上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7789号
上诉人(原审被告)：施民，男，1962年1月10日生，汉族，户籍所�地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘亦，上海淳元律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：何宝珍，女，1952年1月25日生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人(原审原告)：康冬晔，男，1978年12月4日生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人(原审原告)：金康淳，男，2000年3月30日，汉族，住上海市嘉定区。法定代理人：康冬晔，系金康淳的父亲。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：盛春龙，上海博群律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：蒋林，男，1978年10月15日生，汉族，户籍所在地上海市崇明县。委托诉讼代理人：饶思，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。上诉人施民因与被上诉人何宝珍、康冬晔、金康淳、蒋林房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。施民上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判上诉人与何宝珍、康冬晔、金康淳的买卖合同有效，上诉人无需配合被上诉人进行房屋登记，被上诉人亦无需返还房款。事实和理由：系争的上海市嘉定区华江支路XXX弄XXX号XXX室房屋是2015年7月29日签订，而不是2015年9月9日签订。上诉人已经将房屋出售并交付案外人。原审法院未能查实被上诉人是否有返还房款的能力。系争房屋的抵押价值人民币(以下币种均为人民币)225万元与审税价值207.4万元并不是市场价，双方间150万元的成交价是该房屋的合理价格。何宝珍、康冬晔、金康淳辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。蒋林辩称，对原审判决没有异议，请求予以维持。何宝珍、康冬晔、金康淳向一审法院起诉请求：一、确认蒋林代何�珍、康冬晔、金康淳与施民签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、施民向何宝珍、康冬晔、金康淳返还系争房屋，并将系争房屋恢复登记至何宝珍、康冬晔、金康淳名下。一审庭审中，何宝珍、康冬晔、金康淳变更诉讼请求，以合同显失公平为由，变更第一项诉请为：撤销蒋林代何宝珍、康冬晔、金康淳与施民签订的《上海市房地产买卖合同》。一审法院认定事实：2014年4月17日，康冬晔、案外人张某某与案外人斯某签订了房地产抵押借款合同，约定康冬晔与案外人张某某向斯某借款100万元，借款期限自2014年4月17日起至2014年10月16日止，以系争房屋作为抵押，双方议定抵押物价值为225万元。同日，何宝珍、康冬晔、金康淳及张某某委托案外人董某代为办理系争房屋买卖过程中的相关事宜，委托权限包括：代为签订买卖合同；代为办理房地产转移登记手续、代�收取房价款、代为办理审税、核价、房地产评估和代为交房等，委托期限自2014年10月17日起至2015年10月16日止，受托人有转委托权。上述委托书经上海市东方公证处公证，并由该公证处出具了(2014)沪东证字第15341号公证书。2014年4月21日，抵押权人为斯某债权数额为100万元的抵押权经核准登记于系争房屋之上。2015年6月8日，案外人董某转委托蒋林，委托其代为办理系争房屋买卖过程中的相关事宜，委托权限同上述委托书，委托期限自2015年6月8日起至2015年10月16日止，上述转委托书经上海市东方公证处公证，并由该公证处出具了(2015)沪东证字第22792号公证书。2015年7月30日，蒋林代何宝珍、康冬晔、金康淳与施民签订了《补充协议》，约定将系争房屋出售给施民的合同价为150万元，并约定了过户时间、交房时间及违约责任。2015年8月5日，施民现金支付给蒋林购买系争房屋的定金5万元，并由蒋林出具了房款定金收据；2015年8月25日，施民转账支付给蒋林120万元，及现金支付给蒋林1850元，并由蒋林出具了房款收据。2015年9月9日，蒋林代何宝珍、康冬晔、金康淳与施民签订了《上海市房地产买卖合同》，约定何宝珍、康冬晔、金康淳将其所有的系争房屋出售给施民，房屋建筑面积122.05平方米，总价150万元，约定付款方式为：签约日支付定金5万元，过户日支付115万元，交房日支付30万元，约定交房时间为2015年10月7日前，过户时间为2015年9月30日前。同日，蒋林代何宝珍、康冬晔、金康淳与施民申请办理系争房屋的过户手续。2015年9月23日，原登记在何宝珍、康冬晔、金康淳名下的系争房屋经核准登记至施民名下。后施民要求何宝珍、康冬晔、金康淳搬离系争房屋，并于2015年11月11日向康冬晔支付搬家安置费15,000元，并由康冬晔出具了收据。当日，何宝珍、康冬晔、金康淳搬离系争房屋。因何宝珍、康冬晔、金康淳对买卖合同存有异议，故涉诉。一审法院另查，系争房屋的此次交易审税价为207.4万元。一审法院庭审中，蒋林提供了由斯某于2016年3月13日出具的蒋林支付120万元的情况说明，载明斯某于2015年8月26日在嘉定区房地产交易中心收到蒋林转账汇款108万元和现金2万元，并于2015年9月5日收到蒋林支付的现金10万元。施民为证明佣金损失，提供了蒋林代何宝珍、康冬晔、金康淳与居间方上海锦天弘房地产经纪有限公司于2015年7月30日签订的《佣金确认书》，载明本次交易的居间费5万元，由何宝珍、康冬晔、金康淳于房屋过户时支付，并提交了由施民于2015年9月9日代为向居间方支付的5万元佣金的收据。一审法院归纳争议焦点：双方签订的房屋买卖合同是否显失公平，是否符合撤销要件。法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。合同显失公平应具备如下条件，一是客观上合同造成当事人的利益不平衡；二是主观上一方当事人故意利用其优势或另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。本案中，一方面，房屋买卖合同约定的150万元的交易价格明显低于同期该房屋的市场交易价格，亦低于抵押借款合同中约定的抵押物价值225万元，甚至也远低于审税价207.4万元，形成了价值和价款过于悬殊的客观状况。另一方面，考虑到施民并未提交证据证明其已实地看房，其在尚未签订买卖合同时即支付了大部分房款，未与产权人即何宝珍、康冬晔、金康淳沟通即与何宝珍、康冬晔、金康淳代理人完成了签订房屋买卖合同、付款、审税、过户等全部手续，在签约当日即申请�理过户手续等一系列违反交易习惯的行为，以及施民明知审税价格远高于交易价格等因素，可以认定施民利用了何宝珍、康冬晔、金康淳因欠款而抵押系争房屋并与代理人签订出售房屋委托书的劣势，在何宝珍、康冬晔、金康淳未参与的情况下，与代理人磋商了价格并完成了本次交易。其对于转让价款明显低于市场价格在主观上应是明知的。基于以上理由，双方签订的房屋买卖合同存在显失公平的情形，故何宝珍、康冬晔、金康淳主张撤销房屋买卖合同，符合显失公平的主、客观要件，合法有据，法院予以支持。根据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，何宝珍、康冬晔、金康淳要求施民返还系争房屋并将系争房屋恢复登记至何宝珍、康冬晔、金康淳名下的请求，合法有据，法院予以支持。同时，何宝珍、康冬晔、金康淳亦应当返还施民已付购房款1,251,850元及搬家安置费15,000元。因蒋林经何宝珍、康冬晔、金康淳合法授权收取房款，故施民向蒋林支付的房款可视为已支付至何宝珍、康冬晔、金康淳，故何宝珍、康冬晔、金康淳主张未收到任何款项，应当由蒋林返还的意见，法院不予支持。至于蒋林未将房款实际给付何宝珍、康冬晔、金康淳，何宝珍、康冬晔、金康淳可另行向其主张。至于施民要求何宝珍、康冬晔、金康淳赔偿的5万元佣金损失，根据上海市关于房屋买卖中介经纪服务收费规定，该佣金明显过高，且考虑到双方过错情况，法院酌情确定何宝珍、康冬晔、金康淳赔偿施民佣金损失1.5万元。一审法院判决如下：一、撤销何宝珍、康冬晔、金康淳与施民于2015年9月9日就上海市嘉定区华江支路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、施民应于判决生效之日起十日内将上述房屋返还何宝珍、康冬晔、金康淳，并将上述房屋恢复登记至何宝珍、康冬晔、金康淳名下；三、何宝珍、康冬晔、金康淳应于判决生效之日起十日内返还施民购房款1,251,850元；四、何宝珍、康冬晔、金康淳应于判决生效之日起十日内返还施民搬家安置费15,000元；五、何宝珍、康冬晔、金康淳应于判决生效之日起十日内赔偿施民佣金损失15,000元。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，系争房屋抵押借款合同中约定的抵押物价值225万元，审税价为207.4万元，系争房屋买卖合同约定的150万元交易价格既低于抵押物价值，也低于审税价。因此原审法院认定合同价格明显低于同期该房屋的市场交易价格，并无不当。原审法院�定上诉人明知审税价格远高于交易价格，利用了被上诉人欠款等劣势，与代理人签订合同，该合同存在显失公平的情形，本院对此意见予以认同。故原审法院以显失公平为由撤销该合同，与法不悖，可以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,300元，由上诉人施民负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年十一月三日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法�对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……