云南省陆良县人民法院民 事 判 决 书(2015)陆民初字第2240号原告云南博伟房地产开发有限公司，地址曲靖市陆良县吉祥南街**，组织机构代码：79988832-9。法定代表人高越龙，公司董事长。委托代理人袁永坤，云南华恒律师事务所律师（特别授权代理）。被告徐艳苹，女，汉族，1988年5月18日出生，云南省陆良县人，住址陆良县（系杨华之妻子）。（缺席）被告杨华，男，汉族，1979年7月21日出生，云南省陆良县人，住陆良县。（缺席）原告云南博伟房地产开发有限公司（以下简称“博伟地产”）诉被告徐艳苹、杨华商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月01日受理后，因二被告下落不明，依法在2015年12月26日出版的《人民法院报》G91版刊登公告，向其送达民事诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书、开庭传票等诉讼文书，并于公告期限和举证期限届满后第三日即2016年3月29日上午9时组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告博伟地产的委托代理人袁永坤到庭参加了诉讼，被告徐艳苹、杨华经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告博伟地产诉称，二被告系夫妻关系，2012年8月17日以第一被告名义与原告签订《商品房购销合同》，合同编号为博伟地产康隆盛世佳苑购字275号。合同约定：二被告向原告购买位于陆良县房屋，房屋总价值为人民币354800元，首付款人民币77800元，其余房款人民币277000元，通过办理银行按揭贷款进行支付。《合同补充协议》第三条约定“乙方采取向银行抵押贷款（按揭）方式支付房款的，若依法办理房产证之前，不能履行其与银行签订的借款合同约定义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任，甲方在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方代其向银行偿还贷款本息金额5%的违约金”。2012年9月13日，二被告与中国银行股份有限公司陆良支行（以下简称“中国银行陆良支行”）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同编号为2012年个住字935号，合同约定，二被告向中国银行陆良支行贷款人民币277000元，用于支付涉诉房屋的房款，其还款方式为按月等额偿还本金。合同还约定原告为本贷款承担阶段性连带责任保证。合同签订后中国银行陆良支行向二被告发放贷款人民币277000元，并用于支付涉诉房屋价款。原告按期将涉诉房屋交付给二被告，可二被告并未按约定向中国银行陆良支行偿还贷款本金及利息，已逾期多期。中国银行陆良支行依据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》合同编号为2012年个住字935号，要求原告承担连带保证责任，无奈原告于2015年11月13日向中国银行陆良支行偿还二被告的按揭贷款本息人民币261367.8元。综上所述，二被告违背诚实信用原则，严重损害原告的合法权益，致使其合同目的无法实现，故原告为维护自己的合法权益特诉至贵院，请求：一、依法解除原告与二被告于2012年8月17日签订的《商品房购销合同》；二、依法判令二被告返还原告位于陆良县房屋，并协助原告办理撤销该房屋备案登记；三、依法判令二被告向原告支付违约金13068.39元；四、依法判令二被告承担本案的诉讼费。被告徐艳苹、杨华未到庭应诉亦未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩权利。原告博伟地产针对其诉讼主张，向本院提交以下证据：一、营业执照复印件一份，组织机构代码一份，法定代表人身份证明一份，用于证明原告的诉讼主体资格；二、被告的身份证复印件两份，结婚证复印件一份，用于证明二被告系夫妻关系及二被告的诉讼主体资格；三、《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、证明各一份，用于证明双方签订了购房合同，该合同进行了备案登记，除首付77800元，其余房款人民币277000元通过银行按揭，约定了原告解除购房合同的条件；四、中国银行凭证两份、贷款结清通知书一份，用于证明原告按期将涉诉房屋交付给二被告，可二被告并未按约定向中国银行陆良支行偿还贷款本金及利息，已逾期多期，中国银行陆良支行依据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，要求原告承担连带保证责任，无奈原告与2015年11月13日向中国银行陆良支行偿还二被告的按揭贷款本息人民币261367.8元；五、转账支票存根一份，用于证明原告代被告徐艳苹一次性偿还了按揭贷款。被告徐艳苹、杨华未到庭应诉，视为其放弃质证权利。本院认证，原告博伟地产所举的上述证据，经审核，符合证据的客观性、关联性、合法性，对其证明效力予以确认。经审理查明，被告徐艳苹、杨华系夫妻，2012年8月17日原告博伟地产作为合同甲方与作为合同乙方的被告徐艳苹签订了合同编号为博伟地产康隆盛世佳苑购字275号《商品房购销合同》，合同约定：被告徐艳苹向原告博伟地产购买位于陆良县预售商品房，房屋总价款为人民币354800元，被告徐艳苹支付首付款人民币77800元，其余房款人民币277000元，通过办理银行按揭贷款进行支付，房屋于2013年12月31日前交付。双方同时签订了《合同补充协议》，该补充协议第三条约定“乙方采取向银行抵押贷款（按揭）方式支付房款的，若在依法办妥房产证之前，不能履行其与银行签订的借款合同约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任，甲方在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方代其向银行偿还贷款本息金额5%的违约金……”。2012年9月3日，该套房屋的销售在陆良县住房和城乡建设局房地产管理科办理了房屋备案登记，备案号为2012-17-287。2012年9月13日，被告徐艳苹、杨华与中国银行股份有限公司陆良支行（以下简称“中国银行陆良支行”）签订了合同编号为2012年个住字935号《个人一手住房贷款合同》，合同约定，被告徐艳苹、杨华向中国银行陆良支行贷款人民币277000元，用于支付涉诉房屋的购房款，其还款方式为按月等额本息偿还。合同第十八条还约定原告博伟地产为本贷款承担阶段性连带责任保证。合同签订当天中国银行陆良支行应被告徐艳苹、杨华的委托将贷款人民币277000元直接划至原告博伟地产公司的专用账户。原告博伟地产按期将涉诉房屋交付给被告徐艳苹、杨华，可二被告并未按约定向中国银行陆良支行偿还贷款本金及利息，已逾期多期且下落不明，截止2015年11月13日尚下欠贷款本金余额256087.31元，逾期利息5024.49元。中国银行陆良支行要求原告承担连带保证责任，原告博伟地产于2015年11月13日向中国银行陆良支行偿还二被告的按揭贷款本息人民币261367.8元。另查明，涉诉房屋尚未办理产权登记，二被告已对该房屋装修并使用。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案原告博伟地产与被告徐艳苹、杨华在《商品房购销合同》的补充协议中明确约定在依法办妥房产证之前，不能履行其与银行签订的借款合同约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任，甲方在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方代其向银行偿还贷款本息金额5%的违约金……。据此约定，原告博伟地产在被告徐艳苹、杨华未依约履行归还贷款本息时，债权人中国银行陆良支行要求原告博伟地产承担保证责任，原告博伟地产承担保证责任即向债权人代被告徐艳苹、杨华履行了还贷付息的义务后，享有解除《商品房购销合同》的权利，解除合同的条件已成就，对此主张应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”合同解除后，被告徐艳苹、杨华应当返还原告所售房屋，并承担按双方约定的代其向银行偿还贷款本息金额5%的违约金，即261367.8元*5%=13068.39元。关于被告徐艳苹、杨华已支付的房款及装修价值部分，原告博伟地产在收回房屋时，对该部分价款应当退还二被告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案被告徐艳苹、杨华经公告传唤，未到庭应诉，可以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告博伟地产与被告徐艳苹、杨华于2012年8月17日签订的《商品房购销合同》。二、由被告徐艳苹、杨华于判决生效后三十日内返还原告位于陆良县房屋，并协助原告办理撤销该房屋备案登记。三、由被告徐艳苹、杨华于判决生效后三十日内支付原告违约金13068.39元。案件受理费7010元，由被告徐艳苹、杨华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年期限内向本院申请执行。审判长 秦 文审判员 太欣波审判员 周红军二〇一六年四月十一日书记员 刘虹妤