上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第4131号
原告顾国林，男，1964年9月19日出生，汉族。
委托代理人朱国瑾，上海东炬律师事务所律师。
被告强文芳，女，1969年5月27日出生，汉族。
被告蔡强，男，1986年1月2日出生，汉族。
原告顾国林诉被告强文芳、蔡强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序审理。因无法用其他方式向被告蔡强送达诉状材料，本院予以公告送达。本案依法转为普通程序，并依法由审判员邵霞、人民陪审员陆晓聪、汤明根组成合议庭。本案于2015年4月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱国谨到庭参加诉讼，被告强文芳、蔡强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告顾国林诉称：2009年10月29日，原告与两被告签订房屋转让协议，约定两被告将位于上海市青浦区徐泾镇盈港东路房屋转让给原告，建筑面积约定为138.80平方米，转让价格为人民币105万元，付款方式为2009年10月24日定金5万元，2009年10月31日前支付25万元，2009年11月30日前支付69万元，剩余6万元房款待两被告过户至原告名下后一周内支付，协议生效后原告正式拥有该房屋，两被告为名义产权人，但实际产权属于原告，一切权利归属原告，等。合同签订后，原告于2009年11月20日前付给两被告房屋转让款99万元，两被告将房屋交付给原告，原告于2010年8月17日及10月12日分两次付清余款6万元，因房屋属于动迁配套商品房，按规定自2010年8月16日起三年内不能办理过户手续，期满后又因两被告原因至今未能办理过户登记手续，故原告起诉至法院，要求判令：两被告协助原告办理上海市青浦区徐泾镇盈港东路房屋产权过户登记手续。诉讼费由两被告负担。
被告强文芳谈话笔录中辩称：房款全部拿到了，要求补钱遭拒，欠款被告每月一直在归还，还不清就拍卖系争房屋。
被告蔡强未作辩称。
经开庭审理查明，2009年10月24日，原告（乙方）与被告强文芳（甲方）签订《房屋买卖（定金）协议》，约定双方在上海尊诚房地产经纪事务所的协调下签订本协议，房屋坐落在青浦区徐泾镇盈港东路房屋（2010年8月30日登记在蔡强、强文芳名下），建筑面积138.18平方米，房屋总价105万元，协议生效，乙方支付甲方定金5万元；协议履行期间，若甲方未经乙方同意，中途违约，甲方将支付双倍定金返还乙方，如乙方违约，甲方将没收定金，违约方支付给中介房价的2%的违约金；补充条款约定甲方出售给乙方的全装修房子，乙方首付款5万元在2009年10月31日前支付，乙方扣押6万元待甲方产权过户到乙方名下后一次性支付给甲方，甲方收清房款后当日交房给乙方，等。
2009年10月29日被告蔡强、强文芳（甲方）与原告（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方转让给乙方的房屋为徐泾镇盈港东路河畔家苑房屋，建筑面积138.8平方米，全装修房屋一套，其中包括10月24日签订的房屋买卖（定金）协议第八条补充条款，甲方承诺所赠该房屋内所列物品；该房屋转让价格为105万元；付款方式为2009年10月24日定金5万元，2009年10月31日前支付25万元，2009年11月30日前支付69万元，所留押的房款6万元待甲方产权过户到乙方名下一周内一次性支付给甲方，甲方收到（除留押的房款外）的全部房款后，应当将房屋交付给乙方并积极配合乙方办理水、电、煤、有线电视、电话、宽带等过户手续，本协议生效后，乙方正式拥有该房屋，甲方为名义产权人，但实际的产权已属于乙方，一切权利归乙方所有；在国家有关部门认可该房屋可以申办产权证时，甲方应当立即办好一手房产证，之后乙方有权要求甲方将产权过户给乙方，甲方应积极配合，产权过户时，乙方不再因房市价格上涨而支付甲方任何房款，甲方也不再因房市价格下跌而退还乙方已付房款，在房产过户时，乙方支付该过户中产生的一切费用（乙方不支付因甲方有多套住房等原因而产生的任何费用）；甲乙双方任何一方违约，须支付给对方违约金，违约金为协议房价格的三倍；甲方在签订此协议时，该房屋无抵押、转让、出售、赠与等事实，如隐瞒事实，其后果甲方自负，视为违约，并按本协议第八条承担一切违约赔偿责任；在协议承续期间，甲方将该房屋进行抵押、转让、出售、赠与给非乙方的第三方，视为违约，并按本协议第八条承担一切违约赔偿责任；在甲乙双方办理过户手续资料齐全的情况下，中介方应无条件的无常为甲乙双方办理过户手续，届时中介方不配合或者由于种种原因无能力办理，需双倍退还甲乙双方已经交纳的中介费，等。
2009年11月20日，两被告出具收条，确认于2009年11月20日收到原告购房款90万元；2010年8月17日，两被告出具收条，确认收到原告4万元；2010年10月12日，两被告出具收条，确认收到原告购房款2万元。两被告于2009年11月20日将房屋交付原告居住使用，房屋交付后原告缴纳了系争房屋的有线电视费、燃气费、水费、电费、电话费等费用。
另查明，系争房屋因（2010）青执字第4309号案件被司法限制，限制时间为2010年11月10日至2014年11月9日。原告提出执行异议，本院立（2014）青执异字第10号案件并于2014年10月10日出具执行裁定书，认为案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。本案中，本院在查封本案争议房产以前，被执行人已将系争房产转让给案外人，案外人已付清全部房款，且已实际占有系争房地产。现案外人已经履行了房屋买卖合同的全部实质义务，故本案中再查封争议房屋已无法律依据。综上，案外人的异议理由成立，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回，裁决如下：中止被执行人强文芳、蔡强名下坐落于上海市青浦区徐泾镇盈港路房屋的执行。
原告要求被告履行过户手续无果致讼。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的（2014）青执异字第10号执行裁定书、房地产登记簿、房屋买卖（定金）协议、房屋转让协议书、收条、房地产权证、转账凭条、有线电视费发票、煤气费发票、水费发票、电费发票、电话费发票等证据予以证实，并经庭审出证质证，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的房屋转让协议未违反法律禁止性规定，应为合法有效。原告已按约定支付全部房款，系争房屋按规定也已经可以办理过户手续，被告也交付房屋给原告，因此原告可以要求被告履行过户手续。因系争房屋交易时政策规定导致未办理过户手续，产证登记的权利人故还是被告强文芳及蔡强。原告和被告强文芳、蔡强的买卖交易行为发生在两被告欠款、借款诉讼之前，因此，原告对系争房屋具有实体上的权利。被告强文芳及蔡强应在解封后及时将系争房屋过户登记到原告名下，原告表示过户费用由其负担，本院予以认可。被告蔡强及强文芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十六条之规定，判决如下：
被告强文芳及蔡强应于本判决生效且上海市青浦区徐泾镇盈港东路房屋被解除查封之日起十日内将上述房屋过户登记到原告顾国林名下（过户费用由原告负担）。
本案受理费80元，由被告强文芳及蔡强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
人民陪审员 陆晓聪
人民陪审员 张水英
二〇一五年五月四日
书 记 员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在卷宗中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。