贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔02民终548号上诉人（原审被告）：贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司），住所地：贵州省六盘水市水城县双水新区诚信路与保健路交汇处东南侧水之宛梅苑商住楼120室，统一社会信用代码：915202007411151046。法定代表人：谢黔华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：沈律，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201110454815。被上诉人（原审原告）：范东发，男，1956年4月9日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：彭云，系贵州矩墨律师事务所律师，执业证号：15202201311461897。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司）因与被上诉人范东发商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初3489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人沈律、被上诉人范东发及其委托诉讼代理人彭云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州华飞新都市房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判第一项；由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审法院判决上诉人承担逾期办证违约金105202.34元不符合法律规定，被上诉人提起的诉讼已经超过法律规定的诉讼时效，应当判决驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人主张由上诉人承担违约金的时间是从2012年9月1日至2017年7月31日计算的，按照被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人（即上诉人）提供的资料报产权登记机关备案。上诉人已经在2010年8月11日向产权登记机关办理产权登记备案，未违反该约定。《商品房买卖合同》第十五条还约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，即：每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，上诉人与被上诉人并没有就办理房地产权属证书的时间进行约定，《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。按照该规定，上诉人作为房地产开发企业，不是办理房屋所有权证的直接责任人，只有协助被上诉人（购房人）的义务，双方当事人在《商品房买卖合同》又未约定协助购房人办理房屋所有权证的时间，所以上诉人没有违约行为，不应该承担违约责任。一审判决书以人民网地方领导留言板中贵州省委书记陈敏尔板块回复“……目前，华飞房地产开发有限公司有关负责人承诺，相关资料将于2015年3月5日前完善并报产权登记部门办理房产分户手续……”认定被上诉人的诉讼请求未超过诉讼时效，但该回复并不能证明上诉人作出了承诺，也不能认定被上诉人向上诉人主张过权利，即使有承诺，一审的立案时间是2017年8月3日，被上诉人的诉讼请求也已经超过了法律保护的期限。被上诉人范东发辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回被答辩人的上诉请求。一、被答辩人违法合同约定未办理产权登记，应当按照合同的约定支付违约金。2010年7月8日，答辩人与被答辩人双方签订《商品房买卖合同》一份，约定被答辩人向答辩人出售天粟园1单元2916号商品房一套，其中，第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理：……3、每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，合同继续履行”。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同全面履行自己的义务。答辩人范东发已经按照合同约定向被答辩人支付了购房款，被答辩人于2012年6月30日将房屋交给答辩人。按照合同约定，被答辩人应当于交付使用后365日内即2013年6月30日前办理后产权证。即便是按照被答辩人所诉称仅有协助义务，但规定上也注明要提供必要的证明文件，但被答辩人也未举证证明其提供了必要的证明文件，应当承担举证不利的后果。并且因被答辩人将土地用于抵押，办理了土地他项权，导致不能办理房屋产权证，至今未取得产权证，被告已违反合同约定，应当承担违约责任。二、本案并未超高诉讼时效，答辩人一直在主张自己的权利，且被答辩人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院应不予支持。本案被答辩人于2013年起一直都有到答辩人处去主张自己的权利，要求办理房产证及支付违约金。答辩人于2013年6月23日、2014年7月3日、2015年6月12日、2016年9月19日向被答辩人索要房产证及违约金。并多次在网络上留言反映该情况。另根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。”本案被答辩人在一审时未出庭应诉，一审并未提出诉讼时效的抗辩，视为对自己权利的放弃。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回被答辩人的上诉请求。范东发向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告赔偿原告1794天（被告没有为原告办理房产权属证书）的违约金：126666.45元{353028元总房款×0.0002违约金×1794天（从2012年9月1日-2017年7月31日止）}；2、请求法院判令被告2017年8月1日到8月31日期间为原告办理房产权属证书（房产证）交给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2010年7月8日，被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司）与原告范东发签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告出售天粟园1单元2916号商品房一套，其中，合同的第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理：……3、每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，合同继续履行”。合同签订后，原告向被告总计缴纳购房款353028元。被告于2012年6月30日将房屋交付给原告。原告于2013年6月23日、2014年7月3日、2015年6月12日、2016年9月19日向被告索要房产证及违约金，天粟园临时业主委员会于2014年6月24日、2015年5月27日选出代表与被告洽谈关于逾期办理房产证和房产证违约金相关事宜。原告及其他业主多次在人民网上留言反映办理产权证及违约金问题，并得到回复，其中2014年11月28日，原告等天粟园小区业主在人民网向地方领导留言反映被告没有按约定办理房产证及赔偿相应违约金的问题，2015年2月15日，人民网地方领导留言板中贵州省委书记陈敏尔板块回复：“……目前，华飞房地产开发有限公司有关负责人承诺，相关资料将于2015年3月5日前完善并报产权登记部门办理房产分户手续……”。现原告以被告违反合同约定，应当承担违约责任，并在期限内为原告办理产权证为由，诉至法院。一审法院认为，被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司）与原告范东发签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应当依照合同全面履行自己的义务。原告范东发已经按照合同约定向被告支付了购房款，被告于2012年6月30日将房屋交付给原告。按照合同约定，被告应当于交付使用后365日内即2013年6月30日前办理好产权证。因原告至今未取得产权证，被告已违反合同约定，应当承担违约责任。根据《最高人民法院》第十八条之规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原、被告双方已在合同中约定违约金的计算标准按购房总款的每日万分之二计算，折算为每年7.3%，并未过高，故根据合同约定，被告应承担违约金（从2013年6月30日至2017年7月31日）105202.34元（353028元×0.0002×1490天），原告主张的超出部分，不予支持。对原告要求被告为其在2017年8月1日至2017年8月31日期间为原告办理产权证书的诉请，经向相关部门征询后，现原告主张的房屋目前还未具备办理产权手续的条件，待条件成熟后另行主张，故不予支持。因本案的纠纷系被告违反合同约定所致，案件受理费由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十四条、第一百三十七条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告范东发支付违约金105202.34元；二、驳回原告范东发的其余诉讼请求。案件受理费2834元，因适用简易程序减半收取1417元，由被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担1250元，剩余部分由原告自行负担。二审中，被上诉人范东发向本院提交六盘水市不动产登记中心《关于“天粟园”房屋能否办理房屋所有权登记手续的复函》一份，拟证明上诉人将案涉房屋的土地抵押办理了他项权，导致不能办理房屋产权证的事实。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司质证认为，对该份证据没有异议，但是该份证据的形成时间较早，现在的事实情况已经发生了变化。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司未向本院提交新证据。本院对证据的分析与认定：上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司对被上诉人范东发二审提交证据的真实性不持异议，并认为现在的情况发生了变化，但却并未提供证据对情势变更加以证实，故对该份证据的关联性、合法性，本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本案在二审中的争议焦点是：上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司提出本案已经超过诉讼时效的主张是否成立。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。贵州华飞新都市房地产开发有限公司经本案一审人民法院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，其在本案一审中未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司在本案二审中提出诉讼时效抗辩且也未提交新证据证明对方当事人的请求权已经超过诉讼时效，故对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2404元，由上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马功云审 判 员 瞿继红审 判 员 王秋红二〇一八年八月十三日法官助理 胡金丽书 记 员 向 颖