浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍民初字第3643号
原告：宋金娟。
原告：郑亚娣。
原告：宋晓炯。
三原告的共同委托代理人：俞金良、于岩。
被告：绍兴柯桥万达广场投资有限公司。
法定代表人：丁本锡。
委托代理人：顾群英、沈洁。
原告宋金娟、郑亚娣、宋晓炯诉被告绍兴柯桥万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房销售合同纠纷一案，于2012年10月25日起诉来院，本院于同日立案受理后，依法由审判员周国鑫独任审判，公开开庭进行了审理。审理中发现案情复杂，依法组成由审判员周国鑫担任审判长，人民陪审员朱先淼、马学凯参加评议的合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告宋金娟、郑亚娣、宋晓炯的委托代理人俞金良、于岩，被告万达公司的委托代理人顾群英、沈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋金娟、郑亚娣、宋晓炯诉称：三原告与被告万达公司于2012年3月20日订立《商品房买卖合同》一份。合同约定被告建设开发的绍兴柯桥万达广场17幢0107号现房商铺一套出售给三原告，建筑面积126.88平方米，房屋总价1918000元。付款方式为合同签订当日向被告支付53%购房款即1018000元，其中包含已于3月14日支付的定金300000元，其余购房款900000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。交付条件为购房款付清之日即时交房。2012年3月20日，合同订立之日原告即向被告支付53%购房款合计1018000元。2012年5月24日，原告依约向被告指定之兴业银行股份有限公司绍兴支行借贷90万元，该款于2012年6月18日汇入被告帐户，据此原告已全部付清所有购房款。因原告购买的系现房，即要求被告交付17幢0107号商铺，现场验收房屋时发现，该商铺部分面积已被相邻房屋0106号所侵占，面积严重缩水。原专属于0107号的门面也被0106号房屋广告牌遮挡至二楼窗户，严重影响了商铺使用功能。原告即向被告提出异议要求依合同约定将房屋交付给原告并拒绝交接。嗣后，原告多次与被告交涉，被告也于2012年8月13日向0106号商铺业主发出整改拆除通知并附图，但由于被告怠于采取措施，至今未果。
综上，原告认为，被告出售给原告的房屋不符合合同约定，在原告向其提出请求后又怠于采取补救措施，其行为已构成违约，并造成原告损失。原告为维护自身合法权益，特起诉请求：1.依法判令被告立即交付位于“绍兴柯桥万达广场的17幢0107号”营业用房（商铺）；2.判令被告支付违约金23403.28元（暂计算至2012年10月19日），至实际交付房屋之日止；3.赔偿损失63633.54元（暂计算至2012年10月19日），并按银行同期贷款利率和《借款合同》利率计算至实际交付房屋之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告万达公司辩称：1.本案原告所购房屋为现房，万达公司已按约交房，不应承担逾期交房的违约责任。理由是：第一，被告将案涉房屋交付原告时，该商品房符合法定交付条件和合同约定的交付条件。原告所购房屋于2011年11月30日完成竣工备案，原告于2012年3月20日签订商品房买卖合同，即原告所购商品房为现房，在其购买之前该房屋已符合法定交付条件；双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；《补充协议》第四条第2点约定，“该房屋的交付条件为甲方取得验收合格文件。”故被告交付的现房符合法定交付条件和合同约定的交付条件。第二，被告已通知原告收房，并双方进行了现场交付，被告不应承担逾期交房的违约责任。由于原告购买的是现房，故被告在原告按揭房款到帐后，即按原告要求组织了现场交付，原告对于被告按约组织现场交付亦无异议，故被告按约交付的房屋符合法定交付条件和双方约定的交付条件，不应承担逾期交房的违约责任。2.原告拒不接收房屋不符合合同约定情形亦无相应法律依据，应自行承担全部责任。原告诉称“该商铺部分面积已被相邻房屋0106号所侵占，面积严重缩水”，根本不是事实，被告现场交付的房屋面积完全符合双方约定的面积；且由于双方交易的是现房，故原告在购买之前即已经知道106号商铺有外立面突出于107号商铺外面，故也不能以此拒绝收房。原告拒绝收房之理由不符合双方合同约定亦无法律依据，由于其自身原因导致未能按期收房的责任应由原告自行承担。3.由于原告至今尚未向万达公司支付清逾期付款违约金，故按双方协议约定，万达公司亦可顺延交房，而无须承担责任。本案中，双方于2012年3月20日订立合同，但原告的按揭房款于2012年6月18日才全部到位，故其延期付款时间达60日之久，按双方订立的《补充协议》第二、三、四条之规定，原告应按日向被告支付购房款总额8‰的违约金，而在原告未支付清该笔违约金之前，被告可据实顺延交房。4.退一步讲，即使法院认定万达公司存在延期交房的情形，原告计算违约金和利息方式亦无相应事实和法律依据。理由是：第一，依《补充协议》规定，延期时间应扣除30日宽展期。第二，原告主张违约金和损失赔偿无法律依据，两者只能选择其一，不能同时主张。第三，原告诉请第三项关于损失赔偿的计算亦无事实和法律依据。5.原告逾期支付房款，应向万达公司支付相应违约金，若法院认定万达公司应承担逾期交房的违约责任，万达公司请求法院在原告应付万达公司的违约金中予以抵扣；其余部分违约金，万达公司另行向原告主张；6.若原告认为0106号房屋业主存在其他侵害其所有权的行为，应自行向0106号房屋业主主张，与万达公司无关。
综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理本院认定，2012年3月20日，原、被告经协商一致，订立《商品房买卖合同》一份，合同规定，买受人（指原告）购买的商品房为预售商品房（庭审中双方一致确认为现房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为合同第一条【主要内容：出卖人以出让方式取得位于齐贤镇迎驾桥村的地块土地使用权，规划用途为住商，土地使用年限2009年9月30日起至2049-9-29止，出卖人经批准，在上述地块上建商品房，暂定名绍兴柯桥万达广场】规定的项目中的下表所列房屋：幢号：17；房号：0107；丘号：丙07008；层次：1-2；用途：商业；结构：钢混；层高（米）：3.60；地上层：32；地下层：1；建筑面积（平方米）：126.88；套内面积（平方米）：113.40；分摊面积（平方米）：13.4762。合同第四条“计价方式与价款”约定为单价15116元／平方米（建筑面积），总价：1918000元。合同第六条“付款方式及期限”规定：买受人应于签署本合同当日向出卖人支付53％购房款计1018000（含已付定金30万元），其余购房款90万元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付，且买受人保证贷款于本合同签订后7日内支付至出卖人银行账户。第七条“买受人逾期付款的违约责任”1.（2）规定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条“交付期限”规定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对其他事项作了规定。双方于同日签订的《补充协议》第三条“关于逾期付款的补充约定”1.规定：若乙方（指原告）未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：……（4）逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。第四条“关于房屋交付的补充约定”中规定：本合同第八条约定的该房屋交付时间为2011年12月31日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准。该房屋的交付条件为甲方取得验收合格。房屋交付时，乙方应签署交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付。第十一条“关于广告位等特别约定”中规定：乙方可将该房屋门面上方甲方指定区域用作店招广告位，并自行承担设置店招广告位涉及的一切法律责任。店招广告位的具体尺寸应按照管理公司的统一标准执行，且使用应符合管理公司统一规定。否则甲方有权收回该店招广告位使用权，且不承担责任。《补充协议》还对其他事项作了规定。合同成立后，原告于当天支付718000元，面积补差款302元，同年5月24日由被告担保（保证）、本案商铺作抵押，原告向兴业银行股份有限公司绍兴支行借款90万元，该款于同年6月18日转入被告账户，加上原告于同年3月14日交付的定金300000元，原告付清全部购房款1918302元。2012年6月18日双方办理房屋交接手续时，原告以其所购商铺部分面积被17幢0106业主占用、面积严重缩水、原专属于0107号的门面也被0106号房屋广告牌遮挡至二楼窗户、严重影响商铺使用功能为由拒绝办理交接手续。被告及大连万达物业管理有限公司绍兴柯桥分公司于同年8月13日联合向17幢0107号业主曾禾香发出告知函，主要内容：一、澄清：经查核相关图纸、测绘报告确认，柯桥万达广场17幢0106及0107两间相邻商铺以墙体中轴线为分界线（是直线，并非曲折线）；经现场查看，您已占用17幢0107业主商铺。二、停止侵权。请您积极配合，在收到此函7日内，停止占用柯桥万达广场17幢0107商铺的上述争议面积，按您与绍兴柯桥万达广场投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及相关物业服务合同的约定依法使用柯桥万达广场17幢0106商铺。三、若您未能停止占用柯桥万达广场17幢0107商铺的上述争议面积，由此造成的所有相关经济损失及一切后果均由您承担。因0106商铺业主未退还上述争议区域，原告遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。
同时认定，讼争商铺所在的绍兴柯桥万达广场住宅区17#楼工程竣工后，于2011年11月22日由被告组织设计、监理、勘察、施工等五方主体进行竣工验收，同月30日验收合格，并在绍兴县建管局备案。
为查明案件事实，本院于2013年1月24日召集双方到现场进行勘验，经现场勘验，讼争商铺座东朝西，门牌号为17-107，商铺共二层，底层门面为五扇玻璃门，门上贴有“已售”字样，上面为幕墙玻璃，结构设计上，套内商铺宽度大于门面显示的宽度，未装修，现处于空关状态。与争议商铺毗邻的南首商铺门牌号为17-106，底层门面亦为玻璃门，上面亦是幕墙玻璃，结构设计上，106门面凸出于107门面（包括幕墙玻璃），外立面幕墙玻璃上已经安装上广告牌，广告牌上标有“安化黑茶”字样，内部已经装潢，并投入使用。该店外立面装饰装修时，其广告位往北越过106和107的墙体中轴线（该商铺外立面结构设计上已经如此，亦即该商铺外立面门面宽度大于其套内实际宽度）。
以上事实认定，由双方当事人在庭审中的陈述及下列证据所证实：
证据一，原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份（该两份证据被告同时提交），证明原、被告对买卖商铺的基本情况、价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任等事项作了约定的事实；
证据二，原告提供的收据三份、借款合同一份、交易清单一份，证明原告已付清购房款1918302元的事实；
证据三，原告提交的照片一组，《绍兴柯桥万达投资有限公司告知函》一份及所附平面图一份，证明106商铺安装的广告牌一端越过与107商铺的墙体中轴线的事实；
证据四，被告提交的竣工验收备案表复印件一份，证明本案讼争房屋已于2011年11月30日经建设、施工、设计、勘察、监理等五方主体竣工验收合格，符合法定交付条件的事实；
证据五，被告提交的房屋测量图一份，证明讼争商铺实际面积为126.90平方米、面积符合合同约定的事实；
证据六，本院现场拍摄的照片一组，证明讼争商铺与其毗邻的106商铺外立面在设计上有所不同，前者外立面显示的宽度比套内宽度要小，后者则比套内宽度要大的事实。
本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务，否则将受法律的制裁。需指出的是：1.关于交房时间，《商品房买卖合同》和《补充协议》均规定交房时间为在2011年12月31日之前，具体时间《补充协议》规定以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，因该时间早于双方订立合同的时间，加之双方庭审中一致确认本案房屋买卖为现房销售，且订立合同时已经竣工验收合格，故双方约定的交房时间“2011年12月31日之前”属约定不明，根据本案情况，具体交房时间应以双方当事人庭审中一致确认的原告付清购房款之日即2012年6月18日为准。2.双方订立的《补充协议》采取的也是格式条款，其中第三条“关于逾期付款的补充约定”1.规定：“若乙方（指原告）未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：……（4）逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。”与《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”1.（2）规定的：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”比较，补充协议的规定显然大大加重了买受人逾期付款的违约责任（前者计算违约金的基数比后者要大，而且前者计算逾期付款违约金的比例是后者的16倍）。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无敌。”之规定，本院认定上述补充协议条款无效，对原告无拘束力。双方当事人争议的焦点问题主要是：讼争商品房是否符合交付条件？被告应否承担逾期交房的违约责任
本院认为，讼争商品房符合交付条件，原告拒绝接收不符合法律规定。首先，就法理来说，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”被告作为出卖人，负有将合同约定的经竣工验收合格、符合国家颁发的工程验收规范和质量检验标准的商品房按合同规定的期限交付原告的义务，原告作为买受人则负有按时受领所购买商品房的义务。其次，就本案事实来说，本案讼争商品房所在的绍兴柯桥万达广场住宅区17#楼工程竣工后，于2011年11月22日由被告组织设计、监理、勘察、施工等五方主体进行竣工验收，同月30日验收合格，并在绍兴县建管局备案。此节事实由被告提交的绍兴县房屋建筑工程备案表证实，原告亦无争议，已符合法定和合同约定的交付条件，原告应予接收。原告认为交房时发现其所购商铺部分面积被17幢0106业主占用、面积严重缩水、广告牌遮挡严重影响商铺使用功能为由拒绝办理交接手续，经查，讼争商品房交付时的建筑面积为126.90平方米，比合同约定的建筑面积多了0.02平方米，面积并没有严重缩水，原告以此为由拒绝接收，与本案查证事实不符，本院不予采纳。原告拒绝接收的另一个理由是认为106商铺业主在装修时占用了原告所购买的商铺门面，严重影响了其商铺使用功能。对此，本院认为，本案原告所购商铺的门面设计决定了该商铺门面显示的宽度比套内宽度要小，而106商铺的门面设计则刚好与107相反，无论是底层的门面，还是上面的玻璃幕墙，其宽度都大于其套内的宽度。106业主在外立面上安装广告牌时其中一端越过与107商铺的墙体中轴线，这也是不争的事实，但这不是被告所造成的，事实上也没有严重影响原告商铺的使用功能，原告以此为由拒绝接收不当，本院不予支持。原告据此要求被告支付逾期交房违约金并赔偿损失，理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告绍兴柯桥万达广场投资有限公司应于本判决生效后十日内将座落绍兴柯桥万达广场17幢0107号商品房交付给原告宋金娟、郑亚娣、宋晓炯；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1976元，由原告宋金娟、郑亚娣、宋晓炯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周国鑫
人民陪审员 朱先淼
人民陪审员 马学凯
二〇一三年四月十五日
书 记 员 王 琴