四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第1424号
上诉人（原审被告）成都博大房地产开发有限公司。住所地：四川省新津县。
法定代表人潘建明，总经理。
委托代理人姚宜敏，四川谦信律师事务所律师。
委托代理人刘杰，四川谦信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戚静，女，1987年8月6日出生，汉族，住四川省新津县。
委托代理人周凌，四川泰仁律师事务所律师。
委托代理人黄文英，四川泰仁律师事务所律师。
上诉人成都博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）因与被上诉人戚静房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2014）新津民初字第1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月28日公开开庭进行了审理。博大公司的委托代理人刘杰，戚静的委托代理人黄文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年12月20日，戚静与博大公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定戚静以267025元购买博大公司位于“津都雅居”1栋2单元6楼4号房屋。第十九条（一）初始登记约定：博大公司应当在2011年6月1日前，取得该商品房的房屋楼栋权属证明；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；（二）转移登记约定：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，受买人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；第十四条（三）第2项约定：买受人同意委托出卖人代交契税等税费，并在接受该商品房的同时将税费交给出卖人。上述合同签订后，戚静按照约定支付了全部购房款；博大公司于2011年7月向戚静交付了房屋，并代收戚静契税4005元。博大公司至今未办理该商品房所在楼栋的权属证明及分户产权手续。
原审认定上述事实，有双方身份信息、《商品房买卖合同》及附件、摘要、博大公司出具的收购房款发票及收据、交房登记表等证据在原审案卷佐证。
原审原告戚静在原审中的诉讼请求是：1、请求判令博大公司立即办理房屋所有权证转移登记；2、请求判令博大公司退还多收取的契税4005元；3、请求判令博大公司支付因逾期办理房屋所有权证的违约金32396元；4、诉讼费由博大公司承担。
原审法院认为，戚静与博大公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。博大公司在戚静按约付清购房款后，未在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明并办理分户产权证，其行为已构成违约，依法应承担违约责任并支付违约金，博大公司辩称合同约定支付违约金的时间未到的理由原审法院不予采纳。关于逾期办证违约金的计算标准，合同约定逾期办证违约金按已付房款的日万分之一计算。诉讼中，博大公司以房屋已实际交付，应当以造成的实际损失为由，认为违约金过高，请求减少违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案中，因博大公司认为上述约定的违约金过高要求调整，而戚静也未提交因逾期办理商品房所在楼栋的权属证明及分户产权证造成其实际损失的相关证据，故原审法院酌情调整为由博大公司向戚静支付违约金为9600元。因博大公司尚未办理产权分户手续，按合同补充约定戚静将办理分户房屋所有权需要的全套资料及交纳的相关税费交给并委托博大公司代为办理产权证，故戚静缴纳契税应当在博大公司办理产权分户手续后再据实结算，故戚静主张博大公司退还契税的请求，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、博大公司在判决生效后三十日内为戚静申请办理其购买的“津都雅居”1栋2单元6楼4号房屋所有权证。二、博大公司在判决生效后三十日内支付戚静逾期办理房屋初始登记和分户产权证的违约金9600元。三、驳回戚静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费355元，由戚静负担215元，博大公司负担140元，此款已由戚静预交，博大公司在给付上述款项时一并支付给戚静。
宣判后，博大公司不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1、合同第十九条所约定的迟延办证违约金应在出卖人实际取得权属证明之日起30日内和买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付，而事实是博大公司还未取得权属证明，产权登记也正在办理，因此博大公司支付违约金的条件尚未成就；2、博大公司已交付房屋，并不影响戚静的正常使用，房屋也在戚静的掌控之中，仅对抵押贷款或出卖房屋等行为有一定影响。法院应以戚静的实际损失为限，酌情确定违约金，才能最大限度保护双方当事人的利益。原审没有酌情估计被上诉人的实际损失，违约金过高，没有保护博大公司的利益，故上诉请求撤销原判，改判博大公司不向戚静承担9600元违约金。
被上诉人戚静答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审中，博大公司向本院提交了新津县房管局于2014年10月14日颁发的津房权证监证字第02195**号《房屋产权证》和新津县地税局征税证明、契税申报表，拟证明案涉所有房屋的大产权已经办理完毕，且房管局已经受理博大公司提交的10户业主的分户手续的事实。戚静对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本院对上述证据予以采信。
根据上述证据，本院在二审时补充查明，博大公司于2014年10月14日取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，并着手为部分购房业主办理分户产权手续。本院二审查明的其他案件事实与原审查明的案件事实一致。
本院认为，戚静与博大公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按约履行义务，享受权利。戚静已按约履行了支付购房款的义务，虽然博大公司交付了房屋，但并未按约取得房屋所在楼栋的权属证明及办理案涉房屋所有权登记证书于戚静名下，其行为违反合同约定，应当依照合同约定向戚静承担违约责任。在本案二审中双方主要争议焦点是：一、违约金的调整是否适当；二、违约金的支付条件是否成就。
关于违约金的调整是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，该法律规定充分说明我国违约金立法采用“补偿性为主，惩罚性为辅”的基本原则，以补偿守约方的实际损失为主要功能。就本案而言，如何确定因博大公司的违约行为给戚静所造成实际损失是人民法院合理确定违约金的关键。虽然戚静未能提供证据证明其损失的具体情形，但博大公司的违约行为客观发生，必然给戚静造成损失，而原审判决依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定对违约金的调整幅度适当，本院予以维持。
关于违约金的支付条件是否成就的问题。双方合同第十九条第（一）项、第（二）项约定，“取得楼栋的初始登记”以及“为业主办理房屋权属转移登记”均属博大公司的合同义务。博大公司应当积极、主动地履行该义务。但从本案查明的事实分析，博大公司于2011年7月向戚静交付了房屋，于2014年10月14日取得所在楼栋的权属证明已逾期3年有余，虽然博大公司开始为部分业主办理房屋权属转移登记，但早已逾期。博大公司怠于履行义务的行为客观上导致合同第十九条所约定的支付违约金的条件不能成就，属不正当地阻止支付违约金条件的成就，因此，应当视为支付违约金条件已成就。故博大公司提出的违约金支付条件尚未成就的理由不能成立，本院不予支持。
综上，博大公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人成都博大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 龙春光