上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初23438号
原告：上海丽狮物流有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：钟LM，总经理。
委托诉讼代理人：孙慧婷，上海普盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王函，上海普盛律师事务所律师。
被告：上海方耐实业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：夏MZ，董事长。
原告上海丽狮物流有限公司(以下简称丽狮公司)与被告上海方耐实业有限公司(以下简称方耐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丽狮公司之委托诉讼代理人王函到庭参加了诉讼。被告方耐公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。
原告丽狮公司向本院提出诉讼请求：1.被告办理宏浦路XXX号租赁房屋的用电申请，为租赁房屋正常供电；2.被告赔偿原告停业损失、搬家费、租赁费损失等各项损失总计25万元。之后经历多次变更诉讼请求，最终确定本案诉讼请求如下：1.原、被告之间就上海市闵行区宏浦路XXX号房屋租赁合同于2016年8月24日予以解除；2.被告赔偿原告租金损失、物业费损失共计652,041.68元；3.被告返还房屋租赁押金5万元。主张的事实和理由：2009年7月3日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于上海市闵行区宏浦路XXX号的房地包括房屋1,500平方米出租给原告作为物流办公室之用。因被告在将租赁房屋出租给原告营业使用前尚未办理租赁房屋的正式用电手续，原告承租期间只能依赖上海闵北工业投资发展有限公司(以下简称闵北公司)提供临时用电。虽然原、被告曾就被告补偿额外电费达成协议，但被告却一直拖延办理租赁房屋的正式用电手续，虽经原告多次催促，但因后来双方就租赁合同是否应当继续履行发生纠纷，被告对原告的合理要求置之不理。2015年8月闵北公司正式停止临时用电，被告也置之不理，导致原告被迫停业，并在他处租赁场地继续经营，遭受巨大损失。原租赁场地面积大，租金便宜，原告有继续履行的意愿，但被告一直未恢复供电，合同丧失继续履行的基础，导致合同解除，并对原告造成如下损失：1、2015年9月19日与上海在顺物流有限公司(以下简称在顺公司)签订租赁合同，租赁仓库面积1,124平方米，租金每天每平方米1.6元，物业费每月1,000元，租期自2015年9月20日至2016年4月5日，原告共支付租金404,640元、物业费7,000元；2、由于生意受损，原告缩小租赁面积，遂于2016年3月21日与在顺公司签订租赁合同，租赁仓库面积482平方米，租金每天每平方米1.29元，物业费每月300元，租期自2016年3月20日至2020年5月1日，原告已支付2016年3月20日至2016年8月24日期间的租金97,528元、物业费1,570元；3、2016年4月10日与在顺公司签订租赁合同，租赁办公室面积65.6平方米，租金每天每平方米1.1元，物业费每月200元，租期自2016年4月1日至2020年5月1日，原告已支付2016年4月1日至2016年8月24日期间的租金10,469元、物业费967元；4、原、被告之间的房屋租赁合同于2016年8月24日解除之后，对比原有合同租价标准，原告于2016年8月25日至2017年9月1日期间多支出仓库租金96,824.16元(1.29元-0.75元)每月每平方米*372天*482平方米)，多支出办公费用26,843.52元(每月每平方米1.1元*372天*65.6平方米)，多支出物业费6,200元(每月300元+每月200元)*372天/30)。上述第一、二、三项为合同期内损失，第四项为预期利益损失(部分已实际发生)，合计652,041.68元。需要说明的是，上海巨鹏物流有限公司(以下简称巨鹏公司)法定代表人王宝森筹备设立在顺公司，与原告口头约定先由巨鹏公司出面将租赁房屋转租给原告，原告向王宝森指定的公司财务现金支付租金，日后待在顺公司成立后补签合同。之后王宝森在在顺公司成立后受让了巨鹏公司的承租权，并以在顺公司名义按实际交易情况与原告补签合同。由于部分租金已在在顺公司成立之前支付，因此要求在顺公司补开收据，但为证明原告确支付租金，后要求在顺公司补开发票。现诉至法院主张上述权利。
被告方耐公司辩称，不同意诉讼请求。法院于前案判决书、执行和解协议中确认原告应当向其支付租金，故本案属于重复起诉。被告既未收到停电通知，也未从闵北公司处听到停电情况，加之原告在前案诉讼及本案起诉时要求继续履行合同，足以证明被告出租的场地具备用电条件，原告的诉请理由不能成立。故原告要求于2016年8月24日解除合同属擅自解约行为，现被告同意于2016年10月24日解除合同，但原告依约须承担两个月租金的违约金。此外，原告向法院提交与在顺公司之间的租赁合同、现金收据(盖有在顺公司财务专用章)等证据材料中记载的时间发生在在顺公司成立之前，此时不可能发生交易，且原告在所举证据未发生变化的情况下大幅提高求偿金额，明显属于恶意伪造证据的行为，故对原告主张在他处租赁房屋及支出情况不予认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的部分证据没有异议，原告对被告提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。涉及原告与在顺公司交易的合同、现金收据等材料中，部分材料形式上的形成时间早于在顺公司成立时点，有违因果关系中时间顺序的逻辑关系，存在明显瑕疵，不具有证明力。原告提供的其他证据与原件一致，且与本案讼争存在关联，在无相反证据予以推翻的情况下，应认定证据效力，至于举证目的之分歧，本院综合分析后予以认定。本院经审理认定事实如下：上海市宏浦路XXX号房屋的产权人为方耐公司。2009年7月3日，被告方耐公司(出租方甲方)与原告丽狮公司(承租方乙方)签订《房屋租赁合同》，主要载明甲方将坐落于上海闵行区宏浦路XXX号的房地(地号：闵行区华漕镇404街坊2/4丘，宗地面积6,595平方米，建筑面积2,809.9平方米)一半出租给乙方作物流办公之用，甲方应保证出租给乙方的地产、房屋建筑均合法有效；甲方出租给乙方的房屋建筑总面积为1,500平方米(含门卫往南三间临时建房)，剩余一间归甲方自用；每年租金为0.68元/天/平方米×1,500平方米×365/年＝372,300元/年，三年以后即从2012年9月1日开始每三年房屋租金在原有租金基础上递增5%；租赁期为8年，自原租赁方全部搬离2009年7月30日终止，甲方免费送乙方装修一个月时间，双方从2009年9月1日开始算租金；租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期届满前60天书面通知甲方，继续出租给乙方租金再议，如乙方不续租，租赁期届满后十日内双方应书面办理房屋交还手续；租赁期届满，乙方应如期交还租赁房屋，在租赁期届满后若乙方继续占有使用房屋，视同乙方逾期不归还房屋，乙方除向甲方支付房屋租金外，还应向甲方额外支付违约金(以逾期房屋租金总额的100%计算)；每年先付租金后租厂房(先付后用)，合同期内的租金每年分二次付清，每半年支付一次，首期支付半年租金186,150元，于原租赁方全部搬离当日一次性付清，以后每期租金乙方提前一个月打入甲方指定账户，如乙方在合同期内需提前终止合同的，必须提前30日书面通知甲方，乙方主动向甲方支付房屋租金时，甲方须开具发票给乙方；乙方自原租赁方全部搬离(最晚2009年7月30日)后三天向甲方支付房屋租赁押金5万元，租赁关系终止时，除用以扣减本合同约定由乙方支付的各项费用外，剩余部分无息归还乙方；2014年9月1日后如乙方擅自解除本合同，乙方已支付的房屋租金押金不予退还，并承担违约金(具体违约金金额按上一年度的二个月房屋租金计算)；租赁期间乙方自行承担房屋租赁期间产生的包括但不限于水、电、通讯、卫生及治安等各项费用，乙方应按规定期限交纳上述费用；因宏浦路XXX号内存在另一承租方上海风驰货运有限公司(以下简称风驰公司)，乙方对另一承租方风驰公司因承租甲方房屋产生的法律后果承担连带赔偿责任(其余合同内容略)。同日被告方耐公司(出租方)与风驰公司、原告丽狮公司(承租方)签订《房屋租赁定金协议》，其中约定原告交付定金5万元，从入住起该定金自动转为房屋租赁押金。
2014年8月方耐公司因与丽狮公司房屋租赁合同纠纷诉至本院，以丽狮公司违约延付租金为诉请理由主张解除合同等内容，丽狮公司则反诉主张继续履行合同等内容。2015年12月30日本院作出(2014)闵民五(民)初字第1958号民事判决，以“方耐公司与丽狮公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，但所涉租赁物中宏浦路XXX号门卫往南三间临时建房无房地产权证，亦未经相关部门的审核搭建，属无证建筑，由于租赁标的违法性，故合同中就该部分房屋所涉内容无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，因此双方就除以上三间临时建房外的其余部分租赁约定，与法不悖，应属合法有效”、“方耐公司起诉以丽狮公司超过6个月未付租金系违约要求解除合同的主张，本院难以支持。虽然双方的租赁合同中所涉门卫往南三间临时建房无房地产权证，该部分应属无效，但本合同中所涉的主要租赁部分系有房地产权证之厂房，现在双方租赁合同并未解除，考虑到本案的实际情况，双方应继续履行该租赁协议”等理由，判决“一、原告(反诉被告)上海方耐实业有限公司与被告(反诉原告)上海丽狮物流有限公司于2009年7月3日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、被告(反诉原告)上海丽狮物流有限公司于本判决生效之日十五日内向原告(反诉被告)上海方耐实业有限公司支付自2014年3月1日起至2015年8月31日止的租金586,372.50元；三、被告(反诉原告)上海丽狮物流有限公司于本判决生效之日十五日内，按410,460.75元/年的标准，向原告(反诉被告)上海方耐实业有限公司支付自2015年9月1日起至本判决生效之日止的租金”等内容。丽狮公司不服原审判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2016年6月29日作出(2016)沪01民终3876号民事判决，以“二审中，丽狮公司表示因临时用电被拆除，其同意解除合同并腾空、返还房屋。本院认为，基于已查明之事实，原审法院判决合同继续履行并无不妥，二审中，丽狮公司虽改变原审诉请，但其于二审中变更诉请显然超过了法律规定的可变更诉请之期限，且双方对此未能达成合意，故不予支持”、“二审中，丽狮公司陈述2016年2月双方谈判无果后，其已将设备搬至新的地方，但房屋未正式办理交接。本院认为，综合考虑原审中丽狮公司履行合同的行为及其对房屋的实际占有之状态，原审判决其承担相应的租金，并无不当。上诉人主张降低租金标准，并无事实依据，本院难予支持”等理由，判决“驳回上诉，维持原判”。
2016年4月原告丽狮公司致方耐公司律师函，载明催促方耐公司确保对租赁房屋的正常供电，恢复租赁房屋的正常使用等内容。被告方耐公司随即回函表示在已有法院判决的情况下发此律师函，无法接受。诉讼中，原告丽狮公司在变更诉讼请求书中要求解除合同，本院于2016年9月6日向被告送达诉讼材料。
另查明，一、电力公司出具落款日期为2015年7月《临时用电终止供电通知书》。闵北公司出具落款日期为2015年8月15日的《停电通知》，主要载明2015年8月接供电局开展全市清理整顿临时用电的通知，需在近日内中断停止供电，故我公司通知贵公司尽快自行解决供电。丽狮公司出具落款日期为2017年1月3日的情况说明(闵北公司盖章确认情况属实)，主要载明宏浦路XXX号房屋由闵北公司提供临时建设用电，并收取电费，2015年8月份供电局进行临时供电清理，闵北公司的临时供电设备被拆除，于2015年8月18日终止向宏浦路XXX号房屋提供用电。
二、在顺公司于2016年3月30日成立，法定代表人为王宝森(又为巨鹏公司法定代表人)。原告为证明在他处租赁提供的相关材料载明：1、2016年6月1日在顺公司作为承租方乙方与紫荆花制漆(上海)有限公司作为出租方甲方(以下简称紫荆花公司)签订《租赁合同》，主要载明甲方、乙方、巨鹏公司三方于2016年5月31日签署《租赁合同权利义务概括转让协议》，将甲方和巨鹏公司签署的《租赁合同》项下的权利义务整体概括转让给乙方，并由乙方承担原合同项下的权利和义务，同时重新签署新的《租赁合同》(即本合同)；甲方将青浦区北青公路XXX号甲方区域内的房屋出租给乙方等内容。2、在顺公司(出租方甲方)与原告丽狮公司(承租方乙方)签订《租赁合同》，主要载明甲方与合法拥有北青公路XXX号的房地产的权利人紫荆花公司签署《租赁合同》，承租了该房地产中的部分房屋和附属设备设施，甲方拟转租前述租赁物中的部分于乙方；租赁物的地址位于上海市青浦区北青公路XXX号内；租赁仓库面积1,124平方米，每天每平方米1.6元；租赁期从2015年9月20日至2016年4月5日；月租金53,952元；月保安管理费1,000元等内容。合同尾部载明本合同签署于2015年9月19日。在顺公司以盖具发票专用章的形式出具入账日期分别为2015年9月18日、12月15日、2016年4月3日的收据三张，载明累计收取租金及押金404,580元。3、在顺公司(出租方甲方)与原告丽狮公司(承租方乙方)签订《租赁合同》，主要载明甲方拥有的北青公路XXX号的企业用房一处，乙方向甲方租用482平方米二大间(不含大棚150平方米)；租赁期从2016年3月20日始至2020年5月1日止；第一年租金库房193,523元、大棚30,112元，两项计租金总额223,635元(第二、三、四年租金标准空白)；每月物业费300元等内容。合同尾部载明签约日期为2016年3月21日。在顺公司以盖具发票专用章的形式出具日期为2016年3月21日的六个月房租、押金、物业费的收款收据，载明合计金额132,248元。4、在顺公司(出租方甲方)与原告丽狮公司(承租方乙方)签订《租赁合同》，主要载明乙方向甲方承租北青公路XXX号房地产中的办公室面积65.6平方米，每天每平方米1.1元；租赁期从2016年4月1日至2020年5月1日止；月租金2,166元；月保安管理费200元等内容。该合同尾部载明本合同签署于2016年4月10日。在顺公司以盖具发票专用章的形式出具日期为2016年4月13日的收据二张，载明收取半年房租、物业费14,200元、押金2,166元。之后该公司出具日期为2016年8月31日的收据一张，载明收取库房、办公室物业管理费3,000元。5、2016年9月1日原告丽狮公司通过个人汇款形式向在顺公司支付房租131,747元(原告称用于支付从2016年9月20日起上述面积482平方米的房屋及办公室租金)。在顺公司开具了开票日期为2016年8月30日的增值税专用发票一组，合计金额131,747元。之后在顺公司开具了开票日期为2017年3月的增值税专用发票一组，其中五张总金额为404,640元，备注内载明合同租赁1,124平方米，2015年9月20日至2016年4月5日；二张总金额为111,812元，备注内载明合同租赁482平方米，2016年3月20日至2016年9月19日；一张金额为14,200元，备注内载明2016年4月1日至9月30日仓储费；一张金额为1,800元，备注内载明2016年3月20日至2016年9月19日。
本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》的效力，已经前案诉讼的生效判决作出认定，对本案具有约束力，故本院认定合同中涉及无证建筑部分的内容无效，其余租赁部分的内容有效。本案讼争内容未在前案中予以处理，故被告辩称构成重复起诉之理由不能成立。原、被告对讼争租赁房屋从2015年8月之后是否具有用电条件存在争议，现原告举证证明临时用电的终止及具体时间，虽然被告对原告所举证据的证明力提出异议，但其作为出租方有保障房屋适于使用的义务，是否具有用电条件的举证责任在于被告，被告未能举证予以证明，理应承担不利后果，故本院认定原告主张租赁房屋临时用电遭停的事实成立。虽然《房屋租赁合同》中对供电责任未作特别约定，但电力通常是生产经营的基础条件，属于出租方的重要义务，用电遭停构成合同履行的障碍，现被告长时间内未能恢复，构成违约，原告主张解除合同并无不当，应予支持。就解除合同时点的争议，由于原告具有合同解除权，其书面表示解除合同的意见送达至被告后，即产生效力，故本院认定解约时点为2016年9月6日。在租赁房屋缺乏用电条件的情况下，原告寻求他处合适的经营场所以维持经营存在合理理由，且其与在顺公司之间的增值税发票、划款凭证等证据亦可证明双方之间存在经济关联，而在顺公司具备出租房屋的条件，故原告主张在他处租赁房屋之事实成立，在无其他相反证据的情况下，依通常因果关系可以判断系被告违约所致，原告有权要求被告赔偿相应损失。在原告为主张损失而提供与在顺公司的合同、付款收据、发票中，反映在在顺公司成立之前进行交易的证据存在瑕疵，原告解释系在顺公司法定代表人追认之前其原有公司与原告发生交易的行为，但其并未提供从2015年9月起至在顺公司成立之前的这段时间内直接形成的原告与相关案外人发生租赁关系或支付租费的其他证据，加之原告在前案诉讼中曾表示系从2016年2月双方谈判无果后将设备搬至新的地方，本院对原告在此之前即在他处有大面积租赁房屋的需求存在疑问，故上述解释理由缺乏依据，本院对原告主张从2015年9月起即在他处租赁场地并依与在顺公司所签前二份合同约定支付租赁费用之事实难以采信。原告诉请主张中超出原合同租价标准的他处租房损失，以及与案外人签订租赁合同之间的租价差额损失，均超出被告在与原告签订合同时可以预见的范围，本院亦难以支持。综上，原告对其求偿金额未尽举证责任，本院根据实际情况酌定赔偿金额为10万元。《房屋租赁合同》中约定押金应于租赁关系终止时结算，因原告主张解除合同存在合理依据，不属擅自解约，其有权要求返还押金。至于被告辩称原告应支付的违约金，因其未提出相应反诉请求，本案中不作处理，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告上海丽狮物流有限公司与被告上海方耐实业有限公司之间就上海市闵行区宏浦路XXX号房地签订的《房屋租赁合同》于2016年9月6日予以解除；
二、被告上海方耐实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽狮物流有限公司损失10万元；
三、被告上海方耐实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海丽狮物流有限公司押金5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,820.42元，由原告上海丽狮物流有限公司负担8,508.50元，被告上海方耐实业有限公司负担2,311.92元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王静波
人民陪审员 史嘉安
人民陪审员 石定伟
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 赵易思
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。