广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2016�桂03**民初1565号原告邹定龙，男，住广西资源县。被告桂林宝石城企业管理有限公司，住所地：桂林市象山区环城南二路111号德天商业广场16栋2-北15号门面。法定代表人周金凤,执行董事。委托代理人于林斌，广西独秀律师事务所律师。被告周金凤，女，住桂林市七星区。委托代理人于林斌，广西独秀律师事务所律师。第三人杨秀姣，女，住桂林市象山区。委托代理人谷文渊，广西君健律师事务所律师。原告邹定龙与被告桂林宝石城企业管理有限公司（以下简称宝石城公司）、周金凤、第三人杨秀姣租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，�法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告邹定龙、被告宝石城公司及被告周金凤共同诉讼代理人于林斌到庭、第三人杨秀姣委托诉讼代理人谷文渊参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹定龙诉称，2014年12月4日，原告与被告宝石城公司签订商铺租赁合同，约定被告将位于桂林市象山区德天商业广场二楼16栋宝石城交易中心2012号门面租赁给原告，租赁期限为2015年1月1日起至2017年1月1日止，月租金800元/月，相关管理费用为每年1440元，押金10000元。合同签订后，原告依照约定支付了12个月的租金共计9600元，押金10000元、及管理费用1440元。因该门面系被告租用后转租给原告的，2015年4月起，被告开始欠交房东杨秀姣的租金，房东在多次催缴未果的情况下，于2015年7月17日在商场内张贴解除之通知，解除了其与被告之间的租赁合同。2015年7月21日，�东委托律师向原告发出律师函，要求原告限期搬离或与其签订租赁合同。原告认为，因被告欠交房东租金的行为，导致房东解除合同，进而使原告丧失了对涉案门面的使用权，其行为已构成了合同的根本性违约，并给原告造成了重大损失。因宝石城公司系周金凤设立的一人有限责任公司，在周金凤无法证明宝石城公司财产独立于其个人财产的情况下，应该对宝石城公司的债务承担连带赔偿责任。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告宝石城公司之间的商铺租赁合同；2、二被告连带退还原告押金10000元，租金4800元，年相关费用720元，以上共计15520元；3、二被告赔偿原告违约金10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告宝石城公司辩称，一、我公司同意于2016年9月30日解除与原告签订的租赁合同；二、我公司已履行了合同义务，将门�交给原告使用并且提供了管理服务，不应当退还租金、物业管理水电费：1、原告自2015年1月1日至2015年7月21日期间，应依约定向我公司缴7.5个月的物业、管理及水电费计：7.5个月×120元／月=900元，余540元；2、原告自2015年1月1日起使用门面至今，届至2015年12月31日，租金已用尽，不应退还，2016年1月1日后，经被告催要，原告并未缴纳租金，原告应当向我公司补交2016年1月1日至2016年9月30日期间的租金7200元，该租金应当以押金抵扣，余额可以返还被答辩人；三、原告主张违约金无合同依据，被告不应当赔偿原告违约金；四、我公司法人代表周金凤不是本案合同的当事人，不应当承担责任。被告周金凤辩称，一、桂林宝石城商铺租赁合同是宝石城公司与原告签订，周金凤仅仅是被告公司的法人代表，代表公司签约是履行职务行为，在本案中不应当�担合同责任；二、本案诉讼的法律关系是宝石城公司与原告的合同关系，周金凤作为公司法人代表，其与公司的关系不是本案的审理范围，并且本案不应当适用举证责任倒置原则。第三人杨秀姣辩称，第三人最后收回门面的时间是在2015年12月31日。第三人对原告各项诉讼请求无异议。经审理查明，2014年12月4日，原告邹定龙与被告宝石城公司签订《桂林宝石城商铺租赁合同》一份，双方约定，甲方（宝石城公司）将位于德天商业广场二楼16-18栋宝石城交易中心2012号商铺（建筑面积41.82平方米）出租给乙方（邹定龙）使用，租赁期限为24个月（2015年1月1日至2017年1月1日）；押金10000元，月租金800元，年租金为9600元，年相关费用1440元，按年一次性收取，物业费每间每月50元，管理费50元/月/间，水费20元/月/间，乙方按月缴纳电费。另约定，乙方如需转租或转让商铺，需以书面形式，经甲方同意；正常经营期间，乙方必须保证商铺每天正常开门营业，特殊情况乙方需以书面形式报告甲方备案并认可，若未报告备案，连续五日不开门经营或一月内累计十天不开门经营者，甲方按50元/天标准从押金内扣款。同时合同对双方权利义务、经营管理要求等其它事项也做了相关约定。合同签订后，原告向被告交付了门面押金10000元、年租金9600元及商铺管理费1440元，同时对铺面进行了装修并开始营业。2015年7月21日，原告接到第三人杨秀姣发出的律师函，其内载明：原告所承租的被告宝石城公司商铺系杨秀姣出租给宝石城公司，从2015年4月以后，宝石城公司再未交纳门面租金，第三人多次以电话、短信、张贴书面通知及EMS等方式向其催交租金均未果，故杨秀姣在2015年7月17日向宝石城公司发出解除合�通知，解除了双方租赁合同，但原告在杨秀姣解除合同后，仍占用相应门面至今，已丧失继续占用门面的法律及合同依据，故请求原告在接受律师函十五日内与第三人杨秀姣协商重新签订租赁合同或搬离，逾期不搬离则需承担相应法律责任。收到该律师函后，原告为继续承租门面一事多次与被告及第三人协商，商铺经营也时断时续，受到一定影响；2015年7月17日，被告宝石城公司退出涉诉门面管理；此后，原告一直占用该门面经营至今，自2016年1月起，原告将门面租金交予第三人至今。此后，原告为返还商铺押金及租金、管理费等事宜多次与被告协商未果，故诉至法院，提出前之诉请。另查明，2014年6月9日，第三人杨秀姣与被告宝石城公司签订《租赁协议合同》，第三人将其名下位于德天商业广场16栋二楼24间门面出租给被告宝石城公司，租�期限6年，从2014年6月9日至2020年6月8日（2014年6月9日至2014年9月8日为免租期）。因被告欠缴租金，第三人在2015年7月6日向被告宝石城公司送达通知，要求其在2015年7月15日前将拖欠租金支付完毕，逾期支付将解除合同，收回门面，没收押金，并追究其违约责任；2015年7月17日，因被告未及时交纳租金，第三人向其送达《解除合同的通知》，解除了双方合同，并要求将门面返还。本案诉争商铺，则为其中一间。本院认为，原告邹定龙、被告宝石城公司、第三人杨秀姣在本次租赁关系中的法律地位分别为次承租人、承租人、出租人。被告宝石城公司系依据其与第三人杨秀姣间的《租赁协议合同》取得对本案诉争门面的占用、使用、收益等相关权利，并将该门面转租给原告邹定龙；当被告宝石城公司与第三人杨秀姣的租赁关系因故解除后，宝石城公�对诉争门面的合法使用权已丧失法律依据及合同依据，自合同解除后被告宝石城公司不再继续享受占有、使用、收益争议门面的相关权利；而在本案中，原、被告之间的租赁关系是基于被告宝石城公司对争议门面的合法使用权而缔结，故在被告宝石城公司丧失以上权利后，双方的租赁合同已无法继续履行，合同目的也无法实现；且原告自2016年1月起已将门面租金交予第三人，被告宝石城公司于2015年7月已不再对门面进行管理，在原告租金到期后亦未要求其续交，双方均以自己行为表示不再继续履行租赁合同，故依据相关法律规定，对原告与被告宝石城公司之间租赁合同关系，依法应予以解除。据庭审查明情况，导致双方租赁合同无法继续履行的原因系被告宝石城公司作为承租人与出租人之间的纠纷所致；原告作为次承租人，对合同解除并无过错；故被告宝石城公司收取原告的押金10000元，应予以退还。双方在订立租赁合同时，原告已预交一年租金至2016年1月1日，但因被告宝石城公司与出租人杨秀姣之间的租赁纠纷，出租人杨秀姣要提前收回门面，导致次承租人即原告所租门面从2015年7月开始至2016年1月1日租金到期期间，有近六个月时间不能正常经营，而原告为经营门面，亦进行了一定前期投入，不能正常经营必会导致原告产生一定经济损失及预期损失，故现原告要求被告宝石城公司返还部分租金，有相关合同依据及法律依据，依法可以支持；但从影响经营的事由发生至原告与第三人另行签订租赁合同时止，原告仍实际占用门面经营部分时间，并一直使用至今，故必要的租金原告亦应支付；综合考虑双方违约事实、违约责任大小、相关经济损失，被告宝石城公司应退还租金以3个月为限较为适宜，即租�2400元（800元/月×3个月）；因原告已预交管理费至2016年1月1日，而被告宝石城公司于2015年7月17日已退出涉诉门面管理，故被告宝石城公司应退还原告管理费672元（120元/月÷30天×168天）。关于原告诉请要求被告宝石城公司赔偿违约金10000元，本院认为，双方签订的租赁合同并未约定违约金计算方式，而前述被告应退还的租金已综合考虑被告宝石城公司违约行为给原告所造成的经济损失等因素，现原告未能举证证实因被告违约给自己造成较大损失的情况下，本院对该项诉请不予支持。关于被告周金凤是否应承担责任的问题，本院认为，被告周金凤作为被告宝石城公司的法定代表人，与原告签订租赁合同系代表被告宝石城公司履行职务，根据法律相关规定，其行为后果应当由被告宝石城公司承担，而不应由其个人承担，故本院对原告要求被告周金凤承担连带责任的诉请，不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告邹定龙与被告桂林宝石城企业管理有限公司在2014年12月4日签订的《桂林宝石城商铺租赁合同》。二、被告桂林宝石城企业管理有限公司应退还原告邹定龙门面押金10000元、门面租金2400元、管理费672元。三、驳回原告邹定龙的其他诉讼请求。本案案件受理费538元（原告已预交），由被告桂林宝石城企业管理有限公司承担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行］。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交案件受理费。递交上诉状后七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  苏 玢人民陪审员  阎保生人民陪审员  宋铁玲二〇一六年十二月八日代书 记员  胡陈晨