广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3352号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州易兴物流有限公司。
法定代表人：黄立葵，职务：经理。
委托代理人：王启星、何家毅，广东古风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：第一经济合作社。
法定代表人：王志联，职务：社长。
委托代理人：王海婷，广东富荣律师事务所律师。
上诉人广州易兴物流有限公司（以下简称易兴公司）因与被上诉人广州市花都区花东镇三凤村第一经济合作社（以下简称三凤第一经济社）土地租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市花都区花东镇三凤村第一经济合作社，四至范围为东至塘基边，南至广州市规划三凤村自留地北边界线，西至晒谷场围墙，北至水泥路边16米的土地是相连的两幅土地，土地面积共约6830㎡，其中一幅土地的面积为3600㎡，另一幅土地的面积为3230㎡，该土地的所有权人为三凤第一经济社，土地用途为晒谷场和鱼塘。
2010年7月21日，易兴公司（承租方、乙方）与三凤第一经济社（出租方、甲方）签订《土地租赁合同》，约定：（第二条）出租土地范围、面积和年限：1、甲方的土地约3600㎡（晒谷场及旧废弃鱼塘）位于广州市花都区花东镇三凤村第一经济合作社，四至范围为东至塘基边，南至广州市规划三凤村自留地北边界线，西至晒谷场围墙，北至水泥路边16米。2、租赁期限从2010年月日至2025年月日，租赁期限为15年（从免租期限开始计算，届时双方可自行填上本日期）。（第三条）该宗地用途：该宗地由乙方承租后，用于货运、物流、仓储及中转服务、停车场等用途，以及与之相匹配的生产、经营和生活服务设施（注：根据规划部门而定）。（第四条）土地租金及交付：1、乙方同意以有偿的形式向甲方交纳租金，获得该宗地的使用权。2、在甲方将原有的余泥推到鱼塘并空出该宗地给乙方使用之日起至满二个月止为免租期，租金从免租期满后开始计租，第1－5年，每月租金为2元／㎡，第6-10年每月租金为2.5元／㎡，第11年至合同期满每月租金为3元／㎡。3、该宗地实行先交租后使用，在本合同签订日，乙方预交一个月租金；以后租金从免租期满后的第二个月开始收取，乙方应于每个月的头5天内向甲方交纳当月租金。如不能按时交纳，除应缴租金外，从滞纳之日起每日按应缴租金的5‰加付滞纳金给甲方。乙方超过10日不交齐当期租金，本合同同时终止，甲方有权收回该宗地及所有的地上附属物，并没收合同保证金。……。（第五条）合同保证金：本合同签订之日，乙方向甲方支付2个月租金作为保证金，甲方向乙方开具现行的农村专用收据。（第六条）双方权利与义务：1、甲方负责将原有的余泥推到鱼塘，不足部分由乙方负责招倒余泥并填平，以及负责购买和安装水泥排水管。2、甲方负责通水、通电到该宗地边缘。租赁期间，乙方负责自行缴纳该宗地的水、电费、垃圾费等以及与经营有关的所有费用。3、甲方必须协助乙方办理政府各部门要求的各种有关审批手续。……。此外，合同还对其他内容进行了约定。
上述合同签订当日，易兴公司向三凤第一经济社支付押金14400元及一个月的租金7200元。2011年1月17日，易兴公司向三凤第一经济社支付上述地块2011年1月的租金7200元。在此期间，易兴公司与三凤第一经济社经协商，由三凤第一经济社将与上述地块相连的另一幅土地出租给易兴公司。2011年2月1日，易兴公司（承租方、乙方）与三凤第一经济社（出租方、甲方）签订《土地租赁合同》，约定：（第二条）出租土地范围、面积和年限：1、甲方的土地约3230㎡（晒谷场及旧废弃鱼塘）位于广州市花都区花东镇三凤村第一经济合作社，四至范围为东至塘基边，南至广州市规划三凤村自留地北边界线，西至晒谷场围墙，北至水泥路边16米。2、租赁期限从2011年2月1日起至2026年2月1日，租赁期限为15年（从免租期限开始计算，届时双方可自行填上本日期）。（第三条）该宗地的用途：该宗地由乙方承租后，用于货运、物流、仓储及中转服务、停车场等用途，以及与之相匹配的生产、经营和生活服务设施（注：根据规划部门而定）。（第四条）土地租金及交付：1、乙方同意以有偿的形式向甲方交纳租金，获得该宗地的使用权。2、在甲方将原有的余泥推到鱼塘并空出该宗地给乙方使用之日起至满二个月止为免租期，租金从免租期满后开始计租，第1－5年，每月租金为2元／㎡，第6-10年每月租金为2.5元／㎡，第11年至合同期满每月租金为3元／㎡。3、该宗地实行先交租后使用，在本合同签订日，乙方预交一个月租金；以后租金从免租期满后的第二个月开始收取，乙方应于每个月的头5天内向甲方交纳当月租金。如不能按时交纳，除应缴租金外，从滞纳之日起每日按应缴租金的5‰加付滞纳金给甲方。乙方超过10日不交齐当期租金，本合同同时终止，甲方有权收回该宗地及所有的地上附属物，并没收合同保证金。……。（第五条）合同保证金：本合同签订之日，乙方向甲方支付2个月租金作为保证金，甲方向乙方开具现行的农村专用收据。（第六条）双方权利与义务：1、甲方负责将原有的余泥推到鱼塘，不足部分由乙方负责招倒余泥并填平，以及负责购买和安装水泥排水管。2、甲方负责通水、通电到该宗地边缘。租赁期间，乙方负责自行缴纳该宗地的水、电费、垃圾费等以及与经营有关的所有费用。3、甲方必须协助乙方办理政府各部门要求的各种有关审批手续。……。此外，合同还对其他内容进行了约定。
2011年3月11日，易兴公司向三凤第一经济社支付第一幅土地2011年2月、3月的租金共14400元。
2011年4月8日，易兴公司、三凤第一经济社签订《土地租赁合同补充协议》，约定：乙方承租甲方的空地约3600平方，在租赁期间为了方便甲方需要维护及清理坑渠时，不影响乙方的正常运作，乙方决定出资安装内室600水泥排水管，由旧村庄引水到甲方的排水坑，这项排水工程骏（竣）工通水后，交由甲方使用，日后清理沙井，日常维护排水管等费用由甲方负责，与乙方无关。因此，易兴公司在该地块上修建围墙、排水道，等候政府相关部门批复同意使用涉案地块。
2011年4月14日，易兴公司向三凤第一经济社支付上述两幅地块2011年4月的租金13660元。在此期间，政府部门对涉案土地确认为违法用地，责令停止建设并要求复绿，后易兴公司对涉案土地停止建设，有关单位对涉案地块进行复绿，种植了蕉树。
2011年5月1日，易兴公司、三凤第一经济社签订《土地租赁合同补充协议》，约定：乙方承租甲方空地6830平方，用于货运、物流、仓储及中转服务，停车等用途，由于花东镇国土局要求该宗地复绿，以致乙方无法正常使用该宗地。乙方于2011年5月1日起停止交租金给甲方。待甲方通知乙方该宗地可以使用，乙方才重新交付租金，租约合同日期顺延。此协议经甲乙双方协商同意。从2011年5月1日起，易兴公司暂停向三凤第一经济社支付租金。
2012年10月，三凤第一经济社将在涉案土地上种植的蕉树进行了砍伐，将土地重新平整，并于2012年12月12日书面通知易兴公司，称易兴公司没有履行合同约定的责任，经村民代表表决通过，决定终止出租的合同，现正式告知希望予以接受。2013年5月29日，易兴公司答复三凤第一经济社认为涉案土地未能提供国土规划部门的合法文件，以致无法使用涉案土地，经多次协商没有改善，要求三凤第一经济社配合尽快到国土规划部门办理相关土地使用证明。
易兴公司于2014年7月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认易兴公司、三凤第一经济社签订的《土地租赁合同》无效；2、三凤第一经济社向易兴公司支付因合同无效造成的损失520527.6元及支付易兴公司地下排水管的建设费用168800元，合计689327.60元。
原审庭审中，易兴公司与三凤第一经济社一致确认涉案地块至今未办理建设用地及规划报建手续。但三凤第一经济社认为签订合同前，已经向易兴公司说明涉案土地为农用地，第一幅土地未有规划，第二幅土地可能规划为市政路，当时易兴公司的老板认为有关系，可以办到规划许可手续才签订合同的。
诉讼中，三凤第一经济社认为涉案土地可以正常使用后，按易兴公司提供的通信地址在2013年4月15日以快递方式寄送通知，通知易兴公司可以使用土地，但该信件作退件处理。后于2013年4月16日再次以快递方式寄送通知给易兴公司，通知可以使用土地，继续履行合同，要求易兴公司在五个工作日进行答复，逾期视为同意解除合同，因此土地占用费从逾期之日即2013年4月22日起计算。此外还于2013年4月18日将内容相同的信函交予易兴公司的员工聂文全签收转交易兴公司。但易兴公司对此予以否认，仅承认在2012年12月12日收到三凤第一经济社寄送的终止通知书。
易兴公司为证明建造围墙、房舍和排水设施造成了损失，提交其与案外人广州江峰机电设备有限公司签订的《工程合同书》、《花都工程结算》、广州江峰机电设备有限公司出具的《收款收据》，现场照片等拟证明为建造涉案土地的围墙支付投资花费工程款689327.60元。同时，易兴公司为证明建造排水设施，提供了排水工程的施工简图，拟证明易兴公司支付安装排水管的建设费用。经质证，三凤第一经济社对易兴公司提交的上述证据均不予确认，认为涉案土地是其雇请推土机完成填土后交付易兴公司使用，只有部分是易兴公司填土。
诉讼中，三凤第一经济社要求收回涉案土地，易兴公司认为涉案土地从合同签订后至今一直由三凤第一经济社占有，不存在场地交还的问题，但同意涉案土地从2014年4月11日起由三凤第一经济社使用。对此，易兴公司、三凤第一经济社一致确认涉案地块自2014年4月11日交由三凤第一经济社处理。
诉讼中，易兴公司向原审法院申请对涉案土地上建造的围墙、房舍、地下排水管的工程造价进行评估，原审法院依法委托珠海德联工程咨询有限公司广州分公司进行评估。评估期间，评估机构要求双方当事人提供施工合同、施工图纸、竣工图纸、竣工验收报告、结算书等与工程有关的资料，但易兴公司、三凤第一经济社均未按指定的时间提供评估公司要求所需的资料，该评估公司认为根据现有资料无法对委托事项进行评估遂作退案处理。易兴公司表示因恰逢春节公司提前放假，故未能及时提供资料，要求继续评估，对此原审法院另行委托广东飞腾工程造价咨询有限公司进行评估，该公司经察看现场和审核现有资料后，于2014年4月11日向原审法院出具无法评估函，表示根据勘查情况和现有资料无法进行评估。
原审法院认为：易兴公司、三凤第一经济社均未提供证据证明涉案土地为集体建设用地，且一致确认涉案地块目前仍未经有权机关批准为建设用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”，易兴公司与三凤第一经济社约定租赁涉案土地用于货运、物流、仓储及中转服务、停车场等用途，以及与之相匹配的生产、经营和生活服务设施等商业经营并进行了填土和砌筑了围墙、房舍，显然是未经有权机关的批准而擅自改变了涉案土地的使用性质，故易兴公司与三凤第一经济社签订的两份《土地租赁合同》及两份《土地租赁合同补充协议》显属无效。易兴公司要求确认易兴公司、三凤第一经济社双方签订的两份《土地租赁合同》及两份《土地租赁合同补充协议》无效的请求，原审法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。易兴公司要求三凤第一经济社赔偿合同无效造成的损失689327.60元，未能提供充分的证据证明损失了689327.60元，而易兴公司明知涉案土地在政府有关部门尚未批复为建设用地及规划报建前仍进行了建设，对此造成的损失应由易兴公司自行承担，易兴公司要求三凤第一经济社赔偿损失689327.60元的请求，依据不足，原审法院不予支持。
易兴公司承租涉案土地后，进行了填土并建设了围墙、房舍，实际使用了涉案土地，但因涉案土地未经批准为建设用地，事后双方补充约定从2011年5月1日开始停止交付租金，直到涉案土地可以建设使用时才重新交付租金。现三凤第一经济社未能提供证据证明涉案土地可以进行非农建设，且根据现有证据显示涉案土地目前尚未经有权批准的机关批准可以进行非农建设，三凤第一经济社主张易兴公司应从2013年4月22日起支付场地占用费，原审法院不予支持。涉案土地已于2014年4月11日交还三凤第一经济社，三凤第一经济社反诉要求易兴公司按合同约定的月租金标准支付从2013年4月22日至2014年4月11日的土地占有费共159367元及利息的请求，依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院2014年7月15日作出如下判决：一、确认易兴公司与三凤第一经济社于2010年7月21日签订的《土地租赁合同》、2011年2月1日签订的《土地租赁合同》、2011年4月8日签订的《土地租赁合同补充协议》、2011年5月1日签订的《土地租赁合同补充协议》无效；二、驳回易兴公司的其他诉讼请求；三、驳回三凤第一经济社的反诉请求。一审本诉案件受理费10793.28元，由易兴公司负担10693.28元，三凤第一经济社负担100元；一审反诉案件受理费1773.67元，由三凤第一经济社负担。
判后，易兴公司不服原审判决，向本院提起上诉称：易兴公司与三凤第一经济社于2010年7月21日签订一份《土地租赁合同》，该合同约定租赁期限为15年，并约定了租赁的标准以及交付时间。易兴公司依约向三凤第一经济社交纳租金。后由于花东镇国土局要求该宗地复绿，易兴公司与三凤第一经济社双方作出一份补充协议，双方协商一致从2011年5月1日起停止交纳租金，直至三凤第一经济社通知易兴公司该宗地可以使用为止，该租赁合同租期顺延。2012年12月12日，三凤第一经济社无故致函易兴公司，发出终止通知书一份，该函声称易兴公司一直没有履行合同约定的责任。2013年5月16日，三凤第一经济社致函易兴公司，要求易兴公司履行合同，但时至今日，三凤第一经济社仍没有向易兴公司提供相关的文件，配合易兴公司到花东镇国土规划所办理相关土地使用证明。为租赁土地，易兴公司进行了围墙建设、房舍建造、地下排水管的建设等投资。原审法院也确认了易兴公司投资以上的设施，但却认为易兴公司无法证明原审的主张，而根据三凤第一经济社在现场评估现场提交一份《三凤村一队工程结算》，三凤第一经济社认为涉案的工程量价款为159202.5元。原审法院既然认可涉案土地上存在投资却无视易兴公司的投资损失，严重损害了易兴公司的利益。法院至少应判决三凤第一经济社认可的159202.5元的工程投入。综上，易兴公司上诉请求撤销原审判决第二项，改判三凤第一经济社向易兴公司支付159202.5元。
三凤第一经济社答辩称：一、易兴公司的上诉没有法律依据。合同无效是由于易兴公司的过错而导致，而并非三凤第一经济社的过错。因租赁合同第3条当中明确约定：（根据规划部门而定），在租赁协商前，已经明确告知该地为农用地，而易兴公司说自己有关系可以拿到批文，所以一定要租用，双方才签订了土地租赁合同，而并非易兴公司所说的用于货运物流仓储及中转服务，这是双方在签订合同前就约束并在合同中注明。易兴公司在明知没有拿到批文的情况下，强行进行违规建设，并且在国土局要求复利之后依然不拆除违章建筑，过错在于易兴公司与三凤第一经济社无关。二、排水属于易兴公司对该地块的周边设施的完善及修复对易兴公司本身也有益处，且土地租赁合同补充协议当中，易兴公司是将该排水设施赠与给三凤第一经济社，日常维护排水等费用由易兴公司承担，是作为赠与的形式给三凤第一经济社，与本案是不同的法律关系。三、《三凤第一经济社工程结算》上面没有三凤第一经济社的盖章仅有部分村民签名，不能代表三凤第一经济社的意见。其次，该份清单三凤第一经济社在一审时并没有作为证据提交，而且未经法庭质证，根据结算清单上易兴公司所填写日期是2013年12月26日，该份结算清单产生日期在一审庭审前，并非是一审庭审后二审开庭前所产生的新证据，因此不能作为新证据提交，三凤第一经济社不予认可。再次，该份结算清单仅是部分村民所认为的易兴公司进行违章建筑的工程款是给当时的评估公司进行参考的，在专业评估公司都无法作出判断的情况下，普通的无资质村民所作出的预算不具有参考性。故请求维持原判。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查，三凤第一经济社确认《三凤第一经济社工程结算》是其在原审评估现场提供给评估机构作为参考，并非作为证据提交，且并无经济社盖章确认，只是部分村民代表的意见。
本院认为，原审法院对于易兴公司与三凤第一经济社签订的两份《土地租赁合同》及两份《土地租赁合同补充协议》效力的分析认定，论理清晰无误，本院不予赘述。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本案争议的焦点为易兴公司主张三凤第一经济社赔偿《三凤第一经济社工程结算》的金额159202.5元作为合同无效的损失是否成立？评析如下。
首先，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据《土地租赁合同》第三条该宗地的用途以及第六条第3款中“三凤第一经济社必须协助易兴公司办理政府各部门要求的各种有关审批手续”的约定来看，易兴公司承担办理政府审批手续的主要义务，在其明知涉案土地在政府有关部门尚未批复为建设用地及规划报建前仍进行建设，其对案涉土地无法使用造成的投资建设的损失是有过错的，原审法院认为应由易兴公司自行承担该损失并无不当。
其次，《三凤第一经济社工程结算》未经经济社盖章确认，并非双方就此结算的依据，且上述工程量亦未得到评估机构的认可，易兴公司以此作为损失的计算依据亦缺乏理据，本院亦不予支持。
综上所述，易兴公司的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3484.05元，由上诉人广州易兴物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十月十五日
书 记 员 璩方慧