北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1297号
上诉人（原审被告、反诉原告）：龚福琴，女，1956年2月18日出生。
委托诉讼代理人：郭天虹（龚福琴之女）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王奕，女，1991年9月2日出生。
委�诉讼代理人：胡雷（王奕之夫）。
上诉人龚福琴因与被上诉人王奕房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第33629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
龚福琴上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第四项，驳回王奕的全部诉讼请求；2.判令王奕支付房屋及附属物损坏的实际修复费用6363元；3.判令王奕承担房屋损坏无法恢复原状的赔偿金10613元；4.判令王奕支付2015.8.11-11.16租金损失20160元及利息损失251.18元；5.判令王奕支付2015.10.26-11.16处理维修房屋相关事宜期间的交通费220元；6.判令王奕支付因保管不当或不合理使用导致物品设备设施损坏拒不赔偿的违约金5300元；7.判令王奕支付开锁及换锁费�510元；8.判令王奕结清收视费450元，水费1715元；9.本案一二审诉讼费全部由王奕承担。事实和理由：1.原审认定事实不清。龚福琴与王奕签订最后一份合同的时间等事实均认定不清，在房屋非自然损耗的条件下，王奕未完成房屋修复；2.原审证据认定和采信错误。原审所列举证据与证明目的不符，王奕提交的电子证据不符合证据要求，证人《书面证明》不符合形式要求，且证人不能出庭接受质询，证言应不予采信；3.原审违反法定程序。原审法院未经当事人申请向证人做笔录，违反公平公正原则。
王奕辩称，同意原审法院判决，不同意龚福琴的上诉请求。
王奕向一审法院起诉请求：1.龚福琴返还剩余房租13800元、押金3600元；2.龚福琴支付单方提前解约违约金5300元；3.由龚福琴承担诉讼费用。
龚福琴向一审法院反诉请求：1.王奕支付房屋及附属物损坏的实际修复费用6363元；2.王奕赔偿房屋损坏无法修复原状的赔偿金10613元；3.王奕支付2015年8月11日至11月16日期间的租金损失20160元及利息损失251.18元；4.王奕支付2015年10月26日至11月16日处理维修房屋相关事宜期间的交通费220元及误工费4739.53元；5.王奕支付因保管不当或不合理使用导致物品设备设施损坏拒不赔偿的违约金5300元；6.王奕支付开锁及换锁费用510元；7.王奕支付燃气费22.8元、收视费450元、水费1715元；8.王奕承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年10月11日，王奕（承租人、乙方）与龚福琴（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，主要约定为：王奕承租335号房屋（以下简称335号房屋），租期自2010年10月11日至2011年10月10日�租金为每月3600元，押金为3600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，甲方有迟延交付房屋达7日、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的�情形，乙方有权单方解除合同，乙方有不按照约定支付租金达7日、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的等情形，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲方有上述约定违约情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有上述约定违约情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方须提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金，甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月的租金标准支付违约金。合同签订后，王奕向龚福琴支付了押金3600元，并按期交纳了相应租金。
2011年8月31日，王奕和龚福琴就335号房屋签订《房屋租赁合同》，约定如下：“根据双方于2010年10月11日签订的编号为09001984号的房屋托管合同，现双方协商续订租赁合同，续订周期：一年。起止日期：2011年10月11日至2012年10月10日。”2012年9月13日，双方又续订《房屋租赁合同》，约定租期自2012年10月11日至2013年10月10日。2013年9月3日，双方又续订《房屋租赁合同》，约定租期自2013年10月11日至2014年10月10日，租金涨至每月5300元。2014年9月10日，双方再次续订《房屋租赁合同》，约定租期自2014年10月11日至2015年10月10日，该合同还标注有“水费交至2780，有线216，14-15、合同日期”的手写文字。双方履行合同期间，王奕于2015年3月10日向龚福琴支付了截至2015年10月10日的租金31800元。
双方当事人对于双方租赁合同解除事由、是否完成335号房屋交接手续、335号房屋内设施设备是否损坏且未修复、335号房屋所涉水费、燃气费、有线电视费是否结清存有争议。
关于双方租赁合同解除事由一节，王奕主张系龚福琴单方提前解除合同，但龚福琴则主张系双方协商一致解除合同。
王奕就其主张向法院提交了如下证据：1.王奕和龚福琴之女郭天虹之间在2015年7月7日的QQ聊天记录，内容为：“郭天虹：王奕，到时候有人看房的话，怎么能及时联系到你，你不能qq不上电话关机，另外一个号是长途，随时会跟你联系看房的事情，给一个能随时联系的联系方式吧。你把qq和微信绑定一下，qq留言不就能用微信看到并且回复了么？然后告诉我下，你这边方便的时候，比如周末全天�者什么时段，晚上几点到几点在，这样方便我们安排时间，尽量配合大家时间。王奕：您好，我qq一直没下线，但是没有提示，我的微信是×××，我家里人这周过来看病，待到下周三左右。”；2.王奕和龚福琴之女郭天虹之间在2015年7月8日至8月10日期间的微信记录，其中：2015年7月8日对话内容：“郭天虹：hi，今天发布了信息，很多人要联系看房的事情，你那边周三能把屋子收拾出来么？方便看房的样子，我好跟他们约定时间。王奕：下周三嘛？差不多可以得。郭天虹：恩，就是你需要把房子收拾一下，别人家去看房，看着乱，肯定是每个地方人家都会看一下，刚才接了不少电话，我都给推到下周三以后了，方便你那边的时间，要不今天就有好几个想看房的，你就忙完抓紧时间收拾一下，收拾利索了告诉我一声，我这边就可以跟人家确定看�时间了。王奕：OK，我这边其实就是客厅有个动物，这几天就能送走，下周三以后肯定没问题了，我这几天就收拾收拾东西，差不多之后跟你说。郭天虹：恩恩，好滴，辛苦哈。王奕：不辛苦。郭天虹：哈哈哈哈，对了，你这边是希望留出多长时间搬家？这个可以灵活些。有的是着急入住的，有的也是房子还没有到期先找着的，所以你告诉我一下，需要留出多长时间。王奕：阿姨说是希望9月之前？我主要是最近家里事情多，反正我觉得9月之前肯定可以的，具体我目前说不好，我找时间看看房，着急入住我肯定没那么快啊。9月之前肯定可以。郭天虹：是，现在就是先让人家看房，所以问下你时间，因为到时候谈肯定要谈到什么时间可以入住，就是留出多长时间来，这个我心里有个数，才能谈啊，对吧。王奕：知道，明白。我最近看看，争取8月上旬搬ok吗？郭天虹：�是说现在定什么时间搬，现在不是都没看房呢么，我是说，你那边预估一下，像搬家、找房需要多长时间，我能大概给人家说下大概时间。王奕：8月10吧，咱们合同也是10号，这样好算。郭天虹：具体时间肯定是等看完房都谈完才会确定的，你就也先看着，不是说具体时间，现在都没看房呢，没法定具体时间。而且也是合适才ok。王奕：行，没问题，我先看。郭天虹：恩，我就知道个大概时间，到时候看房时候好根据人家情况定。王奕：好。”、2015年7月13日对话内容：“郭天虹：王奕，周三看房没问题吧，咱们确定下看房时间，我好给看房者分配好时间。……王奕：好的，没问题。”、2015年7月15日对话内容：“王奕：姐姐，你好，你们今天晚上大概几点过来？郭天虹：18:30左右到你那边�我会先到，看房人会到的晚些，到了给我打电话，你18:30在吧，我到了以后给你微信，帮我开门，ok？王奕：好，几个人过来？……王奕：姐姐，你是6点半到？郭天虹：对，你六点半之前把屋里都收拾利索了。王奕：约的第一波人是几点啊。郭天虹：约的19点，不过估计都会早到，我刚发出去都要求第一天第一个看房，都怕别人看完定了，他们就订不到了。估计18:40也就到了。王奕：哈哈哈，行，我下午再收拾收拾。郭天虹：我这拖了这么多天了，天天一堆电话问我什么时候能看，能不能提前点儿，看完就交钱得了，我都给推了，还是按你这个时间，有几个等不及的，就没办法了。恩，你都收拾利索了，因为这几年我是没去过，我也不知道什么样了，哈哈哈。王奕：变化也不大。真的。阿姨那天来，是因为快递全堆在那。郭天虹：变化肯�不大，除非你改结构了，哈哈，就是听说你屋里不是堆着好多茶叶什么的么，都清理一下，留出空间来，再把卫生都打扫一遍。其他也没什么，就是那个灯，你要尽快去修好，还有检查下所有家具电器都有没有问题，有问题的尽快去修。王奕：没问题电器，之前找不到空调遥控现在也找到了。……”、2015年7月20日对话内容：“郭天虹：hi你那边房子找的怎么样了？这边那天定下来的那位一直催我问呢，哈哈哈哈。他们也是着急，现在住的远，都是女孩儿晚上加班，回去不方便。恩恩，我理解，不过那边特着急，其实从第一天看好就一直问，基本搁两天一问，问的我也不好回了，所以问你一下哈，没事我跟他说下，反正定好了，大家都踏实了。……”、2015年7月25日对话内容�“郭天虹：你那边房子定了么？他们那边又催了我三次了。王奕：我周末都在看呢。郭天虹：还在看？你上次不是锁定了么？得抓紧下哈，这边挺着急的。王奕：我也想快点，我这边只定了，就赶紧。我锁定了一个小区。……”2015年8月1日对话内容：“Hi，你那边怎么样了，哪天可以搬？那边又催了几次了，刚又问我具体哪天可以搬？已经等不及了那边，让我问个明确时间。王奕：姐姐，你就说10号吧OK。因为我看的那个，人家也没搬呢。我也急，我东西已经在收了，只要人家搬了我搬家特快。郭天虹：你别忘了，你搬完东西还得交接清楚，不是你十号才搬走，那她们得什么时候搬进去啊。那你得提前啊，你都不说具体时间的话，人家搬家不用提前准备，不用找人么？不用安排时间么？……郭天虹：那得什么时候啊？你催着点，那次就跟人家说最晚十号，你要十号才搬，她们肯定搬不进去啊，她们理解的应该是最晚十号能搬进去。别赶在最后一天，到时候万一有点不可控因素，就麻烦了。那一天怎么算啊，算你这边还是她那边？我这边也得安排时间过去啊。王奕：算我的吧。郭天虹：那你是白天搬完是么？咱们还得安排对接时间呢。就是你得把具体安排告诉我，我得安排我这边时间，还要看那边时间。王奕：我肯定白天搬家。郭天虹：这些时间都得提前安排。王奕：好，我只要这边能定下，我就跟你说。……”、2015年8月7日对话内容：“郭天虹：你那边安排得怎样了？什么时间可以交接？王奕：房东今天明天搬家，我明后天搬家，咱们10号交接ok吗。郭天虹：我好通知那边。王奕：我在收拾东西，咱们10号下午ok吗。郭天虹：我问下那边时间。王奕：好。郭天虹：几点？给我个明确时间。王奕：10号？郭天虹：对啊，下午几点啊？得有个明确时间，我才好问人家啊。王奕：不是咱俩先交接吗？我以为你说咱俩。那个水表电那些咱俩不用先交接吗？郭天虹：我就把他们一起叫上吧，他们那边着急都催了n次了。……郭天虹：就是数字，你那边剩多少，他们那边就是接多少。还有电器家具，也是直接让他们都试一下，没问题就都清了，他们就能直接搬了。……”
龚福琴对上述证据的质证意见为：对证据1和2，聊天记录有删减，真实性均不予认可。
法院对上述证据的认证为：龚福琴对上述证据的真实性虽不予认可�但没有充分反证予以推翻，故法院对上述证据的真实性均予以采信，相关证明力另行评述。
关于是否完成335号房屋交接手续一节，王奕主张其已于2015年8月10日搬离335号房屋，双方已完成交接手续，龚福琴也于2015年8月10日与案外人就335号房屋签订了租赁合同。龚福琴则主张与王奕尚未完成335号房屋交接手续。
王奕就其主张向法院提交了如下证据：1.案外人郑曦与龚福琴于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》，其中约定龚福琴将335号房屋出租给郑曦，租期自2015年8月10日至2017年8月9日，月租金标准为每月6200元，该合同中还附有《房屋交割清单》，其中列明了附属家具电器名称和数量并载明水费起计底数为2779、电费起计底数为380、燃气费起计底数为734；2.王奕与案外人袁睿于2015年8月9日签订的《北�市房屋租赁合同》，其中约定由王奕经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间承租袁睿301号房屋，租期自2015年8月10日至2016年8月9日，租金标准为每月5200元；3.手机app截图，显示王奕通过手机app在2015年8月7日支付保洁费75元，其还在2015年8月9日与搬家公司商定在2015年8月10日下午从五道口搬家到奥体东门，并于2015年8月10日支付搬家费100元；4.王奕和龚福琴之女郭天虹在2015年8月10日至8月11日期间的微信记录，其中2015年8月10日对话内容：“王奕：姐姐，你们过来了么？？？郭天虹：王奕，你明天抓紧把那些该修复的该弄的都弄好，刚才那边刚给我打电话，房间那个样子人家没有办法接手，你这边不弄好，他们那边没办法做保洁，也不知道你什么时候修好，也没法搬东西，属于没办法入住的状态，而且这些都是属于你没有完成交接状态，什么时候弄利索了，他�那边才能接手。如果明天弄个不完，他们说就让你先把这些都交接好，再跟他们办理交接，这些原本也是你应该交接利索的，还原我们给你房子时候的状态，这点最开始就跟你说的很清楚，你也跟我们保证过，那现在最要紧的就是尽快把这些修缮好，完成交接。王奕：好的，我明天约人弄。郭天虹：恩，你把人一次都约去，一次都解决最好。否则耽误的时间也都是你的。他们的父母今天晚上咱们走了以后过去了，一看就怒了。王奕：怒什么。郭天虹：那房子确实没法看，跟我们给你的时候，完全不是一回事吧，当时人家看房时候，你都放着家具看不到。怒什么，呵呵，人家租的房子，这也是坏的，哪儿也是烂的，这没钥匙，那墙皮都掉了，地也是裂的，你还问我怒什么。你去租的房子，这样的话，你接收么，你入住么。这不是早跟你说了，让你都检查好，有什么�题都提前弄好，结果都挤在最后一天，也什么都没弄，就给了个烂摊子，你说人家怎么弄。”、2015年8月11日对话内容：“王奕：他们看房的时候没有关注这些，钥匙问题都是可以解决的，墙皮腻子有人很快，阿姨之前我们签合同的时候我就问了，那个暖气片上的怎么算，她也是说，到时候再说，这也不是我一个人的问题吧，我问了阿姨不止一次，话都被你们说了，我明天就找人去看，现在也看不了啊。郭天虹：那两个小孩刚毕业，人家父母今天晚上去看了，房子是她们住，那房子被你弄成什么样你心里不清楚么？今天是有她们俩人在和搬家的人，我没多说什么，我们给你房子时候什么样？你交回来时候也应该是什么样，这点不仅说的很清楚，合同也写了，所有租房的最后交接都是还原原样，我没说让你给我们重新装修，但是你损坏的你要�责修好吧？那个锁，修锁的说了根本修不了，如果要换锁也是4、500元的费用，你说你交费单据找不到，门钥匙也找不到，要什么什么找不到，我都不知道说什么了，那房子交给你什么样？现在什么样？是不是你在住啊？不是我们住成这样的吧？这还有什么可说的呢？这么明摆着的事情。王奕：谁住5年能一点变化没有？咱们约的是今天，也就是提前合同2个月交房，我也交了，之前你过来也没有说要我做维修，如果那会说，我也可以做维修，今天说这个暖气厨房这些，那些单子找不到，也没有影响她们吧，数据也都有，单子找不着就不住了？咱们房屋交接单子上也没有写地砖那些，但是我全都修好，有些问题入住前没说清，那现在锁、单子，这些我都解决，还有什么问题，谁住五年房子会什么变化没有，您租给别人也是会有各种问题，现在影响她入住的是不是就是�暖气，还有厨房、锁芯、墙。郭天虹：刚那边给我打电话了，说了一个多小时，这房子跟他们看的时候就不是一回事，说他们家里已经闹翻天了，他们不租了。没说让你没变化，但是你要保持原样，就是墙面、地面、暖气、厨房，都是你们弄成这样的吧，什么叫交接啊，当时是设备设施完好无损了。家具一挪开，就完全变成平民窟一样，让人家怎么接受啊，这就是那边看完房的用词，我交给你的时候是这样么？王奕：那这样，这几天我就给弄好，可以吗？郭天虹：我过去是带人看房，我知道你把房子弄成那样了？那边已经闹的，他们全家都快打起来了，一直给我打电话，说跟当时看的完全不一样，你让我怎么弄。明天我们还要去医院，弄到现在了，你觉得事情还像你想的那么简单么。王奕：关于暖气片还有厨房的问题，姐姐我真的那天跟阿姨说了，我自己知道有问题，所以我说的早，我第一次说是在2年前，那会我同学跟我一块住，我看到那屋那个问题，我当时就跟阿姨说了，都说到时候再说，我同学和我家狗弄的那些，我肯定全负责。郭天虹：你现在说这样已经没用了，我们大老远跑去签合同，结果就因为你这边的交接，让新租户完全没法接受，我这可是提前多久跟你说的，一个月有吧，那之前就是各种催，让你各种检查好，有什么问题都先解决了，别到时候交接出问题，你说什么？你说跟来的时候一样，什么都是没问题的，你那些家具盖住的地方我们能看到么？交房时什么？是说把房屋按照原始模样交还给我们，而不是完全变了样，你总觉得我说的夸张，这回看到了吧，你眼里的那些无所谓，都是人家很在意的很看重的，你觉得就是个墙、地面问题，你不弄好就交接，人家接的就是一个烂摊子，你等着谁去帮你扫尾呢？王奕：你想怎么样？我把您之前有问题的给修好还不行？咱们交接完是给您房，租给谁，谁租，和我没关系吧，现在你说历史的问题我也都解决，我也搬家了，你还想我怎么样！郭天虹：现在是你造成的问题，人家租户不租了，原因就是要你的交接问题造成的，你还问我怎么样。王奕：咱俩当时就说我10号搬家，我该修修，该弄弄，租户不租您租别人啊，我已经交房了，房子修好您继续租就是。您也是要去医院，咱们有事明天说。郭天虹：别跟这扯，十号搬家的前提是，人家租户确定了租房子，然后你找房子，最晚十号搬，现在你的搬家搞到人家都不租了，你觉得你搬完就没事了？你把人家等了这么长时间的房子搞成这样，人家损失了押金，我们损失了时间和房租，还要继续找人，不都是因为你什么都没搞好就交接造成的？你修和弄都是在交接之前的事情，交接时�个最后完整移交的过程，现在因为你这个过程把之前的所有全破坏了。王奕：你也拿了人家押金啊，您这钱是白拿的吧，咱俩约定只是我10号搬家，你说的人家10号确定住，人家着急，确定住，这事怎么全赖我了还。……郭天虹：把房子修好，跟给你时候一样，然后我把房子租出去，给你结清费用。押金跟你有关系么？所有的损失，全是你造成的，这个损失应由你赔偿的。王奕：我办什么事了，我弄坏的我修好然后咱俩结清，你什么时候租出去是你的事，我没住你的房子，你还扣我房租，我给你修完房子咱俩两清，你什么时候租出去跟我没关系。我修完咱俩就结钱，我也不是没租过房，该什么样，大家心里都清楚，我跟你结完咱俩两清，你什么时候租出去是你的事，没道理我还替你搭着那钱。郭天虹：你修好之前，我没法租，你交接时基�租房的前提，这房子不租出去，你有可能搬走么？你弄坏的拟修好，就不会有今天的事情了。王奕：搬走是你让我搬的，我已经搬了。房子该怎么修，我都弄好。我今天也交钥匙了，我修完咱俩就交接，交接完你出租和我没关系，地砖你看着扣钱，其他的我都修。郭天虹：哎呦，我房子不租出去，你造成的，这个租户的损失你赔么，你按他们房租赔给我么？这个签合同的租客，一个月之前确定的，现在因为你的问题，导致解约，这个产生的损失，你以为应该是谁负责。交接时以设备物品设施完好，不是交钥匙就完了，而且交了几把钥匙啊？还差多少把呢？王奕：你跟人租房子和我没关系，您说因为我，那些地方我给你恢复原样，你还要怎么样。郭天虹：你交那钥匙有意义么，人家直接换锁的那个把。那是之前，现在已经变样了。你跟我确定的交接时间是10号，昨天�时候，你交给我的应该是完好的。王奕：我今天已经搬完了，我东西都搬完了，当然变样了。你之前也没说一定完好。郭天虹：就因为你交接的问题，造成的解约。王奕：而且墙的问题，我早就说过，你们的回复是到时候再说。郭天虹：你不搬东西，你不说，谁能知道？王奕：你怎么不说这个呢，谁当时说的到时候再说。……郭天虹：什么叫什么时候租出去跟你无关啊？呵呵，这房子一月之前租出去的话，我今天开始收房租，由于你的问题，租房时间的房租都是损失，这不是明摆着的么，当然有关系了，我不租出去，你也不会搬出去啊，我有房租收啊，我怎么可能让房子空着呢。王奕：大姐，你让我搬走，你现在让我搬回去，你搞错没，我又不在，我已经搬了。郭天虹：你是住着的时候，我找租户，而不是房子空着再找。……”;5.案外人郑曦于2015年10月28日出具的《书面证明》和郑曦名下的银行账户明细，其中《书面证明》的内容为：“本人郑曦和王妍文、周贝贝于2015年7月15日去335看房，并于当日交付龚福琴女儿4000元定金并定下房屋。于2015年8月10日签定房屋租赁合同同龚福琴，当日完成房屋交接，交付房租37200元，押金2200元，水电费及有线电视费902.2元，包括之前房屋定金4000元，共计44302.2元，并于当日换了大门锁芯，领到电卡一支。2015年8月11日凌晨，由于房屋与看房时差距过大，并且房屋不允许进行改动，所以父母不同意继续租房。经过交涉后，双方同意解约，并于8月13日返还所有房租押金等费用44302.2元，我方已开据收款收据。龚福琴当日收走房屋租赁合同原件，收回原件前，王奕拍摄合同照片，用于与龚福琴交涉。此合同照片真实有效，与书面证明一同作为王奕与龚福琴房屋租赁合同纠纷一案。”；6.王奕和王妍文2015年8月11日的微信记录，显示王奕和王妍文针对335号房屋租赁事宜进行交流；7.郑曦的2015年8月13日的支付宝支付记录截图，显示龚福琴在该日向郑曦转账37200元。
龚福琴对上述证据的质证意见为：对证据1，以没有原件为由不认可真实性，并否认与郑曦签署过租赁合同；对证据2，真实性、关联性均不予认可；对证据3，真实性、关联性均不予认可；对证据4，以微信记录不完整为由对真实性、关联性不予认可；对证据5，以郑曦与王奕存在利害关系为由对《书面证明》不予认可，对其中的流水账号认可，但不认可关联性；对证据6，以无法体现聊天人身份、内容不完整为由对该证据三性不予认可；对证据7，真实性、关联性均不予认可。
龚福琴就其主张向法院提交了如下证据：1.2015年8月18日龚福琴之女郭天虹与王奕的通话录音，其中部分对话如下：“王奕：对，而且姐姐最好吧，咱们这两天能见个面，因为我着急回老家，我这两天指不定什么时候就得回去，或者你给我个地址，我把钥匙寄给你也行，因为现在我家有事情，我必须得回去。郭天虹：你只要把这些修好了，把表数给我，我给你一弄给你结了就行了，我也着急啊。……”；2.房屋托管合同和房屋交割清单，龚福琴和王奕在“交房确认”处签字确认；3.2015年10月26日龚福琴开锁进入335号房屋的视频资料；4.《房屋租赁合同》，显示龚福琴在2015年11月15日与王玉林签订租赁合同，将335号房屋出租。
王奕对证据的质证意见为：对证据1，真实性认可，在8月10日的时候，王奕已经把335号房屋腾空但没有结算费用，后龚福琴要求修复地砖、墙面、暖气外罩，王奕为尽快完成结算，同意予以修复，但不再实际占有335号房屋，同时因安装暖气罩，郑曦将房屋钥匙交给王奕，王奕安装完毕后将钥匙交给郑曦，但郑曦以已解除合同为由不同意接收钥匙，王奕又将钥匙交给龚福琴，但龚福琴要求地砖墙面都修好后才能接收钥匙，王奕与龚福琴未能达成一致意见，将钥匙留在335号房屋内；对证据2，真实性认可，但在8月10日退房的时候是现场交接的，当时王奕、龚福琴及下一任租客郑曦等均在场，王奕和龚福琴之间的剩余租金、押金等费用没有结清；对证据3，视频摄录时间无法确认，从视频内容看，335号房屋内确留有一些不需要的小物品，不影响后续租户的入住，双方在8月10日已经现场交接完毕；对证据4，真实性无法核实，且因王奕与龚福琴已解除合同，并已腾房，后续租赁事宜与本案无关。
诉讼中，法院联系郑曦，郑曦表示无法到庭作证。法院前往郑曦工作地点进行当面询问，并制作了《询问笔录》，在询问中，郑曦确认上述《书面证明》由其本人书写，并确认其与龚福琴于2015年8月10日在335号房屋内签订了租赁合同，签订租赁合同时，王奕未在场，已经搬走了，同时在当天更换了房屋钥匙，在签订合同第二天其和龚福琴解除了租赁合同，钥匙交给了王奕，原因是王奕还要对房屋里的设施设备进行修复。法院向双方宣读《询问笔录》，王奕对此表示没有意见，龚福琴则坚持要求郑曦出庭作证。
法院对上述证据的认证：有关王奕提供的证据：证据1和5，结合对郑曦的询问内容，法院对该证据的真实性均予以采信；证据2、3、4、6、7，龚福琴虽不认可真实性，但未有反证予以推翻，法院采信该证据的真实性。有关龚福琴提供的证据，法院对真实性均予以确认。双方提交的证据的证明力，法院另行评述。
关于335号房屋内设施设备是否损坏且未修复一节，龚福琴主张王奕在租赁期内损坏335号房屋内设施设备，且其未予以修复也未予以赔偿。王奕对此不予认可，主张335号房屋内的设施设备存在自然耗损情况，且在搬离335号房屋后，为尽快解决费用结算问题，其已对龚福琴提出的主次卧的暖气罩、厨房的柜门以及客厅的墙面进行了实际修复。
龚福琴就其主张向法院提交了如下证据：1.2015年8月16日郭天虹与王奕的通话录音，其中有如下对话内容：“郭天虹：地砖儿的问题是这样，你说的那个价格我不知道你是问的谁还是怎么着？不管你上次问的谁还是找一个装修公司，直接让他把报价单发给我，行吧。王奕：行。郭天虹：因为这个我肯定也得找人问问，肯定不可能是你说多少钱就是多少钱，肯定最后要看，协商一个金额，没问题吧？王奕：对对对。郭天虹：那行，那你就明天过去的时候，就顺便把这些：一个是你修过补过的地方的图，一个是咱们该结算的费用的这些数据，还有就是他发一个报价单，哪个公司的我看一下，也再核一下，这样金额不就能出来了么。金额能出来，这边没有问题，签一个解除协议，一交接不就完了么，对吧？王奕：对对，那成，那大概什么时候见面，我也约时间把这些东西……”；2.335号房屋内设施设备的照片，包括2010年出租前的照片、2015年7月的照片、2015年8月10日的照片、2015年10月26日的照片；3.工程预算表、工程承包协议、工程报价、收据，显示龚福琴于2015年11月10日与工友联盟（北京）工程技术有限公司签订《工程承包协议》，对335号房屋进行整体装饰装修，龚福琴支付工程款6363元；4.维修服务单和一卡通发票，显示开锁换锁费用510元和交通费220元。
王奕对上述证据的质证意见为：对证据1，双方关于地砖事宜确实协商过，王奕当时的意见是地砖是自然损耗，不是人为原因，但为了尽快结算费用，王奕当时同意在押金中扣除一部分费用，但龚福琴要求扣除的费用过高，双方未达成一致意见；对证据2，根据照片内容，可以看出335号房屋在2010年首租时已经是老旧房屋，而且双方租赁时间长达五年，照片不足以证明是王奕损坏了335号房屋的设施设备，相关损坏部位是自然耗损，王奕已实际修复了次卧的暖气外罩、主卧的墙面、厨房的百叶窗；对证据3，真实性无法核实，335号房屋已经老旧，需要正常的翻修，与王奕无关；对证据4，换锁和维修与王奕无关。
王奕就其主张向法院提交了如下证据：1.王奕、王妍文、周贝贝的微信聊天记录，其中2015年8月12日的对话如下：“王奕：你们现在有空吗？我去量尺寸。王妍文：好的，我半小时左右到。王奕：你和你哥哥？我刚刚有他说一个人过来就OK，不用很麻烦，我就量个尺寸拍个照。王妍文：我们一起来。”、2015年8月11日的对话如下：“周贝贝：那就麻烦你沟通下，咱一起约周四晚上，她那边OK，我这边配合你维修。王奕：好的好的，谢谢你啊，她昨天跟我说今天陪床什么的，不能打电话，今天我就没联系她。”、2015年8月12日的对话如下：“王奕：我联系了批腻子的，明天10点。周贝贝：好。王奕：然后明天还要麻烦你们去开个门。周贝贝：OK。王奕：不好意思啊。周贝贝：你到了给我妹妹微信说声。王奕：好的。”；2.照片，显示墙面、暖气罩、厨房柜门已修复；3.王奕和龚福琴之女郭天虹在2015年8月11日的微信记录，该证据内容与前述交接一节中王奕所提交的微信记录内容一致。
龚福琴对上述证据的质证意见为：对上述证据的真实性均不认可。
法院对上述证据的认证：对龚福琴、王奕提交的证据的真实性法院均予以确认，相关证明力法院另行评述。
关于335号房屋所涉水费、燃气费、有线电视费是否结清一节，龚福琴主张水表读数2437-2780的水费1715元、燃气表读数724-734的燃气费22.8元、2013年10月到2015年11月的有线电视费450元没有结清，王奕认可燃气费22.8元，对其他费用，以已交纳为由不予认可。龚福琴向法院提交了如下证据：水费票据，显示龚福琴在2015年6月29日购买了100吨水，支出水费500元。王奕对该证据的质证意见为：不认可该证据的关联性。法院对该证据的认证为：相关证明力，法院另行评述。
另庭审中，王奕主张在向龚福琴支付租金时多支付了3200元，龚福琴对此不予认可，王奕未就此向法院提供相应证据。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王奕和龚福琴签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，双方均应当依约履行各自义务。
关于各争议焦点，法院分别论述如下：
关于合同解除事由一节。法院认为，根据双方《房屋租赁合同》的约定内容，双方租期的截止日期应为2015年10月10日，而根据王奕与龚福琴之女郭天虹的QQ、微信记录，可以显示王奕和郭天虹最终确定的搬离时间为8月10日，此时间早于王奕应搬离时间，且郭天虹在此之前主动询问王奕何时能收拾335号房屋以配合他人看房、何时可以搬家、何时可以办理交接等事宜，而王奕并未主动表示要提前搬离335号房屋。因此，法院采信王奕的主张，认定系龚福琴原因导致双方提前解除合同。
关于是否完成335号房屋交接手续一节。法院认为，根据王奕提交的证据，以及法院向郑曦核实的内容，足以证明王奕已于2015年8月10日实际搬离了335号房屋，且龚福琴在当日已和案外人郑曦另行签订了租赁合同，并更换了335号房屋户门钥匙，而至于王奕后续仍持有335号房屋钥匙，系基于修复房屋内的部分设施设备而自郑曦处取得，且此后因郑曦与龚福琴解除了相关租赁合同，导致王奕无法将钥匙归还给郑曦，且龚福琴亦拒绝接收钥匙。同时，龚福琴就此提交的证据，亦不足以认定王奕仍实际占有335号房屋。因此，法院认定双方已完成了335号房屋交接手续。
关于335号房屋内设施设备是否损坏且未修复一节。法院认为，如前所述，王奕在2015年8月10日搬离335号房屋时，龚福琴方及下一任租户均在场办理了相应交接手续，且根据王奕提交的证据，亦可以证实王奕已对335号房屋中的墙面、暖气罩、厨房柜门进行了修复，同时，根据龚福琴提交的相应证据，虽能证明335号房屋内的地砖、墙角墙皮等部位存在破损，但鉴于王奕承租335号房屋已达5年之久，335号房屋内的设施设备也有自然耗损的情形，故在没有其他充分证据予以佐证的情况下，不足以证明335号房屋内的相应受损部位均因王奕保管不当或不合理使用的原因所致。因此，法院认定王奕已完成对335号房屋内的设施设备的修复。
关于335号房屋所涉水费、燃气费、有线电视费一节。法院认为，因王奕认可燃气费22.8元，法院对此予以确认，而有关水费、有线电视费，根据双方签订的《房屋租赁合同》显示的内容，水费交至2780、有线电视费交至2014-2015年度，而龚福琴现主张的水费、有线电视费的期间均已包含于上述期间之内，故法院认定王奕已交清水费、有线电视费。
综上，龚福琴在合同到期之前单方提出解约导致王奕提前搬离租赁房屋，龚福琴的�为违反了合同约定，应当承担违约责任，故对于王奕要求返还剩余租金、押金并支付违约金的诉讼请求，法院予以支持，但因王奕没有证据证明其额外向龚福琴支付了3200元的租金，故应返还的剩余租金数额，法院予以调整，确认为10600元。
因王奕不存在长期占用335号房屋、拒绝修复335号房屋受损设施设备的违约行为，且已结清水费、有线电视费，故对于龚福琴要求王奕支付租金损失及相应利息、支付实际修复费用、赔偿无法修复导致的损失、赔偿因维修产生的交通费和误工费、支付损坏设施设备拒不赔偿违约金、支付开锁及换锁费用、支付水费、有线电视费的反诉请求，法院均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、龚福琴于本判决生效后七日内�王奕返还剩余租金10600元、押金3600元，并支付违约金5300元；二、王奕于本判决生效后七日内向龚福琴支付燃气费22.8元；三、驳回王奕的其他诉讼请求；四、驳回龚福琴的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，龚福琴在其与王奕租赁合同尚未到期的情况下，就收取了案外人的租赁合同定金，且在王奕搬出诉争房屋当日即与案外人签订诉争房屋租赁合同，足以证明龚福琴提前解除合同的意思表示。原审法院据此认定龚福琴应当承担相应的违约责任，符合法律规定，本院予以确认。龚福琴上诉主张撤销原审法院判决第一项，�据不足，本院不予支持。
在王奕搬出诉争房屋当日，龚福琴与案外人签订了诉争房屋租赁合同，且由王奕出资更换了诉争房屋之门锁。后王奕于案外人处得到新房门钥匙，用于诉争房屋之修缮。据此，可以认定王奕已经就诉争房屋履行了交房义务，且龚福琴已经接受诉争房屋并直接交付给案外人，王奕在交房之后对龚福琴上诉主张的实际修复费用、房屋损坏无法恢复原状的赔偿金、租金损失及利息、交通费、物品设备设施损坏拒不赔偿的违约金、开锁及换锁费用等费用不应承担责任。龚福琴的相应上诉请求，依据不足，本院不予支持。结合双方之间租赁合同内容及履行习惯，原审法院认定王奕已经交纳收视费450元、水费1715元，并无不当，本院予以确认。龚福琴的该项上诉请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，龚福琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费758元，由龚福琴负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 刘新泉
审 判 员 刘国俊
二〇一八年二月二十二日
法官助理 王 梦
法官助理 武 旋
书 记 员 杨 帆