北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初第1154号
原告:北京王府井春豪酒店有限公司，住所地北京市东城区大鹁鸽胡同17号南楼。
法定代表人：汤正春，总经理。
委托代理人：周厚兴，北京市京翰律师事务所律师。
委托代理人：章德君，北京市京翰律师事务所律师。
被告：北京玻璃集团公司，住所地北京市朝阳区西大望路21号，组织机构代码。
法定代表人：周法田，总经理。
委托代理人：李静，北京市京工律师事务所律师。
第三人：北京华鼎精诚文化交流有限公司，住所地北京市东城区东四十条68号202室。
法定代表人：杨国宏，经理。
委托代理人：谷良坤，北京市。
委托代理人：孙姗，北京市。
第三人：北京金三阳管理咨询有限公司，住所地北京市东城区大鹁鸽胡同17号。
法定代表人：顾进春，经理。
委托代理人：李奉青，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人：方勇，北京市中银律师事务所律师。
原告北京王府井春豪酒店有限公司诉被告北京玻璃集团公司、第三人北京华鼎精诚文化交流有限公司（以下简称华鼎精诚公司）、北京金三阳管理咨询有限公司（以下简称金三阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理，依法由本院审判员韩毅兵独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告收到东城区法院关于华鼎精诚公司提起返还原物纠纷案件的传票后，才得知被告将原告承租的北京市东城区大鹁鸽胡同×号院房屋卖给了华鼎精诚公司，该公司持有房屋所有权证。原告在此经营10年，与金三阳公司签订的合同到期日为2017年8月14日。根据被告于2004年11月22日向金三阳公司出具的“从事该院的管理及出租经营”授权委托书，金三阳公司向原告出租房屋是代表产权人的民事授权行为，该行为产生的民事责任应由被告承担。被告、华鼎精诚公司、金三阳公司均未向原告履行提前告知义务，损害了原告的权益。故起诉要求确认原告对北京市东城区大鹁鸽胡同×号院的房屋享有优先购买权，本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原、被告之间没有租赁合同关系。被告原将涉案房屋出租与金三阳公司，为此，被告给金三阳公司出具了授权委托书。该授权书只在当年有效，并非无期限。被告和金三阳公司之间的租赁合同已于2010年12月31日到期。之后，被告没有再向金三阳公司收取过租金，并一直催促其搬走。原告与金三阳公司之间的租赁合同为期10年，超过了金三阳公司的权限，被告不予认可。此外，被告与华鼎精诚公司签订的拆迁补偿协议书并非基于市场行为的普通买卖合同。因此，原告的主张没有事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人华鼎精诚公司述称：原告使用涉案房屋没有合法依据，不是合法的承租人或次承租人，故原告没有优先购买权。原告的起诉主体不适格，请求人民法院裁定驳回原告的起诉。
第三人金三阳公司述称：金三阳公司自被告处租赁了大鹁鸽胡同×号2500平方米房屋后，花费近1800万元进行了建设。被告给金三阳公司出具的授权书明确写明金三阳公司有权出租房屋，且没有时间限制。因此，金三阳公司才以自己的名义与原告签订了租赁合同，向原告出租了1200平方米的房屋。在被告和金三阳公司之间的租赁合同到期后，金三阳公司向被告交纳租金，被告不收取。被告将涉案房屋卖给华鼎精诚公司没有告知任何租户，金三阳公司是同原告同时知道房屋被出售的，不存在金三阳公司没有履行告知义务的问题。金三阳公司认为本方也享有涉案房屋的优先购买权。
经审理查明：被告原系北京市东城区大鹁鸽胡同×号院的产权人。数年前，被告曾与金三阳公司签订《协议书》，被告委托金三阳公司代为看护管理北京市东城区大鹁鸽胡同×号院（以下简称涉案院落），委托期限为一年。此后，双方每年续签一次协议。2010年1月1日，被告和金三阳公司再次签订了被告委托金三阳公司看护涉案院落的《协议书》，看护期限为2010年1月1日至2010年12月31日，金三阳公司应向被告支付管理费9万元。
在此期间，被告曾于2004年11月22日出具《授权书》，载明“北京市东城区大鹁鸽胡同×号院的产权归我公司所有，现根据双方协议，特授权委托北京金三阳管理咨询有限公司从事该院的管理及出租经营”。
2007年5月24日，金三阳公司与原告签订了《租赁合同书》，约定金三阳公司向原告出租北京市东城区大鹁鸽胡同×号院1197平方米的房屋，租赁期限为2007年8月15日至2017年8月14日。
被告与金三阳公司的协议到期后，双方未续签合同，金三阳公司未继续向被告支付看护费用，亦未腾退涉案院落。2013年8月，被告致函金三阳公司，要求对方交还涉案院落。金三阳公司同意配合交还，但要求被告就金三阳公司所进行的大规模基础建设的补偿问题予以明确答复。
另查，2008年7月，北京市东城区人民政府危旧房改造办公室发布东危改办字（2008）15号文件，函告北京一轻集团公司：拟对王府井×号、大鹁鸽×号院进行搬迁改造。2008年7月18日，北京市东城区房屋土地经营管理中心发布《关于对王府井大街×号、大鹁鸽×号院进行微循环改造的意见》，函告北京北方华鼎房地产开发有限公司，委托该公司对王府井×号、大鹁鸽×号院以微循环模式进行搬迁改造，并要求在实施过程中各项协议、合同书及改造后房屋交易处置方案均需报北京市东城区房屋土地经营管理中心批准。2010年10月8日，北京市东城区房屋土地经营管理中心回函，同意将原批复给北京北方华鼎房地产开发有限公司的四合院危旧房改造项目的操作主体转为北京华鼎正升投资集团有限公司，并要求所有签约文件报中心审核后实施。2014年7月11日，北京市经济和信息化委员会、北京市发展和改革委员会发布京经信委函（2014）243号文件，批复北京一轻控股有限责任公司，经审核，同意被告将王府井大街×号院、大鹁鸽胡同×号院的厂区土地交由北京华鼎正升投资集团有限公司实施微循环改造。
2013年12月24日，被告（甲方）与北京华鼎正升投资集团有限公司（乙方）签订《拆迁补偿协议书》，约定乙方支付甲方拆迁补偿款2亿元，甲方向乙方交付前述两地块使用权。
2015年1月19日，金三阳公司诉至本院，要求撤销被告与北京华鼎正升投资集团有限公司签订的《拆迁补偿协议书》，确认其对涉案房屋享有优先购买权等。该案经两级人民法院审理，北京市第二中级人民法院认定被告与金三阳公司之间实为租赁关系，双方约定的租赁期限已于2010年12月31日届满，租赁合同关系已经终止。金三阳公司要求确认其对涉案院落享有优先购买权，显无事实及法律依据。2015年6月，北京市第二中级人民法院终审判决驳回了金三阳公司的诉讼请求。
2015年8月，华鼎精诚公司取得了涉案院落的所有权，房屋所有权证书登记的房屋建筑面积为2554.5平方米。同年9月，华鼎精诚公司向本院起诉，要求金三阳公司和原告等房屋占用人返还涉案院落。该案诉讼期间，原告提起了本案诉讼。
上述事实，有本院（2015）东民初字第01810号《民事判决书》，北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第05752号《民事判决书》，被告出具的《授权书》，原告与金三阳公司签订的《租赁合同书》，京房权证东字第1230**号《房屋所有权证》，华鼎精诚公司向本院递交的《起诉书》及该案开庭传票，以及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：不动产承租人的优先购买权是基于不动产租赁合同关系所产生的一种民事权利。本案中，涉案院落原为被告所有，由金三阳公司承租，金三阳公司又将其中将近1200平方米的房产转租与原告。原告在上述不动产租赁法律关系中，处于次承租人的地位。但是，根据北京市第二中级人民法院判决认定的事实，被告与金三阳公司之间的租赁关系早已终止，金三阳公司在华鼎精诚公司取得涉案院落所有权之前就已经丧失了承租人的法律地位。而金三阳公司与原告之间的转租合同虽然至2017年8月方才到期，但该合同超过被告与金三阳公司之间租赁期限的部分并未获得涉案院落当时的产权人即本案被告的认可，故原告的次承租人地位亦随金三阳公司丧失承租人地位而丧失。因此，原告主张涉案院落的优先购买权，于法无据，其诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，本院判决如下：
驳回原告北京王府井春豪酒店有限公司的诉讼请求。
案件受理费35元，由原告北京王府井春豪酒店有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩毅兵
二〇一六年四月六日
书记员 刘 晶