广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终947号
上诉人（原审被告）：区木石，男，汉族，1936年10月20日出生，住云浮市。
被上诉人（原审原告）：周桂兰，女，汉族，1982年10月7日出生，住云浮市。
委托代理人：黄伟雄，广东刚毅律师事务所律师。
原审第三人：区昌裕，男，汉族，1967年8月27日出生，住云浮市。
上诉人区木石因与被上诉人周桂兰，原审第三人区昌裕案外人执行异议之诉纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
区木石上诉请求：撤销一审判决，确认周桂兰与区昌裕签订的《国有土地使用权转让合同》无效，将涉案土地使用权交回区木石。事实和理由：
区木石与区昌裕在2014年1月1日已签订协议，将罗旗辉名下的房屋土地使用证交给区木石保管，区木石将661800元借给区昌裕，协议注明到2015年1月1日还清所有款项，如没有还清，该土地使用证归区木石所有。该土地已在2015年6月由区木石凭所持有本案土地权属证向法院申请查封，已获批准，查封裁定已交给区昌裕本人。因此，区昌裕将上述土地的国有土地使用权转让给周桂兰，周桂兰与区昌裕签订的合同应视为无效。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（【禁止转让的房地产】下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；）的规定，区昌裕将本案土地使用权转让给周桂兰时，私自伪造本案土地权属证给周桂兰，而周桂兰与区昌裕签订的《国有土地使用权转让合同》，违反了法律的效力性强制性规定，为无效合同，同时，恳请二审法院对周桂兰所持本案涉案土地权属证书进行鉴定。
区木石补充上诉称：区昌裕在2014年向区木石借款60多万元后，就将涉案土地使用证交给区木石保管，并将涉案房屋交给区木石保管。双方约定，如果到2015年1月1日止，区昌裕没有归还借款给区木石，涉案房屋就交由区木石收租。区木石收了2015年1月和2月的两个月租金，区昌裕就将涉案房屋拆了，电表也拆了，水表就没有拆，将租客也赶走了。
被上诉人周桂兰辩称：上诉人提出的上诉请求是无理的，被上诉人向区昌裕购买原来登记在罗旗辉名下的土地经过了公证并履行了相关的付款手续，是合法有效的，购买后向相关部门办理了水表，并申请对闲置的土地重新规划，不能因为未将土地过户到被上诉人名下而影响合同的效力。被上诉人不清楚区昌裕是否向区木石借款，同时该房屋没有租客在居住，不存在上诉人所称的收租及区昌裕赶走租客的问题，被上诉人认为该房产是危房就进行拆除并向相关部门申请重建，因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判决，驳回上诉人的上诉请求。
周桂兰向一审法院起诉请求：1、确认周桂兰与区昌裕签订的《国有土地使用权转让合同》合法有效。2、依法判决不得对周桂兰已购买使用权登记在罗旗辉名下位于云浮市区南区区屋的一块土地【登记证号：云府国用（1997）字第15-04-XXXX号】的执行。3、本案诉讼费由区木石和区昌裕负担。
一审法院认定事实：2006年3月16日，罗旗辉与区昌裕签订《转让房屋土地协议书》，由罗旗辉将其名下的位于云浮市区南区区屋一块土地的国有土地使用权【登记证号：云府国用（1997）字第15-04-XXXX号】连同地上所建的房屋（房屋尚未确权）一并转让给区昌裕。2014年4月24日，罗旗辉与区昌裕重新签订一份《土地使用权转让协议》，确认上述土地使用权转让的事实。次日，广东省云浮市东安公证处为该协议出具公证书。
2014年8月12日，周桂兰父亲周金泉与云浮市骏力房地产中介有限公司的邱迪强签订了《土地转让协议》，约定由周桂兰支付77.8万元购买上述土地的土地使用权及地上所建房屋。2014年9月2日，在云城街道法律服务所的见证下，周桂兰再就上述土地的土地使用权及地上建筑物的转让与区昌裕及其妻子李葵英签订了一份《国有土地使用权转让合同》。次日，区昌裕及其妻子李葵英立下一份《收据》确认收到周桂兰交来的上述房屋转让款500000元。后，区昌裕将上述土地的《国有土地使用证》原件交给了周桂兰方，周桂兰并为该土地上的房屋报装了水表。
另查明，2014年10月11日，区木石以区昌裕拖欠其借款54万元向一审法院提起起诉，一审法院受理后，于2014年12月12日作出（2014）云城法民一初字第806号民事调解书，调解协议如下：“一、被告区昌裕确认尚欠原告区木石借款本金54万元及利息（利息从2014年10月11日起计至还清款日止，按银行同期同类贷款利率计算）。该款被告区昌裕定于2015年1月10日前归还10万元，于2015年2月10日前归还10万元，于2015年3月10日前归还10万元，于2015年4月10日前归还10万元，于2015年5月10日前归还10万元，于2015年6月10日前归还尚欠的借款本金4万元及利息给原告区木石。二、如被告区昌裕有一期没有按上述约定的期限归还款项，原告有权向法院申请执行尚欠的全部借款本息。三、本案的案件受理费9600元，调解结案，减半收取4800元（原告已预交），由被告区昌裕承担，该款被告定于2015年1月10日前支付给原告。”
上述民事调解书生效后，区昌裕未能按照调解协议履行义务，区木石向一审法院申请强制执行，一审法院受理后依法于2015年6月29日作出（2015）云城法执字第126-1号执行裁定书，裁定如下：“对使用权登记在罗旗辉名下的位于云浮市区南区区屋的一块土地【证号：云府国用（1997）字第15-04-XXXX号】予以查封”。2015年12月1日，周桂兰对该执行裁定提出执行异议。一审法院审查后于2016年3月15日作出（2015）云城法执异字第13号执行裁定书，认定如下：“根据《中华人民共和国合同法》第三十八条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的内容，该规定属于效力性强制性规定。区昌裕将本案土地转让周桂兰时尚未取得土地权属证书，与周桂兰签订《国有土地使用权转让合同》，违反了法律的效力性强制性规定，为无效合同。因此裁定驳回周桂兰的异议请求。2016年4月5日，周桂兰对上述执行裁定不服，遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。
区木石在庭审中提出区昌裕向其借款时，把本案土地的土地使用权证原件交给其抵押保管，但双方并没有办理抵押登记手续。
一审法院认为：本案是案外人执行异议之诉纠纷。关于周桂兰与区昌裕签订的《国有土地使用权转让合同》是否有效的问题。一审法院分析认为，区昌裕与周桂兰在云城街道服务所的见证下签订《国有土地使用权转让合同》，合同约定区昌裕将云浮市区南区区屋的一块土地【证号：云府国用（1997）字第15-04-XXXX号】转让给周桂兰，由周桂兰支付50万元的转让款给区昌裕，双方并对其他权利义务进行了约定，可见该合同是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示。虽然区昌裕在签订该合同时尚未取得上述土地的权属证书，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定，可知债权合同效力并不受物权变动影响。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”，该规定属于管理性强制性规定，其规定的“不得转让”，指的是不能办理过户登记手续。故上述合同的内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。周桂兰请求确认其与区昌裕签订的《国有土地使用权转让合同》合法有效，理由成立，一审法院予以支持。区木石认为合同无效的抗辩意见，理据不足，不予采纳。
关于周桂兰请求对登记在罗旗辉名下的位于云浮市区南区区屋的土地【证号：云府国用（1997）字第15-04-XXXX号】的执行问题。一审法院分析如下：区木石称区昌裕向其借款时将本案土地的土地使用权证交由其抵押保管，但双方并未就此抵押办理相关抵押登记手续，且本案土地的权属仍然登记在案外人罗旗辉的名下，区昌裕虽持有本案土地的权属证书，但并未办理过户登记手续到区昌裕的名下，故区木石对本案土地并不享有优先受偿权。另，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定，本案中，区昌裕（被执行人）将上述土地的土地使用权转让给周桂兰，周桂兰并支付全部价款50万元给区昌裕，区昌裕将本案土地的《国有土地使用证》原件交给了周桂兰，周桂兰并为该土地上的房屋报装了水表。虽然未办理过户登记手续，但本案中并未有证据证实周桂兰对此有过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结本案土地，周桂兰请求判决不得对登记在罗旗辉名下的位于云浮市区南区区屋的土地的执行，理由成立，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决如下：一、确认周桂兰与区昌裕签订的《国有土地使用权转让合同》合法有效；二、不得执行云浮市云城区人民法院（2015）云城法执字第126-1号执行裁定书中查封的登记在罗旗辉名下的位于云浮市区南区区屋的土地使用权【证号：云府国用（1997）字第15-04-XXXX号】。本案受理费8800元，由区木石负担。
本院二审期间，上诉人区木石围绕上诉请求依法提交的证据有：1、借据复印件一份，拟证明区昌裕向区木石借款的事实；2、身份证复印件一份，拟证明上诉人区木石的主体资格；3、土地使用权证，拟证明罗旗辉名下的房屋土地使用权证交给了区木石保管。被上诉人周桂兰与原审第三人区昌裕均没有提交新证据。
本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
另查明：周桂兰以区昌裕已将本案涉案土地使用权转让，其对涉案土地使用权及地上建筑物拥有权属，法院不应对该土地使用权进行查封为由，向原审法院提出执行异议，要求原审法院对该土地使用权解除查封。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案争议的焦点问题是：1、周桂兰与区昌裕签订的《国有土地使用权转让合同》是否合法有效；2、周桂兰提出的执行异议是否成立。
关于周桂兰与区昌裕签订的《国有土地使用权转让合同》是否合法有效的问题。区木石上诉认为，原审法院已根据其申请，查封了本案涉案土地使用权，故周桂兰与区昌裕签订的合同是无效合同。因周桂兰于2014年9月2日与区昌裕签订合同，而原审法院于2015年查封本案涉案土地使用权，故区木石该理由缺乏事实依据，本院不予采纳。区木石上诉认为区昌裕交付周桂兰的土地使用权证为假证，故合同无效。区木石未能提供证据证明周桂兰持有的土地使用权证为假证，即使周桂兰持有的土地使用权证为假证，也不会影响合同的效力，故区木石该上诉理由也不成立。区木石上诉认为周桂兰与区昌裕签订的合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，故合同无效。因该法律规定是管理性的强制性规定，而不是效力性的强制性规定，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定”的规定，区木石该上诉理由不符合上述司法解释的规定，本院不予采纳。综上，周桂兰与区昌裕签订的合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。
关于周桂兰提出的执行异议是否成立的问题。周桂兰以区昌裕已将本案涉案土地使用权转让，其对涉案土地使用权及地上建筑物拥有权属为由，认为原审法院不能查封该土地使用权，要求原审法院解除对涉案土地使用权查封。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，周桂兰已经支付了全部价款，且报装了水表，虽然未办理过户手续，但因区木石未能提供证据证明周桂兰存在过错，故根据上述司法解释的规定，法院不得查封该土地使用权，周桂兰认为原审法院查封该土地使用权错误，符合上述司法解释的规定，本院予以采纳。一审判决认定不得执行该土地使用权正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费8800元，由上诉人区木石负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓建勇
审判员 罗晓红
审判员 陈洁涛
二〇一七年三月二十日
书记员 冯家玲