海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼海民二初字第163号
原告：海南北方村房地产咨询销售有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇爱华路西段。
法定代表人：李艳春，总经理。
委托代理人：高鼎，海南威盾律师事务所律师。
委托代理人：李国学，男，1951年12月28日出生，现住海南省琼海市嘉积镇东园鸿信花园*栋***号。
被告：海南同安房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇豪华路5（1）-2-2。
法定代表人：任毅，总经理。
委托代理人：董学智，海南中邦律师事务所律师。
原告海南北方村房地产咨询销售有限公司（以下简称北方村公司）诉被告海南同安房地产开发有限公司（以下简称同安公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年6月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李艳春、委托代理人高鼎、李国学及被告委托代理人董学智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年1月18日，被告委托原告代理开发的“万泉丽景”住宅小区销售工作，双方对代理内容、期限、责任、代理报酬等作了约定，接受委托后原告投入大量人才物力工作，仅用六个月就完成小区总体项目60%多的销售业绩，成功地与140位客户签订认购合同。被告出具结算作为代理报酬依据的业绩确认单给原告。随后按被告的要求，原告组织前期认购客户与被告签订正式购房合同。2008年12月11日，原告根据被告下发的2008（建）23号通知，告知被告现有签订合同未交房款的22户和已认购准备看房的12户。被告同意将认购客户优先权保留在12月31日，并认可原告提及的22户和12户。正当原告与各销售点落实通知时，被告于12月15日单方解除原告委托代理关系，停止一切销售工作，收回原告已介绍认购成功但未来得及签订合同的29户房源（A16F、A081、A091、A101、A111、A131、B165、B031、B081、B1F5、B1FF、A051、A076、B121、C05F、A135、A136、A066、B136、C071、C091、C111、C121、C131、C025、A02F、C133、C07F、C022），导致原告应获得29户代理报酬的流失，如被告能与29户签订合同，原告可得代理报酬359536.25元，因被告解除委托收回房源给原告造成预期利益损失。（2013）琼海民二初字第102号民事判决书认定，未能签订正式合同的原因在于被告解除委托代理关系，并非不履行合同约定义务，根据权利义务相一致原则，被告应支付相应的代理费，一中院2013年712号判决书认定102号判决认定的基本事实清楚。原告认为，29户未能签订正式合同是被告单方解除与原告的委托代理销售关系所致，原告已履行了合同的主要义务，被告也确认了销售业绩，被告应支付造成原告预期利益损失359536.25元。为此，请求法院判令；1、被告向原告赔偿解除委托合同收回已认购成功客户的房源而给原告造成预期利益损失359536.25元。2、诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、委托书2份，证明被告委托原告代理销售工作，原告按计划组织签订认购书的客户与被告签订商品房买卖合同。2、物业认购表，证明原告完成委托代理合同约定的主要任务，涉案29户客户也与被告签订商品房认购书。3、销售业绩确认书，证明原告推广介绍140户客户成功与被告签订认购合同书；被告承诺以确认书作为结算佣金依据，也是原告预期利益损失计算依据。4、2008（建）号023文、024文、025文，证明被告承诺客户房源保留到2008年12月31日；被告解除委托代理合同使原告不能与认购的客户签订正式合同；被告认可原告与客户签订购房合同或看房准备交房款的34户。5、回函，证明上报被告现有的34套房正在组织客户签订购房合同，包括已签订未交房款的22户，签订认购书未签订商品房买卖合同的12户。6、商品房销售明细表，证明诉争的29户被告以高价进行二次销售，获取高额利润。7、（2013）琼海民二初字第102号民事判决书，证明判决认定未能签订正式合同的原因在于被告解除委托代理关系，并非不履行合同约定义务，根据权利义务相一致原则，被告应支付相应的代理佣金。8、海南一中院海中字第712号判决书，证明认定琼海民二初字第102号判决书认定的基本事实。9、询问笔录，证明被告给原告的代理权限是全权独家代理；因委托书约定代理佣金方式对原告不公平，双方同意以业绩确认书作为结算依据；被告单方解除委托代理合同目的是收回原告已推广的房源，再高价二次销售。10、被告2013年的答辩状，证明李东屏不认可与被告的代理关系，陈璐支付的认购金2万元是李东屏委托蒋帆交给陈孝氚。11、陈孝氚出具的说明，证明李世文、陈凤琴、陈璐、王静梅四人的购房合同是任毅负责，并不是他办的，他没有资格用四人的认购金冲抵购房款，证实被告没有收到8份认购表。
被告答辩称：一、原告诉请29户代理销售预期利益损失，已超过诉讼时效。原告诉称被告2008年12月11日下发2008（建）25文通知，单方解除原告委托代理关系，停止一切销售工作，收回原告已介绍认购成功未来得及签订合同的29户房源，导致原告应获得29户代理报酬的流失。既然原告认为被告停止委托销售，造成原告预期利益损失，应在法定诉讼时效内提起诉讼。期间也没有任何诉讼时效中止、中断的法定事由，按民法通则第一百三十五条、第一百三十七条规定，原告的请求已超过诉讼时效。二、原告代理销售的29户流失与被告停止委托销售没有关联，请求赔偿预期利益损失无事实依据。1、原告主张29户无一户要求预留房源。被告签发2008（建）号023文，通知前期已交认购金的客户保留房源到12月15日。签发2008（建）号024文通知12月15日前申报已签合同但未交房款的以及按期看房并签订合同的房号清单报被告，将其保留到12月31日。原告12月15日报预留19户房号，而主张的29户没有一户要求预留。2、原告主张29户，在被告通知停止委托原告销售前已全部放弃认购。其中11户：C131、B081、C111、0C121、A131、B121、B031、A081、A111、A101、B136已于8月15日前放弃认购并退还认购金；6户C05F、A136、A135、C071、C091、C07F已于2008年放弃认购；2户A066、A076王国荣认购后已于10月退房；1户C025李位认购后于12月1日退还认购金，被告2012年1月17日将认购金2万元退还给李位的代理人李世文；1户C133杨秀萍认购后放弃认购，于12月5日退还认购金2万元；1户C022吕英侠认购后放弃认购，12月30日退还认购金2万元；1户A16F郭岚认购后放弃认购，10月28日退还认购金2万元；1户B165曾小青认购后放弃认购，11月2日退还认购金2万元；2户A051、A091田鹏认购后放弃认购，12月9日退还2套房认购金4万元；1户B1F5原系王庆国认购，10月31日转让给孙成立，孙成立购买C02F（C020F）房，原告已领取C02F房代理佣金；1户B1FF（B1404），原系孔相兰认购，2008年12月2日转让给尹丽慧，尹丽慧购买A0404房后变更为尹卓，原告已领取了A0404房代理佣金；1户A02F，海南一中院712号判决书认定原系刘丽娜认购，退房后出售给王永锋，签订合同后2010年6月18日退还王永锋购房款。上述事实说明原告诉请的29户代理销售预期利益损失已超过诉讼时效。29户认购客户的流失与被告停止原告委托销售通知没有任何关联。其请求无事实依据，请依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、委托书，证明委托书第二条约定代理费按最终成交价的5%提取。第三条约定代理销售至客户签订合同时止，并非签订认购表时止。第四条约定销售代理费客户购房款支付进度提取，代销客户如退房全款退回已提取的代理费。2、商品房预售许可证，证明琼海市房管局颁发预售许可证给被告，从2008年2月27日起可以签订房屋买卖合同。3、委托书，证明被告委托原告与客户签订合同。4、通知，证明2008年12月10日被告通知原告对前期交纳认购金的客户，对其所定的房屋保留到12月15日。5、通知，证明12月13日被告委托原告12月15日前申报已签合同但未交房款的，以及按期看房并签订合同的房号清单报被告将其保留到12月31日。6、结算佣金报告，证明原告交关于结算代理佣金的报告，结算佣金40户。7、预留房号，证明原告要求预留19户房号，没有29户要求预留房号。8、收据，证明29户中11户已于8月15日放弃认购并退还认购金。9、收据，证明29户中6户已于2008年放弃认购。10、退房函，证明29户中2户，王国荣认购后于2008年退房。11、申请收条委托书，证明29户中1户李位认购后2008年12月1日退还认购金，被告2012年1月17日将认购金2万元退还给李位的代理人李世文。12、收据，证明29户中1户杨秀萍认购后放弃认购，2008年12月5日已退还认购金2万元；13、收条，证明29户中1户吕英侠认购后放弃认购，2008年12月30日退还认购金2万元。14、收条，证明29户中1户郭岚认购后放弃认购，2008年10月28日退还认购金2万元。15、收条，证明曾小青认购后放弃认购，2008年11月2日退还认购金2万元。16、收条，证明2户田鹏认购后放弃认购，2008年12月9日退还2套房认购金4万元。17、认购表、付款凭证、佣金结算明细表，证明1户B1F5房原系王庆国认购，2008年10月31日转让给孙成立，孙成立购买C02F（C020F）房，原告已领取C02F房代理佣金。18、说明及付款凭证，证明1户B1FF（B1404）原系孔相兰认购，12月2日转让给尹丽慧，尹丽慧购买A0404房后变更为尹卓，原告已领取了A0404房代理佣金。19、海南一中院712号判决认定A02F房原系刘丽娜认购，退房后出售给王永锋，签订合同后王永锋退房，2010年6月18日退还王永锋购房款57228.4元。
经质证，被告对原告提供的证据1-4的真实性、合法性、关联性无异议，对证据5-8的真实性、合法性无异议，对关联性、证明事项有异议，与本案无关。不能证明被告获取高额利润，涉案29户在暂停原告代理销售权前已经存在。对证据9真实性、关联性、证明事项有异议，代理合同是双方的意思表示，如认为不公平，应在合同签订后的一年内申请确认撤销。证据10、11已超过举期限，不予质证。原告对被告提供的证据1-7、19的真实性、合法性、关联性无异议。对证据8-16的真实性、合法性、关联性有异议，不予认可，是被告单方出具的，涉案的当事人无到庭，收据也没有公证。对证据17的真实性、合法性、关联性有异议，孙成立的证明虽然有其签字，但无到庭，无法确认是本人签名，也无法证明王庆国退房。对证据18的真实性、合法性、关联性有异议，尹丽慧本人不到庭，无法确认签名的真实性。对证据19的真实性、合法性、关联性无异议。
本院对原告提供的证据1-4的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据5-8的真实性、合法性予以确认。证据9是复印件，无法确认其真实性，对其真实性不予以确认。证据10、11经与原件核对后，对其真实性予以确认。对被告提供的证据1-7、19的真实性、合法性、关联性予以确认。证据8-16虽经与原件核对一致，被告提供收条证明认购人购房后已退房，被告也已退还认购金给认购人。但所提供的收条并没有认购人到庭确认其签名的真实性，故对证据8-16的真实性不予以确认。证据17的认购表经与原件核对一致，对其真实性予以确认。该认购表中的认购人王庆国已变更为认购人为孙成立，房号B1FF也变为C02F。付款凭证及佣金结算明细表没有原件核对，对其真实性不予以确认。证据18中尹丽慧购A0404房的情况说明，经与原件核对一致，对其真实性予以确认。付款凭证没有原件核对，对其真实性予以确认。
经审理查明：2008年1月18日，被告向原告出具委托书，委托原告代理销售其开发的位于琼海市嘉积镇豪华路“万泉丽景”住宅小区房屋。委托书约定代理期限：从2008年1月18日起至“万泉丽景”住宅小区项目销售结束；代理报酬：按客户最后成交价格的5%提取代理费，代理费当月结算和提取；代理责任：代理工作包括从贵司自己的客户群的推广介绍开始，直至与贵司客户签订正式销售合同止；其他内容：贵司代理费的提取按贵司客户购房款支付进度提取。贵司客户的认购金、购房款由我司统一收取并出具有关收款凭证，贵司客户持我司收据（发票）则视为生效。贵司已购房客户如发生退房情况，贵司全款退回该户销售已提取的代理费。9月28日被告又出具一份委托书给原告，约定被告于2008年9月28日开始与客户签订房屋买卖合同，原告前期代理销售的房产，由其负责通知客户办理房屋买卖合同签订手续。并将购房款汇入任毅在建行的帐户。原告取得被告委托销售代理权后，开始房产销售工作，并以被告名义与王国荣签订物业认购书认购A066、A076房、与赵凤臣签订物业认购书认购A081房、与田鹏签订物业认购书认购A051、A091房、与王雅清签订物业认购书认购A101房、与赵春玲签订物业认购书认购A111房、与赵丽娟签订物业认购书认购B031房、与侯玉海签订物业认购书认购A135房、与王静霞签订物业认购书认购A136房、与李凤波签订物业认购书认购B136房、与刘丽娜签订物业认购书认购A02F房、与杨秀萍签订物业认购书认购C133房、与李位签订物业认购书认购C025房、与郭岚签订物业认购书认购A16F房、与曾小青签订物业认购书认购B165房、与王庆国签订物业认购书认购B1F5房、与孔相兰签订物业认购书认购B1FF房、与夏吉才签订物业认购书认购A131房、与王妍签订物业认购书认购B081房、与夏立国签订物业认购书认购B121房、与郑杰华签订物业认购书认购C091房、与张凤娟签订物业认购书认购C111房、与王纪风签订物业认购书认购C121房、与王运生签订物业认购书认购C131房、与汪靖生签订物业认购书认购C071房、与刘淑清签订物业认购书认购C05F房、与刘淑萍签订物业认购书认购C07F房、与吕英侠签订物业认购书认购C022房，并收取认购人每套房认购金2万元。被告对原告销售的上述房产（除吕英侠认购C022房外）确认为原告销售业绩。2008年12月10日被告发2008（建）号023文通知要求原告，对前期交纳认购金的客户，对其所定的房屋优先购买权保留到12月15日止，过期将不再保留；从即日起新签定及已签定未回归的合同要经公司法人代表签字后方能生效。12月13日被告发2008（建）号024文通知要求原告，12月15日前申报已签定合同但未交房款的，以及近期看房并签定合同的房号清单报被告，被告将其保留到12月31日。届时将收回房源，定金不退，未申报的作退房处理。公司收回房源；贵司已签订合同还未交房款的22套房，如认购书与合同不一致的，须报被告同意后并按12月10日通知合同须由被告法人代表签字后方能生效。近期看房并签定合同的12套房如存在认购书与合同不一致的情况且价格为三月价格的，不能享受折扣价格。12月16日被告向原告发2008（建）号025文通知：1、我公司委托你公司销售琼海“万泉丽景”住宅小区的房屋，从即日起暂停其委托销售。2、即日起所有房源全部收回，所收回的房源包括但不限于已认购，但至今未签订合同的；有意向尚未签合同的；已签合同，我公司未收到定金和房款的。3、如你公司有擅自收取客户定金、房款的一切后果由你公司负责，其善后事宜由你公司自行解决。12月11日原告向被告回报：现已签合同并交款的有40户。已签合同但未交款的有22户。前期认购近期需看房并签合同的有12户。如按通知要求12月15日前结束，签定合同时间来不及，即使是退房也存在时间来不及的问题，前期认购房屋的现有一部分退房客户，从即日起给予退款。12月13日原告向被告提交关于结算代理佣金的报告，要求被告支付截止2008年12月13日已与客户签商品房买卖合同4户代理佣金451739元。12月15日原告向被告报预留房号19户：房号为A026、A096、C106、B0F3、A125、A115、C09F、B063、B053、B103、B106、A016、B016、C0803、A0503、A0202、B060F、B1205、B0205。由于被告解除委托原告代理销售权，原告销售的29户，没有与被告签订房屋买卖合同及支付房款的，被告并没有向原告支付其销售的房屋的代理佣金。为此原告提起诉讼要求被告支付预期利益损失359536.25元。
另查明，王国荣认购的A066、A076房，赵凤臣认购的A081房、田鹏认购的A051、A091房、王雅清认购的A101房、赵春玲认购的A111房、赵丽娟认购的B031房、侯玉海认购的A135房、王静霞认购的A136房、李凤波认购的B136房、刘丽娜认购的A02F房、杨秀萍认购的C133房、李位认购的C025房、郭岚认购的A16F房、曾小青认购的B165房、王庆国认购的B1F5房、孔相兰认购的B1FF房、夏吉才认购的A131房、王妍认购的B081房、夏立国认购的B121房、郑杰华认购的C091房、张凤娟认购的C111房、王纪风认购的C121房、王运生认购的C131房、汪靖生认购的C071房、刘淑清认购的C05F房、刘淑萍认购的C07F房、吕英侠认购的C022房。在被告解除原告委托销售权后，被告于2010年2月将上述房屋卖给其他人。具体如下：A066（A0606）房售给郑晓杰、A076（A0706）房售给上海知泰公司、A081（A0801）房售给韦苏霞、A051（A0501）房售给苏艳、A091（A0901）房售给赵闺英、A101（A1001）房售给杨燕妮、A111（A1101）房售给任萍、A135（A1305）房售给同安投资公司、A136（A1306）房售给同安投资公司、A02F（A0204）房售给王永锋、A16F（A1604）房售给支元龙、A131（A1301）房售给任韧、B031（B0301）房售给戚长秋、B136（B1306）房售给李旭、B165（B1605）房售给张新萍、B1F5（B1405）房售给张海茹、B1FF（B1404）房售给尹丽慧、B081（B0801）房售给牛晨驰、B121（B1201）房售给邵立杰、C091（C0901）房售给刘志荣、C111（C1101）房售给王春霞、C121（C1201）房售给索国斌、C131（C1301）房售给葛春来、C071（C0701）房售给余雪玉、C05F（C0504）房售给邹风玲、C07F（C0704）房未售、C022（C0202）房售给刘碧兰、黎小兰。与上述认购人签订房屋买卖合同，并报市房管局备案。（2013）海南一中民二终字第712号民事判决书认定王永锋与被告签订商品房买卖合同购买的A02F房后，于2010年6月17日申请退房，被告于2010年6月18日将购房款57228.4元退还给王永锋。
本院认为：本案争议的焦点是：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。二、被告应否赔偿原告预期损失359536.25元。
一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，原告主张被告赔偿预期损失359536.25元，其理由是2008年间原告介绍王国荣等29户与被告签订认购书认购被告开发的房屋，被告也出具销售业绩确认书确认原告的销售业绩。由于被告解除原告的委托代理销售权，造成认购人无法与被告签订正式商品房买卖合同，交付购房款给被告，从而造成原告应得到的佣金无法取得，应由被告赔偿。本院认为，原告主张的代理佣金是属于债权，应当适用诉讼时效的规定，原告主张的预期损失359536.25元，是以被告2008年5月31日向原告出具的销售业绩确认书为依据要求被告赔偿。按《民法通则》第一百三十五条规定，原告主张其权利应当在被告出具销售业绩确认书之后的二年内即应在2010年6月1日前主张其权利，但原告到2015年6月5日才提起诉讼主张权利，且也没有证据证明诉讼时效发生中止、中断的情形，故原告的主张已超过诉讼时效。被告抗辩原告的主张已超过诉讼时效，理由正当，应予采纳。
二、被告应否赔偿原告预期损失359536.25元。被告2008年1月18日向原告出具的委托书已明确约定：代理工作包括从客户的推广介绍开始，直至与客户签订正式销售合同止；代理费的提取按客户购房款支付进度提取。客户的认购金、购房款由被告统一收取并出具有关收款凭证，客户持被告收据（发票）则视为生效。已购房客户如发生退房情况，原告应全款退回该户销售已提取的代理费。本案中，原告在代理销售被告房屋工作中，仅完成介绍客户王国荣等29户与被告签订认购书认购被告开发的房屋，并收取每套房20000元认购金，并没有完成29户客户与被告签订正式的商品房买卖合同及交付购房款的工作。按被告出具给原告的委托书条款的约定，原告没有全部完成代理销售工作，不具备取得代理佣金的条件。原告主张是被告单方解除原告的委托销售代理权，造成29户客户无法在原告授权的期限内与被告签订商品房买卖合同及交付购房款，所造成的预期利益损失359536.25元应由被告赔偿。其主张的理由没有合同依据和法律依据，故原告要求被告赔偿预期利益损失359536.25元，应不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告海南北方村房地产咨询销售有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币6693元，由原告负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 周英俊
审 判 员 陈宏友
人民陪审员 蒋学锋
二〇一五年十二月二日
书 记 员 邹燕萍