河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀05民终1151号
上诉人（原审原告）李元明，男，1969年7月16日出生，汉族，住邢台市桥西区。
被上诉人（原审被告）河北万峰房地产开发有限公司，住所地邢台市中华西路三超商务楼。
法定代表人武经毅，该公司经理。
委托代理人赵建廷，男，该公司法律顾问。
上诉人李元明因与被上诉人河北万峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第2407号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李元明，被上诉人的委托代理人赵建廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2010年12月13日原告一次性向被告支付了526117元全部房款。2013年1月30日，原告与被告公司签订《商品房预售合同》，合同编号为：YS2013000750。该合同约定原告购买被告出售的位于邢台市桥西区钢铁路、××、××、××路围××地块中××首府××楼××单元××室（建筑面积为143.01平方米）和7号楼地107号（建筑面积为8.21平方米）的房产，总价款为526117元。该合同第八条约定：出卖人应当在2013年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原、被告于合同签订次日签订了合同补充协议。该补充协议第四条约定：暖气集资每平方米50元和燃气集资每户4000元的收费标准。该补充协议第五条约定：乙方（原告）在接到甲方（被告）交房通知后十天内应到甲方处，办理交房事宜。甲方交付乙方房屋使用前，乙方应与甲方指定的物业公司签署签订《物业管理服务协议》、《业主公约》以及包括入住、装修、会所服务等各项后续管理的相关文件并办理相关手续，乙方不履行或逾期履行上述义务的，甲方可不交房或延期交房、不办理或延期办理产权证书且不构成违约。该补充协议第八条约定：《商品房买卖合同》及本补充协议约定的由甲方履行的通知方式为电话通知或登报通知，即通过买受人预留的电话方式及报纸通知乙方。因乙方预留联系号码错误、拒接、打不通、接通后未按合同约定行使权利、履行义务的，视为甲方已通知乙方。
被告提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目7#楼的建设工程竣工验收报告中建设单位（万峰房地产）、勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）、设计单位（邢台市建筑设计研究院）、施工图审查机构（邯郸市国宁工程设计咨询有限公司）、监理单位（河北鑫德顺工程项目管理有限公司）、施工单位（江苏省建工集团有限公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，且注明日期均为2014年9月20日。被告于2014年9月25日向原告邮寄送达了书面入住通知单。
原告对验收报告提出异议；主张未收到快递单，故未办理入住；原告以被告违反邢台市物价局相关规定，要求确认暖气及燃气集资费用条款无效；另要求被告为其所交购房款出具发票，被告当庭表示可以按照规定向原告开具正式发票。
另查明，刘月平于2015年3月20日死亡。第一顺序继承人包括：李元明，系刘月平丈夫；李源，系刘月平儿子；范玉梅，系刘月平母亲。刘月平的父亲刘玉民已经去世。李元明申请作为原告参加诉讼，李源与范玉梅均出具证明表示放弃诉讼权利，不再参加诉讼。
原审认为，关于原告的诉讼主体。由于刘月平已经去世，其丈夫李元明作为原告申请参加诉讼，李源与范玉梅均出具证明表示放弃诉讼权利，不再参加诉讼，对此本院予以准许。原、被告所签订的商品房买卖合同有效，双方应按合同约定履行。原告按约定支付了房款，被告应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。关于原、被告所争议的违约天数问题，被告于2014年9月25日交房，逾期交房的违约天数应自合同约定的交房期次日起计算至交房通知送达之日止，即2013年2月1日至2014年9月25日，该逾期交房天数为602天。关于被告辩称原、被告双方约定的违约金过高，要求人民法院予以调整的抗辩意见，参照被告所提交的同地段房屋租赁相关鉴定结论，约定数额过高，应当予以调整。逾期交房违约金的计算应在约定基础上减少20%为宜。按照逾期交房天数602天，以约定的购房总价款的万分之一计算，该逾期交房违约金数额为：602天×526117元×0.0001=31672元（以四舍五入方式计入整数位），该数额减去20%，即25338元（以四舍五入方式计入整数位）。关于原告要求被告提供商品房综合验收合格的相关证明文件的诉讼请求，因被告方未能向本院提交相关商品房综合验收合格的相关证明文件，且该相关文件被告方并非出具主体，该项诉请即使被告方存在违约，法院也无法以判决形式责令其限期提供。即使该约定内容的形式欠缺，也不能在民事诉讼中进行行政追责，可待具备相关综合验收文件提供条件后，如被告方拒不提交已经具备的各该约定的商品房屋证明文件，违反合同约定的提交附属证明文件的义务，则构成违约。在相关综合验收机构未出具该证明文件时，法院不宜以判决形式对将来事项作出裁决，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告要求确认暖气集资和燃气集资条款无效的诉请，原、被告的该项约定是双方真实意思的表示，是否违反相关行政规章管理制度，在本案民事诉讼中，因不涉及行政审查内容，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告要求被告为其所交购房款出具发票的诉请，该项诉请符合法律规定，被告应给予出具正式房屋销售发票，故本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告要求被告自2014年10月15日起按照其承诺支付双倍违约金的诉请，因被告于2014年9月25日交房，即履行了交房义务，故原告要求双倍计算逾期交房违约金的诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十六条、第一百三十八条之规定，判决：一、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告李元明逾期交房违约金25338元。二、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内向原告刘月平提供购房发票。三、驳回原告李元明其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，由被告河北万峰房地产开发有限公司负担。
上诉人李元明不服原判，提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要事实和理由是：一、本案争议房屋不具备合同约定的交付条件，被上诉人辩称合同第八条的综合验收为无效条款是错误的。邮寄交房通知书不能认定被上诉人已履行交房义务，交房时间应计算至综合验收合格且向上诉人交付钥匙为止。二、被上诉人应当提供综合验收手续，不能交接的责任在于被上诉人一方。合同中已约定交接时出卖人应当出示合同第八条的证明文件，以及住宅质量保证书、住宅使用说明书。出卖人不出示或文件不全的，买受人有权拒绝交接，责任由出卖人承担。三、违约金应按合同约定执行，一审认定违约金过高不当。被上诉人承诺自2014年10月15日不能交房按双倍违约金支付。四、被上诉人收取双气费的约定无效。因该约定违反了国家部委及河北省的文件规定。
被上诉人河北万峰房地产开发有限公司辩称：一、一审认定违约金按日万分之0.8是正确的。合同法及解释规定违约金过高的，逾期交房损失按有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案约定的万分之一明显过高，被上诉人通过司法鉴定程序对同小区租金水平进行了司法鉴定，证明违约金过高。二、上诉人所购房屋已达到法定交付条件，且被上诉人已于2014年9月24日向上诉人邮寄了书面交房通知，但上诉人拒收该通知书。之后的交房责任被上诉人不应承担。合同中约定的综合验收因行政法规变更已属无效条款，国发（2004）16号文件已取消了住宅小区的综合验收。2014年9月20日7号楼已竣工验收合格，达到法定交付条件，且被上诉人已履行了交房义务。三、合同中关于双气费的约定有效。合同法规定的无效是指违反法律法规的效力性强制性规定，上诉人列举的只是规范性文件，没有法律法规，购房合同与这些文件不一致并不能导致合同条款无效的法律后果。
经本院审理查明的事实与原审一致，不再赘述。
本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方应当履行。上诉人已经依合同约定交付全部购房款，被上诉人应当按照约定于2013年1月31日前向上诉人交付房屋。即使综合验收被取消，但政府部门的必要验收仍是必需的，如消防、环保等，本案中被上诉人未能提交相关验收合格的证明，故无论被上诉人是否向上诉人邮寄了交房手续，均不能认定其已履行交房义务。被上诉人应当自双方约定的交房日的后一日起向上诉人支付逾期交房的违约金至交付之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院参照同地段房屋租赁相关鉴定结论，将违约金调减20%并无不当。房屋综合验收已被取消，其他验收手续也应当以主张交付房屋为前提，上诉人并未起诉要求被上诉人交付房屋，现要求被上诉人为其提供验收手续，本院不予支持。关于暖气集资和燃气集资条款的效力。因该项约定是否违反行政规范性文件在民事诉讼中不予审查，故上诉人的该项诉请本院不予支持。
因刘月平已经去世，原审判决第二项表述为“向原告刘月平提供购房发票”不当，应予变更。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第2407号民事判决第一项，即“被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告李元明逾期交房违约金25338元”；
二、变更河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第2407号民事判决第二项为“被上诉人河北万峰房地产开发有限公司自本判决送达之日起五日内向上诉人李元明提供购房发票”；
三、撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第2407号民事判决第三项，即“驳回原告李元明的其他诉讼请求”；
四、被上诉人河北万峰房地产开发有限公司自2014年9月26日起按照526117元的日万分之零点八向上诉人李元明支付逾期交房违约金至房屋交付之日止；
五、驳回上诉人李元明的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费及负担不变；二审案件受理费544元，由被上诉人河北万峰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张振防
审 判 员 郑延铎
代理审判员 王 雷
二〇一六年六月二日
书 记 员 梁 冰