呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终32号
上诉人（原审被告，反诉原告）孔林旺，男，1965年12月24日出生，汉族，无业，现住乌兰察布市凉城县。
委托代理人李林军，内蒙古则维则为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）云小鱼，女，1965年9月15日出生，蒙古族，农民，现住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人杨柳林，男，1965年9月12日出生，汉族，农民，住鄂尔多斯市准格尔旗。系云小鱼的配偶。
委托代理人沈心宇，内蒙古泽铭律师事务所律师。
上诉人孔林旺与被上诉人云小鱼房屋买卖合同纠纷一案，呼和浩特市赛罕区人民法院2014年4月22日作出（2013）赛民初字第3566号民事判决。宣判后，孔林旺不服向本院提起上诉。本院于2014年8月22日作出（2014）呼民一终字第00307号民事裁定，裁定撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2013）赛民初字第3566号民事判决，发回重审。呼和浩特市赛罕区人民法院于2015年9月10日作出（2014）赛民初字第04424号民事判决。孔林旺不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人孔林旺及其委托代理人李林军，被上诉人云小鱼的委托代理人沈心宇、杨柳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，呼和浩特市赛罕区西把栅乡讨号板村委会为村民承建住宅楼，该房屋所占土地性质为农村集体土地所有。云小鱼系呼和浩特市赛罕区西把栅乡讨号板村的村民。2007年，云小鱼分得了讨号板村住宅小区（小高层住宅楼）房屋一套，该房屋面积�156平方米。2007年4月28日，云小鱼与孔林旺签订了一份《购房协议》，约定：经甲、乙双方协商决定，甲方云小鱼愿以一万伍仟元的好处费，将住宅房一套全部转让，并将产权及其他以后相关事宜一并出卖给乙方孔林旺。甲方享受村委会有关福利待遇与乙方无关。协议签订后，孔林旺向云小鱼支付了15000元，云小鱼将自己的分房单交给了孔林旺，分房单载明“抽取房号证明，户主为云小鱼；所抽取房号为：高层03号楼1单元12楼东户，落款为西把栅乡村委会，2008年6月22日”。后孔林旺陆续以云小鱼的名义向西把栅乡讨号板村村民委员会交纳房款24万元（2007年4月29日，10万元；2008年6月14日，6万元；2014年12月8日，8万元）。购房单据上的付款人名字均是“云小鱼”，但实际付款人为“孔林旺”，分房单及交款收据一直由孔林旺保存。另查明，本案诉争房屋于2014年12月交工，孔林旺已将该房屋装修入住。又查明，2015年4月24日，孔林旺向原审法院提出对诉争房屋的装修费用进行评估鉴定申请，内蒙古正源华正资产评估事务所于2015年6月6日出具内正源华正评鉴字（2015）第55号鉴定报告书，结论为：委托鉴定对象价值人民币116500元。经鉴定，此项费用在鉴定基准日2015年5月28日的价值鉴定结论可作为审理申请人孔林旺与被申请人云小鱼合同纠纷一案的价值参考。云小鱼诉至法院请求：一、确认云小鱼、孔林旺于2007年4月28日签订的《购房协议》无效；二、判令孔林旺将全部购房手续（分房单）及购房单据返还给云小鱼；三、判令孔林旺将诉争房屋返还云小鱼。孔林旺提出反诉，请求：一、判令云小鱼返还购房款25.5万元；二、返还房屋装修费用11.65万元；三、按中国人民银行同期贷款利率的4倍返还利息373748.12元。
原审法院认为，云�鱼、孔林旺签订的《购房协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，双方应相互返还基于此合同取得的财产。双方对造成合同无效均有过错，应各自承担所造成损失50%的责任。关于房屋装修问题，孔林旺的装修具有相应的使用价值且大部分已与诉争房屋形成添附，如恢复原状必将使损失进一步扩大，但孔林旺的装修发生于双方诉讼期间，孔林旺对该项费用亦应承担50%的责任。关于孔林旺要求云小鱼承担利息的反诉请求，按照人民银行同期贷款利率的4倍返还利息373748.12元没有事实及法律依据，故酌定该利息调整为8678元（计算方式：以本金11.5万元，从2007年4月29日至2015年6月29日止同期人民银行贷款利率为115000×7.11%=8176.5元；以本金6万元，从2008年6月14日至2015年6月29日止同期人民银行贷款利率为60000×7.83%=4698元；以本金8万元，从2014年12�8日至2015年6月29日止同期人民银行贷款利率为80000×5.6%=4480元；上述利息共计17354.5元，再乘以50%）。依据《中华人民共和国合同法》第五十三条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）云小鱼与被告（反诉原告）孔林旺于2007年4月28日签订的《购房协议》无效；二、被告（反诉原告）孔林旺于本判决生效之日起十五日内将全部购房手续（分房单）及购房单据返还给原告（反诉被告）云小鱼；三、被告（反诉原告）孔林旺本判决生效之日起十五日内将讨号板村住宅小区（小高层住宅楼）3号楼1单元12楼东户房产（面积为156平方米）返还给原告（反诉被告）云小鱼；四、原告（反诉被告）云小鱼于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）孔林旺购房款255000元；五、原告（反诉被告）云小鱼与本判决生�之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）孔林旺装修费用58250元；六、原告（反诉被告）云小鱼与本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）孔林旺利息共计8678元（17354.5×50%）；七、驳回反诉原告孔林旺的其他反诉请求。
孔林旺不服一审判决，向本院上诉称，一、一审判决按照中国人民银行同期贷款利率计算损失明显不公，应按民间借贷四倍利率进行认定。按同期贷款利率无法到市场上获得借款，且购买诉争房屋的资金是通过同期贷款的四倍借款所得。二、一审判决利息计算错误，仅仅认定了一年的利息损失，而云小鱼占用购房款已达八年之久。三、一审判决孔林旺承担50%的利息损失及装修费用没有事实及法律依据。云小鱼看到房屋价格上涨的趋势，在不当利益驱使下毁约并诉至法院要求退房；而孔林旺为善意购买人，并无过错，因此判决双方各自承担50%的责任明显不公。四、一审未因云小鱼毁约给孔林旺造成的房屋涨价损失。按照双方当初约定的房屋交易价格，孔林旺完全可以购买同地段同类性质同面积的住宅楼，但经历房地产市场的价格上涨后，若不支持该部分涨价损失，对孔林旺明显不公。请求：一、撤销原判，改判云小鱼赔偿其占用孔林旺购房款期间的利息，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算利息；二、上诉费用由云小鱼负担。
云小鱼答辩称，一、关于购房款利息损失的计算问题，因双方在购房协议中并未约定违约责任，更未将利息损失的计算标准量化为中国人民银行同期贷款率的四倍，故按照法律规定，以基准利率计算损失公平合理。二、关于利息计算问题，对最后一笔购房款的利息不予认可，对前两笔购房款，一审利息计算无误。三、关于责任比例分担问题，因云小鱼与孔林旺存在亲属关系，且云小鱼为农民，并不清楚农村宅基地不能转让给城镇居民的禁止性规定；而孔林旺为城镇居民，接受的普法宣传相对较多，应知农村宅基地上建房不能随意转让的规定，双方各承担50%的责任并无不当。孔林旺在诉讼期间，明知合同无效而强行装修，为恶意扩大损失的行为，云小鱼不应承担装修费用，但对一审判决各承担一半的结果予以认可。四、关于涨价损失的问题，因孔林旺没有实际购房，故损失没有实际发生，且在一审期间孔林旺仅就装修价值申请鉴定，并未对房屋价值及涨价损失申请鉴定，故不应支持涨价损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审审理过程中，云小鱼向法庭新出示了一份证据，为2015年4月7日云小鱼所做的《声明》，主要内容为“孔林旺在明知双方对于合同的效力有争议的情况下，仍要求讨号板村委会向其交付房屋，并强行进行装修”，拟证明孔林旺的恶意装修行为是对云小鱼房产的破坏、损害行为，装修费用属于人为的扩大损失。孔林旺对该份证据的关联性不认可，认为云小鱼发出该《声明》时，房屋已经装修完毕。二审对该证据的真实性予以认可。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相同，对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、云小鱼是否应赔偿其占用孔林旺购房款而造成的损失，损失如何认定；二、一审判决双方各承担装修费的50%是否有依据。
针对第一个焦点问题，首先，从协议的签订阶段来看，双方在2007年4月28日签订的《购房协议》约定，云小鱼以1.5万元的好处费，将住宅房一套全部转让出卖，并将产权及其他以后相关事宜一并出卖给孔林旺。本院认为，双方在签订协议之时均从自身的利益角度考虑达成该协议，对该协议产生的后果均知晓。双方签订《购房协议》后，孔林旺履行了该协议约定的内容，向云小鱼支付了1.5万元的好处费，又陆续以云小鱼的名义向西把栅乡讨号板村委会交纳购房款共计24万元。云小鱼收取了1.5万元的好处费，并将自己的分房单交给了孔林旺，双方均按照协议约定履行。云小鱼首次主张确认《购房协议》无效并要求孔林旺返还购房手续及单据的时间为2013年11月28日，距离协议签订之日历时6年多，期间房地产市场价格持续上涨，不排除云小鱼是因为房屋价格上涨而主张合同无效。该协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但合同无效给孔林旺造成的损失云小鱼存在过错，应当承担赔偿责任。同时孔林旺在购买本案诉争房屋时，主观上也具有规避购买合法建设销售的价格较高的商品房，应承担相应的风险及责任。关于损失如何计算及责任分担的问题，本案中孔林旺的损失分为直接损失与间接损失，直接损失为孔林旺分批次交纳购房款自交纳之日起的中国人民银行同期贷款利息。间接损失为孔林旺交付25.5万元（其中1.5万元为好处费）房款的同时，也就失去了用这笔钱购买其他房屋的机会带来的损失。考虑2007年至今通货膨胀、货币贬值、特别是房地产价格上涨，涉案的小区周边房屋价格变动等因素，孔林旺交付该25.5万元购房款的间接损失应该予以支持。从另一个角度讲，自2007年至2013年，房屋价值上涨，如仅返还孔林旺交纳的购房款，会造成云小鱼前期没有交纳任何房款，就获得了房价上涨的收益，孔林旺用现有的房款无法购买2007年该房款相当的房屋。综合孔林旺的直接损失与间接损失，双方过错责任分担，酌定云小鱼赔偿孔林旺2007年、2008年所交纳房款的�失，按照中国人民银行同期贷款利率的3倍计算。对于2014年12月8日孔林旺交纳的8万元购房款，此款项发生于诉讼之中，云小鱼主张协议无效，返还购房单据及诉争房屋期间，云小鱼虽然没有占用此款项的主观恶意。一审认定云小鱼承担该中国人民银行同期贷款利率的50%并无不当，本院予以维持。孔林旺主张购房款利息损失的具体数额及计算方法如下：本金11.5万元自2007年4月29日至2015年6月29日，利息为64179.71元，三倍利息为192539.13元；本金6万元自2008年6月14日至2015年6月29日，利息为28233.42元，三倍利息为84700.25元；本金8万元，自2014年12月8日至2015年6月29日，利息为3026.78元，云小鱼承担50%为1513.39元。以上利息损失合计为192539.13＋84700.25＋1513.39=278752.77元。
针对第二个焦点问题，装修费用的承担问题。云小鱼对己方承担该款项50%的责任认可。本案2013年原审法院首次审理，以（2013）赛民初字第3566号民事判决确认双方签订的《购房协议》无效。孔林旺不服上诉后，本院作出（2014）呼民一终字第00307号民事裁定，裁定中表述“双方签订的《购房协议》已违反了国家法律的禁止性规定，应属无效”，重审阶段，原审法院以（2014）赛民初字第04424号民事判决，再次确认了《购房协议》无效。本次二审诉讼中，孔林旺并未对《购房协议》的无效结果持有异议，故孔林旺对《购房协议》的效力在发回重审期间是明确的。孔林旺明知《购房协议》无效的情况下，仍在2014年12月对诉争房屋进行装修，主观上有扩大损失的故意，原审判决双方各自承担50%的装修费用并无不当，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二�之规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第04424号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项，即“原告（反诉被告）云小鱼与被告（反诉原告）孔林旺于2007年4月28日签订的《购房协议》无效；被告（反诉原告）孔林旺于本判决生效之日起十五日内将全部购房手续（分房单）及购房单据返还给原告（反诉被告）云小鱼；被告（反诉原告）孔林旺本判决生效之日起十五日内将讨号板村住宅小区（小高层住宅楼）3号楼1单元12楼东户房产（面积为156平方米）返还给原告（反诉被告）云小鱼；原告（反诉被告）云小鱼于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）孔林旺购房款255000元；原告（反诉被告）云小鱼与本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）孔林旺装修费用58250元”；
二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第04424号民事判决第六项、第七项，即“原告（反诉被告）云小鱼与本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）孔林旺利息共计8678元（17354.5×50%）；驳回反诉原告孔林旺的其他反诉请求”；
三、云小鱼于本判决生效之日起十五日内赔偿孔林旺损失共计278752.77元；
四、驳回孔林旺的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1900元（云小鱼已预交），由孔林旺负担；反诉费11252元（孔林旺已预交），云小鱼负担8392元，孔林旺负担2860元。二审案件受理费（孔林旺已预交）1900元，云小鱼负担1417元，孔林旺负担483元。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴玉英
代理审判员 刘 伟
代理审判员 韩东妹
二〇一六年五月二十二日
书 记 员 贾沛然