广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法里民三初字第57号
原告：广东碧桂园物业服务有限公司佛山南海里水分公司，住所地：佛山市南海区。
负责人：陈宇辉。
委托代理人：赖北朝，男，住广东省阳西县。
被告：吴秀平，女，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：张婉媚，广东领路律师事务所律师。
原告广东碧桂园物业服务有限公司佛山南海里水分公司与被告吴秀平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案后，依法由代理审判员麦上康适用简易程序于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赖北朝，被告的委托代理人张婉媚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年12月8日，原、被告签订了《碧桂园山水桃园前期物业服务协议》，约定由原告向被告的碧桂园山水桃园高层76座1604房提供物业服务，被告应按每月每平方米2.3元向原告缴纳房屋建筑物业服务费。如被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。同时约定对被告拖欠原告代收代缴的公摊水电费，原告已代为垫付的，原告有权向被告追偿。合同签订后，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2012年1月至今一直拖欠物业服务费，原告多次催缴，但被告没有支付。故请求法院判令：1.被告向原告支付自2012年1月起至2015年5月止的物业服务费8618.2元（按该物业的房屋建筑面积91.39平方米，每月2.3元／平方米计收，每月物业服务费为210.2元）；2.被告向原告支付逾期违约金（以每月拖欠的物业服务费为基数，按每日5‰，暂计至2015年6月27日为26060.6元）；3.被告向原告支付2013年2月至2015年5月的公摊水电费340.51元；4.诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1.被告因涉诉房屋质量问题致使被告无法入住涉诉房屋，原告对被告在2012年1月1日至2013年12月30日无法入住期间主张物业管理费及所产生的违约金是没有法律和事实依据的。被告与房屋开发商佛山市南海山水桃园房地产有限公司于2010年12月8日签订《商品房买卖合同》，并约定了2011年12月30日前将房屋交付被告使用。2012年1月7日，佛山市南海山水桃园房地产有限公司员工要求被告先办理房屋交付手续再向被告交付房屋钥匙。因此在办理房屋交付手续时，被告无法得知房屋是否符合交付条件。被告收到房屋钥匙检查房屋时，发现房屋因存在大厅窗顶渗水、大厅两窗石材下开裂、橱柜门调正、厨房龙头漏水、花园排水管渗水等严重质量问题，特别是大厅窗顶问题，被告由于住在顶层，根本无法正常入住。随后，佛山市南海山水桃园房地产有限公司派人对被告的房屋进行全面修补，特别是处理房屋的漏水问题。截止至2013年12月，房屋的漏水问题简单处理完毕，不影响被告正常居住，被告于2014年1月正式入住上述房屋。涉诉房屋因质量问题整改完毕之前，不能视为涉诉房屋已经完成相应的交楼手续。因此，原告向被告主张2012年1月至2013年12月期间的物业管理费及所产生的违约金是没有事实和法律依据的。2.原告主张被告从2014年1月1日至今入住期间的物业管理费所产生的违约金是没有事实和法律依据的。被告正常入住期间，房屋仍存在质量问题影响居住，被告多次向原告反映房屋卫生间空鼓并导致客房、客厅渗水，但是物业至今仍未派人对上述问题进行处理，未能妥善地未被告提供物业服务，损害了被告的权益。因此，原告也存在违约行为，双方都违约的情况下，原告主张违约金没有事实和法律依据。3.关于原告主张从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰计算违约金明显过高，没有法律和事实依据，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。4.被告正常入住房屋后，一直积极与原告就物业管理费及因房屋质量问题导致被告无法正常居住所产生的损失的相关事宜进行协商解决。被告在这两年间多次向原告提出协商解决方案，但是由于被告要求开发商佛山市南海山水桃园房地产有限公司顺延房屋相应的保修期间并对房屋质量问题保留追偿权利，原告不肯对被告上述要求进行让步导致双方协商不成。综上所述，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。
原告提供如下证据材料：
1、原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书、法定代表人身份证明、被告身份证各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2、前期物业管理服务协议复印件1份，用以证明物业服务费的缴纳标准，按照协议约定，被告应向原告每月缴纳210.2元物业服务费，并约定了违约责任。
3、关于碧桂园山水桃园物业管理服务收费问题的复函、南海发展规划和统计局、国土城建和水务局文件、物业收费备案表复印件1份，用以证明原告收费是符合法律规定并在相关部门进行了登记。
4、收楼通知书、碧桂园山水桃园物业及资料移交书、入住登记表复印件各1份，用于证明被告收楼时间是2011年12月31日。
5、粤房地权证佛字第××号房地产权证复印件1份，用以证明被告是涉案业主，物业的面积是91.39平方米。
6、关于公共水电费分摊的通知、分摊明细表记录复印件1份，用以证明原告实行公共区域水电分摊以及水电分摊的标准。
7、邮单复印件1份，用以证明原告通过邮件的形式通知被告欠费的情况及欠费金额。
8、欠费明细复印件1份，用以证明被告的欠费情况。
经质证，被告对原告提交的证据1没有异议。对证据2予以确认，但前期服务协议第五章十五条第5款原告并未做到相关的服务。对证据3没有异议。对证据4没有异议，当时是原告要求被告先办理收楼手续才将钥匙交给被告，被告不知道房屋的情况。对证据5、6没有异议。对证据7邮寄的内容有异议，2012年1月至13年12月产生的费用不应由被告承担，违约金也不同意支付，对于邮单没有异议。对证据8予以确认。
被告提供以下证据材料：
1、碧桂园山水桃园洋房住宅质量保证书、洋房住宅使用说明书复印件各1份，用以证明涉案房屋各部分的质量保修期限，负责质量保修部门是碧桂园山水桃园物业服务中心的事实。
2、碧桂园验收交接表复印件1份，用以证明被告在拿到钥匙检查涉案房屋时出现多达11处质量问题的事实。
3、房屋质量问题表复印件1份，用以证明原告检查涉案房屋时确认房屋存在多处质量问题的事实。
4、碧桂园工程通知单、施工记录、关于碧桂园山水桃园79座1604单位天面渗漏的维修说明、碧桂园山水桃园79座1604户住房窗户防水工程施工方案、碧桂园山水桃园79座1604户入户花园天花水管边有一小圈泛黄现象复印件各1份，用以证明涉案房屋2012年至2013年12月一直处于维修状态，被告无法入住，且卫生间空鼓及客厅、客房漏水问题至今未解决的事实。
5、维修服务单（单号：10007620140125013）复印件1份，用以证明被告于2014年1月25日要求原告派人上门抄水电表，准备入住的事实。
6、照片原件1组，用以证明2012年1月至2013年12月期间物业派施工队进厂处理房屋质量问题，且直至2015年9月1日因卫生间地面空鼓造成墙壁渗水问题尚未处理好的事实。
7、业主维修服务单（单号：100076201410160001）复印件1份，用以证明被告于2014年10月16日已经向原告报备关于卫生间地面空鼓问题的事实。
8、协议书复印件1份，用以证明被告正常入住房屋后，一直积极与原告就物业管理费及因房屋质量问题导致被告无法正常居住所产生的损失的相关事宜进行协商解决，并在这两年间多次向原告提出协商解决方案的事实。
9、（2015）佛城法民一初字第412号民事判决书复印件1份，用以证明禅城区人民法院对于碧桂园集团旗下楼盘因房屋质量问题未妥善解决而未依约缴纳物业管理费的违约金主张不予支持的事实。
10、（2015）佛南法里民三初字第42号民事判决书复印件1份，用以证明南海区人民法院对于涉案房屋所在楼盘的其他房屋不按时缴纳物业管理费的，违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算的事实。
经质证，原告对被告提交的证据1真实性没有异议，对证明内容有异议，物业和开发商是两个独立的主体。对证据2-4真实性没有异议，但被告提出的问题已经维修好了。对证据5真实性没有异议，但是查水表并非代表入住。对证据6没有异议。对证据7真实性没有异议，但并非是卫生间空鼓的问题。证据8只是草拟的文件，被告并没有签字确定，且原被告在协商过程中，原告都很积极与开发商和业主进行沟通。对证据9有异议，这只是禅城区人民法院的一个判决，并非代表整个佛山。对证据10，违约金都是次月才产生，如5月的物业管理费、6月进行扣减，7月才会产生违约金。
经审查，被告对原告提交的证据1-8真实性无异议，本院对该证据予以确认。原告对被告提交的证据1-7真实性无异议，本院对该证据予以确认。证据8协议书未经双方签名确认，本院对其不予认定。证据9、10与本案无关，本院不予认定。
综合本院采信的证据及当事人在庭审的陈述，本院审理查明以下事实：被告系位于佛山市南海区里水镇兴旗路1号碧桂园山水桃园高层76座1604房的业主，房屋用途是住宅，建筑面积91.39平方米，涉讼房产所在小区的开发商是佛山市南海山水桃园房地产有限公司。2010年12月8日，原、被告签订《碧桂园山水桃园前期物业服务协议》，约定物业服务费收费标准为2.3元／平方米／月，即物业服务费为210.2元／月，被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起交纳物业服务费，原告采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日。如被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。被告签收的收楼通知书，确定案涉物业的收楼时间为2011年12月30日，物业服务费从2012年1月1日起计收。被告于2012年1月7日办理收楼手续，被告收楼后发现房屋存在大厅窗顶渗水等问题，并于2012年2月9日在验收交接表填写业主意见要求解决，原告在2013年5月至2013年10月期间，派施工队对被告提出的房屋问题进行修缮，碧桂园山水桃园工程部于2013年6月27日针对案涉房屋主房窗户顶出现渗漏水现象作出具体施工方案，于2013年10月28日针对案涉房屋入户花园天花水管便有一小圈泛黄现象作出处理方案。双方确认被告提出的房屋质量问题于2013年10月28日维修完毕。被告因案涉房屋洗手间地板问题于2014年10月16日向原告提出维修，原告派人维修，但被告因怀孕要求原告迟延维修，后因被告与开发商佛山市南海山水桃园房地产有限公司对案涉房屋之前的质量问题未能达成一致协议，洗手间地板的维修被搁置。被告未交纳2012年1月至2015年5月的物业服务费及公摊水电费。案涉房屋2013年11月至2015年5月的公摊水电费为215.38元。另，原告在庭审中陈述，上月的物业服务费应在当月交纳，如不交纳，次月产生违约金。
本院认为：本案争议焦点为被告是否应支付2012年1月至2015年5月的物业管理费8618.2元及公摊水电费340.51元。原告认为被告已于2012年1月7日收楼，物业服务费应从2012年1月开始计收。根据被告提交的证据表明，虽被告在2012年1月7日办理了房屋交接手续，但是被告在2012年2月9日提出案涉房屋存在质量问题并提出修缮要求，在2013年6月至10月期间有施工队进场对案涉房屋进行维修，原告也确认对被告提出的房屋质量问题在2013年10月28日才维修完毕。因房屋存在问题需要维修导致被告无法正常入住，因此，在维修完毕前的物业服务费不应由被告承担，对被告的抗辩，本院予以部分采纳。因被告提出的房屋质量问题在2013年10月28日已维修完毕，虽被告在2014年10月16日就洗手间地板问题向原告提出维修要求，根据被告在庭审的陈述，原告也曾派人维修，但被告因自身原因要求迟延维修，后被告与开发商因对此前房屋质量问题未能达成一致协议而导致维修搁置，该原因不能归责于原告，被告不能以此作为不交纳物业服务费的理由，被告应从2013年11月起交纳物业服务费及公摊水电费。被告应支付2013年11月至2015年5月的物业服务费3993.8元（210.2元×19个月）及公摊水电费215.38元予原告，对原告超出部分请求，本院不予支持。对原告主张以每月的物业服务费为基数按日5‰计算违约金，被告认为违约金过高，由于原告未能提供证据证实被告违约造成实际损失的具体金额，被告逾期支付上述费用，确实造成原告利息损失，结合原告的诉请，本院酌定被告应以2013年11月至2015年5月期间每月各应支付的物业管理费210.2元为本金从应交的次月1日起至付清款项之日止年利率按6%计付利息予原告。原告请求超过本院核定范围的，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告吴秀平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年11月至2015年5月的物业服务费3993.8元予原告广东碧桂园物业服务有限公司佛山南海里水分公司，并以该期间各月应支付的物业管理费210.2元为本金从应交的次月1日起各至付清款项之日止年利率按6%计付利息予原告，息随本清。
二、被告吴秀平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年11月至2015年5月的公摊水电费215.38元予原告广东碧桂园物业服务有限公司佛山南海里水分公司。
三、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司佛山南海里水分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取337.74元（原告已预交），由原告负担312.74元，由被告负担25元，被告负担的部分应于给付上述款项同期迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 麦上康
二〇一五年十月十三日
书 记 员 袁 勤
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