江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6209号
上诉人（原审被告）：朱荣。
委托诉讼代理人：王莺，江苏华峡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州爱涛物业管理有限公司，住所地昆山市玉山镇白马泾路超华世纪广场商用房2座156#。
法定代表人：桂方林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张传君，江苏柏庐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶挺，江苏柏庐律师事务所律师。
上诉人朱荣因与被上诉人苏州爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
朱荣上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、涉案房屋中的1、2、3室房屋于2014年7月已转让，不应再向上诉人收取物业费；2、上诉人代物业公司代缴的消防水费应当扣除。
爱涛公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
爱涛公司向一审法院起诉请求：1、朱荣支付2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费45773.28元，并支付逾期付款违约金（以45773.28元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年1月1日起计算至实际给付之日止）；2、本案诉讼费用由朱荣负担。
一审法院认定事实：2006年7月5日，爱涛公司与建设单位江苏中兴房地产开发有限公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》1份，约定江苏中兴房地产开发有限公司通过协议选聘方式将玉荣广场（一期）委托给爱涛公司实行物业管理服务；物业管理服务期限为二年，自2006年7月1日起至2008年6月30日止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，爱涛公司根据下述约定，按照建筑面积向业主收取物业服务费：商业，0.70元/月·平方米。朱荣自2012年10月18日取得涉案物业产权登记后，其一直未缴纳物业服务费，爱涛公司于2014年3月28日向原审法院提起诉讼，要求朱荣支付2012年10月18日至2013年6月30日期间物业服务费13455.2元，后法院作出（2014）昆千民初字第0318号民事判决，判决朱荣支付爱涛公司2012年10月18日至2013年6月30日期间物业服务费13455.2元并支付相应逾期付款利息损失。朱荣已经按照上述判决内容履行了相应的付款义务，但自2013年7月1日起，朱荣又开始拒绝交纳物业服务费，爱涛公司多次催讨未果，故引起本案涉诉纠纷。
另查明：朱荣系××中路150号楼1、2、3室业主，上述房屋面积共计2179.68平方米。朱荣结欠爱涛公司2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费45773.28元（0.70元/月·平方米×30个月×2179.68平方米）。爱涛公司与朱荣未签订物业服务合同。
一审法院认为，朱荣经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩权利，不影响法院依法缺席审判。爱涛公司与江苏中兴房地产开发有限公司签订前期物业管理协议合同期限为2年，朱荣取得涉案物业的产权登记时该协议已经失效。爱涛公司事实上为朱荣提供了物业服务，朱荣也接受了爱涛公司提供的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，朱荣理应及时支付物业服务费，拖欠不付，责任在朱荣，故对爱涛公司要求朱荣支付2013年7月1日至2015年12月31日期间物业服务费45773.28元的诉讼请求予以支持。因朱荣拖欠物业服务费，其理应支付逾期付款利息损失，爱涛公司主张逾期付款利息损失以45773.28元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2016年1月1日起至朱荣实际给付之日止，该主张不违反法律规定，原审法院依法予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：朱荣于判决生效后十日内支付苏州爱涛物业管理有限公司物业服务费45773.28元，并支付逾期付款利息损失（以45773.28元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年1月1日起计算至实际给付之日止）。案件受理费970元，减半收取485元，由朱荣负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。朱荣向本院提交：1、房屋产权证明三份，××中路150号楼1、2、3室房屋在2014年7月16日分别转让给董震、董以星、董辉，朱荣不再是所有权人；2、21张消防用水发票，证明爱涛公司没有履行物业管理的职责，未支付消防用水，朱荣已实际支付11304.8元，应在物业费中折抵。爱涛公司质证认为对涉案房屋所有权转让事实没有异议，对消防用水发票认为应该是由实际使用人来承担水费，上诉人要求爱涛公司承担没有依据。
本院认为，上诉人朱荣所在小区建设单位江苏中兴房地产开发有限公司与被上诉人爱涛公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。该合同对全体业主具有约束力。该物业服务合同期限届满后，爱涛公司仍然按照已经到期的合同内容提供服务，朱荣已接受该服务行为，应视为双方物业服务合同关系仍然成立，朱荣应当按照原物业服务合同约定支付物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。根据上述司法解释，物业使用人承担支付物业费义务的直接根据是物业使用人与业主的约定。物业使用人与业主作出约定，是物业使用人向物业服务企业履行支付物业费义务的前提，也是物业服务企业向物业使用人行使物业费支付请求权的前提。如果业主与物业使用人没有就物业使用费的支付作出约定，则物业服务企业是没有权利请求物业使用人向其支付物业使用费的，只能向业主主张权利。本案中，根据二审查明的事实，××中路150号楼1、2、3室房屋，所有权登记已于2014年7月转移至董震、董以星、董辉名下，而爱涛公司没有证据证明业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，因此爱涛公司2014年7月以后无权要求朱荣支付物业费。综上，朱荣结欠爱涛公司2013年7月至2014年7月期间的物业服务费18309.31元（0.70元/月·平方米×12个月×2179.68平方米）。关于上诉人朱荣主张的消防用水费，上诉人未能提供应当由爱涛公司交纳的证据证明，同时爱涛公司也不予认可，故对此上诉理由本院不予支持。
综上所述，上诉人朱荣的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5169号民事判决；
二、朱荣于本判决生效后十日内支付苏州爱涛物业管理有限公司物业服务费18309.31元，并支付逾期付款利息损失（以18309.31元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年1月1日起计算至实际给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费970元，减半收取485元，由朱荣负担。二审案件受理费485元，由上诉人朱荣负担195元，苏州爱涛物业管理有限公司负担290元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年十二月一日
书 记 员 吴茂程