江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01805号
上诉人（原审被告）姚璎。
被上诉人（原审原告）夏晓芳。
上诉人姚璎因与被上诉人夏晓芳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月6日，夏晓芳与姚璎签订房屋出租协议，约定：第一条、夏晓芳将自有的坐落在昆山市中山路369号的店铺房屋一套（1-3层），建筑面积142.25平方米，出租给姚璎作女子美容院使用。装修及设备情况：简单装修，玻璃门、卷帘门、灯具、楼梯扶手、地板以及窗扇和两个卫生间洁具齐全完好。第二条、租赁期限。租赁期共3年，夏晓芳从2010年10月1日起将出租房屋交付姚璎使用，至2013年9月30日收回。第三条租金、交纳期限和交纳方式。夏晓芳、姚璎议定年租金为60000元，交纳方式为年付款式。由姚璎在2010年9月6日交纳给原告夏晓芳。先付后用。以后每1年交付一次，应在首期房租到期前一个月支付下期房租。第四条租赁双方的变更。1、如夏晓芳按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；2、租赁期间，姚璎不得改变房屋结构，因正常原因装修房屋须征得夏晓芳同意。第五条姚璎须遵守当地暂住区域内的各项规章制度。按时交纳水、电气、电视、电话、卫生及物管等费用。姚璎因经营期间相关费用和姚璎的民事纠纷均自行负责。电的底数是394度。第六条夏晓芳收被告姚璎押金5000元，姚璎退房时，结清水、电、气、物业费等各项应缴费用以及房屋起初交付姚璎时的设施完好的情况下，交还钥匙后，由夏晓芳无息退还姚璎押金。第七条违约责任。姚璎有下列情形之一的，夏晓芳可以终止合同，收回房屋，同时押金充当赔偿金，不予退还。1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、拖欠租金15天。合同期满后，如夏晓芳继续出租房屋的，姚璎拥有优先承租权。姚璎逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%，以天数计算向夏晓芳交付违约金。姚璎擅自将承租房屋转给他人使用，夏晓芳有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的5%，以天数计算由姚璎向夏晓芳支付违约金。本合同期满时，姚璎未经夏晓芳同意，继续使用承租房屋，按约定租金的5%，以天数计算向夏晓芳支付违约金后，夏晓芳仍有终止合同的申诉权。第八条免责条款。1、房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成姚璎损失的，夏晓芳、姚璎互不承担责任。2、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使夏晓芳、姚璎造成损失，互不承担责任。因此述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。……第十条其他约定事项。1、双方商定由夏晓芳代为收取物业费，物业费金额以夏晓芳当年交纳金额为准，如有变更夏晓芳应告知姚璎。2、姚璎所有水费由夏晓芳代收取为30元／月。……3、自签订协议之日起姚璎应交纳夏晓芳1年租金60000元，押金5000元，1年物业费1109.55元，1年水费360元。共计66469.55元。4、本店面水卡一张交姚璎管理，退姚璎已收水费350元。
2013年9月26日，姚璎委托江苏传承律师事务所袁团卫律师向夏晓芳致律师函，主要内容为：合同期限即将届满，姚璎多次提出办理房屋交接手续，但你（即夏晓芳，下同）无故不肯退还姚璎押金。……望你在接本函后3日内与姚璎或本律师联系，商讨解决该事宜。否则姚璎将向人民法院提起诉讼，追究你的法律责任。届时，你不仅要承担退还押金的责任，还将承担由此而产生的违约金、诉讼费用等。
2013年9月30日，夏晓芳委托江苏沉浮律师事务所张华律师向被告姚璎致律师函，主要内容为：你（即姚璎，下同）委托江苏传承律师事务所袁团卫律师发的律师函夏晓芳已收到，现对该函中提及的相关事宜作出回复如下：关于退还押金事宜，根据你与夏晓芳签订的房屋租赁合同约定，合同到期退房时，你应结清水、电、气、物业费等各项应缴费用以及房屋起初交付你方时的设施完好的情况下，交还钥匙后，由夏晓芳无息退还押金，你在合同中确定所承租的房屋装修及设备情况为：简单装修、玻璃门、卷帘门、灯具、楼梯扶手、地板以及窗扇和两个卫生间洁具齐全完好，而你至今未将承租房屋恢复原状，就要求退还押金，违反了合同约定。为此夏晓芳委托本律师发函于你，声明如下：1、请你接此函后立即将所承租房屋恢复原状并返还夏晓芳；2、如逾期，夏晓芳将通过法律途径追究你一切责任。该函于2013年10月1日由被告姚璎签收。
2013年9月30日，姚璎向夏晓芳通过韵达快递寄出信件一封，寄件地址为昆山市玉山镇假日山庄5号307室，寄件时在信封上写明客户申报内装物品名称为钥匙。该信件经快递于2013年10月1日送达，由崔洪签收。
另查明：2014年7月1日，在原审法院主持下，夏晓芳将位于昆山市中山路369号店铺打开，接收了涉案店铺。2014年7月2日，夏晓芳、姚璎在昆山市中山路369号店铺内拍摄照片，并将照片提交法院。2014年11月11日，向法院出具无锡市德品装饰工程有限公司提供的中山路369号店面装修拆除报价表，证明涉案房屋恢复原状需10862元。
上述事实，由房屋出租协议、律师函、签收单、快递查询单、寄送联、房屋现状照片、夏晓芳、姚璎当庭陈述等证据予以证实。
原审原告夏晓芳的一审诉讼请求为：1、被告姚璎立即将店铺恢复原状归还原告夏晓芳；2、被告姚璎支付店铺使用费及违约金（使用费暂从2013年10月1日算至2013年12月31日为15000元，违约金为23500元，要求算至实际归还之日）；3、承担本案诉讼费用。
原审法院认为：夏晓芳与姚璎签订的房屋出租协议依法成立，合法有效，对双方有约束力，双方应按约全面履行自己的义务。夏晓芳将符合约定的房屋交付姚璎后，姚璎按照约定租赁房屋，并支付房租。租赁期间届满时，姚璎以律师函的方式通知夏晓芳办理房屋交接手续并支付押金，夏晓芳以律师函的方式要求姚璎恢复原状。结合夏晓芳、姚璎所拍摄照片和夏晓芳所提供的无锡市德品装饰工程有限公司提供的拆除报价，法院确认姚璎在房屋到期时未将房屋恢复原状，故应由姚璎承担恢复原状的费用10862元，扣除姚璎押金5000元，余款5862元须支付。根据房屋出租协议第二条的约定，夏晓芳应在租赁期限到期后于2013年9月30日将房屋收回，因姚璎未在房屋租赁到期日将房屋恢复原状，引发本案的纠纷过错在于姚璎，故对于夏晓芳要求姚璎支付使用房屋使用费用的诉讼请求，法院予以支持。在法院主持下，夏晓芳于2014年7月1日将涉案房屋房门打开，双方对涉案房屋现状进行了确认，因此2014年7月1日之前的房屋使用费应由姚璎承担。鉴于涉案房屋在2014年7月1日尚未恢复原状，法院酌情确认由夏晓芳在一个月内对房屋的原状进行恢复，故对2014年8月1日前的房屋使用费参照租赁期间租金标准计算为50000元，其后的租金损失系夏晓芳怠于行使权利而扩大的损失，应由夏晓芳自己承担。关于违约金，夏晓芳主张明显过高，考虑到其重新出租的合理过渡期，法院酌定按一个月租金计算违约金即5000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决：一、姚璎支付夏晓芳房屋使用费50000元、恢复原状费用10862元、违约金5000元，扣除姚璎预付的押金5000元，余款60862元于判决生效后十日内支付夏晓芳。二、驳回夏晓芳其他诉讼请求。案件受理费1447元，由姚璎负担。
姚璎不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决姚璎承担恢复原状的费用10862元缺乏合同依据。双方的房屋出租协议没有约定姚璎在租期届满后需将房屋恢复原状。即使姚璎有恢复原状的义务，房屋已在合理经济的原则下恢复原状，姚璎在租期届满前半个月将房屋全面清理，把添置的东西清理完毕，把房屋恢复原状。即使一审判决认定姚璎有恢复原状的义务，仅依据夏晓芳提交的拆除报价表而认定恢复原状的费用也是错误的。姚璎已经按时把房屋钥匙归还给夏晓芳，一审判决姚璎承担租期届满后的租金50000元缺乏事实和法律依据。请求二审法院撤销原判，改判驳回夏晓芳的全部诉讼请求。
被上诉人夏晓芳二审未作答辩。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审中，夏晓芳确认姚璎在2013年9月30日快递钥匙的地址昆山市玉山镇假日山庄5号307室的地址正确，但没有收到钥匙，2014年7月1日在法院主持下通过开锁匠才把店铺打开。
二审中，姚璎陈述承租房屋后进行了装修，具体包括增加了天花板吊顶，粉刷墙壁，卫生间增加洗脸台盆，安装了空调；租赁合同只约定姚璎在返还房屋时设施完好即可，没有规定姚璎须将房屋恢复原状。夏晓芳陈述姚璎在一楼地面铺设的大理石上又铺了地板，还将房屋隔成小间，要求恢复原状的具体要求是把三层楼的吊顶、地板拆除，墙纸去除，房间隔断拆掉，楼梯扶手被封起来的也要拆除，室内还有杂物需要清理。
本院认为：夏晓芳与姚璎在2010年9月6日签订的租赁合同合法有效。姚璎在租赁期间接收并使用了租赁房屋，同时按期支付租金。双方约定租赁期限至2013年9月30日期满，租赁合同已经终止。
本案争议焦点一：姚璎是否应将承租房屋恢复原状。争议焦点二：由此而产生的损失应由谁承担。
关于争议焦点一，夏晓芳认为姚璎在租赁期内对房屋进行了装修，在租赁期结束后没有将房屋恢复原状。姚璎则认为合同没有约定姚璎有这项合同义务。对此本院认为，二审中姚璎已经确认对房屋进行了装修，但未能提供证据证明装修经过出租人夏晓芳的同意，因此虽然合同对此未作约定，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人夏晓芳请求恢复原状，应予准许。因姚璎在租赁期满后未与夏晓芳进行交接，装修现状双方没有固定确认，夏晓芳在接收房屋后根据无锡市德品装饰工程有限公司提供的拆除报价向姚璎主张相关费用应予支持。原审判决酌情给予夏晓芳一个月时间恢复原状并无不当，姚璎应承担在此期间的房屋使用费损失计5000元，与其交付的押金5000元互相抵扣完毕。姚璎上诉认为没有将房屋恢复原状的义务的上诉理由于法无据，不予支持。
关于争议焦点二，根据合同约定租赁期限至2013年9月30日，姚璎于租赁期限最后一天2013年9月30日通过快递向夏晓芳寄回房屋钥匙，该快件已经签收，二审中夏晓芳确认姚璎邮寄的地址正确，因此本院认定夏晓芳已经收到钥匙收回了房屋。虽然姚璎未将房屋恢复原状，但夏晓芳未积极采取措施减少损失，而是消极放任，至2014年7月1日在原审法院主持下夏晓芳才打开房屋，对此期间的房屋使用费属于扩大损失，应由夏晓芳自行承担。原审判决以姚璎未将房屋恢复原状为由判决其承担房屋使用费50000元无事实根据和法律依据，应予纠正。姚璎的该部分上诉理由成立，应予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第200号民事判决。
二、姚璎支付夏晓芳恢复原状费用10862元，于判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回夏晓芳的其他诉讼请求。
一审案件受理费1447元，由夏晓芳负担1040元，姚璎负担407元。二审案件受理费1447元，由夏晓芳负担1040元，姚璎负担407元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年六月十一日
书 记 员 田思诗