西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0103民初101号
原告：中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行，住所地：西安市碑林区兴庆北路38号。
负责人：赵超，行长。
委托代理人：拓云峰，陕西朗恒律师事务所律师。
委托代理人：黄春峰，陕西朗恒律师事务所律师。
被告：李国平，男，1983年4月12日出生，汉族，无业。
被告：西安龙湖锦城置业有限公司，住所地：西安曲江新区雁引路1号（芙蓉西路以西）。
法定代表人：曾礼，该公司董事长。
委托代理人：王磊，陕西海普睿诚律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行（以下简称农行兴庆路支行）与被告李国平、西安龙湖锦城置业有限公司（以下简称龙湖公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行兴庆路支行委托代理人黄春峰、被告龙湖公司委托代理人王磊到庭参加了诉讼。被告李国平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行兴庆路支行诉称，2011年5月27日，原告与被告李国平签订了《个人购房担保借款合同》，按约定借给被告李国平910000元，用于被告购买西安市曲江大道以北曲江三路以东“龙湖.紫都城”第8幢1单元21层12102室房屋。被告龙湖公司对上述债务承担连带保证责任。同日，原告与被告李国平签订房地产抵押合同，以上述房产对借款承担抵押担保责任。原告依约履行了放款义务，被告李国平未按约偿还借款。现请求判令：1、被告偿还原告截止2015年8月30日借款本金868751.80元、利息38317.46元、罚息309.21元、复利901.44元，共计908279、91元。2015年8月30日后至实际支付之日的利息、罚息、复利按照借款合同约定计算。2、被告李国平以抵押房产变卖、拍卖、折价所得价款优先承担还款责任。3、被告龙湖公司对上述债务承担连带清偿责任。4、诉讼费及公告费由被告承担。
被告李国平未答辩。
被告龙湖公司辩称，根据《个人购房担保借款合同》相关约定，原告并未宣布借款合同债务提前到期，故被告龙湖公司保证期间并未开始。另，被告李国平以涉案房屋做了抵押，原告应先行使抵押权，再向被告龙湖公司主张权利，被告龙湖公司仅对抵押房产以外的债务部分承担连带责任。再者，原告不能同时主张罚息及复利，此为对借款人的双重处罚，违反了合同法的规定，因此被告无需向原告支付复利。本案系因被告李国平的实际违约而引起的诉讼，诉讼费用应由被告李国平承担，不应由被告龙湖公司承担。不同意原告诉讼请求。
经审理查明，2011年5月27日，原告农行兴庆路支行与被告李国平签订了《个人购房担保借款合同》，约定:被告李国平向原告农行兴庆路支行借款910000元，用于购买西安市曲江岳家寨曲江大道以北曲江三路以东“龙湖.紫都城”第8幢1单元21层12102室房屋，借款期限自2011年5月27日起至2041年5月26日止；还款方法为按月等额本息还款法。被告龙湖公司作为保证人在该合同落款处盖章。根据该合同担保条款项下的相关约定：被告龙湖公司的保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。另，根据该合同10.1.4的约定本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权；本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任；违约责任为：借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；本合同有效期内，发生借款人未足额偿还借款本息超过90天情形的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。
同日，原告与被告李国平签订了《西安市房地产抵押合同》，约定以被告李国平购买的位于西安市曲江大道以北曲江三路以东“龙湖.紫都城”第8幢1单元21层12102室房屋作为抵押物对上述借款本息承担抵押担保责任，双方于2011年8月12日在西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明。2011年5月31日，原告按约定向被告李国平发放借款910000元。截止2015年8月30日李国平尚欠原告借款本金868751.80元、利息38317.46元、罚息309.21元、复利901.44元，共计908279、91元未偿还。
上述事实有原告提供的《个人购房担保借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、预售商品房抵押登记备案证明、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单与拖欠明细及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告李国平、被告龙湖公司签订的《个人购房担保借款合同》、原告与被告李国平签订的《西安市房地产抵押合同》，系当事人在平等、自愿的基础上签订，且意思表示真实，符合法律规定，上述合同合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。原告依约履行了向被告李国平支付借款的义务，被告李国平未按约定还款付息，构成违约，应承担违约责任。按双方约定，贷款已经到期，原告要求被告李国平偿还截止2015年8月30日尚欠原告的借款本金868751.80元、利息38317.46元、罚息309.21元、复利901.44元，共计908279、91元及2015年8月30日至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利的请求，符合法律规定，依法应予支持。被告李国平以所购房屋作抵押，已办理抵押登记，原告要求被告李国平以抵押房产承担还款责任，符合法律规定，依法应予支持。被告龙湖公司辩称原告并未宣布借款合同债务提前到期，被告龙湖公司保证期间并未开始，根据该借款合同相关约定，对于被告李国平未足额偿还借款本息超过90天的原告有权收回提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，对被告龙湖公司的辩称理由不予采信。被告龙湖公司主张原告应先行使抵押权后，仅对抵押房产以外的债务部分承担连带保证责任，因龙湖公司与原告在借款合同中已明确约定龙湖公司在该笔借款中承担连带保证责任，且约定贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权，不属于物权担保中没有约定或约定不明的情形，故原告要求龙湖公司承担连带清偿责任的请求，应予以支持。被告龙湖公司辩称原告不应同时主张罚息和复利，因该借款合同已明确约定借款人未按期归还借款，贷款人有权计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。另，根据该借款合同约定，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用，故对被告龙湖公司称其不应承担诉讼费的主张不予采信。被告李国平未到庭视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李国平于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行截止2015年8月30日的借款本金868751.80元、利息38317.46元、罚息309.21元、复利901.44元，共计908279、91元。2015年8月30日后至实际支付之日的利息、罚息、复利按照借款合同约定计算。
二、被告李国平不能履行上述债务时，原告中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行对被告李国平抵押的位于西安市曲江大道以北曲江三路以东“龙湖.紫都城”第8幢1单元21层12102室房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告西安龙湖锦城置业有限公司对被告李国平上述债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费13482元（案件受理费12882元、公告费600元），由被告李国平、被告西安龙湖锦城置业有限公司承担（此款原告中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行已预交，被告李国平、西安龙湖锦城置业有限公司应同上款一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 吕江晖
代理审判员 毋俊利
人民陪审员 唐金琳
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 郑 毅