广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第162号
上诉人（原审原告）：李国荣。
被上诉人（原审被告）：深圳市向西实业股份有限公司。
上诉人李国荣与被上诉人深圳市向西实业股份有限公司（以下简称向西公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1070号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：（一）位于深圳市罗湖区XX村XX路XX号房产是向西公司自建房产。2010年5月12日，向西公司作为甲方，与作为乙方的李国荣签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定向西公司将罗湖区XX村XX路XX号一楼及甲层出租给李国荣作商业用途，建筑面积82平方米；租期为两年，自2010年5月15日至2012年5月14日；2010年5月15日至2011年5月14日期间月租金人民币12，800元，2011年5月15日至2012年5月14日期间月租金人民币12，900元；《房屋租赁合同》第十五条约定，合同有效期届满，李国荣需继续租用出租房屋的，应于有效期届满之日前一个月向向西公司提出续租要求；向西公司需将出租房屋继续出租的，在同等条件下，李国荣对出租房屋有优先承租权。
（二）2012年5月16日，李国荣向向西公司作出《承诺书》：“本人李国荣承租贵司位于XX村西区XX号一楼及甲层房屋，面积为82平方米。合同期为2010年5月15日至2012年5月14日。因西苑拆迁改造，该房屋需要搬迁。对此本人承诺：在2012年5月31日前无条件搬离该出租房屋，且缴清所欠贵司的房租，水电、管理等杂费，并保持房屋完整交回贵司”。
（三）当事人双方在庭审中确认未办理房屋交接手续。李国荣称向西公司搬走了其物品，并对租赁场所进行清场；向西公司则称其并没有搬走李国荣的物品，其在2012年6月底才发现涉案房产处于空置状态，并在随后接收了该房产。
当事人双方对向西公司有无将涉案房产出租他人的事实亦存在争议。李国荣称，向西公司已将涉案房产出租给深圳市XX餐饮管理有限公司；向西公司则称，其未将涉案房产出租给他人，而是用作拆迁改造办公室。李国荣为证明向西公司将涉案房产出租给深圳市XX餐饮管理有限公司，向法院提交相片、录音录像资料、文云科的证人证言等证据，但文云科未出庭作证。向西公司对李国荣提交的前述证据的真实性均不予确认。
李国荣在一审诉讼请求为：1、确认李国荣对罗湖区XX村西区XX号一楼及夹层同等条件下享有优先承租权，优先承租期限为2012年7月10日起至2014年7月9日；2、向西公司返还李国荣放置夹层内的家具及商品，包括高低床等数十样（总价值约3.5万元）；3、诉讼费用由向西公司承担。
原审法院审理认为：我国《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等优先购买的权利，可见，我国《合同法》规定了承租人在同等条件下享有优先购买权，但我国现行法律并未对承租人优先承租权问题作出规定。当事人签订的《房屋租赁合同》第十五条约定，本合同有效期届满，乙方（即李国荣）需继续租用出租房屋的，应于有效期届满之日前一个月向甲方（即向西公司）提出续租要求；甲方需将出租房屋继续出租的，在同等条件下，乙方对出租房屋有优先承租权。根据该约定，李国荣行使优先购买权的前提条件包括：1、向西公司需将涉案房产继续出租；2、李国荣在《房屋租赁合同》有效期届满之日前一个月即2012年4月12日前向向西公司提出续租要求。该案，李国荣未提交证据证明其已于2012年4月12日前向向西公司提出续租要求，亦未提交充分证据证明向西公司拟将涉案房产继续出租。相反，向西公司在庭审中明确表示其已将涉案房产作拆迁改造办公室用途，且李国荣已于2012年5月16日向向西公司书面承诺，其将2012年5月31日前无条件搬离涉案房产。因此，李国荣无权依据《房屋租赁合同》之约定享有优先承租权。李国荣要求确认其对涉案房产享有优先承租权的诉讼请求，该院不予支持。
根据李国荣向向西公司出具的《承诺书》，李国荣应当于2012年5月31日搬离涉案房产。李国荣主张向西公司不肯放行导致其无法于2012年5月31日前搬出涉案房产屋内物品，该主张并无相应证据证实。李国荣亦未提交证据证明向西公司扣留了其在涉案房产屋内物品，更未举证证明所扣留的物品种类、数量和形状，仅以其单方陈述要求向西公司返还涉案房产内家电用品等物品，该主张明显依据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李国荣的全部诉讼请求。案件受理费337.5元，由李国荣负担。
一审判决宣告后，原审原告李国荣不服，向本院提出上诉称：
一、一审判决认定的事实与事实真相不符。首先，上诉人在2012年4月份向被上诉人交租时，即已提出要求续租房屋，但被上诉人不收租的同时，还欺骗上诉人该房屋需要搬迁。其次，2012年5月份，被上诉人为了固定所谓的证据，要求上诉人签订《承诺书》。第三，2012年6月份，上诉人已察觉被上诉人故意欺骗的意图，强烈要求续租房屋。故合同到期后，未及时清场，但被上诉人以停水、电、堵门的方式逼退上诉人，然后将房屋出租给案外人。
二、对证据的认定，一审法院的认定有失偏颇，没有体现法律的公平、公正。首先，上诉人提交的证据己证明涉案房屋出租案外人，录音、照片、及证人证言均完整地说明事实，但一审法院均置之不顾，反而采信被上诉人在庭上毫无证据的一面之辞，认定涉案房产并未出租。其次，上诉人签订的《承诺书》清晰地写明，因该房屋需要搬迁，故上诉人承诺清场，其不言而喻地说明如下事实，第一，合同到期前，上诉人与被上诉人已就续签事宜的协商，故才有承诺书的出现；第二，对于上诉人的续签请求，被上诉人的反馈是涉案房屋另有用途，不再出租；第三，上诉人相信了被上诉人关于该房屋另有用途的说法，故写下如此承诺。对这一附条件的承诺，一审法院对于条件视而不见，只认定上诉人承诺到期搬走，有失公正。
综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人在一审的诉讼请求。
被上诉人向西公司二审口头答辩称：原审判决正确，应予维持。
经二审查明，本院对原审查明认定的案件事实予以确认。当事人对此亦无异议。
本院认为，被上诉人向西公司作为涉案房产的出租人，在本案一、二审期间，既未向法庭提交涉案房产相关的产权证明，也未提交相应的建设工程规划许可手续，故依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案当事人于2010年5月12日签订的《房屋租赁合同》及补充协议均属无效合同。原审判决关于合同效力的相关事实未予查明，本院在此予以补查并纠正。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”涉案《房屋租赁合同》及补充协议被依法认定为无效的情形下，上诉人李国荣依据《房屋租赁合同》第十五条的约定，主张对涉案房屋享有优先承租权缺乏事实和法律依据，本院对此予以驳回。
对于上诉人李国荣一审诉讼请求所主张的判令被上诉人返还其放置在夹层内的家具及商品，因其在一、二审并未提供充分证据予以证明，故对该上诉请求本院亦予以驳回。
综上，原审判决虽未对涉案《房屋租赁合同》及补充协议的效力加以认定，但其处理结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费337.50元，由上诉人李国荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
审 判 员 柯云宗
审 判 员 陈明亮
二〇一三年六月十九日
书记员（兼） 王丹妮
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。