大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初1606号
原告张丹福。
委托代理人吴珊珊，系辽宁斐然律师事务所律师。
被告大连安邦房地产开发有限公司。
法定代表人张忠忱，系董事长。
原告张丹福与被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋笑彦独任审判，按简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴珊珊到庭参加了诉讼，被告大连安邦房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋，房屋建筑面积58.14平方米，总房款581,284.00元。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款，2011年12月29日，被告如约将房屋交付给原告，但一直无法办理产权证，期间，经双方协商，被告支付了截止2014年10月31日期间的违约金7,935.00元，尚欠5,336.00元违约金未支付。2015年9月15日，原、被告又签订调解协议书，被告承诺分期支付违约赔偿金，但协议签订后，被告未按照约定履行，在支付1,587.00元之后，剩余款项至今未付，原告多次催要，被告以没有资金支付为由，拒绝履行调解协议。2015年12月30日，被告通知原告可办理房屋产权证，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期办理房产证赔偿金25,280.00元（自2014年11月1日起至2015年7月31日止，按581，284.00×273天×0.0001×80%标准计算，自2015年8月1日起至2015年12月30日止，按581,284.00×152天×0.0001标准计算，加上未支付5,336.00元款项部分，扣除已支付1,587.00元款项部分）实际金额计算至可办理产权证之日止。2、诉讼费及其他费用由被告承担。
被告未到庭，提交答辩状中辩称，不同意原告的诉讼请求。在案涉房屋办理产权证期间，房地产的管理部门相继发布实施新的管理办法和规定等相关文件，均对办理竣工验收备案手续产生影响，从而导致原告办理房屋权属证书期限被延长。逾期未能办理竣工验收备案手续并非被告责任，而是新政策、新规定所致，故被告不存在违约行为，不应承担违约责任；被告公司目前存在经济困难，无力支付业主高额违约金；同时，被告已于2015年12月30日在各楼的单元门张贴通知，已具备办理产权证条件，通知相关业主到交易中心办理产权，故违约金应降低。
经审理查明，2011年8月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的房屋，房屋建筑面积58.14平方米，总房价款581,284.00元；双方办理房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金，直至可以办理，合同继续履行。2011年12月29日，被告将案涉房屋交付原告。自此，办理房屋权属登记、房屋权属证书的期限为2011年12月29日至2013年12月29日。
另查明，因逾期办证，原、被告于2015年9月15日签订调解协议书，协议书中约定，被告大连安邦房地产开发有限公司向原告共支付12,695.00元违约金，其中7,935.00元按照现金或支票方式支付（已支付1,587.00元），剩余4,761.00元抵顶物业费（但未实现）；另外，协议中还显示，2014年11月1日前，被告尚未支付应折抵的物业费（金额为5,336.00元）在此次协议中一次性补齐，原告在诉请中请求支付该部分。
2015年12月30日，被告大连安邦房地产开发有限公司在各楼的单元门张贴通知，正式通知业主前往交易中心办理房屋产权证手续。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、物业费收据、调解协议书，原、被告陈述以及庭审笔录等在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为,原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告已履行了支付房款的义务，被告即应按照合同的约定按期交房，并将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，现被告未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。2011年始，房地产的管理部门相继发布实施新的管理办法和规定,被告无法预见这一系列新规定的颁布，也无法预见房屋权属证书的办理会因此延后。因此，在认定案涉房屋办理产权证书迟延的过错问题上，不宜过于苛责被告，应结合迟延办证的具体情况对被告的违约责任酌情判定，而不应由被告承担全部违约责任。被告于2015年12月30日通知原告办理房屋产权登记即被告已经具备办理房屋产权证的条件，原告主张诉请于法有据，本院予以支持，故违约金的计算时间为自2014年11月1日起至2015年12月30日止，其中，2015年7月31日前，被告应支付的逾期违约金按照双方签订协议书中约定金额予以支付，金额为11,108.00元（按12,695.00-1,587.00元标准计算），对于协议未曾约定期间的违约金，原告主张仍按照已付房款日万分之一支付逾期办证违约金8,836.00元，(按581,284.00×152×0.0001标准计算），2014年11月1日前，被告尚未支付折抵物业费金额5,336.00元，原告请求予以支付，共应支付违约金总额为25,280.00元。综合考虑购房人的实际损失、出卖人过错程度的基础上，被告应按逾期办理房屋权属证书违约金的80％承担违约责任。被告向原告支付不能办理房产证赔偿20,224.00元（按总金额25,280.00×0.8标准计算）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决书生效之日起十日内，被告大连安邦房地产开发有限公司支付原告张丹福逾期办证违约金20,224.00元（按25,280.00×0.8标准计算）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告、被告其他诉讼请求。
案件受理费216.00元（已减半收取），收取其他费用50.00元，合计人民币266.00元（原告已预交），由原告承担53.20元，被告大连安邦房地产开发有限公司承担212.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期间为两年。
审判员 宋笑彦
二〇一六年四月二十九日
书记员 林雨欣
附相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。