河北省涿州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涿民初字第2873号
原告白君芬，女，1962年11月1日出生，汉族，住涿州市。
委托代理人张培军，河北精伟律师事务所律师。
被告南宫市宝石房地产开发有限公司。
法定代表人程晓坚，经理。
委托代理人刘利华，河北德力律师事务所律师。
原告白君芬诉被告南宫市宝石房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告白君芬的委托代理人张培军，被告南宫市宝石房地产开发有限公司的委托代理人刘利华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年6月12日，案外人刘超与被告订立三份《商品房买卖合同》，购买了被告开发的中国裘皮羊剪绒展览销售中心（A）A座三区一单元1001号至1131号、A座三区二单元2001号至2205号、A座三区三单元3001号至3024号房屋，商品房买卖合同已经备案。2014年11月13日，原告和案外人刘超、被告三方订立商品房转让合同，案外人刘超将其从被告处购买的上述房屋转让给原告，被告予以确认，转让合同约定任何一方违约应按购房款的50%支付违约金。转让合同生效后，案外人刘超履行了转让合同中约定的义务，但被告未履行商品房买卖合同约定义务，既不交付房屋，又不办理产权证书。为维护自身合法权益，请求：1、判令被告向原告交付房屋，并办理房屋产权登记；2、判令被告支付违约金1000万元，并赔偿损失270万元，合计1270万元；3、诉讼费由被告承担。
被告南宫市宝石房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与案外人刘超是民间借贷关系，不是商品房买卖合同关系。1、2014年6月12日，答辩人因建设工程项目急需资金，经李瑞宏（梁俊法）介绍，从涿州市恒昌投资有限公司刘超处借款2000万元，借款利息为月息4分5厘，没有签订书面借款合同。为保证该笔借款的安全，2014年6月12日刘超与答辩人签订《商品房买卖合同》3份，同时签订《商品房买卖合同之回购协议》1份。根据《商品房买卖合同之回购协议》第2条的约定，双方于2014年6月13日共同将上述《商品房买卖合同》进行备案，合同备案后刘超将2000万元打到了答辩人指定的账户。因答辩人保留商铺的回购权，根据《商品房买卖合同之回购协议》第3条的约定，于2014年6月13日一次性向刘超支付了回购补偿费270万元。由此可见，《商品房买卖合同》是民间借贷合同的担保。2、2014年9月11日和2014年10月12日刘超与答辩人签订《延期回购协议书》,充分证明刘超与答辩人之间不是商品房买卖合同关系。因答辩人未能如期回购，2014年9月11日刘超与答辩人签订《延期回购协议书》（编号2014000016），同意延期到2014年10月13日回购，并约定答辩人于9月13日前一次性向刘超支付回购补偿费90万元。2014年10月12日刘超与答辩人再次签订《延期回购协议书》（编号2014000018），同意延期到2014年11月13日，并约定答辩人于10月13日前一次性向刘超支付回购补偿费90万元。两次签订《延期回购协议书》，更充分说明刘超的目的是取得利息，刘超与答辩人之间是民间借贷关系。3、2014年6月12日至今，答辩人共支付给刘超回购补偿费451.485万元，回购补偿费实质上就是利息。2014年6月13日一次性向刘超支付了回购补偿费270万元。2014年9月24日给刘超9月13日-10月13日的利息914850元。2014年10月13日通过工商银行支付给刘超10月13日-11月13日利息80万元，10月16日通过农业银行借记卡转给刘超10万元。自2014年6月12日至11月13日共计付息451.485万元。综上，刘超与答辩人同时签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同之回购协议》，并非以取得涉案房屋的所有权为目的，而是为了实现资金融通。《商品房买卖合同》不过是为了担保刘超债权的实现，回购补偿费实质上就是利息。二、2014年11月13日，刘超把债权转让给被答辩人，被答辩人成为新的债权人，被答辩人与答辩人之间仍然是民间借贷法律关系。2014年11月13日刘超把债权转让给被答辩人，刘超、白君芬与答辩人三方签订《商品房转让合同》，同时答辩人与被答辩人签订了《商品房买卖合同之回购协议》，约定答辩人于2014年12月12日前有回购权。2014年11月13日答辩人按约定通过工商银行支付给被答辩人回购保证金90万元。2014年12月13日答辩人与被答辩人签订《延期回购协议书》（编号2014000020），同意延期到2015年1月13日回购，并约定答辩人于12月13日前向乙方支付回购补偿费90万元。2015年1月27日，答辩人与被答辩人再次签订《延期回购协议书》（编号201500002），同意延期到2015年3月12日回购，并确定了回购保证金的数额及支付方式。从以上事实可以看出，被答辩人受让的是债权，刘超与被答辩人之间不是真正的商品房转让合同关系，《商品房买卖合同》仍是该债权的担保。因此答辩人与被答辩人之间仍然是民间借贷合同关系，不是商品房买卖合同关系。三、答辩人与案外人刘超签订的《商品房买卖合同》中的销售价格远远低于当时的开盘价格，是为了凑民间借贷的数额。《商品房买卖合同》中，商铺按每平米1439.1336元计价，远远低于当时的开盘价格。2014年4月17日销售的A座一层价格为每平米4641元，5月19日销售价格每平米5145元、A座二层8月11日销售价格每平米4113元。合同中的销售价格明显低于同地段同类商品房的价格，且每平米1439.1336元的计价方式过于精细，不符合交易习惯，明显是为了凑民间借贷的数额。证明双方之间不存在真实的商品房买卖合同。四、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同之回购协议》第四条是流质条款，因违反法律的强制性规而无效。本案中的《商品房买卖合同》实质是以商品房抵押的借款担保合同。被答辩人与答辩人在债务履行期届满前，约定如不按期回购，答辩人配合被答辩人将商铺房屋所有权登记在被答辩人名下，属于变相约定将担保财产归被答辩人所有，符合流质契约的要件，根据《担保法》第40条之规定，应认定为无效条款。五、被答辩人的诉讼请求之间相互矛盾，可以证明双方不是商品房买卖合同关系。诉讼请求第一项是“被告向原告交付房屋”，第二项是“被告支付违约金，并赔偿损失”。答辩人如有违约行为，也只是未在约定期限内及时回购房屋，而不是交付房屋。可见两项诉讼请求之间相互矛盾。被答辩人如果是真正的买房人，就不会在签订《商品房转让合同》的同时签订《商品房买卖合同之回购协议》，更不会多次与答辩人签订《延期回购协议书》，可见被答辩人的目的不是取得商品房。所谓的“回购补偿费”等名目，也不过是利息的变称而已。综上，被答辩人受让刘超债权后，答辩人与被答辩人关注的不是《商品房买卖合同》，而是《商品房买卖合同之回购协议》，且多次签订《延期回购协议书》，充分证实答辩人与被答辩人之间是民间借贷关系，不是商品房买卖合同关系。为此请求法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，驳回被答辩人的起诉。
经审理查明，被告通过出让方式，在南宫市东××南侧经××以东××南国××号国有土地使用权，土地使用年限自2014年4月8日至2054年4月8日。被告在此地块开发建设中国裘皮羊剪绒展览销售中心（A区）项目。2014年6月12日，被告与刘超订立三份《商品房买卖合同》，合同约定被告将中国裘皮羊剪绒展览销售中心（A区）A座三区一单元中的1001号至1131号房、A座三区二单元中的2001号至2205号房、A座三区三单元中的3001号至3024号房出售给刘超。其中A座三区一单元1001号至1131号房建筑面积6619.86平方米，每平方米1439.1336元，合计9526863元；A座三区二单元2001号至2205号房建筑面积6075.22平方米，每平方米1439.1336元，合计8743054元；A座三区三单元3001号至3024号房建筑面积1202.17平方米，每平方米1439.1336元，合计1730083元。房屋交付时间为2014年8月31日，逾期交房每日按已付房款万分之一支付违约金。房屋交付使用后180日内被告将办理权属登记资料报产权登记机关，因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。上述三份商品房买卖合同在南宫市住建局已经备案。2014年6月13日，刘超向被告支付了2000万元购房款，被告出具了房款收据。
2014年6月12日，被告与刘超订立《商品房买卖合同之回购协议》，约定被告保留中国裘皮羊剪绒展览销售中心（A区）A座三区一单元1001号至1131号、A座三区二单元2001号至2205号、A座三区三单元3001号至3024号商铺的回购权，回购期限为2014年9月13日前，回购价格为房屋出售价格，回购补偿费为270万元。如果被告不按期行使回购权，双方继续履行《商品房买卖合同》，甲方配合将商铺所有权登记在乙方名下。乙方支付房款后甲方主张《商品房买卖合同》无效或解除，应向乙方支付购房款30%的违约金，并按银行贷款利率的四倍支付购房款利息损失。2014年9月11日，被告和刘超订立《延期回购协议书》，将房屋回购时间延长至2014年10月13日，被告支付回购补偿费90万元。2014年10月12日，被告和刘超再次订立《延期回购协议书》，将房屋回购时间延长至2014年11月13日，并注明为最后一次延期，被告支付回购补偿费90万元。
2014年11月13日，原、被告与刘超三方订立《商品房转让合同》，被告同意刘超将三份《商品房买卖合同》的权利义务转让给原告，转让价款为2000万元，三方配合将房屋产权登记在原告名下。任何一方违约按购房款的50%支付违约金。《商品房转让合同》订立后原告向刘超支付了房屋转让款2000万元。
2014年11月13日，原告和被告订立《商品房买卖合同之回购协议》，约定被告有权在2014年12月12日前以2090万元的价格回购中国裘皮羊剪绒展览销售中心（A区）A座三区一单元1001号至1131号、A座三区二单元2001号至2205号、A座三区三单元3001号至3024号商铺。如果被告不按期回购，原、被告继续履行《商品房转让合同》及《商品房买卖合同》，被告将商铺房屋所有权登记在原告名下。2014年12月13日，原、被告订立《延期回购协议书》，将商铺回购时间延长至2015年1月13日。2015年1月27日，原、被告再次订立《延期回购协议书》，将商铺回购时间延长至2015年3月12日。延期后拖欠的270万元回购补偿费，被告承诺自2015年2月10日支付180万元，在2015年3月12日支付90万元，被告未按期支付270万元补偿费。
另查明，被告于2014年6月13日向刘超支付回购补偿费270万元，2014年9月24日向刘超支付回购补偿费91.5万元，在2014年11月13日向刘超支付回购补偿费90万元，在2014年11月13日向原告支付回购补偿费90万元。
上述事实有《商品房买卖合同》、收据、银行凭证、《商品房买卖合同之回购协议》、《延期回购协议书》、《商品房转让合同》、收条，有原告陈述、被告答辩及庭审笔录在卷为凭。
本院认为，被告与刘超订立《商品房买卖合同》后，被告向房屋行政主管部门申请登记备案，双方之间成立有效的商品房买卖合同关系。原、被告与刘超三方订立《商品房转让合同》，属于合同权利义务的概括转移，原告据此取得《商品房买卖合同》中买受人的权利。《商品房买卖合同》订立后被告与刘超订立回购协议，《商品房转让合同》订立后被告与原告订立回购协议，并未违反法律强制性规定。被告主张与原告之间为民间借贷关系，没有提供证据予以证明，本院不予认定。原告请求交付房屋，并办理房屋产权登记的诉讼请求，本院予以支持。原、被告虽在《商品房转让合同》中约定违约一方按购房款50%支付违约金，但在2014年11月13日双方订立了《商品房买卖合同之回购协议》，变更了回购期限，且将支付违约金的条件变更为商品房买卖合同被认定为无效或解除，故原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。在2015年1月27日原、被告订立的《延期回购协议书》中，双方约定了回购期限前的补偿费270万元，被告没有按约支付，对原告要求赔偿损失270万元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告于判决生效后30日内向原告交付中国裘皮羊剪绒展览销售中心（A区）A座三区一单元1001号至1131号房、A座三区二单元2001号至2205号房、A座三区三单元3001号至3024号房屋，并协助原告将上述房屋产权登记在原告名下。
二、被告于判决生效后30日内赔偿原告损失270万元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费98000元，由原告负担69600元，被告负担28400元，保全费5000元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审 判 长 孙铁军
代理审判员 刘 静
代理审判员 刑 倩
二〇一六年八月十八日
书 记 员 刘 莹