广东省博罗县人民法院文件稿头
发
邓远标
二〇一三年十二月十日
核
稿
人
已核稿。
朱友良2013-12-4
拟或
稿拟
单稿
位人
石湾人民法庭
朱友良
2013年12月4日
机密
等级
内部
文件
附件
发印
行发
范份
围数
范围：
份数：份
文件
编名
（2013）惠博法湾民初字第110号民事判决书
发出
日期
广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠博法湾民初字第110号
原告（反诉被告）马志芬，女，1973年4月25日出生，汉族，身份证住址：四川省泸州市江阳区。
诉讼代理人田皓文、李伟盛，均为广东砝码律师事务所律师。
被告（反诉原告）博罗县信诚实业有限公司，住所地：博罗县石湾镇历山路。
法定代表人：姚梓成，总经理。
诉讼代理人朱启珍、许宏伟，均为广东启鑫律师事务所律师。
原告马志芬诉被告博罗县信诚实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告博罗县信诚实业有限公司在举证期限内向本院提起反诉，本院依法对本诉与反诉适用普通程序公开开庭进行合并审理，原告的诉讼代理人田皓文、李伟盛，被告的诉讼代理人朱启珍、许宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月6日，原告认购被告开发的位于博罗县石湾镇丽湾花园项目单体房屋10号楼，原告当日向被告支付定金人民币五万元并与被告签订《认购书》（认购书编号：0000472），原告并于2012年8月8日向被告支付了部分房款人民币15万元。
之后原告数次赴被告售楼处就拟签订《商品房买卖合同》相关内容与被告进行磋商，被告先以未取得房管所下发的《商品房买卖合同》为由，逾期与原告签订合同，同时在未签定正式的《商品房买卖合同》前，不断催促原告支付全部购房款。2012年10月，被告通知原告可以签订正式的《商品房买卖合同》，但原告发现，被告提供的格式合同中出现多处与认购时被告承诺不一致之处，包括使用年限、物业管理费等，原告就上述问题向被告提出异议，要求修改，但被告工作人员明确表示其提供的合同文本内容不得修改，同时对使用年限缩短的问题被告也不能给出合同解释，原告经多次磋商未果，提出解除原、被告签订的《认购书》，同时要求被告退还全部已付定金及房款，被告工作人员却表示定金及已付房款都不予以退还。
原告以为，被告先以虚假宣传欺骗原告签订《认购书》，合同应当无效，后又逾期与原告签订正式的《商品房买卖合同》，属于严重的违约行为，同时，被告提供的《认购书》及《商品房买卖合同》均为被告已经制定好的格式条款，原告既不能提出异议更不能做任何修改，合同的条款更是加重原告义务，减轻甚至排除被告的义务，在多次与被告交涉未果后，原告现向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告签订的《认购书》（认购书编号：0000472）；二、被告立即向原告返还双倍定金人民币10万元及已付房款人民币150000元，并从起诉之日起按人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息至还清之日止；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告为其诉请在举证期限内所提供的证据有：
1、《认购书》，证明原告与被告签订的《认购书》的权利义务约定。
2、收款收据，证明原告按约向被告支付了定金及购房款合计人民币20万元。
3、通知，证明被告未按约与原告签订正式的《商品房买卖合同》。
4、《广东省商品房买卖合同》，证明被告向原告提供的《商品房买卖合同》的内容与其承诺不一致，并且该合同条款均为格式条款，严重侵害了原告的权益。
被告答辩称，一、答辩人不存在虚假宣传，欺骗被答辩人签订《认购书》；二、答辩人不存在逾期签订《商品房买卖合同》，相反，答辩人与被答辩人已按规定办理了网签手续，实际上已经签订了《商品房买卖合同》。；三、答辩人提供的《认购书》及《商品房买卖合同》不存在加重被答辩人的义务。综上，答辩人认为，答辩人与被答辩人签订的《认购书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性、禁止性规定，是合法有效的，而被答辩人已签订《认购书》且办理了《商品房买卖合同》网签手续后不来办理纸质合同签约手续，其行为已构成了根本违约，应承担违约的民事责任，其无权要求返还定金，同时还应赔偿因其违约给答辩人造成的各项损失。
被告为其答辩在举证期限内所提供的证据有：
一、营业执照、组织机构代码证，证明被告的主体资格。
二、商品房预售许可证，证明被告销售楼房的合法性。
三、别墅售房说明，证明被告已经在购房前告知原告定金金额为二十万元。
四、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：12902358），证明合同已经网签成功，并可在博罗县房管局网站查询。
五、博罗县房管局查询网页，证明在县房管局系统内，标的房产处于已售状态。
六、《认购书》（认购书编号：0000472），证明被告与原告之间存在合法有效的合同买卖关系。
七、收据两份，证明被告于2012年8月6日收到原告定金款5万元，8月8日收到定金款15万元，共计收到定金20万元。
八、农业银行转帐凭证，证明原告曾于2012年10月11日转帐3387523元给被告支付房款，但由于帐号错误转帐未成功。
九、惠市房（2011）123号文件，证明根据政府文件规定，被告必须在30日内办理备案手续，否则无法在房管系统中办理业务。
十、办理房管局业务解锁费用清单，证明原告不签纸质合同，被告每月需要前往博罗县房管局办理业务解琐产生的费用。
十一、7套房减价认购书共7份，证明7套商品房因网签系统被琐造成延迟签约降价出售共计减价损失159773元。
被告反诉称，2012年8月6日，反诉被告认购反诉原告开发的位于博罗县石湾镇丽湾花园项目单体房屋10号楼，签署《认购书》（认购书编号：0000472），认购价人民币3387523元，并于当日与第三日（8月8日）分两次交来定金人民币共计200000元，反诉原告分别开具定金收据给反诉被告。
然而，在2012年10月11日，双方在网签备案《广东省商品房买卖合同》（合同编号：12902358）后，被反诉人不肯签署当场打印下来的与网签备案一致的书面合同，以种种理由推脱，此后也拒不支付购房款给反诉原告。
由于反诉被告迟迟不签书面正式合同，导致《广东省商品房买卖合同》（合同编号：12902358）网签生效后，反诉原告不能依法办理房管局房屋销售登记备案手续，反诉原告在政府部门的信誉遭受很大的损失。根据房管局规定，网签后30日内房地产公司必须办理书面合同备案手续，否则锁定房地产公司的销售系统。从2012年11月10日反诉原告商品房销售系统第一次被锁定，反诉原告不得不频繁前往房管局做解释说明工作5次，花费大量人力、物力加以处理，产生交通及人工等费用约5000元，以解除房管局对反诉原告商品房销售系统的锁定，维持企业销售的正常运转，以及造成丽豪苑7套商品房未能签约出售而造成经济损失人民币159773元，因此反诉原告公司为此累计损失人民币164773元。
反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的《认购书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的，反诉原、被告双方在网签备案《广东省商品房买卖合同》后，合同已成立并生效，对双方具有法律拘束力，反诉被告拒不签署与网签备案一致的书面合同，之后也拒不支付购房款的行为已经构成了根本违约，应承担违约的民事责任，依照《合同法》、《担保法》的规定以及双方签署的《认购书》以及《广东省商品房买卖合同》第七条的约定，反诉被告无权要求返还定金，同时还应支付反诉原告违约金人民币984943元，并赔偿因其违约行为给反诉原告造成的各项损失人民币164773元。基于以上事实，反诉原告现向法院提起反诉，请求判令：一、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《认购书》（认购书编号：0000472）以及网签的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：12902358）；二、确认反诉被告违约，无权要求返还定金人民币20万元；三、反诉被告根据双方签署的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：12902358）支付反诉原告违约金984943元；四、反诉被告赔偿因其根本违约行为给反诉原告造成的经济损失人民币164773元；五、本案诉讼费用由被告承担。
反诉原告为其诉请在举证期限内所提供的证据有：
一、营业执照、组织机构代码证，证明被告的主体资格。
二、商品房预售许可证，证明被告销售楼房的合法性。
三、别墅售房说明，证明被告已经在购房前告知原告定金金额为二十万元。
四、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：12902358），证明合同已经网签成功，并可在博罗县房管局网站查询。
五、博罗县房管局查询网页，证明在县房管局系统内，标的房产处于已售状态。
六、《认购书》（认购书编号：0000472），证明被告于原告之间存在合法有效的合同买卖关系。
七、收据两份，证明被告于2012年8月6日收到原告定金款5万元，8月8日收到定金款15万元，共计收到定金20万元。
八、农业银行转帐凭证，证明原告曾于2012年10月11日转帐3387523元给被告支付房款，但由于帐号错误转帐未成功。
九、惠市房（2011）123号文件，证明根据政府文件规定，被告必须在30日内办理备案手续，否则无法在房管系统中办理业务。
十、办理房管局业务解锁费用清单，证明原告不签纸质合同，被告每月需要前往博罗县房管局办理业务解琐产生的费用。
十一、7套房减价认购书共7份，证明7套商品房因网签系统被琐造成延迟签业降价出售共计减价损失159773元。
十二、房产权属证明书，证明涉案房产在2012年9月5日已经申请权属证明书，原告与被告签订认购书时，本案商品房不存在预售规定的问题。
原告（反诉被告）答辩称，一、被答辩人应当向答辩人返还双倍定金人民币10万元和已付房款人民币15万元，被答辩人所说的双方约定20万元的定金违背事实；二、答辩人与被答辩人并未签订正式的《广东省商品房买卖合同》，被答辩人提出的解除《广东省商品房买卖合同》，要求答辩人支付违约金和经济损失均无事实和法律依据；三、被答辩人主张的所谓经济损失纯属无中生有，答辩人不应当为被答辩人的过错承担责任。
原告为其反诉答辩在举证期限内所提供的证据与本诉诉请时所提交的证据一致。
在庭审中，原、被告就双方所提供的证据进行了质证。
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）所提供的证据一没有异议；对证据二真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为两份收据证明原告支付20万元是定金；对证据三的真实性、合法性及关联性无异议，但对其证明内容有异议，认为不能证明双方之间没有签订买卖合同，只能说明双方没有去完善合同相关手续；对证据四的真实性、合法性及关联性没有异议，但对其证明对象有异议，被告所作承诺完全与合同一致。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所提供的证据一无异议；对证据二的真实性、合法性及关联性无异议，但认为许可证已过有效期，被告没有资格销售房子；对证据三的真实性、合法性及关联性不予确认，认为被告单方作出表示并不代表经双方的合意；对证据四的真实性、合法性及关联性无异议；对证据五的真实性、合法性及关联性不予确认；对证据六的真实性、合法性及关联性无异议；对证据七的真实性、合法性无异议，对关联性不予确认，认为该证据为被告单方制作，没有原告的签名确认；对证据八真实性、合法性及关联性无异议，但对其证明对象有异议，认为该收款人不是被告，转帐凭证上确实是房款，即使转帐凭证确认房款支付给被告，原告也只是按照约定支付房款，并不代表存在商品房买卖合同关系和就合同的具体内容达成合意；对证据九的真实性、合法性无异议，对其关联性不予确认，认为该文件只是行政管理的文件，不能证明原、被告达成商品房买卖合同，被告被处罚是被告自身因素造成；对证据十、证据十一的真实性、合法性及关联性均不予确认，认为该两份证据为被告单方面制作。对证据十二认为登记日期为2012年9月25日已经超过了原、被告认购书和签订商品房买卖合同约定的时间，所以被告提的观点是不成立的，被告还没有取得权属就卖给原告。
本院经审查，由于被告对原告（反诉被告）所提供的证据一、证据三、证据四的真实性、合法性及关联性无异议，本院予以认定；对证据二的真实性、合法性由于被告无异议，本院予以认定，对其关联性加盖有被告的财务章，且被告亦承认收到该笔款项，故本院对其关联性予以认定。
对被告（反诉原告）所提供的证据一、证据二、证据四、证据六、证据八的真实性、合法性及关联性由于原告无异议，本院予以认定；对证据三由被告单方面所制作，是否已为公示且为原告所知，被告不能提供其他的证据予以佐证，且原告对该证据不予确认，故本院对该证据不予确认；对证据五显示该房已售，且该证据为被告从房管局网站上所打印，故本院对其予以认定；对证据七与原告所提供的证据二一致，故本院予以认定；对证据九的真实性、合法性由于原告无异议，本院予以认定，该份证据不能直接显示与本案有直接关系，故本院对其关联性不予认定；对证据十、证据十一不能显示与本案有直接关联，故本院不予认定；对证据十二为房管部门所出具，本院予以认定。
本院查明，2012年8月6日，原告马志芬与被告博罗县信诚实业有限公司签订了《认购书》（认购书编号：0000472），双方约定原告认购被告开发的位于博罗县石湾镇丽湾花园项目单体房屋10号楼，价格为3387523元，其中第一条第（一）款约定，原告在签署《认购书》时付定金5万元，在该栏的空白处有手写的（3日后付房款150000）字样，而剩余的购房款3187523元须在2012年9月6日前付清，并签署《商品房买卖合同》。
在签署该《认购书》后原告于当日向被告缴纳了房屋定金5万元，被告向原告出具了《收款收据》，确认收到原告定金5万元，2012年8月8日，原告向被告缴纳了15万元，被告向原告出具了《收款收据》，该收款收据所写的内容为“今收到马志芬交来的丽湾花园独栋别墅10号交来定金余款150000元”，原告收取了该《收款收据》。
2012年9月13日，被告向原告发出了《通知》一份，被告向原告说明由于10号别墅的商品房买卖合同房管局尚未下发，因此被告将在商品房买卖合同发下来后再通知被告办理签订合同手续。
2012年10月11日，案涉房屋在博罗县房产管理局进行了网签。
在本案中，为了进一步查清“网签”的性质，本院依法向博罗县房产管理局发函，向该局询问了“网签”的有关性质、流程等，该局在收到本院的协助函后，向本院说明了“网签”的性质和流程。该局向本院复函称“网签”的性质现在还没有定论，但该局认为，目前该局对网签的认定是，合同“网签”后，一般都认为其合同已成立。该局对“网签”的流程也做了说明，网签要求由开发商将合同信息内容输入电脑，购房业主输入密码（也不排除开发商代劳的情况），“网签”的操作流程具体为：登陆-
点击要销售的房间-填写基本信息-填写详细信息-打印合同草稿-购房人确认合同内容-确定合同，双方共同确认密码-
打印合同正本。且该局认为网签不能随便解除，遇到特殊情况经审批后才可解除，而特殊情况包括：1、因合同纠纷法院调解或判决而解除；2、按揭银行的贷款批不下而解除；3、网签后购房业主家庭成员出现重大变故而解除；4、其他法律法规规定的情况等。
本院认为，关于定金金额争议的问题。原告在与被告签订《认购书》后向被告交纳了5万元房屋定金，该5万元的性质清楚明确，而原告于2012年8月8日所缴纳的15万元是否为定金，原、被告双方存在着不同意见。在本案中，《认购书》中虽有写明定金为5万元，但在2012年8月8日被告开具给原告的《收款收据》中写明了该15万元为定金，原告在收取该《收款收据》应该知晓该《收款收据》的相关内容，但其并未对《收款收据》的相关内容要求被告予以修改，视为其认可了《收款收据》的内容，原告虽辩称其有要求被告进行修改，但其未提供相应的证据予以证明，故本院对其说法不予采纳，本院依法认定本案案涉房屋的定金为20万元。
关于“网签”完成后是否可视为合同已成立的问题。根据博罗县房产管理局的复函，案涉房屋在2012年10月11日已完成了网签的手续，而根据“网签”的流程可知，在“网签”完成后即可视为当事人双方对合同的相关条款达成了合意。而根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”，根据该条规定，本案的当事人、标的和数量都已确定，故可认定买卖合同已成立，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第（一）款的规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。综上，当事人对合同的相关条款已达成合意，且案涉当事人、标的和数量都可确定，故本院确定《广东省商品房买卖合同》成立并生效，原、被告双方应按照《广东省商品房买卖合同》所确定的相关条款履行自己的权利和义务。
因案涉《广东省商品房买卖合同》已成立并生效，而《认购书》作为前期的约定，《认购书》里的条款已被《广东省商品房买卖合同》替代，且在《认购书》第二条第（六）项约定：“买卖双方同意在签署正式买卖合同之前，本认购书为法律有效之合约，在买卖双方签订正式买卖合同后本认购书自动失效。甲乙双方的权利义务以《商品房买卖合同》为准”，根据双方的约定，在《广东省商品房买卖合同》生效后《认购书》的自动失效，其法律效力不复存在，故本院依法确定原、被告于2012年8月6日所签订的《认购书》已失去法律效力，对原、被告双方不具有法律约束力。故原告诉请和被告反诉请求解除双方2012年8月6日所签订的《认购书》，本院不予支持。
原告未按照案涉《广东省商品房买卖合同》合同的约定在2012年10月11日前付清购房款3387523元，已构成了违约，故原告诉请被告双倍返还定金10万元和购房款15万元无法律依据，本院不予支持。
根据案涉《广东省商品房买卖合同》第七条的规定，原告逾期付款30日后，被告有权解除合同，原告须按照累计应付款的30%向被告支付违约金。原告在2012年10月11日前未付请全部购房款3387523元，只支付了定金20万元，原告的行为已构成违约，根据第七条的规定，被告有权解除合同，故被告反诉诉请解除所生效的《广东省商品房买卖合同》，本院依法予以支持。且根据第七条的规定，原告依法应向被告支付违约金，但双方所约定的违约金累计应付款的30%明显过高，本院依法予以调整，根据公平原则，本院依法确定违约金计算方式按照剩余应付款项的10%计算，原告剩余应付购房款为3187523元，故原告应支付给被告的违约金为318752.3元（3187523元×10%）。
被告反诉请求原告赔偿其经济损失人民币164773元没有充足证据予以证明，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第（一）款、第九十三条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条的规定，判决如下：
一、解除原告（本诉原告，反诉被告）马志芬与被告（本诉被告，反诉原告）博罗县信诚实业有限公司双方之间所生效的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：12902358）。
二、原告（本诉原告，反诉被告）马志芬在本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金318752.3元给被告（本诉被告，反诉原告）博罗县信诚实业有限公司。
三、驳回原告（本诉原告，反诉被告）马志芬的诉讼请求。
四、驳回被告（本诉被告，反诉原告）博罗县信诚实业有限公司的其他诉讼请求。
如原告（本诉原告，反诉被告）马志芬未在指定的时间支付承包款，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给被告（本诉被告，反诉原告）博罗县信诚实业有限公司。
本案受理费5050元，反诉费16948元减半收取即8474元，合计13524元，由原告马志芬承担6524元，被告博罗县信诚实业有限公司承担7000元。
如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长朱友良
审判员钟伟志
代理审判员李敏娴
二0一三年十二月四日
书记员李雪萍