安徽省芜湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0221民初525号
原告：中国农业银行股份有限公司芜湖县支行，住所地芜湖县。
负责人：杨吉俭，行长。
委托代理人：周大勇，1975年1月19日。
委托代理人：韩明明。
被告：张文龙，男，汉族，1976年5月10日出生，住安徽省芜湖市芜湖县。
被告：芜湖天虹置业有限公司，住所地芜湖县。
法定代表人：陈玉富，董事长。
委托代理人：许磊，安徽青弋江律师事务所律师。
委托代理人：刘洋，安徽青弋江律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司芜湖县支行诉被告张文龙、芜湖天虹置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理，依法组成合议庭于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司芜湖县支行的委托代理人周大勇、韩明明和被告芜湖天虹置业有限公司的委托代理人许磊、刘洋到庭参加诉讼，被告张文龙经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司芜湖县支行诉称：2013年7月1日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定，被告向原告借款30万元用于购买位于芜湖县湾沚镇文教园区滨湖家苑小区15幢304室房屋，借款期限自2013年7月19日起至2043年7月18日止。年利率为6.55%。被告以其所有的芜湖县湾沚镇文教园区滨湖家苑小区15幢304室房屋为上述借款提供抵押担保，并由被告芜湖天虹置业有限公司提供阶段性担保，阶段性保证人自借款发放之日起办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续后2年完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。此后，双方到芜湖县房地产管理局进行了登记。《个人购房担保借款合同》还约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保护措施：（2）借款人未按约定按期足额偿还借款的。借款合同生效后，原告依约于2013年7月18日向被告发放了借款30万元，但被告没有履行借款合同约定的义务，按期归还借款本息。截止2016年2月22日，被告已经逾期4期没有按期归还借款本息，被告于2014年4月8日办理了抵押，其行为违反了合同约定。原告请求法院：1、判令被告张文龙立即向原告偿还借款本金人民币291652.26元及截止2016年2月22日利息3993.49元，罚息0.17元，复利22.74元；芜湖天虹置业有限公司对上述利息、罚息、复利承担连带清偿责任。2、判令被告张文龙支付2016年2月23日至实际清偿之日利息（按借款合同约定的计算方式计算）；芜湖天虹置业有限公司对上述利息、罚息、复利承担连带清偿责任。3、判决原告对被告张文龙的抵押房屋（位于芜湖县湾沚镇文教园区滨湖家苑小区15幢304室）折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。4、判令两被告承担本案诉讼费、保全费等原告实现债权的一切必要费用。
原告中国农业银行股份有限公司芜湖县支行为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：
1、个人购房担保借款合同、个人借款凭证。用以证明：原告与被告之间的债券债务关系真实存在。
2、被告一逾期贷款本息清单。用以证明被告一存在逾期行为。
3、房地产他证、同意抵押承诺书、个人购房贷款面谈笔录。用以证明被告天虹置业有限公司在阶段性担保责任期间内。
被告张文龙没有答辩也没有提供证据。
被告芜湖天虹置业有限公司答辩：1、原告的诉讼请求不明确，按照借款合同约定，债务人是按期支付借款，在原告没有主张解除借款合同之前，无权主张一次性归还全部本息；2、原告主张要求被告一次性归还本息没有事实依据，应予以驳回，被告迄今为止没有违约，没有象原告在诉状中陈述的四个月没有归还。
被告芜湖天虹置业有限公司为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：
1、执照、组织机构代码证和法定代表人身份证明。用以证明被告身份信息。
2、还款明细。用以证明：1.被告芜湖天虹置业有限公司替被告张文龙归还按揭贷款截止时间2016年2月15日；2.合计已还款28083.87元。
3、手机信息、情况说明和身份证。用以证明：1.每次还款数额都有原告向被告财务主管明确告之；2.被告没有违约；3.陈巧杰的身份系被告天虹公司财务主管。
上述证据经原告、被告举证，并经双方当庭质证，本院归纳质证意见如下：
一、被告芜湖天虹置业有限公司对原告所举的证据，其质证意见为：
原告提交的证据没有原件，真实性有待认可；对逾期贷款本息清单，是原告单方面制作的，不具有真实性，从原告提交的证据看不出被告张文龙是以什么方式还款的；本息清单标明的内容与被告提供的证据是不相符的，被告提供的证据证实被告还款到2016年2月份都是按照原告的要求归还贷款，没有任何违约行为；对房地产他项权证，真实性无异议；被告收到的授权委托书上，受托人韩明明是被告与原告之间的联系人，被告还款都是按照韩明明的要求及时还款，没有拖欠欠款。利息清单无法证实其真实性，应当有张文龙签名的还款明细，即使该证据是真实性，也不能证明被告张文龙违约，这份明细与被告职员给天虹公司的通知是不相符的；如果确认张文龙确实欠这么多本息，过错责任仍然在银行，银行没有将欠款本息及时反馈给天虹公司，因为天虹公司已经按期足额支付欠款。
一、原告对被告芜湖天虹置业有限公司所举的证据，其质证意见为：
对证据1无异议。对证据2真实性无异议，载明的还款日期2016年2月15日，并不代表借款人应当在2016年2月份应当履行的全部债务。对证据3无异议，被告天虹置业没有违约，被告张文龙违约，天虹置业要承担保证责任。
经审理查明：2013年7月1日，原告与两被告签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：被告张文龙向原告借款30万元用于购买位于芜湖县湾沚镇文教园区滨湖家苑小区15幢304室房屋，借款期限360个月，年利率为6.55%。被告以其所有的芜湖县湾沚镇文教园区滨湖家苑小区15幢304室房屋为上述借款提供抵押担保；并由被告芜湖天虹置业有限公司提供阶段性担保，阶段性保证人自借款发放之日起办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续后2年，为借款人的债务承担连带保证责任；发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保护措施：（2）借款人未按约定按期足额偿还借款的。合同签订后，原告依约于2013年7月19日向被告张文龙发放了借款30万元。2014年4月8日，被告张文龙到芜湖县房地产管理局办理了抵押登记。后被告没有按借款合同约定履行按期归还借款本息义务，截止2016年2月22日，被告张文龙已累欠原告借款本金291652.26元及利息3993.49元，罚息0.17元，复利22.74元未归还。
本院认为：原告中国农业银行股份有限公司芜湖县支行与被告张文龙、被告芜湖天虹置业有限公司签订的个人购房担保借款合同》，均是当事人的真实意思表示，双方当事人的约定不违反法律规定，是有效合同，应受法律保护。被告张文龙没有按约定偿还借款，其行为已构成违约，依照原告与被告张文龙的合同约定，被告张文龙理应偿还借款本金人民币291652.26元及截止2016年2月22日利息3993.49元，罚息0.17元，复利22.74元，并按合同约定自2016年2月23日计算利息、罚息至借款付清之日止的民事责任。被告张文龙在借款的同时，以其所有的座落在安徽省芜湖县湾沚镇文教园区滨湖家苑小区15幢304室房屋做抵押担保，该抵押合法有效。被告张文龙逾期还款，原告作为抵押权人，依法对该房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。被告芜湖天虹置业有限公司对被告张文龙借款本息等除抵押物变卖所得价款不足额的部分承担连带保证责任。本院为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张文龙于本判决生效十日内归还原告中国农业银行股份有限公司芜湖县支行借款本金291652.26元及利息3993.49元、罚息0.17元、复利22.74元（计算至2016年2月22日），并按合同约定自2016年2月23日起计算利息、罚息至借款付清之日止。
二、被告张文龙不履行本判决书第一项确定的义务，依法拍卖、变卖被告张文龙所有的座落在安徽省芜湖县湾沚镇文教园区滨湖家苑小区15幢304室房屋，原告中国农业银行股份有限公司芜湖县支行有优先受偿的权利。
三、被告芜湖天虹置业有限公司对本判决书第一项确定的义务及诉讼费，除抵押物变卖所得价款不足额的部分承担连带清偿责任。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5735元，由被告张文龙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。
审 判 长 卢 勇
审 判 员 李金保
人民陪审员 曹方平
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 方 婷
附：本案判决所依据的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。