湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂09民终586号上诉人（原审被告）：孝感康泓药品零售连锁有限公司（原名称：孝感市康泓药品零售有限公司）。住所地：湖北省孝感市孝南区卧龙乡复兴村河口街特*号。统一社会信用代码：91420900077035500N。法定代表人：杨学圣，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军湖北省孝感军分区。住所地：湖北省孝感市孝南区。负责人：何松利，该军分区司令员。委托诉讼代理人：高升，该军分区后勤处处长。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：黄河，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人孝感康泓药品零售连锁有限公司（以下简称康泓药品公司）因与被上诉人中国人民解放军湖北省孝感军分区（以下简称孝感军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初3707号民事判决，向本院提起上诉。本案于2018年3月14日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康泓药品公司上诉请求：1.依法撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2017)鄂0902民初3707号民事判决第三项，并依法改判由孝感军分区赔偿康泓药品公司各项损失共计990.4135万元；2.本案一、二审诉讼费用均应由孝感军分区承担。庭审中，康泓药品公司明确第一项上诉请求为：依法改判在一审判决第三项的基础上，加判孝感军分区赔偿康泓药品公司各项损失总计990.4135万元。事实和理由：一、原法院所作判决认定的事实不清，证据不力。首先，康泓药品公司于2015年3月31日竞租中标后，孝感军分区于2015年4月10日才拿出一份《军队房地产租赁合同》，此合同纯属格式合同，其中有霸王条款，据此显失公平。另外，合同签订后，孝感军分区未取得《军队房地产租赁许可证》导致康泓药品公司租赁、门面延期开业经营而造成经济损失。其次，合同履行期间内，即2016年3月8日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求2017年年底前军队和武警部队全面停止有偿服务活动，可孝感军分区却未及时告知康泓药品公司，反而于2017年4月26日向康泓药品公司收取了第三年即2017年5月11曰至2018年5月10日租金67.2524万元整，之后根据双方约定，孝感军分区未向康泓药品公司提供书面解除上述《租赁合同》的通知，直接于2017年9月诉至人民法院解除合同。显而易见，孝感军分区存在欺诈、隐瞒及违约行为理应承担违约责任，原审法院对上述事实认定不清。二、原审法院所作判决适用于我国《合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决解除合同，但对于康泓药品公司要求孝感军分区赔偿经济损失990.4135万元未予审查认定。正是因为上述《租赁合同》显失公平，孝感军分区存在欺诈、隐瞒及违约行为，除理应向康泓药品公司返还租赁保证金61000元及其银行同期存款利息合计67588元和支付搬迁费用112087元外，还应当向康泓药品公司赔偿以下经济损失：赔偿违约金6.1万元、延期开业经营损失17.7802万元、可得利益损失788.4433万元、合同解除员工经济补偿14.4万元、药品仓储费赔偿41万元、房屋装修剩余价值赔偿62.99万元、库存药品（医院临床处方药）不能卖出的损失59.7万元，以上小计990.4135万元。综上，请求二审法院依法撤销（2017）鄂0902民初3707号湖北省孝感市孝南区人民法院民事判决书判决内容第三项，并依法改判由孝感军分区赔偿康泓药品公司各项经济损失共计1008.3810万元，支持康泓药品公司的上诉请求，以维护康泓药品公司的各项合法权益。孝感军分区辩称，1.《军队房地产租赁合同》文本虽系孝感军分区起草印制，但合同的各项内容康泓药品公司明知、了解并签字认可，该合同是双方当事人真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫或者重大误解的情形。合同对双方的权利义务约定对等，不存在加重或是免除合同相对方责任义务的条款，故康泓药品公司关于该合同系格式条款，相关内容显示公平的主张不能成立。2.虽然合同约定须经军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后才能生效，但合同双方已经实际履行，孝感军分区交付了房屋，康泓药品公司缴纳了租金，康泓药品公司主张孝感军分区没有取得租赁许可证导致其延期开业造成损失，没有事实和法律依据。3.孝感军分区实际接到中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，至起诉前曾多次与康泓药品公司协商腾退房屋事宜，康泓药品公司以种种理由推诿，考虑到商户的实际困难，孝感军分区没有采取强硬的措施，只是督促商户主动腾退房屋，现中央军委下发的停止有偿服务的期限将至，孝感军分区在不得已的情况下才向法院提起诉讼。另康泓药品公司现实际占有并使用租赁房屋，根据合同约定收取租金，不违反法律禁止性规定，并无不妥。孝感军分区依据合同约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”为由解除合同，既符合军队改革建设的需要，也符合合同约定。孝感军分区没有违约过错，故不存在赔偿和补偿问题，多付的租金和保证金孝感军分区向康泓药品公司予以返还。考虑军民关系的融合及商户的实际困难，经征求上级领导的同意，孝感军分区已经减免2个月的房租作为康泓药品公司自行搬离的费用，使法律效果和社会效果高度融合。在一审审理过程中，孝感军分区向法院提交了委托法院指定鉴定机构对康泓药品公司的装修残值进行鉴定的书面申请，但康泓药品公司拒不同意鉴定，应视为康泓药品公司放弃了该项权利，其装修残值在租赁期限内已摊销完毕。另康泓药品公司单方主张的赔偿经济损失项目，绝大部分是其正常经营需要，其商业风险应当由其本人承担，康泓药品公司也没有提交相应的证据材料予以证明，孝感军分区不予认可。由于时间紧迫，请求二审法院判决康泓药品公司立即腾退租赁房屋。孝感军分区向一审法院起诉请求：1.解除孝感军分区与康泓药品公司2015年签订的《军队房地产租赁合同》（2015南①-④），责令康泓药品公司立即搬出；2.判令康泓药品公司承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。一审经审理查明，2015年4月10日，孝感军分区后勤部（甲方）与孝感市康泓药品零售有限公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：[2015]南1-4）一份，约定甲方将其位于孝感市孝南区广场街7号楼1层南1-4号门面房（面积为132.67平方米）出租给乙方用于医疗器械、保健食品等销售，租赁期限自2015年4月11日至2020年5月11日，租金总额3370629元，乙方交纳租赁保证金61000元。合同第十五条附加条款约定，租金逐年递增5%，第一年至第五年分别为60.9999万元、64.0499万元、67.2524万元、70.615万元、74.1457万元，每年4月30日前交纳。合同第九条“合同解除”第（四）项约定：“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；”合同第十二条约定，合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同签订后，孝感军分区将房屋交付给康泓药品公司经营使用，康泓药品公司向孝感军分区交纳了保证金61000元及第一年和第二年租金，于2017年4月26日交纳了第三年（2017年5月11日至2018年5月10日）租金67.2524万元。2016年3月8日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号），要求2017年年底前军队和武警部队全面停止有偿服务活动。2017年6月16日，湖北省军区后勤部《关于下发未关停项目分类处置条件及办法参考指导意见的通知》（后战[2017]14号）规定，针对房地产租赁行业，分别采取终止收回、委托管理等方式，委托管理须符合出租房屋面积1500平方米、场地面积5000平方米以上，或者认定补偿金额1000万元以上的项目。孝感军分区与康泓药品公司协商解除合同无果，遂诉至一审法院。孝感市康泓药品零售有限公司现变更为孝感康泓药品零售连锁有限公司。一审法院认为，孝感军分区与康泓药品公司签订的《军队房地产租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，虽然合同约定须经相应军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后才能生效，但由于双方当事人已经实际履行，应当认定该合同生效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案孝感军分区、康泓药品公司签订的《军队房地产租赁合同》第九条关于合同解除事项第（四）项明确约定：“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；”将国家和军队政策法规重大调整约定为一方解除合同的条件之一，现中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求2017年年底前军队和武警部队全面停止有偿服务活动，孝感军分区根据军队政策调整提出解除租赁合同，既符合军队改革建设需要，也符合合同约定，一审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，在房屋租赁合同解除后，康泓药品公司依法应当向孝感军分区腾退房屋，支付下欠的租金及逾期返还房屋的占用费。孝感军分区依法应当返还康泓药品公司交纳的租赁保证金及多收的租金。孝感军分区自愿减免康泓药品公司二个月租金作为支付康泓药品公司的搬迁费，一审法院予以确认。合同第九条第（四）项约定的“甲乙双方均不承担责任”的责任为合同不能履行的违约责任，属于当事人意思自治，康泓药品公司认为该约定与合同法规定的解除合同法律责任相冲突，因而无效的理由不能成立，一审法院未予采纳。康泓药品公司认为其不属于中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的关停对象，应当适用委托管理方式的抗辩，无事实及法律依据，一审法院依法未予支持。孝感军分区要求康泓药品公司承担本案保全费用，没有事实依据，一审法院未予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：1.解除孝感军分区与康泓药品公司于2015年4月10日签订的《军队房地产租赁合同》（合同编号：[2015]南1-4），康泓药品公司于判决生效后三十日内腾退房屋；2.康泓药品公司于判决生效后七日内按照合同约定支付至实际搬离租赁场地之日止的租金（以所在年度租金折算为日租金计算），前期已支付租金予以抵扣，多付租金由孝感军分区予以返还；3.孝感军分区于判决生效后七日内向康泓药品公司返还租赁保证金61000元；支付搬迁费用112087元（67.2524万元÷12个月×2个月）；4.驳回孝感军分区其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费500元，由康泓药品公司负担。本院二审期间，康泓药品公司为支持其上诉请求向本院提交了以下九份证据：证据一为《租赁合同》第十条，拟证明赔偿违约金6.1万元。证据二为当时工资单及15年度房租收据，拟证明延期开业损失。证据三为公司后湖店15年-17年度毛利报表，拟证明可得利益损失。证据四为员工（后湖店）劳动合同（12人），拟证明合同解除员工经济赔偿。证据五为新租4店房租合同，拟证明药品仓储费赔偿。证据六为装修合同（可申请第三方鉴定），拟证明房屋装修剩余残值赔偿。证据七为后湖店库存药品金额表，拟证明库存药品不能卖出的损失（医院临床贵重药品）。证据八为损失的诉求，拟证明愿意调解。证据九为招标邀请书，拟证明当时不知合同真实内容。孝感军分区未向本院提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。孝感军分区对康泓药品公司提交证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，因为合同解除是约定解除，不存在赔偿违约金。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明延期开业及损失。对证据三的真实性有异议，系康泓药品公司单方提供。对证据四的真实性有异议，与本案无关联性。对证据五的真实性有异议，无原件予以核对，对证明目的有异议，不能达到证明目的，属于康泓药品公司正常经营性开支。对证据六的真实性有异议，装修剩余价值系装修合同双方简单约定，没有其他证据予以佐证。对证据七有异议，系康泓药品公司单方提供的数据。证据八、证据九与本案无关联性，不能达到其证明目的。本院对康泓药品公司的九份证据认证如下：因孝感军分区对证据一、二的真实性无异议，本院仅对上述两份证据的真实性予以确认。因证据三至八系康泓药品公司单方提供，孝感军分区对上述证据均不认可，且康泓药品公司亦未提交其他证据予以佐证，故对证据三至八本院不予采信。证据九系招投标过程中发出的招租总价邀请函，对该份证据的真实性予以确认，但该份证据仅为竞标邀请函，并非康泓药品公司与孝感军分区关于案涉门面出租达成的协议，对该份证据的证明目本院不予采信。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，1.一审中孝感军分区的诉讼请求为：“①解除孝感军分区与康泓药品公司2015年签订的《军队房地产租赁合同》（2015南①-④），责令康泓药品公司立即搬出；②判令康泓药品公司承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。”康泓药品公司在一审中未提出反诉。2.康泓药品公司未就其认为的案涉合同存在欺诈、隐瞒、显失公平等情形请求撤销合同。3.康泓药品公司在二审庭审中同意解除案涉合同。本院认为，本案系因孝感军分区与康泓药品公司签订的《军队房地产租赁合同》的履行而引起，故应定性为房屋租赁合同纠纷。虽然合同约定双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后合同生效，但双方当事人签字盖章后已实际履行；康泓药品公司认为案涉合同存在欺诈、隐瞒、格式条款、显失公平等情形，但未提交证据予以证明，亦未主张过撤销案涉合同，且上述合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合同依法成立、有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。本案二审争议的焦点问题：因为解除案涉房屋租赁合同，孝感军分区应否赔偿或补偿康泓药品公司的损失。本院认为，康泓药品公司在一审中未就案涉门面的装修费用、未取得《军队房地产租赁许可证》延期开业经营损失、可得利益等等损失提出反诉，二审提出该项诉讼请求但未提交有效证据予以证明，孝感军分区亦不同意在二审中一并审理，按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本院对康泓药品公司的该上诉理由不予审理，康泓药品公司可另行主张权利。至于孝感军分区请求判令康泓药品公司立即腾退租赁房屋，因一审法院作出判决后，孝感军分区未提出上诉，视为其认可一审判决。孝感军分区的该项主张本院不予支持。综上，康泓药品公司的上诉请求本院不予审理，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审中康泓药品公司未就返还保证金、支付搬迁费、退还多收房租等提出反诉，一审法院根据康泓药品公司的答辩理由判决孝感军分区向康泓药品公司返还保证金、支付搬迁费用、退还多收房租，孝感军分区未提出上诉，视为其认可一审判决。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人孝感康泓药品零售连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  代绍娟审判员  胡 红二〇一八年三月二十二日书记员  潘 洁附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。