黑龙江省绥化农垦法院民 事 判 决 书〔2015〕绥民初字第285号原告何野，男，1986年12月10日出生，汉族，无业。委托代理人贾立文（系原告姐夫），男，1973年7月2日出生，汉族，无业。委托代理人刘宝莉，黑龙江嘉升律师事务所律师。被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司，组织机构代码72692135-1，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区长江路380号。法定代表人李传业，该公司总经理。委托代理人彭鹤龄，黑龙江汇文律师事务所律师。原告何野因与被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司（以下简称恒隆房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月2日向本院起诉。本院于2015年6月9日受理后，适用简易程序进行审理，后因案情复杂，裁定转入普通程序，依法组成合议庭，于2015年10月16日、2016年1月21日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告何野及其委托代理人贾立文、谈玉玲，被告恒隆房地产公司的委托代理人彭鹤龄到庭参加诉讼。第二次开庭原告的委托代理人贾立文、刘宝莉，被告恒隆房地产公司的委托代理人彭鹤龄到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告何野诉称：原告于2012年9月22日在哈尔滨市南岗区长江路宏洋大厦黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司交款875400元（哈尔滨市王岗区旗凯丽园13-0-106房）预留房源协议书0000570，票据NO.6403944，原告购买预留房源，时至今被告未给原告办理正式商品房买卖合同，也没有履行正常进户手续，原告多次找被告，被告至今未给原告办理正常进户手续，原告为主张自己的权益，现请求法院判令：一、被告速为原告办理正式商品房买卖合同；二、履行正常进户手续或返还购房款及利息875400元；（在诉讼过程中变更为请求法院判令：一、解除原被告双方签订的预留房源协议；二、要求被告返还购房款875400元并要求被告承担购房款一倍的赔偿责任，即要求被告承担原告875400元损失的赔偿责任；）三、由被告承担本案全部诉讼费用。被告恒隆房地产公司辩称：一、从本案的程序上，原告所诉主体不适格。由于本案实际上是名为买卖，实为借贷案件。因此按照2015年9月1日施行的《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，法院应按照民间借贷审理。因为本案的原告所诉并非借贷人，而是该争议房的所有人，是案外人拿着被告的房子作为一种保证还款的抵押物而签订的买卖合同。因此，原告所诉被告应为案外人张岩和ＸＸ飞，而非被告，被告作为本案第三人是比较恰当的；二、一般借贷案件是拿着自己的房产作为抵押借款。本案是案外人张岩、ＸＸ飞拿着没有交付的他人房产作为抵押借款。这种在建房屋抵押是得不到法律的认可的，即便是公证机关也不予以公证。因此，为规避风险，现实中人们就以名为买卖实为借贷的形式保障自己的权利。但是无论何种形式的抵押、典当保证，都不允许以前旧社会的那种绝抵、绝卖来实现债权的，不管是借款人本人还是第三人的标的物，不管抵押是否有效。因此，本案依法应按照民间借贷法律关系审理，否则依法应予驳回。请求法院依法释明或变更或驳回。庭审中，原告为证明其主张成立，向本院举示如下证据：1、预留房源协议书一份（编号0000570号）。证明预留房源是在原告的名下，是开发商与何野签订的协议，只要支付了对价房屋就应该是何野的。被告对证据的真实性及证明问题均有异议。其认为预留房源协议书上，乙方是谁在协议书上看不出来，该协议书的所有内容，只有被告单位的盖章是清楚的，余下的都看不清楚。所以对原告所证明的问题只要支付了对价房屋就归原告所有，其认为是不成立的。2、黑龙江省单位往来资金结算票据一份。证明付款人是何野，房价是875400元，有黑龙江省恒隆开发有限责任公司的财务专用章。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。其认为真实的情况是被告没有收到该笔房款，之所以有这份结算票据，是源于被告单位在开发旗凯丽园的过程中，将该房作为工程款预先抵给奥博公司的ＸＸ飞，但是该工程款在双方结算之后，要进行多退少补，奥博公司的ＸＸ飞，没有经过合法程序将其抵给本案的原告，所以才会有今天资金结算票据这份证据，但是该问题也涉及到多退少补的问题，原告在2012年9月，借给案外人奥博公司的张岩、ＸＸ飞220000元，张岩与ＸＸ飞将被告作为抵工程款的房子，抵押给了本案的原告。所以其所证明的问题支付了875400元的事实，是不存在的。需要ＸＸ飞、张岩与原告核实核对。庭审中，被告为证明其主张成立，向本院举示如下证据：1、预留房源协议书（编号0000515号）。证明在2012年7月27日，被告在当期将争议房屋作为工程款抵给ＸＸ飞，该房屋在之前是抵给ＸＸ飞的。原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。其认为该协议上面的公章写着作废，证明该协议已经不具有法律效力了。因此不能证明13栋-1-6是ＸＸ飞的房子。这份证据更加证明该房屋属于何野，因为该协议作废后，更名到了何野名下，该协议不是抵押，是抵工程款，抵工程款不是抵押，是按照交易习惯支付对价的款项，也就是被告所说的开发公司是拿该房子作为支付奥博公司的工程款。2、被告于2015年7月21日申请调取的田喜明所长、杨易博警官2013年10月办理的张岩拒不支付劳动报酬案的卷宗笔录及资料，证明本案名为买卖，实为借贷的事实。1、案件的材料张岩有四次说明向本案原告借款220000元的事实。2、ＸＸ飞的笔录也证实将房屋抵给原告借款220000的事实。3、韩焕春在该卷中有一份报案材料，材料中说张岩和ＸＸ飞干一段时间活就失踪了，然后韩焕春报张岩和ＸＸ飞诈骗，因为张岩和ＸＸ飞已经把房屋抵出去变现了。也不施工了，人也失踪，所以韩焕春报案说张岩和ＸＸ飞诈骗。原告认为该证据不能证明名为买卖，实为借贷的关系，该证据没有经过法院判决认定，只作为当事人的口供，该当事人的话不具有真实性，张岩在卷宗中的所有口供都没有法院确认是真实的，所以不能作为本案法律依据的事实，而事实是ＸＸ飞名下的房产，经过张岩售卖给何野，经开发商确认开具了预留房源协议书，并开具了收据一份，这是开发商承认了买卖关系，而在本案中被告又说是名为买卖实为借贷为由不承认买卖事实，是没有法律和事实上的依据的。张岩在公安机关的口供不具有真实性。为查明案件事实，本院依职权调取如下证据：黑龙江省农垦哈尔滨管理局房地产管理处证明一份。原告对此证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为被告开发公司在与原告签订房产预留房源协议后又将诉争房屋抵押给第三人属于恶意的违约行为。应当依据最高院关于审理商品房买卖合同适用的解释第八条的规定，被告的行为已构成根本违约，原告除了有要求返还房款的权利同时可以要求被告承担房款一倍的赔偿责任。被告对此证据的真实性无异议，对原告的意见有异议。本案经过法庭调查，其认为查明的法律事实是真借贷假买卖。所以适用商品房买卖第八条欺诈不适用，应按查明的事实按着借款的法律关系适用法律进行判定。综上，对于原告提供的证据1，被告对证据的真实性及证明问题均有异议，但未提供有效证据进行反驳，故本院对此证据予以采信。对于原告提供的证据2，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，其认为原告支付的房款数额并非875400元，且在庭审过程中，原告自认其支付房款为420000元，故本院对此证据真实性予以采信，对证明问题中原告支付的房款数额不予采信。对于被告提供的证据1，原告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。对于被告申请本院调取的证据2，原告认为该证据没有经过法院判决认定，只作为当事人的口供，该当事人的话不具有真实性，本院对此证据不予采信。本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，且证据来源合法，所证事实与客观事实相符，应予以采信。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2012年9月22日，原告何野与被告恒隆房地产公司签订预留房源协议书。约定被告为原告预留坐落于哈尔滨市南岗区王岗镇旗凯丽园13栋1层6号商服。双方约定房屋交付期限为2013年7月31日。庭审过程中，原告自述其以420000元价款购得该房屋，恒隆房地产公司为原告开具了预留房源协议书及房款为875400元的黑龙江省单位往来资金结算票据。经查，该房屋现处于抵押状态，抵给中国长城资产管理公司哈尔滨办事处，抵押时间为自2014年4月25日起至2016年4月25日止。本院认为：原、被告双方签订的预留房源协议书，系双方当事人真实意思表示，该协议不违反相关法律规定，依法成立合法有效。双方均应按约定履行义务。被告在与原告签订协议后，又将该房屋抵押给中国长城资产管理公司哈尔滨办事处，导致合同目的不能实现。原告请求解除该协议，本院予以支持。关于原告要求被告返还房款875400元的诉讼请求，原告在庭审过程中自认实际交付购房款金额为420000元，被告所承担的返还购房款的义务应以实际付款金额为限，故被告应返还原告购房款420000元，对超出部分不予支持。对原告要求被告承担购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求为其在庭审中增加的诉讼请求，因其庭后未补交诉讼费，对此项诉讼请求本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、第一百一十条第一项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定,判决如下：一、于本判决生效之日解除原告何野与被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司签订的预留房源协议书（编号为0000570）；二、被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司返还原告何野购房款420000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告何野的其他诉讼请求。如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12554元，由原告何野负担6531元，被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司负担6023元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  翟福生审 判 员  马宝山代理审判员  刘文文二〇一六年五月十日书 记 员  郭 枫