内蒙古自治区土默特左旗人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0121民初665号
原告：李浩哲，个体，现住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：张明军，呼和浩特市土默特左旗法律援助中心法律援助律师。
被告：富阿荣，个体，现住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：武文平，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志鹏，内蒙古泽铭律师事务所律师。
原告李浩哲与被告富阿荣租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月13日受理后，于2017年3月31日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李浩哲、委托诉讼代理人张明军，被告富阿荣、委托诉讼代理人武文平、张志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李浩哲提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年1月1日所签租房合同。2、判令被告富阿荣给付所欠房租12万元，返还所租住楼房。事实和理由：2013年1月1日，在被告富阿荣交付租金后，双方签订了租房合同，约定由被告租用建于土左旗台阁牧镇110国道南（碧水蓝山小区对面）的整栋楼房。租期五年到2018年12月31日止，租金每年15万元，上打房租。由于楼房一层东面两间门脸原告占用，因此约定第一年房租減2万，第二个承租年开始时再交付被告。此约定补充写在租房合同上。合同签订后，原告如约交付被告楼房使用。到第二个承租年开始，被告却不如约支付应付租金。后经原告方多次交涉，被告方才分两次于2014年3月后支付租金10万元，同时原告交付被告剩余两间房被告也不接受，原告只好自行出租收取租金后从被告应付租金中扣除，以后一直到现在，被告也无异议。从2014年元月到现在，被告租用楼房已经四年零两个月。但房租除第一个承租年外，被告一直拖欠租金：2014年租金欠付1万元（被告支付现金10万元，扣除两间门脸房租金4万元，还欠1万元）；2015年欠付租金2万元（被告分三次支付现金9万元，扣除两间门脸房租金4万元，还欠2万元租金）；2016年欠付租金6．5万元（被告分三次给付现金3．5万元，扣除两间门脸房租金4万元，还欠6．5万元租金）；2017年两个月租金应付2．5万元。到现在共欠房租12万元。原告多次就上述房租欠款问题找被告索要，被告却一直推脱不予支付。而且被告多半年已经不再使用租用楼房，该行为导致原告财产无法收回并严重影响该楼房的商业利用，被告的行为，已违反双方所签合同书的约定。故此，原告诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告富阿荣答辩称：1、被告不同意原告解除房屋租赁合同的要求，要求原告继续履行合同。因为该合同是原、被告双方真实的意思表示，是合法且已生效的合同，应当受到法律保护。没有证据表明原、被告之间的房屋租赁合同无法继续履行，而法律对合同最大的保护就是，允许双方对合同继续履行。被告认为合同不能履行是基于一种不可抗拒的客观的状态，或者存在有第三方主张权利的情形，或者是由于政府的行政命令导致合同不能继续履行，而目前不存在以上情形，所以合同应当继续履行。2、原告请求被告支付12万元欠款的主张不成立。原告要求被告给付的2014年、2015年、2016年、2017年的租金，合同约定上打房租，根据我国民法通则第136条第三项的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。所以原告的请求早已超过一年的诉讼时效，故请求法院对此诉讼请求不予支持。原告与被告签订的是整栋楼房的出租，而合同签订至今原告一直将其中一层的两间大门面房，另租他人谋取更高的出租收益，所以原告的行为构成严重违约。原告诉请支付12万元的租金明显没有事实依据和法律依据。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下证据的真实性无异议：《租房合同》，编号为014728的收据，2014年1月1日返还二门面房的补充条款，物品交接清单，证人赵晓明、纪九伟、李贵的证言，被告于2014年3月后给付2014年至2015年租金10万，2015年至2016年给付租金9万，2016年至2017年给付租金3．5万元，物品交接清单。本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的二份证明系证人证言，被告不认可，且证人未进行质证，本院不予采信。证人赵晓明的证言不能确定是否与本案争议事实具有关联性，本院不予采信；证人纪九伟的证言不足以证明院门上锁对被告使用租赁物造成了影响，本院对该证据的证明效力不予采信；证人李贵的证言证明被告雇其装修底楼、二楼的石膏线和外墙，按合同约定被告装修租赁房屋，须经原告同意，未经原告同意，责任由被告承担，故本院对该证据的证明效力不予采信。
通过以上证据分析，结合当事人的陈述，本院认定本案如下事实：2012年12月20日，被告富阿荣交付原告李浩哲2013年1月1日至2014年1月1日房租13万元（不含二门面房）后，双方于2013年1月1日签订了《租房合同》。该合同约定：”一、甲方（原告）自愿将由位于××旗对面的整栋楼房和后院停车场租给乙方（被告）使用，包括客房26间、男女洗浴、饭馆、一个大厅、三个雅间、一个厨房、门脸房9间、门脸房背面库房一处、锅炉房一处。二、租用期限为2013年1月1日至2018年12月31日，每年租金为15万元人民币。年租金一次性付清，如乙方不能按时交清租金，甲方视乙方无支付能力，甲方有权解除合同。三、乙方租用期间，水电费等一切费用由乙方自行承担，如遇政府强制责令拆迁时，甲方退还乙方当年剩余租金，本合同自动终止。自然灾害除外。四、乙方在租用期间不得私自损坏或改造房屋结构。如因装修改造时，必须经甲方同意方可改造，未经甲方同意乙方私自改造必须承担修复全部责任。如给甲方造成损失由乙方赔偿全部损失。六、乙方租用期间，甲方不得转租给第三方。如违约甲方赔偿乙方全部损失。补充条款：东头最东二门脸房暂用一年，总租金减二万元整。甲方出石粉把院垫平并配合乙方出混凝土用于房顶防水门口硬化。2014年1月1日返还二门脸房。”合同签订后，原告将合同约定的除补充条款中约定的二间门脸房外的租赁物交给被告使用。2014年1月1日，双方未办理补充条款中约定的二间门脸房的交接，该二间门脸房一直由他人使用，原告收取租金。原告自动给被告每年降低租金4万元，被告未提出异议。被告已付原告2014年租金10万元，2015年租金9万元，2016年租金3．5万元，原、被告双方于2017年3月1日点验交接了租赁物。租赁期间，被告雇人垫院、装修。2016年8月，纪九伟去110国道拉被告为其焊的护窗时，大门锁着，没拉上。
本院认为，原、被告签订的《租房合同》主体适格，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定，全面履行各自的义务。
关于租房合同应否解除的问题。首先，被告迟延交付租金、原告要求被告支付租金的事实存在。其次，原、被告于2017年3月1日交接物品的行为，足以推定在被告未按原告要求的期限内支付拖欠租金的情况下，原告不愿意继续履行合同。第三，《租房合同》中有关于”年租金一次性付清，如乙方不能按时交清租金，甲方视乙方无支付能力，甲方有权解除合同”的约定。第四，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。综上，原告要求与被告解除合同的诉求有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告未交付二间门脸房是否构成违约的问题。本案双方合同约定，原告应于2014年1月1日交付被告二间门脸房使用，但实际未交付。原告提出不交付房屋每年降低租金4万元，被告一直未提异议，且每年交付租金未超过11万元。被告虽未用语言和文字对原告的主张做出表态，但其未提异议且每年交付租金未满11万元的行为能够推定出同意原告主张的意思表示。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六十六条：”一方当事人向对方当事人提出民事权利要求，对方未用语言或文字明确表示意见，但其行为表明已经接受的，可以认定为默示”的规定，本院确认被告同意了原告的主张。故对被告关于原告未交付两间房屋构成重大违约的答辩意见不予支持。
关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：”当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案双方合同约定租金分期逐年交付，合同期到2018年12月31日止，2017年租金未付，诉讼时效应从2017年12月31日起计算。故原告起诉未超出诉讼时效，本院对被告关于原告主张已过诉讼时效的答辩理由不予支持。
根据合同约定和原、被告对合同条款变更以及已付租金的认定，被告尚欠原告租金2014年1万元，2015年2万元，2016年6．5万，2017年1．8399万，合计11．3333万元租金未付。合同中有租金的结算条款，原告要求被告按合同约定支付合同解除前未付租金的诉求有事实和法律依据，本院予以支持。2017年二个月的租金为11万元÷12个月×2个月﹦1．8333万元，原告诉请的2．5万元计算错误，对超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十八条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告李浩哲与被告富阿荣于2013年1月1日订立的《租房合同》。
二、被告富阿荣于本判决生效日后十日内支付原告李浩哲房屋租金共计人民币11．3333万元。
三、被告富阿荣于本判决生效日后十日内返还原告李浩哲位于××旗对面的整栋楼房和后院停车场（包括客房26间、男女洗浴、饭馆、一个大厅、三个雅间、一个厨房、门脸房7间、门脸房背面库房一处、锅炉房一处）。
四、驳回原告李浩哲的其他诉讼请求。
案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告富阿荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。
审判员王烁
二0一七年五月十八日
书记员温佳宝