北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10082号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘延杰，女，1980年2月18日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）金丰尚科贸（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号2栋5层。
法定代表人王青，总经理。
委托代理人王媛，北京市华博金隆律师事务所律师。
委托代理人ＸＸＸ，男，1968年10月2日出生，金丰尚科贸（北京）有限公司董事。
上诉人刘延杰因与被上诉人金丰尚科贸（北京）有限公司（以下简称金丰尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第21475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年5月，刘延杰向原审法院起诉称：2009年11月，案外人周×承租北京市朝阳区西大望路34号2号综合楼2层大厅，出资逾50万元进行了装修，注册成立北京×××健身服务有限公司，对外提供养生保健服务。2010年11月21日，周×与我签订《足疗店转让合同》，将上述房屋内的装饰装修及承租权利义务转让给我。2010年12月1日，金丰尚公司与我签订《房屋租赁协议》及《补充协议》，约定将上述房屋出租给我，面积600平米，租赁期限为8年10个月零15天，至2019年9月30日止，金丰尚公司确认周×已装修的权益归我所有，房屋用途为商业经营。2010年12月，我对房屋进行了再次装修，花费68500元，并在此后开始使用房屋。据我了解，上述房屋所在的2号综合楼分为6层，规划建筑总面积为2212.6平方米，平均每层面积不足400平方米，二层实际面积超过1000平方米，2号综合楼实际面积超过10000平方米，未按照建设工程规划许可证的规划建设；我实际承租的房屋为非正式房屋，实际面积也达不到约定的600平方米。因房屋为非正式房屋，故无法依据《消防法》的规定办理消防工程竣工验收手续，作为公众聚集场所，在投入使用、营业前，亦未能通过公安机关消防机构消防安全检查。在承租房屋期间，我多次要求金丰尚公司提供消防工程竣工验收合格证及公众聚集场所投入使用、营业前的消防安全检查合格证等，金丰尚公司于2013年3月明确表示不能提供，亦拒绝向公安消防机构申请办理。2013年4月27日，我委托律师致函金丰尚公司，通知终止履行双方签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》等与租赁上述房屋相关的合同，要求金丰尚公司赔偿我装修残值损失、退还押金及多收的租金，并要求金丰尚公司于2013年4月29日配合办理房屋交接手续，但金丰尚公司不予理会。我认为，上述房屋未按建设工程规划许可证的规定建设，竣工后未经验收及竣工备案，未经审批而改变房屋用途为商业用房，作为公众聚集场所未就消防工程进行竣工验收，未在投入使用、营业前经消防安全检查合格，导致合同现已无法继续履行，我有权终止合同。现我起诉，要求金丰尚公司赔偿装饰装修损失667437.75元，返还押金45000元。
金丰尚公司答辩并反诉称：双方签订的合同已经持续履行两年，刘延杰提出的终止事由属于无理缠诉，其目的就是为经营不善转嫁亏损。我公司出租给刘延杰的房屋状况从未发生变化，房屋面积、消防部门的监督管理从未有任何改变，刘延杰此前交纳租金的行为也代表其认同双方合同的有效性。现合同已经履行两年有余，刘延杰又以莫须有的理由主张合同无法继续履行，我公司绝不同意。刘延杰接手的经营项目不属于《消防法》限定的公众聚集场所，本案情形不适用《消防法》。刘延杰屡次拖欠租金，在经我公司多次催要未能足额支付的情况下，我公司已经按照协议约定及合同法的规定与其解除合同，且我公司按照合同约定有权扣留押金作为抵偿。对于装饰装修，我公司不同意利用，并要求刘延杰将房屋恢复原状。我公司交付的房屋面积符合合同约定，如刘延杰认为面积不符，则应自行提供充分证据予以证明。现我公司反诉，要求确认双方签订的房屋租赁协议于2013年5月9日解除，并要求刘延杰将房屋恢复原状后交还，支付拖欠租金39375元（2013年4月15日至2013年5月9日期间），自2013年5月10日至实际交还之日参照租金标准（每日1575元）支付房屋使用费。
刘延杰针对反诉辩称：我不同意金丰尚公司的反诉请求。双方的合同应当因金丰尚公司提供的房屋不符合强制性使用条件而解除。我已经通知金丰尚公司解除合同，合同应在2013年4月28日金丰尚公司拒收之时实际解除，故金丰尚公司要求确认合同于2013年5月9日解除的请求不能成立。我在通知金丰尚公司解除合同后，已经于2013年4月29日交还了承租房屋，故金丰尚公司要求返还房屋并支付拖欠租金、房屋使用费的请求也不能成立。
原审法院经审理查明：2010年11月21日，案外人北京×××健身服务有限公司作为转让方（甲方），刘延杰作为受让方（乙方），双方签订《足疗店转让合同》，约定甲方将自己位于北京市朝阳区西大望路34号二层×堂经营权及店内所有设备、设施转让给乙方使用，建筑面积为480平方米左右，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；甲方与金丰尚公司签订租赁协议并接手时该场地为空房开间，无任何装修及相关设施；甲方与物业公司签订租赁合同预交的4.5万元押金，一并转入乙方与物业公司新签订合同中，合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有；乙方向甲方支付转让费30万元；该店铺的营业执照、卫生许可证及税务登记等已由甲方办理，合同签订并收到乙方转让金后，甲方须在一月内配合乙方办理包括法人、股东等变更手续，并重新以乙方名义办理相关工商税务登记手续，相关变更手续产生的费用由甲方负担。该合同落款处甲方栏有周×签字。
2010年12月1日，金丰尚公司作为甲方，刘延杰作为乙方，双方签订《房屋租赁协议》，约定甲方将北京市朝阳区西大望路34号2号综合楼二层大厅（以下简称涉案房屋）600平方米出租给乙方；该承租范围内的装修乙方已与前承租人周×进行交接，甲方视同装修部分权益已转移给乙方；对于房屋结构及房屋状态，乙方表示接受；租赁期自2010年12月15日至2019年9月30日；2010年12月15日至2011年12月14日租金540000元，2011年12月15日至2013年12月14日租金567000元，2013年12月15日至2015年12月14日租金595350元，2015年12月15日至2017年12月14日租金654880元，2017年12月15日至2019年9月30日租金720373.5元；乙方必须按时向甲方交付租金，不得拖欠，否则视为违约，甲方有权收回房屋，由此造成的损失由乙方负责；签订协议时乙方需缴纳4.5万元租房押金；如果乙方不能履行本合同的任何条款，甲方有权扣留租房押金作为抵偿，押金不足以抵偿时，乙方必须在接到甲方通知3日内补足；乙方应办理经营所需的一切手续，包括营业执照、税务登记证、消防、环保、卫生、特种行业经营许可证等各种证照，并自行承担法律责任；租赁期限届满，乙方应将房屋在良好使用状态下交还给甲方，甲方根据实际需要可接受乙方的已有装修及添加设施等，以不影响甲方下次租赁为准，或乙方履行恢复原状义务。同日，金丰尚公司作为甲方，刘延杰作为乙方，双方签订《补充协议》，约定经双方协商乙方于签约当日支付3个月房屋租金135000元，于2011年3月15日前支付下半年房屋租金270000元；由此将付款日期变更为每年3月15日和9月15日。双方还签订有《补充协议二》，具体约定变更后的租金支付时间和数额如下：2011年9月15日支付半年租金276750元，2012年3月15日支付半年租金283500元，2012年9月15日支付半年租金283500元，2013年3月15日支付半年租金283500元，2013年9月15日支付半年租金290587.5元，2014年3月15日支付半年租金297675元，2014年9月15日支付半年租金297675元，2015年3月15日支付半年租金297675元，2015年9月15日支付半年租金312577.5元，2016年3月15日支付半年租金327440元，2016年9月15日支付半年租金327440元，2017年3月15日支付半年租金327440元，2017年9月15日支付半年租金343813.2元，2018年3月15日支付半年租金360186元，2018年9月15日支付半年租金360186元，2019年3月15日支付半年租金360186元，2019年9月15日支付15天租金29604元。
刘延杰提交了其与北京华艺天成装饰工程有限公司签订的《装饰装修工程施工合同》，以证明其于2010年12月对涉案房屋再次装修，花费68500元。刘延杰曾申请对涉案房屋装修物残值进行鉴定，后又改为申请对涉案房屋装修物现值进行鉴定；虽经法院向其释明相关法律规定，但其仍坚持关于现值的鉴定申请；法院委托北京华银建设工程咨询有限公司进行上述鉴定工作，鉴定结论为667437.75元，工程造价鉴定意见书出具时间为2013年11月22日。刘延杰还曾申请对涉案房屋进行测绘，但法院未予准许。
刘延杰于2013年3月15日向金丰尚公司支付部分房租47250元。审理中，双方确认刘延杰已向金丰尚公司付清2013年4月15日以前的租金。
金丰尚公司提交了出门单若干，欲证明刘延杰于2013年4月23日和24日将涉案房屋内全部可移动物品搬走，以其行动表明不再继续履行《房屋租赁协议》。刘延杰对上述搬离物品的时间予以认可。刘延杰称涉案房屋由于结构原因并无整体的大门，进入后有10余个小房间，其已于2013年4月24日或29日将小房间钥匙交予金丰尚公司员工禹志洪；金丰尚公司认可禹志洪为其公司员工，但否认收到过刘延杰的钥匙。
2013年4月27日，刘延杰委托北京市北斗鼎铭律师事务所以公证方式向金丰尚公司的办公地址邮寄律师函，称刘延杰承租的涉案房屋所在的2号综合楼未按照建设工程规划许可证的规定建设，涉案房屋为非正式房屋，实际面积也达不到约定的600平方米；无法依据《消防法》的规定办理消防工程竣工验收手续，作为公众聚集场所，在投入使用、营业前，亦未能通过公安机关消防机构消防安全检查；鉴于上述事实，刘延杰通知金丰尚公司：1.双方签订的房屋租赁协议、补充协议等与租赁涉案房屋相关的合同，即日起终止履行；2.金丰尚公司应于本函发出后3日内赔偿刘延杰装修残值损失40万元、退还多收租金25.2万元、退还押金4.5万元；3.刘延杰已将涉案房屋内的物品搬出，并将于2013年4月29日向金丰尚公司交还涉案房屋钥匙。审理中，金丰尚公司否认曾收到上述律师函；刘延杰称金丰尚公司拒收上述邮件。审理中，刘延杰称其要求退还的押金4.5万元原由周×向金丰尚公司交纳；金丰尚公司认可其收到周×支付的上述押金且未退还，并认可周×已向刘延杰转让相应权益。
2013年5月7日，金丰尚公司以邮寄方式向刘延杰的代理律师袁玉柱送达解除房屋租赁协议通知书，称刘延杰应于2013年3月15日之前支付租金283500元；但经多次催讨，刘延杰仅于2013年3月15日支付47250元，至今仍有236250元未付；并且刘延杰已于2013年4月23日、24日将经营所用设备全部搬走，无继续履行的表示；现通知刘延杰一日内立即付清拖欠租金，否则自2013年5月9日起解除双方签订的房屋租赁协议。刘延杰称袁玉柱于2013年5月中旬收到上述邮件；刘延杰还称其于2013年4月份即委托袁玉柱作为代理人，且袁玉柱曾找金丰尚公司进行过协商。
另查，北京华庭丽舍健身服务有限公司的注册地址为北京市朝阳区西大望路34号2幢2层南侧，公司法定代表人为刘×；刘延杰于2011年8月10日曾向金丰尚公司提出申请和保证，申请将华庭丽舍会所承包给第三方（王×、朱×）经营。金丰尚公司还提交了北京华庭丽舍健身服务有限公司与朱×、王×签订的承包经营合同，刘延杰在该合同落款处以北京华庭丽舍健身服务有限公司负责人身份签字。
金丰尚公司提交了2013年4月19日的北京市朝阳区公安消防支队消防监督检查记录，该检查记录记载西大望路34号2号楼501存在消火栓未保持完好有效等情况。
金丰尚公司提交了涉案房屋现状照片，从照片中能够看出涉案房屋内部分管线、散热器等装修物已被拆除。
审理中，金丰尚公司明确其反诉请求中恢复原状的含义为将涉案房屋恢复至大厅开间、水泥地面、裸白墙状况。
原审法院认为：刘延杰与金丰尚公司签订的《房屋租赁协议》及各份补充协议，均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。上述协议签订后，刘延杰实际使用了涉案房屋，且在2年有余的时间内正常支付租金；尽管北京华庭丽舍健身服务有限公司的法定代表人为刘×，但是刘延杰于2011年8月10日向金丰尚公司提出的申请和保证，以及北京华庭丽舍健身服务有限公司与朱×、王×签订的承包经营合同，均证实刘延杰实际掌控该公司，而该公司的注册地址即为涉案房屋，上述情况表明刘延杰能够在涉案房屋正常注册公司进行经营；刘延杰未能提交证据证明消防部门因消防工程竣工验收合格证或公众聚集场所投入使用、营业前的消防安全检查合格证等事项阻止其正常使用涉案房屋，金丰尚公司提交的北京市朝阳区公安消防支队消防监督检查记录亦表明相关部门仅就涉案房屋所在楼宇的具体消防措施提出建议，而未因消防工程竣工验收或消防安全检查合格证等事宜干涉该楼宇的使用；刘延杰于2010年11月21日即与北京×××健身服务有限公司签订《足疗店转让合同》，其在此时即应知悉涉案房屋的具体状况，而其在此后方与金丰尚公司签订《房屋租赁协议》，故其无权再以涉案房屋实际面积与房屋租赁协议约定不符为由主张金丰尚公司存在违约行为。综上，法院认定金丰尚公司在履行房屋租赁协议及各份补充协议过程中并无违约行为；刘延杰在2013年4月27日律师函中所表述的各项解约理由均不能成立，该律师函不能发生解除合同的法律效果，而仅表明刘延杰已明示不再履行合同义务。
刘延杰未按照合同约定时间和数额支付租金，金丰尚公司有权解除合同。金丰尚公司于2013年5月7日以邮寄方式向刘延杰的代理律师袁×送达解除房屋租赁协议通知书，刘延杰未能准确陈述其代理律师袁×收到上述邮件的时间，但是刘延杰在此前已经搬离了涉案房屋内的经营物品，且已明示不再履行合同义务，故法院以金丰尚公司主张的2013年5月9日作为双方所签房屋租赁协议的解除时间。
双方之间的合同关系因刘延杰的违约行为而解除，故刘延杰无权要求金丰尚公司赔偿装饰装修损失。双方在《房屋租赁协议》中约定租赁期限届满时，金丰尚公司可以要求刘延杰履行恢复原状义务；现双方合同虽未履行至期限届满，但因刘延杰的违约行为而解除，故上述合同约定应予准用；且金丰尚公司提交的照片可以证明，刘延杰搬离涉案房屋时已经有选择地拆除了其可以再行利用的部分管线、散热器等装修物，使涉案房屋的现有装修已丧失立即投入经营使用的条件；因此，金丰尚公司要求刘延杰将涉案房屋恢复原状后交还的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。
虽然双方在审理中确认刘延杰已向金丰尚公司付清2013年4月15日以前的租金，但依据刘延杰最后一次付款的金额计算，其已支付的款项应为2013年4月14日以前的租金，金丰尚公司有权主张2013年4月15日至2013年5月9日期间的租金，其计算数额准确，法院不持异议。刘延杰在未将涉案房屋恢复原状并交还金丰尚公司之前，仍应向金丰尚公司支付房屋使用费；金丰尚公司主张按照每日1575元计算，该数额实际为合同解除时的月租金除以30天得出的每日租金标准，虽然每月并非固定为30天，但刘延杰对涉案房屋的实际占用已跨入双方约定的更高租金数额阶段，故法院综合上述情况后认为金丰尚公司主张的房屋使用费标准并无不当。
双方在《房屋租赁协议》中约定如果刘延杰不能履行合同的任何条款，金丰尚公司有权扣留租房押金作为抵偿，押金不足以抵偿时，刘延杰必须在接到金丰尚公司通知3日内补足；上述约定并非违约金条款，而系关于以押金抵偿实际损失的约定；现金丰尚公司以就其损失提出反诉主张，故其应当向刘延杰退还押金。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条之规定，于2014年6月18日判决：一、确认刘延杰与金丰尚公司签订的房屋租赁协议于2013年5月9日解除；二、刘延杰于本判决生效之日起十日内将北京市朝阳区西大望路34号2号综合楼二层大厅恢复至大厅开间、水泥地面、裸白墙状况，交还给金丰尚公司；刘延杰于交还房屋当日向金丰尚公司支付房屋使用费（自2013年5月10日至实际交还房屋之日，按照每日一千五百七十五元计算）；三、刘延杰于本判决生效之日起十日内向金丰尚公司支付租金三万九千三百七十五元；四、金丰尚公司于本判决生效之日起十日内向刘延杰返还押金四万五千元；五、驳回刘延杰的其他诉讼请求。
判决后，刘延杰不服原审判决，上诉至本院称：1.我承租涉案房屋的装修是从前承租人处受让而来。2010年12月7日我承租后对原有装修进行了局部改造，金丰尚公司对此是知情的，金丰尚公司无权要求我恢复原状。2.我不继续支付租金是因为涉案房屋的性质是未按规划批准的违建，造成我不能办理新的营业执照；实际租赁的面积也不是合同上约定的600平方米；涉案房屋也没有消防验收合格手续，所以我不交租金是履行抗辩，我不存在违约行为，故不应判决我交纳租金。3.我于2013年4月23、24日撤离涉案房屋，没有继续使用涉案房屋，故不应再支付房屋使用费，并且合同的解除时间应以我主张的2013年4月28日解除，而不是金丰尚公司主张的2013年5月9日。4.合同解除是由于金丰尚公司提供的房屋不符合约定，故应赔偿我的装修损失。综上，原审法院对事实认定不清，适用法律不当，请求撤销原审判决，依法改判支持我的诉讼请求，并驳回金丰尚公司的反诉请求。
金丰尚公司答辩称：合同解除是由于刘延杰拒付租金的违约行为，故我方有权解除合同，合同解除的时间以我方的解除通知送达时间为准。我方不同意利用刘延杰的装修，故刘延杰应当按照合同约定将房屋恢复到其接手房屋时的状态；在其没有将房屋恢复原状前，我方无法经营使用，目前房屋仍处于诉讼时的状态，所以要求支付房屋使用费。关于涉案房屋的面积问题，刘延杰承租前对房屋的状态是清楚的，且租赁合同约定的租金标准不是按照房屋面积计算的，而是特定房屋的固定租金数额，所以不存在面积不足和多收租金的问题。刘延杰与前承租人周×签订的转让合同是带照转让，且刘延杰已实际经营了两年有余，不存在不能办理营业执照问题，是她自己要改变经营项目导致未获得批准；消防部门的检查只是对消防设施安全提出建议，并未阻止我方及其他商户的经营。综上，刘延杰的上诉主张，没有事实及法律依据，我方同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《足疗店转让合同》、《房屋租赁协议》、补充协议、补充协议二、公证书、解除房屋租赁协议通知书、照片等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于刘延杰与金丰尚公司均主张对方存在违约行为，且双方均主张曾向对方送达过解除合同通知，故本案的争议焦点是刘延杰、金丰尚公司是否享有法定的合同解除权。
本案中，刘延杰主张其不向金丰尚公司支付租金是行使履行抗辩权，理由是基于金丰尚公司提供的租赁房屋不符合合同约定的使用条件，依据的事实是面积不足、未办理消防验收以及涉案房屋是未按建设工程规划许可建设的非正式房屋。针对刘延杰的主张，本院认为，刘延杰与北京×××健身服务有限公司的法定代理人周×于2010年11月21日签订的《足疗店转让合同》中，明确约定转让原有房屋租赁合同的权利义务，建筑面积为480平方米，店铺的营业执照、卫生许可证及税务登记等已经办理，周×有义务协助为刘延杰办理相关变更登记手续。基于上述合同约定，刘延杰对受让的店铺经营权，包括房屋面积等状况应为明知。虽然此后刘延杰与金丰尚公司于2010年12月1日签订的《房屋租赁协议》中约定租赁房屋面积为600平方米，但订立合同时刘延杰并未就房屋面积向金丰尚公司提出异议，且租赁房屋是双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，租金标准与租赁面积并无直接关联，故对刘延杰主张金丰尚公司提供出租的房屋面积不足，本院不予采信。因刘延杰接手店铺后实际使用了涉案房屋并正常开展了经营活动，且租金也交纳至2013年4月14日，其间，并不存在消防部门、工商部门等行政管理限制而造成刘延杰的经营障碍；刘延杰主张因经营项目变更需要办理工商变更登记未被批准，但其未举证证明未被批准的原因是归责于租赁房屋本身存在行政管理方面的限制，故对于刘延杰的主张，本院亦不予采信。鉴于此，刘延杰主张金丰尚公司违约的事由均不成立，故其不享有法定的合同解除权以及同时履行抗辩权。
对于金丰尚公司主张的合同解除权，因刘延杰未按合同约定足额支付相应租赁期间的租金，经金丰尚公司的催告仍未履行合同义务，故金丰尚公司主张的法定解除权成立，其于2013年5月7日向刘延杰发出的解除合同通知应认定为发生合同解除的法律后果。原审法院关于解除通知到达相对方时应视为合同解除的认定正确，本院予以确认。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”本案的房屋租赁合同因刘延杰的违约行为而解除，且金丰尚公司不同意继续利用装修，故刘延杰要求金丰尚公司赔偿装修损失，于法无据，本院不予支持。对于刘延杰在承租后进行的局部装修，依据双方合同约定，金丰尚公司有权要求其恢复至承租时的房屋状态后再交还房屋，金丰尚公司在一审中对恢复原状的范围予以明确，且并未超出合理的限度，故其诉讼请求应予支持。
对于金丰尚公司行使法定解除权之前，刘延杰欠付的租金仍应予以支付。虽然刘延杰已于2013年4月23日、24日撤离了租赁房屋，但因其不享有合同解除权，故该撤离行为仅表明其以自己的行为表示将不再履行合同，而不能作为其解除合同的正当理由。由于刘延杰在未恢复房屋原有状态之前无法向金丰尚公司交还租赁房屋，而恢复原状又为刘延杰应履行之合同义务，故在实际交还房屋之前仍应支付房屋使用费，原审法院依金丰尚公司的主张确定的房屋使用费计算标准并无不当，故本院予以维持。
综上，刘延杰的上诉理由均不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10924元，由刘延杰负担9999元（已交纳），由金丰尚科贸（北京）有限公司负担925元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；反诉案件受理费4932元，由刘延杰负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；鉴定费14000元，由刘延杰负担（已交纳）；二审案件受理费15856元，由刘延杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
审 判 员 胡新华
代理审判员 鲁 南
二〇一四年九月十九日
书 记 员 王 雨