黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一民初字第2015号
原告邓微，女，1983年8月29日生，汉族，无业，住哈尔滨市道外区。
委托代理人聂鑫，黑龙江佳鹏律师事务所律师。
被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路1号。
法定代表人李志杰，职务副总经理。
委托代理人刘丽丽，黑龙江龙房川律师事务所律师。
委托代理人陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。
原告邓微与被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司（以下简称中安福宇公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人聂鑫、被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司委托代理人刘丽丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邓微诉称，2013年1月21日，原告在哈尔滨福怡房地产开发有限公司购买位于南岗区学府路某商铺，总价款311444元。原告于当日交付了房款，于2014年6月6日取得房产证。2010年12月16日，原告与被告签订《商铺委托租赁经营协议书》，约定原告将该商铺委托被告经营租赁，协议书约定租期三年，自2011年5月1日至2014年4月30日止，租金为每年商铺总价款的8%，三年共计为74747元（已付清）。租赁期限届满后被告拒不返还房屋，且被告在未取得原告同意的情况下已将该商铺转租给案外人8090宾馆使用，并且改变了原商铺的结构，原告多次要求被告归还商铺，但被告至今未归还原告商铺，故原告诉至法院请求判令：一、被告返还原告位于南岗区学府路某商铺；二、被告赔偿原告租金损失41499元；三、被告将原告的商铺恢复原状；四、被告承担本案诉讼费用。
被告中安福宇公司辩称，一、原告与被告之间为委托代理关系，委托人即原告应自行向商铺的实际占用人主张返还。正如原告诉状中所述：“原告将商铺委托被告经营租赁”，被告是受原告的委托代为租赁涉案商铺，根据《民法通则》第六十三条第二款规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。即代理行为的效果直接归属于被代理人，委托租赁的被代理人即原告应向商铺的承租人或实际占用人主张商铺返还，而非被告。二、涉案商铺不是由被告占有，被告无法返还商铺。三、原告与被告的委托代理期限届满，原告自行与8090宾馆协商续租事宜，并通知被告从该事件中撤出，被告与原告已经没有法律关系。四、被告与原告的委托代理关系已经结束，被告已经谨慎勤勉的履行了双方的委托代理合同义务，代理过程中亦无过错，不应承担原告租金的赔偿请求。五、业主所主张的租金的赔偿请求标准过高。原告购买该商铺的初衷在于商铺有巨大的增值和收益空间，商铺初期之所以能够按照商铺总价款8%的标准确定商铺的年租金，在于各方看中了该商铺附近有凯德广场、有地铁、有嘉茂等，能形成一个商业圈，商铺有巨大的商业运行空间，但经过三年多的发展，整个商圈运行并不是很好，商铺也未出现预期的租金升值，现无法达到商铺总价款8%的年租金标准，在业主的合同到期后，市场已不存在如此高额的租金收益，因此，被告不同意再按照商铺总价款8%的标准确定商铺的年租金。根据原告起诉状的事实与理由部分，原告是在12月16日与中安福宇签订协议书，租期为2011年5月1日至2014年4月30日，但原告在诉状中第一段陈述其是在2013年1月21日才签订了商品房买卖合同，购买了涉案商铺，所以无法在未取得商铺之时将商铺委托给中安福宇公司经营。综上，恳请贵院驳回原告的诉讼请求。
原告邓微为证明其诉讼主张，向本院提交证据并当庭举示及被告中安福宇公司质证意见如下：
证据一、房屋所有权证一份、商铺委托租赁经营协议书一份、销售不动产统一发票一张、福顺尚街的领款单一张。意在证明：原告邓微于2010年12月16日与被告签订了租赁经营协议书，双方约定租赁期限为3年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止，三年租金共计74747元，但租赁期限届满后，被告拒不返还原告房屋，且未经原告同意将该房屋转租，侵害了原告的合法权益。
被告对证据一真实性无异议证明问题有异议。从商铺委托租赁经营协议书名称上来看，双方是委托代理关系，从合同内容上来看，合同约定原告自愿将所购商铺委托给中安福宇公司统一出租经营，并且合同第一条约定，原告已充分了解所购商铺的租赁协议，证明原告知悉并认可中安福宇公司代理业主将商铺租赁给黑龙江省金太阳时尚购物广场有限公司（以下简称金太阳公司）的事实，并且原告的该组证据证明了中安福宇公司已经将代理业主收取的租金转付给原告，已经谨慎履行了双方合同。
被告中安福宇公司为其抗辩主张成立向法庭提供证据并当庭举示及原告邓微质证意见如下：
证据一、2015年2月8日《关于恳求南岗区政府责成相关部门要求“8090”宾馆归还业主商铺用房的相关材料》（复印件）。意在证明：1.被告中安福宇公司是受原告委托对涉案商铺进行经营，原被告双方为委托代理关系。2.业主知悉商铺租赁给金太阳公司，金太阳公司又转租哈尔滨捌零玖零商务酒店有限公司用于宾馆经营的事实。3.业主曾与“8090”宾馆进行继续承租的谈判，业主自行向“8090”宾馆主张商铺返还及协商续租事宜。4.业主已经自行向哈尔滨捌零玖零商务酒店有限公司主张返还商铺事宜。
原告对证据一真实性及证明问题均有异议。该份证据无本案原告的相关签名，与本案不具有关联性。
证据二、商铺现场照片。意在证明：1.从商铺外部所挂牌匾来看，该商铺由“8090”时尚宾馆占有，不是中安福宇公司，故中安福宇公司没有返还商铺的义务。2.从商铺墙体及窗户上的红色字体内容来看，业主已经自行要求“8090”时尚宾馆返还商铺，作为中安福宇委托人的业主已经自行向侵权人“8090”时尚宾馆主张权利，业主不能要求中安福宇公司承担返还商铺的责任。3.该商铺临街而立，上悬有“8090”牌匾，原告作为商铺的一个业主，在委托被告经营3年的时间内，对被告承租、使用从未提出过异议。
原告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议。原告认为原、被告双方形成了租赁关系，原告将其所有房屋交给被告使用管理，并收取相应的租金，在租赁期限届满后，被告有义务将该房屋返还，且原告对于被告与案外人金太阳公司签订的租赁合同的相关事项并不知情，根据合同的相对性，被告与案外人金太阳公司签订的租赁合同不能对抗本案的原告。
证据三、2015年5月29日《福顺尚街二期、三期商业物业租赁合同》。意在证明：1.根据合同第8.1条约定，中安福宇公司是商铺的被授权委托人，该事实在金太阳公司与中安福宇公司签订合同时就知悉，可见，中安福宇公司仅是业主的代理人。2.根据合同第9.9条约定，租赁期满，金太阳公司负责商铺的恢复，故商铺恢复的责任主体是金太阳公司，不是中安福宇公司。3.根据合同第2.1条约定，三期的租赁期限至2014年4月30日止，与业主委托给中安福宇公司的期限一致。
原告对证据三的质证意见同证据二。
证据四、2013年12月2日《致黑龙江省金太阳时尚购物广场有限公司函》（以下简称金太阳公司）、2013年12月31日黑龙江金太阳时尚购物广场有限公司关于时尚城三期的回函。意在证明：1.作为业主的代理人，中安福宇公司曾就金太阳到期后是否续租询问金太阳公司，并通知其不续租需要及时撤场，以便商铺恢复后按期交还给业主的事项，可见作为代理人的中安福宇公司已经尽到谨慎、勤勉的合同义务。2.被告及时通知金太阳公司，无论是对于业主或是对于金太阳公司，中安福宇公司均已经尽到谨慎、勤勉的合同义务。
原告对证据四的质证意见同证据二。
本院认证意见为，原告邓微举示的证据一真实有效，且能证实其主张，本院予以采信；被告中安福宇公司举示的证据一为复印件本院不予认定，且也不能证实其主张，本院不予采信；被告举示的证据二、三、四真实性本院予以认定，但不能证实其主张，本院不予采信。
经审理查明，2010年12月16日原告邓微与被告中安福宇公司签订《商铺委托租赁经营协议书》一份，约定原告将其所有的位于哈尔滨市南岗区学府路某商铺，建筑面积为20.1平方米价值311444元的商铺租赁给被告，由被告统一经营管理，作商业使用；租赁期限三年，自2011年5月1日至2014年4月30止；租金每年为商铺总价款的8%，三年共计74747元，一次性支付给原告；商铺租赁发生的税费，按照国家和地方的相关规定各自承担，原告向被告提供应收租金的完税发票，如原告不能提供租金完税发票，被告有权从原告应收租金中代扣代缴相应的税金。原告实际缴纳租金税费后，被告一次性给付原告三年租金；租赁期满后，同等条件下被告有优先承租权，被告有权根据市场行情调整租金水平，原则上年租金不低于原告购买商铺总价款的8%。协议中还约定了双方的权利义务：原告拥有商铺的产权及租金收益权，被告按期支付原告租金；被告占有、使用、收益的权利，租赁期内被告拥有商铺经营权以及交给第三方经营管理的权利，有权决定其经营使用范围；被告拥有对商铺统一规划和管理的权利，拥有对外出租商铺租金的定价权、收缴权、收益权及该商铺所在楼宇屋面、外墙面的使用权、收益权。合同签订后，被告对约定商铺与该商铺所在的“福顺尚街三期”进行整体规划使用，并向原告支付了合同期内租金74747元。合同到期后，原、被告未续签合同，但被告未向原告返还商铺。审理中查明，2010年5月29日被告与案外人金太阳公司签订《福顺尚街二期、三期商业物业租赁合同》，被告将坐落于南岗区学府路1号的福顺尚都尚街二期、三期（包括本案争议商铺）整体租赁给金太阳公司。
本院认为，原、被告签订的《商铺委托租赁经营协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点为：一、原、被告签订的《商铺委托租赁经营协议书》性质为租赁合同还是委托代理合同。二、诉争商铺是否应由被告返还并承担赔偿责任。关于争议焦点一，原、被告之间签订的“商铺委托租赁经营协议书”虽然名称中有“委托”字样，但实质为租赁合同而非委托代理合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是以承租人一方取得租赁物的使用权为目的，出租人一方取得租金收益为目的，在租赁期满后承租人应将租赁物返还出租人的合同。委托代理合同是指受托人为委托人办理委托事物，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。代理人在委托人的授权范围内行使代理权，实施代理行为，代理人以委托人的名义实施行为，其法律后果由委托人承担。本案中，从合同对双方权利义务的约定及实际履行情况看，原、被告明确了租赁物、租赁期限、租金计算及给付方式、租赁物使用、收益权利的归属。由被告对原告所有的商铺经营管理，行使占有、使用、收益的权利，原告收取被告的租金，原、被告签订的《商铺委托租赁协议书》符合租赁合同的特征。被告抗辩称其与原告为委托代理关系，《商铺委托租赁经营协议书》是其代理原告与金太阳公司签订。但，原、被告在履行《商铺委托租赁协议书》过程中，被告将原告的商铺与“福顺尚街三期”进行整体经营，并向原告支付租金，被告依约可对商铺自用或转租。原告既不向被告支付委托费用或报酬，也不向金太阳公司履行交付租赁物义务及行使收取租金权利，原、被告双方不具备委托代理关系的特征。且被告于2011年5月先于原、被告签订《商铺委托租赁经营协议书》即与金太阳公司签订了《福顺尚街二期、三期商业物业租赁合同》，被告与金太阳公司建立了租赁关系，租赁标的物为福顺尚街二期、三期整体物业，租金为1000万元，权利义务直接约束被告与金太阳公司，被告依据该合同将本案诉争商铺作为该合同租赁标的物的一部分转租给金太阳公司，进一步证实原、被告之间为租赁关系而非委托代理关系，双方签订的《商铺委托租赁经营协议书》性质为租赁合同，故对被告该项抗辩主张本院不予认可。关于争议焦点二，诉争商铺是否应由被告返还并承担赔偿责任。原、被告签订《商铺委托租赁经营协议书》，双方建立了租赁关系。原告拥有对本案诉争商铺的所有权，其将该商铺租赁给被告收取租金，租赁期间被告享有对该商铺占有、使用及收益等权利。被告作为承租人，在租赁期间届满后有返还租赁物的义务。现合同已经到期，被告未将所租赁商铺返还原告系属违约，应承担继续履行，赔偿损失等违约责任。被告抗辩称其不实际占有诉争商铺，应由实际占有人返还并承担赔偿责任。但，合同具有相对性，被告作为租赁合同相对一方的承租人在租赁期届满后负有向出租人原告返还商铺及赔偿损失的义务，另依据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人原因造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告应向原告承担违约责任，即使被告不实际占有商铺，也应将商铺取回返还给原告，并承担合同到期后被告不能返还商铺期间原告的损失，故对被告的该项抗辩主张本院不予认可，对原告要求返还商铺并赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。被告未返还商铺期间原告的损失，本院比照双方签订的《商铺委托租赁经营协议书》约定的年租金计算（合同总价款311444元的8%）。另，因原告未举示证据证实诉争商铺出租前的状态，故对原告要求恢复原状的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告邓微位于南岗区学府路某商铺；
二、被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告邓微《商铺委托租赁经营协议书》到期后未返还商铺期间的损失（自2014年5月1日起至2015年12月31日止，每年按照商铺总价款311444元的8%计算）；
三、驳回原告邓微其它诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费537元，由被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 焦 洋
人民陪审员 杨桂榕
人民陪审员 刘爱萍
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 郭文静