广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第472号
原告桂林市坤达农业科技有限公司。
法定代表人刘助生。
委托代理人秦祥然。
被告郝向阳。
原告桂林市坤达农业科技有限公司与被告郝向阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月4日受理后，依法组成由审判员欧阳东担任审判长，代理审判员刘林建、人民陪审员余永富参加的合议庭，于同年8月22日公开开庭进行了审理，代书记员唐庆丰担任记录。原告桂林市坤达农业科技有限公司的委托代理人秦祥然到庭参加诉讼，被告郝阳向经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告桂林市坤达农业科技有限公司与被告郝向阳于2012年9月11日分别签订了一份《门面租赁合同》（以下简称合同）和《门面厨房建设和使用合同》（以下简称《厨房合同》）。原告承诺将位于桂阳公路东侧桂林市农业科技服务展示区门面肆号楼壹层第6-7号房屋共两间铺面及铺面后加建的两间厨房租赁给被告进行商业经营，租赁期限自2012年10月17日起至2017年10月16日止共五年，给予被告门面装修一个月（从合同签订之日起于2012年10月16日止）。《合同》约定：自2012年10月17日起到2015年10月16日，铺面租金每月每间2400元，共计每年铺面租金57600元；厨房每月每间300元，每年共计厨房租金7200元；自2015年10月17日起至合同终止之日止共贰年，每年租金在上一年的基础上递增10%，即2015年10月17日至2016年10月16日止每年铺面租金为63360年，每年厨房租金为7920元；2016年10月17日至2017年10月16日年铺面租金为69696元、厨房租金8712元。双方还约定履约信誉保证金为12000元。《合同》第五条约定“按季度缴纳租金，实行先交清租金后使用。自2013年1月17日起，乙方必须在每季度的第一个月10日前付清该季度的租金”。《合同》第十条第（3）款还约定：“不按规定时间缴纳房租、水费、电费等费用，拖欠时间累积达30天的，出租方有权终止合同，收回房屋”。第十一条约定：“乙方逾期未交租金或拖欠部分租金的，甲方有权按所欠租金每日5‰向乙方加收违约金”。第十二条约定：“合同期满，乙方无违约责任，房屋经原告验收后一次性全额无息退还被告所交信誉保证金；否则甲方有权没收被告所交信誉保证金”。《合同》签订后，被告郝向阳按约定向原告交清了履约信誉保证金12000元和第一个季度的铺面租金14400元；但未交厨房租金和水电费。原告向被告郝向阳交付了铺面。双方对《合同》已实际履行。可是被告郝向阳长期拖欠租金，违反合同，构成违约。原告与被告多次协商，被告均以种种理由拖欠。为维护权益，原告诉至法院，请求1、判决解除原告与被告签订的《门面租赁合同》和《门面厨房建设和使用合同》，被告郝向阳立即将肆号楼壹层第6-7号房屋共贰间铺面及铺面后加建的贰间厨房退还给原告；2、判令被告向原告支付2013年1月17日至移交铺面之日止所拖欠的铺面租金（暂计至2013年5月31日止4个多月136天）21760元、厨房租金4520元、水费25.5元、电费196.8元及违约金13559元；3、判决被告交给原告的信誉保证金12000元归原告所有，原告不予退还被告；4、被告承担本案诉讼费和保全费。
原告提供的证据有：
第一类：1、企业法人营业执照复印件，证明原告具有法人资格；2、原告的组织机构代码证，证明原告具有法人资格；3、被告李会会的身份证复印件，证明被告的主体资格。
第二类：4、原、被告间签订的《门面租赁合同》，证明被告租赁门面期限自2012年10月17日起至2017年10月16日止共五年；被告承租肆号楼壹层6-7号门面，每月租金7200元，每季度共需交租金14400元；被告须自2013年1月17日起在每季度第一个月10日前付清该季度的租金；若被告不按规定时间缴纳房租、水费、电费等费用，拖欠时间累积达30天的，出租方有权终止合同，收回房屋；原告有权按所欠租金每日5‰向被告收取违约金；原告有权没收被告所交的信誉保证金。5、《门面厨房建设和使用合同》，证明被告有拖欠或拒不缴纳厨房土地租赁费等情况，按照原、被告已签订的门面租赁合同第十条规定的违约处理。
第三类：6、被告向原告交履约信誉保证金票据复印件1份，证明被告向原告交纳履约信誉保证金12000元。7、被告向原告交第一个季度的铺面租金票据1份，证明被告向原告交纳了第一个季度的铺面租金14400元。8、被告向原告交清水电费票据复印件一份，证明被告交清了第一、二季度的水电费。
第四类：9、2013年4月18日原告向被告下达催款《通知》复印件，证明原告向被告下达了催款《通知》。
第五类：10、雁建规管字（2009）23号文件，证明被告所租门面是已经得到雁山区建设局审批的合法建筑。11、市农科字（2010）9号《关于做好农业科技服务展示区建设的决定》，证明原告负责农业科技服务展示区建设工作，建成后由原告负责管理使用。
被告郝向阳缺席，未作答辩，亦未提供证据。
被告郝向阳经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告证据符合《民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。
综合全案证据及原、被告的诉辩情况，本院确认以下法律事实：2012年9月11日，原告桂林市坤达农业科技有限公司与被告郝向阳签订一份《门面租赁合同》，约定：原告将位于桂阳公路东侧桂林市农业科技服务展示区门面房屋肆号楼壹层第6、7号两间门面租给被告进行商业经营；租赁期限为5年，从2012年10月17日起到2017年10月16日止，给被告壹个月门面装修时间（即从合同签订之日起至2012年10月16日止）；门面租金2012年10月17日到2015年10月16日止每间每月为2400元，全年租金共计57600元人民币；2015年10月17日起到合同终止之日止，每年租金在上一年的基数上递增10%，即2015年10月17日至2016年10月16日止年租金为63360元，2016年10月17日至2017年10月16日止年租金为69696元；租金按季度缴纳，实行先交租金后使用，被告应于签订合同当日一次性付清第一个季度的租金14400元，以后的租金自2013年1月17日起，在每季度第一个月10日前付清；承租期间，原告根据行业标准和农业科技服务展示区的水电耗损情况制定水电费收取价格，被告须按该价格逐月结清所使用的水电费。双方还在合同中约定被告向原告交纳12000元的履约信誉保证金，若被告不按合同规定时间缴纳房租、水费、电费等，拖欠时间累计达30天的，原告有权终止合同，收回门面并没收履约信誉保证金；另若被告逾期未交租金或拖欠部分租金的，原告有权按所欠租金每日5‰向被告加收违约金。2012年9月12日，原、被告又在《门面租赁合同》的基础上签订了一份《门面厨房建设和使用合同》。约定：由被告在门面后墙的散水坡空地4米以内自担费用建设两间厨房，被告可在门面租赁合同期内使用厨房，门面租赁合同期满后厨房所有权归原告所有，原告不作任何补偿；被告每间厨房按每月300元向原告交纳厨房土地租赁费用，厨房土地租赁费用交纳日期同双方签订的门面租赁合同的门面租赁租金一致，如有拖欠或拒不交纳厨房土地租赁费用等情况，按照双方已签订的门面租赁合同第十条规定的违约处理［原告有权终止门面租赁合同，并且没收门面租赁押金（6000元／间）］。合同签订后，原告将第6、7号门面交付被告使用。被告于2012年9月11日依合同约定向原告交纳了2012年10月17日至2013年10月16日的门面租金14400元和履约信誉保证金12000元。合同签订后，被告从未向原告缴纳过厨房土地租赁费，亦未再向原告缴纳门面租金。自2013年1月17日至2013年5月13日止，被告拖欠原告门面租金4月零14天共计21440元（2400元／月×4月×2间＋2400元／月÷30天×14天×2间）、厨房土地租赁费2680元（300元／月×4月×2间＋300元／月÷30天×14天×2间）。被告缴纳了第一个季度的水电费，后未缴纳水电费。原告诉至本院后，被告与原告结清了2012年12月17日至2013年6月18日的水电费。
另查明，本案争议的房屋位于桂林市农业科学研究所大门两侧农业科技服务展示区范围内。科技服务服务展示区系桂林市农业科学研究所报建，桂林市雁山区建设局于2009年11月30日以雁建规管字（2009）23号文批准农业科技服务展示区为临时建筑，有效期为两年。2010年9月25日，桂林市农业科学研究院以市农科字（2010）9号《关于做好农业科技服务展示区建设的决定》文件，决定由原告负责农业科技服务展示区的建设工作，建成后由原告负责管理使用。后农业科技服务展示区于2012年8月1日经施工、勘察等部门组织验收合格并交付使用。
本院认为：本案争议的租赁房屋农业科技服务展示区系桂林市农业科学研究所报建的临时建筑，2009年11月30日经桂林市雁建规管字第（2009）23号文件批准新建，2012年8月1日建成并经有关部门验收合格交付使用，有效期为两年。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”的规定，原告与被告2012年9月11日所签订的《门面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，超过建设主管部门规定的两年使用期限且未经批准延长使用期限部分无效。
根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，原、被告间的《门面租赁合同》在桂林市雁山区建设局批准的农业服务展示区两年使用期限内（即自2012年8月1日至2014年7月30日）合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订合同后，原告依约将门面交付被告使用，被告仅交纳了第一个季度即2012年10月17日至2013年1月16日的门面租金，后未再向原告缴纳门面租金，亦未按合同约定的时间结清所使用的水电费，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求解除原、被告间的《门面租赁合同》，被告返还所承租的门面并依合同约定缴纳自2013年1月17日起至实际返还门面之日止的铺面租金，符合法律规定，本院予以支持。本院查明，自2013年1月17日起至2013年5月31日止，被告应缴纳的铺面租金为21440元，现原告要求被告支付21760元，对原告超出部分的诉请，本院不予支持。对于原、被告在已签订的《门面租赁合同》的基础上签订《门面厨房建设和使用合同》，对厨房的建设、厨房土地租赁费用的交纳及违约责任均进行了约定，双方应严格按照合同约定履行各自的合同义务。被告在其租赁的门面后加建厨房，占用了门面后的土地，应根据约定交纳土地租赁费用。现被告违反约定未按期缴纳费用，构成违约。原告要求解除该门面厨房建设和使用合同、被告退还厨房并依合同约定缴纳所拖欠的厨房土地租赁费，符合双方的合同约定，且对该从合同的效力被告亦未提出异议，故本院予以支持。本院查明被告自2013年1月17日至2013年5月31日止拖欠原告厨房土地租赁费2680元，现原告诉请4520元，对其超出部分的诉请，本院不予支持。原告诉至本院后，被告已按合同约定与原告结清了所拖欠的2012年12月18日至2013年6月18日的水电费，因此原告起诉被告拖欠水电费的事实已经不存在。对于原告要求被告支付拖欠水电费的诉请，本院亦不予支持。
对于原告要求被告依合同约定支付违约金13559元及收取被告所缴纳的履约信誉保证金12000元的诉请。本院认为，被告自2013年1月17日起未按合同约定缴纳门面租金，亦未缴纳厨房土地租赁费，已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。原、被告在合同中既约定了履约信誉保证金，又约定了违约金。依照合同约定，被告拖欠租金、水、电费累计达30天，原告有权收取被告所缴纳的履行信誉保证金12000元。该履约信誉保证金已具备惩罚性，应属违约金性质，与违约金系重复约定，且该履约保证金已能弥补被告拖欠租金所造成原告的损失。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应遵循公平原则确定各方权利和义务”的规定，对原告既要求收取被告履约信誉保证金12000元，又要求被告按拖欠租金每日5‰的标准支付违约金13559元的诉请，本院支持其收取被告所缴纳的履约信誉保证金12000元的诉请，对其违约金诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、一百零七条、一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、解除原告桂林市坤达农业科技有限公司与被告郝向阳签订的《门面租赁合同》和《门面厨房建设和使用合同》，被告李会会于本判决生效之日起十日内将桂林市农业科技服务展示区肆号楼壹层第6、7号铺面及铺面后加建的两间厨房交还原告桂林市坤达农业科技有限公司。
二、被告郝向阳给付拖欠原告桂林市坤达农业科技有限公司的铺面租金人民币21440元、厨房土地租赁费人民币2680元（自2013年1月17日起暂计至2013年5月31日止，以后的铺面租金、厨房土地租赁费2013年6月1日起计至被告向原告移交铺面及厨房完毕之日止）。
三、被告郝向阳已交付原告桂林市坤达农业科技有限公司的履约信誉保证金人民币12000元归原告桂林市坤达农业科技有限公司所有。
四、驳回原告桂林市坤达农业科技有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1102元，由原告桂林市坤达农业科技有限公司负担300元，被告郝向阳负担802元。
上述应付款义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1102元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：304216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 欧阳东
代理审判员 刘林建
人民陪审员 余永富
二〇一四年一月七日
代书 记员 唐庆丰