四川省宁南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川3427民初474号
原告：黄玉琴（反诉被告），女，1970年5月23日出生，汉族，个体工商户，住四川省宁南县。
委托诉讼代理人：袁娟，四川星亮律师事务所律师。
被告：周文（反诉原告），男，1948年9月26日出生，汉族，退休职工，住四川省宁南县。
委托诉讼代理人：邱宋，四川邱宋律师事务所律师。
原告黄玉琴与被告周文房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月23日立案后，被告周文于2017年6月2日提出反诉，本院依法适用普通程序，于2017年7月10日、26日公开开庭进行了合并审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄玉琴向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告履行的签订时间为2013年8月3日的《租房合同》；2、确认承租房屋（红城宾馆）内除基础装修外的酒店用品及设施设备归原告所有；3、判令被告承担原告支付给供应商的违约金20,000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年被告将其位于宁南白鹤滩大道13号房屋的一楼右边门市一间、房屋第三、四、五层出租给尧传学、雷秀英夫妇开宾馆。2013年9月原告的弟弟黄展华从尧传学、雷秀英夫妇处转让蓉城宾馆的经营权（包含俩人在宾馆内投资购买的全部设施、设备、材料）。黄展华转让宾馆后，与宾馆房屋所有人周文重新签订了《租房合同》。原告从黄展华处承接经营宾馆，并将“蓉城宾馆”改为“红城宾馆”。被告周文认可由原告直接按《租房合同》交纳租金，双方没有签订新的房屋租赁合同。在租赁合同履行过程中，被告作为宾馆的房屋的出租人，在原告按时足额支付房屋租赁费，全面履行《租房合同》的情况下，严重干扰、限制原告的正常经营，在有人同意承接宾馆的情况下，不与新的经营者签订房屋租赁合同，导致原告不能转让宾馆。在宾馆设施、设备严重老化、不更换根本无法经营的情况下，不允许原告处理宾馆废旧物品，重新装修、购置新物品。被告违约行为严重侵犯了原告的合法经营权，导致原告不能实现合同目的。在此情况下，为了避免扩大纠纷，减少损失，原告依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告周文辩称，一，原告诉讼中所说完全不是事实。是在捏造事实，进行恶意诉讼。事实应该是，被告家的房屋，一开始就是按照宾馆标准装修设计。第一个承租人雷秀英，早在2010年7月，房子刚刚建好，雷秀英就与被告签订了租房合同，将该房屋用于宾馆经营，租期15年。2013年8月雷秀英与黄展华达成协议，将合同义务全部装让给黄展华。后雷秀英、黄展华、周文三方补签了个《解除合同书》，黄展华又与周文签订了新的《租房合同》，约定租期10年，从2013年8月1日起至2023年8月1日止。黄展华是本案原告的弟弟，后黄展华又将合同权利义务全部转让给了本案原告。因此本案原告是继承其弟弟黄展华的合同权利义务。近年来宁南的旅店业经营不景气，加之原告在宁南县城开了俩家机电门市，所以原告无心经营旅店，但合同期还长，于是就想单方毁约，不再租用被告家的房屋。于是未经商议，单方面处理店内物品，想处理完后悄悄走人。如果处理完物品悄悄走人，被告的合法权益将无法得到保障，因此在其变卖物品，预期违约的情况下，被告阻拦。原告恶人先告状，先是向人民法院起诉解除合同，后又变更诉讼请求，要求确认合同无效。其真正目的就是想违约，但违约又不想支付违约金，不赔偿损失。这就是本案的事实。非常明显，本案原告的行为，完全是一种预期违约行为。所谓的预期违约，是指在合同履行期到来之前的违约，分为明示的预期违约和默示的预期违约两种。明示的预期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方当事人在无正当理由情况下，向另一方当事人明确表示不履行主要义务。默示的预期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方当事人虽然没有明确表示不履行义务，但以自己的行为或现状表明其将不会或不能履行义务。本案中原告的行为，明显是默示逾期违约的表现，第一，宾馆物品早已破损严重，不维修，也不报房东修理，顾客怎么入住？第二,到处脏乱差，还养许多狗，哪个顾客会入住？第三,房间门口和过道堆满了杂物，顾客怎么入住？第四，未经协商，在2017年5月16日，擅自处理宾馆物品，并拉横幅“宾馆转行，所有东西白菜价处理”，这些行为表现表明了原告根本无心继续经营宾馆，早就想违约不再继续租赁被告家的房屋。租房合同第三条有明确规定，乙方不得随意改变房屋的设施结构和用途，其改变用途也违约。房东阻拦时，并没有向房东解释，依然蛮横的独断专行，后又向法院起诉，先是要求解除房屋租赁合同，后又改变诉讼请求，要求确认合同无效，因此非常明显，其种种行为表明，原告主观上完全就是以不打算继续履行合同，违约了又不支付违约金，不赔偿损失为目的，结合之前的行为分析，完全符合预期违约的表现。我国合同法第一百零八条规定了预期违约的处理方法：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因此，本案中原告的行为，应向被告承担违约责任。这就是我们之所以提出反诉的原因。原告先行违约，其诉讼理由就毫无事实和法律依据，人民法院应依法驳回其诉讼请求。二，关于原告诉讼中的诉讼请求1、请求确认原被告之间租房合同无效，无事实依据，也无法律依据。原告引用最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，该解释第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。被告家的房屋属于城镇个人住宅，国有土地有偿方式取得土地使用权，是完全符合宁南县城市规划许可的。因资金原因，刚开始时候只修了两层。后来扩建的时候，也是经过了许可的，不然作为违法建筑，早就被依法强制撤除了。扩建后，因为身体原因，迟迟没有去办理规划许可证。现许可证已经办下来了，依法应该认定双方的房屋租赁合同是合法有效的。其引用的《城市房地产管理办法》，该规章早已废止，已经被《城市房地产管理法》取代，因此，非常明显，原告是在东拉西扯，故意混淆是非，以达到自己的非法目的。其诉讼请求2、要求判令被告因合同无效给原告造成的损失22.75万元，无事实依据和法律依据。首先合同是合法有效的，不存在合同无效的情形。其次，其损失完全是原告编造的子虚乌有的事情，纵使有损失，其经营损失，也与被告无关。综上，原告是在滥用诉权，无理取闹，以达到自己违约了，就这样解除合同，不支付违约金，不赔偿损失的目的。完全违背了我国法律的诚实信用原则，因此人民法院应该依法驳回其诉讼请求。
被告周文向本院提出反诉诉讼请求：1、依法判令被告支付反诉原告违约金60,000元并赔偿损失20,000元，共计80,000元。2、请求法院判令反诉被告继续履行合同。事实及理由：反诉原告有位于宁南县城白鹤滩大道13号房屋一栋，共四层一底五层，底层两个门面，右边那个门市和该房屋第三、四、五层，原先于2010年时租与雷秀英夫妇开设宾馆，取名蓉城宾馆。2013年8月，雷秀英与反诉原告解除合同，红城宾馆由反诉被告的弟弟黄展华接手经营，并改名红城宾馆。双方重新签订租房合同，后黄展华经反诉原告同意，将该租房合同权利义务全部转让给了反诉被告。红城宾馆亦由反诉被告经营。反诉被告接手宾馆后，经营了三年左右，生意一直较好，但今年开始反诉被告新开了两个机电门市，利润更高。于是反诉被告想违约，不履行合同。反诉被告先是未经与反诉原告商议擅自大规模清理变卖宾馆家具设备，并拉横幅“宁南县红城宾馆转行，所有东西白菜价处理”，并将宾馆里的电视、电冰箱还有宾馆里的32床绒毯等东西全部装车拉走，经反诉原告阻拦，电冰箱没有拉走，其他东西都被拉走了。反诉被告这些行为属于合同法上规定的预期违约行为的表现，反诉原告阻止其预期违约行为，反诉被告反而恶人先告状，于2017年5月18日将反诉原告告至法庭，要求解除与反诉原告房屋租赁合同，并要求反诉原告赔偿其损失。本案明明是反诉被告先行预期违约，并有种种非常明显的违约行为，其行为严重侵害了反诉原告的合法权益，也给反诉原告造成了不可估量的损失。因此，反诉原告特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向人民法院依法提起反诉，请求支持反诉原告的反诉请求。
原告黄玉琴对被告周文的反诉辩称：一、反诉原告所陈述的第一项请求没有合同及事实依据，本案反诉被告依约全额支付了房屋租赁费，双方之间是房屋租赁关系，反诉被告只要按时将房屋租赁费用缴纳就已经履约；二、反诉原告在诉状中陈述将租房合同的权利义务全部转让给了反诉被告的主张与事实不符，反诉原、被告之间没有签订任何的合同来认可权利义务的转让；三、反诉被告作为宾馆的经营人，对宾馆的经营不需要反诉原告的同意，反诉被告处理宾馆的旧物不构成违约；四、反而因为反诉原告干扰限制反诉被告的正当的宾馆经营行为导致双方的矛盾纠纷，双方之间的事实已经不具备继续履行合同的条件，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案双方的争议焦点为：一、原、被告于2013年签订的合同是否有效，被告周文是否应当赔偿原告227,500元；二、该合同是否应当继续履行；三、原告是否构成违约及是否应当承担违约金及损失共计80,000元；四、被告干扰原告经营宾馆是否构成违约。依据原告黄玉琴提交的六组证据:一、原告黄玉琴身份证1份；二、1.被告周文出租用作宾馆的房屋产权证1份；2.宁南县不动产登记中心证明1份；3.宁南县房产管理中心证明1份；三、1.《租房合同》1份；2.被告周文收取房租收据1份；3黄展华、与尧传学、雷秀英签订的《转让协议》1份；4.被告周文与雷秀英签订的《租房合同》（2010年7月29日）1份；四、1.红城宾馆内设施、设备、材料交接清单1份；2.尧传学、雷秀英夫妇亲笔书写的《情况说明》1份；3.尧传学、雷秀英夫妇证明1份；4.原告黄玉琴接手宾馆因经营需要购买的材料清单及相关票据11张；5.《旧货收购协议》1份及收条1张；6.《订货合同》1份；五、1.宾馆内部状况及被告周文干扰原告经营照片一组；2.视听资料（录像、录音）一组；3.影像证据一组；六、1.太阳能、空气能安装协议1份；2.旅馆业安装维护费发票1份。以及证人邱权梁、雷秀英、张红如的到庭证言。被告周文提交的五组证据:一、1.红城宾馆房屋2013年风貌打造工程量、结算表3份；2周文向宁南县城建局缴纳28,692.52元风貌打造费的缴款单、银行转账凭据、收据各一份；二、红城宾馆房屋村镇规划许可证1份；三、1.周文与雷秀英的《租房合同》1份；2.2013年8月1日周文与黄展华《租房合同》1份；3.2013年9月11日周文、尧传学、黄展华三方签署的《解除合同书》1份；4.2014年7月10日至2015年8月3日黄玉琴交纳租金及原被告协商变更租金文字记录资料1份；四、黄玉琴变卖宾馆物品照片及宾馆现状照片17张；五、黄玉琴母女拉横幅照片1张、红城宾馆内过道、水管、门锁、太阳能设施照片9张。根据以上证据、证人证言，及我院依法提取的宁南县公安局披砂派出所受理报警登记表，并结合法庭调查，原告黄玉琴提交的第一、三、四、五、六组证据及证人邱权梁、雷秀英、张红如到庭证言；被告周文提交的第一、二、三、四、五组证据；以上证据符合证据的“三性”原则，能够证明：原告黄玉琴2013年8月租用被告周文房屋经营红城宾馆，2017年5月原告变卖宾馆废旧物品，被告周文多次阻扰，双方发生纠纷；以及原告黄玉琴支付雷秀英宾馆转让费238,000元、支付邱权梁购货定金10,000元、违约金10,000元、被告周文出租的房屋依法缴费符合城镇规划、原告黄玉琴现经营的红城宾馆杂乱、多处破损，原、被告因宾馆经营发生纠纷的事实，本院予以采信。原告黄玉琴提交的第二组证据因被告周文依法提供了规划建设许可证，该组证据的证明目的本院不予认可。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月29日，被告周文将位于宁南白鹤滩大道13号自建房屋基装后（吊顶、墙地砖、通水电，照明灯、卫生间等）的一楼门市一间、房屋第三、四、五层出租给尧传学、雷秀英夫妇用作宾馆经营，被告周文（甲方）与雷秀英（乙方）于当日签订了《租房合同》，双方在合同条款中约定：“1.每年租金陆万陆千元，每年7月20日交付下年租金；3.房租五年内不涨浮（2010年8月1日至2015年8月1日），以后随市场价涨幅。总租房时间十五年（2010年8月1日至2025年8月1日）。5.租房期间甲方不得随意收回房屋（不租房），乙方也不能停租（不交房租），同等条件下优先满足乙方使用。6.乙方不租房后，经营的手续及户头转给甲方，房屋及设施完好交给甲方”，双方还在合同中约定了其他事项。之后，雷秀英购买相关物品、添置设施，取名为“蓉城宾馆”经营。后经双方协商，2013年9月11日，尧传学与被告周文解除租房合同，双方签订了《解除合同书》，在解除书中约定：“1.乙方将房屋租房合同及证照按原合同转交给甲方；2.风貌打造费28,672元，由乙方支付一半；3.损坏房屋设施由乙方代理人黄展华恢复”。解除合同后，尧传学与甲方被告周文再无任何关系，被告周文收取了乙方尧传学风貌打造费14,000元。同日，被告周文（甲方）与黄展华（乙方）签订《租房合同》，双方在合同中约定：“1.年租金陆万陆千元，每年7月30日付下年租金,租金2015年8月1日前不涨。2015年后随市场价涨浮（但不能超过市场价，如超过市场价，可先转给甲方，如甲方不要，可对外转租），房屋租期十年（2013年8月1日至2023年8月1日止）；2.房屋交接后，租期内房屋及设施的内外修善（风貌打造甲、乙双方各一半），水电安装更换、维修等一切后续工程由乙方负责，各种税收（房屋产权税由甲方负责）由乙方负责。甲方只管收取房租。3.乙方要爱护房屋设施，不能随意改变房屋设施的结构和用途（在不影响房屋结构经甲方同意除外），损坏设施要买相同质量产品更换。4.租期内未经甲方同意，不得擅自将房屋转租他人，不得借故停租（不交房租）等违约行为，一经发现，甲方可收回房屋，终止合同，乙方应支付违约金（按总租期拾年）每年一万元给甲方，并赔偿甲方一切损失（如乙方有特殊原因，经甲方同意后，可转租但优先满足甲方）。如涨浮太高，乙方不能接受，乙方按原租金给付甲方，待乙方招租后再定涨浮价。5.乙方租期满后经营手续及户头转交给甲方，手续费由甲方负责，房屋及设施完好交给甲方。所购置设备折旧同等价位由甲方优先收购”。双方还在合同中约定了防火、防盗、守法经营等事项。2013年9月12日，尧传学（甲方）与乙方黄展华（系黄玉琴弟弟，代黄玉琴签）签订《转让协议》，实为尧传学将蓉城宾馆转让给黄玉琴经营，双方约定：经营期间的一切事宜都由乙方负责解决，甲方不承担一切责任，宾馆的一切证照由乙方自行办理，甲方负责在办理期间提供过户所需资料。尧传学、雷秀英夫妇向黄玉琴提交了蓉城宾馆设施、设备、材料交接清单，并收取了黄玉琴238,000元的转让费（包含11个月的房租）。原告黄玉琴从黄展华处承接该宾馆后，将“蓉城宾馆”改为“红城宾馆”继续经营，被告周文认可同意由原告黄玉琴直接按与黄展华签订的《租房合同》交纳租金，双方没有签订新的房屋租赁合同。在经营红城宾馆期间，原告黄玉琴购买、添置了电脑、电视、洗衣机、床垫、太阳能、空气能热水器等，每年按时交纳了房屋租金，2015年8月3日，经原、被告经自愿协商，双方约定房租在66,000元的基础上每年按5,000元涨浮，从2015年8月1日起至2019年8月1日止。现原告黄玉琴已缴纳了2016年7月30日至2017年7月30日的租金76,000元给被告周文。因红城宾馆疏于修缮，水管、房屋等有坏损，出现墙壁破损、潮湿、门窗损坏等现象，原、被告间多次为此发生吵闹，红城宾馆现物品杂乱，条件较差，难以经营。在原告经营宾馆期间，被告有过问指责原告的经营行为，双方时有争吵。2017年5月10日，原告黄玉琴与宁南县鑫越商贸部的负责人邱权梁签订《订货合同》，向其订购19台惠普电视机、15台美的空调，并由宁南县鑫越商贸部收购红城宾馆的旧设备，原告黄玉琴向邱权梁支付了定金10,000元。2017年5月16日，原告黄玉琴（甲方）与邱权梁（乙方）签订《收购协议》一份，协议约定原告黄玉琴将红城宾馆旧有物品设施冰箱、电视、洗衣机、沙发、茶几、床垫、毛毯、座椅等折价26,800元，由邱权梁收购，双方还约定了违约金10,000元。当日，原告黄玉琴在红城宾馆拉横幅“宁南县红城宾馆转行，所有东西白菜价处理”变卖处理旧设施、物品。被告周文认为原告变卖宾馆物品，是想偷偷溜掉，不给付房屋租金，多次进行阻挡，双方矛盾激化。之后，原告黄玉琴每一变卖宾馆物品设备，被告周文便进行阻挡，原告多次报警，宁南县公安局披砂派出所曾3次出警解决未果。因不能与邱权梁履行合同、协议，原告黄玉琴向邱权梁支付了违约金10,000元。同时查明，被告周文修建出租的房屋于2013年6月7日向宁南县城镇规划和住房保障局缴纳风貌打造费28,692.52元，该房于2017年7月5日取得四川省村镇规划建设许可证。原告黄玉琴在本案诉讼中两次变更其诉讼请求。经两次开庭审理后，我院组织协调，原告黄玉琴坚持要求解除租房合同、赔偿其损失，被告周文要求原告给付违约金，因双方分歧较大，多次调解未果。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，受法律保护。本案中原告黄玉琴与被告虽未签订租房合同，但原告黄玉琴从2013年至今一直按照黄展华与被告周文签订的《租房合同》在履行给付租金，经营红城宾馆。2015年8月3日原、被告经自愿协商，双方对租金给付达成新的约定，即房租在2015年66,000元的基础上到2019年每年上涨5,000元，原告按照约定已经给付了2016年7月至2017年7月的租金76,000元。在未拖欠被告租金的情况下，原告为了经营需要，在2017年5月自行处理宾馆旧有物品并无不当，被告不应阻挡原告变卖处理旧物品。在原告经营宾馆期间，被告不应干扰原告的正当经营行为。本案中，原、被告之间多次发生纠纷、争吵，双方矛盾较为尖锐，致使合同无法继续履行，红城宾馆现状也不宜继续进行营业，现原告坚持要求解除租房合同，本院应予支持。合同解除后，保证基装设施完好外，属于原告购置、添设的物品应归原告所有，由其自行处理，被告不得干涉、阻拦。原告诉求判令被告承担原告支付给宁南县鑫越商贸部的定金、违约金计20,000元，该款20,000元系原告与宁南县鑫越商贸部另一法律关系纠纷，虽与被告的行为有一定关联，但不应由被告承担此款，对此诉求本院不予支持。被告认为原告偷偷变卖物品设施，欲不给付租金，不履行合同，构成预期违约，因原、被告之间未签订有租房合同，在黄展华与被告周文签订的《租房合同》中对此也未有明确的违约条款约定，且原告是在按时给付租金的情况下处理旧物资，原告的行为不构成预期违约，被告周文的此项反诉请求，其提交证据的不能证明其主张，本院不予支持。被告周文诉称租赁房屋被原告损坏墙壁，反诉要求其赔偿损失20,000元，在庭审中未提交相应证据予以证明，系其自行估算的损失，对此诉求本院不以支持。本案中，在双方均未根本违约的情况下，原告要求提前解除还有6年的租房合同，解除合同对被告出租房屋有一定的经济损失，综合考虑红城宾馆的现状以及原、被告对租房合同难以履行均有一定责任，按照公平原则，酌情应由原告黄玉琴给以被告周文适当补偿金30,000元。
综上所述，原告黄玉琴与被告周文间的《租房合同》违约条款不明确，原告处理宾馆旧物资不构成违约，现双方已无继续履行合同的可能，双方之间实际履行的《租房合同》应予解除。被告的反诉请求，其提交证据不能证明其主张，本院不予支持。原告提前解除《租房合同》应给以被告周文30,000元补偿金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”、第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：
一、解除原告黄玉琴与被告周文之间实际履行的签订时间为2013年8月3日的《租房合同》，并于本判决生效后7日内原告黄玉琴自行搬离租用被告周文的房屋；除基装设施外，原告黄玉琴在宾馆现有物资、设备归其所有，由其自行处理，被告不得干涉、阻拦。
二、由原告黄玉琴在本判决生效后7日内给付被告周文提前解除合同补偿金30,000元，款交本院民庭转付。
三、驳回原告黄玉琴的其他诉讼请求。
四、驳回被告周文的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,050元，由原告黄玉琴负担；反诉案件受理费1,800元，被告周文负担。
如不服本判决，可在接到判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
审判长 邹 旭 东
审判员 张 闯
审判员 陈 建
二〇一七年九月十一日
书记员 阿加里阿木