江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10389号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京壹加贰联合不动产经纪有限公司，住所地南京市鼓楼区龙凤花园腾龙里41号101室。
法定代表人：赵玉瀚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何朋，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：孟庆旭，女，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ，男，1975年11月26日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：严健，江苏众贤律师事务所律师。
上诉人南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）因与被上诉人ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初7447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人壹加贰公司上诉请求：请求二审法院撤销原审判决第三项，依法改判并追究被上诉人的违约责任，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误，且仅依靠部分事实作为判案依据。1.上诉人在六月份之前即已开始与ＸＸ协商转租事宜，在征得ＸＸ同意后为其找到了承租人，完全可以避免其一切损失，而ＸＸ因个人原因反悔，如此反复耗费上诉人大量人力物力为其寻找承租方，上诉人之所以在6月腾出房屋也是因为ＸＸ答应转租想尽快办妥此事，否则上诉人没有必要在租金已付至7月11日的情况下放弃营业提前腾空，庭审中被上诉人也陈述其在很短时间内即已再次出租该房屋，证明其已经默认合同解除且积极寻找承租人。此外被上诉人尽管自己在积极寻找承租人，却故意不收回钥匙，以此拖延时间获得所谓的逾期占有使用费。2.虽然该房屋本身没有拆迁，但周边街道已经拆迁，且曾经由于拆迁问题与上诉人发生过纠纷，并在派出所有出警记录，被上诉人在庭审中也承认此事。该事实对于本案的法律适用也是有影响的。3.被上诉人在庭审中否认上诉人通知其上门维修，恰好承认了其未曾尽到义务的事实。请求二审法院依法追究被上诉人的违约责任；二、一审法院适用法律错误。1.上诉人认为本案应适用情势变更原则，因为标的房屋周边街道拆迁后使上诉人的客观环境发生了相较于订立合同时的巨大变化，上诉人租用被上诉人的房屋不是自用而是经营需要，因而受周边环境影响巨大，符合情势变更中不可归责于当事人、在缔约时无法预见并且该变化使上诉人继续履行合同很难达到合同目的从而显失公平的条件，一审应当查明事实正确适用法律，酌情判定双方责任。2.一审对违约金的酌定并未结合ＸＸ的实际损失进行判定，其损失是因其自身原因导致，与上诉人无关，且损失有限亦可以避免，上诉人无义务保证一个由市场价格及被上诉人意愿决定的房屋租金能在未来任何时间都处于较高水平。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。
被上诉人ＸＸ辩称，上诉人称被上诉人同意转租、房屋在拆迁范围、及房屋未进行维修等均与事实不符，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
ＸＸ向一审法院起诉请求：1.确认ＸＸ与壹加贰公司2015年1月27日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月11日解除；2.壹加贰公司支付ＸＸ2016年7月12日至2016年8月15日期间的租金及逾期占有使用费合计6601元；3.壹加贰公司支付ＸＸ违约金14000元。反诉原告壹加贰公司向一审法院提出反诉请求：1.确认ＸＸ与壹加贰公司2015年1月27日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月20日解除；2.ＸＸ退还押金4000元；3.ＸＸ支付违约金14000元。
一审认定事实：本市西桥214号103室房屋（建筑面积为62.38平方米，以下简称涉案房屋）登记的所有权人为ＸＸ。
2015年1月27日，壹加贰公司（乙方、承租方）与ＸＸ（甲方、出租方）就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2015年4月12日起至2018年4月11日止；房屋不含税年租金为70000元，租金按3个月为一期结算一次，由乙方于每期前15天内以转账（现金）形式支付给甲方；房屋押金为4000元，房屋押金在合同终止后三日内由甲方一次性退还给乙方；甲方保证该房屋水电暖管道设施使用功能的正常，确保乙方正常营业，甲方负责该房屋的维修养护，发生维修事宜时，甲方应自接到乙方维修通知时起24小时内维修完毕；租赁期间，如遇到政府拆迁规划，致使本合同不能正常履行，视为不可抗力，乙方有权解除合同，甲方自本合同终止后三日内返还乙方已经交付的当期尚未实际使用期间的租金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方向对方支付本合同约定第一年年租金的20%作为违约金等等。
上述合同签订后，ＸＸ将涉案房屋交付壹加贰公司使用，壹加贰公司支付租金至2016年7月11日。合同履行中，壹加贰公司要求将涉案房屋转租或提前终止合同，ＸＸ均未同意。2016年6月，壹加贰公司将涉案房屋腾空，亦未支付2016年7月12日以后的租金。2016年8月16日，ＸＸ与壹加贰公司就涉案房屋进行了交接。
壹加贰公司为证明ＸＸ未尽维修义务，提供了2013年8月至2014年8月的维修记录。
另查明，一审法院于2016年8月11日向壹加贰公司送达了ＸＸ的起诉状等材料。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中ＸＸ与壹加贰公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。ＸＸ承认壹加贰公司退还押金4000元的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以确认。
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。壹加贰公司以ＸＸ未尽维修义务以及涉案房屋所在街区拆迁为由要求解除合同，由于涉案房屋不在拆迁范围之列，壹加贰公司提供的维修记录为其单方制作，维修时间不在租赁期限内，且壹加贰公司未提供证据证明涉案房屋存在严重影响使用的质量问题，出租人拒绝进行维修，故壹加贰公司以此为由要求解除合同不符合合同约定及法律规定。壹加贰公司在租赁期限内腾空房屋并拒绝继续支付租金，明确表示终止合同，ＸＸ以此向法院起诉要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持，故双方签订的房屋租赁合同于诉状送达壹加贰公司之日即2016年8月11日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的房屋租赁合同于2016年8月11日解除，但由于壹加贰公司于2016年8月16日才将涉案房屋钥匙交付给ＸＸ，故ＸＸ要求壹加贰公司支付2016年7月12日至2016年8月11日期间的租金5833元及参照原合同租金标准支付2016年8月12日至2016年8月15日期间的逾期占有使用费768元，符合合同约定及法律规定，逾期占有使用费标准也较为合理，一审法院予以支持。
关于违约金的问题。壹加贰公司在租赁期限内提前终止合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。对合同约定的违约金标准，壹加贰公司认为过高，应予调整，一审法院结合壹加贰公司的违约情节及ＸＸ的实际损失情况，对ＸＸ主张的违约金14000元调整为10000元。壹加贰公司认为ＸＸ在租赁期限内未尽到维修义务，构成违约，应承担违约责任。由于壹加贰公司提供的维修记录并非在合同约定的租赁期限内，且未提供证据证明ＸＸ拒绝维修，不能证明ＸＸ构成违约，故壹加贰公司要求ＸＸ支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、确认ＸＸ与南京壹加贰联合不动产经纪有限公司2015年1月27日就本市西桥214号103室房屋签订的房屋租赁合同于2016年8月11日解除；二、南京壹加贰联合不动产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内支付ＸＸ2016年7月12日起至2016年8月11日期间的房屋租金5833元、2016年8月12日起至2016年8月15日期间的逾期占有使用费768元，合计6601元；三、南京壹加贰联合不动产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内支付ＸＸ违约金10000元；四、ＸＸ于判决生效之日起十五日内退还南京壹加贰联合不动产经纪有限公司押金4000元；五、驳回南京壹加贰联合不动产经纪有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费284元，减半收取计142元，由ＸＸ负担28元，南京壹加贰联合不动产经纪有限公司负担114元。反诉案件受理费125元，由ＸＸ负担28元，南京壹加贰联合不动产经纪有限公司负担97元（本诉案件受理费ＸＸ已预交，反诉案件受理费南京壹加贰联合不动产经纪有限公司已预交，双方负担部分冲抵后，南京壹加贰联合不动产经纪有限公司还应支付ＸＸ86元，南京壹加贰联合不动产经纪有限公司支付上述款项时加付此款）。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间，双方均未提交新证据。
本院认为，上诉人与被上诉人间就涉案房屋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行相应权利义务。本案中，上诉人在合同履行期限届满之前，腾空房屋并拒绝继续支付租金，要求解除合同，但其并未提供充分证据证明涉案房屋存在严重影响使用的质量问题且被上诉人拒绝维修，亦未提供证据证明其已与被上诉人就合同解除达成合意，且涉案房屋亦不在拆迁范围内，原审对上诉人认为涉案租赁合同已于2016年6月20日解除的主张未予支持并无不当。关于上诉人认为涉案房屋周边街道拆迁影响其经营，本案应当适用情势变更原则的主张，本院认为，上诉人对其主张并未提供充分证据证明，本院对上诉人的上述观点不予采信。
因上诉人明确以自己行为表明不履行合同的主要债务，被上诉人向法院起诉要求解除双方的租赁合同，原审认定该合同于诉状送达上诉人之日起即2016年8月11日解除于法有据。因上诉人直至2016年8月16日才将涉案房屋交付被上诉人，原审对被上诉人主张的合同剩余租期内的租金5833元及参照合同租金标准支付的至实际交付之日的逾期占有使用费768元予以支持并无不当。上诉人与被上诉人合同约定的违约金标准系第一年租金的20%，原审考虑到上诉人的违约情节、被上诉人的实际损失情况，酌定将违约金下调至10000元，系依法行使裁量权，并无不当。被上诉人自愿退还押金4000元，上诉人认为被上诉人存在违约情形，但并未提供充分证据证明其观点，原审对上诉人除要求被上诉人退还4000元押金外的其他反诉请求未予支持于法有据。
综上所述，上诉人壹加贰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费409元，由上诉人南京壹加贰联合不动产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年二月二十一日
书记员 郭旭冬