鞍山市千山区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0311民初1793号原告梁某甲（反诉被告），男，汉族，1958年出生，鞍山市交通局退休工人，现住鞍山市。被告梁某乙（反诉原告），男，汉族，1978年出生，现住鞍山市。委托代理人李洪宽、侯艳辉，系辽宁弘扬律师事务所律师。原告梁某甲诉被告梁某乙及反诉原告诉反诉被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告梁某甲，被告梁某乙及其委托代理人李洪宽、侯艳辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2012年11月1日签订一份厂房租赁合同，租期五年，先付一年半房租150000元（壹拾五万元整）用办电、增容费，由原告付款，出资，第二次于2014年5月1日付房租100000元（拾万元整）上打租，租房地点：鞍山市千山区东：版。天虹造漆厂。南：陈某某养殖场。西：到矿渣厂。北：梁某某厂房，租赁厂房面积：700平方米，宿舍50平方米，结构砖混保温板。2013年被告再租厂房、库房、宿舍、厂库房270平方米，宿舍250平方米，由被告要求户型，隔断修改建投入很多资金，于2013年6月1日交付被告，签的租赁合同，每年上打租（66000元）陆万陆仟元整，租期四年，2013年6月1日至2017年6月1日止。被告按照合同约定交付2016年5月租金，被告以资金紧张为由只先交纳了半年租金83000元，余款还欠83000元，2016年8月被告不知什么原因搬离该厂房，因多次与被告协商未果，依据《中华人民共和国合同法》相关法律规定向贵院提起诉讼，要求与被告解除租赁合同，要求被告按合同约定补交6个月租赁费用83000元及损失费（3个月）41500元，案件受理费由被告承担。被告辩称：一、原告梁玉鹏诉被告梁某乙给付所欠租金83000元一诉讼请求没有事实及法律依据，被告2016年8月26日已经从原告的厂房搬离，而且房屋租金已经交付截止到2016年10月31日有租金收条为证，因此被告并没有欠原告租金，相反被告多交了2个月租金，从8月26日起被告就已经不再占有、使用原告的厂房，所以原告的诉请我方不予认可。二、原告诉被违约要求给付违约41500元，无事实依据。首先合同第八项中23款，租赁期间，如产权问题而影响乙方正常营业造成的损失，由甲方负责一切责任给予赔偿。原告因为没有合法的土地证使得环保部门把租用的厂房列为环保违规建设项目，同时原告也无法协助被告办理相关的资质和手续，所以无奈搬家另找其他厂房，此事实已经造成被告无法实现合同的目的，根据我国《合同法》第94条第4项规定：“当事人一方有其他违约行为致使不能完全实现合同目的，此时合同相对人可行使法定解除权解除合同，因此原告构成了根本违约。三、我们质疑原告身份，是否符合，原告是厂房所有人，也不是宅基地所有人。反诉原告诉称：反诉人与被反诉人分别于2012年11月1日、2013年6月1日订立了一份厂房租赁合同，当时被反诉人没提供厂房的土地使用权证和房屋的不动产登记证，由于反诉人当时急需厂房生产，就签署了上述合同。2016年1月4日鞍山经济开发区管理委员会下发了《鞍山经济开发区清理整顿环保违规建设项目工作方案》其中把反诉人公司所在的厂房列为环保违规建设项目，之后反诉人按照申请流程办理，但由于厂房无合法的土地使用证，根本不能申请办理相关的合法手续，反诉人无奈只好搬家另找新的厂房。之后经了解，被反诉人是在宅基地上非法建筑厂房出租，此行为擅自改变土地用途，属于非法占地，被反诉人把非法建设的厂房出租严重违反了国家的强制性规定，二人之间的房屋租赁合同自始无效。综上所述根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定请求法院依法确认租赁合同无效，赔偿反诉人因搬家停产造成经济损失44500元，支持反诉人搬家的费用38205元，返还2016年8月26日—2016年10月31日期间的租金16667元，返还厂房宿舍合同给付给原告租金至2016年11月30日，三个月租金计16500元，合计115872元。反诉被告辩称：1、我们有租赁房屋合同。按照合同履行。2、我是养殖场，不是我的名，是我租来的，按照被告要求，我投入很多资金，当时合同没有写房屋的用途。我不知道原告要做什么。有些是国家规定，与我们没有关系。反诉人租的是房子，我有土地使用证。被告要求赔偿停产损失、搬家损失等11万元，我不同意，也不能接受。被告要搬离时应当通知我，应当与我商量。经审理查明：原告与被告于2012年10月21日签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：被告租赁原告自建厂房，租房地点：鞍山市千山区宁远镇双楼台村2组（东：厂区。南：刘某。西：到道。北：梁某某），租赁厂房面积：700平方米，宿舍50平方米，结构砖混保温板。租赁期间自2012年11月1日起至2017年10月30日止，租期为五年，厂房年租金为10万元，一年付一次，被告在与原告签订合同时一次性支付原告一年半房租15万元。被告于2016年6月3日最后支付租金50000元，此租金支付至2016年10月31日。合同约定厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。原、被告又于2013年6月1日签订了一份《厂房宿舍租赁合同》，双方约定，被告为扩大生产，被告租赁原告厂房270平方米一处，宿舍250平方米一处，年租金为6.6万元，租期四年，2013年6月1日至2017年6月1日止。被告于2016年6月24日最后支付租金33000元，此租金支付至2016年11月30日。2016年8月被告搬离该厂房，但被告并未与原告进行交接。另查，原告的自建厂房并未经相关部门批准。2016年11月1日本院到达道湾环保局调取被告梁某乙陈述的其企业被列为环保违规建设项目的相关材料，环保局表示其已经将被告企业从违规名单中删除，环保局并没有相关被告环保违规的文件。上述事实，原告提供的证据有：1、《厂房租赁合同》（2012年10月21日签订）、《厂房宿舍租赁合同》（2013年6月1日签订），2、租赁协议（原告与刘阁庆签订的）、地籍调查表，村民自建住宅申请表；被告提供的证据有：1、鞍山市亿家塑业有限公司组织代码证、营业执照复印件，2、鞍山经济开发区清理整顿环保违规建设项目工程方案通知、集中排查信息报送要求及申请表，3、《厂房租赁合同》、《厂房宿舍租赁合同》，4、搬厂结算清单、搬厂停产净利润损失，5、电子汇款回单，6、电路通信详单。原告提供的证据2，被告提供的证据2、证据4、证据6均不能证明预证事实，本院不予采信。其余证据经开庭质证和本院审查，所证事实足资认定，本院予以确认。本院认为：合同的订立必须符合法律、行政法规的规定。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案中原告提供的租赁房屋是坐落于千山区一后院中间的自建厂房。而原告未能向本院提供证据证明上述厂房经过相关部门批准，故双方签订的就未经批准的自建厂房达成的《厂房租赁合同》、《厂房宿舍租赁合同》违反了法律禁止性规定，应确认其无效。解除合同的前提是合同有效，故对于原告主张解除租赁合同的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告向其支付租金，并承担违约责任一节。虽原、被告双方的合同系无效合同，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，虽被告于2016年8月搬离租赁厂房，但一直没有与原告办理交接手续，该厂房一直处于被告占有使用状态，被告应支付原告房屋的占有使用费。被告已经向原告支付租金分别至2016年10月31日（750平厂房）、2016年11月30日（520平厂房），故被告无需向原告支付占有使用费用。而原告不能够提供租赁房屋合法手续是租赁合同无效的原因之一，故原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿各项损失一节，被告要求原告赔偿损失是基于原告提供的租赁厂房未取得土地使用证和房屋产权证书，使得相关部门将其列为环保违规建设项目。但被告提供的证据既不能证明相关部门已经将其开办的企业列为违规企业，也不能证明是原告导致其企业违规，且在签订合同时，被告并没有要求原告提供房屋的手续，其亦存在一定的过错，故对于被告的此项主张本院不予支持。综上，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国合同法》五十二条之规定，判决如下：一、原告梁某甲与被告梁某乙双方于2012年10月21日签订的《厂房租赁合同》、2013年6月1日签订的《厂房宿舍租赁合同》均无效；二、驳回原告梁某甲的全部诉讼请求；三、驳回被告梁某乙反诉诉讼请求。案件受理费2790元，由原告梁某甲承担。反诉案件受理费1049元，由被告梁某乙承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 李 双人民陪审员 田 鑫人民陪审员 马惠子二〇一六年十二月七日书 记 员 王 红