文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初24860号原告董璐。委托代理人陈庆标，广东宝城律师事务所律师。被告禹宙。委托代理人仲春，广东国欣律师事务所律师。委托代理人张海玲，女，系被告妻子。第三人深圳市南方航空经济发展有限公司。法定代表人吴春明。第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司。负责人刘国军。第三人共同委托代理人纪宾，男，汉族，系公司员工。原告董璐诉被告禹宙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市南方航空经济发展有限公司（以下简称南航经济公司）、中国南方航空股份有限公司深圳分公司（以下简称南航深圳分公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董璐及委托代理人陈庆标，被告禹宙及委托代理人仲春、张海玲，第三人南航深圳分公司、南航经济公司共同委托代理人纪宾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董璐诉称，2012年11月27日，原被告签订《房屋名额及房屋转让协议》，协议约定：被告将其享有的其单位集资房名额及房屋转让给原告，转让标的物为南航明珠花园118平方米的房屋，因该房屋尚未建设，具体以实际选房抽签为准，原告为被告享有房屋的唯一受让方。名额转让费为185000元，房屋价款全部由原告承担，以后由该房屋产生的费用均由原告支付，该房屋捆绑销售的有车位、商业面积。同时因该房屋商业部分产生的分红、退息等款项也由原告享有。合同签订后，被告不得再以任何借口向原告追加任何费用，若因被告原因，原告未能占有、使用收益、处分该房屋的，被告除应继续履行合同外，还应对原告进行赔偿。合同签订后，原告均依约履行了合同，包括但不限于支付名额让费、支付购房款(购房款由原告转入被告名下银行卡，以原告名义缴纳)及各项费用，抽签选房(被告委托原告选房，因原告是房屋的真正所有权人，抽取选中的房屋为南航明珠花园9栋1单元7A)，领取《房屋订购合同》等，履行了原告应尽的所有义务。现案涉房屋已经完成验收，开始交房，该房屋于2016年8月31日已经办理入伙手续。原告催促被告配合领取房屋钥匙并办理入伙手续，鉴于房屋价格大涨，被告以各种借口不配合原告领取钥匙，原告无法享受合同权利，损害了原告的合法权益。被告并于2016年10月11日向原告发送《解除合同通知书》，已经构成根本违约。原告认为，契约是每个公民均应遵守的，原被告签订《房屋名额及房屋转让协议》，是原被告协商一致的结果，该协议没有违反国家的禁止性规定，没有《合同法》规定的无效、可撤销的情形，合法有效，是原被告真实意思表示一致的结果，应受法律保护。现原告已经履行了合同应尽的全部义务，被告却拒不履行其应尽的义务，违反了合同约定，是对契约精神的践踏。为维护原告的合法权益，原告在数次协商无果的情形下根据法律规定，向法院提起诉讼，请求判令：1、原被告签订的《房屋名额及房屋转让协议》继续履行，被告配合原告领取房屋钥匙，房屋价值939232.8元；2、被告待涉案房屋(南航明珠花园9栋1单元7A)过户条件成就时将涉案房屋过户至原告名下；3、涉案房屋分红款、退息款归原告所有；4、被告支付因其违约造成原告租房费用，从2016年9月1日起按月2500元标准支付至实际交房止；5、本案的诉讼费由被告承担。被告禹宙答辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、本合同指向的房屋非普通商品房，具有特殊的性质和用途，被告与原告签订的《房屋名额及房屋转让协议》违反了法律法规的规定，应为无效合同，根据合同法第52条以及城市房地产法37条，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，合同法第52条规定，损害社会公共利益合同无效，单位集资建房由政府提供政策优惠，限定建设标准，供应对象和销售价格，有严格的法律规定。南航明珠花园项目是政府为保障航空事业发展所批准建设，所用土地为航空建设发展配套用地，所开发商品住房采取特价销售的办法，体现的是政府对航空事业发展的扶持，任由当事双方随意的通过签订民事合同规避限制性规定，对购房资格进行转让，不符合政府批准设立本类房屋的目的，损害社会公众利益，应为无效合同。本案争议合同实质为集资房购买资格转让合同，合同有效要件之一为行为人具备相应的行为能力。作为集资房转让合同，缔约人需在具有集资房建设单位正式职工身份，才可享有购房权利。二、除去对合同效力的判断，被告已经在2016年10月11日向原告送达《解除合同通知书》，本合同已依法解除。根据深地合字（2009）4028号《深圳市土地使用权出让合同书》第十条，明珠花园集资房销售，出租及转让对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人员，上述人员自取得房地产权利证书之日起10年内不得转让。《中国南方航空股份有限公司深圳分公司员工住房申购管理办法》第7条的规定，项目申购范围和对象应符合中国南方股份有限公司深圳分公司在职的正式员工或退休员工的条件。同时，集资房也是房屋，购买者需要符合深圳限购政策，原告既不具备明珠花园集资房购买资格，而且还购买多套集资房进行投资，违反政府规定和深圳限购政策，使得合同不可能得到履行。构成《合同法》第110条之事实无法履行。同时，明珠花园也尚未竣工和取得预售资格，被告仅享有申购资格，尚未和第三人签订正式的房屋销售合同，未取得房屋所有权。因此也无权对房屋进行处分。被告在2015年6月与公司签订《南航明珠花园商品房订购合同》之后，逐渐意识到合同履行的不能。为尽早结束纠纷，被告已于2016年10月11日将《解除合同通知书》送达对方，根据《合同法》第91条、第94条与第96条，合同自通知到达对方时解除。原告已经确认签收，合同依法解除。合同解除后，合同的权利义务终止。本合同可依照合同法第97条来予以处理合同解除后相关问题。三、假设法院判决合同履行，那么抛开前述因素不论，集资房作为不动产，最终的房产确权登记完成才是本合同履行的核心所在。然而，本合同最终履行时间、履行因素的不可控制（所有流程顺畅，最乐观估计至少在11年之上）、合同主体资格的变化因素（包括被告与南航公司劳动关系变化、原、被告双方十多年中的其他因素）、深圳市限购政策的松紧变化都是合同无法得到继续履行的因素。根据合同法第110条，本合同具有“法律上或者事实上的不能履行”特征，债务标的不适于强制履行。本案标的不同于普通商品房，即使原告认为自身不受政府和南航公司的相关规定限制，但对于被告却有着实际的限制与规范。强制履行意味着被告为该买卖合同所限，在相当年限内劳动自由、流动自由等法律赋予的更上位基本权利将受到限制。同时，未来如若因为被告不可预计的各类原因导致合同不能履行，按照现有第一份合同版本要求被告承担责任，显然是极不公平的。如若判决履行，不仅不能解决当事人之间的纠纷，而且会是在未来十几年带来更多的诉争，不符合司法审判定纷止争的原则，未来针对合同履行判决一定会延伸出第二案、第三案，是对司法资源的严重浪费。因此，及时认可合同无法履行，让双方当事人承担各自的合同责任，才符合合同的适当履行、经济合理原则。综上，基于本诉集资房与商品房的性质差别，且原告明知该房产为南航集资房及尚未取得房产证，仍然签订多套集资房买卖合同，应对此承担履行不能的责任。原告的全部诉讼请求均基于合同的不履行基础之上，对于请求1，除以上理由外，房产尚未通过竣工验收，不具备交房与交付钥匙条件；对于请求2，由于条件成就涉及多方不稳定因素，无法由被告和法律预计、把控，可能是原告本身无法满足履行条件；对于请求3，原告不具备领取分红款和退息款的身份资格；对于请求4，房屋未通过验收且为毛坯，不具备居住条件，原告也无理由、无证据支持该诉求；基于合同无效或者合同解除，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。第三人南航深圳分公司、南航经济公司答辩称，一、南航明珠花园的申购范围和对象应是南航深圳分公司在职正式员工，目前尚不具备商品房销售转让条件。南航明珠花园系南航深圳分公司为解决民航专业人员及人才住房，经深圳市政府批准建设的限价商品房项目。该项目由南航经济公司（由南航深圳分公司工会持股90%）通过招、拍、挂方式获得土地使用权，并由该公司与深圳市国土资源和房产管理局于2009年6月5日签订《深圳市土地使用权出让合同》[深地合字（2009）4028号]，取得土地使用权。根据该合同相关条款的规定，明珠花园项目土地使用年限为70年，土地用途为居住用地，本宗地为航空产业配套用地，所开发商品住房采用限价销售办法，自取得《房地产证》之日起10年内不得转让。该项目已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》，属于现售房项目，不采取预售方式销售。目前，明珠花园项目尚未竣工目前尚未办理竣工验收手续，未办理初始登记，仍属在建工程，不具备商品房销售转让条件。明珠花园项目建设单位为南航经济公司，是南航深圳分公司工会下属企业。项目全部建设资金由南航深圳分公司员工筹集。根据《中国南方航空股份有限公司深圳分公司员工住宅申购管理办法》第七条的规定，项目申购范围和对象应符合南航深圳分公司在职的正式员工或退休员工的条件。2009年5月南航深圳分公司与本案被告禹宙正式明确双方集资申购关系。2015年5月被告禹宙选定该项目9栋1单元7A房（118平）。2015年6月南航经济公司与本案被告禹宙签订了《南航明珠花园商品房订购合同》。截止当前因房屋尚未竣工取得预售资格，被告仅享有申购资格，未与被告签订正式的房屋销售合同，未取得所有权。二、关于涉案房屋缴款情况。本案被告禹宙已先后向南航经济公司缴纳申购房款总额939，232.80元。三、原、被告买卖合同纠纷属原被告之间的私下纠纷，原告不符合南航明珠花园申购资格更名转让条件。原、被告之间的《房屋名额及房屋转让协议》系两人私下协议，截止本案相关纠纷发生前未在第三人处做任何的书面登记备案，第三人对其私下转让并不知晓。根据《中国南方航空股份有限公司深圳分公司员工住宅申购管理办法》第16条规定：公司不支持员工通过个人协商转让员工住宅申购权利，由此产生的任何纠纷，均由当事人全部承担。根据《关于明珠花园申购人办理更名事宜的通知》的规定，南航明珠花园申购资格更名转让的受让方必须是南航深圳分公司在职正式工；如受让方非深圳分公司在职正式工的，一律不接受更名申请。因原告与南航深圳分公司之间无任何劳动关系，故其不具备受让南航明珠花园申购资格的条件。另外，从原、被告合同的履行来看，作为政策性商品房在办理产权登记过户时，根据与本项目性质完全一样的深圳航空公司两个限价商品房项目办理产权证的流程看，国土部门在办理商品房买卖合同备案和产权登记前，会进行购房资格审核，该审核依据的是由第三人方面出具购房者符合在职正式的劳动合同关系，换言之只有第三人的正式员工才有资格签订商品房买卖合同（现售），其房屋才可能办到房地产权证。经审理查明：2009年6月5日，南航经济公司作为受让方（乙方）与作为出让方（甲方）的深圳市国土资源和房产管理局签订了一份深地合字（2009）1028号《深圳市土地使用权出让合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区西乡街道的宗地编号为A115-0131、土地面积为81,044.12平方米的土地使用权出让给乙方，土地用途为居住用地。同时约定该宗地所开发商品住房的销售、出租及转让对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人员，上述人员自取得房地产权利证书之日起10年内不得转让。合同亦对其他相关事项进行了约定。2012年11月27日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订了一份《房屋名额及房屋转让协议》，双方协商就甲方名下一套单位集资房名额达成协议，约定转让名额是单位集资房（南航明珠花园），申购面积为118平方米，房屋名额转让价格为185000元，甲方已交给单位首期集资款250000元，两者合计为435000元，本合同签订时，乙方须支付甲方335000元，另余款100000元乙方须在房屋建成交付乙方使用后一次性付清。如乙方没有能够及时支付余款，除继续履行合同外，每天应额外支付300元的标准，支付给甲方作为违约金。南航公司第二批购房集资款及以后房屋其他集资款项，均由乙方承担。甲方收到房屋集资款时，应及时提供收据给乙方。房屋建成后，甲乙双方应共同去领取钥匙，钥匙交予乙方。房屋建成后，占用、使用、收益、处分权归乙方行使。该房屋领取产权证时，甲乙双方共同前往领取，领取后交于乙方。待该房屋可以在市场自由转让时，甲方应在一个月内及时将房屋过户给乙方。办理产权证等相关过户费用由乙方承担。因该集资房涉及到的店铺转让费和有关集资房屋分红、退息等款项，甲方如收到后应及时足额退还给乙方，不得收取任何费用。合同签订后，由单位向申购人增收的房款之外的其他费用，均由乙方支付。合同签订后，甲方不得再以任何借口向乙方追加名额转让费等其他任何费用。如因甲方原因，乙方不能享有占有、使用收益、处分权利的，甲方除了继续履行本合同外：应返还房屋名额转让费185000元的两倍及该房屋当时市场价值的两倍，向乙方支付赔偿金。甲方因辞职或南航公司根据有关法律或公司制度辞退甲方，以及甲方其它原因，造成南航公司要收回房屋时，给乙方造成的损失，甲方要按房屋当时市场价总价加转让费的两倍金额给予乙方，作为损失赔偿。因该房屋尚未建成，何时能交工并交付乙方使用，时间不能确定。在此期间，甲、乙双方不能反悔。如甲、乙双方任何一方反悔，则应以名额转让费的两倍、房款的当时市场价值的总额的两倍，作为违约金及赔偿金支付给对方作为损失赔偿。原告与被告签订《房屋名额及房屋转让协议》后，原告称自2012年11月27日至2015年8月6日期间，原告共计向被告支付了转让款及购房款合计1088000元另支付了利息36233.75元。被告仅确认收到转让款及购房款1088000元，并称被告向南航经济公司于2009年支付的首期购房款25万元产生了利息36233.75元，用于抵扣被告需支付的购房款，该利息与原告无关，该款项原告也并未再向被告支付，被告另称原告于2012年11月26日支付了被告50000元，为被告支付首期房款25万元产生的贷款利息。第三人南航经济公司确认被告认购单位集资房的购房款939232.8元被告已全部付清。2015年6月15日，南航经济公司作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《南航明珠花园商品房订购合同》，载明甲方与深圳市土地和房产主管部门签订了《深圳市土地使用权出让合同》[深地合字(2009)4028号]，取得位于深圳市宝安区西乡街道的宗地编号为A115-0131、土地面积为81,044.12平方米的土地使用权，该地块土地用途为居住用地；甲方经批准在该地块上兴建商品房，项目名称为明珠花园，根据《深圳市土地使用权出让合同》【深地合字(2009)4028号】规定，本宗地为航空产业配套用地，所开发商品住房采用限价销售办法。乙方自取得《房地产证》之日起10年内不得转让。上述房地产为房地产项目中的第9栋1单元7A房（以下简称涉案房产），用途为住宅，建筑面积为118平方米；购房总金额暂定为939232.8元。甲方在竣工验收备案并且项目符合销售条件后，届时除无法办理产权转移登记过户的情形外，应及时与乙方签订《房地产买卖合同》；本合同项下的房地产自取得《房地产证》之日起十年内不得转让，乙方知晓并受该权利限制。本房地产订购合同仅为确定乙方与甲方之间的有关订购限价商品房法律关系主要内容的文件，未尽事宜以双方最终签署并于相关政府部门备案的《房地产买卖合同》为准。合同亦对其他相关事项进行了约定。2016年9月1日，第三人南航经济公司通知被告收房，被告称于2016年10月20日左右领取了涉案房产的钥匙。2016年10月11日，被告向原告发出了《解除合同通知书》，称由于双方就签订的《房屋名额及房屋转让协议》中部分条款的更改及重签协商一直未能达成一致且协商时间过长，致使协议无效，通知原告终止《房屋名额及房屋转让协议》并停止协商，要求原告安排协商解除协议后的还款和善后事宜。原告于当天收到了该通知。另查明，第三人南航经济公司、南航深圳分公司提交的《中国南方航空股份有限公司深圳分公司员工住宅申购管理办法》第十三条规定，公司员工住宅属于政策性住房，购房人拥有有限产权，其住宅的销售、出租及转让对象仅限于从事航空运输专业人才和管理人员。上述人员自取得房地产权利证书之日起10年内不得转让。第十六条规定，公司不支持员工通过个人协商转让员工住宅申购权利，由此产生的任何纠纷，均由当事人全部承担，且目前申购过程中只能以权利人的名义认购。第十七条规定，享受公司员工住宅的员工，自取得房产证之日起，应保证在本公司服务3年以上，若此3年内因个人原因辞职或公司根据《劳动合同法》有关规定辞退的员工，公司保留收回住宅的权利，除购房款项不计息退还以外，其他任何（如装修等）费用公司概不赔偿。上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提供的深圳市土地使用权出让合同书、南航明珠花园商品房订购合同、南航明珠花园买卖合同、收条、中国南方航空股份有限公司深圳分公司员工住宅申购管理办法、转账记录等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，根据审理查明的事实可知，案涉《房屋名额及房屋转让协议》系原、被告双方的真实意思表示，被告抗辩主张涉案房产并非普通商品房，具有特殊的性质和用途，且未取得权属证书，因此上述合同应属无效。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但本案中涉案房地产的性质和用途及是否取得权属证书，均不影响合同的效力，仅影响合同是否能实际履行，原、被告签订的《房屋名额及房屋转让协议》并不存在违反法律和行政法规禁止性规定的情形，被告有关抗辩主张没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，原、被告双方签订的《房屋名额及房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。案涉转让协议虽有效，但是否能继续履行受深圳市住房调控政策、案涉房地产过户转移登记限制期限、被告在第三人南航深圳分公司工作年限等客观条件限制，即案涉转让协议有效并不等于能够继续履行。具体在本案中，涉案房产所在项目现尚未办理竣工验收手续，未办理初始登记，虽被告已领取涉案房产钥匙，被告尚不具有处分涉案房产的权利。同时，《中国南方航空股份有限公司深圳分公司员工住宅申购管理办法》第十七条规定，享受公司员工住宅的员工，自取得房产证之日起，应保证在本公司服务3年以上，若此3年内因个人原因辞职或公司根据《劳动合同法》有关规定辞退的员工，公司保留收回住宅的权利。因本案涉案房产的房产证并未办出，如被告未能工作满三年，第三人南航经济公司可能收回涉案房产，案涉转让协议是否能继续履行也处于不确定状态。因此，原告与被告签订的《房屋名额及房屋转让协议》虽有效，但不具备继续履行的条件，原告基于继续履行《房屋名额及房屋转让协议》的相关诉讼请求，本院均不予支持。关于原告诉请的分红款、退息款，因分红款尚未实际发生，本院不予支持。关于退息款36233.75元，因已用作抵扣原告需支付的购房款，故本院亦不再予以支持。关于原告主张的租房费用。本院认为，虽被告已领取涉案房产钥匙，但至本案庭审时涉案房产所在项目尚未通过竣工验收，并不具备居住条件，故本院对原告的此项请求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告董璐的全部诉讼请求。本案受理费人民币6596元，由原告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员  苑广玲二〇一七年二月二十日书 记 员  赵 洋书 记 员  王 冰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。