上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初3125号
原告吕文波，男，1962年4月26日生，汉族，住上海市宝山区。
原告丁佐丽，女，1967年12月15日生，汉族，住址同上。
原告吕旭阳，男，1997年7月1日生，汉族，住址同上。
上列三原告共同委托代理人陈亮，上海创远律师事务所律师。
被告上海幸之苑房地产置业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人陆幸之，董事长。
被告徐根根，男，1955年5月15日生，汉族，住上海市杨浦区。
被告陆幸之，男，1952年5月29日生，汉族，住上海市。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市第二支行，住所地上海市黄浦区。
负责人李洁，行长。
委托代理人周轶伦。
委托代理人杨炜栋。
原告吕文波、丁佐俪、吕旭阳与被告上海幸之苑房地产置业有限公司(以下简称幸之苑公司)、徐根根、陆幸之房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，通知中国工商银行股份有限公司上海市第二支行(以下简称工行二支行)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告吕文波、丁佐俪及其与原告吕旭阳的共同委托代理人陈亮，被告幸之苑公司的法定代表人即被告陆幸之、被告徐根根，第三人工行二支行的委托代理人杨炜栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕文波、丁佐俪、吕旭阳诉称，吕文波、丁佐俪、吕旭阳系一家三口，经朋友介绍购买幸之苑公司的宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号楼XXX室房屋(以下简称1602室房屋)，房价为152万元，双方于2007年7月14日签订了《幸之苑商品房认定协议》。协议签订后，吕文波等分期支付了幸之苑公司房款122万元。2007年7月23日，幸之苑公司将1602室房屋交付给了吕文波等。之后，吕文波等要求签订正式购房合同，幸之苑公司屡次推脱。2008年5月19日，吕文波等与幸之苑公司签订补充协议，约定，幸之苑公司承诺从2008年5月1日起按每日300元计算，补偿吕文波等直至签订《上海市商品房预售合同》，此款从应付余款中抵扣。2008年7月，吕文波等得知幸之苑公司因缺乏流动资金，将1602室房屋虚假出售给其员工徐根根，向银行申请了贷款，并办理预告登记。同年7月14日，幸之苑公司、陆幸之、徐根根共同向吕文波等出具承诺书，幸之苑公司承诺于2008年9月30日前办理购房合同，徐根根承诺1602室房屋为吕文波等所有。此后，吕文波等不断催告，幸之苑公司仍未与原告签订正式购房合同。2015年2月2日，陆幸之称幸之苑公司已经严重资不抵债，希望向吕文波等借款涤除银行抵押，如此可办理过户手续。现原告起诉要求确认幸之苑公司与徐根根就1602室房屋签订的《上海市商品房预售合同》无效，幸之苑公司、徐根根注销设定在该房屋上的预告登记，幸之苑公司在注销1602室房屋上的预告登记及抵押权后将该房屋过户给吕文波、丁佐俪、吕旭阳，幸之苑公司按每日300元计算，支付从2008年5月1日起至取得房地产权证之日止的违约金，幸之苑公司、陆幸之共同返还吕文波等垫付的银行贷款本息共计1,303,232.72元。
被告幸之苑公司、陆幸之表示，吕文波等所述属实，徐根根获得的贷款全部交给了幸之苑公司。幸之苑公司实际已经破产，但还未清算，幸之苑公司及陆幸之均没有赔偿能力。对于吕文波等主张的违约金，幸之苑公司、陆幸之认为较高，按每日150元计算较为合适。对于吕文波等的其他诉讼请求，幸之苑公司、陆幸之予以认可。
被告徐根根表示，吕文波等所述属实，徐根根所获银行贷款均交给了幸之苑公司，故该债务应当由幸之苑公司承担。徐根根同意配合注销预告登记，办理过户。
第三人工行二支行表示，吕文波等代徐根根偿还了贷款本息等共计1,303,232.72元，工行二支行愿意根据法院判决注销抵押权。
经审理查明，1602室房屋房地产权利人登记幸之苑公司。2007年2月27日，幸之苑公司与徐根根就1602室房屋签订了《上海市商品房预售合同》。2007年4月3日，徐根根预告登记为1602室房屋的预购房屋权利人，工行二支行在该房屋上设定了抵押权。2007年7月14日，幸之苑公司(甲方)与吕文波、丁佐俪、吕旭阳签订了《幸之苑商品房认定协议》，约定，乙方自愿向甲方订购1602室房屋，该物业总价为152万元；乙方于2007年7月14日支付购房款40万元，2007年8月20日支付50万元，2007年9月30日支付62万元；乙方于2007年9月30日至幸之苑售楼处签订正式购房合同。协议签订后，吕文波等陆续支付幸之苑公司房款122万元。2008年5月19日，幸之苑公司(甲方)与吕文波等(乙方)签订了补充协议，因甲方原因使乙方在约定时间内不能签订“购房合同”，从2008年5月1日起，甲方按每日300元补偿乙方，直至双方签订上海市商品房出售合同。2008年7月14日，幸之苑公司、陆幸之、徐根根出具承诺书，内容为，幸之苑公司承诺于2008年9月30日前办妥1602室房屋购房合同，徐根根承诺该物业为出售于吕文波等。2009年6月17日，幸之苑公司、陆幸之出具承诺书，内容为，幸之苑公司承诺于2009年9月30日前办妥吕文波等的上海市商品房购房合同，若逾期产生的一切后果由幸之苑公司负责。2013年8月1日，陆幸之出具承诺书，内容为，幸之苑公司再次承诺将于2014年8月1日前解除与徐根根就1602室房屋签订的《上海市商品房预售合同》，并注销此房屋上的预购登记与银行抵押登记，尽快与吕文波等签订正式合同，另幸之苑公司承诺，违约金按2008年5月19日签订的补充协议补偿，直至双方签订《上海市商品房出售合同》，办理完过户登记手续，取得房屋产权证为止，补偿款从购房款中抵扣。2015年2月16日，吕文波等(甲方)与幸之苑公司(乙方)、陆幸之(丙方)签订借款协议，约定，由甲方垫资将徐根根欠工行的贷款全部结清，甲方的出资作为乙、丙方的借款；甲方垫资代为履行(2011)黄民五(商)初字第1764号民事调解书中约定由徐根根承担的诉讼费、执行费、迟延履行的债务利息与罚款(具体以法院收取为准)，作为乙丙方的借款；甲方向第三方支付后乙丙方视为收到借款，借款期限为三日，借款利息为每年24%，如乙丙方逾期归还借款需支付违约金，违约金参照借款利息，按每年24%计付至全部借款还清之日止。
另查明，吕文波等代徐根根向工行二支行归还了贷款本金941,859.07元，利息133,851.82元，逾期利息220,647.65元，诉讼费6,874.18元，共计1,303,232.72元。2016年7月28日，工行二支行出具了贷款结清证明。
以上事实，有吕文波等提供的《幸之苑商品房认定协议》、付款凭证及发票、补充协议、承诺书、借款协议、预告登记及抵押信息、贷款结清证明，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，幸之苑公司与徐根根签订的《上海市商品房预售合同》目的在于套取银行贷款，并非双方真实意思表示，实际也未履行，且侵犯了吕文波等的合法权益，吕文波等要求确认《上海市商品房预售合同》无效，本院予以准许。合同无效后，徐根根应注销预购房屋登记。吕文波等与幸之苑公司就1602室房屋签订的《幸之苑商品房认定协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。吕文波等已代为结清了1602室房屋上的银行贷款本息，工行二支行应当将该房屋上的抵押权予以注销。吕文波等要求幸之苑公司交付1602室房屋房地产权利，幸之苑公司、徐根根对此均无异议，本院予以准许。吕文波等与幸之苑公司于2008年5月19日签订的补充协议约定，幸之苑公司从2008年5月1日起按每日300元补偿吕文波等，直至双方签订上海市商品房出售合同。2013年8月1日，陆幸之出具的承诺书载明，幸之苑公司承诺违约金按2008年5月19日签订的补充协议补偿，直至双方签订《上海市商品房出售合同》，办理完过户登记手续，取得房屋产权证为止，补偿款从购房款中抵扣。吕文波等要求幸之苑公司支付从2008年5月1日起至取得房地产权证之日止的违约金，符合约定。鉴于该违约金过高，幸之苑公司、陆幸之要求调整至按每日150元计算，并无不当，本院予以准许。幸之苑公司、徐根根均认可徐根根所获银行贷款均交给了幸之苑公司，吕文波等要求幸之苑公司、陆幸之共同返还垫付款1,303,232.72元，幸之苑公司、陆幸之也无异议，本院予以准许。鉴于吕文波等还需支付幸之苑公司房款30万元，该款可从吕文波等的上述垫付款中扣除，幸之苑公司、陆幸之还需支付吕文波等垫付款1,003,232.72元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海幸之苑房地产置业有限公司与被告徐根根就宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》无效；
二、被告徐根根于本判决生效之日起十日内，注销宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋的预购商品房登记；
三、第三人中国工商银行股份有限公司上海市第二支行于本判决生效之日起十日内，注销宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；
四、被告上海幸之苑房地产置业有限公司于上述预购商品房登记及抵押权注销之日，将宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋房地产权利交付给原告吕文波、丁佐俪、吕旭阳；
五、被告上海幸之苑房地产置业有限公司、陆幸之于本判决生效之日起十日内，按每日150元计算，支付原告吕文波、丁佐俪、吕旭阳从2008年5月1日起至原告吕文波、丁佐俪、吕旭阳取得上述房屋房地产权证之日止的违约金；
六、被告上海幸之苑房地产置业有限公司、陆幸之于本判决生效之日起十日内，共同返还原告吕文波、丁佐俪、吕旭阳垫付款1,003,232.72元；
七、原告吕文波、丁佐俪、吕旭阳的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18,480元，诉讼保全费5,000元，均由被告上海幸之苑房地产置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 杨利民
人民陪审员 刘 丽
人民陪审员 石忠英
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 茅海灵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
……；
（二）意思表示真实；
……
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。