湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘09民终512号
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南大蓉和餐饮管理有限公司，住所地长沙市开福区。
法定代表人：李自康，该公司总经理。
委托诉讼代理人：旷子华，湖南广济律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：李斌，湖南广济律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何红，女，1976年3月11日出生，汉族，住益阳市赫山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏卡，男，1972年7月9日出生，汉族，住益阳市赫山区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙博弘，湖南博敏律师事务所律师，代理权限为特别授权。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：周福康，湖南君见律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人湖南大蓉和餐饮管理有限公司（以下称大蓉和公司）因与被上诉人何红、夏卡租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2015）益赫民二初字第1331号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人大蓉和公司的委托诉讼代理人旷子华、李斌，被上诉人何红、夏卡的委托诉讼代理人孙博弘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人大蓉和公司上诉请求：撤销益阳市赫山区人民法院（2015）益赫民二初字第1331号民事判决第二项，支持大蓉和公司一审的反诉请求，并由何红、夏卡承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、何红将涉案租赁场地转让给湖南红得发紫餐饮连锁有限公司（以下简称红得发紫公司）前，何红与大蓉和公司之间签订租赁合同，双方之间形成了租赁合同关系。何红将涉案租赁场地卖给红得发紫公司后，红得发紫公司将案涉场地租赁给夏卡，何红、夏卡与大蓉和公司并不因房屋买卖而终止租赁合同，何红、夏卡与大蓉和公司之间的租赁合同继续履行，红得发紫公司也发函保证何红、夏卡与大蓉和公司之间的租赁合同继续履行完毕。因此，大蓉和公司与红得发紫公司之间不存在租赁合同关系。二、何红、夏卡的行为构成根本违约，致使双方的租赁合同无法继续履行，依法应当承担违约责任。1、何红、夏卡应当保证提供的房屋绝对排除他人妨害，因房屋瑕疵引发的责任应由其负责和承担。大蓉和公司收到法院协助执行通知书后，向长沙市天心区人民法院提出了书面异议，同时与何红、夏卡沟通说明情况。但何红、夏卡不依法主动与法院沟通，而是无理要求大蓉和公司按期支付房租，否则终止合同。何红、夏卡的行为明显属于恶意违约。2、何红、夏卡暴力干扰大蓉和公司正常经营，致使大蓉和公司无法继续经营。3、何红与夏卡系夫妻关系，在夫妻关系存续期间产生的债务，应承担连带清偿责任。
何红、夏卡答辩称：请求二审驳回大蓉和公司的上诉请求。事实与理由：1、何红、夏卡收取租金合法合理，与长沙市天心区人民法院的冻结行为并不冲突。2、案外人夏佳有权向大蓉和公司收取租金。何红将本案所涉标的物出售给红得发紫公司时，与红得发紫公司签订的《房地产购买合同》约定：红得发紫公司委托案外人夏佳作为该公司的租金代收人。事实上，大蓉和公司租赁该标的物后，一直是夏佳在收取租金。3、大蓉和公司并没有证据证明是何红、夏卡派人阻止大蓉和公司在本案涉及的租赁场地进行经营。4、大蓉和公司已明确放弃案涉租赁物的优先购买权。
何红、夏卡向一审法院起诉请求：1、判决解除《关于大蓉和益阳店承包经营合作协议》，且保留在解除协议后，因大蓉和公司的违约行为造成实际损失的追诉权；2、判决大蓉和公司向何红、夏卡支付租金13万元；3、判决大蓉和公司向何红、夏卡赔偿直接损失192万元，违约金57.6万元，共计249.6万元；4、大蓉和公司承担本案所有的诉讼费用。
大蓉和公司向一审法院反诉请求：1、判决解除大蓉和公司与何红于2011年3月3日签订的《关于大蓉和益阳店承包经营合作协议》；2、判决何红退还保证金（门面押金）30万元；3、判决何红赔偿损失9030361.99元（其中装修、固定资产投入损失1830361.99元，6年预期可得利益损失720万元）；4、判决何红承担违约金500万元；5、判决夏卡对上述债务承担连带责任。
一审法院认定事实：2011年3月3日，何红与大蓉和公司签订《关于大蓉和益阳店承包经营合作协议》，约定何红提供位于益阳市赫山区华宇商业广场的房屋（面积1672平方米）给大蓉和公司经营餐厅，承包期限自2011年7月20日至2021年7月20日止；何红提供350万元作为酒店前期筹建费用，由大蓉和公司负责装修和前期运作，超出部分自行承担；合同保证金30万元，在第一次汇款时扣除，合同期满或中止时无息退还；承包费在开业后开始计算，第一年付承包金100万元，从第二年起每年120万元，承包金每月支付一次，每月的第一天支付；合同有效期内，除不可抗力外，任何一方不得终止合同，否则视为违约，由违约方承担500万元违约金，同时应赔偿相应损失。合同约定，何红保证大蓉和公司独立经营，并负责协调与有关职能部门的关系，负责开通水电气；大蓉和公司负责餐厅装修、自负盈亏，合同期内大蓉和公司有权对外转租转让、合同期满大蓉和公司不得拆除和损坏任何装修设备并无偿归还给何红，同等条件下大蓉和公司有权承包经营。自2011年3月7日至4月28日，夏卡向大蓉和公司法定代表人李自康转账支付320万元，2011年4月30日，大蓉和公司出具收据载明收到夏卡装修款350万元，同日夏卡向大蓉和公司出具收条载明收到门面押金30万元。2011年7月24日，益阳市赫山区大蓉和酒店取得营业执照，经营者为李自康。
本案涉案租赁场地系何红与案外人杨燕共有，2013年1月22日，何红和杨燕将该房屋卖给红得发紫公司，红得发紫公司在受让产权时函告何红和大蓉和公司，保证何红与大蓉和公司之间的《关于大蓉和益阳店承包经营合作协议》继续履行完毕。2012年12月28日，夏卡与红得发紫公司签订《租赁合同书》，约定红得发紫公司将涉案场地租赁给夏卡，租赁期限为2013年2月18日至2033年2月18日，夏卡应付租金冲抵红得发紫公司应付给何红、杨燕的1000万元转让款。
2015年9月7日，大蓉和公司收到长沙市天心区人民法院的协助执行通知书，要求冻结大蓉和公司应支付给红得发紫公司的租金。2015年9月29日，大蓉和公司收到益阳市中级人民法院的协助执行通知书，要求冻结（扣留）湖南大蓉和餐饮管理有限公司就大蓉和益阳店从2015年9月起应付的租金。大蓉和公司自2015年9月起暂停向何红支付租金，截止起诉之日（2015年10月8日）大蓉和公司应付租金13万元。2015年9月30日和10月1日，何红、夏卡派遣夏佳驻守大蓉和益阳店并收取大蓉和益阳店的营业款18000余元。2015年10月1日晚起，大蓉和益阳店停业。夏卡和何红系夫妻关系，双方均同意解除《关于大蓉和益阳店承包经营合作协议》。
一审法院认为：何红与大蓉和公司签订的合同虽名为承包经营合同，实则为租赁合同，本案案由应定为房屋租赁合同纠纷。本案涉案租赁场地产权转让后，根据买卖不破租赁的原则，红得发紫公司替代夏卡、何红作为出租方和大蓉和公司之间形成了租赁关系，夏卡、何红与大蓉和公司之间未形成租赁合同关系。根据夏卡与红得发紫公司的租赁协议和红得发紫公司的相关函件，大蓉和公司应付给红得发紫公司的租金可由夏卡、何红收取，在有关法院要求大蓉和公司停止支付租金后，大蓉和公司有权停止向夏卡、何红支付租金。因大蓉和公司未付租金系履行司法协助行为，夏卡、何红起诉要求解除《关于大蓉和益阳店承包经营合作协议》并要求大蓉和公司支付租金、赔偿损失和支付违约金的诉讼请求。缺乏证据支持和法律依据，应予驳回。因夏卡、何红与大蓉和公司之间并未形成新的租赁合同关系，且夏卡、何红安排工作人员收取大蓉和益阳店两天的经营收益款，不足以导致大蓉和公司无法继续经营，且涉案场地具备继续租赁使用的条件，大蓉和公司反诉要求解除《关于大蓉和益阳店承包经营合作协议》并退还保证金、赔偿损失和支付违约金的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回夏卡、何红的诉讼请求；二、驳回湖南大蓉和餐饮管理有限公司的反诉请求。案件受理费27810元，由夏卡、何红承担；反诉费54400元，由湖南大蓉和餐饮管理有限公司承担。
二审期间，上诉人大蓉和公司向法庭提交了二组证据。证据一，红得发紫公司与夏卡签订的《租赁合同书》。证明目的：1、红得发紫公司将华宇商业广场的房屋租赁给夏卡20年；2、不存在红得发紫公司委托夏佳收取租金；3、被上诉人提供的《房屋买卖合同》不属实。证据二，大蓉和公司于2015年8月19日支付给何红、夏卡5万元租金凭证、《询问笔录》、2015年9月9日的《催告函》。证明目的：大蓉和公司不存在未按时支付租金的违约行为。被上诉人何红、夏卡向法庭提交了何红、杨燕与红得发紫公司签订的《房地产购买合同》。证明夏佳是受红得发紫公司委托收取租金。
本院组织双方当事人进行证据交换与质证。本院认证如下：因何红、夏卡对大蓉和公司所提交的证据的真实性无异议，故对上诉人大蓉和公司提交的证据予以采信。大蓉和公司提交的证据一能够证实夏卡取得了2013年2月18日至2033年2月18日的案涉租赁物的20年使用权。大蓉和公司提交的证据二能够证实何红与大蓉和公司协商一致，从2014年1月起，案涉租赁物租金从10万元/月下调至5万元/月，租金已交纳至2015年9月20日。虽然大蓉和公司对何红、夏卡提交的证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均提出了异议，但大蓉和公司的租金一直是由夏卡的妹妹夏佳收取。
二审查明，1、从2014年1月起，何红同意将案涉租赁物租金从10万元/月下调至5万元/月，大蓉和公司已交纳租金至2015年9月20日。2、何红、杨燕将华宇广场101#商业房地产转让给红得发紫公司后，红得发紫公司与夏卡签订了《租赁合同书》，夏卡取得了该房屋自2013年2月18日至2033年2月18日的使用权，该租赁物的租金一直是由夏佳收取。3、何红、夏卡提交的《房屋购买合同》第五条约定，产权转让后，红得发紫公司保证何红、杨燕与大蓉和公司的租赁合同继续有效，并委托夏佳为大蓉和公司每月租金代收款人。
二审查明的其他事实与一审查明事实的一致。
本院认为，何红与大蓉和公司于2011年3月3日签订的《关于大蓉和公司益阳店承包经营合作协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。何红于2013年1月22日将案涉房屋转让给红得发紫公司前，红得发紫公司与夏卡达成了将案涉房屋租赁给夏卡的协议，并与夏卡签订了《租赁合同书》，《租赁合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，红得发紫公司与夏卡之间租赁合同关系成立。红得发紫公司在取得案涉房屋的同时，函告何红和大蓉和公司，保证何红与大蓉和公司之间的承包经营合作协议继续履行完毕，在红得发紫公司与夏卡签订租赁合同的情形下，红得发紫公司向何红和大蓉和公司发函的行为足以认定红得发紫公司同意夏卡将案涉房屋转租给大蓉和公司。夏卡、何红与大蓉和公司的承包经营合作协议双方继续履行。一审认定何红、夏卡与大蓉和公司之间不存在租赁合同关系不当。上诉人大蓉和公司提出解除与何红、夏卡之间的承包经营合作协议的上诉请求，因何红、夏卡在一审起诉时请求法院解除承包经营合作协议，大蓉和公司在一审提起反诉时亦请求法院解除承包经营合作协议，且合同目的已无法实现，对上诉人大蓉和公司的该项上诉请求，本院予以支持，双方之间于2011年3月3日签订的《关于大蓉和公司益阳店承包经营合作协议》于2015年10月8日解除。
合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，何红、夏卡以大蓉和公司未按约定的期限交纳租金为由，要求解除合同、赔偿损失的请求，因大蓉和公司于2015年8月19日交纳了2015年8月20日至9月20日的租金5万元。大蓉和公司于2015年9月7日收到长沙市天心区人民法院协助执行通知书，通知书内容为“冻结大蓉和公司支付给湖南红得发紫餐饮连锁有限公司的租金”；于2015年9月29日收到益阳市中级人民法院的协助执行通知书，通知书内容为“冻结湖南大蓉和公司从2015年9月18日起应付的租金（以500万元为限）”。大蓉和公司应当履行司法协助义务，不存在违约。一审驳回何红、夏卡要求大蓉和公司赔偿损失的诉讼请求，处理结果并无不当，但以何红、夏卡与大蓉和公司之间不存在租赁合同关系为由不当，二审予以纠正。夏卡的妹妹夏佳虽有强行收取大蓉和公司两天营业款的行为，但该行为不足以导致大蓉和公司无法继续经营，大蓉和公司以何红、夏卡严重违约为由，要求何红、夏卡赔偿损失的上诉请求依据不足，本院不予支持。本案中，根据双方当事人的举证情况，均不能认定双方当事人存在违约行为。合同解除后，根据《关于大蓉和公司益阳店承包经营合作协议》约定保证金30万元，合同期满或中止时无息退还保证金30万元。因何红、夏卡系夫妻关系，上诉人大蓉和公司要求何红、夏卡连带返还保证金30万元的上诉请求，本院予以支持。
综上所述，上诉人大蓉和公司要求退还保证金的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2015）益赫民二初字第1331号民事判决；
二、何红与湖南大蓉和餐饮管理有限公司之间的《关于大蓉和公司益阳店承包经营合作协议》于2015年10月8日解除；
三、由何红、夏卡于本判决生效后十日内连带返还湖南大蓉和餐饮管理有限公司保证金30万元；
四、驳回何红、夏卡的其他诉讼请求；
五、驳回湖南大蓉和餐饮管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27810元，反诉费54400元，二审案件受理费27810元，共计110020元，由何红、夏卡负担29455元，由湖南大蓉和餐饮管理有限公司负担80565元。
本判决为终审判决。
审判长 曾艳红
审判员 周佑明
审判员 彭 青
二〇一七年六月十二日
书记员 李凤姣
附相关法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；