湖南省茶陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茶法民一初字第484号
原告周清明，男，汉族，1969年6月7日出生，大学文化，银行职员，住茶陵县。
委托代理人李宁，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告朱淑清，女，1965年5月15日出生，汉族，茶陵县人，小学文化，现住茶陵县。
委托代理人向华，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告周清明诉被告朱淑清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月10日受理后，依法适用普通程序，由审判员谭琴意担任审判长，与人民陪审员陈晚娇、李之组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李宁、被告及其委托代理人向华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周清明诉称，2012年6月5日，原、被告签订了购房协议书，被告将其所有的茶陵县房及杂屋间作价人民币290000元出卖给原告。签订合同后，原告依约支付了房款，并将所购房屋门锁更换。考虑到被告及其家人暂无地方居住，原告将该房屋借给被告居住一个月，到期后，原告欲将该房屋收回，被告却不愿交还房屋并将门锁更换。原告多次找被告协商未果，为维护其合法权益，特诉至法院，要求确认原、被告签订的《购房协议书》有效，判令被告交还茶陵县房及杂屋间，并由被告承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼主张，原告方提交了以下证据材料：
1．《购房协议书》一份，《购房协议书》附件即《汉背办事处阜仙新城住房认购单》一份、《房屋买卖协议》一份、2012年5月16日《株洲日报B1-B4中缝遗失声明》一份，证明原、被告于2012年6月5日签订了购房协议，被告将其购得的茶陵县房屋一套及杂屋间，以代杨某抵债（杨某欠原告周清明借款）的方式，作价人民币290000元出售给原告，该《购房协议书》由湖南挚友律师事务所的陈甲某、陈乙某律师进行了见证；原、被告签订《购房协议书》后，被告已将购买该房的相关手续资料交给了原告，合同已履行完毕。被告质证称该购房协议的内容是原告与杨某协商确定的，被告在购房协议上签字时并没有仔细看协议内容；原告与杨某存在债权债务关系，杨某的妻子何丹又是被告的亲侄女，当时签协议的本意是为杨某的债务抵押担保，并不是房屋买卖，且该份协议并没有实际履行。
2．杨某向原告借款所出具的借条两张（复印件），证明杨某向原告借款的事实，其中有一张是被告作为担保人在上面签字。被告对杨某于2012年6月5日出具的借条真实性无异议，该借条的内容恰恰证明了原、被告签订协议是用房屋为债务抵押；被告对另一张借条的真实性不清楚。
3.开锁工作者刘某某出具的证明一份、被更换的防盗锁及钥匙照片两张、原告委托代理人对刘某某做的调查笔录一份，证明原告于2014年1月19日请刘某某为被告更换了房的入户门防盗锁一把，支出200元；原告答应被告借住该房一个月的请求；上述证据证明原、被告已履行了2012年6月5日签订的《购房协议书》约定的内容，完成了房屋的交付。被告称双方为了房屋换锁发生纠纷是事实，因为并不是房屋买卖。
4.茶陵县公安局城关派出所接处警案（事）件登记表一份及对朱淑清、陈君梅的询问笔录各一份，证明2014年2月19日19时20分许，原、被告就交还房屋事宜发生纠纷。被告对该证据的真实性没有异议，但认为陈君梅系原告妻子，与原告有利害关系。
5.录音光盘一份，证明原、被告签订《购房协议书》后，房屋已实际交付，合同已履行完毕。原告在收回房屋过程中与被告发生了争执，被告将《购房协议书》复印件作为原件毁灭，原告当时报了警。
被告朱淑清答辩称，被告朱淑清并没有以290000元的价格将自家购得的茶陵县房屋及杂屋间出卖给原告，被告朱淑清在《购房协议书》上的签字，是在完全相信原告及杨某夫妇的情况下签订的，是原告及杨某夫妇恶意串通欺骗了被告，损害了被告的利益。原告与杨某夫妇之间是否存在多少债权债务关系，被告毫不知情，原告自始至终没有支付分文购房款给被告，杨某也没有代替原告支付分文给被告，被告与杨某夫妇之间亦未存在任何债权债务关系。杨某与何丹与本案有直接利害关系，原告诉请遗漏了必要的诉讼当事人。原、被告签订的《购房协议书》并未是被告的真实意思表示，被告所有的茶陵县房屋系移民经济适用房，依据我国《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，被告对该房屋拥有的是有限产权，自2009年7月17日被告购得该房屋至原、被告2012年6月5日签订《购房协议书》止，并未满五年，属于不得直接交易上市的情形，故原、被告签订的该购房协议应属无效协议，综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
为支持其主张，被告朱淑清提交以下证据材料：
1．协议书一份，证明本案争议房屋属于被告所有，杨某夫妇以装修“进火”借住四年，到期后由被告收回，装修不动产归被告所有。原告质证称该房屋是被告购买是事实，但该协议与本案无关。
2．茶陵县人民政府会议纪要三份，证明原、被告所争议的房屋是属于汉背移民经济适用房。原告对该房屋属于经济适用房没有异议，但指出并不禁止买卖。
3．原告妻子陈君梅向杨某出具的收条两张（复印件），证实原、被告签订购房协议之后，杨某仍然向原告方偿还借款，购房协议实际并未履行。原告质证称杨某向其偿还借款是事实，但该笔借款在购房协议约定的债权债务之外。
4．2014年7月17日株洲日报一份，证明被告遗失茶陵县购房合同，其登报声明该购房合同作废。原告认为该证据并不能证实原、被告签订的《购房协议书》无效。
为核实原告与杨某之间是否存在债权债务关系及原、被告签订《购房协议书》是否系双方真实意思表示，本院依法向杨某调查取证，向当时见证律师陈甲某、陈乙某核实相关情况，并形成了两份调查笔录。经调查取证，本院依法确定以下事实：一、因原告与杨某2011年合伙投资工程，杨某陆续向原告借款，双方形成了真实的债权债务关系，在原、被告签订《购房协议书》，杨某欠原告290000元债务真实存在；二、原、被告于2012年6月5日签订的《购房协议书》系双方的真实意思表示，被告同意以其购得的房屋杂屋间作价290000元出卖给原告，被告同意以杨某在原告处的债务290000元作抵偿，原、被告双方及杨某夫妇均在该协议上签字，并于2012年6月6日通过陈甲某、陈乙某律师作了真实性见证。
经审查，原告提交的证据1中的《购房协议书》系双方签订，真实有效，本院予以采信；证据1中是其他三份证据材料系《购房协议书》上约定的附件，被告在签订协议后交付给原告，本院对此予以采信；原告提交的证据2，可以证明原、被告之间确实存在债权债务关系，本院对该事实予以认定；被告认可原、被告双方为了本案争议房屋换入户门防盗锁发生纠纷是事实，故本院对原告提交的证据3的真实性予以采信。被告对原告提交的证据4的真实性没有异议，本院予以采信；原告提交的证据5中的录音内容，与庭审查明的事实基本一致，本院对此予以采信。被告提交的证据1，与本案处理无实际关系，本院对此不予评价；被告提交的证据2，系茶陵县人民政府会议纪要，本院对此真实性予以采信；原告对被告提交的证据3的真实性予以认可，本院对此真实性予以采信，但该证据并不能证实原、被告签订的《购房协议书》无效；被告在签订《购房协议书》之后，将原始购房合同交付给了原告，购房合同不在被告处是事实，其在本案受理后登报申明该购房合同作废，以此来对抗原告诉求，与本院查明的事实不符，故本院对被告提交的证据4所要证实的目的不予认可。
根据原、被告提交的证据及本院对证据的采信情况，结合庭审调查及取证，本院认定本案如下基本事实：2007年7月3日，被告在茶陵县购得了房屋杂屋间。2011年上半年，原告与杨某合伙投资工程，因杨某缺乏投入资金及赌博输了钱，杨某陆陆续续向原告借款数十万元。后因杨某夫妇资不抵债，无法偿清原告借款，2012年6月5日，原、被告签订《购房协议书》，协议约定被告以其购得的茶陵县房屋及杂屋间作价290000元出卖给原告，被告同意以杨某在原告处的债务290000元作抵偿。协议签订后，被告向原告交付了《购房协议书》上约定的附件，原告与杨某夫妇对双方的债权债务进行了结算，杨某夫妇于2012年6月5日当天向被告重新出具了一张借条，除去已经用房抵偿的290000元，杨某夫妇尚欠原告借款50000元，被告作为担保人在该借条上签了字。杨某妻子何丹系被告的侄女，该房屋在2010年下半年乔迁后，杨某夫妇居住使用该房屋，原、被告签订《购房协议书》后，因杨某夫妇及其家人暂无地方居住，其请求原告暂借该房屋给其居住，并承诺给原告一定的租金，原告见状答应了杨某的请求。2014年1月19日，原告到茶陵县阜仙新城向被告提出收回借住的11栋2单元602号房屋，被告以其女儿回家过年为由向原告提出再借住一个月，原告答应了被告的请求，并在换了该房屋的入户门防盗锁后，将钥匙交给了被告。2014年2月19日，原告依约到被告住处要求被告腾空房屋，双方因此发生纠纷，被告拒绝腾出房屋。原、被告就此未能协商一致，原告为维护其合法权益，特向本院起诉，要求确认原、被告签订的《购房协议书》有效，判令被告交还茶陵县阜仙新城11栋2单元602房及编号为1112杂屋间，并由被告承担本案诉讼费用。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《购房协议书》是双方的真实意思表示，原、被告应依约履行合同义务。被告辩称本案诉争房屋系经济适用房，自被告购得房屋至原、被告签订《购房协议书》，并未满五年，违反了相关法律规定，应认定该协议无效；我国《经济适用住房管理办法》第三十条规定了购买经济适用房不满五年不得上市交易，但并未禁止买卖，现已满五年期限，原告完全可以在依法缴纳相关费用后办理房屋产权手续，故被告应向原告交付出售的房屋，履行相应的合同义务，本院对被告合同无效的抗辩不予支持。经庭审及取证查实，原告与杨某夫妇之间确实存在债权债务关系，被告在2012年6月5日（原、被告签订《购房协议书》当日）杨某夫妇向原告出具的50000元借条上签字担保，可见其对原告与杨某夫妇之间的债权债务关系是明知的，《购房协议书》亦是在其完全自治的情况下签订的，被告辩称其签订《购房协议书》不是其真实意思表示，且是原告与杨某夫妇恶意串通损害被告合法利益，被告对此并未提供相应的证据予以证实，且其上述抗辩与事实不符，本院对此不予支持。综上，原、被告签订的《购房协议书》真实有效，本院应依法予以确认，被告应在合理期限内向原告交付本案诉争的房屋及杂屋间。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告周清明与被告朱淑清于2012年6月5日签订的《购房协议书》合法有效；
二、被告朱淑清在本判决生效后十五日内将茶陵县房屋及杂屋间交付给原告周清明。
案件受理费5650元，由被告朱淑清承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 谭琴意
人民陪审员 陈晚娇
人民陪审员 李 之
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 胡佳凤
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。