浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5855号
上诉人（原审被告、反诉原告）：来敏，女，1963年3月21日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：高平，男，1961年5月16日出生，汉族，住杭州市下城区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：俞瑛，浙江君安世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑飞，男，1985年7月16日出生，汉族，住杭州市西湖区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：毛美君，女，1985年2月19日出生，汉族，住杭州市西湖区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：李榕杰，浙江好阳光律师事务所律师。
上诉人来敏、高平因与被上诉人郑飞、毛美君房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初10393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2016年9月12日，郑冠玉代表郑飞、毛美君与来敏签订《购房意向合同》，购买杭州市朗郡庭园君澜阁1幢1单元1302室房屋，同日，来敏出具收条收到购房定金200000元。2016年9月20日，来敏为卖方（甲方），郑飞、毛美君为买方（乙方），杭州嘉福房地产代理有限公司（以下简称嘉福房地产公司）为房地产经纪机构，双方签订了《杭州市房屋转让合同》，高平作为来敏丈夫在合同甲方共有权人处签字。约定：甲方房屋坐落于杭州市西湖区，建筑面积为183.82平方米，房屋用途为住宅，所有权证号为杭房权证之移字第××号，共有权证号为无；该房屋丘地号为3-1011-15-113-46，土地使用权取得方式为出让，土地使用权年限至2076年3月24日止；房屋转让总价为人民币2990000元；甲乙双方同意委托（杭州联合农村商业银行股份有限公司龙坞支行）银行（20×××54）账号对房产交易资金进行监管支付，双方约定按贷款付款（商业贷款）支付房款。乙方须于2016年9月22日前支付首期款人民币990000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。余款乙方申请银行贷款，须于2016年9月22日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。银行贷款人民币2000000元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。乙方于2016年9月22日前将房款990000元整打入银行监管账户内并于当天办理按揭手续，于乙方银行按揭审批通过后2个工作日内支付甲方，其余房款2000000元整乙方申请商业贷款，于银行发贷后2个工作日内支付给甲方；甲乙双方约定款清当天交房（先办交房手续后取款）；乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期付款超过7天，甲方有权按下述第1种约定追究乙方的违约责任：（1）乙方向甲方支付违约金共计20000元整，合同继续履行。若乙方在7天内仍未履行合同，遵照下述第（2）条处理。（2）乙方向甲方支付违约金共计590000元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿；甲方逾期交房的违约责任：除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约责任，自本合同规定的最后交房期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期交付超过7天，乙方有权按下述第1种约定追究甲方的违约责任：（1）甲方支付乙方违约金共计20000元整，合同继续履行。若甲方在7天内仍未继续履行合同，遵照下述第（2）条处理。（2）甲方向乙方支付违约金共计590000元整，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。甲乙双方同意90日前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。
2016年9月20日，来敏、高平为甲方（出售人），郑飞、毛美君为乙方（购买人），双方签订了案涉房屋的《杭州市房屋转让协议（补充）》。约定：鉴于乙方申请商业银行按揭，若因乙方信用记录问题或其他原因导致不能正常办理，则购房合同终止，视同乙方违约；其他约定：如乙方未能在《杭州市房屋转让合同》签订后20个工作日内支付尾款人民币2000000元（甲方在接到中介方通知但未能来办理过户交房及取款事宜的原因除外），则甲方已收取的乙方定金人民币260000元整（其中60000元整双方约定于2016年9月21日支付，入账以银行汇款凭证为准）直接作为支付给甲方的补偿金，甲方不予退还该笔定金，同时乙方支付延期利息（按同期银行贷款利息计算），但逾期不得超过10个工作日，否则视同乙方逾期付款，承担逾期付款的违约责任。如甲方在合同签订后20个工作日内取得尾款人民币2000000元整的，则甲方需在领取尾款后，将收取的乙方定金人民币260000元整2个工作日内退回给乙方指定账户；本协议作为《杭州市房屋转让合同》的补充协议，如本协议与《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》条款内容有冲突，则以本协议为准。
2016年9月21日，毛美君将剩余60000元购房定金汇入高平账户。2016年9月22日，郑飞、毛美君通过郑洪校将购房款990000元汇入嘉福房地产公司客户交易结算资金账户。2016年9月20日，郑飞、毛美君向杭州联合农村商业银行股份有限公司龙坞支行（以下简称联合银行龙坞支行）申请个人购房借款2000000元，并以案涉房屋抵押担保，并于2016年9月26日获得银行审批通过。2016年9月26日，来敏、高平为甲方，郑飞、毛美君为乙方，嘉福房地产公司为丙方，联合银行龙坞支行为丁方，签订了《房屋交易资金监管协议》。约定丁方根据甲、乙、丙三方共同申请，同意对交易全程提供资金监管服务；乙方同意将购房自筹资金990000元整及丁方在审核同意并向乙方发放的个人住房按揭2000000元整划入丙方/乙方在丁方开立的资金监管专户，账户名称：杭州嘉福房地产代理有限公司客户交易结算资金，账号20×××54；甲、乙、丙三方共同委托丁方对上述资金监管专户中资金的支付进行监管，并不可撤销地授权丁方根据丙/乙方出具的付款凭证将监管资金直接划入甲方指定的收款账户内，收款账户名称：高平，账号：62×××13，开户银行：平安银行杭州和平支行，具体付款条件及时间按以下条款约定执行（如遇以下付款方式与基础合同不同，以本协议所示付款方式为准）：（一）自筹资金的支付于房款进账，贷款审批通过2工作日支付，由丁方划付990000元。（二）丁方凭《房屋他项权证》发放贷款，并于房产证办出银行收到他项权证放款2个工作日支付，由丁方划付2000000元。2016年9月28日，高平账户（62×××13）收到郑飞支付购房款990000元。
2016年10月7日起，嘉福房地产公司工作人员及毛美君联系来敏办理案涉房屋过户登记手续，但均未联系到来敏，期间，原告方通过媒体到来敏单位寻找来敏未果。其中毛美君于2016年10月24日发给来敏的短信称“我了解过了，过户高总不需要去的，只要您一个人就可以了”，嘉福房地产公司工作人员徐伊超于2016年10月31日的短信称“……因为电话一直联系不上你，发短信给您也没有回复，当时刚好遇上国庆长假期间，过户时间才延后，等相关部门正常工作日办理过户手续，也就是十月八号，是可以正常办理过户手续的，因为当时联系不上您，导致如今未能正常办理过户手续等相关程序。现只需您本人到场签字办理房屋过户产权转移登记手续，请您收到此条信息，尽快前来办理过户手续。”2016年11月1日，嘉福房地产公司向来敏寄送了书面“正式通知函”要求来敏办理过户手续。2016年11月3日来敏回函称“……我将于确定的时间来办理房产过户手续。如因合同造成不能完成正常过户手续的，由此造成的责任，由贵公司和买方自行承担。”2016年11月4日，徐伊超通知来敏于11月8日办理过户手续。2016年11月8日，郑飞、毛美君与来敏在嘉福房地产公司工作人员杨保聪陪同下前往房管部门办理案涉房屋的过户手续。因案涉房屋登记所有权人仅为来敏，而《杭州市房屋转让合同》中高平作为卖方共有权人签字，房管部门以合同无需高平签字，合同不符合要求，故当天未能办理案涉房屋过户手续。后双方协商重新签订合同事宜，来敏要求郑飞、毛美君承担违约责任并赔礼道歉，双方协商未果导致诉讼。2016年11月16日郑飞、毛美君起诉至原审法院，请求判令：1.郑飞、毛美君与来敏、高平于2016年9月20日签订的《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房屋转让协议（补充）》合法有效，来敏、高平继续履行合同；2.来敏、高平协助郑飞、毛美君办理杭州市西湖区房屋产权、土地使用权过户到郑飞、毛美君名下；3.诉讼费用由来敏、高平承担。诉讼过程中，郑飞、毛美君变更诉讼请求为：1.解除郑飞、毛美君与来敏、高平于2016年9月20日签订的《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房屋转让协议（补充）》；2.来敏、高平返还郑飞、毛美君定金260000元、首付款990000元，并承担定金和首付款的利息损失，按同期银行贷款利率从来敏、高平收到款项时起计算至款项归还日止；3.来敏、高平支付郑飞、毛美君违约金590000元；4.诉讼费用由来敏、高平承担。来敏、高平提起反诉，请求：1.解除郑飞、毛美君与来敏、高平于2016年9月20日签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》；2.郑飞、毛美君向来敏、高平支付违约金590000元，并向来敏及其单位作出书面道歉；3.诉讼费用由郑飞、毛美君承担。
原审法院认为，案涉的《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房屋转让协议（补充）》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应按约履行。本案中，郑飞、毛美君与来敏、高平均主张解除合同，案涉合同没有履行的必要，该院依法予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，来敏、高平理应将收取的购房定金260000元及购房款990000元返还郑飞、毛美君。郑飞、毛美君与来敏、高平均认为对方违约，并要求对方承担违约金590000元，故该案关键问题在于谁存在违约行为。郑飞、毛美君是否存在逾期付款的违约行为，是否应承担逾期付款的违约责任。根据《杭州市房屋转让合同》第三条付款方式约定，购房款采用抵押贷款方式支付，郑飞、毛美君于2016年9月22日前将房款990000元汇入银行监管账户内并于当天办理按揭手续，于银行按揭手续审批通过后2个工作日内支付来敏、高平；其余房款2000000元整郑飞、毛美君申请商业贷款，于银行放贷后2个工作日内支付给来敏、高平。虽然双方在《杭州市房屋转让协议（补充）》中约定郑飞、毛美君未能在《杭州市房屋转让合同》签订后20个工作日支付尾款2000000元（来敏、高平在接到中介方通知但未能来办理过户交房及取款事宜的原因除外），逾期不得超过10个工作日，否则视同买方逾期付款，承担逾期付款的违约责任。但尾款的支付系向银行抵押贷款方式支付，前提是来敏将案涉房屋过户登记至郑飞、毛美君名下并办理抵押贷款。且郑飞、毛美君与来敏、高平与银行签订的《房屋交易资金监管协议》亦约定银行凭房屋他项权证发放贷款，于房产证办出银行收到他项权证2个工作日由银行支付2000000元给来敏、高平。同时，郑飞、毛美君与来敏、高平签订合同后，来敏、高平收取购房定金260000元及购房款990000元，从2016年10月7日起郑飞、毛美君及房产中介便联系来敏办理过户登记手续，但自2016年11月1日前均未能联系到来敏，来敏、高平作为房屋出售方在收取巨额购房款后却联系不上，违反商业交易诚信原则及常理。虽然来敏于2016年11月8日与郑飞、毛美君到房管部门办理过户登记手续，由于案涉房屋系来敏为独立产权人，而合同中高平作为共有人签字，导致无法于当天顺利办理过户。但双方完全可以另行协商完善合同，来敏、高平据此不履行双方的合同，显属违约，应承担相应的违约责任。故该院认定来敏、高平存在逾期交房的违约行为。根据《杭州市房屋转让合同》第六条约定，来敏、高平应支付郑飞、毛美君违约金590000元。违约金590000元是否合理问题，根据杭州市房价上涨给郑飞、毛美君造成的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，且双方均主张违约金590000元，并均未主张违约金过高予以调整，故该院认为违约金590000元合理。同时，该院支持郑飞、毛美君违约金590000元的主张，已足以弥补其经济损失，故对郑飞、毛美君要求来敏、高平支付购房款及定金的利息损失，该院不予支持。综上，郑飞、毛美君诉讼请求有理部分，该院予以支持，来敏、高平的反诉请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2017年6月6日作出判决：一、郑飞、毛美君与来敏、高平于2016年9月20日签订的关于杭州市朗郡庭园君澜阁1幢1单元1302室房屋的《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房屋转让协议（补充）》于判决生效之日起解除。二、来敏、高平于判决生效之日起十日内返还郑飞、毛美君购房定金260000元、购房款990000元，共计1250000元。三、来敏、高平于判决生效之日起十日内支付郑飞、毛美君违约金590000元。四、驳回郑飞、毛美君的其他诉讼请求。五、驳回来敏、高平的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21360元，诉讼保全申请费5000元，共计26360元，由来敏、高平负担。反诉案件受理费4850元，由来敏、高平负担。
宣判后，上诉人来敏、高平不服，向本院提起上诉称：一、来敏、高平从未拒绝过户，并且也在想方设法谋求过户。签约后，为避免骚扰，来敏将除之前约定好的中介电话号码外的其他来电中显示为中介号码的电话都拉黑，因此，中介公司工作人员徐伊超用其他号码无法联系到来敏。中介公司工作人员将无法过户的责任完全推到来敏、高平身上，并唆使郑飞、毛美君的婆婆一起到来敏工作的公司喧扬来敏携款潜逃，导致了诸多误会。根据来敏、高平一审提交的证据，可以看出自签约以来，来敏一直积极履行协助义务，提醒中介公司和郑飞、毛美君准备符合房管部门规定的文件，并积极协助郑飞、毛美君办理过户手续，房管部门拒绝办理过户手续完全是因为郑飞、毛美君和中介公司的错误认识所致。来敏、高平在2016年11月24日和中介公司协商重新签约一事，但是中介公司工作人员苏建军于第二天明确告知系郑飞、毛美君拒绝全部重新签约。二、一审判决适用法律不当，来敏、高平承担违约责任并无法律与合同依据，但来敏、高平要求郑飞、毛美君承担违约责任却有补充协议的明确约定。1.来敏、高平并未违约，不应承担违约责任。在本案中，来敏、高平的合同义务应为款清后交房，并协助办理过户手续。来敏、高平自合同订立以来，多次积极提醒来敏为案涉房产独立产权人的事实，并协助郑飞、毛美君准备规范文书，但郑飞、毛美君拒绝磋商。原审法院遗漏这一证据，得出来敏、高平不愿重新完善合同，“显属违约”的法律结论，实为对《合同法》第六十条和第一百零七条的错误适用。2.原审法院对于《杭州市房屋转让合同》第六条中约定的违约金条款解释有误，遗漏了该违约金条款适用的前提条件。根据合同约定款清交房，但郑飞、毛美君至今未付清房款，交房条件尚未成就，不存在逾期交房。3.郑飞、毛美君起诉的事实理由并非逾期交房，因此，原审法院判决来敏、高平承担“逾期交房违约责任”，判非所请，超出其审理范围，该程序违法，应予撤销。4.依据《杭州市房屋转让合同》第七条约定，来敏、高平配合办证义务是在合同签订后90日内，即于2016年12月22日到期，而郑飞、毛美君于2016年11月16日起诉至西湖法院，在其起诉时来敏、高平的办证义务期限尚未届满，不存在违约。5.来敏、高平针对尾款的支付时间在《杭州州市房屋转让协议（补充）》第2条作了明确规定，虽然郑飞、毛美君辩称其尾款支付是需要办理银行按揭货款手续的，但这在签署补充条款时郑飞、毛美君就是明知并自愿承诺的，并不能由此否认郑飞、毛美君在补充条款中对来敏、高平作出支付时间上承诺的有效性。同时，来敏、高平在签约后的2016年9月25日也以书面函件的形式再次提醒了来敏、高平及中介，因此不管郑飞、毛美君的银行按揭手续如何办理，郑飞、毛美君仍有按照补充条款及时付清尾款的义务。该条约定有三层意思：（1）如果来敏、高平接到中介公司通知办理过户以及取款事宜，则郑飞、毛美君必须在20个工作日内支付尾款200万元，否则要承担一系列的违约责任。（2）如果来敏、高平接到中介通知未来办理过户以及取款事宜，则郑飞、毛美君即便未能在20个工作日内支付尾款200万元，亦无须承担违约责任。（3）该条款并没有要求来敏、高平必须在20个工作日内办理过户以及取款事宜，更没有约定来敏、高平因为违反该一义务需要承担任何法律责任。因此，该条款仅系针对郑飞、毛美君的付款义务进行了特殊约定，并未对来敏、高平办理过户时间的义务和责任进行了变更约定。三、一审判决认定的违约金过高，请求二审法院予以调整。根据杭州市透明网相关资料显示，本案所涉房屋因属于杭州非主域区大户型成交困难且房产公司还有现房在销售，在透明网上显示的成交价格在签约后甚至出现下行，一审判决却认为杭州市房价上涨给郑飞、毛美君带来损失，不符合案件事实和合同规定。四、即使来敏、高平存在逾期办理过户或者拒不办理过户的行为，依据《杭州市房屋转让合同》第七条约定，如因来敏、高平原因，郑飞、毛美君未取得房屋权属证书，郑飞、毛美君有权退房，来敏、高平应当退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息；郑飞、毛美君不愿意退房的，双方协商。综上所述，一审法院的判决没有事实和法律依据，请求：1.撤销原审判决第三项，改判支持来敏、高平全部诉讼请求；2.由郑飞、毛美君承担本案全部诉讼费用。
被上诉人郑飞、毛美君答辩称：一审事实认定清楚，适用法律正确，2016年10月7日，郑飞、毛美君及中介就联系来敏、高平办理过户，但是因为来敏、高平不出现及不配合，才导致后续问题，虽然来敏、高平在2016年11月8日和郑飞、毛美君去房管部门办理过户手续，但是因为合同中多了高平签字，未能办理过户，但是该问题并非不能解决。来敏、高平在收到首期购房款后，将近一个月无法联系，来敏、高平构成违约，案涉合同无法继续履行系来敏、高平违约。二、转让合同约定的交房违约金，交房系过户后，现在连过户都无法解决，更不可能按时交房。故原审判决认定事实、适用法律正确，请求维持原判。
二审期间，上诉人来敏、高平提交如下证据：1.房屋产权信息查询记录和放弃产权声明，拟证明案涉房屋自购买之日起即为来敏的独立产权房，高平并非共有权人；2.2016年10月浙江纳税申报期限-2016浙江金税三期系统上线通知，拟证明因浙江税务系统升级，浙江省国税、地税部门通知于2016年9月26日00:00至10月18日8:30暂停办理业务，为此中介让来敏等通知再办理过户手续；3.微信添加记录和通讯录，拟证明2016年9月20日，来敏与郑飞、毛美君签约当时添加了中介徐伊超的微信号“AO1MrXufeng”并存储了他的手机号码“181××××2912”，当时确认徐伊超会以这两种方式与其联系；4.骚扰电话页面和“来电阻止与身份识别”，拟证明“153××××0951”已经被多位用户标记为骚扰电话，来敏将这些电话都拉入了手机“来电阻止与身份识别”，中介徐伊超未用事先确认的联系方式跟来敏联系，自然是联系不上；5.证明和微信聊天记录，拟证明2016年10月10日，来敏向所在的浙江新帝置业有限公司销售主管吴秋平询问如果《房产转让合同》网签名字签错了，应当如何更改手续的问题，说明来敏并非不积极配合过户；6.银行清单和《关于推进严格实施住房限购的通知》，拟证明来敏在收到首付款后一直放在自己的帐户没有动用，再结合涉案房屋已经网签，根本不可能再转手；7.微信聊天记录和朋友圈截图，拟证明2016年11月10日，徐伊超通知来敏第二天去房管局办理过户，写明“合同已经全部弄好了，里面内容没有任何变动”，说明直到起诉前，来敏从未要求郑飞、毛美君承担违约责任；8.微信聊天记录，拟证明2016年11月22日，来敏向朋友查询杭州嘉福房地产代理有限公司法定代表人的联系方式，并于11月23日拿到苏建军的电话；9.谈话录音，拟证明2016年11月24日，来敏不知道郑飞、毛美君已经起诉，还在积极约见中介公司法定代表人苏建军，商讨如何继续履行合同事宜，双方的争议点仅仅在于重签合同是签七份还是三份的问题；10.商品房买卖合同和发票，拟证明涉案房屋没有涨价；11.杭州二手房价格走势图，拟证明2016年8月至2017年7月期间，杭州二手房的实际成交价一直未涨。对上诉人来敏、高平提交的证据，被上诉人郑飞、毛美君认为：证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，高平放弃房产是内部协议，且该协议是在2011年签订的，来敏、高平售房时并未告知郑飞、毛美君，郑飞、毛美君的房款是付到高平账户的，从表面上看是夫妻共同出售案涉房屋；证据2三性均无异议，证明目的也没有异议；证据3真实性、关联性均有异议，合法性无异议，记录是可以自行调整的，并未经过公证机关公证，并不能证明双方的联系方式仅限于该微信和手机号码，且毛美君与来敏之间也添加了微信和电话，毛美君也曾不断联系来敏，但未果；证据4三性均有异议，这份证据采集时间是2017年1月4日，双方已经进入诉讼阶段；证据5三性均有异议，证明目的不予认可，如果聊天记录真实，应该可以证明郑飞、毛美君去找过来敏，来敏明知合同有问题而未提出；证据6与本案没有关联性，首付款是9月28日就支付给高平，该证据中的款项是否是郑飞、毛美君支付的首付款不清楚；证据7三性不予认可，2016年11月10日之后的信息是没有的，说明该组证据存在篡改的可能性，达不到来敏、高平的证明目的；证据8三性均有异议，证明目的不予认可，来敏、高平可以联系郑飞、毛美君和中介的方式有很多种，无需找到法定代表人；证据9一审中提交过，质证意见同一审；证据10和本案没有关联性，是一手房的买卖价格，无法证明案涉楼盘房价未涨；证据11三性均不予认可，达不到来敏、高平的证明目的。本院认为：证据1、2的真实性以及待证目的予以确认；证据3、4、5、7、8、10、11真实性无法确定，且与本案没有关联性，不予采信；证据6与争议焦点没有关联性；证据9系一审证据，并非二审新证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，双方当事人对于解除《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房屋转让协议（补充）》及返还已付房款、定金均无异议，本案争议焦点在于合同解除的违约责任应当由哪一方承担。
第一，双方当事人是否存在合同约定的违约行为。双方于2016年9月20日签订的《杭州市房屋转让合同》第七条第一款约定：“甲乙双方同意90日前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。”即该合同约定的过户截止日期为2016年12月19日。双方同日签订的《杭州市房屋转让协议（补充）》第二条约定：“如郑飞、毛美君未能在《杭州市房屋转让合同》签订后20个工作日支付尾款200万元（来敏、高平在接到中介方通知但未能来办理过户交房及取款事宜的原因除外），则郑飞、毛美君已收取的定金26万元直接作为支付给来敏、高平的补偿金，来敏、高平不予退还该笔定金；同时郑飞、毛美君支付延期利息，但逾期不得超过10个工作日，否则视同买方逾期付款，承担逾期付款的违约责任。”郑飞、毛美君认为，因双方已经明确约定余款是以银行按揭方式支付，而办理银行按揭需先办理房屋过户，故《杭州市房屋转让协议（补充）》第二条将付款时间变更为《杭州市房屋转让合同》签订后20个工作日，则办理过户的时间也同时做了相应变更，来敏、高平未在该约定时间协助郑飞、毛美君办理过户手续，构成违约。就此，本院认为，首先，根据《杭州市房屋转让协议（补充）》第二条的字面意思，该条仅是就付款时间进行了变更，并未就过户时间进行重新约定。其次，结合双方签订的其他两份合同，该条的意思是：如郑飞、毛美君在《杭州市房屋转让合同》签订后20个工作日内支付尾款的，来敏、高平应配合郑飞、毛美君在该期间内办理过户；如来敏、高平在接到中介通知后未能协助办理过户或者取款的，则郑飞、毛美君未能在《杭州市房屋转让合同》签订后20个工作日内支付尾款的，不构成逾期付款。此种情况下，双方权利义务如何继续履行，《杭州市房屋转让协议（补充）》并未进行约定，故应当按照《杭州市房屋转让合同》第三、第七条履行，即郑飞、毛美君应在银行贷款发放后支付至监管帐户，来敏、高平则应该在合同签订后90日之前协助办理过户。本案中，来敏、高平未能在《杭州市房屋转让协议（补充）》签订后20日内协助郑飞、毛美君办理过户，因此，郑飞、毛美君未能在该约定期限内支付余款，不构成违约。而郑飞、毛美君起诉之时双方约定的过户期限尚未届满，因此，亦不能认定来敏、高平构成逾期过户。故本案中，双方均不存在违约行为。再次，双方合同中所约定的59万元违约金所针对的违约行为为逾期付款及逾期交房，郑飞、毛美君认为交房在过户之后，来敏、高平已构成逾期过户，必然构成逾期交房，但双方合同约定的交房时间是款清交房，现郑飞、毛美君并未付清房款，交房条件尚未成就，故其主张的逾期交房违约金59万元并无合同依据。
第二，案涉合同解除的责任应当由何方承担。首先，本案合同履行过程中，双方均未违约，且双方签订的合同中并未约定合同解除权，因此案涉合同解除不属于约定解除的情形。其次，就法定解除权而言。《中华人民共和国合同法》第九十四条约定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”2016年11月16日，郑飞、毛美君以来敏、高平逾期过户为由起诉要求继续履行合同，来敏、高平于2016年12月6日以逾期付款为由提起反诉要求解除双方签订的合同，并要求郑飞、毛美君支付违约金59万元，后郑飞、毛美君变更诉讼请求，以根据来敏、高平的反诉请求内容继续履行有难度为由要求解除双方签订的合同，并要求来敏、高平支付59万元违约金。从双方的本、反诉以及郑飞、毛美君变更诉讼请求的过程来看，来敏、高平要求解除案涉合同的原因不符合法定解除权规定的情形；郑飞、毛美君虽起诉时要求继续履行，后在来敏、高平提起反诉后变更为解除合同，系双方进入诉讼阶段后所作的变更，不属于法定解除权规定的情形。
综上，本案双方均不存在约定解除权，亦不存在法定解除权，原审法院系基于双方诉讼请求中均提出解除合同的意思表示，而判决解除案涉合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”案涉合同解除双方均无过错，故合同解除后，不存在损失赔偿，但已经履行的部分应当返还，来敏、高平应当向郑飞、毛美君返还已经支付的定金及购房款。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初10393号民事判决第一、二项判决；
二、撤销杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初10393号民事判决第三、四、五项判决；
三、驳回郑飞、毛美君的其他诉讼请求。
四、驳回来敏、高平的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费21360元，诉讼保全申请费5000元，共计26360元，由郑飞、毛美君负担6849元，来敏、高平负担19511元；反诉案件受理费4850元，由来敏、高平负担。二审案件受理费15420元，由来敏、高平负担7710元，由郑飞、毛美君负担7710元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 丹
审判员 陈 艳
审判员 毕克来
二〇一八年一月二十四日
书记员 赵 勤