安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民一初字第00351号
原告：安徽广德县金陵置业有限公司，住所地：广德县经济技术开发区。
法定代表人：杨绪强，该公司总经理。
委托代理人：向世敏，安徽渊源律师事务所律师。
被告：张建盛，男，住安徽省广德县。
委托代理人：李玉兰，女，住安徽省广德县。
委托代理人：刘志成，安徽大旗律师事务所律师。
第三人：宿迁市润阳物业管理有限公司，住所地：江苏省宿迁市。
法定代表人：蒋宝莲。
原告安徽广德县金陵置业有限公司诉被告张建盛排除妨害纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理，案件审理过程中，经被告张建盛申请，本院依法追加宿迁市润阳物业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼，并依法裁定本案由简易程序转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人向世敏、被告张建盛代理人刘志成到庭参加诉讼，第三人宿迁市润阳物业管理有限公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
安徽广德县金陵置业有限公司诉称：2008年，原告以出让的方式取得广德县经济技术开发区东城盛景小区的土地使用权，在上述地块，原告开发建设了东城盛景小区商住楼。2012年起，被告在未经原告同意的情况下，擅自将位于东城盛景小区19幢1单元6号储藏室（面积16.48平方米）占为己有。原告作为物权人为维护自己的合法权益，请求法院判决被告立即将位于广德县桃州镇东城盛景小区19幢1单元6号储藏室（面积16.48平方米）返还给原告，并承担从2012年开始起的占房费用1400元，案件诉讼费用由被告承担。
张建盛辩称：储藏室是被告通过原告设立的物业管理处以14000元的价格购买来的。在2012年至2013年原告曾拉起横幅，对储藏室及车库进行销售，被告按照销售表上的价格交清款项后，在物业管理处领到了收据及储藏室的钥匙。收据盖的章是宿迁市仁恒物业管理有限公司公章（2014年3月该公司名称变更为：宿迁市润阳物业管理有限公司），被告认为该销售行为是得到了原告的授权与许可，且储藏室共销售了11套约22万元都交给了原告的主管会计王守军。所以被告购买储藏室是合法有效的，原告认为被告侵占其物权是没有法律依据的。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人宿迁市润阳物业管理有限公司未进行书面答辩。
安徽广德县金陵置业有限公司为证明其主张，向法庭提举下列证据：
证据1、企业营业执照、组织机构代码证。证明：原告的主体资格。
证据2、国有建设用地使用权出让合同、新建商品房初始登记证。证明：原告是本案房屋的唯一合法物权人。
证据3、通知一份。证明：原告在2013年11月20日在本案所涉房产的大门上张贴了通知，书面告知被告搬离储藏室，同时证明被告非法占有该储藏室。
张建盛对原告方证据的质证意见及本院认证如下：
张建盛对原告证据1无异议，对原告证据2提出异议，认为不能证明原告就是该房屋的合法产权人，本院经审查认为，该组证据能够证明原告为该房屋的开发建设承建商，原告系开发房屋的初始产权人。张建盛对原告证据3提出异议，本院经审查认为，该份证据能够证明原告曾要求被告搬离储藏室。
张建盛为证明其主张，向法庭提举下列证据：
证据1、身份证。证明：被告主体资格。
证据2、购买储藏室收据。证明：被告储藏室系从原告委托的物业管理处购买。
证据3、原告委托仁恒物业管理合同。证明：仁恒物业系原告委托其出售储藏室。
证据4、物业管理处会议记录。证明：原告副总经理张宏多次到物业处开会要求加大储藏室销售。
证据5、原告向物业提供的销售表、原告主管会计同物业管理处结算11套储藏室记录、收回发放给物业管理处13本收据记录。证明：物业管理处是受原告委托销售储藏室、原告收回了销售款及销售收据。
证据6、物业管理处职工工资表，经理证。证明：管理处经理及职工由原告招聘管理并发放工资，物业管理处销售行为视为原告行为。
证据7、证人樊胜利、王飞燕证言，证明：被告购买储藏室是物业公司在原告授权下出售的。
证据8、物业管理费票据，证明：管理费票据是原告提供的。
安徽广德县金陵置业有限公司对被告方证据的质证意见及本院认证如下：
安徽广德县金陵置业有限公司对被告证据1无异议；对证据2提出异议，认为该份证据与原告无关，本院经审查认为，仅凭该份证据不能证明被告合法取得储藏室所有权；原告对被告证据3提出异议，认为该合同一方并非本案原告，本院经审查认为，原告方的异议理由成立，本院予以认定；原告对被告证据4、证据5、证据6均提出异议，认为一是原告公司没有叫张宏的副总，二是销售表不是由原告提供的，三是王守军并非原告的会计，原告没有收到售房款，本院经审查认为，该三组证据均不能证明物业公司的售房行为是原告授权的，对此予以认定。原告对被告方申请的证人证言提出异议，认为证人与本案的审理结果有直接利害关系，原告与证人不是聘用关系，本院经审查认为，该证人证言也不能证明原告曾委托物业公司进行售房。证据8与本案无关联性，不予采信。
本院根据采信认定的证据及当事人当庭陈述，确认如下案件事实：安徽广德县金陵置业有限公司系广德县桃州镇东城盛景小区商住楼的开发建设企业。宿迁市仁恒物业管理有限公司系广德县桃州镇东城盛景小区的物业服务企业。2012年10月25日，宿迁市仁恒物业管理有限公司在未经原告授权的情况下，将位于东城盛景小区19幢1单元6号储藏室（面积16.48平方米）以14000元的价格出售给被告，宿迁市仁恒物业管理有限公司向被告出具了收款收据，之后被告一直占有使用该储藏室。2013年11月20日，安徽广德县金陵置业有限公司向被告下达通知，要求被告于2013年12月6日前搬离该储藏室，逾期被告一直未搬离。另查，宿迁市仁恒物业管理有限公司于2014年3月17日更名为宿迁市润阳物业管理有限公司。
本院认为：原告安徽广德县金陵置业有限公司作为广德县桃州镇东城盛景小区商住楼的开发建设企业，拥有其建设开发楼盘的初始物权。原宿迁市仁恒物业管理有限公司作为物业服务企业，未经物权所有人同意或明确授权，事后亦未经原告方追认，其擅自处分原告享有所有权的不动产，损害了原告的合法权益，其出售储藏室给被告的行为应为无效，其应根据过错程度承担相应的民事责任，被告基于无效买卖合同关系而占有使用的不动产应返还给原告。因原告未提举证据证明被告占用该储藏室给原告造成损失的相关证据，故对原告要求被告承担占房费用的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第六十六条的规定，判决如下：
一、被告张建盛在本判决生效后十日内，将位于广德县桃州镇东城盛景小区19幢1单元6号储藏室（面积16.48平方米）返还给原告。
二、驳回原告安徽广德县金陵置业有限公司其他诉讼请求。
本案受理费130元，由被告张建盛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 艾红军
人民陪审员 汪金忠
人民陪审员 张学仿
二〇一四年九月十一日
书 记 员 鲍菊阳
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
2、《中华人民共和国民法通则》
第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。