浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台玉执异初字第1号
原告：颜凤祥。
委托代理人谈红丽。
被告：高阿增。
被告：李岩聪。
被告：孙小平。
委托代理人：陈冰。
原告颜凤祥为与被告高阿增、李岩聪、孙小平案外人执行异议之诉一案，于2014年2月7日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月19日公开开庭进行了审理，原告颜凤祥及委托代理人谈红丽、被告高阿增、被告孙小平及委托代理人陈冰到庭参加诉讼。被告李岩聪经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经审委会讨论决定，现已审理终结。
原告颜凤祥诉称，1992年，被告高阿增、李岩聪将位于玉环县玉城街道玉环药厂西侧的一块空地转让给原告建造房屋，并支付了4000元。其后，原告办理各项审批手续后开始建造房屋，办理审批手续的各项费用以及建造房屋的所有费用均由原告支付。1993年房屋建成，原告一家开始入住。1993年10月20日，原告与被告高阿增补签了《有偿转让宅基地的协议书》一份，对宅基地的转让做了书面的约定。2008年10月10日，原告全家的户口迁入玉潭路108－1号。2011年5月，被告高阿增因借款抵押需要办理了房屋产权证书、土地使用权证书。原告得知该房屋因被告高阿增、李岩聪对外借款不还被玉环县人民法院查封，这才意识到自己建造的房子将被执行。2013年12月2日，被告高阿增、李岩聪书面确认位于玉潭路108－1号房屋归原告所有。2013年12月25日，原告向玉环县人民法院提出执行异议，请求停止对该房屋的执行并解除对该房屋的查封，后玉环县人民法院裁定原告所提执行异议不成立。遂诉至法院，请求判令停止对该房屋的执行并解除对该房屋的查封；判令该房屋所有权归原告所有。
被告高阿增辩称：原告颜凤祥所讲的都是事实，宅基地是其转让给原告颜凤祥，房屋是颜凤祥建造的，其一直没有过户给颜凤祥，其想贷款用，后就将房屋产权登记到自己夫妻的名下。
被告李岩聪未作答辩，也未在举证期间提交相关证据。
被告孙小平辩称，对原告颜凤祥陈述的宅基地转让，自行建房的情况并不清楚，但目前该房屋登记在高阿增名下，物权对外应属于被告高阿增、李岩聪所有，因为不动产设立变更以登记为准。按物权法的规定，未经登记不发生法律效力。目前，该不动产并没登记在原告颜凤祥名下，因此，其主张房屋系其所有的理由，依法不能成立，应驳回原告颜凤祥的诉讼请求。
经审理查明：原告颜凤祥系被告高阿增的妹夫，被告高阿增与被告李岩聪系夫妻关系。1992年5月3日，被告高阿增取得位于药厂西侧土地的《建设用地规划许可证》，编号（92）浙规证1180096号，用地面积38.38平方米，并在溪坑上空借用13平方米。同年，被告高阿增与原告颜凤祥口头约定，以4000元的价格将上述土地位于玉环药厂西侧，东至玉潭路、南至临近药厂边、西至玉潭溪坑、北至水沟的一块空地（即现玉环县玉城街道玉潭路108-1号）转让给原告颜凤祥建造房屋。交款后，原告颜凤祥即以被告高阿增的名义办理了建房审批手续并建造房屋，于1993年房屋建成并入住，费用由原告颜凤祥支付。原告颜凤祥与被告高阿增于1993年10月20日补签了一份《有偿转让宅基地的协议书》，将该地基有偿转让给原告颜凤祥建造房屋。该宗地被告高阿增于1996年7月12日经县人民政府核准登记。2008年原告颜凤祥一家将户口迁入××路××号该房屋。期间原告颜凤祥多次要求被告高阿增办理相关变更手续，但被告高阿增皆予以推诿。2011年5月底，被告高阿增、李岩聪擅自将上述房产登记在其自己名下，同时办理了房屋所有权证（玉房权证玉环字第××号）、国有土地使用权证（玉国用2011第01150号），并于2011年6月办理了抵押登记。该抵押登记注销后，又于2012年9月3日再次办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司玉环支行。
本院在执行另案即申请执行人孙小平与被执行人李岩聪、高成龙民间借贷纠纷一案中，于2013年9月26日裁定查封了本案被告李岩聪、高阿增共同共有的坐落于玉环县玉城街道××路××号房产（房屋所有权证号：玉房权证玉环字第××号）。2013年12月25日本案原告以执行异议人的身份向本院提起对该查封房产的执行异议。本院经听证后，于2014年1月20日作出（2014）台玉执民字第1号执行裁定书，裁定驳回原告颜凤祥的异议。原告不服，致生本案诉讼。
以上事实，有原告颜凤祥提供的本院（2014）台玉执民字第1号执行裁定书、有偿转让宅基地的协议书复印件（原件在2014台玉执民字第1号执行案件卷宗中）、建设用地规划许可证、户口簿、房屋所有权证、国有土地使用权证复印件以及原告颜凤祥、被告高阿增、孙小平的当庭陈述等证据予以证实。被告李岩聪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证和抗辩的权利。经审查本院认为，原告提供的证据来源、形式合法，内容真实，与本案待证事实具有关联，故本院确认其具有证明力，并作为认定案件事实的根据。
本院认为，根据物权法之规定，不动产物权采取登记生效的原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人以土地使用权有偿转让合同方式转移物权，应当在权属转移登记手续完成后，受让人才取得诉争不动产之物权。在土地使用权有偿转让合同履行过程中，受让人与出让方之间尚未完成标的物的权属转移登记手续，此时原告作为受让人迳行主张确认其对于诉争房屋享有所有权，此没有法律依据，故对于原告颜凤祥直接诉求房屋所有权的诉讼主张不予支持。但是，原告颜凤祥对被告高阿增之间存在的因土地使用权有偿转让和房屋建造产生的特殊债权债务关系应当予以保护。其理由如下：首先，原告颜凤祥与被告高阿增系亲戚（姐夫郎舅）关系，当时双方进行宅基地转让并支付对价，后原告颜凤祥出资建造房屋，且原告已实际占有使用讼争房屋20年有余，现原告家庭有数代多人居住在此房屋内。由于双方之间存在有中国传统文化中特殊的亲属信赖关系，被告高阿增承认自己推诿原告的办理相关过户变更手续的请求，如此则原告的行为难谓之有主观上的明显过错。其次，当年被告高阿增将依法取得的土地使用权有偿转让给原告，则原告取得土地使用权是基于法律行为；后原告在该土地上自己建造了房屋，该建房行为是一个事实行为。在我国实行房地一体的模式下，作为整体，原告取得房屋所有权是基于建造行为，而非买卖行为。房屋产权虽被被告高阿增擅自登记在其夫妻名下，但该房屋并不是被告高阿增所有。原告建房虽不合法，且房产被高阿增登记，但也不能将该房产视为被告高阿增夫妻的财产，故不可强制执行该房产用于偿还被告高阿增、李岩聪夫妻的债务。物权原则上是以登记为准，但登记有误的，应以事实为依据。显然，在原告也是受侵权的情况下，该讼争房屋不能作为被告高阿增、李岩聪夫妻的财产来执行。再次，从公平正义的价值上分析，不能漠视对原告所享有的在该讼争土地使用权转让合同中产生的特殊债权和建造房屋事实行为而产生的财产权利，对原告所享有的这些权利的保护至少不能落后于在其后产生的诸如本案被告孙小平的债权的保护。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
一、停止对现登记于被告高阿增、李岩聪名下的坐落于玉环县玉城街道××路××号房地产（房屋所有权证号：玉房权证玉环字第××号）的执行，并解除对该房产的查封。
二、驳回原告颜凤祥的其余诉讼请求。
案件受理费80元，由原告颜凤祥负担40元，被告高阿增、李岩聪共同负担40元（此款于判决生效后七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费80元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：中国农业银行台州分行营业部］。
审 判 长 黄才水
审 判 员 黄友旺
代理审判员 孔蒙蒙
二〇一四年九月三十日
代书 记员 林 萍