广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民一终字第139号上诉人（一审原告）言京京，居民。委托代理人劳英波，广西立辉律师事务所律师。上诉人（一审被告）钦州市宏基房地产开发有限公司。住所地：钦州市赛格新时代广场三单元801室。法定代理人冯本现，总经理。委托代理人王世和，广西政大律师事务所律师。委托代理人班霍，广西政大律师事务所律师。上诉人言京京与钦州市宏基房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2014）钦北民初字第1426号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人言京京的委托代理人劳英波，被上诉人钦州市宏基房地产开发有限公司的委托代理人王世和、班霍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2013年7月25日，原告言京京（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于钦州市新二中西面、钦江东面、子材大桥北面宏基·御堤湾的5#x单元x号房，建筑面积124.3平方米，每平方米4324元，总金额￥537473元整。原告须于合同签订当日支付按揭首期款为总价30%人民币161473元，余额为总价的70%人民币376000元在合同签订日起30日内向银行贷款支付。合同第八条约定，被告应在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得工程竣工验收备案表，并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力、且被告在发生之日起60日内告知原告的，附件四第8条规定，遇下列特殊原因，被告可以据实予以延期交房：遭遇不可抗力，被告在发生之日起60日内告知原告；非被告原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、停水、停电、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工或其他政府行为导致工期延误的；因天气下雨及其他被告无法控制的，经由监理方认可的非正常因素；在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的，以上因素被告应与本合同约定交付日期前15日及实际交房之日分别将统计结果以书面形式告知原告。附件四第15条约定，被告以下列方式之一发送有关书面通知文件的视为确定送达：原告书面签收、被告按照合同中原告地址以特快专递方式邮寄给买受人，并经签收（无论签收人是否为买受人）、被告在《钦州日报》上发布通知公告。合同第九条约定，被告未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，原告按约支付了购房首付款161473元，被告开具《收据》给原告，原告并向中国建设银行广西分行贷款376000元支付余下房款。根据钦州市气象科技服务中心提供的《气象证明》显示，2013年7月25日至2013年12月30日期间雨天为20天，被告监理日志记载的与《气象证明》相符合的因雨天停止施工的日期为：2013年7月26日、27日、28日；8月3日、17日、20日；9月4日；11月11日；12月14日、15日、16日，共11天。2013年11月，被告向钦州市住房和城市建设委员会递交变更建设规划申请并获批准，根据合同约定，被告可延期交房15天。2014年4月18日，被告向原告邮寄送达交房《入伙通知书》。2014年5月30日，被告钦州市宏基·御堤湾5#楼经验收合格。截止目前为止，原告没有确认收到被告交付所购买的房屋。原告因与被告就逾期交房的违约赔偿无法达成一致协议，遂于2014年8月18日向该院提出上述诉讼请求。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《收据》、《个人借款凭证》、被告提交的《建设工程质量、竣工验收意见书》、《钦州气象科技服务中心证明》、《监理日志》、建设变更规划图纸等证据及当事人庭审陈述予以佐证，该院予以确认。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方应当按合同约定履行相关的权利和义务。依据该合同第八条约定“……取得工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，本案交付的商品房应经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，原告于2014年4月18日收到被告寄送的《入伙通知书》，被告亦于2014年4月26日在《钦州日报》刊登公告了交房日，虽然依据该合同附件四的约定，被告公司可在《钦州日报》公告、邮寄、书面签收的形式通知原告交房，但被告公司开发建设的房屋于2014年5月30日经验收合格。因此，在工程经验收合格前的交房通知不符合合同约定和法律规定，被告主张其交房日为2014年4月26日没有事实依据，该院不予采信。原告按约支付了房款，但被告直到2014年5月30日才取得房屋验收合格，原告至今尚未确认收到被告交付的房屋，被告的行为违反了在2013年12月30日前交房之合同约定，构成违约，依法应承担支付逾期交房违约金的责任。原告在庭审中变更逾期交房违约金计算时间从2013年12月31日至起诉之日即2014年8月17日（期间共230天）止，以后另行处理，应予以允许，但应扣减期间根据双方合同约定的因雨天停工11天、因报钦州市住房和城乡建设委员会变更规划、设计导致工程延长15天的合理延期期间共26天，被告其他延期交房原因及应扣减的期间的辩解因没有事实依据，该院不予采纳，因此，扣减合理延期天数后被告实际共逾期交房的天数为204天，根据合同约定，被告逾期交房超过180天，日违约金应按已付房款的万分之三计算，故本案违约金总额按原告已付房款537473元为限，按日万分之三的标准计算204天，被告应支付原告逾期交房违约金为32844元（537473元×万分之3×204日）。关于合同约定超过180日未交房的按每日万分之三的逾期交房违约金是否过高的问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条的规定来确定合同约定的违约金是否超过造成损失的30％，而逾期交付使用房屋的损失，应依照该解释第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定，本案中，被告没有证据证明双方关于违约金的约定过高，故该院对被告违约金过高的辩解不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告钦州市宏基房地产开发有限公司支付原告言京京自2013年12月31日至2014年8月17日期间逾期交房违约金共计32844元。案件受理费606元，减半收取303元，由被告钦州市宏基房地产开发有限公司负担。言京京上诉称，一审认定事实部分错误。一、认定被上诉人宏基公司提交的钦州市气象证明和监理日志，因天气因素影响施工可以扣除的天数为11天是错误的。1、在监理日志上只有记录人签字，没有公司盖章或签字人的身份信息等佐证，无法证实记录人是否具有资质，对此监理日志的真实性和合法性是存疑的，不能作为定案依据。2、如因天气造成延期交房，则根据合同约定，除了需要监理方认可外，还需要被上诉人在合同约定的交付日期前15天及实际交房日分别将结果以书面形式告知上诉人方可延期交房，但被上诉人并没有尽到告知义务，因此，不能扣除天气延期交房的天数。二、一审认定被上诉人申请局部修改报告、图纸设计变更，获得了建规部门的批准，可延期交房15天是错误的。被上诉人申请局部修改方案只有其提交的报告、设计图纸，没有住建委的复函或明文表示同意，不能证实住建委是否同意被上诉人的申请，也无法证实影响施工的天数。三、原判决只是将违约金计算至起诉前一日是错误的。双方约定逾期交房超过180天，双方继续履行合同的，违约金按上诉人已交房款总额万分之三每日计算至实际交房之日止。上诉人在一审法院的要求下将计算时间变更至起诉前一日，以后的违约金可以另行起诉，但上诉人认为既然已约定产生损失赔偿额的计算方法，就可以按照约定的计算方法进行判决确定，一审法院的要求不合理。鉴于被上诉人宏基公司的违约情形还在持续，没有停止，因而违约金应暂时计算至起诉之日即2014年8月21日，以后的违约金按上诉人已交房款万分之三每日的标准计算至被上诉人取得《建设工程竣工验收备案表》为止。请求二审法院改判被上诉人支付2013年12月31日至2014年8月21日期间的逾期违约金37246元及以后的违约金按上诉人已交房款每日万分之三计算至被上诉人取得《建设工程竣工验收备案表》为止，一、二审案件受理费由被上诉人负担。宏基公司上诉称，一、一审判决认为市政道路滨江东路工程建设不足证明妨碍上诉人施工造成工期延期是错误的。该市政道路建设位置及范围从三面包围了上诉人的建设工程项目，两个出入口均经过市政建设范围，车辆出入均受到不同影响，该工程从2012年初动工，至2014年5月9日市开投公司复函上诉人时，工程尚未竣工，并只答应在铺好沥青路后适当放行小车。二、一审认定因天气、停电、停水影响施工的天数为11天是不准确的。根据钦州市气象科技服务中心出具的证明及监理工程日志统计，天数应为雨天22天，停电1.5天。三、上诉人所涉案的房屋，已经验收合格，应认定符合交房条件。1、因政府、天气原因，上诉人的5#、7#楼于2014年5月30日才通过五方竣工验收；2、上诉人在2014年4月15日在钦州日报上登载了5#、7#楼的交房公告，且上诉人已于4月17日按照被上诉人提供的地址将入伙通知书通过邮政快递方式送达给被上诉人；3、被上诉人主张以验收备案表作为交房条件依法不应予支持。虽然双方在商品房买卖合同中约定了以上诉人取得建设竣工验收备案登记表为交房条件，但这是市住建委的要求，并不是合同双方的真实意思表示。上诉人延期交房的实际天数应从2013年12月31日起算至2014年5月30日止，并扣除双方约定的可延期交房的天数。综上所述，一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。宏基公司对言京京的上诉答辩称，一、上诉人言京京认为不能扣除因下雨影响施工的天数，没有事实依据。一审认定可以扣除11天与事实有出入。根据天气资料、监理日志等，因天气、停电、停水导致停工应为23.5天。二、根据市住建委的文件规定，因高考停工予扣除的天数5天是正确的。三、一审认定答辩人因申请局部修改方案等到建规部门的批准可延期交房15天是正确的。四、答辩人的5#、7#楼盘经验收合格，应视为符合交房条件，并在报上公告及邮政快递方式通知了上诉人。2015年5月15日，也取得了工程竣工验收备案表。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。言京京对宏基公司的上诉答辩称，一审认定因天气等原因影响施工的天数是错误的。监理报告上只有记录人员的签字，没有监理公司盖章和签字人的身份信息等，不能作为定案的依据。即使因天气原因，根据合同约定，除了监理方认可外，还需要上诉人宏基公司在合同约定交付日期前15天以及实际交付之日分别将结果以书面形式告知业主方可以延期交房，上诉人并没有尽到告知义务。对于其在钦州日报公告交房问题，我们认为是不成立的，房屋未通过验收，交房的公告不能生效。上诉人宏基公司在二审开庭期间，向本院提交了以下证据：1、竣工验收备案表。证明宏基公司的5#、7#楼已于2015年5月15日取得工程竣工验收备案表。2、国内特快专递邮件详单，证明宏基公司于2015年5月20日再次履行了交房通知义务。上诉人言京京对上诉人宏基公司二审提交的证据的真实性没有异议，但认为宏基公司在取得竣工验收备案表之前发出的通知对业主是没有约束力的。本院认为，宏基公司提供的证据，应予以确认，证明上诉人宏基公司已于2015年5月15日取得了工程竣工验收备案表。宏基公司于2015年5月20日通过国内特快专递方式通知上诉人言京京收房。对一审查明的事实，有异议的事实部分，双方当事人均已在上诉状中表述。对于双方当事人的异议，本院认为，一、对于天气原因影响施工的时间问题，有相关监理部门的监理日志及气象部门的证明证实，一审法院认定可以扣除的天数为11天，与事实相符，双方当事人提出的异议，本院不予支持。二、对于因局部修改得到批准可延期交房15天的事实，根据一审法院向钦州市住建委的调查答复，宏基公司已两次向住建委提交了修改、调整方案，等待答复时间总数为13个工作日，加上周末，一审认定为15天，并无不当，等待答复的时间，会影响工程的进展，因此，从中扣除此时间，并无不当。三、恒基公司在一审提供《钦州市开发投资集团有限公司关于滨江东路和子材大桥匝道通车时间问题的复函》，主张因政府市政道路滨河东路没有按时竣工，导致延期交房20天。本院认为仅有该证据，不足以证明市政道路滨江东路工程建设妨碍上诉人施工造成工期延误以及延误工期多长时间的事实。综上，双方当事人的异议不成立，对一审查明的事实，予以确认。二审另查明，上诉人宏基公司于2015年5月15日，取得了钦州市住建委房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。宏基公司于2015年5月20日通过国内特快专递方式通知上诉人言京京收房。归纳诉辩双方的分歧意见，本案的争议焦点为：上诉人宏基公司是否存在延迟交房的事实，如存在，如何计算违约金。本院认为，双方所签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容合法，双方均应依据合同约定履行。在合同履行过程中，上诉人宏基公司没有依照合同的约定时间内交付房屋，应当依照合同的约定承担违约责任。双方合同约定，在规定的交房日期逾期不超过180天的，违约金标准为已付房款的每日万分之二，合同继续履行。超过180天的，购买人有权解除合同，如继续履行合同的，按日万分之三计算违约金，在合同的履行过程中，宏基公司确实没有能在合同约定的履行期限内交付房屋给言京京，构成了违约，应当依照合同约定的利率计算违约金。双方所争议的，是如何确定合同约定中可以减除的时间，以及计算违约金的起止时间。上诉人言京京在一审庭审中变更逾期交房违约金计算时间从2013年12月31日计至起诉前一日止（即2014年8月17日），以后另行起诉。这是当事人对其诉讼权利的自由处分，没有损害他人合法权益，也不违反法律规定，一审法院根据当事人的请求，计算违约金并无不当。上诉人言京京对一审法院将违约金计算至起诉前一日提出异议，本院不予支持。一审判决根据宏基公司所提交的证据，及一审法院向钦州市住建委所作的相关调查，确认扣除合理延迟交房的时间后实际逾期交房204天，并根据合同约定的违约金计算方法计算违约金并无不当，应予支持。上诉人言京京及上诉人宏基公司的上诉理由均不成立，不应予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费606元，由上诉人言京京负担303元，上诉人钦州市宏基房地产开发有限公司负担303元。本判决为终审判决。审判长陈成审判员文其谦代理审判员李秋华二〇一五年六月十五日书记员吴春锦