湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂茅箭民一初字第01910号
原告十堰建荣房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市白浪经济技术开发区白浪中路**号。
法定代表人郑雪英，该公司总经理。
委托代理人杞伟，湖北荟才律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解、上诉、代签法律文书等。
被告十堰市成文贸易有限公司。住所地：湖北省十堰市五堰大都会广场*栋*单元**楼*号。
法定代表人徐成文，该公司总经理。
委托代理人朱先涛，该公司法律顾问。代理权限：一般代理。
原告十堰建荣房地产开发有限公司（以下简称建荣公司）诉被告十堰市成文贸易有限公司（以下简称成文公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法决定与原告成文公司诉被告建荣公司租赁合同纠纷一案合并审理。组成由审判员张京郧担任审判长、审判员张昌安主审、人民陪审员曾新彩参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告建荣公司的委托代理人杞伟、被告成文公司的法定代表人徐成文及其委托代理人朱先涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告建荣公司诉称：2006年6月22日，建荣公司与成文公司签订《房屋租赁合同》，约定成文公司租赁建荣公司良荣花园二楼，期限十年。自2010年1月18日起，建荣公司一直拖欠租金，请求依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令成文公司支付建荣公司租金185万元。
原告建荣公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：本院（2012）鄂茅箭民一初字第00284号民事判决书及湖北省十堰市中级人民法院（2010）十民四终字第613号民事判决书，证明成文公司曾起诉要求赔偿其装修及停业损失，已被判决驳回其诉讼请求；
证据二：建筑工程消防验收意见书4份，证明其所出租房屋经消防验收合格；
证据三：房屋租赁合同1份，证明双方签订的房屋租赁合同内容。
被告成文公司辩称：同意解除合同。房屋租给成文公司后无法使用空置至今，不同意支付租金。
被告成文公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：租赁合同书1份，证明成文公司与建荣公司间存在房屋租赁合同关系；
证据二：公证书1份，照片8张，证明成文公司租赁建荣公司的房屋存在漏水，造成其装修损失及停业损失；
证据三：声明4份，通知函2份，证明建荣公司不履行装修义务给成文公司造成停业损失；
证据四：消防整改通知书9份，成文公司租赁建荣公司的房屋消防设施不符合要求，建荣公司未履行合同义务；
证据五：装修合同、装修费收据及决算表，证明成文公司对租赁房屋进行装修支付的费用，建荣公司不履行维修义务给成文公司造成了损失；
证据六：鉴定意见书，证明成文公司的装修损失及停业损失情况。
上述证据经庭审质证，建荣公司对成文公司提交的证据一无异议，对其他证据均有异议，认为其证据二公证书的真实性无法确定；证据三租赁户声明中证人应出庭作证，通知函建荣公司未收到；证据四只通知整改，未通知停业；证据五与本案无关联性；证据六鉴定结论不真实，不能作为本案依据。成文公司对建荣公司提交的证据的真实均无异议，但对其证明目的有异议。本院认为，成文公司提交的证据二公证书客观真实，应予采信。证据三虽然证人未出庭，但对公证书等证据内容相互印证，本院依法予以采信。对其他证据无其他证据予以反驳，本院依法予以采信，但对其证明目的，本院依法综合审查认定。
经审理查明：2006年6月22日，建荣公司与成文公司签订《房屋租赁合同》，约定建荣公司将其“良荣花园”二楼租给成文公司使用，租赁期为十年，从2006年7月18日至2016年10月17日止。其中2006年7月18日至2009年7月18日免收租金，作为补偿成文公司的一次性投入装修二楼费用。二楼面积约2800m2，合计租金315万元。从2009年7月18日第一年起，年租金为30万元，每年租金递增5万元，到最后一年60万元封顶。付款方式为每半年付一次。成文公司同意首次租金15万元提前6个月交付，交付时间为2009年1月18日。二次租金交付时间为2010年1月18日，以此类推每半年交付一次。建荣公司确保交付成文公司使用租赁场地前，消防设施符合消防要求，达到正常运转。合同期限内建荣公司同意乙方将二楼对外招租。合同到期后，成文公司的全部装修无偿归建荣公司所有。成文公司向建荣公司交纳房屋保证金5万元，合同期满退给成文公司。2006年8月17日，成文公司向建荣公司交纳了租房押金5万元。
成文公司接收房屋后，即开始对该房屋进行装修。组建义乌小商品批发市场，将所租赁房屋转租给商户进行经营。期间，因消防设施不全，消防部门多次通知进行整改，建荣公司整改后，于2011年6月8日经消防部门验收合格。
2009年，建荣公司因成文公司拖欠到期租金15万元拒不支付向本院起诉，要求解除双方签订的房屋租赁合同，由成文公司支付首期（2009年7月19日至2010年1月18日）租金15万元。成文公司认为建荣公司未履行房屋漏水的维修义务，且所租赁房屋消防设施不完善，存在安全隐患，不同意解除合同，要求减少租金为年租金10万元。本院审理后于2010年3月19日作出（2009）茅民一初字第1385号民事判决书，认为成文公司未及时支付租金明显违约，应支付租金15万元。建荣公司出租的房屋不符合消防安全要求，且未尽到及时维修的义务，考虑到承租屋内经营商户众多，解除合同应慎重。判决由成文公司支付建荣公司租金15万元，并驳回了建荣公司的其他诉讼请求。成文公司不服提起上诉，湖北省十堰市中级人民法院审理后，认为双方所签合同对消防设施约定不明，其证据只能证明出租房屋开业初期不符合消防要求，无证据证明成文公司要求了建荣公司履行维修义务，主张建荣公司承担维修费用。于2010年10月9日作出（2010）十民四终字第613号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2012年成文公司向本院起诉，认为其于2006年承租建荣公司房屋后，因该房屋屋顶伸缩缝和下水道建设质量问题，一直严重漏水，致二楼屋顶顶棚积水坍塌毁损，从伸缩缝漏至二楼地面的积水深达10公分，淹没了经营商户的货物，致成文公司赔偿了商户损失。房屋漏水问题至今未解决，影响了二楼的正常经营，很多商户撤场。造成约2000平方米场地闲置。且所租赁房屋消防设施不合格，消防部门多次下达整改通知、要求停业。影响了成文公司对租赁房屋的正常使用，造成成文公司巨大损失。要求判决解除与建荣公司间的租赁合同，由建荣公司赔偿成文公司装修残值50万元，返还保证金5万元。本院审理后，于2013年11月1作出（2012）鄂茅箭民一初字第00284号民事判决书，认为建荣公司未对租赁房屋进行维修，成文公司可以自行维修，由建荣公司负担维修费用。租赁房屋消防设施已于2011年6月8日验收，对此前的损失，成文公司可以另行主张权利。成文公司无证据证明其就维修费用及因消防设施不符合要求造成的损失向建荣公司主张了权利，其直接要求解除合同，赔偿装修残值及退还保证金无法律依据。判决驳回了成文公司的诉讼请求。
因房屋漏水，成文公司义乌小商品批发市场内的经营户陆续退场。2011年11月8日成文公司申请十堰市公证处到本案涉诉的租赁房屋“良荣花园”二楼实地察看进行证据保全，十堰市公证处出具的公证书载明：该楼楼顶有几处有渗水痕迹，楼顶的下水管外壁有几处污水溢出痕迹。在有些渗水处对应的二楼地板上，还有渗水留下的水渍。在“动漫游戏体验中心”营业厅内，有部分墙体已被楼顶的渗水漏湿。二楼的商业经营区内，除“动漫游戏体验中心”在营业外，无其他商业经营户。
经成文公司申请，本院委托鉴定机构对成文公司所租赁房屋的装修费用损失评定为422358元，并对成文公司停业损失日损失金额分年度进行了鉴定。
本院认为：成文公司租赁建荣公司房屋进行经营活动，双方间成立租赁合同关系。建荣公司要求解除与成文公司签订的房屋租赁合同，成文公司同意解除，本院予以准许。建荣公司所出租的房屋漏水，消防设施不合格，属租赁物瑕疵。建荣公司作为出租方，具有保证租赁物符合约定用途、对租赁物进行维修的法定义务。建荣公司未对租赁物进行维修，造成成文公司组建的义乌小商品批发市场经营户退场、部分货物受损、租赁房屋空置，严重影响成文公司对租赁房屋的使用、收益，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，承租方可以要求减少或不交租金。成文公司与建荣公司已经多次因出租房屋漏水、消防设施不合格涉及诉讼，建荣公司对出租房屋的状况及成文公司要求其履行维修义务的情况应该非常清楚，但其一直未对出租房屋进行维修，拒不履行合同义务，应当承担相应的法律责任。虽然法律规定承租方也可以自行维修后，再要求出租方承担维修费用。但该规定是赋予承租方的民事权利，并不能因此而影响出租方建荣公司应承担的法定义务。本案中成文公司租赁房屋后，在实际经营的过程中因房屋漏水及消防设施不符合要求，商户逐渐退场直至后来完全退场空置，根据成文公司实际使用租赁房屋的状况、期限，以及成文公司已实际支付租赁的期限，本院认为可由成文公司再支付建荣公司租金45万元为宜。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十八条的规定，判决如下：
一、被告十堰市成文贸易有限公司支付原告十堰建荣房地产开发有限公司租金45万元；
二、驳回原告十堰建荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
上述执行事项，限于本判决生效后10日内履行完毕。如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21550元，由原告十堰建荣房地产开发有限公司负担11550元，被告十堰市成文贸易有限公司负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费账户名称：湖北十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户号：17×××70。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 张京郧
审 判 员 张昌安
人民陪审员 曾新彩
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 陈方芳