安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初1630号原告：聂辉，女，汉族，1977年03月10日出生，现无业，住黑龙江省七台河市新兴区，委托代理人：童阳，安徽巨铭律师事务所律师。委托代理人：李蕾，安徽巨铭律师事务所实习律师。被告：李雪芹，女，汉族，1966年9月15日出生，住安徽省界首市,委托诉讼代理人：谢树辉，安徽凯安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春宇，安徽凯安律师事务所律师。被告：李登行，男，汉族，1964年8月4日出生，住安徽省界首市，委托诉讼代理人：谢树辉，安徽凯安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春宇，安徽凯安律师事务所律师。第三人：张磊，男，汉族，1992年10月28日出生，住安徽省太和县，委托诉讼代理人：刘金鑫，安徽中特律师事务所律师。第三人：安徽乔治物业管理有限公司，住所地合肥市包河区屯溪路与马鞍山路交口凤和园21号D楼201室。法定代表人：侯礼明，总经理。原告聂辉与被告李雪芹、李登行、第三人安徽乔治物业管理有限公司、张磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告聂辉及其委托代理人童阳、李蕾、被告李登行、李雪芹的委托代理人张春宇第三人张磊的委托代理人刘金鑫第一次开庭到庭参加诉讼。原告聂辉及其委托代理人童阳、被告李登行、李雪芹的委托代理人谢树辉第二次开庭到庭参加诉讼。第三人安徽乔治物业管理有限公司经本院传票传唤二次无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂辉向本院提出如下诉讼请求：1、被告履行存量房买卖合同及补充协议，限期办理房屋产权变更手续；2、被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、依法判决解除原被告之间的房屋买卖合同；2、依法判决被告支付原告违约金183898元；3、依法判决被告支付原告房屋差价损失1908660元；4、依法判决被告赔偿原告经济损失115083元；5、依法判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年12月24日，原告聂辉与被告李雪芹通过房产经纪公司安徽乔治地产习友路店居间介绍签订了书面的存量房买卖合同，买卖标的为合肥市政务区习友路1973号恒大华府15幢602室房产（权属证号：合产字第8110056655），面积为204.37平方米，转让价款为177万元，原告按约于2015年12月24日向被告支付定金5万元，被告出具了收条并交付了涉案房屋钥匙。合同履行过程中，原告按约准备了首付款并为涉案房屋购置了价值四十万余元不可退换的家居物品，但被告经原告经房产中介多次催促办理首付款支付及存量房转移手续，被告均以各种借口予以拖延，并于2016年2月23日邮件告知要求解除房屋买卖合同且未经告知更换房屋钥匙。为此原告向贵院依法提起民事诉讼并申请了财产保全，在诉讼过程中，原告方知被告已将案涉房屋出售给案外第三人张磊，且张磊向两被告提起诉讼，致使双方之间的房屋买卖合同继续履行有障碍。被告的单方违约行为给原告造成了巨大的经济损失，严重违反了诚实信用原则，为维护原告的合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告李雪芹、李登行辩称：双方在补充协议中约定由购买方将答辩人在银行的购房按揭贷款全部还清后办理房屋过户手续，被告在与按揭银行确定提前还款事项后，与原告约定在2016年1月28日前，将首付款转至李雪芹的银行账户用于清偿银行的按揭贷款，但原告在约定的日期却没有准备充分资金向被告转账。被告为避免违约和造成更大的损失，经朋友推荐于28日借款100万元并于第二日将房屋原价出售并交付给第三人张磊，现张磊已入住该房屋，原告已于2016年2月7日发函给被告解除双方的买卖合同，请求依法驳回原告诉请。第三人张磊称：原告与被告买卖合同已经依法解除，原告要求被告继续履行合同，交付房屋，办理过户手续，系诉请不当。第三人安徽乔治物业管理有限公司未提供意见。本院经审理认定事实如下：位于政务区习友路1973号恒大华府15幢602室以房地权房产权证合产字第××号登记在李雪芹名下。李雪芹、李登行系夫妻关系。2015年12月17日聂辉缴纳2000元恒大华府15幢602诚意金，2015年12月24日李雪芹（甲方）和聂辉（乙方买受人）签订存量房买卖合同，存量房坐落在合肥市政务区××室，权属证号合产字第××号，用途住宅，结构钢混，建筑面积204.37平方米，甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款1770000元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件四中约定。甲乙双方同意，甲方与收到乙方全部房款3日内腾空存量房，并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认，本合同签订之后甲方于购房贷款还清后20个工作日内，甲乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。经甲乙双方协商一致，在不违反法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，除房价款外，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。2015年12月24日李雪芹作为甲方与聂辉作为乙方签订存量房买卖合同补充协议，甲乙双方共同约定付款方式及流程设定如下：1、定金为人民币五万元整（￥50000）乙方于签订存量房合同当日支付给甲方；2、房屋首付款为410000元，含已付定金；3、乙方申请贷款金额为玖拾陆万元，于领取新产证（乙方为产权人）后七个工作日内办理贷款手续，具体批贷金额以银行实时政策和个人信用为准。甲乙双方自愿配合银行贷款审批，房贷时间以银行实时政策和放款通知为准；4、甲方承诺此房屋产权清晰、不存在纠纷，并符合过户条件；5、甲乙双方约定于甲方原银行贷款还清后20个工作日内办理过户手续等；6、甲乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款后的三日内办理房屋交接手续，甲乙双方如因一方超过上述期限进行交接，则每日按总房款的万分之三向对方支付违约金，甲方应在房屋交接期满前结清该房屋的相关费用，按合同约定的条件交付房屋及附属设施等；本协议自签字之日起立即生效，甲乙双方协商决定，违约金设定为人民币伍万元整，违约方按此设定金额赔偿守约方，并全额支付本次交易佣金于安徽乔治物业管理有限公司,如遇国家房地产政策变动及银行个贷政策调整等不可抗因素，双方协商解决，互不追究违约责任，甲方无息退还所收房款于乙方，其他补充，乙方同意首付款用于支付甲方原银行贷款未结清部分，甲乙双方均已认知并确认等。2015年12月24日，李登行、李雪芹出具收条一张，内容为今收到聂辉用于购买地址为政务区习友路1973号恒大华府15幢602的房屋定金伍万元整，特此证明。2016年1月18日李登行通过微信将李雪芹中国银行卡卡号拍照发给聂辉。1月31日聂辉微信发送询问在吗，快过年了，还不回来吗？回答我在喀什，过年了，事情还没办完，1月31日聂辉发送那钱，什么时候给你？回来吧，办不完，过完年再办，1月31日回复，我爸在开车，按我爸给你说的时间办吧，聂辉发送李总说什么时间？回复我爸等会给你电话。2016年2月2日，李雪芹（甲方）与张磊（乙方）签订购房协议书，甲方因急用款，与乙方约定将甲方位于合肥市政务区习友路1973号恒大华府15幢602室住宅（房产证面积204.37平方米）一套出售给乙方，总房价为177万元，并约定乙方在前期首付100万元（壹佰万元整）购房款后即有权入住该房屋，购房余款在甲乙双方办理过户手续后一次性付清。2016年1月28日张磊通过张搏账户向李雪芹账户转款60万元，同日转款40万元。张雪芹确认该款为房款。2016年2月2日李雪芹出具收条一张，内容为今收到习友路1973号恒大华府602室，建筑面积204.37平方米购房款壹佰万元整。李雪芹向张磊交付了房屋，张磊已实际入住该房屋。2016年2月17日，李雪芹向聂辉寄送解除合同通知书：聂辉先生：贵我双方于2015年12月24日签订的关于合肥市习友路1973号恒大华府15幢602室房屋买卖合同，因贵方没有按照我们约定的日期于2016年2月2日前将首付款汇入指定的银行，我方为避免对银行违约，已从别处筹措资金偿还银行欠款。因贵方的违约行为致使我们双方的房屋买卖合同已无履行必要和可能，因此特通知你方：自即日起贵我双方的房屋买卖合同予以解除。2016年2月29日双方录音李登行：（以下简称李）我那个钱是从人家那拿的，我1月28号跟人家拿了100万，我跟人家咋说，不好说啊，我媳妇在家给人写了有东西，28号借人100万，多长时间还人家，不还人家，还银行贷款不还人家必须……再说银行违约罚款更多；李：现在合同办不了啊，我又不是卖人家卖高啦，但人家要款了，我答应人家了，我确实没办法。聂辉（以下简称聂）：我们这头合同还存在，你那头还收别人的钱，那是你的个人行为。李：我不是说跟银行预约好了嘛，对，是，让法律来说吧。聂：你那房子为什么不能卖呢？李：我28号跟银行预约好的。聂：那你为什么不通知？我在28号之前也联系过你，你为什么不通知中介我们三方到场。我一直在合肥，包括我孩子要去北京我都没带她去，而且我非常积极的配合你还款。中间18号跟你打电话还7分多钟。李：我绝对是跟你们，跟中介打电话了。聂：你跟我说什么了，你跟我发了个卡号，没有日期、金额，没有具体说让我还款，况且必须三方到场。李：房子是不可能再回到那个位置了，因为银行预约好的必须还款，你那时没钱，我必须跟人家借钱，12月24号签的合同，25号我就跟你讲了，跟小杨讲了，1月18号我又跟银行打电话，又确定下来，又跟你打电话，还跟你说买这方不亏吧。卖给你们，合同签你们，只要你那时打款不耽误银行还款，不罚我款，不将我列入黑名单，不守信用就好，但你们那时没打款，我只有跟人家借钱，18号就通知你们，发卡号给你，你给我发的微信我也收到了，我又通知王经理，我们合同没有约定三方同时到场还，你们没有打款，也没人通知我，我只能视为你放弃，我只能借钱还款哪！聂：第一点，我们是一点没有存在违约。第二点，你说的这些通话记录，中介有，我也有微信跟你联系。李：你1月31日问我还款，我正在开车，我让我儿子说，你按我爸说的时间还款，你31号才想起来这个事。聂：之前中介也跟你联系了啊，我也问你发微信你怎么还不回来，后来我31号发微信跟你联系时，才知道是你儿子的微信，他说我爸等会给你电话，你也没有回话，我们一直在积极等待并且有能力还款，我们这一方没有任何责任。你给我发的卡号，第一点本身不是房主本人，第二点没有还款金额，我现在都不知道还款多少，第三，没有再次确定我这个卡要干什么，而且中介没有通知我还款，在这个过程中，我们没有任何过错，如果这中间，你跟中介有什么问题，你来找中介，我买方肯定是通过中介，但是中介这边相关的证据，对你没有任何的利处。李：那房子确实给不了，即使法院判给你们，那房子也是闹得一塌糊涂，你也不会再住里面了，这房子我真给不了，我大不了再跟你打一场官司，他会丢这个房子吗，要不是我们又是好兄弟，要不然他能给我打一百万吗，我们卖的很不愉快，具体细节我就不跟你讲了，我们再打一场官司，这个房子到时闹得一塌糊涂，你自己也不会要这个房子，也不会住啊。聂：那你回头想想，我买这个房子，我没有过错。李:你是没有过错……2016年3月1日，安徽乔治物业管理有限公司习友路分店出具说明，在执行合同过程中由于甲方(李雪芹)原因导致无法履行合同，原因一按合同约定由乙方从首付款中支付甲方原购房银行贷款未还部分，乙方（聂辉）也接到通知准备好资金还贷款，但执行中甲方未按约定时间到场办理并突然改变合同约定自行还贷款。原因二甲方因现在房价上涨所以不出售此房了。经申请，本院对案涉房屋委托安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司评估，案涉房产在2017年2月17日评估总价为236.66万元。原告聂辉围绕诉讼请求提交了原告、被告身份证、定金收条，房产权证，房屋买卖意向协议书、购房意向金收条、房地产经纪合同，存量房买卖合同、存量房买卖合同补充协议、原告银行存款流水单，快递单、解除房屋买卖合同通知书，微信聊天记录，房产中介书证、通话录音，李雪芹、李登行围绕诉讼请求提交了李雪芹与张磊签订的购房协议书、汇款凭证二份、第三人张磊提交购房协议书、钥匙原件、汇款凭证、收条原件、合肥恒大华府楼宇认购书、收款收据转账凭证、恒大华府停车协议原件业主卡收据、物业管理费收据支付凭证、恒大华府停车卡、停车管理费收据、支付宝支付凭证、网络公司的发票、苏宁电器翡翠路店发票原件及送货安装凭证、空调销售单及发票等、家具衣柜卫浴安装单原件及付款凭证，上述证据三性本院予以确认。原告提交的艺术校园邀请函，融科城退房违约金收据、房屋钥匙、家居物品购买票据，《律师函》、快递单发件人联，(2014)镜民一初字第00852号、(2015)雨民一初字第01622号民事判决书与本案无关联性，证据效力不予确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。原告依约履行合同，李雪芹、李登行主张原告违约未提供证据证明，不予支持，在与原告履行合同的过程中，李雪芹、李登行与他人另行签订商品房买卖合同，收取房款，并将房屋交付他人，由此造成本案房屋买卖合同不能履行，其行为构成违约。原告要求解除与被告签订的《存量房买卖合同》本院予以支持。李登行、李雪芹应当承担违约责任。原告主张的违约金其中双倍返还定金100000元本院予以支持，原告要求违约金中的逾期交房违约金83898元，因双方签订的合同未履行至办理交房手续的程序，本院不予支持，原告要求房屋差价损失1908660元，因双方对于缴纳首付款的履行时限并未明确约定，且合同补充协议中对于款项总额约定与总房款存在差异，关于聂辉的房屋差价损失数额，由于二手房出卖房屋售价定价具有主观性、房屋市场价格具有波动性，本院根据房屋市场的实际情况，参照解除时房屋的市场价值，同时根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及违反合同已方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成损失、本案的具体情况等综合因素考虑，依照公平原则对聂辉的损失酌情予以确定，本院认定聂辉的房屋上涨损失为320000元。原告要求判决被告赔偿原告经济损失115083元包括家俱定金损失及融科城退房定金，家居定金损失未提供证据证明实际发生，融科城退房发生在本案买卖合同签订前，不予支持，综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除聂辉与李雪芹、李登行签订的《存量房屋买卖合同》；二、被告李登行、李雪芹于本判决生效之日起十日内向原告聂辉支付违约金100000元；三、被告李登行、李雪芹于本判决生效之日起十日内赔偿聂辉房屋上涨损失320000元；四、驳回原告聂辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20730元，保全费5000元，评估费4436元由被告李雪芹、李登行承担17036元，由聂辉承担13130元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  王嘉佳人民陪审员  乔美云人民陪审员  窦中山二〇一七年十一月二十日书 记 员  童 星附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。第二十九条买卖合同当事人乙方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。