江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1102民初4298号原告：镇江香江汇投资管理有限公司，住所地镇江市京口区。法定代表人：吴树斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：常立，江苏朱方律师事务所律师。被告：孙玉琴，女，1968年7月2日生，汉族，户籍地址镇江市京口区。委托诉讼代理人：樊巧云，江苏东方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东霞，江苏东方之光律师事务所律师。原告镇江香江汇投资管理有限公司（以下简称香江公司）与被告孙玉琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后,依法由审判员周伟独任审判，经审理，发现有不宜适用简易程序的情形，2017年3月2日，本院裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭，分别于2017年4月19日、2017年8月16日公开开庭进行了审理，原告香江公司的委托诉讼代理人常立，被告孙玉琴及其委托诉讼代理人樊巧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香江公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告租金30707元，并从2016年7月8日起至该款给付之日按照日千分之三的标准承担违约金。事实与理由：原告受业主委托对镇江市京口区学府路xx号不夜街商铺进行招租管理。2015年8月21日，原、被告就该不夜街xx幢xx号商铺签订了《香江·不夜街租赁管理合同》。2015年8月19日，被告收到原告出具的《商户进场装修通知书》，按照约定，被告应于2015年8月19日进场装修并起算租期，租期为三年，从不夜街正式开业之日起前两个月缴纳首年租金30707元，逾期一个月不付租金则按日千分之三的标准承担违约金，未经同意擅自退场，原告有权单方解除租赁合同并追缴免收租金及经济损失。2016年7月8日，不夜街正式开业，原告已通知被告，但被告却未付租金。被告孙玉琴辩称：请求法院依法判决。一、原告主张的费用应以被告实际占有房屋的期间进行核定。二、被告占有房屋期间，原告从2016年3月19日开始对被告的商铺持续断电，致被告经营的汽车美容店无法营业，造成被告巨大损失。三、被告占有的房屋不符合领取营业执照的条件，致使被告无法领取营业执照。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：1.竣工验收备案表一份，证明被告承租的房屋于2013年1月24日验收合格。2.商品房买卖合同、商铺委托经营管理协议一份，证明原告受托对外出租房屋。3.房屋产权证一份，证明原告出租的房屋已竣工验收。4.商户进场装修通知书、水电交接单、缴费清单各一份，证明2015年8月19日为租赁起始日。5.租赁管理合同、商户手册各一份，证明原、被告之间的租赁关系及原告主张违约金的依据。6.律师函一份、告知函二份，证明原告向被告催缴租金。7.租赁合同一份，证明北京华联超市将入驻不夜街。8.合同及广告宣传画册各一份，证明原告委托第三方于2016年7月8日组织不夜街开业活动。9.载有视频的U盘一只，证明不夜街已实际开业。被告对原告提交的证据质证称：证据1不真实，不能达到原告的证明目的；证据2真实，但原告签约主体不适格；证据3由法院进行核实；证据4、5真实，但原告不具有签订租赁合同的主体资格，商户手册中约定违约金过高；证据6不真实，被告未收到该函，不知晓其中的内容；证据7真实，但该超市未实际入驻，侧面证明原告存在虚假宣传；证据8、9的真实性不确定。被告为证明其抗辩提交以下证据：1.广告宣传单一份，证明原告招租时存在欺诈，双方租赁合同不成立。2.接处警工作登记表，证明因原告断电行为致被告不能正常营业。3.用电明细一组，证明原告强行断电的事实。4.洗车卡若干张，证明原告断水断电，导致被告客户退卡。5.照片两张，证明原告于2016年5月14日在被告租赁的商铺上张贴招租广告。原告对被告提交的证据质证称：证据1的真实性无法确认；证据2真实，仅是个案，与本案没有关联性；证据3真实，被告自主经营商铺，产生的电费由其决定，同时受季节影响，用电量的起伏也属正常，不同意被告的证明目的；证据4与本案没有关联；证据5真实，但招租广告非原告张贴。结合原、被告的举、质证意见，对原、被告提交的证据，本院认证认为：原告提交的证据1盖有竣工验收单位的公章，并且被告已实际使用了租赁房屋，同时结合原告提交的证据3，可以证明涉案房屋已竣工验收；被告对原告提交的证据2、4、5、7的真实性无异议，本院予以采信；原告提交的证据6中函件的内容反映了原告向被告催收房租，但该函件是以什么方式送交被告尚不明确；原告提交的证据8和证据9相互印证，可以证明不夜街实际开业的事实。原告对被告提交的证据1不予认可，但通过比对原告提交的用户手册中的封面二，可以确定该证据为涉案不夜街的宣传资料，但凭该证据证明原告存在欺诈依据不足；原告对被告提交的证据2、3、5的真实性无异议，该证据的真实性，本院予以确认，该证据是否能达到被告的证明目的，本院将在本院认为部分具体阐述；被告提交证据4是否为客户所退并不确定，为此该证据与待证事实并不具有直接的关联。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《香江·不夜街租赁管理合同》（以下简称8.21合同）一份，合同约定被告承租原告管理的商铺从事经营，合同第二条中的第一小条约定：“乙方选择的租赁周期为叁年，租赁起始日为不夜街通过验收交付之日起算，交付时间暂定为2015年7月30日（具体交付时间以甲方递送的书面通知为准）。如遇交付延迟，则租赁期限作相应调整。”合同第三条中的第二小条约定：“自甲方确定不夜街正式开业之日起前两个月，开业日期暂定为2015年9月1日（具体开业时间以甲方递送的书面通知为准），乙方向甲方缴纳首年租金，即RMB30707元。以后各年度租金均在该年度租赁周期到期前3个月向甲方缴纳，具体金额见上表。”该合同“违约责任”条款中未就逾期支付租金的违约责任进行约定。此外，被告还签署了《商铺物业管理公约》，该公约“商铺管理的违约责任”部分的第三条载明：“承租人无故拖延应缴纳的有关费用超过一个月时商管公司按有关规定，将增收违约金，按日千分之三计收。仍不缴纳者，商管公司将采取法律手段，直到终止租赁合同。”2015年8月19日，被告收到原告送达的《商户进场装修通知书》，通知中要求被告接洽办理进场装修手续，及时进场装修，同时明确开始计算租赁时间。当日，被告与原告就水、电进行了交接。被告接手商铺后未交纳租金。期间，被告商铺的用电量如下：2015年8-9月为106度；10-11月为205度；12月为124度；2016年1月为131度；2-3月为185度。另查明，香江世纪名城(A地块)楼盘由案外人升辉实业（镇江）有限公司（以下简称升辉公司）开发建设，该楼盘B20幢商业楼于2010年7月开工建设，于2013年1月24日竣工验收合格。升辉实业于2015年7月10日将B20幢0108号的商业用房（建筑面积40.06平方米）预售给案外人季翔、潘彩霞。2015年7月4日，原告与季翔签订一份《香江·不夜街委托经营管理合同》，合同约定季翔将所购房屋委托原告经营管理；委托期限三年，自2015年7月至2018年7月；商铺首年前六个月免租金，以后每年35092元，租金先付后租，每半年付一次；委托经营期间因商铺使用产生的物业管理费、水电费、商业管理费等涉及经营的费用由承租方承担；原告逾付租金，每日按应付租金5‰的标准支付违约金。原告出租被告的房屋即为上述房屋。还查明，2010年9月26日，升辉公司与案外人北京华联综合超市股份有限公司(以下简称华联公司)签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定华联公司租用升辉公司开发建设的10582.47平方米的房屋设立超市。2016年5月9日，不夜街25幢楼0117号商户朱正田因物业断电向公安机关报警处理，公安报警记录中记载内容有：“……且周围店铺都存在被物业断电的情况，登记备案。”此外，就不夜城的开业，原告与镇江上善文化传播有限公司（以下简称上善公司）签订了开业活动协议，协议约定，上善公司于2016年7月1日至2016年7月3日期间为原告举办开业庆典活动。合同签订后，上善公司于2016年7月8日组织策划了不夜街开业庆典。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”原、被告对8.21合同的真实性均无异议，该合同中有原告公司的公章和被告本人签名，为此该合同已成立。该合同主要约定了原告向被告提供房屋从事商铺经营，被告按约定支付租金，而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，为此，原、被告之间成立房屋租赁合同关系。原告通过与业主签订合同的方式取得了对涉租房屋的处分权，同时涉租房屋为合法建筑，并且8.21合同的内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，故8.21合同具有法律效力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行自已义务。8.21合同中暂定了租赁的起始日，同时又约定具体时间以原告寄送的通知为准，从被告于2015年8月19日收到原告发出《商户进场装修通知书》这一情节来看，该通知应为原告向被告寄送的通知，因双方已交接了水、电，为此，可以认定2015年8月19日为租赁期限的起始日。对于租金的交纳时间，合同约定：“自甲方确定不夜街正式开业之日起前两个月……”从原告与上善公司签订的协议来看，原告已确定不夜街的开业时间为7月1日，并且不夜街已于2016年7月8日举行了开业庆典，为此按照合同约定，首年租金最后交付时间应为2016年7月1日，故原告要求被告支付首年租金30707元，依据充分，本院予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。就原告强行断电的事实，被告提交了接处警登记表和用电明细，接处警登记表反映的是其他业主与物业之间的断电纠纷，与被告并无关联，属本案的间接证据。商铺的经营具有不确定性，导致了商铺用电量的变化，为此用电明细亦属本案的间接证据。以上两组证据相结合并不能形成证据锁链证明待证事实，故对被告辩称原告持续断电，导致其经营损失的意见，依据不足，本院不予采信。8.21合同中并未约定关于逾期交付租金的违约责任，而《商铺物业管理公约》中关于逾期交付费用的违约金系涉及物业服务管理的相关费用，该公约中并未明确该费用包括本案租金，为此原告要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孙玉琴于本判决生效之日起十日内给付原告镇江香江汇投资管理有限公司租金30707元。二、驳回原告镇江香江汇投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费618元，由原告镇江香江汇投资管理有限公司负担50元，被告孙玉琴负担568元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  周 伟人民陪审员  江双喜人民陪审员  钟文斌二〇一七年十一月二十九日书 记 员  李祉含