湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终6号上诉人(原审被告)：夏帆，男，1983年10月11日出生，汉族，住湖南省中方县。被上诉人(原审原告)：怀化市华团物业服务有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区香洲路牡丹富贵花园住宅8栋2楼，统一社会信用代码91431200748399605T。法定代表人：苏本团，系该公司经理。委托诉讼代理人：苏红，女，1985年10月25日出生，系公司职员。委托诉讼代理人：曾维善，男，鹤城区怀兴法律服务所法律服务工作者。上诉人夏帆与被上诉人怀化市华团物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案,不服湖南省中方县人民法院（2017）湘1221民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人夏帆上诉请求:1、依法改判或发回重审；2、被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：原判决认定事实不清，被上诉人的规划及物业服务质量不到位，不应全额收取物业费和承担滞纳金。怀化市华团物业服务有限公司（以下简称华团物业公司）答辩称：上诉所称不是事实，原判决认定事实清楚，处理正确，请予维持。华团物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告立即向原告缴纳拖欠的物业服务费4688.26元，违约金减半收取计21031元，合计25719.26元；2、被告承担诉讼费用。一审法院认定：2007年，被告夏帆与怀化华团房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告夏帆购买该公司开发的南湖花园教师新村第12栋503号房。该合同第十六条关于物业管理的约定：“买受人在办理交房手续时应当与出卖人选聘的物业管理公司签订《物业管理合同》。该房屋交付使用时，买受人应遵守出卖人委托的物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电费用……”。2009年7月17日，夏帆与华团物业公司签订《物业服务合同》，合同约定“第二章管理服务事项第四条乙方提供的服务项目及标准1、物业共用部位的维护与管理，确保物业使用功能正常。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、公共道路等。2、物业共用设施设备及其运行的维护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常使用。共用设施设备是指小区共用的上下水管道、水箱、加压水泵、供电线路、通讯线路、避雷设施、消防设施、路灯、沟渠、池、井、电梯、电视监控系统、有线对讲系统等。3、公用绿化、花木、建筑小品等的养护与管理。公用环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。……13、委托管理期限为伍年。自2009年7月17日时起至2014年7月17日时止。第三章双方的权利义务第五条甲方的权利1、按照本合同的约定，享受乙方提供的服务。……第六条甲方的义务1、遵守本小区物业管理制度、规定和公约。2、依照本合同按时向乙方缴纳物业服务费、水电费及其他应缴费用。……第七条乙方的权利1、有权根据有关法律、法规及本合同约定，制定本小区的物业管理相关制度、规定和公约。2、有权按本合同规定以及政府有关文件规定向甲方收取相关费用。3、制止违反本小区的物业管理制度和公约的行为。防止出现和清除本小区内违反《装修管理规定》及相关公约而设置的任何结构、装置和其他物。4、制止小区内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，并及时向有关行政管理部门报告，并配合协助处理。……第四章物业管理服务收费第九条物业管理服务收费标准及办法1、住宅物业综合管理服务费按物业建筑面积多层住宅每月每平方米0.4元。……4、甲方自该物业纳入物业管理范围（即交付钥匙）之日起交纳物业管理服务费。第一次甲方须预缴1年的物业管理服务费（其金额为316.80元）。预缴期满后，甲方须于每月5日前付清上月的物业管理服务费。……第七章违约责任……第二十七条甲方违反本合同，使乙方未能达到委托管理服务要求的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴并从逾期之日起按每日1%加收滞纳金；……”。09年5月7日，怀化市华团物业管理有限公司名称变更为怀化市华团物业服务有限公司。怀化市华团物业服务有限公司系经批准具备三级资质房地产物业服务的企业法人。被被告夏帆一直居住在被告所管理的中方·南湖花园教师新村小区多层无电梯住房。2013年6月5日，经中方县物价局批准，原告对该小区多层无电梯住房收费标准为0.5元每平方米，2014年6月12日，又经中方县物价局批准，原告对该小区多层无电梯住房收费标准为0.6元每平方米，但原告对被告收取的物业费标准自2014年1月起至2017年8月为0.5元每平方米。被告夏帆物业费已缴纳至2011年6月，截至2017年8月，欠缴物业管理费4688.26元。《物业服务合同》到期后，原、被告未续签合同。2014年7月17日后，华团物业公司继续对中方·南湖花园教师新村实施物业管理服务。原告华团物业公司在为中方·南湖花园教师新村实施物业管理服务中，履行了物业服务及管理职责，2016年4月被怀化市物业服务行业协会评为怀化市物业服务企业20强，但从被告提供的照片证据证实，尚存在个别业主在空闲地种菜、装修或生活垃圾未及时清运、偶有业主放养家禽家畜、围墙年久失修等管理上的瑕疵。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。所收取的物业费用，也是为了管理区域内物业服务和物业服务企业正常经营所必需的资金保障。原告在实施物业管理活动中仍有不足之处，造成部分业主不满，原告应当根据该小区具体情况，查漏补缺，与广大业主相互沟通，共同努力，进一步完善服务质量，提高服务标准，才能打造和谐美丽小区。但作为业主，在监督物业服务机构依法依章履行物业服务和管理职能的同时，在接受物业服务公司提供的服务之后，应当积极主动缴纳相关费用，以保障物业服务公司的正常运转。本案中，被告提出物业服务合同到期、原告擅自提高收费标准、原告不作为的意见，依据《商品房买卖合同》、《物业服务合同》的约定,原告华团物业公司为中方·南湖花园教师新村提供物业服务，被告居住在中方·南湖花园教师新村的原告服务区域内，在约定的委托管理期限内，被告已实际享有了原告提供的物业服务，负有按约定交纳物业费的义务。虽然原、被告之间的物业管理委托合同已于2014年7月17日到期，之后双方未续签物业管理合同，但自2014年7月18日起，原告公司仍按原合同向被告提供了物业管理服务，根据《湖南省实施办法》第三十九条“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。”的规定，故原告华团物业公司与被告夏帆的事实物业管理关系成立，接受服务的被告仍须支付相应的物业管理费用。原告华团物业公司分别根据物价部门于2013年6月5日和2014年6月12日审核的标准收费，未违反法律和政策性强制规定，被告夏帆认为原告未按合同收取物业管理费用、合同到期不应收取物业管理费用的抗辩理由不成立，被告在接受原告的物业管理服务后，应当继续按照原《物业管理合同》以及经批准的收费价格缴纳物业费用，原告在实施物业管理活动中，未给被告造成实际损失，不构成被告不缴纳物业管理费的抗辨事由，因此，原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，法院予以支持；被告逾期不缴纳物业管理费的行为已构成违约，应当承担违约责任，鉴于原告在实施物业管理活动中确有一定服务质量瑕疵，且原、被告在物业服务合同中对逾期缴纳物业费的按每日1%加收滞纳金的约定过高，为鼓励诚实信用，维护公平原则，故对原告要求被告支付滞纳金的诉求酌情支持10%；对于被告提出的水表分户、部分楼顶消防通道堵塞的问题，属于业主与开发商怀化华团房地产开发集团有限公司之间《商品房买卖合同》约定的事宜，不属本案审理范畴。据此,依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《湖南省实施办法》第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告夏帆于本判决生效之日起五日内支付原告怀化市华团物业服务有限公司物业服务费4688.26元及滞纳金468.8元，共计5157元；二、驳回原告怀化市华团物业服务有限公司其他的诉讼请求。案件受理费443元，减半收取221.5元，由原告怀化市华团物业服务有限公司负担177.50元，被告夏帆负担44元。本案在二审审理过程中，上诉人与被上诉人均未提供新的证据。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷证明，足以认定。本院认为:根据已查明事实和诉讼请求，本案的主要争议焦点是：上诉理由是否成立。本案系物业服务合同纠纷，被上诉人在实施物业管理活动中存有不足，造成部分业主不满，应及时与广大业主相互沟通，共同努力，进一步完善服务质量及提高服务标准。但作为业主的上诉人，在接受物业服务公司提供的服务后，应当积极主动缴纳相关费用，以保障物业服务公司的正常运转。虽双方所签的物业管理委托合同已到期，但上诉人已实际享受物业服务，仍负有按约定交纳物业费的义务。上诉人夏帆上诉所称不应缴纳物业管理费的事由，并未有证据证实，提出的水表分户、部分楼顶消防通道堵塞等问题，则属于业主与开发商怀化华团房地产开发集团有限公司之间《商品房买卖合同》约定的事宜，不属本案审理范畴。故上诉人夏帆的上诉理由于法无据，不能成立，对其提出依法改判的请求，本院依法不予支持。综上所述，原判决程序合法，认定事实清楚，处理正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费443元,由上诉人夏帆负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  欧晓林审 判 员  夏英姿二〇一八年三月十五日代理书记员  田健伶