贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终4881号
上诉人（原审被告）：洪顺，男，1979年11月18日出生，汉族，无业，住贵州省贵阳市花溪区。
委托代理人：熊玉兰，女，1984年11月1日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）：贵阳小河区天富物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河漓江路84号。
法定代表人：吴明玉，该公司经理。
委托代理人：周波，男，1947年1月23日出生，汉族，该公司职工，住贵州省贵阳市小河区。
上诉人洪顺与被上诉人贵阳小河区天富物业管理有限公司（以下简称天富物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初2970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人洪顺、被上诉人天富物管公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪顺上诉请求：撤销原判，并依法予以重审。事实和理由：1、双方签订的合同未约定被上诉人为上诉人服务时间，故上诉人可随时解除合同；2、走廊有漏水现象及小区有私搭私建现象存在，被上诉人的管理质量没有达到合同约定的要求，与上诉人家连续被偷具有直接关系。
天富物管公司答辩称：1、上诉人与被上诉人签订的系前期物业合同，即房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理，现兴隆苑并未成立业主委员会，双方签订的合同仍是前期合同，双方均不能撕毁合同；2、走廊漏水不存在，只是走廊窗户周围有渗漏现象，但修缮费用至今未解决，因根据合同约定共用部位维修费用由业主均摊，但业主不愿承担；3、私搭乱建现象确实存在，但被上诉人没有执法权，已向相关部门反映；4、上诉人家中被盗系犯罪嫌疑人所为，不是被上诉人造成的，被上诉人不可能派人到单元值守。
天富物管公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2013年1月1日至2016年6月30日共计42个月的物业管理费及楼道路灯费共计2625元，其中物业管理费2541元、楼道路灯费84元；2、判令被告支付滞纳金200元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告天富物管公司成立于2001年7月18日，系具有三级资质的物业管理有限公司，经营范围为物业管理、室内装饰装潢等。本案所涉物业服务系位于贵阳市花溪区××西南环线××号的兴隆苑小区，原告天富物管公司自2007年开始为该小区提供物业服务，被告洪顺系该小区9栋1单元3楼3号房屋业主，自2007年入住至今。该小区未成立业主委员会。2007年4月20日，原告天富物管公司作为甲方，被告洪顺作为乙方共同签订《兴隆苑前期物业管理服务合同》一份，该合同约定：物业名称为兴隆苑，座落位置为西南环线56号9栋1单元3楼3号，建筑面积105.96平方米；在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲、乙双方就前期物业管理服务达成协议；物业服务主要内容为房屋共用部位、设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生保洁；协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，24小时值班，保安每天巡查6次以上，加强辖区出入口管理，对盗警、匪警、火警等突发事故迅速赶赴现场，协助公安部门处理，无重大火灾、刑事和交通事故；房屋外观完好、整洁，无违反规划私搭、乱建现象；物业服务实行有偿收费，住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.50元计算，交费时间为每月15日前；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。合同还就双方的其他权利、义务、违约责任等事项进行了约定。原告在甲方签章处加盖合同专用章，被告在乙方处签名。
2013年1月之前，被告按约定交纳了物业服务费和楼道照明费，原告也按照合同约定履行了物业管理服务义务，但在履行义务过程中，存在物业管理服务不到位、不及时等问题。被告认为，原告安保工作不到位导致被告家中被盗，造成财物损失，同时认为，被告楼上住户漏水造成被告家中受损等问题向原告反映后都未予解决。庭审中，被告认可物业服务费交纳时实际按人民币0.55元/月/平方米交纳，交纳楼道路灯费按人民币2元/月，亦认可其房屋实际面积为110平方米。对于未交纳物业服务费的期间，被告称已向原告交纳2013年的物业服务费，但其未提交证据予以证明。截止于2016年6月30日，被告未交纳物业服务费和楼道路灯费，拖欠物业服务费人民币2541元（110㎡×0.55元/㎡×42个月=2541），拖欠楼道路灯费人民币84元（2元/月×42个月=84），两项费用共计人民币2625元。
一审法院认为，原告天富物管公司是经依法核准成立的具有物业管理服务资质的企业，其与被告洪顺所签订的《兴隆苑前期物业管理服务合同》系原、被告真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，当事人均应全面履行。原告因被告未交纳物业服务费，依照上列合同的约定向被告主张权利并无不当，被告作为兴隆苑小区9栋1单元3楼3号房屋业主，对小区的物业进行了使用，接受了原告提供的物业管理服务，应当向原告支付物业服务费。对于原告要求判令被告交纳物业服务费人民币2541元的诉请，计算中原告以人民币0.55元/月/平方米计算，并提交了贵州省经营性服务收费许可证加以证明，被告亦认可，法院予以确认。对于房屋面积，《兴隆苑前期物业管理服务合同》载明被告房屋面积为105.96平方米，庭审中原、被告双方确认房屋实际面积为110平方米，法院亦予以确认。对于被告未交纳物业服务费的期间，被告认为已向原告交纳了2013年的物业服务费，但未提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对被告的抗辩意见不予采信。被告自2013年1月1日至2016年6月30日期间未交纳的物业服务费为人民币2541元（110㎡×0.55元/㎡×42个月=2541）。原告有协助公安部门维护小区治安、公共秩序，迅速应对盗警等突发事故的义务，但原告的安保工作不到位，在被告家中被盗时处理不及时，存在服务质量瑕疵等问题，故酌情按85%予以支持，即人民币2159.85元（2541元×85%=2159.85），超出部分不予支持。被告自2013年1月1日至2016年6月30日期间未交纳的楼道路灯费为人民币84元（2元/月×42个月=84）。关于原告主张要求判令被告象征性支付滞纳金人民币200元的诉请，由于原告未能完全按照约定提供全面的物业服务，存在服务质量瑕疵，对原告的该项诉请不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告洪顺于本判决生效之日起十日内向原告贵阳小河区天富物业管理有限公司支付2013年1月至2016年6月期间的物业服务费人民币2159.85元、楼道路灯费人民币84元，共计人民币2243.85元；二、驳回原告贵阳小河区天富物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告贵阳小河区天富物业管理有限公司负担4元，由被告洪顺负担21元。
本院二审期间，上诉人洪顺提交照片3张拟证明小区外墙漏水、有乱搭乱建现象存在，被上诉人没有尽到职责，服务不到位；被上诉人天富物管公司认为小区外墙是共用部位应使用维修基金，但业主不同意使用维修基金，乱搭乱建现象物业公司已向相关部门反映，并提交《关于兴隆苑7栋1单元乱搭乱建的报告》、花溪区兴隆社区居民委员会出具的《证明》、《可否采取“公示”的办法取代入户签字的请示》、《互通信息》各一份、《公示》三份拟证明其尽到管理职责。上诉人洪顺表示不清楚该证据是否真实，但是乱搭乱建现象存在就是物管公司未尽到义务。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年8月被上诉人天富物管公司对于兴隆苑7栋1单元乱搭乱建现象经劝阻无效后向兴隆居委会及兴隆社区服务中心进行报告。2016年7月就外墙漏水的问题三次在小区进行公示，并于同年9月向住建局物管处请示能否以公示取代入户签字。其余查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为：上诉人洪顺与被上诉人天富物管公司签订的《兴隆苑前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同中明确前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，现兴隆苑未成立业主委员会，双方当事人均应按该合同约定全面履行合同义务。被上诉人天富物业公司为上诉人洪顺提供了物业服务，上诉人洪顺享受了物业服务，理应向被上诉人天富物管公司支付物业管理费。上诉人洪顺对于欠缴2013年1月至2016年6月30的物业管理费2541元及楼道单元路灯费84元无异议，但认为该小区外墙漏水被上诉人天富物管公司未及时进行维修，小区存在乱搭乱建现象也不予制止，被上诉人天富物管公司服务存在严重瑕疵，应当大幅度减免物业管理费。本院认为，对于小区外墙漏水的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，该维修涉及动用维修基金需经专有部分占建筑总面积三分之二以上业主且占总人数的三分之二以上业主同意，被上诉人天富物管公司二审审理过程中提交的《公示》及《请示》可以证实其已在积极征询全体业主意见，已准备组织进行维修。关于小区乱搭乱建现象，对此被上诉人天富物管公司已向兴隆居委会进行了报告，其作为物管公司已尽到其应尽的义务。故上诉人洪顺的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审法院已充分考虑了被上诉人天富物管公司在上诉人洪顺家被盗时处理不及时，存在服务瑕疵，酌情按85%计算确定上诉人的物业管理费并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人洪顺负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桢
审判员 唐玉平
审判员 刘 华
二〇一六年十二月十二日
书记员 高丽梅