广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第19号
原告：陈千红，住广州市白云区。
委托代理人：陈锐娜，住河南省尉氏县。系原告陈千红的妻子。
原告：陈锐娜，住河南省尉氏县。
被告：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区。
法定代表人：王瑞松。
委托代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。
原告陈千红、陈锐娜诉被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，被告宏峰公司于2015年1月20日提出管辖权异议，本院依法于2015年1月26日作出民事裁定驳回被告宏峰公司对本案管辖权提出的异议。被告宏峰公司对上述民事裁定提出上诉，广州市中级人民法院于2015年5月6日作出民事裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员袁贞适用简易程序于2015年7月17日公开开庭进行审理，原告陈千红的委托代理人陈锐娜与原告陈锐娜、被告委托代理人钟健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：两原告与被告在2013年3月25日签订位于广州市花都区花都镜湖路2号云峰花园小区四期7栋302房的《商品房买卖合同》（合同编号：20130323860X），建筑面积102.75米每平方，总房款为人民币977336元，合同对房屋交付条件、交付时间以及逾期交付房屋的违约责任等均做了明确约定（详见该合同第十二、十三、十四、十五条以及《补充协议》第三、六条）。合同签订后，原告一、二依约支付了30%的首期购房款、契税、其他手续费用，并办理了银行按揭手续，现已按期还月供。但被告却未依该合同第十三条之约定于2014年3月31日前将该房屋交付于原告使用，且至今仍未交付。2014年3月底，接到被告发送的“收楼”短信，原告以为被告已符合交楼条件，便于被告预约2014年5月15日验房，根据合同合同第十五条约定，交付房屋时被告应提供具有法律效力的验收和备案文件，即规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》等共计九项内容原件给业主予以核对。但2014年5月15日看房时，被告并未提供上述九项的原件，并说明政府相关建设部门还没有给被告核发上述部分文件，根据我国《建筑法》第六十一条之规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”所以原告拒绝收楼。原告于2014年8月28日向被告发出《催收函》，被告称手续现在还不完备，最晚2014年10月底一定能交房，双方协商不一致，原告2014年10月15日向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局致函反映被告延期交楼事宜。该局2014年12月10日复函要求双方按合同约定履行。根据合同第十四条约定，则被告应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。即自2014年7月1日至该房屋实际交付之日，每日按总房价款0.02%的标准向原告支付违约金。补充一点，我方在2015年3月25日已收到了被告寄来的收楼通知书。为此，请求法院判决：1、被告向两原告支付延期交房违约金35880元，从2014年7月1日起实际交付之日止；2、本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费）均由被告承担。
诉讼中，两原告向本院申请变更第一项诉讼请求为：被告向两原告支付从2014年7月1日起计至2015年3月25日止的延期交房违约金52385元。
被告辩称：双方虽然约定了交楼的时间，但同时在双方附件七第六条第一款第二项的约定包括政府部门对房屋竣工验收的迟延以及原规划的改变，被告迟延交楼不需承担赔偿责任的情形。事实上，涉案房屋是由于相应的行政行为而导致了竣工备案的迟延，具体为：第一是将第一层由原来的住宅规划改为工程，其目的也是为了让业主享用更好的居住环境；第二，由于在建小学在新的时期，其要求的提升而导致原规划的调整。因为整个楼盘的竣工验收备案涉及到小区内的小学，由于小学的竣工验收迟延了，所以导致了不能在约定时间交付房屋，这些都是符合双方约定的。房屋的实际上的交付条件，是具备安全使用以及满足日常的生活的必须条件，而事实上，本案的房屋，在合同约定的交楼时间之前，已经具备了入住的功能，只是没有完成行政上的竣工验收程序，事实上也有相当一部分业主已经在我方竣工验收之前完成收楼并且装修入住。要求完成了验收备案作为房屋交付的条件，也是对我方不公平的。目前，涉案房屋已经在2015年的1月8日完成了竣工验收备案，之后我方也通过书面通知的形式告知了原告进行收楼，所以即使要承担迟延交楼的责任，也应当截止到2015年的1月8日，起算的时间应当从2014年的7月1日起算，关于违约金的计算，虽然合同双方约定了每天0.02%的计算方法，但我方认为迟延交楼对原告的损失只是其使用上的损失，应当参照同时期同地段的租金标准进行计算，我方认为该地区同地段的标准是每月1200元。最后双方也关于违约责任也约定了封顶条款，该条款是附件七第六条第三点，合同约定不超过房价款的5%，该条款也是经过双方协议写入合同的。
经审理查明：被告是涉案位于广州市花都区新华街镜湖大道2号云某花园的开发商，在与原告陈千红、陈锐娜签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。
2013年3月25日，两原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款为977336元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……第十九条，规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面取得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。此外，合同及合同附件一至附件六还对房屋交付时的验收、风险责任转移、规划、涉及的变更、权利瑕疵担保、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、工程质量保修等进行了约定。
合同附件七：本合同补充协议约定：第六条房屋交付：1.甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款“因不可抗力等原因”包括但不限于：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。（2）政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会时间等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。此外，合同附件七还对双方其他权利义务关系进行了约定。
合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋的全部购房款977336元。被告于2013年3月26日向原告开具了297336元的购房发票，于2014年3月6日向原告开具了680000元的购房发票。
诉讼中，被告陈述：其于2015年3月6日向两原告通过挂号信的方式邮寄了收楼通知。两原告陈述：其于2015年3月25日收到被告邮寄的收楼通知。
2014年6月26日，被告通过挂号信向原告邮寄了《告知函》，告知原告涉案房屋在硬件上已具备交房条件，只因政府相关职能部门对建设及规划等程序作了相应变更调整，验收备案工作的过程比过往更为复杂繁琐，被告将根据合同约定的收楼时间作出相应的调整，在办理完相关手续后，将另行告知。
被告没有按合同约定于2014年3月31日前向原告交付涉案房屋，也没有在合同约定的宽限期3个月内向原告交付涉案房屋。被告于2015年1月8日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
诉讼中，被告提交广州市花都区教育局于2012年7月17日向其发出的《关于云某小学规划调整的意见》，要求被告对云某花园配套小学进行规划调整。
诉讼中，被告提交广州市花都区教育局于2014年6月6日向其发出的《关于云某花园四期规划验收的复函》，回复称，广州市花都区教育局同意被告办理涉案小区的规划验收，但被告必须承诺于2015年1月前办理相关验收手续。
本院认为：两原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。
两原告按合同约定向被告支付了全部购房款，履行了合同的义务，被告未在2014年3月31日前及宽限期3个月内取得《建设工程规划验收合格证》并交付符合合同约定的交楼条件的涉案房屋构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告已于2015年1月8日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2015年3月6日向两原告寄出收楼通知，因被告未提交充分证据证明其妥投时间，而两原告表示于2015年3月25日收到上述通知，本院予以采信。故原告要求被告从约定交房日起3个月结束的次日即2014年7月1日起至2015年3月25日止，以总房款977336元为基数按每日0.02%的标准计付违约金52385元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。
被告认为其改变涉案房屋所在小区的原规划，符合双方签订的合同附件七第六条第一款第二项规定的情形，属于双方合同第十三条第二款规定的“因不可抗力等原因”导致涉案房屋延期交付，被告不需要承担违约责任。本院认为，合同附件七第六条第一款第二项规定的“改变原规划”系因政府行为导致需要改变原规划才属于双方合同第十三条第二款规定的“因不可抗力等原因”，被告主动向规划管理部门申请改变原规划并非政府行为，按照双方合同第十九条的约定，被告变更商品房项目的规划、设计应书面征得原告同意并报规划管理部门审核批准，因此，其擅自变更规划导致涉案房屋未达到交付条件而逾期交房，应当承担相应的违约责任。故被告的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。
合同约定若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房，从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款的0.02%作为违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，且约定的违约金标准亦属于合理范围。被告要求按照涉案房屋同时期同地段的租金标准酌情调整计算，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈千红、陈锐娜支付迟延交楼违约金52385元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费555元，由被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
审判员 袁 贞
二〇一五年七月二十三日
书记员 张丽彬