抵扣50㎡×5人×740元／㎡=”185”000元；对人均30㎡小高层公寓安置补偿面积按成本价购买而从现金补偿中抵扣30㎡×5人×2200元／㎡=”330”000元；再加现金补偿总额1506800元，合计为2021800元，先扣除已获得的600000元，再按80%计算）以及安置小区内面积64㎡住房一套［被告将部分现金补偿转化为房屋补偿面积部分，即实际安置房屋面积480㎡（80㎡／人×6人），减去按规定允许安置面积400㎡（80㎡×5），剩余80㎡，再按80%计算］；2、判令四被告赔偿原告过渡费、搬家补助费42000元；3、本案诉讼费由被告承担。
审理中，原告将其诉讼请求变更为：请求四被告赔偿原告房屋312㎡（即根据拆迁安置补偿协议，被告共可获480㎡房屋，扣除凭村民身份可以无偿获得的18㎡／人，按前述5人计算，剩余390㎡与被拆迁房屋相关，以此按80%计算）及补偿款285760元（即拆迁补偿款1506800元，扣除购买前述480㎡房屋需549600元，再扣除原购房价格600000元，剩余357200元，再按80%计算）。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料（均系复印件）：
1、房屋买卖协议1份，证明原告于2××5年与被告签订农村房屋买卖协议，购买被告所有的房屋。
2、810号民事判决书、1741号民事判决书各1份，证明农村房屋买卖协议经法院判决确认无效。
3、富阳县征（使）用土地审批表、富阳市房屋权属信息查档证明、富阳市受降镇政府证明各1份，证明被告曾于2000年将其所有的位于受降镇梓树村夹弄里6号的房屋转让给非本村的外地城镇居民。
4、收条1份，证明被告于2××5年3月欲将其所有的位于受降镇梓树村夹弄里22号的房屋转让给原告，先收取300000元房款。
5、富集用（2××5）字第20××24号集体土地使用证、富房权证2005字第××号房屋产权证各1份，证明被告无法将房屋登记变更到原告名下，只能在2××5年6月登记到自己的名下。
6、收条1份，证明由于被告没有能力退还预付的300000元房款，原告只能于2××5年9月签订房屋买卖协议，并支付余款。
7、富政函（2008）124号文件1份，证明补偿安置方式和标准，被告安置的房屋不是全凭村民身份，也需要支付现金成本。
8、民事裁定书1份，证明诉讼时效中断。
9、户籍证明1份，证明俞银莲目前为止仍是城镇居民，户口没有迁到银湖街道梓树村。
被告答辩称：缔约过失是合同在订立过程中由于一方的过失导致合同不能成立。涉案纠纷在810号民事判决中确认损失部分可另行起诉，这是原案件的延续，案由应确定为房屋买卖合同纠纷，原告以缔约过失责任纠纷起诉并不妥当。本案事实经810号案件和1741号案件进行了认定，原、被告实施的房屋买卖行为因违反了国家的法律法规规定被确认无效，双方都有过错，并各半承担案件受理费。原告主张的富阳市政府124号文件，其适用有特定区域和人群的限制。原告本身是江山人，且在江山农村有房有地，因此原告要求赔偿1137440元和安置小区内64㎡的住房一套及要求赔偿过渡费、搬家费没有相应的依据。要求依法判决。
针对原告变更后的诉讼请求，四被告共同答辩称：被告一家有5人，根据富阳市人民政府文件规定，独生子女可增加一个名额，故被告一户可以享受的安置人口是6人，并不是5人。按银湖新区指挥部规定，每个安置人口可享受多层50㎡、高层30㎡，总共80㎡的房屋，这是属地农村居民可以享受，非本村属地村民不能享受，婚嫁到本村的居民如果没有享受国家政策性分房的也可以享受，被告俞银莲也是安置对象。因此，被告一户可以享受480㎡的安置房，并非原告所称的90㎡。被告总共可以获得的该房屋拆迁赔偿款是1506800元，这是政策性补偿，数额是固定的，其中的回迁奖等需回迁后再支付，500元／月的过渡费是按人口计算的，不应计算在房屋赔偿款中。原告主张以总赔偿款扣除购房款的计算方式是不合理的。双方对造成合同无效均有过错，但既然合同中已约定了违约应承担的责任，就是对违约方制裁，应按此约定进行处理。
被告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料（均系复印件）：
1、收款收据1份，证明在810号案件中被告马开荣已将600000元购房款交到法院的事实。
2、村镇规划许可证1份，证明建设项目的名称是私人住宅，不是经营性用房。
3、房屋拆迁补偿分户清单1份，证明双方转让房屋的评估价值。
4、发放清单1份，证明拆迁补偿的具体费用。
5、证明1份，证明根据政府2008年2号文件规定，被告户符合安置政策。
6、住房状况证明1份，证明俞银莲是马鸣的妻子，未享受过政策性分房，在提供无房证明后可以享受安置政策。
7、银湖新区实施村居改造政策宣传手册1份，证明被告按照市政府和开发区的文件规定享有的权利。
对原告提交的证据材料，四被告共同质证认为：证据1，确实签订过该协议。证据2，无异议，同时还可以证明协议无效及双方均有过错。证据3，转让确实有这样的事情，但6号房屋所坐落的土地属原受降镇东坞山村的，规划用途是经营用房，不是住宅。证据4、6，真实性无异议，被告确实收到600000元。证据5，无异议，事实上也无法变更到原告名下。证据7，真实性无异议，该文件有特定的适用对象和范围，对其证明目的有异议。证据8、9，无异议。
对四被告提交的证据材料，原告质证认为：证据1，真实性无异议，但与本案无关。证据2，系复印件，真实性由法院审核，对其证明目的有异议，是否有部分经营性用房的面积要看真实的分配情况，据原告了解，按杭州市政策规定村里有一块留用地，可以用于建造经营性用房，（2010）富银领纪要20104号文件中规定的经营性用房的名单中有被告马开荣的名字。证据3，系复印件，未经制作部门盖章，无法证明被告房屋的真实价格，据了解，房屋拆迁安置要做两次评估，第一次评估费用是很低的，因此第一次评估只有600000多元，第二次评估应有1500000～2000000元，两次评估之间允许村民突击装修，涉案房屋是没有装修过的，还是老样子的房屋去评估，真正的价值要看政府补偿给其的价值。证据4，系复印件，真实性无法确认，原告相信被告已领取了这么多钱，但这不是最终可实际领取的数额，原告曾去受降镇政府咨询，被告领取的现金为1500000多元，还分了6套房屋。证据5，对其中村委会印章的真实性无异议，其他两个印章模糊不清，无法确定其真实性；相应的内容也不能达到被告的证明目的，被告想要证明其一家有5人，事实上这份证明中提到只有富阳在册农业人口才能享受安置，而被告俞银莲不是，该证明上也没有提到俞银莲，因此不能证明其可享受这个政策。证据6，真实性无异议，但和本案没有关联性，无法证明俞银莲作为一个城镇居民没有享受政策性分房就可以在农村享受拆迁安置。证据7，对安置人口的界定有3个条件：夫妻双方或一方是居民、常年居住在村内、未享受房改房政策；据了解，被告俞银莲常年居住在富阳市区，被告已经将房屋卖给了原告，在村里已没有住所；而其提交的证据5写的很笼统，没有写明安置人口数是4人还是5人，也没有写明俞银莲是否居住在村里。
为全面核实被告获取的赔偿项目及具体金额，根据原告的申请，本院向银湖街道办调取了搬迁补偿安置协议1份（复印件）。对该协议，原告质证认为：真实性由法院核实，对其主要内容经原告向指挥部了解基本吻合；该协议中提到停产停业补偿，实际营业面积115㎡，证明当时被拆迁的房屋一楼是经营用房，已由拆迁指挥部确认，临时补偿费、搬家费、太阳能、有线电视搬迁等费用一共55000多元，这些费用应补偿给房屋的实际居住人即原告，而并非补偿给被告。四被告共同质证认为无异议。
对前述证据材料，本院认证如下：
1、原告提交的证据1、2、5、6、8、9，予以确认。
2、原告提交的证据3、4，其真实性予以确认，但对其关联性不予确认。
3、原告提交的证据7，真实性予以确认，对其证明目的，将在下文酌情予以叙述。
4、四被告证据材料1，原告虽未在本案中直接主张600000元，但其诉请内容包含其此前购房时支付给被告方的款项，且认可已收到该笔款项，故予以确认。
5、四被告提交的证据材料2，虽系复印件，但可以与涉案房屋的建造情况印证，故予以确认。
6、四被告提交的证据材料3、4及本院调取的证据材料，相互之间能印证，也与原告起诉状中主张的部分事实相印证，予以确认。
7、四被告提交的证据材料5，所载明的内容并不明确、具体，不予确认。
8、四被告提交的证据6、7，系职能部门出具或提供，且均系原件，予以确认。
9、本院调取的证据材料，予以确认。
经审理，本院认定如下事实：
1、马开荣与俞杏妹系夫妻关系，马开荣与马鸣系父子关系，马鸣与俞银莲系夫妻关系，于2000年登记结婚。马开荣、俞杏妹、马鸣系富阳市受降镇（现银湖街道）梓树村村民，俞银莲系非农业户口人员。马鸣与俞银莲生育儿子马天宇，马天宇系独生子女。2002年3月20日，马开荣向富阳市土地管理局（现富阳市国土资源局，以下简称国土局）申请住宅用地，同年4月5日，国土局批准马开荣拆建房屋，并于2004年建成涉案房屋。富阳市农村村民住宅用地审批表中载明现有在册人口三人，分别为马开荣、俞杏妹、马鸣。
2、2××5年3月，马开荣与柴瑞芬协商转让涉案房屋事宜，柴瑞芬支付马开荣房屋转让款300000元。2××5年9月2日，柴瑞芬与马开荣、俞杏妹、马鸣、俞银莲签订《房屋买卖协议》一份，载明：甲方（即马开荣一方）拥有坐落于浙江省富阳市受降镇梓树村夹弄里22号的五层（半）楼住宅房一幢，计500㎡和平房一间，共计650㎡，自愿出卖给乙方（即柴瑞芬），转让价为600000元；付款方式先付300000元，待甲方将该房屋的所有权证、集体土地使用证交给乙方，经梓树村村民委员会同意，在协议书盖上村委会的公章，由甲方和甲方的老婆（即俞杏妹）、儿子（即马鸣）、儿媳（即俞银莲）、孙子签名、捺印后，乙方付给甲方300000元；转让房屋成交后，该房房屋所有权和土地使用权永久属于乙方所有，甲方世世代代不得要回；如遇房屋拆迁，甲方应无条件给乙方提供一切证明，帮助乙方领取拆迁房屋补偿金和回迁房屋证；违约责任，本协议生效后，双方不得违约，如一方位违约，必须支付另一方违约金200000元；本协议经甲（老婆、儿、媳）、乙方签字、捺印和梓树村村民委员会盖公章后生效。
原告、四被告均在协议上签字。2××5年9月3日，原富阳市受降镇梓树村村民委员会在协议书上注明“情况属实”，并加盖公章。原告即支付转让款300000元，四被告向原告交付涉案房屋。
涉案房屋交付前，被告马开荣对涉案房屋进行了一定的装修，马开荣称具体进行了室内涂料粉刷、地面地砖铺设，安装了门、窗及楼梯扶手，还对卫生间进行了装修。原告柴瑞芬称其购买后，仅做了几扇室内、外的门及2扇防盗门，并在平房（即附房）中铺设了地砖、在房子外墙粘贴了面砖，并没有进行其他的装修。
3、2011年4月12日，马开荣以房屋买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼，要求确认其与柴瑞芬签订的《房屋买卖协议》无效；判令柴瑞芬返还房屋，由其退还柴瑞芬已收房款600000元。审理中，本院依法追加俞杏妹、马鸣、俞银莲为共同原告。案经审理并经本院释明，柴瑞芬未就其损失赔偿提起反诉。2011年7月8日，本院作出810号民事判决：马开荣、俞杏妹、马鸣、俞银莲与柴瑞芬于2××5年9月2日签订的《房屋买卖协议》无效；柴瑞芬于判决生效之日起90日内将座落于富阳市受降镇梓树村夹弄里22号的住房一幢、平房一间返还给马开荣、俞杏妹、马鸣、俞银莲；同时马开荣、俞杏妹、马鸣、俞银莲于本判决生效之日起90日内将柴瑞芬已支付的房款600000元返还给柴瑞芬；案件受理费9800元，减半收取4900元，由马开荣、俞杏妹、马鸣、俞银莲负担2450元，柴瑞芬负担2450元。
宣判后，柴瑞芬不服810号民事判决，向杭州中院提起上诉。杭州中院经审理后，于2011年9月19日作出“驳回上诉、维持原判”的1741号民事判决。
2011年12月23日，马开荣依照前述生效判决确定的内容，向本院交纳了600000元款项。
4、2011年11月24日，柴瑞芬以缔约过失责任纠纷为案由向本院提起诉讼，要求：1、判令马开荣、俞杏妹、马鸣、俞银莲赔偿其信赖利益损失1500000元（待鉴定后再调整）；2、判令马开荣、俞杏妹、马鸣、俞银莲赔偿其过渡费、搬家补助费42000元。
在该案审理过程中，马开荣等向本院提交了富阳市银湖新区开发建设指挥部委托富阳市广成房地产价格评估事务所有限公司对涉案房屋及装修的价值进行评估后形成的分户评估报告，初步评估房屋价值为484677元，装潢、附属设施等补偿价为175725元，共计660402元。柴瑞芬对此质证后对其真实性无异议，但认为该评估报告仅仅是初评报告，具体房屋及装修的价值应以复评报告为准，故对其关联性有异议。
本院根据柴瑞芬的申请，曾先后委托杭州富春资产评估有限公司和上海仲衡信银房地产评估有限公司浙江分公司对涉案房屋及装修的价值进行评估。杭州富春资产评估有限公司以“评估涉及重用农村集体土地房屋补偿作价，应由住房和城乡建设部批准的房地产估价机构进行评估”为由来函表示其无对涉案房屋进行价值鉴定评估的资格。上海仲衡信银房地产评估有限公司浙江分公司则也来函表示：该公司不属于国土局确定的富阳银湖开发区征地拆迁评估公司，不宜对涉案房屋按照《关于征用农村集体土地房屋拆迁补偿实施细则》的规定进行拆迁补偿价值的评估；富阳市未在《杭州市集体土地住宅房屋拆迁货币化安置的实施意见（试行）》的适用范围内，原则上不适用该意见，仅可参照执行；但货币化安置评估工作需在当地国土资源管理部门的指导及参与下实施，故对于涉案房屋采用《杭州市集体土地住宅房屋拆迁货币化安置的实施意见（试行）》不具备可操作性；鉴于此而上海仲衡信银房地产评估有限公司浙江分公司也终止评估程序。
案经本院协调不成，2013年4月24日，柴瑞芬向本院申请撤诉。本院于2013年4月27日作出（2011）杭富民初字第2531号民事裁定，准予撤诉。
5、2013年9月3日浙江富春山居集团有限公司（甲方）与马开荣（乙方）签订《富阳市银湖新区梓树村房屋搬迁安置协议》一份，载明：因银湖新区科创园建设项目的需要，乙方所有的房屋属搬迁范围，根据《富阳市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》（富政（2001）21号）和相关法律、法规、政策的规定，甲、乙双方依照银湖新区开发建设指挥部关于农村多高层公寓建设的实施意见（以下简称《多高层公寓实施意见》），在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方房屋搬迁补偿安置事项协商一致，签订协议如下：第一条乙方拟搬迁房屋、附属物情况，经甲、乙双方核对，对乙方房屋、附属物情况确认如下：（一）房屋坐落梓树村；（二）房屋产权属马开荣所有（共有）。（四）房屋的总楼层数五层；（五）房屋的附属物情况砖木一层；第二条房屋搬迁补偿安置方式：乙方属于多高层公寓安置方式；第三条：搬迁期限，根据项目建设进度要求，乙方须在201＊年＊月＊日前（注：协议中相应的日期为空白）搬迁完毕，将上述房屋和附属物设施交由甲方拆除处理；第四条：乙方的有关补偿事项（一）住宅房屋的补偿乙方拟搬迁主房合法建筑面积576.31㎡，多层公寓安置总面积300㎡，住房合法建筑面积超出安置面积的120㎡按评估补偿价格2倍补偿（即评估价乘以2），补偿金额计673332元。附属用房建筑面积54.49㎡，房屋补偿金额计27901元；房屋装修及附属物设施补偿金额计540369元；（二）停产、停业补偿费：乙方利用自有住宅从事生产经营的实际营业面积115㎡，一次性补偿费计5750元；第五条过渡费及搬迁费等费用：乙方自行解决过渡房的，按规定给予临时过渡费，过渡费为腾空之日起至安置房交付后4个月止；经调查核实，乙方户内人员数5人，按每人每月500元标准预发20个月临时过渡费50000元，如甲方未能在20个月内交房，则过渡费按每人每月500元标准顺延；搬家费按每人200元的标准一次性发给（以二次计算），计2000元；太阳能2只、空调8台，迁移费3000元；电话机、有线电视、宽带网络迁移为632元。第六条甲方奖励措施签约奖，按主房建筑面积给予50元／㎡的签约奖为28816元。第七条多高层公寓的安置面积、价格和费用，甲方以统一建造的多层或小高层成套住宅对乙方进行安置和回购，安置地点在梓树花苑；经初步审核，乙方符合安置政策人口5＋1人，多层公寓安置建筑面积300㎡，小高层公寓购买建筑面积180㎡；多层公寓安置房优惠价为740元／㎡，成本价为1675元／㎡，乙方按优惠价购买300㎡，购房款222000元。小高层公寓成本价为1820元／㎡，按成本价购买面积180㎡，购房款为327600元，多层、小高层购房款两项合计购房面积480㎡，购房款总额为549600元；购房款总额从甲方支付乙方补偿费中扣除，交房时多还少补（同期银行利息在安置房交付时付清）；第八条补偿费用支付：1、乙方搬迁补偿费用总计金额1331800元。乙方若安置回迁，在领取安置房钥匙后，甲方给予按实回迁奖和入住多高层公寓鼓励奖计150000元；等等。
四被告还因此获得腾空奖15000元、争先奖10000元。
从马开荣提交的发放清单看，马开荣一方可获得房屋补偿款1331800元、腾空奖15000元、争先奖10000元、多高层回迁鼓励奖150000元，合计1506800元，预扣多高层安置购房款549600元、预扣回迁奖150000元，目前实际获得807200元。
庭审中，双方均确认前述补偿安置协议中提到的480㎡的安置房至今未实际进行安置。
6、因柴瑞芬未自动履行前述810号民事判决确定的腾房义务，马开荣一方向本院申请强制执行。庭审中双方均确认，柴瑞芬现已腾出涉案房屋。柴瑞芬称其于2013年9月26日领取了前述810号民事判决确定的600000元款项。
7、富阳市人民政府《关于在部分区域农居拆迁中推行多（高）层公寓安置的若干意见（试行）》（即富政函（2008）124号文件）规定：在区域范围内，安置房屋面积原则上按确定的安置人口以每人50㎡标准予以安置，允许其按成本价再购买30㎡；对选择货币化安置的被拆迁农户，原房屋合法建筑面积部分按房屋重置价结合成新的2倍补偿给被拆迁户，并一次性给予安置人口人均30000元的补助。在多层公寓实施范围内有祖传房屋或农宅建造时符合农村审批条件的世居非农业户籍被拆迁户，原房屋合法建筑面积部分按房屋重置价结合成新的2倍给予安置，如要求调产安置的，须经村民代表大会通过并报该区域实施主体批准后，凭市房改办证明，享受同村村民的安置政策，但已享受过经济适用房、房改房等住房福利政策的须减去已享受面积。人均50㎡标准的安置房实行多层公寓安置，按重置价购买，拆迁面积多于人均50㎡的部分按重置价结合成新的2倍补偿。人均30㎡的安置房实行小高层（高层）公寓安置，按成本价购买。因户型不可分割的因素，造成安置面积大于安置标准时，安置户实际购房超过规定面积部分在5%范围内按成本价购买，超过规定面积在5%以上的部分按市场价购买。多层公寓竣工后，重置价、成本价低于购房安置协议上价格的，按实际价购买；高于购房安置协议书上价格的，按协议安置价格执行。重置价、成本价、市场价由市相关部门审核后确定。多层公寓安置的，免费提供每户一个贮藏室（车库），其面积不计入安置面积。
富阳市银湖新区开发建设指挥部于2008年9月10日发文，根据富政函（2008）124号文件的规定，确定对四被告所在的梓树村等相关区域实施整体搬迁，整体搬迁实施范围内的住户可选择多高层公寓安置模式，但同一户内人员只能选择一种安置模式，不能同时选择迁建安置或多高层公寓等两种以上安置模式。其中人均50㎡标准的安置面积实行多层公寓安置，按重置价（2008年为740元／㎡）购买；人均30㎡的允许购房面积安排在小高层公寓，按成本价（2008年为1820元／㎡）购买。因户型不可分割的因素造成实际购房面积超过规定面积的，在5%范围内按相应多层或小高层成本价购买（多层成本价2008年为1675元／㎡），在5%以上的部分按市场价购买。市场价由市建设局核算后经市物价局审核后按年度公布。富阳市银湖新区开发建设指挥部《关于征用农村集体土地房屋拆迁补偿实施细则》规定：1）被拆迁房屋面积按土地批准范围内的建筑面积为准。2）被拆迁户属多高层公寓安置的，原合法住房建筑面积在安置人口人均50㎡以内部分，按被拆迁房屋重置价格结合成新进行补偿；原合法主房建筑面积累计在安置人口人均50㎡以上部分，按评估补偿价格2倍补偿。被拆迁户属“两户一基”迁建安置的，原合法主房建筑面积在迁建安置建筑面积以内部分，按被拆迁房屋重置价格结合成新进行补偿；原合法主房建筑面积超过迁建安置建筑面积部分，按评估补偿价格2倍补偿。如被拆迁户有多处合法住房需拆迁，拆迁合法住房的累计面积超过安置面积的部分按重置价格结合成新2倍补偿。3）装潢补偿由房地产评估机构根据实际装潢情况评估确定。4）临时建筑，在批准期限内按重置价格结合成新给予补偿，但不作为安置依据。5）对已批在建的农民私房，在接到指挥部停建通知后，应立即停建，为避免不必要的续建损失，可采取救济措施，并由指定评估公司对已建工程作出评估，进行残值补偿；评估后再抢建的，不予补偿。对已批未建的，对其办证费用给予补助。6）对无附房户按30㎡附房进行确认，以200元／㎡予以补偿；附房面积在60㎡以下的（含60㎡），按重置价格结合成新的评估价进行补偿；超过60㎡的部分，按重置价格结合成新的评估价减半予以补偿。7）被拆迁房屋重置价格结合成新的计算，由房地产评估机构评估确定。为鼓励因整村（片）搬迁而进行的拆迁，对拆迁户在主房结构重置价格结合成新的基础上上调20%予以补偿。另外，《实施细则》还对拆迁户的提前签约奖、提前腾空奖、拆迁争先奖、农宅停建奖，以及过渡费、搬迁费、家禽牲畜补贴和有线电视、电话、空调等二次移位补偿进行了详细的规定。
8、对于涉案安置房具体价格的确定问题，柴瑞芬称其已在此前起诉的案件中曾申请鉴定，但鉴定机构认为无法鉴定，故在本案中不再申请；同时根据估计涉案房屋周边房屋的市场价在7000元／㎡左右，考虑到涉案安置房屋和商品房的价格有一定的差距，但市场价格不会低于5000元／㎡；据了解，富阳市政府曾据此提出过一个具体的市场价格在5000元／㎡左右；因此，312㎡房屋价值为1560000元。
由于柴瑞芬户籍仍在江山市，根据补偿安置协议约定，就涉案的480㎡安置房可能针对特定人员而并不包括柴瑞芬，柴瑞芬变更后要求享有312㎡房屋的请求可能最终无法支持，本院据此向柴瑞芬作了释明，并询问其是否变更相应的诉讼请求。柴瑞芬明确表示：如果法院不能支持，按相应的市场价格进行折算也可以接受。
本院认为：本案系涉案《房屋买卖协议》被判决确认无效之后产生的原物返还、损失赔偿所致的法律关系。缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，有违背诚实信用原则的行为，造成了另一方当事人的损失，因此承担赔偿受害人损失的法律后果。因此，本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷，而非缔约过失责任。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据政府文件及搬迁安置协议，对搬迁安置协议中约定的480㎡房屋的安置对象是该范围内的在册常住户等，并明确规定独生子女凭证按两人计算；搬迁安置协议对被告方的房屋安置按六人进行认定，因此，具有明确的人身依附性质；而柴瑞芬并非涉案范围内的在册常住人员，其无权对涉案多高层公寓房屋享有安置权，故其要求四被告赔偿其312㎡房屋的请求，本院不予支持。对柴瑞芬因此无法获得相应的安置房经本院释明后，柴瑞芬表示要求按市场价进行折算后由四被告赔偿，由于无法确定相应房屋的市场价，故本院对此也无法予以支持。但鉴于马开荣等在诉请确认涉案《房屋买卖协议》被确认无效后，与相关部门因涉案房屋搬迁签订协议获得了相应的款项，对所获得的款项，可根据其性质不同进行分别处理。其中主房、附属用房、房屋装修及附属设施、停产停业补偿等费用计1247352元，在扣除涉案房屋双方签约时的成交价600000元之后，可作为柴瑞芬因此所受到的损失，并根据双方不同的过错程度进行处理；综合考量本案双方过错程度，柴瑞芬要求获得其中80%的份额，本院予以支持，即马开荣等因赔偿柴瑞芬损失517881.60元［=”（1”247352-600000）×80］。马开荣等获得的搬家费、太阳能和空调迁移费、电话机和有线电视等迁移费等计5632元，虽然柴瑞芬腾空涉案房屋系经强制执行所为，考虑到马开荣等因涉案房屋在本次补偿中并不存在搬家及太阳能、空调等的迁移，故该款项应全额支付给柴瑞芬。马开荣等获得签约奖、腾空奖、争先奖计53816元，在经判决确认涉案《房屋买卖协议》无效后，柴瑞芬依法本应自动履行腾空等义务，其并未自动履行，也未与相关部门签约，包括配合马开荣等人签约，故柴瑞芬无权主张该款项。马开荣等获得的回迁及入住多高层公寓鼓励奖150000元、临时过渡费50000元，如前所述，具有较强的人身依附性，且其中的鼓励奖至今尚未实际补偿，故柴瑞芬也无权据此提出主张。综上，柴瑞芬要求四被告赔偿其因此所受到损失的请求，其合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告马开荣、俞杏妹、马鸣、俞银莲赔偿原告柴瑞芬损失523513.60元，于本判决生效之日起十日内履行。
二、驳回原告柴瑞芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21412元，由原告柴瑞芬负担12377元，被告马开荣、俞杏妹、马鸣、俞银莲负担9035元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 傅红盛
代理审判员 颜燕香
人民陪审员 孙军涛
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 徐 琪