湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民二初字第1011号
原告长沙市旭显房地产经纪有限公司。
法定代表人游超群，系该公司总经理。
委托代理人刘先乾（特别授权），1971年10月26日出生，汉族，系该公司副经理。
委托代理人王启明（一般代理），男，1967年4月27日出生，汉族，系该公司法律顾问。
被告湖南天海房地产开发有限公司。
法定代表人郑凯文，系该公司总经理。
委托代理人郭伟莅（一般代理），湖南清园律师事务所律师，执业证号14312199810828554。
原告长沙市旭显房地产经纪有限公司诉被告湖南天海房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2014年11月24日受理后，依法由审判员李玲独任审判，代理书记员杨梅云担任记录，于2014年12月29日公开开庭进行了审理，原告长沙市旭显房地产经纪有限公司的委托代理人刘先乾、王启明到庭参加诉讼，被告湖南天海房地产开发有限公司的委托代理人郭伟莅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告长沙市旭显房地产经纪有限公司诉称：2013年6月25日，原告与被告湖南天海房地产开发有限公司签订《房产营销代理合同》，约定被告将其开发的位于麻阳县城的天海·御景山庄项目约六万多平方米的商住楼委托给原告独家代理销售，委托期限自2013年7月1日起至2015年7月1日止，委托期限自2013年7月1日起至2015年7月1日止，合同还就被告支付原告的代理佣金比例和支付方式等进行了约定。合同签订后，原告按合同的约定向被告交纳了200000元保证金，并积极组织人力、物力，履行合同义务。但在履行合同的过程中，由于被告不守诚信，屡次违反合同的约定，多次造成工程停工，导致销售工作无法进行，故于同年12月30日，原、被告经平等协商，自愿达成的《合同终止协议书》，协议约定原、被告双方达成《房产营销代理合同》自协议签订之日起失效，根据原合同的约定合同原告的销售业绩减半，被告应实际支付原告的代理佣金92833元，被告承诺在2014年1月25日一次性付清；此外，被告在协议中还承诺在2014年3月1日一次性退还原告缴纳的保证金200000元。之后，被告仅偿还原告160000元，仍欠原告代理佣金、保证金共计132833元，原告故诉至法院，请求判决：一、被告向原告清偿拖欠的房地产代理销售的佣金、保证金132833元及逾期付款利息（截止至起诉前利息为12000元）；二、被告承担本案的诉讼费。
原告为支持其主张，提交如下证据：
1、原、被告的企业法人执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人复印件各1份，拟证明原、被告的基本情况；
2、授权书1份，拟证明原告委托公司职员刘先乾、李稳城为怀化片区全权代理相关事务的事实；
3、房产营销代理合同及收款收据各1份，拟证明被告开发的麻阳路天海.御景山庄由原告代理，被告收到原告200000元保证金的事实；
4、合同终止协议书1份，拟证明原、被告终止合同双方约定经结算，被告欠原告佣金92833元应退还；
5、天海·御景山庄项目结算明细表1份，拟证明原告销售业绩及应获得的代理佣金情况。
被告湖南天海房地产开发有限公司辩称，原告应提供相应的依据证明其诉讼主张，被告对原告主张的佣金数额有异议，原告应向被告交付佣金的发票。
被告未就其主张提交证据。
庭审质证中，被告对原告提交的证据1、2、3无异议；被告对原告提交的证据4合法性有异议，认为合同终止书没有原告单位的公章；被告对原告提交的证据5真实性有异议，认为该证据没有被告的公章。经审查，原告提交的证据1-4能互相印证原、被告签订房产营销代理合同及终止合同的事实，本院对该4份证据予以采信；原告提交的证据5是由原告制作，被告不认可，该证据不能证明待证事实，本院对该证据不予采信。
根据采信的证据和庭审查明，本院确认如下案件事实：
2013年6月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房产营销代理合同》，约定：甲方指定乙方为麻阳县的独家销售代理，销售甲方指定的由甲方在麻阳新建的天海·御景山庄项目，该项目为商住楼，销售面积6万多平方米；其中住宅面积约六万平方米、约420户（含甲方已预售的87户）；门面、车库、车位面积待定。合同代理期限自2013年7月1日至2015年7月1日。合同到期后，如甲方或乙方终止合同，则按合同中合同终止条款处理。若双方都未提出终止合同，则合同自动延续有效。乙方的代理佣金按基价销售成交额2%支付，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲方占70%，乙方占30%，代理佣金由甲方以人民币形式支付。在合同到期时，双方若同意终止合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清合同有关的法律经济等事宜。合同一旦终止，双方的合同关系即告终止，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任。乙方签订合同时向甲方交纳200000元保证金。合同签订后，原告向被告交纳200000元保证金。
2013年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合同终止协议书》，约定：甲乙双方经充分协商，就麻阳天海御景山庄小区《房产营销代理合同》从即日起自动失效。并约定：一、根据《房产营销代理合同》约定和甲方实际销售业绩，乙方支付甲方代理佣金93583元，介绍费2500元。根据《房产营销代理合同》之第三条第二项之约定，应扣除甲方2013年7月份至12月份电费共计3200元。故乙方应支付甲方代理佣金共计92883元，定于2014年1月25日一次性付清（不计利息），但乙方支付此款前由甲方开具等额的税务发票，才能支付。二、乙方退回甲方保证金200000元，定于2014年3月1日一次性付清（不计利息）。三、甲方保证在天海御景山庄小区的客户详细资料一律不能转交给乙方以外的任意一方，绝对不能把此信息泄露给乙方以外的任意一方。违者，将由甲方承担50000元违约金。
另查明，被告在签订《合同终止协议书》后，向原告支付160000元，但未约定还款的性质。原告未向被告提供代理佣金的发票。
本院认为，原、被告在履行《房产营销代理合同》过程中，自愿签订《合同终止协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，为合法有效。双方应按照协议全面履行义务。根据协议被告应当向原告支付代理佣金92883元和退还保证金200000元，被告仅向原告支付160000元，不支付剩余款项的行为构成违约，被告应当承担相应的违约责任。因原、被告对已经支付的款项未约定款项性质，且协议中约定被告在向原告支付代理佣金前，原告应当开具相应的发票，被告在庭审中亦辩称原告应当先向被告提供代理佣金的发票，故本院确认被告已经支付的160000元为退还的部分保证金，代理佣金未支付。因此，被告现欠原告代理佣金92883元、保证金40000元。现两笔款项的付款期限已经届满，被告应当向原告支付，故对于原告要求被告支付代理佣金、保证金132833元的诉讼请求，本院予以支持。对于逾期付款利息，因原告至今未向被告提供与代理佣金等额的税务发票，被告具有先履行抗辩权，故对于代理佣金逾期付款利息的主张不予支持，对于保证金的逾期付款利息主张予以支持，利息应按银行同期贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告湖南天海房地产开发有限公司在本判决生效之日起20日内向原告长沙市旭显房地产经纪有限公司支付代理佣金92883元，被告在支付款项前，原告应向被告提供与代理佣金等额的税务发票；
二、被告湖南天海房地产开发有限公司在本判决生效之日起20日内向原告长沙市旭显房地产经纪有限公司退还保证金40000元，并从2014年3月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至款项付清之日止，利息以40000元为计算基数。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3197元，减半收取1598.5元，由被告湖南天海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 李 玲
二〇一五年一月七日
代理书记员 杨梅云
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。