江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初3284号
原告（反诉被告）：苏州市工人文化宫，住所地苏州市姑苏区竹辉路***号。
法定代表人：陈全义，主任。
委托诉讼代理人：孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。
被告（反诉原告）：苏州领华科技有限公司，住所地苏州市姑苏区竹辉路688号，实际经营地苏州市姑苏区吏舍弄10号苏大科技创业园1号楼202室。
法定代表人：韩伟民，董事长。
委托诉讼代理人：张宏升，江苏正华正律师事务所律师。
被告：苏州鹏云置业集团有限公司，住所地苏州市东环路1号。
法定代表人：王立占，董事长。
被告：江苏景雄科技有限公司，住所地苏州市姑苏区十全街231号。
法定代表人：韩伟民，董事长。
委托诉讼代理人：王可人，公司员工。
原告苏州市工人文化宫（以下简称市文化宫）与被告苏州领华科技有限公司（以下简称领华公司）、苏州鹏云置业集团有限公司（以下简称鹏云公司）、江苏景雄科技有限公司（以下简称景雄公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日受理，被告苏州领华科技有限公司后提起反诉，本院审查后决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审理发现因案情复杂，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）市文化宫的法定代表人陈全义及委托诉讼代理人孙善伟、被告（反诉原告）领华公司的法定代表人韩伟民及委托诉讼代理人张宏升、被告景雄公司的法定代表人韩伟民及委托诉讼代理人王可人到庭参加诉讼，被告鹏云公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告市文化宫向本院提出诉讼请求：1、被告领华公司支付2015年度结欠租金380万元及逾期付款利息（自2016年3月16日起判决确定给付之日止按月利率2%计算）;2、被告领华公司支付2016年1月1日至同年6月16日的租金和物业管理费8743501.09元及逾期付款利息（自2016年5月16日起至判决确定的给付之日按月利率2%计算）；3、被告领华公司承担原告为实现上述债权支出的律师费385123元；4、被告领华公司支付截至2016年7月12日水电费435789.30元；5、被告鹏云公司、景雄公司对领华公司的上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：苏州市人民路538号建筑面积为35571.20平方米的房产所有权人为苏州市总工会，苏州市总工会将包含上述房产在内的文化宫资产委托由其下属事业单位即原告进行经营管理，后原告将本案所涉的苏州市人民路538号房屋（建筑面积约2万平方米，含1号楼东除电影院部分房屋及2号楼地上商业用房及附属配套设施设备）出租给被告领华公司，租期自2008年6月17日至2016年6月16日，租金前三年为1872万元/年，从第四年度起逐年递增3%；物业费5元/平方米/月。根据合同约定，被告鹏云公司、景雄公司为领华公司履行上述租赁合同承担保证责任。履约过程中，因领华公司结欠2013年度租金及物业费，原告曾起诉三被告，后经苏州市姑苏区人民法院、苏州市中级人民法院审理并作出生效判决。后因领华公司向江苏省高级人民法院就前述案件申请再审，经协商，2016年2月26日，原告与领华公司签订《苏工房租（2007）第002-8号补充协议》，约定原告整体减免领华公司就涉案房屋2014年1月1日至2016年6月16日止的租金和物业费900万元，领华公司撤回再审申请；减免后领华公司尚需支付原告2014年1月1日至2016年6月16日租金和物业费15210469.53元，分两期履行，第一期6466968.44元于2016年3月15日前支付，第二期8743501.09元于2016年5月15日前支付，逾期按月利率2%计付逾期利息，原告为实现债权支出的律师费、诉讼费等由领华公司承担。补充协议签订后，领华公司于2016年3月4日、17日合计支付2666968.44元，尚结欠第一期、第二期租金和物业管理费380万元、8743501.09元。此外，因租赁合同到期，领华公司已于2016年7月13日撤场，然结欠水费19092.50元、电费416696.80元未付。因协商未果，原告诉来法院，并支出律师费385123元，故提出前述诉请，望判如所请。
被告领华公司辩称，对于原告主张的租赁事实不持异议，对于我司未向原告支付2016年2月26日补充协议约定的两期租金和物业费380万元和8743501.09元亦不持异议，但我司认为有权拒付上述款项，理由为：1、根据双方租赁合同约定，原告应当自租金到账之日起3日内向我司开具租金发票，无故迟延开票经催告未果的，我司有权推迟支付下期租金；现因原告无故长期拖欠开具及交付发票，故我司有权拒付相关租金；2、租赁合同约定，涉案房屋我司享有优先承租权，然原告违反合同约定，经交涉仍拒绝我司行使优先承租权，故我司有权拒绝支付相应的租金。关于原告提出的月利率2%的逾期付款利息，因我司有权拒绝支付租金，故无需承担逾期付款利息，退一步讲，即使需要支付租金，月利率2%的利率约定也明显过高，请法院予以调整。关于律师费，因我司不存在违约行为，故无需承担原告的律师费。关于水电费，我司认可截至2016年6月16日的水电费238885.60元并同意支付，对于此后产生的水电费，因属代管期间，且我司并未向商户收取租金及水电费，故应由原告自行承担。
被告鹏云公司未作答辩。
被告景雄公司辩称，我司对租金金额及是否应当支付同意领华公司的意见，我司对涉案租金及物业费承担连带责任不持异议，但对于原告主张的违约责任及实现债权费用我司无需承担连带责任。
领华公司向本院提出反诉请求：1、市文化宫赔偿经济损失155655.70元；2、本案诉讼费用由市文化宫承担。事实和理由：涉案房屋租赁合同纠纷由苏州市姑苏区人民法院审理，因审理中涉案房屋租赁合同到期，根据2016年6月16日法院调查笔录，为实现涉案房屋内数码市场平稳交接，领华公司保持原管理模式继续经营数码市场，经营期限自2016年6月17日至双方交接日2016年7月13日止。现领华公司已将涉案房屋及市场平稳交接给市文化宫，鉴于2016年6月17日起租赁合同已到期，领华公司未再向市场内经营户收取租金及水电费，故该期间领华公司投入的经营费用155655.70元应由市文化宫承担，故提出前述反诉请求，望判如所请。
反诉被告市文化宫辩称，2016年6月16日至7月13日期间系涉案房屋租赁合同约定的承租人的拆装期，在该期间所产生的水电费及其他的相关费用，因市文化宫也没有收取领华公司的租金和物业管理费，故虽对领华公司产生的经营费用事实不持异议，但市文化宫认为相关费用仍应由领华公司自行承担。
经审理查明：
座落于苏州市人民路538号建筑面积为35571.20平方米的房产所有权人为苏州市总工会（以下简称市总工会）。市文化宫为市总工会下属事业单位，包含上述房产在内的文化宫资产由市总工会全权委托市文化宫实施全面经营管理，包括自主经营、合作联营及租赁经营等。
2008年1月23日，市文化宫作为出租人（甲方）与承租人（乙方）鹏云公司、景雄公司签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方经营管理的苏州市人民路538号房屋（含1号楼东除电影院部分房屋及2号楼地上全新完整商业用房及各项全新附属配套设施和设备），房屋建筑面积约为2万平方米，租金前三年均为1872万元/年，从第四年度起逐年递增3%，租金先付后用，按季度支付，乙方应于上一季度末的最后10日内，向甲方支付下一季度租金。逾期支付租金的，乙方应支付违约金，按当年租金总额平均分摊该年度每一天的租金额计算，逾期支付租金期限超过30天，经甲方催告仍不能在催告期内及时纠正，甲方有权单方解除合同。合同第六条约定，鹏云公司、景雄公司承诺依法具有签订本合同、并承租作为本合同标的的商场房屋的权利；如违反承诺，并造成市文化宫损失的，鹏云公司、景雄公司愿意承担市文化宫包括但不限于调查费、诉讼费和律师代理费在内的经济损失。合同第十七条约定，本合同租赁期满，乙方若需续租，应在租期届满前3个月以书面方式向甲方提出。经甲方同意后方可续租，届时由双方签订续租合同。同等条件下，乙方享有优先承租权。合同第三十条约定，乙方对租赁物的所有装修，以及投入的设备和设施等，在合同履行期满，且与甲方结清全部房屋租金、物业管理费、水电费和其他费用后的1个月内，可拆除及收回其投入的可移动物品，但不得损坏甲方的租赁物。如乙方逾期未予收回的，即视为乙方弃物，无偿归甲方所有，并由甲方进行处置。合同第四十六条约定，凡乙方向甲方支付的租金，甲方应自到账之日起3日内向乙方开具正规发票。甲方无故迟延开票的，经乙方催告，仍不能在催告期内纠正的，则乙方有权相应推迟下一次应支付的租金，因此造成乙方损失的，由甲方负责赔偿。
2008年3月27日，市文化宫（甲方）与鹏云公司、景雄公司（两公司为乙方）、苏州百脑城科技有限公司（丙方，以下简称百脑城公司）签订补充协议，约定乙方为履行2008年1月23日签订的租赁合同（主合同），成立百脑城公司，自补充协议生效之日起，凡主合同项下承租人的所有权利义务，由百脑城公司继受；鹏云公司、景雄公司对百脑城公司履行主合同项下义务，承担连带责任保证，保证范围包括依主合同与市文化宫发生的全部债务本金、利息、逾期利息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费用、律师费等甲方实现债权的一切费用。
2008年4月，百脑城公司经工商变更登记，更名为领华公司。
2009年2月，市文化宫与领华公司签订补充协议，约定主合同租赁期限为8年，自2008年6月17日起至2016年6月16日止，2008年6月17日前均为免租装修期。
2009年至2012年，市文化宫先后减免领华公司年度租金350万元、225万元、230万元、200万元。
2013年7月，因领华公司未按约支付租金及物业管理费，市文化宫诉至本院，本院于2014年1月27日作出(2013)姑苏民五初字第0377号民事判决；后因领华公司不服上诉，苏州市中级人民法院经二审，于2014年10月27日作出（2014）苏中民终字第1452号民事判决，判令领华公司支付市文化宫2013年度租金2517544.69元、物业管理费1107360元及相应的逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算），鹏云公司、景雄公司对上述债务承担连带清偿责任。
领华公司因不服上述终审判决，后向江苏省高级人民法院申请再审。2016年2月26日，领华公司以与市文化宫达成和解为由书面申请撤回再审申请，江苏省高级人民法院于2016年2月29日作出（2015）苏审二民申字第00699号民事裁定书，准许领华公司撤回再审申请。
2016年2月26日，市文化宫（甲方）与领华公司（乙方）签订编号为苏工房租（2007）第002-8号《补充协议》，其中约定：自2014年1月1日至主合同期满（即2016年6月16日）租金及物业管理费合计55091756.07元，截止2015年10月27日，乙方已付30881286.54元，尚应支付24210469.53元；甲方同意对上述租金整体减免900万元，乙方应自补充协议签订之日起5个工作日内向江苏省高级人民法院撤回再审申请，自江苏省高级人民法院准许撤回再审申请后减免900万元条款生效；减免完成后乙方还应支付2014年1月1日至2016年6月16日期间租金和物业管理费15210469.53元，分两期支付，2016年3月15日前支付2014年至2015年租金和物业管理费6466968.44元；2016年5月15日前支付2016年1月1日至6月16日租金和物业管理费8743501.09元；逾期支付均按月利率2%计付逾期付款利息；甲方为实现上述债权而支出的诉讼费、律师费由乙方承担。
另查明：
领华公司于2016年3月4日向市文化宫支付租金及物业管理费1466968.44元。
2016年3月7日，领华公司向市文化宫发函，表示愿意续租涉案房屋，但应根据宏观经济环境及实际情况重新商定租金。
2016年3月8日，市文化宫回函领华公司，表示不宜续租，将于3月底向全社会就涉案房屋租赁事宜公开招标，如领华公司参与投标并响应和满足招标文件要求，将确保领华公司在同等条件下享有优先承租权。
2016年3月9日，市文化宫将三张房租金额合计为1466968.44元的发票交付领华公司。
2016年3月17日，领华公司再次向市文化宫支付租金及物业管理费120万元，后未再付款。
2016年3月28日，市文化宫向领华公司发出催告函，要求领华公司按补充协议约定及时支付剩余380万元房屋租金和物业管理费。
2016年4月15日，领华公司购买了市文化宫就涉案房屋租赁事宜的招标文件，后派员参加了招投标公司组织的涉案房屋的勘察活动。
2016年5月18日，市文化宫委托苏州华夏招投标代理有限公司就涉案房屋租赁事宜公开进行招投标。领华公司当天未参加投标。
2016年5月23日，领华公司向市文化宫发函，要求市文化宫接函3日内提供2016年3月16日支付的120万元房租发票。
2016年6月16日，市文化宫将120万元房租发票交付领华公司。
2016年7月13日，领华公司撤出涉案房屋，将场地移交给市文化宫。
再查明：
因涉案房屋租赁合同于2016年6月16日到期，领华公司按约应于1个月内交还房屋。因市文化宫要求涉案房屋内经营场所不得停止经营，经本院协调，领华公司同意在交接涉案房屋前代为管理。2016年7月13日，领华公司撤出并将涉案房屋交还市文化宫，双方办理了交接手续。
市文化宫为本案诉讼，委托江苏新开利律师事务所委派律师作为其诉讼代理人参加诉讼，支付律师费385123元。
审理中，领华公司主张要求市文化宫承担2016年6月17日至7月13日管理成本费用，其中保安服务费36425.30元、保洁费18944.20元、工资69710元、养老金12277.87元、公积金4752元、办公用品1091元、邮电费1244元、宽带使用费7943.33元、维修费2668元、员工停车费600元，合计155655.70元，并提供保安公司、物业公司发票及员工工资表等记账凭证一组。
审理中，经市文化宫与领华公司核对，双方对截至2016年6月16日未付水电费为238885.60元的事实不持异议。
以上事实，由市文化宫提供的（2014）苏中民终字第1452号民事判决书、（2015）苏审二民申字第00699号民事裁定书、租赁合同、2016年2月26日补充协议、领华公司提供的付款凭证、市文化宫开具的租金发票、当事人往来函件及当事人陈述等证据予以证实。
本案争议焦点为：领华公司是否有权向市文化宫拒付到期房屋租金及物业管理费。
本院认为：市文化宫与鹏云公司、景雄公司于2008年1月23日就涉案房屋签订的租赁合同及后续补充协议和市文化宫与领华公司于2009年2月、2016年2月26日就涉案房屋签订的补充协议均系各方合同当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，上述合同及补充协议合法有效，对各方合同当事人均有拘束力。
根据上述租赁合同及补充协议约定，领华公司系涉案房屋的承租人，应按约向出租人市文化宫支付房屋租赁及物业管理费，鹏云公司、景雄公司系领华公司履行上述合同的保证人，对领华公司就涉案合同项下的债务向市文化宫承担连带保证责任。
鉴于2016年2月26日市文化宫与领华公司签订补充协议，明确约定领华公司应分两期向市文化宫支付2014年至2015年及2016年1月1日至6月16日的租金和物业管理费，其中2016年3月15日前支付6466968.44元、2016年5月15日前支付8743501.09元；现领华公司截至2016年3月17日仅支付2666968.44元，尚结欠第一期、第二期租金和物业管理费分别为380万元、8743501.09元。领华公司抗辩称因市文化宫在其支付2666968.44元后未能按约开具、交付全部发票，仅在2016年3月9日交付1466986.44元发票，另120万元发票直至2016年6月16日才交付，且因市文化宫未能保障其优先续租权，故其有权拒付租金。本院认为，虽租赁合同约定市文化宫应在收款3日内开具发票，然因领华公司未能按约在2016年3月15日前全额支付房屋租金及物业管理费6466968.44元，违约在先，故其以前述理由抗辩拒付第一期剩余租金及物业管理费380万元缺乏合同及法律依据，本院对该抗辩意见不予采纳；至于第二期租金和物业管理费8743501.09元，因市文化宫后于2016年6月16日将领华公司支付款项的剩余120万元房租发票交付，故领华公司在此之后亦无权以未及时开具发票为由拒付租金。至于领华公司抗辩称市文化宫侵犯其优先承租权可拒付租金，因涉案租赁合同对此并无明确约定，且领华公司已另案向市文化宫以侵犯优先承租权为由主张赔偿责任，鉴于市文化宫在本案中主张的房屋租金及物业管理费对应的期间内领华公司已实际使用房屋，故对领华公司该项抗辩意见，本院不予采纳。据此，本院支持市文化宫要求领华公司支付租金及房屋使用费12543501.09元（3800000元+8743501.09元）的诉讼请求。
关于市文化宫主张的逾期付款利息。市文化宫主张领华公司按2016年2月26日补充协议约定，分别以380万元、8743501.09元为基数，自2016年3月16日、2016年5月16日起至判决确定给付之日止按月利率2%计算逾期付款利息。领华公司则认为有权拒付租金，即使需承担逾期付款利息，月利率2%过高应予调整。本院认为，因已认定领华公司在2016年3月16日未能全额支付约定的租金及物业管理费违约在先，故市文化宫有权按补充协议之约定，自2016年3月16日起按欠付金额为基数向其主张逾期付款利息；鉴于市文化宫在领华公司支付第一期租金及物业管理费2666968.44元后未能及时开具并交付对应金额的租金发票，直至2016年6月16日才将120万元房租发票交付领华公司，故领华公司亦有权按合同约定，推迟支付下一期租金，但至迟应于2016年6月17日支付第二期租金及物业管理费8743501.09元；现领华公司拒付该笔租金及物业管理费，故本院支持市文化宫主张按该期欠付金额自2016年6月17日起主张逾期付款利息的诉讼请求。鉴于在2016年2月26日的补充协议中同时约定市文化宫减免领华公司2014年至2016年6月期间租金900万元，租金减免条款亦系双方达成后续支付租金约定的基础之一，然双方约定逾期付款利息按月利率2%计算确属过高，从公平角度出发，在市文化宫已兑现租金减免优惠的情形下，本院酌情调整逾期付款利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算，支持市文化宫主张按此标准计算逾期付款利息的诉讼请求。
关于市文化宫主张的律师费。根据2016年2月26日市文化宫与领华公司签订的补充协议约定，市文化宫为实现补充协议项下债权而支出的律师费应由领华公司承担。现因领华公司拒付租金及物业管理费，构成违约，故市文化宫主张领华公司承担律师费，该诉请于法有据，本院对该项诉请予以支持。至于律师费金额，市文化宫支出律师费385123元，本院参照江苏省司法厅对律师收费标准，按支持原告所主张租金及逾期付款利息请求的比例，确定领华公司应承担市文化宫的律师费为376579元。
关于市文化宫主张的水电费。市文化宫主张要求领华公司支付截至2016年7月13日的水电费合计435789.30元；领华公司则抗辩称同意支付截至2016年6月16日（即租期届满之日）的水电费238885.60元，其后因系市文化宫要求涉案房屋不得停止经营，在双方交接完成前由领华公司代管，领华公司并未收取经营户该期间水电费。本院认为，鉴于2016年6月17日至7月13日期间确属领华公司代管涉案房屋，在市文化宫未能举证证明领华公司曾收取经营户上述期间水电费的情形下，对其要求领华公司承担该期间水电费的诉讼请求，本院碍难支持。鉴于双方对截至2016年6月16日的水电费238885.60元不持异议，故本院对市文化宫主张要求领华公司承担该部分水电费的诉讼请求予以支持。
关于鹏云公司、景雄公司的责任认定。根据2008年3月27日市文化宫与百脑城公司（后更名为领华公司）、鹏云公司、景雄公司签订的补充协议，百脑城公司作为承租人继受鹏云公司、景雄公司房屋租赁合同项下所有权利义务，鹏云公司、景雄公司作为百脑城公司的保证人，对此承担连带责任保证，保证范围为百脑城公司依主合同与市文化宫发生的全部债务本金、利息、逾期利息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费用、律师费等实现债权的一切费用。虽2008年1月市文化宫与鹏云公司、景雄公司签订的房屋租赁合同中未约定承租人鹏云公司、景雄公司履行合同违约时需承担律师费等实现债权的费用，然因2016年2月26日市文化宫与领华公司签订的补充协议中已增加了领华公司作为承租人在履行合同违约时需承担律师费的条款，故主债务中已包含实现债权费用，现市文化宫主张要求鹏云公司、景雄公司作为保证人对领华公司在本案中的租金、物业服务费、逾期付款利息、水电费及律师费承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。
关于领华公司反诉主张的经济损失。领华公司主张要求市文化宫赔偿经济损失系针对2016年6月16日涉案房屋租赁合同届满后至2016年7月13日移交期间其为保障涉案房屋内数码市场正常经营秩序而支出的费用。本院认为，因租赁合同到期届满，领华公司作为承租人，有义务向市文化宫交还涉案房屋，因涉案房屋内经营数码城项目，涉及众多不特定经营户，市文化宫亦在本案审理过程中表示仅需领华公司撤离现场、退出经营，无需市场内经营户迁出，且要求涉案房屋在不停止经营的情况下进行交接，故实际交接需要市文化宫及领华公司的共同配合。现经双方共同努力，涉案房屋于2016年7月13日平稳交接。鉴于领华公司在2016年6月16日之后并未再向市场内经营户收取租金，而为维持市场正常经营承担了必要的管理费用，故从公平角度出发，本院在审查领华公司提供相关费用必要性的基础上，酌情认定由市文化宫补偿领华公司2016年6月16日至7月13日期间经济损失120000元。
审理中，鹏云公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、苏州领华科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付苏州市工人文化宫租金及物业管理费12543501.09元。
二、苏州领华科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付苏州市工人文化宫逾期付款利息（分别以380万元、8743501.09元为基数，自2016年3月16日、6月17日起计算至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算）。
三、苏州领华科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付苏州市工人文化宫水电费238885.60元。
四、苏州领华科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付苏州市工人文化宫律师费376579元。
五、苏州鹏云置业集团有限公司、江苏景雄科技有限公司对本判决第一项至第四项确定的苏州领华科技有限公司的债务向苏州市工人文化宫承担连带清偿责任。
六、苏州市工人文化宫于本判决生效之日起10日内补偿苏州领华科技有限公司损失12万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费111930元，由苏州市工人文化宫10876元,苏州领华科技有限公司、苏州鹏云置业集团有限公司、江苏景雄科技有限公司共同负担101054元。苏州领华科技有限公司、苏州鹏云置业集团有限公司、江苏景雄科技有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接向苏州市工人文化宫履行。
反诉案件受理费1707元，由苏州领华科技有限公司负担391元，苏州市工人文化宫负担1316元。苏州市工人文化宫负担部分于本判决生效之日起十日内直接向苏州领华科技有限公司履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 李尧
代理审判员 张鹏
人民陪审员 沈朔
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 陈辰