重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终1068号
上诉人（原审原告）彭朝波。
委托代理人陈宏，重庆志和智律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张小英。
委托代理人何静，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。
委托代理人谢林林，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。
上诉人彭朝波与上诉人张小英房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年10月28日作出（2015）渝北法民初字第15286号民事判决。彭朝波、张小英对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法合议庭进行了审理。上诉人彭朝波的委托代理人陈宏、上诉人张小英及其委托代理人谢林林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年11月1日，彭承义、彭朝波、黄波涛、黄纲、彭定学、周婷六人签订合伙协议，合伙经营渝北区渝航商场，约定由彭承义与邓世容（夫妻关系）分别与重庆市渝北区渝航商场有限公司和陈伟签订房屋租赁合同，彭朝波对外开展业务订立合同，进行商铺租赁、收取租金等事宜。
彭朝波等人将渝航商场租赁后，于2012年5月7日以彭朝波为甲方、张小英为乙方，签订《租赁合同》，主要约定：甲方将位于重庆市渝北区两路镇渝航路70号渝北区渝航购物中心营业场地的2-96、97号铺位，建筑面积加公摊面积约为223平方米，租给乙方用于床上用品类经营活动，租赁期限自2012年5月7日至2015年5月6日止（该时间以渝航购物中心正式出具开业通知书之日起开始计算），合同约定三年，次年租金按上一年租金价格递增8%，逐年递增，并需在合同到期前三个月办完一切手续；每月租金为20000元，商场保安保洁费及管理费12元/月•平方米，电费1.2元每度，水5.2元每吨，一户一表；乙方经营场地内电费按表计费，公共能源费、电费、垃圾清运费根据租赁面积大小按比例据实分摊，均当月结算，公共能源费包括公共照明、消防照明、公共设备用电、输变电损耗、公共用水、空调用电等，按实际发生费用以用户面积据实分摊，乙方以实际发生费用按经营场地面积据实分摊缴纳；乙方应于签订本合同时向甲方交付15000元作为履约保证金，在本合同规定得以全面履行完毕后，乙方应自行办理工商执照、税务登记的注销，确认附属设施无人为损坏、无欠费、消费投诉，无违约行为后，在三个月内保证金金额退还乙方（不计利息），中途退租或乙方违约履约保证金归甲方所有；乙方应于签订本合同时向甲方交付15000元作为经营责任金，在本合同依规定得以全面履行完毕，确认乙方经营期间无相关经营问题（如质量问题、安全问题等），正常的经营，服从商场管理，该责任金全额退还乙方（不计利息），如经营期间存在相关经营问题、不正常经营、不服从商场管理或对其他方造成损失的，商场有权使用该经营责任金先行赔付，不足部分再由乙方补足该款项；第十条违约责任约定，乙方未按时交付租金或其他费用的，甲方将按照合同约定，每天收取乙方应交付费用总额的1%作为滞纳金，累计拖欠达10日，甲方可要求乙方违约赔偿（合同总额的20%）并解除本合同，收回商铺、不退还乙方交付的保证金、责任金等费用；第十三条约定，一次性缴纳清一十九个月的租金，可享受五个月免租期的优惠政策（即可经营二十四个月），期间无递增，递增从二十四个月到期，第二次交租开始计算，如因乙方提前终止合同或拖欠商场一切费用（包含租金、商场保安保洁费、电费、水费、空调费、一切公摊费用、经营管理及项目推广费），所享受的优惠期乙方需向甲方补交优惠期的租金，即应补交免租期及优惠期减免的全部租金，并无权要求退还一切费用，并承担违约责任，商场有权收回该商铺，并终止合同。
被告在签订合同后一次性缴纳了19个月租金和15000元履约保证金、15000元经营责任金。
2012年9月16日，被告与案涉商场物管公司重庆胜益商业管理有限公司签订了《渝航购物中心经营管理合同》，约定经营管理费、商铺内自用的水、电费、公共能源费、空调使用费的收取由楼层管理员将缴费通知送到商铺后，乙方自行到甲方财务处缴纳。
2012年9月16日，渝航购物中心开业。原告向被告发出《渝航购物中心开业通知书（补充协议）》，载明：尊敬的渝航购物中心2-96、97号商铺：本商场定于2012年9月16日正式开业，商场铺面租金（租金与面积无关）。商场保安保洁费、管理费、公摊水电费、空调费及垃圾清运费（根据实际发生费用按原图纸面积据实分摊）等各项费用从商场正式开业（2012年9月16日）开始计收，本通知一式两份，与主合同具有同等法律效力。
2012年12月16日，原、被告双方又签订《渝航购物中心商铺租赁合同＜补充协议＞》，又约定必须将租赁合同按约履行完毕，三年租期内按时交纳租金的经营户方可享受商场额外奖励的6个月免租优惠期。
2014年10月30日，原告向被告送达了《解除租赁合同通知书》，称因被告未按约支付相应的商场保安保洁管理费、电费及原告方租金，原告决定依据合同第十三条解除与被告签订的《租赁合同》。
原告称其于2015年1月还向被告发过解除通知书，被告称并未收到。
2014年9月11日，原告和被告在内的租赁户到渝北区商业局开调解会，会上，原告说“2014年9月16号开始，没有出具正确方案之前，你们都可以正常经营，房租费不收你们的，但是物管费和水电费在这个时间段必须完成”，“9月16号开始，房租费可以暂时不交，暂时好久没得期限，不晓得是三个月两个月一个月，反证9月16号后租金不谈，等方案亮相，要做就做，不做就走，比如方案出来了，写明从好久开始交租金”。
从2015年1月1日起，重庆市渝北区渝航商场有限公司统一管理商场，原告方与渝北区渝航商场有限公司、陈伟之间的租赁合同从2015年1月1日起不再继续履行，原告方向渝北区渝航商场有限公司、陈伟只交付租金到2014年12月31日；被告继续经营，重庆市渝北区渝航商场有限公司、陈伟和原告方均未向被告收取租金。
庭审中，被告认可在经营期间确实存在未缴纳水费、电费、公摊费用、商场保安保洁费及管理费，原因是在缴纳过几个月上述费用后，发现原告收取的费用不合理，未向被告明确各项费用是如何分摊的、费用的依据，被告主动要求过原告出示相关费用计算标准或者进行公示，原告均未处理，导致被告无法缴纳上述费用。原告举示《催款通知》拟证明向被告催收过。被告称未收到过《催款通知》。但从《催款通知》内容上看，仅载明了“由于你商铺于2013年1月16日至2013年3月15日水电费、公摊费及保安、保洁费、管理费合计6255元未缴纳”，未载明各项费用明细。原告称在被告去物管公司办公室缴费时会口头告知费用明细。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述和举示的民事判决书、《租赁合同》、《渝航购物中心经营管理合同》、《解除租赁合同通知书》、收据、《渝航购物中心商铺租赁合同＜补充协议＞》、《渝航购物中心开业通知书（补充协议）》、《情况说明》、《房屋租赁合同补充协议书》、告渝航商户书等证据为证，足以认定。原告举示的《催款通知》、照片、费用表被告不予认可，原告未举示证据佐证已向被告送达，本院不予采信。
一审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应该按照合同约定履行合同义务。
本案争议的焦点是被告是否应享受5个月的免租期。
合同约定租赁期限3年，从2012年9月16日起至2015年9月15日止，被告一次性缴纳了19个月的租金，可享受5个月的免租期，即被告缴纳了2012年9月16日至2014年4月15日的租金，2014年4月16日至2014年9月15日是免租期。《租赁合同》约定，保安保洁费及管理费是12元/月•平方米，电费1.2元每度，水5.2元每吨，公共能源费、电费、垃圾清运费根据租赁面积大小按比例据实分摊。《渝航购物中心开业通知（补充协议）》约定，商场保安保洁费、管理费、公摊水电费、空调费及垃圾清运费是根据实际发生费用按原图纸面积据实分摊。应根据形成时间在后的补充协议确定上述费用的分摊方法。原告举示的证据不能证明在向被告收取上述费用的时候，告知了被告各公摊费用的实际花费、分担比例方式、各费用分别的金额并举示相应的票据予以佐证，在原告没有能够按照合同约定履行义务即“据实分摊”前，被告有权拒绝缴纳相关费用，且不构成违约，仍应该享受5个月的免租期。原告要求被告支付2014年4月16日至2014年9月15日的租金无事实依据，本院不予支持。
2014年10月30日原告向被告送达了《解除租赁合同通知书》，但因原告未“据实分摊”相关费用，被告未按时缴纳的并不构成违约，原告解除合同的理由不能成立，原、被告双方签订的合同并未解除。2014年9月16日至2014年12月30日期间的租金被告应予支付，即20000元×108%×3.5个月=75600元。原告在调解会上承诺“9月16日开始房租费可以暂时不交”，原告未举示证据证明在起诉前要求被告缴纳过租金，故被告未交该段时间的租金并不构成违约，原告要求被告支付违约金无事实依据，本院不予支持。
原告方与重庆市渝北区渝航商场有限公司签订的租赁合同从2015年1月1日开始不再继续履行，原告与被告签订的《租赁合同》从2015年1月1日起已无继续履行的基础，已终止。原告向被告收取的履约保证金和经营责任金共计30000元应该退还给被告。该款项可与被告应向原告支付的租金相冲抵，冲抵后被告还应向原告支付租金75600元-30000元=45600元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条之规定，遂判决：一、被告张小英在本判决生效后五日内支付原告彭朝波租金45600元；二、驳回原告彭朝波的其他诉讼请求。案件受理费6010元减半收取3005元，由原告彭朝波负担2055元、被告张小英负担950元，保全费1370元由被告张小英负担。
上诉人彭朝波上诉称，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。
上诉人张小英上诉称，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。
经二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人彭朝波与上诉人张小英签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应该按照合同约定履行合同义务。合同约定租赁期限3年，从2012年9月16日起至2015年9月15日止，张小英一次性缴纳了19个月的租金，可享受5个月的免租期，即张小英缴纳了2012年9月16日至2014年4月15日的租金，2014年4月16日至2014年12月15日是免租期。《租赁合同》约定，保安保洁费及管理费是12元/月•平方米，电费1.2元每度，水5.2元每吨，公共能源费、电费、垃圾清运费根据租赁面积大小按比例据实分摊。《渝航购物中心开业通知（补充协议）》约定，商场保安保洁费、管理费、公摊水电费、空调费及垃圾清运费是根据实际发生费用按原图纸面积据实分摊。应根据形成时间在后的补充协议确定上述费用的分摊方法。彭朝波举示的证据不能证明在向张小英收取上述费用的时候，告知了张小英各公摊费用的实际花费、分担比例方式、各费用分别的金额并举示相应的票据予以佐证，在彭朝波没有能够按照合同约定履行义务即“据实分摊”前，张小英有权拒绝缴纳相关费用，且不构成违约，仍应该享受5个月的免租期。彭朝波要求张小英支付2014年4月16日至2014年9月15日的租金无事实依据，不予支持。2014年10月30日彭朝波向张小英送达了《解除租赁合同通知书》，但因彭朝波未“据实分摊”相关费用，张小英未按时缴纳的并不构成违约，彭朝波解除合同的理由不能成立，双方签订的合同并未解除。2014年9月16日至2014年12月30日期间的租金张小英应予支付。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6010元，由上诉人彭朝波负担4320元，由上诉人张小英负担1690元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 肖怀京
代理审判员 张 煜
二〇一六年五月十八日
书 记 员 夏 茜