湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第786号
上诉人（原审被告）郴州市富城房地产开发有限公司。
法定代表人罗长城，该公司董事长。
委托代理人李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）周奇军。
被上诉人（原审原告）杨梅。
以上二被上诉人的委托代理人史军平，湖南银光律师事务所律师。
上诉人郴州市富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）因与被上诉人周奇军、杨梅商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人富城公司的委托代理人李兴，被上诉人周奇军、杨梅的委托代理人史军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：周奇军、杨梅于2010年11月17日与富城公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：周奇军购买富城公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处祥龙郡1栋1单元1402号住宅房，总面积106.33平方米，单价3810.23元／平方米，总价款405，142元。……买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计205，142元，余款200，000元向郴州市工商银行苏仙支行申请银行贷款。……出卖人应当在2011年9月30日前将该商品房经验收合格后交付买受人使用……。由于出卖人原因，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，出卖人有权将本合同项下房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作违约金，余款退还买受人。……本合同在履行过程中发生争议，双方当事人可协商解决，也可依法向人民法院起诉。合同签订后，周奇军、杨梅于2010年11月23日向向富城公司支付购房款205，140元。并支付房产局通告费用1380元及按揭费用400元。随后周奇军、杨梅与中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行以抵押贷款方式签订了《个人购房借款／担保合同》，并由富城公司作为保证人提供担保，中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行于2011年2月10日将贷款200，000元发放给富城公司用于支付周奇军、杨梅购房款。富城公司于2012年12月26日将周奇军、杨梅、富城公司签订《商品房买卖合同》中约定的房屋交给周奇军、杨梅使用。周奇军、杨梅遂向法院起诉，请求判令：1、富城公司向周奇军、杨梅支付延期交房违约金（按已付房价款405，142元的万分之二为标准，自2011年10月1日起计算至该房竣工验收合格之日止，暂计算至起诉日为36，624元）；2、本案诉讼费用由富城公司负担。
另查明，富城公司开发的祥龙郡在与周奇军、杨梅签订《商品房买卖合同》时已办理土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、建设工程规划许可证等证照。
原审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点为双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是否合法、有效，谁违约。本案双方于2010年11月17日签订的《商品房买卖合同》是在双方自愿的基础上，未违反法律法规的规定，是合法有效的。合同签订后，周奇军、杨梅依约支付了定金、首付款共计205，142元，并按合同的约定委托并配合富城公司办理银行按揭贷款，2011年2月10日通过银行按揭贷款方式付清购房款给富城公司。周奇军、杨梅依约履行了自己的义务，而富城公司却未按约定的期限将房屋交付给周奇军，富城公司逾期交房的行为构成违约，理应承担违约责任。富城公司的违约为迟延交付房屋的行为，违约金的计付应�合同约定从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，即从2011年10月1日起至2012年12月26日止，违约金为36，139元（计算方法405，142元×0.2‰×446天=36，139元）。周奇军、杨梅诉请违约金超出部分应予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告郴州市富城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告周奇军、杨梅逾期违约金36，139元；二、驳回原告周奇军、杨梅的其他诉讼请求。如果被告郴州市富城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费716元，由原告周奇军、原告杨梅负担50元，由被告郴州市富城房地产开发有限公司负担666元”。
上诉人富城公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人提交的证据证实本案诉争房屋已于2011年12月30日竣工验收合格，而双方签订的合同约定交房日期为2011年10月31日。周奇军、杨梅诉讼请求是判令富城公司支付房屋竣工验收合格之前的违约金，而原审判决富城公司支付房屋竣工验收合格之后的违约金。其判决超过了周奇军、杨梅的诉讼请求范围，侵犯了富城公司的合法权益。原审判决上诉人请求二审：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人负担本案全部诉讼费用。
被上诉人周奇军、杨梅答辩称：上诉人没有按照合同的约定通知业主收房，一审判决上诉人支付违约金正确。原审判决没有超过答�人的诉讼请求范围。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人富城公司向本院提交了一份湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第46号民事判决书，拟证明祥龙郡1、2号栋的竣工验收合格时间是2011年12月30日。
被上诉人周奇军、杨梅质证认为：该份证据与本案无关联性，该民事判决书是对工程款纠纷所作的判决，而不是处理开发商与业主的房屋买卖纠纷。开发商与施工方的工程验收与开发商交付业主的房屋竣工验收是两个概念，该判决书只是房屋主体工程验收，不是房屋达到交房标准后的验收标准。
结合上诉人的举证和被上诉人的质证意见，本院对上诉人提交的证据认证如下：上诉人提交的该份判决书系因工程款纠纷而作出的判决，该判决书中所认定的仅是指施工方交付给富城公司的工程竣工验收时间，与本案房屋竣工验收时间无关联。因此，对于�诉人的证明目的，本院不予采信。
本院二审查明：周奇军、杨梅与富城公司于2010年11月17日签订的《商品房买卖合同》第十条约定：房屋交接及违约处理方式。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收手续时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。周奇军在一审庭审时明确表示其诉请的违约金36，624元，是按购房款每天万分之二计算违约金�从2010年10月1日计算至2012年12月26日实际交房时。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是富城公司是否应承担逾期交房的违约责任，原审判决是否超过了周奇军、杨梅的诉讼请求范围。周奇军、杨梅在一审时的诉请是富城公司向周奇军、杨梅支付逾期交房违约金（按周奇军、杨梅已付房价款405，142元的万分之二为标准，自2011年10月1日起计算至该竣工验收合格之日止，暂计算至起诉之日36，624元），周奇军、杨梅在一审庭审时明确表示其诉请的违约金是按已付房款的万分之二的标准，从2011年10月1日计算至2012年12月26日。依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，富城公司应当在2011年9月30日前交付房屋。周奇军、杨梅已依约向富城公司支付购房款，但富城公司直至2012年12月26日才将房屋交付给周奇军、杨梅，富城公司逾期交房的行为构成违约，应承担相应的违约责任。故一审判决将富城公司迟延交房的时间计算至2012年12月26日，并判决富城公司支付周奇军、杨梅逾期交房违约金36，139元正确，也未超过周奇军的诉讼请求范围。富城公司的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费703元，由上诉人郴州市富城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋向京
审 判 员 杨利平
代理审判员 何伦康
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理�
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。