江苏省仪征市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仪民初字第1374号
原告李文胜。
原告陈英。
二原告共同委托代理人徐恒敏，江苏友诚律师事务所律师。
被告仪征市恒发家居有限公司。
法定代表人王晓平，董事长。
委托代理人仲建强。
原告李文胜、陈英与被告仪征市恒发家居有限公司（以下简称恒发家居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理。于2014年8月11日依法由审判员许仪萍适用简易程序公开开庭进行审理，原告李文胜、陈英共同委托代理人徐恒敏、被告恒发家居公司委托代理人仲建强到庭参加诉讼；于2015年2月3日依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李文胜、陈英共同委托代理人徐恒敏到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李文胜、陈英诉称，原告于2011年3月22日与被告签订了《房屋租赁合同书》，将部分房屋租赁给被告，合同约定1-4年年租金为1045581元，先交后租。每季度首月5日前缴付。由于被告不按时支付租金，原告曾起诉，双方在扬州市中级人民法院达成调解协议，确定房租从2012年7月13日起算，并对第一年度租金给付作了约定。后被告对第二年度的第一、第二、第三季度租金仍不按期缴付，原告又向法院起诉，法院已作判决。现被告对第二年度的第四季度和第三年度的第一季度租金仍未支付，按合同约定，被告应承担原告年租金10%的违约金。现要求被告给付自2014年4月13日起至2014年10月12日的租金计522790.5元，支付违约金104000元，合计626790.5元，并承担全部诉讼费用。
原告方提供《房屋所有权证》（复印件）、《土地使用权证》（复印件），证明涉案租赁房屋系两原告共有；提供其与被告签订的《房屋租赁合同书》1份，证明原、被告双方租赁关系成立，双方约定的租金给付标准及支付期限，被告不履行合同义务，应按约定承担违约金。
被告恒发家居公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告未付原告租金是因为原告交付的房屋负1楼存在漏水、墙壁渗水等问题，被告在房屋交付后的三年中数次向原告发函，要求对存在的问题进行修缮和整改，原告至今没有对存在的问题进行任何的整改，被告要求将负1楼退还给原告，原告也未予同意。被告已于2014年2月25日提起诉讼，要求终止合同，原告赔偿损失。东南建设工程安全鉴定有限公司对该案的鉴定结论，证明负1楼存在漏水、墙壁渗水等问题系由于原告的原因造成。原、被告在合同第七条第二款明确约定，无故拖延交付租金和水电费，才属违约，本案中，被告并不是无故拖延，而是原告交付的房屋存在问题，是原告违约在先，故被告不应支付违约金。另外原告将负1楼改造，未履行审批手续，违反了城乡规划条例第三十条、第六十三条规定，故出租合同系无效合同。
被告提供近三年来其向原告方发出的数份函件和证据保全公证书2份、东南建设工程安全鉴定有限公司出具的《鉴定报告》、江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的《房产估价报告》、仪征市城市管理行政执法局的《行政处罚决定书》，证明其所陈述的事实。
经审理查明，2011年3月22日，原告李文胜与被告签订了《房屋租赁合同书》1份，约定原告将部分房屋出租给被告，用于家具建材及相关家居用品的经营、场所的转租及招租经营，租赁期限为10年，自2011年4月1日至2021年3月31日止，其中2011年4月1日至2012年3月31日为市场培养期，免收租金。前4年年租金为1045581元，先交后租，每季度缴付一次，于每季度首月5日前缴付，被告如无故拖延缴付房租和水电费用，需支付原告年租金10%的违约金。合同签订后，原告方将房屋交被告使用。2012年8月29日，因被告未付租金，原告李文胜、陈英及孟祥进向法院起诉，要求被告给付租金及违约金，本院于2013年3月6日作出（2012）仪民初字第1033号民事判决书，被告不服该判决提起上诉，经扬州中院调解，双方当事人于2013年8月9日达成调解协议，该协议已履行完毕。
2014年1月23日，二原告及孟祥进又诉至本院，要求被告给付自2013年7月13日起至2014年4月12日的租金784185元、违约金104000元，合计888185.75元。本院于2014年6月9日作出（2014）仪民初字第0273号民事判决书，判决被告自该判决生效之日起10日内给付二原告及孟祥进自2013年7月13日起至2014年4月12日止的租金784185.75元、违约金42000元，合计826185.75元。被告不服该判决提起上诉，扬州市中级人民法院于2014年11月3日作出（2014）扬民终字第01254号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2014年2月25日，被告向本院起诉，要求解除与原告李文胜于2011年3月22日签订的《房屋租赁合同书》，由原告给付迟延交付房屋的违约金122539元、赔偿被告损失853618元。该案尚未审理结束。
另查明，原告李文胜、陈英对涉案房屋的房屋所有权和土地使用权，于2014年7月3日进行登记，李文胜、陈英各拥有60%和40%的份额。
上述事实，原、被告无异议，并有原告提供的双方当事人签订的《房屋租赁合同书》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、（2012）仪民初字第1033号民事判决书、扬州市中级人民法院（2013）扬民终字第0515号民事调解书、（2014）仪民初字第0273号民事判决书、（2014）扬民终字第01254号民事判决书等证据予以证实。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方当事人达成调解协议，第一年度的租金起算时间变更为2012年7月13日，故第二年度的“第四季度”的起算时间为2014年4月13日，第三年度“第一季度”的起算时间为2014年7月13日，被告应分别在每季度首个月5日前给付本季度的租金261395.25元，该租金至今未付，故原告方要求被告给付自2014年4月13日起至2014年10月12日（二个季度）的租金计522790.5元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告未按时缴纳租金，应承担违约责任。被告提出其因原告方交付房屋有问题而未交房租的理由，因其已在另案中向原告方主张解除租赁合同、承担违约责任并赔偿损失，目前该案正在审理中，对是否解除租赁合同、确定原告违约并赔偿损失，需经审理后确认，本案不予审涉。原告要求被告按约定承担年租金10%支付违约金，被告认为约定的违约金过高、请求予以适当减少，因原告的损失为所欠租金的利息损失，按同期银行贷款利率计算，已过分低于合同约定的违约金数额，本院依法调整为30000元为宜。被告认为合同无效的理由，不符合我国合同法规定的合同无效情形之范畴，本院不予采信。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告仪征市恒发家居有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告李文胜、陈英自2014年4月13日起至2014年10月12日止的租金计522790.5元、违约金30000元，合计552790.5元。
二、驳回原告李文胜、陈英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10068元，由二原告负担740元，被告负担9328元。应由被告负担的部分，二原告已垫付，被告于本判决生效之日起10日内给付二原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费10068元。
审 判 长 许仪萍
代理审判员 刘文华
人民陪审员 马 继
二〇一五年三月九日
书 记 员 陆筱婧