淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦商初字第1567号
原告朱小三，男，汉族，1983年9月19日出生。
原告陈媛媛，女，汉族，1985年1月4日出生。
两原告共同委托代理人张在勇，淮安市清浦区义正法律服务所法律工作者。
被告江苏省广田置业有限公司。
法定代表人唐勇，该公司董事长。
委托代理人马静，江苏光剑律师事务所律师。
原告朱小三、陈媛媛诉被告江苏省广田置业有限公司（以下简称广田置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月23日立案受理后，依法由代理审判员卢开旭适用简易程序，于2013年11月13日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序审理，并依法由柏玲担任审判长，与代理审判员卢开旭、人民陪审员张一红组成合议庭，于2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告朱小三、陈媛媛及其共同委托代理人张在勇，被告广田置业公司委托代理人马静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱小三、陈媛媛共同诉称：两原告系夫妻关系，于2010年10月14日和被告签订《商品房买卖合同》，合同中双方就房屋的位置、面积、价格以及违约责任等作了明确的约定，明确载明交房时间为2012年6月30日前。被告却于2013年9月16日才通知原告办理入住手续，因此两原告要求1、被告按照《商品房买卖合同》第九条的约定支付违约金77000元（以房款352196元为基数，按日万分之五的违约金标准计算，自2012年7月1日起计算至2013年9月15日，原告只主张77000元违约金，剩余的放弃）；2、延期交房的损失是因为被告延期交房，导致两原告在外面租房居住，故原告同时主张12个月的实际损失，每月按照1000元，即12000元，剩余的放弃；3、要求被告承担本案诉讼费用。
被告广田置业公司辩称：1、被告公司不应当承担违约责任，因为被告所建设的商品房小区外的运北西路系市政工程，该道路的建设关系到小区的建设以及房屋交付，由于该道路未能按照规划的时间建设，导致海润枫景佳苑小区的雨污水接口无法与运北西路的管道相连接，致使被告无法按时实现涉案商品房的交付，这属于《商品房买卖合同》第八条约定的可以延期的范围，因此被告不应当承担违约责任。2、原告的第一项、第二项诉请系重复主张，不应当同时支持。3、即使被告应当承担违约责任，日万分之五的标准过高，请求予以降低。
经审理查明：2010年3月江苏省南京市第二建筑设计院有限公司对淮安海润枫景佳苑小区（运河福邸）作出管线综合设计图1：600一份（设计号：09108，有效期至2011年9月30日），载明该小区的雨水管网、排水管网分别接市政雨水管网、排水管网。
原告朱小三、陈媛媛（买受人）与被告广田置业公司（出卖人）于2010年10月14日签订《商品房买卖合同》一份（编号：CF-2000-0171），约定：一、出卖人以出让方式取得位于淮海南路180号、编号为淮A国用（2009出）第6702号地块的土地使用权。该地块规划用途为商业、住宅，土地使用年限自2006-12-19至2076-12-19.出卖人经批准，在上述地块土地上建设商品房，现定名海润枫景佳苑（运河福邸）。二、买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为淮安市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为淮房预售证2010473号。三、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第12幢502号房。该商品房的用途为住宅，属剪力墙结构，层高2.9米，建筑层数地上19层。该商品房合同约定的建筑面积共86.64平方米，其中套内建筑面积69.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.18平方米。四、按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5070.49元，总金额352196元。五、根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。六、买受人应于2010年10月14日前支付首付款112196元并签订商品房买卖合同，余款240000元应于20140年10月29日付清。七、买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理。八、出卖人应当在内2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用。但因下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。包括但不限于由于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路）、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况。九、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。
上述《商品房买卖合同》签订后，原告朱小三、陈媛媛于2010年10月14日向被告广田置业公司缴纳合同约定的首付款112196元（发票号码：04440161），并在缴纳完毕剩余的房款后，于同年10月18日向淮安市地税局缴纳该房屋的3521.96元契税［契税证号：（105）苏地完电01771045）。
2011年4月18日清浦区政府向淮安市政府作出浦政发（2011）58号《关于提前开工建设运北西路（运河上城安置小区段）的请示》，载明：“运河上城安置小区是我市旧城改造安置房建设重点项目。按照已经审批的规划方案，该小区的排水进入规划中运北西路市政雨水管网，如运北西路不及时建设，将导致该小区排水受阻，从而无法实现交房和安置。即使交房安置，入住后的雨污水排放及运北西路开工建设也会导致各种矛盾发生。”市委相关领导阅后批示：请市住建局提出处理意见，以便妥善解决安置小区排水问题。
2012年5月3日淮安市市政公用事业管理局向淮安市相关领导作出《关于运北西路建设情况的汇报》，载明：“该段海润枫景园小区门前的运北西路，长350米，宽30米，即使实施了该段道路，仍然无法满足该小区的雨、污水排放需求。如彻底解决该小区的雨、污水出路，必须与该路西侧的南、北向道路—纱厂河路一起实施，雨水才能排向清安河，污水经纱厂河路排向延安路。如实施该项目，5月底前完成设计图纸，6月份完成招投标工作，7月份进场施工，10月底完成该项目，经测算约需资金700万元，请市领导明确资金渠道。”市委相关领导阅后批示：既然列入建设计划，且对已建小区的正常使用产生严重负面影响，就必须千方百计做好工作，便民为民，至于资金，可以先做，边做边想办法。
2012年11月16日本院曾因（2012）浦商初字第0986号原告谢国春与被告广田置业公司商品房销售合同纠纷一案至淮安市公用事业管理局调查，该局卢炳灿工程师称：今年（2012年）8月15、16日我们接到市委批示，我局立即立项、规划许可和图纸设计，月底已完成招投标工作，确定了施工单位，由于还有部分绿化和房屋未拆迁，道路施工还不能正常开展。海润枫景佳苑小区开发商的水、电、气由开发商自行负责，与市政道路联系的只有雨、污水的接口，及小区的出入口，其他的一概与道路无关。
淮安视听网中2013年2月20日淮安公共频道播出的《直播淮安》栏目报道：海润枫景佳苑小区业主反映房屋交付一拖再拖，栏目组电话联系主管部门淮安市公用事业管理局，该主管部门回应，房屋延期属于开发商责任。
2013年9月11日被告广田置业公司向原告朱小三发出入住通知书，载明：海润枫景佳苑小区（运河福邸）小区12号楼502室房屋已经通过竣工备案验收，达到入住标准。广田置业公司将于2013年9月16日在小区大门东侧为各位业主办理入住手续。
2013年12月10日本院至淮安市公用事业管理局调查，该局卢炳灿工程师称：运北西路是去年（2012年）开始修的，海润枫景小区的雨、污水管道是在2012年12月份就已经与老印染厂的地涵连接起来了，可以保证小区的排水需要。在2012年9、10月份之前海润枫景小区的基础设施包括绿化、道路和雨污水接口都没做，就不存在道路（运北西路）的雨污水接口没做而导致小区无法排水和延迟交付的情形。2012年9、10月份我们建好地涵后，他们小区接上后就可以排水，市政道路的交付与其小区的交房无任何关系，而且在其小区边就是清安河，如果考虑排水问题，该小区开发商可直接将雨、污水接口接入清安河，同时印染厂的地涵排水管道一直存在，该小区可直接将雨、污水管道接入其中，我们后来也是接连的该地涵。
上述事实，有当事人庭审陈述、原告举证的《商品房买卖合同》、《入住通知书》、销售不动产统一发票、现金完税证、《直播淮安》播放视频各一份，被告举证的浦政发（2011）58号请示、淮安市市政公用事业管理局请示汇报、管线综合设计图各一份和淮安市政府请示件办理单两份，及本院与淮安市市政公用事业管理局卢炳灿工程师调查笔录两份在卷印证。
本院认为，原告朱小三、陈媛媛与被告广田置业公司之间的《商品房买卖合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告广田置业公司抗辩延期交房系因运北西路不能及时建设，导致涉案小区的雨、污水管道不能和运北西路相连接，属于《商品房买卖合同》第八条约定的可以延期的范围，且已向原告通知因道路建设不能按时交付房屋，因此被告不应当承担违约责任。首先，2012年5月3日淮安市市政公用事业管理局向淮安市相关领导作出《关于运北西路建设情况的汇报》可以证明因为运北西路未按期建设，导致不能满足海润枫景佳苑小区的雨、污水排放需要。合同约定的据实延期的情形已经出现。但是广田公司应当在发生之日起30日内告知买受人，而广田公司举证的快递回单上并无买受人签名，故不能证明其已经按合同约定履行告知义务；其次，即使合同约定的据实延期的情形已经出现，但并非因原告过错导致，故仍不能免除广田公司因其延期交房的违约责任；另外，关于违约金计算标准，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，兼顾违约人的违约情形，结合守约方的实际损失计算，过于超出守约方的实际损失的违约金不应得到支持。本案中原告主张因被告广田置业公司延期交房所造成的实际损失为租赁房屋的1000元／月，合计应为1000／月＊14.5月=14500元，而原告所主张的违约金77000元超过其陈述的实际损失14500元的30%，被告广田置业公司抗辩违约金比例过高，请求予以减少，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院将违约金比例调整为按日万分之三计算，超出的部分本院不予支持。原告要求被告赔偿实际损失12000元，本院认为原告所主张的违约金金额已经足以弥补其实际损失，故对原告要求被告广田置业公司赔偿其实际损失12000元的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十八条、第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏省广田置业有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告朱小三、陈媛媛违约金46701.19元（以房款352196元为基数，按日万分之三的违约金标准计算，自2012年7月1日起计算至2013年9月15日）。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2025元，由原告负担1000元，被告负担1025元。
（上述款项请直接支付给权利人或交纳至本院银行帐户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80403005100007032）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 柏 玲
代理审判员 卢开旭
人民陪审员 张一红
二〇一四年四月十日
书 记 员 腾 菲
判决所依据的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。