上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初24020号原告：徐强，男，1986年2月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陈知度，上海捷铭律师事务所律师。被告：赵金堂，男，1961年8月11日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：魏增明，上海市君志律师事务所律师。原告徐强与被告赵金堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。徐强向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年8月25日解除；2.要求被告退还租房保证金12000元；3.要求被告支付违约金24000元；4.要求被告赔偿损失与违约金之间的差额部分200168元，(包括2017年6月21日到2017年8月25日期间的房租24000元、租房中介费20000元、店铺转让费30000元、加盟费38800元、加盟保证金10000元、加盟管理费5000元、装修费37000元、灯箱广告费3616元、购买设备45752元、剩余原材料10000元)；5.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请，将装修费的赔偿金额调整为10000元。事实和理由：2017年2月12日，原告通过中介公司人员盛某居间介绍，与被告签订给了《房屋租赁居间协议》，2月15日签订《上海市房屋租赁合同》。因该商铺为公房，被告改建，办不出营业执照，所以签合同时即约定，旁边的店铺同样无执照经营未被关停，而此门面被停业的，所造成的损失由被告承担。原告确定承租被告的商铺以后，在2017年2月16日与第三方上海觅博餐饮管理有限公司签订《特许经营合同》，加盟茶饮店“觅城鲜饮”，并支付特许经营费38800元，保证金10000元。2月25日，原告支付制作灯箱的广告费3616元。3月13日支付一年的管理费5000元，以及向上海觅博餐饮管理有限公司采购原料、设备等花费61391.90元。2月23日，原告与第三方签订装修合同，对承租的房屋进行装修。原告开始经营。但6月21日，上海市徐汇区市场监督管理局对原告租赁的店铺因未办理食品经营许可证经营现制奶茶的行为涉嫌违法而对有关物品进行查封和扣押。原告无法正常经营，导致原告租赁合同目的无法实现。此后原告一直和被告协商，如果被告能解决原告经营的风险，原告愿意继续经营。但是被告一直未能解决。8月25日，原告遂向被告提出解除合同、返还房屋等。被告也表示同意，并收回了房屋的钥匙。原告要求被告赔偿损失，双方产生争议。故原告向法院提起诉讼，要求判如所请。赵金堂辩称，不同意原告的诉讼请求。双方租赁合同尚未到期，并未解除，原告应当继续履行而合同。该处房屋是历史遗留问题，虽无营业执照，但已正常经营二十余年，隔壁商铺均是无营业执照而经营餐饮、奶茶等，并无问题。原告是认为自己的生意不赚钱，不想继续经营了，与被告的房屋无关。原告店铺被查封是因为原告超出奶茶饮料的经营范围，擅自经营手抓饼。且在工商部门要求其暂时停业期间，未经允许，擅自开门经营手抓饼。原告店面被查封系原告自身原因造成，与被告的房屋无关，故原告要求被告赔偿损失，毫无依据。房屋目前仍可以正常继续经营奶茶饮料。双方签订合同时，被告已经多次提示原告该房屋无法办理营业执照，原告对此明知的，是自愿经营的。原告现在所称各项加盟费等亦是原告经营的必要开支，市场经营本来即有风险，原告要求被告承担其经营风险，依据不足。原告未经被告许可擅自提前退租，存在违约。被告并不知晓原告装修的事情，合同约定返还房屋时应当恢复原状，对于原告留下的装饰装修，被告也不同意继续利用，且系争房屋再出租之后，新的承租人会另行装修，无法继续利用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本市斜土路XXX号房屋(以下简称系争房屋)租赁户名徐某某，独用租赁部位为卧室15.80平方米、卧室10.20平方米、灶间4.80平方米。2017年2月13日，原、被告签订《房屋租赁居间协议》，就原告承租系争房屋一事进行约定，其中记载：室内装修情况为“空铺”，合同中关于支付居间方的佣金金额处为空白。合同落款处居间方为“盛某”名字。同年2月15日，收款人“盛某”收据载明：收到原告承租系争房屋服务费2万元。(注：被告不认可此费用的真实性。)同年2月15日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，其中主要约定：双方就原告承租被告商铺事宜订立本合同。被告出租的系争房屋为公房。原告租赁该房屋作为茶饮店使用。被告于2017年2月15日前向原告交付房屋。租赁期限为2017年2月26日至2020年2月25日。月租金12000元。原告应向被告支付租赁保证金12000元。租赁关系终止时，租赁保证金除用于抵充合同约定的应由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。原告需另行装修或者增设附属设施设备的，应事先征得被告书面同意。原告返还房屋时应适当恢复原状。被告交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金2倍支付违约金，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额(注：原告称，此系其起诉的合同约定依据)。租赁期间，非本合同规定的情况，原告擅自退租的，原告应按月租金的两倍向被告支付违约金。合同补充条款记载：“经甲乙双方协商并同意，因出租房屋为公房，所办不出营业执照，其旁边几家经营的店铺同样无执照经营的前提下都没有被有关部门停业，而此间商铺停业，所造成的损失由房东方(甲方)一并承担！”(注：原告称，此补充条款也是其起诉的合同约定依据。)同年2月15日，被告收取原告支付的系争房屋三个月房租、一个月押金12000元、“交上家转让补贴费”3万元，并出具收据。(注：被告称，租赁时系争房屋内有空调、冰柜、地板、灯箱、380瓦的电表线路，被告询问原告如果需要这些设施设备则需支付转让费3万元，被告收取3万元转让费后将该钱款交予系争房屋上一任的承租人，上一任承租人才同意将系争房屋钥匙交予被告。原告称，承租商铺需支付转让费是市场惯例，被告称如果原告想要承租系争房屋必须要支付3万元转让费，原告并不清楚被告收取款项后是否交予上一任承租人。)同年2月16日，原告、上海觅博餐饮管理有限公司(甲方)签订《特许经营合同》，其中主要约定：门店地址为系争房屋，特许经营费38800元，保证金10000元，甲方向原告提供“觅城”品牌，无论何种原因导致本合同终止，特许经营费概不退还。原告须按照甲方对店面的整体装修设计进行施工，并承担装修费用。原告经营“觅城”门店所需的原物料即各项开店设备必须由甲方统一采购，费用由原告自行承担。原告如需迁移门店地址，应先征得甲方同意，以避免出现与其他被特许人发生近距离经营竞争的情形，双方须重新订立“特许经营合同”。合同有效期内，如乙方单方面解除合同，在无违约情况下，拆除品牌标识并提供拆除照片，退还10000元保证金。无论何种原因本合同终止，原告应在终止之日起15日内在门店内拆除所有与“觅城”品牌有关的装修装饰、商品、宣传物。此后，由上海觅博餐饮管理有限公司出具收据，记载收取原告加盟费38800元、保证金10000元、广告款3616元、管理费年交5000元、货款1391.9元、货款60000元。同年2月23日，原告、上海睿蒙建筑装饰工程有限公司(乙方)签署《房屋装修合同》，约定由乙方对系争房屋进行装修，工程总价款37000元。(注：原告称装修款37000已经支付，被告对此不予认可。)此后原告经营的茶饮店开始营业，房屋悬挂“觅城鲜饮”的招牌。同年6月21日，上海市徐汇区市场监督管理局出具《查封(扣押)决定书》，载明：原告、系争房屋，“经查你(单位)未办理食品经营许可证经营现制奶茶的行为，涉嫌违反《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定。根据《中华人民共和国食品安全法》第一百一十条第四项的规定，决定对你(单位)的有关物品予以查封(扣押)。”物品包括电磁炉、秤、锅、封口机、桶。此后原告未再营业。(注：原告称，在此之前曾有公告要求原告先暂停营业，原告遂停业了一周，之后被告跟原告说没关系了，可以营业的。原告遂继续营业，此后即被工商部门查封。原告与被告联系，被告称让原告再等一段时间，其会和相关人员沟通。期间，原告也多次与被告联系。但原告等了一段时间无果。原告去咨询工商部门，工商部门称原告没有营业执照、食品经营许可证，不可以在系争房屋继续经营，如果原告擅自重新营业，工商部门会再去处罚，如果原告重新换地方有证照经营，可以将设备归还原告。被告称，2017年5月2日，有关部门告知原告因创建文明城市，要求原告暂停营业，最多一个月时间，但是原告停业一段时间后又擅自继续营业，遂被有关部门处罚。)同年8月30日，原告将系争房屋钥匙返还被告。(注：被告称，当天仅收了钥匙并未交接验收房屋、水电煤气等亦未结算，该日双方还就补偿事宜进行协商，被告提出给原告2万元解决双方纠纷，但原告未同意。原告则称，当天被告已经验收查看房屋并已确认。)原告租金已经支付至2017年8月25日。另有系争房屋2017年7月1日至30日的电费73.4元，原告尚未支付，原告同意从应退还的保证金扣除。同年9月3日，原告短信给被告，称8月25日已经口头表示解除合同，被告也口头表示同意，8月30日已经返还钥匙，现再次发函确认解除租赁合同。被告答复称，是原告自己不做生意了，是因为产生油烟才不让开。被告提供2017年1月9日、9月3日落款为徐某某的委托书，其中记载，系争房屋铺面事宜目前全权委托给被告处置。(注：原告对此不予认可，称在签订租赁合同过程中，被告一直称系争房屋是由其从徐某某处承租而来，再转租给原告，从未告知存在委托代理的关系，也从未向原告出示过上述委托书。原告认为本案租赁合同的相对方系原、被告。庭审后，被告称，其与系争房屋权利人徐某某系委托代理关系，仅是徐某某没有时间，被告代理徐某某签署租赁合同，签合同时给原告看过徐某某的身份证，但是并未向原告出示徐某某的委托书，租赁合同约定的“所造成的损失由房东方(甲方)一并承担”的“房东”是指徐某某。)本案诉讼过程中，被告表示同意解除双方的租赁合同，但是认为是原告违约。本院于2017年11月17日至系争房屋现场查看。双方确认：地面、空调是被告交付房屋时已经存在，原告并未重新装修，墙壁、墙面搁板、下水管是原告租赁房屋后重新装修。系争房屋内已无原告的设备设施。系争房屋外的广告牌已变成“丰生农业”，但原告原安装的“觅城鲜饮”广告牌并未拆除，而是在“觅城鲜饮”外覆盖了“丰生农业”的广告布。原告明确不要求进行系争房屋装修价值的评估，被告可以拆除、重新装修。关于设备设施，原告称，其经营期间使用的设备设施，部分被工商部门扣押，另外部分原告搬离后另行承租了一个仓库放置，该部分设备给被告，由被告赔偿原告钱款。原告未使用完的原材料也搬离并放置在仓库，但有部分已经超过保质期。原告询问了加盟方，其称无论是重新加盟其他店还继续经营本店，设备、材料都需要另行购置。故被告应该赔偿。被告称，被告并不需要原告的设备设施，不愿意、也无法继续利用。本院认为，系争房屋的《房屋租赁合同》抬头、落款处记载出租方均为被告，签署租赁合同时被告并未向原告出示徐某某的委托书，被告亦无证据证明曾向原告披露其是徐某某的代理人，原告亦称从不知晓徐某某、被告之间的委托代理关系，故系争房屋租赁合同相对方应为原、被告，该合同真实有效，原、被告均应依此履行各自的权利义务。关于合同解除，2017年8月30日，原告将系争房屋钥匙交还给被告，被告亦收取了房屋钥匙，可知双方就原告不再承租系争房屋、提前解除租赁合同已经达成一致意见。本案审理过程中，虽然对违约方存在争议，但双方均同意提前解除租赁合同，本院对此予以认可。原告要求确认租赁合同于2017年8月25日解除，但原告目前证据并未充分证明此事实，该意见本院不予采信。关于保证金。根据租赁合同约定，租赁关系终止时，租赁保证金在抵充原告应承担的费用后，剩余部分无息返还原告。现租赁合同已解除，原告尚有电费73.40元未支付，此部分款项应在原告支付的12000元保证金中扣除，剩余保证金11926.60元，被告应当退还原告。根据合同约定，“被告交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金2倍支付违约金，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额”，再根据合同补充条款约定，“经甲乙双方协商并同意，因出租房为公房，所办不出营业执照，其旁边几家经营的店铺同样无执照经营的前提下都没有被有关部门停业，而此间商铺停业，所造成的损失由房东方(甲方)一并承担！”可知，在签订合同之初，双方均知晓原告承租系争房屋经营茶饮时无法办理营业执照，双方均知晓存在被相关部门停业的风险，双方对因无营业执照而被停业的责任承担等进行了明确的约定，此系当事人真实意思表示，双方应依此履行。现因“无食品经营许可证”的原因导致原告无法实现租赁目的，故被告应当赔偿原告违约金24000元。关于原告的实际损失。原告应当提供相应的证据证明损失的存在，此损失不能超过被告订立合同时预见或应当预见到的可能造成的损失。原告所称租房中介费20000元：对此原告并未提供中介机构中介费用的有效票据。原告仅提供署名“盛某”“服务费2万元”的收据，即使属实，也是原告接受了“盛某”提供的服务后自愿支付的相应费用。现原告认为此为损失并要求被告承担该费用，依据不足，本院不予支持。原告所称店铺转让费30000元：被告称此是系争房屋租赁时内部空调、冰柜、地板、灯箱、380瓦的电表线路的转让费用，但对此被告并未提供充分证据予以证明，原告自认承租时房屋内有空调、地板。现原告已将系争房屋返还被告，空调、地板亦予以返还，故此部分钱款确系原告的实际损失。原告所称2017年6月21日至8月25日的租金24000元：此期间，原告并未表示解除合同，仍就经营一事与被告沟通，房屋亦在原告控制之下。故原告要求退还此部分租金，依据不足，本院不予支持。原告所称加盟费38800元、加盟保证金10000元、加盟管理费5000元、购买设备45752元、剩余原材料10000元：即使原告确实支付上述款项，也是原告经营所需费用。在签订合同之初，被告实难预见到可能造成此部分损失。且部分设备、原材料已由原告自己控制、保管，原告也陈述工商部门称若原告重新换地方有证照经营可以将扣押的设备设施还给原告。故原告认为此系其损失、并要求被告赔偿上述费用，依据不足，本院不予支持。原告所称装修费10000元：本院综合考虑现场勘查情况、双方确认的原告装修情况、原告使用时间等因素，对于已形成附合的装饰装修物的残值酌定为5000元，此系原告的实际损失。原告所称灯箱广告费3616元：根据现场勘查及双方确认，原告制作了灯箱广告牌，虽然系争房屋现已由他人承租使用，但是该灯箱广告牌仅是被覆盖、并未完全拆除，即被告亦继续利用了该灯箱广告。故本院结合原告已经使用的时间等因素酌定此灯箱剩余价值为1800元，此系原告的实际损失。故原告因租赁合同提前解除而受到的实际损失为36800元，依据合同约定，被告应支付原告实际损失与违约金之间的差额12800元(36800元-24000元)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除徐强、赵金堂签订的关于上海市斜土路XXX号房屋的租赁合同；二、赵金堂于本判决生效之日起十五日内返还徐强租赁保证金11926.60元(已扣除2017年7月1日至30日的电费73.4元)；三、赵金堂于本判决生效之日起十五日内支付徐强违约金24000元；四、赵金堂于本判决生效之日起十五日内赔偿徐强损失12800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4842元，减半收取计2421元，由徐强负担1912元，由赵金堂负担509元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇一八年一月九日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。