北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11169号
上诉人（原审被告）国盛风尚贸易（北京）有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街39号1号楼B1层BSB-2号。
法定代表人张冬贵，董事长。
委托代理人罗建芳，北京市环球律师事务所上海分所律师。
委托代理人孟蕾，北京市环球律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）互众（北京）文化发展有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼4992房间。
法定代表人崔建明，总经理。
委托代理人赵强，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人葛磊，北京市盈科律师事务所律师。
原审第三人北京城建东华房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号东方银座写字楼25层I、J、K室。
法定代表人许振东，总经理。
委托代理人罗建芳，北京市环球律师事务所上海分所律师。
委托代理人孟蕾，北京市环球律师事务所实习律师。
上诉人国盛风尚贸易（北京）有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人国盛风尚贸易（北京）有限公司及原审第三人北京城建东华房地产开发有限责任公司之共同委托代理人罗建芳，被上诉人互众（北京）文化发展有限公司之委托代理人葛磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年1月，互众（北京）文化发展有限公司（下称互众文化公司）起诉至原审法院称：国盛风尚贸易（北京）有限公司（下称国盛风尚公司）拥有北京市东城区东直门外大街39号项目国盛中心商场的经营权及转租权。2010年7月13日，我公司与国盛风尚公司签订《商铺租赁合同》，约定国盛风尚公司将国盛中心商场的B1层第BS138号商铺出租给我公司，供我公司经营数码产品，租赁期限为两年。合同约定，商场于2010年9月26日开业。若国盛风尚公司需要调整营业日，须提前1个月以书面方式通知我公司。但国盛风尚公司未能如期开业，于是其与我公司于2010年12月1日达成补充协议，调整开业时间为2011年5月15日。我公司于2011年4月14日向国盛风尚公司支付287212.5元商铺租赁保证金。按照合同约定我公司对商铺进行了装修并准备好开业营业的货品，招聘了商铺经营管理人员。但到了2011年5月15日国盛风尚公司仍然没有开业也没有履行迟延开业的通知义务。我公司多次要求国盛风尚公司履行合同，但国盛风尚公司一直拖延搪塞，给我公司造成了严重经济损失。故我公司起诉要求解除双方之间所签的《商铺租赁合同》；国盛风尚公司返还我公司支付的287212.5元店铺租赁保证金及其所产生的利息损失（按银行同期贷款利率算，计算至判决生效日）；国盛风尚公司赔偿我公司商铺装修款2335元；国盛风尚公司赔偿我公司员工薪资及遣散费用97114.94元；国盛风尚公司返还我公司赞助费55000元；国盛风尚公司赔偿我公司货款损失80000元；国盛风尚公司承担违约责任（按合同第18.2.1第一款、第二款规定的公式计算违约金额：自2011年8月15日起计算至判决生效日止）；国盛风尚公司给付我公司造成的利益（利润）损失（按每天500元计；自2011年5月15日起计算至判决生效日止）；国盛风尚公司承担本案的鉴定费5000元；国盛风尚公司承担本案的诉讼费用；第三人北京城建东华房地产开发有限责任公司（下称城建开发公司）承担连带补充责任。
国盛风尚公司辩称：互众文化公司欠缴首年首月租金及推广费，以及物业保证金行为已构成严重违约，其无权提出解约、返还费用及索赔要求；涉案商铺因互众文化公司违约，我公司未向互众文化公司交付。综上，互众文化公司存在先期违约且未按期完成装修，我公司有权解除合同且不返还互众文化公司租赁保证金；互众文化公司主张的员工工资及货物损失、利益损失因互众文化公司未能提供真实有效的证据予以证明而不予认可；互众文化公司主张的赞助费收款人非为国盛风尚公司而不予认可；互众文化公司主张的装修费用因不存在而不予认可；互众文化公司主张的违约金因适用合同条款有误且互众文化公司存在违约在先而不予认可。
第三人城建开发公司辩称：我公司已经将国盛风尚整体交付国盛风尚公司，国盛风尚公司作为出租人租赁商铺无需取得我公司同意。我公司并非互众文化公司合同所述的租赁合同签订主体，商场是否开业与我公司没有任何关系，我公司不应承担相应的义务和责任，故不同意互众文化公司的诉讼请求。
原审法院经审理确认：互众文化公司与国盛风尚公司签订的房屋租赁合同不违背相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据已查明的事实，国盛风尚公司仅在2011年10月1日至2012年元旦前开业三个月，之后即停业。按照双方签订的合同，互众文化公司租赁期为两年，国盛风尚公司既未如约履行合同，亦未再与互众文化公司就延长租期达成协议，故可以视为其已以自己的行为表明不履行主要债务并致使不能实现互众文化公司的合同目的，系根本违约。互众文化公司要求解除合同，理由正当，法院对互众文化公司主张解除双方签订的《国盛时尚商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。互众文化公司要求国盛风尚公司返还的租赁保证金287212.5元，理由正当，法院予以支持。互众文化公司主张租赁保证金所产生的利息损失，依据不足，法院不予支持。关于商铺装修款，有相关票据及鉴定意见为证，法院认定该费用在互众文化公司装修过程中已实际发生，系国盛风尚公司未履行合同给互众文化公司造成的实际损失，故对于互众文化公司要求国盛风尚公司赔偿该笔费用的诉讼请求，法院予以支持。关于员工薪资及遣散费用，因证据不足，并且互众文化公司自认从未试营业，故法院对此不予支持。关于互众文化公司要求国盛风尚公司返还赞助费，因该费用并非国盛风尚公司收取，互众文化公司此项诉讼请求依据不足，法院不予支持。关于货物损失，互众文化公司未就货物的损失提供具体证据证明，且相应证据仅能证明互众文化公司收货情况，故法院亦不予支持。关于违约金，由于合同未就国盛风尚公司何时进入试营业状态作出违约金的相关约定，仅就逾期交付商铺作出了违约金的相关约定，但国盛风尚公司至今未向互众文化公司交付商铺，互众文化公司要求按照合同18.2.1之约定判令国盛风尚公司承担违约责任，依据不足，法院不予支持。订立合同的目的就是在于获得预期的收益，尽管该收益并非受害方实际享有的利益，但这种利益并不是臆造的，而是有一定现实性，也就是说这种利益已经具备实现的条件。只要合同依约履行，就会被当事人获得。在本案中，国盛风尚公司若按合同约定履行义务，互众文化公司就会获得相应的预期收益，故对互众文化公司主张预期收益损失，法院予以支持，但互众文化公司主张数额过高，法院将结合案情酌情予以确定。互众文化公司要求第三人承担连带补充责任，依据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2014年8月判决：一、解除互众（北京）文化发展有限公司与国盛风尚贸易（北京）有限公司签订的《国盛时尚（GuoSonMall）商铺租赁合同》及《补充协议》；二、国盛风尚贸易（北京）有限公司于判决生效后七日内向互众（北京）文化发展有限公司退还租赁保证金二十八万七千二百一十二元五角；三、国盛风尚贸易（北京）有限公司于判决生效后七日内赔偿互众（北京）文化发展有限公司装修损失二千五百三十三元；四、国盛风尚贸易（北京）有限公司于判决生效后七日内赔偿互众（北京）文化发展有限公司预期利益损失五万元；五、驳回互众（北京）文化发展有限公司的其他诉讼请求。
判决后，国盛风尚公司不服，向本院提出上诉称：双方没有履行租赁商铺的交接手续，互众文化公司没有进驻租赁商铺，原审判决认定装修损失缺乏依据。另，互众文化公司主张预期利益损失不具有现实性、必然性，明显缺乏事实及法律依据，不应予以支持，故请求二审法院撤销原审判决第三、四项。
经审理查明：位于北京市东城区东直门外大街39号的国盛时尚商城系由第三人城建开发公司投资建设的商业地产项目。第三人城建开发公司将该项目的房屋租赁权转让给国盛风尚公司，国盛风尚公司据此享有对外租赁及收取租金的权利。2010年7月13日，互众文化公司与国盛风尚公司签订《国盛风尚（GousonMall）商铺租赁合同》及《补充协议》，约定由互众文化公司承租国盛时尚（GousonMall）南商第B1层第BS138号承租面积为86.25平方米的商铺用于经营下载机、数码产品，租赁期限为2年。约定租赁保证金总额为287212.5元，支付方式为本合同签订后5日内由互众文化公司一次性支付至国盛风尚公司指定账号。根据合同约定，互众文化公司自交付之日起享有60日商铺装修免租期，如装修免租期结束时，商场尚未对外营业（含试营业），则装修免租期顺延至商场对外营业（含试营业）之日。根据合同18.2.1之约定，若因国盛风尚公司的原因未能于书面通知互众文化公司交房验收之日向互众文化公司交付商铺，互众文化公司同意给予国盛风尚公司90日的宽限期，国盛风尚公司在宽限期内向互众文化公司交付商铺不属违约。若国盛风尚公司向互众文化公司交付该商铺逾期超过90日，则属于违约，自第91日起，国盛风尚公司应向互众文化公司支付逾期违约金。2010年7月15日的《补充协议》约定，国盛风尚公司预定于2010年8月2日将该出租店铺交付互众文化公司。2010年8月25日，互众文化公司与国盛风尚公司签订了《补充协议三》，协议将店铺交付日期更改为2010年8月25日。并约定互众文化公司应在商铺交付日前将物业保证金支付至国盛风尚公司指定账户。2010年9月9日，互众文化公司与国盛风尚公司签订《补充协议》约定，将店铺交付日期更改为2010年10月12日，商场的试营业日（开业日）暂定为2010年11月20日。2010年12月1日，互众文化公司与国盛风尚公司再次签订《补充协议》，将商场试营业日（开业日）暂定为2011年5月15日，国盛风尚公司预定于2011年4月8日将出租店铺交付互众文化公司。2011年4月14日，互众文化公司向国盛风尚公司支付了租赁保证金。2011年8月5日，国盛风尚公司向包括互众文化公司在内的租户送达交房通知，告知租户于2011年8月8日前往物业公司办理商铺交付手续，并按约定支付物业服务保证金到指定账户。互众文化公司既未办理商铺交接手续，也未向国盛风尚公司支付物业服务保证金。国盛时尚商城2011年10月1日开业后，2012年元旦前即关门停业，迄今仍未恢复营业。
经当事人选择及北京市高级人民法院指定，原审法院委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对国盛时尚南商第B1层第BS138号商铺装修工程造价进行鉴定，互众文化公司预付鉴定费5000元。2013年10月16日，该咨询有限公司出具华建审鉴字（2013）第340号国盛时尚南商第B1层第BS138号装修工程造价鉴定报告，鉴定结论为：鉴定范围内工程造价为2335元。
在本院审理中，经本院核实，原审中，评估机构评估的财产均不能确定属于互众文化公司所有，互众文化公司对其主张的装修损失不能提交充分证据。也未能提供其实际入驻商铺，进行试营业的证据。
上述事实，有《商铺租赁合同》、《补充协议三》、《补充协议》、交房通知、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：互众文化公司与国盛风尚公司签订的房屋租赁合同不违背相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。按照双方签订的租赁合同的约定，互众文化公司租赁期为两年。国盛风尚公司的商场仅在2011年10月1日至2012年元旦前开业三个月，之后即停业。国盛风尚公司亦表示不能继续履行双方租赁合同，据此，互众文化公司主张解除双方签订的《国盛时尚商铺租赁合同》的诉讼请求应予支持，应确认解除双方签订的租赁合同及多份补充协议。对于合同的不能履行，国盛风尚公司负有完全责任，构成根本违约。现国盛风尚公司对原审法院判决其返还互众文化公司租赁保证金没有异议。但不同意赔偿互众文化公司装修及预期利益损失。经本院查明，互众文化公司在国盛风尚公司的商场停业时，尚未实际接收承租的涉案商铺，也未依约向国盛风尚公司支付物业服务保证金，其自身也存在违约行为，且经本院核实，互众文化公司主张的装修损失缺乏有效证据证实，故对互众文化公司主张的装修及预期利益损失不应予以支持。原审法院对装修及预期利益损失的判决缺乏依据，本院予以撤销。
综上，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02311号民事判决第一、二项。
二、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02311号民事判决第三、四、五项。
三、驳回互众（北京）文化发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费5000元，由互众（北京）文化发展有限公司负担（已交纳）。
一审案件受理费10016.62元，由互众（北京）文化发展有限公司负担4517元（已交纳）；由国盛风尚贸易（北京）有限公司负担5499.62元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费1108元，由互众（北京）文化发展有限公司负担（已由国盛风尚贸易（北京）有限公司预交，互众（北京）文化发展有限公司于本判决生效之日起7日内给付国盛风尚贸易（北京）有限公司）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 房依彤