西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0103民初2016号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市碑林区南广济街。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：瞿龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：陆垠廷，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：林秋员，女，汉族，1968年7月3日出生，无业，住浙江省泰顺县罗阳镇门楼底村门楼底自然村大门楼。
被告：陶学义，男，汉族，1964年8月25日出生，无业，住址同上。
被告：西安永坤房地产有限责任公司，住所地：西安市凤城二路10号天地时代广场1幢1单元11层11111室。
法定代表人：林波，该公司董事长。
委托代理人：姬英凡，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托代理人：王迎春，陕西永嘉信律师事务所实习律师
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行(以下简称建行陕西省分行)与被告林秋员、陶学义、西安永坤房地产有限责任公司（以下简称永坤公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行的委托代理人瞿龙、陆垠廷，被告永坤公司委托代理人姬英凡、王迎春到庭参加了诉讼。被告林秋员、陶学义经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行诉称，2013年3月14日，被告林秋员、陶学义向原告借款400000元整，用于购买房屋。同日，被告林秋员、陶学义以该房屋对上述借款承担抵押担保责任。2013年3月14日，原告与被告永坤公司签订了借款最高额保证合同，并承担连带保证责任。原告依约向被告发放了贷款，但被告未按照合同约定履行还款义务。现要求：1.宣布贷款立即到期，判令被告林秋员、陶学义偿还原告本金人民币363283.31元及2015年6月21日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；2.判令原告对被告林秋员、陶学义为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3.判令被告永坤公司对上述债务承担连带清偿责任；4.三被告承担本案诉讼费用。
被告林秋员、陶学义未到庭答辩。
被告永坤公司辩称，原告应当先就债权确定期间产生的债权进行决算后，再主张由其承担保证责任。抵押房屋的大证早已办理，因被告林秋员个人原因不缴纳契税和大修基金，导致无法办理小证，我方无过错，应免除我方保证责任。只承担2010年6月13至2013年6月13债权确定期间及范围内所产生的债务及利息罚息，对此后发生的利息、罚息等其他债务不应承担保证责任。诉讼费应由被告林秋员、陶学义承担，对被告林秋员享有追偿权。不同意调解，请求法院依法判决。
经审理查明，2013年3月14日，原告建行陕西省分行与被告林秋员、陶学义签订个人住房(商业用房)借款合同约定，被告林秋员、陶学义为购买位于西安市浐灞生态区北辰大道以东，浐灞大道以北海景北部湾第13幢1单元13层11303号房，向原告建行陕西省分行借款400000元整，借款采用等额本息还款法，每月归还3495.43元，借款期限自2013年3月14日至2028年3月14日；如果被告未按照本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，则原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告之间的借贷关系。同日，原告与被告林秋员、陶学义签订房地产抵押合同，以被告购买的上述房屋作为抵押物向原告借款，抵押担保的范围为借款本金、利息、（包括复利和罚息）违约金、赔偿金、被告应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），被告林秋员、陶学义未足额履行本合同项下到期债务（包括按照本合同的约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，原告有权行使抵押权。出现上述违约情形，原告有权宣告贷款立即到期，要求被告清偿借款本息及相关费用。该抵押房产于2013年3月14日在西安市房屋管理局办理了预购商品房抵押登记。原告建行陕西省分行与被告永坤公司订立个人住房借款最高额保证合同，约定了本最高额保证所担保的债权时间，因原告发放个人住房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金债务人应向原告支付的其他款项、为实现债权与担保权而发生的一切费用，保证方式为连带责任保证。双方同意原告与债务人签订主合同或对主合同进行任何变更，均无需通知被告永坤公司等。上述合同签订后，原告于2013年3月14日向被告林秋员、陶学义发放了借款400000元。合同履行初期，二被告尚能按期偿还原告贷款本息，后不再向原告偿还贷款。截止2015年6月21日，被告林秋员、陶学义尚欠原告借款本金余额及利息、罚息、复利共计363283.31元。
购买该房屋时被告林秋员、陶学义系夫妻。
上述事实，有借款合同、抵押合同、个人贷款支付凭证、预购商品房贷款抵押登记备案证明、最高额保证合同、个人贷款对账单及拖欠明细表、结婚证、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告林秋员、陶学义签订的借款合同、抵押合同、原告与永坤公司签订的借款最高额保证合同系当事人真实自愿意思表示，符合法律规定，合同合法有效，当事人均应按该合同履行各自的义务。原告依约向被告林秋员、陶学义发放了贷款，二被告未按合同约定还本付息，构成违约，应当承担违约责任。该笔借款发生在被告林秋员、陶学义夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务。按双方合同约定，现原告要求宣布借款合同立即到期，由被告林秋员、陶学义偿还截止2015年6月21日下欠原告的贷款本金余额人民币363283.31元，及2015年6月21日起至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息及复利之诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对被告林秋员、陶学义提供的抵押房产拍卖、变现所得享有优先受偿权，理由成立，依法应予支持。原告要求被告永坤公司承连带保证责任，符合双方合同约定，应予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，被告永坤公司承担担保责任后，可向被告林秋员、陶学义追偿。被告林秋员、陶学义未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林秋员、陶学义于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金余额人民币363283.31元，及2015年6月21日至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息按照个人住房(商业用房)借款合同的约定计付；
二、被告林秋员、陶学义未按照本判决确定的期限清偿上述债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告林秋员、陶学义位于西安市浐灞生态区北辰大道以东，浐灞大道以北海景北部湾第13幢1单元13层房抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告西安永坤房地产开发有限公司对被告林秋员、陶学义上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，可向被告林秋员、陶学义追偿。
如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6749元、公告费800元，由被告林秋员、陶学义负担（此款原告已预交，被告林秋员、陶学义应于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张 红
人民审判员 闫 玲
人民陪审员 唐金林
二〇一六年八月一日
书 记 员 雷 梦