北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终4612号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京永兴丰业科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区建国路7号八层801内A806。
法定代表人：支菊贤，董事长。
委托诉讼代理人：姜海鸥，北京市天渡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：兰如天，北京市天渡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司，住所地北京市朝阳区将台乡酒仙桥北路环铁里8号。
法定代表人：薛佩銮，总经理。
委托诉讼代理人：薛培顺，男，1971年11月24日出生，汉族，北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司职员。
上诉人北京永兴丰业科技发展有限公司（以下简称永兴丰业公司）因与被上诉人北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司（以下简称中马贝晶公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院2015年朝民初字第66667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永兴丰业公司的委托诉讼代理人兰如天，被上诉人中马贝晶公司的委托诉讼代理人薛培顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永兴丰业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判永兴丰业公司不予支付中马贝晶公司自2016年3月1日起至2016年7月11日止的房屋使用费86987元。2.请求将一审判决第三项依法改判为中马贝晶公司双倍返还永兴丰业公司房屋押金68133元。3.本案一、二审诉讼费用由中马贝晶公司承担。事实和理由：双方签订的《补充协议》第1条约定“提供乙方办理或变更营业执照所需的相关资料，并保证所提供的材料符合办照要求，如果甲方提供的材料不足或者不符合国家要求，造成乙方无法办理执照，甲方退还乙方已交且未使用的租金，双倍返还乙方押金，并赔偿乙方折旧后的装修费（每年按30%折旧）”。中马贝晶公司属于完全过错方，应当双倍返还押金。同时，在2016年3月1日至2016年7月11日期间，双方诉争已在法院审理，且该期间属于涉案房屋装修残值评估期间，此期间并非永兴丰业公司实质使用涉案房屋，不应该支付涉案房屋的使用费。
中马贝晶公司辩称，认可一审判决，不同意永兴丰业公司的上诉理由。中马贝晶公司不存在恶意，涉案房屋现在还在经营中。
永兴丰业公司向一审法院起诉请求：1.判决双方租赁合同无效；2.中马贝晶公司返还永兴丰业公司已支付的自2015年8月31日至2016年2月28日六个月的房屋租金204400元及房屋押金68133元及永兴丰业公司已经支付给中马贝晶公司的免租期三个半月的物业费25200元，并再赔付永兴丰业公司相当于租赁押金的68133元；3.中马贝晶公司赔付永兴丰业公司装修工程款509287.78元（包括定制家具15万元）；4.中马贝晶公司赔偿违约金122640元；5.诉讼费、鉴定费用5000元由中马贝晶公司承担。
中马贝晶公司向一审法院反诉请求：1.如果合同无效，判令永兴丰业公司按合同约定的租金标准支付中马贝晶公司自2016年3月1日至2016年7月11日的房屋使用费150080元；2.判令永兴丰业公司以150080元为基数，按人民银行同期贷款利率计算，支付中马贝晶公司自2016年1月29日至2016年7月11日止的利息。
一审法院认定事实：2015年5月8日，中马贝晶公司（甲方）与永兴丰业公司（乙方）签订《瑞晶创投产业园项目合同书》（以下简称《合同书》）及《补充协议》。《合同书》第二条对合作方式进行约定，写明甲方将自有房产、物业等以租赁方式与乙方进行本项目的合作，乙方在租赁过程中接受甲方的服务与监督，甲方向乙方收取租赁费用。《合同书》第三条合作项目租赁位置约定，甲方将位于文化园区内（位于北京市朝阳区酒仙桥北路大环庄园西路1号）第一期C-03（S-48,50）号工作室（以下简称涉案房屋）租给乙方，建筑面积400m2总计400平方米。《合同书》第四条租赁用途约定，乙方保证将租赁房屋用于办公展示用途，未经甲方书面许可，不得擅自予以变更，否则视为违约。《合同书》第五条约定，租赁期限为2015年5月15日至2020年8月30日止。《合同书》第六条免租期约定，甲方给予乙方3.5个月免收租金期，具体时间为2015年5月15日至2015年8月30日。免租期内免房屋租金不免物业费，物业费用为0.6元/平米/天。此期间乙方向甲方支付25200元。免收租金期内的能源使用费（包括并不限于水、电、燃气等）由乙方单方承担。《合同书》第七条租金及付款方式约定，双方约定自本合同书签订之日起，房屋租金为2.8元/平方米/天（含发票含物业费），年租金为408800元。租金自第4年开始递增，递增幅度为8%。五年合同到期后，乙方如需继续续约，按原合同延续三年租期，房屋租金在第五年基础上递增10%。合同签订之日起2日内，乙方应一次性支付给甲方第一笔（2015年8月31日至2016年2月28日）共6个月租金204400元，此后，应在前一笔费用到期之日起一个月前支付下一年度的租金。2016年1月28日之前，乙方应支付给甲方第二笔（2016年3月1日至2016年8月30日）共6个月的租金，共计204400元。2016年7月30日之前，乙方应支付给甲方第三笔（2016年8月31日至2017年2月28日）共6个月的租金，共计204400元。《合同书》第八条押金约定，乙方应一次性向甲方支付贰个月的租金金额68133元作为押金。《合同书》第十条双方权利义务约定，甲方根据乙方的申请，为乙方正常经营提供协助和便利，包括但不限于乙方开展经营活动所需政府部门手续等，该协助工作产生的合理费用由乙方承担。《合同书》第十三条约定，双方共同遵守本协议，如一方违约，应向守约方支付约定房屋租金的30%作为违约金。《补充协议》第1条约定“提供乙方办理中变更营业执照所需的相关材料，并保证所提供材料符合办照要求，如果甲方提供的材料不足或不符合国家要求，造成乙方无法办理执照，甲方退还乙方已交且未使用的租金，双倍返还乙方已交押金，并赔偿乙方折旧后的装修费（每年按30%折旧）。”《补充协议》第4条约定，补充协议为原合同的组成部分，与原合同具有同等法律效力。
2015年5月11日，永兴丰业公司向中马贝晶公司支付房屋押金68133元及免租期物业费25200元；2015年5月18日，永兴丰业公司向中马贝晶公司支付了2015年8月31日至2016年2月28日的房租204400元。中马贝晶公司为永兴丰业公司开具上述款项的收据。
为证明装修费用情况及家具费用150000元，永兴丰业公司提交了室内装修的合同、工程款支付凭证、供货合同、家具清单、家具购买发票等证据。对此，中马贝晶公司不予认可，主张以鉴定结果为准。审理中，永兴丰业公司于2016年3月18日向法院提出对涉案房屋装修造价进行鉴定。经北京市高级人民法院随机摇号确定，一审法院委托北京中评联合价格评估有限公司进行了评估。2016年5月31日，北京中评联合价格评估有限公司作出ZP2016字第16037号价格评估报告，确认涉案房屋的装修现价值为315167.78元（成新率92%）。
一审庭审中，永兴丰业公司自述，签署合同时，向中马贝晶公司要求出示过房产证，中马贝晶公司声称有涉案房屋产权证，但其并未出示，只是告知可办理证照并出示了其他企业已经办理完执照的证明。中马贝晶公司自述，涉案房屋所在土地是北京琼华文化发展有限公司（以下简称琼华公司）自北京市朝阳将台乡农工商总公司（以下简称农工商总公司）处租赁而来，中马贝晶公司与琼华公司是关联公司，涉案房屋由中马贝晶公司加盖，但没有审批手续，琼华公司授权中马贝晶公司对涉案房屋进行出租、使用、收益。为此，中马贝晶公司提交了与琼华公司于2014年3月18日签订的《授权书》一份，写明琼华公司与农工商总公司签署协议，获得了位于北京市朝阳区酒仙桥北路大环内410亩土地及房产的使用权，并将其中位于酒仙桥北路大环庄园西路的土地和房屋（瑞晶创投产业园）委托给中马贝晶公司经营管理，中马贝晶公司有权依法对外出租上述土地和房屋，收取相应的租金，对租户进行相应的管理。若与租户发生纠纷，中马贝晶公司有权以其名义直接提起诉讼或者反诉。
2015年11月6日，一审法院作出（2015）朝民初字第12716号民事判决，以争议土地为农业用地，不得出租用于非农建设为由，确认琼华公司与农工商总公司之间的《联营协议书》无效；琼华公司将《联营协议书》项下土地上西侧部分（贝晶国际马球俱乐部，占地面积约274亩）的房屋及相关附属设施拆除并将该部分土地返还农工商总公司；琼华公司将《联营协议书》项下土地东侧部分（占地面积约136亩）腾空并返还农工商总公司。琼华公司不服一审判决，提起上诉。二审审理过程中，琼华公司又撤回上诉，现该判决于2016年3月7日生效。中马贝晶公司确认本案涉案房屋坐落在上述判决所确认应予返还给农工商总公司的土地当中并认可涉案房屋为其自行加建，没有合法建筑审批手续。
永兴丰业公司与中马贝晶公司共同确认，涉案房屋于2015年5月底交付永兴丰业公司。审理中，中马贝晶公司提出交接涉案房屋的申请，一审法院向双方当事人释明应及时进行交接，避免损失扩大，但永兴丰业公司明确表示不同意交接。2016年7月20日，中马贝晶公司与案外人上海隆越影视文化传媒有限公司签订合同，将涉案房屋另行出租与上海隆越影视文化传媒有限公司，中马贝晶公司于签订合同当天自行收回涉案房屋并交付给上海隆越影视文化传媒有限公司。2016年8月5日，永兴丰业公司与中马贝晶公司进行了交接，并签署交接清单，涉案房屋由中马贝晶公司实际控制。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，永兴丰业公司与中马贝晶公司所签订的《合同书》及《补充协议》，将农业用地用于非农业用途，租赁的涉案房屋没有取得合法审批且出租人出租涉案房屋丧失合法依据，应属无效。依据现有证据，虽无法证明永兴丰业公司在明知存在无效情形的情况下而签订合同，但作为承租人，永兴丰业公司的确没有进行充分的审查。而出租人中马贝晶公司负有保证租赁物不存在权利瑕疵的义务，且其主张为涉案房屋的建造方，对土地的性质和房屋审批手续应当有充分的了解。因此，对本案合同的无效中马贝晶公司应负主要责任，永兴丰业公司亦应承担一定的责任。
关于合同无效后的处理：第一，自涉案房屋交付后至2016年7月20日中马贝晶公司收回涉案房屋，永兴丰业公司自中马贝晶公司处受有使用涉案房屋的利益，其应支付相应的租金及物业费用。本案中，法院将以双方约定的租金为基本标准，考虑本案鉴定周期，迟延交接的过错程度，酌情确定相应的数额。第二，合同无效后，中马贝晶公司保留收取的押金已经没有合同依据，应当予以返还。第三，因合同无效，违约条款亦属无效，不能适用，双方基于违约条款提出的违约赔偿不予支持。关于中马贝晶公司主张的逾期付款利息，法院亦不予支持；第四，涉案房屋的装修损失属于合同无效给双方当事人造成的损失，考虑中马贝晶公司于庭审中同意按鉴定确定的现值支付给永兴丰业公司，法院对此不持异议。对于家具费用，永兴丰业公司提交了完整的《供货合同》和付款发票，经询，其称该部分家具并未进入涉案房屋，现保存在公司库房中。因家具并未完全无法使用，故永兴丰业公司该部分诉请法院将依据双方过错情况进行分配。
综上，一审法院判决：1.永兴丰业公司与中马贝晶公司于2015年5月8日签订的《瑞晶创投产业园项目合同书》及《补充协议》无效；2.永兴丰业公司于判决生效后7日内支付中马贝晶公司自2016年3月1日起至2016年7月11日止的房屋使用费86987元；3.中马贝晶公司于判决生效后7日内返还永兴丰业公司房屋押金68133元；4.中马贝晶公司于判决生效后7日内支付赔偿永兴丰业公司房屋装修损失315167.78元；5.中马贝晶公司于判决生效后7内赔偿永兴丰业公司家具损失120000元；6.驳回永兴丰业公司的其他诉讼请求；7.驳回中马贝晶公司的其他反诉请求。
二审中，双方当事人未提交新的证据。本院对于一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据本案查明的事实，涉案房屋坐落的土地为农业用地。中马贝晶公司与永兴丰业公司所签订的《合同书》及《补充协议》，将农业用地用于非农业用途，且涉案房屋没有取得合法审批手续，应属无效。在此需要指出的是，中马贝晶公司明知土地性质以及自行加建涉案房屋属于违法，仍然出租给永兴丰业公司。而且，在双方争议尚未完结，在先的生效判决已经对涉案土地上的相关房屋作出拆除或腾空返还处理的情况下，中马贝晶公司又将涉案房屋出租给案外其他公司，中马贝晶公司故意违法的行为严重违背了诚实信用原则，不仅在本案中应当承担合同无效的完全责任，而且本院将建议相关行政主管部门依法予以处理。
本案二审审查的重点围绕当事人上诉请求：永兴丰业公司提出不支付2016年3月1日至2016年7月11日房屋使用费，及双倍返还押金，该两项上诉请求应否得到支持。本院经过审理认为：
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，中马贝晶公司在明知涉案土地性质及房屋未取得审批手续情况下，仍将房屋予以出租，应承担全部责任。永兴丰业公司作为承租方，虽负有核实涉案房屋相关手续的义务，但与中马贝晶公司明知且恶意的主观认识相比较，在本案中不承担过失责任。永兴丰业公司提出不支付2016年3月1日至2016年7月11日房屋使用费的请求，于法有据，应予支持。双方所签订的《合同书》及《补充协议》被确认无效后，永兴丰业公司提出依据《补充协议》约定双倍返还押金的上诉请求，失去合法的请求基础，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院2015年朝民初字第66667号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院2015年朝民初字第66667号民事判决第二项、第七项；
三、驳回北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司的全部反诉请求。
四、驳回北京永兴丰业科技发展有限公司的其他上诉请求。
如果北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费13776元，由北京永兴丰业科技发展有限公司负担4943元（已交纳），由北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司负担8833元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费2204元，由北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司负担（已交纳）。鉴定费5000元，由北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司负担（于本判决生效后七日内给付北京永兴丰业科技发展有限公司）。
二审案件受理费3403元，由北京永兴丰业科技发展有限公司负担1495元（已交纳），由北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司负担1908元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘双玉
审 判 员 周熙娜
审 判 员 曹 炜
二〇一八年六月十三日
法官助理 方 玉
法官助理 于洪群
书 记 员 王博文
书 记 员 王 彬