焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）解民一初字第477号
原告左洪波，男，1968年3月10日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托代理人肖道灵、朱修岭，河南仟问律师事务所律师。
被告焦作市盛华置业有限公司。住所地：焦作市解放区。
法定代表人周战平，董事长。
被告周战平，男，1969年8月11日出生，汉族，住焦作市塔南路。
原告左洪波与被告焦作市盛华置业有限公司、周战平房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告左洪波及其委托代理人肖道灵、朱修岭到庭参加了诉讼，被告焦作市盛华置业有限公司、周战平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告左洪波诉称，2010年9月25日，原告与被告签订《房地产联合开发合作协议书》。合作协议签订后，原告依约履行了出资义务，包括双方共同认可的蓝鑫地块前期总投资需2000万元，原告按照30%的出资比例，将600万元支付给被告；中期投资焦作市千年冷冻厂土地需要交纳定金300万元及其他相关费用，原告按照30%的出资比例，将145万元支付给被告。被告却严重违反协议约定，不让原告参与任何合作开发经营活动，被告单方把持项目部所有工作，完全将原告和副总经理王少伟排除在外，凡与合作项目有关的财务事宜均由被告一方强行控制，资金使用从来不征求原告意见，拒绝原告审阅、了解合作项目的费用支出情况，重大经营决策或活动都是被告单方决定，单方实施，从不与原告协商。被告还隐瞒原告，单方私自与焦作市千年冷冻厂解除土地转让协议，并将退回的300万定金元私自挪作他用。更为严重的是，被告又隐瞒原告，单方擅自将合作项目名下的土地（19.5亩）抵押给银行贷款1300万元，该笔巨额贷款没有用于合作项目，而是由被告私自挪作他用，导致合作项目资金紧张，工程处于停滞状态，而被告自2015年1月之后故意隐匿行踪。由于被告的违法违约行为，导致合作项目无法继续进行。又由于被告单方解除了焦作市千年冷冻厂的土地转让协议，中后期投资项目更不可能实现，被告的严重违约行为损害了原告的合法权益，致使原告合作开发房屋的合同目的不能实现。原告诉至本院，请求判令：1、解除双方签订的《房地产联合开发合作协议书》；2、被告返还原告本金745万元，并支付利息损失（其中600万元从2010年9月25日起，145万元从2011年7月5日起均按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际还款之日）；3、被告支付违约金149万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告焦作市盛华置业有限公司、周战平均未向本院提交答辩意见。
原告左洪波为支持自己的主张，在庭审中向本院提交了下列证据：1、《房地产联合开发合作协议书》1份，证明双方之间合同关系以及被告违约的事实；2、收据3份，证明原告按照合同约定履行了义务。
由于被告焦作市盛华置业有限公司、周战平未出庭参加诉讼，视为其放弃对原告提交证据质证的权利。
被告焦作市盛华置业有限公司、周战平均未向本院提交证据。
本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据，能够证明原告与被告周战平签订《房地产联合开发合作协议书》、原告分三次向被告焦作市盛华置业有限公司交纳共计745万元投资款的事实，本院予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证，依据有效证据，对本案事实确认如下：2010年9月25日原告与被告周战平签订《房地产联合开发合作协议书》。合作协议约定：双方合作开发焦作市丰收路上的焦作市蓝鑫机械有限公司土地、焦作市千年冷冻厂土地、政府规划住宅用地，三块地总面积约50亩，价值约5000万元。合作方式为被告投入70%，原告投入30%，采用独立经营、独立核算、自负盈亏的联合开发方式，双方按比例分享利益、承担风险。合作项目以周战平控股的焦作市盛华置业有限公司名义设立项目部（以下简称项目部），并约定项目部是合作项目的最高权力机构，全权负责合作项目的开发、决策和管理，项目部人员由双方投资人组成。合同第二条第3项特别约定：焦作市盛华置业有限公司的其他债权债务、经济纠纷及法律责任均由甲方自己承担，与本项目（即合作项目）无关。合同第四条约定：合作项目实行资金统一调配、支出统一管理、成本统一核算、利润按比例分配的管理原则，项目进入实际运作阶段后，与该项目有关的财务由双方控制，资金支出由项目部双方代表一致书面同意后，由财务部实施。合同第五条约定：项目部由总经理周战平、副总经理王少伟、销售经理左洪波和聘用的综合部经理4人组成，其中副总经理王少伟分管综合部和财务部，并明确了财务部的职责。合同第七条约定：万元以上的支出由项目部书面决定后，交财务部实施、双方有权随时派员审阅、了解费用支出情况。所有开支均应由总经理和副总经理签字后方可入账，项目其他费用由双方自行解决。合同第十一条约定：项目部所涉合同，由项目部牵头，所涉各部派员参加，根据洽谈内容由参加人员起草合同要点或草拟合同，合同批准权由项目部行使。合同第十五条约定了违约责任，任何一方违反本协议约定，应按照违约金额20%向守约方赔偿，违约金不足弥补守约方实际损失的，违约方除支付违约金外，还应赔偿守约方实际损失。
合作协议签订当日，依据双方共同认可焦作市蓝鑫机械有限公司的土地前期总投资为2000万元，原告按照30%的出资比例，将600万元投资款支付给被告焦作市盛华置业有限公司。因被告焦作市盛华置业有限公司对开发焦作市蓝鑫机械有限公司和焦作市千年冷冻厂土地需要交纳300万元及其他相关费用，2011年7月5日原告按照30%的出资比例，向被告焦作市盛华置业有限公司支付了145万元投资款。
合作协议签订后，被告未让原告全面参与合作开发经营活动，被告把持项目部的工作，将原告和双方认可的项目部副总经理王少伟排除在外，合作项目有关的财务事宜均由被告控制，资金使用也未全部征求原告意见，重大经营决策或活动都是被告决定和实施，未与原告充分协商。合作项目的后续开发手续（预售许可证）至今无法办理，导致合作项目无法继续进行。
本院认为，原告与被告周战平签订的《房地产联合开发合作协议书》，协议内容是合作开发焦作市丰收路上的焦作市蓝鑫机械有限公司土地、焦作市千年冷冻厂土地、政府规划住宅用地。被告周战平作为自然人，不具备房地产开发经营的资格，被告周战平是被告焦作市盛华置业有限公司的法定代表人，因此被告周战平与原告签订《房地产联合开发合作协议书》的行为应当认定为职务行为，法律后果应由被告焦作市盛华置业有限公司予以承担。协议是在平等、协商的基础上自愿签订，且不违反法律、行政法规强制性规定，因此该协议合法有效，双方应按照协议全面履行自己的义务。被告焦作市盛华置业有限公司未让原告全面参与合作开发经营活动，重大经营决策或活动都是被告决定和实施，未与原告充分协商。合作项目的后续开发手续（预售许可证）至今无法办理，导致合作项目无法继续进行，致使原告合作开发房屋的合同目的不能实现。因此原告据此提出解除《房地产联合开发合作协议书》的理由充足，本院予以支持。该协议解除后，被告焦作市盛华置业有限公司还应当赔偿原告的损失，原告要求的损失是其支付给被告焦作市盛华置业有限公司的745万元投资款的利息，该利息损失应从原告每次支付投资款之日起按照中国人民银行同期贷款利率分别计算。关于原告要求被告支付违约金149万元的诉讼请求，本院认为双方的协议第十五条约定了违约责任：任何一方违反本协议约定，应按照违约金额20%向守约方赔偿，违约金不足弥补守约方实际损失的，违约方除支付违约金外，还应赔偿守约方实际损失。从该条约定看，约定的是当违约金不足弥补实际损失时，违约方应当赔偿实际损失。本案原告的实际利息损失明显超过双方约定的违约金，因此在被告赔偿原告实际利息损失后，被告不应再支付原告违约金。因此原告主张被告支付违约金149万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告焦作市盛华置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告左洪波投资款745万元及利息（2010年9月25日的600万元投资款的利息从2010年9月25日起，2011年7月5日的145万元投资款的利息从2011年7月5日起，以上利息均按中国人民银行同期贷款利率分别计算至本判决确定的还款之日止）；
二、驳回原告左洪波的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费87933元，由原告左洪波承担11887元，由被告焦作市盛华置业有限公司承担76046元。被告焦作市盛华置业有限公司承担的部分暂由原告左洪波垫付，待执行时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 郭 岩
审 判 员 陈 娟
人民陪审员 田培武
二〇一五年十二月七日
书 记 员 张亚楠