广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1973民初7088号
原告(反诉被告)：黄勤，女，1981年2月26日出生，汉族，住广州市越秀区，
委托诉讼代理人：宋善毅，广东粤通律师事务所律师。
被告（反诉原告）：潘显，男，1981年1月23日出生，汉族，住广东省东莞市，
被告（反诉原告）：罗丽，女，1984年12月9日出生，汉族，住湖北省公安县，
共同委托诉讼代理人：尚德义，广东潇水律师事务所律师。
第三人：东莞市XX实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇。
法定代表人：王委光。
委托诉讼代理人：韦雄英，女，1985年6月18日出生，壮族，住广西东兰县，
原告黄勤诉被告潘显、罗丽、第三人东莞市XX实业投资有限公司（以下简称“源源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，被告潘显、罗丽也向本院提起反诉。本院受理后，依法由审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告黄勤的委托诉讼代理人宋善毅，被告潘显及被告潘显、罗丽的共同委托诉讼代理人尚德义，第三人源源公司的委托诉讼代理人韦雄英均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄勤向本院提出诉讼请求：1.两被告立即为原告办妥位于东莞市塘厦镇××市场综合楼××房的产权登记手续，并将《不动产权证》（房地产权证）立即交付给原告；2.两被告立即向原告支付逾期办理产权登记手续违约金90000元；3.两被告立即停止侵占原告位于东莞市塘厦镇××市场综合楼××房的行为，赔偿原告更换房屋门锁、恢复房屋装修、家具损坏的损失共计20000元；4.两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年11月11日，原告与两被告在中介方源源公司的协助下签订了编号为2016471号的《房地产转让合同》，该合同约定：两被告将位于东莞市塘厦镇××市场综合楼××房出售给原告，上述房屋总价款为310000元，在2016年11月11日签署合同当天支付定金50000元，签署合同之后45天内支付定金43000元，剩余购房款217000元买卖双方在房地产交易过户当天以委托银行或第三方资金监管方式支付。买卖双方约定卖方在签署合同后3个工作日内将该物业交付给买方。两被告承诺在约定期限未能履行合同之条款，以致合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方须返还双倍之定金给买方或卖方支付房款总价的20%违约金给买方，并且买方有权利要求继续履行本合同。上述合同自买卖双方签署后生效。合同签订后，原告于2016年11月11日向两被告支付了购房定金50000元，于2016年12月24日向两被告支付了购房定金43000元。至此，原告已依约全额向两被告支付了购房定金93000元。以上款项，被告均出具了收款收据。至此，原告已履行了其所有合同约定义务。两被告于合同签署当天根据合同约定向原告交付了该房屋，并将电卡、水卡等交于原告，由原告使用该房屋至今。然而，在原告于2016年11月11日收楼后，被告一直未为原告办理上述商品房的产权登记手续。经原告多次催告，被告仍拒不履行上述合同义务，已经对原告造成重大经济损失。期间原告对此多次提出异议，但是被告至今未予正面回应和解决，反而是于2017年底私自进入该房屋更换门锁且将墙灰刮掉、门窗毁坏，并擅自对该房屋进行装修。为此，原告先于2017年12月11日和2017年12月25日向两被告发出律师函要求两被告依法依约履行合同义务，要求两被告立即停止违约和侵权行为并要求两被告对原告的损失进行赔偿，而被告至今置之不理。综上所述，两被告作为合同的一方，其负有积极履行合同的义务。但在合同签订后，两被告却一直拒绝履行合同约定义务，其行为已经构成违约，且存在严重侵害原告的合法权益的行为，应承担相应的违约和侵权责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请法院依法审判，支持原告的全部诉讼请求。
被告潘显、罗丽辩称并向本院提出反诉诉讼请求：1.解除双方签订的《房地产转让合同》；2.被告不予退还定金93000元；3.诉讼费用由原告承担。事实与理由：2016年11月11日原、被告签订《房地产转让合同》，约定将塘厦XX街市场XX楼XX号房出售给原告黄勤，价款31万元，签合同时支付定金93000元，房地产交易过户当天支付217000元，合同18条约定：如买方在约定期限未能履行本合同之条款，以至本合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方有权不予退还定金或要求买方支付房价总额20%违约金，而卖方有权再将物业售予任何人，合同27条特别约定：“买卖双方同意如该物业于2017年11月11日不能过户到买方名下，卖方通过国家公证机构全权公证委托买方处理该物业后期事宜，在签订公证委托书当日买方须再支付187000元整，剩余3万元于过户当日一次性支付完毕。合同签订后，前期双方都在履行合同，被告配合原告多次到房管部门办理过户手续，但由因房屋管理部门原因，即不动产登记要生成不动产单元号方可办理，东莞市有部分楼盘暂无法生成不动产单元号，因此暂无法办理相关业务。这就发生了合同特别手写约定的情形，即办理委托公证要支付18.7万元房款的情形，被告多次通知原告一同到公证处办理委托公证并同时支付18.7万元，但原告以合同该条款不是合同内容，约定无效为由拒绝履行，以至于发生纠纷，原告自己违约却恶人先告状，真是岂有此理？被告认为，既然合同特别约定2017年11月11日（因政府部门）发生不能办理房产过户的外部原因的处理办法，双方均应依照特别约定共同配合到公证处办理委托买方处理过户事宜的公证，即被告应同时支付合同约定的18.7万元，原告经多次通知拒不配合被告办理委托公证，又不支付约定的18.7万元房款，已构成根本违约，被告有权按18条约定不予退还定金，有权解除合同。据此，特提出反诉，请法院维护被告合法权益。
针对被告潘显、罗丽的反诉，原告黄勤辩称，不同意解除双方签订的房地产转让合同，同时双方争议的焦点在于原告的诉讼请求第二点的关于房屋过户手续，根据东莞市政府和省政府目前政策，该房屋没有土地信息，目前是无法采取补救措施（例如缴纳土地转让金或房改等方式）办理产权登记过户的，然而在房屋交易的时候，原告以案涉房屋之前可以办理产权登记过户、只是目前政策暂时无法生成不动产单元号而暂时无法办理过户相关业务为由，欺骗原告签订房屋买卖合同，之后双方对此产生争议无法达成一致，而被告在此情况下，尚自将该房屋强行收回，并更换门锁，对该房屋进行装修施工导致原告长时间无法正常使用该房屋，因此被告的欺骗和违约行为在先，应当依法支持原告的全部诉讼请求，驳回被告的全部诉讼请求。
第三人源源公司陈述称，首先，我方接到客户黄勤的时候，我方就带他看了花园街一带的房子，然后原告就看中了被告的房子就决定要买被告的房子，在交易之前我方也拿了被告的房产证这些资料去房管所查过说是不能过户的，房管所当时没有说具体原因不能过户，只说历史遗留的问题，也没有说什么时候能把历史遗留问题解决完，一年之前左右我们成交的案涉房屋所在同一栋的其他房子也有能过户的，然后我方把这个问题告诉了原告，说是暂时不能过户的，他们也愿意成交，当时也在合同27条中写得很清楚，三方都知道之后才签订的合同，没有说后面才补充的27条，第二条房子就交付给原告，钥匙物业都移交原告了，这些都是很顺利的。到2017年11月份，我们还查到这个房子不能过户，当时我们就通知双方过来办理公证，但原告以不能过户为由不同意办理公证，被告一直都是配合的，被告也有通知过原告过来办理公证，通知很多次之后，原告都一直没有履行27条的条约，被告确定原告要违约才把锁给换掉，然后就有了这个诉讼。
经审理查明，位于东莞市塘厦镇××市场综合楼××号的案涉房屋，已取得房地产权证，登记的权属人为潘显、罗丽共有，证号分别为C4XXXXX5、C1XXXXX3，土地使用权来源、性质一栏信息为空白。
2016年11月11日，潘显、罗丽作为卖方，黄勤作为买方，源源公司作为经纪方，三方共同签订了一份《房地产转让合同》，主要约定：卖方将案涉房屋转让给买方，总价款为310000元；定金93000元，签署合同当天支付50000元，签署合同之后45天内支付43000元；剩余购房款217000元，买卖双方在房地产交易过户当天以委托银行或第三方资金监管方式支付；卖方在签署合同后3个工作日内将该物业交付给买方使用；如买方在约定期限未能履行本合同之条款，以至本合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方有权不予退还定金或要求买方支付房价总额20%违约金，而卖方有权再将物业售予任何人；如卖方在约定期限未能履行合同之条款，以致合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方须返还双倍之定金给买方或卖方支付房款总价的20%违约金给买方，并且买方有权利要求继续履行本合同；买卖双方同意如该物业于2017年11月11日不能过户到买方名下，卖方通过国家公证机构全权公证委托买方处理该物业后期事宜，在签订公证委托书当日买方须再支付187000元整，剩余30000元于过户当日一次性支付完毕；等等。
上述《房地产转让合同》签订后，黄勤分别于2016年11月11日、2016年12月24日向潘显支付了定金共计93000元。潘显、罗丽也依约将案涉房屋交付给黄勤使用。
上述《房地产转让合同》签订时，黄勤与潘显、罗丽及源源公司均清楚，案涉房屋因历史及政策原因暂不具备办理过户条件。至2017年11月11日时，案涉房屋尚不具备过户条件。潘显、罗丽于2017年11月13日通知黄勤前往办理公证委托手续并支付187000元，黄勤未予以办理。后潘显、罗丽单方收回案涉房屋，并对案涉房屋进行了刷墙等简单装修。2017年12月25日，黄勤委托律师发函给潘显、罗丽，要求潘显、罗丽立即开始办理案涉房屋的过户手续并恢复案涉房屋原状、赔偿损失等。由此引发本案纠纷。
本案庭审中，黄勤认为潘显、罗丽的装修行为损害了案涉房屋内由其购买的家具，潘显、罗丽则主张案涉房屋内的家具都是其购买的旧家具。黄勤的委托诉讼代理人对此表示需庭后与当事人黄勤本人确认，如庭后三个工作日未书面回复法庭，视为不是黄勤购买的家具。后黄勤一方就此问题逾期未书面回复法庭，本院依法认定案涉房屋内的家具不是黄勤一方购买。
另查，截止本案一审辩论终结之日，各方当事人均确认案涉房屋因历史及政策原因暂不具备办理过户条件。
以上事实，有《房地产转让合同》、房地产权证、交易发票、水费电费缴费卡、律师函、微信聊天记录、办理公证委托及付款通知书等以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，案涉《房地产转让合同》系黄勤及潘显、罗丽及源源公司三方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。
关于案涉房屋因历史及政策原因暂不具备办理过户条件这一情况，黄勤及潘显、罗丽及源源公司三方在《房地产转让合同》签订前是明知的，在此情况下，三方同意继续履行，三方应共同承担因此产生的交易风险。《房地产转让合同》所约定的“买卖双方同意如该物业于2017年11月11日不能过户到买方名下，卖方通过国家公证机构全权公证委托买方处理该物业后期事宜”，实际以公证委托形式规避了办理过户手续，并不足取。截止本案一审辩论终结之日，案涉房屋因历史及政策原因仍不具备办理过户条件，该《房地产转让合同》客观上已不具备继续履行的条件。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，黄勤及潘显、罗丽双方均可解除该《房地产转让合同》。对黄勤要求继续履行《房地产转让合同》的诉讼请求，本院不予支持；对潘显、罗丽请求解除《房地产转让合同》的诉讼请求，本院予以支持。
承上，案涉《房地产转让合同》的解除时因为客观原因，黄勤及潘显、罗丽对此均无过错，均无需承担违约责任。因此，对黄勤要求潘显、罗丽支付违约金90000元的诉讼请求，及潘显、罗丽要求不退还定金93000元的诉讼请求，本院均不予支持。关于《房地产转让合同》所涉的定金93000元，黄勤在本案中并未要求返还，黄勤可另案主张。
承上，案涉《房地产转让合同》解除后，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，潘显应将因合同取得的案涉房屋返还给潘显、罗丽。故潘显、罗丽收回案涉房屋，并更换门锁、装修等，合法有据，黄勤要求潘显、罗丽停止侵占案涉房屋及赔偿更换门锁、恢复房屋装修的损失等，本院不予支持。另，案涉房屋内的家具并非系黄勤所购买，故黄勤主张该家具损坏的损失，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告黄勤的全部本诉诉讼请求；
二、解除原告黄勤、被告潘显、罗丽及第三人东莞市XX实业投资有限公司于2016年11月11日签订的关于买卖位于东莞市塘厦镇塘新街市场综合楼712号房屋的《房地产转让合同》；
三、驳回被告潘显、罗丽的其他反诉诉讼请求。
本案本诉受理费1250元，原告已预交，由原告黄勤全部负担；反诉受理费1062.5元，被告已预交，由原告黄勤负担50元，被告潘显、罗丽负担1012.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 韦枝展
二〇一八年七月十七日
书记员 黄 兵
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。