黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第261号
上诉人（原审被告、反诉原告）赵玉魁，住哈尔滨市道外区。
委托代理人高瑛，黑龙江仁大律师事务所律师。
委托代理人于兆林，黑龙江仁大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）连辉，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人刘晗，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
上诉人赵玉魁因与被上诉人连辉租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理本案后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人赵玉魁及其委托代理人高瑛，被上诉人连辉及其委托代理人刘晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
连辉一审诉称：2011年4月8日，连辉与赵玉魁达成房屋租赁协议，赵玉魁将位于哈尔滨市南岗区北京街144号地下室，建筑面积1200平方米的房屋租给连辉开办帝到栈快捷宾馆。合同日期自2011年7月8日至2021年7月7日止。协议签订当日，连辉向赵玉魁支付了第一年的租金10万元。此后，连辉经八个月装修，于2011年2月初正式营业。2012年5月31日，案外人哈尔滨铁路局集体经济管理处找到连辉，称该处房产产权人为哈尔滨铁路局，提出赵玉魁无权出租上述房屋，要求连辉无条件腾退租赁的房屋，并向其补交2011年10月1日至2012的5月31日的房屋使用费7.5万元。连辉认为，赵玉魁向连辉出租没有所有权的房屋，是对连辉的欺诈，侵害了连辉的合法权益。连辉为经营宾馆已投入150万元；因赵玉魁的欺诈行为使连辉未能正常经营，连辉又损失了36万元；连辉还要向案外人哈尔滨铁路局集体经济管理处补交7.5万元的房屋使用费。连辉损失是巨大的。因此，请求法院依法判令：1、解除连辉、赵玉魁签订的房屋租赁合同；2、赵玉魁承担违约责任，返还连辉自2012年6月1日至2012年7月7日剩余的租金，10，277.86元；3、赵玉魁向连辉支付违约金，即双倍赔偿连辉2011年7月8日至2012年7月7日的租金20万元。
赵玉魁一审辩称并反诉诉称：1、连辉所诉不属实。案外人无权单方声明赵玉魁的房屋是案外人所有；2、同意解除双方的租赁合同，同时连辉应迁出其向赵玉魁承租的房屋，并将该房交还给赵玉魁；3、诉争房产是赵玉魁投资建设并自用的房屋，赵玉魁有权处分该房，不存在赵玉魁欺诈连辉的问题。应驳回连辉的诉讼请求。目前，连辉仍在其租赁的房屋中经营旅店，连辉除向赵玉魁交付了一年10万元的租金外，没有再向赵玉魁交付租金。因此，赵玉魁要求连辉立即给付赵玉魁拖欠的20万元租金（自2012年7月8日至2014年7月8日）。
连辉针对赵玉魁一审的反诉辩称：案外人哈尔滨融人商贸有限责任公司已经出示了相关证据，证明本案争议房屋所有权人是哈尔滨铁路局，而非赵玉魁。因此，连辉不需要再向赵玉魁付租金。
原审判决认定：2011年4月8日，连辉与赵玉魁签订房屋租赁协议，赵玉魁将位于哈尔滨市南岗区北京街144号地下室，面积1200平方米的房屋出租连辉，连辉开办帝到栈快捷宾馆。协议约定：期限2011年7月8日至2021年7月7日止（2011年4月8日至2011年7月8日为连辉的装修期，赵玉魁不收取租金）。租金头三年，租金10万元／年。合同第四条：赵玉魁保证对此房屋的拥有权和使用权没有任何争议，保证此房屋无抵押、债务等其他纠纷。第六条：连辉违约，赵玉魁不退租金，承担赵玉魁损失；赵玉魁违约，双倍赔偿连辉的租金和投入的费用及经营损失。2011年4月7日，连辉向赵玉魁支付了2011年7月8日至2012年7月7日的租金10万元，赵玉魁给连辉出具了收条。赵玉魁将该房屋交付连辉使用。
2012年5月31日，哈尔滨铁路局集体经济管理处向帝到栈快捷宾馆下达收回房产通知，内容：该处房产产权人为哈尔滨铁路局，于1993年9月提供给哈尔滨铁路建筑工程
公司使用。原哈尔滨铁路建筑工程公司现已划归哈尔滨铁路
局物资供销公司的下属企业，哈尔滨融人商贸有限责任公司。
经审查，哈尔滨铁路建筑工程公司于1996年10月27日与哈尔滨市新建招待所（经理赵玉魁）签订的房产使用协议已于2011年9月30日到期终止。要求现使用人无条件腾退房产，并补交2011年10月1日至2012年5月31日的房屋使用费7.5万元。
另查明，1993年9月20日，哈尔滨铁路局直属房产建筑段与哈尔滨铁路建筑工程公司签订协议书，内容：该房产权归哈尔滨铁路局直属房产建筑段所有，哈尔滨铁路建筑工程公司有使用权。1996年10月27日，哈尔滨铁路建筑工程公司与哈尔滨市新建招待所签订协议。内容：由于招待所损失惨重，又无保险，因此，哈尔滨铁路建筑工程公司同意哈尔滨市新建招待所无偿使用该房产15年。在此期间，不给予哈尔滨铁路建筑工程公司利润分成，全部收入归哈尔滨市新建招待所所有，以补哈尔滨市新建招待所的经济损失。无偿使用时间从火灾1996年9月起至2011年9月止。2012年之后的税利润双方则按投资比例分成等。哈尔滨市新建招待所经理赵玉魁在协议书上签字盖章。
再查明，哈尔滨铁路局直属机关集体经济管理分处于2003年分别下发了，哈铁直集人（2003）1号、（2003）19号文件，撤销哈尔滨铁路建筑工程公司。自2003年12月29日起将合并到哈尔滨铁路局物资供销公司的原哈尔滨铁路建筑工程公司的人员、资产、债权债务分离出去，委托哈尔滨融人商贸有限责任公司经营管理。
原审判决认为：连辉、赵玉魁签订的租房协议书系双方真实意思表示，合法有效，应予履行。根据1996年10月27日哈尔滨铁路建筑工程公司与哈尔滨市新建招待所签订协议，哈尔滨市新建招待所无偿使用哈尔滨市南岗区北京街144号地下室15年，至2011年9月到期，赵玉魁系哈尔滨市新建招待所经理并在议书上签字盖章。到期后，案外人将该房屋收回，致使连辉已无法再使用该房屋，现连辉要求解除合同，赵玉魁同意，故连辉请求解除连辉、赵玉魁签订的房屋租赁合同，予以支持。连辉主张要求赵玉魁返还租金10，277.86元的请求，证据不足，不予支持。连辉要求赵玉魁支付违约金的请求，该房屋2011年9月份赵玉魁使用到期，赵玉魁将该房屋出租连辉属违约，应承担违约责任。但双方约定的赵玉魁双倍赔偿连辉租金具体数额不明确。在双方签订的《租房协议书》中，因连辉没有核实该房屋产权人的情况下与赵玉魁签订租房协议，造成该合同不能履行，连辉亦存在过错责任。故连辉要求赵玉魁双倍返还已交房租20万元的请求，不予支持。根据赵玉魁过错责任，应适当的承担违约责任。关于赵玉魁要求连辉支付20万元租金的反诉请求，因赵玉魁与案外人签订协议，该房屋赵玉魁使用期限为2011年9月到期，所以赵玉魁向连辉主张到期后的租金无事实依据，故对赵玉魁的反诉请求，不予支持。综上，依据《中国人氏共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，据此判决：一、解除原告连辉与被告赵玉魁签订的承租哈尔滨市南岗区北京街144号地下室1200平方米的《租房协议书》；二、被告赵玉魁于本判决生效后十五日内向原告连辉支付违约金10万元；三、驳回原告连辉的其他诉讼请求；四、驳回被告赵玉魁反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，454元，由原告连辉负担2，154元，被告赵玉魁负担2，300元。反诉费2，150元，由被告赵玉魁负担。
宣判后，赵玉魁不服，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，依法改判，驳回连辉一审的诉讼请求，支持赵玉魁一审的反诉请求。理由：（一）一审判决认定事实不清，未对租赁物的返还作出判决。本案系基于《房屋租赁协议》提起的租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，法院应围绕双方签订的《房屋租赁协议》确定协议效力、双方权利义务和租赁物的返还问题。一审判决认定到期后案外人将该房屋收回致使连辉己无法再使用该房屋、因连辉没有核实该房屋产权人的情况下与赵玉魁签订租房协议，造成该合同不能履行，这一认定内容确定了争议房产系案外人所有，侵害了赵玉魁系房屋的出资建设主体的权益。事实上，至今并没有任何第三方对争议房屋提起任何的权属争议之诉，更不存在任何第三方参加本案诉讼，主张争议房产的所有权或回收权问题。依据不告不理原则，一审法院越权认定房屋权属，对于《房屋租赁协议》中从赵玉魁手中接收房屋，应最终向赵玉魁交还房屋的事实未予判定。同时，连辉在未通知赵玉魁情况下擅自将房屋交给案外人，致使赵玉魁出资建设的房屋目前被他人占有，实属连辉与他人恶意串通损害赵玉魁权益，该事实一审法院并未予考虑。（二）一审判决适用法律错误，认定解除《房屋租赁协议》错误。通过双方举证及法庭陈述，双方均无争议的事实是该房屋至今未取得建设工程规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，赵玉魁向连辉出租的本案争议房产因该房屋未取得建设工程规划许可证而导致双方订立的《房屋租赁协议》属无效协议。根据我国《合同法》相关规定，无效合同自始不具有法律效力。一审法院未依据上述司法解释认定《房屋租赁协议》无效，在判决书中认定“现连辉要求解除合同，赵玉魁同意”。应依法认定《房屋租赁协议》无效的观点，赵玉魁在答辩状、一审庭审意见及代理意见中均一再重申，不存在双方均一致同意解除合同的问题。（三）一审判决赵玉魁向连辉支付10万元无事实和法律依据。《房屋租赁协议》依法应认定无效，无效协议自始不发生法律效力，不存在合同中约定的违约责任问题，本案中并不存在损失主张，此项判决内容无任何依据。赵玉魁依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第五条提出的反诉请求，主张连辉向赵玉魁支付房屋占有使用问题，应依法支持。
连辉辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，二审法院应予以维持。本案租赁房屋为哈尔滨铁路局所有，赵玉魁对租赁房屋的使用权截止2011年9月30日。赵玉魁与连辉签订的租赁协议是赵玉魁对租赁物的无权处分，属于民事欺诈行为。正因赵玉魁擅自出租无权处分的房屋，才导致本案诉讼的发生。所以，本案不存在赵玉魁所谓返还租赁物的情况。现租赁物已经由其合法使用权人出租给连辉。本案租赁物为哈尔滨铁路局所有的公产房屋，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》的调整范围，并且哈尔滨铁路局对其管辖区域内的房屋建设有审批许可的权力，本案租赁物的改建在1993年，经哈尔滨铁路局直属房产建筑段同意，不属于上述司法解释第二条规定的未取得建设许可的情形。赵玉魁也没有任何证据证明租赁物未取得建设许可。因此无论从哪个角度讲，赵玉魁与连辉签订的租赁合同都不存在合同无效的情况。一审法院依据庭审中赵玉魁同意解除双方租赁合同的当庭自认，判决解除双方之间的租赁合同没有任何问题，一审判决不存在适用法律错误。赵玉魁与连辉之间签订的租房协议书第六条明确约定赵玉魁违约双倍赔偿连辉租金和投入费用及经营损失，连辉也有证据证明其向赵玉魁给付了房租10万元.据此，一审法院依据赵玉魁的过错情况，判决赵玉魁向连辉支付违约金10万元有事实依据，请求维持一审判决。
二审庭中，赵玉魁、连辉均未向本院提交新的证据。
二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为：连辉、赵玉魁之间签订的《房屋租赁协议》意思表示真实，内容合法有效，应予认定。关于案涉租赁房屋权属认定问题。1996年，赵玉魁以哈尔滨市新建招待所经理名义与哈尔滨铁路建筑工程公司签订无偿使用租赁房屋协议，租期15年，至2011年9月事实存在。2011年，赵玉魁将案涉租赁房屋出租给连辉，期限自2011年7月8日至2021年7月7日止。对该租房协议赵玉魁无异议。2012年5月31日，哈尔滨铁路局集体经济管理处向诉争租赁房屋址下达收回该租赁房屋的通知。对案涉租赁房屋赵玉魁自认无合法产权手续，亦无证据证明其具有案涉租赁房屋的合法性。故此，可认定赵玉魁对案涉租赁房屋不享有所有权。原审判决认定，连辉在没有核实诉争租赁房屋产权人的情况下与赵玉魁签订租赁协议，造成租房协议不能履行，连辉亦存在过错，赵玉魁适当承担违约责任合理，本院应予维持。现赵玉魁对原审中同意解除租房协议意思表示反悔，但无证据证明其在原审庭审中意思表示不真实，据此，对赵玉魁拒绝解除租房协议的主张，本院不予支持。
关于本案租房协议效力是否属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》调整范围。案涉房屋所有权属于哈尔滨铁路局，赵玉魁也没有证据证明案涉房屋没有建设审批许可手续，本案租房协议不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》的调整范围，故赵玉魁依据该司法解释主张《房屋租赁协议》无效缺少事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，450元，由上诉人赵玉魁负担。
本判决为终审判决。
审判长 焦崇升
审判员 李胜凯
审判员 郞晓侠
二〇一五年三月二十七日
书记员 王帅英