云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第308号
上诉人（原审本诉原告，反诉被告）陈蜀昆，男，1968年2月27日出生。
委托代理人蒋兴旺、佘佳娜，云南大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审本诉被告，反诉原告）昆明威瑞科技有限公司。
住所地：昆明市大观商业城**座****号。
法定代表人刘增力，执行董事。
委托代理人刘增威，男，1968年10月9日出生，特别授权代理。
上诉人陈蜀昆与被上诉人昆明威瑞科技有限公司（以下简称“威瑞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院确认的案件事实为：2011年9月2日，陈蜀昆与威瑞公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定威瑞公司承租大观商业城B1座0505号房屋（建筑面积114.58平方米），租赁期限自2011年10月1日至2017年9月30日止，第三、四年租金共计人民币75600元，还约定，威瑞公司不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得陈蜀昆同意，投资由威瑞公司自理，退租时，除另有约定外，陈蜀昆有权要求威瑞公司按原状恢复或向陈蜀昆交纳恢复工程所需费用。另约定租赁期间威瑞公司如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向陈蜀昆申请，由第三方书面确认，征得陈蜀昆书面同意。租赁期间任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的80%作为违约金。2014年7月14日，陈蜀昆将涉案房屋出售给案外人龙红梅，现涉案房屋已过户至龙红梅名下。庭审中陈蜀昆向原审法院陈述称其与龙红梅之间没有就涉案房屋使用权作过约定，亦没有就其与威瑞公司的租赁关系作出约定。另外，庭审中威瑞公司承认其将涉案房屋于2013年4月4日转租，其陈述称事先已电话告知陈蜀昆，陈蜀昆同意转租，陈蜀昆当时在上海无法办理书面同意手续。陈蜀昆则陈述称自己是在2014年5、6月份才知道转租的事实。
另确认，陈蜀昆与威瑞公司于2011年9月2日签订的《房屋租赁合同》第十二条第一款约定：“如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。承租方出卖房屋，须提交3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”庭审中威瑞公司主张该条中“承租方出卖房屋”系笔误。庭审中陈蜀昆陈述自己在2014年6月20日到涉案房屋处告知了要卖房子的事情，询问是否有意要买，威瑞公司对此予以否认。另外，陈蜀昆收取租金时系与威瑞公司工作人员刘增威电话联系收取的。现双方为租赁事宜发生纠纷，陈蜀昆遂诉至一审法院请求：一、解除原、被告之间于2011年9月2日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金人民币30240元；三、判令被告承担恢复房屋原状和广告牌原状的费用，具体数额以司法鉴定确定的金额为准；四、判令司法鉴定费由被告承担；五、判令本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”之规定，本案中原告陈蜀昆已于2014年7月14日将大观商业城B1座0505号房屋出售给案外人龙红梅，并已办理过户登记，故龙红梅已承接了原告陈蜀昆在2011年9月2日《房屋租赁合同》中的权利义务，原告陈蜀昆无权主张合同权利，故一审法院对于原告陈蜀昆要求解除2011年9月2日《房屋租赁合同》，要求被告威瑞公司支付违约金人民币30240元及承担恢复房屋原状和广告牌原状的费用、司法鉴定费用的诉讼请求，依法不予支持。
关于反诉原告威瑞公司的反诉请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”出租人在出卖租赁房屋之前通知承租人为其法定义务，且根据一般生活常识，出卖租赁房屋的一般为出租人，故一审法院对于威瑞公司关于2011年9月2日《房屋租赁合同》第十二条第一款中“承租方出卖房屋”系笔误的主张予以采纳。依涉案《房屋租赁合同》的约定，反诉被告陈蜀昆应当在出卖前3个月通知反诉原告威瑞公司，反诉原告威瑞公司在同等条件下享有优先购买权。故反诉被告陈蜀昆应当将出售价款、付款期限、交易时间、违约责任等出售条件提前3个月告知反诉原告威瑞公司，以便威瑞公司作出是否行使优先购买权的决定。依庭审查明的事实，反诉被告陈蜀昆并未告知威瑞公司具体的出售条件，其行为违反了双方的约定，依约应当向反诉原告威瑞公司支付违约金。至于违约金的具体金额，一审法院依双方合同约定的标准（年度租金的80%），计算为人民币30240元。关于反诉原告威瑞公司要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，如前所述，2011年9月2日《房屋租赁合同》中陈蜀昆的权利义务已由案外人龙红梅承接，故一审法院对于反诉原告威瑞公司的该项诉讼请求，不予支持。关于反诉原告威瑞公司要求反诉原告陈蜀昆承担司法鉴定费及查阅费（人民币10元）的诉讼请求，一审法院认为，反诉原告威瑞公司并未提交确实充分的证据，以证明存在司法鉴定费和查阅费，故一审法院对于反诉原告威瑞公司的该项诉讼请求亦不予支持。遂依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、驳回原告陈蜀昆的全部诉讼请求。二、反诉被告陈蜀昆在本判决生效后十日内向反诉原告昆明威瑞科技有限公司支付违约金人民币30240元。三、驳回反诉原告昆明威瑞科技有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币556元，减半收取人民币278元，由原告陈蜀昆承担人民币278元；反诉案件受理费人民币278元（已减半收取），由反诉原告威瑞公司承担人民币83.4元，由反诉被告陈蜀昆承担人民币194.6元。
一审判决宣判后，陈蜀昆不服，向本院提起上诉，请求：（一）撤销一审判决，判令支持上诉人的一审请求，驳回被上诉人的一审反诉请求；（二）本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：（一）双方租赁合同中已经约定转租需要上诉人书面同意的内容，但被上诉人并未提交证据证明其转租已经征得上诉人的同意，而一审法院对该关键事实未审理查清及认定，存在严重错误；（二）上诉人已经按照双方的协议约定多次到诉争租赁场所告知被上诉人将要出卖诉争租赁物，而一审法院就上诉人应当将出售价款、付款期限、交易时间、违约责任等出售条件提前3个月告知被上诉人的认定明显加重了上诉人的告知义务；（三）一审法院在认为上诉人已将诉争租赁物出卖予案外人而不再享有租赁合同权利的情况下又认为租赁合同中就出卖告知义务的约定对上诉人有约束力是矛盾的，因此一审法院适用法律错误。
被上诉人威瑞公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在本案审理过程中，上诉人陈蜀昆为支持其上诉理由，提交了：证明两份，欲证明陈蜀昆于2014年6月才知道被上诉人转租的情况。
经质证，被上诉人对该证据的真实性不予认可，认为上诉人在一审中自认其于2013年11月到过诉争租赁场所的事实。
本院审核证据材料后认为，被上诉人对上诉人提交的证据一的证明力不予认可，而该证据属于法律规定的证人证言，但该证据的陈述人并未作为证人出庭接受质询，故本院对该证据的证明力不予确认。
经审理，二审确认的案件事实与一审一致。
本案的争议焦点为：（一）本案中哪一方存在违约行为；（二）违约责任如何承担。
本院认为，针对第一个争议焦点。首先，上诉人主张被上诉人未经其书面同意将涉案租赁房屋转租他人的行为已经违约。对此，虽被上诉人未能提交证据直接证明其转租的行为已得到上诉人认可的事实，但结合上诉人认可其在被上诉人转租之后于2013年11月份、2014年3月份数次到过涉案租赁房屋的事实，此时涉案租赁房屋的用途、经营字号等房屋外部情况已经发生了显著变化，根据一般生活经验可以推定上诉人在此时知道或者应当知道涉案租赁房屋已经转租给他人使用的事实，此后上诉人亦未在法定期限内就被上诉人转租涉案租赁房屋的事宜提出异议或主张相应权益，现上诉人又以被上诉人转租未经其同意为由要求解除合同，本院不予支持；其次，被上诉人主张上诉人将涉案租赁房屋出售给他人时未尽到告知义务的行为已经违约。对此本院认为，根据双方于2011年9月2日签订《房屋租赁合同》的内容，双方约定上诉人负有向被上诉人告知出售涉案房屋信息的义务。因此，上诉人作为履行义务方，其负有举证证明已经向被上诉人履行告知义务的事实，而现有证据只能证明上诉人在被上诉人将涉案房屋转租后到过涉案房屋的事实，但基于前述理由，该房屋已由案外人实际占有、使用，因此，即使上诉人陈述其到达涉案房屋后已将房屋拟出售的相关事宜告知房屋使用人的主张成立，但其告知的对象并非被上诉人，故上诉人仍未履行告知义务。同时上诉人确认在租赁合同履行过程中，其系通过电话与被上诉人联系，故上诉人在可以与被上诉人取得正常联系的情况下，亦未通过该方式向被上诉人履行告知义务。综上，上诉人作为履行义务方未能提交有效证据证明其已经向被上诉人履行告知义务的事实，故应由上诉人承担举证不能的不利后果。本院确认上诉人未向被上诉人告知涉案房屋拟出售的相关事宜的行为已经违约。
针对第二个争议焦点。双方于2011年9月2日签订的《房屋租赁合同》中已就如一方违反合同应承担的违约责任进行了明确地约定，且上诉人不能举证证实该约定过分高于违约造成的损失，故本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币556元，由陈蜀昆承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 张 赟
二〇一五年八月四日
书 记 员 韩佩君