天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终352号
上诉人（原审被告）：田玉良，男，汉族，1959年5月17日出生，无职业，住天津市红桥区。
被上诉人（原审原告）：天津市隆华职业技术学校，住所地天津市红桥区丁字沽零号路2号。
法定代表人：陆东全，职务校长。
委托诉讼代理人：刘江明，天津少晞律师事务所律师。
上诉人田玉良因与被上诉人天津市隆华职业技术学校房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院(2016)津0106民初3923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
田玉良上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：涉案房屋破烂不堪，不具备对外租赁条件，上诉人出资修缮房屋用于经营使用，被上诉人承诺该房屋由上诉人长期使用。现被上诉人起诉腾房，违反本案客观事实及其承诺，侵害了上诉人合法权益。
被上诉人天津市隆华职业技术学校辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求依法驳回上诉。
天津市隆华职业技术学校向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告将坐落于天津市红桥区丁字沽零号路北头院内房屋一间（约40平方米）腾空交于原告；2、自2015年12月28日起至实际腾房之日止被告给付房屋使用费（按每年7200元计算），暂计3600元（2015年12月28日至2016年6月28日）；3、请求法院判令本案的全部诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：诉争房屋坐落天津市红桥区丁字××天津市××职业技术学校院内，产权人系案外人天津市有色合金厂。1998年8月7日，原告天津市隆华职业技术学校及案外人天津市有色合金厂的共同上级单位天津有色金属集团有限公司对资产进行了调整，诉争房屋的使用权归天津市隆华职业技术学校所有，天津市隆华职业技术学校有权对诉争房屋行使所有权人享有的一切权利。
原、被告自2010年12月28日开始建立房屋租赁合同关系，约定原告将其坐落天津市红桥区丁字沽零号路北头院内房屋一间租赁给被告使用，双方每年签订为期一年的房屋租赁合同。2014年12月28日，原、被告签订了租赁期限自2014年12月28日至2015年12月27日《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁给被告使用的房屋面积为50平方米；年租金为7200元，租金支付方式按年支付；同时约定在租期内，甲方（原告）不负责房屋维修，租赁中止或期满后，与房屋连体的装修归甲方所有，乙方（被告）不得拆除，甲方不给任何补偿。
双方建立租赁合同关系后，原告将诉争房屋一间交付给被告，被告对诉争房屋的屋顶进行了维修，并修建门脸，铺设电线线路。被告使用该房屋经营缝纫生意，向原告缴纳了保证金1000元以及自建立租赁关系开始至2015年12月27日的全部租金。2015年12月27日之后双方未再续签合同，原告于2015年11月30日向被告邮寄《房屋租赁合同期满不再续租通知书》一份，通知被告合同到期后不再续租，并要求被告于合同期满之日即2015年12月27日前搬出诉争房屋，经查询该邮件于2015年12月1日由本人签收。但合同到期后，被告未搬出诉争房屋，继续使用至今。一审法院于2016年9月23日到诉争房屋进行现场勘验，房屋位置与庭审中原告提交的产权证所附平面图中标注的阴影部分一致，诉争房屋内无原告物品，均为被告物品。
庭审中，原告表示同意在主张的房屋使用费中减除保证金1000元，故当庭变更第2项诉讼请求为：要求自2015年12月28日起至实际腾房之日止被告给付房屋使用费（按每年7200元计算），其中2015年12月28日至2016年6月28日期间的租金减除保证金1000元为2600元。
上述事实，有双方当事人陈述、诉争房屋产权证、平面图、天津市有色金属集团有限公司出具的证明、房屋租赁合同、房屋租赁合同期满不再续租通知书、邮件查询单、现场勘验笔录等证据在案证实。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁期期间届满的，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告系诉争房屋合法权利人，其与被告自2010年12月开始建立租赁合同关系，并签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。虽被告抗辩合同系受胁迫所签，但未提交相关证据加以证明，对此被告应承担举证不能的法律后果，对被告该项抗辩主张不予采信。
原、被告双方约定租赁期限截止至2015年12月27日，且原告在合同期满前以书面方式通知被告不再续签合同，被告作为承租人应当于租赁期限届满之时向出租人返还诉争房屋。被告在租赁期限届满后继续使用诉争房屋，构成无权占有。现原告要求被告将诉争房屋腾空并返还原告的诉讼请求，合法有据，予以支持。合同到期后，被告继续使用诉争房屋，应按合同约定的租金数额向原告支付使用费。原告房租已经支付至2015年12月27日，故被告应当按照每年7200元的标准支付自2015年12月28日至实际腾房日的房屋使用费，庭审中经原、被告确认，被告曾向原告缴纳过保证金1000元，原告同意从房屋使用费中予以减除，其中2015年12月28日至2016年6月28日期间被告应支付的房屋使用费为2600元（7200元/2保证金1000元）。
关于被告的抗辩主张的装修损失问题，首先被告未提出反诉，其次根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁中止或期满后，与房屋连体的装修归原告所有，被告不得拆除，原告不给任何补偿；以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定，被告该项抗辩主张缺乏法律依据，对被告上述抗辩主张不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、被告田玉良于判决生效之日起十日内，将坐落天津市红桥区丁字沽零号路北头院内房屋一间（位置详见原告提交的产权证书所附平面图阴影部分）腾空，并返还原告天津市隆华职业技术学校；逾期则由原告天津市隆华职业技术学校在外环线以内提供一处房屋（面积不小于25平米）作为腾房去处，所需费用由原告天津市隆华职业技术学校垫付，由被告田玉良负担；二、被告田玉良于判决生效之日起十日内，一次性支付原告天津市隆华职业技术学校房屋使用费2600元，并按照每年7200元的标准支付原告天津市隆华职业技术学校自2016年6月29日至实际腾房之日止的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告田玉良负担。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院查明的事实与一审认定事实一致。案经调解未果。
本院认为，双方当事人签订的涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。虽上诉人主张被上诉人承诺该房屋由上诉人长期使用，但该主张被上诉人予以否认，且上诉人又无其他证据加以证实，故该上诉主张，不予支持。上诉人主张其修缮房屋损失应由被上诉人予以补偿问题，因该主张上诉人未在本案中提出反诉，且双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，涉案房屋租赁中止或期满后，与该房屋连体的装修归被上诉人所有，上诉人不得拆除。故上诉人该上诉主张，亦不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人田玉良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 宇
代理审判员 张 莹
二〇一七年一月十八日
书 记 员 王 孟
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；