安徽省明光市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1182民初3714号
原告：明光市大众小汽车修理厂，住所地安徽省明光市体育路8号，统一社会信用代码91341182756831808T(1-1)。
投资人：董经，系经理。
委托诉讼代理人：董裕嘉，男，1952年2月14日生，汉族，住安徽省明光市。系董经之父。
被告：徐群英，女，1969年11月1日生，汉族，住浙江省武义县。
被告：李杰,男，1986年4月4日生，汉族，住安徽省明光市。
被告：时旭，男，1987年12月26日生，汉族，住安徽省明光市。
三被告共同委托诉讼代理人：余云峰，安徽俊和律师事务所律师。
原告明光市大众小汽车修理厂（以下简称：大众修理厂）诉被告徐群英、李杰、时旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭于2018年1月25日公开开庭进行了审理，原告大众修理厂的委托诉讼代理人董裕嘉、被告徐群英、李杰、时旭的委托诉讼代理人余云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大众修理厂向本院提出诉讼请求：1、判令三被告偿还截止至2016年11月1日所欠房屋租金54万元。2、判令三被告偿还年租金50%的违约金。事实和理由：大众修理厂在2011年和徐群英签订一份房屋租赁合同，在合同履行期间，徐群英将出租房屋转给李杰和时旭经营，后李杰和时旭向原告承诺:截止至2016年9月11日共欠房租59万元，于2017年8月10日前还清。此后，李杰和时旭仅付租金5万元。因合同约定违约支付房租，按年租金的50%支付违约金。综上，请求法院依法判决支持原告诉讼请求。
三被告共同委托诉讼代理人辩称：1、徐群英在2015年就将涉案的“上岛咖啡店”转给李杰、时旭经营，徐群英不欠原告的租金。2、李杰、时旭在经营“上岛咖啡店”期间，已按合同支付了租金，原告主张的59万元租金是原告要求上涨租金所产生的。3、三被告均没有违反租赁合同，不存在违约责任。4、依据本案合同，本案原告主体资格不适格，故请求驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告提供如下证据证明其诉讼主张：
证据1.房屋租赁合同复印件一份，证明在2011年4月16日，原告将本市体育路4-20号的房屋出租给徐群英经营“上岛咖啡店”，租期是8年。补充：因当时该房屋没有竣工，房屋的面积和租金的价格均无明确约定，只约定了从第三年起，逐年递增11%以及违约责任。违约责任明确约定：没有按合同约定支付房屋租金，追究乙方年租金50%的违约金和相关损失。同时还约定乙方未经甲方许可，私下将租赁房屋转让、转租或转借，都将承担违约责任。
三被告共同委托诉讼代理人质证称：对证据的真实性不认可。几年前，本案原告大众修理厂作为原告向明光市人民法院起诉过本案被告徐群英，刚才原告出示的租赁合同在几年前的那个案件中也作为证据提交法庭，但上个案件的合同和刚才原告代理人出示的合同是不一致的，上个案件的合同上盖有原告的公章。另我方对刚才原告方出示的合同上徐群英的签名也不认可。
证据2.被告李杰、时旭在2016年9月11日向原告出具的“承诺书”，证明两被告共欠原告59万元租金，以及还款期限及不按约还款的后果。
三被告共同委托诉讼代理人质证称：对两被告签名的真实性认可。
证据3.明光市人民法院（2012）明民一初字第01544号民事判决书一份，证明原告因没有提供租金价格的依据，被该院判决驳回起诉。
三被告共同委托诉讼代理人质证称：对该份证据真实性无异议。
证据4.授权委托书一份，证明原告在2011年委托董裕嘉处理房屋出租的相关事宜。
三被告共同委托诉讼代理人质证称：对该份证据真实性无异议。
审理中，三被告共同委托诉讼代理人未提供证据。
本院对原告提供的证据真实性均予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、对三被告共同委托诉讼代理人辩称的原告在前后两个案件中提供的合同不一致，之前原告起诉徐群英时出示的合同上盖有原告的公章；另对本案原告出示的合同上徐群英的签名也不认可的辩解。经查，庭后本院依法调取了本院（2012）明民一初字第01544号原告大众修理厂诉徐群英房屋租赁合同纠纷一案的卷宗。经核对，原告在该案中提交的合同与在本案中提交的合同完全一致，根本不存在原告在前一个案件中提交的合同上盖有原告的公章的情况。另被告虽对本案原告出示的合同上徐群英的签名不予认可，但其未提供证据予以证实或要求进行笔迹鉴定。故对三被告共同委托诉讼代理人的上述辩解，本院不予采纳。
2、对三被告共同委托诉讼代理人辩称的徐群英在2015年就将涉案的“上岛咖啡店”转给李杰、时旭经营，徐群英不欠原告的租金；李杰、时旭在经营“上岛咖啡店”期间，已按合同支付了租金，原告主张的59万元租金是原告要求上涨租金所产生的辩解。经查，首先，三被告代理人对其上述辩解未提供证据予以证实且原告不予认可；其次，在案证据租赁合同证实原告在2011年将涉案房屋租赁给徐群英,“承诺书”证实后徐群英又将房屋转租给李杰、时旭。虽然徐群英转租房屋未经原告许可，但原告在事后未明确表示反对，而是予以默认，故徐群英与李杰、时旭之间形成转租关系。徐群英作为承租人违反合同规定，逾期未缴纳房租，故对原告要求徐群英支付54万元租金的诉讼请求，本院予以支持。李杰、时旭虽不是承租人，但其两人向原告出具“承诺书”，承诺对截止至2016年9月11日共欠原告的59万元房租承担偿还责任，对此后的2016年11月1日至2017年10月31日的房租也愿以每月5万元承担给付责任。李杰、时旭的上述行为是对自己权利的自由处分，且不违反法律规定，李杰、时旭应当按照“承诺书”中的承诺给付拖欠的房屋租金。故原告要求李杰、时旭与承租人徐群英共同偿还54万元租金的理由充分，本院予以支持；对三被告共同委托诉讼代理人的上述辩解意见，本院不予采纳。
3、对三被告共同委托诉讼代理人辩称的三被告均没有违反租赁合同，不存在违约责任的辩解。经查，被告李杰、时旭与原告不存在合同关系，原告向李杰、时旭主张违约责任无事实依据，本院不予支持。被告徐群英作为承租人，未按合同约定履行给付租金义务，构成违约。原告要求其承担约定的违约责任，本院予以支持。
4、三被告共同委托诉讼代理人辩称依据本案合同，本案原告主体资格不适格，请求驳回原告的诉讼请求。经查，首先，虽然房屋租赁合同上的出租方处系董裕嘉的签名，但授权委托书证实董裕嘉系原告的委托代理人，受原告委托处理原告房屋的出租事宜；其次，徐群英在本院审理大众修理厂诉徐群英房屋租赁纠纷一案中，对此也予以认可；再次，本院已生效的（2012）明民一初字第01544号民事判决书中也认定该“房屋租赁合同”的出租方系大众修理厂；最后，李杰、时旭出具的“承诺书”中也明确载明大众修理厂系房东，其两人租赁原告房屋经营“上岛咖啡店”。综上，根据本案的事实和证据可以得出本案原告系“上岛咖啡店”的出租方。故对三被告共同委托诉讼代理人的上述辩解，本院不予采纳。
综合本院确认之证据及当事人庭审之陈述，本院确认如下事实：
2011年4月16日，原告大众修理厂（出租方，简称甲方）委托代理人董裕嘉与被告徐群英（承租方，简称乙方）签订一份“房屋租赁合同”。该合同约定：乙方租赁甲方位于明光市体育路4-20号的房屋用于经营“上岛咖啡店”，建筑面积按实际计算。租赁期限八年，租赁房屋的起止期限另议。房屋每年租金实算，租金的起算时间另议。合同第四条约定：在甲方同意的前提下，乙方在合同期内租赁房屋可以转租，但甲、乙双方需签署解除本合同条约，同时第三方还需重新同甲方签署房屋租赁合同。合同第五条约定：房屋租赁期间，乙方有未按合同约定支付租金或未经甲方许可，私下将租赁房屋转租、转让或转借等行为的，甲方有权终止合同，收回租赁房屋并追究乙方年租金50%的违约金和相关损失。
后徐群英将该房屋转租给李杰、时旭经营。2016年9月11日,李杰、时旭向原告出具一份“承诺书”，内容如下：就所欠明光市大众小汽车修理厂（房东）房屋租金一事，做如下承诺：1、截止至2016年11月1日,共欠房屋租金59万元；2、此款从2016年9月起每月20日前支付5万元租金，至2017年8月10日还清。该59万元租金还清后，继续每月20日前支付5万元，用来支付2016年11月1日至2017年10月31日的房租。3、若每月20日前不付清5万元房租，承诺人无条件将“上岛咖啡店”全部资产交给房东，房东也有权停电停水，强行收回，全部资产由房东自行处置。后李杰、时旭仅向原告支付房租5万元。
另查明：2012年7月17日，本院立案受理了原告大众修理厂诉被告徐群英房屋租赁合同纠纷一案，后本院于同年10月25日作出（2012）明民一初字第01544号民事判决，该判决书已生效。该判决书中载明徐群英认可“房屋租赁合同”上的出租方是系大众修理厂。同时，该判决书认定，该“房屋租赁合同”系原告的委托代理人董裕嘉与徐群英所签。
本院认为，大众修理厂与徐群英于2011年4月16日签订的“房屋租赁合同”系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。后徐群英将该房屋转租给李杰、时旭经营，原告未提出异议，故李杰、时旭与徐群英之间形成转租关系。后李杰、时旭向原告出具“承诺书”，承诺对截止至2016年9月11日的59万元房租（后支付租金5万元）承担偿还责任，故原告要求李杰、时旭与徐群英共同偿还54万元租金的理由充分，本院予以支持。另根据合同法的相关规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。徐群英作为承租人，未按合同约定履行给付租金义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。大众修理厂在与徐群英签订“房屋租赁合同”时对合同的主要实质性内容，如房屋面积、租金等未作明确而具体的约定，对本案纠纷酿成亦有过错，故本院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定被告徐群英按年租金的25%承担违约责任，徐群英应承担的违约金为14.75万元（59万元×25%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条以及“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)”第二十九条、“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第九十条之规定，判决如下：
一、被告徐群英、李杰、时旭于本判决生效后三十日内,给付原告明光市大众小汽车修理厂房屋租金54万元；
二、被告徐群英于本判决生效后三十日内,给付原告明光市大众小汽车修理厂违约金14.75万元；
三、驳回原告明光市大众小汽车修理厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9200元,由原告明光市大众小汽车修理厂负担1000元、被告徐群英、李杰、时旭负担8200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 陈克燕
人民陪审员 许 超
人民陪审员 王 荣
二〇一八年四月二日
书 记 员 林 洁
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。