铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁银民一初字第00412号
原告（反诉被告）：铁岭市粮食集团公司，住所地铁岭市银州区银州路13号，组织机构代码证12285106-5。
法定代表人：彭ＸＸ，系该公司经理。
委托代理人：房德春，系该公司副经理。
委托代理人：姜立宏，系辽宁国制律师事务所律师。
被告（反诉原告）：开原市新都商贸购物中心，住所地开原市民族街78号，组织机构代码证76184747-6。
法定代表人：尹长海，系该公司总经理。
委托代理人：许立伟，系辽宁国制律师事务律师。
原告铁岭市粮食集团公司与被告开原市新都商贸购物中心房屋租赁合同纠纷一案。本院于2015年6月29日立案，被告开原市新都商贸购物中心提出反诉，本院一并受理，依法组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）托代理人房德春、姜立宏，被告（反诉原告）法定代表人尹长海及委托代理人许立伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年5月31日，原、被告签订房租赁协议书。原告将银州路13号楼二、三层（建筑面积1,266平方米）租赁被告使用，租赁期限为2009年7月1日至2014年6月30日止。年租金30万元，每年7月1日前一次性交纳。9月20日，原、被告双方签订补充协议，约定被告经营宾馆业务，一楼门厅租给被告使用，每年使用费5,000元，租期统一变更为2009年10月1日至2014年9月30日。协议签订后，原告按协议约定交付房屋及门厅。被告应向原告支付租金共计152.5万元（30.5万元/年*5年），但被告未按协议约定履行，被告共支付租金87.6万元。原告垫付取暖费44,280元。另外，在2010年因受水灾影响，原告同意减免租金2万元。因此被告还应向原告支付租金等，计673,280元。经多次催要，被告仍不予支付。现房屋租赁已到期，但被告仍占用租赁房屋，拒不将租赁房屋交给原告。为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求：一、判令被告向原告支付房屋租金673,280元及利息；二、判令被告立即退还租用房屋；三、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）辩称：已向原告支付租金87.6万元，被告并非恶意拖欠租金，未给付的原因系租赁合同的目的无法实现，造成被告无法正常经营，导致巨大经济损失。
并提出反诉诉称：2009年5月31日、9月20日，与反诉被告先后签订《房屋租赁协议书》及《补充协议书》。由反诉人租用反诉被告所有的位于银州区银州路13号楼一楼门厅及二、三楼层房屋经营使用，并且约定仅能经营宾馆业务。协议签订后，反诉人为房屋加装了电梯并严格履行合同义务。自2011年4月始，租赁的房屋经常发生断水、断电，导致反诉人开办的“新都宾馆”无法经营。故反诉人多次要求反诉被告保障供水供电，履行合同义务保证反诉人正常经营。但反诉被告并未履行相关义务，导致反诉人产生巨大的经营损失。因此，反诉人多次要求反诉被告给予赔偿，但反诉被告并未予以任何赔偿，而将反诉人诉至法院。反诉人提起反诉，请求法院判决反诉被告赔偿原告经营损失137.89万元、装修损失68.67万元。由反诉被告承担评估及诉讼费用。
反诉被告辩称：租赁房屋并非突然断水断电，而是因为该楼被“财富广场”项目列为拆迁范围，停水停电是铁岭天信公司和电业部门导致的，与反诉被告无关。因租赁房屋已经到期，按照双方的合同约定租赁期满后，乙方在租用期间对房屋进行的装修和新增加的设施，在迁出时对固定在墙上的附属物不得拆除，因此对反诉人的装修损失不予承担。导致反诉人营业收入减少有很多因素，包括国家政策的调整，相关政策的出台，社会整体经济水平、收入水平，消费水平等因素。反诉人的营业收入减少期间，是上述因素造成的，且在银州区范围内的宾馆经营收入整体下降。因此反诉人经营的新都宾馆的营业损失不应当由反诉被告承担，请求依法驳回反诉人的诉讼请求。
对原告（反诉被告）出示证据的审核与认定：
1、房屋产权证及会议记录（证明原告有权出租房屋）；
2、房屋租赁协议书及补充协议（证明房屋租赁情况）；
3、2014年11月18日通知（证明租赁相关事项告知被告）；
被告表示没收到，与本案无关。
4、市长办公会议纪要（证明租赁房屋被划入拆迁范围）；
被告指出该证据能证明断水断电时还没划入拆迁范围。
5、银州区政府房屋征收通知、2015年2月9日通知2份（证明已经告知被告搬迁）；
6、银州区政府的房屋征收补偿决定书（证明银州区政府已经做出补偿决定，要求搬迁）；
7、收据（证明收到被告87.6万元的事实）；
8、取暖费票据（证明为被告垫付取暖费44,280元）。
对被告（反诉原告）出示证据的审核与认定：
1、房屋租赁协议及补充协议；
2、营业执照(证明反诉人租赁房屋用于经营“新都宾馆”）;
3、发票、收据、收条六张（证明反诉人已经支付的房屋租金87.6万元）;
4、告知（证明2011年开始，宾馆断水、断电，导致无法正常经营，因此向原告提出解决要求）;
原告表示对此不清楚与本案无关。
5、《新都宾馆损失情况说明》（证明宾馆因无法正常经营的损失）；
原告表示对此不清楚与本案无关。
6、损益表（证明宾馆损失情况）；
原告认为是被告自己计算的不应作为证据使用。
7、被告与铁岭市华鑫诚金属材料有限公司、铁岭一达石油机械制造有限公司签订的协议书、解除协议及情况说明（证明两家公司签订长期用房协议，由于断水、断电导致宾馆房间无法正常使用，致使双方解除租赁协议。既证明宾馆被长期断水、断电，也证明宾馆存在损失）；
原告认为该协议不能证明经常停水停电，该合同乙方与反诉原告解除协议，与停水停电无关。
8、2010年至2014年水费票据六十张后附水费明细（证明2011年起宾馆不能正常供水状况）；
原告认为水费数额减少只能证明用水量减少，不能证明长期停水停电，即便停水停电也是供水供电部门导致的。
9、评估费收据。
本院认证意见：原、被告上述证据的真实性可以确认，且能够佐证涉案事实，本院予以采信。
本院出示铁岭信达资产评估事务所作出的铁信评报字（2015）第N127号资产评估报告书。
原告（反诉被告）的质证意见：关于报告中的装修损失，因被告经营的新都宾馆租赁房屋已到租赁期限，原告是在房屋租赁到期后要求交还房屋，因此，装修损失与原告无关。关于营业损失，该评估的是毛利而不是净利。没有扣除成本和相关税费。且该报告中也指出其毛利额的降低受很多因素的影响，偶尔停水停电对被告经营宾馆的营业收入是否造成影响，及影响程度没有确定。需要说明的是新都宾馆在租赁期限内经营中出现的偶然停水停电是由于天信公司电业部门造成的，与原告无关。
被告（反诉原告）：同意认可报告结论。
本院认证意见：该鉴定的程序及鉴定机构、鉴定人员均具备相关的鉴定资格，原告虽然对该鉴定报告提出异议，但没有提供相应的证据予以反驳，故该鉴定报告结论应予采信。
本院询问刘丽笔录佐证本案。
经当事人举证、当庭质证、法庭认证及当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2009年5月31日、9月20日，原告（反诉被告）同被告（反诉原告）先后签订《房屋租赁协议书》及《补充协议书》。将所有的位于银州区银州路13号楼一楼门厅及二、三层楼，租赁被告（反诉原告）用于经营宾馆。电信、联通公司同期租赁一层从事经营活动。协议签订后，被告（反诉原告）对租赁房屋按宾馆模式装修并加装了电梯。2011年4月始，租赁的房屋出现停水、停电状况，导致被告（反诉原告）经营的“新都宾馆”无法正常营业。至房屋租赁期满，停水、停电状况不断发生，宾馆经营活动不能保障。由于停水、停电原因，被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）租金62.9万元（扣除减免2万元）。另，原告（反诉被告）为被告（反诉原告）垫付取暖费44,280元。诉讼期间，本院委托铁岭信达资产评估事务所对“新都宾馆”因停水、停电状况不断发生，不能正常经营的损失进行评估。2015年12月28日，该所作出铁信评报字（2015）第N127号评估报告书，评估结论为：营业损失137.89万元。评估费20,000元。现租赁房屋已返还原告（反诉被告）。
本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。原告（反诉被告）作为出租人负有保障出租房屋正常使用的义务。虽然原告（反诉被告）提出停水、停电状况非其造成，但保障租赁房屋正常用电用水是其应尽的义务。停水、停电虽非其行为所致，但与供电供水部门协调保障恢复正常用电用水，是其应尽的义务范畴。故被告（反诉原告）租赁经营期间，停水、停电状况的经常发生，影响宾馆正常营业，所造成的经营损失，原告（反诉被告）负有不可推卸的责任，应当赔偿被告（反诉原告）因此所造成的损失。原告提供的证据以及本院询问相关人员的陈述笔录，能够充分证明停电停水状况非原告（反诉被告）所述的偶而发生。由于上述原因，被告（反诉原告）未能按照合同约定交付租金，其不存在过错责任，但应当补交租金，可不承担利息损失。依据双方签订的租赁合同的约定，租赁业已期满，被告（反诉原告）租赁房屋的宾馆装修计入经营成本，不应另行主张损失，其设施归原告（反诉被告）所有。依照《中华人民共和合同法》第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务）、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、第二百一十六条（出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途）、第二百二十六条（承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付）之规定，判决如下：
一、被告开原市新都商贸购物中心于本判决生效后10日内给付原告铁岭市粮食集团公司剩余租金629,000元及垫付取暖费44,280元。
二、反诉被告铁岭市粮食集团公司于本判决生效后10日内赔偿反诉原告开原市新都商贸购物中心营业损失1,378,900元、鉴定费20,000元。
上述款项于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。
案件受理费11,300元（原告铁岭市粮食集团公司预交），由原告铁岭市粮食集团公司负担767元，被告开原市新都商贸购物中心负担10,533元；反诉费28,460元（反诉原告开原市新都商贸购物中心预交），由反诉原告开原市新都商贸购物中心负担11,070元；反诉被告铁岭市粮食集团公司负担17,390元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人在递交上诉状次日起七日内，向本院交纳上诉费（民事一庭代收），逾期交纳，按撤回上诉处理。
审 判 长 ：高放
人民陪审员 ：付伟
人民陪审员 ：李敏
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 ：庞龙