广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法公民初字第764号原告深圳市鑫博盛投资发展有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处蒋石社区新围第四工业区A60栋二、三、四层（办公场所），组织机构代码。法定代表人刘家忠，公司董事长。委托代理人徐志鸿，广东君言律师事务所律师被告深圳市宇顺电子股份有限公司，住所地深圳市南山区高新区中区麻雀岭工业区M-6栋三层二区，组织机构代码。法定代表人魏连速，公司董事长。被告深圳市华丽硕丰科技有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处楼村社区第二工业区中泰路18号第一栋，组织机构代码。法定代表人魏连速，公司董事长。两被告共同委托代理人周贵华，广东立国律师事务所律师。原告深圳市鑫博盛投资发展有限公司诉被告深圳市宇顺电子股份有限公司（以下简称宇顺电子）、深圳市华丽硕丰科技有限公司（以下简称华丽硕丰）房屋租赁合同纠纷一案,原告诉请判令：一、被告深圳市宇顺电子股份有限公司按比例补齐《租赁合同》（20110511）40天免租期的租金差额351900元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类银行贷款利率计付至被告付清款项之日止，暂计100元）；二、被告深圳市宇顺电子股份有限公司支付原告2014年10月1日至2014年10月31日的免租期租金522571.5元及利息（从起诉之日起按中国人民同期同类银行贷款利率计付至被告付清款项之日止，暂计100元）；三、被告深圳市宇顺电子股份有限公司赔偿原告代为修复厂房、宿舍费用912745.61元及利息（从起诉至日起按中国人民银行同期同类银行贷款利率计付至被告付清款项之日止，暂计100元），以上三项诉求金额合计1787517.11元；四、被告深圳市华丽硕丰科技有限公司对深圳市宇顺电子股份有限公司上述给付义务承担连带责任；五、两被告承担本案诉讼费。本院受理后，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐志鸿及两被告共同委托代理人周贵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、涉案租赁合同的签订情况2011年5月12日，原告与被告华丽硕丰签订了《厂房租赁合同》，约定原告将位于光明新区楼村中泰路鑫博盛科技园厂房及配套宿舍出租给被告华丽硕丰，厂房总面积为19550平方米，租赁期限自2011年5月11日起至2017年5月10日止。2014年1月22日及2月25日，原告与被告宇顺电子先后签订两份《责任确认书》，载明华丽硕丰为宇顺电子的全资子公司，因业务需求，总公司决定对华丽硕丰进行搬迁，由宇顺电子对华丽硕丰的物业租赁及相关事项负责后续处理及继续履行相应责任，包括华丽硕丰与原告签订的租赁期限为2011年5月11日至2017年5月10日的《厂房租赁合同》，支付水电费用及租金、处理华丽硕丰员工劳动合同事宜等，且华丽硕丰与原告的合同约定责任继续有效，宇顺电子将对其不能正常履约的情况下承担违约相应责任。2014年6月26日，原、被告继续签订一份《协议书》，载明因华丽硕丰实施转产，故未能履行的合同责任与义务由宇顺电子承担，并约定原告于2017年5月10日前保留华丽硕丰的厂名、招牌及注册地，被告同意原告与第三承租方直接签订租赁合同，各项费用由原告直接收取，且原告与第三方签订合同后，以原告书面通知之日起，被告需在30天内清理完厂房内的装修设备，将厂房修复好交还原告。上述《责任确认书》及《协议书》均由原告及被告宇顺电子加盖公章予以确认。二、关于涉案房屋产权情况经查，涉案房屋无房产证，亦未取得建设工程规划许可证或建设工程规划许可证。三、关于两被告的责任原告主张，原告与被告宇顺电子分别于2014年1月22日、2月15日签订的《责任确认书》明确了宇顺电子在华丽硕丰不能正常履约的情况下承担相应的违约责任，且在涉案租赁业务中，两被告存在人员及业务混同的情况，故应承担连带责任。被告宇顺电子辩称，其与原告的租赁合同因由被告华丽硕丰与原告所签署的租赁合同所替代，故无需履行，且（2015）深宝法公民初字第264号案件的庭审及法院判决可证明原告与被告华丽硕丰之间的租赁合同实际上履行方是华丽硕丰，与其无任何关联性，其作为华丽硕丰的股东，不存在任何形式上的公司混同情形，作为上市公司经过公司董事会决议并向证券市场履行了公告义务（证券代码002289，公告编号2014-045）、履行了正当合法的程序。上述责任确认书亦表明华丽硕丰将存续经营，与原告签订的合同依然有效，宇顺电子仅作为管理方承担管理责任。双方于2014年6月26日签订的协议书的抬头为华丽硕丰，亦表明华丽硕丰才是合同的履行主体，本院认为，《厂房租赁合同》无效，双方据此合同继续签订的其他相关协议亦无效，但被告宇顺电子作出的在被告华丽硕丰不能正常履约时承担违约责任的意思表示并未违反法律强制性规定，故应有效。原告与被告宇顺电子签订的责任确认书及协议书均由其加盖公章进行确认，其虽不是涉案《厂房租赁合同》的签订主体及实际合同履行方，但此后以明确的意思表示加入了上述合同当中，并作出承担责任的意思表示，故应与被告华丽硕丰就其未能履行的合同义务共同承担责任。四、关于《厂房租赁合同》中约定的免租期租金差额原告主张，依据《厂房租赁合同》第四条计租时间的约定，原告已给予被告华丽硕丰60天免租期，如其实际使用该场地的期限短于合同约定的租赁期限，则免租期时间按比例应相应进行缩短，被告华丽硕丰应补齐租金差额。被告华丽硕丰实际使用厂房、宿舍的时间只有2年，免租期应按比例缩短为20天，故被告应按正常租金补齐40天的租金。被告华丽硕丰辩称，依据双方签订的《厂房租赁合同》第四条的约定，被告华丽硕丰实际可享有一个月的免租期，而根据双方于2014年6月26日签订的协议书第六条，被告华丽硕丰需支付原告两个月租金给予第三承租方作为免租装修期，原告确认被告已支付2014年4月1日至9月30日期间的租金，结合原告与第三承租方签订的租赁合同的起始日期为2014年6月26日，被告华丽硕丰已超额缴纳了3个月零5天的租金作为免租装修期租金，故无需再支付原告免租期租金差额。本院认为，双方签订的《厂房租赁合同》无效，该合同中关于免租期的约定亦无效，被告在该期间内实际占用并使用涉案房屋，应支付该段期间房屋占有使用费。租赁合同中约定免租期为60天，原告诉请被告支付40天的免租期租金及利息系对其自身权利的确认，本院予以支持。根据双方均确认的每月租金金额，被告应支付原告40天免租期房屋占有使用费共计351900元。原告诉请上述免租期租金利息于法无据，本院不予支持。五、关于2014年10月1日至2014年10月31日期间免租期租金原告主张依据双方签订的《协议书》第二条及第六条的约定，被告应支付原告两个月的租金作为第三承租方于2014年7月26日至2014年9月9日期间的免租期租金，因两被告未按照约定将涉案厂房、宿舍修复完好交还原告，导致原告直到9月24日才能将涉案厂房交付第三承租方，免租期应自2014年9月24日开始计算45天，即自2014年9月24日至2014年11月8日止。被告华丽硕丰已于2014年2月份一次性支付了2014年4月1日至9月30日期间的租金，故扣除已预交的租金后，被告尚应支付原告522571.5元作为第三承租方的免租期租金。被告辩称，免租期租金已付完毕，原告确认被告华丽硕丰支付了2014年4月1日至9月30日期间的租金，因被告华丽硕丰从2014年8月5日已完全从原告厂房搬出，租金缴纳至2014年9月30日，故无需支付原告2014年10月1日至2014年10月31日期间免租期租金。本院认为，双方签订的《厂房租赁合同》无效，双方据此合同签订的《责任确认书》及《协议书》等亦无效，故双方在《协议书》中关于被告支付第三承租方免租装修期租金的约定亦无效。原告确认被告已支付2014年4月1日至9月30日期间的租金，且双方均确认被告自2014年10月1日起未实际占有使用涉案房屋，故被告无需支付2014年10月的房屋占有使用费，本院对原告关于被告支付2014年10月1日至10月31日期间免租期租金的主张不予支持。六、关于房屋修复费用原告主张根据双方于2014年6月26日签订的《协议书》第四条约定，以原告书面通知日起，被告须在30日内清理完厂房内的装修与设备，将厂房修复好交还原告，但被告却未拆除装修、进行修复，原告在自行修复前也将相关修复项目及费用告知两被告，但被告均无动于衷。据此，原告已履行了应尽的通知义务，两被告一再拒绝修复涉案厂房、宿舍，应承担全部过错责任，相关修复费用应由两被告全额承担。被告辩称，被告于2014年8月5日向第三承租方交接，第三承租方接受该交接，且原告对此无任何反对的意思表示。原告通知被告于2014年7月26日前退出，但其在7月6日未经通知被告的情况下就与第三方签署了所谓的《厂房整治修缮合同书》，且在《工程造价预算书》及清单未制作之前就已经知道修复工程总价为912745.61元。上述《工程造价预算书》制作日期分别为2014年8月11日、8月15日，但原告在8月11日已将上述证据用电子邮件发送给被告，且原告于2014年7月6日与广告公司签订《厂房整治修缮合同书》，由“广告公司”对涉案工程进行施工。综上，原告提交的上述证据不符合逻辑，所谓厂房及宿舍的修复费用根本不存在，而是在被告深圳市华丽硕丰科技有限公司于2014年8月5日搬出后，原告单方所作出并出具所谓的证据材料。原告对此辩称，原告于2014年6月26日就涉案厂房与第三承租方签订了租赁合同，根据该合同的约定，原告需在2014年7月7日前将涉案厂房交付第三承租方使用。两被告在2014年6月27日收到原告要求其清理厂房内的装修设备的《联络函》后，一直置之不理，原告为避免对第三方违约，不得不提前联系了具有工程资质的深圳市优艺广告有限公司针对相关修复项目确定了工程造价预算，但未立刻进行施工，而是分别三次向被告发函，要求其按照约定修复涉案厂房，并将修复报价一并于8月11日发送至被告，但被告一直拒绝修复，亦未提出任何异议，故原告才正式进入施工阶段。因此，在签订《厂房整治修缮工程合同书》时，深圳市优艺广告有限公司将最初洽谈上述项目的时间作为合同签订的时间并无不妥，且相关项目的修复费用已实际发生，应由两被告实际承担。本院认为，涉案房屋无房产证，亦未取得建设工程规划许可证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《厂房租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告已对涉案房屋进行修复，已不存在返还的可能，被告虽辩称原告可利用其遗留的装修使涉案厂房完成增值，但双方均确认被告搬离涉案房屋时并未将厂房恢复原状，故对原告因此支出的费用应按照双方过错分担。原告将无房产证亦未取得建设工程规划许可证或建设工程规划许可证的房屋出租，对此存在过错，被告在承租涉案房屋时未尽合理审查义务，亦存在过错，故本院酌定原、被告对上述费用各承担50%的责任。涉案房屋已经过重新修复、装修并出租给第三承租方使用，故已无进行鉴定的基础。原告向本院提交的《厂房整治修缮工程合同书》及《工程造价预算书》、深圳市建筑业统一发票等证据，证明其已支付涉案厂房修复费用共计912745.61元，被告虽对此不予确认，并提出相应辩解意见，但原告已对此作出合理解释，且被告亦未能对此提出反证，故本院对原告的上述金额予以确认。根据双方承担的责任比例，被告应支付原告房屋修复费用共计456372.8元。原告诉请被告自起诉之日起支付利息于法无据，本院不予支持。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市华丽硕丰科技有限公司、深圳市宇顺电子股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市鑫博盛投资发展有限公司免租期房屋占有使用费351900元；二、被告深圳市华丽硕丰科技有限公司、深圳市宇顺电子股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市鑫博盛投资发展有限公司房屋修复费用456372.8元；三、驳回原告深圳市鑫博盛投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20885元，由被告深圳市华丽硕丰科技有限公司、深圳市宇顺电子股份有限公司承担9433.7元，由原告深圳市鑫博盛投资发展有限公司承担11451.3元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 洪 英 利代理审判员 陶 雪 松人民陪审员 刘 振 明二〇一五年十一月九日书 记 员 黄燕（兼）书 记 员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第8页共9页