江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0992号
上诉人（原审被告）王祚芳，女，1968年3月26日生，汉族。
委托代理人倪玉洲（系王祚芳表弟），男，汉族，1970年12月31日生。
被上诉人（原审原告）无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区友谊北路300号（东方国际轻纺城内）。
法定代表人黄阿棠，该�司董事长。
委托代理人杨浩，江苏漫修律师事务所律师。
委托代理人陆蕾，江苏漫修（北京）律师事务所律师。
上诉人王祚芳因与被上诉人无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司（以下简称东方管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2014）锡法北民初字第0007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月22日受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
东方管理公司原审诉称：2010年9月6日，王祚芳与东方管理公司签订租赁经营合同，约定王祚芳承租无锡东方国际轻纺城市场内F2-8、9号商铺，租赁期自2010年10月1日起至2015年9月30日，但自第二年起，王祚芳便未按期支付租金。东方管理公司经多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：一、王祚芳立即支付租金35200元；二、判令解除租赁合同，王祚芳立即腾空商铺。
王祚芳原�辩称：其于2010年9月6日承租上述商铺，东方管理公司原先承诺所有店铺一齐开张，但当时开张的店铺不到20%，故东方管理公司承诺将合同租赁期限变更为2010年12月1日至2015年11月30日。由于市场的店铺入住率低，导致王祚芳店铺生意不好，故未支付第二、第三年的租金。
原审法院经审理查明：
2010年9月6日，东方管理公司将其受委托管理的无锡东方国际轻纺城集团有限公司所有的无锡东方国际轻纺城（以下简称东方城）F2幢9号房屋及黄雷海所有的东方城F2幢8号房屋一并出租给王祚芳，双方签订租赁经营合同，约定：租赁期限为2010年10月1日至2015年9月30日；租金共96200元，支付方式为合同签订之日支付10000元、2011年7月31日前支付16000元、2012年7月31日前支付19200元、2013年7月31日前支付23000元、2014年7月31日前支付28000元；合同签订时王祚芳应向东方管理公司交纳2000元经营保�金，租期届满，王祚芳结清所有费用后，保证金予以返还；合同履行过程中，双方均应全面、适当地履行各项合同义务，否则即构成违约；若王祚芳违约的，东方管理公司有权收回商铺，保证金不予返还；王祚芳迟交任一期租金的，视同王祚芳放弃租赁权，东方管理公司有权立即收回商铺，保证金不予返还；合同另对物业费、水电费、商铺装修等事项作出了约定。合同签订后王祚芳即交纳第一期租金10000元、保证金2000元等费用。后经双方合意，原合同租赁期限变更为2010年12月1日至2015年11月30日。其后，王祚芳未再向东方管理公司交纳租金。
以上事实，由房屋所有权证、委托经营管理协议书、租赁经营合同、收据、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，并经庭审质证。
原审法院认为：
东方管理公司与王祚芳签订的租赁经营合同系双方当事人真实意思表示，且不违�法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现东方管理公司已按约向王祚芳提供F2幢8号、9号房屋，王祚芳亦应按约支付租金，双方虽合意变更租赁期限，但并未变更租金支付期限，故王祚芳仍应于2011年7月31日、2012年7月31日支付相应租金共35200元。根据双方合同约定，王祚芳迟交任一期租金的，视同放弃租赁期，东方管理公司有权立即收回商铺，保证金亦不予返还，故法院对东方管理公司关于解除合同的诉讼请求依法予以支持。至于王祚芳辩称因市场的店铺入住率低导致其生意不好，故未支付第二、第三期租金，但双方合同并未约定市场入住率低可以免交租金，且市场入住率高低属于商业风险，双方当事人均无力控制，商业风险不应成为拒交或拖欠租金的理由。故法院对王祚芳的答辩理由不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第�百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、王祚芳应于判决生效后十日内向东方管理公司支付租金35200元。二、解除东方管理公司与王祚芳于2010年9月6日签订的租赁经营合同，王祚芳于判决生效后十日内将东方城F2幢8号、F2幢9号房屋腾空并返还给东方管理公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费680元，减半收取340元，由王祚芳负担。
王祚芳不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人以合法形式掩盖非法目的与上诉人签订租赁经营合同，该合同无效，同时该合同也违反了《合同法》第三条、第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条�第五十二条、第五十三条、第一百一十二条规定。2、被上诉人承诺在2010年11月12日开张时商铺入驻率达到100%，当初签合同被忽悠了。3、整个商铺装修费用达14多万元，店铺一直没有利润，其实际损失按无锡最低工资标准计算40个月，工资损失达58000元。请求二审依法改判：1、被上诉人在商铺入驻率达70%的前提下，继续履行合同；2、若合同解除，被上诉人应赔偿其装修费用、40月工资、第一年的房租费用、物业管理费、市场推广费、押金等，共计218334元。
被上诉人东方管理公司辩称：1、其解除合同是基于上诉人未按期支付租金这一违约事实，上诉人要求继续履行合同没有法律依据。2、根据合同约定，合同解除时，商铺的装修无偿归被上诉人所有，因此，其无需支付商铺的装修费用。3、上诉人提出的其他损失，均属上诉人应当承担的经营风险，与其无关。上诉人所提各项赔偿请求，构成反诉，应在一审中提出或另行诉讼，不应在二审中提出。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审认定事实与一审认定事实相同，本院予以确认。
本案的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人签订的《租赁经营合同》是否应当解除？二、合同解除，被上诉人是否应当赔偿上诉人的装修费用、40月工资、第一年的房租费用、物业管理费、市场推广费、押金等，共计218334元？
本院认为：
一、关于没上诉人与被上诉人签订的《租赁经营合同》是否应当解除的问题。《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方合同约定，王祚芳迟交任一期租金的，视同放弃租赁期，东方管理公司有权立即收回商铺。现王祚芳交纳第一期租金后未再向东方管理公司交纳租金，合同约定的解除合同的条件已成就，解除权人东方管理公司有权解除合同。因此，上诉人“被上诉人在商铺入驻率达70%的前提下，继续履行合同”的上诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。
二、关于合同解除，被上诉人是否应当赔偿上诉人的装修费用、40月工资、第一年的房租费用、物业管理费、市场推广费、押金等，共计218334元的问题。在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，上诉人所提各项赔偿请求，构成反诉。现经本院调解双方无法达成调解协议。因此，对上诉人所提各项赔偿请求，本院不予理涉，上诉人可另行起诉。
综上，原审法院�定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费680元，由上诉人王祚芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 陈丽芳
二〇一四年八月十二日
书记员 唐广征