福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0582民初1834号
原告：佘施恩，男，1977年12月15日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托诉讼代理人：林龙河，福建立行律师事务所律师。
被告：苏衍泽，男，1982年5月27日出生，汉族，住福建省晋江市安海镇。
被告：王金琰，女，1983年10月19日出生，汉族，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：王跃南，男，1958年7月5日出生，汉族，住江苏省启东市，系王金琰父亲。
原告佘施恩与被告苏衍泽、王金琰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佘施恩及其委托诉讼代理人林龙河，被告苏衍泽，被告王金琰及其委托诉讼代理人王跃南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佘施恩向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖契约》；2.被告双倍返还定金30万元，并退还购房款78888元。事实和理由：苏衍泽、王金琰系夫妻关系。2016年8月份，经安海镇捷宏盛宴小区物业福建贝斯顿物业服务有限公司促成，原、被告签订《房屋买卖契约》，被告同意将其址在晋江市安海镇捷宏盛宴B7××××房产以588888元的价格转让给原告，契约签定之日原告应付定金15万元，余款待房产过户至原告名下后付清。双方并口头约定被告应于收到15万元定金后一个月办理过户手续。合同签定后，原告计支付228888元。被告未依约办理房产过户手续。该房产现被厦门市思明区人民法院查封，造成合同无法继续履行。
苏衍泽辩称，合同中的定金超过20%的上限；该买卖合同无效；房屋被封，在卖房行为之后，其在人民法院通知后才知道房屋被查封。
王金琰辩称，佘施恩起诉王金琰不合法。苏衍泽、王金琰已经离婚。诉争房屋系其个人财产，在房屋买卖合同中，王金琰不知情，没有参加转让也没有签字。
双方当事人争议焦点为：1.本案定金效力的认定；2.佘施恩的诉讼请求应否予以支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。佘施恩提供如下证据：1.苏衍泽、王金琰结婚登记表；2.房屋买卖契约；3.苏衍泽收款收条；4.福建贝斯顿物业服务有限公司晋江第一分公司信息收款收据；5.查封查询证明；6.物业收款收据；7.电话录音光盘；8.手机短信；9.失信人查询表。王金琰提供如下证据：10.离婚证；11.离婚协议书。苏衍泽没有提供证据。
审理中，佘施恩申请应月娥出庭作证，本院依法准许。
对有争议的证据，本院认定如下：证据1、10、11能够证明苏衍泽、王金琰登记结婚及登记离婚的事实；证据2、3、4能够证明佘施恩、苏衍泽通过案外人促成转让诉争房屋及佘施恩支付购房款等事实；证据5能够证明诉争房屋被人民法院查封的事实；证据6能够证明相应的事实；证据7、8能够证明相应的事实；证据9与本案无关。�人应月娥证言基本能够证明佘施恩、苏衍泽二人在其介绍下转让诉争房屋的事实。
关于本案定金效力的争议。本院认为，佘施恩、苏衍泽转让房屋的标的额为588888元，而双方约定的定金15万元已超过该标的额的百分之二十，其超过部分应确认为无效。
关于佘施恩的诉讼请求应否予以支持的争议。本案中，苏衍泽、王金琰于2016年3月30日登记离婚并协商该诉争房屋产权归王金琰所有。对此，本院认为，苏衍泽在转让诉争房屋时没有披露其与王金琰离婚的事实，且结合佘施恩的陈述及证�应月娥证言，可以体现王金琰并没有参与房屋转让，况且房屋买卖契约也没有王金琰签名确认，故本院认定诉争房屋在转让时，王金琰并不知情，房屋转让系苏衍泽个人行为，并非苏衍泽、王金琰共同行为。苏衍泽在诉争房屋已作出归属于王金琰的情况下，将诉争房屋转让于佘施恩，因苏衍泽为无处分权人，在房屋买卖契约签订后，并未取得处分权或经权利人追认，故受让人佘施恩客观上并不能实现其买房的合同目的。佘施恩对苏衍泽的相应主张本院予以支持，对王金琰的相应主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
经审理查明，苏衍泽、王金琰于2016年3月30日登记离婚并协商该诉争房屋产权归王金琰所有。佘施恩与苏�泽于2016年8月17日签订《房屋买卖契约》，约定诉争房屋转让价款为588888元，定金为15万元，同时还约定房屋买卖的有关事项。合同签定后，佘施恩计付定金15万元，购房款78888元给苏衍泽。另查明，诉争房屋于2017年1月20日被厦门市思明区人民法院查封。佘施恩于2017年3月1日向本院提起诉讼。
综上事实，本院认为，佘施恩与苏衍泽签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反有关法律及行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。因苏衍泽为无处分权人，在房屋买卖契约签订后，并未取得处分权或经权利人追认，故受让人佘施恩客观上并不能实现其买房的合同目的。佘施恩与苏衍泽约定的定金15万元已超过房屋标的额588888元的百分之二十，其超过部分应确认为无效。佘施恩请求解除合同的主张本院予以支持，对苏衍泽的相应主张本院也予以支持。苏衍泽应双倍返还定金117777.6元，同时应退还购房款111110.4元。佘施恩对王金琰的相应主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。合同解除后，佘施恩应将诉争房屋相应返还给苏衍泽、王金琰。对此，佘施恩、苏衍泽、王金琰在审理中表示自行办理房屋交接。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除原告佘施恩与被告苏衍泽于2016年8月17日签订的《房屋买卖契约》；
二、被告苏衍泽应于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告佘施恩定金117777.6元，并退还原告佘施恩111110.4元；
三、驳回原告佘施恩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6983元，因适用简易程序减半收取计3491元，由原告佘施恩负担241元，由被告苏衍泽负担3250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 洪民强
二〇一七年四月十日
本件与原件核对无异
---
书记员黄钟越
速录员洪雅玲
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十六条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执�时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。