上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初32255号
原告：骆阳，男，1979年11月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告：唐娜，女，1980年11月18日生，汉族，住同上。
上述两原告共同委托诉讼代理人：王妮，上海恒为律师事务所律师。
被告：傅向峰，男，1970年1月25日生，汉族，住江西省新余市。
原告骆阳、唐娜与被告傅向峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告骆阳、唐娜及其共同委托诉讼代理人王妮到庭参加诉讼，被告傅向峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告骆阳、唐娜诉称，2015年6月13日，原、被告经居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》两份，其中一份为房屋买卖合同，一份为车位买卖合同，约定由两原告购买被告位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室的房屋及地下一层277车位(以下简称系争房屋)，总价为人民币(以下币种相同)1,050万元。双方合同约定，签约前原告已向被告支付定金20万元，签约后原告应在2015年6月16日之前支付房款180万元，于2015年6月19日之前支付房款80万元，2015年7与10日之前支付房款140万元，余款以贷款方式支付。合同还约定，被告应在收到两原告支付的首期房款后30日内还清被告尚欠抵押权人的贷款余额。若被告未能按合同约定的期限将房屋过户给原告，应向原告支付违约金，标准为总价款的日万分之五，自应当交付日起至实际交付日止。之后，原告按约向被告支付了房款415万元，但被告未按约用于偿还抵押权人的贷款余额，导致系争房屋上的抵押权至今未能涤除并被司法查封，无法过户。现房价上涨，造成原告的巨大损失，故原告起诉，要求1、解除双方签订的两份上海市房地产买卖合同；2、判令被告退还两原告支付的房款415万元；3、判令被告向两原告支付违约金1,107,750元(按房屋总价款日万分之五计算，自2015年9月28日起计算至合同解除之日止)；4、判令被告向两原告支付解除合同的赔偿金210万元；5、判令被告向原告支付房价上涨损失400万元。
被告傅向峰辩称，双方签约情况属实，现同意解除合同。两原告确已支付房款(包含定金)415万元，同意返还，但原告已入住房屋，要求原告返还房屋。违约金及损失由法院依法判决。
经审理查明，系争位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室的房屋及地下一层277车位的产权人系被告。
2015年6月13日，原、被告经居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)一份，约定由两原告购买被告位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室的房屋，总价款为1,032万元。合同第四条约定：甲乙双方同意，甲方(指被告)于2015年9月1日前腾出该房屋并通知乙方(指原告)进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲乙双方确认，在2015年7月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应当在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议约定：1、签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金20万元。签订本合同后于2015年6月16日之前，乙方应自行支付给甲方部分首期房价款180万元；于2015年6月19日之前，乙方应自行支付给甲方部分首期房价款80万元；于2015年7月10日之前，乙方应自行支付给甲方部分首期房价款140万元，如此构成乙方支付给甲方的首期房价款420万元。该首期房价款包含房价尾款5万元由乙方暂为保管。2、甲方应于收到乙方的首期房价款后30日内，用该款项全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额(首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足)，并取得该房地产之他项权证、注销抵押申请书、委托书等注销所需材料原件交由上海中原。3、签订本合同后30日内，甲乙双方应共同至上海市浦东新区房地产交易中心申请办理本交易之纳税申报手续……4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请612万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第5条所述送件当日将其补足并支付给甲方。5、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，甲方还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销抵押材料且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内。甲乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。6、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后3日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或上海中原代为转付给甲方房价尾款5万元。
同日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)一份，约定由两原告购买被告位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室1层车位277，总价款为18万元。
同日，原、被告签订补充协议一份，约定若乙方于2015年7月25日之前办理产权过户手续且于产权过户后3日内全款支付给甲方(尾款除外)，则甲方将按1040万元出售给乙方。
2015年6月7日，原告向居间方上海中原物业顾问有限公司支付20万元作为定金。2015年6月13日，原告唐娜向被告转账支付20万元，次日又转账支付160万元，2015年6月23日，原告唐娜向被告转账支付35万元，2015年6月25日，原告唐娜向被告转账支付45万元，2015年7月17日，原告骆阳向被告转账支付135万元。对此，被告确认收到上述定金及房款，总计为415万元。
2015年9月27日，原、被告又签订补充协议一份，约定：原约定交易过户的日期为2015年7月25日，现顺延至2015年10月31日前，同时，房屋交付的时间由2015年8月30日变更为2015年9月27日。甲方同意乙方提前装修及家具购置等，若最终不能过户，乙方凭装修购买发票收据向甲方补偿。同日，被告将系争房屋交接给了原告。
2015年10月14日，江西省新余市中级人民法院对系争房屋进行了司法查封。2016年3月17日，江西省分宜县人民法院对系争房屋进行了司法查封。截止2016年4月28日，系争房屋上仍存在交通银行股份有限公司新余分行的抵押。
审理中，原、被告一致确认，系争房屋截止2016年4月28日的房屋市场价约为1,425万元。
以上事实，有原、被告提供的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收款收据、对账单、确认书、房地产登记簿以及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为，系争房屋的买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。按照双方买卖合同及补充协议的约定，双方应在2015年10月31日前办理房屋过户手续，但因被告原因系争房屋上设定的抵押未能涤除且已于2015年10月14日被司法查封，故房屋未能过户系被告违约。现原告要求解除双方之间的房屋买卖合同关系并返还已付房价款，被告表示同意，原告亦同意返还房屋，于法不悖，本院均予以准许。原告要求被告支付逾期过户的违约金，因双方合同解除，已无需过户，该诉请无合同及法律依据，本院不予准许。原告认为，双方合同约定的解约违约金不足以弥补损失，故要求被告支付解约赔偿金并赔偿房价上涨损失，本院认为，违约金的金额应根据合同实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，并以被告违约给原告造成实际损失为基础，现被告的违约行为致使原告未能购买系争房屋，双方合同约定的违约金明显不足以弥补原告的损失，故原告该诉请本院予以支持，但赔偿房价上涨损失的数额，根据双方一致确认截止2016年4月28日的房屋价值为1,425万元计算为165万元(已扣除违约金金额)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告骆阳、唐娜与被告傅向峰就上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室的房屋及地下一层277车位签订的两份《上海市房地产买卖合同》及补充协议；
二、被告傅向峰应于本判决生效之日起十五日内返还原告骆阳、唐娜房款415万元；
三、被告傅向峰应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告骆阳、唐娜解除合同违约金210万元；
四、被告傅向峰应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告骆阳、唐娜房价上涨损失165万元；
五、原告骆阳、唐娜应于本判决生效之日起十五日内返还被告傅向峰上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室的房屋及地下一层277车位；
六、驳回原告骆阳、唐娜其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费89,946元，保全费5,000元，由原告骆阳、唐娜承担8,946元，被告傅向峰承担86,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 高天明
二〇一七年一月十日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。