荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂沙市民初字第01661号
原告（反诉被告）：周本宜
被告（反诉原告）：代静
原告（反诉被告）周本宜与被告（反诉原告）代静房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，2015年3月6日公开开庭进行了审理，同年5月22日作出（2014）鄂沙市民初字第01795号民事判决，原告（反诉被告）周本宜不服，向荆州市中级人民法院提出上诉。荆州市中级人民法院经审理认为，周本宜将其自行搭建门面出租给代静使用经营，双方经协商于2009年5月5日签订了《协议书》，周本宜交付代静租赁物后，代静按《协议书》约定支付了全部租金，但代静在《协议书》约定的租赁期间届满后拒绝将租赁物返还周本宜，周本宜为此诉至一审法院，请求判令代静立即腾退租赁物，代静反诉请求一审法院确认双方签订的租赁协议无效，并由周本宜返还其收取的租金47400元及赔偿所有投资、货物和损失等。本案审理过程中，代静称其在占有使用期间对租赁物进行了扩建，但一审法院对代静对租赁物的改善及增设情况未予查明，且对涉案《协议书》是否有效未予审查。因此，一审法院判令驳回周本宜、代静各自的诉讼请求，事实不清。据此，依法作出（2015）鄂荆州中民三终字第00127号民事裁定，撤销本院（2014）鄂沙市民初字第01795号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周本宜、被告（反诉原告）代静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周本宜诉称：2009年5月5日，原、被告对原告所享有的沙市区便河西路港隆大厦1栋1楼南头挂门面签订《协议书》，约定原告以每月700元的价格出租给被告经营，租期为5年。2014年8月30日合同到期后，原告于2014年11月14日通知被告要求腾退房屋，原告要自己经营使用，但被告拒不腾退，也不交租金，原告的合法权益受到侵害，为此，原告为了维护自己的合法权益，诉至人民法院，请求判令：1、被告立即腾退沙市区便河西路港隆大厦1栋1楼南头挂门面；2、被告支付原告租金从2012年10月起至2015年10月30日止341200元（因代静盗窃墙体及四块卷闸门扩大我原有出租的门面31.6平方米，2005年估价每平米120元，现在估价大约每平米300元）；3、被告返还卷闸门4块或赔偿卷闸门损失2万元整；4、被告返还招牌2块或赔偿招牌损失1万元整；5.被告赔偿原告误工费从2004年9月1日至2015年10月30日止计32500元（每月按2500元计算）；6.被告承担门面水电费、诉讼费、鉴定费，共计4000元；7被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）代静辩称：1、原告要求腾退沙市区便河西路港隆大厦1栋1楼南头挂门面的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。2、对原告从2012年10月起出租门面31.6平方米是自欺欺人，在一审中原告已经承认当时出租物是仅有80公分宽的挂面，现在扩大的门面是被告出资修建的。在扩大之前，原告曾骗被告门面由其出资请人修建。被告至今不欠原告房租，合同期满后被告要求续租续交房租，但原告不接收租金。3、卷闸门还在，原告可以拿走，原告原来装的是旧门，被告修缮过多次，原告做的屋顶不牢，被告门面被盗过，直接损失7万元，一审有据可查，被告支付修理的人工工资和水电费15万元等由应由原告赔偿。4、招牌根本就不存在。5、原告要打官司，向被告主张误工费，太荒唐之极。6、被告从不欠水电费，如果欠水电费，有关管理部门会议催缴的，虽然水电表是原告的户名，但线路都是被告出钱安装的。
被告（反诉原告）代静反诉称：该门面为反诉原告出资修建，系违章建筑，不属于反诉被告所有，双方于2009年5月5日签订的协议属于无效协议，双方只是一种相邻关系，反诉被告收取的租金47400元应当予以返还，原告要求腾退沙市区便河西路港隆大厦1栋1楼南头挂门面的诉讼请求没有事实和法律依据，为维护自己的合法权利，现请求人民法院判令：1、确认反诉原告与反诉被告签订的租赁协议无效，反诉被告应当返还其收取的租金47400元，并赔偿所有投资，货物和损失等。2、驳回反诉被告的诉讼请求。3、反诉被告承担本案的反诉费用。
原告（反诉被告）周本宜辩称：代静是以诈骗为目的，我原来搭建的80公分是在建筑红线内的面积，其中还有30公分的墙体面积是周本宜的产权面积，所以代静所说的没有产权是不存在的，可以进行司法鉴定。我认为租赁协议是有效的，我请求人民法院支持我的诉讼请求，诉讼费用应该由被告承担不应该由原告承担。租金还要涨，从被告开始骗我的时候涨。投资货物没有看到证据，被告没有损失。
原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，本诉、反诉一并向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：
1、房产证一份，证明涉案房屋是周本宜的；
2、协议书一份，证明双方合同合法有效；
3、告知书一份，证明合同到期后周本宜告知了代静；
4、照片一组（7张），证明租赁合同期满后，原告不准备延长租赁期限；
5、证人证言4份，证明涉案房屋就是周本宜修建的；
6、沙规函（2015）21号关于对港龙大厦南山墙遮阳篷的征询意见函、沙规函（2015）19号关于撤回沙规函（2015）15号《关于对代静违建设面积认定的回函》的函、沙规函（2015）15号关于对代静违建设面积认定的回函、行政答辩状一份、申请一份、荆州市沙市区价格认证中心价格鉴定结论书一份，证明增加诉讼请求的第一项，至2015年10月30日止代静还要支付租金341200元；
7、原审案件的庭审笔录中的第5页和第7页、证明四份，证明装卷闸门4块和招牌都是周本宜做的；
8、申请一份，证明原告要求对招牌进行痕迹鉴定。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1真实性无异议，该房产证载明的门面不属于本案诉争的门面，我承租的门面是靠着它修的，没有房产证。对证据2没有异议。对证据3-4有异议，在合同没有到期之前我就要和原告续签合同，并且还有证据证明。对证据5即四份证人证言的真实性有异议，是同一个人所写的，但证人均未出庭作证，不具有证明效力。对证据6的真实性没有异议，但与本案不具有关联性，不能作为本案证据。对证据7没有异议，卷闸门在新增门面中被利用。对证据8有异议，原告当时出租时没有招牌名称，对申请招牌鉴定不同意。
被告（反诉原告）代静为支持其主张，本诉、反诉一并向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：
1、协议书，证明本案原告周本宜，在诉状中就已经自认该门面是在其享有所有权的门面旁边搭建的，原告不享有所有权；
2、照片一组，证明现在的门面已经扩建成3.8米宽的正规门面；
3、荆州市崇文物业管理有限公司解释一份，证明该物业公司于2012年10月代表港隆大厦全体业主作出的解释，说明这个门面一直由被告所占有，使用，收益；
4、荆州市城乡规划局沙市分局答复一份，证明荆州市城乡规划局沙市分局已经认定，涉案门面是代静扩建的，属违法建筑；
5、处警报告一份，证明被告经营的门面于2012年4月13日被盗窃，小偷是从房顶进入盗窃的；
6、释放证明书一份，证明被告为了开这个小店，赖以糊口，儿子李顺与别人发生矛盾、打架，因故意伤害被公安机关采取强制措施的事实；
7、荆州市城乡规划局出具的荆规行罚字（2012）0236号荆州市城乡规划违法案件行政处罚决定书、荆州市城市管理行政执法局出具的限期整改通知书、荆州市城乡规划局履行行政决定催告书各一份，证明“明珠烟酒商行”为被告（反诉原告）违章搭建的，应予罚款、限期自行拆除；
8、照片2张，证明港隆大厦的外墙立柱墙内全是玻璃幕墙，原告将南端玻璃墙换成砖墙，占用公共部分搭建成挂面；
9、押金收据，证明原告承诺于2014年9月1日将其合法享有的外贸品门面一并出租给被告使用，被告没有违约；
10、被告（反诉原告）在法定期限内申请证人陈修兵、黄剑喜、丁家军出庭作证，证明被告（反诉原告）对“明珠烟酒商行”门面进行多次扩建，每次扩建都是证人施工的。
经庭审质证，原告对被告提交的证据1、9、10无异议；对其他证据均有异议。
综合双方当事人的质证意见，本院对原、被告提交的证据的证明效力分析认定如下：
关于原告（反诉被告）提交的证据。证据1该房产证并不是诉争门面的产权证书，诉争门面是紧贴原告拥有合法产权的门面修建的，其提交的证据1不能证明其对诉争门面享有合法权利。证据2，虽然双方对该协议书的真实性均予以认可，但该份证据并不足以证明原告对诉争门面享有合法权利，可以作为本案证据使用。证据3、4，被告主张其没有收到《告知书》，也认为照片与本案无关，但是通过原、被告双方的供述，可以确认原告不准备续签租赁合同的事实，本院对原告提交的证据3、4的证明效力予以确认。证据5，系四份证人证言，但相关证人未出庭接受质证，本院对原告提交的证据5的证明效力不予确认。证据6系行政机关的公文，与本案诉争的门面具有关联性，可以作为本案证据使用；其证据7、8不具有证据的形式要件，不能作为本案证据使用。
关于被告（反诉原告）提交的证据。其证据1与原告（反诉被告）提交的证据2相同，可以作为本案证据使用。证据2、3、4、7、8、10可以证明双方诉争门面即“明珠烟酒商行”系原告（反诉被告）周本宜将玻璃幕墙违章拆除改建为砖墙搭成挂面，并安装遮阳蓬出租给被告（反诉原告）代静使用，代静利用遮阳蓬经过多次违章扩建，行政主管机关进行查处，双方仍未予以拆除的事实。本院对被告（反诉原告）提交的上列证据的证明效力，予以确认。证据5、6、9与本案无关，不能作为本案证据使用。
依据本院确认的有效证据，综合双方当事人陈述，本院查明以下案件事实：
2008年6月，原告（反诉被告）周本宜在其位于沙市区便河西路港隆大厦1栋1楼门面南侧玻璃主墙上安装了约10米长、1.8米宽的遮阳棚，又将主墙玻璃取下换上砖墙，利用立柱外侧与主墙之间有80厘米的距离，安装四块卷闸门，形成了一个临时门面。2009年5月5日，周本宜将该门面出租给被告（反诉原告）代静经营烟酒，双方并签订《协议书》一份，约定：周本宜将其搭建的沙市区便河西路港隆大厦1栋1楼南头挂门面出租给代静使用，租期为5年，从2009年8月1日起，每月租金700元，后2年每月租金800元。合同签订后，代静将该门面取名“明珠烟酒行”从事香烟、酒水经营，代静为了扩大经营规模和范围，经周本宜同意，先后二次将该门面向南侧扩宽加长，形成现有门面。2012年10月17日，荆州市规划局作出荆规行罚字（2012）02036号荆州市城乡规划违法案件行政处罚决定书，责令代静于2012年10月21日前自行拆除擅自违法建设的构筑物。此后代静未执行荆州市规划局该决定书，仍继续经营门面，并向周本宜缴纳了合同期内租金47400元。现合同期满，原、被告双方就门面的腾退问题及租赁合同履行事宜发生争议，协商无果，故而成诉。
本院认为：原告周本宜将其自行搭建的沙市区便河西路港隆大厦1栋1楼南头遮阳临时门面出租给被告代静经营烟酒零售，双方签订的协议虽然意思表示真实，但周本宜将该门面出租后，仍未办理该门面临时建设许可登记，代静在经营期间对该门面进行改建后，经荆州市规划局认定为擅自违法建设的构筑物，并责令使用人代静限期自行拆除。故双方之间的租赁行为系违法行为，该协议无效。原告周本宜要求被告代静腾退门面，增加租金、赔偿其他损失等权利主张没有法律依据，本院不予支持。被告代静在合同期满后继续利用原告周本宜搭建的遮阳棚经营，可参照该协议约定每月支付原告损失800元。反诉原告代静要求反诉被告周本宜返还租金47400元并赔偿损失，但未提交有力证据以支持其主张，其反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）代静于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）周本宜门面占有使用费从2014年8月1日起每月按800元标准计算至实际履行之日止；
二、驳回原告（反诉被告）周本宜的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）代静的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7916元，由原告（反诉被告）周本宜负担7416，被告（反诉原告）代静负担500元；反诉案件受理费493元，由被告（反诉原告）代静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省荆州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行，帐号：17260401040005030。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱元翠
人民陪审员 颜 丽
人民陪审员 王白露
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 喻昭成