江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第30号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）凌杨生。
委托代理人揭灯熠，江西翠微律师事务所律师。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）曾国盛。
委托代理人廖小明，宁都县同济法律服务所法律工作者。
上诉人凌杨生与上诉人曾国盛房屋买卖合同纠纷一案，均不服宁都县人民法院（2013）宁民一初字第500号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2007年曾国盛在宁都县梅江镇桥背22号兴建了一栋房屋，2007年7月4日曾国盛将该栋房屋的东面第三层及东边北进第一间车库出售给凌杨生，并于当日签订的《房屋转让协议》。协议约定：…5、凌杨生购房位于第三层东楼，面积按实际面积计算，单价为每平方米1410元计算。车库以每平方米1700元计算，楼梯公共面积为3平方米计算，单价1410元。6、付款方式：定金5000元，在合同签订时付房款10万元整，包括定金5000元。年终也就是2007年12月19日为止付5万元，剩余部分到2008年12月29日付5万元按农业银行计息给曾国盛，剩下余额到2009年12月29日付清。曾国盛需交给凌杨生土地使用证、房屋产权证、建设用地许可证。（以上日期为农历）。7、曾国盛包办房产证、土地使用证等一切费用。凌杨生补给曾国盛10000元，其余由曾国盛负责办理。…9、凌杨生土地证使用面积，按曾国盛整个楼层房屋平均分配，所属的位置不变。10、如果土地使用证、房产证没有及时办理，凌杨生扣住2万元为房产证押金。付款附加如凌杨生未按合同时间付款，则按所欠房款，每月按3分利息计算付给曾国盛。合同签订后凌杨生于2007年7月4日支付10万元房款，2008年2月3日支付5万元（按合同付款），于2009年1月23日支付5万元房款，同时还向曾国盛出具了一张4800元的利息欠条。2007年9月21日曾国盛以自己的名义办了该整栋房屋的土地使用权证（使用面积为200平方米，使用权类型为划拨）。2008年1月26日曾国盛以自己的名义办理了该套住房及车库的房屋产权证（面积为128.27平方米，其中套内面积118.46平方米，三层楼梯分摊为8.74平方米，一层楼梯分摊为1.07平方米；车库的面积为18.62平方米）。之后曾国盛也多次催凌杨生交清所欠的房款，以便办理产权过户手续。但凌杨生以应扣2万元办理房产证押金为由拒绝支付剩余房款。2009年12月25日曾国盛与所有的购房户再次协商办理土地使用权过户手续，由购房户先行支付5000元房款，双方共同到宁都县国土地资源局办理土地转让手续。2009年12月25日凌杨生向被告曾国盛支付房款1万元（其中5000元是2009年1月23日凌杨生所欠曾国盛的利息4800元及200元扶手的钱）。当日曾国盛也与所有购房户签订《买卖协议》，约定曾国盛将该幢房屋的129.8平方米土地使用权转让给10户购房户。2009年12月25日曾国盛代为交缴了土地出让金23883元，2010年1月17日曾国盛与宁都县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，合同中约定出让的土地面积为129.8平方米；2010年1月27日曾国盛向宁都县国土资源管理局交缴了498元罚没款（因补增面积2.5平方米）；2010年2月4日曾国盛又向宁都县财政局交缴了出让129.8平方米土地使用权的契税4395元；以上款项共计28776元。诉讼过程凌杨生表示愿意承担土地使用权出让产生的各项费用的1／10即2877.6元。之后双方多次因对房款支付、每年的递增办证费承担协商不一致。为此，凌杨生诉至原审法院要求曾国盛尽快为其办理所购房屋的房、地产证，诉讼过程中曾国盛提出反诉要求凌杨生支付所欠房款16744.7元及并从2010年1月1日起以月利率3%计算利息。
原审法院认为：本案双方于2007年7月4日签订的《房屋转让合同》第5条虽约定“凌杨生购房位于第三层东楼，面积按实际面积计算，单价为每平方米1410元计算。车库以每平方米1700元计算，楼梯公共面积为3平方米计算，单价1410元”，但凌杨生购买的第三层住房房屋产权证上注明的面积为128.27平方米其中已经包括了一楼、三楼的楼梯公摊面积9.81平方米，则住房房款只能按面积128.27平方米，单价为1410元计算即128.27m²×1410元／m²=180860.7元，另外车库的价款为31654元（1700元／m²×18.62m²），房屋及车库的总价款为212514.7元。曾国盛辩称合同约定了公共面积为3平方米，则房款应在房产证上注明的面积上另行再加3平方米，没有法律依据也不符合房屋交易习惯，不予采信。曾国盛虽出具了21万元的房款收据给凌杨生，但双方在2009年12月25日支付的1万元中有5000元为所欠4800元的利息及扶手费用200元，则认定凌杨生支付的总房款为205000元，现凌杨生还欠曾国盛房款7514.7元，另外再加10000元的办证费用，共计17514.7元。双方在《房屋转让合同》第7条约定“曾国盛包办房产证、土地使用证等一切费用。凌杨生补给曾国盛10000元，其余由曾国盛负责办理”，则凌杨生要求曾国盛办理房屋产权、土地使用权过户手续符合同约定及法律规定。但国家政策对房产交易的调控，导致房产交易费用增加，是双方无法控制的客观事实，同时因双方的过错造成延期办理房屋产权转移登记。因此，凌杨生要求曾国盛承担全部的办证费用，对于以2007年房价出售房屋的曾国盛显失公平。办证费用双方各自承担一半更为合理。依据双方在《房屋转让合同》第10条“如果土地使用证、房产证没有及时办理，凌杨生扣住2万元为房产证押金。付款附加如凌杨生未按合同时间付款，则按所欠房款，每月按3分利息计算付给曾国盛”的约定，凌杨生可以扣押曾国盛2万元房款为办理房产证及土地使用证转移登记的押金，现凌杨生尚欠房款7514.7元未违反支付约定。曾国盛要求凌杨生按月利率3%支付欠款利息不符合合同约定，对曾国盛的这一反诉请求不予支持。2009年12月25日曾国盛与10户购房户约定出让129.8平方米的土地使用权，并缴纳相关土地出让金等费用，则该出让129.8平方米土地使用权应由10户购房户进平均分割，凌杨生分割的土地使用面积应为12.98平方米。凌杨生表示愿意承担办理土地出让相关费用的1／10即2877.6元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百六十一条之规定，作出判决：一、被告（反诉原告）曾国盛于判决生效后七日内协助原告（反诉被告）凌杨生办理座落于宁都县梅江镇桥背22号房屋及车库的所有权转移登记手续，费用由原、被告各承担一半（先由原告自行垫付，办好证后在房款中扣除）。二、被告（反诉原告）曾国盛于判决生效后一个月内协助原告（反诉被告）凌杨生办理座落于宁都县梅江镇桥背22号土地使用权转移登记手续（面积为：12.98平方米），费用由原告凌杨生自行承担。三、原告（反诉被告）凌杨生于判决生效后一个月内向被告曾国盛（反诉原告）支付所欠房款7514.7元及10000元办证费用。四、被告（反诉原告）曾国盛在前期所交纳的土地出让金等费用共计28776元，由原告（反诉被告）凌杨生判决生效后一个月内支付给被告（反诉原告）曾国盛2877.6元。五、驳回被告（反诉原告）曾国盛的其他反诉请求。案件受理费200元，反诉费721元，共计921元，由原告凌杨生承担460元，由被告曾国盛承担461元。
上诉人凌杨生不服该判决提出上诉，请求：1、维持原判第五条、维持原判第一条和第二条中“曾国盛协助办理房地产转移登记手续”部分；2、撤销一审判决第一条和第二条中“房地产转移登记费用承担”部分，改判由曾国盛承担房地产转移登记的全部费用（除1万元外）；3、撤销一审判决第三条，改判曾国盛协助办理房地产转移登记后，凌杨生再向其支付所欠房款17514.7元（含1万元办证费）；4、撤销一审判决第四条，改判2877.6元由曾国盛自负；5、改判诉讼费用全部由曾国盛承担；6、判决二审上诉费全部由曾国盛承担。主要理由是：一、依据双方签订的《房屋转让合同》，曾国盛包办房地产证，凌杨生不付任何费用（除1万元外）；曾国盛交付房地产证后凌杨生付清所欠房款。二、双方约定的房价已包括了过户费用，过户费用随房价逐年上涨而相应增加是众所周知的规律，并非不可预见并且无法控制的不可抗力。办证费用增加完全是曾国盛单方过错责任，应由其单方承担（除1万元外）。三、凌杨生是附条件愿意承担办理土地出让相关费用的十分之一即2877.6元。四、合同约定曾国盛过户并交付房地产证后，凌杨生才付清所欠房款。五、凌杨生一审诉讼请求成立，曾国盛反诉请求不成立，诉讼费用应由败诉方曾国盛承担。
上诉人曾国盛亦不服一审判决提出上诉，请求：1、撤销一审判决第一、三、五项，维持第二、四项；2、改判办理房屋及车库所有权转移登记手续费用由凌杨生承担，凌杨生于判决生效后七日内向其支付所欠房款21744.7元并按21744.7元为本金从2009年12月29日起按每月3%计算利息至还款日止；3、一、二审全部诉讼费用由凌杨生承担。理由是：一、合同中约定的楼梯公共面积为3平方米，单价1410元。二、2008年1月26日后，曾国盛多次口头、书面催告凌杨生交清所欠房款，办理房权过户手续，凌杨生没有借口扣住2万元办房产证押金。三、合同约定如凌杨生未按合同时间2009年12月29日付款，则按所欠房款每月3%利息计付，凌杨生还欠房款21744.7元。四、曾国盛多次口头、书面通知凌杨生支付所欠房款及办理房权过户手续，都因其恶意拖欠房款，一审判决显失公平。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：凌杨生与曾国盛签订的《房屋转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，在本案起诉前曾国盛已经有批准权的人民政府批准办理了国有土地使用权出让手续，因而该房屋买卖合同已不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合法有效。曾国盛提出房屋面积另外增加楼梯公共面积3平方米的主张，于法无据，一审判决认定房屋面积为128.27平方米正确，应予维持。根据“房地一体原则”即土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时出让、抵押，由此可知本案在发生转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。但本案房屋所占土地在办理国有土地使用权出让手续之前无法进行国有土地使用权转让，曾国盛提出未办理房屋过户手续过错在凌杨生的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决考虑本案的特殊实际情况，基于公平原则，判决办理房屋所有权转移登记费用由双方各承担一半、办理国有土地使用权转移登记费用由凌杨生自行承担，并无不当，可予维持。上诉人凌杨生、上诉人曾国盛的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1431元，由上诉人凌杨生承担510元、上诉人曾国盛承担921元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年四月十一日
书 记 员 王 佳
书 记 员 郭燕华