上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终904号
上诉人（原审被告）上海悦昌置业有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区XX大道XX幢XX号。法定代表人蒋元昌，董事长。委托代理人姚尚宏，上海市君和律师事务所律师。委托代理人谢孟林，上海市君和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）何小梅，汉族，住安徽省巢湖市无为县XX镇XX房XX村XX号。委托代理人安洪彬（系何小梅妹夫），XX年XX月XX日生，汉族，住安徽省芜湖市无为县XX镇XX村XX村XX号。上诉人上海悦昌置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第4488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人上海悦昌置业有限公司之委托代理人谢孟林，被上诉人何小梅之委托代理人安洪彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年12月17日，何小梅（乙方）与上海悦昌置业有限公司（甲方，以下简称悦昌公司）签订《上海市商品房预售合同》，合同约定，乙方购买甲方坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX苑XX号XX层XX室。建筑面积为90.33平方米，总房价款为人民币684,069元。合同约定，甲方于2015年5月31日前将房屋交付给乙方。如未在上述约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.50计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当在甲方书面通知乙方办理交房手续的最后期限日之前书面向甲方提出，否则视为放弃该项权利，合同继续履行。合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退回乙方，并承担赔偿责任。赔偿金额为总房款的3.00%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。嗣后，2013年12月23日，悦昌公司开具了208,069元购房款发票，476,000元以贷款方式支付。届合同约定交付期限，悦昌公司未按约将房屋交付何小梅，至原审法庭辩论结束前，悦昌公司仍未交付房屋。2014年7月至2015年10月间，何小梅共支付中国光大银行上海闵行支行贷款利息（不含罚息）38,576.71元。何小梅遂诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的《商品房预售合同》；2、悦昌公司返还何小梅全部房款684,069元；3、悦昌公司支付赔偿金20,522.07元；4、悦昌公司支付何小梅未按期交房违约金，以684,069元为本金自2013年12月23日起至实际返还日止，按日万分之零点五计算；5、悦昌公司支付何小梅贷款利息损失（以贷款银行实际出具金额为准）。原审中，何小梅增加诉讼请求：请求判令悦昌公司支付首付款利息损失，自付款之日起按存款利率计算；支付租金损失自2015年5月30日起至返还之日止，按每月2,000元计算。后何小梅又放弃关于租金损失的诉讼请求。原审认为，何小梅与悦昌公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。悦昌公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，悦昌公司应当在2015年5月31日前向何小梅交付房屋，逾期超过60天，何小梅有权单方面解除合同。现悦昌公司逾期交房已超过60天，至今亦未能履行交房义务，显已违约，何小梅据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案争议焦点在于何小梅主张的逾期交付违约金、解除合同违约金及实际损失能否一并得以支持。第一，关于逾期交房违约金，何小梅主张逾期交房违约金的前提是合同继续履行。若选择解除合同，违约方应承担的是解除合同的赔偿金，现何小梅主张解除合同并要求悦昌公司承担解除合同赔偿金的情况下，同时承担逾期交付违约金于法无据，故对此不予支持。第二，关于何小梅的实际损失与解除合同违约金。合同所约定解除合同违约金，主要为填补守约方损失，以补偿性为基础，兼具惩罚性。现解除合同违约金低于何小梅实际损失，故依法应予调整，但何小梅实际损失中不包括因其自身逾期还款等所扩大产生罚息等损失。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，于2015年11月23日作出判决：一、解除何小梅与上海悦昌置业有限公司于2013年12月17日签订的《上海市商品房预售合同》；二、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内返还何小梅购房款人民币684,069元；三、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内支付何小梅利息损失（以本金人民币208,069元，自2013年12月23日始至判决生效之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；四、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内偿付何小梅贷款利息损失（自2014年7月始至归还全部贷款当月止，以贷款银行出具的全部利息明细清单为准）；五、驳回何小梅其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,026元，减半收取计人民币5,513元，由上海悦昌置业有限公司负担。原审法院判决后，上诉人悦昌公司不服，向本院提起上诉称：上诉人迟延交房系因为自身重组带来的情势变更所致，而被上诉人亦未提供证据证明迟延交房给其造成了损失，且损失金额超过了合同约定的违约金。此外，原审法院判决上诉人将包括按揭贷款在内的全部房款退还给被上诉人，如若被上诉人拒绝配合注销预购房屋抵押登记，则上诉人无法再次销售系争房屋。综上，请求二审法院依法改判追加系争房屋的抵押权人作为第三人参加诉讼，并按照合同约定计算违约金。被上诉人何小梅辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，被上诉人明确表示收到上诉人返还的房款后，在执行阶段配合上诉人注销系争房屋的抵押登记和预购登记。本院认为，关于是否追加系争房屋的抵押权人作为第三人以注销系争房屋抵押登记和预购登记的问题。原审法院已明确，上诉人不应支付被上诉人自身逾期还款等所扩大产生的罚息等损失，从而对被上诉人及时偿还贷款已有所制约。同时，被上诉人亦确认收到上诉人退款后在执行阶段配合上诉人注销设定在系争房屋上的预购登记和抵押登记。因此，鉴于上诉人原审中亦未提出该项请求，故上诉人以此为由提起上诉，本院不予采纳。至于原审法院确定的违约金计算标准是否恰当的问题。因上诉人迟延交房，导致被上诉人至今无法入住系争房屋，客观上被上诉人确实存在损失，且被上诉人在未取得系争房屋的情况下，仍需要按照同期银行贷款利率偿还银行贷款，而双方合同约定的违约金计算标准低于被上诉人在此期间偿还贷款的利息损失，故原审法院综合案件的具体情况，酌情对双方约定的违约金计算标准予以适当调整，并无不当。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费659.80元，由上诉人上海悦昌置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 孙 飞
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……