江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0155号
上诉人（原审被告）吴建男，苏州市吴中区郭巷姜庄（）歇鸟村1号。
被上诉人（原审原告）苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地苏州吴中经济开发区广建路20号1幢103室。
负责人吴小霞，经理。
上诉人吴建男因与被上诉人苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司（以下简称科桥物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2013）吴开民初字第0600号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年7月起，苏州大学文正学院将其所有的位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托原审原告进行招租经营和物业管理。
2008年10月22日，原审原告以其内设机构苏大教服文正后勤服务中心（甲方）的名义与原审被告吴建男（乙方）签订《服务用房使用合同书》一份。合同约定，甲方向乙方提供学生生活服务区B区塔楼服务用房（建筑面积为1932.21平方米，以下简称房屋），乙方用于经营学海港湾俱乐部用。使用期限自2008年8月1日起至2012年9月30日止，年使用费及物业管理费合计人民币250000元。2008年起每年7月31日前交纳当年8月1日至次年7月31日的年使用费及物业管理费，2012年7月31日前交纳2012年8月1日至9月30日的使用费及物业管理费合计41666元；本合同终止后，乙方未将服务用房及场所按约归还甲方的，乙方向甲方支违约金人民币300-1000元／天（根据面积确定，房屋面积小于200㎡按300元计算，大于200㎡小于400㎡按600元计算、大于400㎡按1000元计算）等等。
上述合同于2012年9月30日到期后，双方未再续签合同，原审被告仍一直使用涉案房屋，且自2012年10月1日起未再支付涉案房屋的使用费及物业管理费等。2013年8月，原审原告诉至原审法院，请求法院依法判决如其诉请。
原审庭审中，原审原告陈述，就涉案房屋出租其未收取过押金或保证金，合同租期届满前，其曾向原审被告告知如需续租应签订续租协议，如不续租应办理退房退租手续，原审被告曾口头表示要续租但一直未与原审原告签订续租协议，也未支付过相关房屋使用费等。
原审原告科桥物业公司的诉讼请求为：要求吴建男立即搬迁出苏州吴中经济开发区越溪苏大文正学院学生后勤生活服务区B区塔楼-
学海港湾建筑面积为1932.21平方米的房屋并交还给科桥物业公司；支付自2012年10月1日至实际交还日止按合同约定标准计算的房屋使用费、物业管理费、保洁费（暂计至2013年7月31日，房屋使用费112111元、物业管理费96223元和保洁费750元），水电费（抄表日期为2013年6月25日，水费192.5元、电费9912元），以上费用合计219188.5元。本案诉讼费由吴建男承担。
原审法院认为：原审原告以其内设机构与原审被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，原审原告已依约交付了房屋，原审被告作为承租人理应按约支付租金、水电费、保洁费等。合同约定的房屋使用期限至2012年9月30日届满，原审被告作为承租人理应于期满前腾退房屋，故对原审原告要求原审被告搬迁出房屋并将其交还给原审原告的诉请，该院予以支持。原审被告逾期至今仍未腾房，理应承担房屋占有使用费，因合同约定的逾期腾房违约金标准高于约定的租金标准，原审原告主张仍按合同约定的使用费及物业管理费标准计算逾期腾房占有使用费及物业管理费系对其自身权利的自由处分，并无不妥，该院予以支持。关于保洁费、水电费等，原审原告主张仍按原合同约定标准计算保洁费，并据实结算水电费，并无不妥，该院予以支持。关于押金，原审被告虽称交过100000元押金，但未提供证据予以证明，原审原告表示未收过押金，故该院对原审被告主张的该事实不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告吴建男于本判决生效之日起三十日内腾出苏州大学文正学院学生生活服务区B区塔楼-
学海港湾（建筑面积为1932.21平方米）的房屋并交还原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司。二、被告吴建男给付原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司自2012年10月1日起至2013年7月31日止的房屋使用费及物业管理费共计208333.33元、保洁费750元、水费192.5元、电费9912元，合计人民币219187.83元，被告应于本判决生效之日起十日内支付给原告。自2013年8月1日起至房屋交还之日止，房屋使用费及物业管理费按每月20833.33元计算、保洁费按每月75元计算，水电费据实结算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币2334元，由被告吴建男负担。
上诉人吴建男不服上述民事判决，向本院提起上诉称：苏大教服文正后勤服务中心是苏州大学文正学院的部门，没有法人资格，诉讼权利归苏州大学文正学院。退一步讲，假使本案双方签订《服务用房使用合同》，委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，该合同直接约束委托人和第三人。被上诉人无权代表房屋产权苏州大学文正学院行使起诉权。因而，被上诉人主体不适格，应驳回起诉。后上诉人吴建男在二审中补充：一、原判决违法缺席判决，且遗漏当事人。理由是：订立合同行为是苏州大学文正学院行为，诉讼主体是苏州大学文正学院。苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司应当诉吴建国与苏州大学文正学院交纳物业管理费用。且苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司是分公司，分公司不具有法人资格，其必须与苏州科桥物业管理有限公司作为共同原告起诉主张物业管理费。二、原判决认定事实不清。服务中心是苏州大学文正学院的后勤部门，不是科桥物业公司的内设机构。被上诉人起诉时应提交委托合同和物业服务合同，房屋所有人提起诉讼应当提供房屋权属证书或房屋产权人的有效证明。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审。
被上诉人科桥物业公司答辩称∶1、高等学校后勤服务社会化这是中央的指示要求；2、文正学院将学生后勤服务用房委托被上诉人进行物业管理和招租经营，不违反法律的规定；3、被上诉人本身就是苏大后勤集团下属单位；4、被上诉人与上诉人签订的涉案合同是双方真实意思表示，合法有效；5、上诉人在合同期满后没有将租房交换给被上诉人，并且继续占用经营，其做法不仅违反双方合同的约定，而且也违反了法律规定；6、上诉人以租房主体不合格提出上诉，实质上是拖延时间，进一步延期交房，影响了学校的正常教学生活秩序，也妨碍了被上诉人的正常工作；7、原审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，审判程序合法，请求二审法院维持原判，驳回上诉。对于吴建男提出未经传票传唤作出缺席判决的意见，被上诉人认为吴建男缺乏事实依据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。二审查明，原审法院于2013年9月25日对本案进行开庭审理，而吴建男未到庭。原审法院于2013年10月8日向吴建男作了询问笔录，原审法院询问是否收到之前所寄的起诉状副本、传票和应诉材料时，吴建男回复称在8月底的时候，法官打过电话告知此事，其是知道的，但他在外地，法院邮寄的材料可能在收发室，没有去拿过。同时，原审法院向其核实了有关案件事实，但吴建男最后拒绝在该笔录上签字。二审中，吴建男确认其做了上述笔录，明确当时其拒绝签字。
苏州大学文正学院向原审法院出具证明，证明其自2008年7月起将位于苏州国际教育园南区的苏州大学文正学院学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及其第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司进行招租经营和物业管理。苏州科桥物业管理有限公司接受其委托后，即成立了苏大教服文正后勤服务中心，并以该中心名义与包括陆建在内的各商户签订了《苏州大学文正学院学生生活服务区后勤服务用房使用合同书》。2008年10月，因税务、工商、卫生防疫、食品安全等属地管理需要，苏州科桥物业管理有限公司将其自设分支机构苏大教服文正后勤服务中心更名为苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，并在苏州市吴中区工商局进行了注册登记。吴建男对上述证据的真实性没有异议，但认为不符合法律规定。
本院认为：本案双方当事人订立的合同合法有效，系其真实意思表示，双方均应按约履行各自的权利义务。根据合同约定，吴建男承租房屋至2012年9月30日到期，双方未能再签订租赁合同，而吴建男未能及时归还涉案房屋，仍对该房屋进行实际占有使用，双方构成不定期租赁关系，当事人可以随时解除租赁关系。现科桥物业公司主张要求吴建男腾退涉案房屋并支付房屋使用费，于法有据，应予维持。虽然本案所涉合同系苏大教服文正后勤服务中心与吴建男签订，但科桥物业公司已提供证据证明其有权作为本案合同的出租方来提起诉讼、主张权利，上诉人吴建男主张科桥物业公司不适格依据不足，本院不予采信。上诉人吴建男主张本案所涉合同应约束苏州大学文正学院和吴建男，亦无充分的事实与法律依据。原审法院已在2013年8月底将相关诉讼事项告知吴建男，但吴建男怠于行使自己的权利，在2013年9月25日开庭时未到庭，其应自行承担不到庭的法律后果。因此，上诉人吴建男提出原审判决违法缺席判决、遗漏当事人为由，要求撤销原判，发回重审，不符法律规定，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人吴建男的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4668元，由上诉人吴建男负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪小峰
审判员 叶 刚
审判员 蒋毅颖
二〇一四年七月十六日
书记员 毛莉莉