陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民再终字第00010号
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：西安某交通职业中等专业学校。
法定代表人：李某某。
委托代理人：张某某。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：邢某某。
申请再审人西安某交通职业中等专业学校（以下简称交通学校）因与被申请人邢某某租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）西民一终字第00443号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2012年12月12日作出（2012）陕民三申字第01114号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人交通学校的法定代表人李某某及委托代理人张某某、被申请人邢某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2010年4月21日，一审原告邢某某诉至法院称，其与交通学校签订《房屋、场地租赁合同》一份。合同约定其中四层教学楼改造工程由其负责承建，由交通学校提供教学楼改造设计图纸。因交通学校未能按约提供设计图纸，其已先行购置大量施工材料，且经己方发出催告后，交通学校方仍未履行上述义务及按时接收场地，致租赁合同不能实际履行，侵害了其的利益。诉至法院，请求判令：依法解除房屋、场地租赁合同，由交通学校向其赔偿租金损失300000元，施工材料损失10000元，并承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）交通学校答辩称，原租赁合同约定，学校支付300000租金后，邢某某即应将东南角12-13亩地移交给学校。其按约履行付款义务后，因邢某某方的原因未能履行交付上述土地义务，致本合同无法实际履行，已构成根本违约，应由邢某某承担违约责任。2010年1月20日接到邢某某解除合同书函告后，己方同意解除合同。现邢某某滥用诉权，请求解除合同，其目的意欲通过诉讼方式获取租金，其主张无事实与法律依据，邢某某的诉讼请求应当驳回。对于邢某某诉请学校赔偿施工材料损失一节，因邢某某违约在先，学校就不应履行提供改造图纸义务。邢某某所谓材料损失，系其自身行为，应由其自行承担，与学校无关。租赁合同约定租赁房屋、场地用于开办学校，而原房屋、场地用于度假村，改变了土地用途。租赁合同中包含约12亩案外人李战旗农村家庭承包地，其学校原不知情，此部分土地因土地性质及邢某某无权处分应当无效，由此导致合同目的不能实现，故反诉请求：确认《房屋、场地租赁合同》无效，由被反诉人邢某某双倍返还300000定金，支付违约金30000元，并承担本诉、反诉诉讼费用。
邢某某（反诉被告）针对反诉答辩称，其出租的土地是北陶村所有，原由非耕地报经长安县土地局批准颁证的企事业用地。合同约定用于开办学校，没有改变土地用途，转让也经过土地所有人同意，是合法的。合同所涉及的东南角约12亩土地，是案外人李战旗农村家庭承包地，交通学校是知情的。就此部分无效，双方亦均有责任，并且不影响其余部分的效力。而且，就该部分土地租赁条件，已与他人基本谈妥，因反诉人交通学校不提交施工设计图纸及不接收场地，致该合同未能履行，交通学校系违约方，理应承担违约责任。交通学校向其支付的300000元，系其按合同约定履行的给付租金义务，不具备定金性质，不适用定金罚则。交通学校的反诉请求，依法不应支持。
西安市长安区人民法院一审查明，1998年7月2日，长安县纪阳乡北陶村村委会与西安市莲湖区帝王春卡拉OK歌舞厅（简称帝王春）负责入党智博签订了土地租赁协议书，约定北陶村同意将该村所有的非耕地60亩租给帝王春建设度假村（村娱乐场所）。同年12月7日，长安县土地管理局向沣泽园温泉度假村物业公司（负责人党智博）颁发了长安县乡（镇）企事业用地许可证。此后党智博相继办理了项目报批、建设许可手续，又与北陶村三组签订了17.3亩土地租赁协议。2008年8月26日，邢某某在与党智博就土地租赁使用权转让达成协议后，又与长安区王寺街办北陶村签订了土地租赁协议书，约定北陶村同意党智博将约76.5亩土地租赁权转让为邢某某继续使用，涉地组上的一切事务及纠纷，由村级负责处理，党智博以“原承包方”名义在协议上签字。2009年5月9日，邢某某与交通学校签订《房屋、场地租赁合同》一份，该合同约定：由交通学校租赁邢某某位于西安市长安区王寺街办北陶村土地约75亩，用于开办学校，内含四层教学楼一幢，四周围墙基本良好。附示意图，租赁范围和地界以示意图划红线部分为准。该租赁土地内含案外人李战旗耕地12-13亩，其余为北陶村土地，租赁期25年，自2009年8月1日至2034年7月31日。租赁价格：前两年每年人民币600000元。付款方式：合同签订后，交通学校给付邢某某人民币300000元，待邢某某将东南角的土地（约12-13亩系李战旗耕地）移交给交通学校后，交通学校再付给邢某某人民币300000元。同时约定由邢某某在2009年9月15日至2010年5月1日对场地内原有的四层教学楼进行改造及增建第五层。一至四层的改建由邢某某出资承建，具体以交通学校提供的施工图施工，但材料的质量、颜色等需与交通学校协商确定。该合同约定的违约责任为：邢某某若不能按期交付场地、房屋或交付的场地、房屋未能达到建筑施工要求，邢某某按每日100元标准向交通学校支付违约金；交通学校若不能按期缴纳租金，双方约定滞纳金为每日按未付款数额的3％给付邢某某，考虑到甲方所提供的土地系租赁，且无建筑物规划和批准手续，在本租赁合同期间，因上述原因至使本合同无法履行，则视为甲方单方面提前终止本租赁合同，甲方应依法向乙方赔偿一切损失。当日，邢某某、交通学校双方就合同约定的东南角约12亩土地的交付问题，签订补充协议，协议约定，自东南角留3.3米乘以2.37米的六间门面房归原土地使用者继续使用。然双方就合同的具体履行问题仍存在争议。该合同生效后，交通学校于2009年6月6日前，先后两次转账给付邢某某租金人民币300000元。邢某某于2009年6月5日向交通学校出具收款收据一份，该收据载明：交通学校交来北陶校园租金订金人民币300000元。2009年9月14日，邢某某通过邮政特快专递的方式催交通学校接收场地，并提供教学楼各层设计图。2010年元月20日邢某某向交通学校方送达了解除合同通知书，该通知书载明：双方口头约定2009年12月30日交通学校必须提供施工图纸及施工方案。时至今日未见任何施工图。现对邢某某造成社会影响及损失，故通知交通学校解除合同。2010年2月1日，邢某某又通过陕西浩元律师事务所致律师函，催促交通学校尽快有效解决租赁合同解除后的费用结算问题，双方协商未果。原一审法院另查明，根据交通学校的申请，经向土地行政管理部门查询，对农村集体所有的企事业用地，2000年以后，土地行政管理部门颁发农村集体所有建设用地许可证；2000年以前颁发的乡村企事业用地许可证，在按时缴纳相关规费的前提下，依然有效，但土地管理部门同时表示，从未向此类土地收取过相关规费；涉案土地因其属农村集体所有，此类土地租赁合同土地管理部门不予登记备案；在不改变原土地性质、用途的前提下，可以租赁。
长安区人民法院一审认为，邢某某和交通学校签订的《房屋、场地租赁合同》的土地中48.74亩，系北陶村集体所有的企事业用地，虽然该部分土地性质为非耕地，但合同约定由承租方开办学校，而原土地用途为度假村，这一约定改变原土地用途，应当无效；其余案外人李战旗承包的土地，因原土地性质为可耕地，合同约定开办学校擅自改变土地的农业用途，违反我国农村土地承包法规定的不得私自改变土地农业用途的禁止性规定，并且邢某某不是承包经营权人无流转资格，亦应归于无效。反诉原告交通学校请求确认合同无效的诉讼请求有事实依据，应予支持。反诉被告邢某某的辩称理由不能成立。邢某某要求交通学校赔偿租金损失、交通学校要求邢某某支付违约金的前提是合同有效，故对邢某某要求交通学校赔偿租金损失150000元（应为300000元）及邢某某要求交通学校支付违约金30000元的诉讼请求不予支持。邢某某要求交通学校赔偿施工材料损失10000元的诉讼请求，鉴于该项损失客观存在，邢某某诉求合理，予以支持。双方租赁合同第五条付款方式约定明确，交通学校已支付的300000元，应系交通学校在合同成立后履行预付第一年部分租金的合同义务；邢某某向交通学校出具收条中载明租金订金，是因租赁合同约定租赁期自2009年8月1日起，而收款时是同年6月5日，即合同签订之后，租赁期开始之前，故该300000是预付款性质的订金，不具备法律上的定金性质，且双方在原合同中未约定定金条款，故对交通学校要求邢某某双倍返还定金的诉讼请求不予支持。由于双方签订的《房屋、场地租赁合同》无效，邢某某收取交通学校300000元租金订金应予返还。西安市长安区人民法院于2011年12月15日，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决：一、原告邢某某与被告交通学校签订的《房屋、场地租赁合同》无效。二、交通学校赔偿邢某某施工材料损失10000元。三、反诉被告邢某某返还反诉原告交通学校租金订金300000元。四、驳回原告邢某某其余诉讼请求。五、驳回反诉原告交通学校其余诉讼请求。上述款项，应当在判决生效之日起15日内给付完毕。受理费6050元，邢某某已预交，邢某某承担5500元，交通学校承担550元；反诉费5100元，反诉原告交通学校已预交，反诉被告邢某某承担3000元，反诉原告交通学校承担2100元。
邢某某不服一审判决，向本院提起上诉称，根据企事业用地许可证、长土用字1998（109-103）号48.74亩土地和非耕地11.26亩，载明为乡（镇）村企事业用地。其经土地业主同意承租土地后，将该土地转租给交通学校用于办学。办学校属于事业用地，并未超出该土地的用地性质，也未改变土地用途。原审法院以办学校改变了土地用途，认定合同无效，没有道理。13亩土地为可耕地，此部分无效，但不影响整个合同效力。租赁合同中含5200平方米四层楼房，该四层楼房建筑在经批准的企事业用地上，是合法建筑。原审法院认定土地租赁合同无效，亦认定房屋租赁无效，无事实根据和法律依据。交通学校明知13亩土地是他人承包地，不能用于办学，亦曾计划该地用于花园或树木草坪。对于该地转租一事，其与交通学校和土地承包人及中间人已协商，因交通学校不付土地上折价赔偿款而未交付该土地。交通学校以此为由拒付其300000元租金，没有道理，应属违约行为。按照合同约定，其按教育部规定教室标准，垫资约150000元将原客房改造成教室。但交通学校以未提交图纸为由拒付改造费，理由不能成立。如按原审法院认定的无效，也应分担缔约过失责任。认为原审判决认定事实不清，适用法律不当，判处错误，请求维持原判第二、五项，撤销原判第一、三、四项，依法改判由交通学校支付其租金损失300000元，并由交通学校承担本案诉讼费用。被上诉人交通学校答辩称，其与邢某某所签《房屋、场地租赁合同》的标的物中因含有农村基本农田，违反了我国农村土地承包法规定的不得私自改变土地用途的禁止性规定，且邢某某擅自处分他人用地使用权的无效行为，而导致合同无效，邢某某无权占有其预付租金人民币300000元，理应返还。邢某某一厢情愿的将《房屋、场地租赁合同》约75亩土地中的48.74亩土地单拣出来，主张该部分合同应属有效，是对法律法规及当事人签订合同须双方合意的严重曲解和背离。邢某某对始终未向学校交付标的物的事实于不顾，反而诉求向其赔偿租金损失300000元（第一年度未付租金），对未交付标的物且已被自己解除的合同仍主张所谓的租金损失，与法相悖。《房屋、场地租赁合同》中所含未完工程三层楼房一幢，邢某某并未实际改造。认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
本院二审查明，原审判决查明事实属实。另查明，邢某某和交通学校均认可《房屋、场地租赁合同》已于2010年1月20日解除。
本院二审认为，邢某某与交通学校2009年5月9日签订的《房屋场地租赁合同》，系其双方真实意思的表示。但其中所涉的12-13亩土地，系他人承包地，属于可耕地。依合同约定，此地用于办学，已违反了《中华人民共和国土地管理法》及农村土地承包法的禁止性规定，双方对该部分土地的约定，应属无效。依据双方当日签订的补充协议显示，双方在签订合同时，均明知该地的土地性质和用途，因此，造成合同部分无效的过失责任，应由双方共同承担。涉案合同的另48.76亩土地及其它土地，属村集体所有的企事业用地和非耕地。虽原土地用途为度假村，现约定为办学用地，改变了土地用途。尽管未在土地管理机关办理备案手续，但变更该土地用途的行为，并未违反国家法律和法规的强制性规定。同时，该块土地上的房屋建设，亦符合当时的规划。因此，该《房屋、场地租赁合同》除无效的部分之外，为有效合同。交通学校与邢某某签订合同后，交通学校并未按合同约定在2009年9月15日开工前向邢某某提供改造设计图纸，造成邢某某不能按约实施改造工程，更无法交付符合合同约定的教学楼，导致合同不能履行，交通学校的行为，已构成违约。虽然交通学校违约未提供改造设计图纸，在此情况下，邢某某自行采购施工材料，所造成的损失，系其自身所为，故应由邢某某自己承担。但鉴于原审判决由交通学校承担材料损失10000元，交通学校并未提起上诉，所以，原审判决第二项应予维持。根据合同的租赁物无法交付的客观事实及双方认可合同于2010年1月20日已解除的事实，邢某某要求交通学校赔偿2009年12月1日至2010年4月21日之间的租金损失300000元，无法律依据，其该项请求，依法不予支持。原审判决第四项应予维持。由于邢某某和交通学校明知而为的共同过失，已造成涉案合同部分无效，而且，因交通学校违约导致合同无法履行，现又以邢某某未交付该12-13亩土地为由，认为邢某某构成根本违约，要求邢某某承担30000元违约金，理由不能成立。根据《房屋、场地租赁合同》第五条的约定，交通学校向邢某某支付了300000元部分租金。虽然收条上载明租金定金，但该300000元是在合同签订之后所付，而且双方在合同中并没有定金、预付租金条款的约定，因此，该300000元不具有法律上的定金性质，所以，交通学校要求邢某某双倍返还定金的理由，无事实根据，该项反诉请求，亦不予支持。故原审判决第三项应予撤销。综上，原审判决应当部分改判。遂判决：一、维持西安市长安区人民法院（2011）长民初字第2560号民事判决第二、四、五项；二、撤销西安市长安区人民法院（2011）长民初字第2560号民事判决第三项；三、变更西安市长安区人民法院（2011）长民初字第2560号民事判决第一项为，邢某某和交通学校于2009年5月9日签订的《房屋、场地租赁合同》中，涉及可耕地的部分无效，其余有效。一审案件受理费6050元，由邢某某承担；反诉费5100元，由交通学校承担。二审案件受理费3300元，由邢某某和交通学校各承担1650元（该款由邢某某已预交，本院不予退还。在执行本判决时，由交通学校直付给邢某某1650元）。
交通学校申请再审称，原二审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，既然原二审判决认定涉案中的48.76亩土地有效，但邢某某始终未向交通学校交付该土地，故邢某某违约显而易见，而二审却判定交通学校是违约方，并由交通学校承担全部经济责任，将租赁标的物定金30万元判给邢某某，有失公平；第二，原二审判决既然认定租赁合同部分有效、部分无效，那么，造成合同无效及有效部分无法履行的责任应有谁承担，原二审对此责任划分不清；第三，本案是租赁关系，而原二审却审理成了“房屋承继承揽合同”，认为导致合同不能履行是由于交通学校未在合同约定的时间向邢某某提交改造设计图纸。原二审的这一认定是极其错误的；第四，因租赁的土地违反了双方合同的约定，即申请人对土地总面积及房屋总面积的要求，已违背了申请人扩大校址的初衷，该租赁合同已没有签订的必要和意义。而原二审对邢某某不能履行合同义务的行为不但不追究违约责任，反而认定合同有效，并判决申请人承担违约责任，有背客观事实；第五，当时12亩土地上就建有房屋，《补充合同》根本不能反映申请人在签订合同时就明知12亩地的性质和用途，而原二审判决认定造成合同部分无效的责任在申请人无事实依据。再者，申请人提前几个月交付订金30万元，就是为了取得该12亩待征地，而邢某某始终未取得该12亩土地。综上，请求：1、维持一审判决，由邢某某返还预收租金订金30万元；2、由邢某某承担其自行购置的改建房屋材料费10000元；3、由邢某某赔偿申请人违约金17000万元；4、判决邢某某双倍返还30万元订金。被申请人邢某某辩称，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确。第一，争议的土地属企事业用地，学校属企事业，因此租赁合同应属有效合同；第二，因为是改建工程，双方没有明确交付租赁物的时间，应该是改建完后即2010年5月1日交付，且对方也已实际接管，因此被申请人不存在违约；3、关于材料损失一万元的问题，当时该度假山庄的标准间共40多间要全部砸掉，因此，损失不止一万元，应该是50多万元；4、因被申请人不存在违约行为，因此申请人要求双倍返还30万元订金没有依据。据此，原二审判决正确，依法应予维持。
经再审查明，原一、二审判决查明的基本事实属实。
再审中，双方争议的焦点问题主要是：1、造成租赁合同解除的责任应如何认定；2、关于交通学校交付的30万元租金应如何返还；3、邢某某自行采购施工材料费一万元应否由交通学校承担。
本院再审认为，本案双方签订的租赁合同中除约12-13亩的土地属耕地外，其中的48.76亩土地及其它用地，属村集体所有的企事业用地和非耕地。虽原土地用途为度假村，现约定为办学用地，但尚属企事业用地的范围，并未违反国家法律和法规的强制性规定。因此，原二审认定该《房屋、场地租赁合同》除无效的部分之外，为有效合同并无不当。因该约12-13亩的土地属耕地，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用，未经依法批准不得将承包土地用于非农建设”。据此，原二审认定该部分土地的约定，应属无效是正确的。
关于造成租赁合同解除责任的认定问题。从本案事实看，交通学校依约交付了300000元租金，但交通学校始终未接管租赁场地。从双方合同内容看，对何时交付、如何交付租赁物及交通学校交付改造设计图纸的时间均约定不明。交通学校认为，邢某某应在合同期限开始之日即2009年8月1日前全面履行交付义务，即交付合同约定的全部租赁土地；邢某某认为应在所承租的房屋改造完成日即2010年5月1日交付租赁物，交通学校未在2009年9月15日开工前向其提供改造设计图，致使其无法对房屋进行改造，最终导致无法交付租赁物。因本案双方签订的是租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。双方合同签订是2009年5月9日，交通学校在6月6日前已支付租金300000元，而邢某某在8月1日合同生效后至双方解除合同且仍不能按双方约定交付标的物，致使对方不能实现合同目的，由此造成双方合同解除，邢某某应承担缔约过失的主要责任。
关于交通学校交付的30万元租金应如何返还的问题。在双方履行合同期间，交通学校在2009年6月已支付邢某某30万元租金，并未实际占有租赁土地，且双方合同亦已解除，邢某某本应返还交通学校所付的租金，但双方在签订租赁合同时交通学校知晓邢某某尚未取得约12-13亩土地，并清楚该土地当时的状况，因此，导致租赁合同部分无效并解除，交通学校亦应承担相应的责任。据此，依照公平原则，酌情由邢某某返还交通学校租金210000元。交通学校主张已交付的30万元为定金，要求邢某某双倍返还及承担违约金17000元，无事实和法律依据，依法不予支持。
关于邢某某自行采购施工材料一万元应否由交通学校承担的问题。依照双方《租赁合同》约定，邢某某按照交通学校的设计方案实施教学楼的改造，而邢某某在交通学校尚未提供改造设计图纸的情况下，自行采购施工材料，所造成的损失应由邢某某自己承担。原一审判决交通学校赔偿邢某某施工材料损失一万元依据不足，应予改判。
综上，原一、二审判决认定的基本事实属实，但对双方责任认定欠妥，判决不当，依法应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持陕西省西安市中级人民法院（2012）西民一终字第00443号民事判决第三项；
二、撤销陕西省西安市中级人民法院（2012）西民一终字第00443号民事判决第一项、第二项及西安市长安区人民法院（2011）长民初字第2560号民事判决第二、四、五项；
三、变更西安市长安区人民法院（2011）长民初字第2560号民事判决第三项为：反诉被告邢某某返还反诉原告交通学校租金210000元；
四、驳回原告邢某某的诉讼请求；
五、驳回反诉原告交通学校的其余诉讼请求。
一审案件受理费6050元，由邢某某承担；反诉费5100元，由交通学校承担1530元，邢某某承担3570元。二审案件受理费3300元，由邢某某承担2310元、交通学校承担990元。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏永娟
审 判 员 齐 放
代理审判员 周 谧
二〇一四年五月十五日
书 记 员 周 媛