重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终7910号
上诉人（原审原告）：张晓艳。
委托诉讼代理人：徐栋梁，重庆水木律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：龚建国。
委托诉讼代理人：徐栋梁，重庆水木律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司。
法定代表人：宋果，总经理。
委托诉讼代理人：陈宏，重庆华立万韬律师事务所律师。
上诉人张晓艳、龚建国因与被上诉人重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司（以下简称辰龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院(2016)渝0152民初1332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张晓艳、龚建国之共同委托诉讼代理人徐栋梁、被上诉人辰龙公司之委托诉讼代理人陈宏到庭参加了询问。本案现已审理终结。
张晓艳、龚建国上诉请求：撤销一审判决，改判支持张晓艳、龚建国的诉讼请求；一、二审诉讼费由辰龙公司承担。主要事实和理由：一、一审法院对基本事实认定不清。（一）辰龙公司自行制作的公告和沟通会会议纪要及花名册，既未发出公告也未召开沟通会；辰龙公司只是写了一个签到表让部分业主签字，业主对会议内容并不清楚。（二）张晓艳、龚建国从入住起至2015年10月一直使用临时用电，并支付了电费，故不能认定辰龙公司对张晓艳、龚建国提供了供电保障。（三）《关于建设北四路电缆沟的协议》及原潼南县新城建设管理委员会出具的《说明》与本案无关联性，不应认可。二、一审法院滥用职权，违反合同自治原则，任意改变合同双方当事人的约定。（一）合同约定的交房条件是取得《建设工程竣工验收备案登记证》，即逾期交房违约金应计算至2014年4月8日；而一审法院将逾期交房违约金计算的结点定在消防验收合格时间（2014年3月18日），严重侵犯了张晓艳、龚建国的合法权益。（二）一审法院依职权降低违约金的计算标准，无任何法律依据。
辰龙公司辩称，一审判决适用法律正确，程序合法正当，请求驳回上诉，维持原判。
张晓艳、龚建国向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付逾期交房违约金共计8967元；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年10月17日，原告张晓艳、龚建国与被告辰龙房地产公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：辰龙房地产公司将其开发房屋一套以预售的方式出让给原告。此外，双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为83.99平方米；总成交金为288317元；付款方式为按揭付款，即乙方于签署本合同当日缴纳人民币148317元给甲方作为首付购房款，乙方向银行申请140000元的个人购房抵押贷款，经银行审核同意后，乙方与银行办理贷款手续，其贷款额由银行直接拨付给甲方，作为甲方收取乙方应支付购款的一部分。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即辰龙房地产公司）应当在2013年5月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案的房屋交付乙方（即张晓艳、龚建国）使用。本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”该合同第八条“交房的手续办理”约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交房时，甲方应当出《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第七（条）约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；合同继续履行；（2）逾期超过180日，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同签订后，原告即按照合同约定向被告支付了购房款288317元。2015年7月1日，原告曾以相同诉讼请求、事实及理由起诉至本院，后又自愿撤回了对被告的起诉。2016年4月5日，原告再次诉至本院，请求如诉称。
另查明，原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定的“北城丽都（二期）”14、15＃楼工程，16、17＃楼工程分别于2011年9月14日，2011年11月29日取得商品房预售许可证。2012年12月30日，“北城丽都（二期）”项目通过了建设、监理、施工、设计、勘察单位竣工验收；2014年3月18日，上述工程经原潼南县公安消防大队综合评定消防验收合格。2014年4月8日，“北城丽都（二期）”项目取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
再查明，2013年5月17日，被告辰龙房地产公司与重庆亿润地产开发有限公司、重庆熙阅房地产开发有限公司等十一家公司签订了《关于建设北四路电缆沟的协议》，该协议约定：“由重庆亿润地产开发有限公司作为建设业主承头，由十一家公司共同出资建设北四路电沟。”2015年6月10日，原潼南县新城建设管理委员会出具说明，该说明载明：“为了解决北四路周边地块开发建设的用电问题，根据业主的要求，2012年10月18日下午，新城公司会同规划局和电力公司等相关人员，在六楼会议室召开了联席会，会议同意由北四路周边地块的开发业主共同出资，自行修建1条16回10千伏电力廊道，供‘北城丽都’等新建小区的居民生活用电。同时会议要求相关部门大力支持，积极配合，业主单位要立即启动建设，尽早竣工投入使用。”
又查明，2013年4月1日，被告辰龙房地产公司作出《公告》并予以张贴，该公告载明：“尊敬的北城丽都二期业主：首先感谢全体业主对我公司长期以来的支持和关注！由我公司所开发建设的‘北城丽都二期’项目在全体业主的支持下，现已全体竣工完成，北城丽都二期项目拟定于二○一三年五月三十一日交房，现建设工程各单项工程均已达到职能部门的验收标准，但由于政府及相关职能部门投入电力设施尚未完善。因此导致该项目的消防设施未能入（如）期验收。致此，特向全体业主公告：请业主于二○一三年四月二十一日前来我公司参加北城丽都二期交房沟通会。共同出谋如何解决业主接房后装修入住的用电问题以及及时完成单项验收的问题。由此给您带来的不便敬请谅解，感谢你的支持和配合。特此公告！重庆市辰龙房地产开发有限公司二○一三年四月一日”。2013年4月21日，“北城丽都（二期）”部分业主参加了由辰龙房地产公司召开的座谈会。
本案在审理中，原、被告均同意以2013年5月31日作为被告实际向原告交付房屋钥匙的时间。此外，原告亦认可其在接收上述房屋后，被告保证了原告的基本供电需要。
一审法院认为，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。本案中，原告张晓艳、龚建国与被告辰龙房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人自愿订立；双方当事人均具有订立合同的民事权利和民事行为能力，以及商品房买卖的真实意思表示；双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。因此，该合同依法成立，合法有效。
其二，商品房虽然未达到合同约定的交房条件，但已经通过建设工程竣工验收、消防验收，且已经交付房屋钥匙的，可以视为对房屋的交付。本案中，虽然至2014年4月8日，涉案房屋才达到合同约定的取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的交房条件。但2012年12月30日，“北城丽都（二期）”项目通过了建设、监理、施工、设计、勘察单位竣工验收；2014年3月18日，上述工程经原潼南县公安消防大队综合评定消防验收合格；原告亦认可被告于2013年5月31日向其交付了房屋钥匙。故可以视为被告于2014年3月18日向原告交付了房屋。因原、被告双方自愿约定于2013年5月31日前向原告交付房屋，故被告辰龙房地产公司存在逾期交房的违约行为，应当承担逾期交房的违约责任，其逾期交房的期间应为2013年6月1日起至2014年3月18日止。
其三，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告虽然存在逾期交房的违约行为，但对于房屋交付后，通过竣工验收和消防验收合格前的逾期违约责任，应有别于普通的逾期交房违约责任。综合评判而言，被告在知晓不能按期交付房屋后，向“北城丽都（二期）”购房户张贴公告并进行磋商；在合同约定的时间向原告交付所购房屋的钥匙，未影响原告居住权的行使；之后，被告亦积极采取措施，对原告供电进行保障。故一审法院对被告主张要求对违约金进行调整的主张予以支持。结合被告逾期交房的时限、履行合同的程度，本院对双方约定的逾期交房违约金按“约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之零点五的违约金”进行调整，对被告主张参照逾期办证违约金按“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之零点一”的主张不予支持。
其四，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断之日起，诉讼时效期间重新计算。本案中，被告主张原告诉请已经超过诉讼时效。但根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条“甲方逾期交房违约责任”中载明的“自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”的规定，被告应于2014年3月18日起30日内向原告支付违约金。故原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间应从履行期限届满的2014年4月17日起算，至2016年4月16日止。原告分别于2015年7月1日、2016年4月5日向一审法院提起诉讼，故原告诉请未超过法定的诉讼时效期限。
一审庭审中，被告辩称，被告逾期交房系政府对该区域供电设施修缮所致，且被告在原告接受房屋后，积极采取措施保证了原告供电需要，履行相应义务，并不存在过错，故不应当由被告承担责任。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》在违约责任一般归责原则上采取了严格责任原则，即除非存在法定或约定的免责事由，违约方不论在主观上是否具有过错，均应对其违约行为承担违约责任。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第七（条）约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理。”但被告在举证期限内并未举示充分证据证明其存在法定的免责事由，或发生了被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故一审法院对被告该辩解意见不予采纳。此外，被告辩称，原告于2013年5月31日接受房屋应视为同意变更合同约定的交房条件，即被告已于2013年5月31日向被告交付符合双方约定的房屋。一审法院认为，建设工程通过消防验收系开发商的法定义务，该义务不能通过双方约定的方式予以免除；且在签订合同时，被告并未告知原告如接收未达到合同要求的房屋视为对合同约定的变更；在原告接房时，被告亦未向原告释明，其所接房屋尚未达到合同约定的交房条件。
一审法院判决：“一、被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张晓艳、龚建国支付逾期交房违约金共计人民币4195元（以288317元为基数，自2013年6月1日起至2014年3月18日止，按每日万分之零点五计算）；二、驳回原告张晓艳、龚建国的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司承担。”
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明：原重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司的企业名称于2016年7月1日变更为重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司，双方对该事实均无异议。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
在本院审理过程中，辰龙公司于2016年11月3日向本院申请撤回其上诉。本院认为，辰龙公司在本案审理期间提出的撤回上诉请求系其真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以准许。
本院认为，本案争议的焦点为：1、逾期交房违约金计算的截止时间；2、逾期交房违约金能否调低。现分别评判如下：
1、关于逾期交房违约金计算之截止时间的问题。在商品房预售合同中，房屋的交付使用应达到合同约定的条件，若未达到合同约定的交付条件，但已经办理了交房手续，同时竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，涉案房屋在双方于2013年5月31日实际接房时虽不符合约定的交付条件，但该房屋于2012年12月30日通过竣工验收、于2014年3月18日通过消防验收，故该房屋合法的交付时间应为2014年3月18日。因此，逾期交房违约金亦应计算至2014年3月18日止。
2、关于逾期交房违约金能否调低的问题。我国《合同法》及相关司法解释规定，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，故人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平原则。本案中，由于张晓艳、龚建国已实际接收房屋，其实际损失小于没有交付房屋的情形，一审法院根据合同的履行情况等酌情按合同约定之逾期交房违约金的50%予以主张，并无明显不当，本院予以维持。因此，对张晓艳、龚建国关于改判按合同约定标准计算逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，张晓艳、龚建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张晓艳、龚建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一六年十一月八日
书 记 员 赵晓娟