湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第02127号
上诉人（原审原告、反诉被告）谌超。
委托代理人李理，湖南通程律师事务所律师。
委托代理人夏军梅，湖南通程律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）湖南和顺置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区福元西路148号。
法定代表人吴晓勇，总经理。
委托代理人鄢婷，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人文颖，湖南金州律师事务所律师。
上诉人谌超因与被上诉人湖南和顺置业有限公司（以下简称和顺公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2013）开民一初字第02960号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，谌超与和顺公司于2012年10月13日签订《长沙市商品房买卖合同》，约定谌超购买和顺公司开发的长沙市开福区福元西路148号万科城第27栋N单元1层107号房屋（预售商品房，建筑面积为145.24平方米）；按建筑面积计价，该商品房单价为11024元／平方米，购房总价为1601184元。合同第十条约定，和顺公司应在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付谌超使用：该商品房经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，和顺公司应当书面通知谌超办理交付手续。谌超应在书面通知送达之日起3日内对该房屋进行验收并与和顺公司办理交接手续，双方进行验收交接时，和顺公司应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，和顺公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。和顺公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，谌超有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由和顺公司承担。由于和顺公司原因，如未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付谌超使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过150日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，和顺公司按日向谌超支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过150日后，谌超有权解除合同。谌超解除合同的，和顺公司应当自谌超解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按谌超累计已付款的2%向谌超支付违约金。谌超要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，和顺公司按日向谌超支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。由于谌超原因，未能按期接受房屋的，双方同意按下列方式处理：1、该房屋毁损、灭失的风险由谌超承担，2、逾期不超过150日，谌超按总房款每日万分之二向和顺公司支付违约金；逾期超过150日的，谌超按总房款的百分之二向和顺公司支付违约金，并承担全部责任。合同第十五条约定，和顺公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，谌超有权要求和顺公司按照下述方式处理：和顺公司按实际价格赔偿装饰、设备差价。合同第十六条约定，谌超购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。和顺公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，和顺公司应当履行保修义务。和顺公司拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，谌超可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由和顺公司承担。房屋因质量问题造成谌超经济损失的，和顺公司应赔偿谌超的损失。房屋保修期按和顺公司提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该房屋交付之日起计算。合同第二十二条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同附件三就装饰、设备标准约定外墙面砖（局部涂料）以最终交楼时为准；内墙隔墙砌筑到位，水泥砂浆面层；厨房、卫生间的天花为钢筋混凝土楼板，厅（房）、套内走廊的天花为钢筋混凝土楼板底刮水泥腻子，阳台顶棚天花为外墙涂料；厨房、卫生间的地面为钢筋混凝土楼板，厅（房）、套内走廊等地面为钢筋混凝土楼板，阳台地面为钢筋混凝土楼板。附件四（合同补充协议）就房产交付约定谌超签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于谌超；谌超的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，谌超无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领和顺公司交付的房屋。谌超无合法理由拒绝受领的，视为和顺公司按时交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理等相关费用，自交付或视为交付之日起由谌超承担；房屋交付时，谌超认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。谌超认为房屋存在质量缺陷的，有权要求和顺公司按照合同约定进行保修；和顺公司在本合同约定的房屋交付时间之前，按照本合同约定方式通知谌超房屋交付事宜。和顺公司以电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书。不论和顺公司以何种方式通知谌超办理房屋交付手续，如果谌超未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点；谌超需在和顺公司发出的《入伙通知书》注明的收房日期内到和顺公司指定的地点办理房屋交接手续，以入伙手续上谌超签字的日期为该房屋的收房日期，自收房之日起，该房屋的风险责任转由谌超承担，且与该房屋有关的物业管理等费用由谌超承担；超过通知办理交房手续时间的最后期限，谌超未办理收房手续，则以合同约定的交付期限届满之日即为房屋收房日，视为谌超验收合格，房屋风险自此由谌超承担，谌超也即自此开始支付物业管理等一切费用；和顺公司在交付房屋时须达到买卖合同第十条约定的房屋交付条件，如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，谌超有权要求修补，由和顺公司按实情负责修补、保修或给予合理解决，但谌超不得以此拒绝收房。该商品房各部分的保修期按《住宅质量保证书》中的规定执行，保修期自该商品房竣工验收合格之日起计算。如该商品房及相关设备经谌超装修更改或使用不当造成损坏，则和顺公司不再承担保修责任。如因自然灾害等不可抗力的因素，所造成的损坏均不在受保范围之内。如双方就房屋质量问题发生争议，以长沙市建筑工程质量检验监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据；和顺公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形；因不可抗力导致和顺公司无法按本合同第十条约定的期限将商品房交付谌超使用或导致和顺公司无法履行合同其他义务的，和顺公司有权相应顺延交付日期或顺延履行相应的合同义务，且无须承担违约责任；买卖合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指和顺公司组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，和顺公司不承诺在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续；和顺公司承诺在买卖合同第十条约定的期间届满之日起90日内完成消防验收手续，180日内完成验收备案手续；本合同第十四条关于出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形；谌超认为房屋不合格，应向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，谌超有权退房，和顺公司承担鉴定费用并赔偿谌超的直接损失；交付的房屋需要维修整改时，谌超可以口头或书面通知和顺公司，和顺公司应在3个工作日内派员前往处理，依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务；保修期间房屋不能居住使用的，和顺公司提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其它赔偿标准。合同签订后，谌超依约向和顺公司支付了全部购房款及相关税费（包括物业专项维修基金10893元及契税64047元）。工程竣工后（经验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准），和顺公司书面通知谌超办理房屋交付手续（包括于2012年12月26日在潇湘晨报登报刊登万科城三期洋房26栋至32栋入伙公告，内容为“湖南和顺置业有限公司开发的长沙万科城三期洋房26栋、27栋、28栋、29栋、30栋、31栋、32栋兹定于2012年12月正式入伙，并于2012年12月29日起至2012年12月30日止分批在万科城S1商铺三楼接待大厅办理入伙手续。和顺公司此前已通过特快专递的方式书面通知各位业主入伙手续办理时间、地点及所需资料，请各位业主按照通知要求带齐有效身份证明和交付通知书等资料前来办理入伙手续”）。谌超于2012年12月30日到和顺公司办理房屋交接手续时以房屋存在质量问题为由拒绝收房，亦未领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其在收楼意见书上注明：“主卧外庭院下水管漏水，花架与图纸设计不符，要求拆掉，庭院横梁漏水，客厅窗外上沿漏水，庭院西南角露筋，公卫窗上沿渗水，公卫窗玻璃破裂，客厅墙角湿印，入户右侧小孩房墙角渗水，主卫吊洞渗水，阴角渗水，主卫洗手间露筋，主卫洗手间渗水”。谌超与长沙佳苑装饰有限公司于2012年7月26日签订万科城三期洋房改造委托协议，约定谌超委托长沙佳苑装饰有限公司就万科城三期洋房27栋107号商品房进行房屋改造工程（改造南北向院墙及铁艺窗、入口门斗、一层顶部混凝土隔栅）。和顺公司就诉争房屋存在的质量问题进行了维修整改。谌超于2013年8月30日收到和顺公司向其出具的“关于促请确认万科城三期27-107房《验房报告表》维修事项完成结果的知会”，内容为“谌超于2013年1月1日提出万科城一期27-107房，现场提出并记录的房屋观感瑕疵问题，和顺公司已于2013年1月14日完成所有维修事项。本着对业主负责任的态度，和顺公司已按《商品房买卖合同》约定的联系方式以及谌超保修时预留的联系电话通知谌超，但谌超至今仍未前来验收并确认维修结果。现和顺公司以本特快专递再次书面通知谌超，请谌超于2013年9月2日前，到现场验收并确认万科城三期27-107房《验房验收报告表》记录的维修事项和结果，以免权益受损。逾期和顺公司将视为谌超对维修结果无异议”。和顺公司于2013年9月2日收到谌超向其作出的回函，内容为“谌超于2012年12月30日前往和顺公司处办理交房手续并填写了《收楼意见书》，对27栋107号房所存在的质量瑕疵进行了记载。验收房屋时，谌超购买的房屋存在12处质量瑕疵，其中房屋漏水处达到8处。和顺公司在2012年12月30日起对房屋存在质量瑕疵一直在进行整改，至今仍有部分问题未整改完毕。和顺公司在函件中所称2013年1月14日完成所有维修事项的表述完全不是事实；迄今为止，谌超及家人从未接到和顺公司任何有关房屋维修的电话及书面函件，和顺公司在函件中的相关陈述完全不是事实。2013年8月20日，谌超在查看房屋维修情况时，发现仍存在漏水情形，该事项已经通知了和顺公司的相关工作人员。截止收到和顺公司的函件之前，由于未下雨无法就该漏水的维修结果进行查看，因此，谌超目前不能按和顺公司要求验收房屋，待查看维修结果确定维修已经完成后，再办理收房手续”。
本案审理过程中，谌超向该院提交20份就房屋渗水部位拍摄的照片拟证明和顺公司交付的房屋存在的质量问题；天气情况表一份拟证明和顺公司主张的维修整改期间的天气条件不具备；音频资料一份拟证明诉争房屋至2013年9月2日仍未维修整改完毕，和顺公司就上述证据材料的三性均持异议。和顺公司向该院提交住宅使用说明书（填发日期为2012年12月）及住宅质量保证书（上注明项目名称为万科城项目三期洋房26-32栋，竣工验收时间为2012年6月27日，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年，保修期限起算日期为竣工验收合格之日，管道渗漏、墙面、顶棚抹灰层及装饰面层脱落、墙面裂缝、楼地面空鼓开裂、大面积起砂、面砖松动，墙面、地面、天鹏抹灰的保修期限均为2年，保修期限起算日期为合同约定交付日期），拟证明和顺公司已为办理房屋交付手续的买受人准备两书，符合合同交付要求；八份维修工作通知单（均注明受理时间为2013年1月1日，派单时间为2013年1月2日，处理时限为2013年1月15日，房号为万科城三期27栋-107，于2013年1月2日接单，维修内容及方案分别为客厅窗外上沿漏水、客厅窗外窗台瓷砖破损多块、主卫吊洞渗水，阴角渗水，主卫洗手间渗水、入户右侧小孩房墙脚渗水、公卫窗上沿渗水、庭院西南角钢筋头外露，主卫洗手间露钢筋头、庭院横梁漏水、主卧外庭院下水管漏水。深圳光华中空玻璃有限公司万科城三期A区工程项目部、浙江国泰建设集团有限公司万科城三期A区工程项目部分别于2013年1月9日、2013年1月13日、2013年1月13日、2013年1月13日、2013年1月9日、2013年1月3日、2013年1月13日、2013年1月13日就处理结果手写备注“已完成，请确认”，核实人分别于2013年1月10日、2013年1月14日、2013年1月14日、2013年1月14日、2013年1月10日、2013年1月4日、2013年1月10日、2013年1月10日签字确认，业主未签字确认），拟证明和顺公司已于2013年1月2日向各施工单位派发工程维修单，于2013年1月14日之前完成维修工作；EMS快递单（寄件人为由和顺公司，收件人为谌超，上注明内件品名为确认万科城27#107《验房报告》维修完成结果的知会），拟证明和顺公司已于2013年1月14日完成维修并通知谌超予以确认；万科城27-107号房的房屋交接单（上注明业主姓名为谌超，日期为2013年9月29日，经办人苏姣于2013年9月29日在入住接待、资料填写、缴纳费用及入住文件、钥匙领取栏签字确认，谌超于2013年9月29日在业主签字处签字确认），拟证明讼争房屋的质量瑕疵问题已完成维修整改，谌超于2013年9月29日办理房屋交接手续系逾期收房。谌超对2013年9月29日已办理房屋交接手续的事实没有异议，但对和顺公司提出的其逾期收房的主张不予认可。和顺公司于2013年9月5日向湖南省长沙市望城公证处申请办理证据保全公证，湖南省长沙市望城公证处受和顺公司申请于2013年9月9日就万科城项目27栋107房外景及室内进行现场摄像并将现场摄像刻制成光碟一式三盘，同时对万科城项目27栋107房外景及室内进行了拍照，共拍摄照片28张。和顺公司向该院提交上述经湖南省长沙市望城公证处公证的视屏及照片，拟证明房屋表面瑕疵已维修完成，至今未有任何漏水。另查明，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位均于2012年6月29日在万科城三期A区27#栋建设工程竣工验收备案表（竣工验收日期为2012年6月29日）的竣工验收意见栏“同意竣工验收”。长沙市住房和城乡建设委员会于2012年9月13日在竣工验收备案表的备案意见栏“同意备案”。竣工验收备案表的工程竣工验收备案文件目录包括规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。谌超诉至法院，请求判令：1、和顺公司对房屋漏水问题继续进行整改并交付房屋；2、和顺公司承担延期交房的违约金63086.65元（暂计算至2013年7月15日，应计算至实际交房之日止）；3、和顺公司承担本案全部诉讼费用。和顺公司提起反诉，请求判令：1、谌超承担逾期收房的违约金32023.68元；2、谌超承担反诉费用。本案在庭审过程中，谌超主张因其已在2013年9月29日在和顺公司办理房屋交接手续，故放弃要求和顺公司对房屋漏水问题继续进行整改并交付房屋的诉讼请求。谌超明确第二项诉请即和顺公司承担逾期交房的违约金计算至2013年9月29日。
原审法院认为，一、谌超与和顺公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。讼争房屋于2012年6月29日经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，并于2012年9月13日取得了工程竣工验收备案表（工程竣工验收备案文件目录包括规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》），不存在房屋主体结构方面的质量问题，符合合同约定的交房条件（经验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准）。谌超验房时提出的房屋质量方面所存在的瑕疵（主卧外庭院下水管漏水；花架与图纸设计不符，要求拆掉；庭院横梁漏水；客厅窗外上沿漏水；庭院西南角露筋；公卫窗上沿渗水；公卫窗玻璃破裂；客厅墙角湿印；入户右侧小孩房墙角渗水；主卫吊洞渗水、阴角渗水；主卫洗手间露筋；主卫洗手间渗水）不影响房屋的安全可靠性，未达到房屋的使用功能受到严重影响的程度，上述房屋存在的质量瑕疵可通过维修解决，尚不足以影响交付房屋。且房屋漏水、露筋等质量瑕疵均属于保修范围，依据合同，交付房屋时如遇房屋存在工程保修范围的质量问题，由和顺公司按实情负责修补、保修或给予合理解决，谌超不得以此拒绝收房，故谌超可另行向和顺公司主张瑕疵交付的违约责任，其以延期交房为由诉请和顺公司承担违约金，不予支持。二、和顺公司已对讼争房屋的瑕疵问题进行了维修整改，谌超与和顺公司亦于2013年9月29日办理了房屋交接手续。谌超放弃要求故和顺公司对房屋漏水问题继续进行整改并交付房屋的诉讼请求，系其对自身权利的处分，该院予以采信。三、合同约定由于谌超原因，未能按期接受房屋的，逾期不超过150日，谌超按总房款每日万分之二向和顺公司支付违约金，逾期超过150日的，谌超按总房款的百分之二向和顺公司支付违约金。谌超未能按期接受房屋系因诉争房屋存在质量瑕疵需维修整改或双方对维修结果存有异议，合同约定如就房屋质量问题发生争议，以长沙市建筑工程质量检验监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据，和顺公司并未向本院提供长沙市建筑工程质量检验监督站出具的书面工程质量评定意见或举证证明其已与谌超就维修结果达成一致，和顺公司提出其已于2013年1月14日之前完成维修工作的主张，该院不予采纳，故对和顺公司要求谌超承担逾期收房违约金的反诉请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、驳回谌超的诉讼请求；二、驳回湖南和顺置业有限公司的反诉请求。本案本诉受理费1477元，由谌超承担；反诉受理费300元，由湖南和顺置业有限公司承担。
上诉人谌超不服一审判决上诉称，一、一审判决认定事实错误。并非上诉人不领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而是被上诉人未按合同约定提交两书；合同第十一条约定，出卖人不出示文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，因此，上诉人要求被上诉人承担延期交房违约责任有充分依据。二、一审法院认定的“诉争房屋的漏水问题未达到房屋的使用功能受到严重影响的程度”明显是错误的。一审法院既然认可被上诉人交付的房屋存在严重漏水，且一直在进行维修，那买受人收房后的使用就无从谈起，因此买受人拒绝收房是完全符合合同约定的。三、上诉人与被上诉人在合同中的约定明显不符合民法的公平合理的基本精神，不应作为双方履行的依据。由于被上诉人拟交付的房屋存在严重问题导致上诉人根本无法交接使用，且被上诉人未提交交接房屋时应出示的相关文件，上诉人有理由拒绝收房并追究被上诉人的违约责任。因此，请求撤销（2013）开民一初字第02960号民事判决，支持上诉人一审全部诉讼请求，改判由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉和顺公司答辩称，一、本案一审判决认定基本事实清楚，答辩人交付的房屋符合合同约定；已依照合同约定履行了交付通知义务，被答辩人已房屋存在质量问题为由拒绝收房，亦未领取两书，答辩人无法单方完成房屋交接手续及提供两书；被答辩人反映的表面瑕疵不影响房屋的安全可靠性，未达到房屋的使用功能受到严重影响的程度，可以通过维修解决，不足以影响交付。二、一审判决认定被答辩人不承担延期交房的违约责任属于适用法律正确。根据合同补充协议约定，被答辩人不得因商品房存在质量问题拒绝收房；合同为双方真实意思表示，未违反法律规定，亦未违反公平合理原则，对双方均有约束力。因此，请求驳回被答辩人所有上诉请求。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，上诉人谌超与被上诉人和顺公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。讼争房屋已经验收合格，并取得了工程竣工验收备案表，不存在房屋主体结构方面的质量问题，符合合同约定的交房条件。和顺公司按照合同约定通知谌超收房，谌超于2012年12月30日到和顺公司办理房屋交接手续时以房屋存在质量问题为由拒绝收房，亦未领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其在收楼意见书上注明房屋质量方面所存在瑕疵，本院认为，上述质量问题不影响房屋的安全可靠性，未达到房屋的使用功能受到严重影响的程度，上述房屋存在的质量瑕疵应当由和顺公司维修解决，不足以影响交付房屋。房屋漏水、露筋等质量瑕疵均属于保修范围，依据合同，交付房屋时如遇房屋存在工程保修范围的质量问题，由和顺公司按实情负责修补、保修或给予合理解决，谌超不得以此拒绝收房。上诉人谌超没有证据证明和顺公司交房时出示证明文件不齐全，其以房屋质量为由拒绝收房并主张追究被上诉人和顺公司延期交房的违约责任没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1477元，由上诉人谌超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 波
代理审判员 周 卓
代理审判员 黄 琦
二〇一四年七月八日
书 记 员 周葛子
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。