广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第428号
原告（反诉被告）：陈金明，男，1959年11月19日出生，汉族，住中山市石岐区。
被告（反诉原告）：周艳华，女，1965年5月26日出生，汉族，住中山市石岐区。
原告（反诉被告以下统称原告）陈金明诉被告（反诉原告以下统称被告）周艳华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理后，由审判员钟劲松独任审判，诉讼过程中，被告周艳华提起反诉，本院于2014年3月25日公开开庭进行合并审理。原告陈金明及被告周艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈金明诉称：我于2012年12月30日委托我老婆同被告周艳华上午签订租赁合同，并同时收到周艳华交来的租金1400元、押金1400元及设施费共计4500元后，双方约好当天到石岐区租赁所办理租赁备案手续，到了租赁所领到申请表准备办理时，突然周艳华说等想好做什么生意后再通知我办理。到了2月1日，我催周艳华交租金及是否办理租赁证，她回答说现在不租了，要把商铺转让出去他人经营。我于是问周艳华，没有办理房屋租赁工商登记、没有添置一样经营用设备财物及装修、没有交纳当月租金何来转让？被告就马上答复我就看在我商铺上家没有留下任何可动财物及设备商品才同我方签订合同，还理直气壮地讲租下商铺经营是假，收取他人转让费是真。鉴于这样，我方被迫同意被告周艳华转让给他人经营，但一定要她交清租金等一切费用及注销原有合同后才能转让，但被告周艳华用更强硬的话对我讲先同他人签约收到对方转让费后才给予注销原有合同及交纳租金等一切费用，如果不按照被告的话去做，我就无法收到被告租金，更令我商铺无法再租出去，否则张贴出租广告一次，被告就撕毁一次，直到我同意为止，后来我只好扣除押金设施费抵销每月租金。到2013年5月份后，我多次张贴出租广告到现在，被告都给予撕毁，令商铺至今无法出租出去。为此，原告特诉至法院，请求判令：1.原被告签订的房屋租赁合同生效；2.被告周艳华赔偿原告陈金明租金16193.22元（自2013年2月1日计至2014年1月17日，按1400元／月计）、违约金3800元，合计19993.32元；3.被告周艳华承担诉讼费。诉讼中，原告明确违约金的计算依据是租赁合同的第9条约定，即未按合同履行的违约金（以两倍的月租金计）2800元＋延期支付租金超过10天的应支付违约金1000元，合计3800元。
原告陈金明为支持其主张的事实和诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.房屋租赁证复印件；2.《证明》复印件；3.房地产权证；4.房屋租赁合同。
被告周艳华辩称：原告说的都是虚构的。我当时承租房屋的时候，出租房屋的时候原告本人是不知道的，全部都是原告老婆邓淑娴经办的。当时商铺很小，要通过厕所到厨房，邓淑娴说把铺面和厨房一起租给我，而且当时也有带我去看过厨房。因为已近元旦，我没有使用，邓淑娴口头答应了给我10天装修期，但是后来她却要按一个月收租金。2013年1月1签订合同就把钥匙给我了，我进去打扫了卫生，1月6日我买了6张桌子16张凳子。1月8日我就到工商局拿了商铺名称核准登记，回来后我催促原告老婆办理租赁证（其实此前我也一直都催邓淑娴办理租赁证，1月9日她却说要把厨房的租金加300元。所以我就跟她说不租了。隔了一两天之后，邓淑娴说厨房可以加租200元，后来说加租100元。再过一两天说可以先不收我厨房的租金，到我生意好的时候再加收我厨房的租金，但是我也说不做了。大概在1月12、13日，邓淑娴约我去租赁所办理租赁手续，陈金明、邓淑娴、我还有我妈一起到租赁所那里，当时我是第一次见陈金明本人。当日在租赁所邓淑娴还是要加300元，我说我已经决定不做了，所以我就没有在租赁所签章备案。然后邓淑娴突然消失了，之后就打电话给我说：“限你10分钟内到银行，马上把所有租金、按金、设施费总共4500元全部退给你！”当场我就跟陈金明说他老婆是这样要求我的，但是陈金明说“不知道你们发生什么争议，等我明天问清楚了再答复”，但第二天之后一直没有音讯，我再问陈金明他就说按合同办事。又过了几天，邓淑娴说“你现在不租，我又没有租金收，怎么办”我说我不做了，她说我有转让权，可以转让出去。后来我无奈就张贴出租广告，邓淑娴看到了又眼红。她当时委托隔壁的创二房屋租赁中介公司把铺位出租，我在的时候她也曾带过人过去看，中介公司也带过两次来看铺，我问中介为什么带人来看，中介说不关我事，是老板委托的，所以我一贴广告就被撕掉。2013年1月份邓淑娴又约我到酒楼喝茶，我说我不做了，让她签书面的材料，她不肯签就跑下酒楼。在场的陈金明打电话给她让她上来她都不肯。陈金明就坐在那里，说他老婆不上来就没有办法签。我一直等了一个多小时，到了下午一点多都没有上来。因为我一直都是和陈金明的老婆打交道，陈金明都是听他老婆的，所以我没能跟陈金明签订书面材料。陈金明最后说如果在1月31日之前把铺位租出去，就把设施费退给我，我收到的转让费都归我，如果租不出去，就开始收我的租金。我1月16日贴了广告就有人联系我要承租的，当时跟那人说1500元／月，陈金明说那个人是外地人就要收两个月租金作押金，那个人也答应了。但是后来陈金明老婆却说转让费要与我一人收一半，我不同意，因为当时陈金明说转让权是我的。之后虽说不收转让费了，但是出了一个新的难题，他要收新租客2000元设施费，就因为陈金明反反复复，新租客不同意，结果未租出去。到了2月份，陈金明打电话给我说因为不交租金，要把我的铺位收回，因为我还有桌椅在里面，所以马上要我到商铺拿，但是我到商铺后发现锁已被换。我打电话给陈金明问他是不是换锁了他说是的。我再打电话联系让他把桌椅给我时，他一直都说没有空。所以从2013年2月之后，招租广告一直张贴的陈金明老婆电话，至今我一直都没有进去过，也未能把桌椅拿回来。过了两三个月陈金明说已经把铺位出租了，让我拿桌椅，但是又说没时间，后来再联系就骂我，再后来就关机。该铺位现在已经出租了，该商铺有时候开有时候没有开，我一看到商铺开了就打电话给陈金明要桌椅，但是他说桌椅是他的，不能拿，如果拿就要报110。我向租户要求拿回桌椅，但租户都是说他们没有权利把桌椅给我，让我打电话给房东。因原告陈金明毁约，故被告特提起反诉，请求判令：1.原被告签订的房屋租赁合同无效；2.原告退还被告租金、押金、设施费、台凳费共5300元；3.原告承担诉讼费。
被告周艳华就其辩解及反诉请求在举证期限内提交的证据有：1.房屋租赁合同；2.收款收据；3.名称核准通知书；4.照片。
原告陈金明对被告的反诉请求答辩称：我从2013年到现在都没有出租给任何人，我也没有说过收回商铺。谈判的时侯一直都是我老婆与被告协商的，合同签名也是我授权我老婆签我的名，签订合同时共收了被告4500元，该租金也是我老婆收取，我在2013年2月3、4日问过我老婆收了被告的房租没有，我老婆说被告不租了准备转让。我问过我老婆，她说没有加收300元租金的事情。因此，原告不同意被告的反诉请求，合同是有效的。被告交纳的租金、押金、设施费、台凳费5300元已经抵销租金了，所以原告不用退还被告。
经审理查明：中山市中区莲塘街和平里＊号＊房权属人系陈金明。周艳华欲承租陈金明的铺位经营中山市石岐区华旺小食店。2013年12月31日，陈金明之妻邓淑娴代陈金明（甲方）与周艳华（乙方）签订了落款日期为“2013年1月1日”的房屋租赁合同，约定：甲方自愿将座落在石岐区莲塘路和平里＊号＊房＊卡房屋建筑面积为8㎡出租给乙方使用；租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月30日止，月租金为1400元，租金按月结算，由乙方在每月的第1日前支付给甲方；乙方在合同生效后1日内向甲方交纳人民币1400元房屋租赁保证金，租赁保证金不计利息，由甲方保管，在租赁期满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方将保证金本金退回乙方或抵偿租金；自本合同签订之日起十五日内甲乙方必须到房屋所在地租赁管理部门办理登记备案手续，领取《房屋租赁登记备案证明》。合同第9条约定：任何一方未能履行本合同约定的条款，除因不可抗力原因造成的之外，均属违约，违约方应承担违约责任，并按月租金的1倍至2倍向守约方支付违约金。乙方延迟交付租金超过10天，应向甲方支付违约金1000元，甲方并有权提前终止合同，收回房屋。合同约定了其他的权利义务，并约定合同自双方签字盖章之日起生效。合同签订当日，陈金明的妻子邓淑娴收取周艳华押金1400元、2013年1月份租金1400元、设施费1700元。此后，周艳华开始使用承租商铺，并花费800元购买了台凳若干。因周艳华与邓淑娴产生争议，双方未能按约定办理租赁证，周艳华自2月份开始未缴纳租金，此后陈金明收回商铺。原被告均于2014年起诉对方，分别主张前述实体权利。
另查：庭审中，陈金明称其于2013年5月份换锁收回商铺，张贴了出租广告。周艳华称陈金明于2013年2月份换锁，招租广告也是在2月份换了邓淑娴的联系电话。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。虽合同中内容有涂改，但被告确认合同系原告妻子涂改后双方签订的，双方对涂改之处并无异议，法律也未规定涂改后的合同无效，故被告周艳华诉请合同无效的理由不成立，本院不予支持，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。现双方的合同事实上已因原告收回商铺而解除，原被告争议的焦点在于：1.合同解除的原因是否系一方违约，因哪方违约；2.合同解除的时间即原告收回房屋的时间是何时。
关于焦点一。因合同中未约定被告承租的商铺是否包括被告所称的厨房，被告没有证据证明原告实际交付的卡位与订约前协商的承租范围或合同约定的承租范围不一致，也就是说没有证据证明系原告欺诈被告或原告违约。合同约定每月1日前支付租金，而被告未按合同约定时间支付2月份租金，该事实无争议，因此被告未按约支付租金违反了租赁合同的约定，依约原告在被告迟延交租10日后有权提前终止合同，收回房屋。
关于焦点二。原告称自己于2013年5月换锁，被告称原告于2013年2月换锁收回房屋，双方陈述不一致，但都没有提交证据证明。对此，本院认为，首先，原被告解除租赁合同的方式并非由作为承租人的被告周艳华交付钥匙或私自搬离承租屋，而是由出租方的原告行使合同约定的单方解除权，由原告换锁的方式收回商铺，因此，被告无法证明原告何时换锁，只能由解除行为实施方的原告承担举证责任；其次，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。即使原告有权提前终止合同，但亦应当向承租人发出解除合同的意思表示，并给予承租人一定的合理期间搬出租赁物。因此，原告应举证证明其向被告作出解除合同的意思表示或换锁的时间是在2013年5月份，否则，原告应承担举证不能的不利后果。其次，从原、被告的陈述来看，被告在签订合同后立即购买了台凳，可见其履约的诚意，而双方未能办理租赁证，可见双方在履约上必有分歧。原告对争议的过程毫不清楚，而被告陈述的细节详尽具体，被告陈述的其在2013年2月前已向原告表达不愿继续做下去的意思，与原告庭审中陈述的原告之妻已于2013年2月3、4日告知原告，被告此时已不想租房的陈述相互吻合。可见被告的陈述较为客观。再次，从常理上，在被告2月份既已明确表达了不愿承租，又以不交租的行为表达了不愿履约后，原告仍怠于行使权利让损失扩大的可能性低。如故意扩大损失，该扩大的损失也应由原告自行负担。综上分析，本院认定原、被告签订的合同已于2013年2月解除，原告于2013年2月份收回房屋。至于原告何时另行出租不影响解除时间的认定及本案的审理。
综上所述，因被告未依约缴纳租金导致原告于2013年2月解除租赁合同，被告应支付2月份租金并承担违约责任。租赁合同约定的违约责任已特别约定因被告延迟交付租金的违约责任，即被告应向原告支付违约金1000元，原告有权提前终止合同。无论从词句的字面意义理解，还是按合同的诚实信用原则理解，合同第9条违约责任的前后约定系一般与特别的关系，而非包含与被包含的关系，对于被告的违约行为不能同时适用。因此，被告应支付原告2013年2月的租金1400元，违约金1000元，共2400元。鉴于被告已支付原告押金1400元、设施费1700元，被告购买的价值800元的台凳亦由原告一并收回并使用，该3900元金额应予抵扣。因此，经抵扣，原告还应返还被告1500元。
综上，原、被告诉求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈金明与被告（反诉原告）周艳华签订的房屋租赁合同自2012年12月31日起生效；
二、反诉被告（原告）陈金明于本判决生效之日起七日内向反诉原告（被告）周艳华返还款项1500元；
三、驳回原告（反诉被告）陈金明的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告（被告）周艳华的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费300元，减半收取150元（原告陈金明已预交），由原告陈金明负担；反诉案件受理费25元（被告周艳华已预交），由被告周艳华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 钟劲松
二〇一四年四月三日
书记员 李绮湘