甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0502民初352号 原告：中国铁路物资天水物流有限公司。住址：天水市麦积区社棠东路21号。 法定代表人：史志远，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘康，陕西云德律师事务所律师。 被告：周福生，男，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：杨建鼎，天水知音律师事务所律师。 被告：杨宝平，男，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：辛洁世，甘肃端方律师事务所律师。 第三人：东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司。住址：甘肃省兰州市城关区天水南路525号。 法定代表人：南兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柴玉强，该公司职员。 原告中国铁路物资天水物流有限公司与被告周福生、杨宝平、第三人东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司第三人撤销之诉一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国铁路物资天水物流有限公司的委托诉讼代理人胡小青、刘康，被告周福生及其委托诉讼代理人杨建鼎，被告杨宝平的委托诉讼代理人辛洁世，第三人中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司的委托诉讼代理人柴玉强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中国铁路物资天水物流有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2017）甘0502民初1672号判决，并确认二被告之间签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2001年，原告与被告周福生及天水秦城通用物资供应站分期付款买卖合同纠纷一案，经天水市秦城区人民法院及天水市中级人民法院两级审理。2005年，天水市秦州区人民法院作出（2003）秦执字第9号民事裁定书，裁定：“被告周福生将位于天水市秦州区岷山路XX号五里铺桥南测某楼二楼面积80.03平方米的铺面折偿给原告，自2005年9月20日起该铺面归原告所有。然而2017年10月，原告从被告杨宝平处得知，被告周福生于2011年6月6日将上述房屋出售给了被告杨宝平。2017年，被告杨宝平将被告周福生起诉至天水市秦州区人民法院请求确认二人签订的房屋买卖合同有效，贵院于2017年8月21日，作出判决认定该房屋买卖合同有效。被告周福生将原告所有的房屋出售给被告杨宝平的行为属无权处分，贵院作出的（2017）甘0502民初1672号判决严重侵犯了原告的所有权，故诉至法院，要求处理。 被告周福生辩称，1.答辩人同意撤销（2017）甘0502民初1672号判决；2.房屋买卖合同系被告杨宝平利用答辩人指印伪造而成，答辩人与被告杨宝平从未签订房屋买卖合同，答辩人也未收到16万元房款；3.答辩人拖欠原告材料款系事实，但原告不同意天水市秦州区人民法院作出的（2003）秦执字第9号民事裁定书，也没有及时办理相关房屋物权转移手续。 被告杨宝平辩称，1.被告周福生隐瞒了2000年12月18日将该房产抵押给中国建设银行股份有限公司天水分行，且后由第三人接收的事实；2.答辩人于2011年6月6日买受被告周福生名下的该房产时，周福生未告知答辩人2001年的判决及2005年的裁定之事；3.天水市秦州区人民法院作出的（2003）秦执字第9号民事裁定书并未兑现与执行；4.答辩人与被告周福生买卖房屋的行为，抵押权人东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司是同意的。 第三人东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司辩称，我公司已从中国建设银行股份有限公司天水分行买断了该笔债权，并且该案所涉及的房屋抵押权也已经转移至我公司，接收该笔债权后，我公司定期通过报纸公告、催收通知书等形式告知债务人周福生。到目前为止，债务人并未履行还款义务，抵押权未消除，我公司将另案主张权利，并要求法院中止审理此案。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 原告中国铁路物资天水物流有限公司提交的证据有： 1.《甘肃省天水市秦城区人民法院（2001）秦经初字第67号民事判决书》、《甘肃省天水市秦城区人民法院（2001）秦经初字第67号民事裁定书》、《甘肃省天水市中级人民法院（2001）天经终字第88号民事裁定书》复印件各一份，拟证明原告中国铁路物资天水物流有限公司与被告周福生之间存在欠款关系，被告周福生在天水秦城通用物资供应站逾期不付款的情况下承担无限清偿责任的事实。 经质证，被告周福生认为该组证据缺少法院生效判决，但对欠款的事实认可；被告杨宝平对该组证据无异议；第三人东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司对该组证据无异议。 经审核，虽被告周福生认为上述证据中缺少法院生效判决，但认可欠款的事实，故对该组证据予以采信。 2.《关于购买（出售）房产的协议》、《典当记载》、《甘肃省天水市秦州区人民法院（2003）秦执字第9号民事裁定书》复印件各一份，拟证明被告周福生以合法方式取得该房屋，为该房屋所有权人，且原告已通过法院裁定的方式取得该房屋所有权的事实； 经质证，被告周福生认为在房屋买卖之前涉案房屋的所有人是其本人，且目前为止该房屋的所有权人仍为其本人；被告杨宝平对该组证据中《关于购买（出售）房产的协议》、《典当记载》无异议，对《甘肃省天水市秦州区人民法院（2003）秦执字第9号民事裁定书》的真实性无异议，但认为在作出之前该裁定之前被告周福生已将该房屋抵押给了第三人，该份裁定侵害了第三人合法权益，属于可撤销的裁定；第三人东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司对该组证据中关于购买（出售）房产的协议》、《典当记载》无异议，对《甘肃省天水市秦州区人民法院（2003）秦执字第9号民事裁定书》有异议，认为该房屋抵押权在其公司。 经审核，该组证据足以证实被告周福生以合法方式取得该房屋，为该房屋所有权人，且原告已通过法院裁定的方式取得该房屋所有权的事实，本院予以采信。 3.《甘肃省天水市秦州区人民法院（2017）甘0502民初1672号民事判决书》复印件一份，拟证明涉案房屋的所有权系原告所有，被告周福生的处分行为属于无权行为，损害了原告的合法权益。 经质证，被告周福生认为对民事判决书中认定的事实有异议，其与被告杨宝平之间并未签订房屋买卖合同，且未收到杨宝平的16万元房款；被告杨宝平对该证据无异议；第三人东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司对该证据有异议，认为涉案房屋抵押权在其公司。 经审核，该组证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。 被告周福生未向法庭提交证据。 被告杨宝平提交的证据有： 1.清收周福生所欠债务有关事项法律意见书复印件、2011年6月6日说明复印件各一份，拟证明被告周福生与杨宝平签订房屋买卖协议时本案的第三人东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司知道情况，是第三人授权给甘肃昱晟律师事务所的，被告支付了相应的房款，因此被告杨宝平是善意第三人； 经质证，原告中国铁路物资天水物流有限公司对该组证据的真实性认可，但对其证明目的不认可，认为该组证据恰恰是原告主张撤销判决的证据，且其并未收到房款16万元，亦没有收据；被告周福生认为该组证据系甘肃昱晟律师事务所单方出具的，其并未授权甘肃昱晟律师事务所处理房产，对尚欠第三人欠款的事实认可，该证据无法体现周福生与杨宝平签订了房屋买卖协议，其也未收到16万房款，故该组证据与本案没有关联性，不予认可；第三人东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司对该组证据的真实性及证明目的均认可，其确实委托了甘肃昱晟律师事务所来处理与周福生之间的债务。 经审核，该组证据来源合法，足以证实第三人委托甘肃昱昇律师事务所处理其与被告周福生之间的债务关系，且被告周福生与被告杨宝平之间通过甘肃昱昇律师事务所律师协商买卖房屋的事实。 2.他项权证复印件一份，拟证明涉案房屋存在抵押的事实。 经质证，原告中国铁路物资天水物流有限公司对该份证据的真实性认可，对抵押的事实也认可，但认为抵押与本案无关，其主张的是所有权；被告周福生对该份证据认可；第三人东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司对该份证据认可。 经审核，该份证据足以证实涉案房屋存在抵押的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1998年3月26日，被告周福生与天水震大实业开发总公司签订《关于购买（出售）房产的协议》，被告周福生购买位于天水市秦州区五里铺某大楼二楼面积80.03平方米的铺面一间。2000年5月26日，原天水市秦城区人民政府将涉案房屋登记在被告周福生名下。2000年12月18日，被告周福生向中国建设银行天水分行借款8万元，借款期限为1年，被告周福生以其所有的位于天水市秦州区五里铺某大楼二楼的房屋作为该贷款的抵押物，并办理了抵押登记手续。2001年12月，借款到期后，被告周福生未偿还该借款，中国建设银行天水分行便将该债权转移至中国东方资产管理公司名下。之后，第三人定期向被告周福生催缴款项，被告周福生均未偿还。 另查明，自1997年起被告周福生与原告中国铁路物资天水物流有限公司（变更前为中国铁路物资西安公司社棠材料厂）之间一直存在货物买卖关系。2001年6月28日，甘肃省天水市秦城区人民法院作出（2001）秦经初字第67号民事判决书及（2001）秦经初字第67号民事裁定书，判决原告中国铁路物资天水物流有限公司与被告周福生之间存在欠款关系，被告周福生在天水秦城通用物资供应站逾期不付款的情况下承担无效清偿责任的事实。2001年10月16日，甘肃省天水市中级人民法院（2001）天经终字第88号民事裁定书，裁定撤销甘肃省天水市秦城区人民法院（2001）秦经初字第67号民事判决书，并发回天水市秦城区人民法院重审。双方均未提交发回重审后的判决，但原告与被告周福生均认可周福生尚欠原告货款的事实。2005年10月10日，甘肃省天水市秦州区人民法院作出（2003）秦执字第9号民事裁定书，原告与被告周福生自愿达成以物抵债的协议，将被告周福生名下的本案涉案铺面抵偿原告欠款，自2005年9月20日起该铺面归原告中国铁路物资天水物流有限公司所有。裁定作出后，被告周福生将该房产钥匙交至法院后由原告领取，但原告一直未办理房屋产权变更手续。 再查明，2017年7月21日，被告杨宝平诉至法院，主张其于2017年6月6日通过甘肃昱晟律师事务所介绍与被告周福生签订房屋买卖合同，向被告周福生支付了16万元房款后，购买了周福生名下所有的位于天水市秦州区五里铺综合大楼二楼的房屋，并占有使用至今，要求法院确认其与被告周福生之间签订的房屋买卖合同有效，并要求被告周福生协助办理房屋所有权的转移登记手续。被告周福生辩称其向杨宝平出售涉案房屋时，因其向中国建设银行股份有限公司天水分行借款8万元，将该房屋作为抵押物，并办理了抵押登记手续，其出售行为未经抵押权人同意，故双方之间的买卖合同无效。审理中，被告杨宝平放弃要求被告周福生协助办理房屋所有权的转移登记手续的诉讼请求。经审理，甘肃省天水市秦州区人民法院于2017年8月21日作出（2017）甘0502民初1672号民事判决书，判决被告周福生与被告杨宝平签订的房屋买卖合同有效。 本院认为，公民的合法权益受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，天水市秦州区五里铺综合大楼二楼面积80.03平方米的铺面虽然依旧登记在被告周福生名下，但根据甘肃省天水市秦州区人民法院（2003）秦执字第9号民事裁定书，原告与被告周福生已自愿达成以物抵债的协议，将被告周福生名下的本案涉案铺面抵偿原告欠款，并自2005年9月20日起该铺面归原告中国铁路物资天水物流有限公司所有，故根据以上裁定2005年9月20日原告中国铁路物资天水物流有限公司已取得涉案房屋的物权，被告自即日起丧失对涉案房屋的物权，故被告周福生于2017年6月6日将涉案房屋出售给被告杨宝平的行为属无权处分行为。综上所述，本案的争议焦点为被告周福生的无权处分行为是否能够导致房屋买卖合同无效的问题。首先，被告周福生在（2017）甘0502民初1672号民事案件审理中以合同无效进行了抗辩，在本案审理中又以双方从未签订房屋买卖合同进行了抗辩，其辩称前后相矛盾，从查明的事实看，被告周福生与被告杨宝平确签订了房屋买卖合同。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告周福生虽在明知其已对涉案房屋丧失物权的情况下，与被告杨宝平进行房屋买卖行为，签订房屋买卖协议，致使被告杨宝平无法取得涉案房屋物权，但合同自成立时生效，未办理物权登记，并不影响合同的效力。被告周福生、杨宝平任何一方都不得以周福生在出售房屋时没有处分权为由主张合同无效。被告杨宝平在无法取得该房屋物权的情况下，有权要求周福生承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。即（2017）甘0502民初1672号民事判决书中认定的合同有效于法有据。再次，虽被告周福生的无权处分行为侵害了原告中国铁路物资天水物流有限公司的利益，但在无权处分行为下在签订的合同有效仅为债权意义上的效力，合同有效并不必然导致物权的转移，原告所享有的对涉案房屋的物权实际亦由原告享有。此外，本案中亦不存在法律规定的其他导致合同无效的情形，故原告虽享有涉案房屋的物权，但主张确认该合同无效的理由无法律依据，本院不予支持。对于第三人中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司享有涉案房屋抵押权的问题，与本案原告主张的房屋买卖合同无效问题无关，可另案主张权利。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，拟判决如下： 驳回原告中国铁路物资天水物流有限公司撤销（2017）甘0502民初1672号民事判决书，并确认二被告之间签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。 案件受理费2000元，由中国铁路物资天水物流有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  许龙泉 审 判 员  陈志飞 人民陪审员  王玲霞 二〇一八年七月二十日 法官 助理  张 楠 书 记 员  汪 麟