北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1455号
上诉人（原审被告）：北京市密云区密云镇王家楼村民委员会，住所地北京市密云区密云镇王家楼村。
法定代表人：薛书清，村主任。
委托诉讼代理人：宗大鹏，北京市鑫宝律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京金建迪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区密云镇王家楼村。
法定代表人：王敦宏，总经理。
委托诉讼代理人：王平，女，1979年6月21日出生，北京金建迪房地产开发有限公司职员，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：张永刚，北京安太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕书华，女，1966年8月23日出生，住�京市密云区。
委托诉讼代理人：张延华，北京市京德律师事务所律师。
上诉人北京市密云区密云镇王家楼村民委员会（以下简称王家楼村委会）、北京金建迪房地产开发有限公司（以下简称金建迪公司）因与被上诉人吕书华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初9325号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王家楼村委会之委托诉讼代理人宗大鹏，金建迪公司之委托诉讼代理人王平、张永刚，被上诉人吕书华之委托诉讼代理人张延华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金建迪公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吕书华原审诉讼请求。事实与理由：1.一审程序不当，我公司不是涉案合同的签约主体，也并非一审适格被告，判决我公司承担共同责任无事实及法律依据。2.一审认定吕书华已经领取周转费99750元错误，事实上吕书华自2010年7月至2017年10月共计领取过的金额应为128550元，而2012年7月至2017年10月领取周转金为112350元。3.《房屋拆迁安置补偿协议》约定的安置房屋不能按时交付属于不可抗力，不应作为违约处理。4.吕书华是合同变更和调整的受益方，我公司在整个项目执行过程中并无过错，一审判决结果对我方明显不公。5.若吕书华坚持对未来安置房屋索要租金，我公司将严格按照《房屋拆迁安置补偿协议》执行，停止发放周转费，且吕书华将不再享受该项目后期政府主导的补偿、补助等相关政策。
王家楼村委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吕书华原审诉讼请求。事实与理由：1.吕书华主张其损失是房屋租金损失，但双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》时并未约定安置房屋的用途是对外出租，双方都认为安置房屋的用途为居住，故吕书华主张租金损失没有依据。2.我方给吕书华的住房周转金由最初的200元每人每月，逐步上涨至800元每人每月，都是应吕书华的要求而上调，应认定是我方与吕书华达成新的协议，其再要求租金损失没有依据。3.因回迁房屋的性质调整导致我方未按期交房，不存在违约行为。4.吕书华部分诉求超出诉讼时效，对于超出部分，法院不应予以支持。
吕书华辩称，不同意金建迪公司及王家楼村委会的上诉请求，同意一审判决。金建迪公司作为本案被告主体是适格的，其应当承担责任。一审法院所计算的赔偿数额是参照此前密云区其他判决以及当时的市场价格，酌情作出的，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
吕书华向一审法院起诉请求：1.请求依法判令金建迪公司与王家楼村委会向我支付逾期交房违�损失215850元。2.案件受理费由金建迪公司及王家楼村委会承担。
一审法院认定事实：2010年6月9日，王家楼村委会（拆迁人）与吕书华（被拆迁人）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，内容为：一、项目名称、地点：（1）建设项目名称：王家楼旧村改造建设农民住宅楼项目；（2）建设地点：密云县密云镇王家楼村；（3）建设单位：北京市密云县密云镇王家楼村民委员会；（4）《拆迁许可证》：京建密拆字【2009】211号。二、被拆迁房屋现状：（1）被拆迁人在拆迁范围内有正式房屋11间，建筑面积140平方米，宅基地占地面积208平方米。（2）被拆迁人有正式户口3人，常住人口3人。（3）被拆迁房屋产权属于自管。三、拆迁安置：拆迁人安置被拆迁人位于新北路以北、西环路以东的王家楼农民住宅楼社区，共计2套，建筑面积约为170平方米，分别是：①回迁安置建筑面积约90平方米，2居室户型一套；②回迁安置建筑面积约80平方米，2居室户型一套；③首层车库面积20平方米……七、被拆迁人在2010年6月30前搬迁腾空房屋，经拆迁人确认后，原房交由拆迁人拆除。八、周转及回迁时间：1、周转补助费：按拆除原产权房屋的实际居住人口每人每月给予补助200元，周转期限为24个月，按签订拆迁协议的日期为准，超过24个月，在原基础上增加50%，周转时间直至布告形式通知上楼为止。2、拆迁人保证在2012年6月29日前回迁安置……十二、特殊情况下安置续期的处理。如果出现下列情况，被拆迁人同意拆迁人逾期提供安置房屋：1、不可抗力造成安置房屋建设逾期；2、因被拆迁人搬迁迟延造成安置房屋建设延期；3、如因不可抗力事件的发生导致协议无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在30天内，提�事故详情及协议不能履行或者需要延期履行的书面资料，拆迁人与被拆迁人认可后协商终止协议或暂时延迟协议的履行。……吕书华在被拆迁人处签字摁印，王家楼村委会与金建迪公司均在拆迁人处盖章。
《房屋拆迁安置补偿协议》签订后，吕书华按照约定搬迁腾空了被拆迁的房屋，但一直未得到上述协议约定的2套回迁安置房屋及车库。
另查，吕书华自2010年7月以来即领取住房周转金，已领取至2017年12月，具体领取标准为：2010年7月至2011年8月，按照每人每月200元的标准领取；2011年9月至2013年9月，按照每人每月300元的标准领取；2013年10月至2014年12月按照每人每月450元的标准领取；2015年1月至2017年6月按照每人每月600元的标准领取；2017年7月至2017年12月按照每人每月800元的标准领取。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义�。吕书华与王家楼村委会签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，吕书华已经按照约定履行完毕其合同义务，王家楼村委会亦应根据约定及时交付回迁安置房屋。现因王家楼村拆迁回迁项目建设需要按照国家行政审批流程履行相应审批手续，致使王家楼村委会无法按照合同约定时间交付回迁安置房屋，王家楼村委会已违约，吕书华可以针对王家楼村委会的违约行为要求赔偿损失，具体金额根据本案情况等因素由法院酌情予以认定。根据《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，王家楼村委会保证吕书华在2012年6月29日前回迁安置，故吕书华要求王家楼村委会给付2012年6月29日至2017年11月28日期间逾期交房的违约损失，理由正当，但在该期间，吕书华已经领取周转费99750元，该周转费系王家楼村委会因未向吕书华交付回迁房屋而支付的损失补偿，因吕书华领取的该期间的周转费数�低于法院对于类似情况所判决的违约损失数额，故在扣除掉吕书华已领取的该期间的周转费后，吕书华要求王家楼村委会给付逾期交房的违约损失之诉讼请求，法院予以支持；吕书华要求的过高部分，法院不予支持。金建迪公司亦在《房屋拆迁安置补偿协议》上面盖章，且考虑到王家楼村委会与金建迪公司关于涉案拆迁项目的合作关系，金建迪公司应对王家楼村委会的上述给付义务承担共同责任。王家楼村委会及金建迪公司辩称吕书华未能及时回迁系不可抗力因素造成的答辩意见，法院不予采信。因王家楼村委会逾期向吕书华交付回迁房屋的违约状态一直处于持续状态，故吕书华起诉并未超过诉讼时效，对于王家楼村委会关于吕书华起诉已超过诉讼时效的辩解意见，法院亦不予采信。判决：一、北京市密云区密云镇王家楼村民委员会及北京金建迪房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿吕书华二○一二年六月二十九日至二○一七年十一月二十八日期间逾期交房违约损失共计六万六千零五十元。二、驳回吕书华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审审理中，双方均未提交新证据。双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理中，经核实，双方均认可2012年6月29日至2017年11月28日期间吕书华领取周转费数额为109150元。经询问，金建迪公司认可吕书华的周转费系由该公司发放，但其认为上述发放行为系属代理行为。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋拆迁安置补偿协议》、房屋拆迁许可证、北京市密云区住房和城乡建设委员会关于“延长房屋拆迁许可证拆迁期限”的批复、关于调整被拆迁户周转补助费标准的协议等证据材料在案佐证。
本院认为：依据当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案二审争议焦点包括：一、王家楼村委会逾期交房行为是否构成违约，进而应否承担相应违约责任，再进而违约损失数额如何计算。二、金建迪公司是否本案适格被告，应否承担给付责任。三、吕书华部分诉求是否超出诉讼时效。
对于焦点一，诉争《房屋拆迁安置补偿协议》系相关当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人均应依协议约定享有权利，并全面适当地履行相关合同义务。依据查明的事实，上述协议签订后吕书华按照约定腾退了被拆迁房屋，但王家楼村委会却未按约定期限向吕书华交付2套回迁安置房屋及车库。王家楼村委会及金建迪公司上诉称其逾期交付系因涉案拆迁项目的性质发生变化，需要履行相应行政审批手续所致，属不可抗力及情势变更。但法律意义上的不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，而情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。在本案中，依据王家楼村委会及金建迪公司所提证据，不能证实在合同约定的交房履行期届满前存在前述情形，从而致其可免除违约责任或赋与其变更或解除合同的请求权，故该两项抗辩均不能成立。王家楼村委会及金建迪公司认为协议履行期间，几次调高了周转金数额，应视为双方对于住房周转金标准达成新的合意，但对于周转金的调整及领取周转金的行为本身并不能视为双方对于违约责任的承担达成一致意见或吕书华放弃主张违约责任。综上，王家楼村�会应承担逾期交付回迁房的违约责任，现吕书华要求王家楼村委会支付逾期交付回迁房的违约损失，应予支持。
关于该损失的数额，结合本案具体的违约情形以及其他实际情况，一审予以酌定并扣除已支付的周转费，计算方式并无不当。但经二审核实，双方均认可2012年6月29日至2017年11月28日期间吕书华领取周转费数额为109150元，本院依此进行核算，改判王家楼村委会与金建迪公司应赔偿吕书华的逾期交房违约损失共计56650元。
对于焦点二，金建迪公司虽非拆迁许可证所载明的拆迁人，但其与王家楼村委会就涉案拆迁项目存在合作关系，且与王家楼村委会同在《房屋拆迁安置补偿协议》落款的“拆迁人”处加盖了公章，在上述协议履行过程中吕书华的周转费亦一直由该公司发放，该公司虽称其发放行为系属代理行为，但并未就此提供证据佐证，�院难予采信。结合上述诉争《房屋拆迁安置补偿协议》的签订及履行情况，吕书华有理由认为金建迪公司以其行为表明就王家楼村委会针对上述协议的给付义务共同承担责任，故其系本案适格被告，应与王家楼村委会共同承担违约损失的给付责任。
对于焦点三，吕书华与王家楼村委会及金建迪公司并未就逾期交付回迁房的违约责任进行约定，即对于诉争违约责任的承担方式、标准及给付期限均未明确，且王家楼村委会逾期交付的违约状态亦一直持续，故王家楼村委会对于吕书华部分诉求超出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。
综上所述，金建迪公司上诉主张中合理部分，本院改判予以支持，王家楼村委会的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第�款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市密云区人民法院（2017）京0118民初9325号民事判决第二项；
二、变更北京市密云区人民法院（2017）京0118民初9325号民事判决第一项为：北京市密云区密云镇王家楼村民委员会及北京金建迪房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿吕书华二○一二年六月二十九日至二○一七年十一月二十八日期间逾期交房违约损失共计五万六千六百五十元；
三、驳回吕书华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2269元，由吕书华负担1543元（已交纳），由北京市密云区密云镇王家楼村民委员会及北京金建迪房地产开发有限公司负担726元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费2902元，由北京市密云区密云镇王家楼村民委员会及北京金建迪房地产开发有限公司各负担1216元（均已交纳），由吕书华负担470元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
审 判 员 赵 霞
代理审判员 刘 栋
二〇一八年二月二十六日
法官 助理 黄 蕾
书 记 员 杨艳娇