北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第16324号
原告徐海清，女，1956年11月7日出生。
委托代理人刘晓强（徐海清之女婿），男，1982年10月8日出生。
委托代理人高丽姣，北京市易行律师事务所律师。
被告石宝玺，男，1971年1月18日出生。
委托代理人魏金明，北京市中孚律师事务所律师。
原告徐海清（以下称原告）与被告石宝玺（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘晓强、高丽姣，被告及其委托代理人魏金明均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：北京市朝阳区某乡某村某号内某楼某号是电线厂分配给我爱人胡芝荣之父胡殿祥的公租房，该公租房楼下东侧有个大坑，1976年左右，胡芝荣及其家人将大坑一点点填平并在此处盖房建院（以下简称涉案院落及房屋），院内共有房屋三间，东侧有一煤棚，东南角有一狗窝。1994年，经邻居祁士永介绍被告租住该房屋，房屋租金起初为每月70元，后增加到100元。2002年1月20日，胡芝荣因病去世，我委托胡芝明代为管理涉案院落，将租金增加到每月200元，并由祁士永代收租金一段时间。被告在租住期间未经我同意又在涉案院落内加盖房屋两间。2014年3月，物业打电话通知我涉案院落及房屋周边要进行新农村建设E板块开发，打桩划线位置距离房屋不到一米，非常危险，要求我们尽快搬离。我们多次找到被告要求腾房，但被告对此置之不理，还从2014年3月8日起拒绝再向我交纳房屋租金。涉案院落及房屋周围的全部自建房都是公租房租户自己建设的临时建筑，没有任何审批手续，现被告占有使用涉案房屋拒绝腾退，故我诉至法院，请求判令：1、1994年我和被告之间关于涉案院落及房屋的租赁关系无效；2、被告按照每月200元的标准支付2014年3月8日至实际腾房之日的房屋使用费；3、被告腾退涉案院落北侧的三间房屋，并拆除南侧三间房屋。
被告辩称：我和原告之间没有任何的房屋租赁合同关系，原告对涉案院落土地及房屋也不享有任何财产权益。我是金属结构厂职工，和胡芝荣是朋友，当年他跟我说让我住到某号楼下东侧的一个一间多一点的小棚子里，没有说过租金的事，只说给他母亲点生活费，最早的时候每月几十块钱，后来涨到每月200元。当时院子外面全都是荒坑，大家全都在那里建房，1996年我开始找砖石垫坑，又在上面盖了房，到现在为止我共建造6间房屋一条过道。现在涉案院落内的6间房屋都是我自己建设的，与原告没有任何关系，原来的棚子我没有占，故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告与胡芝荣系夫妻关系，二人生育胡欣一个子女。胡芝荣之父胡殿祥，1989年12月25日因死亡注销户口，胡芝荣之母李桂云，1999年6月18日因死亡注销户口。2002年1月20日，胡芝荣因病去世。胡欣通过书面方式明确表示放弃本案相关房屋继承权利。
北京市朝阳区某东大楼某号楼某号房屋为公有住宅，原承租人为胡殿祥，2002年1月15日变更为胡芝明。该楼楼下东侧有自建平房一片，涉案院落及房屋即位于其中。1994年起，被告经胡芝荣许可在涉案院落内居住，每月给付胡芝荣部分金钱，2002年起每月支付200元，直至2014年3月8日。原告认为与被告之间为房屋租赁合同关系，被告交纳的是租金，被告则否认双方存在租赁合同关系，是从道义上每月给原告200元。
经本院现场勘验，涉案院落位于某号楼东侧，与某号楼隔一过道联排房屋中北起第二家，院墙东侧为建筑工地。现院内北侧有房屋3间，其中自西向东有房屋两间，均向南开门，西数第二间房屋北侧有房屋一间，两间房屋之间有门可以通行，有一露天院落位于院内最北侧，院落东北角有一棚子，院门向北开启。院内南侧自西向东有房屋3间，均向北开门，与北侧三间房屋中间隔一过道，过道部分加盖了屋顶。
原告主张胡芝荣租赁给被告时院落内只有北侧三间房屋，南侧房屋及通道、露天院落及棚子原来都是院子，被告承租后在北侧三间房屋外刷了一层水泥。被告则称院内所有房屋均为其自建房，由其陆续建成，露天院落内原有一间房屋是原告的，后来自然倒塌，其将该房屋的位置封成了一个院子，并在里面搭建煤棚。现院内房屋均由被告占有使用。
庭审中，原、被告均申请证人出庭作证。原告申请胡芝明、胡志成、祁永士及焦俊彩出庭。胡芝明、胡志成为胡芝荣哥哥，证言主要内容为涉案院落内三间自建房是胡芝荣在上世纪70年代盖的，后租给石宝玺，每月租金200元，胡志成自述参与了建房，并曾在内居住，胡芝明陈述未参与建房。祁永士证言主要内容为1995年左右通过街坊认识被告，并介绍被告承租涉案院落内的三间自建房，租金开始多少钱不清楚，后涨到每月200元，胡芝荣去世后曾经代收过租金。焦俊彩证言主要内容为与胡芝荣系邻居关系，1979年搬到东大楼某楼11号，1987年搬走，当时胡芝荣在楼下东面有一个小院，小院里有三间房，由胡芝荣的大哥大嫂居住。被告认为胡芝明、胡志成、祁永士与原告有亲属关系，对其证言不予认可，对焦俊彩证言的真实性予以确认，但认为无法与相应房屋形成对应关系。被告申请证人孙×、周×到庭作证。孙×陈述与被告弟弟是朋友，1996年曾帮助被告在高碑店17中学对面填坑盖房，知道被告在那居住，但当时有几间房并不清楚。周×称2002年被告盖房时曾帮助买过砖、沙子和洋灰，当时盖房的地方有两间小房是1995年左右盖的，被告一边垫坑一边盖房。原告认为两位证人证言陈述的盖房时间前后矛盾，且周×与被告有利害关系，故对证人证言不予认可。
原告另提交其女胡欣夫妇代表其与被告及家人谈话的录音。录音中，被告陈述是长期无房户，在外边没有房子，一直是住在这里，要按条文承认是租原告家的房子，每月给租金，但当时要不花一些钱翻盖99年早就平地了。当时院里两间房，有一间是塌了的，整房就一间，胡芝荣说整房自己不掏钱，但也不涨房租。胡欣陈述本身就是两间房，被告只不过重新装修，并多次要求被告腾出两间房来居住。被告认可上述录音的真实性，但称其用了原告的就是露天院落的一间棚子，并且录音中多次提到房子是其自行建造的，无法证明原告对院内所有房屋享有权益。
就涉案院落及房屋所在土地性质相关问题，本院向高碑店乡高碑店村相关部门进行了核实，该土地属于国有土地，东大楼所有公租房均为1958年建设，属于直管公房，楼下平房均为住户自行建造，没有任何审批手续。
经询，被告表示如果双方存在租赁合同关系且被法院确认无效，亦不要求在本案中处理合同无效的其他后续问题。
上述事实，有双方当事人陈述、证明、照片、证明信、北京市公有住宅租赁合同、庭审笔录及上述证据在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，公民、法人的合法民事权益受到法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
关于原、被告之间的法律关系，被告认可确曾使用胡芝荣在涉案院落内的房屋，且直至2014年3月8日按月交纳相应费用，虽然被告与胡芝荣之间并无书面合同关系，但此使用房屋并交纳费用的模式符合房屋租赁合同关系的法律特征，被告陈述交纳的费用为给原告母女的困难补助明显与常理不符，故被告与胡芝荣之间构成事实上的房屋租赁合同关系。胡芝荣去世后，原告作为其第一顺位法定继承人有权继受租赁合同关系中的相关权利义务。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案院落所在土地为国有土地，双方对土地均不享有任何权益，院内房屋均为无审批手续的自建房，故原、被告之间就该房屋构成的租赁合同关系应属无效，本院对原告要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原、被告之间的租赁合同无效，被告应当将自原告处租赁的房屋予以返还，返还范围以其租赁范围为限，并支付占有使用期间的房屋使用费。被告自胡芝荣处租赁房屋后，对院落内房屋进行了改、扩建，形成现有房屋及院落状态，被告陈述自原告处取得的房屋早已灭失，但直至2014年3月8日仍在向原告交纳房屋使用费明显与常理不符，本院无法采信。同时，原告提供的证据不足以证明其建设并租赁给被告的即为院内北侧3间房屋，故本院对该主张亦无法采信。在此情况下，综合考察全案证据并结合双方之间的协商谈话过程，本院认为被告自原告处租赁的应为两间房屋，应当对两间房屋予以腾退，并支付相应房屋使用费。从便于生产生活角度考虑，本院确认需腾退的两间房屋为院内北侧西数第一间及第二间，原告接收房屋后需自行将上述西数第二间房屋与其北侧一间房屋之间的通行门封堵，院内北侧西数第二间房屋北侧一间房屋由被告自行开门以便于通行。原告要求被告拆除其他房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：
一、原告徐海清与被告石宝玺就北京市朝阳区某乡某村某号内某楼某号房屋楼下东侧与内某楼相隔一过道连排房屋中北起第二院落内自建房屋形成的租赁合同关系无效；
二、被告石宝玺于本判决生效后七日内将北京市朝阳区某乡某村某号内某楼某号房屋楼下东侧与内某楼相隔一过道连排房屋中北起第二院落内北侧西数第一间及第二间房屋腾空并交还原告徐海清；原告徐海清接收房屋后自行将上述西数第二间房屋与其北侧一间房屋之间的通行门封堵，院内北侧西数第二间房屋北侧房屋由被告石宝玺自行开门以便于通行（具体位置见后附平面图）；
三、被告石宝玺于本判决生效后七日内按照每月二百元的标准向原告徐海清支付二〇一四年三月九日至实际腾房之日的房屋使用费；
四、驳回原告徐海清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告石宝玺负担（于本判决生效后七日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
人民陪审员 张 宪
人民陪审员 杜月霞
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 周 墨