广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终575号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司湛江市分行。住所地：广东省湛江市人民大道中**号。
负责人：陈增华，该行行长。
委托诉讼代理人：梁星，该行职员。
委托诉讼代理人：李彩，该行职员。
被上诉人（原审被告）：梁金桃，女，1984年10月7日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。
被上诉人（原审被告）：湛江琼宇建设有限公司。住所地：广东省湛江市坡头区沟尾村。
法定代表人：ＸＸ明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄松，该公司员工。
上诉人中国建设银行股份有限公司湛江市分行（以下简称建行湛江分行）因与被上诉人梁金桃、湛江琼宇建设有限公司（以下简称琼宇公司）金融借款合同纠纷一案，不服湛江经济技术开发区人民法院（2016）粤0891民初460号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人建行湛江分行的委托诉讼代理人梁星，被上诉人琼宇公司的委托诉讼代理人黄松到庭参加诉讼。被上诉人梁金桃经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理完结。
建行湛江分行上诉请求：一、判令撤销原审判决第三、四项；二、判令建行湛江分行对梁金桃提供的抵押物享有优先受偿权；三、�令琼宇公司对梁金桃所欠的贷款本息承担连带保证责任；四、判令梁金桃、琼宇公司负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认为预告登记所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，从而认定抵押权尚未依法设立是完全错误的。建行湛江分行与梁金桃签订了合同后，建行湛江分行按照约定向梁金桃发放了贷款，梁金桃以其购买的涉案房屋提供抵押，并在房屋登记部门办理了登记手续，湛江市房屋登记部门颁发了建行湛江分行作为权利人的登记证明；二、原审法院曲解了法律的相关规定和立法精神。以偏概全，草率否认本案房屋抵押登记的法律效力，明显错误，如此案例一开，将造成所有金融机构类似的按揭贷款业务的金融债权受到损害，影响社会经济的发展和金融秩序的稳定。
被上诉人梁金桃在二审期间未到庭参加诉�，也没有提交答辩意见。
被上诉人琼宇公司辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
建行湛江分行起诉请求判令：一、解除建行湛江分行与梁金桃签订的个人住房借款合同；二、梁金桃偿还借款本金518129.86元及利息6682.31元，本息共计524812.17元（利息计至2016年3月20日，2016年3月21日至还清全部贷款日止的利息另计）；三、建行湛江分行对梁金桃提供的抵押财产享有优先受偿权；四、琼宇公司对所欠的贷款本息承担连带保证责任；五、琼宇公司、梁金桃负担本案的全部诉讼费用。
原审法院认定：2013年4月15日，琼宇公司与建行湛江分行签订《楼宇按揭合作协议》（编号：建湛房合字2013年05号），约定：双方就琼宇公司依法开发建设并销售座落于湛江市××经××“××花园××期”的商品房楼宇进行按揭贷款合作。2015年8月8日，琼宇公司与梁金桃签订《广东省商品房买卖合同》（编号：湛房商NO.201509512），约定：梁金桃向琼宇公司购买位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房，建筑面积133.26平方米，其中套内建筑面积110.38平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积22.88平方米，按套内建筑面积计算，每平方米6821.15元，总金额人民币752919元；付款方式为买受人在签署本合同时，付清首期房款232919元，余下房款52万元申请按揭贷款支付；本合同自双方签订之日起生效。琼宇公司在合同出卖人（签章）处加盖其公司合同专用章，梁金桃在合同买受人（签章）处签名并捺指印。2015年8月20日，建行湛江分行与梁金桃、琼宇公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440689152-2012-20151061794），约定：借款人借款本金为人民币52万元，借款期限348个月，即2015年8月21日至2043年8月21日；贷款利率即年利率为5.4%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；还款方式采取等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额人民币2960.58元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人可行使解除与借款人的借贷关系的救济措施；借款人未按时还清任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵�登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证人提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复息和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；本合同项下的抵押财产为位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房。梁金桃在合同借款人（签字）处签名，建行湛江分行在贷款人（公章或合同专用章）处加盖其单位个人贷款合同专用章，琼宇公司在合同保证人（公章）处加盖其公司合同专用章，梁金桃在合同抵押人（签字）处签名。2015年8月21日，建行湛江分行通过转账方式向借款人梁金桃发放贷款52万元。2015年9月7日，建行湛江分行将梁金桃购买的位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房在湛江市房地产交易所进行商品房抵押权预告登记（登记号：201581088粤房地预登坡房字第××号）。梁金桃于2015年11月26日清偿贷款本金626.18元后再未偿还本金，于2015年12月21日支付16.5元利息后再未支付利息，截止2016年3月20日，梁金桃已拖欠贷款3期，尚欠本金518129.86元，拖欠利息共计6682.31元。因梁金桃拖欠贷款本金及利息，建行湛江分行于2016年4月7日提起诉讼。
另查明：琼宇公司成立于1992年8月7日，经营范围为房地产综合开发、经营投资等，投资者为ＸＸ明、ＸＸ强，系海港新城花园开发商。至庭审时止，梁金桃所购买的位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房未办理房地产权证及他项权证。
此外，依建行湛江分行申请，原审法院于2016年6月1日依法作出（2016）粤0891民初458号民事裁定，查封梁金桃名下的位于广东省××坡××区××海港××花园××区××房�查封的财产价值以人民币52万元为限。
原审法院认为，本案属于金融借款合同纠纷。建行湛江分行与梁金桃签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是其真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，应予保护。
关于借款本金及利息的问题。建行湛江分行已按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定通过转账的方式履行贷款义务，梁金桃亦应按照借款合同的约定履行还款付息义务。截止2016年3月20日，梁金桃已拖欠贷款3期，尚欠本金518129.86元，拖欠利息共计6682.31元，依照合同约定已构成明显违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”的规定，故对建行湛江分行提出梁金桃偿还借款本金518129.86元的诉求，予以支持。建行湛江分行与梁金桃、琼宇公司在签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定了贷款利率为年利率5.4%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。截止2016年3月20日，梁金桃拖欠利息共计6682.31元。建行湛江分行主张从2016年3月21日起的利息按照合同约定的利率计算利息和罚息。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”的规定，故对建行湛江分行提出梁金桃支付利息�诉求，予以支持。利息采取分段计算：截止2016年3月20日拖欠的利息6682.31元；自2016年3月21日起至借款本金付清之日止以实际未偿还的借款本金为基数按本案借款合同的约定计算利息及罚息。
关于是否解除借款合同的问题。建行湛江分行与梁金桃、琼宇公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定了借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人可行使解除与借款人的借贷关系的救济措施。截止2016年3月20日，梁金桃已拖欠贷款3期，尚欠本金518129.86元，拖欠利息共计6682.31元，已构成明显违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，故对建行湛江分行提出解除与梁金桃、琼宇公司签订的《个人住房（�业用房）借款合同》的诉求，予以支持。
关于抵押财产优先受偿权的问题。建行湛江分行与梁金桃、琼宇公司在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定了位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房作为借款的抵押财产，并对上述抵押财产办理了商品房抵押权预告登记。预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”及�一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，建行湛江分行将梁金桃购买的位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房在湛江市房地产交易所进行商品房抵押权预告登记，该预告登记并非正式物权登记即本登记，抵押权并未依登记而设立。故建行湛江分行提出对梁金桃提供的抵押财产享有优先受偿权的诉求，不予支持。建行湛江分行可待上述房产办理抵押登记后另行主张行使优先受偿权。
关于琼宇公司是否承担连带责任的问题。建行湛江分行与梁金桃、琼宇公司在签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定了保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，琼宇公司自愿为梁金桃向建行湛江分行借款52万元作担保，该保证合�有效。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本案中建行湛江分行提出要求琼宇公司对梁金桃所欠建行湛江分行的贷款本息承担连带保证责任，且建行湛江分行与琼宇公司在合同中约定了担保方式为抵押加阶段性保证，合同保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，至建行湛江分行起诉时，该阶段性保证的保证期限尚未届满，建行湛江分行请求琼宇公司承担连带保证责任尚在上述保证期间内。因此，琼宇公司应在完成涉案抵押房产产权登记至抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行湛江分行核对无误、收执之日止对梁金桃所欠建行湛江分行的贷款本息承担连带责任。琼宇公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除中国建设银行股份有限公司湛江市分行与梁金桃、湛江琼宇建设有限公司于2015年8月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、限梁金桃在判决生效之日起十日内清偿中国建设银行股份有限公司湛江市分行的借款本金518129.86元及相应利息（利息计算：截止2016年3月20日拖欠的利息6682.31元；自2016年3月21日起至借款本金付清之日止以实际未偿还的借款本金为基数按本案借款合同的约定计算利息及罚息）；三、湛江琼宇建设有限公司在完成涉案抵押房产产权登记至抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由中国建设银行股份有限公司湛江市分行核对无误、收执之日止对上述判决第二项确定的梁金桃偿还义务承担连带责任；四、驳回中国建设银行股份有限公司湛江市分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9048.12元，财产保全费3120元，由梁金桃负担，湛江琼宇建设有限公司负连带责任。
在本院二审期间，当事人均没有提供新证据。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案属于金融借款合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案当事人争议的焦点问题是建行湛江分行对梁金桃提供的抵押物是否享有优先受偿权。本案中，建行湛江分行与梁金桃签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因涉案房屋至原审法院庭审时止，尚未办理房屋权属证书，未办理他项权证，只办理了抵押预告登记手续。预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权，不产生抵押登记的法律效力。原审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，对建行湛江分行关于对涉案房屋享有优先受偿权的请求不予支持并无不当。建行湛江分行上诉主张对梁金桃提供的抵押物享有优先受偿权，理据不足，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。建行湛江分行的上诉主张，理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9048.12元，由上诉人中国建设银行股份有限公司湛江市分行负担（中国建设银行股份有限公司湛江市分行已预交二审案件受理费）。
本判决为终审判决。
审判长 刘 芳
审判员 李建明
审判员 王 瑾
二〇一七年五月三日
书记员 朱浩光
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。