上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民一（民）初字第8446号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民一（民）初字第8446号
原告上海嘉宝物业服务有限公司，住所地上海市嘉定区叶城路925号E143。
法定代表人邵龙，该公司董事长。
委托代理人李宝强，该公司职员。
被告秦清春，男，XXXX年XX月XX日生，汉族，住XXXXXXXXX。
被告贺清龙，女，XXXX年XX月XX日生，汉族，住XXXXXXXXX。
原告上海嘉宝物业服务有限公司（以下简称“嘉宝物业”）诉被告秦清春、贺清龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁滨凤独任审判，公开开庭进行了审理。原告“嘉宝物业”委托代理人李宝强及被告贺清龙均到庭参加了诉讼。被告秦清春经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告“嘉宝物业”诉称，两被告系XXXXXX的业主，住房实测面积为209.50平方米。原告与被告所在小区开发商签订前期物业管理合同，对小区进行物业管理，依法收取相关费用。但两被告自2011年4月起一直拖欠物业管理费及停车位管理费，故请求判令被告支付2011年4月至2014年9月的物业管理费22008元、违约金22008元以及停车位管理费7020元、违约金7020元，共计人民币58056元。
被告秦清春未作答辩。
被告贺清龙辩称，被告与开发商上海嘉宝神马房地产有限公司（以下简称“神马公司”）签订房屋预售合同后，因“神马公司”未能为被告办出银行贷款，导致被告逾期支付剩余的购房款，被告付清全部房款后，曾要求“神马公司”办理房屋交付手续，但“神马公司”坚持要被告支付逾期付款的违约金后才交付房屋，被告为此曾向嘉定法院提起诉讼，要求“神马公司”办理房屋交接手续，直至2014年5月19日“神马公司”与被告办理了房屋交接手续，故被告认为被告于2014年5月19日实际取得XXXXXXXXX房屋，被告愿意承担此后产生的物业管理费和停车位管理费，之前的费用不应由被告负担，也不同意支付违约金。
经审理查明，被告秦清春、贺清龙系坐落于XXXXXX房屋的业主，房屋建筑面积为209.50平方米。2009年9月，原告“嘉宝物业”与开发商“神马公司”签订了前期物业服务合同，对被告所在的XXXXXX进行物业管理，依法收取物业管理费和停车管理服务费，物业费标准为2.5元／平方米，停车管理服务费标准为地下车位每月90元／个。合同约定，物业服务费应按季交纳，逾期交纳的，违约金按每日0.3%支付。审理中，原告“嘉宝物业”主张被告应按房屋预售合同中约定的房屋交付日（2011年3月28日）的次月，即2011年4月起缴纳物业管理费及停车管理服务费，但被告坚持认为应从实际交接房屋的2014年5月起开始缴纳，故一直未予支付。
再查，2009年12月23日，被告秦清春、贺清龙与“神马公司”签订《上海市商品房预售合同》，购买位于XXXXXX房屋。合同约定，购买方应于合同签订之日前支付房款2699620元，2010年1月22日前支付房款200万元。上述房价款到达“神马公司”账户之日视为购买方实际支付之日，若在指定日期前，“神马公司”账户未收到有关款项（包括贷款部分），即视为购买方逾期付款，“神马公司”有权暂缓交房，直至对方付清全部房款，“神马公司”无需承担延迟交房的违约责任，并有权追究对方的违约责任；合同还约定“神马公司”应于2011年3月28日前将该房屋交付购买方，除不可抗力外。若“神马公司”未按约定期限交付房屋的，应当向购买方支付违约金。合同补充条款第十条约定，若购买方未能在约定的房屋交付日期前付清全部房款（包括贷款部分）、违约金、房屋面积差价及其它约定费用的，“神马公司”有权拒绝交付房屋，直至付清为止，神马公司”无须就此承担迟延交房的违约责任。房屋风险及责任以及物业费等从合同约定交付日期起由购买方承担。预售合同签订后，原定秦清春、贺清龙应于2010年1月22日前支付的房款200万元，两被告分别于2010年9月30日和2010年11月7日各支付100万元。2011年3月12日“神马公司”发出交房通知书，通知两被告于2011年3月25日办理交房手续，并缴纳相关费用，其中包括逾期支付房款的违约金83600元。因被告秦清春、贺清龙对缴纳该笔款项有异议，一直未予缴纳，“神马公司”也拒绝为被告办理交房手续。2013年6月秦清春、贺清龙向嘉定区人民法院提起民事诉讼，要求“神马公司”办理房屋交接手续并支付逾期交房违约金。审理中，“神马公司”提起反诉，要求秦清春、贺清龙支付逾期付款违约金人民币83600元。经审理，我院做出（2013）嘉民三（民）初字第524号判决：秦清春、贺清龙应支付“神马公司”逾期付款违约金人民币83600元；“神马公司”应于秦清春、贺清龙付清违约金人民币83600元后与秦清春、贺清龙办理XXXXXXX房屋交接手续。2014年5月19日双方签订了房屋交接书。
上述事实，有前期物业管理服务合同、房地产登记簿信息、（2013）嘉民三（民）初字第524号判决、房屋交接书和当事人的陈述等为证，事实清楚，证据确实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告房屋所在地的开发商签订了前期物业管理合同，依法对小区提供服务和管理，被告理应依据服务合同支付相关的物业费和停车管理服务费。现双方争议的焦点是，被告应从何时起缴纳物业费和停车管理服务费。被告虽于2014年5月19日才与“神马公司”办理了房屋交接手续，但（2013）嘉民三（民）初字第524号判决书中已确定因被告未能在约定日期前付清房款、违约金等费用，其行为已构成违约，导致“神马公司”拒绝交付房屋。而双方签订的预售合同中也明确约定，由此产生的房屋风险及责任以及物业费等从合同约定的交付日期起由购买方承担，故原告“嘉宝物业”主张被告应于2011年4月起支付物业管理费和停车管理服务费的诉请依法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因被告与“神马公司”间就两被告是否应支付逾期付款违约金产生争议并通过诉讼解决，导致被告未能按时缴纳物业管理费和停车管理服务费，并非恶意拖欠，故对原告的该项诉请不予支持。被告秦清春经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利，由此引起的法律后果自负。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告秦清春、贺清龙应于本判决生效之日起十日内给付原告上海嘉宝物业服务有限公司2011年4月至2014年9月的物业服务费22008元及停车管理服务费7020元，合计人民币29028元；
二、驳回原告上海嘉宝物业服务有限公司的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1251.40元，减半收取625.70元，由原告上海嘉宝物业服务有限公司与被告秦清春、贺清龙各半负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 梁滨凤
二〇一四年十二月二十二日
书记员 崔丽静
审判员 梁滨凤
二〇一四年十二月二十二日
书记员 崔丽静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。