湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂03民终2040号
上诉人（原审被告）：十堰市东正房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市江苏路**号东正国际*号*楼。
法定代表人：董正，该公司董事长。
委托诉讼代理人：井昱琳，湖北紫霄律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：十堰桂氏商贸有限公司。住所地：湖北省十堰市车城街办工艺新村社区。
法定代表人：桂友望，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李传斌，湖北正星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：桂金燕，女，1984年7月6日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。
上诉人十堰市东正房地产开发有限公司（以下简称：东正房地产公司）因与被上诉人十堰桂氏商贸有限公司（以下简称：桂氏商贸公司）、桂金燕房屋房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日受理后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
东正房地产公司上诉请求：撤销原判第四项，除被上诉人在承担原判第二、三项判决款项外，改判桂氏商贸公司支付上诉人2015年2月5日至2016年4月15日的房屋租金642411元，桂金燕对526200元房屋租金承担连带责任。事实和理由：一、一审判决认定东正房地产公司没有解除合同亦没有采取措施防止损失扩大，不能就扩大的损失要求桂氏商贸公司赔偿，驳回2015年2月5日至2016年4月15日的房屋租金是错误的。二、桂金燕作为十堰市东正国际1号楼商业裙楼6、7、8号商铺租赁合同连带担保人，应当对2015年2月至2016年4月15日的房屋租金526200元承担连带责任。
桂氏商贸公司口头辩称，一审认定事实清楚，请求二审驳回上诉。本案的实际租赁者不是桂氏商贸公司，现桂氏商贸公司已负债累累，请求协商解决此纠纷。
东正房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令解除东正房地产公司与桂氏商贸公司签订的房屋租赁合同，并判令桂氏商贸公司立即交还租赁房屋；2、判令桂氏商贸公司支付东正房地产公司房屋租赁、电费、物业费、停车费共计722304.5元（截止到2016年4月15日）；3、判令桂氏商贸公司支付违约金10万元，并支付预期利益补偿金139125元；4、判令桂金燕对东正国际三期一号楼商业裙楼6、7、8号商铺的租金583200元、物业费12600元、违约金163400元共计759200元承担连带还款责任。
一审法院认定事实：2013年5月11日，东正房地产公司与桂氏商贸公司签订房屋租赁合同一份，约定桂氏商贸公司承租东正房地产公司所有的位于十堰市北京北路东正国际三期1号楼商业裙楼9、10号面积为245平方米的商铺夹层，租赁期限三年，从2013年7月12日起至2016年7月11日止，其中2013年5月12日至2013年7月11日为装修期间，该期间不收房屋租金，从2013年7月12日起计算租金。租金6个月支付一次，第一年租金为25元／㎡，第二年月租金30元／㎡，第三年月租金35元／㎡。次日，东正房地产公司与桂氏商贸公司又签订第二份房屋租赁合同，约定桂氏商贸公司承租东正房地产公司所有的位于十堰市北京北路东正国际三期1号楼商业裙楼6、7、8号面积为360平方米的商铺夹层，租赁期限三年，从2013年3月16日起至2016年6月15日止，其中租金从2013年6月16日起算，租金6个月支付一次，第一年月租金为85元／㎡，第二年月租金为95元／㎡，第三年月租金为105元／㎡。两份租赁合同同时都对违约责任做了如下约定：违约一方需向守约方支付5万元赔偿金；承租人未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费等费用超过十五日的，出租人有权解除合同。该合同自承租人的违约行为形成之日即告解除，承租人在违约行为发生之日起十日内向出租人交还房屋并自愿支付相当于三个月租金的赔偿金作为出租人预期利益的补偿金，并自愿放弃退还保证金。桂金燕自愿为第二份租赁合同做担保。合同签订后，东正房地产公司向桂氏商贸公司交付了房屋，桂氏商贸公司从2014年12月15日起开始拖欠东正房地产公司租金，东正房地产公司催要无果，引起诉讼。
一审法院另查明：桂氏商贸公司2015年1月9日向东正房地产公司交纳房租8000元。两份租赁合同桂氏商贸公司各交了1万元押金。
一审法院认为，东正房地产公司和桂氏商贸公司签订的房屋租赁合同不违反法律规定，该合同有效，对签订合同的双方有约束力。桂氏商贸公司拖欠东正房地产公司房租十五日以上，东正房地产公司有权解除合同。桂氏商贸自2014年12月15日起拖欠房租且自2015年2月5日起不缴纳电费，视为自2015年2月5日起拒绝履行合同，东正房地产公司有权解除合同。东正房地产公司没有解除合同亦没有采取措施防止损失的扩大，不能就扩大的损失要求桂氏商贸公司赔偿。故对十堰市东正国际三期1号楼商业裙楼9、10号商铺的租金支持2014年12月15日起至2015年2月5日止共计12985元，对十堰市东正国际三期1号楼商业裙楼6、7、8号商铺的租金支持2015年1月11日至2015年2月5日止共计29640元。对于解除合同后的电费、物业费、停车费用不予支持，2015年1月至2月的停车费2289元予以支持。双方既约定了违约金又约定了赔偿金属于重复约定违约责任，对违约金择一选择支持三个月的租金，故9、10号商铺的违约金予以支持22050元，6、7、8号商铺的违约金予以支持102600元。桂金燕作为6、7、8号商铺租赁合同的担保人，应当承担担保责任。桂氏商贸公司交纳了2万元押金和8000元的房租应当予以扣除。故桂氏商贸公司应当支付东正房地产公司的房租、违约金、停车费合计为141564元（12985＋29640＋2289＋22050＋102600-8000-20000）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条之规定，判决：一、解除东正房地产公司和桂氏商贸公司签订的房屋租赁合同，桂氏商贸公司于判决生效后立即交还房屋。二、桂氏商贸公司支付东正房地产公司东正国际三期1号楼商业裙楼6、7、8、9、10号商铺的租金、停车费、违约金合计141564元。三、桂金燕对十堰市东正国际三期1号楼商业裙楼6、7、8号商铺的租金、违约金116529元承担担保责任。四、驳回东正房地产公司的其他诉讼请求。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10499元，东正房地产公司负担1718元，桂氏商贸公司负担3531.5元，退还东正房地产公司5249.5元。
二审中，当事人双方均未向本院提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：1、桂氏商贸公司是否应当向东正房地产公司支付2015年2月5日至2016年4月15日的房屋租金642411元？2、桂金燕是否应当对以上部分租金526200元承担连带责任？
本院认为，东正房地产公司与桂氏商贸公司、桂金燕签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、法规禁止性规定，应当合法有效。合同在履行过程中，桂氏商贸公司未按合同约定履行支付租金义务违约，在东正房地产公司未提出解除合同时，桂氏商贸公司应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。桂氏商贸公司违约后，未与东正房地产公司协商解除合同，且一直占用租赁房屋，应当按照合同约定支付租金。故东正房地产公司向桂氏商贸公司主张2015年2月5日至2016年4月15日的房屋租金642411元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。桂金燕亦应当按照合同约定对桂氏商贸公司应当支付的十堰市东正国际三期1号楼商业裙楼6、7、8号商铺的租金526200元承担连带责任。原审判决以东正房地产公司未解除合同造成扩大损失由其自负为由，驳回东正房地产公司的该项请求不当，本院予以纠正；原审判决其他判项，双方均未提出上诉，视为服从该项判决，对此本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初160号民事判决第一、二、三项；
二、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初160号民事判决第四项；
三、十堰桂氏商贸有限公司支付十堰市东正房地产开发有限公司东正国际三期1号楼商业裙楼6、7、8、9、10号商铺2015年2月5日至2016年4月15日的房屋租金642411元；桂金燕对以上十堰桂氏商贸有限公司应当支付十堰市东正房地产开发有限公司东正国际三期1号楼商业裙楼6、7、8号商铺2015年2月5日至2016年4月15日的房屋的租金526200元承担连带责任。
四、驳回十堰市东正房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
以上应付款项应于本判决送达后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5249.50元，由十堰桂氏商贸有限公司负担；二审案件受理费10224元，由十堰桂氏商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁 昆
审判员 徐恩田
审判员 柯 幻
二〇一六年十二月八日
书记员 王 亮