浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终1397号
上诉人（原审原告）：万鹏。
委托代理人：甘金东，湖北斯洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：项荣利。
委托代理人：潘崇国，浙江金土地律师事务所律师。
上诉人万鹏因与被上诉人项荣利房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第2324号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，2014年7月3日，被告项荣利（以下简称甲方）与原告万鹏（以下简称乙方）签订《协议书》，约定：甲方将位于鄂州市项荣利名下江广北路11号土地及所有建筑物和设备以3000万元出卖给乙方或乙方指定的第三人，过户手续费、房产税由乙方负责。乙方于2014年7月3日向甲方交纳定金20万元，甲方收取定金后，一个月后甲方如不将上述约定标的物卖给乙方，甲方双倍向乙方返还定金。乙方交纳定金后一个月后不同意购买上述标的物，甲方有权没收所有定金；如因国家政策、其它不可控原因或上述标的物出现甲方事先未告知乙方标的物存在的所有瑕疵等原因造成上述标的物不能成功过户交易，甲方应三天内将定金返还给乙方；具体的购买合同双方再另行协商。合同签订当日，原告向被告支付定金20万元。后原告未再支付剩余款项，双方亦未再签订新的买卖合同及办理上述房屋的过户手续。
另查明，坐落湖北省鄂州市江广大道北端七号楼、江广大道北端3号楼、江广大道北端雨台山酒店二号楼、江广大道北端四号楼、江广大道北端六号楼等系被告项荣利名下房产。
原判认为，原、被告于2014年7月3日签订的《协议书》系双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。原告主张该协议仅是购买意向书并未明确双方所购买的标的物及数量，且对交易的方式也未明确，故双方对购买涉案标的物未达成合意。原审认为，双方在该《协议书》已经明确所买卖的标的物及数量为鄂州市项荣利名下江广北路11号土地及所有建筑物和设备，并非原告所称的标的物不明确。而对具体的交易方式，双方已经在该《协议书》中约定，需要继续补充达成补充协议，但不影响该协议的成立及生效。关于原告主张的因被告的涉案标的物存在瑕疵故被告导致双方不能完成交易，故被告应将20万元定金返还给原告。原审认为，原告并未举证证明被告的涉案标的物存在瑕疵，且未能举证证明存在的瑕疵造成过户不能，故原告主张因被告所出卖的涉案标的物存在瑕疵而要求退还20万元定金，依据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告万鹏的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告万鹏负担。
宣判后，万鹏不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销温州市鹿城区人民法院作出的（2015）温鹿民初字第2324号民事判决，改判支持上诉人在一审提出的诉讼请求。事实和理由：1.原审法院因上诉人未举证证明涉案标的物存在瑕疵而认定该事实不存在，属认定事实错误。涉案标的物顶层系违章建筑，对于这一事实被上诉人当庭是承认并认可的，其只是辩称此部分不是卖给原告，是送的。民事诉讼法及最高院司法解释均规定，对于当事人自认的事实不需举证。原审法院在被上诉人对此事实自认的情况下，仍以上诉人无证据证明而不予认定，实属认定事实错误，且有违民事诉讼法关于举证规则的规定。2.就涉案标的物所存在的上述瑕疵，被上诉人没有证据证明已告知了上诉人。依据协议书第三条约定，上诉人据此不同意继续购买该房屋并通知了被上诉人，被上诉人应将20万元定金退还上诉人。3.双方签订的《协议书》其依法只能算是意向书，不属于正式的房屋买卖合同。协议书关于交易的具体标的物、标的物的面积、物品等均不清楚，协议书对于交易方式、付款方式等也未作任何约定，同时，协议书还约定了“具体的购买合同双方再另行协商。”因此，双方签订的《协议书》仅具有意向书的属性，而非正式买卖合同。在双方未能就签订正式具体购买合同的情况下，被上诉人依法应将20万元定金退还上诉人。4.双方签订的《协议书》第二条约定：“乙方交纳定金后一个月后不同意购买上述标的物，甲方有权没收定金。”根据该约定，乙方只有在交纳定金超出一个月后不同意购买的，甲方才有权没收定金；在交纳定金后一个月内，乙方不同意购买的，则甲方无权没收定金。上诉人在交纳定金后一个月内即向被上诉人作了不同意购买的意思表示，根据上述约定，上诉人有权要求被上诉人返还定金。
被上诉人项荣利答辩称：1.被上诉人方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果得当。2.上诉人的上诉理由不能成立。第一，双方签订的协议书买卖标的物仅仅是被上诉人名下的房屋、土地及设备，不包含顶层的简易棚。这里协议书里都写得很清楚，交易的标的物为在鄂州市项荣利名下的土地、房屋及设备。所以该标的物没有任何瑕疵，也不存在不能过户的情形。第二，本案买卖合同的主要条款已经具备，标的物数量、质量等主要条款已经在协议书中明确。至于双方约定在以后再签订补充协议，后来由于上诉人不愿意购买而没有签订补充协议，并不影响合同的成立及其效力，所以本案的买卖合同已经成立并生效。第三，退一步讲，假设本案双方买卖协议仅仅是意向书，上诉人也无权请求返还20万元定金。3.双方签订的《协议书》第二条系因被上诉人的要求而订立的，所指的意思表示是，上诉人给付的定金20万元，对被上诉人只有一个月的约束力，即被上诉人收取定金20万元后一个月内，上诉人同意购买协议约定的标的物，若被上诉人反悔，不同意将协议约定的标的物出卖给上诉人的，上诉人有权要求被上诉人双倍返还定金；被上诉人收取定金20万元后超过一个月后，上诉人同意购买协议约定的标的物的，被上诉人可以不出卖给上诉人，上诉人无权要求双倍返还定金。作这一条约定的目的是为了促使上诉人与被上诉人在一个月内达成交易。上诉人上诉对该条约定的意思表示所作的理解完全违背了协议约定的本意。
在二审审理过程中，双方没有提供新的证据。本院经过阅卷、调查和询问当事人，依法对一审判决认定的基本事实予以确认。
本院认为，对双方争议的上述问题，应作如下认定：
一、上诉人主张被上诉人所出卖房屋的顶层系违章建筑，被上诉人自认其所出卖房屋顶层上的简易棚系违章建筑，本院对此予以确认。从双方签订协议的内容上看，双方并无被上诉人将所出卖房屋顶层上的简易棚赠送给上诉人的约定，而从协议第一条关于“甲方将位于鄂州市项荣利名下江广北路11号土地及所有建筑物和设备以3000万元出卖给乙方或乙方指定的第三人”可见，顶层上的简易棚亦应属于本协议约定的出卖物无疑。被上诉人辩解简易棚系赠送给上诉人的，与协议约定的内容不符，本院不予采纳。但被上诉人已经将所出卖房屋的房产证等证件交予上诉人察看，对简易棚没有登记在房产证中的事实已经作了明示，上诉人在订立本协议时理应已经明知对方所出卖房屋的顶层存有违章建筑的事实。因此，双方订立本协议合意买卖的本就是存在权利瑕疵的建筑物，上诉人上诉提出自己事先以为房屋顶层也是合法建筑才购买，签订协议后才发现涉案标的物存在上述瑕疵的意见，与查明的事实不符。上诉人事先明知涉案标的物部分存在瑕疵而承诺予以购买，现又以涉案标的物存在瑕疵为由拒绝购买，其行为明显违反诚实信用原则。故上诉人以涉案标的物存在瑕疵为由主张其有权拒绝购买的理由不能成立，本院不予支持。
二、双方签订的协议书第四条约定，具体的购买合同双方再另行协商。根据该条约定可见，双方订立本协议后为达成具体的购买合同有继续进行协商的义务，上诉人在订立本协议后，拒不履行继续协商的义务，其行为已经违反了本协议的上述约定。本案中，导致双方未能订立具体购买合同的责任在于上诉人一方。上诉人以具体的购买合同未能签订为由要求被上诉人返还定金的理由不能成立，本院不予支持。
三、双方订立协议书第三条的目的是为了促使双方能够在一个月内达成具体的购买合同。根据该条的约定，上诉人缴纳定金后一个月后不同意购买上述标的物的，被上诉人有权没收定金。在此情形下，被上诉人是否有权没收定金，应根据法律规定予以确定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，上诉人作为给付定金的一方，以房屋顶层存有违章建筑为由，拒绝按协议约定与被上诉人协商订立具体的购买合同，其无权要求被上诉人返还定金。
综上，上诉人要求返还定金的上诉理由均不能成立，本院对其提出的要求被上诉人返还定金的上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人万鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年四月十八日
代书 记员 姜岳良