江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）余民一终字第71号
上诉人（原审原告、反诉被告）：新余市北湖房地产开发公司。住所地：新余市高新开发区。
法定代表人；何雪琴，该公司董事长。
委托代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。
委托代理人：简小勇，江西弘杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：涂勇。
委托代理人：吴平芳，江西弘道律师事务所律师。
上诉人新余市北湖房地产开发公司因与被上诉人涂勇房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2014）渝民初字第01825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并于2015年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人新余市北湖房地产开发公司（下称北湖房产公司）的委托代理人习勇，被上诉人涂勇的委托代理人吴平芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明，2012年间双方当事人就北湖房产公司位于新余市渝水区科环路155号春龙.金色海岸2栋13号商铺产生租赁关系；租赁期满后，双方又于2013年4月1日签订《租赁合同书》，约定该商铺租赁给涂勇，租期2年，从2013年4月5日至2015年3月31日，租金第一年为59049元，第二年为58393元，租金按年支付，每年租金在上一年届满前10日内付清；合同还约定，合同履行中，任何一方违反本合同的约定即为违约，违约方向守约方支付1000元／间的违约金和致使对方受到的具体所有损失；如因甲方（北湖房产公司）对租赁物物业的权利出现瑕疵或因甲方提供的物业出现质量问题，造成乙方（涂勇）无法经营并给乙方带来损失的，甲方需赔偿乙方实际损失；乙方（涂勇）应按期支付租金，每延期一日，按应付租金的1%承担违约责任，延期超过三十日，甲方（北湖房产公司）有权终止本合同并按违约方向守约方支付1000元／间的违约金等其他约定。合同签订后，涂勇交纳了第一年租金59049元，但因北湖房产公司该店铺自2012年间就有墙体漏水，导致涂勇在此前和续租后经常请人维修，维修产生了维修费用及无法经营并带来损失。经双方多次交协未果，2014年5月10日，涂勇向北湖房产公司发出书函，要求北湖房产公司维修。北湖房产公司从5月份维修至8月30日交付给涂勇，但因北湖房产公司对涂勇的维修费用不予认可，涂勇在北湖房产公司的催告下拒绝交纳第二年的租金而产生本案纠纷。故北湖房产公司提起前列诉讼，涂勇提出上述反诉。另查明，涂勇在续租前自2012年11月6日始至2013年3月23日的维修天数17天，费用为5260元；2013年5月16日至2014年6月20日的维修天数38天，费用为20280元。
一审法院审理认为，本案属租赁合同纠纷。双方当事人签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，且未违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，双方应诚实信用履行合同约定。根据合同约定，涂勇交纳第二年的租金58393元，应在上一年届满前10日内付清，即应在2014年3月26日向北湖房产公司支付，但涂勇在2014年4月7日收到北湖房产公司的催讨函后仍未交纳，属违约，故北湖房产公司主张要求涂勇立即支付所欠北湖房产公司租金58393元，与事实和法律相符，予以支持。关于北湖房产公司主张的要求涂勇承担违约金1000元及逾期支付租金违约金3996元（从2014年3月26日至2014年7月14日），并支付从2014年7月15日至实际支付租金之日止的逾期支付租金违约金的诉请；一审法院认为，根据合同约定，一方违反本合同约定，违约方对方支付违约金1000元，是指对全部合同内容履行的约定；而逾期支付租金的违约责任则是涂勇应按期支付租金，每延期一日，按应付租金的1%承担违约责任，其目的是指因涂勇未按期支付租金，则占用了北湖房产公司的租金，而造成了北湖房产公司的损失；但根据双方提交的证据，北湖房产公司在收到涂勇要求北湖房产公司维修的书函后，从5月份开始维修至8月30日，说明北湖房产公司的租赁物存在瑕疵，造成涂勇拒交租金的原因系北湖房产公司，故不能认定涂勇违约，其损失应由北湖房产公司自行承担，故北湖房产公司该主张与事实不符，不予支持。关于涂勇的反诉请求，双方续签的租赁合同从2013年4月5日开始履行，涂勇证据显示维修从2012年11月6日始，但从该日至2013年3月23日的损失（维修天数17天，费用为5260元），因不在本合同范围内，故其主张不予支持；北湖房产公司主张的2013年5月16日至2014年6月20日的维修损失，根据双方合同第八条第2款“乙方开业后，如属于原物业主体结构本身造成的需要维修的则由甲方负责无偿修复。”和第十条第3款“如因甲方对租赁物业的权利出现瑕疵或因甲方提供的物业出现质量问题，造成乙方无法经营并给乙方带来损失的，甲方须赔偿乙方实际损失，乙方有权选择终止合同”的约定，涂勇反诉主张维修费用损失20280元，有事实和法律依据，予以支持；关于涂勇反诉主张的电器损失，因其未提供证据证实，且无事实依据，故不予支持；关于涂勇反诉主张的经营损失44000元（每天纯利800元×55天计算），一审法院认为，在合同范围内，涂勇维修天数38天，北湖房产公司维修自2014年5月份至8月份，约三个月，期间确实给涂勇经营造成了直接经济损失，但因涂勇的主张无相关部门评估，故酌情支持22000元。综上，北湖房产公司应收租金与涂勇损失相抵，涂勇尚应支付北湖房产公司第二年的租金为16113元（58393元-20280元-22000元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、涂勇于本判决生效之日起十日内一次性支付北湖房产公司自2014年4月5日至2015年3月31日的租金计人民币16113元；二、驳回北湖房产公司对涂勇的其他诉讼请求；三、驳回涂勇对北湖房产公司的其他反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1386元（已由北湖房产公司垫付），反诉受理费820元（已由涂勇垫付），合计2206元，由北湖房产公司承担1183元，涂勇承担1023元。
一审宣判后，北湖房产公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求是：1、撤销一审判决，改判支持北湖房产公司的诉讼请求；2、本案诉讼费由涂勇承担。其上诉的主要事实和理由如下：一、涂勇的维修费用损失事实不清，证据不足，该损失不应由北湖房产公司承担。首先，涂勇提供的材料不能作为证据使用，其损失系其单方制作，不具有证明效力。领条不能分辨真假，也没有相应的票据对领条中的事实予以佐证，根据上述材料是无法查清房屋是否维修及维修费用的。其次，涂勇在明知房屋存在漏水的情况下，没有向北湖房产公司反映漏水情况，而是在2014年5月份才告知北湖房产公司漏水情况，漏水造成的扩大损失应由涂勇自行承担。最后，北湖房产公司在2014年5月份接到涂勇的函后，及时对出租的房屋进行了维修，不存在违约。二、涂勇的电气损失和经营损失没有事实依据。庭审中，涂勇既没有证据证明停业天数，也没有提供税务登记和相关部门评估，仅仅是提供一份没有证明效力的损失表来证明电气损失和经营损失，无事实依据，一审法院酌情支持22000元属认定错误。综上，请求二审法院查明事实，支持北湖房产公司的上诉请求。
涂勇答辩称，一、就答辩人自行维修一事，答辩人提交了维修承包人付小新的领款领条，付小新也出庭予以证实。二、与答辩人承租店铺的隔壁茶楼同样存在漏水的问题，隔壁茶楼也证明了答辩人店铺漏水的问题，而且均向北湖房产公司反映了。三、北湖房产公司找的维修队伍维修墙体漏水问题，维修期限跨度从当年5月份到8月份，长达3个月，加上答辩人自行请人维修的天数，维修对营业的影响是客观的，损失也是客观的。一审判决酌定经营损失22000元，认定的损失少了而不是多了。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审查明事实和一审查明事实一致。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：
涂勇是否对茶楼进行了自行维修并产生了费用及茶楼是否因漏水导致了茶楼的经营损失，上述维修费用及经营损失是否应由北湖房产公司承担？对上述争议焦点，本院综合评判如下：
从查明事实来看，诉争茶楼在2012年就开始出现漏水，涂勇在2012年就开始多次请维修人员付小新进行维修，对此漏水情况，诉争茶楼的邻铺吉贡茶叶店及维修人员付小新均予证实，涂勇在2014年5月10日正式告知北湖房产公司的函中，亦明确提出此前已多次漏水、多次修复。对于诉争房屋，作为出租人的北湖房产公司除应当按照约定将租赁物交付承租人涂勇外，在租赁期间还应保持租赁物符合约定的用途，诉争房屋非因承租人涂勇的原因出现漏水，北湖房产公司应当履行维修义务，承租人涂勇自行维修的，所产生费用应由北湖房产公司承担。一审法院判决北湖房产公司承担涂勇自行维修的款项20280元，并无不当，应予维持。诉争茶楼因漏水情况，从2012年开始涂勇的十余次自行维修及2014年5月至8月间北湖房产公司派人进行的维修，客观上会对涂勇茶楼的经营造成不良影响，并进而影响到其经营收入。一审法院综合案情，酌情考虑涂勇茶楼的经营损失为22000元，并无不当，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费982元，由上诉人新余市北湖房地产开发公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘致易
审 判 员 艾力钊
代理审判员 熊 剑
二〇一五年六月十一日
书 记 员 袁 文