广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6818、6819号
上诉人（原审原告）：罗玉财。
委托代理人：周利发，湖南泓锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司。
法定代表人：谢玉生，董事长。
委托代理人：杜婉纯，广东国晖律师事务所律师。
原审第三人：深圳市诚品地产有限公司。
法定代表人：邓凯文，董事长。
委托代理人：洪群军，广东信达律师事务所律师。
委托代理人：王珂，广东信达律师事务所律师。
上诉人罗玉财因与被上诉人深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司（以下简称水湾源华公司）、原审第三人深圳市诚品地产有限公司（以下简称诚品公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷两案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第970、971号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月26日，诚品公司名称由“深圳市恒创通达投资发展有限公司”变更为现名。
2007年11月21日，罗玉财（乙方）与水湾源华公司（甲方）签订《水湾村旧村改造协议书》，约定：水湾村旧村改造项目计划期限为四年，具体时间以拆旧房（三至十四排）之日起计算，预计从2008年3月1日起至2012年2月28日止，凡纳入改造的房屋搬迁工作要求在2007年12月31日前搬迁完毕；乙方同意将现位于水湾村的房产连同住宅地一份交由甲方进行旧村改造；乙方同意于2007年10月1日前自愿完成水湾村6排15号、3排7号的搬迁工作，甲方全责完成水湾村的旧村改造项目，并在该项目竣工后180天内无偿按乙方应得的旧村改造房产面积、家庭分户名下办妥乙方应有的房地产权证（红本）；乙方现位于水湾村的房产建筑面积按1比1.1赔偿（其中6排15号的建筑面积202.57平方米，实际赔偿住宅面积222.83平方米；3排7号的建筑面积270.07平方米，实际赔偿住宅面积297.08平方米；只作补偿的临时建筑面积为13.17平方米，并配送地下室停车位一个）；乙方没有商铺赔偿的，甲方同意安排享有商铺面积30平方米，该享有商铺面积应在乙方应得的实际赔偿房产面积中扣除；旧村改造期间，甲方以乙方原有房产面积按租金的标准支付给乙方，经确认为住房的房屋，第一年每月每平方米租金22元，第二年每月每平方米租金24元，第三年每月每平方米租金26元，第四年每月每平方米租金28元；乙方原有位于水湾村居住性质的房产面积6排15号为202.57平方米，3排7号为283.24平方米，第一年租金每月每平方米22元，第二年为24元，第三年为26元，第四年为28元……甲方每年的元月二十日前以一次性支付的形式支付当年的租金给乙方（但项目工程竣工年看工程进度而定）；如甲方未能在本协议约定的期限内将乙方所应得的房产（商铺）按时竣工并交乙方使用的，超过期限（即第五年开始），甲方须按第四年的各类租金标准加倍支付给乙方作违约金（租金），如超过本协议约定的交楼期限一年，乙方有权单方面终止本协议，并要求甲方承担由此造成的一切经济损失，以及其他条款和内容。
2009年8月28日，水湾源华公司（甲方）与诚品公司（乙方）签订《深圳市南山区水湾村旧村改造项目合作开发协议书》，约定甲、乙双方合作开发深圳市南山区水湾村旧村改造项目，以及其他内容。诚品公司依约向水湾源华公司支付了安置补偿费用。深圳市南山区城中村（旧村）改造办公室分别于2010年2月9日、2010年3月24日、2010年4月30日、2010年5月24日在招商街道办、蛇口消息报刊登《关于南山区水湾村改造专项规划调整方案（草案）公示的公告》。
2009年11月2日，水湾源华公司向包括罗玉财在内的村民作出《认可书》，罗玉财签名确认。该《认可书》载明：“……按目前情况看，最少需要在原《协议书》约定的改造完成时间往后推迟一年，租金按原《协议书》里约定的类推照付，特请大家对旧村改造时间往后推迟一年再认可一下……。”
2012年7月11日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局对涉案旧村改造项目作出深规土建许字xx号、深规土建许字xx号《深圳市建设工程规划许可证》。2015年2月15日，深圳市南山区住建局向水湾源华公司和诚品公司出具《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》，载明已收到水湾1979广场一期的竣工验收备案资料。2015年4月10日，水湾源华公司和诚品公司举行了水湾1979广场回迁物业1-3号楼工程资料移交仪式，并对现场录像进行了证据保全公证。
庭审中，罗玉财、水湾源华公司均确认：涉案旧村改造项目于2009年4月份开始拆迁；2014年全年租金已经发放，2014年5-6月份发放双倍租金，7月份开始停止发放双倍租金。罗玉财提交了起诉状明细明确其主张的违约金为2013年5月1日至2014年4月30日期间的两倍租金；其主张的赔偿金为2013年6月1日至2014年12月31日期间涉案房产实际的出租标准与合同约定的补偿标准之间的差额。
另查，2014年，水湾村被拆迁人郑玉珍、陈妹仔等人作为原告，不服深圳市城中村改造工作办公室于2009年3月6日对南山区旧城改造办公室作出深城改办[2009]4号《关于南山区蛇口水湾村改造专项规划的审议意见》的规划行政批准行为，以深圳市人民政府作为被告向本院提起了行政诉讼，本院作出（2014）深中法行政初字第32号行政裁定，认为郑玉珍等人所列被告主体不适格，驳回郑玉珍等人的起诉。其后郑玉珍等人上诉，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法行终字第46号行政裁定，驳回了郑玉珍等人的上诉，维持原审裁定。
罗玉财的诉讼请求：1、解除罗玉财与水湾源华公司于2007年签订的《水湾村旧村改造协议书》（6排15号、3排7号），恢复原状；2、水湾源华公司向罗玉财支付违约金（970案为168538元，971案为235656元）；3、水湾源华公司赔罗玉财经济损失136064元（970案为57935元，为罗玉财2014年5月1日至12月31日期间的租金损失；971案为81006.64元，为罗玉财2013年6月1日至2014年12月31日期间的租金损失）；4、水湾源华公司承担诉讼费用。
原审法院认为，罗玉财与水湾源华公司签订的《水湾村旧村改造协议书》、《认可书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。
水湾村旧村改造项目于2009年4月末开工，依照《水湾村旧村改造协议书》、《认可书》的约定，水湾源华公司应于计划期限的四年内即2014年5月前将罗玉财应得房屋竣工交付罗玉财使用，超出约定交楼期限一年，即超过2015年5月交楼的，罗玉财有权单方面终止协议，并要求水湾源华公司承担由此造成的一切经济损失。本两案中，对于罗玉财要求解除合同，恢复原状的诉讼请求，该院分析如下：第一，关于罗玉财是否有权解除合同的问题。首先，本两案合同原约定2015年4月后，罗玉财依约定有权解除合同。但涉案改造建设项目已经竣工验收备案，并于2015年4月10日由水湾源华公司和诚品公司举行“水湾1979广场回迁物业1-3号楼工程资料移交仪式”，罗玉财与水湾源华公司之间的拆迁补偿合同已近履行完毕，已无解除内容，且双方合同目的已能实现，水湾源华公司的逾期履约行为不构成根本违约。在此情形下，罗玉财不可以依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定行使解除权、起诉要求解除合同。由于水湾源华公司的逾期履约行为不构成根本违约，罗玉财亦不可依《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权。其次，虽然罗玉财起诉要求解除合同，水湾源华公司亦曾表示同意解除合同，但原涉案房产早已拆除，房屋所在的K316-0014宗地已经国土部门出让由水湾源华公司和诚品公司取得国有建设用地使用权，原房屋所在土地权属性质巳转为国有，现其上所新建的“水湾壹玖柒玖广场”已经竣工验收备案并取得商品房预售许可，如双方协商一致解除合同，则既将与现有城市规划冲突，也将可能导致购买“水湾壹玖柒玖广场”的其他不特定民事主体无法取得新建房屋产权，有损社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，双方此前就解除合同所形成的合意应属无效。根据《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第六条关于民事活动中行使权利应遵循诚实信用原则的规定及民事法理，如当事人行使权利所获利益与所致社会或他人损害之间显著失衡，则属权利滥用。如前所述，涉案拆迁补偿合同几已履行殆尽，双方合同目的均可得到实现，水湾源华公司虽存在延期情形，但按合同约定承担违约金责任已可弥补罗玉财因项目延期完成所受的损害，结合涉案合同的履行情况和旧改项目竣工事实，在水湾源华公司其后明确表示不同意解除合同的情况下，罗玉财仍坚持主张解除合同，其个人据此可获利益甚小而可能所致社会公共利益损害及社会成本甚大，有滥用权利之嫌。综上，对于罗玉财请求解除合同，恢复原状的诉讼请求，该院不予支持。
根据《水湾村旧村改造协议书》、《认可书》之约定，超出上述期限后水湾源华公司须按照第四年的各类租金标准加倍向罗玉财支付违约金（租金）；罗玉财明确其主张的违约金系从2013年5月计算至2014年4月期间租金的两倍。该院认为，水湾村旧村改造项目于2009年4月开工，依照《水湾村旧村改造协议书》的约定，水湾源华公司应于计划期限的四年内即2013年5月前将罗玉财应得房屋竣工交付罗玉财使用。本两案中，罗玉财于2009年签署《认可书》确认原《协议书》约定的旧村改造完成时间往后推迟一年，租金按原《协议书》里约定的类推照付，故水湾源华公司应从2014年5月开始向罗玉财支付双倍租金，对于罗玉财的该项诉讼请求，该院不予支持。关于罗玉财主张按照市场租金与约定租金的差额赔偿经济损失，并无合同依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回罗玉财的全部诉讼请求。970号案受理费5773.2元、971号案受理费7554.6元，由罗玉财负担。
罗玉财上诉称，一、原审法院判决不予解除旧改协议没有事实和法律依据。1、原审法院认定“拆迁补偿合同已近履行完毕，已无解除内容，合同目的已能实现，被告的逾期履约行为不构成根本违约”与事实不符。原审法院认定2015年4月10日举行的“水湾1979广场回迁1-3号楼工程资料移交仪式”证明拆迁补偿合同已近履行完毕与事实不符。移交仪式是诚品公司向水湾源华公司移交，并非罗玉财接收回迁房屋。2、旧改协议已被合法解除，水湾源华公司无权在旧改协议解除后反悔不同意。3、旧改协议解除不侵害公共利益，原审判决适用法律错误。4、原审法院在颠倒黑白的基础上适用法律原则判案，超出法官自由裁量权。二、原审判决对违约金的认定明显与旧改协议相违背，水湾源华公司应当根据旧改协议支付旧改第五年的违约金。1、原审法院对旧改协议中关于违约金条款的理解明显有误，双倍租金即等同于违约金的认定纯属错误。旧改协议第8条约定“如甲方未能在本协议约定期限内将乙方应得的房产（商铺）按时竣工并交付乙方使用的，超出期限（即第五年开始），甲方须按照第四年的各类租金标准加倍支付给乙方作为违约金（租金）；超出本协议约定交楼期限一年，乙方有权单方终止本协议”，罗玉财据此提出要求支付旧改第五年的违约金。四年旧改期为2009年4月28日至2013年4月28日，第五年为2013年4月28日至2014年4月28日。在旧改第五年期间，水湾源华公司应当按照旧改第四年即2012年4月28日至2013午4月28日的租金标准加倍支付罗玉财作为延期1年交房的违约金，该条款清晰无歧义。旧改协议中约定“按照第四年的各类租金标准加倍支付作为违约金（租金），”虽然违约金后面的括号里有租金两字，但是违约金与租金是两码事。因诚品公司在旧改第五年并未交房，应当按照旧改协议第6条第1款约定支付第五年租金，除此之外，同时应当根据旧改协议第8条另行支付违约金。2、旧改第五年违约金支付有严格的时间限制和计算标准，《认可书》并非罗玉财签署，罗玉财不予认可。旧改协议中将违约金限定在旧改第五年，超出五年期限的，罗玉财可以解除旧改协议。罗玉财签署的《认可书》约定“需要在原《协议书》约定的改造完成时间往后推迟一年，租金按原《协议书》里约定的类推照付，特请大家对旧村改造时间往后推迟一年再认可一下”，《认可书》确认对旧改延期一年，对旧改第五年违约金条款没有做出任何变更，违约金的约定依然有效。原审法院得出的“被告应从2014年5月开始向原告支付双倍租金”的说法根本错误，双倍租金的来源无依据，延期一年支付双倍租金等同于违约金的认定更是错上加错。综上，请求：1、撤销原审判决；2、改判解除《水湾村旧村改造协议书》；3、由水湾源华公司向罗玉财支付6排15号违约金168538元、3排7号违约金235656元；4、一、二审诉讼费由水湾源华公司承担。
水湾源华公司辩称，水湾村旧村改造项目工程已经完成，大部分的被拆迁人已回迁安置，现已有部分人员入住。关于违约金，原审法院认定的事实清楚，违约金的起始时间以及标准均符合双方的约定，现罗玉财认为签署《认可书》延长开发期限并非同意免除违约责任的说法无事实依据。违约金系超过合同约定的开发期限交付房产而应当承担的合同责任，签署《认可书》既是对延长开发期限的认可，也是对合同期限延长的认可，因此，水湾源华公司无需对合同期限内的时间承担违约责任。
诚品公司辩称，水湾村赔偿物业分配工作已于2015年9月16日至17日顺利开展，赔偿物业中68％的面积已在当时办理入伙，目前已有部分入伙村民入户，很多村民正在装修回迁物业，部分村民已将房屋装修完毕并予以出租。旧改协议第八条第一款关于超出交楼期限后如何支付租金和违约金的约定清晰明确，蛇口水湾源华公司已按约定向罗玉财支付了包括违约金在内的双倍租金，因此罗玉财在合同之外另行主张违约金无合同依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
本院查明，各方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。另外，罗玉财在二审中撤回第2项上诉请求。
本院认为，罗玉财在二审审理过程中撤回关于要求解除《水湾村旧村改造协议书》的上诉请求，故本院对该项请求不予审理。本案二审的争议焦点是水湾源华公司是否应当按双倍租金标准向罗玉财支付2013年5月至2014年4月期间的违约金。水湾村旧村改造项目于2009年4月开工，依照《水湾村旧村改造协议书》的约定，水湾源华公司应于计划期限的四年内即2013年5月前将罗玉财应得房屋竣工交付罗玉财使用，超出上述期限后水湾源华公司须按照第四年的各类租金标准加倍向罗玉财支付违约金（租金）。罗玉财在上诉时称《认可书》不是其签署，而在二审审理中又确认原审查明的事实（包括其签署了《认可书》），故本院认定《认可书》系罗玉财签署。罗玉财签署《认可书》，同意旧改协议书约定的旧村改造完成时间往后推迟一年，项目期限延长至五年，租金按旧改协议书约定的类推照付。故水湾源华公司应从2014年5月开始向罗玉财支付违约金。故罗玉财在本案中主张2013年5月至2014年4月期间的违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
6818号二审案件受理费5773.2元、6819号二审案件受理费7554.6元，均由上诉人罗玉财负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 邹俊辉（兼）
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。