广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第539-541、554、555号
539号案上诉人（原审原告）：何燕。
540号案上诉人（原审原告）：韩敏君。
541号案上诉人（原审原告）：沈佩雄。
554号案上诉人（原审原告）：冷冬丽。
555号案上诉人（原审原告）：冷雪晶。
五案上诉人共同委托代理人：邓龙，广东瑞霆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳赛博迈特数码科技有限公司。
法定代表人：张瑞麟，董事长。
委托代理人：肖展，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：李栩，系该公司员工。
539号案上诉人何燕、540号案上诉人韩敏君、541号案上诉人沈佩雄、554号案上诉人冷冬丽、555号案上诉人冷雪晶与被上诉人深圳赛博迈特数码科技有限公司（以下简称赛博迈特公司）房屋租赁合同纠纷五案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第680-682、698-699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月27日，何燕（甲方）与赛博迈特公司（乙方）签订《委托租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于深圳市福田区某大厦三楼3C48商铺出租给乙方，租赁期限从2011年7月1日至2016年6月30日止；第1年月租金2591.96元，第2年月租金2721.56元，第3年月租金2857.64元，第4年月租金3000.52元，第5年月租金3150.55元；按照先付费后使用的原则，乙方每半年向甲方支付一次租赁费，由甲方向乙方提供收款手续或收据，乙方向甲方支付相当于一个月租赁费2591.96元为押金，在本合同自动终止时，由甲方无息退还乙方押金；乙方需提前一个月向甲方支付6个月租赁费，乙方延迟付款，应按照每日万分之五的标准向甲方支付违约金；逾期超过三十日，或连续再次逾期的，甲方有权免责解除合同，并追究乙方违约责任；如在租赁合同期内，因一方责任导致合同提前终止或解除的，应赔偿对方违约金20万元。
2011年6月20日，韩敏君（甲方）与赛博迈特公司（乙方）签订《委托租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于深圳市福田区某大厦三楼3C37商铺出租给乙方，租赁期限从2011年7月1日至2016年6月30日止；第1年月租金5123.19元，第2年月租金5379.35元，第3年月租金5648.32元，第4年月租金5930.74元，第5年月租金6227.28元；按照先付费后使用的原则，乙方每半年向甲方支付一次租赁费，由甲方向乙方提供收款手续或收据，乙方向甲方支付相当于一个月租赁费5123.19元为押金，在本合同自动终止时，由甲方无息退还乙方押金；乙方需提前一个月向甲方支付6个月租赁费，乙方延迟付款，应按照每日万分之五的标准向甲方支付违约金；逾期超过三十日，或连续再次逾期的，甲方有权免责解除合同，并追究乙方违约责任；如在租赁合同期内，因一方责任导致合同提前终止或解除的，应赔偿对方违约金20万元。
2011年6月20日，沈佩雄（甲方）与赛博迈特公司（乙方）签订《委托租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于深圳市福田区某大厦三楼3C41商铺出租给乙方，租赁期限从2011年7月1日至2016年6月30日止；第1年月租金4023.76元，第2年月租金4224.95元，第3年月租金4436.2元，第4年月租金4658.01元，第5年月租金4890.91元；按照先付费后使用的原则，乙方每半年向甲方支付一次租赁费，由甲方向乙方提供收款手续或收据，乙方向甲方支付相当于一个月租赁费4023.76元为押金，在本合同自动终止时，由甲方无息退还乙方押金；乙方需提前一个月向甲方支付6个月租赁费，乙方延迟付款，应按照每日万分之五的标准向甲方支付违约金；逾期超过三十日，或连续再次逾期的，甲方有权免责解除合同，并追究乙方违约责任；如在租赁合同期内，因一方责任导致合同提前终止或解除的，应赔偿对方违约金20万元。
2011年6月20日，冷冬丽（甲方）与赛博迈特公司（乙方）签订《委托租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于深圳市福田区某大厦二楼2B19商铺出租给乙方，租赁期限从2011年7月1日至2016年6月30日止；第1年月租金13717.23元，第2年月租金14403.09元，第3年月租金15123.24元，第4年月租金15879.4元，第5年月租金16673.37元；按照先付费后使用的原则，乙方每半年向甲方支付一次租赁费，由甲方向乙方提供收款手续或收据，乙方向甲方支付相当于一个月租赁费13717.23元为押金，在本合同自动终止时，由甲方无息退还乙方押金；乙方需提前一个月向甲方支付6个月租赁费，乙方延迟付款，应按照每日万分之五的标准向甲方支付违约金；逾期超过三十日，或连续再次逾期的，甲方有权免责解除合同，并追究乙方违约责任；如在租赁合同期内，因一方责任导致合同提前终止或解除的，应赔偿对方违约金20万元。
2011年6月20日，冷雪晶（甲方）与赛博迈特公司（乙方）签订两份《委托租赁合同》，分别约定：甲方将其拥有的位于深圳市福田区某大厦三楼3C42、3C43商铺出租给乙方，租赁期限均从2011年7月1日至2016年6月30日止；第1年月租金分别为3824.01、3707.36元，第2年月租金分别为4015.21元、3892.73元，第3年月租金分别为4215.97元、4087.37元，第4年月租金分别为4426.77元、4291.74元，第5年月租金分别为4648.11元、4506.33元；按照先付费后使用的原则，乙方每半年向甲方支付一次租赁费，由甲方向乙方提供收款手续或收据，乙方分别向甲方支付相当于一个月租赁费3824.01元、3707.36元为押金，在本合同自动终止时，由甲方无息退还乙方押金；乙方需提前一个月向甲方支付6个月租赁费，乙方延迟付款，应按照每日万分之五的标准向甲方支付违约金；逾期超过三十日，或连续再次逾期的，甲方有权免责解除合同，并追究乙方违约责任；如在租赁合同期内，因一方责任导致合同提前终止或解除的，应赔偿对方违约金20万元。
合同签订后至2013年6月份，双方正常履行合同。
此后，赛博迈特公司于2013年6月7日分别向何燕支付租金14640元，向韩敏君支付租金29040元，向沈佩雄支付租金22800元，向冷雪晶支付租金42660元；赛博迈特公司于2013年7月5日向冷冬丽支付租金81665.58元；赛博迈特公司分别于2014年1月14日、2014年1月23日、2014年3月7日三次向何燕支付租金各1905.09元，向韩敏君支付租金各3765.54元，向沈佩雄支付租金各2957.47元，向冷冬丽支付租金各12098.6元，向冷雪晶支付租金各5535.56元；赛博迈特公司分别于2014年4月4日、2014年5月7日两次向韩敏君支付租金各3765.54元，向沈佩雄支付租金各2957.47元，向冷冬丽支付租金各12098.6元，向冷雪晶支付租金各5535.56元。
一审庭审时，各案原审原告认可赛博迈特公司已按照合同约定支付租赁押金。各案原审原告在起诉状中陈述赛博迈特公司从2013年7月开始未按合同约定足额支付租金，截至2014年6月30日，赛博迈特公司共拖欠租金13936.41元（原审680号案何燕）、19910.88元（原审681号案韩敏君）、15647.06元（原审682号案沈佩雄）、39320.3元（原审698号案冷冬丽）、29302.78元（原审699号案冷雪晶）。赛博迈特公司对于各原审原告所主张拖欠租金数额无异议，但在各原审原告起诉后又支付了2014年6、7月份租金。根据赛博迈特公司提交的银行流水单，2014年7月8日，赛博迈特公司向原审681号案原告韩敏君支付了3765.54元；向原审682号案原告沈佩雄支付了2957.47元；向原审698号案原告冷冬丽支付了12098.6元；向原审699号案原告冷雪晶支付了共计5535.56元。经核算，原审法院确认截至2014年6月30日，赛博迈特公司共拖欠租金13936.41元（原审680号案何燕）、16145.34元（原审681号案韩敏君）、12689.59元（原审682号案沈佩雄）、27221.7元（原审698号案冷冬丽）、23767.22元（原审699号案冷雪晶）。
2014年1月15日，赛博迈特公司向原审680号案原告何燕发出《解约暨铺位交接通知书》，称：“因持续几年IT行业低迷，华强北路地铁7号线长期围档施工，致使我商场铺位持续空置，亏损严重，经营极端困难。经贵我双方多次沟通，至今仍无法达成一致，现我司已无力支付租金，故书面通知贵方2014年1月31日解除双方所签租赁合同，并请贵方于2013年1月31日到现场办理铺位交接手续。如贵方截至2014年1月31日未到现场办理铺位交接手续，则视为该铺位已于2014年1月31日向贵方交接完毕。”上述函件未送达至何燕。
2014年8月1日，赛博迈特公司向原审681号案韩敏君、原审682号案沈佩雄、原审698号案冷冬丽、原审699号案冷雪晶发出《解约暨铺位交接通知书》，称：“因持续几年IT行业低迷，华强北路地铁7号线长期围档施工，致使我商场铺位持续空置，亏损严重，经营极端困难。故我司多次与贵司协商租金打折事宜。经贵我双方多次沟通，至今仍无法达成一致。现贵司已起诉解除租赁合同，我司认可解约，特通知贵方最迟于2014年8月5日到现场办理铺位交接手续。如贵方截至2014年8月5日未到现场办理铺位交接手续，则视为该铺位已于2014年8月5日向贵方交接完毕。”上述函件均未送达上述各原审原告。
2014年7月29日，原审法院将各案原审原告提交的起诉状及证据材料送达给赛博迈特公司。
五案原审原告诉讼请求：1、赛博迈特公司支付计至2014年5月31日拖欠租金（各案具体数额详见判决书附表）；2、赛博迈特公司向各案原告按日万分之五支付逾期付款违约金（各案具体数额详见判决书附表）；3、解除各案原告与赛博迈特公司之间的租赁合同；4、赛博迈特公司向各案原告支付提前解除合同的违约金（各案具体数额详见判决书附表）；5、赛博迈特公司恢复租赁房产原状后向各案原告交还房产；6、赛博迈特公司在向各案原告交付房产前按租赁合同约定的租金标准向各案原告支付房产占有使用费；7、赛博迈特公司承担各案诉讼费用。
原审法院认为，各案原审原告与赛博迈特公司之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。
关于各原审原告诉请的拖欠租金及逾期付款违约金的问题。经原审法院查明，截至2014年6月30日，赛博迈特公司共拖欠租金13936.41元（原审680号案何燕）、16145.34元（原审681号案韩敏君）、12689.59元（原审682号案沈佩雄）、27221.7元（原审698号案冷冬丽）、23767.22元（原审699号案冷雪晶）。故赛博迈特公司仍应继续支付上述所欠租金。各原审原告主张超出部分，原审法院予以驳回。依照合同约定，赛博迈特公司需提前一个月支付6个月租赁费，延迟付款则应按照每日万分之五的标准支付违约金。但赛博迈特公司逾期支付，依约应承担相应的违约金，经原审法院核算，截至2014年5月31日，赛博迈特公司应支付违约金分别为1499元（原审680号案何燕）、2791元（原审681号案韩敏君）、2192元（原审682号案沈佩雄）、7835元（原审698号案冷冬丽）、4106元（原审699号案冷雪晶），之后应以所欠租金为基数，按日万分之五的标准计至拖欠租金实际付清之日止。
关于各案原审原告诉请的合同解除及后果问题。根据合同约定，赛博迈特公司需提前一个月向原告支付6个月租赁费，赛博迈特公司延迟付款，应按照每日万分之五的标准向各案原审原告支付违约金；逾期超过三十日，或连续再次逾期的，各案原审原告有权免责解除合同，并追究赛博迈特公司违约责任。各案中，赛博迈特公司未能按合同约定期限向原审原告支付租金，且迟延支付租金已超过三十日，原审原告解除合同的条件已成就。因此，各案原审原告要求解除各案原审原告与赛博迈特公司签订的租赁合同，理由成立，原审法院予以支持。原审法院确认各案原审原告与赛博迈特公司签订的《委托租赁合同》自各案起诉状送达赛博迈特公司之日（2014年7月29日）即解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。考虑到赛博迈特公司系承租各案原审原告的铺位后装修用于经营大卖场，现各案原审原告收回涉案铺位可能需重新装修使用，故原审原告要求赛博迈特公司恢复原状，原审法院予以支持。赛博迈特公司主张已恢复原状，并提交《建筑装饰工程施工合同》及照片证明，原审法院认为，赛博迈特公司提交的《建筑装饰工程施工合同》所约定的施工范围并不涉及涉案铺位且赛博迈特公司提交的照片不能显示属于铺位的位置，故对于赛博迈特公司主张已恢复原状的事实，原审法院不予采信。赛博迈特公司仍须将涉案铺位恢复原状后返还给各案原审原告。在此之前，赛博迈特公司实际占有使用涉案铺位，仍应按合同约定标准向各案原审原告支付租金（占有使用费），经核算，暂计至2014年8月31日，五案分别为5715元、11297元、8872元、30246元、16607元。之后的使用费因涉及不确定的事实，且原审原告未针对此预交诉讼费用，对此，原审法院在本案中不作处理，各案原审原告可待数额确定后另循法律途径解决。
关于原审原告应付提前解约违约金的问题。现赛博迈特公司因不可归责于原审原告的自身原因提前解约，符合该条款约定的违约情形，扣除原审原告另寻租户或作自用准备的合理时间3个月，各案原审原告因赛博迈特公司提前解约而遭受的损失可认定为3个月的租金损失，故合同约定的违约金过分高于因赛博迈特公司违约而给原审原告造成的损失，而赛博迈特公司也提出了调整违约金的主张，考虑到违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质等因素，原审法院酌情将各案违约金调整为1万元、2万元、1.5万元、5万元、3万元，对原审原告过高的违约金请求部分，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认各案原审原告与深圳赛博迈特数码科技有限公司签订的《委托租赁合同》于2014年7月29日解除；二、深圳赛博迈特数码科技有限公司于本判决生效之日起15日内将涉案铺位恢复原状并返还各案原审原告；三、深圳赛博迈特数码科技有限公司于本判决生效之日起10日内向各案原审原告支付截至2014年6月30日拖欠租金及逾期付款违约金（拖欠租金及逾期付款违约金具体数额详见判决书附表）；四、深圳赛博迈特数码科技有限公司于本判决生效之日起10日内向各案原审原告支付计至2014年8月31日租金及使用费（具体数额详见判决书附表）；五、深圳赛博迈特数码科技有限公司应于本判决生效之日起10日内向各案原审原告支付提前解约违约金（违约金具体数额详见判决书附表）；六、驳回各案原审原告的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案案件受理费（已由各案原审原告预交，具体数额详见判决书附表），因适用简易程序减半收取，由赛博迈特公司负担。
何燕、韩敏君、沈佩雄、冷冬丽、冷雪晶均不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第五项，改判赛博迈特公司支付提前解约违约金（各案具体金额见附表）；二、二审诉讼费由赛博迈特公司承担。
上诉事实和理由：各上诉人认为，原审法院认定事实正确，但判决调整违约金明显偏低。理由如下：一、根据合同实际履行情况，合同约定租期为五年，因赛博迈特公司违约尚有两年不能履行，未履行的比例为40%，故违约金不应低于约定违约金的40%；二、合同解除并收回商铺后，各上诉人至少需三个月的装修及招租期，又因为赛博迈特公司整体撤场，严重影响了经营环境，造成涉案商铺所在市场整体租金水平降低约50%，各上诉人剩余2年租期的租金损失为剩余2年约定租金的50%，原审判决支持的违约金尚不足弥补各上诉人的实际损失。三、赛博迈特公司利用自己经营整体卖场的优势多次以不降低租金便退铺威胁强迫各上诉人降低租金，并在仍经营各上诉人商铺进行收益的情况下单方停交租金，其违约行为较为恶劣。
基于以上因素，539号案上诉人何燕认为本案违约金应在未履行期比例40%的基础上再增加30%确定违约金，既按约定违约金的52%确定违约金数额为10.4万元；540号案上诉人韩敏君认为本案违约金应在上诉人实际损失基础上再增加30%确定违约金为11.8万元；541号案上诉人沈佩雄认为本案违约金应在未履行期比例40%的基础上再增加30%确定违约金，既按约定违约金的52%确定违约金数额为10.4万元；554号案上诉人冷冬丽认为本案违约金应按合同约定数额确定；555号案上诉人冷雪晶认为本案违约金应在未履行期比例40%的基础上再增加30%确定违约金，既按约定违约金的52%确定违约金数额为20.8万元。
赛博迈特公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合本案的客观事实，遵循了公平的原则，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
539号案上诉人何燕、540号案上诉人韩敏君、541号案上诉人沈佩雄、555号案上诉人冷雪晶于二审期间提交了四上诉人分别与案外人深圳市杰沃丰商业管理有限公司就涉案商铺另行签订的租赁合同。被上诉人赛博迈特公司对上述合同均不予确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案二审争议焦点：赛博迈特公司应付提前解约违约金数额如何确定。各案上诉人主张，涉案租赁合同尚有40%的约定期间未能履行，提前解约违约金额应当不少于约定标准的40%。对此本院认为，违约金的性质应以补偿性为主、惩罚性为辅，旨在弥补违约行为给守约方造成的损失。虽然涉案租赁合同因解除而导致部分约定租期未能实际履行，各案上诉人应将房产及时进行装修自用或另租他人使用，以避免损失扩大。上诉人以合同未履行期间作为违约金数额的计算依据理由不成立，本院不予支持。各案上诉人认为，由于赛博迈特公司整体解约造成涉案商铺所在市场整体租金水平降低，并于二审期间提交了其中四上诉人与案外人另行签订的租赁合同予以证明。对此本院认为，该租赁合同即便合法有效，亦不足以反映涉案商铺所在地段的市场整体租金水平，本院对该证据不予采纳。综上，五案上诉人的上诉理由均不成立，原审以各上诉人因赛博迈特公司提前解约而遭受的3个月租金损失为依据，酌情判定各案违约金数额并无不当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（具体数额见附表）由各案上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一五年三月二十日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。