山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁13民终1727号
上诉人（原审被告）：陈少刚，男，1982年2月19日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区义堂镇东掸村***号。
委托代理人：鞠行，山东嘉锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王聿性，男，1926年3月9日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区义堂镇东掸村***号。
委托代理人：王世洁（王聿性之女），1974年5月16日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区商城路***号。
上诉人陈少刚因与被上诉人王聿性租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2015）临兰商初字第1293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王聿性一审诉称，2007年3月10日，原、被告签订租房合同，原告将自有沿街房屋四间，租赁给被告使用，约定房租费每月240元，每月20日交纳房租，租赁期限为一年。合同期满后，原、被告未续签合同，被告在租房内拒不搬出。累计拖欠房租费10020元，利息3455.4元。原告找被告多次协商，被告自当了村委副主任后，更不交纳租赁费。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、由被告交纳房租费10020元及延期交款利息3455.4元；2、因租房合同早就到期，判令被告腾出房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。
陈少刚一审辩称，1、原告对本案所涉及房屋不享有所有权、收益权，其不是本案的适格主体。本案所涉房屋所占宅基地系王九年、王乔年所有，地上房屋系陈少伟所建设，原告对本案所涉房屋无所有权和处分权，原告无权出租该4间房屋，也无权收取租金。2、自2013年左右，王九年的孙子王洪福、王乔年之子王全珍、陈少伟等人多次对4间瓦房及所占宅基地拥有所有权，被告才知道本案所涉房屋产权有争议，才对2014年至今的租赁费4280元未交付。综上，请求查明事实依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2005年4月1日，原告王聿性与被告陈少刚签订房屋租赁合同一份，约定被告陈少刚因营业需要租赁原告位于本村的临街营业房四间，期限为一年，南两间每月租金100元，北两间每月租金50元，北两间自9月份起每月租金改为100元，租金按月交付，交款日为每月的15日。2007年3月10日，双方又签订租赁合同一份，主要约定被告陈少刚因经营需要租用原告临街房四间，租赁期为一年，自2007年3月起至2008年3月止，租用费每间60元，四间240元，按月交付，交款时间定为每月的20日，被告如不使用，应交还原告，不得转让他人。上述合同签订后，原告将约定房屋交付被告使用，合同期满后，被告陈少刚继续占有使用上述房屋，双方未另行签订书面合同。合同履行初期，被告按约向原告交纳租金，后被告停止向原告交纳租金。原告现以被告自2011年以来停止交纳租金为由诉至本院，要求被告陈少刚交纳四年的房租11520元（48月×240元/月），原告认可被告于2013年春节时交纳500元现金及2014年11月11日银行转账给原告女儿王世洁1000元，扣减上述费用后，原告现要求被告交纳租金10020元及利息。
另查明，原告王聿性自述其所使用房屋宅基，系建国初期土改时分给其母亲王庄氏的，其退休后，村里把该房子分给了原告，当时并无任何手续，原告在此已住了30多年。该房在2013年确权前，没有任何人提过异议。该房到现在也没有确权。原告提供2002年9月10日其与陈少伟签订的合同书一份，双方约定陈少伟因营业需要，在原告宅基院内，建临时营业室两间，陈少伟所建营业室使用期限为三年，自2002年9月10日起至2005年9月10日止，期满后房屋产权归原告所有，原告有权收回另行租赁，陈少伟在三年内，每年向原告交使用费600元。原告另提供其与陈少伟于2003年8月21日签订的合同书一份，该合同约定，陈少伟因营业需要，租用原告的临街营业室两间，租赁期为一年，自2003年8月18日起至2004年8月18日止，租赁费每月120元，按月交付。原告以上述合同证实，土改后的房子归原告所有，其系所出租房屋的合法所有权人和使用权人。被告陈少刚于庭审中提供了1951年12月24日的土地房产所有证和2001年10月5日原临沂市兰山区朱保乡东掸村村民委员会出具的证明一份，以原临沂县人民政府颁发的土地房产所有证，来证实原、被告所涉房屋及宅基地使用权人系该村民王九年、王乔年、王庄氏；以原临沂市兰山区朱保乡东掸村村民委员会的证明，证实王庄氏对涉案争议宅基地及地上三间房屋拥有使用权，而不是原告所享有。原告质证认为，土地证上面涉及的王庄氏系其母亲，被告所提交1951年的土地房产所有证是无效的，被告提供的土地房产所有证和东掸村村民委员会证明中涉及的房屋与本案亦均无关联。
还查明，2014年11月11日，原告之女王世洁发给被告陈少刚手机短信一条，内容为“6228481823168222911，农行王世洁，两年5780元，你妈前年给了500元，还有下欠5280元”，被告陈少刚称其又转给王世洁1000元，还欠原告租金4280元。原告认为该款系被告陈少刚拖欠2011年、2012年的租金，2013年、2014年的租金没给。被告陈少刚主张其已将租金付至2013年，原告对此不予认可，被告陈少刚对此未能另行提供其他证据证实。
上述事实，主要根据双方陈述及提供的租赁合同等证据，经原审法院庭审调查、质证而认定，相关证据及证实情况均已收集并记录在卷。
原审法院认为，原告王聿性与被告陈少刚签订的沿街房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。有效成立的合同对合同双方均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的合同义务。被告陈少刚在承租使用原告房屋后，应当依约向原告支付房屋租金。双方所签合同到期后，虽然未另行续签租赁合同，但被告陈少刚一直占有使用原告的房屋至今，原告王聿性除催要房屋租金外，一直未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原、被告之间的租赁合同应视为不定期。被告陈少刚长期拖欠租金，已经构成根本违约，应当承担违约责任。原告现要求解除双方之间的租赁合同并收回房屋，同时要求被告支付拖欠租金及利息的请求，予以支持。
原告王聿性在涉案宅基房产处居住30余年，2013年前并无人提出异议，原告现出租给被告陈少刚的部分沿街房屋，系案外人陈少伟根据其与原告所签租赁合同的约定所建，原告王聿性在双方合同期满后，已经按约定取得了该出租房屋的处分、收益权。被告陈少刚与原告存在长期房屋租赁合同关系，并已实际履行多年，被告现以原告出租房屋宅基地与他人存在争议为由拒不交纳租金，于法无据，理由不当，不予支持。
关于原告之女王世洁发给被告陈少刚的催款短信，原、被告对被告拖欠租金的理解年限不一致，原审法院认为，该短信内容并不足以证实被告陈少刚截止收取短信时仅拖欠原告租金5280元，亦不能必然免除被告陈少刚已支付过租金的举证责任。原告王聿性在扣减被告陈少刚所交1500元租金后，现要求被告支付2011年以来四年的房租10020元，被告陈少刚虽然主张其已支付租金至2013年，仅拖欠一年的租金4280元，但其并无反驳证据予以证实，故对原告主张予以支持，对被告抗辩不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决:一、被告陈少刚于本判决发生法律效力后十日内支付原告王聿性房屋租金10020元及利息（利息按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算，自2015年4月28日起至实际履行之日止）。二、被告陈少刚于本判决生效之日起十日内将所承租房屋腾空并返还原告王聿性。三、驳回原告王聿性的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元，由被告陈少刚负担。
上诉人陈少刚不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.被上诉人对本案所涉四间房屋无所有权和处分权，被上诉人无权出租该四间房屋，也无权收取租金。根据土地房产证和东掸村村民委员会证明，本案所涉四间瓦房所占的宅基地使用权系王九年、王乔年、王庄氏所有，因此被上诉人无权处分此宅基地，不能因为被上诉人与陈少伟的协议就将王九年、王乔年的宅基地予以处分。通过该协议也可以看出该房屋建造者是陈少伟，被上诉人既不是宅基地使用权人，也不是房屋所有人。被上诉人对本案所涉四间房屋我所有权和处分权，被上诉人无权出租该四间房屋，也无权收取租金。2.通过上诉人一审中提交的短信足以证实截止2014年11月11日上诉人共计欠付租金5280元，之后上诉人又支付被上诉人1000元（通过银行转账，被上诉人对此予以认可），被上诉人自2014年至起诉时共计欠租赁费4280元。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王聿性答辩称，1.被上诉人的房屋是与其侄子有产权纠纷，与上诉人无关，所涉及的四间屋与有产权纠纷的房屋没有任何关系，不是同一个房子；2.房屋后来被管理区占有后，具体是1981年左右要回来的，至今一直都是被上诉人使用，产权在2014年之前没有任何异议，确定房屋产权时，被上诉人的侄子回来争产权；3.上诉人的哥哥和被上诉人各盖了两间房屋，当时签订的合同是使用三年后，这两间房屋的产权归被上诉人所有，被上诉人盖的两间不包括在内，指的是上诉人哥哥盖的两间。上诉人的哥哥将房款全部付清了，上诉人是从2007年3月10日签订租赁合同，2010年至今上诉人只给了1500元，其他的就没有再支付。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果完全正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实和一审一致。
本院认为，上诉人陈少刚与被上诉人王聿性签订的沿街房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的效力性的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自的义务。
自2005年起至今，上诉人一直租赁被上诉人的涉案房屋，并已付清2012年度以前的租金给被上诉人。双方之间的租赁合同已履行多年，上诉人亦认可在租赁过程中从没有其他人影响其对涉案租赁房屋的使用，上诉人一直正常租赁使用涉案房屋。上诉人主张的涉案房屋存在着产权纠纷，该纠纷即使存在也系被上诉人与其亲属之间的问题，且没有影响承租人对涉案房屋的正常使用，故，此问题与承租人无关。上诉人主张陈少伟建造的房屋问题，该二间房屋是陈少伟依据与被上诉人的租赁合同而建造，合同到期后该房屋的产权归被上诉人所有，故，被上诉人有权出租并收取租金，上诉人此主张不能成立，本院不予支持。上诉人主张其只欠租赁费4280元，但没有提供证据予以证实，依法不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费137元，由上诉人陈少刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一六年五月四日
书记员 崔凯琳