广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终9017号
上诉人(原审被告):广州市溢晟房地产开发有限公司,住所地广州市越秀区。
法定代表人：金欢。
委托诉讼代理人：杨晓徇，该公司职员。
委托诉讼代理人：何天云，该公司职员。
被上诉人(原审原告)：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广州市花都区。
负责人：黄耀德，职务：该行行长。
委托诉讼代理人：张运锐，该行职员。
原审被告：叶君，男，1977年11月13日出生，汉族，住广东省廉江市。
上诉人广州市溢晟房地产开发有限公司（以下简称溢晟公司）因与被上诉人广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商银行花都支行）、原审被告叶君借款合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初5031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人溢晟公司的上诉请求为：1、撤销广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初5031号民事判决，依法改判。2、一、二审案件受理费用由农商银行花都支行承担。事实和理由：一、溢晟公司的保证期限已经届满，无需承担连带责任。溢晟公司与农商银行花都支行签订的《楼宇按揭合作协议》第6.2条约定，保证人的保证期限为农商银行花都支行向借款人发放贷款到期日（包括分期到期日及宣布贷款提前到期日）起两年，但是在甲方为该购房人办妥房屋所有权证及农商银行花都支行作为抵押权人的他项权证之日，溢晟公司就该购房人对农商银行花都支行负有的保证义务即解除。农商银行花都支行于2011年11月23日向叶君发放贷款，至今已经超过两年时限，故溢晟公司的保证期限已经到期。二、溢晟公司只需要对本案抵押物以外的债务承担保证责任。涉案房屋已经办理抵押权的预告登记，登记于叶君名下，依据担保法第28条的规定，同一债权既有保证有物的担保时，保证人应对物的担保以外的债务承担保证责任，因此即使溢晟公司需承担保证责任，也只需对本案抵押物以外的债务承担保证责任。三、涉案房屋已经具备了物权登记条件，应作为叶君的责任财产进行处分，且农商银行花都支行有权处分该涉案房屋。涉案房屋已经于2013年12月27日交付使用，并具备了办理物权登记的条件，仅因为叶君怠于办理所有权登记，导致至今无法办理抵押登记，实际上该涉案房屋已经具备办理抵押权条件，足以实现清偿，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，该涉案房产已经具备物权登记条件且已经交付使用，应认定为叶君的责任财产。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条，农商银行花都支行有权处分叶君该商品房买卖合同下的合同权利，即涉案房屋。
被上诉人农商银行花都支行答辩称：1、不同意溢晟公司对“发放贷款到期日”的理解；2、根据《楼宇按揭合同》第6.1条，溢晟公司对购房贷款承担不可撤销的连带保证责任，根据《楼宇按揭合同》第6.2条，溢晟公司承担的保证责任是到涉案的房屋办理房屋所有权证以及他项权证为止。3、根据《物权法》第20条的规定，涉案的房屋现在只是办理了预售登记以及预售抵押登记，没有取得抵押权，预告登记的权利人即农商银行花都支行不具备房产抵押权，因此，溢晟公司的上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。
农商银行花都支行向一审法院起诉请求：1、解除农商银行花都支行与叶君签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201101304号）；叶君偿还拖欠农商银行花都支行的借款本金338333.44元及利息（利息计至2016年3月20日为2330.47元），本息合计340663.91元，利息按合同约定计至结清之日止。2、叶君用于抵押的房地产经折价或拍卖、变卖所得的价款，农商银行花都支行享有优先受偿权。3.溢晟公司对叶君的借款本息承担连带清偿责任。4.溢晟公司、叶君承担本案债权全部费用。
一审法院认定的事实：2011年9月28日,溢晟公司与农商银行花都支行签订《楼宇按揭合作协议》，第3条约定双方就溢晟公司开发建设并依法销售的座落于海珠区广州大道南西侧新厚德园艺公司对面的经批准命名为广州合生广场的商品楼宇进行按揭合作。根据楼宇按揭合作协议第6.1及第6.2项的约定，溢晟公司同意为第3条所指楼宇的购房人偿还农商银行花都支行购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，该保证不再逐笔办理保证担保手续。保证期间自农商银行花都支行向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及宣布贷款提前到期日）起两年，但在溢晟公司为该购房人办妥房屋所有权证及农商银行花都支行作为抵押权人的他项权证之日起，溢晟公司就该购房人对农商银行花都支行负有的保证义务即解除。第7.1约定农商银行花都支行可以先请求溢晟公司对全额债务承担保证责任，也可以先行使抵押权，处置抵押物价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用时，农商银行花都支行有权向购房人和溢晟公司继续追索。
2011年10月26日，叶君作为抵押借款人与农商银行花都支行作为贷款人签订《楼宇按揭合同》，约定：叶君向农商银行花都支行借款58万元，用于购买广州市海珠区叠景路251号1504房的房产，借款期限10年，实际放款日与到期日以借据为准。贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率，上浮20%确定月利率，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，相应调整。未按合同约定偿还贷款的，农商银行花都支行有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止。如叶君连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，农商银行花都支行有权以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权。同时如叶君违反合同规定之任何条款，可能影响农商银行花都支行实现债权的，农商银行花都支行有权单方解除合同，要求叶君立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。叶君提供位于广州市海珠区叠景路251号1504房的房产为上述借款作抵押担保。涉案商品房已办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记，但未取得房屋所有权证及他项权证。
2011年11月23日，农商银行花都支行按约定向叶君发放58万元借款，贷款到期日为2021年11月23日，还款方式以递减法还款即按月平均归还借款本金，约定每月20前还款,供款总期数为120期。贷款发放后，叶君没有按时还款，至2016年3月20日，已连续欠供款2次。庭审中，农商银行花都支行主张叶君尚欠借款本金338333.44元及利息。
诉讼过程中，根据农商银行花都支行的申请，一审法院依法裁定查封叶君名下位于广州市海珠区叠景路251号自编D栋15层1504房的房产。
一审法院认为：农商银行花都支行与溢晟公司签订的《楼宇按揭合作协议》以及农商银行花都支行与叶君签订的《楼宇按揭合同》是各方当事人借款的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，依法成立、有效。
农商银行花都支行依约向叶君发放贷款58万元，叶君理应依约履行还款义务，但叶君没有按约定归还借款，现拖欠农商银行花都支行贷款本金338333.44元及利息的行为已构成违约，应承担违约责任。故农商银行花都支行请求解除合同，叶君清偿本金338333.44元及约定利息、罚息的诉求，一审法院予以支持。
涉案房产未取得房地产权利证书，也未办理抵押房产登记手续，仅办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记权利人对案涉房屋并没有因此取得抵押权。即，预告登记权利人农商银行花都支行不具有被登记房产的抵押权，不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权，对农商银行花都支行该部分诉讼请求，一审法院予以驳回。
农商银行花都支行不具有被登记房产的抵押权，不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权，在溢晟公司为该购房人办妥房屋所有权证及农商银行花都支行作为抵押权人的他项权证之日前，溢晟公司按照合同约定承担连带保证责任。对农商银行花都支行诉请溢晟公司对叶君所欠债务承担连带清偿责任，一审法院予以支持。
叶君经一审法院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，一审法院依法缺席判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除广州农村商业银行股份有限公司花都支行与叶君签订的《楼宇按揭合同》；二、叶君于判决发生法律效力之日起十日内向广州农村商业银行股份有限公司花都支行清偿借款本金338333.44元及利息（计至2016年11月21日的利息为16718.77元，此后利息继续按《楼宇按揭合同》约定计算至款项还清之日止）；三、广州市溢晟房地产开发有限公司对上述第二判项叶君的债务承担连带清偿责任；广州市溢晟房地产开发有限公司承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向叶君追偿；四、驳回广州农村商业银行股份有限公司花都支行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费6410元及财产保全费2223.31元,由叶君、广州市溢晟房地产开发有限公司负担。
经二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本案二审的争议焦点为：一、溢晟公司的保证期间是否已经届满；二、溢晟公司是否只需对本案抵押物以外的债务承担保证责任；三、农商银行花都支行是否能行使优先受偿权处分涉案房屋。
关于保证期间问题。溢晟公司与农商银行花都支行签订的《楼宇按揭合作协议》第6.2条约定，保证人的保证期间为农商银行花都支行向借款人发放的贷款到期日（包括分期到期日及宣布贷款提前到期日）起两年。溢晟公司主张应从2011年11月23日农商银行花都支行向叶君发放贷款时起算，至今已超两年时限；而农商银行花都支行认为购房人的还款期限即2021年11月23日才是贷款到期日，现银行要求叶君提前偿还借款，并未超过溢晟公司的保证期间。本院对此认为，溢晟公司将“发放的贷款到期日”理解为农商银行花都支行向叶君发放贷款之日，不符合日常生活经验和逻辑推理，且借款人叶君签署的《借款借据》中订明该笔借款“到期日2021年11月23日”，本院对溢晟公司的该项上诉理由不予采纳。
关于担保顺序问题。前述《楼宇按揭合作协议》第7.1条约定，农商银行花都支行可以先请求溢晟公司对全额债务承担保证责任，也可以先行使抵押权。现农商银行花都支行诉请溢晟公司对叶君的借款本息承担连带清偿责任，符合合同约定，溢晟公司抗辩认为只需对本案抵押物以外的债务承担保证责任，理据不足，本院不予支持。
关于抵押物优先受偿权问题。涉案房产未取得房地产权利证书，也未办理抵押房产登记手续，仅办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记权利人农商银行花都支行并没有取得被登记房产的抵押权，一审判决认定其不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权并无不当，应予维持。一审法院亦已根据农商银行花都支行的申请，裁定查封了叶君名下的位于广州市海珠区叠景路251号1504房的房产。
综上所述，上诉人溢晟公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6410元，由上诉人广州市溢晟房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邹迎晖
审判员 吴 湛
审判员 吴晓炜
二〇一七年九月××日
书记员 陆艳婷
林洁裕