成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第7903号原告（反诉被告）成豪，男，1982年2月13日出生，汉族，住长沙市天心区。被告（反诉原告）四川蓉锦东房地产开发有限公司，住所地：成都市锦江区。法定代表人汤晓军，四川蓉锦东房地产开发有限公司总经理。委托代理人张晓莉，女，住成都市青羊区，四川蓉锦东房地产开发有限公司员工。委托代理人宋光昊，男，住成都市青羊区，四川蓉锦东房地产开发有限公司员工。原告(反诉被告)成豪与被告（反诉原告）四川蓉锦东房地产开发有限公司（以下简称蓉锦东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，蓉锦东公司向本院提出反诉，本院受理蓉锦东公司的反诉后，对成豪的本诉和蓉锦东公司的反诉，依法由审判员李军适用简易程序于2016年1月18日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）成豪、被告（反诉原告）蓉锦东公司的委托代理人张晓莉、宋光昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）成豪本诉诉称并反诉辩称，其购买蓉锦东公司开发的位于锦江区×××××的商品房，并与蓉锦东公司签订了购房合同。在双方签订购房合同之前，成豪于2013年1月5日通过原单位四川省商务厅，向蓉锦东公司以支付购房首付款的名义一次性交了250000元的购房款，但蓉锦东公司却擅自将其中的30000元当作车位的定金单独划分出来。随后，成豪按约定办理了按揭住房贷款，但蓉锦东公司至今未向成豪交付购房合同。成豪购买的房屋属于省直机关的团购房，且在双方签订购买合同前，蓉锦东公司并未通过正式函件形式向成豪告知“一房一车位”的购买条件，双方并未就购买车位达成合意。为维护成豪的合法权益，故诉至法院请求判令：1、蓉锦东公司及时向成豪退还车位定金30000元；2、蓉锦东公司偿还自2015年10月31日起至车位定金偿清之日止的利息，暂计200元（庭审中阐明利息以本金30000元为基数，自2015年10月31日起至实际付清时止，按银行同期贷款利率计算）；3、蓉锦东公司及时将购房合同交付成豪；4、蓉锦东公司承担本案的诉讼费；5、蓉锦东公司承担成豪因本次诉讼产生的交通费及食宿费用共计10000元；6、蓉锦东公司承担此前因索要购房合同而产生的通讯、文书制作流转、交通及人工劳务费共计1000元；7、蓉锦东公司赔偿成豪因追讨车位定金而产生的劳务费共计1000元；8、蓉锦东公司赔偿成豪因追讨购房合同而产生的劳务费共计1000元。被告（反诉原告）蓉锦东公司本诉辩称并反诉诉称，成豪原系四川省商务厅的工作人员。蓉锦东公司开发建设的“致瑞雅苑”商品房系四川省直机关职工团购的房屋，该房屋具有一定的福利性质，团购方式遵循“一房一车位”的原则，且在签订合同前，蓉锦东公司及相应的团购单位通过书面文件、召开会议、张贴告示等多种形式向团购人员告知了“一房一车位”的购买政策。且成豪已支付了购房款、车位定金，并签订了《商品房买卖合同》，说明成豪已接受了“一房一车位”的团购约定，该车位定金已转化为一部分预付款，成豪无权要求返还定金，并应继续履行车位购买合同，成豪要求赔偿交通费、劳务费等存在重复且无法律依据。故请求驳回成豪的本诉请求，并请求：1、成豪继续履行成都市锦江区晨辉路xx号致瑞雅苑负x楼x号车位购买合同，办理签订该车位购买合同等相关手续（庭审中阐明为签订成都市锦江区×××××车位的书面买卖合同）；2、成豪立即支付蓉锦东公司剩余车位款70000元，并从2016年1月5日起按照同期银行贷款利率支付蓉锦东公司资金占用费至付清之日止（庭审中阐明资金占用费以本金70000元为基数，从2016年1月5日起至实际付清时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、反诉案件受理费由成豪承担。经审理查明，成豪原系四川省商务厅职工，现已离职，无固定工作，也无经济来源。2012年8月23日，四川省商务厅机关工会委员会向蓉锦东公司出具《团购房源申购书》，主要内容为“我单位在你公司开发的沙河项目团购住房105套……地下车位105个（含人防车位）”。附件团购房人员信息表中包含有成豪。同年8月29日，四川省商务厅机关工会委员会下发《四川省商务厅沙河职工住房申购办法》，载明了沙河职工住房的基本情况、省直机关事务管理局配售沙河职工住房的相关政策、申购规则等，并载明丁亚东为商务厅沙河职工住房申购领导小组办公室联络员。2012年12月24日，四川省商务厅机关工会委员会出具《沙河团购房承诺函》，主要内容为“我单位在沙河项目团购105套住房……本次团购房源含住宅和车位，若本次团购房人员只选购住宅不选购车位的，视为我单位放弃该住房指标，由蓉锦东公司收回，另行安排”。2013年1月5日，成豪通过银行转账方式向四川省商务厅机关工会委员会支付250000元,用途为购房首付款。2013年1月29日，蓉锦东公司向各团购单位出具《关于沙河项目团购房相关事宜的通知》，载明：本次团购房源含住宅和车位，若本次团购人员只选购住宅不选购车位的，视为放弃指标，由我公司收回，另行安排。2013年5月30日，蓉锦东公司出具《关于选房、选车位及签约等相关事宜的通知》，主要内容为“购一套住房须购买一个车位。不购买车位者，视为自动放弃房源，已交款项由我公司无息退还……由贵单位组织购房人员来我公司销售中心选车位和签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、《车位买卖合同》及其他相关合同或协议。如不按通知时间选车位或签订合同，则视为自动放弃购房，已交款项由我公司无息退还”。同日，四川省商务厅机关服务中心出具《授权委托书》，内容为“现委托我单位人员王荣贤作为我单位代表，参加沙河项目团购房摇号选房，该受委托人全权代表我单位签署相关文件和处理一切与此事有关的事务”。王荣贤在《房源确认表》上签字捺印，丁亚东签字确认领取了房源确认表、户型图、团购房人员信息表及补充信息表、团购人员付款方式调查表、签约须知、关于选房、选车位及签约相关事宜的通知、限购令。2013年10月23日，蓉锦东公司发出《关于沙河项目签约有关事项的通知》，载明：根据项目整体销售安排，我公司拟于近期分项目与各团购人员签订住宅、车位销售合同；为控制社会舆情，相关合同签订后团购人员暂不领取，办理交房手续时凭收款收据领取；按揭贷款的团购人员，待贷款银行审查通过后，按揭资料与购房合同一并领取；团购人员前期已交付的3万元车位诚信金直接划转为车位定金，我公司将出具相应收据；第一次预收款扣除车位诚信金后的剩余金额将统一作为团购房屋首付款，不足部分按规定补齐。2014年9月2日，蓉锦东公司向成豪出具收据二份，分别载明收到成豪（致瑞雅苑项目8-8-0806）首付款贰拾贰万元整、收到成豪（致瑞雅苑项目8-8-0806）车位定金叁万元整。2014年9月24日，蓉锦东公司作为出卖人、成豪作为买受人签订《商品房买卖合同（致瑞雅苑B区）》，主要内容为“出卖人以出让方式取得位于成都市锦江区静居寺20号地块的国有土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名致瑞雅苑B区；该商品房为第一条规定项目中的×××××房；所购商品房总价款合计415668元”。2015年5月19日，四川省商务厅机关工会委员会出具《授权委托书》，内容为“现委托我单位人员胡军（身份证号码×××××）作为我单位代表，参加沙河项目锦东庭园小区、致瑞雅苑A区、致瑞雅苑B区车位摇号，该受委托人全权代表我单位签署相关文件和处理一切与此事有关的事务”。胡军于2015年5月26日在《车位确认表》团购单位经办人处签字捺印。2015年6月11日，四川省商务厅机关工会委员会出具的《团购车位信息表》载明：成豪分配的车位为xx号。2015年8月10日，成豪与兴业银行股份有限公司成都分行签订《个人购房借款合同》，就案涉房屋办理了按揭贷款。2016年1月4日，蓉锦东公司向成豪邮寄送达了《关于尽快签订车位合同的函》，内容为“你购买的致瑞雅苑项目商品房（×××××）需满足一房一车位要求。目前，你的车位（车位号xx）已达到交付使用条件，现请你尽快前往我司（地址成都市锦江区科源种子大厦709）签订车位合同”。成豪于2016年1月7日签收了该邮件。2016年1月13日，四川省商务厅机关工会出具《关于我厅落实沙河团购房分房的情况说明》，内容为“为做好沙河团购房的分配工作，我厅成立了团购房领导小组，将团购的相关政策和规定如实告知住房困难的职工，现将有关情况说明如下：一、制定了《四川省商务厅沙河职工住房申购办法》，经各处室职工广泛讨论并进行了修改后下发给享受团购房职工的每个人。二、省级机关事务管理局和蓉锦东公司召开的有关沙河项目团购房会议，我厅都及时向全体职工进行了传达，按照公开、公平、公正原则进行了分配。三、我厅制定了《沙河团购房选房方案》，该方案发到了每个职工手中”。另查明，成豪于2015年10月12日向《成都市人民政府市长公开电话市长信箱》反映“蓉锦东公司无故未交付购房合同；要求退还定金；蓉锦东公司拖延交房”等问题。同年10月20日，成豪就上述问题向蓉锦东公司进行了书面反映。庭审中，成豪陈述其系通过团购方式与蓉锦东公司达成购买协议。蓉锦东公司陈述其与成豪签订的《商品房买卖合同（致瑞雅苑B区）》由四川省商务厅保管，成豪分配的-2F-513号车位，价款为100000元。以上事实的认定有原告成豪提交的与原件核对无误的居民身份证复印件、工商登记信息、中国建设银行客户回单、收据、个人购房借款合同、退还本人车位定金及给予本人购房合同的函、邮件查询单、商品房合同备案查询、市长信箱截图，被告蓉锦东公司提交的团购房源申购书、四川省商务厅沙河职工住房申购办法、沙河团购房承诺函、关于沙河项目团购房相关事宜的通知、关于选房、选车位及签约等相关事宜的通知、授权委托书、房源确认表、关于沙河项目签约有关事项的通知、商品房买卖合同（致瑞雅苑B区）、车位确认表、团购车位信息表、关于尽快签订车位合同的函，以及成豪、蓉锦东公司的当庭陈述在案为证。本院认为，综合双方诉辩的情况，本案的争议焦点为成豪与蓉锦东公司是否就团购车位达成购买意向。对此，本院评析如下：首先，案涉房屋及车位所在的“沙河项目团购房”系为缓解省直机关职工住房困难，由各省直机关与蓉锦东公司通过团购方式购买的普通商品住房及车位。蓉锦东公司确定了“一房一车位”的购买方式，即购买房屋须配套购买车位。作为团购单位之一的四川省商务厅亦通过承诺函形式认可该购买方式，其系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。其次，四川省商务厅在团购“沙河项目团购房”过程中，制定了相关申购办法及方案，亦对团购方式进行了传达和说明。成豪作为四川省商务厅的职工也是通过申购的方式，符合相关申购标准，才成为团购人员，其应当知晓“一房一车位”的购买方式。最后，蓉锦东公司已于2014年9月出具了车位定金票据，且成豪随后又通过团购方式与蓉锦东公司签订了《商品房买卖合同（致瑞雅苑B区）》，表明成豪接受了“一房一车位”的购买方式。成豪陈述双方没有就“一房一车位”的购买方式达成一致。虽成豪曾多次向蓉锦东公司、市长信箱反映要求退还车位定金等，但其均发生在双方签订购房合同之后，本案现有证据不能证明成豪在支付定金及签订购房合同之前或当时，双方没有就“一房一车位”的购买方式达成一致，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，成豪应自行承担举证不能的法律责任，故成豪的该项理由，本院不予采纳。综上，成豪与蓉锦东公司就团购车位达成了购买意向。关于成豪要求蓉锦东公司交付《商品房买卖合同（致瑞雅苑B区）》。虽案涉房屋系团购方式购买，但其仅为购买方式的不同，仍为普通的商品房买卖，应遵守一般的交易方式和惯例。蓉锦东公司与成豪签订《商品房买卖合同（致瑞雅苑B区）》后，应当将该合同交付成豪，蓉锦东公司辩称该合同由四川省商务厅保管，但并未提交任何证据予以证明，本院对此不予采信。故成豪要求蓉锦东公司交付《商品房买卖合同（致瑞雅苑B区）》，于法有据，本院予以支持。关于成豪要求退还定金并支付利息。成豪支付的定金系双方就购买车位交付的订约定金，且蓉锦东公司亦通过函件形式要求成豪与其签订车位购买合同，至今未签订书面合同系因成豪拒绝订立，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，成豪无权要求返还定金。但依照《中华人民共和国担保法》第一百二十一条的规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%。案涉车位价款为100000元，而蓉锦东公司收取的定金为30000元，明显超过了法定限额，其超过部分即10000元，不得作为定金，该部分应视为预付的车位价款。在双方未签订车位买卖合同，也未交付案涉车位的情况下，该部分预付价款应予退还。故本院依法确认蓉锦东公司应退还成豪价款10000元，对成豪多主张部分，本院不予支持。关于成豪要求支付交通费、食宿费及劳务费。双方签订《商品房买卖合同（致瑞雅苑B区）》后，蓉锦东公司未向成豪交付合同，其应承担成豪因此遭受的损失，但该损失应以实际发生为限。成豪主张交通费、食宿费，虽并未提交任何证据予以证明，但其在催要过程中，必然会产生一定的交通费和食宿费，故本院酌情确定交通费、食宿费为200元，对成豪多主张部分，本院不予支持。成豪庭审中陈述现无固定工作，其主张劳务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于蓉锦东公司要求成豪与其签订书面的车位购买合同并支付剩余车位价款及利息。虽成豪与蓉锦东公司就购买车位达成了购买意向，并支付了定金，但该定金系为了保障双方正式签订车位买卖合同而支付，双方至今没有就案涉车位签订合同，且案涉车位也没有交付成豪。成豪亦通过提起诉讼方式明确表示不愿意继续签订车位购买合同，对成豪该行为应适用定金罚则处理。故蓉锦东公司要求成豪与其签订书面的车位购买合同并支付剩余车位价款及利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）四川蓉锦东房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）成豪价款10000元；二、被告（反诉原告）四川蓉锦东房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成豪交付双方于2014年9月24日签订的《商品房买卖合同（致瑞雅苑B区）》；三、被告（反诉原告）四川蓉锦东房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成豪支付交通费、食宿费200元；四、驳回原告（反诉被告）成豪的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）四川蓉锦东房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费440元，由原告（反诉被告）成豪负担。反诉案件受理费775元，由被告（反诉原告）四川蓉锦东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 李 军二〇一六年二月二十九日书记员 张海燕附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。