中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终10472号
上诉人（原审被告）：陈志，住广州市番禺区。
委托代理人：孔淑莹，广东百健律师师事务所律师。
委托代理人：钟灿成，广东百健律师师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴绮兰，澳门特别行政区，住佛山市顺德区。
委托代理人：黄妙春，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄彩顺，身份证地址广东省佛冈县。
上诉人陈志因与被上诉人吴绮兰、黄彩顺物权保护纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈志上诉请求：撤销广州市番禺区人民法院作出的(2014)穗番法民三初字第718号民事判决，改判驳回吴绮兰的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。吴绮兰通过拍卖行公开拍卖，竞买了位于番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园翠景豪庭F1-304(以下简称“涉案房屋”)。2013年12月23日取得房地产权证(产权证号：粤房地权证穗字第××号)。其后，吴绮兰诉至广州市番禺区人民法院要求陈志及黄彩顺腾退房屋，并支付占用费。庭审中，陈志及黄彩顺均确认，陈志是广地花园的承建商，由于广地花园开发商拖欠其工程款，开发商将位于广地花园别墅F1-3D转让给陈志，用以抵顶拖欠的部分工程款。陈志自2000年起至今均居住在广地花园别墅F1-3D，而非吴绮兰拍卖所得的涉案房屋。一审法院仅凭吴绮兰提供的房地产权证分户图，以及由广州市番禺区南村镇广地花园社区居委会出具的《证明》就认定广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园翠景豪园FI栋304房屋与陈志从广地花园开发商抵债获得的广地花园别墅F1-3D为同一地址。该认定行为明显不妥，居民委员会并非门牌登记机关，其并无权力去证明两个不同的地址属于同一房屋。因此，一审法院仅凭不具证明力的证据就认定吴绮兰的涉案房屋就是陈志抵债获得并一直居住的房屋，明显属于认定事实不清，证据不足。二、一审法院审理程序存在不当。原审法庭上，吴绮兰提出涉案房屋与陈志购买的房屋属于同一地址，是广地花园欠工商银行钱抵债给工商银行，然后由工商银行委托拍卖，再由吴绮兰拍卖所得的。但吴绮兰未并当庭提供该抵债及拍卖的相关资料予以证实，一审法院也当庭要求吴绮兰提供。庭后，一审法院再未组织再次开庭或质证等，就作出了(2014)穗番法民三初字第718号《民事判决书》。但经陈志查阅，发现在判决书第6页“另查明，2007年6月12日，原告在广东省拍卖行有限公司拍卖行竞买取得涉讼房屋。2013年8月22日，本院根据本院作出的(2003)番法执字第3978号《民事裁定书》，及(2003)番法执字第3978号恢1-3《执行裁定书》将涉讼房屋产权过户至原告名下。”对于该部分证据，陈志并不清楚，从未查阅过，更未对该部分证据进行质证。一审法院依据未经质证的证据而作出一审判决，明显程序不当。
吴绮兰二审辩称：一审法院查明事实清楚，同意一审判决。1、关于房号的问题，居委会是管辖涉案房屋所在范围，在居委会有备案房号，居委会的相关证明具有相应的证明力。2、一审不存在程序不当问题，一审的程序合法。
黄彩顺二审未答辩。
吴绮兰向一审法院起诉请求：1、黄彩顺、陈志立即停止侵权，搬离广地花园翠景豪园F1栋304房，腾退房屋给吴绮兰使用；2、黄彩顺、陈志向吴绮兰支付房屋占用费（从2013年12月24日起，按每月7000元计至实际腾房交付给吴绮兰使用之日止，暂计止2014年6月24日为42000元）；3、由黄彩顺、陈志承担本案的诉讼费用。
黄彩顺一审辩称：黄彩顺丈夫袁某甲及其堂弟袁纯金在2002年前合作做生意时与番禺广地房地产开发有限公司（以下简称广地公司）原董事长杨某合伙人吴某认识。由于杨某经营公司期间资金周转困难，曾多次向袁某甲和袁纯金借款。2001年元月，袁某甲和其他亲戚朋友一起购买广地公司开发的位于F区连体别墅共六套，分别是F13A、F13B、F13C、F13D、F19B，F19C，其中F13B是已经装修好的样板房，而F19C为一次性付款（用装修费转购房款），双方在2003年8月20日签订了协议，双方协商，广地公司同意按每栋80万元的价格成交（含F13B的装修费分摊10万元，另外办证费、公正费、律师费、保险费等一切费用均由广地公司承担），即是6幢别墅合共480万元。黄彩顺以自己的名义及其他人的名义登记购买的房屋中尚有F19B、F19C、F13A、F13D四套别墅需要袁某甲出资装修。2003年8月20日收楼后，双方就上述四套没有装修的别墅和办证等事项进行协商并达成协议，确认上述四套别墅的装修每栋为31.25万元，共计125万元，并约定广地公司在没有办理好上述别墅权属登记手续前，由袁某甲管理及使用，即是如果袁某甲不要6幢别墅或广地公司不能办理房产证的话，广地公司则按每栋111.25万元的价格回收。其后广地公司同意先交楼给袁某甲进行装修，黄彩顺按广地公司的相关规定办理了房屋验收手续，领取了业主证，使用房屋至今。其后由于广地公司的领导发生经济犯罪的事件，广地公司的老板多次易主，至今黄彩顺F13D别墅及上述其余5栋别墅都未能帮黄彩顺办理房产证，其后广地公司出现资金断流。2004年3月22日和3月23日双方结算确认，广地公司签立借条，确认共欠袁某甲和袁纯金630万元，扣除上述6栋别墅总房款480万元，广地公司仍欠款150万元正，即是F13D别墅的购房款已经付清。依照房屋买卖相关的规定，黄彩顺实际已付清购房款并实际使用房屋，双方的买卖关系成立。由于购买涉案房屋的合同及相关资料全部已交给广地公司用于办房地产证，吴绮兰称通过竞拍购买F1304房屋黄彩顺并不清楚，因此吴绮兰要求黄彩顺搬离房屋及支付占用费并没有事实和法律的依据。综上所述，吴绮兰主张的事实证据不足，请求法院依驳回吴绮兰的诉讼请求。
陈志一审辩称，陈志为广地花园的承建商，其居住的房屋地址为F1栋3D房，并非吴绮兰陈述的F1栋304房，吴绮兰取得涉案房屋的途径不合法。
一审法院认定的事实：吴绮兰经拍卖取得位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园翠景豪园F1栋304房屋。2013年12月23日，广州市国土资源和房屋管理局对上述进行核准登记（产权证号：粤房地权证穗字第××号），权属人为登记为吴绮兰。其后，吴绮兰因黄彩顺占用上述涉讼房屋的问题进行交涉。2014年6月12日，吴绮兰委托广东红棉律师事务所律师向黄彩顺发出《律师函》，要求黄彩顺收到函件后搬离涉讼房屋，将房屋交回给吴绮兰管业。但双方未能达成解决方案。2014年7月7日，吴绮兰向一审法院提起诉讼。诉讼过程中，一审法院追加陈志作为本案被告参加诉讼。
诉讼中，对于涉讼房屋的来源问题。黄彩顺认为，黄彩顺的丈夫袁榕湖与广东省番禺广地房地产开发有限公司（以下简称广地公司）的老总杨某做生意时结识，杨某向袁某甲及堂弟袁某乙借款约一千多万元未能全额归还。2001年初袁榕湖向广地公司购买了F1区共6套房屋，其中包括本案涉讼房屋，当时双方约定每套房屋价格为80万，广地公司包房屋装修；由于广地公司没钱，该公司叫黄彩顺自行负责房屋装修，双方协议每间房屋装修费折算价为312500元，即每间房屋实际价钱为1112500元，如黄彩顺不需要六套房屋别墅或者房屋无法办理房产证，广地公司则按111.25万元的价格退还款项给袁某甲，为此双方在2003年8月20日签订了协议书；后来由于六套房屋别墅无法办理房产证，其中F13B房屋为样板房，黄彩顺无须装修，结算价为80万元，其后双方进行总结算，约定六套房屋冲抵杨某部分借款，杨某仍欠袁某甲670万元，因此杨某分别在2004年3月23日及4月24日出具两张借条。为此，黄彩顺提交如下的证据证明：证据1、《住宅质量保证书》（住宅单位地址为别墅F区1座3D），证明涉讼房屋的质量标准；证据2、《验收记录表》，证明涉讼房屋质量符合标准；证据3、《收楼书》，证明房屋已交付业主即黄彩顺；证据4、广地花园业主证，证明黄彩顺为涉讼房屋所有权人；证据5、《协议书》复印件，证明房屋买卖的资金支付情况；证据6、《借条》2张，证明广地公司欠款的情况；证据7、《报告》复印件，证明房屋需要装修免交管理费的情况；证据8、《装修款问题的说明》，证明涉讼房屋由黄彩顺出资装修。吴绮兰质证认为，对以上证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，涉讼房屋由广地公司抵押给银行贷款，后来由于欠贷被公开拍卖，吴绮兰参加竞买取得涉案房屋产权，证据只证据黄彩顺与广地公司之间的关系，与吴绮兰无关。陈志质证认为，对上述的证据并不清楚。
对于涉讼房屋的使用情况。黄彩顺认为，其在2002年11月5日接收涉讼房屋并进行了装修，有《收楼书》及《验收记录表》证明，由于涉讼房屋由陈志承建，房屋装修后交由其居住使用。陈志认为，由于广地公司老总杨某拖欠工程款，其同意将涉讼房屋交给陈志居住，具体的证据已经找不到，于是陈志在2002年黄彩顺装修完房屋后在涉讼房屋居住至今。
对于涉讼房屋地址的问题。吴绮兰提交了房地产权证分户图，及广州市番禺区南村镇广地花园社区居委会于2014年9月22日出具的《证明》，证明广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园翠景豪园F1栋304房屋与广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园翠景豪园F1-3D为同一地址的事实。另，黄彩顺提交了结婚证证明其与袁某甲为夫妻关系的事实。
另查明，2007年6月12日，吴绮兰在广东省拍卖行有限公司拍卖会竞买取得涉讼房屋。2013年8月22日，一审法院根据一审法院作出的（2003）番法执字第3978号《民事裁定书》，及（2003）番法执字第3978号恢字1-3号《执行裁定书》将涉讼房屋产权过户至吴绮兰的名下。
一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书与记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。”第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。2013年12月23日，广州市国土资源和房屋管理局核发吴绮兰为涉讼房屋所有权人的房产权，对外产生公示的效力。黄彩顺和陈志所提交的证据不能证明不动产登记簿记载有错误，或不动产登记簿无效，黄彩顺或陈志为涉讼房屋合法的占用、使用人的事实。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”。第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”。吴绮兰于2013年12月23日取得涉讼房屋产权，黄彩顺、陈志负有将涉讼房屋移交给吴绮兰的法律义务，但黄彩顺、陈志负以其为房屋权属人为由，一直控制占用涉讼房屋，显属无理，其应将涉讼房屋交回给吴绮兰管业。现陈志飞拒不交付涉讼房屋，致使吴绮兰无法使用房屋获得利益，损害其的物权，因此陈志应赔偿吴绮兰的经济损失，支付房屋使用费给吴绮兰，吴绮兰要求从房管部门确定其取得房屋产权日次日即2013年12月24日起计付使用费，一审法院予以支持，标准应参照广州市房地产租赁管理所公布的涉讼房屋同地段同类型同时期房屋租金标准，或具有国家房屋租金评估资质机构评定的同期房屋租金标准，计至涉讼房屋交回给吴绮兰管业之日止。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年3月30日作出如下判决：一、被告黄彩顺、陈志于本判决生效之日起七日内将位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园翠景豪园F1栋304房屋腾空，并交付给原告吴绮兰管业；二、被告陈志于本判决生效之日起七日内向原告吴绮兰支付房屋使用费（使用费从2013年12月24日，参照广州市房地产租赁管理所公布的上述第一项房屋同地段同类型同时期房屋租金标准，或具有国家房屋租金评估资质机构评定的同期房屋租金标准，计至房屋交回给吴绮兰管业之日止）。本案受理费950元，由被告黄彩顺、陈志负担。
本院二审期间，陈志提交以下证据：1、广州广地花园管理处综合服务收据；2、广州市番禺区南村镇广地花园社区居委会2016年8月24日出具的情况说明；3、电费单。上述证件拟证明涉案房屋F1-3D是陈志居住并且水电费单据打印的也是F1-3D房号。
吴绮兰认为：1、收据写的是黄彩顺，既然是黄彩顺交费，如何能证明房屋是陈志的。2、实际居住人不等于是房屋所有权人。3、房屋早期的编号有的是按照阿拉伯数字，有的按照英文字母，但是不能对抗国土部门出具的房产证的效力。
二审另查明：据本案一审案卷显示，一审法院曾向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局调取涉案房屋的档案资料，包括：1、一审法院于2003年6月18日作出的（2003）番法执字第3978号民事裁定：一、被执行人孔伟辉所有座落于广州市番禺区广地花园F1-3034房屋一间，归中国工商银行广州市番禺支行所有，清偿被执行人孔某拖欠中国工商银行广州市番禺支行的借款1181336.4元，不足部分由广东省番禺广地房地产开发有限公司负连带责任先行垫付给中国工商银行广州市番禺支行。二、上述房屋的产权可一次性入户到中国工商银行广州市番禺支行指定的法人或自然人名下，有关过户手续及费用，由广东省番禺广地房地产开发有限公司负责。三、本案的执行费，由被执行人孔某负担，广东省番禺广地房地产开发有限公司先行垫付。2、一审法院于2013年8月23日作出的（2003）番法执字第3978号恢字1-3号协助执行通知书：一、解除（2003）番法执字第3978号恢字1号案对被执行人孔伟辉位于广州市番禺区广地花园F1-3034房屋（合同号：0014827）。二、注销广州市番禺区广地花园F1-3034房屋的《房地产买卖契约》（合同号：0014827）。三、将被执行人孔伟辉位于广州市番禺区广地花园F1-303、F1-304号房屋（合同号：0014827）过户至吴绮兰名下。
陈志质证认为：1、对真实性没有意见。2、（2003）番法执字第3978号民事裁定书的标的房号是番禺区广地花园F1-3034号，写明是房屋一间，与本案的房号不同。但是协助执行通知书直接将的房号改为F1-303和F1-304两个房间，过户到吴绮兰名下，与（2003）番法执字第3978号民事裁定书的房屋房号不同。我方认为协助执行通知书不合法。
吴绮兰质证认为：（2003）番法执字第3978号民事裁定书F1-3034号的房号是笔误，应当是F1-303和F1-304两套房屋，因为不可能出现F1-3034号的房号。另，（2003）番法执字第3978号民事裁定书主要是处理房屋债务的情况，协助执行通知书是过户方面的内容，与（2003）番法执字第3978号民事裁定书是不冲突的。
二审期间，陈志向本院申请调查取证：1、对一审法院作出的（2003）番法执字第3978号民事裁定及（2003）番法执字第3978号恢字1-3号协助执行通知书涉及的全部案卷材料进行调查取证；2、对吴绮兰在广东省拍卖行有限公司拍卖会竞买取得广地花园翠景豪园F1栋304房的材料进行调查取证。对此，吴绮兰表示不同意。
经审查，一审法院未组织当事人对上述法院调取的（2003）番法执字第3978号民事裁定及（2003）番法执字第3978号恢字1-3号协助执行通知书进行质证，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证”的规定，上述法律文书已发生法律效力，且二审期间双方当事人已经进行了充分质证，故上述两份法律文书可作为本案的证据使用，本院确认该证明的事实。一审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案F1-304房是否对应F1-3D房？二、陈志抗辩搬迁的理由能否成立？
关于焦点一，本案吴绮兰主张涉案F1-304房对应F1-3D房，提供了涉案F1-304房地产权证以及房地产分户图、宗地图，从房地产分户图的F1-304房与宗地图的F1-3D房位置、朝向分析，均是大门朝南，背靠F1-303房、F1-3C房，另外，吴绮兰还提供了广地花园社区居委会出具的证明，证实F1-304房与F1-3D房为同一地址，上述证据可相互印证证实吴绮兰的主张。陈志否认两房的对应关系，但其提供的证据并不能否认房地产分户图、宗地图的效力，本案亦无证据显示实际存在F1-304房和F1-3D房两间房屋，因此，陈志否认F1-304房与F1-3D房为同一地址的事实，缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于焦点二，根据本案的证据显示，吴绮兰系根据一审法院作出的法律文书取得涉案房屋的产权，陈志认为吴绮兰取得产权不合法，不属于本案的审理范围，应另循法律途径解决。本案吴绮兰已取得涉案F1-304房的房地产权证，本案没有证据显示涉案房屋的产权登记错误，故吴绮兰对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。陈志以涉案房屋是广地花园的开发商抵偿其工程款为由抗辩房屋产权人行使房屋所有权，缺乏依据，因此，陈志作为涉案房屋的实际使用人，负有将涉案房屋腾空交还吴绮兰并支付无使用费的义务。
至于陈志二审申请法院调查取证，如上所述，吴绮兰系根据法院的法律文书取得涉案房屋的产权，故陈志的申请与本案无关，本院不予接纳。
综上，陈志的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费950元，由陈志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 黄春成
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 罗 涛