江苏省高级人民法院
执 � � � 裁 定 书
（2015）苏执复字第00083号
申请复议人（异议人）倪飞。
申请人袁建东。
被申请人绥滨县江滨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥滨县城。
法定代表人周文晖，该公司董事长。
被申请人周文晖。
被申请人顾琴红。
申请复议人倪飞因申请人袁建东与被申请人绥滨县江滨房地产开发有限公司（以下简称江滨公司）、周文晖、顾琴红民间借贷纠纷诉前保全一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2015）泰中执异字第00025号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭，对申请复议人的复议请求进行了审查，本案现已审查终结。
本院经审查查明：袁建东与江滨公司、周文晖、顾琴红民间借贷纠纷一案，袁建东于2014年8月5日向泰州�院提出诉前保全申请，要求对江浜公司、周文晖、顾琴红价值1250万元的财产采取诉前保全措施，并提供了担保。泰州中院于2014年8月6日作出（2014）泰中诉保字第00050号民事裁定：冻结被申请人周文晖、江滨公司、顾琴红1250万元银行存款或查封其相应价值的财产。2014年8月12日，泰州中院向绥滨县房地产管理处送达民事裁定书、协助执行通知书，预查封江滨公司所有的位于绥滨县松滨大道北侧、大市场东“新时代购物中心”商场的全部房产，绥滨县房地产管理处在送达回证上载明“轮候查封，该商场全部房产均已备案登记，无空房，其中9户已查封”，并向泰州中院提供黑龙江省鹤岗市中级人民法院（以下简称鹤岗中院）于2014年6月16日向其送达的（2014）鹤法执字第18－2号协助执行通知书复印件一份，用以证明该商场C1－C3、D2－D7房屋已被查封。倪飞不服泰州中院查封行为于2015年3月16日提出执行异议称，2011年8月19日，江滨公司将其开发建设的绥滨新时代购物中心一层C4－C8、B4、B7、B8、D1及一楼大厅10套合计2857.19平方米营业用房备案登记在其名下。2014年12月，鹤岗中院对其与江滨公司的纠纷作出判决，现已进入执行程序。由于泰州中院对上述房产进行了查封，致使执行无法继续，请求解除对上述已登记在其名下房产的查封。
申请人袁建东申请诉前保全后在法定期限内向泰州中院提起诉讼，泰州中院于2014年10月14日作出（2014）泰中民初字第00083号民事调解书，确认：一、周文晖、顾琴红所欠袁建东借款1242万元，自2014年11月起每月底前向袁建东偿还借款20万元至2019年12月底结清，其中，2019年12月底给付22万元；如有一期不能按约偿还，原告有权就被告所有未偿还的款项及利�（自2014年11月起按月息2%计算）申请法院一并执行。二、江滨公司对上述债务承担连带清偿责任。民事调解书生效后被告未履行义务。
泰州中院在异议审查过程中查明：江滨公司开发建设的绥滨新时代购物中心（亦称绥滨人防商场），总建筑面积24458平方米，共96栋，于2011年8月17日取得商品房预售许可证，但至今未通过竣工验收，未办理初始登记，也未取得销售许可证。倪飞与江滨公司民间借贷纠纷一案，鹤岗中院于2014年12月18日作出（2014）鹤商初字第8号民事判决书认定，倪飞与江滨公司分别于2011年8月17日及9月6日签订借款合同，倪飞分别向江滨公司出借699.92万元及245万元，为保证江滨公司还本付息，双方于2011年8月18日签订商品房买卖合同10份，同时江滨公司向倪飞出具抵押收据10份。同年8月19日，双方在绥滨县房地产管理处办理了10套房屋的预告登�手续。鹤岗中院认为，双方订立的商品房买卖协议实为保证江滨公司按期偿还借款本息而设立的抵押担保，故判决江滨公司偿还上述两笔借款，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息，扣除江滨公司已偿还借款利息77万元。
泰州中院认为：《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。本案异议人虽然与江滨公司签订了10套商品房买卖合同并办理了预告登记手续，但双方债权债务的性质是民间借贷而非房屋买卖。双方办理预告登记的目的是为保证债务人按期还本付息�并以此代替抵押登记。预告登记的本质是使被纳入预告登记的请求权具有物权效力，这种请求权是将来发生不动产物权变动的请求权，而并非预告登记权利人就该预告登记的财产享有优先受偿权，预告登记与抵押登记设立的目的不同，保护的权利内容也不同，两者不可混淆，也不能替代。该院注意到江滨公司至今未取得绥滨人防商场销售许可证，10套商品房还不具备不动产登记的条件，但异议人倪飞与江滨公司之间的债权债务关系的性质是金钱债务而非物权请求权，鹤岗中院（2014）鹤商初字第8号民事判决书仅判决江滨公司向倪飞偿还借款本息，并无交付房屋的内容，预告登记显然也无抵押登记的效力。因此，异议人对该院预查封的房产，既无所有权，又无物上请求权，也无担保物权，预查封行为并不侵犯异议人合法权益。异议人认为预查封行为妨碍了当地法院执�，该理由不能成立。据此于2015年5月15日作出（2015）泰中执异字第00025号执行裁定：驳回异议人倪飞所提执行异议。
倪飞不服泰州中院（2015）泰中执异字第00025号执行裁定，向本院申请复议称：一、泰州中院按照执行异议程序处理案外人异议适用程序错误。申请复议人主张对查封的房屋享有所有权，目的是排除法院对标的物的执行，故泰州中院应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定以案外人异议进行审查。二、泰州中院查封的10套房屋已预告登记在申请复议人名下，申请复议人对位于黑龙江省绥滨县新时代购物中心10套房屋享有物权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。泰州中院在明知上述10套房屋已预告登记在申请复议人名下，仍驳回申请复议人异议无法律依据。三、异议裁定对当事人的实体权利进行认定超出了执行异议的范围。异议裁定认定申请复议人对查封的房产既无所有权，又无物上请求权，也无担保物权，与鹤岗中院（2014）鹤商初字第8号民事判决认定的申请复议人对10套房屋享有抵押担保的事实不符。请求撤销泰州中院（2015）泰中执异字第00025号执行裁定，解除对上述房屋的查封。
本案争议焦点为：泰州中院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查申请复议人所提异议是否适当。
本院认为：申请复议人倪飞并非袁建东与江滨公司、周文晖、顾琴红民间借贷纠纷案件的当事人，系案外人。申请复议人倪飞所提异议内容系对泰州中院查封的房屋主张实体权利，并对查封房屋提出阻却执行的异议请求。故对申请复议人倪飞所提异议应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条审查处理。泰州中院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理属于适用法律错误，（2015）泰中执异字第00025号执行裁定依法应予撤销，本案应发回泰州中院重新审查处理。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下：
一、撤销江苏省泰州市中级人民法院（2015）泰中执异字第00025号执行裁定。
二、本案发回江苏省泰州市中级�民法院重新审查处理。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 苏 峰
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 沈晓雯