内蒙古自治区巴林左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2017）内0422民初1318号 原告：巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告），住所地为振兴大街东段路南胜利村办公楼。 法定代表人：于洪伟，村主任。 原告：巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队，住所地为振兴大街东段路南胜利村。 负责人：崔国树，队长。 二原告委托诉讼代理人： 杨昌忠，内蒙古云暄律师事务所律师。 杨集文，内蒙古富河律师事务所律师。 被告：耿鉴杨（反诉原告），男，1983年1月15日出生，蒙古族，居民，现住巴林左旗。 委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。 第三人：赤峰宝石房地产开发有限公司，住所地为赤峰市松山区。 法定代表人王桂芹，总经理。 原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队与被告耿鉴杨（反诉原告）买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，经原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）申请，本院依法追加赤峰宝石房地产开发有限公司作为本案第三人参加诉讼。原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队的委托诉讼代理人杨昌忠、杨集文，被告耿鉴杨（反诉原告）的委托诉讼代理人侯文全到庭参加了诉讼，第三人赤峰宝石房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房欠款本金353600元；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年，胜利村民委员会七队土地被国家征用，置换商厅110.5平方米，七队委托胜利村民委员会与被告签订了《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》，房屋总价款442000元。2011年5月5日被告交定金176800元，约定“先交定金40%定金即176800元，余下欠款265200元，大厅交工时一次性付清。交厅时不能按时交款，甲方有权将厅卖给他人，交的定金不退。”本案所涉房屋在2015年10月份交工，部分回迁户入住。依据上述约定，“违约定金”条款成立。根据合同法第115条规定：“当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据担保法第91条、最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释121条规定，将定金数额限制在不得超过主合同标的额的20%。那么合同总价款442000元，即定金不能超过88400元，即合法定金88400元。被告已交付房款为176800元，被告至今没有支付尾款应适用定金规则，所以法定定金88400元不能折抵房屋价款。因此，被告尾欠房款是442000元-88400元=353600元。综上所述，被告应当交清购房尾欠款，现被告拒绝付款，故诉至法院，请求法院依法裁判。 被告耿鉴杨（反诉原告）辩称，1、原告要求被告支付尾款353600元依法不能成立，根据合同约定，胜利村应在2013年5月5日前交付大厅，但经被告多次催促，胜利村至今既未向被告交付大厅。鉴于胜利村不能按期交房，被告已向其明确表示不再购买大厅，要求退款，但遭到其拒绝，根据胜利村在诉状中所述，大厅交工时间为2015年10月份，已经违反了合同中关于大厅交付期限的约定。2、原告主张不予退还定金无法律依据，至今原告仍无法交付符合合同约定的标的物，系其严重违约，应向被告承担违约责任。3、由于原告严重违约，已达三、四年之久，且商厅位置也没有其所承诺的农产品交易市场，致使商厅的商业价值明显降低。 综上，原告的主张不能成立，请求人民法院依法驳回其诉讼请求，同时被告依法提出反诉：1、请求人民法院依法解除被告耿鉴杨（反诉原告）与原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）之间签订的《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》；2、判令原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）向被告耿鉴杨（反诉原告）返还购房款176800元，并双倍返还定金（诉讼中该项请求变更为判令原告向被告返还购房款176800元，并自2013年5月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金至付清为止）；3、原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）承担诉讼费用。理由是：2011年反诉原告与反诉被告胜利村签订了商厅转让合同，双方约定胜利村应在2013年5月5日前将商厅交付，但至今胜利村未向原告交付商厅。且商厅附近也没有承诺建设的农产品交易市场，显著降低了商厅的商业价值，给反诉原告造成了严重的经济损失，也导致了合同目的无法实现。 原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）针对被告耿鉴杨（反诉原告）的反诉请求辩称，延迟交付商厅系宝石公司责任，商厅位置不能确定系反诉原告没有去抓阄。现在涉案商厅已经能够网签，面积符合约定，本案没有构成根本违约，合同目的能够实现，不符合解除合同的法律依据，且解除合同已过诉讼时效。 第三人宝石公司经传票传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队为支持自己的诉讼请求及反诉答辩主张向本院提交如下证据： 1、胜利村转让上京商贸广场商厅合同，证明原、被告于2011年5月5日签订了该合同，合同约定商厅总价款为442000元，已交款176800元，扣除违约定金，被告尾欠购厅款353600元； 2、缴款凭证，证明被告缴纳商厅定金176800元，尾款未交清； 3、房产局证明一份，证明涉案商厅可以办理网签； 4、胜利村土地征收补偿合同、回购商厅协议，证明宝石公司作为涉案商厅的开发商，应承担合同最终义务； 5、胜利村五、七队卖房委托书，证明村委会系受胜利村五队、七队委托对外出售大厅，胜利村不是承担合同义务的主体； 经庭审质证，被告对原告递交的证据1、2、3、4的真实性无异议，但认为：1、规划的农产品交易市场未建成，严重降低商厅商业价值；2、合同约定交付商厅期限为2年，但至今原告未向被告交付商厅；3、定金罚则适用错误；4、房产局证明与本案无关联；5、合同主体为原、被告，宝石公司非合同相对方，也无法履行偿付商厅转让款、交付商厅的能力，追加宝石公司系原告为推卸责任的表现。对原告提交的证据5的真实性有异议，认为该委托书无法确签订时间，亦无委托事项、委托权限、委托期限，从形式到内容均不具备法律效力。 被告耿鉴杨（反诉原告）就答辩主张及反诉请求向本院递交如下证据： 1、胜利村转让上京商贸广场商厅合同及收据，证明被告已经交付了商厅购买款176800元，合同约定交付商厅期限为2年，原告违约在先，至今未将涉案商厅交付给原告，商厅面积约定为90-120平方米，原告无符合面积的商厅，商厅位置为农产品市场西北角，但农产品市场未建成。 2、照片，证明原告已经将大厅抵顶给村民作为征地补偿费用，同时证实有的大厅面积远远高于合同约定，因大厅以分配给村民，从而导致原告交付不能，顶厅名单张贴在各个大厅的门上，法院现在也可以去查验。 3、图纸，证明被告在购买商厅的时候，是按照原告所发的宣传单及图纸的规划所购买，被告购买大厅处，应该有农产品交易中心、宾馆、酒店、鹿产品交易中心、装饰装潢材料市场等商业设施项目存在，但是规划项目均未建成。同时购买商厅的位置、面积均有详细的规划，但是原告没有按照图纸建设商厅，严重违反了合同及原告的承诺。 经庭审质证，被告对原告递交的证据1的真实性无异议，但认为：不能证明被告的证明目的，根据合同约定应适用定金罚则，不能解除合同；证据2不具有真实性，原告未将大厅分配给村民；证据3不具有真实性，没有出处、证明，证据来源不合法，与本案没有之间关联性。 第三人宝石公司未提交证据。 本院调取证据二份：(2016)内0422民初740号、（2016）内04民终3204号判决书，原、被告均无异议。 对于上述证据，综合认证如下： 对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于原、被告提交的其他证据，结合各方当事人的庭审陈述，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年第三人赤峰宝石房地产开发有限公司开发建设巴林左旗上京商贸广场工程，占用胜利村委会所辖的五队、七队土地约166亩，2010年9月27日，由巴林左旗林东东城街道办事处与宝石公司签订了《回购商厅协议书》，约定以宝石公司开发建设的商厅11077.993平方米折抵占地补偿款，并约定在2012年12月31日前交付商厅。2011年4月1日巴林左旗林东东城街道办事处与胜利村委会签订《胜利村土地征收补偿合同》，约定上述11077.993平方米在2011年12月31日前交付。上述补偿的商厅面积涉及胜利村五组、七组189户村民，其中99户同意以商厅折抵补偿款，90户不要商厅而要求用人民币进行补偿。耿鉴杨为胜利村五组、七组189户村民以外的公民，其于2011年5月5日与胜利村村委会签订了《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》，约定将补偿给胜利村五组、七组不要商厅人口的商厅转让给耿鉴杨，商厅面积（两层）在90-120平方米，位置在“农产品交易市场西北角往南至拐角往东延伸”，商厅交付时间为2年，耿鉴杨向胜利村村委会交纳商厅款的40%即176800元，余款265200元在商厅交付时按实际面积结清，多退少补。耿鉴杨于2011年5月5日向胜利村村委会缴纳购厅款176800元，该商厅至起诉时尚未交付耿鉴杨，原告亦无法确定商厅的具体位置及面积。 现原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队诉至本院，要求判令被告支付购房欠款本金353600元并承担诉讼费用。被告诉讼中提出反诉，要求解除双方签订的《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》，判令原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）向被告耿鉴杨（反诉原告）返还购房款176800元，并自2013年5月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金至付清为止。 本院认为，本案耿鉴杨与巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会签订的胜利村转让上京商贸广场商厅合同，由于赤峰宝石房地产开发有限公司迟延交付商厅，加之巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会现无法确定耿鉴杨购买商厅的具体位置及面积，致使耿鉴杨与巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会签订的合同目的不能实现，故对耿鉴杨要求解除合同、返还交付房款、按照同期人民银行贷款利率支付利息的反诉请求予以支持。对巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队主张耿鉴杨交付剩余房款的请求不予支持。虽然耿鉴杨在庭审中提出赤峰宝石房地产开发有限公司不是合同的相对方，但是由于其迟延交付商厅的行为是引发本次诉讼的原因，故赤峰宝石房地产开发有限公司对本案解除合同的后果承担连带责任。 综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除被告耿鉴杨（反诉原告）与原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）于2011年5月5日签订的《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》； 二、原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）于本判决生效之日起十日内返还被告耿鉴杨（反诉原告）购房款176800元并支付利息（利息以176800元为基数自2013年5月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满时止）； 三、第三人赤峰宝石房地产开发有限公司承担连带责任； 四、驳回原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3302元（减半缓交，尚未缴纳），反诉案件受理费2365.84元（被告耿鉴杨预交），由原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队、第三人赤峰宝石房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。 审判员  黄佳磊 二〇一七年六月十五日 书记员  刘新波