荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂沙市民初字第01236号
原告：沙市区翠微酒楼，住所地：荆州市沙市区塔桥路**号。
经营者：王翠微，女，汉族，1971年11月20日出生，住湖北省荆州市沙市区。
委托代理人：吕军，湖北荆楚律师事务所律师。
委托代理人：张联江，湖北荆楚律师事务所律师。
被告：李晓原，男，汉族，1979年6月13日出生，住湖北省荆州市沙市区。
委托代理人：高清，湖北博智律师事务所律师。
委托代理人：胡素霞，女，汉族，1977年8月11日出生，住湖北省荆州市沙市区，系被告李晓原之妻。
原告沙市区翠微酒楼诉被告李晓原合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告沙市区翠微酒楼的经营者王翠微及委托代理人吕军、张联江，被告李晓原的委托代理人高清、胡素霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沙市区翠微酒楼诉称：2013年12月1日，原被告双方签订了一份《合作协议》。双方约定原告将位于沙市区的翠微酒楼二楼29间客房及会议室交由被告经营。经营期限从2013年11月12日至2018年11月11日。被告从2013年12月1日起每季度前十天向原告支付40000元。但自2015年2月起至今被告无故拒绝支付相应款项。期间原告多次向被告催讨，但被告一直置若罔闻。被告的迟延履行行为已严重违反合同约定，损害了原告的合法权益，特请求人民法院判令解除原被告于2013年12月1日签订的《合作协议》；判令被告支付拖欠自2015年3月1日至2015年7月13日止的款项58849.3元；判令被告将位于沙市区的翠微酒楼二楼29间客房及会议室返还原告；判令被告按约定标准支付占有使用费至实际归还翠微酒楼二楼29间客房及会议室之日；本案诉讼费用由被告承担。
被告李晓原辩称，1、双方的合同早已不可能履行。原告已于11月份以“经营不善”为理由向房屋所有人申请停止经营，且租金也只交到7月份，房屋所有人依据合同终止了与原告的租赁关系。原被告的合作关系自然而然也就无法履行了。2、由于双方的合作关系不能履行，被告就不可能再向原告支付租金及相关的费用了。反而是原告还欠被告20000元的押金及客户使用客房的费用2000元。3、原告早已与房屋所有人终止了租赁关系，原告根本无权主张被告返还二楼客房及会议室，更无权向被告主张使用涉案房屋占有使用费，被告要返还、要付款也是对房屋所有人。4、原告租赁中国某某公司的培训中心，将其中的客房让我来经营并收取费用，双方共用一个营业执照和账户。由于原告在2015年7月停交租金，导致保险公司依约终止了他们之间的合同，且原告也在11月份书面提出了停业的申请，从而使双方的合作关系也归于终止。但我向客房投入了资金，可是原告拒不配合我，办理营业执照，也不能办理对公账号，也就不能为大型团体办理服务业务。而因为客房有5间漏雨无法经营，17间客房需重新装修我也不敢继续投入使用了，所以我一直处于半停业状态，已产生了较大的亏损。依据双方的约定，原告单方终止合同还需向我赔偿200000元，现原告不仅不赔偿我的损失和违约金，反而还恶人先告状，其明显就是不讲诚信的行为，我将保留向其追讨损失和违约金的权利。综上，原告的请求无法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告沙市区翠微酒楼为支持其诉讼主张，依法向本院提交了以下证据：
证据1、王翠微的身份证复印件、沙市区翠微酒楼的个体工商户营业执照复印件各一份；证明原告诉讼主体资格。
证据2、李晓原的居民身份证复印件一份；证明被告主体资格。
证据3、中国某某公司与王翠微签订的《租赁合同》复印件、沙市区翠微酒楼与李晓原签订的《合作协议》复印件各一份；证明原告合法占有涉案的翠微酒楼二楼29间客房及会议室，被告使用上述房屋的期限从2013年11月12日至2018年11月11日，被告应从2013年12月1日起每季度向原告支付租金40000元。
证据4、沙市区翠微酒楼于2015年3月16日出具的《催款函》及EMS国内标准快递单、沙市区翠微酒楼于2015年4月20日出具的《催款函》及EMS国内标准快递单的复印件各一份；证明原告分别于2015年3月16日和2015年4月20日通过EMS发函给被告催讨40000元款项。
证据5、照片复印件两张及名片（胡素霞）一张；证明被告李晓原及其妻子胡素霞实际使用涉案的翠微酒楼二楼29间客房及会议室。
证据6、沙市区翠微酒楼与胡素霞签订的《关于翠微酒楼二楼客户部合作经营事项承诺》复印件一份；证明原、被告双方已经约定原告提前退场，被告无条件退出。
经庭审质证，被告李晓原对原告提交的证据1、2、4的真实性、合法性、关联性均无异议；对原告提交的证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，依据租赁合同第3条第3项的约定，若逾期缴纳1个月的租金，则合同终止履行，原告于2014年8月份开始就没有缴纳租金了，因此原告与保险公司的租赁合同已经于2014年9月终止，原告对租赁物不再享有合法占有权。对原告提交的证据5真实性无异议，但该照片不能证明被告实际占有使用全部的翠微酒楼2楼29间客房及会议室。对原告提交的证据6由于系复印件，对真实性无法确认，但该承诺签订的时间为2013年11月18日，在原被告签订合作协议之前，该承诺与本案诉争的事项无关。
被告李晓原为支持其抗辩理由，依法向本院提交了以下证据：
证据1、沙市区翠微酒楼与李晓原签订的《合作协议》复印件一份；证明被告向原告缴纳2万元保证金及原告若违约的违约责任。
证据2、录音材料打印件一份；
证据3、《关于发票不能报销的说明》复印件一份；
证据4、中国某某公司于2015年8月19日出具的《门面租赁通知函》复印件一份；
证据2—4证明原告与中国某某公司的租赁合同早已终止，原告没有主张被告返还房屋及费用的权利。
证据5、沙市区翠微酒楼于2013年11月30日开具的《收据》复印件一份；
证据6、湖北某某公司转账给沙市区翠微酒楼的账户明细回单打印件一份；
证据5—6证明原告应将押金20000元及代收款2000元退还给被告。
证据7、沙市区翠微酒楼于2014年10月31日向中国某某公司出具的《关于停止营业的告知函》复印件一份；
证据8、中国某某公司于2015年8月27日出具的《租金缴费证明》一份；
证据7—8证明原告无权向被告主张房屋及费用。
经庭审质证，原告沙市区翠微酒楼对被告提交的证据1的真实性无异议，但该合同约定李晓原应向沙市区翠微酒楼支付租金（承包金）每季度40000元，李晓原对外产生的债权债务应自行承担。沙市区翠微酒楼将本案争议的二楼房间及会议室转租对象是李晓原。对被告提交的证据2有异议，录音存在剪辑的可能性，录音对象并未出庭证实录音的真实性，即使该录音真实，反而能证明人寿荆州分公司并未行使合同解除权。对于被告提交的证据3有异议，由于没有中国某某公司的公章，其真实性存疑，而且所涉及的报销问题与本案无关。对被告提交的证据4有异议，该证据反应中国某某公司于2015年8月19日前并未与沙市区翠微酒楼解除《租赁合同》，其中所涉及的内容也只是一楼门面，并不涉及本案争议的二楼房间及会议室。对被告提交的证据5的真实性无异议，但应冲抵租金和占有使用费。对被告提交的证据6的真实性无异议，该笔款项交易的时间为2015年5月4日，被告依然在使用涉案租赁物。对被告提交的证据7真实性无异议，该证据所涉及的是一楼酒楼停业，并不能证明沙市区翠微酒楼解除了与人寿荆州分公司的《租赁合同》。对被告提交的证据8有异议，该证据与本案无关。
庭审结束后，本院向中国某某公司进行调查核实，该公司综合管理部经理李某及综合管理部员工郭某陈述，我公司与王翠微签订有《租赁合同》，但并不同意王翠微转租，在王翠微已私下与胡素霞（李晓原之妻）合作经营翠微酒楼二楼29间客房后，由王翠微与胡素霞签订《关于翠微酒楼二楼客户部合作经营事项承诺》并交由我公司留存备案；我公司于2015年8月19日针对一楼门面发出发出了的《门面租赁通知函》，现一楼门面已由我公司收回管理并收取租金；一楼餐饮部也于王翠微提出停业申请后与我公司办理了交接手续，现已由我公司收回；二楼客房部因双方存在纠纷，一直未办理交接手续，后续事宜也暂未与王翠微协商。
综合原、被告双方的举证、质证意见，本院对原、被告提交的证据的证明效力分析认定如下：
对原告提交的证据1、2、4，由于被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上列证据的证明效力予以确认。对原告提交的证据3及被告提交的证据1，由于上列证据原、被告双方重复提交，且双方对其真实性均无异议，故上列证据能够证明原告与人寿荆州分公司之间及原、被告之间存在合同关系。对原告提交的证据5，由于被告对其真实性无异议，该证据能够证实被告李晓原及其妻胡素霞实际经营涉案房屋的客房。对原告提交的证据6，经本院向人寿荆州分公司核实，该证据确由王翠微与胡素霞签订并交由人寿荆州分公司留存备案，故本院对该证据的证明效力予以确认。对于被告提交的证据2、3，由于原告对其真实性提出异议，被告也未申请要求证人出庭对其真实性予以证实，故本院对该证据的证明效力不予确认。对被告提交的证据4，由于该证据已经由人寿荆州分公司核实针对对象是一楼临街门面，与本案争议的二楼客房并无关联，故本院对该证据的证明效力不予确认。对被告提交的证据5、6，原告对其真实性无异议，该证据能够证明原告收取了押金20000元及代收了消费款2000元，故本院对该证据的证明效力予以确认。对被告提交的证据7、8，上述证据的真实性经与中国某某公司核实，能够证明原告支付中国某某公司房屋租金至2014年8月11日，并于2014年10月31日申请停业。
根据本院确认的有效证据，综合原被告双方的陈述，本院查明案件事实如下：
原告沙市区翠微酒楼系个体工商户，经营者为王翠微。2013年，中国某某公司与王翠微签订了一份《租赁合同》，约定其将位于沙市区的公司培训中心（客房部、餐饮部及位于培训中心临街的14间门面）整体出租给王翠微经营使用，租赁期自2013年11月12日至2018年11月11日，每年租金为47.6万元，每三个月缴纳租金11.9万元。原告沙市区翠微酒楼与被告李晓原之妻胡素霞于2013年11月18日签订了一份《关于翠微酒楼二楼客房部合作经营事项承诺》，约定双方合作期间以翠微酒楼主合同签订时间为准，如原告提前退出，被告无条件退出；主合同终止后，装修费用中国某某公司不予补偿。2013年12月1日，原告沙市区翠微酒楼与被告李晓原签订了一份《合作协议》，约定其将位于沙市区塔桥路56号的翠微酒楼二楼29间房及会议室交给李晓原经营，合作期自2013年11月12日至2018年11月11日，承包金每年16万元，从2013年12月1日开始起算，按季度支付4万元。协议签订后，被告李晓原向原告支付了保证金2万元，开始正常经营。之后，原告沙市区翠微酒楼因亏损严重，在房屋租金缴纳至2014年8月11日后即未再继续支付，并于2014年10月31日向人寿荆州分公司申请停止营业，被告李晓原以此为理由，从2015年3月1日起停止向原告沙市区翠微酒楼支付合作金，双方故而成讼。
另查明，原告沙市区翠微酒楼已将租赁房屋一楼临街14间门面及餐饮部返还给中国某某公司，被告李晓原仍继续使用租赁房屋二楼29间客房及会议室。
再查明，2015年5月4日，原告沙市区翠微酒楼代被告李晓原收取了服务费2000元。
根据本院查明的事实，综合原、被告双方的诉辩意见，本案双方争议的焦点是：原告沙市区翠微酒楼与被告李晓原签订的《合作协议》如何定性及效力的问题；原告沙市区翠微酒楼的诉讼请求能否得到支持的问题。
一、关于原告沙市区翠微酒楼与被告李晓原签订的《合作协议》如何定性及效力问题
从协议约定的主要内容看，原告将位于沙市区的翠微酒楼二楼29间房及会议室交给被告经营，原告未参与到翠微酒楼二楼29间房及会议室的经营管理中，且“合作期间每年被告需向原告交纳承包金160000元，经营承包金每年按季度支付”也说明原告只享有固定收益，不承担经营风险。原告沙市区翠微酒楼将租赁物交付被告李晓原使用、收益，被告李晓原支付租金（承包金），原、被告签订的《合作协议》符合租赁合同的构成要件。由于原告沙市区翠微酒楼系涉案租赁房屋的承租方，在未退出租赁关系的情况下将租赁物转让给第三人（被告李晓原）使用收益，原、被告之间形成转租合同关系，原、被告签订的《合作协议》应认定为转租合同。
原告将房屋转租给被告，虽未取得出租方的书面同意，但从出租方中国某某公司将原、被告共同签订的《关于翠微酒楼二楼客房部合作经营事项承诺》留存备案的情况来看，出租方明显知道该转租行为的存在亦认可了原告的转租行为，故原告沙市区翠微酒楼与被告李晓原之间的转租行为应为有效，双方签订的《合作协议》应合法有效。
二、关于原告沙市区翠微酒楼的诉讼请求能否得到支持的问题
从原告沙市区翠微酒楼向出租方中国某某公司发函停止营业并停止支付2014年8月11日以后的租金，双方亦就租赁物一楼部分完成交接手续等行为可以得出，原告与房屋出租方已就租赁关系的解除达成了共识，原、被告之间的转租合同也因此而处于履行不能的状态，且被告的抗辩意见也认可了原、被告合作关系已无法继续，也于2015年3月1日起停止向原告支付租金，故原告要求解除原、被告签订的《合作协议》的诉讼请求，本院予以支持。
因原告、出租方签订的《租赁合同》与原、被告签订的《合作协议》是两个互相独立的合同，出租方中国某某公司亦认可原告沙市区翠微酒楼是租赁合同的相对方，与被告并无直接合同关系，故被告李晓原作为次承租人，收取其支付租金、要求其返还租赁物的权利主体仍应为承租方即原告沙市区翠微酒楼。原告要求被告将位于沙市区翠微酒楼二楼29间客房及会议室返还给原告，并要求被告支付自2015年3月1日至2015年7月13日的租金58849.30元，及按年租金标准160000元支付自2015年7月14日起至实际返还租赁物之日止占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。对于被告抗辩称支付给原告保证金20000元及代收服务费2000元，均得到原告认可，故在被告应支付的租金中扣减22000元。对于被告提出的原告单方终止合同应赔偿其损失和违约金的抗辩意见，由于未向本院提出反诉请求，因此不属于本案审理范围，被告可另案主张相应权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、原告沙市区翠微酒楼与被告李晓原签订的《合作协议》予以解除；
二、被告李晓原于本判决生效之日起十日内向原告沙市区翠微酒楼支付自2015年3月1日起至2015年7月13日止的租金36849.30元（已扣减保证金20000元及服务费2000元），并按年租金160000元为标准支付自2015年7月14起至实际返还租赁房屋之日止的房屋使用费；
三、被告李晓原于本判决生效之日起十日内将位于沙市区塔桥路56号二楼的29间客房及会议室返还给原告沙市区翠微酒楼。
案件受理费1271元，由被告李晓原负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。款汇至荆州市中级人民法院诉讼费收费账号，收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17260401040005030，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 李娅
审判员 张华
审判员 周备
二〇一六年四月十二日
书记员 黄炼