吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终409号
上诉人（原审原告）：王士君，男，汉族，1947年8月28日生，住吉林省柳河县。
委托代理人：邹世贵（系王士君弟弟），男，汉族，1959年10月13日生，住吉林省柳河县。
上诉人（原审第三人）周金全，男，汉族，1967年8月10日生，住吉林省东丰县。
委托代理人：柴家兴（系周金全女婿），男，汉族，1990年5月1日生，住吉林省靖宇县。
被上诉人（原审被告）：王吉祥，男，汉族，1949年2月25日生，住吉林省梅河口市。
被上诉人（原审被告）：于洋，男，汉族，1973年10月30日生，住吉林省柳河县。
委托代理人：于大友（系于洋父亲），男，汉族，1943年3月3日生，住吉林省柳河县柳河镇。
被上诉人（原审被告）：刘淑琴，女，汉族，1951年1月28日生，住吉林省梅河口市。
委托代理人：王颖（系刘淑琴女儿），男，汉族，1975年3月8日生，住吉林省梅河口市。
上诉人王士君、周金全因与被上诉人王吉祥、刘淑琴、于洋案外人执行异议之诉一案，不服通化市二道江区人民法院（2015）二民初字第256号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
王士君一审诉称：2009年12月1日，于洋陆续向王士君借款2024万元，通化市中级人民法院判决保护1400万元，吉林省高级人民法院予以维持。因无力偿还，双方达成协议：于洋将其开发的门市房32户，车库91个，住宅楼79个以协议价格抵顶给王士君，其中包括本案争议的两户门市房。协议签订后，于洋已经将上述房屋钥匙给了王士君，由王士君实际占有管理，并于2010年4月28日出售给赵延超、李建刚，而二人又已转手给周金全。抵账时房屋并不具备使用条件，王士君安装了门窗，做了防水、电路、整修了道路等基础设施。目前该协议并没有撤销，是合法有效的。周金全已将全部房款结清，实际占有使用。需要说明的是王士君与于洋之间在通化市中级人民法院的诉讼是针对借款数额有异议发生的，对以房抵账协议并未诉争。该裁定称查明吉林省高级人民法院（2015）吉民一经字第33号民事判决书确认所有权人为通化跃恒公司是错误的，该判决根本没有确认争议两门市房的使用权，该判决与本案无关，不能作证据使用，该裁定误裁，应撤销。综上，应终止对上述财产的执行，切实维护周金全的合法权益。故请求：1.撤销（2015）二执异字第12号执行裁定书；2.确认周金全对梅河口市山城镇康馨家园D座6号、10号门市房有所有权。
刘淑琴、王吉祥一审辩称：刘淑琴、王吉祥自己安装的门窗，2010年有梅河口法院查封裁定书，有于洋签订的还款计划，应支持二道江区法院执行裁定。
于洋一审辩称：门市房与车库都是于洋的，王士君没有权利卖房，于洋同王士君是债务关系，于洋挂靠跃恒房地产开发公司。
周金全一审述称：其给赵延超、李建刚干活，给不上工程款，将这两门市房顶给了周金全，房屋让法院查封，周金全钱和房都没有得到。
一审法院经审理查明：刘淑琴因房屋拆迁合同纠纷，将通化市跃恒房地产开发有限公司、于洋诉至梅河口市人民法院，梅河口市人民法院于2008年作出（2008）梅民初字第1011号民事调解书，调解协议：通化市跃恒房地产开发有限公司、于洋于2009年8月30日之前给付刘淑琴房屋拆迁补偿款11万元，逾期自2008年11月1日起按月利率2%给付利息；刘淑琴的其他权利放弃。王吉祥因民间借贷纠纷，将于洋诉至梅河口市人民法院，法院于2010年11月作出（2010）梅民初字第1875号民事判决书，判决：于洋欠王吉祥借款10万元及利息（利息自2007年10月10日始按月利率2分计算），由于洋立即付清。2010年9月9日，应王吉祥的保全申请，法院裁定查封了山城镇康馨家园D座6号门市房。法律文书生效后，梅河口市人民法院查封了诉争房屋，2014年6月，梅河口市人民法院作出拍卖6号门市房的执行裁定，7月裁定中止拍卖。执行过程中，该两案由通化市中级人民法院指定通化市二道江区人民法院执行。2015年8月，王士君对刘淑琴、王吉祥申请执行于洋、通化市跃恒房地产开发有限公司一案提出异议，请求终止上述两套门市房的执行。一审法院经审查，于2015年8月17日作出（2015）二执异字第12号执行裁定书，裁定：驳回案外人王士君的异议。王士君对该裁定不服，提起本诉。2011年4月20日，周金全分别与李建刚、赵延超签订房屋买卖协议，约定诉争房屋各以40万元价格出售给周金全，周金全一次性付款5万元，余款由工程转付。中间人王士君签字。
一审法院认为：房屋所有权的设立、充更，应当依法办理房屋所有权登记手续，未经登记的，不发生效力。生效的吉林省高级人民法院（2015）吉民一初字第33号民事判决书中载明：徐凤金、王士君与于洋、通化市跃恒房地产开发有限公司之间为民间借贷关系。王士君、周金全均未就争议房屋办理变更登记手续，债权成立不一定产生物权的变更，故王士君据此请求撤销执行裁定并确认诉争房屋归周金全所有的主张，与法无据，该院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回王士君的诉讼请求。案件受理费100元，由王士君承担。
王士君、周金全不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销（2015）二民初字第256号民事判决，确认山城镇康馨园D座楼6号、10号门市房所有权归周金全所有。理由为：1.山城镇康馨园欠税欠费，开发商于洋已无力办理房屋产权事宜，永远不能办理房照，因此，此房不能依据物权法的解释判决，应当依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定执行。2.于洋于2009年10月就将两门市房抵顶给王士君，王士君实际占有并安装了门窗，做了防水，安装了电路，整修了道路等基础设施。王士君于2011年4月将两门市房卖给了李建刚、赵延超，二人转手卖给了周金全。刘淑琴只有11万元债权，王吉祥只有10万元债权就将第三人周金全用80万元买的门市划给刘淑琴、王吉祥，有失法律的公平公正。使周金全的财产受重大损失。
王吉祥二审辩称：6号、10号门市房于2011年4月2日卖给周金全，王吉祥是在2010年9月9日申请梅河口市人民法院查封，始终没有解封。被法院查封的财产不能转让，王士君、周金全的上诉无理。
于洋二审辩称：同意一审判决。理由：2009年10月于洋将32个门市房、91个车库、79个住宅抵顶给王士君，其中包括6、10号门市房，但是抵顶协议是无效的，按照最高院关于审理商品房买卖纠纷一案的司法解释，开发商在没有取得售楼许可证之前，买卖协议、顶账协议无效，于洋至今也没有取得售楼许可证。2010年4月30日，柳河县人民法院庭长孙贵才在柳河县人民法院形成了2010年213号调解书，将32个门市房调解给王士君。于洋申诉到中级法院，中级法院于2010年12月下旬下达了35号裁定，让柳河组成合议庭重新审理，在审理期间中止调解书的执行。这就说明房子还是于洋的，但是王士君却在2011年4月将9、10号卖给了李建刚、赵延超，这是不合法的，柳河县人民法院于2011年8月1日下达了裁定，认为213号调解书是违法调解，撤销了调解书，王士君不服又上诉中院，中院再次指令柳河法院重审，2011年12月，柳河县人民法院下达了裁定书，撤销了213号调解书，同时2012年3月1日下达判决书，认为买卖协议、顶账协议都是无效的，王士君为了继续占有32个门市房、91个车库，在中级法院于2012年4月18日以物权确认为由，将上述中的门市房等继续确认给上诉人，但中级法院审理了2年也没有确定给上诉人。20148月，中级法院下达42-1判决书，判决确认了于洋挂靠通化跃恒房地产开发有限公司，于洋和王士君之间是民间借贷关系，王士君和通化跃恒房地产开发有限公司之间不存在借贷关系，同时判决于洋偿还王士君1400万元。通过这几年调解和42-1的判决，说明于洋同王士君只是民间借贷纠纷，房子是于洋的，王士君非法占用并低价销售近6年，于洋认为是违法的。王吉祥的房子是于洋同意给的，因为欠钱还欠工资，还包括刘淑琴的，都是于洋同意给的。
刘淑琴二审辩称：同意王吉祥及于洋的答辩意见。刘淑琴的房屋是属于回迁，和于洋之间有民事调解协议书，要求维持原判。
在二审审理过程中，王士君向法庭提交了借条一份、借款顶账协议及（2012）通中民终字第275号民事裁定书。
于洋的质证意见为：中级法院的裁定书没有确定顶账协议有效，于洋本身没有房屋的钥匙，借条是不真实的，顶账协议是无效的。
王吉祥、刘淑琴、周金全均认为与其无关。
本院认为，王士君二审中提交的前述证据，所相关的事实双方当事人并无异议，故予以确认。
本院经审理查明的事实与一审基本一致。
本院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系王吉祥、刘淑琴申请执行于洋民间借贷和拆迁安置补偿协议一案中，因案外人王士君、周金全对人民法院查封的于洋挂靠通化市跃恒房地产开发有限公司开发的房屋主张所有权所引起的纠纷。本案的焦点问题在于，王士君、周金全对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。分析如下：一、关于王士君、周金全对案涉房屋是否享有所有权的问题。根据法律的规定，所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖系不动产物权继受取得的原因之一。买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示方式。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依照前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案涉案房屋并未登记在王士君或周金全名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，王士君或周金全均不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对案涉房屋享有所有权之诉求，依法不能支持。二、王士君、周金全对案涉不动产是否享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定，案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，王士君同于洋达成的以房抵顶借款的协议并非以变动执行标的物所有权为目的的合同，且有关的法院民事调解书已被撤销，对于本案争议的房屋是否交付，是否合法占有，王士君亦不能出示充分证据予以证明，因此，王士君的物权期待权不能成立。周金全在签订以房抵账款的协议时，案涉房屋不但存在前述问题，更存在被法院依法查封的事实，故其物权期待权亦不成立，也就不存在排除人民法院对案涉房屋执行的问题。综上所述，王士君、周金全的上诉理由不成立，本院不能支持。一审判决认定事实清楚，适用法律法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100.00，二审案件受理费100.00元，由上诉人王士君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳刚
代理审判员 王立武
代理审判员 范立华
二〇一六年四月九日
书 记 员 赵 航