焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）解民三初字第411号
原告焦作市迎宾物业管理有限公司。
法定代表人苗永丰，总经理。
被告焦作恒基置业有限公司。
法定代表人申翠莲，董事长。
委托代理人宫红敏、张保根，系公司员工。
原告焦作市迎宾物业管理有限公司（以下简称“迎宾物业公司”）诉被告焦作恒基置业有限公司（以下简称“恒基公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告迎宾物业的法定代表人苗永丰、被告恒基公司的委托代理人宫红敏、张保根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告迎宾物业诉称，根据国家物业管理条例，2011年8月23日，原、被告签订恒基花园前期物业服务协议，原告积极履行。被告存在以下违反相关法规条例、违反协议侵犯原告合法利益的事实：1、第一年物业费由被告收取监管，逐月返还，被告应于2012年11月底全部返还，而至今却未全额返还；2、原告免收被告未售及有关房产的物业费，只是一年以内期限的免收物业费，免收一年的物业费是对合同的真实执行，相关法律规定该部分物业费应由被告全部承担；3、带电梯的高层居民楼，不交物业费的业主声称房屋存在质量问题，拒交物业费，四栋六层居民楼，房屋的土地证明没有办理交给业主，国家规定这种情况应该由开发公司支付物业费；4、被告未售的门面房出租给冬虫夏草经营使用，租户及时将物业费、电费交给了被告，但被告未交物业费及电费，其他未售房产及股东房产的电费也从未交付。2015年7月1日，该小区业主委员会成立，终止了恒基花园的物业服务，期间原告多次通过各种方式向被告追要欠款，让被告解决业主提出的房屋质量问题、土地证办理问题等，但至今未能解决。据此，原告诉至本院，请求判令：1、被告支付预收第一年的物业费97580元；2、被告支付未售房产、股东房产产生的电费28738元；3、被告支付滞纳金，以所欠款项按月息2%自2012年12月1日至2015年12月1日止共计46838.4元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告恒基公司辩称，1、2011年8月23日双方签订的合同，真实有效；2、2013年8月15日双方签订的补充协议是合同的有效组成部分，双方应共同按合同规定条款尽到自己的义务；3、原告主张的被告公司未返还第一年物业费的数额不准确，且被告是有客观原因的，如：原告配置的物业人员不到位、物业服务存在瑕疵、现场存在脏乱差现象，依照合同规定被告公司有权扣除代管的物业费；4、关于业主不交物业费的问题，与被告公司无关，是因原告工作不利造成的，不应与所谓的房屋问题混为一谈，二者不存在因果关系；5、被告未收房产应交电费价格在补充协议中说明，原告诉讼请求中第二项所述不实，此外，股东房产产生的电费与被告公司无关，应由原告向其收取，原告在进行物业管理期间，被告主动向原告交纳未收房产的电费，但因双方对价格存在争议，原告不予收取，故被告欠费的责任应在原告；6、被告本着诚实信用的原则，愿与原告通过对账结算方式以及过错原则解决双方的经济纠纷；7、关于滞纳金问题，被告公司无违约行为，不存在所谓的违约及滞纳金问题；8、综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告迎宾物业为支持自己的主张，向本院提交证据如下：1、原、被告于2011年8月23日签订的合同一份，证明原、被告存在合同关系及该合同与国家物业管理条例的冲突部分；2、收费许可证、开发公司出具的物业管理委托书，证明原告的收费标准为被告承担物业费的面积乘以价格；3、业主答辩状一份，证明被告因房屋质量问题应承担该部分的物业费；4、业主委员会告知及原告的告知书各一份，证明2015年7月1日起物业费由原告收取；5、原、被告双方签订的物业费确认单177份，证明被告共收取物业费168664.79元，已返还109912元，尚欠58752.46元未返还，此外另有73户无物业费确认单，即未交房部分一年的费用为68935.21元，45个月共计317258元；6、电表结算表，证明截止2014年8月1日的度数及居民用房为0.56元／度，商业用房为1.05元／度，总电费为28738.7元；7、被告出具的收据，证明被告随意扣钱；8、王巍出具的说明一份，证明原告给被告出具收款数额为56949元，而实际收到的数额为21694元；9、返还迎宾物业公司物业费明细单4张，证明被告实际返还给原告的物业费数额低于明细单上的数额；10、买卖车库合同及照片，证明被告用卖车库的钱抵扣物业费以及车库的数量；11、高层与原告公司的电费结算表，证明2014年8月1日前所欠的电费总数。
被告恒基公司对原告提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，双方应按照合同履行义务；对证据2中收费许可证的真实性无异议，但是该证的颁发日期是2013年6月27日，有效期至2014年4月，无开始日期，收费许可证最早开始日期应是2013年6月27日，有效期最多应为10个月，而双方签订的合同是2011年8月23日，即原告在2011年8月23日至2013年6月27日无合法收费依据，故原告要求被告公司返还物业费无依据；对物业管理委托书的真实性无异议，但该证据无法证明原告按合同尽到管理义务；证据3与本案无关，被告不予质证；证据4与本案无关；对证据5的真实性无异议，但具体总数及其房号和姓名需原告庭下与被告有关人员对账确认；对证据6的真实性无异议，但对其证明指向有异议，该证据注明被告名下三套房产电表度数及根据合同应交电费单价及金额，只能证明2013年11月29日到2014年8月1日被告要求原告按以上内容收取费用，但原告对单价不认可不予收取，与本案争议无关；对证据7的真实性无异议，但其与本案无关；对证据8的真实性有异议，无公章无签字；对证据9的真实性有异议，该份物业明细表没有被告公司人员签字或加盖被告公司的公章，且该证据系复印件，不符合法律规定不能作为法律资料；对证据10有异议，该证据系复印件，且与本案无关，其系被告公司与另一个购车库户的协议；对证据11有异议，其系复印件，亦无被告公司盖章确认，属原告的单方行为，被告公司不予认可。
被告恒基公司为支持自己的主张，向本院提交证据如下：1、原、被告签订的合同及合同补充协议各一份，证明原告在向恒基花园提供服务时应完成工作及配置人员的数量；合同第二条第五款约定，该小区用水用电应过户至乙方名下，并由乙方向有关部门缴纳费用；合同第三条第三款约定，被告未售房产、股东的房产及24层房产，乙方均同意免收物业管理费；合同第五条第十款约定，乙方在配置人员中保洁不少于5人，保安不少于4人，消防监控水电工不少于2人，管理人员不少于2人，但被告实际并未按要求配置；合同补充协议约定，原告在向被告收取电费时，应按照焦作供电公司出具发票的单价收取，水费应按水务公司提供发票单价收取；2、收据7份，证明被告向原告返还的物业费共计146224.81元；3、影像资料2份，证明原告在服务期间因服务不到位，造成业主找到被告，被告拍的照片；4、被告替原告垫付恒基花园商住楼热力交换站水电费明细，证明由于原告不配合，造成公共用水和电表未过户到原告名下，为了保证正常运行，被告替原告交高层商住楼所需水电费18169.29元，在其后热力公司返还17492.01元，剩余部分因该小区住户未达到要求，热力公司要求物业公司交677.28元；5、恒基花园业主委员会出具、部分业主代表签名的证明一份，证明原告在恒基花园提供服务不到位，造成了业主的不满，业主委员会与其解除物业关系；6、电费发票及电费结算清单各一张，证明供电局对恒基花园商住楼收取电费标准为0.521元／度，根据合同约定，原告应依据该标准收取电费。
原告迎宾物业对被告提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对其证明指向有异议，原告都是按照合同执行，水电过户应过户的都已过户，没过户的部分应由被告承担，条款中约定及时返还物业费，被告也未做到；补充协议是原告在无奈之下所签，原告并不愿意签订；对证据2有异议，第一张收据56949元，但原告实际只收到21694元，即被告实际返还数额共计109912.33元；对证据3，被告长期不返还钱，导致原告资金紧张，但原告仍按照合同服务，服务很好；对证据4，原告愿意配合被告做移交，但因被告有些整改不到位，与原告无关，应由被告承担；对证据5的真实性有异议，原告按规定提供服务，还处理了很多被告的遗留问题，该证据无法证明原告服务不到位，业委会也是原告方要求成立，原告为业委会提供了办公场地；对证据6，原告的标准符合惯例，原告还需支付人工工资，承担变压器爆炸风险维修费用和一些业主不交电费的风险，故原告根据焦作市正常情况收取的电费。
本院对当事人提交的证据认证如下：关于原告提交的证据，被告对证据1、2、6的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据3、7与本案无直接的法律上的利害关系，本院不予采信；对证据4，结合被告提交的证据5，能证明原告退出恒基花园小区的具体时间，本院作为参考；证据5，有原件的部分，本院予以确认；证据8虽未显示出具人的相关信息，后经被告确认，本院对其真实性予以确认；证据9、11系原告单方制作，本院仅作参考；证据10系复印件，本院不予确认，且双方就原告提交的该证据若存在纠纷，可另案处理；关于被告提交的证据，对证据1、5、6，原告对其真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认；对证据2，被告对收款数额有异议，但未提供有力证据予以反驳，本院对其异议不予采信，对该证据作为定案依据；对证据3，本院作为参考；对证据4，与本案无直接的法律上的利害关系，本院不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2011年8月23日，原告迎宾物业作为乙方，被告恒基公司作为甲方，双方就乙方对恒基花园小区（含多层楼及高层商住楼）实行专业化、一体化的物业管理签订《合同》一份，合同第一条约定乙方的物业管理范围为恒基花园小区（含多层楼及高层商住楼）的全面物业管理；合同第二条就乙方的物业管理事项进行了约定，其中第五款约定“该小区的用水、用电户名应过户至乙方名下，由乙方负责向能源部门缴纳水电费，属于业主自用非共用部分的水电费由乙方按照能源部门的收费价格向业主收取”；合同第三条就甲方的权利义务进行了约定，其中第三款约定“甲方公司未售房产、甲方股东在恒基花园的房产、恒基花园高层商住楼第24层房产，乙方均同意免收物业管理费及房屋维修基金；并免收甲方股东、甲方公司及工作人员的停车看车费用”；合同第四条就乙方的权利义务进行了约定，其中第二款约定“为了保证小区业主的权益，乙方在一年内所收取的物业费、停车看车费、与业主签订的物业管理合同均需上交由甲方监管，乙方在按照该合同履行物业管理服务义务后，甲方则每月根据乙方所缴纳的全年物业费及其他费用金额按月比例足额返还乙方”；合同第五条就物业管理服务费用进行了约定；合同第六条就违约责任进行了约定，其中第一款约定“甲方每月1号前支付乙方上月应返费用，如逾期，甲方应按日支付应付乙方费用金额万分之一的违约金，乙方有权单方终止合同；如乙方违约不履行物业管理服务义务，甲方有权不返还乙方所缴纳的物业费及其他费用，并作为违约金处理……”。
2012年8月15日，双方再次签订《﹤合同﹥补充协议》一份，其中第一条约定，甲方公司未售房产、甲方股东在恒基花园的房产、恒基花园高层商住楼24层房产，乙方同意其水电费均按焦作市水务责任有限公司、河南省电力公司焦作供电公司出具的发票上的单价为准缴纳，如焦作市水务责任有限公司、河南省电力公司焦作供电公司实行阶梯价方式收费时，乙方同意该条款中的房产按焦作市水务责任有限公司、河南省电力公司焦作供电公司最低档级交纳水电费，乙方不再另行收取水电损耗等附加收费。
2011年10月8日至2013年5月7日期间，原告陆续收取物业费并交由被告保管，共计177409.88元。2011年12月27日，被告返还原告物业费30000元；2012年2月10日，被告返还原告物业费56949.48元；2012年4月19日，被告返还原告物业费1057元；2012年6月6日，被告返还原告物业费11596.11元；2012年7月12日，被告返还原告物业费12715.22元；2012年8月15日，被告返还原告物业费15016元；2012年9月13日，被告返还原告物业费18891元；以上共计146224.81元，即被告尚欠原告物业费31185.07元未予返还。
经被告确认，截止2015年6月29日，门面房1554号欠缴电费21018.4度，高层508号欠缴496度，高层1010号欠缴143度（被告虽主张该电表底数为15度，但未提供相应证据予以支持，应以显示度数143度为准），合计21657.4度。原告虽对部分数额持有异议，但其未能提供证据支持，本院不予采信。
2015年恒基花园小区业主委员会成立，同年6月底，业主委员会代表该小区业主与原告公司解除物业管理合同关系。关于被告公司保存的物业费及被告欠缴的电费等问题，双方未能达成一致，产生纠纷，原告于2015年11月4日诉至本院。
本院认为，原、被告之间在平等自愿的基础上签订的《合同》及《﹤合同﹥补充协议》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方当事人均应按约定履行各自的权利义务。《合同》约定，原告在一年内所收取的物业费上交由被告监管，原告在按照该合同履行物业管理服务义务后，被告每月根据原告所缴纳的全年物业费及其他费用金额按月比例足额返还原告。2011年10月8日至2013年5月7日原告已交由被告代管的物业费中，被告尚欠原告31185.07元未予返还，该笔款项应予以返还；关于原告主张未售房产及股东房产部分的物业费，因双方在《合同》中明确约定，未售房产、被告公司股东在恒基花园的房产、恒基花园高层商住楼第24层房产，原告均同意免收物业管理费，故原告的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持；关于原告称被告实际返还物业费数额与收据不符，亦无相关证据支持，本院不予采信。故被告应返还原告物业费共计31185.07元。
关于原告要求被告支付其拖欠的电费的诉讼请求，原、被告双方在《﹤合同﹥补充协议》中约定，被告公司未售房产、被告股东在恒基花园的房产、恒基花园高层商住楼24层房产，原告同意其水电费均按焦作市水务责任有限公司、河南省电力公司焦作供电公司出具的发票上的单价为准缴纳，根据原告提供的两份《高层与苗永丰电表结算》表可看出，电费单价均为0.521元／度，与被告的主张相一致；关于原告主张该三户房产的电费收费标准不同，但并未提交相应证据予以证明，故本院对其主张不予确认；截止2015年6月29日，被告共欠缴电费21657.4度，故其应支付欠缴电费21657.4度×0.521元／度=11283.51元。
关于原告要求被告自2012年12月1日至2015年12月1日止按照月利率2%支付其违约金的诉讼请求，对于应返还物业费部分，被告在庭审中先期主张其已足额返还，后经对账认可尚欠31185.07元未予返还，故其称因原告物业服务存在瑕疵，依约应扣除物业费的抗辩理由，本院不予采信，被告应依约支付未返还物业费的违约金，双方在《合同》中约定，被告每月1号前支付原告上月应返费用，如逾期，被告应按日支付应付原告费用金额万分之一的违约金，考虑到被告对原告的物业费返还情况自合同伊始即未依约如期履行，故该部分应支付违约金，但原告主张按照月利率2%计算违约金的标准过高，且不符合合同约定，本院仅支持自原告主张的2012年12月1日至2015年12月1日止以31185.07元为基数，按照日万分之一计算违约金；关于欠缴电费部分，被告抗辩称因原告对电费支付标准有异议，故未接收被告交付的电费，经本院审查，原告对电费的支付标准异议不成立，故其拒绝接收的行为，不应再要求违约金，本院对该部分不再支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告焦作恒基置业有限公司于本判决生效后十日内向原告焦作市迎宾物业管理有限公司返还物业费31185.07元及其违约金（自2012年12月1日至2015年12月1日止以31185.07元为基数，按照日万分之一的标准计算）；
二、被告焦作恒基置业有限公司于本判决生效后十日内向原告焦作市迎宾物业管理有限公司支付电费11283.51元；
三、驳回原告焦作市迎宾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3764元，由被告焦作恒基置业有限公司承担950元，由原告焦作市迎宾物业管理有限公司承担2814元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长 张党生
审判员 梁学峰
审判员 程 明
二〇一六年六月二日
书记员 靳润润