上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7582号
上诉人(原审原告)彭彩仙，女，1956年4月26日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托代理人黄淑红，北京市岳成律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审被告)上海奇贝拍卖有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人干露芳，董事长。委托代理人向德喜，上海才富律师事务所律师。委托代理人康颖颖，上海才富律师事务所律师。上诉人彭彩仙因拍卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初3178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年10月28日，上海市高级人民法院出具委托拍卖函，委托上海奇贝拍卖有限公司(以下简称“奇贝公司”)对上海市奉贤区人民法院(以下简称“奉贤法院”)(2014)奉执字第20号一案所涉及的执行标的物即上海市奉贤区南桥镇新泰馨苑A幢7号1101室复式房地产(以下简称“1101室”)进行拍卖。后奉贤法院向奇贝公司出具了拍卖底价申请函，载明委托拍卖的1101室建筑面积104.89㎡，第一次拍卖底价人民币200.30万元(以下币种均为人民币)，第二次拍卖确认底价170万元。2015年12月18日，奇贝公司在《上海法治报》上发布司法委托拍卖公告，公布了1101室和上海市奉贤区南桥镇解放新村XXX号XXX室房屋的拍卖信息。2015年12月31日，彭彩仙向奇贝公司交纳了上述两套房屋的拍卖保证金合计50.008万元(其中1101室保证金为30万元)。在奇贝公司制作的《上海奇贝拍卖有限公司物资、房地产拍卖会(16第1总472期)》宣传册《拍卖须知》中第十二条约定：“拍卖成交后，买受人交付的保证金即转为定金。买受人须在约定期限内付清成交款和佣金，拍卖人须按照约定交付标的物。司法委托拍卖标的的交付按司法程序办理。……拍卖人、买受人未按约定履行义务的，应依法承担违约责任。”2016年1月4日，奇贝公司向彭彩仙发出《关于“上海市奉贤区南桥镇新泰馨苑A幢7号1101复式”住宅房地产拍卖的特别告知》(以下简称“《特别告知》”)，载明：“1、本次拍卖的上述房地产是以国家有关登记管理部门登记的权利及现状为准进行公开拍卖。拍卖人所提供的上述房地产的拍卖资料，仅供竞买人参考，资料不足部分，竞拍人应自行查询和了解……5、若因特殊情况致使拍卖标的产权无法过户的(司法强制拍卖中若遇委托法院对该标的所涉及的执行案件发生变化致使该标的无法交付买受人)，买受人仅有权要求退回已经支付的款项，放弃其他任何请求权。在此，也特别提醒竞买人注意竞买风险……”。彭彩仙委托代理人张军代表彭彩仙在该特别告知上签字。彭彩仙于2016年1月4日参加竞拍，以183万元成交价格竞拍到1101室。奇贝公司向彭彩仙出具的编号为XXXXXXX的拍卖成交确认书载明：1101室建筑面积约104.89㎡，佣金9.15万元。2016年1月8日，彭彩仙缴纳了剩余价款和佣金。2016年1月28日，奉贤法院作出执行裁定书和协助执行通知书，内容为解除对1101室的查封，撤销该房屋抵押，裁定将该房屋过户至买受人即彭彩仙名下。根据上海市房地产登记簿显示：“上海市奉贤区南桥镇新泰馨苑A幢7号复1101”的建筑面积为104.89平方米；“上海市奉贤区南桥镇新泰馨苑A幢7号1101”的建筑面积为136.04平方米；房地产权证号均为奉XXXXXXXXXX。2016年3月2日，奉贤法院作出(2014)奉执字第20号执行裁定书，载明该院在执行金春锋申请执行蔡福忠、上海皇锦实业有限公司借款合同纠纷一案中，依法委托上海国城土地房地产估价有限公司对被执行人蔡福忠名下的1101室进行评估，其后委托奇贝公司对该房产进行拍卖，并由彭彩仙以183万元拍卖成交，“后经本院审查及上海国城土地房地产估价有限公司确认，其在查勘确认估价对象为复式结构的情况时，因认为估价对象所在区域住宅有买一层送一层的情况存在，从而在出具的《房地产估价报告》中仅载明了登记为上海市奉贤区南桥镇新泰馨苑A幢7号复1101的建筑面积为104.89平方米的房地产部分，遗漏了上海市奉贤区南桥镇新泰馨苑A幢7号1101的建筑面积为136.04平方米的部分，致使本院拟拍卖的复式房屋被部分拍卖。本院认为，本次委托拍卖所依据的评估结果基于错误的评估对象，评估结果难以保证真实、可靠，对拍卖成交价产生了不利影响，有损于债务人和债权人的合法权益，应予以重新拍卖。故本次拍卖虽已完成，但本院不予确认，将就执行标的重新委托评估拍卖”。据此，裁定如下：“对上海奇贝拍卖有限公司于2016年1月4日拍卖被执行人蔡福忠名下坐落于上海市奉贤区南桥镇新泰馨苑A幢7号1101室的复式房屋的结果予以撤销。”因拍卖被撤销，奇贝公司将彭彩仙已付的1101室拍卖款(含拍卖保证金30万元)及佣金悉数退还给彭彩仙。彭彩仙认为，其交付的保证金已在成交后转为定金，因奇贝公司违约导致1101室无法过户，故奇贝公司应双倍返还定金。彭彩仙遂诉诸原审法院，请求判令奇贝公司支付30万元。原审法院经审理后认为，根据拍卖行业交易习惯以及奇贝公司制作的宣传册对定金所作约定，彭彩仙作为竞拍人向奇贝公司交纳的拍卖保证金，在成交后转为定金，该定金系为促进交易履行、约束买受人和委托人双方之间权利义务的保证金，如定金合同成立，因违约产生的定金罚则也应在二者之间适用，拍卖人作为中介只是代为收取保证金，成交后定金也已经作为预付款在交易总价中抵扣，故根据权利义务对等原则，奇贝公司不应当受定金罚则的制约。且1101室系法院委托奇贝公司进行司法拍卖的标的物，因彭彩仙竞拍的1101室为复式结构，本应作为整体产权估价，而法院委托拍卖时因评估机构的原因仅对其中一层房屋予以估价并确定拍卖底价，对拍卖标的存在重大误解，显失公平，故法院撤销了本次拍卖结果。奇贝公司已将代为收取的拍卖价款(含定金)和佣金返还给彭彩仙。现彭彩仙要求奇贝公司按照定金罚则双倍返还保证金，缺乏依据，法院不予支持。原审法院据此作出判决：驳回彭彩仙要求奇贝公司支付30万元的诉讼请求。原审判决后，上诉人彭彩仙不服，向本院提起上诉称：1101室的评估报告中附有该房屋上层和下层的照片，可见评估机构对该房屋的上层和下层均作了估价，原审认定评估机构仅对其中一层予以估价，显然错误；奇贝公司对拍卖标的未尽到核实义务，导致拍卖成交的1101室无法过户；系争保证金是奇贝公司收取的，保证金转为定金也是奇贝公司在《拍卖须知》中约定的，故定金罚则应在本案中适用；《拍卖须知》、《关于房产、物资拍卖的专项规则》(以下简称“专项规则”)和《特别告知》都是奇贝公司在拍卖前提供的，但彭彩仙并未阅读，未注意到《拍卖须知》第十七条的约定；彭彩仙认为专项规则只是对《拍卖须知》的补充，主张适用《拍卖须知》中有关保证金的约定。综上，请求撤销原判，改判支持其原审中的诉讼请求。被上诉人奇贝公司答辩称：不同意彭彩仙的上诉请求。本案所涉拍卖是法院在执行生效判决过程中委托的司法拍卖，与普通拍卖相比，存在着诸多特殊的不确定性，拍卖人对于拍卖标的信息的真实性不承担责任，即使信息无误、标的成交，法院也可能因案情变化而撤销拍卖结果，针对这些风险，奇贝公司在拍卖前已向包括彭彩仙在内的全体竞买人予以明确告知；本案中，登报公示的1101室房屋面积是以奉贤法院书面确认的内容为准，拍卖结果也是被奉贤法院裁定撤销的，奇贝公司并无违约；房产拍卖应适用专项规则的约定，而专项规则对保证金的约定是“抵充成交款”，故彭彩仙要求适用定金罚则是没有依据的。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：彭彩仙在原审中提供的《拍卖须知》第十七条载明：“拍卖人在每次拍卖时对不同标的制定专项规则或约定的，则从专项规则或约定”；《关于房产、物资拍卖的专项规则》(以下简称“专项规则”)载明：“一、关于房产拍卖：……(3)拍卖成交后，买受人已交付的保证金自动抵充成交款，……。”以上事实有原审案卷材料为证，本院应予认定。本院认为，本案所涉拍卖系法院为执行生效判决而委托奇贝公司进行的司法拍卖，并非普通拍卖；奇贝公司公示的房产信息由法院提供，1101室的拍卖结果亦由法院裁定撤销，且奇贝公司在拍卖前以专项规则、《特别告知》等书面形式，反复向包括彭彩仙在内的竞买人提示了相关风险，故奇贝公司在本案中并无违约行为，无需承担违约责任；且根据《拍卖须知》第十七条及专项规则的相关约定，系争房产拍卖成交后，买受人支付的保证金自动抵充成交款，并非转为定金。因此，彭彩仙提出的奇贝公司构成违约、应适用定金罚则之上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,800元，由上诉人彭彩仙负担。本判决为终审判决。
审 判 长 朱红卫
审 判 员 武之歌
代理审判员 刘 佳
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 仲 鸣
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……