湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂利川民初字第01740号
原告陶敏，农民。
委托代理人邓毅、彭媛媛，湖北施南律师事务所律师。特别授权代理。
被告利川家和置业发展有限公司，住所地利川市公园路22号富丽苑A栋201号。
法定代表人冯发芹，该公司执行董事。
委托代理人刘学凯，湖北丽川律师事务所律师。特别授权代理。
原告陶敏诉被告利川家和置业发展有限公司（以下简称家和置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法适用简易程序由审判员张明独任审判，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告陶敏的委托代理人邓毅、彭媛媛，被告家和置业公司的委托代理人刘学凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶敏诉称，原告于2013年6月24日与被告签订《商品房买卖合同书》，以3977.25元／㎡的价格购买被告开发的家和理城B单元2603室商品房，交房实测面积为78.23㎡，原告已经给被告支付全部房款311140.27元及办证工本费1000元、公共维修基金5085元。双方约定的交房时间为2014年4月30日前，但被告逾期到2014年5月24日才交房，同时双方约定被告从交房之日起200日内将房地产权属证书交付原告，但被告至今未给原告交付房地产权属证书。请求判令：1.被告给原告支付逾期交房的违约金3733.68元；2.被告将房地产权属证书交付给原告并从2015年1月1日起按日支付违约金1555.70元至被告将房地产权属证书交付原告时止。
被告家和置业公司未向本院提交书面答辩意见，其在庭审中辩称：1.被告到目前不能为原告交付房地产权属证书，是因为部分业主阻止被告安装消防隔火门，其责任不在被告。即使是被告违约，原告请求被告支付的逾期交房违约金过高，应按原告已付房价款即首付款109748元的日万分之五计算20天，共1097.48元；2.原告向被告提交办理房地产权属证书的相关资料后，被告已在约定的时间内向主管部门提交了资料，主管部门未及时给原告办理房地产权属证书，被告没有责任。即使被告有违约行为，原告请求被告支付违约金的计算方法也不符合约定，应按已付房价款109748元的0.5%一次性支付违约金548.74元，而不能按总房价款的日0.5%支付违约金；3.即使被告存在违约行为，也未给原告造成实际损失，请求法院对违约金予以适当减少。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
1.原、被告签订的《商品房买卖合同书》及《商品房买卖合同补充协议》复印件各1份。待证事实：（1）原告在被告处购买了“家和理城”2单元2603室商品房，房价款总额309748元，付款方式为银行按揭；（2）被告应当在2014年4月30日前将房屋交付给原告，否则被告应按照原告已付款的日万分之五向原告支付逾期交房违约金；（3）被告向原告代收了办证工本费1000元／户、公共维修基金60元／㎡。
2.个人购房借款合同、借款凭证复印件各1份。证明原告已获得了银行按揭贷款200000元。
3.被告开具的销售不动产统一网络发票复印件1份。证明原告已履行了付款义务，共计给被告支付房价款311140.27元。
4.被告出具的收据复印件1份。证明原告陶敏于2014年6月14日给被告缴纳了1000元办证工本费、5085元公共维修基金和燃气报警器费用。
5.“家和理城”商住楼B单元现场图片复印件8份。证明“家和理城”B单元的消防设施不合格，现正在整改，这是导致被告不能按照约定给原告交付房地产权属证书的原因。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据材料：
1.原、被告签订的《商品房买卖合同书》及《商品房买卖合同补充协议》复印件各1份。待证事实：（1）按照合同约定，原告实际向被告支付首付款109748元，余款200000元为银行按揭；（2）如果被告要承担逾期交房的违约责任，只应按已付款的日万分之五给原告支付违约金，至被告通知原告收房时止；（3）如果被告要承担逾期交付房地产权属证书的责任，也只能按已付款的0.5%给原告一次性支付违约金。
2.购房款收款收据复印件1份。证明原告只给被告支付购房首付款109748元。
3.“家和理城”交房电视广告电话通知原始记录单、“家和理城”交房通知和“家和理城”交房通知书复印件各1份。证明被告已通过一定方式通知原告和其他业主于2014年5月22日集中交房。
经庭审质证，对原告提交的证据材料，被告发表了如下意见：对证据材料1无异议，同时认为该证据还证明按照合同约定，逾期交付房地产权属证书的违约金，只能按照已付款的0.5%给原告一次性支付，而非按已付款的日0.5%给原告支付；对证据材料2、3的真实性无异议，但认为原告是通过银行按揭付款，并没有向被告支付全部房款；对证据材料4无异议；对证据材料5的真实性无异议，但认为消防主管部门在2014年验收时要求安装消防隔火门，被告即组织人员施工，却受到部分业主的阻止。现未能办理房地产权属证书，不是被告的原因造成。
对被告提交的证据材料，原告发表了如下意见：对证据材料1的真实性无异议，但认为银行已将全部房款支付给了被告，原告一直在向银行履行还款义务，所以原告对被告应是支付了全部房款。同时认为，被告承担逾期交付房地产权属证书的违约责任的方式，应当是按已付款的日0.5%支付违约金；对证据材料2的真实性无异议，但认为其不能证明待证事实。对证据材料3无异议，认可被告于2014年5月22日交房。
根据原、被告举证、质证的情况，本院综合认证如下：
原告提交的证据材料4，被告无异议，本院予以采信。原告提交的其他4份证据材料具有真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。但从合同文本审查，证据材料1不能证明被告逾期给原告交付房地产权属证书，应按已付款的日0.5%给原告支付违约金的待证事实，被告的异议成立；证据2、3证明原告通过向银行按揭贷款的方式，已由银行代原告付清了购房余款，因此被告关于原告只付了首付款，没有实际向被告支付全部房款的异议不能成立；被告称未能办理房地产权属证书，是由于部分业主阻止被告安装消防隔火门的原因造成，但被告未提交证据证明，因此被告的异议不成立。
被告提交的证据材料3，原告无异议，本院予以采信。原告提交的其他2份证据材料具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。但证据材料1仅是合同文本，不能证明被告在协助办理房地产权属证书的过程中不存在违约行为；证据材料2只能证明原告交纳的购房首付款是109748元，不能证明原告仅交纳了109748元购房款。原告对证据1、2提出的异议均成立。
经审理查明，2013年6月24日，原告陶敏与被告家和置业公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的“家和理城”第2单元第26层03号商品房，建筑面积77.88㎡，单价3977.25元／㎡，房价款总额309748.00元。付款方式为银行按揭付款，签订合同时支付首付款30%以上（109748.00元），余款通过银行按揭贷款方式支付，按揭贷款金额200000元。付款逾期在30日内，原告应自逾期付款至次日起，按逾期付款额的日万分之五给被告支付违约金至款项付清之日止，合同继续履行。被告应当在2014年4月30日前将商品房交付给原告，逾期不超过规定交房日30日的，被告应自约定的交房期届满之次日起，按已付房价款的日万分之五给原告支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。被告应当在商品房交付使用后200日内，将原告提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，在登记机关颁发权属证书后，及时将权属证书交付原告。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%给原告支付违约金。同日，原、被告又签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告向原告代收办证相关费用1000元／户、公共维修基金60元／㎡。购房合同及补充协议签订后，原告于当日给被告交付首期购房款109748.00元。
2014年5月22日，被告将“家和理城”第2单元第26层03号商品房交付给原告，交房实测面积为78.23㎡。原告按房屋实测面积，通过支付首付款和银行按揭等方式给被告支付了全部房价款311140.27元，被告于2014年5月22日给原告陶敏出具了金额为311140.27元的销售不动产统一网络发票。同日，原告陶敏给被告交纳了办证工本费1000元、维修基金5085元、燃气报警器报装费500元。
另查明，由于“家和理城”B单元商住楼部分消防设施验收不合格，需要整改，原告至今未取得所购商品房房地产权属证书。
本院认为，经庭审举证、质证和法庭辩论，本案的争议焦点为：1.原告是否给被告付清了全部购房款。2.原告至今未取得所购商品房房地产权属证书，被告是否应当承担责任。3.如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告是按已付房价款的0.5%向原告一次性支付违约金，还是按已付房价款的日0.5%向原告支付违约金。
1.关于原告是否给被告付清了全部购房款的争议。原告认为其已足额向被告支付了全部购房款，有被告开具的销售不动产统一网络发票证实。被告向法庭提交的首付款收据，只能证明原告支付了首付款，而不能证明原告仅支付了首付款；被告认为原告是通过银行按揭付款，并没有向被告支付全部房款。本院认为，合同约定的付款方式是银行按揭付款方式，原告除向被告支付了首付款外，另向银行贷款200000元，该200000元贷款已在银行发放时由银行向被告支付，由此，原告已向被告付清全部房价款311140.27元，此有被告开具的销售不动产统一网络发票为证。至于原告尚欠银行的按揭款，应由原告向银行偿还，与被告无关。因此，被告辩称原告仅交付首付款109748元，没有付清全部房价款的理由不能成立。
2.关于原告至今未取得所购商品房房地产权属证书，被告是否应当承担责任的争议。原告认为，因为被告开发的“家和理城”B单元商品房消防设施不合格，需要整改，被告不能给主管部门提供消防设施验收合格的资料，导致原告至今未能取得所购商品房的房地产权属证书，被告应当承担责任；被告认为，按照合同约定，被告只需要在交房后200日内将办理房地产权属证书的相关资料交给主管部门，就履行了合同义务。现原告没有证据证实被告在交房后200日内未将办理房地产权属证书的相关资料交给主管部门，也不能证明原告等业主没有得到房地产权属证书是被告造成的，所以，原告至今未得到房地产权属证书不是被告的责任；本院认为，按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后200日内，将原告提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，原、被告对此发生的争议属于对合同是否履行的争议，应由负有履行义务的当事人承担举证责任，即应由被告承担举证责任。被告未能举证证明其已经履行了该合同义务，应承担举证不力的后果。同时，被告开发的“家和理城”B单元商品房消防设施不合格，是原告所购商品房不能办理房地产权属证书的原因之一，因此，原告至今未取得房地产权属证书被告应当承担责任。
3.关于如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告是按已付房价款的0.5%给原告一次性支付违约金，还是按已付房价款的日0.5%给原告支付违约金的争议。原告认为，原、被告签订的合同是格式合同，根据合同法第三十九条、第四十一条的规定，应当根据公平的原则作出不利于被告的解释。现原告未能在规定的期限内取得房地产权属证书，结合整个合同的内容，应当确定按已付房价款的日0.5%给原告支付违约金。如果按已付房价款的0.5%给原告一次性支付违约金，如被告一直不能给原告交付房地产权属证书，对原告是不公平的。被告认为，原、被告签订的合同不是格式合同，只是住建部门统一印制的合同。按照合同约定，因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告只能按已付款的0.5%给原告一次性支付违约金。如果按已付款日0.5%的标准给原告支付违约金，远远超过了法律对违约金的最高限额。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款的合同即为格式合同。原、被告签订的合同符合格式合同的特征，应属格式合同，被告认为涉案合同不属格式合同的理由不能成立。现原、被告关于“如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付款的0.5%向原告支付违约金。”的约定发生争议，该争议不属于对格式条款理解即对合同约定原意不清发生的争议，而属于双方当事人不同的诉讼主张，不适用合同法第四十一条关于格式条款解释的规定。原告诉称该约定显失公平，首先原告未在法定期限内申请撤销；其次，如支持原告“按已付款日0.5%的标准支付违约金”的请求，被告如逾期200日交付房地产权属证书，原告即可获得相当于全部购房款的违约金，那么对被告而言也显失公平，故原告要求按已付房价款的日0.5%给其支付违约金的请求，本院不予支持。另外，原告已经付清了全部购房款311140.27元，其理由前面已经阐明，同时，我国现行法律中没有合同违约金最高限额的规定，被告辩称“如果按日0.5%的标准给原告支付违约金，远远超过了法律对违约金的最高限额，请求按原告已付首付款的0.5%给原告支付违约金”的理由不能成立。
综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同书》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效。合同约定被告于2014年4月30日前给原告交房，但实际交房时间为2014年5月22日。我国合同法规定的违约责任归责原则是严格责任原则，即在违约发生后确定当事人责任时，主要考虑违约的结果是否是当事人的行为造成，而不考虑当事人的主观心理状态。本案中，即使被告出于善意而预期交房，也不属于合同的免责事由。现被告未按照合同约定按期交房，应按已付房价款总额的日万分之五，给原告支付逾期交房期间（2014年5月1日-22日，共22天）的违约金；合同约定，被告在商品房交付使用后200日内，将原告提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，被告未举证证实其已正确履行了该合同义务，相反，原告已举证证实被告开发的“家和理城”B单元商品房消防设施不合格，是原告至今未能取得房地产权属证书的原因之一，因此，被告应按已付房价款总额的0.5%给原告支付违约金；原告要求判令被告将房屋产权证书交付给原告，因颁发房地产权属证书属应申请的行政行为，其是否符合颁证的条件、能否给其颁证，应由行政机关审查决定，这是行政机关的职权。被告应当履行的合同义务只是协助主管部门给原告办理房地产权属证书，即及时将原告提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关。如果被告不正确履行协助义务或行政机关不作为，导致合同目的不能实现，原告可以通过其他合法途径获得救济。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条和第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告利川家和置业发展有限公司给原告陶敏支付逾期交房的违约金3422.54元。
二、被告利川家和置业发展有限公司给原告陶敏支付逾期取得房地产权属证书的违约金1555.70元。
三、被告利川家和置业发展有限公司继续履行协助办理房地产权属证书的义务。在判决生效后30日内将原告陶敏提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，并在登记机关颁发权属证书后5日内将权属证书交付原告陶敏。
四、驳回原告陶敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5276元，减半收取2638元，由原告陶敏负担838元，被告利川家和置业发展有限公司负担1800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款汇至湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 明
二〇一五年八月二十五日
书记员 赵红玲
附违约金计算方式：
1.被告家和置业公司给原告陶敏支付逾期交房的违约金3422.54元。
311140.27元×万分之五×22日＝3422.54元。
2.被告家和置业公司给原告陶敏支付逾期取得房地产权属证书的违约金1555.70元。
311140.27元×0.5﹪＝1555.70元。