河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫15民终2779号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国联合网络通信有限公司信阳市分公司。
住所地：信阳市浉河区行政路*号。
统一社会信用代码：91411500728654859F。
法定代表人：郭玉鑫，公司总经理。
委托诉讼代理人：夏仲燕，女，公司员工。
委托诉讼代理人：陈礼友，河南冠南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ舟，男，1973年7月6日出生，汉族，市民，住河南省商城县。
委托诉讼代理人：马传金，河南太平律师事务所律师。
上诉人中国联合网络通信有限公司信阳市分公司（中国联通信阳市分公司）因与被上诉人ＸＸ舟房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省商城县人民法院（2018）豫1524民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人中国联通信阳市分公司的委托诉讼代理人夏仲燕、陈礼友，被上诉人ＸＸ舟的委托诉讼代理人马传金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中国联通信阳市分公司上诉请求：一、撤销（2018）豫1524民初425号民事判决第一项，改判ＸＸ舟支付拖欠房屋租赁费460000元整。二、被上诉人承担本案一审及二审全部诉讼费用。事实与理由：2008年4月9日，ＸＸ舟与中国网通信阳市分公司签订《房屋出租合同》，ＸＸ舟租赁商城县分公司综合楼（原电信大楼）9层至15层楼房（14层出租一半）及西侧一层大厅和停车场、门卫房、锅炉房等附属房屋用于开设宾馆，租赁期限自2008年4月1日至2013年3月31日，租金300000元/年。协议期限届满时，中国联通信阳市分公司与ＸＸ舟于2013年3月29日续签租赁协议，租金调整至400000元/年，双方签字确认。ＸＸ舟继续经营酒店业务至2015年11月，双方默认租赁期限终止，不再继续承租关系。在续租的两年半时间内，ＸＸ舟应向中国联通信阳市分公司缴纳租赁费1000000元，但汪实际上只缴纳了540000元，尚欠460000元。综上所述，一审法院判决认定事实错误、判决结果有失公正，依法应予撤销！
ＸＸ舟答辩称：在一审起诉时，上诉人明确认可应ＸＸ舟的口头申请，双方顺延合同，应当按照原先合同约定的每年300000元的价格履行，而不是400000元每年。二审中上诉人提交了新证据，我们认为是涉嫌伪造证据，上诉人是上市公司，对合同的管理应当很严格，不可能在一审不提交书面合同，而在二审中提交合同，根据法律规定，当事人自认的事实，不需要再承担举证责任。综上，请求维持原判。
中国联通信阳市分公司向一审法院起诉请求：1、判令ＸＸ舟支付拖欠的房屋租赁费460000元整；2、由ＸＸ舟承担本案全部诉讼费用。
ＸＸ舟向一审法院反诉请求：判令中国联通信阳市分公司在折抵租金后，返还ＸＸ舟168000元
一审法院认定事实:2008年04月09日，ＸＸ舟与中国联通信阳市分公司签订了《房屋出租合同》，ＸＸ舟租赁中国联通信阳市分公司综合楼9层至15层楼房（14层出租一半）及西侧一层大厅和停车场、门卫房、锅炉房等附属房屋用于开设宾馆，租赁期限自2008年04月01日至2013年03月31日，租金300000元/年。中国联通信阳市分公司给ＸＸ舟30天的改建和装修期，此期间内租期顺延，不计租金，实际租期截至2013年4月30日。协议签订后，双方按约履行至合同期满。期满后，双方认可租期自动顺延，未签订书面协议，ＸＸ舟继续经营酒店业务至2015年11月底，双方默认租赁期终止，不再继续承租关系。在顺延的两年半租期内，ＸＸ舟应向中国联通信阳市分公司交纳租赁540000元。同时查明，在2013年，因原电梯发生故障，ＸＸ舟更换电梯一台，总价款278000元。
一审法院认为：ＸＸ舟与中国联通信阳市分公司签订了《房屋出租合同》是双方真实意思的表现，双方均应当按照合同的约定来履行自己的义务；在合同期满后，双方认可租期自动顺延，未签订书面协议，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应当视为继续履行原合同；中国联通信阳市分公司陈诉租金口头约定为400000元/年，没有依据支持，且作为一个公司，不与对方签订书面协议，这种做法，让人不可理解，故对其要求租金400000元/年的请求，法院不予支持；中国联通信阳市分公司称律师函明确的提出了年租金400000元，而该函仅是一种单方面的要约，没有得到承诺；故法院确定租金为300000元/年，ＸＸ舟使用二年半，计款750000元。关于电梯，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，由于中国联通信阳市分公司提供的电梯出现了故障，应当由其进行更换，因电梯属于不动产的一部分，ＸＸ舟要求折抵房屋租金的请求，应当予以支持，因电梯系特种行业，ＸＸ舟应当协助中国联通信阳市分公司办理相关手续。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：一、被告ＸＸ舟（反诉原告）欠原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司信阳市分公司房屋租赁款750000元，扣除被告ＸＸ舟已支付540000元，余款210000元。二、被告ＸＸ舟（反诉原告）278000元更换电梯的费用由原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司信阳市分公司承担，被告ＸＸ舟（反诉原告）必须提供相关报销所需的手续，如被告ＸＸ舟（反诉原告）拒不提供相关报销所需的手续，被告ＸＸ舟（反诉原告）承担。本案诉讼费8200元，原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司信阳市分公司承担3750元，被告（反诉原告）ＸＸ舟承担4450元。反诉费3660元，原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司信阳市分公司承担1500元，被告（反诉原告）ＸＸ舟承担2160元。
二审期间，上诉人中国联通信阳市分公司向本院提交其与ＸＸ舟于2013年3月29日签订的《房屋出租合同》一份，证明在原合同期限届满后，双方又重新签订了一份合同，约定房屋租金为每年400000元。
ＸＸ舟对该份合同质证称：这个合同上诉人在一审中并没有提交，并且在一审起诉状中承认了双方口头约定顺延，二审中又提交合同，而且在合同下方标注120页上没有加盖印章，也没有签名，在121页上加盖的印章和签名，我们认为是后来加上去的，ＸＸ舟的签名是不是其本人签的，无法考证，但是签名和加盖印章的这一页，显然不是合同内容。作为上市公司，上诉人在起诉时说没有合同，现在又提交合同，不符合情理，而且后面的签名不一定是和合同有关。
中国联通信阳市分公司对ＸＸ舟的质证意见补充说明：之所以二审提交这份合同是因为单位内部管理的问题一审没有找到，对于400000元的房租我们在一审起诉时也主张了，根据签订合同习惯，也不是每一页都必须签名和加盖印章。
在被合议庭问及为什么二审提交合同的下方标注页码为114页至121页，中国联通信阳市分公司陈述：这个合同是从公司内网下载的“经济合同参照文本”，下载时下方即有已经标注的页码，而且在2008年4月9日签订合同采用的文本上标注的页码亦为114页至118页。
在被问及中国联通信阳市分公司二审期间提交合同上ＸＸ舟签名的真实性时，ＸＸ舟陈述：这个名字看起来像是ＸＸ舟本人的签名，但是可能是以前ＸＸ舟的签名被上诉人克隆到本合同上了。而且在该合同第120页上已经写明了双方的信息，为什么不在120页签名和加盖印章，而在第121页上签名和加盖印章呢？
对于二审期间，中国联通信阳市分公司提交的《房屋出租合同》的真实性，本院分析认证如下：1、对于合同尾页签名的真实性，ＸＸ舟并未加以否认；2、2008年4月9日签订合同与2013年3月29日签订合同文本右上方均有“经济合同参照文本”，两份合同的起始页码均为114页；3、2008年4月9日签订合同与2013年3月29日签订合同除尾页双方签名和加盖印章外，其余页码上均未签名和加盖印章；4、2008年4月9日签订合同与2013年3月29日签订合同的尾款承租方一栏内容均依次为“承租方、身份证号、法定代表人、授权代表人、联系电话、开户银行、帐号、日期”；其中承租人后均打印有ＸＸ舟姓名，身份证号后均打印有ＸＸ舟身份证号，联系电话后均打印为“鲇鱼山乡木头河村下围子组”。综上，可以认定2013年3月29日合同为双方合意签订。
二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人中国联通信阳市分公司二审期间提交的证据显示，双方在2008年签订合同到期后，重新签订了新的合同，该合同约定每年的租金为400000元，ＸＸ舟继续承租两年半，租金金额为1000000元，扣除其已经交纳的540000元，尚欠460000元。双方对于一审判决第二项均不持异议，对于该项判决内容，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持商城县人民法院（2018）豫1524民初425号民事判决第二项；
二、变更商城县人民法院（2018）豫1524民初425号民事判决第一项为：ＸＸ舟支付中国联合网络通信有限公司信阳市分公司拖欠房屋租赁费460000元；
三、前述第一项及第二项判决内容于本判决生效后30日内履行完毕。
四、驳回ＸＸ舟其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。
一审本诉案件受理费8200元，由ＸＸ舟负担；反诉案件受理费3660元，由中国联合网络通信有限公司信阳市分公司负担1500元，由ＸＸ舟负担2160元。二审案件受理费2525元，由ＸＸ舟负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 巍
审判员 朱永超
审判员 周振力
二〇一八年七月十九日
书记员 郑仪菲