吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第329号
上诉人（一审被告）长春嘉湖房地产开发有限公司，住所地长春市朝阳区南湖新村中街副48栋。
法定代表人张建新，经理。
委托代理人李彦新，吉林功承律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）王涵，男，1990年1月17日出生，汉族无职业，住长春市朝阳区。
委托代理人冷保亭，吉林开晟律师事务所律师。
上诉人长春嘉湖房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王涵一审诉称，王涵于2011年6月30日签约购买“万科柏翠园”B-3栋503室的房屋，建筑面积237.48平方米，总房款合计371，499.00元。王涵于2011年6月30日向长春嘉湖房地产开发有限公司交付首付款1，124，199.00元，剩余房款通过办理银行按揭的形式给付长春嘉湖房地产开发有限公司。双方于2012年6月29日签订正式的《商品房买卖合同》，并约定2012年10月31日前交付房屋。但在交房前3天即2012年10月27日，“万科柏翠园”B-3栋起火，导致王涵购买的房屋及室内全部过火，而且因救火又使房屋全部过水，导致整个房屋外墙及室内装修全部损毁。王涵得知该事故后多次与长春嘉湖房地产开发有限公司协商要求退房并赔偿损失，最后长春嘉湖房地产开发有限公司同意解除双方合同，并承担原告的一切损失。但长春嘉湖房地产开发有限公司在退还王涵2，590，000.00元房款后，剩余房款及损失始终未予返还及赔偿。故诉至法院请求判令1、解除双方于2012年6月29日签订的《商品房买卖合同》；2、长春嘉湖房地产开发有限公司返还王涵购房款1，124，199.00元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2011年6月30日起至给付时止）；3、长春嘉湖房地产开发有限公司返还王涵契税111，425.97元；4、长春嘉湖房地产开发有限公司赔偿王涵因按揭支付的利息损失139，887.92元；5、长春嘉湖房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。
长春嘉湖房地产开发有限公司一审辩称：第一、双方之间已签订了《解除﹤商品房买卖合同﹥协议》（以下简称“《解除协议书》”）约定的责任的承担。第二、根据《解除协议书》第四条约定，合同项下的房屋达到正常销售条件后，长春嘉湖房地产开发有限公司在30个工作日内退还王涵已付的购房款1，124，199.00元。由于该房屋备案尚未撤销，因此不符合退还1，124，199.00元的条件。该条仅约定退还购房款1，124，199.00元，并未约定需退还利息，因此该款利息不应支付。第三、《解除协议书》第三条约定，王涵因贷款产生的利息应由其自行承担，长春嘉湖房地产开发有限公司不应支付。第四、王涵交纳的契税是交给税务局的其应向税务局主张退还。《解除协议书》第五条也约定因王涵向第三方支付的费用如果第三方不予退还的损失由其自行承担，因此王涵主张的契税长春嘉湖房地产开发有限公司无返还的义务。第五、王涵诉状中的陈述与事实不符，柏翠园B-3栋起火的位置在北侧采光井外立面，离王涵购买的503室有一段距离，虽然503室外立面受到一定的影响，但室内并未着火经过清理修整后并不影响正常居住使用，故请求法院依法驳回王涵的诉讼请求。
一审法院查明，王涵购买长春嘉湖房地产开发有限公司开发的“万科柏翠园”B-3栋2单元503室，建筑面积237.48品平方米的房屋一套。房屋单价人民币15，640.05元／平方米，总价款3，714，199.00元。双方于2012年6月29日签订的《商品房买卖合同》，合同约定2012年10月31日前交付房屋。王涵已全部交纳房款（其中首付款1，124，199.00元，银行按揭2，590，000.00元），并支付契税111，425.97元（已开税务发票）。2012年10月27日，王涵所购买房屋所在单元的外墙起火，导致长春嘉湖房地产开发有限公司无法如期交房。经双方协商，一致同意解除合同，并于2013年4月24日签订了《解除商品房屋买卖合同协议书》，该《协议书》第三条约定：“如乙方（王涵）采用按揭方式购买商品房，且银行贷款已达到甲方（长春嘉湖房地产开发有限公司）账户的，乙方同意甲方达到本合同约定的退款条件时，退款时可按银行放贷金额直接将贷款本金支付给贷款银行，乙方借款产生的利息、罚息等其他所有费用由乙方承担。”第四条约定：“乙方配合甲方完成与退房有关的所有手续，且购房合同项下商品房达到正常销售条件后，甲方在30个工作日内退还乙方已付的购房款（不含甲方直接退还给银行的贷款金额）人民币1，124，199.00元，同时乙方须将甲方向其开具的付款票据原件（收款收据、发票等）全部退还甲方。上述款项甲方将付至乙方以下账户：开户名称：王涵”。另查明，2013年5月6日，王涵主动将银行按揭贷款全部还清，其中包括贷款本金2，590，000.00元，利息139，887.92元。2013年5月31日，长春嘉湖房地产开发有限公司退还给王涵2，690，000.00元（包括贷款本金2，590，000.00元，车位款100，000.00元）。
一审法院认为，第一、双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定合法有效。但由于本案所涉房屋所在单元的外墙起火，导致长春嘉湖房地产开发有限公司无法如期交房，长春嘉湖房地产开发有限公司构成违约，双方于2013年4月24日签订了《解除商品房屋买卖合同协议书》，故应认定双方签订的《商品房买卖合同》已于2013年4月24日解除。第二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，长春嘉湖房地产开发有限公司应当将王涵交纳的首付款1，124，199.00元返还给王涵并承担相应的利息（自2011年10月27日起算，至本判决生效时止，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。第三、对于王涵主张的要求长春嘉湖房地产开发有限公司返还契税111，425.97元及按揭贷款所支付的利息损失一节，由于该两笔费用系王涵相信商品房买卖合同能正常履行而支付的必要费用，现因为长春嘉湖房地产开发有限公司违约导致合同解除，长春嘉湖房地产开发有限公司依法应当承担赔偿责任，故王涵该主张应予支持。第四、对于长春嘉湖房地产开发有限公司主张《解除商品房屋买卖合同协议书》的各条款是由双方协商的结果，该协议书第三条的规定，因贷款产生的利息应由王涵自行承担一节，由于长春嘉湖房地产开发有限公司未向本院提供相关证据，故本院通过审查该合同的形式及条款，认为该合同系由长春嘉湖房地产开发有限公司提供用于反复使用的格式合同，该条关于“乙方借款产生的利息、罚息等其他所有费用由乙方承担”规定属于免除自己责任、加重对方责任的条款，依据《中华人民共和国合同》第三十九条的规定属无效条款。故本院对长春嘉湖房地产开发有限公司的该抗辩主张不予支持。第五、对于长春嘉湖房地产开发有限公司抗辩主张根据《解除商品房屋买卖合同协议书》第四条的规定，由于房屋备案尚未撤销，长春嘉湖房地产开发有限公司向王涵退还首付款的条件尚未成就，不应退还首付款及支付利息一节，由于长春嘉湖房地产开发有限公司在庭审中称，只有拿到法院的文书后，才能够到备案机关办理撤销手续，故房屋备案尚未撤销并非王涵主观不予配合，实为客观上无能为力，该条款的约定本质上加重了对方责任、排除了对方主要权利，也应为无效条款，故本院对长春嘉湖房地产开发有限公司的该主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条第一款、第九十七条之规定判决如下：一、确认王涵与长春嘉湖房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已于2013年4月24日解除。二、长春嘉湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还王涵购房款1，124，199.00元及利息（自2011年7月1日起算至本判决生效之日止，按照中华人民共和国同期同类贷款利率计算）。三、长春嘉湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还王涵契税111，425.97元。四、长春嘉湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿王涵因按揭贷款所支付的利息139，887.92元。案件受理费17，180.00元，由长春嘉湖房地产开发有限公司负担。
宣判后，长春嘉湖房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，理由：1、《商品房买卖合同》是双方协商一致而解除，一审认定上诉人违约导致合同解除错误，无视双方的《解除商品房屋买卖合同协议书》，判令上诉人承担契税111，425.97元和按揭贷款利息139，887.92元错误。2、一审法院认定《解除商品房屋买卖合同协议书》是格式合同，其中第三、四、五为格式条款错误，王涵应该依据该协议书承担首付款利息及贷款利息。商品房买卖合同备案未撤销的过错不在上诉人。请求：撤销长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第90号民事判决，依法改判，案件受理费由被上诉人承担。
王涵二审答辩请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
另，二审庭审中，上诉人提交《公证书》一份，证明上诉人已经通知王涵办理交付手续，交付时间为2012年12月28日。被上诉人质证称：这份公证书是在2013年1月8日出具，在一审诉讼前就存在并由上诉人持有，但上诉人一审未提交，该份公证书不是新证据。我方认为该公证书是未征得被上诉人同意情况下秘密录音。上诉人提供的录音资料有“女士，再见”的字样，王涵为男士，不能证明通知了王涵。2012年12月27日打的电话，根据合同，上诉人应2012年10月31日交房，已经逾期了。
再，二审庭审中，上诉人提交《商品房买卖合同》、《建设工程竣工验收备案证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
本院认为：1、关于《解除商品房屋买卖合同协议书》效力问题。该协议虽系格式合同，但并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形。该协议第三条、第五条约定的按揭贷款利息及契税是双方解除合同造成的损失，并不当然应由哪方承担，是哪方的责任，但双方协议约定由购房人王涵承担，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”情形，故一审法院认定该条款无效不当，双方应按此协议履行。2、关于首付款及利息问题。双方在《解除商品房屋买卖合同协议书》第四条中约定王涵仅负有配合办理退房手续义务，长春嘉湖房地产开发有限公司并无证据证明王涵未履行义务，且在知道只有拿到法院的文书后才能够到备案机关办理撤销手续情况下，仍然拒绝返还首付款，不符合协议约定，其应向王涵返还首付款并支付占用首付款期间的利息。3、关于贷款利息及契税问题。依据《解除商品房屋买卖合同协议书》第三条约定“如乙方（王涵）采用按揭方式购买商品房，且银行贷款已达到甲方（长春嘉湖房地产开发有限公司）账户的，乙方同意甲方达到本合同约定的退款条件时，退款时可按银行放贷金额直接将贷款本金支付给贷款银行，乙方借款产生的利息、罚息等其他所有费用由乙方承担”，因此按揭贷款所支付的利息139，887.92元应由王涵自行承担。依据《解除商品房屋买卖合同协议书》第五条约定“乙方因购房已经或应向第三方支付的相关费用（包括但不限于维修资金、契税、印花税、抵押登记手续费、保险费等），如果第三方不予退还的，损失由乙方承担”，契税111，425.97元亦应由王涵自行承担。
综上，一审判决适用法律错误，依法应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第90号民事判决第一、二项。
二、撤销长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第90号民事判决第三、四项。
如果上诉人长春嘉湖房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费17，180.00元由上诉人长春嘉湖房地产开发有限公司负担13，880.00元，由被上诉人王涵负担3，300.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 张新华
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 吴东旭