黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民终2026号
上诉人（一审被告、反诉原告）：伊艳辉，男，1985年4月6日出生，汉族，大庆高新区凤凰健身会所经营者
委托代理人：乔英男、宫艳，黑龙江庚辰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：王淑芬，女，1956年4月6日出生，汉族，无职业。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：梁媛，女，1981年4月22日出生，汉族，无职业。
二被上诉人共同委托代理人：樊胜、滕天龙，黑龙江卓玖律师事务所律师。
上诉人伊艳辉因与被上诉人王淑芬、梁媛房屋租赁合同纠纷一案，不服大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民初432号民事判决，�本院提起上诉，本院于2017年8月16日立案后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人伊艳辉上诉请求：1.请求将本案发回重审或依法改判上诉人不承担给付被上诉人取暖费75467元和物业费48000元的责任，合计123467元；2.判令被上诉人赔偿上诉人装修损失966000元；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由如下：首先，被上诉人作为出租人，有义务提供达到正常使用条件的房屋。本案中，被上诉人存在违约行为是导致合同解除的直接原因，根据上诉人在一审提交的证据可以证实被上诉人提供给上诉人的租赁房屋存在漏水、返水、暖气跑水的情况，房屋出现的问题始终没有得到解决，导致上诉人无法正常经营；其次，上诉人并不存在违约行为。在被上诉人不能解决租赁房屋的上述问题，即被上诉人不修好房屋不给赔偿的情况下，依据《合�法》第六十七条上诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝交纳物业及采暖费，上诉人依法行使自己的权利并无不当；再次，上诉人与被上诉人签订的租赁合同为期10年，租赁房屋的目的是经营健身会所，进行装修是必然的，基于10年长期租赁的前提，上诉人投入160余万元进行装修，且该装修也事前取得了出租人的同意，被上诉人收取了上诉人的装修保证金。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方已形成附合性的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。最后，上诉人在一审提出了对装修残值进行鉴定的申请，但一审法院以没有在庭前提交为由未予准许，一审法院认为房屋漏水过错不在被上诉人，被上诉人不应承担责任，没有鉴定的必要，这种判断前提是错误的。综上请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人王淑芬、梁媛辩称，一、上诉人所述的返水、跑水的事实没有证据证实是被上诉人造成的；二、返水、跑水的问题没有影响上诉人的正常使用。上诉人拒绝交付采暖费，构成违约，被上诉人不存在违约。三、关于装修的残值，是因上诉人违约造成合同解除，所以被上诉人作为出租人不应赔偿相关损失，请求二审法院维持一审判决。
被上诉人王淑芬、梁媛向一审法院起诉请求：2015年1月8日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定，原告将位于大庆高新区联想科技城A标段互联网商街A2地下1层2000平方米出租给被告，租期十年六个月，被告按时按要求向原告缴纳房屋租金、物业采暖费、水电费，被告违约原�有权解除合同等。合同签订后，被告拖欠采暖费、物业费共计158000元，违反合同规定。经原告多次索要，被告拒不给付，故原告诉至法院，请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告给付采暖费、物业费共计158000元，原告支付的律师代理费15800元由被告承担，诉讼费用由被告承担�
上诉人伊艳辉向一审法院反诉请求：2015年1月8日，被告租赁原告位于大庆高新区联想科技城A标段互联网商街A2地下一层房屋，面积2000平方米，期限自2015年1月8日至2025年7月7日。承租后，被告按照合同约定向二原告支付了房屋押金及租金，并在2015年1月10日至5月10日期间对房屋进行装修，装修后凤凰健身会所开始对外经营。该房屋自2016年至今，因质量问题反复多次出现漏水约三十余次，二原告提供的租赁房屋无法使用，且该情况无法解决，已经违反出租人所应履行的基本义务，租赁合同已无法继续履行。被告作为投入了大量装修及经营资金的业主，因健身会所无法经营，造成了巨大的经济损失，二原告应对被告予以赔偿。故被告提起反诉，请求判令解除双方签订份房屋使用权出租合同，二原告赔偿被告装修损失966000元，二原告返还被告租房押金50000元，反�费由二原告承担。
一审法院认定事实：2015年1月8日，二原告与被告签订房屋使用权出租合同一份，合同约定，二原告将位于大庆高新区联想科技城A标段互联网商街A2地下一层房屋出租给被告，建筑面积2000平方米，租期自2015年1月8日至2025年7月7日，为期十年六个月（包含免租期六个月），用途为经营健身会所。合同第四条第三项约定：采暖、物业费由乙方（伊艳辉）负责，按政府规定的缴费标准和本合同约定面积，在通知期限内将费用交给甲方（王淑芬、梁媛）。因乙方未按要求交纳采暖物业费，甲方有权终止本合同，并收回出租房屋和场地，并不退还所交押金和当年剩余房租，由此造成的一切损失由乙方承担。合同第六条“乙方义务”第2项约定：使用房屋前，检查所用房屋及附属设施，之后发生的一切事故，除不可抗力及甲方责任外，承担修复和赔偿�任。合同签订后，被告项原告交纳了房屋租金、部分取暖费、物业费、租房押金50000元等费用。现原告诉至法院，请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告给付采暖费、物业费共计158000元，原告支付的律师代理费15800元由被告承担，诉讼费用由被告承担。被告提起反诉，请求判令解除双方签订份房屋使用权出租合同，二原告赔偿被告装修损失966000元，二原告返还被告租房押金50000元，反诉费由二原告承担。另经查明，涉案房屋非二原告自有房屋，系其从融科置地（大庆）投资有限公司承租后转租给被告。二原告租赁房屋总建筑面积为3019平方米，转租给被告的系其中一部分。在案件审理过程中，被告在庭审后向本院提交鉴定申请书，申请对涉案房屋的装修现价值进行鉴定。由于其系在庭审之后提交，故本院依法向二原告释明并征询其意见，二原告对此提交异�书一份，表示被告提出鉴定申请已超过法定申请期限，故请求驳回其申请。由于被告未在法定期限内提交鉴定申请，二原告对此又不予认可，故本院依法对被告的鉴定申请不予准许。
一审法院认为，原、被告之间签订的房屋使用权出租合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定，履行各自义务。原、被告的本诉及反诉均要求解除房屋使用权出租合同，故应视为双方对解除合同一事已达成合意，故本院依法判令解除双方签订的房屋使用权出租合同。关于原告主张的物业费、取暖费，虽然该费用是物业公司及供热部门收取，但房屋使用权出租合同中已经约定，该费用由被告交给原告，故被告应承担给付原告租赁期内物业费、取暖费的义务。由于本案立案时间为2017年3月23日，而原告在庭审时自行明确的取暖费、物业费计算截止时间分别为2017年4月及2017年5月8日，而总金额则与其立案时主张的金额一致，故在其立案时，尚有部分费用未发生，原告亦未申请追加诉讼请求，故本院认定相关费用的计算截止时间为2017年3月23日。关于被告主张的因房屋漏水、返水、地热管线爆裂等原因而导致影响其经营并造成损失，因原告非涉案房屋的所有权人，被告又未能提交确实充分的证据证实漏水的真正原因，亦未能证实漏水系原告的过错所致，在双方签订的房屋使用权出租合同中，亦未约定在被告承租房屋发生问题导致损失时，由原告承担无条件赔偿义务或先行赔偿义务，且双方在庭审中均表示漏水系房屋质量问题导致，故本院对被告要求二原告赔偿其装修损失的主张不予支持，其可在确定漏水的真正原因及责任主体后，以确实充分的证据证实其实际损失，�行主张权利。对于二原告收取的租房押金及装修保证金，因房屋使用权出租合同第四条第三项约定，采暖、物业费应在通知期限内交付，否则二原告有权终止合同，不退还押金。但原告未证实其通知被告给付相应款项的期限，亦未证实存在其他不应返还装修保证金的情形，且被告表示该笔款项已经冲抵了2015年度的部分取暖费，故对被告的该项主张予以支持。此外，由于原告梁媛在与被告的信息往来中曾表示其愿替被告承担10000元物业费，原告对此亦未予以否认，故该笔款项应由二原告承担，在被告应给付的款项中予以冲减。关于原告主张的律师代理费，因系收据，而非正规发票，故本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证�的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告王淑芬、梁媛与被告伊艳辉于2015年1月8日签订的房屋使用权出租合同；二、被告伊艳辉给付原告王淑芬、梁媛2015年10月至2017年3月23日期间拖欠的取暖费75467元，2016年1月8日至2017年3月23日期间拖欠的物业费48000元，两项共计123467元；三、原告王淑芬、梁媛返还被告伊艳辉租房押金50000元；上述第二、三项中的款项，于本判决生效之日起三十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。四、驳回原、被告的其他本诉及反诉请求。案件受理费3776元，减半收取1888元，由被告伊艳辉负担1385元，由原告王淑芬、梁媛负担503元；反诉费6972元，由原告王淑芬、梁媛负担525元，由被告伊艳辉负担6447元。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的关于房屋租赁的事实及房屋租赁合同真实性与一审判决一致。
本院认为，关于上诉人请求不承担给付被上诉人取暖费75467元和物业费48000元，合计123467元的上诉请求，因上诉人与被上诉人签订的房屋使用权出租合同中第四条第三款第1项已经明确约定采暖、物业费由上诉人承担，且在二审的庭审调查中，上诉人对一审判决确认的拖欠取暖费、物业费的事实及数额表示认可。故一审判决关于物业费、取暖费认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于一审判决第一项、第三项，上诉人未提出上诉请求，本院不予审理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
维持大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民初432民事判决的第一项、第二项、第三项，即“一、解除原告王淑芬、梁媛与被告伊艳辉于2015年1月8日签订的房屋使用权出租合同；二、被告伊艳辉给付原告王淑芬、梁媛2015年10月至2017年3月23日期间拖欠的取暖费75467元，2016年1月8日至2017年3月23日期间拖欠的物业费48000元，两项共计123467元；三、原告王淑芬、梁媛返还被告伊艳辉租房押金50000元”。
二审案件受理费14605元，由上诉人伊艳辉承担1607元。
本判决为终审判决。
审判长 梁晓军
审判员 袁力民
审判员 刘宏博
二〇一七年九月二十七日
书记员 姜雅文
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判�，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。