山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁15民终1421号
上诉人（原审被告）：姜春芳，女，1951年6月9日出生，汉族，农民，住茌平县。
委托诉讼代理人：袁树利，男，1949年4月10日出生，汉族，农民，住址同上，系上诉人之夫。
委托诉讼代理人：袁彩红，女，1982年1月8日出生，汉族，农民，住址同上，系上诉人之女。
被上诉人（原审原告）：茌平县杨官屯乡人民政府，住所地：茌平县杨官屯乡杨官屯村。
法定代表人：刘芝，乡长。
委托诉讼代理人：胡明飞，山东鲁朋律师事务所律师。
上诉人姜春芳因与被上诉人茌平县杨官屯乡人民政府房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省茌平县人民法院（2016）鲁1523民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法改判，维护上诉人的合法权益；一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，程序违法，明显偏袒被上诉人一方。对重要证据的质证存在疏漏的重大错误，一审法院对上诉人提供的重要证据，不予认可，将上诉人提供的四人到庭的证据没有审查。法官没有按照法律规定的程序审理案件，没有法庭辩论环节，我们一直等到开完庭，也没等到法庭辩论。原审法院没有查明上诉人是如何实际占有该房屋，让上诉人支付7200元租金，上诉人是不会承担的，在判决书中对于2007年和2009年的通知，只能说明双方就搬迁事宜进行过协商，并不能证明原告方存在违约行为，被上诉人单方下达的解除合同通知尽收眼底，显然对上诉人不发生被上诉人所预期的法律效力，被上诉人的行为显属不妥。被上诉人在承租期间内未经上诉人同意，擅自将案涉房屋及院落又另行出租给他人，行为显属违法。显然恶意串通，非法倒卖土地，为了非法利益，以权谋私，采用的所谓合法手段制造的鳖脚伎俩，这绝对是对上诉人权利的一种掠夺和藐视，严重的不公平、不正义。
被上诉人茌平县杨官屯乡人民政府辩称，一、原审判决程序合法。原审完全是按照法定程序进行审理的，不存在遗漏法定程序的问题。在证据质证、审核、认定方面，根据法律规定，并非当事人提交了证据，法院就应无条件的予以认定，而是应当依照法定程序，围绕证据的真实性、关联性、合法性，对证据证明力有无及证明力大小，全面、客观的审核认定本案证据。上诉人凭自己的主观认识，认为法院对其提交的证据不予认定就是违犯法律规定是错误的。特别需要指出的是，上诉人申请的证人，是在审理上诉人提出反诉要求被上诉人赔偿损失时出庭作证的，这些证人证言根本不能证明上诉人存在实际损失，更无法证明被上诉人与其所谓损失有因果关系，由于上诉人在法定期限内没有缴纳反诉费用，因此，原审法院对其反诉请求没有予以处理，又怎么会对其在反诉阶段的证人证言进行审核处理呢?所以，原审法院在本案证据的审核认定上，恰恰是遵守法律规定的体现，上诉人的上诉理由无任何事实依据。二、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。本案为租赁合同纠纷，被上诉人提交的协议书、生效法律文书及上诉人的答复等书面证据，充分证明双方之间存在的租赁合同关系和合同期限己经届满及上诉人欠缴租赁费用的事实，特别是上诉人对双方之间存在租赁关系、合同己经到期、上诉人欠缴租赁费用这些事实都予以认可。事实上，被上诉人虽然就提前解除合同曾经与上诉人协商过，但是，并没有改变上诉人在承租期内使用涉案房屋及院落的事实，上诉人并没有实际搬离涉案房屋及院落。在合同期限届满后，被上诉人在合理期限之前履行通知义务，但是上诉人却一直占有使用至今且没有支付欠缴租金。由此可见，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请法院不予采信，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
茌平县杨官屯乡人民政府向一审法院起诉请求：1、依法判令被告迁出租赁原告的房屋及院落；2、依法判令被告支付自2007年6月起至2013年6月止的租金7800元；3、依法判令被告支付自2013年7月份至实际迁出之日止，按每年1200元计算的使用费；4、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：2003年5月17日，经茌平县杨官屯乡民政所向杨官屯乡党委、政府请示，原告杨官屯乡政府于2003年5月30日同意将乡原敬老院现有闲置房屋外租给被告姜春芳经营。同年6月3日，作为甲方的杨官屯乡民政所与作为乙方的被告姜春芳签订协议书一份，约定：自2003年6月起，甲方将原敬老院内的伙房西两间房、北正房两间房、敬老院迎门墙以西房前房后空地租给乙方使用；租赁期限自2003年6月起至2013年6月底；租赁费每年1200元，乙方于每年分两次交给甲方；……。2004年5月1日，双方又签订补充协议一份，约定：甲方给乙方留出路宽3米；大门钥匙交给乙方一把；……。后被告姜春芳及其家人一直居住使用所租赁的房屋及院落至今。2009年2月18日，作为甲方的杨官屯乡政府与作为乙方的杨文生签订《杨官屯乡政府原敬老院租赁合同》一份，约定：甲方将原敬老院租给乙方使用（附原敬老院平面图）；租赁期限自2009年2月19日起至2059年2月19日止，共计50年。如本合同期限届满后乙方续租，需提前3个月书面通知甲方，在同等条件下，乙方有优先承租权；乙方于本合同签署之日后3日内，将租金86000元一次性缴付乡财政机关；甲方必须于乙方支付租金3日内将清理后无纠纷的原敬老院交付乙方使用，甲方逾期移交的，必须按本合同年租金的千分之五/天向乙方支付违约金；……。2009年9月15日，杨文生与杨乐军签订《关于租赁杨文生（杨官屯乡政府原敬老院）独院合同》一份，约定杨文生将上述其承租的原告租赁物转租给杨乐军。2014年5月19日，杨文生以本案原、被告签订的租赁合同期限已届满，被告拒不搬出其所租赁的原敬老院的房屋及院落，以致其无法承租使用该租赁物为由，向本院提起诉讼，要求姜春芳搬出案涉房屋及院落，本院经审理认为杨文生与本案被告姜春芳之间无直接的法律关系，姜春芳并不是该案的适格主体为由，依法驳回了杨文生的诉讼请求。另，原告方分别于2007年10月13日、2009年5月27日、2015年7月14日向被告下达限期搬迁通知书三份，但被告均未按期搬出，现仍居住使用案涉房屋及院落。庭审中，被告认可自2007年6月份至今，未再向原告交纳承租费用。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告杨官屯乡政府与被告姜春芳签订的协议书及补充协议书，均属于双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且合法有效，应受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该法第二百三十二条同时规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方当事人约定租赁期限自2003年6月起至2013年6月底，合同到期后，双方之间没有订立书面租赁合同，但被告继续租用该房屋及院落，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，不过此时的租赁期限应为不定期，双方都有解除权。当事人双方均可以随时解除合同，但是出租人解除合同应该在合理期限之前通知承租人。现原告在2015年7月14日向被告下达限期搬迁通知书，要求被告于2015年7月25日前限期搬出，本院认为，原告书面通知被告腾房至今已近一年，这段时间可以视为原告在解除合同之前给予被告安排搬家的合理期限，故原告要求解除双方之间的租赁合同关系，于法有据，在租赁合同解除后，被告应在合理期限内腾空案涉房屋及院落并交还给原告。另，被告自2007年6月份至今，未再支付租金却一直居住使用该租赁物，故应向原告支付相应的租金（租赁合同解除前）及占有使用费（租赁合同解除后）至被告实际搬迁之日止。现原告主张上述两项费用均按双方约定的租金计算，合理合法，应予支持。但原告诉请自2007年6月至2013年6月底租金为7800元，系计算错误，应为7200元，本院予以纠正。至于被告不搬迁的抗辩理由，无任何法律依据，本院不予采纳。被告在庭审中提出反诉，要求原告赔偿因违约造成的损失，但被告未在本院指定的期限内交纳相应的反诉费用，对其反诉主张，在本案中本院不予一并审查处理。如被告认为原告的行为对其造成损失，双方可就该问题另行协商解决或告诉处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、被告姜春芳于本判决生效之日起十日内将其承租的原敬老院内的伙房西两间房、北正房两间房、敬老院迎门墙以西房前房后空地清空后交还给原告茌平县杨官屯乡人民政府；二、被告姜春芳于本判决生效之日起十日内支付自2007年6月份至2013年6月底的租金7200元；三、被告姜春芳支付自2013年7月1日起至其实际搬迁之日止，按每年1200元的标准计算的租赁物占有使用费。案件受理费150元，由被告姜春芳负担。
本院二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案上诉人姜春芳与被上诉人茌平县杨官屯乡人民政府签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行，不得擅自变更或者解除。本案中，双方当事人约定租赁期限自2003年6月起至2013年6月底，合同到期后，双方之间没有订立书面租赁合同，但上诉人继续租用该房屋及院落，被上诉人未提出异议，故一审依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条的规定，认定原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人双方均可以随时解除合同，符合法律规定。被上诉人在2015年7月14日向上诉人下达限期搬迁通知书，要求上诉人于2015年7月25日前限期搬出，视为已给予上诉人安排搬家的合理期限，故被上诉人要求解除双方之间的租赁合同关系，应予支持。上诉人自2007年6月份后未再支付租金但一直居住使用，一审判令上诉人支付相应的租金（租赁合同解除前）及占有使用费（租赁合同解除后）至上诉人实际搬迁之日止，并无不当。上诉人在一审中主张的反诉请求，因其未交纳反诉费，一审未予处理是正确的。其在上诉中提到的一审没有进行法庭辩论，经本院审查，一审在程序上存在法庭辩论，上诉人的主张无证据证明。其在一审提供的证人系为了证明其反诉内容，一审未予采纳，并不违法。上诉人如认为被上诉人侵犯其合法权益，可另行主张权利。
综上所述，上诉人姜春芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人姜春芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁奎
审判员 郭召勇
审判员 杜宏伟
二〇一六年十月十日
书记员 赵书青