上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3223号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海翊如餐饮管理有限公司。
委托代理人官振鸣，上海市捷华律师事务所律师。
委托代理人胡晓颖，上海市捷华律师事务所律师。
�诉人（原审被告、反诉原告）上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司。
委托代理人朱洁文，该公司员工。
委托代理人刘秋君，该公司员工。
上诉人上海翊如餐饮管理有限公司（以下简称翊如公司）、上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司（以下简称百脑汇公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月20日受理后，依法组成合议庭于2014年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人翊如公司的委托代理人官振鸣、胡晓颖，上诉人百脑汇公司的委托代理人朱洁文、刘秋君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年4月，翊如公司（乙方）与百脑汇公司（甲方）签订《商业合作合同》，约定：甲方将位于上海市徐汇区＊＊路339号百脑汇徐汇店B1F层编号为0Z04（该编号为双方在审理过程中共同确认）的房产提供乙方经营，建筑面积约为144平方米；双方约定，该房产仅用于乙方自己经营餐饮；乙方保证不擅自改变房产用途；乙方应具有经工商管理机关登记核准经营餐饮业的资格证书；合同签订时，乙方必须提交政府规定的证件，包括营业执照副本、税务登记证明、食品卫生许可证等；合同签订时，乙方必须提交履约保证金人民币（下同）93，665元；若乙方违反本合同各项条款规定或未经甲方同意擅自终止合同的，甲方有权依双方合同之约定不予返还保证金；本合同合作期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止；甲方因故推迟交付柜位的，合作期相应顺延；合同期满双方不再续约或者本合同提前解除或终止的，应自期满、解除或终止之日前甲方撤离房产；若乙方经甲方许可提前撤离房产的，应自甲方确定的撤离时间撤离房产；乙方若在�定的日期内不能完成撤离作业，乙方应向甲方缴纳相当于每日商业合作费用、商场管理费用、商场综合服务费用之和两倍的违约金，超过期限达10日的，甲方有权处理乙方席位内乙方应带离的物品；乙方自装部分的装潢或道具设备，在双方合同期满不再续约或其他原因乙方撤离房产的，对于固定于该房产上的所有装潢或道具设备，乙方均不得拆除；乙方应向甲方支付商业合作费，标准为每月37，466元；支付方式付二押一，每2个月支付一次，乙方应当在每2个月中第1个日历月的第1日之前支付该2个月的合作费；乙方逾期支付的，每逾期一天应向甲方支付逾期部分千分之四的违约金；乙方在合作期限内未经甲方许可不得中途停业、歇业或变相停业、延长营业、歇业，或擅自撤场；乙方如欲在合同期间撤离房产，应于三十天前向甲方提出书面申请，经甲方书面同意的，在完成清场相关费用后，才可以撤离房产；如未经甲方同意自行撤离房产的，视为乙方违约；合作期内，由于甲方违约，乙方依照本合同约定解除合同的，甲方负责赔偿乙方的直接损失；合作期内，由于乙方违约，甲方依照本合同约定解除合同的，乙方无权要求甲方退还保证金或任何其他费用；乙方未经甲方同意擅自推迟开业或者擅自自行停业或未营业的，乙方应向甲方缴纳相当于每日商业合作费用、商场管理费用、商场综合服务费用之和两倍的违约金；在合作期内，甲方交付的该房产不符合本合同约定，致使不能实现合同目的的，乙方可以在30日内书面通知甲方解除合同，并有权要求甲方承担违约责任；在合作期内，乙方逾期支付相关费用，逾期累计超过15日的，乙方未经甲方书面同意，擅自停止营业的，甲方可以书面通知乙方解除合同，提前收回该房产，并有权要求乙方承担违约责任；本合同第三年起，按合约第二年租金基础上递增7%（每月每平方695.5元）；第四年、第五年租金按第三年租金不变。
双方同时签订一份《商场综合服务合同》，约定：乙方每月向甲方支付综合服务费28，099元，合作期内该服务费保持不变；房产装潢由乙方负责，所有费用由乙方支出；甲方同意在装修期内免除乙方商业合作费；本合同终止时或其他原因，甲方应退还乙方所有设施设备及陈列物等给乙方，但固定于席位上的物品除外；但乙方若未能结清相应款项的，甲方有权留置全部或部分物品，直至乙方交清所有费用时为止；合同任何一方当事人违约的，应当依照《商业合作合同》的约定承担违约责任。
双方同时另行签订一份《商场管理合同》，约定：乙方每月向甲方支付商场管理费28，099元，合作期内该管理费保持不变；乙方在该房产开始营�之前，应当取得所有必须的政府批准、登记或许可证明文件，并确保该等证明文件在合作期内完全有效，否则由乙方自行承担一切责任；乙方在约定的装修期满后，应当立即开始营业；乙方应当保持该房产的连续营业，非经甲方书面同意，或者除非甲方另有临时通知，不得擅自停止营业；合同任何一方当事人违约的，应当依照《商业合作合同》的约定承担违约责任。
上述合同签订后，翊如公司开始对承租的铺位进行装修，并按约向百脑汇公司支付了两个月的租金187，330元（审理中双方确认，双方所签订的上述合同的实质就是租赁合同，所约定的各项费用之和就是租金，每月租金合计93，665元）及保证金93，665元。装修完毕后，翊如公司于2013年7月中旬开始试营业直至同年11月初停业。
2013年11月13日，百脑汇公司致函翊如公司，表示：截至2013年10月31日翊如公司已欠�租金145，029.68元及燃气费21，881.50元，而且翊如公司于同年11月11日擅自停业，其行为已违反合同约定；故要求翊如公司在同年11月15日前交付上述欠费并立即恢复营业，否则将终止合同并诉诸于法律。
2013年11月19日，翊如公司向百脑汇公司发出《律师函》，以百脑汇公司未能向翊如公司提供环评报告致使翊如公司无法办理营业执照、无法合法营业为由，要求解除双方签署的合同、百脑汇公司退还保证金并赔偿翊如公司损失。此后翊如公司人员撤离了承租的铺位，百脑汇公司遂将该铺位予以封闭。
2013年12月31日，百脑汇公司再次致函翊如公司，表示：因翊如公司拖欠租金并擅自停业，其行为违反合同约定，故要求解除双方间的所有合同并将收回铺位；根据合同约定将直接扣除翊如公司交付的保证金；要求翊如公司于2014年1月3日前办妥退柜手续、结清应付款项，并将�位恢复原状返还百脑汇公司；翊如公司逾期清场的，百脑汇公司将代为清场，因此发生的费用及损失由翊如公司承担。
2013年12月，翊如公司提起本案诉讼，要求判令：1、解除双方签订的《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》；2、百脑汇公司返还翊如公司支付的履约保证金93，665元；3、百脑汇公司赔偿直接损失697，810元。百脑汇公司则提起反诉，要求判令：1、解除双方签订的合同；2、翊如公司向百脑汇公司支付自2013年9月15日起至2013年11月10日止的商业合作费、商场综合服务费及商场管理费合计人民币174，841.33元及实际支付日止的逾期付款滞纳金（暂计自2013年9月15日起至2014年1月29日为人民币95，813元，按千分之四每日计）；3、翊如公司迁出租赁的柜位并恢复原状，恢复费用由翊如公司承担；4、翊如公司向百脑汇公司支付自2013年11月11日起�实际清场之日的场地占用费，按人民币187，330元／月计（暂计至2014年2月11日为561，990元）。
审理中，翊如公司曾申请对铺位中的固定装潢现值进行鉴定，但因该铺位已被百脑汇公司自行清场而导致双方对现场状况意见不一。之后翊如公司认为已无法进行鉴定而撤回了鉴定申请。
原审庭审中，翊如公司称，其第3项诉请包括装修费用、购置各类设施设备及家具等费用。对于翊如公司所称的上述损失内容，百脑汇公司表示不予认可。
百脑汇公司称，翊如公司停业并撤离铺位后，百脑汇公司随即将该铺位予以封闭。此后双方曾于2014年2月17日协商清场事宜，但翊如公司拒绝清场，故百脑汇公司于2014年2月20日自行进行了清场，将可移动的设施设备等物品搬离了该铺位。之后于2014年4月中旬将该铺位交付新的承租人予以使用。翊如公司遗留在铺位处的可移动的设施设备等�品，现由百脑汇公司放置于仓库保管，翊如公司如需要回，可与百脑汇公司联系双方自行进行交接。对于百脑汇公司所称自行清场情况，翊如公司表示不清楚。
双方确认，双方签订的《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》的实质就是租赁合同，三份合同约定的相关费用之和就是每月租金的金额93，665元。双方尚未就可移动的设施设备等物品进行交接。
原审认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中�翊如公司、百脑汇公司就涉讼铺位签订的合作合同等均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。审理中双方确认，双方签订的名为合作合同而实为房屋租赁合同。在房屋租赁合同关系中，翊如公司作为承租人的主要义务是按约支付租金，百脑汇公司作为出租人的主要义务是按约将房屋交付翊如公司使用。但翊如公司作为承租人，在履行合同过程中，仅支付了首期两个月的租金，之后未再按约支付后续租金且擅自提前终止合同，其行为构成根本性违约，应当按约承担相应的违约责任。
翊如公司虽称其不付后续租金且提前终止合同系因百脑汇公司未能提供环评报告而致使翊如公司无法办理相关营业证照所致，但翊如公司对其主张的事实却未能提供确实而充分的证据予以证明。首先，翊如公司未能提供任何证据证明其确实曾经向有关管理部门申请办理相关证照且因无环评报告而被拒绝的事实；其次，综观双方所签订的相关合同，其中明确约定提供合法证照的责任在于翊如公司，并未就百脑汇公司是否负有具体的协助义务等事宜进行任何的约定。因此，即使翊如公司确实曾经申请过办理相关证照且未能获准，翊如公司将其责任归咎于百脑汇公司的主张，也并无任何合同依据。双方之间建立的是房屋租赁法律关系，翊如公司作为承租人的主要义务是按约支付租金，百脑汇公司作为出租人的主要义务是按约将房屋交付翊如公司使用，双方如需对方承担其他义务，则应当在合同中对此加以明确的约定。综上，翊如公司以百脑汇公司未能提供环评报告致使其无法办出经营证照为由拒付租金且提前终止合同的行为，缺乏合同及法律依据，显属不当。
基于以上所述，对于翊如公司的本诉诉讼请求，原�认为，翊如公司作为违约方，无权主张解除合同，故对翊如公司要求解除合同的诉讼请求，不予支持。对于翊如公司要求百脑汇公司赔偿的各项损失，首先，翊如公司未能提供确实而充分的证据就其主张的各项损失的真实性、关联性等予以证明；其次，双方纠纷系因翊如公司违约而引起，即使确实存在由此而产生的损失，也应由翊如公司予以承担；最后，对于其中翊如公司主张的装潢损失，无论是根据双方的合同约定还是相关司法解释的规定，翊如公司作为违约方均无权要求百脑汇公司就固定装潢部分给予赔偿。对于可移动的设施设备，百脑汇公司表示愿意返还翊如公司，翊如公司如有需要可自行与百脑汇公司进行交接。因此，翊如公司要求百脑汇公司赔偿损失的诉请缺乏事实及合同依据且有悖于法律规定，原审不予支持。对于翊如公司要求返还履约保证金的诉讼请求，根据合同约定，因翊如公司违约致使合同解除的，翊如公司无权要求百脑汇公司退还保证金或任何其他费用。故翊如公司该项诉讼请求有悖于合同约定，法院对此难以支持。
对于百脑汇公司的反诉请求，原审认为，翊如公司的行为违反合同约定，构成违约，百脑汇公司依据合同约定行使解除权，其要求解除合同的反诉请求具有事实及法律依据，法院予以支持。翊如公司拒付后续租金的理由缺乏事实及法律依据，故原审对于百脑汇公司要求翊如公司支付实际经营期间租金174，841.33元及滞纳金的反诉请求予以支持。在翊如公司停业并撤离之后，涉讼的铺位已实际由百脑汇公司予以控制，从百脑汇公司自行封闭铺位、自行清场并另行出租等行为也充分说明百脑汇公司对涉讼铺位拥有实际的控制权。在此情况下，百脑汇公司再行要求翊如公司承担其撤离之后的占用�，该项请求存在扩大损失之嫌且有失公平。故原审对于百脑汇公司要求翊如公司支付占用费的反诉请求不予支持。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，于二〇一四年十月二十日作出判决：一、上海翊如餐饮管理有限公司与上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司签订的《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》予以解除；二、上海翊如餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司租金人民币174，841.33元及逾期付款违约金（违约金以人民币174�841.33元为本金，按照每日千分之四的标准，自2013年9月15日起计算至本判决生效之日止）；三、驳回上海翊如餐饮管理有限公司的诉讼请求；四、驳回上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11，714.80元，由上海翊如餐饮管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计人民币4，169.40元，由上海翊如餐饮管理有限公司负担1，355.30元，由上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司负担2，814.10元。
原审判决后，翊如公司、百脑汇公司均不服，上诉于本院。翊如公司诉称：原审认定违约责任由上诉人承担明显有误，上诉人承租商铺的目的在于经营餐饮，但在与被上诉人百脑汇公司签订合同并完成店铺装修后仍被告知商场本身无法通过环境影响评估，致上诉人承租区域不符合餐饮经营的必备条件，无法办理卫生许可证、营业执照等经营证照，故实质是被上诉人提供的物业不符合合同约定的用途，致使合同目的无法实现。同时，原审中被上诉人在法院通知评估日期后将上诉人的装修设备等予以清除，致使评估工作无法进行。据此，请求二审法院撤销原审判决第三项，改判被上诉人百脑汇公司返还履约保证金93，665元，并赔偿直接损失697，810元。
百脑汇公司上诉称：被上诉人翊如公司擅自撤离后，上诉人给其发出解除合同《通知函》，并反复要求其按约办妥退柜手续，依原状返还，但被上诉人以清场需要额外人工及费用为由迟迟不予清场，将经营设备等物品滞留于场地中，上诉人就是为了避免损失进一步扩大才重新招商，并聘请人员自行花费清场，故原审的认定有悖事实及双方合同的约定，请求二审撤销原审判决第五项，改判翊如公司支付自2013年11月11日起至实际清场之日的场地占用费，按人民币187，330元／月计（暂计至2014年2月11日为561，990元）。
两方上诉人互不认可对方的上诉请求及上诉理由。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案中翊如公司与百脑汇公司签订的《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》实质为租赁合同，现双方的争议焦点在于对系争合同解除的责任认定及后果处理。根据查明的事实，双方当事人在签订系争合同之时，对于租赁场所尚未取得整体环境影响评估报告均系明知。上诉人翊如公司作为专业经营餐饮的商业主体，承租房屋的目的即在于从事餐饮经营，其在选择租赁场所时完全可以考查、衡量房屋能否满足自身的经�所需，对于可能存在的、无法办理证照的风险亦应有审慎、合理的判断和决策。但在对系争商铺承租条件明确知晓的情况下，翊如公司仍然签订合同，并在合同中约定未经对方许可不得中途停业或擅自撤场，其后，又投入装修并开业运营，应视为其愿意承担由此带来的经营风险。现其在实际履行期间未能按约支付租金，又单方面自行撤场，确已构成违约，故应当承担相应的违约责任。按照双方的合同约定，出租方有权不予返还保证金，承租方自装部分的固定装潢及设备，在其撤离房产的情况下不得拆除；而根据最高人民法院的司法解释规定，承租方作为违约一方，亦应自行承担相关的装修损失。故原审法院对于翊如公司主张返还履约保证金及赔偿装修损失的请求不予支持，有其合同和法律依据。
另一方面，上诉人百脑汇公司作为商场出租方，其主要义务是提供符合合同约定的租赁标的。本案中所涉及的租赁标的为经营性场地，合同虽未约定百脑汇公司负有提供环境影响评估报告及协助办理相关证照的义务，且承租方翊如公司对开业条件的欠缺亦属明知，但百脑汇公司既然已将商场B1层定位为“美食街”，在系争三份合同的抬头处均注明“美食街自装类主题餐厅专用”，且房产用途也明确约定为经营餐饮，则其除了需要满足出租场地物理上的正常使用条件，还需要提升其在经营条件上的保障责任。现百脑汇公司虽然表示一直都在努力协助办理，但事实上却至今未能办妥相关手续。因而，在翊如公司提出缺乏证照、无法合法营业的情况下，仍然要求其恢复营业，缺乏充分、正当的理由。同时，在翊如公司撤离铺位后，百脑汇公司已将该铺位予以封闭并实际加以控制，由此，其再行向翊如公司主张此后的场地占有使用费，有欠�平合理，原审对此未予支持，并无不当。
综上所述，上诉人翊如公司、百脑汇公司的上诉理由不能成立，对于两上诉人的上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币16，424.80元，由上诉人上海翊如餐饮管理有限公司负担11，714.80元、上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司负担4，710元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳�上诉，维持原判决、裁定；
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