广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3397号
上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：高志文，职务总经理。
委托代理人：何巧、李超鹏，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：梁琪，住广州市越秀区。
委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：李国桐，广东广信君达律师事务所实习律师。
上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）因与被上诉人梁琪商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，粤锐公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编10号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年11月22日，梁琪（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编10栋1002（建筑面积95.34平方米），总金额为1205992元（乙方于签约时支付515992元，余款690000元于2012年11月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年3月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”之后，根据粤锐公司提供的贷款统计表，梁琪在2013年6月4日付清全部购房款。双方办理房屋面积退差后，粤锐公司在2014年11月13日向梁琪开具发票，确认实际收到涉案房屋的购房款为1202651元。涉案房屋涉案楼宇于2014年3月7日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年3月13日通过消防验收、6月4日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水。粤锐公司曾于2014年3月7日向梁琪发出《入伙通知书》，梁琪于2014年5月11日收楼。
为证明涉案楼盘供电部分属于永久用电，粤锐公司在诉讼中提交了《高压供电合同》。经质证，梁琪对该证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议。
广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向原审法院出具了《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成某用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。经质证，梁琪对上述复函真实性、合法性、关联性没有异议；粤锐公司对上述复函真实性、合法性没有异议，但认为涉案房屋的具备永久用电的时间应为《高压供电合同》的签订日期。
梁琪于2015年1月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令粤锐公司向梁琪支付延期交楼违约金，以实际已付总房价款1202651元为本金，按每日万分之五的标准，从2014年3月16日起计至梁琪收楼之日即2014年5月11日止。
粤锐公司辩称：一、涉案房屋于2014年3月15日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。二、粤锐公司已按照合同约定通知梁琪收楼，并以各种方式催促梁琪收楼，梁琪直到2014年5月11日才收楼，故涉案房产未能交付的责任在梁琪。三、梁琪拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，梁琪才有约定及法定的拒绝收楼的理由。四、梁琪通过贷款方式支付购房款，存在逾期付款134天的情形，已构成违约，根据合同约定，粤锐公司可据此顺延交房时间，且不需承担延期交房的违约责任。五、南沙供电局关于永久用电的认定是错误的。根据粤锐公司证据显示，涉案楼盘电力设施竣工的日期为2014年6月20日。在此之前，涉案楼盘临电保障了小区的用电，电费也由粤锐公司承担，没有对业主产生任何影响。且商品房买卖补充协议已经排除了永久用电作为涉案房屋的交付条件，永久用电并非房屋交付的必备条件。六、假定涉案房产出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，应以租金标准即实际损失作为计算违约金的标准。
原审法院认为：梁琪、粤锐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2014年3月15日达到房屋交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。据此，粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给梁琪使用，已构成违约，梁琪要求粤锐公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，原审法院予以支持。梁琪于2014年5月11日收楼，梁琪要求延迟交楼违约金计算至该日止合理，原审法院予以支持。梁琪、粤锐公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。梁琪付清房款的时间远在合同约定的交楼期限之前，故对于粤锐公司以梁琪延迟付款为由要求无需承担本案延期交房的违约责任，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院于2015年4月20日作出判决：粤锐公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁琪支付从2014年3月16日起至2014年5月11日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款1202651元的每日万分之五的标准计算。本案受理费330元，由粤锐公司负担。
判后，上诉人粤锐公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2014年3月15日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。原审判决以涉案楼盘未具备永久用电为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决粤锐公司承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。主要体现在：（一）广州市中级人民法院2013年生效的司法判例明确“永久用电”并非法定的交楼标准，（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号判决认为，在涉案小区既符合合同约定的交楼标准，又满足住户使用配套基础设施要求的情况下，原审法院据此驳回业主要求逾期交楼违约金的诉请并无不当。我国虽然是非判例法国家，但最高人民法院每年都会发布大量的判例以指引司法实践，原审法院无视上级法院的生效判决，对同一事由作出相反的认定，将“永久用电”作为法定交楼标准，显然错误。（二）用电是基本居住要求，但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。原审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民基本居住要求，是对现有用电制度中“临时用电”普遍存在客观事实及国有供电企业、电力管理部门对“临时用电”管理和收费合法性的否定，明显有误。（三）原审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。（四）原审判决对于涉案楼盘具备永久用电的时间认定错误。2014年6月20日涉案楼盘已经竣工验收合格并具备永久用电条件，原审法院单凭南沙供电局出具的复函中反映的永久用电时间据此认定涉案房屋在2014年7月16日具备永久用电与事实不符，应当予以纠正。（五）涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。（六）双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。（七）对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电及《工程竣工验收备案表》作为涉案房屋的交付条件。原审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电及《工程竣工验收备案表》作涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显是错误。（八）涉案房屋于2014年3月15日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。（九）粤锐公司已按照合同约定通知梁琪收楼，并以各种方式催促梁琪收楼，但梁琪并未在约定的期限内提出异议，涉案房屋未能交付的责任在梁琪，粤锐公司无需承担迟延交付的责任。（十）梁琪拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，梁琪才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但其没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，粤锐公司开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。（十一）假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。（十二）本案中，涉案房屋在2014年3月15日已达到交付条件，但经粤锐公司多次催促，梁琪拒绝收楼手续，并在2015年初向法院起诉。可见，梁琪实际上本身根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是想通过诉讼取得额外利益，因此，不论涉案房屋是否交付，梁琪实际上是不可能有任何损失的。（十三）梁琪存在逾期付款，假定涉案房屋出现延迟交楼则依约粤锐公司的交楼时间可以顺延，且不承担逾期交楼的违约责任，原审判决梁琪无需承担逾期付款责任违反了合同约定及法律规定。请求判令：1.撤销原审判决，驳回梁琪的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由梁琪承担。
被上诉人梁琪答辩称：（一）永水永电是基本的居住生活条件，已经有明确法律规定和国家的用电管理制度。（二）关于交付条件的补充协议违反法律强制性法规，是无效的。（三）违约金标准已经很明确，不存在按照租金调整违约金。（四）竣工验收备案表也是交楼的必备条件。
经审理查明：原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：关于粤锐公司应否承担延迟交楼违约金的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张涉案房屋已于2014年3月15日达到房屋交付条件，与国家相关规定相悖，本院不予采信。原审法院认定粤锐公司未能按照合同约定的期限将符合条件的房屋交付给梁琪已构成违约，应承担延迟交楼违约金并无不当。粤锐公司提及的生效判决所涉楼盘，与涉案楼盘并非同样情形，故粤锐公司以此为由提出的上诉请求理据不足，本院不予采纳。
关于梁琪逾期付款的问题，由于粤锐公司已于2014年3月7日向梁琪发出《入伙通知书》，表明其已经同意按照《商品房买卖合同》所约定的时间交付房屋，并不寻求顺延交房时间，且粤锐公司在一审中并未对梁琪逾期支付涉案房屋房款的行为提出反诉，双方可以另行协商或另案主张，本案不予调处。
关于违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定“粤锐公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐公司应清楚其应承担的违约责任。另一方面，粤锐公司亦未充分举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。
综上所述，粤锐公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费660元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年七月十五日
书 记 员 李宪琼