重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第04864号
上诉人（原审被告）周玉平。
被上诉人（原审原告）何明全。
被上诉人（原审原告）唐荣安。
被上诉人（原审原告）龙其贤。
三被上诉人的委托代理人李凤英，重庆龙都律师事务所律师。
上诉人周玉平与被上诉人何明全、唐荣安、龙其贤房屋租赁合同纠纷一案，重庆市铜梁县人民法院于2014年5月15日作出（2014）铜法民初字第00196号民事判决，周玉平对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理，于2014年7月21日对本案进行了询问。上诉人周玉平与被上诉人何明全、唐荣安、龙其贤共同委托代理人李凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，1997年10月30日铜梁县精神文明办公室作出关于职工集资购买门面的决定。该决定的内容为：1、根据一九九七年第五次“四办”主任联席会纪要（即：铜委办（1997）57号文件“关于将五、六号宿舍底楼和档案局背后门面向机关大院内单位竞价出售的决定”）精神，本办经过投标，以建筑面积3000.5元／平方米，购得档案局背后门面一个，面积为31.83平方米，购价为95505.92元。2、鉴于单位无力购买门面，经办公室研究决定，由现有职工唐荣安、龙其贤和宣传部何明全3人共同集资购买，每户平均集资31835.31元。此门面长期归3户所有，其收益按三股进行分配，风险亦由入股者自担。股份允许继承。3、本室为此门面办理产权，签订合同，办理税务等有关事宜，不收取任何费用。以后新调入文明办的工作人员若为该门面有关事宜付出了劳务，由入股者从当年门面收益中付给报酬。4、此决定由入股者各执壹份，存档壹份。唐荣安、龙其贤、何明全分别于1997年12月15日、2002年2月7日两次向铜梁县精神文明办公室交纳了门面款共计95505.92元，购得该门面。
2001年7月8日，中共铜梁县委办公室、铜梁县人大常委会办公室、铜梁县人民政府办公室、铜梁县政协办公室出具营业门市部使用权证书载明“县机关大院档案馆外营业门市部第10号（现门牌号和平路89号），由县政协办公室负责修建，建筑面积31.83平方米，于1997年10月修建完工并公开拍卖使用权。现文明办以每平方米3000.5元的单价中标，共计用95505.92元（玖万伍仟伍佰零伍元玖角贰分）购买了使用权，使用权从1997年10月18日起。该营业门市部使用期间发生的各种费用，均由使用者自行承担。”
2007年12月16日，唐荣安作为出租方代表（甲方）与周玉平（承租方、乙方）签订门面出租协议约定：“一、甲方将县政府侧的门面壹间（面积32㎡）租给乙方经营。租金，当年6000元。租期从2007年12月21日起至2008年12月20日止。付款方式，由乙方在开始承租时一次性付清。二、承租期间发生的税金、水电费及其他一切费用由乙方负责……”。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，周玉平一直租赁使用该门面至今，并按年向唐荣安、龙其贤、何明全支付房屋租金至2013年12月20日。其中，2008年12月21日至2009年12月20日按6000元／年支付；2009年12月21日至2010年12日按11000元／年支付；2011年12月21日至2013年12月20日按15000元／年支付。2013年12月21日后，周玉平未再向唐荣安、龙其贤、何明全支付房屋租金。
2013年12月19日，唐荣安、龙其贤、何明全通知周玉平搬离租赁的门面房，终止门面租赁关系。双方因此发生纠纷。
另查明，诉争门面房屋尚未办理产权登记，亦没有相关的建造手续。
唐荣安、龙其贤、何明全一审诉称，1997年，三原告共同购得铜梁县巴川街道办事处和平路89号门面一间。2007年12月，唐荣安代表三原告与被告签订了该门面租赁协议，租期壹年（2007年12月16日
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2008年12月15日），到期后，双方未再签订书面合同，被告继续租用，但每年均与原告扯皮。2013年11月，原告商定不再出租该门面，于是在2013年11月份原告通知被告并要求被告搬离该门面，但被告置之不理，拒不搬离。2013年12月份，原告又向被告发出书面通知，要求被告搬出，但被告至今未搬出。为了维护原告的合法权益，根据我国相关司法解释及《合同法》等相关规定，要求（1）确认原、被告间租赁合同无效，责令被告立即搬离房屋；（2）被告从2013年12月21日起支付房屋占用费每月2500元至交还原告为止，并缴纳房屋水、电费。
周玉平一审辩称，对原告主张自2007年12月起在原告处承租位于铜梁县巴川街道办事处和平路89号门面一间至今的事实没有异议。原、被告仅在2007年12月签订了门面租赁协议，之后便没有签订书面合同。原告对该门面不具有合法的所有权，原、被告之间的租赁合同无效。被告不应该搬离，同意按15000元／年的标准向原告支付租金，但原告需明确租金的支付对象。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，诉争门面房屋在一审法院法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的依据，因此，根据前述法律规定，唐荣安、龙其贤、何明全要求确认与周玉平签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。就房屋租赁合同而言，在合同被确认无效后，返还财产体现在两个方面：一方面，承租人依据房屋租赁合同取得的对房屋的占有，没有合法根据，其应当将房屋移转占有给出租人；另一方面，承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性利益，这种财产性利益也应当属于返还财产的范围。同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当予以支持”。即房屋租赁合同被确认无效后，返还财产中的财产性利益体现为房屋占有使用费，并参照当事人合同约定的标准进行计算。本案中，唐荣安、龙其贤、何明全与周玉平之间的房屋租赁合同无效，周玉平占有使用该门面无合法依据，应当将该门面返还唐荣安、龙其贤、何明全，并向其支付该门面的房屋占有使用费，房屋占有使用费应当参照合同约定的租金标准支付。因双方在2013年12月19日因房屋租赁合同发生纠纷后，未对2013年12月20日之后的租金进行约定，一审法院参照双方在上一年度即2012年12月21日至2013年12月20日期间的租金标准15000元／年（1250元／月）计算房屋占有使用费，对唐荣安、龙其贤、何明全超过该标准部分的主张，因缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
关于唐荣安、龙其贤、何明全要求周玉平缴纳房屋水、电费的诉讼请求。由于唐荣安、龙其贤、何明全未举示任何证据证明周玉平欠缴水、电费的事实，也未明确周玉平需缴纳的水、电费的金额，因此对该诉讼请求，一审法院不予支持。
关于周玉平主张唐荣安、龙其贤、何明全因不享有本案争议门面的所有权，其不应当向唐荣安、龙其贤、何明全返还门面并支付房屋占有使用费的问题。根据合同相对性原则，唐荣安、龙其贤、何明全与周玉平之间的房屋租赁合同被确认无效后，针对该房屋租赁合同，租赁物返还请求权主体为出租人唐荣安、龙其贤、何明全，周玉平作为承租人，其返还门面的对象也只能是合同的相对方即唐荣安、龙其贤、何明全。至于唐荣安、龙其贤、何明全购买占有该门面，其是否合法取得该房屋的使用权、所有权，系另一法律关系，与本案无关，一审法院不作评判处理。故对周玉平的该主张，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告唐荣安、龙其贤、何明全与被告周玉平的房屋租赁合同无效；二、被告周玉平于本判决生效后十日内，搬离位于重庆市铜梁县巴川街道办事处和平路89号门面房屋，将该门面房屋返还给原告唐荣安、龙其贤、何明全；三、被告周玉平于本判决生效后十日内向原告唐荣安、龙其贤、何明全支付房屋占有使用费。房屋占有使用费自2013年12月21日起按15000元／年标准计算至被告周玉平实际搬离该门面房之日止；四、驳回原告唐荣安、龙其贤、何明全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80.00元，由被告周玉平负担。
周玉平不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法重审并改判被上诉人赔偿装修费、货物损失、经营损失、误工费、交通费等，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由：房屋合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。当事人恶意串通，损害国家或第三人利益的，所取得的财产应当返还集体。唐荣安、龙其贤、何明全应当赔偿周玉平所受损失，之前所获得的租金收益亦应收缴。
唐荣安、龙其贤、何明全答辩称，一审判决正确，应当予以维持，根据合同约定，装修本就应由周玉平自行负责，且唐荣安、龙其贤、何明全也不知道周玉平是否进行了装修。而根据最高人民法院关于房屋租赁的司法解释第13条规定，亦不应主张周玉平所称的装修费。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定可知，本案诉争门面房屋在本院法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的依据，唐荣安、龙其贤、何明全与周玉平签订的房屋租赁合同应当无效的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。至于周玉平称因合同无效致其产生的各项损失应予赔偿，因周玉平在一审庭中并未提起反诉，故一审仅就唐荣安、龙其贤、何明全的诉讼请求进行审理，周玉平二审要求唐荣安、龙其贤、何明全赔偿损失的请求超出一审应当审理范围，二审亦不予审理。周玉平因合同无效是否产生了损失、损失大小及赔偿问题等应另行解决。
至于房屋占用损失应否主张，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当予以支持。”一审判决周玉平判决应当支付房屋占用损失并无不当。周玉平称存在损害国家利益的情况，房租应当收缴，因无证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。周玉平的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由周玉平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 静
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 曾 静