北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初10303号原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区东经路6号院。法定代表人王寅生，总经理。委托代理人张克玲，女，1971年7月30日出生，该公司职员。委托代理人皮建军，男，1971年12月2日出生，该公司职员。被告金东富，男，1978年5月13日出生。原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司（以下简称天宝伟业公司）与被告金东富物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员葛明柱独任审判，公开开庭进行了审理。原告天宝伟业公司委托代理人张克玲、皮建军，被告金东富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天宝伟业公司诉称,2009年7月，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定被告将北京市西城区广外大街莲花河胡同2号院1号楼X单元X室（房屋建筑面积139.95平方米）委托原告进行物业服务。此后原告为被告提供物业服务。但被告未交纳2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费、公共区域照明费、生活垃圾清运费。物业费收费标准为每月每建筑平方米2.3元，另有每年每户20元的公共区域照明费及30元的生活垃圾清运费。现原告诉至法院，要求判令被告交纳2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费、公共区域照明费、生活垃圾清运费共计11737.8元；由被告承担本案诉讼费用。被告金东富辩称,原告所述涉案房屋位置、建筑面积、产权人情况、物业费和公共区域照明费及生活垃圾清运费的收费标准均属实。2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费、公共区域照明费、生活垃圾清运费确实未交纳，未交纳的原因：2009年双方签订物业服务合同，2013年12月之前的物业费均正常交纳，在2014年1月19日，我家中被盗，被盗原因是原告未遵守物业服务合同中的第七条，给我造成了巨大的经济损失，大概八万元左右的财产损失，相当于20年的物业费。现金只有一千元左右，但丢失四枚古币，还有项链、钻戒、手链、孩子金锁也一并丢失。1月19日下午我发现并报案，当时物业公司的一个保安队长过来了，警察进行了现场勘查、采证。警察调取物业监控发现电梯中的一个监控是坏掉的。该案至今未破。发生被盗事件在于原告未尽到安保职责。2016年春节前，涉案房屋又来贼，但被我家人及时发现，未造成损失；2、户门上经常被张贴小广告，比如说开锁信息、外卖、家政服务等等；3、大概两个月以前，发现两不明男子进入单元楼挨家敲门，我电话告知了物业，但不知后来物业公司如何处理。原告给我造成的损失，相当于20年内的物业费。我不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，坐落于北京市宣武区（现西城区）莲花河胡同2号院1号楼19层X单元X房屋登记在被告名下，涉案房屋系商品房，用途为住宅，房屋建筑面积139.95平方米。2009年7月9日，原告（乙方）与被告（甲方）之间签订《前期物业服务协议》，约定乙方为甲方所购涉案房屋提供物业管理服务，该协议第七条公共秩序维护及消防管理约定，（1）配合、协助公安部门进行安全监控和巡视，维护本物业区域内的公共秩序（不含个人人身、财产的保险、保管责任）；（2）做好消防安全的防范工作，加强消防培训及演练；该协议还约定乙方提供的物业服务质量按北京市建委发布的《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》规定的标准执行；物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，收费标准为每月每建筑平方米2.3元；物业服务费用由甲方按其拥有物业的建筑面积交纳；楼道公共照明费：由本楼业主分摊，每年每户预交20元，用完续筹；生活垃圾清运费每年每户30元；本合同自签订之日起生效，至小区业主委员会与乙方签订委托合同时自动终止；若小区业主委员会与另外物业管理企业签订了本小区的委托合同，则以该合同生效之日为本合同自动解除之时。另查，2014年1月19日，涉案房屋发生门锁被撬、盗窃案件，导致被告部分财产损失，被告当日向原告电话告知上述情况。被告就此认为原告未尽安保职责，并向本院提供报警证明一份、照片13张及录像。报警证明内容为涉案房屋发生被盗的报警情况，照片欲证明涉案小区未做到封闭管理，录像欲证明原告的保安服务不到位主要体现在保安睡觉、门禁开启不关闭、白天不巡查等。原告不认可被告的该项抗辩，并向本院提供了北京市公安局西城分局天宁寺派出所出具的证明一份，主要内容为涉案房屋发生盗窃案件后，原告配合派出所、公安刑侦机构前往小区中控室调阅、查看、拷制监控录像，协助公安机关取证工作。原告另向本院提供门岗执勤照片打印件四张、保安执勤照片及小区安全措施照片打印件，欲证明原告日常安保措施和对小广告的管理，被告不认可上述门岗执勤照片和保安执勤照片的真实性，认为原告保安人员不会像照片中的站立姿势一样，且不认可锦旗照片的真实性，但认可其他照片的真实性。原告还向本院提供了小区规范管理要求、培训记录、夜间执岗增加电子巡更工作的函，欲证明原告在小区保安服务上加强了管理，被告对上述证据真实性不予认可，认为是原告单方制定。再查，原告建立有“来人来电接待处理记录”、“保安执勤记录”，上述记录中均有2014年1月19日当日的相关工作记载。又查，涉案小区尚未成立业主大会和业主委员会。现原告诉至法院，要求判令被告交纳2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费、公共区域照明费、生活垃圾清运费共计11737.8元；由被告承担本案诉讼费用。被告以原告未尽安保职责导致家中被盗、户门经常被贴小广告、小区公共秩序维护不到位为由，不同意原告的诉讼请求。经本院主持调解，双方当事人各持己见。以上事实，有双方当事人陈述、前期物业服务协议、《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》、来人来电接待处理记录、保安执勤记录、证明、照片打印件、小区规范管理要求、培训记录、夜间执岗增加电子巡更工作的函、房产证、照片、录像及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原告为涉案房屋提供了物业服务，被告理应依约向原告交纳相关物业服务费用。关于被告所提原告未尽安保职责导致家中被盗一节，被告家中失窃事实确实存在，但原告提供的证据证明其在小区日常巡视监管中尽到了公共秩序维护职责，且在涉案房屋发生被盗后采取了必要的措施辅助破案，故对被告的该项抗辩，本院不予支持。应当指出，物业服务本质上是一种专业服务，并不能完全承担社会管理的职能，物业服务内容虽然包括公共秩序维护服务，但不能等同于广义的社会治安，而仅为物业服务区域内的一般秩序维护。关于户门经常被贴小广告、小区公共秩序维护不到位一节，被告提供的证据虽证明原告在物业管理中存在一定瑕疵，但考虑到物业管理是一种具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益，且根据现有证据本院难以认定原告在物业管理中存在的情形达到了需酌减物业服务费的程度，故对被告的该项抗辩，本院不予支持。应当指出，物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应当转变服务意识，改善服务态度，不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，为小区业主提供质量高、态度好的物业服务，以充分获取所在小区业主的理解和配合，从而共同营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效后七日内，被告金东富向原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司支付二〇一四年一月一日至二〇一六年十二月三十一日期间的物业服务费一万一千五百八十七元八角、楼道公共照明费六十元、生活垃圾清运费九十元。如果被告金东富未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四十七元，由被告金东富负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  葛明柱二〇一六年七月七日书 记 员  王 珅