辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1791号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳新地实业有限公司，住所地：沈阳市浑南新区。
法定代表人：邓国龙，该公司董事长。
委托代理人：李惠杰，女，该公司工作人员。
委托代理人：秦鹏，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨晓飞，女，1963年9月15日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。
委托代理人：郭爱茹，女，1963年1月25日出生，汉族，系沈阳市沈河区天海法律服务所法律工作者。
上诉人沈阳新地实业有限公司（以下简称“新地实业”）与被上诉人杨晓飞商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高开民初字第694号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月6日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议活动的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
杨晓飞诉称，2009年11月23日，杨晓飞在沈阳新地实业有限公司处购买位于沈阳市浑南新区沈营路3号1层3号、1层4号�屋两处，每处面积44平方米，单价人民币12，800元每平方米，总房款人民币563，100元。杨晓飞按合同约定交付房款，履行完义务，但沈阳新地实业有限公司始终没有为杨晓飞办理入住手续，致使杨晓飞无法正常使用房屋。双方签订的预售商品房协议明确约定，2010年3月31日前持预售协议及签约应付款人民币283，200元到售楼处，分别签订正式商品房买卖合同，为此杨晓飞将已交付房款人民币283，200元的三联据同预售协议一并交给沈阳新地实业有限公司，才换取正式商品房买卖合同，这足以证明杨晓飞房款已付清。商品房买卖合同明确写明，交清房款人民币283，200元并在2010年12月31日前办理入住手续，逾期承担违约责任。合同约定实际房屋面积超出部分，杨晓飞交付3%面积款，余款应由沈阳新地实业有限公司承担，所有权归杨晓飞。沈阳新地实业有限公司没有按合同履行，违约至今，故诉至法院，请求判令沈阳新地实业有限公司继续履行合同、交付房屋并承担违约责任。
沈阳新地实业有限公司辩称，沈阳新地实业有限公司没有不给杨晓飞办理入住手续，杨晓飞至今未完全履行付款义务，尚欠首付款人民币66，400元，杨晓飞提供的银行对账单及沈阳新地实业有限公司提供给杨晓飞的收款收据，均能证明两套房屋杨晓飞仅交付人民币500，000元，按预订协议及商品房买卖合同的约定，杨晓飞未交清房款的情况下不能办理入住，沈阳新地实业有限公司也不承担逾期的违约责任。关于合同约定的实际房屋面积超出部分不在本案审理范围内，杨晓飞应另诉。合同约定超出面积应多退少补。杨晓飞未交清房屋首付款，不能办理入住，责任在杨晓飞。
沈阳新地实业有限公司反诉称，2009年11月23日，杨晓飞从沈阳新地实业有限公司处购买沈阳市浑南�区沈营路3号1层3号、1层4号两处房屋，每处44平方米，单价人民币12，800元每平方米，总房款为人民币563，200元。杨晓飞分别于2009年11月24日交纳人民币100，000元，2010年2月10日交纳人民币150，000元，2010年3月19日交纳人民币200，000元，2010年4月8日交纳人民币50，000元，共计交纳人民币500，000元。两处房屋共欠首付款人民币66，400元。请求判令杨晓飞继续履行双方签订的商品房买卖合同，立即支付剩余首付款人民币66，400元；本诉及反诉的全部诉讼费用由杨晓飞承担。
针对沈阳新地实业有限公司的反诉，杨晓飞辩称，商品房买卖合同中已明确写明在签订商品房买卖合同前，杨晓飞交清首付款，剩余人民币280，000元贷款，足以证明杨晓飞已交清首付。只有交清首付，持收据和预订协议才能签订商品房买卖合同。故不同意沈阳新地实业有限公司的反诉请求。
原审法院经审理�明，2009年11月23日，杨晓飞与沈阳新地实业有限公司签订《房屋预定协议》2份，约定：杨晓飞预订购买沈阳新地实业有限公司开发建设的位于沈阳市浑南新区沈营路3号瑞宝国际花苑（暂名蒲尚生活购物中心）的1层5号和6号的商业网点各一套，建筑面积均约为44平方米，单价人民币12，800元每平方米，总房价每套人民币563，200元；每套房屋的付款方式约定：2009年11月23日认购定金人民币50，000元，2009年12月13日再付款房款人民币233，200元，2010年3月31日签署商品房买卖合同时付剩余房款人民币280，000元（商业贷款）；合同还约定双方于2010年3月31日前签署正式《商品房买卖合同》，面积计算按有关政府部门最终测量的套内面积为准，多退少补，单价根据附件二为准；杨晓飞所购买商业网点的预付款，由沈阳新地实业有限公司开具正式收据，待正式签署《商品房买卖合同》�，由沈阳新地实业有限公司提供商品房购房发票；交易房屋在2010年12月31日竣工并交付使用；沈阳新地实业有限公司承诺在2010年12月31日交付使用，逾期交房按双方签署的正式《商品品房买卖合同》向杨晓飞支付违约金；合同最后约定因乙方（杨晓飞）原因在购房款项已经缴纳并签署本《房屋预订协议》后，买受人需于2010年3月31日前持本预定协议及签约应付款来售楼处签定正式商品房买卖合同，逾期者视为自动放弃购房权利，出卖人不再为其保留房号，可另行销售，买受人所交定金不予退还。
杨晓飞、沈阳新地实业有限公司签订房屋预订协议书后，杨晓飞开始陆续向沈阳新地实业有限公司交纳购房款项，沈阳新地实业有限公司也曾向杨晓飞开具了房款收据。案外人尹留风也购买了沈阳新地实业有限公司开发的位于沈阳市浑南新区沈营路3号瑞宝国际花苑（暂名蒲尚生活购物中心）1层的3号和4号商业网点，与杨晓飞购买的2套商业网点房屋相邻，其面积、单价及房款一致，二人与沈阳新地实业有限公司签订的《房屋预订协议》的付款方式、违约责任等内容也一致。根据沈阳新地实业有限公司举证的财务汇总明细和记账凭证记载，沈阳新地实业有限公司分别于2009年11月23日、2009年11月24日、2010年2月10日、2010年3月19日和2010年4月8日，向杨晓飞和尹留风开具了票面金额为人民币8万元、12万元、30万元、40万元和10万元的收款收据5张，金额共计人民币100万元。上述收据记载的交款单位均为杨晓飞，但收款事由中，均注明含尹留风购买的是1层的3号和4号网点房的购房款。2010年4月8日，杨晓飞和尹留风分别就其购买的网点房与沈阳新地实业有限公司签订了4份商品房买卖合同，合同对交易房屋的价款、付款方式及房屋交付时间的约定与原预订�同基本一致，只是在付款方式及期限中约定：“贷款购房，签订本合同前买受人交清首付款283，200元，贷款部分即余额280，000元现以银行按揭方式1个月内付清”；合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的交付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”合同第五条关于面积确认及面积差异处理条款约定：“合同约定的建筑面积与房屋产权登记面积核定认证书记载的建筑面积的差额，按本合同第四条规定的单价在房屋交付时，按实结算多退少补均不计息。”关于逾期交房的违约责任，合同约定出卖人应在2010年12月31日前将验收合格的房屋交付买受人使用，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。
双方所签订的商品房买卖合同至今未办理合同备案，双方也未就其余房款办理银行按揭贷款手续。2012年5月11日沈阳市东陵区城乡建设局对沈阳新地实业有限公司所建房屋进行验收，沈阳新地实业有限公司于2012年8月9日取得竣工验收备案书。2012年12月6日沈阳新地实业有限公司通知杨晓飞办理房屋入住手续，当天，沈阳新地实业有限公司通知杨晓飞，其购买的2套房屋尚欠首付款共计人民币66，400元。但杨晓飞认为，已付清2套房屋的首付款，沈阳新地实业有限公司开具的收款收据和原房屋预订协议在签订正式合同之前已由沈阳新地实业有限公司收回，而且合同中也注明杨晓飞在签订本合同前已交清了首付款283，200元。沈阳新地实业有限公司对杨晓飞的主张不予认可，双方为此发生争执，杨晓飞诉讼来院，沈阳新地实业有限公司提起反诉。
上述事实，有双方的陈述、房屋预订协议、商品房买卖合同、竣工验收备案、消防验收备案等证据在卷佐证。上述证据经庭审质证，原审法院予以确认。
原审法院认为，本案的争议焦点是杨晓飞是否已付清诉争两套房屋的首付款。根据通常购买商品房的程序来看，买受人在交清首付款后，开发单位才可能与购房者签订正式的商品房买卖合同，另外双方签订的商品房买卖合同中关于付款方式条款也约定，“签订本合同前买受人交清首付款人民币283，200元，余额人民币280，000元以银行按揭贷款方式1个月内付清”，可以认定杨晓飞已经付清两套房屋的首付款。沈阳新地实业有限公司主张杨晓飞尚欠首付款人民币66，400元，应当提供足以反驳杨晓飞主张的证据。但沈阳新地实业有限公司提供的收款收据（收款单位联）及银行存根，因系沈阳新地实业有限公司自行保管，无法确认是否为全部付款凭证，不足以反驳双方签订的商品房买卖合同关于“签订本合同前买受人交清首付款人民币283，200元”的约定，故对沈阳新地实业有限公司的抗辩及反诉请求，原审法院不予支持。
根据合同约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，沈阳新地实业有限公司在2012年12月6日才通知杨晓飞交房，存在逾期交房的违约行为，故应自最后交付期限的第二天起至2012年12月6日止，按日向杨晓飞支付已交付房款万分之一的违约金。现杨晓飞要求继续履行，按合同约定，双方应继续履行合同。杨晓飞付清全部房款后，沈阳新地实业有限公司应向杨晓飞交付经�收合格的房屋。对于沈阳新地实业有限公司主张的杨晓飞未付清首付款导致一直未交付房屋，责任在杨晓飞的抗辩，因缺乏事实依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杨晓飞与沈阳新地实业有限公司于2010年4月8日签订的两份商品房买卖合同继续履行；二、杨晓飞于本判决生效之日起45日内向沈阳新地实业有限公司支付28万元的购房款，在杨晓飞付清全部房款后十日内沈阳新地实业有限公司交付经验收合格的房屋；三、沈阳新地实业有限公司于本判决生效之日起十日内向杨晓飞支付逾期交房违约金人民币39，988元（自2011年1月1日起至2012年12月6日沈阳新地实业有限公司通知杨晓飞交房之日止共计706天，按已付首付款人民币566，400元的每日万分之一的标准累计计�）；四、驳回沈阳新地实业有限公司的反诉请求。案件受理费人民币100元，反诉费人民币1，460元，合计人民币1，560元，由沈阳新地实业有限公司承担。
宣判后，上诉人沈阳新地实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审法院做出的（2013）沈高开民初第693号民事判决中第二项、第四项判决并发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。依法判令被上诉人支付剩余首付款66，400元及剩余房款835，712元（政府部门最终测量的建筑面积为109.54平房米）。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、原审法院并没有认真审查上述任与被上诉人的证据，才错误的认定案件事实，导致作出错误的判断。二、原审法院在判决主文第二项中要求被上诉人支付28万元购房款是错误的。三、上诉人在一审反诉过程中要求上诉人支付尚欠首付款66，400元，二审法院应予以支持。
被上诉人杨晓飞答辩称：请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因涉案《商品房买卖合同》及《房屋预定协议》系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容并未违反法律法规的禁止性规定，均系合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，新地实业承诺在2010年12月31日交付使用，但新地实业在2012年12月6日才通知杨晓飞交房，按照双方的合同约定“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”，新地实业存在逾期交房的违约行为，应承担违约责任。故原审法院判令双方继续履行合同、新地实业向�晓飞支付逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。
关于新地实业上诉提出的杨晓飞尚欠首付款的问题，因《房屋预定协议》签订在先，《商品房买卖合同》签订在后，且《商品房买卖合同》中约定了“签订本合同前买受人交清首付款人民币283，200元，余额人民币280，000元以银行按揭贷款方式1个月内付清”，故新地实业应对其该项主张承担相应的举证责任，但新地实业提供的收款收据（收款单位联）及银行存根均系新地实业自行保管的证据，无法确认是否为全部的付款凭证，均不足以反驳《商品房买卖合同》中约定的关于“签订本合同前买受人交清首付款人民币283，200元，余额人民币280，000元以银行按揭贷款方式1个月内付清”的内容，故本院对新地实业的该项上诉请求不予支持。
关于新地实业主张原审判决主文第二项判令杨晓飞向其支付剩余购房款28万元是错�的问题，现杨晓飞已付首付款为每套283，200元，尚欠购房款为每套28万元，因双方之间的合同约定，杨晓飞购买的是新地实业开发建设的位于沈阳市浑南新区沈营路3号瑞宝国际花苑（暂名蒲尚生活购物中心）的1层5号和6号的商业网点各一套，故杨晓飞尚欠购房款共计应为56万元，对新地实业的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、维持沈阳高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高开民初字第694号民事判决第一、三、四项；
二、变更沈阳高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高开民初字第694号民事判决第二项即“杨晓飞于本判决生效之日起45日内向沈阳新地实业有限公司支付28万元的购房款，在杨晓飞付清全部房款后十日内沈阳新地实业有限公司交付经验收合格的房屋”为“杨晓飞于本判决生效之日起45日内向新地实业支付人民币56万元的购房款，在杨晓飞付清全部房款后十日内沈阳新地实业有限公司交付经验收合格的房屋”；
三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币100元，反诉费人民币1，460元，合计人民币1，560元，由沈阳新地实业有限公司负担；二审案件受理费1，560元，由上诉人沈阳新地实业有限公司负担880元，由被上诉人杨晓飞负担680元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一四年九月二日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变�。
《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。