广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法民三初字第1067号
原告陈继梅，住广西合浦县。
委托代理人樊相帮。
被告陈卫，住四川省万源市。
委托代理人仇敏。
委托代理人曾德彩。
第三人广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人赖国强。
原告陈继梅诉被告陈卫、第三人广东中原地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈继梅的委托代理人樊相帮，被告陈卫及其委托代理人仇敏、曾德彩到庭参加了诉讼，第三人广东中原地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈继梅诉称，2013年3月5日，原告委托赵某与被告签订《房屋买卖合同》，合同第三条约定该物业成交价为1050000元。合同第十二条约定：买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。该合同附件第4条对付款方式作出以下约定：签订合同时支付定金20000元；签订合同五日内交付部分楼款100000元（包定金）；买卖双方共同到房管部门办理交易手续并取得房地产交易中心收件证件收据时支付部分楼款220000元。合同签订后，原告依约支付定金及部分楼款合计150000元。原告也依约在办妥了同贷书和有关涉税事项后。但在原告与被告同时在广州市房地产交易中心办理房地产转移登记手续时，却遇到因不可归责于原告与被告的事由而未能订立房屋担保贷款合同，导致了《房屋买卖合同》不能继续履行。但这并非原告或被告在《房屋买卖合同》存在违约。因此原告与被告签订了《解除买卖合同协议》，但原告在重大误解的情况下与向被告支付了所谓的”违约金”105000元。之后，被告向税局办理后续退税工作（即11000元交易手续费），但并未将相关费用交付给原告。综上，被告在没有任何根据和理由的情况下，收取了原告116000元。被告在原告并未违约、且自己没有任何损失的情况下”坐收渔利”白白收取了原告116000元，这既没有法律依据，也显失公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件使用法律若干问题的解释》第二十三条规定：因不可归责于当事人双方的事由未能签订商品房贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，原告诉请被告退还相应款项。另外，第三人广东中原地产代理有限公司是在与原、被告一起到广州市房地产交易中心办理房地产转移登记手续时，才知道《房屋买卖合同》双方当事人不能订立房屋担保贷款合同，导致《房屋买卖合同》不能履行。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、判令被告返还原告支付的首期购房款150000元；2、判令被告返还原告支付的所谓的”违约金”105000元；3、判令被告返还原告支付的交易手续费11000元；4、由被告承担本案的诉讼费用。
在庭审时原告变更了诉讼请求，撤回了第一项诉讼请求要求被告返还原告支付的首期购房款150000元，并明确了第三项诉讼请求中“交易手续费”为税费。
被告陈卫辩称，一、2013年6月15日被告的妻子通过银行转帐的方式把34000元给原告的丈夫及代理人，其次，《解除买卖合同协议》后被告已经在2013年7月31日通过银行转帐方式向原告支付43108元。我方提交的证据第8页有两笔费用，其中一笔是被告向广州市富盈投资顾问有限公司支付，另外由于需要垫资赎契，故于2013年5月22日向广州市富盈投资顾问有限公司支付了12250元。由于2013年5月22日签订的《房屋买卖合同协议》时只是发生了12250元垫资费用，故只是约定向原告退费11000元。由于原告拖延了退税时间，我方需向广州市富盈投资顾问有限公司多支付了一个月手续费19800元，故在税费中予以扣除该费用。二、由于原告不符合广州市住房限购政策无法办理交易过户手续，责任在于原告，原告应承担相应责任。三、由于原告违约行为给被告造成经济损失，影响被告的生活质量，《解除买卖合同协议》上扣除11000元有所依据；四、原、被告双方签订的《解除买卖合同协议》合法有效，原告请求被告返还违约金及交易手续费缺乏依据。我方确认税务机关已经向我方退还54108元的交易手续费。根据协议书的内容，我方有义务把交易税费54108元退还给原告，实际上，我方已经向原告退还了43108元的税费。2013年6月12日左右，赵某致电我方称可以相约协商此事，6月15日，双方到中介公司会议室内协商退款及如何解除合同等的事宜，后三方达成一致意见并签订了《解除房屋买卖协议书》，并向原告退还了3.4万元的房款。对于11000元的税费问题，我方为何不予退还，由于原告的过错我方在垫资公司多支付了19000多元的费用，故在税费中11000元予以扣除，多出部分我方已经自行承担了。
为证明其主张，原告陈继梅提供了以下证据：证据1、《房屋买卖合同》（NO：0098651），证实原告与被告陈卫房屋买卖的事实。证据2、房屋所有权证（粤房地权证穗字第××号），证实原告与被告陈卫房屋买卖的事实。证据3、2013年8月7日授权委托书，证实原告委托其丈夫与被告陈卫签订合同。证据4、2013年3月15日、2013年3月28日收款收据，证实被告收取原告购房款10000元。证据5、银行取款回单、催促函、文书受理回执、广州市房地产转移登记申请书、家庭情况成员申报表，证明原告在房地产交易中心办理过户手续时支付现金50000元给被告陈卫。证据6、《解除买卖合同协议》，证实被告陈卫共收取了原告116000元。证据7、完税凭证，证实原告按国家规定缴纳税款。证据8、涉税文书受理回执，证实被告陈卫代原告办理了退税。证据9、手机短信，证实与被告陈卫对退税问题交涉。
被告陈卫对上述对于我方质证意见如下：对于证据1-9真实性予以确认。对于银行取款回单关联性不予确认，但是确认我方收到50000元；对于催促函不予确认，我方没有收到该催促函；对于文书受理函件不清楚；对于广州市房地产转移登记申请书、家庭情况申报表为原告自行填写，我方不清楚；对于证据6真实性、合法性、关联性予以确认；对于证据7是原告自行办理的事务，我方不予以确认；对于证据8真实性、合法性、关联性予以确认；对于证据9真实性、合法性、关联性予以确认。
为证明其主张，被告陈卫提供了以下证据：证据1、广州市人民政府办公厅《关于贯彻国务院办公厅进一步做好房地产市场调控工作问题的通知的实施意见》，证明广州市自2011年2月23日起实行住房限购政策；证据2、《委托合同》、《借款合同》、借款收据、银行卡和身份证复印件、收件收据、收据二张、（2013）粤广南方第052307号公证书，证明陈卫通过广州市富银投资顾问有限公司及其代表叶某借款垫资办理涂销银行按揭贷款抵押登记手续，支出手续费共计32100元；证据3、《结清证明》、《特别签订条款》、《个人明细帐表》，证明陈卫出售房屋前，该房屋在中国建设银行股份有限公司广州番禺支行办有按揭贷款，其中商业兴贷款9万元，贷款利率在基准利率水平上下调12%，即月利率为千分之4.69333，公积金贷款50万元，贷款月利率为千分之3.58333，贷款期限15年，陈卫每月还款金额3800余元；证据4、《个人借款／担保合同》，证明陈卫向中国工商银行股份有限公司广州番禺支行申请贷款60万元，贷款利率在基准利率上浮10%，即月利率为千分之6.00417，贷款期限为10年。当庭提交补充证据：证据1、陈卫与周某的结婚证原件，证实陈卫与周某是夫妻关系。2、中国工商银行活期历史明细清单原件，证实周某于2013年6月15日通过工商银行ATM转帐（帐号：62×××23）34000元到陈继梅的丈夫及代理人赵某的62×××23帐号。3、交易明细原件，证实陈卫于2013年7月31日在同个建设银行ATM转帐43108元到陈继梅的62×××76帐号。证据4限购政策文件打印件及证人陈某证人证言。
对于上述证据，原告陈继梅质证认为，对于证据1真实性、合法性、关联性无异议；对于证据2-4真实性不发表意见，但是根据合同相关约定，赎契是被告的义务，与本案无关。对于补充证据1真实性、合法性、关联性无异议。对于补充证据2真实性无异议，合法性、关联性有异议，对于2013年6月15日通过工商银行ATM转帐（帐号：62×××23）34000元予以确认。但是根据《房屋买卖合同》第10条约定，“卖方办理交易手续时必须办理赎契手续”，故该证据与本案没有关联性。对于补充证据3真实性、合法性、关联性无异议，对于2013年7月31日由陈卫向陈继梅在中国建设银行番禺钟村支行转帐（帐号：62×××76）的款项予以确认，该证据与本案没有关联性。对于补充证据4真实性、合法性、关联性无异议，原告不是广州市户口，但是在广州市工作并购买社保，由于原告在广州市房产交易中心交易时，原告发现缴纳社保情况为有一个月显示公司推迟缴纳社保，故根据限购政策，国土局不予办理房屋过户手续。
经审理查明，陈继梅与赵某是夫妻关系，陈卫与周某是夫妻关系。位于广州市番禺区石壁街碧桂园东苑环翠路18座T02房屋权属人登记为陈卫，房产证号为：粤房地权证穗字第××号，建筑面积为127.5平方米。该房屋因被告在个人住房贷款时设定了抵押，抵押权人为中国建设银行广州番禺支行。
2013年3月15日被告陈卫（合同中称卖方）与原告陈继梅的委托代理人赵某（合同中称买方）以及广东中原地产代理有限公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定卖方将位于广州市番禺区石壁街碧桂园东苑环翠路18座T02房卖给原告。合同第四条约定物业成交价为1050000元。合同第六条约定本次交易买卖双方税费由买方承担。合同第十二条约定，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金，且买方需向卖方赔偿咨询及中介服务费。买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。合同第二十条约定，本次交易由卖方申请赎契。该合同附件第4条对付款方式作出以下约定：（1）签订合同时支付定金20000元；（2）本合同签订后五日内交付部分楼款100000元（包定金）；（3）部分楼款220000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收件证件收据时支付。银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后120天内完成。（4）人民币730000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，卖方应全力协助买方办理手续，包括提供资料、签署有关文件。
上述合同签订后，原告陈继梅的代理人赵某于2013年3月15日向陈卫的支付定金20000元，2013年3月28日原告陈继梅向陈卫支付楼款80000元。
2013年5月22日陈卫通过广州市富银投资顾问有限公司向叶达生借款450000元用于办理涉案房屋垫资涂销银行按揭贷款抵押登记手续，广州市富银投资顾问有限公司在2013年5月22日收取了手续费12250元，及在2013年8月15日收取了手续费19850元。
2013年6月7日中国建设银行股份有限公司广州番禺支行出具了一份《结算证明》，证明陈卫于2013年5月24日结清了涉案房屋的个人住房贷款。
2013年6月9日原告在房地产交易中心办理过户手续时支付现金50000元给被告陈卫。同日陈继梅向广州市番禺区地方税务局申报契税纳税，并缴纳契税金额12297.65元。因原告在广州市房产交易中心交易时，不符合广州市住房限购政策，番禺区国土局不予办理涉案房屋过户手续。
2013年6月15日原、被告签订了一份《解除买卖合同协议》，内容为：由于买家陈继梅因购买资格不能达到房屋买卖交易过户条件，存在违约过错，根据房屋买卖合同第十二条，买方应承担违约责任。经过双方协商，买方赔偿违约金105000元，交易手续费11000元，合计116000元。由于前期买方支付卖方首期购房款150000元，经扣除违约款项116000元，剩余款项34000元卖方现场退还买方。另：卖方无条件配合买方完成相关的后续退税工作。同日陈卫的妻子周某通过银行转账方式退款34000元至陈继梅的丈夫赵某的账户。被告确认陈继梅因涉案房屋过户缴纳了税金54108元，该款已由税务部门退税给了陈卫。2013年7月31日陈卫通过银行转账方式退款43108元至陈继梅的账户。原告确认已收取了上述两笔款项。
由于原、被告未能就解除涉案房屋买卖合同协商一致，原告遂诉至本院。
以上事实由原、被告提交的上述证据，当事人陈述及本院的庭审笔录等证据予以证明。
本院认为，原告与被告以及广东中原地产代理有限公司于2013年3月15日签订了《房屋买卖合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告在履行合同过程中，因原告不符合限购政策，不能达到房屋买卖交易过户条件。原、被告在《解除买卖合同协议》中协商认定合同无法履行的原因是原告存在违约过错，原告应承担违约责任。该协议是经原、被告磋商后达成的新的合同，也是双方的真实意思表示，原、被告签署后应发生效力，对双方具有约束力，原、被告都应按照合同约定履行。原、被告双方在《解除买卖合同协议》中约定了合同履行过程中发生的费用按责任进行分担，原告支付了首期购房款150000元给被告，原告应赔偿违约金105000元及被告因房屋买卖支付的交易手续费11000元，被告应将剩余款项34000元退还给原告。被告在当日通过银行转账方式退款34000元给陈继梅，至此，原、被告对《解除买卖合同协议》约定的义务履行完毕。原告现起诉认为其支付违约金105000元是显失公平，要求被告返还。原告作为一般具有完全民事行为能力人，在购买房屋之前应当了解住房限购政策的相关规定，且应核实自己是否具备限购政策规定的购房资格。涉案房屋买卖合同最终因原告不符合限购政策的规定无法继续履行，原告对此存在过错。原告在签订《解除买卖合同协议》时自愿承担违约责任，符合《房屋买卖合同》中的约定及原告的真实意思表示，因此，对原告的该项主张，本院不予支持。《解除买卖合同协议》中约定被告应配合原告完成相关的后续退税工作。陈继梅因涉案房屋过户缴纳了税金54108元，该款已由税务部门退税给了陈卫，陈卫应将该款全额退还给原告。2013年7月31日陈卫通过银行转账方式退款43108元至陈继梅的账户，还剩11000元被告未退还给原告。被告认为由于原告的过错致使其向垫资公司多支付了19000多元的费用，故在税费中11000元予以扣除。经被告提供的证据显示，被告所陈述的款项是指广州市富银投资顾问有限公司于2013年8月15日收取的手续费19850元，该时间距原、被告签订《解除买卖合同协议》的时间（2013年6月15日）已过两个月，是合同解除后发生的费用，如被告认为该费用是因买卖合同造成的必然损失，被告也应在其知道或应当知道情形下，在解除合同时一并提出与原告协商，而不是在签订解除协议后扣留原告应退得的款项。原、被告签订《解除买卖合同协议》，意为原、被告就涉案房屋买卖合同中发生的所有费用一揽子解决，况且，被告已收取了原告支付的违约金105000元，该款项也可足以涵盖被告的损失。因此，对于被告的抗辩意见，本院不予采纳，被告应返还税费11000元给原告。对于原告的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人广东中原地产代理有限公司经本院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈卫应于本判决发生法律效力之日起十日内退还税费款11000元给原告陈继梅；
二、驳回陈继梅的其余诉讼请求；
如被告未按本判决指定的期间支付上述款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3620元、由被告陈卫承担75元，由原告陈继梅承担3545元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。
审 判 长 曾 强
人民陪审员 朱杏梅
人民陪审员 李丽娥
二〇一四年八月十八日
书 记 员 马敏婷