山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第676号
上诉人（原审被告）：山东高景置业有限公司。地址：山东省海阳市海怡大酒店辅楼。
法定代表人：隽朋海，该公司经理。
委托代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宫元峰，学生。
委托代理人：赵鸣皋，山东君辰律师事务所律师。
委托代理人：李敏，山东君辰律师事务所律师。
上诉人山东高景置业有限公司(以下简称“高景置业公司”)因与被上诉人宫元峰商品房预售合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2014）海民初字第2113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年3月24日，宫元峰与高景置业公司(原名“海阳市高景置业有限公司”)签订商品房买卖合同，合同编号为：201303300024。合同约定宫元峰购买高景置业公司开发的高景?中央海岸3#楼23层2303号房，按套计算房款为908540元，付款方式及期限约定宫元峰于2013年3月24日已付房款50000元，应于2013年3月30日前再付房款228540元，剩余房款630000元于2013年4月1日前办理银行按揭贷款，具体金额以银行放款金额为准，约定于2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付。
庭审中，宫元峰提供高景?中央海岸定购协议书及商品房买卖合同各一份、2013年3月24日高景置业公司收取房款50000元的收款收据一份、2013年3月30日高景置业公司收取房款228540元的收款收据一份，证明自己按合同约定支付了除应按揭贷款外的房款。宫元峰主张高景置业公司未能按合同约定为宫元峰办理下按揭贷款，故要求解除房屋买卖合同。同时，宫元峰提供收条一份，收条内容为：今天收到客户宫元峰《商品房买卖合同》编号(201303300024)叁号楼贰叁零叁室原件壹份，《高景?中央海岸定购协议书》原件壹份，宫元峰房款收据原件两份，编号：1860243，金额￥贰拾贰万捌仟伍佰肆拾元整。编号1875678，金额￥伍万元整，用于协调宫元峰客户办理退房手续用。收件人为刘强并加盖海阳市高景置业有限公司的印章，落款时间为2013年9月12日，证明高景置业公司已经答应给宫元峰办理退房。高景置业公司对定购协议书、商品房买卖合同以及收款收据的复印件的真实性没有异议，但认为按揭贷款未能办理系宫元峰的原因，而非高景置业公司的原因，故房屋买卖合同不能解除。高景置业公司对收条有异议，其真实性不确定，首先，对于公章，可以是造假的；其次，收到人刘强并非高景置业公司公司工作人员而是销售代理商的工作人员；最后，即使收条真实，只能说明用于协调宫元峰办理退房，但证明不了高景置业公司答应退房。
宫元峰提供了中国工商银行个人客户业务申请书一份，办理的是账户申请，申请者是宫元峰，代理人是战世东，代办理由是“本人不方便来”，客户确认处签的是战世东的名字，落款时间为2013年5月26日。宫元峰主张战世东系高景置业公司的工作人员，该证据证明办理银行按揭贷款系高景置业公司的义务，由高景置业公司代宫元峰办理。高景置业公司对申请书的真实性无异议，也认可战世东系其工作人员，但认为该证据显示的是战世东帮助宫元峰办理工商银行的银行卡，而非代办银行按揭贷款。宫元峰认为该银行卡的办理与按揭贷款业务相关，该卡是用于还贷的，且宫元峰作为大连人自己无法在海阳当地办理贷款，宫元峰是在高景置业公司承诺贷款能够办理的情况下签订合同的，银行贷款未能办理系高景置业公司的责任，有楼盘销售经理刘东升与宫元峰母亲杜英的通话录音为证，刘东升在通话中称“这个原因我就不多解释，真的也不怪开发商，因为我们收到工商银行突然遇到一码事情，整个海景房他们都不受理了，我们也是受害者…这是一个事，第二个事就是…中国银行他肯定是给你们受理，但是问题是希望首付高一点，中国银行能保证在两个月内给你们把这笔贷款受理了”。高景置业公司认可其公司叫刘东升这个人，刘东升的电话号码与宫元峰提供的一致，但对录音的真实性有异议，不知宫元峰是否进行过剪辑，假设录音是真的，也是宫元峰在刘东升不知情的情况下录音，属于非法取得的证据，不具备证据效力。
关于按揭贷款，高景置业公司称按揭贷款是客户与银行之间发生的业务，与高景置业公司无关，必须由客户本人亲自到场办理，亲自面签，在贷款过程中信贷经理可以根据贷款人的情况对首付款进行调整或者要求对其他资料进行补充，高景置业公司仅仅为客户进行担保，只有在宫元峰不按期还贷时高景置业公司才承担担保责任，并不对能否按揭贷款提供担保，本案是因为银行审查宫元峰年龄小，要求增加共同还款人而宫元峰不同意造成的，并无高景置业公司的责任，银行告知高景置业公司要求通知宫元峰增加共同还款人，高景置业公司已通知宫元峰。宫元峰称高景置业公司从未通知宫元峰方需要增加共同还款人，同时根据高景置业公司的陈述“银行告知高景置业公司”，印证了贷款应由高景置业公司代为办理。为证实贷款并非高景置业公司的责任，高景置业公司提供了中国工商银行个人住房贷款申请表、个人购房贷款/担保合同，申请表填表时间为2013年5月11日，主申请人是宫元峰，主要收入来源处选择的是月薪(月均约9000元)。担保合同中借款人、抵押人签字处署有宫元峰的名字，贷款人、担保人及合同签署日期处均为空白。宫元峰称从没有见过上述两份材料，字也不是宫元峰签的。高景置业公司还提供了客户须知，须知第九条规定，“以下事项请您知悉：您申请的此笔个人住房贷款最终是否发放，以及贷款金额、贷款成数、利率、具体放款日等均以我行最终的审批结果为准”，称已将办理按揭贷款的风险告知宫元峰，时间为2013年5月11日，客户签字处署有宫元峰的名字。宫元峰称也没有见过该证据材料，字也不是宫元峰所签。高景置业公司未提供相应的证据证明上述三份材料的签字系宫元峰或其母亲杜英代签。宫元峰称贷款未能办理下来后，高景置业公司的工作人员电话告知宫元峰，因宫元峰是学生，要求增加共同还款人，宫元峰根据双方签订的商品房买卖合同不同意增加，最终该笔贷款未能办理下来。对此，高景置业公司予以认可。
宫元峰主张是高景置业公司的原因无法办理按揭贷款，所以双方之间的商品房买卖合同无法履行，故要求解除该合同，并要求高景置业公司返还已交购房款278540元，支付利息至实际返款日。对于利息，宫元峰主张按银行同期贷款年利率6%计算，高景置业公司应先支付自交款日至立案日的利息22283元。高景置业公司不同意解除商品房买卖合同，不应返还宫元峰已交购房款及利息，且宫元峰未按合同约定付清全部房款，高景置业公司享有后履行抗辩权，所以高景置业公司不存在违约，不应向宫元峰支付利息。
又查，高景置业公司为高景?中央海岸3#楼办理了商品房预售许可证，编号为：海房预许字2011第55号，延期至2013年12月30日。目前，该工程经过建设、勘察、设计、施工、监理五单位验收，但未取得竣工综合验收备案。
原审法院依据宫元峰提供的身份证明、定购协议书、商品房预售合同及房款收据复印件、中国工商银行个人客户业务申请书、电话录音，高景置业公司提供的营业执照副本、法定代表人身份证明、中国工商银行个人住房贷款申请表、个人购房贷款/担保合同、客户须知、商品房预售许可证、工程竣工验收报告等认定本案的事实。
原审法院认为，宫元峰与高景置业公司于2013年3月24日签订的关于高景?中央海岸3#楼23层2303号房的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思的表示，无违反法律、行政法规的情形，合同合法有效。宫元峰、高景置业公司应依照《商品房买卖合同》的有关约定履行。本案争议的焦点是：宫元峰与高景置业公司签订的《商品房买卖合同》能否解除。
宫元峰提供的2013年3月24日高景置业公司收取房款50000元的收款收据复印件、2013年3月30日收取房款228540元的收款收据复印件，高景置业公司均无异议，依法予以认定。上述证据证明宫元峰按商品房买卖合同履行了除按揭贷款部分外的房款。宫元峰提供的中国工商银行个人客户业务申请书，高景置业公司对其真实性无异议，依法予以认定。宫元峰提供的高景置业公司楼盘经销经理刘东升的通话录音，高景置业公司认可刘东升系其工作人员，通话的电话号码亦系刘东升的，但对录音的真实性有异议，怀疑录音进行过剪辑，高景置业公司对该怀疑未提供相应的证据予以证实，对其怀疑意见不予采信，对该通话录音予以采信。宫元峰提供的收条，高景置业公司认可刘强系销售代理商的工作人员，而销售代理商系为高景置业公司代理，且收条上盖有高景置业公司的公章，高景置业公司对公章提出怀疑但未提供相应的证据证明该公章系伪造，故对该收条的真实性予以认定。
高景置业公司提供的中国工商银行个人住房贷款申请表、个人购房贷款/担保合同及客户须知，宫元峰予以否认，但未提供相应的证据证明不是宫元峰或其母亲杜英签字，故对其真实性予以认定。
结合宫元峰、高景置业公司提供的证据，以及庭审中双方对按揭贷款未能办理下来的陈述，可以认定双方对于按揭贷款的办理均进行了初步准备，宫元峰对高景置业公司的工作人员战世东进行了委托，根据高景置业公司工作人员刘东升的通话录音及宫元峰、高景置业公司在庭审中的陈述，按揭贷款的不能办理是因为银行为降低贷款风险要求增加共同还款人、而宫元峰根据商品房买卖合同的约定不同意增加所致，银行的这个要求是宫元峰、高景置业公司签订商品房买卖合同时无法预知的，因此，本案中按揭贷款未能办理下来不能归责于宫元峰或者高景置业公司。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“…因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”本案中，因银行要求增加共同还款人而宫元峰不同意致未能办理按揭贷款，并导致宫元峰不能继续履行商品房买卖合同，宫元峰请求解除双方于2013年3月24日签订的商品房买卖合同，于法有据，予以支持，高景置业公司不同意解除商品房买卖合同理由不当，不予支持。宫元峰主张高景置业公司返还已付购房款本金278540元，证据充分，予以支持。该《解释》第二十三条中规定出卖人应当返还买受人收受的购房款本金及利息，此处的“利息”是指出卖人收受的购房款本金而产生的“法定孳息”，即出卖人应当返还其所受领的利益，而非填补买受人所受到的损失。因此，该利息为存款利息，而非贷款利息。宫元峰主张高景置业公司支付自交款日至2014年8月27日立案日已交购房款的利息按银行同期贷款年利率6%计算为22283元，并按该利率支付利息至实际返还购房款日，于法无据，不予支持，应按存款利息予以返还，根据中国人民银行公布的年度存款利率3%计算，至2014年8月27日利息为50000元×3%×(1+155天÷365天)=2137元，278540元×3%×(1+149天÷365天)=11767元，共计13904元。2014年8月28日至判决给付之日仍以此标准计息。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除宫元峰与山东高景置业有限公司于2013年3月24日签订的商品房买卖合同(合同编号201303300024)；二、山东高景置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还宫元峰房款278540元；三、山东高景置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付宫元峰利息13904元，并以278540为本金按中国人民银行同期存款利率支付自2014年8月28至本案判决最迟给付之日的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5812元，由山东高景置业有限公司承担。
宣判后，上诉人高景置业公司不服，提起上诉称，一、宫元峰无权要求解除合同，原审法院判决解除商品房买卖合同没有法律依据。选择银行贷款方式支付房款是宫元峰决定的，宫元峰应当积极准备及配合银行的要求完成贷款工作。由于宫元峰年龄较小，银行提出要求增加共同还款人以降低风险并无不妥，尽管银行的要求是双方签订买卖合同时无法预知的，但是银行的要求并非宫元峰无法达到或明显严重加重宫元峰负担，并且增加共同还款人后对宫元峰正常还贷不会产生任何不利的影响。因宫元峰明确拒绝，不予配合，才导致贷款工作无法正常完成，因此，本案贷款无法发放是宫元峰单方原因造成的，并不是不可归责于双方的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，本案享有合同解除权的为高景置业公司，而宫元峰无权提出解除合同等请求。二、宫元峰缺乏履约诚意，才是导致本案的根本原因。如果解除合同将给高景置业公司造成巨大损失，显失公平。请求二审法院依法改判，驳回宫元峰的诉讼请求，或将本案发回重审。
宫元峰答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，宫元峰与高景置业公司签订的商品房买卖合同约定剩余房款630000元于2013年4月1日前办理银行按揭贷款。因无法办理按揭贷款，宫元峰不能继续履行商品房买卖合同，故宫元峰请求解除双方于2013年3月24日签订的商品房买卖合同，并要求高景置业公司返还已交购房款278540元，于法有据，依法应予支持。原审法院认定本案中按揭贷款未能办理下来不能归责于宫元峰或者高景置业公司并无不当，依法应予维持。高景置业公司主张宫元峰明确拒绝才导致贷款工作无法正常完成，证据不足，依法不予支持。综上，原审法院判决正确，依法应予维持；上诉人上诉主张，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5812元，由上诉人山东高景置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一五年七月一日
书记员 陈蒙蒙