安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皖民四终字第00382号
上诉人（原审被告）：泗县远程房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县经济开发区。
法定代表人：卜家富，该公司总经理。
委托代理人：孙龙，安徽焕然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宿迁市启航营销策划有限公司，住所地江苏省泗洪县。
法定代表人：王亚贤，该公司董事长。
委托代理人：王进军，江苏远大弘正律师事务所律师。
上诉人泗县远程房地产开发有限公司（简称远程公司）与被上诉人宿迁市启航营销策划有限公司（简称启航公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市中级人民法院（2014）宿中民一初字第00024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月5日公开开庭进行了审理。远程公司的委托代理人孙龙、启航公司的法定代表人王亚贤及其委托代理人王进军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年1月5日，远程公司委托启航公司负责其开发的位于泗县汴河路南春港花园南侧的瑞兴花园项目的独家营销策划代理工作。远程公司为甲方，启航公司为乙方，双方签订一份《瑞兴花园项目营销策划代理合同》，约定：一、委托权限，自2011年1月5日起至案件物业取得最后一张预销售许可证后12个月止。二、租赁及销售价格（合同第六条），甲乙双方同意先对本案的销售价格底价作如下安排：1、一期住宅前100套底价均价每平方米2700元（以商品房买卖合同签订日期为准），其余房源底价在开盘前一个月内由乙方提供价格方案，甲方同意后执行，二期底价在二期开盘前一个月内由乙方提供价格方案，甲方同意后执行。2、确切的底价表（一户一价）作为本合同的附件确认甲乙双方在启动房源销售时的权利及义务。在房源开盘前5天根据届时的市场行情及考量产品市场竞争力甲乙双方协商确认后，另行拟定该项目房源表价表，作为销售时的售价依据。3、按照上述的平均销售底价制定的各销售单位之一房一价的底价表，经甲乙双方签字确定后，将作为本合同之不可分割的补充附件。非经双方书面同意，任何一方不得随意更改。三、佣金计算标准及支付方式（合同第八条）。（一）佣金计算标准。代理服务佣金依总销售金额的1.2%计算，储藏室销售佣金依储藏室销售总额的0.8%计算，商业用房依商业用房总销售额的2%计算，商业用房不计算溢价。（二）佣金支付方式。1、销售服务佣金：项目一期开盘后，应在买方已签订商品房买卖合同的前提下，由甲方每月与乙方按本合同约定比例结算佣金，乙方提供等额的正式发票。乙方于每月5日前提供上月可请领之销售服务佣金请款明细单。甲方审核后，于当月10日前向乙方支付佣金。满足结佣条件的已成交单位，甲方按合同约定时间支付乙方该单位佣金的50％，同时甲方留存佣金50％作为乙方的销售保证金，项目销售达到80％后一个月内甲方应向乙方返还留存的60％保证金，二期开盘后完成50％一周内甲方应将一期留存的剩余保证金全部返还给乙方。2、销售服务滥价提成：a、乙方可在甲乙双方核定本案的销售底价表基础加价若干，作为买方弹性折扣之用。该加价幅度须经甲方书面认可。b、乙方有权就上述之加价部分作为客户议价、折让之用，并可就该加价款部分作综合弹性运用和处理。本案之成交金额在双方确定的各户底价表之上的，乙方即有权出售，如低于底价表的，非经甲方指定人员的书面同意，乙方不得出售。c、销售价格不低于底价时，溢价＝实际销售价格-
底价。销售均价达到每平方米2700元--2800元，溢价部分乙方可按溢价总额的10％提成，销售均价达到每平方米2801元--
2900元，溢价部分乙方可按溢价总额的20％提成，销售均价达到每平方米2901元--
3000元以上，溢价部分乙方可按溢价总额的30％提成。d、溢价提成的请款条件与销售服务佣金相同。e、若经甲方指定售出之低于底价房源，则乙方依底价进行服务费请款。四、甲方在下述情况下应向乙方支付销售佣金（第十条）：在代理期限内无论由甲乙双方任何一方接触后，亦无论向甲乙双方任何一方成交，乙方均得向甲方请领佣金。五、违约责任：1、如乙方不能履行合同约定的义务，则应向甲方承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任；2、在策划代理期间，若乙方连续两期未能完成预定的销售目标，甲方有权终止合同；3、如甲方不能按照本合同约定履行义务并按时支付乙方佣金及其他报酬，则甲方应该按应支付金额的1‰／天承担逾期的滞纳金，当甲方逾期支付超过50日，乙方有权解除合同并要求甲方承担违约责任、赔偿乙方相应损失和项目预期利润。合同还约定了其他内容。合同签订后，双方并未按照合同第六条的约定拟定该项目的房屋底价表，启航公司即开始销售房屋，至2013年12月底启航公司计销售100套房屋，销售总面积为10316.18平方米，销售总价款33101201元，平均销售价格为3208.668元／平方米。除启航公司销售的上述100套房屋之外，其另销售出两套房屋，其中销售给吴芹一套房屋，面积为122.52平方米，单价为3468.82元／平方米，价款为425000元；销售给吴军兵一套房屋，面积122.52平方米，单价为3222.17元／平方米，价款为394780元。上述两套房屋总价款819780元。一期房屋销售期间，启航公司销售的102套房屋总价款为33920981元，销售总面积为10561.22平方米，平均销售价格为3211.84元。销售的储藏室总价款为3483543元。
2013年10月8日，双方又签订一份《瑞兴花园营销策划代理合同补充协议（简称补充协议）》，该协议以《瑞兴花园营销策划代理合同》为依据，就瑞兴花园二期10#、13#楼销售底价部分协议和销售业绩归属作如下补充：一、瑞兴花园二期10#、13#楼销售底价部分协议：1、瑞兴花园二期10#、13#楼销售底价均价为3380元／平方米，乙方根据此均价制定一房一价底价表并在此基础上加价若干制定出销售窗口表，双方签字盖章确认。2、甲方在批复优惠时价格不得低于以销售底价均价3380元／平方米制定的一房一价底价表销售（包括抵工程款价格），低于底价部分甲方按销售底价均价3380元／平方米补齐结算代理销售佣金支付给乙方。3、乙方不得低于销售底价均价3380元／平方米制定的一房一价底价表销售，低于底价部分乙方按销售底价均价3380元／平方米补齐房款给甲方，此款项从代理佣金中扣除。二、结款方式：瑞兴花园二期结款标准和付款方式与《瑞兴花园营销策划代理合同》中一期结款标准和付款方式所定相同。合同还约定了其他内容。合同签订后，启航公司未制定一房一价底价表，双方也未约定每一房屋的底价，启航公司即开始销售房屋。总计销售房屋53套，销售总面积为5546.93平方米，销售总价款19265159元，平均销售价格为3473.12元／平方米。在二期销售的53套房屋中有9套房屋的平均销售价格低于3380元／平方米，该9套房屋均位于10号楼，房号、面积和价款分别为：2-403室面积为108.98平方米，成交价2976.24元；1-501室面积为92.50平方米，成交价2726.86元；2-103室面积为108.98平方米，成交价2983.95元；2-204室面积为108.98平方米，成交价3361.75元；3-106室面积为102.87平方米，成交价3249.12元；2-104室面积为108.98平方米，成交价3131.30元；3-506室面积为108.98平方米，成交价3200.79元；3-406室面积为102.87平方米，成交价3000.14元；1-402室面积为109.63平方米，成交价3022.00元。启航公司销售储藏室的总价款为1232418元。启航公司在房屋销售期间，共收到远程公司支付的佣金、溢价款等计1073700元。2014年4月启航公司以远程公司未及时支付佣金、溢价款为由向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的营销策划代理合同；2、远程公司支付佣金、溢价金1555804元及按应支付金额的1‰每天支付滞纳金。
原审法院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案一审争议的焦点为：1、启航公司要求解除合同的请求应否支持；2、启航公司要求远程公司给付佣金、溢价款的请求应否支持；3、启航公司要求远程公司支付违约金及远程公司要求扣除9套房屋损失的请求应否支持。
（一）关于启航公司要求解除合同的请求应否支持的问题。双方签订的营销策划代理合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。合同履行过程中，启航公司要求解除合同，远程公司表示同意，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方签订营销策划代理合同应予解除。
（二）关于启航公司要求远程公司给付佣金、溢价款及违约金的请求应否支持的问题
启航公司与远程公司签订两份合同，即2011年1月5日签订的《瑞兴花园项目营销策划代理合同》和2013年10月8日签订的《补充协议》，关于该两份合同约定的佣金和溢价款计算问题：一、关于2011年1月5日《瑞兴花园项目营销策划代理合同》中佣金、溢价款计算问题。双方在该合同第八条第一项中约定，代理服务佣金依总销售金额的1.2%计算，储藏室销售佣金按销售总额0.8%计算。启航公司在该期房屋销售中销售房屋的总金额为33920981元，销售储藏室的总金额为3483543元，依照上述合同约定，启航公司应得到的房屋销售佣金为407051.72元（33920981×1.2%），储藏室销售佣金27868.34元（3483543×0.8%）。对房屋溢价金的计算，双方在合同第八条中约定，当销售均价达到每平米2901元至3000元以上时，溢价部分按溢价总额的30%提成。启航公司在该期销售中共销售房屋102套，总价款为33920981元，销售总面积为10561.22平方米，销售均价为每平米3211.84元。其销售均价达到每平方米3000元以上，按照合同的上述约定启航公司应得到的溢价款为1621696.45元（（3211.84－2700）×10561.22×30%）。以上总计启航公司应得到佣金、溢价款为2056616.51元（1621696.45＋407051.72＋27868.34）。关于远程公司辩称每平方米2700元的底价均价不是销售底价的问题，虽然合同中约定了溢价等于实际销售价减去底价，亦约定了根据平均销售底价制定的各销售单位之一房一价的底价表，经双方签字确定后作为合同的补充附件，但在合同实际履行中，双方并没有协商制定一房一价表，远程公司对启航公司销售房屋的价格亦没有提出异议。远程公司要求按照并未制定的一房一价表计算销售溢价款没有事实依据。结合双方合同中“一期住宅前100套底价均价为2700元每平方米”的约定，该约定应作为计算溢价款的依据，远程公司的该辩解理由不能成立，不予支持。关于远程公司辩称应采取分段累加方式计算溢价款的问题，因双方在合同中并没有约定该计算方式，该辩解理由没有事实依据，亦不予支持。关于远程公司辩称启航公司在100套房屋之外多销售了8套房屋，给其造成损失的问题，其没有证据证明，该院不予支持。二、关于2013年10月8日《补充协议》中佣金、溢价款的计算问题。双方在补充协议中约定二期结款标准和付款方式与《瑞兴花园项目营销策划代理合同》中相同。该补偿协议履行过程中，启航公司销售的53套房屋，总价款为19265159元，其销售的储藏室总价款为1232418元。按照上述补充协议的约定，启航公司应得到房屋销售佣金为231181.91元（19265159×1.2%），储藏室销售佣金9859.34元（1232418×0.8%）。关于房屋溢价款，启航公司共销售53套房屋，销售面积为5546.93平方米，总销售价款19265159元，平均销售价格为每平方米3473.306元，按照补偿协议的约定，启航公司应得到的溢价款为155268.56元（（3473.306-3380）×5546.93×30%），以上总计启航公司应得到佣金、溢价款合计396309.81元。启航公司在本案中应得到房屋销售佣金、溢价款合计为2452926.32元（2056616.51元＋396309.81元），扣除远程公司已经支付的1073700元，远程公司应支付启航公司款1379226.32元。
（三）关于启航公司要求远程公司支付违约金及远程公司要求扣除9套房屋损失的请求应否支持的问题。关于启航公司要求给付违约金的问题，虽然双方在合同中约定启航公司应在每月5日前提供可请领佣金的明细单，远程公司审核后，于当月10日之前支付，但在合同实际履行过程中，启航公司并没有按照上述合同约定向远程公司提供请款明细单，其认为远程公司没有按期支付佣金构成违约的理由不能成立，对其要求远程公司支付违约金的请求，不予支持。关于远程公司要求扣除9套房屋的损失问题。虽然启航公司在二期房屋销售过程中，销售的9套房屋价格低于底价均价，但因双方在合同中约定的应制定一房一价表，在合同的实际履行过程中并没有制定，远程公司对此也没有提出异议。远程公司没有证据证明启航公司销售的9套房屋低于远程公司所称的每套房屋的销售底价，对其要求扣除损失的请求，该院不予支持。关于远程公司要求启航公司提供税收票据问题。因双方合同中约定远程公司在结算佣金时启航公司应提供等额发票，故，启航公司应在远程公司向其支付款项时向对方提供等额发票。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、依法解除启航公司与远程公司签订的《瑞兴花园项目营销策划代理合同》及《补充协议》；二、远程公司于判决生效10日内给付启航公司佣金、溢价款计1379226.32元；启航公司于远程公司给付款项时提供相应的税收发票；三、驳回启航公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18982元，由启航公司负担2368元，远程公司负担16614元；财产保全费5000元，由远程公司负担。
远程公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定远程公司支付启航公司的溢价提成标准和方式错误，应当按照双方签订的《瑞兴花园项目营销策划代理合同》约定的三个提成档次分别计算溢价。2、按照合同约定销售价低于底价的，启航公司应当补齐价款，原判对远程公司要求启航公司承担9套房屋低于底价的损失的请求不予支持明显错误，另外二期应当不存在溢价提成。请求二审法院判令：1、依法撤销原审判决，发回重审；或驳回原告的诉讼请求。2、一、二审的诉讼费用均由启航公司承担。
启航公司答辩称：1、合同约定溢价提成是按照销售均价达到2901元以上，溢价部分按溢价总额的30%提成，远程公司主张分段计算错误。2、虽然部分房屋低于平均底价，但总体销售均价不低于平均底价，不违反合同约定，远程公司要求扣除9套房屋的损失没有依据。请求二审法院驳回远程公司的上诉，维持原判。
二审庭审中，双方均未提交新证据，双方所举证据及相对方质证意见同于原审。经二审庭审，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：1、溢价提成是否要分段计算；2、9套房屋销售价低于底价部分是否要补齐价款。
（一）关于溢价提成是否要分段计算。《瑞兴花园项目营销策划代理合同》中约定：溢价＝实际销售价格-底价。销售均价达到每平方米2700元--
2800元，溢价部分乙方可按溢价总额的10％提成，销售均价达到每平方米2801元--
2900元，溢价部分乙方可按溢价总额的20％提成，销售均价达到每平方米2901元--
3000元以上，溢价部分乙方可按溢价总额的30％提成。从字面含义理解，溢价提成分三个档次，当销售均价达到某一价格，溢价总额按照对应的比例提成。涉案销售均价达到每平方米2901元以上，提成比例是30%，溢价部分按溢价总额的30%提成，因此，原判计算溢价提成正确，远程公司提出原判计算溢价提成错误的上诉理由，与合同约定内容不符，本院不予支持。
（二）关于9套房屋销售价低于底价部分是否要补齐价款。《补充协议》约定：启航公司不得低于销售底价均价3380元／平方米制定的一房一价底价表销售，低于底价部分启航公司按销售底价均价3380元／平方米补齐房款给远程公司，此款项从代理佣金中扣除。从约定的内容看，在销售过程中，启航公司应根据房屋的位置、采光等影响价格的因素制定一房一价底价表，房屋销售价格可高或低于3380元／平方米，但只要一房一价均价不低于3380元／平方米即符合双方约定。由于在合同履行过程中，启航公司没有制定一房一价底价表便对外销售，远程公司对此也没有提出异议。因此，启航公司销售的9套房屋是否低于一房一价底价，没有参照依据，加之启航公司二期房屋销售均价高于3380元／平方米。故，远程公司要求启航公司销售的9套房屋补齐价款的上诉理由与合同约定不符，本院不予采纳。
综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18982元，由泗县远程房地产开发有限公司负担。
审 判 长 陶 宝 定
审 判 员 李 家 宏
代理审判员 徐 宽 宝
二〇一五年三月十三日
书 记 员 徐珍妮（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。