安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第03907号
原告：合肥市庐阳区人民政府三孝口街道办事处，住所地安徽省合肥市庐阳区。
法定代表人：唐永龙，主任。
委托代理人：马周，单位职工。
委托代理人：黄有志，安徽伟易律师事务所律师。
被告：吴道南，男，1958年7月12日出生，汉族，无固定工作单位，住安徽省合肥市庐阳区。
被告：潘志贵，男，1967年4月4日出生，汉族，无固定工作单位，住安徽省合肥市庐阳区。
原告合肥市庐阳区人民政府三孝口街道办事处（以下简称庐阳区政府三孝口街道办事处）与被告吴道南、潘志贵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吕炎适用简易程序于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告庐阳区政府三孝口街道办事处的委托代理人马周、黄有志，被告潘志贵到庭参加诉讼。被告吴道南经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庐阳区政府三孝口街道办事处诉称：2011年7月15日，原合肥市庐阳区人民政府光明街道办事处和吴道南订立房屋租赁合同一份，将合肥市庐阳区＊＊小区内街面积320平方米的房屋（5、6、7、8号商住楼底层自行车房）出租给吴道南用于商业经营，租期为三年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止，年租金76800元，租金应于每年7月1日前和1月1日前分两次付清。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等相关事项作了约定。上述合同签订时，租赁房屋已交由吴道南使用。合同履行期间，因合肥市老城区划调整，原合肥市庐阳区人民政府光明街道办事处、合肥市庐阳区人民政府安庆路街道办事处和合肥市庐阳区人民政府益民街道办事处于2012年3月撤销，合并成立庐阳区政府三孝口街道办事处，并由该街道办事处负责原光明小区的日常管理。2014年6月底，合同履行期限到期后，庐阳区政府三孝口街道办事处要求收回房屋，吴道南不仅不予返还，还继续非法占用房屋经营牟利，至今已达一年多时间。上述行为严重损失了庐阳区政府三孝口街道办事处合法权益，导致庐阳区政府三孝口街道办事处高达10万元的经济损失，且损失还在不断扩大中。现诉至法院，请求判令：一、吴道南、潘志贵将租赁到期继续占用的房屋立即返还给庐阳区政府三孝口街道办事处；二、吴道南、潘志贵连带赔偿庐阳区政府三孝口街道办事处的经济损失102400元（自2014年7月1日起计算至2015年10月31日止，此后按月6400元顺延计算至判决生效之日止）；三、吴道南支付违约金5000元；四、本案诉讼费由吴道南、潘志贵承担。
吴道南未作答辩。
潘志贵在庭审中辩称：庐阳区政府三孝口街道办事处诉请无事实和法律依据。涉案房屋租赁合同于2011年7月15日订立，至2014年6月30日期满。庐阳区政府三孝口街道办事处称2012年6月期间房屋管理权利人调整，但合肥市庐阳区人民政府光明街道办事处就此事根本未向潘志贵通知，对此情况潘志贵也毫不知情，双方并未重新订立房屋租赁合同，故庐阳区政府三孝口街道办事处无权以房屋产权人名义主张权利。涉案房屋系公共用房，不能出租用于经营，涉案租赁行为违反了法律规定，应为无效。此外，涉案租赁房屋经潘志贵装修，开通安装了水电，产生了其他费用，上述损失要求庐阳区政府三孝口街道办事处予以赔偿。
经审理查明：2011年7月15日，原合肥市庐阳区人民政府光明街道办事处和吴道南订立房屋租赁合同一份，将合肥市庐阳区＊＊小区内街面积320平方米的房屋（5、6、7、8号商住楼底层自行车房）出租给吴道南用于商业经营，租期为三年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止，年租金76800元，租金应于每年7月1日前和1月1日前分两次付清。上述合同约定，承租人逾期交付租金的，除仍及时如数补交之外，应支付违约金5000元。上述合同订立后，吴道南自合肥市庐阳区人民政府光明街道办事处取得租赁房屋，并与潘志贵共同在上述房屋内开办“合肥庐阳区某某酒店”，按照合同约定交付了2014年7月1日前的房屋租金，但自2014年7月1日后未能交付房屋占有使用费用。
另查明：涉案房屋位于合肥市旧城改造项目光明新村小区工程范围内，工程结束后，工程开发单位合肥市“两路”改造指挥部（现合肥市城改集团）将涉案商住楼西侧自行车房（公共用房）移交给合肥市庐阳区人民政府光明街道办事处管理使用。上述房屋的建设取得了合肥市建筑规划部门的审批。2012年3月，因合肥市老城区街道区划调整，合肥市庐阳区人民政府光明街道办事处被撤销并入庐阳区政府三孝口街道办事处，相关资产管理权由该单位行使。涉案合同在履行过程中，吴道南自2014年1月开始分别以自己或“合肥庐阳区某某酒店”名义向庐阳区政府三孝口街道办事处提出申请，申请对租赁房屋进行维修事宜。
上述事实，由庐阳区政府三孝口街道办事处提交的房屋租赁合同、房屋规划设计位置平面图、合肥市人民政府合政秘（31）号文件、合肥市庐阳区人民政府证明、维修申请、涉案房屋照片以及庐阳区政府三孝口街道办事处、潘志贵当庭陈述予以证实。
本院认为：原合肥市庐阳区人民政府光明街道办事处向吴道南出租的房屋取得了房屋规划部门的审批，且原合肥市庐阳区人民政府光明街道办事处房屋资产管理权现由庐阳区政府三孝口街道办事处行使，故涉案房屋租赁合同合法有效，庐阳区政府三孝口街道办事处有权以自己名义主张相关权利。现涉案房屋由吴道南、潘志贵共同使用，且租赁期限业已届满，房屋实际使用人吴道南、潘志贵应共同向庐阳区政府三孝口街道办事处承担返还租赁房屋的义务，庐阳区政府三孝口街道办事处第一项诉请符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，涉案房屋年租金76800元（6400元／月），吴道南、潘志贵在房屋租赁期限届满后仍持续占用涉案房屋，且未能交纳租金，现庐阳区政府三孝口街道办事处主张其赔偿2014年7月1日至2015年10月31日期间经济损失102400元，符合法律约定，本院予以支持。根据庐阳区政府三孝口街道办事处诉请，上述款项可自2015年11月1日起顺延计算至本判决生效之日止。涉案合同还约定了违约金条款，即承租人逾期交付租金的，除仍及时如数补交之外，应支付违约金5000元，现庐阳区政府三孝口街道办事处主张合同相对人吴道南支付违约金5000元，符合合同约定，本院予以支持。
关于潘志贵提出的损失赔偿问题。根据本案查明的事实，吴道南自2014年1月开始分别以自己或“合肥庐阳区某某酒店”名义向庐阳区政府三孝口街道办事处提出申请，申请对租赁房屋进行维修，但潘志贵未能举证证明庐阳区政府三孝口街道办事处怠于履行上述义务，并给承租人带来经济损失，故潘志贵上述辩解缺乏事实、法律依据，本院不予采纳。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴道南、潘志贵于本判决生效之日起十五日内共同向原告合肥市庐阳区人民政府三孝口街道办事处返还位于合肥市庐阳区＊＊小区内街面积320平方米（5、6、7、8号商住楼底层自行车房）的房屋；
二、被告吴道南、潘志贵于本判决生效之日起十日内赔偿原告合肥市庐阳区人民政府三孝口街道办事处损失102400元（自2015年11月1日起的损失可按照6400元／月的标准顺延计算至本判决生效之日止）；
三、被告吴道南于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市庐阳区人民政府三孝口街道办事处违约金5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为2724元，由被告吴道南、潘志贵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 吕 炎
二〇一六年二月二十九日
书记员 王柳君
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。