广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1775号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市以太物业管理有限公司，住所地：广州市白云区白云大道北113号新广从汽车配件交易市场D484铺。
法定代表人：徐志华，职务总经理。
委托代理人：唐力峰，广东国道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李恒波，男，1973年7月30日出生，汉族。
委托代理人：丁自勇，广东格方律师事务所律师。
委托代理人：李汉林，广东格方律师事务所实习律师。
原审第三人：广州市恒丰泰自动变速箱维修有限公司，住所地广州市白云区嘉禾百顺北路188号金煌汽配城14幢A6-9号。
法定代表人：李恒波。
委托代理人：丁自勇，广东格方律师事务所律师。
委托代理人：李汉林，广东格方律师事务所实习律师。
上诉人广州市以太物业管理有限公司（以下简称以太公司）与被上诉人李恒波因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年9月3日，以太公司（甲方）与广州市恒丰泰自动变速箱维修有限公司（以下简称恒丰泰公司，乙方）签订《广州市新广从汽车配件交易市场业户租赁商铺合同》，约定由恒丰泰公司向以太公司租赁位于广州市白云大道北113号新广从汽车配件交易市场内第E573-E582，E589-E593号共计15间商铺。商铺交铺日为2004年9月1日，租赁期限自2004年9月1日至2009年12月30日止。2004年9月1日起至2006年12月31日止的租金为9000元／月……商铺从2005年1月1日起开始计费。甲方提供的商铺间隔为实体墙。2004年9月1日至2009年12月31日期间的管理费为3000元／月。乙方须在签署合同之日，向甲方支付35000元作为合同保证金，同时交纳4500元水电保证金……。
上述合同签订后，恒丰泰公司于2004年9月4日通过广州市天河登峰恒发电子自动波箱经营部（法定代表人为本案李恒波）账户向以太公司支付43500元，审理中，根据李恒波出示的记载日期为2004年9月4日、编号为0218911917号广州市商业银行支票显示：该支票的收款人为以太公司，付款人为广州市天河登峰恒发电子自动波箱经营部，款项用途为租金，支付金额为43500元。李恒波还出示了证明及银行流水账，拟证明上述43500元已于2004年9月7日从广州市天河登峰恒发电子自动波箱经营部账户支出。根据恒丰泰公司陈述，上述款项包括合同保证金35000元、水电保证金4500元，其余4000元为2004年12月的10天租金及管理费。针对4000元租金，恒丰泰公司解释称，其司与以太公司曾约定了上述合同免租期至2004年12月31日，但以太公司认为免租期过长，故恒丰泰公司交纳了上述4000元作为2004年12月10天的租金及管理费。以太公司表示记不清楚有无约定免租期及实际的起租日。对于上述43500元，以太公司表示没有查询到其司开出的保证金发票，是否收到款项无法核实。
上述合同期满前的2009年12月24日，李恒波（乙方）与以太公司（甲方）签订《广州市新广从汽车配件交易市场业户租赁商铺合同》，约定甲方出租位于广州市白云大道北113号新广从汽车配件交易市场内第E573-E582，E589-E593号共计15间商铺（系涉案商铺）给乙方用作汽车配件经营。租赁期限自2010年1月1日至2011年12月31日止，起租日期为2010年1月1日。甲方提供的商铺间隔为实体墙，甲方按商铺现状并附图列出设施清单交乙方签收。商铺租金为16000元／月。自甲方交付商铺之日起，乙方进场装修必须报请甲方，并提供装修施工方案。经甲方书面批准后，并交纳相关的款项（包括装修保证金、拆墙保证金、施工质量保证金、余泥渣土清运保证金等）后方可施工，商铺的外墙不能改动。乙方不得擅自改动该商铺的建筑结构，不得拆除或破坏店铺原有的设施设备及设置在该建筑物内的任何公共设施。在租赁期，该商铺内的任何设施有破损的，乙方必须自费将之修复。乙方应于每月5-15日向甲方支付当月的租金、管理费及水电费，若超过15日不缴清当月以上费用的，甲方有权无条件收回该商铺。乙方拖欠甲方租金及其费用，视为违约，逾期每天按拖欠金额百分之二计收违约金，拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权终止合同收回所租商铺，乙方须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把商铺连同附着物交给甲方，乙方所付保证金不予退还。乙方因违反本合同有关规定，须支付违约金、赔偿金，甲方有权直接从保证金中扣除，甲方除书面通知乙方违约或赔偿金额，并开具票据给乙方，当乙方保证金不足合同期最后三个月的租金时，乙方必须在五天内交齐，否则，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还。当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权向乙方追讨。乙方在租赁期内擅自改动、拆除该商铺的建筑结构、装修、设备及公共设施，必须恢复原状，并赔偿由此造成的一切损失。乙方缴清了其租赁期间所产生的各项费用、工商税务注销及相关的税费，商铺验收合格等程序与手续后，双方互不追究违约责任……。审理中，李恒波、以太公司确认双方没有另外约定保证金。李恒波表示恒丰泰公司就涉案商铺向以太公司交纳的合同保证金35000元、水电保证金4500元已作为李恒波与以太公司之间就涉案商铺而履行租约的保证金，李恒波无需另行交纳。恒丰泰公司对此予以确认。以太公司则否认与李恒波作出上述约定，但同时表示如上述金额核实确已交纳且尚未退回，同意将保证金退还李恒波。
合同签订后，以太公司依约将涉案商铺交付李恒波，李恒波将涉案商铺继续交付恒丰泰公司经营使用。2011年12月31日，涉案租赁合同租期届满，李恒波从涉案商铺撤场。
2013年9月26日，李恒波向原审法院提起本案诉讼，请求：1、以太公司退还合同保证金35000元、水电保证金4500元及利息（自2012年1月1日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、本案受理费由以太公司负担。以太公司反诉请求：1、李恒波支付拖欠的商铺租金16000元，管理费3000元，电费5313.6元，水费163.2元，共计24476.8元及违约金（自2012年1月1日起计算至付清之日止，以欠款总额为本金，按照每日百分之二的标准计算）。2、本案诉讼费由李恒波负担。
以太公司称李恒波欠付2011年12月的租金16000元，管理费3000元，2011年11月、12月的电费5313.6元、水费163.2元未有交纳，李恒波除水电费的金额无法确认外，其余费用及欠费期间均予以确认。关于李恒波是否就此构成违约，李恒波予以否认并辩称，因李恒波在以太公司处尚有合同保证金35000元及水电保证金4500元，故曾与以太公司协议，欠付的租金及费用在保证金中扣除，以太公司否认与李恒波达成上述协议。关于水电费的金额，以太公司出示抄表记录、费用报销单、银行对账凭证、发票等证据，拟证明李恒波欠付的具体金额及已代李恒波缴纳欠付水电费的事实。
另李恒波称，涉案商铺的上一手承租人是恒丰泰公司，涉案商铺在交付给李恒波之前，隔墙与楼梯均已由恒丰泰公司拆除，李恒波未有作改动，恒丰泰公司确认隔墙与楼梯由其拆除。以太公司除确认隔墙与楼梯在恒丰泰公司承租期间由恒丰泰公司拆除外，还主张李恒波也参与了拆除，理由是李恒波为恒丰泰公司的法定代表人。以太公司出示照片、工程审批表、复原工程施工合同、工程费用明细、付款凭证等证据，拟证明以太公司为恢复涉案商铺原状支出费用的事实。
另以太公司出示了恒丰泰公司的营业执照，拟证明恒丰泰公司于2013年5月23日变更登记住所地的事实。李恒波则认为该份证据与本案无关联。
原审再查，涉案租赁合同为以太公司提供的格式合同，李恒波、以太公司确认合同约定的“甲方按商铺现状并附图列出设施清单交乙方签收”中的附图及设施清单，在以太公司向李恒波交付商铺时，并未提供。
原审法院认为，李恒波、以太公司签订的涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当恪守履行。
关于保证金的问题，李恒波主张恒丰泰公司通过案外经营部支付的43500元中已包含了合同保证金35000元及水电保证金4500元，同时提供了充分的证据证明上述款项已经支付给了以太公司。在李恒波已经举证证明其主张的基础上，以太公司负有说明有否收取上述款项及收取该笔款项用途的义务。但是以太公司除给出没有开具保证金发票的陈述外，并未对未有收到该笔款项予以举证，也没有对该笔款项的用途给予合理解释。另外，从常理分析，恒丰泰公司与以太公司之间的租赁合同约定了合同保证金与水电保证金，如恒丰泰公司未有交纳上述款项，以太公司理应追收，但在本案中，却未有证据显示以太公司曾经向恒丰泰公司催缴过上述款项，这也与租赁市场交易习惯不符。故而综合以上情况，本院对恒丰泰公司已支付合同保证金35000元及水电保证金4500元的主张予以采信。
根据本案查明事实，涉案商铺自2004年9月1日至2011年12月31日期间均由恒丰泰公司经营使用。恒丰泰公司向以太公司支付保证金后，没有证据显示以太公司向恒丰泰公司退回过上述费用。而李恒波、以太公司在2009年12月24日签订租赁合同时，又并未约定保证金。两份租赁合同所涉商铺均一致，租赁期间也连续。故而李恒波与恒丰泰公司确认恒丰泰公司向以太公司交纳的保证金用作李恒波与以太公司之间履行租赁合同的意见可信亦合理，予以采纳。现以太公司无证据证实退回上述款项给恒丰泰公司，且在审理中，对于款项退还主体是李恒波，以太公司也无异议，故李恒波有权向以太公司主张退回保证金。
以太公司主张李恒波欠付2011年12月的租金及管理费共计19000元，因李恒波对此确认，故原审法院予以采信。而对于2011年11、12月的水电费，以太公司出示了充分的证据证实其已代李恒波缴纳上述费用，原审法院对以太公司的主张及举证亦予以采纳。以太公司要求李恒波支付欠付的租金、管理费、水电费共计24476.8元的诉求合理合法，予以支持。
现针对以太公司主张不退保证金的各项抗辩，第一，关于李恒波欠付上述租金、管理费、水电费是否构成没收保证金条件的问题，原审法院认为，李恒波与以太公司之间的涉案租赁合同在2011年12月31日已经履行完毕，故双方均可预见，李恒波不再就涉案商铺对以太公司负有交纳2011年12月31日后租金及其他费用的义务，李恒波未有交纳的恰恰是租期届满前最后一月的租金、管理费及最后两月的水电费，而李恒波在以太公司处的合同保证金及水电保证金足以抵扣李恒波上述未交费用。在李恒波无需另行向以太公司支付费用的前提下，原、以太公司已经可以就保证金及未交费用进行结算。且在涉案租赁合同的履行期间内，也无证据显示李恒波有拖欠租金的行为。所以，以太公司主张李恒波有拖欠租金的意思表示并不能成立，李恒波未交租期届满前最后一月租金、管理费及最后二个月的水电费的行为并不构成没收保证金的条件。第二，关于涉案商铺的隔墙、楼梯，李恒波与恒丰泰公司均确认是由恒丰泰公司拆除，以太公司也确认拆除隔墙、楼梯是恒丰泰公司在其租赁涉案商铺期间所为。但以太公司另主张李恒波作为恒丰泰公司的法定代表人也从事了拆除行为，对此，原审法院认为，在恒丰泰公司租赁涉案商铺期间，李恒波是恒丰泰公司的法定代表人，其处理公司租赁事宜的行为代表公司，权利义务均由公司承享。以太公司以李恒波是恒丰泰公司的法定代表人为由，主张李恒波也是拆除行为人的理据不足，原审法院不予采纳。因以太公司未能证明李恒波是涉案商铺隔墙、楼梯的拆除的承责主体，故而以太公司以此理由要求不退保证金的意见不能成立。第三，以太公司提出了恒丰泰公司没有按时办理工商登记注销及变更手续，首先，恒丰泰公司作为独立的法人，并不是李恒波、以太公司之间履行的租赁合同的相对人，如恒丰泰公司的行为对以太公司造成损害，以太公司应向恒丰泰公司主张，而不是李恒波。涉案租赁合同中没有约定注销变更登记的办理期限以及相应的违约责任，故以太公司以此理由要求不退保证金于法无据，不予支持。综合以上情形，以太公司的上述抗辩理由均不能成立，李恒波要求以太公司退还合同保证金35000元及水电保证金4500元的诉请合理合法，予以支持。
而关于李恒波要求以太公司支付的保证金利息，由于李恒波确未交纳2011年12月的租金、管理费及2011年11、12月的水电费。以太公司未有返还保证金实为行使抗辩权，不构成恶意占有，故李恒波无权向以太公司主张保证金利息。而以太公司未能举证证明李恒波存在违约行为，故其要求以太公司支付违约金的诉求也不能成立。李恒波、以太公司的相应诉求，原审法院均不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年12月25日作出如下判决：一、在本判决生效之日起十日内，李恒波支付以太公司欠付的租金、管理费、水电费共计24476.8元；二、在本判决生效之日起十日内，以太公司返还李恒波合同保证金及水电保证金共计39500元；三、驳回李恒波其他的本诉请求；四、驳回以太公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费448元，由以太公司负担；反诉受理费206元，由李恒波负担。
判后，上诉人以太公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审没有支持以太公司的违约金反诉请求不当，应予改判。双方签订的租赁合同第2项约定“李恒波拖欠以太公司租金及其费用，视为违约，逾期每天按拖欠金额百分之二计收违约金，拖欠时间达一个月，以太公司有权终止合同收回所租商铺，李恒波须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把商铺连同附着物交给以太公司，李恒波所付保证金不予退还”。李恒波拖欠以太公司租金、管理费、水费、电费总计24476.8元，时间长达一年多未付清，原审法院对此事实未确认错误。上诉请求：撤销原审判决第四项，改判李恒波支付以太公司违约金24476.8元（从2012年1月1日起，以3287.8元为本金，按每日百分之二计算至付清之日止）。
被上诉人李恒波答辩认为：以太公司的上诉理由不能成立，属于对合同条款的理解错误。当租赁合同到期时，合同保证金或者水电费保证金或者用于抵扣租金、水电费和管理费，或者退还给承租人。当出租人不退还给承租人时，自然是用于抵扣租金、水电费和管理费，更何况合同保证金和水电费保证金的总额是远远多于最后一个月的额租金、水电费和管理费，故不存在滞纳金的法律问题。请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理，当事人对原审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。
本院认为：本案二审争议的焦点是李恒波拖欠租金、管理费及水电费是否构成违约。李恒波和以太公司签订的《广州市新广从汽车配件交易市场业户租赁商铺合同》约定李恒波应于每月5-15日支付当月的租金、管理费和水电费，逾期按每天拖欠金额百分之二计收违约金。李恒波于租期届满搬离涉案租赁场地后，一直未支付最后一期的租金、管理费和水电费，违反合同约定，理应承担相应的违约责任。李恒波抗辩称以太公司可以从保证金中扣减租金、管理费和水电费，故其不存在拖欠费用的情形。由于涉案租赁合同并未约定最后一期租金及相应费用可以在保证金中抵扣，李恒波也无证据证实其向以太公司主张过用保证金抵扣拖欠费用，故本院对李恒波的该抗辩事由不予采信。由于合同约定的按照每天以拖欠金额的百分之二计算违约金，明显过高，本院酌定为按照中国人民银行逾期贷款利率计算违约金。按照合同约定，李恒波应于每月的15号前缴纳当月的租金、管理费和水电费，由于以太公司主张从2012年1月1日起计算拖欠费用的违约金，属于对自己权利的处分，本院予以照准，故从2012年1月1日起计拖欠费用的违约金。
鉴于二审案件的审理是围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，法院不予审查。综上，上诉人以太公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1226号民事判决；
二、在本判决书送达之日起十日内，李恒波支付广州市以太物业管理有限公司欠付租金、管理费和水电费的违约金（以24476.8元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率，从2012年1月1日起计至实际支付之日止，以不超过本金24476.8元为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费448元，由广州市以太物业管理有限公司负担228元，李恒波负担220元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年七月××日
书 记 员 张 坤