南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2018）桂71民终67号
上诉人（一审原告、反诉被告）：应光河，男，1964年3月1日生，汉族，住浙江省仙居县。
上诉人（一审原告、反诉被告）：张保林，男，1972年5月13日生，汉族，住浙江省仙居县。
以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：张山，广西东方意远律师事务所律师。
以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：袁弘，广西东方意远律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：黄祖贵，男，1965年10月10日生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：冯春丽，广西欣和律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行，住所地广西南宁市青秀区古城路３９号。
法定代表人：袁龙，该行行长。
委托诉讼代理人：韦日高，该行办公室后勤中心事务员。
委托诉讼代理人：梁建敏，该行法律与合规部副主管。
上诉人应光河、张保林因与被上诉人黄祖贵、第三人中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行（以下简称中行广西分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
应光河、张保林上诉请求：撤销一审判决第二项，并改判驳回黄祖贵的全部反诉请求。事实和理由：1.一审判决未考虑补充协议中关于每月减免租金3300元的约定，按此约定，从2014年4月15日起每月租金应为64200元；2.一审判决无视“水电费折抵房租”的交易习惯，完全认可黄祖贵计算的租金数额，是错误的；3.一审判决对黄祖贵已收租金的计算有误，少算了77963元；4.双方合同在2017年1月17日已经履行不能，一审判决却要求应光河、张保林交付租金至2017年5月30日，是错误的；5.黄祖贵已经于2017年4月8日将房屋交还中行广西分行，其无权主张此后租金；6.黄祖贵主张2016年7月3号以前的租金，已经超过诉讼时效期间。综上，应光河、张保林不存在欠付租金的违约行为，不应承担违约金。
黄祖贵辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回应光河、张保林的上诉，维持原判。
中行广西分行述称，应光河、张保林与黄祖贵之间关于租金的纠纷与其无关。
应光河、张保林向一审法院起诉请求：1.确认应光河、张保林与黄祖贵于2012年3月1日签订的房屋租赁合同有效；2.黄祖贵向应光河、张保林返还房屋押金150000元。
黄祖贵向一审法院反诉请求：1.应光河、张保林向黄祖贵支付拖欠的租金771487元、违约金559689元（违约金暂计算至2017年6月30日，以后计算至实际支付之日）；2.应光河、张保林对拖欠的租金及违约金承担连带责任。
一审法院认定事实：中行广西分行是案涉房屋的所有权人。2011年8月16日，中行广西分行（出租人、甲方）与黄祖贵（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将南宁市邕昌大厦、面积2633.03平方米出租给乙方经营；租期8年，自2012年4月20日至2020年4月19日；第一年租金单价为每月59485元，租金从第四年（含第四年）起每年按5%递增。未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借所承租的房屋。2012年3月1日，黄祖贵（出租人、甲方）与应光河、张保林（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称转租合同），约定：甲方出租给乙方的房屋位于南宁市邕昌大厦；房屋结构为框架，租赁范围为二至十一楼包括房顶及四面墙体和一层部分做大厅，面积约2500平方米；房屋电、水到位，电梯修复；租期七年，自2012年7月l5日起至2019年5月30日止；乙方每年向甲方交纳租金810000元，按月支付，从2012年7月15日开始，以后每月30日前付清下月租金；第一年至第三年租金不变，第四年起至第七年的租金递增百分之十二；乙方如拖欠租金，应按国家延期付款的规定向甲方偿付违约金，拖欠租金达10日以上，甲方有权收回出租房屋；甲、乙双方在签订此合同时，乙方支付甲方150000元作为该合同的押金，租期满后双方不再履行租赁合同时，无息退还。2014年5月30日，黄祖贵、应光河签订《补充协议》，约定：乙方结清拖欠租金款以后，每月按协商的时间支付下个月的房屋租金，如乙方不能按时支付租金的，每逾期一日按照未支付款项的千分之五支付违约金；乙方遵守以上还款约定按时还款和支付房屋租金的，甲方给予乙方每月减免租金3300元，减免租金从2014年4月15日开始执行，直到房屋租赁合同的租赁期届满；如乙方不能按照本补充协议的约定的时间及时付清欠付的房屋租金，甲方有权立即解除合同，并处理屋内的所有物品，乙方不能搬走。合同签订后，黄祖贵已将案涉房屋交付应光河、张保林，应光河、张保林也向黄祖贵支付了押金150000元，并按照酒店经营目的进行装修后开展经营活动。
黄祖贵在一审庭审中表示同意以押金抵扣租金。应光河、张保林在庭审中表示违约金过高，要求按同期银行贷款利率调整。限期腾空搬离通知规定案涉房屋必须于2017年6月6日下午5点搬离。
黄祖贵于2015年2月14日出具字据载明：2015年2月15日前的租金结清，尚欠112126元。水电费票据主要载明：2015年2月15日前与黄祖贵结清租金，尚欠112126元，水电费总计48374元，此款抵销部分租金，黄祖贵、应光河分别在票据上签字、确认。2015年11月20日应光河通过银行转账50000元借款给黄祖贵。
一审法院认为，虽然黄祖贵未经案涉房屋所有权人、出租人中行广西分行的同意将案涉房屋租赁给应光河、张保林，但是自黄祖贵与应光河、张保林分别于2012年3月1日、2014年5月30日签订的转租合同、补充协议起至本案起诉之日止已经多年，中行广西分行理应知道转租的事实，但是其未在6个月内提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，可以认定该两案涉合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。黄祖贵已经将案涉房屋交给应光河、张保林经营使用，应光河、张保林应当按约定支付租金。
鉴于黄祖贵与应光河已经明确2015年2月15日前的租金只欠112126元，48374元的水电费抵销部分租金，故应光河、张保林2015年2月15日前尚欠租金63752元（112126元－48374元）。限期腾空搬离通知规定案涉房屋必须于2017年6月6日下午5点搬离，可以认定应光河、张保林于2017年6月6日搬离案涉房屋，但黄祖贵仅主张租金计算至5月30日，系其自行处分民事权利，应予以支持。应光河、张保林辩称从2016年8月31日开始，西乡塘拆迁办已经对城市便捷酒店评估，酒店不能正常经营，经查与事实不符，应不予采信。故从2015年2月15日至2017年5月30日黄祖贵应收房租为2034450元（67500元÷2+67500元×5个月+75600元×22个月），同期，应光河、张保林已经缴纳的房租为1468400元（112126元÷2+64200元×9个月+14200元+45681元+64200元+118128元+71904元×5个月+61904元+70904元+20000元+80000元），故截止2017年5月30日应光河、张保林尚欠租金629802元（63752元+2034450元-1468400元）。应光河、张保林辩称存在双方约定以50000元借款抵扣租金，在欠缴租金的情况下，以借款抵扣租金符合生活常理，且为减少当事人讼累，故对该辩称予以采信。同时黄祖贵庭上同意以收到的150000押金抵扣租金。综上，应光河、张保林应当支付黄祖贵租金429802元（629802元-50000元-150000元）。应光河、张保林辩称其已经交清租金，鉴于交付租金的义务在于承租人，故租金的缴付的证明责任在于应光河、张保林，但其并没有提供已经缴清租金的证据，理应承担不利的后果。应光河、张保林辩称要求支付租金已过诉讼时效，鉴于黄祖贵提交的租金明细单的证据证实应光河、张保林一直在支付部分租金，诉讼时效自缴付部分租金后重新计算，故黄光祖要求支付租金未过诉讼时效。
关于违约金的问题。应光河、张保林未按合同约定交付租金，已经构成违约，应向黄祖贵支付违约金。违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。虽然黄祖贵与应光河、张保林于补充协议中约定的每逾期一日按照未支付款项的千分之五支付违约金，但未提供证据证明以上损失，故应光河、张保林主张双方约定的违约金过高、并请求予以调整，应予以支持。结合诉争合同的履行情况、应光河、张保林拖欠租金数额巨大的主观过错，并根据公平原则和诚实信用原则及双方于2015年2月15日协商确认尚欠租金的事实，酌定违约金以所欠租金429802元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%自2015年2月15日起计算至实际支付完毕之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：1.应光河、张保林与黄祖贵于2012年3月1日签订的房屋租赁合同合法有效；2.应光河、张保林向黄祖贵支付租金429802元及违约金（计算方法：以所欠租金429802元为基数，自2015年2月15日起至实际支付完毕之日止，以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算）；3.驳回应光河、张保林的其他诉讼请求；4.驳回黄祖贵的其他诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。黄祖贵对一审判决认定的事实没有异议。应光河、张保林除在上诉状中提出的异议外，对一审判决认定的其他事实无异议。对于各方当事人均无异议的事实，经审查属实，本院予以确认。
综合应光河、张保林与黄祖贵的诉辩意见，本院对本案诉争的问题评判如下：
一、补充协议中关于每月减免租金3300元的约定是否生效
补充协议第一条约定：“乙方（应光河、张保林）结清拖欠租金款以后，每月按协商的时间支付下个月的房屋租金”，第二条约定：“乙方遵守以上还款约定按时还款和支付租金的，甲方（黄祖贵）给予乙方每月减免租金叁仟叁佰元整（3300元），减免租金从2014年4月15日开始执行，直到《房屋租赁合同》的租期届满”。以上约定表明，应光河、张保林享有减免租金的前提条件是：一是结清拖欠的租金，二是按照约定的时间、金额支付此后的每月租金，即双方关于每月减免租金3300元的约定是附生效条件的。据《欠款房租明细表》等在案证据反映，应光河、张保林自补充协议签订后并未完全按照合同约定的数额交纳租金，故双方关于每月减免租金3300元的约定的生效条件未成就，应光河、张保林的相关抗辩理由不成立，本院不予支持。
二、双方之间是否存在“水电费折抵房租”的交易习惯
据一份由黄祖贵和应光河于2015年2月均签字确认的水电费凭证反映，双方一致同意将当时已结算的水电费48374元抵销2015年2月15日之前拖欠的部分租金。仅此一次行为不足以证明双方存在“水电费折抵房租”的交易习惯，且黄祖贵对此予以坚决否认，故本院对应光河、张保林相关抗辩主张不予支持。
三、对黄祖贵已收租金的计算是否有误
在一审庭审中，黄祖贵对其于2016年12月9日收到应光河、张保林支付的21900元租金的事实明确予以认可，一审判决未将该笔款项计入黄祖贵已收租金总额，确属有误。一审法院在计算黄祖贵于2015年2月已收租金时，将确实收到的112126元租金除以2，缺乏事实和法律依据。对以上两笔金额的计算错误，本院予以更正。
四、一审判决认定的租金计付截止时间是否恰当
虽然中行广西分行于2017年4月8日向黄祖贵制发了解除合同通知，但并无证据证实黄祖贵收到该通知的具体时间，即不能证实该通知何时发生解除合同的效力。据水街旧城项目指挥部于2017年6月5日制发的《限期腾空搬离通知》反映，直至当日，案涉房屋仍处于应光河、张保林的控制之下，即案涉房屋并未交还中行广西分行。此外，虽然案涉房屋被列入征收范围，西乡塘拆迁办也已经组织评估机构对案涉房屋的装修进行了评估，但应光河、张保林并未提供证据证明此时的案涉房屋已经不能使用，而且，在明知案涉房屋已被列入征收范围的情况下，应光河、张保林没有采取合理的措施防止、避免损失的扩大。因此，在双方合同未解除及案涉房屋仍由应光河、张保林实际控制的情况下，应光河、张保林应当按照合同约定向黄祖贵支付租金，一审判决认定租金计付截止时间为2017年5月30日，并无不当。
五、2016年7月3日前的租金诉请是否已过诉讼时效期间
虽然同一租赁合同项下各期租金债务具有一定的独立性，但该独立性不足以否认全部租金债务的整体性。在租赁合同持续履行的前提下，追索各期租金债务的诉讼时效期间应一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金债务的诉讼时效期间即可。本案中，应光河、张保林应当支付的最后一期租金债务的截止时间为2017年5月30日，黄祖贵向其追索各期租金债务的诉讼时效期间应当自2017年5月31日起算。黄祖贵于2017年7月3日通过反诉主张权利，并未超过一年的诉讼时效期间。因此，对应光河、张保林提出黄祖贵主张2016年7月3日之前租金已经超过诉讼时效的请求，本院不予支持。
综上所述，以及根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，应光河、张保林未提供充分的证据证明其已付清租金，应当承担举证不能的法律后果，其主张租金已付清及不应当承担违约金的上诉理由不成立，应当予以驳回，但其主张一审判决对黄祖贵已收租金的计算有误的上诉理由成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初506号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初506号民事判决第二项；
三、变更南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初506号民事判决第二项为“应光河、张保林向黄祖贵支付租金351839元及违约金（计算方法：以所欠租金351839元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2015年2月15日起计算至实际支付完毕之日止）”；
四、驳回应光河、张保林的其他上诉请求。
一审本诉案件受理费3300元，减半收取1650元（应光河、张保林已预交），由黄祖贵负担；一审反诉案件受理费17860元，减半收取8930元（黄祖贵已预交），由黄祖贵负担6251元，应光河、张保林负担2679元；二审案件受理费16780.58元（应光河、张保林已预交20080元），由黄祖贵负担1678.06元，应光河、张保林负担15102.52元，余款3299.42元退还应光河、张保林。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 胡青兮
审判员 易 妙
审判员 韦圆圆
二〇一八年三月二十二日
书记员 明俊君