河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终12481号
上诉人（原审被告）徐静，女，1967年5月20日生，汉族。
委托诉讼代理人：尹占杰，河南有道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭志杰，男，1988年7月21日生，汉族。
委托诉讼代理人：朱俊彪，河南金苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史明灿，河南金苑律师事务所律师。
原审第三人：中牟县教育体育局。
法定代表人：王国恩，任该局局长。
上诉人徐静因与被上诉人郭志杰、原审第三人中牟县教育体育局房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2016）豫0122民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐静及其委托代理人尹占杰，被上诉人郭志杰的委托代理人朱俊彪、史明灿到庭参加诉讼，原审第三人中牟县教育体育局经本院传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。
徐静不服原审判决，上诉称：请求撤销原判，依法改判或发回重审。1、原审判决认定不可抗力的理由不成立。中牟县教育体育局这份没有上级政府批文的通知书下发后，部分商户搬离了，但部分商户不但没有搬离，正常营业至今。如果是不可抗力，任何人都是不能抗拒的。且这份通知的理由也与实际状况不符，相邻单位虽要拆迁，但教体局这栋楼既不拆迁也未改造，只是借机加价转租；2、原审判决将其和郭志杰之间的关系认定为租赁关系是错误的。郭志杰在其诉状、庭审时都在强调分别支付了转让费和租赁费，那其转给郭志杰什么？郭志杰支付转让费又是受让什么？租赁合同的订立和履行怎么可能将原合同、保证金、门店装修、空调、尾货等等都交付给给郭志杰？为何双方没有签订租赁合同？如是租赁关系，承租人郭志杰为何将其购置安装的大门和空调拆掉、转移？3、原审既然认定双方的合同于2016年6月22日解除，为何计算租金只计算到2016年5月5日，对于一份涉及三方利益的合同，其性质无论是定义为合同权利转让还是房屋转租，过错是由于第三人造成的，不是上诉人，为何要其承担全部责任，而郭志杰和中牟县教育体育局却不承担任何损失？4、郭志杰的起诉状被原审解读为“解除合同的通知”，那么，其不同意郭志杰起诉的答辩状是否构成了对通知书效力的反诉？如果是，法院应对其意见应否支持作出判决；如不是，其可否另案再诉？综上，原审判决认定事实错误，缺乏依据且违反诉讼程序，请求二审法院依法纠正。
郭志杰辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
中牟县教育体育局未到庭答辩。
郭志杰向一审法院起诉请求：1.解除郭志杰与徐静的租赁关系；2.徐静退还郭志杰转让费6.6万元；3.徐静退还郭志杰剩余租金13333.4元；4.徐静退还郭志杰保证金1万元；5.徐静赔偿郭志杰损失2万元；6.诉讼费用由徐静负担。
一审法院认定的事实：2015年8月19日，中牟县教育体育局为出租人（甲方），徐静为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定：房屋坐落于郑州市中牟县教育体育局楼下门面房5号1间。第二条约定：房屋租赁用途为服装店；乙方不得将房屋用于开办电子游戏厅、歌舞厅、餐厅及违反环保规定、违反国家法律法规规定的项目等。第三条约定：租金标准每年4万元；保证金人民币1万元整；房屋租赁期自2015年9月2日至2016年9月1日，租赁期间房屋不得随意转让，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。徐静承租该房屋后经营服装生意。
后郭志杰欲承租上述房屋。2016年2月27日，针对涉案房屋郭志杰支付被告订金1万元，徐静为郭志杰出具收款凭证一份，主要内容为：今收到郭志杰交来房租订金1万元整。2016年3月1日，郭志杰支付徐静现金12万元整，徐静为郭志杰出具收款凭证一份，主要内容为：今收到郭志杰交来现金12万元整；徐静将房屋及空调一台交付郭志杰使用。郭志杰称2016年3月1日交给徐静的12万元现金中，其中2万元为租金，10万元为转让费；徐静则称包括2016年2月27日订金1万元在内的13万元，均为房屋的合同转让款，未进行具体分项。郭志杰认可2016年3月1日，徐静交付其徐静与中牟县教育体育局所签订的《房屋租赁合同》复印件一份。郭志杰承租该房屋后经营餐饮生意。
2016年3月11日，中牟县教育体育局下发《单位搬迁通知书》，主要内容为：各位租户，根据我县老城区增绿扩容工程规划建设要求，经县委县政府决定，我单位将于近期搬迁，特此通知。郭志杰称其于2016年5月5日从涉案房屋中搬出。
一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。关于郭志杰要求解除与徐静之间租赁关系的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，徐静所转租给郭志杰的房屋，因老城区增绿扩容工程规划建设使郭志杰无法承租使用，系属不可抗力致使合同目的不能实现，故郭志杰要求与徐静解除合同符合法律规定，应予支持。郭志杰在诉状中明确要求与徐静解除合同，徐静于2016年6月22日收到诉状，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。故该院可确认郭志杰、徐静之间的租赁合同关系自2016年6月22日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于郭志杰要求徐静退还转让费66000元、剩余租金13333.4元、保证金1万元，合计89333.4元的请求。因徐静不认可针对郭志杰所支付的共计13万元双方有租金、转让费、保证金的明确约定以及各项数额的相关约定，且郭志杰也未提充分的证据证明其主张的相关事实。故该院对于郭志杰所称的其支付给徐静的费用中有转让费、租金及保证金的不同区分的主张不予认可。根据郭志杰为承租涉案房屋而向徐静支付的总款项即13万元，结合徐静对该房屋的有权转租期间184天（自2016年3月1日至2016年9月1日），以及郭志杰实际使用该房屋的期间65天（自2016年3月1日至2016年5月5日），郭志杰应向徐静支付合同款45923.91元（130000×65÷184＝45923.91元）。故郭志杰已支付的13万元合同款，徐静应退还84076.09元（130000－45923.91＝84076.09）。郭志杰请求过高部分，证据不足，不予支持。
关于郭志杰要求徐静赔偿损失2万元的请求。因郭志杰未提供证据证明双方租赁关系不能继续履行是徐静故意违约所致，且郭志杰也未提供证据证明其因此而损失的数额为2万元，故对郭志杰的该项请求，不予支持。徐静向郭志杰交付的空调一台，在郭志杰、徐静双方合同解除的情形下，郭志杰如继续占有，没有相关依据，郭志杰应予返还给徐静。徐静向郭志杰交付的涉案房屋，因已被权利人中牟县教育体育局收回，郭志杰已无再返还给徐静的必要性。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，作出判决：一、确认郭志杰与徐静之间的租赁合同关系自2016年6月22日解除；二、徐静于该判决生效之日起十日内退还郭志杰合同款84076.09元；三、郭志杰于该判决生效之日起十日内返还徐静向其交付的空调一台；四、驳回郭志杰的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2486元，减半收取计1243元，由徐静负担956元，由郭志杰负担287元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭志杰认为徐静提交的证据不属于新证据，且不能证明徐静的证明目的，不予认可。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，中牟县教育体育局下发《单位搬迁通知书》通知租户搬离，故郭志杰要求解除与徐静之间合同符合法律规定，徐静上诉称不可抗力的理由不成立的主张与事实不符，本院不予支持。郭志杰在承租期间向徐静支付的款项，在租赁合同解除后郭志杰据此要求徐静退还其相关费用的理由正当，其合理部分本院予以支持。徐静称其与郭志杰并非租赁合同关系，其不应承担责任的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人徐静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中牟县教育体育局经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本院对本案的实体处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2486元，由上诉人徐静负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 黎
审判员 李剑锋
审判员 邢永亮
二〇一六年十一月二十五日
书记员 候李爽