江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终3206号
上诉人（原审被告）：张杰。
被上诉人（原审原告）：王元华，女，1948年5月9日出生，居民身份证号码3203231948********，汉族，住徐州市贾汪区大吴街道办事处后王台村*组***号。
委托诉讼代理人：张福深。
被上诉人（原审被告）：王元彬。
上诉人张杰因与被上诉人王元华、王元彬返还原物纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2016）苏0305民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张杰、被上诉人王元华的委托诉讼代理人张福深、被上诉人王元彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、王元华已不属于涉案房屋归属地的本村村民，其对于涉案房屋仅有修缮权、居住权而无翻建权和继承权，涉案房屋已经扩建，与房产证登记状况不一致，其中包括上诉人建的两间房，房产证上登记房屋实际已经灭失；2、王元华经常回建平村，对于王元彬将涉案房屋出售给上诉人的情况是知悉的，其默认涉案房屋的出售行为；3、原审法院程序违法，更改开庭时间，未组织双方协商却在庭审笔录中记载双方协商内容。4、即便判决买卖行为无效，应一并判决返还上诉人的购房款，支付银行同期贷款利息及扩建、装修等费用，并补偿房屋升值差价。
被上诉人王元华辩称：王元华享有房屋的所有权，依法不受他人侵犯，原审法院判决返还房屋是正确的。上诉人主张的新盖两间房屋没有事实依据。
被上诉人王元彬辩称：涉案房屋并不是卖给张杰的，而是向张杰借款时抵给张杰的。涉案房屋也不是被上诉人王元彬的，张杰支付的款项当时经双方协商是作为涉案房屋十年的租金。
王元华向一审法院起诉请求：判令王元彬和张杰之间的房屋买卖行为无效，返还房屋。
一审法院认定事实：王元华和王元彬为姐弟关系，均为徐州市贾汪区大吴街道办事处建平村村民；张杰户籍所在地为徐州市铜山区伊庄镇张庄村。王元华于1985年迁居徐州市区生活居住，将其在建平村四组的住房一套委托给王元彬管理使用，并于2000年出资3万元委托王元彬进行修缮，王元彬按照王元华的要求，对涉案房屋进行了加宽、加高改造，并建有配房三间。2005年，王元彬在未告知王元华的情况下，将涉案房屋以10000元的价格出售给张杰，并在收取张杰8000元房款后将房屋权属证书交付给张杰保管，张杰于2005年3月20日出具证明一份，载明“此售房屋所有证已给张杰，特此证明，05年3月20日给他。张杰，2005年3月20号”。涉案房屋一直由张杰占有使用至今。
一审法院认为，根据合同法规定，出卖标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案王元彬在未经房屋所有权人王元华同意的情况下，将涉案房屋擅自出售给张杰获取相应利益，张杰在收到权属证书后明知交易房屋为王元华所有，其与王元彬的买卖行为侵犯了权利人的合法利益，却不征求权利人对房屋交易的意见，一直占有使用房屋，事后权利人王元华对王元彬与张杰之间的房屋交易不予追认，因此王元彬与张杰的买卖行为因无处分权而无效。另外涉案房屋为农村住宅，根据土地管理法的规定，宅基地既不能买卖，也不能继承，仅限于本集体组织成员内部流转，张杰并不是建平村居民，其无权取得涉案房屋宅基地的使用权，上述房屋买卖行为也违反了法律、行政法规的强制性规定，因此王元彬和张杰之间的房屋买卖合同无效。张杰在没有向权利人支付任何对价，通过与王元彬非法买卖的方式长期占有涉案房屋，客观侵犯了王元华的财产权利，依法应当予以返还。关于张杰辩称涉案房屋已消灭，房屋系为其侄子购买，无法返还的问题，因其未向法庭提供相应证据予以证实，王元华、王元彬对此抗辩均不予认可，故其应承担举证不能的法律后果，对其抗辩主张，不予采信。判决：一、王元彬与张杰之间就王元华位于徐州市贾汪区大吴街道办事处建平村四组的房屋买卖行为无效；二、张杰应于判决发生法律效力之日起十日内返还王元华位于徐州市贾汪区大吴街道办事处建平村四组的房屋。案件受理费550元，减半收取275元，由王元彬、张杰负担。
二审期间，上诉人张杰提供铜山县宅基地缴费定额收据照片一张，证明涉案房屋当时属于铜山县不属于现贾汪区的管辖范围，本案所涉宅基地的有偿收费收据应该是上诉人目前提供的收据形式，被上诉人王元彬在一审中提供的收据不具有真实性；提供房屋照片复印件十张，证明涉案房屋经过王元彬扩建已不是房屋的原始状态。被上诉人王元华质证认为，原审中的宅基地收费收据系王元华提供，收据上并未注明是贾汪区还是铜山县，仅为乡政府出具，收据上也有监制章，具有真实性；房屋照片是真实的，张杰购买房屋的时候就是扩建后的形态，房屋是由王元彬花了四万多扩建的。被上诉人王元彬质证意见同王元华质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、关于上诉人是否应该返还涉案房屋问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。…”《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”因此，集体所有的土地当然归本集体所有，对集体土地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，张杰从王元彬处购买涉案房屋，根据“地随房走”的原则，该房屋买卖必然涉及土地转让。而涉案房屋的土地性质系村集体所有，王元彬出售涉案房屋，转让给不是涉案房屋所在地集体经济组织成员的张杰，违反了法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故王元彬与张杰之间的房屋买卖合同应为无效。王元华作为该房屋所在集体土地使用权人及涉案房屋翻建前的房屋所有人，王元彬亦认可涉案房屋系王元华出资让王元彬帮其翻建，张杰亦认可其购买房屋的原始状态即为翻建后的涉案房屋，故王元华对涉案房屋享有相应财产权利，原审法院判决张杰返还其涉案房屋并无不当。
二、关于原审法院的诉讼程序是否合法的问题。首先，开庭时间因法院工作安排、法官身体状况等客观因素可能发生变更，开庭时间的变更并非民事诉讼法所禁止，一审法院就开庭时间的具体变更也向上诉人进行了告知，故上诉人关于一审法院变更开庭时间违反法定程序的主张无法律依据，本院不予支持。其次，上诉人主张一审法院庭前未就涉案争议组织双方协商，而在庭审笔录中记载了庭前协商情况，违反法定程序。上诉人在二审庭审中明确陈述其由代理人参加一审庭审，对于一审法院是否组织其代理人参与了庭前协商其并不清楚，故上诉人的该项主张无事实依据，本院亦不予支持，原审法院诉讼程序并无不当。
关于上诉人提及的购房款及因买卖合同无效所致其遭受的损失，包括添附物损失、房屋增值损失等，其可依据相关法律规定，依法向买卖合同相对人王元彬另案主张。如果其认为王元华在买卖合同订立中也存在相应过错，可以考虑对其一并提起相关诉讼。
综上所述，张杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由张杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈慧娟
审 判 员 陈 禹
代理审判员 曹 健
二〇一六年九月十九日
书 记 员 杨荔媛