江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终1828号
上诉人（原审原告）：辛玉森，男，1990年7月生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
委托诉讼代理人：解小平，江西宏正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江西威尔置业有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区北京东路。
法定代表人：邹和强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高翔，江西人民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡欣，江西人民律师事务所律师。
上诉人辛玉森与上诉人江西威尔置业有限公司（以下简称威尔置业公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2015）湖民三初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
辛玉森上诉并答辩称：1、请求撤销南昌市青山湖区人民法院（2015）湖民三初字第46号民事判决第一、第二项，改判威尔置业公司向我方支付延期交房违约金70000元；2、本案诉讼费用由江西威尔置业有限公司承担。事实与理由：一、一审法院对威尔置业公司延期交房618天的违约事实认定清楚，但对方申请对涉诉房租损失进行了司法鉴定，根据鉴定意见书，对方延期交房给我方带来的实际租金损失应为33604元，而一审法院判赔总额为25040元，如此以来，我方基本的、实际的损失都无法得到支持，该判决严重违背了民事责任“损失补偿原则”。本案属对延期交房违约金有约定的情形，不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定情形，应适用第十六条的规定，结合本案威尔置业公司违约618天的严重程度及恶意不配合为我方办理不动产权证书等情形，请求二审法院酌情以70000元判赔。二、一审法院对鉴定费的承担分配不合理。一审法院既然同意对方的鉴定申请，在鉴定结果合法有效的情况下，没有参考鉴定结果，表明对方的鉴定申请没有必要，其造成的额外鉴定费用损失按理应由对方全部承担，但一审法院却将该费用的50%分配由我方承担，其违背了诉讼费用分担原则。基于此，请求二审法院驳回对方上诉，支持我方上诉。
威尔置业公司上诉并答辩称：请求撤销一审判决第一项，即“被告江西威尔置业有限公司在本判决生效之日内向原告万锦浪支付预期交房违约金25040元”，依法改判在支持辛玉森违约金的基础上直接减去我公司此前为辛玉森垫付的相关费用。事实与理由：一审法院认为“被告支付的电视初装费、煤气初装费等费用，不属于本案审理范围，相关当事人可以另行起诉”是不对的，本案起诉前，双方就逾期交房的补偿问题协商过多次，正是针对补偿业主逾期交房的“损失”，上诉人才为业主垫付电视初装费、煤气初装费、免收物业费等，只是业主仍觉得不足以补偿，才向法院起诉。所以，上诉人为业主垫付上诉费用，与逾期交房违约金是同一法律事实和同一法律关系，应该属于本案一并查清和处理的事项。基于此，请求二审法院驳回对方上诉，支持我方上诉。
辛玉森向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期交房违约金76577.319元（违约金计算自2013年4月1日起至2014年12月21日共计630天）；2、被告承担本案的各项诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年被告威尔置业公司开发坐落于南昌市××阳光××住宅区的房屋，并与“洪银嘉园”商品房团购委员会达成了团购协议。2011年12月26日原告辛玉森向被告江西威尔置业有限公司交纳车位款六万元。2012年1月18日原告辛玉森向被告江西威尔置业有限公司交纳房款245171元。2012年1月18日原告辛玉森与被告威尔置业签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告辛玉森购买被告威尔置业开发的阳光嘉苑10#一单元501室房屋一套，面积138.52平方米，单价2925元/平方米，总价为：405171元整；买受人在签订合同当日内首付房款人民币245171元，剩余房款人民币160000元办理银行按揭；出卖人应当在2013年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋交付买受人；逾期交房不超过60日，出卖人按日向买卖人�付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。2012年3月21日原告辛玉森与洪都农商银行签订《个人购房借款/担保合同》，办理了该房屋的银行按揭手续。2014年12月21日原告辛玉森办理入伙手续。2015年3月原告辛玉森以被告延迟交房为由诉至法院。
一审法院在审理过程中，依被告威尔置业公司的申请，江西居易房地产估价有限公司对被告威尔置业开发建设的“阳光嘉园”小区住宅同一地段住宅租赁平均市场价格进行司法鉴定，江西居易房地产估价有限公司出具编号赣居易【2015】（司鉴）字第175号司法鉴定意见书。2016年1月6日江西居易房地产估价有限公司出具的鉴定意见书意见为：阳光嘉苑10#1单元501室月租金价格为1654元/月。
一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容也不违法法律规定，合法有效，故双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应在2013年3月31日之前交房，被告取得竣工验收备案登记表的时间为2014年12月9日，故逾期交房时间应为2013年4月1日至2014年12月9日，共计618天，原告已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告逾期交房618天，应承担逾期交房的违约责任，故原告主张要求被告支付逾期交付违约金的诉请应予以支持。关于违约金的计算，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，本案中，�被告双方签订的商品房买卖合同明确约定了逾期交房违约金的计算方式，故本案不应按照逾期时间同期本案房屋市场租赁价格计算违约金。被告辩称支付的电视初装费、煤气初装费等费用，不属于本案审理范围，相关当事人可以另行起诉。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，被告主张约定的违约金过分高于损失的，可以请求法院调整，一审法院综合合同的履行情况、及预期利息等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定按照日万分之一调整，故被告应当向原告支付的逾期交房违约金为25040元（405171元0.01%×618天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告江西威尔置业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告辛玉森支付逾期交房违约金25040元；二、驳回原告辛玉森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1714元（原告辛玉森已付），鉴定费5025元（被告威尔置业已付），保全费786元（原告辛玉森已付），共计7525元，由原告辛玉森承担3762.5元，被告江西威尔置业有限公司承担3762.5元。
本院二审期间，当事�双方均没有提交新证据。本院查明事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，辛玉森上诉主张诉争房屋的租金损失即为其实际损失并没有依据，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是在合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下的参照标准，而双方签订的合同中约定了逾期交房违约金的计算方式，本案中双方均未提交证据证明实际损失情况，故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定并无不当。鉴定费系本案审理过程中发生的费用，一审法院根据一审审理情况在当事人中予以分担并无不当，故辛玉森的上诉理由，本院不予支持。威尔置业公司上诉主张其代为垫付的电视初装费、煤气初装费、物业费等费用与本案中辛玉森主张的逾期交房违约金是两个法律关系，威尔置业公司主张予以扣减没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1350元（辛玉森预交924元，江西威尔置业有限公司预交426元），由上诉人辛玉森负担924元，上诉人江西威尔置业有限公司负担426元。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一七年十一月十三日
书记员 万志新