新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵八民一终字第127号
上诉人（原审被告）：赵福云，女，1947年8月14日出生。
委托代理人：单树星，新疆七合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李钧（赵福云之夫），男，1947年5月28日出生。
被上诉人（原审原告）：马霞（曾用名马原侠），女，1962年7月16日出生。
委托代理人：梁泽林，新疆君正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马晓花（曾用名马小花），女，1966年11月11日出生。
被上诉人（原审被告）：马元新（曾用名马原新），男，1957年1月1日出生。
被上诉人（原审被告）：马元江（曾用名马原江），男，1959年12月20日出生。
被上诉人（原审被告）：被告马江海（曾用名马建海），男，l970年6月25日出生。
被上诉人（原审被告）：马兰兰（曾用名马建妮），女，1973年6月16日出生。
上诉人赵福云、李钧为与被上诉人马霞、马晓花、马元新、马元江、马江海、马兰兰确认合同无效纠纷（一审案由：房屋买卖合同纠纷）一案，不服石河子市人民法院（2013）石民初字第3973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月14日受理后，依法组成由审判员刘巧贞担任审判长、审判员刘丽美、代理审判员管仁石参加评议的合议庭，于2014年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人赵福云及其委托代理人单树星、上诉人李钧、被上诉人马霞及其委托代理人梁泽林、被上诉人马元新到庭参加了诉讼。被上诉人马晓花、马元江、马江海、马兰兰经本院传票传唤拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：马霞、马晓花、马元新、马元江、马江海、马兰兰是兄弟姐妹关系，其父亲马××于2000年8月去世，其母亲赵××于2003年1月去世，祖父母与外祖父母于早年也已去世。被告赵福云系赵××的妹妹，自幼与原、被告一起生活。赵××去世后留有宅基地200平方米及自用地344.6平方米，该地上建有砖混结构的住房127.6平方米、小房37平方米，该房屋于2004年2月前一直无人使用。2004年2月2日马元江与赵福云的丈夫李钧签订房屋买卖合同一份，合同内容为：“马××、赵××夫妇在一分场场部的住房127.6m2、小房子37m2，由赵××的妹妹赵福云、妹夫李钧购买。房款交给马××、赵××的二儿子马援江。如果房屋要过户，过户费由赵福云李钧负责。合同从签字之日起生效。”李钧代表赵福云与马元江签订该合同。2004年12月11日马元江出具收条一份，证实收到房款24857元，该房款中包含两原告的款项，但被告马元江未告知两原告，至今也未将房款交予两原告。被告马元新收到房款。2005年1月26日被告马江海出具收条一张，证实收到房款3714.3元。2005年2月6日被告马兰兰出具收条一份，证实收到房款7700元。本案争议房屋至今尚未过户。
原告马霞、马晓花于2013年11月4日向原审法院诉称：原告与被告马元新、马元江、马江海、马兰兰是兄弟姐妹关系，父亲马××于2000年去世，母亲赵××于2003年去世。父母去世后，遗留有石总场一分场127．6平方米的房屋一套。由于父母的长辈均已过世，没有立遗嘱，其遗产应当按照法律规定由原告与被告马元新、马元江、马江海、马兰兰共同继承。后原告得知该房屋要拆迁补偿，便与被告马元新、马元江、马江海、马兰兰协商房产分配事宜，但得知被告马元新、马元江、马江海、马兰兰未经两原告的同意，擅自将房屋转让给被告赵福云、李均。故诉至法院，请求判决确认六被告签订的房屋买卖合同无效，并由被告承担本案诉讼费及送达费。
被告马元新辩称：两原告在我们母亲去世之后就离开了了新疆，后来我们四人把房子出售给了被告赵福云，没有经过两个原告的同意，房屋买卖合同是无效的。
被告马元江、马江海、马兰兰辩称：我们四人把房子出售了没有告诉两个原告，房屋买卖合同无效。
被告赵福云辩称：赵××是我的姐姐，我自幼和赵××一家一起生活。赵××在2003年1月30日去世，两原告和被告马元新、马元江、马江海、马兰兰以及我一起处理赵××的后事。2003年2月3日上午赵××后事处理完毕，下午我们七人开了家庭会议，共同协商将该房屋分配为七份，房屋折价4万元，其中马元新多分配1万元，马兰兰当时没有结婚给她多分了4000元的嫁妆钱。我们七人就按这个分配方案进行分割，我取得该房屋是因为继承关系，并且是善意取得。2004年我按大家商定好的方案将房屋的分配款给其他六人支付完毕，马元江代理两原告与被告马元新、马江海、马兰兰签订的房屋买卖合同是为了过户。在这期间两原告数次回到新疆，对于我和李钧取得该房屋所有权是明知的。两原告起诉超过了诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。
被告李钧辩称：赵××去世之后，被告马元新、马元江、马江海、马兰兰张贴出售房屋广告，一直没有人买这个房子，被告马元新、马元江、马江海、马兰兰及两原告均不愿意买，在这种情况下我和赵福云才得到这个房子，我们取得房屋是善意的。我们没有过错，在签订合同之前马元江提出了房屋继承分配方案，我们收到这个方案之后才签订的房屋买卖合同，并按照继承方案付完了房款，我们取得房屋是因为继承关系。两原告说最近才知道房屋被卖掉不符合实际情况，两原告承认2003年2月3号下午开了家庭会议，原告的父母留下的财产中房子是最贵重的，肯定研究了房屋的分配方案。两原告多次返回新疆，马元新就住在一分场场部，两原告到其哥哥处一定会去看父母的房子。我们对房子进行修缮，并在前面的自用地上种上了葡萄达7年之久，原告马霞每次回来应当知道房子的变化，而且我就住在这个房子里面。原告起诉也超过了诉讼时效。请求法庭维护我们善意取得人的权益。
原审法院审理认为：本案中，赵××去世开始发生继承，由于马××与赵××去世未留有遗嘱，故应按照法定继承办理。两原告与被告马元新、马元江、马江海、马兰兰是马××与赵××的第一顺序继承人，赵××去世后本案争议的房屋未进行分割，两原告与被告马元新、马元江、马江海、马兰兰对该房屋享有继承权。赵福云作为赵××的妹妹并不是第一顺序继承人，故被告马元新、马元江、马江海、马兰兰与被告赵福云、李钧之间系买卖合同关系，并非继承关系，被告赵福云、李钧抗辩房屋买卖合同系过户使用，赵福云取得房屋所有权是基于继承关系的理由不能成立。两原告与被告马元新、马元江、马江海、马兰兰为争议房屋的继承人，在未分割继承财产前，争议房屋的所有权未确定，出售该房屋应经全部继承人一致同意，被告赵福云提供一份无两原告和被告马元新、马元江、马江海、马兰兰签字的分配方案，且原告亦不认可，被告赵福云亦无证据证实财产分配时两原告在场，故被告赵福云、李钧抗辩两原告与被告马元新、马元江、马江海、马兰兰一致同意将该房屋所有权归其所有的抗辩理由不成立。被告赵福云、李钧抗辩被告马元江作为两原告与被告马元新、马元江、马江海、马兰兰的委托代理人与李钧签订房屋买卖合同代表了两原告与被告马元新、马元江、马江海、马兰兰的意见，两原告不认可马元江的代理行为，被告马元江亦不认可其代表两原告签订合同，且被告赵福云、李钧亦无证据证实，故其该抗辩理由不成立。被告赵福云、李钧抗辩其取得房屋所有权是善意取得，被告赵福云自幼与被告马元新、马元江、马江海、马兰兰生活在一起，应明知继承人是两原告与被告马元新、马元江、马江海、马兰兰，且与其自己抗辩的继承取得房屋所有权的意见相矛盾，故被告赵福云、李钧的该抗辩理由不成立。被告赵福云、李钧抗辩原告起诉超过诉讼时效，其并无证据证实两原告知晓房屋被处理。两原告在其父母去世之前就离开新疆，虽赵××去世时两原告回到新疆，但鉴于原、被告的亲属关系，其并不必然明知该房屋已被被告马元新、马元江、马江海、马兰兰出售与被告赵福云、李均，故被告赵福云、李钧的该抗辩理由不成立。综上，被告马元江与被告李钧签订的房屋买卖合同为无效合同，无效合同自始无效，应当返还财产、赔偿损失。但本案争议房屋的所有权尚未确定，待确定后另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条、第一百三十二条第一款、《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第八条、第十条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据﹥的若干规定》第二条的规定，判决：
被告马元江与被告李钧于2004年2月2日签订的房屋买卖合同无效。
案件受理费35元，送达费90元，合计125元，由被告马元新、马元江、马江海、马兰兰负担，于判决生效之日起三日内给付原告马霞，马晓花。
上诉人赵福云、李钧不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原判决认定本案系房屋买卖关系错误。上诉人取得该房屋的事实基础是上诉人自幼生活在其姐姐家，由被继承人抚养长大。被继承人去世后上诉人及被上诉人在处理完丧事后，开了家庭会议确定了财产分配方案，上诉人作为继承人之一参与分配继承的财产。上诉人根据被上诉人书写的财产分配方案，将继承财产的折价分配款已经支付完毕。2、被上诉人马霞、马晓花称不知道房屋已经处理与事实不符。首先，上诉人与被上诉人在处理完后事的当天就开了家庭会议，根据会议内容书写了财产分配方案。被上诉人当庭认可开了家庭会议，但称没有说分配财产的事，上诉人认为被上诉人该抗辩不能成立。其次，关于财产分配方案，被上诉人马元江在一审当庭不认可是自己书写的，并当庭表示要求鉴定，但是后来又放弃了该鉴定请求，据此，一审法院应当认定该分配方案的真实性。3、一审法院认定被上诉人马霞、马晓花不知道该房屋已经分配给上诉人，该认定明显错误。被继承人去世后被上诉人马霞、马晓花在长达十年的时间里数次回到该争议房产所在地，按常理她应该到该房子去看一看，上诉人对该房屋进行了修缮和改造，如果被上诉人看了房子就知道该房子的状况及归属。被上诉人不去看该房屋的唯一符合常理的解释是被上诉人本身就知道该房屋已经分配给上诉人。4、一审庭审中，被上诉人马霞称其2005年回来主要是找上诉人赵福云问父母的存款和财产问题，该陈述一审中有记载，而原判决中只字未提，一审法院认定上诉人回到新疆不必然知道该房屋的状况，和被上诉人陈述的事实经过明显存在矛盾。同时该事情经过了将近十年才提出，一是已经过了诉讼时效，二是看到了该房屋要拆迁才反悔并推翻了当初的方案。故请求二审法院依法撤销原判决，改判驳回被上诉人马霞、马晓花的原审诉讼请求。二审诉讼费用及送达费用由被上诉人承担。
被上诉人马霞书面答辩称：一、上诉人认为本案不是房屋买卖纠纷而是继承纠纷的上诉理由不能成立，理由是：1、上诉人在一审中提交的《房屋买卖合同》证实本案是房屋买卖纠纷；2、本案被继承人去世后，没有留下遗嘱。依照法律规定，应当按照法定继承，而第一顺序继承人只有被继承人的儿女，上诉人是被继承人的妹妹，不是合法的第一顺序继承人，没有继承遗产的权利，不应获得分配。上诉人要求分配遗产没有事实和法律依据。二、被上诉人马霞和马晓花一直在内地居住和工作，一直不知道父亲的老房子被卖的事实，一审庭审中作为被告的其他兄弟姐妹也承认没有征求被上诉人马霞和马晓花的意见，也没有将出售房屋的事实告诉他们。此事无人告知，被上诉人是无法知道的。上诉人称答辩人知道房屋买卖的事实没有任何依据。三、上诉人提出的时效理由也不能成立。根据相关法律规定，本案应当适用最长时效，本案未过诉讼时效。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原判决合法合理，望二审法院予以维持。
被上诉人马元新没有向本院提交书面答辩意见，口头答辩称：同意上诉人马霞的答辩意见。
被上诉人马晓花、马元江、马江海、马兰兰既未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。
本院二审查明：双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
另查明：2003年2月3日，上诉人赵福云、被上诉人马霞、马晓花、马元新、马元江、马江海、马兰兰召开家庭会议。2005年11月16日，在被上诉人马霞在场的情况下，被上诉人马元江从赵福云处拉走以下物品：电视机、轮椅、VCD、录音机、戒指、箱子（衣物）、电饭煲、煤气灶以及1000元钱。房屋产权证现在上诉人赵福云处。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为：根据《最高人民法院民事案件案由规定》及当事人诉讼请求，本案案由应为确认合同无效纠纷，原审法院将案由定为房屋买卖合同纠纷错误，二审予以纠正。本案的争议焦点是：双方签订的房屋买卖合同是否无效。
上诉人上诉称其基于继承权而取得房屋，双方签订的合同是为过户使用，本案不是买卖合同纠纷而是继承纠纷。由于被上诉人父母去世时未留下遗嘱，其遗产应按法定继承处理。被上诉人马霞、马晓花、马元新、马元江、马江海、马兰兰是马××与赵××的第一顺序继承人，对该房屋享有继承权。上诉人赵福云并非第一顺序继承人，故其基于继承权取得房屋的上诉理由不能成立。
上诉人主张被上诉人马霞、马晓花知悉房屋被出售的事实，房屋出售其是同意的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第三项规定：“以下事实当事人无需举证证明：······（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实······。”法律规定继承自被继承人死亡时开始，赵××于2003年1月去世后，此时继承已开始。根据查明的事实，该房屋于2004年2月2日出售。被上诉人马霞陈述其在母亲去世后曾多次回新疆，并曾询问过母亲存款及财产的事宜，结合赵××去世后上诉人赵福云与六被上诉人曾召开家庭会议、赵福云在该房屋内居住并进行修缮的事实，被上诉人马霞、马晓花关于直至2013年才得知房屋被出售的陈述不符合日常生活经验。况且在长达近九年的时间内，被上诉人马霞、马晓花对其应继承的房产不管不问，也有悖常理。被上诉人马元新、马元江、马江海、马兰兰虽然没有在合同上签字，其接收房款的行为视为认可了房屋出售行为。上诉人赵福云和李钧将被上诉人马霞和马晓花的份额交由房屋出卖方代表马元江，被上诉人马元江庭审中亦认可收到含有被上诉人马霞、马晓花份额的房款，但称由于被上诉人马霞、马晓花不在，钱没有给他们。上诉人赵福云、李钧将房款交给房屋卖方代表马元江，其完全有理由相信马元江会将房款转交被代表的马霞、马晓花，而且二上诉人居住使用该房屋多年，也从未有他人向其主张过权利。上诉人赵福云、李钧并无过错，应维护其合法权益。即便存在被上诉人马元新、马元江、马江海、马兰兰未经房屋其余共有人即马霞、马晓花同意处分该房屋，由此给马霞、马晓花造成损失的情形，也应由处分人即被上诉人马元新、马元江、马江海、马兰兰承担赔偿责任。故上诉人该上诉理由成立，本院予以支持。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定的，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖合法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”房屋买方代表李钧与房屋卖方代表马元江在平等自愿的基础上经协商签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定或者社会公共利益。从协议履行看，买受人已依约给付房屋对价并实际占有房屋且持有房屋产权证。根据上述法律规定，该协议应为有效。被上诉人马霞、马晓花主张马元新、马元江、马江海、马兰兰未经其同意签订的转让协议无效的诉讼请求应予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、撤销石河子市人民法院（2013）石民初字第3973号民事判决书，即被告马元江与被告李钧于2004年2月2日签订的房屋买卖合同无效；
二、驳回被上诉人马霞、马晓花请求确认2004年2月2日马元江与李钧签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。
一审案件受理费35元、送达费90元，合计125元（被上诉人马霞、马晓花已预交），由被上诉人马元新、马元江、马江海、马兰兰负担；二审案件受理费100元（上诉人赵福云、李钧已预交），由被上诉人马霞、马晓花负担。被上诉人马元新、马元江、马江海、马兰兰于本判决生效之后10日内给付被上诉人马霞、马晓花125元；被上诉人马霞、马晓花于本判决生效之后10日内给付上诉人赵福云、李钧100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘巧贞
审 判 员 刘丽美
代理审判员 管仁石
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 张 煜