上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4725号
上诉人(原审被告)：侯泽，男，1984年11月28日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：黄辉，上海鼎善律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张后保，男，1978年3月8日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市。被上诉人(原审原告)：李颖，女，1979年10月19日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈培良，上海市锦天城律师事务所律师。原审第三人汪祥，男，1976年2月22日出生，汉族，户籍地上海市。上诉人侯泽因与张后保、李颖房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人黄辉、被上诉人委托诉讼代理人陈培良到庭参加诉讼，原审第三人汪祥因下落不明，本院依法向其公告送达开庭传票，其仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人侯泽上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求；由被上诉人承担一审及二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定未退上诉人的人民币13万元(以下币种均为人民币)中3万元系中介费，10万元为违约金是错误的；一审认为ＸＸ没有收取违约金的意思表示也与事实不符，否则不会有退款30万元的事实；上诉人系代理人，应由被代理人对代理人的代理行为承担民事责任；另外，被上诉人起诉要求返还购房款，一审未经当事人同意认定解除合同，超出被上诉人诉讼请求。被上诉人张后保、李颖辩称：不同意上诉人的上诉请求，认为原审判决正确，请求维持原判。被上诉人认为，原审未认定违约金，上诉人未提供收取43万元房款交付ＸＸ的证据，现系争房屋已过户给他人，合同必然解除，且原审审理时上诉人同意解除合同，解除日为退款日，故一审处理未超出诉讼请求范围。原审第三人汪祥未作答辩。张后保、李颖向一审法院起诉请求：要求侯泽返还购房款13万元。一审法院认定事实：张后保、李颖系夫妻关系，均为非本市户籍。汪祥原系上海市四平路XXX号XXX室房屋的权利人。2013年12月1日，侯泽作为收款人向张后保、李颖出具收据，言明收到张后保、李颖4万元。2013年12月15日，侯泽作为卖售人，即汪祥的代理人，张后保、李颖作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》，约定卖售人向买受人转让上海市四平路XXX号XXX室房屋，建筑面积49.07平方米，转让价款165万元；张后保、李颖应在双方签订合同后当日内，直接支付给汪祥首期房价款(含定金)66万元，汪祥同意张后保、李颖通过向银行申请99万元贷款的形式支付第二期房价款，张后保、李颖应于签订合同后7日内向贷款银行申请；双方于2014年2月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条：张后保、李颖未按合同付款协议约定期限付款的，应当向汪祥支付违约金，违约金按张后保、李颖逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止；逾期超过7日后张后保、李颖仍未付款的，除张后保、李颖应向汪祥支付7日违约金外，汪祥有权单方解除合同；汪祥单方解除合同的，应当书面通知张后保、李颖，张后保、李颖承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；汪祥可从张后保、李颖已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给张后保、李颖，已付款不足违约金和赔偿金部分的，张后保、李颖应在接到书面通知之日起3日内向汪祥支付；补充条款(一)4、双方应在合同履行过程中各自及时提供交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法共同办理产权转让等与合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任；5、张后保、李颖贷款，汪祥与居间方应积极配合并及时提供贷款所需的材料，若由于张后保、李颖原因或政策等相关事宜造成贷款银行审批延期或审批不通过的，并导致本次交易延迟履行或无法履行的，一切责任后果全部由张后保、李颖负责，张后保、李颖应当按照合同第九条的约定承担违约责任；补充条款(二)：在签订本合同时，双方均应知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于张后保、李颖责任，造成汪祥经济损失的，张后保、李颖应赔偿相应的损失；特别告知(一)：房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益；特别告知(二)：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定；如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任；《上海市政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》(沪府办发〔2011〕6号)第七条：“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；违反规定购房的，不予办理房地产登记”。《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》(沪房管规范市〔2013〕11号)第一条规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”；购房人在签订本合同前，可影响财税部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策，了解房屋转让涉及的税费，慎重确定购房款支付方式。签约当天，侯泽作为收款人出具收据，言明收到张后保、李颖部分房价款39万元。因张后保、李颖属于非本市户籍居民家庭，不能提供相关税收或社会保险的缴纳证明，上述《上海市房地产买卖合同》未能继续履行。侯泽返还张后保、李颖现金10万元，于2014年7月25日转账给张后保20万元。一审另查明：张后保、李颖曾与居间方上海江宇房地产顾问有限公司签订《补充协议》，约定：该公司证明张后保、李颖所签买卖合同(合同价162万元)只为贷款所用，真实成交价为142万元。2013年12月18日，张后保、李颖支付给该中介公司佣金28,000元。一审再查明：上海市四平路XXX号XXX室房屋于2014年7月3日过户给案外人张某、周某。一审审理中，张后保、李颖坚持诉讼请求，称于2013年12月15日签买卖合同，实际价格是142万元，但为张后保、李颖多办贷款而将房价做高，合同约定价格是165万元，其中签约当日首付66万元，实际张后保、李颖仅需付43万元，差额23万元是合同做高部分，不需要实际支付。侯泽则坚持辩称意见，确认实际约定的成交价为142万元。一审审理中，侯泽出示(2013)沪宝证字第11089号公证书，欲证明汪祥委托其在权限范围内签订上海市四平路XXX号XXX室房屋的买卖合同(出售价格不低于110万元)、领取转让价款等手续，委托期限自2013年10月22日起至2014年10月21日止。对此，张后保、李颖称其未见过。一审法院认为，侯泽作为汪祥的代理人与张后保、李颖签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守履行。张后保、李颖作为完全民事行为能力人，对其作出的民事法律行为应尽到注意义务，故其在签订该合同前有义务去了解相应的购房政策以预判其自身条件是否具备购房资格，更何况签订该合同时，其中的“特别告知(二)”以及“补充条款(二)”载明了上海市的限售政策以及违反限售政策的法律后果，张后保、李颖在此情况下仍然选择签订合同，则应负有按约履行的义务。签约后张后保、李颖因不具备购房资格而无法履约，构成违约。张后保、李颖与对方协商解除合同，侯泽自认汪祥出钱，由汪祥出面返还张后保、李颖部分房款，显然买卖双方对解除合同一节均无异议。张后保、李颖与侯泽对解除日期意见不一，一审法院酌情认定该《上海市房地产买卖合同》于侯泽返还20万元的2014年7月25日解除。汪祥已另行转让该房，其未到庭参加诉讼，为避免日后产生讼累，一审法院在本案判决中对合同解除时间加以明确。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，侯泽已收到张后保、李颖所付43万元，侯泽关于钱已交予汪祥，汪祥又拿出30万元让侯泽返还张后保、李颖的辩称意见，无据可循，一审法院不予认可，依法认定43万元在侯泽处未交给汪祥，合同解除，侯泽应将该款全额返还张后保、李颖。除侯泽已返还张后保、李颖的30万元，尚余13万元仍在侯泽处，张后保、李颖要求侯泽返还13万元的诉请，并无不当，一审法院予以支持。侯泽辩称汪祥不予返还的10万元系违约金，因追究张后保、李颖违约责任需要房屋权利人行使，本案中汪祥不到庭，未有收取张后保、李颖违约金的意思表示，而侯泽未举证证明汪祥委托其代为收取违约金，故一审法院对侯泽该节辩称意见不予采纳。侯泽辩称汪祥不予返还的另3万元系汪祥代张后保、李颖所付中介费，无相关证据印证，而张后保、李颖举证其已支付中介费，故一审法院对侯泽该节辩称意见不予采信。汪祥经一审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。判决：1、张后保、李颖与汪祥于2013年12月15日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年7月25日解除；2、自判决生效之日起7日内，侯泽应返还张后保、李颖购房款13万元。一审案件受理费2,900元，由侯泽负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人侯泽代理原审第三人ＸＸ与被上诉人张后保、李颖签订的《上海市房地产买卖合同》依法成立且合法有效，签约双方应依约履行。被上诉人因疏于了解本市房屋限购限贷政策，导致合同无法履行，故被上诉人系违约方，应承担违约责任。但本案上诉人系系争房屋出卖方的代理人，被上诉人的违约责任应由原审第三人ＸＸ明确意思表示，现上诉人没有提供确凿证据证明ＸＸ追究违约责任，仅凭退款30万元的行为要求认定未退余款系违约金显然依据不足，且诉讼中上诉人始终未提供收取43万元房款后曾交付ＸＸ的证据，故原审法院对上诉人要求认定ＸＸ收取违约金事实不予支持并无不当。ＸＸ经合法传唤，一、二审均未到庭参加诉讼，系其自身放弃诉讼权利。上诉人虽然系代理人身份，但被上诉人购房款的收取和退款均由上诉人操作，上诉人对向委托人ＸＸ交付房款及资金流转不能提供相关证据，原审认定未退的13万元仍在上诉人处，并由上诉人承担还款责任与法不悖。关于原审判决解除合同一节，根据已查明的事实，系争房屋已另行出售，且诉讼前被上诉人明确表示无法履行合同，上诉人亦已向被上诉人退款30万元，故系争合同已无继续履行可能，原审法院确认系争合同解除及明确退款日即合同解除日符合法律规定。综上所述，侯泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,900元，由上诉人侯泽负担。本判决为终审判决。
审判长 王亚勤
审判员 汪 毅
审判员 承怡文
二〇一六年十一月四日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……