山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民一终字第2306号
上诉人（原审原告）王向阳，居民。
委托代理人刘淑俊，山东诚杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）临沂市河东区信生小额贷款股份有限公司。住所地：临沂市河东区东立物流城内。
法定代表人张星卫，董事长。
委托代理人刘翠。
被上诉人（原审被告）田广森，居民。
被上诉人（原审被告）张晓静，居民。
上诉人王向阳因案外人执行异议之诉一案，不服临沂市河东区人民法院（2013）河民初字第4282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告张晓静与被告田广森系夫妻关系。二被告在临沂市河东区凤凰岭街道办事处常庄有自建住宅一套，于2009年5月17日申请办理集体土地房屋所有权初始登记，并经房产局工作人员询问签章。2010年5月9日，临沂市河东区凤凰岭街道办事处常庄村民委员会审查同意并盖章。2012年5月9日，临沂市河东区凤凰岭乡村镇建设领导小组办公室同意并盖章。2012年3月8日，临沂市河东区房产管理处审查同意呈报，并盖章确认。2012年4月18日，临沂市房产局初审审查认为房屋产权来源清楚，符合登记要求。2012年4月20日，临沂市房产和住房保障局发出临房河集公（2012）字第（21）号公告，包含本案被告张晓静位于河东区凤凰岭街道办事处常家庄村即本案争议房产。2012年8月4日作出房地产权属登记受理通知单。2012年12月28日，颁发权属证书，权属证书为000220633。2012年6月19日，原告和被告田广森、张晓静签订房屋买卖合同，将上述房产以15万元的价格转让给原告王向阳。当日田广森出具收条一份，证实已收到原告王向阳购房款15万元。2012年7月17日，与被告临沂市河东区信生小额贷款股份有限公司签订借款合同，合同约定临沂天使服饰有限公司向被告临沂市河东区信生小额贷款股份有限公司借款300万元整，被告田广森对本次提供连带偿还责任保证。借款到期后，临沂天使服饰有限公司未能偿还债务，被告临沂市河东区信生小额贷款股份有限公司于2012年8月13日依据（2012）临东信证经字第90号执行证书向法院申请执行。法院于当日作出（2012）河执字第1451号执行裁定书，于同年9月5日依据（2012）河民初字第1451、1452号民事裁定书要求临沂市房产和住房保障局协助查封被告田广森位于临沂市河东区凤凰岭街道办事处常家庄村的房产一处，并查封完毕。在执行过程中，原告王向阳提出执行异议，法院作出（2013）河执异字第63号执行裁定书，裁定驳回原告王向阳的诉讼请求。原告王向阳对该裁定不服，诉至法院，要求依法确认位于河东区凤凰岭街道办事处常庄村的房屋（四至为东至巷子、西至张西文、南至巷子、北至巷子，主房二层，共计八间）为原告所有，并停止对该财产的执行，诉讼费由被告承担。
另查明，原告王向阳非临沂市河东区凤凰岭街道办事处常家庄村村民。
原审法院认为，被告田广森与被告张晓静系夫妻关系，本案争议房产系其夫妻共同财产，该房产系在集体组织内宅基地上建成的房屋。虽然原告王向阳与被告田广森、张晓静签订了买卖合同，将本案争议房产卖给原告王向阳。但《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，鉴于原告王向阳与被告田广森、张晓静不是同一集体经济组织成员，因此原告王向阳与被告田广森、张晓静签订的买卖合同因违反法律规定和土地政策而无效，本案争议房产的所有权仍归被告田广森、张晓静所有。因本案争议房产为被告田广森、张晓静夫妻共有，法院查封上述房产，并依法到房产部门进行了查封登记，故法院的查封行为并无不当。原告王向阳要求依法确认位于河东区凤凰岭街道办事处常庄村的房屋（四至为东至巷子、西至张西文、南至巷子、北至巷子，主房二层，共计八间）为原告所有，并停止对该财产的执行的诉讼请求无法律依据，法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回原告王向阳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王向阳负担。
宣判后，王向阳不服，向本院提出上诉，请求依法确认涉案房屋归其所有，并停止对该财产的执行。其上诉理由是：一、法院拍卖房屋对象错误：查封的是一套房产，执行的是另一套房产。（2012）河民初字第1451、1452号民事裁定书查封的房产是临房权证河东区字第××号房产，法院查封该房产只要求房产局协助执行，并未在房屋上贴封条和告示。临房权证河东区字第××号下的房产并不是上诉人所购买的房屋。河东区人民法院并没有查封上诉人所购的房屋，但是却在2013年8月执行拍卖该房屋，河东区法院执行上诉人的房屋是完全没有依据的。二、房屋属于张晓静和田广森共有，共同财产不能被执行。临房权证河东区字第××号下的房产被执行是因田广森的个人债务，与张晓静无关，而该房屋属于张晓静和田广森共同所有，不是田广森的个人财产。法院不能因个人债务执行债务人与他人的共同财产。三、上诉人王向阳和被上诉人田广森、张晓静的身份具有一致性，都不是常庄村集体组织成员，都不享有宅基地使用权，但都可享有房屋所有权。四、如果上诉人王向阳与被上诉人田广森、张晓静签订的买卖房屋合同无效，法院也不得将房屋进行拍卖。《中华人民共和国土地管理法》规定，严禁宅基地进入市场进行交易。
被上诉人临沂市河东区信生小额贷款股份有限公司答辩称，一、本案涉及的临沂市河东区凤凰岭办事处常庄村的房屋属于农村宅基地房产，土地性质属于农村集体土地。农村村民只能有一处宅基地，宅基地是农民重要的财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移。上诉人王向阳与田广森、张晓静不是同一集体经济组织成员，因此王向阳与田广森、张晓静签订的买卖合同因违反法律规定和土地政策而无效，争议的房产仍归田广森、张晓静所有。故法院查封涉案房产，并到房产部门进行了查封登记，该行为并无不当。二、上诉人王向阳签订了房屋买卖合同后，并未到房屋管理局办理变更登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，故王向阳并未取得该房屋的所有权。并且，答辩人为善意第三人，上诉人不能以房屋买卖合同为由，对抗答辩人请求法院对田广森、张晓静夫妇房产的查封、拍卖，侵犯答辩人的合法权益。三、田广森、张晓静以15万元的低价和异议人王向阳签订房屋买卖合同，但依据专业评估机构作出的（2013）临贵房估字第H019号司法鉴定估价报告书，该房产的评估价值为41.7万元。田广森于2012年6月5日在答辩人处借款50万元，2012年6月19日田广森、张晓静又将该房产低价卖给王向阳，存在恶意避债和欺诈的嫌疑，上诉人和田广森、张晓静之间的房屋买卖合同属可撤销合同。
被上诉人田广森、张晓静未答辩。
本院查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，被上诉人田广森与被上诉人张晓静系夫妻关系，本案争议房产系其夫妻共同财产，房屋性质系在集体组织内宅基地上建成的房屋。本案争议的焦点问题为：一、原审法院查封的房产与涉案房产是否为同一房产；二、被上诉人张晓静对借款是否承担还款责任；三，上诉人王向阳是否可以取得涉案房屋所有权。关于原审法院查封的房产与涉案房产是否为同一房产的问题，虽然临房权证河东区字第××号房产记载情况与原审法院查封房产的实际情况不符，但该两处房产所在的宅基地为同一地块，即房产四至均为东至巷子、西至张西文、南至巷子、北至巷子，故原审法院查封的房产与涉案房产为同一房产，上诉人该条上诉理由不成立，本院不予支持。关于被上诉人张晓静对借款是否承担还款责任的问题，本院认为，上诉人王向阳是在本案所涉房屋被查封执行期间向原审法院提起诉讼，要求确认案涉房屋为其所有，并停止对该房屋的执行，被上诉人张晓静是否应对借款承担责任不属本案的审查范围。关于上诉人王向阳是否可以取得涉案房屋所有权的问题，虽然上诉人王向阳与被上诉人田广森、张晓静签订了买卖合同，并主张“都不享有宅基地使用权，但都可享有房屋所有权”。但房屋买卖必然涉及土地使用权的转移，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二、六十三条，“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，因此，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因上诉人王向阳并非临沂市河东区凤凰岭街道办事处常家庄村村民，故其与被上诉人田广森、张晓静签订的买卖合同应认定为无效。另外，上诉人被上诉人田广森、张晓静虽然签订了买卖合同，但并未能办理相关产权手续，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，其尚未取得案涉房屋的所有权，因此其起诉要求确认案涉房屋为其所有，原审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王向阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 邹海波
审判员 林传鹏
审判员 徐占理
二〇一五年四月三十日
书记员 谢春萍