四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江阳民初字第3568号
原告：阮能友，男，生于1971年9月9日，汉族，住四川省泸州市江阳区。
原告：罗兴连，女，生于1971年10月14日，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。
被告：杨露，女，生于1973年7月7日，汉族，住四川省泸州市江阳区。
委托代理人：林静，女，生于1981年6月4日，汉族，住四川省泸州市江阳区。
原告阮能友、罗兴连诉被告杨露房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理后，依法由审判员李熔钢适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮能友、罗兴连，被告杨露及其委托代理人林静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阮能友诉称，2004年12月，原告购买了位于泸州市江阳区枇杷沟巷32号房屋，并办理了房屋所有权证登记。2005年4月，被告杨露同原告阮能友建立房屋租赁关系，约定月租金30元，租赁期限实行一年签订一次。嗣后，原告履行了房屋交付被告杨露居住、使用义务，但被告杨露仅履行支付给原告房屋租金4个月，且至今占住房屋，拒不缴纳尚欠的房屋租金，其行为侵害了原告合法权益。现该房已列入政府规划的棚户区改造，双方签订的房屋租赁合同事实上不能再继续履行，经原告多次要求搬离，被告均置之不理。故诉请判令1、解除原、被告房屋租赁关系，由被告立即将租用原告所有的位于泸州市江阳区枇杷沟巷的住房两间腾空交付原告；2、由被告支付欠原告的房屋租金3020元；3、诉讼费由被告负担。
原告罗兴连诉称：二原告系夫妻关系。讼争位于泸州市江阳区枇杷沟巷房屋所有权中47%的份额，属二原告共同共有的事实，已经泸州市中级人民法院（2014）泸民中字第371号民事判决书认定并确认，现已生效。由于被告杨露租住占用该房，至今未向原告缴纳尚欠的房屋租金3020元，其行为侵害了原告合法权益，故诉请判令1、解除原、被告房屋租赁关系，由被告立即将租用原告所有的位于泸州市江阳区枇杷沟巷32号内的住房两间腾空交付原告；2、由被告支付欠原告的房屋租金3020元；3、诉讼费由被告负担。
被告杨露辩称：讼争位于泸州市江阳区枇杷沟巷房屋，系被告于1996年起与泸州市市中区民宗局宗教房产管理组建立房屋租赁关系，并取得由泸州市市中区民宗局宗教房产管理组颁发的《泸州市宗教房屋租用证》，约定每月由被告缴纳租金5.33元。随后，被告一直租用并居住于讼争房内，缴纳租金至2003年12月。2004年，前述房屋鉴定为危房，按照当时相关规定，整改房屋产生的维修等费用可作抵租金，被告对该房进行了整改，故可作抵租金。嗣后，泸州市市中区民宗局宗教房产管理组在未告知被告的情况下，将该房出卖给原告阮能友，侵害了被告对该房享有的优先购买权，其买卖行为应属无效。原告虽找过被告并要求缴纳其所述租金，但本被告属低保对象，既无其它住房亦无资金来源，与原告亦从未签订任何《房屋租赁合同》，故请求判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1996年1月1日，被告杨露向泸州市市中区民宗局宗教房产管理组租用了位于泸州市江阳区枇杷沟巷32号的房屋居住，租约有效期为壹年，每月租金5.33元。租期到期后，双方未续签租赁合同，但泸州市市中区民宗局宗教房产管理组仍收取租金至2003年12月，后因房屋年久失修，泸州市市中区民宗局宗教房产管理组未再收取房租。2004年6月7日，泸州市市中区宗教房产管理组、泸州市江阳区北城街道濂溪路社区居民委员会发出《通知》，明确被告杨露等住户居住的位于泸州市江阳区枇杷沟巷32号房屋，因建造时间久远，已成危房。2004年12月，原告阮能友与前妻刘某向泸州市市中区宗教房产管理组购买了位于泸州市江阳区枇杷沟巷的房屋，同年12月15日，阮能友办理了上述房产的房屋所有权证。2005年4月1日，被告杨露同原告阮能友签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋月租金30元，租赁期限实行一年签订一次；其中，《房屋租赁合同》第七条明确“在租赁期内，若遇甲方（阮能友）对房产进行维修和政府的拆迁及国家的征用等甲方不能预料和难与控制事宜，乙方（杨露）必须无条件搬离承租房……”，随后，被告杨露居住讼争房屋期间，亦履行支付给原告阮能友房屋租金至2005年7月。2009年9月24日，原告阮能友与刘某离婚时，双方约定泸州市江阳区枇杷沟巷房屋在内的房产归原告阮能友所有，同年11月6日，原告阮能友与原告罗兴连办理结婚登记。
2010年9月30日，泸州市房地产监理所依据阮能友提交的申请以及相关资料，将前述讼争房屋在内的位于泸州市江阳区枇杷沟巷的房屋所有权登记为阮能友单独所有。同年11月5日，阮能友重新办理了上述房屋土地的使用权证（土地使用权面积为346.429㎡）。现讼争位于泸州市江阳区枇杷沟巷房屋，仍由被告杨露居住。
另查明，2014年2月14日，泸州市枇杷沟棚户区和危旧房改造项目指挥部、泸州市江阳区枇杷沟棚户区和危旧房自治改造委员会发出“兹定于2014年2月16日10时起开始枇杷沟棚户区及危旧房改造项目附条件拆迁补偿安置协议书签订。敬请被征收人相互转告”的《签约公告》。
关于二原告诉请由被告支付尚欠原告的房屋租金3020元主张，审理中，二原告自愿放弃该项诉请主张。
上述事实，有原、被告身份证、江阳区南城街道白招牌社区居民委员会出具的证明、常住人口登记卡、《离婚协议》、《婚姻登记证明》、《房屋所有权证》、《签约公告》、房屋租用证、收款收据、《通知》、《房屋租赁合同》、照片七张以及当事人与本院认定的事实相一致的陈述等证据在案佐证。
本院认为，被告杨露与泸州市市中区民宗局宗教房产管理组就讼争房屋形成的租赁关系。泸州市市中区民宗局宗教房产管理组将讼争之房出卖给原告阮能友后，原被告双方签订租赁合同，由此原、被告双方形成新的租赁合同关系。合同期届满后虽然原被告未继续签订租赁合同，但被告仍然继续租住在讼争房屋至今，双方形成不定期的房屋租赁合同关系。现出租房所在的区域进行棚户区改造，致合同事实上不能再继续履行，双方的租赁合同关系应予解除，故二原告主张与被告杨露解除租赁合同关系并将房屋腾空返还二原告的请求，本院予以支持。关于二原告诉请由被告支付尚欠的房屋租金3020元主张，审理中，二原告自愿放弃该项诉请主张，系其权利的处分，本院应予支持。关于被告杨露称“……泸州市市中区民宗局宗教房产管理组在未告知被告的情况下，将该房出卖给原告阮能友，侵害了被告对讼争房屋享有的优先购买权，其买卖行为应属无效”的辩解，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告杨露在举证期限内，因未向本院提交其行使前述相关权利的证据，同时其辩解主张，与本案亦非同一法律关系，故本院不予审查处理。关于被告杨露辩解中称……《房屋租赁合同》中的“杨露”签名非杨露本人行为，对此，本院就该签名的同一性是否系本案被告杨露经手形成，已向被告杨露释明并告知其提出书面鉴定申请期限，现已逾期，被告杨露仍未向本院提出申请，视为其对权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告阮能友与被告杨露的房屋租赁合同关系；
二、限被告杨露于本判决生效之日起十日内将位于泸州市江阳区枇杷沟巷房屋腾空返还原告阮能友、罗兴连。
本案案件受理费25元，由被告杨露承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 李熔钢
二〇一四年十一月十八日
书记员 李睿杰