山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0281民初6663号
原告：徐文，男，1984年1月27日生，汉族，住胶州市。
委托诉讼代理人：魏怀革，山东欣辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：战绪强，山东欣辰律师事务所实习律师。
被告：冷延顺，男，1962年11月12日生，汉族，住胶州市。
委托诉讼代理人：张红娟，胶州华盛法律服务所法律工作者。
原告徐文与被告冷延顺房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏怀革、战绪强，被告的委托诉讼代理人张红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告双倍返还定金60000元；2、被告赔偿原告损失10000元，待鉴定后另行追加；3、诉讼费由被告承担。鉴定后，原告申请增加诉讼请求：1、要求被告赔偿损失86317元；2、中介费7500元由被告承担。事实和理由：2017年2月20日，原被告双方签订《房产买卖协议》一份，原告购买被告位于胶州市恒翔金水苑小区13号楼1单元1401室房产一处，原告在签订协议当日交付定金30000元，并约定在2月28日前办理房屋过户手续，首付款在办理房产过户手续当日付清。但被告一直拖延办理相应过户手续，后原告得知，涉案房屋已于2017年3月6日卖给他人并办理了过户手续。
被告辩称，被告确实与原告签订《房产买卖协议》，但是该协议是无效的，涉案房屋不属于被告所有，被告只是受青岛恒翔置业有限公司（以下简称“恒翔公司”）的委托代为出售涉案房屋。因恒翔公司欠被告的工程款，恒翔公司与被告约定，若被告将涉案房屋卖出可抵被告的工程款，同时恒翔公司也可以出售涉案房屋。被告与原告签订《房产买卖协议》后，恒翔公司将涉案房屋卖出，导致被告与原告签订的协议不能履行。且被告并未收到原告的买房定金，该定金在中介处，被告并未委托中介收取定金，故该《房产买卖协议》无效。
原告为证明其主张向本院提交如下证据：
证据一、原被告签订的《房产买卖协议》一份，证明2017年2月20日，原被告就涉案房屋达成一致协议，房屋总价款为750000元，原告交付定金30000元，自双方签字之日起，视为被告收到原告支付的定金。被告未按照合同约定的时间办理网签手续，已构成违约。
证据二、原告的银联刷卡消费存根一份、中介出具的收据一份，证明在合同签订当日，原告向被告交付了定金30000元以及向中介交付了中介费7500元，该7500元的中介费损失是由被告造成的，应该由被告承担。
证据三、原被告的通话录音两段，证明被告对涉案房屋有处置权。
证据四、录音一段，证明被告对涉案房屋有处置权，其口头承认是工程款折抵，所以原被告签订的《房产买卖协议》有效。
证据五、微信聊天记录一份，证明被告无法向原告交房的原因是房价上涨，被告违反合同约定，有违合同诚信原则，对因此给原告造成的损失应承担法律责任。
被告对原告提交的证据，质证称：
对证据一的真实性无异议，该协议是被告签订，但是涉案房屋不归被告所有，被告也未占有使用涉案房屋，且被告并未收到定金，所以该协议无效。
对证据二的真实性无异议，但是被告并未收到37500元，该款项由中介收取。
对证据三的真实性无异议，3月3日的录音说明该涉案房屋不是被告的，而是恒翔公司的，被告一直在协调。6月21日的录音说明原告知道涉案房屋属于开发商，原告提交的证据恰恰说明了原被告签订的《房产买卖协议》无效。
对证据四的真实性不予认可，该录音没有原始载体，对证明事项也不予认可，从录音上看不出与本案有关联性。
对证据五真实性不予认可，提交的聊天记录系复印件，未出示原始载体，并且该录音也不是与被告的对话，是与案外人的聊天记录，与本案无关。
被告未提交证据。
针对原告提交的证据，经当事人质证并经本院审查，对原告提交的证据一、二、三的真实性，本院予以确认。原告未提交的证据四、五的原始载体，且被告不予认可，本院对该两份证据不予确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年2月20日，原告（乙方）、被告（甲方）、胶州市乐当家房产信息服务部北京路店（以下简称“乐当家房产”）（丙方）签订《房产买卖协议》一份。约定：1、甲方将其所有的位于恒翔·金水苑小区13号楼1单元1401户房产出售给乙方。2、甲方保证此房产情况一切属实，承诺和保证此房产无任何权属和经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍及相关亲属同意出售，若发生与甲方有关的产权、债权、债务纠纷等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。3、乙方同甲方协定房产交易成交价750000元（柒拾伍万元整）。合同签订当日乙方付30000元（叁万元整）为购房定金，自双方签字之日，视为甲方已收到乙方定金，甲方不再另行出具收条。房屋购房款通过定金加首付款加银行贷款方式支付。4、甲乙双方于2017年2月28日前办理完房屋的产权一手房更名网签手续，首付款在一手房更名网签当日付清。甲乙双方任何一方迟延，则按照100元/天的标准赔偿给对方作为赔偿金，直至相关手续履行完毕，任何一方逾期10日视为违约。5、甲方承诺，涉案房产上无户口。在房产产权转移办理过程中，甲方保证积极配合乙方办理有关所有权转移手续。6、合同签订后，若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方有权拒付乙方购房定金，作为乙方的违约赔偿金。违约方需承担由于本次交易给守约方造成的所有经济损失。7、补充条款：此房为一手房，甲方负责给乙方办理一手房更名网签手续，甲乙双方协商于2017年2月28日前办理一手房更名手续，更名网签之前乙方把首付款打入丙方账户，更名网签到乙方名下后，由丙方转给甲方。
2017年2月20日，原告汇入乐当家房产37500元。乐当家房产为原告出具收款收据一份，载明：“恒翔·金水苑13-1-1401购房中介费7500元”。
涉案房屋位于胶州市香港东路588号13号楼1单元1401，现登记的房屋所有权人为张立献，房屋产权登记受理日期为2017年4月1日，核准日期为2017年4月19日。
根据原告申请，本院依法委托青岛青青岛土地房地产评估测绘有限公司对胶州市恒翔·金水苑小区13号楼1单元1401户，2017年2月20日至2017年6月16日期间的房屋差价损失进行评估，估价结果：2017年2月20日，房屋单价5625元/平方米，房屋总价822938元。2017年6月16日，房屋单价6215元/平方米，房屋总价909255元。房屋差价损失为86317元。
本院认为，原告与被告签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应全面履行合同。
被告主张其对涉案房屋没有所有权和处分权，原告与被告签订的《房产买卖协议》无效。根据《关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持”的规定，对被告该抗辩主张，本院不予支持。
被告抗辩称未收到原告定金，也未委托乐当家房产收取原告的定金。《房产买卖协议》中明确约定，合同签订当日，原告付30000元为购房定金，自双方签字之日，视为被告已收到原告定金，被告不再另行出具收条，且将购房定金交由中介保管，符合当地交易习惯，原告将定金30000元支付给乐当家房产，即视为原告向被告交付定金，故对被告的抗辩主张，本院不予支持。
1、被告提交的证据三录音资料中，原告说：“你原来不是说把那个合同给我们，我们律师也得看看，得看一下你跟他们的那个条款”。被告说：“我给你说说吧，现在走法律程序，那个合同我不可能给你看，只能说我起诉他们，你起诉我，连带责任”。原告说：“我知道，我知道。那样的话我去乐当家总店那边拿也行，他那边有复印件。”被告说：“复印件在法庭不好使，你放心中了”。综合该录音全文，可以认定原被告所说的合同为被告与涉案房屋开发商之间就涉案房屋的顶账协议，该协议真实存在。被告要求原告先起诉自己，然后被告再基于原告的起诉向开发商主张权利。2、被告主张其与涉案房屋开发商之间系委托代理关系，被告代理开发商向原告出售房屋，但被告未提交证据证明其主张。另《房产买卖协议》补充条款明确约定，涉案房屋为“一手房”“甲方负责给乙方办理一手房更名网签手续”，若缔约时被告为涉案房屋的所有权人，涉案房屋应为“二手房”，即缔约时被告自知其对涉案房屋没有所有权。被告在明知自己不是涉案房屋所有权人的情况下以自己的名义与原告签订《房产买卖协议》，可以认定被告为涉案合同相对人。对被告主张其系代理人的抗辩理由，本院不予支持。综上，原告基于对被告的信赖，信赖被告对涉案房屋有处分权，而与被告签订《房产买卖协议》并支付了定金，被告应当根据合同约定交付房屋。现涉案房屋已经登记在案外人名下，被告无法履行交付房屋的义务，构成根本违约，原告要求被告双倍返还定金60000元并赔偿损失，于法有据，本院予以支持。
当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告支付的中介费7500元，系为实现合同目的支付的合理的、必要的费用，系原告的实际损失，本院予以确认。原告主张2017年2月20日（合同签订之日）起至2017年6月16日（原告知悉涉案房屋不能交付之日）止的房价上涨差价损失86317元，系合同履行后原告可以获得的利益，本院予以确认。综上，被告因违约给原告造成的损失为93817元（7500元+86317元）。
根据《关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，原告既主张被告双倍返还定金60000元，又主张被告赔偿房屋差价损失86317元、中介费7500元，定金和损失赔偿的数额总和超过了因违约造成的损失30000元（60000元+86317元+7500元-93817元），损失数额超过部分，本院不予支持，即被告应当赔偿原告损失63817元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十三条、一百一十五，《关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条之规定，判决如下：
一、被告冷延顺于本判决生效后十日内双倍返还原告定金60000元。
二、被告冷延顺于本判决生效后十日内赔偿原告损失63817元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3377元，鉴定费8700元，由原告负担658元，被告负担元11419元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 姜宝刚
人民陪审员 王 佩
人民陪审员 孙 军
二〇一八年四月二十日
书 记 员 孙康嘉