湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初785号原告：李强斌，男，1981年5月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：田维民，湖南鹤洲律师事务所律师，执业证号：14312201320697960。被告：丁秀蓉，女，1982年11月27日出生，汉族。被告：唐海洋，女，1983年7月27日出生，汉族。被告：曾晓青，女，1976年12月26日出生，汉族。被告：杨春英，女，1974年1月8日出生，汉族。四被告共同委托诉讼代理人：关云峰（特别授权），湖南五溪律师事务所律师，执业证号：14312199410341216。原告李强斌诉被告丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理，原告李强斌及其委托诉讼代理人田维民、被告丁秀蓉、唐海洋、曾晓青及丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英的共同委托诉讼代理人关云峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李强斌向本院提出诉讼请求：1、判令四被告退还原告所缴纳的押金10000元；2、判令四被告赔偿原告的损失人民币10000元；3、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2012年8月27日，被告丁秀蓉、唐海洋、曾晓青以及杨春英与怀化市琼天房地产开发有限公司签订租赁合同，由四被告租赁怀化市琼天房地产开发有限公司所有的琼天大厦负一层共计建筑面积2198平方米，租赁期限15年，即自2012年11月1日始至2027年10月31日止；2013年8月21日，四被告与怀化市琼天房地产开发有限公司签订补充协议，将琼天大厦负一层后半场建筑面积1717平方米租赁给四被告使用。2013年11月11日，四被告以其所虚设的“2013主题商场”的名义（并私刻了“2013主题商场专用章”），与原告签订了租赁合同，将位于琼天大厦负一楼的B区34号铺面租赁给原告使用，租赁期限为3年，即从2013年11月30日至2016年11月30日止。原告为此向四被告缴纳了第一年的租金以及10000元的押金。但是，由于四被告承诺打通钱周率商场经营未兑现，空调未正常开通，管理混乱，致使原告与其他承租户无法进行正常经营，整个琼天大厦负一楼于2014年10月份起实际上已处于停业倒闭状态。同时，四被告从2015年1月1日起就未能按约定缴纳租金以及相关费用，怀化市琼天房地产开发有限公司于2015年6月2日向怀化市鹤城区人民法院对四被告提起诉讼。2015年12月10日，鹤城区人民法院作出（2015）怀鹤民一初字第478号判决，判决四被告与怀化市琼天房地产开发有限公司所签订的《租赁合同》与《补充协议》于2015年7月6日解除。该文书现已生效。由于四被告的违约与过错，致使原告在琼天大厦负一层所租赁的商铺从一开始就无法正常营业，2014年7月无法进入商场营业。原、被告双方所签订的商铺租赁合同早已失去了继续履行的基础。原告曾多次找四被告协商退还押金以及损失赔偿等相关事宜，但无法达成一致意见，原告特诉至法院。被告丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英辩称，四被告与原告签订《2013主题商场租赁合同》，并收取了原告一年的租金和押金均是事实，但原告和其他承租人拒不按照合同约定缴纳第二年租金，致使四被告无法向怀化市琼天房地产开发有限公司缴纳租金，2015年5月底商场的出入口已经被怀化市琼天房地产开发有限公司关闭，怀化市琼天房地产开发有限公司并于2015年6月2日向法院起诉，于2015年7月6日解除与四被告的租赁合同。根据合同约定原告违约，押金和费用都不退。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英与怀化市琼天房地产开发有限公司于2012年8月27日签订了《租赁合同》，约定四被告承租怀化市琼天房地产开发有限公司所有的琼天大厦负一层，租期为15年，自2012年11月1日始至2027年10月31日止。2013年9月23日，四被告以“2013主题商场”的名义与原告签订《2013主题商场租赁合同》，主要约定如下:四被告提供“2013主题商场”（原琼天地下商城）B区34号、建筑面积为44.78平方米的铺面给原告经营“儿童服装”项目，租期为三年，自2013年11月30日起至2016年10月30号止，原告交纳单个铺面押金一万元，合同期满后，经验收合格后，押金不计利息退还。如原告违约，则押金作违约金处理，不予退还。租金管理费按建筑面积计算，按年度提前一个月收取。第一年租金为每月60元每平方米，第二年起，每年租金价格在前一年的基础上递增5%，运营推广费每月5元/平方米。并约定免租期为三个月（第一年）。同日，四被告以“2013主题商场”的名义与原告签订《门面物业管理合同》，约定物业管理期限为2013年11月30日至2014年11月30日，门面物业管理费以建筑面积计算，每月3元/平方米，每年1612元。门面物业管理费、门面垃圾转运费、公摊水电费、空调费及其他相关费用按实际使用数量和分摊标准按季度收取。合同签订后，原告缴纳了押金1万元，并缴纳了第一年的租金32241元及物业管理费1612元。2013年11月30日，商场开张营业，2015年2月原告未向四被告预交第二年的租金和物业管理费。在此期间，商场存在不开空调的情况。因大部分承租商户未缴纳租金，商场无法经营下去，2015年5月左右，商场关门歇业。原告认为系被告原因导致商场无法经营，因而诉至法院，形成纠纷。另查明，“2013主题商场”系四被告合伙经营，该名称未进行工商登记。再查明，四被告于2015年1月1日未向怀化琼天房地产开发有限公司缴纳琼天负一层租金，怀化琼天房地产开发有限公司于2015年6月2日诉至法院，并于2015年7月6日通过登报形式解除了与四被告的租赁合同。上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证、辩论，本院确认，有如下证据予以证实：1、身份证复印件、常住人口信息表，证实原、被告的身份信息；2、租赁合同，证实四被告租赁怀化琼天房地产开发有限公司的琼天大厦负一层；3、2013主题商场签订的租赁合同、“2013年主题商场”无注册登记证明复印件，证实原告承租2013年主题商场的门面1个，租赁期限为3年、租金管理费按建筑面积计算，按年度提前一个月收取的事实；4、门面物业管理合同，证实原告应缴纳物业管理费1612元，按年度缴纳物业费的事实；5、押金收据三份，证实原告向四被告缴纳押金10000元、租金32241元、物管费1612元；6、（2015）怀鹤民一初字第478号民事判决书、（2016）湘12民终761号民事裁定书，证实四被告于2015年1月1日开始违约，其与怀化琼天房地产开发有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2015年7月6日被解除；7、证人刘圣徐庭审证言，证实商场于2015年5月开始关门歇业，开业之后至歇业期间存在不开空调的情况。8、庭审笔录，证实本案其他事实。本院认为，四被告以“2013主题商场”的名义与原告签订的《2013主题商场租赁合同》《门面物业管理合同》，实际系四被告共同与原告签订，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方应按照合同全面履行。四被告作为出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，原告作为承租人应履行交付租金的义务。本案租赁期限为三年，原告缴纳了第一年租金，未在2015年2月预交第二年的租金。原告称其在2014年7月不能进入商场经营，商场自2014年10月即处于停业倒闭状态，导致无法经营，其提交的证据不足以证明该主张，原告主张四被告未兑现商场通道与钱周率打通的承诺，商场空调未正常开通，均构成违约，而商场通道与钱周率打通不是合同约定的义务，商场空调不正常开通，原告可以通过与四被告协商空调费收取的方式予以解决，而不能以此作为拒绝缴纳租金的合法抗辩事由，故原告不按期缴纳租金的行为构成违约。原告向四被告缴纳的1万元押金根据合同约定需在合同期满经四被告对场地验收合格后退还，原告构成违约则不予退还。原告请求四被告退还1万元押金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。虽然商场已经于2015年5月关门，不具备继续履行租赁合同的条件，但原告未按约定缴纳租金违约在先，其请求四被告赔偿损失1万元的诉讼请求，缺少法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李强斌的诉讼请求。案件受理费300元，由原告李强斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李 玲人民陪审员  刘华成人民陪审员  陈珊英二〇一七年八月十六日代理书记员  杨梅云附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。