广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第938号
上诉人（原审原告）：陈某雄，男，汉族，1960年5月6日出生，住广州市东山区。
上诉人（原审原告）：林某华，女，汉族，1961年11月29日出生，住广州市越秀区。
两上诉人共同委托代理人：安生和，广东启兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市越秀区唐人轩酒楼，住所地：越秀区。
负责人：温某辉，该公司总经理。
委托代理人：吴美静，该公司职员。
原审第三人：广州高田投资有限公司，住所地：。
法定代表人：符朝某，该公司总经理。
上诉人陈某雄、林某华因与被上诉人广州市越秀区唐人轩酒楼（以下简称唐人轩酒楼）、原审第三人广州高田投资有限公司（以下简称高田公司）损害赔偿纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈某雄、林某华于2013年5月27日取得了广州市越秀区中山四路217号3156房的所有权，该房屋建筑面积为60.71平方米，用途为商业。
2013年4月17日，陈某雄签署了《东鸣轩商铺·回迁收楼程序表》。2013年7月28日，陈某雄签署了《收铺确认书》，在该确认书中，天花、地面、墙身等内容的验收情况栏及备注栏中均无注明情况，并确认已按交付标准接收商铺，确认单元内的设备设施完好。
2013年8月27日，唐人轩酒楼向广州骏宇市场经营管理有限公司发出《关于三层156号铺漏水问题需修复事宜回复函》，回复称：我司于2013年8月22日收到贵司通知关于漏水一事；就3楼315漏水问题已于2013年8月26日已作初步处理，该施工方案为：在三层156铺天花位置先进行多日监测，后落实具体位置后安排施工人员处理天花原有水迹部分，并用防水胶进行补漏，最后为预防有漏水再次发生已于天花对下部分安装不锈钢承托盘并加设排水管引流；另外我酒楼方于2014年7月开始进行装修，届时会对鱼池位置全面整改；以上修复情况，望贵司及时与三层156商户告知。
陈某雄、林某华以唐人轩酒楼水池漏水造成其损失为由，于2013年9月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、由唐人轩酒楼立即维修地板存水、漏水状况，解决陈某雄、林某华商铺棚顶漏水问题；2、唐人轩酒楼赔偿至修复日的经济损失66295元（从2013年5月27日至2013年9月12日止，以建筑面积60.71平方米，按每月每平方米312元计算）。原审庭审中，陈某雄、林某华变更上述第二项诉请为：由唐人轩酒楼赔偿因漏水而导致的经济损失（从2013年8月2日起计至2013年9月13日止，以建筑面积60.71平方米，按每月每平方米312元计算）。
陈某雄、林某华为证明商铺一直存在漏水情况，提交了2013年9月16日陈某雄（出租人、甲方）与案外人梁嘉权（承租人、乙方）签订的《商铺租赁合同书》、相片6张（其中有4张注明日期为2013年8月4日）、2013年8月4日向高田公司寄出的编号为1013067623404的EMS邮件详情单、2013年8月2日致高田公司的函件（内容反映广州市中山四路217号3156号商铺存在漏水情况）及该邮件投递情况的网络打印稿。在上述《商铺租赁合同书》中，双方约定：甲方同意出租位于越秀区中山四路217号悦尚城第三层156号商铺，租期为2013年10月1日至2016年9月30日止，月租金为3500元；乙方已现场查看并询问与租赁有关的问题，完全了解租赁物业现状，如楼板、棚顶漏水等。唐人轩酒楼、高田公司对《商铺租赁合同书》、相片的真实性没有异议，但是认为不能依据《商铺租赁合同书》来认定存在漏水的事实，也无法确认相片上的漏水地点及时间。唐人轩酒楼对邮件详情单、函件及该邮件投递情况的网络打印稿，认为没有收到过，对此证据不予确认。高田公司对邮件详情单、函件及该邮件投递情况的网络打印稿的真实性没有异议，确认收到上述反映漏水情况的邮件。
唐人轩酒楼为证明讼争商铺的租金价格，提供了2013年9月13日陈某雄、林某华（甲方、委托方）与案外人广州华馨行商业经营管理有限公司（乙方、受托方）的《委托招租合同》，该合同约定：甲方委托乙方将位于广州市越秀区中山四路217号悦尚城广场第三层156号商铺进行招租事宜；授权商铺租赁期限2013年9月12日至2013年10月1日；甲方出租底价为每平方米57.65元，月租3500元。陈某雄、林某华对上述《委托招租合同》的真实性没有异议，但认为《商铺租赁合同书》及《委托招租合同》中每月3500元的租金价格是商铺存在漏水情况时的租金价格，计算租金损失应当参照房管部门颁布的租金参考价。
诉讼过程中，原审法院组织双方到讼争房屋现场查看漏水情况，到达现场后，由于租客不在讼争的第三层156号商铺且陈某雄、林某华无法联系到租客，故无法进入讼争商铺查看，在讼争商铺的楼上，唐人轩酒楼建有鱼池，从讼争商铺的玻璃门往里看，讼争商铺摆放有各式皮包，地板与墙体无发现漏水痕迹。陈某雄、林某华共同表示：目前为止，租客未向我方反映有漏水情况，我方也未问过他，唐人轩酒楼只是在我上铺的天花上安装了铁盘，作了临时处理防止漏水，现在没有水溢出到我商铺，但我方担心由于唐人轩酒楼在我方上面做的水池里是咸水，有可能腐蚀房屋结构。唐人轩酒楼表示：唐人轩酒楼的防水措施在2013年8月份已经采取完毕，到目前已4个月，租客未提出过漏水且正常营业，从现场看，商铺一切正常，无接水的装饰或布置。
原审庭审中，陈某雄、林某华共同表示对讼争商铺不申请漏水鉴定。
原审法院认为，讼争商铺经现场查看，并无发现漏水情况，陈某雄、林某华也不申请漏水鉴定，故在没有证据证明讼争商铺还存在漏水的情况下，对陈某雄、林某华要求唐人轩酒楼立即维修地板存水、漏水状况，解决陈某雄、林某华商铺棚顶漏水问题的诉请，原审法院不予支持。
对于之前漏水的时间问题。1、漏水的起始时间。由于陈某雄、林某华在2013年8月4日向高田公司发出反映漏水情况的邮件，高田公司也确认收到，高田公司与陈某雄、林某华、唐人轩酒楼之间没有利害关系，结合相片及唐人轩酒楼自认确实造成漏水等情况，根据证据的盖然性可以认定讼争商铺至少于2013年8月4日存在漏水。2、漏水的截止时间。由于唐人轩酒楼自认讼争商铺于2013年8月26日修复完毕，现场查看也无漏水情况，陈某雄、林某华无法举证2013年8月26日后还存在漏水，故原审法院无法认定从2013年8月27日起还存在漏水的情况。
对于租金损失的标准问题。房管部门颁布的租金参考价仅是对均质区片的房屋评定的平均租金，而《商铺租赁合同书》及《委托招租合同》均是讼争房屋的实际租金或是陈某雄、林某华可预期并接受的租金，且该两合同的时间点与本案租金损失的时间点接近，更能反映出讼争房屋的租金情况，故原审法院认为本案讼争商铺的租金损失计算，按照每月3500元的标准为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2013年12月12日作出如下判决：一、唐人轩酒楼自本判决发生法律效力之日起5日内，向陈某雄、林某华一次性支付从2013年8月4日起至2013年8月26日止的租金损失（按每月3500元计）；二、驳回陈某雄、林某华的其他诉讼请求。一审案件受理费285元，由陈某雄、林某华负担255元，唐人轩酒楼负担30元。
判后，上诉人陈某雄、林某华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为“讼争商铺经现场查看，并无发现漏水情况……故在没有证据证明讼争商铺还存在漏水的情况下，对陈某雄、林某华要求唐人轩酒楼立即维修地板存水、漏水状况，解决讼争商铺顶棚漏水的诉请，法院不予支持”是错误的。（一）唐人轩酒楼原审明确承认自己的工作间地面积水时向楼下陈某雄、林某华的商铺漏水。（二）唐人轩酒楼原审提交的证据3明确表明自己的工作间地面积水时向楼下陈某雄、林某华的商铺漏水。（三）原审诉讼期间，唐人轩酒楼暂停使用工作间，其工作间地面暂时没有向陈某雄、林某华的商铺内漏水，但这不等于唐人轩酒楼的工作间使用时地面不漏水。（四）唐人轩酒楼在陈某雄、林某华的商铺棚顶安装接水托盘进行引流（暂时处理）的意图很明确：其随时可能启用其工作间，其地面积水向陈某雄、林某华的商铺漏水时不被发现。这样，可造成陈某雄、林某华的顶棚内的钢筋等腐蚀，损坏房屋结构。（五）只有唐人轩酒楼立即对其工作间的地面进行防水处理，才能根本解决陈某雄、林某华商铺顶棚的漏水问题。二、关于漏水的截止时间：原审法院认为“由于唐人轩酒楼自认讼争商铺于2013年8月26日修复完毕……陈某雄、林某华无法举证2013年8月26日后还存在漏水，故法院无法认定从2013年8月27日起还存在漏水的情况”也是错误的。（一）唐人轩酒楼自认“已作初步处理”，并没有根本性修复，并非“修复完毕”。（二）唐人轩酒楼自认“安装不锈钢托盘并加设排水管引流”，也根本不是“修复完毕”，因这并没有解决陈某雄、林某华商铺顶棚的漏水问题。（三）唐人轩酒楼对陈某雄、林某华商铺顶棚进行“初步处理”的时间不是2013年8月26日，而是2013年9月12日。因为2013年9月15日夜，唐人轩酒楼对陈某雄、林某华的商铺顶棚作了“初步处理”。第二天（2013年9月16日），陈某雄、林某华商铺的承租人见唐人轩酒楼进行了商铺顶棚的临时处理，才与陈某雄、林某华签订了《商铺租赁合同书》，该《商铺租赁合同书》第九条第1项明确写明：“乙方完全了解租赁物业现状，如楼板、棚顶漏水等。”这不是证据是什么？（四）原审法院仅根据唐人轩酒楼的自认而不根据《商铺租赁合同书》这份证据认定唐人轩酒楼“作初步处理”的时间，违反了我国民事诉讼的证据规则。三、一审法院“按照每月3500元的标准”计算陈某雄、林某华的损失，是非常错误的。（一）《委托招租合同》及《商铺租赁合同书》中约定的每月3500元是在唐人轩酒楼造成陈某雄、林某华商铺顶棚漏水的情况下签订的，根本不是正常的租金标准。正常的租金标准应当是穗房地租（2012）66号《2012年广州市房屋租金参考价》中规定的标准。（二）最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（一）项明确规定“国家机关、社会团体依据职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证”。因此，原审法院根据唐人轩酒楼的自认否定广州市房管局的文件规定认定本案商铺的租金标准（每平方米每月312元）违反上述规定。（三）原审法院其他判决为根据房管部门的评估结果确认租金标准，比较公平合理。综上所述，陈某雄、林某华上诉请求：撤销原审判决，改判支持陈某雄、林某华原审全部诉请。
被上诉人唐人轩酒楼答辩称：不同意对方上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人高田公司二审未作答辩。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另查明，上诉人陈某雄、林某华二审当庭提交以下证据：1、收条，证明2013年9月6日，陈某雄、林某华将商铺钥匙交给中介方，钥匙由中介方签收，委托招商部出租；2、订金单，该单是招商处工作人员书写，由陈某雄、林某华签名，证明2013年9月12日讼争商铺仍存在漏水问题，所以对方称8月26日已经修复不属实；3、收据一张，证明郭建成系粤尚城招商处工作人员，是9月16日收取陈某雄、林某华3500元的中介佣金；4、照片2张及独家代理委托书，证明陈某雄、林某华在2013年6月23日将讼争商铺委托中介进行出售，但因为商铺漏水就未能成功出售。被上诉人唐人轩酒楼质证称：证据1收条与本案无关，收楼时陈某雄、林某华已确认商铺也没有问题；证据2订金单只能证明租金是3500元；证据3收据与本案无关；对证据4照片的真实性不确认，对方在收楼时已经确认商铺没有问题，而且照片没有反映漏水问题；委托书也不能反映漏水问题，与本案无关。
本院认为，原审法院对于涉案双方当事人权利义务的认定，合法有据，论理清晰。针对陈某雄、林某华的上诉主张，认定如下：
一、关于唐人轩酒楼是否完成修复义务的问题。经原审法院对讼争商铺的现场查看，并无发现漏水情况，陈某雄、林某华也不申请漏水鉴定，故在没有证据证明讼争商铺还存在漏水的情况下，对陈某雄、林某华要求唐人轩酒楼立即维修地板存水、漏水状况，解决讼争商铺棚顶漏水问题的诉请，原审法院未予支持，并无不妥。至于陈某雄、林某华二审提交租金合同及独家代理委托书等证据，并不足以证实陈某雄、林某华的上诉主张。故陈某雄、林某华主张唐人轩酒楼未完成修复义务，依据不足，不予支持。
二、漏水时间认定的问题。原审认定讼争商铺至少于2013年8月4日起存在漏水，双方无异议，本院予以确认。至于漏水的截止时间，由于唐人轩酒楼自认讼争商铺于2013年8月26日修复完毕，现场查看也无漏水情况，陈某雄、林某华又未申请鉴定，陈某雄、林某华坚持认定涉案商铺在2013年8月26日后还存在漏水，法院无法采纳该主张。对此，陈某雄、林某华应承担举证不能的法律后果。
三、对于租金损失的标准问题。房管部门颁布的租金参考价仅是对均质区片的房屋评定的平均租金，而《商铺租赁合同书》及《委托招租合同》均是讼争房屋的实际租金或是陈某雄、林某华可预期并接受的租金，且该两合同的时间点与本案租金损失的时间点接近，更能反映出讼争房屋的租金情况，陈某雄、林某华上诉称上述文件是公文应予采信等，于法无据。原审法院以每月3500元的租金标准作为本案讼争商铺的损失计付标准，公平合理，本院予以维持。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陈某雄、林某华的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费510元，由上诉人陈某雄、林某华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 杨仁义