贵州省六盘水市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）黔02民申45号再审申请人（原审被告）：六枝特区昌宏置业有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇人民路（工矿大厦十五楼），统一社会信用代码：915202035806633014。法定代表人：白玉琴，该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：于飞，系贵州听君律师事务所律师，执业证号：15201200810765108。特别授权委托诉讼代理人：荣翔，系贵州听君律师事务所实习律师。被申请人（原审原告）：高如凤，女，1975年5月3日生，汉族，个体户，住六枝特区。被申请人（原审原告）：杨秀文，女，1977年10月9日出生，汉族，教师，住浙江省温州市瓯海区。原审被告：ＸＸＸ，男，1966年11月13日出生，汉族，六枝特区政府塔山办事处职工，住六枝特区桃园小区，公民身份号码：5202031966********。原审被告：付黔陵，女，1968年9月24日出生，汉族，六枝特区林业局职工，住六枝特区。再审申请人六枝特区昌宏置业有限公司（以下简称“昌宏置业公司”）与被申请人高如凤、杨秀文，原审被告ＸＸＸ、付黔陵商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初1358号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。昌宏置业公司申请再审称，一、一审法院判决结果第一项属于事实与法律认定均错误。ＸＸＸ与高如凤、杨秀文签订的《商品房买卖合同》系无效合同，一审法院应当依职权判决合同无效而非解除。第一、ＸＸＸ非再审申请人员工，也非股东，再审申请人从未授权ＸＸＸ处分涉案房屋，因而ＸＸＸ无权代表再审申请人与他人签订合同出卖该房屋。第二、再审申请人也未将公司公章交于ＸＸＸ保管、使用，本案《商品房买卖合同》上的公章可能系伪造，再审申请人申请对此予以司法鉴定。如果相关人员伪造公章，可能涉嫌《中华人民共和国刑法》第二百八十条的伪造公司印章罪，法院应审查该公章的真伪。第三、一审法院已经查明，在本案《商品房买卖合同》签订前，涉案房屋已出售给第三人刘俊，所以本案系典型的“一房二卖”。相关主体可能涉嫌《中华人民共和国刑法》第二百八十条的合同诈骗罪。因此，一审法院应依职权认定该合同为无效合同，并将本案嫌疑犯罪线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，而非依据原审原告的诉请解除合同。二、ＸＸＸ与高如凤、杨秀文签订的《商品房买卖合同》系ＸＸＸ的个人行为，该合同对再审申请人无法律约束力。从合同的实际履行情况来看，《商品房买卖合同》签订后，高如凤、杨秀文向ＸＸＸ支付了购房款30万元，而非向再审申请人付款。而后ＸＸＸ向高如凤、杨秀文出具了收条，且收条上约定了余下的40万元用高如凤借给ＸＸＸ的35万元及利息抵扣，再审申请人未指定ＸＸＸ代收购房款，收条上再审申请人也未盖章认可。该商品房买卖交易明显不符合交易习惯及常理，所以《商品房买卖合同》的签订及履行系ＸＸＸ的个人行为，与再审申请人无关。ＸＸＸ、付黔陵于2016年6月14日向高如凤、杨秀文作出的承诺也系个人行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条和《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见（法发［2009］40号）》之规定，根据前文所述，从合同的签订、履行情况来看，高如凤、杨秀文没有做到合理审查义务，非“善意”的相对人，甚至可以推定其明知该合同主体系ＸＸＸ，因而对于再审申请人而言ＸＸＸ签订合同的行为不构成表见代理。三、一审法院判决结果第二项属于事实与法律认定均错误，再审申请人不应承担连带责任。高如凤、杨秀文向ＸＸＸ支付了购房款30万元，而非向再审申请人付款，ＸＸＸ收受房款也未得到再审申请人授权。因而无论合同无效还是解除应当由实际收款人、用款人ＸＸＸ退还，再审申请人无退还之义务。本案余下购房款40万元系用高如凤借给ＸＸＸ的借款及利息抵扣，购房款并未实际支付、实际产生。该笔购房款实质为借款，应当由借款人向出借人偿还。且该笔借款是否实际发生，借款利息是否合理等问题皆未审查。如果由再审申请人连带偿还该笔借款，那么系再审申请人代ＸＸＸ清偿其个人债务，明显违反商品房买卖交易习惯。综上所述，一审法院未查明事实，为了维护合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第八项、第九项、第十项之规定，请求：1、依法撤销六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初1358号民事判决；2、依法将该案指令再审或依法提审；3、驳回原审原告的全部诉讼请求。高如凤、杨秀文提交意见称，一、答辩人与再审申请人签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。再审申请人称ＸＸＸ不是该单位的职工，答辩人认为即便如此，合同对双方依然有约束力。首先，ＸＸＸ作为代理人与答辩人签订的合同，不是以再审申请人员工身份签订，ＸＸＸ提供了再审申请人的公章，并在合同上加盖公章确认，此行为足以让答辩人相信ＸＸＸ可以代表公司签订合同，并履行合同义务收取房款。其次，公章是否系伪造，并不影响合同的成立，答辩人没有义务，更没有专业水平去审查公章的真伪，举证责任在再审申请人而非答辩人。二、再审申请人就是在欺骗法院，ＸＸＸ就是合作方可以代表公司签订合同。2011年10月16日，ＸＸＸ与再审申请人达成“六枝特区郎岱现代化农业产业园基础设施建设工程BT项目”合作协议、“平寨镇农牧站房改房改建开发合作协议”、“合作开发团结路新华书店危旧房改造项目协议”，证明了双方的合作关系。2015年8月8日，ＸＸＸ代表再审申请人与陈廷君签订“房屋认购协议”，该房再审申请人已经在房屋交易中心备案。2016年1月29日，ＸＸＸ与再审申请人对共同合作开发的3个项目（其中就包括答辩人的“名仕园”商品房），重新达成合作协议。综上所述，答辩人认为，两审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回再审申请人的再审请求，维持判决。ＸＸＸ提交意见称，一、昌宏置业公司于2016年4月12日签订的《商品房买卖合同》是有效的。ＸＸＸ是该公司的股东，昌宏置业公司自成立以来经营的项目，ＸＸＸ均参与并与公司签有合作协议有股份：2011年10月16日，ＸＸＸ与昌宏置业公司签订《六枝特区郎岱现代化农业产业园基础设施建设工程BT项目合作协议》、《合作开发团结路新华书店危旧房改造项目协议》、《平寨镇农牧站房改房改建开发合作协议》，即后来的“锦秀黔城”的房开项目。ＸＸＸ完全有权力代表昌宏公司与高如风、杨秀文于2016年4月12日签订《商品房买卖合同》，ＸＸＸ于2016年1月29日与公司签订的《合作协议书》第一条明确规定“名仕家园”楼盘项目为ＸＸＸ挂靠公司的项目，昌宏置业公司不收取任何费用……，该《合作协议书》公司盖有公章，公司的实际控股人吴淑艳盖有手印，后来“名仕家园”楼盘所有售房合同均由ＸＸＸ代表昌宏置业公司与客户签订，并且都办了备案手续。二、ＸＸＸ未私刻公章也从未保管过昌宏置业公司的公章，所有合同签订完后，都由客户拿到公司由公司公章管控人盖章。三、关于一房二卖的情况不存在，当时由于公司缺资金，由ＸＸＸ向第三人刘俊借款，只是临时将门面抵押给他，目的是借钱，到工程完后，归还借款就能将门面手续办给购买人，高如凤和杨秀文在购买门面时就已经知晓门面暂时不能备案。后因公司实际控制人吴淑艳涉嫌犯罪被控制，公司相关业务不能正常运作，无法办理手续，才给高如凤、杨秀文造成了损失，责任完全在昌宏置业公司。四、关于售房资金没有进入公司账户的问题，公司实际控股人被公安机关控制后，长达近两年，由于债务问题，法院执行冻结了公司财务，不仅是高如凤、杨秀文的购房款没有进账，整个“名仕家园”住房售房款都没有进入公司账户，所以责任在昌宏置业公司。本院经审查认为，本案再审审查的焦点为：1、昌宏置业公司与高如凤、杨秀文签订的《商品房买卖合同》是否有效；2、昌宏置业公司是否应当承担责任；3、原审法院是否未经传票传唤缺席判决。关于昌宏置业公司与高如凤、杨秀文签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。根据昌宏置业公司与吴淑艳、ＸＸＸ于2016年1月29日签订的《合作协议》第一条的约定，ＸＸＸ获得了昌宏置业公司的授权，ＸＸＸ通过挂靠昌宏置业公司，成为了“名仕家园”项目的实际控制人。2016年4月12日ＸＸＸ代表昌宏置业公司与高如凤、杨秀文签订了《商品房买卖合同》，昌宏置业公司在该合同上加盖了公章予以确认，据此高如凤、杨秀文完全有理由相信ＸＸＸ有权代表昌宏置业公司，故该合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。昌宏置业公司提出的《商品房买卖合同》的签订系ＸＸＸ的个人行为的主张，本院不予支持。另，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十九条“审查再审申请期间，再审申请人申请人民法院委托鉴定、勘验的，人民法院不予准许”之规定，再审申请人昌宏置业公司提出的本案《商品房买卖合同》上的公章可能系伪造，并向本院提出司法鉴定的申请，本院不予准许。关于昌宏置业公司是否应当承担责任的问题。虽然合同签订后的收付款及承诺均由ＸＸＸ、付黔陵个人作出，但是ＸＸＸ代表昌宏置业公司与高如凤、杨秀文签订的《商品房买卖合同》是真实有效的，高如凤、杨秀文以合同为基础，形成了对ＸＸＸ的合理信赖，向ＸＸＸ支付了购房款并接受了其承诺，该合理信赖利益应该受到保护，故ＸＸＸ与付黔陵在本案中的行为应由昌宏置业公司承担，昌宏置业公司应对其违约行为承担相应的责任。关于原审法院是否未经传票传唤缺席判决的问题。经查，原审人民法院依法向再审申请人昌宏置业公司送达了开庭传票，昌宏置业公司于2017年5月23日在开庭传票的送达回证上加盖公章认可。故昌宏置业公司的该主张与事实不符，本院不予支持。综上，再审申请人昌宏置业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回六枝特区昌宏置业有限公司的再审申请。审 判 长 陈代艳审 判 员 罗孝方审 判 员 付振义二〇一八年七月十二日法官助理 毛 毛书 记 员 顾雄稳