惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）惠中法民一终字第1375号
上诉人（原审原告）：李忠茂，男，1964年6月7日出生，住湖南省临湘市。
上诉人（原审原告）：李静蕾，女，1962年9月10日出生，住惠州市惠城区。
上诉人（原审原告）：李莎白，女，1987年4月15日出生，住惠州市惠城区。
以上三上诉人诉讼代理人：胡松学，广东指针律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市程惠实业有限公司。住所地：惠州市滨江东路11号第9层
法定代表人：刘林先，总经理。
诉讼代理人：黄淋，该公司职员。
上诉人李忠茂、李静蕾、李莎白因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第1225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明的事实与本院二审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，三上诉人在购买涉案房屋时，被上诉人按9.6折计收三上诉人的购房款。
原审判决认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同的内容未违反国家的强制性法律规定，对其合法性，本院予以确认，双方当事人应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，被告已按照合同约定将原告购买的惠州市惠城区江北云山新江路21号城市绿兴家园6栋4层B号房商品房交付给原告使用，并办理了该房的《房地产权证书》（粤房地权证惠州字第××号），虽《房地产权证书》显示惠州市惠城区江北云山新江路21号城市绿兴家园6栋4层B号商品房建筑面积为86.63平方米、套内建筑面积为74.30平方米，与《商品房买卖合同》约定的建筑面积88.68平方米、套内建筑面积74.49平方米相比分别少了2.05平方米、0.19平方米，但根据原、被告签订的《合同补充协议》约定，如建筑面积出现差异，双方互不退补房款并不视作违约，为此，原告以被告交付的商品房的实际建筑面积少于合同约定建筑面积2.05平方米为由，要求被告退回购房差价款并支付相应利息，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。虽原告购买的商品房实际套内面积比合同约定的套内面积小了0.19平方米，但该差异值（74.30平方米－74.49平方米）÷74.49平方米×100%＝－0.26％在±0.6％以内，根据《合同补充协议》的约定，被告无须向原告退回购房款。综上，依照《民事诉讼法》第七条、第一百二十八条的规定，判决：驳回原告李忠茂、李静蕾、李莎白的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告李忠茂、李静蕾、李莎白负担。
上诉人李忠茂、李静蕾、李莎白不服原审判决上诉称，三上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，约定三上诉人购买被上诉人的商品房一套，后经惠州市房产管理局提供的房地产证显示，房屋的实际建筑面积(86.63平方米)比合同的计价面积(88.68平方米)少2.05平方米，根据商品房买卖合同计算的交付房屋价格为每平方米3923.99元，被上诉人应向上诉人支付房屋面积差价总额为人民币7722.4元。但原审法院判决驳回原审原告的全部诉讼请求。上诉人认为：原审判决事实认定错误，适用法律错误。原审法院认为，“原被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同的内容未违反国家的强制性规定，对其合法性予以确认”。但原审法院只字未提原审代理人关于格式条款的效力问题。上诉人及其代理人在一审阶段明确提出：“《商品房买卖合同》及《补充协议》属于格式合同，《商品房买卖合同》第四、五条属于格式条款且约定不明，《补充协议》第九条属于格式条款，该条款免除了被告方的主要责任，排除了原告方的主要权利，应认定为无效条款”。但原审法院对上诉人的意见不做任何考虑，对代理人关于格式条款的效力问题采取回避态度，对代理人的、法律判断没有做出任何解释就予以否定，判决主文中只字未提格式条款的效力问题。上诉人认为，原审法院的判决结果有失公允，判决方式无法树立国家机关的公信力，因此，上诉人依法提起上诉：“一、本案被告交付给原告的商品房实际建筑面积与合同计价面积相差甚大，面积误差比绝对值达2.32％，被告依法应支付原告房屋面积差价及利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持……。根据原告提供的证据表明，被告交付的房屋实际建筑面积仅86.63平方米，比合同约定面积88.68平方米少了2.05平方米，面积误差比绝对值为2.32％。经计算，该案房屋单价为每平方米3767元，故被告应支付原告房屋差价7722.4(3767×2.05=7722.4)元。被告无偿占有原告房屋面积差价无任何事实和法律依据，其占有期间应按规定计算利息，此期间人民银行规定的年利率为7.47％，故被告应支付原告利息1522.2元（7722.42×7.47%）。二、被告称应按照合同《补充协议》第九条及《商品房买卖合同》第
四条、第五条即按套内建筑面积计算和处理房屋面积差，不应补偿原告的任何差价，原告持有异议。商品房买卖合同并未明确约定按套内建筑面积计价，且置业计划书上标明的是房屋建筑面积和合同总价，置业顾问向原告介绍的房屋单价为每平方米3923元，9.6折扣价为每平方米3767元，如果按套内建筑面积计价则单价为每平方米4484.6元，通过这可以看出被告明显存在欺诈的故意。至于被告以《补充协议》第九条约定的“建筑面积和公摊面积如与实测面积不符，双方互不补偿”进行抗辩。原告方认为该条款无效。理由是：1、该条款属于被告提供的格式条款；2、从内容上看，该条款免除了被告方的主要责任，排除了原告方的主要权利；3、从形式上看，被告方不仅未采取合理方式提请原告方注意该条款的不利内容，而且该补充协议的文字字体非常小，字距也非常窄，更加体现了被告的有意隐瞒和欺骗；4、从签约时间看，原被告基础合同和补充协议的时间在同一时间，即2007年6月24日，意味该补充协议是被告方事先准备的范本，其目的是设计法律“陷阱”。《合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵遁公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；第四十条提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，这条款无效；第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《合同法解释二》第六条提格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。被告方提供的格式条款从内容上看明显有显示公平之原则，从形式上看不仅未采取合理方式提请原告方注意，且用非常小的字体故意让原告方难以察觉其不利条款内容，这与上述法律规定是非常严重违背的。根据以上事实和法律足以认定被告所提的改革是条款无效。三、被告违背诚实信用原则，其行为严重侵害了原告的合法权益，为法律所不容。不可否认，房屋实际建筑面积与合同约定面积之误差在一定程度上是存在的，开发商为图小利而“短斤少两”的现象也属司空见惯。在此姑且不论被告故意为之，即使被告的违约行为不存在主观故意，但其违约事实清楚，证据确凿，理应依据公平、诚实信用、等价有偿的原则处理，但被告对原告的合理要求置若罔闻，无视原告的合法权益，这是对诚信的严重违背，对法律的大胆漠视。现实中，广大购房者往往因为房屋面积之差价损失不算巨大，在自己的经济能力范围内可以容忍，同时考虑到诉诸法律途径会消耗时间和经济成本，因此对开发商的违约行为不了了之。某些开发商正是因为掌握了购房者的这种心理，采取“拖字诀”策略，使得对手无奈之下自动放弃应有权利。殊不知，开发商通过此策略会获得巨额不法利益(每套8000元，每100套则将高达80万元的不法利益)。市场经济是法治经济，也是诚信经济，开发商不能通过违背诚信、违反法律的行为而获得利益。被告提供给原告的房屋建筑面积差价高达8000元，却欲以显失公平的格式合同条款规避其法律责任，其行为无论从形式上还是实质上都是对法律的大胆挑衅。如若此条款有效，则法律关于无效格式条款的规定乃一纸空文；老百姓的利益保护与权利行使变成了“空中楼阁”，法的运行效率将大打折扣；司法权威将受到严峻挑战。综上，原审法院的判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院判令：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人支付上诉人房屋面积差价人7722.4元(334060／88.68X2.05=7722.4元)；支付上诉人房屋面积差价利息人民币1522.2元。(年利率为7.47％／年，从2007年8月23日暂计至起诉之日，之后利息按相关法律规定)。2、依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人惠州市程惠实业有限公司答辩称，一、本案涉诉房屋是按套内建筑面积计算房价，其面积差异符合合同的约定，被上诉人无须补偿上诉人差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，买卖双方签订的《商品房买卖合同》第四条明确约定，该商品房按套出售，按套内建筑面积计价。上诉人称《商品房买卖合同》未明确约定按套内建筑面积计价是不顾客观事实的。依据《商品房销售管理办法》第二十条规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，双方在《商品房买卖合同》第五条约定了面积差异的处理方式，即：“产权登记面积与合同约定计价面积差异值为±O.6％以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿”。涉诉房屋《房产证》载明的套内建筑面积为74.3O平方米，面积差异百分为：(74.49-74.30)74.49=0.255％。按照《商品房买卖合同》第五条约定，面积差异比在±0.6％以内，买卖双方不作任何补偿。因此，被上诉人无需对上诉人进行任何补偿。二、上诉人与被上诉人在充分协商、平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述两份合同真实合法有效，双方应当遵守合同相关约定。根据《民法通则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，上诉人为完全民事行为能力人，其与被上诉人签订《商品房买卖合同》、《城市绿兴商品房买卖合同补充协议书》是其真实的意思表示。《商品房买卖合同》系由广东省建设厅及广东省工商行政管理局制作的合同范本，其具备真实性、合法性、有效性。基于《商品房买卖合同》第四条、第五条规定“该套商品房是以套内面积计价”，即建筑面积、公摊面积与该商品房的计价无关，所以，《补充协议》第九条作出进一步的补充约定：“建筑面积和公摊面积如与实测面积不符，双方互不补偿”，并再次重申了如实测套内面积与约定套内面积的差异处理方式，与《商品房买卖合同》第五条规定一致。《补充协议》保护了买卖双方的利益，充分体现了公平合理的原则，并非如上诉人所述“格式条款”、“法律陷阱”。综上，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》真实合法有效，依照合同约定，被上诉人无需对上诉人进行任何补偿，请求法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院认为，本案二审争议的焦点是：被上诉人是否应支付房屋建筑面房屋差价给三上诉人。本院认为，被上诉人交付给三上诉人使用的商品房建筑面积（86.63平方米）与《商品房买卖合同》约定的建筑面积（88.68平方米）相比少了2.05平方米，已超过双方《商品房买卖合同》约定的计价面积0.6%（未超过3%）的差异值，虽然双方签订的《合同补充协议》约定，如建筑面积出现差异，买卖双方互不退补房款并不视作违约，但该条款显示公平，应认定无效。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理”的第（一）项“面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持”的规定，三上诉人请求被上诉人支付房屋建筑面积差价，理由成立，本院依法支持。原审判决认定三上诉人请求房屋建筑面积差价理由不成立错误，本院依法纠正。因双方签订的《商品房买卖合同》约定的计价面积如未超过0.6%，被上诉人无需补偿，故被上诉人应补偿三上诉人的计价面积为1.52平方米（2.05平方米-0.53平方米）。即被上诉人应补偿三上诉人的不足建筑面积差价为5725.88元（3923.99元/平方米×1.52平方米×0.96）。另外，三上诉人请求支付建筑面积差价的利息，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，三上诉人上诉部分有理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第1225号民事判决；
二、被上诉人惠州市程惠实业有限公司在本判决发生法律效力后，七天内补偿不足建筑面积差价5725.88元给上诉人李忠茂、李静蕾、李莎白。
本案一、二审受理费50元，由上诉人李忠茂、李静蕾、李莎白和被上诉人各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 陈向科
审判员 刘伟新
审判员 邓耀辉
二〇一〇年十二月二十一日
书记员 寇 倩
李志亮