山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第1250号
原告ＸＸ。
委托代理人鲍爱军，山东国人律师事务所律师。
委托代理人黄晨，山东国人律师事务所律师。
被告曲功福。
被告杨丽霞。
被告刘霖。
委托代理人孙红方，山东泰成律师事务所律师。
原告ＸＸ与被告曲功福、被告杨丽霞、被告刘霖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告ＸＸ的委托代理人鲍爱军、黄晨与被告曲功福、被告杨丽霞及被告刘霖及其委托代理人孙红方到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，2013年11月，原告与被告曲功福、杨丽霞签订房屋买卖合同，约定上述两被告将青岛市市北区＊路44号1单元402户房屋出卖给原告，房款为68万元，原告已付清该房屋。被告曲功福并于2014年1月20日将房屋交付原告管理使用至今，双方当时并约定交付房屋后即办理过户手续。而当原告要求其办理过户手续时，其以各种理由推诿。2014年1月23日，原告得知被告曲功福将房屋以30万元的低价卖给了被告刘霖。原告认为，被告曲功福与被告刘霖之间系恶意串通，以非正常的价格买卖原告已实际占有的房屋；被告曲功福系恶意欺诈，刘霖以远低于市场价格的价格购买涉案房屋系非善意取得，故请求：1、依法判令被告曲功福、杨丽霞与被告刘霖之间的房屋买卖行为无效；2、被告曲功福、杨丽霞与被告刘霖共同协助原告办理青岛市市北区＊路44号1单元402户房屋的过户手续。
被告曲功福、杨丽霞共同辩称，原告的请求不成立，我们与被告刘霖之间没有房屋买卖合同，是我们借刘霖的钱，用涉案房屋抵押给了刘霖。因为房屋有抵押，所以不能办理过户手续，如果能过户，我们同意协助原告办理过户手续。
被告刘霖辩称，本案中原告诉曲功福、杨丽霞是请求房屋过户，追加刘霖为被告是确认房屋买卖合同无效，根据民事诉讼法一事一理审判原则，两个不同法律关系不能合并审理，应依法驳回原告的起诉。刘霖与被告曲功福、杨丽霞签署民间借款抵押合同真实有效，且借款行为发生在原告买卖行为之前，刘霖系善意取得房屋，不存在恶意欺诈行为。刘霖取得房屋的原因是由于曲功福、杨丽霞、曲绪鑫无力偿还债务，在自愿基础上通过房产交易中心办理过户手续以房抵债，过户价格是刘霖为合理避税签署，曲功福、杨丽霞、曲绪鑫实际欠款本息近60万元，涉案房屋价值与债务相符。被告曲功福、杨丽霞在与刘霖签署借款抵押合同后，又将房屋卖与原告ＸＸ，刘霖并不知情，原告ＸＸ在2013年11月份买房应当注意审查义务，在房屋有抵押的情况下原告ＸＸ仍然买房，其自身有过错。综上，请求驳回原告对刘霖的起诉。
经审理查明，原告ＸＸ与被告曲功福、杨丽霞夫妇系邻居。位于青岛市＊路44号1单元402户房屋系被告曲功福、杨丽霞共同共有财产。
2013年10月26日开始，被告杨丽霞向原告ＸＸ借款人民币30000元，约定利息为3%。由被告杨丽霞出具借条，并让其儿子曲绪鑫作为借款人在借条上签名，杨丽霞作为担保人在借条上签名。
2013年11月5日，被告杨丽霞向原告ＸＸ借款人民币20000元，约定利息为3%。被告杨丽霞出具借条，并让其儿子曲绪鑫作为借款人在借条上签名，杨丽霞作为担保人在借条上签名。
2013年11月8日，被告杨丽霞为原告ＸＸ出具收条，内容为：今收到房款10万元人民币（壹拾万元正房屋＊路44号1单元402户）。
2013年11月10日，被告杨丽霞为原告出具收条，内容为：今收到房款肆拾肆万元正。房＊路44号1单元402户。
2013年11月21日，被告杨丽霞向原告出具借条，内容为：今借人民币壹万伍仟元正（15000）房款。
2013年11月26日，被告杨丽霞向原告出具借条，内容为：今借房款人民币贰万元正（20000）。
2013年12月1日，被告杨丽霞向原告出具借条，内容为：今借房款人民币贰万元正（20000），15号还。
2013年12月27日，被告杨丽霞向原告出具收条，内容为：今收房款人民币贰万伍仟，＊路44号1单元402户。
2014年1月13日，被告杨丽霞向原告出具收条，内容为：今收房款壹万元人民币。
被告曲功福在上述借条和收条上均予以签名确认。
2014年1月，被告曲功福、杨丽霞将青岛市＊路44号1单元402户房屋交由原告使用至今。
2014年1月23日，曲功福、杨丽霞、曲绪鑫为被告刘霖出具证明一份，内容为：因本人无力偿还刘霖的债务，经双方协商，本人将＊路44号1单元402户房产过户给刘霖以偿还债务及利息。落款处有曲功福、杨丽霞、曲绪鑫三人的签名。同日，被告曲功福与被告刘霖签订青岛市存量房买卖合同，约定由刘霖以30万元人民币的价格购买曲功福位于市北区＊路44号1单元402户房屋，曲功福于2014年4月30日前腾出房屋并通知刘霖进行验收交接，并于该日期前双方办理转让过户手续，房款一次性付款，于产权交易当天以现金方式支付。后刘霖于2014年1月24日取得了涉案房屋的产权证书。
庭审中，被告曲功福、杨丽霞对于收到原告人民币68万元的事实无异议，但认为是向原告借款，而非收取原告的购房款，至于部分借条和收条中为何标注为收到“房款”，对此，借条和收条的出具人杨丽霞称“不知道”。被告曲功福、杨丽霞与被告刘霖均承认其之间系以房抵债。
被告刘霖称，因为被告曲功福、杨丽霞的儿子曲绪鑫借他人30万元款项，刘霖通过为曲绪鑫还30万元借款而解除了案外人对涉案房屋的抵押，后刘霖又借给曲绪鑫20万元，这样共计欠50万元人民币。被告刘霖并提供了2013年10月23日签订的“民间借款抵押合同”及“三方服务协议”，证明刘霖与被告曲功福、杨丽霞及案外人曲绪鑫签订的借款抵押合同，抵押权人登记在青岛鼎悦典当有限公司名下。
原告对于被告刘霖提交的上述证据认为，对于借款合同及三方服务协议的真实性无法确认，仅能证明三被告之间有借款关系，无法证明双方有房屋买卖的事实。
被告曲功福、杨丽霞则认为，借款是其儿子曲绪鑫所借，其俩人是以房屋为借款提供抵押担保，后以房抵债。
上述事实，由原、被告陈述、庭审笔录及各方提交的证据在案为凭，所有证据均已经庭审质证，可以作为认定本案相关事实的有效证据。
本院认为，本案焦点问题是：其一原告ＸＸ与被告杨丽霞、曲功福之间是否存在合法的房屋买卖合同；其二，被告曲功福与被告刘霖之间的房屋买卖合同是否有效。
对于原告ＸＸ与被告杨丽霞、曲功福之间是否存在合法的房屋买卖合同这一问题，本院认为，被告杨丽霞、曲功福夫妻一家人先是向原告借款、后将借款折抵部分房款将房屋出售给原告事实清楚，被告杨丽霞、曲功福的当庭陈述“如果能过户，我们同意协助原告办理过户手续”以及杨丽霞、曲功福已将涉案房屋交付原告使用等事实，均足以佐证被告杨丽霞、曲功福有将涉案房屋出售给原告ＸＸ的真实意思表示，且被告杨丽霞、曲功福已经履行了向原告ＸＸ交付涉案房屋的义务，而原告亦履行了支付房屋价款的义务，且房屋价款合理，据此，本院认定原告与被告杨丽霞、曲功福之间的房屋买卖行为合法有效。
对于被告曲功福与被告刘霖之间的房屋买卖合同是否有效这一问题，本院认为，被告杨丽霞、曲功福与被告刘霖双方一致认可被告杨丽霞、曲功福系通过买卖的形式为案外人偿还所欠被告刘霖的债务，被告杨丽霞、曲功福与被告刘霖的行为损害了原告作为债权人的利益，主观上不具备善意，因此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于恶意串通损害第三人利益的合同无效等规定，被告杨丽霞、曲功福将已经出卖给原告的房屋再次折抵给被告刘霖为案外人偿还债务的行为无效，即被告曲功福与被告刘霖之间的房屋买卖合同无效，被告刘霖并不能基于该无效合同取得涉案房屋所有权。
另，被告刘霖对涉案房屋并不享有合法的抵押权，因此也就不享有就涉案房屋价值优先受偿的权利。综上，三被告应当协助原告将涉案房屋所有权转移登记至原告名下。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百在十五条之规定，判决如下：
一、被告曲功福与被告刘霖就青岛市市北区＊路44号1单元402户房屋所签订的青岛市存量房买卖合同无效；
二、被告曲功福、被告杨丽霞、被告刘霖自本判决生效之日起十日内协助原告ＸＸ将青岛市市北区＊路44号1单元402户房屋的所有权转移登记至原告ＸＸ名下。
案件受理费100元、保全费3970元均由被告曲功福、被告杨丽霞承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。
审判长 张立桢
审判员 张 玲
审判员 夏 晖
二〇一四年七月二十四日
书记员 姚 东