江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0902民初489号
原告中国农业银行股份有限公司盐城分行，统一社会信用代码91320900840135004U，住所地在江苏省盐城市大庆中路98号。
负责人孙羊生，该行行长。
委托代理人张祥，中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行职员。
被告商华玉，�，1963年7月10日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。
被告朱玉林（系商华玉之夫），男，1963年2月5日生。
被告江苏富邦置业有限公司，组织机构代码57035653-5，住所地在江苏省盐城市亭湖区便仓镇便仓居委会五组（花园南路）。
法定代表人朱建林，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司盐城分行（下称农行盐城分行）与被告商华玉、朱玉林、江苏富邦置业有限公司（下称富邦置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月19日受理后，依法适用简易程序由审判员何海军独任审判，于同年3月9日公开开庭进行了审理。原告农行盐城分行的委托代理人张祥，被告朱玉林到庭参加诉讼。被告商华玉、富邦置业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行盐城分行�称：2014年1月21日，被告商华玉、朱玉林、富邦置业公司与我行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定我行向被告商华玉、朱玉林发放32万元、期限为15年的个人住房贷款。富邦置业公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证。被告商华玉、朱玉林以贷款所购买的位于盐城市富邦嘉苑*幢*室房屋向我行提供抵押担保，并向登记机构申请了抵押物预告登记。2014年2月10日，我行向被告商华玉、朱玉林发放贷款32万元。被告商华玉、朱玉林取得贷款后，多次逾期。我行曾多次催收未果，请求法院判令：1、被告商华玉、朱玉林立即偿还原告贷款本金239778.42元，截止2016年8月1日的利息7160.99元，及自2016年8月2日起至实际给付之日止按合同约定的方式和标准计算的利息；2、原告对被告商华玉、朱玉林所有的位于的盐城市富邦嘉苑*幢*室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、�告富邦置业公司对上述债务承担连带还款责任。
被告朱玉林辩称：诉状所称属实，请求法院依法处理。
被告商华玉、富邦置业公司未答辩。
经审理查明：2014年1月21日，商华玉、朱玉林（借款人、××）、富邦置业公司（开发商、保证人）与农行盐城分行（贷款人、××）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：1、借款金额：32万元，借款期限：180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。2、借款用途：购买位于盐城市富邦嘉苑*幢*室房屋。3、借款利率：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定。4、借款提取：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户（户名：富邦置业公司，开户行：农行便仓支行，账号：10×××52）。5、还款：等额本息还款法，�款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。6、担保：本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式。××以位于盐城市富邦嘉苑*幢*室房屋设定抵押；阶段性保证担保保证人为富邦置业公司，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为××的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。7、本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。8、借款人、担保人（包括保证人、××）的违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款人未按约定按期足额偿还借款，借款人、担保人违反本合同项下所作的任何保证或承诺及合同的约定，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放的贷款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。9、费用承担：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
2014年1月23日，商华玉、朱玉林（××）与农行盐城分行（××）就上述房屋向房产管理部门申请了抵押预告登记。
2014年2月10日，原告按约将32万元贷款划至上述指定账户。被告商华玉、朱玉林取得贷款后，未按约偿还贷款本息。截止2016年8月1日，商华玉、朱玉林共欠原告贷款本金239778.42元、利息7160.99元。原告多次催要未果，遂诉至本院。
上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、欠款明细、抵押预告登记申请书等证据证明。经庭审双方质证，本院予以确认。
本院认为：（一）关于借款合同及保证合同。原告农行盐城分行与被告商华玉、朱玉林、富邦置业公司签订的《个人购房担保借款合同》不违反法律、法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。原告已按约将32万元出借给被告商华玉、朱�林，被告商华玉、朱玉林未按合同约定履行还款义务、被告富邦置业公司未按约履行保证义务，已构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期并要求被告履行全部义务。故原告农行盐城分行要求被告商华玉、朱玉林偿还全部到期及未到期借款本金、利息（含罚息及复利），要求被告富邦置业公司承担连带责任的诉讼请求，本院依法予以支持。富邦置业公司在承担保证责任后，有权向被告商华玉、朱玉林追偿。
（二）关于抵押合同。上述《个人购房担保借款合同》中约定的抵押条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。被告商华玉、朱玉林以在建的位于盐城市富邦嘉苑*幢*室房屋为该笔贷款提供了抵押担保，并申请了抵押预告登记。因当事人之间并未对涉案的房屋履行抵押物登记，原告农行盐城分行并未取得现实的抵�权，其对涉案房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。故原告的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告商华玉、朱玉林应于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司盐城分行贷款本金239778.42元，截止2016年8月1日的利息7160.99元，并支付自2016年8月2日起至实际给付之日止的利息（利息按合同约定的方法和标准计算）。
二、被告江苏富邦置业有限公司对被告商华玉、朱玉林履行上述债务�担连带责任。其在承担保证责任后，有权向被告商华玉、朱玉林追偿。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5004元，减半收取2502元，由原告中国农业银行股份有限公司盐城分行负担502元，被告商华玉、朱玉林负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。
审判员 何海军
二〇一七年四月十二日
书记员 朱叙瑾
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机�申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为××，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满××未受清偿的，可以与××协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，××可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归××所有，不足部分由债务人清偿。