湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0503民初1180号
原告：袁艾姣（曾用名，袁爱姣），女，1963年5月20日出生，汉族，户籍地湖南省邵阳市北塔区。
委托诉讼代理人：杨梅坤，湖南富强律师事务所律师。
被告：湖南花研园林景观有限公司（原邵阳市园艺花木研究有限公司），住所地邵阳市双清区。
法定代表人：钟泽龙，该公司总经理
被告：中国农业发展银行邵阳市分行营业部，住所地邵阳市北塔区。
负责人：袁朝勇，该公司经理。
原告袁艾姣与被告湖南花研园林景观有限公司（以下简称花研公司）、中国农业发展银行邵阳市分行营业部（以下简称农发行邵阳分行营业部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁艾姣及委托诉讼代理人杨梅坤，被告农发行邵阳分行营业部的负责人袁朝勇到庭参加诉讼。被告花研公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告袁艾姣向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认位于邵阳市大祥区邵水西路李子园花研大厦2单元401号房屋（建筑面积：98.5平方米，现登记的权利人为花研公司，房产证号为邵房权证字第R0***4号）所有权归原告所有；2、确认两被告就原告享有所有权的位于邵阳市大祥区邵水西路李子园花研大厦2单元401号房屋所签订的抵押合同无效；3、判决被告湖南花研园林景观有限公司立即为原告办理花研大厦2单元401号房屋的不动产登记，将房屋的权利人登记至原告名下；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于1999年年底以60400元的价格从被告花研公司购买了位于邵阳市大祥区邵水西路李子园花研大厦2单元401号房屋（建筑面积：98.5平方米），被告在1999年年底即将房屋移交给原告使用，原告自2000年开始至今一直在该房屋持续居住，原告购房款也于2003年6月全部交清。多年来，被告花研公司一直不为原告办理房屋权属变更登记，而是将权属登记在他人名下（房产证号为邵房权证字第R0***4号），另还发现两被告自2011年开始就将涉案房屋用于抵押贷款，在第一次约定的抵押期限于2015年6月到期后，又将抵押期限延期至2020年6月，使房屋目前仍处于抵押状态，从而导致不能办理权属转移登记。原告认为，原告从被告花研公司处购买房屋并支付了全部价款，花研公司也早在1999年就将房屋交付给了原告，双方的房屋买卖合同合法有效，房屋所有权依法应属于原告所有。两被告在根本无权对本属于原告的房产用于抵押贷款的情况下进行抵押，两被告之间的抵押合同严重损害了原告的合法权益，应乙方认定为无效。为此特向人民法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告花研公司未向本院提交答辩意见，亦未提交有关证据材料。
被告农发行邵阳分行营业部向辩称：1、花研公司不应是本案的被告，本案的被告应该为邵阳市园艺花木研究有限公司；2、原告诉称的买卖合同不成立，房屋买卖应该有购房合同；3、从被告农发行邵阳分行营业部在不动产登记中心查明邵房权证字第R0***4号该房产属于被告花研公司所有；4、花研公司与农发行邵阳分行营业部签订的担保合同意思表示真实，担保手续合法有效；5、本案是恶意诉讼案件，应驳回起诉。
原告袁艾姣围绕诉讼请求向本院依法提交了以下证据：
证据1、身份证复印件、企业登记信息复印件，拟证明原、被告的诉讼主体资格；
证据2、情况说明、收据复印件，拟证明花研大厦2单元401号房屋属于原告所有的事实。
证据3、抵押物清单复印件，拟证明两被告用原告房屋非法抵押贷款的事实；
证据4、调查笔录、户籍证明、电费发票复印件，拟证明原告自2000年开始实际占有、使用房屋的事实。
被告农发行邵阳分行营业部围绕诉讼请求向本院依法提交了以下证据：
证据1、《房屋所有权证》复印件、《不动产单元档案查档证明》复印件,拟证明邵房权证字第R0***4号房产为湖南花研园林景观有限公司所有。
证据2、《流动资金借款合同》复印件、《银行承兑协议》复印件，拟证明湖南花研园林景观有限公司与中国农业银行邵阳市分行营业部存在借款关系。
证据3、《最高额抵押合同》复印件，拟证明湖南花研园林景观有限公司用所有的房地产为在中国农业银行发展银行邵阳市分行营业部的借款提供了抵押担保。
证据4、《房屋他项权利证书》复印件，拟证明借款的抵押担保在抵押登记部门办理了合法有效的抵押登记手续。
证据5、《贷款应收利息登记簿》、《贷款余额查询表》复印件，拟证明湖南花研园林景观有限公司在中国农业发展银行邵阳市分行营业部的借款欠息未还，银行承兑汇票垫款产生逾期贷款。
证据6、《提示付息通知书》复印件和《提示归还到期还贷款通知书》复印件，拟证明中国农业发展银行邵阳市分行营业部对湖南花研园林景观有限公司按合同应付的利息和到期的银行承兑汇票履行了提示义务。
证据7、《催收欠息通知书》、《债务逾期催收通知书》复印件，拟证明中国农业发展银行邵阳市分行营业部对湖南花研花园林景观有限公司的借款欠息和逾期贷款履行了催收义务。
证据8、《诉讼财产保全申请书》复印件，拟证明中国农业发展银邵阳市分行营业部对湖南花研园林景观有限公司的违约行为申请了诉前财产保全。
证据9、《民事裁定书》复印件，拟证明邵阳市级人民法院对湖南花研园林景观有限公司裁定实施诉前财产保全。
证据10、《湖南花研园林景观有限公司企业信用信息公示报告》原件，拟证明湖南花研园林景观有限公司与邵阳市园艺花木研究有限公司是两家独立的公司，两家公司没有任何法律关系，本案不能将湖南花研园林景观有限公司作为被告。
证据11、股东会决议、抵押担保调查情况表，拟证明被告农发行邵阳分行营业部履行调查职责，抵押人对抵押物做了情况说明。
经庭审举证、质证，对于原、被告双方无异议的证据，本院予以确认。被告花研公司未到庭视为放弃质证权利。本院对于双方有争议的证据认证是：原告提供的上述证据，内容真实，合法有效，与本案具有关联性，均予以采信。被告提供的证据5至证据10，与本案没有关联性，对于其余证据的真实性、合法性、关联性均予采信，但对证明目的以本院查明确认的事实为准。
经庭审查明，原告于1999年年底以60400元的价格从被告花研公司购买了位于邵阳市大祥区邵水西路李子园花研大厦2单元401号房屋（建筑面积：98.5平方米），被告在1999年年底即将房屋移交给原告使用，原告自2000年开始至今一直在该房屋持续居住，原告购房款也于2003年6月全部交清。被告花研公司一直未为原告办理房屋权属登记，而是于2011年4月13日将权属登记在自己名下（房产证号为邵房权证字第R0***4号）。被告花研公司长期在被告农发行邵阳分行营业部处贷款，涉案的花研大厦2单元401号房屋（权证号为R0***4）自2011年6月8日由被告花研公司用于向被告农发行邵阳分行营业部提供贷款抵押担保，登记的抵押期限至2015年6月8日。2015年6月8日，被告花研公司与被告农发行邵阳分行营业部重新签订《最高额抵押合同》（编号：43059901-2015年营部【抵】字00*8号），将权证号为R004**2、R004**3、R0***4三本房屋所有权证项下的房产均作为该抵押合同中的抵押资产。在该抵押合同的附件房地产清单中，R0***4号房产的是否已出租信息栏中显示“否”。2015年6月26日，两被告在原邵阳市产权监理处将登记的抵押期限延期至2020年6月7日。
另查明，邵阳市园艺花木研究有限公司于1999年1月经邵阳市工商行政管理局登记成立，该公司于2003年3月变更为湖南花研科技有限公司，2010年12月22日，湖南花研科技有限公司依法变更为本案被告湖南花研园林景观有限公司。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷与确认最高额抵押权无效纠纷。双方争议的焦点是：一、被告华研公司作为本案主体是否适格？二、原告与被告花研公司买卖合同是否成立？三、两被告之间最高额抵押权是否有效？
一、关于被告花研公司作为本案主体是否适格的问题。被告农发行邵阳分行营业部在庭审中提出关于花研公司不是本案诉讼主体、应将邵阳市园艺花木研究有限公司作为被告的抗辩主张，根据邵阳市园艺花木研究有限公司的《公司设立登记申请书》、《公司变更登记申请书》、《准予变更登记通知书》等企业登记资料，结合本院对原、被告双方的谈话笔录查明的事实，均能证明原邵阳市园艺花木研究有限公司首先变更为湖南花研科技有限公司再变更为湖南花研园林景观有限公司，依据《中华人民共和国公司法》第七十六条之规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。故被告花研公司应继续履行名称变更前的邵阳市园艺花木研究有限公司的义务。故而，被告农发行邵阳分行营业部该答辩观点不成立。
二、关于原告与被告花研公司买卖合同是否成立的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，双方就诉争的房屋买卖合同的主要内容，包括标的物、价款等主要事项达成合意，且被告花研公司已向原告收取了全部的房款，故而依据合同法有关规定，原告与被告花研公司之间的买卖合同成立且生效，应受法律保护。被告花研公司应按照双方的约定履行合同义务。故对于被告农发行邵阳分行营业部提出房屋买卖合同不成立的抗辩意见，本院不予支持。
三、两被告之间的最高额抵押权是否有效的问题。也即两被告于2015年6月8日签订的《最高额抵押合同》（编号：43059901-2015年营部【抵】字00*8号）的抵押权效力问题。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定第四款规定：“下列财产不得抵押：所有权、使用权不明或有争议的财产”。被告花研公司抵押的房屋系本案涉诉标的物，原告自2010年起至今起一直在该涉诉房屋居住生活，被告花研公司负有履行办理房屋权属变更登记的义务。被告花研公司在明知诉争房屋权属应属于原告、以损害原告利益的前提下，与被告农发行邵阳分行营业部签订最高额抵押合同，违反了合同法有关规定，亦有悖诚实信用原则。根据商业银行法的有关规定：商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条的规定及《中国农业发展银行信贷业务基本操作流程》第十三条的规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保，商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。对信贷业务的调查原则上采取多级行联合实地调查的形式（总行另有规定的除外），主办客户经理应作为一般调查人参加联合调查，调查人应对调查资料的真实性与准确性负责。在本案中，被告农发行邵阳分行营业部在与被告花研公司签订最高额抵押合同时，应对诉争的房屋的实际状况进行现场核查，并提供照片等相应证据加以佐证。然而，被告农发行邵阳分行营业部在《最高额抵押合同》、《抵押担保调查情况表》中均注明系无“出租”状况，并没有经过实地核查，故被告农发行邵阳分行营业部在对抵押物的审核中具有过错，没有到现场对房源的真实性进行核查，存在审核把关不严、业务流程走过场、规章制度执行不力等问题，被告农发行邵阳分行营业部不适用善意第三人的情形。
基于上述争议部分的阐述，被告花研公司在明知该涉诉房屋系应为原告所有的情况下，用已出售的房屋为自己贷款抵押担保，严重损害了原告的合法权益，且违反有关法律关于所有权不明或有争议的财产抵押的规定。被告农发行邵阳分行营业部未严格依照规定对抵押房屋进行认真核实，且在未了解抵押房屋已出售给原告实际占有使用的情况下就以该房屋作为抵押物进行贷款担保，自身具有过错，应对不利后果承担责任，该抵押权应当认定无效。原告的诉请于法有据，本院予以支持。据此，依据《中国人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国担保法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、位于市大祥区邵水西路李子园花研大厦2单元401号房屋（建筑面积：98.5平方米，房产证号为邵房权证字第R0***4号）所有权归原告袁艾姣所有；
二、被告湖南花研园林景观有限公司与被告中国农业发展银行邵阳市分行营业部于2015年6月8日签订的《最高额抵押合同》（编号：43059901-2015年营部【抵】字00*8号）中涉及权证号为R0***4号项下的房产抵押内容无效；
三、被告湖南花研园林景观有限公司在本判决生效后六十日内为原告袁艾姣办理花研大厦2单元401号房屋的不动产权属转移登记手续，将房屋的权利人登记至原告袁艾姣名下。
本案减半收取案件受理费585元，财产保全费1770元，共计人民币2355元。由被告湖南花研园林景观有限公司承担1555元，由被告中国农业发展银行邵阳市分行营业部承担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 徐 韬
二〇一七年九月二十八日
代理书记员 银梅花
附：相关法律条文
《中国人民共和国合同法》
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
《中华人民共和国担保法》
第三十七条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。