上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第35568号
原告林元白。
委托代理人张清涛，上海百悦律师事务所律师。
被告陆梅。
委托代理人方龙，恒德上海律师事务所律师。
原告林元白与被告陆梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张清涛，被告委托代理人方龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林元白诉称，被告系上海仁玉房地产经纪事务所的负责人。2012年10月份，原告经上海腾达房地产经纪事务所（以下简称腾达事务所）介绍，被告处有低于市场价的动迁房源出售。经过询问，被告为原告推荐了坐落上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。被告也明确自己系该房屋的合法代理人，有权直接与原告签订系争房屋买卖合同。2012年11月18日，腾达房产作为居间方，被告作为出卖方与原告签订《上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖协议》（以下简称《买卖协议》），约定被告系房屋代理人，明确同意转让房屋所有权给原告；房屋转让价为人民币（以下币种相同）145万元，分三期支付；若被告反悔欲撤销该协议，应当退还已交房款，按照房屋当时的市场价赔偿差价，支付已付房款一倍的违约金；2013年1月30日交房，2013年4月20日之前签署正式的房地产买卖合同，2013年5月30日前无条件配合原告办理过户手续。《买卖协议》签订后，原告分别于2012年11月20日、12月28日向被告转账支付房款共计40万元。但被告未按时交房，要求原告再耐心等待一段时间。至2013年4月20日，被告又推诿不与原告签订正式的房屋买卖合同。嗣后，原告到浦东房地产交易中心查询，得知系争房屋目前还登记在案外人上海杨浦置地有限公司名下，该公司表示不认识被告。如果被告不具备代理权，其与原告进行系争房屋交易的行为，显然违法。现系争房屋价格已上涨至195万元，给原告造成巨大经济损失。另外，原告因购买系争房屋，已出售了原居住的房屋，长期在外租房居住。现原告要求：1、判令被告赔偿原告已付房款的一倍的违约金40万元；2、判令被告赔偿原告租房损失9，600元（自2013年2月1日开始，暂时计算至2013年9月30日，每月实际租金1，200元）；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费等。
被告陆梅辩称，系争房屋为动拆迁安置房，由动拆迁安置对象委托被告出售，是原告先挑中系争房屋后，再由被拆迁人选购该房屋。由于动拆迁过程中种种因素，被拆迁人直至2013年6月7日才签订动拆迁安置协议。但原告此时却提出因为等待时间太长而房价持续上涨，不愿再购买系争房屋而欲另行购房屋，故原、被告与中介公司三方协商后，于2013年8月2日解除了系争买卖协议。被告已归还原告购房款40万元。原告要求被告支付违约金40万元没有依据。原告主张的房租损失与本案也没有直接关系，希望法院驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，2012年11月20日，原告作为买受人（乙方）、被告作为出卖人（甲方）签订《买卖协议》，协议第二条明确甲方即房屋的代理人，明确表示同意房屋占有权及所有权转让给乙方。第三条约定房屋转让价款为145万元，购房款分三次交齐。2012年11月19日前支付第一次房屋20万元，2012年12月30日前支付第二次房款20万元，2013年5月30日前，甲乙双方共同办理该房屋的房地产交易过户手续，乙方支付第三次房款105万元。第五条违约责任约定：1、当甲方在收到乙方房款后，因房屋价格上张或者他任何原因，甲方欲撤销交易需退还乙方已交的房价款并补上与当时房价的差额与装修原价补偿款，另付违约金为己付房价款的一倍。2、当甲方在收到乙方房款后，因房屋价格下跌或其他任何原因，乙方欲撤销交易，甲方没收乙方已交房款，并收回房屋。协议还约定甲方应于2013年1月30日将房屋转移给乙方；由于该房屋为动迁安置房，甲方须在2013年5月30日前无条件配合乙方办理过户手续（由于国家政策及不可抗力原因无法执行本合同除外）；甲乙双方确人，2013年4月20日前签订上海市房地产交易正式合同，办理网上登记，并向房地产交易中心申请办理转让过户手续。协议另对逾期付款、交房，相关费用承担等亦作了约定。但被告未向原告披露委托人。协议签订后，原告分别于2012年11月20日、12月28日向被告各支付20万元。嗣后，被告未按约向原告交付房屋并签订正式上海市房地产买卖合同。被告通过银行转账方式于2013年8月1日转给朱巧珍（系原告母亲）25万元，于次日转给原告15万元。2013年10月，原告诉讼来院，审理中，请求解除系争房屋买卖合同。系争房屋目前登记在上海杨浦置地有限公司名下。
审理中，被告提供如下证据欲支持自己的抗辩：一、委托人署名为俞淑跃出具的委托书，载明“委托人俞淑跃现欲出售坐落于上海市浦东新区海松路421弄36、38、40号202室房屋，委托陆梅为代理人，以委托人名义，办理下列事宜：1、签订出售该房屋的所有买卖协议；……；4、代为收定金及房款；……”。二、俞淑跃与拆迁人2013年6月7日签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》两份，载明“双方约定本协议生效后，甲乙双方不再履行（2013）杨房管拆裁字第11号、第12号《房屋拆迁裁决书》，乙方（即被拆迁人）放弃浦东新区创业路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号502房屋。”三、书面说明，落款单位为腾达事务所，称原告明知系争房屋为动迁安置房无法立刻购买，仍愿意购买；后由于政策原因导致房屋安置延后，在此期间房价一直在涨，原告担心风险要求被告退还房款。经过沟通，在三方都同意解除协议的情形下，被告分别于2013年8月1日、8月2日退还原告25万元、15万元。原告表示对第一份证据的真实性无法确定，之前从未见过，被告也没有向原告披露过。对第二份证据真实性无异议，但该协议写明的是乙方放弃创业路的四套房子，没有海松路三套房屋安置信息。对第三份证据真实性无法确定，且从证据形式上而言是证人证言，证人未到庭接受质证，形式要件不具备。另外，原告就被告向原告转账40万元，表示当时根据中介公司的要求提供了银行账号，但没有说明原因；被告系擅自向原告方账户转账，原告是过了一段时间后才知道的。原告还提供了朱巧珍与出租人于2012年8月10日签订的房屋租赁合同和房租收据各一份，当时月租金为1，000元。
以上事实，有原告提供的《买卖协议》、银行转账凭条及收据、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息，被告提供的银行转账凭条以及原、被告庭审陈述在案佐证。
本院认为，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利。被告作为出卖人与原告签订《买卖协议》，虽然该协议第二条记载“被告即房屋的代理人”，但协议中并未明确被告系谁的代理人，被告也未举证证明原告知晓委托人的信息或者被告向原告披露过委托人。故原告有权将被告作为合同相对方主张合同权利。《买卖协议》系原、被告的真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应恪守。《买卖协议》签订后，原告已依约支付了购房款，但被告迟迟未按照合同约定的期限与原告签订正式的买卖合同、交付房屋以及配合原告办理过户，应承担相应的违约责任。被告辩称，虽然被告无法履行《买卖协议》，但原、被告已协商解除该协议，被告也已返还了原告已付款，故不同意赔偿责任。但被告未能举证证明双方已达成解除《买卖协议》的合意，被告将已付房款通过银行转账转给原告的行为也无法证明系双方合意的结果而非被告单方行为。况且双方是否协商解除合同，并不影响守约方向违约方主张赔偿责任。故本院无法支持被告的上述辩称。被告延迟履行合同义务致使原告合同目的无法实现，并且被告以单方退还已付房款的行为表示不再继续履行《买卖协议》，故原告请求解除该协议的请求，本院予以支持。原告基于《买卖协议》的约定，主张已付房款一倍的违约金40万元，综合考虑原告的实际损失、预期利益、被告的过错程度等因素，原告主张的违约金尚属合理，本院予以支持。原告以因购买系争房屋而出售原住房，长期在外租房为由，请求租房损失。但原告已就被告的违约行为主张过违约金，且被告的违约行为与租房损失并不存在必要联系，故原告的该项请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第四百零三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、解除原告林元白与被告陆梅于2012年11月20日签订的《上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖协议》；
二、被告陆梅于本判决生效之日起七日内赔偿原告林元白违约金40万元；
三、驳回原告林元白的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8，896元，财产保全费3，068元，共计11，964元，由被告陆梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
审 判 员 全炜琦
代理审判员 唐墨华
二〇一四年四月十八日
书 记 员 赵 勤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。