河南省西峡县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民商初字第213号
原告：王正耀，男，汉族，生于1958年11月2日。
原告：庞永华（又名庞某），男，汉族，生于1963年1月29日。
被告：刘国典，男，汉族，生于1962年4月16日。
被告：詹春风（又名詹某），女，汉族，生于1963年4月25日，系被告刘国典妻子。
被告：刘少华，男，汉族，生于1989年4月26日，系被告刘国典儿子。
委托代理人：刘国典，男，汉族，生于1962年4月16日。
原告王正耀、庞永华诉被告刘国典、詹春风、刘少华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月25日受理后，依法由审判员杜继昌担任审判长，与审判员任超、宋冬组成合议庭，并于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告王正耀、原告庞永华、被告刘国典及被告刘少华的委托代理人刘国典到庭参加了诉讼，被告詹春风经本院传票传唤无正当理由不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年10月24日，原被告签订房屋买卖协议一份，约定原告购买被告位于西峡县原城关镇建设路68号房产一处，总价款1060万元，任何一方违约，按20%承担违约责任。在协议履行过程中，因被告无法与该房产周边的居民达成一致意见，原告仅按无纠纷的部分向被告支付购房款720万元。后因其他原因，致使原告无法得到房屋并居住使用，随后，原告多次与被告协商退款事宜，被告均以无钱为由推拖。现向人民法院起诉，要求：1.三被告退还二原告购房款720万元，并承担违约金144万元，共计864万元。2.三被告承担本案诉讼费用。
原告就其诉讼主张向本院提交以下证据：
1.2011年10月24日三被告与二原告签订的房屋买卖协议一份。证明二原告与三被告之间存在房屋买卖合同关系。
2.2011年10月24日被告刘国典出具的收条一份。证明二原告向被告刘国典交购房款定金40万元。
3.2011年10月30日被告刘国典出具的收条一份。证明被告刘国典收取二原告购房款660万元。
4.2011年3月31日被告詹春风出具的借条一张。证明被告詹春风借原告王正耀现金13万元，该借款已冲抵二原告应向三被告支付的购房款。
5.2012年3月4日被告刘国典出具的借条一张。证明被告刘国典借原告庞永华现金4万元，该借款已冲抵二原告应向三被告支付的购房款。
6.2012年5月4日袁夏收到原告王正耀门市搬迁费2万元收条一张及2012年5月7日张俊峰收到原告王正耀门市补偿费1万元的收据一张。证明二原告垫付所买房屋的租赁户的门市搬迁费3万元，该搬迁费应冲抵二原告应付房款。
7.西国用（95）字第372号国有土地证、西峡县房权证城关镇字第××号房权证及西峡县房权证莲花街道字第××号房权证复印件各一份。证明二原告购买三被告的房屋及房屋所占土地的权属。
8.2011年10月30日刘国典出具的证言一份。证明二原告已付清了购买三被告位于西峡县城区建设路68号房屋的所有款项，且房屋已交付二原告。
9.2012年7月31日西峡县房产评估所出具的证明一份。证明二原告替三被告偿还了二原告所购买的三被告位于西峡县城区建设路68号房屋抵押在原西峡县城关信用社的借款本息336万元后，取回了房产证照。
10.（2011）西法执异字第413-2号民事裁定书一份。证明被告刘国典、詹春风隐瞒了二原告购买的房屋已被西峡县人民法院查封的事实，致使房屋现被西峡县人民法院执行拍卖，使二原告无法得到房屋。
被告刘国典、刘少华辩称：二原告支付720万元购房款属实，应当予以返还，但二原告得不到房屋是因为房屋被法院执行拍卖，不是三被告违约，不应该支付违约金。
被告刘国典、刘少华就其主张向本院提交以下证据：
1.西峡县房权证城关镇字第××号房权证存根三份、西峡县房权证城关镇字第××号房权证存根三份、2005年7月7日西峡县法院法警大队出具的收条一份及2005年8月20日西峡县土地房产交易中心出具的产权登记公告一份。证明本案房屋买卖合同涉及的三被告的房屋来源，其中西峡县房权证莲花街道字第××号房权证登记的房屋系西峡县房权证城关镇字第××号房屋翻建而来，西峡县房权证城关镇字第××号房权证登记的房屋是从西峡法院拍卖所得。
被告詹春风经本院传票传唤，未到庭应诉。被告刘国典代被告詹春风当庭发表了答辩意见，辩称意见同上述被告刘国典、刘少华的辩称意见。
经审理查明：2011年10月24日，二原告与三被告双方签订《房屋买卖协议》一份，载明：“甲方：刘国典乙方：庞某、王正耀甲乙双方就西峡县原城关镇建设路68号房屋买卖一事，于2011年10月24日，以商定1060万元价格成交，其中包括后排七家房屋（壹仟零陆十万元整），达成如下协议条款：一、甲方土地面积和四址边界；南边东西长为33米，东边南北长为31米，西边南北长40米，北边东西长为40米。二、付款办法：甲乙双方协议签订后，首付给甲方肆拾万元定金，协议生效同时四日内再付给甲方现金柒佰万元，包括定金肆拾万元。（1）甲方同意按壹仟零陆十万元价格出售给乙方。（2）甲方同意协调后排七户人家房屋，以贰佰万元（200万元）价协调给乙方，超出约定数量由甲方承担，但在1060万元内，若以旧换新，比例1：2，新房价按每平方2000m2（贰仟元）计算，也从1060万元（壹仟零陆十万元整）内扣除。……（5）乙方在签订合同之日，先付给甲方肆拾万元作为定金，若不买房屋，肆拾万元甲方不退还。（6）甲方门面房及后排七家房屋必须在2012年元月10日以前全部搬清，……。……（9）违约责任：甲乙双方协议签订后，某一方违约，承担违约金按协议的总额20%赔偿另一方。……（11）本协议一式三份，签字生效，妥善保存。甲方：刘国典詹春风刘少华乙方：庞某王正耀2011年10月24日”。协议签订当日，二原告向三被告支付购房定金40万元，并由被告刘国典向二原告出具收条一支，载明：“收条今收到庞某购房款定金肆拾万元整（400000.00）注﹤不买房，不退款，更不负法律责任﹥收款人刘国典2011年10月24日”。因二原告购买三被告的西峡县原城关镇建设路68号房屋及土地使用权被被告刘国典、詹春风及被告刘国典女儿刘淼抵押在原西峡县农村信用合作联社城关信用社借款，2011年10月27日，二原告替被告刘国典、詹春风及被告刘国典女儿刘淼偿还了其三人在原西峡县农村信用合作联社城关信用社的全部借款本息336万元，该部分款项冲抵二原告应支付三被告的购房款，并从抵押登记机关取回相应房产证（证号为西峡县房权证城关镇字第××号、第××号）、土地使用证［证号为西国用（95）字第372号）］。同日，三被告将取回的房产证及土地使用证交给二原告。2011年10月30日，二原告再次向三被告支付购房款324万元；同日，被告刘国典向二原告出具收条一支，载明：“收条今收到购房款陆佰陆拾万元整（6600000.00）﹤不买房不退款﹥收款人刘国典2011年10月30日”。2011年3月31日，被告詹春风向原告王正耀借款13万元，二原告在购买三被告的房屋后，双方同意该借款冲抵二原告应付三被告的购房款。2012年3月4日，被告刘国典向原告庞永华借款4万元，借款时约定该借款冲抵二原告应付三被告的购房款。2012年5月4日、2012年5月7日，二原告分别替三被告垫付租用三被告房屋门面房的租户袁夏、张俊峰门市搬迁费2万元、1万元，垫付时约定该费用冲抵二原告应付三被告的购房款；2012年5月上旬，三被告将房屋交付二原告。
2011年4月，西峡县人民法院审理西峡县农村信用合作联社诉刘国典、詹春风金融借款合同纠纷两案中，依据西峡县农村信用合作联社的财产保全申请，依法作出（2011）西民商初第105号和（2011）西民商初第106号民事裁定书，该两份查封裁定确定的查封金额分别为240万元、120万元，西峡县人民法院依据该两份裁定依法查封了三被告位于西峡县原城关镇建设路68号的房屋在西峡县城建设路东段的房产和土地使用权（房权证号为10××71土地使用证号为西国用95字第372号）在西峡县农村信用合作联社城关信用社抵押的余额部分。该两案经审理，西峡县人民法院于2011年7月25日作出了（2011）西民商初字第105号和（2011）西民商初字第106号判决书，分别判令刘国典、詹春风于判决生效后十日内支付信用联社欠款本金210万元及利息、本金110万元及利息，该二案判决书生效后二被执行人未偿还欠款本息。申请执行人西峡县农村信用合作联社于2011年11月1日立案执行，要求刘国典、詹春风履行该两案生效判决确定的义务；西峡县人民法院于同日立案执行。在该两案执行过程中，西峡县人民法院对依法查封的三被告的房地产采取执行措施。2012年8月6日，二原告作为案外人以其善意取得被查封的房地产为由向西峡县人民法院提出书面执行异议，西峡县人民法院作出（2011）西法执异字第413-2号民事裁定书，驳回二原告的异议。本案诉争的全部房地产在西峡县人民法院执行过程中被依法评估作价777.71万元；后经依法委托拍卖成交，价款为777.71万元（其中评估拍卖成交价为762万元，评估拍卖时漏评漏拍部分经被告刘国典、詹春风与买受人协商作价15.71万元）。至今买受人贾改芹仍未交清全部拍卖款。
本院认为：虽然原被告双方签订本案诉争的房屋买卖合同时，该房地产已被西峡县人民法院依法查封，但根据西峡县人民法院在对该房地产采取查封措施时的情况，作出的两份查封裁定确定查封、冻结被告刘国典、詹春风财产限额为360万元，具体查封措施是查封本案诉争的合同中的房地产抵押在城关信用社的余额部分。因此，西峡县人民法院在审理其他案件过程中查封的不是本案诉争的全部房地产，应当是该处房地产抵押在原城关信用社余额部分（查封时已抵押的部分除外），故原被告双方签订的本案诉争的房屋买卖协议中三被告处分该处房地产中涉及西峡县人民法院查封的部分为无效，其他价值336万元的部分因二原告代偿借款后使抵押权消灭应当为有效。但因本案涉及的房地产是不能分割的，且该房地产涉及法院民事案件执行，必须将该房地产整体执行拍卖后才能进行分配处理。在此情况下，原被告签订的房屋买卖协议中有效且已履行完毕的部分亦因此不能实现，根据本案的具体情况，原被告双方合同中有效部分的价值是可以确定的，即336万元；故西峡县人民法院在对本案诉争合同中的房地产进行拍卖后成交价款中的336万元应当归二原告所有。对于原被告双方签订的合同中的无效部分，三被告应当向二原告返还相应房款，并应当赔偿因此给二原告造成的损失。二原告交纳房款后因三被告隐瞒该房地产已被人民法院部分查封的事实导致合同部分无效，且致使合同全部实际履行不能，三被告应当赔偿因此给二原告造成的损失。对于二原告的损失，二原告已实际交纳了房款720万元，三被告亦实际占用该720万元，故本院酌定二原告的损失为三被告占用二原告购房款后从三被告收到二原告的购房款次日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至二原告实际实现全部权利之日的利息；结合二原告的诉讼请求，该利息损失应当以144万元为限。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经审判委员会研究决定，判决如下：
一、被告刘国典、詹春风、刘少华位于西峡县建设东路的房地产［房屋所有权证号为西峡县房权证城关镇字第××号、第××号，土地使用证证号为西国用（95）字第372号］拍卖、变卖后实现的价款中的336万元归原告王正耀、庞永华所有。
二、被告刘国典、詹春风、刘少华在本判决生效后十日内向原告王正耀、庞永华支付384万元。
三、被告刘国典、詹春风、刘少华在本判决生效后十日内向原告王正耀、庞永华赔偿三被告占用二原告购房款720万元期间的利息损失（其中53万元自2011年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算三被告付清该53万元之日止；其中336万元的利息损失自2011年10月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至二原告从拍卖、变卖价款中得到该336万元之日止；其中324万元自2011年10月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算三被告付清该324万元之日止；其中4万元自2012年3月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算三被告付清该4万元之日止；其中2万元自2012年5月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算三被告付清该2万元之日止；其中1万元自2012年5月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算三被告付清该1万元之日止）；该利息损失以144万元为限。
四、驳回原告王正耀、庞永华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费72280元（二原告缓交），由被告刘国典、詹春风、刘少华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。
审判长 杜继昌
审判员 任 超
审判员 宋 冬
二〇一六年七月二十五日
书记员 李 明
附《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。