重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初19577号原告：刘盼，女，汉族，1983年6月5日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：张文彬，男，汉族，1984年10月9日出生，住四川省邻水县，系原告丈夫。被告：赵英彤，女，汉族，1980年2月3日出生，住吉林省辉南县。被告：黄学江，男，汉族，1974年5月10日出生，住重庆市璧山县。被告：赵喜成，男，汉族，1954年11月4日出生，住吉林省辉南县。被告：王艳华，女，汉族，1957年9月14日出生，住住吉林省辉南县。原告刘盼与被告黄学江、赵英彤、赵喜成、王艳华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，由审判员田秀荣担任审判长，与人民陪审员何柳、李国华组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘盼的委托诉讼代理人张文彬、被告黄学江到庭参加诉讼，被告赵英彤、赵喜成、王艳华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，第二次庭审被告黄学江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘盼向本院提出诉讼请求：请求被告按二手房买卖合同约定的违约条款支付原告违约金142000元；2、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：刘盼与赵英彤、黄学江于2015年1月23日签订了重庆二手房买卖合同，约定赵英彤、黄学江将购买的位于重庆市北部新区高新园大竹林组团06-1号地块XX号X-X房屋出售给刘盼，房屋价款818000元，定金20000元。原告支付定金后，被告既不带原告看房也不履行合同。后被告已经案涉房屋出售给他人，违反了双方合同的约定。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告黄学江辩称，房子的事情都是赵英彤在负责，赵英彤不是重庆人，买不到房，只是用我的名义买房；我不清楚赵英彤与原告之间的情况，我也没有收取定金，与我无关。合同约定的20%的违约金过高，请求调低。被告赵英彤、赵喜成、王艳华未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告赵英彤、赵喜成、王艳华、黄学江未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。刘盼举示的二手房买卖合同、公证书、照片、重庆市商品房买卖合同，黄学江对真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认；举示的收条、交易记录、2016年9月1日的重庆市商品房买卖合同持有原件，对上述证据的真实性本院予以确认。被告黄学江无证据向法庭举示。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月30日，以重庆兴龙湖置地发展有限公司为甲方，黄学江、王艳华为乙方签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定黄学江、王艳华购买位于重庆市北部新区高新园大竹林组团06-1号地块XX幢XX-X号房屋。2015年1月23日，以黄学江、王艳华为甲方（卖方）、刘盼为乙方（卖方）签订了一份《重庆二手房买卖合同》，主要内容是，甲方将位于重庆市北部新区高新园大竹林组团06-1号地块XX号X-X房屋出售给乙方，房屋产权共有人是黄学江、王艳华；成交总价818000元。乙方于2015年1月23日向甲方交付定金20000元，乙方于交接房屋当日（验收合格）向甲方交付首付款240000元，剩余房款558000由乙方向银行申请按揭贷款支付，贷款不足部分由乙方在过户当日以现金方式支付给甲方；甲方办理完注销登记，银行对乙方的按揭贷款审批通过后3个工作日内办理产权交易过户手续；甲方承诺于交接房屋当日与乙方进行物业交割。第八条特殊约定：签订本合同视此合同生效，如甲方违约定金双倍赔偿乙方，若乙方违约，甲方不予退还定金；若甲方将此房屋再次出售给第三方视为违约，应向乙方支付房屋成交额的20%作为违约金。合同末尾甲方处黄学江签字，委托代理人赵英彤签字。签订合同当日，刘盼支付了定金20000元给赵英彤，赵英彤出具收条。2015年2月13日，王艳华、赵喜成、黄学江出具了一份《公证委托书》，主要内容是：我们共同拥有位于重庆市北部新区高新园大竹林组团06-1号地块XX号X-X房屋一套，因无法亲自办理上述房屋的相关事宜，特委托赵英彤为我们的代理人，以我们的名义全权办理如下事宜：办理上述房屋的接房、验收、入住手续；代为办理权属登记的相关手续；领取上述房屋的房地产权证；代为与刘盼办理上述房屋的交接手续。委托期限：2015年2月13日至2017年2月13日。2016年9月1日，以王艳华、黄学江为甲方、案外人刘波为乙方签订了一份《重庆市房屋买卖合同》，约定王艳华、黄学江将案涉房屋出售给案外人刘波，合同成交价710000元。合同末尾甲方委托代理人处是赵英彤、廖静军签字。庭审中，刘盼陈述：2015年4月份的一晚上，打电话找赵英彤验房，但赵英彤没有带我们去，之后5月份去看了房子，赵英彤让交首付款，我认为房子存在问题，验收不合格，喊赵英彤整改，吵了一架后一直拖着，之后赵英彤就不见我们了；跟赵英彤协商要么整改成交，要么退钱，但赵英彤不同意；现在请求的违约金是根据被告与案外人签的买卖合同的成交额710000的百分之二十计算得出；房屋已经过户到案外人刘波名下，合同不能履行，根据公证书赵英彤、赵喜成、王艳华是共同共有，四被告应承担共同支付责任。黄学江陈述：对房屋交易的情况不清楚，是我跟王艳华去签的合同，我占10%的份额，是我的名义去贷款；之前赵英彤告诉我刘盼和张文彬分手了说不买房了，但不清楚是刘盼不买了还是赵英彤不卖了。本院认为，2015年1月23日，以黄学江、王艳华为甲方（卖方）、刘盼为乙方（卖方）签订的《重庆二手房买卖合同》上虽然王艳华没有签字，但从2015年2月13日的《公证委托书》中可以看出，王艳华委托了赵英彤代为与刘盼办理案涉房屋的交接手续，王艳华追认了赵英彤的代理权。《重庆二手房买卖合同》系黄学江、王艳华与刘盼的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，赵英彤是黄学江、王艳华的委托代理人，黄学江、王艳华对赵英彤的代理行为承担民事责任。双方均未举示证据证明在合同履行过程中是谁的责任合同没有履行下去，但在《重庆二手房买卖合同》解除前，黄学江与王艳华将房屋出售给案外人并办理了过户构成了根本违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《重庆二手房买卖合同》第八条虽约定了黄学江、王艳华将此房屋再次出售给第三方视为违约，应向刘盼支付房屋成交额的20%作为违约金。现被告抗辩该违约金标准过高，结合合同签订后刘盼仅支付了20000元定金，至今未向黄学江、王艳华未支付其他购房款，若要求黄学江、王艳华按照合同约定承担房屋成交价20%的违约金明显过高，也有违违约金制度以赔偿守约方损失为主要功能的立法本意。最后，虽黄学江、王艳华存在违约行为，但黄学江、王艳华在2016年9月1日与案外人刘波签订的合同的成交价低于818000元，但现有证据不足以证明黄学江、王艳华从其转卖行为中获利。刘盼也并未举证证明其实际损失大小，就其请求的违约金是否合理其应承担举证不能的法律责任。结合前述分析，就刘盼主张的违约金本院酌情调整为20000元，对于超出部分本院不予支持。赵英彤系黄学江、王艳华的委托代理人，并不是房屋买卖的相对方，刘盼请求判令赵英彤承担支付责任于法无据，本院不予支持。赵喜成不是买卖合同的合同相对方，刘盼根据合同约定请求赵喜成承担支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告黄学江、赵英彤、赵喜成、王艳华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，由此产生的不利后果由黄学江、赵英彤、赵喜成、王艳华承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄学江、王艳华在本判决生效后十日内支付原告刘盼违约金20000元；二、驳回原告刘盼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，由原告刘盼负担2840元，被告黄学江、王艳华负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  田秀荣人民陪审员  李国华人民陪审员  何 柳二〇一七年七月十二四日书 记 员  张春凤