浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第215号
上诉人（原审被告）：宁波大生检测技术服务有限公司。
法定代表人：陈祥贵。
被上诉人（原审原告）：宁波马谷光学有限公司。
法定代表人：张忠良。
委托代理人：陈秋言。
上诉人宁波大生检测技术服务有限公司（以下简称大生公司）因与被上诉人宁波马谷光学有限公司（以下简称马谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2014年2月13日作出的（2013）甬鄞民初字第1935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2010年8月1日，原、被告签订《厂房租赁协议》一份，原告将位于宁波市鄞州区凌云路89号的厂房租赁给被告，租赁物建筑面积为6473.41平方米；租赁期限为4年，从2010年8月1日至2014年7月31日，合同签订之日起前两个月为装修期，免收租金，租金自2010年10月1日起开始计算；租赁保证金为50000元，租金为每月每平方米11.5元，被告逾期支付租金的，按年息5%支付拖欠部分的利息等。合同签订后，原告向被告交付了建筑面积为4473.41平方米的厂房，被告为修葺涉案厂房支出电力改造费150000元、楼顶修理费100000元。2010年10月15日，原、被告又签订一份《厂房租赁协议》，对合同主要内容进行了变更：租赁期限从2010年10月15日至2014年10月14日，租金自2010年12月15日起算；租金仍为每月每平方米11.5元。合同5.2约定被告应于本合同签订之日，向原告支付租赁保证金50000元，及第一期半年的租金297776.86元（已扣除免租期租金）。合同5.3约定被告每半年支付一次租金，自第一期之后的每期租金446665.29元被告应提前在前一个月的20号以前向原告支付；被告逾期支付租金，应向原告支付拖欠金额另加上按同期银行贷款利率计算的利息；且在被告引进第三方增资扩股时，原告有权选择将其逾期未支付的租金和利息及合同剩余期内的租金以同等金额入股。2011年9月起，原告向被告催讨保证金及租金，被告表示其资金紧张，要求暂缓支付，并愿意按银行同期贷款利率上浮一定比例来计算逾期付款利息。经原告多次催讨，被告于2012年9月18日向原告支付了500000元，剩余租金至今未付。另查明，涉案厂房原门牌号为凌云路89号，现涉案厂房在宁波国家高新区社会事务管理局登记的门牌号为凌云路59号，并对房产证、土地证进行了相应的变更。涉案厂房现悬挂的门牌号仍为凌云路89号。
原审原告马谷公司于2013年11月11日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原、被告分别于2010年8月1日、2010年10月15日签订的两份《厂房租赁协议》，原审被告立即腾退位于宁波市高新区凌云路89号面积为4473.41平方米的厂房；2.原审被告支付原审原告租金1151990元、逾期利息165255.94元（租金及利息均暂算至2013年12月15日）；3.原审被告支付原审原告自2013年12月16日起至实际腾退之日止的租金（按每月每平方米11.5元计算）、2013年12月16日起至款清之日止的逾期利息（按本金1151990元，银行同期贷款利率上浮20%计算）。
原审法院经审理认为，原、被告分别于2010年8月1日、2010年10月15日签订的两份《厂房租赁协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。但从合同内容看，2010年10月15日《厂房租赁协议》对2010年8月1日《厂房租赁协议》作出了实质性变更，2010年8月1日《厂房租赁协议》已被2010年10月15日《厂房租赁协议》完全替代，故原、被告应按2010年10月15日《厂房租赁协议》全面履行。现被告未按约支付租金，经原告多次催讨仍未足额支付，显属违约，应承担相应的违约责任。被告辩称合同5.3关于逾期付款利息的约定表明原告允许其延迟支付租金，故其未违约，该院认为，合同5.3对被告逾期付款应承担的违约责任进行了约定，并非允许被告延迟付款之意思，故对被告的抗辩不予采信。根据法律规定，承租人无正当理由不支付租金，经出租人催讨仍未支付的，出租人可以解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。但因2010年8月1日《厂房租赁协议》已被2010年10月15日《厂房租赁协议》所替代，解除2010年8月1日《厂房租赁协议》已无必要，故对原告要求解除原、被告于2010年10月15日签订的《厂房租赁协议》的诉讼请求予以支持。合同解除后，承租人应返还租赁物，故对原告要求被告腾退涉案厂房的诉讼请求，予以支持。根据原、被告的陈述，截止2013年12月15日被告应支付保证金50000元、租金1851990元（11.5元×4473.41平方米×36个月），合计1901990元，扣除被告负担的房屋修理费250000元及已付的500000元，被告尚应支付租金1151990元。对于被告提出的其在合同签订前已支付保证金10多万元的抗辩主张，被告未提供相应证据，不予采信。现原、被告均要求以保证金冲抵租金，予以准许。对于原告要求被告支付自2013年12月16日起至实际腾退之日止的租金的诉讼请求，因原告要求解除合同已获法院准许，故被告应当付清2013年12月16日起至判决确定的解除之日止的租金，合同解除后被告应立即腾退涉案厂房，被告仍使用涉案房屋的，应支付房屋占有使用费，房屋占有使用费参照合同约定按每月每平方米11.5元计算。综上，确认被告应支付原告租金1101990元，2013年12月16日起至判决确定的合同解除之日止的租金按每月每平方米11.5元计算，合同解除之次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费按每月每平方米11.5元计算。对于原告主张的逾期付款利息，根据合同约定系被告逾期付款应承担的违约责任，现原、被告协商确定截止2013年12月15日被告应支付的逾期付款利息为150000元，予以确认。2013年12月16日起的利息原告主张以本金1151990元按银行同期贷款利率上浮20%计算至款清之日，被告认为原、被告协商确定的逾期付款利率为银行同期贷款利率上浮30%，该院认为，根据原、被告往来邮件可以确认双方确就逾期付款利率上浮进行过约定，现双方对于利率上浮比例陈述不一且无书面约定，原告关于利率的主张有利于被告并能与原告实际损失相对应，予以支持；关于计息的本金，被告尚欠租金为1151990元，根据合同约定保证金应在被告结算所有费用后无息退还，因原告愿意以保证金抵充租金不影响以拖欠租金1151990元为本金计算利息，故原告的该项诉讼请求合理合法，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条之规定，作出如下判决：一、解除原告宁波马谷光学有限公司与被告宁波大生检测技术服务有限公司于2010年10月15日签订的《厂房租赁协议》；二、被告宁波大生检测技术服务有限公司腾退并返还给原告宁波马谷光学有限公司位于宁波市鄞州区凌云路59号（悬挂门牌号为凌云路89号）面积为4473.41平方米的厂房，限判决生效后十日内履行完毕；三、被告宁波大生检测技术服务有限公司支付原告宁波马谷光学有限公司租金1101990元（已算至2013年12月15日止，2013年12月16日起按每月每平方米11.5元计算租金至判决确定的合同解除之日止），限判决生效后十日内履行完毕；四、被告宁波大生检测技术服务有限公司支付原告宁波马谷光学有限公司逾期利息150000元（已算至2013年12月15日止，2013年12月16日起至租金清偿之日止以本金1151990元按中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算利息），限判决生效后十日内履行完毕；五、被告宁波大生检测技术服务有限公司支付原告宁波马谷光学有限公司自判决确定的合同解除之次日起至实际腾退之日止按每月每平方米11.5元计算的房屋占有使用费，限判决生效后十日内履行完毕；六、驳回原告宁波马谷光学有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16655元，减半收取8327.50元，财产保全费5000元，合计诉讼费13327.50元，由原告宁波马谷光学有限公司负担293.50元，被告宁波大生检测技术服务有限公司负担13034元。
宣判后，原审被告大生公司不服，上诉至本院，称：1.被上诉人马谷公司系提供虚假证据证明租赁合同可以提前解除。合同约定如解除合同须提前半年通知对方；2.被上诉人马谷公司违背自己可以延迟支付房租但须支付延期利息的承诺。上诉人主要从事资质认证工作，该事项对经营场所有特定的要求，上诉人愿意按照合同约定执行。原审法院在此基础上作出错误判决，请求二审法院撤销原判，依法改判双方继续履行合同，并由被上诉人承担一、二审的诉讼费。
被上诉人马谷公司答辩称：上诉人长期拖欠租金导致合同目的不能实现，现上诉人主张可以延迟支付租金及利息，系双方约定的承担拖欠租金违约责任的方式。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人大生公司与被上诉人马谷公司分别于2010年8月1日、2010年10月15日签订的两份《厂房租赁协议》均合法有效，因后一份协议系对前一份协议的变更和补充，故双方应按2010年10月15日的协议履行。因上诉人未按约支付租金，经被上诉人多次催讨仍未足额支付，已构成违约，现被上诉人请求解除合同，要求上诉人腾退房屋、支付欠付租金及占有使用费，并承担相应的违约责任，于法有据。原审法院根据被上诉人提交的宁波市永欣公证处于2013年12月24日作出的公证书内容，结合被上诉人的实际损失情况，按银行同期贷款利率上浮20%确定逾期付款利息，基本合理。上诉人认为合同约定可以支付利息的方式延迟付款，故其并未违约，因双方作出该条款约定的真实意思系上诉人如逾期付款所应承担的违约责任，故对上诉人该诉称，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16068元，由上诉人宁波大生检测技术服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
代理审判员 莫爱萍
代理审判员 郑 辉
二〇一四年四月八日
代书 记员 闵群锋