广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13072号上诉人（原审原告，反诉被告）：刘淑平，女，1959年5月26日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：简毅，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳琪，广州金鹏律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市志联房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道120号之一。法定代表人：林护国。诉讼代表人：国信信扬律师事务所、广州市志联房地产开发有限公司破产管理人。负责人：梁彬。委托诉讼代理人：郝馨刚，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：方衍，国信信扬律师事务所律师。上诉人刘淑平、广州市志联房地产开发有限公司（下简称志联公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初18691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人刘淑平上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认位于广州市越秀区东湖西路30—44号地段东湖凯柏轩x幢x层x号房屋属刘淑平所有，由志联公司为刘淑平办妥上述房产的交易过户手续和产权登记手续；2.志联公司承担本案所有的诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定《商品房买卖合同》(2005年11月15日签订，以下简称05年合同)和《广州市商品房买卖合同(预售)》(2010年7月20日签订，以下简称网签合同)两份合同合法有效及刘淑平最终需要支付的涉诉房屋房款为664608元是正确的。一审判决认定陈昶与志联公司之间的商品房买卖关系(基于05年合同所确立的)是刘淑平与志联公司之间的商品房买卖关系(基于网签合同所确立的)的前提和基础，刘淑平与志联公司之间的商品房买卖合同关系是陈昶与志联公司商品房买卖关系的延续和发展，也是案涉房屋买卖关系的最终状态。因此，案涉两份房屋买卖合同均是当事人的真实意思表示，均合法有效。05年合同签订后，陈昶即向志联公司预付了110万房款；因此，其根据05年合同的相关约定及05年房屋销售折扣方案可以享有一系列预付购房款的折扣优惠。故2010年双方再次签订网签合同时，在减扣了相应折扣优惠金额的情况下，刘淑平仅需向志联公司支付购房款664608元。二、刘淑平及其丈夫陈昶已足额支付购的房款664608元。1.刘淑平丈夫陈昶已于2005年11月4日向志联公司预先支付110万元预付房款，志联公司在收到上述110万预付房款后向陈昶出具了等额收据，表明其足额收取了案涉房屋的购房款项。刘淑平也向一审法院提交了110万元预付房款的支付证明材料，包括银行取现、转账记录等书面证据。前述一系列书面证据相互印证，可以证明刘淑平及陈昶已经足额向志联公司人预付了110万元购房款。2.在刘淑平享有系列优惠折扣的情况下，其实际应当支付的案涉房屋房款远少于预付的房款，因此，志联公司在陈昶的申请下，已将剩余款项退还至陈昶委托的收款方处，并有等额银行进账单作为佐证。被上诉人志联公司二审辩称：l、刘淑平提到的05年合同很多是空白条款，补充协议约定的折扣与一审的主张不一致，合同约定的房屋价格远低于同期同楼盘市场价格，刘淑平也未实际预付110万元房款，原因如下：其一，刘淑平在庭审中未能提供收据的原件；其二，其在一审提交的转账记录并未转入志联公司的账户，刘淑平也未能举证证明志联公司指定该账户收款；其三对于支付同一笔用途的款项，在同日同一网点部分转账部分提现以及为了支付房款提取各款项的时间超过4个月，且均为买卖合同之前，不符合常理，刘淑平提供的转账流水是为了本案的诉讼而拼凑的。其四，陈昶与志联公司存在密切联系，仅凭其仅凭提供的双方流水记录不能排除是否有其他原因交易以及涉案房款的联系。2.对于刘淑平所说的内部优惠，据陈昶所言，是一次性现金付清房款，当时本案付款的方式分多次支付，包括现金和转账，且最终的房价也过分低于同期同楼盘的市场价格，该行为损害了其他破产债权人的利益，涉案房屋买卖合同应确认为无效，刘淑平无权占有该房屋。假使认为买卖合同有效，买房未支付房款，卖方未协助办理房产证的行为，也应认为合同属于双方均未履行完毕的合同。现志联公司已经进入破产程序，管理人已经依据破产法第18条通过默示的行为行使合同解除权，刘淑平也应当返还房屋。上诉人志联公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项判决，判令刘淑平腾空广州市越秀区东湖路x号x房并向志联公司交付；2.本案一、二审诉讼费用由刘淑平承担。事实和理由：1.刘淑平从未实际支付涉案房款，且约定的单价明显低于市场价格，应认定为无效合同。刘淑平为陈昶的配偶，陈昶个人及陈昶担任法定代表人的广州市德骞实业有限公司均为涉案房屋所在楼盘的合作开发方，且涉案合同所约定的价格远低于同期同楼盘其他房屋出售的价格，刘淑平也从未实际支付涉案房款，该行为损害了其他破产债权人利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项的规定，涉案商品房买卖合同应该确认无效，刘淑平无权占有涉案房屋。2.在案涉合同被认定为有效的情形下，志联公司的上诉请求也应得到支持。一审判决认定案涉合同有效，也认定刘淑平尚未支付相应房款对价，志联公司未办理房产证，合同应属于双方均未履行完毕的合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，应认定涉案买卖合同已于2015年3月9日解除。根据《合同法》第九十七条规定，在法院认定合同有效的情形下，刘淑平应当返还案涉争议房屋。被上诉人刘淑平二审辩称：1、针对2005年合同空白条款的问题，合同有空白条款不意味着该合同违法或者不发生法律效力，事实上合同签订的背景是志联公司当年陷入资金困境，寻找案外人德骞公司合作，在此背景下，志联公司为了尽可能募集资金，其将部分期房出售，因此在当时的客观条件下形成的交易绝不可能像房屋取得预售证的情况下那么严密。2.关于价格远低于市场价的问题，签订2005年合同时，房子还未建好，刘淑平在此情况下同意支付现金购买该房产，且合同约定的总房款为1352680元，每平方销售价格相当于1万元，但那是广州2005年的市场价格，不应以现在的目光回溯当年的价格；3.志联公司提出没有付足全款不能享受优惠的问题，2005年合同补充协议第4条明确约定，从付款之日起至取得预售证之日，开发商要逐步支付相应的折扣，因此这个预售证要拖延多久双方签订合同时是不清楚的，而实际上预售证是在11年即在签订合同之后3年多之后才取得。且补充协议第6条约定，董事会成员还享有4％的折扣。在预售证发下来的时间不明的前提下，双方约定先支付现金110万。4.至于提现、转账等所谓的不合理现象，志联公司是一个典型的家族企业，5个股东均是一家人，而非治理完善的现代企业，其中其法定代表人也因侵占、挪用公款被判刑，这个客观背景说明该企业在资金陷入困境的情况下，希望部分钱用现金支付给股东，而部分钱用转账的方式。2016年9月6日，刘淑平向一审法院起诉请求：1、确认广州市越秀区东湖西路30-44号地段东湖凯柏轩x幢x房属刘淑平所有；2、志联公司为刘淑平办理上述房屋的交易过户手续和产权登记手续。志联公司向一审法院提起反诉请求：1、确认刘淑平与志联公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》无效；2、刘淑平腾空广州市越秀区东湖路x号x房，并将该房屋交还给志联公司。一审法院经审理查明：2009年4月27日，广州市国土资源和房屋管理局向志联公司核发了越秀区东湖西路30-44号地段东湖凯柏轩项目的穗房预（网）字第20090100号商品房预售许可证。2010年7月20日，刘淑平（乙方，买方）与志联公司（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：乙方所购商品房为越秀区东湖西路30-44号地段编号为34的地块的东湖凯柏轩第x（栋）幢x层x号房，房屋地址：越秀区东湖西路[门牌××房，房屋用途为住宅，建筑面积共140.71平方米，套内建筑面积117.79平方米，总金额664608元；甲方应当在2010年6月28日前将上述房屋交付乙方使用；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方等。2010年8月9日，广州市国土资源和房屋管理局核发粤房地预登穗字第01××19号房地产预告登记证明，写明涉讼2202房的预告登记权利人为刘淑平。合同签订后，志联公司于2011年1月31日与刘淑平签订东湖凯柏轩收楼确认书，将涉讼2202房交付刘淑平使用至今。志联公司于2011年6月16日向刘淑平出具涉讼2202房售房款664608元的发票。另查明，广州市德骞实业有限公司的法定代表人为陈昶，该公司于2005年9月29日更名为广州市德骞咨询服务有限公司。陈昶与刘淑平是夫妻关系。2004年1月18日，志联公司（甲方）、德骞公司（乙方）与陈昶（丙方）曾签订《合作开发广州市东湖西路30至44号商住楼合同书》，写明根据穗规地证字[1996]第90号批复，甲方征用了广州市东湖路以西、东湖路以南征地面积7579平方米，用地性质为商业、商务、住宅、幼儿园……甲方曾与广州市花都第二建筑工程有限公司（以下简称为花都二建公司）合作开发该项目，甲方至今共已投入该项目5234467.76元，花都二建公司共投入该项目24589000元……丙方持有合作项目20%股权权益，即丙方对合作项目的一切财产享有20%的所有权和收益权；甲方、乙方和丙方在本合同签订前在该项目所投入资金的使用情况，如拆迁补偿，办公费等共计35323467.76元由甲、乙、丙三方另行签订确认，三方的投资将按本合同的规定分别返还给甲、乙、丙各方等。2010年7月13日，陈昶向志联公司出具申请，写明其与志联公司签订的商品房买卖合同，购买东湖商住楼x层x房，现需正式签订买卖合同，该合同改由其配偶即刘淑平签订，特此申请。一审庭审中，刘淑平提交如下证据：1、2005年11月15日，陈昶（买受人）与志联公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，写明买受人购买东湖路商住楼第A幢2202房，该商品房用途为住宅，建筑面积共140平方米；补充协议约定：买卖人双方应在甲方取得预售证后1.5个月内按本合同的原则重新签订预售证编号内的房屋买卖合同，并到房管部门办理买卖登记，如乙方提出暂不签订新合同的，则从甲方取得预售证之日起计1.5个月后，乙方不得提出退楼，如乙方提出转名的，甲方应配合办理；乙方所购之本单元房屋定价为1352680元，优惠折扣为按乙方实付款数从付款日起计至甲方出房屋预售证之日，按1.25%/月计算出的金额作为优惠折扣，暂定计至2006年9月30日共计12个月（其中1个月的折扣由志联公司负责承担，11个月的折扣由项目承担）……乙方所购单元房价除可享受公开发售的折扣外，另外再可享受折4%等。2、志联公司在2005年11月4日向陈昶出具的涉讼2202房房款1100000元收据复印件。3、陈昶在2010年7月15日向志联公司出具的具结书复印件，写明其于2005年11月15日与志联公司签署《商品房购买合同》，购买涉讼2202单元，房屋总价是1100000元，现请求将该2202单元改为由志联公司出售给刘淑平，请给予办理并在房地产网签定广州市商品房购买合同及相关手续，其缴交给志联公司的2202单元房款不用退，刘淑平也不用再向志联公司缴交2202单元的房款，房款的差额部分435392.35元退还给本人等。4、陈昶在2010年9月6日向志联公司出具关于退还款项的申请复印件，写明其于2005年11月4日缴交现金1100000元给志联公司，购买涉讼2202房，按照双方合同约定，优惠折扣后，应退还现金435392.35元；由于该套间销售为毛坯房，需购买材料装修，另儿子近期结婚，须购买全套家用电器及家具，开销压力极大，请志联公司根据实际情况，在2010年9月20日前退还以上款项等。5、陈昶在2010年12月10日出具收据原件，写明根据《商品房购买合同》约定，其在2010年12月10日收到志联公司退还涉讼2202单元房款差额435392.35元等。该收据末尾盖有何瑞敏的私章，写明已收原件。刘淑平称志联公司将上述款项退还给刘淑平后，原1100000元的收款收据原件由志联公司收取，故注明已收原件。6、涉讼2202房折扣明细，房屋定价1352680元，公开发售优惠折扣2%（一次性交款优惠2%）即27053.60元，公开发售优惠折扣2%（开盘活动优惠2%）即26512.53元，董事会折扣4%即51964.55元，从2005年11月4日至2009年4月27日期间优惠折扣即582541.67元，优惠后房价664607.65元，已交房款1100000元，应退房款435392.35元。其中已付房款1100000元在2005年11月4日至12月31日利息为26583.33元，在2006年1月1日至12月31日、2007年1月1日至12月31日利息均为167291.67元，2008年1月1日至12月31日利息为167750元，在2009年1月1日至4月27日利息为53625元等。7、志联公司在2010年12月8日向花都二建公司转账435392.35元的进账单两份。8、花都二建公司在2016年10月20日出具代收退款证明，写明其公司受刘淑平及陈昶的委托，于2010年12月8日代刘淑平和陈昶收取志联公司退回的预付房款435392.35元等。志联公司对证据1不予确认，该合同没有对付款方式进行约定，很多条款都是空白，补充协议约定的折扣与刘淑平主张的折扣不一致，且该合同约定的购房款也远低于同期市场价格；对证据2-4不予确认，没有找到1100000元的收据原件；对证据5-6真实性无法确认；对证据7无法证明与本案房款有关，没有注明款项性质；对证据8真实性无法确认，该证明是与刘淑平相关的企业出具。刘淑平为证明曾实际支付房款1100000元，提交了如下证据：9、东湖凯柏轩付款方式复印件，写明开盘活动折扣为98折。10、陈昶建行账号（33×××63）在2005年11月4日从广州东华西路支行取现103000元的交易明细。11、志联公司商事信息公示内容，显示林志云、苏桂芳均为志联公司的股东。12、陈昶建行账号（33×××87）在2005年11月4日从广州东华西路支行向林志云转账200000元的交易明细。13、刘淑平在2005年11月4日从工商银行东华东路支行取现250000元的个人业务凭证。14、苏桂芳工商银行账户在东华东路支行于2005年11月4日存入250000元的个人业务凭证。15、花都二建公司在2016年12月22日出具的关于我司向陈昶出借款项的情况说明，写明其公司于2005年8月至11月期间，通过领取工资奖金等方式向建行花都支行提取现金573530元，其中该部分现金向陈昶出借550000元，据陈昶声称是其用于支付购买东湖凯柏轩项目2202号商品房的购房款等。并附有该公司建行账号（44×××68）在2005年8月11日支票支付工资/奖金200000元、在2005年10月31日支票支付工资/奖金200000元、在2005年11月1日支票支付工资/奖金173530元的明细记录。志联公司对证据9不予确认，该证据没有志联公司盖章，也未在接管的材料中找到，且同期成交的房屋都没有该优惠折扣。对证据10真实性没有异议，但不能证明款项用于支付购房款，且陈昶签订的买卖合同晚于该提款时间。对证据11真实性没有异议，与该案无关。对证据12，该款项并非转入志联公司账户，转账也未注明用途，如果证据10、12均是在同一建行网点操作，为何要部分转账，部分提现。对证据13、14，该款项并非转入志联公司账户，不能证明用于支付房款。对证据15，陈昶是德骞公司的法人，德骞公司与花都二建公司都是王学加实际控制，刘淑平作为陈昶的配偶，与花都二建公司存在密切关系，该情况说明不能反映真实案情，流水记录也不能证明与刘淑平及其配偶有关，且该情况说明也是根据陈昶的陈述作出，各款项提取时间跨度超过四个月，均在买卖合同签订之前。刘淑平还申请陈昶作为证人出庭作证，陈昶陈述：涉讼x房的买卖是由我经手处理。我从2001年起便是涉讼东湖凯柏轩项目的董事和副总经理。该项目开发时，志联公司开发的资金困难，早期的开发需要大量的现金用于支付拆迁费用及支付开挖地基、打桩等工程费用，故志联公司在当时通过内部预售房屋筹集资金，预售的范围包括项目的工作人员及关系密切的朋友，内部预售的房价相对有优惠，但前提是购房人一次性现金支付完房款。我在2005年11月15日与志联公司签订买卖合同，合同定价1352680元，我自己筹钱支付了550000元，另外向花都二建公司借款550000元来支付房款。自己支付的550000元中，有250000元是在2005年11月4日从我妻子即刘淑平的账户转账支付给志联公司的股东之一苏桂芳，有200000元是在2005年11月4日从我的账户转账支付给志联公司的股东之一林志云，同日，我从自己账户取现103000元，3000元自己用，100000元作为定金交至被告在东川大厦三楼办公室，具体交给被告财务人员何瑞敏。花都二建公司则在2005年11月1日将550000元现金运至我家即广州市海珠区滨江东路847号1401房。我取现及转账的建行网点位于志联公司办公场所附近，我在当天支付完定金后，就回家取550000元再支付给志联公司，故在2005年11月4日共向志联公司支付了房款1100000元。购房时我享受了如下优惠，一是一次性付款的公开发售折扣2%，二是第一天公开发售优惠2%，三是董事折扣4%，四是买卖合同约定至预售证办妥时止的优惠。至于付款为何是支付给志联公司股东，因为志联公司开发项目资金困难，需要大量现金，这些现金是走的志联公司财务内账，内账是公司内部操作的相对不对外的账目，当时购房人包括我在内，只要志联公司能开出付完款的凭证，都不在意房款具体支付给谁，我也是根据志联公司的要求才向其股东及其公司财务付款。我支付完房款后，志联公司财务给我开具了1100000元的房款收据。志联公司内部预售房款要求购房人能够确定付款且在付完款后才签订买卖合同，故我付款是在签订买卖合同之前。买卖合同约定的价格是初步定金，因为志联公司取得预售证开盘售楼的时间合作方均没有把握确定，涉讼房屋房价折扣在当时也不确定，故只支付了1100000元房款，没有按照合同约定价格付齐房款。我妻子即刘淑平与花都二建公司的总经理王学加的妻子是姐妹关系，我向花都二建公司借款550000元没有签署借条，我委托花都二建公司接收志联公司退还的多收房款，是因为我向花都二建公司借款，这些多退房款作为还款的一部分还给花都二建公司。志联公司对陈昶的证人证言质证意见如下，陈昶与刘淑平是夫妻，其证言可信度较低，且陈昶的证言均没有证据证实。陈昶陈述的内部预售条件是一次性现金付齐房款，但其付款方式包括现金、转账，且分多次支付，实际支付的金额与合同约定的总价不一致。花都二建公司出具的情况说明显示其公司提取550000元的时间跨度长达4个月，与陈昶所述该公司在2015年11月1日将550000元现金送至其家中不符。陈昶陈述其在2005年11月4日分两次向志联公司财务支付现金，如果花都二建公司的借款在其家中，其又何必分两次支付现金。陈昶作为项目的合作方，与项目相关的款项同其有利害关系，其不可能允许项目资金混乱。志联公司提交了刘淑平、孙学伟、刘淑英、徐桂姬等在2009-2011年购买东湖凯柏轩第x幢x房、xx房、xxx房、1901房与志联公司签订的四份《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中单价分别为每平方米21298.98元、26486.65元、19286.98元、40376.65元等。刘淑平认为上述证据与该案无关。此外志联公司不向一审法院申请对涉讼2202房在2005年11月15日及2010年7月20日的市场价格进行评估。一审法院认为，根据陈昶在2010年7月13日向志联公司出具的申请，要求由其配偶即刘淑平与志联公司签订正式商品房买卖合同购买涉讼x房，以及陈昶与志联公司在2005年11月15日签订的商品房买卖合同、陈昶的证人证言等证据，可知志联公司是先与陈昶签订买卖合同将涉讼x房出售给陈昶，再根据陈昶的申请，将买方变更为刘淑平，重新与刘淑平签订买卖合同将涉讼2202房出售给刘淑平，故陈昶与志联公司的商品房买卖合同关系是刘淑平与志联公司之间商品房买卖关系的前提及基础，刘淑平与志联公司之间的商品房买卖合同关系是陈昶与志联公司商品房买卖关系的延续及发展，也是涉讼房屋买卖关系的最终状态，即涉讼房屋的买方最终为刘淑平，陈昶将合同权利义务一并转让给刘淑平，其与志联公司之间不再存在商品房买卖合同关系，陈昶与被告履行原商品房买卖合同的行为已转化为刘淑平与志联公司履行商品房买卖合同的一部分而存在。该案的焦点在于刘淑平有无履行付款义务，这需要结合陈昶与志联公司履行原商品房买卖合同的情况进行审查，根据陈昶的证言以及银行取现、转账记录、花都二建公司银行账户取现记录等证据，陈昶主张其是将200000元房款转账给被告股东之一林志云，刘淑平将250000元房款转账给志联公司股东之一苏桂芳，陈昶再取现100000元并向花都二建公司借款550000元作为现金支付给志联公司，共已支付房款1100000元。对此分析如下：第一，陈昶作为涉讼东湖凯柏轩项目的合作开发方，应当清楚志联公司的公司账户及项目资金运转情况，如陈昶购买房屋支付房款，应当支付至志联公司账户已入公账，但陈昶及刘淑平是将450000元房款转账给志联公司的两位股东个人账户，没有直接转账给志联公司公司账户，现无证据证明志联公司曾委托其股东收取涉讼房款购房款，不能排除陈昶与股东个人存在其他经济往来，难以认定上述款项是作为房款支付给了志联公司。第二，陈昶在同一天同一银行网点转账200000元房款又取现100000元支付给志联公司，在操作上完全没有必要如此麻烦，且陈昶是否将其100000元现金及向花都二建公司借款550000元现金支付给了志联公司财务人员，没有证据加以证实。第三，陈昶与花都二建公司借款550000元没有签订借据，从花都二建公司取现550000元的银行账户记录来看，该公司第一笔取现是在2005年8月11日，正如志联公司辩称，该公司取现550000元的时间跨度较长，明显早于陈昶与志联公司签订商品房买卖合同的时间，不符合一般商品房交易程序。第四，原合同约定的总房款为1352680元，陈昶主张已付的房款为1100000元，与陈昶自称志联公司内部预售房屋前提是一次性现金支付全款不相符。第五，原买卖合同只约定了4%的折扣，并没有写明刘淑平主张的一次性付款2%的折扣以及开盘2%的折扣，陈昶也没有按照合同付全房款，不符合享受一次性付款2%的折扣条件。第六，花都二建公司是涉讼东湖凯柏轩项目的原合作开发方，该公司法人王学加与刘淑平及陈昶关系密切，志联公司在2010年12月8日向该公司转账435392.35元，并未注明款项用途，即便花都二建公司出具证明称是代刘淑平收取房款，陈昶也出具收款收据，亦不能排除该款项是作为其他用途款项的可能性。综上，考虑到花都二建公司、陈昶先后为志联公司开发涉讼项目的合作方，关系错综复杂，即便志联公司向刘淑平出具了房款664608元的发票，仍不足以认定刘淑平实际支付了该款项，故刘淑平在没有支付房款对价的情况下，要求确认涉讼房屋为其所有，由志联公司办理涉讼房屋的不动产权证，不符合等价有偿原则，一审法院不予支持。刘淑平与志联公司所签的商品房买卖合同并未违背法律、行政法规的强制性规定，志联公司也没有举证证明刘淑平及陈昶与志联公司前后所签的合同约定房款均明显低于市场价格，损害了他人利益，故志联公司要求确认商品房买卖合同无效，依据不足，一审法院不予支持。刘淑平是基于商品房买卖合同自主占有涉讼房屋，志联公司要求刘淑平腾退房屋没有法律依据，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2017年2月21日作出如下判决：一、驳回刘淑平的全部诉讼请求；二、驳回广州市志联房地产开发有限公司的全部反诉请求。一审案件受理费10446元，反诉费100元，由刘淑平负担10446元，广州市志联房地产开发有限公司负担100元。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审庭后，陈昶提交《关于购房更名情况说明》，主要内容是其购买涉案房屋时任合作开发东湖项目董事，为避免造成一些项目员工误以为在本项目工作可拥有特殊折扣之类的不良影响，亦便于此后在项目工作中的领导及审批工作顺利进行，故改由其配偶刘淑平与志联公司签署购房合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是刘淑平有无履行完毕购买涉案房屋的付款义务。本院对此分析如下：涉案房屋原是由陈昶购买，按其自称为了避嫌改由其配偶刘淑平购买，故刘淑平的购房行为和陈昶的购房行为是一致的。其一，陈昶主张支付了涉案房款110万元，从陈昶和志联公司签订的《商品房买卖合同》内容来看，陈昶支付的110万元并非上述合同约定的房价款，且不符合陈昶陈述的涉案房屋总价最后确定为664608元的折扣计算方式；其二，陈昶支付的款项并非进入志联公司的公司账户，而是支付给公司的个人股东，难以证实上述款项是购买涉案房屋的房款抑或是与股东之间的其他交易往来；其三，陈昶陈述的付款方式，即在同一天同一银行网点既有转账又有取现，增加了支付款项的麻烦，有悖常理，且部分现金准备早于涉案买卖合同签订之前，亦不符合一般交易履行次序；最后，刘淑平自称是因为向花都二建公司借款支付房款，故志联公司退还房款时直接退还给花都二建公司，首先因上述分析原因，陈昶支付的110万元是否是涉案房款尚不能确定，再者志联公司退给花都二建公司的款项并未载明是返还购房款，考虑到花都二建也是涉案项目的原合作开发房，故志联公司支付给花都二建的款项不能证明是退还涉案房款，亦不能证明刘淑平支付完毕全部购房款。综上分析，一审法院认定即便志联公司出具了房款664608元的发票，仍不足以认定刘淑平有实际支付该款项给志联公司，一审判决对此论述充分合理，本院予以维持。刘淑平的上诉请求理据不足，本院不予支持。志联公司未能举证证明涉案合同约定的房价明显低于市场价格，且刘淑平究竟有无支付涉案房款正是本案争议之事实，故志联公司以此主张合同无效及刘淑平未支付房款并要求刘淑平腾空交还涉案房屋，理据不足，本院不予支持。综上所述，刘淑平和志联公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10546元，由刘淑平负担10446元，广州市志联房地产有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 蔡培娟审判员 谭红玉二〇一七年九月十八日书记员 李依虹