福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第2096号
原告厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会，住所地厦门市湖里区江头街道蔡塘村，组织机构代码B3695322-5。
负责人曾敬礼。
委托代理人蔡郁榛、翁唐仁，福建凌一律师事务所律师。
被告厦门泰玮生物环保科技有限公司，住所地厦门市湖里区蔡塘工业区8号厂房1层。
法定代表人林孝宗。
原告厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会与被告厦门泰玮生物环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理后，依法由审判员吴永福适用简易程序于2014年5月29日、2014年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人翁唐仁、被告的法定代表人林孝宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会诉称，2013年5月5日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定由原告出租位于厦门市湖里区蔡塘工业区8号厂房1层厂房供被告作为生产及办公使用；租赁期限自2013年5月5日至2016年5月4日；履约保证金为16000元；租金每季度48000元，每季度第一个月的10号之前支付下季度租金；逾期支付租金的，每逾期一日按应付款的千分之二支付违约金；拖欠租金累计达一个月的，原告有权终止合同收回租赁物等等。合同签订后，原告依约交付厂房，被告接收并使用厂房后未依约支付租金。为此，原告多次通过电话及书面方式要求被告依约支付租金。被告因资金周转困难无力按期支付租金，向原告承诺于2014年3月5日前搬迁并结清拖欠的租金。后被告并未按期结清拖欠的租金80000元，亦未按期搬迁，原告遂于2014年4月4日委托他人腾空租赁厂房，并支付搬迁费用6000元。原告认为，被告未依约按期支付租金已经构成违约，违约后又中途因故终止合同，原告有权没收履约保证金，要求被告支付拖欠租金并承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、原、被告2013年5月5日签订的《厂房租赁合同》于2014年4月4日解除；2、被告立即向原告支付拖欠2013年11月5日至2014年4月4日的租金80000元；3、原告有权没收履约保证金16000元；4、被告支付违约金（2013年11月5日至2014年2月4日租金48000元自2013年11月10日起算，2014年2月5日至2014年4月4日的租金32000元自2014年2月10日起算，暂计至起诉之日合计为22560元）；5、被告支付搬迁费6000元；6、被告承担本案的诉讼费用。
被告厦门泰玮生物环保科技有限公司辩称，（1）被告原于2013年4月20日向当时租赁讼争厂房的曾桂瑛租赁487平方米，并于2013年4月22日对其中的341平方米进行装修。2013年5月5日，原告将电中断，并要求被告承租整栋厂房或一层厂房。鉴于当时被告已投入十多万元的装修费，迫不得已的情况下与原告签订了租赁合同。（2）合同签订后，原告未依约将租赁厂房中的313平方米交付被告使用，被告不应支付该部分租金。（3）合同规定的每逾期一日支付租金应支付千分之二的违约金过高，应予适当减少，应按每日万分之二计算为宜。（4）原告于2014年1月15日开始切断电源，被告无法使用讼争厂房，故被告不应支付自2014年1月15日开始的租金。（5）原告在清扣被告财产时并未通知被告，亦未登记造册，给被告造成损失无法计算，且搬迁费用不合理。（6）原告没有依约履行合同条款，应退还被告履约保证金16000元。
经审理查明，2013年5月5日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定：原告将址于厦门市湖里区蔡塘工业区8号厂房1层出租给被告作为生产及办公使用，面积800平方米；租赁期限自2013年5月5日至2016年5月4日；租金每月每平方米20元，第1层租金每月16000元，每季度合计48000元，被告应于每季度头月10日之前支付该季度租金，其中第1层部分场地313平方米由原承租厦门厦威防火设备有限公司继续使用至2013年8月5日，使用期限届满后由被告使用（被告第一季度租赁面积487平方米，应付租金29220元）；合同签订时，被告应交纳履约保证金为16000元，待租赁期限届满被告交清全部租金及产生的一切费用，并按约定交还租赁房屋后的15日内，原告无息退还履约保证金；租赁期间，若被告中途因故终止合同，应提前两个月通知原告，并赔偿原告两个月的租金损失且履约保证金不予退还，若原告中途因故终止合同，应赔偿被告两个月的租金损失并退还履约保证金；被告应按约定交纳租金，逾期除应补交租金外，每逾期一日按应付款的千分之二支付违约金；被告拖欠租金累计达一个月或故意损坏承租房屋的，原告有权采用停水停电的措施，且可终止合同收回租赁房屋，由此产生的一切费用由被告承担；合同履行中发生争议的，双方协商解决，协商不成的可向厦门市湖里区人民法院提起诉讼；等等。合同签订后，双方依约开始履行合同。2014年1月8日，原告向被告出具一份《催收厂房租金通知书》，要求被告在收到通知3日内，交纳2013年11月5日至2014年2月4日的租金，如逾期未交纳，原告有权依约收取违约金、解除合同、收回房屋，及追究被告的其他违约责任。2014年1月16日，原告因被告未按要求交纳租金，再次向被告出具一份《关于“收回厦门市湖里区蔡塘工业区8号厂房1层”的函》，要求被告在接到函件的3日内与原告工作人员到场清点现场，并一次性足额付清所欠的租金及相关费用。2014年1月22日，被告向原告出具一份承诺函，称其资金周转困难，并承诺其于2014年2月15日前交清2013年11月5日至2014年2月4日的租金，如无法续租将于2014年3月5日前搬出讼争厂房并结清所有房租，否则由此产生的后果由被告自负，留在讼争厂房内的所有资产原告有权处理，厂房归还原告。此后，因被告未如期交纳租金，亦未如期搬离讼争厂房，原告遂于2014年4月3日与厦门市蔡塘物业管理有限公司签订一份《搬运承揽合同》，由厦门市蔡塘物业管理有限公司安排搬运工及货车将讼争厂房内的所有物品搬至原告指定的地点。原告由此支出搬运费6000元。
诉讼中，被告向本院提供一份其与厦门例洁化工有限公司（法定代表人曾桂瑛）签订的《厂房租赁合同》和一份厦门例洁化工有限公司出具的《证明》，以此证明被告原从第三方处租赁厂房并进行装修，在迫不得已的情况下与原告签订了租赁合同等事实。原告以被告未能提供证据原件为由，对被告提供证据的真实性不予认可。
以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、催收厂房租金通知书、文书送达回执书、关于“收回厦门市湖里区蔡塘工业区8号厂房1层”的函、承诺函、搬运承揽合同、发票，被告提供的厂房租赁合同、证明等，以及当事人的庭审陈述为证。
本院认为，被告辩称其系在迫不得已的情况下与原告签订了《厂房租赁合同》，但其提供的证据不足以证明其主张，故对被告的该抗辩，依据不足，本院不予采纳。原、被告签订的《厂房租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。被告辩称，原告未依合同约定，将讼争厂房中的313平方米交付被告使用，其不应支付该部分租金。因被告就其抗辩的事实在2013年8月6日约定的交付日后的合理期限内未向原告提出异议，且在原告于2014年1月发出催收租金通知书、收回租赁物函和被告出具承诺函时，被告亦未提出异议，被告仅至向本院提交书面答辩状时方提出异议，明显有违常理和交易习惯，没有事实和法律依据，对被告的该抗辩，本院不予采纳。根据原告提供的催收租金通知书和被告出具的承诺函等证据，可以证明被告未如期向原告交纳自2013年11月5日至2014年4月4日租金80000元的事实。依据合同约定，被告逾期交纳租金达一个月，原告有权解除合同并收回租赁物。原告已于2014年4月4日依合同约定行使了相应权利，并清理了讼争厂房，故其请求确认原、被告双方于2013年5月5日签订的《厂房租赁合同》自2014年4月4日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告于2014年1月15日开始切断讼争厂房的电源，致使其无法使用讼争厂房，故其不应支付自2014年1月15日后的租金。但被告对其主张未能提供证据予以证明，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。被告所欠2013年11月5日至2014年4月4日的租金80000元，被告理应依约于每季度的头10日内向原告支付（即2013年11月5日至2014年2月4日的租金48000元于2013年11月14日前支付，2014年2月5日至2014年4月4日的租金32000元于2014年2月14日前支付），但被告未依约支付，故原告请求被告支付该期间的租金80000元及其违约金，理由充分，本院予以支持。另因被告辩称按日千分之二计算的违约金过高，故本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，并自应付款之日始（即48000元自2013年11月15日始计，32000元自2014年2月15日始计）计至本判决确定的付款之日止。被告因其自身原因未能依约履行合同，依据约定，被告无权要求原告返还履约保证金16000元，本院予以确认。至于原告因被告未能诚信履约导致讼争厂房被收回产生的搬运费6000元，被告已为此支付了履约保证金16000元，原告再请求被告支付搬运费6000元，理由不充分，本院不予支持。关于被告所主张的原告在清扣被告财产时并未通知被告，亦未登记造册，给被告造成了损失的事实，被告未依法提起反诉，其可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会与被告厦门泰玮生物环保科技有限公司2013年5月5日签订的《厂房租赁合同》于2014年4月4日解除。
二、被告厦门泰玮生物环保科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会支付2013年11月5日至2014年4月4日的租金80000元。
三、原告厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会有权没收被告厦门泰玮生物环保科技有限公司支付的履约保证金16000元。
四、被告厦门泰玮生物环保科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会支付按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的违约金（48000元自2013年11月15日始计，32000元自2014年2月15日始计，均计至上述第二项判决确定的付款之日止）。
五、驳回原告厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1396元，由原告厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会负担60元，被告厦门泰玮生物环保科技有限公司负担1336元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 吴永福
二〇一四年七月七日
书记员 李林娴
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照第第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。