杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初645号
原告：杭州商旅乐之餐饮管理有限公司，住所地：杭州市上城区庆春路149—3号8楼810室。
法定代表人：许雷，董事长。
委托代理人：吴清旺，浙江星韵律师事务所律师。
委托代理人：张梦雅，浙江星韵律师事务所实习律师。
被告：浙江浙联实业有限公司，住所地：杭州市下城区中山北路607号201室。
法定代表人：吴钢军，执行董事。
委托代理人：史君慧，浙江浙联律师事务所律师。
原告杭州商旅乐之餐饮管理有限公司与被告浙江浙联实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，由代理审判员娄磊适用简易程序独任审判，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告杭州商旅乐之餐饮管理有限公司的委托代理人吴清旺、张梦雅，被告浙江浙联实业有限公司的委托代理人史君慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州商旅乐之餐饮管理有限公司起诉称：2014年9月30日，原、被告签订房屋租赁合同，对租赁房屋基本情况、用途、期限、费用、支付方式、交付、物业管理、改造、装修、腾退、合同终止以及违约责任等均进行了约定：被告向原告租赁位于本市学士路48号房屋，租赁面积590平方米，租期自2014年9月30日起至2019年5月30日止；租金标准为18元/平方米/天；租金每三个月一付，首期三个月的租金在合同签订后5个工作日内支付，其后每三个月的租金在每期租金到期前一个月的25日前支付；被告拖欠租金达3个月的，原告有权解除合同、收回房屋，并要求被告支付违约金320000元；被告逾期支付租金、水费、电费、物业费等费用的，每天按应付租金万分之五的标准向原告支付违约金。根据合同约定，被告已拖欠租金1938150元，应承担违约金458093.19元，合计2396243.19元。为维护合法权利，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除2014年9月30日签订的房屋租赁合同；2、被告腾空并返还其租用的位于本市学士路48号面积590平方米的房屋；3、被告支付自2015年10月1日起至2016年3月31日止的租金1938150元及自合同解除之日起至被告实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费（占有使用费按20元/平方米/天计算）；4、被告支付因拖欠租金而承担的违约金458093.19元（暂计至2016年3月31日，之后的违约金按照日万分之五的标准计算至租金实际付清之日止）；5、被告承担本案诉讼费用和保全费用。在诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为判令确认2014年9月30日签订的房屋租赁合同自2016年2月25日起解除；撤回了第二项诉讼请求；并将原第三项诉讼请求变更为判令被告支付自2015年10月1日起至2016年3月31日止的租金1938150元（包括2016年2月25日至2016年3月31日期间的房屋占有使用费371700元，占有使用费按18元/㎡/天计算，具体计算公式：18元/㎡/天×590平方米×35天＝371700元）。原告撤回部分诉讼请求，系其真实的意思表示，亦不违反法律规定，本院已另行裁定予以准许。
被告浙江浙联实业有限公司答辩称：一、案涉房屋租赁合同如未经案外人杭州市商贸旅游集团有限公司审批同意，则应当尚未生效。二、在本案处理时，应将租赁保证金和装修保证金直接抵付租金。三、若合同已经生效，被告同意解除，并希望尽快办理交接手续。因原告已经收回案涉房屋，租金应计算到原告收回之日。四、被告拖欠房租系因商铺租赁市场不景气，被告非故意违约。五、原告主张的违约金过高，请法院依法进行调整。六、被告希望根据情势变更原则，免除违约金及部分租金。七、被告对承租房屋的部分投入792283元，应由原告以减免租金形式补偿。
为证明其主张，原告杭州商旅乐之餐饮管理有限公司向本院提交如下证据：
1、营业执照一份。
2、组织机构代码证一份。
证据1、2共同证明浙江浙联实业有限公司为适格被告。
3、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系及相关约定。
4、寄送律师函的EMS快递单一份，证明2016年2月24日，原告以快递形式向被告寄送律师函，要求被告支付租金并通知解除合同。
5、律师函一份，证明原告于2016年2月23日向被告发函要求其支付拖欠租金及违约金合计2039418.34元，并提出解除合同，要求其限期腾空并返还案涉房屋；被告委托代理人胡霞明于2016年2月25日签收律师函，即被告已收到原告解除合同的通知。
6、委托书一份，证明次承租人王毅授权屠君接收腾退物品。
7、收条一份，证明次承租人于2016年4月18日接收腾退物品，原告才收回案涉房屋。
为证明其抗辩，被告浙江浙联实业有限公司向本院提交如下证据：
8、经营保证金收据、装修保证金收据、中国银行进账单及转账支票存根各一份，证明被告向原告支付履约保证金320000元、装修保证金60000元的事实。
9、电气安装工程施工合同及发票各一份，证明被告对承租房屋更换变压器投入438289元。
10、装饰装修施工合同及发票各二份，证明被告对承租房屋与电气安装相关投入353994元。
11、《房屋租赁合同》补充合同一份，证明双方就被告对承租房屋电力扩容、垃圾房改造等事项，以给予免租期方式补偿曾进行协商。
12、媒体报道一份，证明包括承租房屋在内的商铺租金大幅下降的事实。
在庭审过程中，原、被告对上述证据均进行了质证，双方的质证意见如下：被告对证据1、2真实性无异议。对证据3真实性无异议，需要说明的是案涉合同签订于2014年9月30日，但被告对于是否根据合同第十九条约定经审批同意并不知情；被告已缴纳60000元装修保证金，原告按约应于装修完并经确认后5日内退还，但一直未予退还；被告签订合同目的是为了转租获利，但因市场不景气、租金偏高等原因，大部分房屋空置，故无法向原告支付租金。对证据4、5真实性无异议，对证明对象有异议，认为被告并未收到。对证据6、7真实性无异议，对证明对象有异议，认为被告于2016年3月25日接到短信通知，到现场去打包物品放到地下室，于同年3月27日打包完毕，承租房屋已经腾空，故原告接收房屋的时间为2016年3月27日。原告对证据8三性及证明对象无异议，需要说明的是钱已经收到，但认为被告提出的抵扣租金的理由不成立。对证据9、10三性有异议，认为原告并非合同当事人，无法确认实际金额及情况，原、被告之间应按照案涉租赁合同第十三条约定处理。对证据11三性有异议，认为合同并未正式签订。对证据12真实性无异议，对证明对象有异议，认为案涉租赁房屋中有347平方米已经租出去，说明市场有不好的也有好的，不能成为被告免责的理由。
综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1-3、6、8真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据4、5、7、12，真实性予以认定，证明对象结合其他证据综合予以考虑；证据9-11，结合其他证据综合予以考虑。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2014年9月30日，原告杭州商旅乐之餐饮管理有限公司（作为出租方、甲方）与被告浙江浙联实业有限公司（作为承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定了甲方将位于本市学士路48号房屋（双方一致确认实际租赁物为该房屋靠延安路部分，约590平方米）出租给乙方用于商业经营；租赁期限自2014年9月30日至2019年5月30日止；租期内首年的租金标准为18元/平方米/天，从第三年开始，每两年递增8%，租赁面积总计为590平方米，即2014年10月1日至2015年9月30日期间租金3717000元，2015年10月1日至2016年9月30日期间租金3876300元…乙方租金每三个月支付一次，于2014年10月20日支付首期三个月的租金，其后于租金到期前一个月的25日前支付下三个月租金，先付后用；乙方拖欠租金达3个月的，甲方有权解除合同收回房屋，并要求乙方支付违约金320000元，造成甲方损失，还需由乙方负责赔偿；乙方逾期支付租金、水费、电费、物业费等其他费用的，按应付租金万分之五每天的标准承担违约责任等。原告的法定代表人许雷、被告的委托代理人胡霞明分别在出租方、承租方栏签字并加盖公章。合同签订后，原告按约将租赁物交付被告使用。被告于2014年12月9日向原告交付履约保证金320000元、装修保证金60000元。被告将2015年9月30日之前的租金支付完毕，但之后的租金一直未付，原告遂于2016年2月23日出具律师函一份，载明了鉴于被告拖欠租金1938150元及违约金101268.34元，已构成严重违约，原告按约郑重向被告提出解除该房屋租赁合同，请被告在接到本函10日内撤出承租房屋场地，并支付拖欠款项，承担其他相应的违约责任等事项。该律师函于2016年2月25日由被告委托代理人胡霞明签收。在诉讼过程中，双方一致确认被告已于2016年3月31日将租赁物，即坐落于本市学士路48号房屋靠延安路部分约590平方米腾空并返还原告。现原告诉至本院，要求被告支付欠付租金并承担违约责任。
在庭审过程中，被告提出反诉。后被告在收到《杭州市上城区人民法院诉讼费用交纳通知书》后未在指定期限内向本院交纳反诉案件受理费。
本院认为，原告杭州商旅乐之餐饮管理有限公司与被告浙江浙联实业有限公司订立的租赁合同系当事人真实的意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当全面履行合同的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在租赁合同中约定，承租人拖欠租金达3个月的，出租人有权解除合同。被告拖欠租金超过3个月的行为成就了合同的解除条件。同时，原告关于解除案涉租赁合同的通知于2016年2月25日由被告委托代理人签收，该通知应视为已于当日送达被告，故本院确认双方的租赁合同于2016年2月25日解除。
承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，2015年9月30日之前的租金被告已经支付完毕，自2015年10月1日起的租金被告未按照约定时间支付的行为系违约行为，依法应当承担租金的支付责任和相应的违约责任。故原告要求被告支付2015年10月1日至2016年2月24日的租金1566450元（1938150元－371700元）、2016年2月25日至同年3月31日的占有使用费371700元，合计1938150元的主张符合法律规定，本院予以支持。因被告申请减少或者免除约定的违约金，本院综合考虑当事人的过错、因其违约给原告造成的损失等因素，酌定被告以欠付租金、占有使用费为基数，按年利率7.8%的标准向原告支付违约金至租金、占有使用费全部付清之日止（暂算至2016年3月31日为59840.39元）。关于被告要求以装修投入抵扣租金的主张，其在庭审过程中已提出相应的反诉请求，但因其在收到《杭州市上城区人民法院诉讼费用交纳通知书》后未在指定期限内向本院交纳反诉案件受理费，本案反诉部分按自动撤诉处理。关于被告要求以履约保证金及装修保证金抵扣租金的主张，因双方未能达成一致，本院在本案中不予处理，就该款项的返还，被告可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告杭州商旅乐之餐饮管理有限公司与被告浙江浙联实业有限公司于2014年9月30日订立的房屋租赁合同自2016年2月25日起解除。
二、被告浙江浙联实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州商旅乐之餐饮管理有限公司2015年10月1日至2016年3月31日的租金、占有使用费合计1938150元。
三、被告浙江浙联实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州商旅乐之餐饮管理有限公司违约金至租金、占有使用费全部付清之日止（以欠付租金、占有使用费为基数，按年利率7.8%的标准计算，暂算至2016年3月31日为59840.39元）。
四、驳回原告杭州商旅乐之餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告浙江浙联实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收案件受理费25970元，减半收取12985元，由被告浙江浙联实业有限公司负担11390.96元，由原告杭州商旅乐之餐饮管理有限公司负担1594.04元；财产保全申请费5000元，由被告浙江浙联实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理审判员 娄 磊
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 张乐慧
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