福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽04民终750号上诉人(原审被告）三明众祥房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村361幢一层。统一社会信用代码：91350400678473231W。法定代表人黄维谋，董事长。委托代理人王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。委托代理人唐滟帆，福建邱宁江律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）范其鉴，男，1966年6月28日出生，汉族，三明市梅列区政府公务员，住福建省三明市梅列区。委托代理人施素芳，福建泉中律师事务所律师。上诉人三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）因与被上诉人范其鉴房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省梅列区人民法院(2016)闽0402民初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人众祥公司的委托代理人王柳莺、唐滟帆，被上诉人范其鉴的委托代理人施素芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：1.2012年6月5日，原告范其鉴与被告众祥公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区乾龙新村360幢2005号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第20层，建筑面积125.17平方米，其中，套内建筑面积100.8平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.37平方米，该房用途为成套住宅,属钢混结构,层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米7319元，总价款为人民币916119元；原告以分期付款方式支付房屋价款，详见附件八补充协议第三条；被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.005%向原告支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条主要内容为：关于按揭付款的补充约定：1.原告须于2012年6月5日前支付第一笔首期款计人民币226119元；须于2012年6月25日前支付第二笔首期款计人民币62000元；剩余房价款人民币628000元于七日内由被告协助原告向银行申请按揭贷款。2.原告应根据银行的要求，在《商品房买卖合同》和本协议签订后的七日内将按揭所需的资料及时、完整地提交被告，由被告协助原告向银行报送上述资料。若因原告原因，提交的按揭材料不完整或有瑕疵，则原告必须在接到被告或银行通知之日起七日内根据通知要求重新提交，如原告逾期七天不能提供按揭所需材料的，即视同原告逾期付款，则原告每迟延一日，应按逾期未交款的万分之二向被告支付逾期违约金。若逾期超过30日，被告有权解除合同，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金。若不解除合同，则原告每延迟一日，应按逾期未交款的万分之三向被告支付逾期违约金，合同继续履行。第四条主要内容为：对本合同第八条补充如下：1.该条所指的：“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：⑴市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。⑵配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误(如外事活动、交通管制、文明城创建活动等)。⑶施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上(含6级)强风或5级以上(含5级)地震的。⑷非被告原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。2.本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则被告无须承担本合同第八条第二款第1项的告知义务。合同订立后，原告于2012年6月5日支付了商品房价款226119元，于2012年6月18日支付了商品房价款63000元，于2012年12月6日支付了商品房价款627000元，被告分别出具了销售不动产统一发票，被告按约于2013年6月18日将商品房交付原告使用，原告缴交了物业费。2.2013年1月2日，原、被告就买卖车位协商一致，双方签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区乾龙新村361幢-2层车位203号房，位于所在建筑设计标高±0.000地下第-2层，建筑面积32.48平方米，其中，套内建筑面积12.72平方米，公共部位共有分摊建筑面积19.76平方米，该房用途为车位,属钢混结构,层高为3.6米；该商品房价款按套(单元)计算，总价款为人民币165000元；原告于2013年1月2日前以现金方式一次性付清购车位款人民币165000元；被告应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行，⑵逾期超过90日后，原告有权解除合同……；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.005%向原告支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，原、被告签订买卖车位的《商品房买卖合同》之后，双方还签订了《合同补充协议》，其中第二条主要内容为：对本合同第八条补充如下：1.该条所指的：“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：⑴市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。⑵配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误(如外事活动、交通管制、文明城创建活动等)。⑶施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上(含6级)强风或5级以上(含5级)地震的。⑷非被告原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。2.本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则被告无须承担本合同第八条第二款第1项的告知义务。合同订立后，原告支付了车位房价款165000元，被告于2013年1月3日出具了销售不动产统一发票，被告于2013年10月8日将车位房交付原告使用。3.2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村360幢、361幢商品房办理了初始登记。6月13日，被告通知原告于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。原告请求法院判令：1.被告立即向原告支付逾期办理商品房权属登记违约金13558元；2.被告立即向原告支付逾期交付车位违约金660元；3.被告立即向原告支付逾期办理车位权属登记违约金1518元；4.本案诉讼费用由被告承担。原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，原告按约履行了支付商品房价款的义务，被告已将住房和车位交付原告使用，双方各自基本上实际履行了合同主要义务，无根本性违约行为。被告未按合同约定履行车位交付义务，已构成违约，依法应承担违约责任，按约支付违约金。被告未按合同约定履行办理住房及车位所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。原告虽未举证证明其因被告的违约行为而造成的实际损失情况，原告的损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，确定原告主张的住房及车位逾期办证违约金按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定计算，原告主张住房逾期办证违约金13558元符合法律规定，予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告三明众祥房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给原告范其鉴逾期办理商品房权属登记违约金13558元；二、被告三明众祥房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给原告范其鉴逾期交付车位违约金660元；三、被告三明众祥房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给原告范其鉴逾期办理车位权属登记违约金1518元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，因适用简易程序审理，减半收费96.5元，由被告三明众祥房地产开发有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。宣判后，众祥公司不服，向本院提起上诉。上诉人众祥公司上诉称，上诉人逾期办证的实际原因在于上诉人申请对一期项目测绘成果审核时，三明市房屋权属登记中心要求一、二期地下室整体进行分摊计算，即待一、二期总地下室测绘成果数据确认后，方能将地下室数据补录与各幢地上部分合并，导入方管系统建立楼盘表，故办理产权证的程序之一测绘成果审核系因第三人的原因而延期。按《民事审判指导与参考》2006年第1辑《对最高人民法院第18条规定的解读》的理解，只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理提交完备的房屋所有权初始登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。因此，原审判决认定上诉人逾期办证不属于不可抗力应承担违约责任，属于认定事实不清、适用法律不当。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时，上诉人众祥公司未如期取得开发地块已是既成事实，其对相关地块是否会继续延期交付并是否会影响房地产项目的开发进度应有所预见。另本案所涉房地产一、二期项目的地下室是贯通的，上诉人众祥公司作为建筑业的专业主体，应当要预见到一期项目测绘可能要并入二期项目计算，应当对房屋权属登记部门审核资料的要求及时间要有所预见。上诉人主张逾期办证是属于不可抗力及房屋权属登记部门的原因，其可以免责的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人众祥公司未按照合同约定履行办证的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193元，由上诉人三明众祥房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长  吴树辉审 判 员  刘月娥代理审判员  叶景远二〇一六年七月二十八日书 记 员  安雅婷附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；