广东省佛山市三水区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）佛三法执异字第21号
异议人（案外人）卢国新，男，汉族，住广东省高州市，公民身份号码：×××1719。
异议人（案外人）张柏光，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××1754。
上述两异议人的委托代理人廖建起，广东信征律师事务所律师。
申请执行人邓灿光，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码：×××1679。
委托代理人陈沛、李群，广东国锋律师事务所律师。
被执行人龙志君，男，汉族，住广东省深圳市罗湖区，公民身份号码：×××2976。
被执行人龙观华，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××2931。
被执行人广东省八建集团有限公司。住所地：广东省湛江市霞山区，组织机构代码：××。
法定代表人陈顺利，董事长。
委托代理人陶辉武，广东国锋律师事务所律师。
本院在执行（2014）佛三法西执字第990号邓灿光与龙志君、龙观华、广东省八建集团有限公司（以下简称八建公司）买卖合同纠纷一案中，异议人（案外人）卢国新、张柏光向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人卢国新、张柏光称，朋友介绍我们认识了龙志君，龙志君说急需用钱，有意出售其出资建造的位于佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房，该房屋总建设用地面积230平方米，建筑规模3529.58平方米，12层，里面是空的、没有任何装修，最后商定售价398万元，折算单价为1128元／平方米。经三江村委会同意并在两名证人的见证下，于2014年10月16签订买卖合同。我们向龙志君支付现金5万元作定金，又于2015年2月16日通过银行转账支付350万元到龙志君指定的陈田秀的账户，现尚欠43万元房款。我们购得房屋后即购买材料继续建设，在2015年3月13日，看到房屋被法院查封的公告，才了解龙志君因欠债而被起诉的事情。我们愿意将购房未付余款43万元交到法院，请法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条的规定，中止对我们购买的位于佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房屋的执行。
异议人卢国新、张柏光向本院提供的证据有：1.房屋买卖合同，拟证明两异议人向龙志君购买了佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房屋，当时有村委会、蔡伟迪、潘武强在场见证；2.定金收据，拟证明龙志君收取了两异议人购房定金5万元；3.龙志君身份证复印件，用于证明龙志君的身份情况；4.证明，拟证明龙志君于2011年11月18日从植启荣处购得乐平镇三江市场侧商住小区50号土地，并经村委会同意于2014年10月15日转让给两异议人；5.佛山市建设用地规划许可申请表及红线图，拟证明龙志君向乐平镇国土城建局申请规划用地的情况；6.结构施工图18份及建设施工图15份，拟证明龙志君的房屋经乐平镇国土城建局批准按规划施工；7.龙志君建房时部分支出凭证，证明异议人所购的房屋是龙志君出资建设；8.手机短信截图、收款收据，拟证明龙志君发短信给异议人卢国新，要求把购房款转账到陈田秀的农业银行账户上，而收款收据上亦注明转账的账号；9.执行裁定书，拟证明异议人向龙志君购买的房屋被法院执行查封；10.收据，拟证明卢国新从龙志君处购得房屋后，购买河沙、水泥等建筑材料继续建设房屋；11.常住人口登记卡及吕群梅的身份证，用于证明张柏光与吕群梅是夫妻关系；12.银行存折及明细对账单，用于证明张柏光通过自己及妻子吕群梅的银行帐号向龙志君指定的银行账户支付350万元；13.房地产估价报告，拟证明异议房屋经评估，市场价为416.99万元，与异议人购买价接近。
申请执行人邓灿光答辩称：异议人卢国新、张柏光与被执行人龙志君间的房屋买卖行为是无效或是效力待定的，该房屋的产权仍属被执行人龙志君所有，请依法驳回异议人的异议申请。理由有：1.房屋买卖合同是在申请执行人起诉、申请执行之后签订的，异议人是在明知龙志君有债务的情况下仍购买案涉房屋，有帮助龙志君转移财产的嫌疑，是双方恶意串通，该买卖行为应为无效；2、合同购买价明显低于市场价格。房屋建设方广东八建集团有限公司与龙志君就案涉房屋有工程造价结算，单是土建工程造价已达6794898元，现以398万元成交，该价格明显低于市场价格，该买卖行为显失公平；3.买卖合同上只有龙志君一人签名，案涉房屋是龙志君婚内所建，属于夫妻共同财产，龙志君未经其他共有人同意即对共有财产作出处分，属于无权处分，该买卖合同属于效力待定；4.目前该房屋并没有办理过户手续，依《物权法》的相关规定，该房屋的所有权仍是龙志君所有；5.买卖合同在履行上存在多处不合常理、不符合一般交易习惯地方，一是异议人提供的银行转账记录，收款人是陈田秀，不足以证明向龙志君付款的事实。如果龙志君确认收到案涉房屋价款，但没有用于偿还欠申请执行人的债务，则构成了拒不执行判决、裁定罪，请求法院依法移送侦查机关立案侦查；二是买卖合同签订时间与银行转账付款时间相差4个月，与异议人陈述的龙志君因急需用钱而出售房屋的说法相悖的；三是异议人没有提供其工作和收入的证据，申请执行人认为异议人是没有购买能力。在异议中，邓灿光提交《工程竣工价款结算单》一份，拟证明案涉房屋结算工程造价为6794898元，龙志君以395万元卖与异议人价格过低、明显不合理。
被执行人八建公司称，同意邓灿光的答辩意见，认为案涉房屋买卖合同是虚假的。龙志君非常清楚案涉房屋的市场价值，以如此不合理的低价出卖是为了达到转移财产、逃避债务的目的。根据三水法院（2015）佛三法民一初字第160号民事判决，我司对案涉房屋的拍卖、变卖款享有优先受偿权，但龙志君没有向我司支付分文。异议人的异议人理由不成立，异议人并没有全额支付合同约定的房屋价款，也没有证据证实异议人对房屋已经实际占有和使用，该房屋至今仍是空置。在异议中，八建公司提交了三水法院的（2015）佛三法民一初字第160号民事判决书，拟证明案涉房屋结算工程造价为6794898元已被法院的判决所确认，异议人与龙志君的交易价格明显低于市场价格。且该判决确定，八建公司对房屋的拍卖、变卖款享有优先受偿权。
被执行人龙志君、龙观华在异议中没有向本院提交书面意见和证据。
本院经审查认为异议当事人提供的上列证据里因手机短信截图无法与原件核对，对该证据的三性不予确认。其余证据形式、来源合法，故对上列除手机短信截图以外的证据的真实性予以确认。
本院经审查查明，本院在执行（2014）佛三法西执字第990号邓灿光与龙志君、龙观华、八建公司买卖合同纠纷一案中，根据（2014）佛三法西执字第990-1号执行裁定，对佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房进行了查封，并分别于2015年1月6日、2015年2月1日在该房屋首层显要位置张贴封条、张贴公告的形式将本院的查封行为进行了公示。
佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号住宅楼在2011年12月7日获得了佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局的用地规划许可，在2011年12月8日获得了佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局的建（构）筑物建设工程规划的施工许可；前述用地规划及建设工程规划的许可申请均是以龙志君名义提出。该地及建筑物没有办理房地产权证登记。
通过实地勘验查明：案涉的建筑楼宇为地下一层，地上十二层。首层未安装窗户、入口没有安装正式门锁。楼宇设计有步梯和电梯，电梯未有安装。每个楼层只有框架和墙体，里面没有做空间间隔，墙体及地面为水泥毛坯，步梯同为水泥毛坯、步级凹凸不平，没有安装扶手，整幢楼均没有安装供、排水管、未铺设电线等基本的设施。
另查明，异议人卢国新、张柏光与被执行人龙志君在2014年10月16日签订《房屋买卖合同》，佛山市三水区乐平镇三江村民委员会、蔡伟迪、潘武强分别在《房屋买卖合同》公证人栏上盖章、签名。《房屋买卖合同》约定由卢国新、张柏光各出50%的资金以总价398万元向龙志君购买其位于佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号地及12层楼。张柏光与其妻子吕群梅在2015年2月16日分别从个人银行账户向陈田秀的6228480628874359571的账户转账汇入合共350万元。龙志君向卢国新、张柏光出具于2014年10月15日收到购买房屋定金5万元、于2015年2月16日收到买房款350万元的两份收据。
再查明，八建公司诉龙志君建设工程合同纠纷一案，案号为本院（2015）佛三法民一初字第160号，该案龙志君缺席审理，本院于2015年5月8日作出（2015）佛三法民一初字第160号民事判决，确定龙志君向八建公司清偿工程款6794898元；八建公司对位于佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号的住宅楼在拍卖、变卖款享有优先受偿权。该判决尚未生效。
本院认为，因被执行人未自觉履行生效法律文书确定的义务，法院有权对被执行人的财产采取执行措施。本案中，本院查封的位于佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房，根据《佛山市建设用地规划许可申请表及宗地红线图》、《佛山市建（构）筑物建设工程规划许可申请表》、《建设施工图纸》、《结构施工图纸》等证据显示，土地使用人及履行房屋建设施工报审手续均为龙志君，异议案件当事人对此均不持异议，本院予以确认。该土地及房屋虽未办理房地产权登记，但龙志君作为土地的使用人、房屋建设的报审申请人，能够推定属于被执行人龙志君的财产，本院依法查封被执行人龙志君财产的执行行为，符合相关法律规定。现异议人主张因其已向龙志君购买了该房地产，且支付了大部分价款，亦在购买之后以继续建设的形式实际占有了该房，故应享有该土地及房屋的权益并得以请求中止执行。但根据本院依法对房屋现场的实地勘验检查情况，该房屋里面、外立面在混凝土框架完工后再没有进行过任何的装修、修缮等事实行为，与异议人“以继续建设的形式占有了房屋”的说法不符。且异议人支付房屋价款的时间在本院执行查封房屋之后，结合异议人向龙志君以外的人支付价款的情节，在没有其它证据佐证下本院无法认定该支付的合法性、真实性。因而不足以认定异议人已向龙志君支付大部分房屋价款、房屋是以被异议人占有的形式完成了交付的事实。故对异议人请求本院中止对该房地产的执行，本院不予支持。至于申请执行人邓灿光提出龙志君故意转移财产、逃避债务，涉嫌拒不执行判决、裁定罪，要求移送侦查处理，该意见不属于执行异议审查的范围，申请人执行人可向执行法官反映其意见，以及被执行人八建公司提出其对龙志君房屋在拍卖、变卖款享有优先受偿权益的问题与本案分属不同的法律关系，本案不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项、第二百二十七条，裁定如下：
驳回异议人（案外人）卢国新、张柏光的异议。
案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起15日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陆绮萍
代理审判员 黄 洁
代理审判员 林育婷
二〇一五年六月五日
书 记 员 李伟志
佛山市三水区人民法院各种文书审批记录
文件名称
执行裁定书
编号
（2015）佛三法执异字第21号
拟稿庭室
执行局
拟稿人
林育婷
拟稿日期
2015.6.5
送批日期
承办人
意见
裁定驳回异议申请，送主审法官批示。
主审法官
意见
广东省佛山市三水区人民法院
执行裁定书
（2015）佛三法执异字第21号
异议人（案外人）卢国新，男，汉族，1963年7月10日出生，住广东省高州市云潭垌尾大田头村村46号，公民身份号码：440922196307101719。
异议人（案外人）张柏光，男，汉族，1957年8月13日出生，住广东省佛山市禅城区金沙一街2号317房，公民身份号码：440922195708131754。
上述两异议人的委托代理人廖建起，广东信征律师事务所律师。
申请执行人邓灿光，男，汉族，1958年9月10日出生，住广东省东莞市虎门镇怀德路居岐130号，公民身份号码：442527195809101679。
委托代理人陈沛、李群，广东国锋律师事务所律师。
被执行人龙志君，男，汉族，1969年9月15日出生，住广东省深圳市罗湖区深南东路50116号京基一百1栋E座二单元7F，公民身份号码：440821196909152976。
被执行人龙观华，男，汉族，1977年3月5日出生，住广东省佛山市禅城区会稽里七巷11号，公民身份号码：440821197703052931。
被执行人广东省八建集团有限公司。住所地：广东省湛江市霞山区民享路4号，组织机构代码：××。
法定代表人陈顺利，董事长。
委托代理人陶辉武，广东国锋律师事务所律师。
本院在执行（2014）佛三法西执字第990号邓灿光与龙志君、龙观华、广东省八建集团有限公司（以下简称八建公司）买卖合同纠纷一案中，异议人（案外人）卢国新、张柏光向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人卢国新、张柏光称，朋友介绍我们认识了龙志君，龙志君说急需用钱，有意出售其出资建造的位于佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房，该房屋总建设用地面积230平方米，建筑规模3529.58平方米，12层，里面是空的、没有任何装修，最后商定售价398万元，折算单价为1128元／平方米。经三江村委会同意并在两名证人的见证下，于2014年10月16签订买卖合同。我们向龙志君支付现金5万元作定金，又于2015年2月16日通过银行转账支付350万元到龙志君指定的陈田秀的账户，现尚欠43万元房款。我们购得房屋后即购买材料继续建设，在2015年3月13日，看到房屋被法院查封的公告，才了解龙志君因欠债而被起诉的事情。我们愿意将购房未付余款43万元交到法院，请法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条的规定，中止对我们购买的位于佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房屋的执行。
异议人卢国新、张柏光向本院提供的证据有：1.房屋买卖合同，拟证明两异议人向龙志君购买了佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房屋，当时有村委会、蔡伟迪、潘武强在场见证；2.定金收据，拟证明龙志君收取了两异议人购房定金5万元；3.龙志君身份证复印件，用于证明龙志君的身份情况；4.证明，拟证明龙志君于2011年11月18日从植启荣处购得乐平镇三江市场侧商住小区50号土地，并经村委会同意于2014年10月15日转让给两异议人；5.佛山市建设用地规划许可申请表及红线图，拟证明龙志君向乐平镇国土城建局申请规划用地的情况；6.结构施工图18份及建设施工图15份，拟证明龙志君的房屋经乐平镇国土城建局批准按规划施工；7.龙志君建房时部分支出凭证，证明异议人所购的房屋是龙志君出资建设；8.手机短信截图、收款收据，拟证明龙志君发短信给异议人卢国新，要求把购房款转账到陈田秀的农业银行账户上，而收款收据上亦注明转账的账号；9.执行裁定书，拟证明异议人向龙志君购买的房屋被法院执行查封；10.收据，拟证明卢国新从龙志君处购得房屋后，购买河沙、水泥等建筑材料继续建设房屋；11.常住人口登记卡及吕群梅的身份证，用于证明张柏光与吕群梅是夫妻关系；12.银行存折及明细对账单，用于证明张柏光通过自己及妻子吕群梅的银行帐号向龙志君指定的银行账户支付350万元；13.房地产估价报告，拟证明异议房屋经评估，重置价为416.99万元，与异议人购买价接近。
申请执行人邓灿光答辩称：异议人卢国新、张柏光与被执行人龙志君间的房屋买卖行为是无效或是效力待定的，该房屋的产权仍属被执行人龙志君所有，请依法驳回异议人的异议申请。理由有：1.房屋买卖合同是在申请执行人起诉、申请执行之后签订的，异议人是在明知龙志君有债务的情况下仍购买案涉房屋，有帮助龙志君转移财产的嫌疑，是双方恶意串通，该买卖行为应为无效；2、合同购买价明显低于市场价格。房屋建设方广东八建集团有限公司与龙志君就案涉房屋有工程造价结算，单是土建工程造价已达6794898元，现以398万元成交，该价格明显低于市场价格，该买卖行为显失公平；3.买卖合同上只有龙志君一人签名，案涉房屋是龙志君婚内所建，属于夫妻共同财产，龙志君未经其他共有人同意即对共有财产作出处分，属于无权处分，该买卖合同属于效力待定；4.目前该房屋并没有办理过户手续，依《物权法》的相关规定，该房屋的所有权仍是龙志君所有；5.买卖合同在履行上存在多处不合常理、不符合一般交易习惯地方，一是异议人提供的银行转账记录，收款人是陈田秀，不足以证明向龙志君付款的事实。如果龙志君确认收到涉案房屋价款，但没有用于偿还欠申请执行人的债务，则构成了拒不履行法院生效裁判罪，请求法院依法移送侦查机关立案侦查；二是买卖合同签订时间与银行转账付款时间相差4个月，与异议人陈述的龙志君因急需用钱而出售房屋的说法相悖的；三是异议人没有提供其工作和收入的证据，申请执行人认为异议人是没有购买能力。在异议中，邓灿光提交《工程竣工价款结算单》一份，拟证明案涉房屋结算工程造价为6794898元，龙志君以395万元卖与异议人价格过低、明显不合理。
被执行人八建公司称，同意邓灿光的答辩意见，认为案涉房屋买卖合同是虚假的。龙志君非常清楚案涉房屋的市场价值，以如此不合理的低价出卖是为了达到转移财产、逃避债务的目的。根据三水法院（2015）佛三法民一初字第160号民事判决，我司对案涉房屋的拍卖、变卖款享有优先受偿权，但龙志君没有向我司支付分文。异议人的异议人理由不成立，异议人并没有全额支付合同约定的房屋价款，也没有证据证实异议人对房屋已经实际占有和使用，该房屋至今仍是空置。在异议中，八建公司提交了三水法院的（2015）佛三法民一初字第160号民事判决书，拟证明案涉房屋结算工程造价为6794898元已被法院的判决所确认，异议人与龙志君的交易价格明显低于市场价格。且该判决确定，八建公司对房屋的拍卖、变卖款享有优先受偿权
被执行人龙志君、龙观华在异议中没有向本院提交书面意见和证据。
本院经审查认为异议人当事人提供的上列证据，证据形式、来源合法，故对上列证据的真实性予以确认。
本院经审查查明，本院在执行（2014）佛三法西执字第990号邓灿光与龙志君、龙观华、八建公司买卖合同纠纷一案中，根据（2014）佛三法西执字第990-1号执行裁定，对佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房进行了查封，并分别于2015年1月6日、2015年2月1日在该房屋首层显要位置张贴封条、张贴公告的形式将本院的查封行为进行了公示。
佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号住宅楼在2011年12月7日获得了佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局的用地规划许可，在2011年12月8日获得了佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局的建（构）筑物建设工程规划的施工许可；前述用地规划及建设工程规划的许可申请均是以龙志君名义提出。该地及建筑物没有办理房地产权证登记。
通过实地勘查查明：案涉的建筑楼宇为地下一层，地上十二层。首层入口没有装门锁，设计有步梯和电梯，电梯未有安装。每个楼层内没有做空间间隔，墙体及地面为水泥毛坯，步梯同为水泥毛坯，没有安装扶手，整幢楼均没有安装水、电设施。
另查明，异议人卢国新、张柏光与被执行人龙志君在2014年10月16日签订《房屋买卖合同》，佛山市三水区乐平镇三江村民委员会、蔡伟迪、潘武强分别在《房屋买卖合同》公证人栏上盖章、签名。《房屋买卖合同》约定由卢国新、张柏光各出50%的资金以总价398万元向龙志君购买其位于佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号地及12层楼。张柏光与其妻子吕群梅在2015年2月16日分别从个人银行账户向陈田秀的6228480628874359571的账户转账汇入300万元和50万元。龙志君向卢国新、张柏光出具于2014年10月15日收到购买房屋定金5万元、于2015年2月16日收到买房款350万元的两份收据。
本院认为，因被执行人未自觉履行生效法律文书确定的义务，法院有权对被执行人的财产采取执行措施。本案中，本院查封的位于佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房，根据《佛山市建设用地规划许可申请表及宗地红线图》、《佛山市建（构）筑物建设工程规划许可申请表》、《建设施工图纸》、《结构施工图纸》等证据显示，土地使用人及履行房屋建设施工报审手续均为龙志君，异议案件当事人对此均不持异议，本院予以确认。该土地及房屋虽未办理房地产权登记，但龙志君作为土地的使用人、房屋建设的报审申请人，能够推定属于被执行人龙志君的财产，本院依法查封被执行人龙志君财产的执行行为，符合相关法律规定。（现异议人主张该房地产因其向被执行人龙志君合法购买并实际占有而享有了足以阻止对该房地产强制执行的权益，其主张的事实及所提交的证据的真实性、合法性不属于执行异议审查的范围，异议人应当通过相关法律程序寻求救济，）现异议人主张其已向龙志君购买了该房地产，且支付了大部分价款，亦以继续建设的形式实际占有了该房。根据异议人提供的证据和本院依法对房屋现场的实地堪验检查情况，不足以认定该主张。故对异议人请求本院中止对该房地产的执行，本院不予支持。至于申请执行人邓灿光提出龙志君故意转移财产、逃避债务，涉嫌拒不履行生效裁判文书犯罪，要求移送侦查处理，以及被执行人八建公司提出其对龙志君房屋在拍卖、变卖款享有优先受偿权的意见均不属于在执行异议审查的范围，本案不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项、第二百二十七条，裁定如下：
驳回异议人（案外人）卢国新、张柏光的异议。
案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起15日内向本院提起诉讼。
审判长陆绮萍
代理审判员黄洁
代理审判员林育婷
二〇一五年六月五日
书记员李伟志