浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第362号
上诉人（原审被告）：郭波。
被上诉人（原审原告）：宁波和信物业发展有限公司。
法定代表人：张信良。
委托代理人：汤婵玉，浙江联吉律师事务所律师。
上诉人郭波因与被上诉人宁波和信物业发展有限公司（以下简称和信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2015年5月14日作出的（2015）甬海西民初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月8日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：宁波市住房与城乡建设委员会是坐落于宁波市海曙区粮丰街129弄10号商业用房产权所有人，2005年1月，该产权所有人书面委托原告对涉案租赁房屋负责管理。2012年1月18日起，原告与被告就宁波市海曙区粮丰街129弄10号（一间，建筑面积58.18平方米）的房屋签订《房屋租赁合同》二份，第一份租赁合同约定租赁期限为一年，自2012年2月15日至2013年2月14日，租金为17500元；第二份租赁合同约定租赁期限为十个半月，2013年2月15日至2013年12月31日，租金为16850元；签约时，乙方（注：即被告，下同）一次性支付履约保证金5000元，租金期间乙方如无拖欠水电费或其他违约行为，租赁合同期满终止时甲方（注：即原告，下同）将履约保证金全额返还乙方，若甲方违约则应双倍返还乙方。在租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止协议，收回房屋：1.擅自将房屋转租、转让、转借或改变用途。2.利用承租房屋进行非法活动的，危害公共利益。3.拖欠租金超过本合同约定期限。4.严重损坏房屋结构设施。5.其他严重损害甲方权益的。在租赁期内，甲方保障上述房屋租给乙方的使用权，乙方保证承租上述房屋仅作为店铺使用；租赁协议订立后，乙方自行办理租赁证、治安许可证、营业执照、店门牌、广告等审批手续，自觉接受工商、税务、公安、环保等有关部门的管理，依法纳税。在租赁期内，乙方须到当地小区物业公司付清相关物业费用；并应将营业执照、身份证、本市临时或固定居住证明复印件交甲方备案，甲方应提供乙方领证所需的相关资料。房屋租赁期内，乙方所用的水、电及房屋修理的费用均由乙方自理；如需进行装修，应事先向甲方提交装修方案，经甲方审核及有关部门批准同意后方能实施；如损害设备及结构的，乙方负责赔偿或给予修复。若遇城市拆迁需要时，乙方必须无条件服从搬迁，本合同自然终止，租金按时计算。租赁期满时，乙方把承租房屋的门面及安装的门无偿归甲方所有或恢复原状，配套设施完好无损的归还甲方，交还房时其室内外装修不得破坏、无偿移交甲方。如逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因此所受到的损失由乙方负责赔偿。在乙方租赁期内，甲方有权将乙方租赁的房屋产权转让给第三方，乙方同意放弃承租人优先购买权。若该房屋产权变动时甲方应将本合同项下的所有权利义务相应转移第三方，乙方的权益及义务保持不变。租赁期满，乙方需续租须提前二个月向甲方提出申请，经甲方同意后方可办理续租手续。违约责任：1.任何一方未能履行本协议规定的条款或违反国家、地方的有关规定的，另一方有权提前解除协议，责任方应偿付违约金每天100元；2.乙方逾期交付租金，应及时如数补交，并交付违约金每天100元计，逾期超过15天的，甲方可单方面终止本协议的执行，已付的履约保证金不再返还乙方，并有权对承租房屋内的物品作出处理；3.乙方租赁期内退租，已付租金中的剩余期限部分及履约保证金不再返还给乙方；4.乙方故意损害、擅自改变房屋结构造成承租房屋严重损坏的，应负责赔偿因此造成的损失，同时甲方有权收回房屋；5.租赁届满、解除或因其他原因终止的，乙方当于租赁期届满五天内将承租房屋依原租赁合同腾空退还给甲方；若乙方依本协议腾空退还承租房屋逾期超过五天的，则逾期占用房屋期间乙方应按原租金额的两倍向甲方计付租金，逾期支付的除应按实交付两倍租金外，还应按每天100元向甲方计付罚金至实际腾退交还房屋并付清所有占有费用之日止；6.如遇不可抗力的原因而造成的损失，互不承担责任。在租赁期限内，乙方如发生经营纠纷或经营风险由乙方自负，与甲方无涉。本契约一式四份，甲、乙双方各执二份。经双方签字盖章生效。双方约定的其他事项：1.除非乙方另行书面告知，否则甲方依本协议载明的乙方的住址、联系地址或承租房屋地址向乙方邮寄相关通知或其他文件的，即视为甲方已向乙方送达相关文件。另查明，2012年3月9日，被告以租赁房屋为经营地址，向宁波市工商行政管理局海曙分局西郊工商所登记注册的字号为“宁波市海曙浩哥烟杂店”，并一直经营至今。合同租赁期届满前，原告曾于2013年12月下旬书面通知被告，告知不再续租并要求被告腾退租赁房屋。但合同租赁期满后，被告并未腾退房屋，原告虽经多次催讨，被告拒不腾退，且未支付房屋使用费。
原审原告和信公司于2015年3月3日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告立即将占用的位于宁波市海曙区粮丰街129弄10号的房屋腾退给原审原告；2.原审被告向原审原告支付房屋占有使用费12648元（以105.40元/天计算，自2014年1月6日起暂算至2014年5月5日止），并支付自2014年5月6日起至实际腾退之日的房屋占有使用费；3.本案的诉讼费用由原审被告承担。审理中，原审原告变更（减少）第2项诉讼请求，即要求原审被告向原审原告支付2014年1月6日起至2014年5月5日止的房屋占用使用费6324元（按52.70元/天计算），并按原合同的年租金（即52.70元/天）标准，支付2014年5月6日起至原审被告实际腾退之日的房屋占有使用费。
原审法院认为：原告系涉案房屋的受托管理人和经营者，有权以自己的名义与被告签订租赁合同并行使出租人的各项权利和履行义务。原、被告签订的二份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告也付清租赁期内的租金。按照合同约定，“租赁期满，乙方需续租应提前二个月向甲方提出申请，经甲方同意后乙方可办续租手续”；“租赁期满时，乙方把承租房屋的门面及安装的门无偿归甲方所有或恢复原状，配套设施完好无损的归还甲方，交还房屋时其室内外装修不得破坏、无偿移交甲方”；但被告未在租赁期满前二个月书面通知原告续租。2013年12月下旬，原告书面通知被告，声明不再续租，要求收回租赁房屋，被告则要求按原租金续租。双方口头协商中对是否续租不能统一而未签订续租合同。原、被告双方的租赁合同已于2013年12月31日到期，期满后被告仍在使用租赁物，也未支付2014年1月1日起至今的房屋占用使用费，侵害了原告的合法权益，被告应承担相应的民事责任。原告要求支付2014年1月6日至2014年5月5日止的房屋占有使用费6324元及2014年5月6日起至实际腾退日止按52.70元/天计算的房屋占有使用费，此系参照原合同约定的租金，且并未超过原合同约定的租金金额，予以支持。但原告计算的52.70元/天有误差，应修正为52.66元/天。被告提出的续租优先权，应在原告继续出租涉案房屋的情况下才能行使。而被告提出的赔偿装修损失的辩称主张并无事实和法律依据，不予采信。对被告辩称已支付押金5000元，此款系原、被告签订合同时约定的履约保证金，原、被告双方可在被告腾退出屋时依合同的约定结算。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告郭波应在判决生效之日起三十日内，将原、被告租赁合同项下，坐落于宁波市海曙区粮丰街129弄10号一间共计58.18平方米的房屋腾退并归还给原告宁波和信物业发展有限公司；二、被告郭波应向原告宁波和信物业发展有限公司支付自2014年1月6日起至2014年5月5日止的房屋占有使用费6319.20元，该款在判决生效之日起十天内一次性付清；三、被告郭波应按原年租金标准（即52.66元/天的标准）支付自2014年5月6日起至被告郭波实际腾退房屋归还给原告之日止的房屋占有使用费，该款被告在腾退房屋之日一次性支付给原告宁波和信物业发展有限公司；四、驳回原告宁波和信物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费392元，因适用简易程序减半收取196元，由原告宁波和信物业发展有限公司负担5元，被告郭波负担191元。
宣判后，原审被告郭波不服，上诉至本院称：一、一审法院认定合同是双方当事人的真实意思表示，是不准确的。此合同是格式合同，签订合同时上诉人不能更改合同条款。涉案房屋是城乡建委的，属于国有资产，上诉人在相信政府机构的情况下签下了事后看来对上诉人明显不利的租赁合同。二、当时上诉人明确表示，租赁房屋开的是小店，两年的租期不够，后面应该续租，否则不要承租，经办人马家菊明确表示可以续租。在以后每半年交房租时，上诉人多次问及续租的事情，马家菊均表示可以。合同约定租期从2012年2月15日至2013年12月31日，为1年10个月16天，马家菊说是为了方便管理，从2014年1月1日起一年一签。反正可以续租，上诉人也就相信了。三、上诉人对租赁房屋在装修和前期投入中花费很大，且前面一年半时间都是亏损经营，在刚刚盈利的时候被上诉人没有理由不续租。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人和信公司答辩称：租赁合同的内容和签订过程不存在瑕疵，被上诉人在履行合同中也无违约行为。因上诉人逾期占有涉案房屋，被上诉人才起诉要求其腾退。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提供证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应被认定为合法有效。上诉人认为双方签订的合同系被上诉人提供的格式合同，其无法对合同条款作出修改，进而认为合同并非其真实意思表示。本院经审理认为，仅凭格式合同本身并不能证明上诉人在签订该合同之时意思表示不真实的事实，且双方当事人已经实际履行了合同，故本院对上诉人的该项主张难以采信。关于上诉人所称的续租问题，根据合同约定，承租人应在租期届满之日前两个月向出租人提出申请，经出租人同意后方可办理续租手续，但上诉人并未在上述约定的期限内向被上诉人申请续租，且被上诉人已明确表示不再续租，要求上诉人腾退房屋。故上诉人主张续租的理由，于法无据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费392元，由上诉人郭波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 黄永森
代理审判员 郑 辉
二〇一五年六月二十五日
代书 记员 陆 琼