山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终2282号
上诉人（原审原告）：刘慷。
被上诉人（原审被告）：威海文平房地产开发有限公司，住所地威海市海滨路98号。
法定代表人：张德元，执行董事。
委托诉讼代理人：王玉丽，工作人员。
委托诉讼代理人：姜胜阳，山东时中律师事务所律师。
上诉人刘慷因与被上诉人威海文平房地产开发有限公司（以下简称文平公司）商品房预售合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘慷上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：因文平公司逾期交房，小区业主多次集体向文平公司主张权利。刘慷亦多次给文平公司打电话、去售楼处主张权利，其中于2014年与其他业主100余人一起去售楼处主张权利。故刘慷提起本案诉讼之时并未超过诉讼时效期间。
文平公司辩称，原审判决正确，请求依法维持原判。
刘慷于2016年3月2日向一审法院起诉请求：文平公司支付逾期交付房屋违约金12336.9元及利息（自2012年1月1日起至2013年1月1日止，以总房款为基数按每日0.02%计算）。事实和理由：2010年11月17日，刘慷与文平公司签订商品房预售合同一份，约定刘慷购买文平公司开发的位于威海火炬高技术产业开发区高新花园小区4号楼102室房屋一套，房屋总价款270109元；文平公司应于2011年12月31日前将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的房屋交付刘慷使用，文平公司若未按合同约定的期限交付房屋，每逾期一日，按总房款0.02%支付违约金。合同签订后，刘慷已按约定支付全部购房款，但文平公司未按约定期限将经单体竣工验收合格的房屋交付刘慷使用。
一审法院认定事实：2010年11月17日，刘慷与文平公司签订商品房预售合同一份，约定刘慷购买文平公司开发的位于威海火炬高技术产业开发区高新花园小区4号楼102室房屋一套，房屋总价款为人民币270109元，合同签订当日交纳全部购房款；文平公司应于2011年12月31日前将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的房屋交付刘慷使用；该房达到交付使用条件后，文平公司应当书面通知刘慷限期办理交接手续；文平公司若未按合同规定的期限将房屋交付刘慷使用，逾期不超过90日的，每逾期一天向刘慷支付总房款0.02%的违约金，逾期超过90日的，刘慷有权解除合同，文平公司承担违约责任，按总房款0.02%向刘慷支付违约金，刘慷不解除合同的，每逾期一天向刘慷支付总房款0.02%的违约金。上述合同签订之后，刘慷按合同约定交纳了全部购房款。涉案房屋所在建设工程于2011年11月30日由建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位及监理单位组织验收，竣工工程质量检查情况为：工程质量符合设计和施工质量验收规范要求，上述五单位在《竣工工程质量验收报告》盖章签字确认。2013年4月18日，涉案房屋所在建设工程在威海××××技术产业开发区建筑工程质量监督站进行了备案。2012年7月7日，刘慷领取了涉案房屋的钥匙。
另查，在之前众多业主诉文平公司商品房预售合同纠纷案件的调解中，文平公司同意电梯逾期交付使用时间为一年。一审诉讼中，刘慷称领取房屋钥匙之后至起诉之前曾就逾期交房问题向文平公司主张过权利，并对该主张申请证人其子刘文出庭作证，证人称：刘慷曾于2013年、2014年、2015年多次到文平公司处主张过逾期交房等等。
一审法院认定以上事实，有双方当事人陈述、房款收据、竣工工程质量验收报告、建设工程质量监督报告等证据在案为证。
一审法院认为，刘慷与文平公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同均应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本案中双方当事人争议的焦点为：一、文平公司是否存在逾期交付房屋的违约行为；二、刘慷要求文平公司支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过法定诉讼时效。
关于第一个焦点问题，2000年国务院颁布的《建设工程质量管理条例》对建设工程的竣工验收模式进行了改革，由政府行政主管部门对建设工程竣工验收的核验制转变为备案制，明确了建设工程的竣工验收是建设部门的法定职责，而政府行政主管部门不再直接参与建设工程的竣工验收，只是对建设单位的验收行为进行监督管理，并对建设工程的竣工验收报告实行备案制度。该法规第十六条明确规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。因此建设工程是否竣工验收应当以建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位及监理单位共同检验的验收结果为依据，而不应以政府行政主管部门的竣工验收备案为标准。在本案中，诉争房屋于2011年11月30日，经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位及监理单位等共同验收后，质量等级评定情况为合格。但刘慷购买的涉案房屋系高层住宅，若交付刘慷使用还应满足基本的使用条件，比如电梯可以正常使用等，因高新花园二期楼房电梯未及时安装完毕并经验收合格等原因，房屋达不到基本的入住条件，文平公司在给广大业主的答复中亦认可其工作不到位耽误业主的正常使用，且同意电梯逾期使用时间为一年，综合考虑上述情况，文平公司应自2012年1月1日至2013年1月1日止，承担逾期交房的违约责任。
关于第二个焦点问题，商品房预售合同约定文平公司于2011年12月31日前将经单体竣工验收合格的房屋交付刘慷，在刘慷领取房屋钥匙之前，因电梯使用等原因，诉争房屋迟迟不能正常使用领取房屋钥匙，刘慷等众多业主花费大额资金购买房屋后，因无法正常使用房屋势必与文平公司进行交涉，故刘慷领取房屋钥匙之前的主张亦能够引起诉讼时效的中断，刘慷于2012年7月7日领取房屋钥匙之后至2013年1月1日时，楼房电梯已经可以正常使用，刘慷称领取房屋钥匙之后至起诉之前曾就逾期交房问题向文平公司主张过权利，并申请证人其子刘文出庭作证，因证人与刘慷之间存在亲属关系，证言无法采纳，刘慷领取房屋钥匙至起诉之时已有三年多时间，其无充分证据证实在此期间内向文平公司就逾期交房问题主张过权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。故刘慷的诉讼请求已超过法定的诉讼时效，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款之规定，判决：驳回刘慷要求文平公司支付逾期交付房屋违约金12336.9元及利息诉讼请求。案件受理费275元，由刘慷负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，涉案商品房预售合同约定，文平公司应于2011年12月31日前交付房屋，但由于电梯未及时安装及验收等原因，文平公司认可逾期一年才将符合基本入住条件的房屋交付刘慷，故文平公司应承担2012年1月1日至2013年1月1日期间的逾期交房违约责任。因涉案房屋已于2012年7月7日交付刘慷，故至迟自2013年1月1日起，刘慷即应当知道其权利受到侵害，依据法律规定，其应在二年之内向人民法院诉请上述违约金。但因刘慷怠于行使其权利，其起诉之时已超过诉讼时效期间。刘慷主张期间曾向文平公司及信访等部门主张过权利，导致诉讼时效中断，但并未提交证据证实。故对其主张，本院不予支持。综上所述，刘慷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费108元，由刘慷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一六年十一月四日
书 记 员 刘双双