锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内2502民初1300号
原告刘常芬，女，汉族。
委托代理人韩亚娟，锡林郭勒盟”148”协调指挥中心法律服务所法律工作者。
被告锡林郭勒盟宇鸿房地产开发有限公司。
法定代表人刘春胜，该公司总经理。
委托代理人李志刚，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。
委托代理人包腾柯，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。
原告刘常芬诉被告锡林郭勒盟宇鸿房地产开发有限公司（简称宇鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘常芬委托代理人韩亚娟、被告宇鸿公司委托代理人李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘常芬诉称，原、被告双方于2011年10月27日签订了”保留单位协议”，约定在原告向被告交纳预付金后被告为原告保留其开发的宇鸿领秀城5号楼2单元1702号房屋。原告在签订该协议当日交纳了200元定金，之后向被告交纳了336882元购房款。被告在收取购房款后为原告出具了相应的收款收据。协议约定的商品房于2014年竣工后，原告多次向被告催促交付房屋，但被告迟迟不予交付。原告于2015年7月才发现被告已经将上述房屋另行出售与他人。原告认为双方签订的”保留单位协议”虽不是正式的商品房买卖合同，但该协议中明确写明了房屋坐落、面积、单价等信息。已经具备商品房买卖合同的基本要素。被告在与原告达成商品房买卖合同关系后，将约定房屋转售他人已经构成根本性违约。原告依照法律及相关司法解释规定诉至法院，请求判令解除双方签订的”保留单位协议”，即商品房买卖合同；判令被告立即返还原告已交付购房款337082元及至实际返还之日的同期贷款利息损失；判令被告赔偿原告损失337082元；由被告承担本案的诉讼费用。
被告宇鸿公司辩称，双方签订的”保留单位协议”已经失效，双方已经明确约定若买受人不能按期签订认购协议，则单位不予继续保留，原告作为买受人未与我公司及时签订认购协议，导致双方签订的”保留单位协议”失效。双方已经通过后续的履行，将保留协议中的1702号变更为1701号，故该”保留单位协议”对于双方均不再具备拘束力。原告并未向我公司直接支付购房款，我公司为其出具的收据所载明的款项均系原告丈夫张德友在我公司施工期间抵顶的工程款。原告未能及时入住的根本原因在于其未能全额支付购房款，我公司已经将”保留单位协议”载明的房屋为原告预留了将近三年时间，因为原告无力承担后续购房款的支付我公司才将房屋低价卖与他人。因房屋转卖我公司承担了很大的损失，我公司要求原告就该部分损失进行赔偿。原告无权要求双倍返还房款，双方签订的”保留单位协议”并不具备商品房买卖合同应当具备的基本要素，该协议不适用相关司法解释的规定。我公司愿意再次与原告协商，为其提供我公司开发小区的其他商品房。
经审理查明，刘常芬作为买受人于2011年10月27日与宇鸿公司签订了《保留单位协议》，双方约定”买受人认购宇鸿领秀城5号楼2单元1702号房屋，面积为119平方米，单价3448元/平方米。现已付临时保留协议款人民币贰佰元以保留上述单位。买受人须于2011年11月15日前签订认购协议，同时补足认购金人民币壹拾万元整。如买受人未能按期签订认购协议，上述单位将不予保留，保留协议款如数退还给买受人（买卖双方的认购协议生效时，本协议书自动失效）”。合同末尾签章处，买受人由刘常芬签字确认，开发商处由宇鸿公司加盖公章确认。宇鸿公司出示的该协议书中，有手写的”换到5-2-1701，工地上的人”。双方签订该《保留单位协议》当日，刘常芬向宇鸿公司交纳了200元协议款，宇鸿公司为刘常芬出具了收款收据。
2011年11月14日，经宇鸿公司法定代表人刘春胜批示，同意以刘常芬丈夫施工款冲抵购房款70382元，并为刘常芬出具了收款收据，收据载明收到刘常芬（5#-2-1702）购房款70382元，并加盖了宇鸿公司财务专用章。2013年5月6日，宇鸿公司以同样方式为刘常芬冲抵购房款91500元，2014年2月6日，宇鸿公司再次为刘常芬冲抵购房款175000元，均为刘常芬出具收据，但收据载明房号已经变更为5号楼2单元1701号。在5号楼2单元1701号具备交付使用条件时，宇鸿公司自行制作的《入住收费明细表》载明，该房屋实际总房款434931元，已交房款337082元。应缴纳的契税、交易手续费、印花税、公共维修基金、评估费、产权登记费等共计19635元，办理土地证费用313元，物业费、取暖费等7436元。该房屋欠付购房款及各项费用共计125233元。
宇鸿公司已经于2015年将5号楼2单元1701号及5号楼2单元1702号出售给他人。
以上事实，有原、被告双方提交的《保留单位协议》、《入住收费明细表》、抵顶购房款审批详单、收款收据等在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以认定。
本院认为，本案争议焦点为原被告双方签订的《保留单位协议》是否生效、该协议是否具备了商品房买卖合同基本要素、原告能否依据该协议向被告主张双倍购房款赔偿。
原、被告签订的《保留单位协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该协议效力予以认定。被告宇鸿公司虽主张该协议因原告未及时与其签订认购协议而失效，但双方在后续履行过程中，宇鸿公司通过实际的履行行为为原告变更买受房屋，表明双方已经通过实际履行变更了合同指向房屋，该”保留协议”系双方达成的新的合意，该协议依然属于有效合同。该协议虽名为”保留协议”，但协议中明确约定了待售商品房的基本状况、销售方式、销售单价等内容，已经具备了商品房买卖合同的基本要素，且双方一直按照该约定履行，故本院将双方签订的《保留单位协议》认定为商品房买卖合同。双方在履行该协议过程中，已经将合同指向的房屋变更为宇鸿领秀城5号楼2单元1701号。宇鸿公司又将该房屋出售给第三人，导致原告刘常芬合同目的落空。原告刘常芬可以依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，向被告宇鸿公司主张不超过已付购房款一倍的赔偿。被告宇鸿公司主张其已经通知原告刘常芬收取房屋，并等待近三年时间才将合同确定房屋转售他人，但就此主张并未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。被告宇鸿公司主张因房屋转售所造成的损失要求原告赔偿，其该项主张已经属于反诉范畴，由于其并未提出反诉，故本院对其该项主张不予处理。综上，因为被告宇鸿公司将合同约定的房屋转售他人导致原告刘常芬合同目的不能实现，已经构成根本违约，原告刘常芬据此要求解除双方签订的《保留单位协议》的诉讼请求具备事实与法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告宇鸿公司应当将收取的购房款返还原告刘常芬，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定赔偿原告刘常芬损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条的规定，判决如下：
一、解除原告刘常芬与被告锡林郭勒盟宇鸿房地产开发有限公司于2011年10月27日签订的《保留单位协议》；
二、被告锡林郭勒盟宇鸿房地产开发有限公司于本判决生效后5日内，返还原告刘常芬已付购房款337082元，并赔偿原告刘常芬损失337082元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6356元，由被告锡林郭勒盟宇鸿房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 乌日娜
审 判 员 臧植辉
代理审判员 高 敏
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 王琳琳