重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第06154号
原告重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路左营街4号10-9，组织机构代码7339613-X。
法定代表人康云，该公司总经理。
委托代理人张智俊，男，1981年12月13日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。
被告蔡小红，女，1981年12月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。
被告吴文岗，男，1976年9月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司（以下简称鑫龙物业公司）诉被告蔡小红、吴文岗物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法由代理审判员邓稳独任审判，适用简易程序于2015年9月15日公开开庭进行了审理，原告鑫龙物业公司的委托代理人张智俊，被告吴文岗到庭参加诉讼，被告蔡小红经本院传票传唤，无正当理由逾期为出庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。
原告鑫龙物业公司诉称，被告系原告物业服务区域内的业主，被告从2013年3月21日起开始拖欠XXX号房屋物业服务费，截止2015年7月20日止，二被告共拖欠28个月的物业服务费2013.2元（110.61㎡×0.65元／㎡×28个月）、公共能源费280元（10元／月×28个月），二次加压水电费66元（0.6元／吨×110吨），以上费用合计2359.2元，扣除前期结余51元，尚欠原告2308.2元。原告因资金周转以及发放员工工资，急需收取前述费用，经找被告多次催收，被告均以各种借口拒绝支付，故原告提起诉讼，请求判决二被告支付：1.物业服务费1962.2元（2013.2元-51元）；2.公共能源费280元；3.二次加压水电费66元。
被告吴文岗辩称，欠费的时间、房屋面积属实，原告在为银海新城小区业主提供服务时，主要存在以下方面的不足：原告对小区业主搭建违章建筑未及时制止；原告没有阻止社会人员在银海新城小区门口摆摊设点；原告对小区车辆的管理不到位，部分业主乱停放车辆，导致消防通道堵塞严重；因排水管道设计较小，下雨天不能满足排水需求，导致路面积水严重，原告没有及时对排水管道进行维修；门禁卡未使用；安保人员、清洁工较少。基于以上原因被告才没有交纳物业服务费用。另外，被告所在楼层为二楼，不应当交纳二次供水费。
被告蔡小红未出庭参加诉讼，亦未提出答辩。
经审理查明，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司作为甲方（银海新城开发商），重庆鑫龙物业管理有限公司作为乙方，于2010年3月15日对银海新城小区的物业服务管理签订了《银海新城前期物业服务合同》。该合同约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利与义务、违约责任等内容。其中服务费用约定为：1.包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（人民币，按建筑面积计算）：小高层住宅按1.2元／月／平方米（物业服务费0.9元／平方米／月，电梯费0.3元／月／平方米，一、二层不收电梯费）收取；住改非用户按住宅改为办公用，按200%收取；住宅改为商业用途，按300%收取；商业物业按3.5元／月／平方米（其中幼儿园按2.20元／月／平方米）收取。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2.业主共用部位，共用设备、设施运行的能源耗费，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收。其中楼道照明、消防通道照明等未进入物业服务收费成本，按10元／户／月定额由产权人或使用人按月交纳。小区水景、二次供水泵、自备发电机油料以据实分摊的方式由产权人或使用人按月交纳。业主于本合同生效之日起交纳物业服务费。本合同期限为从2010年4月1日起至2013年3月31日止。合同期满前三个月内，甲方作出选聘或者续聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。前述合同到期后，重庆鑫龙物业管理有限公司继续为银海新城小区提供服务。
2013年10月9日，重庆鑫龙物业管理有限公司名称变更为重庆鑫龙物业管理集团有限公司。原告变更名称后，因双方发现在前述合同前言部分将“银海新城小区”表述为“渝北区加州花园”小区，双方对2010年3月15日签订的合同进行了变更，再次签订了《银海新城前期物业服务合同》。该合同约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利与义务、违约责任等内容。其中服务费用约定为：1.包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（人民币，按建筑面积计算）：小高层住宅按1.3元／月／平方米（物业服务费1.0元／平方米／月，电梯费0.3元／月／平方米，一、二层不收电梯费）收取；高层住宅按1.0元／月／平方米（物业费0.65元／月／平方米，电梯费0.35元／月／平方米，一、二层不收电梯费）；住改非用户按住宅改为办公用，按200%收取；住宅改为商业用途，按300%收取；商业物业按1.5元／月／平方米（含幼儿园1.5元／月／平方米）收取。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2.业主共用部位，共用设备、设施运行的能源耗费，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收。其中楼道照明、消防通道照明等未进入物业服务收费成本，按10元／户／月定额由产权人或使用人按月交纳。小区水景、二次供水泵、自备发电机油料以据实分摊的方式由产权人或使用人按月交纳。业主于本合同生效之日起交纳物业服务费。合同期限为2010年4月1日起至2015年3月31日止。重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司在本合同上书写的时间为2009年12月29日，重庆鑫龙物业管理集团有限公司签章，未注明时间。
2014年3月1日，双方再次签订了《前期物业服务合同》，该合同的主要内容与前述第二份合同的内容一致，合同约定的期限为2014年4月1日起至2019年3月31日止。
2014年10月16日，重庆鑫龙物业管理集团有限公司变更登记名称为重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司。2015年银海新城小区成立银海新城小区业主委员会，业主委员会于2015年6月26日与重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司签订了物业服务合同。合同期限为五年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。
另查明，2012年8月14日，原告对银海新城小区的物业服务收费取得綦江区发展与改革委员会的批复，高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.65元计收，其中含公共设备设施日常维修养护费0.20元；门面物管服务费按建筑面积每月每平方米1.5元计收，其中含日常维修养护费40%；高层住宅电梯费底层不负担，第二层自愿不乘坐电梯的不收费。第三层及以上按常住人口（连续居住三个月以上）计收，收费标准由原告根据实际情况在以下两种方法中选择一种，方法一：每人每月收取电梯费10元；方法二：在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每一层加收0.3元，售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺收费执行。该收费标准试行三年，有效期从2012年8月14日至2015年8月13日止。
二被告居住的位于重庆市綦江区文龙街道银海新城小区15-2-2号房屋面积为110.61平方米，被告于2013年3月21日接房。被告接房后，认为原告在对小区提供服务时，存在很多不足为由，拒绝支付物业服务费。被告为证明其抗辩理由，举示了部分照片，主要证明小区存在违章建筑、车辆乱停放、公共设施损坏、小区门口有人摆摊设点等，原告对照片的真实性予以认可。
审理中，原告要求按0.6元／吨计算二次加压水电费，但是未举示原告交纳二次供水费用的证据；同时原告陈述被告交纳的其余款项有结余51元，在本案中抵扣。
前述事实，有《前期物业服务合同》3份、《物业服务合同》1份、准予变更登记通知书2份、重庆市物价局渝价（2013）422号文件1份、业主情况登记表1份、照片等证据在案为凭，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，三方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己约定的义务。本案中，重庆鑫龙物业管理有限公司于2013年10月9日变更登记名称为重庆鑫龙物业管理集团有限公司，再于2014年10月16日变更为重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司虽然在这期间与前述公司分别签订有前期物业服务合同，但均为原告变更登记名称以前所签订，应视为原告与重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司所签订。原告与重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司于2010年3月15日签订《前期物业服务合同》后，虽然双方多次对该合同的收费情况进行了修改，因二被告居住的房屋属于第二层，原告按0.65元／月／平方米、按10元／月要求被告支付物业服务费以及公共能耗费低于双方签订的《前期物业服务合同》，本院对前述标准予以采纳。关于被告认为小区存在违章建筑、车辆乱停放的辩称意见，客观上业主的车辆需要停放，但因小区车库设计容量不足而难以满足不断增长的业主车辆停放的需求，作为物业服务企业的原告没有行政执法权，在规范小区停车问题上也缺乏必要的手段，部分业主随意停放车辆亦并非原告的过错，对此意见本院不予采纳；小区违章建筑来源于小区部分业主的违法搭建，物业公司在发现业主违规搭建时，应当予以制止，并及时协调。在制止以及协调无效的情形下，相关业主可以固定证据向有关行政主管部门进行投诉。同时，本院亦对部分业主侵害他人权益，违法搭建的行为予以谴责，但被告不能以此为由不交纳物业服务费。关于被告辩称有群众在小区门口摆摊设点的辩称意见，从被告举示的照片可以看出摆摊设点的地点系原告物业管理区域外，原告以此为由拒绝交纳物业服务费的理由不成立；关于被告陈述小区下水管道小，难以满足雨天排水需要额辩称意见，小区下水管道系建设单位设计，原告无过错，原告以此为由拒绝交纳物业服务费的理由不能成立，但是路面积水给业主出行带来不便，原告应当积极协调，妥善处理；关于被告辩称小区部分公共设施损坏，原告未及时维修的辩称意见，被告举示的照片能够反映出小区公共设施有损坏，原告应当及时进行维护，但是虽然原告为银海新城小区业主提供服务时存在一些瑕疵，原告仍对被告的住宅物业提供服务，履行了主要义务，保障了业主的正常生活需要，被告提出的拒绝交纳物业服务费的理由均不成立。关于原告要求被告按0.6元／吨交纳二次加压水电费66元的诉讼请求，根据双方签订的合同，二次加压水电费系据实分摊，但原告未举示其交纳二次加压水电费的相关依据，本院不能计算出被告应当交纳二次加压水电费的金额，对该诉讼请求本院不予支持。根据本院查明的事实，截止2015年7月20日，二被告尚欠原告物业服务费1962.1元（110.61㎡×0.65元／㎡×28个月-51元），公共能源费280元（10元／月×28个月）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、截止2015年7月20日，被告蔡小红、吴文岗尚欠原告重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司物业服务费1962.1元、公共能源费280元，共计2242.1元，限被告蔡小红、吴文岗在本判决生效后五日内付清；
二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司其余的诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告蔡小红、吴文岗负担（此款原告已交纳，被告在履行前述义务时一并支付原告）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 邓稳
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 瞿涛