北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民再终字第01633号
上诉人（原审被告）北京东方百纳营销咨询有限公司，住所地北京市昌平区南邵镇十三陵水库大坝东侧天池湖生态园内。
法定代表人李波，总经理。
委托代理人李敏谦，女，1956年10月7日出生，北京东方百纳营销咨询有限公司职员。
委托代理人吴凡，男，1983年1月17日出生，北京东方百纳营销咨询有限公司职员。
被上诉人（原审原告）北京富业房地产开发有限公司，住所地北京市密云县顺城胡同5号。
法定代表人张德利，总经理。
委托代理人李强，北京市商安律师事务所律师。
上诉人北京东方百纳营销咨询有限公司（以下简称东方百纳咨询公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民再初字第10871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。东方百纳咨询公司之法定代理人李波、委托代理人李敏谦、吴凡，北京富业房地产开发有限公司（以下简称富业房地产公司）之委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
富业房地产公司诉称，2009年11月22日，我公司与东方百纳咨询公司签订《租赁协议》，我公司将坐落在昌平区朝凤庵北路4号东门之房屋（东以恒圣西墙为界、南至宝山边、西至双方认定的路中心为界，面积约7000平方米）房屋租赁给被告东方百纳咨询公司。《租赁协议》约定，租赁期限为2010年1月1日至2029年12月31日，年租金130万元，于每年12月缴纳。合同签订后，双方均依协议约定履行各自义务，但自租赁期第二年，被告东方百纳咨询公司未按合同约定支付租金，并拖欠水电费。我公司多次催要，被告东方百纳咨询公司始终拒绝支付。《租赁协议》中明确租金应当预付，被告未依合同履行，我公司于2012年7月8日致函通知被告东方百纳咨询公司要求支付租金、水电费用及滞纳金并解除租赁协议。另外，原告认为，本案涉及的房屋建立在农村集体土地上，根据现行法律制度，农村集体土地没有产权证，根据当时的法律无需规划许可证；本案为租赁合同纠纷，而土地权属非合同法律关系，且原告就本案所涉房屋及相关土地的使用，于2003年经昌平区政府农业委员会授权。为维护原告的合法权益，故起诉，要求：1、确认双方签订的租赁协议解除；2、被告东方百纳咨询公司给付拖欠原告租金70万元及延期付款滞纳金651300元；3、被告东方百纳咨询公司腾退租赁房屋。
东方百纳咨询公司辩称：不同意原告富业房地产公司的诉讼请求，原告富业房地产公司没有解除合同的理由，原告违约在先，堵塞通道，停水、停电。同时认为，原告富业房地产公司主体错误，其最后一次年检是2009年8月4日，已经丧失企业法人资格；出租的房屋没有建设工程规划许可证，合同应属无效；我公司不欠原告租金，请求法院驳回原告诉讼请求。
北京市昌平区人民法院经审理查明：2009年11月22日，富业房地产公司（甲方）与东方百纳咨询公司（乙方）签订《租赁协议》。《租赁协议》主要内容：“甲乙双方在自愿平等互利的基础上，就乙方承租甲方合法拥有的房屋事宜，经过友好协商订立本合同，达成如下协议：1、租赁房屋的地址及范围：甲方房屋坐落于昌平区朝凤庵北路4号，东以恒圣西墙为界，南至宝山边，西至双方认定的路中心为界，该房屋面积约7000平方米，楼房四栋，平房3栋，前后房屋含没装修的三栋，平房一栋。该房屋的所有权归甲方所有；2、租赁房屋用途为：办公、内部接待；3、房屋租赁时间：租赁期限为20年，即从2010年1月1日至2029年12月31日……；4、租金数额及支付方式：甲方向乙方出租的该房屋面积以及房区内的地和地上附作物，每年的租金为130万元，签订合同当月乙方须向甲方交纳30万元作为定金，余款3个月内付清当年的租金，以后每年乙方向甲方交纳租金的方式按合同签订的本月份（12月份）按时交纳；甲方同意乙方进住后，乙方在征得甲方同意的前提下，可以对该房屋及地域进行合理的规划、改造装修，甲方免收乙方三个月的租金，租期推延；5、双方的权利义务：在租赁期间无论任何原因甲方享有对该房屋的所有权和监护权。乙方不经甲方同意不准将该房屋进行转租转让及擅自改变房屋的用途。乙方如需对现有建筑进行装饰改造，费用自理。但乙方不能擅自改变建筑的整体结构，在不影响建筑质量及安全的情况下，根据需要可作适当改动。租赁期届满，甲方对该房屋进行验收，质量合格后，乙方无偿将建筑物及所有设施交还给甲方……；6、特别约定：乙方应按时向甲方交纳租金，如果乙方逾期向甲方缴纳，每逾期一天须按该房屋租金总额的日千分之三向甲方缴纳滞纳金……。”对此证据，双方均认可。
2010年1月27日，富业房地产公司向东方百纳咨询公司出具收条，内容为：“今收中非兄弟（北京）投资有限公司支票（交行）一张20万元整，代交东方百纳营销咨询公司付富业房地产公司的租金。本收条加以前所付各笔款项共计130万元。收款人：张宏。”
2011年12月13日，富业房地产公司向北京东方百纳影视传媒有限公司送达催款函，内容为：“因你公司已逾期向我方交纳房租及水电费用，现特发此函，限你公司3日内交清所欠全部房屋租金及水电费用，如到期未交清，我公司有权收回房屋，以（由）此造成的经济损失，由你公司自行承担后果。”对此证据，被告认可其真实性，但认为与本案没有关联性。
2012年5月11日，富业房地产公司向东方百纳咨询公司出具收条二份，一份内容为：“收到东方百纳咨询公司2011年房租130万元。”另一份内容为，收到东方百纳咨询公司2012年房屋租金60万元转账支票一张。
2012年7月8日，富业房地产公司以邮政特快专递方式向东方百纳咨询公司送达通知函，内容为：“贵公司拖欠我公司房屋租金及水电费用，经多次催要至今尚未付清。贵公司违背《租赁协议》约定义务，已严重侵害我公司的合法权益，鉴于此，依据《合同法》之规定，特通知如下：1、请贵公司在接到本通知后3日内向我公司交付所欠房屋租金及合同约定延期付款之滞纳金、水电费用等，否则我公司将对贵公司进行停水、停电，解除《租赁协议》，并向当地人民法院提起诉讼。由此导致引起的经济损失扩大，由贵公司自行承担；2、贵公司对本《通知函》如有异议，请在收到本通知一日内以书面形式向我公司进行说明。”对此证据，被告没有异议。
另查，庭审中，富业房地产公司对东方百纳咨询公司提交的2012年5月11日出具的关于2011年房租收条提出异议，要求对收条中公章真实性、公章印文与打印字迹形成的先后顺序进行鉴定。法院依法通过摇号指定北京民生物证司法鉴定所进行鉴定。鉴定意见为：检材上盖印的“北京富业房地产开发有限公司”印文与样本上盖印的“北京富业房地产开发有限公司”印文是同一枚印章盖印。东方百纳咨询公司提交收条、证明及转账凭证，证明2010年、2011年租金已交纳，2012年租金交纳了60万元，三年共计已交纳租金320万元。富业房地产公司认可2010年租金已交纳，认可东方百纳咨询公司自签订合同至今共交纳租金320万元，三年应交纳390万元，还差70万元未交纳。对此，东方百纳咨询公司在法院原审庭审中表示认可，重审期间未提供新证据。同时，东方百纳咨询公司称已对租赁房屋进行装修，明确表示不要求对装修费用进行评估作价。
再查，在本案审理中，富业房地产公司为证明其涉案房屋土地的来源，提供了2003年12月15日，加盖北京市昌平区农业委员会（现名北京市昌平区农村工作委员会）公章的昌农复（2003）11号《关于北京富业房地产开发有限公司建设天池湖生态农业旅游观光园的批复》（以下简称《农委批复》）的复印件，东方百纳咨询公司提出异议。为此，法院调取了《农委批复》档案。该批复当时未加盖昌平区农业委员会公章，现北京市昌平区农村工作委员会对档案及《农委批复》作了《情况说明》，确认《农委批复》的真实有效。《农委批复》的主要内容为：1、同意北京富业房地产开发有限公司在十三陵水库景区与营坊村交接处，十三陵景区大坝下游，排洪河道东侧、影壁山下西北面、蓄能电站路南北两侧，农委所属土地78亩和农委租赁十三陵果园四队土地65亩，共计143亩土地上兴建北京天池湖生态农业旅游观光园；2、生态农业观光园的建设要严格按照上报的建设标准进行，如改造、加固和修缮溢洪河道500米，建7000平方米的生态温室植物观光园。不得随意变更，只限于生态农业建设项目；3、该项目的建设要严格执行区政府《关于对外租赁承包农用地引入开发项目的规定》，凡涉及农业项目内的一些非农业设施建设用地（包括浴场、客房、餐厅及附属设施等）要严格控制，必须按基本建设程序经有关部门审批；4、此批复有效期为2004年-2005年12月止。在该《农委批复》前的1993年，现在的昌平区朝凤庵北路4号原是沙滩荒地，原告所建房屋是区农委批复土地与昌平区南邵镇营坊村交接处。原昌平县政府批准昌平县农业委员会租赁该处土地，通过填土改造，部分土地用于植树，部分土地建临时库房一座，以解决绿化工程队的驻地。2003年至2004年期间，富业房地产公司在拆除原建筑基础上改扩了《租赁合同》项下的房屋楼房4栋、平房3栋，共计约7000平方米出租给被告。富业房地产公司建设的涉案房屋至今未取得建设规划许可，也未经过有关部门批准。原审中，东方百纳咨询公司未就装饰装修的损失，提出鉴定或赔偿，再审重审后法庭已经释明东方百纳咨询公司另行主张权利。
北京市昌平区人民法院认定上述事实的证据有：《租赁协议》、收条、转账凭证、催款函、特快专递邮件详情单、《司法鉴定意见书》、《农委批复》、《情况说明》、照片、《政府信息不存在告知书》、《北京市国土资源局昌平分局关于昌平区朝凤庵北路4号土地用地情况的说明》、《说明》及当事人陈述等。
北京市昌平区人民法院认为：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为除应具备行为人具有相应的民事行为能力和意思表示真实外，还应具备不违反法律或者社会公共利益的实质要件。本案富业房地产公司与东方百纳咨询公司签订的《租赁协议》，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应该认定有效。2009年11月22日，富业房地产公司与东方百纳咨询公司签订的《租赁协议》虽是当事人真实意思表示，但由于违反相关法律规定应属无效。故被告抗辩理由成立，法院予以采信。原告认为根据当时的法律规定无需规划审批依据不足。涉案房屋是2003年-2004年期间建设，按照当时的法律也应该有城市规划部门核发的建设工程规划许可证。同时，《农委批复》也要求，凡涉及农业项目内的一些非农业设施建设用地要严格控制，必须按基本建设程序经有关部门审批。因涉案房屋目前未取得建设工程规划许可证，故双方签订《租赁协议》应属无效。
无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因《租赁协议》无效，被告应返还涉案房屋。由于合同无效，对原告要求解除合同、支付租金及延期交纳租金的滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。依照法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。经法院释明，原告表示如法院认定《租赁协议》无效，同意按有关法律规定执行。关于被告装饰、装修的损失，由于原审期间未主张，再审重审后依照有关规定不得主张，法庭已经释明被告另行解决。
根据双方签订的协议内容、实际履行的交纳租金方式及一般租赁合同预付租金的交易习惯，可认定为双方关于租金给付时间的约定应为每年的12月份交纳下一年度的租金。被告在法院原审庭审中认可尚欠原告租金70万元，在法院重审后否认，根据有关法律规定，被告没有新证据予以推翻，法院可以直接认定。故被告应该支付原告房屋占有使用费70万元。
根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告提出双方约定系每年租金于当年12月份交纳的主张，依据不足。被告提出原告曾向其借款并以借款冲抵了租金的主张，未提交相应证据予以证明，原告亦不予认可，法院不予采信。被告提出原告主体错误、已经丧失企业法人资格证据不足，法院不予采信。被告提出原告违约在先，将通道堵死，停水、停电及不欠原告款项的辩解，未提供相应证据予以证明，原告亦不予认可，故法院不予采信。判决：一、北京富业房地产开发有限公司与北京东方百纳营销咨询有限公司于二〇〇九年十一月二十二日签订的《租赁协议》无效；二、北京东方百纳营销咨询有限公司于本判决生效后三十日内返还北京富业房地产开发有限公司位于昌平区朝凤庵北路四号院内租赁的房屋并予以腾退；三、北京东方百纳营销咨询有限公司于本判决生效后十日内支付北京富业房地产开发有限公司房屋占有使用费七十万元；四、驳回北京富业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
东方百纳咨询公司不服该判决，上诉至本院。理由是：原判存在漏审，违反法定程序；原判认定事实缺乏证据：没有证据证明被上诉人享有争议土地的使用权，认定争议房屋为被上诉人所建无依据。请求依法改判。
二审期间，东方百纳咨询公司向法庭提交了一份新证据：2014年5月1日密云县公安局向李敏谦出具的其被合同诈骗的立案《告知书》，欲证明与本案诉争租赁合同签订于同一时期的《委托建房协议书》涉嫌诈骗，富业房地产公司没有本案争议土地的合法使用权。富业房地产公司质证认为，该证据与本案不具有关联性，也不能证实《委托建房协议书》涉及的土地与本案租赁房屋所在地为同一区位。本院认为，因无法确认该证据与本案诉争租赁合同的关联性，本院对该证据不予采纳。
本院二审确认原审判决查明的事实及引证的证据。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。富业房地产公司与东方百纳咨询公司签订的涉诉《租赁协议》，因系出租人富业房地产公司就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人东方百纳咨询公司所签，应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因《租赁协议》无效，东方百纳咨询公司应返还涉案房屋，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于东方百纳咨询公司的装饰、装修损失，原审法院已经释明其通过另诉途径保障相关权益。
关于上诉人主张“没有证据证明被上诉人享有争议土地的使用权，认定争议房屋为被上诉人所建无依据”一节，因有经当事人质证的《关于北京富业房地产开发有限公司建设天池湖生态农业旅游观光园的批复》、北京市昌平区农村工作委员会出具的《情况说明》、昌平县人民政府文件等证据在案佐证，原审判决对相关事实的认定正确。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万六千九百六十二元，由北京富业房地产开发有限公司负担六千一百六十二元（已交纳）；由北京东方百纳营销咨询有限公司负担一万零八百元（判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万六千九百六十二元，由北京东方百纳营销咨询有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
代理审判员 黄晓丰
代理审判员 徐 宁
二〇一五年四月十七日
书 记 员 李雅靓