山东省乐陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐民初字第2号
原告李秀丽，女，汉族，1973年9月2日生。
委托代理人高荣路，山东方洲律师事务所律师。
被告乐陵金麒麟置业有限公司。
法定代表人刘书旺，执行董事。
委托代理人王琰，山东众成仁和律师事务所律师，
原告李秀丽与被告乐陵金麒麟置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高荣路、被告的委托代理人王琰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年7月原告付房款416328.6元购买被告开发建设的某某家园11号楼1单元5层501室及7号车库，2012年9月22日被告交付了房屋，后来被告又收取了原告天然气开口费2200元和暖气开口费2901元，2014年9月被告退还暖气开口费2901元，未退还天然气开口费。后增加诉讼请求称，因被告实际收取了原告暖气开口费4753元，后退还2901元，仍欠其1852元未退还，因被告原因至今未取得房产证，被告对逾期办证及违规收取天然气开口费、暖气开口费行为承担责任，故诉至法院要求判令被告立即为原告办理房产证，要求被告支付自交房的第91日（2012年12月23日）起的逾期办理房产证的违约金（以房款416328.6元为本金按银行同期贷款利率计算至房产证办出之日），退还原告天然气开口费2200元及暖气开口费1852元。
被告辩称，一、1、本案房屋是山东金麒麟股份有限公司自建员工福利房，不适用商品房买卖合同法律法规。原告从被告处取得的房屋是山东金麒麟提供给员工的单位福利房，双方没有签订过商品房买卖合同，仅是依据金麒麟股份内部确定的价格购房标准和分房条件进行分配。2、被告公司名称项目用地：金麒麟西厂区，项目名称某某家园，及各类建设手续均带有明显的金麒麟公司属性，且直接体现出是金麒麟职工宿舍楼，被告成立以来，仅运营过这一个项目。3、涉案房屋分配对象具有特定性，针对山东金麒麟股份有限公司及关联公司的职工，分配标准是由金麒麟股份制定并执行，对于是否符合购买条件及购买的户型面积，原被告双方均没有权利决定，该房屋分配并非是平等自愿下的商品房买卖合同，更多是单位意志，根据最高法关于审理商品房买卖合同纠纷的解释第一条，本案房屋并没有向社会销售，因此不适用该解释的情形。4、涉案房屋分配价格明显低于当时当地房地产市场价格，被告运作该项目本着保本不亏的原则。
二、涉案房屋已交付原告使用，原告没有遭受任何实质损失。根据原告诉状称，房屋早在2012年9月交付，作为员工福利房已实现合同目的，确保原告工作期间在乐陵安家乐业，根据合同法107条、131条，原告无权主张违约责任或损害赔偿。
三、天燃气开口费、暖气开口费执行时间2012年10月份，虽之前在国家层面已有相关规定，但该政策执行存在一定过渡期，具体应以当地部门的文件实施时间为准，退一步讲，涉案房屋所在项目，城市基础，设施配套费并未由开发商在开工建设前一次缴纳，同时计入建设成本，而仍然是由被告替有关部门代收，在被告向原告分配房屋价格已明显低于市价情况下，如被告还给原告垫付各项费用，势必造成涉案项目更大的亏损。
经审理本院认定，2007年7月24日，乐陵市发展和改革局以乐发改投资字（2007）28号文件，批准乐陵市金麒麟集团有限公司建设职工宿舍楼二期工程项目的申请报告，同意该公司在枣城北大街西侧，金麒麟集团西厂建设职工安居工程，二期工程面积31000平方米，占地面积19419平方米，总投资2500万元，资金自筹解决。该公司自获得批复后，分两次建设，第一次建设了7号、8号、9号三栋楼，建筑面积15906平方米，第二次建设了5号、6号两栋楼，总建筑面积28795平方米，全部包含于以上批复的立项项目中。由于分两期建设，公司在以后的房屋分配等手续办理时，把第一次建设的7号、8号、9号三栋楼按二期名义办理，把第二次建设以5号、6号两栋楼按第三期名义办理，实际上根本没有第三期的立项，以上五栋楼都属于二期工程，全包含于乐陵市发展和改革局乐发改投资字（2007）28号文件立项审批项目中。某某家园职工宿舍楼，办理建设工程规划许可证时楼号分别是5号、6号，后来民政局重新调整了该小区楼房号，现5号改为10号楼，6号改为11号楼，故此次办理房产证为**号、**号楼，与建设工程规划许可证为同一工程。
2010年山东金麒麟股份有限公司为对公司的职工进行安置，股东决定设立乐陵金麒麟置业有限公司，目的是建造职工宿舍楼，并以低于市场价的水平出售给金麒麟集团的员工，职能是安置金麒麟集团的职工，并对房屋进行物业管理。
2010年7月30日，原告向被告缴纳房款416328.6元，用于购买被告所建设某某家园11号楼1单元5层501室一套及7号车库一个，楼房面积为123.46平方米，被告并向原告出具收据一张。2011年7月5日，包括原告在内的123名职工被山东金麒麟集团确定为购房人员，2012年9月16日，被告向原告交付了房屋。2013年9月2日，被告收到原告交来暖气开口费4753元，后退还2901元，实际缴纳1852元，并出具收据一张，该款项按照乐陵市人民政府乐政字（2009）31号批复的规定，由被告向包括原告在内的232户收取相关款项后，通过银行汇款方式将该款项交付乐陵市鑫恒源热力有限公司。所购置房屋至今未办理房屋产权证书。原告诉至法院要求判令被告立即为原告办理房产证，要求被告支付自交房的第91日（2012年12月23日）起的逾期办理房产证的违约金（以房款416328.6元为本金按银行同期贷款利率计算至房产证办出之日），退还原告暖气开口费1852元及天然气开口费2200元。
另查明，2012年11月1日，山东金麒麟集团有限公司名称变更为山东金麒麟股份有限公司，原告李秀丽在购买涉案楼房及车库时系山东金麒麟集团有限公司职工。经乐陵市方浩房地产咨询评估有限责任公司出具的房地产价值咨询报告确定，乐陵市房地产市场2011年10月份小高层住宅楼的市场均价为每平方米3180元－3580元。
上述事实由原告提供的被告出具的收据二张，被告工商登记档案一宗，案外人李安的商品房买卖合同复印件一份，乐陵市人民政府关于转发《德州市中心城区城市基础设施配套费征收使用管理办法（试行）》的通知。被告提供的涉案房屋建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收备案表、小区公用基础设施综合验收表，乐陵市发改局2007第28号文件，乐陵市发展和改革局说明一份，乐陵市规划局说明一份，被告及山东金麒麟股份有限公司的工商登记材料一宗及上述两公司的股东的情况说明各一份，原告与山东金麒麟股份有限公司签订的劳动合同书一份，山东金麒麟集团有限公司第三期职工住宅分配人员名单，乐陵市人民政府乐政字（2009）31号批复，某某家园暖气开口费明细表，被告汇款凭证一份，房地产价值咨询报告，庭审笔录等证据在卷为证，上述证据经当庭质证、认证，依法予以确认。
本院认为，原、被告达成口头房屋买卖合同，原告向被告缴纳全部房款，被告将涉案房屋交付原告且已入住，是双方真实意思表示，本院予以认定。被告给原告出具的购房款收据一张，该证据具有客观性、关联性、合法性，且双方认可一致，本院予以采纳。
双方争执的焦点问题：1、涉案房屋系公司为本公司员工所建设的福利房，还是商品房问题。被告逾期办理产权证书，是否应予以赔偿。2、被告是否应退还原告已缴纳的天然气开口费及暖气开口费。
1、关于涉案房屋系公司为本公司员工所建设的福利房，还是商品房问题。被告逾期办理产权证书，是否应予以赔偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中被告由山东金麒麟股份有限公司全体股东出资成立，成立目的是建造职工宿舍楼，涉案房屋经相关部门批准后由被告所建设，建成后的房屋并非向社会公开销售，购房者全部为山东金麒麟集团有限公司及其关联公司的职工，且按照其公司内部的文件确认分配标准和条件，进行非自愿、非公开的购房资格认定程序，最终以低于市场价格的成本价受让该房屋。涉案房屋发售对象是以公司文件规定的内部特定的职工，不是向社会公开销售，价格低于市场价格。因此，原、被告双方达成的购房合同，带有福利性建房、购房的性质，不具备向社会公开销售的情形，不符合商品房买卖合同的构成要件，故原、被告之间的法律关系不受该司法解释的约束与调整，而应受合同法的约束，故原、被告之间不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。原告要求被告支付自交房的第91日（2012年12月23日）起的逾期办理房产证的违约金（以房款416328.6元为本金按银行同期贷款利率计算至房产证办出之日）的诉讼请求，无事实及法律规定，本院不予支持。
2、被告是否应退还原告已缴纳的天然气开口费及暖气开口费问题。
暖气开口费承担问题，原、被告双方未予以约定，原告主张该费用属于城市基础配套费，应由被告承担，并提供乐陵市人民政府关于转发《德州市中心城区城市基础设施配套费征收使用管理办法（试行）》的通知予以证明。被告辩称，被告向原告收取暖气开口费，收取的时间虽为2012年，但被告按照涉案楼房批准建设时间，即按照2009年乐陵市人民政府乐政字（2009）31号文件要求收取，是代替热力公司向原告收取后，通过银行汇款方式交付热力公司。因此，被告的收取暖气开口费行为是按照市政府的文件的规定发生代收代缴行为，原告要求退还暖气开口费的主张其未提供证据予以证明，且无法律及事实依据，本院不予支持。关于原告诉称应退还天然气开口费的主张，因被告予以否认，原告亦未提供证据予以证明，故其该主张，本院不予支持。
关于原告要求办理房屋权属证书问题，原告在诉讼中承认，从未向被告要求其协助办理产权证书的主张，故待原、被告向房屋产权登记部门提供必要材料后，被告承担协助原告办理房屋权属证书的义务。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告乐陵市金麒麟置业有限公司于本判决生效之日起60日内，协助原告李秀丽办理所购买的位于乐陵市枣城北大街西侧84号院内，某某家园11号楼1单元5层501室的房屋产权证书，原告李秀丽对被告乐陵市金麒麟置业有限公司予以积极配合协助。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费288元由原告李秀丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审 判 长 高勇
审 判 员 史群
人民陪审员 高苗
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 张佳