北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第05008号
上诉人（原审被告）魏克精，男，1961年12月25日出生。
委托代理人王涛，北京上泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市第一○五中学，住所地北京市海淀区高粱桥斜街*号。
法定代表人卢冰，校长。
委托代理人王世海，北京市亿中律师事务所律师。
委托代理人陈超，男。
被上诉人（原审被告）魏克明（兼魏燕平之委托代理人），男，1957年9月5日出生。
被上诉人（原审被告）魏燕平，女，1963年9月13日出生。
上诉人魏克精因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第6168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏克精及其委托代理人王涛，被上诉人北京市第一○五中学（以下简称一○五中学）之委托代理人王世海、陈超，被上诉人（兼魏燕平之委托代理人）魏克明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一○五中学在原审法院诉称：2007年5月17日，一○五中学与魏克精签订了《北京市海淀区教育系统房屋出租合同》，将位于一○五中学北侧北楼一层共22间共计700平方米出租给魏克精作为餐饮业经营场所。合同约定年租金为45万元人民币，每年2月8日和8月8日每次各支付22.5万元。合同期限自2007年5月18日期至2010年5月17日止。双方签订《补充协议》约定：第二年至第五年租金为人民币70万元，分两次付清。截至2011年3月17日，魏克精累计拖欠一○五中学房屋租金人民币1995883元。2011年1月8日，该餐饮业由魏克精的哥哥魏克明接管经营，并向一○五中学出具还款承诺：“本人魏克明自愿承担2010年8月17日前魏克精欠北京市一零五中学全部款项”。同时，魏克明自愿将登记在妹妹魏燕平名下位于北京市海淀区西二旗智学苑3号楼7层707房屋作为抵押物，向一○五中学做了不动产抵押担保并依法进行了登记。魏克明在还款承诺书中明确：“北京市一0五中学根据房屋抵押担保合同行使抵押权人拍卖抵押物优先受偿的权利。”魏克明向一○五中学承诺的还款已过，拖欠一○五中学的房屋租金分文未付，且继续非法占有一○五中学房屋拒不返还，给一○五中学造成了较大的经济损失。为了维护一○五中学的合法权益，特向法院起诉，请求法院：1、判令魏克精、魏克明，立即腾空位于北京市海淀区北京市第一○五中学中学北侧北楼第一层第22间交还一○五中学；2、判令魏克精、魏克明、魏燕平向一○五中学支付所欠房屋租金1995883元或依法变卖魏燕平向一○五中学提供的抵押担保的房产优先受偿。3、判令魏克精、魏克明、魏燕平承担本案的全部诉讼费。
魏克明在原审法院辩称：2007年5月17日一○五中学与魏克精签订了合同，合同期限自2007年5月18日至2010年5月17日止，合同是一份三年期合同，签订后又签订了一份五年期的合同，五年期合同签订后三年期合同自动废除。双方签订补充协议约定第二年至第五年租金为70万元，分两次付清。一○五中学提供的相关事实关系不成立，因为补充协议与三年期合同不搭界，一○五中学在向法院提交的事实中故意隐瞒五年期合同，没有五年期合同，补充协议不成立，一○五中学起诉事实不成立。一○五中学称直至2011年3月17日魏克精累计拖欠一○五中学房租，这个欠款事实不存在。补充协议是北京临湖雅轩餐饮文化有限责任公司与北京市第一○五中学间的房屋租赁合同，合同是公司行为，2010年5月17日北京临湖雅轩餐饮文化有限责任公司与北京市第一零五中学的房产抵押合同第13条约定本合同在双方签字盖章后向公证处公证并经抵押房地产所在地地产市场管理部门登记方为有效，该合同未进行盖章并向公证处公证，向抵押房产所在地部门登记，均没有做。故房产抵押合同是无效合同。另高艳茹是餐厅实际占有人。我不同意一○五中学的全部诉讼请求。
魏燕平之委托代理人魏克明在原审法院辩称：魏燕平的答辩意见与魏克明一致，不同意一○五中学的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2007年5月17日，一○五中学与魏克精签订了《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出租）合同》，合同约定由魏克精承租位于北京市第一○五中学北侧北楼第一层，共22间，房屋使用面积700平方米，用于经营餐饮业。合同期限自2007年5月18日起至2010年5月17日。年租金为45万元整。此后，一○五中学又与魏克精签订了补充协议。该协议规定，租赁期限变更为五年，租金从2008年5月18日起变更为每年70万元。
2010年5月17日，北京市第一零五中学与北京临湖雅轩餐饮文化有限责任公司（魏克精为法定代表人）签订房产抵押合同，约定抵押房屋产权人魏燕平位于北京市海淀区西二旗智学苑3号楼7层707的房屋，用于担保魏克精欠一○五中学的债务1925000元。并在相关机构办理了抵押登记。2011年1月8日，魏克明签订还款承诺书，自愿承担于2010年8月17日前被告魏克精欠一○五中学全部债务，共计1925000元。审理中，魏克明提出此承诺书系在受胁迫的情况下所写，但未提交证据。另查，魏燕平于1994年经法院判决离婚，离婚时其为精神分裂症患者。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述、北京市海淀区教育系统房屋出租合同及其补充协议、房产抵押合同、还款承诺书、（1994）海民初字第4993号民事判决书等证据在案佐证。
原审法院判决认定：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告魏克精经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。魏克精与一○五中学签订的房屋出租合同系当事人真实意思表示且合同内容不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按合同约定内容履行各自的权利义务。双方在履行合同中，魏克精未按约定支付房租，造成违约，现合同已到期，魏克精应当交还房屋并支付所欠付的租金。对于魏克明本人所签订的还款承诺书，其虽辩称系受胁迫的情况下所写，但未能提交证据，故认定还款承诺书真实有效，系其自愿承担保证责任的行为，在其保证范围内所欠的租金1925000元，魏克明应承担连带责任。关于房产抵押合同，系另一法律关系，应双方应另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、魏克精于本判决生效后十日内立即腾空位于北京市第一零五中学北侧北楼第一层共二十二间交还给北京市第一○五中学；二、魏克精于本判决生效后十日内给付北京市第一○五中学二○○七年五月十八日至二○一○年八月十七日房屋租金一百九十二万五千元，魏克明对此债务承担连带责任。三、魏克精于本判决生效后十日内给付北京市第一○五中学房租七万零八百八十三元。四、驳回北京市第一○五中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
魏克精不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原审判决，查清事实后依法改判驳回原告的全部诉讼请求或发回重审。其上诉理由是：魏克精与一○五中学不存在租赁关系，不存在拖欠租金的事实，双方签订的合同为公司成立之前的合同，公司成立后，权利义务由公司承继，交纳租金为公司的义务，而不是魏克精的义务，魏克精不是本案适格被告。
一○五中学服从原审法院判决，针对魏克精的上诉答辩称：上诉人陈述的事实与理由不成立，上诉请求无事实及法律依据。一○五中学与魏克精签订了租赁合同，约定了权利义务，履行过程中魏克精严重违反了租赁合同，我方已经催告了魏克精履行义务，而且由魏克明担保，所以魏克精和魏克明是当然的被告，合同的承租人是魏克精，且双方签订的合同也经过了海淀区教委备案。
魏克明不同意原审法院判决，其提交上诉状后又撤回，魏克明同意魏克精的上诉请求和理由。
魏燕平亦不同意原审法院判决，但未提起上诉。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，魏克精向本院提交了消防审核意见书、消防验收意见书、环保局批复、企业住所证明、房屋产权人证明、2010年3月25日一○五中学出具的告知书、资金往来结算票据等证据，欲证明涉案房屋承租人已经变更为其成立的公司。上述事实，有各方当事人在二审中的陈述及魏克精提交的消防审核意见书、消防验收意见书、环保局批复、企业住所证明、房屋产权人证明、2010年3月25日一○五中学出具的告知书、资金往来结算票据等在案佐证。
本院认为，本案争议焦点为魏克精是否为本案适格被告的问题。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。根据上述条款不难看出，该条是对发起人作为合同一方时，给予合同相对人选择起诉对象的一个权利，即合同相对人可以向发起人主张权利也可以向成立后的公司主张权利，而非给予发起人一个不承担合同义务的权利。结合本案，魏克精为开办餐厅与一○五中学签订了租赁合同，租赁了一○五中学的场地，魏克精应按照租赁合同的约定履行义务。公司成立后，魏克精以成立后的公司开具的支票交纳租金的行为不能视为双方对租赁合同承租人主体的变更。故魏克精提出其不是本案适格被告的说法，本院不予支持。魏克精二审中新提交的证据因不符合二审程序中“新证据”的标准，且该证据并不能证明租赁合同承租人主体的变更。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。魏克精承认只交纳35万元租金。之后，魏克明亦未代魏克精交纳租金。现拖欠租金192.5万元，应当由魏克精偿还，由魏克明对该债务承担连带责任。对此，原审法院认定正确，本院予以维持。二审中，虽魏克精提出原审法院判决的欠款不实，但其未提交证据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现租赁合同已经届满，上诉人魏克精开办的餐厅已经不再经营，其应当将租赁场地交还出租人一○五中学。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，魏克精的的上诉请求缺乏事实与法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万一千三百八十一元，由魏克精负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费两万两千六百七十二元，由魏克精负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 冀 东
二〇一四年八月一日
书 记 员 黄 闯