重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第06476号
原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路三段488号，组织机构代码05481190-9。
法定代表人李美红，董事长。
委托代理人吴继东，重庆荣东律师事务所律师。
被告谭波。
原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司（以下简称平湖公司）与被告谭波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，先依法由代理审判员肖阳适用简易程序于2015年8月13日公开开庭进行了审理，后转入普通程序，由审判员袁新担任审判长，与代理审判员肖阳、人民陪审员陈莉组成合议庭，并于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告平湖公司的委托代理人吴继东，被告谭波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平湖公司诉称，2010年5月12日，被告与重庆市万州区千秋实业有限公司（以下简称千秋实业公司）签订《房屋租赁协议书》，租用位于重庆市万州区高笋塘商业广场旁“三峡*万高国际”商都第四层商场1（部分）面积约为2320平方米的房屋，租赁期限10年，自2010年9月1日至2020年8月31日，第三年度至第十年度，每年租金50.8万元，按年度支付，提前15天缴纳下一年度租金；逾期缴纳租金，按逾期缴纳金额每天加收1%滞纳金，逾期三个月仍未缴纳，出租方有权提前终止合同，出租人提前终止合同的，承租人应当在接到出租方通知之日起三日内向出租人交还房屋，逾期交还的，按照合同约定当年年度租金标准的二倍向出租人赔偿损失。2013年1月29日，被告与千秋实业公司和原告三方书面确认前述《房屋租赁协议书》的出租人变更为原告。
第五年度的租金，经原告多次催收，被告于2014年11月13日、17日、21日、24日分四次共计缴纳25.4万元（仅正好为半年的租金）。原告于2015年3月2日通知被告，要求被告在2015年3月6日16时之前缴清剩余的25.4万元租金，否则按照租赁合同第四条第四项约定执行（即提前终止租赁协议）。但被告于2015年3月2日收到该书面通知后，未按通知要求缴纳所欠租金，甚至在通知所给予的宽限期届满超过三个月后，仍未缴纳所欠租金。
原告于2015年6月8日向被告发出并送达《终止房屋租赁协议书的通知书》，提前终止租赁协议，限被告在收到通知之日起三日内将租赁标的交还原告，若逾期交还，将按照协议约定赔偿损失。但被告至今未交还标的物，也未缴纳租金和违约金。现原告诉至人民法院，请求如下：1、确认原告于2015年6月8日发出并送达给被告的《终止房屋租赁协议书的通知书》依法发生法律效力，原被告于2010年5月12日签订的《房屋租赁协议书》已于2015年6月8日终止履行；2、判令被告在判决生效后三日内将租赁房屋及相关资产、设施完好的交还原告，并结清水电费；3、被告向原告给付自2015年3月1日至2015年6月8日期间的租金13.92万元（50.8万元÷365天×100天），并按欠付租金的20%支付违约金；4、判令被告从2015年6月12日起至交还房屋时止，按照2014年至2015年度租金标准1392元／天的二倍赔偿原告损失；5、诉讼费由被告承担。
被告谭波辩称，原告陈述的事实属实，被告确实存在拖欠租金的问题，但拖欠租金并非被告本人意愿，是由于经济大环境不好导致。被告要求继续履行合同，希望原告能够给予被告一定时间筹集租金。同时，原告主张的违约金和赔偿金标准过高，希望法庭酌情处理。
经审理查明，2010年5月12日，被告谭波（合同称乙方）与千秋实业公司（合同称甲方）签订《房屋租赁协议书》，约定由千秋实业公司将重庆市万州区高笋塘商业广场旁“三峡*万高国际”商都第四层商场1（部分）面积约为2320平方米的房屋出租给被告谭波，租赁用途为开办“新时代健身会所”，租赁期限10年，自2010年9月1日至2020年8月31日。关于租金，第一年度和第二年度租金为38.7万元／年，第三年度至第十年度租金为50.8万元／年，租金按先交租后使用原则，第一、二年度租金每半年支付一次，第三年度至第十年度租金按年度支付，提前15日缴纳下一年度租金。若乙方逾期缴纳，按逾期缴纳金额每天加收1%的滞纳金；逾期三个月仍未缴纳，甲方有权提前终止合同；甲方决定提前终止合同的，乙方应当在接到甲方通知之日起三日内向甲方交还房屋；逾期交还的，乙方应当按照本合同约定的当年年度标准的二倍向甲方赔偿损失。合同还约定，在房屋租赁期间，乙方因使用该房屋而发生的水、电、气、通讯、物业管理费等均由乙方承担。乙方因使用或装修、设置等所需要的相应投资由乙方承担，所形成的资产，在租赁期满或本协议提前终止时，除不影响房屋正常使用的动产部分外，乙方不得拆走，且甲方不向乙方补偿。被告租赁房屋后，进行装修并开办了“新时代健身会所”。
2013年1月29日，千秋实业公司、原告平湖公司和重庆百倍物业服务有限公司向被告谭波发出《重庆市万州区千秋实业有限公司、重庆市万州平湖资产管理有限公司关于变更出租人的函》，变更出租人为原告平湖公司。
在租赁合同履行期间，被告依约支付了前四年度即2010年9月1日至2014年8月31日期间的租金，第五年度的租金经原告多次催收，被告于2014年11月缴纳了半年的租金25.4万元。2015年3月2日，原告平湖公司向被告谭波发出《租金催收函》，载明：商户谭波女士，你于2010年5月12日与重庆市万州区千秋实业有限公司签订了《房屋租赁合同》。2013年1月29日，我司已向你方发出了关于变更合同主体的《变更函》，前述《房屋租赁协议书》的出租人已变更为我司。根据该合同的第四条约定事项，你应于2015年2月15日前缴纳第五年度（2014年9月至2015年8月）的下一半年度（2015年3月至2015年8月）房屋租金254000元。经我司多次催收，你方也承诺尽快缴纳，但时至今日，你方仍未缴纳。希望你方备足资金，于2015年3月6日下午16时前缴清房屋租金254000元，否则，我司将按照《房屋租赁协议书》第四条第四款的约定执行，以及我司所采取的一切必要措施对你方所造成的一切损失由你方自行承担，特此函告。被告谭波于当日签收该函。因被告并未在宽限的时间内缴纳租金，原告于2015年6月8日向被告发出《终止﹤房屋租赁协议书﹥的通知书》，通知原告：1、根据你与我公司《房屋租赁协议书》第四条第4项约定，我公司决定提前终止该协议，该协议自本通知送达你之日起终止履行。2、限你在接到本通知三日内将租赁标的物交还我公司，交还前你可提前一天通知我公司派员清点和接受。你若逾期交还，将按照原协议约定的2014至2015年度租金标准的2倍赔偿我公司损失。3、请你在接到本通知之日起五日内将所欠的第五年度租金25.4万元连同你逾期给付租金的滞纳金（自2015年3月1日起至你交还租赁标的物之日止，按每天2540元计算），一并给付我公司。被告谭波于当日签收该函，但并未按照通知交还房屋并交纳租金，原告遂起诉至人民法院。
另查明，被告从2015年7月并未缴纳水电费。
上述事实，有原、被告当事人的当庭陈述、抗辩、相互之间的举证、质证和辩论意见在案佐证。据此，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人产生约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。当事人约定终止的条件成就时，合同权利义务终止。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求出租人在合理期间内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告与千秋实业公司订立租赁合同，系双方真意思表示，且不存在违反法律禁止性规定的情形，该合同合法有效，千秋实业公司将合同的权利义务转让给原告平湖公司并通知被告谭波，被告并未提出异议且继续履行合同，该合同的当事人变更为本案的原、被告，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。依约缴纳租金系承租人的主要义务，被告谭波则并未按照合同约定按时支付租金，已经构成违约。根据双方合同约定，逾期支付租金3个月以上，原告可以提前终止合同，被告应当于提前15日缴纳2014年9月至2015年8月租金，但被告并未履行该义务，原告于2015年6月8日发函终止双方《房屋租赁协议书》符合合同的约定，本院予以确认，原、被告合同终止履行。原告作为出租人，要求被告返还租赁房屋，符合法律的规定，本院予以支持。
在原被告合同履行期间，被告未支付2015年3月1日至2015年6月8日期间的租金，原告要求被告支付租金并承担违约责任的请求，本院予以支持。2014至2015年度租金为50.8万元／年，日租金标准为1391.78元，2015年3月1日至2015年6月8日，日历天数100天，因此，被告应当向原告支付租金139178元（1391.78元／天×100天）。关于违约责任，根据合同约定，若逾期缴纳租金，按逾期缴纳金额每天加收1%滞纳金。原告主张按未支付金额的20%计算违约金，被告认为过高，请求人民法院予以调整。因原被告合同约定的滞纳金以及原告主张的违约金过高，本院予以调整，按照被告欠付金额的10%计算违约金，即13917.8元（139178元×10%）。
原、被告之间的《房屋租赁协议书》依约终止后，被告并未及时返还租赁房屋，因此，原告请求被告赔偿损失的请求，本院予以支持。根据合同约定，提前终止合同，被告未及时交还租赁物的，应当按照合同约定当年租金的二倍向原告赔偿损失。被告认为该约定过高，请求人民法院酌情调整。原告主张按照合同约定的租金标准的二倍赔偿损失，虽系双方约定，但明显过高，且原告并未提供证明其损失的证据，本院按照租金标准计算其房屋占用损失，即被告应从2015年6月11日起至交还房屋时止按照2014至2015年度租金标准（1391.78元／天）向原告支付房屋占用损失。
根据原被告合同约定，被告应当及时缴纳水电费及物业费等相关费用，但被告并未依约缴纳。因此，原告请求被告结清交还房屋之前的水电费的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第七十九条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原、被告于2010年5月12日签订的《房屋租赁协议书》已于2015年6月8日终止履行；
二、被告谭波于本判决生效后十五日内，将租赁房屋返还给原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司，并按物业管理部门核定的金额结清交还房屋前实际使用的水费、电费；
三、被告谭波于本判决生效后十五日内，支付原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司2015年3月1日至2015年6月8日租金139178元，并支付违约金13917.8元；
四、被告谭波从2015年6月11日起至实际交还房屋时止，按照1391.78元／天的标准向原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司支付房屋占用损失。
如未在本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4450元，由被告谭波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 袁 新
代理审判员 肖 阳
人民陪审员 陈 莉
二〇一五年十月十九日
书 记 员 王家蓉