浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭建民初字第119号
原告：潘某某。
委托代理人：殷某某。
被告：建德市××××有限公司，住所地：建德市××
城镇梅花小区内。
法定代表人：钱某某。
委托代理人：陈某某。
原告潘某某为与被告建德市××××有限公司（以下简
称天诚××）房屋买卖合同纠纷一案，于2012年1月5日向本院
起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员赖梅君适用简易
程序分别于2012年2月24日、3月6日两次公开开庭进行了审理
。原告潘某某的委托代理人殷某某及被告天诚××的委托代理
人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘某某起诉称，原、被告于2007年11月22日签订了
商品房买卖合同一份。合同成立后，原告按约将房款全部支付
给被告。2008年11月4日被告将房产交付给原告使用。按照合
同约定，被告应当在房产交付使用后360天内帮原告办好房产
的三证。但被告至今未办理房产三证，实属违约。原告认为双
方签订的合同，经确认即具有法律效力，应严格遵守，被告在
交付房产360天内应及时办理房产三证手续，但时至今日仍不
肯办理，理应承担相应的违约责任。故根据相关法律规定诉至法院，请求判令：一、被告支付逾期办证违约金39967。12元
（自2009年11月4日至2011年11月1日止，共计726天，按总房
款265848元的日万分之二点一计算）；二、本案的诉讼费用由
被告承担。
原告潘某某为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同一份，用以证明原被告之间的房屋买
卖关系。
2、收款收据一组，用以证明原告按约支付了全额房款。
3、房屋交付手续书一份，用以证明被告向原告交付房屋
的时间。
（以上证据均系复印件，原件核对后当庭退还）
被告天诚××答辩称，房屋买卖合同第十五条第三款明
确规定，如果三证由出卖人办理，应在交房后360日内办理，
这仅是假设，被告没有义务必须要给买受人办理三证，也未承
诺为原告办理三证。全额付款的业主在房屋交付时都缴纳了办
证费用，原告是按揭的，没有缴纳办证费用。所以被告没有违
约。
被告为支持其抗辩意见，向本院提供了如下证据：
一、催费通知单复印件二份（一份为发给原告的，一份
为发给其他业主的），因为原告是按揭的，三证不是由被告代
为办理的，所以被告没有通知原告缴纳办证费用。而一次性付
清房款的业主，被告均通知其缴纳办证费用。用以证明被告没
有为原告办证的义务。
二、房屋建筑工程某工验收备案表一份，用以证明被告2010年10月10日就将材料交有关部门登记备案的情况。
三、建德市城建档案馆建设工程某工档案认可意见书一
份，用以证明被告已于2011年5月9日在建德市城建局档案馆备
案。
补充提交：
四、建德市房产管理处房产交易产权登记申请受理单一
份，用以证明被告于2011年9月20日办理商品房初始登记。
为查明本案事实，本院依职权向某某市行政审批服务中
心房产窗口工作人员章某制作了询问笔录一份，内容为：“天
诚××开发建设的梅城镇小西门18号一共2幢房产，办理房屋
初始登记的资料我们都是2011年9月20日一起受理的，由于当
时天诚××递交的资料中缺少了一份物业保修金缴存确认单，
所以通知天诚××补交，由于天诚××称其与很多业主之间由
于逾期办证引发诉讼，要承担巨额违约金，请求我们为其先办
证，并承诺马上补交物业保修金缴存确认单，故我们为方便当
事人，先把房产初始证打印出来了，落款时间为2011年12月21
日。但时至今日，天诚××也未提交该确认单。房产证我们也
未让其领走，房产初始证未领走，业主的分户产权证自然不能
办理，相应地，国有土地使用证也不能办理。”
原、被告提交的证据及本院依职权制作的笔录，结合质
证意见，本院作如下分析认证：
一、原告提交的证据，被告天诚××质证后均无异议，
本院予以确认。
二、被告提交的证据1，原告质证后认为催费单上并没有通知原告交纳办理三证费用，也未通知原告何时可办理三证。
故并非原告拒交该费用。本院认为，证据1为复印件，不符合
证据的形式要件，且与本案无关联，本院不予确认。证据2、3
，被告认为真正的备案时间应是2011年5月9日城建局盖章认可
的时间。本院认为，证据2、3只能证明涉案房产于2010年10月
14日通过了竣工验收且于2011年6月2日将竣工验收备案文件交
建设局收讫的事实，并不能证明房产初始登记的时间，故对上
述证据不予确认。证据4被告认为只能证明房产登记机关受理
的时间是2011年9月20日，不能证明房产证此时办好的。本院
认为，证据4未加盖出具单位公某，不符合形式要件，故不予
确认。
综上有效证据以及当事人的当庭陈述，本院查明如下事
实：
原告潘某某与被告天诚××于2007年11月22日经协商签
订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买被告
开发建设的建德市梅城镇小西门18号2幢1单元402室商品房一
套，价款为265848元。原告采用按揭付款的方式，首付40%，
银行按揭156000元。出卖人应在2008年5月1日前将具备“通过
工程某工验收备案”条件的商品房交付给买受人；出卖人应当
在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋
所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权
登记机关备案。如果三证由出卖人统一办理时应当在商品房交
付使用后360天内。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期
限内取得房地产权属证书的，其违约责任双方未作明确约定。原告于签订合同当日支付了首付款109848元并交纳了其它费用
。被告于2008年11月4日向原告交付了本案所涉商品房，但至
今被告仍未协助原告办理本案所涉商品房的所有权证、土地使
用权证、契证。故原告向本院提起诉讼，要求被告支付逾期办
证违约金。
另查明，建德市梅城镇小西门18号2幢的竣工验收备案文
件于2011年6月2日由建德市建设局收讫，被告天诚××于2011
年9月20日向某某市房产管理处提交了办理房产初始登记的相
关资料，由于当时缺少一份物业保修金缴存确认单，故房产管
理处通知天诚××补交，天诚××称因其逾期办证要承担巨额
违约金，请求房产管理处先为其办证，并承诺马上补交物业保
修金缴存确认单。房产管理处为方便当事人，于2011年12月21
日为天诚××打印出了房产初始证。但时至今日，天诚××仍
未补交物业保修金缴存确认单。也未从房产管理处领走涉案房
产的产权证。
本院认为，原、被告于2007年11月22日签订的商品房买
卖合同，出自双方当事人真实意思，且未违反法律、行政法规
的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的
义务。原告提交的《商品房买卖合同》第十五条虽然约定如违
约，按照该条第一项或者第二项处理，但该合同该条款下，有
手写的第三项，其内容是“如果三证由出卖人统一办理时，定
应当在商品房交付使用后三百六十天内”。该添加内容应属于
合同组成部分，应属双方当事人的约定。虽然被告否定双方约
定三证由其办理，但未提出相反证据推翻上述约定，况且该补充约定内容明显对出卖人即本案被告有利，原告选择使用该约
定主张逾期办证违约金明显低于其依合同约定实际可以获得的
数额，该行为系原告自行处分其实体权利，并无不当，故对本
案逾期办证违约金起算点应按照该补充约定内容执行。原告如
约向被告支付了购房款，建德市梅城镇小西门18号2幢1单元40
2室房屋实际于2008年11月4日交付，被告有义务根据合同约定
在交房后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记
机关备案，并使原告及时取得房屋权属证书。根据国家有关房
屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部
门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初
始登记为前提。由于被告在2011年9月20日向房产登记机关备
案时缺少必备资料，时至今日仍未取得涉案房产的产权证，故
其至今仍未完成其应当履行的协助原告办证义务，导致原告至
今仍未取得办理房地产权属证书的条件。故被告天诚××应自
2009年11月4日起对原告潘某某承担逾期办证的违约责任。原
告仅要求被告承担至2011年11月1日止的违约责任，且诉讼请
求中主张的数额低于本院计算所得的数字，该主张未损害被告
利益，且未违反法律规定，本院予以照准。故对原告的诉讼请
求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六
十条、第一百一十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判
决如下：
被告建德市××××有限公司于本判决生效后十日内支
付原告潘某某逾期办证违约金39967元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，
应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规
定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取400元，由被告建德市××××
有限公司负担。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用
结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉
于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法
院预交上诉案件受理费800元。在上诉期满后7日内仍未交纳的
，按自动撤回上诉处理［人民法院户名（浙江省杭州市中级人
民法院），帐号12×××68，开户行（工商银行湖
滨分行）］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本
院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。
本判决生效后，被告未按期履行的，原告应在本判决确
定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 赖梅君
二〇一二年三月二十日
书记员 骆 鼎