广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5581号
上诉人（原审原告）：广州市馨盛物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：封焯勋，该司经理。
委托代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：卢大伟，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：卢永富，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：黎安伟，住广州市越秀区。
上诉人卢大伟、卢永富、黎安伟的共同委托代理人：韩志旅，男，1951年4月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区马草下街23号，系由广州市越秀区珠光街珠江园社区居民委员会推荐。
上诉人广州市馨盛物业管理有限公司（以下简称馨盛公司）与卢大伟、卢永富、黎安伟因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原广州市珠光路荣利新街51号203房由黎安伟、黎雄伟等承租居住。1994年4月8日，黎安伟、黎雄伟等二人与广州市广协房地产开发公司（以下简称广协公司）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定：广协公司经批准拆除珠光路荣利新街51号203房的房屋，广协公司应于1996年11月1日前在珠光路祖庙小区C4号北幢第6层西向，居住面积25平方米的房屋提供给黎安伟、黎雄伟回迁居住等。2002年10月9日，广某公司向黎安伟发出《回迁通知》，通知黎安伟户于2003年1月23日，凭通知书，办理入住手续。卢大伟、卢永富、黎安伟一直居住使用涉案房屋至今。2007年7月31日，原审法院作出（2007）越某三初字第1529号民事判决书，判决确认广州市越秀区珠光路荣利新街47号203房即涉案房屋归馨盛公司所有。该判决已于2007年8月16日发生法律效力。此后，馨盛公司办理该房屋的产权登记手续，根据广州市国土资源和房屋管理局核发的编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》记载，座落在本市越秀区珠光路荣利新街47号203房，建筑面积为43.67平方米，套内建筑面积为38.69平方米，规划用途为住宅，登记时间为2010年9月6日等。
2009年6月8日，馨盛公司以《律师函》的形式要求卢大伟、卢永富、黎安伟在发函之日起3天内立即清付拖欠的房屋使用金，并与馨盛公司签署房屋租赁合同，未果。同月19日，馨盛公司在《南方日报》以公告的形式要求上址203房等住户缴纳2007年8月16日起至2009年6月30日止的房屋租金，并与馨盛公司签署房屋租赁合同等；仍未果。2010年5月31日，馨盛公司又再次向卢大伟、卢永富、黎安伟发出《律师函》。2010年6月18日，馨盛公司再次于《南方日报》刊登公告。2011年6月17日，馨盛公司再次于《南方日报》刊登公告。2012年6月13日，馨盛公司又再次向卢大伟、卢永富、黎安伟发出《律师函》，同月20日再次于《南方日报》刊登公告，要求卢大伟、卢永富、黎安伟缴纳自2007年8月16日起至2012年6月30日止的房屋租金。上述《律师函》均未送达卢大伟、卢永富、黎安伟。卢大伟、卢永富、黎安伟至今仍没有向某公司支付租金，亦未与馨盛公司签订相关租赁合同。涉案房屋现由卢大伟、卢永富、黎安伟居住。
原审另查，卢大伟是二级××，卢大伟、卢永富、黎安伟在本市均没有其他住房。
2015年5月19日，馨盛公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.卢大伟、卢永富、黎安伟等户（含同住人员）腾退搬出广州市越秀区珠光路荣利新街47号203房并交还给馨盛公司；2.卢大伟、卢永富、黎安伟向馨盛公司支付广州市越秀区珠光路荣利新街47号203房的房屋使用金（自2007年8月16日起计至腾空搬出上述房屋之日止，参照广州市房地产管理部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准计算）及支付逾期支付房屋使用金之利息（自2007年9月17日起计算，按照中国人民银行公布的逾期贷款利率计算）。
原审法院认为：卢大伟、卢永富、黎安伟因原承租房被拆迁，经广某公司安置回迁入住涉案房屋，卢大伟、卢永富、黎安伟认为回迁户与广某公司形成不定期租赁关系。馨盛公司成为涉案房屋的所有权人后，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益及处分的权利。馨盛公司应承接原不定期租赁关系下广某公司的权利义务。卢大伟、卢永富、黎安伟作为该房屋的使用人应向某公司支付租金。至于租金标准的问题，因涉案房屋已归馨盛公司所有，非原拆迁人广某公司所有，且馨盛公司与卢大伟、卢永富、黎安伟之间不存在拆迁安置关系，故根据公平原则、等价有偿原则，从馨盛公司起诉之日即2015年5月19日起，租金按房管部门评定的同期住宅租金参考价计算为宜。至于逾期交租的利息问题，因双方对租金计算标准一直未能协商一致，未交租的责任不能归咎于卢大伟、卢永富、黎安伟，故馨盛公司提出的该请求，原审法院不予支持。鉴于馨盛公司最后一次公告是2012年6月20日，其追缴的租金至2012年6月30日止，之后馨盛公司没有证据证明其在本次诉讼前主张过追缴租金，故2012年7月1日至2014年5月18日止的租金已过诉讼时效，故原审法院对该段时间的租金的请求不予支持，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第一百零六条第一款之规定，原审法院于2015年8月18日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，卢大伟、黎安伟、卢永富户暂住涉案房屋两年。暂住期间，卢大伟、黎安伟、卢永富按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准逐月支付房屋租金给馨盛公司；二、自本判决发生法律效力之日起七日内，卢大伟、黎安伟、卢永富向某公司支付从2007年8月16日至2012年6月30日止及2014年5月18日至本判决发生法律效力之日止的上述房屋租金（其中从2007年8月16日起至2012年6月30日止及2014年5月18日起至2015年5月18日止，按房管部门公布的同期同地段同类公房住宅租金标准计算；从2015年5月19日起至本判决发生法律效力之日止，按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价计算）；三、驳回馨盛公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75元，由卢大伟、黎安伟、卢永富负担。
判后，上诉人馨盛公司、卢大伟、卢永富、黎安伟均不服原审判决，分别向本院提起上诉。
馨盛公司上诉及答辩称：一、原审错误认定我司主张的2012年7月1日至2014年5月17日之间的房屋租金已过诉讼时效。我司从2008年开始不断向黎安伟户追索从2007年8月16日开始的房屋使用费，并要求与其签订租赁合同、完善租赁手续，并未超过诉讼时效。原审法院遗漏查明我司在2012年6月30日之后的追索房屋租金的证据，其中，我司于2013年6月9日委托广东创杰律师事务所邮寄律师函给黎安伟，于2014年3月21日发函催促黎安伟签合同、交租金和协商解决租赁问题，于2015年4月23日再次发函催促对方，以上函件材料均被对方拒收而退件。此外，法院在审理我司与同小区的其他住户同类物权保护纠纷案件时，均认定我司同批次的追索债务的行为有效主张了权利，并驳回了住户有关超过诉讼时效的抗辩。二、在拆迁安置之前，黎安伟户也只是承租业主私有房屋的租户，且在拆迁协议中写明是私房及“在回迁后按私房租金标准交租”。故无论是拆迁之前还是之后，黎安伟户都不应按公房租金来交租。原审法院在没有查明上述事实的情况下，判决黎安伟户按公房租金标准交租没有事实和法律依据。涉案房屋为我司私产，原审法院在双方没有协议约定的前提下，强行判决按照公房租金标准付租，侵犯私有财产的合法权益。我司要求黎安伟户从2007年8月16日起依照广州市住宅房屋参考租金价标准向我司清付涉案房屋的使用费。三、原审判决卢大伟、黎安伟、卢永富在涉案房屋暂住两年没有法律依据。四、卢大伟、黎安伟、卢永富的上诉没有事实和法律依据，与本案无关，请求驳回其上诉请求。综上，我司上诉请求判令：l、撤销原审判决；2、改判支持我司全部诉讼请求，即卢大伟、黎安伟、卢永富（含同住人员）立即搬空腾退涉案房屋交还给我司，并按照广州市房地产管理部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准向我司支付涉案房屋使用金（自2007年8月16目起计至卢大伟、黎安伟、卢永富实际搬空腾退上述房屋给我司之日止，按建筑面积38.69平方米计算）和利息（从2007年9月16日开始逐月按照中国人民银行规定的逾期贷款利率标准支付上月房屋使用金的利息直至清付全部款项为止）；3、本案一、二审全部诉讼费用由卢大伟、黎安伟、卢永富承担。
上诉人卢大伟、黎安伟、卢永富共同上诉并答辩称：原审未查明如下事实：一、黎安伟自拆迁以来一直是按公房租金向广某公司交房租，且广某公司承诺以其拖欠黎安伟的临迁费抵扣，并得到其上级主管单位确认。二、（2007）越某三初字第1528号民事判决是基于（2004）越某二初字第967号《民事调解书》未履行而作出。该调解书写明馨盛公司以中南水电安装公司（以下简称中南公司）及馨园物业管理有限公司（以下简称馨园公司）的名义向广某公司追收欠款。追收到的以房抵债房屋应交回中南公司和馨园公司两个国营企业所有，并非馨盛公司所有，黎安伟的公房租金也应由上述中南公司或馨园公司收取，与馨盛公司无关。三、馨盛公司欺骗房管部门确认涉案房屋无承租人、无拆迁安置户、无优先购买权人并提交虚假材料从而取得房产证，侵害了我们回迁户的知情权和优先购买权。四、广某公司拖欠我方大量临迁费、滞迁费和交通费等，并确认用上述拖欠的临迁费抵扣我方回迁安置公房的租金。2011年10月10日，原审法院通过调查核实后向广州市人大常委会和拆迁回迁户作出信访回复函，确认馨盛公司应承继广某公司的权利义务，应向回迁户收取公房租金，并支付广某公司拖欠的临迁费和滞迁费，才能以每平方米1050元的超低价以房抵债。五、馨盛公司的诉求是重复起诉，违反“一事不二理”的审判原则，应该驳回。之前多份法律文书已经认定馨盛公司应向拆迁回迁户收取公房租金，该事实原审未认定。六、广某公司的上级单位先后发出信访复函确认下事实：1、（2014）226号广州公共资源交易中心信访复函确认广某公司拖欠全体拆迁回迁户大量临迁费，其中的39户被拖欠临迁费本金近52万元等，又确认督促广州交易集团继续协助解决珠光路项目的历史遗留问题解决彼此的纠纷；2、（2015）14号广州交易集团有限公司信访回复函确认如下事实：①广某公司与新业权人馨盛公司有签订将所欠临迁费和房屋租赁关系转移给新业权人的协议。②广某公司为维护回迁安置户的合法权益，强调以不交吉房屋抵偿馨盛公司部份工程款。③馨盛公司在涉案房屋转移过户过程中采取欺骗手段骗取房产证，经查并非广某公司所为。④广某公司把房产转移给馨盛公司之前，所欠临迁费事实上已在抵扣租金，转移后仍拖欠的临迁费转移给馨盛公司支付。但至今广某公司和馨盛公司没有与我方结算，故我方认为被拖欠的临迁费仍在抵扣回迁房的租金之中。七、我户房屋被拆迁后回迁楼变成烂尾工程，我方在无家可归、颠沛流离l0年之后才于2003年得到回迁安置，而安置的涉案房屋无房门和厕所门，连厕斗都没有固定安装好，厨房位置也没有灶台，以上全部由我方出资13000余元装修好才能搬入居住。原审法院对此均未认定。八、原审未查明我方是永久安置，而且黎安伟没有其他住房，同时广某公司与馨盛公司的以房屋抵偿部分工程款的协议书写明不交吉，又有广某公司与馨盛公司的协议及上级主管单位和人民法院的信访回复，以及各级法院对一系列案件的裁判，原审仍按临迁房的待遇判我户暂住两年，并判我户在此期间交私房租金，有违公平正义。上述材料明确规定馨盛公司以低价抵偿工程款的方式取得涉案房屋应承继广某公司的权利义务，并以回迁费抵偿租金，收取公房租金。我方是回迁户，不是一般的租户，希望与馨盛公司协商解决历史遗留问题。九、馨盛公司的法定代表人封焯勋曾担任广某公司副经理、广某物业管理有限公司法定代表人和董事长，涉嫌以权谋私，侵吞广某公司的国有资产，应收公房租金却向回迁户收取私房租金。十、追索房租的诉讼时效为一年，馨盛公司要从2007年起向我方追缴私房租金没有法律依据。十一、原审没有以《中华人民共和国宪法》第五十一条、第三十三条、第三十九条，《民法通则》第四条、第106条第一款、第二款，第136条，《城市私有房屋管理条例》第三条、第四条、第十一条、第十九条的法律规定作判，应该判令馨盛公司恢复原状，确保我方的正常生活设施使用的权利，确保广某公司与馨盛公司原有协议中以房抵债房屋属不交吉的拆迁回迁安置房的条款得到切实执行。综上，我方上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判我们永久回迁安置居住在涉案房屋，并按公房租金标准支付房屋租金；2、撤销原审判决第二项，改判我们在本判决发生法律效力之日起十日内向某公司一性支付自2014年8月18日至2015年8月18日的租金（按房管部门公布的同期同地段同类公房住宅租金标准计算），此后每月按此公房租金标准向某公司支付租金；3、本案的一审、二审诉讼费用均由馨盛公司负担。
二审中，卢大伟、黎安伟、卢永富共同提交如下证据：1.广州市人民检察院穗检民不字（2013）178号《民事行政检察不支持监督申请决定书》，拟证明检察院不支持馨盛公司的抗诉申请。2.广东省高级人民法院（2011）粤高法民一申字第2584号民事裁定书，拟证明法院驳回了馨盛公司的再审申请。3.广州公共资源交易中心于2014年12月10日出具的《广州公共资源交易中心关于温建达等人举报国企党委书记胡钊文诈骗案的复函》，拟证明该中心确认督促广交集团协助解决珠光路项目的历史遗留问题。4.落款日期为2002年2月22日的《广州市广某物业管理有限公司法定代表人履历表》，拟证明封焯勋曾某公司的副经理。5.落款日期为2002年2月19日的《法定代表人任职证明书》，拟证明广州市广某物业管理有限公司是国营企业，封焯勋是该公司的执行董事兼经理。6.《企业法人（公司）申请变更登记事项》，拟证明广州市广某物业管理有限公司改名为广州市馨园物业管理有限公司，封焯勋为该司法定代表人。7.广州交易所集团有限公司于2015年5月8日出具的《广州交易所集团关于韩志旅、李统等人有关信访问题的复函》，拟证明该复函第3点已经明确广某公司在其回迁一段时间后用所欠临迁费抵扣租金，其与广某公司存在租赁关系；该复函第2点明确拆迁协议受法律保护；该复函第6点中载明广某公司确认以不交吉的方式来抵偿欠付工程款，即馨盛公司应维护拆迁户的合法利益。经质证，馨盛公司表示：上述证据均非二审新证据，对其中证据1、2的真实性予以确认，但与本案均没有关联，其余证据均与本案无关。
经审理查明，馨盛公司在一审中还提交了其于2013年6月9日委托律师向黎安伟邮寄《律师信》的邮政快递单据等，于2014年3月21日向黎安伟寄出租赁合同等的邮政快递单据等，于2015年4月23日向黎安伟寄出租赁合同及补充合同等的邮政快递材料等，但上述材料均被退件。卢大伟、黎安伟、卢永富在二审中确认其在一审中对上述证据材料已经质证，但表示其并没有收到上述函件。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
二审中，卢大伟、黎安伟、卢永富还表示涉案拆迁合同中的黎雄伟是黎安伟的弟弟，但黎雄伟已迁走多年，也没有使用回迁房屋；馨盛公司对此表示不清楚，但其司不起诉黎雄伟，也不要求黎雄伟承担责任。
本院认为：虽然生效判决已经确认涉案房屋归馨盛公司所有，但根据原审查明事实，卢大伟、卢永富、黎安伟系因原承租房被拆迁而经广某公司安置回迁入住涉案房屋，馨盛公司成为涉案房屋的所有权人后，应承接广某公司与卢大伟、卢永富、黎安伟之间有关涉案房屋的租赁关系。由于馨盛公司一直没有与卢大伟、卢永富、黎安伟签订租赁合同，故双方之间存在的是不定期租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，馨盛公司作为不定期租赁关系中的出租人，可以随时解除合同。原审鉴于目前涉案房屋的使用人卢大伟、卢永富、黎安伟暂不具备搬出涉案房屋的条件，判决由卢大伟、卢永富、黎安伟暂住涉案房屋两年并无不当。馨盛公司上诉要求卢大伟、卢永富、黎安伟立即腾空交还涉案房屋依据不足，本院不予支持。
因涉案房屋现已归馨盛公司所有，非原拆迁人广某公司所有，馨盛公司作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，原审法院根据公平、等价有偿原则，判决卢大伟、卢永富、黎安伟按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准，支付从馨盛公司起诉之日即2015年5月19日起至本判决发生法律效力之日止及卢大伟、卢永富、黎安伟在涉案房屋暂住两年期间的“租金及房屋使用费”，并无不当。由于馨盛公司与卢大伟、卢永富、黎安伟不存在拆迁安置关系，馨盛公司已合法取得涉案房屋的所有权，卢大伟、卢永富、黎安伟上诉要求永久居住使用涉案房屋并按公房租金标准支付租金没有合同和法律依据，本院不予支持。
至于在馨盛公司起诉之前的租金，由于馨盛公司与卢大伟、卢永富、黎安伟一直没有签订新的租赁合同，双方对于租金标准存有争议，且考虑到卢大伟为二级伤残，经济条件有限，故原审法院判决起诉日之前的租金按照房管部门公布的同期公房住宅租金标准计缴，并无不当。馨盛公司上诉要求起诉日之前的租金按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准计算，依据不足，本院不予支持。
由于馨盛公司已举证证明其曾于2013年6月9日、2014年3月21日、2015年4月23日分别向黎安伟户邮寄《律师函》等材料，向黎安伟户催讨涉案房屋的租金等，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因馨盛公司提出要求而中断，故馨盛公司上诉要求卢大伟、卢永富、黎安伟支付2012年7月1日至2014年5月18日期间涉案房屋的租金，于法有据，本院予以支持。原审认为没有证据证明馨盛公司曾在2012年6月30日之后、一审起诉前向卢大伟、卢永富、黎安伟追讨过租金，与事实不符，本院予以纠正。
至于逾期交租的利息问题，由于双方对租金计算标准未能协商一致，未交租的责任不能完全归咎于卢大伟、卢永富、黎安伟，故馨盛公司要求卢大伟、卢永富、黎安伟支付利息的上诉主张依据不足，本院不予支持。至于卢大伟、卢永富、黎安伟上诉主张的优先购买权和临迁费问题，与本案分属不同法律关系，卢大伟、卢永富、黎安伟可另循其他合法途径解决。
综上所述，原审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1176号民事判决第一、三项及受理费负担部分；
二、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1176号民事判决的第二项为：卢大伟、卢永富、黎安伟在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市馨盛物业管理有限公司支付从2007年8月16日起至本判决发生法律效力之日止的租金（其中，从2007年8月16日起至2015年5月18日止，按房管部门公布的同期同地段同类公房住宅租金标准计算；从2015年5月19日起至本判决发生法律效力之日止，按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费300元，由广州市馨盛物业管理有限公司负担150元，由卢大伟、黎安伟、卢永富负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年一月××日
书 记 员 刘 纯