南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通潮民初字第00138号
原告（反诉被告）袁国银。
被告（反诉原告）费金建。
委托代理人刘正明。
原告（反诉被告）袁国银与被告费金建（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月2日、4月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁国银，被告（反诉原告）费金建及委托代理人刘正明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告袁国银诉称，原、被告于2012年10月26日签订房屋租赁协议1份。协议规定，原告将其所有的位于南通市通州区刘桥镇极孝村的部分房屋租给被告用于养猪，租期自2012年10月8日至2017年10月7日，租金每年为44000元，每年交纳一次，先交租金后用房，如有一方违约，违约方需补偿另一方一年的租金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告只给付了2012年至2014年10月7日的房租，且被告自2012年10月起至今就不再与原告联系，原告请求解除与被告所签订的房屋租赁协议，给付2014年10月8日至2015年1月12日三个月的房租10999元，因被告单方违约，由被告按约定给付原告违约金44000元（一年的房租）。
本诉被告费金建辩称，原告出租的房屋存在严重的质量问题，被告在承租不到一年的时候就因此提出解除合同，但原告不同意。后经了解，案涉房屋系违章建筑。2013年12月，被告决意与原告解除合同，遂将所养猪子出售，原告关闭大门，不让被告装运猪子的车辆离开，在此情形下，被告答应了原告的无理要求，先行给付了2014年10月至2015年10月7日一年房租中的20000元，其余24000元被告出具了欠条，岂料原告竟凭此欠条以民间借贷和房屋租赁合同纠纷提起两个诉讼。原告所诉没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告费金建诉称，因出租房屋系违章建筑，请求确认双方所签订的房屋租赁协议无效，并判令反诉被告返还其所收租金20000元。
反诉被告袁国银辩称，双方签订的房屋租赁合同有效，不同意返还已付租金20000元。
经审理查明，2012年10月26日袁国银与费金建及案外人曹华东签订租房协议1份。协议约定，袁国银将其所有的位于南通市通州区刘桥镇极孝村的房屋出租给费金建、曹华东用于养猪，其中费金建租西河边由南至北全部猪舍，年租金40000元，因费金建需使用袁国银库房，还需每年支付租金4000元，租金每年交纳一次，先交租金后使用房屋。租期伍年，自2012年10月8日至2017年10月7日。协议还约定，协议履行过程中如有一方违约，违约方需补偿另一方一年的租金。协议签订后，袁国银将上述房屋交付给费金建用于养猪，费金建给付袁国银2012年10月8日至2013年10月7日房租44000元。2013年12月11日，费金建出售壮猪，袁国银以其未交纳房租为由予以阻挡，双方当场发生纠纷，后经协商，费金建给付袁国银房租20000元，另外，费金建还在袁国银书写的借条签字认可欠到袁国银现金24000元。此后，费金建再也未使用过承租的房屋，也一直没有将承租的房屋交付给袁国银，双方也一直没有就合同是否继续履行进行过磋商。
另查明：1、2006年7月11日，案外人费国新向本院申请对被执行人原通州市三得利养殖加工有限公司财产予以强制执行，本院裁定原属该公司所有的生产车间等财产归费国新所有（有关房屋产权手续由费国新自行办理）。2010年12月12日，费国新与袁国银最终达成协议，由费国新将上述执行财产以35万元的价格出让给袁国银，案涉出租房屋即原通州市三得利养殖有限公司的车间厂房。
2、袁国银在起诉时自认费金建已按约交纳2012年10月8日至2014年10月7日房租并表示不再向费金建主张该期间的房租。
以上事实，有袁国银提供的租房协议书，本院（2005）通执字第1183号、1265号、1266号民事裁定书，2010年12月22日袁国银与费国新签订的房屋出售协议和费金建提供2013年12月11日房租收条、照片1组、证人证言等以及双方当事人当庭陈述在卷为证。
由于原、被告各执一词，致调解不能成立。
本院认为，袁国银与费金建签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同依法成立。合同所涉租赁房屋系由袁国银向案外人费国新购买，而费国新又系通过司法程序强制执行取得，所以，袁国银系案涉租赁房屋的合法所有权人，虽然该房屋未办理房屋产权证，但不影响双方所签房屋租赁合同的效力，本院对费金建主张租赁合同无效不予采纳，对费金建主张返还租金20000元的请求亦不予支持。关于合同解除问题，按合同约定，案涉房屋租赁合同约定的到期日期为2017年10月7日，但是现袁国银认为费金建不按合同约定给付房屋租金并主张解除合同，费金建也表示不愿意再继续租赁，且事实上费金建自2013年年底后长期不使用该房屋，所以，本院认为继续履行该合同已无必要，对袁国银要求解除与费金建所签房屋租赁合同的诉请本院予以支持。关于房屋租金问题，费金建认为2012年10月8日至2014年10月7日的租金已经缴纳。2014年10月8日至2015年10月7日的租金已经给付20000元。袁国银对此持有异议，认为费金建仅缴纳了第一年（2012年10月8日至2013年10月7日）的租金，第二年（2013年10月8日至2014年10月7日）仅缴纳20000元，尚有24000元租金未缴纳，对该24000元表示不再向费金建主张，并认为费金建不存在缴纳第三年度（2014年10月8日至2015年10月7日）租金的情况。对此，本院认为，费金建未能充分举证证明其已经缴纳2014年10月8日至2015年10月7日的租金，只能认定费金建仅缴纳了2012年10月8日至2014年10月7日的租金。费金建在租赁合同履行期间的单方离开租赁场所至今，既未与袁国银磋商合同解除事宜，又未办理租赁物交付手续。在此情况下，袁国银要求费金建给付2014年10月8日至2015年1月12日期间三个月房租10999元有事实和法律依据，本院亦予以支持。关于违约金问题，因费金建在履行合同中构成单方违约，还需按合同约定向袁国银支付一定数额的违约金。袁国银主张按约定的一年房租44000元计算违约金，本院综合考虑费金建的违约程度和给袁国银造成的损失实际，从衡平双方当事人利益出发，酌定违约金数额为22000元。另外，费金建认为袁国银出租房屋存在严重质量问题，并提供一组照片予以证明。对此，本院认为，根据双方所签租房合同内容，费金建在承租前对案涉租赁物的现况经过了充分详细的了解，然后双方才订立租赁合同，故对费金建的该抗辩本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条，第一百一十四条，第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除袁国银与费金建于2012年10月26日签订的房屋租赁合同。费金建于本判决发生法律效力后十日内向袁国银交付位于南通市通州区刘桥镇极孝村的房屋14间及库房。
二、费金建给付袁国银2014年10月8日至2015年1月12日三个月的房屋租金10999元。
三、费金建向袁国银承担违约金22000元。
上述二、三两项合计32999元，由费金建于本判决发生法律效力后十日内给付袁国银。
四、驳回反诉原告费金建要求确认其与反诉被告袁国银于2012年10月26日签订的房屋租赁合同无效和要求反诉被告袁国银返还租金20000元的诉讼请求。
本案本诉案件受理费1256元，由袁国银负担502元，由费金建负担754元（费金建负担部分袁国银已垫付，待执行时由费金建一并给付袁国银754元）；反诉案件受理费190元，由被告费金建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按不服判决部分的上诉请求数额向该院预交上诉案件受理费（户名：南通市财政局，开户行：中国银行西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 尹 健
审 判 员 金 雷
人民陪审员 黄德祥
二〇一五年四月三十日
书 记 员 周 霞