广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一初字第147号
原告：吴国慎（别名：吴国祯）。
委托代理人：何炼日，广西甲天下律师事务所律师。
被告：梁集林。
委托代理人：何敏，柳州市柳北法律服务所法律工作者。
第三人：柳州市柳北区长塘镇长塘村民委员会，住所地广西柳州市柳北区长塘镇长塘村委（二化大门对面）。
负责人：韦东贵，该村委主任。
委托代理人：范国忠，该村委副主任。
原告吴国慎与被告梁集林、第三人柳州市柳北区长塘镇长塘村民委员会（以下简称长塘村委）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告吴国慎及其委托代理人何炼日，被告梁集林及其委托代理人何敏，第三人长塘村委的委托代理人范国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年7月30日，原告吴国慎（又名吴国祯）与被告梁集林签订《房屋转让协议》，将其老屋后面的两间小平房连包基地围院（约50平方米左右），转让给被告梁集林。转让价款为14800元整，被告付清房屋转让款，即取得房屋及宅基地的使用权。但由于原告没有取得上述房屋及宅基地的合法权属，因此，本村民集体组织一直不同意原告转让房屋及宅基地，故原告要求被告废止《房屋转让协议》，但被告拒绝。为此，原告诉至法院请求判令：1、原告与被告签订的《房屋转让协议》无效；2、被告返还房屋及宅基地给原告，原告返还房款14800元给被告；3、本案诉讼费由被告承担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、《房屋转让协议》一份，证明原告把房屋转让给被告所有，转让费是14800元；2、长塘村委出具的《情况说明》一份，证明吴国慎与吴国祯为同一人，转让协议没有经过长塘村村民集体组织同意且未办理审批手续的事实。
被告辩称：被告不同意原告诉请，原告请求判决合同无效理由不充分。本案并不是房屋买卖，而是房屋转让，只是转让了使用权，相当于租赁的转让，所以被告要求按合同法规定租赁的最长期限20年来履行。现已经使用7年，还剩下13年。农村的土地可以转让、转租、转包，所以这是合法的行为。签订协议时，原告已经知道被告并不是本村人口，所以双方签订的是租赁合同；原告作为当地村民，应当清楚房屋是否能买卖，是否合法，双方都是自愿的，且协议已经履行完毕，被告也居住了7年，既然原告想要回房屋，那么原告需要补偿被告，现在原告是单方起诉要求返还房屋，是不诚信行为；双方在买卖中房屋产权并不存在任何争议，原告就应当协助被告去办理相关证件，法院应当判决原告履行办理房屋过户手续。如果合同无效，被告需要返还房屋给原告，那么被告请求法院根据行情，按照农村房子1：1.1来换新房补偿被告相应的房款。
被告为其辩解提供的证据有：图片2张，证明被告与原告的房屋是连接在一起的，但是是各自独立的房屋。
第三人述称，原被告怎么签的协议第三人具体也不清楚，土地是属于村集体所有的，所建的房屋及所在的土地应由小组的建房村民自行管理并使用。
第三人为其陈述未提供证据。
经过开庭质证，原告对被告提供的证据的真实性无异议。被告对原告提供的证据的真实性均无异议。第三人对原告和被告提供的证据1、2的真实性与证明目的均无异议。本院认为原、被告提交的证据，客观真实，来源合法，与案件有关联性，故本院对原、被告提供的证据的证明力予以确认。
综合全案证据，本院确认以下案件事实：原告吴国慎为柳州市柳北区长塘镇长塘村八组村民，被告梁集林为藤县东荣镇杨垌村村民。2008年7月30日，吴国慎与梁集林签订《房屋转让协议》，约定吴国慎将位于柳州市柳北区长塘镇长塘村八组的吴国慎老屋旁的房屋即两间小平房连同围院（约50平方米左右）转让给梁集林所有，转让价格为14800元。双方还约定付清房款后房屋归梁集林永久使用，双方不得反悔。协议签订当日，梁集林向吴国慎交付了购房款14800元，吴国慎亦将上述房屋及所在宅基地交付梁集林使用。另查明，争议房屋为吴国慎所建，建房时没有办理任何手续；争议房屋的转让未经长塘村委村民集体组织同意，也未办理审批或备案登记等手续。
本院认为：双方当事人签订合同应以不违反法律、行政法规的强制性规定为前提，否则为无效合同。《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖宅基地上所建住宅，但根据“房地一体”原则，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，由于只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地，因此，本集体经济组织以外的农民并不是农村房屋买卖合法的购买方。就本案而言，被告梁集林并不是柳州市柳北区长塘镇长塘村八组吴国慎房屋所在的集体经济组织成员，不符合在该集体经济组织申请建房用地条件，依法不具备购买吴国慎房屋的主体资格；且该房屋建房至今未办理相关手续。为此，梁集林与吴国慎签订的房屋转让协议因违反法律的强制性规定而无效。合同无效后，被告梁集林应向原告吴国慎返还双方于2008年7月30日签订的《房屋转让协议》项下的现坐落于柳州市柳北区长塘镇长塘村八组的房屋以及所在的宅基地；原告吴国慎应向被告梁集林返还购房款14800元。至于因合同无效造成的其他损失，双方当事人可在证据充分的情况下，另行起诉主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定，判决如下：
一、原告吴国慎与被告梁集林于2008年7月30日签订的《房屋转让协议》无效；
二、原告吴国慎应于本案判决生效之日起十日内向被告梁集林返还购房款14800元；
三、被告梁集林应于本案判决生效之日起十日内向原告吴国慎返还位于柳州市柳北区长塘镇长塘村八组的吴国慎老屋旁的房屋即小平房两间连同围院（约50平方米左右）及所在宅基地。
案件受理费170元（原告吴国慎已预交），由原告吴国慎负担85元，被告梁集林负担85元（于本案判决生效之日起十日内向原告吴国慎交付）。
以上义务，义务人应于本案判决指定的履行期间内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 何基政
代理审判员 温 荃
代理审判员 张 高
二〇一四年十月九日
书 记 员 梁 钢
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国物权法》第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。