天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0272号
原告天津金融城开发有限公司，住所地天津市和平区解放路34号。
法定代表人周毓林，该公司董事长。
委托代理人宋国绪，天津四方君汇律师事务所律师。
委托代理人甄佳波，天津四方君汇律师事务所律师。
被告天津和禧坊文化传播有限公司，住所地天津市和平区解放北路与赤峰道交口津湾广场E座1E-11。
法定代表人顾可研，该公司总经理。
委托代理人李晓敏，该公司股东。
原告天津金融城开发有限公司与被告天津和禧坊文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月3日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋国绪、甄佳波，被告法定代表人顾可研及委托代理人李晓敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津金融城开发有限公司诉称，被告法定代表人顾可研于2009年5月与原告签订《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》，由顾可研承租原告所有的位于天津市和平区解放北路津湾广场E座1E-11铺位，合同签订后原告已如约将上述铺位向其交付使用。2010年12月3日被告与原告签订《物业租赁合同补充协议三》，约定将原合同承租从顾可研变更为被告，此后一直由被告继续承租上述铺位。但自2011年1月起，被告一直未能如约持续交纳租金及物业费，截至到诉讼时共拖欠原告租金560347.94元，物业费153520元，虽经原告多次催告，但被告拒不支付上述拖欠原告的费用。原告认为，被告拖欠租金的行为已经构成违约且严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了极大的损失。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求1、判令解除原、被告双方签订的《物业租赁合同》；2、判令被告支付2011年1月1日至2014年2月28日所拖欠原告租金560347.94元，2011年1月1日至2014年2月28日物业费153520元；3、案件诉讼费用由被告承担。为支持其主张，提交证据：1、租赁意向书；2、物业租赁合同；3、补充协议；4、补充协议二；5、补充协议三；6、7份租金和物业费催缴通知书；7、欠缴费用情况表；8、2013年8月12日律师函及EMS存单及查询单；9、2012年7月15日租金和物业费催缴单；10、房屋产权证；11、（2012）和民二初字第0351号民事判决书；12、（2013）和民二初字第0841号民事判决书，以上证据均提交复印件入卷。
被告天津和禧坊文化传播有限公司辩称，被告欠付租金的原因是被告入场经营后没有达到招商时承诺的条件。大约在2012年6月，商铺所在楼前面盖了一座大楼，并且前面有个围栏将原先的广场围起来，导致入口被遮挡，顾客从别的入口可以进但是很窄很难进入，造成了不能营业。另外空调夏天不能制冷，冬天不能供暖，导致没有顾客。我店内的排烟系统也不行，相邻商铺的烟从烟道排到我的店内。在进驻之前的承诺是2012年二期、三期全部建成投入经营，但是实际现在都没有建成，所以造成没有客流。因此不同意原告的诉讼请求。未提交证据。
经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区解放北路津湾广场E座1E-11铺位，租赁场所计租面积202平方米，产权人为原告。2009年4月30日，原告与被告法定代表人顾可研签订津湾广场租赁意向确认书。2009年5月原告（合同甲方）与被告法定代表人顾可研（合同乙方）签订物业租赁合同及补充协议。在上述物业租赁合同及补充协议约定，原告将涉案房屋租赁给顾可研用于经营餐饮、零售，经营品牌为和禧坊。租期自2009年1月至2014年8月31日，租赁合同第6条对租金标准进行了约定，并约定承租方按月向出租方支付租金，在每月25日之前支付下一期租金。租赁合同还约定租赁场所物业管理费为20元每平方米每月，租赁合同约定的租金不包括物业管理费，物业管理费包含承租方正常营业时间的空调能耗费用。承租方需在本合同签订之日起120天内或甲方另行书面通知的期限内与甲方或受甲方委托的物业管理公司签订《物业服务合同》。上述物业租赁合同及补充协议签订后，原告将涉案房屋交予原告被告法定代表人顾可研。原告与被告法定代表人顾可研在2010年12月3日签订物业租赁合同补充协议（二），该补充协议中约定原告同意给予顾可研自租赁场所交付日起至2009年9月30日为装修免租期，即从2009年10月1日开始起算租金。
上述协议签订后，原告将涉案房屋交予被告法定代表人顾可研用于经营餐饮，2009年11月25日顾可研作为法定代表人注册成立天津和禧坊文化传播有限公司（即被告），公司的注册地址即为涉案房屋。2010年12月3日，原告与被告签订物业租赁合同补充协议（三），在该协议中约定，被告将其法定代表人顾可研租用的涉案房屋地址作为注册地址，至工商行政管理部门进行了公司注册，涉案房屋作为被告公司的经营场所，基于上述原因，租赁合同的实际权利义务双方应为原告与被告，日后发生任何争议，上述双方将承担相应的法律后果。
上述补充协议三签订后，被告作为承租方租用涉案房屋，并向原告交纳租金及物业费至2010年12月31日。自2011年开始，被告未向原告支付涉案房屋租金及物业管理费。现涉案房屋由被告占用但处于停业状态。被告在涉案房屋停业的起始时间，原、被告均没有相关证据证明。
另查，针对原、被告所签订的物业租赁合同补充协议（三）中只有原告及被告作为甲、乙签字，没有原承租方被告法定代表人顾可研的签字确认，原告在起诉后申请追加顾可研为本案第三人。在本院传唤顾可研进行询问中，其表示同意补充协议三中将承租主体由其个人变更为被告，当时就是想以公司名义租赁，但是由于签订租赁合同时公司尚未成立，所以先用其个人名义租赁，现公司已经成立，因此就将租赁主体变更为被告。鉴于该情况，原告表示撤销将顾可研列为本案第三人的申请。
再查，在案件审理中，本院前往涉案房屋现场进行勘验并拍照，经查看现场，涉案房屋所在楼群前确有在建工程，并有围墙将该在建工程与涉案房屋所在楼群隔开。涉案房屋所在6号楼有G门、F门、B门等门可以进出。涉案房屋玻璃门有钢锁一把，被告法定代表人顾可研现场将锁打开，涉案房屋内没有经营餐饮的相关设施设备，原厨房用于堆放杂物。现场勘验结束后由被告法定代表人将玻璃门上钢锁重新锁上。
又查，在案件审理中，本院通知原、被告于2014年4月22日上午9时开庭审理，被告提出需要准备证据申请延期审理，本院在询问原、被告意见后确定被告应在2014年4月30日完成举证及答辩。其后，本院通知原、被告于2014年5月27日下午14时30分开庭审理，在庭审举证质证阶段，被告又向法庭提出有证据能支持其抗辩理由但开庭没有带来。针对该情况，本院再次给予了被告举证机会同时向被告释明如果不能提交证据将承担举证不能的法律后果。本院定于2014年6月3日下午进行补充举证质证，在2014年6月3日下午，被告未能到庭提交证据。在2014年6月3日下午本院对原告单方询问中，原告自述涉案房屋所在6号楼前在建工程是天津津湾置业有限公司开发建设的，原告在该公司有股份，6号楼前的围墙是在建工程的施工单位建设的，大约在2012年10月建设的。针对原告陈述的该情况，本院于2014年6月11日再次传唤原、被告就相关情况进行核实。在询问中，被告陈述围墙在2011年年初就建设了，并提交了其在2011年11月30日拍摄的视频资料为证，根据该视频资料显示上述围墙在2011年11月30日就已经存在。
上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交证据经当庭质证，本院予以确认。
本院认为,当事人的合法权益受法律保护。2010年12月3日，被告与原告签订物业租赁合同补充协议（三）后，涉案房屋承租方由顾可研变更为被告，顾可研在租赁合同中的权利义务概括转移至被告，被告应按照原告与顾可研所签订的物业租赁合同及补充协议一、二约定的内容履行其合同义务。原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告应按合同约定标准支付相应的租金及物业管理费。被告自2011年1月1日开始未向原告支付涉案房屋租金及物业管理费，至今已经超过三年。根据物业租赁合同第22条的约定，被告拖欠租金及其他费用超过30天的，原告有权书面通知被告解除合同。现被告的欠付行为已经达到租赁合同约定的解除条件，原告有权解除合同。同时在庭审中，被告亦表示同意与原告解除租赁合同。故对于原告要求解除原、被告双方签订的《物业租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求被告支付2011年1月1日至2014年2月28日所拖欠原告租金560347.94元，2011年1月1日至2014年2月28日物业管理费153520元的诉讼请求，被告在庭审中自认租金及物业管理费交纳到2010年12月31日，自2011年1月1日开始未交费用。对于其欠付租金及物业管理费的理由，被告在答辩中提出了四点抗辩理由，第一、涉案房屋所在6号前围墙遮挡入口，导致客流减少；第二、空调夏天不制冷、冬天不供暖；第三、排烟系统存在问题，导致相邻店铺烟排至被告大厅；第四、原告曾承诺2012年底整个二期、三期全部建成投入经营，实际没有建成，造成被告客流减少。
针对被告的第一项抗辩理由，本院前往涉案房屋现场进行了勘验，经现场查看，涉案房屋所在6号楼前有在建高楼，在距6号楼前约5米建有围墙将在建工程与6号楼隔开。根据被告提供的视频资料显示上述围墙在2011年11月30日就已经存在。对于该证据，原告提出视频资料有可能被剪辑，但未提供相反证据证明，对于该视频资料反映的情况本院予以确认。综合现场勘验情况以及被告提供的证据，从2011年11月30日开始存在上述围墙，上述围墙虽然没有完全封闭道路，但是与6号楼距离很近，会对商业经营环境产生一定不利影响。
对于被告的第二、三项抗辩理由，被告均未能提供证据予以佐证。对于被告的第四项抗辩理由，被告提供了一份招商使用的商业规划证明原告曾承诺2012年底整个二期、三期全部建成投入经营。原告对被告的该证据真实性合法性关联性均不予认可，被告证据中也没有原告相关印章证明系原告所制作，对于该证据及被告的第四项抗辩理由本院无法采信。
综合以上情况，本院认为，涉案房屋前的在建工程及围墙对于被告的商业经营环境产生了一定的不利影响，原告坚持要求按原合同租金标准要求被告支付租金有悖民事行为的公平合理的基本原则。对于被告已经证明存在上述围墙的2011年11月30日后涉案房屋的租金，原告应该予以适当减少。本院酌情考虑，自2011年11月30日开始，被告按原租金标准的75%向原告交纳租金为宜。
现涉案房屋虽为停业状态，但被告并未经原告同意将房屋交还原告，房屋仍由被告实际控制。被告自2011年1月1日开始未向原告交纳合同约定的租金及物业管理费用，被告没有正当理由欠付租金及物业管理费用，应承担继续履行的违约责任。根据原、被告签订的物业租赁合同的约定，2011年1月1日至2011年8月30日应执行第二个租赁年的租金标准，月租金为9216.25元；2011年9月1日至2012年8月31日应执行第三个租赁年的租金标准，月租金为12288.33元；2012年9月1日至2013年8月31日应执行第四个租赁年的租金标准，月租金为18432.50元；2013年9月1日至2014年2月28日应执行第五个租赁年的租金标准，月租金为19661.33元。结合上述原告应减免的租金，故被告应向原告支付2011年1月1日至2014年2月28日期间的租金共计442994.4元。
根据原、被告签订的物业租赁合同的约定，租赁场所物业管理费为20元每平方米每月，被告租赁面积为202平方米，则被告应每月支付4040元物业管理费，被告享受了相应的物业服务，而自2011年1月1日开始未支付物业管理费，故被告应向原告支付自2011年1月1日至2014年2月28日期间的物业管理费共计153520元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第八十八条，第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定之规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告就天津市和平区解放北路津湾广场E座1E-11商铺所签订的《物业租赁合同》；
二、本判决生效之日起十五日内，被告天津和禧坊文化传播有限公司一次性给付原告天津市和平区解放北路津湾广场E座1E-11商铺2011年1月1日至2014年2月28日期间的租金共计442994.4元；
三、本判决生效之日起十五日内，被告天津和禧坊文化传播有限公司一次性给付原告天津市和平区解放北路津湾广场E座1E-11商铺2011年1月1日至2014年2月28日期间的物业管理费共计153520元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费10939元，减半收取5469.5元，由原告负担899元，由被告负担4570.5元（本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一四年六月二十日
书 记 员 高汐滢