海南省三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼0271民初1934号
原告：海南三亚湾新城开发有限公司，住所地，三亚市三亚湾新城路8号。
法定代表人：杨传军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨昌利，广东金桥百信律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：王玉江，广东金桥百信律师事务所专职律师。
被告：祁小云，女，1958年9月15日出生（公民身份号码：XXXXXX），住福建省福州市。
委托诉讼代理人：刘承铤，福建锐熙律师事务所专职律师。
原告海南三亚湾新城开发有限公司（简称新城公司）与被告祁小云商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告新城公司的委托诉讼代理人杨昌利、被告祁小云的委托诉讼代理人刘承铤到庭参加诉讼。本院给予原、被告双方庭后60天的调解期限，双方在本院指定的期限内未能达成调解。本案现已审理终结。
原告新城公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告于2016年11月30日签订合同编号为XXXX的商品房买卖合同；二、判令被告协助原告办理合同编号为XXXX的商品房买卖合同在三亚市商品房预售网上备案系统的网签登记备案撤销手续；三、判令被告向原告支付逾期付款违约金82,904.85元；四、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年10月29日原告与被告签订了两份认购书，同日被告向原告共支付10万元定金，分别购买原告所有的鲁能三亚湾美丽五区第二标段4号地块XXX、XXXX两套商品房，每套商品房定金为5万元。之后被告向原告提出退房申请，要求退还XXXX商品房，原告同意被告申请并于2017年3月6日退还被告5万元定金。最终，原告与被告于2016年11月30日签订合同编号为XXXX的商品房买卖合同，确定购买鲁能三亚湾美丽五区第二标段4号地块XXX房，买卖合同总价款为1,658,097元。该买卖合同于2016年12月27日在三亚市商品房预售网上备案系统办理了商品房买卖预售合同网签登记备案手续。买卖合同第七条约定分期付款，第一期房价款827,947元，应当于2016年11月30日前支付；第二期房价款830,150元，应当于2017年3月26日前支付。买卖合同第八条第2款，逾期付款责任，出卖人解除合同的，买受人应当自解除通知送达之日起10日内，按全部房款的百分之五向出卖人支付违约金。买卖合同还约定了商品房的交付时间，以及延期交付的违约责任等条款。商品房买卖合同签订后，被告仅支付了1,279,097元首期购房款后不再履行合同义务。原告通过电话、短信、通知函等形式多次向被告催收剩余购房款未果，已经无法实现原告签订合同目的。原、被告自2016年11月30日签订商品房买卖合同至今已一年有余，严重超过了合同约定的付款期限，给原告的生产经营带来重大损失。根据合同约定被告应当按总房款1,658,097元的百分之五承担违约责任，即应当向原告支付违约金82,904.85元。根据合同法第九十四条规定以及商品房买卖合同第八条约定，原告通过诉讼解除与被告签订的商品房买卖合同。综上，为维护原告合法权益诉至法院。
被告祁小云辩称，一、对于合同成立的时间、标的物、总价款没有异议；对于合同中约定被告分期付款，其中第一期付款的时间和金额、定金等事实亦没有异议，在合同约定的期间内被告也依约向原告支付定金和第一期购房款；第二期购房款未及时支付是由于被告家庭发生变故致使出现暂时的支付困难，一方面是因为被告丈夫在军事训练中意外受伤，被告花费大量精力和财力照顾丈夫，另一方面是因为被告的儿子生意失败对外负债，被告将大部分资金用于替儿子偿债致使未能及时履约。二、在第二笔应支付的购房款中，被告在2017年5月14日和8月9日支付两笔共计45万元，加上第一期一共支付了1,279,097元的购房款，已支付的购房款占到总房款的77.14%，至今剩下约38万元没有支付，从支付资金比例上来说被告的违约行为没有达到合同法所说的根本违约，同时，被告在违约以后仍然积极和原告的工作人员进行协商并筹款，有充分履约合同的意愿和能力，虽然被告存在违约行为，但是原被告双方订立合同的目的不会因为违约就必然导致原告的合同目的不能实现，被告愿意支付相应的违约金来平衡双方的利益，被告通过支付剩余的购房款并支付相应的违约金更有利于维护市场的交易秩序，避免资源浪费。三、由于现在房价持续上涨，原告才诉求解除合同。原告主张的违约金计算方式不明确，违约金5%过高，原告以购房总价款作为违约金计算依据不合理，被告是在第二期存在违约，违约金应该分段计算才公平；另外，原告仅仅是向被告发出书面催款函，且催款函数据存在错误，原告并没有按照合同约定行使解除权，催告后原告的工作人员也和被告协商履行催款，催促被告继续履行合同，但2018年2月6日，被告筹集到后续款项后欲依约履行交到预收款的账户上，原告就通知不给继续缴款。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2016年11月30日，被告祁小云与原告新城公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发建设位于鲁能三亚湾美丽五区第二标段4号地块项目的XXXX号房，该房屋套内建筑面积78.31㎡，总价款为1,658,097元；付款方式为分期付款，第一期房价款827,947元应于2016年11月30日前支付，第二期房价款830,150元应于2017年3月26日前支付；合同第八条逾期付款责任第2条约定，买受人按日计算向出卖人支付全部房款万分之三的违约金，逾期超过60日的，经出卖人催告，买受人仍未支付的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除通知送达之日起10日内，按全部房款的百分之五向出卖人支付违约金。第十一条约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，被告祁小云向原告支付购房款829,097元（含定金5万元），依约完成缴纳第一期房价款的义务。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于2016年12月27日在三亚市商品房预售网上备案系统办理了商品房买卖预售合同网签登记备案手续。2017年5月24日，被告向原告缴纳购房款35万元；2017年8月9日，被告向原告缴纳购房款10万元。由于被告未能按合同约定的2017年3月26日前完成向原告支付剩余第二期房价款的义务，原告于2017年9月12日向被告邮寄送达催款通知函，催促被告收到该函后尽快履约，如在2017年9月19日前仍未支付欠款830,150元，原告将按合同约定行使权力，即解除合同并按合同约定扣除相应违约金。庭审中，被告认可收到该催款函，其主张违约未能付清第二期房价款系由于家庭原因，并且在收到该催款函之前，被告已分两次共向原告付款45万元，累计总共支付购房款1,279,097元，占总房款的77.14%，仅剩约38万元未支付。且收到催款函后，被告一直积极与原告的工作人员协商并筹款，有充分履约合同的意愿和能力。
以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、收据、建设银行客户专用回单、兴业银行收款回单、催款通知函、EMS特快专递单、EMS特快专递查询单、银行卡交易明细、微信聊天记录以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告于2016年11月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。从双方合同约定来看，原告行使解除权应当首先进行催告，催告对方未履行的，出卖人可以解除合同，解除合同应当书面通知买受人。本案中，被告已于9月15日收到原告邮寄的催款通知函。根据合同法第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。本案中，双方对解除权的行使期限并未约定，被告2017年9月15日收到催款函，其在收到催告后三个月合理期限内仍未履行的话，原告可行使解除权。但是，原告并未按照合同约定书面通知买受人解除合同，原告向被告邮寄的催款函并不能当然产生解除合同通知的效力。因此，原告提出解除合同的时间应当是其向本院起诉后被告收到起诉状之日。
关于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除的问题。首先，被告在收到原告催款函之前，已向原告又缴纳购房款45万元，加上第一期购房款共支付1,279,097元，占总房款的77.14%，已完成支付大部分购房款的义务，其虽然存在违约情形，但尚未构成根本性违约；其次，被告在收到原告催款函之后，亦一直在与原告工作人员沟通、协商继续履行合同事宜，并积极筹款，有充分履行合同的意愿与能力；再者，原告违约付款确有其客观原因，另外被告愿意继续履行合同，原告的合同目的完全可以实现，从维护交易稳定的角度出发亦不宜解除双方签订的合同。故综合上述因素考虑，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求被告协助办理合同网签备案注销手续理由不充分，本院不予支持。
关于被告逾期付款的违约责任问题。被告未按合同约定时间付款，确已构成违约，依法应当承担相应违约责任。根据合同约定，被告应在2017年3月26日前付清余款，逾期付款买受人应按日计算向出卖人支付全部房款万分之三的违约金。原告主张被告支付逾期付款违约金82,904.85元未超出合同约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告祁小云于本判决生效之日起十日内向原告海南三亚湾新城开发有限公司支付逾期付款违约金82,904.85元；
二、驳回原告海南三亚湾新城开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1872.62元（原告已预缴936.31元），减半收取，由被告祁小云负担936.31元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判员 吴坤泰
二〇一八年六月十四日
书记员 覃学佳
附相关法律规定：
中华人民共和国合同法
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷
案件适用法律若干问题的解释
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。