广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深龙法布民初字第2727号
原告深圳吉祥瑞物业管理有限公司，住所地深圳市。
法定代表人文惠光。
委托代理人沈宜群，广东格德律师事务所律师。
被告施家玉，女，汉族，户籍地址重庆市。
被告许剑伟，香港居民.
上列原告与两被告房屋租赁合同纠纷一案，本院在2013年12月19日受理后，依法进行了审理，现已审理终结。
原告诉请：1、被告支付原告2011年7月至10月的租金41280元、水费电费4415元；2、被告支付原告逾期支付租金的利息（从2013年12月9日计算至还清之日止）；3、诉讼费由被告承担。
被告施家玉辩称：其与被告许剑伟承租涉案房屋是用于开设服装厂。但是，2010年8月10日，其已离开该厂。现其与本案房屋租赁合同纠纷已无关，非本案适格被告。
被告许剑伟辩称：1、同意被告施家玉的答辩意见；2、原告的诉请于法无据。本案原告并非涉案房屋所有权人。原告与涉案房屋所有权人深圳市沙塘布股份合作公司的房屋租赁合同关系已于2010年12月15日深圳市沙塘布股份合作公司起诉时解除。原告亦知悉被告与深圳市沙塘布股份合作公司签订《协议书》的前提是免除剩余未付租金，否则，原告的保安不可能让被告搬离。且若原告仍提出支付租金的主张，被告也是不可能搬离的。2011年8月，涉案房屋开始拆迁，许多保安进入厂区，挖断运输道路，不许货物进入，被告的正常经营受阻，涉案房屋也已失去应有的使用价值。同时原告与深圳市沙塘布股份合作公司的租赁合同纠纷一案认定水电费属于代收代付的项目，原告在本案中无证据证明其已向深圳市沙塘布股份合作公司支付了相应费用。况且原告与被告签订房屋租赁合同时虚增了房屋面积，多收的租金也应属不当得利、应予以退回；2、原告既未提交证据证明其曾向被告主张权利亦未提交证据证明诉讼时效存在中断事由，原告的诉请已超诉讼时效。
本案相关情况
一、涉案房屋的位置：深圳市龙岗区某厂房二楼（XXX平方米）和宿舍。
二、产权人情况：为深圳市沙塘布股份合作公司所有（房产证号为：XXXX**）。
三、涉案房屋用途：厂房。
四、原告取得涉案房屋使用权的相应情况：2007年10月15日，深圳市沙塘布股份合作公司作为甲方，文惠光作为乙方，双方签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将深圳市龙岗区某厂房（面积XXXX平方米）租赁给乙方；租赁期限从2007年10月1日至2017年9月30日止共计10年，租金每月78000元；甲方同意乙方转租和不干预乙方的自行管理，并为乙方办理出租厂家的租赁合同。2007年11月6日，文惠光与深圳市沙塘布股份合作公司签订一份《补充协议》，约定深圳市沙塘布股份合作公司将其位于龙岗区的宿舍四楼面积XXX平方米租赁给文惠光，租金为每月XXXX元，租赁期限同上述《厂房租赁合同》，租金前5年不变，后5年递增5%。2008年3月6日，因承租的宿舍使用率不高，文惠光书面向深圳市沙塘布股份合作公司申请退还XXX平方米的宿舍面积，实际承租XXX平方米宿舍，月租金为XXXX元。深圳市沙塘布股份合作公司对此核实后予以同意，并同意从2008年3月1日起计算新的宿舍租金。2008年7月1日，原告注册成立，文惠光担任其法定代表人。2009年11月2日，深圳市沙塘布股份合作公司与原告签订一份《补充说明》，双方确认上述《厂房租赁合同》中乙方原为个人，现公司已注册，因此双方在原合同上加盖公司公章。
五、合同约定的月租金标准：厂房每月8520元（含卫生费、电梯费），宿舍每月1800元（含管理费），共计10320元。
六、合同约定的水费、电费标准：原告提供用电用水，水费标准＋水损，电费标准＋电损，原告将高压线路拉至一楼配电箱为止，厂房内低压线路由两被告承担。
七、合同约定租金缴纳日期：租金在每月5日前交清。
八、合同约定租赁合同履行期限：5年，从2007年12月2日起至2012年12月1日止。
九、保证金（押金）交付情况：20640元。
十、合同约定拖欠租金的违约金标准：逾期15天未付租金，原告有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利。由此造成的经济损失由两被告自行负责。
十一、租金、水电费等的交纳情况：原告提交了两被告在交纳相关费用的部分收款收据和其自行制作的水电费收缴通知单，证明两被告自2011年7月起未再向原告支付租金、水电费等费用。
十二、其他需要说明的情况
1、原告从深圳市沙塘布股份合作公司承租了深圳市龙岗区某厂房和宿舍后，随即将该厂房进行了分隔，相继转租给了包括两被告在内的15个次承租户。2013年12月19日，原告以与本案相同的事由对包括两被告在内的13个次承租户提起了诉讼。
2、2010年12月16日，深圳市沙塘布股份合作公司以深圳吉祥瑞物业管理有限公司（原告、下称吉祥瑞公司）未按合同约定交纳租金为由诉至本院，案号为（2011）深龙法民三初字第149号，要求：（1）、解除双方于2007年10月15日签订的《厂房租赁合同》及2007年11月6日签订的《补充协议》；（2）、吉祥瑞公司立即支付租赁合同欠款共计191314元（暂计至2010年11月30日止，实际请求至合同解除之日）；（3）、诉讼费由吉祥瑞公司承担。在该案举证期限内，深圳市沙塘布股份合作公司增加及变更了部分诉讼请求，要求：（1）、吉祥瑞公司立即支付2011年8月、9月租金165198元及2011年6月至10月水、电等费用285956元；（2）、吉祥瑞公司支付因其违约行为导致各分租户租赁合同解除时深圳市沙塘布股份合作公司垫付的租赁押金244650元、装修补偿款489020元及搬迁费180900元；（3）、评估费由吉祥瑞公司承担。吉祥瑞公司针对该案深圳市沙塘布股份合作公司的起诉提起了反诉，要求：（1）、深圳市沙塘布股份合作公司赔偿各项经济损失3603156元；（2）、深圳市沙塘布股份合作公司赔偿15位分租户的的装修损失718609.21元；（3）、深圳市沙塘布股份合作公司返还厂房、宿舍保证金84903元；（4）、深圳市沙塘布股份合作公司承担全部诉讼费用。本院经审理后作出判决如下：（1）、解除深圳市沙塘布股份合作公司与吉祥瑞公司签订的《厂房租赁合同》和《补充协议》；（2）、吉祥瑞公司支付深圳市沙塘布股份合作公司2011年8月、9月的租金123898.5元；（3）、吉祥瑞公司支付深圳市沙塘布股份合作公司代还次承租人的租赁押金244650元；（4）、深圳市沙塘布股份合作公司赔偿吉祥瑞公司装修损失1008246.19元；（5）、深圳市沙塘布股份合作公司退还吉祥瑞公司厂房、宿舍保证金84903元；（6）、驳回深圳市沙塘布股份合作公司的其他诉讼请求；（7）、驳回吉祥瑞公司的其他反诉请求。深圳市沙塘布股份合作公司不服一审判决，上诉至深圳市中级人民法院。该院于2013年9月22日作出判决如下：（1）、维持一审判决第一、二、三、五项；（2）、变更一审判决第四项为深圳市沙塘布股份合作公司赔偿吉祥瑞公司装修损失485700元；（3）、撤销一审判决第六、七项；（4）、驳回深圳市沙塘布股份合作公司的其他诉讼请求；（5）、驳回吉祥瑞公司的其他反诉请求。
3、原告在其与深圳市沙塘布股份合作公司的租赁合同纠纷一案中确认，2010年12月8日，深圳市龙岗区城中村（旧村）改造办公室发出《关于南湾街道沙塘布中南片区改造专项规划公开展示公告》，深圳市龙岗区某厂房包含在沙塘布中南片区的“旧村改造”片区内；深圳市沙塘布股份合作公司及开发商在协商无果的情况下，曾采取停电、暴力挖断道路、离间承租户等方式逼迁。
4、2011年9月7日到2011年11月5日期间，深圳市沙塘布股份合作公司与深圳市龙岗区厂房的15个次承租户通过协商，分别签订了《协议书》，约定由深圳市沙塘布股份合作公司代为退还原告收取的押金，补偿上述转租户搬迁费、装修费等，转租户承诺在2011年11月4日前分批搬离承租的场地。对于深圳市龙岗区厂房的具体拆除时间，深圳市沙塘布股份合作公司陈述为2011年12月20日，原告陈述为2011年11月4日。
判决结果
本院认为，虽然两被告确认被告施家玉已于2010年8月离开在涉案房屋中开设的服装厂，但是两被告均未能提交证据证明被告施家玉离职后曾与原告协商变更涉案房屋租赁合同的主体，且取得了原告的同意。故，两被告关于被告施家玉已离职，与涉案房屋租赁合同已无关系，非本案适格被告的主张，本院不予采信。原告与深圳市沙塘布股份合作公司及两被告之间分属两个不同的租赁合同关系，原告与深圳市沙塘布股份合作公司租赁合同纠纷一案的审理并不影响原告向两被告主张权利。原告关于该案的审理导致本案诉讼时效中断的主张，亦理由不足，本院不予采信。我国法律规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告作为承租人，在次承租人即两被告等未按约定向其支付租金时，就应当知道其权利被侵害的事实。且，两被告已与深圳市沙塘布股份合作公司签订协议书后搬离，深圳市沙塘布股份合作公司在被告搬离后也已于2011年年底将涉案房屋拆除。至此，因租赁物已不存在，原、被告的租赁合同已根本无法继续履行。原告却怠于行使自己的民事权利，直至2013年12月19日才诉至本院，原告的上述诉请已明显超出了法律规定的诉讼时效期间。同时，租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人应尽的合同义务。涉案房屋在原、被告的租赁合同后期已被停止供电、涉案房屋的道路也已被挖断，两被告已无法在涉案房屋中开展正常的生产经营活动。原告在无法保持涉案房屋符合约定用途的情况下，仍诉请两被告支付租金，明显有失公平。况且，水电费属于代收代付的项目，原告如要两被告支付水电费，应当根据自来水公司、供电公司的抄表数、缴费通知书及已经付款的证明等向两被告追讨，而原告在本案中却未能提交上述证据。综上，原告要求两被告支付2011年7月至10月的租金、水电费及逾期支付租金的违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一般三十五条、第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告深圳吉祥瑞物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费942元（原告已预交），由原告深圳吉祥瑞物业管理有限公司承担。
如不服本判决，原告深圳吉祥瑞物业管理有限公司及被告施家玉可在本判决书送达之日起十五日内，被告许剑伟可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 廖 慧
审 判 员 王瑞瑾
人民陪审员 梁子才
二〇一四年三月十七日
书 记 员 刘 丹
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