重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01154号
上诉人（原审被告）：重庆市万州区鸿鸥地产发展有限公司，住所地重庆市万州区万川大道555号，组织机构代码20793368-4。
法定代表人：颜静宁，该公司经理。
委托代理人：段茂兵，重庆锦扬律师事务所律师。
委托代理人：段林波，重庆锦扬律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：文雄琴，女，土家族，1974年12月28日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：周柳，重庆律缘律师事务所律师。
上诉人重庆市万州区鸿鸥地产发展有限公司（以下简称鸿鸥公司）与被上诉人文雄琴商品房预售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年8月21日作出（2015）石法民初字第02109号民事判决。鸿鸥公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，对上诉人鸿鸥公司的委托代理人段茂兵、段林波，被上诉人文雄琴的委托代理人周柳进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：鸿鸥公司开发位于石柱县南宾镇万寿大道12号的“鸿鸥·时代广场”工程。2014年1月17日，鸿鸥公司（甲方）与文雄琴（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于石柱县南宾镇万寿大道12号3幢2-1-2号房屋（三室两厅）以497959元出售给乙方。该合同第十五条约定甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复；15日内未作书面答复的，视同接受变更。甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1%的违约金。文雄琴向鸿鸥公司交纳购房款497959元、大修基金8556元、备案登记费80元。
另查明：“鸿鸥·时代广场”设计方案于2011年12月1日批准，文号为渝规石柱方案函（2011）0035号。2014年5月，鸿鸥公司向石柱县新城区开发管理委员会和石柱县规划局申请对第四期方案做局部调整。2014年11月24日，石柱县规划局作出渝规石柱方案函（2014）0037号文件同意了鸿鸥公司报送的鸿鸥时代广场（四期）建设工程设计方案。方案调整前第3幢楼前面为一栋12层板式高层建筑，与第3幢楼的间距为约31米，方案调整后第3幢楼前面为一栋18层点式高层建筑，与第3幢楼的间距约为29米。鸿鸥公司在石柱县规划局备案的第第3幢楼各层平面图显示，文雄琴购买的房屋设计户型是两间卧室，一间储物间，鸿鸥公司实际修建的房屋户型和设计图一致。
文雄琴一审诉称：2013年底，鸿鸥公司在售楼部大厅内用沙盘展示其楼盘第三期整个商品房的规划设计，其拟建的三期工程（第3幢楼）旁边是12层的板式建筑，正前方是三层高的写字楼。2014年初，文雄琴应鸿鸥公司的广告宣传前往售房部，通过查看沙盘和售房小姐的宣传，了解到该小区第3幢楼正前方无房遮挡，其朝向视线广阔，顿生购买意愿。2014年1月17日，文雄琴经不住诱惑与鸿鸥公司订立《商品房买卖合同》，购买了第3幢2-1-2号房屋一套（以下简称涉案房屋）。合同订立后，文雄琴依约支付了全部购房款510280元和大修基金8556元、所有权登记费160元、备案登记费80元。2014年6月，鸿鸥公司经规划局批准同意对第3幢楼前面的规划设计方案予以调整的申请，将由原旁边的12层板式房屋建筑和正前方为三层写字楼的规划变更为18层高层建筑。鸿鸥公司至今没有将该规划调整方案通知文雄琴，并且实际修建的是两室两厅而不是三室两厅。故请求：1.解除双方的《商品房买卖合同》，并确定鸿鸥公司返还文雄琴购房款497959元、大修基金8556元、住宅所有权登记费160元、备案登记费80元等共计536755元及利息（从缴款之日起至全额返还之日止，按银行同期贷款利率计算）；2.鸿鸥公司向文雄琴支付违约金5000元。
鸿鸥公司一审辩称：1.“鸿鸥·时代广场”第四期规划调整是合法的，鸿鸥公司没有擅自调整、变更规划设计，并且其规划变更通过公告、网站、报纸等形式广而告之，因而不能认为没有通知文雄琴。2.规划变更未改变文雄琴购买房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向，同时也未提高建筑容积率。3.广告和沙盘只是要约邀请，而且沙盘制作单位在沙盘上有温馨提示，即提示最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准。4.交房时间2015年10月30日还未到，文雄琴不能预测鸿鸥公司不能交付三室两厅的房屋并据此请求解除合同。综上，文雄琴请求解除合同没有事实根据和法律依据，故请求驳回其诉求请求。
一审法院认为，《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。本案中，鸿鸥公司未就第3幢楼正前方建筑物的高度作出具体说明和允诺，合同中也未载入相关内容，因此沙盘模型只能视为要约邀请。文雄琴以售房部展示的沙盘模型显示第3幢房正前方是三层写字楼为由，请求解除合同的理由不成立。关于鸿鸥公司是否违反了合同约定的交付三室两厅房屋的问题。从设计图和房屋修建现状看，确实只有两间卧室，鸿鸥公司属于根本性违约，文雄琴请求解除合同，应当予以支持。另外，在本案中，鸿鸥公司在2014年11月变更“鸿鸥·时代广场”（四期）设计方案，文雄琴购买的第3幢楼，虽不在变更设计的范围内，但第3幢楼前面原来设计的是只有12层的第2幢楼，两楼间距约为31.4米，现变为一幢18层点式高层建筑，两楼间距缩短为约29米。该设计变更对第3幢楼的住户居住环境产生了影响。根据《重庆市商品房买卖合同》第十五条的约定，鸿鸥公司应当在规划局批准设计变更之日起10日内将变更内容书面通知文雄琴，但鸿鸥公司未在约定时限内通知文雄琴，文雄琴也有权依据该约定解除合同。合同解除后，根据《商品房买卖合同》的约定，鸿鸥公司应退还文雄琴已缴纳的购房款、大修基金、备案登记费并按银行同期贷款利率支付已付房价款的利息，并且另行支付已付房款1%的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除文雄琴与鸿鸥公司签订的《商品房买卖合同》；二、鸿鸥公司在判决生效之日起五日内返还文雄琴购房款497959元、大修基金8556元、备案登记费80元，及利息（以316595元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2014年1月17日计算至还清时止，以190000元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2014年3月31日计算至还清时止）；三、鸿鸥公司在判决生效之日起五日内支付文雄琴违约金4979.59元；四、驳回文雄琴的其他诉讼请求。案件受理费4459元，由鸿鸥公司负担。
鸿鸥公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，改判驳回文雄琴的诉讼请求。主要事实和理由：1.一审认定鸿鸥公司违反合同约定不能交付三室两厅的房屋，并据此认定鸿鸥公司构成根本性违约错误。具体理由如下：⑴文雄琴在一审中举示了一份结构图（宣传图），该份宣传图是鸿鸥公司在订立合同时提供的，从宣传图可以看出，双方的合同约定的“三室两厅”包括两个卧室、一个储物间、一个客厅、一个饭厅。最终建成的房屋户型与结构图户型是一样的，并无改变。⑵对“三室两厅”中的“室”应该如何理解法律没有明确规定，甚至没有行业性的规定和解释，一审将“室”片面的理解为“卧室”没有依据。⑶即便房屋户型变化的理由成立，也不构成根本性违约。商品房买卖合同的目的是获得约定的房产，而在房屋的质量、面积、朝向以及总体结构这些关键因素上，鸿鸥公司根本没有违约。房屋的总体布局是没有变化的，只是双方对于“三室两厅”中的“室”的功能认识不同而已。⑷合同约定的交房时间是2015年10月30日，现在鸿鸥公司已将储物间旁边的装饰墙拆除，其储物间可以作为卧室使用。2.一审法院对《商品房买卖合同》第十五条理解错误。该条第㈠款以列举的方式约定了应通知的情形，将合同文本连成一句话表达就是：甲方规划设计变更，导致乙方所购商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及容积率发生变化，进而影响该房屋质量、功能或环境的，甲方应当通知。因此，合同并没有约定楼间距变化也应当通知，况且现在的楼间距并没有发生变化，仍然是31.4米。3.现在房价下降，文雄琴妄图以恶意诉讼达到毁约的目的。
文雄琴答辩称：1.鸿鸥公司主张的结构图（宣传图）没有得到双方的认可。一审中举示的宣传图，系案外人高兴红提供用于证明约定交付的房屋为三室两厅。双方在签订合同时，鸿鸥公司并没有提供该图给文雄琴，该图没有纳入双方合同的附件，《商品房买卖合同》附件中，房屋内部结构并无标注。2.一审法院将三室两厅中的“室”理解为卧室正确。根据商品房合同的性质，购买的房屋性质是用于居住，而非用于存放货物；从合同目的上理解，订立合同的目的是获取具有住宿功能的商品房而非储物间；按常人常理理解，常说的三室即三房，一般就是指的是具有住宿功能的卧室；《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方即鸿鸥公司的解释。3.鸿鸥公司最主要的义务是交付符合合同约定的房屋，其用交付两室两厅的房屋来代替三室两厅的房屋，直接导致文雄琴购买三间卧室的合同目的化为泡影，构成根本性的违约。4.设计、规划、分户验收等法规要求储物间不能变为卧室，现鸿鸥公司擅自拆除储物间的装饰墙是违法的，并会对房屋造成安全隐患，且按相关行政法律法规的规定，使用房屋时也不能擅自改变房屋结构。故文雄琴有权拒绝接房，并请求解除合同。5.《商品房买卖合同》第十五条应当理解为：甲方规划设计变更，导致乙方所购商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及容积率发生变化，进而影响该房屋质量、功能或环境的，甲方应当通知。⑴2011年规划第3幢楼正前方是一座9＋1层（1号楼）和11＋1层（2号楼）的高层板式房屋，楼间距为31米，2014年规划变更为1、2号楼为一栋18＋1的高楼，楼间距缩小为29米，由此改变了所购房屋的楼间距、采光、朝向以及局部容积率；⑵2014年，双方订立合同时，双方认可的沙盘图标注的是第3幢楼正前方设计为一栋3层楼高的办公楼，楼顶是草坪绿地。现正前方改为19层的高楼，造成房屋正前方的使用环境、采光、空气质量、房屋品质发生根本性的变化。
二审中，鸿鸥公司提交了以下证据：1.第3幢楼竣工图及录像光盘，证明涉案房屋中的装饰墙已拆除，储物间变成了卧室；2.规划图三份，证明楼间距规划变更后没有缩小，反而增大了。文雄琴质证后认为，证据1不合法，鸿鸥公司没有按照批准的规划修建房屋，擅自拆除装饰墙违法，竣工图是鸿鸥公司自行制作，违法建筑不予接收；2.沙盘图上并没有标注间距，沙盘图并不能证明间距扩大。以上证据经本院审查认为，证据1中竣工图与录像光盘相符，结合二审庭审中双方的陈述，对鸿鸥公司于2015年9月将涉案房屋原设计为“储物间”中的装饰墙予以拆除的事实给予确认；证据2具有真实性、合法性，可以证明规划变更后，第3幢楼与其正前方的高层建筑楼间距为31.4米，其间距并没有缩小。
本院二审查明：双方的《商品房买卖合同》约定商品房户型为三室二厅，商品房用途为住宅，其合同附图中标注了房屋的外围框架，未标注内部结构，并且约定交房时间为2015年10月30日。涉案房屋设计图中，户型是两间卧室和一间储物间（带阳台），储物间与阳台由一笔装饰墙（非承重墙）分隔，若拆除装饰墙则可以作为一个独立的房间。鸿鸥公司发放的宣传图，房屋结构与设计户型一致，并注有“舒适三房”、“超值可变空间”以及“户型实际以合同附图为准”字样。鸿鸥公司实际修建的房屋户型和设计图一致。“鸿鸥·时代广场”第3幢楼于2015年8月14日取得《竣工验收备案登记证》。鸿鸥公司于2015年9月将涉案房屋原设计为“储物间”的装饰墙拆除。二审庭审中，文雄琴以其中一间房为储物间而非卧室为由请求解除合同，对涉案房屋的面积、户型及其他布局结构并未提出异议。
另查明，双方的《商品房买卖合同》关于规划变更约定为：第十五条第㈠项：甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：⑴该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率；⑵×；⑶×。“鸿鸥·时代广场”项目规划变更具体情况为：1.取消14号写字楼，在原14号写字楼及商业裙楼位置建局部五层商业楼；2.取消1、2号住宅楼，在原1、2号楼位置建一栋十九层的住宅楼和广场；3.住宅楼底下增建二层地下室（作车库和超市使用）。规划指标的变化情况为：1.调整前总建筑面积26995.3平方米，其中地下建筑面积0平方米；调整后总建筑面积33735.69平方米，其中地下建筑面积11066.4平方米。2.调整前容积率为2，绿地率为35%；调整后容积率为1.99，绿地率未35.35%。3.调整后，第3幢楼与其正前方的高层建筑楼间距为31.4米，楼间距没有缩小。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：文雄琴是否有权解除双方的《商品房买卖合同》。
首先，关于涉案房屋是否符合“三室两厅”的约定，鸿鸥公司是否构成根本性违约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，无论是文雄琴主张的沙盘图还是鸿鸥公司主张的宣传图均未纳入合同约定，应视为是鸿鸥公司的要约邀请，其对双方并无约束力。双方的《商品房买卖合同》中未对“三室两厅”的结构布局作出具体约定，可以视为对“三室两厅”具体结构的约定不明确。从字面解释看，根据新华字典对“室”的解释，“室”为屋子、房间。而“储物间”与“卧室”只是从房间的使用功能作出的区分，即“储物间”也可称之为“室”。因此，交付两间卧室与一间储物间，也可称之为交付“三室”。从购房目的以及日常生活经验看，本案是商品住宅买卖，按文雄琴的理解，将“室”理解为卧室也是符合情理的；而按照规划设计图显示，标准为“储物间”的房间面积偏小，难以作为卧室使用。但是，本案一审判决后，鸿鸥公司已将装饰墙拆除，设计图上的“储物间”与“阳台”已融为一个独立的房间，并且可以作为卧室使用。第3幢楼取得了《竣工验收备案登记证》，符合了法定交付条件，文雄琴认为拆除装饰墙后涉案房屋为违法建筑以及有安全隐患没有依据。综上，本院认为，涉案房屋符合“三室两厅”的约定，鸿鸥公司并未构成根本性违约，文雄琴无权据此请求解除合同。
其次，关于文雄琴能否依据双方的《商品房买卖合同》第十五条，认为鸿鸥公司未履行规划变更书面通知义务，进而主张自己享有约定解除权的问题。一方面，双方的合同第十五条第㈠款是以列举的方式约定了规划变更影响到所购商品房质量、使用功能或使用环境的情形应当书面通知，并无兜底条款，即根据第⑴项的约定，规划变更的情形为：商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率的。根据查明的事实，“鸿鸥·时代广场”项目规划变更，变更的内容并未涉及涉案商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向，并且规划变更后，该项目的建筑容积率降低了。况且，双方的合同第十五条并未约定楼间距、局部容积率等其他规划变更情形应当书面通知文雄琴。因此，文雄琴无权据此请求解除合同。另一方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正确居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”鸿鸥公司变更原设计增建楼层的行为，虽对文雄琴所购商品房的居住环境产生一定的影响，但因其并未提高小区建筑容积率、降低绿化用地面积并缩短楼房间距，故而未对文雄琴所购商品房的正常居住使用造成严重影响，即文雄琴主张自己享有法定解除权的理由不能成立。
综上所述，文雄琴主张解除合同的请求缺乏事实根据和法律依据，一审判决支持该请求不当，应予纠正；鸿鸥公司的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。因当事人在二审中提出新证据，导致本院纠正一审认定的部分事实并予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销石柱土家族自治县人民法院（2015）石法民初字第02109号民事判决；
二、驳回文雄琴的诉讼请求；
一审案件受理费4459元，由文雄琴负担；二审案件受理费4459元，由文雄琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭中宜
审 判 员 钟雨锋
代理审判员 刘文玉
二〇一五年十一月三日
书 记 员 陈桂华