重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）酉法民初字第2440号
原告香港汉威商业管理集团有限公司（以下简称汉威公司），住所地：重庆市江北区观音桥北城旺角A栋23层。
登记证号：53117903-000-10-10-A。
法定代表人陈华睿，
委托代理人陈双，重庆汇润律师事务所律师。
被告冉勇，男，1976年4月18日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）人，住酉阳县。
原告汉威公司诉被告冉勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员杨刚独任审判，于2014年9月1日公开开庭进行了第一次审理，原告汉威公司的委托代理人陈双到庭参加了诉讼，被告冉勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汉威公司诉称，2012年3月25日，原、被告双方签订《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》（编号XDHE203＃，下称合同）。被告承租原告位于重庆市酉阳县桃花源镇桃花源北路黔龙·桃源新都会E区203号商铺房屋从事商业经营，房屋建筑面积34.24平方米。合同约定了租金支付方式、解除合同事由、违约责任规定等事项。被告在订立合同后，原告向被告交付了承租的商铺房屋，从2013年5月1日起，被告一直没有向原告交纳租金，虽经原告催收，但被告一拖再拖，既不交纳租金，也不搬出租赁商铺。被告的行为已经构成违约，给原告造成了一定的经济损失。现为了维护原告的合法权益，诉至人民法院请求依法判令：一、判令解除原、被告签订的《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》，被告腾空租赁商铺内的物品，向原告交回租赁商铺房屋和钥匙；二、被告支付原告商铺租金35726元（从2013年5月1日至2014年7月30日）、违约金7704元（月租金2568元×3个月）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，从2013年5月1日开始，我的租金确实没有支付，但一些管理费用我都是如期缴纳；桃源新都会E区商铺没有配套发展餐饮业的烟道、排气设施，在我承租商铺时，汉威公司口头承诺我不会在E区发展餐饮业，在我承租后开了个陶瓷店，但商铺周围得餐饮饭店却照常开业经营，在经营中产生的油烟无法正常排出，在烟道内循环，而后渗入墙体缝隙，进入我的店铺内，污染腐蚀我的经营设备、经营环境甚至威胁我的身体健康，我多次找原告要求解决，但原告一直未予解决；上述受油烟问题影响的不止我一家店铺，E区的所有商铺（包括餐饮店）都受其影响；原告从未向我发过催收通知，也没有口头催收过。
经审理查明，原告汉威公司是黔龙·桃源新都会E区203号商铺的转租方，被告冉勇是E区203号商铺的承租方，被告冉勇承租的商铺为“奇思艺”陶瓷店。2012年3月25日，原、被告双方签订《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》（编号XDHE203＃，下称合同），成立即生效。合同约定：商铺租赁期限为36个月，从2012年5月1日到2015年4月30日止，优惠期为18个月，分三年完成（合同所指一年是从上年的5月1日至下年的4月30日）；租金按62元／平方米／月计算，先付费后使用，按年预缴，三年的实收租金总额分别为12738元、14011元、15412元。被告在预缴了第一年的租金和保证金5000元之后便再未缴纳租金。合同5.8条约定：甲方（原告）有权对商场进行物业管理，内容包括…商场内水、电、气…等各种设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及保养…。合同5.17.5条约定：乙方（被告）未按期缴纳租金及管理费和其他费用的，甲方（原告）有权解除合同，收回该租赁商铺，给甲方造成实际损失的还需给予赔偿。合同6.1条约定：乙方（被告）应按期缴纳租金及各种费用，逾期未交…逾期10天以上，视为乙方自动终止合同。合同9.1条约定：在本合同履行期间，除法律法规和本合同规定的情形外，双方均不得中途终止合同，任何有悖于上述条款的故意行为均视为违约…。
另查明，原告自签订合同后向被告交付了承租商铺，被告按照合同约定对商铺进行了装修、装点，如期开业。开业之后，周边商铺相继发展了餐饮业，共用一条横贯房顶的气道。因该气道并不是配套餐饮业的专用烟道，遂导致餐饮产生的油烟无法排出，渗入墙体、弥漫空间污染经营环境，被告寻求原告解决无果，遂停业等待，而周边商铺亦发生相同情况。后原告方为E区商铺的房顶上更换了一条专用烟管，并且在气口放置了通风净化设备，因原告与E区各商铺未协调好使用通风净化设备的费用承担问题，通风净化设备至今仍处于停用状态，导致餐饮产生的油烟仍然滞留烟管，循环渗入无法排出。2014年10月12日下午17时左右，本院进入现场勘查，发现包括被告商铺在内的多家商铺大都有房顶烟道整改、墙体起泡掉粉、油烟弥漫房屋、油渍粘着房屋四壁（包括地面及桌椅板凳）、油垢乌黑滑腻、油熏气味刺鼻等严重问题，以常人常识理解，可见油烟排放的浓度非常高，油烟去除的效率非常低，仅有烟管却停用通风净化设备，油烟净化效率几乎为零，对于非餐饮的店铺而言，经营环境极其恶劣。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的身份证明书复印件、《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》复印件，被告申请出庭的证人冉学英的证人证言、照片六张，法院依职权调取对冉勇的调查笔录、对王爱仙的调查笔录、对陈波、李丽红的调查笔录、对田军的调查笔录、对欧阳志军的调查笔录、对彭秀英德调查笔录、对傅昌银的调查笔录等证据记录在卷，足以认定。
本院认为，原告汉威公司与被告冉勇签订的《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。原告签订合同的目的是为发展陶瓷生意，正常经营、收益，负有承租商铺、缴纳商铺租金、装修开业、配合被告管理的义务，被告签订合同的目的是为收取租金，负有提供商铺、营造良好经营环境及管理服务的义务，由此可见，该合同是一个双务合同。在双务合同中，原、被告的权利义务具有对等性，民事诉讼中要权衡原、被告的权利、义务，严格按照诚实信用原则，保障合同互易、履行环节的公正、公平、合法。根据该合同5.8条的约定：甲方（原告）有权对商场进行物业管理，内容包括…商场内水、电、气…等各种设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及保养…。被告依据上述约定提出了正确、真实的抗辩理由，这一条抗辩理由的法律基础是双务合同的诚实信用原则，法律依据是履行合同中的同时履行抗辩权，根据诚实信用原则，原告享有如下抗辩权：当事人必须按照合同约定履行自己的义务，否则无权要求另一方当事人履行义务，同时在对方当事人未按合同履行义务的情况下，也有权拒绝履行自己的义务。本案原告有多次违反诚实信用原则的行为，原告在交付商铺给被告之前，就负有提供正常经营环境、维修管理的义务，但在被告的短期经营过程中，就发生了烟管蓄烟、无法排出的问题，责任归咎于原告，该环境已经不适合发展非餐饮店，导致被告停业等待，原告对上述问题不做整改，被告不能实现自己签订合同的目的，当然有权拒绝缴纳租金。后原告有过整改烟道的事实，属于履行维修管理义务的行为，可见烟管蓄烟、无法排出的问题并不是不可抗力或不可解决的，可是原告在履行义务过程中充满瑕疵，未启用烟管气口的通风净化设备，造成油烟沁入原告的陶瓷店，污染环境。原告的瑕疵整改行为属于怠于履行义务的行为，未消除原告经营环境的瑕疵状态已构成违约，严重损害了被告的经营利益，所以原告不能免责，被告有权拒绝缴纳租金。根据本案事实，被告有履行管理维修义务的可能，完全可以将双方的损失减至最小，原告认为：“未缴纳租金即可解除合同”的事由不能归责于被告，该合同亦有继续履行的可能，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、一百零七条，第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告香港汉威商业管理集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费885元，因适用简易程序进行审理减半收取442.5元，由原告承担，退回原告442.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 杨刚
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 王钰