河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀06民终22号
上诉人（原审原告）毕金贵。
委托代理人毕带弟。
委托代理人齐智学，河北磅礴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王进云。
委托代理人岳大勇，河北泉源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）毕国军。
委托代理人崔幼君，河北兴冀律师事务所律师。
上诉人毕金贵与被上诉人王进云、毕国军物权保护纠纷一案，河北省涞源县人民法院于2014年10月21日作出（2014）涞民初字第121号民事判决。宣判后，王进云不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2015年3月20日作出（2015）保民一终字第176号民事裁定，以原判认定基本事实不清、证据不足为由，裁定撤销一审判决，将该案发回重审。2015年9月11日，河北省涞源县人民法院作出（2015）涞民初字第512号民事判决，毕金贵不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人毕金贵委托代理人毕带弟及齐智学、被上诉人王进云及其委托代理人岳大勇、被上诉人毕国军委托代理人崔幼君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1999年1月1日原告毕金贵以家庭承包的形式与涞源县南关村委会签订了10.5亩的《土地承包合同》，承包期限自1999年1月1日至2029年1月1日止。承包合同所含的涉案地块坐落于“西沙湾”为1.9亩在涞源县石油公司建加油站时征用了0.3亩，余1.6亩。2005年3月15日，被告毕国军与被告王进云签订协议，将坐落于“西沙湾”的土地估算2.6亩以转让房屋及院落的名义作价40000元流转于王进云，并约定总面积不少于2.6亩。协议签订并履行完毕后，次年春天王进云在诉争土地南侧建砖房两间及院墙，并将剩余土地耕种。
另查明2013年5月5日原告毕金贵之女毕带弟、毕雪丽以物权保护纠纷为由提起诉讼，要求被告王进云返还西沙湾土地1.6亩等诉求。2013年10月2日，一审法院作出（2013）涞民初字第341号民事裁定查明和确认被告王进云与毕国军间的协议内容为土地承包经营权的转让，故驳回毕带弟、毕雪丽的起诉，该裁定已发生法律效力。
原审法院认为，原告毕金贵虽不是二被告签订协议的相关对方，但其为涉案土地承包农户的代表人，其子毕国军处理承包地的行为与其有当然的利害关系，故毕金贵依法享有诉权，可以提起诉讼。被告王进云以毕金贵不是本案合同相对人，因而无诉讼主体资格的抗辩理据不足，不予采信。2005年3月15日毕国军与王进云虽以转让房屋之名签订协议，但签订协议时并无房屋和院落，协议实质是土地承包经营权的转让。这一法律事实已在另案处理原告毕金贵之女毕带弟、毕雪丽诉被告王进云、毕国军物权保护纠纷案的裁定书中确认。该诉争地块流转十年之久，期间，原告之女以物权保护纠纷提起诉讼被驳回后，原告又以该法律事实再次提起诉讼。二被告间的协议从形式要件上看虽表述内容为房屋转让，但实为土地流转且流转的地块只是承包地中的小部分土地而非全部，并流转价款在该地理位置及年代均具有合理性。然而，随着时间的流逝，土地价值的增长才是以房屋转让协议之名形成的土地承包经营权转让诉争的本质。综上，为维护土地流转的相对稳定性以及本案的客观事实，对原告毕金贵的诉求不予支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、《中华人民共和国合同法》第九条、《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第四条之规定，判决：驳回原告毕金贵的诉讼请求。案件受理费80元，由原告毕金贵承担。
上诉人毕金贵不服一审判决，上诉称，本案二被上诉人签订的关于房屋及院落一处的买卖协议无效。一审判决认定2005年3月15日毕国军与王进云转让房屋之名签订协议实质是土地承包经营权转让错误。一、《农村土地承包法》第37条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级;（三）流转的期限和起止日期;（四）流转土地的用途;（五）双方当事人的权利和义务;（六）流转价款及支付方式;（七）违约责任。”从被上诉人双方签订的协议看，其内容和形式要件，明显不符合上述法律规定。所约定的内容和形式均属于买卖协议。协议明确约定“乙方自愿将自己所有的房屋及院落一处卖给甲方”，并约定了位置、面积和价款。根本没有涉及土地承包经营权转让的任何内容。所以，这一协议的属性是买卖，而不是土地承包经营权的转让。二、二被上诉人之间所签协议买卖的标的物是房屋和院落，而事实上，当时在该耕地上并没有房屋和院落，实质是买卖土地。该协议违反了《土地管理法》第2条、《农村土地承包法》第4条土地、承包地不得买卖的强制性规定。二被上诉人以合法形式掩盖非法目的，规避法律强制性规定，依据《合同法》第52条规定，该协议当属无效。三、二被上诉人所签买卖协议，严重侵犯了上诉人合法土地承包经营权，属侵权行为。《农村土地承包法》第3条规定:“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式”；第15条规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”。本案土地承包合同的承包方是上诉人。同时，在上诉人之女毕带弟、毕雪丽诉王进云、毕国军物权保护纠纷一案中，一审法院民事裁定中确认：“涉案土地承包方为毕金贵，而承包合同未体现承包方毕金贵家庭成员为几人。”因此，被上诉人毕国军不享有对本案诉争承包地处分权，故与被上诉人王进云所签买卖协议严重侵犯了上诉人土地承包经营权。综上所述，请求撤销一审判决，并依法改判，确认二被上诉人之间关于房屋及院落一处的买卖协议无效。诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王进云答辩称，一、王进云与毕国军签订协议时，土地上并没有房屋和院落，而是签订协议后第二年春天由王进云在该地上建房，要求两个农民按照法律规定形式书写土地经营权转让合同不符合现实状况。土地上的房屋是否属于违法建筑应由行政部门进行裁决，不是本案的审理范围；二、（2013）涞民初字第341号裁定已经明确认定毕国军与王进云之间的土地协议属于土地承包经营权的转让，在没有经过任何法定程序撤销的情况下应作为本案的依据，一审法院正是基于该裁定书做出了原审判决，所以一审判决认定事实清楚，适用法律正确；三、土地价值增长才是上诉人主张协议无效的最根本目的，否则在十年的协议履行中上诉人没有提出过任何异议，且从本案的六次审理中看，毕金贵也是个挂名的诉讼当事人，真正有争议的是毕带弟。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人毕国军答辩称，同意毕金贵的上诉理由。
二审经审理查明事实与原审查明一致。
本院认为，被上诉人毕国军与王进云签订房屋及院落转让协议时，并无房屋及院落，实际转让的是1.6亩土地。对此双方当事人均予认可。上诉人毕金贵家庭户1999年共承包10.5亩土地，其家庭共有5人，人均2.1亩。被上诉人毕国军作为家庭成员应当拥有一定份额的土地承包经营权，其转让1.6亩土地未超出其应承包的土地份额。2013年8月27日在毕带弟、毕雪丽所诉物权保护纠纷庭审中，被上诉人毕国军答辩称“当时出让的是土地，后王进云在该地建房时通知了我，当时我说即转让给你由你占有使用。”（2013）涞民初字第341号民事裁定认定二被上诉人签订的协议，虽以转让房屋的名义交易，但实际上转让的土地。该裁定已经发生法律效力。故一审判决认定二被上诉人所签协议实质是土地承包经营权转让与事实相符。上诉人毕金贵代理人毕带弟主张二被上诉人所签协议时间为2009年，不是协议上所载明的2005年3月15日，2010年前一直由其耕种涉案土地，被上诉人毕国军不享有诉争承包地处分权，但未能提交相关证据，故一审法院为维护土地流转的相对稳定性及本案的客观事实，判决驳回上诉人毕金贵的诉讼请求，实体处理并无不当。被上诉人王进云享有诉争土地二轮承包期内的承包经营权，其承包经营权流转期限不得超过二轮承包期的剩余期限。综上，上诉人毕金贵的上诉理由不成立，原审判决并无不当。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人毕金贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 岚
代理审判员 赵鹏壮
代理审判员 徐 超
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 孙 韵