青海省果洛藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）果民一终字第1号
上诉人（原审被告）太洛，男，藏族，1978年5月20日出生，青海省化隆县人，住青海省果洛州。
委托代理人ＸＸ平，金戈律师事务所律师。
委托代理人吴强，金戈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司果洛分行。
负责人张志邦，该行行长。
委托代理人夏吾多杰，该行资产处置部经理。
上诉人太洛因与被上诉人中国农业银行股份有限公司果洛分行房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省果洛州玛沁县人民法院（2014）沁民初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人太洛及委托代理人ＸＸ平、被上诉人中国农业银行股份有限公司果洛分行委托代理人夏吾多杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院查明，2010年3月11日，原、被告签订《中国农业银行果洛分行房屋租赁协议书》，约定租赁时间为7年，即2010年3月11日至2017年3月11日，租赁标的物为上下各六间共十二间房屋，租金每年为72000元，楼上六间和楼下一间由被告太洛用来经营岗坚龙珠旅社，楼下其余五间房屋太洛于2012年11月1日与王录退签订《房屋租赁协议》将房屋转租给王录退经营伊慧源餐厅，并在玛沁县工商局大武工商所用王录退的名字办理了个体工商户营业执照。对租赁房屋进行了经营饭店所必需的一些装修，但对房屋主体结构未进行改变。2013年3月、4月原告先后向租赁户发出两份通知，原告要在租赁房屋所在位置集资建房，以房屋拆迁为由要求收回所有租赁房屋并且未收取2013年房租费，后因集资建房的计划未得到上级部门的批准，原告于2013年12月31日发出通知将上下42间房屋整体出租给何兴林经营。2014年1月16日，原告以被告太洛未按时缴纳房租、私自将房屋转租、改变房屋结构为由，要求解除《租赁协议》并收回房屋。由于原、被告之间对双方签订租赁协议的存续问题存在分歧，致使纠纷产生。
一审法院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告要求被告支付拖欠房租费的诉求，经查，被告拖欠房租并非有意为之，而是原告未收取造成的。被告承租该房屋至今未向原告支付2013年度、2014年1月至10月房屋租金及厨房租金共计139700元，原告要求被告支付房屋租金的诉求合理，本院予以支持；原告提出被告未征得原告同意私自将房屋转租给他人要求解除合同的意见，经查，在庭审中被告太洛未向法庭出示其与王录退合伙出资数额、盈余分配及双方共同劳动方面的证据，太洛和王录退签订的《房屋租赁协议》经过玛沁县工商行政管理部门备案，其真实性和证明效力要大于被告提交的其与王录退于2012年7月11日签订的《合伙协议》，且王录退和太洛之间有利害关系，其证言的证明效力也低于工商行政管理部门备案的《房屋租赁协议》，故应认定二人之间的转租关系成立，被告应承担违约责任。被告提出原告要求解除合同不符合相关法律规定和协议约定，应依法予以驳回的意见，经查，原告于2013年3月6日、4月26日、12月31日向全体租赁商户发出的三份通知，由于拆迁后在原地集资建职工住宅不能继续租赁，收回房屋，后因原告上级部门未批准，然后将42间房屋整体出租给他人，且现原告明确表示不愿继续履行租赁协议，其已构成单方违约。当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行等违约责任，但本案系租赁合同纠纷，原告的租赁行为不适用于强制履行的范畴，故根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，一方不履行合同义务，相对方不能强求继续履行，据此，本院应当认定原告具有解约权，故自本判决生效之日起解除原、被告的房屋租赁协议，原告应承担违约责任。原、被告签订的合同于2017年3月11日到期，解除合同对被告造成了预期利益损失，根据财政部、国家税务总局发文，对营业税纳税人月营业额不超过2万元的企业或非企业性暂免征收营业税的精神，被告所经营的旅社属免征营业税的范围。故应按月营业额20000元的50％计算为宜，共计人民币220000元整。被告太洛将房屋转租给伊慧源餐厅老板王录退的问题，经查双方在协议第六条中约定了收取违约金5000元的几种情形，1、乙方将房屋自行转让给第三方；2、损坏房屋内有关设施的；3、改变房屋结构，破坏墙体的。由违约方酌情赔偿另一方经济损失。被告太洛将其租赁的房屋自行转租给他人存在约定的违约情形，理应承担违约责任，被告太洛向原告支付违约金人民币5000元整；原告提出被告对租赁房屋主体改变要求解除合同的意见，经查，被告对租赁房屋进行装修是经过原告许可的，房屋主体未做改变，所以对此意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告太洛于判决生效后三日内向原告中国农业银行股份有限公司果洛分行给付2013年1月至2014年10月房租费及厨房租金人民币139700元整。二、原告中国农业银行股份有限公司果洛分行于判决生效后三日内向被告太洛给付违约金人民币220000元整。三、被告太洛向原告给付违约金人民币5000元整，于判决生效后三日内给付。四、原告中国农业银行股份有限公司果洛分行与被告太洛签订的《中国农业银行股份有限公司果洛分行房屋租赁协议书》依法予以解除，被告太洛于本判决生效后三日内搬离该租赁房屋。案件受理费1600元，由原告承担800元，被告太洛承担800元。
一审判决后太洛不服原判，向本院提起上诉请求：1、撤销青海省果洛州玛沁县人民法院（2014）沁民初字第114号民事判决；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人中国农业银行股份有限公司果洛分行承担。事实及理由：被上诉人中国农业银行股份有限公司果洛分行向一审法院起诉请求撤销双方签订的《房屋租赁协议》，而一审法院却将诉讼请求擅自变更为解除房屋租赁协议，与诉讼请求不符；双方签订的《房屋租赁协议》明确约定协议终止的条件，上诉人的行为并未构成解除《房屋租赁协议》的条件，一审法院认定一方不履行合同义务，相对方不能强求继续履行，并以玛沁县工商行政管理部门备案的太洛与王录退签订的《房屋租赁协议》认定转租关系成立，由太洛承担违约责任，中国农业银行股份有限公司果洛分行在协议履行期间先后发出三份通知要求收回租赁房屋，一审法院在明知中国农业银行股份有限公司果洛分行存在过错及违约情形下判决解除房屋租赁协议，由太洛支付2013年的房屋租金不公，是在事实认定错误的基础上作出的错误判决；一审法院未按《中华人民共和国合同法》的相关规定计算中国农业银行股份有限公司果洛分行因违约给太洛造成的利益损失，而是根据财政部、国家税务总局的文件计算上诉人太洛预期的利益损失，适用法律错误。
被上诉人中国农业银行股份有限公司果洛分行未提交书面答辩但在庭审中辩称：针对一审诉状中出现的笔误进行纠正，一审诉状中应该是“解除”房屋租赁协议，而不是“撤销”该协议；2013年中国农业银行股份有限公司果洛分行在租赁房屋所在位置计划集资建房，先后发出通知要求收回所有租赁房屋及2013年房屋租金，后因集资建房计划未得到上级部门批准就终止了，在此期间有三、四天的停水停电现象，2013年的房屋租金未免但有未缴清的；承租人太洛与我行签订的房屋租赁协议明确约定，转租房屋属违约，上诉人太洛与王录退之间签订《房屋租赁协议》，承租人太洛已构成违约。
二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，太洛与中国农业银行股份有限公司果洛分行之间签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应全面、切实履行协议所约定的义务。按照协议约定的内容第五条第六项：“乙方不认真履行协议，损害农业银行声誉及利益的，甲方有权终止协议”；第七项：“如遇城市规划要求房屋改造，必须无条件终止协议”；第八项：“乙方拖欠租金两个月，甲方有权终止合同”。上述三项约定内容为双方解除协议的情形。本案太洛拖欠2013年房屋租金，是由于中国农业银行股份有限公司果洛分行拒收导致太洛形式拖欠房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人解除合同必须具备下列情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的；（五）法律规定的其他情形。本案既不存在双方协议约定的解除情形，也不具备《中华人民共和国合同法》规定的解除情形。同时《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方……。本案双方在履行房屋租赁协议期间，中国农业银行股份有限公司果洛分行虽先后三次通知各租赁商户要收回租赁房屋、集资修建职工住宅、整体打包出租给何兴林，但该通知仅属中国农业银行股份有限公司果洛分行单方面的意思表示，其与太洛对解除协议未形成合意和达成共识，中国农业银行股份有限公司果洛分行以太洛拖欠房屋租金为由，要求解除《房屋租赁协议》以及一审法院认为一方不履行合同义务，相对方不能强求继续履行，判决解除双方的《房屋租赁协议》实属不当。太洛提出双方签订的《房屋租赁协议》期限为七年（2010年3月至2017年3月），现租赁期限未满，要求继续履行该协议的请求，本院予以支持。太洛在租赁期间，将十二间房屋中的楼下五间于2012年11月1日转租给王录退经营伊慧源餐厅，太洛虽提出与王录退是合伙关系，王录退也出庭作证证明双方是合伙关系，但玛沁县工商行政部门备案材料记载《伊慧源餐厅》营业执照经营者为王录退，且太洛与王录退存在利益关系，玛沁县工商行政部门备案的《房屋租赁协议》证明效力大于王录退的证人证言。太洛在房屋租赁期间未经中国农业银行股份有限公司果洛分行的同意将承租房屋转租给王录退的行为属违约行为，应按协议约定向中国农业银行股份有限公司果洛分行支付违约金5000元。
综上，太洛与中国农业银行股份有限公司果洛分行在履行《房屋租赁协议》期间，未发生协议约定的解除内容，也不具备法律规定的解除情形，太洛要求继续履行协议的主张，应予以支持。一审法院判决解除《房屋租赁协议》属认定事实错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：
一、撤销青海省果洛州玛沁县人民法院（2014）沁民初字第114号判决；
二、上诉人太洛与被上诉人中国农业银行股份有限公司果洛分行签订的《房屋租赁协议》继续履行，上诉人太洛应交清所欠2013年1月至2015年3月的房屋租赁费162000元；
三、上诉人太洛未经中国农业银行股份有限公司果洛分行同意将房屋转租给他人构成违约，应向中国农业银行股份有限公司果洛分行支付违约金5000元。
上述一、二、三项内容于本判决生效后三十日内履行。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，按一审判决收取。
二审案件受理费1600元，由中国农业银行股份有限公司果洛分行承担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 青
审判员 洛 毛 吉
审判员 索南卓玛
二〇一五年三月二十七日
书记员 高 玥