宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬东民初字第1258号
原告：郭希红。
委托代理人：王基铭、沈建明。
被告：胡命胜。
委托代理人：徐德林。
原告郭希红为与被告胡命胜房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月16日向本院提起诉讼，依法由审判员杨锦晶适用简易程序独任审判，于2013年8月12日公开开庭进行了审理。原告郭希红的委托代理人沈建明，被告胡命胜及其委托代理人徐德林到庭参加诉讼。案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告郭希红起诉称：2004年4月1日，宁波市江东区福明街道江南股份经济合作社将宁波江东中心北路29号房屋（面积42000平方米）租赁给胡元仁，租赁期限为2004年12月28日至2019年12月28日，后胡元仁将其中餐厅部分（面积146平方米）的房屋转租给被告，租赁期限为2011年1月24日至2019年1月23日。2011年7月18日，胡元仁将涉案房屋（面积42000平方米）整体转租给原告，租赁期限为2011年7月18日至2019年12月27日。2011年8月9日，原告与被告重新签订房屋餐厅部分（面积146平方米）的租赁合同，约定房屋租金为每年120000元，若被告迟延交付租金超过30日，原告有权终止合同，收取的押金作为违约金予以没收，租赁期内的水电费等费用均由被告承担。合同签订后，被告一直没有缴纳租金，原告多次催讨，被告表示资金困难，要求给予宽限期，直至2013年6月，被告仍未缴纳租金及水电费。请求判令：一、解除原告与被告于2011年8月9日签订的租赁合同（面积为146平方米）；二、被告支付原告违约金30000元；三、被告支付租金210000元（暂从2011年10月计至2013年6月，每月租金10000元，支付至实际腾空房屋时止），水电费36919元（暂计至2013年4月，要求计算至实际腾空房屋时止）。
被告胡命胜答辩称：原告与被告签订的《仁海宾馆餐厅承包经营合同》系承包经营合同，并非房屋租赁合同，故作为发包人的原告应向被告提供便于经营的条件，但原告一再违约。原告在未通知被告的情况下，于2011年8月中旬开始对宾馆进行装修，并在宾馆正门显著位置悬挂名为“暂停营业”的大块横幅，装修时大量建筑垃圾堆放在宾馆门口，因被告承包宾馆餐厅，主要是做宾馆住宿客人的生意，原告的装修导致无住宿客人就餐，亦无外部客源。原告在装修期间，存在巨大噪音，影响客人就餐，且装修施工导致餐厅部分包厢内的天花板大量破损，部分包厢的吊顶脱落，且天花板大面积浸水。原告还将消防通道和后门堵死，将餐厅部分消防栓水道切断，水道上方严重漏水，顶部脱落，为此被告多次报警，但原告一直未予解决。原告宾馆正式营业后，无视合同约定，将宾馆名称改为如家宾馆，并在宾馆内开设了内部餐厅，接待住宿客人用餐，导致被告无法正常营业，损失达1500000元左右，被告多次与原告协商并作出让步，但原告未能兑现。现承包期限未满，原告无权要求解除合同，且原告的违约行为给被告造成的损失远远大于承包金，被告有权拒付承包金并要求原告予以赔偿。被告要求继续履行合同，原告排除所有违约行为并赔偿被告损失。请求驳回原告的诉讼请求。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告郭希红提供《关于同意将无产权证明的房屋作为经营场所的证明》一份、《房屋及宾馆设备、设施租赁合同》一份、《同意承租人向第三人转租声明书》一份，拟证明原告有权出租涉案房屋等事实。经质证，被告胡命胜对上述证据的真实性没有异议，但认为无法证明原、被告间的法律关系。本院认为，因被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。
2.原告郭希红提供公司基本情况工商资料二份，拟证明宁波江东新仁海宾馆已注销，宁波市江东仁海商务大酒店也已经注销，原告与胡元仁间是个人房屋租赁关系等事实。经质证，被告胡命胜表示不清楚注销的情况，原告从胡元仁处转租房屋是用于经营宾馆的。本院认为，原告提供的上述证据均有工商部门的盖章，故本院对上述证据的真实性予以认定。
3.原告郭希红提供《仁海宾馆餐厅承包经营合同》一份、自制水电费清单打印件一份，拟证明原、被告于2011年8月9日签订房屋租赁合同，被告实际产生的水电费等事实。同时，原告郭希红陈述称，原告并不清楚被告与胡元仁间的关系，且被告在租赁房屋后设立了个体工商户，原告未为被告设定经营任务或考核指标，未为被告设定规章制度或招聘员工等。经质证，被告胡命胜对合同及水电费的真实性没有异议，但认为原、被告双方间是宾馆内部餐厅承包经营关系，被告设立个体工商户是为了方便领取发票，被告对外一直以仁海食府名义经营，但原告并未管理过被告的经营业务，被告系自负盈亏的经营者，招聘员工、发放工资及经营管理都是被告自行负责的。本院认为，因被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。
4.原告郭希红提供律师函一份，拟证明被告承认租赁合同的效力，且承认于2011年第四季度开始没有缴纳租金等事实。经质证，被告胡命胜对该证据的真实性没有异议，但认为当时原告正在装修，其发函给被告要求支付租金，故被告才发函要求原告免除2011年第四季度承包租金以弥补损失。本院认为，因被告对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
5.被告胡命胜提供照片复印件十份、自制营业利润明细表打印件一份，拟证明2011年8月原告装修之前被告承包的餐馆主体建筑为“仁海商务大酒店”，原告于2011年8月开始装修期间将大量的建筑垃圾堆放在主体建筑门口，并悬挂横幅表明宾馆暂停营业，且因原告的装修导致被告承包的餐厅的天花板、墙壁及吊灯等受到损毁，装修期间原告关闭了消防通道，消防设施受到破坏，造成被告无法正常经营，现在“仁海商务大酒店”的牌子已经没有了，原本从宾馆里面有一道门进入被告经营的餐厅，但原告已经把这道门封闭了。经质证，原告郭希红表示原告装修过程中致损的地方已经为被告进行了修复，且被告提供的照片无法显示具体位置。对被告提供的营业利润明细表有异议，认为与本案无关。为此，原告郭希红提供平面图一份，拟证明被告的餐厅在主体建筑的侧面开了一道门，和原告经营的宾馆是不相通的。被告胡命胜表示原告的修补仅是简单修理。本院认为，原告与被告提供的上述证据相互结合可以证明原告曾对其租赁的房屋进行装修等事实，对上述事实本院予以确认。
本院经审理，认定事实如下：宁波市江东区福明街道办事处曾出具《关于同意将无产权证明的房屋作为经营场所的证明》一份，载明位于宁波市江东区中兴北路39号至59号（单号）的房屋为宁波市江东区福明街道江南股份经济合作社所有，房屋性质为集体，由于集体土地原因未办理房产证，同意作为企业的生产、经营场所。2011年7月18日，胡元仁与原告郭希红签订《房屋及宾馆设备、设施租赁合同》一份，合同约定胡元仁将位于宁波江东中兴北路59号建筑面积为4200平方米的商业用房（即宁波江东新仁海宾馆的房屋）出租给郭希红使用，租赁期限为2011年7月18日起至2019年12月27日止等内容。2011年8月9日，原告郭希红与被告胡命胜签订《仁海宾馆餐厅承包经营合同》一份，载明承包期限为2011年1月24日至2019年1月23日，承包经营期限内胡命胜每年向郭希红缴纳承包费120000元，分季度提前一月交纳租金及相应的违约责任等内容。2011年10月24日，被告胡命胜委托律师发函给原告郭希红，称因原告对宾馆的装修导致被告经营损失及房屋损失，要求原告予以赔偿并免收相应承包租金等。
宁波市江东区福明街道江南股份经济合作社及案外人胡元仁曾出具《同意承租人向第三人转租声明书》一份，载明“2004年4月1日，宁波市江东区福明街道江南股份经济合作社与胡元仁签订了房屋租赁合同，将位于宁波市江东中兴北路39号的房屋（建筑面积4200平方米，即宁波江东仁海宾馆、餐厅的房屋）出租给胡元仁，租赁期限为2004年12月28日至2019年12月28日。后胡元仁将上述房屋中餐厅部分（共计146平方米）的房屋转租给胡命胜，租赁期限为2011年1月24日至2019年1月23日。2011年7月18日，胡元仁经宁波市江东区福明街道江南股份经济合作社同意，将位于宁波江东中兴北路39号的房屋（建筑面积4200平方米，即宁波江东仁海宾馆、餐厅的房屋）转租给郭希红，租赁期限为2011年7月18日至2019年12月27日。2011年8月9日，郭希红在得到宁波市江东区福明街道江南股份经济合作社和胡元仁同意后，与胡命胜签署房屋租赁协议，由郭希红作为出租人，将上述房屋中餐厅部分（共计146平方米）的房屋转租给胡命胜，租赁期限为2011年1月24日至2019年1月23日。宁波市江东区福明街道江南股份经济合作社与胡元仁均同意并授权郭希红作为出租人，行使作为出租人的相应权利”。被告胡命胜未向原告郭希红支付2011年10月24日至今的房租及水电费36919元。
另查明：宁波市江东茂宏酒店管理有限公司于2012年4月9日成立，法定代表人为原告郭希红。宁波市江东新仁海宾馆于2005年9月15日成立，于2009年4月29日歇业。宁波市江东仁海商务大酒店有限公司于2009年8月5日成立，于2012年6月21日注销。被告胡命胜租赁的涉案房屋自2010年12月31日开办有字号为“宁波市江东胡配军家常菜馆”的个体工商户。
本院认为，当事人应当根据法律规定或合同约定全面履行自己的义务。首先，合同性质的认定应从合同的文义出发，原告郭希红与被告胡命胜于2011年8月9日签订的《仁海宾馆餐厅承包经营合同》虽在合同名称中记载为承包经营合同，但结合该合同签订的日期及原、被告登记设立的商号、字号等因素，原告与案外人胡元仁间签订《房屋及宾馆设备、设施租赁合同》时并无就宁波市江东仁海商务大酒店有限公司进行承包经营的合意，原告郭希红在向胡元仁整体承租房屋后开办了宁波市江东茂宏酒店管理有限公司，被告胡命胜与原告郭希红签订合同前，已在其租赁的宁波江东中兴北路39号的房屋（面积约146平方米）中开办有独立登记注册的个体工商户，且在原、被告双方合同签订前，宁波市江东新仁海宾馆已经注销，而宁波市江东仁海商务大酒店有限公司亦在合同履行过程中注销，同时，原、被告均陈述双方间并无盈利分成、经营管理等关系，原告未为被告招聘员工及设定营业考核指标等，被告系自负盈亏的经营者，故被告关于其与原告双方间系承包关系的辩称，缺乏相应的事实依据，本院确认原、被告间的法律关系应为房屋租赁关系。《仁海宾馆餐厅承包经营合同》系原告郭希红与被告胡命胜自愿签订，属双方真实意思的表示，该合同对当事人具有约束力。根据该合同的约定，被告胡命胜应每年向原告支付房屋租金120000元，分季度提前一个月交纳租金，现被告自2011年10月24日起未支付租金已构成违约，原告郭希红有权主张解除合同。根据双方合同第六条第2项的约定，在被告违约的情形下，原告有权将所收取押金作为违约金予以没收，原告郭希红现直接请求被告按押金数额标准支付违约金30000元缺乏相应的事实和法律依据，且结合本院对涉案房屋的现场勘查，涉案房屋存在部分修补及破损现象，原告郭希红自称曾在装修中对被告租赁房屋造成破损并进行修补，但原、被告双方间就原告对房屋维修成效陈述不一，这至少说明原告作为房屋出租方在出租房屋管理中与被告的沟通及协调上存在一定的瑕疵，原告对此应承担一定的责任，故对原告要求被告支付违约金30000元的主张，本院对此不予支持。因原告郭希红未在本案中提出要求被告腾退房屋的诉讼请求，且主张的亦是租金费用，故被告应按月租金10000元的标准支付原告至合同解除之日止的租金。因原告郭希红提供的水电费系确定数额，且原告亦未提供充分的证据证明水、电费收取的标准及后续水电度数，故对原告要求被告支付至房屋实际腾退时止的水电费的请求，本院不予支持。被告胡命胜认为原告郭希红的装修行为导致其损失，但并未提供充分的证据证明其具体损失数额等，且被告亦未在本案中提出反诉，故本院对此不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告郭希红与被告胡命胜于2011年8月9日签订《仁海宾馆餐厅承包经营合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告胡命胜按月租金10000元计算支付原告郭希红自2011年10月24日起至本判决确定的合同解除之日止的租金，于本判决生效后十日内付清；
三、被告胡命胜支付原告郭希红水电费36919元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原告郭希红的其他诉讼请求。
如果被告胡命胜未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5554元，减半收取2777元，由原告郭希红负担277元，由被告胡命胜负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
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审 判 员 杨锦晶
二〇一四年一月二十七日
代书记员 黄群英