辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终5352号
上诉人（原审被告）：庄河市万利铝塑门窗有限公司，住所地庄河市兰店乡鲍码村。
法定代表人：王开万，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘万昕，辽宁宏展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋雪莲。
被上诉人（原审原告）：庄河市第二粮库，住所地庄河市青堆镇牌坊村。
法定代表人：张德军，该粮库主任。
委托诉讼代理人：张忠锦，辽宁青松律师事务所律师。
上诉人庄河市万利铝塑门窗有限公司（以下简称“万利公司”）因与被上诉人庄河市第二粮库（以下简称“庄河粮库”）房屋租赁合同纠纷一案，不服庄河市人民法院(2015)庄民初字第3787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万利公司的委托诉讼代理人刘万昕、宋雪莲，被上诉人的委托诉讼代理人张忠锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万利公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人全部承担。事实与理由：一审认定事实不清，且适用法律错误。一、2010年双方当事人签订房屋租赁合同，其后又签订了房屋租赁补充协议，就双方的权利义务进行了约定。但根据被上诉人提交的证据，2011年6月16日房屋产权已变更，被上诉人已不享有房屋有关的所有权益，被上诉人无权成为此次诉讼的权利主体。虽然现所有权人乾旸公司出具说明，证明了产权变更的事实，并陈述案涉房产仍归被上诉人占有、使用，并享有与其相关的一切收益权，并有权以自己的名义对外进行诉讼，但该说明不应作为有效证据使用。二、上诉人一、二审提交的证据能证明双方一直以来都是以餐费、更新设施费用以及电费等抵顶租金，这是双方之间的交易习惯。三、被上诉人主张2011年5月1日至2015年4月30日的租金，按照逻辑推理，如果双方之间没有形成以餐费等抵顶租金的默契，被上诉人不可能在长达四年的时间里，既不主张租金亦不要求解除合同。被上诉人自认以收取工商银行的电费来抵顶租金，与上诉人的前述主张一致。四、租赁合同签订后，上诉人先后投入三百余万元对酒店进行维修、装修，将闲置资产盘活并创造利润。上诉人从未故意拖欠租金，若解除合同，双方均损失巨大，不利于社会和谐，也有违公平原则。被上诉人未履行产权变更的告知义务，违反诚实信用原则。房屋有偿转让却未保证上诉人的优先购买权。上诉人不同意解除合同。
庄河粮库辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
庄河粮库向一审法院起诉请求：解除原、被告于2010年4月28日签订的房屋租赁合同及其后签订的房屋租赁补充协议，被告立即给付2011年5月1日至2015年4月30日的房屋租金及2012年5月1日至2013年4月30日期间的取暖费总计256,063.66元。诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年4月28日，原告（出租单位）与被告（承租单位）签订房屋租赁合同，约定：“第一条租赁房屋坐落在第二粮库院内、天鹅酒店楼，层数四层，建筑面积约3500平方米，房屋质量良好。第二条租赁期限从2010年5月1日至2018年4月30日。第三条租金（大写）：每年租金陆万元整。第四条押金（大写）：壹万元整。第五条租金的支付期限与方式：……（具体交租金方式见补充协议）。第六条承租方式负责支付出租房屋的电费、电话费、卫生费、环保费、有线电视费及其他费用。第七条租赁房屋的用途：餐饭、食宿、洗浴。……第十二条合同解除的条件有下列情况之一，出租方有权解除合同：1、承租方不交付或者不按约定交付租金达两个月以上；2、承租方所欠各项费用达贰佰元以上；3、未经出租方同意及有关部门批准，承租方擅自改变出租房屋用途的；4、承租方违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、未经出租方同意，承租方将出租房屋进行装修或改善的；6、未经出租方同意，承租方将出租房屋转租第三人的；7、承租方利用租赁房屋进行违法活动的。有下列情况之一，承租方有权解除本合同：1、出租方迟延交付出租房屋一个月以上；2、出租方违反本合同有维修责任约定，而不承担维修，使承租方无法继续使用租赁房屋。第十三条房屋租赁合同期满，承租方返还房屋的时间：2018年5月10日。……”后双方签订房屋租赁补充协议，主要内容为：“……一、出租方负责承租方冬季供暖。取暖费：每年取暖费4万元；承租方必须在每年9月30日前一次性交清方可供暖。二、租金交纳方式：因酒店楼供水、排水、供暖、用电系统管道、线路老化需要更新设施，由出租方负责更新，所需资金从租金中扣除，即2010年5月1日-2011年4月30日已抵扣租金6万元交纳：对已更新的设施，合同终止后归出租方所有，承租方不准拆除。三、供电80千瓦变压器归承租方所有，一切费用由承租方负责支付；对出租方用电，按电表实际耗用电字每月向承租方支付电费。四、出租方酒店楼总面积为4600平方米，其中：承租方使用面积约为3500平方米，出租方使用面积约为l100平方米（即三楼312房间以东房间，一楼大门以东门市房）。五、承租方所使用出租方客房用品、餐厅用品、灶房用具、舞厅音响设施，以移交清单为据，合同期满应完整完好交给出租方，如有损坏，承租方按现市场包赔。……”
原庄房权证庄单字第2011048**号房屋所有权证登记庄河市青堆镇牌坊村天鹅大酒店灶房1-2层(建筑面积309.32平方米)的房屋所有权人是原告，原庄房权证庄单字第2011048**号房屋所有权证登记庄河市青堆镇牌坊村天鹅大酒店1-5层（建筑面积3594.72平方米）的房屋所有权人是原告。2011年5月27日，庄河市人民政府召开第11次合议，会议纪要载明：“2011年5月22日，常务副市长尚书臣主持召开会议，专题研究部分国有粮库资产转让事宜。市财政局、市国土局、市粮食局、市土地储备中心等部门、单位领导参加了会议。现将会议研究决定的事项纪要如下：为深化国有粮食企业改革，提高粮库土地使用效益，将辽宁庄河国家粮食储备库、庄河市第二粮库、庄河市南尖粮库、庄河市观驾山粮库、庄河市长岭粮库、庄河市明阳粮库、庄河市军粮供应站等7家国有粮库的土地使用权和地上附属建筑物有偿转让给大连乾旸工程项目管理有限公司（以下简称“乾旸公司”）。相关部门要根据规定，规范操作。”2011年6月16日，庄河市财政局向庄河市房地产管理所出具材料，内容为：“根据庄河市人民政府会议纪要（第十一次）的要求，有如下七个单位有偿转让给乾旸公司：1、庄河市第二粮库，建筑面积19513.70平方米；……以上七个单位（建筑总面积为50948.11平方米）的房屋产权有偿转让给乾旸公司，在转让过程中，需要缴的各项税费，由我局向市政府请示，与地税部门协商解决。房产先办理产权过户。房产所收产权登记费，房屋交易费免交。”当日，原告与乾旸公司签订两份房地产转让协议，将上述两处房屋转让给乾旸公司。
乾旸公司于2015年9月9日出具《说明》，内容为：“庄河市人民法院：2011年5月22日，常务副市长尚书臣代表庄河市人民政府主持召开庄河市人民政府会议纪要第十一次会议，专题研究部分国有粮库资产转让事宜。经会议研究决定：为深化国有粮食企业改革，提高粮库土地使用效益，将包括庄河市第二粮库在内的7家国有粮库的土地使用权和地上附属建筑物有偿转让给本公司。2011年6月16日，庄河市第二粮库与本公司签订了房地产转让协议，将其原拥有所有权的、位于庄河市青堆镇牌坊村的天鹅大酒店灶房1-2层（产权证号：2011048**）及天鹅大酒店1-5层（产权证号：2011048**）转让给本公司，并到庄河市房地产管理所办理了产权变更手续；但上述房地产仍归庄河市第二粮库占有、使用，并享有与其相关的一切收益权。现本公司认可庄河市第二粮库仍为庄河市第二粮库与庄河市万利铝塑门窗有限公司于2010年4月28日签订的房屋租赁合同的出租方，房屋租赁合同约定的一切权利均由庄河市第二粮库享有。如因此与庄河市万利铝塑门窗有限公司产生任何纠纷，庄河市第二粮库有权以自己名义对外进行诉讼。特此说明。”被告表示认可关于案涉房屋租赁权利由原告行使，其针对原告履行合同义务。原告陈述口头通知过被告房屋所有权人变更的事实，但被告予以否认，被告主张系从其他渠道知晓所有权人变更的事实。关于被告在答辩意见中主张的以原告在被告处消费的费用抵顶租金，诉讼中，被告陈述不再主张抵顶，已另案诉讼。
一审法院认为，原、被告于2010年4月28日签订的房屋租赁合同及后来签订的房屋租赁补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。双方应按照上述约定全面履行各自的义务。原告已将案涉门市交付给被告承租使用，被告应及时履行交付相应租金的合同义务，逾期未交，系违约行为，按照合同约定，原告享有解除案涉租赁合同及补充协议并要求被告给付未付租金的权利。被告未给付原告2011年5月1日至2015年4月30日期间的租金24万元、2012年5月1日至2013年4月30日期间的取暖费4万元，共计28万元，原告亦主张工商银行给付原告电费23,936.34元应归被告所有，被告对此应给付电费数额有异议，本案中，原告自认以23,936.34元抵顶租金，对此部分款项予以抵顶，如被告另行主张电费款项，再予以扣减。故被告还应给付原告的租金数额为256,063.66元（280,000元-23,936.34元）。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告庄河市第二粮库与被告庄河市万利铝塑门窗有限公司于2010年4月28日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；二、被告庄河市万利铝塑门窗有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内给付原告庄河市第二粮库租金256,063.66元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5140元，由被告负担。
本院二审中上诉人万利公司提交了新的证据。1、多张餐费欠费单据，证明庄河粮库欠餐费事实；2、与庄河粮库前法定代表人吴振生的谈话录音，证明庄河粮库同意用餐费顶租金和取暖费；3、2012年5月21日庄河市青堆镇村镇建设办公室给青堆工商局出具的证明，内容为：庄河市青堆镇天鹅大酒店坐落于青堆镇双河路，该产权归天鹅大酒店所有，房照正在办理中。证明2012年5月房屋产权仍归天鹅大酒店所有，上诉人不知道产权变更的事实。本院已组织双方当事人进行了质证，对于证据的采信将在“本院认为”中阐述。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人对于合同效力没有争议，争议在于合同能否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在房屋租赁合同中约定了合同解除的条件，该合同第十二条约定：有下列情况之一，出租方有权解除合同：1、承租方不交付或者不按约定交付租金达两个月以上；2、承租方所欠各项费用达贰佰元以上。根据已查明的事实，上诉人万利公司存在多年欠付租金，金额达二十余万元的情况，显然，合同约定的解除条件已成就。万利公司虽然提交了庄河粮库欠餐费的证据，但并未提交证据以证明双方有过以餐费抵顶租金的合意（其虽然提交了与庄河粮库前法定代表人吴振生的谈话录音，以证明曾有以餐费抵顶租金的事实，不考虑该证据来源的合法性，即使认定该录音证据是客观真实的，作为单一证据，在无其他证据佐证的情况下，不能认定万利公司此节主张成立。另外，吴振生早已不是庄河粮库的法定代表人，用其在职时的行为羁束继任者的行为没有法律依据，故对该录音证据本院不予采信。）一审中万利公司也不主张用餐费抵顶租金，故本案对欠餐费的事实不予审查，万利公司可另案告诉，本院对万利公司提交的多张餐费欠费单据不予采信。对于房屋产权的原状、变更及缘由问题，一审在事实认定中都做了较为详尽的叙述，万利公司并未提出异议，在现所有权人明确授权的情况下，庄河粮库具有诉讼主体资格，是本案适格原告。万利公司提交的庄河市青堆镇村镇建设办公室出具的证明欠缺与本案的关联性，本院不予采信。
综上所述，万利公司的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5140（庄河市万利铝塑门窗有限公司已预交），由上诉人庄河市万利铝塑门窗有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一六年十一月四日
书 记 员 滕子美