江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民初字第0576号
原告袁宇峰。
委托代理人黄慧（受袁宇峰的特别授权委托），江苏柯兰律师事务所律师。
被告荣金娟。
委托代理人王科（受荣金娟的特别授权委托），江苏居和信律师事务所律师。
原告袁宇峰诉被告荣金娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月24日立案受理后，依法由审判员殷天华适用简易程序于2013年6月19日公开开庭进行了审理。2013年6月24日依法组成合议庭，于2013年9月6日公开开庭进行了审理。原告袁宇峰的委托代理人黄慧，被告荣金娟的委托代理人王科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁宇峰诉称：2008年11月30日，无锡市中山路100号房屋的原产权人施建丰与荣金娟签订房屋租赁合同1份，载明承租人荣金娟，出租房屋座落无锡市中山路100号，租赁期限2008年12月1日起至2013年11月30日止，租金第一年为90万元，第二年开始租金每年递增5％，每年11月底前支付租金，逾期支付的，需按日5‰支付违约金，保证金为3万元，年租金分四次支付，即三个月付1次，如荣金娟逾期不支付租金累计超过1个月，施建丰可以书面通知荣金娟解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的五倍支付违约金等内容。2010年3月，施建丰将该房屋转让给其，并办理了房产过户手续，嗣后，荣金娟直接将租金支付给其。2010年7月30日，荣金娟向其出具承诺书1份，载明：基于承租您处于中山路100号1145㎡房产，我特承诺本人未与江苏锡州农村商业银行中山路支行达成任何补偿协议，及认可江苏锡州农村商业银行中山路支行的门头装潢装修方式，如有确切证据证明本人违反上述承诺，本人愿承担袁宇峰先生因此事而产生的损失等内容。但自2012年10月1日起，荣金娟拖欠租金、水、电、物业费，经其多次催讨未果后，其于2012年11月27日在涉案房产张贴公告，载明因承租户拖欠房租等费用，其决定收回该房屋租赁权，要求各租户三日内与其衔接上述事宜等内容，但荣金娟仍既不交租金，也未交还房屋，其于2013年1月12向荣金娟送达了要求立即解除合同、支付所欠租金及违约金、物业费、返还房屋等内容的《通知书》，但荣金娟仍未支付上述款项。其认为：租赁合同明确载明承租人为荣金娟；租金由荣金娟支付；荣金娟出具的承诺书亦明确荣金娟为承租人，故应认定荣金娟为承租人，请求判令：1、判令其与荣金娟之间的房屋租赁合同于2013年1月13日解除；2、荣金娟立即归还中山路100号的房屋；3、荣金娟支付2012年10月1日至2013年1月13日止的租金304310.67元（自2012年10月1日起至同年11月30日的止，按年租金1041862.5元计算为173643.76元，自2012年12月1日起至2013年1月13日止，按年租金1093955.62元计算为130666.92元）；4、荣金娟支付自2013年1月14日起至房屋归还之日止，按年租金1093955.62元计算的房屋占用使用费；5、要求荣金娟支付违约金455814.85元（以年租金130666.92元，计算5个月）。
被告荣金娟辩称：其系无锡佐敦服饰有限公司（以下简称佐敦公司）的法定代表人，向施建丰租赁无锡市中山路100号房产的是佐敦公司而非其，期间双方曾签订多份租赁协议。其去工商登记机构办理佐敦公司的设立登记事宜前，以佐敦公司名义与施建丰签订房屋租赁合同1份（以下简称租赁合同一），明确承租人为佐敦公司，其作为法定代表人在该协议上签字。2008年11月30日，佐敦公司与施建丰再次就租赁涉案房产事宜签订租赁协议1份（以下简称租赁合同二），承租人佐敦公司在合同上盖章，其亦作为法定代表人签字。2009年3月29日施建丰出具转租同意书1份，载明出租人施建丰与承租人佐敦公司特出具本同意书，同意承租人佐敦公司将上述房屋中的部分房屋转租给第三人等内容。在施建丰将该房出售给袁宇峰之前，施建丰找到其称为了减轻其经营负担，可在租金的付款方式及押金方面作出调整，双方遂签订了1份租赁合同（以下简称租赁合同三），即袁宇峰提供的租赁合同，落款日期倒签为2008年11月30日。后佐敦公司与袁宇峰实际履行该份合同，未再重新签订租赁协议。根据3份合同的延续性，涉案房产的承租人为佐敦公司，其仅作为佐敦公司的法定代表人在租赁合同上签字，其在承诺书上签字及用个人账户支付租金均系其履行法定代表人职责，且转租同意书亦明确佐敦公司是承租人，故本案涉案房产的承租人为佐敦公司，要求驳回袁宇峰的诉讼请求。佐敦公司承租该房屋后，将部分房屋转租他人开办去茶去茶餐厅，因去茶去茶餐厅的承租人在合同期间停止营业，致使佐敦公司产生了拖欠房租的情况，但从来没有拖欠水电费。佐敦公司虽未与袁宇峰办理房屋交接手续，袁宇峰先要求物业公司对涉案房产停水、停电，至2012年11月27日张贴了决定收回房屋的公告，并用木板封住进出该大楼的主要通道，佐敦公司已经无法使用该房，故袁宇峰在2012年11月27日已解除了合同并收回房产，之后的费用不应继续计算。
经审理查明：荣金娟系佐敦公司法定代表人，施建丰、黄仁眉原系无锡市中山路100号房产的房屋产权人。荣金娟为办理佐敦公司的工商登记事宜与施建丰签订租赁合同一，载明承租人荣金娟、佐敦公司，租赁期限为2008年11月1日至2013年11月30日，落款处有荣金娟书写的其和佐敦公司的名字。2008年11月30日，荣金娟、佐敦公司与施建丰签订租赁合同二，载明承租人为（荣金娟）佐敦公司，租赁期限为2008年12月1日至2013年11月30日，荣金娟在落款项的乙方处签名，在法定代表人处签名并盖章。2009年3月29日施建丰出具转租同意书1份，载明出租人施建丰与承租人佐敦公司特出具本同意书，同意承租人佐敦公司将上述房屋中的部分房屋转租给第三人等内容。在施建丰将该房出售给袁宇峰之前，荣金娟与施建丰签订租赁合同三，载明承租人荣金娟，租赁房屋座落无锡市中山路100号，租赁期限2008年12月1日起至2013年11月30日止，租金第一年为90万元，第二年开始租金每年递增5％，每年11月底前支付租金，逾期支付的，需按日5‰支付违约金，年租金分四次支付，即三个月付1次，保证金3万元，租赁期间该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、租赁税收等费用由承租人承担，如一方逾期不支付租金累计超过1个月，另一方可以书面通知解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的五倍支付违约金等内容，荣金娟在落款处签字，合同载明的每年为当年的12月1日至次年的11月30日。2010年1月14日，施建丰、黄仁眉与袁宇峰、曹芳签订房屋买卖协议1份，将本案涉案房产出售给袁宇峰、曹芳。2010年3月11日，袁宇峰、曹芳办理了无锡市中山路100号房产的产权登记。2010年7月30日，荣金娟向其出具承诺书1份，载明：基于承租您处于中山路100号1145㎡房产，我特承诺本人未与江苏锡州农村商业银行中山路支行达成任何补偿协议，及认可江苏锡州农村商业银行中山路支行的门头装潢装修方式，如有确切证据证明本人违反上述承诺，本人愿承担袁宇峰先生因此事而产生的损失等内容。因袁宇峰未及时收到2012年9月1日至2012年11月30日的租金，于2012年11月27日在涉案房产张贴公告，载明因承租户拖欠房租等费用，其决定收回该房屋租赁权，要求各租户三日内与其衔接上述事宜等内容。2013年1月11日，置业新天地物业管理处要求袁宇峰支付2012年12月－2013年1月的物业费6874元。2013年1月12日，袁宇峰用特快专递方式向荣金娟送达了《通知书》，载明要求立即解除合同、支付所欠租金及违约金、物业费、返还房屋等内容，荣金娟于次日收到该通知书。
诉讼中，本院向施建丰做了调查，并制作了调查笔录，施建丰称：租赁合同一中“施建丰”的签名是其所签；租赁合同二“施建丰”的签名是其所签，当时荣金娟找其洽谈租赁事宜，其将租赁合同相关内容填写后，承租人一栏是荣金娟还是无锡佐敦服饰有限公司其已记不清了，因合同有一式两份，荣金娟把两份合同带回去后，盖了无锡佐敦服饰有限公司的章再返还给其1份，但该份合同因为时间长了已经找不到了；转租同意书是荣金娟提供并由其签字认可的，但荣金娟交其签字的转租同意书上面的承租人是空白的，现在书写的“无锡佐敦服饰有限公司”的字样并非其所写；其带了荣金娟去袁宇峰处谈交接事宜，三方明确就是以租赁合同三为准，租赁合同二当时应当收回的，但是因为袁宇峰不知道存在租赁合同二，其也忽略了该事宜，所以没有向荣金娟要求收回。另外，租赁合同一、租赁合同二载明押金是5万元，租赁合同三载明押金为3万元，其退还了荣金娟2万元现金。经质证，袁宇峰对上述调查笔录无异议，荣金娟主张其给施建丰签字的转租同意书是载明承租人系佐敦公司，并非空白，对其他内容予以认可。
本院向无锡市置业新天地物业公司（以下简称物业公司）负责人刘信东了解情况，并制作调查笔录。刘信东称：荣金娟租赁了中山路100号房屋，部分自用开办了“逛衣吧”做服装小饰品生意，部分转租他人开办了去茶去餐厅。2012年10月底，去茶去餐厅开始拆除设施离场，接着“逛街吧”也开始拆除，荣金娟也表示她不再经营了，等设施拆除后，因荣金娟已离场不再经营，且很多收垃圾的人进去，所以其停了该房屋的水、电，因收垃圾的人进去影响治安，所以物业公司把大门用木板封掉。经质证，袁宇峰对此并无异议。荣金娟主张袁宇峰是物业公司的业主，双方存在利害关系，对调查笔录的内容不予认可。
以上事实，有营业执照、房屋租赁协议、房屋买卖协议、转租同意书、承诺书、公告照片、通知书、催费通知及调查笔录、当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认定：本案房产的实际承租人为荣金娟，理由如下：荣金娟提供的租赁合同一、租赁合同二及转租同意书只能证明租赁合同三签订之前承租人系佐敦公司，因各方当事人均认可施建丰将涉案房屋出售给袁宇峰之前，施建丰与荣金娟签订租赁合同三，租赁合同三明确载明承租人系荣金娟，荣金娟在租赁合同三上亦签署个人名字而未加盖佐敦公司公章，故本院采纳袁宇峰的主张，认定承租人系荣金娟。租赁合同三系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院据此确认2011年12月1日至于2012年11月30日的年租金标准为1041862.5元，2012年12月1日至2013年11月30日的年租金标准为1093955.62元。荣金娟仅根据袁宇峰张贴的公告，不能证明袁宇峰要求物业公司停水、停电及封堵大门，导致佐敦公司无法继续使用该房屋，袁宇峰亦不予认可，且本院向物业公司负责人刘信东所作的调查笔录表明物业公司是在荣金娟拆除设施不再经营并离场后才停水停电，并用木板封堵涉案房产大门，荣金娟以袁宇峰系物业公司业主，与物业公司存在利害关系为由不予认可的抗辩意见不成立，故本院认定荣金娟未将涉案房产返还给袁宇峰，物业公司停水停电及封堵大门的行为与袁宇峰无关。荣金娟未按租赁合同三的约定支付房屋租金超过1个月，袁宇峰于2013年1月12日向荣金娟书面通知解除合同，荣金娟于次日收到该通知，故本院对袁宇峰主张于2013年1月13日解除合同，要求荣金娟返还房屋，支付2013年1月12日之前的租金、按照租金标准支付2013年1月14日之后的房屋占有使用费、违约金的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法法》第九十三条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、袁宇峰与荣金娟之间的房屋租赁合同于2013年1月13日解除。
二、荣金娟于本判决发生法律效力之日起十日内归还袁宇峰中山路100号的房屋。
三、荣金娟于本判决发生法律效力之日起十日内支付袁宇峰2012年10月1日至2013年1月13日止的租金（以2011年12月1日至2012年11月30日的租金1041862.5元为标准，自2012年10月1日起计算至同年11月30日止；以2012年12月1日至2013年11月30日的租金1093955.62元为标准，自2012年12月1日其计算至2013年1月13日止）。
四、荣金娟于本判决发生法律效力之日起十日内支付袁宇峰自2013年1月14日起至房屋归还之日的房屋占用使用费（以2012年12月1日至2013年11月30日的租金1093955.62元为标准，自2013年1月14日起计算至实际返还之日止）。
五、荣金娟于本判决发生法律效力之日起十日内支付袁宇峰违约金455814.85元（以2012年12月1日至2013年11月30日的租金1093955.62元为标准，计算5个月）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费16200元由荣金娟负担。该款已由袁宇峰预交，荣金娟于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接给付袁宇峰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 殷天华
人民审判员 王向前
人民陪审员 胡敏奇
二〇一三年十一月七日
书 记 员 李 嫏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。