辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终2195号
上诉人（原审被告）：沈阳市宝能置业有限公司。
法定代表人：邹明武。
委托诉讼代理人：王天宇。
委托诉讼代理人：周文兵。
被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司沈阳皇姑支行。
主要负责人：李亚琪。
委托诉讼代理人：孟庆峰。
委托诉讼代理人：李明远。
原审被告：张玉新。
原审被告：刘延义。
上诉人沈阳市宝能置业有限公司（以下简称保能公司）与被上诉人中国银行股份有限公司沈阳皇姑支行（以下简称中国银行）、原审被告张玉新、刘延义金融借款合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（以下简称一审法院）（2016）辽0105民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
宝能公司上诉称：我公司为张玉新、刘延义的贷款提供阶段性连带责任保证。根据相关法律规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。中国银行并未与张玉新、刘延义就担保顺序作出约定。我公司应在抵押财产不足清偿债务的部分承担连带保证责任。故请求法院：1.撤销一审判决第四项，改判我公司对张玉新、刘延义抵押的财产折价、拍卖、变卖后不足清偿的部分承担连带保证责任；2.一审、二审诉讼费由中国银行、张玉新、刘延义承担。
中国银行未提供答辩意见。
张玉新未提供答辩意见。
刘延义未提供答辩意见。
中国银行向一审法院起诉请求：1.判令张玉新、刘延义共同偿还借款本金390147.54元及利息、罚息；2.宝能公司对上述借款承担连带责任；3.对张玉新、刘延义抵押房产享有优先受偿权；4.张玉新、刘延义、宝能公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：张玉新、刘延义系夫妻关系。2013年12月10日中国银行与张玉新、刘延义签订住房贷款合同一份。合同约定，张玉新、刘延义在中国银行处借款40万元，用于购买宝能公司开发的位于沈阳市于洪区西江北街303-3号1-5-1的房屋；借款期限156个月，还款日为每月14日，自贷款人实际放款日起算；采用等额本息还款法，借款人每期还本息金额3815.44元，月利率5.4583‰。张玉新、刘延义以本合同项下贷款所购的沈阳市于洪区西江北街303-3号1-5-1的房屋作抵押，并办理了抵押登记，预告登记号为沈房预中心字第0214001017。宝能公司给中国银行出具股东会决议书一份，承诺为张玉新、刘延义在中国银行处办理的个人住房贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保期限从张玉新、刘延义获得贷款之日起至张玉新、刘延义办妥房产证并将该房产抵押登记手续交于中国银行保管之日止。中国银行如约发放贷款后，张玉新、刘延义只偿还中国银行部分借款本息截止到2014年9月14日，张玉新、刘延义尚欠中国银行借款本金390147.54元及利息。此款经中国银行多次索要未果，故中国银行于2015年3月起诉来院。
一审法院认为，中国银行与张玉新、刘延义签订的住房贷款合同合法有效。中国银行按约定将40万元借给张玉新、刘延义后，张玉新、刘延义未能按照合同约定履行还款义务，系违约行为，对促成纠纷应付全部责任。故中国银行要求张玉新、刘延义共同偿还中国银行尚欠的借款本息的诉讼请求一审法院予以支持。
关于中国银行要求宝能公司对上述借款承担连带保证责任的主张，因宝能公司在给中国银行出具的股东会决议书中，自愿为张玉新、刘延义在中国银行处办理的个人住房贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保期限从购房人获得贷款之日起至购房人办妥房产证并将该房产抵押登记手续交于中国银行保管之日止，现张玉新、刘延义所购房屋仍未交付，故宝能公司对张玉新、刘延义借款本息及诉讼费承担相应的连带责任。宝能公司承担保证责任后，有权向张玉新、刘延义追偿。
关于中国银行要求对张玉新、刘延义抵押的房产享有优先受偿权的主张，因张玉新、刘延义用所购的位于沈阳市于洪区西江北街303-3号1-5-1的房产办理了抵押登记，故中国银行的该主张一审法院予以支持。
关于宝能公司提出的中国银行应优先折价、拍卖、变卖张玉新、刘延义的抵押物，其公司对抵押物不足部分再承担连带清偿责任的主张，因该主张无事实及法律依据，故一审法院不予以采纳。
本案在审理过程中，宝能公司经一审法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，一审法院依法进行了缺席审理。综上所述依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张玉新、刘延义共同偿还中国银行借款本金390147.54元，于本判决生效后十日内付清;二、张玉新、刘延义共同给付中国银行借款本金390147.54元的利息及罚息（利息计算自欠息之日起至还清借款时止，按中国银行与张玉新、刘延义签订的借款合同约定的利率计算），于本判决生效后十日内付清;三、中国银行对张玉新、刘延义抵押的位于沈阳市于洪区西江北街303-3号1-5-1（建筑面积109.98平方米）的房产享有优先受偿权;四、宝能公司对上述借款本金及利息、罚息承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;五、驳回其他诉讼请求。案件受理费7273元，由张玉新、刘延义共同承担，宝能公司承担连带责任。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据中国银行与宝能公司的陈述，本院另查明，张玉新、刘延义以沈阳市于洪区西江北街303-3号1-5-1的房屋担供抵押担保，并办理了抵押预告登记。原审认定办理了抵押登记有误。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为宝能公司应如何承担保证责任。
根据中国银行与宝能公司的约定，宝能公司提供保证担保的期间自张玉新、刘延义获得贷款之日起至办妥房产证，并将该房产抵押登记手续交于中国银行保管之日止。双方约定的保证期间附有终止条件。现涉案房屋仅办理了抵押预告登记，中国银行与宝能公司约定的保证期间终止条件并未成就，一审法院判决宝能公司对全部债务承担保证责任并无不当。
另外，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，依据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，抵押预告登记并未使预告登记的权利人获得现实的抵押权，故预告登记的权利人对预告登记的抵押房产不享有优先受偿权。一审法院判决中国银行对涉案房屋享有优先受偿权，属于适用法律不当，应当予以纠正。
综上，一审法院适用法律错误，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初485号民事判决第一、二、四项；
二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初485号民事判决第三、五项；
三、驳回中国银行股份有限公司沈阳皇姑支行其他诉讼请求。
如果张玉新、刘延义、沈阳市宝能置业有限公司未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理7,273元，由上诉人张玉新、刘延义、沈阳市宝能置业有限公司负担。二审案件受理费7,273元，由上诉人沈阳市宝能置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 松
审 判 员 刘 波
代理审判员 张加磊
二〇一七年五月十一日
书 记 员 张 楠
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。