陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0802民初4395号
原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行，住所地榆林市榆阳区新建南路东金域亿都大厦，统一社会信用代码91610800748616868H。
负责人姜海浪，系该行行长。
委托代理人薛新亮，男，生于1970年10月4日，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住本区，系该行职工。
委托代理人李占生，男，生于1969年12月28日，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住本区，系该行职工。
被告苏某。
被告马某。
被告榆林市盛景房地产开发有限公司，住所地榆林市榆阳区航宇路东。
法定代表人陈永平，系公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行与被告苏某、马某、榆林盛景房地产开发有限公司金融借款担保合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行的委托代理人李占生，被告马某到庭参加了诉讼，被告苏某、榆林市盛景房地产开发有限公司的法定代表人陈永平经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行向本院提出诉讼请求为：１、依法判令被告苏某偿还所欠原告借款本金343636.31元及利息（从2015年6月26日起至款项付清之日止，期内年利率按6.55%，逾期年利率9.825%计算，截止2017年６月26日拖欠到期本金24621.11元），由被告榆林市盛景房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；２、依法判令原告对被告苏某、马某提供的位于保宁西路北铁道线东沙城明珠２幢９０５室（预抵押登记证号榆房预榆林市字第０２４９４０号）房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、依法判令三被告承担原告为实现本债权而支付的诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费、公告费等全部费用；4、确认原告有权宣布本合同提前到期，行使抵押权、有权宣布本合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。事实与理由：2012年10月22日，原告与被告苏某、马某、被告榆林市盛景房地产开发有限公司签订了个人购房担保借款合同，约定：借款金额37万元，借款期限240个月，即从2012年10月25日起至2032年10月24日止，期内年利率为6.5%，逾期年利率为9.825%，贷款用途购买房产。被告苏某、马某以其购买的位于保宁西路北铁道线东沙城明珠××室（预抵押登记证号榆房预榆林市字第024940号）房产为上述借款提供抵押担保，双方办理了抵押权预告登记，被告榆林市盛景房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证。保证范围为借款合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用等事项。合同签订后，原告依约向被告苏某发放了借款37万元。被告苏某借款后不能按约定履行还款义务，截止2017年6月26日，被告苏某拖欠到期贷款本金24621.11元、逾期利息35206.9元、复利2678.85元，致原告依法提起民事诉讼，请求法院依法判决。
被告马某辩称：１、原、被告之间存在金融借款合同关系是事实，被告苏某、马某在本案涉及的借款合同、抵押承诺书、借款凭证中签字均属实，截止今日，被告共拖欠原告借款本金具体数额被告也不清楚，利息清偿的具体时间也不记得了；２、被告房地产公司五证不全，不能严格按照合同约定承建涉案房屋，导致房屋存在安全隐患且迟延交房，截止目前也未做消防设施，承诺的小区绿化、娱乐设施均兑现，所以被告不予支付拖欠的借款本息，诉讼费等所有费用均不予承担。
原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：个人购房担保借款合同、借款凭证、同意抵押承诺书、房地产抵押清单、商品房抵押权预告登记审批表、预抵押登记证书、还款流水、贷款还款汇总试算表等。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告马某对上述证据的真实性无异议，对欠款数额不清楚。经审查，上述证据能够证明原告与被告苏某、马某、榆林市盛景房地产开发有限公司之间存在借款担保合同关系，截止2017年6月26日，被告苏某共拖欠原告已到期借款本金人民币24621.11元，逾期利息35206.9元，从2017年6月26日以后的利息亦未支付的事实，本院予以确认并在卷佐证，证明原告所述事实属实。
本院认为，被告马某抗辩被告盛景房地产公司五证不全，不能严格按照合同约定承建涉案房屋，导致房屋存在安全隐患且迟延交房等问题，与本案并非同一法律关系，应当另案诉讼，故其抗辩理由不予采纳。原告与被告苏某、马某、榆林市盛景房地产开发有限公司签订的个人购房借款担保合同，系当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法应确认为有效合同。合同签订后，原告按照合同约定向被告苏某发放了按揭借款，被告苏某应当按照合同约定按时向原告偿还到期借款，但其不能按期履行还款义务已构成违约，应承担继续履行的违约责任。原告请求被告苏某偿还原告借款本金人民币343636.31元及利息的诉讼请求，经审查，原、被告双方签订的借款担保合同系格式合同，原告为提供格式合同一方。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该格式条款约定“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期……”的内容加重了借款人即被告苏某的责任，应属无效条款，对合同双方均不具有法律约束力，故对原告的该请求，应当支持到期债权及其利息。现查明截止2017年6月26日，被告苏某共拖欠原告已到期借款本金人民币24621.11元，逾期利息35206.9元，事实清楚，被告苏某应当清偿原告到期借款本金人民币24621.11元，清偿逾期利息35206.9元，并按逾期年利率9.825%支付到期借款至付清之日止的利息，其余借款应当认定为未到期借款，原告请求借款人提前履行还款义务不予支持；原告主张被告苏某支付复利的请求，无法律依据，不予支持；原告主张被告榆林市盛景房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，经审查，原告与被告榆林市盛景房地产开发有限公司签订的个人购房担保借款合同中既约定由被告榆林市盛景房地产开发有限公司对上述借款提供连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年，同时又约定由被告榆林市盛景房地产开发有限公司对上述借款提供阶段性保证，保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。因双方约定的阶段性保证，其保证期间并没有依据主债务的履行期限而约定，而是以借款人取得房地产权属证书及办理抵押本登记为条件，不符合法律规定，故应当认被告榆林市盛景房地产开发有限公司的保证期间应为借款到期日起二年。现原告向保证人主张权利在保证期间内，被告榆林市盛景房地产开发有限公司应当在保证责任范围内承担连带清偿责任，原告该诉讼请求符合双方合同约定及法律规定，应予支持；原告主张在被告苏某所购买的位于保宁西路北铁道线东沙城明珠××室（预抵押登记证号榆房预榆林市字第024940号）抵押房产在抵押物价值范围内享有优先受偿的诉讼请求，经审查，该房地产仅办理了预购商品房抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第四条“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”的规定，本案的预抵押登记并未发生物权效力。同时本案当事人均没有提供证据证明预告登记的权利人之一即借款人同意处分预抵押登记的不动产，故原告要求对被告苏某办理的预购商品房抵押权预告登记的房屋以拍卖的价款享有优先受偿权的请求，没有法律依据，不予支持；原告主张被告承担本案的保全、鉴定费、评估费、拍卖费、公告费的诉讼请求，无事实依据支持，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，由被告苏某偿还原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行借款本金人民币24621.11元及利息（截止2017年6月26日已产生的逾期利息35206.9元；从2017年6月27日起至借款付清之日止，按逾期年利率9.825%计算的利息）。被告榆林市盛景房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3470元，由原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行负担2865元，由被告苏某、榆林市盛景房地产开发有限公司负担605元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 杨少莉
二〇一七年六月二十八日
书记员 张艳婷