江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5784号
上诉人（原审被告）：江苏省苏京房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市瞻园路68号。
法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。
委托诉讼代理人：席凉冰，江苏衡鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅行财，江苏衡鼎律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：中国石油宁夏化工厂，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路****号。
法定代表人：陈坚，该厂厂长。
委托诉讼代理人：庄千文，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡永刚，该厂法律顾问。
原审被告：南京优丽风娱乐有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区贡院街188号。
法定代表人：王俊，该公司董事长。
上诉人江苏省苏京房地产开发有限公司（以下简称苏京公司）因与被上诉人中国石油宁夏化工厂（以下简称宁夏化工厂）�原审被告南京优丽风娱乐有限公司（以下简称优丽风公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第2803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月1日公开开庭进行了审理。上诉人苏京公司的法定代表人ＸＸ及其委托诉讼代理人席凉冰、傅行财，被上诉人宁夏化工厂的委托诉讼代理人庄千文到庭参加诉讼。原审被告优丽风公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
苏京公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回宁夏化工厂的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由宁夏化工厂负担。事实和理由如下：一、苏京公司赔偿给宁夏化工厂的所有租金总额是涉案房屋装潢好的租金总额。苏京公司投入大量资金完成本应由宁夏化工厂完成的土建工程、设备安装、房屋装潢，并帮助宁夏化工厂通过验收，再想方设法帮助出租，然后将租金全部赔偿给宁夏化工厂。江苏省高级人民法院（2009）苏民终字第25号判决中也确认“没有苏京公司后期的投入即意味着涉案房产不可能产生租金，宁夏化工厂要求赔偿租金的诉讼请求也不可能得到支持”，可见，赔偿是在装潢之后，不可能是一审判决书中认定的“没有装潢情况下”。二、本案中宁夏化工厂要求苏京公司赔偿物业费的诉讼请求在此之前已经被一审法院、本院及江苏省高级人民法院依法驳回，江苏省高级人民法院在（2014）苏审三民申字第687号民事裁定中已写明“在宁夏化工厂已实际享受物业买受人的收益后，仍以物业未交付为由，主张涉案物业费用应由建设单位苏京公司交纳，依据不足”，“宁夏化工厂在本案中即向大世界公司主张物业费用应按照‘谁使用谁承担’的原则处理，不能成立”。一审法院推翻生效判决没有任何新的证据。三、本案一审庭审中，苏京公司与宁夏化工厂对于涉案房屋是苏京公司帮助投资完成后续建设并装潢的事实并没有展开调查辩论，双方对这一事实均无争议。苏京公司帮宁夏化工厂完成涉案房屋的建设并进行装潢，物业费应由宁夏化工厂支付。四、物业费不属于宁夏化工厂的损失，而是宁夏化工厂基于对涉案房屋享有产权带来的附属义务。苏京公司出租涉案房屋的行为客观上减少了宁夏化工厂的损失。不论涉案房屋是否出租，宁夏化工厂都应交纳物业费，因此物业费并非宁夏化工厂的损失。五、宁夏化工厂的起诉已超过诉讼时效。夫子庙大世界商贸有限公司于2012年5月24日向法院主张其2004年4月1日至2011年7月1日期间的物业费，而宁夏化工厂实际于2015年5月22日直接向一审法院�诉要求侵权损害赔偿，已超过两年的诉讼时效。
宁夏化工厂辩称：一、江苏省高级人民法院（2009）苏民终字第25号判决已认定苏京公司存在侵权行为。一审判决认定事实正确，在涉案房屋没有装潢的情况下，苏京公司赔偿宁夏化工厂的损失不包含物业费，是正确的。二、2007年，本院曾委托评估公司就涉案房屋在未经装潢情况下的租金标准进行评估，当时涉案房屋从竣工交付后一直被苏京公司非法侵占，宁夏化工厂没有对涉案房屋进行装潢，向苏京公司主张非法侵占涉案房屋期间的经济损失当然只能参照涉案房屋没有装潢条件下的租金。三、苏京公司称涉案房屋装潢后才能通过国家房产合格验收，没有事实和法律依据。苏京公司当时交付给宁夏化工厂的房屋就是没有精装修的房屋，（2009）苏民终字第25号判决认定的后期投入指的是添附的设施设备安装等费用，苏京公司作为开发商，应承担涉案房屋通过竣工验收并交付的义务。四、涉案房屋此前一直处于苏京公司的控制下，苏京公司是否装潢、出租，这与损害赔偿没有关联。与本案关联的是，苏京公司赔偿宁夏化工厂的钱款不包括物业费，这是一审判决的核心理由。五、本案中，宁夏化工厂是第一次以原告的身份要求苏京公司赔偿物业费损失，与此前的案件有着本质的不同。六、本案核心是苏京公司一直非法侵占控制涉案房屋的侵权行为。苏京公司非法侵占、出租涉案房屋并收取房租，并未取得宁夏化工厂的同意，苏京公司应赔偿宁夏化工厂损失。至于涉案房屋是否出租，是否闲置，完全掌控在苏京公司手里，与宁夏化工厂无关。七、诉讼时效应自2014年3月11日终审判决确定宁夏化工厂给付江苏夫子庙大世界商贸有限公司（下称大世界公司）物业费之时起算，宁夏化工厂提起本案诉讼并未超过诉讼时效。综上，请求本院驳回上诉，维持原判。
优丽风公司二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。
宁夏化工厂向一审法院起诉请求：苏京公司与优丽风公司共同赔偿非法占有涉案房屋期间的经济损失1394360元及自2014年3月12日至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息。
一审法院认定事实：
南京市秦淮区贡院街188号（原地址为瞻园路68号）第五层建筑面积2167.68平方米房屋（即涉案房屋）原系苏京公司建设并所有，宁夏化工厂于2002年3月28日通过拍卖买受该房产，上海市第二中级人民法院于2002年4月15日裁定该房产归宁夏化工厂所有，宁夏化工厂通过法院的执行程序于2006年7月取得了涉案房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。而苏京公司在明知涉案房屋已归宁夏化工厂所有的情况下�于2003年底将涉案房屋交给优丽风公司装修使用。之后，宁夏化工厂与苏京公司、优丽风公司之间就涉案房屋的返还以及损失赔偿等事由产生多起诉讼。
2007年11月，宁夏化工厂诉至本院，要求苏京公司和优丽风公司腾空并迁出涉案房屋，并赔偿经济损失4740000元（即2004年4月1日至2007年3月31日期间涉案房屋的使用费）。该案诉讼过程中，依据宁夏化工厂的申请，本院委托江苏天圣房地产咨询评估有限公司对涉案房屋在没有装潢的情况下自2004年4月1日至2007年3月31日期间的租金总额进行评估，估价结果为1602400元。2008年11月，本院作出（2007）宁民四初字第175号民事判决，判令优丽风公司迁出涉案房屋、苏京公司与优丽风公司将涉案房屋返还给宁夏化工厂、苏京公司赔偿宁夏化工厂经济损失1602400元。2010年8月，江苏省高级人民法院作出（2009）苏民终字第25号民事判决，维持了本院的上述判决内容。苏京公司、优丽风公司未按判决确定的履行期间向宁夏化工厂交还涉案房屋。
2010年8月31日，宁夏化工厂诉至一审法院，要求苏京公司与优丽风公司按照本院（2007）宁民四初字第175号判决确定的标准赔偿2007年4月1日至2010年9月30日的损失1869466.7元，以及自2010年10月1日起至苏京公司与优丽风公司实际交还涉案房屋时止的损失。2010年10月27日，一审法院作出（2010）秦民初字第1395号民事判决，判令苏京公司赔偿宁夏化工厂2007年4月1日至2010年9月30日期间的经济损失1869466.7元。2011年4月20日，本院（2010）宁民终字第5141号民事判决维持了一审法院的上述判决内容。
综上，苏京公司实际赔偿宁夏化工厂2004年4月1日至2010年9月30日期间的经济损失3471886.7元。2011年5月23日，宁夏化工厂收回了涉案房屋。
2012年5月24日，江苏�子庙大世界商贸有限公司（下称大世界公司）起诉至一审法院，要求宁夏化工厂支付2004年4月1日至2011年7月1日涉案房屋的物业费4733952.75元。2013年10月11日，一审法院作出（2012）秦民初字第1049号民事判决，判令宁夏化工厂给付大世界公司2004年4月1日至2011年7月1日的物业费1414411.20元。2014年3月11日，本院作出（2014）宁民终字第153号民事判决书，维持一审法院（2012）秦民初字第1049号民事判决。2015年1月22日，宁夏化工厂支付了上述物业费及利息共计1531510.41元。之后，宁夏化工厂向江苏省高级人民法院申请再审，2015年2月27日，江苏省高级人民法院作出（2014）苏审三民申字第687号民事裁定，驳回宁夏化工厂的再审申请。
2015年5月22日，宁夏化工厂向一审法院起诉，要求判如所请。
上述事实，有房产证、租赁协议及补充协议、结案通知书、交接清单、案�结算凭证、（2007）宁民四初字第175号民事判决书、（2009）苏民终字第25号民事判决书、（2010）宁民终字第5141号民事判决书、（2012）秦民初字第1049号民事判决书、（2014）宁民终字第153号民事判决书、（2014）苏审三民申字第687号民事裁定书及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为,所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋经生效判决认定为宁夏化工厂所有，苏京公司在明知宁夏化工厂系涉案房屋产权人的情况下,于2003年底将涉案房屋交给优丽风公司使用，其行为侵犯了宁夏化工厂对涉案房屋的所有权。宁夏化工厂有权要求苏京公司赔偿2004年4月1日至2011年5月23日占用涉案房屋期间所产生的一切经济损失。在本案之前的数次诉讼中，苏京公司赔偿给宁夏化工厂的经济损失是涉案房产没有装潢情况下占用期间的租金总额，不�含物业费。宁夏化工厂作为涉案房屋的所有权人，若涉案房屋所有权未被侵犯，则相应物业费应由其承担，但涉案房屋被苏京公司实际控制、占有期间产生的物业费应由苏京公司承担，故苏京公司应予赔偿。优丽风公司系基于其与苏京公司之间的房屋租赁关系而占有涉案房屋，宁夏化工厂并无证据证明优丽风公司系恶意占有，其要求优丽风公司赔偿损失缺乏依据，一审法院不予支持。现宁夏化工厂已支付相应物业费，其要求苏京公司给付相应数额的赔偿并支付利息，一审法院予以支持。苏京公司辩称其帮宁夏化工厂获得利益，并未侵权且宁夏化工厂的起诉已过诉讼时效的辩解，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决:一、苏京公司于本判决生效之日起十日内赔偿宁夏化工厂2007年4月1日至2011年5月23日期间的经济损失1394360元及自2014年3月12日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息；二、驳回宁夏化工厂对优丽风公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18228元，公告费600元，合计18828元，由苏京公司负担。
苏京公司对一审查明事实提出异议如下：江苏省高级人民法院（2009）苏民终字第25号判决生效后，苏京公司在判决确定的时间里向宁夏化工厂发函，要求宁夏化工厂接收涉案房屋，宁夏化工厂并不是向法院申请执行以后才拿到涉案房屋。宁夏化工厂对一审查明的事实均无异议。对于苏京公司提出的异议，本院认为，2010年8月，江苏省高级人民法院作出（2009）苏民终字第25号判决判令苏京公司返还涉案房屋后，宁夏化工厂向本院申请执行该生效判决，并于2011年5月23日收回涉案房屋，故苏京公司的异议理由不能成立。一审法院查明的事实有相应证据证实，本院依法予以确认。
二审期间，苏京公司向本院提交EMS邮寄单、致宁夏化工厂的紧急通知各一份，用于证明（2009）苏民终字第25号判决后，其立刻发函要求宁夏化工厂接收涉案房屋，但宁夏化工厂拒不理睬其通知，反而采取强制执行措施的行为，目的是让其承担对抗法律、侵犯财产的罪名，以便博取法官同情，使其处于不利地位。宁夏化工厂对上述证据的真实性予以认可，但认为通知的实际内容与苏京公司提交的不一致。且上述证据均形成于2010年，不属于新证据。
本院二审查明，2004年4月28日，苏京公司与优丽风公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》第六条约定，优丽风公司按水表、电表指示数据按时向苏京公司付费。空调、电梯使用、维护费按物业管理有关规定执行、交纳。第七条约定，优丽风公司负责使用期间的房屋及设施的维修、保养及相关费用的交纳。
经本院询问，苏京公司陈述，2004年4月1日至2011年5月23日期间，涉案房屋由其租赁给优丽风公司实际使用，尽管其与优丽风公司约定，由优丽风公司按照物业管理有关规定交纳相关费用，但双方并没有具体说明是什么物业管理规定，因此涉案房产的物业费应由涉案房屋的产权人即宁夏化工厂承担。
以上事实，有EMS邮寄单、通知、《房屋租赁合同》以及本院庭审笔录在案为凭。
本案二审争议焦点为：宁夏化工厂要求苏京公司赔偿物业费损失1394360元及相关利息的主张能否成立。
本院认为，宁夏化工厂要求苏京公司赔偿物业费损失1394360元及相关利息的主张成立。理由如下：
首先，涉案房屋于2002年4月15日即由法院裁定归宁夏化工厂所有，而苏京公司在明知涉案房屋归宁夏化工厂所有的情况下，于2003年底将涉案房屋交给优丽风公司装修使用，直至2011年5月23日才将涉案房屋返还宁夏化工厂。苏京公司的行为侵犯了宁夏化工厂对涉案房屋的所有权，应赔偿宁夏化工厂2004年4月1日至实际交还涉案房屋之日止的租金损失；其次，案涉1394360元物业费系涉案房屋于2004年4月1日至2011年5月27日期间产生，而宁夏化工厂已根据生效判决履行了向大世界公司支付涉案房屋2004年4月1日至2007年7月1日物业费1414411.2元及相应利息的义务；再次，根据苏京公司陈述，2004年4月1日至2011年5月23日期间，涉案房屋由其租赁给优丽风公司实际使用，而根据苏京公司与优丽风公司之间的约定，租赁期间涉案房屋的物业费由优丽风公司承担。综上，苏京公司侵犯宁夏化工厂对涉案房屋所有权的行为不仅给宁夏化工厂造成租金损失，还造成宁夏化工厂承担了本应由优丽风公司支付的物业费，因此，宁夏化工厂要求苏京公司赔偿相应物业费及利息损失的主张应予支持。
综上，苏京公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18228元，公告费600元，合计18828元，由上诉人江苏省苏京房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 晔
审判员 张旭东
�理审判员王路
二〇一六年十二月十六日
书记员 朱亚芳