广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）珠香法民一初字第2240号
原告（反诉被告）：王玮麟，男，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区，公民身份号码：×××9010。
委托代理人：冯业英，广东诚迅达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：珠海源丰房地产有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：孟才，董事长。
委托代理人：宋广智，广东精诚粤衡律师事务所律师。
委托代理人；刘中杨，广东精诚粤衡律师事务所律师。
原告王玮麟诉被告珠海源丰房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月29日立案受理后，珠海源丰房地产有限公司在法定期间内对王玮麟提起反诉，本院予以合并审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王玮麟的委托代理人冯业英和珠海源丰房地产有限公司（以下简称“源丰地产”）的委托代理人宋广智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王玮麟诉称，2010年5月16日，王玮麟与源丰地产签订了《珠海市商品房买卖合同》及附件，合同约定王玮麟购买源丰地产开发的招商花园城（一期）3幢1单元601房（以下称“案涉房屋”），总房价995397元，源丰地产应于2011年5月30日前将验收合格的商品房交付给王玮麟使用，否则源丰地产应自2011年5月31日起至实际交付之日止，按日向王玮麟支付已交房价款万分之五的违约金。王玮麟于2010年4月25日支付购房定金50000元，分别于2010年4月28日、2010年5月8日支付了房款共计945397元，并于2011年6月1日支付了契税及相关费用15024元。但源丰地产至今仍未将通过竣工验收备案的房屋交付给王玮麟使用。源丰地产已严重违约，理应向王玮麟支付违约金。为了维护王玮麟的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、源丰地产向王玮麟支付逾期交房的违约金176185元（以995397元为基数，按每日万分之五的比率，从2011年5月31日起暂计至2012年5月15日止为176185元，实际应计至源丰地产将验收合格的房屋交付给王玮麟止）；二、源丰地产承担本案诉讼费用。
王玮麟为其本诉请求向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同；2、收款收据、商品房预购查询结果；3.招商花园城（一期）入伙温馨提示。
源丰地产辩称，一、关于王玮麟所主张的逾期交楼的违约责任。案涉房屋于2011年4月通过了消防验收，2011年5月20日通过了五方竣工验收（即第一次竣工验收）。房屋交付后发现有部分质量问题，源丰地产及时投入大量资金进行了整改，于2012年3月20日再次组织了五方竣工验收（即第二次验收），并出具了工程竣工验收报告。根据双方《商品房买卖合同》第七条的约定，案涉房屋交付使用的条件是“经分期验收合格”。案涉房屋于2011年5月20日办理竣工验收手续，符合交付使用条件。源丰地产认为，本案合同目的是“房屋的工程质量应当合格、具备使用条件”。根据《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格，方可交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定来看，“竣工验收合格交付使用”应当界定由五大建设主体参与竣工验收并经验收合格即为“验收合格、可交付使用”，验收合格交付使用的条件并不含规划、人防工程，也不需要办理竣工质量备案。2011年5月20日，案涉房屋由建设单位组织监理、施工、勘查、设计单位共同参与验收，竣工验收结论为“同意通过验收，投入使用”，这说明案涉房屋在该日经验收能够投入使用，符合使用的条件，符合合同的目的。至于在房屋交付后发现有部分质量问题，源丰地产及时投入了大量资金进行整改，经整改后，于2012年3月20日组织了第二次竣工验收。由第一次、第二次竣工验收报告内容可以看出，五大建设主体验收结果均为验收合格，可交付使用，二次验收完全相同，说明第一次竣工验收时足以具备居住使用条件，并不影响王玮麟居住使用。二、《商品房买卖合同》中第九条有关逾期交房违约金的约定过高，应依法予以调整。根据相关法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本案中，如存在源丰地产逾期交房的事实，则给王玮麟造成的损失应参考同地段同类房屋的租金。如按合同约定日万分之五标准计算违约金，房屋总价如按100万计算，则源丰地产每月需支付王玮麟违约金为人民币1000000元×5÷10000×30=”15000元。而王玮麟购买的房屋目前的租金水平约2500元／月，合同约定的每月违约金金额为实际月租金标准的6倍，显然远远高于实际损失。如将租金标准折算成年利率的形式，年利率也仅为：3000元／月×”12个月÷1800548元=1.9994％。即使在租金标准折合的年利率上再上浮30％，算出的年利率也仅为1.9994％×（1＋30％）=2.5992％。如按合同双方约定的日万分之五利率计算违约金，则折合成年利率高达18％，相当于前述实际损失1.9994％的9倍，远远超过实际损失的30％。即便按照银行一年期的同期贷款年利率计算实际损失，2011年4月6日至2011年7月6日利率为6.31％，2011年7月7日至2012年6月7日利率为6.56％，2012年6月8日至今利率为6.31％。即便按6.56％计，与按日万分之五利率计算的年利率18％比，该18％利率也是6.56％的近三倍，远远超过了实际损失的30％。综上所述，合同中有关逾期交房违约金远远过高，恳请法院对违约金标准依法予以调整。
源丰地产为其本诉答辩向本院提交以下证据：1.2011.5.20工程竣工验收报告；2.入伙通知书；3.整改维修施工协议及费用票据；4.消防验收合格证；5.人防验收合格证；6.规划验收合格证；7.2012.3.20第二次工程竣工验收报告；8.质检站的竣工验收公示及不列入本次验收范围的房屋清单、质检站工程验收监督情况通告及附件（一）、附件（二），承诺函、关于招商花园城一期工程验收工作的异议及小业主名单；9.2012.5.4竣工验收备案表；10.2012.6.19源丰地产发给王玮麟的函及回执。
源丰地产提起反诉称，源丰地产与王玮麟签订了有关商品房预售的《商品房买卖合同》，约定向王玮麟销售招商花园城（一期）房屋一套。之后，源丰地产向王玮麟发出入伙手续提示，王玮麟从源丰地产处领取到房屋钥匙、资料、入伙礼品等，接收、占有、使用了该房屋。2012年6月份，王玮麟向法院提起诉讼，要求源丰地产支付逾期交付的违约金。王玮麟既然认为源丰地产的商品房存在瑕疵未符合交付条件，就不应当收楼并长期占有、使用。王玮麟提起诉讼后，源丰地产曾向王玮麟发出《关于退回商品房的通知》，要求王玮麟退房，但王玮麟至今未予答复，继续占有、使用案涉房屋。王玮麟一方面认为源丰地产未曾交房，要求源丰地产支付延期交房的违约金，一方面又实际占有、使用房屋，显然有违公平原则，故源丰地产提起反诉，请求判令：王玮麟支付其占有案涉房屋期间源丰地产的损失人民币36083.33元（433天×2500元／30天=36083.33元，从2011年6月1日其暂计至2012年9月10日止，实际应计至王玮麟退房之日止。暂按王玮麟占有期间同地段同类型房屋租金标准人民币2500元／月计算，具体租金标准以委托评估机构的评估结果为准）。
源丰地产为其反诉请求向本院提交以下证据：1.入伙通知书；2.房屋交接确认表；3.钥匙／资料／礼品签收表；4.《退回商品房通知书》及回执。
王玮麟针对源丰地产反诉答辩称，源丰地产交付的房屋不符合合同约定，源丰地产将没有竣工验收的房屋交给王玮麟，该房屋没有使用价值，源丰地产主张房屋占用费是没有依据的。
王玮麟未为其反诉辩称向本院提交证据。
经审理查明，案涉房屋所在招商花园城一期建设工程的建设单位为源丰地产。2010年5月16日，源丰地产为出卖人，王玮麟为买受人签订《商品房买卖合同》，约定王玮麟向源丰地产购买案涉房屋，购房款总金额为人民币995397元。合同第七条“交付期限”约定：出卖人应当在2011年5月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2条条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经分期验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条“交接”第一款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。王玮麟、源丰地产另签订《补充协议》一份作为该《商品房买卖合同》的补充。《补充协议》第四条“买卖合同第七条补充”约定：1、出卖人应在本条约定的交付期限内将经过验收合格、符合买卖合同第十四条约定将商品房交付买受人使用，买受人应积极配合出卖人办理商品房交付手续；2、买卖合同第七条所指的“特殊原因”除第1款的“遭遇不可抗力”外，还应包括非出卖人所能控制的客观原因及重大情势变更（包括但不限于：因政府行为、政策法规变化、异常天气、突发事件等导致工期或验收延误），出卖人应提供相关部门出具的证明文件并据此予以延期。
源丰地产分别于2010年4月25日、4月28日、5月8日开具3份收款收据，分别载明收到王玮麟支付的案涉房屋购房定金50000元、房款（部分）860000元、房款85397元，以上款项共计人民币995397元，双方确认房款已付清。2011年4月29日，招商花园城一期建设工程经珠海市公安消防局消防验收合格。2011年5月20日，源丰地产组织监理、施工、勘查、设计单位就对招商花园城一期1-4栋、9栋住宅楼及5-8栋商住楼及会所上部工程共同出具《工程竣工验收报告》，载明该工程质量验收合格。2011年6月1日，王玮麟领取了案涉房屋的钥匙。2011年6月，招商花园城一期工程开始出现业主的质量投诉。随后，源丰地产对案涉房屋所在楼房进行渗漏维修工程。2011年8月18日，招商花园城工程取得了珠海市人民防空办公室出具的人防工程竣工验收备案核准书。2011年12月31日，案涉工程所在楼房取得了珠海市住房和城乡规划建设局出具的建设工程规划验收合格证。2012年3月20日，源丰地产再次组织监理、施工、勘查、设计单位就案涉房屋所在工程出具了《工程竣工验收报告》，载明该工程质量验收合格。2012年5月4日，招商花园城一期1-4栋、9栋住宅楼及5-8栋商住楼及会所上部工程取得竣工验收备案表。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。现对本案争议焦点分别认定如下：
一、关于房屋交付条件的认定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收，住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收；综合验收和分期验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合或分期验收，方可交付使用。由于商品房经验收合格方可交付使用是《中华人民共和国建筑法》作出的明确的强制性规定，并且《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》明确规定验收是由工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，并由建设主管部门备案，因此案涉《商品房买卖合同》中约定的交付条件“商品房经分期验收合格”应当严格按照法律、行政法规的规定执行。由于案涉房屋所在住宅小区至2012年5月4日方完成竣工验收备案手续，故案涉房屋在2012年5月4日之前不具备交付条件。案涉房屋所在小区的各个单项验收及备案手续都已完成，由于单项验收都是以整栋建筑或小区整体作为验收对象，而非以单套房屋作为验收对象，因此，在小区整体已完成各个单项验收和竣工验收备案手续的情况下，案涉房屋作为小区的一部分，应当可以认定其已具备交付条件。综上，本院认定案涉房屋在《竣工验收备案表》出具之日即2012年5月4日已具备交付条件，王玮麟主张案涉房屋至起诉之日仍未具备交付条件，缺乏事实依据，本院不予采纳。
二、关于逾期交房违约金。根据上述分析，2011年5月31日至2012年5月4日共计340天期间，案涉房屋一直不具备交付条件。因此，即使王玮麟在该期间接收了案涉房屋，源丰地产的交房行为本身违反了合同约定和法律规定，该交房行为不应当认定为符合合同约定和法律规定的合同履行行为，源丰地产仍应承担逾期交房的违约责任。源丰地产在案涉房屋未完成验收、备案前就将房屋交给王玮麟使用，其履行行为违反了合同约定，王玮麟依合同第九条约定要求源丰地产支付违约金，有事实和法律依据。庭审中源丰地产表示如违约金计算至2011年12月31日止，违约金标准可调整为万分之二，王玮麟对于源丰房产提出的违约金计算起止时间及计算标准不予认可。由于王玮麟未就源丰地产逾期交房造成的损失提交相关证据，源丰地产主张约定的违约金计算标准过高，本院予以采纳，对王玮麟主张的违约金计算标准，予以调整。综合庭审过程中当事人的陈述以及王玮麟的举证情况，本院酌定按照日利率万分之一点五进行计算。源丰地产应向王玮麟支付以人民币995397元为基数，按日万分之一点五的标准计算340天的逾期交房违约金即（人民币995397元÷10000×1.5）×340=50765.25元给王玮麟。对王玮麟超过上述范围的违约金请求，本院不予支持。
三、关于源丰地产反诉王玮麟支付占用案涉房屋的损失。本院认为，源丰地产的该反诉缺乏事实和法律依据，不予支持。具体理由如下：
1、依照王玮麟与源丰地产签订的《商品房买卖合同》，源丰地产作为卖方，负有将符合合同约定的房屋交付给王玮麟使用的义务；王玮麟作为买方，享有接收、占有和使用源丰地产交付的案涉房屋的权利。因此，源丰地产于2011年6月1日将案涉房屋交给王玮麟占有、使用，是其自愿履行合同义务的行为，虽然源丰地产的该履行行为不符合合同的约定，但王玮麟接收、占有和使用该房屋并不违反合同的约定和法律规定。由于王玮麟不存在违约行为，源丰地产主张王玮麟赔偿相关损失，缺乏事实和法律依据。
2、依照前述认定，源丰地产应向王玮麟支付逾期交房的违约金。该违约金系源丰地产自身违约行为造成，与王玮麟收楼及收楼后占有、使用行为无关，源丰地产并不因支付违约金而免除其负有的交付涉案房产给王玮麟使用的义务。因此，源丰地产关于王玮麟一方面请求源丰地产支付违约金，一方面实际占有、使用房屋有违公平原则，侵害源丰地产的利益的主张缺乏事实依据，不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）珠海源丰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金人民币50765.25元给原告（反诉被告）王玮麟；
二、驳回被告（反诉原告）珠海源丰房地产有限公司的反诉请求。
本案本诉案件受理费人民币3824元，由原告（反诉被告）王玮麟负担人民币2722.17元，被告（反诉原告）珠海源丰房地产有限公司负担人民币1101.83元。反诉案件受理费人民币351元，由被告（反诉原告）珠海源丰房地产有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 张美均
代理审判员 谢健宇
人民陪审员 林 娟
二〇一二年十一月二十九日
书 记 员 王天赐