湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江岸民商初字第02303号
原告武汉市军队离休退休干部蔡家田休养所，住所地：湖北省武汉市江岸区江大路155号。
法定代表人李汉文，所长。
委托代理人李强喜（特别授权代理），男，1962年10月23日出生。
委托代理人张展（特别授权代理），湖北晨丰律师事务所律师。
被告随州市环潭镇荣发再生资源经营部，住所地：湖北省随州市曾都区环潭镇大桥头。
法定代表人黎发云，经理。
被告宋强。
第三人高莲娜。
原告武汉市军队离休退休干部蔡家田休养所（以下简称蔡家田干休所）诉被告随州市环潭镇荣发再生资源经营部（以下简称荣发经营部）、被告宋强、第三人高莲娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月23日立案受理后，因涉及仲裁条款，故本院于2013年7月16日裁定本案中止审理。在武汉市中级人民法院作出（2013）鄂武汉中仲监字第00128号民事裁定，对仲裁条款确认无效后，本院于2013年9月17日裁定本案恢复诉讼。因被告荣发经营部下落不明，故本院依法向其公告送达起诉书副本及开庭传票、举证通知书等，并依法适用普通程序，组成由审判员丁杰担任审判长，和代理审判员解静娴、人民陪审员丁凤玲参加的合议庭于2014年2月17日公开开庭进行了审理。原告蔡家田干休所委托代理人李强喜、张展，被告宋强，第三人高莲娜到庭参加了诉讼。被告荣发经营部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告蔡家田干休所诉称：2005年4月14日，宋强、高莲娜代表荣发经营部与我所签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：我所将中国人民解放军国防信息学院（以下简称国防信息学院，即原中国人民解放军通信指挥学院）交由我所管理的军产房屋［即位于武汉市江岸区江大路155号的门面房一间（现门牌号码为××号）及附属三层楼房屋一栋，面积共计470余平方米］出租给荣发经营部使用，租赁期限为8年，自2005年6月18日起至2013年5月31日止；租金按季度支付；荣发经营部不支付房屋租金或不按时支付房屋租金达1个月以上，我所有权解除房屋租赁合同；房屋租赁期间，如荣发经营部需对承租房屋进行装修，需向我所报送装修方案，经我所同意后，方可按照已确认的方案对房屋进行装修，否则由荣发经营部负责赔偿并将承租房屋恢复原状。合同签订后，宋强、高莲娜支付押金10，000元。我所在其后收取租金时按高莲娜的要求出具了付款人为“老枪俱乐部”（即武汉市江岸区老枪俱乐部，以下简称老枪俱乐部）的收款收据。2009年9月后，具体履行合同义务人由高莲娜变更为宋强，并一直延续至今。2012年9月，宋强要求租赁期满后续租房屋，并准备着手装修承租房屋。因我所已决定租赁期满后房屋收回自用，故未同意宋强提出的装修房屋请求。但宋强仍执意开始装修涉讼房屋。2012年12月3日，我所再次向荣发经营部及宋强发出了《停止装修的通知》，荣发经营部及宋强不予理睬，并拖欠房屋租金。其后，我所向宋强发出《律师函》，在没有得到任何回应的情况下，于2013年4月17日依约解除了与荣发经营部签订的《房屋租赁合同》，同时函告荣发经营部及宋强予以腾退。2013年5月17日起，因承租方拒绝交纳租金且拒绝腾退，故我所对该房屋采取了停水停电措施，但荣发经营部及宋强仍未从房屋腾退，且怠于支付房屋占用期间的租金。故请求：1、判令荣发经营部及宋强立即腾退位于武汉市江岸区江大路155号的门面（现门牌号码为××号）及附属三层楼房屋；2、判令荣发经营部及宋强将房屋恢复原状，并自行承担全部费用；3、判令荣发经营部及宋强向我所支付2012年12月18日至实际腾退之日止的房屋租金（截止2013年5月20日为48，885元）；4、判令荣发经营部及宋强负担本案诉讼费用。在本案审理过程中，蔡家田干休所撤回了第2项诉请。
原告蔡家田干休所为支持自己的诉讼主张，向本院提交证据如下：
证据一：1、武汉市江岸规划土地管理处出具的岸土国用（92）字第0006号国有土地使用证、武汉市房产管理局出具的武房权证市字第××号房屋所有权证；
2、1988年9月5日，武汉市房地产管理局的武房产（1988）126号文件，即《武汉市驻军房屋所有权土地使用权登记发证工作的意见》；
3、2001年12月30日，原中国人民解放军通信指挥学院政治部与武汉市军队离休退休干部安置管理办公室签订的《通信指挥学院第五批军队退休干部交接安置协议书》；
4、2013年4月26日，国防信息学院出具的《情况说明》；
上述证据一证明位于武汉市江岸区江大路155号临街门面（现门牌号码为××号）一间及附属三层楼房屋由蔡家田干休所合法管理并使用。
证据二：2005年4月14日，蔡家田干休所与荣发经营部签订的《房屋租赁合同》一份，证明：1、房屋出租人为蔡家田干休所，承租人为荣发经营部，其代表为宋强和高莲娜；2、房屋租赁期限为8年，自2005年6月18日起至2013年5月31日止；3、承租人不按时支付房屋租金达一个月或未经蔡家田干休所同意，擅自转租转借，蔡家田干休所有权解除《房屋租赁合同》；4、承租人装修房屋应经蔡家田干休所同意，否则应赔偿损失并恢复原状；
证据三：1、2012年9月27日，蔡家田干休所出具的“关于随州市环潭镇荣发再生资源经营部驻武汉办事处租赁合同到期后不再续租的通知”（以下简称“不再续租通知”）及邮寄送达凭证；
2、2012年12月3日，蔡家田干休所出具的“停止装修通知”及在涉讼门面张贴的照片（其上显示现门牌号码为江大路××号）；
3、2013年3月13日、3月25日，蔡家田干休所委托湖北晨丰律师事务所分别向宋强发出的《律师函》及邮寄送达凭证；
4、2013年4月16日，蔡家田干休所向宋强发出的“关于解除《房屋租赁合同》的函”及邮寄送达凭证；
5、2013年4月26日，蔡家田干休所向宋强发出的“关于限期腾退房屋及停止水电供应的告知函”及邮寄送达凭证；
上述证据三证明蔡家田干休所已于2012年9月通知宋强，租赁期满后不再出租，并不同意宋强提出的装修请求，且于同年12月通知其立即停止装修，否则应在合同到期后自行拆除并将房屋装修恢复原状；并证明因宋强违约，蔡家田干休所已依约于2013年4月解除《房屋租赁合同》并限期要求其腾退房屋。
证据四：2005年6月22日至2012年9月18日，交款单位为老枪俱乐部的收据一组，证明：1、《房屋租赁合同》的实际履行人为宋强；2、承租人自2012年12月18日起未再支付租金；
证据五：荣发经营部及老枪俱乐部工商登记资料，证明：1、荣发经营部系个人独资企业，处于拟吊销状态；2、老枪俱乐部系个体工商户，经营者是宋强，现该营业执照已吊销。
被告荣发经营部在法律规定的期间内未作出答辩且未提交证据以供质证。
被告宋强辩称：2005年4月14日，我与高莲娜自主创业，一起与蔡家田干休所签订《房屋租赁合同》。考虑双方的利益及承租方的较高投入，《房屋租赁合同》中特别约定租赁期限为8年，并可协商调整出租价格，且约定“合同期满，乙方享有优先续租的权利”。“优先”即首选的意思；“续租”中的“续”字表示“继续”，“租”字代表甲方出租；“权利”代表在反对的情况下仍能实现自己意志的能力。此段文字内容即合同期满，如我要求继续承租，蔡家田干休所就应首选出租给我。其后因经营不善，高莲娜等人于2009年9月18日与我解除了合作关系，并告知了蔡家田干休所，得到蔡家田干休所许可。故此，2010年12月22日，我与蔡家田干休所签订《补充协议》时，高莲娜没有参与。涉案房屋由我及他人经营，与荣发经营部及高莲娜无关。2012年9月，我要求重新装修和续租时，蔡家田干休所负责人拒绝协商并以行政命令的方式单方面通知我方合同到期后不再续租。2013年5月17日起，蔡家田干休所更擅自停水停电。蔡家田干休所单方剥夺了我优先续租的权利，以行政命令的方式，将自己的意志强加给我，并停电、停水，使我无法经营，给我造成了巨大的损失，蔡家田干休所违约在先，应承担违约责任。请求驳回蔡家田干休所的诉讼请求。
第三人高莲娜述称：2005年4月14日，我和宋强合作，共同与蔡家田干休所签订了《房屋租赁合同》。2009年9月18日，因经营不善，经蔡家田干休所同意，我解除了与宋强的合作关系。此后，实际履行《房屋租赁合同》并租赁经营的人是宋强，与我无关。另外，蔡家田干休所所述不实，我从未要求蔡家田干休所在收取租金时出具收款人为老枪俱乐部的收据。
被告宋强、第三人高莲娜为支持自己的抗辩主张和述称事实，共同向本院提交证据如下：
证据一：2009年9月18日，宋强与高莲娜等人签订的《解除合作协议书》；
证据二：2010年12月20日，蔡家田干休所与宋强及荣发经营部驻武汉办事处签订的《补充协议》。
上述证据证明高莲娜于2009年9月18日已退出在涉讼房屋内的经营。
庭审质证时，被告荣发经营部无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利。经庭审质证，被告宋强对原告蔡家田干休所提交的证据二至证据四、证据五中老枪俱乐部工商登记资料无异议；对证据一及证据五中荣发经营部的工商登记资料有异议，认为该证据一房屋权属凭证及相关文件与诉争房屋无关，并认为其对证据五中被告荣发经营部的工商登记资料不清楚。第三人高莲娜对原告蔡家田干休所提交的证据认为其已退出，该部分证据均与己无关。原告蔡家田干休所对被告宋强及第三人高莲娜提交的《解除合作协议书》、《补充协议》真实性无异议，但认为《解除合作协议书》只在二人间产生约束力且与本案争议无关，而《补充协议》不能证明第三人高莲娜已退出了经营，只能证明被告宋强与该所就原《房屋租赁合同》的部分条款进行协商，且未对租赁期限进行补充约定。
本院认证认为：被告宋强认为原告蔡家田干休所提交的证据一与本案无关，是基于现涉讼房屋的门牌号为“江大路××号”，而证据一中房屋所有权证载明的房屋坐落为“江岸区江大路155号（蔡家田干休所）”。从该房屋所有权证所载内容可知该“江岸区江大路155号（蔡家田干休所）”房屋坐落涵盖多栋建筑，系为房屋大证；涉讼房屋现门牌号码“江大路××号”系相关公安、民政、城管等部门依据治安管理需要编排，该门牌号码的编排与房屋权属认定无涉，而被告宋强亦未提交反驳证据证明门牌号为“江大路××号”的房屋非其承租的房屋且房屋所有权归属他人，该证据一与本案具有关联性，故本院对该证据一予以采信。因被告宋强、第三人高莲娜对原告蔡家田干休所提交的其它证据的真实性未提出异议，且未提交相关反驳证据，该部分证据来源合法，并与本案事实相关，本院予以采信。对被告宋强、第三人高莲娜提交的《解除合作协议书》、《补充协议》，因原告蔡家田干休所对两份证据的真实性未提出异议，且对于第三人高莲娜所称其于2009年9月退出了合作租赁经营的事实，既有被告宋强在其答辩状中自认（即“2010年12月22日，我与蔡家田干休所签订《补充协议》时，高莲娜没有参与。涉案房屋由我及他人经营，与荣发经营部及高莲娜无关”）辅证；同时有原告蔡家田干休所在起诉状中的陈述（即“2009年9月后，具体履行合同义务人由高莲娜变更为宋强，并一直延续至今”）及涉案《补充协议》签订时并无第三人高莲娜签字认可，且原告蔡家田干休所的停止装修、解除合同等通知均直接送达给被告宋强等事实予以印证，故本院对《解除合作协议书》、《补充协议》的证明力予以采信。
经审理查明：2005年4月14日，宋强、高莲娜以荣发经营部驻武汉办事处（作为乙方）名义与蔡家田干休所（作为甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于武汉市江岸区江大路155号临街门面房（使用面积122平方米）、附属楼一栋（三层楼，使用面积352.24平方米，楼梯面积减半计算）出租给乙方经营，因乙方投入较大，应乙方要求，甲方同意租赁期限为8年，即自2005年6月起至2013年5月止（自2005年6月18日起租），月租计8，943.60元，第6年开始根据市场行情，双方协商调整房屋出租价格，合同期满，乙方享有优先续租的权利；租金按季度支付，每季度提前十天支付下季度房租；房屋租赁期间，乙方对房屋改造、装修，必须报方案，经甲方同意，方可对房屋按已确认的方案改造。乙方未经甲方同意对房屋进行改造，造成结构损坏，一切由乙方负责赔偿并修复原状。合同并约定：乙方不交付房租或者不按时交付租金达一个月以上，甲方可以解除合同。该合同还约定“本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成时，由武汉市仲裁委员会仲裁，而后又未达成仲裁的可向法院起诉”。《房屋租赁合同》落款处“乙方”一栏加盖“随州市环潭镇荣发再生资源经营部驻武汉办事处”字样的印章；宋强在“经办人”一栏签名；高莲娜在“法人代表”一栏签名。2005年6月8日，宋强以该租赁房屋为住所开办老枪俱乐部（性质为个体工商户，经营者为宋强，现已吊销），并与高莲娜等人合作经营。2009年9月18日，高莲娜等人与宋强签订《解除合作协议书》一份，约定由宋强负责老枪俱乐部的债权债务，高莲娜等人退出了与宋强的合作经营。2010年12月20日，宋强又以荣发经营部驻武汉办事处名义（作为乙方）与蔡家田干休所（作为甲方）签订《补充协议》一份，其中双方约定于2010年12月20日起将房屋租金调整为每季度29，330.80元，并约定“乙方临时加盖的厨房，合同到期后自行拆除，与甲方无任何经济纠纷”。该《补充协议》落款处“乙方”一栏加盖“随州市环潭镇荣发再生资源经营部驻武汉办事处”字样的印章；宋强在“负责人”一栏签名。
2012年9月，在宋强提出准备重新装修涉讼房屋并续租的要求后，蔡家田干休所于同年9月27日、12月3日先后向宋强发出“不再续租通知”及“停止装修通知”，表示租赁期满后不再继续出租并要求宋强停止装修，并分别于2013年3月13日、3月25日委托湖北晨丰律师事务所分别向宋强发出《律师函》，再次表明房屋租赁期满后，不再续租，并催交房屋欠租，要求恢复房屋原状。2013年4月16日，蔡家田干休所又以特快专递方式向宋强邮寄“关于解除房屋租赁合同的函”，要求解除涉案《房屋租赁合同》，相关邮寄查询系统载明该邮件于2013年4月17日“投递并签收”。同年4月26日，蔡家田干休所再次向宋强邮寄“关于限期腾退房屋及停水电供应的告知函”，要求宋强于一个月内腾退房屋并恢复原状，且催交欠租。相关邮寄查询系统载明该邮件于2013年4月28日“投递并签收”。2013年5月17日起，因宋强仍拒绝交纳租金且拒绝腾退，蔡家田干休所对该房屋采取了停水停电措施。
另查明：荣发经营部为个人独资企业，现处于预吊销状态。涉讼房屋所在武汉市江岸区江大路155号土地及地上建筑物属于在汉驻军军产，由蔡家田干休所于2001年12月30日起管理使用至今。涉讼房屋仍由宋强占有使用未归还给蔡家田干休所。宋强自2012年12月19日起即未再支付房屋租金。
再查明：为《房屋租赁合同》的签订和履行，蔡家田干休所收取了押金10，000元，此款未予退还，且自2005年6月18日起至2012年12月18日止，该所出具的（租金）收据“支付单位”一栏均显示为老枪俱乐部或老枪。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。涉案《房屋租赁合同》虽形式上是由宋强、高莲娜代表荣发经营部驻武汉办事处与蔡家田干休所签订，但荣发经营部驻武汉办事处是否是荣发经营部内设机构、是否具有经营的主体资格、宋强、高莲娜二人签约行为是否受荣发经营部委托或得到事后追认，蔡家田干休所与宋强、高莲娜均不能提交证据予以证明，而《房屋租赁合同》签订后宋强即以此租赁场所开办了具有个体工商户性质的老枪俱乐部，由宋强、高莲娜等人合作经营，且蔡家田干休所自起租当月至最后一次收取租金（即2012年9月18日）所开具的全部租金收据“交款单位”一栏均注明为“老枪俱乐部”或“老枪”，即从《房屋租赁合同》的签订到合同的履行，均无证据显示荣发经营部与本案纠纷有关联，蔡家田干休所对此亦不能提交充分证据证明荣发经营部是涉讼房屋的承租人或其存在转租、转借的情形，故该所要求荣发经营部承担民事责任的主张欠缺事实依据和法律依据，本院不予支持。
关于蔡家田干休所主张宋强应腾退房屋并支付自2012年12月18日起至腾退之日止所欠租金的诉讼请求。从审理查明的事实及宋强、高莲娜的陈述看，宋强、高莲娜共同以荣发经营部驻武汉办事处名义与蔡家田干休所签订的《房屋租赁合同》实际上是由宋强、高莲娜与蔡家田干休所签订，且由二人合作经营老枪俱乐部，宋强、高莲娜二人实为合同的当事人，故宋强、高莲娜与蔡家田干休所的租赁关系成立。《房屋租赁合同》系宋强、高莲娜与蔡家田干休所间真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，《房屋租赁合同》应为有效。高莲娜于2009年9月退出与宋强的共同经营后，宋强又以荣发经营部驻武汉办事处名义与蔡家田干休所签订《补充协议》，该《补充协议》亦实为宋强与蔡家田干休所真实意思表示，应为有效，双方的权利义务关系受本案所涉《房屋租赁合同》、《补充协议》约束。合法的租赁关系受法律保护，当事人应当依照合同约定履行义务，一方不履行合同义务或履行合同义务与约定不符的，应当依照合同约定或法律规定承担相应的后果。蔡家田干休所已依约履行了出租义务，宋强应依约按时、足额履行支付租金并负有在租赁期满归还租赁物的义务。宋强辩称其要求续租时，蔡家田干休所拒绝续租，违反了《房屋租赁合同》中有关优先续租权的约定，且单方于2013年5月17日强制停水停电，蔡家田干休所先行违约。而蔡家田干休所主张该所未准备在《房屋租赁合同》租期届满后再行出租，且停水停电是基于宋强拒交房屋租金、拒绝停止装修、拒绝腾退房屋的情况下所为，该所不存在任何违约。对于“优先续租权”，我国法律并未作出相关规定，但《中华人民共和国合同法》第二百三十条对何为“优先”作出了定义，即“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，故“优先”是基于同等条件下的优先，对此，蔡家田干休所已明确表示租赁期满后不再出租，且在本案审理期间该所亦无将涉讼房屋另行出租他人的事实，宋强所称蔡家田干休所违反有关“优先续租权”约定的抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。而《房屋租赁合同》已载明租金按季度支付，每季度提前十天支付下季度房租，且装修应经报备并经蔡家田干休所同意，在宋强拒付租金且强行装修的情况下，蔡家田干休所采取停电停水的措施应属自力救济的行为，亦不构成违约。宋强未按约及时支付租金并履行其他合同义务是形成此纠纷的主要原因，应承担相应民事责任。因《房屋租赁合同》已明确约定了附条件的解除合同条款，即“乙方（宋强）不交付房租或者不按时交付租金达一个月以上，甲方（蔡家田干休所）可以解除合同”，而宋强自2012年12月19日起至2013年4月16日止拖欠租金已达一个月以上，蔡家田干休所向宋强发出“关于解除房屋租赁合同的函”不违反《中华人民共和国合同法》第九十三条第2款之规定（即“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”），该函自送达宋强之日起（2013年4月17日）即应发生合同解除的效力。故宋强应向蔡家田干休所支付所欠租金（即按29，330.80元／季度的标准，从2012年12月19日起算至2013年4月17日止），并应支付合同解除后拒不返还房屋期间的房屋占有使用费（即按29，330.80元／季度的标准，从2013年4月18日起算至腾退之日止），且还应承担归还涉讼房屋的民事责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告宋强于本判决生效后十日内腾退位于武汉市江岸区江大路155号临街门面房（现门牌号码为江大路159号，使用面积为122平方米）及附属楼一栋（三层楼，使用面积为352.24平方米，楼梯面积减半计算）归还给原告武汉市军队离休退休干部蔡家田休养所；
二、被告宋强于本判决生效后十日内向原告武汉市军队离休退休干部蔡家田休养所支付所欠租金29，107.73元（即按29，330.80元／季度的标准，从2012年12月19日起算至2013年4月17日止，并已扣减被告宋强所付押金10，000元）；
三、被告宋强于本判决生效后十日内向原告武汉市军队离休退休干部蔡家田休养所偿付房屋占有使用费（即按29，330.80元／季度的标准，从2013年4月18日起算至腾退之日止）；
四、驳回原告武汉市军队离休退休干部蔡家田休养所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1，020元、公告费520元及邮寄费40元，共计1，580元，由被告宋强负担。因原告武汉市军队离休退休干部蔡家田休养所已将此款全部预交本院，故被告宋强在支付上述款项时应将此款一并支付给原告武汉市军队离休退休干部蔡家田休养所。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 丁 杰
代理审判员 解静娴
人民陪审员 丁凤玲
二〇一四年三月十九日
书 记 员 易 鸣