山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芝商初字第1445号
原告：王曰胜。
委托代理人：孙鲁闽，山东星河泰律师事务所律师。
被告：烟台华埠实业有限公司。住所地：烟台市芝罘区沙埠居委会大街*号。
法定代表人：王学强，该公司董事长。
委托代理人：孙法朋、王文博，山东明朗律师事务所律师。
原告王曰胜与被告烟台华埠实业有限公司为合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人孙鲁闽和被告的委托代理人孙法朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年4月，被告下属企业烟台冷冻空调设备厂经政府相关部门批准改制转让给我。2006年8月16日，我和被告在签订的协议书中约定被告将房产和土地转让给我。现我已分期支付给被告转让价款2684647.09元，而被告拒绝履行协议，故请求判令（一）确认我和被告间于2006年8月16日签订的协议书有效；（二）由被告协助我办理烟房权证芝字第××号房屋所有权证项下的部分房产（面积以烟金会评咨字（2003）第23号资产评估报告书为准）及土地使用权的过户手续并按国家规定双方各自支付费用。
被告辩称，（一）烟台冷冻空调设备厂在改制过程中经上级部门审批，改制的主体是烟台市芝罘区只楚街道沙埠居民委员会与原告，双方已就此签订了资产转让债务转移协议，该协议已履行完毕，双方不存在争议。我公司从未与原告签订过2006年8月16日的协议书；（二）即使协议成立，涉案房产系农村集体用地，按照土地管理法及城乡规划法的规定不得转让，合同中关于房产转让的约定无效。综上，应驳回原告诉讼请求。
经审理查明，（一）2004年5月30日，原告与台市芝罘区只楚街道沙埠居民委员会（以下简称沙埠居委会）在签订的资产转让、债务转移协议，载明为进一步明晰产权，建立现代企业制度，双方按照国家有关规定，在公平、自愿诚信的基础上，就沙埠居委会所属企业“烟台市空调设备厂”的资产转让、债务转移给原告事宜，达成如下协议：沙埠居委会愿将“烟台市冷冻空调设备厂”（根据烟台金雨会计师事务所2003年10月31日评估结果）（该处应系笔误，时间应为2003年11月30日）除了土地以外，资产总额为7111603.79元，负债总额为3392157.51元，净资产为2684647.09元有偿转让给原告；原告愿接受沙埠居委会原“烟台市冷冻空调设备厂”的资产总额7111603.79元，负债3392157.51元，净资产2684647.09元；沙埠居委会有偿转让给原告的净资产2684647.09元应分三年付清，合同签订后2004年12月31日前先交40%即1073858.84元，2005年12月31日前必须交清剩余金额的50%即805394.12元，2006年12月31日前必须交清余额的全部资金即805394.12元；原告接受沙埠居委会的资产和债务后，在今后的经营中发生新的债务和经济纠纷，由原告负责处理，沙埠居委会不负连带责任；原告必须原则接受原“烟台市冷冻空调设备厂”的全部职工并签订劳动合同，严格执行有关劳动法规，切实保障职工的合法权益；双方应于合同生效之日起10日内，对原“烟台市冷冻空调设备厂”的资产、负债进行交接（交接方式以双方签字为准），自交接之日起原“烟台市冷冻空调设备厂”的资产、负债（含账外负债）由原告处理；原告如违反改制方案及本协议规定，给沙埠居委会造成损失，由原告赔偿经济损失和责任；协议生效后60日内到工商、税务等部门办理有关变更手续，不得使用原集体的营业执照，若不及时变更，沙埠居委会将注销原执照；本协议未尽事宜，由双方另行协商解决；净资产2684647.09元，其中不包括地面硬化781626元和资产评估报告书中建议的已形成潜在损失253173.19元。合同附件资产、负债明细表中载明的建筑物包括北车间3622.50平方米、仓库198平方米、围墙191.20平方米、场地8711.47平方米、仓库201.60平方米、车库177.45平方米、配电室58.76平方米、探伤室360平方米、简易棚603平方米、自行车棚85.50平方米、传达室24.96平方米、办公室834.04平方米，总面积为6357.01平方米。场地面积8711.47平方米。上述合同签订后，原告自2006年8月21日至11月6日共支付给被告改制款261万元，于2008年3月3日通过银行汇款74647.09元至沙埠居委会。2004年11月25日烟台冷冻空调设备厂成立，设立方式为个人独资企业，执行事务合伙人或委派代表为原告。
（二）诉讼中，原告提交了落款日期为2006年8月16日，原告签字、被告盖章的协议书一份，载明根据只楚街道和芝罘区经济体制改革办公室（烟芝体改（2004）13号）文件精神沙埠居委的资产经改制已全部量化转入烟台华埠实业有限公司建立现代企业制度。对内外签订合同，将以公司为主。现对烟台冷冻空调设备厂改制后未完善问题特作重新约定，内容为：烟台冷冻空调设备厂使用用地面积14516平方米，其中硬化面积7287平方米，绿地面积7229平方米；租赁价格，硬化面积按每平方米每年6元计算，计租赁费43722元；绿地面积按每平方米每年按5元计算，计租赁费36145元，上述两项合计租赁费79867元；租赁期限共计20年正，即从2004年12月31日起至2025年12月31日止。合同期满后，原告需要继续经营，在同等条件下，原告享有优先权；自合同签订之日起，原告即交清当年的全部租金，第二年在新的承租年起10日内交清当年的租金，以后年度依次类推。原告不能如期交纳租金，被告可依法追索，并有权终止合同；原告如果需要建造厂房和其他施工时，需提前书面通知被告同意后方可施工，被告三十日内答复，未答复视为同意；原告按规定建造的厂房和临时建筑，合同期满后，原告不追索投资，如被告愿意（应为原因，系书写错误）造成承租方合同终止，出租方应给原告一定的经济补偿；如果国家、地方政府统一规划涉及到对租赁厂房、场地进行改造开发等事宜，出租方不承担原告任何经济损失和赔偿。国家补偿则按谁投资谁受益的原则处理；本合同在履行期间，不经双方一致同意，不得随意终止合同，否则对方有权要求给予经济赔偿；原登记在被告名下的由原告使用的原厂房、办公室等建筑物，房产证号烟房权证芝字第××号，建筑面积总计为7706.26平方米，改制后其所有权归原告所有，因其他原因暂时无法办理过户手续，将来办理过户手续时，被告应给与积极配合并按国家规定双方各自支付费用；为了促进改制企业原告更好的发展，原、被告双方同意对租赁的14516平方米场地待原告经营状况转好时，按照烟台金雨会计事务所《烟金会评咨字（2003）第23号资产评估报告书》评估报告场地每平方米92.50元价格支付给被告作为购买土地使用权，被告协助原告办理国有工业用地使用权变更手续，由原告支付土地转让金给国家，国有工业用地使用权归原告享有，具体时间由原告提出；被告收到原告支付14516平方米的土地价款后，原签订的20年租赁合同终止执行，原告不再支付任何费用。被告同意为了减轻原告改制后的负担，促进企业发展，尽快支付原企业留下的债务3392157.51元。原场地每年提前10日内缴纳的一年租金79867元可延期支付，延期时间不得超过二年。超期原告承担银行贷款利息；以前签订的合同废止，以本协议为准，本合同未尽事宜，双方另行协商，可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
被告虽对公章本身的真实性无异议，但对补充协议的真实性有异议，提出公章在原告于2006年年底卸任沙埠居委会和被告法定代表人的职务的交接过程中未将公章交回居委会，原告利用保管公章的便利自行加盖了公章。改制一直在沙埠居委会和被告间进行，原、被告间不可能就改制事项签订补充协议。被告为此提交了烟台市芝罘区人民政府只楚街道办事处出具的情况说明一份，内容为“1999年4月至2006年12月，原告担任沙埠居委会的主任和被告董事长，系两单位的法定代表人。2006年12月，原告不再担任上述职务，但其在离开岗位时未办理任何交接手续，至今也未将被告的公章交还居委会和被告。烟台冷冻空调厂系沙埠居委会成立的集体企业，从申请改制到资产转让等一系列基于改制的行为均在沙埠居委会与原告间进行，改制工作在2004年11月底全部结束”。原告对该情况说明不认可，认为公章并非一直由其保管而是由办公室保管，并提交了本院（2007）芝只民初字第1144号民事判决书。该判决认定被告和沙埠居委会系一套“人马”，两块牌子，资产混同。被告对判决书的真实性无异议，但认为在该案审理中被告及沙埠居委会均未到庭参加诉讼，没有行使相应抗辩权且判决书不能改变沙埠居委会和被告系独立主体的事实。
另查，2011年8月12日，沙埠居委会将烟台冷冻空调设备厂诉至本院，要求解除与烟台冷冻空调设备厂在2004年12月30日签订的厂房场地出租合同书，由烟台冷冻空调设备厂将承租的1516平方米的场地交付给沙埠居委会并清偿租金292846元。本院受理后，于2012年3月15日作出（2011）芝民社二初字第523号民事判决书，判令解除烟台冷冻空调设备厂以王曰胜的名义与沙埠居委会于2004年12月30日签订的厂房场地出租合同书，由烟台冷冻空调设备厂自判决生效之日起60日内将合同约定的场地交还给沙埠居委会；限烟台冷冻空调设备厂偿付给原告沙埠居委会租金96505.96元。烟台冷冻空调设备厂不服提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。在二审审理中，烟台冷冻空调设备厂提交了2006年8月16日补充协议。沙埠居委会对协议书的真实性有异议，申请对协议书上“烟台华埠实业有限公司”印文的真实性及印文形成时间进行司法鉴定。经烟台市中级人民法院委托鉴定，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心于2014年2月21日出具鉴定意见书，鉴定意见为（一）“烟台华埠实业有限公司”印文与样本印文是同一枚印章盖印；（二）根据现有条件，无法判断需检的“烟台华埠实业有限公司”印文形成时间。被告在二审审理中辩解虽经鉴定印章为真，但印文的形成时间没有定论，结合烟台市芝罘区只楚街道办事处关于王曰胜在卸职时没有将“烟台华埠实业有限公司”公章交回，可以证实公章是原告私自加盖。烟台市中级人民法院认定被告对其主张不能提供充分证据加以佐证。2014年8月18日，烟台市中级人民法院以（2012）烟民二终字第838号民事判决书认定沙埠居委会并未提供证据证实存在其要求烟台冷冻空调设备厂在合理期限支付租金而沙埠居委会拒绝支付，从而沙埠居委会可以解除租赁合同的情形。因此，烟台冷冻空调设备厂未能缴纳2011年租金并不构成被上诉人可以解除双方租赁合同的条件，双方应继续履行厂房场地出租协议。沙埠居委会诉请解除双方间2004年12月30日的租赁合同，没有合同、事实及法律依据，本院不予支持。因烟台冷冻空调设备厂2011年至2014年应缴纳给沙埠居委会的租金，已经由法院截留，因此烟台冷冻空调设备厂实际不欠付沙埠居委会2014年及之前租金。故判决撤销烟台市芝罘区人民法院（2011）芝民社二初字第523号民事判决，驳回沙埠居委会的诉讼请求。被告在本案中亦提出印章系由原告私自加盖之辩解且亦未提供充分证据佐证。
（三）庭审中，原告提交了烟房权证芝字第××号房屋所有权证，该证载明的房屋所有权人为被告，房屋坐落于小沙埠大街1号，产别为集体，房号为1号，混合结构1－3层，建筑面积为7706.23平方，设计用途为厂房。原告还提交了烟芝集用（2002）字第030号集体土地使用证，该证载明的土地使用者和所有者为沙埠居委会，坐落于沙埠居委会南侧，用途为工业，使用权类型为批准使用，使用权面积为18410平方米。原告主张其接手的改制后的企业为烟台冷冻空调设备厂，通常被称为一厂，其和被告所有的另一企业即烟台冷冻空调设备二厂共用一个房屋所有权证和土地使用证。被告认可原告上述主张。原告认可其尚未按2006年8月16日协议书之约定缴纳购买土地使用权的价款。被告提交了2002年7月8日房屋所有权（初始）登记审批书、2002年8月3日沙埠居委会的证明信及2002年8月3日房屋所有权（更名）登记各一份，主张涉案房产原所有权单位为沙埠居委会，后沙埠居委员向房管部门出具证明信，该证明信载明被告系沙埠居委会下属经济实体，其固定资产属集体所有。房管部门据此对所有权单位进行了更名登记而非转让登记，故房产的实际所有权人还系沙埠居委会。原告对上述房屋变更材料的真实性均无异议，但认为房产归居委会所有是不对的。改制后居委会只负责居民自治范围内的事项，协助上级政府从事行政工作，办理本居委会的公共事务和公立事业。而被告的主要职责是对居委会集团资产的管理、收益、处分，通过对所属资产进行管理使其不断增值。
经我院落实房管部门，其称办理非住宅房产过户手续的前提是房屋所有权证和土地使用证齐全。房产证包括两个企业的，现场测绘后亦可分立。如有法院生效判决并下达协助执行通知书不需两证齐全亦可办理过户手续。
原告原诉请确认其和被告间于2006年8月16日签订的协议书有效，判令被告继续履行合同；由被告协助其办理烟房权证芝字第××号、建筑面积总计为7706.26平方米的房产过户手续和相应的土地使用权过户手续。后当庭变更诉请为（一）确认其和被告间于2006年8月16日签订的协议书有效；（二）由被告协助其办理烟房权证芝字第××号房屋所有权证下部分房产（面积以烟金会评咨字（2003）第23号资产评估报告书为准）和土地的过户手续并按国家规定双方各自支付费用。
本院所确认的上述事实，有转账支票、现金缴款单、收据、资产评估报告、协议书、文件、房产证、土地证、会议纪要、改制方案、批复、决议书、协议、合同书、判决书、情况说明、指导意见，原告的身份证复印件和被告的工商登记材料等为证；还有原、被告的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经本院开庭质证和本院审核认证，可以采信。
本院认为，本案原告与沙埠居委会于2004年5月30日签订的资产转让、债务转移协议及原、被告之间于2006年8月16日签订的协议书条款清楚，权利义务约定明确，应认定为合法有效。原告已按资产转让、债务转移协议的约定全额缴纳改制款，被告应依约协助原告办理房产证的过户手续并按国家规定双方各自支付费用。被告关于改制系由沙埠居委会与原告间进行的，双方已就此签订了资产转让、债务转移协议，该协议已履行完毕。其公司从未与原告签订过2006年8月16日的协议书之辩解，因本院（2007）芝只民初字第1144号民事判决书认定被告和沙埠居委会系一套“人马”，两块牌子，资产混同，且被告和沙埠居委会均接收了改制款，而2006年8月16日协议书又对以被告名义签订合同做出了明确说明，且被告未提交充足证据证实2006年8月16日协议书公章系原告私自加盖，故对被告该辩解本院依法不予支持。原告关于协助办理土地过户手续之主张，因原告未向被告支付购买土地使用权之价款，故对其主张本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告王曰胜、被告烟台华埠实业有限公司于2006年8月16日签订的协议书有效；
二、限被告烟台华埠实业有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告王曰胜办理烟房权证芝字第××号房屋所有权证下部分房产（面积以烟金会评咨字（2003）第23号资产评估报告书为准）的过户手续并按国家规定双方各自支付费用；
三、驳回原告王曰胜对被告烟台华埠实业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费43600元，由原告王曰胜负担21800元，由被告烟台华埠实业有限公司负担21800元。因原告王曰胜已向本院全额预交，限被告于本判决生效之日起10日内径付给其21800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本共6份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 顾 磊
人民陪审员 于 水 宝
人民陪审员 毕 重 建
二〇一六年二月四日
书 记 员 王青（代）