舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0903民初1576号原告：浙江舟山东港资产经营管理有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道麒麟街233号东港集团大厦8楼。法定代表人：缪列，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：朱南平，浙江明达律师事务所律师。被告：孙燕娜，女，1966年1月29日出生，汉族，住舟山市普陀区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴信志，男，1962年9月19日出生，住舟山市普陀区，系被告孙燕娜丈夫。原告浙江舟山东港资产经营管理有限公司（以下简称东港公司）与被告孙燕娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月8日公开开庭进行了审理。东港公司委托诉讼代理人朱南平，孙燕娜委托诉讼代理人吴信志到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2017年8月16日公开开庭进行了审理。东港公司委托诉讼代理人朱南平，孙燕娜委托诉讼代理人吴信志到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月，现已审理终结。东港公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与孙燕娜之间订立的《房屋租赁合同》；2.判令孙燕娜立即向东港公司支付拖欠的90000元租金，并按逾期天数日万分之五偿付逾期付款违约金至实际支付之日止；3.判令孙燕娜按合同解除时的3个月房屋租金16666.67元向原告偿付预期利益损失；4.判令孙燕娜承担东港公司为实现合同债权而支付的律师代理费4433元；5.判令孙燕娜立即腾退房屋，并按同期租赁费支付占有使用费至腾退之日止；6.本案诉讼费用由孙燕娜承担。事实和理由：2016年1月27日，东港公司与孙燕娜订立《房屋租赁合同》一份。合同约定：孙燕娜向东港公司承租位于舟山市普陀区西侧商业用房，租期自2017年1月1日起至2020年6月22日止；2016年12月28日前，孙燕娜应缴付50000元履约保证金；房屋租赁年金为200000元，采用先付后租形式，2017年度第一期房屋租金按季支付，每季应缴纳50000元，第一季度租金于2016年12月28日前付清，之后每一季度租金应在前一期租金到期日前15日，汇入东港公司指定账户；如未按约缴付租金，视为违约，东港公司有权解除合同，孙燕娜按应缴纳款项的日万分之五承担逾期付款违约金；孙燕娜在租赁房屋中的装饰、装修等不动产，归东港公司所有，且不作补偿；孙燕娜还应向东港公司承担预期利益损失，预期利益按合同解除时的3个月房屋租金计算；违约方还需承担守约方为实现合同中的债权而支付的各项费用（包括律师费）；双方还就其他事项进行约定。合同订立后，孙燕娜实际使用租赁房屋，但却未按合同的约定缴付履约保证金，也未足额缴付租金，至今仅缴付10000元租金，已拖欠2017年第一、二季度的租金90000元。东港公司经催讨未果故诉至法院。孙燕娜辩称，对所欠租金的金额无异议。因2017年2月份，其所承租的房屋因消防设施不合格，而被消防部门责令停止营业，致使合同无法继续履行，故涉案合同于2017年2月份已解除。因其所承租的房屋存在漏水及消防封门的情况，给其造成巨大损失。其已另行起诉要求东港公司予以赔偿。故涉案租金应在处理完毕赔偿事宜后一并计算。请求查明事实，依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院分析认定如下：1.孙燕娜提供漏水现场照片一份、向舟山市弗尼士酒店管理有限公司（以下简称弗尼士公司）所呈的报告三份、杭州汇青房地产开发有限公司普陀分公司（注：该公司系港汇广场的开发商）出具给东港投资发展集团有限公司（以下简称东港集团）的联系回复函一份、港汇广场物业服务中心出具的证明及维修情况说明各一份等证据，拟证明其自从向弗尼士公司承租涉案房屋开始，一直存在漏水事宜，直到与弗尼士公司解约并与东港公司订立房屋租赁合同后，漏水问题一直未予解决。东港公司称对上述证据的待证事实不知情。本院认为，结合东港公司在（2017）浙0903民初1575号一案中所提供的《租赁合同解除协议》，东港公司对孙燕娜所租房屋有漏水问题应为知情，且漏水问题存在对承租人使用房屋确实造成影响，故对上述证据的真实性予以认定。2.孙燕娜提供由舟山市公安消防支队普陀区大队（以下简称普陀区消防大队）出具的重大火灾隐患整改通知书及同意解除临时查封决定书各一份，拟证明因港汇广场消防设施存在隐患，致使其经营的“克里蒂娜美容美体健身会所”被消防部门临时查封。东港公司对该组证据的真实性无异议，但认为整改通知书所载明的消防器材属于大楼公用设施，由物业负责维护保养，与其无涉。本院认为，上述证据的待证事实包括涉案房屋能否正常使用，故与本案相关联，对该组证据的证明力予以认定。结合原、被告诉辩意见及举证情况，本院认定如下事实：关于东港公司与孙燕娜订立《房屋租赁合同》并就租赁标的物、租金标准、支付方式、违约责任等事项进行约定，孙燕娜拖欠支付租金的情况与东港公司诉称的基本一致，本院予以确认。本院另查明，2009年4月，东港集团与弗尼士公司签订《港汇广场一至三层商业用房租赁合同》一份，约定将东港集团所有的港汇广场一层至三层商业用房租赁给弗尼士公司使用，并就租金标准、支付时间等事项进行约定。2009年9月，弗尼士公司与孙燕娜签订《舟山“港汇广场”第三层用房租赁合同》一份，约定将港汇广场第三层商业用房转租给孙燕娜使用。2014年10月，东港集团设立东港公司。同年12月，东港集团书面通知弗尼士公司，出租人变更为东港公司。2016年12月31日，弗尼士公司与孙燕娜订立《租赁合同解除协议》，约定关于孙燕娜承租房屋漏水问题，弗尼士公司积极配合孙燕娜与东港公司另行协商处理。东港公司与孙燕娜在签订《房屋租赁合同》后，孙燕娜所承租房屋的漏水问题一直未得到有效解决。2017年2月27日，因港汇广场消防设施存在隐患，普陀消防大队责令东港公司进行整改，孙燕娜所经营的美容美体健身会所曾因此于2017年3月10日被临时查封，于同月30日解除临时查封。现孙燕娜已另案起诉，要求东港公司赔偿因漏水、消防查封所造成的损失。东港公司聘请浙江明达律师事务所催收本案债权，支付律师代理费4433元。本院认为，东港公司与孙燕娜之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依合同约定和法律规定行使权利和履行义务。东港公司依约交付了租赁物，孙燕娜应当支付租金。关于孙燕娜提出的因涉案房屋存在漏水、且因港汇广场的消防设施损坏而有一段时间无法正常使用租赁房屋，故合同解除条件及租金支付条件尚不成就的抗辩，考虑到：1.孙燕娜向东港公司承租房屋时已知晓涉案房屋存在漏水情形，现再以漏水为由拒付房租缺乏依据；2.港汇广场的消防设施损坏虽然给孙燕娜正常使用租赁物带来一定影响，但在消防设施修复后，孙燕娜已可正常使用房屋，孙燕娜不能因东港公司未解决赔偿问题而拒付租金。故对孙燕娜的上述抗辩，本院不予采纳。孙燕娜未按时支付租金，合同所约定的解除条件成就，东港公司于2017年4月25日起诉至本院，通知解除合同事宜，本院确认合同于该日解除。因合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故孙燕娜应根据约定，及时支付东港公司剩余租金，并赔偿东港公司为实现债权而支付的律师代理费。合同解除后，孙燕娜需及时腾退房屋，并支付至实际腾退日止的房屋占有使用费。虽东港公司与孙燕娜双方在合同中就逾期付款违约金及预期利益损失标准达成一致约定，但综合本案案情，孙燕娜有一段时间无法正常使用租赁物；东港公司对房屋漏水问题的修复及对督促物业管理公司维护公共设施不力，本院酌情判令孙燕娜赔偿东港公司逾期付款违约金1000元；另因孙燕娜已需支付在实际腾退之前的房屋占有使用费，故对东港公司的预期利益损失主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认浙江舟山东港资产经营管理有限公司与孙燕娜所签订的《房屋租赁合同》于2017年4月25日解除。二、限孙燕娜于本判决生效之日起五日内腾退位于舟山市普陀区西侧的商业用房，并返还给浙江舟山东港资产经营管理有限公司。三、孙燕娜于本判决生效之日起五日内支付给浙江舟山东港资产经营管理有限公司自2017年1月1日起至2017年4月25日止的房屋租金63698.75元，并支付自2017年4月26日起算至实际腾退日止的房屋占有使用费（计算标准为：按547.95元/日计算）。四、孙燕娜于本判决生效之日起五日内向浙江舟山东港资产经营管理有限公司赔偿逾期付款违约金1000元及律师代理费4433元。五、驳回浙江舟山东港资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费2522元，由被告孙燕娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 长  王军伟审 判 员  袁承志代理审判员  马学静二〇一八年四月二十三日代书 记员  庄嘉超附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。??