湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0726民初668号
原告汪平,男,汉族,1963年9月22日出生,居民，住湖南省石门县。
委托代理人伍帅、龙波旭，湖南楚江律师事务所律师，一般授权代理。
被告余和元,男,汉族,1964年2月12日出生,居民，住湖南省石门县。
被告李彬,男,汉族,1967年11月29日出生,居民，住湖南省石门县。
被告卢水英,女,汉族,1964年1月27日出生,居民，住湖南省石门县。
被告欧阳明,男,汉族,1966年11月1日出生,居民，住湖南省石门县。
被告覃石清,女,土家族,1958年8月4日出生,居民，住湖南省石门县。
被告唐熙荣,女,土家族,1962年9月23日出生,居民，住湖南省石门县。
被告易恒安,男,汉族,1946年8月26日出生,居民，住常德市武陵区。
被告任正源,男,土家族,1947年6月12日出生,居民，住湖南省石门县。
被告单绪平,女,汉族,1961年8月18日出生,居民，住湖南省石门县。
被告占万清,女,汉族,1968年10月25日,居民，住湖南省石门县。
被告王立玲,女,汉族,1963年7月23日出生,居民，住湖南省石门县。
被告卓尚淼，男，土家族，1960年12月21日出生，居民，住湖南省石门县。
被告严钦娥，女，汉族，1955年9月13日出生，居民，住湖南省石门县。
被告汤钦兰，女，汉族，1954年7月22日，居民，住湖南省石门县。
委托代理人邓兆菊（系汤钦兰之夫），男，1953年11月11日出生，土家族，居民，住湖南省石门县，特别授权代理。
被告颜志辉，女，土家族，1964年4月19日出生，居民，住湖南省石门县。
被告邢小春，女，土家族，1964年12月2日出生，居民，住湖南省石门县。
被告唐巧玲，女，汉族，1960年12月29日出生，居民，住湖南省石门县。
被告向黎晖，女，土家族，1978年3月8日出生，居民，住湖南省石门县。
委托代理人向绪晶（系向黎晖之父），男，1952年10月7日出生，土家族，居民，住湖南省石门县，一般授权代理。
被告肖卫华，女，汉族，1977年12月25日出生，居民，住湖南省石门县。
被告钟吉春，男，土家族，1953年1月25日出生，居民，住湖南省石门县。
被告何登辉，男，汉族，1971年6月8日出生，居民，住湖南省石门县。
被告詹云华，男，汉族，1963年11月01日出生，居民，住湖南省石门县。
被告易平安，男，汉族，1963年2月8日出生，居民，住常德市武陵区。
被告向淼兰，女，土家族，1957年3月25日出生，居民，住湖南省石门县。
被告余和元、欧阳明、汤钦兰、钟吉春、李彬、肖卫华、易恒安、易平安、卓尚淼、颜志辉、向淼兰、王立玲、严钦娥、詹云华、任正源共同委托代理人黄先治，石门县法律援助中心律师，共同推选的诉讼代表人余和元、欧阳明、卓尚淼、汤钦兰。
被告覃石清、卢水英、唐熙荣、单绪平、占万清、何登辉、唐巧玲推选的诉讼代表人覃石清、卢水英。
原告汪平与被告余和元等二十四名被告确认合同有效纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月29日公开开庭进行了审理。本案原告汪平及其委托代理人伍帅、龙波旭、被告方推选的诉讼代表人余和元、欧阳明、卓尚淼及其委托代理人黄先治、汤钦兰的委托代理人邓兆菊、覃石清、卢水英、被告邢小春、被告向黎晖的委托代理人向绪晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汪平诉称，原告与各被告按份共有石门县楚江镇楚江路11号百货大楼1栋1层101号房产，用于租赁该标的物获取收益，基于各自所有权份额作为出资自愿形成事实上的个人合伙关系，并共同推举被告欧阳明负责执行该房产租赁经营等一切事务。2016年3月30日，原告汪平与被告欧阳明就该房产租赁事宜协商一致，达成协议，约定该房产自2017年2月17日至2022年2月17日由原告汪平承租，租赁期限为5年，第一年度（2017年2月17日至2018年2月17日）租金为人民币壹佰陆拾伍万元整，原告汪平需于2016年4月30日前支付第一年房产租金，当日原告向事务负责人欧阳明交纳履行合同约定保证金人民币贰拾万元整。被告欧阳明在收到原告汪平交纳的贰拾万元保证金后，当即以事务负责人名义向原告汪平出具收条以证明，并对与原告汪平口头协商一致所约定的合同主要权利义务内容在收条上进一步以书面方式予以载明。后，欧阳明以合同无效为由，拒绝受领原告向其履行合同义务。原告认为，被告欧阳明作为各被告及原告共同决定推举的负责该房产对外租赁经营事务的事务负责人，根据《中华人民共和国民法通则》等相关法律规定，其行为代表众推举人的行为，众推举人应受到欧阳明的事务执行行为的约束。且，原告对欧阳明的行为产生了合理信赖，并为履行约定作出了准备。请求法院确认原告汪平与被告推举的负责人欧阳明订立的协议有效。
原告为支持自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
1、原告汪平身份证、各被告身份证、户籍证明、薛卜良户口注销证明、公证书（均系复印件）各1份，拟证明原、被告主体资格及被告占万清为原按份共有人薛卜良的合法继承人；
2、何登辉、唐巧玲、卢水英、单绪平、覃石清、唐熙荣调查笔录（复印件）各1份，拟证明：（1）、2016年3月30日欧阳明召集了共有人会议；（2）、欧阳明担任共有物负责人；（3）、2016年3月30日欧阳明与原告订立协议，其余共有人没有提出反对意见；（4）、欧阳明收取了汪平20万元的定金，并出具了收条，原件在欧阳明手中，汪平只有复印件；
3、房屋所有权证书（复印件）1份，证明房屋产权的相关情况；
4、收条（复印件）1份，拟证明原告向欧阳明交纳定金20万元，并约定了相关租赁内容；
5、录音光盘及录音内容文字说明（2016年3月30日共有人会议）2份，拟证明：（1）、2016年3月30日欧阳明等全体共有人召开了共有人会议；（2）、汪平以165万元的价格作出承诺，共有人未明确表示反对；（3）、共有人均同意以价高者为承租人；（4）、汪平作出承诺前，标的物的议定价格为135万元；
6、录音光盘及录音内容文字说明（2016年4月16日与向黎晖通话）2份，拟证明：（1）、欧阳明采取欺骗手段骗取共有人签字（与余和元签订租赁合同）；（2）、本案标的物初始价格为135万元；
7、录音光盘及录音内容文字说明（2016年4月17日共有人会议）2份，拟证明：（1）、原告向共有人通告余和元要租赁标的物；（2）、部分共有人支持认可汪平租赁标的物的事实；（3）、余和元当日表示在汪平承诺价位上加价2万元，标的物租金价为167万元；（4）、余和元在汪平未出价前，给出的价位为135万元，在2016年3月30日共有人认可了汪平给出的价位；（5）、汪平于当日欲向共有人按份给付标的物租金；
8、录音光盘及录音内容文字说明（2016年4月27日欧阳明组织谈话）2份，拟证明：（1）、欧阳明承认收了汪平20万元定金并出具了收条；（2）、欧阳明自认之所以与汪平订立协议后反悔是因要与余和元共同承租标的物的事实；
9、录音光盘及录音内容文字说明（2016年4月27日与欧阳明通话）2份，拟证明：（1）、2016年3月30日余和元出价135万元，欧阳明与原告订立协议后余和元才出价175万元；（2）、与汪平毁约，系欧阳明考虑与余和元合伙事务亏损后才做出的；（3）、欧阳明自认与余和元系合伙关系；
10、录音光盘及录音内容文字说明（2016年6月6日欧阳明等与余和元谈话）2份，拟证明欧阳明与余和元采取欺诈手段骗取共有人签字（与余和元签订租赁合同及委托书）。
被告余和元、欧阳明、汤钦兰、钟吉春、李彬、肖卫华、易恒安、易平安、卓尚淼、颜志辉、向淼兰、王立玲、严钦娥、詹云华、任正源推选的诉讼代表人余和元、欧阳明辩称，1、原、被告之间属于财产共有关系，欧阳明占4/29份额、覃石清占2/29份额，其余各占1/29份额，其处分应适用民法通则和物权法，不适用合伙企业法；2、欧阳明不是共同推举的租赁经营负责人，其不能代表全体共有人，只能代表本人，如认定欧阳明能够代表财产共有人，则欧阳明和余和元的新的租赁合同已能代表；3、涉案租赁物现在正由被告余和元承租，根据2011年12月24日余和元和共有人的房屋租赁合同第十三条，余和元有优先权；4、被告余和元已经和2/3以上的共有人签订了房屋租赁合同，且已经履行租金给付义务（交纳了2017年2月18日起一年的租金，未领取租金的共有人随时可在欧阳明手中领取），该合同合法有效，应当依法认定，余和元要求履行合同；5、被告余和元正合法占有涉案租赁物，依最高院相关司法解释规定，被告余和元的租赁合同应该优先履行。原告的诉讼请求认定事实错误，于法无据，应予以驳回。
诉讼代表人卓尚淼辩称，在2016年3月30日虽然原告交了押金，但是其余共有人没有同意或反对，当时在会上有人提出了200万，也没有同意或反对，原告方当时说给1个月时间，但在这个犹豫期间，哪个出的价高，卓尚淼就认哪个，余和元出175万元的时候原告明确说不再加价，卓尚淼只考虑个人最大利益化。
被告覃石清、卢水英、唐熙荣、单绪平、占万清、何登辉、唐巧玲推选的诉讼代表人覃石清辩称，原告所诉属实，2016年3月30日开会时原告出的165万元是当天最高的，当时共有人都没有提出异议，且汪平当场就交了20万元定金，欧阳明也打了收条，欧阳明是负责人。
诉讼代表人卢水英辩称，原告所诉属实，2016年3月30日开会时原告出的165万元是当天最高出价者，欧阳明收取了原告20万元定金，所有共有人没有提出异议，原告未出价前，房屋租金只135万元，卢水英所代表的当事人承认原告的诉讼请求。
被告邢小春辩称，当时邢小春没在家里，其丈夫邵清华去开的会，跟卢水英和覃石清所说的情况差不多，同意原告的诉讼请求。
被告向黎晖辩称，同意原告的诉讼请求，同意覃石清的观点。
诉讼代表人汤钦兰辩称，同意代理人黄先治的答辩意见。汤钦兰是一名股东，对自已财产进行出租，虽然原告方提出的请求要求履行合同，汤钦兰认为被告余和元出了175万元的承租费，肯定会选价高者，尽管对方说的通过了这个过程，也是属实的，但是当时没有表示同意，没有在合同上签字，当时只是个意向，后来余和元出175万元承租，汤钦兰认为合情合理。
诉讼代表人欧阳明、余和元、汤钦兰、卓尚淼在举证期间向本院提交了以下证据：
1、2016年4月17日房屋租赁合同复印件1份、易恒安、李彬、肖卫华等21/29财产份额共有人领取余和元租金收据复印件17份，拟证明2/3以上共有人同意就该共有财产处分：继续出租给余和元及余和元签订合同后，已履行合同，支付了2017年2月18日至2018年2月17日期间租赁费的事实；
2011年12月24日房屋租赁合同复印件1份，拟证明财产共有人和余和元签订了租赁合同，该租赁合同未到期，余和元处于租赁状态，占有租赁物；
账户明细复印件10份，拟证明2/3以上共有人和余和元签订租赁合同后，余和元支付租金转账记录，余和元确实支付了租金；
（2012）石民三初字第123号民事判决书原件1份，拟证明租赁物共有，原被告均为共有人，适用物权法和民法通则法律关系；
石房权证石门字第00505**号房屋所有权证、钟吉春、杨纯兰结婚证复印件各1份，拟证明租赁物共有，夫妻共同财产，夫或妻均有处分权，欧阳明占份额4/29；
石房权证石门字第0050513、0050499号房屋所有权证复印件各1份，拟证明租赁物共有，欧阳明占4/29；
欧阳明与原告两次短信往来复印件1份，拟证明2016年4月17日会议原告不同意再涨租金（165万元基础上），余和元同意175万元承租，共有人已和余和元签订合同，余和元履行合同，欧阳明表态一个人做不了主，询问原告怎么退还先前交的20万元定金；
委托书复印件2份，证明委托的事实；
经营合作协议复印件1份、收据复印件2份、转账凭条复印件1份、账户明细复印件1份，拟证明余和元签订租赁合同后，与湖北老板签订了合作协议，收取了对方的保证金，已履行合同；
公安机关调解协议复印件1份，拟证明余和元取得新的承租权后，对租赁物正在进行装饰装修改造（后附装饰装修照片3份。
其余被告未向本院提交证据。
对原、被告提交的证据，本院认证如下：
原告提交的证据：证据1、证据3、证据4，被告均无异议，予以确认；证据2，系部分当事人的陈述，与其他证据能相互印证，予以确认；对证据5，在原告提交原始载体后，各被告均无异议，予以确认；对证据6，诉讼代表人卢水英、覃石清、被告邢小春和向黎晖无异议，诉讼代表人余和元、欧阳明、汤钦兰、卓尚淼对录音本身的真实性无异议，但是对向黎晖定性骗她签字不认可，本案被告余和元已经跟她签订了租赁合同，其根据租赁合同收到了余和元给付的租金，对该证据的真实性予以确认；对证据7至证据10，被告对真实性均无异议，对关联性提出了部分异议，对真实性，予以确认。
对诉讼代表人欧阳明、余和元、汤钦兰、卓尚淼提交的证据：对证据1、证据2、证据4、证据5、证据6、证据8、证据9、证据10，原告及部分被告的诉讼代表人覃石清、卢水英、被告邢小春、向黎晖对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对真实性，予以确认；对证据3，系已生效的民事判决，予以确认；对证据7，原告及部分被告的诉讼代表人覃石清、卢水英、被告邢小春、向黎晖认为该证据不具有合法性，没有提供原始载体，即使具有真实性、合法性，也与本案缺乏关联性，因该证据与其他证据相互印证，且与本案有关联，予以确认。
根据当事人的举证、质证，结合原、被告的陈述，认定以下案件事实：
本案原告汪平与24名被告共25人，按份共有坐落于石门县楚江镇楚江路11号百货大楼1栋1层101号商业门面（其中被告占万清系已故薛卜良的配偶，薛所有的该案涉及门面由公证机关公证，由占一人继承），套内建筑面积958.72平方米，其中欧阳明占有4/29的份额、覃石清占有2/29的份额、其余23人各占有1/29的份额。2011年12月24日，以全体共有人为出租方，余和元为承租方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：将上述商业门面出租给余和元，租赁期限为2012年2月18日至2017年2月17日；门面租金为每年125万元，2012年2月18日前付清第一年租金，次年提前30日交清下一年租金；押金20万元，于合同签订时一次性付清，合同期满，如承租方未违约，出租方予以退还（不支付利息），否则不予退还；合同期满，承租方应于2017年2月17日前将房屋交给甲方使用；合同期满，如出租方继续出租，在同等条件下，现承租方有优先承租权。合同还对其他事项进行了约定，余和元在承租方签名捺印，其余24名共有人在出租方签名捺印。后余和元一直租赁经营至今，同时查明，被告欧阳明以其女名义参与门面租赁。2016年3月30日，欧阳明通知全体共有人召开会议，商量下一轮（自2017年2月18至2022年2月17日）门面租赁事项以确定承租人、租金等，除肖卫华、詹云华、易恒安、易平安、占万清，其余共有人本人或委托家人或其他人参加了会议。会议采取竞价方式门面对共有人内部出租，现承租人余和元出价135万元，唐巧玲出价160万元，原告汪平出价165万元，后无人再出高价，欧阳明还对租赁税的负担对汪平进行了说明，称“租赁税在租金中负担2万元，其余由汪平负担”，汪平同意。当即汪平当着与会人员面向欧阳明交纳了20万元“押金”，欧阳明给原告汪平出具了收条一份，内容为“今收到汪平交来石门原百货大楼租赁保证金贰拾万元整（2017.2.17－2022.2.17），并约定于2016年4月30日前交清2017年2月17日－2018年2月17日房租壹佰陆拾伍万元整，如不能交清视为违约，该押金（保证金20万元）由全体股东受偿。欧阳明，2016.3.30”。同年4月17日，欧阳明组织共有人再次召开会议，除肖卫华、詹云华、易恒安、易平安、李彬，其余共有人本人或委托家人或其他人参加了会议，欧阳明向与会人员说明余和元想继续承租，汪平称租赁合同已成立，不同意退出租赁，会议未达成一致意见。第二天起三日内，余和元与欧阳明便分别找到部分共有人以余和元为承租方，共有人为出租方签订《房屋租赁合同》，合同中租期为2017年2月18日至2022年2月17日，租金为每年175万元，2017年1月18日前交清第一年房租，合同其余条款与原2011年12月24日合同内容基本一致。有欧阳明、詹云华、汤钦兰、任正源、向淼兰、肖卫华、向黎晖、易平安、易恒安、王立玲、邢小春、卓尚淼、李彬、颜志辉、严钦娥、钟吉春共16人在合同上签名，同时上述16人及余和元按自己所占房屋共有份额领取了余和元第一年租金（每份额租金5.9475万元）。原告汪平得知后，与欧阳明等协商未果，遂于2016年5月9日向本院提起诉讼。
同时查明，共有人召开会议或有其他事项均由欧阳明通知或组织。2016年5月2日，被告余和元与案外人汪兴祥签订了《经营合作协议》，约定双方自2016年6月15日起至2022年2月17日在上述门面合作经营服装、鞋帽、饰品等，现已开始进行装修，2016年6月18日上午，汪平因阻止余和元对门面装修，双方发生肢体冲突，经石门县公安局楚江派出所调解达成和解协议。
本院认为，被告欧阳明给原告出具的收条中明确载明了共有房屋（门面）租赁期限、租金及第一年租金的交付时间等合同主要条款，其实质构成房屋租赁合同，该合同是否有效，主要焦点在于：一、被告欧阳明能否代表全体共有人订立合同；二、所涉合同是否存在无效情形。
一、被告欧阳明能否代表全体共有人订立合同？本院认为，全体共有人于2016年3月30日召开的会议，采用竞价方式出价高者获得下一轮（五年期）租赁资格，在原告汪平出价165万元后，包括原承租人在内的房屋共有人未再竞价，与会共有人一致认可由汪平获得下轮承租权，原告在会场当面交纳20万元保证金给欧阳明，欧阳明出具收据，并在收据上注明租期、租金等租赁合同主要条款，不论欧阳明原是否系被共有人推选的负责人，该行为实际已得到参会的全体共有人的认可，因而，欧阳明有权代表全体共有人与原告签订租赁合同。
二、所涉合同是否存在无效情形？该合同系当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因而，该合同系有效合同。
综上，对原告主张确认与欧阳明签订的协议有效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：
确认原告汪平与被告欧阳明签订的房屋（坐落于石门县楚江镇楚江路11号百货大楼1栋1层101号）租赁协议有效。
本案案件受理费80元，由被告欧阳明、余和元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 刘德平
人民陪审员 陈丹丹
人民陪审员 贺中炎
二〇一六年七月十四日
书 记 员 陈果夫
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。