沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民一初字第00955号
原告沈阳燃气有限公司，住所地沈阳市和平区新华路8号，组织机构代码证号66716457-2。
法定代表人卢俊，系该公司董事长。
委托代理人封世伟，男，1982年9月8日出生，汉族，系该公司工作人员，住辽宁省昌图县。
委托代理人董曦晖，女，1978年7月17日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市皇姑区。
被告纪新，男，1973年5月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人孙建平，系辽宁百涛律师事务所律师。
被告张广志，男，1968年9月14日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人孙建平，系辽宁百涛律师事务所律师。
原告沈阳燃气有限公司诉被告纪新、被告张广志返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员耿立秋担任审判长，审判员王国锋主审，与人民陪审员韩皓宇组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭进行了审理。后转由审判员苑亚洲担任审判长，审判员王国锋主审，与人民陪审员韩皓宇组成合议庭，于2015年8月11日再次公开开庭进行审理。原告沈阳燃气有限公司委托代理人封世伟、董曦晖，被告纪新、被告张广志及其二被告共同委拖代理人孙建平均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。
原告沈阳燃气有限公司诉称：2007年，我公司通过与沈阳市和平区政府置换取得原民族五校和平区宜昌路9号土地、房产使用权，取得后我们公司将该房产出租。2010年11月3日我公司与被告签订了租期一年的《房屋租赁合同》，明确约定“租期共1年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止，租期届满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。”在合同到期前及合同到期终止权利义务关系后，我公司多次催促被告腾出房屋，被告拒不归还房产，2012年1月1日以后至今，被告仍继续占有使用该承租房屋，拖欠并从未支付原告的任何使用费用。关于争诉土地及房产的产权问题，因沈阳市和平区政府规划需要，占用了我公司土地，故和平区政府通过拆迁补偿协议的方式将和平区教育局所属原民族五校的土地（本案争诉土地）置换给我公司，虽有由于政府原因没有办土地使用证，我公司系争诉土地的使用权人及房产的所有权人。与我公司签订《房屋租赁合同》的承租方系被告纪新，实际占用人系被告纪新和被告张广志。我公司对鉴定报告内容没有异议，二被告应按年租金25万元向我公司支付租金，自2012年1月1日起，计算到二被告实际腾房止。关于租赁合同上所载的面积与产权证上的面积不一致的问题，当时出租时的具体情况我公司也不清楚，出租合同上的土地面积为3,600平方米，房屋面积为2,500平方米。我公司是按照土地使用权证上的面积（2,424平方米）申请评估的，少于出租合同上面积，故我公司申请的评估鉴定是客观合法的。我公司并不存在被告所述的转租行为，在合同到期之前，我公司曾告诉过被告政府可能要地使用该块土地，我公司不再进行出租；另，合同到期后新华街道办事处也找到我公司，称要为全运会做准备，故我公司委托办事处对环境进行整治的行为不是出租行为。关于被告提出的优先承租权问题，只有在权利人对外出租时才可以使用，并且，优先的承租权也是在同等条件下才享有的，同等条件就包括同一价值租金应该是相同，价款的方式也是相同，这些才是同等条件下，很显然被告主张的优先承租权并不是在同等条件下，故被告该项主张是没有依据的。关于被告提到的付志夫和马学文的问题，与本案无关，系两个法律关系，而且也是发生在合同到期之后。关于被告所称我公司不是争诉房屋所有权人的问题，通过我公司提供的证据足以证明我公司系争诉房屋的所有权人，另，还有通过房屋出租合同同样可以证明我公司是争诉房屋的所有权人，因为这份合同当中承租方被告纪新已经承认我公司是房屋的所有权人，不然也不会找到我公司来签订这个合同。我公司起诉的原因是原、被告双方房屋出租合同已经到期，而被告在整个庭审过程中所说的其他事项都是发生在期满之后，其中包括付志夫、马学文的事情及优先承租权的事情，合同中明确约定2011年12月31日止，乙方如期交还，合同到期后被告与原告已经不存在任何法律上的合同关系了。关于被告添置的物品，我公司一概不要，我公司要求二被告腾房，恢复原状（关于原告具体情况，我公司不清楚），将争诉土地和房屋返还给我公司。综上，二被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求判令被告返还位于沈阳市和平区宜昌路9号所占房屋及土地；被告支付原告场地使用费（每年25万元，自2012年1月1日起计算至被告将上述房屋及土地实际交还给我公司止）；本案诉讼费由被告承担。
被告纪新辩称：原告对所出租的房屋不具有合法的所有权，不具有占有、使用、收益和处分的权利，所以无权要求返还，其所收的租金也属不当得利，租金应返还被告。原租赁合同是我代被告张广志签的，其场地的占有使用人系被告张广志，且2011年底合同期已满，原告要求返还场地应当向场地的实际占有使用人即被告张广志主张，我不应作为本案被告，不应承担任何责任。原告要求返还原物，而我并没有占有原物，原告要求支付占有费用，但占有者系被告张广志，而不是我，原来签订合同的是我，而后来与我没有关系。其他意见同被告张广志。
被告张广志辩称：被告纪新所述属实，原来签订合同的是被告纪新，而后来与被告纪新没有关系。我只占有部分场地，没有占有全部，原告有一个2013年的一个情况说明，上面已经明确使用“我公司已明确通知使用人员张姓人员….”。实际上，被告纪新于2008年12月25日、2009年、2010年分别与原告签过租赁合同。和平区教育局作为独立的法人，这块房产没有进行登记过户，故原告不具备诉争场地和房产的所有权，无权要求返还原物。另，原告存在过错，合同明确约定第七项第一条“甲方有权依照法定程序转让、转租房屋，如甲方转让、转租房屋需在一个月前通知乙方，乙方在同等条件下享有优先租赁权”。在2011年5月份，原告在合同未到期就要求我腾出场地，理由是动迁，原告把已经收取租金返还给业户，造成很大损失，实际并不是动迁，而是把房屋场地转租给他人，原告既未补偿，也未与被告进行协商，即将场地转租给第三方付志夫、马学文，违反了合同约定的同等条件下承租方有优先续租权的约定，导致付志夫、马学文采用暴力手段强行索要房屋场地，打伤二被告，还用威胁恐吓的手段阻止业户进场、存续货物，导致2012年至今被告无法正常经营，扣除日常维护管理费用，被告一直处于亏损状态，对此原告应予以赔偿。另，在签订合同时被告没有注意实际场地面积和产权证上面积的误差，原告也没给被告看产权证。关于本案的鉴定报告，对其真实性无异议，在该鉴定报告第7页鉴定方法上有异议，用重建价格扣除折旧，整个报告上没有看到该房屋的建筑年份，使用年限也不清楚，成本法是对象估价重置价格和重建价格，所以评估折旧没有任何依据。鉴定报告依据的是房屋产权证，并不是被告实际占有使用的房屋和使用的土地面积，所以与本案不具备关联性。评估点只是一点，2015年1月26日现场评估，而原告主张的是从2012年土地的占有使用费。该评估报告评估的是房产的现有的使用价值，但是被告在承租涉案房产时该房产处于废弃状态，门窗缺失，电路老化没有办法使用，是被告投入了资金，修了屋顶门窗，重新铺设的电路、安装了电梯，才使房屋具有使用价值。被告先后投入了30万元。综上，原告所主张的收回的场地在法庭上所出示的证据不是证据原件，根本无法证明其真实性，另外，即使是真实的，房屋所有权人是沈阳市房产局，使用人是和平区教育局，和平区政府根本就不具备所有权，所以他无权将房屋转让给燃气公司，也是无效的，被告认为原告不具有该场地的所有权，同时所收取的租金也属不当得利，应当将租金返还被告。原告在2011年5月合同未到期时即提前要求被告腾出场地给被告造成的损失应当给被告予以补偿，被告与原告签订合同时即与原告商定长期使用该场地，据此被告才对场地进行了相应的投资，包括安装了货物升降机，对全楼的电缆，对原本破旧的房屋设置了安全消防设施，添置了监控设备，前后共投入了30万元，到2011年时成本还没有全部收回，2011年5月原告即要求被告提前腾出场地，被告无奈才与承租库房的业户解约，退还租金并给予补偿，给被告造成了巨大的损失，2011年底合同到期时，原告不但不给予被告补偿，却在未与被告协商的情况下将场地转租他人。所以被告在这种情况下才不同意腾出场地，原告收回场地的方式并不是直接向被告提起，而是通过付志夫、马学文强制索要，该二人属社会人员，与街道办事人、原告公司无任何关系，正是因为原告的转租二人才向被告索要场地，从2012年以后，虽然被告占有场地，但扣除日常维护支出等费用后一直处于亏损状态，没有任何盈利，所以也不同意原告所提出的支付占有使用费，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。另，被告要求原告赔偿经济损失30万元。
经审理查明：2010年11月3日，原告沈阳燃气有限公司作为出租方（甲方）与作为承租方的被告纪新（乙方）签订了《房屋出租合同》一份，该出租合同载明“……一、房屋状况。1、房屋位于沈阳市和平区宜昌路9号，土地面积3,600㎡及房屋面积2,500㎡……三、房屋用途、租期。1、乙方租赁房屋仅作为仓库使用。2、租期共壹年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止，租期届满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。四、租金及支付方式。1、房屋年租金为拾伍万元整（￥150,000）。……六、房屋修缮与使用。2、……乙方交房时应恢复房屋原状。七、房屋的转让与转租。1、甲方有权依照法定程序转让、转租房屋，如甲方转让、转租房屋，须在1个月前通知乙方，乙方在同等条件下享有优先承租权……十二、争议解决方式。本合同项下发生的争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，依法向甲方所在地人民法院提起诉讼……甲方：沈阳燃气有限公司；乙方纪新。2010年11月3日”。原告沈阳燃气有限公司还与被告纪新就上述地点签订两份内容类似的房屋租赁合同，时间分别为2018年12月25日至2009年12月24日、2009年12月25日至2010年12月24日，年租金均为15万元。庭审中，二被告称被告纪新系合同签订者，该房产实际使用人为被告张广志；原告在庭审中称二被告均上述房产的实际使用人。另，二被告将上述土地及房屋租金交至2011年12月31日。庭后，原告向本院表示“对于我公司不同意折抵二被告添置的附加物，要求二被告腾房并恢复原状，关于原状如何我公司不清楚，二被告可以将其添置物拿走”。
另查明，本案争诉土地的土地使用者登记在沈阳市和平区民族第五小学（该校主管部门为和平区教育局）名下，土地面积为2,424平方米。本案争诉土地上的房产所有权人登记在沈阳市房产局名下，产权证上载明的使用单位为沈阳市和平区教育局，建筑面积为2,387平方米。2007年8月17日，和平区人民政府与原告沈阳燃气有限公司签订了拆迁补偿协议，双方在协议约定“将沈阳市和平区民族五校使用权土地（2,424平方米，以实际测量为准）及地上建筑物（2,387平方米）归沈阳燃气有限公司所有”。
再查明，原告沈阳燃气有限公司于2014年9月23日就位于沈阳市和平区宜昌路9号房屋土地使用费向本院提出评估申请，本院根据原告申请依法委托辽宁长信房地产土地评估有限公司就原告申请事项进行评估，后因租赁合同所记载的面积、产权证上的面积及实际使用面积均不一致其原、被告又未对此达成一致意见，致使原告申请的评估事宜一度被中止而无法进行。2015年4月20日，本院依法向原告释明即使鉴定机构作出鉴定评估报告可能本院不予采纳，原告称其仍申请评估鉴定。2015年5月25日，辽宁长信房地产土地评估有限公司作出辽长信房估字[2015]第091号《房地产评估报告》，该评估报告载明“……确定评估对象房地产在评估时点2015年1月26日的市场租金250,000元／年”。该评估报告作出后，被告张广志认为该评估报告“土地的实际面积认定错误，直接评估结果偏差过度大及评估价值认定不实，与客观实际不符”，其申请复议。辽宁长信房地产土地评估有限公司于2015年7月10日对上述复议作出答复如下：“若申请人认为土地的实际面积与登记面积不一致，可向土地相关部门申请测绘……综合确定在评估时点的租金，评估结果客观公正。”
上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、房屋出租合同、房屋产权证复印件、土地登记卡、拆迁补偿协议、本院制作的询问笔录等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。
本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，被告纪新与原告沈阳燃气有限公司签订房屋出租合同，合同约定被告纪新承租原告沈阳燃气有限公司房屋，庭审中，被告纪新与被告张广志均表示上述房屋实际系被告张广志承租，被告纪新只是签约人，因二被告未提供充分证据予以佐证，且原告对二被告陈述不予认可，故二被告应共同向原告承担责任。现二被告租赁原告沈阳燃气有限公司所有的位于沈阳市和平区宜昌路9号所占房屋及土地的租赁期间已届满，现原告要求二被告腾房，将其占用的房屋及土地返还给原告，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求二被告恢复原状的诉求，因合同中没有载明争诉房屋的原始状态，原告也无法对原始状态进行准确的描述，且原、被告又无法对原状达成一致意见，故本院对原告的该项诉求不予支持。关于原告的诉讼主体问题，虽然本案的房屋产权证和土地使用证没有登记在原告名下，根据原告与和平区政府的拆迁补偿协议及原、被告租赁合同可以认定本案原告系争诉房屋的实际所有者及土地的实际使用权人，原告沈阳燃气有限公司具备本案的主体资格。
关于原告所主张的场地使用费问题，原告主张二被告按评估价格即250,000元／年自2012年1月1日支付至实际腾房之日，因租赁合同、土地使用证及二被告实际占用的土地面积均不一致，原、被告签订租赁合同时，原告应将土地使用证及房屋产权证向被告出示，但原告没有出示，可见原告对此存在过错。另，评估机构评估的时点为2015年1月26日，其无法科学显示二被告以前占用上述房产期间的租金状况。且本院已经依法向原告释明评估报告可能不被采用，原告应承担不利的后果，故本院对原告要求二被告按评估价格即250,000元／年支付场地使用费的主张，本院不予支持。虽然原、被告2010年11月3日签订的房屋租赁合同期限为1年，但在此之前原、被告已经连续签过两年类似的合同，根据商业惯例，原、被告自2012年1月1日后仍继续履行上述合同，本院认为，二被告应按租赁合同约定的价格即150,000元／年给付原告场地使用费自2012年1月1日至二被告实际腾房之日止。关于二被告因增加了添置物要求原告赔偿其300,000元的主张，二被告作为完全行为能力人，应该对其行为所产生的风险有充分的认识，原、被告签订的合同上并没有约定此项，且原告不同意折抵添置物，故本院对二被告的该项主张不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告纪新、被告张广志于本判决生效之日起两个月内将其占用的租赁原告沈阳燃气有限公司位于沈阳市和平区宜昌路9号所占房屋及土地腾出，并将上述房屋及土地返还给原告沈阳燃气有限公司；
二、被告纪新、被告张广志于本判决生效之日起两个月内给付原告沈阳燃气有限公司上述房屋及土地的占用使用费（该使用费按150,000元／年计算，自2012年1月1日起计算至二被告将上述房屋及土地实际交还给原告沈阳燃气有限公司之日止）；
三、驳回原告沈阳燃气有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向被告加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告纪新、被告张广志承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苑亚洲
审 判 员 王国锋
人民陪审员 韩皓宇
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 安 姝
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是将出租人租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。