四川省威远县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1024民初2736号原告：四川省麒圣物业管理有限公司。法定代表人：徐桃，总经理。委托诉讼代理人：林艳君，公司员工。委托诉讼代理人：陈兴华，威远县龙会法律服务所法律工作者。被告：黄晓容，女。原告四川省麒圣物业管理有限公司（下称“物业公司”）与被告黄晓容物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人林艳君、陈兴华、被告黄晓容到庭参加了诉讼。本案现已审终结。原告物业公司向本案提出诉讼请求：1、判令被告支付欠原告物业管理费4516.00元，生活垃圾处置费（代收费用）448.00元；2、判令被告支付违约金8005元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：自2014年1月起，原告为被告所居住小区从事物业管理工作，但被告自2015年3月起拒不缴纳物管费及相关费用，拖欠至今。截止2017年6月，被告欠交原告物业管理费4516.00元、生活垃圾处置费448.00元及滞纳金8005.00元共计12969.00元。被告黄晓容辩称，1、认可原告主张的生活垃圾处置费，原告主张的自2015年3月起，被告没有交纳物业管理费及生活垃圾处置费是事实，但被告系安置户，住所地非小区而是街道，不存在产生物业管理费的说法，且原告提供的物业服务未达到双方签订的《前期物业服务协议》标准，存在以下问题：因原告履职不到位，造成被告2015年至2016年期间多次被盗、原告未协助公安部门维护本小区的公共秩序、主入口未设置岗亭24小时值班、对重要部门未每小时巡查一次、对进出人员未实施登记管理、对火灾水渗等突发事件无应急处理方案、污水处理不到位、楼顶违规饲养家禽、违规安装广告及指示牌、物业管理公共服务费收支帐目未按约定公布、2015年至2016年期间，因被告未交物业管理费用，原告多次停水、停电，严重影响被告生活，基于上述原因，被告才拒交物业管理费及其他费用；2、因原告提供物业管理不达标，系其违约在先，故对其主张的违约金（即滞纳金）不认可，且其主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2014年6月23日，原、被告就址于威远县连界镇钢城尚品小区1幢1单元9楼4号房产签订《钢城尚品前期物业服务协议》，约定，该协议系指自房屋出售之日起至业主委员会签定的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务；物业管理服务内定主要包括：房屋共用部分的维修与管理、房屋共用设备设施及其运行的维护管理、环境卫生、护卫、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理，消防安全责任；物业管理服务费用的交纳方式中明确约定：被告交纳费用标准按小区住宅建筑面积每月每平方米1.2元交纳，因被告方原因未接房或未入住的房屋同样按建筑面积每月每平方米全价收费，被告每月按时交纳生活垃圾处置费8元（每月每户），交纳时间为每月25日前交纳，被告逾期交纳费用，须按第十条第四项的约定交纳滞纳金；第十条违约责任第4项约定，若被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天应缴费的千分之五交纳违约金。在该协议履行过程中，原告主动将约定物业服务费用收费标准降至每月每平方米1.0元；2014年6月19日，原、被告就址于威远县连界镇钢城尚品小区1幢107号商铺签订《钢城尚品前期物业服务协议》，约定，该协议系指自房屋出售之日起至业主委员会签定的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务；物业管理服务内定主要包括：房屋共用部分的维修与管理、房屋共用设备设施及其运行的维护管理、环境卫生、护卫、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理，消防安全责任；物业管理服务费用的交纳方式中明确约定：被告交纳费用标准按商铺建筑面积每月每平方米2元交纳，因被告方原因未接房或未入住的房屋同样按建筑面积每月每平方米全价收费，被告每月按时交纳生活垃圾处置费8元（每月每户），交纳时间为每月25日前交纳，被告逾期交纳费用，须按第十条第四项的约定交纳滞纳金；第十条违约责任第4项约定，若被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天应缴费的千分之五交纳违约金。在该协议履行过程中，原告主动将约定物业服务费用收费标准降至每月每平方米1.5元；被告黄晓容对该两份《钢城尚品前期物业服务协议》其本人签名不认可，认为部分系原告工作人员代其签名，对该两份协议签名上的捺印予以认可，但辩称其在捺印时未阅读协议内容；2、被告黄晓容系位于威远县连界镇钢城尚品小区1幢1单元6楼6号住房（房屋建筑面积85.43平方米）和威远县连界镇钢城尚品小区1幢107号商铺（商铺建筑面积50.58平方米）的业主，被告于2014年6月27日接收该两套房屋，并预交一年（即2014年3月2015年2月）的物业管理费及生活垃圾处置费，后被告黄晓容未交纳物业服务管理费用及生活垃圾处置费；3、按内价【2003】201号文件，环卫所收取被告住宅小区每月每户8元生活垃圾处置费，该费用由物业公司代收。被告黄晓容对原告主张的代收生活垃圾处置费用448.00予以认可。本院认为：被告黄晓容承认原告主张的生活垃圾处置费用448.00元的诉讼请求，系对其民事权利的诉讼权利的处分，且不违反法规、行政法规的规定，本院予以确认。原、被告之间签订《钢城尚品前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告称其与原告签订《钢城尚品前期物业服务协议》时未阅读该协议内容的抗辩理由不成立，本院不予采信。原告已为本案讼争钢城尚品小区的业主和物业使用人提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，接受原告提供的物业服务，依照《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”，被告应当依约定交纳物业管理费。现原告主动将物业服务费标准予以调低，本院予以支持。原告主张被告支付2015年3月至2017年6月期间的物业管理费于法有据，被告该期间应交纳的物业管理费应计算为4516.40元〔住房85.43平方米×1.0元/平方米+商铺50.58平方米×1.5元/平方米×28个月〕，故原告主张的物业管理费4516.00元，本院应予支持。被告抗辩原告在履行双方签订的《前期物业服务协议》中诸多管理不到位，存在管理瑕疵，本院认为，被告作为业主，对原告提供的物业服务质量不满，可通过向物业公司及相关行政主管部门提出意见和建议，或者通过业主多数决议决定是否更换物业单位等合法方式进行解决，而不能成为其拒不交纳物业服务费用的抗辩理由。被告自2015年3月起拒不交纳物业管理费用的行为，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法”之规定，原告要求被告支付违约金的请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告主张要求被告支付违约金8005.00元过高，本院以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准上浮30%予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第四十一条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告黄晓容于本判决生效之日十日内给付原告四川省麒圣物业管理有限公司址于威远县连界镇钢城尚品小区1幢1单元6楼6号住房和威远县连界镇钢城尚品小区1幢107号商铺2015年3月至2017年6月期间物业管理服务费4516.00元，并支付违约金，违约金从被告应当给付原告的物业管理服务费之日（即2015年3月26日）起，以被告未给付物业管理服务费为计算基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率标准上浮30%分段计算至实际清偿之日止；二、被告黄晓容于本判决生效之日十日内给付原告四川省麒圣物业管理有限公司生活垃圾处置费448.00元；三、驳回原告四川省麒圣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25.00元，由被告黄晓容负担。如不服本判决，可判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员  刘骏二〇一七年十一月十三日书记员  夏源