山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第56号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：徐金秀。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：徐金伍。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：徐金斌。
三申诉人共同委托代理人：魏位，山东岛城律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：宋新忠。
原审原告：徐金花。
原审原告：徐金文。
申诉人徐金秀、徐金伍、徐金斌因与被申诉人宋新忠，原审原告徐金花、徐金文返还原物纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2013）青民再终字第57号民事判决，向山东省人民检察院申请抗诉。山东省人民检察院于2013年11月9日作出鲁检民抗（2013）203号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2014年7月1日作出（2014）鲁民抗字第41号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员高峰、杜文婷到庭。申诉人徐金秀、徐金伍、徐金斌的委托代理人魏位，被申诉人宋新忠到庭参加诉讼。原审原告徐金花、徐金文经本院依法送达开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年9月5日，徐金秀、徐金伍、徐金斌诉至原胶南市人民法院称，徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文与徐金奎等6人系同胞兄妹。徐金奎在2006年7月18日发生车祸，后因车祸死亡。徐金奎死亡后有遗产房屋一套并附带储藏室一个（位于胶南市积米崖港区灵港路129号一单元301号），徐金秀等五人是合法继承人。徐金花在管理上述房产期间，未经其他人同意擅自与宋新忠签订买卖合同将上述房屋出售。徐金秀、徐金伍、徐金斌得知后，于2007年8月7日向原胶南市人民法院起诉要求确认房屋转让协议无效。原胶南市人民法院、青岛市中级人民法院作出民事判决，认定徐金花、宋新忠签订的房屋转让协议无效。但宋新忠未将上述房屋腾交给徐金秀等人，为此诉至法院，请求判令宋新忠腾出所住胶南市积米崖港区灵港路129号一单元301号房屋附带储藏室并承担诉讼费。
徐金花、徐金文经法院追加为原告后参加诉讼，徐金花、徐金文在诉讼中称，徐金花有权将房屋卖给宋新忠，徐金秀、徐金伍、徐金斌无权要求宋新忠腾房，宋新忠无腾房义务。
宋新忠辩称，徐金花与宋新忠签订的房屋买卖协议是真实有效的，涉案房屋虽未取得国家土地管理部门和房管部门的相关证书，但宋新忠购买该房屋是为了居住，且已对该房屋进行了装修并居住多年，而且徐金花、徐金文亦不同意宋新忠腾房，因此不同意腾出。
原胶南市人民法院一审查明，徐金秀、徐金伍、徐金斌与徐金花、徐金文以及涉案房屋原所有人徐金奎（已故）系同胞兄弟姐妹关系。2006年7月18日，徐金奎发生交通事故，并于2006年7月27日死亡，徐金奎无第一顺序继承人，其第二顺序继承人为涉案的徐金秀等五人。徐金奎生前有房屋一处，坐落于胶南市积米崖港区灵港路129号一单元301户，该房面积80平方米，另有储藏室一个。该房屋系徐金奎于2005年通过原有的农村旧房改造取得，尚未办理房产证，只是在村里有所有权人的记载。徐金奎因交通事故死亡后，该房屋由徐金花管理。2006年10月6日，徐金花与宋新忠签订房屋转让协议，由徐金花将该房屋以20万元的价格出卖给宋新忠，宋新忠已将房款一次性付清。现宋新忠已入住该房屋，并对房屋进行了装修。
徐金秀、徐金伍、徐金斌等三人曾于2007年8月7日诉至原胶南市人民法院，要求确认涉案房产的权属。原胶南市人民法院于2007年9月29日作出（2007）胶南民初字第4170号民事判决书，认定徐金花与宋新忠签订的房屋转让协议无效。徐金花上诉后，青岛市中级人民法院于2008年3月4日作出（2008）青民五终字第84号民事判决，驳回上诉，维持原判。
原胶南市人民法院一审认为，青岛市中级人民法院（2008）青民五终字第84号民事判决书已终审认定徐金花与宋新忠所签订的房屋转让协议无效，故宋新忠应将坐落于胶南市积米崖港区灵港路129号1单元301户面积80平方米附带储藏室腾交权利人。而该房屋的原所有人徐金奎死亡后，与该房屋有关的权利应由徐金奎的法定继承人即本案五原告共同享有。虽然徐金花、徐金文均不同意宋新忠腾出房屋，但其在行使自己的权利时，不得损害其他权利人的合法权益。故庭审中，徐金花提交证明及流水账各一份，对徐金秀、徐金伍、徐金斌的主张进行抗辩，不同意宋新忠腾房，对此依法不予采信。故原胶南市人民法院于2008年11月6日作出（2008）胶南民初字第4112号民事判决，宋新忠于判决生效之日起三十日内将坐落于胶南市积米崖港区灵港路129号1单元301户房屋附带储藏室腾出交付徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文。
原胶南市人民法院于2011年8月10日作出（2011）胶南民监字第2号民事裁定，再审本案。
宋新忠在原胶南市人民法院再审期间，以徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文等人为被告提起反诉称，2006年10月6日，宋新忠与徐金花签订涉案房屋的转让协议。后徐金秀、徐金伍、徐金斌等三人提起诉讼要求返还涉案房屋，宋新忠在不知涉案房屋存在其他房屋共有人的情况下购买涉案房屋并在装修后一直居住，为维护合法权益，特诉至法院，请求判令徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文等人返还购房款20万元、房屋增值费及装修费30万元并承担诉讼费用。
原胶南市人民法院再审中，徐金秀、徐金伍、徐金斌称，宋新忠与徐金花所签订房屋买卖已被确认无效，请求判决宋新忠腾出房屋。宋新忠的反诉请求没有事实依据，涉讼房屋已被法院确认所有权为共有，不存在反诉的情形；宋新忠在两年后主张权利提起反诉，没有法律依据，从程序上讲，宋新忠无反诉主体资格，财产返还之诉与本案无关联，请求依法驳回宋新忠的反诉请求。
徐金花称，徐金花有权将房屋卖给宋新忠，徐金秀、徐金伍、徐金斌无权要求宋新忠腾房。对宋新忠的反诉未答辩。
徐金文称，因该房屋的房主徐金奎是由徐金花与丈夫帮忙为其操办结婚并建造了住房，后徐金奎离婚，所住房屋进行了村居改造并分得该房屋。徐金奎自幼及出嫁时至发生交通事故后的事务处理，均由徐金花操办。故徐金花有权处分该房屋，对该房屋交易有效。对宋新忠的反诉未答辩。
宋新忠称，不同意腾房。
原胶南市人民法院再审期间，法院经宋新忠的申请，委托山东正诚土地房地产评估有限公司对涉案房屋胶南市积米崖港区灵港路129号一单元301户80平方米并附带储藏室进行了价值评估。该公司于2012年3月6日出具估价报告，该涉案房屋的市场价值为：房地产单价5919元／平方米；房地产总价473520元；房屋增值273520元；房屋装修费用5833元。
该案经原胶南市人民法院调解，未能达成协议。
原胶南市人民法院再审认为，胶南市人民法院（2008）胶南民初字第4112号民事判决，判决宋新忠将涉案房屋予以返还正确。徐金秀、徐金伍、徐金斌称，因涉案房屋买卖已被法院确认无效并确认该房屋所有权为徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文共有。对宋新忠在两年后主张权利返还房款、赔偿损失的反诉请求没有法律依据的主张，法院认为，宋新忠对该房屋提起反诉的理由，是基于徐金花超越权限，擅自处分共有财产，事后亦未经权利人追认而引起，故房屋买卖无效取得的财产，应当予以返还，上述主张法院不予采信。徐金秀、徐金伍、徐金斌称，宋新忠无反诉主体资格，财产返还之诉与本案无关联，请求依法驳回宋新忠反诉请求的主张。法院认为，该涉案房屋属徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文共同共有，共同共有人在共有关系存续期间，对于共有物不分份额，平等的享有权利，承担义务。因本案本诉与反诉是基于涉案房屋被确认无效而由宋新忠腾房，需双方相互返还或赔偿损失，故法院对上述主张亦不予采信。宋新忠在购买涉案房屋时，未核实该房屋的权属、性质以及是否共有情况，对此亦有过错。基于徐金花、宋新忠的过错行为，应当各自承担相应的责任。本案讼争房屋经法院委托山东正诚土地房地产评估有限公司依法对该房屋价值所做出的鉴定，合法有效。该涉案房屋买卖自始无效，该房屋应由宋新忠返还给徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文，徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文共同返还宋新忠购房款200000元；同时，对合同无效给宋新忠造成的房屋增值、装修造成的损失，应根据双方的过错程度确定，法院认为应按60％的过错责任由徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文赔偿宋新忠167611.80元（（273520元＋5833元）×60％）。至于因徐金花的过错造成的房屋买卖无效，徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文可以在共同共有人内部追偿。故，原胶南市人民法院于2012年12月7日作出（2011）胶南民再字第5号民事判决：一、维持该院（2008）胶南民初字第4112号民事判决。二、徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文于判决生效后十日内共同返还宋新忠房款200000元；三、房屋增值273520元、装修费用5833元，计279353元，由徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文按60%的比例，于判决生效后十日内共同赔偿宋新忠167611.80元。四、宋新忠在收到上述二、三项规定的款项后十日内腾出房屋，返还徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文。五、驳回宋新忠的其他反讼请求。
徐金秀、徐金伍、徐金斌不服，上诉称，1.该案是由院长发现而引起的再审案件。根据最高法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第30条规定：当事人未申请再审、人民检察院未抗诉的案件，人民法院发现原判决、裁定、调解协议有损害国家利益、社会公共利益等确有错误情形的，应当依照原民事诉讼法第177条的规定提起再审。本案中当事人未申请再审、检察院也未提起抗诉，因此不符合院长发现而提起再审的情况。2.宋新忠提出的反诉没有法律依据，且已经超过诉讼时效。根据最高法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第30条规定，再审审理只能限于原审各当事人的请求范围。一审判决支持了宋新忠的反诉显然没有法律依据。而且该案中本诉是基于腾房而提起的诉讼请求，反诉请求却以返还财产作为反诉请求主张，显然与本诉属于不同的事实及法律关系，因此，宋新忠的反诉不应受理。3.徐金花、徐金文已明确表示不参加诉讼，放弃该案中的权利，也不要求宋新忠腾房。而再审却判决徐金花、徐金文享有案件权利和承担义务，显然违反不告不理的原则。4.如反诉成立，徐金秀、徐金伍、徐金斌这几年的房屋租赁损失应计算在内，再审判决未予处理，侵犯了徐金秀、徐金伍、徐金斌的合法权益。5.徐金秀、徐金伍、徐金斌没有与宋新忠签订房屋买卖合同，也没有收房款，因此不应承担返还责任。请求撤销再审判决，维持胶南市人民法院（2008）胶南民初字第4112号民事判决，诉讼费由宋新忠承担。
宋新忠辩称，是徐金花和徐金文将房子卖给宋新忠的，宋新忠和徐金花、徐金文也有合同。徐金花口头承诺其是唯一的继承人，该房屋没有其他继承人。房子是以市场价或高于市场价以20万元的价格购买，宋新忠认为房屋买卖是成立的。至于徐金秀、徐金伍、徐金斌主张权利与宋新忠无关。
青岛市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
青岛市中级人民法院二审认为，涉案的争议焦点：一是一审法院对该案提起再审是否符合法律规定；二是宋新忠提起反诉是否应予受理及得到支持；三是徐金秀、徐金伍、徐金斌主张的租金损失是否应当支持。
关于焦点一，该案是基于买卖合同无效而引起的返还原物纠纷，房屋买卖合同被判定无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。原一审仅判令宋新忠返还房屋，而未判令返还房款显然不当。因此，一审法院提起再审正确。
关于焦点二，青岛市中级人民法院已经生效的（2008）青民五终字第84号民事判决，认定涉案争议的房屋为徐金秀、徐金伍、徐金斌及徐金花、徐金文共有，显然徐金秀、徐金伍、徐金斌及徐金花、徐金文是涉案争议房屋的权利主体，是一方当事人。徐金秀、徐金伍、徐金斌既然基于合同无效而要求返还房屋，也应承担返还宋新忠财产的民事责任。反诉与本诉存在必然的联系。因此，原审判令徐金秀、徐金伍、徐金斌及徐金花、徐金文返还财产的民事责任正确。
关于焦点三，徐金秀、徐金伍、徐金斌在一审中并未提出租金损失的主张，也未缴纳诉讼费，因此法院不予处理。
综上，青岛市中级人民法院于2013年4月16日作出（2013）青民再终字第57号民事判决：驳回上诉，维持原判。
山东省人民检察院抗诉认为，原审判决适用法律确有错误。一、认定徐金秀、徐金伍、徐金斌基于合同无效而要求返还房屋，应承担返还宋新忠购房款的民事责任错误。本案中，涉案房屋转让协议被确认无效后，宋新忠继续占有涉案房屋已无合法依据，属无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，徐金秀、徐金伍、徐金斌作为涉案房屋的共有人，可以行使物的返还请求权，其请求权基础是物权法律关系，而非债权法律关系。宋新忠在涉案房屋转让协议无效后，请求返还已支付的购房款，其请求权基础是合同法律关系，而与宋新忠存在合同法律关系的当事人为徐金花，根据合同相对性原则，宋新忠应向徐金花主张权利，徐金秀、徐金伍、徐金斌等人既非合同当事人、亦未收到购房款，不应承担返还购房款的责任。二、判令徐金秀、徐金伍、徐金斌等人赔偿宋新忠房屋增值及装修费的60％错误。徐金花与宋新忠的房屋转让协议因徐金花不具有处分权而被认定无效，徐金花对房屋转让协议的无效有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，徐金花应承担相应的赔偿责任，徐金秀、徐金伍、徐金斌非涉案合同当事人，故不应承担对宋新忠损失的赔偿责任。
徐金秀、徐金伍、徐金斌称，同意抗诉机关的抗议意见及理由。
宋新忠称，宋新忠是按照市场价格从徐金花、徐金文手中取得的涉案房屋，进行了装修并一直居住。宋新忠根本不知道涉案房屋上存在分歧，不存在过错，让宋新忠承担40％的损失不当，徐金花兄弟姊妹的事情不应影响宋新忠，不同意腾房，请求法院依法判决。
徐金花、徐金文未到庭、未答辩。
原审查明的涉案房屋产权的形成、变动情况、本案诉讼的过程，各方当事人均无异议，本院予以认定。
本院再审认为，本案的焦点问题是：徐金秀、徐金伍、徐金斌应否承担返还宋新忠购房款、赔偿宋新忠房屋增值费及装修费的责任及责任范围。
徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文系涉案房屋原产权人徐金奎的法定继承人，徐金奎在2006年7月27日因车祸去世后，徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文等五人即依据《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”的规定取得涉案房产的所有权。徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文作为涉案房产的共有人，应依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零一条的规定维护共同共有人的权益。徐金花在未经其他共有人同意的情况下，擅自与宋新忠签订的房屋转让协议已被青岛市中级人民法院生效文书认定无效，且宋新忠亦未就涉案房屋进行权属登记，故宋新忠对涉案房产的所有权亦未形成善意取得，故徐金秀、徐金伍、徐金斌作为共有人要求宋新忠返还涉案房屋的请求应予支持。
本案中，宋新忠主张返还购房款、赔偿房屋增值费及维修费所依据的请求权基础是其与徐金花签订的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百二十一条的规定，徐金花作为涉案无效转让合同的当事人应当对合同相对方承担返还、赔偿的责任。宋新忠未核实涉案房产的产权情况亦有过错，原审判令其承担40％的损失并无不当。徐金秀、徐金伍、徐金斌既非合同当事人亦未收取购房款，其不应承担对宋新忠的返还、赔偿责任，原审以徐金秀、徐金伍、徐金斌为涉案房产的共有人而判令其承担返还、赔偿责任无事实及法律依据，应予纠正。
综上，抗诉机关的抗诉理由符合法律规定，本院予以支持。原审适用法律不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销青岛市中级人民法院（2013）青民再终字第57号民事判决；
二、维持原胶南市人民法院（2011）胶南民再字第5号民事判决第一、四、五项；即“一、维持原胶南市人民法院（2008）胶南民初字第4112号民事判决。四、宋新忠在收到上述二、三项规定的款项后十日内腾出房屋，返还徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文。五、驳回宋新忠的其他反讼请求。”
二、变更原胶南市人民法院（2011）胶南民再字第5号民事判决第二、三项即“二、徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文于判决生效后十日内共同返还宋新忠房款200000元；三、房屋增值273520元、装修费用5833元，计279353元，由徐金秀、徐金伍、徐金斌、徐金花、徐金文按60%的比例，于判决生效后十日内共同赔偿宋新忠167611.80元。”为“二、徐金花于判决生效后十日内返还宋新忠房款200000元；三、房屋增值273520元、装修费用5833元，计279353元，由徐金花按60%的比例，于判决生效后十日内赔偿宋新忠167611.80元。”
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费100元，减半收取50元，由原审被告宋新忠承担。再审反诉费4400元、评估费4700元，共计9100元，由原审原告徐金花负担5460元，原审被告宋新忠负担3640元。
本判决为终审判决。
审 判 长 范翠真
代理审判员 李金明
代理审判员 王治显
二〇一五年七月十四日
书 记 员 张俊峰