辽宁省本溪市溪湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）溪民一初字第00208号
原告王春芹，女，1975年3月17日出生，满族，辽宁省本溪市人，无职业，现住辽宁省本溪市明山区。
被告辽宁旺力置业发展有限公司，住所地辽宁省本溪高新技术产业开发区。
法定代表人郑学纯，系该公司执行董事。
委托代理人刘秀茹，系该公司法律顾问。
原告王春芹诉被告辽宁旺力置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告王春芹及被告辽宁旺力置业发展有限公司（以下简称“旺力公司”）的委托代理人刘秀茹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王春芹诉称：原、被告于2014年4月24日签订《旺力·学府壹號商品房认购书》，双方约定原告以贷款方式购买被告位于沈溪新城文萃路1号旺力·学府壹號17号楼1单元18号，建筑面积81.8平方米，并于认购书签订后三日内携带相关手续到被告处签订《商品房买卖合同》，事后原告多次找到被告与之协商签订合同事宜，被告却以种种原因推脱至今，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第五条的规定，商品房认购协议如果具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同。同时，被告公司已经将预售给原告的房屋在与原告签订预售合同前办理了银行抵押贷款，存在欺诈，按照规定原告有权要求被告承担不高于一倍已付购房款的赔偿责任。故原告诉至法院，请求法院判令解除《旺力·学府壹號商品房认购书》并返还原告购房款155405元及利息，同时赔偿原告150000元经济损失。
被告旺力公司辩称：1、原告要求解除认购书，返还首付款在认购书中没有约定；2、解除认购书也没法律有依据，认购书与商品房买卖合同不同，法律不能限制原、被告签订的协议，原告的要求没有法律依据；3、关于原告要求的双倍赔偿，即使存在抵押的情况下也不存在双倍赔偿的问题，同时没有签订正式合同不是解除认购书的条件；4、我公司认为该商品房认购协议还不具备商品房买卖合同成立的条件，或者说认购书没有具备商品房买卖合同的主要内容，比如说交房的时间、地点等，还有违约责任的约定也没有，对于出卖人已经按约定收受购房款的部分，我公司认为应该是全额收受才可认定，而原告只是交付了预付款，所以该认购书只是原、被告双方对于购房的一个初步意向，并没有达到商品房买卖合同的标准。综上，解除认购书并返还购房款违反了房地产市场的运作规律，购房也属于投资，本身就有风险，出现问题之后应该以认购书约定为依据，所以认为原告的请求没有事实和法律依据，我公司不同意与被告解除认购书，也不同意返还购房款，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2014年4月24日，原告王春芹与被告旺力公司签订了一份《旺力·学府壹號商品房认购书》，合同约定：原告王春芹认购被告旺力公司开发预售的位于沈溪新城文萃路1号“旺力·学府壹號”17号楼1单元18号的房屋，建筑面积81.8平方米，总价款为305405元；付款方式为贷款，在认购书签订后先交纳首付款20000元，再于2014年4月20日补齐首期房款135405元，余款150000元办理银行按揭贷款；原告须在接到被告通知后三日内凭认购书、收据、身份证及相关资料签订《商品房买卖合同》，若原告未在约定时间签订《商品房买卖合同》，被告有权单方解除《商品房认购书》，并将原告所认购房源另行出售，不再另行通知，并在所交房款中扣除20000元作为违约金，原告仍要求购买的，按照再次购房当时被告公布之新价格执行。认购书签订后，原告向被告支付了房屋首付款总计155405元。2014年10月14日，被告旺力公司为原告王春芹出具了收款收据，该收据载明收款项目为“房款首付”，收款数额为155405元。
另查明，被告旺力公司于2013年8月15日、2013年12月17日先后两次以位于本溪市经济技术开发区文萃路的旺力·学府壹號在建工程为抵押物向中国工商银行有限公司本溪分行借款总计9300万元，但在与原告签订认购书中未载明出售给原告的房产处于抵押状态。截止本案开庭审理时，该房产仍未解除抵押。
本院确认的上述事实，有双方当事人的陈述笔录、《商品房认购书》、《房地产借款合同》、《最高额抵押合同》、收款收据等证据在卷为凭。这些证明材料已经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，原告王春芹与被告旺力公司签订的《旺力·学府壹號商品房认购书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按认购书的约定履行各自义务。认购书签订后，原告按约定履行了交付房屋首付款的义务，被告即应按约定与原告签订正式《商品房买卖合同》。被告作为房产出售方，在出售房产时应如实告知原告所购置房产的权属真实情况，并在签订认购书，收取原告首付款后，及时将涉案房屋解除抵押，使其符合出售条件，在合理期限内，与买受人签订正式买卖合同。但截至庭审辩论终结时，涉案房产仍处于抵押不可售状态，无法签订买卖合同。因此，被告的行为已违反双方签订的认购协议，构成违约，原告请求解除与被告签订的《旺力·学府壹號商品房认购书》并返还购房款155405元的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。关于原告以本案认购书应认定为商品房买卖合同的主张，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第五条：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同”的规定，及《商品房销售管理办法》第十六条第二款“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。”之规定，本案商品房认购书虽未能涵盖上述全部内容，但实践中只要具备双方当事人的姓名或名称，商品房的基本状况（包括房屋具体坐落位置、建筑面积、总价或单价、付款时间、付款方式），且买房人已按约定交付购房款的，即应认定为商品房买卖合同。本案认购书中已对买受人、房屋坐落位置、面积、总价款、付款方式及期限作出了明确约定，原告王春芹也已按约定支付了购房款，故该房屋认购书应当认定为商品房买卖合同。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案认购书未载明涉案房屋已抵押的事实，被告旺力公司也未提供证据证实其在与原告签订认购书时曾向原告告知房屋已抵押的事实，现也因此导致原、被告双方签订的认购书被解除，因此原告有权向被告主张已付购房款的利息及不超过一倍已付购房款的赔偿款，故本院对原告要求被告支付已付购房款利息的主张予以支持，对原告主张的赔偿款，结合本案具体情节，本院酌定为60000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四款、第九十四条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第五条、第九条、《商品房销售管理办法》第十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告王春芹与被告辽宁旺力置业发展有限公司签订的《旺力·学府壹號商品房认购书》；
二、被告辽宁旺力置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王春芹购房款十五万五千四百零五元，并自2014年10月14日起至本判决判令的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告王春芹支付已付购房款十五万五千四百零五元的利息；
三、被告辽宁旺力置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王春芹支付赔偿款六万元。
案件受理费四千五百三十一元，保全费一千三百元，总计五千八百三十一元，由被告辽宁旺力置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 石尹镜明
人民陪审员 斗 洋
人民陪审员 于 静
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 顾 纯 博
附：本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十二条【合同约定不明时的履行】当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。