上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第2057号
原告上海邮政房地产开发经营有限公司。
法定代表人陈必昌。
委托代理人赵萍，上海市建纬律师事务所律师。
委托代理人张越，上海市建纬律师事务所律师。
被告上海东航国际旅行社有限公司。
法定代表人沈达义。
委托代理人张徐赟，上海陈海杰律师事务所律师。
原告上海邮政房地产开发经营有限公司诉被告上海东航国际旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚青独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海邮政房地产开发经营有限公司的委托代理人赵萍、张越，被告上海东航国际旅行社有限公司的委托代理人张徐赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海邮政房地产开发经营有限公司诉称，原告经产权人上海市邮政公司授权对本市愚园路XXX号紫安大厦进行招租管理工作。2011年3月2日，原告与案外人上海东方航空国际旅游运输有限公司（以下简称：东航旅游运输公司）签订《房屋租赁合同》，将愚园路XXX号1119室房屋出租给东航旅游运输公司，租赁期限一年，自2011年2月20日起至2012年2月19日止，每月租金4，725元（含物业费），先付后用。一年租期届满后，东航旅游运输公司继续租赁使用系争房屋。2012年5月8日，被告和东航旅游运输公司联名向原告出具《情况说明书》，告知原告因两公司进行合并，公司名称由东航旅游运输公司变更为被告，要求将租赁合同项下发票的抬头开具为被告。此后，一直由被告作为承租人向原告支付租金等费用并与原告沟通租赁相关事宜。2012年10月，原告分别张贴《告示》、《关于紫安大厦变更承租单位的再告知函》明确，紫安大厦已由上海经佳文化产业投资有限公司（以下简称：经佳公司）承租经营，如需继续租赁，请与经佳公司接洽，如未能于2012年11月30日前与经佳公司签订新的租赁合同，则必须向原告返还租赁房屋。原告还上门向各承租户送达告知函。被告在收到原告上述通知后既未与经佳公司签署新的租赁合同，也没有按时搬离，拖延直至2013年6月5日方才搬离系争房屋。被告向原告支付租金至2012年12月19日，故原告诉至法院要求判令被告按照原租金标准的双倍向原告支付自2012年12月20日起至2013年6月5日的房屋占用费人民币（以下币种均为人民币）43，155元（已扣除租赁保证金9，450元）。
审理中，原告要求确认双方的《房屋租赁合同》于2012年12月19日解除。
被告上海东航国际旅行社有限公司辩称，原、被告之间存在不定期租赁关系，虽然原告有权解除合同，但应书面通知被告，并给予合理的搬离期限。但原告在没有正式书面通知被告解除租赁关系的情况下直接向法院起诉，故原告诉请的这段时期尚在双方租赁期内。被告早在2013年5月19日就向原告提出房屋交接，但由于原告的原因拖到2013年6月5日物业经办人才签字确认收到所有房屋钥匙。因此，《房屋租赁合同》的解除日期应为2013年5月19日。即使被告应支付租金，也是按照原租金标准支付至2013年5月19日，不同意按照双倍租金标准支付房屋使用费。
经审理查明，案外人上海市邮政公司系本市愚园路XXX号底层等，建筑面积10，198.47平方米房屋的产权人，委托原告对该房屋进行对外租赁。
2011年3月2日，原告（甲方）与东航旅游运输公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将本市愚园路XXX号1119室，建筑面积57.54平方米的房屋（以下简称：系争房屋）出租给乙方作为办公使用，租赁期限一年，自2011年2月20日起至2012年2月19日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.70元（含物业费），月租金为4，725元，先付后租，乙方应于每月20日前向甲方支付租金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金（含物业费）9，450元，租赁关系终止时，如乙方正常履行本合同的，甲方收取的租赁保证金在租赁关系终止，且乙方办理完与该房屋有关的一切手续后30天内无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、设备、车库等费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或甲方依合同规定解除本合同并通知乙方返还房屋后的第一天内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的两倍向甲方支付该房屋占用使用费。上述《房屋租赁合同》签订后，东航旅游运输公司向原告支付了租赁保证金9，450元，原告将系争房屋交付东航旅游运输公司使用。一年租期届满后，东航旅游运输公司继续使用系争房屋，并按原租金标准向原告支付租金。2012年5月8日，被告与东航旅游运输公司联名向原告出具《情况说明书》，告知原告因两公司进行合并，即日起公司名称由原来的东航旅游运输公司变更为被告，要求将日后开具的租金发票抬头变更为被告。此后，被告向原告支付系争房屋的租金至2012年12月19日。
2012年9月20日，经上海市邮政公司授权，上海邮政实业开发总公司（甲方，以下简称：邮政实业公司）与经佳公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，将本市愚园路XXX号紫安大厦部分物业出租给经佳公司，租赁期限自2012年10月1日起至2022年9月30日止。双方在合同中约定，甲方已经在签订本合同前将该物业现有的实际使用人（和／或承租人）的具体情况（本合同附件1）如实告知了乙方，乙方同意具体负责解决该物业和相关实际使用人（和／或承租人）之间的事宜；自本合同生效至上述实际使用人搬离该物业之日止，上述原实际使用人（和／或承租人）的租金或房屋占用费仍由甲方收取，但甲方应当同时在乙方应当向甲方缴纳的租金中抵扣相同面积的租金。2012年11月27日，经佳公司致函被告，告知紫安大厦对外出租的租金、物业管理费标准，并告知其即将对紫安大厦进行整体装修（租户内部不装修），如被告决定续租且租期在一年或以上的，可以考虑给予一定的优惠。2012年12月5日，被告回函，称对提高紫安大厦租金及物业费用事宜正在进行内部审核，要求经佳公司提供相关身份材料。2013年1月2日起，经佳公司委托施工单位对紫安大厦公共部位、大堂以及外墙立面进行装修。2013年1月4日，被告致函原告，认为大厦装修严重影响了被告的日常经营，要求立即恢复原状，并在三个工作日内给予解释及提出后续处理方案。2013年1月10日，原告回函，请被告直接与经佳公司联系。此后，经佳公司与被告未能就签订新的租赁合同达成协议。2013年5月19日，被告向原告发出《退房交接书》，告知其已整体搬离紫安大厦，请配合办理相关退房手续。2013年6月5日，物业公司收到被告所有房屋钥匙。由于被告一直未与原告结清相关费用，故原告诉讼来院要求判如所请。
又查，被告在紫安大厦中除系争房屋外还租有其他不同楼面的多间房屋。2013年2月，原告就本市愚园路XXX号14楼整层房屋提起租赁合同纠纷之诉，要求被告搬离并按照月租金的双倍支付房屋占用费，被告反诉要求赔偿装修装饰损失、租金损失以及日常经营损失。本院经审理后认为，原告在没有以书面形式明确通知被告解除合同的情况下，采用向法院起诉的方式要求被告搬离，故原、被告之间的《房屋租赁合同》应自诉状副本送达被告之日，即2013年3月25日起解除，但原告应当给予被告合理的搬迁时间，本院酌定为三个月。由于被告办理的是全部承租房屋的整体退房手续，一一验收需要合理的时间，被告也未提供证据证明是因为原告故意拖延导致交接时间延后，本院认定被告退房的日期为2013年6月5日。因被告已在三个月的合理期限内搬离了系争房屋，不构成逾期返还房屋的违约情形，故原告关于按日租金的两倍计算房屋使用费的要求依据不足。紫安大厦室内以及外立面装修客观上给被告使用租赁房屋带来诸多不便，故装修期间的四个月租金（合同解除后为房屋使用费）按照原租金标准的80%计算。据此，本院于2013年7月4日作出原、被告《房屋租赁合同》于2013年3月25日解除，被告支付原告租金、房屋使用费共计195，090.60元（已扣除租赁保证金141，426元）、停车费4，000元，原告其余诉请以及被告反诉诉请不予支持的一审判决。原、被告不服，均提出上诉。上海市第二中级人民法院审理后认为，被告已支付租金至2012年12月19日，原告无权要求被告于2012年11月30日前返还房屋。但被告于2012年12月19日合同到期前应当主动与经佳公司接洽续租事宜，现其未能与经佳公司签订新的租赁合同，按照“按月缴租，随时退租”的承诺，其应按原告的意思，于次日交还租赁房屋，故原、被告之间的不定期租赁合同应于2012年12月19日解除。原告于2012年10月即发出《告示》、《关于紫安大厦变更承租单位的再告知函》，被告有足够时间考虑续租或搬离事宜，原审法院给予被告三个月的搬迁时间欠妥，被告应自2012年12月20日起按日租金的两倍支付房屋占用使用费。据此，二审改判《房屋租赁合同》于2012年12月19日解除，被告支付原告房屋使用费645，845.40元（已扣除租赁保证金141，426元），其余条款维持原判。被告不服，申请再审。上海市高级人民法院于2014年9月26日作出驳回被告再审申请的裁定。
上述事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、《出租闲置房屋委托书》、《房屋租赁合同》、《情况说明书》、《告示》、《关于紫安大厦变更承租单位的再告知函》、《退房交接书》、（2013）静民一（民）初字第497号民事判决书、（2013）沪二中民二（民）终字第1833号民事判决书、（2014）沪高民一（民）申字第890号民事裁定书以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告与东航旅游运输公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。上述合同明确约定租赁期限至2012年2月19日止，租期届满后，东航旅游运输公司继续使用系争房屋，并按照原租金标准支付租金，原告没有提出异议，因此，原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁合同的履行期间，被告与东航旅游运输公司联名向原告出具《情况说明书》，要求变更承租人为被告，原告收到后表示同意，故本案讼争不定期《房屋租赁合同》的承租人已经变更为被告，被告应当继续承担租赁合同项下承租人的权利义务。根据相关法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2012年10月张贴《告示》以及《关于紫安大厦变更承租单位的再告知函》，明确紫安大厦由案外人经佳公司承租经营，如客户需继续租赁的，请与经佳公司接洽，如未能于2012年11月30日前与经佳公司签订新的租赁合同，则必须向原告返还原租赁之物业。被告向原告支付租金至2012年12月19日，在2012年12月19日合同到期前被告已有足够时间考虑续租或搬离事宜。因被告最终未能与经佳公司签订新的租赁合同，故其理应按照原告的要求于次日返还系争房屋，双方之间的不定期租赁合同应于2012年12月19日解除。合同解除后，被告逾期交房，应当根据合同约定按照日租金的两倍向原告支付系争房屋的占有使用费。生效民事判决已经确认被告退房的日期为2013年6月5日，故被告应向原告支付2012年12月20日起至2013年6月5日的房屋使用费52，605元，扣除租赁保证金9，450元，实际应付43，155元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、原告上海邮政房地产开发经营有限公司与被告上海东航国际旅行社有限公司之间关于本市愚园路XXX号1119室房屋的《房屋租赁合同》于2012年12月19日起解除；
二、被告上海东航国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海邮政房地产开发经营有限公司房屋使用费43，155元（已扣除租赁保证金9，450元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费878.90元，减半收取，计439.45元，由被告上海东航国际旅行社有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚 青
二〇一四年十一月二十四日
书记员 黄青兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（二）合同解除；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。