广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鱼民初（一）字第1008号
原告谢承重，无固定职业。
原告罗昕明，无固定职业。
以上二原告的共同委托代理人陈雄伟，广西鱼峰律师事务所律师。
以上二原告的共同委托代理人吴琦，广西鱼峰律师事务所实习律师。
被告黄金华，无固定职业。
被告黄金德，无固定职业。
被告黄金水，无固定职业。
被告覃少辉，桂林地区物质局退休职工。
委托代理人陈文，广西古方律师事务所律师。
第三人广西柳州市建设投资开发有限责任公司，住所：广西柳州市学院路35号。
法定代表人许惠超，该公司董事长。
委托代理人王黎彬，该公司职员。
委托代理人钟建，该公司职员。
原告谢承重、罗昕明诉被告黄金华、黄金德、黄金水、覃少辉赠予合同纠纷一案，本院2013年6月6日受理后，依原告申请，追加广西柳州市建设投资开发有限责任公司（以下简称建投公司）为第三人参加诉讼，并依法组成由审判员孙翔担任审判长，人民陪审员黄菁、许军燕参加的合议庭，于2013年9月24日公开开庭进行了审理。庭审后，原告申请对位于柳州市鱼峰区窑埠街283号中间及北面的各一栋房屋造价和价值进行评估。本院将案件移送柳州市中级人民法院委托鉴定过程中，原告申请撤回鉴定。本院另行组成由审判员韦欣担任审判长，人民陪审员黄凤琼、覃龙敏参加的合议庭，于2014年10月20日再次公开开庭审理了本案。书记员郑宇担任法庭记录。原告谢承重、罗昕明及其共同委托代理人陈雄伟，被告黄金华、黄金德，被告覃少辉的委托代理人陈文，第三人建投公司的委托代理人王黎彬、钟建到庭参加诉讼。被告黄金水经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经本院批准延期审理至2014年12月6日。本案现已审理终结。
原告谢承重、罗昕明诉称，2005年前，被告拥有的位于柳州市鱼峰区窑埠街283号是一间占地68平方米的破旧房子，房屋周边是荒地。被告人口多不够居住，但经济又比较困难，于是找到原告协商合作扩建房屋。协商后，原告出资办理了登记在四被告名下的290.5平方米的国有土地使用权证，并且办理了建筑面积597.3平方米的《柳州市私房建设规划许可证》；被告按约定给了原告110.8平方米土地使用权用于建房，原告自己出资建了两栋三层楼房屋（有证建筑面积为235.8平方米，无证建筑面积为151.78平方米，总共建房面积为387.58平方米）。原告在办理有关证件过程中，交纳了罚款35807元，使原、被告能顺利建成柳州市鱼峰区窑埠街283号的几栋房屋。柳州市鱼峰区窑埠街283号中北面110.8平方米的国有土地实际使用者是原告，此土地上的房屋是原告出资建造，至使用管理到被拆迁时无人提出异议，该两栋房屋实际属于原告所有。对此事实，被告在（2013）鱼民初（一）字第107号案件中已认可。现房屋已被拆迁，本案二被告是没有要房而领取现金的，为1110232元／人，根据该数额计算，本案诉争土地的总价值是6661392（1110232元×6人）元，按照原告占有的面积，二原告应享有的拆迁款分别为1457800元、1410488元，现原告仅主张2400000元，该款项已被四被告领取。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判令被告归还原告房屋拆迁补偿款人民币2400000元并承担本案诉讼费用。
被告黄金华、黄金水共同辩称，一、2005年，家庭成员黄金水、黄金德、黄金华、黄金宝、黄玉英、覃少辉6人经协商，共同出资相等金额集资在柳州市鱼峰区窑埠街283号建房，当时，黄金华下岗、黄金德劳教回来、黄玉英失业、黄金宝打临工、黄金水是唯一在职人员，大家省吃俭用顺利建成房屋。1996年11月18日，由覃少辉起草将覃亚群、覃少辉58平方米房屋进行分割，黄金宝分得28.93平方米，黄金水分得平方米，合计58.93平方米，另将天井、庭院分割给黄金华22.2平方米、黄金德16.64平方米、黄玉英平方米、覃少辉平方米，合计总133.8平方米；1997年2月24日，黄金华、黄金水、黄金德接受父母遗产并进行了公证；2005年，经黄金华、黄金德、黄金水、黄金宝、黄玉英、覃少辉共同协商，重新申报扩建新房。重新扩建以黄金华、黄金水、黄金德、覃少辉4人名义申报，并于2006年取得土地证，土地使用面积290.5平方米；重新申报建房手续由黄金华全面负责，建房以黄金华、黄金水、黄金宝、黄玉英、覃少辉6人出同等资金建房，享受同等房屋权利；扩建后房屋为混合结构四层，竣正面597.34平方米，总面积为934.71平方米。二、被告黄金水与谢承重已经私下达成了协议，支付100000元给谢承重，由谢承重向覃少辉、黄金德主张权利，之后的任何经济纠纷都与黄金水、黄金华无关。所有责任由覃少辉负责，因为其在建房时只出资24000元，却获得了一半的拆迁补偿款。按照双方协议，土地定点后应该建三层，但最后原告办理的许可只能建一层，原告并未达到双方协议的要求。
被告黄金德辩称，被告黄金德与二原告之间没有任何协议关系，也从未承诺将自己的份额赠与二原告。本案协议与被告黄金德无关。
被告覃少辉辩称，1、罗昕明不是本案的适格主体，土地赠与协议书均没有其签名；2、土地赠与协议书是无效协议。根据合同法对无效合同的处理，折价补偿，被告覃少辉认为应当按照当时建房的成本进行补偿，因被告覃少辉在拆迁时获得了一半拆迁款，应在折价补偿中承担一半的补偿责任。房屋拆迁补偿，是房屋所有权人和拆迁公司协商的结果，二原告并非房屋的所有权人，不应享有合同利益。关于本案，合同无效后，产生的应该是财产返还的后果，对于房屋的造价是可以计算出来的，双方都认可房屋建筑的造价是260元／㎡，而对于装修费，整体补偿款是522067元，被告占一半即261033.5元，由此可以计算出装修单价，从而核算出原告的房屋补偿价款。
第三人建投公司述称，本案与第三人无关。拆迁时也仅是对涉案土地上的房屋进行了总的测量；支付的拆迁补偿款虽然是按照房屋面积计算，但补偿时是统一补偿，包含了房屋、土地的价值。
经审理查明，覃亚群及被告覃少辉原系位于柳州市窑埠街283号国有土地的使用权人，该用地来源为划拨，土地用途为住宅。坐落在柳州市窑埠街282号及283号（土地使用权证共为283号）的房屋产权属覃亚群、覃少辉两人共同共有。1979年5月18日，覃亚群死亡，生前无遗嘱，其丈夫黄道云及子女黄金保、黄玉凤、黄玉英自愿放弃继承权，相关人员于1997年办理了公证，确定上述柳州市窑埠街282号、283号房屋中属于覃亚群的遗产部分由其儿子黄金水、黄金德、黄金华共同继承。为便于管理使用，四被告达成如下分割协议：1、坐落在柳州市窑埠街282号的房屋（砖木结构平房）占地面积75平方米产权属覃少辉所有，由覃少辉管理使用，自行办理产权证及土地使用证；2、坐落在柳州市窑埠街283号的房屋（砖木结构平房）占地面积68.84平方米产权属其他三被告所有。黄金水得房屋前面正房一间（占地面积30平方米）；黄金德得该房屋南面的偏房一间（占地面积16.64平方米）；黄金华得该房屋后的住房一间（占地面积22.2平方米）。之后，四被告到国土管理部门办理了土地变更手续，土地证记载使用权面积为290.50㎡，并载明：该宗地由黄金华、覃少辉、黄金水、黄金德等四人共同使用，该宗地原由覃少辉、覃亚群等二人使用，1997年2月，黄金华、黄金水、黄金德继承覃亚群的遗产（1／4），接受黄道云（即覃亚群的丈夫）的赠与（1／4）。2005年6月18日，原告谢承重（乙方）与四被告（甲方）签订《土地赠与协议》一份，载明：甲方赠与位于柳州市窑埠街283号靠出门左侧一宗空地约90平方米土地给乙方使用，条件是乙方负责把上述整宗凌乱土地，通过有关部门定点调整后，甲方的建筑面积约180平方米，领取土地证、开工证及房产证。经双方协商达成如下协议：1、甲方承诺赠送90平方米土地给乙方，乙方免去甲方办证代理费；2、土地定点和领取土地证后，甲方要听从乙方安排，先报建一层，待乙方受赠土地落实后再报建二、三层，建房中因地面扩建受罚款时乙方负责，如乙方有三层甲方应有三层；3、甲方自费建房，乙方自费建被告赠送给的90平方米空地建房，应交国家的费用，双方按各人实际平方计费，各交各费；4、房屋建成后，上述整宗土地先以甲方名字上证，然后由双方把承诺给乙方的90平方米土地房屋分割给乙方，分割土地所需费用由乙方承担；5、鉴于甲方家中有一人不在柳工作，甲方其余三人必须要征得他的同意，能够代表他的真实意图签约，否则，发生争议时甲方内部自行解决，确保乙方利益不受损害。协议签订后，原告罗昕明在原告谢承重收执的该协议“乙方”处补签名。二原告在该土地北面加盖了房屋二栋。2006年12月15日，因该土地建房存在违章部分，被柳州市城市管理行政执法局处以35807元罚款，该款由原告代缴。2006年12月27日，柳州市规划局向四被告颁发柳规证（正）字（2006）第1578号柳州市私房建设工程规划许可证，批准四被告在柳州市窑埠街283号修建私人住宅二层，竣工面积597.34平方米，但未办理房屋产权登记手续；许可证上附注了本案诉争土地上三栋楼房的建筑平面图，标识了三栋楼的第一层占地面积。2013年2月21日，原告谢承重与被告黄金华签订了协议，约定：由被告黄金华向原告谢承重支付100000元，被告黄金华负责反诉被告覃少辉，但被告黄金华、黄金水不参与胜诉分款，由原告谢承重向被告覃少辉索取应得款项，本案原告谢承重不与被告黄金华、黄金水有任何经济纠纷。2013年3月3日，因城市建设需要，柳州市窑埠街283号需拆迁，四被告分别与建设公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议》，约定四被告将柳州市窑埠街283号房屋交付给建设公司拆除。被拆迁房屋总建筑面积934.01平方米，其中有所有权依据的房屋面积为597.34平方米，无所有权依据建筑面积为336.67平方米；被告覃少辉的总建筑面积467平方米，有所有权依据的建筑面积为298.677平方米，无所有权依据的建筑面积168.33平方米；被告黄金华、黄金德、黄金德的总建筑面积467平方米，有所有权依据的建筑面积为298.67平方米，无所有权依据的建筑面积168.34平方米。建设公司以产权置换和货币补偿的方式对四被告作出补偿，其中，安置协议确定房屋装修及其他补偿款共计人民币522067元，折合拆迁补偿后，被告黄金水、黄金华各领取补偿款1110232元，被告黄金德领取补偿款416417.86元及位于柳州市文昌路西段南面拆迁安置点安置房小区6栋3A楼2-04号房屋一套，被告覃少辉领取补偿款1255204.46元及安置房四套。现二原告认为，二原告系位于柳州市窑埠街283号北面、中间两栋房屋的所有权人，四被告应向二原告返还该二栋房屋的拆迁补偿款，故诉至本院，提出前述诉请。
又，二原告此前曾向本院提起诉讼，要求确认本案的《土地赠与协议》有效、确认柳州市窑埠街283号北面110.8㎡国有土地使用权属原告所有。本院受理后，于2013年2月27日开庭审理，庭审过程中，被告黄金德辩称：《土地赠与协议》上的签名确系其本人所签，但是在不知情情况下签字的，非其真实性意思表示，属于无效协议；四被告在该案庭审过程中认可系原告在赠予的90平方米上建房。之后，二原告于2013年4月16日向本院申请撤回该案诉讼。
在本案诉讼过程中，原告提交2005年11月25日、2006年1月23日、2006年3月3日岳永泽出具的《收条》二份、《收据证明》一份，拟证明二原告建房支付的建房款及二原告在柳州市窑埠街283号土地上自己出资建房两栋；提交用电证、用电合同、租赁协议各一份，拟证明二原告在柳州市窑埠街283号土地上建房后一直管理使用该房屋。
本院认为，结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、原告罗昕明是否是本案的适格主体？2、本案的《土地赠与协议》效力如何？3、二原告所建的二栋房屋有证及无证建筑面积为多少？4、被告是否应向二原告返还有关拆迁款项？
对争议焦点1，首先，对于四被告在《土地赠与协议》上签字的问题。被告黄金德辩称协议上的名字非其本人所签，但其在（2013）鱼民初（一）字第107号案件庭审过程中已认可系其本人所签，在本案中亦未申请司法鉴定予以推翻，故本院对其辩称不予采纳；其次，对于罗昕明的主体问题。虽然罗昕明系事后在赠与协议上补签字，但根据二原告提交的建房材料、租赁合同、用电合同等证据，可证实涉案土地上北面及中间的房屋分别由罗昕明、谢承重建设、管理，而四被告自认在房屋拆迁前一直居住在此，对此情况应明知，且在（2013）鱼民初（一）字第107号案件庭审过程中四被告都认可系二原告在赠与的90平方米土地上修建房屋，加之既然原告谢承重亦都同意罗昕明与其一并主张、享有本案权利，视为对自己的权利的处分，本院对罗昕明的原告诉讼主体资格予以认定。
对争议焦点2，位于柳州市窑埠街283号的土地为划拨住宅用地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，本案中，原、被告签订的《土地赠与协议》，在起诉前未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，应认定为无效合同。
对争议焦点3，原告谢承重主张涉案土地上中间一栋房屋有证及无证面积共计190.75平方米，罗昕明则主张其北面一栋房屋有证及无证面积共计为196.83平方米。因各方当事人对该二栋房屋面积未能达成一致意见，而拆迁时第三人也仅对涉案土地上三栋房屋进行总的测绘，无法明确二原告的该二栋房屋实际面积，但依据原告提交的土地宗地图及规划许可证标明的房屋占地面积计算得出的房屋建筑面积，高于二原告主张的有证及无证面积共计387.58平方米，故本院采纳二原告主张的该建筑面积数额。
对争议焦点4，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，双方签订的土地赠与协议无效后，原告应向四被告返还土地，四被告则向原告返还房屋，但房屋属无法返还的标的且已拆迁，故应由四被告折价补偿房屋造价及装修费给二原告。原、被告均确认房屋造价为260元／平方米，故二原告房屋造价合计应为100770.80元（260元／平方米×387.58平方米）；《房屋拆迁产权调换安置协议》确定三栋房屋的装修补偿共计为522067元，则折算二原告房屋的装修款为216638.72元（522067元÷934.01平方米×387.58平方米）。此外，二原告在合同履行过程中支出的行政罚款35807元，四被告亦应向二原告予以返还。另，虽然原、被告对合同无效均存在过错，但四被告作为涉案土地的使用权人，明知为划拨土地而仍予以转让，应当对合同无效承担主要过错责任。四被告在合同履行过程中享受了二原告建房带来的巨额拆迁补偿收益，本院酌情由四被告向二原告赔偿房屋增值款项共计500000元。则以上二原告共应获得的款项为853216.52元（100770.80元＋216638.72元＋500000元＋35807元）。因四被告系按份享有权益，故该款应依据四被告占有的土地份额认定承担的责任比例。被告覃少辉所占份额为50%，被告黄金水、黄金德、黄金华三人共占份额为50%，每人占份额为16.67%。故应由被告黄金德向二原告补偿142231.19元（853216.52元×16.67%），被告覃少辉向二原告补偿426608.26元（853216.52元×50%）。因原告谢承重与被告黄金华签订了协议，约定由被告黄金华向原告谢承重支付100000元，本案谢承重不与黄金华、黄金水有任何经济纠纷。因此，对于原告谢承重主张被告黄金水、黄金华赔款，本院不再支持；但被告黄金华、黄金水还应分别向原告罗昕明补偿72231.19元（853216.52元×16.67%÷387.58平方米×196.83平方米）。二原告诉请超出部分，本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、被告黄金德向原告谢承重、罗昕明补偿人民币142231.19元；
二、被告覃少辉向原告谢承重、罗昕明补偿人民币426608.26元；
三、被告黄金水向原告罗昕明补偿人民币72231.19元；
四、被告黄金华向原告罗昕明补偿人民币72231.19元；
五、驳回原告谢承重、罗昕明的其他诉讼请求。
案件受理费人民币26000元（原告已向本院预交），由被告黄金德承担1500元，由被告覃少辉承担4500元，由被告黄金水承担782元，由被告黄金华承担782元，由原告谢承重、罗昕明承担18436元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 韦 欣
人民陪审员 黄凤琼
人民陪审员 覃龙敏
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 郑 宇
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。