广东省肇庆市鼎湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1203民初101号
原告：梁小龙，男，汉族，1986年9月28日出生，住肇庆市鼎湖区。
被告：伍世添，男，汉族，1977年12月1日出生，住高要市。
原告梁小龙�被告伍世添房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月25日立案受理，依法适用简易程序于2017年3月10日、4月7日两次公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2015年7月2日签订了一份房屋租赁合同，约定租赁鼎湖区新城北二区1小区的房屋，租赁期限自2015年7月25日至2017年7月24日止。但被告于2016年12月31日前将房屋卖给第三方，第三方要求将房屋收回并拆除重建。经多次与被告协商赔偿问题，并未达成一致意见。现起诉请求判决：一、被告赔偿原告装修费损失30530元、搬迁费500元、剩余半年合约期所产生的收入损失30000元，合计61030元；二、被告退还保证金5000元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：原告说的只是片面之词，无理要求。签订合同前，被告已说明房屋是用来投资的，正在寻找合适的买家，随时可以与原告解除租赁合同，并补偿3000元给原告。合同签订后，原告以资金周转困难为借口拖欠租金，第二期租金拖欠30天时间才支付，第三期租金没有支付。合同约定原告未按时间交租金，要向被告赔偿，所以要求原告交清所欠款项并支付滞纳金。
原告举证如下：
1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；
2、被告的户籍资料，证明被告的诉讼主体资格；
3、《房屋租赁合同》，证明被告将房屋出租给原告的事实；
4、《委托代扣或撤销委托协议书》，证明原告支付了水电费；
5、收据（2张），证明原告已经支付租金、押金；
6、装修合同（2份）、收款收据（14份），证明装修材料及人工费用；
7、土地权利证书，证明租赁房屋的地址；
8、水费缴费记录（4份）、银行扣费明细、电费缴费清单，证明原告没有拖欠水电费；
9、微信记录（2份）、农业银行卡复印件、银行卡转账凭证（2份）、租赁物照片（3份），证明原告已缴纳了第三期的租金13125元。
被告对上述证据1、2、3、7无异议。对证据4的真实性有异议；对证据5、6的关联性有异议，认为与其无关。对证据8的真实性无异议，但对其证明的内容有异议，认为租赁期间没有办理委托代扣。对证据9的真实性无异议，确认同意扣减维修费75元，但认为原告转账支付13125元已经超期55天，且没有同意原告减少租金1800元，因此原告还欠1800元租金未支付。
被告无向本院提供证据。
经质证，被告对原告提供的证据1、2、3、7无异议，本院予以采信。被告对原告提供的证据8、9的真实性无异议，其关联性及合法性本院予以确认，上述证据均予采信。原告提供的证据4、5、6经与原件核对无异，其真实性、关联性及合法性应予确认，亦予采信。
结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：
原、被告于2015年7月22日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于鼎湖区新城北二区1小区的房屋[土地使用权证号：肇鼎国用（2012）第25422号]出租给原告，租赁期限为2015年7月25日至2017年7月24日止。上述合同第三条约定：该房屋每月租金为2500元，原告每6个月支付一期租金，在上次所缴租金期满前五日向被告支付下期租金；合同签订之日，原告向被告支付5000元作为租赁保证金，期满如原告不再续租，且无任何违约行为时，被告将保证金全部无息退还给原告。第六条约定：在租赁期内，如被告擅自终止合同，应向原告支付3000元违约金；原告未按合同规定的时间内交纳相关费用（含租金、保证金等），应向�告支付滞纳金（相关费用×1%×逾期天数）；未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15天的，除收取滞纳金外，被告有权解除合同。合同签订当日，原告向被告支付了保证金5000元及2015年7月25日至2016年1月24日期间的租金15000元。其后原告支付了第二期租金，又于2016年9月20日向被告转账支付第三期租金13000元，以微信红包的形式向被告支付了租金125元，被告在微信中确认收到上述款项。2016年12月，被告将出租房屋转让给第三人，并告知原告。第三人于2017年1月24日要求原告退出该房屋，后原告将房屋交付给第三人。
现原告认为被告解除合同造成其损失，要求被告赔偿装修费、搬迁费、收入损失等，并提供装修合同、收款收据等以证明其支出装修费用30530元。但被告不予认可，其辩称签订合同时，因房屋存在转让的可能，租赁期限不确定，双方对合同的解除进�过协商，故在《房屋租赁合同》第六条约定被告终止合同应支付违约金3000元。对上述约定，原告称因被告说房子没有那么快卖出，能出租给原告两年，所以才同意约定支付违约金3000元。且被告抗辩认为原告未付清第三期租金，其有权依照约定解除合同，要求付清租金、滞纳金再处理保证金。原告则认为其已付清租金，其因房屋外部维修支付了维修费150元，并且与被告协商各负担50%，故在第三期租金中减少75元。因房屋部分不能使用，其与被告协商减免租金1800元，因此，其已付清全部租金。被告确认同意减少租金75元，但否认因房屋不能使用而减少租金1800元。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，应依约履行义务。双方争议的问题是：1、被告应如何承担解除合同的法律责任；2、被告是否应当返还保证金给原告。
1、被告应如何承担解除合同的法律责任。经查明，原、被告双方在签订合同时对因房屋转让而可能导致合同解除的问题进行过协商，并在《房屋租赁合同》第六条约定违约责任。现被告因房屋转让而解除合同，符合约定的情形，应依照上述约定承担责任。被告辩称原告未付清租金，其有权依照约定解除合同。但依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人依约定解除合同的，应当通知对方。被告未提供证据证明其因原告欠付租金而通知解除合同，因此，应认定本案合同非因原告欠付租金而解除，而因被告转让房屋而解除。被告应依照合同第六条的约定承担责任。
依照《房屋租赁合同》第六条约定，在租赁期内，被告终止合同应支付违约金3000元。该约定的内容表述为“在租赁期内”，应理解为租赁期内解除合同。原告认为上述约定的意思是租赁期满后支付3000元违约金，理由不成立，本院不予采纳。因此，被告应依照约定向原告支付违约金3000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，违约金属于对违约损失的赔偿。而原告在签订合同时已经知道合同可能随时解除，清楚履行合同存在风险，应自行承担租赁产生的经营风险。其与被告协商确定支付违约金3000元，不违反自愿、公平的原则，其效力应予确认。因此，原告请求被告赔偿全部的装修费损失、搬迁费、收入损失共61030元，理据不足，本院不予支持。依照上述约定，被告解除合同应赔偿原告的损失3000元。
2、被告是否应�返还保证金给原告。依照合同第三条约定，合同期满如原告不再续租，且无任何违约行为时，被告将保证金全部无息退还给原告。现双方的合同已终止，被告应当将保证金返还给原告。被告抗辩认为原告欠付第三期租金1800元，构成违约。但经查明，原告在2016年9月20日向被告支付了第三期租金共13125元，被告未对租金差额提出异议，亦未提供证据证明其在合同终止前向原告主张过欠付租金。而原告对减少租金的原因进行了合理说明，被告虽予否认但未能提供事实或证据予以反驳。综合上述事实，又鉴于双方的合同已终止，依照诚实信用原则，应认定双方在履行合同过程中对租金的支付时间及金额变更达成一致的意见，因此，应确认原告已依约支付了租金。被告抗辩认为原告违约的理据不足，本院不予采纳。原告请求被告返还保证金5000元，本院予以支持。
�上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告伍世添于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告梁小龙的损失3000元；
二、被告伍世添于本判决发生法律效力之日起七日内返还保证金5000元给原告梁小龙；
三、驳回原告梁小龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费725元（原告已预交），由原告负担637元，被告负担88元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。
审判员 谭建玲
二〇一七年四月二十四日
书记员 黄素怡