江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2090号
上诉人（原审原告）赵文华，女，汉族，1949年3月14日生，南京某厂退休职工。
上诉人（原审原告）杨春，男，汉族，1975年12月14日生，南京某有限公司职员。
委托代理人唐凯、李俊伟，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈祖善，男，汉族，1947年2月1日生，南京某总厂退休职工。
被上诉人（原审被告）王爱红，女，汉族，1950年2月27日生，南京某总厂退休职工。
原审第三人南京市秦淮区国有资产经营中心，住所地南京市秦淮区马道街*号。
法定代表人沈颍，该公司总经理。
委托代理人王声富，男，汉族，1950年6月30日生，南京市秦淮区国有资产经营中心职员。
原审第三人南京市秦淮城镇建设综合开发有限公司，住所地南京市秦淮区仙鹤街117号。
法定代表人陈晓军，该公司总经理。
上诉人赵文华、杨春因与被上诉人陈祖善、王爱红，原审第三人南京市秦淮区国有资产经营中心（以下简称秦淮国资中心）、南京市秦淮城镇建设综合开发有限公司（以下简称秦淮开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服原审判决，向本院提起上诉，本院于2014年5月9日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人赵文华、杨春及其委托代理人唐凯，被上诉人陈祖善、王爱红，原审第三人秦淮国资中心的委托代理人王声富到庭参加诉讼，原审第三人秦淮开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵文华、杨春原审诉称，赵文华、杨春是陈祖善、王爱红在秦淮区小西湖某号102室门面房的承租人。双方于1999年6月20日签订了《房屋转让意向协议书》一份，陈祖善、王爱红将其拥有私有产权的秦淮区小西湖某号102室房屋以45万元的价格转让给赵文华、杨春，双方约定了付款方式、时间，陈祖善、王爱红并承诺会积极协助赵文华、杨春办理房屋产权证、土地证及房屋过户手续，费用全部由赵文华、杨春承担。之后，赵文华、杨春又自愿给付陈祖善、王爱红2万元房屋补偿款。1999年6月20日至2000年7月11日之间，赵文华、杨春分12次共支付购房款47万元。虽然赵文华、杨春支付了全部房款，但是陈祖善、王爱红并未按约定将房屋所有权证明手续原件转交由赵文华、杨春处保存，在其具备办理产权证条件后也未协助赵文华、杨春办理房屋产权证、土地证及过户手续。双方是关系不错的朋友，多年来碍于面子一直未要求办理过户，现赵文华、杨春找到陈祖善、王爱红协商过户事宜，陈祖善、王爱红却以种种借口不履行，故诉至法院，请求判令陈祖善、王爱红履行《房屋转让意向协议书》中的义务，一并与两第三人协助赵文华、杨春办理秦淮区小西湖某号102室房屋产权证、土地证，将该房屋过户到赵文华、杨春名下。
陈祖善、王爱红原审辩称，陈祖善、王爱红于1994年12月经秦淮开发公司调剂进住秦淮区小西湖某号102室。1999年3月至2000年3月将该房出租给赵文华、杨春使用。1999年6月20日，双方以47万元的价格签订了《房屋转让意向协议书》，但事后因种种原因房产证始终办不下来。2006年4月22日，赵文华、杨春用其已抵押过的风光里96号101室房屋作第二次抵押向他人借款60万元，并请陈祖善、王爱红进行担保，同时赵文华、杨春与陈祖善、王爱红签订了担保协议，协议约定在担保期间如赵文华、杨春违约，双方签订的《房屋转让意向协议》将自动变更为《租赁协议》，租赁期至2014年6月19日止，所交房屋转让款抵充15年房租。2008年11月2日赵文华、杨春在没有还款的情况下，擅自将风光里96号101室房屋出卖。赵文华、杨春为将该房过户，谎称抵押在债权人处的两证遗失。而且赵文华、杨春将该房出卖后，居然在2009年3月8日还来陈祖善、王爱红处要求重新签订《补充协议》，并要求借该房屋产权证原件到银行办理第一次抵押贷款解押手续。双方在《补充协议》中再次约定，一切按06年4月22日及09年3月8日协议为准，不得违约。直到09年3月12日陈祖善、王爱红知道赵文华、杨春违约，因考虑担保责任，陈祖善、王爱红筹款60万元帮赵文华、杨春归还了借款，拿回了房产证。09年4月10日赵文华、杨春才还款40万元，还欠20万元，并另写了借据，赵文华、杨春在2008年11月至2009年4月还款止，多次严重违约，违背了双方约定。要求驳回赵文华、杨春诉讼请求。
第三人秦淮国资中心原审述称，我方名下没有这套房子，该套房屋现在都没有确权。如果赵文华、杨春胜诉了，需要我方配合我们可以配合，但是现在这件事情跟我方无关。服从法院判决。
第三人秦淮开发公司原审述称，2004年秦淮公司已经改制为现在的秦淮开发公司，赵文华、杨春将我方作为第三人主体不适合。赵文华、杨春所诉的秦淮区小西湖某号102室房屋不在改制后的秦淮开发公司名下，不属于改制资产范畴，所以我方对本案争议房产既不享有权利也不承担义务。要求驳回赵文华、杨春对我方的诉讼。
原审法院经审理查明，1994年12月，陈祖善、王爱红经秦淮开发公司调剂进住秦淮区小西湖某号102室（即大油坊巷二期01B幢106室）房屋，并向秦淮开发公司支付房屋调剂款一万余元，因该房不符合领取产权证的条件，故由陈祖善、王爱红与秦淮开发公司签订《公有住房租赁合约》，陈祖善、王爱红为该房屋的使用权人。
1998年初，赵文华、杨春承租了陈祖善、王爱红使用的秦淮区小西湖某号102室房屋。1999年6月20日，赵文华、杨春与陈祖善、王爱红订立《房屋转让意向协议书》，协议约定陈祖善、王爱红同意将此房以45万元的价格转让给赵文华、杨春，协议中约定了付款方式及协议生效条件及时间。同日，双方又订立《补充说明》一份：赵文华、杨春自愿一次性补贴陈祖善、王爱红人民币2万元整，于2000年4月底付清，在赵文华、杨春补贴款付清完毕，同时陈祖善、王爱红将该房屋私有权证明手续原件转交赵文华、杨春处收存，至此该房一切权利归赵文华、杨春所有。协议签订后，自1999年6月20日至2000年7月11日期间，赵文华、杨春共计向陈祖善、王爱红支付房款47万元。因陈祖善、王爱红至今未领取秦淮区小西湖某号102室房屋产权证，双方亦未办理房屋过户手续。自1998年至今该房屋一直由赵文华、杨春作为经营使用。2013年5月2日，赵文华、杨春诉至法院，要求判如所请。
另查明，2006年4月22日，赵文华、杨春向案外人康金铭借款50万元，双方订立《产权房屋第二次抵押借款协议》一份，赵文华、杨春将已抵押过30万元的秦淮区风光里26幢96号101室（以下简称101室）自有产权房，作价50万元抵押给案外人，并约定：第一期借款30万元，用期两年，月息1%先付后用，四次付完，到期还本；第二期20万元，用期三年，月息1%先付后用，六次付完，到期还本。陈祖善、王爱红为该借款担保鉴证人，并承担连带责任。协议中另约定：该房（即101室）的债权、债务或纠纷都由赵文华、杨春自行清理解决，概与甲方无涉。并不得违约，将该房再向第三方抵押、转让、出售。同日，赵文华、杨春（乙方）与陈祖善、王爱红（甲方）又订立《担保条件约定协议》一份，约定：1、由甲方出面担保乙方向另一借款甲方（即案外人康金铭）筹借现金人民币50万元。2、乙方在还款的任何一期中（以借据日期为凭）若发生不能按时付息，还本（以3天为限）。乙方郑重承诺，如违约或超过付息、还款期，双方于1999年6月20日所签订的房屋转让意向协议书自行终止作废，而同时自动变更为房屋租赁协议，乙方先期付给甲方的转让金45万元自愿变更为租赁房租预付资金，每年租金3万，计15年。乙方在使用15年到期后，无条件将该房归还甲方，含附属设施在内。
2009年2月11日，赵文华、杨春将作为借款抵押的101室房屋的土地证及所有权证声明作废，不久即将该房屋出卖。
2009年3月8日，案外人康金铭、陈祖善（甲方）赵文华、杨春（乙方）签订《补充协议》，约定1、乙方于2006年4月22日向甲方借款50万元，再于2007年6月20日借款10万元，共计60万元。双方约定，该协议对两次借款同等有效。乙方特用101室房产证原件做第二次抵押。该借款借期内利息已全部付清，到期还本即可。2、乙方因要办理第一次解押手续，特向甲方借用乙方抵押的产权证原件。解押手续办妥后即归还产权证原件给甲方作为抵押物。3、乙方在办理任何手续事务中，必须严格按照06年4月22日借款协议及担保协议条款办事，不得违约。4、该补充协议和06年4月22日协议同等效力。此后，赵文华、杨春分多次将借款归还。
庭审中，陈祖善、王爱红称赵文华、杨春骗取作为抵押的101室房屋的权属证书，将101室房屋出卖的行为构成违约，且亦未按约定期限归还借款也是违约行为，故房屋转让协议已经自行解除。赵文华、杨春认可出卖抵押房屋的事实，但辩称卖房系为了归还所借的60万借款，且款项已经归还，故不存在违约行为。
以上事实，有双方当庭陈述、《房屋转让意向协议书》、《补充说明》、《产权房屋第二次抵押借款协议》、《担保条件约定协议》、扬子晚报、《补充协议》、借条等予以证明。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《房屋转让意向协议书》以及《担保条件约定协议》均系其真实意思表示，依法认定为合法有效，对双方均有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在《担保条件约定协议》中约定了“如乙方违约或超过付息、还款期，甲、乙双方于1999年6月20日所签订的房屋转让意向协议书自行终止作废，而同时自动变更为房屋租赁协议”，该条款应为双方对房屋转让意向协议约定了解除条件。由于在合同履行中，赵文华、杨春未按照抵押借款协议的约定将用于抵押的101室房屋出售，其行为已构成违约，双方约定的解除《房屋转让意向协议书》的条件成就，故原审法院对陈祖善、王爱红关于房屋转让意向协议已解除的主张予以支持。合同解除后，因双方对房屋的处置另有约定，故赵文华、杨春所支付的房款可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回赵文华、杨春的诉讼请求。
一审案件受理费80元，由赵文华、杨春负担。
上诉人赵文华、杨春不服原审判决，向本院上诉称，原审法院认定事实错误。上诉人将风光里96号101室出售是因无力继续承担高利贷利息，经与被上诉人协商并经其同意，上诉人出售给被上诉人提供反担保房屋用于还借款本金，不存在违约行为。上诉人的借款均是被上诉人从中协调并代办一切手续和提供但保，上诉人从未见过出借人，所有的借款本金与利息上诉人已全部还清，被上诉人并未承担任何保证责任，因此，被上诉人对上诉人提供的反但保房屋也不享有任何权利，被上诉人处分该房屋是经上诉人同意，出售价款用于清偿被上诉人担保的债务，并未增加被上诉人的担保责任，故上诉人不存在任何违约责任，补充协议约定的如上诉人违约，双方1999年6月20日所签订的房屋转让意向协议书自行作废，而自动变更租赁协议的约定并未生效。请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人原审诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人陈祖善、王爱红辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原审判决。
原审第三人秦淮国资公司述称，上诉人与被上诉人之间的纠纷与其无关，请求法院依法判决。
原审第三人秦淮开发公司未到庭，也未提供答辩意见。
上诉人赵文华、杨春认为原审法院对风光里96号101室出售经过描述不准确。真实情况是：上诉人出售该房屋前挂失土地证和产权证，被上议人提出异议，后双方就上述房屋出售事宜协商一致，被上诉人将其保管的风光里96号101室土地证、产权证交给上诉人，上诉人将上述房屋出售，所得价款用于还其借款。上诉人对原审查明的其它事实不持异议。
被上诉人对其将上述房屋的产权证、土地证交付给上诉人，上诉人将该房屋出售后所得价款用于还其担保的借款不持异议，被上诉人对还款期限双方已口头约定变更原借款合同约定期限不持异议，但认为将产权证、土地证交给上诉人是银行解押之用，并非同意上诉人将该房屋出售，上诉人未经其同意擅自出卖担保物构成违约。
上诉人二审中提交了《南京市存量房买卖合同》一份，南京市利众房屋销售有限公司收据凭据一份。证明风光里96号101室出售是经被上诉人同意并在其配合下完成，卖房的过程中，杨春到房产局办理了撤销和挂失的手续，2009年4月2日与利众房屋销售有限公司签订了委托售房协议，并且移交了土地证原件和房产证，如被上诉人不同意，其知道上诉人在出售，其只要提异议，当时的交易就不能顺利完成。
被上诉人对该证据的真实性不持异议，但对上诉人的证明目的不予认可。
此节事实有上诉人提供的《南京市存量房买卖合同》、利众房屋销售有限公司收据凭据与二审开庭笔录等在卷证实。
本院认为，关于上诉人赵文华、杨春要求被上诉人陈祖善、王爱红与秦淮国资中心、秦淮开发公司协助办理过户的问题。对此，本院认为，被上诉人陈祖善、王爱红并未取得秦淮区小西湖某号102室房屋的产权证、土地证，上诉人赵文华、杨春提起诉讼，请求法院判决被上诉人陈祖善、王爱红协助办理上述房屋过户手续，无事实与法律依据；上述房屋产权亦未登记在第三人秦淮国资中心和秦淮开发公司名下，上诉人与上述两第三人无法律上的关系，原审法院驳回上诉人该诉请并无不当，上诉人的该上诉请求本院不予支持。关于上诉人出售风光里96号101室是否构成违约问题。被上诉人陈祖善、王爱红为上诉人赵文华、杨春向案外人借款提供担保，上诉人赵文华、杨春将风光里96号101室产权证、土地证押在被上诉人陈祖善处，为陈祖善的担保提供保证。上诉人在约定的时间内履行了还款义务，被上诉人陈祖善并未实际承担保证责任，其对上诉人赵文华、杨春提供的风光里96号101室房屋不享有任何权利；被上诉人陈祖善知道上诉人赵文华、杨春出售风光里96号101室房屋，还将权证还给上诉人赵文华、杨春，且在上诉人出售过程中未提异议。故原审认定上诉人出售反担保物构成违约，依据不足，本院予以纠正，但本案判决结果正确，本院予以维持。
综上，上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人赵文华、杨春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年六月十七日
书 记 员 金丽丽