中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终626号
上诉人（原审被告）：林康福，住址海南省海口市龙华区，现住广州市荔湾区。
委托代理人：林徐谡，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：黄宇，广东红棉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：邝符若华，美国国籍。
委托代理人：郑铭，广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人林康福因与被上诉人邝符若华物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第758号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区十三行路故衣街35号房屋（以下简称“涉案房屋”）是一幢三层半的楼房，产权人是邝符若华。2010年10月1日，邝符若华的委托代理人朱某（甲方）与林康福（乙方）签订《联营协议》，约定：甲方以座落在广州市故衣街35号全间面积为18.7平方米的场地作商业用地，经甲乙双方协议每月为6800元人民币作租金，甲乙双方不能反悔；双方协商定联营期限从2010年10月1日至2011年12月31日，协约联营期间内，如甲方有特殊需要，例如：房屋铺面属于危楼，必须停业加固维修，原房屋业主要求收回房屋使用权等情况下，甲方将提前60天通知乙方，乙方应在通知60天之后结业，甲方应在乙方的商品退出铺位后才能接受铺位场地完妥后将押金退还乙方；协约期满后，甲方需要再联营，乙方有优先续约的权利，无论双方续约是否，都应提前一个月通知对方，如续约，再签约再按约向甲方交纳联营收益金；在上述联营期内，由乙方全权负责经营，甲方不予干涉，乙方经营如发生的债务由乙方自行负责，于甲方无关等等。上述《联营协议》签订后，朱某将房屋交由林康福使用，林康福也按约支付租金给朱某。
2013年7月4日，朱某代理邝符若华（甲方）与林康福（乙方）签订《联营协议书（二）》，约定：甲方邝符若华的代理人朱某与乙方林康福共同签定的联营协议书将于2013年7月31日到期，现经双方友好协商，再延期12个月，即从2013年8月1日起至2014年7月31日止，林康福每月实际交纳联营收益金人民币18000元给邝符若华；应乙方要求，甲方同意将十三行路故衣街35号所属的阁楼、二至四层楼暂时且无偿给乙方作办公场地所使用，乙方负责整幢房屋的安全和日常维护，如甲方因需用收回，乙方须在收到通知后5日内搬出，将上述场所按现状无条件交回给甲方；其余内容均按2010年10月1日签定的原联营协议书执行等。2014年5月8日，邝符若华变更涉案房屋的受托人为吴某乙。上述合同期满后，林康福并没有迁出涉案房屋，而是于2014年8月2日向邝符若华出具《承诺书》，承诺在2015年3月31日前无条件迁出涉案房屋。邝符若华鉴于此，同意林康福承租涉案房屋至2015年3月31日止。但是林康福并无履行承诺于2015年3月31日前迁出涉案房屋，而是至今仍在使用涉案房屋，且交租交至2015年1月20日止，从2015年1月21日起再没有向邝符若华交纳租金。
2015年4月1日，邝符若华的委托代理人吴某乙向林康福发出《告知》，告知林康福请求续租到2015年3月31日止并签订《承诺书》，保证期限内迁出，现林康福未按时交纳2015年2月份、3月份的租金及违反约定，业权方有权将涉案房屋的货物作垃圾处理，一切后果自负。但林康福拒收该《告知》。
2015年4月30日，邝符若华向原审法院提起本案诉讼称：邝符若华是广州市荔湾区故衣街35号房屋所有权人，房屋总面积为191平方米，其中一楼面积为47.36平方米，邝符若华代理人于2010年10月1日将涉案房屋交由林康福作为商业用地使用，每月使用费为18000元，同时约定邝符若华将涉案房屋的2-4楼及阁楼暂时无偿交由林康福作为办公场所使用，如邝符若华需收回涉案房屋以自用，林康福须在收到通知后5日内搬出涉案房屋，将涉案房屋按现状无条件交回给邝符若华。2014年7月22日，林康福向邝符若华提出继续使用涉案房屋至2015年3月31日的请求，邝符若华基于林康福需要时间找到合适场地及清理货物，于是同意林康福继续使用的请求，林康福于2014年8月2日出具承诺书，承诺其在2015年3月31日前无条件迁出涉案房屋。2014年4月1日，邝符若华代理人出具告知书予林康福，通知林康福按约迁出涉案房屋，并支付拖欠的使用费，但林康福不予理会，至今仍未迁出涉案房屋，亦未支付拖欠的使用费。由于林康福未按约迁出涉案房屋，影响了邝符若华使用涉案房屋，给邝符若华带来了较大的经济损失。据此，请求判令：1、林康福立即迁出广州市荔湾区十三行路故衣街35号房屋，并将涉案房屋腾空交还给邝符若华；2、林康福向邝符若华支付自2015年2月1日至实际迁出之日止的房屋使用费（暂计至2015年5月31日共4个月的房屋使用费97034.72元，参照《2014广州市房屋租金参考价》计算，即400元／平方米×47.36平方米＋37元／平方米×4个月=97034.72元）；3、林康福向邝符若华支付赔偿款100000元；4、本案诉讼费由林康福承担。
林康福原审辩称：1、不同意邝符若华的诉讼请求，根据林康福与邝符若华原来的代理人朱某签订的联营协议书第二条的约定，如果房屋属于危楼需要停业加固维修，或者房屋的业主要收回房屋使用权的情况下才可以收回商铺，但现在林康福没有看到房屋业主即邝符若华有书面的要求提出收回房屋使用权；2、邝符若华计算房屋使用费的标准是不正确的，联营协议书清楚写明涉案房屋面积为18.7平方米，作商业用途，故一楼按照18.7平方米计算，不应该按照邝符若华主张的面积计算，应该按照联营收益金人民币1.8万元计算；3、邝符若华要求赔偿10万元是没有事实和法律依据，林康福按照邝符若华的要求支付了场地使用费，邝符若华就没有任何经济损失，故请求法院驳回邝符若华的诉讼请求。
在原审诉讼中，邝符若华主张其委托修缮商包工包料对涉案房屋进行修缮，向修缮商支付了修缮工程款120000元，由于林康福拒不迁出涉案房，修缮商无办法对涉案房屋进行修缮，造成邝符若华违约，现邝符若华不知能否收回已支付给修缮商的120000元，所以请求林康福赔偿100000元。但邝符若华未能提供证据证实其已委托修缮商对涉案房屋进行修缮及支付了工程款给修缮商。
在原审庭审中，邝符若华、林康福均认可上述两份联营协议实为租赁合同。
原审法院认为：朱某代理邝符若华与林康福于2013年7月4日签订的《联营协议书（二）》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议名为联营协议书，实为租赁合同。该联营协议书写明的履行期限于2014年7月31日届满后，林康福向邝符若华出具《承诺书》承诺在2015年3月31日前无条件迁出涉案房屋，而邝符若华同意林康福继续使用至2015年3月31日，故协议书的履行期限延续至2015年3月31日止。但是林康福并无履行承诺于2015年3月31日前迁出涉案房屋，而是至今仍在使用涉案房屋，林康福占用涉案房屋的行为从2015年4月1日起构成侵权。邝符若华作为涉案房屋的业权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，现邝符若华诉请林康福迁出广州市荔湾区十三行路故衣街35号房屋，并将涉案房屋腾空交还给邝符若华，合法合理，原审法院予以支持。
林康福向邝符若华交租交至2015年1月20日止，从2015年1月21日起再没有向邝符若华交纳租金，林康福应按《联营协议书（二）》的约定，按每月18000元的标准支付2015年1月21日至2015年3月31日的租金给邝符若华。
由于林康福占用涉案房屋的行为从2015年4月1日起构成侵权，林康福应当支付2015年4月1日起至林康福将涉案房屋交还邝符若华之日止的涉案房屋整幢楼的房屋使用费给邝符若华，房屋使用费的标准由邝符若华、林康福共同聘请有资质的中介评估机构评定，其中涉案房屋的第一层按商业租金标准评定，阁楼及二至四层按住宅租金标准评定。根据公平合理的原则，评估费由邝符若华、林康福各负担一半。邝符若华诉请房屋使用费从2015年2月1日起计算，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于邝符若华诉请林康福支付赔偿款100000元的问题。因邝符若华未能提供证据证实其已委托修缮商对涉案房屋进行修缮及支付了工程款给修缮商，故邝符若华该诉讼请求，原审法院不予支持。
关于林康福抗辩称原协议约定房屋属于危楼需要停业加固维修，或者业主要收回房屋使用权的情况下，才可以收回商铺，邝符若华没有书面提出收回房屋使用权，故林康福不同意邝符若华的诉讼请求的问题。因邝符若华的委托代理人朱某（甲方）与林康福（乙方）于2010年10月1日签订《联营协议》，约定：协约联营期间内，如甲方有特殊需要，例如：房屋铺面属于危楼，必须停业加固维修，原房屋业主要求收回房屋使用权等情况下，甲方将提前60天通知乙方。但是邝符若华、林康福的联营协议的履行期限延续至2015年3月31日已届满，履行期限届满后不在协约联营期间内，因此邝符若华收回涉案房屋无需提前向林康福书面提出收回涉案房屋使用权，且林康福于2014年8月2日向邝符若华出具《承诺书》，承诺在2015年3月31日前无条件迁出涉案房屋，故林康福该抗辩意见，原审法院不予采纳。
关于林康福抗辩称原联营协议书清楚写明涉案房屋面积为18.7平方米，作商业用途，故一楼按照18.7平方米计算，不应该按照邝符若华主张的面积计算，联营收益金按每月1.8万元计算的问题。邝符若华的委托代理人朱某（甲方）与林康福（乙方）于2010年10月1日签订《联营协议》，约定甲方以座落在广州市故衣街35号全间面积为18.7平方米的场地作商业用地。虽然原协议写18.7平方米，但全间实际面积是多少，应以中介评估机构评定的测量评定为准，且双方于2010年10月1日签订的《联营协议》并无约定林康福无偿使用涉案房屋的阁楼、二至四层楼，是双方于2013年7月4日签订的《联营协议书（二）》才约定林康福无偿使用涉案房屋的阁楼、二至四层楼，该协议的履行期限届满后林康福拒不迁出涉案房屋，所以计算房屋使用费应以涉案房屋整幢楼的建筑面积进行计算，林康福该抗辩意见，不符合事实，也无法律依据，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五内，被告林康福迁出广州市荔湾区十三行路故衣街35号整幢房屋，并将该幢房屋腾空交回原告邝符若华管业使用；二、自本判决发生法律效力之日起十五内，被告林康福向原告邝符若华支付广州市荔湾区十三行路故衣街35号房屋从2015年1月21日起至2015年3月31日止的租金（按每月18000元的标准计算）；三、自本判决发生法律效力之日起十五内，被告林康福向原告邝符若华支付从2015年4月1日起至被告林康福将广州市荔湾区十三行路故衣街35号整幢房屋交还原告邝符若华管业使用之日止的房屋使用费（房屋使用费由原告邝符若华、被告林康福共同聘请有资质的中介评估机构评定，其中广州市荔湾区十三行路故衣街35号房屋第一层按商业租金标准评定、阁楼及二至四层按住宅租金标准评定；如评定标准高于房管部门公布的《2014年广州市房屋租金参考价》的，按该参考价评定；评估费由原告邝符若华、被告林康福各负担一半）；四、驳回原告邝符若华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4241元，由原告负担2016元，由被告负担2225元。
判后，上诉人林康福不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋的房地产权证登记的总面积为191平方米，其中一楼面积为47.36平方米，但在一审的庭审过程中，邝符若华无法确定涉案房屋的面积，一审法院不要求邝符若华提供涉案房屋面积的证据，也没有实地查清涉案房屋的实际面积，而是判决我方与邝符若华共同聘请有资质的中介评估机构评定，属于认定事实不清。因此，我方上诉请求：1、撤销一审判决，驳回邝符若华一审的诉讼请求；2、由邝符若华承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人邝符若华二审辩称：不同意林康福的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。林康福认为事实不清，我方认为一审法院已做了事实查明和认定，按照房产证面积认定，不属于事实查明不清。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审审理中，双方均表示无新证据提交。
本院认为：原审认定朱某代理邝符若华与林康福于2013年7月4日签订的《联营协议书（二）》名为联营协议书，实为租赁合同，认定事实清楚，本院予以确认。至2015年3月31日双方租期届满，双方没有续期，邝符若华要求收回涉案房屋，理由成立，林康福应将涉案房屋交还给邝符若华，原审对此处理并无不当，本院予以维持。
关于林康福承租的面积问题。根据已查明的事实，林康福实际使用的是涉案房屋全间，双方的原联营协议书清楚写明涉案房屋全间面积为18.7平方米作商业用途，故在期限届满前一楼应按18.7平方米计算，不应按邝符若华主张的面积计算；双方2013年7月4日签订的《联营协议书（二）》约定林康福无偿使用涉案房屋的阁楼、二至四层楼，因此，在2015年3月31日期限届满前联营收益金应按每月1.8万元计算。期限届满后，鉴于邝符若华已要求收回涉案房屋而林康福拒不迁出，故从2015年4月1日起房屋使用费应以涉案房屋整幢楼的建筑面积进行计算，至于全间实际面积是多少，应以中介机构测量的面积数为准。故原审判决第三项处理合理，本院也予维持。
综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。林康福上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2225元，由上诉人林康福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 余 盾
二〇一六年三月九日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵