广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5381民初618号
原告吴坤生，男，1964年6月2日出生，汉族，罗定市人，户籍住址广东省罗定市。
委托代理人郭锦霞，广东悦耘律师事务所律师。
被告罗定天恒贸易有限公司。住所地：广东省罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内。统一社会信用代码：914453815940527044。
法定代表人姚永洪，总经理。
委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
原告吴坤生诉被告罗定天恒贸易有限公司（以下简称“天恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月17日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员梁梅燕独任审判，于2017年4月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人郭锦霞，被告罗定天恒贸易有限公司的委托代理人曾琪杰到庭参加了诉讼。审理过程中，因有同类型的部分案件上诉，为统一裁判标准，本院于2017年4月27日裁定中止诉讼，于2017年6月1日恢复审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2014年3月14日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发预售的位于罗定市某某路X号某某花园X座X梯XX号房，购房款为672536元，后原告依约支付了首期购房款及办理了按揭贷款手续，无违约行为。《广东省商品房买卖合同》第八条约定被告应当于2015年3月28日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，第九条约定如被告逾期交房，则需要向原告每天支付已交付房价款万分之三的违约金。至今为止，被告仍未向原告出示涉案房屋经验收合格的证明文件，也未向原告发出确定收楼日期的书面文件通知原告对涉案房屋交接，更没有向原告说明迟延交楼的原因。原告认为，被告至今未完成交房义务，违约事实明显，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八、九、十一条约定及《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七、一百一十四条第一款规定，被告应当向原告支付违约金，违约金计算从2015年3月29日起按已付房款为基数，每日为万分之三，计至被告完成交房义务之日止。经原告与被告多次协商，被告不肯解决交房问题及支付违约金给原告，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，恳请贵院依法判令：1、被告继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交房义务；2、被告支付从2015年3月29日起至实际完成交房义务之日止因逾期交房而产生的违约金给原告，计至2017年3月17日（共720天）的违约金为145268元；3、本案所有诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、被告不存在逾期交房的违约行为。涉案商品房已经于约定交付期限之前2015年3月8日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格并取得竣工验收报告，交付的房屋按合同约定日期具备了交付条件，不存在逾期未取得竣工验收报告的情形，不存在逾期交房情形，原告完全可以依据合同约定的收楼日期前来收楼。
二、上述四案，被告通过电话、小区物管处公告等方式通知原告收楼，原告一直怠于履行收楼义务。针对616、617号案，被告已经对该两案原告发出了书面收楼通知，但原告一直怠于履行收楼义务，请求法庭应当根据被告寄出收楼通知的时间来认定“视为同意接收商品房”的交付时间。
1、针对617号案，被告举证有邮局邮戳的快递寄件联，以证实了寄出日期和寄出的事实，其中寄出的收件人姓名、收件人地址是以原告在合同中所留的买受人姓名和地址为准，足以证实被告通知原告收楼的事实。同时，被告还举证证明被告于2015年5月24日为了通知业主收楼而批量订做涉案楼盘《收楼须知》，支付批量订做《收楼须知》的制作费用770元，向617号案原告等同一楼盘业主批量邮寄寄出《收楼须知》所花费的邮寄费，这足以形成完整证据链，完整证实被告对原告寄出了《收楼须知》的事实。
根据合同约定和发出的《收楼须知》，原告应当收到被告发出的书面的《收楼须知》之后前来收楼，但原告一直怠于履行收楼义务。根据合同约定第十一条和《合同补充协议》第十一条，由于买受人原因，未能按期交付的，应当以《收楼须知》寄出之日起的第十五日即为商品房的交付时间。因此，被告于2015年5月26日对617号案原告寄出《收楼须知》，该案应当以2015年6月10日为商品房交付时间。
2、针对616号案，该案原告在诉状中明确在2016年12月1日收到书面通知后依然拒绝办理书面收楼手续，证实该案原告是怠于履行收楼义务。
3、614、617、618号案原告事实上已经在收到被告电话、公告、书面等方式通知收楼后怠于履行收楼义务，但在此之后的几个月分别实际签收房屋锁匙，目前实际占有、使用商品房，这印证被告向原告发出了收楼通知，只是原告一直迟延履行收楼义务。614号案原告于2015年8月8日签领锁匙，617号案原告于2015年6月28日签领锁匙，618号案原告于2015年8月1日签领锁匙，均已经实际占有、使用房屋。
而614、617两案原告也实际领取商品房锁匙同时以业主名义登记电表，并以本人的银行账号进行扣减电费并已经实际产生相当的用电量，足以证实对房屋的实际占用。
三、即使被告存在部分案件中没有书面通知原告收楼，但被告不应因没有书面通知而承担逾期交房违约责任。
1、没有书面通知并不影响原告正常收楼、占有使用的权利，而事实上在被告没有发出书面通知，通过电话告知等形式通知的情况下，原告也实际接收了房屋，因此原告对于没有书面通知收楼的形式，从其行为来说是予以认可的。
2、原告有义务在约定收楼日期前来收楼。收楼本身属于双务行为，必须相互进行。对于预计的收楼时间双方均清楚，与涉案楼盘的大部分业主均已经收楼，原告不可能对收楼一直不闻不问，原告没有在合同约定的收楼日期前来履行收楼义务，导致实际收楼时间晚于约定日期，是因其怠于履行收楼义务，应当由其自行承担责任，被告不承担违约责任。
3、虽然被告没有发出书面收楼通知，但原告可以通过合同约定和其他形式知晓商品房可以在约定期限交付。
4、书面通知只是形式要件，不是实质要件，没有书面通知不影响原告行使房屋实际权力，书面通知与原告行使房屋交付权利没有因果关系，即使被告没有书面通知，原告都可以依据合同约定向被告主张收楼权利，并不是没有书面通知就不能实质行使交楼权利。
5、法律和合同并没有约定没有书面通知而要承担逾期交房违约责任。法院不能超越合同约定判定被告因没有书面通知而要承担逾期交房责任。
四、针对614、617、618号案，原告已经实际签收房屋锁匙，实际接收、占有使用涉案商品房，构成事实上的收楼。
1、上述三案原告分别于以下时间签领商品房锁匙和领取出入小区的门禁卡：614号案原告于2015年8月8日签领锁匙，617号案原告于2015年6月28日签领锁匙，618号案原告于2015年8月1日签领锁匙，均已经实际占有、使用房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，交付商品房的锁匙已经完成商品房交付使用，原告可以凭锁匙自由出入小区和商品房，至于原告何时装修、入住都完全由原告自由掌控，因此，上述七案原告实际际占有使用房屋。
2、上述614、617原告出具了业主身份证、购房发票复印件、业主银行卡等个人资料以业主名义到供电部门登记电表，部分原告以本人的银行账号进行扣减电费并实际产生持续、稳定的相当电量，足以证实其实际占有、使用房屋，例如暂至2016年4月5日止（由于用电读数只能查一年度内的用电读数），614号原告产生了498.48度电，617号原告产生了270.33度电，也就是说这两户在此之前已经实际入住。
若法庭依然认定原告没有实际收楼，那么原告在实际收楼至今占有使用房屋是非法的，原告应该搬离商品房、拆除所作装修恢复至毛坯房状态（商品房合同约定商品房交付标准是毛坯房），让双方重新履行商品房转移交付才符合合同约定的交付条件，同时原告还需支付给被告房屋占用费，否则，法院既认定商品房未进行交付，但同时原告又事实上实际占有使用商品房，这是互相矛盾，对被告来说是极大的不公平。
五、退一万步来讲，假设被告应当承担逾期交房违约责任，原告起诉请求的违约金是过高的，具体表现在远远高于同地段同类房屋租金标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，根据第十七条“违约金数额或者损失赔偿额可以参照”“有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，如本次起诉的四案中，个别计算月份为23个月，起诉金额为十万左右，这样计算每月约为5000元，对比同地段同类房屋租金不可能高达五千多元，因此原告请求金额是过高的。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，被告天恒公司是位于罗定市某某路某某花园商住小区的房地产开发商。2014年3月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某某花园小区X座X梯XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为672536元。第六条约定买受人应于签订本合同之日付清首期款472536元，余款200000元于买卖双方签订本合同之日起三日内备齐资料由买受人向出卖人指定银行申请按揭贷款并按银行要求签署按揭借款合同及相关的法律文件，在银行批核发放贷款时将该贷款作为房价款作为直接支付给出卖人。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在合同附件四《补充协议》第7条约定买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。……《补充协议》第11条约定买受人收到《收楼通知书》后，应在收到《收楼通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。买受人认为该商品房不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。出卖人在接到买方异议后，出卖人按《房地产（住宅）质量保证书》约定进行处理。
合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款给被告。被告于2015年3月8日取得某某花园一期、二期《建筑工程竣工验收报告》，于2016年8月12日取得某某花园一期、二期的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告于2015年8月1日签收了涉案房屋的锁匙。2017年3月17日，原告以被告违约为由诉至本院，要求处理。
以上事实，有原告提供的购房合同、发票、收据，被告提供的业主收楼资料签收表、收据、竣工验收备案表等证据以及本案的庭审笔录等予以证实。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、涉案商品房是否符合交付使用条件？2、被告应否向原告支付迟延交楼的违约金？
关于第一个争议焦点即涉案商品房是否符合交付使用的条件的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，现双方当事人存在较大争议：原告认为应理解为经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格才为“验收合格”，才符合交付条件；而被告认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格则符合交付条件。本院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件。原告的主张是缺乏理据的，因为在通过五方单位竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的文件报建设行政主管部门或其他部门备案，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，公安消防、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，而不属于竣工验收的范畴，而合同双方约定的不是“经综合验收合格”。且在《合同补充协议》中的第7条亦明确约定出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格是指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。该约定属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因被告的某某花园一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房在合同约定的交付期限届满时已达到交付使用条件。故原告认为涉案商品房未符合交付使用条件的主张，理据不足，本院不予支持。
关于第二个争议焦点被告应否向原告支付迟延交楼的违约金的问题。根据合同约定，被告本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付原告使用，并应当书面通知原告办理交付手续。但实际上被告在合同约定的交付期限届满后，并没有书面通知原告收楼，而是等原告向其询问了解后，才于2015年8月1日将涉案房屋钥匙交接给原告，但该日期已迟于合同约定的交付期限，属于被告怠于履行通知义务所造成的后果。被告的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应当按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。故被告认为逾期交楼是原告所导致的，其不应向原告支付逾期交楼违约金的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。至于逾期时间计至何时的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本院认为，这里的交付使用即为交钥匙行为，虽然被告并没有书面通知原告收楼，但是在原告从被告处领取涉案房屋的钥匙时起，原告即可实际控制涉案房屋，随时可使用该房屋，被告将涉案房屋的钥匙交给原告的那一刻起，该房屋已转移给原告占有。故本院认定，原告领取涉案房屋钥匙的行为即视为其已接收该房屋，被告已将该房屋交付给原告使用。故被告逾期交楼的时间，应从合同约定的交付之日的次日起计至原告领取涉案房屋钥匙时止。原告已支付购房款672536元，故被告应支付从2015年3月29日起计至2015年8月1日止共125天的逾期交房违约金25220.10元（672536元×3/10000×125天）给原告。综上所述，原告的诉请及被告的抗辩理据充分的，本院予以支持；原告的诉请及被告的抗辩理据不足的，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、限被告罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付从2015年3月29日起计算至2015年8月1日止的逾期交房违约金25220.10元给原告吴坤生。
二、驳回原告吴坤生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1603元（原告已预交），由原告负担1325元，由被告罗定天恒贸易有限公司负担278元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 梁梅燕
二〇一七年六月十日
书 记 员 陈绮雯