甘肃省山丹县人民法院民 事 判 决 书（2015）山民初字第457号原告赵旌，男，汉族，1965年10月出生，大学文化，西安市莲湖区居民。委托代理人周勇，甘肃瑞雪律师事务所律师。原告毛立全，男，汉族，1967年7月出生，初中文化，山丹县居民。被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司。地址：山丹县山红公路（原炭黑厂院内）。组织机构代码：57626240-9。负责人金荣荣，该公司经理。委托代理人钱建民，甘肃瑞雪律师事务所律师。原告赵旌、毛立全与被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵旌的委托代理人周勇与原告毛立全、被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司的委托代理人钱建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵旌、毛立全诉称，2013年8月6日，二原告与被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司签订房屋租赁协议，约定二原告将其所有的12间商铺全部交付被告使用，由被告支付租赁费200000元。后二原告于2014年4月6日向被告交付房屋11间，7月9日交付房屋1间，但被告并未按协议约定给付租赁费，故起诉要求被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司给付房屋租金200000元并承担违约金50000元。被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司辩称，被告所租二原告的14间房屋，其中2间属二原告违章搭建的彩钢房，并未取得建设工程规划许可证，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定双方房屋租赁协议无效。二原告未按合同约定的期限交付房屋，且在被告整体规划、统一装修过程中，阻碍建筑单位施工，导致所租房屋无法正常使用，故二原告违约在先，被告并无违约行为。经审理查明，2013年8月6日，原告赵旌、毛立全与被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司签订房屋租赁协议，协议约定：二原告将其所有的位于山丹县质量技术监督局办公楼一层12间、二层2间（系二原告在一层凸出部分搭建的彩钢房，共64平方米）商铺整体租赁给原告使用，建筑面积约460平方米；租赁期限自2013年8月1日至2018年12月31日；租赁费500000元，由被告先付100000元后合同即生效，二原告将全部商铺交付被告时，被告支付200000元，2016年再付100000元，剩余100000元于2017年付清；若有一方违约，支付另一方合同总金额10％的违约金。因上述商铺已由二原告租赁给他人使用，双方在协议附件中分别列明了各商铺的租期届满时间。后二原告于2014年4月6日前陆续交付了11间商铺及二层2间彩钢房，剩余1间商铺于2014年7月3日交付，但被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司未按约支付租赁费200000元。上述事实，由原告提交的房屋租赁协议、移交证明、验收证明、房屋产权证、土地使用证以及原、被告在庭审中的陈述予以证实。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案二原告将其私自搭建且未取得建设工程规划许可证建设的2间彩钢房作为租赁物出租给被告，违反了法律的强制性规定，故双方在房屋租赁协议中就2间彩钢房所形成的租赁关系无效。但合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效，上述2间彩钢房与合同的其他内容（即12间商铺）相比较，相对独立且具有可分性，其无效不影响合同其他部分效力。原、被告双方虽对房屋整体租赁费进行了约定，但并未就租赁物单间或单位面积的租赁费作以约定，庭审中，双方均未主张解除合同，故被告可按12间商铺所占比例支付租赁费；对2间彩钢房，双方可协商变更合同内容或由原告另行主张房屋占有使用费。被告未按期履行支付租赁费的义务，其行为已经构成违约，二原告要求被告承担违约金的诉讼请求成立，但鉴于部分合同内容无效，且原、被告双方所约定的违约金明显高于实际损失，根据公平原则，应依法予以调整，由被告以实际拖欠的租赁费金额的10％承担违约金。鉴此，本院为保护权益人合法权益，维护正常的经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司偿付原告赵旌、毛立全房屋租赁费172000元（200000元－200000元×（64平方米÷460平方米）］，承担违约金17200元，共计189200元，限于本判决生效后10日内付清。案件受理费5050元，由原告赵旌、毛立全承担1228.16元，被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司承担3821.84元，限于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  陈永新审 判 员  吴 琴人民陪审员  关建虎二〇一五年八月三日书 记 员  张益铭适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。申请执行事项告知第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。