上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第338号
上诉人（原审被告）上海红典公寓物业管理有限公司，住所地上海市长宁区＊＊1号-2号。
法定代表人＊＊，职务董事长。
委托代理人李宗猛，上海元始律师事务所律师。
委托代理人阮莉，上海元始律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所，住所地上海市长宁区＊5号。
法定代表人＊＊，职务所长。
委托代理人姜海立，上海市广海律师事务所律师。
上诉人上海红典公寓物业管理有限公司（以下简称红典公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第1817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所（以下简称第五干休所）是本市＊＊1，2号房屋的所有人，上述房屋有两个幢号，均为七层的办公楼，分别为3321.47平方米、3313.44平方米建筑面积。
1998年11月20日，第五干休所（甲方）与红典公司（筹备处）（乙方）签订一份房屋租赁协议书，协议书约定：甲方将坐落在上海市＊＊院内新建的一、二号公寓式办公楼全部出租给乙方经营使用，该两栋楼地上建筑面积6350平方米，半地下室建筑面积467平方米（具体以产权证为准）；另外，院内空地及附属建筑物乙方在租赁期内有使用权；协议书签订后乙方装修期为五个月，起租日为1999年4月21日；租赁期自1999年4月21日起至2029年4月20日止；地上房屋起始单价每平方米建筑面积每天人民币1.20元，半地下室以400平方米计起始单价每平方米建筑面积每天人民币0.30元计租，年租金为面积平方米×单价×365天，共计2，825，100元人民币；年租金前三年不变，从第四年起每年提前一个月在原租金价格基础上，依涉外公寓房租物价指数参考调整升降，乙方出租价格如少于人民币3.3元每平方米，则依比率减少租金。
第五干休所（甲方）与红典公司（乙方）签订一份房屋租赁协议书，该协议书第五干休所方落款时间为1999年12月1日，但协议书条文中表述于1998年12月21日签订该协议，协议约定：甲方将坐落在上海市＊＊院内新建的一、二号公寓式办公楼全部出租给乙方经营使用，该两栋楼地上建筑面积6350平方米，半地下室建筑面积467平方米；另外，院内空地及附属建筑物乙方在租赁期内有使用权；租赁期限三十年；协议书签订后乙方装修期为六个月，起租日为1999年6月21日；租赁期自1999年6月21日起至2029年6月20日止；地上房屋起始单价每平方米建筑面积每天人民币1.20元，半地下室以400平方米计起始单价每平方米建筑面积每天人民币0.30元计租，年租金为面积平方米×单价×365天，共计2，825，100元人民币；第二年及第三年房屋租金为每平方米建筑面积每天人民币1元整，半地下室以400平方米计起始单价每平方米建筑面积每天人民币0.30元计租，年租金为面积平方米×单价×365天；第四年起，年租金标准由甲乙双方提前三个月，根据合同第二年及第三年的租金之基础下再根据当时上海房屋市场租赁情况进行协商调整。
双方于2001年7月23日出具一份切结书，载明：为配合干休所工作需要，重新签订一份合约，其内容以配合干休所需要所拟订，此份合同不具有履行任何权利及义务之效力，贵我双方对＊＊1号、2号房屋租赁关系以一九九八年十二月二十一日所订立的协议书为准。
2008年6月21日，第五干休所（甲方）与红典公司（乙方）签订南院1.2号楼租赁有关问题补充条款，约定：南院1、2号楼即坐落在上海市＊＊1、2楼公寓式办公室；该楼地面上建筑面积6634.91平方米，半地下室467平方米（产权证面积），今后续签合同应以此面积为准；甲乙双方签订的，租期为2008年6月21日至2011年6月20日（2008）五所房租合字第2号（0026531）、第3号（0026530）二份合同，为便于合同上报审批，所填租赁面积仍依前合同之惯例做相应处理；租期若有争议，仍依1998年11月20日所签订房屋租赁协议书为依据。
双方确认，从1999年开始，第五干休所与红典公司、红典（上海）国际贸易有限公司分别签订＊＊1号、2号楼三年租期的租赁合同，至2002年，又与上述两公司续签三年租赁合同。2005年开始，第五干休所分别与红典公司、上海永红物业管理有限公司（以下简称永红公司）签订＊＊1号、2号楼的租赁合同，双方按合同约定的租金数额履行，由红典公司一并支付租金。
红典公司、红典（上海）国际贸易有限公司、永红公司为关联企业。
2011年5月10日，第五干休所（甲方）与红典公司（乙方）签订南沪（2011）0003号0000473－A军队房地产租赁合同，合同约定：甲方自愿将位于上海市长宁区＊＊1号楼的房屋建筑面积2996平方米，出租给乙方使用；租赁用途为办公及经营用房；租赁期限自2011年6月21日起至2014年6月20日止；年租金1，815，000元；租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。2011年6月21日，军队房地产管理部门加盖了“此合同外的所有合同一律无效”的印章。
同日，第五干休所（甲方）与永红公司（乙方）签订南沪（2011）0004号0000474－A军队房地产租赁合同：合同约定：甲方自愿将位于上海市长宁区＊＊2号楼的房屋建筑面积2990平方米，出租给乙方使用；租赁用途为办公及经营用房；租赁期限自2011年6月21日起至2014年6月20日止；年租金1，815，000元；租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。2011年6月21日，军队房地产管理部门加盖了“此合同外的所有合同一律无效”的印章。
2014年3月10日，第五干休所通知永红公司、红典公司：贵公司租用我所＊＊1号、2号房屋，所签（2011）五所房租合字第3号、4号租赁合同将于2014年6月20日期满终止。……贵公司务必于合同期满三个月前即2014年3月20日前，书面告知我所是否继续租用，并面谈。
2014年3月13日，永红公司、红典公司回函第五干休所：本公司与贵所签订＊＊1号、2号房屋租赁合同，并非于2014年6月20日到期，查双方所签（2011）五所房租合字第3号、4号租赁合同为子约，并无依子约在租赁期满时交还房屋之问题，应以母约即双方于1998年11月20日签定之房屋租赁合同为准。兹以本函函知贵所，本公司将继续租用＊＊1号、2号房屋，并依物价指数定约。
2014年3月20日，第五干休所通知永红公司、红典公司：1、我方与贵公司所签（2011）五所房租合字第3号、4号租赁合同，是经军队房地产管理部门审批注册的合同，是唯一的具有法律效率的合同；2、贵方转租分租与第三方所签合同租期不得超过2014年6月20日，超出此日期一律无效，由此产生的一切法律责任由贵公司负责；3、到期后的房屋租金，以现阶段市场行情合理确定；4、接本通知后，请于十日内来我所洽谈有关事宜。
2014年4月23日，永红公司、红典公司回函第五干休所：查本公司于1998年11月20日与贵所所定之房屋租赁合同，合同租期未到，且双方已于2014年3月27日进行第一次租金会谈，目前尚待贵所通知第二次会谈时间，故请贵所于合同协商期间，切勿擅发通知，以免造成不必要之误会，否则如造成损害，应由贵所负责。
2014年6月16日，第五干休所通知红典公司：贵公司租用我所＊＊1号、2号房屋，所签（2011）五所房租合字第3号、4号租赁合同将于2014年6月20日期满终止。……1、我所将采用公开招标方式重新对该房产进行招租；2、欢迎贵公司参加投标。
2014年6月20日，红典公司通过网上银行支付了第五干休所＊＊1号、2号房屋2014年6月21日至2014年12月20日的租金人民币1，815，000元。
2014年7月7日，第五干休所诉至原审法院，请求判令：1、红典公司立即搬离并按合同约定向第五干休所交还租赁房屋；2、红典公司按租金标准向第五干休所支付自2014年6月21日至实际搬离日的房屋使用费。红典公司则以双方签订的租赁合同未到期应继续履行，且其已支付租金至2014年12月20日为由，不同意第五干休所的诉讼请求。
第五干休所起诉后申请财产保全，在红典公司提出已支付抗辩后，第五干休所认可在起诉后收到上述钱款，但其法律性质为使用费，同意至红典公司返还房屋时按时结算，多退少补，同时申请解除财产保全。
原审另查明，2002年8月1日，第五干休所（甲方）与红典公司（乙方）签订一份房屋租赁协议书，约定：甲方将坐落在上海市＊＊院内一、二号公寓式办公楼全部出租给乙方经营使用，该两栋楼地上建筑面积6350平方米，半地下室建筑面积467平方米；另外，院内空地及附属建筑物乙方在租赁期内有使用权；租赁期限为三年，租赁期自2002年6月21日起至2005年6月20日止；租期若有争议时，仍依1998年12月20日所签订房屋租赁协议书为主；租赁期满后，如乙方准备续租，应在租赁期限满前三个月书面提出，经双方同意重新签订租赁协议；1、2号楼建筑面积6350平方米，年租金为人民币2，300，000元；半地下室建筑面积467平方米，暂免费使用三年。
2008年6月21日，第五干休所（甲方）与红典公司（乙方）签订一份房屋租赁协议书，约定：甲方将坐落在上海市＊＊院内一、二号公寓式办公楼全部出租给乙方经营使用，该两栋楼地上建筑面积6634.91平方米；另外，院内空地及附属建筑物乙方在租赁期内有使用权；租赁期限为六年，租赁期自2008年6月21日起至2014年6月20日止；租期若有争议时，仍依1998年12月20日所签订房屋租赁协议书为主；租赁期满后，如乙方准备续租，应在租赁期限满前三个月书面提出，经双方同意重新签订租赁协议；年租金为人民币2，940，000元。
2011年6月21日，第五干休所（甲方）与红典公司（乙方）签订一份房屋租赁协议书，约定：甲方将坐落在上海市＊＊院内一、二号楼全部（包含地下室）租给乙方经营使用，该两栋楼地上产权证面积6634.91平方米（另地下室467平方米）；另外，院内空地及附属建筑物乙方在租赁期内有使用权；租赁期限为三年，租赁期自2011年6月21日起至2014年6月20日止；租期若有争议时，仍依1998年12月20日所签订房屋租赁协议书为主；租赁期满后，如乙方准备续租，应在租赁期限满前三个月书面提出，经双方同意重新签订租赁协议；年租金为人民币363万元。
在第五干休所持有的2011年合同原件上，红典公司工作人员写有“此类合同仅供红典年检稽核之用”。
原审认为，第五干休所与红典公司签有两份三十年租期的协议，1998年12月21日协议在后，对前协议的免租期等条款约定均有变化，是对前协议的变更，前一份协议的效力已被变更后的协议替代。1998年12月21日的房屋租赁协议对于前三年的租金有明确约定，第四年起，年租金标准由双方提前三个月，根据合同第二年及第三年的租金之基础下再根据当时上海房屋市场租赁情况进行协商调整。该协议对第四年起的租金标准无数额或调整比例的约定，之后双方通过三年一签租赁合同的方式对租金数额予以明确，双方租赁合同的订立并非为上报上级的需要，而是为确定租赁合同中租金这一主要条款的需要，现2011年6月21日起至2014年6月20日租期的租赁合同已履行届满，双方在期限届满前及在诉讼中又不能达成租金数额的合意，而租金恰恰是租赁合同的主要条款，且该条款只能由当事人合意确定，任何第三方均不能强制确定履行标准，在双方达不成合意时，合同成立欠缺主要条款，双方的租赁合同无法继续履行。
在第五干休所与红典公司无法达成继续履行合同的合意情况下，第五干休所要求红典公司搬离、返还租赁房屋并支付房屋使用费的诉请，予以支持。红典公司已支付的租金折抵房屋使用费，至搬离租赁房屋时按实结算。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，于二○一四年十二月三日作出判决：一、上海红典公寓物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区＊＊1号房屋，并将上述房屋返还中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所；二、上海红典公寓物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内按年租金人民币1，815，000元的标准支付中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所自2014年6月21日起至实际搬离之日止的房屋使用费（上海红典公寓物业管理有限公司已支付的2014年6月21日至2014年12月20日的租金折抵房屋使用费，按实结算至实际搬离之日，多退少补）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费人民币880元，由中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所负担。案件受理费人民币1，913.40元，由上海红典公寓物业管理有限公司负担。
原审法院判决后，红典公司不服，向本院提起上诉称：双方于1998年12月21日的《房屋租赁协议书》合法有效，该协议约定双方租赁期限为30年，现租赁期限未满，故双方应继续按照该协议履行。而且，该协议约定双方对租金情况可以根据市场租赁情况确定，双方已经约定了租金调整的基础和依据，故不能以双方无法对租金达成合意为由认定双方合同无法继续履行。此外，双方多次就房屋租金问题进行商谈，但未达成一致。综上，上诉人请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人第五干休所辩称：双方1998年订立的合同早已被后续的三年一签的合同所覆盖，且双方2011年5月10日签订的租赁合同还明确“此合同外的所有合同一律无效”。该合同约定的期限到期前，被上诉人一直发函要求上诉人前来协商租赁事宜，但上诉人一直不谈租金，被上诉人遂向系争房屋的所有住户发通知，告知合同于2014年6月终止。综上，被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人要求继续租赁系争房屋是否具有法律依据和事实依据。本案中，双方1998年12月21日的房屋租赁协议中，虽然约定了三十年的租期，但对于第四年起的具体租金数额，并没有明确约定。此后双方也是通过三年一签合同的形式，对租赁期间的具体租金数额予以明确。现双方最近三年关于具体租金数额的合同到期后，对于后续租期的租金数额，上诉人主张依据双方1998年12月21日的房屋租赁协议予以确定。该租赁协议中关于系争房屋的租金调整约定：“第四年起，年租金标准……根据当时上海房屋市场租赁情况进行协商调整”，该约定并未具体确定后续租金调整的具体比例或者具体方式，而是要求双方根据市场租赁情况进行协商调整。根据双方往来函件的内容，双方并未就系争房屋的后续租金的具体数额达成一致，而租金条款又为租赁合同的主要条款，现上诉人要求继续租赁系争房屋，缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，913.40元，由上诉人上海红典公寓物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 毛焱
代理审判员 孙飞
二〇一五年二月三日
书 记 员 倪非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……