上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第142号
原告上海亿昌投资发展有限公司。
法定代表人潘文舟，总经理。
委托代理人杨状，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
委托代理人许方钱，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
被告上海帅菱电器有限公司。
法定代表人傅贤民，总经理。
委托代理人陈锡亮，上海郭军律师事务所律师。
第三人张念慈，男。
委托代理人黄燕华，上海政明律师事务所律师。
原告上海亿昌投资发展有限公司与被告上海帅菱电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月13日受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，追加张念慈作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告上海亿昌投资发展有限公司的委托代理人杨状、被告上海帅菱电器有限公司的委托代理人陈锡亮、第三人张念慈的委托代理人黄燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海亿昌投资发展有限公司诉称，2011年1月10日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市xx区xx路xx弄xx、xx号房屋出租给被告，租赁期限自2011年3月15日至2016年3月14日，第三年的租金为每月36，554元。因被告未按约支付2014年1月15日以后的租金，已构成违约，故原告起诉要求被告支付2014年1月15日至2014年6月14日的租金182，770元、违约金107，329.20元、滞纳金12，184.60元。
被告上海帅菱电器有限公司辩称，租赁合同是系争房屋的原产权人委托原告与被告签订的。2013年12月24日，第三人通过拍卖取得系争房屋，房屋所有权转移后，原告已经没有房屋出租权，故原被告之间的租赁合同关系已经终止。不同意原告的诉讼请求。
第三人张念慈述称，系争房屋经过法院拍卖，第三人已经取得房屋产权，原告并不是系争房屋的产权人和其他权利人，无权对系争房屋提出租金主张。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将上海市xx区xx路xx弄xx、xx号房屋出租给乙方开设连锁华联超市，房屋面积共377.92平方米，租赁期限自2011年3月15日起至2016年3月14日止，2011年3月14日前为装修期；前两年月租金为34，485元，第三年和第四年月租金为36，554元，第五年月租金为38，748元；付款方式为先付后用，2011年1月10日签约之日支付三个月租金，以此类推每三个月支付一次；乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同收回房屋，乙方按照合同总租金的10%向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按日租金的2倍支付滞纳金。合同签订后，被告使用系争两套房屋至今，开办华联超市，并向原告支付押金34，485元，付清了2014年1月14日前的全部租金；其中2013年12月15日至2014年1月14日的租金，系原告于2013年12月15日支付。
另查明，上海市xx区xx路xx弄xx号房屋的原权利人为案外人孙某某，上海市xx区xx路xx弄xx号房屋的原权利人为潘某某。2013年10月，本院在（2013）宝执字第2982号案件执行过程中，委托上海某某拍卖行有限公司对上述两套房屋进行拍卖。2013年12月24日，第三人通过拍卖方式拍得上述两套房屋。2014年2月17日，第三人经核准登记为上述两套房屋的权利人。
以上事实，有《房屋租赁合同》、委托拍卖函、成交确认书、房地产权证及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
审理中，被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、潘某某、孙某某等人签署的两份委托书，主要内容为，潘某某、孙某某等人购买的商铺（包括系争两套房屋），全权委托原告负责办理商铺交接，签订合同及收取租金等关于租赁的一切事宜，该证据是原被告签订合同的时候，原告交给被告，证明原告与房屋原权利人之间是委托关系；2、2013年12月9日上海某某拍卖行有限公司告知书与拍卖公告，证明房屋拍卖的情况都是公示的，当时原告并没有提出其与房屋原权利人之间的租赁关系；3、2013年12月16日被告向原告发律师函，证明被告不支付2014年1月15日后的租金，是被告得知拍卖而行使的不安抗辩权，该函被退回；4、委托书与告知书，证明上海市宝山区友谊路xxxx号、xxxx弄x号、xx号x层房屋的租赁情况是和本案相似的，原告与房屋权利人都是委托关系；5、原告工商资料信息，证明原告的最大股东是潘某某，如果租赁成立，原告和潘某某串通的；6、上海亿海茶叶市场经营管理有限公司与潘某某、孙某某分别签订的《房屋租赁合同》以及一份空白的《房屋租赁合同》，该组证据都是2013年12月原告提供给被告的，要求被告与上海亿海茶叶市场经营管理有限公司签订租赁合同，落实被告次承租人的地位，但是被告没有同意。原告对证据1、4、6不清楚，对证据2、5真实性无异议，证据3没有收到过。第三人对上述证据的真实性均无异议，并表示，上海市xx区xx路xxx弄xx号xxx室等房屋的原权利人杨某某以及上海市宝山区友谊路1899弄21号1层房屋的原权利人陈某都是原告的股东，第三人有理由怀疑，原告股东和公司共同串通，寄希望于继续控制系争房屋。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、2010年10月6日原告与潘某某、孙某某签订的两份《商铺租赁合同》、收据存根，证明原告与原产权人之间是租赁关系；2、2012年6月8日潘某某、孙某某出具的撤销委托函，主要内容为，本人曾出具由原告对本人名下的部分商铺进行管理的委托书，因工商注册基本结束，撤销委托书，本人与原告的关系仍以2010年10月6日签署的租赁合同为准，该证据也证明原告与潘某某、孙某某是租赁关系，当时将委托书与产证一起提供给租户，由租户办理工商登记，当时原告不想公开与产权人的租赁合同，因为里面有租赁价格等事项，委托书仅仅为了给租户办理工商登记而制作，原告与原产权人之间没有委托关系，而是租赁关系。被告表示，对上述证据的真实性有异议，形成时间不可能是2010年10月6日，合同不可能保存得如此完好，而且如果合同是真实的，在拍卖的时候是需要提供的，合同约定房屋拍卖原告有优先购买权，但是原告没有行使。撤销委托函指向不明，如果是给被告的，被告并没有看到，既然原告没有给过被告，那委托是有效的。第三人表示，原告提供的撤销委托函说明原告出具过委托书，拍卖的时候应该需要原权利人提供房屋基本情况，但是原权利人只提供了原被告之间的租赁合同。
审理中，被告及第三人表示，如果认定被告与第三人发生租赁关系，双方之间的租赁关系不需要在本案中处理。
本院认为，根据原告提供的撤销委托函、被告提供的委托书以及当事人的陈述，可以认定原告在与被告签订租赁合同时，并未披露原告与潘某某、孙某某之间的租赁关系。因此，即使原告与房屋原权利人之间的租赁关系存在，也对被告不发生效力。第三人作为竞买人，在参加系争两套房屋的拍卖时，获得的房屋租赁信息是原被告之间的租赁合同，原告也未及时向竞买人披露其与房屋原权利人之间的租赁关系，故对第三人也不发生效力。
原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守并履行。根据合同法关于买卖不破租赁的规定，第三人在取得系争两套房屋的房地产权利后，并不影响原被告租赁合同的效力，但第三人在房屋权利变动之日起，代替原告成为房屋的出租人。第三人房地产权利的登记日期为2014年2月17日，被告应向原告支付租金至2014年2月16日止。原告主张2014年2月17日之后租金的请求，本院不予支持。同时，原告应将被告支付的押金转交第三人。
原告向被告主张违约金及滞纳金，理由是被告逾期支付2013年12月15日之后的租金。但根据查明的事实，被告在系争两套房屋被公开拍卖前已收到通知，之后第三人于2013年12月24日竞买成功，因租赁物的权属变更将可能导致原告丧失出租权，故被告行使不安抗辩权，仅向原告支付一个月的租金，符合当时的实际情况，并不构成违约。因此，原告要求被告支付违约金及滞纳金的请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零九条、第二百二十九条的规定，判决如下：
一、被告上海帅菱电器有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海亿昌投资发展有限公司支付2014年1月15日至2014年2月16日的租金38，991元；
二、原告上海亿昌投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向第三人张念慈支付押金34，485元；
三、原告上海亿昌投资发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取3，008.50元，由原告上海亿昌投资发展有限公司负担2，621.50元，由被告上海帅菱电器有限公司负担387元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一四年四月十四日
书记员 王陈虎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。