山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0214民初3214号
原告龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司（曾用名重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司），住所地青岛市城阳区中城路345－2号海都商务中心11层1101户，统一社会信用代码91370214553965945E。
负责人李文磊，系该公司总经理。
委托代理人袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。
被告赵新玲，女，1973年9月11日出生，汉族，住青岛市崂山区（金光都市名家）1号楼401户。
委托代理人赵德发、陈正修，山东海之源律师事务所律师。
原告龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司与被告赵新玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司的委托代理人袁永吉，被告赵新玲的委托代理人赵德发、陈正修到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告购买了位于山东省青岛市城阳区双元路16号龙湖·滟澜海岸530栋的物业，从2015年7月1日至2016年6月30日，拖欠原告龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司服务费及违约金共计12649.33元。根据《物业管理条例》第二章第七条第五款的规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。根据《前期物业服务合同》中约定，房屋出售并将会给业主后，由业主承担所购房屋的物业服务费。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的权利，并给原告造成经济损失。故起诉来院，请求法院：1、判令被告支付物业服务费9781.02元及违约金2868.31元；2、判令被告承担全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告再支付2016年7月、8月的物业费1630.18元（815.09元×2个月），物业费共计11411.20元，原告将违约金由2868.31元调整为1238.13元。原告起诉的总标的额保持不变。
被告辩称，1、原告主张无合同依据；2、根据青岛市物业管理条例及物业收费办法，房屋已闲置一年以上，物业费应当适当减免；3、双方就物业费一直处于协调处理中，原告主张无事实依据；4、房屋存在质量问题，原告一直未维修。原、被告之间的权利义务不对等，原告应履行相关职责。另，被告已按照50%的比例交纳了2015年全年的物业费。
为支持其主张，原告向法庭提交如下证据：
证据1，青岛市商品房预售合同1份，证明被告为房屋所有权人，被告所购房屋的建筑面积为181.13平方米。
被告对该证据的真实性无异议。对原告主张的被告系该房屋产权人及房屋面积也无异议。但被告对该合同中的附件五（16－35页）不予认可。合同附件五该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》有关承诺书，被告没有签字，原告没有就《前期物业管理服务合同》、《使用公约》向被告进行明示和说明，被告也未对此进行书面承诺。
证据2，龙湖·滟澜海岸前期物业服务协议1份，证明原告是开发商选聘的物业服务企业，该协议中第8页2.1住宅物业服务费约定，一期别墅物业费按建筑面积4.50元/平方米/月计收；约定的物业交费时间为第6页第8条，每月15日前缴纳物业费及其它应缴费用，而无论该单元是否空置或被占用（由专业职能部门自行收取的除外）；第8页3.1.2约定，乙方在当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰合同违约金。
被告对原告提供的龙湖·滟澜海岸前期物业服务协议的真实性无异议。但被告提出以下异议：1、该协议是原告与青岛龙湖置业拓展有限公司签订的，被告赵新玲不是该协议的相对人；2、原告没有就该服务协议的相关内容向被告进行明示和说明，被告对此毫不知情；3、被告对该协议的相关内容书面承诺予以遵守，因此该协议中约定的物业服务费的标准以及交纳时间、违约金等，对被告没有约束力。
证据3，物业费缴费通知1份、通知栏照片1张（打印件）、青岛龙湖·滟澜海岸欠费通知单投递照片1张（打印件）、通知单1份（复印件），证明原告已通过通知栏通知，向被告的信报箱投递催款通知的方式，书面催收物业费。
被告对物业费缴费通知不予认可。对物业费缴费通知质证如下：1、该通知即没有明确的缴费数额，也没有送达到被告；2、因原告没有有效的缴纳物业费的合同依据，即便该物业费缴费通知送达到被告，被告也有权不予理会。对欠费通知单投递照片质证如下：1、照片没有显示时间；2、原告明知被告没有入住，该送达方式不具有合法性和合理性。被告至今仍然没有收到相关的、书面的缴费通知和有效的缴费物业费的依据。
证据4，名称变更登记信息查询结果1份，证明原告名称于2016年6月27日由重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司变更为龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司。
被告对该证据无异议。
被告为证明其主张，向法庭提交照片5张（打印件），证明被告房屋存在质量问题，原告一直未履行相应义务。
原告对该证据的真实性有异议，原告认为，该组照片无法确认拍照的时间，房屋坐落，同时该组证据与本案无关联性。纵然业主的房屋存在质量问题，也不是被告不交物业费的理由，原告提供物业服务是对该小区的公共区域的治安、保洁、绿化、养护、设施设备维护等履行义务。
经审理查明，被告赵新玲于2010年10月31日购买了位于山东省青岛市城阳区双元路16号龙湖·滟澜海岸小区530号楼1层101户房屋，该房屋建筑面积为181.13平方米，其中套内建筑面积164.43平方米，公用分摊建筑面积为16.70平方米。其与青岛龙湖置业拓展有限公司签订的青岛市�品房预售合同中的附件五《前期物业管理服务合同》、《使用公约》，对物业服务费等内容作出了规定，但原告没有在附件五落款处签字确认，仅在合同最后一页即49页签字确认。
又查明，2010年8月26日，重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司与青岛龙湖置业拓展有限公司签订龙湖·滟澜海岸《前期物业服务协议》和《临时管理规约》。根据协议约定，原告是开发商选聘的物业服务企业，该协议中第8页2.1住宅物业服务费约定，一期别墅物业费按建筑面积4.50元/平方米/月计收；约定的物业交费时间为每月15日前缴纳物业费及其它应缴费用，而无论该单元是否空置或被占用（由专业职能部门自行收取的除外）；第8页3.1.2约定，乙方在当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰合同违约金。被告赵新玲未在《前期物业服务协议》和《临�管理规约》上签字确认。
还查明，被告赵新玲以合同约定的4.50元/平方米/月的标准缴纳2012年至2015年6月30日的物业服务费。2015年7月1日至2016年8月31日期间未交纳的物业服务费金额共计11411.20元（181.13平方米×4.50元/平方米×14月）。原告曾于2015年6月24日向被告发出欠费催缴通知单，要求被告缴纳所欠物业服务费。
再查明，重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司于2014年4月17日办理工商登记。2016年6月27日，重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司名称变更为龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司。涉案小区龙湖·滟澜海岸至今没有成立业主大会。
以上事实，有原、被告提交的证据、双方当事人当庭陈述及庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案系因物业服务合同引发的纠纷。物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。本案中，原告作为提供物业服务的公司，履行了提供物业服务的义务。被告亦按期缴纳了2012年至2015年6月份之前的物业费。原、被告之间成立事实合同关系。尽管被告辩称其未在《前期物业服务协议》和《临时管理规约》上签字确认，但考虑到其在此之前缴纳物业费的行为，可以认定被告已接受了原告提供的物业服务，现原告主张被告应支付欠缴的2015年7月1日至2016年8月31日期间的物业服务费11411.20元（181.13平方米×4.50元/平方米×14月），证据充分，理由正当，本院予以支持。被告辩称该房屋已闲置一年以上，且存在质量问题，要求原告适当减免其物业费。本院认为，被告购买的房屋系别墅，其建筑面积及�置价格均明显高于普通住宅，在被告与原告就物业费协商未果的情况下，其主张减免物业费没有法律依据，本院不予支持。关于被告主张的房屋质量问题，与本案不是同一法律关系，原告可另案主张权利。关于原告主张的违约金，考虑到原告未在《前期物业服务协议》和《临时管理规约》上签字确认，以及原告所购房屋一直未住、闲置时间较长的情况，本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告赵新玲于本判决生效后10日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司2015年7月1日至2016年8月31日期间的物业服务费11411.20元（181.13平方米×4.50元/平方米×14月）。
二、驳回原告�湖物业服务集团有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费116元，由原告龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司负担31元，由被告赵新玲负担85元，被告在履行上述义务时，将应负担的案件受理费一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费用，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘书波
人民陪审员 吴海龙
人民陪审员 刘颖陶
二〇一六年十一月三日
书 记 员 卓 炜
附相关法条：
《中华人民共�国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。