重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第03769号
上诉人（原审被告）张春芳
被上诉人（原审原告）舒达之
上诉人张春芳因与被上诉人舒达之房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2015）綦法民初字第01283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：郭扶中学校园内的套房楼5-1是重庆市綦江区郭扶中学的教师住房。1994年舒达之与其妻子卢桂英从原郭扶乡初级中学并入郭扶中学。1996年，学校将套房楼5-1分配给舒达之夫妻居住。卢桂英于2000年9月退休，舒达之于2003年5月退休。学校赋予了舒达之夫妇双方拥有退休后至死亡前的居住权。学校房租几年集中收缴一次，该房屋房租已由舒达之夫妇交至2012年底。期间，舒达之一家从2003年后到南岸区其儿子家中居住，将房屋交给一个老师陈某居住，每月收取80元、100元、120元的租金不等。2010年陈某死亡，他老婆年底搬走了。张春芳知晓后谎称舒达之让她搬进去，就把自己的家具搬了进去，还擅自进行装修。2011年9月舒达之回郭扶知道此事后要求张春芳付房租，张春芳未给付。后舒达之同意2011年不给房租。从2012年起，张春芳开始交房租，每季度600元提前交付舒达之，一直交到2014年底。到期前，舒达之曾要求张春芳2014年底必须搬出，双方发生分歧。张春芳搬进去后同家人一直居住该房屋，从2015年起至今未支付舒达之房租。舒达之诉至一审法院，请求判决：张春芳于2015年1月31日搬出舒达之的住房；张春芳给舒达之逾期租金每月200元至归还房屋之日。
一审法院认为，民事主体合法的民事权益受法律保护，从事民事活动应遵循诚实信用原则。本案争议的焦点主要在舒达之能否出租房屋及张春芳应否还房担责两个方面。关于舒达之是否有权出租房屋的问题，虽然争议房屋并非舒达之个人所有，但单位将房屋分配交付舒达之之后，在未收回单位之前，按通常理解，舒达之应享有除处分之外的占有、使用、收益等权能。单位的安排是否合理，是其内部管理问题，不属于本案审理的范围。对张春芳“学校的公房是不能转租获利”的辩称意见，一审法院不予采信。关于张春芳应否返还房屋承担责任的问题，不管张春芳的前夫是否与舒达之签订书面合同，均不能否定其实际租赁学校分配给舒达之的房屋的事实。张春芳从2012年起按每月200元的标准支付舒达之房租共三年，学校未提出异议，则舒达之与张春芳存在事实上的房屋租赁合同关系。双方未举示充分的证据证实约定了有效的租赁期限，应当视为不定期租赁。舒达之在起诉前已明确要求张春芳返还房屋，张春芳应有充分时间准备腾退房屋。张春芳从2015年起至今未支付舒达之房租又拒不返还房屋，违反了诚实信用原则。对舒达之要求张春芳返还房屋并给付相应租金的主张，一审法院予以支持。结合张春芳之前支付租金的标准和当地实际，按每月200元租金计算至返还之日为宜。张春芳未经舒达之允许对房屋进行过装修，亦不能成为其拒绝返还腾退房屋的理由。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：“一、被告张春芳在本判决生效后一个月内腾退郭扶中学校园内的套房楼5-1的房屋返还原告舒达之；二、被告张春芳从2015年1月1日起按每月200元标准支付原告舒达之房屋租金至返还房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案案件受理费40元，由被告张春芳负担（原告舒达之已交纳，被告张春芳在本判决生效后一个月内支付原告舒达之）。”
张春芳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回舒达之的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由舒达之承担。主要事实和理由为：一审认定事实错误，适用法律不当。1.根据最高人民法院于1992年11月25日发布的《关于房地产案件受理问题的通知》第3条的规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”因此，本案应由单位内部解决，人民法院不应受理。2.建设部令34号《城市公有房屋管理规定》第6条规定：“房屋产权人和使用人对所管理和使用的房屋负有保护责任。任何单位和个人都不得侵占、损坏公有房屋，不得利用公有房屋获取非法利益。”舒达之对涉案房屋出租并获取非法利益，其违法行为不应得到法律的保护。3.建设部第42号令《城市房屋租赁管理办法》第3条第2款规定：“承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。”郭扶中学已出具证明说明学校的公房不能出租，舒达之对房屋只有自己居住的权利，而已出租的权利，舒达之要求房屋租金的请求没有法律依据。
舒达之答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张春芳的上诉请求，维持一审判决。
在二审审理过程中，张春芳向本院提交了以下新证据：1.重庆市綦江区郭扶中学于2015年2月6日出具的《证明》；2.重庆市綦江区教育委员会于2015年2月9日出具的《证明》；3.重庆市綦江区郭扶中学于2015年3月31日出具的《证明》；4.《重庆市教育委员会关于印发农村学校老师周围宿舍使用管理试行办法的通知》（渝教建（2012）19号文），拟证明舒达之无权转租涉案房屋。舒达之质证后对真实性均不予认可，也不认可张春芳的证明目的。舒达之向本院提交了王生强的书面证言一份，拟证明涉案房屋是郭扶中学分配给他的。张春芳质证对其真实性不予认可，也不认可舒达之的证明目的。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点有：一是本案是否属于人民法院受理范围；二是舒达之是否有权出租涉案房屋。
关于本案是否属于人民法院受理范围的问题。舒达之向人民法院起诉要求张春芳搬出涉案房屋并支付逾期租金，所依据的事实和理由是其与张春芳之间存在房屋租赁合同关系，而非郭扶中学内部分房引起的占房、腾房纠纷，因此本案属于人民法院应当受理的范围。
关于舒达之是否有权出租涉案房屋的问题。涉案房屋虽是重庆市綦江区郭扶中学的公房，但在郭扶中学将涉案房屋分配并交付给舒达之使用之后，舒达之即享有对该房的占有、使用、部分收益和有限处分的权利。从2012年起，舒达之将涉案房屋转租给张春芳使用，张春芳亦按每月200元的标准向舒达之支付房屋租金。因此，不管张春芳的前夫是否与舒达之签订书面合同，舒达之与张春芳之间已经存在事实上的房屋租赁合同关系。同时，在张春芳租赁使用涉案房屋期间，郭扶中学对此并未提出异议。截止本案二审对双方当事人进行询问之日，涉案房屋尚未被郭扶中学收回。而郭扶中学在之后如何处理涉案房屋，则属于郭扶中学的内部事务，不属于本案的审理范围。
对于张春芳在二审中提交的四份新证据，因其内容是真实的，本院对此予以采信，但该四份新证据的内容并不能证明张春芳的上诉请求成立。对于舒达之在二审中提交的证人证言，因其证明内容与本院审理查明的事实相符，本院对此也予以采信。
综上所述，上诉人张春芳的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张春芳负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张雪方
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一五年七月二日
书 记 员 张远馨