吉林省长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0104民初3870号
原告：交通银行股份有限公司吉林省分行，住所地：长春市。
负责人：刘清军，行长。
委托诉讼代理人：刘志刚，该行职员。
被告：邢佳祥，男，1990年6月28日出生，汉族，户籍所在地长春市绿园区。
被告：长春建工集团建鑫房地产有限公司，住所地：长春净月潭旅游经济开发区。
法�代表人：王金狮，董事长。
原告交通银行股份有限公司吉林省分行（以下简称交通银行）诉被告邢佳祥、长春建工集团建鑫房地产有限公司（以下简称建鑫房地产）金融借款合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托诉讼代理人刘志刚到庭参加诉讼。被告邢佳祥、建鑫房地产经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告交通银行向本院提出的诉讼请求：1、判令被告邢佳祥立即偿还原告贷款本金428,729.18元及相应利息（利息按借款合同规定计至全部贷款给付完毕止）2、判令原告对被告邢佳祥购买的由被告建鑫房地产开发的，位于长春市宽城区台北大街以北、天光路以南，土地编号为6-34-××的荣旺天下小区Ｃ7-2-××室，建筑面积为110.23平方米的房产享有抵押权及优先受偿权。3、判令被告建鑫房地产对前述贷款相应本息的偿还承担连带保证责任。4、判令二被告承担本案诉讼费、保全费、执行费等相关费用。事实及理由:原告与被告邢佳祥于2013年3月18日签订了一份《个人房产抵押贷款合同》（合同编号为：2013221850001100×××号），合同约定，被告邢佳祥向原告借款人民币44万元，期限为2013年3月18日至2043年3月18日（共360个月），利率执行月息5.185416‰，如逾期将执行罚息利率7.778124‰，按月等额本息还款法还款。贷款担保方式用邢佳祥购买的由被告建鑫房地产开发的，位于长春市宽城区台北大街以北、天光路以南，土地编号为6-34-96的荣旺天下小区××室，建筑面积为110.23平方米的房产作抵押。被告建鑫房地产在原告取得抵押登记证明文件正本前为该笔全�贷款本息及原告为实现债权所产生的相关费用承担连带保证责任。上述合同签订后原告如约向被告邢佳祥发放了贷款，并完全履行了合同规定的义务。被告邢佳祥在贷款使用初期尚能及时按期还款。2015年4月后被告邢佳祥开始不能正常还款。虽经原告多次催要，被告均拖延贷款不还。截止2017年3月20日被告邢佳祥尚欠原告贷款本金428,729.18元，利息44,889.92元。根据《个人房产抵押贷款合同》第十三条约定，原告有权宣布贷款合同项下贷款全部提前到期并要求被告偿还拖欠原告的全部贷款本息。同时根据《个人房产抵押贷款合同》第十五条约定，原告有权行使对抵押房产依法享有的抵押权。为维护原告的合法权益，提出诉讼。
被告邢佳祥未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。
被告建鑫房地�未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。
经审理查明，原告交通银行与被告邢佳祥、建鑫房地产于2013年3月18日签订了《个人房产抵押贷款合同》，原告交通银行是贷款人，被告邢佳祥是借款人，被告建鑫房地产是保证人。合同约定，被告邢佳祥向原告交通银行借款人民币440,000.00元，期限为2013年3月18日至2043年3月18日（共360个月），利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮5%即执行月利率5.185416‰，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。被告邢佳祥未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，原告交通银行有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。本合同利率发生调整的，原告交通银行有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期或挪用贷款的罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率。按月等额本息还款法还款。同时约定以被告邢佳祥购买的由被告建鑫房地产开发的，坐落于天光路以南台北大街以北荣旺天下小区Ｃ区7栋××号房产作抵押。被告建鑫房地产在被告邢佳祥取得约定房屋的权利证明，且原告交通银行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证责任解除。但在原告交通银行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，被告邢佳祥已有欠款或欠费的，被告建鑫房地产对该部分应付款项仍应承担保证责任。被告邢佳祥如违反合同约定，原告交通银行可单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告邢佳祥立即偿还所有到期贷款本金并结清利息�合同签订当日，原告交通银行如约向被告邢佳祥发放了贷款440,000.00元。被告邢佳祥在贷款使用初期尚能及时按期还款。2015年4月后被告邢佳祥开始不能正常还款。虽经原告交通银行多次催要，被告邢佳祥均拖延贷款不还。截止2017年10月26日被告邢佳祥尚欠原告交通银行贷款本金428,729.18元，利息53,476.67元，罚息1,637.56元，利息复利5,274.27元，罚息复利96.23元。导致原告交通银行来本院提起民事诉讼。
本院认为，（一）关于合同效力及义务主体。原告交通银行与被告邢佳祥、建鑫房地产签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方真实意思表示，且不违反相关法律法规禁止性的规定，合法有效，各方应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告交通银行已按合同约定向被告邢佳祥发放了贷款，被告邢佳祥应当依照合同的约定及时足额的偿还贷款。被告邢佳祥在借款期限内连续违约累计31期，原告交通银行有权主张本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告邢佳祥立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。因约定的抵押房屋尚未办理抵押登记手续，被告建鑫房地产作为连带责任保证人应当承担保证责任。在承担保证责任后，有权向被告邢佳祥追偿。（二）、关于原告交通银行主张的利息、罚息、利息复利、罚息复利。根据合同约定，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。被告邢佳祥未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，原告交通银行有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。因被告邢佳祥未按借款合同约定及时足额偿还贷款，故其应当向原告交通银行支付利息、罚息、利息复利。但因合同中并未约定罚息复利，故原告交通银行关于罚息复利的主张，缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。（三）关于原告交通银行主张的抵押权及优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，抵押权系物权，经登记才能发生效力，案涉房屋并未办理抵押权利登记，不发生抵押权效力。原告交通银行行使抵押物优先受偿权的请求不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告邢佳祥于�判决生效后立即偿还原告交通银行股份有限公司吉林省分行贷款本金428,729.18元及利息、罚息、利息复利（利息、罚息、利息复利按双方签订的《个人房产抵押贷款合同》约定标准计算，以银行系统数据为准）；
二、被告长春建工集团建鑫房地产有限公司对被告邢佳祥上述欠款承担连带给付责任；
三、被告长春建工集团建鑫房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告邢佳祥追偿；
四、驳回原告交通银行股份有限公司吉林省分行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7731元、保全费2905元及公告费260元，由被告邢佳祥负担，被告长春建工集团建鑫房地产有限公司对此承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 赵晶华
审 判 员 杜汉悦
人民陪审员 王玉春
二〇一七年十一月二日
书 记 员 张 哲