安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）花民一初字第01082号
原告：马鞍山市永信物业管理有限公司。
法定代表人：王臣，该公司总经理。
委托代理人：杨大华，安徽华冶律师事务所律师。
被告：张小弟，男。
原告马鞍山市永信物业管理有限公司（以下简称永信物业公司）与被告张小弟物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月25日立案受理后，依法由代理审判员孙小燕适用简易程序，于2013年5月28日公开开庭进行了审理。原告永信物业公司的委托代理人杨大华、被告张小弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永信物业公司诉称：原告受马鞍山市颐华置业有限公司聘请，自2007年5月9日起从事马鞍山市花山区颐画嘉园物业服务，物业管理费为高层每月每平方米0.80元，物业服务费按月支付。2009年2月28日，原、被告又补充签订了一份前期物业管理服务协议，协议中约定如逾期支付物业费则按日千分之三支付违约金。后被告无理拒不交纳2009年9月至2011年2月期间的物业服务费，原告于2012年11月6日终止物业服务。原告认为，原告已依约为被告提供了物业管理服务，被告应当支付全部物业服务费，被告拒不交纳所欠物业服务费已构成违约，故原告诉请法院依法判令被告支付2009年9月至2011年2月期间的物业服务费1311.9元及至2013年1月28日的违约金1900元，并从2013年1月29日起按照每天3.9元支付违约金至判决确定给付之日止。
张小弟辩称：2009年3月，被告位于颐画嘉园的新房钥匙在永信物业处，为了拿到钥匙，被告出于无奈签订了物业合同。后因房子不符合交房条件，被告及多人和开发商发生纠纷，后经法院调解，确定房子不符合交付的事实，开发商支付了延期交房违约金。房屋在2010年8月份才符合交房条件，被告才入住，故物业费应当从2010年8月起收取。原告收费与服务标准不匹配，除物业费外还另外收取电梯费和二次降压费，小区消防、监控设备都不到位，卫生亦到不到标准，夜间保安工作怠慢，小区被盗现象常有，原告占用小区停车位收取的费用未返还业主，小区房屋质量有问题，原告亦未帮助反映给开发商。小区的代表曾和物业协商一致不收取2011年3月之前的物业费了，原告也一直没有催要过，因此被告认为物业费不应该付。
经审理查明：张小弟系马鞍山市花山区颐画嘉园的所有权人，该房屋建筑面积为109.94平方米。2007年5月9日，永信物业公司与马鞍山市颐华置业有限公司签订一份《前期物业服务合同》，该合同约定由永信物业公司对马鞍山市花山区颐画嘉园提供前期物业管理服务，服务内容为对物业共用部位、共用设施设备、绿化、车辆停放、公共秩序管理、安全防范等进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的物业服务费按0.80元／月／平方米的标准收取。合同签订后，永信物业公司开始进驻颐画嘉园提供前期物业管理服务。2009年3月27日，永信物业公司与张小弟签订了一份《颐画嘉园前期物业管理服务协议》，该协议约定由永信物业公司为颐画嘉园提供物业管理服务，高层每月每平方米物业管理服务费用为0.81元，被告每六个月交纳一次物业管理服务费用，交纳费用的时间为每半年度末10日内预交下半年度物业管理费，逾期不交，则从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。协议还对物业管理服务的内容及质量作出了明确约定，其中约定了水泵、电梯运行为有偿服务，收取一定的费用。2012年10月31日，永信物业公司对颐画嘉园的物业管理服务终止。张小弟未交纳2009年9月至2011年2月期间的物业服务费。
另查明：永信物业公司对颐画嘉园小区提供物业服务过程中，在相关设施配备、维护、卫生清扫、安全管理等方面存在一定的瑕疵。
上述事实，有原、被告的陈述、企业法人营业执照、入住通知书、前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、终止合同协议书等证据在卷佐证，可以确认。
本院认为：原告与马鞍山市颐华置业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原、被告签订的《颐画嘉园前期物业管理服务协议》，均合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。原告自2007年5月至2012年10月31日对被告所在的颐画嘉园小区提供了物业管理服务，被告作为颐画嘉园小区业主，未按合同约定交纳物业服务费，应当承担违约的民事责任。被告称原告曾承诺不收取2011年3月之前的物业费，因未得原告认可，被告亦未提交证据证明，本院不予认可。故对原告要求被告支付2009年9月至2011年2月期间的物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。但鉴于原告在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，因此，应适当降低其物业服务费标准，其收费标准以每月每平方米0.65元为宜。被告未按约定期间交纳物业服务费已构成违约，应根据合同约定支付违约金，但双方约定的违约金过高，本院酌情调整为按一年期贷款利率上浮30%，即按年利率7.8%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告张小弟于本判决生效之日起十日内给付原告马鞍山市永信物业管理有限公司2009年9月至2011年2月期间的物业服务费1286元及违约金234元（违约金自2011年3月1日起按年利率7.8%计算至判决确定之日止），合计1520元；
二、驳回原告马鞍山市永信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告张小弟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 孙小燕
二〇一三年七月十六日
书记员 刘 露
附本案适用法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。