内蒙古巴彦淖尔市临河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民初字第7592号
原告鄂尔多斯市锦道房地产开发有限公司（下称锦道房地产公司）。
法定代表人：赵耘，董事长。
组织机构代码证号78706630-1。
委托代理人：王建雄。
委托代理人：屈文玲。
被告孔庆斌，男，个体。
被告李旭龙，男。
二被告委托代理人李富荣。
二被告委托代理人林俊茂，内蒙古德方律师事务所律师。
原告锦道房地产公司与被告孔庆斌、李旭龙租赁合同纠纷案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告锦道房地产公司的委托代理人王建雄、屈文玲及被告孔庆斌、李旭龙的委托代理人李富荣、林俊茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦道房地产公司诉称，2010年7月29日，原告与案外人刘波签订了一份房屋租赁合同，合同约定，原告将所有的位于巴彦淖尔市临河区胜利南路火车站东侧军供大厦面积480平米的1、2层出租给刘波使用，租期自2010年9月29日起至2016年9月29日止，约定了房屋的年租金及租金的支付期限。同时约定，刘波如拖欠房租累计超过30个工作日，原告有权解除合同，按合同总租金100%的标准收取违约金。2011年9月2日，经原告同意，刘波与原告及被告三方签订了一份《军供大厦一、二层连体底商（原福牛城饭店）转租协议书》，约定将刘波在房屋租赁合同中所享有的权利以及应向原告履行的义务整体转让给被告。转让协议签订后，原告与二被告继续履行转租协议。但在后续履行过程中，被告经常拖延支付租金，截止原告起诉止，被告欠付租金204558.9元。后经原告多次催要，被告均以种种理由拒付。故原告为维护自身的合法权益诉至法院。请求依法判令1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告立即腾出租赁房屋，将所租房屋返还原告；3、被告支付拖欠原告的租金204558.9元；4、被告向原告支付欠付租金30%的违约金即61367.67元。
被告孔庆斌、李旭龙辩称，一、孔庆斌不是本案的被告，他未与原告签订过租赁合同，合同的基本属性是合同的相对性和稳定性，原告诉称的两份租赁合同指向的承租方均不是孔庆斌，故应驳回原告对被告孔庆斌的诉讼请求。二、原告起诉的租赁事实认可，但欠付的租金不认可。原告出租给被告的租赁物不符合合同约定。理由：1、虽然双方的合同中对被告承租的地理位置和平米都有明确约定，但事实上被告经营的场所没有合同所约定的面积大。2、签订合同时该座楼未验收，导致相关部门进行了处罚和查封，后被告无法正常经营。3、原告给被告提供的租赁物墙体瓷砖有脱落现象，另原告委托的物业管理公司擅自给被告停电停水并将放有重要设施的房屋封锁，给被告在经营期间造成经营障碍。三、违约金被告不承担。被告经营期间，原告委托的物业公司未经被告同意在新闻媒体龙彦广告刊登了军供大厦写字楼的出租广告，公众误以为被告的餐厅不经营了，给被告的经营造成了严重影响。基于上述理由被告拒付租金。
经审理查明，2010年7月29日，原告与案外人刘波签订了一份房屋租赁合同，合同约定，原告将所有的位于巴彦淖尔市临河区胜利南路火车站东侧军供大厦面积480平米的1、2层房屋出租给案外人刘波经营使用，该房屋租赁期限60个月，即从2010年9月29日起至2016年9月29日止；租赁用途：餐饮经营；租金及支付方式：第一年度租金144000元，应于本合同签订之日付74400元，余款于2010年9月29日前一次性付清。第二年度租金在上一年全年租金的基础上每年递增3%。刘波自第二年租赁期开始计算之日前一个月内一次性付清全年租金；租赁期间，刘波承租房屋的装修工程由刘波负责，房屋所产生的装修费用自行承担，原告不承担任何费用；租赁期间房屋所产生的水电费、取暖费、卫生、消防、工商管理、电话费、物业管理费、有限电视费等一切费用由刘波承担；未经原告同意，刘波不得转租、转借承租房屋；同时约定，刘波拖欠房租累计超过30个工作日的，原告有权解除合同，并有权按合同总租金的100%收取违约金等内容。合同签订后，刘波将该租赁合同履行至2011年9月2日。2011年9月2日，经原告同意，原告锦道房地产公司、被告李旭龙及案外人刘波三方签订了一份《军供大厦一、二层连体底商（原福牛城饭店）转租协议书》，三方约定，经原告、案外人刘波同意将位于巴彦淖尔市临河区胜利南路火车站东侧军供大厦面积480平米的1、2层房屋转租给被告李旭龙使用。被告李旭龙同等享有刘波在原有房屋租赁合同中所享有的权利并履行所应承担的义务；原告与刘波已签订的租赁合同，租期到2016年9月29日止。转租给被告后，年租金由被告给付原告，按刘波与原告签订的租赁合同交付，租金每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至原告方。饭店转租给被告后，被告自愿代替刘波向原告履行原有房屋租赁合同中所约定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由刘波交纳的水电费及其他各项费用。被告在2011年9月2日前一次性向刘波支付转让费共计13.7万元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外刘波不得向被告索取任何其他费用等转让协议内容。转让协议签订后，原告与被告继续履行房屋租赁合同。但在后续履行过程中，被告经常拖延支付租金，截止2014年12月29日，被告欠付租金204558.9元，后经原告多次催要，被告均以种种理由拒付。且所租房屋被告至今未返还原告。合同约定原告有权按总租金的100%收取违约金，现原告请求被告支付按欠付租金204558.9元的30%计算收取违约金即61367.67元。
另查明，2013年5月15日，本院受理了锦道房地产公司诉孔庆斌、李旭龙就本案签订的租赁合同拖欠2011年9月29日至2013年9月28日前的部分租金提起诉讼。经该案审理查明，被告李旭龙系被告孔庆斌聘请的经理，2011年9月2日的转租协议书系被告李旭龙代被告孔庆斌与原告锦道房地产公司、案外人刘波签订的租赁合同，实际承租人系被告孔庆斌。该案中锦道房地产公司以该租赁合同系孔庆斌行为，李旭龙系孔庆斌雇员为由而撤回对被告李旭龙的起诉。2013年8月13日本院就该案作出（2013）××民初字第××号民事调解书，调解由孔庆斌向锦道房地产公司承担支付租金的责任。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案转租协议名为被告李旭龙签订实际承租人为被告孔庆斌。该事实在（2013）××民初字第××号案卷中能够证明原告在撤回李旭龙的申请中认可实际承租人为被告孔庆斌，故该转租协议的双方当事人应为被告孔庆斌和原告锦道房地产公司。该协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，属有效合同。被告孔庆斌未按合同约定支付租金，构成违约，应承担继续履行支付租金的责任。因合同约定拖欠房租累计超过30个工作日的，原告有权解除合同，并有权按合同总租金的100%收取违约金，故原告锦道房地产公司要求解除与被告孔庆斌之间的租赁合同关系、返还租赁物并要求被告孔庆斌按拖欠的租赁费204558.9元的30%承担违约金即61367.67元的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告李旭龙与被告孔庆斌共同承担责任的诉讼请求，缺乏事实依据，其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十二条，第二百二十六的规定，判决如下：
一、解除原告与被告孔庆斌签订的租赁合同，被告孔庆斌于本判决生效后十日内将租赁房屋返还原告。
二、被告孔庆斌于本判决生效后十日内向原告支付下欠2014年12月29日前的租赁费204558.9元。
三、被告孔庆斌于本判决生效后十日内向原告支付违约金61367.67元。
四、驳回原告对被告李旭龙的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5288元，由被告孔庆斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 赵 彬
代理审判员 白娜娜
人民陪审员 邸玉芳
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 张 佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。