江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00298号
上诉人（原审原告）连云港市梓渊物业管理有限公司
被上诉人（原审被告）王善许
上诉人连云港市梓渊物业管理有限公司（以下简称梓渊物业公司）因与被上诉人王善许物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第00717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人梓渊物业公司的委托代理人杨慧慈、被上诉人王善许到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梓渊物业公司一审诉称：王善许系润琦苑小区的业主，梓渊物业公司系该小区的物业管理企业，从2013年1月9日至2014年1月9日，王善许欠梓渊物业公司物业费计503元，经催要未果。为维护梓渊物业公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令王善许给付物业费503元，并承担本案诉讼费用。
王善许一审辩称：是梓渊物业公司违约，该公司提供的服务未能达到合同约定的标准。其中王善许居住的9号楼1单元顶面脱壳造成漏雨，该公司未及时维修，导致王善许家厨房漏雨、阁楼东山墙渗水，房屋因渗水墙皮脱落；同时，小区里两个消防通道被堵，在消防通道门口建房子，给业主造成安全隐患；小区里的绿化被该公司管理成菜园，小区里属于业主的公共面积被该公司划车位变卖。
原审法院经审理查明：2013年1月23日，海州区润琦苑小区业主委员会（甲方）与梓渊物业公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》一份，约定甲方将海州区润琦苑小区委托于乙方进行物业管理。约定物业管理区域物业服务费由乙方按物业的建筑面积，住宅无电梯每平方米0.35元／月，门面经营用房每平方米1元／月，公用水电每年80元／户向业主或物业使用人收取。合同约定的物业服务内容主要为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、楼内外消防设施设备等；公用绿地、花木等的养护与管理；交通与车辆停放秩序的管理；合同还就其他相关事宜做出了约定。
王善许系润琦苑小区业主，住该小区9号楼1单元601室，房屋建筑面积100.71平方米。梓渊物业公司已缴纳了2013年全年期间的公用水电费。经梓渊物业公司书面催交，王善许至今未交纳2013年1月19日至2014年1月19日期间的物业服务费及公用水电费。
原审法院另查明：润琦苑小区1-10号楼多家房屋存在顶楼及外墙面渗水等问题。
原审法院认为：梓渊物业公司与海州区润琦苑小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。王善许作为小区业主应当根据合同的约定交纳物业服务费用，经梓渊物业公司书面催缴后，王善许未交纳相应的费用，应承担民事法律责任。关于王善许应当交纳的物业服务费的数额问题：第一，根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中物业服务合同约定，梓渊物业公司的服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面，以及楼内外消防设施设备、公用绿地、花木等的养护、管理等。第二，依据双方的举证及陈述可以证实，润琦苑小区1-10号楼多家房屋存在顶楼及外墙面渗水的问题，而梓渊物业公司的举证不足以证实其对润琦苑小区多家楼房存在的顶楼、外墙面的渗水问题尽到了合同约定的维修、养护和管理义务。因此，虽然按照合同约定，王善许应当支付2013年1月19日至2014年1月19日的物业服务费及公用水电费，但基于梓渊物业公司物业管理缺位，未能完全履行合同义务的原因，原审法院酌情扣除物业服务合同约定应交物业服务费的50％，即王善许应当向梓渊物业公司交纳物业服务费及公用水电费为100.71平方米×0.35元每月每平方米×12个月×50％＋80元=291.5元。据此，根据《物业管理条例》第三十五条、第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：王善许于判决生效后十日内支付梓渊物业公司物业服务费及公用水电费共计291.5元。一审案件受理费50元，由梓渊物业公司承担20元，王善许承担30元。
上诉人梓渊物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实有重大偏差。上诉人依据《物业管理服务合同》第二章第三条及第三章第八条第二款第一项的规定，只承担小区房屋建筑共用部位的小修责任。此案涉及屋顶、墙面漏雨渗水，属于中修或大修。涉案房屋在保修期内由开发商承担维修责任，保修期外，由当事人申请房屋维修基金管理部门进行处理。本案维修费用涉及10万元左右，要求上诉人承担，不公平也毫无依据。综上，请求二审法院依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王善许答辩称：上诉人物业管理不合格，服务不到位：被上诉人的房屋外墙和阁楼外墙漏雨，厨房漏雨，多次找上诉人，上诉人不管；上诉人把小区地下车库封闭起来不用，把小区里属于业主的公共面积划为车位变卖；消防通道建成铁皮房出租，给业主造成安全隐患；小区绿化变菜园。
二审期间，双方均未提交新证据。
二审庭审中，上诉人梓渊物业公司认可润琦苑小区房屋有开裂受损、绿化变菜园、小区公摊面积改为车位的情况，但认为梓渊物业公司2013年进入润琦苑小区，这之前不是梓渊物业公司的行为。
本院经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明：涉案《物业管理服务合同》第六章物业的验收中约定的遗留问题未包括被上诉人王善许答辩所称的梓渊物业公司服务不到位的问题。
本案二审争议焦点为：上诉人梓渊物业公司提供的物管服务是否符合合同约定。
本院认为：合同应全面履行。依据涉案《物业管理服务合同》的约定，梓渊物业公司应提供房屋建筑共用部位维修、养护和管理，公用绿地、花木等的养护与管理，交通与车辆停放秩序的管理等物业服务。现上诉人梓渊物业公司与被上诉人王善许均认可润琦苑小区存在房屋开裂受损、绿化变菜园、小区公摊面积改为车位的情况，上诉人梓渊物业公司辩称上述情况存在于其进入润琦苑小区之前。本院认为，涉案《物业管理服务合同》第六章物业的验收中约定的遗留问题并未包括上述问题，故即使上述情况系梓渊物业公司进入润琦苑小区已实际存在的情况，也不能免除梓渊物业公司按照涉案《物业管理服务合同》提供上述约定服务内容的义务，故本院对上诉人梓渊物业公司的该辩称意见不予采纳。因梓渊物业公司履行物业服务合同存在重大瑕疵，原审法院酌情扣除物业服务合同约定应交物业服务费的50％并无不当。
综上，上诉人梓渊物业公司的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人连云港市梓渊物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年三月十九日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。