陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0802民初3194号
原告：陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司，住所地陕西省榆林市高新技术产业园区苏榆路紫陌元小区，统一社会信用代码：916108933054430808。
负责人：李岩，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：白海艳，高原，陕西东源律师事务所律师。
被告：雷某。
原告陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司与被告雷某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理后。依法适用简易程序于2018年6月29日公开开庭进行了审理。原告陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司的委托诉讼代理人白海艳、高原均到庭参加了诉讼，被告雷某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年-2018年物业费用1623.7元、2015年-2016年取暖费8199.8元，并以所欠物业费的30%向原告支付违约金487.1元，以上费用共计10310.61元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月21日，原告陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司与榆林市农垦花园业主委员会签订了物业服务合同，合同期限为三年，即从2015年10月21日起至2018年10月21日止。根据合同约定：1、从2015年10月21日起，由原告向榆林市农垦花园小区的各业主提供物业管理服务，代收水、电、气、取暖费等；2、住宅物业服务管理费标准按建筑面积每月0.35元/平方米收取，取暖费标准按照建筑面积每月4.25平方米收取；3、各业主须按月交清物业管理费及取暖费等相关物业服务费用；4、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施；5、未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金等相关条款。被告雷某是坐落于榆林市××花园小区××室的业主，住宅面积为136.468平方米。原告作为该小区的物业管理公司，已经严格履行相关合同义务，为被告及小区其他业主提供了物业管理服务，被告作为小区业主之一，应该按照相关约定交纳物业费及取暖费，但被告从2015年起至起诉之日，分别拖欠原告34个月的物业管理服务费1623.7元、14个月取暖费8199.8元，共计9823.5元。在原告多次催收的情况下，被告仍拖欠不交纳，故原告起诉至法院。
原告陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司提供了以下证据：
第一组：营业执照复印件一份、资质证书复印件三份，用以证明原告具有物业服务资质，诉讼主体资格适格。
第二组：物业服务合同、业主档案、通知复印件一份，用以证明原告与农垦花园小区业主委员会存在物业服务合同关系，对该小区全体业主具有约束力，被告诉讼主体资格适格，被告在享受物业服务同时，负有支付物业费和取暖费的义务，且逾期的应依合同支付违约金。
第三组：购电汇总表、抄表收费汇总表、用户水电费回单各两份，用以证明原告从2015年7月份开始为农垦花园小区全体业主提供物业服务至今。
第四组：催缴费通知书各五份，用以证明原告根据法律规定及合同约定曾多次向被告等业主进行催收物业费和取暖费，且存在垫付费用的实际损失，被告现已拖支付物业费34个月1623.7元，取暖费14个月8199.8元，理应依法依约向原告承担违约责任。
被告雷某辩称：1、被告所居住的房屋漏水严重，被告多次催促原告进行维修处理，但原告推脱一直未给被告解决，因为被告漏水严重，被告支出维修费用共计2万元，并未给被告处理。2、2017年原告将被告房屋的水电切断，导致被告在外租赁房屋支出2万元。3、被告厨房的通气管是从1楼到6楼，因为通气管漏水造成被告及被告楼下邻居房屋被淹，损失严重，经与原告沟通，原告置之不理。4、原告的物业服务特别差。5、原告供应暖气随心所欲。综上，被告才未向原告交纳物业费。但被告并非欠原告诉状中请求的那么的物业费，被告向原告交纳过物业费和暖气费。
被告雷某未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交证据。
本院根据原告的陈述及举证，对原告提供的证据作如下认证：原告提供的证据，来源客观真实，物业服务合同系原告与被告所在小区业主委员会签订，能够证明物业费、暖气费收费标准，及原告为农垦花园提供物业服务的事实，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明事实如下：
2015年10月21日，陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司（乙方）与榆林市农垦花园业主委员会（甲方）签订物业管理合同，该合同履行期限为三年，即从2015年10月21日至2018年10月21日止。约定由原告为农垦花园商住小区服务。具体委托管理事项：第三条甲方委托管理事项如下：7、代收（售）水、电、气费和组织社区文化娱乐活动。第六条相关物业服务费用收取1、物业费0.35元/㎡.月；2、取暖费4.25元/㎡.月。第七条物业服务费用按月缴纳。第三十二条甲方、业主或者物业使用人违反合同第六条、第七条的规定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日物业费3‰的标准向乙方支付违约金。被告雷某系榆林市榆阳区农垦花园小区10号楼2单元601室业主，住宅面积为136.468㎡。其拖欠2015年-2018年物业费1623.7元、2015年-2016年取暖费8199.8元，共计9823.5元。被告系该小区的业主之一，但未按物业服务合同约定履行交纳物业费用的义务，原告多次向被告催收未果后，向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。
本院认为，原告陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司与榆林市农垦花园业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。被告雷某系农垦花园小区业主，该小区业主委员会与原告签订的物业管理服务委托合同对其具有约束力。被告理应按照物业服务合同的约定履行自己的义务，否则应承担违约的民事责任。本案中，原告主张被告支付拖欠原告各项费用9823.5元的请求，被告抗辩向原告交纳部分物业费，但其未提供证据予以证明，故被告抗辩理由不予采信。经查，从2015年10月21日至2018年10月21日由原告统一负责农垦花园小区的物业服务。被告拖欠2015年物业费286.5元、暖气费2400元；2016年物业费573.1元、暖气费2899.9元；2017年物业费573.1元、暖气费2899.9元；2018年1月-4月物业费191元，以上共计9823.5元，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。原告主张由被告按应交物业费的千分之三承担逾期交纳违约金487.1元的请求。经审查，双方签订的合同对违约金的约定过高，且原告未提供造成其损失的证据。根据最高人民法院关于适《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等总额和因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。”原告该项主张，依法应调整为所欠物业费1623.7元的10%较妥，即162.37元，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
本判决生效后五日内，由被告雷某支付原告陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司物业费1623.7元、取暖费8199.8元、违约金162.37元，共计人民币9985.87元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告陕西航天华航物业管理有限责任公司榆林分公司负担10元；被告雷某负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
代理审判员 李鼎锋
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 雷梦娟