江苏省常州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏04执复37号
复议申请人（异议人、被执行人）常州市金坛区轻工业品总公司（原金坛市轻工业品总公司）。住所地常州市金坛区沿河西路**号。
法定代表人徐小新。
申请执行人樊洪贵，男，汉族，1954年10月13日生，住常州市金坛区。
被执行人金坛市供销集团公司。住所地常州市金坛区西门大街。
法定代表人朱虎保。
复议申请人常州市金坛区轻工业品总公司（以下简称轻工业品公司）不服江苏省常州市金坛区人民法院（以下简称金坛法院）（2016）苏0482执异25号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
金坛法院查明：樊洪贵与轻工业品公司等借款合同纠纷一案，该院于2010年8月27日作出（2010）坛商初字第183号民事调解书。该调解书确认：一、轻工业品公司欠樊洪贵借款本金240万元、利息1907272.23元，樊洪贵自愿放弃1507272.23元，剩余280万元，若轻工业品公司于2010年9月30日前偿还220万元，则樊洪贵自愿放弃余款60万元。否则，樊洪贵可按280万元就轻工业品公司所欠的余款申请执行；……三、诉讼费用25629元由轻工业品公司负担。后樊洪贵于2010年10月9日申请强制执行。
经金坛法院委托，金坛市金房房地产评估事务有限公司于2014年2月25日作出常金房法估（2014）第003号房地产估价报告，对被执行人轻工业品公司所有的坐落于沿河西路48号的房屋（建筑面积364.77平方米、土地使用面积400平方米）评估价格为612.47万元。2014年3月20日，金坛法院作出裁定对上述房地产进行拍卖、变卖，但无人竞买而流拍（2014年11月6日第三次拍卖保留价及2015年2月9日变卖的起拍价为515万元）。
2016年6月7日，金坛法院再次裁定拍卖轻工业品公司所有的沿河西路48号房屋及相应的土地使用权。2016年6月29日，金坛法院司法鉴定室召集樊洪贵及轻工业品公司法定代表人徐小新，告知有关评估、拍卖过程中的权利与义务、风险与责任，并经摇号确定首选评估机构为金坛市易和土地房产评估有限公司（以下简称金坛易和评估公司）。双方在笔录上签名。经金坛法院委托，金坛易和评估公司对上述房地产进行评估。评估中，金坛易和评估公司持有有效的房地产估价机构资质证书，估价师于燕、周慧玲均持有国家颁发的有效证书。2016年8月23日，金坛易和评估公司出具金坛易和（2016）房估字第3021号房地产估价报告，估价结果：沿河西路48号房地产价值总价为503.13万元，评估单价为13793.08元/平方米。2016年9月6日，金坛法院向轻工业品公司等送达上述估价报告，并告知异议权利。轻工业品公司提出异议。对此，金坛易和评估公司出具1份说明称，本次估价结果是估价师根据金坛房地产市场现状，结合估价对象所处周边情况及其本身的利用状况，在遵循客观、公正的估价原则上选取了合适的估价方法，通过合理计算取得，估价结果与估价对象在估价时点的实际价值较接近。评估报告最终结果是两种方法的算术平均值，且两种估价方法的评估结果接近，故可信度较高。影响本次估价结果因素的数据均为客观数据并进行量化，最终通过合理计算后引用，具体计算过程详见报告中的技术报告部分。
轻工业品公司在沿河西路48号原有建筑面积2240平方米的4层32间楼房1幢。本院因他案于2002年3月1日以（1999）常执复字第143-1号民事裁定书，将沿河西路48号中的一楼北侧3间的全部、二楼、三楼、四楼的全部及上下楼梯的全部，建筑面积约1900平方米的房屋及所占面积的土地使用权与该房地产相配套的设施裁定归买受人耿志祥所有等。2002年4月，耿志祥领取了上述建筑面积1875.23平方米房屋的产权。轻工业品公司在沿河西路48号的宗地为国有土地，土地类别为商业服务业，宗地面积为685平方米。根据按比例分摊原则，耿志祥使用的土地面积为572.9平方米。2002年7月，耿志祥取得了沿河西路48号中572.9平方米的土地使用权。现轻工业品公司在沿河西路48号剩余的建筑面积364.77平方米的房屋所占用土地面积为112.1平方米。在不动产登记交易中心未能查到轻工业品公司在沿河西路48号有土地登记的信息。轻工业品公司也未能提交充分证据证明其在沿河西路48号现仍有面积400平方米的土地使用权。
金坛法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，评估机构、评估人员具备相应的评估资质，评估程序合法。轻工业品公司以评估过低为由要求重新评估，故不符合上述规定。在轻工业品公司提出异议后，金坛易和评估公司及时出具情况说明，认为其在遵循客观、公正的估价原则上选取了合适的估价方法，通过合理计算取得，估价结果与估价对象在估价时点的实际价值较接近等。由于轻工业品公司在沿河西路48号的原有宗地面积为685平方米，耿志祥已取得其中分摊土地面积为572.9平方米，剩余土地面积为112.1平方米，应当属于轻工业品公司现有的在沿河西路48号中的建筑面积364.77平方米房屋所对应分摊土地面积。由于金坛易和评估公司依据按比例分摊原则，计算出轻工业品公司在沿河西路48号中的建筑面积364.77平方米房屋所对应分摊土地面积为111.55平方米，与不动产登记部门对耿志祥享有的土地使用权面积的计算方法一致，故在轻工业品公司的沿河西路48号建筑面积364.77平方米房屋尚没有土地登记证明的情况下，金坛易和评估公司的上述计算结果应当符合客观实际。但该土地使用权面积的最终确定应当以不动产登记部门的登记为准。轻工业品公司认为其在沿河西路48号现有面积400平方米的土地使用权，但其没有提交充分的证据证明，故对此不予采信。耿志祥在沿河西路48号的房地产登记分割情况明确，有（1999）常执复字第143-1号民事裁定书、耿志祥房地产登记等情况为证，故不存在因耿志祥在沿河西路48号的房地产登记分割情况不明确，导致本案以前对该房地产进行拍卖、变卖而流拍的情形。关于此次评估报告未对装修进行评估的问题，由于金坛法院委托范围不包括装修，故该评估报告未对装修进行评估。金坛法院作出（2016）苏0482执异25号执行裁定书驳回轻工业品公司的异议请求。
轻工业品公司向本院申请复议称，本公司所有金坛沿河西路48号房屋，金坛法院于2014年进行了价值评估，评估结果为市场价值612.47万元，单价为16791元/平方米。众所周知，2014年以来房地产市场价格是上扬的。2013年，本公司投资近60万元对该房屋进行装璜。可是，金坛易和评估公司2016年评估报告，将上述房地产单价评估为13793.08元/平方米，总价为503.13万元，比2014年的评估价值还低，还不计算市场价格上升与增加的装璜。金坛法院（2016）苏0482执异25号执行裁定书驳回本公司的异议请求，损害本公司合法权益。
樊洪贵答辩称，一、轻工业品公司要求本次评估参照（2014）常金房法估字第003号评估报告，缺乏法律依据。评估公司作为社会中介机构，只要其具备资质、程序合法，其作出的评估报告均合法有效。况且，上次以（2014）常房估字第003号报告确定的价格进行拍卖，最终以515万元流拍，说明该评估价格过高。二、关于轻工业品公司主张的60万元装修费问题。本次评估已经按照装修后的房屋进行评估，上次的评估也是如此。三、评估价格仅是一个估价，最终房价决定于市场。综上，请求驳回轻工业品公司的复议。
本院对金坛法院查明的事实予以确认。
本院认为，金坛法院在执行中，委托金坛易和评估公司对被执行人轻工业品公司的涉案房地产进行评估，金坛易和评估公司作出（2016）房估字第3021号房地产估价报告。经查，金坛易和评估公司具备有效的房地产估价资质，本次估价师具有有效的房地产估价证书。因此，金坛易和评估公司作为专业的房地产评估公司，在合法程序下适用恰当的估价方法而作出的估价报告，非因明显错误，应当认定为合法有效。轻工业品公司对该估价报告提出异议，认为估价过低，甚至低于常金房法估（2014）第003号房地产估价报告。对此，本院认为，虽然常金房法估（2014）第003号房地产估价报告评估的价值高于本次评估价值，但金坛法院以常金房法估（2014）第003号房地产估价报告为准进行的拍卖，却因无人参与竞拍三次拍卖流拍，说明常金房法估（2014）第003号房地产估价报告不能客观反映估价对象的真实价格，且常金房法估（2014）第003号房地产估价报告目前已经超过有效期。因此，常金房法估（2014）第003号房地产估价报告不具有比照价值。轻工业品公司的复议理由不能成立。金坛法院（2016）苏0482执异25号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回常州市金坛区轻工业品总公司的复议申请，维持常州市金坛区人民法院（2016）苏0482执异25号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘 冰
审 判 员 赵玉冰
代理审判员 李 峰
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 胡晓岚