北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终2195号
上诉人（原审原告、反诉被告）：神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司，住所陕西省杨凌示范区新桥路18号17号楼2层。
法定代表人：唐永成，总经理。
委托诉讼代理人：朱培，陕西鼎乾律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京国泰洛克珠宝商城有限公司，住所北京市朝阳区慧忠里103楼2006室。
法定代表人：向玲，执行董事。
委托诉讼代理人：熊万众，北京市京元律师事务所律师。
上诉人神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司因与上诉人北京国泰洛克珠宝商城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初6015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司之委托诉讼代理人朱培，上诉人北京国泰洛克珠宝商城有限公司之委托诉讼代理人熊万众均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司（以下简称神舟公司）上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回北京国泰洛克珠宝商城有限公司（以下简称国泰公司）要求神舟公司补交保证金16万元的诉讼请求；2.撤销一审判决第五项，改判国泰公司向神舟公司双倍返还保证金32万元并向神舟公司赔偿租金差价经济损失139.3万元、搬迁费3万元。事实和理由：国泰公司于2015年10月15日及16日收取了神舟公司的租金，并于2015年11月18日向神舟公司出具了租金发票。国泰公司的上述行为已表示其愿意将合同至少履行至2016年4月14日，并放弃追究神舟公司迟延付款违约金的权利，也放弃了将违约金冲抵保证金的权利；神舟公司按每日0.5%的标准计算违约金过高，一审法院未予以调整，仍然按照该标准计算违约金，并作为神舟公司补足保证金的计算依据是错误的；国泰公司收取租金的行为放弃了合同的解除权，其在此后又强行解除合同，强行破门、换锁的行为系违约行为，神舟公司有权要求其双倍返还保证金、赔偿租金差价、搬家费损失。
国泰公司辩称，不同意神舟公司的上诉请求和理由。租赁合同是双方真实意思的表示，进行协商的结果，权利、义务是对等的。
国泰公司上诉请求：将案件发回重审或予以改判。1.撤销一审判决第六项，改判神舟公司支付逾期付款违约金733521.25元，承担解约违约金475000元；2.承担因其侵权行为造成的损失100万元;3.撤销一审判决第三项，改判为3.5万元；4.一二审诉讼费由神舟公司承担。事实和理由：神舟公司因逾期支付房租，应承担逾期违约金893521.25元，扣除合同保证金后，实际应支付733521.25元；因神舟公司违约达到合同解除条件，国泰公司有权要求神舟公司支付相当于3个月租金的违约金；因神舟公司在租约解除后的侵权行为导致国泰公司减免新租户的租金并赔偿相关费用，一审法院应在本案中一并予以处理。
神舟公司辩称：不同意国泰公司的上诉请求和理由。国泰公司主张的逾期付款违约金远远高于人民银行同期贷款利息的四倍，神舟公司缴纳的保证金足以冲抵违约金；国泰公司收取租金的行为放弃了合同的解除权，其在此后又强行解除合同，强行破门、换锁的行为系违约行为，是合同无法履行的根本原因，故其要求神舟公司支付解约违约金475000元的上诉请求不能成立。国泰公司主张神舟公司应赔偿经济损失，既无事实依据，又与本案并非同一法律关系，其反诉不能成立。
神舟公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《洛克时代中心租赁合同》于2016年1月8日解除；2.判令国泰公司退还神舟公司已支付的2016年1月8日至2016年4月14日期间租金510100.35元；3.要求国泰公司双倍返还合同保证金320000元；4.要求国泰公司赔偿神舟公司租金差价经济损失1393000元、2016年1月人员工资损失332809元、搬迁费30000元、扣留办公家具和用品损失218879元、个人物品丢失损失114570元、重新购置办公家具和装修费用的经济损失304660.15元。
国泰公司向一审法院反诉请求：1.判令神舟公司支付逾期付款违约金733521.25元；2.判令神舟公司立即补足合同保证金16万元；3.判令神舟公司承担相当于三个月租金的解约违约金475000元；4.判令神舟公司因解约后的侵权行为，赔偿我公司经济损失100万元。
一审法院认定事实：2014年3月21日，国泰公司（出租方、甲方，地址：北京市朝阳区慧忠里103号楼）和神舟公司（承租方、乙方，地址：杨凌新桥南路18号）共同签订《洛克时代中心租赁合同》，约定：神舟公司向国泰公司承租涉案房屋，建筑面积791.29平方米，租赁期限为3年，自2014年4月15日起至2017年4月14日止。免租期25天，自2014年3月21日至2014年4月14日，免租期内神舟公司无须交纳租金。涉案房屋年度租金为190万元，租金采取预付方式，每半年支付一次，即签订正式房屋租赁合同当日支付首期第一半年租金95万元，第二期租金交纳前十个工作日内支付第二期半年租金，以下各期租金支付以此类推。若神舟公司逾期支付租金，应按应交租金的0.5%的标准支付违约金。双方签订本合同当日神舟公司应向国泰公司交纳合同保证金16万元。国泰公司依据本合同第8.3条的约定行使解约权的，神舟公司的保证金不予返还。神舟公司未按期足额支付租金、或依照本合同约定之情形发生的违约金及其它相关费用，尚未导致国泰公司行使解除权的，国泰公司有权从神舟公司的保证金中扣除神舟公司欠付的相应数额，保证金不足以抵扣神舟公司拖欠款项的，国泰公司有权向神舟公司追偿。在租赁期限内国泰公司按照约定处置神舟公司保证金的，必须提前3日书面通知神舟公司。在本租赁合同解除或终止后国泰公司按照约定处置神舟公司保证金的，应保存好相关凭证。在租赁期限内，国泰公司按本合同约定处置神舟公司保证金导致保证金不足的，神舟公司须在7日内将保证金补足。神舟公司未按本合同规定交纳租金、合同保证金、杂费且收到国泰公司书面通知后无故未支付上述任何费用达三十日的，国泰公司有权单方面终止或解除本合同，而无需向神舟公司做出任何赔偿，国泰公司的书面终止通知自发出后立即生效。如因上述神舟公司原因导致合同提前终止或无法履行，则国泰公司无需返还神舟公司已付之合同保证金，并有权要求神舟公司支付相当于3个月租金额度的损失赔偿金。国泰公司有权就涉案房屋另行订立租赁合同，以减少因神舟公司违约行为给国泰公司带来的损失。国泰公司依本合同约定按房屋现状提供神舟公司所承租的房屋，国泰公司违反了本合同规定的合同义务并在收到神舟公司书面通知后的三十日内未作改正的，神舟公司有权书面通知国泰公司，单方面终止或解除本合同，而无须向国泰公司做出任何赔偿，但国泰公司应双倍返还神舟公司保证金，并向神舟公司赔偿所有损失。神舟公司的书面终止通知自发出后立即生效。若因上述国泰公司原因导致合同提前终止或无法履行，则国泰公司须双倍返还神舟公司已付之合同保证金，并赔偿由此给神舟公司所造成的装修损失等。在此情形下，神舟公司仅需将涉案房屋按届时现状返还给国泰公司即可。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，神舟公司应于租赁期满或合同终止后十日内将租赁的装修原状的房屋及国泰公司提供的配套设施交还国泰公司，但由神舟公司后期增加的空调等可移动设施设备，神舟公司有权拆除移走。神舟公司的租金、物业管理费及其他有关费用计算至神舟公司按合同规定的条件将经国泰公司验收的涉案房屋归还公司之日。若神舟公司未能如期支付合同所述租金、保证金、物业费、杂费等，国泰公司可书面通知神舟公司于三十天内缴清该款项。如神舟公司在国泰公司发出通知后，三十日内仍未能缴付该等款项，国泰公司即有权解除本合同，并要求神舟公司赔偿由此引致的损失。如神舟公司拖欠根据本合同应支付国泰公司的任何款项，国泰公司有权根据延迟支付的实际天数向神舟公司收取违约金，其中租金和物业管理费部分的违约金收取标准按本合同第四条第（四）款第1条标准收取（即“若神舟公司逾期支付租金，应按应交租金的0.5%的标准支付违约金”），其他费用的违约金为每日按未付款项的0.5%收取。上述违约金应自该应付款项到期应付之日起计，直至神舟公司付清所有应付款项的本金和其它相关的费用。此违约金将不影响本合同项下的国泰公司任何其它权利和相应的补救措施。本协议约定的书面通知方式包括但不限于：专人传送、邮资已付的邮寄方式、电子邮件、传真等。双方在本合同中披露的联系地址或联系方式均视为有效书面通知渠道，凡根据合同约定的联系地址或联系方式所发出的书面通知，均视为有效送达。任何一方如变更联系地址或联系方式，应立即通知对方，否则按原联系地址或联系方式所发出的书面通知仍视为有效送达。
就双方的履行,在合同签订前,神舟公司已于2014年3月18日支付国泰公司半年租金95万元和保证金16万元，共计111万元。之后，神舟公司分别于2014年10月15日、2015年4月30日、2015年10月15日、16日各支付当期租金95万元。国泰公司称，神舟公司上述支付租金的期限分别逾期了19天、30天、17天和18天，神舟公司认可上述各期付款时间和金额，但称每次逾期交费，国泰公司没有提出任何异议，而且向神舟公司开具了发票。现神舟公司已实际支付租金至2016年4月14日。国泰公司认可神舟公司主张的2016年1月8日至2016年4月14日期间的租金为510100.35元。
就各期租金的催缴，国泰公司提交2015年4月20日《租金催缴通知》一份，证明其向神舟公司催缴2015年4月15日至2015年10月14日的租金；2015年5月8日《通知》一份，证明其向神舟公司催要逾期交纳2015年4月15日至2015年10月14日期间租金的违约金；2015年10月9日《租金催缴通知》一份，证明其向神舟公司催缴2015年10月15日至2016年4月14日的租金和滞纳金；2015年11月26日《缴费通知》一份，证明其告知神舟公司，鉴于神舟公司一直未支付逾期交纳租金的违约金，国泰公司将于三日内以合同保证金抵扣部分违约金，并通知神舟公司应依约补足保证金，并交纳剩余违约金；2015年11月30日《缴费通知》一份，证明其告知神舟公司已用神舟公司交纳的合同保证金16万元抵扣部分违约金，神舟公司应补足合同保证金。其中就2015年11月26日和2015年11月30日的《缴费通知》，国泰公司提交相应邮件详情单和邮件查询网页打印件各一份，显示两份邮件的收件地址均为涉案房屋，2015年11月26日的《缴费通知》于2015年11月27日被签收，签收人显示“他人收
张莎”，2015年11月30日的《缴费通知》于2015年12月3日因“拒收”被退回。神舟公司否认收到过任何催缴通知，并称国泰公司在2015年11月18日已经有神舟公司出具租金发票的行为，已经表明愿意将合同至少履行至2016年4月14日，且在2015年10月15日、16日收到租金时没有主张迟延支付租金，也没有主张迟延支付租金违约金冲抵保证金的通知，说明其放弃追究神舟公司迟延付款违约金，并也放弃将违约金冲抵保证金。另外，《洛克时代中心租赁合同》第4.1.2“租金支付”中约定“……若乙方逾期支付租金，应按应交租金的0.5%的标准支付违约金”，所以即使神舟公司违约迟延支付租金，也只能按照应交租金的0.5%标准计算违约金。国泰公司主张按照迟延支付租金每日0.5%的标准计算违约金，其违约金的计算标准过高（达到年利率82.5%），如同时计算违约金再次缴纳滞纳金的标准，违约金的标准就更高，退一步即使国泰公司上述违约金标准成立，法院也应对该违约金标准进行调整，降低违约金计算标准。
就合同的解除，国泰公司提交2016年1月7日《解约通知书》一份和邮件详情单、邮件查询网页打印件各两份，《解约通知书》载明：“鉴于贵司多次严重违反双方就北京市朝阳区慧忠里103楼洛克时代中心C座5层曾签署的《洛克时代中心租赁合同》有关租金支付期限的约定，在多次催要违约金未果的前提下，我公司于2015年11月30日决定以贵司缴纳的合同保证金抵扣相应违约金，并以书面方式通知贵司并敦促贵司及时补足保证金及缴纳不足的违约金，贵司至今没有依约付款，根据《租赁合同》第八条和第十一条的约定，我公司正式通知贵司提前解除租赁合同，同时要求贵司立即支付剩余未付违约金以及相当于3个月租金的损失赔偿金。该租赁合同的解除从本通知书发出之日时立即生效。”邮件详情单显示该《解约通知书》被分别寄往涉案房屋和神舟公司合同中披露的联系地址。邮件查询网页显示，寄往涉案房屋的邮件已于2016年1月8日10:37被签收，签收人显示“他人收马×”；寄往神舟公司合同地址的邮件于2016年1月11日因“拒收”被退回。神舟公司不认可以上证据的真实性，称《解约通知书》应按合同约定寄到杨林，该邮件1月10日才安排投递，且当日未妥投。国泰公司应当承担主要的违约责任。依据合同约定，合同解除后有1个月清理期限，而国泰公司直接清场封门的行为违反合同约定。马×确实是神舟公司的员工，但邮件收到时间很晚，还没有交给领导，晚上国泰公司就去锁门了，神舟公司并未拿到邮件。神舟公司认为，《解约通知书》是国泰公司单方面终止合同的行为，是违约行为，是合同无法履行的根本原因。根据国泰公司证据显示，国泰公司在2015年11月26日前没有主张过违约金冲抵保证金。在2015年10月15日前，神舟公司的付款义务已经履行，国泰公司向神舟公司发出违约金冲抵保证金的通知，其行为应视为放弃主张追究神舟公司违约责任。退一步讲，即使神舟公司违约，国泰公司也只能就2015年10月15日的付款延期主张违约金冲抵保证金，即使按照国泰公司违约金计算标准，违约金也无法冲抵保证金。国泰公司强行单方面解除合同的行为违反合同法第96条的有关规定。国泰公司单方面强行解除合同，非法破门换锁，导致神舟公司文件大量丢失，神舟公司提供的所谓通知文件全部灭失，国泰公司提交的通知文件内容根本无法核实。
就清场情况，国泰公司提交2016年1月8日其向北京美加兴业物业管理有限公司（以下简称物业公司）出具的《协助服务通知函》，载明：“我公司已依约解除与神舟太空公司签订的关于洛克时代大厦C5的《房屋租赁合同》，并已于2016年1月7日通过邮政EMS方式书面通知对方，为防止我公司损失的进一步扩大，特请求贵司于今日派员予以清场。清场过程中，请贵司妥善处理，并准备好搬运过程的影像摄制工作。由此引发的经济纠纷，由我公司负责处理。”国泰公司称，其委托物业公司在1月8日晚上将神舟公司在涉案房屋内的物品封存搬离，并认可其在《解约通知书》中未告知神舟公司需要腾空涉案房屋的具体时间，也未说明国泰公司将于2016年1月8日自行收回涉案房屋。神舟公司不认可证据的真实性。
就物品交接情况，国泰公司提交2016年1月12日神舟公司工作人员与物业公司工作人员签署的《神舟太空物品统计表》，其中载明双方于当日交接了编号为1至155的密封纸箱、抽屉柜、保险柜、铁皮柜、手提箱、手提纸袋、小冰箱、空气净化器；以及13台电脑主机、2台显示器、1台传真机、3台电风扇、1套打印机、1台咖啡机、1台摄像机（含支架1套）、1箱衣物、1箱纸杯、1台夏普复印机、1个浅黄色背包（镜头）、1个投影仪、1个茶台。神州公司工作人员签字确认时注明“以上物品物业公司封存、打包，我方未开箱检查，余下物品未交接，等通知。”神舟公司认可证据的真实性，称当日确认进行了交接，但是物业公司没有让神舟公司开包检查，只让直接拿走。国泰公司还提交2016年3月3日其向神舟公司发出的《物品交接通知书》，载明：“……但贵司至今仍滞留部分物品未取走，现郑重通知贵司，因我司委托洛克时代中心物业服务单位保管至2016年3月31日，请贵司尽快派人联系该服务公司（在该楼B2办公）办理物品交接手续，如超过2016年3月31日未领取，物业服务单位将视同贵司放弃并予以适当处置。”神舟公司认可证据的真实性，称该次物品交接是在案件第一次开庭后，接到对方电话通知后去交接的，当时只交接了如下物品：蝴蝶标本30箱，碎纸机1个，甘露聚糖肽口服液4盒，钢印3个，个人资料3箱零4袋。国泰公司认可神舟公司所述此次交接物品。神舟公司提交《被盗丢失物品清单》一份，其中载明包括“任艳秋”在内的17人个人物品若干，总价值列为114570元。神舟公司称其中公司工作人员个人物品均未移交。国泰公司不认可证据的真实性，称其已委托物业公司封存扣留物品，之后已将所有发现物品返还神舟公司，现神舟公司不能证明所称物品是否存放在涉案房屋内，且其中存在与《神舟太空物品统计表》中物品重复的情况。神舟公司提交被扣留公司物品清单一份以及发票、买卖合同、收据、送货单等若干张，其中物品清单包括小沙发、茶几、DBX均衡器等在内的各类物品若干项，总价值列为218879元。国泰公司不认可证据的真实性，称神舟公司主张的部分物品开票方与购物合同售卖方不一致，不能证明该物品真实存在；神舟公司不能证明部分物品存在于涉案房屋；神舟公司部分所列物品与《神舟太空物品统计表》相重复。就神舟公司主张的其他物品，国泰公司称物品已经交接完毕，神舟公司不取走的物品国泰公司已予以集中处理，处理时未列清单。
就因合同解除导致的各项损失，神舟公司称除上述扣留办公家具和用品损失218879元和个人物品丢失损失114570元外，还有租金差价经济损失1393000元、2016年1月人员工资损失332809元、搬迁费30000元和重新购置办公家具和装修费用损失304660.15元。就此，神舟公司提交2016年1月19日其与乔×、郭×签订的《房屋租赁合同》及支付房租的财务凭证，购买办公用品的发票、合同及报销凭证，2016年1月工资明细等。国泰公司对于上述证据的真实性、关联性均不予认可，称因神舟公司违约导致合同解除，后果应由神舟公司自负。
就因神舟公司“解约后的侵权行为造成的损失”，国泰公司提交物业公司证明一份、国泰公司与中商港（北京）商业经营管理有限公司（以下简称中商港公司）签订的《补充协议书》一份、中商港公司与中京保安服务（北京）有限公司签订的《保安临时勤务合同》一份和保安服务费发票一张（金额为15万元），欲证明神舟公司自2016年1月9日至3月中旬，持续雇人采取堵门、非法强占等方式，严重影响涉案房屋新租户中商港公司的正常使用。就此，国泰公司向法院申请调取朝阳分局大屯派出所2016年1月9日至2016年3月30日期间发生在涉案房屋的报警记录，调取结果有5次110报警记录和询问笔录数份，显示2016年1月8日之后神舟公司工作人员和中商港公司工作人员多次发生冲突。除法院调取的证据外，神舟公司不认可上述其他证据的真实性，称案件本反诉系合同纠纷，而国泰公司该项主张属于侵权纠纷案由，与案件不是同一法律关系；且国泰公司强行解除合同严重损害了神舟公司的合法权益，造成神舟公司重大经济损失，现国泰公司主张经济损失没有任何事实依据。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案件中，《洛克时代中心租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现双方当事人经法院询问，均确认涉案合同解除时间为2016年1月8日，故神舟公司要求确认双方之间的合同于2016年1月8日解除，法院予以支持。现就合同解除的方式及原因分析如下：
首先，神舟公司对于国泰公司主张的应缴费时间、实际缴费时间以及缴费金额均表示认可，法院不持异议。可见神舟公司确于合同解除前的三期支付租金过程中均存在不同程度的逾期付款现象。但国泰公司在神舟公司逾期付款的情况下为其开具了租金发票，应视为国泰公司作为约定解除权人放弃了合同约定的解除权，愿意继续履行合同。但按照合同约定，国泰公司依然有权向神舟公司主张逾期支付租金的违约金，神舟公司主张国泰公司收款并开具发票的行为表明其同时也放弃了违约金债权请求权，于法无据，法院不予支持。
其次，关于违约金的金额，合同第四条中4.1.2约定，“若神舟公司逾期支付租金，应按应交租金的0.5%的标准支付违约金”；11.2条约定，“如神舟公司拖欠根据本合同应支付国泰公司的任何款项，国泰公司有权根据延迟支付的实际天数向神舟公司收取违约金，其中租金和物业管理费部分的违约金收取标准按本合同第四条第（四）款笫1条标准收取”。可见，就逾期支付租金的违约金，双方在合同中约定的计算方式为“标准*天数=违约金”，合同4.1.2条与11.2条并不矛盾，而是先后说明了违约金的计算标准和方法，故神舟公司认为按照合同约定，即使其存在逾期支付租金的情况，也仅应向国泰公司支付应付租金0.5%的违约金，法院不予采信。根据双方均认可的神舟公司实际逾期支付各期租金的时间和金额，按照合同约定神舟公司逾期支付各期租金的违约金应计算为（95万元*19天+95万元*30天+85万元*17天+10万元*18天）*0.5%=31.4万元。至于国泰公司主张的，各期应付逾期付款违约金再按0.5%/天的标准计算滞纳金，无合同依据，法院不予支持。
再次，在国泰公司未以神舟公司交纳的保证金冲抵违约金之前，神舟公司尚未满足合同8.3.3约定的，“未按合同约定交纳租金、合同保证金、杂费且收到国泰公司书面通知后无故未支付上述任何费用达三十日的”，致使国泰公司行使合同解除权之条件。故国泰公司此时可以按照合同4.2.2（3）的约定，在神舟公司未按期足额支付租金或违约金及其它相关费用，尚未导致国泰公司行使解除权的，国泰公司有权从神舟公司的保证金中扣除神舟公司欠付的相应数额，即以16万元保证金冲抵神舟公司应向国泰公司支付的违约金。
最后，在实际操作中，国泰公司于2015年11月30日将16万元保证金予以冲抵，而其于2015年11月26日向神舟公司函告将于三日后冲抵保证金，以及于2016年1月7日向神舟公司书面要求解除合同的行为，也分别符合合同中关于“国泰公司按约定处置保证金的，应提前三日书面通知神舟公司”以及“神舟公司须在7日内将保证金补足；未按合同约定交纳租金、合同保证金、杂费且收到国泰公司书面通知后无故未支付上述任何费用达三十日的，国泰公司有权单方面解除本合同”的约定。换言之，国泰公司以神舟公司交纳的保证金冲抵违约金之后，神舟公司未按合同约定将保证金补足，在神舟公司该违约行为达三十日后，国泰公司依据合同8.3.3条的约定行使单方解除权的条件已成就。故国泰公司行使单方解除权，于2016年1月7日向神舟公司发送《解约通知书》符合合同约定及法律规定，法院予以认可。神舟公司虽称签收当日“时间较晚，尚未来得及交与领导”，但从国泰公司提交的邮件查询结果（2016年1月8日10:37）看，并不存在神舟公司所称“时间较晚”之情况，故法院对于神舟公司的主张不予采信。
涉案合同系因神舟公司违约，达到双方约定的单方解约条件而被权利方国泰公司所解除。神舟公司主张涉案合同系因国泰公司违约，以自己的行为表明不履行主要债务而解除，法院不予支持。故神舟公司主张国泰公司双倍返还保证金，以及赔偿其租金差价损失、人员工资损失、搬家费损失、重置办公家具及装修损失等，法院均不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方均认可神舟公司已交纳涉案房屋租金至2016年4月14日，而2016年1月8日之后神舟公司就未再使用涉案房屋，故该期间的租金，国泰公司应予退还。审理中，国泰公司对于神舟公司主张的该期间租金金额表示认可，法院不持异议。就保证金，国泰公司在合同解除前已依约将神舟公司交纳的全部保证金16万元与违约金进行了冲抵，按照约定，合同因神舟公司违约导致提前解除的，保证金不予退还。故国泰公司主张神舟公司补交保证金16万元，法院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。根据合同10.1条约定，租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，神舟公司应于租赁期满或合同终止后十日内将租赁的装修原状的房屋及国泰公司提供的配套设施交还国泰公司，但由神舟公司后期增加的空调等可移动设施设备，神舟公司有权拆除移走。但国泰公司认可其在2016年1月7日发出的《解约通知书》中未提及腾房期限和收房方式及后果的情况下，于神舟公司签收当日晚间在物业公司协助下，单方进入涉案房屋将屋内物品搬离；而国泰公司又未举证证明物业公司已按《协助服务通知函》中要求的，制作了“搬运过程”全程影像记录，导致此后虽经合同双方多次交接，神舟公司仍主张尚有部分公司物品未予交还。且国泰公司在庭审中也认可，神舟公司确有“不取走”的物品，对此，国泰公司已“予以集中处理”，处理时未列清单。但国泰公司并未就神舟公司主动要求“不取走”一节举证；而双方历次交接所形成的交接明细以及神舟公司在其上注明的意见，也可以说明神舟公司并非不配合国泰公司进行物品交接，或对于取回涉案房屋内原物品持消极态度，故国泰公司应承担相应举证不能的不利后果。现神舟公司要求国泰公司赔偿其扣留办公家具和用品损失，法院予以支持。鉴于现相应物品原物证据已无法获取，法院根据涉案房屋面积、神舟公司实际办公性质以及双方认可已交接的物品数量等，酌定国泰公司赔偿神舟公司扣留办公家具和用品损失的金额为10万元。需要说明的是，在租赁合同纠纷中，一方面应鼓励已解除合同的双方当事人尽快完成租赁物交接，以避免损失的进一步扩大；另一方面在具体实施方法上，当事人也应注意自力救济的合法界限，注重保留第一手证据，尽量做到全程留痕，而不应因办理合同解除后事宜再无谓产生新的损失和纠纷。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。但当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案件中，神舟公司应向国泰公司支付逾期付款的违约金，但除根据常理可以预见的利息损失外，国泰公司未就其实际损失、预期利益等举证；而就租金支付而言，截止合同解除前神舟公司虽存在逾期支付的情况，但尚未出现拒付、少付等情形，应视为其过错程度较低，故综合以上因素，法院酌定神舟公司应向国泰公司支付逾期付款保证金16万元。现国泰公司已将16万元保证金冲抵违约金，故神舟公司无需再向国泰公司支付逾期付款违约金。至于国泰公司主张的“解约违约金”，合同中并无约定；其所依据的合同11.7条内容为“……并有权要求神舟公司支付相当于3个月租金额度的损失赔偿金”。而国泰公司在未就所谓“损失”的实际发生举证情况下，即主张神舟公司按照固定数额支付其“损失赔偿金”无事实和法律依据，法院不予支持。
根据民事诉讼法的相关规定，神舟公司应是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织，方可提起诉讼。而案件中，神舟公司主张的其工作人员个人物品损失，权利人应为各工作人员，而非神舟公司，故法院对于神舟公司该项请求不予支持。至于国泰公司主张因解约后神舟公司的侵权行为造成其向新租户中商港公司承担了违约责任，从国泰公司所述事件发生时间可知，并非因案件合同在解除后房屋交接流程所致，故该事件与案件诉讼标的有别，案件中不予处理。国泰公司可另行向神舟公司主张。
判决：一、确认神舟公司与国泰公司于2014年3月21日签订的《洛克时代中心租赁合同》于2016年1月8日解除。二、国泰公司于判决生效之日起七日内退还神舟公司2016年1月8日至2016年4月14日期间的租金五十一万零一百元三角五分。三、国泰公司于判决生效之日起七日内赔偿神舟公司扣留办公家具和用品损失十万元。四、神舟公司于判决生效之日起七日内向国泰公司补交保证金十六万元。五、驳回神舟公司的其他诉讼请求。六、驳回国泰公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32593元，由神舟公司负担22692元（已交纳），由国泰公司负担9901元（神舟公司已交纳，国泰公司于判决生效之日起七日内支付神舟公司）。反诉案件受理费13
514元，由国泰公司负担10014元（已交纳），由神舟公司负担3500元（国泰公司已交纳，神舟公司于判决生效之日起七日内支付国泰公司）。
本院二审期间，神舟公司未提交新证据。
另查，国泰公司于2016年1月7日与案外人中商港（北京）商业经营管理有限公司签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给该公司，租期自2016年1月9日至2019年1月8日。经本院核算，双方合同约定的违约金计算标准为年利率的182.5%。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案二审的争议焦点为：国泰公司是否应就其向神舟公司单方发出解约通知的行为承担违约责任；国泰公司是否有权要求神舟公司补足合同保证金16万元；国泰公司要求神舟公司另行支付逾期付款违约金并承担解约违约金的请求应否得到支持；国泰公司主张神舟公司存在侵权行为造成损失是否符合反诉条件而得以与本案一并处理；原审判决国泰公司就其强行清场行为赔偿神舟公司10万元是否具有依据。
首先，国泰公司是否应就其向神舟公司单方发出解约通知的行为承担违约责任。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据已查明的事实，神舟公司确于合同解除前的三期支付租金过程中均存在不同程度的逾期付款现象。但国泰公司在神舟公司逾期付款的情况下仍为其开具了租金发票，应视为国泰公司作为约定解除权人放弃了合同约定的解除权，愿意继续履行合同。但按照合同约定，国泰公司依然有权向神舟公司主张逾期支付租金的违约金，并从神舟公司的保证金中扣除神舟公司欠付的相应数额，即以16万元保证金冲抵神舟公司应向国泰公司支付的违约金。在合同实际履行过程中，国泰公司于2015年11月30日将16万元保证金予以冲抵，并于2015年11月26日向神舟公司函告将于三日后冲抵保证金，以及于2016年1月7日向神舟公司书面要求解除合同的行为，分别符合合同中关于“国泰公司按约定处置保证金的，应提前三日书面通知神舟公司”以及“神舟公司须在7日内将保证金补足；未按合同约定交纳租金、合同保证金、杂费且收到国泰公司书面通知后无故未支付上述任何费用达三十日的，国泰公司有权单方面解除本合同”的约定，故应认定国泰公司依据合同8.3.3条的约定行使单方解除权的条件已成就，其无须就单方解除行为向神舟公司承担法律责任。神舟公司以国泰公司违法解除合同为由要求国泰公司其双倍返还保证金、赔偿租金差价、搬家费损失等损失，于法无据，本院对其此项上诉请求不予支持。神舟公司主张国泰公司收款并开具发票的行为表明其同时也放弃了违约金债权请求权，于法无据，法院不予采纳。
第二，国泰公司是否有权要求神舟公司补足合同保证金16万元。
本院认为，双方签订的租赁合同系双方真实的意思表示，神舟公司作为商事主体，其对于不履行合同应承担何种违约责任应属明知，神舟公司虽主张双方约定的违约金过高，但国泰公司在合同解除前依约将神舟公司交纳的全部保证金16万元与违约金进行冲抵时，双方并未诉讼，该冲抵行为在不违反双方合同约定的情况下，法院不应对已经结束的行为予以干预。保证金冲抵后，国泰公司依约要求神舟公司补交保证金16万元，并主张因神舟公司违约导致合同提前解除，保证金不予退还，该请求符合合同约定，一审法院予以支持，并无不当。
第三，国泰公司要求神舟公司另行支付逾期付款违约金并承担解约违约金的请求应否得到支持。
本案中，截止合同解除前，神舟公司虽存在逾期支付的情况，但尚未出现拒付、少付等情形，应视为其过错程度较低，在国泰公司已将16万元保证金冲抵违约金后，原审判决神舟公司补足向国泰公司支付逾期付款保证金16万元，已不低于其实际损失，故神舟公司无需再向国泰公司支付逾期付款违约金。至于国泰公司主张的“解约违约金”，双方合同中并无约定；其所依据的合同11.7条内容为“国泰公司有权要求神舟公司支付相当于3个月租金额度的损失赔偿金”。而国泰公司在未就其所谓“损失”的实际发生举证情况下，即主张神舟公司支付其“损失赔偿金”，无事实和法律依据，本院不予支持。
第四，国泰公司主张神舟公司存在侵权行为造成损失是否符合反诉条件而得以与本案一并处理。
本案系房屋租赁合同纠纷，国泰公司在神舟公司起诉后提起反诉，但其反诉中要求神舟公司承担在租赁合同解除后因侵权行为造成损失的诉求与本案并非同一法律关系，不符合反诉的受理条件，故一审法院不予处理并无不当。
第五，原审判决国泰公司就其强行清场行为赔偿神舟公司10万元是否具有依据。
根据合同10.1条约定，租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，神舟公司应于租赁期满或合同终止后十日内将租赁的装修原状的房屋及国泰公司提供的配套设施交还国泰公司，但由神舟公司后期增加的空调等可移动设施设备，神舟公司有权拆除移走。但国泰公司提供的证据显示其在2016年1月7日即与他人签订了履约起始期限为2016年1月9日的租赁合同，在诉讼中亦认可其在2016年1月7日发出的《解约通知书》中未提及腾房期限和收房方式及后果的情况下，于神舟公司签收当日晚间在物业公司协助下，单方进入涉案房屋将屋内物品搬离，上述行为带有明显的主观恶意，且易激化双方矛盾，引起不必要的纠纷，本院予以批评，国泰公司应就上述行为承担应有的民事责任。现一审法院考虑到被扣留办公家具和用品原物证据已无法获取、涉案房屋面积、神舟公司办公性质以及双方认可已交接的物品数量等案件情况，酌定国泰公司赔偿神舟公司扣留办公家具和用品损失金额，处理妥当，国泰公司就此提出上诉不能成立。
综上所述，神舟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；国泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47676元，由神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司负担21927元（已交纳），由北京国泰洛克珠宝商城有限公司负担25749元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 薛 妍
代理审判员
周艳雯
二〇一七年三月三日
书 记 员 潘园园
书 记 员 杜超男