广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2014）深南法民三初字第918-933号各案共同原告深圳市国基房地产开发有限公司。法定代表人许哲明。委托代理人齐岩冰，广东华商律师事务所律师。各案共同被告深圳市超凡百货有限公司。法定代表人郭九玲。委托代理人谢华清，广东财富东方律师事务所律师。委托代理人潘玲玲，女，汉族。原告深圳市国基房地产开发有限公司（以下简称“国基公司”）诉被告深圳市超凡百货有限公司（以下简称“超凡百货”）房屋租赁合同纠纷十六案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。国基公司的委托代理人齐岩冰，超凡百货的委托代理人谢华清、潘玲玲到庭参加诉讼。该十六案现已审理终结。国基公司诉称，A区是国基公司建设开发的商住综合型小区，其中裙楼一至三层为商业部分。国基公司于1997年开始建设，2000年预售。后国基公司办理了涉案十六个商铺的房地产证，成为该商铺的合法产权人。2003年10月29日，国基公司与超凡百货签订《合作经营合同书》，约定：国基公司将A区裙楼按现状提供给超凡百货进行经营；合同期限十年，自2003年10月29日至2013年10月29日止；合同签订后，超凡百货开始使用A区裙楼属于国基公司的商铺。因超凡百货并未向国基公司及其他相关业主支付租金，2005年7月9日，在南山区政府信访局的协调下，国基公司与超凡百货及案外人三方签订《商铺租赁协议书》，该协议书约定：超凡百货可依照原《合作经营合同书》享受后续租期，但2005年7月1日后须同商铺对应业主重新签署租赁协议。后超凡百货并未同国基公司重新签署，但一直继续使用国基公司所属商铺，也没有支付任何租金。2006年2月14日，深圳市中级人民法院裁定受理国基公司破产还债一案，2006年9月14日，该院裁定宣告国基公司破产还债，并于2011年11月11日起对国基公司进行重整；2012年9月20日，市中级法院裁定批准国基公司重整计划草案并终止重整程序，同时于2013年8月1日裁定确认国基公司重整计划执行完毕，2013年9月3日裁定终结国基公司破产程序，国基公司重新获得完整民事行为能力与主体资格。根据《中华人民共和国企业破产法》及相关法律规定，至2007年8月1日国基公司与超凡百货签订的《合作经营合同书》、《商铺租赁协议书》均已经解除，不再具备法律效力。因此，自2007年8月1日以后，超凡百货对于国基公司依法享有产权的店铺，即不再享有任何占有使用的权利。但超凡百货自上述合同解除至今，仍强行非法占有使用、拒不返还国基公司具有合法产权的上述商铺，并未支付任何租金对价。故国基公司诉至法院，请求判令:1、超凡百货立即停止对国基公司商铺的侵害并向国基公司返还其非法侵占的涉案商铺；2、超凡百货向国基公司支付从2007年8月1日起至返还商铺之日止的占用商铺赔偿金（暂计至起诉之日，具体金额见附表）；3、诉讼费用由超凡百货承担。案件审理过程中，原告国基公司明确要求被告超凡百货支付2007年8月1日至2014年4月18日期间的赔偿金。超凡百货辩称：1、超凡百货不存在对国基公司的财产造成侵权的行为。自从国基公司被法院受理破产后，依照法律规定，国基公司与超凡百货的租赁合同关系已经解除，被告对此认可，事实上，被告在承租1-3层楼房产中，1-2层属于小业主的产权，只有三层的5100平方米的面积才是国基公司的，被告承租时，因为招租未满，三楼基本空置，一直无人经营，该状态一直持续到2013年3、4月份。并且，正如国基公司所述，双方的合同在2007年8月份已经依照法律规定解除，国基公司此时已经收回房屋；而且，2009年7月，A区业委会将涉案物业统一对外招标；南山法院已于2007年10月15日公告将超凡百货的经营场所查封，而此时，因为三楼国基公司的房产没有消防验收资质证书，也被消防局进行查封。这些情况在2011年9月7日由国基公司的清算组出具的上诉状中的第四条亦明确承认。从上述一系列事实可以看出，在国基公司破产期间，租赁合同已依法解除，并且通过南山法院的查封行为已经强行将所有客户赶出租赁商铺，这应当视为国基公司已经接管商场。至于超凡百货还在进行物业管理，是另外的法律关系，是国基公司与超凡百货依据双方签订的合同，超凡百货在代行商场的管理职能，是合法的，因此，超凡百货对国基公司的物业并不存在侵权。2、2013年3、4月份，由于国基公司拖欠超凡百货对其物业进行管理的物业管理费及本体维修金达到一千多万元，一直不清偿，超凡百货遭受损失，此情况下，超凡百货将国基公司三楼的部分商铺以低于管理费的价格租给部分商户进行经营，以弥补自己的损失，但是，2014年4月18日，国基公司派黑社会人员到超凡百货承租的商场，强行使用暴力将商户赶出，并关闭大门，超凡百货于2014年4月18日10:11到南山派出所报案；2014年5月8日，国基公司又对所有商户发出通知，要求该商户到国基公司进行登记工作。即2014年4月18日超凡百货在经营一个月后，又被国基公司强行赶出商场，由上述事实可以看出，超凡百货并不存在任何对国基公司房屋进行侵权的行为。3、按照国基公司所述，超凡百货的侵权行为发生于2003年并持续至今，超凡百货一直未支付租金，依照法律规定，拖欠租金的诉讼时效是一年，故已经超过诉讼时效。如果依照侵权法，诉讼时效是两年，也已经超过诉讼时效。故请求法院驳回国基公司的诉讼请求。经审理查明，位于A区的涉案商铺（建筑面积、房产证号见附表），登记用途均为商业，均登记至国基公司名下。2003年10月29日，国基公司（甲方）与超凡百货（乙方）签订《合作经营合同书》，约定：甲方将属于自己经营和所拥有的A区裙楼一、二、三层，建筑面积约15000平方米的物业按现状提供给乙方做销售高档饰材、精品家私、家居用品和装饰设计系列用途；上述物业提供给乙方的合同期限为10年，即自2003年10月29日起至2013年10月29日止；乙方负责商场的建设及经营管理，并承担相关费用；合同签订日至2004年6月31日为免租期，甲方免收乙方一切费用（水电费除外）；2004年7月1日至以后收益以保底租金加营业额提成形式收取；甲方在签订合同之日起五日内将合同规定的房屋以及相关设施设备正式移交给乙方；乙方在承租甲方场地期间，独立经营，自负盈亏，所发生债权债务均与甲方无关；及其他内容。2005年7月9日，在南山区政府信访局的协调下，国基公司（甲方）、超凡百货（丙方）与案外人（乙方，简称东方巴黎）签订《商铺租赁协议书》，约定：甲、丙双方于2003年10月29日签订了《合作经营合同书》，该合同书中出租给丙方的A区裙楼一、二、三层，建筑面积约15000平方米中部分属相关业主所有，归业主所有的面积是在业主与乙方依《返租协议》、《招商委托书》确定的乙方出租的部分；甲、乙双方一致同意丙方与甲方于2003年10月29日所签订的《合作经营合同书》中承租期限的条款继续履行；2005年7月1日前甲方和乙方相关债权债务及责任由双方承担，之后相关的债权债务及责任由丙方承担；丙方在A区裙楼开设的超凡家居广场由丙方组织经营，根据谁经营谁负责的原则，从2005年7月1日起，继续经营该商铺的租赁合约由丙方与业主直接商谈并重新签订租约；如因经营期满或其他原因丙方退场时，丙方应处理完所有相关事务并将原商铺交还业主接收；及其他内容。庭审中，国基公司提交2011年11月12日、12月9日、12月19日、2013年12月16日出具的通知和公告等，以证明国基公司在破产期间及破产终结后，向超凡百货发出通知和公告，要求超凡百货停止侵权、返还商铺。超凡百货表示其收到了两份通知，对通知和公告的内容不予认可。超凡百货提交2007年10月15日本院作出的公告、国基公司于2011年9月7日出具的上诉状以及投标文件复印件等以证明超凡百货所承租的商铺在2007年10月15日被法院查封，商铺实际处于无法经营的状态，超凡百货已停止了在A区的经营活动，而且国基公司已于2009年7月之前将A区商铺全部收回并对外招标；国基公司对该公告和上诉状的真实性予以认可，但对超凡百货要证明的内容不予认可，对于投标文件的真实性不予认可。为证明国基公司于2014年4月18日强行将超凡百货商户赶出涉案商铺且涉案商铺已由国基公司实际控制，超凡百货提交了南山派出所于2014年4月18日出具的报警回执、国基公司于2014年5月8日发出的通知予以证明；国基公司对该两份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对于涉案商铺的状况，国基公司表示超凡百货将大部分商铺出租给小商户，涉案商铺一直由超凡百货占有使用。超凡百货则表示自2007年至2013年4月，涉案商铺一直处于法院、消防局查封状态，2013年4月超凡百货重新进驻商场，与小租户签订了租赁合同，约定由小租户支付管理费给超凡百货，但从2014年4月份之后，小租户的租金均交给了国基公司，整个商场由国基公司占用，超凡百货退出了商场；超凡百货表示其不清楚是否与国基公司进行过交接。另查明，2006年2月14日，深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）裁定受理国基公司破产还债一案。2006年9月14日，深圳中院裁定宣告国基公司破产还债。2011年10月28日，深圳中院裁定中止执行破产宣告裁定。2011年11月11日，深圳中院裁定自2011年11月11日起对国基公司进行重整。2012年9月20日，深圳中院裁定批准国基公司重整计划草案并终止重整程序。2013年8月1日，深圳中院裁定确认国基公司重整计划执行完毕。2013年9月3日，深圳中院裁定终结国基公司破产程序。再查，大量小业主认为国基公司、超凡百货侵害了业主对商铺的所有权而提起诉讼，其中针对黄某等人诉国基公司、超凡百货侵权纠纷26案，深圳中院已于2013年12月20日做出（2013）深中法破初字第6、8-9、11-28、30-34号民事判决书，该判决认定以下事实：超凡百货实际控制了A区裙楼一至三层商铺，并自行装修使用；超凡百货进场后进行了装修，打乱了原有商铺的间隔和位置标识；超凡百货确于2009年曾经搬离过涉案物业，但超凡百货离场时未与出租人或物业所有权人办理任何交接手续，其搬离时亦未对物业恢复原状，也未向各业主交还物业；其后，超凡百货回到涉案物业再度进行经营，其回场未经过业主同意，亦未办理任何交接手续；根据深圳中院现场调查，超凡百货返回涉案物业进行经营后，对涉案物业再次进行了装修，导致原本已经标识不清的商铺位置再次被打乱；超凡百货占有物业、自行装修的行为导致该案各业主自购买商铺时起一直无法正常使用商铺，其侵权行为与业主所受损害存在直接的因果关系，且其侵权行为的结果一直延续，导致业主损失持续产生，并不因超凡百货中途退出过涉案商铺而使侵权行为中断或结束，故超凡百货提出其侵权行为已超过诉讼时效的主张没有事实和法律依据；超凡百货应当将涉案物业恢复原状交还各业主，并对各业主承担侵权赔偿责任，按照侵权期间同期政府指导租金标准，赔偿自2004年1月1日起至将物业交还业主时止的租金；根据《中华人民共和国企业破产法》及《最高人民法院关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》，至2007年8月1日国基公司、超凡百货签订的《合作经营合同书》、《商铺租赁协议书》均已经解除，不再具备法律效力。超凡百货对上述判决不服，上诉至广东省高级人民法院（以下简称广东高院），广东高院于2014年6月20日做出（2014）粤高法民二破终字第84、58-71号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，涉案商铺2007年至2014年的房屋租赁指导租金分别为：2007年至2011年为一楼每月每平米100元、一楼以上每月每平米40元，2012年至2014年为一楼每月每平米70元、一楼以上每月每平米50元。以上事实，有房地产证、《合作经营合同书》、《商铺租赁协议书》、通知、公告、投标文件、上诉状、报警回执、民事判决书等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，国基公司与超凡百货签订的《合作经营合同书》和《商铺租赁协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据深圳中院生效判决的认定，《合作经营合同书》、《商铺租赁协议书》已于2007年8月1日解除，不再具备法律效力，故本院确认原、被告之间就涉案商铺的租赁关系于2007年8月1日解除。合同解除后，应恢复原状，原告要求被告返还涉案商铺并赔偿占用商铺期间给原告造成的损失，被告则主张其并未占用涉案商铺，且原告的诉讼超过诉讼时效。因此，本案的焦点问题在于：1、2007年8月1日之后，涉案商铺是否一直由超凡百货占用，超凡百货是否已将涉案商铺交还国基公司；2、国基公司的诉请是否已过诉讼时效。关于涉案商铺是否一直由超凡百货占用的问题。本院认为，2003年10月29日，国基公司与超凡百货签订《合作经营合同书》后，超凡百货就实际控制了A区裙楼一至三层商铺，并自行装修使用。之后，涉案商铺被查封系因超凡百货自身过错造成，且生效判决也确认了在查封后超凡百货虽搬离涉案商铺，但在搬离期间仍一直管理、控制涉案物业，是涉案物业的管理责任人的事实，可见，涉案商铺一直由超凡百货占用。庭审中，超凡百货亦承认其于2014年4月之后重新租用国基公司的部分铺位，虽然超凡百货提交了报警回执、通知等以证明国基公司将其赶出了涉案物业，但上述证据不足以证明国基公司已将超凡百货赶出涉案物业且超凡百货在搬离涉案物业时与国基公司办理了相关交接手续，并将涉案商铺归还了国基公司。故本院对超凡百货的相关抗辩理由不予采信。对于国基公司的诉请是否超过诉讼时效的问题。超凡百货未将涉案商铺交还国基公司的行为侵害了国基公司的合法权益，该侵权行为一直处于延续状态，国基公司的损失亦持续产生。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第194条的规定：“侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算”，因超凡百货的侵权行为从2003年一直持续至今，国基公司关于侵权赔偿请求权的时效并未超过。故对于超凡百货提出的国基公司诉请超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。综上，合同解除后，应恢复原状，《合作经营合同书》、《商铺租赁协议书》于2007年8月1日解除后，超凡百货应当向国基公司返还涉案商铺，故本院对于国基公司要求超凡百货返还涉案商铺的诉讼请求予以支持。因返还商铺即为停止非法占有状态的途径，故超凡百货返还商铺即是停止了对涉案商铺的侵权。合同解除后，超凡百货拒不返还涉案商铺，构成无权占有，应当承担相应的侵权责任，并赔偿国基公司由此造成的损失。关于赔偿标准，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”故对于国基公司要求超凡百货按照同期政府指导租金标准赔偿其2007年8月1日至2014年4月18日期间的损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市超凡百货有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案商铺交还给原告深圳市国基房地产开发有限公司；二、被告深圳市超凡百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市国基房地产开发有限公司赔偿2007年8月1日起至2014年4月18日期间占用各涉案商铺的损失；三、驳回原告深圳市国基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费由原、被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赖 晖代理审判员  庞海婷代理审判员  孙明靖二〇一四年十一月十七日书 记 员  沈 蕊