衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢柯民初字第227号
原告：池根土，个体工商户。
原告：徐恭吉，个体工商户。
委托代理人：池根土，系原告徐恭吉丈夫。
被告：浙江祥华房地产有限公司。
法定代表人：余礼君。
委托代理人：李林春。
原告池根土、徐恭吉与被告浙江祥华房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姚冬琴独任审判，于2014年9月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为适用普通程序，于2014年11月27日再次开庭进行审理。原告池根土，原告徐恭吉的委托代理人池根土，被告浙江祥华房地产有限公司的委托代理人李林春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告池根土、徐恭吉起诉称：位于衢州市荷花中路以东、荷花一路以北，现定名为“中央郡府邸”的小区商品房由被告投资开发。2013年2月2日，两原告与被告签订商品房买卖合同，预购该小区第3幢3单元403号房屋一套并同时预购配套车库一间，总价175万元。根据合同约定，被告应于2013年12月31日前交付原告房屋并承诺于2014年4月30日前办理房屋权属证书，逾期交房超过30日的，原告方有权选择要求被告继续履行合同并按已付房价款日万分之二计算逾期交房违约金；逾期办理房屋权属证书超过90日的，有权要求被告按照已付房价款的0.3%计付逾期办证违约金。合同签订后，原告依约全额支付了被告房价款175万元。但时至今日，因房屋尚不符合交房条件，被告至今未能向原告交付房屋，更无从办理房屋权属证书，且违约仍处于持续状态。为此，原告提起诉讼，请求判令被告：一、按每日350元支付原告自2014年1月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金；二、支付原告逾期办理房屋权属证书违约金5250元。
原告池根土、徐恭吉为证明原、被告双方存在商品房销售合同关系，且被告逾期交房构成违约的事实，向本院提交商品房买卖合同、销售不动产统一发票、中国建设银行明细账单、交易回单、存折。
被告浙江祥华房地产有限公司答辩称：一、原告逾期支付房款，应当支付违约金，按照双方合同约定，买受人所需支付的房款、违约金及其他相关需承担的费用未结清的情况下，交房期限自动顺延。二、本案存在ab套户型规划变更问题，系经规划部门批准的规划变更，属于合同第9条约定的规划设计等政府部门根据规定采取某项行政措施导致开发周期延长的情形，属于延期交房的免责理由。三、关于铁通光缆影响施工的问题，属于合同第9条约定的市政相关的重大技术问题而导致开发周期延长的情形，属于延期交房的免责理由。四、由于荷一路城市排污管道影响小区的竣工验收，属于合同第9条约定的，因小区以外的市政配套原因影响使用的情形，属于延期交房的免责理由。五、暴雨三天导致无法施工，属于合同第9条约定的因暴雨导致无法施工的交房期限可以顺延的情形，属于延期交房的免责理由。六、衢州市仲裁裁决书采纳了上述第二、三、四、五项免责理由，并将交房期限顺延四个月零三天。七、原告主张的违约金过高，应予降低。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告浙江祥华房地产有限公司为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：
1、商品房买卖合同，证明原、被告双方约定的管辖方式是仲裁委管辖。
2、衢州气象资料、监理日记，证明2011年6月发生暴雨三天导致无法施工，交房期限可延期三天的事实。
3、建设工程施工合同、工程补充协议、要求延期竣工日期的申请，证明铁通光缆在工程地块内导致无法施工，可延期交房的事实。
4、关于要求改造荷花一路排污管道的请示报告、会议纪要、测量报告，证明荷一路城市排污管道影响小区的竣工验收，可延期交房的事实。
5、情况说明一份，证明本案存在ab套户型规划变更问题，可延期交房的事实。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：对原告提交的商品房买卖合同，被告对第二十二条有异议，认为应当提交衢州市仲裁委员会仲裁。在本案审理过程中，被告已提出管辖权异议，经本院审理后作出（2014）衢柯民初字第227-1号民事裁定书，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，提起上诉。衢州市中级人民法院于2014年8月18日作出（2014）浙衢辖终字第48号民事裁定书，驳回被告的上诉，维持原裁定。故本院对该证据予以认定。对原告提交的其他证据，被告无异议，本院予以认定。对被告提交的证据1，原告主张合同是其签字的，与其提交的商品房买卖合同系同一天签订，双方提交的合同只有第二十二条是不同的，而管辖权的问题，已由法院审理裁定，本院对原告的该质证意见予以采纳，对被告提交的商品房买卖合同除第二十二条外的其他条款均予以认定。对被告提交的证据2、3、4、5，原告对真实性无异议，但主张其购买涉案房产时是在2012年7月，当时该幢房屋就已全部结顶，故被告的上述证据均与本案无关联性，本院对被告提交的上述证据真实性予以确认，对其证明目的，本院将结合全案综合认定。
根据认定的证据，结合庭审查明的事实，本院确认本案事实如下：
2013年2月2日，原告池根土、徐恭吉与被告浙江祥华房地产有限公司签订商品房买卖合同两份，约定：原告购买被告开发的位于衢州市荷花中路以东、荷花一路以北预售的中央郡府邸3幢3单元403室商品房（建筑面积180.2平方米）及-1层商品房即地下车库（建筑面积30.34平方米）。原告于2012年7月6日前一次性支付总房价款共计1750000元。被告应当在2013年12月31日前将符合各项条件的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告；2.规划设计、文物、环保、市政等政府部门根据规定采取某项行政措施或遇重大技术问题而导致开发建设周期延长的，但最长期限不得超过6个月；3.因小区以外的政府市政配套、电力等方面原因影响正常使用的；4.如因暴雨、暴雪、六级以上暴风、停水、停电、道路堵塞等不可抗力导致不能施工的，可相应延长交房期限；5.原告所需支付的房款、违约金及其他相关买受人需承担的费用未结清的情况下，交房期限自动顺延。除本合同规定的特殊情况下，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付于原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继承履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告于2014年4月30日前，将相关的土地、房屋权属证书，交付给原告。约定日期起90日后，被告仍不能交付权属证明或登记证明的，双方同意由被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金。原告于2012年7月16日前付清全部房价款1750000元。2014年6月，原告诉至本院，诉请如前。
另查明，2013年5月，因小区南面的荷花一路城市排污水出现倒灌现象，被告向市建设、规划、发改、国土部门发函要求改造荷花一路排污管道的报告。同年10月31日，经衢州市住房和城乡建设局组织当地工程质量监督部门、衢州市水业集团污水厂以及工程建设、设计、建筑、测绘单位参加污水倒灌处理现场协调会议并形成会议纪要，决定由有资质的测绘单位负责现场测绘，作出测绘报告，再由衢州市住房和城乡建设局作出进一步研究处理办法。次日，衢州市建业房地产测绘有限公司测绘后出具测量报告。至本案法庭辩论终结时，被告仍未将诉争商品房交付原告使用。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告逾期交房，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案主要争议焦点为被告主张五项可延期交房的理由是否成立，本院逐一分析如下：
关于原告逾期付款问题。合同约定原告所需支付的房款、违约金及其他相关买受人需承担的费用未结清的情况下，交房期限自动顺延。本院认为，根据合同约定，被告应当在2013年12月31日前交付商品房，此时，原告已付清全部房价款，故本案不存在原告未付清相关费用致交房期限自动顺延的情形。
关于ab套户型规划变更问题。被告认为涉案房屋存在户型变更问题，属合同约定的规划设计等政府部门根据规定采取某项行政措施导致开发周期延长的事由，本院认为，被告提交的情况说明由其单方制作，原告对此并不认可，该说明缺乏相应的证明力，无法证明系政府部门根据规定而采取的某项行政措施，亦不属于可延期交房的理由。
关于铁通光缆影响施工的问题。被告为证明该问题提交的建设工程施工合同、工程补充协议、要求延期竣工日期申请的时间均为2011年，系本案原、被告合同签订前，被告与原告签订合同时应已知晓并在承诺交房期限时考虑该因素的影响，故本院对该理由不予采信。
关于排污管道问题。被告提交的证据证明荷一路城市排污水管道影响小区的竣工验收，因荷一路排污管道属于相关市政配套设施，故此问题确属合同约定的因小区以外的政府市政配套、电力等方面原因影响正常使用，被告可延期交房的事由。因被告至今仍未交房原因复杂，本院酌情将排污管道问题导致延期交房的时间确定为一个月。
关于暴雨的问题。因被告主张的三天均在原、被告签订合同前，基于前述相同的理由，本院对此不予采信。
被告提出合同约定的按已交付房价款每日万分之二计算违约金过高的答辩意见，本院认为，该约定与中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍相当，考虑涉案房价款的数额、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益，违约金约定当属合理，故对被告的答辩意见不予采纳。关于逾期交房违约金的计算期限，因被告实际交房的时间尚无法确定，故本院将该款项计算至法庭辩论终结前。之后产生的逾期交房违约金，原告可另案主张。原告要求被告支付逾期交付权属证书的违约金的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条的之规定，判决如下：
一、被告浙江祥华房地产有限公司于本判决书生效之日起三日内支付原告池根土、徐恭吉逾期交房违约金105000元（自2014年2月1日起按每日350元计算至2014年11月27日止）；
二、被告浙江祥华房地产有限公司于本判决书生效之日起三日内支付原告池根土、徐恭吉逾期交付土地、房屋权属证书违约金5250元；
三、驳回原告池根土、徐恭吉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2505元，由被告浙江祥华房地产有限公司负担，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 余建华
代理审判员 姚冬琴
人民陪审员 余河洲
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 郭俊峰