福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第2095号
原告江妙珍，女，1962年10月7日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
委托代理人彭春莲，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
被告邓诗赞，男，1936年4月9日出生，汉族，住泉州市鲤城区。
被告张梅友，女，1946年1月29日出生，汉族，住址同上。
委托代理人高少伟，福建建达（泉州）律师事务所律师。
原告江妙珍与被告邓诗赞、张梅友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后，被告张梅友在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院经审查后裁定驳回被告张梅友对管辖权提出的异议。被告张梅友不服裁定提起上诉，后又于2014年7月5日向泉州市中级人民法院申请撤回上诉。本案依法由代理审判员陈奕辉适用简易程序于2014年9月5日公开开庭进行审理。原告江妙珍及其委托代理人彭春莲，被告张梅友的委托代理人高少伟到庭参加诉讼，被告邓诗赞经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年6月21日，被告将其位于华侨大学新南小区3号楼602号，建筑面积为105平方米的住宅及面积为16平方米的地下室以17.5万元的价格卖出原告，并签订了“协议书”。该协议书约定，“甲方（即被告）将房屋钥匙交给乙方（即原告）后，乙方即付给甲方15万元，待甲方将房屋的产权证交给乙方后，乙方即再付2.5万元给甲方”：协议还约定，“甲方须负责向学校办理有关房屋证件，负责办妥房屋产权证，并将房屋一切证件交给乙方；甲方将房屋产权交给乙方后，双方要配合办理过户手续，手续费由乙方支付。”合同签订后，原告履行了合同约定的全部义务，经装修后居住至今。2011年5月华侨大学通知新南小区住户到房产科领取房产证，被告随后到华大房产科领取了产权证。自被告领取产权证之日，原、被告双方就具备了合同约定的办理房产变更登记手续的条件。原告多次要求被告共同就房屋产权登记部门办理变更登记手续，均遭被告拒绝。原告认为，购房协议书是原被告双方真实的意思表示，对双方都应具有约束力。被告在看到近年来房屋增值后，竟然有意反悔，拖延履行合同约定的义务，是严重的不诚信行为，违反了诚实信用的民法基本原则。请求：判令被告继续履行合同，协助办理房屋产权证为泉房权证（丰）字第494**号和土地证为泉国用2006房第204457号的变更登记手续。
被告邓诗赞未作答辩。
被告张梅友辩称，1、诉争房屋的性质是经济适用房，根据相关法规，经济适用房属于政策性住房，购房人邓诗赞是华侨大学机械系的教授，对房屋拥有的是有限的产权，华侨大学也是共有人。根据法律规律，华侨大学有优先购买权；原告与邓诗赞签订的协议书侵犯了华大的优先购买权；2、本协议签订时，被告邓诗赞并未取得诉争房屋的全部产权，其无权单独与原告签订房屋买卖协议；3、被告邓诗赞一直到2011年5月才取得诉争房产的产权证，2011年5月至今，被告邓诗赞取得产权证的时间未满5年，根据相关规定，经济适用房不得在市场上流通，不得上市交易，如确需买卖，应由政府按合理价格进行回购；4、原告并非华侨大学的在编人员，原告也非城市低收入困难家庭人员，其并没有经济适用房的购房资格，双方签订的房屋买卖协议应为无效；5、双方的房屋买卖协议，被告张梅友根本不知情，及自今日其也不同意出售房屋，根据物权法，被告邓诗赞无权单独处分诉争房屋；6、原告父亲是华侨大学的教授，其明知本案诉争房屋是经济适用房，被告邓诗赞只拥有部分产权，仍与被告邓诗赞签订协议书，约定的房屋成交价格明显低于市场价格，原告在主观上并非善意，其不符合善意取得的要件；7、协议书是房屋买卖合同，其是双务合同，原告还未支付完全部价款的情况下，要求被告协助办证，没有事实和法律依据，被告享有后履行抗辩权。本案房屋并不具备继续履行的条件，请求法院驳回其对被告张梅友的诉求。
本案审理过程中，原告提供如下证据：
1、协议书，拟证明原、被告之间达成的房屋买卖协议真实有效；
2、收款收据，拟证明原告依约支付了15万元购房款；
3、产权证发放登记表，拟证明被告领取了房屋的产权证，房屋具备办理过户登记的条件。
被告张梅友质证认为，三份证据被告张梅友不知情，真实性无法确认。
对于原告提供的三份证据，均有相关当事人的签名，且被告邓诗赞对其签名未提出异议，因此，对于三份证据的真实性本院予以认定。结合原、被告的陈述及三份证据的情况，本院对事实作如下认定：两被告系夫妻。2002年6月21日，原告与被告邓诗赞签订一份《协议书》，约定被告邓诗赞将其址在华侨大学新南小区3号楼602室房屋及地下室转让给原告，转让价17.5万元。合同第1款约定，被告邓诗赞交付房屋钥匙后，原告即付15万元，余款2.5万元待被告邓诗赞将房屋产权证交给原告后支付；合同第2款、第3款约定，被告邓诗赞负责向学校办理房屋证件，办妥后将房屋一切证件交给原告，并配合办理过户手续。协议签订后，原告即支付了15万元购房款，房屋也交付给原告装修入住至今。另查，该房屋属面对华侨大学职工的经济适用房，房屋产权证及国有土地使用权证于2006年办至被告邓诗赞名下。2011年5月，华侨大学通知新南小区住户到华侨大学房产科领取房产证，随后被告领取了房屋产权证及国有土地使用权证。
本院认为，本案诉争房屋原系二被告夫妻共同财产，虽然《中华人民共和国物权法》规定，处分共同共有的不动产需经全体共同共有人同意，但《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起实施，而本案房屋买卖合同于2002年签订，根据法不溯及既往的原则，本案不适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。被告张梅友虽主张房屋成交价明显低于市场价格，但未能提供证据予以证明，因此，原告系善意、有偿取得诉争房屋，被告张梅友以其不知情、不同意出售房屋为由主张合同无效，本院不予采纳。诉争房屋属经济适用房，根据建设部等七部委于2007年颁布实施的《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。但是，《经济适用住房管理办法》属部门规章，且为管理性规定，合同无效需是违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此，被告张梅友以此主张合同无效，于法无据，本院不予采纳。另外，经济适用房的有限产权，主要指的是其交易权限部分受限及交易需补足相关费用等，因此，华侨大学并非诉争房屋的共有权人，被告张梅友主张华侨大学享有优先购买权于法无据，且其也无权代替华侨大学主张优先购买权。综上，本院认为，本案的房屋买卖合同合法有效，原、被告应根据合同约定履行各自的义务。由于被告现已取得诉争房屋的产权证及土地使用权证，且诉争房屋自被告购买并转让给原告，早已年满5年，因此，诉争房屋已具备办理产权证及土地使用权证过户登记的条件，原告请求被告履行协助办理过户登记手续义务，合法有据，本院予以支持。被告张梅友另辩称房屋买卖合同属于双务合同，并主张先履行抗辩权，本院认为，先履行抗辩权指的是双方互负有先后履行顺序的债务，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案原、被告的合同并未具体约定支付购房款余款与协助办理过户登记手续的先后履行顺序，被告主张先履行抗辩权，本院不予采纳。被告邓诗赞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条，参照《经济适用住房管理办法》第三十条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告邓诗赞、张梅友应于本判决生效之日起十日内协助原告江妙珍办理址在华侨大学新南小区3号楼602号房屋及地下室的产权证及国有土地使用权证过户登记手续。
本案受理费100元，减半收取50元，由被告邓诗赞、张梅友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 陈奕辉
二〇一四年九月十九日
书 记 员 连博影
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会共同利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方为履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。……
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《经济适用住房管理办法》
第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。