宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0204民初532号
原告：宁波卓一贸易有限公司。住所地：浙江省宁波市江东区宁穿路****号。
法定代表人：叶梦觉，该公司总经理。
委托代理人：沈艳，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。
被告：吴海蛟。
委托代理人：沈丹萍、陶益波，浙江亮明法律师事务所律师。
本院于2016年1月20日立案受理原告宁波卓一贸易有限公司（以下简称“卓一贸易”）与被告吴海蛟房屋租赁合同纠纷一案，案件依法由审判员施益适用简易程序独任审判，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告卓一贸易的委托代理人沈艳、被告吴海蛟及其委托代理人沈丹萍、陶益波到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告卓一贸易诉称：双方系房屋租赁合同关系，于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告卓一贸易将其租赁的位于宁波市江东区宁穿路90-1号（现地址变更为宁穿路xx号）房屋租给郑文化、郑志颖使用，其中被告吴海蛟使用郑文化的部分，租期自2013年7月1日至2017年7月1日，租金150000元／年，每年一付，并明确约定合同提前终止或解除的，对方在收到通知之日起15天内办理，并注明如原告卓一贸易与银行解除租赁关系则双方之间的合同同步解除，对方逾期不搬迁的，应赔偿原告卓一贸易受到的经济损失，原告卓一贸易不承担任何赔偿责任。原告卓一贸易多次与银行协商要求续签房屋租赁合同，但因拆迁政策影响未果，双方在2015年10月31日对剩余租金及相应损失作出结算，被告吴海蛟明确同意搬离涉案房屋。但经原告卓一贸易多次告知，被告吴海蛟仍未按期搬离并返还房屋钥匙，现被告吴海蛟的该行为严重侵害原告卓一贸易的合法权益，故起诉至法院，请求法院判令：一、被告吴海蛟立即腾退租赁的房屋；二、被告吴海蛟支付逾期腾房造成的原告卓一贸易损失92515元（自2015年7月1日起按照5000元／天暂计算至起诉之日2016年1月1日，实际要求计算至腾退之日止）；三、本案诉讼费及其他实现债权费用均由被告吴海蛟承担。案件审理过程中，原告卓一贸易变更诉讼请求，请求法院判令：一、被告吴海蛟立即交还涉案房屋的钥匙；二、被告吴海蛟支付原告卓一贸易腾房损失21875元（自2015年7月1日起按照原租金标准计算至2016年1月31日）；三、本案的诉讼费由被告吴海蛟承担。
被告吴海蛟答辩称：被告认为，根据法院调解书的约定，被告吴海蛟已于2016年1月31日前腾退涉案房屋，因无人向被告吴海蛟要求交还钥匙，钥匙还在被告吴海蛟处，愿意随时交还。现被告吴海蛟已经按照调解协议履行了自己的义务。被告吴海蛟认为原告卓一贸易自2015年7月1日以后无权租赁涉案房屋，但其仍旧收取租金，存在欺诈，相应的损失应由原告卓一贸易自行承担，在法院调解之后，原告卓一贸易无权主张占有损失。故原告卓一贸易的诉讼请求应予以驳回。综上，请求法院驳回原告卓一贸易的诉讼请求。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告提供身份信息一份（打印件），拟证明被告主体适格。经质证，被告对上述证据的真实性无异议。本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，故本院对此予以认定。
2.原告提供《房屋租赁合同》（原件）一份，拟证明双方存在房屋租赁事实，对租金及相关权利义务作出约定，其中郑文化的房屋是被告在使用，被告是每年75000元的租金。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，并认可郑文化的房屋由被告使用并按照每年75000元的标准支付租金，该份合同内容明确知晓。本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，并对合同条款的内容予以明知，故本院对此予以确认。
3.原告提供协议、收据各一份（原件），拟证明被告已明知涉案房屋无法继续租赁并收取租金、损失等结算费用后，仍持续占用涉案房屋。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，结算及收取费用事项均已明确知晓，但该证据恰证明了被告主张的事实，涉案房屋的租金已经结算，原告无权再主张占用损失。本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，故本院对此予以确认。
4.原告提供原告涉诉材料一份（复印件），拟证明原告因被告未及时腾退房屋致原告遭受损失的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为这些材料是原告与第三方的材料，与本案无关，恰恰能证明原告自身存在严重违约，已经无权对房屋进行租赁，但仍违规租赁给被告且房屋在2015年8月20日停水、停电。为证明上述主张，被告提供电费回执打印件、告知函、回执各一份。经质证，原告对电费的真实性无法确认，但认可涉案房屋停水停电的事实，对告知函、回执的真实性无异议。
因案件审理需要，本院调取（2015）甬东民初字第1926号案件中送达回证一份，当庭出示。经质证，双方对此均无异议。本院认为，结合上述证据及原告、被告庭审确认的事实，本院对如下事实予以确认：交通银行股份有限公司宁波分行曾于2015年4月20日向原告寄发告知函一份，告知原告在2015年6月30日双方的租赁关系不再继续，要求原告支付欠缴租金并在7月30日前完成搬迁及房屋交接手续，2015年4月28日原告签署回执单，表示知晓房屋拆迁实施并承诺在2015年7月30日前完成房屋腾空、搬迁及交接手续。因原告未及时腾退，交通银行股份有限公司宁波分行于2015年10月27日在本院起诉原告，案件审理过程中，本院于2015年12月18日作出追加被告通知书，并于同日将相关诉讼材料送达被告。涉案房屋曾存在停水停电的情形。
5.原告提供微信记录一份（打印件），拟证明原告方多次通过微信催促被告腾房。经质证，被告对真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，因上述证据系打印件在原告尚未提供充分证据佐证的情形下，本院对证明力不予认定。
6.被告提供（2015）甬东民初字第1926号民事调解书一份（原件），拟证明被已经按照调解书提前腾退了涉案房屋，并不存在原告的损失。经质证，原告对真实性无异议，并认可被告已于2016年1月31日腾退涉案房屋。本院认为，因原告对该证据的真实性无异议并认可被告已将涉案房屋腾退的事实，故本院对此予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2013年7月1日，原告的法定代表人叶梦觉与郑文化、郑志颖签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于宁穿路xx号西向第三间面积约为52平方米的房屋租赁给郑文化、郑志颖使用，租赁期限自2013年7月1日至2017年7月1日止，围墙重新施工及店面装修的费用与施工事宜等由郑文化、郑志颖自行负责，每年租金150000元，租赁期内租金不变，后续续租租金根据当时市场行情双方协商而定，租金每年一付。根据合同约定提前终止合同或合同期满，郑文化、郑志颖应在收到原告正式书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外，租赁期满或合同解除，如郑文化、郑志颖不搬迁，郑文化、郑志颖应赔偿原告因此所受的经济损失，原告受银行方面影响解除与银行方面的租赁合同或受政府政策等影响的同时，亦自行解除本合同，不涉及任何连带责任及赔偿，协议如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与协议具有同等效力，如补充规定与合同条款不一致，以补充规定为准。合同签订后，被告使用郑文化租赁的部分，并按年租金75000元的标准向原告支付租金，被告亦对上述合同的条款予以知晓并愿意自愿接受上述合同条款的约定。2015年10月31日，叶梦觉与被告、郑文化达成协议一份，约定原告与被告、郑文化签订的房屋租赁合同经双方协商同意中止解除，并宣布无效，叶梦觉退还被告、郑文化剩余款项56250元，以后从2015年11月1日起，每月向叶梦觉缴纳场地使用费用3125元，直到叶梦觉通知清退出场届时无条件及理由搬出，否则由此引起的一切后果由被告、郑文化负担。后被告分两笔收到上述协议约定的租金退款，并出具收条一份。
另查明：交通银行股份有限公司宁波分行曾于2015年4月20日向原告寄发告知函一份，告知原告在2015年6月30日双方的租赁关系不再继续，要求原告支付欠缴租金并在7月30日前完成搬迁及房屋交接手续，2015年4月28日原告签署回执单，表示知晓房屋拆迁实施并承诺在2015年7月30日前完成房屋腾空、搬迁及交接手续。因原告未及时腾退，交通银行股份有限公司宁波分行于2015年10月27日在本院起诉原告，案件审理过程中，本院于2015年12月18日作出追加被告通知书，并于同日将相关诉讼材料送达被告。后三方达成调解协议，约定被告于2016年1月31日前从涉案房屋内腾退；原告于2016年2月29日前从涉案房屋内腾退，并将该房屋全部返还给交通银行股份有限公司宁波分行，逾期不能返还的，应支付占有使用费，原告支付交通银行股份有限公司宁波分行截至2016年2月29日的房屋占有使用费250000元，于2016年2月7日前一次性履行完毕，逾期未履行的，支付违约金等内容。涉案房屋曾存在停水停电的情形。被告于2016年1月31日腾退涉案房屋。
本院认为，首先，叶梦觉与郑文化、郑志颖签订的《房屋租赁合同》及叶梦觉与被告签订的《协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效，各方均应按照上述合同及《协议》的约定履行自己的义务。因叶梦觉系作为原告的法定代表人，且合同中涉及的房屋亦由原告向案外人交通银行股份有限公司宁波分行租赁并使用，叶梦觉签订合同的行为可视为代表公司的行为、而非个人行为，因被告自认使用郑文化租赁的部分，并按年租金75000元的标准支付租金并表示对合同条款予以明知，双方对租赁关系并无异议，故原、被告均应受上述条款的约束。原告虽称根据双方之间的合同关系在交通银行股份有限公司宁波分行与其解除合同时同步解除，但从该《房屋租赁合同》第十条、第十六条约定来看，双方已对银行收回房屋、合同约定条款内容变更等情况存在合理预见，故双方于2015年10月31日达成的《协议》可视为对上述合同内容的部分变更，双方之间的权利义务与上述合同不一致的，应以《协议》确定的为准，考虑到双方之间的相关费用已通过该《协议》确定并履行完毕，故该《协议》可作为双方解除租赁关系、结算租金的依据，双方之间的合同关系应于2015年10月31日终止，合同终止后，被告即不再拥有占有、使用租赁物的合法依据，原告有权要求被告腾退并交还涉案房屋的钥匙，现双方对被告已于2016年1月31日腾退涉案房屋予以确认，原告有权要求被告交还钥匙；其次，被告辩称自2015年7月1日因原告与交通银行股份有限公司宁波分行的合同解除、原告不享有租赁权，但本案中被告作为实际占用人存在逾期腾房的事实，而原告也依据（2015）甬东民初字第1926号民事调解书确认承担应由被告承担的房屋占用损失，被告的该项辩称不能成为拒付逾期腾房损失的理由，原告有权作为合同的权利人和相对人自2015年11月1日起向被告主张相应的腾房损失，损失标准亦可按照《协议》约定的标准计算，原告要求按照原租金标准作为损失计算依据的主张并无充分依据，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告吴海蛟于本判决生效之日起三日内向原告宁波卓一贸易有限公司交还位于宁波市江东区宁穿路xx号西向第三间房屋的钥匙；
二、被告吴海蛟于本判决生效之日起十日内赔偿原告宁波卓一贸易有限公司赔偿宁波卓一贸易有限公司自2015年11月1日起按3125元／月标准支付至2016年1月31日止的逾期腾房损失9375元；
三、驳回原告宁波卓一贸易有限公司的其他诉讼请求。
如被告吴海蛟未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费346元，减半收取173元，由被告吴海蛟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 施 益
二〇一六年三月十四日
代书记员 章潮琳