上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初8431号
原告上海浦通企业服务有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人于鸿铎，总经理。委托代理人周传清，女。委托代理人袁凤桃，上海源孟律师事务所律师。被告上海乐乐琴行，住所地上海市虹口区。投资人陈琛。委托代理人徐文，女，户籍地江苏省溧阳市。委托代理人张玉光，上海利好律师事务所律师。原告上海浦通企业服务有限公司(以下简称：“浦通公司”)与被告上海乐乐琴行(以下简称：“乐乐琴行”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，由审判员郭魏独任审判，本案于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告浦通公司的法定代表人于鸿铎及委托代理人周传清、袁凤桃、被告乐乐琴行的委托代理人徐文、张玉光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦通公司诉称，2009年8月24日，原告与案外人上海市曲阳第二中学(以下简称：“曲阳二中”)签订《房屋租赁合同》，约定本市密云路XXX号-
XXX号一至三层由原告承租，租赁期限自2009年12月31日至2014年12月30日。2012年6月30日，案外人上海申强房地产经营开发公司(以下简称：“申强公司”)、曲阳二中及原告三方确认，原告与曲阳二中签订的《房屋租赁合同》由申强公司继受，即出租方主体变更为申强公司。2012年9月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁本市密云路XXX号XXX室，租赁期限为2012年10月15日至2014年7月31日，月租金为人民币(以下币种均为人民币)1,600元，被告在租赁期满或合同解除后的10日内应立即返还该房屋，若逾期不搬迁，每逾期一日被告应按10元/平方米向原告支付房屋占有使用费等。之后，双方又口头约定被告租赁本市密云路XXX号XXX室，租赁期限为2014年4月1日至2014年12月31日，月租金为1,600元。被告支付上述房屋租金至2014年12月底。2014年9月28日，申强公司书面通知原告，到期终止与原告租赁关系，不再续约，要求原告在2015年1月10日之前搬离。原、被告合同到期后，原告亦多次通知被告迁出租赁房并将房屋交还原告，但直至目前，被告仍拒绝搬离。故原告起诉要求：一、被告携物品迁出本市密云路XXX号XXX室及本市密云路XXX号XXX室；二、被告向原告支付自2015年1月11日起至实际迁出之日止的房屋使用费(按每月3,200元计算)。原告为支持起诉意见，提供以下证据：1、国有土地使用证、房屋所有权证、《虹口区计划经济委员会关于曲阳二中建造辅助用房请示的批复》、建设工程规划许可证、上海市公安局虹口分局曲阳路派出所证明、上海市虹口区教育局情况说明，证明被告承租使用的房屋系合法建筑；2、日期为2009年8月24日的《房屋租赁合同》、《变更出租方主体的通知》，证明原告从案外人处某某承租系争房屋并转租；3、日期分别为2012年9月6日、2014年3月18日的《房屋租赁合同》、《虹口区教育局关于经济合同审核意见书》、房租费发票，证明原、被告之间存在租赁关系、被告支付租金至2014年12月底的事实；4、日期分别为2014年9月23日、2015年1月19日的“通知”及“通告”，证明案外人到期终止与原告租赁关系及原告书面通知被告迁出租赁房将房屋交还原告的事实。针对原告提供的证据，被告认为：证据1、2系原告与案外人之间的事，被告不清楚；证据4被告没有收到过；对证据3的真实性无异议，但本市密云路XXX号XXX室的租金应为1,350元。被告乐乐公司辩称，当初签合同时被告是明确告知原告要长期租赁使用系争房屋的，在原告同意后被告才租赁并进行投资装修等，被告租赁房屋是开办教育培训机构，学员的学费均是一年一付，现要求搬迁会给被告造成巨大损失和社会影响；2015年6月，原、被告及申强公司进行协商，协商结果为被告退还一和三楼房屋，继续租赁二楼房屋，作为二楼装修补偿，原告只收取2015年1-9月租金合计15,000元，之后被告对租赁的二楼房屋进行了投资装修。综上，不同意原告诉请，要求继续租赁并支付房租。被告乐乐公司向本院提交了承诺人为“王平”(被告称系投资人陈琛的父亲)签字确认的承诺书，金额为15,000元的收据及录音。原告对承诺书及收据的真实性无异议，对录音不认可。经审理查明，本市玉田路XXX号的土地使用人为曲阳二中，该号所有权人为上海市虹口区教育局。1993年2月23日，虹口区计划经济委员会在回复虹口区教育局的《关于曲阳二中建造辅助用房请示的批复》中载明：为解决早期新村配套学校辅助用房较少的矛盾，我委经研究同意你们在曲阳二中沿密云路、玉田路围墙处建房的请示，具体批复如下：一、同意立项；二、建筑规模，总建筑面积2500平方米；三、总投资128万元，资金渠道为自筹；四、投资方向，调节税率，底层商业用房800平方米，按15%计征，二、三层教育用房为零税率等等。同年5月31日，相关部门出具建设工程规划许可证。2005年9月20日，曲阳二中向上海市公安局虹口分局曲阳路派出所致函：我校校址位于虹口区玉田路XXX号，沿密云路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号是我校在1994年建造的教学辅助楼，沿玉田路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号是我校在1997年建造的教学辅助楼，上述两幢辅助楼的门牌号都是我校向贵署提出申请经批准后使用的，请予证明。上海市公安局虹口分局曲阳路派出所盖章确认“情况属实”。另查明，2009年8月24日，曲阳二中作为甲方、原告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租密云路XXX号-
XXX号一至三层，面积2400平方米，租期自2009年12月31日至2014年12月30日止…，乙方在租赁期满或合同解除后壹拾日内应立即返还该房屋，若乙方逾期不搬迁，每逾期一日，乙方应按壹拾元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费…等等。2012年6月30日，曲阳二中、申强公司及原告三方书面确认：…校办企业关闭后其与承租方签订并仍在继续履行的《房屋租赁合同》由申强公司继受，即原签约的出租方主体变更为申强公司，租赁合同中所约定校办企业的权利义务由申强公司享有和承担。还查明，2012年9月6日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁密云路XXX号XXX室，面积34.7平方米，租赁期自2012年10月15日起至2014年7月31日止，…乙方在租赁期满或合同解除后10日内应立即返还该房屋，若乙方逾期不搬迁，每逾期一日，乙方应按10元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费…等等。2014年3月18日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁密云路XXX号XXX室，租赁期自2014年4月1日起至2014年12月31日止，…第一年租金57,600元…等等。再查明，2014年9月23日，申强公司书面通知原告：贵公司与上海市曲阳第二中学(后由我公司继受)于2009年8月24日签订的关于密云路XXX号-
XXX号一至三层的《房屋租赁合同》，以及2011年7月8日签订的关于玉田路XXX-
XXX号的《房屋租赁合同》，将于2014年12月31日到期。现房屋产权人虹口区教育局决定收回贵公司租赁的房屋，现我公司通知贵公司，到期终止与贵公司的合同关系，请贵公司务必在2015年1月10日以前搬离租赁房屋，并结清水电费以及房屋租赁费。届时若不予搬迁，我公司将运用法律手段来维护自己的合法权益。2015年1月19日，原告与申强公司联合发布书面通告：1、自2015年1月1日起，浦通公司解除与所有承租人的《房屋租赁合同》、终止租赁关系，收回出租房屋，交还申强公司。2、自2015年1月1日起，申强公司解除与浦通公司的《房屋租赁合同》、终止租赁关系，收回出租房屋。3、各承租人务必在2015年3月31日以前搬离实际使用的租赁房屋，并与浦通公司按月结清水电费以及在此期间的房屋使用费。4、2015年4月1日起，将停止提供水、电等配套服务，由此产生的一切损失由承租人承担。5、届时若承租人不予搬迁，申强公司和浦通公司将运用法律手段来维护自己的合法权益。2016年4月5日，上海市虹口区教育局出具情况说明，称：…期间，曲阳二中将该房屋出租、出借并与他人签订房屋租赁合同(从2013年10月28日起由我局直属企业上海申强房地产经营开发公司继受并享有和承担曲阳二中对外签订所有租赁合同中约定的原出租房的权利和义务)我局均予认可，并同意学校或申强房地产经营开发公司若与承租人发生合同纠纷时可直接参与一切诉讼活动。又查明，2015年6月30日，承诺人“王平”签字承诺：我户是上海知音音乐研究中心的原承租户，与上海浦通企业服务有限公司的租赁合同已终止，现由于本户的原因，无法按时搬出租赁的房屋，现承诺如下：1、我户保证于密云路XXX号注册地于9月底前无条件搬离租赁房屋；2、我户保证在本承诺书签署后3日内，将拖欠的原租赁房屋的租金、已发生未交清的水电费及2015年1月1日起至承诺搬离日期的房屋使用费共计壹万伍仟元交给上海浦通企业服务有限公司；3、若我户违反上述承诺，同意贵公司采取任何必要措施并由我户承担一切损失和相应法律责任。同年7月21日，原告出具金额为15,000元的收据，收款事由为“房屋使用费”。上述事实，由原、被告各自提供的证据及当庭陈述予以证实，本院予以确认。审理中，原、被告一致确认：1、本市密云路XXX号XXX室租金为1,600元/月，口头约定租赁的密云路XXX号XXX室租金为1,350元/月；2、2014年12月31日之前的租金被告已全部付清；3、目前本市密云路XXX号XXX室、220室房屋仍由被告控制使用。本院认为，原、被告于2012年9月6日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，该合同已于2014年7月31日期满自然终止，之后被告继续使用本市密云路XXX号XXX室，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；另，原、被告对口头租赁密云路XXX号XXX室的租赁期限没有明确约定，也应视为不定期租赁；故原告在合理期限之前通知被告后可以随时解除合同，被告理应在原告通知期限届满时迁出系争房屋，故现原告要求被告迁出系争房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称原告曾口头承诺其可长期租赁及三方(原、被告及申强公司)口头协商约定合同期满后继续租赁的意见，因被告未提供相关证据证实，且原告对此亦予以否认，故被告抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。被告逾期迁出系争房屋，应当支付系争房屋使用费，关于房屋使用费的数额，原告主张参照租金计算，尚属合理，本院予以照准。关于被告认为2015年7月21日已支付2015年1-9月租金15,000元的意见，本院认为，无论从被告提交的承诺书还是原告出具的收据，均显示被告支付的是房屋使用费而并非租金，故被告之意见无法律依据，本院不予采信，但被告已支付的房屋使用费在本案中一并处理，予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起15日内，被告上海乐乐琴行携物品迁出上海市虹口区密云路XXX号XXX室房屋，将房屋交还给原告上海浦通企业服务有限公司;二、自本判决生效之日起15日内，被告上海乐乐琴行携物品迁出上海市虹口区密云路XXX号XXX室房屋，将房屋交还给原告上海浦通企业服务有限公司;三、被告上海乐乐琴行应向原告上海浦通企业服务有限公司支付上海市虹口区密云路XXX号XXX室、220的房屋使用费(以每月2,950元为标准，自2015年1月11日起计至被告实际迁出上述房屋之日止，其中应扣除被告已支付的房屋使用费15,000元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,840元，减半收取1,920元，由原告上海浦通企业服务有限公司负担420元，被告上海乐乐琴行负担1,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郭 魏
二〇一六年七月十二日
书记员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。