福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0402民初3027号
原告：郑金粉，女，汉族，1947年2月2日出生。
委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所律师。
被告：三明众祥房地产开发有限公司。
法定代表人：曾丽水，经理。
委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。
原告郑金粉与被告三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人施素芳，被告委托诉讼代理人王柳莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑金粉向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付逾期办理商品房权属登记违约金15317元；2.本案诉讼费用由被告承担。原告诉称，原、被告于2011年10月26日签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买三明市梅列区乾龙新村商品房，建筑面积137平方米，单价为每平方米7846元，总金额为1074902元，以分期付款方式支付；被告应当在2014年12月30日前将商品房交付给原告使用，并应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付房款的0.005%向原告支付违约金。合同订立后，原告依约支付了全部房款。被告虽于2014年12月26日向原告交付了商品房，但直至2015年12月7日才通知原告办理房屋权属登记手续，逾期285天(345天60天)，构成违约，应当向原告支付违约金15317元(1074902元×0.005%/天×285天)。
被告众祥公司辩称，一、逾期办证实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。一般来说，不可抗力主要分为以下几类：一是自然灾害；二是社会异常事件；三是政府行为，即行政机关的行政行为。而本案原告之所以无法如期办理产权证，正是受拆迁“帝豪”建筑物这一行政行为的影响。原“帝豪”建筑物在答辩人购置的地块范围是个不争的事实，答辩人要如期开发“吉祥福邸”楼房项目就不得不涉及“帝豪”建筑物的拆除问题，遗憾的是政府及有关部门不能在约定的时间内将其拆除供地。因此，答辩人被迫将项目分期开发，供地方式也分为B03一期、二期两次供地。在一期供地4年后，直至2012年9月“帝豪”建筑物拆除，答辩人才获得二期用地。众所周知，办理产权证必须向权属登记中心递交测量报告，而根据相关部门的规定及技术要求，整个楼盘的大地下室要在全部施工至闭合后才能准确测量面积，也才能准确分摊包括369幢楼在内的各楼幢的公摊面积。可恰是供地的延期，导致“吉祥福邸”二期开发严重滞后、大底盘地下室迟迟不能闭合，乃是因为整个项目规划面积测量及公有产权分摊面积无法及时确定，直接导致项目的产权证的办理被暂缓。也就是说，不能按时办证的根本原因是政府不能及时拆除“帝豪”建筑物，不能及时供地这一“特殊原因”，是答辩人无法控制的。答辩人对上述客观情况不仅始料未及，且事发后亦无法单凭自身力量掌控相关流程。因此，导致答辩人逾期办证的因素为不可抗力，属于免责事由，答辩人不应对此承担责任。二、商品房买卖合同明确约定答辩人承担违约责任之前提是因答辩人的责任导致逾期办证。商品房买卖合同明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……”。即合同中已明确约定由于答辩人的责任导致逾期办证，答辩人才需承担相关不利后果。但从导致本案逾期办证的因素看，都是答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人。且发生上述客观事由后，答辩人多次行文上报三明市人民政府、三明市徐碧新城开发建设工作小组办公室等单位，力促及时供地。同时为了一期能够按时交房，主动采取变更施工方案，交叉班组作业，追加支护投资等办法来缩短工期，仅为提早打通消防通道，加快二期地下室施工就多投入支护工程资金300多万元。因此，答辩人在整个合同履行过程中诚实守信，逾期办证非答辩人的责任所致，答辩人不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。三、答辩人已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。在《民事审判指导与参考》2006年第1辑《对最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉第18条规定的解读》中，阐明如下：“商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。”司法实践中发生的逾期办证纠纷，主要是因出卖人的原因而引发的，因此，《解释》第18条所规范解决的逾期办证纠纷，是指因出卖人原因，导致买受人在约定或者法定的期限届满时未能取得房屋所有权证书情况。按照上述论述分析，对《解释》第18条所规定的“由于出卖人原因”的理解适用，就是只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。根据三明市房屋权属登记中心关于房屋所有权初始登记的办理指南，答辩人应向房地产管理部门提交登记申请书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、测绘成果审核意见及测绘报告等13项房屋所有权初始登记的证明文件。本案中，答辩人已于合同约定的时间向行政机关报送了上述完备的证明文件，但行政机关于2015年11月才向答辩人出具房屋初始登记证明书，是出于第三人的原因延期所导致，答辩人可以免责。四、即使退一万步讲，如果认定存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。根据《合同法》解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，一是原告购房是申请按揭贷款方式，在贷款未清偿之前，在办理产权登记之前，是由开发商即答辩人承担阶段性担保，在取得产权证之后，其房产权是抵押给银行，因此，所谓逾期办证实质上未对其造成任何实际损失；二是答辩人在逾期办证的问题上确无过错。综上所述，请求法院考虑答辩人本身并无过错、答辩人的合同履行情况以及原告未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回原告全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。
本院经审理认定事实如下：
一、对于原、被告没有争议的以下事实，本院予以确认：
1.2011年10月26日，原告郑金粉与被告众祥公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区乾龙新村369幢2301号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第23层，建筑面积137平方米，其中，套内建筑面积112.44平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.56平方米，该房用途为成套住宅,属钢混结构,层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米7846元，总价款为人民币1074902元；原告以分期付款方式支付房屋价款，于2011年10月26日前支付全部购房款的50%即539902元，于2011年11月26日前支付全部购房款的50%即535000元；被告应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.005%向原告支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第四条主要内容为：对本合同第八条补充如下：1.该条所指的：“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：⑴市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。⑵配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误(如外事活动、交通管制、文明城创建活动等)。⑶施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上(含6级)强风或5级以上(含5级)地震的。⑷非被告原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。2.本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则被告无须承担本合同第八条第二款第1项的告知义务。合同订立后，原告于2011年10月26日支付了商品房价款539902元，于2011年12月1日支付了商品房价款535000元，被告分别出具了销售不动产统一发票，被告于2014年12月29日将商品房交付原告使用，原告缴交了物业费。
2.2015年11月17日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村369幢商品房办理了初始登记。12月4日，被告通知原告于2015年12月7日办理商品房权属登记手续。
二、对于原、被告有争议的事实，根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定：
1.被告是否应承担违约责任的问题
原告主张，被告应承担违约责任。被告虽于2014年12月26日向原告交付了商品房，但直至2015年12月7日才通知原告办理房屋权属登记手续，逾期285天，构成违约，被告应承担违约责任。
被告辩解认为，一、逾期办证属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。一般来说，不可抗力主要分为以下几类：一是自然灾害；二是社会异常事件；三是政府行为，即行政机关的行政行为。而本案原告之所以无法如期办理产权证，正是受拆迁“帝豪”建筑物这一行政行为的影响。原“帝豪”建筑物在被告购置的地块范围是个不争的事实，被告要如期开发“吉祥福邸”楼房项目就不得不涉及“帝豪”建筑物的拆除问题，遗憾的是政府及有关部门不能在约定的时间内将其拆除供地。因此，被告被迫将项目分期开发，供地方式也分为B03一期、二期两次供地。在一期供地4年后，直至2012年9月“帝豪”建筑物拆除，被告才获得二期用地。众所周知，办理产权证必须向权属登记中心递交测量报告，而根据相关部门的规定及技术要求，整个楼盘的大地下室要在全部施工至闭合后才能准确测量面积，也才能准确分摊包括369幢楼在内的各楼幢的公摊面积。可恰是供地的延期，导致“吉祥福邸”二期开发严重滞后、大底盘地下室迟迟不能闭合，乃是因为整个项目规划面积测量及公有产权分摊面积无法及时确定，直接导致项目的产权证的办理被暂缓。也就是说，不能按时办证的根本原因是政府不能及时拆除“帝豪”建筑物，不能及时供地这一“特殊原因”，是被告无法控制的。被告对上述客观情况不仅始料未及，且事发后亦无法单凭自身力量掌控相关流程。因此，导致被告逾期办证的因素为不可抗力，属于免责事由，被告不应对此承担责任。二、商品房买卖合同明确约定被告承担违约责任之前提是因被告的责任导致逾期办证。商品房买卖合同明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……”。即合同中已明确约定由于被告的责任导致逾期办证，被告才需承担相关不利后果。但从导致本案逾期办证的因素看，都是被告无法预料和控制的客观因素，非被告的过错所导致，不应归责于被告。且发生上述客观事由后，被告多次行文上报三明市人民政府、三明市徐碧新城开发建设工作小组办公室等单位，力促及时供地。同时为了一期能够按时交房，主动采取变更施工方案，交叉班组作业，追加支护投资等办法来缩短工期，仅为提早打通消防通道，加快二期地下室施工就多投入支护工程资金300多万元。因此，被告在整个合同履行过程中诚实守信，逾期办证非被告的责任所致，被告不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。三、被告已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。根据三明市房屋权属登记中心关于房屋所有权初始登记的办理指南，被告应向房地产管理部门提交登记申请书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、测绘成果审核意见及测绘报告等13项房屋所有权初始登记的证明文件。本案中，被告已于合同约定的时间向行政机关报送了上述完备的证明文件，但行政机关于2015年11月才向被告出具房屋初始登记证明书，是出于第三人的原因延期所导致，被告可以免责。为此，被告向法庭提供挂牌成交确认书、国有土地出让合同、红线图、蓝图公司证明、房屋面积测绘成果审核过程记录、三明市政府专题会议纪要、申请报告、房屋建筑面积测量计算报告书，用以证实自己的主张。
原告质证认为，对被告提供的上述证据的真实性无异议，但上述证据不能证明被告逾期办证属于不能避免、不能克服的客观情况。
本院认为，原告对被告提供的挂牌成交确认书、国有土地出让合同、红线图、蓝图公司证明、房屋面积测绘成果审核过程记录、三明市政府专题会议纪要、申请报告、房屋建筑面积测量计算报告书的真实性不持异议，本院予以采信。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条均明确规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形：一是自然灾害，如台风、洪水、地震等；二是政府行为，如征收、征用；三是社会异常事件，如罢工、骚乱。那么，本案中被告是否遭遇不可抗力，导致逾期办证呢﹖根据不可抗力的定义及构成要件，结合本案的具体情况，对被告是否遭遇不可抗力作如下分析、认定：一、不可预见性。我国法律要求构成不可抗力的事件必须是合同当事人在订立合同时，对这个事件是否会发生是不可能预见到的。按照被告与三明市国土资源局于2008年8月20日签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，B03地块应交付给被告的时间为2008年8月25日前，而原、被告签订《商品房买卖合同》是在2011年10月26日，也就是说，原、被告订立合同时，B03地块已逾期交付3年多时间，且政府拆迁本身就是一个渐进的过程，其中牵涉到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定因素，对于被告而言，拆迁不能构成一个“不可预见”的障碍，被告作为建筑业的专业主体，对政府拆迁进度慢于预期，应该有所预见并做好充分的履约准备。故对B03地块的逾期交付不存在不可预见的问题。二、不可避免性。B03地块的逾期交付并非是原、被告订立合同后的突发事件，在原、被告订立合同后，通过被告及时合理的作为是可以避免的，故不存在不可避免的问题。三、不可克服性。B03地块的逾期交付在原、被告订立合同前就已存在，并非是原、被告订立合同后的突发事件，其可能造成的后果并非不可克服，可以通过被告的努力而得到克服，故不存在不可克服的问题。四、履行期间性。构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。B03地块的逾期交付在原、被告订立合同前就已存在，不是原、被告订立合同后的突发事件。五、被告虽主张逾期办证系不可抗力所致，但并未及时通知原告，且在合理期限内提供遭遇不可抗力的证明。综上所述，B03地块的逾期交付不构成不可抗力。被告作为建筑业的专业主体，应当对房屋权属登记机构审核资料的要求及时间有所预见并做好充分的准备，故被告主张逾期办证系房屋权属登记机构的原因、其可以免责的辩解，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。被告未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。被告于2014年12月29日将商品房交付原告使用，于2015年11月17日为梅列区乾龙新村369幢商品房办理了初始登记，逾期时间从2015年2月28日起至2015年11月16日，逾期262天。
2.原、被告约定的违约金是否过高，是否应当予以调整的问题
被告主张，本案所涉违约金过高，应予以适当减少。根据《合同法》解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，一是原告购房是申请按揭贷款方式，在贷款未清偿之前，在办理产权登记之前，是由开发商即被告承担阶段性担保，在取得产权证之后，其房产权是抵押给银行，因此，所谓逾期办证实质上未对其造成任何实际损失；二是被告在逾期办证的问题上确无过错。综上所述，请求法院考虑被告本身并无过错、被告的合同履行情况以及原告未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回原告全部诉讼请求或者酌情减轻被告承担的违约金数额。
原告认为，被告逾期办证不属于情势变更，不能减免其违约责任，原告主张的违约金是客观存在的，不仅没有过高，而且远远低于法律赋予的金额。
本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》时，B03地块已逾期交付3年多时间，并非是原、被告订立合同后的突发事件，不存在客观情况发生了原、被告在订立合同时无法预见的重大变化，且被告与三明市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》是平等主体之间的民事行为，具有商业风险，故被告逾期办证不属于情势变更，被告应按原、被告订立的合同承担违约责任。原告虽未举证证明其因被告的违约行为而造成的实际损失情况，原告的损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定原告主张的逾期办证违约金按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定计算，具体确定为1074902元×0.005%×262＝14081.22元。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，原告按约履行了支付商品房价款的义务，被告按约将商品房交付原告使用，双方各自基本上实际履行了合同主要义务，无根本性违约行为。被告未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。原告虽未举证证明其因被告的违约行为而造成的实际损失情况，原告的损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定原告主张的逾期办证违约金按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:
被告三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告郑金粉逾期办理商品房权属登记违约金14081.22元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费183元，由被告三明众祥房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审 判 长 吴植文
审 判 员 伍南冬
人民陪审员 郑连珠
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 许红桦
附：本判决所依据的具体法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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