江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣06民终159号上诉人（原审原告）何智健。上诉人（原审原告）占贤俊。被上诉人（原审被告）鹰潭秀清置业有限公司。法定代表人郁央群，董事长。委托代理人凌宏高，系鹰潭秀清置业有限公司办公室主任。上诉人何智健、占俊贤因商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2015）月民一初字第1674号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何智健，被上诉人委托代理人凌宏高均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，被告系月湖花园1#、2#项目的开发企业，被告于2012年12月12日取得上述项目的商品房预售许可证。2013年3月26日两原告与被告签订编号为YT2013003875《鹰潭市商品房买卖合同》，合同约定两原告向被告购买月湖花园01幢1单元01层101号房屋。该合同对购买的商品房情况、价款、建筑面积差异等作了约定。合同约定经竣工验收合格并在当地主管部门备案后，方可交付，被告于2014年6月30日前将符合上述条件的商品房交付两原告使用。合同第六条规定，除遇不可抗力外，被告如未按期交付商品房，逾期在180日内的，两原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算；如超过上述约定期限的，买方有权按照下列第-项约定，追究出卖人违约责任。合同中书写了两种追究违约责任，是否选取哪一种违约责任一栏划掉。这两种责任为：“1、合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算，出卖人还应每日按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。2、解除合同。出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止，按银行同期存款利率计算，出卖人还应每日按已付商品房价款的（/）向买受人支付违约金。”同时还约定商品房预售的，自房屋交付使用之日起365日内办理转移登记。因政府原因或不可抗力因素而导致产权登记延后的，买受人应免除出卖人的责任。合同签订后，原告于2013年3月25日支付购房款159067元，2013年4月28日支付购房款370000元。2014年9月23日被告将《交房程序书》、《交房通知书》、《交款通知书》给付原告何智健，并告知原告何智健办理相关交房手续，还将交付办理产权证、管道煤气初装费、有线电视开通初装费、工本费等共计24968元。2015年11月24日原告所购买房屋所在的鹰潭月湖花园1#楼工程竣工验收备案。2015年12月12日原告将《〈鹰潭市商品房买卖合同〉解除通知书》邮寄给被告，该通知书载明：由于贵公司无法按合同约定时间交房给我们，现书面通知贵公司要求解除该购房合同，请贵公司在收到本通知之日起解除合同编号为YT2013003875的《鹰潭市商品房买卖合同》，全额返还我们购房款共计人民币529067元，并支付逾期交房违约金、逾期办理房屋权属登记的违约金、承担我们已支付房款的利息损失及提前还贷的银行违约金、已支付商品房首付款的贷款利息，合计按民间贷款24%的年利率计算，向我们支付人民币约328600元赔偿金，及承担我们已经支付的合同备案费的损失80元。原告于2015年12月29日诉至本院，请求：1、判令解除编号为YT2013003875的《鹰潭市商品房买卖合同》；2、判令被告负担本案诉讼费。另查明，在本案诉讼期间，被告提交了两份文件。第一份文件为2014年1月15日鹰潭市城乡规划局给被告下发的《关于白露沿线景观范围控制建设的通知》，通知载明：根据市委市政府统一部署，我市即将对白露河沿线景观进行整体景观改造，改造范围南起七纬东路，北至信江河，全线长约6.73公里，沿线建设项目及单位所有处于白露50米范围内的在建、拟建工程（含建筑物、构筑物、道路、管涵等）暂时行停止建设，待白露河沿线景观设计确定后，按统一设计进行施工。另一份文件为2014年10月13日鹰潭市人民政府办公室印发的鹰府办字[2014]第158号《鹰潭市人民政府办公室关于印发月湖花园房地产项目挡土墙改造协调会议纪要的通知》，纪要内容为：一、为进一步美化城市景观，提升城市品位，由鹰潭秀清置业有限公司对月湖花园42号路挡土墙进行改造，并将挡土墙按照红线范围向后退1.5米，采取阶梯式处理。在具体施工过程中注意保留通道，确保改造后能满足消防技术规范；二、请市城乡规划局、武警鹰潭消防支队抓紧为鹰潭秀清置业有限公司对挡土墙改造办理相关手续；鹰潭秀清置业有限公司要尽快组织施工，确保改造工作及时顺利到位。以上事实，有以下经庭审质证的证据予以证实：两原告的身份证复印件，YT2013003875《鹰潭市商品房买卖合同》，收款收据2份，《交房程序书》、《交房通知书》、《交款通知书》，《〈鹰潭市商品房买卖合同〉解除通知书》，鹰规建字第2011-023（6-9）号建设工程规划许可证，鹰房预售证第2012-28号商品房预售许可证，鹰潭市建设工程竣工验收备案表，2014年10月13日鹰潭市人民政府办公室印发的鹰府办字[2014]第158号《鹰潭市人民政府办公室关于印发月湖花园房地产项目挡土墙改造协调会议纪要的通知》，2014年1月15日鹰潭市城乡规划局给被告下发的《关于白露沿线景观范围控制建设的通知》，原告及被告的陈述等。原审法院认为，两原告与被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同中第六条对于被告逾期交房180天以上的处理有两种方式，选取哪一种处理方式一栏被划掉，应认定为双方对被告逾期交房180天以上的违约责任没有约定，原告要求按合同第六条约定解除合同理由不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。两原告向被告催告时间是2015年12月12日，此时鹰潭月湖花园1#楼工程已竣工验收备案，被告已可以向两原告交付房屋，因此两原告要求与被告解除合同的请求不符合法律规定。原告要求解除编号为YT2013003875的《鹰潭市商品房买卖合同》的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告何智健、占贤俊的诉讼请求。本案案件受理费250元（两原告已垫付500元，应退回250元），由原告何智健、占贤俊同负担。上诉人不服，上诉称：一、开发商2014年9月23日在未取得消防证和建设工程竣工验收备案的情况下，强势又非法地向小区部分业主交付三无房产，当月就有部分小区业主进驻装修，但开发商提供的鹰府办字[2014]第158号文件是2014年10月13日，也是在开发商强行交房之后，这样就令上诉人对这份文件的真实性或时效性产生怀疑。一是从2014年9月部分业主入住小区后，该小区并未做任何挡土墙后退1.5米的大型工程，而市政府文件的出发点就不好多说了，是否是某些权力机关的个人为免除被上诉人违约交房的责任私自补发的文件，请求二审法院明察。二、上诉人认为被上诉人的工程自身质量出现了问题，才是导致长达近两年未取得消防证和验收合格的原因，上诉人要求被上诉人提供验收单位的验收建设报告及所有验收证明（含消防证、防雷证明及工程质量监督报告）。三、上诉人的解除权是在2015年12月31日后消灭，上诉人在解除权将消灭的前两天提起诉讼，就是为保全其解除权，上诉人已无资格在解除权将消灭的前19天(即2015年12月12日)发催告通知的，所以该合同解除通知书不能认定为催告通知，一审法院对事实认定不清，引用的法律错误，且不应采纳被上诉人当庭提交的证据。综上所述，申请二审法院发回月湖区法院重审或改判，即：1、请求撤销月湖区人民法院作出的（2015）月民一初字第1674号民事判决书并改判；2、请求判令一审、二审案件诉讼费均由被上诉人负担。3、请求判令被上诉人退回多收房款5000元，并支付同期定期存款利息1000元。被上诉人答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，审理程序合法。一、答辩人与被答辩人约定的交房时间为2014年6月30日，答辩人涉案楼盘竣工验收备案时间为2015年11月24日，被答辩人通知解除合同的时间2015年12月12日。2014年6月30日至2015年12月12日期间，被答辩人没有催过交房。故一审法院事实认定没有错误。二、《商品房买卖合同司法解释》第15条及《合同法》第94条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。故被答辩人在符合交房情况下，未催告直接通知解除合同的理由不符合法律的规定。三、被答辩人在一审庭审时提交的政府文件仅想陈明延期交房的综合原因，审判长是在被答辩人同意质证的情况下组织质证的，庭审程序合法。四、被答辩人在庭审中明确，其购买涉案房产的目的是为了索赔。其本人已经拥有4套房产，除非按2015年12月12日的解除通知赔款，否则不接受任何形式的调解。现因房产形势不好，答辩人公司严重亏损，已经无力返还房款和支付赔款。综合上述事实和理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚、审理程序合法、适用法律准确。答辩人请求依法驳回被答辩人的上诉请求。依据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、被上诉人在一审举证期限届满后当庭提交的证据是否应当采信；2、被上诉人在未取得消防证和建设工程竣工验收备案的情况下交房是否合法；3、上诉人要求解除商品房买卖合同的理由是否成立；4、被上诉人房屋是否有质量问题。二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新的证据。经审理查明，二审查明的事实与一审认定事实相同。本院认为，1、关于被上诉人在一审举证期限届满后当庭提交的证据是否应当采信的问题。《最高人民法院关于适用解释》第一百零二条规定：当事人因故意或者重大过错逾期提供的证据，人民法院不予采纳，但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。本案中，被上诉人提供的鹰潭市规划局通知、鹰潭市人民政府办公室文件与案中的基本事实有关联，故应当采纳。因该二份文件上诉人对其真实性无异议，且该文件直接影响到被上诉人的施工进程及工程验收，故对该二份证据，本院予以采信。2、关于被上诉人在未取得消防证和建设工程竣工验收备案的情况下交房是否合法的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故被上诉人在未取得消防证和建设工程竣工验收备案的情况下交房是不合法的。3、关于上诉人要求解除商品房买卖合同的理由是否成立的问题。被上诉人是鹰潭市的房屋开发企业，必须执行鹰潭市政府的相关文件规定。现被上诉人因政府规划的改变，影响了工程进度及工程验收，被上诉人该辩驳理由成立，本院予以支持。上诉人因被上诉人未按房屋买卖合同的约定期限交房要求解除合同，其理由不成立。但被上诉人逾期交房是事实，应按房屋买卖合同的约定承担违约责任。4、被上诉人房屋是否有质量问题。上诉人在上诉状中提出被上诉人是因房屋质量问题才导致逾期交房，但上诉人未提供证据予以证明。现被上诉人的房屋已经验收合格。故本院对上诉人的该主张不予支持。上诉人在上诉状中提出要求被上诉人退回多收房款5000元，并支付同期定期存款利息1000元，因上诉人在一审起诉时没有此诉求，故二审对上诉人的此主张不予考虑。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由两上诉人承担。本判决为终审判决。审判长  陈华秀审判员  陈信仕审判员  徐遇金二〇一六年六月二十日书记员  罗玉萍