湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0112民初1811号
原告：湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段888号。
法定代表人：王洪辉。
委托诉讼代理人：黄子俊，湖南华湘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胥文俊，湖南华湘律师事务所律师。
被告：陈渊，男，1989年5月28日出生，汉族，住湖南省隆回县。
原告湖南富基置业有限公司（以下简称富基置业）与被告陈渊商品房销售合同纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄子俊及被告陈渊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告富基置业向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的编号201400562205《长沙市望城区商品房买卖合同》；2、被告立即配合原告办理商品房预告登记注销手续和《长沙市望城区商品房买卖合同》网签备案撤销手续；3、被告向原告支付代偿的贷款本息47490.76元（暂计至2017年6月30日）；4、被告向原告支付代偿的律师费14430元；5、被告向原告支付违约金107612.8元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月23日，原、被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于长沙市望城区普瑞大道二段888号第41、42栋2单元2205号房，房屋面积114.47平方米，总价款538064元；被告以银行按揭方式付款，合同签订之日向原告交付首期房款168064元，余款370000元向银行贷款支付。该合同附件七《补充协议》第二条第四款约定：在房屋产权证办理完毕前，被告未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求原告承担保证责任的，原告有权解除本合同，还应按照总房价款的20%向原告支付违约金。被告应在原告履行保证责任后30天内，协同原告到房屋产权登记机构办理注销合同备案或预告登记等手续。因被告违反合同约定导致原告为追索债权而产生的全部费用均由被告承担。2014年11月24日，原、被告及中国银行股份有限公司长沙麓谷支行（现更名为中国银行股份有限公司湖南湘江新区支行，以下简称湘江支行）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告向湘江支行借款370000元，原告为被告借款提供阶段性连带责任保证担保。合同签订后，银行向被告发放了贷款，但自贷款发放后，被告长期拖欠贷款，导致湘江支行从原告保证金账号中扣划被告所欠贷款本息共计47490.76元。另外，湘江支行以陈渊、富基置业为被告向长沙市岳麓区人民法院提起金融借款合同纠纷，并由（2016）湘0104民初7098号判决确认富基置业对陈渊偿付款项承担连带责任，富基置业实际已支付律师费14430元。综上，被告未按合同约定履行付款义务已构成违约。
被告陈渊辩称，原告所述签订合同属实，被告自行支付了部分首付款和契税共53000余元，归还了几个月房贷。首付款中有部分系与售楼人员签订借款协议获得，出借金额及出借人已记不清。被告自2015年4月左右因经济亏损停止归还房贷。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2014年9月23日，原、被告签订编号201400562205《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于望城区普瑞大道二段888号第41、42幢2单元2205号房屋，建筑面积114.47平米，于2015年12月30日前交房；房屋总价538064元，被告以银行按揭方式付款，2014年9月20日前向交付首期房款168064元，剩余房款370000元申请银行贷款。同时，该合同《补充协议》(附件七)第二条第一款第4项约定：“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人…有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，并有权向买受人收取总购房款20％的违约金；买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房屋登记机构办理有关注销合同备案或预告登记等手续，否则，由此造成出卖人的损失（包括但不限于相关诉讼费、执行费、律师费、交通费、文印费及其他费用）由买受人承担。”2014年11月24日，原、被告及湘江支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：由湘江支行向被告提供借款370000元用于购买房产；借款期限为360个月；被告以所购房产作为抵押物，原告为被告的贷款提供阶段性连带责任保证。贷款合同签订后，贷款人将全部贷款划至约定的原告账户，后因被告未按期偿还借款本息，截止2017年6月30日，湘江支行从原告保证金账户扣划了47490.76元用于代偿被告应当偿还的借款本息。
另查明，被告购买的商品房于2015年5月12日办理预购商品房预告登记（望房预星城镇字第415007517号），房屋权属证书未办理完毕；原告亦未将房屋交付被告。
再查明，2016年10月11日，因陈渊未按期偿还贷款本息，湘江支行向长沙市岳麓区人民法院提起金融借款合同纠纷，请求：1、解除银行与陈渊签订的贷款合同中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2、陈渊立即偿还未到期借款本金、逾期本金、利息、罚息；3、陈渊承担银行为实现债权所支付的律师费；4、银行对陈渊提供的抵押房产在借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、富基置业在陈渊借款本息及银行为实现债权的费用范围内承担连带清偿责任；6、陈渊、富基置业承担案件全部诉讼费用和其他费用。2017年3月16日，长沙市岳麓区人民法院作出（2016）湘0104民初7098号民事判决:1、陈渊自本判决生效之日起十日内支付湘江支行未到期借款本金358776.68元、逾期本金503.06元、利息1467.06元、罚息4.8元，本息合计360751.6元（利息暂计至2017年2月22日，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿之日止）；2、陈渊承担银行为实现债权所支付的按欠款总额4%计提的律师费14430元；3、富基置业对陈渊的上述给付义务承担连带清偿责任；4、驳回湘江支行的其他诉讼请求。案件受理费7368元、公告费260元，合计7628元，由湘江支行负担258元，陈渊、富基置业负担7370元。2017年5月27日，富基置业代陈渊支付了律师费14430元。
本院认为，原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告因未能依约按期履行归还银行按揭贷款义务，导致原告承担保证责任，被湘江支行从原告账户扣划47490.76元以代替被告履行还款义务，符合商品房买卖合同《补充协议》第二条第一款第4项约定的原告单方解除合同的条件，原告有权要求解除合同并办理注销合同备案和预告登记等手续，故对原告的第一、二项诉讼请求予以支持。合同解除后，被告已支付的购房款538064元，原告应当予以返还。原告作为被告的借款保证人，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，在承担保证责任后，有权向作为债务人的被告追偿，故对原告关于被告向其支付已代付银行贷款本息及律师费的第三、四项诉讼请求，亦予支持。本案系因被告未按期偿还银行贷款本息，导致原告承担了保证责任而主张解除合同，被告未按期还款行为违反合同约定，依法应当承担违约责任，但《补充协议》第二条第一款第4项约定的总购房款20%的违约金计算标准过高，本院综合双方合同履行情况、原告实际损失、被告过错程度，并结合房地产市场行情，根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌情调减为总购房款2%即10761元为宜，故对原告主张的违约金额予以部分支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：
一、解除湖南富基置业有限公司与陈渊签订的合同编号为201400562205《长沙市望城区商品房买卖合同》；
二、陈渊于本判决生效后十日内协助湖南富基置业有限公司办理注销合同网签备案和预购商品房预告登记（望房预星城镇字第415007517号）手续；
三、陈渊向湖南富基置业有限公司支付代偿银行借款本息47490.76元（暂计至2017年6月30日）、代偿律师费14430元、违约金10761元，合计72681.76元，剩余购房款465382.24元（总房款538064元-72681.76元）由湖南富基置业有限公司在陈渊协助办理注销合同网签备案和预购商品房预告登记手续后十日内返还给陈渊。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10401元，由陈渊负担（该款原告已预交，由原告在返还购房余款中直接抵扣）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 邹向红
人民陪审员 黄开奇
人民陪审员 文艳芳
二〇一七年九月十五日
代理书记员 刘 婷
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。