吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初8545号
原告：柯建甬，男，汉族，住：延吉市进学街。
委托代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。
被告：延边敖翔房地产开发有限公司(下称敖翔公司)，住所地：延吉市建工街。
法定代表人：刘占发，该公司董事长。
委托代理人：张振庭，男，汉族，住：延吉市新兴街。系该公司法律顾问。
案由：房屋买卖合同纠纷。
原告柯建甬与被告敖翔公司之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨雪松独任审理，于2012年12月26日、2017年2月20日分别公开开庭进行了审理。原告柯建甬及委托代理人马春蕾、被告敖翔公司的委托代理人张振庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柯建甬起诉称，2015年2月13日，原、被告之间订立《商品房买卖合同》，约定：原告以50万元的价格购买由被告开发的延吉市“XX小区”第一幢东地下一层XX号、XX号、XX号、XX号、XX号共5套地下车库，每套车库建筑面积18.1平方米，5套车库建筑面积共计90.5平方米。同日，被告为原告开具人民币50万元的收据1份。但被告始终未将涉案房屋交付原告，也未按约定为原告办理房屋产权登记手续。故诉至人民法院，要求判令：1.确认原告与被告之间订立的《商品房买卖合同》有效；2.被告立即向原告交付涉案5套车库并为原告办理房屋产权证和土地使用权证，同时向原告支付逾期办证违约金和逾期交房违约金。诉讼费由被告负担。
被告敖翔公司答辩称，涉案5套车库是本公司因拖欠案外人郎贵军工程款，以地下车库抵债给郎贵军8个车库中的5个，郎贵军有权对外出售。但郎贵军出售给原告的5个车库未经公司法定代表人同意，是本公司营销部经理王久勤私下以公司名义出售并收取购买卖车库款的，公司对此不知情。同时，因包括涉案车库的地下车库房产部门不给办理不动产产权证，所以本公司对外销售的车库都是采用一般合同办理，而销售给原告的车库是王久勤与郎贵军合谋，以“商品房买卖合同”的形式销售的，具有欺骗行为，且收款收据是王久勤利用营销部剩余的盖有公司公章的收据填写的。2016年7、8月份，王久勤和郎贵军合谋诈骗败露，被公安部门刑事侦查，发现王、郎二人利用手中权利和利用本公司地下车库抵债的机会，重复买卖、超出抵押范围买卖，故应根据“先刑后民”原则，待刑事部门诉讼终结后予以审理或以刑事附带民事诉讼方式审理。
本院经公开开庭审理查明：涉案5套地下车库系被告采取以房抵债的方式折抵工程款折抵给案外人郎贵军的。2015年2月13日，原告购买由被告开发的延吉市“XX小区”第一幢东地下一层XX号、XX号、XX号、XX号、XX号共5套地下车库，因此订立商品房买卖合同，合同文本上加盖有被告公司公章和法定代表人名章，原告支付的购买卖车库款50万元的收据上也加盖有被告的财务专用章。但双方订立的商品房买卖合同以及被告收取原告的购房款均系被告公司营销部经理王久勤具体经手。原告在履行完自己的合同义务后，要求被告履行合同约定的相关义务，被告一直未予履行。
另查明，1.被告公司的营销部经理王久勤、案外人郎贵军现因涉刑嫌事犯罪被羁押。2.包括涉案车库在内的延吉市“河滨小区”第一幢东地下一层车库，2004年8月9日，延吉市房屋产权管理中心出具了“单位房产所有权登记审批表”，2001年9月18日取得了编号为XX的建设工程规划许可证，2004年7月15日取得延吉市规划管理局发放的城市规划验收合格通知书，该通知书项目名称一栏中标有“包括地下车库”的字样。3.被告承认涉案5套地下车库已由被告采取以房抵债的方式折抵工程款折抵给了案外人郎贵军。
原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1.原告身份证复印件1份，证明其主体身份成立；
证据2.商品房买卖合同复印件1份，证明原、被告之间建立了商品房买卖法律关系，且合同条款中约定了付款方式为其他方式(抵郎贵军工程款)的事实。
证据3.加盖有被告的财务专用章购房收据复印件1份，证明订立合同当日通过抵郎贵军工程款履行了向被告支付购房款50万元的义务；
证据4.中国农业银行取款业务回单复印件2份，证明原告通过其福建老乡李昌建向郎贵军银行卡转账40万元的事实。上述证据被告对其真实性均无异议，来源合法且与本案有关联，本院予以采信。
被告向本院提交了包括涉案5个车库在内的位置表，并表示对涉案5个车库已经抵债给郎贵军的事实予以认可，本院予以采信。
第一次庭审后，原告向本院申请调查令，本院予以准予。原告向延吉市房屋产权管理中心调取了与被告以及涉案车库有关的相关证据，即：2004年8月9日出具的“单位房产所有权登记审批表”，2001年9月18日取得了编号为XX的建设工程规划许可证，2004年7月15日取得延吉市规划管理局发放的城市规划验收合格通知书，该通知书项目名称一栏中标有“包括地下车库”的字样。被告表示对此无异议，本院予以采信。
本案系商品房买卖合同纠纷，应适用合同法以及最高人民法院关于商品房买卖合同案件审理的司法解释加以处理。本案的焦点是：原、被告之间订立商品房合同时具体经办人是否有代理权，从而决定原、被告之间订立的商品房买卖合同是否有效，是否适用“先刑后民”原则，进而对合同双方当事人对约定的相关义务是否应该履行的判断。
本院认为，被告承认，包括涉案5套车库在内的车库，已经抵债给案外人郎贵军并承认其可以对外出售，用此折抵欠郎贵军的建设工程款，此行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郎贵军在取得涉案5套车库的债权后出售给原告，并以被告名义订立商品房买卖合同，应当视为郎贵军将合同的权利义务一并转移给被告，属于合同法的权利义务概括转移。对合同法第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定进行解读，可以看出，前述法律事实表明，由于是以“被告名义”与原告订立的商品房买卖合同，应当视为郎贵军已经履行了通知(这里的通知可以理解为既可以书面，也可以口头)义务，而且被告并无证据证明郎贵军未履行通知义务，况被告承认郎贵军“其可以对外出售”的承诺，表明了郎贵军权利的转让可以自行决定，因此，由于被告未在郎贵军向原告转让5套车库的权利时明确表示否认，可以认定被告是以黙示的方式接受了郎贵军债权的转移行为。依照合同法第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”的规定，郎贵军转让的债权并非专属其自身的权利，所以，原告作为受让人，已经取得了郎贵军包括其他合同权利在内的债权，亦即原告可以向被告主张合同约定的相关权利。
但上述合同权利的转让，还必须以原告与被告方的营销部经理王久勤订立的商品房买卖合同，是否具有代理权联系起来进行分析。
案外人王久勤系被告方任命的营销部经理，有权出售被告公司建设的房屋及车库，此出售行为等同于被告的行为。因此，原告在订立涉案5套车库的商品房买卖合同时，由于王久勤的特殊身份，原告没有理由不相信这是经过被告法定代表人授权的职务行为，王久勤与原告订立商品房买卖合同的行为是代表被告行使的。至于王久勤是否与郎贵军合谋，甚至其因欺诈受到刑事追究，这只是被告对本单位员工的内部管理问题，不影响在订立商品房买卖合同时，原告对王久勤签订商品房买卖合同的行为是被告行为的认定。故原、被告之间订立的《商品房买卖合同》有效。
关于“先刑后民”原则是否适用于本案的问题。被告代理人一直强调案外人王久勤、郎贵军涉嫌诈骗，被公安部门刑事拘留，正在诉讼程序中，因此本案应适用“先刑后民”原则，暂时中止审理，待刑事诉讼程序结束后再行审理。但本院对此持有不同观点。“先刑后民”是指在民事诉讼活动中，发现涉嫌刑事犯罪时，应当在侦查机关对涉嫌刑事犯罪的事实查清后，由法院先对刑事犯罪进行审理，再就涉及的民事责任问题进行审理，或者由法院在审理刑事犯罪的同时，附带审理民事责任问题，在此之前，法院不应单独就其中的民事责任予以审理判决。先刑后民原则并非法定原则，且适用“先刑后民”原则有一个前置条件，即民事审判需要以刑事审判的结果作为依据，未经刑事审判不能对民事审判作出结果性结论，它反映在案件审理上，是以刑事案件与民事案件重叠或部分重叠，即存在民刑交叉作判断标准的，而如果民事案件的审理不必非得以刑事案件的判决结论作为依据，民事审判可以单独进行。“先刑后民”主要反映在侵权行为人对损害结果的承担上，即被害人的损害是否由受刑事追究人承担责任。归于本案，被告已经明确涉案5个车库为涉嫌犯罪的郎贵军所有，并承认其可以对外出售折抵被告所欠的工程款，郎贵军出售给原告后，已经将合同的权利义务全部转移至被告，且在订立商品房买卖合同时，合同文本中的公司章、法定代表人章均具有真实性，被告对此无异议，只是强调公司不知情，是公司营销部经理王久勤所为。但如前所述，王久勤作为订立合同的具体经办人，是经过被告授权的，因此被告不能以其中一个合同不知情为由进行抗辩。且既然被告承认涉案5个车库为涉嫌犯罪的郎贵军所有，即使将涉案车库交付原告，也不会对公司利益产生危害。故本案不适用“先刑后民”原则。
关于原告要求被告交付涉案5套车库的问题。在合同被确认为有效的前提，依照合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，在原告已经履行交付购房款义务后，被告应当履行向原告交付合同中约定的标的物的义务。故对原告要求被告交付涉案5套车库的诉讼请求予以支持。
在本案审理过程中，原告表示自愿承担本案的诉讼费用，同时放弃了要求被告为原告办理房屋产权证和土地使用权证，同时向原告支付逾期办证违约金和逾期交房违约金的诉讼请求。办理房屋产权证和土地使用权证俟时机成熟再予处理，违约金另案解决。依照民事诉讼法第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，本院对此加以尊重。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、确认原告柯建甬与被告延边敖翔房地产开发有限公司订立的商品房买卖合同有效。
二、被告延边敖翔房地产开发有限公司于本判决生效后立即将延吉市“XX小区”第一幢东地下一层XX号、XX号、XX号、XX号、XX号共5套地下车库交付给原告柯建甬。
案件受理费8800元(原告已预交)，减半收取4400元，由原告柯建甬自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 杨雪松
二〇一七年二月二十三日
书记员 李 越