浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终5020号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王振华，男，1963年5月8日出生，汉族，住浙江省东阳市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明贝泰妮生物科技有限公司，住所地：云南省昆明市高新区科医路53号。
法定代表人：郭振宇，董事长。
原审被告（反诉原告）：熊卫兵，男，1977年3月8日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
被上诉人与原审被告共同委托诉讼代理人：李青，公司员工。
上诉人王振华因与被上诉人昆明贝泰妮生物科技有限公司（以下简称贝泰妮公司）及原审被告熊卫兵房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初7865号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王振华上诉请求：撤销原判，依法改判支持王振华的诉讼请求；诉讼费由贝泰妮公司负担。事实与理由：1、一审法院以王振华接受本案所租房屋钥匙的行为认定为同意解除合同没有法律依据。王振华于2017年3月17日接受钥匙的行为是依法行使法定解除权的表现。贝泰妮公司在未经王振华同意的情况下提前毁约并搬走所租房屋内的所有物品。贝泰妮公司的行为足以导致王振华所签订的房屋租赁合同的目的难以实现，给王振华的期待利益造成严重损失。2、即使认定是协商解除，也无法推定贝泰妮公司的行为不构成违约，本案也没有任何证据证明王振华已放弃了对贝泰妮公司追究违约责任。3、一审法院适用法律不当。合同中已明确约定了当事人违约责任的追究条款，故贝泰妮公司应承担违约责任。
被上诉人贝泰妮公司与原审被告熊卫兵共同答辩称：1、贝泰妮公司与王振华虽然未书面签订解除协议，但事实上双方已经以实际行动解除了租赁关系。因贝泰妮公司无法继续承租涉案房屋，贝泰妮公司已经多次与王振华进行协商，却未能就解除租赁后的损失赔偿达成一致，为避免王振华的损失进一步扩大，贝泰妮公司将承租房屋交还给王振华，王振华收回了钥匙及房屋，最终以实际腾还房屋、交付钥匙的行为完成了解除，产生的法律效果就是双方合意解除了租赁关系，不存在单方法定解除权；王振华从未以任何方式向贝泰妮公司告知或通知过单方解除租赁关系，不存在其行使解除权的说法。2、贝泰妮公司不存在违约行为，按照原租赁合同的约定，贝泰妮公司已经在租赁期内支付了全部租金，并未发生拖欠的行为，未能按原合同的租期约定继续承租是因为贝泰妮公司的实际经营状况，并且就此事已经与王振华办理腾还房屋、交付钥匙，双方腾还房屋、交付钥匙的行为应认定为合意解除。3、贝泰妮公司在房屋的闲置期间支付租金，已经能够完全弥补上诉人因解除合同后房屋空置的经济损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王振华在一审中起诉请求：被告（反诉原告）履行租房协议并承担单方终止租房合同造成的损失89816元，支付逾期支付房租的滞纳金8000元、租房税金22068.72元，原告（反诉被告）没收押金5000元，共计124884.72元。
贝泰妮公司、熊卫兵在一审中提起反诉请求：解除双方于2016年4月10日签订的租期为三年的合同，反诉被告支付装修损失28100元，承担本案诉讼费。
一审法院认定：2016年4月10日，熊卫兵（贝泰妮公司员工）代表贝泰妮公司与王振华签订租房协议一份，约定：1、王振华所有的位于东义路33号的店面一间租给贝泰妮公司经营；2、租期从2016年4月10日起到2019年4月9日止，为三年；3、租金每年按8%的比例逐年递增，第一年为40000元，第二年为43200元，第三年为46656元，第一年租金至合同签订之日付清，后二年租金提前一个月在每年3月10日前付清。如发生逾期付款，则按当年租金总额月息为20%收取违约滞纳金；4、承租期内的水电费及租房税金及其它发生的一切费用均由贝泰妮公司负责交纳，租房交押金5000元，如违约押金没收，期满验收交付后退回押金；5、贝泰妮公司在租用期间，未取得王振华许可的情况下不得擅自转租；6、在承租期间发生的一切事项均由贝泰妮公司自行负责；7、租用期间，任何一方不得擅自终止合同，若有特殊原因提前终止合同，则需双方协商同意，否则应赔偿对方由此造成的一切经济损失；8、贝泰妮公司在承租期间，根据生产经营需要进行必要装修，包括楼梯楼层的装修必须规范，房屋实施及维修费由贝泰妮公司自行承担负责；9、租用期满，不准拆卸硬件设施，若贝泰妮公司还需承租，应在合同未到期半年内提出，在同等条件下其拥有优先承租权。合同签订后，贝泰妮公司分别于2016年5月13日、6月7日支付王振华租金4万元、押金5000元，共计4.5万元。贝泰妮公司将案涉房屋用于经营销售“薇诺娜”化妆品，后因其自身原因拟解除租赁合同，经双方协商，2017年3月17日，熊卫兵将案涉房屋钥匙交还给王振华，王振华取走钥匙。双方在庭审中均确认，协商过程中乙方意图努力减少租金损失。
一审法院认为，二份租赁期限不一的租赁合同，哪份是双方当事人的真实意思表示系本案的争议焦点。租期为一年的租赁合同上，租赁期限处年份部分有明显涂改痕迹，且双方在该合同中约定“房屋租金：每年40000元……按年付款”，并在合同中手动注明“逐年递增房租8%”。如双方约定租期为一年，前述对于房屋租金的约定显然不符合常理。贝泰妮公司、熊卫兵对于租期为三年的租赁合同的真实性予以认可，故确认三年期的租赁合同系双方的真实意思表示，该合同依法成立并生效。贝泰妮公司欲提前解除合同，经双方协商，于2017年3月17日向王振华交回了房屋钥匙，王振华接受房屋钥匙，且对贝泰妮公司搬走房屋内物品也知情，应认定为其同意解除租赁合同。双方均确认，协商过程中乙方意图努力减少出租方的租金损失，且截止2017年6月5日王振华起诉时该房屋尚未转租成功，一审法院确认2017年3月17日至2017年6月5日期间为宽限期，双方签订的房屋租赁合同于2017年6月5日解除。熊卫兵系贝泰妮公司员工，其代表公司与王振华签订租房协议系履行职务行为，其行为产生的相应后果应由贝泰妮公司承担。贝泰妮公司的行为不构成违约，王振华要求没收押金5000元，要求贝泰妮公司、熊卫兵赔偿二年租金损失89816元、支付房租滞纳金8000元、租房税金22068.72元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。贝泰妮公司仅支付租金至2017年4月9日，其使用涉案房屋至2017年6月5日，根据合同约定第二年租金为43200元，故贝泰妮公司仍需支付王振华租金6720元。因王振华需返还贝泰妮公司押金5000元，抵扣后，贝泰妮公司仍需支付王振华1720元。贝泰妮公司、熊卫兵反诉要求王振华支付装修损失28100元的诉讼请求，没有依据，不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决：一、原告（反诉被告）王振华与被告（反诉原告）昆明贝泰妮生物科技有限公司于2016年4月10日签订的租房协议于2017年6月5日解除；二、被告（反诉原告）昆明贝泰妮生物科技有限公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王振华租金1720元；三、驳回原告（反诉被告）王振华对被告（反诉原告）熊卫兵的诉讼请求；四、驳回原告（反诉被告）王振华的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）昆明贝泰妮生物科技有限公司、熊卫兵的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1399元（已减半收取），由原告（反诉被告）王振华负担1380元，由被告（反诉原告）昆明贝泰妮生物科技有限公司负担19元；反诉案件受理费312元（已减半收取），由被告（反诉原告）昆明贝泰妮生物科技有限公司、熊卫兵负担。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，贝泰妮公司已书面提出解除租房协议，并腾空房屋，王振华也以接收钥匙的形式确认同意解除租房协议，故租房协议已于2017年3月17日解除。但从现有证据看，双方仅就解除租房协议达成合意，但未就违约责任的处理达成合意，王振华为减少损失同意先收回房屋，但并不意味着王振华放弃对贝泰妮公司主张违约责任，王振华有权要求贝泰妮公司赔偿因解除协议而造成的合理损失。考虑到房屋重新出租需要一定的宽限期，故本院酌定由贝泰妮公司赔偿王振华从3月18日到6月5日的租金损失6720元。对于王振华要求没收押金5000元的上诉请求，租房协议同时约定了定金和违约金条款，王振华只能择一适用；对于王振华要求赔偿二年租金损失89816元、逾期支付房租滞纳金8000元、承担租房税金22068.72元的上诉请求，没有法律依据且超出合理范围，本院不予支持。故一审虽然适用法律存在不当，但除了在认定解除租房协议的时间需予以纠正外，其他实体问题处理并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初7865号民事判决第二、三、四、五项及诉讼费部分；
二、变更浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初7865号民事判决第一项为“王振华与昆明贝泰妮生物科技有限公司于2016年4月10日签订的租房协议于2017年3月17日解除”。
二审案件受理费2798元，由上诉人王振华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童耐萍
审 判 员 虞惠珍
审 判 员 郑林军
二〇一七年十二月五日
代书记员 胡晔婷