江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0682民初2416号
原告南通市银燕食品有限公司，住所地如皋市磨头镇新徐村3组58号。
法定代表人邓海如，董事长。
委托代理人水瑞林，北京市汉卓（南通）律师事务所律师。
委托代理人邓进礼，系原告公司工作人员。
被告如皋市惠安食品有限公司，住所地如皋市吴窑镇沙秦村1组。
法定代表人黄德安，总经理。
委托代理人陈紫雯、黄河（实习），上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。
原告南通市银燕食品有限公司与被告如皋市惠安食品有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人水瑞林、邓进礼，被告法定代表人黄德安、委托代理人陈紫雯、黄河到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2008年9月27日，原、被告订立资产抵款协议。原告将位于磨头镇高庄村的全部资产用于抵算其全资子公司江苏城市人食品有限公司（以下简称城市人公司）欠被告货款4000000元。
该协议签订后，原、被告双方对所有资产进行清点，形成抵款资产清单，并将全部资产交付被告。
由于涉案土地为集体所有，没有土地使用证，房屋没有产权证，该协议未能按照约定得到公证，土地使用权及房产所有权没有能够过户到被告名下，协议第二条未能履行。
按照协议第三条约定原告抵给被告的资产，日后资金充裕时可回购该资产，回购价格4000000元。协议第五条约定，被告保证该资产完好，根据双方交接清单，原告回购时非正常损坏的资产，被告负责予以赔偿。原告要求回购资产，被告予以拒绝。诉求判令：1、被告履行资产抵款协议第三条、第五条的约定，同意原告以4000000元回购协议所涉资产；被告不能返还原物的，按照资产清点表中确认的价格赔偿原告；2、案件受理费用由被告负担。
原告所举证据有：1、2008年9月27日资产抵款协议、抵款资产清点表各一份，以证明，A.原告将涉案资产抵算给被告为城市人公司抵算4000000元债务的事实。B.原告所有的房屋是集体土地的房屋，土地没有使用权证，房屋没有所有权证，原告房屋所有权是依法不可转让的资产，被告不可能通过公证取得所有权或土地使用权，因此协议第二条约定是无效约定。C.根据协议第三条约定，原告有权在适当时候回购。D.根据协议第五条约定，被告在占有使用期间应保证资产完好，根据双方交接清单，被告应将非正常损坏的资产依照原价赔偿原告；2、关于立即启动食品厂路南块的通知（复印件）、私营企业调查报告（复印件）、改制企业集体土地使用权租赁合同（复印件），以证明原告对涉案土地具有使用权，该土地使用权不能转让、转租或抵让的事实；3、2007年3月14日原、被告所签承包协议一份，以证明，A.原告于该日将其下属子公司如皋市每天鲜食品有限公司（每天鲜公司）发包给被告，所涉资产与2008年9月27日抵款协议中的资产系同一资产。B.第三条约定原告提供现有厂房和生产设备，被告经营期间生产线改造、设备维修保养费由被告承担。被告根据实际需要增添的设备、设施产权归被告，被告违约时，新增的设备、设施不能折价作为赔偿款及违约金向原告赔付。C.第六条约定，由于被告原因造成资产损坏应予赔偿。D.协议约定的承包期为3年，承包费2600000元，该费用在抵款协议中双方结算至2008年9月30日为1227800元，抵算了被告对城市人食品公司的债权1153340.7元，被告尚欠原告1372200元至今未结算，构成违约，依照该协议第11条约定被告应承担800000元的违约金；4、不可撤销抵押担保承诺书一份，该承诺书是南通市海诺尔食品有限公司、如皋市鸿途业食品有限公司、南通联燕食品有限公司因如皋市每天鲜食品有限公司向民生银行借款2000000元提供担保,被告向南通市海诺尔食品有限公司、如皋市鸿途业食品有限公司、南通联燕食品有限公司提供抵押担保时出具的承诺书，以证明被告认为其与原告2008年9月27日订立的资产抵款协议实际为抵押协议的事实。
被告辩称，原告要求被告返还财产及对不能返还原物按资产清单表中所确认的价格予以赔偿的诉讼请求没有事实根据和法律依据；如原告要求回购涉案资产，必须支付回购款项，同时对被告添加的财产及增值部分，原告应予补偿；原告诉称其根据协议约定要求回购资产，遭到被告拒绝没有事实依据。协议约定，原告回购资产必须有充裕的资金，原告没有告知被告其欲回购资产和已拥有充裕资金；根据协议约定和抵款资产清点表，原告应当承担违约责任，向被告支付违约金，并赔偿被告已支付的自2008年至2016年的土地使用费166655.5元。
综上，请依法驳回原告的诉讼请求。
被告所举证据有：1、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证9份、《证明》及土地付款记录共8份、租赁协议及收款收据共3份，以证明被告是该土地的合法占有人、使用人，原告违反了资产抵款协议中第2、4款的规定及路北为个人承包土地的事实；2、微信信息聊天记录、电话录音材料，以证明原告诉前从未向被告提及回购资产，不存在被告拒绝的事实；3、照片27张、添附物费用材料，以证明原路北新建成一个洗浴中心、路北大楼翻新、仓库翻建为饭店、仓库修建为宾馆及新建厂房的事实；4、改建及添附物花费费用的证明材料（路北），以证明被告花费了891000元的事实；5、污水处理工程承包合同、排污许可证，以证明原告排污设备不符合要求，被告重新修建污水处理设备花费98000元的事实；5、建设工程施工合同，以证明原厂房有重大瑕疵，被告修缮花费88000元的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的资产抵款协议的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明目的有异议，认为该协议证明了被告是涉案资产的所有权人和合法占有人，与原告在诉状中关于返还财产、赔偿损失及资产使用费之间没有关联性。对资产清单表的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明目的有异议，该证据只能反映2008年9月27日涉案财产的基本价值，从2008年9月27日至今由于部分厂房失修，被告基于企业经营需要，已对资产进行修建、添置，原告若要回购资产不仅要向被告支付4000000元的回购款，且对被告添置的部分和升值部分应予以补偿；对关于立即启动食品厂路南块的通知、私营企业调查报告、改制企业集体土地使用权租赁合同的真实性、合法性、关联性均有异议，认为三份证据均为复印件，不能确认证据的真实性、合法性。三份协议是原告改制前的资料，经过1999年改制后，路南的厂房归原告所有，该证据与本案没有关联性；对2007年3月14日的承包协议的真实性、合法性没有异议，但关联性和证明目的有异议，承包协议在资产抵款协议之前，被告作为承包方承包原告的每天鲜公司的厂房进行生产经营，原告原欠被告5600000元货款，3年承包费为2600000元，协议第十条第4款约定，余款3000000元由原告分三个月付给被告，因为原告未能履行协议，仅仅支付300000元，2008年9月27日双方协商终止了原来的承包协议，形成了资产抵款协议。抵款协议第1条明确原告欠款5153340.7元，扣除承包协议中被告应支付原告的租金1227800元，实际抵算1153340.7元，余款4000000元以资产抵款；对不可撤销抵押担保承诺书认为没有签订保证期限，根据诉讼时效相关规定被告没有担保义务了，且该证据与本案没有关联性。
原告对被告所举江苏省农村合作经济组织内部结算凭证、《证明》及土地付款记录、租赁协议及收款收据的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为不能证明原告违反抵款协议，被告使用土地应当付款。对被告向多人支付土地使用费的证明没有异议，认为被告使用原告资产仅向农村合作社支付了土地使用费，没有向原告支付其他资产使用费，被告已经支付的土地使用费双方在结算资产使用费时经原告核实后可以扣减。租赁协议及收款收据与本案没有关联性，所涉土地不包括在原、被告订立的抵款协议中，被告与高俊达成了租赁协议没有影响被告的生产经营，不构成违反抵款协议的相关条款；对微信信息聊天记录、电话录音材料的真实性不予认可。认为口头言论不能证明原告没有向法院起诉的真实意思，应以书面起诉状为准；对照片、添附物费用材料等认为原告要求被告履行协议，回购原资产，被告所举的该组证据恰恰证明未经原告允许，被告擅自拆除原告的房屋，导致不能返还原物，违反抵款协议第5条的约定，应赔偿原告。原告回购资产时是否愿意接受被告擅自重建的房屋，要看该房屋的建设是否经有关部门批准，是否系违章建筑，如系违章建筑则由有关部门强行拆除，如非违章建筑原告是否愿意接受置换原资产，执行阶段再协商；对污水处理工程承包合同、排污许可证、建设工程施工合同认为与本案没有关联性。
经审理查明，2008年9月27日，原、被告订立资产抵款协议一份，约定因原告下属的的全资子公司城市人公司结欠被告货款，经双方反复协商，原告同意将位于磨头镇高庄村的全部资产（含厂房和生产设备）用于抵算给被告。城市人公司共结欠被告5153340.7元。被告承包每天鲜公司应缴承包费为1227800元（计算时间为2007年5月1日至2008年9月30日），原告同意将承包费折算为1153340.7元，尚欠被告4000000元。全部资产抵算价值为4000000元。抵款资产由双方共同清点造册。日后，原告资金充裕时，可回购该资产，回购价值4000000元。被告保证该资产完好，根据双方交接清单，原告回购资产时，非正常损坏的资产由被告予以赔偿。为确保该协议的顺利履行，由原告下属的城市人公司与被告另行签订分割肉供货协议作为此协议的补充协议。两协议共同执行，缺一不可等。
当日，城市人公司与被告签订分割肉供货协议一份，约定被告向城市人公司供应2#、4#猪分割肉，自协议签订之日起一周内，被告向城市人公司提供价值1000000元的分割肉。城市人公司提供被告认可的担保人对所供货物进行担保。付款方式为，城市人公司于2009年5月底结清总额1000000元货款，如在此期间所供货物价值超过1000000元，超过部分双方另行协商。该协议作为原、被告签订的资产抵款协议的补充协议，两个协议共同执行，缺一不可等。
当日，原、被告双方对抵款资产进行清点移交，移交资产有：THAH-10气浮机一套、50QW10-10-0.75污水提升机一台、SSR65罗茨鼓风机两台、50ZW10-20污泥泵两台、配电柜一套（以上为上海承大污水设备），ZBW-700自控麻电机一套、平板输送机（含变速器）一套、放血自动线一条、自动卸放器两台、立式洗畜机一台、200型液压泡毛机一台、限位器两套、白条提升机一台、辊简剥皮机一台、坡式剥皮线17.4m、胴体接收台一张、双轨道岔（两向）35付、双轨道岔（三向）3付、双轨弯道65付、龙门吊架603只、工字钢压板620付、扣脚器60付、白条自动线32m、同步卫检自动线29m、桥形劈半锯一台、空中快抟一台、双轨滑轮600套、不锈钢叉挡600根、打爪机一台、猪头刨毛机一台、内脏不锈钢斗24只、内脏自动线一条、内脏接收台两张、平板式分段锯一台、SML-140不锈钢尼龙输送机一条、不锈钢旋检台一台、不锈钢热水箱一台、150××××0*23不锈钢放水池一口、不锈钢烫池一口、不锈钢清水池一口、不锈钢头爪烫池一口（以上为南京中保设备），冷冻机组、风幕机各六台（以上为常州易晶），冷库（江都工业防腐），不锈钢盖板186.5m、黑胶管十二根、排污阀一只、深水井一口、总配电间五组、转箱盒一百四十九盒、120Kv变压器一台、1*12更衣橱六张、DX-200电焊机一台、100*150量皮桌一台、地磅一台、XK3190-AP悬轨电子秤四台、电子秤两台、500型磅秤一台、车间总配电箱两只、140-1轴流风机三台、低噪音轴流风机四台、PE膜10kg、喷雾器一台、小水桶两只、三轮不锈钢水车三辆、斗车两辆、六轮手推车六辆、不锈钢带架子三轮车一辆、带底洗手池一台、不锈钢消毒池六台、200*60燎毛凳、250*60剥皮线凳、200*60开腔线凳、800*70开腔线凳、180*60开片线凳、600*60红条线凳、500*60红条线凳、350*60白条线凳各一张、100*50小不锈钢操作台十张、不锈钢桌子三张、不锈钢肥膘池两座、不锈钢工作台一张、不锈钢包装操作台六张，冷库及设备，4T、2T锅炉两台、待宰车间、屠宰车间、配电房、办公楼、冷库大楼、路北大楼、仓库、食堂、锅炉房等。抵算资产总价值（含预估）为10315078.67元。
此后，被告接管了涉案资产，并经营至今。被告经营期间对部分房屋进行翻建、修缮。
2016年3月9日，原告诉至本院，要求判令：1、原告以4000000元回购协议所涉资产；被告不能返还原物的，按照资产清点表中确认的价格赔偿原告；2、案件受理费用由被告负担
另查，审理中，关于被告接管期间添置、翻新、修缮的资产，原告表示不愿接受，对接管期间灭失的资产等致被告不能返还的，待后另行主张。
本院认为，本案争议的焦点问题应为双方于2008年9月27日签订的资产抵款协议系何种性质的协议，系抵款（抵偿）性质？即原告以涉案资产抵算其下属子公司城市人公司结欠被告4000000元的债务（协议第二条约定）？还是抵押性质？即原告以涉案资产抵押给被告，保留资产所有权，待条件成熟时支付欠款，收回资产（协议第三条约定）？协议约定原告以抵款资产清点表记载的资产抵算给被告，抵算价值为原告下属子公司城市人公司结欠被告的债务4000000元。抵款资产虽未进行评估，但双方对清点表中抵款资产总价值10315078.67元应视为是认可的。抵款资产总值10315078.67元，明显高于债务总额4000000元，且双方在协议第三条约定，原告资金充裕时可回购涉案资产，回购价值为4000000元，由此可见，该协议内容并非是原告以涉案资产抵算其下属子公司城市人公司所欠被告债务的抵款协议，而应认定为原告将涉案资产抵押给被告，待债务清偿后，收回（协议中表述为回购）资产权属的抵押协议；被告在接管涉案资产期间，对部分房屋进行翻新、修缮，原告表示对被告新添资产不予接受，待被告移交后，另行主张，且被告明确表示对新添资产作答辩，不作反诉，故，本案不予评析；现原告要求以4000000元回购涉案资产，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，第六十条之规定，判决如下：
原告南通市银燕食品有限公司于本判决书生效后一个月内以4000000元向被告如皋市惠安食品有限公司回购抵款资产清点表中的资产（祥见附件：抵款资产清点表）。
案件受理费38800元，由原、被告双方各半承担
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费38800元（该院开户行：中行西被闸支行；收款单位：南通市财政局；账号：47×××82）。
审 判 长 李世勇
人民陪审员 许建国
人民陪审员 叶 飞
二〇一六年九月五日
书 记 员 杨莉莉