湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6218号
上诉人（原审被告）：浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住浏阳市集里办事处石霜北路123号。组织机构代码：66858049-8。
法定代表人：杨文杰。
委托诉讼代理人：欧阳龙灿，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘强，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行，住所地：浏阳市圭斋东路172号。组织机构代码：67356810-0。
负责人：王晖，支行行长。
委托诉讼代理人：邓平，该公司员工。
委托诉讼代理人：寻新华，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：钟志阳，男，1981年9月1日出生，汉族，农民，住湖南省浏阳市。
被上诉人（原审被告）：邱望明（身份证号码4301811984********，系钟志阳之妻），女，1984年8月20日出生，汉族，农民，住址同上。
上诉人浏阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称邮政银行浏阳支行）、钟志阳、邱望明金融借款合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2016）湘0181民初754号判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人碧桂园房地产公司委托诉讼代理人欧阳龙灿、被上诉人邮政银行浏阳支行委托诉讼代理人邓平、寻新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧桂园房地产公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决书第二项、第三、四项判决；2、请求依法改判一审判决第二项，判令钟志阳、邱望民无需承担邮政银行浏阳支行因实现债权支付的律师代理费15900元；3、请求依法改判一审判决书第三项，判令浏阳市碧桂园房地产开发有限公司无需对钟志阳、邱望民的债务承担连带清偿责任；4、请求依法对一审判决第四项依法改判，判令邮政银行浏阳支行对钟志阳提供的坐落于浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园观澜一街1606号房产折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿；5、请求判令由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审判决要求钟志阳、邱望民承担邮政银行浏阳支行为实现债权支付的律师代理费15900元缺乏事实依据；2、一审判决要求上诉人承担连带责任，不符合储蓄银行与上诉人签订的《按揭业务担保合作协议》之约定；3、一审法院判令驳回邮政银行浏阳支行对钟志阳提供的坐落于浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园观澜一街1606号房产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿的权利，没有事实和法律依据。
邮政银行浏阳支行辩称,1、上诉方提出主张按揭合作协议是与本案无关的，长沙市分行与浏阳市支行是两个不同的主体，根据合同相对性，长沙市分行与上诉人签订的合作协议对浏阳市支行是没有约束力的；2、行使抵押权问题，被抵押的房屋没有办理房产证也没有办理他项权证，仅仅只是他项权预告登记，无法实现债权，房屋是上诉方的，钟志阳只是办理了预售登记；3、关于律师费问题，个人贷款及担保合同的第十三条提到了费用的问题，约定了相关费用问题。法律服务工作者和律师都是法律服务队伍，法律工作者的身份是合法的，两部门的收费是一样的。按照收费标准，折合是15900元，没有违反法律规定，律师费和法律服务费是一个性质，一审虽然没有改变代理费的性质，并不影响一审判决的性质，并无不妥，一审判决是符合法律规定。上诉人的上诉请求不符合法律规定应当予以驳回。
钟志阳、邱望明未答辩。
邮政银行浏阳支行向一审法院起诉请求：1、判令钟志阳、邱望明偿还借款本金505694.82元，利息18186元、罚息5455元（即自2015年10月10日起至2016年5月10日止，后期利息及罚息计算至全部借款偿还之日止）；2、判令钟志阳、邱望明支付邮政银行浏阳支行因实现上述债权支付的律师代理费15900元；3、碧桂园房地产公司对钟志阳、邱望明的上述债务承担连带清偿责任；4、对钟志阳所有的座落于××霜北路××浏阳碧××观××街××号房屋进行拍卖或变卖，所得价款优先偿还邮政银行浏阳支行的贷款本息，不足清偿部分由钟志阳、邱望明另行出资偿还；5、由钟志阳、邱望明、邮政银行浏阳支行承担该案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年8月5日，钟志阳作为买受人与碧桂园房地产公司作为出卖人签订编号为201301231606《商品房买卖合同》，购买碧桂园房地产公司开发的浏阳市××霜北路××浏阳碧××街××号房，该商品房建筑面积为171.33㎡，套内建筑面积为146.15㎡，分摊建筑面积为25.18㎡。该房总房价款为759298元，约定在签订《商品房买卖合同》时付229298元，并向贷款银行办理按揭申请手续，剩余价款53万元在2013年9月5日前付清。
2013年11月18日，钟志阳、邱望明作为借款人与邮政银行浏阳支行作为贷款人、碧桂园房地产公司及案外人浏阳市恒信房地产置换担保有限公司作为共同保证人、钟志阳作为抵押人共同签订《个人购房借款及担保合同》，该合同约定：钟志阳、邱望明向邮政银行浏阳支行借款53万元，用于从碧桂园房地产公司处购买位于浏阳市××霜北路××浏阳碧××街××号住宅；合同第三条确立贷款期限为240个月，自2013年12月27日起至2033年12月27日止；2013年12月27日，邮政银行浏阳支行依约向钟志阳发放了53万元的贷款，并依约汇付至指定的钟志阳个人银行账户。约定借款年利率是6.55%，逾期年利率为8.515%，还款方式为等额本息。
2014年5月13日，邮政银行浏阳支行为按揭房产即浏阳市××霜北路××浏阳碧××街××号住宅办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为邮政银行浏阳支行，预告登记义务人为钟志阳，至今尚未办理房屋他项权证。
借款后，钟志阳、邱望明自借款之日2013年12月27日起按月等额本息还款法偿还贷款本息至2015年10月10日，此后未再按期偿还贷款本息。邮政银行浏阳支行遂于2016年2月23日向该院提起诉讼。截至2016年5月10日，钟志阳、邱望明欠邮政银行浏阳支行借款本金505694.82元、利息18186元、罚息5455元。
另查明，2016年2月16日邮政银行浏阳支行与浏阳市弘扬法律服务所签订《委托合同》，约定由该所指派法律工作者全权代理邮政银行浏阳支行参加该案诉讼，邮政银行浏阳支行向该所支付了律师代理费15900元。
上述事实，有邮政银行浏阳支行提交的中国邮政储蓄银行个人房屋贷款申请表、《商品买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、抵押权预告登记权证及抵押物品清单、借款借据及贷款发放单、结婚证复印件、委托合同及发票等证据证实，经庭审质证核实，足以认定。
一审法院认为，邮政银行浏阳支行与钟志阳、邱望明及碧桂园房地产公司共同签订的《个人购房借款及担保合同》，依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。合同履行中，钟志阳、邱望明自2015年10月11日起未按期足额还本付息，已构成违约，邮政银行浏阳支行有权按照该合同约定宣布借款提前到期，并要求钟志阳、邱望明立即清偿借款本息及相关费用。根据该合同约定，邮政银行浏阳支行为实现债权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用均由钟志阳、邱望明承担，现邮政银行浏阳支行主张为实现债权而实际支付的律师代理费15900元，符合约定，该院予以支持。合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今尚未办妥正式抵押登记手续，且该手续办理未能完成并非房产登记部门的原因，邮政银行浏阳支行尚未取得位于浏阳市××霜北路××浏阳碧××街××号住宅的他项权证，其主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，该院不予支持。碧桂园房地产公司关于该案钟志阳、邱望明对邮政银行浏阳支行的借款存在混合担保，邮政银行浏阳支行应先行行使抵押权的辩解意见该院不予采信。基于《个人购房借款及担保合同》，碧桂园房地产公司与邮政银行浏阳支行已形成合法有效的保证合同关系，该合同约定，碧桂园房地产公司为钟志阳、邱望明的借款提供阶段性连带责任保证，保证期从借款之日起至正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到房屋他项权证书时止，且保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。现该抵押房产仅办理了预告登记手续，尚未正式办理抵押手续取得他项权证，碧桂园房地产公司在保证范围内对借款人的债务承担连带保证责任。碧桂园房地产公司在承担担保责任后，有权向钟志阳、邱望明追偿。关于碧桂园房地产公司提出其与邮政银行浏阳支行签订的《按揭业务担保合作协议》与该案涉及的《个人购房借款及担保合同》存在冲突时，应优先按《按揭业务担保合作协议》的约定履行的辩解意见，因两份合同的主体、协议内容不同，系不同的法律关系，《按揭业务担保合作协议》与该案无直接联系，该院对此不予采信。判决：
一、钟志阳、邱望明于该判决生效之日起十日内偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行借款本金505694.82元及利息18186元、罚息5455元（利息、罚息暂计算至2016年5月10日止，此后的利息、罚息按合同约定的利率标准计算至本判决所确定的履行之日止）；二、钟志阳、邱望明于该判决生效之日起十日内支付中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行为实现债权而支付的律师代理费15900元；三、浏阳碧桂园房地产开发有限公司对钟志阳、邱望明应承担的上述第一、二项所确定的债务部分承担连带清偿责任。四、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司浏阳市支行要求对钟志阳提供担保的座落于××霜北路××浏阳碧××观××街××号房产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费9252元，减半收取4626元，由钟志阳、邱望明共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点在于：（一）碧桂园房地产公司是否应当向邮政银行浏阳支行承担连带责任？（二）邮政银行浏阳支行对钟志阳提供担保的房产是否有优先受偿权？（三）邮政银行浏阳支行为实现债权支付的律师费15900元是否应当得到支持？
关于焦点一，碧桂园房地产公司是否应当向邮政银行浏阳支行承担连带责任。根据邮政银行浏阳支行与其签订的《按揭业务担保合作协议》第五条约定，在购房者已办妥预售商品房抵押权登记，且当地具备起诉拍卖期房条件的，邮政银行浏阳支行承诺先行使抵押权，在处置抵押物后不足以清偿的，就不足部分再向碧桂园房地产公司请求承担连带责任。本案中，按揭房产即浏阳市××霜北路××浏阳碧××街××号住宅仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未正式办理抵押手续取得他项权证，且上诉人也自认到现在也未办理产权证和他项权证，被上诉人邮政银行浏阳支行不能就抵押房产的价值优先受偿，期待利益无法实现。根据《个人购房借款及担保合同》中，当事人双方对保证范围的约定，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对借款人的债务免除保证责任。故碧桂园房地产公司应当按照合同约定，在保证范围内对借款人钟志阳、邱望明的债务承担连带保证责任。故对于上诉人的该项上诉理由不予支持。
关于焦点二，邮政银行浏阳支行对钟志阳提供担保的房产是否有优先受偿权。本院认为，钟志阳虽然与邮政银行浏阳支行签订了《个人购房担保借款合同》，并办理了房产抵押预告登记，但被抵押房屋未取得产权证，也未办理他项权证，故抵押权未设立，邮政银行浏阳支行对钟志阳提供的坐落于浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园观澜一街1606号房产折价、拍卖或变卖所得价款无法优先受偿，故对于上诉人的该项上诉理由不予支持。
关于焦点三，邮政银行浏阳支行为实现债权支付的律师费15900元是否应当得到支持。钟志阳、邱望明未按照《个人购房借款及担保合同》约定按期足额还本付息，已构成违约，邮政银行浏阳有权按照合同约定，要求二人承担为实现债权的费用。被上诉人已提供与浏阳市弘扬法律服务所订立的委托合同及相应发票，证明被上诉人邮政银行浏阳支行为实现债权而支出律师代理费15900元，故对于上诉人的该项上诉理由不予支持。
综上所述，碧桂园房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9252元，由浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 苇
审 判 员 李建新
代理审判员 钟宇卓
二〇一七年四月十九日
书 记 员 黄香连