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广西壮族自治区兴安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0325民初125号
原告刘名慧某某，女，19XX78年X9月XX10日出生，瑶族，户籍地：广西兴安县，经常居住地：广西兴安县。
委托代理人宾某某灵华，广西某某灵渠律师事务所律师。
被告黄志某凌，女，19XX62年XX9月XX20日出生，汉族，户籍地：广西兴安县，经常居住地：广西兴安县。
被告黄秋某玲，女，19XX68年X7月X7日出生，汉族，户籍地：广西兴安县，经常居住地：广西兴安县。
被告黄志某凌、黄秋某玲的委托代理人郑某某选举，广西某某东方意远律师事务所律师。
原告刘名慧某某与被告黄志某凌、黄秋某玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告刘名慧某某及其委托代理人宾灵华，被告黄志某凌、黄秋某玲及其委托代理人郑某某选举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘名慧某某诉称，2011年3月20日原告与被告黄志某凌、黄秋某玲签订《售房协议》，协议约定二被告将其开发的位于兴安县兴安镇双灵路南方电网东侧住宅楼某小区灵渠雅居X1栋X1单元X3楼XA号售与原告，原告根据协议约定向被告支付了全部的房款，并向被告交纳了办理该房土地使用证、房屋所有权证所需的一切税、费及水电表单独立户所需费用。根据协议约定房屋竣工后二年双方将协议履行完毕，但被告一直没有为原告办理电表单独立户手续，属于违约行为，被告高价收取电费，房屋出现严重质量问题，原告要求被告处理，被告未作处理，也属于违约行为，故原告诉至法院，请求确认原、被告双方签订的《售房协议》合法有效；判令被告按《售房协议》的第三条约定为原告办理电表单独立户手续（即分户分表），费用由二被告承担；判令被告支付原告违约金30000元；本案诉讼费由被告承担。
原告刘名慧某某针对其诉请提交的证据有：
1.2011年3月20日原告刘名慧某某与被告黄志某凌、黄秋某玲签订的《售房协议》，用以证明原告依协议向被告交纳了办理房屋土地使用权、房屋所有权证所需的一切税、费及水电表单独立户所需费用10000元，被告未依协议为原告办理电表单独立户，协议应当在房屋竣工两年后履行完毕，被告应当在2011年12月31日前，房屋经建设质检部门验收合格后交付原告，被告房屋未经建设质检部门验收合格就交付原告，由于被告违约应依协议支付原告违约金30000元；
2.兴国用（2011）第01XXXX10126-3-1号《土地使用权证》、兴房权证字第××号《房屋所有权证》，用以证明原告按照《售房协议》交清房款，合法取得房屋，《售房协议》是合法有效的；
3.收据两张张（票号分别为：7116223、7116224）、现金支出凭单（单号为：0053376），用以证明原告在签订《售房协议》当天向被告交纳了首付款70600元，办理房屋土地使用权、房屋所有权证所需的一切税、费及水电表单独立户所需费用10000元，于2012年2月20日付清了购房余款167500元；
4.电费催缴通知书，用以证明被告在2013年10月为原告装了新电表，但未为原告的电表办理单独的用电户号，且被告交付的房屋没有经过建设质检部门验收合格，故原告拒交电费；
5.（2015）兴民初字第13XX18号、（2015）兴民初字第1XX320号民事判决书，用以证明被告没有按《售房协议》为原告电表单独立户，存在违约行为，故原告2年多拒交电费。
被告黄志某凌、黄秋某玲辩称：原、被告签订的《售房协议》是双方真实意思表示，协议的效力由法院依法认定；原告要求办理的电表单独立户，是指用户向供电局缴纳电费的专用账户立户，这需要原告向供电部门提出申请，并提供房屋产权证及本人缴费银行卡，该义务主体是原告，被告已经为原告单独安装了电表，《售房协议》约定的电表单独立户义务被告已经履行完毕；原告在庭审中提出房屋未经建设质检部门验收合格就交付原告，存在违约行为，答辩人认为原告该主张已经过了诉讼时效，且原告已经使用该房屋4年多，该房屋在2011年9月13日就办理了房屋登记，如果房屋不合格是无法办理房屋所有权证的；原、被告双方在《售房协议》中并未约定违约金，只是约定“如任何一方违反本协议，另处罚金人民币叁万元整”，违约金不等于罚金；原告主张被告出售的房屋存在质量问题，但并未提供证据证明其主张，被告出售的房屋不存在质量问题，请法院依法驳回；根据《中华人民共和国合同法》相关规定，即使一方存在违约，违约金也是按照损失来确定，且违约损失应由主张违约方举证证明，本案原告并未提供证据证明其损失，且其请求违约金30000元过高，请求法院予以调整。被告黄志某凌、黄秋某玲针对其辩称提交的证据有：
1.黄志某凌、黄秋某玲的身份证，用以证明被告的身份情况；
2.2011年3月20日原告刘名慧某某与被告黄志某凌、黄秋某玲签订的《售房协议》，用以证明协议约定办理电表单独立户的费用由购房人负担，协议没有约定由售房人办理用户交纳电费手续，也没有约定何时办理用户交纳电费手续。
3.2013年9月5日兴安供电公司与蒋炎武签订的《供用电合同》、《供用电合同（补充条款）》（复印件），用以证明被告黄志某凌、黄秋某玲建的楼与蒋炎武建的楼合称灵渠.雅居，2013年9月5日以蒋炎武（灵渠.雅居）的名义，与兴安供电公司签订了电表单独立户的合同，2013年10月底被告为原告安装了独立电表；
4.建筑业统一发票（发票号码：00328505）（复印件），用以证明2012年11月15日被告以蒋炎武（灵渠.雅居）的名义支付了安装独立电表的费用；
5.独立电表照片，用以证明灵渠雅居住户都有独立电表；
6.（2015）兴民初字第1318号民事判决书，用以证明法院判决李强、唐水秀向黄志某凌、黄秋某玲支付垫付的电费，双方之间的民事法律关系属于无因管理，即没有法定或者约定的义务；
7.《税收通用完税证》六份【票号为：08960969、08960970、08960971、08960972、08961517、08961518）、《建设用地规划许可证》两份、《建设工程规划许可证》两份，用以证明原告对《售房协议》中涉及的土地、房屋办证情况都是清楚的，且积极配合。
经过开庭质证，被告黄志某凌、黄秋某玲对原告刘名慧某某提交的证据真实性均无异议，但对证明的目的有异议，被告认为证据1协议约定仅是电表独立分户，而非原告主张的向供电部门缴纳电费的独立账户，该账户应由原告自行向供电部门提出申请，提交相关材料办理，协议约定的是罚金30000元，而非违约金30000元，罚金和违约金是不同概念；被告认为证据3中原告交纳的费用是安装独立电表的费用；被告认为证据4、5恰好证明被告为原告垫付电费是无因管理，理应向原告催收电费。
原告刘名慧某某对被告黄志某凌、黄秋某玲提交的证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明的内容不予认可，认为被告应当为原告在供电部门办理电表单独立户；对证据3、4真实性无法核实；对证据5真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为协议约定的是被告应当为原告在供电部门办理电表单独立户，而不仅仅是为原告安装独立电表；对证据6真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告没有为原告办理电表单独立户；对证据7有异议，原告对该证据的真实性、合法性均不予认可，原告对《售房协议》中涉及的土地、房屋办证情况均不知情。
本院对各方提交的证据认证如下：本院对原告刘名慧某某，被告黄志某凌、黄秋某玲提交证据的真实性、合法性予以确认。原告对被告提交的证据3、4真实性有异议，经本院核实，确认其真实性，且已经生效的（2015）兴民初字第1318号、（2015）兴民初字第1320号民事判决书中确认了该事实；原告对被告提交的证据7真实性、合法性有异议，本院认为《税收通用完税证》是税务部门出具的正式税票，《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》是被告从兴安县房地产管理所复印的，上面加盖了兴安县房地产管理所档案室查询专用章，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认。对原、被告提交证据的关联性及证明的目的本院综合全案予以考虑。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：
2011年3月20日转让方黄志某凌、黄秋某玲与买受方刘名慧某某签订《售房协议》，协议约定转让方黄志某凌、黄秋某玲以国有出让方式取得位于兴安镇双灵路南方电网东侧别墅旁宗地壹块，建设用地批准书，兴安县2010年规划0228号，规划用途为住宅楼。该宗地经县规划部门批准修建07层住宅楼；买受人刘名慧某某自愿购买该住宅楼X1单元X3楼XA号，建筑面积（含公摊面积）约住房98平方米；房价款按房屋所有权上的实际建筑面积计算，该住房价格为人民币2400元／平方米，另交纳办理该房土地使用权、房屋所有权证所需的一切税、费及水电表单独立户所需费用10000元整，双方不得以任何理由重新调整价格；该房修建到第二层时，买受方支付转让方房款（30%）70600元作为首付，另交纳办理该房土地使用权、房屋所有权证所需的一切税、费及水电表单独立户所需费用10000元。剩余房款70%由转让方帮受让方办理好土地使用权、房屋所有权证后，在一星期内，受让方无条件配合转让方出具相关证件，到银行办理贷款相关手续，待银行贷款资金到位，买受方一次性交清余款；转让方应当在2011年12月31日前，房屋经建设质检部门验收合格后交付买受人；如任何一方违反本协议，另处罚金人民币叁万元整；该房竣工二年后，本协议履行完毕。协议签订后，原告刘名慧某某于2011年3月20日向被告黄志某凌、黄秋某玲交付了房屋首付款70600元，办证费10000元。二被告于2011年9月20日为原告办理了《土地使用权证》，于2011年9月13日为原告办理了《房屋所有权证》。原告付清房款后，二被告向原告交付了房屋。房屋交付后，二被告为原告装了独立电表，但没有为原告所使用的电表办理独立的用电户号，××武用电户号为37XXXXX0121097电表的分表形式使用家庭用电，电费的收取方式是由二被告以蒋炎武的名义向兴安供电公司垫付后，再向原告收取。原告以二被告收取电费单价过高，未为原告办理单独的用电户号为由，拒绝向二被告交纳电费，双方因此产生纠纷，原告将二被告诉至法院，要求判如所请。另查明，本案中位于兴安镇双灵路南方电网东侧别墅旁宗地原土地使用权人为袁飞，被告黄志某凌、黄秋某玲在该宗土地上建房出售。被告黄志某凌、黄秋某玲不具备房地产开发资质，未取得商品房预售许可证。
本院认为，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同，其作为一种特殊的买卖合同，其特殊性主要表现为出卖人将出卖的房屋所有权转移给买受人，由于其标的物是不动产，其所有权转移必须办理登记手续。商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同以建造中的房屋为标的物。从原、被告双方于2011年3月20日签订的《售房协议》内容来看，实际上属于商品房预售合同，因为被告并未取得所售房屋所有权，《售房协议》的标的物是建造中的房屋，被告向原告预售建造中的房屋，原告向被告预付部分房款，被告按期向原告交付房屋，《售房协议》符合商品房预售合同的特征。关于《售房协议》的效力，根据中华人民共和国建设部令第77号《房地产开发企业资质管理规定》第三条：“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。”，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，被告黄志某凌、黄秋某玲不具备房地产开发企业资质，未取得商品房预售许可证，而从事房地产开发经营业务，违反了法律、行政法规的强制性规定，故本院认定被告黄志某凌、黄秋某玲与原告刘名慧某某签订的《售房协议》为无效合同。该合同因无效对原、被告双方的权利和义务均不具有约束力，原告依据无效合同要求被告履行安装电表及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告刘名慧某某与被告黄志某凌、黄秋某玲于2011年3月20日签订的《售房协议》无效；
二、驳回原告刘名慧某某的其他诉讼请求。
本案收案件受理费650元，由原告刘名慧某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费650元［收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。上诉期限届满后七日内未交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 赵 丹
人民陪审员 陈光美
人民陪审员 唐复军
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 欧见凤