辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终8365号
上诉人（原审被告）：葛书琴。
委托诉讼代理人：张乾，葛书琴丈夫。
被上诉人（原审原告）：北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连市西岗区中山路291号。
负责人：李炳基，国际董事。
委托诉讼代理人：郑蓉晖，辽宁金宗律师事务所律师。
上诉人葛书琴因与被上诉人北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司（仲量分公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2017）辽0293民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人葛书琴及委托诉讼代理人张乾，被上诉人仲量分公司的委托诉讼代理人郑蓉晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
葛书琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判葛书琴按物业费七折支付物业费。事实和理由：1.一审证据采信有误，葛书琴一审提交的民心网截图应予采信；2.仲量分公司并非适格原告，与葛书琴签署物业服务合同的主体是北京仲量联行物业管理服务有限公司（以下简称仲量公司），并非仲量分公司，葛书琴与仲量分公司并无任何法律关系；3.仲量分公司不履行多项物业服务义务，存在重大瑕疵，构成严重违约。2012年年末，小区内到晚上12点以后，漆黑一片，没有照明，经向民心网投诉，才得以解决。87B号楼西侧电梯从2013年1月至2014年5月长期不能使用。2016年11月-2017年5月87B电梯长期无法使用。87B1501住宅门前烟感控制器从收楼就没有盖，消防设施不能正常使用。小区门禁、单元门襟、地下室门禁从收楼就未曾正常使用过，2016年7月21日，小区业主委员会代表、万科物业代表、仲量分公司工作人员协商小区事宜时，仲量分公司工作人员周南承认以上设施损坏，一直未修理好，也未及时移交。4.一审法院援引的判例及相关判决社会效果并不好，本小区涉及仲量分公司的物业服务合同纠纷在网上公布的裁判文书有据可查103起，可以说明仲量分公司提供的物业服务不到位，存在严重瑕疵，按照九折支付物业费，连基本的社会公平都没有。
仲量分公司辩称，不同意葛书琴的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.关于证据采信，一审对证据采信是正确的；2.关于诉讼主体，与开发商签署合同的是仲量公司，但合同的履行主体是仲量分公司，仲量公司对仲量分公司提起诉讼是认可的，仲量分公司作为履行合同的主体提起诉讼符合法律规定；3.关于物业服务工作，不存在葛书琴多次提到的不配合、不负责任、不履行等情况，葛书琴一审提交的证据不能证明其主张；4.关于社会效果，仲量分公司至目前为止在一审法院已经起诉了将近200件案件，代理人参与的有120个案件，绝大多数已经顺利解决，上诉到二审法院的有3、4件案件。并不存在对综合社会效应的重大伤害。生效法院的判决，社会效果还是很好的，个别人的反应不能代表整体。
仲量分公司向一审法院起诉请求：1.判令葛书琴支付物业管理费10001.5元、赔偿金634.21元（自2014年1月1日起暂计算至2016年1月31日止），合计10635.71元；2.律师费由葛书琴承担。
一审法院认定事实：仲量公司与大连软件园中兴开发有限公司签订了《前期物业服务合同》（以下简称合同），约定由仲量公司为大连悦翠台小区提供物业服务。合同第五条约定，物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理：保持物业的共用部位的照明和通风处于良好状态，并对其进行维修、保养等。2012年10月30日，葛书琴与大连软件园中兴开发有限公司签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》及《业主临时管理规约》，购买大连软件园中兴开发有限公司开发的玉川园87B号15层1号房屋，建筑面积为153.87平方米。《补充协议》第二十一条第一款约定：”买受人同意在业主委员会选聘物业服务企业之前，由出卖人委托的北京仲量联行物业管理服务有限公司实施统一的物业管理，如因买受人拖欠物业管理费，该物业管理公司在追偿物业管理费过程中产生的一切相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费均由买受人承担。”《补充协议》第八条第二款约定：”物业管理费（首年度12个日历月的物业管理费）：收费标准为2.6元/月/平方米，按建筑面积计算，此后买受人应当按照《业主临时管理规约》的规定缴纳物业管理费。”《业主临时管理规约》第二十五条约定，物业费按建筑面积向业主或物业使用人收取，高层、小高层收费标准为2.6元/月·平方米。《业主临时管理规约》第二十六条约定，业主应当于每季度届满前30日以前缴纳下一季度的物业服务费。仲量分公司系案涉玉川园小区的物业服务企业，其于2016年1月31日终止了对该小区的物业服务。葛书琴自2014年1月1日起至2016年1月31日止未向仲量分公司交纳物业费，共计10001.5元。根据大连市旅顺口区人民法院针对案涉小区物业服务合同纠纷作出的判决（现已生效），因仲量分公司提供的物业服务存有瑕疵，判决业主按照约定标准的90％交纳物业费。1．2012年12月26日民心网网页截图，大连市高新区纪委的处理结果为：业主诉求问题属实，由于该小区刚刚交房，造成小区内路灯配备不足及部分路段路灯不亮。截止1月20号，小区周边及小区内部路灯已经全部安装完毕。针对楼道灯更换不及时问题，区国土局已责成小区物业对所有楼道灯进行全面排查，更换已经损坏的灯泡并调试感应器，截止1月初，此项工作已经完成。仲量分公司对该证据的真实性不予认可，但未提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，故对该证据依法予以采信。根据《前期物业服务合同》第五条的约定，中联分公司负有对小区内照明设施的维修、保养义务。故该证据反映的小区路灯不亮、楼道灯更换不及时的问题属于仲量分公司物业服务范围之内。维修、保养义务不包括设施设备的配备，故小区内路灯配备不足的问题不属仲量分公司责任。根据该网页截图，小区路灯不亮、楼道灯更换不及时的问题已经于2013年1月份解决完毕。2．2014年5月12日的网页截图，大连市国土资源和房屋局高新园区分局（房产）回复：电梯尚在维保期内，建议业主向开发商反映，并协商解决。故该证据与本案没有关联性，且仲量分公司对此不予认可，一审法院不予采信。3．2016年3月23日的网页截图，投诉人所反映的问题并没有官方或仲量分公司的确认及回复，其真实性无法核实。且该电梯损坏及维修事宜涉及到供暖公司及保险公司，葛书琴仅以网页截图不能证明上述问题的责任主体系仲量分公司，故该证据不具有相应的证明力，且仲量分公司对此不予认可，依法不予采信。4．2013年3月26日的维修保证书、2014年11月11日的民心网网页截图，所反映的是业主房屋维修的问题，根据《前期物业服务合同》的约定，业主房屋内的问题不属于物业服务范围，且出具维修保证书的工作人员系瑞安公司工作人员，故该证据与本案不具有关联性，且仲量分公司对此不予认可，依法不予采信。一审法院认为，《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《补充协议》及《业主临时管理规约》系当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。仲量分公司系案涉小区约定并实际提供物业服务的企业，故仲量分公司、葛书琴之间形成物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故葛书琴称双方并无任何法律关系，仲量分公司诉讼主体不适格的答辩意见没有事实及法律依据，不予采纳。根据相关法律规定及合同约定，葛书琴负有向仲量分公司按时交纳物业费的法律义务。关于仲量分公司提供的物业服务是否符合约定标准的问题，葛书琴以仲量分公司提供的物业服务多项不达标为由拒绝交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，即便物业服务企业在履行物业服务协议的过程确实存在履约不符或者违约的情形，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权要求选择其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于2012年年底小区路灯不亮、楼道灯更换不及时的问题，仲量分公司已采取了补救措施，对上述问题已整改完毕。现仲量分公司并无证据证明其因仲量分公司违约遭受了实际损失，故葛书琴的上述主张并无事实及法律依据，不予采纳。根据案涉小区物业服务合同纠纷的生效判决，已确认仲量分公司提供的物业服务存有瑕疵，故酌定葛书琴按照约定标准的90％向其交纳物业费。据此，葛书琴应向仲量分公司交纳2014年1月1日至2016年1月31日的物业费9001．35元（10001．5元×90％）。因仲量分公司提供的物业服务存在瑕疵，故其要求支付赔偿金634．21元的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。关于律师费，仲量分公司未明确具体数额，亦未提交相应证据，且葛书琴不予认可，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第四项之规定，判决：一、葛书琴于本判决生效之日起十日内支付仲量分公司2014年1月1日至2016年1月31日的物业费9001．35元；二、驳回仲量分公司其他诉讼请求。
本院二审期间，葛书琴认为”2014年5月12日网页截图、2016年3月23日网页截图、2013年3月26日的维修保证书及2014年11月11日民心网网页截图”可以证明其主张的事实，对一审法院的证据采信提出异议；二审期间葛书琴提交录音证据一份，拟证明：仲量分公司在消防设施、电梯故障、照明设施故障、门禁系统瘫痪等方面的服务存在瑕疵。本院经审理认为，一审法院对前述证据不予采信符合法律规定，并无不妥。葛书琴二审提交的录音证据，不足以证明”2014年1月1日至2016年1月31日期间”仲量分公司提供的物业服务存在一审查明服务瑕疵之外的其他瑕疵。综上，本院对一审查明事实予以确认
本院认为，《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《补充协议》及《业主临时管理规约》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约享有权利、履行义务。葛书琴上诉主张”仲量分公司不是本案的适格原告”，本院认为，虽然签署合同的是仲量公司，但合同的实际履行主体是仲量分公司，且葛书琴已实际缴纳2014年1月1日之前的物业费，仲量分公司作为合同的实际履行主体提起诉讼并无不妥。二审审理期间，葛书琴提交证据并不足以证明仲量分公司在”2014年1月1日至2016年1月31日期间”为其提供的物业服务与为其他业主提供的服务存在差异，在存在多份生效判决的前提下，一审判决参照”同一小区同一时期物业服务合同纠纷的判决结果”作出判决并无不妥。
综上所述，葛书琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66元，由上诉人葛书琴负担。
本判决为终审判决。
审判长刘勇峰
审判员王家永
审判员李淑红
二〇一七年十一月十日
书记员姜珊