湖北省武穴市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）武民初字第1270号
原告：武穴市天恒酒店管理有限公司，住所地：武穴市梅川镇柳界路登高山开发区，组织机构代码66547571-3。
法定代表人：魏国强，男，该公司经理。
委托代理人：喻水高，男，武穴市武穴法律服务所法律工作者，特别授权。
被告：查拥军，男，1975年6月26日出生，汉族，个体工商户，住武穴市。
委托代理人：蔡志军，男，武穴市石佛寺法律服务所法律工作者，一般代理。
委托代理人：胡亮喜，男，武穴市石佛寺法律服务所法律工作者，一般代理。
原告武穴市天恒酒店管理有限公司（以下简称“天恒公司”）诉被告查拥军租赁合同纠纷一案，本院于2011年9月29日立案受理后，依法适用简易程序由审判员饶国雄独任审判，于2011年11月9日公开开庭进行了审理。因案情复杂，该案由简易程序转换为普通程序，依法组成由审判员饶国雄担任审判长，审判员金楚才、人民陪审员戴晓敏参加的合议庭，于2011年12月14日公开开庭进行了审理。原告天恒公司的委托代理人喻水高与被告查拥军及其委托代理人蔡志军、胡亮喜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天恒公司诉称：2007年3月31日，天恒公司与查拥军签订房屋租赁合同，天恒公司将自己位于梅川镇广场旁房屋出租给查拥军使用。双方约定承租人在每年的7月1日交纳后一年的租金，拖欠租金达一个月的，出租方有权解除合同。可是2011年7月1日前，查拥军没有交纳后一年的租金。天恒公司用电话、短信向查拥军催交，查拥军仍不交纳。直到天恒公司要求解除合同时，查拥军才于2011年9月11日交纳了租金。天恒公司于2011年9月15日向被告查拥军发函，明确要求解除合同并要求查拥军按合同约定搬空自己的物品。但查拥军至今不予答复。故起诉要求解除天恒公司与查拥军于2007年3月31日签订的房屋租赁合同，由查拥军将租赁的房屋退还给天恒公司。
原告天恒公司为了支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、2007年3月31日，天恒公司的投资人张柱华与查拥军签订房屋租赁合同，拟证明：1、双方签订的租赁合同生效日期是2007年3月31日，交纳后一年租金的日期是每年的7月1日；2、查拥军违约则天恒公司要求解除租赁合同是双方已在租赁合同中约定的；3、天恒公司的第四项诉讼请求已在租赁合同中约定的。
证据二、2011年9月15日，天恒公司向查拥军发出的解除合同通知书，拟证明天恒公司要求解除租赁合同已通知了被告。
被告查拥军辩称：1、天恒公司从未向查拥军催要过房租，也没有人以天恒公司的名义向查拥军催要过房租，无论是电话还是书面的。只有张柱华以个人的名义以电话和短信的方式向查拥军催过房租，查拥军也及时地将房租汇到张柱华私人的账户。2、尽管合同约定租赁时间是从7月1日开始，但实际是从每年的8月18日开始。如从8月18日开始往后拖延一个月到9月18日仍未交房租，天恒公司才可以解除合同。而查拥军在2011年9月11日就已交纳了房租，故天恒公司并没有理由解除合同。
被告查拥军为了支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：2008年10月16日，张柱华出具的收条及中国农业银行银行卡存款业务回单、农行借记卡帐户明细查询，拟证实租金的交付时间是每年的9月，租金的计算时间是从每年的8月18日开始的；
证据二：天恒公司发给查拥军的催交租金的短信及今年交付租金的收条，拟证实查拥军已按约交纳了租金。
经庭审质证，被告查拥军对原告天恒公司提供的证据一、证据二的真实性无异议，但对其证明目的均有异议，认为证据一中租金的计算交付日期不是7月1日，而是8月18日；证据二是天恒公司的单方意思表示，不发生任何法律效力。原告天恒公司对被告查拥军提交的证据一中的收条及证据二无异议，对证据一中的银行卡存款业务回单、农行借记卡帐户明细查询有异议，认为该公司并无被告查拥军所提供证据证实的帐户。对上述双方均无异议的证据，本院予以采信；对双方有异议的证据，由于异议方未否认证据的真实性，且这些证据能证明案件的事实，故本院均予以采信。
经审理查明：天恒公司系张柱华投资的私营企业。2007年3月31日，张柱华以武穴天恒置业有限公司的名义与查拥军签订一份房屋租赁合同，将属天恒公司所有的天恒大酒店商业中心出租给查拥军。合同约定，出租的房屋现为二层框架结构，每层约830㎡，二层建筑面积共约为1660㎡。承租方须垫付资金按出租方的要求将（14）至（25）轴长37.3M，（D）至（M）轴宽14.4M范围内建成一层商场，与前面已建成房屋连成一片，土建费用抵扣租金，抵完为止，扩建部分的房屋所有权归出租方所有，其余房租按合同支付。租期十年，即从2007年7月1日起至2017年6月31日止。承租人从2007年7日1日起至2010年6月30日三年内每年交纳房租12万元，从2010年7月1日起至2013年6月30日三年内每年交纳房租13万元，从2013年7月1日起至2017年6月30日四年内每年交纳房租15万元；支付方式为现金支付，在抵扣完一层商场扩建部分土建费用后，每年7月1日一次性支付后一年的租金；承租方有下列情形之一的，出租方可以解除合同：1、拖欠租金（即在每年7月1日交纳后一年租金）达一个月；2、未经出租方同意擅自将整体房屋转租、转借；3、利用房屋进行非法活动。本合同经双方签字之日起正式生效，双方必须认真履行，未经双方同意不能随意终止合同，如承租方违约应赔偿出租方租赁期十年的全部租金，如出租方违约应赔偿承租方投资设施的全部费用另外加承租方已付合同租金。合同还约定了其他相关内容。合同签订后，查拥军开始按约进行一层扩建。2007年8月18日，查拥军经营的商场正式开业。因筹资进行扩建且商场开业初期生意不佳，查拥军要求出租方在租金交纳方面给予优惠照顾。2008年10月16日，查拥军用土建费用抵扣前二年的租金，张柱华出具了收条给查拥军，收条上载明收到2007年8月18日到2009年8月18日租金23万元，2009年8月18日前租金已全部付清。2009年9月9日，查拥军交付租金12万元。2010年9月29日，查拥军交付租金13万元。2011年8月初，张柱华电话催促查拥军交纳房租，查拥军请求延期交付房租未被允许。2011年8月9日，张柱华发短信给查拥军，要求查拥军将房租汇到张柱华在中国建设银行的帐号43×××24的帐户上。2011年9月11日，查拥军将13万元房租汇到张柱华在短信中指定的帐户上。2011年9月15日，天恒公司以查拥军未按合同规定交纳租金，经张柱华于2011年8月9日催告后仍未交纳为由，向查拥军发出了解除合同通知书，正式通知查拥军解除双方于2007年7月31日签订的合同，同时，请查拥军告知张柱华回款帐号，以便将2011年9月11日汇入张柱华帐户中的13万元予以退还。另请查拥军于7日内按合同约定搬空物品。由于查拥军不同意解除合同，2011年9月29日，天恒公司诉至本院，要求解除原、被告于2007年3月31日签订的房屋租赁合同，将承租的房屋退还给天恒公司。庭审中，天恒酒店对张柱华于2007年3月31日以武穴天恒置业有限公司的名义与查拥军签订的房屋租赁合同予以认可。
本院认为：1、张柱华以武穴天恒置业有限公司的名义与被告查拥军签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，且原告天恒公司予以认可，故该合同应为有效合同，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务，否则，应按合同的约定或法律规定承担相应的民事责任。依据双方签订的租赁合同的约定，在抵扣完被告垫付的一层商场土建费用后，每年的7月1日是交纳后一年租金的时间，承租方拖欠租金时间达一个月，出租方有权解除合同。据此，到了每年的8月1日，被告查拥军仍未交纳后一年房租，原告天恒公司有权解除合同。在合同约定交付房租的时间到后，经原告天恒公司催促，被告查拥军仍未按时将拖欠的房租交付给原告天恒公司，原告天恒公司才行使解除合同的权利向被告查拥军发出解除合同的通知书。原告天恒公司提出解除合同的主张，符合合同约定解除的条件，故原、被告双方之间于2007年3月31日签订的租赁合同自通知书送达给被告查拥军时已实际被解除。2、除首次交付房租的时间由于首次房租中含有抵扣的土建费用及原告天恒公司同意减缓可以不受合同约定的7月1日交纳房租时间约束外，其余年度房租的交纳时间均应受合同的约束。被告查拥军提出双方已将房屋租赁时间变更为8月18日开始，因被告查拥军没有证据证明原、被告双方已经将合同约定的交付房租时间由每年的7月1日变更为8月18日，故对被告查拥军的辩称，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定未变更”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，判决如下：
一、原告武穴市天恒酒店管理有限公司与被告查拥军于2007年3月31日签订的房屋租赁合同自2011年9月15日（即原告的解除合同通知书到达被告时）解除。
二、被告查拥军在本判决生效之日起三个月内将租赁的房屋返还给原告武穴市天恒酒店管理有限公司。
案件受理费100元，由被告查拥军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费（按本判决书的案件受理费及费用预交，款汇黄冈市中级人民法院立案庭），上诉于黄冈市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 ?饶国雄
审 判 员 金 楚 才
人民陪审员 戴 晓 敏
二0一一年十二月二十七?日
书 记 员 ?杨小青