江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5272号
上诉人（原审被告）潘迎，男，1971年5月1日出生，汉族。
委托代理人居志刚，江苏融悦律师事务所律师。
委托代理人李振宁，江苏融悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曹明，男，1978年12月19日出生，汉族。
委托代理人李晶晶，江苏诺法律师事务所律师。
委托代理人甘继文，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市玄武区房产经营有限公司，住所地在南京市玄武区珠江路330号。
法定代表人高怀余，该公司经理。
委托代理人葛建宁，男，1969年4月7日生，汉族，南京市玄武区房产经营有限公司职员。
上诉人潘迎因与被上诉人曹明、南京市玄武区房产经营有限公司（以下简称房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第1307号民事判决，向本院提起上诉。本院�2015年9月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月12日进行公开开庭审理。上诉人潘迎及委托代理人居志刚、李振宁，被上诉人曹明的委托代理人李晶晶、甘继文，被上诉人房产公司的委托代理人葛建宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
曹明原审诉称，其从2008年11月25日起与潘迎签订《租赁合同》，承租潘迎位于南京市玄武区碑亭巷69号的房屋用于办公用品零售，双方最近一期的合同租期约定至2015年12月30日。2014年6月16日，曹明看到张贴的《通知》才得知承租的房屋因收购面临拆迁，后了解到该房屋系政府直管公房，产权人为房产公司。现潘迎与房产公司已签订了《收购补偿协议》，潘迎及房产公司分别领取补偿金的比例为90%及10%，而根据南京市拆迁有关政策规定，应当支付曹明设施搬运费40585.46元、营业用房停业补偿费81170.92元、提前搬迁奖励费10万元、装修补偿26000元、固定电话拆移补助费310元、空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元、太阳能热水器拆移补助费200元，共计249166.38元。现潘迎与房产公司拒绝支付上述款项，故曹明诉至法院，请求判令：1、潘迎给付曹明224249.74元并按银行同期贷款利息标准计算自2014年8月1日至实际给付之日止的利息；2、房产公司给付曹明24916.64元并按银行同期贷款利息标准计算自2014年8月1日至实际给付之日止的利息。
潘迎原审辩称：1、本案的租赁合同并不合法，在2009年7月6日，潘迎与房产公司签订的租赁合同中明确约定“未报甲方审批，不得擅自改变经营面积、经营项目和经营者”，而潘迎与曹明签订的转租协议未报房产公司审批备案，产权人并不同意该转租行为；2、曹明在该房屋内办理工商营业执照时并未向工商部门提供潘迎与房产公司的租赁合�、产权证明，而潘迎在该房屋内已登记并领取了营业执照，其取得营业用房停业补偿损失也是依据自有的营业执照，与曹明无关；3、即使曹明与潘迎之间的租赁合同有效，该合同第四条也约定了遇到拆迁等特殊原因，潘迎仅需退还剩余租金收回房屋，双方租赁关系解除。综上，要求驳回曹明的诉讼请求。
房产公司原审辩称：1、南京市玄武区碑亭巷69号房屋系直管公房，潘迎为承租人，按照合同约定，转租应当经过其同意。潘迎未经产权人同意与任何人签订的转租协议均为非法转租，其不予认可；2、房产公司是根据法律规定将拆迁补偿款项支付给产权人和承租人，次承租人不应纳入补偿范围。综上，曹明的诉求无事实和法律依据，请求依法驳回。
原审法院经审理查明，南京市玄武区碑亭巷69号房屋系潘迎向房产公司承租的国有公房。2008年11月25�，曹明与潘迎签订《租赁合同》一份，约定：潘迎将位于南京市玄武区碑亭巷69号，建筑面积为24平方米的房屋出租给曹明使用；租期为2年，从2008年12月1日至2010年11月30日；租金为每年26000元，每半年支付一次。
2009年7月6日，潘迎与房产公司签订《公房租用协议》一份，约定：碑亭巷69号1幢1、2室系房产公司出租给潘迎的住宅公房。潘迎申请改变全部房屋的法定用途，用作经营，经审核后签订协议明确房产公司同意将上述公房的迎街部分，建筑面积23.1平方米，由潘迎经营日杂、百货，领取营业执照人康根青系承租人潘迎妻子，未报房产公司审批，不得擅自改变协议议定的经营面积、经营项目和经营者等。
2011年11月15日，曹明与潘迎再次签订《租赁合同》一份，约定潘迎将上述房屋继续出租给曹明使用，租期为4年，从2011年12月31日至2015年12月30日�租金为每月2500元，每半年支付一次。
2014年7月14日，房产公司作为甲方（收购部门）及乙方（被收购人）与作为丙方（被收购房屋的直管公房承租人）的潘迎签订《收购补偿协议书（非住宅）》一份，载明：被收购房屋坐落于碑亭巷69号，为乙方所有，由丙方出租使用。根据评估结果，甲方共需支付被收购房屋补偿款合计1127373.9元；其中，甲方向乙方支付112737.39元，向丙方支付1014636.51元。甲方支付补助费用共计608362.46元；其中，提前搬家奖励费10万元（含特殊奖励5万元，提前搬家5万元）、非住宅房屋的设施搬运费用40585.46元、营业用房的停业补偿费用81170.92元、固定电话拆移补助费310元、空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助500元、太阳能热水器拆移补助费200元、装修26000元、阁楼274110元、未登记房35086.08元、大病及困难补助5万元。丙方同意于2014年7月29日将上述被收购房屋腾空后交甲方，甲方于2014年8月10日前支付给丙方房屋收购补偿款及补助费用。
2014年7月28日，曹明将上述房屋钥匙交付给潘迎的妻子康根青，并将屋内货架、柜台、空调、电话等物品搬离。
2014年8月1日，房产公司向潘迎持有的华夏银行1035200000060192-6账号支付上述房屋收购补偿款1014636.51元及补助费用608362.46元，共计1622998.97元。
2014年12月26日南京市玄武区人民政府做出征收决定，对包括涉案房屋在内的碑亭巷53号-91号（单号）、石婆婆庵1-1号房屋予以征收。2015年1月17日潘迎与房产公司、南京市玄武区房屋征收管理办公室（简称征收办）签订征收与补偿协议，约定：征收办征收碑亭巷69号房屋，该房屋货币补偿金额为1127374元，其中1014637元支付给潘迎，112737元支付给房产公司；征收办另向潘迎支付设施搬运费用40585.46元、停�补偿费用81170.92元、大病及困难补助5万元、未登记房补偿费309196.08元、装修补偿26000元、特殊奖励5万元、提前搬家5万元、固定电话拆移补助费310元、空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助500元、太阳能热水器拆移补助费200元。
再查明，曹明于2005年4月11日注册登记南京市玄武区双岭轩文化用品店，并领取个体工商户营业执照；2009年2月1日起将该个体工商户的经营场所变更登记为碑亭巷69号。潘迎的妻子康根青于2009年7月20日注册登记南京市玄武区康根青日用百货店，经营场所为碑亭巷69号，并领取个体工商户营业执照。
以上事实有公房租用协议、收购补偿协议书、征收决定、征收及补偿协议、原审开庭笔录等证据证实。
原审审理中，为查明案件事实，原审法院于2015年3月17日向房产公司发函，要求其对潘迎将承租的公房转租是何意见进行答复。房产公司于同年3月22日回函称直管公房不得擅自转租、出借，承租人潘迎的转租行为事先未到其处办理转租手续和备案，系潘迎的私自行为；该转租行为所造成的一切法律后果与公司无关，房产公司将保留追究承租人潘迎私自转租该房屋行为的相关法律责任。曹明、潘迎对上述函及复函真实性均予以认可。
庭审中，曹明称其承租潘迎的房屋后进行了装修，具体为安装了卷帘门、玻璃门，进行了墙体粉刷、做了吊顶等，并实际开店经营；在房屋被拆迁前搬运了柜台、货架，拆除了固定电话、空调、宽带、太阳能，故曹明应当获得潘迎与房产公司签订的收购补偿协议书中列明的相应补偿。为证明上述事实，曹明提供了如下证据：
1、完税发票6张，载明南京市玄武区双岭轩文化用品店在2010年4月22日、2010年10月19日、2011年1月11日缴纳了商业税、个体工商户生产、经营所得税等。
2、收据4张、照片8张，其中工薪装饰部收据写有碑亭巷69号双岭轩购买三角货架6个、不锈钢货架4个、不锈钢玻璃展示柜1个、玻璃推门1扇共花费32000元；南京百祥图文设计中心写有收取碑亭巷61号双岭轩门头等费用8000元；南京富丽卷帘门安装部门的收据写有维修碑亭巷69号卷门花费450元；另有一张收据写有碑亭巷69号店面装修含吊顶、粉刷墙面、铺设地砖、修补卫生间、安装水电线路等共花费16000元。照片分别系2009年、2011年、2014年拍摄于碑亭巷69号双岭轩店内外，显示店内有门头、玻璃门、吊顶、地砖、货架、电话、宽带、空调等及装修情况。
潘迎对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性予以认可，曹明实际经营应当缴纳税收；对证据2中收据的真实性有异议，并非正式的发票；对照片的真实性无异议，但室内装修是由其进行的，曹明安装的玻璃门是将其之前的门拆除后才安装的。
房产公司对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，曹明经营应当缴税；对证据2照片的真实性无异议，但对于房屋是由谁来装修的其不知情，在收购时补偿对象只是承租人潘迎。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，南京市玄武碑亭巷69号系房产公司所有，出租给潘迎使用，潘迎作为承租人未经出租人即房产经营公司同意擅自将该房屋转租给次承租人即曹明使用，故曹明与潘迎分别于2008年11月25日、2011年11月15日签订的《租赁合同》均无效。但曹明自2008年起使用该房屋，在此注册登记个体工商户且实际经营，该房屋的拆迁导致曹明相关利益损失，而曹明与潘迎就拆迁补偿亦未达成合意，故从公平合理角度，曹明有权获得房屋拆迁补偿、补助款中的部分款项。
关于提前搬家费5万元及非住宅房屋的设施搬运费用40585.46元，曹明与潘迎均认可曹明是搬家行为的实施主体，故潘迎应向曹明给付提前搬家费5万元、设施搬运费用40585.46元。关于营业用房的停业补偿损失81170.92元，曹明及潘迎均领有以涉案房屋为营业场所的个体工商户营业执照，曹明在此房内零售办公用品，潘迎出租房屋，均属营利行为，房屋征收均会对二者的营利产生不利影响，故营业用房的停业补偿损失应由双方各得一半，即40585.46元。关于固定电话拆移补助费310元、空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助500元、太阳能热水器拆移补助费200元，因上述电器设施均系曹明实际安装、拆移，故其应当获得补助费用。关于装修补偿款26000元，曹明称对房屋门头、墙体、地面等进行�装修并提供了装修收据及房屋照片，潘迎辩称该房屋交付曹明使用时即存在上述装修，但对此未能提供证据，故对其辩解原审法院不予认可，原审法院认定房屋装修系曹明实施，曹明应获得装修补偿款26000元。特殊奖励费5万元系征收部门自愿补偿给付潘迎的款项，曹明并无证据证实此款应由其获得的依据，曹明该项主张不予支持。综上，潘迎应支付曹明各项拆迁补偿、补助款158580.92元，并按银行同期贷款利息标准计算自2014年8月1日至实际给付之日止的利息。
因房产公司并未取得曹明所主张的上述费用，曹明要求其给付相应款项及利息的诉求无事实依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、潘迎于判决生效之日起十日内给付曹明各项拆迁�偿、补助款158580.92元，并按银行同期贷款利率标准计算自2014年8月1日至实际给付之日止的利息。二、驳回曹明的其他诉讼请求。原审案件受理费5050元，由曹明承担1836元，由潘迎承担3214元。
上诉人潘迎不服原审法院判决，向本院提起上诉称，本案事实不清，适用法律错误。一、拆迁补偿对象应当是产权人和合法的承租人，不应涉及第三人或次承租人。二、曹明在承租涉案房屋时未明确用途，其申领营业执照未事先告知上诉人，也未征得上诉人的同意，领取程序不合法，故不应获得相关补偿中的停业损失。三、曹明承租期限从2008年12月至2015年12月，上诉人共收取的租金为140500元，如合同正常到期，曹明应当无条件搬出并无任何补偿。一审判决违反了公平原则。四、拆迁补偿费用本身有一定照顾的特殊性，尽最大限度补偿合法的承租人。曹明既非拆迁对象也�是合法的承租人，补偿款与其无关。五、根据双方租赁合同约定，如因拆迁特殊原因上诉人收回房屋，上诉人应当退回剩余租金即可，房屋收回后由拆迁部门和合法的承租人达成拆迁协议，说明双方对拆迁问题是有约定的。六、上诉人与曹明签订的租赁合同是违法的，应认定无效。被上诉人应当支付房屋使用费，无效合同也不能在拆迁补偿中享受利益。综上，一审判决事实认定不清，适用法律错误，请求撤销或改判一审判决第一项，依法驳回被上诉人曹明一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人曹明承担。
被上诉人曹明辩称，一、根据我国相关拆迁法律规定，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿，被上诉人认为法条中所陈述的承租人应当是租赁房屋的实际使用者和经营者，因为只有进行实际的经营才能够产生停业损失，只有实际搬迁才会产生搬迁费用，所以被上诉人认为拆迁款补偿给被上诉人符合法律立法精神，也具有实践操作的可行性，并且被上诉人实际负担了设备搬迁、设备搬运费用、停业损失、装修损失、过渡费用，以及逾期费用，故被上诉人应当是该次拆迁的补偿对象。二、上诉人主张被上诉人承租该房屋时没有明确用途，并且领取营业执照的程序不合法，被上诉人认为上诉人的主张不符合事实。1、被上诉人于2005年4月11日便注册登记了南京市玄武区双林宣文化用品店，经营场所为碑亭巷106号108室，在与上诉人于2008年11月25日签订租赁合同后，将经营场所变更为碑亭巷69号，上诉人对于被上诉人的经营行为是明知的，不存在上诉人主张的不明确房屋用途的情形。2、在一审中被上诉人提供的租赁合同中明确显示上诉人与被上诉人有关于工商税务方面的约定，因此上诉人对于被上诉人使用房屋的主张没有依据。3、南京市工商行政管理局玄武分局于2014年10月17日出具证明证实，2009年2月1日被上诉人将经营场所变更为碑亭巷69号，符合登记要求，合法有效。4、被上诉人取得营业执照的时间是2005年4月11日，变更营业场所的时间是2009年2月1日，而上诉人提供的营业执照的时间是2009年7月20日，根据以上事实可以看出被上诉人领取营业执照的时间在前，上诉人领取营业执照的时间在后。综上，被上诉人认为碑亭巷69号合法经营者应当是被上诉人，营业用房停业损失也应当由被上诉人取得。三、一审判决完全符合民法通则公平原则，国家关于拆迁补偿的政策和民法精神就是为了弥补被拆迁经营者的损失，而被上诉人作为碑亭巷69号实际经营者受到此次拆迁对其经营行为的影响，并且在整个拆迁过程中被上诉人积极配合拆迁工作，自行承担了拆迁费用和装修费用�故被上诉人才是此次拆迁的直接利害关系人，有权获得房屋拆迁补偿及补助款。四、在一审判决中已认定上诉人与被上诉人的租赁合同无效，故租赁合同中关于拆迁的约定也应当认定为无效。退一步讲，从合同关于拆迁事项约定的字面理解来看，并没有对拆迁补偿有明确约定，属于约定不明，拆迁款项应当由上诉人与被上诉人自行协商解决。五、一审判决认定上诉人与被上诉人的租赁合同无效，并不影响被上诉人获得拆迁补偿，因为被上诉人在此次拆迁后产生了停业损失、搬迁费用，因此此次拆迁行为与被上诉人的损失存在关系，故拆迁款项应当由被上诉人获得。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。
被上诉人房产公司辩称，碑亭巷69号原是住宅房，我们与潘迎签订了住改非合同以后，才转为非住宅，我们是将房屋租赁给潘迎使用，潘迎与曹明之间的合同我们不知情。
本案各方对原审法院查明的事实均无异议，但被上诉人曹明主张其在一审中提交了六张税收缴款书，说明其从2008年至2014年期间一直于碑亭巷69号正常实际经营并在经营过程中依法纳税，原审法院对此未作认定。
二审中，上诉人潘迎提交2015年10月8日《扬子晚报》报道复印件，认为该报道中玄武区法院对碑亭巷另一承租户起诉出租户要求分割拆迁补偿款与停业损失、搬家费用的案例，结果判决驳回了承租户要求分割停业损失费、补偿费等费用的所有请求，与本案案由、案情一模一样，但是判决结果与本案不一样。被上诉人曹明对此质证称，对于这份证据的合法性、真实性、关联性均不予认可；上诉人提交的报纸上的案件是否真实发生，被上诉人存有疑问；不同的案件由于案情不同，审�过程中事实与审理结果也有所不同，被上诉人认为上诉人举证的案例对本案没有任何参考性；且在上诉人提供的报纸案例最后一段有三点明显与本案有区别的地方：1、上诉人提供的案件中法院审理后认为原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，而本案一审法院判决双方租赁合同无效；2、上诉人举证案例中陈述“合同约定租赁终止后出租方不承担承租方对出租房屋投入的相关费用”与本案也不同；3、上诉人举证的案例中双方对于租期内遇到拆迁承租方应无条件退出该房，出租方不对承租方进行任何补偿，该案件中对房屋拆迁有明确约定，与本案也不同。故被上诉人认为对该证据三性不予认可，且也无法达到上诉人的证明目的。被上诉人房产经营公司表示对此事不清楚，未发表质证意见。
以上事实，由上诉人潘迎提交2015年10月8日《扬子晚报》报道复印�、二审开庭笔录等在卷证实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因本案上诉人潘迎与被上诉人曹明分别于2008年11月25日、2011年11月15日签订的《租赁合同》均无效，故应视为本案双方之间对遇拆迁时的补偿问题没有约定。因涉案房屋拆迁对上诉人潘迎与被上诉人曹明均造成了损失，且拆迁人仅与被拆迁人即上诉人潘迎签订了拆迁补偿协议，上诉人潘迎也取得了拆迁补偿款，故被上诉人曹明有权要求上诉人支付其相应的拆迁损失。本案涉案房屋仅由被上诉人曹明经营，搬迁行为由被上诉人曹明实施，故原审法院判决上诉人潘迎支付其提前搬家费和设施搬运费用并无不当。关于涉案房屋的停业损失补偿，因涉案房屋征收对双方均造成损失，故原审法院判决双方各得一半亦并无不当。关于涉案房屋的固定电话拆移补助费、空调拆装补助费、宽带网拆除补助和太阳能热水器拆移补助费，因电话、空调、宽带均系被上诉人曹明实际安装，故其应当获得相应的补助费用；关于太阳能热水器拆移补助费，在双方均不能举证证明自己安装了该太阳能热水器的情况下，原审法院结合涉案房屋的使用情况判决该补助费由涉案房屋的实际占用人曹明获得并无不当。关于涉案房屋的装修补偿款，上诉人主张其在出租给被上诉人之前其就已经进行了装修，并提供涉案房屋之前的营业执照予以证明，被上诉人曹明则主张涉案房屋系其承租后装修并提供了相应的装修收据、照片等予以证明，综合双方提供证据的证明力大小�断，原审法院认定涉案房屋装修系被上诉人曹明实施并无不当，故涉案房屋装修补偿款应由被上诉人曹明获得。综上，原审法院判决上诉人潘迎支付被上诉人曹明相应的拆迁补偿、补助款并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3472元，由上诉人潘迎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月九日
书 记 员 罗程允