海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼民再终字第9号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司海口南航支行。
负责人：彭华俊，该行行长。
委托代理人：倪绍山，海南如瑜律师事务所律师。
委托代理人：王慧慧，该公司职员。
被上诉人（原审第三人）：韩强，性别。
被上诉人（原审第三人）：王光利，性别。
被上诉人（原审第三人）：胡崇喜。
被上诉人（原审第三人）：陈永东。
被上诉人（原审第三人）：冯成良。
被上诉人（原审第三人）：林明宏。
被上诉人（原审第三人）：吴坤津。
被上诉人（原审第三人）：黄锋。
上述被上诉人共同委托代理人：段京海，海南海新律师事务所律师。
原审被告：海南新鸿俊实业贸易发展有限公司。
法定代表人：姜卫国，该公司总经理。
原审被告：海南富立房地产开发有限公司。
法定代表人：赵爱民，该公司总经理。
原审第三人：杨占友。
原审第三人：杨维信。
原审原告中国农业银行股份有限公司海口南航支行（简称南航支行）与原审被告海南新鸿俊实业贸易发展有限公司（简称新鸿俊公司）、海南富立房地产开发有限公司（简称富立公司）及原审第三人杨维信、杨占友信用证欠款及房屋买卖合同纠纷一案，海口市中级人民法院于2000年9月19日作出（2000）海中法经初字第2号民事判决，已经发生法律效力。该院于2014年4月18日作出（2014）海中法民监字第4号民事裁定再审本案，并依法通知韩强、王光利、胡崇喜、陈永利、冯成良、林明宏、吴坤津、黄锋作为第三人参加诉讼，于2015年7月27日作出（2014）海中法民再初字第6号民事判决。南航支行不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人南航支行的委托代理人倪绍山、王慧慧，被上诉人韩强等八人的委托代理人段京海到庭参加诉讼。原审被告新鸿俊公司、富立公司以及原审第三人杨占友、杨维信经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
1999年12月22日，原审原告南航支行起诉请求：新鸿俊公司偿付南航支行信用证垫付款727231.76美元及该款项自1998年3月2日起至偿清之日止的利息，富立公司以其提供抵押的富虹大厦房产对新鸿俊公司上述债务中的68.6万美元本息承担抵押担保责任，并由新鸿俊公司、富立公司承担本案诉讼费用。
原审第三人杨占友、杨维信请求：确认富虹大厦101、102、201、202、204、301、302房归其所有，富立公司将上述房屋的房产证办至其名下，富立公司将上述房屋抵押给南航支行的行为无效。
海口市中级人民法院一审查明：1997年8月9日，新鸿俊公司向中国农业银行海南省分行国际业务部（南航支行的前身，简称农行国际业务部）申请开立不可撤销远期信用证，期限为180天，金额为979608美元；8月26日，该公司向农行国际业务部出具承诺书，承诺提交信用证面额25%现金保证金，70%以富立公司房地产做抵押，并保证在信用证到期日前10天付清余款，逾期承担每日万分之六罚款责任；富立公司亦于同日出具承诺书，承诺以所属富虹大厦部分房产所有权对该信用证款项抵押担保，如新鸿俊公司逾期支付该信用证款项，则农行国际业务部有权处理抵押物。8月27日，农行国际业务部与新鸿俊公司、富立公司就该信用证款项及抵押担保事宜签订了《房屋抵押贷款合同》，约定借款金额686000美元，并办理了房屋他项权证。8月28日，农行国际业务部收到新鸿俊公司转付的保证金2075000元。嗣后，农行国际业务部向新鸿俊公司开立了编号为210LC9701166-210的信用证。1997年9月1日，该信用证议付行向农行国际业务部议付，该部随即通知新鸿俊公司，该公司在议付函上确认收到全套单据并同意承兑，到期付款日为1998年3月2日。后付款日届至，新鸿俊公司向农行国际业务部申请办理押汇，押汇金额为727231.76美元，期限15天，并保证在1998年3月26日前，将该信用证项下应付保证金及利息划入保证金账户，逾期则承担约定的罚息。故农行国际业务部为其垫付信用证款项727231.76美元。但付款期届满后，该公司仍未如期转付补充保证金。嗣后，农行国际业务部多次要求新鸿俊公司偿还该垫付款项，但该公司借故拖延至今未予偿付。富立公司亦未履行约定之担保义务。
另查明：1994年1月19日，杨维信与富立公司签订了《富虹大厦买卖合同书》两份，第一份合同约定，杨维信向富立公司购买位于海口市南宝路富虹大厦101、102室，销售面积190.33平方米，房价款总额1119081元，购房款分四期付清，第一至第三期付清95%，办房产证后付第四期款5%。该合同签订后，杨维信陆续支付房款合计541864.65元，占应付总房款48.43%，尚欠521262.3元和5%尾款未付。富立公司交房后至今亦未如约办理房屋产权证，杨维信亦因此拒付5%购房款。第二份合同约定，杨维信购买上述富虹大厦201、202、204三套房，价款总额1248819.68元，付款方式与第一份合同相同。合同签订后，杨维信如约支付全部应付款，建行提供按揭贷款62万元，但富立公司交房后至今尚未如约办理房屋产权证，杨维信亦因此拒付5%购房款。1995年5月30日，杨占友与富立公司签订《富虹大厦买卖合同书》一份，双方约定，杨占友购买上述富虹大厦301、302室，房款总额为819210元；付款方式与前述二份合同相同。合同签订后，杨占友如约支付全部应付款，建行提供按揭贷款40万元，富立公司交房后至今未如约办理房屋产权证，杨占友亦因此拒付5%购房款。为办理房产证，杨维信、杨占友先后在1997年1月2日和1998年3月15日致函富立公司，要求其履行办证义务。后富立公司为新鸿俊公司信用证款项提供担保，将以上杨维信、杨占友所购房屋抵押给南航支行并办理房屋他项权证，但未将抵押担保事宜告知杨维信、杨占友。
海口市中级人民法院一审认为，南航支行与新鸿俊公司的信用证支付合同关系意思表示真实，合法有效；南航支行作为信用证业务的开证行，在承担垫付信用证款项之义务后，即依法享有要求开证申请人新鸿俊公司偿付信用证垫付款本金和利息的权利。故南航支行主张新鸿俊公司偿付信用证垫付款本息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，应予支持。南航支行主张富立公司以其抵押富虹大厦房产承担担保责任，因该房产抵押之前，已存在部分房产与他人有效买卖关系，故该房产部分抵押无效。在南航支行、新鸿俊公司信用证支付及其抵押担保合同关系成立之前，杨占友、杨维信与富立公司先后订立富虹大厦201、202、204、301、302号房屋买卖合同，双方意思表示真实，内容合法，该房屋买卖合同关系依法成立，并具有法律约束力；合同签订后，杨占友、杨维信如约履行了付款义务，但富立公司却至今未如约办理房屋过户手续，并且，未经杨占友、杨维信同意便将其所购之房屋向他方抵押担保，该公司已构成侵权，应依法承担相应责任；杨占友、杨维信作为购房者依约基本付清房款且已实际入住，但至今未能依约取得房产证，是富立公司故意违约所致，故杨占友、杨维信善意取得和实际占有约定房产，应视为合法有效；富立公司应当依照合同之约定和法律的规定，在房产权属登记管理机关办理房产转让过户登记手续，杨占友、杨维信亦应如约付清总价款5%的购房尾款。据上所述，富立公司以上述房产向南航支行提供信用证抵押担保无效；该公司还应依法承担恶意抵押和无效担保的过错责任。南航支行对该房产抵押未做必要审查，故对抵押无效应负相应过错责任。杨维信与富立公司对富虹大厦101、102号房产款项支付方式约定不明，且尚有多半房款未付，其对该房产主张所有权并办理房产证的诉讼请求无相应事实和法律依据，不予支持；因该房产权属并未实际变更，故该房产权利人富立公司与南航支行抵押担保有效。鉴于该房产已设定有效抵押权，并已办理他项权利登记，以致原购房合同不能继续履行，故富立公司与杨维信之购房合同应当予以解除，合同双方亦应将已部分履行的款项和房产相互返还；对双方互负之到期债务，应当依法予以抵销。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第八十五条、第八十八条、第八十九条第（二）项、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，判决如下：一、新鸿俊公司于判决生效后10日内偿付南航支行信用证垫付款727231.76美元及其利息，利息按照中国人民银行规定的一年期外汇美元贷款利率自1998年3月2日起计至判决限定的还款之日止；二、富立公司对新鸿俊公司上述债务中的68.6万美元本金和利息，以海口市人民政府“房他证字004454号”房屋他项权证项下抵押房产（不含富虹大厦201、202、204、301、302房）折价或以变卖该抵押房产的价款承担连带清偿责任；三、南航支行对富立公司富虹大厦房产证25××00号项下101、102号房产抵押权有效；富立公司与杨维信以上购房合同予以解除，富立公司于判决生效后10日内退还杨维信购房款541864.65元，杨维信同时向富立公司退还以上房产；四、南航支行对富立公司富虹大厦房产证23××92、23××21、32××22、23××69、32××27号项下201、202、204、301、302号房产抵押权无效，富立公司对上述新鸿俊公司无效担保之逾期债务，承担赔偿责任；五、第三人杨维信、杨占友与富立公司签订之富虹大厦201、202、204、301、302房两份房屋买卖合同有效；限富立公司于判决生效后30日内，向房屋产权登记管理机关办理房产转让过户登记；第三人杨维信、杨占友对上述房产尚欠购房余款，从富立公司应退还杨维信101、102号房购房款中抵偿。以上债务逾期清偿，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定办理。案件受理费76084元，由被告新鸿俊公司负担38042元，被告富立公司负担30433.6元，原告南航支行负担7608.4元。
海口市中级人民法院再审过程中，原审原告南航支行述称：南航支行对涉诉房屋的抵押权合法有效并优于第三人的债权而受到法律的保护。理由如下：一、南航支行的抵押权来源合法并经法定程序确定了法律效力。海南省农行国际业务部、新鸿俊公司、富立公司三方于1997年8月27日签订了《房屋抵押贷款合同》。作为抵押方的富立公司以其名下的房产（包括本案争议的房产）为新鸿俊公司申请开具信用证作抵押担保，自愿签订了房屋抵押贷款合同，该合同各方意思表示真实，并无受欺诈、胁迫的情形，并且各方在房屋管理部门办理了他项权利登记。所以，南航支行取得该抵押权不论从内容还是形式都严格遵守法律、行政法规的规定，是合法有效的，法律应当保护南航支行的合法权益，不能随意否定该抵押的效力。二、南航支行接受该抵押已尽合理的审查注意义务，原审法院加重南航支行的义务于法无据。依据物权公示原则，除有相反证据证明的以外，记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。物权公示是为了让他人清楚地知道谁是权利人，以维护权利人、与交易有关的人的合法权益。因此，南航支行在接受该抵押时，该房登记在富立公司名下，并且没有其他权利登记，南航支行调查了解该信息就已尽到合理的审查注意义务，而且法律从未要求南航支行接受房产抵押时必须到现场考察各房的占有使用情况。三、南航支行信赖政府部门的权属登记而进行的行为，应受到法律的保护。依据信赖保护原则，南航支行信赖政府部门对涉诉房产进行的权属登记，并依据该权属登记而采取了接受富立公司抵押担保的行为。南航支行信赖该权属登记的准确性与真实性，而进行的处分行为，应得到法律的保护，如果这种信赖都得不到保护，那么社会秩序的稳定性和社会生活的可预测性便会遭到严重的破坏。四、南航支行的担保物权应优先于第三人的债权而受到法律的保护。根据法律规定，房产权属的变更经依法登记，才发生物权变动的效力，而各第三人在1995年期间签订买卖合同后未办理包括登记、备案在内的任何过户手续，其获得的仅仅是基于合同产生的债权而非物权。南航支行依据可信赖的权属登记，接受富立公司的抵押担保，并依法进行了抵押登记，获得了合法的担保物权。因此南航支行依法获得的担保物权应优先于各第三人基于合同产生的债权而受到法律的保护。
第三人韩强、吴坤津、黄锋、林明宏、冯成良、王光利、胡崇喜、陈永东共同述称：一、富立公司的抵押担保行为无效，韩强等第三人已实际向富立公司支付95%的购房款。富立公司将包括韩强等第三人在内的房产为新鸿俊公司向南航支行提供抵押担保之前，韩强等第三人就已经和富立公司签订了《富虹大厦买卖合同书》并支付了95%的购房款，还办理了公证，富立公司也出具了发票和收据。故富虹大厦的房产大证虽然登记在富立公司名下，但鉴于韩强等第三人已实际支付购房款的事实，富立公司将属于韩强等第三人的房产对外提供抵押担保系无效民事行为。二、南航支行对富立公司提供的抵押担保房产未尽审查义务。韩强等第三人已向富立公司实际支付购房款并且装修后实际入住，南航支行如接受韩强等第三人房产作为抵押担保物，应到富虹大厦现场实地查看并了解房产的现状，但是南航支行未派员到场查看，未尽审查义务。三、韩强等第三人的房产应予解除抵押关系，富立公司应办理房产过户手续。海口市中级人民法院在执行原审判决阶段，韩强等第三人提出执行异议，认为其房产不应作为富立公司的财产被执行。海口市中级人民法院以（2001）海中法执字第77-4号民事裁定书解除了对包括韩强等第三人房产的查封，但是并未到房产管理部门解除对该部分房产的抵押。既然生效判决已认定富立公司将韩强等第三人的房产抵押给南航支行的行为无效，就应当解除抵押关系，并责令富立公司办理房产分证，否则韩强等第三人的权利就无法实现。
海口市中级人民法院再审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
再审另查明：一、1994年，韩强与富立公司签订《富虹大厦买卖合同书》一份，约定韩强向富立公司购买位于海口市南宝路（现椰林路5号）富虹大厦801房，房价每平方米3165.4元，总价款为392224.71元；韩强分期向富立公司交付购房款，最后一期5%的购房款在办房产证后支付；富立公司应在1995年9月之前将房屋交付韩强使用；韩强交清全部房价款后，富立公司负责为韩强办理房屋产权证；双方还对房屋面积、付款方式、违约责任等进行了约定。海南省公证处于1995年9月28日出具（95）琼证字第4001号公证书，证明富立公司代表与韩强签订了上述《富虹大厦买卖合同书》。此后，韩强向富立公司交付购房款371112.35元，富立公司向韩强出具了收据，并将该房交付韩强使用至今。
二、1995年9月20日，王光利与富立公司签订《富虹大厦买卖合同书》一份，约定王光利向富立公司购买位于海口市南宝路（现椰林路5号）富虹大厦502房，房价每平方米3000元，总价款为462030元；王光利分期向富立公司交付购房款，最后一期5%的购房款在办房产证后支付；富立公司应在1995年9月20日之前将房屋交付王光利使用；王光利交清全部房价款后，富立公司负责为王光利办理房屋产权证；双方还对房屋面积、付款方式、违约责任等进行了约定。此后，王光利向富立公司交付购房款438928元，富立公司向王光利出具了收据，并将该房交付王光利使用至今。
三、1995年9月25日，胡崇喜与富立公司签订《富虹大厦买卖合同书》一份，约定胡崇喜向富立公司购买位于海口市南宝路（现椰林路5号）富虹大厦1108房，房价每平方米2900元，总价款为540212元；胡崇喜分期向富立公司交付购房款，最后一期5%的购房款在办房产证后支付；富立公司应在1995年之前将房屋交付胡崇喜使用；胡崇喜交清全部房价款后，富立公司负责为胡崇喜办理房屋产权证；双方还对房屋面积、付款方式、违约责任等进行了约定。海南省公证处于1995年9月28日出具（95）琼证字第4000号公证书，证明富立公司代表与胡崇喜签订了上述《富虹大厦买卖合同书》。此后，胡崇喜向富立公司交付购房款513000元，富立公司向胡崇喜出具了收据，并将该房交付胡崇喜使用至今。
四、1995年4月30日，陈永东与富立公司签订《富虹大厦买卖合同书》一份，约定陈永东向富立公司购买位于海口市南宝路（现椰林路5号）富虹大厦808房，房价每平方米3160元，总价款为588644.8元；陈永东分期向富立公司交付购房款，最后一期5%的购房款在办房产证后支付；富立公司应在1995年4月30日之前将房屋交付陈永东使用；陈永东交清全部房价款后，富立公司负责为陈永东办理房屋产权证；双方还对房屋面积、付款方式、违约责任等进行了约定。此后，陈永东向富立公司交付购房款559212.6元，富立公司向陈永东出具了收据，并将该房交付陈永东使用至今。
五、1995年6月28日，冯成良与富立公司签订《富虹大厦买卖合同书》一份，约定冯成良向富立公司购买位于海口市南宝路（现椰林路5号）富虹大厦305房，房价每平方米2700元，总价款为339120元；冯成良分期向富立公司交付购房款，最后一期5%的购房款在办房产证后支付；富立公司应在1995年6月30日之前将房屋交付冯成良使用；冯成良交清全部房价款后，富立公司负责为冯成良办理房屋产权证；双方还对房屋面积、付款方式、违约责任等进行了约定。此后，冯成良向富立公司交付购房款327164元，富立公司向冯成良出具了收据，并将该房交付冯成良使用至今。
六、1996年8月2日，林明宏与富立公司签订《富虹大厦买卖合同书》一份，约定林明宏向富立公司购买位于海口市南宝路（现椰林路5号）富虹大厦608房，房价每平方米2380元，总价款为443346元；林明宏分期向富立公司交付购房款，最后一期5%的购房款在办房产证后支付；富立公司应在1996年8月2日之前将房屋交付林明宏使用；林明宏交清全部房价款后，富立公司负责为林明宏办理房屋产权证；双方还对房屋面积、付款方式、违约责任等进行了约定。此后，林明宏向富立公司交付购房款420000元，富立公司向林明宏出具了收据，并将该房交付林明宏使用至今。
七、1995年9月18日，吴坤津与富立公司签订《富虹大厦买卖合同书》一份，约定吴坤津向富立公司购买位于海口市南宝路（现椰林路5号）富虹大厦101、102房，房价每平方米3500元，总价款为687155元；吴坤津分期向富立公司交付购房款，最后一期5%的购房款在办房产证后支付；富立公司应在1995年9月18日之前将房屋交付吴坤津使用；吴坤津交清全部房价款后，富立公司负责为吴坤津办理房屋产权证；双方还对房屋面积、付款方式、违约责任等进行了约定。此后，吴坤津向富立公司交付购房款652797元，富立公司向吴坤津出具了收据，并将该房交付吴坤津使用至今。
八、1996年8月18日，黄锋与富立公司签订《富虹大厦买卖合同书》一份，约定黄锋向富立公司购买位于海口市南宝路（现椰林路5号）富虹大厦103房，房价每平方米3380元，总价款为2324122元；黄锋分期向富立公司交付购房款，最后一期5%的购房款在办房产证后支付；富立公司应在1996年8月18日之前将房屋交付黄锋使用；黄锋交清全部房价款后，富立公司负责为黄锋办理房屋产权证；双方还对房屋面积、付款方式、违约责任等进行了约定。此后，黄锋向富立公司交付购房款2200000元，富立公司向黄锋出具了收据，并将该房交付黄锋使用至今。
又查明：一审判决生效后，因新鸿俊公司、富立公司未履行生效判决确定的义务，南航支行向该院申请执行。2001年3月23日，该院以（2001）海中法执字第77-1号民事裁定书，查封了富立公司位于海口市椰林路5号富虹大厦十六宗（共十八套）房产[房产证号分别为25××00、32××34、32××80、32××72、23××96、32××57、32××62、32××54、32××50、32××39、32××42、32××35、32××36、23××69、32××29、32××24]。2002年12月6日，该院在《海南日报》刊登公告征询异议，包括本案八名第三人在内的十五名案外人，以其已分别于1994年5月18日至1997年2月17日间，与富立公司签订《富虹大厦买卖合同书》，购买了以上征询异议的房屋，并支付了95%的购房款为由，分别提出执行异议，请求该院解除对异议房屋的查封。该院审查后，于2003年2月26日作出（2001）海中法执字第77-4号民事裁定书裁定解除（2001）海中法执字第77-1号民事裁定书对位于海口市椰林路5号富虹大厦十四宗（共十六套）房产（房产证号分别为25××00、32××80、32××72、23××96、32××57、32××62、32××54、32××50、32××39、32××42、32××35、32××36、32××29、32××24）的查封。后本案韩强等八名第三人分别向海口市美兰区人民法院起诉，诉讼请求均为：确认富立公司将其所购买的海口市椰林路5号富虹大厦的房产抵押给南航支行的抵押协议无效，解除对该批房产的抵押，并判令富立公司为其所购买的房产办理房屋所有权证。海口市美兰区人民法院均作出了支持韩强等八名第三人诉讼请求的判决，南航支行不服相关判决分别上诉至该院。该院二审均认为：当事人提起民事诉讼，应当符合人民法院受理民事诉讼案件的条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第（五）项规定：“对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外。”关于富立公司将海口市椰林路5号富虹大厦涉案房产抵押给南航支行问题，该院于2000年9月19日作出的（2000）海中法经初字第2号民事判决已作出确认，该判决已发生法律效力。如对该判决不服，当事人可按申诉处理，现韩强、王光利、胡崇喜、陈永东、林明宏、冯成良、吴坤津、黄锋又就涉案房产抵押问题向法院提起诉讼，请求确认富立公司将其所购买的海口市椰林路5号富虹大厦的涉案房产抵押给南航支行的抵押协议无效，解除对该批房产的抵押，并判令富立公司为其所购买的涉案房产办理房屋所有权证，违反了“一事不再理”的诉讼原则，不符合人民法院受理民事诉讼案件的条件，应当不予受理。一审法院对此予以受理并作出判决，适用法律错误，该院予以纠正。遂撤销海口市美兰区人民法院的相关民事判决，驳回本案韩强等八名第三人的起诉。后韩强等八名第三人分别向海南省高级人民法院申请再审，该院分别作出（2012）琼民申字第546号、547号、548号、549号、550号、551号、552号民事裁定，均认为韩强等人已超过法定申请再审期限，遂驳回其再审申请。
还查明：富立公司于1992年1月19日成立，1993年6月27日企业名称变更为海南富仁房地产开发有限公司，2008年5月6日企业名称又变更回富立公司，富仁公司与富立公司为同一主体。
该院所确认的上述事实有韩强等八名第三人提供的购房合同书、收据、公证书，企业机读档案登记资料，海南省高级人民法院（2012）琼民申字第546号、547号、548号、549号、550号、551号、552号民事裁定书，该院（2000）海中法经初字第2号民事判决书及（2010）美民二初字第26号、29号、30号、31号、32号民事判决书，以及该院自行调取的该院（2011）海中法民一终字第916号、917号、918号、919号、920号、921号、922号民事裁定书等证据证明。上述证据经开庭质证和该院审查，具有合法性、客观性、关联性，可以作为认定本案的证据使用。
海口市中级人民法院再审认为：关于本案的《房屋抵押贷款合同》中有关涉案房产抵押担保是否有效的问题。本案中，第三人杨维信、杨占友、韩强、王光利、胡崇喜、陈永东、冯成良、林明宏、吴坤津、黄锋分别与富立公司签订的《富虹大厦买卖合同书》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。各第三人已如约向富立公司支付了95%的购房款，富立公司在将涉案房产交付给各第三人使用的同时，亦应当依照合同的约定履行房屋产权过户的义务。但富立公司不仅未履行该项义务，反而在各第三人对涉案房屋已享有实际权益，且不知情的情况下，将已出售并交付给各第三人使用的房屋设定抵押担保。该抵押行为应认定为无效。富立公司和南航支行、新鸿俊公司虽在形式上办理了相关的抵押登记手续，但是，富立公司在办理这些手续时，故意隐瞒了将所抵押的房产已出售给各第三人且交付使用、各第三人已按约定交付95%购房款的事实，主观上明显存在恶意，不符合办理抵押登记的实质性要件。南航支行在签订《房屋抵押贷款合同》、设立抵押担保及办理房产抵押的他项权利登记时，未尽审慎审查义务，未对抵押物的权利状况进行必要的调查，对无效抵押亦有过错责任。此种登记不仅不能产生抵押的法律效果，抵押人还应当承担由此产生的法律责任。综上，富立公司采用故意隐瞒、欺诈手段与南航支行、新鸿俊公司签订《房屋抵押贷款合同》，恶意以各第三人所购房屋为新鸿俊公司提供抵押担保，并在房产管理机关办理了房产抵押的他项权利登记。上述抵押行为直接侵害了各第三人的合法权益，故该抵押行为应为无效。对海口市椰林路5号富虹大厦涉案房产抵押的他项权利登记应予解除。原一审判决认定诉争《房屋抵押贷款合同》中涉及韩强等第三人房产设立的抵押担保部分有效，属适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第八十五条、第八十八条第一款、第八十九条第（二）项、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第三十七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，《城市房地产抵押管理办法》第八条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第四十二条第一款的规定，缺席判决如下：
一、维持该院（2000）海中法经初字第2号民事判决第一项、第五项。第一项即“新鸿俊公司于判决生效后10日内偿付南航支行信用证垫付款727231.76美元及其利息，利息按照中国人民银行规定的一年期外汇美元贷款利率自1998年3月2日起计至判决限定的还款之日止”；第五项即“第三人杨维信、杨占友与富立公司签订之富虹大厦201、202、204、301、302房两份房屋买卖合同有效；限富立公司于判决生效后30日内，向以上房屋产权登记管理机关办理房产转让过户登记；第三人杨维信、杨占友对上述房产尚欠购房余款，从富立公司应退还杨维信之101、102号购房款中抵偿”；
二、变更该院（2000）海中法经初字第2号民事判决第二项为富立公司对新鸿俊公司上述债务中的68.6万美元本金和利息，以海口市人民政府“房他证字004454号”房屋他项权证项下抵押房产（不含富虹大厦101、102、103、201、202、204、301、302、305、502、608、801、808、1108号房）折价或以变卖该抵押房产的价款承担连带清偿责任；变更第三项为杨维信与富立公司签订之富虹大厦101、102号房购房合同予以解除，富立公司于判决生效后10日内退还杨维信购房款541864.65元，杨维信同时向富立公司退还以上房产；变更第四项为南航支行对富立公司富虹大厦房产证25××00、23××92、23××21、32××22、23××69、32××27、32××29、32××39、32××50、23××96、32××62、32××80号项下101、102、103、201、202、204、301、302、305、502、608、801、808、1108号房产抵押权无效，富立公司对上述新鸿俊公司无效担保之逾期债务，承担赔偿责任；
三、富立公司、新鸿俊公司、南航支行应于判决发生法律效力之日起10日内，解除对海口市椰林路5号“富虹大厦”101房（房产证号：25××00）、102房（房产证号：25××00）、103房（房产证号25××00）、305房（房产证号：32××29）、502房（房产证号：32××39）、608房（房产证号：32××50）、801房（房产证号：23××96）、808房（房产证号：32××62）、1108房（房产证号：32××80）房产抵押的他项权利登记；
四、富立公司应于判决发生法律效力之日起30日内，将海口市椰林路5号“富虹大厦”101、102、103、305、502、608、801、808、1108号房的房屋所有权证分别办理至吴坤津、黄锋、冯成良、王光利、林明宏、韩强、陈永东、胡崇喜名下。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件诉讼费用，按原审判决执行，再审案件受理费合计59310元由原审被告新鸿俊公司、富立公司共同负担（第三人已预付）。
南航支行上诉请求：撤销原判，驳回韩强等八名被上诉人的诉讼请求。其事实和理由是：一、原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误。不动产物权采用公示原则，南航支行办理他项权证所涉的房产是抵押人富立公司的合法财产。如果否定房屋登记管理部门的登记，则是否认物权法对不动产采取的登记公示原则。二、韩强等被上诉人应该承担怠于行使权利的过错责任。韩强等被上诉人在1995年9月签订《富虹大厦买卖合同书》，购买涉案房产。而南航支行却在1997年8月27日签订《房屋抵押贷款合同》，间隔将近两年，被上诉人却没有提出办理房屋产权证申请，给富立公司有可乘之机，致使其合法权利遭受侵害。韩强等被上诉人应当承担怠于行使权利导致自身合法利益受损的法律后果。
韩强等八名被上诉人共同答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。1997年8月南航支行办理抵押登记时被上诉人已经入住涉案房屋，南航支行没有现场查看未尽审慎审查义务导致抵押行为无效。被上诉人购房后多次催促富立公司要求办证，富立公司称已经办理大证让其不用担心，却一直没有办理过户手续，被上诉人并不存在怠于行使权利的情形。故应维持原判。
本院二审对原审认定的事实予以确认。
本院二审认为，根据南航支行的上诉内容，本案二审的争议焦点是：南航支行与富立公司就富虹大厦101、102、103、305、502、608、801、808、1108号房屋的抵押行为是否有效？年至1996年，八名被上诉人分别与富立公司签订《富虹大厦买卖合同书》，购买上述9套房屋。八名被上诉人均已交纳了95%的房款，富立公司亦将上述房屋交付给八名被上诉人居住使用至今，八名被上诉人已实际取得上述9套房屋的所有权。富立公司将已经出售的上述房屋为新鸿俊公司提供抵押，侵害了八名被上诉人的合法权益。南航支行虽然在1997年签订抵押合同、办理抵押登记过程中，对房屋的权利证书作了形式上的审查，但是并未到富虹大厦对抵押房屋进行现场查看，导致未能发现被上诉人已购买并实际居住使用涉案房屋的情况。根据银监会《流动资金贷款管理暂行办法》第十三条的规定，贷款人应采取现场与非现场相结合的形式对包括抵押物权属等在内的情况履行尽职调查。因此，南航支行未履行审慎审核义务，存在过失。原判关于南航支行与富立公司就上述房屋的抵押行为无效的认定并无不当，南航支行对涉案房屋主张抵押权的理由不能成立。根据《富虹大厦买卖合同书》富立公司负有为被上诉人办理房屋产权证的义务，涉案房屋一直没有办理房产证的责任在于富立公司。南航支行关于被上诉人没有提出办理房屋产权证申请、应承担怠于行使权利导致的法律后果的上诉理由亦不能成立。综上，南航支行的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实和适用法律正确，依法应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59310元由上诉人中国农业银行股份有限公司海口南航支行负担。
本判决为终审判决。
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案件唯一码
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审 判 长 王显芳
审 判 员 夏 艳
审 判 员 郑 船
二○一六年三月二十五日
书 记 员 黄 蜀
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附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。