广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第257号上诉人（原审原告）：黄永标，男，1967年5月30日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：郑万臻，广东ＸＸ海天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市中锐房地产开发有限公司，住所地中山市西区广珠公路沙朗路段。法定代表人：贺臻。上诉人黄永标因与被上诉人中山市中锐房地产开发有限公司（以下简称中锐房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：1995年10月18日，案外人徐惠兰与中山市中朗房地产发展总公司就中山市西区沙朗锦绣花园第一期A6颐富苑别墅连花园的买卖签订《房地产买卖契约》，双方订立合同的行为经中山市公证处办理了公证。该《房地产买卖契约》约定：1.中山市中朗房地产发展总公司自愿将座落在中山市沙朗镇锦绣花园第一期A6颐富苑别墅连花园（房屋建筑面积215平方米）出售给案外人徐惠兰，成交价格为港币380000元；2.房款由案外人徐惠兰于1995年10月18日前一次性付清；3.房屋由中山市中朗房地产发展总公司于1995年10月18日交付给案外人徐惠兰。1999年3月18日，中山市中朗房地产发展总公司变更企业名称为中锐房地产公司。原审法院另查：2010年7月5日，案外人徐惠兰在加拿大，委托案外人陈伟文出售上述房地产，委托期限20个月，该委托已依法办理公证手续。2010年12月13日，案外人徐惠兰在加拿大，再次委托案外人陈伟文处理上述房地产的相关事宜，委托事项包括向房管部门登记、领取房屋产权证手续及向国土部门办理、领取房产土地使用权证手续；有权出售该房地产并收取房款，委托书有效期直至办完所有手续为止，并有权转委托，该委托亦已依法办理公证手续。2011年1月4日，案外人陈伟文将2010年12月13日案外人徐惠兰委托的事项全部转委托给黄永标，委托书有效期直至办完所有手续为止，无权转委托，该委托亦已依法办理公证手续。原审法院再查明：黄永标（买受人）与中锐房地产公司（出卖人）就上述房地产签订《中山市商品房买卖合同》，合同主要约定：1.中锐房地产公司将中山市西区沙朗锦绣花园中朗四街2号别墅（建筑面积227.57平方米）出售给黄永标，成交价格为人民币250000元；2.必须给买受人同意，重新落实产权证书日期，保证第十二条款项履行；3.自本合同生效之日起30天内，由出卖人向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。庭审中黄永标称其并未实际支付购房款250000元给中锐房地产公司，而是委托其哥哥黄健宗于2011年2月3日在加拿大将现金350000元交给了案外人陈伟文，再由案外人陈伟文转交给徐惠兰。2013年8月21日，黄永标以徐惠兰已将涉案房产买受人的权利义务转让给其，其与中锐房地产公司签订的商品房销售合同合法有效为由诉至原审法院，请求判令：1.中锐房地产公司立即为黄永标办理位于中山市西区沙朗锦绣花园中朗四街2号别墅所有权登记，使黄永标取得房屋权属证书；2.中锐房地产公司承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，因黄永标提交的证据《承诺买卖楼宇合约》、澳门地产公司收据13份、证明，分别形成于澳门、加拿大，原审法院依法向黄永标释明，要求其提供经中华人民共和国使领馆认证的相关公证证明，并依法延长了举证期限45日，但举证期限届满黄永标未依法提交相关公证证明。原审法院认为：本案可能涉及两种法律关系，一是商品房买卖合同关系；二是黄永标、徐惠兰、中锐房地产公司三者之间关于1995年签订的《房地产买卖契约》合同权利义务概括性转让，以及黄永标与中锐房地产公司重新订立合同而产生的合同关系，因黄永标一方在起诉状和庭审中均明确黄永标主张本案诉求，是继受徐惠兰的买受人的权利义务，且并未向中山市中朗房地产发展总公司实际付款，本案为商品房预售合同纠纷，本案争议焦点为黄永标是否已经概括性继受案外人徐惠兰一方的合同性权利。综合考虑本案争议焦点的情况及本案基本事实，即黄永标是徐惠兰的受托人，依据《若干问题的解释（一）》第二十九条之规定：“合同当事人一方经对方同意将其在合同中的权利义务一并转让给受让人，对方与受让人因履行合同发生纠纷诉至人民法院，对方就合同权利义务提出抗辩的，可以将出让方列为第三人。”原审法院依法认定案外人徐惠兰不是参加本案必要之第三人。现就本案争议焦点分析如下：首先，涉案房屋为建筑面积227.57平方米的别墅，1995年的买售价即为港币380000元，徐惠兰已经支付完毕，而黄永标提供的《中山市商品房买卖合同》合同约定价仅为250000元，黄永标自述的支付给案外人徐惠兰的合同概括性转让对价也仅为350000元，存在明显不合理之处。其次，2010年夏天，《中山市商品房买卖合同》签订时，黄永标即是合同概括性转让出让一方的徐惠兰代理人，也是合同概括性转让受让一方本人，存在“左右手交易”的事实，即自我代理。最后，2011年2月3日，所谓“徐惠兰出具的证明”，证明将涉案房屋以人民币350000元出售给黄永标的证明文书为传真件，且形成于中华人民共和国领域外，亦未经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证，其真实性无法查证，徐惠兰对黄永标“左右手交易”的追认无法查实。综上，原审法院依法认定，黄永标未概括性继受案外人徐惠兰的合同权利，不发生合同概括性转让的法律效果。因未发生合同概括性转让的法律效果，原审法院依法认定，黄永标与中锐房地产公司签订的《中山市商品房买卖合同》无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第十一条之规定，判决：驳回黄永标的全部诉讼请求。案件受理费5050元（黄永标已预交），由黄永标负担。上诉人黄永标不服原审判决，向本院提起上诉称：1.黄永标已经充分举证证明了其与徐惠兰之间的房屋转让合同关系。陈伟文是徐惠兰的合法委托代理人，陈伟文在原审期间已到庭陈述其受徐惠兰委托与黄永标交易房屋的具体细节，并有笔录为证，但原审判决对该事实未作出认定。原审中锐房地产公司属缺席审理，黄永标已保证本方证据及陈述的真实性。故原审判决要求黄永标作公证手续没有必要，亦加重了黄永标的负担。2.原审对诸多关键事实认定错误，原审认定“2010年夏天，黄永标与中锐房地产公司签订商品房买卖合同的时候其就是徐惠兰的代理人，也是合同概括性转让受让一方本人”没有依据。以黄永标为代理人的第三份委托（即陈伟文转委托给黄永标办手续的时间）是2011年1月4日，在2010年夏天交易时是陈伟文与黄永标交易，并非自我代理。3.原审以房屋交易价格低于原始购买价就认定存在明显不合理之处不科学。案涉楼盘锦绣花园是中山市较早推出的别墅类楼盘，开盘后几近烂尾，当时中山城区尚未扩展，锦绣花园实际上处于镇区，配套和交通都不完善，二手房交易无价无市。2004年左右随着城区扩大，锦绣花园纳入了西区范围，二手交易开始有价有市，交易价格也就是三十万左右。黄永标与中锐房地产公司的合同填写价格并非真实的交易价格，仅为办证所需。综上，请求撤销原审判决，改判支持黄永标的全部诉讼请求。被上诉人中锐房地产公司二审期间未发表答辩意见。上诉人黄永标与被上诉人中锐房地产公司二审期间均未提交证据。本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：黄永标（买受人）与中锐房地产公司（出卖人）签订的《中山市商品房买卖合同》落款处没有签订时间。黄永标称合同签订于2010年夏天，具体时间不清楚，黄永标称其于2011年2月3日委托其哥哥黄永宗在加拿大将房款交给了陈伟文。原审中，案外人陈伟文曾接受原审法院询问，陈伟文称：“我在加拿大认识黄永标的哥哥黄永宗，我告诉他我有别墅在中山要出售，黄永宗说他弟弟有兴趣，所以我就委托了他弟弟去办理相关事项。后别墅卖给了黄永标，黄永标的哥哥黄永宗在2011年2月20日左右向我支付了购房款。”本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。徐惠兰于1995年与中锐房地产公司的前身中山市中朗房地产发展总公司签订《房地产买卖契约》购买案涉房屋，于2010年7月5日、2010年12月13日两次委托案外人陈伟文出售案涉房屋，陈伟文称因其与黄永标的哥哥黄永宗是朋友，故得知黄永标对购买案涉房屋有兴趣，故于2011年1月4日转委托给黄永标，让其去办理相关事项。从陈伟文的陈述可见，在其转委托给黄永标时其还没有与黄永标达成买卖房屋的协议，只是黄永标有兴趣的情况下，陈伟文就转委托给黄永标了，故黄永标陈述其在2010年的夏天就与中锐房地产公司签订《中山市商品房买卖合同》与陈伟文的陈述相矛盾。另，黄永标与中锐房地产公司签订的《中山市商品房买卖合同》没有落款日期，但黄永标陈述其哥哥向陈伟文支付房款的时间与陈伟文陈述的付款时间基本一致，均是2011年2月，若如黄永标所言《中山市商品房买卖合同》是在2010年夏天签订，但在其没有与陈伟文或徐惠兰签订书面房屋买卖合同的情况下时隔半年多才支付房款，亦不符合常理。综上，本院认定黄永标是在取得陈伟文的转委托之后购买的案涉房屋，存在自我代理、可能损害被代理人利益的情形，在没有得到徐惠兰有效追认的情况下，原审法院认定合同无效并无不当，本院予以维持。对于原审认定“2010年夏天，《中山市商品房买卖合同》签订时，黄永标即是合同概括性转让出让一方的徐惠兰代理人”，上述时间认定错误，本院予以纠正。综上，上诉人黄永标的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实虽有不当，但处理结果正确，本院对其处理结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元（上诉人黄永标已预交5050元），由上诉人黄永标负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文审 判 员  官 琳代理审判员  陈爱玲二〇一五年四月二十日书 记 员  钱绮丽