江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第0369号
上诉人（原审原告）印军旗。
上诉人（原审原告）何林美。
两上诉人委托代理人共同委托代理人顾展新，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）启东市华泰房地产开发有限公司，住所地启东市吕四港镇环城西路8号。
法定代表人杜平，该公司董事长。
委托代理人汪和荣，江苏江海明珠律师事务所律师。
上诉人印军旗、何林美因与被上诉人启东市华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2014）启吕民初字第00403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，印军旗、何林美系夫妻关系。2009年2月4日，华泰公司作为出卖人、印军旗、何林美以儿子印杰的名义作为买受人，双方订立了《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人以受让方式取得位于吕四港镇延寿北路东侧、香堂路北侧（吕四吕北村）、编号为启国用（2009）字第0499号地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为启土出字（2007）第203号／3206812009CR0018。该地块土地面积为9591M2、6667M2，规划用途为商服、住宅。吕四港镇为搬迁安置城北菜市场，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名中国吕四盈港市场。建设工程规划许可证号为启规村（2009）第024号副本，施工许可证号为3206812009061000001A，预售证号为启房预售许可证第2009029号。买受人购买的商品房系上述项目中第5号楼底层及二层509号门面房，该商品房的用途为商业用房，属框架结构，层高底层为4.5M、二层4M，建筑层数地上三层，地下无层。建筑面积约底层为84平方米、二层为84平方米，商品房单价每平方米底层12880.96元、二层2000元，总金额125万元；交付期限应当在2011年1月20日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过三十日后，出卖人按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。关于产权登记的约定：房屋产权证在该商品房经综合验收合格后60日起由出卖人协助买受人办理，办理房屋产权证的契税、登记费由买受人支付；合同同时就其他事项作出相应的约定，并经双方盖章或签字确认。合同签订当日，印军旗、何林美以印杰的名义向华泰公司支付上述房款定金30万元，之后分别于2010年1月14日付款30万元、2010年8月16日付款5万元、2011年3月12日付款60万元，合计付款125万元。2011年7月12日，华泰公司实际交付上述门面房，并签订了门面交付协议，该协议约定的第一条内容为：“乙方所购买的盈港市场商铺无论是自主经营或承租他人经营都必须办理营业执照，明确经营范围、品种，服从市场管理机构统一安排，在规定的区域内经营与营业执照相符合的农副产品……”，协议还约定的其他内容。2014年1月14日印军旗、何林美取得了上述5号楼509号门面的房屋产权证。
2010年12月6日，华泰公司作为出卖人、印军旗、何林美作为买受人，双方订立了《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人以受让方式取得位于吕四港镇延寿北路东侧、香堂路北侧（吕四吕北村）、编号为启国用（2009）字第0499号地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为启土出字（2007）第203号／3206812009CR0018。该地块土地面积为9591M2、6667M2，规划用途为商服、住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名中国吕四盈港市场。建设工程规划许可证号为启规村（2009）第024号副本，施工许可证号为3206812009061000001A，预售证号为启房预售许可证第2009029号。买受人购买的商品房系上述项目中第8号楼一层806号门面房、二层806、807、808、809号房，该商品房的用途为营业用房，属框架结构，层高底层为4.5M、二层4M，建筑层数地上三层，地下无层。建筑面积约一层为84平方米、二层252平方米，商品房单价每平方米一层23809.53元、二层6666.67元，总金额368万元；交付期限应当在2011年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过三十日后，出卖人按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金；关于产权登记的约定：房屋产权证在该商品房经综合验收合格后60日起由出卖人协助买受人办理，办理房屋产权证的契税、登记费由买受人支付；合同同时就其他事项作出相应的约定，并经双方盖章或签字确认。合同签订当日，印军旗、何林美向华泰公司支付上述房款200万元，2010年12月15日付款168万元，合计付款368万元。2011年8月8日之后几天，华泰公司实际交付上述门面房。2014年1月14日，印军旗、何林美取得了上述8号楼门面的房屋产权证。
原审法院另查明，华泰公司于2009年起受让了位于启东市吕四港镇延寿北路东侧、香堂路北侧的三宗土地，建设项目整体规划、分期开发建设，并分别取得了三宗土地的土地使用权证。上述涉案5号楼及8号楼门面房均属于华泰公司开发的盈港市场一期工程。启东市国土资源局相关部门出具的情况说明明确了目前不能办理分户土地使用权证的原因是：需在项目全部建设竣工办理房产权证后，才能根据房屋产权面积确定分户土地使用权的具体面积，办理分户土地使用权证；目前建设项目正在申报竣工验收，分户土地使用权证可在项目整体竣工验收合格后办理。
原审法院又查明，2014年8月5日，印军旗、何林美因华泰公司在吕四盈港市场建违章建筑向启东市吕四港镇综合执法局（以下简称吕四执法局）举报。2014年9月2日，吕四执法局答复称，华泰公司在吕四盈港市场所建的东通道及通道东侧建有50多间临时用房，未办理建设规划许可证，主要原因为无土地指标，该局已责令华泰公司尽快完善相关手续。
原审法院认为，双方当事人签订的两份商品房买卖合同依法成立，未违反法律禁止性规定，应当认定为合法有效。根据查明的事实，印军旗、何林美系涉案买卖合同的实际买受人，华泰公司对此也无异议。故本案的诉讼主体适格。本案争议的焦点如下：1、华泰公司是否存在违约行为？2、印军旗、何林美诉请解除合同是否存在约定或者法定的请求权基础？3、具体违约责任的承担？
关于争议焦点1，印军旗、何林美所主张的与其诉请有关的华泰公司违约行为有以下三个方面：未能办理土地使用权证、存在逾期交房和搭建违章建筑。华泰公司抗辩存在逾期交房的违约行为是事实，其余两个方面非合同约定或法定违约情形。根据查明的事实，涉案的两份商品买卖合同均约定了交房的具体时间，但华泰公司未能在约定时间内交付商铺，应认定其存在逾期交房的违约行为。但是，双方签订的合同中未约定办理土地使用权证的条款，法律也未规定办理土地使用权证系华泰公司的法定义务，故华泰公司对此不存在违约行为。至于印军旗、何林美提出的违章建筑问题，与合同约定内容无关联性，不能认定华泰公司存在该违约行为。
关于争议焦点2，虽然华泰公司存在逾期交房行为，但不属于合同约定的解除情形，印军旗、何林美也未基于逾期交房主张解除合同。本案中印军旗、何林美系基于土地使用权证未办理而主张解除合同、要求退房的诉请缺乏请求权基础。理由如下：一是在涉案商品房买卖过程中，印军旗、何林美支付了购房款、华泰公司交付了相应商铺，目前印军旗、何林美也取得了涉案商品房的房屋所有权，据此，可以认定双方签订的涉案商品房买卖合同已经实际履行。同时，合同双方未对“不能办理土地使用权证”约定为解除权项下的情形，且办理土地使用权证变更登记手续是商品房购买人的权利，商品房出卖方仅有协助实现土地使用权的附属义务，即向国土管理部门提供办理土地使用权所需的登记材料的义务。双方签订的合同中未对该附属义务的履行期限作出明确的约定，无法直接认定华泰公司存在逾期协助办理土地使用权证的违约情形，故印军旗、何林美主张的事由不属于约定解除的情形。二是未办理土地使用权证非法律规定可以解除的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条规定了由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担解除合同和相关违约责任的情形中并不包括未取得土地使用权证书的情形，故原告主张的事由也非法定解除的情形。三是印军旗、何林美提出因涉案商铺的土地使用权证尚未办理而致商铺无法抵押、转让，致使合同目的无法实现。双方签订的商品房买卖合同的性质是房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，故合同标的系房屋所有权，而非土地使用权。原告购买的商铺位于吕四盈港市场，涉案商铺的用途主要用于自主经营或者承租他人经营，印军旗、何林美占有、使用该商铺已超过三年，期间已经获得了一定的租赁收益，故印军旗、何林美认为未获得土地使用权证书导致合同目的无法实现的主张无事实依据。如果印军旗、何林美认为其购买商铺的目的不同于一般的商铺投资，而是用于抵押或者转让从而获得收益，那么，其应当在签订合同时与华泰公司约定无法办理土地使用权证可以解除合同并承担相应的违约责任，故在无此约定内容的情形下，印军旗、何林美主张合同目的不能实现而解除合同的理由不能成立。四是从启东市国土资源局相关部门出具的证明内容看，分户土地使用权证并非客观上永远无法办理，而是条件尚未成就，即待项目整体竣工验收合格后可办理（目前建设项目正在申报竣工验收阶段）。故不能考虑基于出卖人的原因土地使用权证永远无法办理情形下的责任认定。退一步讲，华泰公司在本案中是否存在迟延协助办理土地使用权证的情形？印军旗、何林美未提供证据证实其向被告提出协助办理土地使用权证的具体时间，故即使上述不能办理土地使用权证的原因与被告相关建设项目未能竣工验收合格有关，对“合理期限内”未能办理亦无法认定。综上，由于印军旗、何林美诉请解除合同缺乏请求权基础，其主张解除合同、退还商铺的诉讼请求不能支持，故对印军旗、何林美基于上述请求而直接关联的已付购房款所产生的违约金1396666元、房屋差价损失1310000.16元、预期利益损失808500元的主张均无法支持。
关于争议焦点3，具体违约责任的承担，华泰公司就逾期交房应承担相应的违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同约定，涉案商铺交付期限分别为2011年1月20日前、2011年2月28日前。然涉案商铺实际交付时间分别为2011年7月和8月。根据双方两份合同均约定，逾期交房超过三十日后，出卖人按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。故华泰公司由于迟延交付商铺应向印军旗、何林美支付违约金49300元，计算方式为：（1250000元＋3680000元）×1%。而印军旗、何林美主张的逾期交房违约金的计算方式系按照华泰公司搭建违章建筑所出租房屋的价格×逾期交房的天数，该违约金的计算并无合同约定，也缺乏事实依据，法院不予采信。需要说明的是，经庭审释明，印军旗、何林美明确表示对于原诉请中涉及的涉案商铺迟延办理房产证以及房屋质量存在问题在本案中不再主张赔偿，故对此两个方面的问题本案中不予理涉。另外，印军旗、何林美在庭审中多次涉及华泰公司搭建违章建筑对其造成损失，由于该损失主张缺乏依据，与涉案商品房买卖合同的关联性也无法确认，且根据法律相关规定属于行政法调整的范畴，非本案民事诉讼可以解决，印军旗、何林美可通过行政程序主张自己的合法权利。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十八条、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限华泰公司于判决生效之日起十日内支付印军旗、何林美人民币49300元。二、驳回印军旗、何林美其他诉讼请求。
宣判后，上诉人印军旗、何林美不服，向本院提起上诉称：1、一审对于协助办理土地使用证是否属于华泰公司的法定义务认定错误，违法了相关法律规定；2、华泰公司没有向土地管理部门提供相应证明文件，致使不能办理土地使用证，无法实现合同目的，故印军旗、何林美有权依法解除合同；3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，包括了未取得土地使用权证的情形；4、一审认定分户使用权证办理条件尚未成就，是对印军旗、何林美权利的漠视；5、华泰公司在同一地点搭建违章建筑，系华泰公司的违约行为，印军旗、何林美因此追究其违约责任，并未要求处理违章建筑。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，案件诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人华泰公司答辩称，一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，印军旗、何林美与华泰公司自愿签订商品房买卖合同，其内容并不违反法律规定，该合同依法成立并产生法律效力。在合同签订后，印军旗向华泰公司支付购房款，华泰公司向印军旗、何林美交付房屋，印军旗、何林美取得所购买房屋的产权证，其购买房屋的主要合同目的已经实现。关于土地使用证的办理，华泰公司作为房屋出卖人负有协助办理义务，若确因华泰公司的原因导致印军旗、何林美无法及时办理并造成相应损失的，华泰公司应当根据过错程度作出相应赔偿。但印军旗、何林美在本案中并不能提供证据证明其曾经向土管部门申请过办理土地使用权转让手续，而由于华泰公司的原因导致相关手续无法办理，现印军旗、何林美以不能办理土地使用权证为由要求解除合同无事实与法律依据，为鼓励交易和维护房地产市场秩序稳定，对其主张本院不予支持。关于印军旗、何林美主张的华泰公司搭建违章建筑造成租金损失问题，因其并未提供充足证据证明足以影响房屋出租，且与本案的房屋买卖合同非属同一法律关系，故在本案中不予处理，若华泰公司确实存在违章搭建的侵权行为，可由实际权利人另行主张。综上，印军旗、何林美的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币71222元，由上诉人印军旗、何林美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 高 雁
代理审判员 郭相领
二〇一五年六月十六日
书 记 员 李新珠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定