上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初5789号原告上海凤翔房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人匡放。委托代理人范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。委托代理人陈泳光，上海市白玉兰律师事务所律师。被告金惠荣，男，1963年11月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告缪雪英，女，1963年12月9日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告李超，女，1985年9月21日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。以上三被告共同委托代理人金欢(金惠荣、缪雪英之子、李超之夫)，男，1986年8月13日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告金欢，男，1986年8月13日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告金宇晟，男，2010年10月12日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。法定代理人金欢，男，1986年8月13日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。第三人吴寒明，男，1968年1月17日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告上海凤翔房地产开发有限公司诉被告金惠荣、缪雪英、李超、金欢、金宇晟、第三人吴寒明排除妨害纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。本案于2016年8月17日依法转为普通程序，由审判员徐冬梅、代理审判员刘琳、人民陪审员杨宝勤组成合议庭进行审理。因被告申请对系争房屋现市值进行评估，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司进行评估。本案分别于2016年10月13日及2017年1月11日第一次、第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人范瑶瑶(未出庭第二次庭审)、陈泳光、被告金欢并作为被告金惠荣、缪雪英、李超委托代理人、同时作为金宇晟法定代理人到庭参加诉讼。第三人吴寒明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海凤翔房地产开发有限公司诉称：原告系上海市青浦区漕盈路XXX弄XXX号XXX室的合法所有人，2007年9月至2010年9月期间，第三人吴寒明非法将该房出售给被告。2012年11月6日，上海市青浦区人民法院就此事对吴寒明判处刑罚，同时确认第三人吴寒明已将该房屋回赎返还给原告。但被告一直非法占有该房屋，至今拒不搬离、拒不返还。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告腾退上海市青浦区漕盈路XXX弄XXX号XXX室，并将该房屋返还给原告。被告金惠荣、缪雪英、李超、金欢、金宇晟辩称：不同意原告的诉讼请求。如果第三人吴寒明退还被告房款并赔偿被告损失(按照评估价)，被告同意搬离返还房屋。第三人吴寒明未作述称。经开庭审理查明：2011年5月26日，原告作为乙方与作为甲方的案外人上海盛青房地产发展有限公司签订了《倪家浜基地动迁配套商品房房源供应协议》一份，该协议载明：1、按照青浦区政府有关协调会议精神，上海青浦新城区建设发展有限公司(“上海淀山湖新城发展有限公司”前身，为甲方上级主管单位)与上海青浦住宅开发有限公司(乙方前身)于2004年6月签订《房屋订购协议》，约定乙方向甲方购买配套商品房房源，配套商品房共93套，面积10,032.32平方米。2、鉴于客观情况，上海青浦新城区建设发展有限公司与乙方协商一致，对《房屋订购协议》进行调整，并于2007年7月5日签订了《房屋订购补充协议》，约定乙方向甲方购买“浩泽家园”、“民乐苑”配套商品房房源98套，建筑面积10,041.10平方米。但由于动迁安置进展不理想，乙方未完成履约。基于上述事实，以及目前动迁基地的实际情况，经甲、乙双方友好协商，现就配套商品房源的安排、管理及付款等事宜达成一致，并作出如下约定：一、房源及付款方式与担保。根据动迁安置需要一次核定，乙方向甲方订购的房屋为“浩泽家园”及“民乐苑”房源总计80套(其中53套已交付，详见附件一)，建筑面积7,796.55平方米(以下简称“标的房源”，实际交付面积以附件一《房源清单》为准)；二、标的房源的交付与监管。乙方应当对标的房源进行妥善管理，不得将其用作本基地动迁安置以外的任何其他用途，不得擅自出售、出租、占用、抵押。在发现有任何第三方可能或已经损害房源的情况下，乙方应当立即通知甲方，乙方并应自行排除妨害；三、标的房源的使用。1、甲方提供给乙方的标的房源，乙方只能用于符合法定要求的申请拆迁基地被拆迁居民(以下简称“拆迁户”)的安置。乙方有责任根据有关动拆迁法律法规、政策的有关要求，对拆迁户主体资格进行审查，保证拆迁户符合法定要求。7、乙方应严格按照甲方的《动迁安置房源销售所需资料》(详件附件二)安置使用甲方提供的所有房源，否则甲方有权收回已交付的房源并要求乙方承担违约责任。该协议另对其他事项作了约定。案外人盛青公司及原告在该协议及附件上盖章予以确认。本案系争房屋，即浩泽家园80号楼302室列明在上述协议附件一房源清单中。另查明，2009年被告金惠荣、缪雪英自第三人吴寒明处购买浩泽家园80号楼302室房屋，房屋交付后由五被告居住使用。2009年10月27日，第三人向被告缪雪英出具收据，载明：“今收到缪雪英购买浩泽家园80号302室(面积为94.58平方米，每平方米为4,800元)，总额453,984元，先付30万元，余额以后结算”。又查明，2010年9月10日，第三人因涉嫌诈骗犯罪被上海市公安局青浦分局取保候审。2012年8月27日，上海市青浦区人民检察院以第三人涉嫌挪用资金犯罪向本院提起公诉，本院经审理查明：“上海凤翔房地产开发有限公司(简称凤翔公司)为对上海市青浦区盈浦街道贺桥村(原倪家浜、张家浜)动迁基地实施动迁，于2004年2月19日与具有“房屋拆迁资格证书”的上海市青浦区建设用地事务所(简称建设用地事务所)签订“动迁委托协议书”，实为借用建设用地事务所的房屋拆迁资质实施动迁，后双方又通过签订“凤翔基地委托动迁(补充)协议”，约定由吴寒明担任上述动迁工作的责任人。2007年9月至2010年9月期间，被告人吴寒明利用其担任凤翔公司上述动迁工作责任人的职务便利，隐瞒其无权处分动迁安置房的真相，并虚构可在两年内以购房人名义办理房产证等事实，将凤翔公司向上海青浦新城区建设发展(集团)有限公司(简称新城区公司)订购的49套动迁安置房违规出售给王兰英等非动迁户，所获售房款共计26,114,728元予以挪用，用于个人投资经营等用途，购房人未付房款共计4,291,183元。2010年9月10日，被告人吴寒明主动至公安机关投案，并如实供述了上述事实。案发后，被告人吴寒明将其出售的49套动迁安置房中的32套回赎后交还凤翔公司或盛青公司(系新城区公司子公司)，尚有17套动迁安置房未回赎，购房人已付房款9,477,097元，未付房款1,454,000元。案发后，凤翔公司向盛青公司支付了订购动迁安置房源的全部购房款。在本院审理过程中，被告人吴寒明退出赃款9,477,097元”。本院据此于2012年11月6日以(2012)青刑初字第926号刑事判决书作出判决：“一、被告人吴寒明犯挪用资金罪，判处有期徒刑三年，缓刑五年。二、被告人吴寒明退出的赃款9,477,097元发还被害单位上海凤翔房地产开发有限公司”。该判决已发生法律效力。再查明，系争房屋登记在案外人盛青公司名下，现由被告占有使用。盛青公司于2016年5月23日向本院出具《房屋权利确认书》一份，确认：涉案房屋(青浦区盈浦街道浩泽家园80号302室)我司已转让给原告，原告已支付了全额的房价款，故涉案房屋已归原告所有，相关的权利及权益均由原告享有及行使。还查明，被告在审理中向本院申请对系争房屋进行估价，本院通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司进行估价。该公司于2016年11月3日出具房地产估价报告，估价结果为：估价对象房地产市场价值为279万元，折合建筑面积单价为29,499元/平方米。为此，被告支付评估费8,500元。以上查明的事实，由原、被告的陈述、上海市房地产登记簿、房屋权利确认书、倪家浜基地动迁配套商品房房源供应协议及附件、收据、(2012)青刑初字第926号刑事判决书、房地产估价报告书、评估费发票等证据予以证明，并经当庭出证质证属实，本院予以确认。本院调取了(2012)青刑初字第926号卷宗中派出所的询问笔录、收据、收条。对此，原告称刑事判决中认定本案系争房屋已被第三人回赎，且房屋买卖关系存在于被告与第三人之间，故被告与第三人之间的纠纷应该自行解决，与原告没有关系，被告应向第三人主张损失。被告称被告并未收到第三人退还的房款，收据中“缪雪英”的签名系伪造。根据庭审确认的事实，本院认为：公民、法人的合法权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中系争房屋虽登记在案外人盛青公司名下，但盛青公司已向本院出具房屋权利确认书，确认系争房屋归原告所有，另根据原告提供的刑事判决书、倪家浜基地动迁配套商品房房源供应协议及附件等证据材料，本院足以认定原告对系争房屋具有合法的所有权。现被告占有使用系争房屋无合法依据，其行为对原告支配、使用系争房屋构成了妨害，故本院对于原告要求被告腾退系争房屋的诉讼请求依法予以支持。对于被告金惠荣、缪雪英因无法取得房屋造成的后果，被告有权向第三人主张。为避免讼累，本案予以一并处理。本院认为，被告金惠荣、缪雪英支付第三人的30万元购房款，第三人理应予以返还。对于被告金惠荣、缪雪英无法取得房屋产生的有关损失，根据评估报告并考虑本案的实际情况，本院酌定第三人赔偿原告190万元。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃陈述、质证等诉讼权利的行为，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告金惠荣、缪雪英、李超、金欢、金宇晟应于本判决生效之日起三十日内将上海市青浦区漕盈路XXX弄XXX号XXX室房屋腾退后返还原告上海凤翔房地产开发有限公司；二、第三人吴寒明应于本判决生效之日起十日内返还被告金惠荣、缪雪英房款30万元；三、第三人吴寒明应于本判决生效之日起十日内赔偿被告金惠荣、缪雪英损失190万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，评估费8,500元，合计8,580元，由第三人吴寒明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐冬梅代理审判员  刘 琳人民陪审员  杨宝勤二〇一七年三月八日书 记 员  朱 静附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。