内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌民终字第88号
上诉人（原审原告）林润秀，女，1963年5月5日出生，汉族，现住集宁区，无职业。
委托代理人谢全义，内蒙古义利律师事务所律师。
委托代理人林霞，女，1963年3月28日出生，系上诉人林润秀姐姐。
上诉人（原审被告）乌兰察布市集宁区环海城市发展有限公司。
住所地，集宁区九龙街**号。
法定代表人金卫尧，该公司总经理。
委托代理人武少东，该公司法律顾问。
上诉人林润秀、乌兰察布市集宁区环海城市发展有限公司（以下简称环海公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服集宁区人民法院（2014）集民初字第1116号民事判决，分别向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理此案，上诉人林润秀及其委托代理人、上诉人环海公司的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审认定：2008年9月25日，原告林润秀与被告环海公司签订西九龙花苑住宅小区回迁安置（回迁）协议，协议约定原告于2008年9月30日之前搬迁完毕，被告于2009年10月31日前将回迁安置房交付于原告。直至2013年6月被告整体交工后，原告去领取房屋钥匙时被告知交付原告的房屋是四单元。另查明，被告在建盖回迁房时，在未通知各住户的情况下，将原来的三个单元变更为四个单元，前三个单元均为商品房出售，后增加的第四单元作为回迁房。造成原告无法回迁原三单元房屋。现五号楼三单元三层东户的楼房已出售他人，售价为每平方米4146元。
一审经审理认为：双方所签订的协议事实清楚。原告在不知情的情况下让其回迁四单元三层东户，被告在更改设计图纸时未与原告协商，造成原告无法回迁三单元三楼东户的事实。现原告请求回迁三单元三楼东户，而此房已按商品房另售他人，双方协议应解除，被告应按售房价格每平方米4146元退还原告房款246397元，租房费按合同约定12个月1800元。从2008年10月1日至2014年10月1日，共计72个月，租房费为10800元。依照《合同法》第九十四条、第九十七条、《民法通则》第一百零六条、第一百一十一条的规定，判决为：一、依法解除原告林润秀与被告乌兰察布市集宁区环海城市发展有限公司西九龙花苑住宅小区回迁安置（回迁）协议。二、被告乌兰察布市集宁区环海城市发展有限公司退还原告林润秀房款246397元，租房费10800元，以上款项共计257197元，本判决发生法律效力后十日内履行。
宣判后，林润秀、环海公司均不服一审判决，分别向本院提出上诉。林润秀的上诉请求为：撤销原判，依法改判由被上诉人履行协议，交付原告位于西九龙花苑住宅小区回迁安置楼五号楼三单元三层东户的回迁房；或按房屋价格双倍赔偿上诉人房款及损失492794元，租房费21600元。事实与理由：1、原审因诉争回迁房已经出售给他人而判决解除协议，没有法律依据。根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。据此，该房屋上诉人具有优先该房屋的权利。2、在无法回迁的情况下，原审仅仅以房屋的价格补偿上诉人，没有法律依据，且显失公平。根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，应赔偿已付购房款一倍的赔偿责任。3、原审被上诉人只按每月150元给付上诉人租房费，显失公平。
环海公司的上诉理由为：1、原审认定事实错误。原告与我公司所签回迁房在五号楼，这栋楼原设计共有三个单元，原告所在的回迁房是一梯四户，集中在楼的最西面，为三单元。现在二十多户回迁户已经全部搬进居住了。而原来设计一、二单元是按商品房设计的，排在楼的东面，每单元为一梯两户，每户130平米，因面积大怕不好销售，后将这两个单元变更为三个单元的一梯两户，每户为现在的98.71平米，因此，原告的回迁房就由原来的三单元改叫四单元，包括原告在内的现称为四单元的所有回迁户的回迁面积、所在位置、朝向均未发生任何变化，只是单元牌号名称有了变化。这是由土地、规划等部门的规划设计图、平面布置图和设计部门证明来证实的。2、被上诉人（一审原告）的陈述没有事实证据。3、一审认定事实没有事实依据。二十多户回迁房是早已设计好的一个单元，排在楼的最西边，而且绝大部分回迁户都已认可并回迁了这个单元，一审认定“后增加”的这个单元是没有依据的。该楼的设计、规划是经过相关部门批准的，一审认定后增加的属认定事实错误。最后一个单元是回迁房，我公司没有义务将在原位置上的商品房由大改小的图纸与回迁户协商，更没有把回迁房当商品房销售。回迁房已经建好，始终在那里存在，一审认定事实错误。4、一审适用法律不当，应予纠正。一审认定解除协议是错误的。如解除也应当按照合同约定1690元的价格退还100436.70元，一审按4146元的价格退还没有依据。同时支付违约金就不应再支付租房费。而且对方还差我公司8000元的购房款。
经审理查明：2008年9月25日，林润秀与环海公司签订西九龙花苑住宅小区回迁安置（回迁）协议，协议约定林润秀于2008年9月30日之前搬迁完毕，环海公司于2009年10月31日前将回迁安置房交付于林润秀。2013年6月环海公司整体交工。林润秀与环海公司所签拆迁安置（回迁）协议的回迁房在五号楼，此栋楼原设计方案为三个单元，东边两个单元为一梯两户，西边一个单元为一梯四户。林润秀所在的回迁房是一梯四户，集中在该楼的最西边，为三单元。林润秀回迁安置楼的建筑面积为59.43平方米。后建设单位考虑东边两个单元户型面积较大不宜出售，要求设计单位减少面积，将一梯两户由两个单元变为三个单元，原西边一个单元一梯四户不变，设计按此意图进行施工图设计。包括林润秀在内的现称为四单元的所有回迁户的回迁面积、所在位置、朝向均未发生任何变化，只是单元牌号名称有了变化。
本院认为：本案为拆迁安置（回迁）协议纠纷。双方约定的建筑面积59.43平方米回迁安置楼的位置在5号楼的西侧；建筑面积98.71平方米的房屋为商品房，非回迁房。根据设计规划部门对“关于九龙街住宅小区三期工程设计方案变动情况说明”，该设计方案变动并未改变本案所涉及的59.43平方米回迁安置楼的面积、位置、朝向，只是单元牌号名称从三单元改为四单元。双方约定的该拆迁补偿安置房并未由环海公司出卖第三人。林润秀所主张的位于西九龙花苑住宅小区回迁安置楼五号楼三单元三层东户的回迁房并不存在，位于西九龙花苑住宅小区五号楼三单元三层305号98.71平方米的商品房已卖与案外人。
关于解除权的行使，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，当事人一方请求解除合同的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。《合同法》第九十五条亦规定解除权消灭的法律后果。因此，双方协议继续有效，双方应当按照所签协议行使权利、履行义务。本案中，林润秀没有请求解除拆迁补偿安置协议，其所请求双倍赔偿没有法律依据。一审判决解除协议属适用法律错误。
关于租房费的问题，一审确认的起止日期没有依据，协议约定环海公司应于2009年10月31日前将回迁安置房交付于林润秀，2013年6月环海公司整体交工，之后双方发生纠纷。故应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定确定房屋租金。因林润秀未提供同地段同类房屋租金标准的证据，在二审诉讼期间认可每月300元的房屋租金；鉴于环海公司在二审诉讼期间同意支付50000元作为林润秀房屋租金，对此本院予以确认。上诉人林润秀请求交付位于西九龙花苑住宅小区回迁安置楼五号楼三单元三层东户的回迁房或按房屋价格双倍赔偿房款及损失492794元的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持；上诉人环海公司上诉理由成立，本院予以支持。一审认定事实错误，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第十五条、第十七条之规定，判决如下：
一、撤销集宁区人民法院（2014）集民初字第1116号民事判决；
二、上诉人乌兰察布市集宁区环海城市发展有限公司与上诉人林润秀继续履行位于西九龙花苑住宅小区回迁安置楼五号楼四单元三层东户建筑面积59.43平方米回迁房的拆迁安置（回迁）协议。
三、由上诉人乌兰察布市集宁区环海城市发展有限公司支付上诉人林润秀房屋租金50000元，在双方办理交付房屋手续时履行。
一、二审案件受理费15032元，由上诉人林润秀承担7516元；由上诉人乌兰察布市集宁区环海城市发展有限公司承担7516元。
本判决为终审判决。
审判长 张文东
审判员 郝春雷
审判员 尹志明
二〇一五年十一月十九日
书记员 王 君