黑龙江省九三农垦法院民 事 判 决 书(2015)九民初字第62号原告：黑龙江省九三垦区宏远房地产开发有限责任公司，组织机构代码72894003-8，住所地黑龙江省黑河市嫩江县九三局直建委一楼。法定代表人：王庚，该公司经理。委托诉讼代理人：董淑娟，女，1959年7月13日出生，汉族，黑龙江省九三垦区宏远房地产开发有限责任公司副经理，住黑龙江省嫩江县九三农垦社区。委托诉讼代理人：吕英，黑龙江敬泽律师事务所律师。被告：王晓倩,女，1985年4月6日出生，汉族，济南市蓝带国际商业酒店餐饮部经理，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：周春香（被告王晓倩的母亲），女，1958年4月18日出生，汉族，黑龙江省大西江农场五七工退休工人，住黑龙江省嫩江县大西江农垦社区。委托诉讼代理人：单伟东，黑龙江铭昊律师事务所律师。原告黑龙江省九三垦区宏远房地产开发有限责任公司(以下简称宏远房地产开发公司)与被告王晓倩商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案后，依法适用简易程序独任审判。本案在审理过程中，因被告王晓倩以“其已向法院起诉本案原告宏远房地产开发公司解除该案涉商品房买卖合同”为由，向本院提出申请，要求中止本案的审理，本院于2015年4月8日裁定中止诉讼，2016年7月8日恢复诉讼。被告王晓倩以“本案争议及诉讼标的较大，案情复杂”为由，对本院适用简易程序审理提出异议，经审查该异议成立，本院于2016年7月25日裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭。于2016年8月24日、9月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董淑娟、吕英，被告王晓倩(第二次开庭未到庭)及其委托代理人周春香、单伟东(第二次开庭未到庭)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宏远房地产开发公司向本院提出诉讼请求：请求被告给付拖欠的购楼款228230.00元；逾期利息95445.79元〔228230.00元×(6.56%×1.5)÷12个月×51个月(2011年1月1日至2015年3月31日〕，合计323675.79元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：请求被告给付2015年4月1日至2016年8月30日的逾期利息31815.26元。事实和理由：2010年6月，被告购买了原告在大西江农场开发建设的江城小区A4号楼6号门市。该门市面积为99.69平方米，每平方米价格4600.00元，总计楼房款为458574.00元。被告至2010年9月21日前交付楼房款230344.00元，约定被告2011年1月1日给付剩余楼房款228230.00元，但被告至今没有给付。王晓倩辩称，被告对原告主张的房屋坐落位置、总价款、单价、已给付房款和未给付房款金额均无异议。楼房面积未进行核实，应当以有关部门实际测量的为准。所以，被告不同意给付剩余的楼房款及利息。理由是:⑴被告不存在违约行为，双方没有约定付款方式和期限，也没约定办理房产证的具体期限，被告有理由相信原告不能办理该商服产权证。所以，被告有权行使不安抗辩权，拒绝支付剩余房款，除非原、被告双方对合同进行更加详细的补充，以保护双方的权益。⑵原告擅自对该房屋变更设计，并未通知被告如何处理变更后的房屋情况。在被告接收房屋后，双方一直进行协商退房问题。在此期间，原告并未向被告主张剩余房款。⑶利息部分的计算没有依据，双方没有约定购房款的付款方式和期限。所以，并不存在被告未按期交付剩余购房款，也就不存在原告计算的违约金，合同当中只约定被告的权利和义务，没约定原告的权利和义务，合同显失公平，涉及违约条款应当认定为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院认证如下：1、原告提交的《商品房买卖合同》（编号20100139），因没有被告王晓倩的签字确认，且被告对合同中记载房屋面积和付款方式及期限等不予认可，故本院不予采信。原告提交的营业执照、组织机构代码证、资质证书、商品房预售许可证、房地产开发项目许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、用地许可证、建设项目选址意见书、竣工工程备案证、竣工工程验收报告、垦九土资建（2010）30号文件，被告虽有异议，但该证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。原告提交的（2015）九民初字第86号、(2016)黑81民终205号民事判决书，系被告王晓倩诉请原告宏远房地产开发公司解除本案商品房买卖合同的一、二审生效判决，具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。原告提交的房屋面积测算报告，被告虽然有异议，但该测算报告系黑龙江省大西江农场委托具有测绘资质的黑龙江省农垦卓远房地产测绘技术服务有限公司对原告建设的大西江农场江城小区A4号综合楼通过测算得出的房屋实际面积数据，且已报房产主管部门备案，客观真实、与本案待证事实相关联、来源和形式合法，本院予以采信。原告提交的一手房贷款业务银企合作协议书、中国农业银行黑龙江省分行直属支行文件(农银黑直复〔2010〕49号)。该证据系原告与银行为购买大西农场江城小区A4号综合楼住宅、商业用房的买受人提供贷款准入手续的协议和文件，具有真实性、合法性及关联性，且有原告提交的经本院采信的（2015）九民初字第86号、(2016)黑81民终205号民事判决书相佐证，本院予以采信。原告提交的大西江农场江城小区A4号综合楼住户贷款发放通知单，因该通知单的来源和形式不符合法律规定，本院不予采信。2、被告提交的《商品房买卖合同》（编号20100117），系被告购买原告预售案涉房屋时，双方签订的合同，客观真实、与本案待证事实相关联、来源和形式合法，本院予以采信。但因该合同是原、被告双方在预售时签订的，故对合同约定的房屋面积及总金额458344.00元不予认定。被告提交的黑龙江远大司法鉴定服务有限公司的《鉴定意见书》，系鉴定机构对案涉房屋使用激光测距仪进行实地测量，依法作出的鉴定意见，且有原告提交的经本院采信的（2015）九民初字第86号、(2016)黑81民终205号民事判决书相佐证，本院予以采信。被告提交的原告张贴在江城小区A4号综合楼买受人房屋旁的催缴房款通知照片，因该通知内容反映的是原告向购买大西江农场江城小区A4-7号房屋的买受人催缴房款，并非是向被告催缴的，且原告张贴此通知时，已提起诉讼向被告主张了所欠房款，故本院对被告欲证明原告在此时向其催要剩余房款的问题不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月3日，黑龙江省大西江农场委托原告宏远房地产开发公司在场直原加工厂院内开发建设大西江农场整体搬迁(危房改造)江城小区A4号商业、住宅综合楼，2010年4月28日开工。被告购买了原告江城小区A4-6号商业房，双方签订了《商品房买卖合同》。合同第三、四条约定：“该商品房的建筑面积共99.64平方米，按照产权测量部门实测建筑面积为准，据实结算多退少补。”“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4600.00元，总金额为458344.00元。”该商品房经黑龙江省大西江农场委托具有测绘资质的黑龙江省农垦卓远房地产测绘技术服务有限公司实际测绘，建筑面积为99.69平方米。根据实测建筑面积计算，总金额为458574.00元。被告分别于2010年6月8日、8月17日、9月21日向被告交付房款100000.00元、83344.00元、47000.00元，合计230344.00元，未付房款228230.00元。合同中未明确约定买受人付款方式和期限及逾期付款的违约责任，也未约定该商品房交付、办理产权证书的期限。2010年9月19日，中国农业银行黑龙江省分行直属支行文件(农银黑直复〔2010〕49号)，批准同意中国农业银行股份有限公司九三支行（以下简称农行九三支行）与原告就大西江农场江城小区A4号住宅、商业用房等楼盘签订按揭合作协议。2010年9月21日，原告与农行九三支行签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，主要内容为：农行九三支行同意对购买江城小区A4号楼的自然人提供购房贷款。被告为了购买江城小区A4-6号商业房向农行九三支行大西江分理处提供了贷款所需相关材料，但由于被告提供的贷款材料中收入证明为种地收入，不符合上级银行规定的应为在职工资性收入审批要求而未获得批准。被告欲用贷款按揭的方式支付剩余房款的目的未能实现。2010年11月1日，原告建设的江城小区A4号综合楼竣工，并经建设单位组织施工单位、监理单位、设计单位核验，该工程质量符合国家和省有关设备安装工程、规范和设计要求。2010年12月份，原告将增加了隔板，被分隔为上下两层的江城小区A4-6号商业房交付给被告，被告接收钥匙后，对该商业房上下两层预留口焊接了楼梯，地面粘贴了磁砖，墙面刮大白处理，进行了简易装修和使用。本院认为，本案的争议焦点为：（一）合同中未约定房款的给付方式和期限，被告未给付剩余房款是否构成违约，应否当承担逾期付款利息；（二）原告主张的房屋面积与合同的房屋面积不一致应如何确定；(三)被告主张原告擅自变更案涉房屋设计及未能为被告办理产权证的抗辩理由是否成立的；(四)被告主张合同中约定的权利义务显失公平，所涉违约条款应当无效的抗辩理由是否成立。(一)关于合同中未约定房款的给付方式和期限，被告未给付剩余房款是否构成违约，应否当承担逾期付款利息的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效，对原、被告均具有法律约束力。合同中，当事人双方虽然未明确约定房款给付的方式和期限及逾期给付的违约责任，但根据原、被告的陈述，双方口头约定剩余房款采用贷款按揭的方式支付。由于被告提供的贷款材料中收入证明为种地收入，不符合上级银行要求而未获得批准。被告作为买受人在知道其贷款未获得批准后，就应当积极筹措资金将剩余房款给付原告。然而，被告至今未给付原告剩余房款的行为，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一、二款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张被告给付剩余房款228230.00元及逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。但由于原、被告双方约定采用贷款按揭方式支付剩余房款未能实现，又未重新协商约定付款期限，原告也未提供向被告催要剩余房款日期和知悉被告贷款未获批准日期的证据。因此，原告请求从2011年1月1日起计算逾期付款利息无证据佐证，本院不予支持。该起算日期本院参照庭审调查时被告认可的在原告起诉前半年到一年的时间才知道贷款未办下来的陈述，酌情确定被告承担违约金(逾期付款利息)的起始日期为2014年6月1日。原告要求按照中国人民银行同期贷款基准利率水平上加收50%罚息支付逾期利息，因原告未提供被告违约给其造成实际损失的证据。因此，本院参照中国人民银行2012年7月份的一至三年期贷款基准利率6.15%水平上加收罚息40%计算至原告请求的2016年8月30日止。即，被告应当给付原告逾期付款利息44214.00元〔228230.00元×6.15%×(1＋40%)÷12个月×27个月〕。(二)关于原告主张的房屋面积与合同的房屋面积不一致应如何确定的问题。被告以原告主张的房屋面积与合同的房屋面积不一致为由，不同意给付剩余房款及逾期付款利息。根据合同第三、五条的约定，房屋的建筑面积按照产权测量部门实测建筑面积为准。面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房屋价款。同时，原告提交的经黑龙江省大西江农场委托具有测绘资质的黑龙江省农垦卓远房地产测绘技术服务有限公司对大西江农场江城小区A4号综合楼的测算报告，证实了案涉房屋建筑面积为99.69平方米，且该面积与合同的面积误差比绝对值在3%以内，符合合同的约定和法律规定。故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。(三)关于被告主张原告擅自变更案涉房屋设计及未能为被告办理产权证的抗辩理由是否成立的问题。对于被告提出的原告擅自变更房屋设计未通知被告，未能为被告办理产权证的问题，在被告王晓倩诉原告宏远房地产开发公司商品房买卖合同纠纷一案中，已经本院和黑龙江省农垦中级法院进行了审理，作出的（2015）九民初字第86号和(2016)黑81民终205号民事判决书已经发生法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第(五)项的规定，本院不予审理。(四)关于被告主张合同中约定的权利义务显失公平，所涉违约条款应当无效的抗辩理由是否成立的问题。被告以合同中仅约定被告的权利义务，未约定原告的权利义务显失公平，所涉违约条款应当无效为由，拒绝支付剩余房款和逾期付款利息。经审查，合同中，双方的权利和义务是对等的，未体现显失公平的条款和内容，且被告也未明确提出某项权利和义务显失公平的事由。故被告的此项主张，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第(四)项、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一、二款规定，判决如下：一、被告王晓倩给付原告黑龙江省九三垦区宏远房地产开发有限责任公司剩余房款228230.00元及逾期付款利息44214.00元,合计272444.00元。于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6632.00元，由原告黑龙江省九三垦区宏远房地产开发有限责任公司负担1549.00元，被告王晓倩负担5083.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  宁德军审 判 员  曹爱民人民陪审员  葛 敏二〇一六年十一月二日书 记 员  付丽颖