黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）外民再字第7号
抗诉机关黑龙江省哈尔滨市人民检察院。
申诉人（原审原告）ＸＸ，1968年10月2日出生，住哈尔滨市道外区。
委托代理人孔杰，1931年2月10日出生，住哈尔滨市道外区。
被申诉人（原审被告）哈尔滨市黎明房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区东直路167号。
法定代表人王玉香，该公司总经理。
ＸＸ因与哈尔滨市黎明房地产开发有限公司（简称黎明开发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2010）外民一初字第174号民事判决书，向检察机关申诉。黑龙江省哈尔滨市人民检察院于2012年11月23日作出哈检民抗（2012）91号民事抗诉书，向哈尔滨市中级人民法院提出抗诉。哈尔滨市中级人民法院于2013年1月18日作出（2013）哈民抗再字第22号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。黑龙江省哈尔滨市人民检察院指派检察员孙红伟出庭，原审原告ＸＸ的委托代理人孔杰到庭参加诉讼，原审被告黎明开发公司经传票传唤未出庭。本案现已审理终结。
原审原告ＸＸ诉称，2000年8月23日，原告在黎明开发公司经理及法定代表人的欺诈下，与该公司签订了《商品房屋销售合同书》，并在工商银行以所购房屋做抵押，办理了抵押借款各种手续，原告于2000年8月27日将购房款的全额239870元付给被告，被告超过约定近半个月后交房。原告在被告处购买的房屋建筑面积为129.66平方米，位于哈尔滨市道外区大方里小区107栋4单元201室。原告装修完房屋入住即发现该房屋主体结构承重墙存在严重质量缺陷，不能正常居住使用，及时反映给被告，被告采取各种欺诈手段，逃避责任，拒不解决，事实为：一、被告虚假宣传此房为东北三省的标准房、哈尔滨的样板房，对购房者进行欺诈；二、没有预售许可证，在反复要求下，给了一个假的过期的预售许可证，预售许可证是临时证件，不能重复使用，该预售许可证公章与黎明公司不一样，以欺诈手段，蒙蔽、陷害购房人；三、没有任何合法售房手续，只有一个暂定合格证，法律不生效；四、《商品房屋销售合同书》第五条，工程质量、商品房屋质量符合国家工程施工验收规范标准，是欺诈条款；五、被告交付原告的房屋建筑面积为129.66平方米，使用面积为87.61平方米，而房证上实际米数为86.52平方米，相差1.09平方米；六、地基下沉，两面承重墙出现了不均衡的通透性断裂，房屋客厅与厨房中间的承重墙，从右上角到左下角出现了不均衡的通透性断裂，断裂超过国家规定的0.3mm的规定，整块砖断裂，裂缝宽的地方已达1cm-2cm以上；八、烟囱倒流，满屋都是倒回的烟，此烟产生有毒物质，可以致癌，给人体健康带来极大的危险；九、灌浆不足，造成方厅大面积墙壁长绿毛，特别是夏天阴雨天，室内的霉味，不开门窗不能住人；十、天棚楼板咬合不严，楼上漏水楼下淹，已经发生多次，楼板均开裂；十一、购房时提出厨房与住屋的间壁墙不要，成为一体，被告全答应了，楼盖好后，被告加上此墙，作为开发商，违背诺言，自失信誉。故此，原告多次与被告协商交涉要求退房，并依法赔偿各种损失，但被告无理推诿，拒不履行法定义务。故诉至法院，诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的《商品房销售合同》；2、要求被告双倍返还原告已付房款479740元以及购房款利息；3、被告按双方签订的《商品房销售合同书》第8条规定赔偿原告按现房计算差价款551056元单倍赔偿（或者依评估、鉴定为准）；4、要求被告赔偿原告经济损失明细如下：赔偿原告房屋装修费用110603元；违约侵权损失，房价总额的20%；购房前期费用、律师费共计15065元；赔偿房屋少1.09米的损失3700元及利息、物业费、包烧费；赔偿银行借款利息49132元；精神损失10万元；双倍赔偿由法院和银行共同以财产保全为由，扣押原告下岗职工解除劳动合同生活补助费11520元以及利息；赔偿三次公告费及法院费用994元；5、诉讼费、银行起诉至法院的受理费、财产保全费及由被告过错造成的各种损失，均由被告依法承担；6、解除商品房合同后，被告执行完毕对价款后，原告从哈尔滨市道外区大方里小区107栋4单元201室搬出。
原审被告黎明开发公司辩称，不同意原告的诉请，被告所提供的房屋质量合格，并且已经验收合格，原告办理房产时符合房产部门的条件，已经实际出售。
原审查明，2000年8月23日，原、被告签订《商品房销售合同书》，原告购买被告开发、销售的坐落于哈尔滨市道外区大方里小区107栋4单元2层1号的房屋一处，合同书约定该房使用面积87.61平方米，平面系数（K值）1.48，建筑面积129.66平方米，每平方米1850元，总计房屋价款239870元。其中原告首付购房款80000元，余款以个人住房按揭贷款的方式支付，于同年8月27日在中国工商银行哈尔滨市太平区太平桥支行贷款160000元，保证人为原告委托代理人孔杰。同年10月25日，原告办理了哈房权证外字第000387**号房屋权属证书，该权属证书上标明实测使用面积86.52平方米。此间，原告装修房屋共花费材料、人工费等合计110603元。入住后，室内部分墙体出现局部开裂，经原告交涉，施工单位哈尔滨市华东建筑工程公司委托哈尔滨市北方建筑质量处理咨询中心对涉案房屋住宅楼的局部墙体开裂问题进行技术鉴定，2003年5月25日，该中心作出哈北（2003）咨字第7号《关于大方里107栋住宅楼部分墙体开裂技术鉴定书》，其中注明：“一、工程概况：该工程是1999年由西埃迪建筑设计院设计，哈市华东建筑工程公司施工，2000年末交付使用。本工程原设计为七层砖混结构，实际建成八层。底层为框架结构，公企建筑，层高3.9米，二层及以上为住宅，层高3米。室内外高差600mm。桩基础入土深度6米，承台高850mm，底标高为-2.5米。首层顶板为现浇板，二层及以上为预应力空心板。纵横墙混合承重系统；二、墙体开裂情况：二楼
原审认为，按照法律规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。本案中，原告与被告签订《商品房销售合同》后，向被告支付了购房的全部价款，办理了房屋产权登记手续，物权已发生转移，涉案房屋已交付使用。现原告提供的证据不能证明涉案房屋主体结构质量不合格，也不能证明因房屋质量问题严重影响正常居住使用，故对其提出解除合同、退还房屋的请求不予支持。原告购买涉案房屋并搬入居住后，室内部分墙体开裂，有原告提供的照片和哈尔滨市北方建筑质量处理咨询中心对涉案房屋住宅楼的局部墙体开裂问题的技术鉴定为证，应认定涉案房屋存在质量问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买卖人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。依据合同法的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。鉴于本案的具体情况，被告应承担修理和减少价款的违约责任，被告应在判决生效后三十日内，为原告室内部分开裂的墙体进行修复，如逾期，原告可委托有资质的建筑单位对墙体开裂进行修复，修复所产生的费用由被告负担。减少价款的数额应为购房款的半数，即119935元为宜。公告费及诉讼费用994元，其中860元系三次公告的费用，24元系邮寄费，10元系复印费，计894元，系原告花费的实际支出（100元诉讼费，不应重复计算，应扣除）；双倍赔偿房屋面积少1.09平方米的房价款3700元及利息，符合法律规定，被告应予赔偿。原告请求被告双倍返还购房款479740元以及购房款利息、赔偿原告按现房计算差价款551056元，以及赔偿装修费用110603元的前提条件是解除合同、退还涉案房屋，现前提条件无法律依据支持，且被告享受了装修利益；其请求的违约侵权损失，房价总额20%，与本院支持的减少购房款半数的处理意见重合，不应重复计算；其请求的购房前期费用12056元及物业、包烧费，系原告入住前和入住中交纳的相关费用，因其至今在该房中居住，已享受所交纳费用的服务项目，律师费3000元，系原告个人行为，也无证据证实；其请求赔偿的由被告行为所致银行借款利息49132元，以及双倍赔偿由法院和银行共同以财产保全为由，扣押了原告下岗职工解除劳动合同生活补助费11520元及利息，系原告与银行间贷款合同关系，与本案不是同一法律关系；其请求精神损失费100000元，无法律依据；其请求的诉讼费，银行、法院受理费、财产保全费，及由被告过错造成的各种损失，除原审已交纳的诉讼费100元已计算外，其余已交纳费用与本案亦不是同一法律关系，各种损失无具体明细，也无具体数额；原告请求解除商品房合同、被告执行完毕对价款后，从涉案房屋迁出的诉请，亦因前提条件无法律依据支持，故对上述请求，均不予支持。被告提出的抗辩主张，无事实和法律依据，不予支持。原告合理的请求，应予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条第七项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告黎明开发公司为原告室内部分开裂的墙体进行修复，如逾期，原告可委托有资质的建筑单位对墙体开裂进行修复，修复所产生的费用由被告负担；二、被告黎明开发公司退还原告因房屋质量问题应减少的购房价款119935元；三、被告黎明开发公司双倍赔偿原告房屋面积少1.09平方米的房价款3700元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，即自2000年8月27日起，至履行期限届满时止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费17136元由原告负担13678元，由被告负担3458元；公告费860元、邮寄费24元、复印费10元，计894元，由被告负担。
哈尔滨市人民检察院抗诉认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，ＸＸ为证明自己的主张向法庭提供了哈尔滨市北方建筑质量咨询中心出具的《关于大方里107栋住宅房楼部分墙体开裂技术鉴定书》及涉案房屋出现裂痕的照片。该鉴定及照片完全可以证明涉案房屋主体结构承重墙存在严重的质量缺陷，涉案房屋质量问题已严重影响ＸＸ的正常居住使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。黎明开发公司为证明涉案房屋主体结构质量合格向法院提供哈尔滨市建筑工程质量监督站于2010年10月12日出具的证明一分，但经法院依职权调取的情况说明证实，出具该证明的哈尔滨市建筑工程质量监督站名称和公章在2005年机构改革之后就停止使用了，现名称为哈尔滨市建设工程质量监督总站。黎明开发公司提供的该证据不能证明涉案房屋主体结构质量经核验确属合格。在涉案房屋质量未经检验属合格的情况下，原审对ＸＸ提出解除合同、退还房屋的请求不予支持，属认定的基本事实缺乏证据证明，故提出抗诉。
本院再审过程中，申诉人ＸＸ坚持原审诉讼请求。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，依据法律规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，申诉人与被申诉人签订的《商品房销售合同》第五条约定，工程质量、商品房屋质量须符合国家工程施工验收规范标准。申诉人在支付全部购房款装修入住后，发现墙壁多处出现裂缝，经施工单位委托哈尔滨市北方建筑质量处理咨询中心对涉案房屋墙体开裂问题进行技术鉴定，该鉴定意见虽然没有确认诉争房屋的主体结构质量是否合格，但该鉴定意见足以认定诉争房屋存在质量问题，申诉人多次要求被申诉人给予解决，但被申诉人拒不履行义务，申诉人多次寻求解决房屋质量问题无果而诉至法院，其要求解除双方签订的《商品房销售合同》，退还购房款的请求合理，本院予以支持；申诉人要求赔偿装修费用110603元的请求合理，本院予以支持；关于申诉人要求赔偿按房产市场现值计算增值损失551056元的请求，经过向诉争房所在地房屋中介机构询价，其请求的增值损失与原购房款合计790926元，与诉争房所在地二手房屋市场现值基本吻合，对此项请求予以支持；被申诉人履行完毕上述给付义务后，申诉人应从涉案房屋迁出；申诉人关于被申诉人在售房中存在欺诈行为的主张，因证据不足，本院不予采纳，其要求双倍返还购房款的请求，本院不予支持；申诉人要求给付精神损失费100000元的请求，因无法律依据，本院不予支持；申诉人关于给付购房款利息及按房价总额20%给付违约金的请求，与被申诉人赔偿的房屋增值损失重合，不应重复计算，对申诉人的该项请求，本院不予支持；关于购房前期费用12056元及物业、包烧费，是申诉人入住前及居住中交纳的相关服务费用，因其至今仍在该房中居住，已享受所交纳费用的服务项目，对申诉人要求赔偿的请求，本院不予支持；申诉人关于赔偿律师费3000元的请求，因无证据证实且无法律依据，本院不予支持；申诉人关于赔偿因被申诉人行为产生银行借款利息49132元，以及双倍赔偿扣押原告生活补助费11520元及利息损失的请求，系申诉人与案外人银行之间的贷款合同关系，与本案不是同一法律关系，本院不予支持；其请求的财产保全费等诉讼费用及由被告过错造成的各种损失，除原审已交纳的案件受理费100元外，其余已交纳费用与本案亦不是同一法律关系，本院不予支持；被申诉人原审中提出的抗辩主张，因无事实和法律依据，本院不予采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2010）外民一初字第174号民事判决书；
二、解除原告ＸＸ与被告哈尔滨市黎明房地产开发有限公司签订的《商品房销售合同》；
三、被告哈尔滨市黎明房地产开发有限公司返还原告ＸＸ购房款人民币239870元，此款于本判决生效之日起十日内给付；
四、被告哈尔滨市黎明房地产开发有限公司赔偿原告ＸＸ房屋装修费用110603元，此款于本判决生效之日起十日内给付；
五、被告哈尔滨市黎明房地产开发有限公司赔偿原告ＸＸ房屋增值损失551056元，此款于本判决生效之日起十日内给付；
六、原告ＸＸ收到被告哈尔滨市黎明房地产开发有限公司给付的以上款项后，于三十日内自哈尔滨市道外区大方里小区107栋4单元201室房屋内迁出，将该房屋返还给被告哈尔滨市黎明房地产开发有限公司；
七、驳回原告ＸＸ其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12905元，由原告负担100元（已付），余款12805元由被告负担；公告费1460元、邮寄费48元、复印费10元，合计1518元（原告已垫付），由被告负担。被告于本判决生效之日起十日内将应负担的案件受理费12805元及其他诉讼费用1518元分别送交法院及给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 李北涛
审 判 员 甄彦国
代理审判员 庞志莹
二〇一四年五月十六日
书 记 员 张君君