广东省汕头市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤05民申6号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑丽堃，女，1955年8月23日出生，汉族，住汕头市。被申请人（原审被告）：汕头市二运企业发展总公司，住所地汕头市金江路9号甲座206房，组织机构代码19272005-2。法定代表人：姚玉龙，总经理。委托诉讼代理人：郑成杰，广东嘉格律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凌，广东嘉格律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：黄佩娇，女，1971年3月11日出生，汉族，住汕头市。委托诉讼代理人：郑灼武，广东盈信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵阳，广东盈信律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：郑亮英，女，1970年7月2日出生，汉族，住汕头市。委托诉讼代理人：郑灼武，广东盈信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵阳，广东盈信律师事务所实习律师。再审申请人郑丽堃因与被申请人汕头市二运企业发展总公司（下称二运公司）、被申请人黄佩娇、被申请人郑亮英确认合同无效纠纷一案，不服汕头市中级人民法院作出的（2016）粤05民终831号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。再审申请人郑丽堃申请再审称，本案二审法院认定的关键事实错误，法律理解和适用严重错误，审理程序也出现严重错误，关键证据未举证质证就径直判决，导致案件错判，严重失公，应依法予以纠正。第一，二审法院对二运公司转让集体房地产给黄佩娇和郑亮英而签订的《房地产买卖合同》的合同无效情形理解欠缺和疏漏。1、二审法院单凭合同法解释一第四条规定，确认合同无效，应当以法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，进而认可集体资产转让合同可以违反广东省和汕头市两级政府要求集体产权应当在产权交易市场公开交易否则为无效交易的强制性禁止性规定，认可本合同场外交易合法有效，明显是思维错误，对抗省市两级政府的规定，本案集体资产转让合同损害社会公共利益而归于无效。首先，国务院1992年颁布施行的《城镇集体所有制企业条例》第69条之规定，各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各行业主管部门，可以根据本条例并结合本地区、本行业的具体情况，制定本条例的实施细则。据此，2003年9月10日广东省政府发布的《关于国有集体资产进入产权交易市场规范交易行为的通知》第三条第（二）项：国有、集体企业整体或部分产权（资产）必须通过产权交易市场进行交易。2004年3月30日《汕头市人民政府印发关于国有集体资产进入产权交易市场规范交易行为的实施意见的通知》第二条，根据我市的情况，下列情况通过产权交易市场进行：国有、集体企业整体和部分产权（资产）转让。第（四）项还规定：国有、集体产权成交价低于评估值90%时，应当暂停交易，在获得相关产权转让批准机构同意后方可继续进行，两级政府的通知明确：严禁国有、集体产权场外交易。对应该进场交易而不进场交易的，视为无效交易，工商、国土等有关部门不给予办理产权登记或变更等手续。对因场外交易或产权交易双方恶意串通而造成国有、集体资产流失的，依据情节轻重追究有关单位和人员责任，构成犯罪的，依法移交司法机关处理。其次，两级政府的上述通知，是依据国务院《城镇集体所有制条例》，根据省市的实际情况，为保护省市的国有、集体权益，保护社会公共立体而制定，防止国有、集体资产被不法侵害。本案涉案集体房地产的交易，没有在产权交易市场进行公开交易，违反交易程序的强制性规定，损害社会公共利益，依据《合同法》第五十二条第（四）项，损害社会公共利益，依法应认定无效。2、涉案集体房地产交易，明显存在恶意串通损害集体或者第三人利益的合同无效情形，然而二审法院却睁眼枉判。首先，本宗集体资产交易房款在汕头市房地产档案馆存档的房款收款凭证《收款收据》载明房款交易价500000元，本宗交易的《房地产买卖定金合约》也约定转让价格为500000元。而评估价604670元，成交价只有评估价的82%，未达到汕头市政府上述规定的90%，远低于评估价，明显是损害集体利益，也损害房屋所有权人和使用权人郑丽堃的合法权益。根据汕头市政府的上述规定是不得交易的，该明显低价交易也损害集体和社会公共利益。其次，被申请人之间明显存在恶意串通。本宗交易被申请人都承认是发生在2010年，但在交易过程中，买卖双方之间都恶意串通弄虚作假将交易所需的材料伪造倒签到2003年以规避产权交易公开交易的强制性规定。《职代会临时会议》研讨涉案房地产执行拍卖或自找买主偿债问题，时间造假倒签为2003年3月4日，二运公司私找买主黄佩娇、郑亮英，证明被申请人之间肯定认识。房款的《收款收据》500000元时间造假倒签为2003年5月6日。本宗交易的《房地产买卖定金合约》郑亮英、黄佩娇提供二代身份证有效期是2006年11月07日和2007年03月19日开始，但买卖双方签署时间却造假倒签为2003年5月6日。上述材料，一审和二审法院都有查明系造假，既然买卖双方都存在造假，那就必定双方有交流和串通。造假的目的明显是为了规避2003年9月10日广东省政府和2004年3月30日汕头市政府印发的关于要求集体产权交易应在交易场所公开交易的强制性要求。买卖双方造假恶意串通损害集体和第三人利益的行径和目的非常明显。然而，二审法院在认定买卖交易材料造假的情况下，却认为不足以证明恶意串通损害集体利益的情形确实是荒谬。再次，二审法院将发票计税额604670元认定本宗房地产转让金额，明显错误。交易档案显示买卖双方都认定是500000元。本宗房地产评估价为604670元，房产交易档案显示房款《收款收据》和《房地产买卖定金合约》都载明转让价格为500000元。即成交价比评估价低18%。根据《土地增值税暂行条例》第九条纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格的，按照房地产评估价格计算征收，因此发票按评估金额604670元计征，但不代表双方转让房产的金额是604670元。合同和收款收据买卖双方都认定是500000元，二审法院罔顾事实，按评估价发票认定实际交易价。最后，针对被申请人提供2010年3月19日签订的《协议书》房地产作价610000元，卖方黄佩娇、郑亮英第一次460000元是用于代付农信社借款及利息，第二次150000元用于二运公司支付拖欠员工社保和工资。该《协议书》明显也是为了填补远低于评估价违法交易而恶意串通造假而成。460000元明显与房地产档案《收款收据》收500000元房款转抵还岐山农信社借款，两者明显矛盾，根本不能自圆其说。二运公司也没有提供收取460000元和150000元的会计财务账本，也与本案发生纠纷前被申请人买卖双方在房地产档案馆提供的房款500000元的资料相矛盾，明显不能采信。3、被申请人买卖双方提供的买卖合同相关主要资料造假，且规避法律和地方政府的强制性规定，损害社会公共利益，依据《合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因此该房地产转让合同明显违反法律的强制性规定。依据《合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。第二，被申请人买卖双方提供买卖合同相关主要资料造假，作为涉及买卖合同有关的主要材料《收款收据》、《房地产买卖定金合约》和《职代会临时会议》都造假，违背强制公开交易程序。作为法院应该予以处罚，而不是荒唐的支持。被申请人买卖双方承认涉案集体资产转让是在2010年，那就更应该在交易市场公开交易。第三，本案二审法院竟然对二运公司在二审中庭后提供的证据材料，未重新安排举证质证，就径直作为合法真实的主要证据作为判决的重要依据使用，明显违反审判程序，明显是错误无效判决。二审中，二运公司提出该宗交易经过汕头市交通局批准，这本不属于二审中的新证据情形，但二审法庭准予二运公司庭后三日内提交法庭。但之后，郑丽堃没有再接到法庭通知再开庭或组织双方对该批复证据材料进行质证，该所谓的批复材料在一审和二审开庭中都没有出现过，然二审法院违反《民事诉讼法》第六十八条，证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证的规定，在未经当事人质证的情况下，作为审理证据并在判决中作为主要证据引用。第四，郑丽堃是涉讼104号房的合法所有权人和使用权人。首先，1995年3月14日原产权人二运公司委托其属下汕头市运贸开发公司将包括位于汕头市安平路257号（原址315号）104号房在内房地产转让给林锦福，1998年8月2日林锦福签订《协议书》又将该104号房转让给郑丽堃，并在收取购房款（每平方3200元，共165504元）后将房产交付郑丽堃使用，根据《民法通则》第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。2007年10月1日《物权法》才确定不动产转让登记生效，物权法的规定不能溯及1995年二运公司卖房和1998年郑丽堃的买房行为。郑丽堃是讼争房产的实际使用人和合法所有人。二审法院认为林锦福未取得房产权属证书将房地产转让给郑丽堃违反《房地产管理法》第三十七条无效，该理错误。根据《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此林锦福与郑丽堃在1998年8月2日签订涉讼房产转让《协议书》合法有效，林锦福依法应履行将房地产过户到郑丽堃名下的合同附随义务。第五，郑丽堃和二运公司于2008年5月6日签订的《房产租赁合同书》，是二运公司欺骗郑丽堃，为对抗岐山农信社对已被法院查封的涉讼房地产的法院执行，谎骗郑丽堃只有签订《房地产租赁合同书》并提供每月缴租金单据，将来房产万一被法院拍卖，郑丽堃才能主张权利避免房产被法院拍卖给他人，二运公司才能配合郑丽堃办理房产证。郑丽堃信以为真，为了对抗法院的执行受二运公司欺骗才签订。该签订行为是在房产被查封以后对所有权和承租用益权的处置，违反法律法规强制性规定，无效，这一点另案一审判决也认定无效。实际上，房产是郑丽堃出资购买并居住使用近20年，对于自己的房屋郑丽堃不可能放弃或缴租。第六，郑亮英、黄佩娇的买房行为不构成善意取得。本宗集体房地产交易违反法律的强制性规定和地方强制性规定，买卖双方恶意串通，不存在善意。受让人必须以合理的价格受让，本案评估价就是合理的价格，而成交价只有评估价的82%，不属于合理价格取得。综上所述，本案二审法院在审理中认定主要事实错误，适用法律错误和程序错误导致案件错判枉判，请求：一、撤销二审（2016）粤05民终831号民事判决；二、维持一审（2015）汕金法民二初字第30号民事判决，驳回黄佩娇、郑亮英的上诉请求；三、本案一审、二审、再审的受理费由被申请人承担。本院经审查认为，本案系确认合同无效纠纷。关于二审法院对涉案《房地产买卖合同》的效力理解是否存在欠缺，涉案房产交易是否存在恶意串通损害集体或第三人利益的合同无效情形等问题。再审申请人并没有提供新的足以推翻原生效判决的证据；本案二审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于再审申请人提出二审法院对二运公司在二审庭后提供的证据未经举证质证，就作为判决依据，明显违反审判程序的问题。经审查，二审法院在二审判决书中明确载明“二审中，当事人没有提交新证据”，故不存在二审证据未经举证质证就作为裁判依据的情况。另外，关于黄佩娇、郑亮英购房行为是否构成善意取得的问题，不属于本案审查的范围，本院依法不作审查。再审申请人郑丽堃的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回再审申请人郑丽堃的再审申请。审 判 长 林思浩审 判 员 辜昭宏审 判 员 李 铿二〇一七年六月十二日法官助理 林丽琳书 记 员 黄俊豪