河北省保定市莲池区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0606民初1475号原告：计磊，男，1985年9月12日生，汉族，住保定市竞秀区。委托诉讼代理人：郝文玖，河北日方昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓艳，河北日方昇律师事务所律师。被告：河北香江房地产开发有限公司，住所地，定州市中兴西路世纪写字楼七层。法定代表人张建军，董事长。委托诉讼代理人：刘朝青，河北虹天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，河北虹天律师事务所律师。原告计磊诉被告河北香江房地产开发有限公司（以下简称香江房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告计磊及委托诉讼代理人张晓艳，被告香江房地产公司的委托诉讼代理人刘朝青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告计磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告香江房地产公司按照合同约定的条件向原告交付房屋，并承担逾期交房的违约金90588元（从2013年11月1日计算至2016年3月10日，此后发生的违约金计算至被告实际交付之日）；2、判令被告香江房地产公司为原告办理房屋登记手续，并依法承担违约金1595元（按照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息标准的30%从2016年1月31日起计算至2016年3月10日，此后发生的违约金计算至原告取得房屋权属证书之日）。事实和理由：2012年2月25日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告计磊购买由被告香江房地产公司开发的位于保定市长城北大街香江·东湖印象小区第13号楼1单元1704号房屋一套，总价526064元。合同同时约定，房屋经验收合格后在2013年10月31日之前将房屋交付原告使用。合同签订后原告计磊付清了全部购房款，然而截止原告计磊起诉之时，被告香江房地产公司仍未按照《商品房买卖合同》约定的交房条件将房屋交付原告，导致原告至今不能入住，也不能在规定的期间取得房屋权属证书，被告的行为已经构成严重违约。被告香江房地产公司辩称，1、原告所述的事实不符，被告在合同约定交房之日前，已经采取各种必要手段，履行了通知义务；2、本案涉诉房屋至今未交付，是由于原告不及时受领房屋所致，原告存在过错；3、原告主张逾期交房违约金的请求已经超过诉讼时效，不应得到支持；4、被告已经履行了办理房产证所需要的各种手续，将所需手续交到了产权产籍管理部门，不存在违约行为，不应向原告支付违约金。原告为证明其主张向本院提交如下证据：1、原、被告于2012年2月25日签署的编号为ＧＦ２０１２００３００××的《商品房买卖合同》，证明交房的期限为2013年10月31日及出卖人的违约责任；2、三张收据，证明原告已经履行了支付房款的义务；3、2014年1月3日保定市住房和城乡建设局的公告，证明被告东湖印象小区没有竣工验收，责令其停止一切交房行为。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1、2的真实性无异议；证据3真实性不予认可。被告为证明其主张向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原被告之间买卖关系；2、《保定市建设工程竣工验收报告》，证明被告交付的房屋符合交付条件；3、香江?东湖印象交房办结单，房屋附属设施设备移交清单，证明被告没有逾期交房；4、被告工作人员给13号楼业主电话通知记录（包括原告在内139××××7098、138××××0223），证明被告履行了通知义务没有逾期交房；5、2013年10月29日的保定晚报通知（包括原告所在的13号楼），证明被告履行了交房和通知义务。6、气象资料，证明被告在建房期间所开发的房产有法定的顺延交房事由，但是也未延期交房。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：证据1无异议；证据2真实性有异议；证据3跟本案无关联性；对证据4是其工作人员自行记录，没有我方签字，我们不认可；证据5的真实性认可，只能说被告通知原告接收房屋，但是没有体现房屋已经通过验收；对证据6不认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1、原告提交的保定市住房和城乡建设局的《通告》系行政备案要求，不能证明双方争议的香江?东湖印象13#楼未竣工验收，本院对原告提交该证据证据指向不予采信，对真实性予以采纳；2、被告提交的通话记录结合庭审笔录能证明原告通知了被告收房；3、被告提交的13号楼部分交房办结单、房屋附属设施设备移交清单能证明13#楼部分业主已办理了交房手续，与本案具有关联性，本院予以采信；4、气象记录与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明，2012年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告计磊购买由被告香江房地产公司开发的位于保定市长城北大街香江·东湖印象小区第13号楼××单元××号房屋一套，建筑面积93.94平方米，房屋总价款人民币526064元。同时《商品房买卖合同》第八条约定，被告香江房地产公司应当于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定，逾期交房的违约责任为，逾期超过60日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收时，出卖人应当出示验收合格的商品房证明文件，并签收房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2013年10月28日，被告香江房地产公司在保定日报登报通知香江·东湖印象小区第14、15、17、17、13、11、19、20、12、18号楼发放钥匙。但原告计磊认为交付的房屋不具备交房条件，拒绝收房。被告香江房地产公司提交香江·东湖印象13#楼其他业主交房办结单和房屋附属设施设备移交清单，用以证明该楼大部分业主已办理交房手续。2014年1月3日保定市住房和城乡建设局发出通告“河北香江房地产开发有限公司开发建设的香江东湖印象小区未竣工验收，现责令河北香江房地产开发有限公司停止一切交房行为，否则将依法从重处罚。”并于2014年1月6日在燕赵都市报刊登。另查明，2012年1月13日被告香江房地产公司取得保定市长城大街与复兴路交叉口东南角，省监狱正北面，香江·东湖印象13#、20#楼（不含公建及配套设施）的《保定市商品房预售许可证》，2013年10月29日取得香江·东湖印象13#楼的《保定市建设工程竣工验收报告》，工程验收为合格。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告计磊依约交纳了全部购房款，被告香江房地产公司在合同约定的交付时间（即2013年10月31日）之前取得建筑工程竣工验收报告，并以电话、登报的方式通知原告计磊办理交付手续，被告香江房地产公司履行了相应的通知义务，不存在迟延交房的行为。原告计磊未能举证证明其曾前往被告处办理收房手续，并要求被告香江房地产公司当场出示相关文件，故对原告关于被告按照合同约定的交房条件交付房屋，并依法承担逾期交付房违约金90588元的主张，不予支持。保定市住房和城乡建设局向被告下发的《通告》中称：“河北香江房地产开发有限公司开发建设的香江东湖印象小区未竣工验收”。本院认为，关于被告发出公告通知原告收楼时涉案商品房有无达到交付使用条件的问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“该商品房经验收合格”，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》相关规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。且国务院已分别先后取消了《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发项目竣工验收的行政审批项目和有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，因此，本案涉案合同中的“验收合格”可以认定为质检机构确认的勘察、建设、监理、设计、施工的五方竣工验收合格；住建部门要求的香江东湖印象小区项目的联合验收（国土局、规划局、住建局等单位）系行政备案的要求。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案诉争的房产尚未交付，因此，原告主张逾期办理房屋产权登记手续违约金无事实依据，本院不予支持。原告主张被告按合同约定条件向其交付房屋，被告表示已通知原告受领房屋，原告可以自行到被告处办理收房事宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告计磊的诉讼请求。案件受理费2105元，由原告计磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  寿志敏审 判 员  刘丹凝人民陪审员  延 倩二〇一七年二月二十三日书 记 员  苏梦杰