浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞商初字第3552号
原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行，住所地瑞安市安阳街道万松东路383号。
负责人夏诒恒，行长。
委托代理人（特别授权）何茂才，系职员。
被告戴天娥。
被告赵建朋。
被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司，住所地瑞安市滨江大道2188号。
法定代表人姜忠。
委托代理人（特别授权）陈继峰、蔡一帆，浙江玉海律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行与被告戴天娥、赵建朋、浙江天瑞房地产开发股份有限公司金融借款合同纠纷一案，原告起诉请求：1、编号为330026127-011-2010001315号《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务提前到期；2、被告戴天娥、赵建朋共同偿还原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行关于编号为330026127-011-2010001315号《个人住房（商业用房）借款合同》项下的借款本金1287842.09元，利息36546.43元，本金罚息408.39元，利息罚息740.09元，本息总计1325537元（暂算至2015年8月20日），以及从2015年8月20日起至判决确定履行之日止按月利率8.45625‰计算利息和罚息（浮动利率，按人民银行基准利率上浮10%再上浮50%计算于次年1月1日调整）；3、原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行有权以登记在被告戴天娥、赵建朋名下的坐落于瑞安市塘下镇尚城小区7幢2601A室房产折价或者拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；4、被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司对上述债务承担连带还款责任；5、本案诉讼费及其他费用由被告承担。原告当庭变更第二项诉讼请求为：被告戴天娥、赵建朋共同偿还原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行关于编号为330026127-011-2010001315号《个人住房（商业用房）借款合同》项下的借款本金1287296.28元，利息36546.43元，本金罚息408.39元，利息罚息740.09元，本息总计1325537元（暂算至2015年8月20日），以及从2015年8月20日起至判决确定履行之日止按月利率8.45625‰计算利息和罚息（浮动利率，按人民银行基准利率上浮10%再上浮50%计算于次年1月1日调整）。本院于2015年9月1日以简易程序立案受理后，依法由代理审判员陈学滨独任审判，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何茂才、被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司的委托代理人蔡一帆到庭参加诉讼；被告戴天娥、赵建朋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
本院审理认定，2010年4月13日，原告与被告戴天娥、赵建朋、浙江天瑞房地产开发股份有限公司签订编号为330026127-011-2010001315号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：1、原告向被告戴天娥发放借款148万元；2、借款期限为240个月，即从2010年4月27日至2030年4月27日止；3、贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；该利率自起息日起至贷款本息清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年1月1日；4、借款逾期的罚息利率为在合同执行的贷款利率上上浮50%；5、借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为11064.13元；6、若借款人未按照合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；7、本合同项下的担保方式为抵押与保证，抵押物为登记在被告戴天娥名下的坐落于瑞安市塘下镇尚城小区7幢2601A室房产（证号：瑞房预瑞安字第××号），双方办理了预购商品房抵押权预告登记手续；同时被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止为借款人的债务承担连带保证责任。2010年4月13日，被告赵建朋向原告出具一份《共同参与还款人承诺书》，向原告承诺自愿对被告戴天娥与原告签订的编号为330026127-011-2010001315号《个人住房（商业用房）借款合同》项下借款人还本付息的义务承担连带责任。原告发放借款后，涉案借款已偿还至2015年3月18日。被告戴天娥未偿还剩余借款本金及利息。2013年1月25日，涉案抵押房产已办理产权登记，证号为瑞安市房权证瑞（房）字第××号，产权人为浙江天瑞房地产开发股份有限公司。被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司分别于2014年12月30日替被告戴天娥还款34864.57元充抵借款本金11406.07元、利息23023.72元、罚息434.78元，于2015年3月31日替被告戴天娥还款34276.92元充抵借款本金11875.76元、利息22122.46元、罚息278.7元。尔后，原告分别于2015年9月8日、2015年9月21日从被告戴天娥账户扣除借款本金545.8元、0.01元。
本院认为，被告戴天娥向原告借款，发生在被告戴天娥、赵建朋婚姻关系存续期间，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，应当按夫妻共同债务处理，由被告戴天娥、赵建朋承担共同偿还责任。按照编号为330026127-011-2010001315号《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告戴天娥未按约偿还借款利息，构成违约，原告可宣布贷款提前到期；由于原告没有通过合适的方式向被告戴天娥送达宣布合同提前到期的通知，故本院确认被告戴天娥收到本院应诉通知的时间即2015年10月14日为该借款合同的提前到期日。本案中，虽然被告戴天娥与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司举证证明涉案房屋已完成产权登记手续，故其不再承担保证责任。被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司的代偿款69141.49元可向被告戴天娥、赵建朋追偿。
本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告戴天娥、赵建朋于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行关于编号为330026127-011-2010001315号《个人住房（商业用房）借款合同》借款本金1287296.28元、利息43214.27元、本金罚息575.19元、利息罚息1044.06元，以及2015年10月14日之后的罚息［以欠款总额1330510.55元为基数自2015年10月15日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率计算至实际履行之日止］；
二、被告戴天娥、赵建朋不履行本判决第一项义务，原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行有权对登记在被告戴天娥名下的坐落于瑞安市塘下镇尚城小区7幢2601A室房产［证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号］的折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16730元，减半收取8365元由被告戴天娥、赵建朋共同负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
代理审判员 陈学滨
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 周敏捷