上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第35611号
原告李秋萍，女，1962年5月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人陈静华，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
委托代理人洪志勤，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告上海绿韵休闲健身有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人ONGKHIMKIAT，总裁。
原告李秋萍诉被告上海绿韵休闲健身有限公司（以下简称绿韵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，于2016年3月4日再次公开开庭进行了审理。原告李秋萍的委托代理人陈静华，被告绿韵公司的法定代表人ONGKHIMKIAT到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李秋萍诉称，2012年7月20日，原、被告签订《租赁协议书》，约定被告向原告承租坐落于上海市浦东新区花木路XXX号房屋用于经营SPA，租期自2012年8月1日至2017年7月31日，月租金以月营业额为基础按比例计算合作分成且不低于每月保底金额。被告应在每月10日前向原告提交前一个月的财务明细表并根据约定的营业收入的20%作为租金支付给原告。合同签订前，原告已经将房屋交付原告，并给予了原告半年的免租装修期，合同签订后，被告于2012年7月开始经营。但截至起诉时仅按保底租金计算被告应支付租金人民币（币种下同）145万元，被告仅支付了112万元，且各期租金支付时间均有拖延，截至起诉日逾期违约金为62，110元；而且，被告从未向原告提交任何财务明细表。针对被告的违约行为，原告委托律师于2014年5月12日、2015年4月10日致函被告，但被告置之不理，超过了律师函规定的合理期限。原告遂于2015年5月19日向被告发出了解除合同告知函。现起诉要求：1、确认原、被告双方签订的《租赁协议书》于2015年5月19日解除；2、被告立即腾出租赁房屋；3、被告向原告支付其拖欠的租金330，000元（超过保底部分的分成租金待被告提交财务明细表后另计）；4、被告向原告支付逾期违约金62，110元；5、被告向原告支付拖欠的物业费、电费、水费共计29，014.30元；6、被告向原告提供自2012年7月至起诉日的每月财务明细表。
审理中，原告表示鉴于被告在诉讼期间支付了部分租金及物业费用、水电费，故变更诉请为：1、确认双方《租赁协议书》于2015年5月19日解除；2、被告立即腾出租赁房屋；3、被告向原告支付其拖欠的2015年租金330，000元及2016年1月1日至被告实际迁出之日的使用费；4、被告向原告支付逾期违约金62，110元。
被告绿韵公司辩称，1、原告未提供发票，致使被告租金不能入账。2、房屋存在质量问题，主要是：屋顶漏水、地下室通道积水、中庭水景漏水、部分墙面渗水。为房屋质量问题，原告也曾致函开发商，但未解决。3、与租赁房屋相邻的1703号原为酒店，2014年酒店改变营业性质，致使被告客源减少。4、2014年前，被告均将财务明细表交相邻酒店前台，2015年起酒店与被告同业竞争，无法再交。5、被告投入了巨大装修，且已经有几百名预付费会员，如果解除租赁合同将导致巨大纠纷和损失。因此，不同意解除合同，愿意尽快付清欠款。
经审理查明，2012年1月，原、被告就上海市浦东新区花木路XXX号房屋签订租赁合同，原告将该房屋交付被告进行装修。
2012年7月20日，原、被告重新签订《租赁协议书》，约定，甲方（原告）将上述房屋提供给乙方（被告）经营，租金为乙方以营业额分成方式支付，保底金额为每月20，000元至60，000元不等。营业场所之硬件设施及装修由乙方承担，装修费用不少于150万元，合同结束后，硬件设施归甲方所有。经营产生的税费、物业费、公用事业费、日常维修费用、人员薪酬、产品费用、软装及按摩床等均有乙方承担。协议有效期为2012年8月1日至2017年7月31日。2012年7月1日至2012年7月30日为试营业期，乙方支付甲方10，000元试营业租金；2012年8月1日至2013年7月31日，乙方按每月SPA经营范围内（不含产品成本费）收入的10%支付给甲方，保底金额为每月20，000元，甲方所得分成不足保底金额时，乙方按保底金额补足；2013年8月1日至2014年1月31日，乙方按每月SPA经营范围内（不含产品成本费）收入的20%支付给甲方，保底金额为每月30，000元，甲方所得分成不足保底金额时，乙方按保底金额补足；2014年2月1日至2014年7月31日，乙方按每月SPA经营范围内（不含产品成本费）收入的30%支付给甲方，保底金额为每月50，000元，甲方所得分成不足保底金额时，乙方按保底金额补足；2014年8月1日至2017年7月31日，乙方按每月SPA经营范围内（不含产品成本费）收入的35%支付给甲方，保底金额为每月60，000元，甲方所得分成不足保底金额时，乙方按保底金额补足。乙方应于每月10日前支付甲方前一个月合作分成的应收账款并提供前一个月经营状况的相关财务明细表，每逾期一日，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。甲方应于收到账款5个工作日内开具收据给乙方，若乙方需要由甲方提供发票，开具发票所产生的税费由乙方承担。甲方将房屋及附属设施交付乙方使用，如因质量原因，自然损耗或灾害而受到损坏时，甲方应承担有关维修或更换费用。协议期满后，如乙方不再续约，乙方应于10日内将房屋交还甲方，并搬走乙方所拥有的物品，该物品为乙方因经营需要购置的装饰品、按摩床等可移动设施。
2012年8月6日，被告致函原告，提出：1、正门两侧水帘景观墙至今未交接，不能使用，影响总体设计方案和，2、中庭水景地下漏水、流水不均匀，至今不能使用，3、装修已完毕，但部分墙面发现渗水、局部墙纸损坏；要求原告解决并赔偿。
2013年1月6日，被告再次致函原告，提出：1、中庭水景漏水、流水不畅严重影响营业，2、户外花园景观灯不能使用，3、地下室储水井抽水泵损坏，不能自动工作，造成重大隐患；要求原告解决并赔偿。
2013年5月、7月，原告致函房屋开发商，表示房屋水景设施使用、房屋漏水等问题未解决，引起SPA承租人投诉和索赔，要求开发商做好与SPA承租人的沟通和损失赔偿工作、指定整改计划。
2013年10月，原告委托案外人对系争房屋部分项目进行维修，内容包括庭院内外墙不锈钢挡水处理、屋顶防水处理及喷泉排放线路、水泵、进水系统、调节阀门、控制系统、喷头、水下景观灯等。
2013年12月，被告与房屋物业管理处进行协商，双方对SPA内部装修配电间接线混乱、地下室通向车库门前积水、草坪灯不亮、屋顶漏水等问题进行了磋商。
2014年5月12日，原告委托律师致函被告，表示被告至今未向原告提交经营财务明细表，2012年7月至2014年4月被告应付保底租金58万元，但仅支付了40万元，而且每期租金支付均有延误；要求被告收到函件后7天内提交财务明细表并先行补足保底租金18万元及相应利息（按合同约定的日万分之五计算）。
2015年4月20日，原告委托律师致函被告，表示被告至今未向原告提交经营财务明细表，2012年7月至今被告应付保底租金121万元，但仅支付了76万元，而且每期租金支付均有延误；要求被告收到函件后7天内提交财务明细表并先行补足保底租金45万元及相应逾期违约金。
2015年5月19日，原告向被告发出解除合同通知，表示被告仅根据2015年4月20日的律师函补交了36万元租金，仍有9万元租金未支付，也未提供财务明细表、未支付2015年4月的租金，故通知被告：1、解除双方《租赁协议书》；2、被告尽快支付欠租9万元并提供相应的财务明细表；3、尽快支付2015年4月至搬离前的房租；4、收到解除通知书后10日内，尽快将房屋按现状返还原告，并搬离被告所拥有的物品。
2015年5月25日，被告回函，提出：1、2012年8月起，原告无法提供租赁发票，导致租金不能入账，2、多次投诉的房屋结构问题，至今许多方面无法处理或未处理，包括屋顶漏水、地下室通道积水、中庭水景地下漏水、部分墙面渗水，3、相邻的1703号原酒店突然停业，改变营业性质，且与被告有同业竞争，4、2012年8月开始已经将财务明细表交酒店前台，2014年第四季度开始无法交递；以上问题对被告已造成严重影响，故不得不暂缓支付部分房租。
又查，截至2015年4月20日原告发出律师函催讨租金等时，被告尚欠付2014年2月的保底租金3万元、2015年1月、2月、3月的保底租金18万元，且2012年8月至2014年4月16日期间，被告支付各期租金均有一定程度延期。2015年4月21日，被告支付2015年1月、2月的租金保底租金12万元。
2015年8月20日，原告向本院递交诉状，本院进入诉前调解程序，因诉前调解未成于2015年9月28日立案。
诉前调解和本案审理期间，被告于分别于2015年9月22日、2015年10月20日、2015年11月19日、2015年12月30日、2016年1月12日各支付6万元，合计30万元，系2015年7月至12月的保底租金。另原告确认，至最后一次庭审时，被告已付清截至2015年12月的物业管理费、水电费等。
审理中，本院组织双方进行了现场勘查：1、门口水景顶部有不锈钢管道，勘察时因被告表示“长期不用、不能开”，故未开启。被告还表示，原来出水不均匀，故原告加装了不锈钢管道，但未达到水沿着墙壁均匀流下的效果。2、中庭水景中间搭建有木亭，四周水中有若干喷头，开启时喷头有出水。被告表示，木亭是被告装修时搭建，因水不能从该水景原斜坡上均匀流下，故有原告加装了喷头，但未达到原有的效果，且一侧水景开启后会导致地下室漏水。原告表示，装修前水景中间全部是水，没有木亭，不排除被告搭建木亭导致水景破坏；因被告对原水景效果不满意，原告进行了改造，完成时斜坡和喷头初均由水流。3、大厅吧台左侧吊顶处有约1.5平方米粉刷层脱落，吊顶上方为消防管道及空调管道。被告认为系屋顶漏水导致。原告认为交房时经过被告验收，不认可是屋顶漏水所致。4、2个房间内各发现有约0.5平方米的墙纸霉斑，另一房间内发现装修时在卫生间、浴缸一侧增加的隔断上有约1平方米的粉刷层脱落；另在走道内发现两处踢脚线附近约1米长的粉刷层脱落。被告认为上述损坏系房屋漏水导致。原告认为，不排除被告经营SPA湿度较高造成。5、地下室配电间内有一窨井，配电间门口有约20厘米高的水泥隔挡；地下室通往车库的门外，有一窨井；上述两处在勘查时均无积水。
经本院释明，被告表示如法院支持原告解除合同的诉请，因被告已经投入200余万元进行装修，故要求原告赔偿装修费用150万元。经本院反复释明并告知相应的法律责任，但被告以“装修时只有收据，没有正式发票”、“即使鉴定也鉴定不出真实的价格为由”坚持不申请鉴定。原告则表示不同意赔偿装修损失。
本院认为，原、被告之间的《租赁协议书》合法有效，双方均应恪守。现原告以被告未按约支付租金及提交财务明细表为由要求确认合同解除，双方主要争议在于被告拒付租金等抗辩是否成立。
一、双方合同明确约定，原告向被告开具租金收据，若被告需要原告提供发票，开具发票所产生的税费由被告承担。现被告未提供证据证明其向原告提出过需要发票并愿意承担相应费用，故被告以发票为由抗辩拒付租金，不能成立。二、从现有证据来看，不排除在租赁前期房屋确实存在一定的质量瑕疵，但原告已经配合被告对水景、抽水泵等问题进行整改，且整改时被告在房屋内经营，整改时及整改后被告均未提出异议，可以认定被告当时对整改方案和结果是认可并同意的。被告认为房屋质量问题至今未解决，但是被告目前提出的水景效果等问题，双方未作约定，且一定程度上取决于个人的主观看法，不足以认定为质量问题；而墙面霉变、渗水等问题，也不能排除系被告装修本身的原因；退一步讲，即使被告目前所称的质量问题确系原告房屋本身的原因，但根据现场勘查的情况，产生的问题均是局部、细小的，不影响整体房屋的正常使用，被告也没有理由拒付租金。三、双方合同中未对与租赁房屋相邻的1703号房屋的经营业态作出约定，被告以该理由抗辩，亦无依据。四、合同明确约定，被告应于每月10日前向原告提供财务明细表，双方以此为基础计算最终的租金金额。现被告辩称其在2014年以前均是以交至相邻酒店前台的方式向原告提供财务明细表，原告对此否认，被告未能提供证据证明，本院难以采信。本院注意到，整个租赁期间，双方之间的沟通均是顺畅的，不存在被告难以联系原告的情况，故被告所称酒店改变经营方式后无法向原告提供材料，亦无事实依据。
综上，本院认定被告未按约定足额支付租金、提供财务明细表，构成违约。原告在2015年4月20日向被告进行了催告，并给予了相应的合理期限，但被告在合理期限内既未足额支付保底租金，也未提供财务明细表，构成根本违约，原告依法享有合同解除权，双方合同自解除通知到达被告时解除。
合同解除后，被告应自租赁房屋中迁出，并将房屋返还原告。原告要求被告支付合同解除前的租金，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告仍占用房屋，应承担相应的房屋使用费，使用费的标准参照保底租金计算。鉴于，租赁初期房屋确实可能存在一定的瑕疵，被告当时暂缓支付租金事出有因，故对原告主张的逾期付款违约金不予支持。
因本案系被告违约导致合同解除，被告要求原告赔偿装修损失无法律依据。但本院考虑到被告投入的装修价值较大，目前尚有一定的利用价值，前租赁前期房屋存在一定的瑕疵等实际情况，根据公平合理的原则，判决由原告酌情补偿被告150，000元。至于被告提出的会员问题，系其自身经营问题，与本案无涉。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（三）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告李秋萍与被告上海绿韵休闲健身有限公司之间的《租赁协议书》解除；
二、被告上海绿韵休闲健身有限公司应于本判决生效之日起三十日自上海市浦东新区花木路XXX号房屋内迁出；
三、被告上海绿韵休闲健身有限公司应于本判决生效之日起十日给付原告李秋萍2015年5月19日以前的欠付租金186，774元；
四、被告上海绿韵休闲健身有限公司应于本判决生效之日起三十日给付原告李秋萍2015年5月20日至2015年6月30日的使用费96，768元及自2016年1月1日起至实际迁出上述房屋之日止的使用费（按每月6万元的标准计算）；
五、原告李秋萍于本判决生效之日起十日内给付被告上海绿韵休闲健身有限公司装修补偿款150，000元；
六、驳回原告李秋萍其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7，182元，由原告李秋萍负担932元，被告上海绿韵休闲健身有限公司负担6，250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 田有娣
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。