浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7737号
上诉人（原审被告）：阳国辉，男，1971年9月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：赵晓兰，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：严海晶，女，1951年6月9日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：桑健、袁晨，浙江之江律师事务所。
上诉人阳国辉因与被上诉人严海晶房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初4763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2009年12月14日，严海晶（甲方）与阳国辉（乙方）签订《租房合同》一份，其中约定：甲方同意将案涉房屋及甲方现有使用的前后空地、西面附房两间及其设施租赁给乙方；租期为2010年3月10日起至2018年3月9日止；租金为第一年143000元，第二年起每年租金是上年度租金的110%（即第二年为157300元、第三年为173030元、第四年为190333元、第五年为209366元、第六年为230303元、第七年为253333元、第八年为278667元）；租金须预付，每12个月为一个支付周期，甲方在相关月份前三十日通知乙方付款，乙方收到甲方付款通知后，即在三十天内支付下一年度的租金，以此类推。租金超过1个月未付，视为乙方违约；乙方可根据经营需要，在不破坏房屋及附属设施原有结构的前提下（房屋墙体绝对不允许破拆），进行适当的室外装修，但必须在装修方案征得甲方书面签字同意后方可实施装修，否则视为乙方单方面违约；合同终止时，乙方应将租赁场所内属于乙方所有的可拆除设备自行带走，不可拆除的装修及设备（如墙纸、地板等）不得拆除，并经甲方检查认可后由甲方收回，所需费用由乙方承担；甲乙双方发生的通知均采用书面形式；其他因使用该房屋所产生的有关费用由乙方负担，如水、电、煤气、有限电视、电话费、数字电视、网络宽带、排污等。双方对违约金约定：甲乙双方如违反上述合同条款，则违约方须赔偿对方违约金10万元，如对房屋造成破坏，责任方还必须承担相应的修复费用。合同签订后，严海晶按约向阳国辉交付案涉房屋，阳国辉亦陆续支付了前五年度的租金。2015年2月至3月期间，严海晶家属两次以短信的形式通知阳国辉支付租金，并告知付款账户，但阳国辉一直未支付。2016年5月25日，因阳国辉未按期支付租金，严海晶诉至原审法院，要求判决：1、解除严海晶、阳国辉签订的《租房合同》；2、阳国辉支付房屋使用费126666.5元（按253333元的年租金标准，自2016年3月10日暂计算至2016年9月9日，实际计算至腾退之日）；3、阳国辉向严海晶支付因阳国辉逾期支付租金的违约金10万元；4、阳国辉向严海晶支付水电费垫付款11451.84元；5、阳国辉将房屋恢复原状后返还给严海晶；6、阳国辉承担本案诉讼费。
原审另查明，2010年1月12日，严海晶、阳国辉共同签署承诺书一份，约定：阳国辉承诺在承租协议到期后如不再租赁该房屋，阳国辉将根据严海晶需要负责以下明确位置恢复原来装修功能或近似形态（不影响使用功能，不降低档次），并向严海晶交纳人民币两万元作为保证金（恢复后由严海晶一次性退还阳国辉），具体位置明确如下：1、厨房侧面打通的房间恢复墙面；2、二楼北面阳台的铝合金窗户安装恢复；3、阁楼恢复塑料扣板；4、拆下来的窗户安装恢复。2010年1月25日，严海晶、阳国辉共同签署承诺书一份，约定：阳国辉承诺在承租协议到期后如不再租赁该房屋，阳国辉将根据严海晶需要负责恢复二楼卫生间原来装修功能或近似形态（不影响使用功能，不降低档次）。后阳国辉依约向严海晶支付保证金20000元，用于保障阳国辉腾退时将房屋恢复原状。一审诉讼过程中，严海晶提出案涉房屋一楼屋外的总电闸遭人为破坏，阳国辉对此无异议，但表示房屋已空置，并非其破坏。
原审法院认为，双方签订的《租房合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，属有效合同，该合同对双方当事人均具有约束力。本案中，因阳国辉未依约支付租金，构成根本性违约，严海晶有权据此单方解除合同。至于阳国辉提出严海晶无解除权，与事实不符，其据此主张其同意与严海晶解除合同，即构成双方协商一致解除合同的意见，没有法律和事实依据，原审法院不予采纳，故双方签订的租赁合同，原审法院判令于判决生效之日起解除。合同解除后，严海晶有权要求阳国辉将租赁房屋予以返还并支付自2016年3月10日至返还租赁房屋之日止的房屋租金、租金损失。至于水电费，阳国辉对其中的违约金有异议，但合同明确约定水电费由阳国辉负担，阳国辉辩称该费用由严海晶预缴后再向阳国辉收取的意见无依据，原审法院不予采纳，现严海晶已为阳国辉垫付了水电费，并垫付了因逾期交纳而产生的违约金，阳国辉应将水电费及由此产生的违约金一并返还严海晶。至于违约金，阳国辉未按期支付租金显属违约，严海晶要求阳国辉支付违约金10万元，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。至于严海晶要求恢复原状的诉请，出租人要求承租人将租赁房屋恢复原状时，应对租赁房屋的原始状态承担举证责任，现严海晶无法提供照片等证据证明案涉房屋的原始状态，原审法院则根据严海晶、阳国辉签订的承诺书及阳国辉的自认进行确定。对于严海晶要求恢复的事项，原审法院认为：1、对于恢复厨房侧面打通的墙面，现阳国辉认可其打通了内侧墙，故阳国辉应予以恢复，至于严海晶要求恢复外侧的墙面及窗户，因严海晶未提供证据证明由阳国辉改动，原审法院不予支持；2、对于安装二楼北面阳台的铝合金窗户，阳国辉无异议，原审法院予以支持；3、对于修复一楼屋外的总电闸，因该电闸在租赁期间内受损，阳国辉应予以修复；4、对于严海晶要求将二楼卫生间中的一间恢复为储藏间，因严海晶未提供证据证明案涉房屋二楼卫生间系由储藏间改造，原审法院不予支持；5、对于恢复三层圈梁，严海晶未举证证明阳国辉进行改动，原审法院亦不予支持。至于阳国辉支付的用于保证恢复原状的2万元，阳国辉可待将房屋恢复原状并返回严海晶后向严海晶主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、严海晶、阳国辉于2009年12月14日签订的《租房合同》自判决生效之日起解除；二、阳国辉于判决生效之日起十五日内将杭州市西湖区天竺路303号房屋返还给严海晶，并对上述房屋中一楼厨房侧面的房间内侧墙、一楼屋外总电闸予以修复、二楼北面阳台的铝合金窗户安装修复；三、阳国辉于判决生效之日起十五日内支付严海晶房屋租金126666.5元（从2016年3月10日计算至2016年9月9日），从2016年9月10日起至租赁房屋实际返还之日止的租金、租金损失另行计付（2016年9月10日至2017年3月9日期间按日租金694元标准计算，2017年3月10日之后按日租金763元标准计算）；四、阳国辉于判决生效之日起十五日内支付严海晶水电费11451.84元；五、阳国辉于判决生效之日起十五日内支付严海晶违约金100000元；六、驳回严海晶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2436元，由阳国辉负担。严海晶于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；阳国辉判决生效之日起七日内，向原审法院缴纳应负担的诉讼费。
宣判后，阳国辉不服，向本院提起上诉称：一、双方当事人签订的《租房合同》并没有记载严海晶可以依据阳国辉迟延支付租金的行为解除合同的条款，原审判决运用根本性违约依据使严海晶行使法定解除权解除合同，于法无据。阳国辉的行为只是一般违约行为，不构成根本性违约，严海晶无权使用法定解除权解除《租房合同》，在阳国辉同意解除合同的情况下，双方属合意解除合同，原审判决适用法律错误。根据合同法的相关规定，行使法定解除权需满足两个条件，一是经过催告，二是给予承租人合理期限，本案中该两个条件均未满足，因此严海晶不具有法定解除权。阳国辉在原审第一次开庭时同意解除合同，该时间点应作为双方合意解除合同的时间。而且阳国辉在一审诉讼过程中即2016年7月31日将案涉房屋腾退并多次要求交房，故相关的房屋租金亦应支付至此时，此后的房屋租金系严海晶自己造成，不应由阳国辉承担。二、原审判决认定的违约金过高。本案中，阳国辉未付租金仅为99251元，但违约金却高达100000元，远高于严海晶的实际损失。而且阳国辉租赁案涉房屋系用于餐饮经营，但G20峰会期间相关部门通知停止营业，阳国辉未支付租金的情况与停止经营具有直接因果关系，并非阳国辉恶意拖欠租金。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第一、三、五项，改判：1、双方当事人签订的《租房合同》于2016年7月21日（一审第一次开庭）解除；2、判决阳国辉应支付给严海晶的租金为99251元（以253333元的年租金标准，从2016年3月10日计算至2016年7月31日），之后租金不再计算；4、依法判决阳国辉支付给严海晶的违约金以99251元为基数以同期同档次贷款利率计算；5、本案上诉费用由严海晶承担。
被上诉人严海晶在二审期间口头辩称：承租人支付房屋租金是其主要合同义务，阳国辉未履行其主要义务，已经构成根本违约，严海晶单方行使解除权具有法律依据。原审判决认定的违约金是正确的。综上，请求二审依法驳回阳国辉的上诉请求，维持原判。
上诉人阳国辉在二审期间提交照片一组，欲证明在双方未办理交接手续的情况下，严海晶已经实际占用了案涉租赁房屋。被上诉人严海晶对部分照片的真实性予以认可，但认为其至今未占用案涉房屋。本院经审查后认为，阳国辉自认案涉房屋钥匙一直未交接，该组照片无法证明严海晶已经实际接收并占用房屋的事实，故对该证据的证明效力，不予确认。
被上诉人严海晶在二审期间未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点之一系严海晶能否行使法定解除权解除双方签订的《租房合同》。根据合同法的相关规定，支付租金系承租人的基本合同义务，亦是其法定义务。本案中，阳国辉未在合同约定的期限内支付租金的事实是清楚的，严海晶亦已经举证证明其曾多次通知阳国辉支付租金，并告知付款账户，但阳国辉直至本案一审起诉前均未支付到期租金，故原审法院认定阳国辉的行为已经构成根本性违约，符合合同法所规定的法定解除权的行使条件，具有事实和法律依据。阳国辉提出的案涉《租房合同》应根据其在一审第一次庭审中的意愿以双方合意解除进行认定的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于阳国辉欠付的租金，阳国辉提出的案涉房屋租金应计算至2016年7月31日即一审诉讼过程中的上诉主张，因案涉《租房合同》系判决解除，本案判决生效之前阳国辉所欠付的均为租金。同时，阳国辉自认双方当事人未就案涉房屋进行过交接，案涉房屋的钥匙仍由阳国辉持有，且阳国辉亦无证据证明严海晶已经实际收回使用了案涉房屋，故原审法院关于阳国辉欠付租金的期限及数额认定，并无不当。本案争议焦点之二系原审判决所认定的违约金是否合理。双方当事人在合同中约定违约金数额为100000元，该约定系双方的真实意思表示，而且综合阳国辉拖欠的租金数额等本案实际情况，该违约金数额并不过分高于严海晶因阳国辉违约所造成的实际损失，阳国辉提出的其并非恶意拖欠租金的理由，亦依据不足。故原审法院认定阳国辉应承担的违约金数额，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4700元，由上诉人阳国辉负担（阳国辉于本判决生效之日起十五日内至本院退回多缴的上诉费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 盛 峰
代理审判员 毕克来
二〇一七年三月七日
书 记 员 吴梦姣