广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第1030号
原告广州市贵族物业服务有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人刘波，董事长。
委托代理人乐云龙、张文霞，均是该公司职员，联系地址同公司。
被告一康宏迈，住所地北京市朝阳区。
委托代理人石向卫、钟思思，分别为广东国悦律师事务所律师及实习律师。
被告二邓三喜，男，1967年9月20日出生，汉族，住所地河南省周口市市辖区商水县姚集乡姚集街*号院。
原告广州市贵族物业服务有限公司诉被告一康宏迈、被告二邓三喜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人乐云龙、张文霞，被告一康宏迈的委托代理人石向卫、钟思思到庭参加了诉讼，被告二邓三喜经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称，其受托对广州市滨江东路31-73号的海珠半岛花园小区提供物业管理服务。被告居住在滨江东路45号海珠半岛花园豪景阁13楼H单元（以下简称“涉案房屋”），从2005年2月起就拖欠管理费、公摊水电费和自用水费，原告多次催缴无果，故起诉请求判令：1、被告立即清付从2005年2月起至2014年5月止所拖欠的管理费16794.05元（每两个月收取一次管理费，每两个月的管理费为295.28元）及其滞纳金（从2005年4月1日起至付清之日止，按每日万分之五点九计算）；2、被告立即清付从2005年2月起至2014年5月止的自用水费/排污费1789.38元及其滞纳金（从2005年4月1日起至付清之日止，按每日万分之五点九计算）；3、被告立即清付从2005年2月起至2014年5月止所拖欠的公共分摊电费2919.64元及其滞纳金（从2005年4月1日起至付清之日止，按每日万分之五点九计算）；4、被告立即支付从2005年2月起至2014年5月止所拖欠的公共分摊水费501.94元及其滞纳金（从2005年4月1日起至付清之日止，按每日万分之五点九计算）；5、受理费由被告承担。
被告一辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、自2009年10月20日起，涉案房屋的业主已经变更为被告二，原告亦无证据证明房屋使用人为被告一，此后该房屋产生的一切费用其没有义务支付；二、原告主张的2005年2月至2009年10月20日的管理费等费用，已经过了2年的诉讼时效，原告丧失了胜诉权，法院应依法驳回。首先，原告称经过多次多种方法催促其支付管理费等费用，其从未收到过、亦从未亲笔签收过由原告发出的催收邮件函。其次，关于管理费的催收通告，此催收公告均张贴在小区内部，其对此毫不知情，因此催收公告并没有成功送达，没有起到诉讼时效中断或中止的作用。再次，2009年10月20日起其已经不是涉案房屋的业主，任何的催告、送达等联系方式均应以其的户籍地址为准，原告将其的送达地址写成涉案房屋的地址是错误的，因此其不确认2009年10月20号之后原告任何资料的送达。
被告二没有提出答辩意见和举证。
经审理查明，原告领有《物业管理企业资质证书》。被告一是海珠区滨江东路海珠半岛花园37号豪景阁13楼H座的原产权人，上述房屋于2009年10月14日过户至被告二名下，该房屋的建筑面积为73.8196平方米。
2003年6月2日，原告与广州市东迅房地产发展有限公司（以下简称“东某公司”）签订《物业管理委托合同》，约定东迅公司将广州市海珠区滨江东路31-67号海珠半岛花园一、二期委托原告实行物业管理；期限从2003年5月31日起至2008年5月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米2.7元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米2.7元向业主或物业使用人收取；本物业的管理服务费，在业委会成立前，执行物价主管部门的批复标准，在成立业委会后，由业委会与原告协商按质定价；等。2008年5月23日，双方签订《海珠半岛花园物业服务合同》，东迅公司将包括滨江东路37号豪景阁在内的房屋委托原告实行物业服务，期限从2008年6月1日起至海珠半岛花园业主委员会依法成立、依法选聘物业管理企业并签订物业管理服务合同生效时止；本物业的管理服务费，由原告按建筑面积每月向业主或物业使用人收取，收费标准为一期住宅豪景某每月每平方米2元，公共水电按实分摊；东某公司逾期缴交有关费用，按照《管理公约》、《住户手册》条款执行等。根据《住户手册》中第三部分“物业管理”第3点第14小点的规定：管理中心有权向花园内各单位的业主（住户）收取管理费和公共用水用电费及专项设备维护备用金。管理中心按照花园实际的支出确定各单位业主需交付的管理费或附加费的金额，各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用，业主可以现金或支票交费，对逾期未缴者管理处有权征收利息（按月息1.8%计算）及催缴手续费用，甚至停止供应水电及采取适当的法律行动追讨；等。
2007年12月19日，广州市越秀区公证处出具（2007）穗越证内民字第1135号《公证书》，证明该公证处委派公证员于2007年12月6日下午到广州市海珠区滨江东路37号海珠半岛花园豪景某，对张贴在首层的《海珠半岛花园欠缴管理费及代缴费用公证催收公告（2007）》进行拍摄，现场拍得照片五张与实际情况相符，并现场制作了《工作记录》。上述《海珠半岛花园欠缴管理费及代缴费用公证催收公告（2007）》载明豪景某13H的欠费时段为2005年2月至2007年9月，欠管理费5019.76元、自用水费308.08元、分摊水费151.49元、分摊电费894.72元、滞纳金1896.64元，总金额8270.69元；等。
2009年3月2日，广州市海珠公证处出具（2009）粤穗海证经字第70号公证书，证明该公证处公证人员于2009年2月27日上午来到广州市海珠区滨江某海珠半岛花园内，对小区内的豪景某首层大堂公告栏中张贴的《关于：2008年度催收的通告》、《海珠半岛花园欠费单元及欠费资料一览表（公证催收）》的内容与现状进行了拍摄。兹证明与公证书相粘连的《关于：2008年度催收的通告》、《海珠半岛花园欠费单元及欠费资料一览表（公证催收）》（附件1）与原件相符，现场拍摄照片七张与现场实际相符。上述《关于：2008年度催收的通告》、《海珠半岛花园欠费单元及欠费资料一览表（公证催收）》包含了涉案房屋在内的各单元及对应住户的欠付情况。
2010年3月10日，广州市海珠公证处出具（2010）粤穗海证经字第46号公证书，证明该公证处公证人员于2010年3月2日上午来到广州市海珠区滨江某海珠半岛花园内，对小区内的豪景某首层大堂公告栏中张贴的《关于：2009年度催收的通告》、《海珠半岛花园欠费单元及欠费资料一览表（公证催收）》的内容与现状进行了拍摄。兹证明与公证书相粘连的《关于：2009年度催收的通告》、《海珠半岛花园欠费单元及欠费资料一览表（公证催收）》（附件1）与原件相符，现场拍摄照片八张与现场实际相符。上述《关于：2009年度催收的通告》、《海珠半岛花园欠费单元及欠费资料一览表（公证催收）》包含了涉案房屋在内的各单元及对应住户的欠付情况。
2012年3月9日，广州市海珠公证处出具（2012）粤广海珠第3387号公证书，证明该公证处公证人员于2012年3月7日来到广州市海珠区滨江某海珠半岛花园内，对委托代理人凌某指认的小区公告栏中张贴的《2012年海珠半岛花园欠管理费等单元名单》（共2份）、《关于：2012年度管理费催收的通告》的内容与现状进行了拍摄。兹证明与公证书相粘连的《2012年海珠半岛花园欠管理费等单元名单》（共2份）、《关于：2012年度管理费催收的通告》的内容（附件1）与原件相符，现场拍摄照片七张与现场实际相符。上述《2012年海珠半岛花园欠管理费等单元名单》、《关于：2012年度管理费催收的通告》包含了涉案房屋在内的各单元及对应住户的欠付情况。
2013年2月20日，广州市海珠公证处出具（2013）粤广海珠第3093号公证书，证明该公证处公证人员于2013年2月4日来到广州市海珠区滨江某海珠半岛花园内，对委托代理人凌某指认的小区公告栏中张贴的《关于：2013年度管理费催收的通告》、《海珠半岛花园管理费催收名单公示》等文件（共五页）的内容与现场环境进行了拍摄。兹证明该公证书所附照片共十三张某为公证人员到现场拍摄，与现场实际相符；与公证书相粘连的《关于：2013年度管理费催收的通告》、《海珠半岛花园管理费催收名单公示》等文件（共五页）与原件相符。上述《关于：2013年度管理费催收的通告》、《海珠半岛花园管理费催收名单公示》包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。
2014年2月17日，广州市海珠公证处出具（2014）粤广海珠第2577号公证书，证明该公证处公证人员于2014年2月14日来到广州市海珠区滨江某海珠半岛花园内，对委托代理人凌某指认的小区公告栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》（共三页）等文件（共十页）的内容与现场环境进行了拍摄。兹证明该公证书所附照片共十一张某为公证人员到现场拍摄，与现场实际相符；与公证书相粘连的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》（共三页）与原件相符。上述《海珠半岛花园管理费催收名单公示》包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。
诉讼中，原、被告均确认涉案小区尚未成立业主委员会。原告表示该小区的物业管理费及其他费用均为每两个月收取一次，当期的费用最迟在第二个月的月底前缴纳；拖欠每期欠费的滞纳金均是从该期期满月的下月1日开始计算至付清之日止；其对涉案房屋现在的使用情况不清楚，其至本案起诉时才知晓涉案房屋已经变更产权人，两被告并没有到其司办理物业交接手续，故之前的催告公告里一直列的是被告一的名字。原告明确其诉讼请求均是要求两被告共同承担本案中其主张的管理费、自用水费、分摊电费、分摊水费及上述费用的滞纳金。被告一确认2009年10月14日之前是其在使用涉案房屋，其缴纳了一部分上述费用，但是缴纳哪一部分记不清了，没有相关证据提交。
原告为证明其主张，还向本院提交了如下证据：
1、2014年7月15日的豪景某13H单元、客户名称康宏迈、邓三喜的《2014年度海珠半岛花园豪景某住户欠费诉讼（明细清单）》、广州市自来水公司的水费发票、广东电网公司广州供电局电力发票若干等证据，以证实被告欠付的费用数额。根据《2014年度海珠半岛花园豪景某住户欠费诉讼（明细清单）》显示，两被告欠付的管理费、自用水费、分摊电费、分摊水费情况如下：（1）管理费情况。被告一产权期间：2005年2月-2009年10月13日，每两个月为一期，每期为295.28元,2009年10月1日-10月13日为62.93元，总计8330.77元；被告二产权期间：2009年10月14日-11月30日为232.35元；2009年12月-2013年9月，每两个月为一期，每期为295.28元；2013年10月为147.64元；2013年11月为184.55元；2013年12月-2014年5月，每两个月为一期，每期为369.1元；总计8463.28元；（2）自用水费情况。被告一产权期间：2005年2月-3月26.86元，2005年4月-5月83.74元，2005年6月-7月7.9元，2005年8月-9月1.58元，2006年6月-7月30元，2006年10月-11月32元，2007年4月-5月26元，2007年8月-9月100元，2008年4月-5月18元，2008年10月-11月2元，2009年2月-3日25.4元，2009年8月-9月31.7元，2009年10月1日-13日34.1元，总计419.28元；被告二产权期间：2009年12月-2010年1月2.1元，2010年4月-5月2.1元，2010年8月-9月2.1元，2010年10月-11月10.7元，2010年12月-2011年1月132.1元，2011年2月-3月136.3元，2011年4月-5月83.1元，2011年6月-7月76.7元，2011年8月-9月4.3元，2011年10月-11月29.8元，2011年12月-2012年1月44.7元，2012年2月-3月53.3元,2012年4月-5月59.6元，2012年6月-7月46.9元，2012年8月-9月25.1元，2012年10月-11月22.3元，2012年12月-2013年1月47.4元，2013年8月-9月100.4元，2013年10月-11月117.2元，2013年12月-2014年1月108.8元，2014年2月-3月114.4元，2014年4月-5月150.7元，总计1370.1元；（3）分摊电费情况。被告一产权期间：2005年2月-3月50.94元，2005年4月-5月40.6元，2005年6月-7月50.2元，2005年8月-9月56.84元，2005年10月-11月62.75元，2005年12月-2006年1月53.89元，2006年2月-3月50.94元，2006年4月-5月45.03元，2006年6月-7月62.75元，2006年8月-9月51.67元，2006年10月-11月55.37元，2006年12月-2007年1月54.63元，2007年2月-3月50.2元，2007年4月-5月46.51元，2007年6月-7月51.67元，2007年8月-9月51.67元，2007年10月-11月59.06元，2007年12月-2008年1月59.06元，2008年2月-3月44.29元，2008年4月-5月44.29元，2008年6月-7月52.41元，2008年8月-9月55.37元，2008年10月-11月62.7元，2008年12月-2009年1月53.9元，2009年2月-3月45.8元，2009年4月-5月56.2元，2009年6月-7月59.8元，2009年8月-9月45.8元，2009年10月1日-10月13日96.67元，总计1571.01元；被告二产权期间：2009年12月-2010年1月19.93元，2010年2月-3月50.2元，2010年4月-5月41.3元，2010年6月-7月53.2元，2010年8月-9月51.7元，2010年10月-11月62元，2010年12月-2011年1月61.3元，2011年2月-3月61.3元，2011年4月-5月44.3元，2011年6月-7月51.7元，2011年8月-9月44.8元，2011年10月-11月58.3元，2011年12月-2012年1月47.2元，2012年2月-3月46.5元，2012年4月-5月36.9元，2012年6月-7月52.4元，2012年8月-9月49.5元，2012年10月-11月51.7元，2012年12月-2013年1月59.8元，2013年2月-3月52.4元，2013年4月-5月45元，2013年6月-7月49.5元，2013年8月-9月48元，2013年10月-11月54.6元，2013年12月-2014年1月53.2元，2014年2月-3月54元，2014年4月-5月47.9元，总计1348.63元；（4）分摊水费情况。被告一产权期间：2005年2月-2006年3月，每两个月为一期，每期均为7.97元，2006年4月-2008年9月，每两个月为一期，每期均为9.57元，2008年10月-2009年9月，每两个月为一期，每期均为8.9元，2009年10月1日-10月13日5.93元，总计258.67元；被告二产权期间：2009年10月14日-11月30日2.97元，2009年12月-2014年5月，每两个月为一期，每期均为8.9元，总计243.27元。
2、编号为EP358812814CN的国内特快专递邮件详情单（该详情单的内件品名一栏写有：内含豪景某13A、H单元2005年1月～2006年3月欠费清单，共计7990.54及追缴信函，其中管理费5786.24元、自用水费124.82元、公共分摊水电1167.33元、滞纳金524.26+387.89；邮寄地址为海珠半岛花园豪景某13A，收件人姓名为被告一；等。
3、申请日期为2011年7月30日的盖有广州市邮政局速递业务档案专用章的邮件清单记载，EMS单号为EL296894396CS的邮件的邮寄日期为2011年7月19日，2011年8月22日本人签收；EMS单号为EQ468433765CN的邮件的邮寄日期为2010年3月24日，2010年3月26日收件人拒收退回；等。
4、编号为EL296894396CS的同城快邮业务详情单及妥投证明，详情单载明：立即支付豪景某13H单元从2005年2月至2011年5月间所欠相关费用及内附欠费明细清单等，收件人姓名为被告一，地址为广州市滨江东路37号海珠半岛花园豪景阁13楼H单元；妥投证明载明该邮件于2011年7月19日寄出，2011年7月20日由本人签收；等。
5、被告一第一次及最后一次交费凭证，证明被告一确认知道入住后应交纳费用。其中，时间为2004年12月7日的交费凭证记载被告一缴纳涉案房屋于2004年10月至2005年1月的管理费295.28元、水费排污费12.64元、公共分摊水费7.97元、公共分摊电费59.06元，合计374.95元；等。
6、涉案房屋的《海珠半岛花园住宅单元防火责任人登记表》，该表中记载“本单元已收到《住户手册》并知悉其中《消防守则》之条例，保证能履行及遵守。严格做好本单元的安全防火工作和爱护楼宇的消防设施”，落款处防火责任人：业主/住户签字处有被告一签名；等。
7、东某公司与第一手业主刘某签订的《房地产预售契约》，该契约补充协议书附件五中第三十二条约定“任何单位业权如有更变，旧业主需在转让日起一个月内通知管理公司。若管理公司未获书面通知，旧业主仍须负责缴交管理费及其它费用”。
被告一认为证据1是原告自行制作的，故对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据2、3、4均不予确认，其称从未收到原告的催收函件。即使证据4的邮件为其本人签收，原告也只能主张2009年7月20日到2009年10月14日这三个月的管理费用，之前的管理费用原告催收函未成功的通知到，导致诉讼时效已过，原告丧失胜诉权；对证据5的真实性没有异议，确认其缴纳了费用，对证据6确认签署了防火责任人的登记表，对证据7关联性不予确认，认为该契约只能对一手业主产生法律效力，不对其产生法律效力。
本院认为，原告与东某公司签订《物业管理委托合同》，接受委托对广州市海珠区滨江东路31-67号海珠半岛花园实行物业管理。涉案物业属于该合同约定的管理范围。另外，涉案物业所在的广州海珠广场花园住户手册中记载“管理中心有权向花园内各单位的业主收取管理费和公共用水用电费及专项设备维护备用金”、“管理中心按照花园实际支出确定各单位业主需交付的管理费或附加费的金额，各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用，业主可以现金或支票交费，对逾期未缴者管理处有权征收利息（按每月1.8%计算）。根据权利义务相一致原则，两被告接受了原告的物业管理服务，应当支付对价给原告。
原告提交的证据证明其于2007年12月6日、2009年2月27日、2010年3月2日、2012年3月7日、2013年2月4日、2014年2月14日分别向广州市越秀区公证处和海珠公证处申请证据保全而广州市越秀区公证处、海珠公证处也先后出具《公证书》，且原告于2011年7月19日向被告邮寄函件催缴管理费及其他费用，妥投证明证实被告一本人签收，故可证明原告向包括两被告在内的住户催缴过物业管理费及其他费用。被告一关于原告只将催收通知张贴在小区内，其对此毫不知情，不能起到诉讼时效中断或中止的作用的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。
原告主张两被告欠付2005年2月至2014年5月的管理费、自用水费、公共分摊电费和公共分摊水费并提交了相应的证据予以证实，被告一不能举证证明其支付过上述费用，被告二对此没有抗辩和提交证据予以反驳，原告表示涉案小区的物业管理费和其他费用为每两个月收取一次，当期的费用最迟在第二个月的月底前缴纳，该缴费周期符合管理费和其他费用的一般缴费周期，故本院予以采信。故原告要求两被告支付所欠的管理费及自用水费、公摊电费、公摊水费及滞纳金请求合法有理，本院予以支持。但是由于涉案房屋已经于2009年10月14日过户至被告二名下，被告一亦否认2009年10月14日之后其使用过涉案房屋，故原告要求被告一承担2009年10月14日后的欠费依据不足，本院不予支持。鉴此，被告一应向原告支付从2005年2月至2009年10月13日的管理费、自用水费、分摊电费和分摊水费以及逾期支付上述费用的滞纳金，被告二应向原告支付从2009年10月14日至2014年5月的管理费、自用水费、分摊电费和分摊水费以及逾期支付上述费用的滞纳金。
关于上述管理费及其他费用的滞纳金标准，原告要求从2005年4月1日起计至被告实际支付之日止，以每期欠费为本金，每日按万分之五点九的标准计算滞纳金的主张合法有理，本院予以支持，滞纳金的计算本金按《2014年度海珠半岛花园豪景某住户欠费诉讼（明细清单）》所列的上述欠费期间的本金计算，滞纳金总额以欠费本金为限，拖欠每期欠费的滞纳金均是从该期期满月的下月1日开始起算至判决确定还款期限届满之日止为宜，并以本金为限。对于超出部分的滞纳金，本院予以驳回。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百三十五条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告一康宏迈在本判决生效之日起10日内，向原告广州市贵族物业服务有限公司支付从2005年2月起至2009年10月13日止的管理费（按每两个月为一期、每一期管理费为295.28元的标准计算，总额以原告主张的8330.77元为限）及滞纳金（从2005年4月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止，分别按上述每两个月管理费一期为本金，每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限）；
二、被告一在本判决生效之日起10日内，向原告支付从2005年2月起至2009年10月13日止的自用水费419.28元、分摊电费1571.01元和分摊水费258.67元，并支付欠付上述费用的滞纳金（从2005年4月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止，按《2014年度海珠半岛花园豪景阁住户欠费诉讼（明细清单）》所列的所欠上述期间的自用水费、分摊电费、分摊水费为本金，分别按各项费用的每两个月为一期，每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限）；
三、被告二邓三喜在本判决生效之日起10日内，向原告广州市贵族物业服务有限公司支付从2009年10月14日起至2014年5月止的管理费（按每两个月为一期，其中从2009年10月14日起至2013年9月止每一期管理费为295.28元，从2013年12月起至2014年5月止每一期管理费为369.1元，2013年10月为147.64元，2013年11月为184.55元，总额以原告主张的8463.28元为限）及滞纳金（从2009年12月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止，分别按上述每两个月管理费一期为本金，每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限）；
四、被告二在本判决生效之日起10日内，向原告支付从2009年10月14日起至2014年5月止的自用水费1370.1元、分摊电费1348.63元和分摊水费243.27元，并支付欠付上述费用的滞纳金（从2009年12月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止，按《2014年度海珠半岛花园豪景阁住户欠费诉讼（明细清单）》所列的所欠上述期间的自用水费、分摊电费、分摊水费为本金，分别按各项费用的每两个月为一期，每日按万分之五点九的标准计算，每一期滞纳金以同期所欠本金为限）；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费780元，由被告一负担390元，被告二负担390元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时，将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡泳贤
代理审判员 钟 琴
人民陪审员 李少群
二〇一四年十二月四日
书 记 员 杨 曼
许珊珊