河北省平山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民回一初字第250号
原告张雨亭，退休教师。
被告河北锐驰房地产开发有限公司，组织机构代码：76518369-7.
住所地：石家庄市长安区煤机街*号。
法定代表人李书辉，公司总经理。
委托代理人韩松，公司外联副经理
原告张雨亭与被告河北锐驰房地产开发有限公司（以下简称锐驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后，依法由审判员尹艳丽独任审判，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告张雨亭及被告的委托代理人韩松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张雨亭诉称：2006年5月7日，原告与被告签订编号为GF2006-04-011的《商品房买卖（预销售）合同》，并且分期交清72813元购房款，预购被告开发的温塘镇乐城小区第16幢2单元101号房。被告交付期限为2007年7月30日，但因房屋质量存在问题，逾期89日至2007年10月27日依照被告要求交付办证契税、补充房款834.73元等尾款后，才实际交房入住。此外，原告又于2006年9月23日与被告签订编号为GF280164的《商品房买卖（预销售）合同》，预购该小区第18幢2单元102／202号房，原告交付房款158890元，被告交付期限为2007年11月30日，原告于2008年1月6日依照其要求交付办证契税、补充房款3302.56元，收房入住。期间，原告通过口头、电话、函件、信访等方式一直要求被告办理房产证，支付违约金，但被告拖延、哄骗至今，不支付逾期交房违约金，不上缴契税等办证所需款项，不办理原告应取得的16-2-101房的产权证书，从2004年7月30日至2015年9月共逾期95个月，也不办理原告应取得的18-2-102／202房的产权证书，从2007年11月30日至2015年9月共逾期91个月。期间原告为办证在通讯、交通等方面花费不少，造成损失。原告诉至法院，要求1、法院判令被告立即为原告办理乐城小区16号楼2单元101号房和18号楼2单元102／202房两套房的房地产权属证书；2、请求法院判令被告支付乐城小区16号楼2单元101号房逾期交房违约金655.5元和逾期办理房地产权属证书的违约金6996.6元，以及18号楼2单元102／202房逾期办理房屋产权登记证书的违约金14759.5元；3、请求法院判令被告支付逾期办理房屋产权登记证书给原告造成的其他损失500元；4、被告承担本案诉讼费。
被告锐驰公司辩称：我公司正尽力办理房产证，因办证需要其他部门房配合，只能是尽快办理，原告起诉已经超过诉讼时效。
经审理查明：2006年5月7日，原告张雨亭与被告锐驰公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于平山县温塘镇乐城小区16幢2单元101号房屋，约定房款总价72813元，2006年11月10日，原告一次性交清房款。2007年8月9日，原告补交房款834.73元及契税、维修基金、工本费、印花税等。该房屋实际交付时间为2007年10月27日，原告称迟交房的原因系房屋质量存在问题，被告对此予以否认。原、被告所签《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2007年7月30日前，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人。第九条约定，出卖人未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以退房，出卖人负责退还买受人已付购房款，并按同期银行活期利率向买受人支付损失；买受人不退房的，自逾期之日起出卖人每月支付已付款千分之一的违约金。
2012年11月19日，原告从案外人王纪强处又购买被告开发的位于平山县温塘镇乐城小区18幢2单元102／202号房屋一套，总价款158890元，原告当日将全部房款及补交房款3302.56元交予王纪强，双方办理房屋交接手续。后原告与被告锐驰公司重新签订《商品房买卖合同》一份，该合同书书写的落款日期为2006年9月23日，合同第八条约定房屋交付时间为2007年11月30日，第十五条内容与原告所购16号楼房屋买卖合同中规定相同。
庭审中原告认可自己所购两套房屋的《商品房买卖合同》均已备案，但何时备案不清楚。原告称至今未办妥房产证的原因是被告未向产权登记机关交纳相关契税，被告则称系政府相关政策及行政行为。原告为证明自己买房后2008年-2015年每年都找被告公司工作人员要求办理产权证书，并未超过诉讼时效，提供证据如下：
1、网络上乐城业主论坛、银河网石家庄论坛上，在2008年9月16日、2009年9月15日、2011年8月20日、2012年3月11日等时间点网友发表的关于要求乐城小区办理房产证、赔偿损失及相关事情的讨论帖子。以上帖子均为乐城小区其他业主所发，原告本人未发表过。被告对上述证据不认可，称被告对业主发帖子并不知情，且相关论坛并非被告锐驰公司所建，不能代表原告向被告主张过权利。
2、包括原告在内的乐城小区多名业主于2014年7月31日通过快递方式向被告发出的《关于要求尽快办理完成产权登记的催告函》，以及2014年10月16日再次发出的《关于要求立即办理产权证书的第二次催告函》，被告对以上证据认可，称公司已收到上述催告函并表示立即办理房产证。
3、另一业主刘心康的代理人刘魏舒书写的2014年10月9日“与张所长通话记录”，欲说明刘魏舒曾打电话与平山县房管办张所长通话反映乐城小区未能办理房产证问题，对方答复是不能办理房产证责任在公司，在政策上并没有从4月1日起停止办证。被告对以上证据不予认可，称个人所写通话记录不能说明实际打了电话，也不能说明双方通话内容。
4、另一业主米全恩的代理人米建臣于2015年3月给平山县部分领导写信反映被告未办理房产证的问题并通过快递邮寄送达。
5、署名为锐驰公司原销售经办人张国强于2015年10月11日出具的书面“证明”一份，内容为“乐城小区买受人米全恩、刘心康、刘惠萍／刘惠斌、张雨亭，在签订合同、交付使用后，从2008年开始，至2009年、2010年、2011年。2012年、2013年，每年陆续要求催促公司给业主办理房产证，并按合同支付违约金，我都反映给了孔经理”。被告对该证明不予认可，称公司并未授权给张国强答应办证，且张国强未出庭作证。
原告另提供“乐城业主收楼指引”、“乐城一期业主入住通知书”、2007年10月交纳水电费、工本费、有限电视初装费的收费收据等证据为证明因房屋质量问题存在逾期交房情形，要求被告支付相应违约金。被告对证据真实性均无异议，但称不能证明房屋质量存在问题。
以上事实，还有原、被告陈述，原告交房款、契税收据等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告对于原告购买的第一套16号楼的房屋交付时间为2007年10月27日无异议，该时间晚于合同约定的2007年7月30日，但被告否认迟交房屋的原因为房屋质量问题。本院认为，16号楼房屋逾期交付是事实，被告行为违反了双方合同约定，被告并无证据证明逾期交房责任在于原告，故被告应当按合同约定承担相应违约责任。
房产证即房屋所有权证书，是由房产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。办理房产证是指房地产登记机关根据买受人申请，将房屋所有权由出卖人转移至买受人名下的过程，这是出卖人、买受人和登记机关相互协作、互相衔接的过程。原告认可被告已经将其所购两套商品房的买卖合同交产权登记机关进行备案，被告辩称至今未能办妥房产证原因系政府相关政策及行政行为，原告不予认可，被告对己方观点未提供证据加以佐证，故本院认为，虽然被告已经履行了买卖合同第十五条约定递交材料的义务，但原告至今未取得房产证的责任仍应归于被告。
两份《商品房买卖合同》第十五条均约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，则出卖人应自逾期之日起每月支付买受人已付款千分之一的违约金。合同中并未就买受人应何时取得房地产权属证书做出明确约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；。依照上述司法解释的规定，原告应当在房屋交付使用后90日内取得房产证，逾期则视为被告违约，应承担相应违约责任。房产证的办理涉及到行政审批事项，涉及社会管理及公共利益，并非被告单方努力可以完成的，故本院无法限定被告为原告办妥房产证的具体日期，被告应及时将办理房产证所需资料及相关税费交产权登记机关，并积极协助原告办理房产证，上述内容不再在判决主文中做表述。
本案另一争议焦点为原告起诉是否超过诉讼时效，针对原告的诉讼请求，本院分别作如下评述：
1、原告要求被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。我国民法通则第139条规定，诉讼期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。第140条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告购买第一套16号楼房屋实际交房日期为2007年10月27日，诉讼时效自2007年10月28日起算。原告提供的所有证据均为其要求被告尽快办理房产证及要求相应违约金的主张，不能体现出原告曾因被告逾期交付房屋主张过权利，故不存在诉讼时效中断情形，自2007年10月28日至原告起诉已近八年，超过两年诉讼时效期间，本院对其诉讼请求不予支持。
2、原告要求被告支付第一套16号楼房屋逾期办证违约金是否超过诉讼时效。16号楼房屋交房时间为2007年10月27日，依本院前面的阐述，被告应在2008年1月25日前为原告办妥房产证，现原告未取得房产证，被告应依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定承担违约责任，诉讼时效期间自2008年1月26日起算。原告称自买房后一直找被告要求办理房产证，原告提供证据1全部是网络论坛上乐城小区其他业主写的相关材料，虽然从内容上来看是要求办理房产证及相关违约金，但证据1中无法反映发帖子人的真实身份，网上论坛发帖行为并非具有单一指向性的、具有针对性的行为，并非直接向被告公司的主张，且论坛非被告所建，被告并不必然接受到发帖人主张权利的信息，不能认定为“当事人一方提出要求”。同时，网上发帖不是原告本人或其代理人的行为，他人的行为不能代表原告，未经授权的他人行为后果不必然及于原告本人，故本院认为原告所称的乐城小区业主在论坛上或在其他媒体上主张权利并不导致诉讼时效中断。原告提供的锐驰公司原销售经办人张国强的书面证言因当事人未到庭，无法核实真实性，故本院对此不予认可。原告及其他业主第一次正式向被告锐驰公司主张权利是在2014年7月31日向被告寄送《关于要求尽快办理完成产权登记的催告函》，自2008年1月26日已过去六年多，超过两年诉讼时效期间，故本院认为应自2014年7月31日前2年起（即2012年8月1日起）按照每月支付已付房款千分之一的标准计算逾期办理房产证违约金，原告已付房款共计73647.73元，故每月违约金为73.65元。
3、原告要求被告支付第二套18号楼房屋逾期办证违约金是否超过诉讼时效。虽然原告持有的18号楼商品房买卖合同落款日期为2006年9月23日，但原告实际购房时间、交房款时间、交付房屋时间均是在2012年11月19日，在此之后原告张雨亭与被告锐驰公司成立买卖合同关系。虽然在原告买房之前被告存在违约未办理房产证的情形，但合同相对方并非原告。我国合同法规定的违约责任具有补偿性，即以一方的违约行为给对方造成的实际损失为标准进行赔偿。原告在2012年11月19日前未交付房款，并未因被告的违约行为遭受任何损失，故原告要求以2007年11月30日为交房日计算相应违约金的请求，欠缺合理性，本院不予支持，应自2012年11月19日起90日后即2013年2月18日起计算诉讼时效期间。原告及其他业主第一次正式向被告锐驰公司主张权利是在2014年7月31日向被告寄送《关于要求尽快办理完成产权登记的催告函》，这一行为造成诉讼时效中断，故原告于2015年9月17日起诉要求被告支付18号楼逾期办证违约金未超过2年诉讼时效期间。被告应按照每月支付已付房款千分之一的标准计算逾期办理房产证违约金，原告已付房款158890元，每月违约金为158.89元。
原告就自己另有500元损失的主张未能提供证据加以佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后十五日内，被告河北锐驰房地产开发有限公司支付原告张雨亭所有的乐城小区16幢2单元101号房逾期办理房产证违约金，自2012年8月1日起按每月73.65元支付至本判决生效之日止；
二、被告河北锐驰房地产开发有限公司支付原告张雨亭所购乐城小区第18幢2单元102／202号房逾期办理房产证违约金，自2013年2月18日起按每月158.89元支付至本判决生效之日止；
三、驳回原告张雨亭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费440元，减半收取，由被告负担（判决生效后五日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对当对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 员 尹艳丽
二〇一五年十一月二十日
代书记员 张 明
平山县人民法院
公章使用审判登记表
用章材料名称
文号
（2015）平民回一初字第250号民事判决书
用章材料主要内容摘要
一、于本判决生效后十五日内，被告河北锐驰房地产开发有限公司支付原告张雨亭所有的乐城小区16幢2单元101号房逾期办理房产证违约金，自2012年8月1日起按每月73.65元支付至本判决生效之日止；二、被告河北锐驰房地产开发有限公司支付原告张雨亭所购乐城小区第18幢2单元102／202号房逾期办理房产证违约金，自2013年2月18日起按每月158.89元支付至本判决生效之日止；三、驳回原告张雨亭的其他诉讼请求。
用章材料分数
12份
用章部门
回舍法庭
批准人
用章人
尹艳丽
代办人
用章时间
备注