重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0108民初12782号
原告重庆洋世达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路阳光华庭C2栋。
法定代表人何长君，董事长。
委托代理人颜某（特别授权），女，1978年3月30日出生，汉族，重庆洋世达物业管理有限公司员工，住重庆市渝中区。
被告陈明，男，1959年11月6日出生，汉族，无业，住重庆市南岸区。
原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称洋世达公司）诉被告陈明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法由代理审判员王烁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洋世达公司的委托代理人颜某、被告陈明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆洋世达物业管理有限公司诉称：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务公司，被告自2013年4月19日入住以来，一直接受原告提供的物业服务。依据2009年2月19日签订的《前期物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了自己的义务，但被告却于2014年8月起不再按时缴纳物业服务费、水电公摊费。被告拖欠原告2014年8月至2016年6月期间23个月的物业服务费2461元（107元/月×23个月）、水电公摊费195.50元（8.50元/月×23个月）。经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院要求判令：一、被告支付拖欠原告的从2014年8月至2016年6月的物业服务费2461元、水电公摊费195.50元；二、判令被告支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自欠费之日起按每日千分之三计算至本金付清之日止）。
被告陈明辩称：被告系诉争房屋业主，房屋建筑面积82.29平方米，该房屋至今未办理产权证，但被告自2013年起至今居住在此。被告每月应缴物业服务费107元，水电公摊费8.50元。2014年8月起，被告未向原告缴纳物业服务费、水电公摊费属实，被告未缴纳的原因为：小区公共收益未分摊业主；小区电梯经常出现故障，向原告反应后仍未改善。
经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区南坪街道福红路56号即重庆市南岸区福红路56号阳光华庭小区房屋使用人。被告于2013年入住阳光华庭小区。2010年8月11日，阳光华庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元/月/平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元/月/平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元/吨、二次供水4.3元/吨；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金。合同签订后，原告一直为阳光华庭小区提供物业服务。2013年9月5日，重庆市南岸区南坪街道阳光社区居民委员会向阳光华庭小区广大业主发出《关于阳光华庭小区物业服务合同到期后相关事宜的通知》，告知阳光华庭小区业主，由原告继续按原合同约定提供物业服务，直至新一届业主委员会成立作出续聘或选聘新物业服务企业为止。为此，原告自2013年7月31日后仍继续为阳光华庭小区提供物业服务至今。
另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。
2012年7月10日本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为阳光华庭小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对《物业服务合同》（草案）签订意见征求表二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（阳光华庭第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
再查明：被告认可每月应向原告缴纳物业服务费107元，公摊水电费8.50元。被告拖欠原告2014年8月至2016年6月共计23个月的物业服务费2461元（107元/月×23个月），水电公摊费195.50元（8.50元/月×23个月）。2016年1月11日，原告向被告邮寄催费通知。原告就阳光华庭小区2010年1月1日至2011年3月31日期间、2012年、2013、2014年公共区域的收入情况进行了公示。现原告认为被告无故拖欠应缴纳的物业服务费、水电公摊费，故以前述请求诉至本院。
以上事实，有原告提交的资质证书、《物业服务合同》、物业服务合同备案证明、（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书、《关于阳光华庭小区物业服务合同到期后相关事宜的通知》、催收函、阳光华庭小区公共区域收入公示等证据为证，并经法庭认证，足以认定。
本院认为：原告与阳光华庭小区业主委员会于2010年8月11日签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为物业使用人，与业主一样受到物业服务合同约束，因此阳光华庭小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对被告具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。2013年7月31日物业服务合同到期后，因阳光华庭小区未能重新选举新一届业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”的规定，2010年8月11日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，阳光华庭小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费2461元、水电公摊费195.50元，符合法律规定，本院依法均予以支持。
对于原告请求的违约金。由于被告提出小区公共收益未分摊业主、小区电梯经常出现故障等服务瑕疵的抗辩理由均未举示相关证据予以证明，因此对原告按合同约定要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，但合同约定的每日千分之三标准明显过高，本院酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：
一、由被告陈明于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费2461元、水电公摊费195.50元，共计2656.50元；并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自欠费之日起计算至付清之日止）；
二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告陈明负担（此款暂由原告重庆洋世达物业管理有限公司垫付，限被告陈明于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆洋世达物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
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代理审判员 王烁
二〇一六年九月十三日
书 记 员 邓欣