山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民四终字第437号
上诉人（原审被告，反诉原告）济南华鲁珠宝有限公司，住所地济南市。
法定代表人张东田，该公司董事长。
委托代理人许云霞，女，1960年6月15日出生，汉族，该公司副经理，住济南市。
被上诉人（原审原告，反诉被告）吕月平，男，1963年10月27日出生，汉族，山东费县经济信息局职工，住山东省费县。
委托代理人于芳，山东舜翔律师事务所律师。
委托代理人王洁琼，山东舜翔律师事务所律师。
上诉人济南华鲁珠宝有限公司（以下简称华鲁公司）因与被上诉人吕月平房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第1084号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，吕月平（乙方）与案外人赵恩平（甲方）于2009年11月29日签订房屋租赁协议，约定：甲方将坐落于济南市花园路107号鑫都大厦东副楼以北仓库平房的房屋出租给乙方用于商业经营；乙方租赁期间，不得随意转租、改变租赁用途。更改租赁房屋范围，如确有必要，须征得甲方同意，就租金标准等重新商定，方可改变；租赁期自2009年12月1日至2014年12月1日；乙方拖欠房屋租金累计15天以上向甲方支付年租金20%违约金。2010年3月20日，双方签订补充协议，约定：针对上述协议第一条第2款更改为：甲方同意乙方转租；第二条第1款租赁期限更改为：2009年12月1日至2015年12月1日；原协议其他条款不变。2010年6月26日，吕月平（甲方）与华鲁公司（乙方）签订房屋租赁协议，约定：甲方将坐落于济南市花园路107号鑫都大厦东侧平房商业房的房屋出租给乙方用于商场，出租房屋面积共450平方米；租赁期限自2010年7月1日至2015年7月31日，自2010年7月1日至7月31日为房屋装修期；房屋租金单价为每天每平方米6元，全年租金共计玖拾捌万元，房租从第二年开始每一年递增一次，每次递增2%。上述房屋租金标准均不含任何费用，因乙方索要发票产生的税费由乙方承担；合同签订时，第一年租金一次性支付。从第二年开始租金每半年支付一次，乙方应于前一期届满提前30天支付下一期租金。若乙方拖欠租金，每拖欠一天按拖欠租金的千分之五向甲方支付违约金。华鲁公司于2010年6月29日支付吕月平第一期租金980000元（2010年8月1日至2011年7月31日全年）。吕月平将涉案房屋部分交付给华鲁公司进行装修，吕月平因前手房屋租户阿拉神灯店未将房屋腾出与其发生矛盾，通过历城区公安局洪家楼派出所处理，2010年8月24日，华鲁公司将阿拉神灯店通开进行全部装修。华鲁公司于2011年7月25日支付吕月平第二期租金499800元（2011年8月1日至2012年2月1日半年）、2012年1月4日，支付第三期租金416500元（2012年2月1日至2012年8月1日半年）、2012年7月3日，支付吕月平第四期租金484796元（收据中书写的是2012年7月1日至2012年12月31日，实际是2012年8月1日至2013年1月31日半年）。吕月平分别为华鲁公司出具收据4份。2012年7月17日，原审法院向华鲁公司下达了（2012）历城民初字第1835-1号民事裁定书及（2012）历城民初字第1835-1-1号协助执行通知书：查封位于济南市花园路107号鑫都大厦东侧平房商业房（450平方米）房产一处，并停止向朱朝红、赵勇支付济南市花园路107号鑫都大厦东侧平房商业房（450平方米）的应收租金350万。2012年12月25日，吕月平提出异议，要求解除上述查封。原审法院于2013年3月4日作出（2012）历城民初字第1835-7号民事裁定及协助执行通知书：解除对济南市花园路107号鑫都大厦东侧平房商业房（450平方米）应收租金350万的查封。华鲁公司未支付吕月平第五期租金509796元（2013年2月1日至2013年7月31日）。为此，吕月平诉来原审法院要求华鲁公司支付租金509796元。2013年6月13日，吕月平增加诉讼请求：要求华鲁公司再向吕月平支付拖欠的租金108300元（第三期2012年2月1日至2012年8月1日应当缴纳499800元，实际缴纳416500元，欠交租金83300元；第四期2012年8月1日至2013年2月1日应当缴纳509796元，实际缴纳484796元，欠交25000元，合计108300元）及违约金。华鲁公司主张第三期、第四期不足部分是吕月平同意减免的，并且第三期租金也超过了诉讼时效。另查明：涉案房屋（实际是仓库）产权单位系济南市历城区物资局（原历城县物资站）。该房屋于1971年5月20日取得城市建设工程施工执照后建成。该房屋于1992年产权单位建设鑫都大厦时规划拆除，但该房屋实际并未拆除。
原审法院认为：本案双方当事人争议的焦点为：第一、双方签订的房屋租赁协议是否有效；第二、华鲁公司支付吕月平第三期、第四期租金不足部分是否是吕月平同意减免的。关于第一个焦点问题，双方签订的房屋租赁协议是否有效取决于涉案房屋是否是合法建筑。涉案房屋虽然在产权单位济南市历城区物资局建设鑫都大厦时被规划拆除，但该房屋实际未被拆除应当属于合法建筑，故双方签订的房屋租赁协议合法有效。华鲁公司应当在原审法院下达解除查封的民事裁定及协助执行通知后按合同约定支付吕月平租金，其不支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。华鲁公司主张双方签订房屋租赁协议约定的违约金过高，请求降低。吕月平只提供加盖赵恩平名章的收款收据一份欲证实因华鲁公司欠租金给其造成的经济损失，吕月平提供的证据与华鲁公司和赵恩平签订的房屋租赁协议中约定的违约金计算方式不一致，不足以证明其已支付赵恩平违约金，在吕月平无其他证据证实其实际损失的情况下，华鲁公司应自2013年3月5日起至判决生效之日止以509796元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算其经济损失，违约金数额以不超过该损失的百分之三十支付违约金。关于第二个争议的焦点问题：对于吕月平主张华鲁公司欠交第三期租金的问题，华鲁公司主张因吕月平未按合同约定全部交付房屋影响了房屋的整体装修，吕月平同意减免一个月的租金，并申请调取了历城公安局洪家楼派出所的处理材料进行相互印证。原审法院认为，首先，如果华鲁公司欠第三期租金，吕月平收取第四期租金时应当一并收取，不应当只收取第四期租金。其次，华鲁公司应当于2012年1月1日缴纳第三期租金，吕月平于2013年6月13日主张权利，吕月平的主张已超出了诉讼时效。对于吕月平主张华鲁公司欠第四期租金的问题，在吕月平为华鲁公司出具的收据中明确注明是本租期内应收509296元减去25000元，应当是华鲁公司同意减免25000元的租金。故吕月平要求华鲁公司支付第三期、第四期的欠交部分租金，原审法院不予支持。华鲁公司主张因涉案房屋系违章建筑要求确认双方签订的房屋租赁协议无效的反诉请求，因在本诉中查明涉案房屋系合法建筑，故华鲁公司的反诉请求，原审法院不予支持。华鲁公司的第二项诉讼请求，没有法律及事实依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、华鲁公司支付吕月平租金509796元（2013年2月1日至2013年7月31日）。二、华鲁公司自2013年3月5日至2013年4月24日（起诉之日）止以509796元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计算，向吕月平支付违约金。上述一、二项给付，限华鲁公司于本判决生效之日起10日内支付吕月平。三、驳回吕月平的其他诉讼请求。四、驳回华鲁公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18241元，由吕月平负担9278元，华鲁公司负担8963元；反诉费100元，由华鲁公司负担。
上诉人华鲁公司不服原审判决上诉称：第一，原审法院认定事实不清，适用法律不当。涉案房屋产权人已经不是济南市历城区物资局，同时涉案房屋没有新的规划许可证，因此，所签订的租赁合同是无效的。1、涉案房屋的权属问题。原审法院认定涉案房屋是济南市历城区物资局所有，属于认定事实错误，本案中涉案房屋系1971年建设的仓库，1991年12月31日，包括涉案房屋在内的4.21亩的土地征收为国有，1992年8月15日，济南市土地局将涉案房屋在内的5.601亩的土地划拨给济南市历城区城市建设综合开发公司，即涉案土地已经归济南市历城区城市综合开发公司，不是济南市历城区物资局。2、涉案房屋是否有建设工程规划许可证或系按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的问题。原审法院认定涉案房屋系合法建筑是错误的，涉案房屋已经重新规划拆除，新的规划已经取代1971年的规划许可证。3、涉案房屋即使如原审判决认定的应当规划拆除而未拆除，也明显违反了法律规定，属于违章建筑，租赁合同当属无效。第二，吕月平与赵恩平签订的房屋租赁合同、我方与吕月平签订的房屋租赁合同都是无效的。其房屋的使用费应为每年50万元，而不是每年100万元，有济南市历城区工商局备案的房屋租赁协议为证。因此，原审法院认定房屋租赁费为每年100万元是错误的。第三，原审时，我方已经提交了鉴定申请书，原审法院未对此做出答复，迳行判决违反程序。综上所述，请求二审查清事实，撤销原审判决，发回重审，或者改判支持我方的反诉请求。
被上诉人吕月平答辩称：原审法院关于合同效力的认定事实清楚，适用法律正确。本案系租赁合同纠纷，合同是否有效与房屋权属无关，关键取决于涉案房屋是否是合法建筑。1、涉案房屋系1971年建造，建造时已具备用地批复、建房批复、城市建设工程施工执照等当时要求的合法有效的建房手续。因此，涉案房屋系合法建筑。2、被上诉人的现有证据无法证明涉案房屋已被规划拆除，规划拆除的是另一仓库。3、退一步讲，即使规划了拆除，但该房屋实际并未被拆除。另外，关于被上诉人所述的黑白合同问题，合同签订主体与本案并非同一主体，与本案无关。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，涉案房屋原系仓库，后改建为商业用房，但房屋主体结构未变。
本院认为，吕月平与华鲁公司于2010年6月26日签订房屋租赁协议后，华鲁公司系按照该合同约定的数额支付前两期的租金，且华鲁公司提供的其支付租金的四张收据中三张载明收款人为朱朝霞、吕月平，一张载明朱朝红代吕月平收款，因此，就涉案房屋，华鲁公司实际履行的系上述合同。华鲁公司所主张的济南市历城区工商局备案的房屋租赁合同并未实际履行，与本案无关。
关于吕月平与华鲁公司于2010年6月26日签订房屋租赁协议的效力问题，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定予以认定，而非基于对涉案房屋的合法性予以认定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，华鲁公司与吕月平于2010年6月26日签订房屋租赁协议系双方当事人真实意思的表示，涉案房屋建设于1971年，建设时已经取得城市建设工程施工执照，故吕月平与华鲁公司就涉案房屋于2010年6月26日签订房屋租赁协议并不符合上述法律及司法解释规定的无效条件。虽然此后涉案房屋规划拆除而未拆除，在房屋主体结构未变的情况下由仓库改建为商业用房，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，故不能因此认定该房屋租赁合同无效，因此，原审法院认定该房屋租赁协议有效并无不当。关于涉案房屋的是合法建筑还是违法建筑的认定问题，属于行政权力的范畴，不属于人民法院民事诉讼的审理范围，应由政府有关部门认定。
因吕月平与华鲁公司签订的上述房屋租赁协议并非无效协议，因此华鲁公司要求吕月平赔偿装修损失，不符合法律规定，本院不予支持。关于华鲁公司主张的房屋维修费，仅凭其提交的收据无法证实，故华鲁公司主张房屋维修费，证据不足，原审法院不予支持并无不当。综上所述，华鲁公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人济南华鲁珠宝有限公司预交二审案件受理费18341元，由上诉人济南华鲁珠宝有限公司自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 明
审 判 员 王云春
代理审判员 曹 强
二〇一四年一月十日
书 记 员 姜 梵