河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）唐民四终字第337号
上诉人（原审原告）李强。
委托代理人杜胜，男，1950年11月29日生，汉族。
上诉人（原审被告）乙立双。
委托代理人侯忠印，河北唯实律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）李雪。
上诉人李强、乙立双因房屋租赁合同纠纷一案，不服唐山市路南区人民法院（2012）南民初字第426号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告乙立双与第三人李雪签订了《房屋租赁合同》，合同约定：第三人将唐山市建国路市场15楼10-11号面积约500平方米二层商品房出租给被告使用，年租金为12万元，租期六年，自2009年1月25日起至2015年2月25日止。租赁期间被告必须居住在房屋内并负责房屋的修缮及防火安全，允许被告部分转租。被告没有在租赁房屋内居住，违反了合同约定。2012年1月26日第三人将《解除房屋租赁合同》的通知贴到了租赁房屋上。2010年12月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》，被告将建国路市场15楼10号南面一间门市及其他场地转租给原告。每年租金50000元，押金10000元，租期三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。原告未经被告允许，在房屋未经允许使用的范围内私自建造了冷库，违反协议约定。2012年1月19日被告在租赁房屋上贴出《解除房屋租赁合同》的通知，要求原告三日内交回房屋。
原审法院认为，第三人与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。被告将房屋转租给原告，未按合同约定居住在房屋内，保证房屋的使用安全，出租人有权解除合同，收回房屋。2010年12月1日，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应依合同约定履行相应义务。原告未按期交纳房租，拖欠至今，同时未经被告允许，在房屋不允许使用的范围内私建冷库，影响房屋的正常使用，增加了安全隐患。原告未按合同约定履行义务，被告有权解除合同。合同解除后，双方的权利义务终止，故被告要求原告返还房屋保证金10000元的诉讼请求，合法有据，依法应予支持。被告书面通知原告解除合同，搬离租赁门市，给予了一定期限。第三人与原告没有签订相关租赁协议，并非合同相对人。综上，原告要求被告与第三人连带赔偿违约金100000元及因停工、搬家、拆移、重装恒温库等经济损失20000元，理据不足，本院依法不予支持。原告要求第三人因妨碍经营公开道歉并赔偿窗户、玻璃损失500元，与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第119条，《中华人民共和国合同法》第91条、第93条、第96条、第97条，《中华人民共和国民事诉讼法》第128条之规定，判决：一、终止履行原、被告签订的房屋租赁协议；二、被告乙立双于本判决生效之日起15日内返还原告房屋保证金10000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2910元，由原告李强承担。
一审判后，李强提起上诉，请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要理由：一审法院在审理该案中存在如下错误：一、一审法院认定事实不清。1、被上诉人乙立双与李雪共同致上诉人不能实现在房屋租赁期内使用该房屋，其违约责任显而易见，一审法院竟然认定被上诉人李雪“并非合同相对人”，以达到袒护被上诉人李雪的法律责任。造成上诉人不能在合同有效期内对租赁房屋的占有、使用和收益的权利，与被上诉人李雪有直接关系，被上诉人李雪的行为，与本案基于同一事实、属同一法律关系，一审法院硬要将被上诉人李雪的行为与被上诉人乙立双的行为割裂开来，明显偏袒被上诉人李雪一方。2、对于上诉人如期缴纳下一年度的房屋租金，被上诉人乙立双为了不继续出租该房屋而拒收租金，一审法院却于事实和证人的作证而不顾，却认定上诉人拖欠房租违约，明显认定事实不对。上诉人搬一次家损失很大，不仅导致客户流失，影响经营，还需拆移、重装恒温库等。上诉人怎能会不交房租招惹是非影响生意呢？3、上诉人在租赁场地建有恒温库，属于经营鲜花批发业务的正常行为，一审法院认定违约，与事实不符。认定上诉人建恒温库就可以解除合同纯属故意混肴是非，以达到袒护二被上诉人之目的。二、适用法律错误。1、二被上诉人故意找茬解除租赁合同。在这么清晰的事实面前，强令上诉人搬走，一审法院竟然将解除合同的过错强加给上诉人，并对双方签订协议中明确约定的违约金不支持，甚至连一分诉讼费都不让被上诉人承担，明显违反法律规定。2、被上诉人李雪与乙立双共同致上诉人被迫搬离承租的房屋，该案基于同一事实和同一法律关系，依据法律规定被上诉人李雪本应承担连带责任，可一审法院故意割裂事实歪曲法律，故意分拆该案，借口判决另案起诉，明显违背节省司法资源，减少当事人诉累的原则。三、程序违法。上诉人诉被上诉人房屋租赁纠纷案子，迟迟不发判决书，上诉人多次去法院催要，其判决书的送达程序明显违法。
乙立双亦提起上诉，请求：1、请求二审法院依法认定本案事实，依法公正判决，由被上诉人李雪承担不利法律后果。主要理由：一、一审判决认定事实错误。判决两次认定乙立双在租赁期必须居住在租赁房屋内，未在租赁房屋内居住违反合同约定，李雪有权解除合同收回房屋。一审判决这种认定是错误的：第一、租赁合同根本没有约定乙立双必须居住在租赁房屋内。约定每月对外墙损坏程度和电器设备检查，是方便上诉人在此居住，而不是要求上诉人必须在房屋内居住。更为重要的是在被上诉人可以终止合同收回房屋规定中，未包括必须在租赁房内居住的情况。第二、一审判决一方面认定上诉人必须居住在租赁房内，另一方面又认定被上诉人李雪允许上诉人转租，这是自相矛盾。上诉人转租了房屋，根本不可能在房内居住。二、根据被上诉人李强诉状和其提供的相关证据，可以证明造成李强不能租赁的根本原因是被上诉人李雪砸坏窗户玻璃等具体行为，因此李雪应承担不利的法律后果。
乙立双对李强上诉答辩主要称：一、根据本案客观事实，是李强违约在先，李强的违约行为主要表现在李强没有经乙立双允许建造冷库，造成安全隐患，乙立双多次要求李强整改，至李雪要求收回房屋也没有整改。在下一年度开始，李强应当向乙立双缴纳下一年度的租金，但是到2012年3月份李强也没有缴纳下一年度的房租。李强声称曾经向乙立双缴纳房费，乙立双拒收，该情况没有相关证据证实，所以是李强违约在先。二、结合本案客观事实，如李强在其一审起诉书和二审上诉状中所说的那样，最后导致李强不能继续租赁使用涉案房屋的根本原因是因为本案的被上诉人李雪要求收回房屋所采取的一系列行为。三、乙立双转租给李强的行为是合法有效的，因为该转租行为是经过李雪认可和同意的，一审判决认定了该事实。请求二审法院依法驳回李强对乙立双的诉请。
李强对乙立双上诉答辩主要称：致使李强不能按照合同约定使用该承租房屋主要的责任在于乙立双。李强搬出该房屋是在乙立双以公开方式限期搬出后，李强主动给乙立双发出了调解意见函的特快专递邮件，乙立双拒收，在无奈的情况下为了息事宁人李强在2012年2月26日决定迁出该房屋，以诉讼方式主张权利，所以真正使李强搬出该房屋的原因是乙立双造成的。乙立双应当承担强令李强搬出的赔偿违约责任，李雪负连带责任。
李雪答辩主要称：一、被上诉人李雪在该案中不属于适格的主体。本案属于房屋租赁合同纠纷，纠纷的相对人是二上诉人，被上诉人不属于适格的主体。二、被上诉人与上诉人乙立双解除房屋租赁合同双方未发生争议，与二上诉人之间的房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系。被上诉人与上诉人乙立双解除房屋租赁合同，基于乙立双违反合同约定，本应在2011年12月25日前缴纳下一年度的房屋租金，在被上诉人于2012年2月22日以通告的方式告知乙立双，乙立双也没有提出任何异议。三、被上诉人不存在致上诉人李强不能在租赁期内使用该房屋的问题，因此，不应与乙立双承担连带责任。被上诉人与上诉人李强在营业执照的使用上发生过矛盾，在准备收回乙立双租赁的房屋中出现过分歧，但这些矛盾和分歧属于正常现象，并没有致李强不能使用该承租房屋，也没有给李强造成任何经济损失。收回房屋的确切日期是2012年3月1日，这一天恰恰是李强公开通知乙立双交房、要求验收的日期，中间人乙立双拒不出面，房主直接收房何错之有？四、上诉人李强主张被上诉人赔偿给其造成的经济损失500元于法无据。五、上诉人乙立双在上诉中所主张的问题，并非该案判决的依据。被上诉人与乙立双解除房屋租赁合同，完全是乙立双违约所造成。乙立双对被上诉人的主张没有提出任何异议，并且积极配合被上诉人解除合同的主张，以公告的形式向四家次承租人提出强令交房的通知。至于被上诉人是否要求乙立双住在承租房内并不重要。综上所述，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，要求二审法院维持对被上诉人的原判决，驳回二上诉人涉及被上诉人的上诉请求。
本院经审理，对原审判决查明的本案当事人之间签订租赁房屋合同过程及履行中产生纠纷等事实予以确认。另查明：二上诉人在2010年12月1日签订的《房屋租赁协议》中约定，“甲方（乙立双）每年收取5万元房租，租期由2010年12月1日至2013年11月30日止。…租期内甲方不得擅自停止出租，否则甲方要双倍返还乙方（李强）剩余租期房租”。合同履行期间，至2011年1月19日乙立双要求解除合同收回房屋时止，李强共向乙立双交付第一年租金5万元。上诉人李强对诉讼请求中要求赔偿的因停工、搬家、拆移、重装恒温库等损失2万元及500元经济损失，承认该损失数据仅凭单方计算，没有发票或评估鉴定等证据证明。乙立双、李雪则分别表示不同意该单方计算的损失，不同意赔偿。此外，对于上诉人李强要求终止《房屋租赁协议》的诉讼请求，各当事人在二审诉讼中均表示没有异议。
上诉人乙立双与被上诉人李雪在《房屋租赁合同》第四条约定，“使用期房屋的修缮及防火安全由乙方（乙立双）负责，乙方对该房屋外墙的装修损坏程度和室内电器线路设备应每月认真检查，发现问题由乙方及时处理，以保证乙方居住及第三者人身的安全和正常使用，如出现问题和人身伤害造成后果的，由乙方承担全部责任，甲方（李雪）不负连带责任”。
本院认为：本案系因解除房屋租赁而产生的纠纷，尽管当事人对解除合同的起因存在争议，但诉讼中各当事人均表示，对上诉人李强提出终止二上诉人房屋租赁协议的诉讼请求没有异议，故本案争议的主要问题是李强要求赔偿的诉讼请求是否应得到支持。
上诉人李强对于诉讼请求中要求赔偿的因停工、搬家、拆移、重装恒温库等损失2万元，除自己陈述外，并没有提供证据加以证明，而乙立双表示不同意赔偿。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。按照上述规定，对损失数额不能举证证明的不利后果，应由负有举证责任的上诉人李强自行承担。关于当事人就李强索要双倍剩余租期租金100000元的争议，二上诉人在2010年12月1日《房屋租赁协议》中约定，“甲方（乙立双）每年收取5万元房租，租期由2010年12月1日至2013年11月30日止。…租期内甲方不得擅自停止出租，否则甲方要双倍返还乙方（李强）剩余租期房租”。该约定属于对出租方随意解除合同的约束性条款，其中“返还”的前提条件应该是“已交纳”，应理解为如果出租方擅自解除合同，应将承租方已交纳的剩余房租予以双倍返还。已查明的事实证明，李强只向乙立双交付了第一年即2011年11月30日之前租期的租金5万元，此后截止2011年1月19日乙立双要求解除协议收回房屋时，李强未交纳房租，并无剩余租期房租可返还。故李强要求双倍返还剩余租期租金的条件并不具备，该上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。
关于上诉人李强要求被上诉人李雪承担本案赔偿责任的诉讼请求，因双方并未形成租赁合同关系，且根据李强起诉状中自述的有关李雪到其店中“无理取闹”、“将窗户玻璃故意砸坏”、“抢走原告使用的营业执照”等行为，明显属于侵权责任范畴，与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系。原审法院未纳入本案一并审理，适用法律正确。李强就此提出的上诉缺乏理据。
对于乙立双提出的上诉请求及理由，本院认为，李强作为一审原告，其起诉状中并未针对乙立双与李雪之间的租赁合同提出相关的诉讼请求，而是基于其与乙立双之间的房屋租赁合同纠纷引发诉讼，将李雪列为第三人。原审法院虽然对二上诉人之间的纠纷作了判决结果，但在判决中认定了乙立双必须“居住在房屋内”的事实并据以确认了乙立双与李雪之间的合同效力。该认定与李强诉讼请求内容无关，超出了本案应审理的范围。对此，本院予以纠正。
综上所述，鉴于当事人对上诉人李强提出终止房屋租赁协议的诉讼请求没有争议，上诉人李强对其诉讼请求赔偿的数额没有提供证据证明，且二上诉人针对被上诉人李雪提出的上诉请求不属本案受理范围，原审判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第（1）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2910元，由上诉人李强负担2860元，上诉人乙立双负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宝兴
审 判 员 刘庆武
代理审判员 王国聚
二〇一三年七月二十九日
书 记 员 李卓函