重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第04890号
上诉人（原审原告）李永林。
委托代理人吕士才，重庆广普律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆市蓝灵犀信息公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路195号。
法定代表人沈晓阳。
被上诉人（原审第三人）重庆市大西南城市建设开发有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号。
法定代表人张嵋领。
被上诉人（原审第三人）重庆市轨道交通（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区长江支路25号，组织机构代码20280753-1。
法定代表人仲建华，该公司董事长。
委托代理人谭启平，重庆学苑律师事务所兼职律师。
被上诉人（原审第三人）重庆市公用事业设计研究院，住所地重庆市渝中区人民路***号。
法定代表人沈晓阳。
上诉人李永林与被上诉人重庆市蓝灵犀信息公司（下称蓝灵犀公司）、重庆市大西南城市建设开发有限公司（原名重庆城市建设开发公司，下称大西南公司）、重庆市轨道交通（集团）有限公司（原名重庆市轨道交通总公司，下称轨道公司）、重庆市公用事业设计研究院（原名重庆市公用事业研究所，下称设计研究院）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第02216号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。李永林及其委托代理人吕士才，轨道公司的委托代理人谭启平到庭参加诉讼，蓝灵犀公司、大西南公司、设计研究院经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：重庆市渝中区××××10号、11号、25号1-1、25号1-2房屋由大西南公司开发建设。大西南公司分别于1993年3月1日、3月24日与蓝灵犀公司签订两份《房屋买卖合同书》，将重庆市渝中区××××10#、11#和22#1-2、1-3、2-3，25#1-1、1-2房屋卖予蓝灵犀公司。1996年9月19日，蓝灵犀公司（合同中称“甲方”）与李永林（合同中称“乙方”）签订《房屋转让协议》，双方约定：“一、甲方转让房屋地址及面积为××××10#、11#两户，建筑面积为100.21㎡和××××25#1-1、1-2两户，建筑面积为105.41㎡（以开发公司实际面积为准）。二、甲方按原购房价转让给乙方（附原房屋购买合同复印件），共37.11万元，考虑到房屋产权转移需交部分税、费等，甲方愿在原价基础上下浮2万元，即转让价为35.11万元。三、乙方付款方式为两次支付，第一次为协议签署后三天内支付12万元；第二支付时间为1997年2月底以前，付清余款23.11万元。四、乙方第一次支付款项后，甲方可将房屋交与使用，待乙方付清全部款项后，甲方将房屋购买合同正本交乙方办理过户手续。五、在乙方办理过户手续时，甲方可协助办理，但不再承担任何发生的费用（包括应由甲方、乙方缴纳的一切税、费）。六、乙方在使用房屋期间，一切治安、消防责任及一切水、电、气等费用概由乙方承担，甲方不承担任何责任。七、若乙方未按期交付房屋转让费，甲方有权收回房屋转让权，并按5000元／月收取乙方使用期间的房屋租金。八、甲方另转让380V动力电表一只给乙方，计5000元，由乙方一次性付清（不计入房屋转让总额中）。九、本协议一式肆份，甲、乙双方各执二份，经双方签字生效。”当日，蓝灵犀公司即将上述房屋交付李永林使用。
另查明，重庆市渝中区×××××9号至26号房屋新建房屋初始登记时间为1999年8月17日，现仍为大西南公司所有权。
还查明，蓝灵犀公司由重庆市公用事业局、设计研究院、轨道公司出资设立，由沈晓阳担任法定代表人。1996年至1997年间，轨道公司和设计研究院的法定代表人亦为沈晓阳。
审理中，李永林为证明其已付清全部房款35.11万元、电表费用5000元的事实，向法院举示《收据》4张。其中，编号为0106895的收据载明：入帐日期：1996年9月11日，交款单位：李永林，收款方式：现金，收款金额：125000元，收款事由：代收款。轨道公司在“单位盖章”一栏盖章；编号为0080654的收据载明：入帐日期：1996年11月8日，交款单位：李永林，收款方式：现金，收款金额：80000元，收款事由：购房款。设计研究院在“单位盖章”一栏盖章；编号为1080550的收据载明：入帐日期：1996年12月25日，交款单位：李永林，收款方式：现金，收款金额：80000元，收款事由：购房款（部分）。轨道公司在“单位盖章”一栏盖章；编号为0053707的收据载明：入帐日期：1997年1月31日，交款单位：李永林，收款方式：现金，收款金额：71100元，收款事由：房屋转让费，25#1-1／1-2两户合同未付，叁拾伍万壹仟壹佰元全部付清。设计研究院在“单位盖章”一栏盖章。轨道公司对上述证据的真实性、关联性、合法性无异议，并称蓝灵犀公司、设计研究院、轨道公司在当时系同一法定代表人，轨道公司受蓝灵犀公司委托收取李永林交纳的购房款。蓝灵犀公司、大西南公司、设计研究院未到庭参加诉讼，故未发表质证意见。
原审原告李永林诉称，重庆市渝中区×××××10号、11号、25号1-1、25号1-2房屋系由大西南公司开发建设，并于1993年被出售给蓝灵犀公司。1996年9月19日，蓝灵犀公司与李永林签订《房屋转让协议》，将上述房屋作价351100元转让给李永林。合同签订后，李永林分别向蓝灵犀公司的股东轨道公司、设计研究院支付房款205000元、151100元，已履行了付款义务，蓝灵犀公司亦于1996年9月19日将上述房屋交付给李永林使用，但蓝灵犀公司未协助李永林办理过户手续。上述房屋现初始登记在大西南公司名下。现请求：1、判决重庆市渝中区×××××10号、11号、25号1-1、25号1-2房屋归李永林所有；2、判令蓝灵犀公司及大西南公司、轨道公司、设计研究院协助李永林办理重庆市渝中区×××××10号、11号、25号1-1、25号1-2房屋的过户手续。
原审被告蓝灵犀公司未答辩。
原审第三人轨道公司述称，李永林诉称属实，要求合理，诉争房屋的交易真实，轨道公司愿意配合办理产权证，请求人民法院依法判决。
原审第三人大西南公司未发表陈述意见。
原审第三人设计研究院未发表陈述意见。
原审法院认为：李永林、蓝灵犀公司于1996年9月19日签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立的有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。李永林向法院举示的《收据》虽由轨道公司、设计研究院出具，但鉴于如下事实：1、轨道公司、设计研究院为蓝灵犀公司股东；2、轨道公司、设计研究院与蓝灵犀公司在当时皆由沈晓阳担任法定代表人；3、轨道公司在审理中明确表示系受蓝灵犀公司委托收取购房款；4、蓝灵犀公司于签订协议当日就将诉争房屋交付李永林使用；5、设计研究院在《收据》中载明“叁拾伍万壹仟壹佰元全部付清”，法院认为轨道公司、设计研究院受蓝灵犀公司委托收取购房款的盖然性较高，故对李永林已全部付清购房款的意见，法院予以采纳。
关于李永林要求蓝灵犀公司、大西南公司、轨道公司、设计研究院协助其办理诉争房屋房地产权证的诉讼请求。《房屋转让协议》签订后，李永林已按约向被告付清了全部购房款，履行了合同义务，蓝灵犀公司理应按照法律规定和合同约定为李永林办理房地产权证。但诉争房屋现仍登记在大西南公司名下，蓝灵犀公司未对诉争房屋拥有所有权，故蓝灵犀公司目前不具备立即为李永林办理诉争房屋的房地产权证的条件。同时，李永林与轨道公司、设计研究院及大西南公司之间不存在合同关系，上述三家公司亦不负有协助李永林办理诉争房屋房地产权证的义务。因此，对李永林要求蓝灵犀公司、大西南公司、轨道公司、设计研究院协助其办理诉争房屋房地产权证的诉讼请求，法院不予支持。
关于李永林要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，李永林根据协议所享有的权利是债权请求权，而要取得诉争房屋的所有权须根据法律规定的方式取得，现李永林并无证据证明其对诉争房屋享有所有权，故对其要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
综上所述，李永林的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，遂判决：驳回李永林的诉讼请求。案件受理费640元、公告费300元，共计940元，由李永林负担。
宣判后，李永林不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或依法改判支持其起诉请求，本案全部诉讼费由蓝灵犀公司承担。其理由是：根据房屋买卖合同，蓝灵犀公司负有为李永林办理房地产权证的义务，并不能因蓝灵犀公司未取得权利，就不履行合同义务。大西南公司应当为蓝灵犀公司办理讼争房屋的产权证而未履行办理义务，蓝灵犀公司也不积极主张要求大西南公司办证的权利，损害了李永林的利益，根据合同法规定，李永林有权代为行使，要求大西南公司协助办证。
被上诉人蓝灵犀公司未答辩。
被上诉人大西南公司未答辩。
被上诉人轨道公司辩称，蓝灵犀公司从大西南公司处购得包括讼争房屋在内的若干房屋，之后大西南公司将房屋交给蓝灵犀公司使用，但一直未办理过户手续，尚登记在大西南公司名下。蓝灵犀公司将讼争房屋出售给李永林，购房款中205000元支付给轨道公司，151100元支付给设计研究院，已全款付清。1999年11月蓝灵犀公司被吊销营业执照，2008年11月设计研究院被吊销营业执行，2008年12月大西南公司也被吊销营业执照。现蓝灵犀公司已不复存在，公章也丢失了。轨道公司愿意协助李永林过户，请求法院直接判决讼争房屋归李永林所有。
被上诉人设计研究院未答辩。
二审中，轨道公司提供《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》，其中第十四条规定：“房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。”轨道公司以此认为李永林请求大西南公司为其办理产权登记的主张能够得到支持。二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。
本院认为：李永林就其与蓝灵犀公司签订的《房屋转让协议》约定的购房款已经全部付清，根据合同相对性原则，李永林只能要求蓝灵犀公司履行过户义务，因讼争房屋登记于大西南公司名下，蓝灵犀公司尚不具备为李永林办理过户登记的条件。轨道公司虽提出大西南公司为李永林办理过户登记有相关法律依据，但蓝灵犀公司向大西南公司所购房屋的购房款是否已全部付清，大西南公司是否应当负有向蓝灵犀公司办理过户登记的义务，李永林或轨道公司均未提供证据加以证明，故对于李永林要求大西南公司协助履行过户手续的诉讼请求，本院不予支持。轨道公司、设计研究院亦非讼争房屋买卖合同的合同相对方，同样不负有协助李永林办理过户手续的义务。因此，对于李永林请求判令蓝灵犀公司、大西南公司、轨道公司、设计研究院协助办理讼争房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。至于李永林请求确认讼争房屋所有权归其所有的主张，因其根据《房屋转让协议》享有的权利系债权请求权，其也未提供证据证明其对讼争房屋享有所有权，故对其此项诉讼请求，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费640元，由李永林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
代理审判员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 肖 姗