重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终769号
上诉人（原审被告）：杨红，女，1975年1月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：金煌阳，重庆德正天泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶法乾，重庆德正天泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王太平，男，1978年6月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：金煌阳，重庆德正天泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶法乾，重庆德正天泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祝嘉川，男，1963年9月5日出生，汉族，住北京市崇文区。
委托诉讼代理人：易晓忠，重庆念南律师事务所律师。
上诉人杨红、王太平因与被上诉人祝嘉川房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初16716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨红、王太平及其委托诉讼代理人金煌阳；被上诉人祝嘉川的委托诉讼代理人易晓忠到庭参加了询问。本案现已审理终结。
杨红、王太平上诉请求：1、撤销一审判决，驳回祝嘉川的全部诉讼请求；2、认定祝嘉川违约；3、认定祝嘉川应承担合同约定的违约金已部分抵销；3、本案诉讼费及保全费由祝嘉川承担。主要事实和理由：1、房屋买卖合同解除虽系依约定，但解除原因系祝嘉川违约，一审法院未予认定解除合同的原因是祝嘉川违约造成并对违约金冲抵房款错误。杨红、王太平举示的支付宝交易记录、交易记录明细查询、个人活期明细及双方的聊天记录，证明祝嘉川存在三次违约支付按揭款。2、合同法第九十九条规定了抵消权，杨红、王太平就合同约定的违约金主张冲抵，履行了通知义务，一审法院未予冲抵错误。3、祝嘉川恶意违约，一审判决未考虑执行中的具体情况，未能保障守约方的正当权益。
祝嘉川辩称，1、针对杨红、王太平的第2、3请求，这是新的诉讼请求，不应在本案中处理。抵销违约金问题，合同法九十九条规定，存在抵消的前提是双方互负债务且种类相同，本案的违约金与一审祝嘉川提出的诉讼请求是不同种类，且双方也不互负债务，所以不能予以抵销。2、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
祝嘉川向一审法院起诉请求：判令杨红、王太平共同返还祝嘉川购房款217896.7元。本案案件受理费、保全费由杨红、王太平负担。
一审法院认定事实：2014年2月12日，以杨红、王太平为卖方，祝嘉川为买方，双方签订了《分期付款房屋买卖合同》。合同第二条付款方式约定：1、合同签定日买方支付给卖方购房定金人民币20000元（定金不退，可抵扣购房首付款），其余首付款约168808元，买方在2014年3月31日前全额支付给卖方。其他购房款321191.91元，买方以每月分期付款方式（买方每月为卖方代付本合同指定银行贷款账户的按揭款）支付给卖方。2、为便于分期款的计算和支付，双方约定自2014年4月1日起，至2020年11月25日，每月1日前，买方代卖方支付中国建设银行个人购房贷款的本金及利息，贷款账号为50001001350000000000014381，户名杨红，还款账号建设银行3765289980130054752，存折号码为50×××13。3、买方代卖方支付的按揭本金为分期购房款，按揭利息作为分期购房的利息成本由买方自行承担。原按揭合同按揭时间为20年，卖方已改为15年，剩余按揭还款时间为81个月（6年9个月），贷款时间2020年11月25日止。合同第四条违约责任第2项约定：如买方违反本合同第二条的约定，每月1日前未为卖方足额代付本合同指定银行贷款账户的按揭款，买方需在三个工作日内支付卖方垫付的按揭款，如买方3次未按时支付按揭款，买方需在三个工作日内支付卖方垫付的按揭款，如买方3次未按时支付按揭款，本合同自动中止，买方支付给卖方人民币贰拾万元作为合同违约金，买方已付的首付款金额和按揭本金和利息自动转为租金。租期自卖方交房日起，租金到期日为止。租赁到期时间的计算公式为：（首付款+按揭本金+按揭利息-
卖方垫付按揭款-
可能产生的其他欠费）/每月租金，每月租金为人民币1900元（2014年为1900元每月，次年租金上涨百分之五，以此类推不封顶），租赁期满后买方应即日交付本合同约定的房屋及交房清单中的物品给卖方，如房屋及物品有损坏需市价赔偿。
2014年3月21日，杨红出具收条一张，载明收到案涉房屋购房首付款188808元。
2015年10月21日，杨红、王太平向祝嘉川发出《分期付款房屋买卖合同中止的通知》，通知载明，因祝嘉川超过三次未按合同约定的时间内支付分期房款，按照合同约定，双方签订的分期付款买卖合同自动中止。已付购房款扣除合同约定的违约金20万元后自动转为租金，租期自交房日起（2014年3月21日起）按2014年租金1900元、2015年租金1955元计算，祝嘉川剩余的租金为188808元+4618.16元×16-200000元-4618.1×3-1900×9+1995×10=11793.3元。
庭审过程中，双方均认可，《分期付款房屋买卖合同》解除时间为2015年10月21日。就已付购房款是否应该抵扣租金，祝嘉川，杨红、王太平均认可应该抵扣租金，计算方式为：自2014年3月21日计算至2016年4月25日。2014年是按每月1900元，2015年按每月1995元。2016年按每月2094.75元。不足一月的按天数折算。
对祝嘉川已支付购房款的金额，现双方一致认可除首付款外，祝嘉川共支付17次按揭贷款，每月4616.1元。
一审法院认为，祝嘉川与杨红、王太平签订的《分期付款房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，其合同约定的权利义务关系应当得到法律的保护，双方均应依照合同全面履行各自义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，终于履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现双方在庭审过程中均认可双方合同于2015年10月21日解除，合同解除后，祝嘉川已支付杨红、王太平的购房款应当予以返还。
对祝嘉川已支付购房款的金额，现双方一致认可除首付款外，祝嘉川共支付17次按揭贷款，每月4616.1元，故祝嘉川已支付的购房款金额为188808元+4616.1元×17=267281.7元。
对杨红、王太平提出的返还购房款应当按照合同约定抵扣租金的抗辩意见，根据庭审查明的事实，祝嘉川认可按杨红、王太平主张的租赁期间计算抵扣租金，故该期间产生的租金应当为11天÷31天×1900元/月+9月×1900元/月+1995元/月×12月+2094.75元/月×3月+25天÷30天×2094.75元/月=674.19元+17100元+23940元+6284.25元+1745.62元=49744.06元。
对于杨红、王太平提出根据合同约定，因祝嘉川违约故购房款应当抵扣违约金的主张，该主张实质为提出一项新的诉讼请求，不属于抗辩范围。因本案中杨红、王太平未提起反诉，故对该主张一审法院不予处理，杨红、王太平可另行起诉。
故杨红、王太平应当退还祝嘉川购房款为267281.7元-49744.06元=217537.64元。故对祝嘉川要求杨红、王太平退还购房款217537.64元的诉讼请求，一审法院予以支持，对超过部分，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、杨红、王太平在本判决生效后五日内返还祝嘉川购房款217537.64元；驳回祝嘉川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4570元，减半收取计2285元，保全费1609元，由杨红、王太平负担。
二审中，重庆市房屋买卖合同公证书，出卖人杨红、王太平，购买人李英俊，对涉案房屋买卖合同的公证文书，拟证明由于祝嘉川违约，导致房屋买卖合同解除，使杨红、王太平另行出售该房屋，产生了贬值。其贬值金额达到21万余元。祝嘉川质证认为，对公证书的真实性无异议，不能达到杨红、王太平的证明目的。根据法律相关规定，不动产产权变更要求以不动产登记机关为准，到目前为止涉案房屋依然登记在杨红、王太平名下，对公证书载明的房屋买卖金额祝嘉川不认可，现在杨红、王太平与李英俊双方对价格的协商低于市场价格。没有公平交易。本院认为，公证合同虽真实，但杨红、王太平一审中对违约金的诉讼请求未提起反诉，因此该证据与本案没有关联性，本院依法不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，祝嘉川与杨红、王太平签订的《分期付款房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，其合同约定的权利义务关系应当得到法律的保护，双方均应依照合同全面履行各自义务。本案争议焦点：1、双方是否协商一致解除。2、杨红、王太平关于请求二审法院认定祝嘉川违约并对违约金进行冲抵的上诉理由是否成立。针对以上争议焦点，本院分别评判如下：首先，双方是否协商协商一致解除。杨红、王太平于2015年10月21日向祝嘉川发出《分期付款房屋买卖合同中止（实际为终止）的通知》，是杨红、王太平单方发出的解除合同通知，祝嘉川在一审诉讼中确认合同解除时间为2015年10月21日，并非双方在诉讼前协商一致解除。其次，杨红、王太平二审诉讼中请求法院认定违约金抵扣房款的主张，因该请求实质为杨红、王太平一审中提出一项新的诉讼请求，一审法院以杨红、王太平未提起反诉为由不予处理并无不妥，本院予以确认。至于祝嘉川在合同履行中是否违约问题，属于杨红、王太平主张违约金的理由是否成立问题，因杨红、王太平一审未就违约金问题提起反诉，本案不予审查。
综上所述，杨红、王太平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4570元，由上诉人杨红、王太平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘家秀
审 判 员 康 炜
代理审判员 吴学文
二〇一七年三月九日
书 记 员 喻 瑜