广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3496号
上诉人（原审原告）：文玉春，男，1973年8月20日出生，汉族，贵州省德江县人，住贵州省德江县。
委托代理人：杨健翔，广东指针律师事务所律师。
委托代理人：丘业壕，广东指针律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠东县安泰房地产开发�限公司，住所地惠东县黄埠镇滨海大道。
法定代表人：邱庆伟。
上诉人文玉春与被告惠东县安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰有限公司）商品房销售合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2015）惠东法埠民初字第446号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托代理人杨健翔到庭参加诉讼，被上诉人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人一审诉辩意见
一审原告文玉春诉称：1.被告立即为原告办理房屋所有权证；2.被告向原告支付因迟延交付房屋所有权的违约金人民币4173.93元（违约金的计算方式为按照已支付购房款的1%计算）；3.被告承担本案的诉讼费、保全费、执行费等实现债权的一切费用。诉讼过程中，原告提出书面申请增加诉讼请求：�令被告向申请人支付逾期交付房屋违约金（从2012年4月1日始至有效交付房屋日止，暂计至2015年9月27日的违约金为159655.5元。事实与理由：2012年2月26日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》【合同编号：0029785】（以下简称“买卖合同”）。买卖合同约定：原告购买由被告开发建设的位于惠州市惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾房一套，该商品房建筑面积为135.06平方米，总价款为人民币417393元。出卖人应当在2012年3月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同的约定按时履行支付房款的义务，但被告至今没有为原告办理出房屋所有权证。原告多次敦促被告履行办理房屋所有权证的义务，但被告一直以种种理由拖延推诿，严重违反了合同约定。
一审被告安泰有限公司辩称，1.被答辩人已于2012年3月10日对涉案房产进行收楼并装修入住，其自愿收楼后再要求答辩人支付违约金没有事实依据。2.被答辩人已对涉案房产进行收楼入住，涉案房产是否已验收并不影响被答辩人对房产的日常正常使用，被答辩人实际上也并未产生任何损失，被答辩人要求答辩人支付巨额的违约赔偿金显失公平，也不符合我国合同法的原则规定。对被答辩人的诉求的巨额赔偿金予以驳回或予以减少。3.被答辩人要求支付逾期交楼违约金的诉讼请求已超过法定的诉讼时效的规定，请求法院予以驳回。4.被答辩人存在逾期付款的违约行为，答辩人根据合同的约定有权相应顺延交楼时间。5.被答辩人同时要求答辩人支付逾期交楼违约金、办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金的诉讼请求存在逻辑矛盾，该诉讼请求不应当同时得到支持，惠州当地的法院对类似案件已有相应的判例。6.根据法律、法规的规定及双方购房合同的约定，在商品房交易中办理产权证的法定义务主体为购买人，出卖人在办证中仅需提供必要的协助义务。7.由于被答辩人未向答辩人提交办理房产证的业主个人资料、房地产权交易登记申请书以及缴清相关的税费导致房产证未办理，不应由答辩人承担责任。8.答辩人要求我司支付逾期办理房产证的违约金的诉求已过诉讼时效，丧失了胜诉权。综上所述，为了维护答辩人的合法权益，请求法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。
一审查明的案件事实
一审审理查明，对当事人无异议的证据，身份证、企业机读档案登记资料、《广东省商品房买卖合同》《合同补充协议》《关于广东指针律师事务所调查安泰海景湾工程竣工验收资料的回复》、个人购房案件贷款合同、借款借据、营业执照、组织机构代码证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的惠东县住建局建工股出具的《证明》用于证明截止于2015年9月21日，被告仍未办理涉案房产项目的竣工验收备案手续。被告对《证明》的真实性无异议，但对关联性有异议，本院对该证据的真实性及与本案的关联性予以确认。2.原告提供的《房屋权属登记查询结果》用于证明被告仍未完成涉案房产项目的初始登记，被告对此不予确认，认为出具该证据的单位为档案馆，而初始登记的主体应当为国土以及房产管理部门。本院认为该证据由惠东县房产档案馆出具并加盖业务专用章，因此予以确认其真实性。3.原告提供交付首付银行流水，被告对该证据的真实性无异议，但对其合法性和关联性不予确认，认为原告提交的流水只有转账记录，不能证明该笔款项已经支付给被告方，如原告认为该款项已支付给被告，应当提交购房发票以及收据。本院认为该份证据是原告履行购房合同的义务，因此予以确认其真实性及与本案的关联性。4.原告庭审陈述，合同签订时，2012年2月26日原告向被告支付首付款和维修基金等费用合计160467元，其中在POS机刷卡金额150000元，当场现金给了10467元。具体款项明细为：首期款127393元，转移登记费80元，表格工本费50元，代办服务费500元，交易手续费1平方6元，共900元，测绘费150元，查档费50元，评估费8348元，副食品调节基金费675元，以上费用是房地产交易的费用；他项登记费160元，表格工本费100元，代办服务费500元，办证劳务费420元，查档费50元，以上费用是办理房屋抵押登记费用；专业维修基金8104元，财政局的契税12522元，银行按揭费用如按揭合同印花税、工本费、个人查询工本费等计465元；以上所述代办证费用合计33074元，加上首付款127393元，合计160467元，原告签订合同当天刷卡支付150000元，现金支付10467元。被告对此表示不予认可。本院认为根据商品房交易习惯，开发商在协助办理房屋所有权证前，通常要求买方先履行交付购房款及代收办证费，因此对原告提供的证据及陈述事实予以采信。5.被告提供的《物业交接表》《装修承诺书》《装修责任书》《消费责任书》以及原告与小区物业管理公司签订的《前期物业管理合同》《物业管理手册》，用于证明被告于2012年3月10日将房屋交付给原告。原告对此真实性予以确认，但对关联性不予确认，认为虽实际收楼并装修入住，上述被告提供的证据不能证明原告是自愿收楼。本院认为原告签字确认的《物业交接表》《装修承诺书》《装修责任书》《消费责任书》以及原告与小区物业管理公司签订《前期物业管理合同》《物业管理手册》，能够证明被告在2012年3月10日交付涉案房产给原告，且原告已正常使用该房产。如原告认为不符合交付的条件，完全可以拒收，因此对该交付行为与本案的关联性予以确认。6.本院于2016年7月29日分别去函惠东县住房和城乡规划建设局、惠东县房产管理局。惠东县房产管理局于2016年8月5日复函：“根据《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，开发商申请办理商品房产权属登记应提供必须的证件材料，包括《建设工程规划合格证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《房产面积测绘成果（实测）报告书》、据调查，安泰海景湾尚未取得上述材料，故至今未能办理商品房产权权属登记。”惠东县住房和城乡规划建设局于2016年8月8日复函主要内容为“1、建设单位未组织商品房项目安泰海景湾工程竣工验收。2、经建设单位申请，我局已2016年7月11日审批核发安泰海景湾40#、41#、42#（由高层住宅14/15/16号调整变更）的《建设工程规划验收合格证》。3、建设单位尚未向我居申请办理商品房项目安泰海景湾《工程竣工验收备案表》”。原告的质证意见为对合法性有异议，认为从程序上举证期限已过，审限已过，另外该证据证明应该是被告负责举证证明，并不符合法院依职权调取的规定。被告在规定的质证期限内未提供质证意见。
一审判决理由和结果
一审认为：被告惠东县安泰房地产开发有限公司具备房地产开发资质，取得房屋预售许可证明，原告文玉春向被告认购位于惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾房，并签订《广东省商品房买卖合同》【合同编号：0029785】，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。
关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。被告辩解本案已过诉讼时效，因合同第十五条及补充协议第十二条约定商品房交付日期后720日完成办证义务，房屋交付时间为2012年3月10日，即2014年2月28日前完成办证义务，此后的2年内主张权利，现原告于2015年8月10日提起诉讼，未超过诉讼时效，故被告辩解不予采纳。
关于原告诉请被告支付逾期交付房屋违约金的问题。原告主张被告未完成对涉案房产进行有效竣工验收，对涉案房产的交付行为应属无效。被告辩解涉案房产已在2012年3月10日交付给原告，涉案房产是否验收并不影响原告对房产的日常使用，而且其收楼完全属于自愿行为。根据原告于2012年3月10日签字确认的《物业交接表》《装修承诺书》《装修责任书》《消费责任书》以及原告与小区物业管理公司签订《前期物业管理合同》《物业管理手册》，可以认定被告在2012年3月10日交付涉案房产给原告，被告的辩解，理由充分，予以采纳；原告如认为涉案房产没有竣工验收，完全可以拒收，现原告诉请被告支付逾期交付房屋违约金159655.5元，理由不充分，不予支持。
关于原告诉请被告立即为其办理房产权证的问题。原告向被告购房，被告应为原告办理房产权证，但根据惠东县房产管理局及惠东县住房和城乡规划建设局的复函，目前，尚难以确认何时才具备办证的条件，故原告可期待办证的时间无法确定，诉请被告立即为其办理房屋所有权证，目前条件尚不成就，此项诉请，在本案中不予支持，原告可待上述条件成就时另行主张权利。
关于原告诉请被告支付因迟延交付房屋所有权证的违约金问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》的约定，被告须在原告提供的资料及缴纳有关申领房地产权属证书所需交纳的相关税费后720工作日内协助原告办妥该商品房的房地产权属证书，原告已于2012年2月26日交付维修基金、契税等代办证费用合计33074元,并于2012年4月21日办理了银行按揭贷款，原告已履行了商品房总价款的支付。现原告并未取得房屋所有权证，已超过合同约定的缴纳相关税费后720工作日。现原告诉请被告支付因迟延交付房屋所有权证的违约金4173.93元（按已付房价款的1%支付违约金），理由充分，予以支持。
综上，原告文玉春的诉请，有理部分，予以支持；无理部分，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告惠东县安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告文玉春逾期办证的违约金4173.93元；
二、驳回原告文玉春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4050元，由原告文玉春负担3500元，由被告惠东县安泰房地产开发有限公司负担550元。
二审诉辩主张
宣判后，上诉人文玉春不服向本院提出上诉称：一、请求撤销惠东县人民法院作出的(2015)惠东法埠民初字第446号《民事判决书》第二判项，并依法改判由被上诉人惠东县安泰房地产开发有限公司向上�人支付逾期交付房屋违约金（从2012年4月1日始至有效交付房屋日止，暂计至2016年9月1日的违约金为202341.5元，即贰拾万贰仟叁佰肆拾壹元伍角），作为第二判项；二、请求依法改判由被上诉人立即为上诉人办理房屋所有权证，作为第三判项；三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉的事实和理由：一、被上诉人未完成安泰海景湾项目下的房产的竣工验收，也未进行相应的竣工验收备案，其相应的交付涉案房产的行为应属无效，一审法院罔顾事实和法律，违法裁判，应依法予以改判，上诉人与被上诉人签订了《广东省商品房买卖合同》【合同编号：0029785】（以下简称“买卖合同”）。买卖合同约定：上诉人购买由被上诉人开发建设的位于惠州市惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾房一套，该商品房建筑面积为135，总价款为人民币417393元。被上诉人应当在2012年3月31曰前，将验收合格的商品房交付买受人使用，然而，时至今日，被上诉人惠东县安泰房地产开发有限公司并未完成安泰海景湾项目下的房产的竣工验收，也未进行相应的竣工验收备案，依据
被上诉人惠东县安泰房地产开发有限公司未到庭，也未提交书面答辩意见及证据。
上诉人二审期间补充提交一份购房发票，证明上诉人已全额给付了涉案房款。
二审查明的事实
二审查明：一审认定事实清楚，应予以确认。二审期间，上诉人提交了购房发票一张，内容为收到付款方文玉春惠东县黄埠镇安泰海景房417393元。上诉人称是上诉以后才从开发商拿到发票的。
裁判理由及结果
本院认为：被上诉人取得商品房预售许可后，与上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定，依法应认定为有效合同。根据双方合同及补充合同的约定，被上诉人应在2012年3月31日前将经验收合格的商品房交付给上诉人使用，及在收到上诉人提供的相关资料并交齐税费的720日内办理房产证，但被上诉人未能提供证据证明涉案工程已经验收合格，根据一审调取的证据上诉人至今未申请办理《工程竣工验收备案表》。双方认可2012年3月10日被上诉人已将房屋交给上诉人，上诉人亦对房屋进行了装修并使用。根据上诉人的上诉，本案二审争议焦点是被上诉人在不具备交楼条件的情况下将房屋交给上诉人装修使用，应否再承担逾期交付的违约责任。对此，本院认为，尽管涉案房屋至今未经验收，但已于2012年3月10日转移给上诉人使用，上诉人收楼后已装修并居住至今，未验收除影响办证外，上诉人未提供证据证明未验收对其居住造成其它影响，违约责任的�要功能是弥补因违约给相对方造成的损失，但现上诉人未能提供证据证明未验收交楼有造成除逾期办证之外的其它损失，故其在已实际收楼的情况下，请求按逾期交房的合同约定要求被上诉人支付逾期交楼违约金，本院不予支持。但被上诉人作为楼盘的开发商，及时办理验收备案手续是其法定义务，被上诉人仍应及时做好验收备案工作。对于上诉人请求办理房屋所有权问题，由于房屋尚未办理验收备案手续，房屋并不具备办证条件，故一审暂不处理并无不当，上诉人可待条件成就时再另行主张权利。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4336元由上诉人负担。
本判决为�审判决。
审 判 长 郭 志 文
审 判 员 蓝 惠 兰
代理审判员 胡 江
二〇一六年十二月三十日
法官 助理 兼书记员唐栩权
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；