江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2015）赣执复字第9号申请复议人（异议人、被执行人）蔡小兵，男，汉族，1969年10月5日出生，住江西省瑞昌市，委托代理人文先柱，男，汉族，1947年9月20日出生，住江西省九江县，申请执行人吴建新，男，汉族，1966年10月15日出生，住江西省九江市，委托代理人元俊华，北京正尊律师事务所律师被执行人徐萍，女，汉族，1970年10月14日出生，住江西省瑞昌市，系蔡小兵之妻，委托代理人文先柱，男，汉族，1947年9月20日出生，住江西省九江县，申请复议人蔡小兵不服江西省九江市中级人民法院（以下简称九江中院）（2014）九中执异字第20号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。九江中院认为，1、被执行人蔡小兵对“九价认鉴字[2014]07号”的评估金额与瑞昌市委政法委（以下简称瑞昌政法委）委托的评估公司所评估的评估额差距太大无法接受，属于对评估报告本身存在的异议，该异议应当在其收到评估报告后十日内向执行法院提出，由评估机构作出解释。但异议人在收到评估报告后十日内未向执行法院提出异议，则视为其对评估报告的认可。2、根据“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，即在房地产转让时，法律将建筑物和建设用地使用权视为一个整体。而被执行人所有的位于瑞昌市黄金工业园南园工业用地[土地使用权证号：瑞国用（2005）第741号]未经国土管理部门同意，也不得进行分割处理。因此，虽然申请执行人吴建新只是工业园其中一部分房产的抵押权人，执行拍卖中一样可以将整个土地及地上建筑一并处置。至于该块土地和房产江西省瑞昌市人民法院（以下简称瑞昌法院）查封在先，因此应瑞昌法院来处置。该院认为，这属于首封法院与优先债权执行法院关于查封财产由哪个法院负责处分的争议，属于法院之间的处置权争议，应通过法院之间的协调解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定驳回被执行人蔡小兵的异议。申请复议人称，一、（2014）九中执异字第20号执行裁定书认定其在法定时间内未提出异议没有事实根据。九江中院称2014年4月底送达时，将材料贴在其公司的门上并拍了照片，与其弟通电话并作了电话录音不是事实。其是2014年5月21日，朋友在网上看到法院拍卖其工业园公告时才得知，次日向九江中院递交异议申请书，同年9月2日又递交了异议申请报告。二、“九价认鉴字[2014]07号”的评估金额与瑞昌政法委委托的评估公司以及瑞昌法院司法鉴定评估公司所评估的评估价差距太大，其无法接受。近几年银行对其工业园抵押贷款的评估，评估价与瑞昌政法委、瑞昌法院委托的评估价基本差不多，均在2200万元以上，远高于“九价认鉴字[2014]07号”的评估金额。如果采信“九价认鉴字[2014]07号”所评估的1274万元，那么申请执行人吴建新当初不可能借给其1260万元，且抵押给吴建新的只是部分工业园，还有部分房产在银行抵押。“九价认鉴字[2014]07号”的评估价不符合实际情况，有失公平公正。三、该案应移送瑞昌法院执行。工业园该块土地有二个抵押权人，吴建新只是工业园其中一部分的房产抵押权人，无权将整个工业园该块土地全部挂牌拍卖，属程序违法。该块土地和房产瑞昌法院查封在先，九江中院查封在后，属轮候查封，因此处置该块土地依照最高法院《执行若干规定》第91条的规定，应以瑞昌法院为主，对财产进行处置，九江中院的拍卖行为与法律规定不符，应予撤销裁定中止拍卖。综上，九江中院（2014）九中执异字第20号执行裁定书错误，没有事实依据，请求省高级法院撤销。本院查明，原告吴建新诉被告蔡小兵、徐萍民间借贷纠纷一案，九江中院于2014年2月25日作出（2013）九中民三初字第95号民事判决：一、被告蔡小兵、徐萍在判决生效之日起十日内偿还原告吴建新借款本金1280万元及相应的利息；二、原告吴建新对被告蔡小兵享有所有权的瑞房权证湓城字第××、07××80、07××81、07××82、07××83、07××84、07××85、07××86、07××89、07××90、07××91号房产及该11处房产占用范围内的国有土地使用权在上述债权金额范围内享有优先受偿权。该案在审理期间，原告吴建新向九江中院提出财产保全申请，该院于2013年11月25日作出（2013）九中民三初字第95号民事裁定，冻结被告蔡小兵、徐萍在银行账户上的存款1340万元或查封、扣押同等价值的财产。次日（26日），该院在瑞昌市房地产管理局、国土资源局查封了被告蔡小兵、徐萍名下的房产证号为：瑞房权证湓城字第××、07××80、07××81、07××82、07××83、07××84、07××85、07××86、07××87、07××89、07××90、07××91号12处房产，以及相应的土地使用权，土地证号为：瑞国用（2005）第7**号，面积21337.94平方米。双方当事人对（2013）九中民三初字第95号民事判决均未上诉，判决生效后，九江中院在该案执行中，于2014年5月4日作出（2014）九中执字第52号执行裁定，拍卖被执行人蔡小兵、徐萍所属位于瑞昌市黄金工业园南园工业用地、厂房、办公楼及附属设施[土地使用权证号：瑞国用（2005）第741号；房屋所有权证号：瑞房权证湓城字第××、07××80、07××81、07××82、07××83、07××84、07××85、07××86、07××87、07××89、07××90、07××91号12份]，以偿还债务。九江市价格认证中心受九江中院委托对被执行人蔡小兵名下该院查封的土地和房产进行了评估，于2014年4月17日作出了九价认鉴字[2014]07号价格评估报告，土地（工业用地）面积21337.94平方米，约32亩，评估价格为327.08万元，地上厂房、宿舍等（12处房产，面积11008.17平方米）及附属设施评估金额为946.97万元，土地使用权、地上建筑物及附属设施评估总额为1274.06万元。同年5月23日九江市正兴拍卖有限公司受九江中院委托，对上述土地、房产及附属设施进行公开拍卖，因无人报名流拍。同日，申请执行人吴建新向九江中院申请将流拍的资产以拍卖保留价1274.06万元抵偿其部分债务。申请执行人吴建新在拍卖的12处房地产中，享有11处抵押优先受偿权，因07××87号房地产抵押在九江市浔阳区和汇小额贷款股份有限公司，申请执行人吴建新于同年9月22日将该处房地产的抵押受偿债权183.74万元汇款至九江中院（至今九江中院未作出抵债过户裁定，该款项已退回申请执行人吴建新）。另查明，瑞昌法院在受理陈娟、万军、九江轻华集团公司诉蔡小兵民间借贷案件中，于2013年11月25日向瑞昌市房地产管理局、国土资源局分别送达协助执行通知书，诉前保全查封蔡小兵名下的瑞房权证湓城字第××、07××80、07××81、07××82、07××83、07××84、07××85、07××86、07××87、07××89、07××90、07××91号12处房产和瑞国用（2005）第741号土地。2014年4月3日，九江中院向被执行人蔡小兵、徐萍送达执行通知书、报告财产令等法律文书，因未找到被执行人，在找到蔡小兵的弟弟蔡军（瑞昌市奥林休闲娱乐有限公司主要负责人，该公司法定代表人蔡小兵）代签收，并经被执行人徐萍认可，此后法律文书寄至瑞昌市奥林休闲娱乐有限公司。九江中院向被执行人送达九江市价格认证中心九价认鉴字[2014]07号价格评估报告时，同年4月22日留置送达至瑞昌市奥林休闲娱乐有限公司。2014年7月15日被执行人蔡小兵特别授权其弟蔡军，全权办理案件相关手续事宜。2014年5月22日、9月2日，被执行人蔡小兵先后向九江中院提交报告，要求中止对其工业园房地产的拍卖，将案件移送瑞昌法院执行。本院认为，九江中院向被执行人送达法律文书，由被执行人蔡小兵之弟蔡军代收，被执行人是明知和认可的，不能否定法律文书的送达效力。对房地产价格评估报告被执行人虽未在法定的十日内提出异议，但该异议仅是对评估价格的偏低的异议，无证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法。评估价格只是为拍卖程序中拍卖保留价提供参考，评估对象的价值高低取决于市场行情，拍卖被执行人蔡小兵名下的瑞房权证湓城字第××、07××80、07××81、07××82、07××83、07××84、07××85、07××86、07××87、07××89、07××90、07××91号12处房产和瑞国用（2005）第741号土地因无人竞买流拍，由此可见，评估价格并非偏低。九江中院查封上述被执行人蔡小兵名下的房地产后于瑞昌法院的查封，属轮候查封。该房地产的处置权依法应由瑞昌法院拍卖、变卖，九江中院未与瑞昌法院商妥前进行拍卖，实属不当。该房地产已抵押至申请执行人吴建新、九江市浔阳区和汇小额贷款股份有限公司，债权人有优先受偿权。在该房地产处置中，虽然九江中院行使抵押权与瑞昌法院首封权之间存在冲突，因该房地产的抵押债权金额大于九江中院委托的评估价格，瑞昌法院的查封属无益查封。总之，对该房地产的处置，九江中院和瑞昌法院应协商达成一致意见，避免当事人因上下两级法院意见不一，而增加讼累。综上，本院对申请复议人蔡小兵的复议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第八条的规定，裁定如下：驳回申请复议人蔡小兵的复议申请。本裁定送达后立即生效。审 判 长  龙 崎审 判 员  周 敏代理审判员  胡翠云二〇一五年五月六日书 记 员  刘 怿