广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法民一初字第221号
原告：郑杰，男，1933年10月4日出生，汉族，住江门市。
委托代理人：索茂军、林达荣，均系广东东方大卫律师事务所律师。
被告：江门兴龙房地产实业有限公司，住所地：江门市。
法定代表人：陈振雄，该公司总经理。
被告：李育然，男，1969年12月19日出生，汉族，住江门市。
原告郑杰诉被告江门兴龙房地产实业有限公司（以下简称“兴龙公司”）、李育然房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告郑杰的委托代理人索茂军、林达荣到庭参加诉讼。被告兴龙公司、被告李育然经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郑杰诉称：原告是原坐落于江门市蓬江区范罗岗某号第五层房屋的权属人，因旧城改造需要，经政府批准，由被告兴龙公司对上述房屋所在的范罗岗小区进行拆迁改造。1998年5月19日，原告与被告兴龙公司签订《拆迁补偿协议》（江兴龙搬字第191号），约定由兴龙公司拆迁上述房屋，以产权调换形式按1：1的补偿比例进行补偿安置，双方还约定安置房产权交换部分的契证换领费用由兴龙公司负责。1998年8月10日，原告与兴龙公司在江海区公证处办理了《拆迁补偿协议》的公证手续。2002年6月5日，原告与兴龙公司签订《拆迁补偿补充协议》，约定将安置补偿房改为范罗岗花园某幢-1603房屋。自603房屋建成后，兴龙公司便将该房屋交付给原告使用，但一直没有协助原告将房屋权属变更登记至原告名下。现在据原告了解，603房屋已在房产部门办理预售备案登记，购房人为李育然。但实际上，该房屋自交付后一直由原告及家人居住使用至今。江门市中级人民法院就603房屋类似的情形已作出（2014）江中法民一终字第428号民事判决，认定两被告就范罗岗花园某幢203、204房屋签订《商品房买卖合同》，其目的在于利用“假按揭”套取银行贷款，判决两被告之间签订的合同无效，并判令两被告协助办理房屋权属至该案原告名下。结合本案，两被告就603房屋亦不存在真实的买卖交易，故理应注销603房屋的预售备案登记，并协助将该房屋的权属变更登记至原告名下。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告兴龙公司、李育然协助办理注销上述603房屋原预售备案登记以及抵押登记；二、被告兴龙公司协助将上述603房屋的权属变更登记至原告名下，并由两被告承担上述注销登记及变更登记产生的一切费用；三、本案的诉讼费用由两被告承担。
郑杰在举证期限内提供的证据有：
1、原告身份证，证明原告的主体资格；
2、企业法人营业执照，证明被告兴龙公司的主体资格；
3、粤房地证字第09723**号房地产权证，证明原告是原坐落于江门市蓬江区范罗岗某号第五层房屋的权属人；
4、房屋拆迁许可证，证明原坐落于江门市蓬江区范罗岗某号房屋因旧城改造需要被列入拆迁范围；
5、（98）江海证字第1310号《公证书》、江兴龙搬字第191号《拆迁补偿协议》、附图，证明1998年5月19日原告与被告兴龙公司签订《拆迁补偿协议》，约定由兴龙公司拆迁上述房屋，并以产权调换形式按1：1的补偿比例进行补偿安置，双方还约定安置房产权交换部分的契证换领费用由兴龙公司负责；
6、兴龙搬字第191号-1《拆迁补偿补充协议》，证明原告与兴龙公司于2002年6月5日签订补充协议，约定将安置补偿房改为范罗岗花园某幢-1-603房屋；
7、居民户口簿、江门市液化石油气供应公司公用瓶用户手册、江门有线广播电视台电脑缴费卡，证明自兴龙公司交付603房屋后，该房屋一直由原告及家人居住使用至今；
8、预售备案登记证明书、房屋分层分户平面图、（2014）江蓬法民一初字第12号《民事判决书》、（2014）江中法民一终字第428号《民事判决书》，证明经江门市中级法院认定，两被告就范罗岗花园某幢203、204房屋签订《商品房买卖合同》的目的在于利用假按揭套取银行贷款，并判定两被告之间的买卖合同无效，结合本案，两被告就603房屋亦不存在真实的交易，故理应注销原预售备案登记及抵押登记，并由兴龙公司协助办理603房屋的权属变更登记至原告名下；
9、广东省商品房买卖合同，10、中国工商银行个人住房最高额抵押合同，以上证据证明两被告签订商品房买卖合同是为了办理假按揭；
11、证明、江门市房地产登记申请书、委托书，证明被告针对603房屋的贷款已经全部还清，银行同意解除抵押登记；
被告兴龙公司无到庭，书面辩称：兴龙公司确认范罗岗花园某幢-1603房屋是拆迁补偿房屋，当年兴龙公司以被告李育然的名义在银行办理按揭融资，该房屋的全部按揭贷款均由兴龙公司偿还给银行，李育然从未支付过任何款项。
兴龙公司在举证期限内无提供证据。
被告李育然无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告郑杰与被告兴龙公司于1998年5月19日签订《拆迁补偿协议》，主要载明：“甲方：兴龙公司，乙方（产权人）：郑杰，坐落于江门市范罗岗某号第五层房屋属于乙方所有，建筑面积为164.49㎡，甲方征拆乙方上述房屋，以产权调换形式同意按1：1的补偿比例补回乙方安置房建筑面积164.49㎡，补偿安置房是范罗岗龙骏阁16602房屋（建筑面积128.89㎡），安置房少于应补偿面积35.60㎡，其中22.32㎡冲减某号六楼补偿超面积，实际补偿面积13.28㎡，安置房产权交换部分的契证换领费用由甲方负责，超过产权面积部分办理契证费用由乙方负责，甲、乙双方共同办理安置房新契证。安置房建筑面积以房产局核发的房屋所有权证为准，多除少补…。”原告与被告兴龙公司于1998年5月19日在江门市江海区公证处办理了上述协议签订的公证手续。2002年6月5日，原告与被告兴龙公司又签订《拆迁补偿补充协议》，主要载明：“甲方：兴龙公司，乙方（产权人）：郑杰，甲、乙双方同意对1998年5月19日签订的《拆迁补偿协议》作如下修改：甲方补偿给乙方安置房修改为范罗岗花园某幢-1603房屋，建筑面积128.47㎡。少于补偿回迁房的建筑面积为36.02㎡，其中13.98㎡由甲方另行补偿汽车位，22.04㎡用来冲减郑雄的某幢-1503房屋的超补偿面积。原签订的拆迁补偿协议中有关经济数据按上述调整修改后的建筑面积和金额作相应的修改。原签订的拆迁补偿协议除作上述修改外，其他条款内容均保持有效…。”在庭审中，原告陈述上述签订的协议除补偿的房屋未办理权属变更登记至原告名下外，其余内容已履行完毕，上述《补充协议》由原告的儿子郑雄代为签订，原告确认该协议的效力。补偿房屋的面积少于原拆迁房屋的面积部分已补偿至郑雄名下，原告对于被告兴龙公司补偿的603房屋及面积没有异议。原告与兴龙公司签订上述协议后，兴龙公司约于2001年6月、7月将603房屋交付给原告，原告在装修后约于2002年进入居住至今。
原告提供的粤房地证字第09723**号《房地产权证》载明：“权属人：郑杰，房屋坐落：江门市蓬江区范罗岗某号第五层全部，建筑面积154.67㎡…。”原告提供的由江门市房产管理局（现为江门市住房和城乡建设局）于2004年6月29日出具的《产权权属证明书》载明：“经审查核实，坐落于范罗岗花园某幢-1603房屋属兴龙公司所有，产权人为兴龙公司，购房者：李育然，有预售备案登记、期房抵押备案登记…。”原告提供的《常住人口登记卡》载明：“户主姓名：黄玉婷，郑杰与户主关系：丈夫，住址：范罗岗花园某幢之一603，于2002年6月18日由江门市蓬江区范罗岗某号5楼迁入上述地址…。”原告提供的《江门市液化石油气供应公司公用瓶用户手册》载明：“姓名：郑杰，住址：范罗岗16号之一603，开户日期：2002年6月7日…。”原告提供的《江门有线广播电视台电脑缴费卡》载明：“姓名：郑杰，初装地址：范罗岗某号501，初装日期：1987年7月16日，迁入地址：范罗岗花园某幢之一603，迁入日期：2001年7月13日…。”
另查明，原告提供的由江门市住房和城乡建设局出具的被告兴龙公司与被告李育然于2001年10月22日签订的《商品房买卖合同》载明：“出卖人：兴龙公司，买受人：李育然，李育然向兴龙公司购买坐落于江门市范罗岗花园某幢之一603房屋，套内面积为113.483㎡，建筑面积共129.281㎡，该商品房单价为人民币3394.84元／㎡，总金额为人民币385257元。李育然应于2001年10月25日前支付房款人民币85257元，剩余房款办理银行按揭。兴龙公司须于2001年10月30日前，将上述商品房交付李育然使用…。”上述合同于2001年11月2日办理预售商品房备案登记。该局出具的中国工商银行江门市分行与李育然于2001年11月2日签订的《中国工商银行个人住房最高额抵押合同》载明：“抵押人（甲方）：李育然，抵押权人（乙方）：中国工商银行江门市分行，为保障乙方于2001年11月2日至2012年1月2日期间在人民币300000元贷款限额内向借款人李育然发放的全部贷款债权的实现，甲方愿意向乙方提供抵押担保，甲方提供的抵押物坐落于江门市范罗岗花园某幢之一603房屋…。”之后，上述合同办理了期房抵押备案登记。从该局出具的上述材料显示603房屋已确权，未办理房产证，已办理预售备案登记和期房抵押登记，未显示有查封或其他抵押。
原告提供的（2014）江中法民一终字第428号《民事判决书》载明：“…原审法院经审理查明：杨银欢与兴龙公司于2010年5月28日签订《房地产买卖合同》，主要载明：“一、兴龙公司向杨银欢转让坐落于江门市范罗岗花园15幢之二201和某幢108、111、203、204、205、206房屋，建筑面积共776.316㎡，房产交易总金额为人民币贰佰零柒万陆仟壹佰零肆元（2076104元）…江门市房产管理局于2004年6月29日作出《产权权属证明书》，载明：经审查核实，下列房屋属兴龙公司所有，产权人：兴龙公司，房屋坐落地址：范罗岗花园某幢-1203、204，占有建筑面积：112㎡、147㎡，注：本证明书只能作为出售的商品房屋产权属证明，不能代替《房屋所有权证》，购房者：李育然，有预售备案登记、期房抵押备案登记…兴龙公司与李育然于2000年6月10日签订《商品房购销合同》（两份），主要载明：一、李育然向兴龙公司购买坐落于江门市范罗岗花园某幢之一203、204房屋，建筑面积共112.84㎡、127.206㎡，该两商品房售价为人民币6000元／㎡，总金额分别为人民币594306元、669972元…注：2000年6月27日办理预售商品房备案登记，同年6月29日办理期房抵押备案登记…李育然与中国农业银行江门市外海支行于2000年6月27日签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》（两份，8022、8024号），主要载明：房屋坐落江门市范罗岗花园某幢之一203、204，借款金额分别为：肆拾贰万元、肆拾柒万元…原审法院判决如下：一、江门兴龙房地产实业有限公司、李育然应自本判决生效之日起三十日内协助办理坐落于江门市范罗岗花园某幢之一203、204房屋的权属（包括房地产权证及土地证）变更登记至原告杨银欢名下，办理上述房屋权属变更登记产生的一切费用由原、被告按相关法律规定各自负担（在该办证过程中，两被告应先办理注销上述房屋原预售备案登记、抵押登记等手续）…该院经审理查明，原审查明的基本事实属实，该院予以确认，该院认为：虽然李育然与兴龙公司于2000年6月10日签订了两份《商品房购销合同》，约定将上述203、204房屋出售给李育然，并于同年6月27日办理了预售商品房备案登记和按揭贷款，于同年6月29日办理了期房抵押备案登记，但银行发放的贷款由兴龙公司实际使用并由其负责每月向银行还贷，用于偿还按揭贷款的存折原件亦由兴龙公司保存，李育然未能举证证明其自2000年至今曾实际占有过上述房屋，也未能证明其曾要求兴龙公司交付房屋并办理过户登记手续…且李育然亦无证据证明其向兴龙公司支付过购房款或双方存在以工程款抵扣购房款的合意或约定…该院认定李育然与兴龙公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，其双方签订的《商品房购销合同》并非双方真实的意思表示，其目的不在于取得上述房屋的所有权而在于利用“假按揭”套取银行贷款…综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当…判决如下：驳回上诉，维持原判…。”
再查明，中国工商银行江门城西支行于2015年6月30日出具《证明》，载明：“兹有本行客户李育然以江门市蓬江区范罗岗花园某幢之一603室房屋作抵押，向该行办理个人贷款，现已还清贷款本息，同意注销抵押权…。”该行出具的《委托书》载明：“现委托柯绍伟代该行申请办理李育然坐落于江门市蓬江区范罗岗花园某幢之一603室房屋的注销他项权登记…。”
本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告郑杰提供的《拆迁补偿协议》、《拆迁补偿补充协议》等证据有原件，被告兴龙公司、李育然经本院合法传唤没有到庭，兴龙公司提交了书面的答辩意见，确认603室房屋为拆迁补偿房屋，李育然没有向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为两被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故本院确认原告提供的上述证据的真实性。由此，可以认定原告与被告兴龙公司之间建立房屋拆迁安置补偿合同关系，该合同关系已在原告与兴龙公司之间真实发生，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力。
关于两被告是否应协助办理注销房屋原预售备案登记以及被告兴龙公司是否应协助将603房屋的产权变更登记至原告名下的问题。结合原告的举证以及兴龙公司的书面答辩意见，本案未有证据显示两被告签订上述《商品房买卖合同》后有实际履行过该合同的内容，如已支付购房款、交付房屋或已实际占有使用房屋，办理房地产权证等，也未能显示被告李育然自2001年签订上述合同至今就603房屋向被告兴龙公司或原告主张过任何权利。被告李育然对此也未能举证证明或反驳原告的主张，被告兴龙公司又确认其是借用李育然名义办理银行按揭以套取资金使用，所有的按揭贷款均由兴龙公司进行偿还，李育然未支付过任何款项，故可以认定被告兴龙公司与被告李育然之间就603房屋不存在真实的商品房买卖合同关系。而从原告提供的上述证据，上述603房屋为兴龙公司向原告交付的拆迁补偿房屋，原告至少于2002年6月已在该房屋居住至今。依据原告与兴龙公司签订上述拆迁协议的约定以及有关法律规定，被告兴龙公司有与原告共同办理上述补偿房屋的产权变更登记的义务。同时，经住建部门出具的上述材料可以显示，603房屋仍确权于被告兴龙公司名下，未办理房产证，该房屋目前预售备案登记及抵押登记于李育然名下，该房屋现名下没有查封及其他抵押。再结合中国工商银行江门城西支行出具的《证明》等，603房屋名下的按揭贷款已全部清偿完毕，该银行同意注销抵押权。即目前只要兴龙公司、李育然配合办理注销预售备案登记及抵押登记，603房屋具备可以办理权属变更登记至原告名下的条件。据此，综合上述情况，原告要求两被告协助办理注销房屋原预售备案登记、抵押登记以及兴龙公司协助将603房屋的产权变更登记至原告名下的请求合法有据，本院予以支持。对于办理上述注销登记以及产权变更登记所产生的税费等，依据原告与被告兴龙公司签订上述协议的约定，且兴龙公司明知603房屋为向原告补偿的房屋仍与李育然签订上述合同，故原告要求兴龙公司承担上述税费等的请求合法合理，本院予以支持。原告要求李育然承担上述税费等的请求依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江门兴龙房地产实业有限公司、李育然应自本判决生效之日起十五日内办理注销坐落于江门市蓬江区范罗岗花园某幢-1603房屋原预售备案登记、抵押登记等手续；
二、被告江门兴龙房地产实业有限公司应自办妥上述注销登记之日起十五日内协助办理坐落于江门市蓬江区范罗岗花园某幢-1603房屋的权属（包括房地产权证及土地证）变更登记至原告郑杰名下。办理上述注销登记以及房屋权属变更登记产生的一切费用由被告江门兴龙房地产实业有限公司负担；
三、驳回原告郑杰的其他诉讼请求。
被告江门兴龙房地产实业有限公司、李育然如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费4300元，由被告江门兴龙房地产实业有限公司全部负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 张华理
审 判 员 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 李贞琴