广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第708号
原告：中山市金时代实业有限公司，住所地中山市。
法定代表人：吴伟锋，董事长。
委托代理人：马彪，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：李崇，广东全永律师事务所律师。
被告：中山市地产公司，住所地中山市。
法定代表人：陈伟聪，总经理。
委托代理人：傅秋真、卢雅，分别是广东卓正律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市国土资源局，住所地中山市。
法定代表人：吴伟强，局长。
委托代理人：张嘉敏、胡彬，该局工作人员。
原告中山市金时代实业有限公司（以下简称金时代公司）诉被告中山市地产公司（以下简称地产公司）、中山市国土资源局（以下简称市国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，依法由审判员张文辉独任审判，于2015年2月27日公开开庭进行了审理。原告金时代公司法定代表人吴伟锋及其委托代理人马彪、李崇，被告地产公司委托代理人傅秋真，被告市国土局委托代理人张嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金时代公司诉称：原告基于1993年4月16日与原中山市粤中商贸总公司（以下简称粤中公司）签署的转让土地使用权合同书内容，承接了原粤中公司与被告地产公司于1993年3月21日签订的转让土地使用权合同书的权利义务，并于1997年5月27日与地产公司签订协议书。协议约定：1.地产公司同意将原转让给粤中公司的土地100亩转由原告直接对地产公司；2.该地块面积双方同意按已报送中山市国土局报批资料为准，资料共三宗（20.886亩、42.3亩、41.646亩），合计面积为104.832亩；3.…原告已付粤中公司的地价款29750000元，转作原告付给地产公司的地价款，原告尚欠地产公司地价款15851920元，原告欠地产公司的地价款本协议书暂不确定具体支付时间，另行签订补充协议；4.…地产公司负责平整该地块，并负责该地块内的拆迁、搬迁费用；5.该地块土地使用证由地产公司负责办理，并已于1994年6月23日交给原告土地使用证一份（45.906亩，实为41.646亩，该土地按照国有土地使用权出让方式办理土地使用权证书），余下的土地使用证待原告支付完毕所有地价款、利息、工本费后交给原告；协议还做了其他约定。协议签订后，双方未再就原告欠地产公司地价款的支付时间签订补充协议，地产公司也未按协议约定平整地块。
2010年6月8日，根据中山市人民政府的批示意见，原告与地产公司达成补充协议，约定：1.地产公司对原告未支付的15851920元地价款足额收回外，另加收30%滞纳金，即4755576元，以作为原告对地产公司的补偿；2.地产公司按现状将土地交付原告使用，原合同应由地产公司负责的“三通一平”及拆迁费用转由原告承担，以此作为对原告未及时履行付款义务的处罚；3.地产公司收到余下地价款及滞纳金共20607496元后，再按原合同规定由地产公司支付中土批复（93）829号、870号两宗用地共63.186亩的办证费用及领证工本费，该土地使用年限可能因付款拖延导致缩短，如需恢复，自行解决。补充协议签订后，原告于2010年6月10日向地产公司全额支付地价款及滞纳金。此后，原告多次向地产公司及被告市国土局申请办理上述63.186亩土地的使用权证书，但两被告迟迟未能按照协议履行义务，至今未能为原告办理上述63.186亩土地使用证。
根据中山市人民政府中府复（1992）7号文件《关于成立中山市地产公司的批复》，与原告签订协议书的主体地产公司系经中山市人民政府同意成立，该公司隶属市国土局，经济对市政府负责。该公司主要对统一出让、统一划拨的土地进行前期开发，并为获取土地使用权的投资者提供信息和法律咨询服务。地产公司设立财务专账，收益在扣除费用后上缴市政府。地产公司在签订案涉转让土地使用权合同书及协议书时是代表市国土局，故其具备出让上述土地使用权的主体资格，其在市国土局的授权范围内代表市国土局对外签订转让土地使用权合同书及协议书，具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，地产公司的法律行为后果的承担主体应为市国土局，地产公司代表市国土局对外签订的转让土地使用权合同书及涉案协议书实为国有土地使用权出让合同，根据相关法律规定，国有土地使用权出让合同的出让方系市、县人民政府土地管理部门，因此市国土局应为本案适格的被告。两被告未能按照合法有效的协议书及补充协议的约定全面履行合同义务，严重损害了原告的合法权益，为此，原告具状至法院，请求判令：1.两被告继续履行被告地产公司与原告金时代公司分别于1997年5月27日签订的协议书及2010年6月8日签订的补充协议，由两被告立即办理协议项下63.186亩土地使用权证并向原告履行交付土地使用权证义务；2.本案诉讼费用由两被告承担。
庭审中，原告明确其第1项诉讼请求为：两被告继续履行与原告于1997年5月27日签订的协议书及2010年6月8日签订的补充协议，由两被告立即按现状办理协议项下63.186亩土地的使用权证，并向原告交付该土地使用权证［其中63.186亩土地由两块土地构成，第一块土地位于中山市岐关西路环城路段以南东区槎桥环城竹秀园两村交界，总面积42.3亩，槎桥是9.966亩，竹秀园是32.3亩；第二块土地位于中山市东区槎桥管理区岐关西路以南，面积是20.886亩；国土局批准文号为中土批复（93）829号、870号］。原告并自愿承担本案诉讼费用。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的主要证据有：1.转让土地使用权合同书；2.付款凭证；3.协议书（1997年6月3日）；4.协议书（1997年5月27日）；5.补充协议；6.中山市人民政府中府复（1992）7号文件；7.建设用地申请书（24.777亩）；8.建设用地协议书；9.建设用地申请书（16.869亩）；10.中国土征复（94）274号批复；11.调查意见；12.土地使用权出让合同；13.建设用地缴款通知书；14.国有土地使用权证；15.调查意见（42.3亩）；16.调查意见（20.886亩）；17.证明书。
被告地产公司辩称：1.诉争土地未能办理土地使用权证是历史原因造成的，在签订合同后相当长时间内，地产公司积极努力协助原告办证，至今仍然愿意在能力范围内协助、配合原告办证；2.确认原告诉状陈述的事实。
被告地产公司在举证期限内未提交证据。
被告市国土局辩称：1.市国土局与涉案建设用地转让协议行为不存在利害关系，也非涉案协议书、补充协议书的当事人，亦无委托被告地产公司与原告金时代公司就涉案地块的出让及转让事宜签订任何民事协议。根据《关于成立中山市地产公司的批复》（中府复（1992）7号）文件，中山市地产公司的职责主要为对统一出让、统一划拨的土地进行前期开发，并为获取土地使用权的投资者提供信息和法律咨询服务，但并不包括出让及转让涉案地块的行为，地产公司出让、转让涉案地块的行为已超出其职责范围。根据中山市政府《关于中山市地产公司实施改革方案的复函》（中府办函（2000）34号）文件批示，从2000年1月1日起地产公司与原主管部门脱钩，由市土地基金管理委员会管理。为此，地产公司与市国土局已不存在隶属关系，涉案协议书及补充协议仅为原告与地产公司之间的民事法律行为，协议双方应按民事合同关系进行解决，原告将涉案两份协议中地产公司的权利义务等同于市国土局的权利义务明显是将两个独立的主体混为一谈。2.土地登记是依申请登记的行政行为，市国土局与原告尚未形成有效的行政法律关系。原告诉求两被告按现状为其办理涉案63.186亩土地的土地使用权证，而涉案地块尚未办理出让手续，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《土地登记办法》的相关规定，国有建设用地使用权出让应由土地使用者与国土部门签订出让合同并按时足额缴纳出让金，涉及使用权转让的，应持相关证明材料向国土部门申请办理变更登记。原告如需办理土地登记，应在取得相关用地批文后，与市国土局签订出让合同，缴纳出让金，完善出让手续后方可办理土地初始登记及变更登记。原告提出涉案地块已于1993年取得用地批文［中土批复（93）829、870号］的问题，市国土局已于2013年请示市政府（中国土资报（2013）464号），对该问题进行了解释。另外，原告所提交的调查意见及建设用地缴款通知书等复印件作为证据不完整且来源不明确，不足以证明涉案地块已具备办理登记的条件。为此，市国土局与原告之间尚未形成有效的行政法律关系，原告应按法定程序完善出让手续后再向市国土局申请办理土地登记。
被告市国土局在举证期内未提交证据。
经审理查明：1993年4月16日，粤中公司（甲方）与中山市雅居乐实业发展公司（乙方，以下简称雅居乐公司）签订转让土地使用权合同书，约定：甲方同意将位于中山市环城区四乡公路东侧原属渡头、沙涌、竹秀园管理区和东区槎桥管理区的土地面积共100亩的土地使用权转让给乙方；转让总价为43500000元，乙方在签署合同之日起3天内缴地价款8700000元，合同签署之日起100天内缴13050000元，合同签署之日起140天内缴8700000元，合同签署之日起210天内缴清全部地价款；甲方负责平整该地块并由合同签署之日起210天内平整完毕交付乙方投入开发建设；合同还约定了其他内容。
合同签订后，实际由中山市金时代实业发展有限公司（后于1997年6月23日变更名称为中山市金时代实业有限公司）承接雅居乐公司的合同权利义务履行合同，于1993年3月31日至1994年5月3日期间向粤中公司支付购地款29750000元。1997年6月3日，金时代公司（乙方）与粤中公司（甲方）签订协议书，约定就双方于1993年4月16日签署转让土地使用权合同书达成如下条款：一、双方同意将原合同终止，并将原合同的地块转由乙方对地产公司；二、原合同乙方已付给甲方的地价款29750000元转作乙方付给地产公司的地价款；三、本协议签署后，有关该地块的事宜由乙方与地产公司签署协议书。
1997年5月27日，金时代公司（乙方）与地产公司（甲方）签订协议书，约定：甲方同意将原转让给粤中公司的土地100亩转由乙方直接对甲方；该地块面积双方同意按已报送中山市国土局报批资料为准，资料共三宗（20.886亩、42.3亩、41.646亩），合计面积为104.832亩；乙方已付粤中公司的地价款29750000元，转作乙方付给甲方的地价款，乙方尚欠甲方地价款15851920元，乙方欠甲方的地价款本协议书暂不确定具体支付时间，另行签订补充协议；甲方负责平整该地块，并负责该地块内的拆迁、搬迁费用；该地块土地使用证由甲方负责办理，并已于1994年6月23日交给乙方土地使用证一份（45.906亩），余下的土地使用证待乙方支付完毕所有地价款、利息、工本费后交给乙方；协议还作了其他约定。协议签订后，双方未再就金时代公司欠地产公司地价款的支付时间签订补充协议，地产公司也未按协议约定平整地块。
2010年6月8日，根据中山市人民政府的批示意见，金时代公司（乙方）与地产公司（甲方）达成补充协议，约定：甲方对乙方未支付的15851920元地价款足额收回外，另加收30%滞纳金，即4755576元，以作为乙方对甲方的补偿；甲方按现状将土地交付乙方使用，原合同应由甲方负责的“三通一平”及拆迁费用转由乙方承担，以此作为对乙方未及时履行付款义务的处罚；甲方收到余下地价款及滞纳金共20607496元后，再按原合同规定由甲方支付中土批复（93）829号、870号两宗用地共63.186亩的办证费用及领证工本费，该土地使用年限可能因付款拖延导致缩短，如需恢复，由乙方自行解决。补充协议签订后，金时代公司于2010年6月10日向地产公司全额支付地价款及滞纳金共20607496元，地产公司亦将上述土地交付金时代公司使用。此后，金时代公司多次向地产公司及被告市国土局申请办理上述63.186亩土地的使用权证书，但因办证时间间隔太长，原来的中土批复（93）829号、870号办证资料无法找到，只存有复印件，故市国土局没有为金时代公司办理土地使用权证。金时代公司遂于2015年2月3日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：1992年3月27日，中山市人民政府以中府复（1992）7号《关于成立中山市地产公司的批复》批复市国土局，主要内容为：你局《关于成立市地产公司的请示》悉，市人民政府同意成立中山市地产公司。该公司隶属市国土局，经济对市政府负责。该公司主要对统一出让、统一划拨的土地进行前期开发，并为获取土地使用权的投资者提供信息和法律咨询服务。地产公司设立财务专账，收益在扣除费用后上缴市政府。
又查：金时代公司与地产公司于1997年5月27日签订的协议书中约定的三宗土地，其中面积为41.646亩的一宗土块，由市国土局于1993年12月20日作为申请用地单位分别征用竹秀园管理区及渡头管理区24.777亩、16.869亩共41.646亩禾田作出让用。1994年5月12日，金时代公司与市国土局签订中山市国有土地使用权出让合同书［中国土出让字（94）第183号］，受让上述土地。出让金在金时代公司原支付给粤中公司的购地款中抵冲。同年5月14日，市国土局以中国土征复（94）274号《关于中山市金时代实业发展有限申请受让土地建商住区的批复》批复金时代公司，主要内容为：经市政府同意，征用环城区岐关西路以南渡头村、竹秀园村共41.646亩禾田，并以协议形式出让给你公司，该地使用期七十年，按你公司与我局签订的出让合同［中国土出让字（94）第183号］规定的期限计算。后上述41.646亩土地办理了证号为中府国用（出）字第0359号、土地使用权人为中山市金时代实业发展有限公司的国有土地使用权证。
再查：金时代公司与地产公司于1997年5月27日签订的协议书中约定的三宗土地，其中面积为42.3亩的一宗土块，位于中山市岐关西路环城路段以南东区槎桥环城竹秀园两村交界；面积为20.886亩的一宗土地，位于中山市东区槎桥管理区岐关西路以南。该两块土地与上述面积为41.646亩的土地均由市国土局批准同意出让给金时代公司作商住用地，按18元／平方米收取出让金，180元／平方米收取设施费，地产公司按协议收1%业务费。三宗土地均由市国土局向金时代公司出具建设用地缴款通知书，其中42.3亩的土地的征地批文为（93）870号，20.886亩的土地的征地批文为（93）829号。
庭审中，地产公司确认其在20世纪90年代期间可以代表政府出让国有土地使用权。
本院认为：本案为建设用地使用权出让合同纠纷。金时代公司与地产公司于1997年5月27日签订的协议书以及于2010年6月8日签订的补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。本案争议焦点是：地产公司是否有权代表市国土局行使出让涉案土地以及地产公司、市国土局应否承担涉案土地办证义务。对此，本院分析如下：
首先，从中山市人民政府《关于成立中山市地产公司的批复》可知，地产公司隶属市国土局，经济对市政府负责，地产公司在市国土局的授权范围内代表市国土局行使出让土地使用权的职能。从实际履行情况看，地产公司与金时代公司签订涉案相关协议后，市国土局亦根据协议实际办理了其中部分土地（41.646亩）的使用权证至金时代公司名下，对地产公司代表其出让土地使用权的行为予以确认。因此，在当时的历史条件下，有理由相信地产公司有权代表市国土局与金时代公司签订协议出让涉案土地。
其次，地产公司与金时代公司签订涉案相关协议后，已按协议约定付清了土地出让金及滞纳金，涉案土地亦已实际交付金时代公司使用，作为协议书约定的整体地块（104.832亩）中的部分土地（41.646亩）的使用权证亦已办至金时代公司名下。可见，市国土局是认可地产公司与金时代公司签订的协议书及补充协议的，应全面履行协议的约定，为金时代公司办理剩余63.186亩土地的使用权证。现金时代公司诉请办证的两块土地（42.3亩和20.886亩）未能办证的根本原因，在于金时代公司按约付清土地出让金及滞纳金后，市国土局以该两块土地的征地批文［中土批复（93）829号、870号］只有复印件为由而不继续按程序与金时代公司签订土地出让合同，从而完成办证手续。由此可见，现未能办证的责任在地产公司及市国土局，而不在金时代公司。地产公司及市国土局应在尊重协议，尊重历史前提下履行为金时代公司办理涉案土地使用权证的义务。
再次，涉案两块土地与已办证的41.646亩土地为一整体地块，均由市国土局批准同意出让给金时代公司作商住用地，三块土地均由市国土局向金时代公司出具建设用地缴款通知书，其中42.3亩的土地的征地批文为（93）870号，20.886亩的土地的征地批文为（93）829号。可见，市国土局应履行为涉案两块土地办证的义务。
综上所述，金时代公司诉求合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山市地产公司、中山市国土资源局继续履行与原告中山市金时代实业有限公司于1997年5月27日签订的协议书及2010年6月8日签订的补充协议；
二、被告中山市地产公司、中山市国土资源局于本判决发生法律效力之日起七日内按现状办理协议项下63.186亩土地的使用权证，并向原告交付土地使用权证［63.186亩土地由两块土地构成，第一块土地位于中山市岐关西路环城路段以南东区槎桥环城竹秀园两村交界，总面积42.3亩，其中槎桥9.966亩，竹秀园32.3亩；第二块土地位于中山市东区槎桥管理区岐关西路以南，面积20.886亩；国土局批准文号为中土批复（93）829号、870号］。
案件受理费144837元，减半收取为72418元（原告已预交），由原告中山市金时代实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 张文辉
二〇一五年三月十六日
书记员 梁 琳
冼日飞