西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第07481号
原告（反诉被告）：西安张刚餐饮管理有限公司。
法定代表人：张刚，系该公司总经理。
委托代理人：孟创奇，陕西东瑞律师事务所律师。
委托代理人：王越，陕西东瑞律师事务所律师。
被告：西安朗豪酒店管理有限公司。
法定代表人：文红贤，系该公司总经理。
被告（反诉原告）：西安朗豪酒店管理有限公司太白路店。
法定代表人：文红贤，系该公司经理。
共同委托代理人：朱培，陕西鼎乾律师事务所律师。
共同委托代理人：李路，陕西鼎乾律师事务所律师。
原告（反诉被告）西安张刚餐饮管理有限公司(简称张刚餐饮公司)与被告西安朗豪酒店管理有限公司（简称朗豪酒店）及被告（反诉原告）西安朗豪酒店管理有限公司太白路店（朗豪酒店太白路店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张刚餐饮公司之委托代理人孟创奇、王越及被告朗豪酒店、朗豪酒店太白路店之共同委托代理人朱培均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张刚餐饮公司诉称，原告与被告朗豪酒店太白路店于2014年4月24日签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期从2014年4月25日至2022年4月30日（免租期为50天），原告租赁房屋用于经营张刚美食城，房租每月26640元。原告已交至2015年9月13日。2015年7月29日西安京龙实业发展有限公司发出通知，通知原告美食城将被收回。之后，原告美食城遭受封门、封堵通道等影响经营。2015年8月19日西安市雁塔区毛家香湘菜馆发出通知，通知原告美食城立即结束经营。之后被告将原告美食城停水、停电，导致原告整个经营活动陷于瘫痪，被告严重违约。由于被告的违约行为给原告造成了重大损失，现原告诉至法院，请求：1、依法解除原、被告之间于2014年4月24日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告缴纳的保证金80000元，已交剩余房屋租金22226元（2015年8月20日至2015年9月13日租金）；3、被告承担违约责任，赔偿原告损失1024567.5元（其中装修费626000元，广告费22266元，空调60000元，电脑4450元，桌椅26125元，餐饮管理系统10000元，手机信号费8000元，厨具11688元，监控器材4000元，酒店用品75870元，其他办公用品45556.50元，清理垃圾费31500元）；4、被告在西安各大报纸恢复原告名誉；5、被告承担本案诉讼费。
被告朗豪酒店及被告（反诉原告）朗豪酒店太白路店共同辩称，双方在2014年4月4日确实签订房屋租赁合同，按照合同约定，原告应当于2015年6月2日支付2015年6月14日至2015年12月14日的租金159840元，但原告仅支付80000元，且自2015年7月起未支付水电费，经核算欠缴水电费45822元。对此，被告多次催缴相关费用，但原告始终未予支付。为此2015年9月29日被告通过报纸向原告催要过租金及水电费。2015年9月6日原告以线路维修为由停止营业并自行关闭租赁场地，至今没有向被告移交租赁场地。2015年10月23日原告租赁场地水管破裂，被告发现后及时通知原告进行处理，但仍然造成租赁区域内水泵、电器开关等受损，预计维修费30000元。综上，被告朗豪酒店太白路店提出反诉，要求原告支付欠付的租金142080元（暂计至2016年2月23日，要求原告支付至实际返还租赁物止），水电费45822元，维修费用30000元。反诉费由原告承担。
原告（反诉被告）张刚餐饮公司辩称：1、原告于2015年6月16日支付了3个月的房屋租金，被告对此并未提出异议，故原告已履行付款义务并没有违约。原告已将房屋租金交至2015年9月13日，原告于2015年9月10日向法院提起诉讼，请求解除合同。原告有理由、有证据认为被告无法继续履行合同义务，故中止合同，等待法院判决。原告享有同时履行抗辩权，故不应该再向可能丧失出租权的被告支付房租。2、原告确实使用场地至诉讼之日，故原告同意将水电费交至诉讼之日。超出诉讼之日的水电费并非原告使用所产生，故原告不应该支付。3、2015年10月23日原告租赁经营场所遭到漏水淹没，该场地漏水是因为原告租赁物下有整幢大楼的污水处理池，需抽水泵24小时不停地工作抽水，大楼停电导致抽水泵无法工作而漏水。所以漏水所产生的维修费不应由原告承担。4、本案是因被告的违约行为导致发生，反诉费不应由原告承担。
经审理查明，2014年4月24日，原告与被告朗豪酒店太白路店签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告朗豪酒店太白路店位于西安市高新区科技路莫泰酒店负一层部分区域，经营餐饮小吃城。合同约定租赁期从2014年4月25日至2022年4月30日（免租期为50天），合同签订三日内，原告应缴纳租赁保证金80000元，租赁关系终止时，该保证金除充抵原告承担的相关费用外，剩余部分无息归还。房屋租金自免租期满次日起算，第一年至第三年房租每月37元∕㎡，每月计26640元。以后每三年递增5%。物业管理费5元∕㎡，水费4.95元∕T，电费每度1.35元，每月10日前交付被告。在本合同约定的租赁期内，被告若提前收回房屋或原告提前退租的，应提前3个月通知对方；被告违约单方解除本合同的，应按照原告装修情况折旧补偿；原告因客观原因无法继续经营的，其可以按本合同条件转让该租赁的商铺及自建设施；原告违约单方解除本合同的，被告收取的保证金作为违约金以赔偿甲方的损失。解除合同前，原告须支付完包括但不限于拖欠的租金、管理费、滞纳金、水电煤等费用，被告还应退还相应的租金。原告未按本合同约定支付被告租金的，逾期超过本合同约定的支付期限15日的，被告有权立即解除租赁合同；原告应在收到被告解除租赁合同书面通知5日内退场。合同签订后，原告向被告交纳合同保证金80000元，并交纳房屋租金至2015年9月13日（计80000元），被告亦将租赁房屋交付原告，原告并进行了相应装修。2015年7月29日，案外人西安京龙实业发展有限公司向原告发出通知，通知原告因毛家香湘菜馆承租其公司整栋房屋未按合同约定交纳房租，美食城房屋将被收回。2015年8月19日，西安市雁塔区毛家香湘菜馆又向原告发出通知，载明由于朗豪酒店承租整栋房屋，未按约交纳租金，其将于公告7日起收回整栋房屋，并将采取停水、停电、封门、封堵通道等手段，要求原告接到通知后立即结束经营，搬离物品。之后，原告经营之美食城遭受封门、封堵通道等手段，导致原告不能经营。原告遂于2015年9月6日前后撤离，但双方并未交接。审理中，本院根据原告的申请，经西安市中级人民法院委托西安建华资产评估有限责任公司对原告美食城装修现价值进行评估，评估结论为涉案美食城装修在评估基准日（2015年10月1日）所表现市场价值为527398元，对此结论，原告不持异议，被告朗豪酒店太白路店提出异议，评估人进行了书面答复，但未改变评估结论。另查明，被告朗豪酒店于2015年9月29日在西安晚报上发布公告，公告内容为：请承租人西安张刚餐饮管理有限公司，法人：张刚，自本公告之日起3日内至西安朗豪酒店管理有限公司太白路店（西安市科技路一号）缴清你所欠全部租金及水电费等费用。逾期不来办理，我方将依据合同及相关法律法规予以处理，并依法追讨全部欠款及违约金。关于原告下欠物业费、水电费，被告称原告下欠2015年7月（水电费合计18608.40元）、8月（水电费合计9579.15元）水电费共计28187.55元。2015年9月1日至2015年10月27日期间水电费、物业费合计17634.45元。对此，原告承认并认可下欠2015年7月、8月水电费。但对2015年9月1日至2015年10月27日期间水电费仅认可2015年9月13日前的（原告请求之四分之一即2034.45元∕4=508.61元），物业费认可9月份的（即3600元）。关于房屋产权,被告称房屋产权属于谁其亦不清楚,但被告系自毛家香湘菜馆承租整栋房屋后将负一层部分区域出租于原告,毛家香湘菜馆又自西安京龙实业发展有限公司处承租。
上述事实，有《房屋租赁合同》、收据、通知、费用凭证、西安晚报公告一则、催款通知、费用明细单、情况说明，视频资料、短信照片及双方对质笔录、本案庭审笔录在卷佐证。
本院认为，2014年4月24日，原告与被告朗豪酒店太白路店签订的《房屋租赁合同》，并无违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按约履行。2015年7、8月，案外人向原告发出通知，要求收回房屋，并于随后封门、封堵通道导致原告无法经营，被告朗豪酒店太白路店作为房屋出租人，有义务保障原告正常使用承租房屋，被告未能保障，显属违约行为。原告未严格按照合同约定足额支付2015年6月至2015年12月的租金159840元，仅支付80000元，而且下欠2015年7月、8月水电费，亦属违约行为。但原告属一般性违约，被告朗豪酒店太白路店则属根本性违约，故原告对此案纠纷承担20%的责任，被告朗豪酒店太白路店应承担80%的责任。虽然原告未能严格实施房屋交接,或者发函要求被告交接房屋，但被告在明知原告因案外人的行为已无法使用房屋，进行经营的情况下，仍然发函要求原告（预）交纳尚未实际使用期间的房屋租金，固然有合同约定，但显然不合情理。现原告要求依法解除原、被告于2014年4月24日签订的《房屋租赁合同》，因合同履行已不现实与可行，故依法应予解除。原告要求被告朗豪酒店太白路店返还保证金80000元，依法予以支持。原告要求被告退还2015年8月20日至2015年9月13日下余房屋租金22226元，因双方存在房屋交接之争议，而且原告系2015年9月6日前后撤离，故此项请求，结合全案情况依法不予支持。原告要求被告赔偿损失1024567.5元，因原告请求之空调、监控器材、垃圾清理、广告费等费用损失已在评估报告中体现。请求之电脑、桌椅、厨具及酒店用品、办公用品，餐饮管理系统等物品损失，因系活动物品，原告可以带离并继续使用或转让减损，同时原告已实际经营年余，所提交之损失证据均为收款收据（手机信号费更是个人所书收据），并无购物发票，故本院依法不予认定与支持。本院结合双方责任分割、依据评估结论等因素，综合确定被告朗豪酒店太白路店应赔偿原告损失422350.40元。原告要求被告在西安各大报纸恢复原告名誉，因原告确实存在未能足额依约支付租金等问题，被告朗豪酒店太白路店系按照乙方对合同的理解登报催要租金，不构成对原告名誉的损害，故此项请求依法不予支持。被告朗豪酒店太白路店提起反诉，要求原告支付欠付的2016年2月23日前的租金142080元，根据上述责任分割所述之理由，依法不予支持。被告所请求之水电费45822元，参照双方对质意见与本案实际，依法支持32296.16元。被告朗豪酒店太白路店要求原告承担漏水产生的维修费用30000元，因漏水产生之原因与责任并不明确，且双方存在交接与管理责任争议，故本案不予合并处理，应由双方另行处理。兹依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告西安张刚餐饮管理有限公司与被告西安朗豪酒店管理有限公司太白路店于2014年4月24日签订之《房屋租赁合同》。
二、西安朗豪酒店管理有限公司太白路店于本判决书生效后十日内退还原告西安张刚餐饮管理有限公司保证金80000元，赔偿原告损失422350.40元。
三、原告西安张刚餐饮管理有限公司于本判决书生效后十日内支付被告西安朗豪酒店管理有限公司太白路店下欠水电费、物业费计32296.16元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原、被告其余诉讼请求。
本案案件受理费8597元（原告预交），反诉费2284元（被告朗豪酒店太白路店预交），由原告承担2597元，被告朗豪酒店太白路店承担8284元，相互抵算，本判决生效后被告朗豪酒店太白路店直接给付原告6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 毕智强
人民陪审员 任平汉
人民陪审员 赵俊宏
二〇一六年十月二十一日
书 记 员 高彩娥
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