庄河市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庄民初字第03151号
原告：中国工商银行股份有限公司大连庄河支行。
负责人：李国煜，系该行行长。
委托代理人：吕天杰，系辽宁环胜律师事务所律师。
被告：吴桂军，男。
被告：于巧云，女。
被告：大连华丰房地产开发有限公司。
法定代表人：何云峰，系该公司总经理。
委托代理人：孙凌云，系辽宁法磊律师事务所律师。
委托代理人：辛振文，男，系该公司职员。
原告中国工商银行股份有限公司大连庄河支行诉被告吴桂军、于巧云、大连华丰房地产开发有限公司（以下简称华丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吕天杰、被告华丰公司委托代理人孙凌云、辛振文到庭参加了诉讼，被告吴桂军、于巧云经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月26日，被告吴桂军、于巧云与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，被告向原告借款人民币340000元，借款期限20年，还款方式为按月等额本息还款，约定贷款的年利率按基准利率确定。同时，被告以位于庄河市华丰西山湖畔45-2-502号房屋作为抵押物为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围为借款合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告华丰公司承诺，在房屋他项权证未办妥之前，该公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。原告于2011年6月1日发放了全部贷款，后被告出现违约还款情形，且未协助原告办理他项权证书。现诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告签订的《个人借款/担保合同》；二、被告吴桂军、于巧云立即偿还借款本金311579.15元，并承担自2015年1月1日起至欠款还清之日止按合同约定计算的利息及罚息；三、确认原告的抵押权合法有效，原告对被告的抵押物享有优先受偿权；四、被告大连华丰房地产开发有限公司对第二项诉讼请求承担连带责任；五、诉讼费用由被告承担。
被告吴桂军、于巧云未作答辩。
被告华丰公司辩称，被告吴桂军、于巧云逾期还款未达到根本违约和解除合同的条件，即便构成根本违约，在物保和人保共同存在的情况下，原告只能选择实现物保或者选择要求保证人承担保证责任。
经审理查明，2011年3月24日，被告吴桂军、于巧云与被告华丰公司签订《商品房买卖合同》，购买位于庄河市新华街道小寺村西山湖畔小区第45幢2单元5层2号房屋，房屋总价款为505325元，首付165325元。
2011年4月26日，原告与被告吴桂军（于巧云）、华丰公司三方签订了《个人购房借款/担保合同》，向原告借款34万元整，用于支付购买上述房屋余款，借款期限为20年，利率为6.8%；贷款发放后遇基准利率（中国人民银行公布的同期同档次贷款利率）调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按调整后的基准利率确定并执行新的利率。还款方式为按月等额本息还款。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为借款利率上浮50%。被告华丰公司为案涉借款提供连带责任保证。被告吴桂军以其购买的位于庄河市华丰·西山湖畔45-2-502号房屋（建筑面积为123.25平方米）作抵押。
合同约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或县要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。借款人未完全、适当地遵守或履行其在合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，贷款人有权解除合同，宣布合同及依据贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。
2011年4月12日，被告于巧云在中国工商银行个人住房贷款申请表中声明，该案涉借款为夫妻共同债务并承诺在抵押房屋成为任何一方个人财产时仍以该房屋作为该笔借款的抵押担保。
2011年6月1日，原告依上述合同约定将贷款划入被告吴桂军指定的被告华丰公司账户。庭审中，原告提供自营历史明细列表证明被告吴桂军偿还至2014年8月，偿还借款本金28420.85元及相应利息，剩余借款本金及利息未偿还。被告吴桂军、于巧云未取得所购房屋的产权证书，亦未办理正式抵押登记手续。现原告持诉称理由诉至法院，请求判如所诉。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、自营历史明细列表、个人住房贷款申请表等证据材料及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，系各双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律的效力性强制性规定，应为有效。合同约定，借款人未完全、适当地遵守或履行其在合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，贷款人有权解除合同，宣布合同及依据贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。被告吴桂军未按时偿还借款本息，出现上述违约情况，故对原告要求解除《个人购房借款/担保合同》、偿还借款本息、支付罚息、复利的诉讼请求予以支持。被告于巧云已向原告声明案涉借款为夫妻共同借款，故对原告要求被告于巧云偿还借款本息、支付罚息、复利的诉讼请求予以支持。被告吴桂军、于巧云以其所购的房产为案涉借款设定抵押，故抵押权依法设立，原告享有优先受偿权。合同约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或县要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。故对原告要求被告华丰公司对案涉借款承担保证责任的请求予以支持。关于被告华丰公司称被告吴桂军、于巧云未到达根本违约，在物保和人保共同存在的情况下，原告只能选择实现物保或者选择要求保证人承担保证责任的辩解，没有依据，本院不予采纳。被告吴桂军、于巧云经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃应诉答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、第三十八条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司大连庄河支行与被告吴桂军、被告大连华丰房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；
二、被告吴桂军、于巧云于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连庄河支行借款本金
311579.15元，并承担按《个人借款/担保合同》约定方式计算的利息、复利、罚息；
三、被告吴桂军、于巧云届期不履行上述第二项还款义务的，原告中国工商银行股份有限公司大连庄河支行可以与被告吴桂军、于巧云协议，以位于庄河市华丰·西山湖畔45-2-502号房屋（建筑面积为123.25平方米）折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；
四、被告大连华丰房地产开发有限公司对前述第二项确定的义务承担连带保证责任，并有权在实际承担保证责任后向被告吴桂军、于巧云追偿。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费6660元（其中案件受理费6100元，公告费560元），由被告吴桂军、于巧云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 李春艳
审 判 员 张维唯
代理审判员 邵 南
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 刘春燕
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。