浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1459号
上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市延安路528号1l、12层，统一社会信用代码91330000717611474R。
法定代表人：涂成阳。
委托诉讼代理人：胡霞燕，北京德恒（温州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李温治，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王高忠，男，1961年2月9日出生，汉族，住苍南县。
委托诉讼代理人：罗爱缘，浙江正昌律师事务所律师。
原审第三人：浙江神彩色母粒有限公司，住所地苍南县灵溪镇家具产业园区S2-7地块，组织机构代码76524336-2。
负责人：郑小秋，该公司破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：潘传德，该公司破产管理人的员工。
原审第三人：温州伟塑包装有限公司，住所地平阳县萧江镇工业园区长兴路1号，组织机构代码72100349-8。
法定代表人：谢作汉。
原审第三人：超运控股有限公司，住所地平阳县萧江镇标准厂房工业创新园区，统一社会信用代码67957578-2。
法定代表人：潘凤芽。
原审第三人：谢作亮，男，1978年12月8日出生，汉族，住苍南县。
原审第三人：谢作汉，男，1976年2月10日出生，汉族，住苍南县。
上诉人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达浙江分公司）因与被上诉人王高忠、原审第三人浙江神彩色母粒有限公司（以下简称神彩色母粒公司）、温州伟塑包装有限公司、超运控股有限公司、谢作亮、谢作汉案外人执行异议之诉一案，不服浙江省苍南县人民法院（2016）浙0327民初2849号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和调查、询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
信达浙江分公司上诉称：涉案租赁合同没有办理租赁登记备案手续，无法认定《厂房（车间）租赁协议书》签订于2012年6月10日，王高忠支付租金的方式有违常理，认定其已按协议支付租金的事实存疑，且王高忠在该厂房被抵押之前已实际占有使用该厂房的证据不足；即便涉案协议合法有效，按照《破产法》第十八条的规定，该租赁合同也应依法解除，王高忠诉请缺乏请求权基础，原审适用法律错误，请求本院二审驳回王高忠的原审诉讼请求。
被上诉人王高忠答辩称：答辩人与浙江神彩色母粒有限公司签订的涉案厂房租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，且该租赁合同签订时间与实际占有时间均发生在该厂房设定抵押之前，原判认定事实清楚；本案租赁合同已经履行完毕，不能按《破产法》第十八条规定视为解除合同，原判适用法律正确；若法院对涉案厂房进行拍卖，根据《合同法》第229条的规定，该厂房可以带租拍卖。请求本院二审驳回信达浙江分公司的上诉请求。
原审第三人神彩色母粒公司管理人述称：涉案厂房租赁合同签订时间存疑，租金的支付不符合常理，该笔租金没有汇到浙江神彩色母粒有限公司的账户上，故该厂房租赁事实不清。请求本院二审在查清事实后依法判决。
原审第三人温州伟塑包装有限公司、超运控股有限公司、谢作亮、谢作汉均没有到庭接受询问也没有提出答辩意见。
王高忠向一审法院起诉请求：1、确认原告承租第三人神彩色母粒公司位于苍南县温州家具产业区S2-7-2地块房屋的租赁权，并停止对上述房产的执行。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年6月10日，王高忠与神彩色母粒公司签订《厂房（车间）租赁协议书》，约定由王高忠承租该公司位于苍南县温州家具产业区S2-7-2地块中的部分车间和宿舍（以下简称涉案厂房），用于仓储、聚丙烯编织袋复膜料生产加工，租赁期限自2012年6月15日至2032年6月14日止，共20年，每年租金为人民币9万元。合同签订后，原告支付了租金后使用涉案厂房至今。后因浙商银行有限公司温州苍南支行与浙江神彩色母粒有限公司等发生金融借款合同纠纷一案，该支行的债权受让人信达浙江分公司申请法院执行，法院作出（2015）温苍执民字第791-2号执行裁定，王高忠对涉案厂房的租赁权不得对抗该案的执行申请人。王高忠于2016年2月14日以法院对涉案厂房进行司法处置时应保护其享有的租赁使用权为由提出执行异议，法院于2016年2月29日作出（2016）浙0327执异12号执行裁定，驳回王高忠的异议。王高忠不服，提起案外人执行异议之诉。
另查明，2010年6月24日，苍南县温州家具产业区S2-7-2地块土地使用权登记在苍南县嘉力家具有限公司名下，2010年8月23日，神彩色母粒公司向苍南县嘉力家具有限公司支付苍南县温州家具产业区S2-7-2地块购房款3000万元，2013年8月27日，该地块的土地使用权变更登记在神彩色母粒公司名下，2014年2月26日，该地块上的厂房登记在神彩色母粒公司名下。另外，法院（2014）温苍商初字第2068号民事判决认定，2013年9月4日，浙商银行股份有限公司温州苍南支行与神彩色母粒公司签订《借款合同》及《最高额抵押合同》，以神彩色母粒公司名下的上述厂房和土地设定最高额抵押，为该公司的债务提供担保，并于2013年9月5日在苍南县住房和城乡规划建设局办理抵押登记，2013年9月6日，浙商银行股份有限公司温州苍南支行按合同约定发放贷款。涉案抵押及借贷关系均发生于本案租赁关系之后。
2015年11月14日，法院受理神彩色母粒公司的破产清算，并于2015年11月18日作出了（2015）温苍破字第10-1号决定，指定温州大华会计师事务所有限公司担任神彩色母粒公司的管理人。
该院一审认为，本案涉案厂房和土地在2010年8月23日已由神彩色母粒公司从苍南县嘉力家具有限公司购入，并支付了对价。神彩色母粒公司已是该厂房和土地的实际所有人，虽然该厂房和土地的土地使用权及房产权分别于2013年、2014年才变更登记在神彩色母粒公司名下，但并不影响神彩色母粒公司在购买后对该厂房和土地的管理和使用。2012年6月10日，王高忠与神彩色母粒公司签订《厂房（车间）租赁协议书》，符合正常交易习惯。该租赁协议，系双方真实意思表示，租赁合同依法成立，其效力应予认定。原告已依租赁协议支付了租金，并按协议约定实际占有使用涉案厂房和土地，该租赁权应受法律保护。故王高忠请求确认该租赁权，应予支持。依照法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁权不同于所有权，王高忠享有的租赁权，不足以排除强制执行，王高忠请求停止对涉案标的的执行，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：一、确认王高忠与浙江神彩色母粒有限公司于2012年6月10日签订的《厂房（车间）租赁协议书》有效；二、驳回王高忠的其他诉讼请求。案件受理费17760元，由浙江神彩色母粒有限公司、温州伟塑包装有限公司、超运控股有限公司、谢作亮、谢作汉负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。原审第三人神彩色母粒公司向本院提交了现金日记账、其他应付款明细账、其他业务收入明细账。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，信达浙江分公司质证认为，上述证据系神彩色母粒公司单方制作，且仅凭上述证据不能证明神彩色母粒公司收到了谢作亮代收的租金，不具有真实性、合法性、关联性。本院经认证认为，上述证据属于原审庭审结束前已客观存在庭审结束后新发现的证据，属于新的证据，且该证据能客观反映当时神彩色母粒公司收取涉案厂房租金后该公司予以记账的情况，本院予以采信。
本院二审根据一审法院移送的系当事人提供的并经庭审举证、质证的证据以及二审期间的新证据，对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人王高忠与原审第三人神彩色母粒公司签订的涉案厂房租赁协议是否真实，王高忠的租赁权能否对抗浙商银行股份有限公司温州苍南支行的抵押权。本案中，根据当事人提供的厂房（车间）租赁协议书、汇款凭证、现金日记账、其他应付款明细账、其他业务收入明细账等相互印证的证据并结合厂房照片、法院调查情况，可以反映出王高忠与神彩色母粒公司签订的涉案厂房租赁合同时间在神彩色母粒公司将涉案厂房抵押给浙商银行股份有限公司温州苍南支行之前，且王高忠按租赁合同支付全额租金后开始实际占有使用该厂房至今的事实，涉案厂房租赁协议内容真实。关于本案中租赁权与抵押权并存的情况，租赁权能否对抗抵押权的问题，涉及到王高忠对涉案厂房的占有是否发生在抵押权设立之前，根据以上查明的事实，王高忠在涉案厂房被抵押之前已经占有使用该厂房，故其主张拍卖不破租赁，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，其依约定享有的租赁权受法律保护。王高忠请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产理由成立，本院予以支持。原审判决案涉租赁合同有效正确，应予维持。王高忠的原审请求事项是法院对该厂房进行处置时，对其租赁权予以保留，其提交的民事起诉状中记载对涉案厂房停止执行的内容，经与王高忠核对，非其本意。故原审在未经释明的情况下直接判决驳回王高忠的其他诉讼请求确有不当，应予纠正。而上诉人信达浙江分公司认为本案的租赁事实存疑，但没有提供相应的证据予以证实，其提出的上诉理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、维持浙江省苍南县人民法院（2016）浙0327民初2849号民事判决的第一项即确认王高忠与浙江神彩色母粒有限公司于2012年6月10日签订的《厂房（车间）租赁协议书》有效；
二、撤销浙江省苍南县人民法院（2016）浙0327民初2849号民事判决的第二项即驳回王高忠的其他诉讼请求；
三、确认王高忠对坐落于苍南县灵溪镇温州家具产业区S2-7-2地块厂房享有2012年6月15日至2032年6月14日的租赁权，未经承租人同意不得采取涤除租赁权的执行措施。
本案二审诉讼费17760元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。
本判决为终审判决
审判长 陈国庆
审判员 叶 峰
审判员 周林环
二〇一七年五月九日
书记员 赵 凌