江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0902民初5217号
原告（反诉被告）：黄艳，女，1977年6月5日出生，汉族，万载县人，个体工商户，住宜春市，
委托诉讼代理人：杨军，男，1977年5月7日出生，汉族，安逸县人，务工，住址同上，系原告黄艳丈夫。
被告（反诉原告）：潘某，男，1967年11月13日出生，汉族，宜春市袁州区人，个体工商户，住宜春市袁州区，
委托诉讼代理人：饶华孙，1964年10月22日出生，汉族，吉安市新干县人，务工，住吉安市新干县。系被告（反诉原告）潘某妹夫。
被告（反诉原告）：潘昕阳，女，2009年8月2日出生，汉族，宜春市袁州区人，学生，住宜春市袁州区，系被告（反诉原告）潘某女儿。
法定代理人：潘某，系被告（反诉原告）潘昕阳父亲。
原告（反诉被告）黄艳与被告（反诉原告）潘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中本院依原告（反诉被告）黄艳的申请，追加潘昕阳为本案被告参加诉讼，潘昕阳法定代理人潘某提起反诉，原告（反诉被告）黄艳及其委托诉讼代理人杨军、被告（反诉原告）潘某及其委托诉讼代理人饶华孙、被告（反诉原告）潘昕阳的法定代理人潘某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄艳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告的房屋租赁合同关系；2、依法判令被告立即返还原告装修、装饰、卷闸门、雨棚、水池、押金等费用12150元整，补偿原告拆迁搬迁费1200元，合计13350元整；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年4月13日，原被告双方签订店面转让协议，实为店面租赁协议。原告承租被告所有的位于东风路××号、面积为15平方米的店面，合同约定租期为2016年4月20日至2019年4月19日，月租金为500元。协议约定店铺现有装修、装饰及其他所有设备全部归原告所有，原告在2016年4月21日前一次性向被告支付转让费共计11000元整，该费用包括店铺现有装修、装饰及其他所有设备费用。协议第七条明确约定“如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划、国家征用、拆迁店面，其有关补偿归乙方所有”，协议第八条也约定“乙方向甲方缴纳店面押金1000元整，合同期满后，乙方未拖欠水、电等费用，甲方应如数退还店面押金”。现原告承租的店面属宜春市袁州区政府棚户区改造范围。因政府拆迁行为，原被告双方之间的店面租赁关系已无法继续履行，同时，该店面的所有拆迁补偿包括上述店面的装修、装饰、卷闸门等其他相关设备均有相应的补偿标准，其中水池补偿标准为150元/个，搬迁费1200元。为此，原告多次与被告协商，按照双方协议约定，要求被告返还原告转让费及相关拆迁补偿，被告均无理拒绝返还原告的转让费及相关拆迁补偿，为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告（反诉原告）潘某（同为被告（反诉原告）潘昕阳法定代理人）辩称：原告起诉虽说是租赁关系，但实际上兼有买卖租赁两层关系，店里有关装修通过买卖关系由被告卖给原告了，至于交付后的风险谁也无法知道，政府现在拆的就是原告的，同时合同也没有约定这个卖给原告是多少年，就是店面在用就是原告的，原告也可以转给别人被告方也无权干涉，只有到了期满后才是归被告方的。租赁这条随着政府征收无法继续履行，虽说政府已经与被告签收了补偿协议，也已经将补偿款给了被告，但是补偿协议里约定，被告方要腾空房屋交付给甲方验收，但是到目前都没有腾空，店铺所有权还没有转移仍属被告的，被告方仍然享有使用权，所以现在原告方要求返还转让款没有法律依据，同时政府征收不是不可抗力产生的因素，这一部分既然拆了，拆的这部分就是被告的，相应的补偿也是被告的，租赁关系终止双方可以协商一个时间，在终止之前原告方还应该继续缴纳2017年10月20日至2017年11月19日的租赁费500元。关于补偿方面，被告方同意政府补偿该是原告的我们按相关标准给她，原告方即要求退回转让费，又说补偿费要给她，这是有矛盾的，原告不能都得，同时被告所收原告方的押金也同意退，关于搬拆费，政府给的是整个原告这一户的，而不是被告租的这一个店面。因此被告同意政府所补偿的该是原告的支付给原告。另外根据债务相互抵消的原则，被告还为原告垫付了电费，总的使用电费是2048度，被告是按6角每度收的，从原来的6角调到9角，被告垫付了每度3角钱共计620.4元，原告方还损坏了厕所的锁30元，这部分都应该在补偿费里予以抵扣，结算下来确定最后金额。综上，故提起反诉，请求判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）方的房屋租金500元、垫付电费620.4元、损坏的厕所门锁30元，合计人民币1150.4元。
经审理查明：被告（反诉原告）潘某系被告（反诉原告）潘昕阳父亲，潘昕阳系宜春实验小学学生。潘某与其妻子购买位于宜春市××区××单元××室房屋一套（房屋产权证号：3—××4），房屋产权登记在潘昕阳名下。潘某将该房屋的一个房间改造为一个临小巷店面进行出租。2016年4月13日，原告（反诉被告）黄艳（乙方）经与被告（反诉原告）潘某（甲方）协商，双方签订店面转让协议一份，约定：一、甲方同意将自己位于东风路××号店面转让给乙方使用，建筑面积15平方米，并保证乙方享有在合同期内所有的权力和义务。二、甲方与乙方签订租赁合同期限自2016年4月20日起，至2019年4月19日止，月租金500元，每6个月支付一次，并于约定日期前十日交至甲方，乙方同意定期缴纳租金，以及乙方应缴纳的水电费、卫生费。三、转让后，店铺现有装修、装饰及其他所有设备，全部归乙方所有，租赁期满后，房屋装修等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方所有。四、乙方在2016年4月21日前一次性向甲方支付转让费共计人民币11000元（大写壹万壹仟元整）。上述费用已包括第三条所述的装修、装饰及其它相关费用。此外甲方不得再向乙方索取任何其它费用。五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件，但相关费用由乙方负责。乙方接手该店铺所有一切债权、债务均由甲方负责，乙方接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。六、如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费千分之一的违约金，逾期30日甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果收甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金，且转让费如数返还。七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划、国家征用、拆迁店面，其有关补偿归乙方所有。八、乙方向甲方缴纳店面押金1000元，合同期满后，乙方未拖欠水、电等相关费用，甲方应如数退还店面押金。合同还对承租人的优先购买权、乙方的店铺转让权等事项进行了约定。合同签订后，原告（反诉被告）黄艳按照合同约定向被告（反诉原告）潘某交纳了押金1000元和转让费11000元。原告（反诉被告）黄艳对该一间店面安装了一个水池、购买水管接水，购买了一个电表和一个水表，并在墙上订了一个铁架子，租用店面经营早餐生意，并按照合同约定每月支付了房屋租金500元给被告（反诉原告）潘某至2017年10月19日，电费按月交至2017年10月31日。由于宜春中心城区实行棚户区改造，被告（反诉原告）潘昕阳的这间店面所涉房屋列入拆迁范围之内。2017年9月29日，被告（反诉原告）潘某、潘昕阳与房屋征收部门袁州区房屋征收与补偿安置办公室就袁州区东风大街125号2栋2单元101室房屋征收签订宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议一份，约定被告（反诉原告）潘某、潘昕阳该被征收房屋取得房票73平方米，取得补偿费104514.29元（含房屋搬迁费1200元），其中包括原告（反诉被告）黄艳租用的这个房间在内的整套房屋室内外装饰装修补偿金额为31403.2元，装修装饰的补偿标准为：水池150元/个,水电安装50元/平方米。按照该征收协议约定，被告（反诉原告）潘某、潘昕阳必须在签订征收协议后20天内即2017年10月19日前搬迁完毕，并腾空房屋交付给袁州区房屋征收与补偿安置办公室验收。2017年11月10日，被告（反诉原告）潘某收到银行转账支付的征收补偿费104514.29元。因原告（反诉被告）黄艳见租用房屋被征收补偿，遂提出按照店面转让协议由被告（反诉原告）潘某赔偿其转让房屋转让费等，因双方多次协商无果，原告黄艳（反诉被告）向本院起诉后，为使用被告（反诉原告）潘某其他地方的厕所问题产生争执，原告（反诉被告）黄艳方损坏被告（反诉原告）潘某、潘昕阳方的厕所门锁搭扣一把价值人民币10元。故原告黄艳诉至本院,在诉讼过程中,被告潘某、潘昕阳则提起反诉。
另查明，原告（反诉被告）黄艳在本案庭审后，已自行搬离了租用店面。
以上事实，有店面转让协议、收条、房屋征收与补偿协议、照片、庭审笔录等在卷予以佐证。
本院认为：原告（反诉被告）黄艳与被告（反诉原告）潘某签订的店面转让协议，根据该协议内容可见其实质是一份房屋租赁合同。房屋所有权人在被征收前为潘昕阳，由于潘昕阳是一个限制民事行为能力人，由其父亲潘某作为法定代理人代为签订的房屋租赁合同符合法律规定，因此，该店面转让协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应严格依约履行。在店面租赁过程中，由于房屋被列入棚户区改造被征收，导致房屋租赁不能，出现这种事由不能归责于双方当事人的任何一方。现今原告（反诉被告）黄艳已搬离租赁房屋，事实上已经解除了双方的租赁关系。对于原告（反诉被告）黄艳要求对方支付店面装修、装饰、卷闸门、雨棚费即转让费11000元，水池150元，押金1000元，搬迁费1200元，合计13350元的诉讼请求，因店面的装饰与整套房屋的装饰混为一体，无法单独剔出，且原告（反诉被告）黄艳交纳的11000元转让费，既包含了店面原有部分装饰、也包含了店面蕴含的商业价值，原告（反诉被告）黄艳已经按照合同租赁了一年半的时间，现要求主张全部转让费11000元退回，有失公平。本院酌情确定由被告（反诉原告）潘某、潘昕阳退回2750元（11000×25%），另按照补偿标准原告（反诉被告）黄艳的水电安装可补偿750元（50元×15），水池一个可补偿150元，合计900元，按照双方签订的店面转让协议约定，应由被告（反诉原告）潘某、潘昕阳支付给原告（反诉被告）黄艳，对其所交纳的押金1000元，如前所述，亦应当退回。对原告（反诉被告）黄艳主张的搬迁费1200元，因该搬迁费是征收部门补偿给房屋住户的搬家费，不是补偿给店面租户的费用，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告（反诉原告）潘某、潘昕阳应当支付原告（反诉被告）黄艳人民币4650元。因潘昕阳是限制民事行为能力人，对于该笔款项支付，应当由其法定代理人潘某承担，故被告（反诉原告）潘某支付原告（反诉被告）黄艳退回押金等计人民币4650元。
对于被告（反诉原告）潘某、潘昕阳反诉的由原告（反诉被告）黄艳应支付其房屋租金500元、垫付电费620.4元、损坏的厕所门锁30元的反诉请求，由于按照其与袁州区房屋征收与补偿安置办公室签订的征收补偿协议，其应于2017年10月19日前搬离该出租的店面，其事实上已经不再享有房屋所有权，不能对该店面进行出租，故不能再向原告（反诉被告）黄艳收取该时间之后的租金，对其主张的房屋租金500元，本院不予支持。对其主张的垫付电费620.4元，因庭审中其未提供充分的证据予以证实，本院不予采信，其主张损坏门锁3把，经庭审查明，仅能证实原告（反诉被告）黄艳损坏门锁一把价值10元，故原告（反诉被告）黄艳应赔偿10元门锁款给被告（反诉原告）潘某、潘昕阳。本诉与反诉赔偿经折抵后，被告（反诉原告）潘某应支付原告（反诉被告）黄艳4640元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）黄艳与被告（反诉原告）潘某签订的店面转让协议；
二、限被告（反诉原告）潘某于本判决生效后15日内支付原告（反诉被告）黄艳租赁店面补偿款、押金计人民币4640元；
三、驳回原告（反诉被告）黄艳的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）潘某、潘昕阳的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费134元，减半收取计人民币67元，反诉费25元，合计人民币92元，由原告（反诉被告）黄艳负担50元，由被告（反诉原告）潘某、潘昕阳负担42元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费134元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。
审 判 员 周小燕
二〇一七年十二月十九日
代书记员 黄 娟