湖北省竹溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂竹溪民再字第00003号
原审原告石从友，村民。
委托代理人汪宗梅，女，汉族，1974年2月3日生，村民，系原审原告石从友之妻。代理权限为代为出庭参加诉讼，进行和解，签收法律文书。
委托代理人龚孝江，湖北楚秦律师事务所律师。其代理权限为一般代理。
原审被告李文柱，村民。
委托代理人蒲耀林，湖北省竹溪县法律援助中心律师。其代理权限为一般代理。
原审原告石从友诉原审被告李文柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月21日作出（2013）鄂竹溪民初字第00887号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年10月21日作出（2014）鄂竹溪民监字第00002号民事裁定，再�本案。本院于2014年11月28日立案，依法另行组成合议庭，因李文柱的母亲刘道秀与本案有利害关系未参加诉讼，依法通知刘道秀作为本案被告参加诉讼，诉讼中刘道秀于2014年12月9日死亡，本院依法调查并通知其法定继承人李文柱、李文华（均系刘道秀之子）参加诉讼，李文华书面表示放弃参加本案诉讼。本院遂于2015年2月4日公开开庭进行了审理，原审原告石从友的委托代理人汪宗梅、龚孝江，原审被告李文柱及其委托代理人蒲耀林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告石从友诉称：2009年1月5日，我购买李文柱开发的位于竹溪县城关镇烧田村3组面积约为116㎡的住房一套，并签订了购房合同一份。约定：房款总额为92000.00元，房屋面积按房管部门实际测量的为准，单价800元／㎡；签订合同之时付款20000.00元，入住时付款67000.00元，余款在李文柱向我提�办理两证资料后付清；办理房产证和土地使用证分户手续所需税费由我承担，但李文柱应向我提供办理两证所需的材料，履行相应的协助义务；李文柱保证厕所通水、通电，电接入户头，水电报装费用由李文柱承担。同时还约定，任何一方违约，按房价总金额的20%向对方支付违约金。合同签订后，我依约交付房款85000.00元，2009年4月搬家入住。此后我要求李文柱提供房产总证及土地使用证以便办理分户手续，但李文柱以各种理由推诿拒绝。公安机关及烧田村村委会对此主持调解，2011年3月21日我与李文柱签订了补充合同一份，约定李文柱2011年12月前和2012年6月前向我提供土地使用证及房产证分户的相关资料。但约定的时间届满后，李文柱仍拒不履行相应义务，并于2013年10月14日切断我户内的供水，至今未恢复，影响了我和家人的正常生活。为了维护自己的合法权益�故具文起诉，请求：一、判令李文柱立即按合同约定履行协助办证义务，水接通入厕，恢复住房供水；二、判令李文柱支付违约金18400.00元。
原审被告李文柱辩称：一、诉争房屋系小产权房，违反法律的强制性规定，属无效合同；二、诉争房屋属家庭共有财产，答辩人个人无权处分。答辩人出售房屋时未经共有权人同意或者事后追认，购房合同为无效。
原审查明：2009年1月5日，原审原告石从友与原审被告李文柱签订了购房合同一份。2011年3月双方签订补充合同一份。合同约定，石从友在李文柱处购买房屋116㎡，房价款为92000.00元，2011年12月前和2012年6月前李文柱向石从友提供土地使用总证、房产权总证及相关分户资料。购房款分期给付，办理房产权证时付清余款7000.00元，双方任何一方违约按照房价总款的20%赔偿对方经济损失。合同签订后，�从友于2009年1月5日、同年2月5日和6月7日三次付购房款85000.00元。2009年4月石从友搬家入住。2012年县政府清理小产权房时，李文柱建设的房屋土地所有权性质变更为国有土地，并于2013年3月15日和2013年5月2日分别办理了土地使用权证和房屋所有权证。因李文柱未按约定提供土地使用权证和房屋所有权证分户登记相关资料，履行协助办证义务。故石从友提起诉讼。
原审认为：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行义务。石从友与李文柱签订购房合同后，石从友给付了购房款，李文柱未按约定向石从友提供办理房屋所有权证和土地使用证分户登记的相关资料。石从友要求李文柱提供相关资料，履行协助办证义务的诉讼请求，有相应证据予以证实，且符合法律规定，本院依法予以支持。李文柱向石从友交付房屋时已通水，且因本案诉争是房屋买卖合同法律关系，石从友要求李文柱恢复供水的诉讼请求，不是本案合同争议的权利义务关系，对该诉求，本院依法不予支持。李文柱提出争议房屋属小产权房，系共有房屋的抗辩意见不符合本案的基本事实，本院依法不予采纳。在双方签订合同约定的履行期限届满前，李文柱未取得土地使用权证和房屋所有权证，在李文柱取得两证后，双方未约定新的履行期限，故对石从友要求李文柱支付违约金的诉请，本院依法不予支持。据此，判决：一、李文柱应于本判决书生效后15日内向石从友提供办理房屋所有权证和土地使用证的相关资料，履行协助办证义务。二、驳回石从友的其他诉讼请求。案件受理费340.00元，由李文柱负担80.00元，石从友负担260.00元。
本案再审过程中，原审原告石从友的诉讼请求与原审一致。
原审�告李文柱在原审答辩意见的基础上，补充了本案诉争房屋的共有权人刘道秀已死亡，房屋所有权无法转移，待其财产继承发生后，才能讨论诉争房屋所有权转移事宜的答辩意见。
再审中，原审原告石从友向本院提交了石从友户口本复印件两份，拟证明石从友的户籍自2009年6月25日由本县新洲乡鲁滩坝村移入本县城关镇烧田村3组，后因城镇规划命名，石从友的住址于2013年2月22日更名为湖北省竹溪县城关镇长安南道58号。原审被告李文柱未提交新的证据。
经庭审质证，原审原告、原审被告对对方在原审中的证据无新的质证意见，本院采纳原审的证据认证意见。原审被告对原审原告在再审中提交的证据的真实性无异议，对其证明目的提出异议，认为落户在双方签订合同之后，签订合同时石从友尚未落户在烧田村。本院认为，再审中石从友提交的证据是在公安机关办理的户口本复印件，记载了石从友自2009年6月25日移入本县城关镇烧田村3组，后更名为湖北省竹溪县城关镇长安南道58号的事实。内容客观真实，本院依法予以采信。
本院再审查明李文柱办理的溪国用（2013）第0837号土地使用证和竹溪县房权证城关字第××号房屋所有权证登记证书载明土地使用权人、房屋所有权人均为李文柱和刘道秀两人，其他的事实与原审查明事实基本一致。
另查明，石从友系农村居民，于2009年6月25日由本县新洲乡鲁滩坝村移入本县城关镇烧田村3组，后因城镇规划命名，石从友的住址于2013年2月22日更名为湖北省竹溪县城关镇长安南道58号。
还查明，刘道秀在诉讼期间于2014年12月9日因病去世，其另一法定继承人李文华书面放弃参加本案诉讼。
本院再审认为，依法成立的合同，受法律保护，对当�人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。基于国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中关于“禁止城镇居民购买宅基地和农村住宅”的规定，和《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，表明农民出卖、出租宅基地上所建住房，法律并未予禁止，对该出卖行为仅设置“禁止城镇居民购买宅基地和农村住宅”的限制，只不过“地随房走”后售房的农民不能再申请宅基地。本案原审原告石从友购买原审被告李文柱房屋时系潘口电站库区搬迁的农村居民，在原籍及其他地方已无农村住宅，双方于2009年1月5日就农村住宅签定的买卖合同，均为各方真实意思表示，其内容不违反上述法律、法规的强制性规定，应属有效。故石从友主张由李文柱按照双方合同约定依法全面正确及时履行协助办理房产变更登记义务及水接通入厕义务的诉讼请求，本院依法予以支持。
本案诉争的房屋虽登记载明系李文柱与其母刘道秀共同所有，但李文柱与其母刘道秀长期共同居住生活，在李文柱出卖房屋并于2009年4月实际交付给石从友后，其母刘道秀生前均未表示反对，根据“家事代理”原则和表见代理规定，石从友足以相信李文柱对本案诉争的房屋享有处分权，故李文柱主张该房屋买卖合同未经房屋共有人即其母刘道秀的追认应属无效合同的辩解理由不成立，本院不予采纳。李文柱之母刘道秀的死亡不影响本案诉争房屋买卖合同的依法履行，李文柱辩解需待刘道秀遗产继承分割后方能履行协助办理房产变更登记义务的理由不成立，本院不予采纳。
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案李文柱虽未及时履行协助办理房产变更登记义务及水接通入厕义务的行为属违约行为，然石从友亦因未按双方合同约定足额给付李文柱提供办理房产变更登记相关资料前的购房款而违约。故石从友主张按照双方合同约定支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）鄂竹溪民初字第00887号民事判决书。
二、原审被告李文柱应于本判决生效之日起15日内，持登记为溪国用（2013）第0837号土地使用证和竹溪县房权证城关字第201306**号房屋所有权证登记证书向原审原告石从友提供办理房屋所有权证和土地使用证分户的相关资料，履行协助办证义务。
三、原审被告李文柱应于本判决生效之日起15日内履行水接通入厕的义务。
四、驳回原审原告石从友的其他诉讼请求。
案件受理费340.00元，由原审原告石从友负担260.00元，原审被告李文柱负担80.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件�理费。十堰市中级人民法院诉讼费收费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户号：17×××01；通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内仍未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理，本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知。
审判长 周 卫
审判员 封晓云
审判员 梁祖奎
二〇一五年四月二十八日
书记员 于 丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。