河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀民终193号
上诉人（一审被告）：保定白沟新城银宏小额贷款有限公司，住所地河北省保定市高碑店市白沟镇富民路富润花园10号，组织机构代码证号67206527-X。
法定代表人：张中华，该公司董事长。
委托代理人：赵颖，女，1985年3月16日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人：孟晓娟，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：王效东，男，1956年10月10日出生，汉族，现住河北省保定市雄县。
委托代理人：赵书清，河北冀雄律师事务所律师。
一审第三人：王海鹰，男，1967年10月11日出生，汉族，现住河北省石家庄市。
一审第三人：何宗艳，女，1968年12月29日出生，汉族，现住河北省石家庄市。
一审第三人：河北燕春房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥东区中山东路189号，组织机构代码证号66658021-6。
法定代表人：王海鹰，该公司董事长。
一审第三人：石家庄燕春房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥东区中山东路189号，组织机构代码证号74344460-6。
法定代表人：王海鹰，该公司董事长。
上述四位一审第三人委托代理人：董丽丽，石家庄市新华诚和法律服务所法律工作者。
上诉人保定白沟新城银宏小额贷款有限公司（以下简称银宏公司）与被上诉人王效东、一审第三人王海鹰、何宗艳、河北燕春房地产开发有限公司（以下简称河北燕春公司）、石家庄燕春房地产开发有限公司（以下简称石家庄燕春公司）间执行异议之诉一案，河北省保定市中级人民法院（以下简称保定中院）于2015年11月11日作出（2015）保民二初字第23号民事判决。银宏公司不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审审理查明，争议房产雄州塑料包装印刷交易市场（以下简称交易市场）裙楼3栋06号房产由石家庄燕春公司开发建设。2005年12月31日，石家庄燕春公司与王效东就争议房产签订认购书，约定由王效东购买该房产，房屋价款28万元。认购书加盖有石家庄燕春公司雄县分公司销售部章，王效东签字捺印。认购书签订后，王效东交纳了24万元房款，石家庄燕春公司向其交付房屋。
2011年6月21日、2011年8月7日银宏公司与石家庄燕春公司签订抵押协议书各两份，将争议房产抵押给银宏公司。2013年7月9日，保定仲裁委员会作出（2013）保调字第18号调解书，载明：一、被申请人王海鹰、何宗艳于本调解书生效后7日内偿还申请人银宏公司借款1000万元及逾期还款违约金（自2011年8月9日至实际给付之日止，按月百分之六计算）；二、被申请人王海鹰、何宗艳于本调解书生效后7日内偿还申请人银宏公司借款2000万元及逾期还款违约金（自2011年9月7日至实际给付之日止，按月百分之六计算）；三、被申请人河北燕春公司、石家庄燕春公司承担连带保证责任；四、申请人对石家庄燕春公司签订的《抵押协议书》项下的抵押财产折价、拍卖或者变卖的价款在双方调解协议确认的债务范围内优先受偿……。该调解书生效后，王海鹰、何宗艳、河北燕春公司、石家庄燕春公司未自动履行，银宏公司向保定中院申请执行。保定中院于2013年7月25日立案执行，8月7日作出（2013）保执字第60-1号执行裁定，裁定查封了被执行人石家庄燕春公司名下位于雄县雄州镇高速引线西侧雄国用（2003）字第0279号出让土地19995平方米、雄县房权证雄州镇字第××号房产7620.46平方米、雄县房权证雄州镇字第××号房产27633.68平方米。王效东向保定中院提出执行异议，保定中院于2015年5月27日作出（2015）保执异字第20号执行裁定，驳回了其案外人异议，王效东遂向保定中院提起案外人执行异议之诉。2015年7月27日保定中院作出（2013）保执字第60-8号执行裁定，对（2013）保执字第60-1号执行裁定查封的财产进行续封。
保定中院另查明，案外人郑新娟、许红梅、王英平做为交易市场的购房者，分别向人民法院提起诉讼，请求石家庄燕春公司为其办理房产登记手续，经法院调解，石家庄燕春公司同意办理房屋产权登记，相关人民法院分别于2009年6月26日、2012年4月17日、2013年1月4日作出民事调解书予以确认，该调解书已送达当事人。
原告王效东向一审法院提供的证据有：1、2005年12月31日《雄州塑料包装印刷交易市场认购书》。2、交款收据四张。3、2011年8月7日抵押物清单。4、2005年12月份雄县雄州塑料城房屋使用说明书、物业管理协议书、装修管理协议书、装修要求细则、住房手册、业主公约各一份。5、（2014）保民二初字第52号民事判决书。6、石家庄燕春公司出具的房屋分户图。7、2013年8月28日雄县人民法院发出内容为雄县塑料包装城购房户申请执行石家庄燕春公司支付办证违约金及为购房户办证的公告。银宏公司对证据1、2的真实性、合法性均不予认可，称石家庄燕春公司雄县分公司于2005年已被吊销，且石家庄燕春公司没有对其分公司进行授权，分公司经营范围也不包括收取购房款；对证据3认为系复印件，真实性不认可；对证据4认为均为复印件，真实性不认可。物业管理协议、装修管理协议上用户名均为章红梅，对其关联性不认可；对证据5、证据6认为均系复印件，真实性、关联性均不认可；对证据7认为系复印件，且业主为王英平，真实性、关联性均不认可。银宏公司及第三人均未提供证据。
保定中院认为，本案所涉房屋登记在石家庄燕春公司名下，但石家庄燕春公司已于2005年12月31日将其出售给王效东，王效东亦支付了大部分房款并实际占有了该房屋。银宏公司称石家庄燕春公司雄县分公司已于2006年前被吊销，对分公司公章真实性不予认可，未能提供证据对吊销情况予以证实，也未在法庭指定的期限内对公章的真伪申请鉴定，故对其以上质证意见，不予采纳。银宏公司与石家庄燕春公司虽就包括涉案房屋的房产签订了抵押协议，并办理了抵押登记，但其时间为分别于2011年6月、8月，均晚于王效东购买房屋时间，故石家庄燕春公司在签订抵押协议及办理抵押登记时，故意隐瞒了其已将争议房屋出售给王效东等人的事实。王效东购房虽未到雄县政府房屋和土地管理部门办理登记或备案，但郑新娟、许红梅、王英平三人诉请石家庄燕春公司办理房屋产权过户登记，并达成调解协议，石家庄燕春公司同意为其办理房屋产权登记，但一直未办理，此情况能在一定程度上证明未到雄县政府房屋和土地管理部门办理房屋登记或备案不是购房人的过错。本案所涉房产在银宏公司办理抵押时已由王效东实际占用使用多年，银宏公司办理抵押时未尽到审慎注意义务，若由此产生不利后果，其应自行承担。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，消费者的权益优先于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。本案中，银宏公司与石家庄燕春公司虽签订了抵押协议，并办理了抵押登记，但王效东与石家庄燕春公司就涉案房屋已签订了房屋买卖协议，并交付了大部分房款，该情形符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的条件，故王效东就诉争房产享有的权益足以对抗银宏公司的抵押权，其提出的执行异议应予支持，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，保定中院判决停止对保定中院（2013）保执字第60-1号、（2013）保执字第60-8号执行裁定书中案外人王效东与被执行人石家庄燕春公司签订的《认购书》所涉及房产的执行。
银宏公司不服一审判决，向本院上诉请求撤销一审判决，改判许可执行：1、一审法院认为被上诉人在抵押登记前就已签订认购协议，并以此否定抵押登记没有法律依据。被上诉人与石家庄燕春公司雄县分公司销售部于2005年12月31日签订认购书，但石家庄燕春公司雄县分公司已于2005年10月15日被吊销，且该分公司不能代表石家庄燕春公司进行盖章，所以上述《雄州塑料包装印刷交易市场认购书》不具合法性和真实性。此外，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。按正常情形，被上诉人应到雄县政府办理产权过户手续或提出预告登记，如果被上诉人办理了相关手续，雄县政府不会在2011年给上诉人办理抵押登记手续，便不会发生争议。即便被上诉人购买不动产在抵押协议之前，因其没有办理不动产登记，对上诉人不发生法律效力。2、一审法院引用郑新娟等三人的诉讼并不能对抗抵押登记。该三份调解书不是被上诉人出示的证据，法院另查明引用到本案欠妥。三份调解书有一份发生在抵押登记前，两份发生在抵押登记期间。在抵押登记前的调解书，当事人于2009年6月26日收到调解书后应向法院申请执行，法院如果执行就不存在再抵押事宜了，而上诉人在2011年6月能办理抵押登记，显然当事人并未申请执行，虽有生效调解书，但已丧失执行权利。其怠于行使权利，损失后果不应由办理了抵押登记的上诉人承担。另两份调解书发生在抵押登记期间，法院在作出调解前应考虑可执行性，抵押期间的产权未经抵押权人同意是无法变动的。3、上诉人依法办理抵押登记并支付3000万元贷款，不存在过错。上诉人与石家庄燕春公司签订《抵押协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，且通过雄县政府管理部门进行了抵押登记，办理了他项权证符合抵押登记的相关规定，应受法律保护。一审法院（2013）保执字第60-1号执行裁定记载，包装城项目自2004年12月31日竣工至今，被执行人石家庄燕春公司与个人签订的其它买卖合同均未向房管部门登记，包装城的项目自始至终由石家庄燕春公司开发经营……任何人均未申请异议登记。该记载引述的雄县住建委出具的说明，足以说明上诉人对被上诉人的买卖行为并不知情，且被上诉人并未提出异议。上诉人在抵押登记过程中不存在任何过错，上诉人正是基于产权抵押登记才借款3000万元。4、一审法院依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》系法律适用错误。（1）一审法院依据的该批复是专门针对《合同法》第二百八十六条所作的司法解释，仅适用于建筑工程承包领域房地产纠纷，不能扩大适用。（2）被上诉人并不是批复中规定的“消费者”，不应适用。要确定该批复规定的“消费者”时，应参照《消费者权益保护法》中关于消费者的认定，即购房者购房是为“生活消费需要”，而不是为经营需要。本案所涉房屋在房产证上标注的房屋用途是商业，购房合同中也明确写明“买受人的房屋仅作为商业使用”，并且该房屋实际经营中也作为“中国雄州塑料包装印刷交易市场”商业经营使用。（3）若认定被上诉人系“消费者”，就应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，根据该条规定，被上诉人购买案涉房屋并非用于居住，其权利不能排除执行。
被上诉人王效东辩称：保定中院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
一审四第三人辩称：河北燕春公司、石家庄燕春公司是两个独立的公司，公司住所地相同，法定代表人都是王海鹰。交易市场项目是石家庄燕春公司投资开发建设的，出售房产合同或协议大部分是河北燕春公司签订的，小部分由石家庄燕春公司签订，无论是石家庄燕春公司还是河北燕春公司出售的房产，我们都认可。河北燕春公司和石家庄燕春公司与各被上诉人签订的合同或者协议、石家庄燕春公司与银宏公司签订的借款抵押合同等均系事实，请求法院依法判决。
本院查明的事实与保定中院查明的事实一致。另查明，2005年12月31日，石家庄燕春公司与王效东签订《雄州塑料包装印刷交易市场认购书》，约定由王效东购买交易市场裙楼3栋06号房产，总价款28万元，于2005年12月31日前付购房定金5万元（分两笔12月27日付1万元、12月31日付4万元，已付清），2006年3月付购房款146000元，2016年5月付清余款84000元。在此认购书上于2007年9月21日手写一补充条款，约定：1、王效东于2007年9月21日交3万元整房款。2、王效东于2007年10月31日前交清余款，双方按26万元进行结算；不能交清全部余款，则本补充条款作废。2009年5月22日，石家庄燕春公司与王效东签订《补充协议》，对上述认购书进行了确认，确认王效东作为买受人购买了交易市场裙楼3-06，价格26万元，已交款240000元，约定石家庄燕春公司同意王效东先办理入住，王效东必须在石家庄燕春公司另行通知办理产权前一个月交清办理产权的各项费用。二审庭审中，王效东委托代理人称王效东所购房产总价格为28万元，但石家庄燕春公司后来减让了4万元，总价款调整为24万元，王效东已付清全部房款，对此主张，石家庄燕春公司、河北燕春公司等均未异议。
本院认为，石家庄燕春公司与王效东先后签订交易市场认购书、补充条款和《补充协议》，约定由王效东购买交易市场裙楼3栋06号房产，系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方所订立的转让涉案不动产物权的协议，应自协议成立时就已生效，虽未办理物权登记，却不影响协议效力，王效东享有物权期待权，对双方房屋买卖行为应予认可。王效东已全额交付价款24万元，且该房产已交付王效东多年占有使用，因手续不全、法院查封等原因，至今虽未过户至王效东名下，但王效东并无过错。银宏公司与石家庄燕春公司虽就该房产订有抵押协议并及办理了抵押登记，时间分别在2011年6月和8月，早于法院强制执行时间，但均大大晚于王效东与石家庄燕春公司协议买卖时间和王效东占有使用时间。该房产由王效东占有使用多年，石家庄燕春公司故意隐瞒该房产已出售的事实，银宏公司办理抵押时未尽到审慎注意义务，由此产生的不利后果，二公司应自行承担。综上，王效东享有的实体权利足以排除强制执行，银宏公司上诉主张证据不足，上诉理由不予采纳；保定中院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由保定白沟新城银宏小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵树经
代理审判员 刘立斌
代理审判员 张美英
二〇一六年六月六日
书 记 员 崔彦茹