辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽民一终字第00404号
上诉人（原审原告）：中国煤矿工人大连疗养院。
法定代表人：王春光，该院院长。
委托代理人：岳运生，北京岳成律师事务所律师。
委托代理人：孙荣达，北京岳成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连彦年海水游泳馆。
法定代表人：迟克彦，该馆董事长。
委托代理人：方太伟，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：迟克彦。
委托代理人：方太伟，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：任洪彦，大连市企业法律顾问协会秘书长。
上诉人中国煤矿工人大连疗养院(简称大连疗养院)与被上诉人大连彦年海水游泳馆(简称彦年游泳馆)、迟克彦房屋租赁合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2015年7月16日作出（2014）大民二初字第00165号民事判决。大连疗养院不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
大连疗养院一审诉称：大连疗养院为国家安全生产监督管理总局直属事业单位。1997年6月7日，大连疗养院与大连市中山区彦年洗浴城签订了《租赁经营合同书》，约定乙方(即大连市中山区彦年洗浴城)租赁甲方(即大连疗养院)海水浴馆(4180平方米)、海水泵站，开办以洗浴为主的娱乐宫；甲方按房屋、设备等现状交给乙方，乙方可根据经营需要进行必要的改造、修缮，但不能破坏基本结构；产权不变，仍为甲方所有。乙方在租期内享有经营使用权。合同终止时乙方在承租期内形成的设备及附属设施归甲方所有，乙方不再清算，租赁期限自1997年10月17日至2014年10月16日。2003年7月4日、2004年8月，大连疗养院与彦年游泳馆分别签订了《补充协议书》和《协议书》，对履行租赁合同彦年游泳馆租赁大连疗养院所属锅炉房及所属仓库、煤场具体事项作出约定，上述协议均于2014年10月16日到期。2005年12月8日，大连疗养院与彦年游泳馆签订《租金调整协议书》约定，彦年游泳馆为上述租赁经营合同的实际履行主体，并将合同承租方由大连市中山区彦年洗浴城变更为彦年游泳馆，原合同中的具体条款不变。合同履行过程中，彦年游泳馆增设近万平方米建筑用于经营住宿、餐饮等项目。国家安全生产监督管理总局办公厅于2014年3月16日作出《国家安全监督总局办公厅关于中国煤矿工人大连疗养院出租出借国有资产期满限期收回及做好职业病治疗康复工作的通知》，该文件要求大连疗养院在租赁合同到期后上述国有资产一律立即收回。现双方租赁合同已经到期，经过大连疗养院的多次通知要求终止合同进行交接，彦年游泳馆不予理会，故大连疗养院提起诉讼，请求：1．确认大连疗养院与彦年游泳馆1997年6月7日签订的《租赁经营合同书》终止；2．确认大连疗养院与彦年游泳馆于2003年7月4日签订的《补充协议书》和2004年8月签订的《协议书》终止；3．判决彦年游泳馆与迟克彦退还大连疗养院所属的海水浴馆和海水泵站；4．判决彦年游泳馆与迟克彦退还大连疗养院所属锅炉房及所属仓库、煤场；5．判令彦年游泳馆支付逾期返还上述设施占用费暂定800万元(2014年10月17日到实际退还之日止)，迟克彦对彦年游泳馆应当给付的使用费承担连带给付责任；6．诉讼费由彦年游泳馆和迟克彦承担。
彦年游泳馆辩称：不同意大连疗养院的诉讼请求。1．双方关于彦年海水游泳馆二期扩建工程的合作建设行为事实上变更了一期租赁合同的租赁期限，双方达成一期租赁期限扩展至二期土地使用权届满日的合意。2006年双方先后签署两份协议书，约定合作共建二期扩建工程，并将二期工程名称定义为“彦年海水游泳馆扩建工程”，可以看出二期合作建设的前提条件为一期租赁期限延展至二期同期，两份协议基于同一前提事实，即彦年海水游泳馆整体的经营和管理。并且，从二期工程设计规划上看，二期扩建工程的美好蓝图包括一期工程。合作建设协议书签署后，双方共同委托大连民用建筑设计研究院有限公司对扩建工程出具设计方案，大连疗养院作为建设单位提出的设计要求是二期工程应与一期贯通一体，构造上不独立，且功能上要对一期进行填补和扩展，说明二期扩建的设计规划依附于一期，且双方权利义务关系在原一期租赁的基础上更加紧密。2．双方二期合作建设协议实际履行多年已成事实。双方达成合作建设二期工程合意后，我方即开始大量的工程建设投入，除对区域划分的“二期”进行前期拆迁、土地取得等方面的投入外，还包括为二期配套使用的一期工程升级改造投入，据此可判定双方长期合作建设至二期土地使用期限届满的事实和一期租赁期限展期合意的客观性。3．彦年游泳馆经过近二十年的努力经营，已拥有众多会员，且成为大连的地域名片，如大连疗养院主张得到支持，则可能造成社会不稳定因素。
迟克彦辩称：本案争议发生在大连疗养院与彦年游泳馆之间，与迟克彦无关。我国个人独资企业法规定，个人独资企业属于其他经济组织，属于适格被告。依据该法第三十一条，仅在个人独资企业不足以清偿的情况下投资人才予以补偿。故个人独资企业从人格、财产、利益、责任方面都具有独立性，个人独资企业可作为本案被告，迟克彦个人作为被告与现行法律规定不符，其主体不适格。其他的意见与彦年游泳馆的答辩意见一致。
一审法院经审理查明：大连疗养院(国家安全生产监督管理总局大连职业病防治康复中心)系国家安全生产监督管理总局下属事业单位法人。1997年6月7日，大连疗养院(甲方)与大连市中山区彦年洗浴城(乙方，以下简称彦年洗浴城)签订《租赁经营合同书))，约定：乙方租赁甲方的海水浴馆(4180平方米)、海水泵站，开办以洗浴为主的娱乐宫。甲方按房屋、设备等现状交给乙方，乙方可根据自己的经营需要进行必要的改造、修缮，但不能破坏基本结构，不得转租他人。租期为十七年，自1997年10月17日起至2014年10月16日止。产权不变，仍为甲方所有；乙方在租期内享有经营使用权。合同终止时乙方在承租期内的设备及附属设施归甲方所有，乙方不再清算。租金第一年为70万元人民币，第二年至第五年每年租金为80万元人民币，第六年至第十年每年租金为90万元人民币，第十一年至合同终止每年租金为100万元人民币。第一年租金于6月7日前一次性交清70万元人民币；第二年租金于1998年10月17日前一次性交清80万元人民币；以后顺延每年10月17日前按上述确定的租金额一次性交清当年租金；如乙方不能按时如数交付租金，即按违约处理。该《租赁经营合同书》第五条第2款约定，乙方自行设变电站负责海水浴馆的供电。甲方负责供淡水、供蒸汽、供暖，按国家有关部门规定价格每月核收费用并保证正常供应。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2003年7月4日，大连疗养院(甲方)与彦年游泳馆(乙方)签订《补充协议书》，对上述《租赁经营合同书》第五条第2款约定的“乙方自行设变电站负责海水浴馆的供电。甲方负责供淡水、供蒸汽、供暖，按国家有关部门规定价格每月核收费用并保证正常供应”进行调整，协议约定：为解决乙方正常使用蒸汽问题，甲方同意将现有的锅炉房及一台蒸汽锅炉和附属设备由乙方管理，独立使用，按需要进行修缮改造所发生的一切费用全部由乙方自行承担，甲方不再承担供气责任；乙方接管后所增加的设备，租赁结束时按原租赁合同第三款“合同终止时乙方在承租期内所形成的设备及设施为甲方所有，乙方不再清算处置”；甲方在2003年7月16日交接给乙方；租期按原租赁合同期限至2014年10月16日止。2003年8月20日，彦年游泳馆的负责人迟克彦出具《房屋产权凭据》，载明：“彦年海水游泳馆使用疗养院锅炉房期间将疗养院原一仓库(房号是91.34㎡)拆倒大修，此房产权仍为疗养院所有。特此说明。”2004年8月，大连疗养院(甲方)与彦年游泳馆(乙方)签订《协议书》，约定：乙方使用甲方锅炉房及所属仓库、煤场自2005年10月10日始交使用费每年三万元人民币；使用年限同游泳馆租赁期限；乙方未经甲方同意和市有关部门同意进行的改扩建自行承担责任，乙方不得造成建筑物的损害和有碍甲方经营管理的违章建设。2005年12月8日，大连疗养院(甲方)与彦年洗浴城(乙方)签订《租金调整协议书》，约定：1．甲方免收乙方三年零六个月的租金(自2005年10月17日至2009年4月16日彦年海水游泳馆的租金甲方免收)；2．上述租金免收期间原租赁合同的其他条款不变，双方共同信守；3．由于彦年游泳馆系上述租赁合同的实际履行主体，甲乙双方在此同意，原租赁合同书的承租方由彦年洗浴城变更为彦年游泳馆，原合同中的具体条款不变。彦年游泳馆在该协议上加盖印章确认。2014年3月6日，国家安全生产监督管理总局办公厅发布《国家安全监管总局办公厅关于中国煤矿工人大连疗养院出租出借国有资产期满限期收回及做好职业病治疗康复工作的通知》(安监总厅财函[2014]26号)，要求大连疗养院在其与彦年洗浴城于1997年6月7日签订的海水浴馆、海水泵站租赁合同，1997年9月25日签订的车库二楼办公室、休息室等房屋租赁合同，2003年7月4日和2004年8月分别签订的锅炉房及所属仓库和煤场租赁协议、1999年5月25日签订的人防工程地下部分借用房屋协议、2005年12月8日签订的传达室使用协议等合同于2014年10月16日合同到期后，依法终止合同，对大连疗养院土地红线内出租出借的土地、房产、临时建筑物等国有资产一律全部按期收回，并妥善处理好海水游泳馆北侧的三角地问题。2014年7月3日，大连疗养院向彦年游泳馆邮寄送达《关于海水浴馆租赁合同到期做好交收工作的告知函》及安监总厅财函[2014]26号通知及有关合同扫描件等附件，并对邮寄送达行为及过程进行保全证据公证。该邮件因拒收而被退回寄件人。2014年9月17日，辽宁斐然律师事务所接受国家安监总局和大连疗养院委托向彦年游泳馆发送律师函，表明合同到期后不再续租、续借海水浴馆及相关设施，通知彦年游泳馆做好合同到期前的交接准备工作。彦年游泳馆于次日收到该律师函。2014年10月27日，大连疗养院在半岛晨报上刊登《终止与大连彦年海水游泳馆租赁协议公告》。2014年10月29日，彦年游泳馆在半岛晨报上刊登公告，告知彦年游泳馆会员及顾问，彦年游泳馆仍正常营业，会员卡仍然有效，可正常使用。2014年11月7日，辽宁斐然律师事务所接受国家安监总局和大连疗养院委托，向彦年游泳馆发送《关于中国煤矿工人大连疗养院将收回锅炉房、煤场、仓库及人防工程地下部分、传达室的告知函》，告知彦年游泳馆将其在锅炉房、煤场、仓库上的改建扩建部分进行清理后于2014年11月17日交付疗养院。收到该告知函后，彦年游泳馆于2014年11月10日向大连疗养院发送《敬请中国煤矿工人大连疗养院通过司法途径依法解决双方纠纷避免引起不良后果的函》，表示双方因一期租赁协议及二期合作开发等问题均存在重大分歧，在双方分歧未统一、争议未解决的情况下，彦年游泳馆不会与大连疗养院进行任何交接；建议大连疗养院通过正常的司法途径解决双方争议。
另查明：2003年8月5日，大连疗养院向大连市规划和国土资源局申请建设老干部活动室(游泳馆北三角地)项目。2003年11月6日，大连疗养院向大连市人民政府申请在大连疗养院院内一处三角空地上建大连老干部活动室。2003年12月9日，大连疗养院向大连市规划局申请在大连疗养院院内一处三角空地和住宅楼扩建一处戏水项目。2004年2月10日，大连疗养院请示大连市规划局对北侧原三角地扩建彦年海水游泳馆，南侧停车场改为地下停车场项目予以支持。2004年2月25日，大连疗养院和彦年游泳馆共同向大连市规划局请示对在现有的规划用地下由大连疗养院同彦年游泳馆共同建设一处地下停车场的项目予以支持。2004年7月19日，大连市规划和国土资源局对彦年海水游泳馆嬉水工程项目出具《建设项目选址意见书》[附(规条字2004-62号)《规划设计条件》]，显示彦年海水游泳馆嬉水工程项目依据是4．28市政府办公会议审定的彦年游泳馆扩建工程规划方案、市计委计划(大计投综2004函字2040号)，总面积约2500平方米，拟选位置为西岗区付家庄中国煤矿工人大连疗养院彦年游泳馆北侧。该意见书遵守事项中亦载明“本文有效期六个月(从发出之日起)，逾期失效。”2005年3月10日，大连疗养院就拟在大连疗养院内一处三角空地上建一所大连老干部活动室(嬉水)项目向大连市规划局提出《关于办理规划用地许可证的申请》。2005年9月6日，大连市西岗区人民政府向大连市规划局出具《关于大连煤矿疗养院游泳馆扩建项目申请规划用地许可的函》(西政函[2005]23号)，主要内容是恳请大连市规划局对彦年游泳馆拟在大连煤矿疗养院游泳馆的基础上进行扩建工程申请办理规划用地许可给予大力支持。2005年12月19日，大连市风景园林处(甲方)、大连疗养院(乙方)和彦年游泳馆(丙方)签订《协议书》，主要内容为：根据建设用地规划许可证2005年-77号文件的批复精神，西岗区煤矿疗养院地段彦年游泳馆位置进行扩建改造，涉及到大连市风景园林处(被拆迁人)现住址西岗区、付家庄1#2#楼，该地段类属三类地区，该房屋建筑面积为2560平方米，产权性质为单位自管房。经三方协商，甲方同意乙方拆迁西岗区付家庄1#2#楼，乙方必须依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》对甲方给予安置补偿，在安置期间并保证不出现任何问题，如出现问题由乙方自行负责。甲方不承担任何责任。2005年12月20日，大连疗养院与彦年游泳馆签订《补充协议》，约定：关于甲方大连市风景园林处、乙方大连疗养院、丙方彦年游泳馆三方在2005年12月19日研究的拆迁西岗区付家庄1#2#楼协议书当中提出“如果出现问题由乙方自行负责”，主要是对上级有关部门审批使用。补充协议为准，改为“如出现任何问题和后果全部由丙方负责，和乙方不发生任何关系。”2005年12月22日，大连疗养院向大连市国土资源局提出《关于增加中国煤矿工人大连疗养院游泳馆二期扩建工程土地划拨指标的申请》，内容为：根据建设用地规划许可证2005年一77号文件的批复精神，西岗区煤矿疗养院地段拆迂改造工程由大连疗养院组织实施。该地段被拆迁人大连市风景园林处，现地址大连市西岗区付家庄1#2#楼，该地段类属三类地区，该房屋建筑面积为2560平方米，产权性质为单位自管房。拆迁后大连疗养院在此地段建设面积为3000平方米左右的嬉水工程，特此申请贵局给予土地划拨指标。2006年1月10日，就彦年游泳馆二期工程有关事宜，大连疗养院(甲方)与彦年游泳馆(乙方)签订《协议书》，主要约定：因彦年海水游泳馆扩建需要，双方同意对煤矿疗养院彦年海水游泳馆北侧区域进行拆迁改造，建设彦年游泳馆二期工程(嬉水工程)，范围在三角地和园林处二栋住宅内；上述项目所需用地．手续、拆迁手续、建设手续等均以甲方名义办理，双方共同协作；上述项目申请及建设过程中发生的各种费用和成本均由乙方负责，并由乙方承担全部的法律责任；上述项目的土地使用权、项目竣工后建筑物的使用权及收益权均归乙方所有；在条件成熟或乙方认为必要时，双方共同配合将上述土地的使用权、房屋所有权更名至乙方名下，届时甲方不得向乙方另行收取任何费用或提出其他利益要求。2006年2月9日，就彦年海水游泳馆二期扩建工程与大连疗养院老干部活动室有关事宜，大连疗养院(甲方)与彦年游泳馆(乙方)签订《协议书》，主要约定：在大连疗养院内一处三角空地约900平方米左右，建一所大连老干部活动室；大连老干部活动室与彦年海水游泳馆二期扩建工程建在统一主体上；上述项目所需用地手续、建设手续等均以甲方名义办理，双方共同协作；上述项目申请及建设过程中发生的各种费用和一切成本由乙方负责。2006年2月20日，大连疗养院向大连市国土资源和房屋局提出《关于办理中国煤矿工人大连疗养院老干部活动室建设用地申请》，申请对大连疗养院在院内东北侧三角空地建一所大连老干部活动室给予建设用地批复。2006年4月10日，大连疗养院与彦年游泳馆共同向大连市国土资源和房屋局提出《关于办理中国煤矿工人大连疗养院老干部活动室及彦年海水游泳馆二期扩建工程用地申请》，申请对大连疗养院内B区煤矿工人疗养院老干部活动室建筑面积800㎡，C区建游泳馆二期扩建工程建筑面积200㎡给予办理建设用地批复手续。2006年4月14日，大连市人民政府作出《关于向大连彦年海水游泳馆出让国有土地使用权的批复))(大政地城字[2006]6038号)，同意将位于西岗区傅家庄中国煤矿工人大连疗养院彦年游泳馆北侧1496.20平方米土地使用权收回并出让给彦年游泳馆，作为彦年游泳馆扩建项目用地，建筑面积2000平方米，四至范围详见附图(C区)，土地出让年限为四十年。土地出让金单价为建筑面积每平方米1580元，土地出让金总额为3，160，000元人民币。2007年6月12日，对彦年海水游泳馆扩建工程规划，大连市公安消防局出具《建设工程消防规划选址意见书》(大公消建规字[2007]第00056号)，审核同意总平面位置。2007年7月4日，大连市国土资源和房屋局对彦年游泳馆作出《关于准予拆迁房屋的批复》，载明：根据大计投综[2006]函字2004号基本建设通知单，同意拆除西岗区傅家庄街4、14号楼，单位自管房屋2栋，建筑面积2563.39平方米，新建的房屋产权归彦年游泳馆所有，房屋竣工后需到大连市国土资源和房屋局办理房屋所有权证。同日，大连市国土资源和房屋局向彦年游泳馆颁发《房屋拆迁许可证》，拆迁范围为西岗区傅家庄4号、14号规划红线内地块，拆迁许可证有效期至2015年7月20日。2008年1月3日，大连市规划局对彦年游泳馆、大连疗养院分别作出《建设用地规划批复》(建设用地规划许可证2008—2、建设用地规划许可证2008—3号)，准予核发彦年游泳馆扩建工程项目c区和A、B区的《建设用地规划许可证》。同日，彦年游泳馆取得大连市规划局颁发的彦年海水游泳馆扩建工程项目(c区)的《建设用地规划许可证》。2008年7月14日，大连市规划局作出《关于办理大连彦年游泳馆扩建工程详规方案面积的复函》（大规函发[2008]155号)，主要内容是：1．该项目所在土地权属为两部分，A区和B区为中国煤矿工人大连疗养院划拨用地，用地面积994.40平方米；C区已出让给大连彦年海水游泳馆，用地面积1496.20平方米。A区、B区和C区用地不规则，为合理利用土地资源，建议将A区、B区和C区土地进行部分置换。2．大连市发展和改革委员会《2006年基本建设投资计划通知单》下发的建设面积为800平方米，《国有土地使用权出让合用》出让的建筑面积为2000平方米，合计总建筑面积为2800平方米。彦年游泳馆上报的规划方案建筑面积约3350平方米，超出总建筑面积550平方米。要求彦年游泳馆到土地部门办理相关手续后，再到大连市规划局办理规划手续。2008年9月11日，大连疗养院(甲方)与彦年游泳馆(乙方)签订《土地置换协议书》，约定双方进行土地使用权等面积置换(面积约994.40平方米)，双方同意放弃置换后红线范围内土地使用权置换给对方。双方面积不变(甲方放弃图中所示c1区使用权，乙方放弃B2区使用权，置换给对方。双方重新按置换后范围内办理使用权)。2008年10月10日，大连市人民政府作出《关于大政地城字第[2006]6038号批复的补充批复》，主要意见为：因规划调整，彦年游泳馆在位于西岗区傅家庄中国煤矿工人大连疗养院彦年游泳馆北侧游泳馆项目的用地红线调整，建筑面积由2000平方米调整为2550平方米，四至范围详见附图(置换后c区)；国有建设用地出让金总额由316万元调整为402.90万元人民币。2008年10月11日，大连市国土资源和房屋局与彦年游泳馆签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，约定因规划调整，合同书项下的宗地红线调整。建筑面积由2000平方米调整为2550平方米，四至范围详见附图(C区)，国有建设用地出让总额由316万元调整为402.90万元人民币。2010年8月17日，大连市西岗区人民政府向大连市规划局出具《关于商请帮助推进彦年海水游泳馆扩建嬉水宫项目的函》，该函件中提到西岗区政府已将彦年游泳馆扩建项目列入2010年重点项目计划，该项目自2004年提出后，已经办理了基本建设投资通知书、建设用地规划许可证、规划设计条件、建设用地批复、扩建嬉水工程规划设计条件附图及大连市人民政府《关于向大连海水游泳馆出让国有土地使用权的批复》等手续。对彦年海水游泳馆扩建嬉水宫项目操作中遇到的动迁搁浅问题，西岗区政府建议修改原动迁方案，在不影响总体规划前提下，增加回迁住宅建设内容，以供原住户回迁。
庭审中，彦年游泳馆提供大连民用建筑设计研究院有限责任公司出具的《大连彦年海水游泳馆扩建工程项目》的设计方案，其中载明：按照规划设计条件及建设单位所提要求，新扩建项目主要针对的是对原海水游泳馆部分戏水功能的扩展。原有建筑物主体为2层建筑，主要功能是提供洗浴、游泳、餐饮休闲，原有建筑机构形式为框排架，屋面为梯形钢架，基础形式为独立柱基础。新扩建部分主要分为戏水游泳及办公。按建设单位要求，办公用房应能直接观察到新扩建戏水池，故将办公部分与戏水池合围一个防火分区。戏水池部分为一层，层高为11.95米，其中在4.2米及8.1米标高处设有回廊，4.2米标高回廊与原有建筑回廊相连，使原有建筑与新扩建部分功能相统一。新扩建建筑与原有建筑的连通口部设有防火卷帘，连通门采用甲级防火门分割。为使新建筑物不影响原有建筑物的结构安全，在两栋建筑的连通部设伸缩缝，基础采用独立柱基础。建筑屋顶采用与原有建筑统一的轻钢梯形钢架形式。整个建筑立面选用现代欧式造型，外墙材料采用干挂理石，与原有建筑立面统一装修改造，形式协调，沉稳大方。对该设计方案中提及的规划设计条件，系大连市规划和国土资源局根据2004年4月28日市政府办公会议审定的彦年游泳馆扩建工程规划方案、市计委计划于2004年7月19日对该项目出具的。《规划设计条件》(规条字2004—62号)，文件中载明“本文有效期为六个月(从发出之日起)，逾期失效。”
本案审理中，彦年游泳馆申请证人徐江建作证。徐江建受大连疗养院委托负责全权办理老干部活动室(嬉水)事宜、彦年海水游泳馆二期扩建工程各种手续。徐江建庭审中陈述，大连民用建筑设计研究院有限责任公司出具的《大连彦年海水游泳馆扩建工程项目》的设计方案，是经大连疗养院和彦年游泳馆共同研究后确定，双方领导均同意设计后的方案；并称二期扩建项目至今没有完成是因项目建设中涉及到的回迁事宜，双方对此重新向政府和市规划局递交了有关报告，但至今没有结果。
2014年7月27日，大连疗养院向大连市西岗区人民政府和大连市规划局分别出具《关于妥善终止大连彦年海水游泳馆二期嬉水工程项目的函》，函件中称因彦年游泳馆原因导致动迁不能，所以合同无法继续履行，二期嬉水工程项目无法实施，要求妥善终止彦年游泳馆二期嬉水工程项目相关申请审批，恢复疗养院土地红线原始区域。
还查明：彦年洗浴城和彦年游泳馆系两个独立主体，投资人均为迟克彦。大连疗养院与彦年游泳馆认可前期彦年洗浴城与大连疗养院签署的有关合同中的权利义务由彦年游泳馆承接。迟克彦系代表彦年游泳馆在案涉有关协议中签名。
案涉海水浴馆、泵站、锅炉房、仓库和煤场现仍由彦年游泳馆占有使用。煤场、仓库和锅炉房，大连疗养院、彦年游泳馆认可已经拆除，现为海鲜烧烤城。彦年游泳馆称对一期工程的供暖、休息室、管道及供水设施进行了改装，大连疗养院亦认可彦年游泳馆确实存在改扩建事实，包括对健身房重新扩建，增加休息大厅。关于二期游泳馆扩建工程，彦年游泳馆称现仍在办理手续过程中，处于动迁状态。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。大连疗养院于1997年6月7日与彦年洗浴城签订的《租赁经营合同书》、于2003年7月4日与彦年游泳馆签订的《补充协议书》、于2004年8月与彦年游泳馆签订的《协议书》、于2005年12月8日与彦年洗浴城签订的《租金调整协议书》、于2006年1月10日与彦年游泳馆签订的《协议书》、于2006年2月9日与彦年游泳馆签订的《协议书》均系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，大连疗养院与彦年游泳馆认可彦年洗浴城与大连疗养院签署的案涉合同中的权利义务均由彦年游泳馆承接，故上述协议对大连疗养院、彦年游泳馆均有法律约束力，双方应依约履行。关于大连疗养院要求确认上述《租赁经营合同书》、《补充协议书》及2004年8月签订的《协议书》终止一节，根据《租赁经营合同书》、《补充协议书》以及2004年8月签订的《协议书》的约定，双方就案涉的海水浴馆、海水泵站、锅炉房及所属仓库、煤场存在房屋租赁关系，租赁期限至2014年10月16日届满，上述协议本应因租赁期限届满而终止。但从双方于2006年1月10日和2006年2月9日签订的《协议书》内容可知，双方不仅就上述租赁物存在租赁合同关系，还就上述租赁物的续建工程存在合作建设关系。房屋租赁合同与续建合作之间密切关联，双方之间并非单纯的房屋租赁关系，故在处理双方房屋租赁合同纠纷时，应考虑到双方续建工程的关联约定。
2006年1月10日、2006年2月9日签订的《协议书》约定，因彦年海水游泳馆扩建需要，双方同意对彦年游泳馆进行拆迁改造，建设彦年游泳馆二期工程(嬉水工程)，且约定在大连疗养院内建一所大连老干部活动室，与彦年海水游泳馆二期扩建工程建在统一主体上，上述项目所需用地手续、建设手续等均以大连疗养院名义办理，双方共同协作；上述项目申请及建设过程中发生的各种费用和成本由彦年游泳馆负责。从本案已经查明的事实来看，彦年游泳馆二期扩建工程虽未实际建设，但从大连疗养院多次就《协议书》所涉的大连老干部活动室、彦年游泳馆二期扩建工程向有关部门提出规划用地申请，彦年游泳馆也已取得大连市规划局颁发的彦年海水游泳馆扩建工程项目的《建设用地规划许可证》的事实，可以认定双方已实际履行了彦年海水游泳馆二期扩建工程的有关合作权利义务。而关于彦年海水游泳馆二期扩建工程，大连民用建筑设计研究院有限责任公司出具的《大连彦年海水游泳馆扩建工程项目》的设计方案显示，新扩建项目主要是针对原海水游泳馆部分戏水功能的扩展，新扩建工程与原有建筑相连，使原有建筑与新扩建部分功能相统一。至于原海水游泳馆部分，结合本案所涉的诸多协议可知，应系彦年游泳馆承租的上述海水浴馆、海水泵站、锅炉房及所属仓库、煤场等部分。大连疗养院虽对大连民用建筑设计研究院有限责任公司出具的《大连彦年海水游泳馆扩建工程项目》的设计方案不予认可，但负责办理彦年海水游泳馆二期扩建工程各种手续的徐江建出庭陈述，该设计方案是经大连疗养院、彦年游泳馆共同研究后同意确定的方案。彦年游泳馆亦提供了大连疗养院授权徐江建办理彦年海水游泳馆二期扩建工程各种手续的委托书，大连疗养院对其真实性并无异议，在大连疗养院无其他反驳证据的情况下，徐江建的证言应予呆信，上述《大连彦年海水游泳馆扩建工程项目》的设计方案应予确认。综上分析，双方续建工程是对彦年游泳馆已承租经营的原海水游泳馆进行的扩建，建筑结构上依附于原海水游泳馆，功能上是对原海水游泳馆的扩展，业务经营上与原海水游泳馆具有不可分割性。常理分析，如原海水游泳馆停止经营，作为扩展原游泳馆功能的彦年游泳馆二期扩建工程的建设以及使用经营已无可能；况且，从彦年游泳馆已取得二期扩建工程的《建设用地规划许可证》亦可知晓，彦年游泳馆在履行二期扩建工程有关协议中应当已经进行了相当的资金投入。即便在《租赁经营合同书》、《补充协议书》以及2004年8月签订的《协议书》约定的租赁期限届满后，双方没有签订续租的有关协议，但根据双方合作建设彦年游泳馆二期扩建工程的合意及双方为此进行的部分履行，以及双方庭审中认可的彦年游泳馆对其承租部分进行了健身房扩建、增加休息大厅等事实，可以认定双方合作建设行为蕴含了原海水游泳馆租赁期限顺延至双方二期扩建工程权利义务履行完毕的意思表示。综上分析，即便案涉《租赁经营合同书》、《补充协议书》以及2004年8月签订的《协议书》约定的租赁期限届满，在双方上述租赁续建工程尚未履行完毕的情况，大连疗养院要求确认其与彦年游泳馆于1997年6月7日签订的《租赁经营合同书》终止、于2003年7月4日签订的《补充协议书》和2004年8月签订的《协议书》终止，事实依据不足，难以支持。在此基础上，大连疗养院要求彦年游泳馆与迟克彦退还海水浴馆、海水泵站、锅炉房及所属仓库、煤场，亦缺乏依据，不予支持。
关于大连疗养院要求彦年游泳馆和迟克彦支付逾期返还上述设施占用费800万元一节，一审法院认为，在上述《租赁经营合同书》、《补充协议书》及2004年8月《协议书》尚未确认终止的情况下，大连疗养院与彦年游泳馆应继续履行这些协议约定的权利和义务。关于海水浴馆和海水泵站的租金标准，《租赁经营合同书》约定，租金第一年为70万元人民币，第二年至第五年每年租金为80万元人民币，第六年至第十年每年租金为90万元人民币，第十一年至合同终止每年租金为100万元人民币。自《租赁经营合同》签订之日距今已逾l8年，按该租赁合同约定，彦年游泳馆理应按照每年100万元的租金标准向大连疗养院给付海水浴馆和海水泵站的租金至今；至于锅炉房及所属仓库、煤场的租金，根据2004年8月签订的《协议书》约定，彦年游泳馆应按照每年3万元的租金标准向大连疗养院支付租金至今。据此，对大连疗养院该项请求中的合理部分，予以支持。至于迟克彦应否对彦年游泳馆应履行的上述租金给付义务承担给付责任一节，从彦年游泳馆提供的营业执照可知，彦年游泳馆系个人独资企业，其投资人为迟克彦。依据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”之规定，对彦年游泳馆应向大连疗养院履行的上述租金给付义务，迟克彦应在彦年游泳馆不足以清偿的情况下承担补充清偿责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、大连彦年海水游泳馆于本判决生效之日起十日内向中国煤矿工人大连疗养院给付租金，其中海水浴馆和海水泵站的租金自2014年10月17日至本判决确定给付之日止按每年100万元的标准给付；锅炉房及所属仓库、煤场的租金自2014年10月17日至本判决确定给付之日止按每年3万元的标准给付。
二、驳回中国煤矿工人大连疗养院的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费67，800元，由中国煤矿工人大连疗养院负担55，901元，大连彦年海水游泳馆负担11，899元。
大连疗养院的上诉理由和请求是：1.一审判决超出当事人的诉讼请求范围进行裁判，应当评估而未评估，存在程序违法，依法应予撤销。一审中上诉人提出的诉讼请求是要求确认合同终止、返还租赁物、赔偿损失。而一审判决在双方当事人未自愿协商确定的前提下，强行代替当事人确定延长租赁期限、代替当事人确定租金标准，超出了当事人的诉讼请求范围裁判。被上诉人在双方租赁合同到期之后无故继续占用租赁物，给上诉人造成了极大的经济损失，一审法院应当结合市场情况对上诉人提出的损失数额进行评估，但是一审法院却在上诉人提出鉴定评估申请后不予许可，属程序违法。2.租赁合同期已经届满，应当依法终止。3.一审判决认为双方合作建设行为蕴涵了原海水游泳馆租赁期限顺延至双方二期扩建工程权利义务履行完毕的意思表示，存属没有事实依据的主观臆断。4.一审判决混淆了租赁合同与扩建工作的关系，无视扩建工作已经无法实际履行的现实。如果这样的判决得到执行，将会造成国有资产无可挽回的损失。5.被上诉人所谓的彦年游泳馆二期工程与原租赁物不可分割是不成立的。6.被上诉人所谓的彦年游泳馆二期工程建设并不能突破原租赁合同约定的租赁期限。7.被上诉人证明租赁合同已延期的证据不足，租期延长的主张不成立。8.假使原租赁合同期限变更，也属约定不明，应推定租赁期限为变更。
彦年游泳馆、迟克彦答辩称：1.一审判决并不存在超出当事人的诉讼请求范围进行裁判的情况，更不存在应当评估而未评估的理由和根据。一审程序完全合法，应予维持。通过一审庭审已经查明双方书面租赁合同虽然届满，但是通过双方的事实行为已经达成延续租赁关系的合意。2.租赁合同期并未届满，当然无法终止。虽然书面合同已经届满，但是有大量证据证明双方在履行合同过程中已经对合同期限进行了延期的合意，上诉人仅凭书面合同作出的租赁关系终止的判断是片面的，与事实相违背。3.扩建工程是双方共同提出、共同受益的，且扩建部分与原租赁物之间存在功能互补、相互依存的不可分的统一体关系，因此一审的认定是正确的。4.一审判决并未混淆租赁合同与扩建工作的关系，且扩建工作不存在无法完成的法律障碍和客观因素。5.上诉人主张扩建工程与原租赁物可以分割是不正确的，二者功能不可分割，二期是配合一期，如果收回一期改变功能和性质的话，二期工程将会造成巨大损失，而且提出扩建的申请是上诉人单方提出的，我方是根据上诉人先提出的申请扩建才合作建设二期的，我方对扩建工程已经投入了大量资金，不是几年就能收回来的，如果现在解除合同将会对双方造成巨大的损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。
另查明，在二审审理期间，大连疗养院对于租赁期已届满后，对方占用租赁物的损失在本案中放弃主张，另案告诉。
本院经审理认为，关于一审判决是否超出当事人的诉讼请求范围进行裁判，应当评估而未评估，是否存在程序违法问题。一审中上诉人提出的诉讼请求是要求确认合同终止、返还租赁物、赔偿损失。而一审法院在双方当事人未自愿协商确定延长租赁期限，租赁期已届满的情况下，以双方在合同履行期间，共同扩建行为变更了合同履行期限为由，认为合同应当继续履行不当。而且，一审法院以当事人原来确定的租金标准，作为赔偿损失的依据也与客观情况不符，特别是在上诉人提出评估申请后没有正当理由不予准许也不妥。被上诉人在双方租赁合同到期之后继续占用租赁物，给上诉人造成了一定的经济损失，一审法院应当结合市场情况对上诉人提出的损失数额进行评估。关于租赁合同期已经届满，是否应当依法终止问题。虽然当事人双方在合同履行期间，进行了合作扩建二期工程，但是上诉人仅是参与协助，并没有任何利益，而且，双方的合同、补充协议、协议书等对租赁期限没有变更。一审法院认为双方合作建设行为蕴涵了原海水游泳馆租赁期限顺延至双方二期扩建工程权利义务履行完毕的意思表示，没有事实依据和法律依据。关于一审判决是否混淆了租赁合同与扩建工作的关系问题。无论扩建工作是否能够实际履行与租赁合同终止均没有直接的利害关系。因为双方在扩建二期工程过程中，从没有就租期问题达成协议。现上诉人请求终止租赁合同有事实依据和法律依据。被上诉人主张彦年游泳馆二期工程与原租赁物不可分割没有充分的依据。彦年游泳馆二期工程建设并不能突破原租赁合同约定的租赁期限。关于彦年游泳馆对于扩建工程所进行的投入因合同终止所造成的损失以及大连疗养院租赁到期后的损失问题，可依据双方在二期扩建工程中的过错程度另行告诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中级人民法院（2014）大民二初字第00165号民事判决；
二、中国煤矿工人大连疗养院与大连彦年海水游泳馆签订的租赁合同书、补充协议书、协议书终止；
三、大连彦年海水游泳馆、迟克彦于本判决生效后六十日内将案涉的租赁物海水浴馆、海水泵站、锅炉房、仓库、煤场等返还中国煤矿工人大连疗养院；
四、驳回中国煤矿工人大连疗养院其他诉讼请求。
一审案件受理费67800元，二审案件受理费67800元，由大连彦年海水游泳馆负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙维良
审判员 唐云涛
审判员 黄海洋
二〇一六年六月十四日
书记员 孙梦依