广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终516号
上诉人（原审被告）：平远平城投资实业有限公司，住所地：广东省平远县大柘镇平城大道北。
法定代表人：黄天城，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：林文胜，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：肖明强，男，汉族，1964年12月25日出生，住所地：广东省平远县。
被上诉人（原审原告）：肖秋菊，女，汉族，1970年9月25日出生，住所地：广东省平远县。
委托诉讼代理人：邸春燕、黄诗林，广东诚优律师事务所律师。
上诉人平远平城投资实业有限公司因与被上诉人肖明强、肖秋菊房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院(2018)粤1426民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人平远平城投资实业有限公司的委托诉讼代理人林文胜，被上诉人肖明强、肖秋菊的委托诉讼代理人邸春燕、黄诗林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人平远平城投资实业有限公司上诉请求：1、判决撤销平远县人民法院(2018)粤1426民初10号民事判决；2、判决一、二审受理费由上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，上诉人不应承担违约责任。逾期办证的事实不清，事实上，逾期办证主要原因是由于办不动产权证书政策的变化而导致。一审法院认定不动产登记暂行条例施行后，相关权属登记机关未要求登记申请人增加提交相关资料，是事实不清。理由是2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，应正式启用统一的不动产权证书，停止发放旧版证书，与传统的房产证、土地证相比，不动产权证书增加了全国唯一的不动产单元号，作为不动产的“身份证号码”，有利于更好地保护不动产权利人权益。为了获得不动产单元号，需要进行不动产权籍调查。同时，《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》，明确规定了不动产登记机构办理登记时要查验不动产权籍调查成果，包括“不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”，并在相关登记类型中将权籍调查表等作为应当提交的材料予以列明。也即是新的房地产权证新附加上了土地使用面积图幅，这显然增加了提交相关资料。《不动产登记暂行条例》正式施行前，房产证由房产局交易中心申请、登记、办理，自《不动产登记暂行条例》正式施行后，不动产登记，房产证和土地证合一，要由两个部门办理，“一是房产局交易中心，交易中心的职责是负责交易办证；二是国土局不动产登记中心，负责受理不动产登记申请、办理业务。”两个中心分属不同的部门，从事的职责范围也不同。这增加审批流程。故根据以上的法律规定，相关权属登记机关要求申请人办证增加提交相关资料，也充分说明一审法认定事实不清，证据不足。同时，以上增加的资料和流程，必然导致房屋产权证延期办理，这主要是由于办不动产权证书政策的变化而导致合同不能完全履行，上诉人本身并无违约恶意。根据《合同法解释二》第26条规定的，“情势变更”，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除；《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。也就是说因办不动产权证书政策的变化致使其无法按约履行其应尽义务，应当不同于普通意义上的“违约”，属于不可抗力，不应承担违约责任。二、一审过分强调上诉人的举证责任，有失公平公正。上诉人请求对违约金的计算标准予以调整，符合法律规定。上诉人逾期办证并没有造成上诉人有实际损失，主要体现在被上诉人是按揭购房并办理房屋抵押登记，依法是不能随意出售房屋或抵押等权利，逾期办证不会影响被上诉人对房屋行使权利，也不影响被上诉人居住，更没有给被上诉人造成何种实际损失。从以上事实能充分证明，也有理由相信，违约金过分高于损失这一事实，根据《民事诉讼法证据规则》，就应当认定上诉人完成了证明义务。此时，应将证明责任分配给被上诉人，令其证明损失的数额及违约金的合理性。而不应由上诉人对逾期办证备案可能造成何种损失以及损失的实际金额进举证。明显违反了证据规则的规定，有失公平公正。被上诉人未就违约金是否过分高于损失提供证据予以证实，应承担举证不能责任。故按约定计的违约金明显过高于造成的损失。《中华人民共和国合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因此，若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，在一些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利。故上诉人对过高违约金请求法院适当减少，按应付款的万分之一日息较宜。综上所述，上诉人逾期办证是因办不动产权证书政策的变化致使其无法按约履行其应尽义务，应当不同于普通意义上的“违约”，属于不可抗力，不应承担违约责任，上诉人请求对违约金的计算标准予以调整，符合法律规定，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人肖明强、肖秋菊答辩称：一、上诉人存在延期办证的违约行为，根据双方签订的合同约定，应承担违约责任，对房管局负责人的问话可以认定延期办证的原因在于上诉人。二、对于违约金的比例是双方一致约定，是合法有效的，违约金的比例实际只有7%，远低于法律规定的24%。三、我方一直是按照双方的买卖合同及合同法的规定要求上诉人承担违约金的规定，如违约金过高应由上诉人举证。但一、二审上诉人均未提供证据证明违约金过高的事实。
一审原告肖明强、肖秋菊向一审法院起诉请求：1、判令被告承担逾期办证的违约责任，向两原告支付违约金69713.19元（日违约金按房屋总价款的万分之二从2015年4月28日起算，至2017年4月28日，共计732天）；2、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理查明：2013年11月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]XXXX号）和《补充协议》（合同编号：平城售补字[2013]XXXX号），原告自愿认购被告开发的位于XX镇平城花园商住楼X栋第X幢第X层01号房（建筑面积163.64平方米）及8号杂房（建筑面积14.36平方米）。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算总金额476183元。合同第六条约定：付款方式为分期按揭付款方式，在签约之日买受人付清首期房款196183元，余款28万元在30日内通过银行以10年按揭贷款付清。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。《商品房买卖合同》附件四其他约定第3条对此交付使用时间进行了补充，约定“乙方（即原告）选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延”。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》条款中对此未有约定，仅在《商品房买卖合同》附件四其他约定第4条中有规定：交楼后，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。合同第二十四条规定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向平远县房管局申请登记备案。同时，《补充协议》第三条约定办理商品房买卖合同及交楼手续时应交的相关费用：1.乙方在甲方交楼时预交三个月物业管理费，由甲方收取；2.乙方在签订商品房买卖合同时预交办权证综合费用，包括产权登记费、工本费、印花税等及办理房地产权证契税费，上述费用由甲方代收代缴；3.配套费用。合同签订之日，原告向被告平城公司支付首期房款及代收代缴费用24139元、配套费9700元，被告平城公司于当日向原告开具了购房正式发票2张交由原告收执。2014年1月24日、1月27日，中国工商银行平远支行发放贷款共28万元。2014年2月7日，被告平城公司开具购房正式发票2张交由原告收执。另查，合同签订之前，涉案房屋已于2013年7月30日交付二原告使用。二原告于合同签订之日在《平远县房屋（商品房预售）登记申请表》中“买受人”一栏中签名，2013年11月26日，被告平城公司向平远县房地产管理局报送了预告登记的备案，平远县房地产管理局于2013年11月28日出具“粤房地预登平远县字第2013XXXX、2013XXXX号”预告登记证。2017年3月23日被告平城公司将该商品房的办理权属登记的相关资料提交平远县房地产管理局，平远县国土资源局于2017年4月28日颁发了涉案房屋的不动产权证书。庭审中，被告平城公司当庭表示，对原告逾期付款违约责任问题另行提起诉讼。
一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号平城售合字[2013]XXXX）及《补充协议》（平城售补字[2013]XXXX号）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》和《补充协议》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。本案争议焦点为：预登记备案是否等同于提交相关资料进行房产权属确权登记备案、新条例实施是否导致房产证延期办理、违约金标准是否过高、房屋交付使用时间、被告是否承担逾期办证违约责任、违约金计算问题。预告登记备案问题。合同第二十四条规定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向平远县房管局申请登记备案。房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。在商品房预售中，预告登记用于制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。另根据庭审查明，原告即买受人在合同签订之日即交纳办理房产权证所需资料、代办权证费用、房地产权证契税费（此费用由被告公司代收代缴），表明“需由出卖人提供的资料”包括原告相关身份信息及房地产权证契税费交纳证明等。被告代理人在庭审中陈述在办理预告登记时仅交纳预告登记费用80元而非交纳房地产权证契税等，结合原、被告双方签订的合同第十五条及附件四第4条之规定，原、被告双方约定的是“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”即房产权证取得的登记备案而非是预告登记备案。故被告在补充答辩中所提已作登记备案不应承担逾期备案违约责任的答辩意见，理由不足，不予采纳。《不动产登记暂行条例》施行是否导致原告房屋产权证延期办理问题。根据被告代理人庭审陈述及一审法院依职权对平远县房管局工作人员所作调查笔录，可查明，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，相关权属登记机关并未要求登记申请人增加提交相关资料及增加新的登记费用，被告公司亦未将此新条例实施情况及可能造成的影响向买受人说明，而《商品房买卖合同》对此情形亦未作明确约定，故被告平城公司所提此答辩意见，理由不足，不予采纳。违约金计算标准是否过高问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》附件四其他约定第4条中对此有明确规定，且此合同为格式合同，被告公司作为提供格式合同的开发商，能明确预见到办理权属登记报产权登记机关备案所需期限从而预留足够期限，为自己一方创造有利约定，且被告答辩中称违约金标准过高请求调整，但却未就被告公司逾期办证备案可能造成何种损失以及损失的实际金额进行举证，其主张无合同依据和法律根据，不予支持。房屋交付时间问题。经查，合同签订之前涉案房屋已于2013年7月30日交付二原告使用，原、被告于2013年11月16日双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件四其他约定第3条对涉案房屋交付期限的约定为：出卖人应当在2014年5月30日前（即合同订立后6个月又15天），将经验收合格的符合合同约定的商品房交付买受人使用，如买受人采取银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且买受人付清首期房款及相关费用后方可要求被告平城公司交付该商品房，否则，双方约定交付使用时间相应顺延。本案中，涉案房屋虽提前交付使用，但不能因此违反公平、合理原则认定此交付时间为合同约定的交付时间，合同从签订之日起生效，并不能约束在此之前原、被双方的行为，银行按揭款项由中国工商银行平远支行于2014年1月24日、27日发放，故双方合同约定交付使用时间应从2014年1月27日银行按揭款项放款次日起相应顺延6个月又15天，即涉案房屋合同约定交付最后期限应为2014年8月11日。被告是否承担逾期办证违约责任问题。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理，但《补充协议》对此并未有相关约定，所以仅适用《商品房买卖合同》附件四第4条关于违约金的约定即“交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担”。上述附件四条款中的“360个工作日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的360个工作日，并非是360日。庭审中，原告所提诉请亦自行确认是以交付房屋后的360个工作日计算。合同双方约定出卖人在房屋交付使用后的360个工作日内负有将办理权属登记的相关资料交付登记机关备案的义务，而非是交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交办理权属登记备案资料的违约责任。根据查明的情况，被告应于2014年8月11日将房屋交付于原告使用，故被告应于2016年1月20日前（即从2014年8月12日开始计算360个工作日，依据劳动和社会保障部文件一年法定工作日为250天）将办理房产权证所需资料提交产权登记机关备案，然而被告至2017年3月23日才将该商品房的办理权属登记的相关资料提交平远县房地产管理局，故被告应承担逾期提交办理权属登记备案资料的违约责任。违约金计算问题。被告应向原告支付自2016年1月21日起至被告向房产部门提交办证材料之日即2017年3月23日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之二的违约金，即被告应向原告支付自2016年1月21日起至2017年3月23止共427天以房屋总价款476183元为基数，按日万分之二计算向原告支付违约金共40666.03元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效后三十日内向原告肖明强、肖秋菊支付自2016年1月21日起至2017年3月23止共427天以房屋总价款476183元为基数，按日万分之二计算向原告支付违约金共40666.03元。二、驳回原告肖明强、肖秋菊的其他诉讼请求。本案受理费1542元，依法减半收取771元，由原告肖明强、肖秋菊负担322元，被告平远平城投资实业有限公司负担449元。
对于一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点及其处理意见如下：一、上诉人没有证据证明其已按合同约定将办理产权证所需资料提交给登记机关，但因政策变化等原因导致需增加提交材料、增加审批流程等而使办证时间延长。据此，上诉人认为逾期办证主要是办证政策变化导致，上诉人不应承担违约责任的上诉主张，不予支持。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，当事人未约定逾期办证违约金的，法定违约金可按已付购房款参照银行逾期贷款利率计算。本案中合同约定的逾期办证违约金按年利率7.2%计算（即日万分之二），与上述司法解释规定的参照逾期贷款利率计算的法定违约金标准相差不大，不会过高。据此，上诉人认为逾期办证违约金过高，应予调整的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1542元，由上诉人平远平城投资实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐干忠
审 判 员 孔宁清
代理审判员 赖志明
二〇一八年六月七日
书 记 员 黄怡芬