广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第921号
原告：周洪丽，女，1984年11月21日出生，汉族，住云浮市郁南县。
委托代理人：刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：李永毅，广东环球经纬律师事务所职员。
被告：毕天沛，男，1987年6月23日出生，汉族，住广州市花都区。
被告：许敏静，女，1992年4月8日出生，汉族，住广州市花都区。
两被告的共同委托代理人：杨丽华，广东粤兴律师事务所律师。
原告周洪丽诉被告毕天沛、许敏静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法由代理审判员吴海萍适用简易程序于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘应刚、李永毅，两被告的共同委托代理人杨丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：两被告是夫妻关系，原告和两被告于2014年3月24日经朋友介绍签定《房屋买卖合同》。合同约定：原告以58万元价格购买两被告位于广州市花都区新华街花都永发路3号花都雅居乐花园（扩展）自编19座1502房。又约定原告3月25日前应支付定金5万元和购房款30万元（合计35万元）；1个月内（即4月24日前）应进行递件过户并支付剩余全部楼款。合同签定当天，原告即支付了35万元的购房款。但是过去一个月后，两被告却拒绝办理房屋过户，经多次协商未果，引起诉讼。原告认为：被告拒绝继续履行合同已构成违约，理应退还购房款项并承担违约责任。恳请法院依法作出支持原告诉求的判决。请求判令：1、解除原告和两被告签定的《房屋买卖合同》；2、两被告向原告返还购房款35万元；3、两被告向原告支付违约金5.8万元（按房款58万元的百分之十计算）；4、两被告承担本案诉讼费和诉讼保全费。
两被告辩称：1、两被告认为涉案的房屋合同无效。根据《城市房地产管理法》第37条规定，下列房屋不得转让：（6）未依法登记领取权属证书的。原、被告双方均知晓涉案的房屋根本未取得房产证，却还是约定一个月之内过户，这是不现实的，根本无法履行，依法应属于无效合同。2、双方在合同约定的履行方式根本无法履行，原告陈述已支付35万楼款给被告不符合常理。双方合同约定于递件当天支付30万元，双方至今未进行递件手续，原告方就已支付35万不符合常理。事实上，本次合同是一次以房屋买卖合同形式掩盖民间借贷的案件，原告给钱被告根本不是为了买房子，而是高息放贷。原告只有通过银行转帐向被告许敏静支付了31.5万元。被告许敏静也已转过银行转帐还给原告3.8万元。3、被告认为不应当支付违约金。本案涉案的合同根本就无法履行。原告作为有常识的成年人，可以预见，1个月根本不可能过户。约定的此种履行方式根本不可能履行。所以，被告认为造成本合同无法履行，双方都存在过错，被告也并非恶意不过户。因此，不应只由被告单独承担连带责任。况且，本合同是双方以房屋买卖的形式掩盖民间借贷的真实情况，被告更不应承担违约金。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街花都永发路3号花都雅居乐花园（扩展）（自编19座）1502房。2012年11月3日，被告许敏静与案外人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订涉案房屋的商品房预售合同，合同约定开发商须于2014年12月1日前将涉案房屋交付给被告许敏静使用，开发商应当在涉案房屋交付之日起210个工作日内为被告许敏静办妥产权登记。
2014年3月24日，原告与两被告签订了《房产买卖合同》（以下简称涉案合同），约定：第一条买卖之房屋地址为：广州市花都区新华街花都永发路3号花都雅居乐花园（扩展）自编19座1502房，建筑面积：63.81平方米。第二条卖方持有该物业之房产权属证明。卖方保证对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第三条该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币伍拾捌万零仟零佰零拾零元整（￥580000元）。第六条卖方交付物业予买方使用之日期为【卖方买方递件当天】。第九条卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付成交价的10%作违约金。合同附件约定楼价款的支付方式，由买方按下列1种方式支付楼款：1、一次性付款（1）于2014年3月25日前支付人民币伍万零仟零佰零拾元整（￥50000元）作为定金。（2）首期楼款（已包含定金）共计人民币叁拾零万零仟零佰零拾元整（300000元）应于签定《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。（3）于交易过户完成当天付清楼价余款，共计人民币贰拾叁万零仟零佰零拾元整（230000）元。交易手续需在递件当天（1个月内）前完成，如因房管局原因导致延迟，则时间相应顺延。
原告称签订合同当日向两被告支付了涉案房屋的50000元定金及300000元首期款，原告提交两张收款收据拟证明其主张，被告许敏静确认收据是其签字，但认为只收到原告在签订合同当日支付的315000元，而该315000元是被告徐敏静向原告借款而非房屋买卖的款项，且认为原告提交的两张收据中首期楼款300000元应包含另一收据中的定金50000元，对此，两被告没有提交证据证明，原告亦不予确认。
原告与两被告确认在签订涉案合同时原告对于涉案房屋尚未取得房地产权证的情况是知悉的，但原告称当时两被告承诺在签订合同后一个月内能够取得房地产权证才与两被告签订涉案合同，两被告认为签订涉案合同只是作为两被告向原告借款的担保，对此，两被告没有提交证据证明。
截至2014年7月25日，涉案房屋预告登记在被告许敏静名下，被告许敏静尚未取得涉案房屋的房地产权证书。另查，本院另案于2014年6月11日作出（2014）穗花法炭民初字第608-1号民事裁定书，查封了涉案房屋。
原告认为按合同约定应在一个月内完成交易手续，而两被告违反合同的约定，没有依约履行义务，因此要求解除涉案合同，两被告同意解除涉案合同但不同意承担违约责任。如需承担违约责任，两被告认为原告主张的违约金过高，要求调整为以315000元为本金从2014年3月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。
原告于2014年5月19日向本院提出诉讼保全申请，后因原告无法提供担保财产，原告于2014年6月4日撤回该诉讼保全。
本院认为：原告与两被告签订的《房产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。对两被告主张合同无效的意见，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》虽规定未取得权属证书的房屋不得转让，但该规定属管理性而非效力性规定，违反该规定，只是发生登记机构从行政管理的角度不给予登记，不能据此认定房屋买卖合同无效，所以对两被告要求认定涉案合同无效的的意见本院不予采纳。
关于房款支付情况，原告称向两被告支付了定金50000元及首期款300000元并提供两张收款收据予以证明，被告许敏静确认该收款收据是其签字，但两被告抗辩实际上只收到原告315000元的借款，并认为首期款300000元包含定金50000元，而两被告没有提交证据证明，鉴此，本院认定原告已支付了350000元给两被告，两被告的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。原告依约向两被告支付了定金及首期房款，而两被告作为卖方至今仍未取得涉案房屋的房地产权证书，导致该房屋至今仍无法办理过户手续，两被告的行为违反合同约定，依法应承担相应的违约责任。因此，原告要求解除其与两被告签订的《房产买卖合同》，合法有据，本院予以支持。
根据涉案合同第九条约定：“两被告不能按本合同约定将该物业售予原告的，或者因违约而无法将该物业售予原告的，应向原告支付该物业成交价的10%作违约金，两被告并须退回原告已付的所有费用。”现两被告因至今仍未取得涉案房屋的房地产权证书导致涉案房屋至今无法办理过户手续，因此原告要求两被告返还购房款350000元并支付成交价580000元的10%即58000元的违约金，合法有据，本院予以支持。两被告要求调整违约金，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告周洪丽与被告许敏静、毕天沛于2014年3月24日签订的《房产买卖合同》。
二、被告许敏静、毕天沛在本判决发生法律效力之日起十日内向原告周洪丽返还购房款350000元。
三、被告许敏静、毕天沛在本判决发生法律效力之日起十日内向原告周洪丽支付违约金58000元。
案件受理费3710元，由被告许敏静、毕天沛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
代理审判员 吴海萍
二〇一四年八月××日
书 记 员 陈家欣