山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民四终字第995号
上诉人（原审原告）：王华友，烟台市国土资源局牟平分局职工。
委托代理人：初爱军，山东鼎然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王健，教师。
委托代理人：江德潮，山东霖鑫律师事务所律师。
上诉人王华友因与被上诉人王健返还财产纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2013）牟民一初字第700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王华友及委托代理人初爱军，被上诉人王健及其委托代理人江德潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告系烟台市国土资源局牟平分局职工。2006年下半年，烟台市国土资源局牟平分局组织单位职工以优惠价格向烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司团购住房。2006年12月27日，原、被告签订楼房出让合同，内容为：“甲方：王华友，烟台国土资源局牟平区分局职工乙方：王健，牟平区教育局职工。甲乙双方经自愿协商一致，达成楼房出让合同如下：一、甲方将本单位内部分配出售给自己的家属楼（在建）出让给乙方所有。二、家属楼位于王家疃村（区财政局西侧），具体的楼房位置、楼层、面积、附属物（车库、地下室）等，依据甲方单位的内部分房规定，根据甲方个人的具体情况所应分得的楼房为准。同等条件下优先选择好楼层，大面积。三、乙方按照甲方单位的交款要求，按时向甲方交付购楼款，甲方及时向单位交付，不得拖延。具体交款时间及数额以甲方单位的交款通知为准。四、甲方承诺对该楼房具有出让的真实性、合法性。五、甲方应积极争取单位规定的应得权益，甲方单位收取的与该楼房有关的全部费用均由乙方承担，分房期间单位规定的与该楼房有关的全部福利待遇，由乙方享有（房产交付后的待遇与乙方无关），房产证、土地证甲方负责办理至乙方名下。六、甲方应于单位分配楼房次日起七日内，将楼房及楼房钥匙交付给乙方，乙方付给甲方费用2万元；甲方将已登记在乙方名下的两证交付给乙方时，乙方再支付给甲方其余费用2.8万元。七、本合同生效后，双方均应严格遵守，任何一方违约，不按时交付楼房，不能交付两证，不能交付房款及费用，或擅自解除本出让合同的，均应按楼房价款的40%承担违约金。八、本合同未尽事宜，双方另行协商。九、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字后生效。”2007年2月3日，原告与烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司签订商品房认购协议书，内容为：“一、房屋座落及价格乙方自愿认购甲方在牟平区牟山路以东、新城大街南、北两地块开发的住宅房一套（具体楼座、楼层、面积待定）。每平方米建筑面积暂按成本价2000元计算。二、付款方式乙方在签订本协议的同时首付17万元的认购房保证金，余款何时交纳由甲方另行通知。三、乙方最终不认可甲方确定的成本价，可将认购的房座退给甲方。甲方应在30日内将乙方所交的全部款项连本带息退给乙方（利息按同期银行存款利率计算）；但是《商品房买卖合同》在房管部门已办理备案的，乙方不得退房。四、房屋买卖的详细事宜以《商品房买卖合同》为依据；《商品房买卖合同》何时签订甲方另行通知。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签章之日起生效。”2009年6月20日，被告与烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司就其开发建设的烟台市牟平区新城花苑北区4-1-201号楼房（即涉案房屋）签订了商品房预（销）售合同，2009年7月15日，该公司对涉案房屋办理了商品房销（预）售合同登记备案。后被告于2011年8月自行领取涉案房屋钥匙，并着手装修涉案房屋，2012年6月，本案原告带人阻碍被告装修涉案房屋，本案被告以本案原告侵权为由起诉至原审法院，要求其赔偿因侵权行为造成的经济损失5800元。原审法院以（2013）烟牟民一初字第59号民事判决书判令：“一、被告王华友立即停止侵权。二、被告王华友赔偿原告王健经济损失5800元，……”，本案原告不服，提起上诉，烟台市中级人民法院以（2013）烟民四终字第940号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判”。2013年1月王华友诉至原审，请求被告支付前期购房款17万元，并支付违约金及转让费48000元。
关于烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司于2007年3月21日出具的缴款单位为“王华友”的170000元购房保证金是由谁交纳的问题。双方当事人均认可烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司共收取涉案房产房款及车库款399965元，且所有的收款收据原件均由被告持有。其中，2009年6月13日，被告以原告名义向该公司交纳购房保证金40000元；2009年8月31日，被告以贷款转帐方式向该公司交纳购房款100000元；2009年9月24日，被告以原告名义向该公司预付车库款60000元；2011年8月16日，被告以原告名义向该公司交纳了房屋尾款16765元及车库款13200元。双方当事人对于2006年12月25日、2007年3月21日缴纳的购房保证金50000元、120000元是谁缴纳说法不一致。原告主张2006年12月25日其以现金方式交付烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司50000元购房保证金，该公司向其出具了收款收据；2007年3月21日其以现金方式交付该公司120000元购房保证金（原告称其中有100000元是向许子文、王进华夫妇借的），该公司将原50000元的收款收据收回，并向其出具了170000元的收款收据。为此，原告提交以下证据加以证实：1.在烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司处复印的该公司于2006年12月25日、2007年3月21日出具的收款收据，上面载明缴款人为“王华友”。2.烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司于2013年4月22日出具的书面证明，内容为：“王华友，于2006年12月25日交纳团购房（新城花苑4号楼1单元201户住宅楼）首批购房保证金50000元，于2007年3月21日交纳第二次购房保证金120000元，两次交款合计170000元（即人民币壹拾柒万元整）。原两份收据于2007年3月21日收回，并同时开具一张购房保证金收据，金额为170000元（即人民币壹拾柒万元整）。”3.原、被告于2006年12月27日签订的《楼房出让合同》。被告对原告提交的以上证据的真实性没有异议，但主张以上证据不能证实170000元购房保证金是原告交纳的。被告主张2006年下半年，通过他人介绍，其与原告达成了房屋出让合意。其中第一笔购房保证金50000元是被告在银行取款，于2006年12月25日与原告共同在烟台市国土资源局牟平分局交纳的，烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司出具的收款收据由被告持有。后双方于2006年12月27日签订了《楼房出让合同》，2007年3月21日，被告在银行取款，与原告共同在烟台市国土资源局牟平分局交纳购房保证金120000元，烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司将原50000元收款收据收回后出具了170000元的收款收据，该收据由被告持有。被告为证实该170000元购房保证金是其交纳的，提交以下证据加以证实：1.烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司出具的收款收据五张，其中2009年8月31日收款收据上注明缴款人为“王健”，其它收款收据上均载明为“王华友”，因此，不能依据收款收据上载明的缴款人证实款项是由原告交纳的。2.被告与烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及商品房销（预）售合同登记证（烟房预告牟字第2009-1258号），合同载明被告付款方式为：“于合同签订时已付22.147万元（贰拾贰万壹仟肆佰柒拾元整），余款10万元（壹拾万元整）在住房资金管理中心申请公积金贷款，在建行办理。”证实涉案房产房款是由被告交纳的。3.（2013）烟牟民一初字第59号民事判决书和（2013）烟民四终字第940号民事判决书，证实生效判决书认定被告“交纳了购房款及物业费等相关费用”。原告对被告提交的以上证据真实性没有异议，但原告主张按照双方签订《楼房出让合同》的约定，被告应按照原告所在单位要求将款项交给原告，再由原告向烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司缴款，故收款收据上注明的缴款人是原告，被告应要求原告在收款收据上注明款项是被告交纳的，才能证实购房款缴纳的真实情况，被告持有收款收据原件不能证实其缴纳了170000元购房款。且第一笔购房保证金50000元如果是被告缴纳的，应在双方签订的《楼房出让合同》中注明，故被告主张该款项是其交纳的，与情理不符。原告对《商品房买卖合同》的真实性没有异议，但合同中载明的付款情况只是说明涉案房产的房款缴纳情况，不能证实房款真实缴纳情况，无法推翻原告提交的烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司出具的书面证明。被告提交的两份判决书也无法证实其主张。关于被告持有170000元购房保证金的收款收据原件的原因，原告解释称双方签订《楼房出让合同》后，因房产增值费问题，双方对于是否履行合同出现争执，2009年，被告找到原告，口头承诺给付原告70000元增值费，并向原告索要170000元的购房保证金收据，以便办理贷款手续后，再将170000元购房款给付原告。后被告未兑现口头承诺。被告对此不予认可，原告亦未提交证据加以证实。另外，原告以证人许子文身体瘫痪、不能出庭作证为由申请法院调取许子文的证人证言，法院于2014年1月13日作了许子文及妻子王进华的调查笔录。许子文称其身患脑血栓，于2013年8月身体瘫痪，头脑也不是很清楚，无法出庭；其妻王进华称其要在家照顾许子文及患老年痴呆的母亲，无法出庭。许子文、王进华均称与原告系朋友关系，2007年3月，原告以要购买楼房为由向其借款100000元，许子文、王进华将家中准备买柴油的现金借给原告，原告向其出具了欠条（提交欠条原件），双方未约定借款利息及还款期限，现原告已累计还款90000元。对于资金来源，许子文、王进华称当时家中有铲车及解放车各一辆，用于种植水稻，准备了200000元现金用于加柴油。原告对调查笔录及欠条真实性没有异议；被告对法院所作许子文、王进华调查笔录真实性没有异议，但称许子文自称其头脑不清楚，其陈述不足以采信；王进华不存在不能出庭作证的法定情形，其未到庭作证，其陈述不应采信。且许子文、王进华提交的欠条中载明的100000元借款不能证实原告用该款项交纳了购房保证金的事实。
关于原、被告双方签订的《楼房出让合同》约定的转让费48000元，被告是否应向原告支付的问题。被告当庭表示其已取得涉案房产钥匙，同意按照合同约定给付原告20000元转让费，但要求按照（2013）烟牟民一初字第59号民事判决书内容扣除原告应支付的财产损失5850元。合同约定原告将涉案房产产权及土地使用权登记在被告名下后，被告再给付原告28000元转让费，原告主张被告已与烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告没有权利也没有义务取得涉案房产两证并交付给被告，故要求被告一并给付原告转让费28000元。被告对此不予认可，主张该房产尚未进行房产登记，其不同意给付原告28000元转让费。
在庭审过程中，原告申请追加诉讼请求，要求判令烟台市国土资源局牟平分局因涉案房产发放的利息及建筑款90000元归原告所有。经合议庭合议后，因该款项的归属与本案所诉并非同一法律关系，法院不予合并审理。
上述事实，有原、被告提交的书证、调查笔录、生效法律文书及双方庭审陈述笔录在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《楼房出让合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对该合同予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告作为实际购买方已按原告单位团购房的流程和烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司的要求缴纳了涉案房产的房款及车库款，并以自己的名义与烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房销（预）售合同登记，被告所缴纳的购房款除了银行贷款外，其余均是以原告的名义出具的收据，以上事实，有被告提交的五张收款收据及《商品房买卖合同》、烟房预告牟字第2009-1258号预售商品房预告登记证加以证实，予以认定。原告主张其缴纳了其中的170000元房款，但其提交书证及证人证言不足以证实其主张，其对于被告持有该部分房款的收款收据亦未做出合理解释，故原告要求被告返还该笔房款并支付违约金，证据不足，不予支持。按照双方当事人签订的《楼房出让合同》的约定，被告在取得涉案房产钥匙后应付给原告20000元的楼房转让费，对此，被告当庭表示同意支付，予以照准。被告要求扣除因原告阻碍其装修造成的损失5850元，但该诉求与本案诉争不是同一法律关系，故被告主张理由不当，不予支持。按照双方当事人签订的《楼房出让合同》的约定，原告应协助将涉案房产的房屋所有权证、土地使用权证登记在被告名下，被告在取得涉案房产两证后，付给原告28000元楼房转让费。因涉案房产尚未办理产权登记，故原告的主张，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年3月14日判决：一、被告王健于判决生效后十日内付给原告王华友楼房转让款人民币20000元。二、驳回原告王华友的其它诉讼请求。
宣判后，上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，称双方的楼房出让合同签订于2006年12月27日，而第一笔购房款5万元于12月25日交纳，足以证明该款系上诉人交纳的。烟台市牟平区瑞成房地产开发有限公司出具证明证实涉案的17万元是上诉人交纳的。双方的楼房出让合同约定被上诉人按照上诉人单位的交款要求，按时向上诉人交付购楼款，由上诉人及时向单位交付，故被上诉人主张其与上诉人一起去上诉人单位交纳的购房款违反合同约定。如果诉争款项系被上诉人交纳，被上诉人会在收据中加以备注。被上诉人主张其从银行取款17万元，并与上诉人一起交到上诉人单位，对此不能举证。综上，请求依法改判。
被上诉人答辩称涉案房款系被上诉人交纳，上诉人的上诉请求没有事实依据。
除原审查明事实外，二审补充查明：被上诉人主张诉争的17万元均系自己交纳，一审期间主张二笔款均取自农业银行。二审期间被上诉人主张两笔款均取自高陵邮政储蓄银行和高陵农业银行，及牟平的农业银行，高陵邮政储蓄银行和高陵农业银行是被上诉人夫妻的工资开户行。本院委托原审法院到高陵邮政储蓄银行和高陵农业银行查询，经查在2007年3月21日之前（即第二笔购房款的交纳时间），被上诉人夫妇在高陵邮政储蓄银行没有开户，被上诉人在高陵农业银行没有开户，被上诉人妻子有开户，但无存取款业务发生。经质证，被上诉人对此辩称因时间久远，对存取款情况记不清楚了，但确实在高陵邮政储蓄银行和高陵农业银行取过款，其他银行也取过款，高陵邮政储蓄银行和高陵农业银行后来进行过合并，所以对2008年之前的存取款信息无法查询，银行出具的证明可能不真实。
本院认为，双方当事人于2006年12月27日签订的楼房转让合同约定“乙方按照甲方单位的交款要求，按时向甲方交付购楼款，甲方及时向单位交付，不得拖延。具体交款时间及数额以甲方单位的交款通知为准”，故从合同约定来看，合同签订后向上诉人单位交纳的购房款由被上诉人承担，现双方当事人均认可该协议有效，并已实际履行，并且对2009年之后的房款均由被上诉人交纳的事实也无争议，所以上诉人主张合同签订之后于2007年3月交纳的15万元的购房款系上诉人交纳，不符合合同约定，上诉人对此未做出合理解释。而对于合同签订的前二天所交纳的5万元，上诉人主张系自己交纳，对此双方在楼房转让合同中未作约定与常理不符。被上诉人解释称其与上诉人签订楼房转让合同之前，已经与上诉人达成一致意见，该解释具有较高的可信度。尤其应当注意的是被上诉人现持有17万元的购房款收据，符合付款人持有付款凭证的一般交易习惯，对此上诉人称被上诉人为办理银行贷款向其借用该收据，该解释不具有合理性。并且被上诉人所持有的其他购房款单据，上诉人均予以认可，这些单据中有部分也是被上诉人以上诉人名义交纳的。所以诉争的17万元单据写有上诉人的姓名并不能推论出上诉人交款17万元的事实。通过本院二审的查证，双方当事人均不能充分证明17万元的款项来源，但综合判断双方当事人提供的证据，被上诉人的证据具有优势，故原审判决正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6429元，由上诉人王华友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕华
审 判 员 丁 伟
代理审判员 王莉莉
二〇一四年十一月七日
书 记 员 林斐斐