安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第01533号
原告：合肥申大物业服务有限公司。
法定代表人：汪鸣，董事长。
委托代理人：方玲，该公司员工。
被告：孙红华，女，1966年9月4日出生，汉族，自由职业，住安徽省合肥市。
原告合肥申大物业服务有限公司诉被告孙红华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法由审判员李翔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥申大物业服务有限公司的委托代理人方玲，被告孙红华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥申大物业服务有限公司诉称：C2幢102室原业主汤闽于2010年6月办理交房手续后将房屋转让现业主孙红华，孙红华自2011年1月1日起未交物业管理费，计欠31个月，物业管理费计2656.07元，能耗费自2010年10月1日未交纳，计欠34个月，计387.01元。为此，原告曾多次上门及用电话方式催讨，并下发催缴单，均无济于事，致使原告的物业管理工作受到严重的影响。为维护原告的合法权益，故请求：判令被告立即支付给原告2011年1月1日至2013年7月31日物业管理费2656.07元，2010年10月1日至2013年7月31日的能耗费387.01元，合计3043.08元并支付逾期付款违约金（违约金以拖欠物业管理费2656.07元为基数自2014年6月17日起按照银行同期贷款利率计算至款清日止）；本案诉讼费由被告承担。
被告孙红华辩称：我户是通过购买二手房取得的房屋，在入住时发现卫生间和客厅的墙面有漏水的痕迹，是开发商预装的水管有裂痕，因为之前原业主没有居住所以也不知道原因，我入住时家里的墙面和地面都留有痕迹，漏水期间也向物业公司反映，也没有人来维修。现地面和墙面都露出了水泥，现在修理的话要全部做，维修也很困难，漏水对我户造成了很大损失。
经审理查明：2010年3月25日，上海城开集团合肥置业有限公司（甲方）与合肥申大物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，合肥申大物业服务有限公司受上海城开集团合肥置业有限公司的委托，对玫瑰绅城花园小区提供前期物业管理服务，合同为期三年，自甲方通知乙方入驻物业的书面通知书所写日期计算。合同对各自的权利、义务，委托管理事项、物业服务标准，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中物业管理服务费用高层住宅每月每平方米1.18元按季交纳，业主应在每季首月10日前履行交纳义务，逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按应交管理费的千分之三交纳违约金。
玫瑰绅城花园C2幢102室，室房屋建筑面积72.61平方米，房屋类型为高层住宅，原业主为汤闽。2010年6月24日，汤闽作为乙方与作为甲方的合肥申大物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方对各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。
对物业管理服务费的收取，双方合同第四条主要约定，物业管理服务费用：（不包括房屋共用部分共用设施设备除日常养护外的维修、更新、改造的费用）小区共用设施、设备所需能耗费用单独建账按实分摊。乙方交纳费用时间为每六个月交纳一次，高层住宅每月每平方米1.18元。物业管理服务费用标准按物价局备案价调整，每次交纳费用时间为缴费当前月5日前预缴本半年度物业管理费用。
上述合同签订后，原告合肥申大物业服务有限公司依约在该小区从事物业服务工作。房屋所有权登记、转让审核表显示孙红华于2011年8月5日取得玫瑰绅城花园C2幢102室的所有权。
另查明：被告陈述其户房屋卫生间和客厅的墙面有漏水。合肥市包河区物价局以皖价服证第01070135号批复核准玫瑰绅城花园高层住宅服务费为每月1.18元／平方米。合肥申大物业服务有限公司在玫瑰绅城花园小区提供物业服务至2013年7月31日。
以上事实，有原告营业执照、物业资质证书、收费许可证、《前期物业服务协议》、催告函及送达回单以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告合肥申大物业服务有限公司对玫瑰绅城花园小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位上海城开集团合肥置业有限公司签订的《前期物业服务合同》。上述合同对物业管理服务内容与标准、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。
合同履行期间，合肥申大物业服务有限公司依约为包括被告孙红华在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。被告孙红华作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。被告孙红华自2011年8月5日取得玫瑰绅城花园C2幢102室的所有权后，负有向原告交纳物业费及其他费用的义务。原告诉请被告支付自2011年1月1日至2013年7月31日期间物业费，本院支持合理部分为2011年8月5日至2013年7月31日，物业管理费计2045.18元（1.18元／㎡／月×72.61㎡×23.87个月）的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。原告作为被告居住小区的物业服务单位，在小区多年来正常运转的情况下应认定原告在持续不断的履行物业服务义务。被告作为业主，如认为小区物业存在违反合同、未达到管理服务质量约定的情况，可以通过与原告积极沟通或双方约定的限期改正方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能因原告短时间内的服务质量问题单个的拒交物业服务费用，从而造成了对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。只有当物业公司服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态，才能由业主或业主委员会依法行使拒交物业服务费的先履行抗辩权利。
小区产生的公用能耗费应当由业主分摊，因此原告诉请被告支付自2010年10月1日至2013年7月31日期间能耗费，本院支持合理部分为2011年8月5日至2013年7月31日，经核算为271.79元。
按照合同约定，业主逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按应交管理费的千分之三交纳违约金。本案中，被告未予按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，现原告主张自起诉至日起按被告拖欠物业管理费为基数按银行同期贷款利率计算，是原告对自己权利的处分，对此符合法律规定，本院予以准许。据此被告应当以拖欠的物业费2045.18元为基数，自2014年6月17日按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至本判决确定给付日止。对于被告孙红华辩称的其户房屋卫生间和客厅的墙面有漏水的问题，其可在确定责任人后，就其房屋遭受的损失及时、合法地向责任人主张权利，而不能以此拒交物业管理费。对被告孙红华的其他辩解因未能提供证据予以证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：
一、被告孙红华于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司物业管理费2045.18元及违约金（违约金以2045.18元为基数自2014年6月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付日止）；
二、被告孙红华于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司能耗费计271.79元；
三、驳回原告合肥申大物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，其他诉讼费100元，合计125元，由被告孙红华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 李 翔
二〇一四年八月七日
书记员 朱丽萍
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。