河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第3264号
上诉人（原审原告）：洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会。
法定代表人：胡爱国，该业主委员会主任。
委托代理人：李捷、柴承柱（实习），河南经源律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审被告）：洛阳润鑫物业管理有限公司。
法定代表人：吴小平，该公司总经理。
委托代理人：李忠伟、刘伟，河南安多律师事务所律师。特别授权。
上诉人洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会（以下简称润泽苑小区业委会）为与被上诉人洛阳润鑫物业管理有限公司（以下简称润鑫物业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人润泽苑小区业委会委托代理人李捷、柴承柱与被上诉人润鑫物业委托代理人李忠伟、刘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告业委会系经法定部门认可的由洛阳市涧西区润泽苑小区业主选举产生的组织，被告润鑫物业系原告业委会成立之前即为洛阳市涧西区润泽苑小区提供物业服务的公司。
本案审理过程中，原告业委会提供了三份会议记录，第一份显示的参加人为胡爱国等全体业主代表，显示的会议时间为2013年7月23日，会议内容为“通报更换物业公司”；第二份显示参加人为业委会成员，会议时间为2013年8月11日，会议内容为“更换物业公司”；第三份显示为“润泽苑全体业主大会议事会议记录”，会议时间显示为2013年10月28日，参加人为业委会人员、业主代表，该会议的内容包括解聘原告物业公司润鑫物业等八项内容。就第三份显示的会议，原告业委会还提交了显示时间为2013年10月11日的《召开业主大会公告》、中泰花城社区于2013年10月11日出具的“今收到中泰花城社区润泽苑小区《召开业主大会公告》一份”的证明一份、原告业委会制定的显示形成于2013年10月29日的《关于执行全体业主大会决议的通知》，但前两份会议记录未附上述材料。
被告润鑫物业在案件审理过程中，提交了案外人签字出具的证明两份，内容均为：“我们是涧西区润泽苑小区的业主，截至到2013年9月1日之前，我们从来没有见过润泽苑小区业委会张贴过要召开业主大会的公告，也没有接到过任何通知，更没有表决过任何关于解聘、选聘物业公司的决议。特此证明”。
另查明，2013年11月6日，为解决润泽苑小区出现有关问题，洛阳市涧西区人民政府周山路办事处与洛阳市涧西区物业管理及水电暖改造工作领导小组办公室共同组织原告业委会、被告润鑫物业及案外人鑫园物业公司（原告业委会另外自行聘请的物业服务公司）召开了协调会，该会议形成会议纪要一份，内容为：“周山路办事处会同区物业办于2013年11月6日召开关于润泽苑小区问题�协调会，润鑫物业公司、鑫园物业公司及润泽苑小区业委会共同参加，会议达成如下共识：1、究竟该由润鑫物业公司或鑫园物业公司管理润泽苑小区应由小区全体业主决定。近期将召开全体业主大会进行现场表决，具体时间和地点由涧西区物业办告示通知为准。2、关于今年供热问题，鉴于小区目前状况，各方一致同意先由周山办中泰社区工作人员代收，以确保今年小区准时供热。原告业委会人员胡爱国、王辉，被告润鑫物业人员易敏在该纪要上进行了签名。
2013年11月7日，洛阳市涧西区物业管理及水电暖改造工作领导小组办公室出具会议通知一份，内容为：“润泽苑小区业主：鉴于小区目前状况，根据相关政策法规规定“小区重大事项如选聘和解聘物业公司等必须召开业主大会”。兹定于二零一三年十一月二十四日（2013年11月24日、周日）下午3：30，召开润泽苑�区业主大会，会议由涧西区物业办和周山路办事处主持。会议地点待确定后另行通知……”。其后，因原告业委会向法院提起诉讼，此次业主大会并未实际召开。
2014年1月14日，洛阳市涧西区物业管理及水电暖改造工作领导小组办公室出具《关于润泽苑小区有关情况说明》一份，内容为：2013年11月6日下午在周山路办事处二楼会议室召开润泽园小区协调会，会议由我办主持，参加会议的有周山路办事处副主任孙嘉，社区主任马佳昱，润鑫物业公司吴小平、易敏，鑫园物业公司白雷，小区业委会主任胡爱国、副主任王辉。召开此次协调会背景原因有二：一是在我办成立之前，该小区就已经有2个物业公司存在，小区陷入混乱，造成不稳定因素；二是虽然业委会提出“以书面形式征求过居民意见，且周山路办事处对征求意见的结果进行了抽查”，但是在此次协调会之前我�也收到润泽苑超过20%以上业主联名信和市物业办交办给我办的润泽苑业主联名信，两封联名信均反映润泽苑小区业委会不作为等行为。根据“超过20%以上业主提议必须召开业主大会和小区诸如解聘、选聘物业公司等重大事项必须召开业主大会”等相关条例政策的规定，所以我办在此次协调会上引导三方“召开小区业主大会，由业主大会现场表决”。经过协调会上几方充分发言、争执，最终达成一致意见“召开小区业主大会，由业主大会现场表决”。
原审法院认为：当事人应当依法维护自己的合法权益。选聘和解聘物业服务企业，应当由业主共同决定。本案中，在润泽苑小区物业管理出现问题、业主进行投诉的情况下，主管物业管理工作的政府部门和街道办事处履行了协调解决有关问题的职能，在协调过程中，包括原、被告在内的有关当事人形成了通过召开业主大会来选定物业管理企业的一致意见，该意见符合我国相关法律的规定，系各方当事人真实意思表示，应当认定为有效；根据当事人的陈述、有关政府部门作出的协调会召开背景的证明以及相关法律规定，首先应当认定该意见系原、被告及其他当事人共同作出的关于解决涉案物业企业选聘问题方式方法的一种自主约定；其次，该意见也应当作为政府物业管理部门依法处理业主投诉等涉案物业问题的一种结论。各方当事人应当依法依约按照意见内容，依照法定程序召开业主大会，在不违背法律禁止性规定的前提下妥善处理本案涉及的物业问题。现原告业委会在约定的业主大会尚未召开的情况下，要求重新按照协调会议之前的意见处理业委会选聘问题，有违民事活动的基本原则，于法无据，应当依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国�权法》第七十五条、第七十六条、《物业管理条例》第二条、第五条、第六条、第十一条、第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：驳回原告洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费100元，由原告洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会负担。
宣判后，润泽苑小区业委会不服并提起上诉称：一、原审认定事实及适用法律均错误。1、原审认定“现原告业委会在约定的业主大会尚未召开的情况下”错误。上诉人依法已经召开业主大会，并解除与被上诉人的物业服务关系。根据原审查明部分。“本案审理过程中，…第三份显示为‘润泽苑全体业主大会议事会议记录’，会议时间显示为2013年10月28日，参加人为业委会人员、业主代表，该会议的内容包括解聘物业公司润鑫物业等八项内容。就第三份显示的会议，润泽苑小区业委会还提交了显示时间为2013年10月11日的《召开业主大会公告》、中泰花城社区于2013年10月11日出具的‘今收到中泰花城社区润泽苑小区《召开业主大会公告》一份’的证明一份”，原审法院已经收到上诉人依法组织业主大会决议解聘被上诉人的相关证据，原审法院故意对此没有予以司法认定。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”之规定，原审法院认定事实及适用法律依据均错误。2、原审认定“2013年11月7日，洛阳市涧西区物业管理及水电暖改造工作领导小组办公室出具会议通知一份，内容为：润泽苑小区业主：鉴于小区目前状况，根据相关政策法规规定‘小区重大事项如选聘和解聘物业公司等必须召开业主大会’。兹定于二零一三年十一月二十四日（2013年11月24日、周日）下午3：30，召开润泽苑小区业主大会，会议由涧西区物业办和周山路办事处主持。会议地点待确定后另行通知…”。严重违法，请求上级人民法院纠正原审法院侵犯业主民主权利行为。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条第二款：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”涧西区物业办和办事处无权主持业主委员会享有的民主自治权。再根据《物业管理条例》第十三条第二款：“业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”涧西区物业办和办事处无权提议召开业主大会，侵犯业主委员会享有的�主自治权。据此，原审法院适用法律明显违法。3、原审认定“2014年1月14日，洛阳市涧西区物业管理及水电暖改造工作领导小组办公室（以下简称物业办）出具《关于润泽苑小区有关情况说明》有效同样违法。首先，物业办无权提起召开业主大会和主持业主大会。其次，如果涉及20%以上业主提议，必须向业主委员会提起召开业主大会，由业主委员会负责召集和主持，而非物业办。再次，对二份联名信，均系伪造，原审人民法院没有依法核实，应属渎职。二、原审判决适用法律严重错误，损害全体业主合法权益。原审“本案中，在润泽苑小区物业管理出现问题、业主进行投诉的情况下，主管物业管理工作的政府部门和街道办事处履行了协调解决有关问题的职能，在协调过程中，包括原、被告在内的有关当事人形成了通过召开业主大会选定物业管理企业的一致意见，该�见符合我国相关法律的规定，系各方当事人真实意思表示，应当认定为有效；”错误。首先，根据《物业管理条例》第十九条第二款：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”之规定，涧西区物业办的行政职责没有“通过召开业主大会选定物业管理企业”的行政权利。其次，涧西区物业办、办事处的行政“协调行为”不是民事合同法律关系，而“协调”不是具体契约，该协调的结果违反国家强制性法律规定，应当无效。再次，对于被上诉人解聘问题已经召开业主大会进行法定程序表决，解聘了被上诉人，再次进行同样表决，没有法律依据支持，人民法院对此予以认定，显然违法，亦侵犯全体业主的民主权利。�上，请求一、依法撤销原判决，并改判确认上诉人解聘被上诉人洛阳润鑫物业管理有限公司并同时解除物业服务合同合法有效、被上诉人立即退出洛阳市涧西区润泽苑小区物业服务区域。二、被上诉人承担本案一切诉讼费用。
被上诉人润鑫物业答辩：1、一审查明事实清楚判决正确请求驳回上诉。2、根据物业管理条例，上诉人称的业主大会违反法律规定应无效。3、物业办并无违反职责，参加会议的人员还有物业办，物业办张贴开会通知是保护业主的行为。小区业主联名上告才是导致诉讼的发生。被上诉人仍然是合法物业。请求驳回上诉。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致外，另查明，润鑫物业系洛阳市涧西区润泽苑小区的前期物业服务企业。再查明，润泽苑小区业委会选聘洛阳市鑫园物业管理有限公司为物业服务企业未召开全体业主大会。
本院认为：关于上诉人润泽苑小区业委会是否解聘了被上诉人润鑫物业并同时解除了双方之间的物业服务合同关系的问题。被上诉人润鑫物业为润泽苑小区的前期物业服务企业，根据相关法律规定，小区业主委员会成立后可以与前期物业服务企业签订书面的物业服务合同，亦可与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，根据审理查明情况，润泽苑小区业委会与润鑫物业公司并未签订书面的物业服务合同；选聘和解聘物业服务企业，应当由业主共同决定。本案中，上诉人润泽苑小区业主委员会并未有充分的证据证明其通过召开全体业主大会选聘洛阳市鑫园物业管理有限公司为新的物业服务企业；且在润泽苑小区物业管理出现问题、业主进行投诉时，在主管物业管理工作的政府部门和街道办事处的协调下，包括上诉人、被上诉人在内的有关当事人形成了通过�开业主大会来选定物业管理企业的一致意见，而约定的业主大会尚未召开，亦能说明润泽苑小区业委会未通过业主大会的形式选聘新的物业服务企业。根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故，润泽苑小区业主委员会主张的已通过法定程序解聘润鑫物业并同时解除了其与被上诉人润鑫物业之间的物业服务合同关系的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费100元，由上诉人洛阳市涧西区润泽苑小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴爱国
审 判 员 索如意
代审判员 赵淑婷
二〇一五年四�十七日
书 记 员 韩 玉