山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终9475号
上诉人（原审原告）：即墨市鹤山工贸有限公司。
法定代表人：胡崇还，董事长。
委托诉讼代理人：江志开。
委托诉讼代理人：祝锋启，山东琴岛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛圣美纳地毯有限公司。
法定代表人：何秀生，总经理。
委托诉讼代理人：李雪冰，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘凯，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。
上诉人即墨市鹤山工贸有限公司（以下简称鹤山工贸公司）因与被上诉人青岛圣美纳地毯有限公司（以下简称圣美纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2015）即民初字第8556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鹤山工贸公司的委托诉讼代理人江志开、祝锋启，被上诉人圣美纳公司的委托诉讼代理人李雪冰、刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鹤山工贸公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认圣美纳公司发给鹤山工贸公司的《解除租赁合同协议通知书》不具备解除双方于2012年5月8日签订的协议书的效力；一、二审诉讼费由圣美纳公司负担。事实和理由：一、一审判决认定涉案厂房发生的火灾不是不可抗力正确。二、既然涉案厂房发生的火灾不属于不可抗力的范畴，那么圣美纳公司发给鹤山工贸公司的《解除租赁合同协议通知书》以该火灾不可抗力主张解除合同理由就不成立，自然该《解除租赁合同协议通知书》就不具备解除双方于2012年5月8日所签订的协议书的效力。三、双方于2012年5月8日签订的协议书是否应当解除，既不是鹤山工贸公司的一审诉讼请求，也不应当是一审判决应当分析的内容。综上，一审判决驳回鹤山工贸公司的诉讼请求，是错误的，应依法改判支持鹤山工贸公司的诉讼请求。
圣美纳公司辩称，一、双方签订的租赁协议应当解除。2015年4月17日，涉案火灾事故发生后，圣美纳公司就已经停产，不再经营，继续租赁厂房对圣美纳公司而言已经没有任何意义，签订租赁合同的目的就无法实现。因此，圣美纳公司于2015年8月7日及时向鹤山工贸公司发出《解除租赁合同协议通知书》。从该通知书内容可以看出：第一，圣美纳公司告知鹤山工贸公司由于火灾发生导致圣美纳公司受损的情况；第二，火灾的发生导致圣美纳公司实际无法实际继续履行租赁合同的事实；第三，圣美纳公司明确提出要求解除租赁协议。圣美纳公司所有机器设备、原料、产品等都被大火烧毁，圣美纳公司无法继续履行租赁协议。签订租赁合同的目的已无法实现。为了减少各方损失，圣美纳公司及时明确告知鹤山工贸公司，要求解除合同，也符合民法公平合理原则。二、一审法院审理租赁合同是否应该解除是正确的。法院有权根据本案基本事实，结合法律规定判决涉案租赁合同是否应该解除。不论涉案火灾是否属于不可抗力，圣美纳公司实际上面临破产，没有能力继续履行租赁合同。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
鹤山工贸公司向一审法院起诉请求：1、圣美纳公司发给鹤山工贸公司的《解除租赁合同协议通知书》不具备解除双方于2012年5月8日所签订的《协议书》的效力；2、本案诉讼费用等由圣美纳公司承担。
一审法院认定事实：2012年5月8日，即墨市鹤山工贸总公司（鹤山工贸公司原名称）与圣美纳公司签订《协议书》，协议约定，第一条、租赁标的物及条件：1、鹤山工贸公司拥有厂房（包括所有建筑物）和场地一处，位于青岛市龙泉镇烟青一级路东，其中厂房建筑面积10800平方米，由圣美纳公司租赁拥有生产经营，水电费圣美纳公司直接与供电供水部门结算；2、出租的建筑物符合图纸要求，布局合理，水电设施齐全，场地平整，道路畅通，并符合国家有关规定；若因土地、厂房引起的纠纷由鹤山工贸公司负责，同时由此给圣美纳公司造成的损失由鹤山工贸公司负责赔偿。第二条、租赁期限：1、租赁期限共计10年，自2012年8月1日起到2022年7月31日止；3、如果鹤山工贸公司中途解除协议时必须付给圣美纳公司剩余年限租赁费总和的50%，如果圣美纳公司中途解除时必须付给鹤山工贸公司剩余年限租赁费总和的50%，并将厂房建筑物恢复到鹤山工贸公司交付使用时的状况或作价赔偿。三、租赁费及交纳方法：1、厂房每平方米每年租赁费为75元，共计人民币810000元/年；2、签订合同之日预付半年租赁费，以后每年分两次缴纳租赁费，上半年开始的7日先交50%，下半年开始的7日再交50%，逾期交纳，按万分之四计算滞纳金。鹤山工贸公司不提供正式税务发票。第五条、厂房的维修和养护：1、建筑物的结构按设计年限，墙面、地面、屋面漏水保修5年，5年后租赁物的维修费用由圣美纳公司承担，不经鹤山工贸公司同意和设计部门的许可，圣美纳公司不得擅自改建或扩建；2、租赁期内，圣美纳公司应当妥善合理使用厂房，搞好厂内环境卫生，保持厂容整洁；3、圣美纳公司不经鹤山工贸公司同意，不得扩建或改建，不得毁损，届时应完好地归还厂房及场地以及水电设施。如有损坏，圣美纳公司按原价赔偿。第六条、协议的变更和解除：1、鹤山工贸公司不得干预圣美纳公司的生产经营，否则，圣美纳公司有权解除协议，且不承担任何责任；2、圣美纳公司必须依法经营，按章纳税，按约交费，否则，鹤山工贸公司有权解除协议，且不承担任何责任；3、经双方协商同意，可以对本协议的内容进行变更，双方不承担违约责任。
圣美纳公司房屋租赁费支付至2015年7月31日。
双方均认可，2015年4月17日，涉案厂房发生火灾事故，火灾系因锅炉爆炸引起。
2015年4月27日，即墨市鹤山工贸总公司向青岛市中级人民法院提起诉讼，要求圣美纳公司赔偿因火灾给鹤山工贸公司造成的厂房损失1700万元（具体数额以鉴定为准）。2015年5月11日，青岛市中级人民法院根据即墨市鹤山工贸总公司的申请，冻结圣美纳公司在中国人民财产保险股份有限公司青岛分公司投保的财产理赔款1700万元。
2015年8月7日，圣美纳公司向鹤山工贸公司发出《解除租赁协议通知书》，内容为：2015年4月17日，圣美纳公司租赁鹤山工贸公司的厂房内锅炉发生爆炸引起火灾。在本次火灾中，圣美纳公司用于生产经营的全部机器设备被烧毁，生产用的原料、辅助材料、产品成品、半成品等也全部被烧毁灭失。本次火灾造称圣美纳公司无法继续生产经营，公司严重亏损，对外大量违约。包括鹤山工贸公司在内已经提起多起诉讼案件。圣美纳公司的保险赔偿金也被鹤山工贸公司申请法院查封。客观上也造成了圣美纳公司面临破产的境地。故对鹤山工贸公司的租赁协议书已实际无继续履行的可能性。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条合同的法定解除事由第一项规定，“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”鉴于本次火灾致使双方签署的租赁协议书目的已经无法实现，因此，圣美纳公司特此通知鹤山工贸公司解除协议书。
鹤山工贸公司提交的编号为即房自字第002299号房屋所有权证中记载，所有权人：即墨市鹤山工贸总公司；房屋座落：即墨市龙泉镇一级路东侧4号；建筑面积：7299.40平方米。涉案租赁厂房建筑面积共计10800平方米，其中3500.6平方米（10800平方米-7299.40平方米）是后来建造的办公楼及宿舍，无相关权属证书。
另查明，即墨市鹤山工贸总公司于2015年5月6日更名为即墨市鹤山工贸有限公司。
一审法院认为，鹤山工贸公司、圣美纳公司签订的《协议书》是双方真实意思表示，涉案厂房建筑面积10800平方米，其中有权属证书的主车间为7299.40平方米，无权属证书的办公楼及宿舍为3500.6平方米。圣美纳公司租赁鹤山工贸公司厂房的主要目的是使用主车间进行生产经营，并且有权属证书的主车间面积占租赁厂房的大部分，故将双方签订的《协议书》认定为有效为宜。本案的争议焦点是圣美纳公司向鹤山工贸公司发出的《解除租赁合同协议通知书》是否具有解除双方于2012年5月8日签订的《协议书》的效力。
关于《解除租赁合同协议通知书》是否具有解除《协议书》的效力的问题。通常情况下，只有当一方违约达到法定或者约定的解除条件时，守约方要求解除合同的，才能得到人民法院或者仲裁机构的支持；若不符合法定或者约定的解除条件，特别是对于违约方要求解除合同的，一般难以得到支持。从社会效应看，为了充分发挥物的价值，做到物尽其用，从而有效利用资源，减少财产浪费，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，对于实际上确实无法继续履行的房屋租赁合同，即使不完全符合合同解除条件，也可以解除。尽管现行法律对此种情况下的合同解除问题未作出明确规定，但其具有一定的法律根据。第一、《中华人民共和国合同法》在第九十四条第五项作了一个概括性规定，即法律规定的其他情形下的合同解除，主要指《合同法》分则包含的各类具体合同中，根据合同的性质和合同当事人的特殊地位而特有的合同解除情形（如《合同法》第二百六十八条、第四百一十条）。这些情形下，合同的解除不以当事人之间的协议、约定或违法为条件。第二、从减轻损害规则角度看，在承租人明确表示或者以行为表明不履行合同后，出租人有义务采取适当措施防止损失的扩大，而同意及时解除租赁合同正是防止损失扩大的最有力措施。减轻损害规则的主要理论依据是民法的诚实信用原则，法律依据则是《合同法》第一百一十九条。该原则要求，在违约发生后，守约方采取的减轻损害措施不仅要合理，而且要及时，不得怠于取得能够取得的利益。本案中，圣美纳公司用于生产经营的机器设备、原料、辅助材料、半成品、产品成品等全部被烧毁，客观上造成圣美纳公司无法继续生产经营，也确无继续履行房屋租赁合同的能力，及时解除合同符合民法的公平原则，也是鹤山工贸公司履行减轻损害规则的要求。据此，鹤山工贸公司主张确认圣美纳公司发给鹤山工贸公司的《解除租赁合同协议通知书》不具备解除双方于2012年5月8日所签订的《协议书》的效力的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于涉案厂房发生的火灾是否为不可抗力的问题。火灾是由于圣美纳公司的锅炉爆炸引起的，不属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力范畴，所以圣美纳公司以不可抗力为由进行抗辩，一审法院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条的规定，一审判决：驳回即墨市鹤山工贸有限公司的诉讼请求。案件受理费11900元，由即墨市鹤山工贸有限公司负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本院认为，根据业已查明的事实，鹤山工贸公司与圣美纳公司于2012年5月签订协议书，约定由圣美纳公司租赁鹤山工贸公司的厂房和土地。租赁协议签订后，圣美纳公司接收涉案厂房及土地使用至2015年4月17日，因锅炉爆炸发生火灾，圣美纳公司用于生产经营的机器设备、生产材料等均被烧毁，损失较大，客观上已不具备继续履行租赁合同的能力和条件。圣美纳公司基于租赁合同目的无法实现，向鹤山工贸公司发出《解除租赁合同协议通知书》，综合考虑本案实际情况，为避免双方损失的扩大，基于公平、诚信原则，应确认圣美纳公司向鹤山工贸公司发出的《解除租赁合同协议通知书》的法律效力。在圣美纳公司因发生火灾造成较大损失无力继续履行租赁合同且以实际行为明确表示不再继续履行租赁合同的情况下，鹤山工贸公司要求确认圣美纳公司发出的《解除租赁合同协议通知书》不具备解除租赁协议的效力，依据不足，本院对其该项主张不予支持。圣美纳公司单方提出解除租赁协议，由此产生的法律后果双方可另行解决。
综上所述，上诉人鹤山工贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11900元，由上诉人即墨市鹤山工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 安太欣
代理审判员 齐 新
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 于国英