广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1540号
原告（反诉被告）何宝刚，身份证住址湖北省枣阳市。
委托代理人石建昌，广东世纪华人律师事务所律师。
被告（反诉原告）伍春霞，身份证住址广东省汕头市金平区。
委托代理人温伟褀，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月6日受理后，于2015年8月31日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人石建昌，被告及其委托代理人温伟祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，自2010年5月1日（4月14日签订合同）以来至今，双方签订和多次变更房屋租赁合同。原本租赁期从2010年5月1日至2015年5月1日止，这期间原告被迫无奈和被告签订多次变更租金的补充协议或合同，租金从最初每月2100元加到现在3150元后逐年递增。但是被告每年过后都不满意租金标准，合同签了不管用，自己说了算，不同意加租金则要断水断电，威胁把原告赶走。5年之内有5次变更租金，租金从2100元涨到现在3150元（包括有3次大的书面合同或协议变更）。最新的房屋租赁变更合同是在2013年5月1日所签，通过辖区派出所民警协调达成。双方约定：原告承租被告位于福田区红荔西路香密新村东区2栋103号的房屋，面积仅12平米（被告是将60几平米的房屋间隔成好几间出租，原告承租其中一间近12平米，小区半临街、租期从2013年6月1日至2018年6月1日止，共计5年，租金为2800元，合同约定从第2年起每年递增6%，双方还约定了违约责任、争议解决方式等条款。
合同签订后，原告按合同约定支付了前期的押金，平时均按时交付租金给被告（通过银行转账到被告指定账户），从未拖欠。被告为人性格古怪多变，总是觉得租金达不到她心目中想象的额度，凶狠刁蛮，于是三天两头找原告的麻烦，到原告所租店铺要求涨租金，不同意就威胁以锁门、断水断电方式处理。原告考虑到在一个地方经营要保持相对稳定，特别是做店铺的前期投入很大，有的要好几年客户才知道店铺的存在和经营什么，不便经常搬迁以免影响客户联络等因素，被迫多次同意被告的无理要求。于是双方通过多次修改租赁合同的租金条款，或口头约定加租，以达到被告单方涨租要求。
但是原告发现，这样不断的迁就妥协非但不能求得安宁，反而麻烦越来越多。被告的贪欲无止境，她得寸进尺，步步逼进，每一年过后非要求涨租金不可，于是到店里大吵大闹，有的是双方协商加租，有的是派出所民警调解签字按手印，但是不管用，不给加租绝不罢休。从2010年5月到今不到5年时间，被告通过各种方式强迫或威逼手段，租金从最初的每月2100元调涨到现在的3150元，现在又逼迫必须涨到3800元，另外每年递增10%。被告完全违背了之前在租赁合同中承诺的租金和每年递增6%的承诺。
今年3月份以来，受房地产交易市场猛涨的影响，被告也刮起了猛涨租金的歪风。不断威胁原告，要么按她的指令加租，要么走人。原告感觉这样下去无法满足被告无止境贪婪欲望，开始婉拒其不合理要求。被告于是大发雷霆，发动社会各种力量对原告软硬兼施。先是请社区民警调解，社区民警说去年刚帮其调解，重新签了合同，怎么一年之后又变了，婉拒调解，让其通过其它方法自行协商；其次请其号称是朋友的警察出面做原告的工作，原告有退步同意加租，但是没有达到被告理想的涨租要求；最后被告找到其朋友律师向被告下解除合约通知书，并找原告数次协商，要求原告搬离店铺。于是今年5月29日，被告给原告发出《解除租赁合约通知书》，借口其父亲要来深圳居住（被告在深有多套房屋居住和出租、限原告在今年6月30日前搬迁。原告不同意后，被告于今年6月28日，一天多次到涉案店铺大吵大闹，不让做生意，在店门口摔杯子，她气势汹汹的叫道：“我的房子，我想什么时候叫你走，你就得走，我是业主，不信我明天就贴一个店铺招租，我租给别人，我就算违约也是我的自由，你退房我赔钱就是了，我最多赔你15000元（合同约定条款），其它的赔偿没有。6月30日之后有人过来租用，东西我也买好了，人员也准备齐了，我要搬桌子进来，我是权利人！你再不走，我明天就锁门停水停电！”此对话6月28日当天原告有部分录音作证。被告多次折腾和发难，搞得店铺员工人心惶惶，影响恶劣，对原告正常经营已经造成了严重干扰和损失。
综上，合同是双方真实意思表示，一个人应该履行自己的承诺，这是法治诚信社会之必需。被告视双方合同为儿戏，每年强迫原告增加租金，原告每年同意之要求，但是一而再再而三的违约和提无理要求，是无视法律和诚信的表现，其行为应受法律约束。请求判令：1、被告继续履行双方所签房屋租赁合同，直到2018年6月1日双方约定的合同期满时止，租金标准按照合同约定支付；2、被告向原告支付违约金27600元；3、被告赔偿因不断骚扰原告所租店铺，造成原告无法正常经营的损失5万元。【损失额：5年来有三次大的到店铺吵闹，变更三次合同（有书面签字为证）每次持续3至5天的吵闹导致不能正常营业，每天按平均营业额最少5000元计算，5年最少10天，共计5万元】；4、本案诉讼费及相关费用由被告负担。
被告辩称，一、关于双方协议的问题。自2010年5月1日起，被告与原告先后就房屋租赁问题签订《房屋租赁合同书》、《合同补充协议》、《房屋租赁合约》三份书面协议；在签订协议的前后，双方也经过多次协商，就租金、租赁期限等问题达成口头协议。每一次的调整或变更均是双方在公平、公正、合理、自愿的原则下经协商一致的结果，双方均认可书面协议的条款及口头协议的约定，并且在书面协议中签字、摁手印。在本案中，并不存在原告所称的“被告威胁、逼迫原告，一己决定、一意孤行，无理涨租”的情况，这些陈述均为原告的主观臆断，严重偏离事实，更是对原告对被告的污蔑和人格损害，况且原告并未在法定举证期限内提供任何证据证明其所谓的事实。原告与被告在2015年5月前再次协商关于租赁合同的问题，双方协商一致达成口头协议，自2015年5月起每月租金调整为3300元。于是，双方依据口头约定履行各自的权利义务，原告在2015年5月、6月时分别向被告支付租金3300元（附：被告提交的“中国银行交易明细清单”中明确显示）。双方通过事实履行行为明确了双方之间的约定，依据《中华人民共和国合同法》的规定，双方之间约定每月租金调整为3300元应受到法律的认可与保护。二、关于原告所诉被告违约的问题。在本案中，被告一直依据双方的书面协议或口头约定履行权利、义务，至今并不存在协议中约定的任何违约行为，原告要求被告支付违约金毫无事实依据和法律依据。原告于2015年5月29日曾通过书面方式向原告告知：因家庭原因，可能需要提前解除租约、收回房屋，并且委托了本案证人李俊玲先生多次与原告协商能否提前解除租约一事，但其后因原告反对，而且被告考虑到尊重双方协议履行、维护原告权益等种种因素，最终双方并未达成一致意见，被告也未擅自解除租赁合同。因此，本案中被告并无被告违约的事实存在，原告多次声称被告违约实为对被告以及协议约定的曲解，而原告在法定举证期间内也并未向法庭提交任何证实被告违约的证据。故原告关于要求被告赔偿违约金的诉求并不成立，依法应不予支持。三、关于原告与被告因租赁合同产生争议后原告诉称被告骚扰、影响正常经营的问题。在本案中，原告与被告曾因租赁房屋的问题产生争议，在产生争议后，被告与原告均经过友好协商并重新达成书面协议或口头协议的方式解决。协商是解决分歧的必要措施，原告在起诉状中将双方发生争议以及再次协商的行为歪曲为“被告骚扰、影响正常经营、停水停电”，不仅是对被告的污蔑，更是对双方协商一致并达成协议的抵赖。原告自始至终并未提任何相关证据证明其所称的以上主观推断，所提出要求被告赔偿损失5万元的请求毫无事实依据和法律依据，依法应予以驳回。四、关于原告的违约行为。在本案中，由于原告存在未约定交纳租金等违约行为，所以被告向提起反诉，依据协议约定要求追究原告的违约责任。双方在于2013年5月1日签订的《房屋租赁合约》中明确约定：“租金为每月2800元，租金从第二年起每年增加6%”。而原告与被告在2015年5月前再次协商关于租赁合同的问题，双方协商一致达成口头协议，自2015年5月起每月租金调整为3300元。但是通过被告向法庭提交的《中国银行交易明细清单》可以明确，原告在2015年7月、8月分别向被告支付租金为3150元及2800元，原告的行为即违反了双方的口头协议，更违反了书面协议的约定，明显属于故意拖欠租金的行为。根据双方的协议约定，被告有权单方解除合同，并且行使向原告追索违约金、没收押金以及经济损失的法律权利。综上所述，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，并支持反诉人的全部诉讼请求。
被告反诉称，原、被告2013年5月1日签订一份《房屋租赁合约》（见证据1），房屋租金为2800元／月，并约定每年按6%递增（《房屋租赁合约》第15条）。按此约定自2015年5月1日其房屋租金应该是3150元／月。根据房屋租赁市场行情变化，双方提出房屋租金应调到3500元／月较为公平，但遭到原告的拒绝。双方经友好协商，最后达成3300元／月的口头约定（视为口头合同）。所以，自2015年5月被反诉人即开始向反诉人按3300元7月支付房屋租赁费（见证据2支付凭据）。然而，2015年7月原告在无任何理由提出的情况下，仅向被告支付3150元房屋租赁费，少支付150元；8月份仅支付2800元，又少支付500元，且仍未向反诉人说明理由。无疑，被反诉人的行为构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第107、108及109条及双方签定的《房屋租赁合约》第11条、15条之规定，被反诉人应承担以下因违约责任带来的后果。请求判令：1、原告向被告支付所欠2015年7月房屋租赁费150元、8月房屋租赁费500元；2、原告向被告支付合同违约金15000元；3、被告依约没收被反诉人租赁保证金4200元；4、解除原告与被告2013年5月1日签订的《房屋租赁合约》；5、本反诉案件受理费由原告承担。
对被告的反诉，原告辩称，被告的反诉请求无事实依据和法律依据，原告不存在拖欠被告的租赁费问题，也不存在任何违约行为，请法庭依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明，根据原、被告的陈述及提交的证据，本院确认：原、被告所称的合同的签订、租金的约定属实；原告所称双方因租金与停电问题发生争议属实；被告所称的租金实际支付情况属实。原告对实际支付租金的解释为：2013年5月1日开始签的合同，签订了5年合同。第一年月租金是2800元，第二年月租金为2968元（自2014年6月1日-2015年6月1日），第三年月为3146元（2015年6月1日-2016年6月1日），在此之前被告要求涨房租，原告也按照被告的意图进行支付房租，每次其有主动加房租，自3月份开始原告有多打房租给被告，3月6日实际支付3150元，本应支付2968元，多支付了182元。4月1日实际支付3150元，本应支付2968元，多支付了182元。5月2日实际支付3300元（在4月份-5月份的时候，被告通过老乡到原告店里找我，希望涨租，双方进行了协商后达成了每月3300元），本应支付2968元，多支付332元。6月4日实际支付3300元，本应支付3146元，多支付154元。到了6月份之后，被告又找原告，又说要涨房租，涨到3800元，每年递增8%，原告不同意。被告发了通知函给原告，原告也回复了通知函，因为原告的店面进行了重新的装修，花了很多钱，涨房租原告有配合被告，但双方协商不一致，被告给原告方停水停电，给原告造成了困扰，经济上也造成了一定的损失，原告有向派出所进行报警，但派出所不予解决，建议原告方起诉被告。派出所的民警来原告店面协商解决，原告有录像可以提交给法庭作为证据。原告与被告协商解决事情，但被告不予理会。
原告提交的证据有：房屋租赁合同（2010年5月-2015年5月）、合同补充条款、收款收据、房地产证、解除房屋租赁合约通知书、回复函、房屋租赁合约（2013年6月1日-2018年6月1日）、调解登记表（2015年7月9日）、诉前引导函（2015年7月14日）、恢复供电申请书。被告提交的证据有：房屋租赁合约（2013年6月1日-2018年6月1日）、银行明细清单（租金支付情况）。
本院认为，根据双方签订的合同及实际租金的情况来看，书面合同及口头协议是存在的，故双方均应当履行。原告应当按照口头协议，以实际支付为准，从2015年5月起按每月3300元的标准支付租金（每年递增6%），未足额支付的租金应当补齐。无论主动被动，不可否认的是只有被告在合同期内几次通过书面或口头协议提高了租金，单方获得了利益，又因其单方停电的行为致使原告不愿履行口头协议导致纠纷产生，故被告主张原告违约，解除合同、承担违约责任、不退保证金，本院均不予支持，合同应继续履行，至于原告主张的合同履行的截止期限，因合同期内可能发生解除合同的情形，本案不予处理。综合案情，本院酌定被告赔偿原告一个月租金3300元。鉴于起诉以后还有租金需要支付，双方自行抵扣。原告主张的违约金、其他损失没有证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告何宝刚与被告伍春霞于2013年5月1日签订的《房屋租赁合约》继续履行，租金从2015年5月起按每月3300元的标准支付，每年递增6%，被告赔偿原告3300元（在租金中多退少补、自行抵扣）；
二、驳回原告何宝刚的其他诉讼请求；
三、驳回被告伍春霞的反诉请求。
本案案件本诉受理费1740元（已由原告预交），收取870元，由原告负担820元，由被告负担50元（被告负担之数原告在租金中自行抵扣）；反诉受理费146元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，应在送达判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知单之次日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赵辉
二〇一五年十一月五日
书记员 李璇
谢寒
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