海口市龙华区人民法院
行 政 判 决 书
（2013）龙行初字第27号
原告海南华得信实业有限公司。
法定代表人罗楚谦，董事长。
委托代理人黄戈琳、焦雯，海南泽田律师事务所律师。
被告海口市住房和城乡建设局。
法定代表人冯鸿浩，局长。
委托代理人梁振华、吴伟伟，该局干部。
第三人王菁。
第三人唐小明。
第三人海南义隆实业有限公司。
法定代表人陈冠就，总经理。
上述第三人的共同委托代理人朱模圣，男，住海口市琼州大路**号怡海花园*幢**房。
原告海南华得信实业有限公司与被告海口市住房和城乡建设局及第三人王菁、唐小明、海南义隆实业有限公司（以下简称义隆公司）房屋登记纠纷一案，原告于2012年12月17日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案受理后，于2012年12月19日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2013年1月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄戈琳和焦雯、被告的委托代理人梁振华和吴伟伟、第三人的共同委托代理人朱模圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年11月2日，原告与第三人王菁、唐小明签订《房地产买卖契约》，将海口市龙昆南路西侧南庄商业城A2房转让给第三人王菁、唐小明，并向被告申请办理该房屋的转移登记手续，被告经审查后，于2010年12月20日向第三人王菁颁发了证号为海房字第HKXX**号的房屋所有权证。
被告向本院提供了其作出被诉具体行政行为的证据：1、国有土地使用证；2、琼山市建设工程施工许可证副证；3、琼山市建设工程规划许可证副证；4、主体分部工程质量验收记录表；5、《关于南庄商业城“结建”人防工程竣工验收的意见》；6、《关于海南南庄酒店有限公司南庄商业城规划变更的复函》；7、企业营业执照；8、当事人身份证明；9、海口市单位房屋产权登记申请书；10、海南利保房产测绘有限公司房屋测量；11、房屋产权登记审批表；12、房屋所有权证；13、海口市房屋建筑面积测绘报告；14、登记在海南南庄酒店有限公司名下的海房字第XXX房屋所有权证；15、房屋买卖合同；16、海口市房屋所有权转移登记申请书；17、海口市房屋所有权登记审核表；18、登记在第三人王菁名下、共有人为唐小明的海房字第XXX房屋所有权证。
原告诉称，被告颁发给第三人王菁、唐小明的海房字第XXX房屋产权证，适用法律法规错误，违反法定程序，依法应当予以撤销。理由如下：我司于2012年11月29日由原海南南庄酒店有限公司变更为现名。2009年10月15日，我司与第三人海南义隆实业有限公司（以下简称义隆公司）就原南庄商业城项目签订了《关于联合续建南庄商业城暨出资改造包销南庄商业城的协议书》（以下简称《包销协议书》），次日又签订了《补充协议书》，约定：由义隆公司将南庄商业城续建改造为南庄公寓，并以原告的名义附期限承包销售；全部税费由义隆公司承担，所有销售款指定支付至双方共管银行帐户；包销期满未售房即由原告处置等。《包销协议书》、《补充协议书》签订后，义隆公司向原告隐瞒项目未经改建审批的事实并从原告处骗取空白合同书对外销售，至今该项目未进行综合验收。义隆公司销售后，部分买受人向海口市政府及被告等投诉，被告曾组织人员实地查看，知悉南庄商业城项目正在进行续建改造和销售的基本情况。2010年9-11月期间，义隆公司以南庄商业城房产地面一层A2房出售给海南几度酒城实业有限公司为由，从原告处前后骗取数百份空白合同书和过户文件，并隐瞒原告私自以原告名义与第三人王菁、唐小明虚签订《商品房买卖合同》，将其前述包销的海口市龙昆南路南庄商业城房产，以虚构的1227037元价格转让给第三人王菁、唐小明。《商品房买卖合同》虚签后，王菁、唐小明未支付购房款。被告在明知项目未经综合验收和入库采信及第三人王菁、唐小明未取得购房发票和出售方未缴纳营业税的情况下，仅凭第三人义隆公司伪造的规划变性文件，于2010年12月20日将上述房产办理产权登记到第三人王菁、唐小明名下。2011年3月，第三人义隆公司出具书面文件，证明王菁、唐小明系代义隆公司持有上述房屋产权。2011年3月30日，海口市建设工程质量安全监督站向南庄商业城项目发出停工通知书，该通知书同时抄报给被告。义隆公司现场人员签收该文件后，故意向原告隐瞒至今。2011年7月13日，海口市建设工程质量安全监督站出具《关于南庄公寓项目竣工验收情况的复函》，证实原名南庄商业城的工程存在违章建设问题，尚未申请组织各方进行工程竣工验收，依照法律规定不得进行权属登记。我国《房屋登记办法》第二十二条第一款及《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》第九条分别规定了房屋登记机构应当不予登记的情形及施工单位应当依图施工不得擅自改动等。根据上述规定，被告在南庄商业城项目换发房产证及办理房屋产权变更登记时，应当审查该房产是否经过竣工验收、是否入库采信、改建续建时是否办理建设工程规划许可证、是否提供改建工程的施工图设计文件、是否办理改建工程的施工许可证等要件，但被告在第三人没有提交上述文件或者没有审查上述文件的情况下，就将产权证发放给王菁、唐小明，明显违反法律规定，不符合办证程序。被告的行为损害了原告的合法权益。其次，我司认为，本案不符合法律规定的中止诉讼的条件。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的法院裁定中止诉讼的前提是当事人以民事法律关系无效或应当撤销为由对房屋登记行为提起行政诉讼。原告并非以房屋买卖关系无效或应当撤销为由诉至法院。原告要求撤销被告发证的具体行政行为是因为发证行为过程中违反法律规定和法定程序，与被告认为的合同关系未经解除或未经认定无效不宜撤销没有任何关系。为此，特请求法院判令：1、撤销被告发放给第三人王菁、唐小明的海口市房权证海房字第XXX房屋所有权证；2、由被告承担本案诉讼费用。
原告就其陈述的事实和提出的主张提出如下证据：1、原告的营业执照、变更资料及第三人工商机读资料，证明原告及第三人的主体资格；2、关于联合续建南庄商业城暨出资改造包销南庄商业城的协议书及补充协议，证明南庄商业城由包销人义隆公司包销，并由其承担全部法律责任；3、2010年6月8日、2010年10月18日、2010年12月30日所签订的三份《承诺书》，证明以海南南庄酒店有限公司名义签订的有关南庄商业城项目的买卖合同，约定法律责任及经济责任由义隆公司承担；4、地上一层A2号的商品房买卖合同、该套房所涉合同领用登记表格、2010年3月5日义隆公司出具的证明书，证明第三人义隆公司骗取了原告的空白合同书和过户文件，并隐瞒原告私自以原告名义与第三人王菁、唐小明签订商品房买卖合同，同时证明王菁、唐小明系代第三人义隆公司持有上述房屋产权的事实；5、2010年至2011年3月期间的媒体报道或房管局处理文件，证明被告在明知上述房屋不符合变更产权登记条件的情况下，错误将原告的房屋产权变更登记到第三人王菁、唐小明名下的事实；6、2011年3月23日、2010年3月30日、2011年7月13日海口市建设工程质量安全监督站文件及2012年10月19日海口市公安消防支队向省高院的回函，证明被告在第三人未提交相关文件或进行审查，就将房屋产权证颁发给第三人王菁、唐小明的事实。
被告辩称，我局给第三人王菁、唐小明颁发海房字第XXX房屋所有权证的具体行政行为，认定事实清楚，程序合法，适用法律法规正确。本案诉争房产系位于海口市龙昆南路西侧南庄商业城A2房，房屋所有人为华得信公司（即原海南南庄酒店有限公司，以下简称南庄公司），产权证号为海房字第HKXX**号。2010年11月2日，南庄公司与第三人王菁、唐小明签订《房地产买卖契约》，约定由南庄在公司将上述房屋转让给两第三人，并向被告申请办理该房屋转移登记手续。经审查，该房屋无查封抵押等权利限制，根据建设部《房屋登记办法》的相关规定，2010年12月20日，我局给王菁、唐小明办理了市龙昆南路西侧南庄商业城A2房的所有权转移登记，证号为海房字第HKXX**号。关于本案涉及的相关问题：1、在办理房屋确权登记手续及转移登记过程中，我局作为房屋登记机构仅对当事人提供的必收要件材料是否完整、齐备进行审查，即审核其提供的必收要件材料是否完整、齐备。本案中，申请人所提供的材料符合法定的形式要件，我局核发诉争房产的产权证并无不妥。至于原告诉称第三人王菁、唐小明利用伪造的授权公证书进行欺诈，则属民事法律关系或涉嫌刑事犯罪，原告可通过民事诉讼程序或其他途径加以解决，而依据行政管理职责范围，我局没有义务对此进行民事认定。原告据此认定我局未尽合法审慎职责，于法无据。2、根据《物权法》第一百零六条的规定，第三人王菁、唐小明已善意取得了诉争房产的物权，其合法权益应受到保护。若原告与第三人王菁、唐小明之间的合法关系非经解除，或者经过司法机关认定无效，则诉争房产的转移登记不宜予以撤销。3、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”故我局建议法院中止本案审理，由原告通过民事程序解决其涉及诉争房屋的民事争议问题，或将本案移送公安机关侦查。综上所述，我局给第三人王菁、唐小明颁发的海房字第XXX房屋所有权让的具体行政行为，认定事实清楚，程序合法，适用法律法规正确，请求予以维持，并驳回原告的诉讼请求。
第三人王菁、唐小明述称，原告的起诉已超过起诉期限，涉案房产已于2010年12月办证至第三人王菁名下，原告对该情况是知悉的，故原告现在提起诉讼已超过了3个月的起诉期限。被告向第三人的颁证行为所依据的事实清楚，程序合法。在相关的房产证已登记在南庄公司名下的前提下，南庄公司有权将涉案房产过户给第三人，南庄公司与第三人的买卖关系合法有效，且双方对合同已履行完毕，该合同应受法律保护。第三人依法取得了涉案房产的产权证，即使被告的颁证行为存在瑕疵，也不应当撤销；三、法院审理行政案件应当依据相应的法律法规，而原告所依据的规定仅是部门规章。即使原告认为被告的初始登记有问题，应当起诉撤销南庄公司的房产证而非第三人的房产证。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人海南义隆实业有限公司述称，原告的起诉已经超过起诉期限。依据我国《行政诉讼法》第三十九条的规定，原告应当在知道被告作出具体行政行为之日起三个月内向人民法院提起诉讼，被告的行政行为于2010年12月20日作出，南庄公司对此完全清楚，海南省高级人民法院（2011）琼民一终字第43号民事判决书中已认定“从签订买卖合同到办理产权过户的整个过程，南庄公司都参与和知情。”因此，原告的起诉已超过法律规定的起诉期限，应当驳回其起诉。再者，本案不应当中止审理。原告并不否认基础事实行为的合法有效，而仅仅认为被告的行政行为程序违法，且本案的基础事实已经海南省高级人民法院的生效判决所确认，根本无需中止，因此本案并不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定应当中止的情形。被告所作出的行政行为具有充分的事实根据，程序合法。亦符合当事人的意思表示和交易意图，该交易各方已经履行完毕且经生效判决所确认，依法应予以维持。首先，涉案房产证颁给第三人之前，在南庄公司名下时已取得产权证书，产权清晰，依法可以转让。2010年11月2日，南庄公司基于自愿、真实的意思表示与第三人签订商品房买卖合同，将涉案房产转让给第三人，合同的内容具体明确，具体规定了双方和权利和义务。合同签订后，南庄公司签署了相关的过户文书，向被告申请将该房产过户至第三人王菁、唐小明名下，第三人王菁、唐小明亦已按合同的约定以我司认可的支付方式履行完付款义务。被告于2010年12月20日依法将涉案房产变更登记至第三人名下。因此，该房产的转让过户行为系双方当事人的真实意思表示，被告的颁证行为具有充分的事实基础且符合当事人的交易目的。其次，该合同的效力已为2011年9月22日海南省高级人民法院作出的（2011）琼民一终字第43号民事判决书所确认，并认定“从签订买卖合同到办理产权过户的整个过程，南庄公司和王菁、唐小明及义隆都参与和知情，发生本案纠纷的原因主要是基于税费交纳问题和房价变动引起的”。该生效的裁判文书确认的事实，可以作为定案依据予以采信。再者，即便基础事实存在无效等情形，也不能径行在行政诉讼中审查并据此否定行政行为的合法性。被告的颁证行为程序合法，适用法律法规正确，依法应予维持。海南省高级人民法院（2011）琼民一终字第43号民事判决书中认定“南庄公司委托伍萍到海口市住房和城乡建设局将合同约定买卖的26套房产于同年12月20日办证过户到王菁、唐小明名下”。因此，被告的颁证行为完全是基于当事人的申请而作出的，符合南庄公司的交易目的，不存在虚假之说。本案中，第三人属于善意取得涉案房产，即使被告的行政行为存在违法，也不应予以撤销。原告的起诉没有事实和法律依据，且存在程序问题。我国《房屋登记办法》第22条第1款所规定的情形系针对房屋初始登记而非权属变更登记，本案属于权属变更登记，应适用该办法第37条的规定。房产初始登记和变更登记为两个具体行政行为，南庄公司不能以初始登记违法而主张撤销变更登记。法院应当驳回其诉讼请求，维护既定的交易秩序。
上述第三人就其陈述的事实和提出的主张提出如下证据：海南省高级人民法院（2011）琼民一终字第43号民事判决书，证明原告与第三人有真实合法的交易行为，原告的起诉已超过了法定的起诉期限的事实。
经庭审质证，本院对原、被告及第三人提供证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以确认。
经审理查明，原告海南华得信实业有限公司原名为海南南庄酒店有限公司，于2012年11月29日变更为现名。2005年10月21日，原告开发建设的位于海口市龙昆南路西侧的南庄商业城取得了被告颁发的房屋所有权证，证号为海口市房权证海房字第HKXX**号。2010年11月2日，原告与第三人王菁、唐小明签订《商品房买卖合同》，约定：原告将其名下位于海口市龙昆南路西侧南庄商业城A2号房出卖给第三人，第三人王菁、唐小明一次性付清购房款1227037元。合同签订后，原告及第三人王菁、唐小明于2010年12月6日共同向被告申请办理房屋权属转移登记。被告受理后，经审查符合条件，于2010年12月20日给第三人王菁、唐小明办理了房屋所有权转移登记，并颁发了房屋所有权证，证号为海房字第HKXX**号。原告在将上述房产出卖给第三人王菁、唐小明并办理完房屋产权过户手续之后，于2011年期间，以第三人王菁、唐小明未向原告支付合同约定的购房款，仅向税务机关缴纳了契税后，就将原告名下的南庄商业城房产一层25套及负一层的房产办证至第三人王菁、唐小明名下，第三人王菁、唐小明的违约行为给原告造成巨大的经济损失为由，将第三人王菁、唐小明作为被告，同时将南庄商业城的包销商海南义隆实业有限公司列为第三人，向海口市中级人民法院提起商品房买卖合同之诉，要求法院判令第三人王菁、唐小明向原告支付南庄商业城房产的购房款及支付逾期付款的违约金。海口市中级人民法院以（2011）海中法民一初字第10号民事判决书判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决，上诉至海南省高级人民法院，海南省高级人民法院于2011年9月22日作出（2011）琼民一终字第43号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现原告认为被告发放给第三人王菁、唐小明的海房字第XXX房权证适用法律法规错误，违反法定程序，应予以撤销，特将案诉至本院。
本院认为，关于本案原告的起诉是否超过法定的起诉期限，根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条的规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”原告于2011年1月期间已向海口市中级人民法院起诉商品房买卖合同一案，可知原告在此期间就已知悉被告向第三人王菁、唐小明颁发房屋所有权证这一具体行政行为，原告于2012年12月17日向本院提起行政诉讼，其起诉尚未超过2年的法定起诉期限，对其起诉本院应予受理，故第三人义隆公司提出原告的起诉已超过法定的起诉期限应驳回其起诉的意见无法律依据，本院不予采纳。又据业已生效的海南省高级人民法院（2011）琼民一终字第10号民事判决书所认定的事实，原告与第三人王菁、唐小明签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同，应受法律保护。被告依据原告及第三人提交的有效合同以及办理房屋产权转移登记的资料，履行了法定的审查程序后，向第三人王菁、唐小明颁发了海口市房权证海房字第XXX房屋所有权证，被告作出的具体行政行为程序合法，适用规章正确。原告要求撤销被告发放给第三人王菁、唐小明的海房字第XXX房屋所有权证的诉请于法无据，依法应予驳回。据此，依照最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
驳回原告海南华得信实业有限公司的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 冯平山
审 判 员 王天贵
人民陪审员 柯 鸿
二〇一三年三月八日
书 记 员 华 洁