广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂04民终251号
上诉人（原审被告）：韦炳君，男，1979年9月15日出生，壮族，住广西梧州市长洲区。
被上诉人（原审原告）：广西梧州中房物业服务有限责任公司，住所地广西梧州市奥奇丽路8号。
法定代表人：谭建华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：贝志鹏，男，该公司职员。
上诉人韦炳君因与被上诉人广西梧州中房物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初1531号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
韦炳君上诉请求：1.撤销梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初1531号民事判决，发回重审或改判。2.本案一、二审诉讼费由上诉人承担。事实与理由：1.一审法院没有围绕上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务委托合同》的合法性、真实性等争议问题进行审查，对上诉人提出的事实也没有进行审查，作出的判决是不公平的。2.本案存在程序错误，没有将另一个房屋所有权人列为被告，因此属于程序错误，应当发回重审。
广西梧州中房物业服务有限责任公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
广西梧州中房物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付拖欠的2014年6月至2017年6月的物业服务费3200.70元，公共水、电费等131.20元，违约金1481.55元，合计4813.45元；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，广西梧州中恒集团股份有限公司系梧州市新兴二路3号恒祥豪苑小区的开发商。原告广西梧州中房物业服务有限责任公司系开发商选聘的小区前期物业服务者。被告韦炳君系梧州市新兴二路3号恒祥豪苑小区A6幢502房的业主，该商品房的建筑面积为86.62平方米。2010年8月30日，原告广西梧州中房物业服务有限责任公司（乙方）与被告韦炳君（甲方）签订一份《前期物业服务委托合同》，该合同主要约定乙方为甲方提供以下服务：提供红外线、闭路电视监控系统并实施24小时保安值班、巡逻；每日上门收集生活垃圾并负责清运；公共场所、房屋公共部分的秩序维护和清洁卫生；公共照明设施维护；公共绿化、花木、园林小品的养护和管理；公共设施（即供水、供电、通讯、监控、电梯）零星维护，中、大维修费用由物业区域内享用的各户分摊或者维修基金中列支；代收代缴（含公摊部分）水电费等其他事项。合同对物业服务费的约定其中包括甲方按本条款标准向乙方支付物业管理费：无电梯及有电梯但楼层为一层的商品房物业管理费按每平方米建筑面积0.80元/月计收，有电梯的楼宇从第二层起按每平方米建筑面积1元/月计收，商铺物业管理费按每平方米建筑面积2元/月计收，已售出车位物业管理费按个50元/月计收，待售车位按市场价收取租金；本物业管理费不包括房屋共用部分、共用设施设备的大、中维修、更新、改造的费用以及公共能源费用分摊；本物业内公共能源费用（含水、电、电梯电费、绿化用水、泵房电费）分摊由本物业内所有使用人按户进行分摊；甲方缴交费用的时间为每月1日至5日前；拒交或延迟交物管费的，除按规定金额补交每月拖欠的物管费外，还须按欠费总额日息的万分之八利率向乙方缴纳滞纳金，直至欠款人缴清欠费为止。合同约定本合同自生效之日起计算管理服务期限，期限暂定二年，如双方无异议可自动延长，直到业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止。本合同经双方签字盖章生效。
原、被告签订合同后，原告按照合同约定为恒祥豪苑小区提供物业管理服务，因该小区的业主委员会一直未成立，原告实际为该小区提供物业服务至今。2014年12月前，被告每月需向原告缴交的物业服务费为86.10元，2015年1月起每月缴交的物业服务费为86.60元。自2014年6月起，被告开始欠交物业服务费，至2017年6月为止，被告共拖欠原告物业服务费3200.70元（86.10元/月×7个月+86.60元/月×30个月）。2017年5月至6月期间，被告欠交公用水电分摊费用、维修费、环卫费共计131.20元。由于被告欠付上述物业服务等费用，原告多次追索未果，遂向该院起诉成讼。
以上事实，有《梧州市商品房买卖合同》复印件、《前期物业服务委托合同》复印件、中房物业公司水电、物管费收费记录卡复印件及庭审笔录佐证，并经当事人质证，该院予以确认。
一审法院认为，原告广西梧州中房物业服务有限责任公司系梧州市新兴二路3号恒祥豪苑小区的前期物业服务企业。按照《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。原告与被告韦炳君签订了《前期物业服务委托合同》，双方形成物业服务合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。合同约定管理服务期限暂定二年，如无异议可自动延长到业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止。因恒祥豪苑小区一直未成立业主委员会，原告实际为该小区提供物业服务至今，且被告在合同约定的服务期限届满后继续交纳物业服务费用，也实际享受了原告提供的物业服务，故《前期物业服务委托合同》对双方继续有约束力，双方均应按合同的约定履行各自义务。原告对被告物业所在的恒祥豪苑小区进行了管理，提供了物业服务，被告也实际享受了服务，其应当支付相应的物业服务费。原告要求被告支付拖欠的物业服务费3200.70元，以及基于合同为被告代缴的公用水电分摊费、维修费、环卫费等各项费用共计131.20元，合理合法，该院予以支持。
《前期物业服务委托合同》约定被告缴交费用的时间为每月1日至5日前，拒交或延迟交物业服务费的，除按规定金额补交每月拖欠的物业服务费外，还须按欠费总额日息的万分之八利率向原告缴纳滞纳金。此处约定的滞纳金实质上属于违约金。被告从2014年6月开始拖欠物业服务费用，构成违约，应承担违约责任，依法向原告支付违约金。原告主张按累计欠费总额日万分之八计付违约金，因该计付的标准过高，且已明显高于原告所受损失，该院予以调整。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，该院将违约金损失调整为按被告欠缴费用的金额，依照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍分段计算。2014年6月的违约金应从2014年6月6日开始，以当月欠缴费用总额为基数，计算至2017年6月30日止，以此类推每月分别计算，共计366.37元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告韦炳君于本判决生效之日起十日内向原告广西梧州中房物业服务有限责任公司支付物业服务费3200.70元，公用水电分摊费、维修费、环卫费共计131.20元；二、被告韦炳君于本判决生效之日起十日内向原告广西梧州中房物业服务有限责任公司支付违约金366.37元。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告韦炳君负担19元，由原告广西梧州中房物业服务有限责任公司负担6元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据给法庭。
本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。
本院认为：关于一审法院是否程序违法的问题，本案是物业合同纠纷，是物业服务提供者与物业服务接受者之间的合同，故被上诉人作为物业服务提供者，将上诉人作为接受物业服务合同的一方当事人系其对于诉讼权利的选择，并无不当。至于接受物业服务一方具体如何分担物业费，是其家庭内部问题，故上诉人认为房屋是其与覃蝉共同购买，属于共同共有的业主，被上诉人没有将覃蝉列为被告属于遗漏必要的当事人，一审属于程序错误，应当发回重审的主张不成立，本院不予支持。对于上诉人认为滞纳金不等同于违约金，不应支持被上诉人该诉讼请求问题。滞纳金约定实际上是对于上诉人违约时产生的违约责任约定，一审法院判决上诉人承担违约责任并无不当。对于上诉人认为与被上诉人的合同已经终止，不应支付物业服务费问题。虽然合同约定了合同期限，但是也约定了合同如无异议可自动延长到业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止。上诉人即使对合同有异议，也应通过法律规定的方式终止合同。在合同没有终止且被上诉人提供了物业服务的前提下，上诉人应当支付物业服务费。
综上所述，上诉人韦炳君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人韦炳君负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘志安
审判员 任 军
审判员 莫 芮
二〇一八年六月七日
书记员 余 意
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。