广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初1965号
原告刘一锋，男，汉族，1988年6月7日出生，住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人郭庆彬，广东济方律师事务所律师。
委托代理人朱金萍，广东济方律师事务所实习律师。
被告张菊枝，女，汉族，1965年2月1日出生，住址广东省深圳市宝安区。
第三人深圳链家房地产经纪有限公司，地址广东省深圳市福田区深南大道6023号耀华创建大厦201，组织机构代码741247182。
法定代表人杜欣。
委托代理人罗思凯，系该公司员工。
原告刘一锋诉被告张菊枝及第三人深圳链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘一锋的委托代理人郭庆彬、朱金萍，第三人深圳链家房地产经纪有限公司的委托代理人罗思凯均到庭参加了诉讼。被告张菊枝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘一锋诉称，2015年9月15日，原、被告双方签订房产买卖合同(合同编号：20150122298-2)，被告同意将深圳市宝安区白金酒店公寓1栋1005物业转让给原告，房产转让价为人民币163万元，合同签订当日支付定金5万元，证号5000436612号，建筑面积为37.32平方米。房产交易价格人民币163万元。买方(原告)在签订合同当日支付定金5万元。同时，《合同》第12条还约定：如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20％违约金。同日，双方与深圳市房贷通置业代理服务有限公司(以下简称房贷通)签订《房贷通按揭、权证代办服务合同》，共同委托房贷通协助办理按揭、权证手续等服务；与第三人签订《居间服务费用支付承诺书》，承诺在签订房产买卖合同时支付居间服务费38900元。合同签订后，原告立即依约通过银行转账支付被告定金5万元，支付给第三人佣金31120元；转款后，被告向原告出具了收款收据，第三人出具收款收据(内)，均表示收到上述费用。被告收款后，未履行合同约定义务，并且第三人告知被告擅自将涉案房屋出售给第三方，并办理了过户登记手续。被告的行为违反了双方合同约定，严重损害了原告的经济利益，构成根本违约，依法应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方于2015年9月15日签订的《房产买卖合同》(合同编号：20150122298-2)；二、被告归还原告定金50,000元；三、被告支付违约金326,000元；四、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告明确其第四项诉讼请求中包含公告费人民币450元。
被告张菊枝未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。
第三人深圳链家房地产经纪有限公司答辩称，2015年9月15日第三人促成原告与被告签订房产买卖合同，同日原告将合同约定的5万元定金托管在第三人处，合同签订后，经第三人业务员查档发现该房产权属已变更，并告知原告真实情况，双方还未进行资金监管的程序，第三人愿意配合法院处理托管在第三人处的5万元定金。
经审理查明，2015年9月15日，原告刘一锋（买方）与被告张菊枝（卖方）在第三人深圳链家房地产经纪有限公司的居间下，签订了《房产买卖合同》（编号：2015012298），相关约定如下：1、卖方将其名下的位于深圳市宝安区白金酒店公寓1栋1005号房产转让予买方，建筑面积为37.32平方米，转让价格为人民币1,630,000元；2、交易定金共计50,000元，由买方在签署合同当日支付。双方约定将定金50,000元交由第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付；3、买方同意从定金中预留人民币5,000元作为交房保证金，此款托管于第三方；4、房产有抵押，卖方应于签订合同后十日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户手续；5、买方须于2015年10月30日前预付首期购房款（不包括定金，以实际银行监管为准），到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；6、如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。
合同签订后，原告向被告支付了定金人民币50,000元。第三人确认其于2015年9月17日将除交房保证金外的定金人民币45,000元房款支付给被告，后被告于2015年10月26日将该笔款项退回至第三人处，由第三人再次监管。第三人于庭审中承认现仍托管定金人民币50,000元，愿意根据法院判决处理。
原告及第三人于庭审中确认涉案合同只履行到支付定金的阶段，双方未再履行合同后续事宜。
关于合同未能继续履行的原因。第三人于庭审中确认，被告的姐姐于签订合同后不满一周告知第三人业务员，涉案房产已过户至他人名下；原告其系从第三人处得知涉案房产不在被告名下，但具体时间无法确定。原告提交了一份网上查询涉案房产信息的照片，以证明涉案房产已过户至案外人深圳市科先达投资发展有限公司名下，新的产权证书编号为“粤20**深圳市不动产权第0006517号”。第三人承认该照片系其交给原告的，对该证据予以认可。
另查，1、原告于庭后提交了一份《不动产权资料电脑查询结果表》，显示涉案房产于2015年9月30日过户至案外人深圳市科先达投资发展有限公司名下，不动产证号为粤（2015）深圳市不动产权第0006517号。产权证附记记载，该业主于2015年9月24日通过购买取得该房产。
2、本院于2016年4月30日于《人民法院报》登载公告，向被告公告送达本案起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，上述材料于2016年6月29日视为送达被告。
上述事实，有房产买卖合同、收款收据、pos签购单、房地产证、深圳市房地产信息系统房产详细资料截屏及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告刘一锋与被告张菊枝签订的《房产买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行。
关于合同履行的情况。原告已于合同签订后足额支付了定金，被告并未依约办理公证委托手续，且因涉案房产已转移登记至他人名下而无法继续履行。被告作为出售房产的一方，有义务保证所售房产产权清晰且能够上市交易。其于合同签订后将涉案房产转移登记至他人名下，导致上述合同无法继续履行，已构成根本违约。原告作为守约一方，诉请解除合同，符合合同约定。根据法律规定，当事人依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本院确认上述《房产买卖合同》于本案起诉状副本送达被告之日即2016年6月29日解除。合同解除后，被告应将其收取的定金人民币50,000元返还原告。由于定金现仍托管在第三人深圳链家房地产经纪有限公司处，故应由第三人负责返还原告。
关于违约金的数额。在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，原告有权选择要求被告支付房屋转让成交价百分之二十的违约金。鉴于涉案合同仅履行到支付定金的阶段，且综合当事人庭审陈述可知，原告获知涉案房产不在被告名下距离双方签订合同的时间较短，此时原告即应知晓涉案合同无法继续履行，并应积极采取措施防止损失的进一步扩大，其在本案中亦未提交证据证明其具体损失数额。综合考虑本案案情，本院认为原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币150,000元。对原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告刘一锋与被告张菊枝签订的《房产买卖合同》（编号：2015012298）于2016年6月29日解除；
二、第三人深圳链家房地产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘一锋返还定金人民币50,000元；
三、被告张菊枝应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘一锋支付违约金人民币150,000元；
四、驳回原告刘一锋的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6,940元，公告费人民币450元，由原告负担人民币3,460元，被告负担人民币3,930元，案件受理费及公告费原告均已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 员 陈蕾仰
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 席俊奇
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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