山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平商初字第2815号
原告（反诉被告）青岛明飞食品有限公司。
法定代表人乔素芬，公司董事长。
委托代理人綦平畅。
被告（反诉原告）郭玉亮。
委托代理人邵伟东。
原告青岛明飞食品有限公司与被告郭玉亮租赁合同纠纷一案，于2014年8月18日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2014年9月19日公开开庭进行了审理。原告青岛明飞食品有限公司的委托代理人綦平畅、被告郭玉亮及其委托代理人邵伟东到庭参加诉讼。案件审理过程中，被告郭玉亮提出反诉，本院于2014年10月16日进行了合并审理，本案现已审理终结。
原告青岛明飞食品有限公司诉称，2013年7月18日，原、被告签订《车间租赁合同》，被告租赁原告位于平度市凤台办事处台湾路86号院内的原料库、成品库各一座，洗姜包装车间各一个及办公、宿舍、厨房等用房。合同约定：租赁期限自2013年8月1日至2018年8月1日，年租金10万元，合同签订之日起付第一年租金，于下一年前一个月付下一年租金。根据合同约定，被告应当在2014年7月1日前付清下一年度租金10万元，但被告至今未付；被告尚欠原告水电费、机械使用费、输送带款共34819元没有支付。要求判令被告立即原告车间租赁费10万元及水电费、机械使用费、输送带款34819元并承担诉讼费用。
被告郭玉亮辩称，被告不同意支付车间租赁费10万元，理由是：双方签订租赁合同后，原告方不能按照合同第五条第一款的规定提供正常供水，而被告是从事生姜出口业务，对水的需求量要求很严格，不能正常供水，就无法正常生产，也无法实现租赁合同的目的。2、根据租赁合同第八条关于商检的约定，被告使用原告的商检，但在2014年1月至3月期间由于原告的商检手续过期，被告不能够完成出口美国生姜的业务，造成被告被索赔，造成损失。原告不能提供正常的商检手续，也导致被告签订合同的目的无法实现。3.自2014年5月30日起，原告多次未经原告也未通知原告，撬开被告租赁车间的门锁，使被告设备处于不安全的状态。4.2014年5月中旬，原告又将被告租赁的洗姜池租赁给他人使用，使用至2014年7月底，基于上述理由，被告提出要求解除合同，并当庭提出反诉。关于原告起诉的水电费、机械使用费、输送带款，2013年8月至10月，原告一直在使用库房，电费应由原告承担。被告交付电费押金，电费双方至今未结算。输送带款10000元已经支付。并提出反诉状。
被告（反诉原告）郭玉亮反诉称，根据原、被告之间签订的《车间租赁合同》第五条约定，反诉被告保证该厂房及附属设施处于正常的可使用和安全状态。第八条约定，反诉被告为反诉原告提供货物出口所必需的商检手续。合同生效后，反诉原告根据约定支付了租金，反诉被告将车间交给反诉原告使用。但自2014年5月30日开始，反诉被告未经反诉原告同意，擅自多次撬门进入车间，造成车间长期处于不安全状态，严重影响了反诉原告的正常使用。反诉被告不能为反诉原告提供商检手续，造成租赁车间的目的无法实现，反诉原告也因此被委托加工方索赔。为维护自身的合法权益，反诉要求判令解除反诉原告与反诉被告于2013年7月18日签订的车间租赁合同，并由反诉被告赔偿反诉原告经济损失人民币5万元。
原告（反诉被告）青岛明飞食品有限公司书面答辩称，1、反诉原告称“原告未经同意，擅自多次撬门进入车间，造成车间长期处于不安全状态”，纯属无中生有。2、根据合同，原告的义务是提供车间、水电等，被告能够清洗大姜，这才是租赁合同的目的。至于反诉原告加工的大姜是出口还是内销都与反诉被告无关。根据合同第八条约定，反诉原告需要反诉被告的商检手续时，反诉被告为其提供帮助，并没有约定反诉被告必须为其提供商检手续，反诉原告一直没有向反诉被告提出需要商检手续，反诉原告的反诉纯属捏造事实。3、反诉原告应按合同支付租赁费及水电费、机械使用费、输送带款等费用而没有支付，属严重违约，在原告没有违约的情况下，不能随便解除合同。要求驳回反诉原告的反诉请求。
本诉部分：为了证明起诉的事实，原告在举证期限内向本院提交了下列证据：1、2013年7月18日双方签订的车间租赁合同；2.2013年11月15日、12月16日、2014年5月4日抄表数，被告在2014年1月份付款1万元，2014年12月2日付电费460元，按照电业公司确定的每度电的价格，尚欠电费20319元。被告对原告提交的证据质证后认为，对证据1没有异议。对证据2三份书证中的11月15日的表数予以认可，同意支付，其他两份书证不予认可。被告有独立的电表，自2013年11月16日被告不再洗大姜了，不应产生电费，在此之后的电费不应由被告承担。原告主张的输送带款1万元、机械使用费4000元没有证据，不予认可。
为反驳原告的诉讼请求，被告向本院提交了原告的三份收款收据，证实被告于2013年8月20日付电费押金1万元，2013年12月2日付电费460元，2014年1月8日付现金10000元。原告对被告提交的证据质证后认为，证据的真实性没有异议，但2014年1月8日收现金1万元不光是被告交的电费，还有其他欠费。
本院结合双方的举证、质证，认证如下：原告提供的证据1，被告没有异议，本院予以确认。原告提供的证据2，是从被告电表所抄度数核算出的价款，被告没有相反证据予以否定，应予以确认。被告提供的证据，原告对真实性没有异议，对2014年1月8日收现金1万元不光是被告交的电费的抗辩，亦无证据予以否定，结合双方庭审时的陈述，对被告提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
反诉部分：反诉原告提交以下证据：1、平度市香店派出所对綦平畅、郭玉亮的询问笔录，证明反诉被告多次撬反诉原告租赁车间的事实。2、赔偿协议书、关于按期履行GN14005号订单的函、海关出口货物报关单、检验检疫出境货物报检单、植物检疫证书等，证明因反诉被告不能提供商检手续，导致反诉原告出口美国三单业务的生姜受到影响，造成损失2万美元，被其他公司索赔人民币5万元。反诉被告质证后认为，对证据1没有异议，证据2与反诉被告无关。反诉被告提供了自己公司的出口食品生产企业备案证明，证实反诉被告有出口商检的资格。经反诉原告质证后认为，反诉原告持有的出口商检手续不能出口美国。本院结合双方的举证、质证，对双方提交证据的真实性予以确认。
经审理查明，2013年7月18日，原告青岛明飞食品有限公司作为甲方与被告郭玉亮作为乙方签订《车间租赁合同》，被告租赁原告位于平度市凤台办事处台湾路86号院内的原料库、成品库各一座，洗姜包装车间各一个及办公、宿舍、厨房等房屋。合同约定：租赁期限自2013年8月1日起至2018年8月1日止，年租金10万元，合同签订之日起付第一年租金，于下一年前一个月付下一年租金。租赁期间，使用该车间所发生的电、电话等通讯的费用由乙方承担，预付保证金1万元人民币，租赁期满返还乙方。合同第五条约定，甲方保证该厂房及附属设施处于正常的可使用和安全状态。该条第2项约定，有正常用水供生产使用。合同第八条商检约定，乙方用甲方商检，出现任何事情全部责任由乙方承担，并赔偿一切损失。
合同签订后，原告按照约定将租赁物交给被告用于经营大姜加工出口，被告交付当年租金，在租赁车间安装设备并加装3块电表，预付电费押金1万元。原告于2013年11月15号抄被告租赁车间电表数计款为19968元，12月16日抄表计款为8027元，2014年5月4日抄表计款为2784、4元。2013年12月2日，被告用姜头顶电费460元，2014年1月8日，被告交给原告人民币1万元。
2014年5月份，因被告郭玉亮停产关门，原告需维修设备，多次自行撬开被告郭玉亮租赁车间的门锁，为此郭玉亮曾向平度市香店派出所报警。因原告公司的出口商检资质用于出口美国受限，2014年6月26日，被告郭玉亮与青岛大北行食品有限公司签署赔偿协议书一份，“被告郭玉亮因未能完成GN14005号订单的生姜加工出口业务，导致青岛大北行食品有限公司被客户索赔2万美元，青岛大北行食品有限公司决定由被告郭玉亮承担经济损失人民币5万元。”
2014年8月18日，原告青岛明飞食品有限公司向本院起诉要求被告支付第二年度租赁费十万元。被告于2014年9月19日提出反诉，要求解除原、被告之间签订的《车间租赁合同》，本院将反诉状即时送达原告。
本院认为，原被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律、行政法规的规定全面履行各自的义务。本案本诉争议的焦点是电费的数额问题。本案反诉争议的焦点是上述合同应否解除以及合同解除责任如何承担问题。
第一本诉争议焦点，原告提供的被告所用电表用电度数核算的电价为30779元，减去被告预付的押金1万元及于2013年12月2日支付的460元，原告要求被告再支付水电费20319元。但原告于2014年1月8日收取被告现金1万元，并未约定用途，原告不能证明该款的用途，被告主张该款是电费并应从所欠电费中扣除的意见，本院予以支持，即被告郭玉亮应再付给原告电费10319元。被告辩解2013年11月15日以后的电费不予认可，因该电费是其租赁车间电表记载的数额，其不能举证证明他人从中用电，应据电表记载的度数如实结算。原告要求被告支付机械使用费、输送带款的诉讼请求，因原告未提供证据，被告也不认可，本院不予支持。双方当事人均应承担举证不能的法律后果。
第二，本案反诉关于合同解除及责任如何承担问题。合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告郭玉亮辩解原告提供的车间供水不足，不能满足其正常洗姜需求，未提供证据予以证实，且其已租赁使用一年，对此意见本院不予采纳。关于用原告商检资质不能出口美国的意见，因合同只约定乙方用甲方商检，并未对该商检手续能否出口美国作出约定，在整个租赁合同中也没约定被告加工大姜用于出口美国，因此，此抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告虽多次撬开被告租赁车间的门锁，但其目的是为维修设备，也未对被告租赁的车间造成损坏或损失。被告以上三点辩解理由不能认定原告违约，不符合单方行使解除权的条件。被告郭玉亮（反诉原告）虽提供证据证明因未能完成GN14005号订单的生姜加工出口业务被索赔人民币5万元，但该证据与本案没有关联性，故对被告郭玉亮（反诉原告）反诉要求反诉被告赔偿经济损失5万元的请求，不予支持。
被告超过交费期限不缴纳租赁费，以自己的行为表明不再履行合同，并提出反诉要求解除合同，但经本院释明原告坚持不解除，考虑到被告不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，该合同应予解除，被告应当承担拒绝履行合同违约给原告造成的损失。原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务，应另行对外招租。根据合同剩余租期、及房屋是否易于再行租赁及被告的过错程度等因素，本院酌定以合同约定的三个月租金标准为宜。
关于合同的解除之日，因被告（反诉原告）提出反诉要求解除合同，该时间应于反诉状送达之日起确定。被告提出解除合同之前所欠的租赁费应该交纳。
综上，原告的本诉请求和被告的反诉请求均部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十六条、《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告郭玉亮于判决生效后十日内付给原告青岛明飞食品有限公司电费10319元。
二、被告郭玉亮于判决生效后十日内付给原告青岛明飞食品有限公司自2014年8月1日至9月19日的租赁费13698元（10万元÷365天×50天）。
三、被告（反诉原告）郭玉亮与原告（反诉被告）青岛明飞食品有限公司签订的《车间租赁合同》自2014年9月19日起解除。
四、被告（反诉原告）郭玉亮赔偿原告（反诉被告）青岛明飞食品有限公司违约金25000元（10万元÷12个月×3个月）。
五、驳回原告青岛明飞食品有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）郭玉亮的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2996元，减半收取1498元，反诉案件受理费525元，减半收取262.5元，共计1760.5元由青岛明飞食品有限公司负担760、5元，由被告郭玉亮负担1000元。因青岛明飞食品有限公司已预交2996元，郭玉亮已预交525元，限被告郭玉亮于判决生效后10日内支付给青岛明飞食品有限公司诉讼费用737.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 陈文善
二〇一四年十月二十四日
书记员 杜佳佳