陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终2293号
上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司。住所地西安市雁塔区丈八路南侧西万路以东。
法定代表人李磊，该公司董事长。
委托代理人朱霞晖，北京金诚同达�西安）律师事务所律师。
委托代理人夏英昊，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）赵楠，女，1980年1月24日出生，汉族，无业，住陕西省渭南市临渭区。
委托代理人李智，北京大成（西安）律师事务所律师。
原审第三人西安银行股份有限公司钟楼支行。住所地西安市东木头市***号。
负责人卢冠懿，该支行行长。
委托代理人杨阳，女，1983年3月21日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。
委托代理人陈小莉，女，1989年1月26日出生，汉族，该行员工，住西安市雁塔区。
上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）、上诉人赵楠因与原审第三人西安银行股份有限公司钟楼支行（以下简称西安银行钟楼支行）商品房预售合同纠纷一案，均不服西安市雁�区人民法院（2015）雁民初字第06078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了该案。上诉人天宝公司的委托代理人朱霞晖，上诉人赵楠的委托代理人李智，原审第三人西安银行钟楼支行的委托代理人杨阳、陈小莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，赵楠与天宝公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13105110）一份，该合同约定：赵楠购买由天宝公司开发的位于西安市雁塔区丈八东路的“晶城秀府”第11幢1单元13层11306号房，该房屋面积为98.55平方米，每平方米单价为9692.1元，总房款955157元。合同第八条约定，天宝公司（××）应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付赵楠（××）使用。该合同第九条××逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同附件七第十一条第二款约定：因××原因导致××有权依约行使合同解除权时，××应自约定的解约情形发生之次日起15日内，向××书面提出解除《�卖合同》，××逾期不主张退房的，视同××放弃退房权利。上述合同签订后，赵楠向天宝公司缴纳了首付款295157元，并通过按揭贷款的方式向西安银行钟楼支行贷款660000元支付了剩余房款，截止2015年10月21日赵楠已归还上述贷款利息共计86882.02元，其中2.29元罚息系赵楠逾期还款所致。因天宝公司并未在2011年8月31日依约向赵楠履行交房义务，且至今为止涉案项目的竣工验收登记备案尚未取得。赵楠现要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求天宝公司赔偿相应的利息损失。庭审中，天宝公司认可涉案房屋逾期交房的事实，并称涉案项目位于市政工程丈八路立交项目附近，该项目于2013年7月开始施工建设，严重影响涉案项目的工期，故工期延误非天宝公司的过错，但其并未提供证据佐证其上述辩称。
赵楠于2015年7月14日诉至西安市雁塔区人民法院称，其与天宝公司于2013年签订了登记号为Y13105110的商品房买卖合同及补充协议，为了履行上述合同，其与西安银行钟楼支行签订了个人购房借款合同，其与天宝公司的商品房买卖合同第八条交付期限约定：“××应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格…”。但在约定日期前，该商品房未能如约交付。且双方合同约定了逾期交房的违约责任。现其依据天宝公司逾期交房的事实诉至法院请求判令：1、解除其与天宝公司之间的登记号为Y13105110的商品房买卖合同及其所有补充协议；2、天宝公司返还其已支付总房款955157元；3、天宝公司赔偿其因该合同造成的所有损失，包括但不限于月供利息83579.21元以及首付款利息43867.7元，均要求计算到天宝公司实际履行之日止；4、本案诉讼费全部由天宝公司承担。
天宝公司辩称，延期交房是事实，本案所涉的项目位于市政工程丈八路立交项目附近，该项目于2013年7月开始施工建设，严重影响本案所涉项目周边的道路通行，影响该项目的工期，该因素的出现并非其所能控制和影响的，其对此没有过错，故其不能承担合同解除的责任。赵楠要求解除合同已经超过了除斥期间，因为双方签订的合同附件七第十一条明确约定了××逾期不主张退房的，视为××放弃了权利。双方对于合同的履行是有约定的条款的，即使产生违约情形，也应该根据合同中违约条款来解决。
西安银行钟楼支行述称，希望赵楠在其行的贷款能够顺利偿还，其余没有意见。
原审法院认为，赵楠、天宝公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方都应按照合同约定享受权利，履行义务。合同第八条约定天宝公司（××）应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付赵楠（××）使用。但因工期延误2011年8月31日涉案项目尚未符合交付条件。赵楠现请求解除合同，天宝公司辩称，双方合同附件七第十一条第二款约定：因××原因导致××有权依约行使合同解除权时，××应自约定的解约情形发生之次日起15日内，向××书面提出解除《买卖合同》，××逾期不主张退房的，视同××放弃退房权利。因赵楠未在合同约定的期限内主张解除合同，应视为其放弃了退房的权利。但经审查，天宝公司至今尚未取得涉案房屋的竣工验收登记备案致使房屋无法达到交付条件，可以认定其违反了合同之主义务，使赵楠无法实现买房居住的合同目的，属根本违约。故赵楠现在要求解除其与天宝公司之间签订的《商品�买卖合同》、退还购房款及赔偿相应损失的诉请，合法有据，依法应予支持。关于赵楠主张的利息损失问题，首付款295157元的利息，应按照中国人民银行同期贷款利率为准自2013年6月14日起计算至实际给付之日止；660000元贷款利息应以截止庭审时实际产生的86879.73元为准。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，原审遂判决：一、原告赵楠与被告陕西天宝物业投资有限公司签订的合同登记号为Y13105110的《商品房买卖合同》解除。二、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告赵楠支付的购房款955157元。三、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告赵楠首付款利息损失（以295157元为准按照中国人民银行同期贷款利率为准自2013年6月14日起计算至实际给付之日止）；支�原告赵楠已支付的贷款利息86879.73元。如未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告赵楠其余诉讼请求。本案案件受理费14656元，由被告陕西天宝物业投资有限公司承担，因上述费用原告已预交，被告应在履行付款义务时，将上述款项一并给付原告。
宣判后，赵楠与天宝公司均不服，向本院提起上诉。天宝公司上诉称，一、赵楠与其签订的《商品房买卖合同》中约定了解除合同的除斥期间，赵楠并未在合同约定的期间内行使解除权，视为其放弃了合同解除权。此外，其虽暂时未完成竣工验收备案，但并不能说明其无法完成备案登记，不会导致主合同目的无法实现。故不应支持赵楠要求解除合同的诉讼请求；二、其逾期交付房屋是由于丈八路市�施工所致，不应归责与其，应视为不可抗力原因导致其不能如期交房。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回赵楠的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由赵楠承担。
赵楠辩称，本案所涉房屋延迟交房已达两年，至今未取得竣工验收备案表，致使商品房买卖合同目的无法实现，原审判决正确，应依法驳回天宝公司的上诉请求。
西安银行钟楼支行述称，如果法院支持解除合同，希望保障其贷款能够收回。
赵楠上诉称，其原审诉讼请求是要求天宝公司支付所有贷款利息至天宝公司实际履行之日，因该部分利息是必将发生的损失，按照相关法律应当予以支持，故原审法院仅判决天宝公司支付其已付的86879.73元贷款利息错误。上诉请求：改判天宝公司支付其已付的贷款利息86879.73元及其应向西安银行钟楼支行偿还的按揭利息（至天宝公司实际履行之日止）。
天宝公司辩称，赵楠现要求解除合同已经超过合同约定的期间，该请求不能成立，依附于合同的各项损失亦不能成立，应依法驳回赵楠的原审诉请。
西安银行钟楼支行述称，如果法院支持解除合同，希望保障其贷款能够收回。
经审理查明，二审中，天宝公司于2016年5月20日自愿申请撤回上诉。其余事实与原审判决查明的一致。
本院认为，赵楠与天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，对双方均具有约束力。赵楠在原审起诉要求解除其与天宝公司签订的《商品房买卖合同》，并要求天宝公司向其返还购房款及赔偿相应的损失。原审法院判决赵楠与天宝公司签订的《商品房买卖合同》予以解除，二审中，天宝公司自愿申请撤回上诉，应予准许，故对原审判决天宝公�与赵楠签订的《商品房买卖合同》予以解除，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”赵楠已经支付的按揭贷款利息86879.73元及赵楠应向西安银行钟楼支行偿还的自2015年10月22日起至赵楠与天宝公司签订的合同登记号为Y13105110的《商品房买卖合同》解除之日止的按揭贷款利息，属于本案中赵楠因《商品房买卖合同》解除所产生的实际损失，天宝公司应予赔偿。故原审判决仅认定赵楠已付的86879.73元按揭贷款利息损失，显属不妥，应予变更。对于赵楠请求的首付款利息，原审判决至实际给付之日不当，应从2013年6月14日起计算至赵楠与天宝公司签订的合同登记号为Y13105110的《商品房买卖合同》解除之日止。据此，对赵楠的部分上诉请求本院予以支持。综上，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第06078号民事判决第一项、第二项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第06078号民事判决第三项为：陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵楠首付款利息损失（以295157元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2013年6月14日起计算至合同登记号为Y13105110的《商品房买卖合同》解除之日止）；支付赵楠应向第三人西安银行股份有限公司钟楼支行偿还的按揭贷款利息损失（自2013年9月26日赵楠开始偿还按揭贷款之日起至合同登记号为Y13105110的《商品房买卖合同》解除之日止）；
三、�更西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第06078号民事判决第四项为：驳回赵楠要求陕西天宝物业投资有限公司支付其自合同登记号为Y13102903的《商品房买卖合同》解除之日至陕西天宝物业投资有限公司实际履行之日的首付款利息的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14656元（赵楠已预交），由陕西天宝物业投资有限公司承担。二审案件受理费，陕西天宝物业投资有限公司已预交14656元，减半收取为7328元，由陕西天宝物业投资有限公司承担；赵楠已预交800元，由陕西天宝物业投资有限公司承担。陕西天宝物业投资有限公司应在履行付款义务时，将上述款项一并给付赵楠。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
代理审判员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 王娇娇