浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第131号
原告郦妙英。
委托代理人王双、张梦扬（特别授权代理），浙江商祺律师事务所律师。
被告胡根兴。
委托代理人强相银（特别授权代理），浙江丰国律师事务所律师。
原告郦妙英为与被告胡根兴房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月9日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员朱若君独任审判，于2015年2月25日、2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告郦妙英的委托代理人王双、张梦扬，被告胡根兴的委托代理人强相银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郦妙英诉称，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于江干区红街公寓的房屋出租给被告使用；租赁期限三年，自2012年6月8日起至2015年6月7日止，租金每月3400元，每年递增5%。自2014年3月21日起被告未支付租金，原告多次催讨未果，诉至法院请求判令：一、解除原、被告的房屋租赁合同，被告向原告腾退返还房屋；二、被告向原告支付租金25135.2元（暂算至2014年12月22日，要求支付至实际腾退之日）；三、被告向原告支付违约金50000元。四、本案诉讼费、律师费4000元由被告承担。
被告胡根兴辩称，一、案涉合同已经解除，被告已经腾空了案涉房屋，不存在腾退的问题。二、被告未拖欠原告租金，案涉房屋水表于2014年6月被拆除，导致被告无法正常使用。原告提供的房屋不符合承租条件，原告违约在先。三、原告主张的违约金过高，应当予以调整。原告要求被告承担律师费，没有合同依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告郦妙英为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、《房屋租赁合同》1份，拟证明原、被告存在房屋租赁关系并约定相关权利义务的事实。
2、汇款清单1份，拟证明被告自2014年3月21日起欠缴租金的事实。
3、《委托代理合同》、律师费发票、进账单1组，拟证明原告为本案支出律师费的事实。
4、房屋所有权证1份，拟证明原告有权处理案涉房屋的事实。
经庭审质证，被告对证据1的三性无异议，本院予以确认。对证据2无异议，但认为不能证明被告欠缴租金；该证据能证明被告支付租金的情况，本院予以确认。对证据3的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；本院对该证据的真实性予以确认。对证据4无异议，本院予以确认。
被告胡根兴为支�其辩称，向本院提交了如下证据：
1、照片2张，拟证明案涉房屋水表于2014年6月被拆除至今未修复的事实。
2、公告1份，拟证明案涉小区业委会通过群租管理提案的时间为2014年8月28日，此前并无规定物业公司可拆除案涉房屋水表。
经庭审质证，原告对证据1有异议，认为无法确认拍摄的地点和时间，即使水表确被拆除，亦系被告使用不当造成；本院认为，该组照片显示的被拆除水表处未挂有案涉房屋的门牌号，拍摄地点无法确认，对该组证据不予确认。对证据2有异议，认为该公告系复印件，且物业管理公司拆除水表是否有合法依据，系被告与物业管理公司之间的纠纷，与原告无关；本院对原告该质证意见予以采纳，对该证据不予确认。
为查明本案事实，本院至案涉小区物业管理公司进行调查，并制作了询问笔录。原、被告分别发表了意见。原告认为该询问笔录可以证明案涉房屋水表拆除系因被告自身行为所致，与原告无关。被告认为该询问笔录可以证明案涉房屋的水电、物业费已经结清及案涉房屋水表被拆除的事实。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
原告郦妙英（甲方）与被告胡根兴（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定，甲方将位于杭州市江干区红街公寓x幢x单元1302室及车位9-33号出租给乙方使用；建筑面积152.22平方米；该房屋为四室两厅两卫，装修程度为毛坯房；租赁期限三年，自2012年6月8日起至2015年6月7日止；第一年租金为3400元／月，以后每年递增5%，租金支付方式一季为一期，第一期租金于2012年5月7日前支付给甲方，以后每期租金提前十天支付，支付至王静中国工商银行62×××28账户；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日应按日租金的一倍向甲方支付�期违约金，如乙方逾期超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解情况下视为乙方擅自终止合同，甲方有权强行要求乙方搬离；租赁期内水、电、燃气、电话、网络、数字电视按实际使用情况由乙方支付，物业管理费和楼道公摊能耗费由乙方承担，并按单如期缴纳；乙方发现房屋装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修，甲方应在接到乙方通知后七日内进行维修，逾期不维修的，乙方代为维修，费用先报知甲方，费用由甲方承担（票据为准）；乙方逾期不支付租金累计超过2个月，甲方有权解除合同并追究违约责任；房屋押金3400元，乙方付清租赁期间应交的水、电及应付物业管理费等相关费用，甲方无息全额返还给乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以押金抵付租金等任何费用；甲、乙任何一方如未按合同条款履行，导致提前退租中途终止合同，过错方视为违约，违约金为50000元；甲方同意乙方在不破坏房屋原有结构的前提下对房屋进行分割和装修，隔墙材料为轻质砖，租期满后乙方负责拆除并运离；甲方同意乙方将房屋转租并享受转租收益；等等。
合同签订后，郦妙英将房屋交付给胡根兴使用；胡根兴支付押金了3400元。2012年12月4日、2013年3月12日、2013年6月24日、2013年9月17日，胡根兴向合同指定账户各转账20400元，2013年12月19日汇款22440元，2014年3月21日汇款21400元。
本院至案涉小区物业管理公司调查，该物业管理公司表示案涉房屋水表系由其依据业委会提案，因案涉房屋承租人存在违规分割房屋进行群租而拆除。
案涉房屋目前无人居住使用，胡根兴未将钥匙交还给郦妙英。
另查明，本案受理的（2015）杭江民初字第130号原告王耀海诉被告胡根兴房屋租赁合同一案中，王耀海向胡根兴出租杭州市江干区红街公寓x幢x单元1502室房屋，约定第一年租金为3400元／月，以后每年递增5%，租金支付方式一季为一期，第一期租金于2012年5月7日前支付给王耀海，以后每期租金提前十天支付，支付至王静中国工商银行62×××28账户。
本院认为，郦妙英与胡根兴签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。胡根兴逾期支付租金超过2个月，郦妙英有权解除合同。胡根兴辩称未支付租金系因案涉房屋水表被拆无法使用，其已腾空房屋，合同已经解除。本院认为，根据本案查明的事实，水表被拆除系因胡根兴自身行为引起，与郦妙英无关，胡根兴不得据此不支付租金。虽然胡根兴现未实际使用房屋，但至今未将钥匙返还郦妙英，案涉房屋仍由胡根兴占有。本院对胡根兴的辩称不予采纳，郦妙英诉请解除合同，腾退返还房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于郦妙英主张胡根兴向其支付租金的问题。郦妙英主张胡根兴在2013年6月8日至2014年6月7日的租期内尚积欠其520元。根据双方合同约定，第一年租金3400元／月，每年递增5%，即第二年租金为3570元／月，第三年为3748.5元／月。代收租金帐号内第二年租期内共收取租金84640元，郦妙英与王耀海起诉时主张支付的款项平分，本院予以准许。即郦妙英收到租金42320元，积欠金额为520元（3570×12-42320），本院予以确认。胡根兴辩称其足额支付了该部分租金，没有提供证据予以证明，本院不予采信。胡根兴还需支付2014年6月8日起至其实际腾退返还房屋时的租金（占有使用费），暂计算至2015年3月7日为33736.5元（3748.5×9）。上述两项共计34256.5元。
关于被告主张违约金的问题。本院认为，合同解除系因胡根兴违约造成，故胡根兴应当向郦妙英支付违约金。胡根兴认为该违约金约定过高，本院认为，租赁合同提前解除，出租人的损失主要为重新寻租所产生的损失，郦妙英主张50000元过分高于其损失，本院酌情确定为10000元。郦妙英主张其支出的律师费4000元由胡根兴承担，没有相应的合同依据，本院不予支持。
关于押金的处理问题。胡根兴未就押金的返还问题提起反诉，郦妙英亦不同意在本案中予以抵扣，双方可协商或另案提起诉讼解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告郦妙英与被告胡根兴就座落于杭州市江干区红街公寓x幢x单元1302室房屋签订的房屋租赁合同于本判决书生效之日解除。
二、被告胡根兴于本判决生效之日起十日内向原告郦妙英腾退返还座落于杭州市江干区红街公寓x幢x单元1302室房屋。
三、被告胡根兴于本判决生效之�起十日内向原告郦妙英支付租金人民币34256.5元（暂计算至2015年3月7日，此后按3748.5元／月为标准计算至实际腾退之日止）。
四、被告胡根兴于本判决生效之日起十日内向原告郦妙英支付违约金人民币10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告郦妙英的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币953元，由原告郦妙英负担人民币453元，由被告胡根兴负担人民币500元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1906元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 朱若君
二〇一五年三月三十日
代书 记员 韩 婷