北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第34976号
原告王静波，女，1981年11月14日出生。
委托代理人关欣，黑龙江建文律师事务所律师。
被告王智勇，男，1960年3月14日。
原告（反诉被告）王静波诉被告（反诉原告）王智勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆地独任审判，公开开庭进行了审理。王静波及委托代理人关欣，王智勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王静波诉称：2014年6与8日，双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定由我承租位于北京市朝阳区南沙滩44号楼2单元702号房屋（以下称702号房屋），月租金4750元，支付方式押一付三。签订合同当日，我支付1000元作为订金。2014年6月13日，我向被告账户支付19294元，其中包括4个月房租19000元，12个月有线电视费216元，6个月卫生费78元。6月15日我搬到702号房屋居住。入住以后我发现如下问题：1、电路在只开启两个电器的情况下频繁跳闸，无法正常使用房屋；2、大门无法上锁；3、热水器出水时冷时热，无法正常洗浴。4、空调无法制冷，6月15日发现问题，6月17日加氟处理后修好了。电的情况：空调、热水器、电冰箱、热水壶任何两个电器无法同时使用，电工去检查过两次，第一次说合理使用不超过2000瓦，第二次说可能是空气开关坏了，换了可能会好。我认为王智勇提供的房屋无法正常使用，要求解除租赁合同。7月13日从房屋内搬走，没有交接房屋，被告拒绝收房，我将电器检查并拍摄录像后贴了封条，想把钥匙寄给被告但王智勇拒绝提供地址。现诉至法院：1、要求王智勇退还订金1000元、押金4750元、房屋租金14250元（6月15日开始计算3个月）、有线电视费216元、卫生费78元，共计20294元；2、要求王智勇赔偿违约金9500元（依据合同第9条违约责任适用第1款要求支付双倍违约金）；3、要求王智勇支付搬家费850元（搬到涉案房屋花费500元，搬走华350元）、误工费2980元（6月15日搬入当天发现问题，找物业维修，找房子搬家共计误工10天，我每月收入6000元），共计3830元。4、就上述费用要求王智勇支付自2014年7月29日至实际支付之日止按照银行同期贷款利率的利息。
王智勇辩称并反诉称：合同签订及王静波支付租金及相关费用情况属实。王静波在看房满意后才与我签订的房屋租赁合同，租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应遵守。合同签订后，王静波将房款打入我指定的账号，应视为对房屋完好的确认。1、关于门，王静波查验了房屋并于收钥匙之后支付了房屋租金及押金，按常理推断，应该视为王静波对房屋状况的认可，说空调问题的时候也没提门锁问题。2、关于电，702号房屋建于计划经济时期，是按照当时的设计标准施工建造的，按当时的验收标准验收合格，并下发了有效的产权证，702号房屋的电计量器及保险设施都设置在门外走廊，我没有故意隐瞒关于用电的任何信息。3、王静波表示其同时打开热水器和电水壶两个大功率电器（1500w），属于严重超负荷使用电器，是多次跳闸的根本原因。我为此曾咨询电工，电工及物业表示同时使用电器的功率不得超过2000w，否则就会跳闸。4、关于空调，已经及时的维修。5、关于热水器，王静波是成年人，具有完全民事行为能力，我提供的热水器是大品牌的合格产品，烫伤一说完全是王静波自己使用不当造成。6、王静波在起诉书中说我多次辱骂她，应提供证据，否则是诬告。另，如王静波表示门坏了，我认为门是原告弄坏的，我提出反诉：要求将门恢复原状，我认为原告多次违规操作电器，构成违约，要求原告支付违约金9500元。
王静波针对王智勇的反诉答辩称：屋内所有电器都是王智勇提供的，他明知用电量不能超过2000w还安装大量大功率电器，其有过错。收钥匙并支付房租不能证明我认可了房屋的状况，根据常理推断，验房的时候并不会将所有的电器打开，在北京，冰箱全天开着，回家开空调和电视是合理的使用。如果不能符合这样的用电标准，就表明涉案房屋不是适宜居住的房屋。签订合同的时候，王智勇并未告知所有电器只能单独使用。关于门，大门有两道，木门是摆设，完全无法上锁，外面有铁门，从里面只能通过插销上锁无法用钥匙上锁，出门的时候需要大力关门铁门才能上锁。
经审理查明，2014年6与8日，王智勇（甲方）与王静波（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租702号房屋，租期自2014年6月15日至2015年6月14日，月租金4750元，支付方式押一付三，各期租金支付日期为2014年6月15日，2014年9月15日，2014年12月15日及2015年3月15日；押金4750元，租赁合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。合同第八条就合同解除进行约定：（一）经双方协商一致可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：迟延交付房屋达3日的，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务，致使原告无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达10日的，欠缴各项费用的金额达100元的，擅自改变房屋用途的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，擅自将房屋转租给第三人的。违约责任：甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向被告支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方应退还相应的租金。合同附件一，相关费用明细记载水费0502，电费剩163度，燃气费734.43元。
2014年6月8日，王静波支付定金1000元。2014年6月13日转账支付19294元，其中包括第一期三个月租金14250元（租金付至9月14日），押金4750元，12个月有线电视费216元，6个月卫生费78元。
庭审中，王静波认为702号房屋不适宜居住，王智勇违反了双方合同第八条第2、3项的约定。就702号房屋的状况，本院于诉讼期间组织双方前往702号房屋进行现场勘验：1、关于铁门，使用钥匙打开，亦可以上锁，王智勇表示交房时就是这样。2、关于木门，王静波表示无法上锁且门把手掉了，王智勇表示木门本就无法上锁但有插销可以插上，交房时门把手没有掉，是王静波弄坏了，明确其反诉请求要求王静波将木门把手修好。3、关于电：于上午10：45打开热水器、两个空调、电视机和冰箱，10：50跳闸；于10：55打开电视、一个空调、热水器和冰箱，11：00跳闸，跳闸后合闸，11：02再次跳闸；于11：02开冰箱、热水器、电视，11：10跳闸；于11：12开2个空调及冰箱，运转10分钟未跳闸。4、关于水、电及燃气，双方确认电表余84.93度，水表读数0522，燃气读数735.17，双方均同意电费按0.48元／度结算，水费按4元／吨结算，燃气按10元结算。现场勘验当日，本院组织双方就房屋钥匙、电卡进行交接。
庭审中，王静波表示于2014年7月13日搬离涉案房屋，要求与王智勇进行房屋交接，王智勇拒绝，并就此提交了双方短信往来记录，其中2014年7月27日王静波发送短信表示因王智勇拒绝维修电路和门锁，要求解除合同，于3日内办理交接手续；2014年7月29日王静波发送短信，内容为：“我从2014年6月20日至2014年7月19日期间，多次要求你来维修房间电路跳闸和门锁无法上锁的问题，同时也给了你合理的维修时间，但你均拒绝履行约定的维修义务，致使我实在无法正常使用房间和安全、正常的生活，现在我依据我们签订的《房屋租赁合同解除合同》第八条和《合同法》第九十三条解除合同。合同自我短信到达时解除。今天我已经将房屋封存，因为您一直不肯与我交接，也不给我您的现住址，所以房屋钥匙我也一并封存，请您把您现在地址发送给我，以便我把钥匙寄还！……”，王智勇回复：“你的选择我无权干涉，解除合同请按照你和我签订合同约定第十条以法院裁决办理，你私自的处理决定对毫无法律效果”。王智勇亦提交双方短信往来记录，上述内容一致。
以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市房屋租赁合同》、短信记录等证据在案为证。
本院认为，据合同约定，王静波、王智勇应共同保障涉案房屋处于适用和安全的状态。702号房屋内的电器均由王智勇提供，双方就电器使用一节并无特别约定。据一般生活常识及经验，同时使用冰箱、热水器及电视，系正常使用家电之常态，并无明显不妥，但现场勘验中，同时开启上述电器即发生跳闸现象，王静波据此主张702号房屋不适用，并要求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。据双方往来短信可知，王静波于2014年7月27日明确表示要求解除合同，于2014年7月29日要求王智勇接收房屋钥匙。王静波提出解除租赁合同，王智勇虽有异议，但应及时配合办理房屋交接手续，双方之间的其他争议可通过正当途径另行解决，王智勇拖延收房所造成损失扩大的部分应由其自行承担，故2014年7月30日至2014年9月14日期间的房租、2014年7月30日至剩余租期内的有线电视费、2014年7月30日至2014年12月14日期间的卫生费应予退还。鉴于王静波承租702号房屋期间房屋内电器不能正常使用，影响到王静波对该房屋的居住使用，2014年6月15日至2014年7月29日期间的的房租本院亦予以减少，酌情判处王智勇退还房屋租金的金额为9000元。王静波支付的1000元订金亦应退还。现王静波搬离702号房屋，王智勇亦实际收回该房屋，双方租赁关系确已解除，本院据双方确认的读表数及结算标准确定王静波应支付王智勇电费37元，水费80元，燃气费10元，上述应缴费用自押金中扣除，押金剩余部分应予退还。关于王静波主张的违约金，据现场勘验情况，铁门可以正常上锁无须维修，就空调王智勇已及时维修，就电路跳闸亦联系电工查看，仅凭现有证据不足以证实王智勇存在租赁合同第八条第三款约定之应支付违约金的情形，该项请求，本院不予支持。关于王静波主张的搬家费、误工费及利息，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于王智勇的反诉请求，现场勘验中，王智勇确认702号房屋铁门与交房时一致，木门门把手掉落。鉴于木门本身已较陈旧，无法证明把手掉落系因王静波不合理使用造成，王智勇要求王静波维修木门把手，本院不予支持。关于王智勇主张违约金一节，王静波提前解除租赁合同，系因702号房屋无法正常使用，事出有因，王静波无需支付提前解约违约金，故该项请求本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王智勇于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）王静波订金一千元，房屋租金九千元，有线电视费一百八十九元，卫生费五十九元，押金四千六百二十三元。
二、驳回原告（反诉被告）王静波的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）王智勇的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费320元，由原告（反诉被告）王静波负担180元（已交纳），由被告（反诉原告）王智勇负担140元（王静波已交纳，王智勇于本判决生效之日起七日内支付王静波）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）王智勇负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陆 地
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 胡瑞嘉