重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝03民终893号
上诉人（原审原告）：邹宾，男，1985年4月13日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人：游岳林，重庆新合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆锦家置业有限公司，住所地重庆市涪陵区焦石镇焦石大道102号416室（政府办公楼），组织机构代码56562837-2。
法定代表人：王东，该公司总经理。
委托代理人：刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。
上诉人邹宾因与被上诉人重庆锦家置业有限公司（以下简称锦家置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院(2015)涪法民初字第07393号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年7月14日，锦家置业公司将其开发建设并取得预售资格的重庆市涪陵区XX路XX号“城市星光”2-26-6号住房出售给邹宾，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定：购房款439882元，采取按揭付款方式付款，首付款为132882元。该合同关于办理产权登记中双方约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。邹宾在合同签订当日将办理产权登记需由其提供的资料交给锦家置业公司，委托锦家置业公司办理产权登记。如因锦家置业公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意逾期在180日之后的，邹宾要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至锦家置业公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，锦家置业公司按日向邹宾支付已付房价款万分之一的违约金，并于锦家置业公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向邹宾支付违约金。双方当日签订的《重庆市商品房买卖合同补充协议》约定，如邹宾委托锦家置业公司办理，邹宾应当在办理完接房手续时，将办理本商品房产权登记需由其提供和签署的相关资料提供给锦家置业公司，在本合同生效且双方办理完接房手续并由邹宾付清全部房价款及相关税费后180日内，双方才向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。邹宾采用按揭付款方式支付房价款的，在锦家置业公司对邹宾归还按揭款进行担保期间，双方同意本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，邹宾实际支付给锦家置业公司的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭款利息及未归还的按揭贷本金不作为已付房价款）；在锦家置业公司对邹宾归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，邹宾实际支付的首付款和实际已划入锦家置业公司账户的按揭款之和。
合同签订后，邹宾按约支付了首期购房款132882元，并以锦家置业公司为担保方与银行签订了按揭贷款抵押合同，且于2013年12月17日从锦家置业公司处接受了房屋。2015年1月5日取得了房屋登记机构出具的登记受理单。邹宾实际归还了银行按揭贷款本金9514.97元。
邹宾一审诉称：2011年7月4日，邹宾与锦家置业公司签订了商品房买卖合同，约定锦家置业公司将位于重庆市涪陵区XX路XX号“城市星光”2-26-6住房一套，以439882元出售给邹宾。合同签订后，邹宾按约缴纳了购房款和其他费用，锦家置业公司亦于2013年12月17日将房屋交付给邹宾使用。但由于锦家置业公司的原因，导致邹宾至今仍未取得房屋产权证，特诉至法院，请求依法判决锦家置业公司支付邹宾逾期办理房屋产权证的违约金51818.7元。
锦家置业公司一审答辩称：邹宾购买了我公司开发的重庆市涪陵区XX路XX号“城市星光”商品房1套属实，双方也签订了商品房买卖合同及补充协议。办理产权登记期限应按照双方签订补充协议的约定，邹宾实际接房后180日内我公司将办理产权登记资料交给房管部门，以房屋部门出具受理单之日为产权登记日，180日后为逾期；同时，补充协议特别约定邹宾为采用按揭付款方式支付房价款的，在我公司对原告归还按揭款担保期间，双方同意本合同中约定的已付房价款统一确认为双方发生争议的时间以前，邹宾实际支付的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭款利息及未归还的按揭贷本金不作为已付房价款），现邹宾未还清按揭贷款，我公司仍为其贷款进行担保，邹宾实际已付款只能按首付款加上房管部门出具受理单以前归还银行按揭贷款本金之和，而不能以房屋总价款来计算。
一审法院认为，邹宾与锦家置业公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同及其补充协议依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力。邹宾按照合同约定履行了付款义务，锦家置业公司也实际将房屋交付给了邹宾。现邹宾按约将应由自己提供的办理产权证的资料交给锦家置业公司负责办理，但锦家置业公司未按时履行为邹宾办理产权登记义务，其行为构成违约，依法应当按照合同约定承担支付邹宾违约金的民事责任。
关于产权登记时间确定的问题。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以当事人向房管部门提交办理产权登记资料后并取得房管部门出具的受理单之日为登记日即2014年12月30日。
关于逾期期间的问题。虽然商品房买卖合同中约定办理产权登记在邹宾实际接房后60日内办理，但双方在补充协议中进一步明确为邹宾实际接房后的180日内办理产权登记，其补充协议约定系原合同条款的特别约定，应以特别约定为依据，锦家置业公司逾期办理产权登记的期限为2014年5月30日起至2014年12月30日止，共计215天。
关于邹宾已付款的问题。按补充协议约定，按揭方式付款的以首付款加上产权登记日以前邹宾实际归还银行按揭款本金之和，即131452.12元（118372元+13080.12元）。故锦家置业公司应支付邹宾逾期办理产权登记的违约金为2826.20元（131452.12元×215天×1÷10000）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决：一、锦家置业公司在判决生效后10日内支付邹宾违约金2826.20元。二、驳回邹宾的其他诉讼请求。一审案件受理费499元，由锦家置业公司负担。
上诉人邹宾不服上述判决，向本院上诉称：1.一审判决认定“已付购房款”仅为上诉人所交首付款和已还按借款本金部分错误。虽然上诉人直接支付给被上诉人的仅是首付款，其余房款是邹宾通过按揭方式由银行全额支付给锦家置业公司即银行已经代上诉人完成了付款义务，故邹宾已经完成了全部付款义务，锦家置业公司也已足额收取了购房款，故“已付购房款”应当认定为全部购房款。补充协议的约定与客观事实不相符，且补充协议为格式条款，其对“已付购房款”的约定应属无效条款。2.邹宾主张的是逾期取得房屋所有权证书的违约责任，一审判决以逾期办理登记为由计算违约金错误。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当由锦家置业公司承担逾期取得房屋所有权证书的违约责任，一审判决认定逾期天数错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，并由锦家置业公司承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人锦家置业公司答辩称：根据双方签订的商品房买卖合同和补充协议的约定，如果邹宾以按揭方式购房，在担保期内，已付购房款就是首付款和已经偿还的银行贷款总和。补充协议不属于法律规定的无效情形，邹宾主张补充协议无效的理由不能成立。一审判决对违约金的计算并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，商品房买卖合同与补充协议均于2011年9月8日签订，邹宾认可其签名的真实性，应当认为签订补充协议是双方真实意思表示，合法有效，对合同双方均具有拘束力。邹宾主张补充协议的内容与客观事实不符且为格式条款应无效，于法无据，本院不予支持。按照补充协议第十四条的约定，“已付购房款”应为双方发生争议的时间前，邹宾实际的首付款和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人未按照商品房买卖合同约定的期限办理房屋所有权登记，致使买受人未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。按照前述规定，邹宾主张的逾期取得房屋所有权证书的时间应当以房地产管理部门核准登记的日期即房管部门出具受理通知单的时间为准，故一审判决以逾期取得该受理通知单的时间计算逾期天数并无不当。综上，邹宾的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1010元，由上诉人邹宾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
审 判 员 简元华
代理审判员 张 艳
二〇一六年六月一日
书 记 员 洪 燕