北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第07318号
上诉人（原审被告）陈燕燕，女，1974年3月29日出生。
委托代理人周杨，北京凯基律师事务所律师。
委托代理人朱丽雅，北京凯基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区惠新东街4号福生大厦1座3层。
法定代表人曹筱玲，总经理。
委托代理人晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。
上诉人陈燕燕因与被上诉人北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第13326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了�案。本案现已审理终结。
2014年3月，龙湖物业公司诉至原审法院称：陈燕燕购买了位于北京市海淀区中关村东路16号的龙湖唐宁one项目某号房屋，并签署了商品房预售合同。根据该合同有关前期物业服务的约定，以及我公司与开发建设单位即北京龙湖时代置业有限公司签订的前期物业服务合同、陈燕燕随北京市商品房预售合同签署的前期物业服务合同、临时管理规约等相关协议，由我公司为陈燕燕等业主提供物业管理服务工作。我公司依约提供了相应的物业服务工作，但是陈燕燕至今未向我公司支付2012年1月1日至今的物业服务费。经我公司多次催要，陈燕燕仍拒绝支付物业服务费。故我公司现诉至法院，要求法院：1、判令陈燕燕支付2012年1月1日至2014年3月31日的物业费15851.16元（按照每平方米6.2元计算）；2、判令陈燕燕支付迟延交纳物业费的违约金3747.9元�按照应交费用的万分之五计算；3、陈燕燕承担本案诉讼费用。
陈燕燕在原审法院辩称：龙湖物业公司主张的物业费，我确实没有交纳，但是我没有交纳是有原因的。第一，我在办理涉案房屋交接的时候，发现房屋的门是有问题的，房屋内的电路也是有问题的，龙湖物业公司一直未予维修；第二，我几年之前交纳过物业费，要求龙湖物业公司出具发票，但是到现在都没有出具；第三，龙湖物业公司所谓的一对一管家服务，并未实际提供；第四，小区的地下车库停车管理费我已经交纳，但是车辆却不能进去。因此，在上述问题没有解决前，我不同意交纳物业费。
原审法院经审理查明：龙湖物业公司是具有物业管理资质的物业公司。某号房屋系陈燕燕自北京龙湖时代置业有限公司购买，并于2011年开始入住。在陈燕燕购买某号房屋所签的商品房预售�同后附有前期物业服务合同、临时管理规约等文件，依据上述文件，龙湖物业公司为北京市海淀区中关村甲3号项目（预测建筑面积248308.92平方米）提供物业服务，陈燕燕所在楼物业服务费按照6.2元／平方米／月计算，业主办理入住手续时预付物业费，此后按照季度交纳物业费，具体时间为3月25日前、6月25日前、9月25日前和12月25日前交纳下一季度的物业管理服务费，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。经庭审核实，龙湖物业公司提供物业服务至今，陈燕燕未交纳2012年1月1日至2014年3月31日的物业服务费。
庭审中，陈燕燕主张龙湖物业公司未提供物业服务，举证不足。
原审法院经审理认为：依法订立的合同受法律保护。对于龙湖物业公司主张的物业费，根据最高人民法院有关司法解释，开发商与物�公司所签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，陈燕燕在购买某号房屋时签订了商品房预售合同，该合同后附有前期物业服务合同及临时管理规约等文件，陈燕燕对此签字确认，因此该前期物业服务合同、临时管理规约等文件对业主陈燕燕具有约束力。该前期物业服务合同、临时管理规约等文件不违反法律、法规的强制性规定，陈燕燕应自觉履行合同规定的各项义务。现龙湖物业公司要求陈燕燕支付2012年1月1日至2014年3月31日的物业服务费，理由正当，证据充分，法院予以支持，但其具体数额稍有出入，法院对此予以调整。对于龙湖物业公司要求陈燕燕支付物业费的滞纳金，法院综合考虑陈燕燕答辩意见，其未交纳物业费并非出于恶意，因此法院对于龙湖物业公司该项诉讼请求不予支持。陈燕燕辩称龙湖物业未提供服务，未有充分证据佐证，故法院对�不予采信；陈燕燕辩称房门存在质量问题、未开具发票及停车库问题，与本案非同一法律关系，不构成减免物业费的理由。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、陈燕燕于本判决生效后七日内向北京龙湖物业服务有限公司交纳二Ｏ一二年一月一日至二Ｏ一四年三月三十一日的物业服务费共计人民币一万五千八百五十一元一角一分；二、驳回北京龙湖物业服务有限公司其他诉讼请求。如果陈燕燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，陈燕燕不服提出上诉认为：龙湖物业公司拒绝开具发票，违反《物业服务合同》及相关规定；物业公司应先履行物业服务管理等义务，业主后按约定缴纳物业费，�主在物业公司未履行约定义务时，有权拒绝缴纳物业费；并且龙湖物业公司明显未提供符合行业标准的服务。被上诉人龙湖物业公司未经书面催交程序即向法院提起诉讼，也违反了法定程序。故请求二审法院改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
龙湖物业公司针对陈燕燕上诉理由辩称：关于开具发票问题，我们认为和本案没有直接因果关系，如果之前没有开具发票，我方可以补开，但是不足以抵销之后应当交纳的物业费。关于物业服务不到位的问题，上诉人并没有证据证明大门出现问题，即便大门有问题，也应该找开发商，物业公司只是协助义务；关于电路问题，我们提供了证据证明是陈燕燕自行改动之后出现的问题，不在物业公司的服务范围内，对方报修之后，我们也在积极应对。关于车位问题，由于我方系统升级，要求陈燕燕拿卡到我公司升级，由于对方的原因并未到我公司办理升级，所以不能进入。关于两种收费标准问题，因为1号楼和8号楼的业态不一样，收费标准是在业主当时签订购房合同时就明确约定的。我们也提供了证据证明我们进行过催缴物业费。故同意一审法院判决，不同意陈燕燕的上诉请求。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
另查，陈燕燕在入住后装修房屋时，对房屋内部的部分电路进行了改动。
上述事实，有双方当事人一、二审当庭陈述、商品房预售合同、前期物业服务合同、临时管理规约、住户信息登记表、业主物品领用登记表、面积实测结算协议、装修申请及审批验收表、装修工程验收单等证据材料在案佐证。
本院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主有约束力。建设单位与买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。陈燕燕在购买北京市海淀区中关村东路16号龙湖唐宁one项目某号房屋时，与建设单位签订了商品房预售合同，该合同后附有前期物业服务合同、临时管理规约等文件，上述文件不违反法律、法规的强制性规定，陈燕燕签字确认后即对其具有约束力，陈燕燕理应自觉履行约定的各项义务。在上述文件中明确约定，陈燕燕所在楼物业服务费按照6.2元／平方米／月计算，业主办理入住手续时预付物业费，此后按照季度交纳物业费，具体时间为3月25日前、6月25日前、9月25日前和12月25日前交纳下一季度的物业管理服务费。因此，陈燕燕上诉主张物业公司应先履行物业服务管理等义务，其后按约定缴纳物业费，无事实依据，本院不予支持。陈�燕上诉称龙湖物业公司明显未提供符合行业标准的服务，但其未提供相关证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故陈燕燕应承担举证不能之法律后果，本院对其该项上诉主张不予采信。
本案中，陈燕燕上诉称房门存在质量问题、未开具发票及停车库问题，与本案非同一法律关系，不能作为减免物业费的理由，故本院对其主张不予支持。陈燕燕上诉称房屋内电路存在问题，根据装修工程验收单可以看出陈燕燕自行装修时对屋内供电线路进行了改动，因此本案中无法判定电路问题是否是房屋质量问题，但是陈燕燕所称的电路问题与本案非同一法律关系，不能作为减免陈燕燕物业费的理由，也不能作为陈燕燕不交纳物业费的理由。陈燕燕提出的额龙湖物业公司未经书面催缴程序催告其在合理期限内交纳物业费即向法院起诉，违反法定程序的上诉理由，因龙湖物业公司提供了律师函等相关证据，证明其经过了书面催缴程序，因此本院对陈燕燕该项主张亦不予采纳。
综上所述，龙湖物业公司要求陈燕燕支付2012年1月1日至2014年3月31日的物业服务费理由正当，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百八十九元，由北京龙湖物业服务有限公司负担五十五元（已交纳）；由陈燕燕负担二百三十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二百八十九元，由陈燕燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
代理审判员 白 云
代理审判员 王玲芳
二〇一四年九月十九日
书 记 员 刘 佳