山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第478号
上诉人（原审被告）：平邑县平邑街道西张庄贰村村民委员会。
法定代表人：李华，主任。
委托代理人：武传群，山东至平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孟庆同，男，1965年11月1日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审原告）：朱凤玲，被上诉人孟庆同之妻，1967年1月29日生，汉族，居民。
二被上诉人共同委托代理人：欧阳甲涛，山东国续律师事务所律师。
上诉人平邑县平邑街道西张庄贰村村民委员会（以下简称为西张庄贰村村委）因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平邑县人民法院（2014）平商初字第2025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孟庆同、朱凤玲一审诉称，2011年11月14日，原告与被告签订楼房安置售购合同书，约定原告购买被告楼房一套，位于西张庄社区2号楼中单元一层西家103室及车库，并口头约定办理大产权房产证。原告按约定交付购房款后，被告无法办理大产权房产证，且原告与被告分属两个村委，故该合同为无效合同。故依法起诉，要求依法确认原告与被告签订的楼房安置售购合同无效，返还原告购楼款180000元及利息并赔偿损失43362元，由被告承担本案诉讼费、保全费。
西张庄贰村村委一审辩称，应依法驳回原告诉求。一、尽管原告不是被告集体成员，但双方签订的房屋买卖合同并不违反相关法律规定，一是宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋，国家政策仅禁止城镇居民不得购买农村房屋；二是法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权，即并不适用“房地一致”的原则；原告购买的房屋系社区楼房，其占用的系一块整体土地，不可分割，所有楼房均附着其上，这与法律规定的“一户一宅”是有区别的；三是允许不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产购买当地农村房屋，不仅不会影响农村社会的稳定，而且有利于当地社会经济发展。本案原告与被告系在双方协商一致情况下自愿签订房屋买卖合同，且原告已经实际居住一年多，该合同系双方当事人真实意思表示，不存在胁迫、欺诈的事由，且双方已实际履行各自的义务，故双方所签买卖合同并不违反《土地管理法》等相关规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的方为无效，《﹤合同法﹥司法解释一》进一步规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定，故本案双方所签订的买卖合同应认定为有效，双方应按合同约定继续履行。二、如果法院坚持判决合同无效，本案原告存在严重过错，其明知非我村村民，仍坚持购买被告开发的社区，且实际居住，现原告提出退还房款及赔偿其他损失，被告仅同意退还房款，但不应承担利息及其所谓装修费用等，其也应为自己的过错承担责任，但原告自即日起应搬出房屋，待被告将房屋处置后，将其房款退还。原告辩称的办理大产权证，系一面之词，根据现有政策规定，根本就不可能将农村开发的社区土地变成国有土地，也不是其解除合同的理由。
原审法院查明，2011年11月14日，原告孟庆同、朱凤玲与原平邑县平邑镇西张庄贰村村民委员会（现更名为西张庄贰村村委）签订《楼房安置售购合同书》一份，约定原告购买被告楼房一套，位于该村南老棉田地片，现定名张庄社区，楼房为5＋2模式，该楼房位于2号楼中单元1层西家，其中主楼面积108.68平方米，车库面积35.80平方米，总价款227716元。该楼房为城中村改造的先期安置房，安置原则为户宅、户楼。原告孟庆同、朱凤玲于2011年11月14日交给被告楼房首付款100000元，于2013年2月24日交给被告楼房款80000元，共计交付楼房款180000元。原告孟庆同、朱凤玲于2013年4月24日对该楼房进行装修，添附的实际项目：大膏板、刷漆、博古架、衣橱、袌口、木地板、内门、铝合金门、不锈钢网、石膏线、推拉门、厨具、油烟机加灶、贴地板砖工料款、陶瓷洁具、灯具、换锁芯、车库推拉、窗台大理石台面等，原告支付装修费用43362元。后原告于2013年7月份入住使用至今。2014年6月份，原告孟庆同、朱凤玲因楼房产权争议等问题与被告发生纠纷。2014年11月11日，孟庆同、朱凤玲诉至法院。同时查明，原告孟庆同、朱凤玲系夫妻关系，二原告均为平邑县平邑街道西张庄一村村民。
原审法院认为，相关法律、行政法规规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应该受到严格的限制。在此前提下，非本村村民购买宅基地地上房屋的行为应当认定无效。原告孟庆同、朱凤玲与被告西张庄贰村村委于2011年11月14日签订的《楼房安置售购合同》，虽符合房屋买卖合同的形式要件，但违反了相关法律、行政法规的强制性规定，因此该楼房售购合同应当认定无效，原告应将所购买楼房返还给被告，被告须返还购房款，并返还占有购房款期间的利息。关于原告对该楼房进行了添附，对添附的实际物品应归被告所有，原告不得人为破坏，因原告已实际居住，对原告因添附支出的装修费用应由被告给予适当合理补偿，补偿数额应酌情认定为30353.40元。对被告抗辩的双方签订的买卖合同不违反相关法律规定应认定为有效及不返还楼房款利息、装修费的主张，不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条和《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决：一、原告孟庆同、朱凤玲与被告平邑县平邑街道西张庄贰村村民委员会于2011年11月14日签订的楼房安置售购合同无效；二、原告孟庆同、朱凤玲于判决生效后15日内将该案涉及的楼房（含添附内容）返还给被告平邑县平邑街道西张庄贰村村民委员会；三、被告平邑县平邑街道西张庄贰村村民委员会于判决生效后15日内将收到的楼房款180000元返还给原告孟庆同、朱凤玲；四、被告平邑县平邑街道西张庄贰村村民委员会按中国人民银行同期同类贷款利率支付给原告孟庆同、朱凤玲180000元的楼房款利息（其中100000元自2011年11月14日起至判决确定的履行期限届满之日止，80000元自2013年2月24日起至判决确定的履行期限届满之日止）；五、被告平邑县平邑街道西张庄贰村村民委员会于判决生效后15日内支付给原告孟庆同、朱凤玲因楼房添附支出的装修费用30353.40元，其余费用13008.6元由原告自负。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4658元，由原告承担2329元，由被告承担2329元，保全费1520元，由原告承担760元，由被告承担760元。
上诉人西张庄贰村村委上诉称，尽管被上诉人不是上诉人村集体成员，但双方签订的房屋买卖合同并不违反法律法规之规定，属于有效合同。一审法院以该合同违反相关法律、行政法规的强制性规定为由认定为合同无效是不正确的，没有法律和相关法规作为依据。即使二审法院认定该买卖合同无效，也应明确双方责任。被上诉人明知其非上诉人集体成员，仍坚持购买，且实际居住及装修，有一定的过错，应为此承担相应的责任。其实际居住期间，应当计算一定的使用费用，其支付的房款，不应再计算利息，其所谓的投资装修部分，系其单方提供，没有经过有关部门评估确认，上诉人也提出申请评估实际价值，但一审法院仅凭被上诉人单方认可的价值作出判决，有失公平。而且其装修部分并非必然发生，将装修部分强加给上诉人，对上诉人没有任何价值，甚至影响了上诉人对该房的再次买卖，故应由被上诉人自己承担相关所谓装修费用，或由其拆除，恢复原状，并停止使用，限期搬出。综上，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：涉案房产为上诉人拆迁还建安置本村村民后的剩余房产，该房产所占土地为该村集体所有的土地。虽然本案双方当事人《楼房安置售购合同书》确定的买卖标的物为房产，但实际还包括该房产占用的相应村集体土地使用权，该土地使用权是上诉人村集体经济组织成员享有的专属权利，对于本集体经济组织组织成员具有较强的社会保障和社会福利性质，非本集体经济组织成员无权享有和取得。被上诉人孟庆同、朱凤玲并非上诉人村集体组织成员，故一审判决依据我国现行土地管理法律、法规之规定，认定双方当事人订立的《楼房安置售购合同书》为无效合同并无不当。对于上诉人西张庄贰村村委称该合同为有效合同的上诉请求，本院不予支持。
因涉案合同被确认为无效合同，故本案双方当事人基于该合同取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿。基于上述合同无效后处理的一般原则，原审判决确认买受人孟庆同、朱凤玲将房产返还给出卖人西张庄贰村村委、出卖人西张庄贰村村委返还买受人孟庆同、朱凤玲购房价款18万元并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息并无不当。上诉人主张被上诉人订立房屋买卖合同存在过错，其居住期间应支付一定的使用费，但一审中并未提起反诉，被上诉人对涉案房产进行装修，致使其价值增加，原审判决酌定双方当事人承担房屋装修费用并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4658元，由上诉人平邑县平邑街道西张庄贰村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 李言涛
审判员 姚玉蕊
审判员 张念国
二〇一五年九月二十八日
书记员 孙 壹