广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第1856号
原告：中山市石岐区团结第二经济合作社，住所地中山市。
负责人：卢堂，社长。
委托代理人：张奕，广东中亿律师事务所律师。
被告：冯妹锦，男，1942年4月18日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：赖福庆、黎金红，广东保信律师事务所律师、实习律师。
原告中山市石岐区团结第二经济合作社（以下简称团结第二经合社）诉被告冯妹锦土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁泳诗独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张奕，被告的委托代理人赖福庆、黎金红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告团结第二经合社诉称：2009年9月27日，原、被告签订了租赁合同，由被告冯妹锦承租原告位于中山市港口镇原利沙农场第二经济社南六头的面积为48.33亩的鱼塘，双方约定合同期限为三年，从2010年1月1日起至2012年12月31日止；每亩鱼塘的租金为1100元，每年租金共计53163元，该租金于每年的1月30日前由被告交付给原告；如被告到期不交租金的按所欠租金每日计罚滞纳金10%；被告向原告交付按金5000元，如被告超过半年不交租金的，原告有权收回被告承租的所有虾塘基面，以及追究被告所欠的租金和滞纳金，并没收按金。合同到期后，被告未按约定撤场，并于2013年1月21日交了续租鱼塘申请书，要求将租赁期限延长半年，租金同样交，经原告的上级部门批准，同意了被告的申请，批准将双方的租赁期限延长至2013年6月30日止，到期后被告须将鱼塘物品清理完毕，将鱼塘土地交还给原告，同时租金按半年计算为26581.5元，该款须于2013年2月1日前上缴给原告，但是被告并未履行交付租金的义务。期间经原告多次追讨均无果，而被告于同年9月30日夜晚将鱼塘内的全部虾、鱼打捞出来，弃鱼塘而跑。原告认为被告拖欠租金已属违约，其须承担立即清偿所欠全部租金的法定义务。同时，双方约定的滞纳金比例明显过高，可予以适当调整，现特向本院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.被告立即给付所欠租金39872.25元；3.被告立即给付滞纳金（从2013年2月1日起算至清偿之日止，以中国人民银行同类同期贷款利率的四倍计算）；4.被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告明确诉求2的租金构成为：2013年2月1日至6月30日半年租金是26581.5元，2013年7月1日至9月30日三个月租金是13290.75元（26581.5元／2），故拖欠租金总额为39872.25元（26581.5元＋13290.75元）；明确诉求3的滞纳金实为违约金，计算方法为：以26581.5元为本金，从2013年2月2日起计至2013年7月1日止；以39872.25元为本金，从2013年7月2日起计至清偿之日止，均按中国人民银行同类同期贷款利率的四倍计算；诉求4的诉讼费胜诉后由被告迳付原告。
原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.被告人口信息登记资料；2.租赁合同；3.土地使用权证及测绘图；4.团结第二经合社经营管理位于原沙利农场南六头地块四至图；5.团结第二经合社原资产一次性补偿核准确认书；6.中山市石岐区团结土地统一经营管理协议书；7.续租鱼塘申请书及批准书；8.电费缴费汇总表及电费通知单；9.土地移交确认书；10.中山市石岐区团结股份合作经济联合社出具的事实情况说明、通知及公示；11.中山市石岐区法律服务所催告函；12.照片。
被告冯妹锦辩称：1.原告主体不适格：涉案鱼塘所有人为中山市石岐区团结股份合作经济联合社（以下简称团结经联社），原告是向团结经联社递交续租鱼塘申请书，故只有团结经联社具有原告资格对被告提起诉讼。2.原告请求被告支付2013年1月至9月的租金以及滞纳金没有事实依据：原、被告于2009年9月27日签订鱼塘租赁合同，期限至2012年12月31日止，被告已于2012年12月31日将鱼塘的鱼虾打捞完毕，但没有与原告办理交接手续。2013年1月21日，被告向团结经联社提出续租虾塘的书面申请，该申请书的内容是由他人代书，被告对申请书上的内容清楚并亲笔签名确认。当时为了使申请能够得到批准，被告在申请书中谎称鱼塘内还有大批鱼苗，但事实上被告已对涉案鱼塘进行了清塘。被告提出申请后，团结经联社没有批准，故被告在2013年1月起便没有再继续租用涉案鱼塘。
被告冯妹锦就其辩解意见在举证期限内向本院提交的证据有：1.银行存折；2.用电清单；3.续租鱼塘申请书复印件。
经审理查明：团结经联社为团结第二经合社的上级单位，原利沙农场第二经济社南六头的土地所有权人为团结经联社。1998年11月起，团结经联社将该片土地移交给团结第二经合社负责管理，涉案鱼塘位于上述土地范围内。2011年8月25日，团结经联社与团结第二经合社签订中山市石岐区团结土地统一经营管理协议书，约定：自协议书签订之日起，将包括涉案鱼塘在内的由团结第二经合社管理的所有土地使用权收归团结经联社统一开发或处置，未经团结经联社同意，上述土地不能再签约或续约，但维持团结第二经合社对上述土地原有租赁管理权及收益分配方式。
2009年9月27日，团结第二经合社（甲方）与被告冯妹锦（乙方）签订了租赁合同，合同约定：乙方承租甲方的虾塘基面位于原利沙农场第二经济社南六头，虾塘面积为48.33亩；承租期从2010年1月1日起至2012年12月31日止，合同期三年；乙方承租的虾塘租金为每年每亩1100元，每年缴交租金53163元；签订合同之日起乙方向甲方缴交按金5000元，承租期满后，按金不计利息归还乙方；乙方必须在每年1月30日前由甲方缴交全年的租金，到期不交租金的按所欠租金每日计罚滞纳金10%，超过半年不交租金的，甲方有权收回乙方承租的所有虾塘基面，以及追回乙方所欠的租金和滞纳金，并没收按金；承租期满前6个月，双方应共同协商是否延长承租期，如延长承租期时，在同等条件下，甲方应优先乙方续约承租，如不再延长承租期时，乙方做好移交的准备，按时清理好承租范围内属于乙方所有的财物，期满后承租范围内如仍有乙方财物，视作乙方放弃所有权，可由甲方处理。合同还约定了其他事项。
租赁合同期满后，被告于2013年1月21日向团结经联社提交了续租鱼塘申请书，申请书中注明“本人冯锦妹在团结二社承租鱼塘多年，2012年12月31日已到期，遇到经联社集中土地开发，不准续租，现承租的鱼塘内育有大批虾苗，短期内无法清走，现向经联社申请续租半年，租金同样交，到期不用补偿”。同年1月25日，团结经联社在《续租鱼塘申请书》上作出书面批复，批复中注明“经联社经研究对冯妹锦租用的鱼塘续租申请，暂给予冯锦妹租用鱼塘到2013年6月30日止，到期后将鱼塘所有物品清理完毕，并将土地交还给经联社。租金按半年计算，总亩数48.33亩，合计26581.50元，请于2013年2月1日上缴到经联社。”。批复作出后，据原告陈述，被告继续租赁涉案鱼塘至2013年9月，期间没有依据批复约定的期限交付租金，原告遂于同年7月9日通过中山市石岐区法律服务所向被告发出催告函，又于同年9月17日、10月14日、10月17日以团结经联社名义分别在涉案鱼塘以及团结经联社的公告栏处张贴催收通知以及公示。原告多次催收未果后，遂以被告未履行交付租金义务为由诉至本院，主张前述实体权利。
另查：原、被告于2009年9月27日签订的租赁合同中甲方（发租单位）名称为“中山市石岐区团结第二经济联合社”，此处存在笔误，甲方名称应以合同中甲方盖章上的公章“中山市石岐区团结第二经济合作社”为准。
又查：2013年1月至2014年2月，位于涉案鱼塘上客户名称为“团结村委会（冯妹锦）”的电表一直处于使用计费状态，并从被告于中国建设银行股份有限公司中山港口支行开设的存折帐号为44005469＊＊＊＊账户中扣划电费。被告提交了2013年3月至2014年8月期间存折打印记录，记录反映了上述存折每月均有现金存入记录，且每月现金存入金额与当月代收电费金额相当。庭审中，原、被告双方一致确认2013年11月起该电表实际使用人为案外人李某某。对于2013年1月至10月期间上述电表实际使用人是谁的问题，原告陈述被告在上述期间因使用鱼塘每月均产生2000到4000元不等的电费，至2013年9月月底被告弃塘而跑后，10月电费因被告不再使用鱼塘而骤降至只有30元，2013年11月起涉案鱼塘由李某某开始承租，故该鱼塘的电费恢复至正常水平；被告辩解用于扣费的银行存折同时还存在另一个电表电费的扣划，被告一直以为上述期间的电费扣划都与涉案鱼塘无关，至同年12月被告才知道涉案鱼塘一直产生电费，因其于2012年12月31日退场后已不再使用涉案鱼塘，故对于上述期间的电费实际使用人因谁被告不清楚。
再查：诉讼中，为查明涉案鱼塘用电以及租赁使用情况，本院依职权向李某某询问上述相关事实。李某某述称：其于2013年11月13日起向团结经联社租赁位于原利沙农场第二经济社南六头面积大概48亩的鱼塘。承租前上述鱼塘尚存小船、松皮硼、电表等设施，那时候在鱼塘负责看管的工人告知李某某上述鱼塘的承租人为被告，并让李某某直接联系被告协商鱼塘接手的具体事宜。李某某通过电话联系被告，双方协商一致鱼塘遗留物的顶手费为4500元，因被告身体原因，故让李某某把顶手费直接交给看管鱼塘的工人即可。李某某接手鱼塘后，负责看管鱼塘的工人随即撤场，李某某也自2013年11月起开始使用被告的电表，并主动向被告缴纳电费，后因被告不再允许其使用该电表后就停止使用了。
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。原利沙农场第二经济社南六头土地所有权人团结经联社将涉案鱼塘授权原告代为租赁管理，虽然自2011年8月25日起涉案鱼塘的续约决定权收归团结经联社，但原告仍具备管理涉案鱼塘并对拖欠鱼塘租金行为进行催收的权限，原告提起诉讼符合法律程序，本院对其主体资格予以确认。租赁合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依照合同全面履行自己的义务。
关于租赁合同期限届满后被告是否存在续租、继续使用鱼塘的问题。首先，对于被告申请续租、原告上级部门审批同意、被告因继续租用鱼塘而产生电费、续租期期满后原告向被告发催告函、被告私下清塘后用电骤减整个事实经过，原告尽其所能提供证据予以证明，证据之间已形成较为完整的证据链。同时，证人李某某证言证明的内容与庭审中查明的事实部分、原告的陈述以及提交的证据拟证明的内容相互吻合，其陈述与被告协商涉案鱼塘顶手费用以及其自2013年11月起租赁涉案鱼塘的证言具有相当程度的可信性，故本院对其证言予以采信。综上，原告的主张具有合理和可信李某某名为其亲笔签名，且对于申请书的内容是清楚明白的，申请书中已明确注明“现承租的鱼塘内育有大批虾苗，短期内无法清走”，虽然被告对上述内容予以否认，认为当时只是为了续租鱼塘而虚构的事实，被告早于合同期满前已自行清塘撤场，但对其清场的事实没有提供充分有效的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，该举证不能的法律后果应由被告自行承担。再次，通过被告提供的扣划电费存折可以反映，被告每月定期向银行存入现金，每次存入金额均与涉案鱼塘每月需缴纳的电费相当，且存入现金时银行存折都会打印显示每期电费的扣除情况，本案原告主张被告续租鱼塘即2013年1月至9月期间每月产生的电费高达2000到4000多元，对此期间被告完全不知道电费扣划的辩解不具有可信性，且对于上述期间电表的实际使用人被告也不能予以明确说明，故对此辩解意见本院不予采信。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”的规定，原告的主张以及提供的证据与被告的辩解相比而言具有更大的证明力，更符合常理，故本院采信原告的主张，认定租赁合同期满后，被告继续使用涉案鱼塘至2013年9月的事实。
根据上述本院认定的事实，被告向团结经联社提交的续租鱼塘申请以及团结经联社同意被告续租鱼塘半年的批复均是双方真实意思表示，原、被告应按照批复的内容全面履行自己的合同义务。批复中注明“暂给予冯锦妹租用鱼塘到2013年6月30日止”，即原、被告的续租合同已于2013年6月30日期限届满，之后双方未订立新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方形成不定期租赁合同关系，双方均可随时要求解除合同。本案中，被告于2013年9月自行清塘撤场的行为表明其解除合同的意愿，原告据此要求解除租赁合同的诉求，本院予以支持。
关于租金以及违约金的问题。在续租鱼塘批复期限届满后，双方形成不定期租赁合同关系，租赁合同以及续租鱼塘批复中关于租金以及违约金的约定继续有效，被告应按续租鱼塘批复中约定的26581.5元／本年的租金标准向原告交付从2013年1月起至9月止的租金共计39872.25元（26581.5元＋26581.5元／2）。被告租赁鱼塘期间逾期支付租金的行为已违反合同约定，构成违约，理应承担相应的违约责任。现原告自愿将违约金调低为按银行同期同类贷款利率四倍计算，是其对自身权利的处分，本院予以准许。因续租鱼塘批复对租金缴纳方式作出调整，由每年一期变更为每半年一期缴纳租金，故原告主张被告分别从批复约定的每期缴纳租金期限届满次日即2013年2月2日起，同年7月2日起以实际拖欠租金为本金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向原告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下：
一、解除原告中山市石岐区团结第二经济合作社与被告冯妹锦之间的租赁合同；
二、被告冯妹锦于本判决生效之日起七日内向原告中山市石岐区团结第二经济合作社支付2013年1月至9月期间的租金39872.25元及违约金（违约金计算方法：以26581.5元为本金，从2013年2月2日起计至2013年7月1日止；以39872.25元为本金，从2013年7月2日起计至清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费797元，减半收取398元（原告中山市石岐区团结第二经济合作社已预交），由被告冯妹锦负担（被告在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市石岐区团结第二经济合作社）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 梁泳诗
二〇一四年九月十七日
书记员 黄卓锴