沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第01842号
原告：窦炎。
委托代理人：陈海涛。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司.
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被告：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司。
法定代表人：于苓，系该公司总经理。
委托代理人：王飞，系辽宁百联律师事务所律师。
委托代理人：汪华燕，系该公司员工。
原告窦炎与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）、被告中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达资产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李海鸿担任审判长，审判员聂雪主审，人民陪审员蔡宁宁参加评议，于2015年11月25日公开开庭审理，原告窦炎及其委托代理人陈海涛，被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿，被告信达资产公司委托代理人王飞、汪华燕均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告窦炎诉称：2013年7月29日，原告和第一被告（沈阳星辰房地产开发有限公司）签订了《商品房买卖合同》，合计金额915，096元，按照合同有关约定和第一被告的要求，原告支付人民币325，096元，并将根据合同的约定继续以贷款的方式支付剩余的商品房购房款，原告在合同履行过程中进到了有关责任与义务。现实情况是：第一被告恶意拖延交房，原告多次与第一被告进行沟通，第一被告均无动于衷，黄哲明本人也是极力躲闪，拒绝与包括原告在内的广大业主真诚平等沟通，拒不履行合同。《商品房买卖合同》约定商品房交付期限为2014年5月31日，然而第一被告恶意拖延交房。2014年4月2日，66位业主到被告办公所在地，与第一被告签署了《2014年4月2日议定书》，其中明确：全部房款、违约金及其他相关损失将按国家法律法规，第一被告应在60日内以现金形式一次性足额赔偿给购房者。同时第一被告承诺：于2014年6月30日前达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，按期交房。然而第一被告又再次违约，继续无故拖延欺骗业主，在广大业主的极端愤怒和努力抗争中，第一被告又再次书面承诺2014年12月31日达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，三十个工作日内完成入住手续并把钥匙交到业主手中，同时一次性以现金形式赔偿业主到交房日。第一被告披合法销售外衣恶意欺骗包括原告在内的广大业主，违背合同协议，恶意拖延工程进度。时至今日第一被告亦未履行备案、交房及赔偿等义务，故意躲闪，恶意拖延，并对原告的合理合法要求极不配合，给原告造成很大的经济损失和巨大的精神伤害。原告所购买商品房系原告正式住房，倾注了原告毕生的积蓄和心血。然而由于第一被告的敷衍、失信、欺诈的等诸多行为，致使原告安居乐业梦想逐步破灭，给原告整个家庭包括原告父母和亲人带来的巨大的痛苦与伤害。目前原告已心力交瘁，饱受煎熬，谈房色变，血压近半年来又大幅升高。正是由于第一被告的极端不负责任行为和对法律尊严的极端藐视，在给原告造成巨大的经济损失同时，也给原告带来了极大的心理伤害和精神痛苦。为了维护原告的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，推动沈阳房地产市场乃至经济社会的长远发展，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、原告与第一被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、按照原告与第一被告签订的《商品房买卖合同》约定，第一被告30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案；3、第一被告应继续履行合同和有关协议，马上开工，尽快达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，尽早交房；4、第一被告按《商品房买卖合同》约定以现金形式赔偿原告逾期交房违约金12，223.61元（以房款325，096元为本金，自2014年5月31日起至2015年6月11日止，按照合同约定的日万分之一计算）；5、请求判令二被告签订的抵押京城中心X号楼2单元26楼2号（沈阳市和平区文兴路x号第2幢2-26-2号）房屋合同无效，并撤销该合同；6、请求判令第二被告为京城中心X号楼2单元26楼2号（沈阳市和平区文兴路x号第2幢2-26-2号）解除抵押，实施抵押权注销登记或抵押权变更登记；7、请求判令第一被告在10日内为原告开具商品房买卖合同发票；8、诉讼费由被告承担。
被告沈阳星辰公司辩称：原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，被告认为原告提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。同时，逾期交房属于不可抗力，不应要求被告承担相应的违约责任。发票应在条件具备的情况下开具。
被告信达资产公司辩称：我方与被告办理的抵押登记合法有效，理由如下：1、我方与被告不存在恶意串通；2、我方对涉案房屋依法办理了抵押登记，根据物权法的规定，抵押权已经设立。原告与被告之间的合同是否有效或是否继续履行，均不影响信达抵押权的有效性；3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告应当向被告主张权利，无权请求确认抵押行为无效；四、原告的对信达的诉讼请求与对被告的诉讼请求不是同一法律关系，不应合并审理；五、请求确定抵押权有效，我方不承担任何责任。
经审理查明：2013年7月29日，原告（买受人）与被告沈阳星辰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以915，096元购买被告沈阳星辰公司开发建设的位于沈阳市和平区文兴路x号第2幢2-26-2号房屋，建筑面积为108.94平方米，销售单价为每平方米8，400元。其中第六条约定，买受人于2013年7月29日前支付购房首付款325，096元整，并在七日内办理完毕（商贷）相关手续，剩余房款59万元整于2013年9月14日前支付给出卖人。……第八条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。原告于2011年11月19日、2011年11月25日、2013年7月29日支付被告沈阳星辰公司购房款325，096元，被告沈阳星辰公司为其开具收款收据四张。
另查明：2012年9月，被告信达资产公司（抵押权人）与被告沈阳星辰公司（抵押人）签订抵押合同二份。其中合同编号为（2012-007（1）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与北京邦赫科贸有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（1）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司与2012年9月14日签订（2012-007（1）】的《债务重组合同》……；其中合同编号为（2012-007（2）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与中信信托有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（2）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司于2012年9月14日签订（2012-007（2）重组】的《债务重组合同》……。二份合同均约定，为保障抵押权人债权的实现，抵押人（即被告沈阳星辰公司）愿意按本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为抵押权人设定抵押，提供担保；抵押人同意以本合同附件一《抵押物清单》所列之财产为抵押权人设定抵押。二份合同的附件一抵押物清单的内容均包括原告购买的诉争房屋所在楼宇即沈阳市和平区文兴路x号。
再查明：原告与被告沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记。现依据沈阳市房产局出具的涉案房屋所在楼宇抵押登记材料显示，涉案房屋现已设定了在建工程抵押登记，抵押权人为被告信达资产公司。同时该房屋并已被司法查封。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据，被告信达资产公司提供的编号为（2012-007（1）-抵押】、（2012-007（2）-抵押】的抵押合同、抵押登记材料，本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原告与被告沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。因此，对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告的第二项诉讼请求。因涉案房屋尚未竣工，且存在在建工程抵押，并被依法查封，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告的第三项诉讼请求。因涉案房屋尚未竣工，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告的第四项诉讼请求。因根据双方合同约定，被告沈阳星辰公司应于2014年5月31日前向原告交付房屋，但被告沈阳星辰公司至今未向原告交付房屋，虽被告沈阳星辰公司辩称逾期交房属于不可抗力，但未就此提供证据加以证明，故应自2014年6月1日起承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，双方已在合同第九条第一款中明确约定，虽被告沈阳星辰公司辩称约定的违约金标准过高，但未就此提供证据加以证明，故仍应从其约定。被告沈阳星辰公司应支付原告自2014年6月1日至2015年6月11日期间的逾期交房违约金12，223.61元（325，096元×0.0001／天×376天）。
关于原告的第五、六项诉讼请求。原告与被告沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，且原告所提供的证据无法有效证明二被告签订的抵押合同无效的事实，故对原告该两项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告的第七项诉讼请求。因原告已经支付被告沈阳星辰公司房款325，096元，被告沈阳星辰公司作为开发商应当就原告已支付的房款开具相应正式发票，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告窦炎与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年7月29日就位于沈阳市和平区文兴路x号第2幢2-26-2号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告窦炎自2014年6月1日至2015年6月11日期间的逾期交房违约金12，223.61元；
三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告窦炎开具325，096元的正式发票；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费206元、公告费400元（原告均已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 李海鸿
审 判 员 聂 雪
人民陪审员 蔡宁宁
二〇一五年十二月九日
书 记 员 王妤馨
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。