云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二终字第166号
上诉人(原审被告)玉静，女，傣族。
委托代理人李兆仁，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）岩统，男，傣族。
被上诉人（原审原告）李永芬，女，彝族。
二被上诉人共同委托代理人刘志平，云南说法律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人玉静因与被上诉人岩统、李永芬房屋买卖合同纠纷一案,不服景洪市人民法院（2014）景民二初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月1日公开开庭审理了本案。上诉人玉静及其委托代理人李兆仁，被上诉人李永芬及岩统、李永芬的共同委托代理人刘志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审确认的本案事实：玉静在景洪市曼听路34号拥有一套建筑面积52.84平方米的房屋，于2006年9月29日办理证号为景房权证景字第00XXXX**号房屋产权证。2001年11月12日，玉静向岩统、李永芬出具收条载明房款共合人民币25000元，已付19500元。2002年2月8日收800元，2003年4月4日收2000元，余2700元。岩统、李永芬在玉静出具收条后搬入该房屋居住。2013年6月，玉静起诉岩统、李永芬的起诉书述称，2001年1月，岩统、李玉芬向玉静租赁房屋，租金为每个月200元，2001年底，玉静向岩统、李玉芬借款19000元，约定以租金进行抵扣，现岩统、李玉芬不愿搬离该房屋，玉静遂诉至法院，请求判令岩统、李玉芬搬离该房屋。岩统、李玉芬抗辩称玉静已将房屋出售给其二人。遂另行起诉要求确认双方的房屋买卖合同关系合法有效。另，玉静于2012年5月用该房产作抵押向西双版纳住房公积金中心贷款15万元，并在景洪市房地产管理处办理抵押登记手续。
一审法院认为，玉静与岩统、李玉芬均认可本案争议的房屋是玉静位于景洪市曼听路34号的房产，现双方就岩统、李玉芬入住该房屋是基于买卖合同关系还是租赁合同关系产生争议。双方存在房屋买卖合同关系理由如下：玉静向岩统、李玉芬出具的收条载明房款共合人民币25000元，已付19500元。玉静主张收条上的房款是指租金，按照玉静提出每月200元租金算，岩统、李玉芬一次性支付8年多租金，并且玉静在收条下方又分两次加注2002年2月8日收800元，2003年4月4日收2000元，余2700元等内容。表明在租金远远未用完的情况下，玉静又再次收取租金并确认尾款金额，显然不符合租赁合同的日常交易习惯。所以收条内容与玉静的陈述相互矛盾，收条上的房款应为购房款，而不是租房款，并且该房产在2001年以25000元的价格成交亦接近当时当地市场价，故岩统、李玉芬要求确认房屋买卖合同关系合法有效的诉请予以支持。在玉静未清偿债务之前，为岩统、李玉芬办理房产过户手续将会影响该房屋抵押权人的优先受偿权，在抵押权人提出异议的情况下，岩统、李玉芬要求办理房屋产权变更登记手续的诉请不能得到支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认岩统、李永芬与玉静于2001年11月期间就位于景洪市曼听路34号2栋104号(房屋产权证号为景房权证景字第00XXXX**号)房屋达成的买卖合同关系合法有效；二、驳回岩统、李永芬的其他诉讼诉请求。案件受理费425元，由岩统、李永芬承担212元，玉静承担213元。
一审判决宣判后，玉静不服，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。其主要上诉理由是：本案事实是2001年底，上诉人向被上诉人借款达成口头协议，约定以房屋租金抵扣借款，所以上诉人出具收条以证明收到被上诉人的借款，收条上款项既是借款也是租房款。被上诉人因不能一次性给付约定的借款数额，所以分别于2002年2月8日给付800元，2003年4月4日给付2000元，并非一审认定不符合租赁合同交易习惯。被上诉人称上诉人于2001年11月12日将房屋卖给其，但被上诉人在之后的十二年里均未要求把房屋过户到其名下，显然不符合交易习惯。上诉人以该房屋作抵押向州住房公积金中心贷款时，被上诉人也未主张任何权益，所以上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，双方是房屋租赁合同关系。
被上诉人岩统、李永芬答辩称，被上诉人没有借款给上诉人，上诉人的文化程度与职业完全有能力写好收条，上诉人的上诉请求不能成立，请二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人玉静对一审认定岩统、李永芬在玉静2001年11月12日出具收条后搬入该房屋居住的事实提出异议。其认为岩统、李永芬搬入房屋居住时间为2001年1月。
被上诉人岩统、李永芬对一审认定的事实无异议。
双方对一审认定无异议的其他事实，本院予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人与被上诉人双方之间是房屋买卖还是租赁合同关系。
二审中，上诉人玉静提供工资花名册六页。欲证明2001年2月至7月，争议房屋的水电费仍然由上诉人支付，所以房屋仍属于上诉人。被上诉人岩统、李永芬质证认为，交付水电费与本案房屋买卖合同关系无关。
本院对上诉人玉静提供的证据审查认为，由于被上诉人仅认可其是在上诉人2001年11月12日出具收条之前不到一个月时间入住争议房屋，所以2001年2月至7月的水电费交付问题与本案无关。
本院认为，关于上诉人与被上诉人双方之间是房屋买卖还是租赁合同关系的问题。由于上诉人对其在2001年11月12日向被上诉人出具收条及收条载明内容均无异议，该收条载明内容“房款共合人民币25000元，已付19500元。2002年2月8日收800元，2003年4月4日收2000元，余2700元。”虽然上诉人认为收条中房款25000元系指其向被上诉人的借款，因被上诉人租赁本案争议房屋，所以用房租款冲抵该款，故该25000元既是借款也是房租款，不属购房款。对于上诉人的上诉主张，本院认为，首先，如果该25000元属借款，则被上诉人应向上诉人提供的借款总金额为25000元，根据收条上载明从2001年11月至2003年4月4日近二年期限里，被上诉人分别支付19500元、800元、2000元，共计22300元，还剩余2300元未支付情况。该支付借款的方式显然与交易习惯不符，因为民间借贷中，如果借款金额不多，正常情况应当是出借人同意出借多少金额就应当即时支付多少金额，而不是在近二年期限里分多次支付借款仍然剩余2300元未支付，所以上诉人提出该25000元属借款主张与正常交易习惯不符。其次，如果该25000元算房租款，按照上诉人在另案中主张房租是每月200元计算，则25000元是10年多的房租，在租房时口头约定一次性计算10年多的房租也与交易习惯不符，因为每月房租200元的正常交易习惯是按照半年或者一年计算收取，所以所以上诉人提出该25000元属房租主张也与正常交易习惯不符。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”上诉人在没有其他证据充分证明的情况下，其提出收条上的25000元既是借款也是房租款的主张由于与正常交易习惯不符，所以上诉人提出双方是房屋租赁关系的主张不能成立。
综上所述，上诉人的上诉主张理由不充分，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费213元，由上诉人玉静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋荣春
审 判 员 马 云
代理审判员 玉的勒
二〇一五年六月十五日
书 记 员 张秋林