上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3951号
原告涂志华。
被告江某甲。
被告江某乙。
被告江某丙。
三被告共同法定代理人江某丁。
被告江某丁。
被告江月萍。
原告涂志华诉被告江某丁、江某甲、江月萍、江某乙、江某丙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告涂志华，被告江某丁、江月萍及江某甲、江某乙、江某丙的共同法定代理人江某丁到庭参加诉讼。原、被告一致同意本案继续适用简易程序延长一个月审理。本案现已审理终结。
原告涂志华诉称，2011年5月3日，原、被告经居间方介绍签订了关于本市徐汇区某路某弄某号某室房屋（以下简称“系争房屋”）的上海市房地产买卖合同。因被告江某甲、江某乙、江某丙仅有残疾人证显示的监护人（被告江某丁），没有进行民事行为能力鉴定，也无居委会或法院指定监护人的材料，银行和房地产交易中心对此均不认可，故无法按期办理交易过户手续。因曾为此问题咨询过交易中心，故此后未再向交易中心提交申请过户手续。双方多次协商，2012年9月25日，原告与被告江某丁、江月萍签订违约赔偿协议书，协议约定因被告原因未能按期办理过户手续而支付原告人民币（以下同）15万元经济补偿金，并退还购房款15万元。被告一直未履行协议，故原告诉至法院要求判令：1、解除原、被告2011年5月3日签订的上海市房地产买卖合同；2、被告退还原告购房款（即定金）15万元及逾期退款的利息（以15万元为本金，从2012年9月25日起至判决生效日，按日万分之五计算）；3、被告支付原告违约金（即经济补偿金）15万元；4、诉讼费由被告承担。
被告江某丁、江某甲、江月萍、江某乙、江某丙共同辩称，不同意解除系争房屋的买卖合同，要求按照现在房屋市场价继续履行房屋买卖合同。原告支付了15万元定金后再未支付任何房款，故被告未办理过户。被告江某甲、江某乙、江某丙没有进行无民事行为能力鉴定，也没有法院指定监护人，但上述三被告的残疾人证上写明监护人为江某丁，故江某丁可以代江某甲、江某乙、江某丙签字并办理贷款、过户等手续，房地产交易中心并没有说不可以办理�户。违约赔偿协议书系在原告欺骗的情况下签订。
经审理查明，被告江某丁系江某甲、江月萍、江某乙、江某丙的父亲。江某甲、江月萍、江某乙为已婚。江某甲、江某乙、江某丙为一级智力残疾，2009年7月经中国残疾人联合会签发残疾人证，显示监护人均为江某丁。
上海市某路某弄某号某室房屋权利人登记为江某丁、江某甲、江月萍、江某乙、江某丙，系按份共有。
2011年5月3日，被告江某丁、江某甲、江月萍、江某乙、江某丙（甲方）与原告（乙方）签订关于系争房屋的房地产买卖合同，其中约定：房地产转让价款95万元；双方于2011年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按约定期限交付房屋给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方已付款日万分之四计算……逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单独解除本合同；乙方单独解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%；合同附件三付款协议约定：乙方于2011年4月4日支付甲方定金5万元，2011年5月3日追加支付甲方定金10万元；乙方于2011年7月30日前将房款23万元直接支付甲方；合同另有其他约定。合同落款甲方处，江某丁、江月萍为本人签名，江某甲、江某乙、江某丙为江某丁代签。
2011年4月2日、4月4日、5月3日，原告分三次共支付购房定金15万元，由江某丁出具收条。
2011年5月3日，原告向被告转账支付购房首付款18万元，同年5月4日，原告再次转账支付购房首付款5万元。2011年5月4日，被告分两笔将前述款项返还原告。原、被告称此操作系向银行申请贷款需要的手续。
2012年9月25日，甲方江某丁、江月萍和乙方（原告）签订违约赔偿协议书一份，写明：因甲�无法在期限内办理过户手续的原因无法履行该合同（关于系争房屋的房地产买卖合同），为此甲方同意向乙方予以经济补偿15万元，并归还购房款15万元；本协议自签订之日起生效，协议生效后甲方须继续办理该房卖方手续，在2012年12月31日前赔偿乙方违约金，经三方见证可解约；超出该时间还未还款的按每日万分之五计算利息；本协议与房地产买卖合同不一致的，以本协议为准；协议另有其他约定。落款处甲方签字为江某丁、江月萍。原告称签该协议时，原告已经表示不再买房、要求解除合同，故在该协议中商定退款、赔偿事宜，要求被告“继续办理该房卖方手续”是因被告无钱偿还原告，遂要求被告继续卖房以还钱给原告；被告称违约赔偿协议书系在原告欺骗的情况下签订，并不认可。
另，本院向上海市徐汇区房地产交易中心发送征询函，上海市徐汇区房地产交易中心回函称，根据《民法通则》以及《上海市房地产登记条例》相关规定，办理房地产登记申请事项的监护人需处分限制民事行为能力人名下房地产的，应提交以下证明文件：被监护人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人的的书面证明（如法院判决、司法鉴定等）；由自然人担任监护人的，监护人应当提供由被监护人的所在单位或被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或人民法院出具的监护权证明；未能提供上述监护权证明的，监护人应当提供监护权公证文书。
上述事实，有当事人陈述、残疾人证、上海市房地产权证、房地产买卖合同、收据、违约赔偿协议书、复函等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案中，被告江某甲、江某乙、江某丙的残疾人证显示其为一级智力残疾，但并无其民事行为能力的书面证明，亦无有效的监护权证明材料，仅凭残疾人证显示监护人为被告江某丁，并无法由江某丁代江某甲、江某乙、江某丙办理房屋产权过户手续、出售房屋。再根据双方合同约定，被告未在2011年7月31日前交房、办理过户手续，逾期超过十五日的，原告可单方解除合同。系争房屋至今仍未办理过户、交房手续。故原告要求解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告要求按照现在房屋市场价继续履行合同，并无任何依据，该意见本院不予采纳。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告未能提供有效的证明文件，导致系争房屋买卖合同无法继续履�，系被告违约致合同解除，故应向原告承担违约责任。双方就合同解除后相关事宜处理签订了违约赔偿协议书，其中约定因被告无法继续履行合同而同意向原告支付经济补偿金15万元，并归还购房款15万元。被告称协议书是在原告欺骗、欺诈的情况下签订故不予认可，但被告未能提供任何证据证明协议书签订时存在欺诈情形，故被告该主张本院不予采信。
根据双方协议内容可知，经济补偿金即为双方对解除合同违约金的约定，此违约金金额并不违反法律规定，在被告违约导致合同解除的情况下，被告应当向原告支付该违约金，故原告要求被告支付15万元违约金的诉请依据充分，本院予以支持。被告称原告支付的15万元系购房定金并非购房款，故不同意退还此款项。本院认为，协议书签订时，原告仅有15万元款项在被告处，虽然该款项在房地产买卖合同中约定为“定�”，但从合同约定的房屋总价款、支付方式等可以看出，该15万元为总房款的组成部分，违约赔偿协议亦明确被告应退还15万元房款，故原告依此要求被告退还15万元款项依据充分，本院予以支持。关于逾期退还房款的利息，违约赔偿协议书并未约定被告退还房款的日期，故原告要求被告从2012年9月25日起支付逾期还款的利息不具有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告涂志华与被告江某丁、江某甲、江月萍、江某乙、江某丙于2011年5月3日签订的上海市房地产买卖合同；
二、被告江某丁、江某甲、江月萍、江某乙、江某丙于本判决生效之日起十五日内返还原告涂志华150，000元；
三、被告江某丁、江某甲、江月萍、江某乙、江某丙于本判决生效之日起十五日内支付原告涂志华解除合同违约金150，000元；
四、驳回原告涂志华其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，800元，减半收取计2，900元，由被告江某丁、江某甲、江月萍、江某乙、江某丙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李理
二〇一四年四月二十六日
书 记 员 毛成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十三条�…
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。