黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民终530号
上诉人（原审原告）吕子美，女，1977年10月5日出生，汉族，大庆市广电集团职工。
委托代理人刘文佰，黑龙江中庆律师事务所律师。
委托代理人安琦，黑龙江中庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郝文阁，男，1971年11月13日出生，汉族，无职业。
委托代理人王显坤，大庆市龙凤区中心法律服务所�律工作者。
上诉人吕子美为与被上诉人郝文阁排除妨害纠纷一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2015）龙民再初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人刘文佰，被上诉人委托代理人王显坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经查，2009年2月1日，案外人侯忠华将大庆市龙凤区龙华佳苑小区3号楼1单元401室房屋转让给吕子美，抵偿其欠吕子美的13万元款项，双方签订了房屋买卖合同。2011年7月，吕子美将房屋口头租赁给案外人楚福廷使用。2013年吕子美联系不到楚福廷，后发现涉案房屋由郝文阁占有使用。原审认为，涉案房屋虽未办理产权证，但吕子美所举证据能够证实其以抵债方式购买了房屋，系案涉房屋的合法控制人。原告口头将房屋租赁给楚福廷使用，楚福廷未经吕子美许可将房屋�由郝文阁使用，郝文阁占有使用房屋无法律和事实依据。判决郝文阁将争议房屋返还吕子美。
原审再审经查，2009年2月1日，原告吕子美从案外人侯忠华处以13万元抵债方式，购得大庆市龙凤区龙华佳苑小区3号楼1单元401室房屋。与侯忠华签订了买卖协议，侯忠华将龙华佳苑房屋认购书、购房款收据原件交给吕子美，案涉房屋未办理产权登记。2011年8月27日，吕子美丈夫周长彧与案外人楚福廷签订转让协议，协议内容：“周长彧将自己所有的吕子美名下的龙华佳苑3-1-401转让给楚福廷，价格为人民币贰拾万元，此款于2011年8月28日交到曲刚处。转让人周长彧”。8月30日，楚福廷妻子牛艳波将20万元转让给案外人刘福斌，用于结算2011年8月2日周长彧与刘翠平、刘福斌之间签订的钢材买卖合同价款。2011年10月，楚福廷实际入住案涉房屋。2012年9月19日，楚福廷、牛艳波与郝文阁签订房屋买卖合同，将争议房屋以28万元的价格出售给郝文阁，并将侯忠华当初与佳木斯新达房地产开发有限公司签订的认购书原件和购房收据原件一交并付给郝文阁，郝文阁实际使用案涉房屋。2013年2月26日，吕子美与周长彧离婚，离婚协议书中共有财产仅处分了东方玫瑰园一处房产。2014年3月18日吕子美提起排除妨害的诉讼，请求法院判令郝文阁搬出案涉房屋。
原审法院再审审理认为，案外人侯忠华以抵帐方式购买了案涉房屋，后以同样方式转让给吕子美，双方签订的买卖合同有效。因案涉房屋未办理产权登记，吕子美取得房屋合法使用权，并享有相应的合同权利。后周长彧将房屋转让给楚福廷，楚福廷又将房屋转让给郝文阁，并由郝文阁实际占有使用，房屋的使用权和合同权利均相应转移。吕子美要求郝文阁搬出案涉房屋没有法律和事实依据�不予支持。案涉房屋未办理产权登记或备案，双方均未取得房屋所有权，对房屋享有的权利均为合同债权和对房屋的使用权利，该权利的转移可以依合同约定，周长彧与吕子美系夫妻，其将房屋转让的行为是处分夫妻共同财产的行为，该财产是吕子美个人财产或是双方夫妻共同财产，外人很难识别，但本案争议房屋已经实际交付楚福廷，楚福廷实际使用，房屋相关权利凭证和原始收据亦随同转移，吕子美均未提出异议，购房款由楚福廷代周长彧偿付了钢材买卖合同20万元价款，可以认定转让协议已经履行。并且即使该20万不是楚福廷代付的房屋价款，亦不影响房屋买卖合同的效力。后楚福廷将房屋转让给郝文阁，亦是其真实意思表示，买卖合同合法有效。现房屋的使用权及相应合同债权均应由郝文阁享有。故吕子美关于周长彧无权转让案涉房屋、转让协议无效、未�际履行且附有条件的主张不予支持。吕子美称对周长彧转让房屋一事不知情导致权益被侵犯，可另案向周长彧主张权利。
原审再审判决，一、撤销（2013）龙民初字第839号民事判决；二、驳回原审原告吕子美的诉讼请求。
上诉人吕子美上诉称，一、至起诉时上诉人吕子美并不知道周长彧擅自转让房屋行为，也未收到房款。二、房屋产权人仅为上诉人个人，系个人财产，周长彧无处分权。三、周长彧与楚福廷之间未签订具有法律意义的转让合同，郝文阁提供的转让协议不具有合同效力，缺少双方共同确认的要件，应认定为要约邀请，而楚福廷未按要约邀请时间向曲刚转让房款，故转让行为未成立。四、楚福廷不具有善意第三人身份，不能取得房屋产权，再次转让行为亦无效。周长彧向楚福廷出具的转让协议中，载明案涉房屋系吕子美所有，仍向周长彧出资购房，买卖行为无效。五、楚福廷已经自认未将房屋出售给郝文阁，在楚福廷未出庭的情况下，其与郝文阁的买卖合同真实性无法确认。
被上诉人郝文阁答辩称同意原审判决。
本案争议焦点：两次房屋转让行为是否有效，楚福廷、郝文阁买受房屋是否构成善意取得，案涉房屋所有权是否转移。
二审审理期间，双方当事人均未举示新证据。
二审审理查明的事实与原审一致。另查明，吕子美与周长彧于2000年6月登记结婚。
本院认为，一、案涉房屋系共同财产，周长彧无权擅自处分。根据婚姻法规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。本案中，在上诉人与周长彧夫妻关系存续期间，侯忠华转让案涉房屋给吕子美，该房屋所有权人应为吕子美和周长彧共有，系夫妻共同财产。虽然在吕子美与周长彧离婚时就共同财产分割没有提及案涉房屋，并不能据此推定吕子美知悉并追认案涉房屋被周长彧出售，吕子美以案涉房屋为个人财产为由不提出分配以及周长彧擅自处分共有财产予以隐瞒实情的认知心理均不能排除。根据婚姻法司法解释（一）第十七条规定，非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。本案中周长彧出卖共有房产属于非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的情形。同时，物权法第九十七条规定，处分共有的不动产应当经全体共有人同意，周长彧作为共有人之一在没有取得其他共有人同意的情况下，没有权利独自处分共有房屋，其行为损害了其他共有人即吕子美的财产权。
二、案涉房屋没有产生物权变动效果。按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题�解释》第三条第二款规定，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，虽然出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态，本案案涉房屋共有人之一吕子美并未追认买卖行为，买受人楚福廷亦未办理房屋所有权转移登记，故没有产生物权变动效果。
三、周长彧与楚福廷之间的转让行为，楚福廷与郝文阁之间的转让行为均不构成善意取得。周长彧与楚福廷之间的转让协议载明，“周长彧将自己所有的吕子美名下的龙华佳苑3-1-401转让给楚福廷……”，而楚福廷对此种表述未尽到合理的询问调查转让行为是否系夫妻共同意思表示的义务，则其购买房屋的行为存在重大过失，故不能认定为善意取得。楚福廷在不享有所有权的情况下，再次转让案涉房屋与郝文阁，亦不能产生物权变动效果。案涉房屋至今未办理所有权登记，在案涉房屋相关联的购房发票注明的买受人、认购书注明的认购人均系侯忠华的情况下，郝文阁仍购买该房屋，并且楚福廷与郝文阁之间的转让行为亦不符合物权法第一百零六条第一款第（三）项即转让的不动产依照法律应当登记的已经登记，受让人可以取得该不动产所有权的规定，故不能认定郝文阁占有房屋为善意取得，则郝文阁亦不能依据婚姻法司法解释（三）第十一条规定占有案涉房屋。
综上，案涉房屋所有权并未转移，吕子美行使排除妨害请求权的请求应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》（三）第十一条，《中华人�共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2015）龙民再初字第5号民事判决；
二、被上诉人郝文阁于本判决生效之日起三日内将大庆市龙凤区龙华佳苑小区3号楼1单元401室房屋返还给上诉人吕子美。
一审案件受理费5170元、二审案件受理费5170元，均由被上诉人郝文阁负担。
本判决为终审判决。
审判长 丛海彬
审判员 王海燕
审判员 米沧星
二〇一六年五月五日
书记员 王素杰