浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬象民初字第1833号
原告：象山华丰房地产有限责任公司。住所地：象山县丹东街道龙泽名园环湖路*号。
法定代表人：王庆华，该公司董事长。
委托代理人：李惠芳，浙江海册律师事务所律师。
被告：郑振成，干部。
原告象山华丰房地产有限责任公司（下称象山华丰公司）为与被告郑振成商品房预售合同纠纷一案，于2012年12月12日向本院起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员谢世常独任审判，于2013年1月16日公开开庭进行了审理。原告象山华丰公司的委托代理人李惠芳、被告郑振成到庭参加诉讼。鉴于本案涉集团诉讼，同类案件中的部分案件已在二审审理中，而本案的处理结果与该部分案件的二审处理结果直接关联，故本次庭审后，本案依法中止审理。本案现已审理终结。
原告象山华丰公司起诉称：2010年2月3日，原、被告签订一份商品房买卖合同，合同约定由原告将获准预售的一套商品房（坐落象山县丹东街道桃花源D29幢别墅）售予被告，总价款为4803842元。付款方式及期限（即合同第六条）为合同签订时付首付房价款1923842元，余款2880000元于2010年2月8日前办理完银行按揭手续。逾期付款的违约责任（即合同第七条），1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限（届满）之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限（届满）之第二天起，至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额。2.如因买受人各种原因造成银行按揭手续未能按期办理或无法办理，买受人应在接到出卖人通知的一周内付清余款，否则视作违约，按合同第七条第一款处理。房屋交付期限（即合同第八条）为出卖人应当在2011年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人。
合同签订后，被告虽已支付首付房价款1923842元，但尚余的2880000元按揭房款，迟迟未行支付。为此，原告只得于2012年4月26日致函被告，限其于同年5月10日前支付剩余房款的30%，5月31日前付剩余房款的70%，逾期按合同第七条处理。之后，因被告未在限期内付款，原告遂于同年8月25日通知被告，解除合同，并办理退款手续。但被告收函后，至今仍未办理解约、退款手续。
原告认为，原、被告商签的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，依法有效。现被告经原告多次通知，仍未在限期内付清尚余的2880000元按揭房款，显已构成逾期付款的违约。原告有权依据合同第七条第1款第（2）项的规定，解除合同，并由被告承担按合同总价4803842元的5%计算的约定违约金。
据上，请求如下：一、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、判令被告承担逾期付款约定违约金240192元（按合同总价4803842元的5%计算）。
为证明诉请事实成立，原告向本院提供如下证据予以佐证：
1.商品房买卖合同一份，拟证明原、被告之间存有商品房预售合同关系及相关的合同事实；
2.2012年4月26日催告函及回执、2012年8月25日解除合同通知书及回执各一份，拟证明原告已履行告知义务等事实。
上涉证据，被告质证后认可真实，但主张催告函中并未明确按揭银行不予放贷的原因，且截止催告函发出之日，原告的合同解除权已经消灭，故其现再行使合同解除权，于约不符，于法不合，应予驳回。
就上举证、质证，本院认证如下：上涉各证的真实性，因获被告认可，证明力可予确认，并可采信为本案的定案证据。至于被告对催告函关联性提出的质证意见，因仅涉及对该证据事实在法律适用层面的不同解读，不影响对该证据事实本身的认定，为避免重复，本节不作认证，安排在本院认为部分一并阐述。
被告郑振成答辩称：1.2880000元按揭房款的放贷银行由原告联系后指定，被告于签约当日即按合同的约定提供并办理了银行按揭所需的全部贷款资料和签字手续。之后，被告一直未收到原告关于银行不予核准放贷并限期缴款的通知，因此，该笔按揭房款未在合理期限内放贷支付的责任不在被告。2.在原告于2012年4月26日发出限期缴款通知后，因其在此之前即已构成逾期交房的违约，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，被告有权暂停付款。因此，被告未在该通知指定期限内付清上涉按揭款，并不构成逾期付款的违约。3.原告行使合同解除权的时限已消灭，无权要求解除合同。因为依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，一方违约后，守约方应当在解除权事实发生之日起一年内行使合同解除权，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，自双方于2010年2月3日签约至2012年4月26日催告缴款前达两年余，显已超出解除权法定行使期限。综上，请求驳回原告诉讼请求。
综上认证后采信的定案证据，并结合原、被告诉辩及庭审陈述，本院除对原告诉请事实予以认定外，另行认定下述事实：
被告于签约当日按合同约定向原告指定的房贷按揭银行提供并办理了2880000元按揭房款所需的全部贷款资料和签字手续。之后，被告一直未收到原告关于银行不予核准放贷并限期缴款的通知。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，依法有效。买受人迟延支付购房款，经催告后在合理期限内仍未履行的，出卖人有权在解除权事实发生之日起一年内解除合同，逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条对此有明文规定。
本案中，依合同第六条约定，被告于签约当日（2010年2月3日）已向原告指定的房贷按揭银行提供并办理了2880000元按揭房款所需的全部贷款资料和签字手续。按银行房贷审核的通常流程，原告在三个月合理期限内，应当知道该房贷是否核准同意放贷，不予核准的，应当依照合同第七条第2款约定，通知被告付款。据此推算，原告应当在2010年5月4日前告知被告按揭房贷未予核准并通知其限期付款，逾90日未付款的，按合同第七条第1款第（2）项约定，即有权解除合同。故本案原告合同解除权的行使期限，按通常情形理解，自2010年8月4日开始发生。但原告直至2012年4月26日才函告被告限期缴款，显已超过上述法条规定的法定解除权行使期限。因此，原告现再要求解除合同，于法不合，不予支持。
合同解除权的消灭不等于逾期付款违约请求权的放弃或消灭。因此，被告要否承担逾期付款约定违约金，应结合其在履行合同过程中是否存在逾期付款的违约作出界定。
本案中，依合同第七条第2款约定，因买受人各种原因造成银行按揭手续未能按期办理或无法办理，买受人应在接到出卖人通知的一周内付清余款，否则视买受人付款违约，出卖人有权按照本合同第七条处理。此约定表明，因买受人各种原因造成银行按揭手续未能按期办理或无法办理，致按揭房款逾期支付违约的举证责任在原告，且以通知付款为前提。本案中，据现有证据透视，原告对该两要件事实（未能按期办理或无法办理房贷按揭的原因在被告及原告已为通知付款）并未举证证明，因此原告仅据被告至今未付清2880000元按揭房款的事实本身，主张被告已构成逾期付款的违约，与上述合同本旨不合，不予支持。
至于原告在2012年4月26日通知被告限期缴款后，其仍未在通知限定的期限内如数支付2880000元按揭房款，表面上虽与合同第七条第2款约定相符，似已构成逾期付款的违约。但因在此之前，原告本身已构成逾期交房的违约，因此依照《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，被告有正当理由暂停支付房价款，此系被告对不安抗辩权的正当行使，不构成逾期付款的违约。故原告请求被告支付逾期付款约定违约金，于法不合，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条、第九十五条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：
驳回原告象山华丰房地产有限责任公司诉讼请求。
本案受理费4903元，按规定减半收取2451.5元，由原告象山华丰房地产有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。
审 判 员 谢世常
二〇一三年七月二十九日
代书记员 方宇强