上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第10387号
原告张德元。
委托代理人李继生，北京市安邦律师事务所律师。
被告方思顺。
委托代理人林宝珠，浙江人民联合律师事务所律师。
原告张德元与被告方思顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告张德元的委托代理人李继生，被告方思顺的委托代理人林宝珠到庭参加诉讼。原、被告一致同意本案适用简易程序延长一个月，本案现已审理终结。
原告张德元诉称，原、被告于2013年7月6日签订房屋买卖合同，就被告所有的浦东新区周浦镇繁荣路XXX弄XXX号房屋买卖达成一致意见。原告按约支付了购房款190万元（人民币，以下币种相同），但被告在收到款项后逃之夭夭，违反约定不予协助原告办理房屋产权过户手续。为此，原告诉至法院要求解决，但法院判决认定涉案房屋买卖合同无效。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，要求判令被告：1、立即退还原告已付购房款190万元；2、赔偿截止2014年3月21日的利息损失74，100元，实际要求计算至被告还清欠款本金止。
被告方思顺辩称，原、被告之间不存在房屋买卖关系，其从未收到过购房款，而是因被告经营困难向原告借款，原告要求被告拿系争房屋做房屋买卖关系才同意借款，被告同意后双方签订了购房合同。合同签订以后，原告要求被告签了好几张收条，但原告当天实际出借给被告的款项只有100万元。之后，被告又向原告借了20万元，原、被告之间仅是民间借贷关系。原告曾向法院起诉要求被告配合办理过户手续，法院已经判决认定房屋买卖关系不存在，双方不存在返还购房款的问题，故要求驳回原告的诉讼请求。至于借款问题，原告另行起诉解决，而且原告计算的利息金额也不正确。
经审理查明，系争房屋产权登记于被告名下，产权登记日为2012年12月20日。2013年7月6日，原告作为买受人（乙方）、被告作为卖售人（甲方），双方就系争房屋签订买卖合同一份，约定房屋转让价款为500万元。买卖合同第一条明确双方系通过案外人上海虹民房地产经纪有限公司第二十七分公司居间介绍。买卖合同第四条约定，甲方于2013年9月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。买卖合同第六条约定，甲乙双方于2013年9月20日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。买卖合同附件三付款协议约定：本合同签订后，乙方于2013年7月9日前支付全部房价款的10%计50万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2013年7月9日前支付100万元；乙方于2013年9月6日前支付350万元等内容。买卖合同中未约定违约金条款。
2013年7月29日，原告又与被告及被告妻子郑爱斌就被告夫妻名下坐落于上海市嘉定区的另一套房屋签订了房屋买卖合同，约定原告以100万元的价格买受被告夫妻名下该套房屋。
另查明，被告于2012年12月20日在系争房屋上设定了抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海浦东分行、债权数额为387万元、债务履行期限自2012年11月2日至2038年11月1日的抵押登记。被告又于2013年2月4日在系争房屋上设定了抵押权人为杨青、债权数额为200万元、债务履行期限自2013年1月31日至2013年4月30日的抵押登记。
原告于2013年10月向本院提起诉讼，要求被告方思顺协助办理系争房屋的产权过户手续。本院审理后认为：原告自述其为非本市户籍购房人，在本市已有一套房屋的情形下，对其再行购买房屋遇本市现行购房政策障碍时如何处理语焉不详；其二、原告在本案买卖合同签订当月，又与被告及其妻子另行签订了一份嘉定区房屋的买卖合同，其对为何执意在一个月内购买被告两套有高额抵押的房屋无合理解释；其三、原告陈述其在合同签订前已知晓系争房屋的抵押状况，在系争房屋登记的抵押金额高达587万元的情形下，对正常购房人应关注的超出房价的抵押部分如何处理、买方的资金安全如何保障、抵押权如何涤除等买卖合同中均未见约定，原告亦未能作合理解释，此与正常购房行为不符；其四、原告庭审中自述其曾实地看房，被告已向其交付系争房屋，但该陈述遭被告否认，原告亦未提供相应证据，且在原告仅支付部分房款、房屋未过户的情形下，原告陈述被告提前交房的原因亦有所牵强；其五、更为关键的是，被告曾向原告出具7月6日50万元收据，而根据该收据记载的三条内容，第一条“此收据仅作违约金的依据”，此处表述“仅作”，按字面解释，是否确实发生收据上金额的支付事实令人怀疑，而原告庭审中对50万元现金支付过程的陈述亦存在诸多不合理之处。第二条“所有的合同仅作为借款的依据，不作为房屋买卖交易的依据条件”，从文义记载看，明确表述双方当日签订的买卖合同并非确立为买卖关系，实质应为借款关系。第三条“在2个月借款约定的时间内按时还款后该所有的收据及合同相应终止”，从该表述可见，签订买卖合同及收据仅为确保借款及时偿还的一种担保方式，若借款不能清偿时需要以买卖的表面形式履行合同，而借款清偿后则无需履行买卖合同。从上述五点综合分析，原告在履行买卖合同中的诸多疑点表明其并非正常房屋买受人，而从7月6日50万元收据可推断双方签订的买卖合同实质上是为担保借款债务履行而存在，所谓将房屋出售给原告，仅是以买卖的形式，在借款无法清偿时变相以履行买卖合同的方式作为债权人的债权担保，故认定双方在签订买卖合同当日并不存在真实的确立房屋买卖关系的意思表示，买卖合同实为保障借款安全而签订，属变相的流质，故该房屋买卖合同依法应当被认定为无效，遂于2014年3月13日作出判决驳回原告的诉讼请求。
本案庭审中，原告为证明其已向被告支付房款190万元，向法庭举证了四份《收款收据》及相应转账凭证。第一份《收款收据》日期为2013年7月6日（以下简称7月6日100万元收据），内容为方思顺收到系争房屋购房款100万元，收款方式注明为银行转账。第二份《收款收据》日期为2013年9月10日（以下简称9月10日50万元收据），收款方式注明为现金，内容为方思顺收到系争房屋购房定金50万元。对该份《收款收据》，原告陈述其真实的支付日期为2013年7月6日，是其将被告2013年7月6日另行出具的50万元《收款收据》还给被告后，被告重新出具的。第三份《收款收据》日期为2013年9月15日（以下简称9月15日20万元收据），收款方式为转账，内容为方思顺收到系争房屋购房款20万元。原告陈述该《收款收据》是对其2013年7月30日通过银行转账方式向被告支付20万元的事后补签。另，原告向法庭举证了署名为“方思顺”的2013年8月19日的《收款收据》（以下简称8月19日20万元收据）一份，该《收款收据》注明收款方式为银行转账，内容为方思顺收到系争房屋购房款20万元。对该份《收款收据》，被告否认系其本人所签。
被告对原告提供的前三份《收款收据》中其签名的真实性均无异议，但认为2013年7月6日的100万元是借款，并非购房款，之后又向原告借款20万元，对应的是9月15日收据，共计向原告借款120万元。原、被告之间款项往来从来没有过现金交易方式，且每次打款后原告即要求被告出具收据，不存在事后补签的情况，8月19日收据并非被告签名。同时，被告向法庭举证了其于2013年7月6日向原告出具的《收款收据》（以下简称7月6日50万元收据）一份、利息收条2份及原告在嘉定法院诉讼中提供的案外人王某某等人的账户明细清单、情况说明等证据，以证明原、被告之间实际是借款关系。其中7月6日50万元收据内容为方思顺收到系争房屋购房款50万元，该《收款收据》未注明付款方式。在该《收款收据》左下部分手写内容为：“备注说明：①此收据仅作为违约金的依据；②所有的合同仅作为借款的依据，不作为房屋买卖交易的依据条件；③在2个月借款约定的时间内按时还款后该所有的收据及合同相应终止。”原告对于被告提供的收据真实性无异议，但该收据已经作废，故将原件退回给了被告，并由被告于9月10日另行出具收款收据进行替换，至于利息收条，被告在嘉定法院诉讼中承认是支付该案的利息，而非本案款项的利息，而王某某等人的账户明细清单、情况说明等与本案无关，即便7月6日的50万元是借款，也不能否认其余的140万元是购房款，虽然房屋买卖合同无效，但原告基于买卖合同支付给被告的款项应予退还。
以上事实，由原、被告的陈述、《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、银行个人业务凭证、明细对帐单、收条及（2013）浦民一（民）初字第36304号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告在签订买卖合同时并不存在真实的确立房屋买卖关系的意思表示，买卖合同实为保障借款安全而签订，已被确认无效，所涉款项并非购房款，故非房屋买卖合同无效后应当予以返还的财产。经本院释明，原告仍坚持涉案款项为购房款并要求被告返还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
驳回原告张德元的全部诉讼请求。
案件受理费人民币22，566元，减半收取计人民币11，283元，财产保全费人民币5，000元，共计人民币16，283元，由原告张德元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。