北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第05542号
原告杭金梅，女，1966年10月1日出生。
被告北京万意百货市场有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村东。
法定代表人叶进喜，职务董事长。
委托代理人金锡张，男，1963年9月4日出生，原北京万意百货市场有限公司副总经理。
委托代理人李淑军，男，1969年6月16日生。
第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司，住所地北京市昌平区东小口镇贺家村。
法定代表人闫爱兰，董事长。
委托代理人马健，男，1981年5月6日出生，北京市九洲祥龙商贸有限责任公司业务经理。
委托代理人张卉羽，男，1977年2月1日出生，北京市九洲祥龙商贸有限责任公司业务经理。
原告杭金梅与被告北京万意百货市场有限公司（以下简称万意百货公司）、第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司（以下简称九洲祥龙公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员卢志成独任审判，公开开庭进行了审理，原告杭金梅、被告万意百货公司的委托代理人金锡张、李淑军、第三人九洲祥龙公司的委托代理人马健、张卉羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭金梅诉称：原告杭金梅与被告北京万意百货公司于2013年8月26日至2014年5月19日签订《铺位租赁合同》。合同约定原告承租被告位于三层北一道02号铺位，租赁期为一年，至2014年5月19日止，年度租金为25000元。原告交纳保证金8000元。按合同约定如被告违约则需按照年度租金总标的的10%支付违约金。2014年2月20日，因被告与第三人之间产生纠纷，市场关闭，商铺无法正常营业，给原告造成巨大经济损失。原被告间多次协商未果，因此原告为维护自己的合法权益要求法院判决：1、被告万意百货公司返还原告杭金梅未满期限内的租金6644元；2、被告退还原告保证金8000元；3、被告支付违约金2500元；4、第三人九洲祥龙公司与被告万意百货公司共同承担赔偿全部经济损失；5、诉讼费由被告承担。
被告万意百货公司辩称：一、凡是属于2013年12月1日之前签约的，被告均予以确认，但具体数字需要进行核对；凡属于2013年12月1日之后签约的，全部诉讼请求被告均不予确认。二、原告诉称的事实理由与事实不符。迄今为止，被告万意百货公司并不同意第三人九洲祥龙公司行使合同单方解除权，更没有与九洲祥龙公司达成解除合同的共识。市场关闭的原因并非我方单方撕毁合同。2013年12月1日之前，被告与九洲祥龙公司达成了“合作经营”的协议，因细节问题，并未签订书面合作协议，但事实上2013年12月1日，九洲祥龙公司进驻被告万意百货公司的办公区并全面接管了被告万意百货的经营权，事实上履行了“合作经营”的口头协议，理应承担“合作经营”期间的一切后果乃至因其恶意行为造成的法律责任。三、第三人九洲祥龙公司在“合作经营”期间，不容推辞法律责任。九洲祥龙公司与万意百货公司合作经营是事实，其在“合作经营”期间以被告万意百货公司的名义行使经营权，进行对外招商活动，并以万意百货公司的名义与诸多商户签订了《铺位租赁合同》，并收取了商户定金、押金或租金，且擅自将资金全部转往自己的账户，而后又以万意百货公司欠租为由行使所谓的“单方解除权”，使得万意百货公司遭受了严重损失。被告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定欠付租金超出10日的，视为拒付，其有权单方解除合同，被告万意百货公司也确实欠租超出了10天，甚至超出的时间更长，第三人九洲祥龙公司并未根据合同断然行使“单方解除权”而是与被告万意百货公司协商，最后事实上达成了“合作经营”的口头协议。第三人九洲祥龙公司的工作人员全面进驻万意百货公司的办公区，接管了全部财务、人事、招商、市场、运营等业务，这个“合作经营”的事实，是双方对被告万意百货公司欠付租金的一个处置方案，改变了原合同的约定，受到法律的保护，不得擅自变更。四、第三人九洲祥龙公司必须履行与万意百货公司签订的《房屋租赁合同》中关于“保证金”的用途约定。保证金的性质是给第三方造成损失的赔偿“保证”，是九洲祥龙公司对第三方承诺的“担保”。五、第三人九洲祥龙公司应履行向第三方支付损失款项的义务有法律依据、合同依据及事实依据。综上所述，被告万意百货公司对原告的部分债务负有不可推卸的责任，但并没有恶意和过错，被告目前的经济状况，已无力支付原告的应付债务，请求法院判令九洲祥龙公司以保证金代为支付第三方损失。第三人九洲祥龙公司对在“合作经营”期间行使的代理管理权承担相应的责任，对其招商的商户承担损失赔偿的义务。
第三人九洲祥龙公司述称：我公司与原告没有任何契约合同关系，原告没有针对我公司的合同上的请求权。没有任何法律规定我公司与万意百货公司之间的合同要约定保护第三人的条款。基于合同的相对性原则，原告没有权利越过其与万意百货公司的合同本身向我公司主张权利。我公司与万意百货公司针对第三方（次承租人）没有任何担保条款，没有义务针对原告与万意百货公司之间的债权债务承担法律责任。万意百货公司违反合同约定，我公司已行使合同约定的解除权，终止与万意百货公司的租赁合同，符合法律及合同上的约定。因我公司与原告没有任何合同契约关系，因此万意百货公司撤场后，我公司基于物权，有权行使占有、使用、收益、处分的权利。因此造成原告损失，是原告与万意百货公司之间的债权债务关系，原告起诉我公司于法无据。依据我公司与被告之间的合同约定，在合同履行过程中，我公司为确保合同履行而对保证金有权行使选择权，与原告没有任何关系。且合同同时约定，万意百货公司超过十日未能支付租金，我公司有权解除合同，保证金不退。该条款表明，在我公司行使单方解除权后，保证金直接转化为惩罚性违约金，归我公司所有，我公司的处置权与其他非合同当事人没有任何关系。
经审理查明：第三人九洲祥龙公司系昌平区东小口镇中滩村东房屋（即本案原被告租赁合同所涉租赁场地所在楼栋）的所有权人。2009年10月16日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方在本合同项下用于出租的房屋为拥有合法使用权的商业用房，位于北京市昌平区东小口镇中滩村东，乙方承租该房屋的用途为商业经营。该合同第四条约定：“本合同签订之日起三日内，乙方应向甲方交纳定金500万元。该定金在乙方进驻后即转为保证金。保证金用于乙方以下各方面违约处置；（1）由于乙方在经营中给第三方（包括但不限于其签约商户）造成损失而拒绝赔偿的。……（3）由于乙方未按时支付租金，甲方有权终止合同，收回所有租赁物，保证金不退。”2010年5月25日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，将2009年10月16日双方签订的《租赁合同》中的租赁期限、租金标准等进行了修改，其余条款不变。2010年12月27日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）、万意百货公司（丙方）、北京万意服装百货批发城有限公司（丁方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，约定：“1、2010年5月25日，就乙方承租甲方位于北京市昌平区东小口镇中滩村东商业用地事宜，甲乙双方签订了《房屋租赁合同》；2、丙、丁两方均系乙方投资设立的子公司，且与乙方共同实际承租昌平区东小口镇中滩村东商业用地，现甲、乙、丙、丁四方经过充分协商，就该《房屋租赁合同》的主体变更事宜，达成协议如下：一、自本协议生效之日起，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中的乙方主体由乙方变更为乙、丙、丁三方。二、自本协议生效之日起，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中乙方的权利义务由乙、丙、丁三方共同承担。三、甲乙丙丁四方共同确认，《房屋租赁合同》除上述主体变更外，其余内容保持不变。”
被告万意百货公司从第三人九洲祥龙公司处整租整栋大楼后，经过装修又将各楼层划分不同区域后转租给各个个体经营商户。2013年10月29日，原告杭金梅（乙方）与被告万意百货公司（甲方）签订《铺位租赁合同》。合同约定原告杭金梅租赁被告万意百货公司的铺位位于万意百货市场第三层北区一道02号。合同第二条约定：“1、乙方承租甲方上述铺位的期限为自2013年8月16日至2014年5月19日止。”合同第三条约定：“……2、租金的支付方式（1）甲乙双方确认乙方交纳租金的周期为12个月。（2）乙方在本合同签订之日，一次性付清第一个租金周期的租金即12个月的租金32120元。（3）租金优惠：鉴于乙方为长期合同变更为短期，甲方将优惠减租7120元，实际最终应交租金为25000元。4、保证金（1）本合同签订时，乙方应向甲方交纳保证金8000元。（2）本合同终止或提前解除后，如乙方在撤场二个月后未出现本合同约定的甲方有权扣除保证金的特别情形，则甲方应如数退还上述保证金。”合同第十三条约定：“合同的解除与终止1、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）租赁期限内，因甲方的原因导致本合同约定经营场所或者乙方租用的铺位停业超过30日的。……”合同第十四条约定：“违约条款1、甲乙双方任何一方发生本合同约定可以单方解除合同的情形时，违约方须承担违约责任，并须向守约方支付违约金，违约金按照年度租金总标的的10%计算。2、甲乙双方任何一方因不履行本合同约定的义务而给对方造成损失的，应承担违约责任和赔偿损失的责任，损失的概念为：实际发生的直接损失，不包括可能发生而未发生的。”
2013年4月16日，原告杭金梅向被告万意百货公司交纳12个月租金25000元。2010年10月11日，原告杭金梅向被告万意百货公司交纳保证金8000元。另查，被告万意百货公司与第三人九洲祥龙公司在《房屋租赁合同》履行过程中因房屋租金交纳问题发生纠纷，九洲祥龙公司要求解除与万意百货公司签订的《房屋租赁合同》。2014年2月20日，第三人九洲祥龙公司向承租商户发出口头通知，称因万意百货公司欠付九洲祥龙公司租金，双方所签《房屋租赁合同》已经解除，请广大承租商户限期撤场。后包括原告杭金梅在内的广大商户纷纷甩货，并于2014年3月20日前陆续撤场。2014年3月9日，被告万意百货公司（甲方）与原告杭金梅（乙方）签订《债权债务确认书》，该确认书确认甲方欠乙方各项金额14644元，其中包括保证金8000元；未到期租金6644元，期限是2014年2月21日至2014年5月28日。
上述事实，有《铺位租赁合同》、《房屋租赁合同》及《补充协议》、租金收据、保证金收据、《租赁合同解除通知书》、《债权债务确认书》、房屋所有权证及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为：原、被告之间达成的租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照合同约定履行相应的义务。现被告万意百货公司与九洲祥龙公司因合同履行产生纠纷，被告万意百货公司无力保障原告杭金梅正常经营，应当认定被告万意百货公司违约。原告杭金梅要求被告万意百货公司退还剩余租金、保证金并承担违约责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告杭金梅要求第三人九洲祥龙公司承担连带赔偿责任的请求，因被告与第三人在《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定了保证金可用于万意百货公司在经营中给第三方造成损失的赔偿用途，故本院对原告的该项请求，在500万元保证金范围内予以支持。第三人九洲祥龙公司辩称其对保证金的处分有选择权，本院认为依据本案被告与第三人所签合同的性质以及保证金的性质，弥补承租商户的损失具有优先性，故本院对第三人的该项辩解不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告北京万意百货市场有限公司于本判决生效后七日内退还原告杭金梅未到期租金六千六百四十四元、保证金八千元；
二、被告北京万意百货市场有限公司于本判决生效后七日内支付原告杭金梅违约金二千五百元；
三、第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司就上述全部债务在五百万元保证金范围内向原告杭金梅承担连带赔偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百一十四元，由被告北京万意百货市场有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 卢志成
二〇一四年六月十六日
书 记 员 赵园丽