上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初2891号原告上海能耐手套厂，住所地上海市浦东新区。法定代表人何明武，总经理。委托代理人张立新，上海普若律师事务所律师。被告上海力祺电子科技发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人邵顺彬，董事长。被告邵顺明，男，1964年8月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张敏俊，上海市公民律师事务所律师。原告上海能耐手套厂与被告上海力祺电子科技发展有限公司(以下简称力祺公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月6日依法追加邵顺明作为力祺公司参加诉讼，先后于2016年2月29日、2016年4月29日日公开开庭进行了审理。原告上海能耐手套厂的法定代表人何明武及委托代理人张立新、被告力祺公司的法定代表人邵顺彬和被告邵顺明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海能耐手套厂诉称：2012年上海能耐手套厂的原投资人邵顺明将上海能耐手套厂及承租土地上的厂房和土地使用权转让给现在的上海能耐手套厂新投资人何明武，于2013年9月5日在工商登记机关办理了股权转让登记。何明武接收后发现邵顺明将厂房租赁给一家具厂，租期到2014年2月到期，2014年3月何明武春节回来后发现，力祺公司在没有办理任何手续的情况下就将工程机械设备搬到了原告的厂房里生产，原告即找力祺公司理论，力祺公司认为邵顺明欠力祺公司法定代表人邵顺彬的钱，要用房租抵消欠款，于是双方就搬迁事宜协商，最终原告与力祺公司达成租赁协议，协议约定每年租金人民币(以下币种相同)13万元，在合同签字后十五日内支付两年租金26万元，如拖欠租金2个月，原告可以提前解除合同。合同订立后十五日力祺公司未按约支付租金，经原告电话和上门催要未果，2015年10月9日原告根据合同约定书面通知力祺公司要求解除租赁合同并支付实际使用费，现解除通知期限已过，力祺公司还未搬迁。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、要求解除2015年7月27日原告与力祺公司订立的租赁合同；二、要求力祺公司支付2014年3月1日起至实际搬出之日止按年租金13万元计算的使用费。被告力祺公司辩称：不同意原告的诉讼请求。力祺公司与原告(之间)有银行转账单。2014年1月10日，力祺公司与原告签订了租赁合同，然后力祺公司通过卡卡转账方式支付了30万元。2014年5月2日，力祺公司搬进了厂房，变更了所有的电表。力祺公司已经支付了钱款，且有合同，原告还来力祺公司吵闹。被告邵顺明辩称：不同意原告的诉讼请求。双方的合同有效。力祺公司支付了2014年5月1日至2017年5月1日的租金30万元给被告邵顺明。经审理查明：2014年1月14日，力祺公司的法定代表人邵顺彬支付原告的原投资人邵顺明30万元，并由邵顺明于同日出具《收条》一份，写明收到力祺公司支付的房租30万元，该《收条》上由邵顺明加盖了原告的单位公章。同日，邵顺明将30万元款项转给案外人贾某某。力祺公司支付了系争房屋自2014年6月到9月止的电费，力祺公司与上海市电力公司于2014年8月21日签订了《低压供用电合同》。2015年6月12日，原告的投资人何明武向公安机关报案，称其位于上海市浦东新区川南奉公路XXX号南汇大团沙庙院内二幢厂房及一幢生活用房(以下简称系争房屋)被邵顺彬自2014年2月份起一直霸占经营电子厂，不肯搬离，故报案。2015年7月27日，原告与力祺公司签订《租赁合同》，《租赁合同》上加盖了原告、力祺公司各自的公章，并由原告的投资人何明武及力祺公司的法定代表人邵顺彬分别在《租赁合同》上签字。《租赁合同》约定：原告将位于上海市浦东新区川南奉公路XXX号南汇大团沙庙院内二幢厂房及一幢生活用房(以下简称系争房屋)租赁给力祺公司使用，租赁物面积经双方认可确定为2,200平方米；租赁期限为三年,即从2015年5月1日起至2018年5月1日止;租赁期限届满前三个月提出,经原告同意后,双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同,在同等承租条件下,力祺公司有优先权;在本出租合同生效之日起三日内,原告将系争房屋按现状交付力祺公司使用,且力祺公司同意按租赁物及设施的现状承租,厂房现状中彩钢板大棚及其他属于力祺公司所有的设备,本合同期满后力祺公司有权拆除或转移;租金为每年13万元；力祺公司负责支付系争房屋的水、电、供热、燃气、垃圾排放、增容费等其他不可预见的费用；租金两年支付一次，合同期内租金和支付方式不变，力祺公司应于合同签订之日起十五日之内首期两年的租金共计26万元，以后付款按付款方式执行；力祺公司逾期支付租金，应向原告支付逾期违约金，按照未付租金的日万分之五收取；力祺公司在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将系争房屋清理杂物，搬迁完毕，并将系争房屋交还给原告，如力祺公司归还系争房屋时不清理杂物，则原告对清理该杂物所产生的费用由力祺公司负责；……。2015年10月9日，原告出具《解除合同通知书》(以下简称《通知书》)给力祺公司，《通知书》的主要内容为：力祺公司未按《租赁合同》约定的期限支付两年租金26万元，经原告投资人何明武多次电话和上门催讨，力祺公司至今分文未付，按照《租赁合同》约定力祺公司超过两个月未付租金，原告有权提前解除合同；现原告正式书面通知力祺公司，解除与力祺公司签订的2015年7月27日签订的《租赁合同》，力祺公司接函后五日内搬出系争房屋并要求力祺公司支付实际使用期间的租赁费。2016年3月7日，邵顺彬向公安机关报警，称系争房屋内有四人在闹事，准备砸东西，请民警出警。另查明，2004年3月18日，当时投资人为邵顺明的原告与案外人大团镇海潮村村民委员会(以下简称海潮村委会)签订《土地租用协议书》(以下简称《协议书》)，《协议书》约定：海潮村委会出租的系土地使用权(不包括提上午、地下资源、埋藏物)，土地的使用权属于本村农民集体所有；海潮村委会租赁给原告的土地资源，由原告在使用年限内兴办企业(包括出租厂房和办公用房)、企业注册于海潮村委会地域内的私营企业，并优先吸收本村的富余劳动力，发展壮大农村经济；海潮村委会租赁给原告的土地位置位于海潮村(原沙庙村中心场，川南奉公路团东车站东首，详见地形图)；海潮村委会租赁给原告的土地使用期限最长为30年，在原告使用期内，原告有权转让使用权，海潮村委会应为原告的转让办理相关手续；海潮村委会与原告订立土地租用协议书，由原告一次性支付海潮村委会部分基础设施费每亩3万元和粮食补贴、土地管理费每亩每年3,000元；海潮村委会租赁给原告土地1.5亩，海潮村委会收取原告配套设施费45,000元；粮贴、土地管理费递增，第一期十年每亩3,000元，第二期十年在第一期十年费用上增3%，第三期十年在第二期费用上增3%；配套设施费、粮食补贴费、土地管理费的交付，以先交后用为原则，并按双方订立的土地租用协议书的实际面积结算，每年1月1日为交款截止日；海潮村委会负责协调原告的用电、用水装接工作，厂区内费用原告负责，海潮村委会为原告做好道路通行，保证道路畅通及帮助办理原告的建房审批报告的相关手续；租赁年限届满，海潮村委会有权收回土地使用权，原告如果继续使用该地块，须在期满六个月前向海潮村委会提交续期的申请书，并在确定了新的租赁年限和租金及其他条件后，优先与海潮村委会续订合同；……。2007年6月27日，投资人为邵顺明的原告与海潮村委会共同签署《能耐手套厂资产受让土地租赁协议》(以下简称《协议》)，《协议》约定：根据海潮村委会沪港房地估第179号报告，原沙庙中心场房屋资产425.58平方米建筑属海潮村委会资产，并经双方友好协商，海潮村委会同意房屋资产转让给原告；出让总价款为113,096元；原告在受让海潮村委会资产后，原告生产区域土地面积一亩(附区域占地平面图)，按每亩每年6,000元的土地租金付给海潮村委会，土地租赁期限15年，自2008年1月1日起至2023年12月31日止；原告资产受让金分二次付给海潮村委会，第一次为签协议日付总价的50%，余款在签协议日后30天内付清；海潮村委会资产出让后，原告如翻建、新建房屋，原告应按规定办妥相关手续，海潮村委会配合原告解决，各类费用原告自负；由于海潮村委会出让给原告的房屋资产是危房，原告在拆除翻建中必须注意安全，出现各类不安全事故、各类经济损失与海潮村委会无关；原告土地租金交付实行先付后用，原告保证每年元月内付清海潮村委会；如遇国家、集体开发项目，原告必须无条件服从，地上物补偿归原告，土地补偿归海潮村委会。出具日期为2010年1月10日、上有原告原投资人邵顺明签字及加盖原告公章的《租赁合同》显示：原告同意向力祺公司出租系争房屋，租期为2014年5月1日至2014年4月30日；租赁费每年12万元，每年支付一次，首次付款自签订合同之日起付清第一年费用12万元，以后付款按首次付款方式执行；如原告租借给上海浦东新区鸿艺家俱加工场，无法经营时，原告无条件借给力祺公司作装配基地，价格按上海浦东新区鸿艺家俱加工场同样价格，每年13万元，如一次性付款三年30万元；……。2012年2月29日，投资人为邵顺明的原告与何明武共同签署《房屋财产出让协议》(以下简称《出让协议》)，《出让协议》约定：原告向何明武出让《协议书》所涉土地上的私有房屋财产，建筑面积约2,000平方米，一次性出让价格为150万元；何明武受让该地块的房屋财产后，土地使用费由何明武每年交付给原告，并由原告交付给海潮村委会；原告出让的房屋财产的地理位置为，东相邻董玉林厂围墙、西相邻海潮村厂房、北原告围墙、南相邻团东港、北相邻李宝明厂房；何明武受让该房屋财产，严格按照原告与海潮村委会所签订的各项土地租赁协议执行，并附原告与海潮村委会签订的《协议书》复印件给何明武；付款方式即签订本协议后，一次性付款给原告，本协议生效；本协议未尽事宜，双方签订补充协议，补充协议同本协议具有同等效力；在协议生效期间，如双方发生争议，由双方协商解决，协商不成直接向浦东新区人民法院诉讼解决。2012年2月29日，投资人为邵顺明的原告与何明武又共同签署《补充协议》一份，《补充协议》约定：原告如果向何明武赎回该地块的房屋财产，一年内何明武原则同意原告的要求；原告与何明武经定除归还何明武全部给付金150万元外，包括还有2012年5月1日至2013年4月30日租金13万元，归何明武所有，往后租房合同可直接与何明武签订；如何明武转让该房屋优先考虑原告，原告与海潮村委会所签订房屋土地转让协议一年后由原告必须直接转让给何明武。同日，邵顺明在《协议书》及《协议》的下方注：“该合同同房屋财产出让协议具有同等法律效力”。2013年9月5日，邵顺明与何明武在工商部门签订《企业转让协议》，约定：邵顺明将上海能耐手套厂的投资权和该企业的剩余资产作价370万元转让给何明武，双方将于2013年9月5日作为转让的基准日，上海能耐手套厂在转让基准日之前的债权债务由邵顺明承担，转让基准日之后由何明武负责经营，并承担在经营中产生的债权债务；何明武已于签订本协议之前付清全部转让款；邵顺明应帮助何明武办理好上海能耐手套厂投资人的变更登记手续。2013年9月5日，原告就投资人由邵顺明变更为何明武事宜向工商部门申请办理相关变更登记手续。2014年6月24日，原告取得新的营业执照，投资人由邵顺明变更为何明武。邵顺明曾于2015年10月8日诉至本院，要求判令何明武支付股权转让款370万元并承担诉讼费；本院于2015年11月27日作出(2015)浦民二(商)初字第4220号民事判决书，判决驳回了邵顺明的诉讼请求。原告未举证证明系争房屋系合法建筑。以上事实，有《租赁合同》，《解除合同通知书》及快递凭证，《上海市公安局案(事)件接报回执单》，《土地租用协议书》，《房屋财产出让协议》，《补充协议》，《能耐手套厂资产受让土地租赁协议》，本院(2015)浦民二(商)初字第4220号民事判决书，《中国农业银行金穗借记卡明细对账单》，《中国农业银行上海市分行补发入账证明申请书》，《收条》，电费发票，《低压供用电合同》，出具日期为2010年1月10日、上有原告原投资人邵顺明签字的《租赁合同》，照片，本院(2015)浦民二(商)初字第4220号民事判决书，原、被告的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。原告、力祺公司举证的其余证据，与本案关系不大，不予认证。本院认为：《租赁合同》签订时间为2015年7月27日，后于出具日期为2010年1月10日、上有原告原投资人邵顺明签字的《租赁合同》(以下简称2010年《租赁合同》)的签订时间，且《租赁合同》形成于原告的投资人由邵顺明变更为何明武之后，因此，原、力祺公司之间关于系争房屋的租赁约定内容应以《租赁合同》为主，以2010年《租赁合同》为补充。原告未举证证明系争房屋系合法建筑，故原告、力祺公司之间关于系争房屋的《租赁合同》、2010年《租赁合同》应认定为无效合同。原告要求判令解除双方于2015年7月27日订立的《租赁合同》的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。力祺公司至今占用系争房屋，应参照《租赁合同》约定的租金标准支付2015年5月1日起至力祺公司实际搬出系争房屋之日止的房屋使用费；鉴于力祺公司于2014年1月14日支付了原告的投资人邵顺明30万元，并由原告盖章确认收到原告支付的房租30万元，根据双方2010年《租赁合同》约定的“每年壹拾叁万元整，如一次性付款三年叁拾万元人民币”标准计算，力祺公司已支付系争房屋自2014年5月1日起至2017年4月30日止的房屋使用费，因此，原告要求力祺公司支付自2014年3月起至2017年4月30日止的房屋使用费的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。《租赁合同》无效后，力祺公司应搬出系争房屋并返还原告系争房屋，若力祺公司于2017年4月30日前搬出系争房屋，则原告及原告的原投资人邵顺明应共同向力祺公司返还自力祺公司搬出之日起到2017年4月30日止按三年租金30万元标准计算的房屋使用费。若力祺公司未能于2017年4月30日搬出系争房屋，则应按年租金13万元的标准支付原告自2017年5月1日起至实际搬出系争房屋之日止的房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海能耐手套厂与被告上海力祺电子科技发展有限公司之间关于上海市浦东新区川南奉公路XXX号南汇大团沙庙院内二幢厂房及一幢生活用房的房屋租赁合同无效；二、被告上海力祺电子科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内搬出上海市浦东新区川南奉公路XXX号南汇大团沙庙院内二幢厂房及一幢生活用房，并将上述房屋交还给原告上海能耐手套厂；三、若被告上海力祺电子科技发展有限公司于2017年4月30日前搬出上述房屋，则原告上海能耐手套厂、被告邵顺明共同返还被告上海力祺电子科技发展有限公司自被告上海力祺电子科技发展有限公司搬出上述房屋之日起至2017年4月30日止按年租金30万元标准计算的房屋使用费；四、若被告上海力祺电子科技发展有限公司于2017年4月30日后搬出上述房屋，则被告上海力祺电子科技发展有限公司支付原告上海能耐手套厂自2017年5月1日起至实际搬出之日止按年租金13万元标准计算的房屋使用费；五、驳回原告上海能耐手套厂的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告上海能耐手套厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一六年七月四日书记员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。