安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0104民初4684号
原告（反诉被告）：合肥市蜀山区井岗镇十八岗村民委员会，住所地合肥市蜀山镇十八岗村。
负责人：王业樵。
委托诉讼代理人：樊传斌，安徽中鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）合肥市义舜观赏水草有限公司，住所地合肥市长江西路990号1幢404室。
法定代表人：杨迎新，总经理。
委托诉讼代理人：杨家鹤，男，公司股东。
委托诉讼代理人：查献成，安徽金华安律师事务所律师。
原告(反诉被告)合肥市蜀山区井岗镇十八岗村民委员会与被告（反诉原告）合肥市义舜观赏水草有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人樊传斌，被告法定代表人杨迎新及其委托诉讼代理人杨家鹤、查献成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方2008年5月1日签订的“租赁协议”；2.判令被告支付所欠租赁费用91535元整（计算至2016年3月31日，其后顺延）；3.判令被告支付违约金34320元整；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年5月1日，原被告双方签订“租赁协议”一份。该协议约定，由甲方（原告辖下的十八岗村十九农业生态园）提供建有生态园钢架大棚的租赁地7.8亩给乙方，土地租赁期限17年，租赁土地用途为发展现代农业，年租金每亩2000元，第六年开始每五年增加10%，支付方式为一年一付，在每年7月1日前一周交清，如单方违约，按年租金2倍支付违约金。上述合同签订后，甲方如约将上述租赁地块交付给乙方，已经履行了合同义务。但是，乙方自获得上述租赁权后，仅仅于2008年8月18日缴纳12160元；2008年9月26日缴纳5000元；2010年3月27日缴纳17160元；2011年3月25日缴纳8000元；2012年6月18日缴纳7000元；计5笔49320元。从缴纳租赁费的日期和金额来看，早已违反了双方在协议中的具体规定。截止2016年3月31日止，被告应缴纳的费用计140850元整，而事实上截止目前为止，仅缴纳49320元整，拖欠原告方租金91535元整。事实上已严重违约。由于被告的上述拖欠行为，原告不得不多次进行催讨，但是被告不但不如期缴付租金，反而以人民来信的形式向原告施压。对此原告根据事实和双方协议的实际履行情况向上级单位进行了实事求是的陈述，澄清了是非。此后，原告根据被告2011年开始无理拖欠租金，已“表明不履行主要债务”的事实，委托常年法律顾问於2016年4月5日向被告发出催讨租赁金91535元、如届时不能补缴所欠费用的将按照《合同法》相关规定解除双方的“租赁协议”的律师函，对此被告置之不理。原告遂即又於2016年4月22日，根据相关法律规定，再次委托常年法律顾问向被告发出解除双方“租赁协议”的律师函。要求被告无条件支付所欠租赁费用，恢复其出租地原状。上述律师函按照相关程序送达后，被告还是没有任何响应。原告认为，被告租赁原告土地后，本应按时、按数缴纳租赁资金。可在合同履行第三个年头便开始拖欠，拒绝缴纳租赁费用，以自己的行为明确“表示不履行主要债务”，在原告多次催讨后，仍未履行，已严重违约，双方之间的协议已无实际履行可能。
被告辩称，1、被告并没有违约，原告自双方签订合同后，并未按合同约定足额交付合同约定的蔬菜大棚给被告，违约方应当是原告；2、被告没有拖欠租金，不应当承担支付拖欠租金和违约金；3、因原告违约及原告在合同期限内未履行维修义务导致被告不能正常使用大棚，原告应当承担相应的违约责任及被告每年维修产生的维修费用；4、因原告违约，拆除被告投资新建的无菌实验室设备及组培种苗及各种药品。综上，本案的违约方应当是原告，原告的诉请不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告向本院提出诉讼请求：1.判决反诉被告立即向反诉原告支付垫付大棚维修费56000元；2.判决反诉被告违约拆除反诉原告投资新建的无菌实验室、设备及组培种苗及各种药品损失165245元；3.反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2008年5月，反诉原告为发展现代农业、观赏水草、无公害蔬菜，苗木花卉等，双方就位于十八岗村十九组的生态园钢架大棚租赁给反诉原告签订租赁协议。租赁协议约定：租赁面积7.8亩，租期17年，自2008年5月1日至2025年4月30日止，租赁用途为发展现代农业，每亩大棚年租金2200元，双方签订正式协议五日内，甲方将钢架大棚（两权）移交乙方，移交后仍有提供生产服务的义务，不得干预乙方正常生产经营活动，甲方须供应乙方生产水源，乙方在租赁期内有权对租用土地进行规划、调整和建设，若甲方中途无故毁约，按年租金2倍向乙方支付违约金。合同签订后，反诉被告并未按合同约定及时向反诉原告交付钢架大棚及两权。直到2008年底，反诉被告才向反诉原告交付了用旧材料临时制作的部分大棚，反诉被告自交付用旧材料做的部分大棚后，至今未提供生产服务义务，未按合同约定提供生产水源，且自2012年底停电至今。反诉被告不但未履行合同约定的义务，还随意拆除反诉原告投资新建的无菌实验室、设备及组培种苗及各种药品，且在大棚需要正常维修时不履行维修义务，反诉原告无法正常使用大棚，导致反诉原告直接经济损失近30万元。反诉原告为减少损失扩大，在大棚每年需要维修时，购买材料并请人维修，反诉原告为此支付56000多元。在反诉被告未提供必要的生产水源时，反诉原告自己出钱打井抽水用于灌溉。因反诉被告未按合同约定交付7.8亩合格的钢架大棚，双方一致同意自2011年起每年支付租金7000元，因反诉被告未提供合格的大棚及尽维修义务，反诉原告以垫付的维修费冲抵租金。综上所述，反诉原告并未违约，更未拖欠租金，违约的是反诉被告，且反诉被告擅自拆除反诉原告投资新建的无菌实验室、设备及组培种苗及各种药品的行为，给反诉原告造成较大损失至今未赔偿。
反诉被告辩称，一、关于大棚维修费的问。2008年5月1日以十八岗和被告签订的“租赁协议”，实质是在农村土地政策改革以后，农村承包土地的流转，实际租赁的是集体土地在一个阶段的使用权。而十八岗村在交付上述土地时上面的大棚仅是附属品，双方在“租赁协议”中既没有对大棚的数量进行盘点交接，也没有对大棚的质量标准进行界定。这一点，被告在合同签订、实际接受、实际履行时并未提出异议。由此可见，由于大棚本身就是低值易耗品，大棚的维修是大棚使用的正常范畴，这是大棚使用者在经营、生产中自身的问题。所以，双方在租赁协议中就无法也根本没有关于大棚维修的约定。基于此，十八岗村提起诉讼，要终止双方合同时也没有要求被告对此按照什么标准予以返还。十八岗土地的租赁费用每年仅为2200元，如果按照被告的要求，每年再支付其万余元的大棚维修费，那么十八岗还能得到什么？由此可见，被告的要求既不符合双方约定，也不符合市场规律，完全是无理的，所以无法得到法律支持。二、关于十八岗违约拆除被告实验室造成损失165245元的问题。为了证明上述诉请，被告出示了“登记表、收条、补助报告”，而事实是：注明为2012年2月24日的“登记表”，在被告作为证据提交时已经进行了裁减，其所要证明的问题与事实完全风马牛不相及。事实上，上述“登记表”是被告租用十八岗村民组村民的民房，后由于该民房属于城中村改造范畴被拆迁。而按照相应政策，作为承租人的被告在面临拆迁时，不是被拆迁主体，其所有存放在租赁房屋中的物品也只能按照拆迁规定予以搬迁而不能影响拆迁进度。上述事实，亦被被告2011年12月7日的“补助报告”所证明：1、被告不是被拆迁主体，被拆迁的房屋是其租用的房屋；2、被告所指责十八岗进行断水、断电的问题在这里也有了答案，是因为其租用的房屋被拆迁所致；3、被告所租赁的房屋和十八岗村签订的土地租赁协议无关，是两码事，十八岗村也不是上述拆迁的主体；4、被告已就此事向井岗镇和拆迁办提出补助申请。所以，此补助申请能否得到满足与十八岗村无关，与十八岗村签订的“租赁协议”无关。综上，被告反诉的两个诉请，根本没有事实依据，没有证据支持，请予以裁定驳回其反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举证据，本院认定如下：1.原告举证的组织机构代码、私营企业基本注册信息查询单、租赁协议、收款收据和村级收入专用票据、信件、照片、光盘、登记表、关于申请拆迁补助报告，被告举证租赁协议、村级收入专用票据、照片、登记表、关于申请拆迁补助报告，均符合证据的三性，予以确认。2、原告举证的交付租金统计表，因该统计表无被告签章，故不予以确认；原告举证的回复汇报，因无相关部门签章，故不予以确认；原告举证的落款时间为2016年3月31日的律师函及其签收回执、落款时间为2016年4月11日的律师函及其签收回执，因无法证明签收回执上的签字人员系被告员工（人员），而原告举证的照片既无拍照时间，也无送达材料为律师函内容的记载，原告举证的光盘既无拍摄时间，也无送达的材料系律师函的记载，故无法证明律师函及其签收回执的三性，故均不予以确认；原告举证的情况说明，属于证言，因证人未出庭作证接受质询，无法确认其三性，故不予以确认。3、被告举证大棚维修费用单据、录音、收条，因无法确认其三性，故不予以确认。4、被告举证的证明及证人陈某、张某、刘某出庭作证的证言，对其内容能够相互印证的部分，予以确认；对其余部分，因系孤证，无法确认其三性，故不予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年5月1日，甲方原告与乙方被告签订一份《租赁协议》，约定：“为了加快农业产业结构的调整，提高农业经济，增加农民收入，经甲、乙双方协商，将位于十八岗村十九组的生态园钢架大棚租赁给乙方，用于发展现代农业、无公害蔬菜，苗木花卉、观赏草等，但不能改变农业用地性质，具体如下：一、租赁地点及面积：租赁地位于井岗镇十八岗村十九组，合计面积7.8亩。二、租期及用途：土地租赁17年，自2008年5月1日起至2025年4月30日止，租赁土地用途为发展现代农业。三、租金及付款方式：每亩大棚年租金2200元，第六年开始，每五年增加10%。支付方式为一年一付，在每年7月1日前一周交清。四、双方的权利、责任及义务：1、双方签订正式协议五日内，甲方将钢架大棚（两权）移交乙方，移交后仍有提供生产服务的义务，不得干预乙方正常生产经营活动。2、乙方不得随意改变租赁钢架大棚内的灌溉水系和道路，确保水系道路畅通。甲方须供应乙方生产水源。3、乙方在租赁期内有权对租用土地进行规划、调整和建设。但必须依法办理相关合法证件和需经上级主管部门批准认可。4、……。5、……。五、违约责任：若甲方中途无故毁约，按年租金2倍向乙方支付违约金；若乙方毁约，按年租金2倍向甲方支付违约金，并赔偿损失。六、其他事项：1、在合同执行过程中租赁土地涉及征用，乙方享有优先征用权……。2、如遇国家开发建设征用该地，合同自然终止，……。七、本协议一式两份，双方各执一份，自签字之日起生效。附：双方移交大棚清单。”此后，双方对租赁物交付未签收移交清单。
合同履行中，被告向原告交纳租金情况如下：1、原告于2008年8月18日开具给被告的编号为0007526收款收据记载：大棚租金08年5月1日至09年4月30日止12160元，原告于2008年9月26日开具给被告的编号为0007531收款收据记载：08.5.1—09.4.30租地租金5000元（原8、18收过12160元）；2、原告于2010年1月27日开具给被告的编号为0008365收款收据记载：2010年4月30日7.8亩×2200元租金17160元；3、原告于2011年4于25日开具给被告的编号为0009365收款收据记载：大棚租金（2010、5、1—2011、4、30）8000元；4、原告于2012年6月18日开具给被告的村级收入专用票据记载：7.8亩大棚租金款（2011、5、1—2012、4、30）7000元。
租赁物钢架大棚，自2011年至今存在损坏的情形。对此，被告自行进行了维修。由此，双方对维修费及租金的支付数额产生纠纷。2016年3月3日，被告法定代表人杨迎新向相关政府部门写信予以反映。此后，原告向被告送达了相关材料。
被告为履行《租赁协议》之需，另租赁他人民房使用，后租赁的民房涉及拆迁，被告曾于2011年底向相关部门提出补助。
本院认为，一、关于租赁物，《租赁协议》中存有以下约定：1、“经甲、乙双方协商，将位于十八岗村十九组的生态园钢架大棚租赁给乙方”，依此内容，应认定租赁物为既存（客观存在）的钢架大棚，不存在须对原有钢架大棚再予以扩建（建设）；2、“二、租期及用途：土地租赁17年，……”，依此内容，应认定租赁物为土地；3、“三、租金及付款方式：每亩大棚年租金2200元，……”，依此内容，应认定租赁物为钢架大棚；4、“四、双方的权利、责任及义务：1、……甲方将钢架大棚（两权）移交乙方，……2、乙方不得随意改变租赁钢架大棚内的……3、乙方在租赁期内有权对租用土地……”，依此内容，应认定租赁物为钢架大棚及土地。综上，应认定《租赁协议》约定的租赁物为：甲乙双方签订《租赁协议》时已既存（客观存在）于十八岗村十九组生态园内的钢架大棚及含钢架大棚占用土地在内的17亩土地。因钢架大棚系建设在土地之上，依常理租赁物钢架大棚的租金应高于其之外的租赁物土地的租金，但《租赁协议》中并未予以区分，故可认定《租赁协议》约定的“每亩大棚年租金……”应为租赁物租金的均值。因《租赁协议》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。对此，当事人应当遵循诚实信用原则，严格履行。
二、关于租赁物的移交。依据原告向被告开具的编号为0007526、0007531、0008365的收款收据，可认定被告已向原告支付了租赁期内第一、二年度的租金，因其数额与依据《租赁协议》约定的面积7.8亩、租金2200元/亩的计算结果相符，由此可推定原告已按约向被告移交了《租赁协议》所约定的租赁物。由于双方对租赁物的交付并未签收移交清单，导致对租赁物的具体数量无法确定，对此双方均存有过错。
三、关于租赁物的维修。由于《租赁协议》对租赁物钢架大棚的维修未做约定，按照法律规定原告应当履行租赁物的维修义务。由于原告在钢架大棚需要维修时未能履行维修义务，对此被告进行了自行维修，合理的维修费用应由原告负担，因维修租赁物影响被告使用的，应当相应减少租金。依据原告向被告开具的编号为0009365的收款收据和村级收入专用票据，可认定原告收取了被告交纳的租赁期内第三、四年度的租金，依常理如存在被告上一年度租金未付清的情况下，原告在收取被告其后交纳的租金时应先抵付上一年度拖欠的租金，其向被告开具的票据不应是下一年度的租金，但原告向被告开具的票据却记载为下一年度的租金，由此可推定其差额部分为大棚当年的维修费用及因维修大棚导致被告影响使用而减少的相应租金。通过该两张票据可反映每年的费用存有差异，对其后每年的费用，因被告未能举出合理、合法的计付凭据，考虑到维修后钢架大棚的合理使用导致可能存在需再次维修的内容每年存有一定差异，结合《租赁协议》约定的到期应付的租金为5个年度（2012、5、1—2017、4、30），酌情确定在扣除相关费用后，被告尚需向原告支付租金7万元。因此，对于原告第二项诉请及反诉原告第一项诉请中超过该认定数额的部分，均不予以支持。
四、关于原告的第一、三项诉请。原告未能及时履行对钢架大棚的维修义务，及被告对自行维修钢架大棚所产生的合理费用未能举出合法的依据，导致双方对后期租金支付数额存有差异，应是本案产生纠纷的根本原因，对此双方均存有过错，故对原告的该两项诉请不予以支持。
五、关于反诉原告的第二项诉请。依据《租赁协议》“六、其他事项：1、在合同执行过程中租赁土地涉及征用，乙方享有优先征用权……。”的约定，及反诉原告未能举证证明其所主张的该项损失系原告违约拆除而导致，故不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”规定，判决如下：
一、合肥市义舜观赏水草有限公司于本判决生效之日起十日内向合肥市蜀山区井岗镇十八岗村民委员会支付租金7万元；
二、驳回合肥市蜀山区井岗镇十八岗村民委员会的其它诉讼请求；
三、驳回合肥市义舜观赏水草有限公司的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费2717元，案件反诉受理费减半收取2310元，合计5027元，由合肥市蜀山区井岗镇十八岗村民委员会、合肥市义舜观赏水草有限公司各负担2513.50元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 戴 刚
人民陪审员 成志宇
人民陪审员 史国瑞
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 袁 媛