吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终4754号
上诉人（原审被告）：长春市北方航空建筑工程有限责任公司，住所地自由大路118号。
法定代表人：杨铎，总经理。
委托诉讼代理人：张小东，吉林兢诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郝利民，男，汉族，1969年1月30日出生，住吉林省农安县。
上诉人长春市北方航空建筑工程有限责任公司（以下简称北航建筑公司）因与被上诉人郝利民委托合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院(2016）吉0122民初1344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北航建筑公司委托诉讼代理人张小东，被上诉人郝利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北航建筑公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由郝利民承担。事实及理由：一、原审认定北航建筑公司委托郝利民管理1号楼商网的事实错误，该商网不归北航建筑公司所有，也不可能委托管理此房屋。证人徐某称其在2002年口头委托郝利民管理龙府花园1号楼商网，未有相关的书面文字凭证，不具有真实性。徐某于2016年1月3日出具的证明文件当中只谈及55套住宅楼费用，未提及商网的费用，与证人出庭证言矛盾。二、原审法院将非正式票据的白条子作为事实和证据予以认定是错误的。且北航建筑公司只委托看管房子和交取暖费，未委托做防水工程、自来水改造、电表安装等工程，房屋也没有做防水工程和自来水改造。三、原审依据的房屋面积及计算费用期限的数据混乱且未经质证，不能作为定案依据。一审判决计算2002年至2004年度整三年的取暖费及物业管理费错误，北航建筑公司是在2002年4月30日委托的，至2004年8月抵账处理只剩下20套房产了，那么，2004年度的取暖费、物业费只应该交付20套的，而不是55套的。四、郝利民未尽到看管义务，不应支付管理费用。五、本案已过诉讼时效期间。六、原审利息计算错误，双方没有约定按照农安农村商业银行同期贷款利率计算利息。庭审中明确具体改判内容：1号楼4600平方米商网不属于北航建筑公司的委托事项，所有的费用不应由北航建筑公司承担；防水工程、自来水、电表安装均不是委托事项，且发生的费用不属实，不应北航建筑公司承担；原审法院认定的3、4号楼房屋总面积2976.97平方米，是依据农安县房产中心的测绘结果认定的，农安县房产中心的测绘结果一审没有进行任何质证，将阁楼的面积也计算至管理面积，不属于北航建筑公司的委托范围；一审法院计算2012-2014年度取暖费与物业管理费以整三年计算错误，委托日期是2012年4月30日，经2014年8月抵账55套房屋仅剩22套房屋，将55套房屋以三整年计算采暖费和物业费有误；关于利息的认定应从主张权利之日起计息；塑钢窗与防水发票经查实此两份发票涉嫌虚假应予改判。
郝利民辩称：一审判决正确，应予维持。不同意北航建筑公司的上诉理由。
郝利民向一审起诉请求：1.北航建筑公司给付物业费、取暖费、防水费、自来水改造费、电表安装费、暖房改造费合计1115402.06元及利息；2.北航建筑公司给付1号楼临街商网（1、2越层）2002年、2003年的物业管理费及取暖费合计353280元；3.案件受理费由北航建筑公司负担。事实和理由：2002年，北航建筑公司委托郝利民管理龙府花园小区55套住宅楼及一号楼临街商网，约定物业费每平方米0.7元，并承诺向郝利民支付取暖费等费用及拖欠期间的利息，但至今尚拖欠部分费用项目如下：1.拖欠55套住宅楼2002、2003、2004年的物业费及取暖费；2.拖欠至今未售出的11套房（含在55套之中）2005年至2014年的物业管理费及取暖费；3.拖欠管理期间发生的自来水改造费及防水费、电表安装费、取暖改造费、换窗、入网费等费用；4.拖欠一号临街商网2002、2003年的物业管理费及取暖费；上述拖欠费用计算如下：第一项:55套住宅楼分别位该小区一、三、四号楼，其中一号楼住宅楼的建筑面积5259.53㎡（面积计算来自房屋建筑物清查评估明细表），在2002年至2004年期间由郝利民管理，因一号楼的住宅楼在取暖上可单栓控制，故按国家相关政策可收取20%的基础热费，故取暖费为：5259.53㎡×26元/㎡×20%×3年=82048.668元、物业管理费为5259.53㎡×0.7元/㎡×12个月×3年=132540.16元。合计：214588.82元；三号楼建筑面积1382㎡（面积来自产权部门登记），在2002年至2004年期间由郝利民管理，因三号楼在取暖上不能单栓控制，按相关政策应全额收取暖费，故取暖费为：1382㎡×26元/㎡×3年=107796元；物业管理费为：1382㎡×0.7元/㎡×12个月×3年=34826.40元，合计：142622.4元；四号楼建筑面积1692.43㎡（面积来自产权部门登记），在2002年至2004年期间由郝利民管理，因四号楼在取暖上不能单栓控制，按相关政策亦应全额收取暖费，故取暖费为：1692.43㎡×26元/㎡×3年=132009.54元；物业管理费为：1692.43㎡×0.7元/㎡×12个月×3年=42649.24元，合计：174658.74元。四号楼中另有三套因当时产权不清，2006年前未售出，亦由郝利民代为管理，这三套的面积为509.13㎡（面积来自产权部门登记，169.71㎡×3），应当支付2005年、2006年的取暖费及物业管理费，取暖费为：509.13㎡×26元×2年=26474.76元，物业管理费为：509.13㎡×0.7元/㎡×2年×12个月=8553.38元，合计：35028.14元。以上总计：566898.1元。第二项：因55套楼中一号楼中有11套（面积1286㎡，面积来自房屋建筑物清查评估明细表）截止2014年未售出，此期间仍由郝利民管理，因这11套房位于一号楼可单栓控制，故产生取暖费为：1286㎡×26元/㎡×20%×10年（2005年至2014年）=66872元、物业管理费为1286㎡×0.7元/㎡×12个月×10年=108024.00元。合计：174896元。第三项：一号楼商网面积为4600㎡（面积来自房屋产权登记），2002年、2003年由郝利民管理，因1号楼商网不能单栓管理，按相关政策应全额收取暖费，商网取暖费为30元/㎡，故取暖费为：4600㎡×30元×2年=276000元，管理费为：4600㎡×0.7元×12个月×2年=77280元，合计：353280元；第四项：2006年春季农安县所有小区自来水改造，垫付费用710元×13户=9230元；（农安县自来水公司出具证明）；2006年给一号楼11户安装电表，垫付费用1000元×11户=11000元（农安县电业局出具证明）；2008年给1号楼做防水，垫付费用68000元（征得当时作为房产管理部门的中国南方航空集团吉林分公司企管处的负责人陈某同意）；2012年给一号楼做防水，垫付费用105000元（在做防水前征得当时作为房产管理部门的中国南方航空集团负责任人雷处长等人同意并现场查看过）；2013年暖房改造垫付塑钢窗费用64400元（征得当时作为房产管理部门的中国南方航空集团负责人雷处长等人同意并开具了税务发票）；合计：257630元。上述一、二、三、四项合计：1352704.1元。上述款项经多次催要未果，故请求判令北航建筑公司给付上述款项及欠款期间的利息。
北航建筑公司一审辩称，委托代为管理55套住宅楼情况属实，但没有委托代管商网部分。对郝利民主张的各项费用不认可，并且其请求已超过诉讼时效期间。
一审法院认定事实：通过双方质证，北航建筑公司对委托郝利民管理55套住宅楼的事实无异议，故对该事实予以确认；虽然北航建筑公司对委托郝利民管理一号楼4600㎡商网的事实有异议，但该商网在未售出前与55套住宅楼处于同一情形，同样也应当处于同一种管理状态。北航建筑公司原法定代表人徐某出庭作证，其证言符合证据应当具备的客观性、真实性与关联性，并能与北航建筑公司与案外人诉讼的相关案件材料相互印证，故对徐某的证言予以采信，对北航建筑公司亦委托郝利民管理4600㎡商网的事实予以确认；郝利民主张的物业管理费每月0.7元/㎡的收费标准系双方真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，真实有效，予以确认；郝利民主张的取暖费标准及收取方式亦与当地一般的收费水平及收取方式相符，计算方法合理，予以支持。郝利民主张的关于一号楼住宅及商网面积以及物业费、管理费计算准确，但建筑面积中，三号楼8套住宅阁楼面积应按农安县房产测绘中心测绘结果计算，总面积应确定为1153.43㎡（六楼面积736.24㎡＋阁楼面积417.19㎡），取暖费与物业费合计应为119033.98元（取暖费：1153.43㎡×26元×3年=89967.54元、物业费：1153.43㎡×0.7元×12个月×3年=29066.44元）；四号楼10套住宅阁楼面积应按农安县房产测绘中心测绘结果计算，总面积应确定为1406.51㎡（六楼面积901.61㎡＋阁楼面积504.9㎡），取暖费与物业费合计应为145151.83元（取暖费：1406.51㎡×26元×3年=109707.78元、物业费：1406.51㎡×0.7元×12个月×3年=35444.05元）；四号楼另有4单元602、5单元601、5单元602阁楼面积应按农安县房产测绘中心测绘结果计算，总面积应确定为417.03㎡，取暖费与物业费合计应为28691.66元（取暖费：417.03㎡×26元×3年=21685.56元、物业费：417.03㎡×0.7元×12个月×3年=7006.10元）。以上合计：一号楼各项费用总和742764.82元＋三号楼费用总和119033.98元＋四号楼费用总和145151.83元=1006950.63元；对郝利民主张的暖房改造塑钢窗费用64400元，北航建筑公司无异议，予以确认；对郝利民主张的为北航建筑公司垫付的自来水改造费用、安装电表费用、楼房防水费用的事实虽然北航建筑公司持有异议，但未能提出证据加以反驳，郝利民对自己的主张提供了相应的证据加以佐证且上述费用产生的事实确实存在，故对其关于自来水改造费用9230元、安装电表费用11000元、楼房防水费用173000元的主张亦予以支持。关于拖欠费用利息的计算，双方约定按信用社同期贷款利率计付，其约定不违反法律规定，亦予以支持。因双方没有约定明确的给付管理费及取暖费等费用的时间，属于约定不明，可按交易习惯一年一结，即确定产生所有费用后次年的1月1日为应当结清欠款日，北航建筑公司从该日起以当年费用总和为本金计算应付利息至实际给付日止。另，北航建筑公司于2008年及2009年共付给郝利民的34444.1元应从总数中予扣除。综上，北航建筑公司应付款额本金为：费用（物业管理费、取暖费）1006950.63元＋垫付塑钢窗费用64400元＋自来水改造费9230元＋安装电表费用11000元＋楼房防水费用173000元-已收费用34444.1元=1230136.53元。
一审法院认为：郝利民与北航建筑公司之间的委托合同系双方真实意思表示，合法有效，北航建筑公司应当及时向郝利民支付物业管理费、取暖费及管理期间产生的必要费用。北航建筑公司长期不支付上述费用，应当承担违约责任，即支付拖欠款项并按交易习惯支付欠款期间的债务利息。北航建筑公司关于诉讼时效的辩解意见，因郝利民并未间断主张权利，故不予支持。综上所述，郝利民的诉讼请求符合法律规定，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第三百九十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：长春市北方航空建筑工程有限责任公司于本判决生效之日给付郝利民履行委托事项中产生的物业管理费、取暖费、自来水改造费用、安装电表费用、做防水费用、塑钢窗改造费合计1230,136.53元及利息（利息以每年产生的各项费用之和为本金，自次年1月1日起按吉林农安农村商业银行（原信用社）同期贷款利率计算至实际给付之日止）。案件受理费15186元由北航建筑公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
北航建筑公司为证明其主张提供证据：吉林省国家税务局网站对发票进行核实的网页截屏两张。证明：防水发票与塑钢窗发票的税号与纳税人的名称与开发票记载的内容均不一致，按照票务管理的规定郝利民原审提交的发票为虚假发票。
郝利民质证：不知道发票是否是虚假的，是外包干活儿的人给我的发票。
郝利民为证明其主张提供如下证据：
证据一、2006年12月10日南航吉林分公司出具的房屋转让协议。证明：4号楼三套房屋转让给郝利民让郝利民追索。
北航建筑公司质证：对该证据的真实性没有异议，南航吉林分公司不是北航建筑公司，南航吉林分公司应是北航建筑公司的股东。55套房屋承认，南航吉林分公司与郝利民之间是什么样的委托关系我们不清楚，不能将该三套房屋的物业费和采暖费算到北航建筑公司的名下。
证据二、1.3.4号楼面积来自房屋建筑物清查明细表，该明细表是建筑公司委托制作的。3.4号楼的阁楼部分是根据测绘中心出具的测绘结果.
北航建筑公司质证：测绘报告是郝利民单方委托制作的，作出的时间是2017年5月10日，一审法院作出判决是2017年4月28日，检测报告时间在后，法院判决时间在前，法院判决的时候测绘结果还没有出来，时间逻辑不符。
本院经审理查明：2002年4月30日，北航建筑公司向郝利民出具《委托书》，委托龙府花园物业公司郝利民管理龙府花园55套住宅，费用每平方米0.7元，含看房费。该委托书由北航建筑公司负责人徐某签字，北航建筑公司盖章。经庭审核对，根据长春市三合潭建筑工程有限公司出具的固定资产房屋建筑物清查明细表，双方对于55套住宅在该表中的面积予以认可，即1号楼40套房屋，面积5259.53㎡；3号楼8套房屋，面积736.24㎡；4号楼7套房屋，面积630.38㎡。农安县建设局出具说明：“龙府花园（2001年至2013年）的锅炉供暖、物业管理是由郝利民负责经营管理。2013年暖房租改造、换窗、入网费属于北航建筑公司名下的房产改造费用由郝利民垫付。”吉林省电力有限公司长春农安供电分公司出具证明：“农安县龙府花园小区1号楼7楼1门至7门，房屋电表是由郝利民交钱安装，每户1000元。”农安县自来水公司水暖安装队出具证明：“2006年农安县龙府花园小区自来水改造每户710元由郝利民垫付。”
2005年2月2日，郝利民从北航建筑公司购买房屋1门502、2门502号；2005年4月6日郝利民购买1号楼1门501、2门501、4号楼5门601号。郝利民主张2005年年底剩余11套其余全部出售。2006年郝利民从中国南方航空股份有限公司吉林分公司处购买房屋两套。2008年至2009年期间北航建筑公司给付郝利民物业管理费34444.1元。
证人徐某曾任北航建筑公司经理，其在一审出庭作证，陈述：“2002年4月北航建筑公司在与长春三合潭建筑装潢设计有限公司诉讼的过程中，其代表北航建筑公司委托郝利民对1号楼整体、3号楼、4号楼住宅部分进行管理。2002年保全时申请保全1号楼全部楼房，委托郝利民对财产保全的房屋进行物业管理并供暖，后来官司赢了在执行时才知道保全的是55套住宅楼，商业楼没保全上。因为当时楼房有争议，怕空着的住宅楼有人去抢占，所以在委托书中写明要求郝利民管理，当时我们保全的一二层商业用房不涉及抢占的问题，所以没有写在委托书中，费用与住宅的费用一样为0.7元/平。”北航建筑公司在一审庭审对于商网陈述：“确实查封过1号楼1、2层商网，但在查封后，不知什么原因建设局将1号楼1、2商网产权办理给他人，基于此种原因而进行的行政告诉。”
另查明，北航建筑公司因承建长春三和潭建筑装潢设计有限公司位于长春市农安县的龙府花园1-4号住宅楼及锅炉房，产生纠纷，北航建筑公司于2002年3月申请查封长春三和潭建筑装潢设计有限公司的财产，本院于2002年4月11日制作（2002）长民初字第180号民事裁定书，冻结长春三和潭建筑装潢设计有限公司在银行账户的存款11402666元或查封、扣押相应价值的财产，并下发公告实际查封长春三和潭建筑装潢设计有限公司龙府花园小区1栋一至七层、3栋六至七层、4栋六至七层房屋。该案进入执行程序后，本院于2003年12月3日制作（2003）长执字第118号民事裁定书，将龙府花园1、3、4号楼55套住宅房屋抵给北航建筑公司。2003年8月21日北航建筑公司提起行政诉讼，要求农安县建设局撤销为长春三和潭建筑装潢设计有限公司颁发的《单位工程竣工质量核验证书》，被驳回诉求。
再查明，根据长春市三合潭建筑工程有限公司出具的固定资产房屋建筑物清查明细表，双方对于55套住宅在该表中的面积予以认可，即1号楼40套房屋，面积5259.53㎡；3号楼8套房屋，面积736.24㎡；4号楼7套房屋，面积630.38㎡。剩余11套房屋郝利民主张为1286㎡，北航建筑公司主张根据固定资产房屋建筑物清查明细表应为1441.08㎡，1号楼住宅供暖可单栓控制，3、4号楼不可单栓控制。
郝利民主张北航建筑公司委托其管理龙府花园58套住宅及4600㎡商网，其因此而支出的物业费、取暖费及垫付的其他费用应由北航建筑公司承担。北航建筑公司则主张于2002年4月30日委托郝利民管理龙府花园55套住宅，至2005年年初部分房屋出售，仅同意按固定资产房屋建筑物清查明细表上记载面积支付该段期间郝利民实际管理的房屋的供暖费用及物业费，不同意支付商网及郝利民垫付的其他费用。因此，本案的争议焦点为：北航建筑公司委托郝利民管理的具体事项及期间；北航建筑公司应否向郝利民支付物业费、取暖费、防水费、自来水改造费、电表安装费、暖房改造费及具体数额；北航建筑公司应否向郝利民支付委托管理所产生费用的利息及具体标准；本案是否超过诉讼时效期间。
本院认为：一、关于北航建筑公司委托郝利民管理的具体标的及期间的问题。1.55套住宅一节。北航建筑公司于2002年4月30日书面委托郝利民管理龙府花园55套住宅，该55套住宅中的2套（1门502、2门502）于2005年2月2日卖出，2005年4月6日又卖出3套，2005年年底仅剩余11套。因此，北航建筑公司委托郝利民管理的55套住宅的期间为2002年4月30日至2005年2月2日，2005年2月2日至2005年4月6日郝利民管理的住宅为52套，2005年年底以后郝利民管理的住宅为11套。
2.4600㎡商网一节。虽然北航建筑公司与郝利民对该商网没有书面约定，但北航建筑公司签订委托书时的经理徐某证明曾将该商网委托郝利民管理，系对北航建筑公司不利的证言，应予采信。且徐某陈述北航建筑公司系因与长春三和潭建筑装潢设计有限公司之间的纠纷，在诉讼过程中申请法院查封长春三和潭建筑装潢设计有限公司包括商网在内的房屋，进而委托郝利民进行管理。这与北航建筑公司当庭陈述，及北航建筑公司与长春三和潭建筑装潢设计有限公司中北航建筑公司申请查封的过程及北航建筑公司提起行政诉讼的过程相符，足以证明徐某证言的真实性。故能够认定北航建筑公司于2002年4月30日委托郝利民管理4600㎡的商网，至2003年12月本院作出（2003）长执字第118号民事裁定书，北航建筑公司明确知晓仅将龙府花园1、3、4号楼55套住宅抵账时止。虽然北航建筑公司并非该商网的所有权人，但并不影响其基于错误认识委托郝利民进行管理而作出的意思表示，北航建筑公司在承担责任后可另向实际产权人主张权利。
3.3套住宅一节。郝利民未提供证据证明其所主张的3套住宅为北航建筑公司委托其管理的事项，虽然根据郝利民提供购房凭据，能够证明诉争的其中2套住宅为中国南方航空股份有限公司吉林分公司向郝利民出售，但并不能据此认定该2套住宅为委托管理标的。故郝利民主张该3套住宅为委托事项本院不予支持。
二、关于北航建筑公司应否向郝利民支付物业费、取暖费、垫付的各项费用及具体计算标准问题。根据委托书的约定及证人徐某的证言，能够认定北航建筑公司委托郝利民管理的内容包括物业、采暖及垫付的费用，支付物业费的标准为0.7元/㎡，采暖费按照我省关于交费的相关规定，住宅为26元/㎡，商业为30元/㎡。
（一）物业费、取暖费：物业费、取暖费的收费面积及标准问题。对于3、4号楼虽然郝利民主张应将其实际测量的阁楼面积作为计算费用的面积依据，但固定资产房屋建筑物清查明细表作为长春三和潭建筑装潢设计有限公司在执行阶段以其房屋抵顶债务的面积计算依据，并未体现存在阁楼，亦未将此作为抵顶债务的面积，无法确定该阁楼在委托当时是否存在。且在随后的房屋买卖交易中，在房屋产权部门登记的信息中阁楼面积也无从体现。可见，该阁楼即便在房屋建成之初即存在，也是作为赠送面积。因此，在郝利民未能提供证据证实该阁楼面积应作为收取物业费及存在采暖设施，应收取采暖费的情况下，其主张将3、4号楼阁楼面积作为收费面积本院不予支持。原审虽然未对阁楼面积的鉴定报告进行质证存在程序瑕疵，但因该鉴定报告本院未予采信，阁楼面积未予支持，故程序瑕疵并未能剥夺北航建筑公司的抗辩权。北航建筑公司虽对3、4号楼郝利民按照100%收取采暖费有异议，但其明确3、4号楼确实不可单栓控制，因此，郝利民主张3、4号楼以26元/㎡标准按年度收取采暖费本院予以支持。故北航建筑公司应按照55套住宅在固定资产房屋建筑物清查明细表中记载的面积及商网4600㎡的面积，以上述标准向郝利民支付物业费及采暖费。具体如下：
关于郝利民主张55套住宅2002年至2005年度三年的物业费、取暖费一节。其虽多主张了2002年2月、4月期间出售的5套住宅的部分费用，但鉴于2005年年底出售后仅剩余11套住宅，郝利民在2005年2月至2005年年底前替北航建筑公司管理的住宅多于其所主张11套住宅，郝利民凑整将该部分住宅多处的费用折抵到2005年2月、4月卖出的住宅费用中，已少于其2005年4月30至2005年12月底期间管理的住宅费用。故对于郝利民主张的55套住宅从2002年4月30日计算至2005年4月30日整三年的物业费本院予以支持。现双方均认可按照固定资产房屋建筑物清查明细表记载为1号楼面积为5259.53㎡，3号面积为736.24㎡，4号楼面积为630.38㎡，按照0.7元/㎡的标准计算55套住宅三年的物业费为：（5259.53㎡+736.24㎡+630.38㎡）×0.7元/㎡×12个月×3年=166978.98元。采暖费：因1号楼可单栓控制，3、4号楼供暖不可单栓控制，采暖费均为按年度收取。郝利民主张2002年至2005年三年度的采暖费本院予以支持。分别为：1号楼5259.53㎡×26元/㎡×3年×20%=82048.67元，3号楼736.24㎡×26元/㎡×3年=57426.72元，4号楼630.38㎡×26元/㎡×3年=49169.64元，共188645.03元。故，该55套住宅2002年至2005年底北航建筑公司应给付的物业费及采暖费共计355624.01元（166978.98元+188645.03元）。
关于郝利民主张的剩余11套住宅2005年底至2014年年底十年的物业费及采暖费一节。因该11套房屋从2005年4月30日计算至2014年年底为9年8个月，即116个月，故，对于郝利民多主张的4个月物业费本院不予支持。剩余11套住宅郝利民主张面积为1286㎡，北航建筑公司虽不认可，但其按照固定资产房屋建筑物清查明细表计算的数额多于郝利民主张的数额，因此，本院按照11套住宅1286㎡计算2005年4月至2014年年底116个月的物业费为：1286㎡×0.7元/㎡×116个月=104423.2元。采暖费：鉴于双方均认可该剩余11套住宅均位于1号楼，能够单栓控制，郝利民主张按照十年期限计算该部分采暖费本院予以支持，即1286㎡×26元/㎡×10年×20%=66872元。故该11套住宅北航建筑公司应给付的物业费及采暖费共计171295.2元。
关于郝利民主张4600㎡商网2002年至2003年度两年的物业费及采暖费一节。委托之日2002年4月30日计算至2003年12月为20个月，故对郝利民多主张的4个月物业费部分不予支持。即：物业费用为4600㎡×0.7元/㎡×20个月=64400元。取暖费：商业用房取暖费的收费标准为30元/㎡,郝利民按照此标准主张2年的采暖费本院予以支持。取暖费为4600㎡×30元/㎡×2年=276000元。故该商网北航建筑公司应给付郝利民的物业费及采暖费共计340400元。
（二）垫付的各项费用：关于防水费和暖房改造费一节。虽然农安县建设局出具情况说明，证明该费用由郝利民支付，但该费用所对应的是否实际支付的证据即发票为假发票，无法证明郝利民实际支付该项费用及具体数额。故北航建筑公司主张不承担该费用本院予以支持。关于自来水改造费及电表安装费一节。根据自来水公司水暖安装队及供电公司出具的证明，能够认定郝利民为管理北航建筑公司的13套房屋，每户支出改造水表的费用710元，共9230元，为剩余的11套房屋电表改造，每户支出电表安装费1000元，共11000元。该费用亦为北航建筑公司委托郝利民管理的房屋维护所必须的费用，该费用原审予以保护并无不当。
综上，北航建筑公司应给付郝利民物业费及取暖费867319.21元（355624.01元+171295.2元+340400元），垫付的费用20230元（11000元+9230元），扣除北航建筑公司已经支付给郝利民的34444.1元，为853105.11元。
三、关于本案是否超过诉讼时效期间，北航建筑公司应否向郝利民支付委托管理所产生费用的利息及具体标准的问题。郝利民虽然主张从2002年开始要求北航建筑公司给付垫付的各项费用，按照农安县农村信用社贷款利率计息，并申请了证人徐某出庭予以证明，但该证人系孤证，其证言亦无其他证据予以佐证。故本院对郝利民从2002年起即要求北航建筑公司给付的陈述不予采信。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”现双方并未约定给付期限，郝利民可随时要求北航建筑公司给付，从其第一次诉讼时起即2016年3月14日才开始计算诉讼时效，因此，本案并不超过诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，郝利民与北航建筑公司之间对于违约金并未约定，故北航建筑公司应自2016年5月16日收到起诉状之日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率给付郝利民利息损失。
综上所述，上诉人北航建筑公司的部分上诉请求成立；原审判决认定事实不清，应予改判。故本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百七十四条、第三百九十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省农安县人民法院(2016）吉0122民初1344号民事判决；
二、上诉人长春市北方航空建筑工程有限责任公司于本判决生效之日给付郝利民郝利民物业管理费、采暖费、电表安装费、自来水改造费共计853105.11元及利息（以853105.11元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，自2016年5月16日起计算至实际给付之日止）；
三、驳回被上诉人郝利民其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15186元，二审案件受理费15871元，共计31057元，由上诉人长春市北方航空建筑工程有限责任公司负担21430元，由被上诉人郝利民负担9627元。
本判决为终审判决。
审 判 长 白业春
代理审判员 于小依
代理审判员 胡月皓
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 邹 悦