广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法少民初字第46号
原告（反诉被告）：广州穗南房产发展有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：王某，职务：董事长。
委托代理人：苏萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨某，香港居民，现住广州市越秀区。
被告（反诉原告）：阮某，香港居民，现住广州市越秀区。
被告（反诉原告）：黄某（兼被告杨某甲、杨某乙的法定代理人），香港居民，现住广州市越秀区，系被告杨某甲、杨某乙的母亲。
被告（反诉原告）：杨某甲，香港居民，现住广州市越秀区。
被告（反诉原告）：杨某乙，香港居民，现住广州市越秀区。
上述五被告共同委托代理人康念青，广东正大方略律师事务所律师。
原告（反诉被告）广州穗南房产发展有限公司诉被告杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙（均是反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州穗南房产发展有限公司（以下简称“穗南公司”）委托代理人苏萍、被告杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙共同的委托代理人康念青到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告穗南公司诉称及反诉辩称：原告穗南公司与杨某、杨某（已故，其法定继承人为被告阮某、黄某、杨某甲、杨某乙）于1993年12月1日就杨某、杨树源购买广州市荔湾区德星路以西、下九路以北荔湾广场首层GE号铺位签订《房地产预售契约》及附件，约定房款为港币1379080元，建筑面积为25.79平方米。合同签订后被告向原告支付房款港币551632元，余款港币827448元至今未付。1996年10月15日原告按被告提供的地址以挂号信形式发出《荔湾广场交付使用通知书》，又于2001年1月16日发出《房款催款函》，其后向法院提出诉讼，法院于2001年9月11日向被告发出公告并送达传票，被告未到庭应诉。2012年6月28日原告再次向被告发出《告知函》，并于同年提起诉讼要求解除合同，收到后被告提起诉讼要求继续履行合同。2013年4月26日，广州市中级人民法院判决驳回原告解除合同请求，但房屋余款港币827448元（按1993年12月31日签订合同时的汇率计算港币折合人民币885369.36元）至今被告仍未支付给原告。原告多次催要未果。根据合同附件三（9）约定，被告应付清成交价余款、违约金及其他根据本契约应缴的款项才能使用房产。原告认为被告仅支付小额房款，判决后明知支付余款义务拒不履行，经原告多次催告仍不支付，并不符合合同约定及交易习惯，仍构成违约，应向原告支付未付余款及相应逾期付款违约金。由于签订合同时双方是按当时汇率计算房款确定价格，从遵循订立合同时当事人本意、意思自治原则、公平合理角度等考虑，均应按1996年汇率计算未付房款。故请求判令：1、被告杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙支付原告广州穗南房产发展有限公司未付房款885369.36元（按1993年12月31日签订合同时的汇率计算港币折合为人民币）及逾期付款违约金，违约金以未付房款885369.36元为基数，每日千分之一标准从发催款函之日即2001年1月16日起计至实际付清之日止。2、判令本案诉讼费用由被告杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙承担。
对于被告提出的反诉：1.因合同明确约定履行的先后顺序，被告大部分的房款没有支付，（2012）荔法少民初字第123号判决书认为原告尚未交铺，被告要求办理诉争商铺的房产证的诉讼请求没有得到支持，法院也认定了逾期办证及相应违约金的前置条件，故被告的反诉请求没有法律和事实依据。2.原告曾多次要求被告交齐房款均被拒绝，虽现被告已申请了强制执行交铺，但必须交齐房款后才能取得商铺。现被告大部分房款没有支付，办证条件不成就，逾期办证违约金不存在。3.付款纠纷和办证纠纷是两个法律关系，不应该一并处理。若法院一并判决，并将导致被告取得了房产，而原告无法取得房款，原告的合理、合法权益无法得到保障。综上所述，被告的反诉请求没有事实和法律依据，不应在本案处理，应驳回被告被告杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙的反诉请求。
被告杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙答辩及反诉称：1.不同意按885369.36元的数额支付余款，同意按合同约定的港币支付房款的余款，如果需要折算成人民币，不同意按1996年的汇率计算，只同意按起诉时的汇率计算折算成人民币。2.付款前提是原告发出同意被告收楼的通知书，如果原告不同意交铺，被告不存在履行支付余款的后合同义务，（2013）穗中法民五终字第577号生效判决书已经判决原告需要将商铺交付给被告，但原告至今没有书面通知过被告办理收铺手续，而且被告依据（2013）穗中法民五终字第577号判决书申请强制执行，但原告至今仍以各种理由拒绝将商铺交付给被告，原告要求被告支付商铺余款的条件没有成就，只有原告向被告发出要求被告收铺的意思表示且履行了收铺手续后，被告才需按双方签订的房地产预售契约的约定在十四日内将房屋余款支付给原告，而且在（2013）穗中法民五终字第803号案二审判决中已明确认定了被告后履行清付余款义务的日期并未起算，不存在违法事实，故被告不存在任何违约，被告不同意支付逾期付款违约金。为维护被告的合法权益，请求法院判令：1.被反诉人（原告）广州穗南房产发展有限公司立即为反诉人杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙办妥位于广州市荔湾区德星路以西、下九路以北荔湾广场首层GE号商铺的房地产权证。2.被反诉人（原告）广州穗南房产发展有限公司支付逾期办理房地产权证的违约金35463元（以已付购房款551632港币按当时汇率折算成人民币为本金，按逾期贷款利率计算，从2013年5月27日开始计至办好房地产权证为止）。3.被反诉人广州穗南房产发展有限公司承担本案的反诉费用和本诉费用。
经审理查明：1993年12月1日，原告穗南公司（甲方）与杨某、杨树源（乙方）签订编号为市管契字第0022103号《房地产预售契约》，约定：乙方向甲方购买广州市荔湾区德星路以西、下九路以北荔湾广场首层G铺位的房地产，房屋建筑面积25.79平方米，成交价格为港币1379080元；甲方应于1996年6月30日将上述房屋建成并正式交付乙方，除特殊情况外，甲方并应于1997年7月31日前为乙方办妥领取房地产产权证的手续；违约责任：乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。本契约经双方签章并经房地产主管机关审查批准后生效；本协议未尽事项，甲方与乙方可另行议定，其补充契约书经双方签章后与本契约有同等效力；但另行议定的条款必须符合中国法律的规定并不得与本契约的内容相悖。
合同附件二约定：乙方向甲方缴付房地产成交价款的方式是第一期楼款含定金港币贰万元正已于签署本契约时或之前付清；第二期楼款港币255816元须于1993年11月22日或之前付清；第三期楼款港币137908元须于1993年12月22日或之前付清；第四期楼款港币137908元须于1994年2月22日或之前付清；成交价余款港币827448元于甲方发出上述房地产交付使用通知书之日起十四天内付清。
附件三（8）约定：如乙方逾期三十天仍未付清应缴的成交价款，甲方有权单方面发表声明解除本契约，并将上述房地产另行转售而无需事前征询乙方或获得乙方同意，乙方已缴交的定金、购楼款及其他一切款项将不退回，全归甲方所有。
附件三（9）约定：乙方应于甲方发出上述房地产交付使用通知书之日起十四天内，到甲方或其指定的地点及方式付清成交价余款（若有）、违约责任金（若有）及其他乙方根据本契约应缴的款项，并接受甲方移交锁匙；否则甲方将有权根据本契约正文第五条收取违约金及／或按本附件第（8）条安排处理上述房地产，乙方不得因此提出任何异议；乙方并须向甲方负责因乙方逾期收楼而引致的任何损失及费用。
附件三（10）约定：乙方缴清本附件第（9）条的款项后，应即办理领取上述房地产的锁匙手续，甲方向乙方移交锁匙当天即视为甲方实际将上述房地产交付乙方之日；如乙方于缴清该款项后十四天内仍未办理该手续，则视为甲方已实际把上述房地产交付乙方使用。
附件三（12）约定：甲方保证上述房地产的工程施工质量，按国家建筑安装工程质量监督和验收规范的有关规定进行。上述房地产在正式交付乙方使用前，须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格。
合同签订后，于1993年12月31日在广州市房地产交易中心进行监证记录。杨某、杨某按《房地产预售契约》约定，于1994年2月22日前向穗南公司缴付购房款港币551632元。
另查，1996年9月讼争房屋所在大楼经广州地区建设工程质量安全监督站验收合格。1996年10月15日广州市建设委员会同意荔湾广场工程竣工交付使用日期后延121天。1998年6月该建设工程经广州市城市规划局验收合格。杨某、杨某至今未交齐房款。
穗南公司曾于2001年向本院提起诉讼，请求判令解除穗南公司与杨某、杨某于1993年12月1日签订的《房地产预售契约》及其附件。本院认为穗南未能提供通知杨某、杨某收楼的依据，因此可认定穗南尚未通知杨某、杨某收楼，杨某、杨某应付房价余款的日期并未起算。于2001年12月29日以（2001）荔法房初字第1168号民事判决书判决确定驳回穗南公司要求解除《房地产预售契约》以及要求将杨某、杨某已付房款低偿杨某、杨某逾期交房款的违约金的诉讼请求。
2012年6月26日，穗南公司向某葵、杨某发出内容有：杨某、杨某于1993年11月11日与穗南公司签署认购“荔湾广场”首层GE商铺的《房地产预售契约》；根据契约规定，该认购物业的购买价格为港币1379080元，杨某、杨某必须依照约定的时间分期缴付购房款；鉴于杨某、杨某仅是在1994年4月22日或之前缴付了共三期购房款港币551632元，余款港币827448元至今未付，穗南公司曾向某葵、杨某发出《交付使用通知书》，又于2001年1月16日发出《房款催款函》，但杨某、杨某一直没有回复以及履约付清欠款，已构成严重违约行为；故此，穗南公司再次要求杨某、杨某于2012年7月31日前与穗南公司联系，办理有关手续以及缴清全部款项（包括购房款余款及利息、物管费及滞纳金等）；如逾期未缴清款项，穗南公司视作杨某、杨某对认购物业的主动放弃，以及同意双方解除认购物业的《房地产预售契约》的《告知函》。
2012年8月2日，杨某向穗南公司发出内容有：本人于1993年12月1日与穗南公司签订《房地产预售契约》，购买穗南公司荔湾广场首层GE商铺，合同签订后，本人已按合同约定付清前四期房款合计港币551632元；按双方合同第三条的约定，穗南公司应将商铺在1996年6月30日前交付给本人，并于1997年7月30日前办妥商铺的产权证；但时至今日穗南公司都未能交铺和办证，并未经本人同意擅自将该商铺出租他人；于2012年7月接到穗南公司通知书后，本人多次与穗南公司联系，但均未得到穗南公司对该问题的确切回复；为求切切实实解决上述问题，本着平等协商、互利共赢的原则，如穗南公司在2012年8月31日前为本人办理商铺移交及六个月内办妥产权手续，本人愿意将剩余房款支付予被告，双方前事不计，否则本人保留向穗南公司追究相关违约责任，追讨违约金及追索租金的权利的《关于尽快完善商铺移交及办理相关产权手续的函》。
2012年8月8日，穗南公司向某葵发出内容有：杨某2012年8月2日《关于尽快完善商铺移交及办理相关产权手续的函》收妥，穗南公司就荔湾广场首层GE商铺交易过程中的有关事实作如下说明：双方就买卖荔湾广场首层GE商铺签订了《房地产预售契约》，成交价格为港币1379080元；穗南公司于1996年10月15日按杨某在契约中注明的联系地址“五羊新村寺右南二街6巷”以挂号信形式发出《荔湾广场交付使用通知书》（详见附件），又于2001年1月16日发出《房款催款函》，其后穗南公司向法院提起诉讼，法院于2001年9月11日向某葵发出公告并送达传票，杨某一概不予答复；直至2012年6月28日，穗南公司再次向同样地址发《告知函》，最后得到杨某的回应；由此可见，穗南公司和法院发出的所有函件，杨某均已收悉却拒绝履行预售契约的义务，已构成严重违约；杨某来函已确认仅支付了前期房款港币551632元，务请付清房款余款及违约金合计人民币1600000元，穗南公司将为杨某完善该铺其余手续；否则，穗南公司将在短期内循法律途径追究杨某的违约责任。
穗南公司为证明其曾以挂号函件形式向某葵、杨某发出收楼通知，向本院提供（2008）荔法民三初字第2181号案件卷宗材料之收寄挂号函件登记清单复印件一份。
杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙认为（2008）荔法民三初字第2181号案卷宗材料之收寄挂号函件没有原件，真实性不予确认；这仅仅是清单，并没有注明通知书的具体内容，无法看出被告有否邮寄通知书（没有杨某、杨某签收证明）。
杨某于2006年7月17日死亡，杨某的亲属（继承人）有妻子黄某、儿子杨某甲、儿子杨某乙和母亲阮某（其父亲已死亡）。
另查明：因穗南公司不依约交付诉争商铺，杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙于2012年9月27日向本法院提起诉讼，请求：1.穗南公司立即将位于荔湾区德星路以西、下九路以北荔湾广场首层GE号铺位交付杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙使用；2.穗南公司向某葵、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙支付逾期交铺违约金港币992937元，直至交付商铺之日止（按房价款每日千分之一暂计算两年）；3.穗南公司立即为杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙办妥荔湾区德星路以西、下九路以北荔湾广场首层GE号铺位的房地产权证；4.穗南公司向某葵、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙支付逾期办理房产证违约金港币77780元（按已付房价款银行同期贷款利率暂计算两年），直至办妥房产证之日止。第2项与第4项金额合计为港币1070717元，按2012年9月25日汇率0.8131折合人民币为870600元；5.穗南公司承担本案全部诉讼费用。穗南公司反诉：1.判令解除杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙与穗南公司于1993年12月1日签订的《房地产预售契约》及其附件。2.判令本案诉讼费由杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙承担。本院于2012年12月25日作出（2012）穗荔法少民初字第123号民事判决。判决：一、穗南公司自判决发生法律效力之日起一个月内，将位于荔湾区德星路以西、下九路以北荔湾广场首层GE号铺位交付杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙使用。二、穗南公司自判决发生法律效力之日起十日内，按购房款1121330元（总购房款港币1379080元×0.8131汇率）每日的千分之一，即每日1121元的标准，向某葵、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙支付2010年9月27日至判决发生法律效力之日止的逾期交铺违约金，自判决发生法律效力之日起至穗南公司交付商铺之日止的逾期交铺违约金，穗南公司仍应按上述标准支付给杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙（违约金不得超过购房款1121330元）。三、驳回杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙的其他诉讼请求。四、驳回穗南公司的反诉。判后，穗南公司不服判决上诉至广州市中级人民法院，2013年4月26日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第577号民事判决：一、维持广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法少民初字第123号民事判决第一、三、四项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法少民初字第123号民事判决第二项为：穗南公司自本判决送达之日起十日内，按已付购房款448532元（已付购房款港币551632元×0.8131汇率）每日的千分之一，即每日448.5元的标准，向某葵、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙支付2010年9月27日至本判决送达之日止的逾期交铺违约金，自本判决送达之日起至穗南公司交付商铺之日止的逾期交铺违约金，穗南公司仍应按上述标准支付给杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙（违约金不得超过已付购房款448532元）。
再查明：杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙另案向本院提出起诉申请强制执行（2013）穗中法民五终字第577号民事判决，该案在执行过程中，本院向广州市国土资源和房屋管理局发出《协助查询函》，该局于2014年6月12日《复函》如下：荔湾广场首层GE号铺已办理预售合同备案，预售契约编号为1993022103号，预购人杨某和杨某。经调阅该预售合同附图与平面附图对比显示，该商铺实测的地址为德星路9号负一层E区铺。上述信息核查时间为2014年5月29日。
2014年12月17日，本院作出（2013）穗荔法执字第2159号执行裁定书，将广州市德星路9号负一层E区铺交杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙管业。
本院认为：穗南公司与杨某、杨某签订的《房地产预售契约》及附件是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，该契约及附件合法有效，双方应依约履行。2014年12月17日，本院作出的（2013）穗荔法执字第2159号执行裁定书，已将诉争商铺广州市德星路9号负一层E区铺交杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙管业，故穗南公司要求杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙付清余款的请求符合合同的约定，本院予以支持。至于穗南公司主张其于1996年10月15日、2001年1月16日分别向某葵、杨某送达收楼通知书、发出房款催款函，履行了收楼手续，请求杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙支付逾期付款违约金的请求，本院认为，上述契约附件二明确约定：购房余款于穗南公司发出交付使用通知书之日起十四天内付清，穗南公司通知杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙收楼的义务在先，杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙付清余款的义务在后，穗南公司提供的证据无法证明杨某、杨某等已收到收楼通知书，本院以及广州市中级人民法院的生效判决均无认定杨某、杨树源收到了收楼通知，故穗南公司认为已履行了通知杨某收楼义务依据不足，请求杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙支付逾期付款违约金的请求缺乏依据，本院不予支持。
诉争商铺经本院执行已交杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙管业，办理商铺的房地产权证是穗南公司的义务，杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙反诉请求穗南公司办理诉争商铺房地产权证的请求，本院予以支持。至于杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙主张穗南公司支付逾期办理房地产权证的违约金的诉讼请求，本院认为，上述契约约定：穗南公司1996年6月30日将上述房屋建成并正式交付杨某等，除特殊情况外，穗南公司并应于1997年7月31日前为杨某等办妥领取房地产产权证的手续。由于双方发生纠纷，穗南公司一直没有将涉案商铺交给杨某一方管业，穗南公司为此承担了逾期交铺的违约金。故杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙再主张穗南公司支付逾期办理房地产权证的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，根据、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙向原告广州穗南房产发展有限公司支付购房款港币827448元。
二、原告广州穗南房产发展有限公司自本判决发生法律效力之日起一个月内，提供必要的证明文件，协助被告杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙办妥领取广州市德星路9号负一层E区铺房地产权证的手续，并将房产证交付给被告杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙。办理上述手续过程中应缴的税款，由原告广州穗南房产发展有限公司与被告杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙按规定各自承担。
三、驳回原告广州穗南房产发展有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙的其他反诉讼请求。
被告杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费12654元，由被告杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙负担；反诉受理费393元，由原告广州穗南房产发展有限公司负担50元，被告杨某、阮某、黄某、杨某甲、杨某乙负担343元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 房志红
审 判 员 陈红斌
人民陪审员 陆涧嫦
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 吴素燕
陈小倩