河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）许民终字第145号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈文杰。
委托代理人李丽，河南君志合律师事务所律师。
委托代理人付红丽，河南君志合律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）郑运（云）祥。
上诉人（原审被告、反诉原告）郑运普。
共同委托代理人丁永建，河南名人律师事务所律师。
上诉人陈文杰、郑运（云）祥、郑运普确认合同无效纠纷一案，均不服鄢陵县人民法院（2013）鄢民二初字第197号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈文杰的委托代理人李丽、付红丽、上诉人郑运（云）祥、郑运普的共同委托代理人丁永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年10月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告向原告提供位于翠柳路南段，郑连喜南邻的门面房六间及房屋后方的闲置土地，供原告使用管理；租期五年，自2012年12月1日至2017年12月1日止；租金共28万元，分三次付清，第一年付10万元。2012年12月28日，原告交付被告租金l万元，2012年12月5日，原告又支付了9万元，两笔计l0万元。被告郑运祥出具有收到条。2012年11月3日，原告开始安排人进场装修，后因拆迁问题，原被告发生纠纷，原告遂诉至一审法院。另查明，2014年9月16日河南万信价格评估有限公司出具报告书对原告陈文杰装饰工程造价进行鉴定，该工程造价为383616元。上述事实，有各方当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
原审法院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。被告郑运祥、郑运普没有取得建设工程规划许可证，就与原告签订房屋租赁合同，其签订的租赁合同应认定无效，原告陈文杰请求确认原被告签订租赁合同无效的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；……”。因涉及本案的房屋租赁合同无效，故原告陈文杰请求被告郑运祥、郑运普返还租金10万元的诉讼请求，予以支持；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。被告郑运祥、郑运普反诉原告支付房屋占有使用费的反诉请求，于法有据，房屋占有费的计算标准，应参照房屋租赁合同约定的租金标准计算，自2012年10月28日起至原告陈文杰交付给被告郑运祥、郑运普止，房屋占有使用费为每年5.6万元，被告请求原告陈文杰支付房屋占用费10万元（止于2014年10月份，之后的房屋占有费以每天l55.5元的标准支付，至将该房屋交付被告止；）超出房屋占有使用费为每年5．6万元的部分，不予支持；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。该装饰物经鉴定造价为383616元，原告陈文杰在签订房屋租赁合同时，应注意到被告郑运祥、郑运普是否有建设工程规划许可证，原告有审查不严的过错，应承担该损失30％的责任，即ll5084.8元，被告郑运祥、郑运普明知没有建设工程规划许可证，仍将该房屋出租给原告，应承担该损失的70％的责任，即268531.2元。被告反诉原告恢复土地原状，因被告没有提供土地原状的证据，故该反诉请求，不予支持。被告反诉原告拆除装饰物，根据《最高人民去院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款之规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。因原告陈文杰在装饰过程中已形成附合的装饰物，故被告要求恢复原状的反诉请求，不予支持；综上，依法判决一、原告陈文杰与被告郑运祥、郑运普签订的房屋租赁合同无效；二、被告郑运祥、郑运普于本判决生效之日起五日内返还原告租金10万元；三、被告郑运祥、郑运普于本判决生效之日起五日内支付原告陈文杰装饰损失268531.2元；四、原告陈文杰支付被告郑运祥、郑运普房屋占用费，自2012年10月28日起至原告陈文杰将房屋交付给被告郑运祥、郑运普止，房屋占有使用费按每年5.6万元计算；五、驳回原告陈文杰的其他诉讼请求；六、驳回被告郑运祥、郑运普的其他反诉请求。
上诉人陈文杰上诉称，1、郑运祥、郑运普隐瞒其房屋系违法建筑及将要被征收拆迁等诸多事实，严重违背诚实信用，给其造成的全部装修损失应该郑运祥、郑运普全部承担；2、其从未对租赁房屋使用收益，依法不应当向被上诉人支付房屋占有使用费。请求依法予以改判。
上诉人郑运祥、郑运普上诉称，一审判决让其承担陈文杰大部分装修损失及驳回其让陈文杰恢复房屋后方土地原状的反诉请求，系认定事实错误。目前没有证据证明陈文杰对租赁房屋的装饰装修是经过其同意的，且一审没有区分装修装饰物的部分符合或全部附合，有些装修饰物系部分符合，可以拆除，一审按照全部装修费用予以分担增加了上诉人不必要承担的损失。一审认定其的过错程度过重，土地系批给起的宅基地，其没有取得规划许可证即建房，系村民的通常做法。河南万信价格评估有限公司的豫万信（2014）鉴字第0419号鉴定意见不能作为裁判的依据。
上诉人郑运祥、郑运普二审出示鄢陵县柏梁镇辘轳湾社区居委会出具的证明一份，证明：该二人所批宅基地及周围全系平地。上诉人陈文杰质证称，此证明不真实，另称宅基地上的坑系陈文杰挖水塘用的，系经过郑运祥、郑运普同意的。本院认为，陈文杰实际亦认可宅基地上的坑系后来挖的，与社区居委会的证明相互印证，该证据予以认定。二审查明：陈文杰租赁本案房屋以后，在所租用房屋后院平地挖坑，准备用作鱼塘。二审审理查明的其他事实和证据与一审一致。
本院认为，根据双方的陈述与答辩，本案的争议焦点为：1、鉴定意见能否作为有效的证据使用；2、陈文杰的装修损失赔偿如何负担；3、陈文杰是否应支付房屋的占有使用费；4、恢复原状（屋后土地）的责任承担。关于争议焦点1、鉴定机构系在双方参与下依法确定的，并且该机构具有价格鉴定以及涉诉讼财物价格鉴定资质，对装修造价鉴定亦属于确定价格的一种类型，故鉴定意见能作为有效的证据使用。关于争议焦点2、本案协议属无效协议，上诉人郑运祥、郑运普未取得建设工程施工许可证，是导致上诉人陈文杰装修无法继续进行，进而导致协议无法继续履行的主要原因，上诉人陈文杰未尽到谨慎的审查义务，对损失的发生亦有一定的过错，一审酌定上诉人郑运祥、郑运普承担70%、陈文杰承担30%的责任适当。鉴定报告显示，陈文杰主要进行的系地面、墙体、吊顶等基础装修，以及郑运祥、郑运普上诉状中提到的门头外观2层柱子以及彩钢夹芯板与房屋已形成附合，收银台系依据特定的房屋结构设计的，相应的装修材料已经切割、安装，用途也已特定，虽不附合于房屋，但损失已经造成，此损失也应按照过错比例予以分担。电话录音明确显示装修是郑运普知道并经其同意的。故一审处理正确。关于争议焦点3、上诉人郑运祥、郑运普已将房屋交付于上诉人陈文杰，陈文杰已经进行部分装修，在产生争议后，陈文杰并未将房屋返还于郑运祥、郑运普，放任房屋闲置的状态，陈文杰应当支付房屋占有使用费。关于争议焦点4、郑运祥、郑运普请求对屋后土地恢复原状，恢复原状涉及责任主体以及恢复费用的承担，陈文杰所挖坑较大，恢复原状需要一定的费用，因双方均有过错，该费用应当根据过错比例分担，双方均未提供相应的证据予以证明该费用的确切数额，故宜在该费用确定后由当事人另行处理更为适当。故上诉人陈文杰、郑运祥、郑运普上诉理由均不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人陈文杰所预交二审诉讼费4945元由其本人承担；上诉人郑运祥、郑运普所预交二审诉讼费6828元由其二人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 君
审 判 员 李 兵
代理审判员 李艳伟
二〇一五年十一月十五日
书 记 员 李 锐