淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦商初字第0697号
原告淮安鑫淮钢材有限公司。
法定代表人蒋德林。
委托代理人丁加宁。
被告江苏沙钢集团淮钢特钢股份有限公司。
法定代表人季永新。
委托代理人李洪美。
委托代理人徐爱军。
原告淮安鑫淮钢材有限公司（以下简称鑫淮公司）诉被告江苏沙钢集团淮钢特钢股份有限公司（以下简称淮钢公司）企业租赁经营合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告法定代表人蒋德林、委托代理人丁加宁，被告委托代理人李洪美、徐爱军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫淮公司诉称：2012年2月20日、原、被告签订《租赁协议》1份，约定由原告租赁被告位于淮安市清浦工业园区枚皋西路8号的锻轧厂。租赁期间，被告不断制造事端，减少、中断原料供应，单方面提价和改变付款方式，最后发展到全面断绝原材料供应，提前终止租赁协议。原告多次交涉无果，给原告造成了重大经济损失。故原告诉至法院，请求法院判决：1、解除原、被告签订的《租赁协议》；2、被告赔偿原告经济损失2291577元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告淮钢公司辩称：1、原、被告之间于2010年6月9日就存在租赁关系。2012年2月20日，双方签订《租赁协议》1份，其实属于续租协议，侧重点是企业租赁经营，也就是说淮钢公司作为出租方提供厂房、场地，供承租方鑫淮公司使用，鑫淮公司按约支付租赁费；2、淮钢公司与鑫淮公司之间买卖钢材原料是依据双方约定的正常活动，不存在淮钢公司单方面提价和改变付款方式，淮钢公司也没有就钢品切头切尾的数量、品种、规格供应上存在违约行为；3、淮钢公司终止租赁协议，遵循了双方签订《租赁合同》第3条第8款，不存在违约；4、鑫淮公司主张的损失属于鑫淮公司应当预见并自行承担的费用，与被告无关。综上，请求驳回原告起诉。
经审理查明：2012年2月20日，原告鑫淮公司（承租方、乙方）与被告淮钢公司（出租方、甲方）签订《租赁协议》1份，约定：甲、乙双方自2010年6月9日签订租赁协议至今能认真履行协议，诚信守法经营。由于市场客观因素，扁钢产品价格大幅下降，废钢价格连续上涨，长时间高位运行，加之2011年开始国家取消废钢退税政策的影响，乙方自2011年三季度开始亏损严重，经双方友好协商，在原租赁协议基础上，现达成协议如下。租赁范围：现锻轧厂范围内的厂房、设备、办公楼设施等。锻轧厂位于淮安市清浦工业园区枚皋西路8号，厂区占地约20378㎡，主厂房面积约5400㎡，拥有300*5横列式轧机一套及配套齐全的加热炉等辅助设施，拥有1000kg空气锤等锻打设备7台以及与之配套的加热炉等辅助设备，现有固定资产净值约750万元。租赁费：150万元/年，乙方一次性足额缴纳租金后承租。每年三月一日前乙方足额向甲方缴纳下一年度的150万元租金。租赁期限：六年为一个租赁期限，租赁期满后如甲方继续将锻轧厂对外进行租赁，在同等条件下原承租方可享有优先租赁权。时间：自2012年3月1日至2018年3月31日止。合同还约定：租赁期内甲方每年提供钢坯及钢材切头、切尾给乙方作为生产经营原料，价格按甲方当月收购重型废钢的平均价基础上加300元/吨结算，对于钢坯及钢材切头、切尾中无法为乙方生产所使用的缩孔、双浇坯等部分，可返还给甲方冲抵切头、切尾重量（以甲方磅房码单为准），按月据实开票结算，结算方式：承兑汇票，领料结算程序按附件执行。为确保租赁方的生产原料供应，甲方的钢坯（含圆坯、方坯）切头、切尾应全部出售给乙方，不得另外销售给其他单位。由于扁钢生产亏损严重，乙方计划投入1700万元生产锻件，租赁期间乙方投入的设备资产归乙方所有，租赁期结束后，乙方自行处置投入的资产，如甲方需要可折价转让给甲方。乙方借用10名甲方在册的生产、技术人员，其余人员由甲方组织人事处安置。借用在册人员的劳动关系仍保留在甲方公司，乙方将10名职工的工资、社会保险、劳动统筹、个人所得税应缴费用由甲方加在销售给乙方的钢坯切头的单价中按月开票收取。如租赁期内发生安全事故，10名借用的在册人员按工商保险条例规定执行，超出社保报销范围的部分全部由乙方赔偿并承担全部费用，租赁结束前乙方须一次性付清后期预测的相关费用，甲方不对乙方承担任何责任与费用。乙方需用劳务人员可按原渠道由淮安市国龙劳务公司直接与乙方洽谈用工事宜，自租赁之日起双方共同与淮安市国龙劳务公司半流劳务工交接手续，乙方所有劳务工均与甲方无劳动、安全等任何关系，一切事项全部由乙方承担责任。如遇不可抗拒因素或国家政策调整、或甲方自身发展需要对锻轧厂进行技术改造时可提前终止租赁协议，乙方如因市场等客观因素无法履行租赁协议时亦可提前终止租赁协议。提前终止租赁协议需提前三个月通知对方，双方友好协商终止租赁协议前的各项交接事宜，结清各项费用。原、被告均在该合同下方盖章确认。
2014年5月22日原告向被告发出《关于履行租赁合同函告书》1份，称：由于被告于2014年4月9日不能依据租赁合同约定提供原材料，经过多次沟通无果，导致被告处于停产状态，如原告明确不再履行合同，请被告明确借用人员安置、经济损失补偿、财产交接等事宜。
同年5月28日，原、被告形成《会议纪要》1份，约定：1、双方按照《租赁协议》约定继续履行合同；2、鑫淮公司购买淮钢公司钢品切头切尾应现付款再提货。3、淮钢公司将鑫淮公司200万元合同履约保证金退还鑫淮公司……。
2014年7月5日，淮钢公司向鑫淮公司发出《关于提前终止<租赁协议>的通知》，称：“现由于自身发展需要，我公司决定对锻轧厂进行技术改造。根据《租赁协议》第三条第八款约定：如遇不可抗拒因素或国家政策调整、或甲方自身发展需要对锻轧厂进行技术改造时可提前终止租赁协议……。现我公司特书面通知贵公司，提请贵公司做好后续的相关准备工作，自本通知发出之日起三个月后，贵我双方的《租赁协议》即予终止。”
同年7月5日，原告通过银行转账向被告支付2014年7月1日至2015年6月30日的租赁费150万元。7月16日，被告淮钢公司向原告发出《关于退回租赁费的告知书》，告知原告《租赁协议》将于三个月后解除，故将该租赁费退还给原告。
同年10月8日，淮钢公司向鑫淮公司发出《终止<租赁协议>告知书》，明确表示自2014年10月10日起，原被告双方签订的《租赁协议》终止履行。
同年10月24日，鑫淮公司向淮钢公司交还所租赁锻轧厂大门电子遥控器三把、U型大铁锁钥匙三把。
本院还查明，2014年7月，安徽马钢工程技术集团有限公司向淮钢公司出具《锻轧生产线技术改造项目可行性研究报告（代初步设计）》1份，该报告结论为“淮钢锻轧车间为淘汰落后轧钢生产线，并将现有锻造生产线进行技术改造而实施本项目。锻轧生产线技术改造的工艺技术、装备水平等方面均是成熟可靠的。项目实施后，为锻轧车间产品转型以及锻造生产线技术装备水平省级、覆盖面广的多元化小型锻件产品适应市场等方面打下良好的基础。在对技术改造项目资源、技术、环境等条件分析基础上，可以看出完全能够支持和满足改造项目基本需求。建议淮钢同步进行项目申报并组建项目组。”同年8月13日，淮安市经济和信息化委员会向淮钢公司发出《企业投资项目备案通知书》，对淮钢公司申请备案的锻造生产线技术改造项目准予备案。并说明该项目必须完成相关手续后方可开工建设。
上述事实，有当事人陈述及原告所举《租赁协议》、《关于履行租赁合同的函告书》、《会议纪要》、《被告出具的关于提前终止租赁协议的通知》、《关于退回租赁费的告知书》、《关于不同意提前解除<租赁协议>的通知》、《终止<租赁协议>告知书》、交接清单、及被告举证《锻轧生产线技术改造项目可行性研究报告（代初步设计）》、《企业投资项目备案通知书》予以证明。原、被告对上述证据均无异议，故本院对上述事实予以确认。
关于淮钢公司是否存在违约行为并赔偿相应损失。原告认为，被告存在两项违约行为，一是在租赁期间内的2014年4月9日至2014年5月28日停止向原告供应钢坯切头、切尾，导致原告停产，原告停产期间，被告应赔偿该期间内的租赁费用及人员工资、管理费；二是以技改为名，提前解除双方《租赁协议》，致使原告提前解除与员工之间的劳动合同，被告应赔偿原告支付给员工的补偿金及投入的固定资产损失。被告对此均不予认可，认为被告断供钢坯切头、切尾与提前终止租赁协议均符合双方约定。
对原告所诉第一项违约，本院经审查后认为：对于2014年4月9日至2014年5月28日，淮钢公司并未向鑫淮公司供应钢坯切头、切尾的事实，双方在庭审时均一致认可。故一方面，从《租赁协议》内容看，协议中约定：“为确保租赁方的生产原料供应，甲方的钢坯（含圆坯、方坯）切头、切尾应全部出售给乙方，不得另外销售给其他单位。”从文义解释的角度，原、被告约定不得将钢坯切头、切尾出售给第三方的目的是“确保租赁方的生产原料供应”，这应视为双方签订该部分条款的合同目的，故租赁协议虽未对淮钢公司供应货物的时间、数量、规格作出限制，但是淮钢公司在具备供应条件时，应负有供应时间合理、便利原告使用等义务。另一方面，从淮钢公司当时是否具备供应条件看，在2014年2月、3月、6月及7月，淮钢公司分别向鑫淮公司供应切头、切尾均在2000吨以上，即使如被告庭审时陈述及《会议纪要》载明，2014年4、5月淮钢公司由于钢品成材率提高、压产等因素，钢品切头切尾明显减少，也不应存在无货可供的情况。故综上分析，被告淮钢公司于2014年4月9日至2014年5月28日停止向原告供应钢坯切头、切尾的行为违约，因此造成的损失，应由被告承担。
对于该损失，原告举证如下：1、租金发票两张，证明每年租金数额为150万元；2、2014年1-5月份借用淮钢人员工资费用单、发票及付款凭证，证明鑫淮公司向淮钢公司支付了2014年1-5月的借用人员工资及社保费用253391元，其中4、5月份工资及社保费用为90358.32元。3、《劳务派遣协议》1份、支付给淮安万邦人力资源有限公司的发票2张、工资汇总表6页，证明原告曾与万邦人力公司签订合同，通过劳务派遣的形式向万邦人力公司招募员工10人，在2014年4、5月支付工资55945.87元；4、工资明细表2页，证明鑫淮公司于2014年4、5月通过现金方式支付16名员工（本部）工资74867.69元；5、刘玉珍收条1份，证明2014年4、5月鑫淮公司支付了食堂费用6828.12元。被告质证意见为:1、对租金为每年150万元予以认可；2、对证据2在庭审时不予认可，但在之后的质证中，对该证据予以认可；3、对证据3、4、5真实性均不予确认，并认为上述证据与终止协议均没有关联性，这些费用即便存在，依法也应当由原告自行承担。本院审查后认为，1、本案租赁厂房的租金为150万元/年，2014年4月9日至2014年5月28日停产时间共计50天，该期间内租金损失应为150万/365*50为20.55万元；2、对于淮钢借用人员工资的社保费用，因《租赁协议》中对该事项有明确约定，被告亦对借用事实及收到253391元工资费用不表异议，故本院对此予以认定。原告以单方制作的工资表主张4、5月工资及费用为90358.32元，该证据虽系单方证据，但将253391元平均五个月来算，原告主张2个月数额为90358.32元，明显低于平均数额，本院认为应视为合理，故对该事实亦予以认定，结合2014年4、5月停产期间为50天，故本院酌情认定该笔损失为75300元；3、对于万邦公司派遣的劳务人员工资损失，原告主张劳务派遣员工共有10人，2014年4、5月工资数额为55945.87元，但原告仅提供其单方制作的额工资表予以证明，从原告举证的另一证据万邦人力公司的收条看，在支付辞退补偿金时，万邦公司收到辞退补偿金人员的人数为冯洪能等5人，故本院认定原告从万邦人力公司招募的劳务派遣人数为5人，结合停产的时间，酌情认定鑫淮公司关于劳务派遣人员的工资损失为2.5万元；4、关于鑫淮公司本部员工工资，原告举证工资发放表有员工签字确认，本院予以认定，结合停产时间50天，酌情认定该数额为6.2万元。5、关于管理费用6828.12元，因原告仅举证收条1份予以证明，且被告对该收条真实性不予认可，故本院对此不予采信。综上，本院认定在2014年4月9日至5月28日期间，因被告未能按照合同约定向原告供应钢坯切头切尾导致原告产生的租金、员工工资损失合计367800元。
对原告所诉第二项违约，原告称，淮钢公司至今未启动技术改造，没有组织环境评价与安全评价，技改条件不成熟，不能依据此解除与原告的租赁协议。被告对此不予认可，并抗辩称原告还未将其所有的机械设备搬出，致使被告不能申请安全评价与环境评价，以至于无法进行技术改造。本院经审查后认为：在《租赁协议》中明确约定，如遇不可抗拒因素或国家政策调整、或甲方自身发展需要对锻轧厂进行技术改造时可提前终止租赁协议，乙方如因市场等客观因素无法履行租赁协议时亦可提前终止租赁协议。以从现有证据看，淮钢公司能够积极的推进锻轧厂的技术改造，表现为委托安徽马钢工程技术集团有限公司对锻轧生产线技术改造进行可行性研究，安徽马钢工程技术集团有限公司亦出具了《可行性研究报告书》确认了技术改造的可行性。淮钢公司还依法向淮安市经济和信息化委员会进行了备案，淮安市经济和信息化委员会于2014年8月13日对该项目进行了备案并向淮钢公司下发了《备案通知书》。关于在原告将机械设备搬离厂区前，被告能否进行安全评价和环境评价，本院向清浦区安全生产监督管理局、清浦区环境保护局进行了法律咨询。清浦区安全生产监督管理局答复为，本案中，如淮钢公司申请安全评价，必须将锻轧厂内的设备进行清空。清浦区环境保护局答复称：淮钢公司是否将厂区内设备清空与环境评价无直接联系。故本院认为，虽然环境评价与原告无关，但原告至今未将其机械设备搬离，是被告未能进行安全评价的原因之一，从现有证据看，不能推论淮钢公司存在假借“技改”之名解除与原告租赁协议的行为，淮钢公司解除与鑫淮公司的租赁协议并提前三个月予以通知，符合合同约定，应受法律保护，故对原告主张被告提前解除合同系违约行为，应给予赔偿的主张，本院不予支持。
本院认为：原、被告签订的《租赁协议》系双方当事人自愿、真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。本案中，双方签订的《租赁协议》内容中约定了被告向原告供应钢坯切头切尾的相关义务，虽未具体约定供应的时间、规格及数量，但为“确保原告的原材料供应”，淮钢公司应当根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务，但被告于2014年4月9日至5月28日对原告进行“断供”，显属违约，应赔偿原告相关损失。故结合本院查明的其他事实，对原告主张被告赔偿该期间内的租金、员工工资损失436300元中的367800元依法予以支持，其余部分，本院不予支持。对于原告主张被告支付辞退员工补偿金150853.58元及固定资产损失1704423.32元的诉讼请求，因原告主张该损失的依据是被告提前解除租赁协议系违约行为，而通过本院查明，被告提前解除租赁协议并未违反合同约定，且双方在合同中明确约定：“租赁期间乙方投入的设备资产归乙方所有，租赁期结束后，乙方自行处置投入的资产，如甲方需要可折价转让给甲方。”。因此，原告该主张无事实和法律依据，本院依法予以驳回。同时，本案《租赁协议》已于2014年10月8日由淮钢公司通过书面形式依法通知原告予以解除，故对原告主张解除合同的诉讼请求，本院亦予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏沙钢集团淮钢特钢股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告租金、工资损失367800元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25133元，由原告负担20000元，被告负担5133元。
(上述款项请直接支付给权利人或交纳至本院银行账户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，账号：80×××32)。
如不服本判决，可在裁定书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 刘姚根
审 判 员 陈 颢
人民陪审员 杜爱平
二〇一六年四月八日
书 记 员 许 玥
附：相关法律条文及司法解释
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。