广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2260号
原告冉丽，女，汉族，1985年1月23日出生，身份证住址贵州省正安县。
被告李为红，男，瑶族，1979年9月26日出生，身份证住址广西恭城瑶族自治县。
委托代理人张国泰，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。
第三人深圳市中联地产置业股份有限公司，住所地深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码741247182。
法定代表人杜欣。
原告冉丽与被告李为红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，在依法追加深圳市中联地产置业股份有限公司（以下简称中联地产公司）作为本案第三人后，公开开庭进行了审理。原告冉丽，被告李为红委托代理人张国泰到庭参加了诉讼，第三人中联地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月30日，原、被告通过中联地产公司居间介绍，就原告购买被告位于深圳市宝安区观澜街道观澜大道东侧芷峪澜湾花园1栋C2座12B室房屋事宜达成一致意见。双方就该房屋购买事宜订立了《房产买卖合同》，买卖合同对房屋购买价格、购房款支付、税费承担、该房屋学位及违约责任等作了明确约定。2015年6月30日，原告向被告支付定金15万元，2015年7月7日，原告按照合同约定向监管银行再次转帐购房首期款63万元，随后，原、被告按照合同约定及深圳市房产交易有关规定办理了房产过户等手续，被告于9月7日前收到全部房款，双方办理了房屋现场移交手续。原告取得房屋后，发现被告物业的学位已被使用，而原告在签订该房产协议前及协议中明确强调原告购买该房产的目的就是需要该房产对应的学位，即购该房产的主要目的是为子女能够在该房产对应学区公立学校就读。重要的是在原、被告双方就购买涉案房屋进行磋商时，原告曾反复询问被告该房屋学位是否可用问题，被告一直告诉原告，该学位从未被使用，可以使用，言词肯定，并在《房产买卖合同》第十五条特别备注中特别承诺，保证该物业从未使用过对应学位，如有违背，卖方无条件退还定金。现在根据深圳市相关法规规定，从2013年3月起，学区内同一套住房用于申请学位时，在学制期间，小学6年只允许一户住户的孩子申请学位，初中三年只允许一户住户的孩子申请学位，如同一套住房有多个孩子申请学位，必须是同一父母、祖父母、外祖父母或监护人，招生报名系统不接受同一套住房重复申请学位。现原告在深圳市龙华新区教育系统查询该房产对应学位已经于2014年3月被他人申请使用，按照上述规定，原告的购房目的根本无法实现，随后，原告多次找被告协商解决，被告均置之不理，原告无奈，只能诉至法院，请求法院依法判决：被告支付违约金15万元以及承担诉讼费、律师费等合理费用。
被告答辩称：一、原告的损失目前并不确定，因深圳并没有学位房一说，只有学区房；房产只是申请学位的一项加分手段而已，并非拥有房产就一定能上对应的学校，再说，原告小孩并未达到入学年龄，等到原告小孩申请学校时，该政策已经作出调整，故原告的损失只是未来可能性的，并不在当下，原告以一个不确定的损失要求被告承担巨大的经济责任，并且该损失并非被告所造成，违约条款的设置完全是由第三人中联地产公司为双方提供不真实的信息所导致；二、原、被告签订合同之时，共同委托本案第三人中联地产公司对房产的学位问题进行了查询，中联地产公司工作人员明确告知原、被告双方，该房产学位并未被使用，故被告按照原告的要求签署了双方买卖合同；三、该损失并非被告导致，并且不确定，原告适用法律错误，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
第三人中联地产公司未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面意见称：原、被告双方依约交付定金、办理资金监管以及房产过户等合同义务，至庭审为止，双方已经完成产权过户最后一项义务。对于学位是否已被使用以及被告是否作出相关承诺在双方当初签署的买卖合同中已作出详细的约定，据我公司了解，该学位并非被告所用，而是被告之前的一业主所用，且该人小孩现在在该学区上学，不愿退出，造成纠纷，请法庭查明事实依法判决。
经审理查明：2015年6月30日，原告冉丽作为买方与作为卖方的被告李为红签订了一份《房产买卖合同》（合同编号2015005793）。合同约定卖方将位于深圳市宝安区观澜街道观澜大道东侧芷峪澜湾花园1栋C2座12B（以下简称涉案房产）转让给买方，房产的转让价格为259万元，购房定金为15万元，由买方在签订合同当日支付；买方通过申请按揭贷款的方式支付除购房定金以外的房款，买方须于2015年7月15日之前预付首期购房款（不包括定金）以银行资金监管为准到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件；在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起二日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买方原因无法购买的，责任由买方自行承担；任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。合同特别备注条款约定，经买卖双方友好协商，鉴于该物业的学位问题，卖方保证该物业从未使用过学位，如有违背，卖方则无条件退还定金，该物业评估价259万元，首付款78万元，如因买方在建行评估首款无法评估至78万，卖方同意退还定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
原、被告双方均依合同约定履行了各自义务，涉案房产于2015年8月19日过户登记至原告名下，被告实际于2015年9月2日向原告交付了涉案房产。
2015年10月13日，原告通过深圳市龙华新区教育系统查询，涉案房产已被深圳市龙华新区观澜街道第二小学2014年占用。
另查：1、原告与配偶张启蒙于2010年3月16日登记结婚，婚后于2010年6月27日育有一子张艺腾，于2012年7月27日育有一女张艺馨；
2、2015年11月27日经产权系统查询，原告及配偶张启蒙名下仅有涉案房产一套房产；
3、涉案房产相对应就读的公立小学为深圳市观澜第二小学；
4、原、被告庭审中均确认被告并未使用涉案房产的学位，学位是被告的前业主所使用；
5、原告儿子将于2016年就读小学，至庭审时尚未开始报名。
上述事实，有经庭审举证、质证的房产买卖合同、收款收据、房地产证复印件、房屋产权信息查询、结婚证、户口本、出生证明等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告于2015年6月30日签订的《房产买卖合同》（合同编号2015005793）系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。原、被告在签署的《房产买卖合同》中明确约定，卖方即被告确保涉案房产从未使用过学位，但经过原告查询，涉案房产于2014年3月使用了深圳市观澜街道第二小学的学位，因此，被告违反了合同中关于学位的约定，应承担相应的违约责任。关于违约金数额，合同约定如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金，如卖方违背关于学位问题的承诺，卖方则无条件退还定金，原告据此要求被告支付违约金15万元，对此本院认为，被告向原告交付的涉案房产学位已被深圳市观澜第二小学占用，这必然给原告子女就读该学校造成一定障碍，虽原告子女至起诉时均未到入学年龄，实际损失尚未发生，但无论原告采取将涉案房产出售另行购置其他房产、就读私立小学或就读其他较远公立学校等何种方式，均必然给原告造成一定损失及一定的不便，同时，根据深圳市房地产市场交易惯例，带有学位的房产的交易价格较普通房产交易价格一般会相对较高，因此，原告也有理由认为涉案房产的成交价格中也包含了所能就读的学校的价值在其中，综合考虑本案案情，本院酌情确定被告应向原告支付违约金10万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李为红于本判决生效之日起五日内向原告冉丽支付违约金人民币100,000元；
二、驳回原告冉丽的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1,650元，由被告李为红负担1,100元，由原告冉丽负担550元。案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一五年十二月十日
书 记 员 周 爰
书 记 员 刘佳鹏
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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