南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第646号
原告（反诉被告）广西壮族自治区直属机关第一幼儿园。
法定代表人林丽，该幼儿园园长。
委托代理人唐小明，广西双贺律师事务所律师。
被告（反诉原告）南宁市宏龙湘派酒楼，个体工商户。
经营者王翠荣，女，1950年7月3日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市西乡塘区秀灵路**号**栋*****号房，公民身份证号码：4501031950********。
被告（反诉原告）王翠荣。
被告（反诉原告）张正龙。
三被告（反诉原告）共同的委托代理人邓世诚，广西金益律师事务所律师。
三被告（反诉原告）共同的委托代理人李劲邦，广西金益律师事务所律师。
原告广西壮族自治区直属机关第一幼儿园（以下简称“第一幼儿园”）与被告南宁市宏龙湘派酒楼（以下简称“宏龙酒楼”）、王翠荣、张正龙土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，由审判员梁娟担任审判长，与审判员蓝丹丹、代理审判员刘东海组成合议庭，书记员秦翔华担任记录。三被告在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理，并于2016年1月6日、2016年4月27日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）第一幼儿园的委托代理人唐小明，三被告（反诉原告）共同的委托代理人邓世诚、李劲邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）第一幼儿园诉称，2006年9月26日，原告与三被告签订《房屋租赁协议书》约定，被告租用原告127.6平方米的土地自建食堂，每月每平方米以12元计算租金，租期两年；同时约定如被告无故拖延或不缴纳租金，每拖延一天，按租金总额的千分之一计收滞纳金。协议期满后，双方未再签订书面协议，但被告继续使用并交纳租金至2010年4月30日，之后不再交纳租金，一直占有使用至今。双方租赁合同已转为不定期租赁合同，但被告长期未支付租金，因此原告有权解除合同，三被告应将土地恢复原状，将土地交还原告。经原告多次催促，被告仍拒绝交纳租金或者返还租赁场地。其中张正龙为宏龙酒楼的实际经营者。原告认为三被告的行为已侵害原告合法权益，遂诉至法院，请求：1、解除第一幼儿园与宏龙湘派酒楼的不定期租赁合同，判令三被告恢复原状返还占用的土地；2、判令被告交纳土地占有使用费（租金）101057元，违约金220550元（自2010年4月30日起暂计至2015年10月30日，之后另计），并由三被告承担连带责任；3、本案诉讼费用由三被告承担。
三被告共同辩称，1、三被告同意解除租赁合同，但原告要求恢复原状没有事实和法律依据；2、原告诉讼请求金额有误，被告实际已缴纳租金至2011年12月31日；3、本案部分诉讼请求已过诉讼时效，从起诉之日往前一年的租金未超过诉讼时效，其余租金已过诉讼时效；4、原告要求被告承担违约金没有事实和法律依据，由于原告占用被告的拆迁补偿款，未向被告支付拆迁补偿款，被告享有先履行抗辩权，被告只认可拖欠原告一年租金18374元。
三反诉原告反诉称，2006年9月26日，宏龙酒楼与反诉被告第一幼儿园签订《房屋租赁协议书》，约定：宏龙酒楼租用第一幼儿园位于南宁市植物路××号××127.6平方米土地自建食堂，租期两年。租期届满后，双方未再签订书面协议，宏龙酒楼继续租赁使用该食堂至今，第一幼儿园无任何异议。
2015年7月份，三反诉原告从有关部门了解到：2010年5月26日，第一幼儿园已与南宁市城市建设投资发展有限总公司（以下简称“城建总公司”）签订了《南宁市城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》，约定将南宁市植物路48号等包括本案租赁房屋在内的房屋及其附属物进行拆除，城建总公司对拆迁房屋实行货币补偿安置，并在协议生效后的15个工作日内将拆迁房屋的货币补偿款80%转入第一幼儿园指定的账户。同时，该补偿安置协议还约定属于承租户的补偿款由第一幼儿园补偿给承租户。
本案的租赁房屋在《南宁市城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》的拆迁范围内，宏龙酒楼作为房屋租赁方，理应享有拆迁补偿款，但第一幼儿园隐瞒该事实，侵占三反诉原告的补偿款长达5年之久。三反诉原告认为第一幼儿园的行为侵害了被告的合法权益，遂提出反诉，要求判令：1、反诉被告向三反诉原告支付拆迁补偿款1942619元；2、本案反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告第一幼儿园对反诉辩称，三反诉原告自建部分是违章建筑，该部分不在拆迁补偿范围内，因此三反诉原告不应得到补偿款，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，被告宏龙酒楼为个体工商户，工商登记的经营者是被告王翠荣，但实际经营者是被告王翠荣的女婿被告张正龙。2006年9月26日，被告张正龙代表被告宏龙酒楼（乙方，承租方）与原告第一幼儿园（甲方，出租方）签订了一份《房屋租赁协议书》，双方在协议中约定，甲方将位于南宁市植物路48号的4号教学楼旁127.6平方米的土地出租给乙方自建食堂，租期从2006年6月1日至2008年5月31日止共两年，租金为每年18374元。协议书约定：“如乙方无故拖延或不缴纳租金，每拖延一天，按租金总额的千分之一计收滞纳金”。协议书还约定：“租期内如有拆迁、国家、政府征用或城建、上级有关部门整体规划需要收回，双方无条件服从，租金按实际租期计算”。合同签订后，原告依约将该土地交付被告宏龙酒楼使用，被告王翠荣、张正龙没有办理报建手续在该土地上自建一层房屋用于经营宏龙酒楼，在合同期内按时如数交纳租金。
2008年5月31日租赁期届满，双方没有签订新的租赁合同，张正龙继续在该场地经营宏龙酒楼，按每年18374元的标准逐年支付租金至2011年12月31日。第一幼儿园继续收取租金，没有提出异议。从2012年开始，三被告未再支付租金，但仍一直使用该自建房屋至今。因三被告（反诉原告）拖欠租金，原告诉至法院。
另查明，原告于2010年5月26日与城建总公司签订了《南宁市城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》，双方对植物路原告所有的被拆迁房屋实行货币补偿达成一致意见。
以上事实，有《房屋租赁协议书》、《南宁市城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》、《记账单》、《红线图》、现场照片、《收据》、《国有土地使用权证》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
综合双方当事人的意见，本案的争议焦点是：1、原告要求三被告连带交纳土地占有使用费（租金）82683元及违约金是否有事实和法律依据？2、三反诉原告要求反诉被告支付拆迁补偿款1942619元是否有事实和法律依据？
本院认为，虽然原告与被告宏龙酒楼签订的协议书名为《房屋租赁协议书》，但实际上原告向被告宏龙酒楼出租的是土地的使用权而不是房屋，故本案的案由应为土地租赁合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。双方签订的合同是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订的书面合同期限至2008年5月31日届满，合同期限届满之后双方未再订立书面合同，但被告宏龙酒楼仍继续使用原告土地并向原告支付租金，原告未提出异议，故双方的定期租赁关系转为不定期租赁关系。原合同约定的租金标准、违约责任等，在双方不定期租赁期间仍继续适用。原告要求解除与被告宏龙酒楼的不定期租赁合同，并要求三被告恢复原状返还占用的土地。三被告在庭审中也表示愿意解除不定期租赁合同。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但××解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告以起诉方式主张解除合同，符合法律规定，依法应予准许。本案中，本院向三被告送达民事诉状的时间为2015年11月24日，可以确认被告收到诉状之日即为接到了原告解除合同的通知之日，酌情给予被告一个月的合理期限，故可以确认原告与被告宏龙酒楼的租赁合同已于2015年12月24日解除。故对原告要求解除原告与被告宏龙酒楼不定期租赁合同的诉求请求予以支持。因合同的签订人为宏龙酒楼，工商登记的经营者是被告王翠荣，张正龙为实际经营者，因此，三被告都有义务在合同解除后将租赁物返还原告（××）。因双方未在原合同中约定在双方合同到期或者解除后，承租方有义务将租赁自原告的土地恢复原状，故对原告要求三被告将承租土地恢复原状的诉讼请求不予支持。
关于原告要求三被告连带交纳租金、土地占有使用费的问题。三被告辩称，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，故认为原告的诉请中租金从起诉之日往前一年部分未超过诉讼时效，诉请的其余部分已过诉讼时效。本院认为，直至今日原告出租的土地仍被被告占有使用，双方的合同履行期限虽较长，但双方之间的法律关系只有一个，虽然不定期租赁合同中，每一期租金看似属于不同的债务，但因该债务具有整体性和同一性，实质应为同一债务的分期履行，故应以最后一期租金履行期限届满之日起计算诉讼时效，故原告要求三被告支付租金的诉讼请求并没有超过一年的诉讼时效，三被告的辩解不符合法律规定，本院不予采纳，故原告要求三被告交纳租金有事实和法律依据。因双方的租赁关系由定期租赁关系转为不定期租赁关系，且双方未订立新的书面合同，被告宏龙酒楼于原协议到期后继续缴纳的租金仍参照该协议标准进行缴付，原告接受租金并开具相应单据，可以证明双方在不定期租赁关系中权利义务都是按照原协议继续履行的。在庭审过程中，被告宏龙酒楼举证其租金已交至2011年12月31日，原告对此当庭予以确认，因双方的不定期租赁合同已于2015年12月24日解除，故被告宏龙酒楼应从2012年1月1日起按每年18374元的标准继续支付租金至2015年12月24日止；但又因被告宏龙酒楼仍占有使用涉案土地，故应从2015年12月25日起按年租金18374元的标准继续支付土地占有使用费至实际返还该土地止。因本案的被告宏龙酒楼为被告王翠荣经营的个体工商户，而实际经营者为张正龙，而张正龙为王翠荣的女婿，由此可以认定，被告宏龙酒楼这个个体工商户，是以家庭经营的模式进行经营的，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条的规定，个体工商户家庭经营的，以家庭财产承担债务。故原告诉请租金、土地占有使用费的负担应由被告宏龙酒楼以及以被告王翠荣、张正龙的家庭财产共同承担支付义务，本院予以支持。
关于原告要求三被告连带违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，双方在原协议中只约定了2007年6月底前支付2007年6月1日至2008年5月31日的租金，故应视原租赁合同转变为不定期租赁合同后为没有约定支付期限，被告宏龙酒楼应在租赁期间每届满一年时支付租金，但被告宏龙酒楼自2012年1月1日起就未再支付租金，按原协议的约定，被告宏龙酒楼每日应按拖欠租金总额的1‰支付相应的违约金。三被告认为原合同约定违约金的标准过高，要求法院予以调整。本院认为违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。承租人逾期支付租金，给××造成的实际损失主要是其应收租金的利息收益。故三被告提出双方合同约定的违约金过高，请求予以调整，本院予以采纳。结合诉争合同的实际履行情况、被告的主观过错、原告的预期利益，并根据公平及诚实信用原则，本院将被告应向原告支付违约金的计算方法调整为原告应收租金的利息收益的1.3倍，以被告每期应付租金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍计算，由被告宏龙酒楼以及以被告王翠荣、张正龙的家庭财产共同承担。关于三反诉原告要求反诉被告支付拆迁补偿款1942619元的问题。原告于2010年5月26日与城建总公司签订了《南宁市城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》，双方对植物路原告所有的被拆迁房屋实行货币补偿达成一致意见，但被告宏龙酒楼承租的是原告的土地，原告提供的证据不能证明该安置协议中包含了对宏龙酒楼自建房屋部分的补偿及具体补偿标准的金额，且双方原合同中并未约定被告宏龙酒楼承租原告土地自建房屋在合同到期后对自建房屋如何处置；也未约定该自建房屋被政府征收后，政府补偿如何分配或者原告需要赔偿被告宏龙酒楼等事项。且直到合同解除之日，三被告都能正常使用该自建房屋进行经营活动。因此三被告要求原告支付拆迁补偿款证据不足，反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）广西壮族自治区直属机关第一幼儿园与被告（反诉原告）南宁市宏龙湘派酒楼的不定期租赁合同已于2015年12月24日解除；被告南宁市宏龙湘派酒楼、王翠荣、张正龙应于本判决生效之日起十日内将承租自原告的土地返还给原告；
二、被告（反诉原告）南宁市宏龙湘派酒楼、王翠荣、张正龙共同支付原告（反诉被告）广西壮族自治区直属机关第一幼儿园租金（租金计算标准：从2012年1月1日起至2015年12月24日止按18374元／年的标准计付）；
三、被告（反诉原告）南宁市宏龙湘派酒楼、王翠荣、张正龙共同支付原告（反诉被告）广西壮族自治区直属机关第一幼儿园土地占有使用费（土地占有使用费标准：按18374元／年的标准计付，从2015年12月25日起支付至实际返还土地之日止）；
四、被告（反诉原告）南宁市宏龙湘派酒楼、王翠荣、张正龙共同支付原告（反诉被告）广西壮族自治区直属机关第一幼儿园违约金（违约金计算标准：1、自2012年1月1日起，以18374元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算至实际支付之日止；2、自2013年1月1日起，以18374元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算至实际支付之日止；3、自2014年1月1日起，以18374元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算至实际支付之日止；4、自2015年1月1日起，以18374元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算至实际支付之日止；5、自2016年1月1日起，以18374元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算至实际支付之日止）；
五、驳回原告广西壮族自治区直属机关第一幼儿园的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告南宁市宏龙湘派酒楼、王翠荣、张正龙的反诉请求。
本案本诉受理费12248元（原告已预交），由原告广西壮族自治区直属机关第一幼儿园负担2248元，由被告南宁市宏龙湘派酒楼、王翠荣、张正龙共同负担10000元；反诉受理费11141.7元（三被告已预交），由被告南宁市宏龙湘派酒楼、王翠荣、张正龙共同负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件本诉受理费12248元、反诉受理费22283.4元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁 娟
审 判 员 蓝丹丹
代理审判员 刘东海
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 秦翔华