上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第725号
上诉人（原审被告）上海旭博置业有限公司。
法定代表人朱瑜。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张佳林。
上诉人上海旭博置业有限公司（以下简称“旭博公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第2969号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人旭博公司的委托代理人谢锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年6月26日，张佳林与旭博公司签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：张佳林向旭博公司购买上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号402（复式）室房屋，据旭博公司暂测该房屋建筑面积为164.87平方米；根据旭博公司暂测的房屋建筑面积，张佳林购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为2，649，000元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；旭博公司对该房屋设定的抵押已注销；旭博公司已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定旭博公司定于2013年6月30日前将该房屋交付给张佳林，除不可抗力外。合同第十二条约定旭博公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付张佳林，应当向张佳林支付违约金，违约金按张佳林已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，旭博公司应在交付之日前7天书面通知张佳林办理交付该房屋的手续，张佳林应在收到该通知之日起7天内，会同旭博公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为旭博公司将房屋钥匙交给张佳林。合同第十四条约定在旭博公司办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一第18条约定：若因政府部门或张佳林原因未能办理张佳林名下的房屋产权证书（小产证）的，旭博公司不承担任何责任。若由于旭博公司原因致使张佳林名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，旭博公司应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。
合同约定的交房期限前，旭博公司通知张佳林办理交房手续。2012年12月27日双方办理系争房屋的交接手续；当日双方确认房屋总价为2，648，679元。
原审另查明，2012年12月14日，旭博公司取得了包括张佳林所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得高层房屋的《上海市房地产权证》。旭博公司至今未能取得复式房屋的《上海市房地产权证》。
原审又查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区清河湾路699弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，文件内容为所附的照片中显示，具体为告知各位业主，玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。
张佳林诉于原审法院，要求：1、判令旭博公司立即配合张佳林办理位于上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号402室房屋的过户手续；2、判令旭博公司向张佳林支付逾期办理小产证违约金396，507.25元（违约金按已支付房价款日万分之三计算，从2013年3月28日起暂算至2014年8月8日）；3、本案诉讼费由旭博公司承担。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据预售合同补充条款一第18条约定，若由于旭博公司原因致使张佳林名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，旭博公司应承担违约责任。故对于张佳林主张逾期办证违约金应从实际交房90天后开始计算的意见，原审法院不予采纳。现复式房屋业主至今未能办理小产证，此结果与旭博公司擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，旭博公司对此存在过错。旭博公司在整改过程中，部分业主的意见和行为致旭博公司整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于旭博公司应承担的违约金，原审法院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、旭博公司过错程度、旭博公司的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。张佳林在本案中要求逾期办证违约金计算时间计算至2014年11月30日，之后期限的旭博公司违约责任张佳林将另行起诉，予以准许，本案中旭博公司逾期办证违约责任计算至2014年11月30日。旭博公司提出其向张佳林交房的时间早于合同约定的交房时间，故在适用补充条款一第18条违约金计算时应按照合同约定的交房时间计算，不应按张佳林收房时间计算。原审法院认为开发商在作出补充条款一第18条中的违约责任承诺时是根据其能预见的合同履行情况，不能因为旭博公司提前履行交房义务而加重其责任，故对于旭博公司的意见，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：上海旭博置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付张佳林计算至2014年11月30日止的逾期办证违约金人民币146，400元。
上诉人旭博公司不服原审判决，向本院提起上诉称，土地规划部门要求整改，旭博公司根据要求积极组织施工整改，由于业主的阻挠导致整改无法如期完成，进而导致延期办理产证。原审判决将旭博公司的违约责任期间计算至2014年11月30日，法院准许业主另行起诉之后期限的违约责任。原审法院将违约责任放大，因业主原因导致损失扩大的责任不应由旭博公司承担。小区业主的阻挠不是单一、个别业主的行为，而是小区业主整体意志的表现，是小区业主的整体行为。原审判决的违约金金额过高，应予以调整。旭博公司请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审。
被上诉人张佳林未到庭答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，旭博公司擅自改变规划，规划部门要求其整改，导致业主办理产权证超过约定期限，原审法院判决旭博公司承担违约责任，并无不当。旭博公司在整改施工过程中确实受到部分业主的阻挠，也是导致旭博公司办理产证迟延的客观因素之一。原审法院综合考量业主的实际损失、整改期限、旭博公司的过错程度、旭博公司的整改态度、小区整体情况等因素酌情确定违约金金额，尚属合理，本院予以维持。旭博公司认为原审判决的违约金过高，依据不足，本院难以支持。因旭博公司逾期办证违约行为的延续性，故原审法院准许业主另行起诉2014年11月30日之后的违约金，并无不妥，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，228元，由上诉人上海旭博置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 顾继红
审判员 虞恒龄
审判员 张 松
二〇一五年三月二十五日
书记员 王 磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。