安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00124号
上诉人（原审被告）：中国房地产开发合肥有限公司。
法定代表人：傅雷，该公司董事长。
委托代理人：高宇，安徽天禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王军。
被上诉人（原审原告）：赵勋宏。
上诉人中国房地产开发合肥有限公司（以下简称中国房地产开发合肥有限公司（以下简称合肥房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服舒城县人民法院2013年11月29日作出的（2013）舒民二初字第00720号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人合肥房地产公司的委托代理人高宇，被上诉人王军、赵勋宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王军、赵勋宏诉称：2009年9月23日，两原告与被告协商签订《商品房买卖合同》，被告将位于舒城县经济技术开发区古楼北街中房.龙舒花园龙居B幢1至2层154－254号商铺出卖给两原告。合同约定的建筑面积为92.9平方米，双方约定按建筑面积计算房屋价款、按建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按合同第五条中的第2种方式进行处理。合同签订后，两原告于2010年1月5日与中国建设银行股份有限公司舒城支行签订了个人住房借款合同，合同约定贷款利率为在基准利率水平上上调10%。然被告却私自修改合同，将计价方式由按建筑面积计算改为按套计算，且在没有通知两原告的情况下，通过伪造两原告签名的《补充协议》及《授权委托书》去房产局办理了房地权证，并直接交至贷款银行。直到今年7月份，两原告再次购买商品房进行按揭时，银行要求提供已有的房屋产权证复印件，两原告到建设银行舒城支行复印产权证时才发现房地权证上的建筑面积为88.78平方米。后两原告多次找被告协商，要求其返还面积误差部分的房价款及利息等损失，但被告总以种种借口拖逶。原告认为：原被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告应依约定切实履行合同义务，并承担因其违约给两原告造成的损失。综上，请求法院判令被告立即返还原告面积误差部分的房价款27001元（每平方米4952元，实测面积与合同面积差4.12平方米，3%以内的面积差按每平方米4952元计算，为13800元；超出3%部分按双倍价款即13201元）；按两原告按揭贷款利率给予赔偿面积误差部分房价款利息损失7606元（按应该返还房价款27001元，商业贷款利率7.04%，从2009年9月计算至2013年9月）。
原审被告合肥房地产公司辩称：原被告于2009年9月23日签订的《房屋买卖合同》约定房屋价款按套计算，不存在补差的问题。房屋交付后，被告根据原告委托统一为其办理产权证书，至此，涉案房屋买卖合同已履行完毕，双方不存在争议。关于诉讼时效问题，被告认为原告房屋产权证书于2010年12月办理完毕。产权登记后，原告对房屋所有权是知晓的。原告在2010年底就应当知道房屋面积，至今才起诉，明显超过诉讼时效，不应得到法律的保护。
原审法院查明：两原告系夫妇关系。2009年9月23日，被告委托中国房地产开发合肥有限公司舒城分公司与两原告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：被告将位于舒城县经济技术开发区古楼北街中房.龙舒花园龙居B座1-2层154-254号商铺预售给两原告，建筑面积92.9平方米；按建筑面积计算房屋价款，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；付款方式：2009年9月23日在签订本合同时首付款人民币36万元，余款10万元于同年9月30日前通过银行按揭贷款方式支付。此合同签订后，两原告于同日首付被告购房款36万元，次年3月18日支付被告购房款10万元，合计46万元。2010年3月18日，被告冒用两原告签名自制《补充协议》，协议的主要内容为中房.龙舒花园龙居B幢154-254号商铺合同建筑面积92.9平方米，复测后实际建筑面积88.78平方米；当事人选择按套计价的，不参与合同面积及价格的多退少补；买受人同意出卖人的面积差异处理办法，对面积误差今后不再有异议。2010年12月7日，被告再次冒用两原告签名自制《授权委托书》，并以受托人的身份携带《补充协议》及《授权委托书》至舒城县房地产管理局办理了房地权证，并将该房地权证书移送至中国建设银行股份有限公司舒城支行抵押。两原告得知房屋实测面积与合同约定面积出现误差后与被告协商未果，遂诉讼来院。
原审法院认为：原被告对于被告售与原告房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积相差4.12平方米的事实没有争议。双方争议的焦点问题：一是双方约定的房屋价款是按套计算，还是按建筑面积计算问题？二是两原告的诉讼主张是否超出了诉讼时效？关于争议焦点一，首先，原被告签订的《商品房买卖合同》在约定按建筑面积计算房屋价款的同时约定了合同约定面积与产权登记面积出现差异的处理原则，该《商品房买卖合同》除格式合同内容外，选择内容由被告工作人员填写，被告关于按建筑面积计算是双方在填写合同时的笔误的辩解理由不成立；其次，双方签订的《商品房买卖合同》还约定“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”，正是基于该约定，当实测面积与合同约定面积出现差异时，被告自制“补充协议”以便与合同约定相吻合；被告假冒两原告签名自制“补充协议”和“授权委托书”单方至舒城县房地产管理局办理所有权转移手续，不是双方真实意思表示。因而原被告约定的房屋计价方式应该是按建筑面积计算，非按套计算。关于双方争议的诉讼时效问题，由于被告是在无两原告真实委托的情况下办理了房屋所有权转移手续，并将房屋产权证移送中国建设银行股份有限公司舒城支行抵押，其又不能举证证明两原告知晓房屋登记面积的具体时间，本院对被告关于两原告诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解不予采信。被告应承担违约责任，赔偿两原告因此而产生的损失。两原告要求被告支付其面积误差部分的房价款27001元的诉讼请求符合双方约定和法律规定，本院予以支持；两原告要求被告给予赔偿房价款利息损失的诉讼请求亦符合法律规定，但其计算的利息损失有误，两原告按揭贷款执行的是浮动利率，即在基准利率水平上上调10%，而两原告未举证证明其与中国建设银行股份有限公司舒城支行签订的借款合同执行的基准利率，故两原告要求按商业贷款利率7.04%计算利息损失的依据不足，可以参照中国人民银行同期贷款利率计息，且只能计算面积误差比3％以内（含3％）部分的利息损失。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条和《HYPERLINK”http：／／ebook／msf／200705／20070528201321.htm”最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条的规定，作出如下判决：一、被告中国房地产开发合肥有限公司于本判决生效之日返还原告王军、赵勋宏购房款27001元，并按中国人民银行同期贷款利率计付原告王军、赵勋宏13800元购房款的利息损失（自2009年9月23日起计算至返还购房款之日止）；二、驳回原告王军、赵勋宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为335元，由被告中国房地产开发合肥有限公司负担。
上诉人合肥房地产公司上诉称：1.本案《商品房买卖合同》系争条款并非格式条款。本案合同约定的是按套计价，合同中没有约定面积单价，故未约定按面积计价。上诉人的销售人员在填写合同时，习惯性地按照面积计价的方式填写，属于误填。2.按套计价销售房屋不适用面积差异条款。3.本案诉讼时效已过。综上，请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
王军、赵勋宏答辩称：1.合同写明房屋是按面积计价的，上诉人将合同改为按套计价，且私自伪造二被上诉人的签名，用《补充协议》及《授权委托书》去房产局办理产权证。2.由于两被上诉人未见过房产证，不知道房屋面积差异之事，故不存在超过诉讼时效。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人合肥房地产公司在二审期间，举出以下证据：1.舒城县人民法院（2011）舒民二初字第00444号民事判决书原件；2.该判决书依法认定的《商品房买卖合同》复印件。证明：上诉人与中房龙舒花园A幢101、201号商铺业主就商品房买卖合同计价方式发生争议，舒城县人民法院依法认定该房屋的计价方式是按套计价，而该商铺与本案诉争房屋同时销售，采用了相同的合同填写办法，也就是约定单套总价未约定单价，又勾写了面积差异和处理方式。
王军、赵勋宏质证称：上诉人提出的是另外一个案件，从本案的纠纷来看，合同是上诉人私自修改的，将计价方式由按建筑面积计算改为按套计算。
本院认证：舒城县人民法院（2011）舒民二初字第00444号民事判决书虽系原件，但是否为生效的法律文书，合肥房地产公司未能举证说明，所提交的《商品房买卖合同》系复印件、且内容不全。为此，本院当庭要求合肥房地产公司于庭审后三日内予以递交生效法律文书证明，以及《商品房买卖合同》复印件的全部内容及证据来源，然其未能提供。故对此不予认定。
王军、赵勋宏二审期间无新证据提供。
双方当事人对一审期间提供的证据，二审的质辩意见同一审。本院认证亦同一审。
本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：本案双方当事人在2009年9月23日签订《商品房买卖合同》后，合肥房地产公司又拟写了一份《补充协议》，该份协议明确了本案商品房的计价方式为按套计价，不参与合同面积及价格的多退少补。但是该份《补充协议》上“王军、赵勋宏”的签名，不是该二人的本人签名，系合肥房地产公司代签，对此事实双方不持异议，本院予以确认。本案《商品房买卖合同》对计价方式的约定为“按建筑面积计算”，对于面积确认及面积差异处理约定为“⑴面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；”，在付款方式上约定为“2009年9月23日在签定本合同时付清首付款人民币叁拾陆万元，余款人民币壹拾万元于2009年9月30日前通过银行办理按揭贷款方式支付”。可见，在《商品房买卖合同》上约定的计价方式应为“按面积计价”。对此，合肥房地产公司辩称虽然在按面积计价栏打“√”，但同时在按套计价栏填写了房屋总价款为“肆拾陆万元”，若按面积计价，不可能得出该整数。经审查，该处虽填写了“肆拾陆万元”，但有涂改痕迹，王军、赵勋宏对此不予认可，认为房屋总价来源于合同中付款方式一栏的约定。合肥房地产公司又认为在按面积一栏处打“√”，系销售人员的笔误，但该辩解与合同中对面积确认及面积差异处理进行约定相矛盾。即便如合肥房地产公司所辩称均为误写，那么其完全可以与王军、赵勋宏协商，以补充协议的方式解决，然其却选择了代替王军、赵勋宏签名的《补充协议》方式，那么，在合肥房地产公司不能证明其得到王军、赵勋宏授权或同意的情况下，该《补充协议》无效，亦见其也意识到《商品房买卖合同》关于房款计价方式约定为“按面积计价”。因此，合肥房地产公司关于本案商品房应确定为按套计价的上诉理由不能成立，不予支持。
本案另有一事实双方当事人不持异议，即2010年12月7日形成的《授权委托书》，内容为“王军、赵勋宏委托合肥房地产公司的工作人员代理申请办理该房屋的房地产权证、领证”等事宜，但是该份《授权委托书》上委托人“王军、赵勋宏”的签名不是该二人本人签名。合肥房地产公司根据该份《授权委托书》直接将房产证作为抵押，办理银行贷款手续。合肥房地产公司又不能举出其已经告知王军、赵勋宏房屋实际登记面积具体时间的其他证据。可见，王军、赵勋宏称其不知晓房屋实际登记面积，只是在办理其他事项需要房产证时，才得知其权利受到侵犯，故而未超过诉讼时效的观点，能够成立。合肥房地产公司关于此点的上诉理由不能成立，不予支持。
此外，合肥房地产公司在二审时提供舒城县人民法院（2011）舒民二初字第00444号民事判决书原件，认为上诉人与中房龙舒花园A幢101、201号商铺业主就商品房买卖合同计价方式发生争议，舒城县人民法院依法认定该房屋的计价方式是按套计价，而该商铺与本案诉争房屋同时销售，采用了相同的合同填写办法，也就是约定单套总价未约定单价，又勾写了面积差异和处理方式。因此，人民法院的判决不能就同一事实，作出两种判决。本院认为：首先，上诉人并未提供生效的法律文书证明，确认该份判决已经发生效力。其次，即便为生效的法律文书，从判决书确认的事实来看，两案之间有不同之处，即本案有合肥房地产公司冒名代替买受人签名，订立无效的《补充协议》和《授权委托书》之事实。而本案恰是根据该事实推导出合同约定的计价方式为按面积计价。舒城县人民法院（2011）舒民二初字第00444号民事判决，是以格式合同不利于提供该合同一方当事人解释的原则置判的，与本案不同。因此，合肥房地产公司认为同一事实、不能作出两种判决的观点，不能成立，不予支持。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。合肥房地产公司的上诉理由均不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费670元，由中国房地产开发合肥有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 武
审判员 杨小林
审判员 王世如
二〇一四年四月八日
书记员 张 丽
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。