四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终95号
上诉人（原审原告）：何小平，男，生于1969年9月4日，汉族，四川射洪县人，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。
委托代理人：罗晓平，四川谦信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蒋黎，女，生于1972年12月24日，汉族，四川省三台县人，住四川省绵阳市高新区。
委托代理人：刘昕，四川众城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄金平，男，生于1969年2月28日，汉族，住址同上。
委托代理人：刘昕，四川众城律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：彭杰（曾用名：彭慧斌），女，生于1972年10月9日，汉族，四川省三台县人，住四川省绵阳市游仙区。
上诉人何小平因房屋买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第6960号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人何小平及委托代理人罗晓平，被上诉人蒋黎、黄金平的委托代理人刘昕到庭参加了诉讼。被上诉人彭杰经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原判认定：原告与第三人原系夫妻关系，双方于2000年3月30日结婚，后因感情不和，第三人于2012年2月8日首次起诉要求与原告离婚，双方于2012年11月1日离婚。被告蒋黎与黄金平系夫妻，于1996年9月26日生育一子黄轩，位于绵阳市涪城区一环路南段240号B幢2单元6楼11号房屋一套（建筑面积77.46m²，产权证号：绵涪房私字第3637号）系三人共有。被告蒋黎与第三人彭杰系亲姐妹。2003年，原告、第三人与二被告之间达成房屋买卖口头协议，约定：何小平、彭杰向二被告购买案涉房屋，总房款为5万元，该房款于2015年2月27日向被告蒋黎付清，并由蒋黎出具收条一张。因何小平一直在外务工，偶尔回绵阳，故房屋一直由彭杰及其父母居住。原告与第三人离婚后，原告于2013年12月26日向绵阳市游仙区人民法院提起诉讼要求与第三人彭杰进行离婚后财产分割，因案涉房屋登记在二被告和黄轩名下，故绵阳市游仙区人民法院未对案涉房屋进行处理。原告遂提起诉讼，要求判决：1.二被告立即将位于绵阳市涪城区一环里南段240号B幢2单元6楼11号房屋过户给原告；2.本案诉讼费用由二被告共同承担。
原判认为：双方当事人争议的焦点是就案涉房屋是否达成口头买卖协议及如存在口头协议，则该协议是否已经实际解除。被告蒋黎出具的收条以及第三人和原告的陈述能够证实原告与第三人与被告蒋黎之间于2003年就案涉房屋买卖达成了口头协议，房屋总价款为5万元，原告与第三人于2005年2月27日交付房款。庭审查明，2004年被告交付房屋，原告和第三人彭杰及彭杰父母入住房屋，房产乃夫妻共同财产的重要组成部分，被告蒋黎不告知其夫黄金平而私自将房屋出售不符合普通人的行为方式。被告黄金平在接受原告与第三人入住该房的事实而不作表示也能印证其在2005年2月27日之前知晓案涉房屋出售的事实。故认定，原告、第三人与二被告之间在2003年建立了房屋买卖口头合同关系。
关于双方是否在2005年2月28日解除了房屋买卖关系，被告和第三人均陈述，因为双方就解除买卖合同达成合意，所以第三人将收条原件退还被告，被告将购房款退还第三人。原告主张买卖关系仍然存在。本案的特殊之处在于，原告与第三人在夫妻关系存续期间与二被告发生买卖关系，而现在原告与第三人又因为感情不和离婚，双方多次发生诉讼。由于夫妻关系和近姻亲关系其独特的人身性，外界很难真实了解和还原其内部真实发生的客观事实，只能按照证据规则来判定法律事实。这是由法院审判的时间滞后性、民事审判的被动性和当事人陈述趋利避害的特性所决定的。本案中，原告提供的客观证据仅有收条复印件一张，不能证明目前与二被告仍存在房屋买卖合同关系。如果房屋买卖关系未解除，则原告从2005年支付房款后长期不主张办理房屋过户手续，也不妥善保存房屋买卖有关证据而造成事实无法查清的法律后果只能由其自身承担。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的基本原则，因原告所提供的证据不能证明现在其与被告存在房屋买卖合同关系，故该院只能推定原、被告双方现不存在房屋买卖合同关系。对原告要求办理案涉房屋产权过户的诉讼请求，该院不予支持。遂判决驳回原告何小平的诉讼请求。
宣判后，上诉人何小平不服，向本院提起上诉称：上诉人向原审法院提交的证据足以证明上诉人和被上诉人彭杰在婚姻关系存续期间于2003年与被上诉人蒋黎、黄金平就诉争房屋达成口头房屋买卖协议，以总房款5万元购买诉争房屋。2004年被上诉人蒋黎、黄金平收到上诉人和被上诉人彭杰支付的全部购房款后将诉争房屋交付上诉人及被上诉人彭杰，上诉人一直在使用诉争房屋，上诉人就诉争房屋多次主张办理房屋过户手续。原审法院依法对证据的认定和采信是非常正确的，上诉人已完成了自己的所有举证证明义务。三被上诉人主张房屋买卖合同已解除应依法由三被上诉人承担举证证明的义务，但三被上诉人未提交任何证据材料予以证明，应依法承担举证不能的法律后果。但原审法院在对证据正确认定和采信的情况下错误的认定事实和错误的适用法律，作出了错误的裁判。故请求撤销原审判决，依法判令被上诉人蒋黎、黄金平立即诉争房屋过户给上诉人，并判决本案诉讼费由三被上诉人承担。
被上诉人蒋黎、黄金平答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，利用了证据优势原则来认定案件事实，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人彭杰未到庭参加庭审，书面答辩称：答辩人确实曾经向被上诉人蒋黎、黄金平提出购买房屋，但最终因转让价款未能达成一致，答辩人与被上诉人蒋黎、黄金平之间并未建立房屋买卖合同法律关系。被答辩人称2005年2月27日支付的款项是最后一笔购房款并非案件事实，答辩人从始至终只向被上诉人蒋黎、黄金平支付了一笔款项，后因未正式订立买卖合同，故该笔款项亦全数退还答辩人。答辩人居住在该房屋中系因为照顾答辩人与被上诉人蒋黎的父母，并非是购买房屋而居住。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请予维持。
二审中，上诉人何小平提交了2012年时上诉人何小平与被上诉人彭杰在离婚诉讼中的一个通话录音及文字整理资料，拟证明上诉人何小平与被上诉人彭杰离婚过程中双方认可购买了案涉房屋，上诉人何小平与被上诉人彭杰一直在商量彭杰就讼争房屋如何补偿何小平的问题，表明上诉人何小平与被上诉人彭杰并未达成解除合同的合意。被上诉人蒋黎、黄金平质证称，对其真实性有异议，这份证据并不能明确录音是产生于何小平与彭杰之间，且只是围绕着离婚等问题，并且彭杰自始至终都没有承认是购买的案涉房屋，彭杰还反复强调5万元是买不到案涉房屋的，达不到上诉人的证明目的。另外，该证据产生于一审之前，不属于新证据。经审查，该证据符合证据的真实性和合法性，但其内容与上诉人何小平主张的待证事实缺乏关联性，对该证据本院不予采信。
二审审理查明的事实与原审一致，对一审认定的证据和事实本院予以确认。
本院认为，上诉人何小平主张其与被上诉人蒋黎、黄金平存在房屋买卖合同关系，并起诉要求办理房屋过户，应当对合同订立和生效的事实承担举证责任。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同”之规定，房屋买卖合同的成立应当具备书面形式，本案中，上诉人何小平虽未提供书面的房屋买卖合同，但其提交了被上诉人蒋黎于2005年2月27日收取被上诉人彭杰购房款50000元的《收条》复印件，被上诉人蒋黎及彭杰认可该《收条》复印件收取的是本案讼争房屋价款，符合《中华人民共和国合同法》第三十六条规定的合同成立情形，本案房屋买卖合同成立。依法成立的合同，自成立之日起生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。但被上诉人蒋黎及彭杰在认可在合同成立的同时，提出双方已于2005年2月28日协商解除了合同并各自返还了房屋价款及《收条》原件，二人作为《收条》中载明的合同双方当事人，在合同义务履行前协商一致解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，该合同的权利义务因合同解除而终止，被上诉人蒋黎、黄金平不应承担继续履行合同的义务，故上诉人何小平要求被上诉人蒋黎、黄金平办理房屋过户的请求缺乏事实依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人何小平承担。
本判决为终审判决。
审判长 周冬青
审判员 文 焱
审判员 董小萍
二〇一六年七月十二日
书记员 王 燕