上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初12181号
原告沈小峰，男，1980年9月17日出生，汉族，住上海市长宁区。原告杨洁，女，1984年1月22日出生，汉族，住上海市长宁区。上述两原告共同委托代理人奚正辉，远闻(上海)律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人赫少华，远闻(上海)律师事务所律师。被告瞿建中，男，1972年1月30日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市长宁区。被告沈蕾，女，1972年1月27日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市长宁区。原告沈小峰、杨洁诉被告瞿建中、沈蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员金喆勋独任审判。根据原告沈小峰、杨洁的申请，本院于2016年6月16日依法裁定查封、扣押、冻结被告瞿建中、沈蕾名下价值人民币(下同)9,214,840元的财产。本院于2016年6月27日、7月22日依法公开开庭进行了审理。原告沈小峰、杨洁及其共同委托代理人奚正辉，被告瞿建中、沈蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈小峰、杨洁诉称，2015年1月16日，经上海中泰房地产经纪事务所居间，原告与被告就上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉讼房屋”)签署了《房地产买卖居间协议》。2015年1月20日，原、被告双方签署了《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》(下称“转让协议”)，合同约定涉讼房屋转让价款为615万元，其中买卖合同价款530万元，附属设施、设备及室内装饰价款85万元。合同第六条约定，双方应于2015年7月31日前共同前往房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第(三)款约定，若被告未按照约定期限转移过户给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已收款日万分之五计算，逾期超过十五日后，原告有权单方解除合同，被告应承担违约责任，违约金为涉讼房屋总价款的20%。之后，原告办妥了银行商业贷款与公积金贷款。2015年7月4日，双方依约前往上海市长宁区房产交易中心办理申请转移登记，并取得房地产登记收件收据。当时，原告共缴纳交易税费357,574元，包括为被告垫付的税费。2015年7月9日，上海市长宁区房地产登记处出具《不予登记告知书》，告知涉讼房屋因为被告债务问题被上海市长宁区人民法院查封，故不予办理登记。嗣后，原告积极催促被告解决查封事宜，以便涉讼房屋能顺利履行过户，但被告迟迟不予办理，反而导致查封越来越多。2015年7月，原、被告双方签署了房屋交接书。原告简单整修房屋后，于2015年12月入住房屋。截至今日，原告已经支付的房款共计4,866,000元。2016年5月24日，经原告查询：因被告债务的原因，涉讼房屋上现已存有三个查封，具体如下：2015年7月9日，因(201X)长民一(民)初字第XXXX号被正式查封；2015年7月22日，因(201X)长民一(民)初字第XXXX号被正式查封；2016年1月29日，因(201X)长执字第XXXX号被查封。据说，被告还有其他债务诉讼，累计债务达500万元左右。原告的剩余房款无法付清被告上述债务，无奈只能要求解除合同，要求返还房款。被告不仅不积极处理债务，还联合债权人来向原告讨钱。据了解，涉讼房屋现在市场单价为7.50万元/平方米，总价为1,050万元，现因被告单方违约，导致原告错失购房时机，他处另行购房成本已大幅度增加，给原告造成巨大的经济损失，双方协议约定的违约金已远不足弥补原告的损失。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼，希望法院依法判令：1、解除原告与被告于2015年1月20日签署的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》。2、判令被告返还原告已经支付的房款4,866,000元。3、判令被告赔偿原告为其垫付的营业税及附加费197,750元，垫付的房地产交易手续费352元。4、判令被告赔偿原告已经垫付的中介费7万元。5、判令被告赔偿原告房屋可得利益损失400万元(按每平方米7.50万元×140.95平方米-615万元取整数)。6、本案诉讼费、保全费等由被告承担。审理中，变更第五项诉请为判令被告赔偿原告房屋可得利益损失335万元(以询价所得的房屋现值950万元-615万元)。被告瞿建中、沈蕾辩称，其本意是想要过户，履行合同，但是遇到了资金障碍导致无法过户。被告希望合同能够继续履行。倘若无法商谈，同意解约、返还已收款并赔偿原告支付的营业税等和中介费，但不同意原告关于可得利益的诉请。经审理查明，涉讼房屋位于上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积140.95平方米，于2006年12月12日核准登记在被告瞿建中、沈蕾名下。2015年1月16日，原告沈小峰、杨洁(乙方，购买方)，被告瞿建中、沈蕾(甲方，出售方)通过上海中泰房地产经纪事务所(丙方，居间方)签订《房地产买卖居间协议》。甲、乙双方约定涉讼房屋的总价款为615万元整，定金总额为20万元整，乙方于签订本协议时支付甲方定金20万元整。同日，上海中泰房地产经纪事务所出具佣金确认书，确认中介费为7万元，由原告沈小峰、杨洁承担，于房地产过户之前支付，若买卖双方其中有一方违约，则该中介费由违约方承担。2015年1月20日，原告沈小峰、杨洁(乙方，购买方)，被告瞿建中、沈蕾(甲方，出售方)签署《上海市房地产买卖合同》。合同第二条约定，双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计5,300,000元；第四条约定，双方同意，甲方于2015年8月31日前腾出涉讼房屋并通知乙方进行验收交接；第六条约定，双方确认于2015年7月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，甲方应向乙方支付已收款的日万分之五的违约金，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日期至实际付款之日止。逾期超过15天后甲方仍未交付的，乙方有权单方解除合同。甲方应向乙方支付总房款的20%作为违约金，甲方须在接到书面或口头通知五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。合同附件三付款协议约定：1、2015年1月16日乙方向甲方支付定金20万元整，签约当日转为第一笔房款。2、2015年1月20日乙方向甲方支付第二笔房款138万元整。3、2015年2月28日之前支付第三笔房款42万元整。4、过户当日乙方向甲方支付(第四笔)房款168万元整。5、乙方向银行贷款157万元整，在乙方为权利人产权登记证及抵押登记证出具后乙方须委托银行将该笔项(第五笔)直接支付至甲方帐号。6、乙方在交房当日支付尾款5万元整。同日，原告与被告就涉讼房屋签订《转让协议》，双方确认房地产总的转让价格为615万元，该转让价格由两部分组成：其中买卖合同约定的房屋转让价格530万元为第一部分，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰转让价格85万元为第二部分。甲乙双方同意第一部分转让款付款方式按买卖合同约定执行，第二部分转让款乙方应当在2015年6月30日之前直接支付甲方，甲方收到该转让价后应向乙方出具书面收款凭证，乙方放弃索取该转让价发票的权利。2015年1月16日、1月17日、1月20日、2月12日、6月9日、12月23日，被告沈蕾或者瞿建中、沈蕾分别出具收款收据，收到原告沈小峰、杨洁支付的定金10万元、房款10万元、138万元、42万元、17.60万元、253万元、16万元，合计486.60万元。2015年7月4日，就涉讼房屋买卖交易，原告为被告缴纳了营业税及附加费197,750元及房地产交易手续费352元。当日完税后，上海市长宁区房地产交易中心接受了原、被告办理过户转让的申请，并出具了收件收据。2015年7月9日，因涉讼房屋被上海市长宁区人民法院查封，上海市长宁区房地产登记处出具《不予登记告知书》，不予办理房屋买卖登记。2015年7月16日，原、被告签署房屋交接书，约定双方定于2015年7月30日之前交房。审理中，双方确认于2015年9月10日交接了房屋。截止本案庭审辩论终结前，涉案房屋上存在本院司法查封情况有：限制文件为(2015)长民一(民)初字第4552号，限制起始日期为2015年7月9日的财产保全；限制文件为(201X)长民一(民)初字第XXXX号，限制起始日期为2015年7月22日的轮候查封；限制文件为(201X)长执字第XXXX号，限制起始日期为2016年1月29日的轮候查封；限制文件为(201X)沪0105民初XXXX号，限制起始日期为2016年6月22日的轮候查封(即本案查封)。审理中，经双方当事人一致同意，本院对涉讼房屋目前市场价进行了询价，涉讼房屋于2016年6月的价格在每平方米68,000元左右，总价为950万元左右。双方对此价格予以认可。另查明，上海中泰房地产经纪事务所向原告开具了涉讼房屋佣金7万元的收款收据，被告对原告方支付了佣金7万元予以确认。原告杨洁为购买涉讼房屋于2015年1月14日将其与父亲杨保忠名下的上海市长宁区威宁路XXX弄XXX号XXX室建筑面积104.90平方米的房屋出售给案外人郁萍和顾天吉，房屋转让价为370万元。上述事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、收据、发票、《房地产交接书》、房产地权利限制状况信息、原告杨洁出售房屋的居间协议及买卖合同、出售房屋的产权信息、佣金确认书、询价意见书及双方当事人的陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。审理中，因双方各执己见，故调解未成。本院认为，原、被告之间的房地产买卖合同及转让协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。买卖合同签署后，原告依约支付了房价款488.60万元，在双方向房地产交易中心申请办理房屋买卖登记时因被告的债务纠纷，涉讼房屋被司法查封致变更产权登记不能，被告瞿建中、沈蕾显为违约。审理中，被告对系其违约、解除合同及协议、返还房款、赔偿税费等均无异议，双方仅对赔偿金的数额存在争议。原告认为因被告单方违约导致原告错失购房时机，他处另行购房成本已大幅增加，且自己用于置换的房屋已出售，由此给原告造成巨大的经济损失，故提出以涉讼房屋现值与合同签订时总价615万元的差额为损失赔偿的数额，被告仅认可合同约定总房款的20%违约金数额，并同意在此基础上酌情补偿原告一部分损失。依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据本案查明的事实，原告诚意履行合同，已支付了615万元总价款中的486.60万元房款，其没有违约也无过错，现因被告的违约行为，涉讼房屋买卖合同无法继续履行，导致原告无法购得涉讼房屋，且其用于置换的房屋已出售，为此两被告理应承担由此给两原告造成的相关损失。原告主张的房屋中介费、税费、房地产交易费等应属法律规定的直接损失；原告主张的房屋增值差价，虽不是实际的财产损失，但属可得利益范畴，即如果没有违约行为发生，原告能够实际得到的财产利益，现在因为两被告的违约迫使原告即守约方无法获得涉讼房屋，本案中，该部分损失应为涉讼房屋目前询价结果950万元减去合同总价615万元的差额即335万元，依法应当予以支持。本案合同解除的后果，一并予以处理，即涉讼房屋应返还两被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、原告沈小峰、杨洁与被告瞿建中、沈蕾就上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》解除；上述房屋应于本判决生效之日起十日内返还被告瞿建中、沈蕾；二、被告瞿建中、沈蕾应于本判决生效之日起十日内返还原告沈小峰、杨洁房款人民币4,886,000元；三、被告瞿建中、沈蕾应于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈小峰、杨洁营业税及附加费人民币197,750元、房地产交易手续费人民币352元；四、被告瞿建中、沈蕾应于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈小峰、杨洁佣金人民币70,000元；五、被告瞿建中、沈蕾应于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈小峰、杨洁损失人民币3,350,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费人民币5,000元，由被告瞿建中、沈蕾负担。案件受理费人民币71,328.71元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币35,664.36元，由被告瞿建中、沈蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金喆勋
二〇一六年七月二十九日
书记员 屠晓婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。