辽宁省丹东市振兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第00868号
原告：丹东义隆房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省丹东市振兴区。
法定代表人：王霖，系该公司经理。
委托代理人：王军，辽宁博阳律师事务所律师。
被告：辽宁机电职业技术学院，住辽宁省丹东市振兴区。
法定代表人：郝博，系该学院院长。
委托代理人：吕光磊，辽宁泽宇律师事务所律师。
原告丹东义隆房地产开发有限责任公司诉被告辽宁机电职业技术学院确认合同效力纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理，依法由代理审判员梁爽适用简易程序公开开庭进行了审理。经审理后发现案情复杂，裁定转为普通程序继续审理。原告的委托代理人王军、被告的委托代理人吕光磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年9月8日，北京建工集团有限责任公司辽宁分公司（简称建工集团）为被告承建教学楼，原告向建工集团提供原材料，派遣技术及劳务人员、机械设备等。由于被告无资金支付建工集团工程款，建工集团又不能如期支付原告材料款、机械设备使用费、人员劳务费，后经三方协商，由被告将其所有的房屋和土地使用权（坐落于振兴区桃源街814号、819号5宗土地使用权、12栋建筑物）经评估折价3000万元抵顶建工集团欠付原告的上述费用（从被告应支付给建工集团工程款中扣除），原、被告签订了协议书，同时被告实际向原告交付上述房屋和土地。期间，原告多次要求建工集团和被告协助办理过户，被告虽予以配合，但涉及交纳相关税费，被告借口无资金能力，拒绝交纳，同时要求再提高一部分抵顶价格。原告认为，协议书是双方真实意思表示，且已实际交付，原告也在此使用多年，被告拒绝协助原告办理过户，否定合同效力，侵害原告合法权益，故诉至法院，请求依法确认原、被告于2010年9月8日签订的协议书有效。
被告辩称：本协议未经三方确认，原告诉请要求确认协议只是原、被告双方盖章确认，并没有经过第三方建工集团确认。在此之前被告已经通过两份协议将涉案土地的房屋抵顶给了施工单位北京建工，因为工程款是被告与北京建工结算，所以未经北京建工确认，该协议无效。该协议出具也仅仅是为了给原告办理贷款使用，协议主文多次有体现。涉案土地和房屋并没有像原告所称交付给原告，而是借给了施工单位北京建工，被告有北京建工借据证明。涉案协议约定价格原则上是3000万元，具体价格应按照法律规定经过招、拍、挂程序后确认价格。即使协议有效，该协议也是一份附条件协议，该协议附了两个条件，第一个条件协议第四条有约定，招、拍、挂程序是法定条件。第二个条件在第五条有约定，涉案建筑必须竣工验收后才能进行资产移交，涉案建筑现在尚未经过竣工验收。
在本院审理过程中，原告向本院提供了如下证据：
证据1、2010年9月8日双方签订协议书，证明原告经北京建工集团与被告就尚欠工程款不能如期支付协商后，由被告将评估后的合同项下的资产抵顶给原告，价格为3000万元。该协议列明了各自权利义务，是双方当事人真实意思表示。在合同成立后，已经发生了效力，截止目前被告没有通过法定程序抗辩协议无效。
被告对该证据的质证意见是：对真实性没有异议。从该协议中看不出该协议经过三方确认，本协议在后面盖章签字的只是原、被告。涉案标的物没有交付给原告，交付的是给北京建工集团。
证据2、2015年8月北京建工集团有限责任公司辽宁分公司出具的证明，证明被告与北京建工集团及辽宁分公司建立起施工关系后，因被告欠付工程款及北京建工集团公司雇佣原告从事相关工程，因被告没有如期支付工程款，经三方协商签订了由被告将房屋及土地等标的物抵顶给原告。证明三方协商是真实意思表示，并非存在附条件法定因素。
被告对该证据的质证意见是：该协议证明不了原告想证明的问题，从协议书看并没有北京建工集团签字确认，该协议证明的问题也都是不真实的。
证据3、2000年10月27日、2000年10月24日、2011年6月3日被告向相关机关对合同项下标的物进行处理的批复及证明，证明被告在抵顶给原告涉案标的物及签订合同时向原告出示了这些文书以证明被告有处理涉案标的物的权利，因此原告才和被告签订了该份协议。
被告对该证据的质证意见是：对真实性没有异议，但这四份文件多处提到一个问题，置换资产需要由省财政部门中介评估，这就是招、拍、挂的前置程序。被告当时也委托过评估，但该评估已经失去法律效力，因为省财政部门认为评估价格偏低，要求重新评估。
证据4、辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司出具的资产评估报告，证明签订合同时被告向原告提供这份协议项下标的物总价款作为双方签订合同抵顶工程款依据。证明正是有该评估报告，原告信以为真，按照3000万价格抵顶了标的物并签订协议。
被告对该证据的质证意见是：对真实性没有异议，但该报告已经失去了法律效力。双方约定的价格也是一个不定价，原则是3000万元，但必须经过招、拍、挂程序。
证据5、工程结算审定签署单，证明引起本案签订协议是由于北京建工集团与被告的施工合同及欠付工程款。证明被告与北京建工集团结算工程款中，已经扣除涉案3000万标的物抵顶工程款。
被告对该证据的质证意见是：对真实性没有异议，但这三份材料只能证明被告与北京建工集团工程结算请款，不能代表工程已经竣工验收。
在本院审理过程中，被告向本院提供了如下证据：
证据1、协议书两份，证明被告与北京建工集团签订协议及补充协议，并且在协议中被告保留了对涉案工程的回购权。
原告对该证据的质证意见是：对真实性没有异议，该两份协议时间2009年及2010年5月20日，本案合同在2010年9月8日。此前北京建工集团确实和被告协商过抵顶问题，但由于北京建工集团愿意将权利义务转给原告，因此该两份协议之后，双方才签订本案协议。这两份协议更能证明被告没有支付工程款，愿意将涉案标的物抵顶给北京建工集团，北京建工集团同意后又经过被告同意，才签订本案协议。
综合上述各方当事人的举证、质证意见，合议庭的认证意见如下：1、对原告提交的证据1、3、4，能够证明原、被告签订协议书的原因、目的，是双方真实意思表示，具有证明效力，本院予以采信；2、对原告提供的证据2、5，能够证明原、被告达成的协议取得案外人北京建工集团有限责任公司辽宁分公司的认可，具有证明效力，本院予以采信。3、对被告提供的证据1，与本案没有关联性，本院不予采信。
经审理查明：因教学需要，被告与案外人北京建工集团有限责任公司（以下简称建工集团）签订施工合同，约定由建工集团承建被告新教学楼工程。期间，建工集团雇佣了原告部分劳务人员，租用了相关设备，并由原告向建工集团提供了部分技术及原材料。在施工期间，因被告未能及时支付建工集团工程进度款，2009年8月3日、2010年5月20日，被告分别与建工集团丹东项目部、建工集团辽宁分公司签订两份协议书，将自己名下北校区的5宗土地及地上建筑物11栋抵顶给建工集团作为部分工程款。为此，2009年6月，被告委托辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司对协议中涉及的土地及房屋进行了资产评估，并将评估结果作为签订上述两份协议抵顶价格的参考（资产评估价格为31007195元）。
2010年9月8日，原、被告签订协议书一份，约定被告将部分资产抵顶给原告用以抵顶部分工程款，抵顶资产包括5宗土地及12栋地上建筑物，抵顶工程价款原则上为过户资产折算人民币3000万元。协议第四条资产过户手续约定：“1、具体由甲方（即本案被告）负责，乙方（即本案原告）协助按国家相关规定办理。甲方在招、拍、挂及开发过户时所发生的过户费、税金及其他所产生的费用由甲方负责缴纳；土地转让金由乙方负责缴纳。2、甲方在招、拍、挂及开发过户时允许乙方更名一次并不收任何费用。”
同时查明，在抵顶资产的5宗土地中，有4宗土地（丹东市振兴区桃源街814号）的取得方式为划拨取得。
2011年10月24日，被告向辽宁省财政厅请示，内容为：“我院根据辽宁省人民政府《辽宁省人民政府关于辽宁机电技术学院利用资产置换建设新校园的批复》（辽政（2004）129号）文件的规定，同意辽宁机电职业技术学院将所占用使用的位于丹东市振兴区桃源街814号（北校区），土地5宗，总面积为18785.28平方米的使用权及地上房产12栋，总建筑面积为31846.44平方米进行整体置换，并将通过置换所取得的资金依法纳税后全部用于新校区建设。可否，请批示。”
2015年7月9日，建工集团辽宁分公司出具证明一份，表示认可原、被告签订协议书的事实，并陈述三方就抵顶价款发生争议，被告不配合办理过户手续。
本院所确认的上述事实，有协议书、证明、工程结算单、资产评估报告、请示及原、被告的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为：根据《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经由批准权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。同时《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）﹥》第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批转、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥》第八条规定：依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。依据后法优于先法原则，本案争议应适用于合同法解释的相关规定。本案中，双方当事人签订的协议系真实意思表示，对于涉及划拨取得的4宗土地的转让行为未经有批准权的人民政府批准，因此，原、被告签订的协议已成立但未生效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）﹥》第九条、最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥》第八条之规定，判决如下：
原告丹东义隆房地产开发有限责任公司与被告辽宁机电职业技术学院于2010年9月8日签订的《协议书》成立未生效。
案件受理费100元，由被告辽宁机电职业技术学院负担（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 高秀艳
人民陪审员 李 博
二〇一五年十二月七日
书 记 员 于 雪