徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第786号原告先声再康江苏药业有限公司，住所地江苏省南京市玄武区花园路**。法定代表人杨孝华，该公司董事长。委托代理人李井胜，江苏逸诚律师事务所律师。被告胡广华，无业。委托代理人李涛，江苏天地明律师事务所律师。委托代理人李超，广东安国律师事务所律师。原告先声再康江苏药业有限公司与被告胡广华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月25日受理后，依法由审判员林佳锟适用简易程序独任审判，于2014年6月11日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年8月8日公开开庭进行了审理。原告先声再康江苏药业有限公司（以下简称先声药业）的委托代理人李井胜、被告胡广华及其委托代理人李涛、李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告先声药业诉称，2009年8月17日，案外人董吉木与原告签订商铺租赁合同，约定将董吉木承租的被告胡广华所有的位于徐州市黄河东路民生大厦-1-101、102房屋转租给原告使用，租赁期限为2009年9月1日至2014年9月30日止，年度租金为300000元／年。2011年4月20日，董吉木与原告签订《商铺租赁合同终止协议》后，被告胡广华于2011年4月23日与原告签订《商铺租赁合同》，将上述房屋出租给原告，租赁期限为2011年10月1日至2014年9月30日止，年度租金为14万元。后2012年9月30日，徐州市黄河东路民生大厦103、104房屋的房主张梅英将原告承租的房屋101、102、103、104室其中的103、104室收回。原告经了解得知，徐州市黄河东路民生大厦-1-101、102室的房主为被告胡广华，103、104室的房主为张梅英，该四间房屋毗连在一起，共计使用面积216平方米。2005年起董吉木承租房主张梅英103、104室房屋，董吉木转租给原告的房屋实际包含房主张梅英的103、104室房屋，董吉木和被告胡广华隐瞒事实真相，虚报101、102室房屋的使用面积，欺骗原告签订了房屋租赁合同。2012年9月份由于董吉木拖欠张梅英的租金，张梅英解除与董吉木的租赁合同，于2012年9月30日收回103、104室房屋。董吉木在2009年将103、104室房屋转租给原告时并未通知房主张梅英，也未告知原告该两间房屋是承租张梅英的事实，遂与原告签订“名义上是转租101、102室房屋，实为101-104室房屋”的商铺租赁合同，被告胡广华在董吉木与先声药业解除租赁合同后也将其四间房屋租赁给原告，和原告签订了“名为租赁101、102室房屋，实为101-104室房屋”的房屋租赁合同，被告胡广华对103、104室无处分权，也不享有转租权，却收取了包含103、104房屋在内的四间房屋的租金共计14万元，故被告胡广华应当返还该年度103、104室房屋租金并赔偿利息损失。原告经多次与被告索要此款，被告却不予理睬，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告胡广华返还租金69130.86元及赔偿利息8773.65元（以69130.86元为本金，按同期同类银行贷款利率，从2011年4月27日计算至判决确定履行之日）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。被告胡广华辩称，2011年4月23日，原告与被告签订商铺租赁合同明确约定的是被告所有的101、102室，被告收取的也是被告自身享有的租赁收益权14万元，被告从未处分过103、104室的相关房屋的转租或者处分权利，因此，原告主张的被告将张梅英名下房屋转租给了原告没有任何事实依据。根据董吉木与原告租赁协议和原告自认，双方约定的年租金为30万元，那么董吉木与原告之间签订的合同是否涉及案外人的利益与被告没有关系。原被告签订了商铺租赁合同后，被告名下的101、102室是一种现状交付，也就是说原告是认可101、102室的租赁价格的，当然不存在被告与董吉木相互串通损害合法权益情形。原、被告商铺租赁合同系原告直接使用与董吉木之间订立合同的文本，因此，合同当中房屋使用面积标注为216平方米也是原告自行体现出来的，当然不存在被告损害原告利益的情形，并且原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，综上，原告对被告的主张没有事实和法律依据。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1，江苏省工商行政管理局公司准予变更通知书一份，证明原告的诉讼主体资格。证据2，2009年8月17日原告与董吉木签订的商铺租赁合同一份，被告胡广华出具的同意转租的证明一份，证明案外人承租被告房屋后又将房屋转租给原告，被告在同意转租证明上明确表明使用面积为216平方米；证据3，2011年4月20日原告与董吉木签订的商铺租赁合同终止协议一份，证明原告与董吉木之间原租赁合同已经解除；证据4，2011年4月23日被告与原告签订的商铺租赁合同一份、付款通知单、中国银行网上银行电子回单各一份，证明原告在与董吉木解除租赁合同后，被告将诉争房屋租赁给原告，双方存在房屋租赁合同关系，合同约定的涉案房屋面积为216平方米，期限为2011年10月1日至2014年9月30日，年租金14万元，结合第二组证据能够证明本案合同上虽然签订的是102、101室，实际租赁给原告房屋101、102、103、104四间房屋，原告已经在2011年8月31日、2012年2月28日两次共支付原告2011年10月1日-2012年9月30日年度租金14万元；证据5，被告和张梅英的房产证复印件一份、先声药业商铺租赁方位内阁墙体拆除后平面图一份，103、104室房主出具的书面证明、张梅英的身份证复印件各一份，原告承租房屋前后103、104室被张梅英收回后的房屋照片三组六张、2012年11月29日被告与原告签订商铺租赁合同一份，证明：（1）诉争房屋101、102室为被告所有，103、104室为张梅英所有，101、102、103、104室为原告实际承租，合同上虽然签订的是101、102室，但相关证据综合可以证明是四间房屋；（2）原告在2012年9月份才得知103、104室是张梅英所有的事实，才知道合法权益被侵犯，因此原告的起诉并没有超过诉讼时效；（3）2012年9月份103、104室被张梅英收回后，使用面积由原来的216平方米变更为110平方米，被告和原告重新签订合同，实际租赁给原告的房屋为101、102室，合同约定两间房屋的年租金8.5万元，被告对103、104室无权出租应当返还该两间房屋的年度租金。证据6，被告和董吉木签订房屋租赁协议书一份，证明在2009年9月15日至2011年9月15日被告出租给董吉木的民生大厦1-2两层共计4间房屋年租金12万元，该12万元的年租金包含一层、二层共四间房屋的租赁价格，而在2011年4月份原告与被告签订的租赁合同上约定年租金为14万元，虽然该合同表明的是101、102室，实际上这是101、102、103、104四间房屋租金，从两份协议关于2011年度租金来看，被告抗辩14万元是101、102两间房屋的租金是不能成立的，从而证明被告收取的年度14万元租金是包含103、104室的租金。经质证，被告胡广华对证据1没有异议，对证据2的真实性没有异议，但是对关联性有异议，商铺租赁合同系原告与董吉木签订的，董吉木将101、102、103、104室转租给原告使用，那么根据合同所载明租金4间房屋年租金30万元，因此，被告认为该证据中的30万元是4间房屋的租金，所以原告举证不能证明其主张。对同意转租证明的真实性没有异议，但是转租证明所载明的就是被告名下的101、102室房屋，很明确并不包含103、104室，同时同意转租证明是原告单方面起草完后交由被告签字，虽然载明了216平方米，但从房证上看一层存在加层其面积超过216平方米，因此被告没有提出异议，被告也没有将103、104室处分给原告；对于证据3真实性没有异议，关联性有异议，该证据是原告与董吉木订立的，对签订时的情况被告不知情，双方就房屋租赁合同解除也是针对101、102室，差价是原告与董吉木商定的，即便是原告主张存在多支付租金也是董吉木个人的行为，因此，这个证据与被告没有关联性。对证据4的真实性没有异议，但是需要说明：1、租赁合同明确指明的是101、102室，这也是被告对其101、102室房屋行使所有权、处分权表现，该证据中并不包含原告主张的103、104室的处分内容，同时这个合同约定的租金已经调整为了14万元，101、102室两间房屋租金每年14万元，如果原告主张能成立的话，将违背市场规律，也就是说原告提供了与董吉木之间关于101、102、103、104室租赁合同中2009-2011年年租金30万元，如果原告主张能成立从2011-2014年4间房屋价格变为14万元，显然房屋价格没有升反而降，违背市场规律，因此，14万元所对应的就是101、102室两间房屋的租金，同时2011年10月1日-2012年9月30日期间，董吉木一直在支付103、104室的房屋租金；对付款通知、电子账单没有异议；对证据5，对被告房证复印件的真实性没有异议，但被告认为该房证的房产平面图已经明确标注涉案房屋101、102室的具体面积，原被告之间房屋租赁合同所明确指向的是101、102室，因此原告主张的被告处分103、104室是原告单方面的认识，产生的后果应当由原告承担；对张梅英房证复印件真实性无法确认，但是张梅英房证中包含的平面图同胡广华的房证上的记载是一致的，都明确载明了101、102、103、104室的具体位置和面积。对于张梅英身份证复印件、书写内容的真实性无法确认，也对其合法性、关联性有异议；对拆除后平面图，该证据不能体现具体门牌号，而且对于董吉木是否签署了该平面图施工方案也无法确认，因此对平面图的真实性、关联性有异议；对照片的真实性没有异议，关联性有异议，张梅英收回房屋与本案无关。对原被告2012年11月29日签订的合同的真实性没有异议，但该证据不能达到原告的证明目的，房屋租赁合同能证明原、被告以及被告与董吉木、董吉木与原告之间三方之间订立的关于101、102室租金价格14万元的租赁合同符合市场规律的，该合同约定2014年10月1日起年租金为155000元，该租金正是被告所有的101、102室的房屋的租金，原告主张14万元包含103、104室的租金是不成立的。对证据6的真实性没有异议，关联性有异议。根据原告举证、被告的质证，本院对原告提供的证据认证如下：对证据1，被告未提出异议，本院予以确认，作为定案依据。对证据2，被告对其真实性没有异议，关联性有异议。该组证据可以证明董吉木从胡广华处承租的101、102室，又将诉争房屋转租给原告，且在租赁合同中载明的101、102室使用面积约为216平方米的事实，胡广华出具的同意转租证明上也有101、102室面积约为216平方米的内容，该证据对案件事实、真伪的查明存在影响，因此，对该证据本院依法予以确认，作为定案依据。对于证据3，被告对其关联性有异议，但原告是在与被告协商一致后才与董吉木签订的商铺租赁合同终止协议，该证据与本案具有关联性，对该证据本院予以确认，作为定案依据。对证据4被告对其真实性没有异议，原告在解除与董吉木的商铺租赁合同后，与被告签订了新的租赁合同，并且按照合同约定，原告分别在2011年8月31日和2012年2月28日分两次向被告支付了房租，与原、被告在庭审中的陈述相互印证，本院予以确认，作为定案依据。对于证据5，被告对其中的被告的房证复印件、照片和被告与先声再康（徐州）连锁药店2012年10月29日签订的租赁合同真实性没有异议，被告的房产证复印件、原告提供的张梅英的身份证复印件和房产复印件以及原被告在庭审过程中的陈述相互印证，照片显示的为张梅英收回103、104室房屋后的前后对比，上述证据本院予以确认，作为定案依据。原告提供的张梅英的书写内容系证人证言，证人未到庭接受询问，真实性无法核对，对该证据本院不予认定，不作为定案依据。对被告与先声再康（徐州）连锁药店2012年10月29日签订商铺租赁合同，双方对真实性均无异议，本院予以认定，作为定案依据。对证据6，被告对其真实性没有异议，该证据证明了被告在将诉争房屋出租给董吉木时的租赁面积和租金价格，本院予以确认，作为定案依据。被告胡广华未提交证据。根据原、被告的举证、质证，结合双方当事人无争议的陈述，可以确认如下事实：先声在康江苏药业有限公司曾用名为江苏先声连锁药店有限公司。2009年8月17日，原告与案外人董吉木签订商铺租赁合同，约定董吉木将位于徐州市黄河东路民生大厦-1-101、102室房屋出租给原告使用，使用面积约为216平方米，另有阁楼使用面积约为100平方米，租赁期限为2009年9月1日至2014年9月30日，年租金为300000元。在合同签订前，董吉木向原告提供了房屋所有权证书的复印件（含有房产平面图复印件）、身份证复印件、经营场所证明原件、商铺产权人同意转租证明原件，董吉木与房屋所有权人租赁合同复印件。董吉木在本院审理的（2014）鼓民初字第785号案件的庭审过程中陈述，经营场所证明和董吉木与房屋所有权人的租赁合同上“胡广华”的签字是董吉木签署的。商铺租赁合同签订后，案外人董吉木在向原告交付房屋时，连同103、104室一起交付原告使用，并且隐瞒了103、104室是其从房主张梅英处承租的事实。2011年4月20日，原告与董吉木解除租赁合同关系，并于2011年4月23日就黄河东路民生大厦-1-101、102室房屋与房屋所有人胡广华签订商铺租赁合同，约定使用面积约为216平方米（另有阁楼使用面积约100平方米），租赁期限为2011年10月1日至2014年9月30日，年租金14万元。在合同解除前后，被告均占有使用了民生大厦-1-1-103、104室房屋，直至张梅英因董吉木拖欠租金将民生大厦-1-103、104室房屋收回。2011年8月31日、2012年2月28日原告分两次向被告支付2011年10月1日至2012年9月30日的年度租金共计14万元。2012年11月24日，先声再康（徐州）连锁药店有限公司与胡广华又就黄河东路民生大厦-1-101、102室房屋签订商铺租赁合同，合同载明：承租人在履约过程中发现胡广华实际出租给承租人的房屋使用面积为110平方米，不符合商铺租赁合同中所约定的216平方米，租赁期限为2012年10月1日至2019年9月30日，第一年、第二年度租金为85000元、第三至第七年度租金为155000元。本院认为，原告主张被告在2011年10月1日至2012年9月30日期间多收取了租金应为不当得利而要求被告返还，根据法律规定，没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人，因此，构成不当得利要求受益人的获利行为给主张权利方造成损失，且受益人的获利行为没有合法的法律依据。本案中，在2011年4月23日双方签订的商铺租赁合同中，明确约定的房屋出租的房屋为徐州市黄河东路民生大厦-1-1-101、102室，年租金为14万元。被告依据双方2011年4月23日签订的商铺租赁合同约定向原告交付了房屋并收取房屋租金，有事实和法律依据。虽然在该合同中载明的101、102室使用面积216平方米，但是该商铺租赁合同中已经明确载明了出租的房屋为徐州市黄河东路民生大厦-1-1-101、102室房屋，且在该合同签订前，在原告和董吉木签订租赁合同之前，原告已经持有了诉争房屋的权属证书复印件，房屋权属证书复印件中的房产平面图中已经明确表明了民生大厦-1-1-101、102室房屋的具体位置，被告应当知道其从被告处承租的房屋为民生大厦-1-1-101、102室，而不包含案外人所有的民生大厦-1-1-103、104室。即使被告未能发现民生大厦-1-1-103、104室房屋属案外人所有也是由于原告未尽审核义务以及董吉木的隐瞒事实造成的，因此，被告依据合同的约定收取租金有合法的事实和法律依据，不构成不当得利。从原告交付的租金情况来看，在原告主张的租金返还期间，原告实际占有、使用了民生大厦-1-1-101、102、103、104室房屋，原告并没有额外支付民生大厦-1-1-103、104室房屋的租金，相应的租金亦是因民生大厦-1-1-103、104室房屋系董吉木从案外人承租而应由董吉木支付相应的租金，相应的民生大厦-1-1-101、102室房屋由被告收取租金，在该期间原告仅向被告支付了租金，并未单独就民生大厦-1-1-103、104室房屋向他人支付过租金，因此，原告支付租金并未给其造成损失。综上，原告主张被告多收取了租金并构成不当得利无事实和法律依据，因此，原告的诉讼请求不应支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：驳回原告先声再康江苏药业有限公司的诉讼请求。案件受理费1750元（原告已预付），由原告声再康江苏药业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。上诉人并应在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。审 判 长  林佳锟审 判 员  董 方人民陪审员  范庆成二〇一四年十月十日书 记 员  居 红