江苏省金坛市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）坛民初字第1517号
原告王静华。
委托代理人许金海，江苏剑群律师事务所律师。
被告盛南军。
委托代理人黄一武，江苏金天虹律师事务所律师。
被告王华。
被告刘珍娣。
被告王华、刘珍娣的委托代理人周惠忠，江苏天目湖律师事务所律师。
第三人王惠平。
第三人蒋凤华。
第三人王惠平、蒋凤华的委托代理人袁辉，江苏天目湖律师事务所律师。
第三人王惠平、蒋凤华的委托代理人王晓峰，江苏天目湖律师事务所律师。
原告王静华诉被告盛南军、王华、刘珍娣、第三人王惠平、蒋凤华确认合同无效纠纷一案，本院于2013年7月9日受理后，依法由审判员钱蓉独任审判，于2013年9月17日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，于2013年12月10日再次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告王静华的委托代理人许金海、被告盛南军的委托代理人黄一武、被告王华及刘珍娣的委托代理人周惠忠、第三人王惠平、王惠平及蒋凤华的委托代理人袁辉到庭参加诉讼。第二次庭审，原告王静华的委托代理人许金海、被告盛南军的委托代理人黄一武、被告王华及刘珍娣的委托代理人周惠忠、第三人王惠平及王惠平、蒋凤华的委托代理人王晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王静华诉称，原告与被告盛南军系夫妻关系，于1995年5月18日登记结婚。2009年4月，原告与盛南军在金坛市圣东福地花苑以自建方式购买30-2号别墅。2013年1月16日，因第三人王惠平就该别墅以排除妨害向盛南军主张权利，后王惠平撤诉，原告方得知盛南军竟然背着原告于2011年将上述别墅出售给了被告王华和刘珍娣。后王华、刘珍娣将别墅转卖给了第三人王惠平、蒋凤华。该房屋是原告与盛南军在婚姻关系存续期间出资添置的重大资产，为夫妻共同财产，系双方共同共有。盛南军隐瞒原告擅自将该别墅转让给他人，该擅自处分行为严重侵害了原告的合法权益。盛南军与王华、刘珍娣之间的买卖行为无效，王华、刘珍娣与第三人的转卖行为也属无效。现起诉要求认定被告盛南军与被告王华、刘珍娣之间关于金坛市圣东福地花苑30-2号别墅的房屋买卖行为无效，判令第三人王惠平、蒋凤华向被告王华、刘珍娣返还圣东福地30-2号别墅、被告王华、刘珍娣向原告返还圣东福地30-2号别墅。
被告盛南军辩称，原告起诉基本属实。2009年4月，盛南军与王静华决定一起投资以自建的方式购买圣东福地花苑的别墅，从2009年至2011年共计向金坛市城兴置业有限公司（以下简称城兴公司）缴纳了前期的配套费、土地费、桩基工程款，合计92万元。2011年7月王华想买金坛房地产公司在河滨开发的别墅，盛南军帮其联系购房事宜，打听价格后，王华想买盛南军的圣东福地别墅，盛南军没有征得原告的同意就决定将房子卖给王华，后商谈房价为480万元，条件是只允许王华自己居住，不允许再转让，否则盛南军要原价收回。后王华分三次付给盛南军480万元。期间王华因资金紧缺，向盛南军借款400万元，借款到期后王华未还款。2012年9月，王华、刘珍娣带着王惠平找到盛南军，说要向王惠平借款750万元，用别墅给王惠平，等钱还了后再退给王华，要征询盛南军的同意，盛南军表示不同意，之后就发生了后期的诉讼，直到2013年1月王惠平起诉盛南军排除妨碍案件时，原告得知房屋转让后夫妻发生争吵。王华、刘珍娣未按照与盛南军之间不能转让的约定，将别墅转让给了王惠平，盛南军坚持要求原价收回别墅。
被告王华、刘珍娣辩称，原告的起诉没有相关事实依据，应予以驳回。被告与盛南军之间别墅的买卖是事实，但双方没有约定如王华、刘珍娣取得房屋后转让，盛南军可以收回这个条件。盛南军在房屋买卖期间，原告也是明知的，王华欠盛南军的钱与本案无关。
第三人王惠平辩称，盛南军将自有的涉案房屋出卖给王华、刘珍娣所有，原告对于其丈夫盛南军出卖涉案房屋的行为和过程是明知的。王华买下涉案房屋后，即由刘珍娣对房屋进行了内外装潢装修，支出装修费用200多万元，历时达5-6个月之久。后因王华向王惠平借款1450万元未能归还，经王华、刘珍娣与王惠平协商，双方在2012年9月27日签订房屋买卖协议1份，将涉案房屋以750万元价格转让给第三人所有（其中房款为500万元，装修折价为250万元），双方在交易当天即对房屋进行了交接，王惠平持有了该房屋的钥匙，同时对房屋继续进行装修装潢。王惠平对涉案房屋系合法购买所得，支付了合理的对价且已经实际占有，对该房屋享有物权。综上，原告对盛南军将房屋出售给王华、刘珍娣是明知的，盛南军与王华、刘珍娣之间的房屋买卖合同依法成立。王华、刘珍娣与王惠平之间的房屋买卖协议是合法有效的，王惠平对房屋是合法购买，支付了合理的对价并已经实际占有，属于法律上的善意取得第三人。请求法院依法驳回原告对王惠平的诉讼请求。
第三人蒋凤华辩称，涉案房屋是王惠平合法购房，属于王惠平与蒋凤华合法的夫妻共同财产。对于原告的诉讼理由及具体的房屋几次买卖情况不清楚。请求法院依法查明事实，驳回原告对蒋凤华的诉讼请求。
经审理查明，2007年2月10日，城兴公司与金坛市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，受让宗地位于金坛市金城镇华阳路西侧，宗地规划面积为83725平方米，土地出让金为3000万元。同年6月6日，城兴公司缴纳了土地出让金3000万元。同年8月15日，城兴公司办理了上述土地的国有土地使用权证。2008年9月27日，金坛市规划局向城兴公司颁发建设用地规划许可证，用地项目名称为拟建商业、住宅楼，用地位置为华阳路西、下塘河北侧。2010年10月27日，金坛市规划局向城兴公司颁发建设工程规划许可证，建设项目名称为26#-32#双联别墅地上部分。2010年11月1日，城兴公司领取了圣东福地花园双联别墅26-32号楼的建筑工程施工许可证，载明建设单位为城兴公司，施工单位为江苏圣通建筑工程有限公司。此后，城兴公司与被告盛南军口头约定，该公司将圣东福地花园30-2号别墅地块土地以85万元的价格转让给盛南军，由盛南军自建别墅，建成后城兴公司协助盛南军办理房屋的所有权证及土地使用权证。盛南军分别于2009年4月15日、2010年3月15日向城兴公司缴纳了50万元、7万元。2010年6月1日，城兴公司圣东分公司向盛南军送达通知1份，内容为：您在本分公司圣东.福地花苑小区预定的别墅30#楼西室，现别墅区已具备开工条件。截止2010年5月31日，您已缴款57万元，尚欠前期配套、土地及桩基工程款计35万元，请您务必于2010年6月15日前缴清欠款，并与我公司签订建房（购房）补充协议。2010年6月11日，盛南军向城兴公司缴纳了35万元。后盛南军自行联系施工队并出资进行了房屋建设。2011年7月，盛南军未经其妻子即原告王静华同意，与王华、刘珍娣夫妇口头约定盛南军将圣东福地花苑30-2号别墅以480万的价格出卖给王华、刘珍娣，王华分别于2011年7月12日、11月22日、2012年5月30日向盛南军给付房款280万元、100万元、100万元。王华、刘珍娣购买房屋后对房屋进行了装修。2012年9月27日，王华、刘珍娣与王惠平签订房屋买卖协议，约定将上述房屋出卖给王惠平，房款为500万元、装修折价款为250万元，合计人民币750万元等。当日，王华出具收条1份，内容为：“今收到王惠平现金人民币柒佰伍拾万元正（7500000），归还原1450000借款(壹仟肆佰伍拾万元)其中的柒佰伍拾万元正”，王华、刘珍娣与王惠平签订房屋交接单1份，内容为：兹有王华、刘珍娣于今日将购买盛南军的（城兴公司出售给盛南军）房屋一套，坐落在金坛市圣东福地30幢-2号别墅，建筑面积约500多平方米，移交给买受人王惠平所有，该房屋钥匙已经交接。双方之后就该房屋没有任何经济纠葛。此后该房屋由王惠平、蒋凤华居住使用。原告于2013年7月9日诉至本院。
另查明，原告王静华与被告盛南军于1995年5月18日登记结婚，第三人王惠平与蒋凤华于2002年6月14日登记结婚。圣东福地花苑30-2号别墅至今未竣工验收，未办理房屋所有权证。
上述事实，有当事人陈述、书证等证据在卷佐证。
本院认为，在城市及镇规划区内进行建筑物等工程建设的，建设单位或个人应当向政府有关职能部门办理相关审批手续并取得相关许可证件，现因盛南军未办理相关审批手续并取得相关许可证件即与城兴公司约定受让圣东福地花苑30-2号别墅地块土地并自行建造别墅，该约定已违反相关法律的规定，属无效合同。此后盛南军未经王静华同意将自建的圣东福地花苑30-2号别墅出卖给王华、刘珍娣，刘珍娣又将该房屋出卖给王惠平，盛南军与王华、刘珍娣及王华、刘珍娣与王惠平之间的房屋买卖合同建立在违法建设房地产基础上，均应认定为无效合同。根据我国《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。王华、刘珍娣应向王静华、盛南军返还该房屋。该房屋现由第三人王惠平、蒋凤华居住使用，其应向被告王华、刘珍娣返还房屋。被告王华、刘珍娣辩称王静华对于盛南军出卖房屋是知情的，其申请证人吴某到庭作证，吴某陈述其于2012年5月为王华、刘珍娣装修圣东福地花苑30-2号别墅时，盛南军夫妻到现场并与王华夫妻交谈，其作证时又陈述就在此次与盛南军妻子相识，是从谈话中判断的，但其又陈述对于谈话内容不清楚，故证人证言无法让人产生内心确信，不具证明力，被告王华、刘珍娣未提交其余证据佐证，本院对其该辩称不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告盛南军与被告王华、刘珍娣之间关于金坛市圣东福地花苑30-2号别墅的房屋买卖合同无效。
二、第三人王惠平、蒋凤华于本判决生效之日起15日内向被告王华、刘珍娣返还金坛市圣东福地花苑30-2号别墅。
三、被告王华、刘珍娣于本判决生效之日起30日内向原告王静华、被告盛南军返还金坛市圣东福地花苑30-2号别墅。
案件受理费人民币160元，由被告王华、刘珍娣负担80元、第三人王惠平、蒋凤华负担80元（诉讼费已由原告预交本院，被告、第三人应负担的部分于本判决生效之日起15日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本5份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件诉讼费用人民币160元（户名：江苏省常州市中级人民法院，账号：80×××63，开户银行：江苏银行常州分行营业部，用途：诉讼费，并注明案号）。
审 判 长 钱 蓉
代理审判员 高妍彦
人民陪审员 刘书明
二〇一四年一月七日
书 记 员 韩宇娇