上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初81851号
原告(反诉被告)：李晓梅，女，汉族，1981年12月5日出生，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：龙文杰，德恒上海律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海东郡房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：王振华，董事长。
委托诉讼代理人：陶立元，男，上海东郡房地产开发有限公司工作。
原告(反诉被告)李晓梅(以下均称原告)与被告(反诉原告)上海东郡房地产开发有限公司(以下均称被告，简称东郡公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月18日受理后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于同年12月15日公开开庭进行了审理。原告李晓梅及其委托诉讼代理人龙文杰，被告东郡公司的委托诉讼代理人陶立元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李晓梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告就上海市浦东新区繁锦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)不能如期使用的租金损失人民币(以下币种相同)313,755.30元(自2014年6月28日起至2015年6月13日，合计350天，参照系争房屋同期、同地段、同类房屋租金标准计算每日损失896.44元)；2.判令被告赔偿原告物业费13,961.26元(自2014年7月1日起至2015年6月13日止)；3.判令被告承担原告燃气费及水电费1,738.60元(自2014年7月1日起至2015年6月13日止)；4.判令被告赔偿原告误工损失35,000元(自2014年6月28日起至2015年6月13日止，按照每日100元计算)；5.判令被告保修期从2015年6月13日起算；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年9月签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，原告向被告购买系争房屋。《预售合同》签署后，原告已按约支付全部购房款8,964,437元。2014年6月，被告通知原告收房，原告发现系争房屋存在渗漏水、空调设置不合理导致室内温度过高等大量质量问题，严重影响正常居住使用。原告当即向被告指出上述问题，要求整改后收房。但被告强行要求原告必须先在相关文件上签字并缴纳相应的物业费，否则不予整改。原告被迫签字并缴费后，被告即进入持久的低效率维修，并在后续维修中发现4个卧室、2个厅、楼梯间等多处房屋墙壁开裂、空鼓，导致所有房间几乎都被敲开、撕掉墙纸维修，至2015年6月13日维修结束前，系争房屋一直无法达到可居住、使用状态。在这个过程中，原告近百次联系被告，要求被告履行合同义务，赔偿原告损失，但被告一直推诿、拒绝，故原告诉至本院。
被告东郡公司辩称，不同意原告诉请，应当驳回。原告无法证明房屋达到合同所约定的足以严重影响居住的程度，其诉求没有合同依据；根据合同约定，被告对系争房屋存在质量瑕疵的，只承担保修义务，没有赔偿义务，被告已经尽到房屋的正常保修义务，原告主张没有事实及法律依据；物业费属于原告与物业公司之间的服务合同关系，不应由被告承担；原告无证据表明其产生了误工损失，也没误工事实，该诉请也无事实及法律依据；燃气、水电费是原告自行居住期间产生的费用，与被告无关；
被告东郡公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告向被告支付逾期付款违约金63,800元(计算方式：以580万为基数，按日万分之五为标准，自2013年12月15日起至2014年1月6日止)；2.判令原告承担反诉费。事实和理由：2013年9月14日，原、被告就系争房屋签订《预售合同》，原告按约应于2013年12月14日前付清全部房款898万元。但直至2014年1月6日，原告才付清房款，原告逾期付款时间为22天已构成违约。按合同约定，若原告未按约付款，应向被告支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算。故被告提出上述请求。
针对反诉，原告李晓梅辩称，《预售合同》中关于逾期付款的约定属于格式条款，违背公平原则，该条款应属无效；被告提出反诉请求已超诉讼时效；违约金的标准过高，应当降低。故请求驳回被告的反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《预售合同》、销售不动产统一发票、项目入住结算清单、钥匙交付凭证、系争房屋维修现场照片、相关物业费、燃气、水电费发票、《居住房地产估价报告》及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2013年9月14日，原告(买方、乙方)与被告(卖方、甲方)签订《预售合同》一份，约定由乙方购买系争房屋，该房屋建筑面积为201.95平方米，每平方米单价(不包含房屋全装修价格)为44,466.45元，总价暂定为898万元。第七条约定：乙方若未按约付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算。对于付款方式和期限，合同附件一约定，乙方于2013年9月14日支付首期房款318万元，于2013年12月14日前支付房款580万元。第十条约定：该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、取得了《住宅交付使用许可证》。第十一条约定：甲方定于2014年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第一种方案追究甲方责任：一、乙方有权单方面解除本合同。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前三天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方提交钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时甲方应根据乙方要求提供实测面积的有关资料。第十七条约定：甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价给予补偿，……。第二十二条约定：甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费给予补偿，……。第二十三条约定：自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修，保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。第二十七条约定：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。
《预售合同》签订后，原告向被告支付房款。根据被告开具的不动产统一发票，原告于2013年9月14日支付了首期房款，于2014年1月6日支付剩余房款580万元。根据房屋实测面积结算，房屋总价实际为8,964,437元，差额部分被告已退还原告。
2014年6月，被告通知原告收房。2014年6月28日，原告在入住手续办理须知、项目入住结算清单、钥匙交付凭证等文件上签字。被告就系争房屋出具了《质量保证书》，作出以下的质量保证和保修承诺：……四、在正常使用条件下，质量保修期限为：……4、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；……6、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；7、装修工程，为2年；8、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。五、质量保修期限起始日：1、本套住宅质量保修期以签订房屋交接书之日起计算；……房屋交付原告后，原告就系争房屋质量问题与被告交涉，被告就房屋墙纸问题、墙面空鼓、窗户边漏水问题进行维修。对于维修期限，原告认为自2014年6月28日至2015年6月13日；被告则认为维修期间不超过20日，即2014年10月至11月之间。2014年7月1日至2015年6月13日期间的物业费13,961.26元及使用系争房屋产生的燃气、水电费1,738.60元，原告已缴纳。
审理中，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限公司对系争房屋租赁价格予以评估。2016年8月26日，该估价公司出具估价结果：系争房屋于2014年6月28日至2015年6月13日期间的平均市场租赁价格为每月17,800元。对于该估价结果，原、被告双方均表示无异议。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应遵照履行。1、关于租金损失。本院认为，被告作为开发商应当向业主交付符合合同约定质量的房屋，对于业主而言，其取得质量合格房屋，则可通过自住或出租实现房屋的使用价值，反之，则使用价格受损。本案中，原、被告虽就系争房屋进行了交接，但根据查明的相关事实，系争房屋的确存在渗漏水等情况，双方均确认原告报修后，被告即进行维修及已全部修复完毕的事实。系争房屋存在渗漏水等问题虽不涉主体结构质量问题，但属于较严重的质量瑕疵，足以影响原告对房屋的正常使用，维修期间必然造成房屋无法处于正常使用状态，导致原告对房屋使用、收益的权利受到损害，因该损害系由被告的违约行为所致，故原告要求赔偿房屋修复期间的损失，本院依法予以支持。但对于租金损失的计算期限，双方存有争议，原告认为自2014年6月28日至2015年6月13日，被告则认为维修期间不超过20日，即2014年10月至11月之间。本院认为，根据原告提供的证据来看，一则未能充分证明该段期间均处于维修状态；二则在该段期间内持续产生一定金额的燃气、水电费，与其陈述的未曾使用房屋有悖；三则原告称交接房屋时即发现重大质量问题，严重影响其正常居住，却在相关文件上签收确认，也存在一定责任。而被告辩称维修期间不超过20日，则未提供相应证据，也无法令人信服，本院不予采信。关于租金损失的计算标准，本院将相关估价报告的结论作为参照依据，即每月17,800元，原告以每日896.44元作为计算标准，显然缺乏依据。据此，本院结合相关证据以及案件事实，酌定被告应赔偿原告的经济损失为14万元。2、关于物业管理费。因该费用系物业持有人根据物业管理服务合同向物业管理公司缴纳的相关管理费用，而非缴纳至被告，况且与其是否实际使用无涉，本院已将修复期间的租金损失判赔原告，则视作为房屋应当为原告所利用，故原告再行向被告主张物业管理费，于法无据，本院不予支持。3、关于燃气费及水电费用。修复期间确会产生一定的水电费用，但原告未能证实该部分费用均由修复而起，一定金额的燃气费系由修复产生有悖常理。且在上述经济损失中对于装修可能产生的该部分费用，已作考虑，故原告的该部分主张，本院不予支持。4、关于误工损失，原告未提供证据证实，对此主张，本院不予支持；关于保修期的起算日期，因缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。5、关于被告主张的逾期付款违约金。本院认为，首先，可以认定原告付款的确逾期，原告以《预售合同》中相关条款的约定违背公平原则应属无效，以及被告反诉已过诉讼时效为抗辩，无法成立；其次，原告提出日万分之五的标准过高的意见，符合法律规定，可予考虑，结合原、被告的诉辩理由及本案的实际情况，本院对违约金标准酌情调整至日万分之三。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海东郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)李晓梅经济损失14万元；
二、原告(反诉被告)李晓梅于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海东郡房地产开发有限公司逾期付款违约金(计算方式：以580万为基数，按日万分之三为标准，自2013年12月15日起至2014年1月6日止)；
三、驳回原告(反诉被告)李晓梅的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6,766元，减半收取3,383元，鉴定费22,410元，合计25,793元，由被告(反诉原告)上海东郡房地产开发有限公司负担12,896.50元，原告(反诉被告)李晓梅负担12,896.50元；反诉案件受理费698元，由原告(反诉被告)李晓梅负担558.40元；被告(反诉原告)上海东郡房地产开发有限公司负担139.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一七年二月十三日
书记员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。