烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）福清民初字第197号
原告：盛长炎，男。
委托代理人：鹿理芹，女，系原告之妻。
委托代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所律师。
被告：鹿丙友，男。
被告：鹿成辉，男。
二被告共同委托代理人：姜绍强，烟台福山博海法律服务所法律工作者。
被告：盛如珂，男。
委托代理人：潘维平，女，系被告盛如珂之妻。
原告盛长炎诉被告鹿丙友、鹿成辉、盛如珂确认房屋买卖合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李强担任审判长，与人民陪审员姜佳谟、由玉发组成合议庭公开开庭进行了审理。原告盛长炎及委托代理人鹿理芹、汤日剑到庭，被告鹿丙友、鹿成辉及共同委托代理人姜绍强、被告盛如珂及委托代理人潘维平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛长炎诉称：位于福山区东厅街道盛家居民委员会的福房产证字第630104**号房屋系原告所有。2006年前后，原告之父第三被告盛如珂在原告不知情的状况下将该房屋卖给第一被告鹿丙友，鹿丙友将该房屋交给其子第二被告鹿成辉居住至今。原告知悉此事后要求第一、第二被告退还房屋遭拒。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，第三被告作为无处分权人处分原告房屋，原告并未追认、第三被告事后也未取得处分权，第一被告与第三被告之间的买卖合同应属无效，为此原告具状诉至法院，请求依法判令：一、判决第一被告与第三被告签订的福房产证字第630104**号房屋买卖协议无效。二、判决第二被告立即从原告所有的福房产证字第630104**号房屋中腾迁，将该房屋归还原告。三、诉讼费用由三被告共同承担。
被告鹿丙友辩称：一、原、被告之间的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，是合法有效的，应该依法受到法律保护。二、原告陈述的与客观事实不符，原告对第一被告和第三被告之间签订的房屋买卖协议是知情的，事前知情，事后得到了其确认。三、原告事后收受第三被告转付的房款，说明原告对房屋买卖的事实是知情的，是对第一被告与第三被告签订买卖协议事后的确认。四、房屋买卖协议签订后，原告将房产证与土地证交付第一被告，即说明原告对房屋买卖的相关情况是知情的，请求法院驳回原告的诉请。
被告鹿成辉答辩意见同被告鹿炳友。
被告盛如珂辩称：当时鹿丙友要买房，就和孙树禄找到了我的妻子潘维平询问是否有房要卖，潘维平就说我儿子有套房，说问问他，当时我儿子的答复是你看着办，后来我就把房子卖给了第一被告，卖房时有孙树禄、张增福、鹿丙江、夏文忠在场，书写了买房协议，当时第一被告并未给我现金而是给了一份存单，我于2004年2月16日将该存单取出，给了我儿子和媳妇。
经审理查明，原告盛长炎与被告盛如珂系父子关系，与被告盛如珂的委托代理人潘维平系母子关系，与被告鹿丙友、被告鹿成辉系邻居关系。被告鹿丙友、被告鹿成辉系父子关系，涉案房产现由被告鹿成辉占有使用。2003年12月29日，被告盛如珂在夏文忠、孙树禄、鹿丙江（已去世）、张增福（执笔）的见证下，与被告鹿丙友签订卖房契约一份，载明：立卖房契人盛如珂今将自有的住房一座，计有北屋四间、西平台三间，院墙门楼齐全，四至按上级的地址为界，卖给鹿丙友名下所有，经中间人协商双方同意言明，房价为人民币五千元整，同时将现款当面付清，空口无凭，特立此契为证。夏文忠、孙树禄、鹿丙江（已去世）、张增福在见证人姓名上摁手印，被告盛如珂在卖房契人姓名处摁手印。上述涉案房产登记在原告盛长炎名下，位于原烟台市福山区高疃镇（现东厅街道办事处）盛家村村中，房产证号为：NO.630164**，土地证号为：福集建（91）字第402**号。签订上述协议后，被告盛如珂将涉案房屋的产权证书交付给被告鹿丙友，被告鹿丙友将房款交清,后被告盛如珂于2004年2月16日将被告鹿丙友给付的存单取出，将18，000元现金交付原告夫妇。原告盛长炎对收到该笔款项无异议，但认为是在2007年或2008年下半年收到的。
关于上述房屋买卖契约签订过程，被告鹿丙友主张，被告盛如珂出卖涉案房屋系受原告盛长炎委托，当时原告盛长炎欲出售的价格为2.2万元，在当时的盛家村是人人皆知的。为证实主张成立，被告鹿丙友申请证人孙树禄出庭作证。证人孙树禄称：原告盛长炎卖房的事实村里的人基本都知道，而且他还以2.2万元的价格卖村里的于崇学，只是没有成交。我的亲哥孙树福也想买，当时原告盛长炎卖房的价格是2万元，我哥想以1.9万元的价格成交，最后因嫌贵没有成交。被告鹿丙友因他儿子要结婚买房，因我与被告盛如珂是邻居，就想让我从中撮合。最后被告盛如珂的妻子潘维平答复要1.8万元，我就答复了被告鹿丙友，被告鹿丙友同意了。因为被告盛如珂和妻子在写文书的头天看日历，第二天要赶东厅集，就把写文书的日子定下来了。当时文书由张增福执笔，被告盛如珂、村书记夏文忠，还有我、鹿丙江（已去世）在场，在鹿丙友家写的文书，并于饭前交付了房产证、土地证。当时如何交付的款项记不清了，当场已经清了。当时签订文书的时候，被告盛如珂的妻子并不在场，我们也没人发现房屋真正的产权人是原告盛长炎，后我们想叫原告盛长炎来签文书，但是被告盛如珂说他代理，原告盛长炎已经委托他了。对于该证人证言，原告盛长炎有异议，认为：证人陈述全村都知道要卖房，而我们作为房主却不知道，且原告盛长炎的母亲也没有打电话跟我说，我们夫妻从未想过要卖房。证人的陈述与被告盛如珂的答辩相矛盾，证人陈述的是被告盛如珂当场同意了卖房，但是被告盛如珂在答辩的时候称孙树禄去找其妻子潘维平问原告房子卖不卖，她当时回答的是要问儿子即原告盛长炎的意见，原告盛长炎说看着办后才告诉孙树禄要卖房的。被告鹿丙友、鹿成辉、盛如珂对证人陈述无异议。
关于原告盛长炎夫妇收取被告盛如珂交付的18,000元款项的时间，原告盛长炎陈述大概在2007年、2008年下半年的时候收到了该笔款项，当时被告盛如珂告知其该笔款项系被告鹿丙友承租涉案房屋的租金，所以原告夫妇才收取了该款项。被告盛如珂陈述是2004年2月16日当天在东厅道边交付的该笔款项，交付时已明确告知原告夫妇该款项系被告鹿丙友购买涉案房屋的购房款，原告盛长炎并未表示反对，而且当时农村也没有租房一说，原告盛长炎的陈述不成立。
针对涉案房产的出售经过本院依职权进行了调查，案外人于崇学称：关于本案诉争的房产我曾经有意向购买过，后来听说有一家谈了一万八，我觉得价格太高就没有买成。当时只是听村里的人说，具体是谁记不清了。当时买房子的时候没有和盛长炎谈，也没和他父亲谈，只是和中间人谈的，中间人是谁忘了。一万八的价格我觉得高了，合理的价格我也不清楚，也没听说当时村里有对外租房的。案外人孙树福称：关于本案诉争房产我当时想买过，但是没买成，原因是价格太高了没买成。当时潘维平（原告之母）说他儿子说非2万不卖。如果能降到一万八、九，我就买了。当时是听一个叫孙树森的人说盛长炎要卖房，因为之前于崇学买过，没有谈成，孙树森和他是邻居，知道盛长炎要卖房，就和我说了。我就直接去找盛长炎的父母，因为盛长炎不在村里住，当时是盛长炎的母亲在家，她说她儿子说非两万不卖，我看她不省就再没谈成。当时我们村没听说有租房的，有借房住的，但是不用给钱，因为但凡借房都是关系好的。原告盛长炎对于崇学、孙树福的陈述有异议，认为：一、我方不知道对于上述二人的笔录的依据是什么，是何方申请，如果没有申请，我方认为法院无依据对于崇学进行调查；二、关于内容，于崇学笔录与本案无任何关系，于崇学未谈及任何与本案有关的事情，对于当时村内的房屋价格，仅仅是其个人认为，没有证据效力；另，孙树福与于崇学所说是矛盾的，于崇学明确说其没有和被告盛如珂、原告盛长炎接触，只是说忘记和哪个中间人说的，因此我方认为孙树福是以讹传讹，原告盛长炎从未表示要卖房子。被告鹿丙友、鹿成辉、盛如珂对二人的陈述无异议。
上述事实有房产证、土地使用证、证人证言、调查笔录及当事人陈述等在案证明。
本院认为，本案中，被告盛如珂与被告鹿丙友签订的房屋买卖契约出售了原告盛长炎所有的位于烟台市福山区高疃镇（现东厅街道办事处）盛家村村中房产（房产证号NO.630164**，土地证号福集建【91】字第402**号）一处，被告盛如珂出售该涉案房产系无权代理行为。本案的焦点问题是原告盛长炎夫妇对此事事前、事后是否知情，收取被告盛如珂交付的18,000元是否构成对该无权处分行为的追认。原告盛长炎称其收取的该款项系被告鹿丙友承租房屋的租金，但被告盛如珂陈述交付原告夫妇该笔款项时已明确告知原告夫妇是卖房款，结合本院对案外人孙树福、于崇学所作的调查笔录，当时涉案房产的市场价格在20,000元左右，根据当时农村生活习惯，盛家村内并无有价出租房屋的情况，而且该18,000元如果认定为租金，按照当时农村房屋出租的市场价格，租赁期间会远远超过二十年，明显不符合常理，且作为原告的母亲潘维平（被告盛如珂的委托代理人）当庭陈述卖房当时打电话给原告盛长炎了，原告盛长炎并没有明确表示反对，让潘维平看着办，因此可以认定原告收取该笔款项时已经知悉其性质是购房款而非租金，故原告盛长炎予以接收、没有反对构成对被告盛如珂无权处分行为的追认。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，经过被代理人的追认，由被代理人承担民事责任。被告鹿丙友基于原告盛长炎与被告盛如珂特殊的身份关系相信被告盛如珂是受原告盛长炎委托出卖涉案房屋，又支付了合理的对价，故被告盛如珂的代理行为有效，原告盛长炎要求判令被告盛如珂与被告鹿丙友签订的福房产证字第630104**号房屋买卖协议无效，于法无据，本院不予支持。因该房屋买卖合同自始有效，被告鹿成辉占有、使用该房产并未侵害原告盛长炎的合法权益，故原告盛长炎要求判令被告鹿成辉腾迁并归还房屋，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告盛长炎的全部诉讼请求。
案件受理费1,150元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 李 强
人民陪审员 姜佳谟
人民陪审员 由玉发
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 刘萍萍