北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第1084号原告北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内。法定代表人韩利，总经理。委托代理人卫胜利，男，1984年7月15日出生。被告崔紫争，男，1986年2月15日出生。委托代理人刘俊霞，女，1962年6月14日出生。委托代理人贾自强，男，1978年2月14日出生。原告北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业公司）与被告崔紫争物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘洋独任审判，公开开庭进行了审理。原告首欣物业公司的委托代理人卫胜利，被告崔紫争的委托代理人刘俊霞、贾自强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告首欣物业公司诉称：原告与被告所在的小区开发建设单位招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司2009年4月29日签订前期物业服务合同，为期2年，自2010年5月1日至2012年4月30日（合同第5条），物业费标准1.78元／平方米／月（合同第7条），按年度交纳（合同第9条），如业主逾期交纳物业服务费，应当按照逾期每日万分之五的标准承担滞纳金（合同第21条末款）。合同到期后，原告事实服务至今。被告是小区业主，物业费单价为1.78元／平方米／月，房屋面积65.04平方米，从2011年1月1日至2014年12月31日，共计4年48个月时间内，被告物业费欠费5557元。经原告多次催讨，被告一直没有支付，现原告起诉至法院，要求：1、判令被告支付原告物业服务费5557元；2、诉讼费由被告承担。被告崔紫争辩称：一、我方从来没有与原告签订过物业服务合同，原告起诉的基础都是原告与开发商即第三方签订的，与被告无关，原告在我们小区服务的依据是商品房预售合同，此合同被告在收房时在不签字不给钥匙的情况下被迫签订的，合同是格式合同，被告没有任何更改合同内容的权利，被告在合同订立过程中，明显处于劣势地位，请审判员根据合同法、合同法司法解释二的精神保护合同劣势方的合法利益；二、物业费标准所定的1.78元，北京市规定的指导价格是0.9元，二者相差1倍，经济适用房的政府指导价为0.55元，超过3倍，我们都是拆迁户，理应享受0.55元的价格；三、临时管理规约上没有规定物业公司的义务，根本不能称之为合同，是霸王条款，可见，原被告不存在合同关系，被告从未认可原告在小区内从事物业服务，更未认可其收费标准；四、关于事实服务瑕疵的说明，合同法62条规定，质量要求不明确的，按照国家标准，行业标准履行，比照北京市住宅物业服务标准规定的最低标准（一级），物业费超过政府指导价一倍，违反相关规定的立法精神，标准规定，每年公示物业收支情况，原告从未履行此义务，标准规定，水电急修20分钟，原告仅配备2名工人供小区3000多户居民，根本做不到20分钟，标准规定，意见建议在3个工作日内回复，2013年底天通苑南街道办事处副主任、相关科室负责人专门到我小区调研，提出意见数十条，至今没有任何一条得到了答复，标准规定，对特种设备检查等，从没见对方实施过，吴越家漏水也能从侧面反映出这一点，标准规定，小区要有足够的照明，但小区内照明经常坏，没有反光条，高度也不够，存在严重的安全隐患，标准规定的安全防范系统形同虚设，小区内数次发生盗窃案、砸车盗抢案，小区内要求调录像的时候答复都是坏了，但是我仔细观察，有些根本没有通电，小区已经着火两次，物业消防做的不到位，物业不仅没有消除，而是在制造，绿化养护达不到国家标准，小区绿化的现状是杂草丛生，冬天就是光的，什么都没有，有人在绿地里种菜种庄稼，物业听之任之，标准要求，密闭收垃圾，物业只提供了垃圾桶，没有任何密闭，标准要求，雨雪天气及时清扫积雪、结冰，物业从不铲雪、铲冰，盐都不撒，标准要求，主要出入口有人值守，做好巡查，物业经常没人，我也从来没见过巡查，算上物业看车的保安，物业也就是三四个人，有人巡逻就没人值班，有人值班就没人巡逻。现在一个出入口一个保安都凑不齐，各种车辆乱停乱放，没有人管，小区大量无证犬，威胁业主安全，到处都是狗屎，没人管，小区内大量利用树木晾晒衣服、被褥，没人管，更有物业人员把自己的被褥也拿出来晒，可以看出，在物业费超出国家指导一倍的情况下，其服务根本达不到标准；五、2011年1月1日至2012年的物业费已经超过诉讼时效，自2009年被告入住物业强制收取了一年服务费之后，首欣物业没有再催缴过物业费，其强抢了业主的广告与地下室出租收入，原告应该与2012年知道或应当知道被告未交物业费，其诉讼时效从此算起，合同法67条规定了先履行抗辩权，被告2009年收房后交纳了1年物业费，在享受的物业服务明显达不到标准的情况下有权拒交物业费，其服务迄今为止也不能达到国家标准，根据物权法和购房合同第五条的约定，小区的广告收益，地下室出租收益属于业主共有，物业放置多个广告，还有两个菜站，物业从来没有说明其收益的流向，原告没有物业服务给我们带来了重大的精神损失，和财产损失，有很多招嫖广告，让我们承受很多精神压力，业主所丢的车不计其数，崔本人就丢过一辆电动自行车，物业不给开具《核对证明》，我已经几年未能领到清洁能源补助，对此部分根据最高人民法院解释的规定，请审判员予以考虑；六、首欣物业无故阻挠业委会成立；综上所述，物业根本不具有服务能力和态度，对业主建议置若罔闻，此次诉讼纯属无理取闹，请法庭驳回原告全部诉讼请求，并判令原告承担全部诉讼费用；我们的门禁连吸的力量都没有，玻璃也碎了。经审理查明：招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司（甲方）与首欣物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定，甲方选聘乙方提供前期物业服务；前期物业服务期限自2010年5月1日至2012年4月30日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.78元／月／平方米。合同签订后，原告在小区进行物业管理服务至今。涉案房屋位于室。经本院核实，被告崔紫争是该房屋的业主，该房屋面积为65.04平方米。被告未交纳2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费5557元。上述事实，有当事人的陈述及提交的《前期物业服务合同》等，被告提交的照片、首欣物业公司向昌平区建委小区办出具的《关于小区入住情况的说明》等证据材料在案佐证。本院认为：原告与招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。现原告提供了物业服务，被告亦享受了相应的物业服务，被告应按照收费标准向原告交纳原告提供物业服务期间的物业费，被告拖延给付物业费的行为侵害了原告的合法权益。被告崔紫争提出的原告的诉讼请求已超过诉讼时效一节，本院认为，原告提供的物业服务属于持续履行，且目前仍在履行之中，不宜认定原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，故对于被告的该项辩解意见本院不予采信。被告崔紫争辩称首欣物业公司物业服务存在瑕疵，但没有充分证据证明首欣物业公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告以此拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信，被告可以在交纳物业费之后要求原告履行相应的义务。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。被告崔紫争的抗辩意见，无证据支持的部分，本院不予采信。现原告起诉，要求被告给付物业费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告崔紫争给付原告北京首欣物业管理有限责任公司二○一一年一月一日至二○一四年十二月三十一日的物业服务费五千五百五十七元，于本判决生效后十日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费二十五元，由被告崔紫争负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 洋二〇一五年三月二十三日书 记 员 池天慧