四川省乐山市沙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙湾民初字第465号
原告：乐山市沙湾区农村信用合作联社，住所地：乐山市沙湾区玉龙街***号。
法定代表人：周京燕，理事长。
委托代理人：毕佳，四川创实律师事务所律师。
委托代理人：李彧，四川创实律师事务所律师。
被告：乐山市沙湾金叶饲料有限公司，住所地：乐山市沙湾区葫芦镇人民村三组。
法定代表人：宋晓光，董事长。
委托代理人：邓开贵，总经理。
原告乐山市沙湾区农村信用合作联社（以下简称“沙湾信用社”）与被告乐山市沙湾金叶饲料有限公司（以下简称“金叶饲料公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，由审判员马树全适用简易程序于2014年6月24日、7月7日公开开庭进行了审理。原告乐山市沙湾区农村信用合作联社的委托代理人李彧、被告乐山市沙湾金叶饲料有限公司的委托代理人邓开贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沙湾信用社诉称：2001年6月19日，原告与被告签订了两份《抵押担保借款合同》（合同编号：农信抵借字（2001）第39号、农信抵借字（2001）第40号），合同约定：被告向原告借款580，000.00元和730，000.00元，用于周转。月利率为6.825‰，按日计息，按季结息收息，逾期偿还利息加收复利，贷款期限为2001年6月19日至2002年6月18日，逾期还款从逾期之日起按照日利率万分之三计收利息，担保方式为抵押担保，担保物为位于沙湾区xx镇xx村x组2398.63㎡房产（房产证号：沙湾区房权证公产字第X号、第XX号、第XXX号、第XXXX号、第XXXXX号、第XXXX**号）。合同签订后，双方又签订了《乐山市城镇房地产抵押合同》（合同编号：2002-61号），并办理了抵押登记，原告取得了房屋他项权证（沙湾区房权他字第XX号）。2004年4月16日，原告与被告签订《抵押担保借款合同》（合同编号：农信抵借字（2004）第28号），合同约定：被告向原告借款500，000.00元，用于购原料，月利率为6.195‰，按日计息，按月结息，逾期偿还利息加收复利，贷款期限为2004年4月16日至2005年4月15日，逾期还款从逾期之日起按照日利率万分之三计收利息，担保方式为抵押担保，担保物为2002-61号《乐山市城镇房地产抵押合同》登记的抵押物（即位于沙湾区xx镇xx村x组的2398.63㎡房产，房产证号为：沙湾区房权证公产字第X号、第XX号、第XXX号、第XXXX号、第XXXXX号、第XXXX**号）。上述《抵押担保借款合同》及《抵押合同》签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告借款后并未按照合同约定按时偿还贷款本息，现贷款已逾期，被告仍未归还原告贷款本金1，810，000.00元，利息2，541，764.67元（利息计算至2013年6月21日），原告为维护其合法权益，起诉来院要求判令：1、被告立即偿还原告借款本金人民币1，810，000.00元及至借款实际清偿之日的利息（利息金额按照借款合同约定计算，截止2013年6月21日为2，541，764.67元）；2、确认原告有权以被告金叶饲料公司提供的抵押财产，位于沙湾区xx镇xx村x组的房产（房产证号：沙湾区房权证公产字第**号折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。3、被告承担本案诉讼费用。
被告金叶饲料公司提交答辩状，辩称：1、被告现尚欠原告借款本金1，810，000.00元，但因金叶饲料公司被责令强制关闭，现公司无力偿还；2、被告抵押给原告的房产中，房产证号为：沙湾区房权证公产字第XX**号房屋（石灰生产车间，面积为337.16㎡）已被强制拆除；3、被告现在已经把公司场地租给了嘉农镇沫东村诺威石英砂厂使用，租期三年；4、目前公司已经欠员工工资690，000.39元，公司现在有总资产851，500.00元；5、公司部分员工以个人名义向区信用联社担保贷款220，010.00元，用于公司经营，对于该部分欠款本金由个人负责偿还，对利息要求予以免除；6、在资产处置过程中，要求原告安排人员守厂。原告诉称的借款、利息及抵押均属实，请法院依法判决。
原告为支持自己的主张，在举证期限内向本院提交以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明书、金叶饲料公司工商登记情况，证明原、被告具有民事主体资格；
2、借款申请书（39号）、农信抵借字（2001）第39号《抵押担保借款合同》、2001年6月21日借款借据（合同编号：2002-61号）、抵押责任书、房屋抵押物清单、乐山市房地产抵押合同、沙湾区房权他字＊＊号，证明2001年6月19日，原、被告双方签订了借款合同，被告向原告借款580，000.00元，月利率为6.825‰，原告按期发放了贷款。被告将其位于沙湾区xx镇xx村x组的2398.63㎡房产（房产证号为：沙湾区房权证公产字第X号、第XX号、第XXX号、第XXXX号、第XXXXX号、第XXXX**号），作为抵押，并办理抵押登记；
3、借款申请书（40号）、农信抵借字（2001）第40号《抵押担保借款合同》、2001年6月21日借款借据、抵押责任书、房屋抵押物清单、乐山市房地产抵押合同（合同编号：2002-61号）、沙湾区房权他字＊＊号，证明2001年6月19日原、被告双方签订了借款为730，000.00元的借款合同，月利率为6.825‰，原告按期发放了贷款。被告将其位于沙湾区xx镇xx村x组的2398.63㎡房产（房产证号为：沙湾区房权证公产字第X号、第XX号、第XXX号、第XXXX号、第XXXXX号、第XXXX**号），作为抵押，并办理抵押登记；
4、借款申请书（28号）、农信抵借字（2004）第28号《抵押担保借款合同》、2004年4月16日借款借据、房地产抵押物清单、沙湾区房权他字第XX号，证明2004年4月16日原、被告双方签订了借款为500，000.00元的借款合同，月利率为6.915‰，原告按期发放了贷款。被告将其位于沙湾区xx镇xx村x组的2398.63㎡房产（房产证号为：沙湾区房权证公产字第X号、第XX号、第XXX号、第XXXX号、第XXXXX号、第XXXX**号），作为抵押，并办理抵押登记；
5、（2013）年第03号逾期贷款催收通知书，证明原告就被告贷款本金4，080，000.00元向被告进行催收。
以上证据经庭审质证，被告对原告提供的1、2、3、4、5均无异议。
本院认为，原告提供的证据1、2、3、5符合证据的“三性”原则，能够反映案件的事实，本院予以采信，作为定案依据；证据4中的借款系2002年借款的转贷，转贷后该笔借款没有办理抵押登记，原告要求该500，000.00元贷款以沙湾区房权证公产字第X号、第XX号、第XXX号、第XXXX号、第XXXXX号、第XXXX**号折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿，没有法律依据，该证据不能达到原告的证明目的。
被告金叶饲料公司为证明自己的抗辩意见，在举证期限内向本院提交证据如下：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、开户许可证，证明被告的身份情况及法定代表人身份信息；
2、金叶饲料公司厂区布置图，证明公司厂区的布局情况、抵押的情况及厂区只有一个门进出情况；
3、金叶饲料公司房产证（沙湾区房权证公产字第X、XX、XXX、XXXX、XXXXX、XXXX**），证明六套房中房产证号为XX**号的房产已经被强行拆除了；
4、金叶饲料公司在沙湾信用社贷款明细表，证明截止2004年12月21日被告还欠沙湾信用联社借款本金4，080，000.00元；
5、金叶饲料公司个人贷款明细表，证明公司员工以个人名义借款，用于公司经营，希望原告免除该部分欠款的利息；
6、金叶饲料公司私人借款明细表，证明截止到2014年3月金叶饲料公司共欠个人借款514，500.00元；
7、金叶饲料公司欠员工工资汇总表，证明公司尚欠员工工资767，900.00元；
8、金叶饲料公司欠应付货款明细，证明截止2014年3月30日金叶饲料公司共欠货款552，827.00元；
9、乐山市沙湾金叶公司关闭后现有资产清理明细，证明截止到2014年4月1日，公司尚有资产851，500.00元；
10、工信部联产业（2012）141号文件、2012年全国关闭小企业关闭计划明细表、沙湾经信局2012年度关闭小企业有关事项通知、沙湾区工商局备案通知书、金叶饲料公司清算组告知、市畜牧局接收金叶饲料公司《生产许可证》证明、设备拆除转让协议及设备清单、关闭前厂房照片、关闭设备拆除照片、拆除后的设备照片，证明金叶饲料公司于2012年被责令关闭及厂房（沙湾区房权证公产字第XX**号）和设备被拆除的情况及场地租用等情况。
11、场地租用协议，证明被告将金叶及场地租用的情况。
以上证据经庭审质证，原告质证意见如下：对证据1、2、3、4无异议；对证据5、6、7、8、9有异议，认为与本案无关联；对证据10有异议，认为部分内容与本案无关联，且抵押房屋系被告保管，房屋灭失，责任由被告承担；对证据11有异议，且认为抵押在前，租用在后，被告将房屋租赁给他人，不影响原告抵押权的实现。
本院认为，被告提供的证据1、2、3、4、10符合证据的“三性”原则，本院予以采信，作为定案的依据；证据5、6、7、8、9、11因与本案无关联，本院不予采信。
根据原告的陈述，被告的答辩以及有效的证据，本院认定事实如下：
2001年6月19日，原告与被告签订了两份《抵押担保借款合同》（合同编号：农信抵借字（2001）第39号、农信抵借字（2001）第40号），合同约定：被告向原告分别借款580，000.00元和730，000.00元，用于周转。月利率为6.825‰，按日计息，按季结息付息，逾期偿还利息加收复利，贷款期限为2001年6月19日至2002年6月18日，逾期还款从逾期之日起按照日利率万分之三计收利息，担保方式为抵押担保，担保物为被告所有的位于沙湾区xx镇xx村x组2398.63㎡房产（房产证号：沙湾区房权证公产字第X号、第XX号、第XXX号、第XXXX号、第XXXXX号、第XXXX**号）。合同签订后，双方于2002年6月签订了《乐山市城镇房地产抵押合同》（合同编号：2002-61号），并办理了抵押登记，原告取得了房屋他项权证（沙湾区房权他字第＊＊号）。2000年被告在原告处贷款500，000.00元，并于2002年6月与上述两笔借款同时办理了抵押登记，后因被告无力偿还，便于2004年4月16日向原告借款500，000.00元用于偿还2000年的借款500，000.00元，并签订《抵押担保借款合同》（合同编号：农信抵借字（2004）第28号），合同约定：月利率为6.195‰，按日计息，按月结息，逾期偿还利息加收复利，贷款期限为2004年4月16日至2005年4月15日，逾期还款从逾期之日起按照日利率万分之三计收利息。合同第十一条其它约定事项载明：按月付息，本合同抵押物以乐山市沙湾区城镇房地产抵押合同2002-61登记的抵押物共同抵押。原告依约履行了发放贷款的义务，但被告借款后并未按照合同约定按时偿还贷款本息，现贷款已逾期。另查明：抵押担保借款合同中载明的乐山市沙湾区农村信用合作社联合社即为本案原告乐山市沙湾区农村信用合作联社。2012年因政府出台关闭小企业政策，被告被列入关闭小企业的范围，其中抵押房屋中房权证号为：沙湾区房权证公产字第XX**号房屋，面积337.16㎡（非住宅），已被强制拆除。
本院认为，本案争议的焦点：
一、原告于2004年4月16日向被告发放的500，000.00元贷款能否以沙湾区房权证公产字第X号、XX号、XXX号、XXXX号、XXXXX号、XXXX**号房产折价或者以拍卖、变卖的价格优先受偿。原告认为，原、被告双方在农信抵借字第（2004）第28号《抵押担保借款合同》中约定：“本合同抵押物以乐山市沙湾区城镇房地产抵押合同2002-61登记的抵押物共同抵押。”故该500，000.00元贷款被告可以以沙湾区房权证公产字第X号、XX号、XXX号、XXXX号、XXXXX号、XXXX**号房产折价或者以拍卖、变卖的价格优先受偿。根据《中华人民共和国担保法》第三十八条规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第三十九条规定，抵押合同的内容应当包括以下内容：……（三）抵押物的名称、数量、质量、所在地、所有权权属或者使用权权属；《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十六条规定，抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。原、被告于2004年4月16日签订的农信抵借字（2004）第28号《抵押担保借款合同》，被告向原告借款500，000.00元，偿还了2000年被告向原告的借款500，000.00元，原、被告于2004年4月16日签订的500，000.00元借款合同，形成了新的债权债务关系。原、被告应当重新签订抵押合同并办理抵押登记。（2004）第28号《抵押担保借款合同》只载明了：“本合同抵押物以乐山市沙湾区城镇房地产抵押合同2002-61登记的抵押物共同抵押”。该抵押合同并未载明抵押物的名称、数量、质量等，被告对原告的该项主张不予认可，根据主合同和抵押合同又不能补正和推定，且也没有重新办理抵押登记，该抵押依法不能成立。原告以农信抵借字第（2004）第28号《抵押担保借款合同》中载明了“本合同抵押物以乐山市沙湾区城镇房地产抵押合同2002-61登记的抵押物共同抵押”为由，要求对被告房屋进行（产权证号为：沙湾区房权证公产字第X号、XX号、XXX号、XXXX号、XXXXX号、XXXX**号）折价或者以拍卖、变卖该房产的价格优先受偿，于法无据，本院不予支持。
二、因抵押物（房产证号沙湾区房权证公产字第XX**号）被强制拆除，原告能否以沙湾区房权证公产字第XX**号房屋折价或者以拍卖、变卖的价格优先受偿。根据《中华人民共和国担保法》五十一条第二款“抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害得到的赔偿范围内要求提供担保”，第五十八条“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产”。本案中，沙湾区房权证公产字第XX**号抵押物的灭失系因国家政策被强制拆除所致，被告没有过错，且该抵押物被强制拆除后，原告没有要求被告就抵押物被强制拆除得到的经济补偿提供担保，在本案审理过程中被告也没有提供证据证实原告因此得到相应的价值补偿，故原告对沙湾区房权证公产字第XX**号房屋（面积337.16㎡）享有的抵押权因抵押物灭失而消灭，其主张该抵押物的优先受偿不予支持。
综上，原、被告签订的农信抵借字（2001）第39号、农信抵借字（2001）第40号、农信抵借字（2004）第28号抵押担保借款合同内容、形式均符合法律规定，合法有效。原告在签订合同后依约履行了借款义务，被告金叶饲料公司也应当按约定期限偿还借款本金及利息。被告对差欠原告借款本金1，810，000.00元的事实无异议，本院予以确认。原告要求被告金叶饲料公司偿还借款本金1，810，000.00元及利息（包含逾期利息）的主张，应予支持。原、被告双方于2001年6月19日签订《抵押担保借款合同》（合同编号：农信抵借字（2001）第39号、农信抵借字（2001）第40号）后，原告向被告分别借款580，000.00元和730，000.00元，被告以其位于沙湾区xx镇xx村x组2061.47㎡（2398.63㎡-337.16㎡）房产（房产证号：沙湾区房权证公产字第X号、第XX号、第XXX号、第XXXXX号、第XXXX**号），作为抵押并办理了抵押登记和他项权证，该抵押合同合法有效。原告要求该1，310，000.00元借款（1，810，000.00元-500，000.00元）、利息和实现该债权所产生的费用以被告所有的房产（房产证号：沙湾区房权证公产字第X号、第XX号、第XXX号、第XXXXX号、第XXXX**号）折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十八条、第三十九条第（三）项、第五十一条第二款、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告乐山市沙湾金叶饲料有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告沙湾区农村信用合作联社借款本金1，810，000.00元及利息（截止2013年6月21日利息及逾期利息为2，541，764.67元；从2013年6月22日至本判决确定的付款之日的逾期利息以本金1，810，000.00元为基数，按照日利率万分之三的标准计算）；
二、原告沙湾区农村信用合作联社就上述第一项借款本金中的1，310，000.00元及其利息和实现该债权所产生的费用有权对被告乐山市沙湾金叶饲料有限公司所有的房屋（沙湾区房权证公产字第X号、XX号、XXX号、XXXXX号、XXXX**号，共计面积为2061.47㎡）折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；
三、驳回原告沙湾区农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费20，807.00元（减半收取），由被告乐山市沙湾金叶饲料有限公司负担（原告沙湾区农村信用合作联社已预交，被告乐山市沙湾金叶饲料有限公司在本判决生效后十日内直接支付给原告乐山市沙湾区农村信用合作联社）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 马树全
二〇一四年七月七日
书记员 张 琴
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附：本案适用的法律
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第三十九条抵押合同应当包括以下内容：
第（三）项抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；
第五十一条第二款抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害得到的赔偿范围内要求提供担保。
第五十八条抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。
《最高人民法院关于适用﹤中华华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第五十六条第一款抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。