湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第03388号
原告:彭柏钧，男。
委托诉讼代理人：罗伊丽，湖南融源律师事务所律师。
被告：湖南友文置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云工业园。
法定代表人张志文。
委托诉讼代理人：王炼斌，广东广和律师事务所律师。
原告彭柏钧与被告湖南友文置业有限公司（以下简称友文置业公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭柏钧的委托诉讼代理人罗伊丽、被告友文置业公司委托诉讼代理人王炼斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
彭柏钧诉称，2013年10月30日，彭柏钧与友文置业公司签订《代建协议书》，委托友文置业公司代建长沙市天心区暮云工业园（原长沙县暮云镇）新兴科技产业园（以下简称新兴科技产业园）A3栋104、108、109、110号厂房，总房价266.64万元，待友文置业公司取得预售许可证后三日内签订《商品房买卖合同》。次日，彭柏钧支付了房款。友文置业公司取得预售许可证后，却将房屋卖给长沙东友物业管理有限公司（以下简称东友物业公司），未与彭柏钧签订《商品房买卖合同》。彭柏钧请求判令：一、确认彭柏钧与友文置业公司签订的《代建协议书》是商品房买卖合同，合法有效；二、友文置业公司协助彭柏钧办理新兴科技产业园A区3栋1层104、108、109、110号房屋预售合同登记备案；三、友文置业公司协助彭柏钧向产权登记机关报送权属登记所需资料，办理该四处房屋的所有权过户手续；四、撤销友文置业公司与第三人东友物业公司于2015年7月签订的《新兴科技产业园A区3栋1层04号、08号、09号、10号房屋的商品房买卖合同》;五、诉讼费由友文置业公司承担。诉讼中，彭柏钧申请撤回东友公司作为第三人参加本案诉讼，并变更事实、理由及诉讼请求为：2012年9月10日，李长国、彭柏钧、李再喜、宁凡平、彭小玲、曾和林共同借款2100万元给湖南友文食品有限责任公司（以下简称友文食品公司）、友文置业公司，借期三个月，月息二分。后友文食品公司、友文置业公司未如期全额归还借款本息。借款人遂与友文食品公司、友文置业公司达成协议，当期应归还的1100万元借款由友文置业公司以新兴科技产业园11套工业厂房作为抵押担保，“借新债还旧债”，抵押担保方式为：彭柏钧、李再喜、李长国三人以售楼部挂牌销售价的50%与友文置业公司签订《代建协议书》，其中，以李长国的名义签订新兴科技产业园A3栋201、202号厂房，彭柏钧的名义签订新兴科技产业园A3栋103、104、105、108、109、110号厂房，李再喜的名义签订新兴科技产业园C3栋401号、C4栋401、402号厂房，购房资金通过银行账户空转，即从彭柏钧、李再喜、李长国三人账户转给友文置业公司账户，友文置业公司再转给彭小玲账户，彭小玲再转给彭柏钧、李再喜、李长国三人账户。彭柏钧、李再喜、李长国释放上述厂房的条件是友文置业公司销售上述厂房时，所收取的购房款全额用于偿还借款本息，如友文置业�司取得预售许可证后，仍不能还清借款本息，则应将房屋过户至彭柏钧、李再喜、李长国名下。2015年7月，友文置业公司取得了预售许可证，但拒不将厂房过户。彭柏钧请求判令：一、友文置业公司立即归还借款本金342.4456万元，利息70.1333万元（利息按每月2%计算至归还之日，暂计算至2015年7月31日）。二、友文置业公司不履行偿还借款本息，则彭柏钧对拍卖、变卖友文置业公司名下的新兴科技产业园A区3栋1层104、108、109、110号房屋价款享有优先受偿。三、本案诉讼费由友文置业公司承担。
友文置业公司答辩要点：一、借款2100万元的民间借贷纠纷已由邵阳市邵东县人民法院、邵阳市中级人民法院进行审理、判决，而本案双方基础法律关系是双方签署的工业厂房《代建协议书》，实为商品房买卖合同纠纷或确认合同效力纠纷。二�长沙市人民政府《关于进一步规范工业地产发展暂行办法》第十四条规定，个人不得购买工业厂房。彭柏钧不具有购买工业厂房资格，《代建协议书》因违反政府规定依法无效。合同无效非友文置业公司原因所致，友文置业公司只应承担返还购房款义务。三、彭柏钧诉请的款项金额与应退款项金额不符。
经审理查明：2012年9月10日，宁凡平、彭小玲、李长国、彭柏钧、李再喜、曾和林共同借款2100万元给友文食品公司、友文置业公司，约定借期三个月，月息二分。次日，彭小玲将2100万元转账给友文食品公司账户内。借款到期后，友文置业公司、友文食品公司未能如期还款，遂向宁凡平等人申请贷款展期。
2013年10月30日，彭柏钧、李再喜、李长国分别与友文置业公司签订《代建协议书》，协议均约定了双方基本信息、委托代建厂房的基本情况、交房条件、交房时间、付款方式及时间、产权登记、违约责任、争议的解决等内容，主要内容为：彭柏钧委托友文置业公司代建新兴产业园A区3栋1层03、04、05、08、09、10号厂房，总房价400万元；李再喜委托友文置业公司代建新兴产业园C3栋401号厂房、C4栋401、402号厂房，总房价300万元；李长国委托友文置业公司代建A区3栋2层01、02号厂房，总房价400万元。厂房土地使用性质为工业用地。彭柏钧、李再喜、李长国应于签订协议当日向友文置业公司支付全额代建预付款。厂房取得预售许可证并彭柏钧、李再喜、李长国收到友文置业公司通知之日起三个有效工作日内，双方签订商品房买卖合同。友文置业公司应于2014年1月30日前交付厂房。协议在执行过程中产生纠纷，变成债权债务关系，友文置业公司应偿付彭柏钧、李再喜、李�国款项，张志文、柳平志、友文食品公司自愿承担连带责任。随后，李再喜、李长国、彭柏钧分别于2013年10月30日、2013年10月31日、2013年10月31日，通过银行转账方式向友文置业公司支付了300万元、400万元、400万元，银行转账凭据摘要均为“购厂房”；友文置业公司分别向李再喜、李长国、彭柏钧出具《收据》，内容分别为收到“代建费”300万元、400万元、400万元。
2013年10月30日，友文食品公司向彭小玲转账支付300万元，2013年10月31日又支付两笔各400万元。2013年10月31日，宁凡平、彭小玲、李长国、彭柏钧、李再喜、曾和林与友文食品公司、友文置业公司对2100万元借款本息进行结算，友文置业公司、友文食品公司法定代表人张志文在原始借据上注明“2013年10月31日已归�1600万元，暂欠500万元”。2014年1月28日，宁凡平与友文置业公司签订《代建协议书》，约定宁凡平以单价1490元每平方米、总价款126.65万元委托友文置业公司代建位于新兴科技产业园C区3栋5层1号标准厂房，合同约定该126.65万元从友文置业公司、友文食品公司向宁凡平的500万元借款中扣除。
2015年，宁凡平、彭小玲、李长国、彭柏钧、李再喜、曾和林向邵东县人民法院起诉，要求友文置业公司、友文食品公司归还借款，支付利息。经两审终审，2016年9月18日，邵阳市中级人民法院作出（2016）湘05民终1114号民事判决书，该判决书对宁凡平与友文置业公司的《代建协议书》效力未予审理，将代建款126.65万元从借款中予以了相应核减，判令友文置业公司、友文食品公司共同偿还宁凡平、彭小玲、李长国、彭柏钧、李再喜、曾和林207.4293万元及按月利息20%支付自2015年10月21日至实际偿还之日的利息。
另查明：一、2013年11月5日、2013年11月18日、2014年12月22日，友文置业公司分别通过银行转账方式向彭柏钧支付10万元、55.544万元、60万元，55.544万元款项摘要为“退A3-103房款”，其余两笔款项摘要为“退房款”。二、2013年11月6日，友文置业公司通过银行转账方式向李再喜支付10万元，摘要为“退房款”。2014年3月3日，友文置业公司同意了李再喜对C区4栋102号房屋的退房申请，后通过承兑汇票方式向李再喜支付16.761万元，通过银行转账方式支付83.839万元，银行转账凭证摘要为“退房款”。三、2013年12月9日、2014年1月8日，友文置业公司分别通过银行转账方式向李长国支付170万元、30万元，摘要为“退房款”。
上述事实，有原、被告身份信息、（2015）邵东民初字第3129号民事判决书、（2016）湘05民终1114号民事判决书、宁凡平、李长国、李再喜、彭柏钧与友文置业公司签订的《代建协议书》、《收据》、银行交易凭证、友文置业公司科目明细账、借款协议、借据、当事人陈述、开庭笔录等予以证实，足以认定。
本院认为，双方争议焦点主要在于：一、关于双方当事人之间法律关系的性质问题。依据证据规则，直接证据、原始证据相对于传来证据、间接证据具有的较高证明力。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系的情形下，即便存在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的�向作出判定，认定外化法律关系是当事人真实意思的体现和反映，藉此传达和树立诚实守信的价值导向。本案中，《代建协议书》及银行交易凭证、《收据》等证据属于原始证据、直接证据，应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。《代建协议书》内容为商品房预约合同性质，《收据》、银行交易凭证等证据上的款项用途亦载明为“门面款”“代建费”“房款”，即通过前述原始证据、直接证据可以认定双方系商品房预约合同关系。彭柏钧主张前述行为系“借新债还旧债”，系对“新债”的一种担保方式，但未就此提供相应的直接证据、原始证据，尚不足以证明当事人之间签订《代建协议书》系借款的担保方式，应承担不利法律后果。综上，本院认定双方系商品房预约合同关系，本案为房屋买卖合同纠纷。二、关于合同解除及款项返还、利息计算问题。其一，合同订立后，经双方协商一致，可以解除。长沙市人民政府《关于进一步规范工业地产发展暂行办法》第十四条规定，工业地产项目用房（含生产性及非生产性用房）的购买人限定为生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人，不得以个人名义购买。涉诉厂房为工业地产性质用房，彭柏钧作为自然人，不具备购买房屋的主体资格，双方的合同因违反前述规定而不能实际履行。又彭柏钧诉求归还款项、友文置业公司辩称愿意归还款项，且友文置业公司已向彭柏钧支付过数笔“退房款”，彭柏钧接受款项后，均未提出异议，双方前述行为表明各自均无继续履行《代建协议书》之意愿，愿意解除合同。其二，合同解除后，友文置业公司应向彭柏钧返还款项。双方未就解除《代建协议书》是否支付利息作出明确约定，但友文置业公司实际占用了彭柏钧款项，本院酌情判令其向彭柏钧支付以中国人民银行同期贷款利率计算的利息。从款项支付的2013年10月31日计算至友文置业公司支付10万元的2013年11月5日共5日，利息为0.3068万元（400万元×5.6%×5日÷365日），友文置业公司所付款项，先付息再还本，抵扣后，尚应支付本金390.3068万元（400万+0.3068万-10万）；从2013年11月5日计算至友文置业公司支付55.544万元的2013年11月18日共13日，利息为0.7785万元（390.3068万×5.6%×13日÷365日），友文置业公司所付款项，抵扣后，尚应支付本金335.5413万元（390.3068万+0.7785万-55.544万）；从2013年11月18日计算至友文置业公司支付60万元的2014年12月22日共399日，利息为20.5406万元（335.5413万元×5.6%×399日÷365日），友文置业公司所支付款项，先付息再还本，抵扣后，尚应支付本金296.0819万元（335.5413万+20.5406万-60万）；对尚欠款，自2014年12月22日至实际偿还之日按中国人民银行同期贷款利率计算利息。彭柏钧主张双方约定了月息两分，但未提交相应证据，本院对此不予采信。其三，彭柏钧主张其对拍卖、变卖涉诉房屋价款享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、限被告湖南友文置业有限公司于本判决生效后十日内向原告彭柏钧返还296.0819万元及利息（自2014年12月22日至实际偿还�日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息）；
二、驳回原告彭柏钧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费39888元，由被告湖南友文置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李俊才
人民陪审员 易云辉
人民陪审员 廖利辉
二〇一七年一月十六日
书 记 员 甘 甜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定何其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行�况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。