河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀05民终1464号
上诉人（原审被告）河北万峰房地产开发有限公司，住所地邢台市中华西路三超商务楼。组织机构代码77773726-3。
法定代表人武经毅，系该公司经理。
委托代理人陈勇，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）祝文硕，女，1978年10月14日出生，汉族，中华路办事处科员，现住邢台市桥西区。
委托代理人李杰，男，系祝文硕丈夫，1979年7月6日出生，汉族，现住邢台市桥西区。
上诉人河北万峰房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第2576号判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，2011年5月9日，祝文硕与万峰房地产签订了合同编号：YS2011006057，房屋代码：224339，224198的商品房预售合同，购买被告出售的位于邢台市桥西区钢铁路、永康街、北二环、爱民路围合地块中金域首府楼盘15号楼1904号（房屋代码：224339，建筑面积为139.96平方米）和15号楼地110号（房屋代码：224198，建筑面积为12.61平方米）的房产。合同总价款为：589321元，付款方式为按揭贷款，首付款金额为299321，贷款金额为290000元。该合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原、被告于合同签订当日同时签订了合同补充协议。该补充协议第四条约定：为确保房屋配套设施能及时交付使用，乙方（祝文硕）应在住宅封顶后，按照甲方（万峰房地产）指定的时间地点向甲方交纳暖气集资（50元／平方米）、燃气集资（4000元／户），最终依据交房时相关单位执行价格为准，多退少补。该补充协议第五条约定：乙方在接到甲方交房通知后十天内应到甲方处，办理交房事宜。甲方交付乙方房屋使用前，乙方应与甲方指定的物业公司签署签订《物业管理服务协议》、《业主公约》以及包括入住、装修、会所服务等各项后续管理的相关文件并办理相关手续，乙方不履行或逾期履行上述义务的，甲方可不交房或延期交房、不办理或延期办理产权证书且不构成违约。该补充协议第八条约定：《商品房买卖合同》及本补充协议约定的由甲方履行的通知方式为电话通知或登报通知，即通过买受人预留的电话方式及报纸通知乙方。因乙方预留联系号码错误、拒接、打不通、接通后未按合同约定行使权利、履行义务的，视为甲方已通知乙方。被告向本院提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目15#楼的建设工程竣工验收报告中建设施工单位（河北万峰房地产开发有限公司）勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）设计单位（邢台市建筑设计研究院）施工图审查机构（邢台月昌工程设计咨询有限责任公司）监理单位（河北鑫德顺工程项目管理有限公司）施工单位（北京城建七建设工程有限公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，且注明日期均为2014年10月14日。被告万峰房地产于2014年9月19日出具《承诺书》一份，显示金域首府7#、10#、11#、12#、15#、16#楼，我公司承诺于2014年10月15日交房。如不能交付，自2014年10月15日之后产生的违约金按合同加倍。被告万峰房地产提交的顺丰速递快递单中显示万峰房地产通过邮寄方式向祝文硕邮寄交房通知书，快递单中有“拒收”、“孟中”、“2014年10月24日”字样。另万峰房地产认为与祝文硕签订《商品房买卖合同》中约定违约金过高，在审理中向法庭出示了邢台市桥西区人民法院委托邢台卓勤立源房地产估价有限公司对案外人弓孟军从被告处购买位于桥西区金域首府8号楼1单元1204号商品房在2012、2013年度平均年租金市场价值进行评估，该商品房建筑面积为139.76平方米。2014年7月6日该公司作出的卓勤司鉴（2014）字第07004号房地产司法鉴定估价报告书，评估结果为：综合确认估价对象在2012年6月30日的平均年租金市场价值为人民币10574元、在2013年6月30日的平均年租金市场价值为人民币14628元。原告祝文硕以该评估报告与本案无关为由不予质证。
原审认为，关于原、被告争议的违约天数问题。被告主张金域首府15号楼已于2014年10月14日验收合格，同时2014年10月15日向原告书面邮寄送达了交房通知书，但被告拒绝签收交房快递通知，故被告的违约期限是2013年1月1日至2014年10月14日。而原告称从未收到交房通知，对快递单的真实性有异议，且诉争房产尚未达到合同约定的交付条件。结合庭审认定的事实，被告没有按照《商品房预售合同》第十一条约定书面通知原告办理交付手续，且没有向原告出示该房产已满足合同约定的交付条件的相关证据，该房产至本案法庭辩论之日（2015年12月11日）仍未办理房屋交接手续，应当视为被告万峰房地产未向原告祝文硕交付本案所涉房屋。故被告的违约时间不明，交房计算违约的起止期间暂计为2013年1月1日至2015年12月11日，共计违约1075日。关于违约金是否过高的问题，被告认为违约金过高应予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中双方对违约金的计算有约定，但其按约定计算出的违约金数额是否应当依法进行调整，再据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，虽然本案中原、被告对违约金的支付约定了计算方法，但该约定是否违背公平原则过分高于造成的损失，应通过相关的鉴定评估比对进行确定。结合本案，被告向本院提交的邢台卓勤立源房地产估价有限公司作出的卓勤司鉴定（2014）字第07004号房地产司法鉴定估价报告书，对本案争议所在地其他房产在2012年、2013年的平均年租金市场价值进行了评估鉴定，因原告所购房产与弓孟军所购房产相当，故该鉴定意见可以参照为被告对原告造成的实际损失。根据鉴定结果计算逾期交房期间每日的实际损失相当于购房款的万分之零点八，在另案中本院采信了该鉴定结论，并依据鉴定结论进行了判决，目前该判决已发生法律效力，故本院参照评估报告确定原告在逾期交房期间每日实际损失为已付房款的万分之零点八。被告万峰房地产承诺的2014年10月15日之后的双倍逾期交房违约金，因违约金数额明显超过实际损失的130%，故本院按照万分之零点八计算。因被告至本案法庭辩论之日止（2015年12月11日）逾期交房1075天，故被告万峰房地产营房给付原告逾期违约金589321元×0.00008×1075天=50681.6元。关于双方购房合同补充协议中第四条，有关暖气集资与燃气集资的约定，祝文硕主张该条款违反了《河北省关于停止征收暖气集资费的通知》与《河北省物价局关于印发河北省天然气价格管理办法的通知》等规定，但上述通知并非我国的法律、行政法规，故该约定条款合法有效。关于祝文硕提出的要求提供该房屋的综合验收合格手续，因房屋综合验收属相关行政部门管理职责，不属于本案处理范围，本院不予支持。关于祝文硕要求万峰房地产为祝文硕按购房价开具发票的请求，万峰房地产予以认可，本院予以确认。综上所述，万峰房地产应当一次性给付祝文硕逾期交房违约金50681.6元。综上，本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告祝文硕逾期交房违约金50681.6元。二、被告河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按购房价给祝文硕开具购房发票。三、驳回原告祝文硕其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费865元，由河北万峰房地产开发有限公司承担。
上诉人河北万峰房地产开发有限公司上诉主要称，一、因为国发2004年16号国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》附件《国务院决定取消的行政审批项目目录》第83项明确规定取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，所以合同中约定的综合验收条款由于行政法规的变更，已属无效条款，在合同约定的条款无效的情况下，应当按照法定交付条件履行，金域首府15号楼2014年10月14日通过竣工验收合格，达到法定交付条件，上诉人在当天即通知被上诉人办理交房手续，合同补充协议第8条规定电话通知方式为有效通知方式，上诉人并在2014年10月15日向被上诉人邮寄了交房通知书，但被上诉人拒收该通知。因此，本案中上诉人承担延迟交房责任的期限为2013年1月1日至2014年10月14日，之后上诉人不应当再承担任何延迟交房责任。
被上诉人祝文硕答辩主要称，1、截止到2014年12月25日，综合验收中的规划、消防、人防、环保、气象等13个部门均未验收通过，同时根本没有取得建设局出具的建设工程竣工验收备案证明书。因此我们认为对方提交的验收报告不合法，该验收报告也不是合同约定的综合验收竣工报告；2、上诉人寄出收房通知是在2014年10月24日，我没有收到快递，签回单拒收人不是我本人签字，我不认识签拒收的孟冲，而且拒收日是2014年10月24日，根本不是上诉人所述的2014年10月15日。
二审查明事实同一审查明事实一致。
本院认为，双方于2011年5月9日签订的商品房预售合同是双方的真实意思表示，该签订的合同第八条约定“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。因为国发2004年16号国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》附件《国务院决定取消的行政审批项目目录》第83项明确规定取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，所以合同中约定的综合验收条款由于行政法规的变更，已属无效条款，在合同约定的条款无效的情况下，应当按照法定交付条件履行。根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订后的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。本案中上诉人不能证明争议房屋已经经过工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，因此争议房屋尚不满足交房条件，本院对于上诉人要求2014年10月14日之后不再承担任何延迟交房责任的上诉请求不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费865元，由上诉人河北万峰房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝 诚
代理审判员 乔 鹏
代理审判员 孙跃兴
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 张 雪