湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘31民终13号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王小亚，女，汉族，湖南省花垣县人，住花垣县。
委托诉讼代理人：杨秀忠，花垣县边城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：花垣县新瑞房地产开发有限责任公司,住所地：花垣县。
法定代表人：饶茗，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龙贵云，花垣县金三角法律服务所法律工作者。
上诉人王小亚因与被上诉人花垣县新瑞房地产开发有限责任公司（以下简称“新瑞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服花垣县人民法院(2017)湘3124民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王小亚上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.判令被上诉人退还上诉人门面押金20000元；3.判令被上诉人支付上诉人装修费49500元；4.判令被上诉人支付上诉人商品损毁费46678元；5.判令被上诉人支付上诉人不能正常经营20个月的损失费150000元；6.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人合同签订后，当天即交纳了门面押金20000元，装修垃圾费3500元，装修花费了46000元。2.上诉人王小亚装修经营5个月后，被上诉人新瑞公司打通上诉人所租门面作为二期工程的施工通道，在施工过程中造成上诉人王小亚门面被污水和雨水浸泡，造成上诉人商品损失46678元和49500元的装修损毁，被迫停业。3.上诉人王小亚4次找到被上诉人反映情况，被上诉人不予理睬。4.一审主审法官与本案被上诉人新瑞公司之间存在利害关系。
被上诉人新瑞公司辩称，1.双方签订租赁合同，上诉人王小亚使用了被上诉人门面三年，被上诉人不存在违约行为，按照租赁合同，上诉人应当支付剩余租金。2.上诉人自行装修门面使用到租期届满，不应由被上诉人承担。3.被上诉人没有损毁上诉人商品，不存在赔偿损失。4.被上诉人的二期工程没有影响到上诉人正常经营，如果影响经营，为何上诉人一直没有提出。5.被上诉人的二期工程施工承包给了湖南兴湘建设有限公司，施工现场的任何事情由其负责。
新瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令被告王小亚腾出租赁原告一期1栋112、113、114门面；2.判令被告王小亚支付拖欠租金66000元；3、判令被告王小亚支付逾期占用房租费每天1000元，直到搬出门面为止。因一期1栋112、113、114门面已经于起诉后腾出，原告放弃第一项诉讼请求。
王小亚向一审法院反诉请求：1.判决反诉原告不支付反诉被告租金66000元；2、判令反诉被告支付反诉原告装修费49500元（装修费46000元、装修垃圾费3500元）；3.判令反诉被告支付反诉原告商品毁损费46678元；4.判令反诉被告施工造成反诉原告不能正常营业20个月损失费150000元；5.本案诉讼费用由反诉被告全部承担。
一审法院认定事实：王小亚接手案外人石愿华租赁新瑞公司的城市中央商业步行街一期1栋112、113、114三间门面经营女装、包、皮具等商品。新瑞公司与王小亚于2014年10月31日签订了“花垣县城市中央商业步行街商业房屋租赁合同”。合同约定：租赁期限三年，起租时间自2014年5月1日至2017年4月30日止。租金110000元，承租人需于2014年4月4日前首先支付44000元给承租人。其余部分需于2014年4月30日前一次性付清，否则出租人有权解除本合同。承租人同时需缴纳房屋质量保证金与水电押金20000元，由出租人在整个租赁期间保存。合同终止时，承租人如不续租或不能续租，应恢复房屋现状。需配合出租人及时搬出，10天内，每延误一天，由承租人按现有租金水平的5倍的额度缴纳延时租赁费用，10天以上，每延误一天，由承租人按现有租金水平的10倍的额度缴纳延时租赁费用。合同还对出租人的义务、装饰装修、销售和物业管理、合同的变更和解除、违约处理等方面进行了约定。同日，王小亚与花垣容大物业管理有限公司签订了“城市中央商铺装修管理协议”。在案外人石愿华租赁门面时，已给新瑞公司支付了44000元租金，给花垣容大物业管理有限公司支付了3500元装修垃圾费。王小亚接手案外人石愿华租赁门面后已支付案外人石愿华租金和装修垃圾费。2014年7月6日，新瑞公司与湖南兴湘建设有限公司签订了“花垣县城市中央（二期）项目工程施工合同”，将二期项目工程承包给湖南兴湘建设有限公司建设。合同约定的租赁期限到期后，被告（反诉原告）王小亚没有与原告（反诉被告）新瑞公司签订合同，续租三间门面，也没有将三间门面退还，而是仍然在三间门面内经营。新瑞公司派员与王小亚面谈，王小亚对新瑞公司提出赔偿要求。因新瑞公司未能完全同意王小亚的要求，导致协商未果。2017年5月10日新瑞公司给王小亚发送通知，催促王小亚在接到通知5日内搬出门面，支付所欠租金66000元并告知王小亚逾期未搬，新瑞公司将提起诉讼。2017年5月17日新瑞公司向一审法院提起了诉讼。2017年6月27日王小亚向法院提起反诉。另查明，新瑞公司向一审法院提出先予执行申请，该院于2017年5月22日作出（2017）湘3124民初第566号民事裁定书，支持了新瑞公司提出的先予执行请求。王小亚于2017年6月7日腾出租赁的三间门面并将钥匙、水费本交给该院。该院当日转交给了新瑞公司。一审法院认为，新瑞公司与王小亚于2014年10月31日签订的“花垣县城市中央商业步行街商业房屋租赁合同”系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，依法成立并且合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。新瑞公司已履行了将三间门面交付给王小亚租赁经营的义务。合同约定王小亚应于2014年4月30日前付清剩余的66000元，王小亚没有履行支付租金的义务，显属违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。双方约定的租赁期限已届满，新瑞公司诉请责令王小亚支付拖欠租金66000元，该院予以支持。而王小亚在反诉中诉请判令王小亚不支付新瑞公司租金66000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依据《中华人民共和国合同法》六十八条、第一百一十七条的规定，当事人只有依法提出中止履行或者因不可抗力才是有正当理由可以不履行或者迟延履行自己的义务。本案中新瑞公司已履行了自己的主要义务，王小亚没有法定的理由提出中止履行，也没有遭受不可抗力，王小亚提出的不支付租金的理由不属于不可抗力的范围。因此，王小亚提出的理由并非法律规定的正当理由。王小亚履行支付租金的义务与王小亚要求新瑞公司赔偿损失是两个不同的法律概念，不能相互替代。其提出的诉讼请求依法应予驳回。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中王小亚没有举证证明具有符合法律规定的延长租期的事由。租赁期间届满，没有退还门面，继续使用租赁物，没有得到新瑞公司的同意，并且新瑞公司对王小亚明确提出了如王小亚不续租则必须退还门面的要求。王小亚租赁期间届满，不退还门面是没有理由的。故新瑞公司诉请判令王小亚腾出并返还三间门面，该院予以支持。在人民法院裁定责令王小亚腾出并返还新瑞公司门面后，庭审中新瑞公司提出放弃该项诉讼请求，该院依法不予准许。双方当事人约定：合同终止时，承租人如不续租或不能续租，应恢复房屋现状。需配合出租人及时搬出，10天内，每延误一天，由承租人按现有租金水平的5倍的额度缴纳延时租赁费用，10天以上，每延误一天，由承租人按现有租金水平的10倍的额度缴纳延时租赁费用。新瑞公司在本案中诉请判令王小亚支付逾期占用房租费每天1000元直到腾出门面为止。该院认为，双方当事人之间的约定应作为违约责任看待和承担违约金处理。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，但是当事人约定的违约金不得超过造成损失的百分之三十。因此，经计算，王小亚逾期占用门面的租金只能按130元/天计算，时间应从2017年5月1日计算至王小亚退还门面前一日（2017年6月6日），数额为4810元。对新瑞公司超过4810元的诉讼请求，该院依法不予以支持。王小亚在其承租经营期间，新瑞公司的二期工程的修建，其承租门面前的通道被作为施工通道拖运建筑材料，在其门面前搭建脚手架、拌浆、砌墙、打混泥土等，在施工过程中造成其门面被水浸泡。王小亚提交的照片、证人证言能作证上述事实的存在，同时新瑞公司也未否认上述事实的存在。该院对上述事实予以确认。但是上述事实的存在对王小亚造成影响和损害的程度如何王小亚提交的证据不足以证明，该院也因客观原因无法认定。王小亚提出的第二项诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。由于王小亚提交的装修费证据残缺不完整，该院难以采信。同时其诉请不符合法律规定，故对其该项诉讼请求，依法不予支持。王小亚提出的第三项、第四项诉讼请求，由于其提交的证据不足以达到其损失数额实际存在的证明目的，同时造成王小亚一定损失的直接责任人并非新瑞公司，新瑞公司是否对王小亚所造成的一定损失承担赔偿责任，不宜在本案中予以认定，王小亚提出的诉讼请求因证据不足，理由不充分，该院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定作出判决。判决：一、被告（反诉原告）王小亚腾出并返还原告（反诉被告）花垣县新瑞房地产开发有限责任公司承租的112、113、114三间门面（已先予执行）；二、被告（反诉原告）王小亚于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）花垣县新瑞房地产开发有限责任公司房屋租金66000元及逾期占用房屋租金4810元；三、驳回原告（反诉被告）花垣县新瑞房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王小亚的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1450元、反诉案件受理费2500元，合计3950元，由原告（反诉被告）花垣县新瑞房地产开发有限责任公司承担150元，由被告（反诉原告）王小亚承担3800元。
二审中，上诉人王小亚提交了两份证据，证据一、花垣县人民法院（2017）湘3124民初566号民事裁定书和一份通知书；证据二、个体工商登记基本情况。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：证据一是对本案门面腾房的先予执行裁定书和被上诉人要求腾房的通知书，证据达不到上诉人的证明目的；证据二系陶若慧的个体工商登记基本情况，无法显示该经营者与一审法官的夫妻关系，且与本案没有关联性，本院不予采信。
本院经审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人王小亚与被上诉人新瑞公司签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，并且合同不存在违反法律规定，合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被上诉人新瑞公司已经将门面提供给上诉人王小亚，按照合同约定租期为2014年5月1日至2017年4月30日止，租金为110000元，承租人需于2014年4日前先付清44000元租金，剩余的66000元租金于2014年4月30日前一次性付清。上诉人王小亚也已经在本案门面内经营了三年多，且没有中止履行或者因不可抗力不履行支付租金的情形。因此，一审法院判决上诉人王小亚支付剩余租金66000元并无不当。双方当事人也没有延长租期的约定，按照合同约定，上诉人王小亚的租期到2017年4月30日就已截止。但是本案中，上诉人王小亚直到2017年6月7日才腾出所租的三间门面，已经超过了租赁期限。双方当事人在合同中对逾期腾房有违约责任的约定，一审法院依据合同约定和法律规定，调整了逾期腾房的违约金，并无不当。
上诉人王小亚请求被上诉人新瑞公司退还押金20000元，虽然房屋租赁合同中对押金有约定，但是没有交款凭证予以证明该押金是否已经交给被上诉人新瑞公司，被上诉人新瑞公司也没有承认收到该笔押金，因此，对20000元押金的上诉部分，本院不予支持。上诉人王小亚租赁被上诉人新瑞公司的门面进行经营，并对该门面进行了装修，装修得到了被上诉人新瑞公司的同意。门面租期合同约定为三年，上诉人王小亚在所租赁的门面内一直进行经营活动，直到被上诉人起诉至一审法院先予执行腾房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合同装饰装修费用的，不予支持。因此，一审判决不予支持49500元的装饰装修费用并无不当。上诉人王小亚提供46678元的商品毁损清单是自己单方制作，并且没有其它证据证明系门面浸水造成衣服、女包受到毁损及毁损的价值。因此，一审判决对商品毁损费不予支持并无不当。上诉人王小亚主张20个月不能正常经营造成的损失共计150000元，包括门面租金、人工工资、水电费、门面折旧费、网络费、刷卡机费、卫生费及证照年检费。上诉人王小亚一直在被上诉人新瑞公司的门面内进行经营活动，被上诉人的二期工程施工客观存在，但上诉人王小亚提交的证据不足以证明不能正常经营的程度及具体损失的多少，因证据不足，一审判决不予支持并无不当。
综上所述，王小亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3950元，由上诉人王小亚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 向柏林
审 判 员 陈春亮
审 判 员 李华华
二〇一八年四月二日
法官助理 张李艳
书 记 员 舒 丹
附相关裁判法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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