新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵六民一终字第377号
上诉人（原审原告）刘鹏，男，汉族，1980年12月19日出生，无固定职业，住五家渠市。
被上诉人（原审被告）李小超，男，汉族，1966年12月23日出生，无业，住五家渠市。
被上诉人（原审被告）刘新军，男，汉族，1974年1月7日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托代理人张盛新，新疆元正律师事务所律师。
委托代理人周斌，新疆元正律师事务所律师。
上诉人刘鹏因与被上诉人李小超、刘新军确认合同效力纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2015）五垦法民一初字第00652号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘鹏、被上诉人李小超、被上诉人刘新军的委托代理人周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年4月2日，刘鹏与李小超签订《房屋买卖协议》。协议约定：李小超自愿将五家渠东区阳光二期2号楼1单元402室（建筑面积94.4平米）出售给刘鹏；房屋价款为250000元；付款方式为分期付款，第一次付150000元，第二次在7月再支付50000元，剩余房款在房屋过户时一并付清。《房屋买卖协议》签订后，2011年4月2日、7月30日、10月2日，刘鹏分别支付给李小超房款153000元、47000元、25000元，合计225000元；李小超将房屋交给刘鹏使用，刘鹏将房屋装修后入住至今；2012年10月15日，该房屋经五家渠市房产管理局登记颁发房屋产权证（五房权证城字第××号），房屋所有权人为李小超单独所有。李小超与刘鹏一直未办理权属过户手续。2013年1月15日，李小超向刘新军借款200000元，并将上述房屋进行抵押作为担保。李小超、刘新军到五家渠市房产管理局办理抵押登记，五家渠市房产管理局于2013年1月17日颁发房屋他项权证（五房城他字第20130031号），房屋所有权人为李小超，房屋他项权人为刘新军。2013年5月16日，新疆生产建设兵团第六师国土资源局给该房屋颁发国有土地使用证［农六师国用（2013）第1211959号］，载明该房屋的土地使用权人为李小超，李小超将土地使用权证交给了刘鹏。2013年8月，刘鹏向法院提起民事诉讼，要求李小超办理过户手续，后刘鹏撤回起诉。2014年4月，刘新军向法院提起民事诉讼，要求李小超归还借款200000元。经法院调解，两人达成调解协议，“李小超于2014年9月15日一次性付清刘新军借款200000元”。但李小超至今未能清偿该借款。刘鹏要求李小超办理过户手续，但该房屋已被抵押，李小超未将借款归还刘新军，刘新军不同意解除房屋抵押。故诉至法院。
原审法院认定上述事实的证据有：《房屋买卖协议》、收条、垃圾清运费、物业费及水电暖费票据、房屋契税及维修基金票据、装修合同、（2013）五垦法民一初字590号民事裁定书、（2014）五垦法民一初字578号民事调解书、房屋产权证、房屋他项权证、房产管理所抵押登记证明，以及当事人陈述。
原审法院认为，首先，关于刘鹏与李小超之间签订的《房屋买卖协议》是否有效问题。刘鹏与李小超签订《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，刘鹏按协议支付房款，李小超将房屋交刘鹏居住并使用至今，房屋买卖协议应为有效，对刘鹏要求确认《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，予以支持。其次，关于李小超与刘新军之间的抵押合同及抵押行为是否有效问题。因刘鹏与李小超买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，该房屋仍登记在李小超名下。刘新军根据李小超提交的房屋所有权证，有理由相信李小超即是房屋的所有权人，而与李小超设立了担保物权是有效的。故刘鹏要求确认李小超与刘新军之间的抵押合同及抵押行为无效的诉讼请求，不予支持。第三、关于刘鹏要求李小超协助办理产权过户手续应否得到支持的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。故在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。故对刘鹏要求办理产权过户手续的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条；最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条；《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条；《中华人民共和国担保法》第五十二条；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、刘鹏与李小超于2011年4月2日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回刘鹏的其他诉讼请求。本案受理费500元，邮寄送达费88.8元，合计588.8元，由李小超负担。
宣判后，上诉人刘鹏不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审判决认定事实有误。2013年1月15日，刘新军明知李小超没有提供该房屋土地使用权证，仍与李小超串通签订了该房屋的抵押合同，其行为属于恶意，按照合同法第五十二条的规定，应认定抵押合同无效。2、该房屋的《房屋他项权证》系五家渠市房管局违法办理，应属无效。五家市房产管理局是在刘新军没有提供该房屋的土地使用证的情况下为刘新军办理了他项权证，显然违反了法律规定，应属无效行为。3、本案李小超转让房屋给刘鹏在前，而李小超与刘新军恶意串通抵押该房屋在后，并且刘鹏要求过户也在抵押之前。一审法院适用物权法第一百九十一条之规定，认定该房屋作为抵押财产，在债务未清偿前，不得办理过户手续是错误的。请求二审法院依法改判认定抵押合同及抵押行为无效，并由李小超协助刘鹏办理房屋过户手续。
被上诉人李小超答辩称其愿意协助上诉人办理房屋过户手续，并愿意给被上诉人刘新军还款。
被上诉人刘新军辩称，抵押行为合法有效。该涉案房屋登记在李小超名下，其办理抵押的行为系有效处分，刘新军系善意取得抵押权。2、涉案房屋登记于李小超名下，刘鹏并未获得涉案房屋。刘新军与刘鹏并不认识，不存在恶意串通的行为。一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
经审理，本院查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人刘鹏与被上诉人李小超之间签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，上诉人刘鹏按照协议约定支付了购房款，被上诉人李小超按协议约定交付了房屋，虽然双方当事人未办理房屋产权过户登记手续，但也只产生作为合同标的物的房屋所有权不能转移的法律后果，并不影响本案上诉人刘鹏与被上诉人李小超之间房屋买卖行为的效力，故刘鹏与李小超之间签订的《房屋买卖协议》有效。关于被上诉人李小超与被上诉人刘新军之间就涉案房屋办理抵押的行为是否有效的问题。虽然上诉人刘鹏与被上诉人李小超之间的房屋买卖行为有效，但双方未办理房屋过户登记手续，也未到房管部门办理登记备案，故双方之间的买卖行为对外并未产生公示效力，被上诉人刘新军基于对房屋产权证登记为被上诉人李小超，而相信被上诉人李小超系该房屋所有权人的情况下，与李小超就涉案房屋在房管部门办理了物权抵押登记，刘新军履行了债权行为，双方之间的物权抵押行为符合物权变动的公示、公信原则，应认定为有效。被上诉人刘新军履行债权并办理抵押登记时并不知道该房屋已卖与上诉人刘鹏的事实，故不存在与被上诉人李小超恶意串通。上诉人主张被上诉人刘新军系恶意，抵押行为无效的上诉理由不能成立。因涉案房屋被设定了抵押担保物权，抵押担保物权的公信效力优于上诉人刘鹏与被上诉人李小超之间房屋买卖行为的效力，故在被上诉人李小超未清偿被上诉人刘新军债权的情况下，上诉人刘鹏因该房屋作为抵押财产无法办理房屋过户手续，故上诉人主张由被上诉人李小超配合其办理房屋过户手续的上诉理由也不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，邮寄送达费226.4元，合计726.4元，由上诉人刘鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 群
审判员 蔡咏梅
审判员 马 锐
二〇一六年三月十日
书记员 王 爽