安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2015）迎民一初字第01031号原告：安徽润家物业管理有限公司，住所地安庆市开发区菱北西路32号。组织机构代码79812190-0。法定代表人：杨善文，董事长。委托代理人：黎小惠，安徽长江人律师事务所律师。委托代理人：施静，安徽长江人律师事务所实习律师。被告：王秀丽，女，汉族，户籍地安庆市大观区，现住安庆市雨润﹒香水百合小区。原告安徽润家物业管理有限公司（以下简称润家物业公司）诉被告王秀丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王丽适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告润家物业公司的委托代理人黎小惠、施静，被告王秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润家物业公司诉称：被告购买了安庆市雨润﹒香水百合小区9幢303室，建筑面积111.2平方米。2009年，原、被告签订《前期物业服务合同》，双方约定委托原告进行物业管理，被告按期缴纳物业管理费，逾期按3‰／天承担逾期违约金。但被告自2012年1月1日至2014年12月31日共欠物业管理费2402元，经原告多次催收，被告依然拒不缴纳，被告的行为损害了原告的合法权益，特依据相关法律规定，提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2012年1月1日至2014年12月31日拖欠的物业管理费2402元。2、被告向原告支付逾期付款违约金3240元（暂计算至2014年12月31日，2014年12月31日至实际支付应付款之日止的逾期违约金按约定计算）。3、被告承担本案的全部诉讼费用。王秀丽辩称：1、原告为香水百合小区原开发商雨润地华置业公司所聘，系雨润地华置业公司的关联公司或子公司。香水百合小区的业主对原告的物业管理水平早存在诸多质疑和批评，因未能召开业主大会，所以原告仍在为本小区履行物业管理的职责，小区居民本有继续缴纳物业费的义务，但2012年雨润地华公司违反规划以及酒店经营不得离小区太近的相关文件规定，在未经小区业主同意的情况下，将小区西南角一大楼租赁给他人经营酒店，在居民区内安装三个排烟管道、楼顶安装通风系统，造成极大的噪音，严重影响了小区居民的日常起居，尤其是老人的身心健康和孩子的学习。小区业主从2012年酒店一开业，就向市区环保部门、雨润地华置业公司反映问题，环保部门也多次要求整改，但此问题一拖再拖，未能解决。2、原告将堆积如山的建筑垃圾堆放在有风口的通道中，长达数年之久，每次清垃圾时，就尘土飞扬，门窗都不能打开。现在小区前是污水横流，蚊虫乱飞。噪音、油烟、废气、污水的污染，安全隐患、人身安全、火险隐患，严重影响了业主的身心健康，但是原告一直没有解决好此问题。本人认为雨润地华置业公司及所属的原告未能履行其应尽的管理义务，对本人家庭成员的身心健康造成长达3年的伤害，且此状况依然会持续下去，所以依据《民法通则》、《合同法》等民事法律赋予的“同时抗辩权”，不再缴纳物业管理费用。3、在小区经营酒店除违反相关文件规定，造成噪音等环保问题外，还会造成诸如火灾之类的极大的安全隐患，该酒店以及出租房屋方，也一直未能与业主达成相关安全保障协议。4、酒店的经营，可能存在违反《环保法》，未进行环评等违法事项。今年是加强环保、安全生产政策年，“天津8.12爆炸案”更是引起高层和社会的广泛重视，百姓盼环保、求生态更是民心所向，盼法院从关心弱者，重视民生，先生活，后经济出发。这样忧民烦人的物业管理还怎么好意思要管理费，要求赔偿精神损失费。5、2014年春节期间到五六月份，原告将垃圾堆放在通风口处，给业主造成了很大的影响。综上，请法院依法驳回原告的起诉，诉讼费由原告承担。经审理查明：王秀丽系安庆市雨润·香水百合小区9幢303室业主，该房屋建筑面积为111.2平方米。2009年6月28日，润家物业公司与王秀丽签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定：由甲方（即润家物业公司）向乙方（即王秀丽）提供物业管理服务，期限自物业交付之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止；甲方依据本协议向乙方收取物业服务费和经政府相关部门批准的其他有偿服务费；交纳费用时间自开发公司通知入住之日起计算，每半年预交纳一次；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费及各项费用的，从逾期之日起按日承担逾期交纳的服务费的千分之三作为滞纳金。物业费收取标准为房屋建筑面积每月每平方米0.6元。王秀丽交纳物业服务费至2011年12月31日，后因雨润地华置业发展有限公司将小区西南角大楼租赁给酒店经营及小区内垃圾处理不及时等原因，未再向润家物业公司交纳物业费。润家物业公司催要未果，诉至法院。上述事实，有身份证、前期物业服务协议、前期物业服务收费标准的函复及收费标准公示表、催费通知单及律师函、照片、音频资料、环境评估表等证据及当事人陈述在案予以佐证。本院认为：原、被告双方签订的《前期物业服务协议》经双方签字确认，是双方真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。按双方协议约定，被告每年应支付800.64元（111.2平方米×0.6元／平方米×12个月）物业费，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，被告共拖欠3年的物业费2401.92元，故原告要求被告支付2402元物业费的诉求，支持2401.92元。被告辩称的酒店经营所造成的噪音、油烟、污染等问题，因涉及其它主体，不属于本案处理范围。因原告在公共环境卫生等方面的管理服务存在瑕疵，其要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王秀丽于本判决生效之日起十日内向原告安徽润家物业管理有限公司支付2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费2401.92元。二、驳回原告安徽润家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告安徽润家物业管理有限公司负担15元，被告王秀丽负担10元（此款原告已预缴）。本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。代理审判员  王丽二〇一五年十一月二十日书 记 员  王燕附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。