安徽省滁州市琅琊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琅民一初字第00054号
原告：滁州市农业科学研究所。
法定代表人：郑发明，该机关党委书记。
委托代理人：王飞，安徽奇胜律师事务所律师。
被告：马明，男，1969年12月30日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。
被告：滁州市明华房产咨询有限公司。
法定代表人：马明，该公司经理。
第三人：韦娟，女，1974年5月3日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。
原告滁州市农业科学研究所与被告马明、被告滁州市明华房产咨询有限公司、第三人韦娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月17日立案受理后，依法由审判员张玉梅独任审判，于2014年1月15日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告滁州市农业科学研究所的委托代理人王飞、被告马明、被告滁州市明华房产咨询有限公司的法定代表人马明、第三人韦娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滁州市农业科学研究所诉称：滁州市农业科学研究所于2009年将位于滁州市凤凰西路538号房屋租赁权发包给马明承包。2012年9月25日马明将上述房屋出租给韦娟，租赁期限自2012年10月1日至2013年9月30日。租赁期限届满后，韦娟拒绝返还房屋，并自2013年10月1日起不再缴纳任何费用。现要求：一、马明、滁州市明华房咨询有限公司与韦娟立即返还位于滁州市凤凰西路538号房屋；二、马明、滁州市明华房咨询有限公司与韦娟支付截止2013年9月30日房屋使用费￥59456.7元；三、以后按6606.3元／月的计算方式至交付房产时为止；并承担本案的诉讼费用。
马明、滁州市明华房产咨询有限公司在庭审中辩称：马明、滁州市明华房产咨询有限公司与韦娟的合同2013年9月30日已到期，之后的房租韦娟是直接交给滁州市农业科学研究所的，所以诉讼请求和马明、滁州市明华房产咨询有限公司无关。
韦娟在庭审中述称：2013年9月30日前的房租已全部交清。从2013年10月份开始就没有交房租了。现在给房租没有意见的，但是房子不可以让。
滁州市农业科学研究所为支持其诉讼请求，举证下列证据：
证据一、滁州市农业科学研究所的事业单位法人证书、组织机构代码证各一份。证明滁州市农业科学研究所的基本情况；
证据二、企业信息基本查询单二份。证明滁州市明华房产咨询有限公司及韦娟经营服装店的基本情况；
证据三、《商品房开发合作协议》、《修正协议》、《划拨土地协议书》，安徽省滁州市中级人民法院（1997）滁中民再审第25号《民事判决书》复印件各一份。证明诉争的房屋所有权属于滁州市农业科学研究所；
证据四、2009年12月31日滁州市农业科学研究所与马明签订的《承包合同》复印件一份。证明马明的承包期限至2012年12月31日；
证据五、2011年1月12日滁州市明华房产咨询有限公司与韦娟签订的《房屋租赁合同》复印件一份。证明合同约定的起止日期及权利义务；
证据六、滁州市人民政府“滁政办（2012）18号”文件、“财资（2012）397号”《关于进一步做好行政事业单位房产公开招租工作的通知》复印件一份；证明滁州市农业科学研究所履行了政府下达的文件；
证据七、安徽建英房地产土地评估经纪有限公司“皖建英（滁）房评字（2013）第0077号”《房地产评估报告》复印件一份。证明本案的房屋面积及租赁价格；
证据八、2013年7月25日《滁州日报》一份。证明滁州市农业科学研究所已通知韦娟不得私自转租。
上述八组证据经马明、滁州市明华房产咨询有限公司、韦娟质证，对证据的真实性均无异议；对证据七认为房租价格过高。
马明、滁州市明华房产咨询有限公司未举证。
韦娟为支持其述称意见，举证下列证据：
证据一、韦娟的身份证复印件一份。证明韦娟的基本情况；
证据二、发票三张、收条一张。证明2013年9月30日之前的所有房租全部交清，共计39474元。
上述证据经滁州市农业科学研究所、马明、滁州市明华房产咨询有限公司质证，滁州市农业科学研究所、马明、滁州市明华房产咨询有限公司对证据无异议。
本院认为，滁州市农业科学研究所举证的八组证据和韦娟举证的二组证据，符合证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认。
依据上述有效证据并结合庭审调查，本院查明如下事实：
2009年12月23日，滁州市农业科学研究所（甲方）与马明（乙方）签订了一份《承包合同》，将位于滁州市凤凰西路南侧约2380㎡及办公楼周围的14间门面房等房屋承租权承包给马明，主要约定：承包期限为2010年1月1日至2012年12月31日，共计三年；2009年的承包费为440900元，三年逐年递增10000元；乙方在本合同生效后，在合同期内自行和各承租户签订房屋出租合同，乙方在和各承租户签订合同时，合同只能一年一签，并且保证所有房屋出租合同期限不得超过2012年12月31日，同时，乙方与承租户所签合同必须交一份给甲方备案；乙方在合同期限内对外出租房屋产生的装潢、装饰，在合同到期后由经营户自行处理，甲方不承担任何补偿责任；乙方必须按期交纳承包费，每延期1天，加收100元，以此类推，若连续超过1个月未交清下个季度费用，视为乙方放弃合同，甲方有权收回房屋并追要乙方所欠费用……。
2011年9月11日，马明、夏斌作为股东成立了滁州市明华房产咨询有限公司。2012年9月25日，马明以滁州市明华房产咨询有限公司的名义与韦娟签订了《房屋租赁合同》，主要约定滁州市明华房产咨询有限公司将位于滁州市凤凰西路南侧人才中心对面的二间约102㎡的门面房出租给韦娟，租赁期限为一年，自2012年10月1日至2013年9月30日止，每月租金为4386元。韦娟在此门面房内经营服装店。
2012年3月2日，滁州市人民政府办公室下发了滁政办（2012）18号《关于进一步加强市直行政事业单位房产租售管理的意见》文件，2012年11月16日，滁州市监察局、滁州市审计局、滁州市招标局、滁州市财政局联合下发了《关于进一步做好行政事业单位房产公开招租工作的通知》，通知各行政事业单位的房屋租赁合同到期后，公开竞价招租，在房产出租价格相同的条件下现承租户有优先承租权，同时规定2012年3月之前签订的合同到期后符合公开招租条件的，可给予现承租户延续经营原则上不超过6个月，特殊情况不超过12个月的时间作为过渡期（2012年3月2日之前出租合同到期尚未进行公开招租的房产，过渡期起始日为2012年3月2日，其他房产过渡期起始日为出租合同到期日），但现承租户须承诺或保证过渡期满及时交还承租的房产，过渡期内的房产出租价格参考报财政局备案的评估价格确定。2012年12月31日马明的承包合同期限届满后，马明没有与滁州市农业科学研究所签订过渡协议，亦没有按评估价格支付房屋使用费。韦娟向滁州市农业科学研究所补交了2013年9月30日前租金39474元，韦娟自2013年10月1日起没有向滁州市农业科学研究所支付房屋使用费，但继续使用房屋至今。2013年7月25日，滁州市农业科学研究所以公告的方式通知韦娟不得转租、转让。
另查：安徽建英房地产土地评估经纪有限公司对诉争的房屋进行评估，结论为：房屋面积108.30平方米、月租金为6606元。
本院认为：滁州市农业科学研究所与马明在平等自愿的基础上签订的《承包合同》合法有效，该合同名为承包，实际为房屋租赁合同，合同对双方的权利义务均做了明确的约定。同时合同约定马明有权对其承租的房屋进行转租。马明以滁州市明华房产咨询有限公司的名义将房屋转租给韦娟，租赁期限至2013年9月30日，租赁期限届满后，韦娟不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，现韦娟作为房屋的实际占有使用人，理应积极返还房屋并支付逾期腾房期间的占有使用费。因马明与滁州市农业科学研究所约定的租赁期限已届满，而且马明与滁州市明华房产咨询有限公司对诉争的房屋没有实际占有、使用，故马明、滁州市明华房产咨询有限公司对韦娟占有使用房屋期间的房屋使用费不承担连带给付责任。滁州市农业科学研究所要求马明、滁州市明华房产咨询有限公司承担连带给付责任于法无据，本院不予支持。对于滁州市农业科学研究所主张的自2013年1月1日起到房屋返还之日止按6606元（61元／㎡×108.30㎡）的标准支付房屋使用费的请求，本院认为滁州市农业科学研究所起诉时方提交《房地产估价表》，该所没有证据证明其在合同到期后已向马明、韦娟送达了房地产估价表，故本案应自2013年1月1日起至2013年12月17日滁州市农业科学研究所起诉之日止按合同约定的4386元／月支付房屋使用费共计54825元，扣除已支付的39474元，还应再支付15351元，另自2013年12月18日起至房屋返还之日止按6606元／月支付房屋使用费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下：
一、第三人韦娟于判决生效后十五日内立即将位于滁州市凤凰西路538号面积为108.30㎡房屋返还给原告滁州市农业科学研究所；
二、第三人韦娟于判决生效后十五日内给付原告滁州市农业科学研究所房屋使用费（其中2013年1月1日至2013年12月17日的房屋使用费为54825元，扣除已支付的39474元，还应再支付15351元自2013年12月18日起至房屋返还之日止按6606元／月计算）。
三、驳回原告滁州市农业科学研究所的其他诉讼请求。
如果第三人韦娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1390元，减半收取695元，由第三人韦娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 员 张玉梅
二〇一四年三月二十四日
代理书记员 黄 蓉
附：本案所适用相关法律、法规条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。