福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）闽民申1758号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福建莆田市人参果房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤南镇城南新区（人参果商住楼Ⅰ）。法定代表人：潘美清，董事长。委托诉讼代理人：曾小惠，福建凯峰律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张建仙，男，汉族，1955年1月8日出生，住仙游县。委托诉讼代理人：李明献，福建辉扬律师事务所律师。再审申请人福建莆田市人参果房地产开发有限公司（以下简称人参果公司）因与被申请人张建仙商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院作出的（2015）莆民终字第1007号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。人参果公司申请再审称：（一）本案已超过法定的诉讼时效，二审法院认定本案的诉讼时效中断，无事实和法律依据。1.莆田市仙游县鲤南法庭出具《证明》的内容不是事实。一、二审法院均未对莆田市仙游县鲤南法庭出具《证明》的真实性进行审查。该证明只有单位盖章，没有负责人签字，不符合形式合法要件。人参果公司自始至终未收到前去诉前调解的通知，人参果公司从未参加过鲤南法庭组织的诉前调解，也未委托授权任何人参加诉前调解，鲤南法庭也没有出具受理该案的相关书面材料予以证实。并且鲤南法庭也无法出具调解笔录或能证明人参果公司有到场参加调解的签字认证等材料以证实人参果公司与张建仙有过诉前调解。因此，鲤南法庭出具的《证明》不应作为定案依据。原审判决认定事实错误。2.信访不构成诉讼时效中断的理由。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，引起诉讼时效中断的法定事由只有起诉、当事人一方提起要求及同意履行义务三种。其中，起诉为中断时效期间的主要原因。而人参果公司却是在2014年8月底才知道张建仙已经起诉。而仙信告知访字[2013]1819号，信访人员是郑凌宇同志，张建仙不在信访名单中，该材料不应作为本案证据使用。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百七十四条、《中华人民共和国信访条例》第二条规定，信访只是信访人向有关行政机关反映情况，提出意见、建议和要求，依法应当由行政机关处理的活动。保护民事权利是人民法院职权范围事项，行政机关并非上述司法解释第一百七十四条中所指的能保护民事权利的“有关单位”。张建仙向行政机关之一的仙游县人民政府信访不构成诉讼时效中断的理由。（二）本案一、二审判决存在其他问题。1.原审法院以2013年8月27日《消防备案》的时间认定符合交房条件是错误的。仙游县公安局消防大队出具的《关于人参果公司商住楼1#、2#楼有关情况的说明》，证实人参果公司在2012年12月28日已向仙游县公安局消防大队提出对人参果商住楼1#、2#楼进行竣工验收消防备案的申请。由于鲤南开发区管委会财政原因，西片区市政给水管道未施工，无法进行有关建设工程竣工消防验收。仙游县鲤南开发区管委会出具的《情况说明》，证实鲤南片区管网规划建设已规划到位，由于财政原因，目前已建成20公里，其余分步实施，西片区正准备着手实施。上两份说明，足以证实消防验收推迟的责任不应当由人参果公司承担。因此，原审法院以2013年8月27日消防备案的时间来认定符合交房条件是错误的。2.原审法院未对人参果公司通知业主交房的事实予以认定，明显违背客观真相。人参果公司的房产于2012年4月16日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。人参果公司通过张贴通告、邮寄及电话方式通知业主交房。交房过程及事实如下：（1）（2014）仙民初字第748号民事判决书，证明2012年4月人参果公司有电话通知业主交房的事实，人参果公司于2012年4月30日或2012年5月30日发出《通告》告知业主交房事宜，另案业主李庆跃证实2012年7月人参果公司有电话通知交房的事实；（2）人参果花园小区业主入住装修登记流程，证明2012年5月9日，人参果公司已经向业主通知装修事宜；（3）交房通知书，证明2012年9月8日，人参果公司通知业主2012年5月1日起正式办理物业交付手续；（4）再次通知，证明2013年2月1日，人参果公司再次通知业主交房，并催促业主尽快办理入住手续；（5）挂号信收据，证明2013年2月7日，人参果公司以邮寄的方式再次通知业主交房。上述证据证明人参果公司商住楼1#、2#楼，经验收合格后，人参果公司多次通知业主交房的事实。且张建仙在法庭审理过程中也承认人参果公司有通知交房的事实。（三）二审法院认定《合同补充协议》无效，于法无据。人参果公司与张建仙之间于2009年12月25日签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方真实意思表示，内容合法，依法应认定有效。其一，签约主体适格，意思表示真实。其二，内容合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定。其三，签约程序完备。双方认真审阅了合同条款含义、明确其全部内容，在平等、自愿、协商一致的基础上签约。人参果公司与张建仙就物业专项维修基金、物业公司代收装修保证金、装修垃圾清运费、物业服务费等项目收费事宜达成合意，以及协议第九条约定买受人未按照合同及补充协议足额支付房价款及各项费用的，出卖人有权不交付房屋，是合同的特别条款，只要意思表示真实，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立，即为合法有效行为，应按当事人之间意思自治原则履行，且双方对合同效力均无异议，张建仙未依约履行合同约定的义务，人参果公司有权不交付房屋，并视为买受人无正当理由拒绝交接。（四）人参果公司一审提起过反诉，但因一审法院的程序违法，反诉的主张未被支持，二审法院对此也未进行审查，有失公正。一审法院对人参果公司提交的反诉请求不予以支持的原因是人参果公司未在期限内缴纳反诉费用，但事实是一审法院并未给人参果公司书面的缴费通知，一审法院程序不当，二审法院对此也未进行审查，有失公正。综上，请求再审本案。张建仙提交意见称：（一）本案没有超过法定诉讼时效，一、二审法院认定本案诉讼时效中断是正确的。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定，仙游县人民法院鲤南人民法庭出具的《证明》，证实张建仙于2012年9月中旬向鲤南人民法庭递交民事诉状，《莆田市仙游县信访局人民群众信访登记表》证实2013年1月25日曾向仙游县信访局反映要求解决逾期交房等问题。因此，本案的诉讼时效应从2013年1月25日起中断。（二）一、二审法院以2013年8月27日消防备案的时间认定人参果公司符合交房条件是正确的。商品房通过消防验收是交房的必备条件之一，没有通过消防验收的商品房是不能交付使用的，人参果公司没有通过消防验收，发通知、公告等要求张建仙交房都是没有按合同约定交付，应视为逾期交房。因人参果公司自身原因在2013年8月27日才向仙游县消防大队提出消防备案，至今也未提供相关证据证实通过消防验收。（三）一、二审法院认定《合同补充协议》无效是正确的。张建仙与人参果公司签订的《商品房买卖合同》是人参果公司提供的格式合同，《合同补充协议》应不得含有减轻或免除主合同约定应当由人参果公司承担的责任，或加重张建仙责任、排除张建仙主要权利的内容，故《合同补充协议》应认定无效。且张建仙也按《合同补充协议》的约定缴纳专项维修基金、按揭抵押登记费等。（四）一、二审法院审理过程程序没有违法。一审法院依法告知人参果公司应当在7日内预交反诉费用，后一审法院在2015年2月6日的庭审过程中又告知人参果公司的委托代理人，因其没有缴纳诉讼费且已超过反诉期限，其反诉请求不作处理。人参果公司的委托代理人对此也表示“没有意见”。上述情况均记录于庭审笔录。综上，请求驳回人参果公司的再审申请。本院经审查认为，人参果公司与张建仙签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行义务。（一）关于本案是否超过法定诉讼时效的问题。根据仙游县人民法院鲤南人民法庭2014年12月10日出具的证明内容可知，张建仙于2012年9月中旬就本案纠纷向鲤南法庭递交民事诉状，后进行了近三个月的调解工作。鲤南人民法庭作为仙游县人民法院的派出法庭，其加盖公章的证明文件具有证明本案相关事实的证明力。因此，本案的诉讼时效应视为已经中断，本案并未超过法定诉讼时效。人参果公司的相关再审申请主张，事实和法律依据不足，不予支持。（二）关于人参果公司是否逾期交房的问题。首先，双方签订的《合同补充协议》为格式条款，其第九条的约定含有排除张建仙主要权利、加重张建仙责任的内容，该条款应视为无效。且张建仙提供的首付款《收款收据》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《贷款还款明细》、《莆田市住房专项维修资金个人缴存凭证》等证据，可以证实张建仙已按约向人参果公司支付了相关款项。人参果公司主张《合同补充协议》有效及有权不交付房屋的再审申请主张，事实和法律依据不足，不予支持。其次，人参果公司提供的证据不足以证实涉案房屋于2013年8月27日才完成竣工验收消防备案是因政府管网原因导致。《商品房买卖合同》第八条第1项的约定“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，根据莆田市公安消防支队仙游县大队于2015年8月27日出具的《关于人参果商住楼1#、2#楼竣工验收消防备案相关情况说明》第二项可知，人参果商住楼1#、2#楼建设工程于2013年8月27日在网上备案受理系统进行了竣工验收消防备案。人参果公司再审申请称一、二审法院以2013年8月27日消防备案的时间来认定符合交房条件是错误的，事实和法律依据不足，不予支持。此外，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件，并签署房屋交接单。”商品房交接时签署交接单是业界常态，是判断商品房是否交接的重要依据，但本案人参果公司并未提供经双方签署的涉案房屋交接单。因此，根据本案现有证据，不足以证明张建仙在2013年7月6日前接收了涉案房屋，人参果公司主张其已按期向张建仙交付房屋的主张，事实和法律依据不足。原一、二审法院认定人参果公司没有按期交付房屋构成违约，并依照双方约定的违约金判令人参果公司负担至2013年7月6日止的违约金，并无不当。（三）关于人参果公司是否通知案件当事人交房的问题。在本案诉讼中人参果公司提交了“小区业主入住装修登记流程”、2012年9月的“交房通知书”、2013年2月的“再次通知书”，以及挂号信收据等，以证明其已经按双方签订《商品房买卖合同》第十一条的约定，履行了出卖人“书面通知”买受人前来办理房屋交付手续的义务。但小区业主入住装修登记流程、交房通知书、再次通知书等，只是人参果公司单方出具的材料没有相关的回执，无法证明本案当事人收到或者知道这些流程和通知。在相关具有邮局印戳的挂号信单据上，无法证明人参果公司是给本案当事人寄送相关房屋交接的通知书。另外，人参果公司还提交了（2014）仙民初字第784号民事判决书，证明其曾电话通知买受人收房，且公司曾发出《通告》告知业主交房事宜。本院对此认为，根据该判决书显示，在该案审理中，法院对人参果公司所提交的证据均未予认可，仅是该案买受人承认，人参果公司曾于2012年7月就交房事宜给他打过电话，法院就此认定人参果公司通知了涉案的当事人。本案中，人参果公司并未就其主张的打电话通知买受人交房提供证据，根据本案现有证据，无法证实张建仙接过人参果公司通知交房的电话。故该案与本案没有关联性，不能因此证明人参果公司曾经通过打电话的方式通知张建仙交房事宜。（四）关于原审法院对人参果公司原审反诉的处理是否正确的问题。人参果公司在2014年12月12日一审庭审过程中提起反诉，一审法院已依法告知其应当在7日内预交反诉费用，2015年2月6日一审庭审过程中，一审法院又告知人参果公司的委托诉讼代理人“因被告没有交纳诉讼费，且已超过了反诉的期限，本案不作处理”，人参果公司的委托诉讼代理人亦表示“没有意见”。因此，一审法院对人参果公司原审反诉的处理程序合法，并无不当。综上，人参果公司本案相关再审申请主张，事实和法律依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回福建莆田市人参果房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长  杨健民代理审判员  孙 艳代理审判员  吴广强二〇一七年四月十一日书 记 员  欧群山附：本案适用的法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。