北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5284号
上诉人（原审原告，原审反诉被告）：胡彬，女，1967年11月14日出生，住浙江省永康市。
委托诉讼代理人：李凯，男，1959年12月10日出生，住北京市东城区。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：强强（北京）国际商务酒店有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：黄聪弟，董事长。
委托诉讼代理人：邹和家，男，强强（北京）国际商务酒店有限公司职工。
委托诉讼代理人：陈晓怡，女，强强（北京）国际商务酒店有限公司职工。
被上诉人（原审被告）：紫御湾投资管理有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路100号5层2-5003。
法定代表人：李茂林，董事长。
上诉人胡彬、上诉人强强（北京）国际商务酒店有限公司（以下简称强强公司）因与被上诉人紫御湾投资管理有限公司（以下简称紫御湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初38917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胡彬的委托诉讼代理人李凯，上诉人强强公司的委托诉讼代理人陈晓怡到庭参加了诉讼，被上诉人紫御湾公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡彬上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判：1、强强公司支付所拖欠的租金人民币28697.3元（税后）以及滞纳金；2、强强公司按照每天每平米1.2元的标准向业主支付公共区域使用费，从合同终止之日起到强强公司实际经营结束之日止；3、强强公司当庭出示完税证明；4、驳回强强公司的全部一审反诉请求。事实和理由：1、一审法院在计算租金的时间上认定有误，应当自2007年1月1日至2016年9月8日计算。强强公司实际欠付房租7个月零8天，而非一审判决金额。2、胡彬在起诉时已经提出恢复原状的诉讼请求，一审法院以不属于案件审理范围为由不予处理错误；3、一审法院判决胡彬赔偿强强公司损失500元没有事实和法律依据；4、判决生效后七日内出示完税证明不利于判决执行。
强强公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回胡彬的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，举证责任分配不当。1、强强公司对北京市朝阳区东三环南路102号9017B号房屋（以下简称涉案房屋）屋面及外墙没有使用，一审法院判令强强公司交还错误；2、一审判令强强公司承担自2016年6月21日后的租金和滞纳金错误，胡彬在2016年6月21日将涉案房屋换锁收回，应视为双方租赁关系终止。一审以强强公司无法提供监控为由推定胡彬陈述强强公司撬锁属实，违背了谁主张谁举证的证据规则；3、一审判决强强公司向胡彬提供代缴完税证明不当，强强公司只能提供企业完税证明，不能提供单个房屋的完税证明，且不应向业主出示。
紫御湾公司未到庭应诉，提交书面意见称与一审意见一致。一审中，紫御湾公司未发表意见。
胡彬向一审法院起诉请求：1、判令胡彬与强强公司解除租赁合同；2、判令强强公司交还屋面使用权、外墙面使用权；3、判令强强公司向胡彬支付拖欠租金27644.19元以及滞纳金1006.3元，紫御湾公司在其保证范围内承担责任；4、判令强强公司出具租赁期内为胡彬代缴的房产租赁税费的完税证明；5、判令强强公司交还胡彬对大厅、电梯、走廊、停车场等公共区域、公共设施的管理权；6、判令强强公司将租赁合同期内管理大楼之公共区域、公共设施期间所产生的收益进行公示；7、判令强强公司恢复胡彬房产的办公用途，合同到期后至未恢复办公用途期间给胡彬造成的租房损失20588元应予以赔偿；8、判令强强公司将房产的水、电恢复为市政的单独计量；9、判令本案律师费2000元由强强公司承担。
强强公司提出反诉请求：胡彬承担支付违约赔偿金31584元。
一审法院认定事实：强强公司原名北京天瑞地安酒店管理有限公司，后更名为现名称。
2006年12月11日，胡彬与北京京强房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定北京京强房地产开发有限公司将涉案房屋出卖给胡彬。合同约定，胡彬采取贷款方式付款，胡彬办理房屋交接手续时，须按该合同约定的付款方式缴清应交之房款及有关部门规定应交纳的费用。
胡彬用于购买涉案房屋的贷款于2007年2月25日放贷。
涉案房屋于2008年6月25日登记在胡彬名下。
2006年12月22日，胡彬与强强公司签订了《租赁确认书》，约定胡彬将涉案房屋及其屋面使用权、外墙面使用权出租给强强公司用于经营酒店，并由强强公司委托北京金长城酒店管理公司统一经营管理；租期为2007年1月1日至2016年12月31日；年租金50957元，胡彬按规定的税率和标准交纳的房产租赁相关税费，由强强公司在应付租金中扣除代缴，并出具相应凭证；强强公司从2007年1月1日起每月15日支付上个月度的租金；紫御湾公司就租金的给付为强强公司提供担保；强强公司未按约定支付租金的，每延迟一日，支付拖欠租金万分之二的滞纳金，支付租金逾期超过3个月，胡彬有权解除合同。
紫御湾公司于2007年3月21日向胡彬出具保函，愿就胡彬与强强公司就涉案房屋签订的租赁合同项下强强公司承诺的投资回报总额509571元承担一般责任保证。
后涉案房屋一直由强强公司用于酒店经营。
经询，胡彬称其于2016年6月20日向强强公司递交了催告交房通知单，根据合同约定解除双方租赁关系，并于2016年6月21日将涉案房屋上锁，但在上锁后一两天内就被强强公司撬开了。强强公司称未收到催告交房通知单，不认可撬锁事实，但强强公司称无法提供监控录像，录像仅保存1个月。
本案审理过程中，胡彬与强强公司均认可《租赁确认书》已经实际终止，并称无需法院处理该合同的解除事宜。
庭审中，强强公司提交了胡彬给涉案房屋上锁的监控录像。
查，胡彬与强强公司于2016年9月8日办理了涉案房屋的交接。
一审法院认为，胡彬与强强公司订立的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。
胡彬与强强公司均认可《租赁确认书》已经实际终止，并称无需法院处理该合同的解除事宜，法院对此不持异议。
胡彬在2016年6月21日将涉案房屋上锁，构成违约，应当赔偿因此给强强公司造成的损失，胡彬称强强公司在其上锁一两天后就将锁撬开了，强强公司虽不认可撬锁，但其并未提交由其控制的酒店监控录像证明其主张，应当承担不利后果，故法院采信胡彬主张，认定胡彬给涉案房屋上的锁在2016年6月23日被强强公司撬开。据此，胡彬因上锁的违约行为给强强公司造成的损失，法院酌情支持。
《租赁确认书》约定胡彬将涉案房屋及其屋面使用权、外墙面使用权出租给强强公司，现租赁合同终止，强强公司除将涉案房屋交还给胡彬外，还应将涉案房屋对应的屋面使用权、外墙面使用权交还给胡彬。
强强公司承租涉案房屋，应当向胡彬支付租金，胡彬主张欠付租金具有法律依据，法院将结合举证情况以及胡彬与北京京强房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》约定对此予以核算确认。滞纳金法院酌定。
合同约定强强公司为胡彬代缴房产租赁相关税费并出具相应凭证，则强强公司应当向胡彬出示相关完税证明，故胡彬相应诉讼请求，法院予以支持。
胡彬要求判令强强公司交还胡彬对大厅、电梯、走廊、停车场等公共区域、公共设施的管理权的诉讼请求，以及要求判令强强公司将租赁合同期内管理大楼之公共区域、公共设施期间所产生的收益进行公示的诉讼请求，并非法院审理房屋租赁合同纠纷的范畴，法院不予处理，相关权利人可以适格的主体和恰当的案由另行主张。
胡彬与强强公司在合同中约定涉案房屋用于酒店经营，现胡彬要求强强公司恢复涉案房屋的办公用途并支付租房损失20588元无合同及法律依据，法院不予支持。
胡彬未提交证据证明强强公司对涉案房屋的水、电市政单独计量进行过改造，故其要求强强公司将涉案房屋的水、电恢复为市政的单独计量无事实依据，法院不予支持。
胡彬要求强强公司承担律师费2000元，无法律依据，法院不予支持。
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。本案中，紫御湾公司系一般保证，故胡彬要求紫御湾公司在保证范围内承担责任的诉讼请求，法院不予支持。
紫御湾公司经法院合法传唤未到庭应诉，法院依法缺席审判。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、强强（北京）国际商务酒店有限公司于判决生效后七日内交还胡彬北京市朝阳区东三环南路102号9017B号房屋屋面使用权、外墙面使用权；二、强强（北京）国际商务酒店有限公司于判决生效后七日内支付胡彬租金14905元、滞纳金1000元；三、强强（北京）国际商务酒店有限公司于判决生效后七日内向胡彬出示代缴北京市朝阳区东三环南路102号9017B号房屋2007年2月25日至2016年9月8日期间租赁税费的完税证明；四、胡彬于判决生效后七日内赔偿强强（北京）国际商务酒店有限公司损失500元；五、驳回胡彬的其他诉讼请求；六、驳回强强（北京）国际商务酒店有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理期间，胡彬向本院提交《胡彬户有关强强酒店所欠租金及滞纳金的几点说明》，其中明确其主张的滞纳金金额为10838.15元。对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，胡彬与强强公司签订的《租赁确认书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。《租赁确认书》约定租期从2007年1月1日至2016年12月31日。双方于2016年9月8日签署了《房屋交接确认书》，故可以认定2016年9月8日租赁合同关系自然终止。
关于胡彬的上诉请求。胡彬主张，应当按照租赁期间为2007年1月1日至2016年9月8日计算租金，对此，本院认为《租赁确认书》中对此有明确约定，强强公司主张因胡彬与开发商之间的抵押贷款没有到位而没有支付相应期限内房租的抗辩理由，缺乏合同和法律依据，一审法院对此未予认定有误，本院应予纠正。强强公司应支付全部欠付租金。因胡彬一审主张的租金总额不高于合同约定的金额，本院予以支持。关于滞纳金，胡彬一审起诉要求强强公司支付滞纳金1006.3元，一审法院酌定滞纳金金额1000元并无不当，本院予以维持。胡彬关于要求强强公司支付公共区域使用费的主张，无合同依据，且该诉讼主张并未在一审中提出，强强公司对此不予认可，对于该项新增的诉讼请求，本院不予处理。胡彬关于不同意赔偿酒店损失500元的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。一审判决强强公司于判决生效后七日内向胡彬出示代缴涉案房屋租赁税费的完税证明并无不当，胡彬以该判决不利于执行为由要求强强公司当庭出示完税证明的上诉意见，无法律依据，本院不予采信。
针对强强公司的上诉主张，强强公司主张不应交还涉案房屋屋面及外墙使用权，以及无法提供代缴完税证明，对此，本院认为，《租赁确认书》约定胡彬将涉案房屋及其屋面使用权、外墙面使用权出租给强强公司用于经营酒店，胡彬按规定的税率和标准缴纳的房产租赁相关税费，由强强公司在应付租金中扣除代缴，并出具相应凭证。依据双方签订的租赁协议的约定，强强公司应当向胡彬出示涉案房屋在租赁期间租赁税费的完税证明，并且在租赁合同终止后，强强公司应当返还涉案房屋屋面使用权、外墙面使用权。强强公司主张不应承担自2016年6月21日后的租金和滞纳金，对此，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。强强公司主张胡彬于2016年6月21日将涉案房屋上锁，造成强强公司无法正常使用涉案房屋。胡彬与强强公司因锁门产生争议后，强强公司作为涉案房屋所属楼栋的整体管理者及监控设备的所有者，对于涉案房屋的监控录像拥有控制权，强强公司提供了2016年6月21日胡彬锁门的监控录像，却以监控录像仅保存1个月的理由未能提供之后的监控录像，本院认为其未能提供监控录像的理由不成立，据此，本院依法推定胡彬的上述主张成立，故强强公司还应当支付胡彬剩余3个月的租金，并按照合同约定支付滞纳金，一审法院对此处理并无不当。
综上所述，胡彬的部分上诉请求成立，应予支持；胡彬其余上诉请求，以及强强公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初38917号民事判决第一、三、四、六项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初38917号民事判决第二、五项；
三、强强（北京）国际商务酒店有限公司于本判决生效后七日内支付胡彬租金二万七千六百四十四元一角九分、滞纳金一千元；
四、驳回胡彬的其他诉讼请求；
五、驳回胡彬的其他上诉请求；
六、驳回强强（北京）国际商务酒店有限公司的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1081元，由胡彬负担477元（于本判决生效后七日内交纳），由强强（北京）国际商务酒店有限公司负担604元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费590元，由强强（北京）国际商务酒店有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费771元，由强强（北京）国际商务酒店有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
审 判 员 付 辉
审 判 员 曹 炜
二〇一八年五月三十日
法官助理 衡珊珊
书 记 员 刘怡然