广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1366号
原告（反诉被告）：林秋雄，男，1962年3月29日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。
委托代理人：周庆元，广东君厚律师事务所律师。
委托代理人：郑显非，广东君厚律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：何和太，男，1966年9月3日出生，汉族，住广东省东莞市万江区。
被告（反诉原告）：何伟杰，男，1991年2月20日出生，汉族，住广东省东莞市万江区。
上述两被告的共同委托代理人：卢卫国，广东国政律师事务所律师。
原告林秋雄诉被告何和太、何伟杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，两被告提出反诉，本院经审查认为符合反诉条件予以受理，并依法由审判员伍颖妍独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告林秋雄及其委托代理人周庆元，两被告的委托代理人卢卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月27日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由两被告将坐落于广州市越秀区福今路XX-
XX号二层部位的房地产出租给原告作商业和市场用途使用；租赁面积790平方米；租赁期限自2014年1月1日起至2028年12月31日止，合同并对租金、保证金、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约支付了相应的费用，两被告也依法向原告交付租赁物的钥匙。但当原告进场装修施工时，两被告却以租赁合同未在房屋租赁管理部门办理备案登记为由，阻挠原告进场装修，双方多次交涉后未果。原告认为，《房屋租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，双方应依约履行。两被告阻挠原告装修的行为显属违约，其承担相应的违约责任后仍应继续履行该合同约定的义务。为此，依据《合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原告请求法院判令：被告将广州市越秀区福金路XX-
XX号二层物业交付给原告使用，排除妨碍。
两被告答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：广州市越秀区福今路XX-
XX号二层自编二号房屋是两被告所有的房产，规划用途为市场。2013年10月，经越秀区农林街道办事处陈乌面介绍，原告向两被告提出承租上述物业作市场使用。双方经协商确定了租赁期限及费用。2013年11月27日，双方签订了《广州市房屋租赁合同》并约定到广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局办理租赁登记备案手续。办理过程中，该局以上述租赁合同中房屋使用用途与房产证上载明的房屋用途有差异为由，责令双方在不能涂改的前提下重新签订同一内容的另一份《广州市房屋租赁合同》，并要求在合同中房屋用途上须写明为“市场”，原租赁合同被工作人员标明“作废”。原告按该局要求重新填写五份《广州市房屋租赁合同》并交予该局租赁登记备案，该局于2013年12月11日完成了登记备案手续。2014年1月1日，两被告将上述房屋依约交付给原告。后原告以广州市豪寅经安投资管理有限公司名义向广州市工商行政管理局越秀分局申领场地经营的营业执照，但却被工商部门以经营项目与场地使用用途不一致为理由，驳回了原告的领证申请，同时意味着原告也无法领取到场地消防的批文。遂原告在2014年3月向两被告提出提前解除租赁合同的要求，以减少经济损失。两被告考虑到介绍人的因素，同意了原告的该请求。双方于2014年3月3日签订了解除房屋租赁合同的协议，并于2014年3月21日到房屋租赁登记部门办理了注销登记备案的手续。但双方解除了租赁关系后，原告不收回预交的租赁费用且拒绝交回房屋的锁匙，还不断找中介或第三方来看房屋，企图做二房东收取转让费及租金，并胁逼两被告认可其转租的行为。为此，两被告于2014年5月10日委托律师向其发出律师函表明立场。但原告仍继续占用涉案房屋并诉至法院。为此请求法院判令：确认原、被告就广州市越秀区福金路53-55号二层物业签订的租赁合同于2014年3月1日解除。
原告对两被告的反诉辩称：确认双方之间所签订的经备案登记的租赁合同已于2014年3月1日解除，但双方签订的未经备案的合同仍未解除。双方之间解除的只是为了被告减少税金而签订的阳合同，双方真实意思表示的合同并未被解除，且应当继续履行。
经审理查明：据粤房地权证穗字第015XXXXXXX、01××89《房地产权证》记载，座落于广州市越秀区福金路XX，XX号1-2层房屋的产权人为两被告，城市规划房屋用途为市场。2013年11月27日，原告（为承租方、乙方）与两被告（为出租方、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称无备案合同），其中约定甲方同意将座落在广州市越秀区福金路XX-
XX号二层（以下简称涉案房屋）出租给乙方作商业和市场用途使用，建筑（或使用）面积790平方米；租赁期限自2014年1月1日起至2028年12月31日止；2014年1月1日至2014年3月16日为免租装修期，2014年3月17日至2016年12月31日租金为xxxxx元／月；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳xxxxx元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方；租赁期内，甲方如须提前解除合同，应事前征得乙方同意；租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前征得甲方同意；甲方同意乙方将房屋转租或分租；本合同一式五份，甲方执两份，乙方执两份，送一份给街（镇）出租屋管理服务中心备案；甲方须提供完善有效的申领证照手续给乙方等内容。
同日，双方又签订了另一份《广州市房屋租赁合同》（以下简称备案合同），约定甲方同意将座落在广州市越秀区福金路xx-
xx号二层自编二出租给乙方作市场用途使用，建筑（或使用）面积590平方米。该合同中约定的其他内容包括租赁期限、租金、保证金等均与前述无备案合同的内容基本一致。2013年12月11日，该合同经房屋租赁登记备案部门以穗租备2013B040xxxxxxx号予以登记备案。
同日，原告向两被告支付保证金xxxxx元、2014年3月16日至3月31日租金xxxxx元及2014年4月份租金xxxxx元。
2014年3月3日，原、被告向房屋租赁登记备案部门提交《解除、终止房屋租赁合同申请表》，其中载明双方同意于2014年3月1日起提前解除本合同。2014年3月21日，备案合同经房屋租赁登记备案以穗租终2014J0402xxxxxx号予以注销登记备案。
2014年4月30日，原告以特快专递方式向两被告发出《通知》，其中载明：“……你方一再恶意阻挠我方进场装修，经我方多番向你方催告，你方阻挠我方进场装修的态度仍持续。鉴于你方已以实际行为及明确表示不想将房产出租我方，故我方郑重提出，你方单方解除租赁合同的行为已构成违约，我方要求你方于2014年5月10日之前返还我方交付的保证金及支付合同所约定的违约金。逾期，我方将通过法律程序向你方主张权利……”。被告方于同年5月5日签收上述快递。
2014年5月10日，两被告向原告发出《律师函》，载明两被告要求原告在收到该函后七天内将涉案房屋交回给两被告管理，并结清占用房屋期间的房屋使用费。原告于同年5月13日签收上述快递。
诉讼中，原、被告双方一致确认：无备案合同先于备案合同签订；两被告于2014年1月1日将涉案房屋交付原告；签订《解除、终止房屋租赁合同申请表》时，双方没有交接涉案房屋的钥匙、没有结算原告已付的保证金及租金；至庭审之日止，涉案房屋的钥匙仍由原告持有。
关于涉案房屋的现状，双方在庭审中一致确认：原告没有对涉案房屋进行装修，涉案房屋有两扇门以供进出。原告陈述：两扇门均被上锁，故其无法进场装修经营使用。原告同时向法庭提交报警回执1份、2014年4月22日电话录音光盘1张及通话记录摘录1份拟证明被告阻挠其进场装修、妨碍租赁合同的履行。两被告表示对上述证据的真实性无法确认。两被告陈述：两被告在涉案场地有一办公场所，确认其对该办公场所与涉案房屋之间的门上锁，但另一扇从一楼到二楼的大门没有上锁，原告可以进出。两被告同时陈述：确认2014年4月22日当天有自称是原告方的代表与其就涉案房屋的装修进行沟通的事实；其怀疑原告有转租的行为且认为双方的租赁合同已经解除，故其劝喻原告不要进行装修；双方当天沟通无果，故原告没有进场装修。
诉讼中，关于原、被告双方签订两份租赁合同的情况，双方一致确认两份合同除了面积及用途的条款以外，其他合同条款均一致。1.对于“用途”的变更，双方一致确认：因房屋租赁登记备案部门的工作人员称备案租赁合同中约定的用途必须与《房地产权证》记载的用途一致，否则不能办理备案手续，故双方将无备案合同中注明的作“商业和市场”用途变更约定为备案合同中的“市场”用途。2.对于无备案合同约定面积790平方米变更为备案合同约定面积590平方米的原因，两被告称如按无备案合同约定的面积及租金计算，每平方米的租金标准低于45元不符合相关的规定，故房屋租赁登记备案部门要求每平方米的租金标准应提高至45元以上，因此备案合同中作出相应的变更；原告确认两被告关于上述原因的陈述，但认为原因还包括为了减轻两被告的税费支出。
诉讼中，关于向房屋租赁登记备案部门提交《解除、终止房屋租赁合同申请表》的情况，原、被告双方各执一词：原告陈述：签订《解除、终止房屋租赁合同申请表》时双方无对已付保证金、租金的处理及场地交接问题进行约定；双方达成一致协议要求解除的只是为减少两被告税费负担而签订的备案合同，故原告认为双方所签订的备案合同已于2014年3月1日解除，但双方所签订的无备案合同并无解除。
两被告陈述：由于原告以广州市豪寅经安投资管理有限公司的名义向工商行政管理部门申领营业执照，但因经营项目与场地使用用途不一致未获批准，故亦无法领取场地的消防批文，为此，原告提出提前解除租赁合同；签订《解除、终止房屋租赁合同申请表》前，双方达成口头协议，约定解除合同、两被告即时收回场地并退回保证金、租金，但没有提供证据予以证明；因此两被告主张双方签订的备案合同与无备案合同均于2014年3月1日解除。
诉讼中，原告明确其诉请要求两被告将涉案房屋交付给其使用、排除妨碍是指要求两被告开锁并让其进场装修、经营使用。两被告明确其反诉请求要求确认解除的租赁合同包括双方在2013年11月27日签订的无备案合同以及备案合同。
本院认为：原告与两被告自愿签订的未备案的《广州市房屋租赁合同》及已备案的《广州市房屋租赁合同》，均是双方的真实意思表示，其内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应恪守履行。原告对双方所签订的备案合同已于2014年3月1日解除的事实无异议，故两被告反诉请求确认双方就涉案房屋签订的备案合同已于2014年3月1日的请求，本院予以支持。
本案的争议焦点在于原、被告于2014年3月3日向房屋租赁登记备案部门提交《解除、终止房屋租赁合同申请表》中载明的双方同意于2014年3月1日起提前解除合同的约定，是否及于无备案合同。对此，本院分析如下：双方签订租赁合同时，原告已向两被告支付保证金及支付租金至2014年4月，而双方达成提前解约的协议并共同向房屋租赁登记备案部门申请注销登记备案时，双方既没有对已付租金及保证金进行结算，也没有对场地进行交接；而现有证据亦无法证明双方对已付保证金、租金的处理及场地交接问题达成一致协议。故从双方的行为看，不符合解除租赁合同的一般交易习惯。因此，原告认为双方签订的无备案合同并无于2014年3月1日解除的意见本院予以采纳，被告主张双方签订的无备案合同已于2014年3月1日解除，依据不足，本院不予支持。
故此，原、被告均应继续按照无备案合同的约定享受相应的权利及履行相应的义务。根据前述查明的事实，原告已依约向两被告支付相应的保证金及租金，合同也已明确约定免租装修期及出租方同意承租方将房屋转租或分租的条款，故原告对涉案房屋进行装修亦是合理使用房屋的一种方式。两被告以怀疑原告存在转租行为及以租赁合同已解除为由阻碍原告进场装修的行为，表明其已不履行合同所约定的主要义务，故原告于2014年4月30日向两被告发出《通知》要求两被告返还保证金及支付违约金的行为，表明原告已依法行使解除权，该行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，因此无备案合同于上述《通知》到达两被告时即2014年5月5日解除。由于两被告没有明确提出要求原告腾空交还场地的反诉请求，故双方就场地交接、租金、保证金等问题可另行协商解决或另循法律途径解决。综上，无备案合同已依法解除，原告要求两被告将涉案房屋继续交付其使用，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款，第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：
原告林秋雄与被告何和太、何伟杰于2013年11月27日签订的《广州市房屋租赁合同》（已备案）于2014年3月1日解除。
驳回原告林秋雄的诉讼请求。
驳回被告何和太、何伟杰的其他反诉请求。
本案受理费100元（包括本诉受理费50元、反诉受理费50元），由原告林秋雄负担75元，被告何和太、何伟杰负担25元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 伍颖妍
二〇一四年八月二十一日
书记员 苏颖诗