浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台玉商再字第4号
原审原告：王祥云。
委托代理人：林晓兰，浙江辅成律师事务所律师。
原审被告：连钱友。
原审被告：董小柳。
委托代理人：吴丹青。
原审原告王祥云与原审被告连钱友、董小柳民间借贷纠纷一案，本院于2014年5月7日作出（2013）台玉商初字第2192号民事调解书，该调解已发生法律效力。2014年7月18日，本院以（2014）台玉商监字第3号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭审理了本案。原审原告王祥云的委托代理人林晓兰、原审被告董小柳及其委托代理人吴丹青到庭参加诉讼，原审被告连钱友经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原审原告王祥云原审中起诉称：2013年1月21日，连钱友因资金周转需要，向其借款人民币120万元，约定月利率为2%，并要求连钱友每月支付利息，同日连钱友、董小柳便同其签订了房地产抵押借款合同，同意以连钱友、董小柳所共有的坐落于玉环县珠港镇泰兴苑3××号的房产为其债权设定抵押担保，并在合同中就违约事项做明确约定：若其未按合同约定期限支付利息或归还借款本金的，其有权提前要求偿还全部本金和利息。合同生效后，连钱友、董小柳不及时支付利息，并以各种理由予以拖欠，拒不还款。故诉请：1.要求连钱友、董小柳偿还王祥云借款本金80万，并支付从2013年8月21日起至实际付清之日的利息（按月利率1.5%计算）；2.确认王祥云与连钱友、董小柳签订的房地产抵押借款合同合法有效（他项权证号：玉房他证玉环字第0709**号），对连钱友所有的坐落于玉环县玉城街道泰兴苑3××号的房产在拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；3.本案诉讼费用由连钱友、董小柳共同承担。
原审被告连钱友、董小柳在原审中委托代理人周陈妹参与诉讼，辩称：欠款80万元是事实，但要求分期付款。
本案原审经调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、由连钱友、董小柳共同偿还王祥云借款本金人民币80万元，此款于2014年5月20日前付20万元，2014年6月20日前付20万元，2014年7月20日前付20万元，2014年8月20日前付20万元。若连钱友、董小柳未按期履行上述义务，则王祥云有权要求连钱友、董小柳就未支付的款项支付利息（自2013年8月21日起支付至实际付清之日止的利息，按月利率1.5%计算），并就未到期的款项提前申请法院一并执行。二、王祥云与连钱友、董小柳签订的房地产抵押借款合同合法有效（他项权证号，玉房他证玉环字第0709**号），王祥云对连钱友所有的坐落于玉环县玉城街道泰兴苑3××号的房产在拍卖或变卖后所得价款对上述款项享有优先受偿权。三、案件受理费11800元（王祥云已预交16010元），减半收取5900元，由连钱友、董小柳共同负担。双方当事人一致同意本调解协议的内容自双方在调解协议上签名或捺印后具有法律效力。
再审期间，原审原告王祥云在再审中认为，1、其坚持原审诉称；2、大概在2013年1月份原审被告连钱友通过第三人巫冀向原审原告还了40万元，并按月利率2%一直支付利息至2013年9月份，剩余的利息就没再支付。3、原审原告王祥云按程序取得玉城街道城关泰兴苑3××号房产的他项权证，其已履行了谨慎注意义务，没有任何过错，是善意第三人，基于公示原则，其取得的抵押权应属合法有效，其对泰兴苑3××号房产享有优先受偿权。故诉讼请求变更为：1、要求原审被告连钱友偿还借款本金80万元及支付从2013年10月21日起至款项还清之日止按月利率2%计算的利息。2、确认原审原告与原审被告连钱友、董小柳签订的房地产抵押借款合同合法有效（他项权证号，玉房他证玉环字第0709**号），对原审被告连钱友所有的坐落于玉环县玉城街道泰兴苑3××号的房产在拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；3.本案诉讼费用由两原审被告共同承担。
原审被告董小柳在再审中辩称，其是拆迁户，大概在1997或者1998年拆迁的时候分得两间地基，当时一间登记在原审被告董小柳和其丈夫吴承义的名下，另一间登记在其和其儿子名下。后因建房缺资便将登记在其和其儿子名下的一间地基卖给了原审被告连钱友，但双方并没有办理任何买卖手续，只对原审被告连钱友的付款打过收条。大概在2000年原审被告连钱友房子建好需要过户时，曾签字给连钱友。之后，原审被告董小柳同连钱友之间没有任何来往，原审被告董小柳同连钱友之间根本不是夫妻关系，也没有向原审原告王祥云借过钱，原审被告连钱友之后办的所有手续原审被告董小柳都不知道，直到自己的账户被法院冻结，才知道自己成了被告。
原审被告连钱友在再审中未做答辩，也未在举证期间内向本院提交相关证据。
经再审审理，本院认定事实如下：原审被告董小柳与案外人吴承义系夫妻关系，双方于1983年登记结婚。1998年玉坎路住宅拆迁，吴承义在玉城街道城关泰兴苑分得两间地基，一间登记在其和其妻子名下，另一间登记在其妻原审被告董小柳及儿子吴正标名下。后吴承义家因建房缺资，便将登记在其妻子及儿子名下的那间地基即城关泰兴苑3××号转让给了原审被告连钱友。但由于该地基属于农村集体土地，限制流通，原审被告连钱友在该地基上建房后无法办取相关权属证件。于是，原审被告连钱友便通过伪造其与董小柳系夫妻关系的证明、农村私人建房用地呈报表、申请报告、玉环县私有房屋所有权登记（转移）申请书等材料骗取了城关泰兴苑3××号的土地证和房产证。2013年1月21日，原审被告连钱友因资金周转需要，向原审原告借款人民币120万元，约定月利率为2%，并要求原审被告每月支付利息，并在合同中就违约事项做明确约定：若其未按合同约定期限支付利息或归还借款本金的，原审原告有权提前要求偿还全部本金和利息。同日原审被告连钱友便找人假冒原审被告董小柳并伪造了董小柳的身份证件同原审原告在玉环县房管处签订了房地产抵押借款合同，同意以其坐落于玉环县玉城街道城关泰兴苑3××号的房产为原审原告债权设定抵押担保，并办理了房屋他项权证。但合同生效后，原审被告连钱友仅通过案外第三人巫冀向原审原告偿还了本金40万元，并按月利率2%一直支付利息至2013年9月份，剩余的利息及本金就没再支付。原审原告在催讨无果的情况下，便于2013年11月15日向我院起诉连钱友、董小柳并被受理。我院依据原审原告提供的联系方式以快递的方式向原审被告董小柳送达了案件相关的诉讼材料。2014年5月5日案外人周陈妹伪造了董小柳的授权委托书，来参与案件的调解。2014年5月7日该案以调解结案。
另查明，原审被告连钱友与案外人周陈妹于2001年登记结婚，系夫妻关系。原审原告提供的起诉状中董小柳的联系号码实为周陈妹的。我院寄送给董小柳的诉讼材料被周陈妹取走。
认定以上事实的依据有原审原告于原审中提供的房地产抵押借款合同、他项权证；在再审中，原审被告董小柳提供的结婚证，本院依职权调取的房产登记证明、土地证、办理他项权证时存档在房管处的董小柳身份证复印件、玉土字（1997）第1722号农村私人建房用地呈报表、建设工程规划许可证两份、建设用地规划许可证1份、玉环县私有房屋所有权登记（转移）申请书1份、环城村村民委员会在2000年出具的证明连钱友与董小柳为夫妻关系的证明1份、申请报告1份、玉坎路住宅拆迁协议书、连钱友和周成妹的结婚证明、原审案件中董小柳的授权委托书、快递单、周陈妹的通信通话详单以及原审原告王祥云、原审被告董小柳在再审中的当庭陈述等证据予以证实。原审被告连钱友经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证和抗辩的权利。上述证据来源、形式合法，内容真实，与本案待证事实具有关联，本院确认其具有证明力，作为认定本案事实的根据。
综上，本院认为，原审被告连钱友因需向原审原告借款1200000元，已归还400000元，尚有800000元未付的事实清楚。合法的借贷关系受法律保护，债务应当清偿。双方合同约定月利率按2%计算，并不违反法律规定。原审被告连钱友未按约履行还款义务，已构成违约，应当向原审原告承担继续履行还款义务。原审原告主动要求原审被告连钱友从2013年10月21日起支付利息，并不违反法律规定，本院予以准许。鉴于原审原告承认原审被告董小柳并未在房地产抵押借款合同上签字，而合同的成立生效必须基于合同双方真实意思表示并签字确认，因此该房地产抵押借款合同对原审被告董小柳不具有约束力。原审原告与原审被告连钱友签订房地产抵押借款合同后，按程序办理了他项权证，原审原告取得的抵押权合法有效，理由如下：1、该房的土地证和房产证都明确登记在原审被告连钱友一人名下，基于物权的公示公信效力，原审原告有理由相信原审被告连钱友对该套房产享有合法的所有权，并且原审原告已经按约向原审被告连钱友提供了1200000元借款并按程序办理了他项权证，原审原告属于善意取得抵押权。为维护交易安全，保障债权人利益，原审原告取得的抵押权应属有效。2、虽然农村集体土地的使用权在政策上属限制流通，但我国法律到目前为止并没有明文规定绝对禁止流通。原审被告连钱友通过伪造相关审批材料，骗取城关泰兴苑3××号的土地证和房产证，但是原审被告连钱友是在向原审被告董小柳受让城关泰兴苑3××号的土地使用权后自己在上面建造房子，建造的行为是一个事实行为，在事实上原审被告连钱友基于建造行为享有该房产的所有权并且原审被告董小柳也明确承认其对该房产不享有所有权。综上，本院认为原审被告董小柳并非是抵押房产的共有人、并未同原审原告签订房地产抵押借款合同、并未授权他人参与原审调解，原审调解明显有误，应予撤销。据此，根据审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第三十条、第一百零六条、第一百八十七条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百一十条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）台玉商初字第2192号民事调解书。
二、限原审被告连钱友于本判决生效后十五日内偿还原审原告王祥云借款本金800000元，并支付自2013年10月21日起至本判决确定给付之日止按月利率2%计算的利息。
三、原审原告王祥云对现登记在原审被告连钱友名下的坐落于玉环县玉城街道泰兴苑3××号的房产（房产证号玉房权证玉环县字第××号，他项权证号玉房他证玉环字第0709**号）经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。
四、驳回原审原告王祥云其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费16010元，由原审原告王祥云负担4210元，原审被告连钱友负担11800元（此款于本判决生效后七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费16010元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：中国农业银行台州分行营业部］。
审 判 长 黄才水
审 判 员 黄友旺
审 判 员 孔蒙蒙
二〇一五年三月二日
代理书记员 林 萍