湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终3465号
上诉人（原审被告）：黄锦秀，女，1944年9月1日出生，汉族，武汉市人，住武汉市洪山区。
上诉人（原审被告）：赵峻，系黄锦秀之子，1979年9月29日出生，汉族，武汉市人，住址同上，
二上诉人共同委托诉讼代理人：张勇，湖北尚泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘彬桃，男，1950年8月8日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区。
委托诉讼代理人：余珍，湖北君博律师事务所律师。
原审第三人：刘晖，系刘彬桃之女，1977年8月11日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区。
原审第三人：王光杰，系刘晖之夫，1972年6月27日出生，汉族，武汉市人。
上诉人黄锦秀、赵峻因与被上诉人刘彬桃、原审第三人刘晖、王光杰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人黄锦秀、赵峻上诉请求：撤销一审判决，改判案涉房屋买卖合同不成立。本案诉讼费用由刘彬桃负担。事实及理由：案涉房屋现处于与滤清器厂共有状态，黄锦秀一家从未进行过任何买卖交易，房屋是租借给刘彬桃一家。案涉的18000元不是购房款，是刘彬桃偿还的借款。
被上诉人刘彬桃答辩称，黄锦秀、赵峻的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人刘晖、王光杰述称�一审判决正确，请求维持原判。
2017年1月19日，刘彬桃诉至一审法院，请求：1、确认刘彬桃与赵登高（黄锦秀之夫）之间的房屋买卖合同关系合法有效。2、本案诉讼费由黄锦秀、赵峻承担。
黄锦秀、赵峻一审共同辩称，一、黄锦秀、赵峻拥有涉案房屋湖北滤清器厂西五栋一单元501号房的所有权。该房屋是“房改房”，1994年10月29日湖北滤清器厂与赵登高签订的房改售房协议、湖北滤清器厂2016年4月18日出具的证明、江夏区人民法院做出的（2016）鄂0115民初1467号民事调解书充分证明至今黄锦秀、其子赵峻为该房屋的合法所有权人。二、涉案房屋未出售给刘彬桃。黄锦秀、其子赵峻仍为该房屋的合法所有权人，涉案房屋没有买卖的事实。三、汇款单是约2000年湖北滤清器厂职工集资建房，刘彬桃要购买一套集资房（房屋具体地址：武汉市江夏区纸坊镇新北街湖北滤清器厂六层楼三单元102#房），因其手头紧张，找黄锦秀借钱买房，后刘彬桃还款给黄锦秀。当时刘彬桃写了个字据，刘彬桃归还借款后，字据交还给了他。
刘晖一审述称，涉案房屋是父亲刘彬桃找大姨黄锦绣购买，因为楼层高，就与我原来居住的一楼进行交换，我住五楼（501号）至今。我父亲在2003年找我大姨买了（501号）房子，就是这个情况。
一审法院经审理认定事实如下：
刘彬桃、黄锦秀、赵峻、刘晖、王光杰均系湖北滤清器厂职工。黄锦秀系刘彬桃的姨姐。
1994年10月29日，黄锦秀的丈夫赵登高（亦系湖北滤清器厂职工，3013年9月17日去世）与湖北滤清器厂签订了一份协议书，湖北滤清器厂将位于武汉市江夏区纸坊街新北街34号（原18号）西五栋一单元五楼的自管公房（即501号）一套出售给赵登高，建筑面积65.447平方米，价格为6514.79元。协议书第四条约定“乙方（即赵登高）购房后，拥有部分产权，可以继承。乙方付清购房款并住满五年后，可以按届时的市场价在本厂内出售或出租，在同等条件下甲方有优先购买权或承租权。出售后的增值部分在扣除有关税费后，原购房人得六成，原出售单位得四成”,该协议还就其他事项进行了约定。
2003年12月8日，赵登高与刘彬桃口头达成房屋买卖协议，赵登高将其向湖北滤清器厂购买的位于江夏区纸坊街新北街34号西五栋一单元五楼的501号房出售刘彬桃，刘彬桃通过中国工商银行以汇款方式向赵登高的妻子黄锦秀的3202180301061513235账户付款18000元。赵登高随后将房屋交给刘彬桃，举家迁至武汉市洪山区居住。刘彬桃将该房屋给其女儿刘晖与女婿王光杰，刘晖与王光杰将该房装修后居住至今。
2016年5月11日，黄锦秀�赵峻向一审法院提起诉讼，经本院作出（2016）鄂0115民初1467号民事调解书，主要内容为：被继承人赵登高于1994年10月29日与湖北滤清器厂签订协议书购买的位于武汉市江夏区纸坊街新北街湖北滤清器厂西五栋一单元五楼501号房屋由黄锦秀、赵峻继承。
2016年6月27日，赵峻、黄锦秀向一审法院提出起诉，请求判令确认赵登高与湖北滤清器厂签订的房屋买卖协议书合法有效并判令刘晖、王光杰退出其所有的江夏区纸坊街新北街34号西五栋一单元五楼的501号房等。
一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，除法律另有规定外，当事人之间转让不动产物权，应当依法办理变更登记，未经登记，不发生物权变动效力。因此，通常情况下，当事人之间进行房屋买卖交易，首先要签订书面买卖合同，然后由买方根据合同的约定向卖方支付购房款，最后双方办理房屋过户登记手续。但不动产登记行为是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，对外具有公示公信的效力。持证人可凭权利登记证书，对抗社会上不特定第三人的权利主张或侵权行为，即此为经登记的不动产物权的对世效力。但是，不动产物权的对世效力只能对抗原先与该物权没有利害关系的不特定关系人，而不能对抗与该物权本身有利害关系的特定关系人。本案诉争房屋属单位房改房，未办理相关产权变更移转登记手续。出卖人赵登高生前于2003年将其从湖北滤清器厂购买的房屋出售给其同为该厂职工的且与其有亲戚关系的刘彬桃，双方基于亲戚关系而未签订书面合同，但刘彬桃提出了银行汇款凭证证实其通过中国工商银行以汇款方式向赵登高的妻子黄锦秀支付购房款18000元，应认定为已支付相应购买房屋对价，同时该房屋已交付刘彬桃，且由刘彬桃的女儿刘晖与女婿王光杰重新装修连续居住多年，双方之间的房屋买卖合同成立并有效，具有法律约束力。本案出卖人赵登高去世后，房屋买卖合同的效力及于继承人黄锦秀、赵峻，黄锦秀、赵峻作为继承人辩称该款项为刘彬桃用以偿还之前的债务而非购房款，但其不能就该债务的形成等作出合理的说明与证明，应承担相应的法律后果，其辩称意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款之规定，判决：确认买房人刘彬桃与出卖人赵登高于2003年12月8日签订的位于武汉市江夏区纸坊街新北街湖北滤清器厂西五栋一单元五楼501号房屋买卖合同有效。案件受理费500元，减半收取250元，由黄锦秀、赵峻负担。
本院经审理查明：黄锦秀、赵峻对“2003年12月8日，赵登高与刘彬桃口头达成房屋买卖协议，赵登高将其向湖北滤清器厂购买的位于江夏区纸坊街新北街34号西五栋一单元五楼的501号房出售刘彬桃，刘彬桃通过中国工商银行以汇款方式向赵登高的妻子黄锦秀的3202180301061513235账户付款18000元。”持有异议。一审查明的其他事实属实。
本院认为：双方就案涉房屋是否达成买卖协议、买卖协议是否合法有效是本案争议的焦点。1994年10月，赵登高生前以职工身份与湖北滤清器厂签订协议，购买案涉房屋（部分产权），后该房屋交由刘彬桃使用。现刘彬桃称赵登高于2003年12月将该房屋出售给刘彬桃，双方基于亲戚关系而未签订书面合同，刘彬桃支付了购房款18000元。黄锦秀、赵峻称2001年至2005年是让刘彬桃照看房屋，2005年后则是借给刘彬桃居住，并否认收到的18000元是购房款。经查，2003年12月8日黄锦秀收到刘彬桃支付的18000元，且无证据否认该款不是购房款。�审法院结合刘彬桃女儿装修入住的时间、黄锦秀、赵峻多年未查看过案涉房屋、无证据证实双方存在其他经济往来等实际情况，认定黄锦秀收到18000元购房款，刘彬桃与赵登高于2003年12月8日就案涉房屋达成买卖协议，并无不当。关于案涉房屋买卖协议是否合法有效的问题，刘彬桃系湖北滤清器厂职工，刘彬桃与赵登高之间的房屋买卖关系，不违反赵登高与湖北滤清器厂之间的协议约定，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定案涉房屋买卖协议合法有效正确。
综上，上诉人黄锦秀、赵峻的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由黄锦秀、赵峻负担。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 李斌成
审判员 骆朝辉
二〇一七年八月二十二日
书记员 陈旭敏