天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民初571号
原告：天津市腾达投资有限公司，住所地天津市东丽区先锋路61号。
法定代表人：高林华，董事长。
委托诉讼代理人：许跃军，天津林盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史双庆，天津森特律师事务所律师。
被告：天影恒星（天津）投资股份有限公司，住所地天津市东丽区先锋路61号。
法定代表人：高刚，总经理。
委托诉讼代理人：吕晶，天津九河律师事务所律师。
被告：天津北方电影集团有限公司，住所地天津市华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地A座501-40。
法定代表人：张仁刚，董事长。
委托诉讼代理人：张士博，天津观典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李项喆，天津观典律师事务所律师。
原告天津市腾达投资有限公司（以下简称腾达公司）与被告天影恒星（天津）投资股份有限公司（以下简称天影恒星公司）、天津北方电影集团有限公司（以下简称天影集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。腾达公司的委托诉讼代理人许跃军、史双庆，天影恒星公司的委托诉讼代理人吕晶，天影集团的委托诉讼代理人张士博、李项喆均经到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告腾达公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令第一被告天影恒星公司给付拖欠原告的租金、物业管理费、场地使用费共计25740780元（自2015年11月1日至2016年8月31日止共计305天）；2、依法判令第一被告给付原告代为垫付的电费2644306.15元（2016年2月、4月至6月电费）;3、依法判令第一被告承担逾期付款违约金1559479.84元；4、依法判令第一被告承担原告律师代理费415446元;（以上共计30360011.99元）5、依法判令第二被告天影集团对第一被告应给付的上述各项费用承担连带保证责任；6、本案诉讼费用、财产保全费、担保费由二被告承担。诉讼期间，原告变更第二项诉讼请求为:依法判令第一被告给付原告代为垫付的电费4286304.42元（2016年2月、4月至8月电费）。庭审中，原告明确表示放弃部分诉讼请求，第一项诉讼请求变更为:依法判令第一被告天影恒星公司给付原告租金、物业费、场地费共计25385485.5元（自2015年11月1日至2016年8月31日止共计305天）;第三项诉讼请求变更为:依法判令第一被告承担逾期付款违约金1249909元。事实及理由：原告与第一被告天影恒星公司系房屋租赁合同关系，双方于2013年2月6日签订《房屋租赁合同》一份，由原告将坐落于天津市东丽区先锋路与利津路交口处“汇城广场”的房产出租给第一被告经营使用。合同约定：房屋租赁期限为20年，自2013年11月1日起至2033年10月30日止；租赁的房产面积56264平方米；房产租金每平方米1.1元；物业管理费每平方米0.3元；场地使用费每平方米0.1元。逾期付款按未支付部分日万分之三承担违约责任。后原告与二被告于2014年7月30日签订《协议书》，合同约定，第二被告愿意为第一被告提供不可撤销的连带责任保证担保。合同生效后，原告如约将上述房屋交付给第一被告经营使用，而第一被告履行合同至2014年11月份，便开始拖欠原告房屋租金及各项费用，为此原告多次催促二被告履行合同义务，应按期支付租金和各项费用。第一被告于2015年1月6日和2015年8月5日两次致函原告，强调资金困难，并提出给付一部分拖欠的租金和费用，但是第一被告并没有履行自己的承诺，处于长期拖欠支付各项租金和费用的状态。在此期间，原告多次为第一被告垫付了电费。原告认为，二被告的行为已构成违约，给原告的经营和管理造成了巨大的损失和困难。为维护自身合法权益，原告提出诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。
被告天影恒星公司辩称，对于原告主张的租金、物业费、场地费共计25385485.5元金额没有异议；对原告主张的违约金计算基数仅包括租金和物业费以及数额无异议，但是认为合同约定的违约金标准过分高于实际损失，请求法院按照相关法律予以调整；对于原告主张的电费部分，因其主张的部分电费并非天影恒星所用，且没有计算标准和依据，故不同意支付；对于原告主张的律师费部分，因其未出具实际支付的凭证，故不同意支付。
被告天影集团辩称，原告与第一被告天影恒星公司签署租赁协议后，没有征得天影集团同意和认可情况下签订了《补充合同》，对《租赁合同》的主要条款、内容进行了变更，所以天影集团的保证责任应获相应减免。对原告诉讼请求中租金、物业费及场地费的计算金额及违约金计算金额予以认可，但对于《补充合同》增加的费用不予承担保证责任；对于原告主张的电费问题，由于《租赁合同》是原告与第一被告天影恒星公司实际履行，被告天影集团对其履行过程中电费及电量的确认均不知情，故不发表意见；对律师代理费部分不同意承担责任；虽然《租赁合同》及协议书的效力在另案中得到确认，但是天影集团已就效力问题提出再审申请，因此，《租赁合同》及《协议书》是否有效仍具有不确定性。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告向本院提供如下证据存在争议：
证据1、天津市东丽区人民政府以及万新街道办事处出具的的证明两份，证明涉诉房屋产权归原告所有；
证据2、租金及物业管理费支付明细表，是合同的附件，与合同具有同等法律效力，证明二被告应支付费用情况；
证据3、2014年6月5日，原告与第一被告签订的《补充协议》，证明涉诉房屋没有设置抵押；
证据4、2014年9月22日，原告与第一被告签订的《补充合同》及说明，证明双方将房屋租金及物业管理费内部组成调整并增加场地使用费的情况；
证据5、《催缴函》，证明原告分别于2015年11月13日、12月18日、2016年3月8日、3月9日、8月11日向二被告发出催缴函，催促二被告履行各自相应的合同义务；
证据6、原告为第一被告垫付电费的证据，证明第一被告确认原告为其垫付电费的情况；
证据7、原告与律师事务所签订的委托协议书、《天津市律师费收费标准》、转账支票及收费票据，证明协议双方确定了委托关系以及协商的代理费用情况。
第一被告天影恒星公司对原告提交证据的质证意见：1、原告提供的证据1均无权确认房屋产权，其出具的证明无效，故对该份证据不予认可；2、对原告提供的明细表已在2014年9月5日原告与第一被告签订的《补充合同》中，变更了租金及物业管理费金额，故双方不再以该明细表确定支付金额；3、对2014年6月5日签订的《补充协议》无异议；4、对2014年9月22日签订的《补充合同》及说明无异议；5、对催缴函的内容不予认可；6、对电费清单真实性认可，不认可证明目的。该清单是原告和第一被告就汇城广场各部分用电量的确认，其中列明第一被告使用电量的部分为“天影公摊电度”、“天影：商业1、商业2、超市1、超市2”，其他部分用电量，与第一被告无关。且该组证据无法证明原告主张的电费金额，其主张金额无计算标准和依据；7、该组证据不能证明律师费已经实际支付。
第二被告天影集团对原告提供的证据质证意见：1、对原告提供证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可；2、对证据2的真实性、关联性认可，对其证明目的不予认可；3、天影集团未参与签订《补充协议》，故对该协议不予认可；4、天影集团未参与签订《补充合同》，故对该补充合同及说明的真实性、合法性、关联性不予认可，该协议对《租赁合同》的主要内容进行了变更，未事先征得保证人天影集团的认可，因此应减免保证人的责任；5、天影集团并未受到任何催缴函件，故对该催缴函的真实性、合法性及关联性，证明目的均不予认可；6、天影集团并非《租赁合同》实际履行方，对天影恒星公司及原告用电量的确认并不清楚，对于增值税发票的真实性认可，但不认可其关联性，不能证明发票所记载的电费用于涉案项目；7、对发票的真实性认可，但发票不能证明系本案律师费实际支出，亦不能证明费用实际发生情况。
第一被告天影恒星公司向本院提交了如下证据：
证据1、《关于租金和物业费催交函》，证明原告于2014年12月25日应诺允许被告缓交租金和物业费，故被告不应承担逾期付款违约金。
证据2、《合作框架协议书》、《合作协议书》、《协议书》、《关于腾达公司反映汇城广场租金等费用被拖欠及商业综合体安全问题的调查报告》，证明东丽区政府给予第一被告资金支持，已直接给付原告20000000元，该资金应从第一被告应付租金中减除。
原告对第一被告天影恒星公司证据的质证意见：不认可证据1的证明目的，不存在同意对方不承担逾期违约金的情形；证据2证明的事项不在本案解决的范围内，对其关联性不予认可。
第二被告天影集团对第一被告天影恒星公司提供的证据的质证意见：证据1系原告与第一被告之间的函件，与天影集团无关，故对催交函的真实性、合法性和关联性不发表意见；对《合作框架协议书》的真实性、合法性和关联性予以认可；对《合作协议书》、《协议书》的真实性、合法性和关联性不予认可。对调查报告的真实性予以认可，但对其合法性、关联性均不予认可，报告中明确了东丽区人民政府曾给予原告资金补贴20000000元，应从原告的诉讼金额中减除。
第二被告天影集团向本院提交了如下证据：天津市规划局东丽区规划分局作出的关于汇成广场项目规划情况的复函，证明原告未取得建设用地规划许可证，且未进行规划验收，原告与第一被告签订的《租赁合同》无效，担保协议作为《租赁合同》的从合同，因主合同无效而无效。
原告腾达公司的质证意见：对上述证据的真实性、合法性均无异议，但不认可其证明目的。关于规划及合同效力问题，已经由生效的民事判决确认。
第一被告天影恒星公司的质证意见：认可上述两份证据的真实性、合法性及关联性。
经审查，本院认证意见如下：
对原告提供证据1结合其他证据能够证明原告取得租赁物的合法性及原告有权将租赁物对外出租，本院予以确认；证据2、3、4、5均具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信；证据6，该组证据能够相互印证，原告为第一被告垫付电费的客观事实；证据7委托合同及收费标准均符合法律规定，发票及转账支票能够证明原告委托律师支付代理费的事实，本院予以采信。
对第一被告天影恒星公司提供的证据的真实性予以确认。但其提供证据载明的内容不足以充分证明待证事实，故本院对其证明目的不予采信。
对第二被告天影集团提供的证据的真实性予以确认。关于原告与第一被告天影恒星公司之间签订的《租赁合同》法律效力问题，已经由生效的民事判决予以确认合法有效，故本院对其证明目的不予采信。
关于第一被告天影恒星公司调查收集证据申请，因第一被告天影恒星公司已提供证据明确载明政府给原告扶持资金的相关事实，且该部分补贴与本案所涉租金期间无关联，故本院不予调查取证。
关于第二被告天影集团调查收集证据申请，因涉诉《租赁合同》的法律效力已由生效判决确定，故对其调查证据申请本院不再进行调取。
本院经审理认定如下事实：2013年2月6日，原告腾达公司（出租人、甲方）与第一被告天影恒星公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》，双方就乙方租用甲方新建的汇城广场中的地上六层房屋事项达成一致协议，主要内容约定:租赁的标的物位于天津市交口处的汇城广场中，租赁标的物建筑总面积经有关测量机构按照设计图纸初步计算为56264平方米。乙方租用租赁标的物的目的是将该租赁的标的物作为经营场所，……。乙方承诺对租赁标的物的装修标准不低于河东万达广场装修标准。租赁期限共计二十年，租赁标的物交付日期均为2013年3月1日。计租起始日定为2013年11月1日（2013年3月1日至2013年10月30日为免收租金、物业管理费的装修期），租赁期间自2013年11月1日起至2033年10月30日止。合同第4.1条约定，租赁标的物的租金和费用标准按合同载明的建筑面积计算。房屋租金每日每平方米人民币1.4元，物业管理费每日每平方米人民币0.1元。4.3条约定，房屋租金、物业管理费的标准每三年递增一次，每次递增幅度为百分之五。房屋租金和物业管理费每三个月支付一次，乙方应于每三个月首月开始后的10日内，将该三个月的租金、物业管理费一次性付清，逾期支付按照本合同9.2项的规定执行。合同9.2条约定，乙方不得以任何理由拖欠房屋租金和物业管理费。若未按本合同4.2项、4.3项以及《租金及物业管理费支付明细表》规定的日期和数额向甲方交付房屋租金、物业管理费用的，每逾期壹天按照未支付部分，以万分之三/日的比例向甲方支付违约金。逾期交付房屋租金、物业管理费之一项超过3个月的，甲方有权解除本合同，并要求支付违约金、拖欠的租金、物业管理费等相关费用；5.2条约定，租赁期间内，乙方因经营和使用租赁标的物所发生的包括不仅限于水、电、煤气、通讯、网络、有线电视、供热等费用（包括公摊费用）均有乙方承担。11.3条约定，因诉讼所发生的费用，包括法院收取的诉讼费、财产保全费、聘请律师代理诉讼符合收费标准的律师费支出，皆由败诉方承担。合同签订后，原告如约将上述租赁标的交付被告天影恒星公司，但天影恒星公司未按合同约定给付原告租金、物业管理费、场地使用费等相关费用。
2014年7月30日，腾达公司（出租人、甲方）、天影恒星公司（承租人、乙方）、天影集团（保证人、丙方）签订《协议书》，根据东丽区政府协调会精神，为了更好地履行甲、乙双方订立的《租赁合同》，三方经协商达成一致，订立协议，载明：一、甲方已经按照双方重新约定的交付时间（2013年5月15日）将租赁标的物如期交付给乙方，甲方交付义务履行完毕，双方不再签署《租赁标的物交付确认书》；二、乙方自2014年7月1日开始交付租金和物业管理费，为保持租赁年度的完整，对于第一租赁年度余下的2014年7月1日至2014年10月31日，四个月的租金和物业管理费计人民币10268180元，乙方应在2014年8月31日前足额付清；三、履约保证金数额由人民币10000000元下调为人民币5000000元，乙方交付的人民币5000000元成约定金转为履约保证金，至此乙方交付履约保证金的义务履行完毕；四、乙方将属于超市的房屋面积转租给了天津华润万家生活超市有限公司，对此甲方给予乙方以下三项优惠：（一）对华润超市承租房屋面积的租金标准，由每日每平方米人民币1.4元，下调为每日每平方米人民币1.3元，物业管理费标准仍为每日每平方米人民币0.1元，二者合计：每日每平方米人民币1.4元；（二）对华润超市承租房屋的内装改造以及电力增容项目，甲方一次性给予乙方人民币贰佰万元的资金补助；（三）对华润超市承租的房屋面积免除四至六个月的租金和物业管理费。五、丙方愿意为乙方提供不可撤销的连带责任保证担保，以确保甲方债权的实现。具体保证条款如下：（一）保证范围包括：1、乙方在《租赁合同》及本协议中的全部债务（等同于全部合同义务）和全部责任；2、违约金、损害赔偿金；3、实现债权的各种费用；（二）保证方式：连带责任保证；（三）保证期间为壹年。保证期间的起算日，因乙方履行债务（合同义务）的期限不同而有所不同，对保证期间的起算日确定如下：1、《租赁合同》中属于乙方应履行的非金钱债务的，保证期间自乙方应当履行该项债务而没有履行之日起计算；2、《租赁合同》属于乙方应履行支付租金、物业管理费、违约金债务的，保证期间自乙方每三个月应当履行支付该三个月的租金、物业管理费债务而没有支付之日起计算；3、《租赁合同》中属于乙方应履行的其他金钱给付债务的，保证期间自乙方应当履行该项金钱给付债务而没有履行之日起计算；4、《租赁合同》中属于乙方应承担的责任，保证期间自乙方应当承担该项责任而没有承担之日起计算；（四）保证责任的承担：1、……；2、依据本协议第二条第二款“2014年11月1日以后各租赁年度租金、物业管理费的支付仍按《租赁合同》、租金及物业管理费支付明细表执行”的规定，乙方自此应每三个月向甲方支付壹次租金和物业管理费，并于每三个月首月开始后的10日内，将该三个月的租金、物业管理费付清；基于《租赁合同》、《租金及物业管理费支付明细表》执行”的规定，三方一致同意对丙方的保证责任和保证期间作如下表述：由于主合同即《租赁合同》中，约定的租金和物业管理费为每三月支付壹次，一个租赁年度应支付四次，二十年的租期内就应支付八十次租金和物业管理费；因此只要乙方在履行合同中出现一次未期按足额支付租金和物业管理费的违约行为，丙方就应当承担壹次保证责任，保证期间就是一个壹年；如果乙方出现若干次违约行为，丙方就应当承担若干次保证责任，保证期间就是若干个壹年；丙方对于乙方因逾期支付租金、物业管理费而产生的违约金债务的连带保证责任和保证期间的计算与上述规定相同；六、如果乙方还不按照《租赁合同》及本协议的约定交付租金、物业管理费，甲方将按照《租赁合同》第九条9.2项的规定行使权利，丙方应承担连带保证责任。
，原告与被告天影恒星公司签订《补充合同》，合同主要约定：1、原合同涉及的房屋租金，由原每日每平方米1.4元人民币调整为每日每平方米1.1元人民币。租金按租赁标的物面积56264平方米为计算依据，则每日每平方米为（1.1元×56264平方米）61890.40元人民币；2、原合同涉及的物业管理费由原每日每平方米0.1元人民币调整为每日每平方米0.3元人民币，管理费按租赁标的物面积56264平方米为计算依据，则每日管理费为（0.3元×56264平方米）16879.2元人民币；3、双方商定增加一项收费项目，由乙方（天影恒星公司）向甲方（腾达公司）按每日每平方米0.2元标准支付场地使用费，该场地使用费按28132平方米计算，则每日场地使用费为（0.2元×28132平方米）5626元人民币。后附原告出具的说明，主要内容为租金、物业管理费、场地使用费三项合计每年共计30804540元；原《租赁合同》每年租金、物业管理费两项合计共计30804540元。在合同实际履行过程中，天津华润万家生活超市有限公司承租的11649平方米按照租金及物业管理费1.4元每平方米计费，其余部分承租44615平方米原告按照1.5元每平方米计费，《补充合同》签订后，第一被告天影恒星公司未按约定及时给付原告租金、物业管理费及场地使用费。经庭审各方核对，自2
经庭审各方核对，自2015年11月1日至2016年8月31日共计305天，根据原告与第一被告天影恒星公司《补充合同》的约定，以及实际履行中的调整，第一被告天影恒星公司应给付原告租金、物业管理费、场地使用费1.5元×44615平方米×305天＝20411362.5元，加上天津华润万家生活超市有限公司部分：1.4元×11649平方米×305天＝4974123元，合计25385485.5元。第一被告天影恒星公司尚欠原告2015年11月1日至2016年8月31日租金、物业管理费、场地使用费共计25385485.5元。
对于逾期违约金的计算数额，经三方协商并核对，对于原告最终主张的1249909元违约金无异议。但对于违约金是否应予支付问题，各方存在争议。
经审查，原告为第一被告天影恒星公司向电力部门代缴自2016年2月、4月至8月电费共计4286304.42元。
原告与天津林盛律师事务所于2016年8月15日签订《委托代理协议》，原告委托天津林盛律师事务所许跃军律师为其提供法律服务。双方在协议中约定律师代理费为600000元。原告支付律师代理费415446元。天津森特律师事务所史双庆律师明确表示不在本案中主张律师代理费。
本案审理期间，天影恒星公司于2016年8月11日向本院起诉，请求：1、确认双方于2013年2月6日签订的关于汇城广场的《租赁合同》无效；2、确认天影恒星公司、腾达公司、天影集团于2014年7月30日签订的协议书无效……。本院经审理，驳回天影恒星公司的诉讼请求。后，天津市高级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。因该案的结果对本案有重要影响，故本院曾依法裁定本案中止诉讼。本案于2018年3月29日恢复审理。
因第一被告天影恒星公司未按合同约定履行给付电费义务，造成原告不能正常经营。原告曾向本院提出对天影恒星公司、天影集团就上列款项先予执行的申请，本案经审查，其申请不符合法律规定，依法裁定驳回腾达公司的该项申请。
本院认为，二被告关于涉案的《租赁合同》以及《协议书》的无效主张，已经由生效的民事判决予以驳回，涉诉《租赁合同》及《协议书》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，各方当事人应当严格按照合同约定的内容履行各自义务。合同签订后，原告依照合同约定履行了交付标的物的义务，第一被告天影恒星公司未按合同约定履行给付租金、物业管理费、场地使用费的义务，已违反合同约定及法律规定，其应当向原告支付拖欠的上述费用。经各方核对，对第一被告天影恒星公司拖欠的租金、物业管理费、场地使用费期间及数额均无异议，故本院对于原告的第一项诉讼请求，依法支持由第一被告天影恒星公司支付原告自2015年11月1日至2016年8月31日租金、物业管理费、场地使用费共计25385485.5元，超出部分，本院不予支持。
关于原告第二项诉讼请求，根据原告与第一被告天影恒星公司《租赁合同》约定，租赁期间内，被告天影恒星公司因经营和使用租赁标的物所发生的包括不仅限于水、电、煤气、通讯、网络、有线电视、供热等费用（包括公摊费用）均有天影恒星公司承担。结合本院查明的事实情况，原告提供的缴纳电费的发票及转账汇单、被告天影恒星公司盖章认可的用电电量清单能够客观反映原告实际垫付电费的事实以及垫付数额的真实性，故本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持。第一被告天影恒星公司抗辩主张部分电量并非其使用，仅为其对用电量清单盖章所表示内容的单方理解，并未提交相关证据证明其抗辩主张，本院不予采纳。故，第一被告天影恒星公司应向原告支付2016年2月、4月至8月电费共计4286304.42元。
关于原告第三项诉讼请求，依据原告与第一被告天影恒星公司签订的《租赁合同》约定，第一被告天影恒星公司不得以任何理由拖欠房屋租金和物业管理费，若未按本合同4.2项、4.3项以及《租金及物业管理费支付明细表》规定的日期和数额向原告交付房屋租金、物业管理费用的，每逾期壹天按照未支付部分，以万分之三/日的比例向原告支付违约金。被告天影恒星公司逾期支付原告租金、物业管理费、场地使用费，已构成违约行为，应当依据合同约定承担相应的违约责任。对于违约责任计算标准，二被告提出按照合同约定万分之三/日的比例计算过高，请求法院依法予以调整。经本院审查，原告与第一被告在《租赁合同》中约定的违约金数额在合法范围内，不属于法律规定的过高的情形，故对二被告请求适当酌减的抗辩主张本院不予采纳。对于违约金计算基数，原告与第一被告天影恒星公司签订的《租赁合同》及《补充合同》约定，每平方米租金、物业费共计1.4元每平方米计费。各方当事人经协商一致认可以1.4元每平方米为计算基数，故本院支持原告主张的自2015年11月至2016年8月31日期间的违约金1249909元，超出部分，本院不予支持。
关于原告主张的第四项诉讼请求，根据原告与第一被告天影恒星公司签订的《租赁合同》的约定，因诉讼所发生的费用，包括法院收取的诉讼费、财产保全费、聘请律师代理诉讼符合收费标准的律师费支出，皆由败诉方承担。该约定系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人应诚信履行。原告为取得租金、物业管理费、场地使用费合法收益提起本次诉讼而与天津林盛律师事务所签订的委托代理协议，合同约定原告需支付律师费600000元，天津林盛律师事务所实际支付律师费415446元，此款为原告根据约定所必须负担的成本，且数额符合行业标准，故该笔费用应由承担责任方天影恒星公司承担。对于原告主张的担保费，缺乏相关依据，本院不予支持。
关于原告第五项诉讼请求，根据原告与二被告签订的《协议书》约定，第二被告天影集团对第一被告天影恒星公司承担租金、物业费、违约金、水、电、煤气通讯、网络、有线电视、供热、损害赔偿金以及实现债权的全部费用等天影恒星公司在《租赁合同》及三方协议中的全部债务的连带保证责任。故，的二被告天影集团应当对第一被告应承担的上述费用承担连带保证责任。第二被告抗辩主张原告与第一被告天影恒星公司签订的《补充合同》中对租金、物业管理费计费标准进行了变更，且增加了场地使用费，第二被告不应对增加的数额承担保证责任。对此，本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第30条之规定，“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。”虽上述《补充合同》对租金、物业管理费计费标准以及增加场地使用费进行调整，但对其负有保证责任针对的《租赁合同》以及《租金及物业管理费支付明细表》的总体数额并未变更，且并未加重第二被告的保证责任。因此，本院认定的租金、物业管理费、场地管理费及违约金、电费、律师费等，依据《租赁合同》、《三方协议》及《补充合同》约定的履行方式、期限等条款，第一被告天影恒星公司应承担给付责任，第二被告天影集团亦应承担连带保证责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条之规定，判决如下：
一、被告天影恒星（天津）投资股份有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市腾达投资有限公司2015年11月至2016年8月31日租金、物业管理费、场地使用费25385485.5元；
二、被告天影恒星（天津）投资股份有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市腾达投资有限公司垫付的电费4286304.42元；
三、被告天影恒星（天津）投资股份有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市腾达投资有限公司自2015年11月至2016年8月31日期间的违约金1249909元；
四、被告天影恒星（天津）投资股份有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市腾达投资有限公司律师费415446元。
五、被告天津北方电影集团有限公司对本判决第一、二、三、四项给付内容承担连带保证责任；
六、驳回原告天津市腾达投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费201810元,保全费5000元，由被告天影恒星（天津）投资股份有限公司负担202673元，原告天津市腾达投资有限公司负担4137元。被告天津北方电影集团有限公司被告天影恒星（天津）投资股份有限公司负担202673元部分承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 苏美玉
人民陪审员 周树林
二〇一八年五月八日
书 记 员 李珊珊
本判决所依据的相关法律、法规
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条：《租赁合同》是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第三十条规定：保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。