福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民终167号
上诉人(原审被告、反诉原告）:蒋峰云，男，汉族，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：刘新策，福建正廉律师事务所执业律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告）:邱彬明，男，汉族，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：廖凤昌，福建挺秀律师事务所执业律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告）:李振龙，男，汉族，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：廖凤昌，福建挺秀律师事务所执业律师。
上诉人蒋峰云因与被上诉人邱彬明、李振龙房屋租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院(2016)闽0802民初4909号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋峰云的委托诉讼代理人刘新策，被上诉人邱彬明、李振龙共同委托诉讼代理人廖凤昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋峰云上诉请求：依法撤销一审法院判决主文第二项并予以改判，一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人向被上诉人承租厂房面积为10983平方米，没有事实依据。根据两被上诉人与出租人章汝彪、梁梅生、苏连贵于2012年2月10日签订的《厂房租赁合同》，和上诉人与两被上诉人于2012年6月19日签订的《厂房租赁合同》的约定，上诉人承租的厂房占地面积约为10000平方米，没有任何条款约定上诉人承租的厂房占地面积为10983平方米。二、根据出租人章汝彪、梁梅生、苏连贵于2015年6月16日与征收单位签订《征收补偿协议》约定，上诉人承租的厂房被征收占地面积4553.9平方米，依行政诉讼法的规定，征收单位与被征收人签订的《征收补偿协议》是具体行政行为，具体行政行为一作出后就具有法律效力，故可以认定，截止2015年6月16日上诉人的承租厂房被征收占地面积4553.9平方米，该厂房产权面积已不属于出租人所有，产权面积属征收单位所有；出租人包括两被上诉人已不享有被征收厂房的产权和出租权，上诉人当然无须依该占地面积向两被上诉人继续缴纳租金，因此上诉人已缴的2015年6月17日至2015年6月30日的租金11782元，两被上诉人应退还给上诉人；现一审法院不仅没有判决两被上诉人退还上述已缴的租金，还判决要求上诉人继续向两被上诉人缴纳这占地面积为4553.9平方米自2015年7月1日起至2015年8月27日止的租金，一审法院此项的判决明显是错误的判决。三、一审法院判决上诉人继续承担建筑物已毁损占地面积为1365.55平方米的厂房租金，明显不合理。2015年9月23日因拆迁工作人员操作不当引发火灾，导致未被拆迁征用的彩钢瓦厂房495.55平方米、钢棚870平方米建筑物被烧毁（均是一层建筑物，合计面积1365.55平方米），这被毁损的厂房事后两被上诉人并没有恢复，客观上造成上诉人无法继续租赁和使用；因此考虑到此项建筑物已灭失，上诉人无法继续租赁，无须承担这部分厂房面积的租金，一审法院判决上诉人继续承担该厂房面积自2015年9月23日起至2016年6月30日止的租金，显属不当。四、承租厂房发生火灾后，消防部门于2015年9月23日采取现场贴封条形式，封闭整个承租厂房，严禁任何人进出，至2015年11月12日解除封闭，在此期间上诉人是无法使用被征收后的承租厂房；上诉人无法使用承租厂房，虽不是两被上诉人行为造成的，但也不是上诉人行为造成的，要求上诉人独自承担在此期间的租金损失，显属不公平；且从签订租赁合同的合同目的出发，两被上诉人将承租厂房出租给上诉人，理应保证上诉人可以合法使用承租厂房，若不能保证上诉人使用承租厂房的，有违上诉人与两被上诉人签订租赁合同的根本目的，因此从公平原则来看，在被消防部门查封期间的租金损失应由两被上诉人承担才更符合租赁合同的签订目的。五、上诉人向两被上诉人承租厂房虽是整体租赁，但租赁期限、租金等合同内容肯定会考虑承租厂房建筑物的容积，现上诉人从两被上诉人承租的厂房自2015年6月之后大部分的建筑物不是被征收，就是被火灾毁损，只剩一小栋建筑物（约900平方米），其余都是空地，按原合同单价继续计算租金，显然与原签订合同客观条件不符，因此上诉人要求下调租赁合同的租金，租金自2015年6月17日起按两被上诉人向章汝彪、梁梅生、苏连贵支付的租金3.26元/月/平方米计算较为适宜。
邱彬明、李振龙辩称，蒋峰云的上诉缺乏依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
邱彬明、李振龙向一审法院起诉请求：1、解除邱彬明、李振龙与蒋峰云于2012年6月19日签订的《厂房租赁合同》。2、蒋峰云立即搬离坐落于龙岩市××××号厂房，并将厂房按现状交付给邱彬明、李振龙。3、蒋峰云向邱彬明、李振龙支付截至2016年6月30日止的租金490745.53元，并支付自2016年7月1日起至实际搬离之日止按37270.01元／月计算的租金。4、蒋峰云支付邱彬明、李振龙截止到2016年7月10日逾期支付租金的违约金（滞纳金）79441.4元，并支付自2016年7月11日起至租金付清之日止以尚欠的租金为本金按年利率24%计算的违约金（滞纳金）。
蒋峰云向一审法院提出反诉请求：邱彬明、李振龙归还蒋峰云押金11万元。
一审法院认定事实：2012年2月10日，李振龙、邱彬明作为承租方与第一出租人章汝彪、张梅生、苏连贵（出租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定李振龙、邱彬明向出租方承租位于新罗区西陂镇双路亭36号厂房（有办公楼一座和管理员工宿舍一座及一台1**千瓦的变压器，厂房占地面积约10000平方米），租赁期限从2012年3月10日起至2020年3月10日止，租赁期内，承租方除可自己经营外，另可出租或转租，出租方不得以任何理由干预和阻挠承租方的经营权和出（转）租权。2012年6月19日，李振龙、邱彬明与蒋峰云签订《厂房租赁合同》一份，约定李振龙、邱彬明将位于新罗区西陂镇双路亭36号厂房（有办公楼一座和管理员工宿舍一座及一台1**千瓦的变压器，厂房占地面积约10000平方米）转租给蒋峰云，租赁期限2012年7月1日至2020年3月10日止，租金和租金交付方式：1、2012.7.1-2014.6.30每季度租金165000元；2、2014.7.1-2015.6.30每季度租金173250元；3、2015.7.1-2016.6.30每季度租金181925元;4、2016.7.1-2017.6.30每季度租金191008元；5、2017.7.1-2018.6.30每季度租金200558元；6、2018.7.1-2019.6.30每季度租金210585元；7、2019.7.1-2023.3.10每季度租金221115元；8、租金按季度支付。即每季第一个10日前支付3个月的租金。在签订合同时需交押金11万元，合同到期后如无违约10日内凭合同字据办理退款手续（押金不计利息）；租金逾期不交按日滞纳金1%计算，超出半个月未交租金，出租方有权终止合同，取消押金，收回房产，承租方在该厂房的建筑物归出租方所有，以此补贴出租方损失。租赁期满，承租方应将办公大楼、员工宿舍、一台1**千瓦变压器及改建好厂棚完好交还给出租方。若有人为故意损坏行为，承租方应承担责任。在租赁期限内除政府征用（以拆迁通知单的搬迁时间为准）双方必须无条件服从外，双方不得以任何理由提前终止合同，否则，必须承担违约责任。在租赁期内，出租方和承租方务必遵守本合同条款，如有违约，违约方应向守约方支付由此造成的直接和间接损失。合同签订后，蒋峰云将租赁物用于经营“老蒋旧货行”。蒋峰云于2012年6月5日支付李振龙合同押金11万元。2013年11月26日，第一出租人章汝彪、张梅生、苏连贵通知邱彬明、李振龙及邱子声（邱彬明之父）于2013年11月27日前与第一出租人章汝彪、张梅生、苏连贵共同协商拆迁事宜。2015年6月16日，第一出租人苏连贵、章汝彪以委托代理人的名义与龙岩市新罗区房屋征收与补偿服务中心、龙岩市祥业房屋征收服务有限公司签订《龙岩市城市房屋征收货币补偿协议书》一份，约定因龙腾北路五期建设需要，对位于西陂双路亭新村房屋进行征收，面积为6133.36平方米，补偿金额为6053240.45元。同日，拆迁补偿费已由第一出租人章汝彪、张梅生、苏连贵领取。2015年8月24日，蒋峰云收到龙岩中心城市城北片区改造指挥部发出的城北指2015〔19号〕通知，通知“老蒋旧货”于8月28日前将房屋腾空交付拆除。2015年8月26日，蒋峰云收到由第一出租人邱子声代转的征用拆迁费20万元，并于当日出具收款承诺书一份，承诺即日起组织人员对物品进行动迁。2015年9月15日，第一出租人苏连贵与邱彬明、蒋峰云在龙岩中心城市城北片区改造指挥部的见证下签订一份《协议书》，主要内容：因三方领取征迁补偿款存在异议，经三方协商，同意由苏连贵代李振龙垫付20万元给蒋峰云，蒋峰云于9月17日前搬完所有存货，9月18日交付拆除。拆除结束后祥业公司转200万元给章汝彪（其中180万元为征迁尾款，20万元为增补李振龙补偿款。2015年9月18日，蒋峰云被拆迁部分的厂房（占地4533.9平方米）交付拆除。2015年9月25日，蒋峰云出具收条一份，确认收取章汝彪代李振龙垫付的20万元。2015年9月23日10时40分许，因拆迁公司在拆迁气割作业中操作不当，导致老蒋旧货行仓库东侧1至5号棚、西侧6至11号棚发生火灾。因蒋峰云拖欠2015年7月1日起的租金，2016年4月5日，邱彬明、李振龙向蒋峰云发送《催告函》，函中载明要求蒋峰云于收到本函之日起3日内缴纳截止至2016年3月31日的租金384252.4元及约定的滞纳金，逾期未支付的，邱彬明、李振龙将根据约定及法律规定解除合同，并追究蒋峰云的违约责任。2016年4月5日，蒋峰云收到邱彬明、李振龙寄送的函件。2016年5月6日，蒋峰云向邱彬明、李振龙发送回复函一份，主要载明：双方于2012年6月19日签订的《厂房租赁合同》早在2015年7月份就因政府拆迁实际解除合同，故要求支付租金及滞纳金是毫无道理的，要求退还租赁押金及支付剩余的拆迁征用补偿款。2016年5月9日，由案外人陈葵年代收该函件。因双方对租赁合同是否解除、押金是否应返还等存在争议，故诉至一审法院。另查明，因李振龙、邱彬明从2015年7月1日起未按约向第一出租人章汝彪、张梅生、苏连贵支付租金，2016年1月15日，第一出租人章汝彪、张梅生、苏连贵诉至一审法院。2016年6月14日，一审法院作出（2016）闽0802民初486号民事判决书，判决认定苏连贵、章汝彪、张梅生与李振龙、邱彬明于2012年2月10日签订的《厂房租赁合同》于2015年12月31日解除；李振龙、邱彬明应在判决生效之日起十五日内搬离租赁厂房，将厂房按现状返还给第一出租人苏连贵、章汝彪、张梅生，并支付自2015年7月1日起至2015年12月31日止的租金125753元及从2016年1月1日起至实际搬离之日止按20958.9元/月计算的场地占用费。2016年6月底，第一出租人苏连贵、章汝彪、张梅生将讼争租赁厂房从蒋峰云处收回。
一审法院认为，李振龙、邱彬明与蒋峰云签订的《厂房租赁合同》双方均已实际履行，李振龙、邱彬明已将租赁物交付蒋峰云使用，蒋峰云也支付李振龙、邱彬明大部分租金，该合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。本案争议的焦点为李振龙、邱彬明与蒋峰云签订的《厂房租赁合同》何时解除？
2016年6月14日，一审法院（2016）闽0802民初486号民事判决书，判决认定苏连贵、章汝彪、张梅生与李振龙、邱彬明于2012年2月10日签订的《厂房租赁合同》于2015年12月31日解除，因主合同已解除，转租合同作为从合同，即李振龙、邱彬明与蒋峰云签订的《厂房租赁合同》也于2015年12月31日解除。蒋峰云主张龙岩中心城市城北片区改造指挥部向“老蒋旧货”发出通知，要求2015年8月28日前须将厂房腾空，因此租赁合同于2015年8月28日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，本案中蒋峰云向李振龙、邱彬明租赁的厂房共计10983平方米，此后蒋峰云将租赁厂房用于经营“老蒋旧货”，被拆迁征用的厂房占地面积仅为4553.9平方米，未被拆迁征用的占地面积为6429.1平方米。此后，因拆迁工作人员的操作不当引发火灾导致被拆迁征用的部分面积发生火灾，且火灾烧毁的面积仅为被拆迁征用的一部分。从拆迁征用至今蒋峰云未书面向李振龙、邱彬明提出解除合同，故蒋峰云主张租赁合同于2015年8月28日解除，未被拆迁部分已无法实现合同目的的主张，不予支持。由于讼争租赁物已被第一出租人苏连贵、章汝彪、张梅生于2016年6月底收回，故李振龙、邱彬明主张蒋峰云搬离厂房并按现状返还，不予支持。蒋峰云自2015年7月1日起拖欠租金，侵害了李振龙、邱彬明的合法权益，应限期偿付。蒋峰云尚欠李振龙、邱彬明2015年7月1日起至2015年8月27日的租金为115219元[181925元÷3个月÷30天×57天]；从2015年8月28日至2015年12月31日止的租金为146685.82元[181925元÷10983平方米÷3个月=5.52元/平方米/月，5.52元/平方米/月×（10983平方米-4553.9平方米）×4个月+5.52元/平方米/月×（10983平方米-4553.9平方米）÷30天×4天]，即尚欠租金261904.82元。自租赁合同解除之日起至讼争租赁物被第一出租人苏连贵、章汝彪、张梅生于2016年6月30日收回之日继续占用讼争租赁厂房的，蒋峰云应按租金标准35488.63元/月[181925元÷10983平方米÷3个月=5.52元/平方米/月，5.52元/平方米/月×（10983平方米-4553.9平方米）]支付场地占用费，蒋峰云共计应支付场地占用费212931.78元（35488.63元/月×6个月）。前述租金及场地占用费共计474836.6元。蒋峰云已支付的押金110000元应抵扣尚欠的租金，故蒋峰云应限期给付尚欠的租金及场地占用费共计364836.6元。押金是租赁合同承租人为了担保履行合同义务而支付给出租人的金额。蒋峰云拖欠租金系因租赁厂房被拆迁征用，各方对拆迁补偿款的给付存在争议而导致，因第一出租人苏连贵、章汝彪、张梅生已领取全部拆迁征用补偿款，李振龙、邱彬明作为转租人应及时给付蒋峰云其应得的补偿款，且第一出租人未没收李振龙、邱彬明缴纳的押金，故对李振龙、邱彬明主张没收押金、支付滞纳金，蒋峰云主张返还押金，均不予支持。李振龙、邱彬明主张应赔偿变压器损失35000元，因变压器的损失系因火灾引起而导致，并非人为损坏，且变压器系第一出租人所有，第一出租人苏连贵、章汝彪、张梅生并未向李振龙、邱彬明主张赔偿，损失未实际发生，故对李振龙、邱彬明的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李振龙、邱彬明与蒋峰云于2012年6月19日签订的《厂房租赁合同》于2015年12月31日解除。二、蒋峰云应于本判决生效之日起十五日内支付李振龙、邱彬明2015年7月1日起至2016年6月30日止的租金及场地占用使用费共计364836.6元。三、驳回李振龙、邱彬明的其他诉讼请求。四、驳回蒋峰云的反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费27196元，减半收取为13598元，由李振龙、邱彬明负担9387元，由蒋峰云负担4211元；反诉案件受理费1250元，由蒋峰云负担。
双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。蒋峰云向本院提交火灾现场示意图二份、龙岩市价格认证中心【龙价认鉴(2016)172号】价格鉴定结论意见书一份，证明：1、规划红线图外、不属于征收面积的厂房有被火灾损毁；2、经龙岩市价格认定中心确认，不属于征收面积厂房被火灾损毁面积为1365.55平方米，价值为479500元。李振龙、邱彬明质证认为，真实性无异议，从两张示意图上看出红线外的过火部分并没有任何的建筑物，所以也不能证明未征收面积的厂房被烧毁的是1365.55平方米。本院经审查认为，上述证据可以证明以下事实，本院予以认定：龙岩市价格认证中心【龙价认鉴(2016)172号】价格鉴定结论意见书确认：龙岩市新罗区老蒋旧货行西陂双路亭仓库面积一共8087.8平方米，2015年9月23日火灾造成的过火面积共4871.17平方米。不属于征收面积厂房，被火灾损毁面积为1365.55平方米，价值为479500元。
诉讼中，本院依职权向龙岩市公安消防支队新罗区大队调查，作了询问笔录并调取“龙岩新罗区老蒋旧货行西陂双路亭仓库火灾现场封闭说明”。经质证，双方当事人对上述证据均无异议,本院予以确认。经审查，本院认定以下事实：2015年9月23日，龙岩市新罗区老蒋旧货行西陂双路亭仓库，发生火灾后，龙岩市公安消防支队新罗区大队于当天封闭火灾现场，并于2015年11月12日解除封闭。在封闭期间“老蒋旧货”人员没有进出西陂双路亭仓库。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同是确定双方法律关系的事实基础。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照合同约定交付租金，并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。苏连贵、章汝彪、张梅生与李振龙、邱彬明签订的《厂房租赁合同》，和李振龙、邱彬明与蒋峰云签订的《厂房租赁合同》，均约定租赁的“厂房占地面积约为10000平方米”。原审以生效的龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初486号民事判决书认定的事实，认定租赁房屋占地面积为10983立方米，与两份租赁合同约定不符，本院予以纠正。蒋峰云上诉主张，应以双方签订的《厂房租赁合同》的约定，认定租赁房屋占地面积10000平方米，依据充分，本院予以采信。在《厂房租赁合同》履行期间，讼争的租赁厂房，被拆迁征用的厂房占地面积4553.9平方米。蒋峰云于2015年8月28日实际腾房，自2015年8月28日起，无法正常使用被拆迁征用的厂房，这部分的面积的租金应当予以扣减；2015年9月23日，讼争厂房发生火灾，龙岩市公安消防支队新罗区大队为查明火灾的起火点、火灾事故的原因和火灾造成的损失，至2015年11月12日期间对火灾现场封闭管理，禁止人员进出西陂双路亭仓库，实质上造成承租人无法正常使用租赁厂房。一审法院将封闭期间产生的租金，判由蒋峰云承担，于理不合，本院予以纠正。因火灾造成讼争厂房损毁面积为1365.55平方米，亦造成承租人蒋峰云无法正常使用，也应扣减相应租金。根据一、二审查明的事实，本院认定蒋峰云应支付李振龙、邱彬明租金及场地占用费如下：2015年7月1日至2016年6月30日的季租金为181925元，讼争厂房面积共计10000平方米，则每平方米日租金为：181925÷3个月÷30÷10000平方米＝0.2021元。2015年7月1日至至2015年8月28日计59天应付租金119239元（0.2021平方米/天×10000平方米×59天=119239元）。征用腾房时间为2015年8月28日，蒋峰云已无法使用拆迁场地，故在此期间应扣减拆迁面积4553.9平方米场地租金，则2015年8月28日至2015年9月23日计26天应付租金28617元〔0.2021平方米/天×（10000平方米-
征收面积4553.9平方米）×26天=28617元〕。2015年11月12日，讼争厂房解除封闭，2015年11月12日至2016年6月30日计230天租金189676元〔0.2021平方米/天×（10000平方米-
征收面积4553.9平方米、损毁面积1365.55平方米）×230天=189676元〕。前述租金及场地占用费共计337532元。蒋峰云已支付的押金110000元应抵扣尚欠的租金，故蒋峰云应限期给付尚欠的租金及场地占用费共计227532元。上诉人上诉主张，2015年6月16日，出租人章汝彪、梁梅生、苏连贵与征收单位签订的《征收补偿协议》，是具体行政行为，一作出后就具有法律效力，被拆迁征用的厂房占地面积4553.9平方米不属于出租人所有，故蒋峰云已支付的2015年6月17日至2015年6月30日计13天已缴租金也应相应扣减。本院认为，《征收补偿协议》签订后并未立即履行，不影响承租人蒋峰云对租赁厂房的使用，应以实际征用腾房时间为节点确定承租人对租赁厂房的使用。该上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，蒋峰云的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持龙岩市新罗区人民法院(2016)闽0802民初4909号民事判决书第一、三、四项判决。
二、撤销龙岩市新罗区人民法院(2016)闽0802民初4909号民事判决书第二项判决，即：蒋峰云应于本判决生效之日起十五日内支付李振龙、邱彬明2015年7月1日起至2016年6月30日止的租金及场地占用使用费共计364836.6元。
三、蒋峰云应于本判决生效之日起十五日内支付李振龙、邱彬明2015年7月1日起至2016年6月30日止的租金及场地占用使用费共计227532元。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3085.36元，由上诉人蒋峰云负担265.34元，被上诉人李振龙、邱彬明共同负担2820.02元。一审案件受理费按原审判决确定计收。
本判决为终审判决。
审判长 傅胜荣
审判员 张静瑜
审判员 陈水柏
二〇一七年六月九日
书记员 许文婉