山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终1197号
上诉人（原审原告）李剑，男，汉族，1971年8月1日出生，住莱芜市莱城区，个体工商户。
委托代理人李利，山东吏朔律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李燕，女，汉族，1975年1月23日出生，住莱芜市莱城区。
被上诉人（原审被告）中国长城资产管理公司济南办事处，住所地济南市经七路168号。
负责人刘学堂，该办事处总经理。
委托代理人杨明君，男，汉族，1978年10月11日出生，现住济南市，系该公司项目经理。
委托代理人徐根深，山东舜泽律师事务所律师。
原审被告莱芜市兴鑫经贸有限公司，住所地：莱芜市莱城区方下镇耿公清村。
法定代表人李燕，该公司经理。
上诉人李剑因与上诉人李燕、被上诉人中国长城资产管理公司济南办事处、原审被告莱芜市兴鑫经贸有限公司执行异议之诉一案，不服山东省莱芜市中级人民法院（2015）莱中民四初字第17号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李剑的委托代理人李利,上诉人李燕，被上诉人中国长城资产管理公司济南办事处的委托代理人杨明君、徐根深，原审被告莱芜市兴鑫经贸有限公司的法定代表人李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李剑在原审诉称，2013年3月30日，原告与被告李燕签订《房屋租赁合同》，双方约定：被告李燕将其所有的位于莱城区文化北路91号院4号楼103号的房产租赁给原告，租赁期限20年，自2013年3月30日至2033年3月30日，租金250000元/年，租金共计5000000元，租金支付方式为自合同签订之日起二年内付清。合同签订后，被告李燕将房产交付给原告，后被告李燕陆续收到原告的租金，李燕为原告以借条的方式出具。租赁期内，原告经被告李燕同意，将所承租的房产分别租给黄丽莉和高健。2015年5月5日，莱芜中院作出拍卖上述房产的裁定，为此，原告提出了异议申请，后法院以（2015）莱中执异字第29号执行裁定书驳回了原告的异议。原告认为：2013年3月30日，原告与被告李燕签订《房屋租赁合同》，约定将被告李燕所有的位于莱城区文化北路91号院4号楼103号的房产租赁给原告，协议签订后二年内，原被告已结算完毕；原告在承租期内，经被告李燕同意，将所承租的房产分别租给黄丽莉和高健，对此，法院也予以查明，但法院却认为原告未实际占有租赁物，明显矛盾。因被告李燕的原因，并未告知涉案房产被查封并执行，原告并没有过错，法院驳回原告异议错误。为此，原告特提起诉讼，请求法院判令停止对莱城区文化北路91号院4号楼103号房产的执行；依法确认原告对莱城区文化北路91号院4号楼103号房产享有租赁权，并保障原告在拍卖过程中的优先购买权；诉讼费由被告承担。
被上诉人中国长城资产管理公司济南办事处在原审辩称，李剑与李燕的房屋租赁关系不真实，合同签订的时间与合同履行的实际占有情况不一致，原告李剑在法院的多次陈述相互矛盾不一致，李剑主张实际占有房屋与证据显示的情况不一致。1、两者系亲兄妹关系，在合同签订主体上存在利害关系；2、认定租赁权的标准是承租人实际占有租赁物，但现有证据证明李剑并未实际占有涉案房屋，没有出具相关缴纳租赁费的税务发票，水费、电费、通信费等相关凭据；3、2015年5月22日，李剑在本院执行庭谈话笔录中称租金全部为现金交付，没有银行汇款。但在其后的2015年11月6日听证笔录中提供了银行电子回单证明交易，前后矛盾；4、李燕向李剑出具的23份借条，原告称是以租金抵借款的抵销行为，而借条实际是李燕分23次向李剑借款500万元，原告称系用李燕的房产的租赁费来抵借款，但执行异议听证过程中，原告李剑与李燕并未在合同中体现抵偿条款，也未另行签订抵债合同，因此租赁合同关系和借贷关系不是一个法律关系，除合同双方没有设施抵偿行为，因此是没有关联的两个独立的法律关系；5、在听证笔录中，原告举证证明2015年以来多次以银行打款的行为向李燕支付房屋租金，这与原告在法院的笔录及合同签订的情况明显矛盾，既然诉称以20年的租金抵借款，又同时主张通过银行向李燕支付租金，既在本院执行局笔录中说明全部是向李燕支付的现金，而后又诉称通过银行汇款，明显矛盾；6、我方从张家洼工商所调取的工商登记信息，证明该房屋的承租人向工商局出具的证据证明出租人为李燕；7、工商登记信息中，现在的三楼的承租人张淑亭使用日期为2014年11月7日，李剑与实际承租人签订租赁合同时间为2014年12月10日，先登记后出现李剑与黄丽莉签订合同。据工商登记信息显示，2015年6月10日，法定代表人由张淑亭变更为黄丽莉，原告提交的合同显示2013年原告与黄丽莉签订了合同，这是明显矛盾的。李剑与李燕的租赁关系不真实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审被告莱芜市兴鑫经贸有限公司、上诉人李燕在原审共同答辩称，原告所称属实。
原审经审理查明，2013年7月5日，原审法院预查封李燕购买商品房预售合同登记备案但未进行物权登记的坐落于莱城区文化北路91号4号楼103的房产。2015年5月5日，原审法院作出（2014）莱中执字第135-7号执行裁定，拍卖已被查封的李燕的涉案房产，2015年5月22日，李剑提出异议，原审法院作出（2015）莱中执异字第29号执行裁定书，驳回了李剑的异议。
李剑与李燕系亲兄妹关系，李燕与李剑签订房屋租赁合同一份，约定李燕将位于莱芜市莱城区文化北路91号4号楼103房屋租赁给李剑，租期20年，自2013年3月30日至2033年3月29日，房屋年租赁费25万元，共计500万元，租金自合同签订之日起二年内将本合同租赁费全部付清,合同的落款时间是2013年3月30日。合同签订后，李燕为李剑分别出具金额为50万落款日期为2013年3月30日、金额为29.26万落款日期为2013年5月2日、金额为20万落款日期为2013年6月6日、金额为40万落款日期为2013年8月4日、金额为3万落款日期为2013年12月3日、金额为7.52万落款日期为2014年4月9日、金额为7.52万落款日期为2014年6月9日、金额为7.52万落款日期为2014年7月9日、金额为7.52万落款日期为2014年8月9日、金额为7.5万落款日期为2014年9月6日、金额为7.52万落款日期为2014年10月9日、金额为7.52万落款日期为2014年11月9日、金额为7.52万落款日期为2014年12月9日、金额为100万落款日期为2014年12月25日、金额为197.6万落款日期为2015年2月3日的借据共计15份合计500万元，电子银行回单23份合计交易金额为342.72万元。李剑在原审法院对其所做的谈话笔录中陈述：租赁费是分多次，以现金方式，没有银行汇款交给的李燕，付钱之后李燕都为其打收条，有单据，具体什么时间交的记不住了。
原审另查明，莱芜经济开发区市场监督管理局备案的莱芜滇之香餐饮有限公司的住所（经营场所）申报表记载地址为莱芜市经济开发区文化北路91号，房产的出租方是李燕，申请日期是2014年11月7日。莱芜经济开发区博城小厨菜馆的住所（经营场所）申报表记载为莱芜市经济开发区文化北路91号，房产的出租方是韩强，租赁方是高健，申请日期是2015年7月20日。
原审法院根据（2015）莱中执异字第29号执行裁定书、谈话笔录、住所（经营场所）申报表、房屋租赁合同、借据、电子银行回单等证据认定以上事实。
原审法院认为，关于原告李剑与被告李燕之间的关于莱城区文化北路91号院4号楼103号房产的租赁合同是否真实，租赁权是否成立的问题。原审经审查认为，租赁权是承租人依据租赁合同占有出租人交付的租赁物后，对租赁物享有的使用、收益权，认定租赁权成立的标准是双方之间的租赁合同是否真实，财产出租人是否已实际交付租赁物，承租人是否实际占有租赁物并支付租金。综合审核认定双方提供的证据，原告李剑与被告李燕签订的租赁合同不具有真实性，李剑主张的租赁权不能成立，理由如下：一、根据商品房预售合同登记备案情况，被告李燕系涉案房产的权利人，其具备出租涉案房产的主体资格，原告李剑向法庭提交了与被告李燕签订的房屋租赁合同，但是未提供在法院查封时间即2013年7月5日之前交付、占有房屋的证据，比如两人签订的租赁房屋交接书、房产所在地管理部门办理相关备案登记、缴纳物业费的情况等；莱芜经济开发区市场监督管理局作为市场监督管理部门，其备案的资料具有公示性，根据被告中国长城资产管理公司济南办事处提供的住所（经营场所）申报表，其上载明的涉案房产的出租人均不是李剑，而是李燕、韩强，对外出租的权利人并不是李剑，进一步证实了原告李剑与被告李燕之间的租赁合同不真实。二、对于租金的支付，李剑提供了15份借据及23份电子银行回单用来证实已将合同约定的500万元租赁费支付给被告李燕，但该宗借据和电子回单对应的是民间借贷关系，与房屋租赁不属于同一法律关系，原告李剑和被告李燕同意租金抵顶抵债务仅是在执行异议听证过程陈述，并未提交双方在法院查封（拍卖）之前已达成租金抵顶借款的书面协议，李剑提交的借条和银行回单中大部分款项交易是在2013年7月5日之后，原告李剑在执行听证过程中陈述，租金是用现金支付，没有通过银行转账支付，付钱之后李燕都为其打收条，有单据，但在庭审时，原告李剑并未提供收租金的收据，仅提供银行交易凭单作为证据与执行听证时的陈述相互矛盾。因此，即使双方签订了租赁合同，合同约定的租金并未实际支付，租赁权并未成立。
关于是否能够阻却法院执行的问题。原审经审查认为，因原告李剑向法庭提交的与被告李燕签订的租赁合同，明显存在不真实，系事后为规避执行所补签的合同。因此，无法阻却法院的执行。且即使租赁合同真实存在，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据该条规定，首先是租赁合同的签订在法院查封之前，其次是占有使用不动产，再次是对法院移交该不动产时可以阻却执行。该条并没有规定法院不能拍卖、执行该不动产。因此，本案中即使原告李剑主张的租赁权成立，李剑享有的是在租赁期内请求阻止向受让人移交被执行的不动产的权利，法院执行过程中的拍卖行为并不影响其租赁权的行使。综上，原告李剑请求阻止执行的依据不足，原审不予支持。
原告李剑主张的优先购买权以合法成立的租赁权为前提，在租赁权不成立的情况下，主张优先购买权没有事实和法律依据，且该主张不是执行异议之诉审查的范围。因此，对于原告李剑主张的优先购买权原审不予审查。
综上，原告李剑的诉讼请求于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回原告李剑的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告李剑负担。
上诉人李剑不服原审判决上诉称，原审法院以上诉人与被上诉人李燕所签订的《房屋租赁合同》不真实,驳回上诉人阻却原审法院执行的裁决结果无事实及法律依据。因为：1、在2012年7、8月份,被上诉人李燕的对象韩强因刑事案件被依法羁押，李燕找到上诉人先行借走50万元说急用，因韩强外欠债务巨大，上诉人于2013年春节后找到李燕想索回借款,李燕告知上诉人，现无力还款，不行的话可以用涉案房屋让上诉人对外出租，以出租的租赁费折顶借款，同时附加条件，让上诉人还清韩强的估计500万元外欠款项，上诉人与被上诉人系亲兄妹关系，出于特殊感情及特殊问题，上诉人方同意于2013年3月30日与被上诉人签订了《房屋租赁合同》。合同履行过程中,上诉人为保险起见，让李燕以借据的方式出具，在其后陆续的付款过程中，上诉人也是让李燕以借条的方式出具收款凭证，但实际为租赁费收款凭证。2、在租赁期间内，实际承租人支付租金的收款人为上诉人而非被上诉人李燕。租赁期内，上诉人经被上诉人李燕同意,将所承租的房产分别租给黄丽莉和高健，有租赁合同为证。同时在原审中，上诉人向法庭提交了实际承租人黄丽莉和高健通过银行汇款及现金方式支付合同中约定的租金的相关证据，足以说明涉案房屋实际权利人为上诉人，也同时证实上诉人与被上诉人李燕所签订的合同是真实有效的。虽然实际承租人黄丽莉和高健在办理工商登记时,登记的出租方为被上诉人李燕和韩强，但该登记仅仅是应工商管理行政部门要求所填写的权属所有人问题，并不能说明涉案房屋实际出租人为被上诉人李燕。3、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，虽然双方未办理任何交接手续或向房产管理部门办理相关备案，但在房屋交接后,被上诉人李燕已将房屋使用人情况告诉给了涉案房屋的物业管理部门，原审时，上诉人也向法庭提交了物业公司向上诉人下发的催交自2013年4月1日至2014年3月31日的“限期缴纳物业费通知”，对上述物业费用，上诉人至今仍未交纳。从时间结点上看，上诉人与被上诉人李燕所签订的合同如果是不真实的，原审法院并没有以任何确凿的证据推翻上诉人所提交的证据，也并没有适用确实充分的法律依据支持其观点的成立，仅以推断的方式认定双方所签订的协议不真实，没有任何依据。基于原审法院对合同的真实性作出了错误认定，进而驳回上诉人阻却原审法院执行的结果错误也是显而易见的，应依法纠正。请求撤销原判，改判或者发回重审。
上诉人李燕不服原审判决上诉称，原审法院认定上诉人与被上诉人李剑所签订的《房屋租赁合同》不真实是错误的，没有事实及法律依据。因为：2012年7份,我对象韩强因刑事案件被依法逮捕,我找到李剑借了50万元。李剑在2013年春节前后找到我想要回借款,因我无力还款，且我对象外欠债务巨大，需由我筹借进行偿还，于是我和李剑商量，用我的涉案房屋让李剑对外出租，租赁费归李剑，但李剑要配合我还清我对象的外欠债务，用租赁费抵顶。因我们是兄妹关系，李剑也没反对，在2013年3月30日我们签订了《房屋租赁合同》。签订合同后，我是以借条的方式向李剑出具收款凭证,但实际为租赁费收款凭证。签订合同后,我便将此情形告知涉案房屋物业公司，自此所产生的费用我没有经手,全部由李剑支付。李剑对外出租的房屋,租赁费也是由各业主支付给的李剑，租赁关系是真实的。另外，涉案房屋是办理的银行按揭手续，现在抵押权仍在银行，出卖方且享有优先受偿权，现已多次违约，已无力偿还银行贷款，由出卖方向银行偿还了部分款项。综上，原审法院认为合同不真实错误,请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。
被上诉人中国长城资产管理公司济南办事处针对李剑、李燕的上诉一并答辩称，一、上诉人李剑与被执行人李燕租赁合同不真实，上诉人李剑的租赁权不能成立。1、认定租赁权成立的标准是承租人实际占有租赁物，而事实上上诉人李剑在法院查封之前并未实际占有该租赁物。被执行人李燕称将所购涉案房产出租给上诉人李剑，双方虽签订了租赁合同，但李剑未能提供在法院查封之前即2013年7月5日之前交付、占有房屋的凭证，例如出租人与承租人签订的租赁房屋交接书、承租人在出租房屋所在地物业办理的装修或者入住手续证明以及承租人依照租赁合同缴纳水费、电费、燃气费、通信费等公共事业的费用，原审法院认定事实清楚，上诉人李剑在法院查封前并未实际占有租赁物。2、上诉人李剑与被执行人李燕之间的租赁合同不真实。根据莱芜市张家洼工商所出具的工商登记信息显示，向次承租人出租的出租方为李燕而非李剑。同时，工商登记信息中显示，次承租人的法定代表人张淑亭填写的工商登记信息和莱芜市安泰福顺物业提供的经营场所使用证明日期均为2014年11月7日，但李剑提供的与次承租人黄丽莉签订的租赁合同时间为2014年12月10日。由此可以证实上诉人李剑与被执行人李燕之间的租赁合同不真实，上诉人李剑在庭审过程中提供的与次承租人的租赁合同也系伪造。3、上诉人李剑提供的15份借条以及23份电子银行回单无法证明真实的债权债务关系和租金抵顶借款的债务抵销行为。上诉人李剑于原审时提交的15份借条以及23份电子银行回单与2015年5月22日法院谈话笔录中李剑陈述的租金是以500万现金交付没有银行汇款的表述相矛盾；虽然上诉人李剑在执行异议听证中声称之前达成租金抵顶借款的协议，但其在庭审时提交的该15份借条以及23份电子银行回单对应的仅仅是民间借贷关系，与房屋租赁关系看不出关联性。事实上，该让渡20年房屋租赁权的方式抵顶500万元的借款行为和租赁合同是两个法律关系，其并未提交法院在查封前已达成租金抵顶借款的书面协议。因此，即便双方签订的租赁合同是真实的，合同约定的租金并未实际支付，租赁权未成立。二、上诉人和被执行人系伪造证据进行虚假诉讼，蔑视司法权威，应当严惩，原审裁定驳回异议的审理合法合理。2015年11月6日于法院听证时我方提出要对李燕与李剑房屋租赁合同的签订时间进行鉴定，但当2016年1月5日开庭时上诉人李剑即声称该合同原件已丢失。并且上诉人提供的15份借条的借款时间和数额与23份电子回单的时间与数额无法相互对应。本案上诉人李剑提供的各项证言和各项证据均前后矛盾。李燕与李剑系亲兄妹，双方恶意串通，于法院查封涉案房产之后伪造证据，损害我方利益，本案是典型的以虚假诉讼抗拒执行的行为，请求维持原判。
上诉人李燕和李剑对相互的上诉没有意见。
原审被告莱芜市兴鑫经贸有限公司对李剑和李燕的上诉没有意见。
本院经审理查明的事实和原审法院认定事实相一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案外人李剑提起执行异议之诉的理由是其对涉案执行标的享有承租权这一民事权益，所以本案需要解决的问题就是上诉人李剑提出的其对涉案执行标的享有的承租权这一民事权益，是否足以排除对涉案执行标的的强制执行。如果说上诉人李剑即使享有承租权这一民事权益，也不能排除强制执行，则无需对上诉人李剑对涉案执行标的是否享有承租权这一民事权益进行确认和审查。
第一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2008年发布）第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。由该规定可以确认，被执行人出租已经人民法院查封、扣押、冻结执行标的行为，不能产生对抗申请执行人的法律效力，承租该执行标的的案外人以此作为排除强制执行的理由的，人民法院不予支持。
第二，被执行人在人民法院查封、扣押、冻结执行标的以前出租该标的的，作为承租该执行标的的案外人的承租权这一民事权益也不足以排除对该执行标的强制执行。因为根据买卖不破租赁的原理，人民法院对执行标的的拍卖不会影响到案外人对执行标的所享有的承租权，也不会影响到案外人对执行标的所享有的优先购买权。据此上诉人李剑以其享有承租权为由要求人民法院排除强制执行理由不成立。
结合以上分析，无论上诉人李剑是否享有对执行标的的承租权，其要求排除强制执行的理由都不成立，本院不予支持。其要求确认承担权的请求，本院不予审查。
综上，原审法院判决驳回李剑的诉讼请求符合法律规定。但原审法院在被执行人莱芜市兴鑫经贸有限公司和李燕不反对案外人李剑异议的情况下，列被执行人莱芜市兴鑫经贸有限公司和李燕为原审被告，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条关于“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，但该情形不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形，且原审判决结果正确，上诉人李剑和李燕的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李剑和李燕均担。
本判决为终审判决。
审 判 长 颜振贞
代理审判员 曹 毅
代理审判员 张 磊
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 康 宁