吉林省长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第4125号
原告（反诉被告）：长春中妍美容医院（普通合伙），住所地长春市朝阳区红旗街****号。
负责人：赵景秋。
委托诉讼代理人：马盛盛，该单位职员。
委托诉讼代理人：王卫兵，该单位职员。
被告（反诉原告）：姚俐君，女，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：郑平，吉林万公律师事务所律师。
原告（反诉被告）长春中妍美容医院(普通合伙)与被告（反诉原告）姚俐君房屋租赁合同纠纷一案，本案于2015年12月4日立案后，依法适用普通程序，于2016年7月11日和2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告长春中妍美容医院(普通合伙)委托诉讼代理人马盛盛、王卫兵及被告姚俐君及其委托诉讼代理人郑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）长春中妍美容医院(普通合伙)向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2012年9月10日及2015年3月8日分别签订的房屋租赁合同，返还原告已支付剩余租赁期限内租金252,734.00元、保证金20,000.00元，及其他原告为被告垫付的相关费用；2、判令被告赔偿因租赁期间违约多次停电给原告造成的经济损失及支付解除租赁合同应支付给原告的违约金，违约金按合同约定租金总额20%支付；3、判令被告返还原告已付但未使用承租房屋面积部分租金；4、判令被告给付原告为其垫付2013年至2015年两个年度的供暖费共计23,053.26元及原告提前支付的2015年9月10日至2016年9月9日物业费4,992.00元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年9月10日签订房屋租赁合同，合同明确约定原告承租被告位于长春市朝阳区红旗街1460号长影阳光景都504、505、506室建筑面积350平方米房屋，用于办公使用，租金每年166,000.00元，租赁期限自2012年9月10日起至2015年9月9日止；原、被告于2015年3月8日签订房屋租赁合同，合同明确约定原告承租被告位于长春市朝阳区红旗街×××号×××、×××、×××室建筑面积320平方米房屋，用于办公使用，租金每年240,000.00元，租赁期限自2015年9月10日起至2016年9月9日止。原告已按上述两
份合同约定履行全部义务，其租金已缴纳至2016年9月9日。租赁期间，原告始终按合同约定履行权利义务；但被告却多次违反合同约定，于2012年9月末强行占用原告承租房屋面积约10平方米，于2013年11月被告强行占用原告承租房屋约面积约15平方米，于2014年10月强行占用原告承租房屋面积约30平方米，现原告承租被告房屋实际使用面积仅295平方米，被告须返还原告已付未使用面积部分租金。租赁期间，被告以各种理由向原告借款，原告均按被告要求及时将款项借给被告。原告为被告所有的房屋垫付缴纳4年物业费，其中除原告承租房屋面积部分物业费外，还未其垫付被告个人使用房屋面积部分的物业费，原告为被告所有的房屋缴纳2年供暖费用，房屋租赁合同明确约定供暖费由被告承担，据此，被告应返还原告为其垫付2年供暖费及被告个人使用房屋部分物业费。被告多次采取各种违法行为阻碍原告合理使用房屋部分物业费。租赁期间，被告多次采取各种违法行为阻碍原告合理使用承租房屋影响原告正常办公，多次闯入原告办公区域，还多次切断原告承租房屋的电源，特别是于2015年8月12日被告私自申请电业局撤销供电后带领电业局工作人员将承租房屋内2块电表拆除，导致原告承租房屋停止供电，无法办公。现原告承租房屋已无法实现原承租房屋目的，导致原告承租被告房屋合同目的无法实现，原告多次与被告协商且多次报警解决问题未果，被告违约行为给原告造成损失。故原告起诉来院，请求法院支持原告上述请求。
被告（反诉原告）姚俐君中辩称，1、被告遵守合同约定履行了合同规定义务，原、被告于2012年9月10日签订房屋租赁合同，已实际履行完毕，无需解除。2015年3月8日，原、被告续签订房屋租赁合同，租赁期限自2015年9月10日起至2016年9月9日止，原告实际占有使用控制租赁房屋至2016年10月3日。2、原告在房屋租赁期间违约使用房屋，并中途擅自退租，原告未经被告及电力部门同意，在室内、外阳台私自乱扯电线、网线，存在重大火灾隐患，私自由三室两厅改为两室两厅，拆改变动原房屋结构，在外阳台处安装大功率空调室外机，严重扰民致同楼居民多次投诉，租赁房屋时由原告负责保管并使用的办公家具不知所踪，现原告单方要求解除合同，根据双方签订的房屋租赁合同第12条2款规定，在租赁期间原告未征得被告同意中途擅自退租的，被告不退还原告剩余租期的租金，目前，租赁房屋还在原告占有控制之下，被告不应返还原告剩余租金，原告主张被告占有租赁房屋面积没有事实根据，2012年9月10日双方签订的房屋租赁合同已实际履行完毕，如果说被告强占租赁面积，原告为何心甘情愿足额向被告缴纳租金，另外原告主张被告停止供电与事实不符，真实情况是原告违规用电存在安全隐患，安装大功率空调机噪音扰民，被邻居投诉到电力公司，电力公司要求其整改而不改导致电力公司将电表拆除，综上，原告擅自退租、改变房屋结构、乱扯电线、安装大功率空调声音扰民，在搬离承租房屋后仍占有控制该房屋至2016年10月3日，人为扩大损失，请求驳回原告全部诉讼请求。
被告（反诉原告）姚俐君反诉称，1、判令原告（反诉被告）给付违约金48,000.00元；2、判令原告（反诉被告）支付采暖费11,513.00元；3、判令原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）办公家具、拆除牌匾恢复承租房屋原状；4、判令原告（反诉被告）给付被告租金计算至实际腾房之日止；5、判令原告（反诉被告）给付房屋空置费20,000.00元；6、反诉费用由原告（反诉被告）承担。事实及理由：2015年3月8日，被告与原告签订房屋租赁合同，约定被告将位于长春市朝阳区红旗街1460号长影阳光景都504、505、506室建筑面积320平方米房屋给原告办公使用，租期自2015年9月10日起至2016年9月9日止，年租金240,000.00元，原告承担采暖费。因原告于2012年9月起一直租用被告房屋，房屋租赁期间，原告违反合同约定，未经被告及电力部门同意，在房屋内、外阳台私自接电线、电源、网线，不设套管，违反电力施工规范，存在严重安全隐患；在承重墙上钻孔挖洞，私自拆除505室房屋隔断墙，将房屋由三室两厅改为两室两厅，拆改变动房屋结构，在外墙上钉遮阳布，毁坏外墙砖致无法修复，在外阳台安装8台大功率空调室外机，严重扰民，致同楼居民多次投诉，至今未交2015年至2016年度取暖费，对房屋弃管。被告多次找到原告，希望协商解决租赁事宜，但原告避而不见，期间，承租房屋由原告人占用使用。被告认为原告不讲诚信原则，违反合同约定，为顾全大局始终未采取法律手段，但原告却先行起诉。基于上述事实，被告依据相关法律规定，提起反诉，请求法院保护被告反诉请求。
原告（反诉被告）长春中妍美容医院(普通合伙)辩称，1、原告承租被告房屋用于行政办公使用，承租房屋内有电脑、传真机、打印件等办公设备，我方在2015年3月9日和2015年6月3日按续签房屋租赁合同约定向被告交齐2015年9月10日至2016年9月9日期间的房屋租金240,000.00元和物业费4,992.00元，被告却于2015年8月4日申请电力部门拆除承租房屋电表，终止供电，致原告所有办公室设备全部不能使用，在被告终止供电后，我方不应再承担支付租金义务，据此，被告应返还原告自终止供电时起即2015年8月12日至2016年9月10日止的房屋租金252,734.00元和2012年9月10日向被告交纳的租赁房屋保证金20,000.00元；2、按合同约定，采暖费由被告负担，原告为其垫付2013年至2015年采暖费23,053.26元应予给付；3、因被告终止供电，致使房屋租赁合同于2015年8月12日不能履行，因此，应当认定房屋租赁合同于2015年8月12日解除，原告为被告垫付的2015年9月10日至2016年9月9日物业费4,992.00元亦应返还；4、根据双方合同第11条约定，被告单方违约终止合同履行应向原告支付年租金20%的违约金，依此约定，被告应承担年租金48,000.00元的违约金；5、被告强行占用原告租赁房屋使用面积，被告应按实际占有房屋使用面积返还原告租金；6、因被告于2015年8月12日拆除电表终止供电，我方被迫无奈于2015年9月从租赁房屋搬出后，该房屋一直闲置，经法院释明后，同意将房屋交还给被告，但被告拒不配合，不知何时将门锁更换并实际接管房屋，故应认定原告已将房屋交还给被告，综上，被告在房屋租赁合同正常履行期间擅自终止供电，造成合同履行不能，应承担合同不能履行的后果责任，请求法院驳回被告反诉全部请求，依法保护原告前述请求。
经审理查明，2012年9月10日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定原告承租被告位于长春市朝阳区红旗街×××号×××、×××、×××室，建筑面积350平方米房屋做美容院办公用房，年租金166,000.00元，租赁期限自2012年9月10日至2015年9月9日止，屋内有热水器一台、书柜一组、会议桌一个、会议桌布一块、办公桌一个、灭火器6个、椅子9个、沙发一个由原告保管并使用，原告向被告交纳租赁房屋保证金20,000.00元和当年租金后，被告将房屋交由原告使用，原告亦按合同约定履行了义务，在租赁期限届满前，原、被告于2015年3月8日续签订房屋租赁合同，合同约定年租金240,000.00元，2015年年底一次性支付，建筑面积320平方米，租赁期间发生的水费、电费、煤气费、物业费、通讯费、有线电视费和采暖费由原告承担，又约定如被告不能提供租赁房屋或所提供房屋不符合合同规定条件，严重影响原告使用的，原告有权解除合同并由被告承担年租金额20%的违约金，如原告未经被告同意，转租、转借、拆改变动房屋结构等，被告有权解除合同并由原告支付年租金额的20%违约金，同时还约定，如原告中途擅自退租，被告不退还原告剩余租金，该合同签订后，原告于2015年6月3日向被告交纳租金和物业费共计244,992.00元，又于2015年6月3日向被告交纳房屋租金140,000.00元，合计240,000.00元，原告继续使用该房屋，在原告使用该房屋期间，被告提出原告私扯电线，存在安全隐患和安装大功率空调扰民等问题，经与原告协商未果，于2015年8月4日向国家电网长春供电公司申请销户租赁房屋电表，该公司于2015年8月12日派员拆除电表，造成原告无法办公，原告于2015年9月从租赁房屋中搬出，并要求被告退回剩余房屋租金、保证金及返还垫付的费用遭被告拒绝，致使原告诉讼来院。该案在审理期间被告提出反诉，本院于2016年3月29日组织双方当事人进行庭前证据交换，在交换证据过程中向双方当事人释明，需及时办理房屋交接手续，但双方未及时办理房屋交接手续，租赁房屋钥匙应由原告保管，室内仍存放有原告物品，在第二次开庭审理时，被告自认于2016年10月3日实际接管该房屋并将房屋门锁更换。
另查明，本院根据原告申请于2016年10月14日前去国网长春供电公司调取被告变更用电业务申请书，证明被告于2015年8月4日向该公司申请电表销户，2015年8月12日，该公司派员拆除租赁房屋电表两块，原告为此向长春市公安局朝阳区分局长久路派出所报案，经查，拆除电表的人确为电业局工作人员。
认定上述事实证据有：双方签订的租赁合同、被告收取原告租金的收据、国网长春供电公司出具的销户电表申请书、报警记录、租赁房屋照片和庭前证据交换笔录及庭审笔录和当事人陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告于2012年9月10日签订的房屋租赁合同已实际履行完毕，而后于2015年3月8日续签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规等强制性规定，合法有效，双方当事人应严格遵守合同约定，履行各自合同约定的义务，原告依约足额向被告缴纳房屋租金，被告理应履行应尽的必要义务，但被告却于2015年8月4日申请拆除租赁房屋电表，终止供电，并拒绝恢复供电，造成原告无法正常办公，导致租赁合同期限未届满前无法履行的责任在于被告。原告要求解除与被告间的房屋租赁关系于法有据，本院予以支持，鉴于电力部门于2015年8月12日根据被告申请拆除租赁房屋电表，因此可认定双方租赁合同解除时间为2015年8月12日，按合同约定，被告应向原告承担年租金240,000.00元的20%违约金即48,000.00元，租赁合同不能履行后，原告理应及时将租赁房屋交还被告，但原告在本院向其释明后仍未及时办理交接手续，虽称遭被告拒绝配合，但无证据支持，截止到2016年10月3日，被告自认接管房屋更换门锁前，该房屋钥匙仍在原告手中，室内仍存放有原告方物品，该房一直在原告实际控制中，故原告要求被告返还自2015年8月12日至2016年9月9日期间的剩余租金及物业费,本院不予支持。但被告于2012年9月10日收取原告的租赁房屋保证金20,000.00元应予返还，关于原告要求被告返还2015年3月8日续签房屋租赁合同前为被告垫付的采暖费、物业费和退回未实际使用租赁房屋部分面积的租金问题，鉴于本院于2016年3月29日在组织双方证据交换时，双方对前期租赁合同已实际履行完毕没有争议，本院不予支持。关于被告反诉请求之节，造成双方租赁合同解除的原因是，被告向电力部门申请拆除租赁房屋电表，导致租赁房屋停电，原告无法正常办公司，故对被告要求原告承担违约金48,000.00元不符合同约定，本院不予支持。要求原告承担2015年度采暖费11,513.00元，因双方租赁合同事实上已于2015年8月12日后实际履行不能，而此时尚未到采暖费缴纳期间，亦不予保护。被告还要求原告按照双方于2012年9月10日签订的房屋交割清单返还被告热水器等设施，因被告于2016年10月3日未通知原告到场情况下更换门锁接管租赁房屋，设备是否丢失未向法院提交证据证明，本院不予保护。要求原告承担实际房屋腾出之日止的房屋占用费，本院考虑到合同届满期限为2016年9月9日，此间原告向被告缴纳了房屋租金240,000.00元和物业费4,992.00元，本院已判决不予返还，且被告于2016年10月3日实际接管房屋和自身存在过错，不予保护。至于要求原告承担房屋空置房20,000.00元和恢复原状，未向法院提供证据证明，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国合同法》第六十四条之规定和判决如下：
一、原告（反诉被告）长春中妍美容医院(普通合伙)与被告（反诉原告）姚俐君于2015年3月8日续签订的房屋租赁合同予以解除；
二、被告（反诉原告）姚俐君待本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）长春中妍美容医院(普通合伙)违约金48,000.00元和返还原告（反诉被告）长春中妍美容医院(普通合伙)租赁房屋保证金20,000.00元，合计68,000.00元。
三、驳回原告（反诉被告）长春中妍美容医院(普通合伙)其他全部诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）姚俐君全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,812元，由原告（反诉被告）长春中妍美容医院(普通合伙)承担4,000.00元，由被告（反诉原告）姚俐君负担1,812.00元。
反诉费644.00元由被告（反诉原告）姚俐君自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 何其方
审 判 员 谢省伦
人民陪审员 孙 梦
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 倪春祥