绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍虞丰民初字第99号
原告（反诉被告）上虞区永和镇安家渡村经济合作社。
负责人徐立新。
委托代理人（特别授权）马伟良。
被告（反诉原告�徐国成。
委托代理人（特别授权）徐益君。
原告上虞区永和镇安家渡村经济合作社与被告徐国成房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年7月10日向本院起诉，本院于同日受理后，被告徐国成于2014年8月4日向本院提起反诉，两案合并审理，依法由审判员李雪燕适用简易程序，并于2014年8月22日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2014年9月24日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）上虞区永和镇安家渡村经济合作社之委托代理人马伟良，被告（反诉原告）徐国成及其委托代理人徐益君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上虞区永和镇安家渡村经济合作社诉称，2010年7月1日，原、被告订立《租赁合同》一份，约定原告（反诉被告）将原安渡村布厂续租给被告（反诉原告）使用，租赁期限三年，自2010年7月1日起至2013年6月30日止�租赁费每年7280元，三年合计人民币21840元，于合同订立之日付清。前述合同到期后，原告（反诉被告）虽多次派人上门做被告工作，要求被告（反诉原告）返还租赁物，但被告（反诉原告）仍拒绝返还。由于租赁物长期被被告无理霸占，导致该租赁物至今无法正常对外公开招租，严重损害原告与广大社员的合法权益，原告（反诉被告）无奈于2014年6月19日致函被告，要求被告（反诉原告）在2014年6月30日前将房屋腾空返还给原告（反诉被告），但被告（反诉原告）至今未返还。现原告（反诉被告）起诉要求：1、判令被告（反诉原告）立即腾空房屋，将租赁物（永和镇安家渡村原安渡村布厂）返还给原告（反诉被告）；2、判令被告（反诉原告）按日19.95元的标准向原告（反诉被告）支付自2013年7月1日起至租赁物实际返还日止的占有使用费；3、本案诉讼费由被告（反诉原告）负担。
被告（反诉原告）徐国成及其代理人答辩称，对原告（反诉被告）陈述的起诉内容没有异议。被告（反诉原告）从来没有说过不返还租赁物，主要是要处理好被告（反诉原告）反诉的事情。
被告（反诉原告）徐国成反诉称，2007年7月1日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》一份，约定反诉被告将原安渡村布厂租赁给反诉人，租赁期限为2007年7月1日至2010年6月30日。到期后，反诉原告与反诉被告续签《租赁合同》，租赁期限为2010年7月1日至2013年6月30日。租赁费每年为7280元，六年合计43680元，反诉原告依约支付。在反诉原告租赁布厂后，反诉被告擅自将反诉原告租赁所包含的淬火室及仓库无偿转租给他方使用，造成反诉原告无法实现租赁该布厂之收益目的。由于反诉被告的违约侵权行为持续将近六年时间，直接造成反诉原告经济损失97308元。根据《合�法》第225条规定，在租赁期间内因占有、使用租赁物所得收益，归承租人所有。为此，反诉原告起诉，要求：1、依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失97308元，房屋修理费3000元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）答辩称，1、反诉原告与反诉被告最初建立租赁关系是在2004年6月30日，当时的租赁合同约定租期三年，合同期满后双方分别于2007年7月1日、2010年7月1日续签租赁合同，租期均为三年，其中2007年7月1日与2010年7月1日的租赁合同中约定的租赁费用相同，均为7280年一年。2、反诉原告反诉中所称的淬火室并不属于租赁物范围，即原安渡村布厂范围，该淬火室是2005年许原安渡村为满足本村各号码机厂淬火需求所建造，不属于租赁范围。3、反诉原告提及的仓库，其实是原安渡村布厂内闲置的发电机房，面积约为15平方左右。反诉被告当时将该仓库无偿借给他人使用，未构成违约或侵权：（1）反诉被告将仓库无偿借给他人使用，时间是2008年，当时因姚江拆迁工程需要，由永和镇相关领导、安渡村领导、反诉原告三方协商决定；（2）作为对反诉原告的补偿，双方在续签2010年7月1日的租赁合同时并没有上调租赁费用，仍按2007年7月1日签订的合同缴纳租金，每年租赁费仍为7280元；（3）反诉原告对反诉被告将仓库无偿借给他人使用的行为从未提出过异议，如当时反诉原告不认可反诉被告的做法，双方不可能在2007年7月1日的租赁合同期满后再签订2010年的租赁合同。反诉原告当时未提出异议且双方在原租赁合同期限届满后又续签租赁合同，说明反诉原告对反诉被告将仓库无偿借给他人使用的行为并无异议；（4）即使当时反诉原告对反诉被告将仓库借给他人的行为有异议，也应该在行为发生后至少在2007年的租赁合同终�后二年内向反诉被告提出，现反诉被告要求反诉原告返还租赁物，反诉原告才提出该项意见，反诉被告认为已经超过了诉讼时效；（5）虽然2010年7月1日签订的租赁合同是前一份租赁合同到期后续签，但每份合同均具有独立性，反诉原告在签订2010年7月1日的租赁合同时，明知仓库由他人使用，但仍与反诉被告续签合同，且在续签合同时没有特别说明，据此可以理解淬火室并不在2010年签订的租赁合同的范围之内；（6）反诉被告没有将淬火室和仓库转租牟利，相反，反诉原告等人在对淬火室升级改造后曾合伙对外经营牟利。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、原、被告于2010年7月1日签订的租赁合同一份，主要证明双方约定的租赁截止时间是2013年6月30日，根据合同约定，本案被告应于2013年7月1日前搬离布厂；
2、限期腾退房屋的函一份，主要证明原告方在多次口头通知无效的情况下于2014年6月19日书面通知被告，要求被告在2014年6月30日前腾退房屋的事实；
被告（反诉原告）为证明其主张，向本院提交了如下证据：
3、原、被告于2010年7月1日签订的租赁合同即证据1及于2007年7月1日签订的租赁合同各一份，主要证明被告在上述期间内向原告租赁房屋的事实；
4、上虞市永和镇安家渡村经济合作社统一票据二份，证明被告缴纳租金的情况；
5、被告（反诉原告）徐国成自行书写的损失计算清单二份，证明被告淬火的对外收费标准及被告之淬火损失共计97308元；
6、证人夏某出具的证明及收据各一份、收款收据六份，证明2011年至2014年间被告以每公斤1元的标准共向第三人夏某缴纳氰化钠相关费用计32436元；
7、证人夏某出庭作证证言，主要内容为：“徐国成淬火是在�那里淬的。淬火室从2011年开始，淬火费是8386元。2011年1月是1080元，2012年是500元，2012年是2407元，6月份是2657元，8月份是2120元，8月到10月的发票是2012年12月开的，是3947元。2012年12月到2013年1月的发票是2013年2月开的，是2080元。到2014年1月是4674元。淬火的评估费、氰化钠进出费、保管费都是我们出的，原来淬火我们是1公斤收取1元的费用，以此类推。叶柏初的氰化钠也是在我那里拿的。淬火单位需要淬火的执照，操作的人也需要资格，徐国成是有操作资格的。淬火的房子是2003年、2004年的时候就有的。布厂和淬火室差不多时候有的，原来我是没有淬的，是徐国成淬的，后来叶柏初也加进来了。淬火的车间我没有用过，徐国成之前是徐某甲在淬的”。
8、证人徐某甲出庭作证证言，主要内容为：“我在村里作过大队长，被告徐国成的老婆是我侄女。我原先是在布厂管门�的，淬火车间是西首的一间房子，是和布厂一起建的，是徐国成进去之前建造的。我管到布厂倒闭，倒闭之后我还住在那里，一年以后，徐国成进去了。刚开始时我淬火的，再后来徐国成搬进来也淬火了”。
9、证人徐某乙出庭作证证言，主要内容为：“我与被告系远房亲戚。我是开号码机厂的，需要淬火的，也是在该淬火车间淬火的，由徐国成和叶柏初操作，7元1公斤。淬火车间是2003年之前建造的，2003年至2005年我是村里的村长，淬火车间是在我任职以前就造好了。布厂和淬火车间不是一起建造的，中间相差几年”。
10、协议一份（照片打印件），主要内容为：为配合上虞市杭甬运河工程安渡段房屋拆迁工作的顺利开展，本村同意拆迁户叶柏初的淬火车间迁至本村布厂淬火室及仓库一间，无偿租用到新淬火车间建成为止。
11、本院为查明案件事实，对本案租赁�屋进行勘查，并制作现场勘查图一份，在庭审中予以出示，主要内容为租赁房屋的方位、四至及双方存有争议的淬火室的位置。
上述证据，经原、被告质证，本院认证如下：证据1-2，经被告质证无异议，本院予以确认。证据3-4，原告质证对其真实性没有异议，但称原、被告还有一份2004年7月1日至2007年6月30日的租赁合同，最后一份合同可以证明租赁期间至2013年6月30日止，而淬火室是2005年许原安渡村为满足本村各号码机厂淬火需要才建造的，并不属于原告的租赁范围。经审查，该两组证据符合证据三性，本院予以确认。证据5-6，原告质证对其真实性、合联性及关联性均有异议。证据5损失计算清单系被告单方陈述，与案件没有关联性。证据6中收款收据的开具日期是2012至2014年之间，时间跨度三年，但收据编号系连号，有仿造的嫌疑。夏某的收据无法证实是淬火收据，缺乏关联性。夏某的证明表明淬火业务特别是氰化钠的购买，主体是永和五金厂，淬火相当于五金厂的业务之一，故淬火所得应归五金厂，徐国成提出的损失没有法律依据。证据7，经被告质证无异议。原告质证称该证人与本案被告因业务合作产生利害关系，证人通过购买氰化钠后将氰化钠转卖给本案被告（由被告淬火操作），双方关系类似于挂靠经营，产生业务上的往来，事实上存在利害关系。被告申请证人的目的是证明原告侵权给被告造成直接经济损失，通过证人作证可看出，违法侵权事实不成立，首先是证人讲到淬火（材料）氰化钠必须要有证人所在公司出面才能购买，本案被告没有经营淬火的合法资格，被告经营淬火业务必须依赖于证人所在的五金厂，法律上对于违法经营所得是不予保护的，被告提出要求赔偿经济损失，不应支持。证据8，经被告质证无�议。原告质证称该证人与被告存在亲戚关系，有法律上的利害关系，故对证人证言的真实性有异议，证人称布厂与淬火车间系同时建造，与现场勘察情况不一致，在现场勘察时双方当事人一致陈述布厂与淬火车间非同时建造，证人在回答原、被告及法庭提问时口齿不清晰，不能证明淬火车间是在原布厂建造范围内。证据9，经被告质证没有异议。原告质证称证人与被告存在利害关系，证人证言不能证明淬火收费标准及淬火室的建造时间，原告认为淬火的收费随时间变化而变化，证人所讲的淬火标准是近期标准，不具有科学性。证人对淬火车间的具体建造时间并不清楚。经审查，证据5系被告自行书写的损失计算清单，对其中能与本院确认的证据相一致的部分，本院予以确认，其余内容，本院不予确认。上述证据6-9或为证人证言或为证人出具的书证，其主要内容基本一�，即证人夏某具有氰化钠的购买、保管资质，而被告则负责氰化钠的淬火操作，并以每公斤7元的标准对外收取淬火费用，同时以每公斤1元的标准向证人夏某缴纳相关费用，被告以此证明其损失计算标准，对上述证据证明该部分事实的证明力，本院予以确认。对其余内容及各证据间相互矛盾或不一致的部分，本院不予确认。证据10，原告质证称该协议是有的，但被告自认从村电脑拍摄，存在偷拍行为，对其来源合法性有异议。而且村里是免费给第三人使用，并没有收取租赁费。经审查，原告对该份证据的真实性没有异议，虽对其来源合法性存有异议，但未能举证证明其异议内容，本院不予采纳。对该份证据，本院予以确认。证据11，经原、被告质证没有异议，本院予以确认。
综上，原、被告无争议的事实有：被告（反诉原告）自2004年7月1日起向原告（反诉被告）租赁本案所涉原安渡村布厂，2007年、2010年双方分别签订租赁合同各一份，约定租期三年，租赁到期日为2013年6月30日。本案所涉淬火室自被告（反诉原告）租赁布厂起即由被告占有使用，自2008年始，应原告安排（反诉被告），该淬火室由被告（反诉原告）与第三人叶柏初共同使用至今。
原、被告争议的事实为：本案所涉淬火室是否属于租赁物的范围。根据原、被告签订的两份租赁合同，双方对本案租赁物的表述均为“原安渡村布厂”，并未在合同中明确该租赁物的组成、范围或四至，即本案原、被告对租赁物范围的约定不明。据此，本院对上述“原安渡村布厂”进行了现场勘查。根据勘查情况可知，布厂位于该村非中心地带，地处边缘，其西侧均为农田，而南侧除有一废弃住宅外亦与农田接壤。淬火室位于租赁物西南侧，与租赁物主体部分车间紧邻，周围无其他可�该淬火室形成自然一体的建筑或设施，无法单独形成一个整体。且该淬火室自被告（反诉原告）租赁布厂起均由被告占有使用，其用途亦与被告（反诉原告）租赁布厂开设号码机厂的生产经营相关联。由此可见，无论该淬火室的建造时间是否与租赁物主体同时形成，其在地理位置、自然环境及生产用途上均与租赁物主体形成整体。虽然原告（反诉被告）称被告（反诉原告）在明知淬火室为第三人占有使用后仍与原告（反诉被告）签订了租赁合同，应认定该淬火室不包含在租赁屋内，但根据本案查明的事实，被告（反诉原告）系与第三人共同占有使用淬火室，即被告（反诉原告）在第三人占有使用后并未丧失对淬火室的占有使用权，且该种占有使用状态自始持续至今。在双方在续签合同时对租赁物无特殊排外约定的情况下，前后两次合同约定的租赁物范围应当相同�结合前述淬火室作为租赁物组成部分的认定，本院认为，该淬火室应包含在租赁物范围内。
据此并结合原、被告之陈述，本院认定本案事实如下：被告（反诉原告）于2004年7月1日起向原告（反诉被告）租赁原安渡村布厂。2007年7月1日，原、被告签订租赁合同一份，约定：经村三委会集体决定，原告（反诉被告）上虞市（现上虞区）永和镇安家渡村经济合作社同意原安渡村布厂续租给被告（反诉原告）徐国成使用，但在续租期间产权政策发生变化，原告（反诉被告）有权随时无条件收回，将续租时间不足部分款项退回给被告（反诉原告）。租赁期限三年，自2007年7月1日至2010年6月30日。租赁费每年7280元，三年合计租赁费21840元。同日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳三年租赁费21840元。2010年7月1日，原、被告续签租赁协议，除将租赁期限延展至2013年6月30日，其余内容相同。2012年10月15日，被告向原告缴纳三年租赁费21840元。
自2004年被告（反诉原告）租赁该布厂起，本案所涉淬火室即由被告（反诉原告）占有使用。2008年，为配合上虞市杭甬运河工程安渡段房屋拆迁工作的顺利开展，原告（反诉被告）同意第三人叶柏初之淬火车间迁至安渡村布厂淬火室，无偿租用到新淬火车间建成为止。至此，本案所涉淬火室由第三人叶柏初与被告（反诉原告）徐国成共同使用至今。此后，被告（反诉原告）徐国成与第三人叶柏初共同为该村号码机厂所需原料氰化钠淬火，对外以每公斤7元的标准收费，并向第三人夏某以每公斤1元的标准缴纳相关氰化钠费用，余款由被告（反诉原告）徐国成与第三人叶柏初平分，即被告（反诉原告）与第三人叶柏初各可从氰化钠淬火业务中获取每公斤3元的收益。
现原告（反诉被告）认为其与被告（反诉原告）的房屋租赁合同已经到期，起诉要求被告（反诉原告）腾退房屋。而被告（反诉原告）虽同意腾退房屋但认为因第三人叶柏初与其共同使用淬火室，导致本应属于被告（反诉原告）的氰化钠淬火收益因原告（反诉被告）违约被他人享有，同时认为其在2011年至2013年间的损失共计为97308元（32436公斤＊3元／公斤），故提起反诉要求原告（反诉被告）赔偿损失。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁协议系双方当事人之真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应依约履行。根据原、被告签订的租赁合同，房屋租赁期限已至，且原告（反诉被告）亦在合理期限内用书面形式要求被告（反诉原告）腾退房屋，被告（反诉原告）理应按照约定将讼争房屋腾退给原告（反诉被告）。现原告（反诉被告）起诉要求被告（反诉原告）腾退房屋的诉请，理据充分，被告（反诉原告）对此亦无异议，本院予以支持。但包含在租赁物范围内的淬火室，因原告（反诉被告）诉请中已明确其要求腾退的房屋范围不包括该淬火室，根据当事人有权处分自身权利的原则，本院对此不作处理。被告（反诉原告）未在约定期限内腾退房屋并继续占有使用房屋，系该房屋的占有使用受益人，应支付给原告（反诉被告）相应的占有使用费用。原告（反诉被告）起诉要求被告（反诉原告）按原租赁费标准（日19.95元）支付自2013年7月1日起至租赁物实际返还之日止的占有使用费，合理有据，且被告（反诉原告）对此亦无异议，本院予以支持。
本案反诉部分的争议焦点是：原告（反诉被告）将包含在被告（反诉原告）租赁物范围的淬火室交付给他人与被告（反诉原告）共同使用后，是否需要对被告（反诉原告）之损失承担责任。根据查明的事实，被告（反诉原告）自2008年起应原告（反诉被告）安排与第三人共同占有使用淬火室至今，被告（反诉原告）亦在庭审中自认当时其同意与第三人共同使用三个月。根据被告的陈述，自第三人使用三个月后，原告（反诉被告）之行为已构成违约，被告（反诉原告）对此完全明知却从未提出异议，且在2010年双方续签租赁合同时，仍未对此提出异议或在合同中就该问题作出约定，而任由该种状态持续至今。由此可见，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的违约行为主观上持放任或默认的态度，亦或该种状态的持续本身就是三方合意的结果。虽然被告（反诉原告）在庭审中称其一直就此问题与原告（反诉被告）进行交涉，但未能提供证据证实其主张。根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，被告（反诉原告）应对此承担不利后果。综上，本院�为，第三人使用淬火室的事实自始为被告（反诉原告）所明知，且已持续六年之久，被告（反诉原告）直至原告（反诉被告）起诉时止也未就上述事项提出过主张，现被告（反诉原告）提起反诉称原告（反诉被告）违约，要求其赔偿损失，已超过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。被告（反诉原告）起诉要求原告（反诉被告）承担修理费3000元的反诉诉请，因无相关证据证实，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）徐国成应于本判决生效之日起五日内腾空租赁物（原安渡村布厂，具体四至以本院现场勘查图为准，不包含淬火室），并将上述租赁物返还给原告（反诉被告）；
二、被告（反诉原告）徐国成应于本判决生效之日起五日内支付给原告（反诉被告）租赁物的占有使用费（自2013年7月1日起至租赁物实际返还日止，按日19.95元计算）；
三、驳回被告（反诉原告）徐国成的反诉诉讼请求。
本案本诉受理费80元，由被告（反诉原告）徐国成负担。反诉受理费1117元，由被告（反诉原告）徐国成负担。
如果被告（反诉原告）徐国成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院，在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件本诉受理费80元，反诉受理费1117元（具体金额由绍兴市中级人民法�确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号09×××13-9008，开户行：绍兴银行业务部；或款寄绍兴市和畅堂109号，绍兴市中级人民法院收，邮编312000。逾期不交按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李雪燕
代理审判员 陈华盛
人民陪审员 吕松桥
二〇一四年十二月一日
书 记 员 王圆圆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百三十五条租赁期间届满�承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。