广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1871号
原告吴学仪，台湾居民。
委托代理人叶洁红，广东广和律师事务所律师。
委托代理人李丹，广东广和律师事务所实习律师。
被告胡晓晓，身份证住址江西省赣州市章贡区。
委托代理人袁青，身份证住址江西省赣州市章贡区。
委托代理人谢杰，北京京都（深圳）律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。
法定代表人李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人周琼，身份证住址广东省梅县，系该司员工。
第三人上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行，地址深圳市福田区福华三路深圳国际商会中心1、2、25、26。
负责人张耀麟，行长。
委托代理人康倩兰，广东嘉得信律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月3日受理后，于2015年10月19日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人叶洁红，被告的委托代理人袁青，第三人中原地产代理（深圳）有限公司的委托代理人周琼，第三人上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行的委托代理人康倩兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被、原告的公证委托人喻泳波于2012年04月18日在第三人中原地产代理（深圳）有限公司签订了《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市福田区民田路与福华三路城中雅苑A栋30层A物业转让给原告，转让成交价为278万元，买方于签署合同当日支付定金5万元，在本合同生效后3日内再向卖家支付定金5万元，买方须于2012年4月26日前将定金、交楼押金之外的剩余首期款以贷款银行要求为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须2012年4月26日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；卖方需配合买方向申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。买卖双方须于贷款银行出具承诺函2个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并在签订《深圳市二手房买卖合同》当天共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续，在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理缴纳税费的手续。该房产证由买方配合领取，买方负有抵押义务，买方须在领取房地产证当天办理抵押登记手续。且卖方须于签订本合同后3日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之五支付违约金并继续履行合同。
原告于2012年3月30日如约支付了定金5万元。2012年4月19日支付定金5万元，于2012年4月26日在中国银行深圳时代金融中心支行进行资金监管47万元，在办理赎楼过程中，才发现被告的涉案房产在2012年5月7日被其他债权人查封，因此房产一直无法过户。被告的公证委托人袁江一直承诺会把房产查封的问题解决，继续履行合同，并且协商同意先让原告入住。原告花了大量的时间和金钱对涉案房产进行了装修，从2012年至今一直在涉案房产居住。原告认为：原被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实的意思表示，是合法有效的，被告的行为已经构成违约；原告没有任何的过错。原告到江西省赣州市章贡区人民法院申请执行异议，章贡区法院要求法院确认合同效力。请求判令：1、确认原、被告2012年04月18日签订的《二手房买卖合同》（NO.098569）有效；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告辩称，对于原告方变更诉讼请求我方不予认同，根据民诉法的规定，变更诉讼请求应该在举证期限之内，当庭变更不应接受。针对原告原来的起诉要求，我方的答辩意见：1、涉案的房产在交易的过程中，被被告的其他债权人查封，导致交易无法进行，原告在2012年5月就已经知道了这个事情，原告在3年半的时间内没有就涉案房产对被告提出主张，我方认为原告的诉讼请求以及当庭变更的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效，法庭应该驳回原告的起诉。2、被告因为生意的因素，欠有大量的外债，以及涉及了多项的诉讼，涉案的房产于2012年5月被江西省赣州市人民法院查封，涉及的金额有500余万元，加上3年半的利息目前的金额已经超过了600万元，被告目前没有能力偿还。根据《合同法》第一百一十一条的规定，被告在该案当中事实上已经不能履行。3、原、被告双方在2012年5月份已经就合同履行事项进行过协商处理，实际上对于双方之间的买卖合同进行了变更，由买卖行为已经转变为租赁行为，原告方已经在被告的房产处租住至今，并且支付相应的租金。4、根据深圳市国土局以及产权登记中心的规定，在2012年的时候作为原告方实际上是不具备购房条件，原、被告双方签订的合同在当时无法履行，作为原告方在合同签订的时候实际上也存在相应的过错。5、原来原告方主张的违约金事项，我方认为其主张原来违约金的诉讼时效已经过期，并且原告在2012年5月份已经明知被告无法履行，之后的损失以及相应的费用主张属于损失扩大，依法不能够支持。并且，被告的房产在市场上的租金早已达到了将近9000元，原告方实际上在这几年租赁的租金都是按照月租金5000元左右支付，可见受损失的是被告，而不是原告。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司辩称，原、被告双方通过我司的居间服务签署二手房买卖合同、资金托管协议是双方的真实意思表示，合法有效。我司已尽到如实报告和勤勉的居间义务，这起案件属于原、被告双方之间的纠纷，与我方无关。
第三人上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行表示对原、被告之间的纠纷没有答辩意见。
经审理查明，原告诉称的合同签订及内容、定金支付、资金监管均属实。其事实有原告提交的买卖合同、公证书、收款收据、银行凭证、贷款承诺书、第三人中原地产代理（深圳）有限公司意见予以证实。庭审时，经本院询问，第三人上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行表示，依合同约定承担相关的费用后，可提前还款，但需借款人及抵押人同意。
（至2015年8月4日）涉案房产由江西省赣州市中级人民法院查封，赣州经济技术开发区人民法院第一位轮候查封，本案轮候查封。原告坚持本案只主张确认合同有效。原告的原诉讼请求为：继续履行合同、支付延期过户违约金……。涉案房产先被其他法院另案先于司法查封，有履行不能的风险，但原告坚持要求确认房屋买卖合同有效。
本院认为，被告辩称的原告所谓的变更诉讼请求，实为减少诉讼请求，对被告关于变更诉讼请求的辩解，本院不予采信。原、被告签订的买卖合同属双方真实意思表示，未发现有违反法律法规的强制性规定，合法有效。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的人民法院不予支持。”因涉案房产存在先于本案查封的情况，能否继续履行存在风险，但原告坚持仅主张确认买卖合同有效，本院予以支持。但本判决不能对抗先于本案查封的案件对涉案房产的处理，原告应当依法向先于查封的法院提出。因本案应由原告依法直接向先于本案查封的法院主张权利，故诉讼费由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
确认原告吴学仪与被告胡晓晓于2012年4月18日就深圳市福田区新洲路与福华三路交界东南城中雅苑A栋30A房产（房产证号30××37）签订的《二手房买卖合同》有效。
本案案件受理费41272元，收取14520元，保全费5000元（均已由原告预交），均由原告负担。
如不服本判决，应在送达判决书之日起15日内（涉外、涉港澳台当事人为30日）向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知单之次日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赵辉
二〇一五年十一月三日
书记员 李璇
谢寒
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