杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0109民初18354号
原告：杭州港馨中航装饰工程有限公司，统一社会信用代码91330100MA28UT3T7U，工商注册登记住所地浙江省杭州大江东产业集聚区临江街道纬六路1044号。
法定代表人：张建焕，执行董事。
委托代理人：屈斌超，上海申浩（杭州）律师事务所律师。
被告：练领，女，1981年11月14日出生，汉族，户籍地四川省荣县，现住地浙江省杭州市萧山区。
委托代理人：武晓宇，浙江北鼎律师事务所律师。
原告杭州港馨中航装饰工程有限公司诉被告练领房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后发现，杭州三恒房地产开发有限公司同时就案涉房屋租赁事宜对杭州港馨中航装饰工程有限公司提起诉讼，形成（2017）浙0109民初18369号案件。因本案须以该案的审理结果为依据，而该案尚未审结，故本院依法裁定本案中止诉讼。本案中止原因消除后，依法由审判员唐伟利适用简易程序于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告杭州港馨中航装饰工程有限公司的委托代理人屈斌超、被告练领的委托代理人武晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州港馨中航装饰工程有限公司向本院提出诉讼请求，并在庭审中予以变更，即：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2017年7月20日解除。2.被告返还原告自2017年7月20日起至2018年6月9日止的房屋租金80000元。3.被告赔偿原告装修损失82150元。4.被告赔偿原告自2017年6月10日起至2017年7月19日止的租金损失10000元。5.被告赔偿原告物业管理费损失5827元。6.被告返还原告保证金10000元。7.被告支付原告违约金7500元。
事实与理由：2017年4月，原告委托彭芳前为原告寻求办公场所。为此，彭芳前代表原告与被告练领签订《房屋租赁合同》1份，书面约定被告练领将位于杭州市萧山区临江街道佳苑路1044、1046号房屋出租给原告，租金7500元/月，租赁期限自2017年6月10日起至2020年6月9日止。原告当即通过股东支付被告练领租金90000元、物业管理费5827元。2017年6月14日，原告要求被告练领提交房屋出租证明及房产证办理工商注册手续，但被告练领无法提交。后经被告练领联系杭州三恒房地产开发有限公司，该公司以房屋所有权人的身份与原告签订《房屋租赁合同》，明确租赁房屋为杭州市萧山区临江街道纬六路1044号。同时，该公司员工蒋水华收取原告押金10000元。2017年7月10日，原告经工商登记注册成立。同时，原告花费房屋装修费（硬装）58000元、软装家具24150元，共计82150元。2017年7月，被告练领要求原告解除房屋租赁合同搬离房屋，并多次损坏原告公司财产，封堵原告办公场地，将原告财产私自处分。原告多次向属地派出所报案，但双方无法达成调解。后经原告了解，被告练领已将案涉房屋租赁给杭州柯威健康管理有限公司大江东纬六路临江口腔诊所。被告练领单方解除房屋租赁关系，给原告造成重大损失，故起诉。
被告练领辩称：对原告主张的事实不予认可。1.本人是与彭芳前个人签订《房屋租赁合同》，同时双方也于2017年7月15日签订《房屋租赁合同解除协议》。2.本人与原告之间不存在合同关系，原告主张彭芳前是受其委托，应提供证据予以证明。3.即便彭芳前是受原告委托与本人签订《房屋租赁合同》，彭芳前之后与本人签订《房屋租赁合同解除协议》也应该具有法律效力，对原告具有约束力。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.彭芳前与被告练领于2017年4月18日签订的《房屋租赁合同》1份，张建焕、吴明娟与杭州三恒房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》1份，欲证明原告持有合同及债权凭证原件，结合（2017）浙0109民初18369号案件的调查，可以证明原告通过被告练领与杭州三恒房地产开发有限公司签订过《房屋租赁合同》并办理营业执照，进而证明案涉房屋的实际承租方为原告。经质证，被告对该证据形式上的真实性无异议，但对其证明目的有异议，并认为被告与彭芳前签订的合同系被告与彭芳前个人之间的合同，与原告无关。如果原告认为彭芳前系受其委托，应提供相应的授权委托手续。
2.原告的营业执照1份，欲证明原告的法定代表人为张建焕，股东为张建焕、吴明娟。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，并认为该证据不能证明原告与被告存在租赁关系，同时，营业执照显示的成立日期是2017年7月10日，而被告与彭芳前签订合同的时间是2017年4月18日，不存在原告委托彭芳前签订合同的可能。
3.收款收据4份、销售清单2份，欲证明原告系案涉房屋实际承租人。经质证，被告对该证据的三性均有异议，并认为该组票据非正规的增值税发票，真实性无法确定，也无法显示与装修的关系。
4.浙江省农村信用社（农合行、农商行）客户回单联复印件3份【系练领、杭州三恒房地产开发有限公司在（2017）浙0109民初18369号案件中提交】，欲证明原告的员工沈桥以现金存款方式于2017年4月18日、2017年4月24日分两次向被告支付租金50000元、40000元，并支付物业费5872元。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为上述款项是彭芳前支付给练领的，原告无法证明沈桥与原告的关系，即便上述款项是沈桥代为办理支付，沈桥也是受彭芳前的委托，与原告无关。
被告练领为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：被告练领与彭芳前于2017年7月15日签订的《房屋租赁合同解除协议》1份，欲证明被告练领与彭芳前于2017年4月18日签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月15日解除。经质证，原告对该证据的真实性无法确定，并认为该证据即便真实，原告对协议效力亦不予追认。同时，上述协议内容明确提及了房屋装修、押金及张建焕、吴明娟与杭州三恒房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》，说明被告练领与彭芳前、张建焕、吴明娟之间存在法律关系，从客观实际来说，张建焕、吴明娟作为发起人设立的原告是房屋的实际承租人。
为查明本案事实，本院依职权向彭芳前、余善造进行调查并制作调查笔录各1份。经质证：1.彭芳前的调查笔录。原告对该证据形式上的真实性、合法性无异议，但对陈述内容有异议，且根据笔录内容显示，彭芳前认可其受原告委托与被告练领签订合同。被告练领对该证据的真实性、合法性无异议，并认为根据彭芳前的陈述，案涉房屋装修费、物业费均由彭芳前缴纳。彭芳前并不知晓原告公司注册登记的情况，其陈述与被告练领签订合同是受原告委托不合常理。被告练领从未看到原告与彭芳前的授权委托手续，不认可系原告委托彭芳前与被告练领签订合同。2.余善造的调查笔录。原告对该证据无异议。被告练领对该证据的真实性、合法性无异议，但对其陈述内容有异议，认为余善造陈述的几个人合伙的事实，没有其他证据可以佐证，且余善造与本案没有直接关联。
同时，本院向杭州市公安局大江东产业集聚区分局临江高新技术产业开发区边防派出所进行调查并调取由该派出所出具的情况说明、110处警现场情况登记表、110处警现场处结备案单、受案登记表、沈桥被诈骗案立案决定书、张建焕涉嫌犯罪的拘留证、取保候审决定书各1份。经质证，原告认为：1.对情况说明形式上的真实性、合法性无异议，但认为情况说明载明的“童敏（在）未与余善造协商的情况下将商铺内的电脑、空调等物品搬走”中的电脑、空调与案涉其他财产有明显区别。且假设电脑、空调系由童敏搬走，则与案涉《房屋租赁合同解除协议》载明的“乙方对承租房屋添置的桌、椅、电脑等物品归甲方所有”相矛盾。2.对110处警现场情况登记表、110处警现场处结备案单无异议，证明该次处警处理的是民事纠纷且未妥善解决。3.对沈桥被诈骗案受案登记表、立案决定书、张建焕涉嫌犯罪的拘留证、取保候审决定书真实性、合法性无异议，关联性有异议，该案系张建焕与沈桥之间的纠纷，与本案无关。被告练领对上述证据均无异议。
根据上述质证意见，结合有效证据“三性”特征，本院对上述证据综合认定如下：
1.原告提供的证据1、2，来源形式合法，内容客观明确，且与本案事实相关联，故予以采纳。但需要说明的是，仅凭原告提供的证据1尚不足以证明原告系案涉房屋实际承租人。
2.原告提供的证据3系购物凭据，缺乏与本案的直接关联，故不予采纳。
3.原告提供的证据4，被告练领对真实性无异议，故本院对真实性予以认定。结合被告练领的质证意见和该组证据来源，该份证据仅能证明被告练领收到案涉房屋的租金，但尚不足以证明租金系由原告或原告委托的人员缴纳。
4.被告练领提供的证据，符合有效证据“三性”特征，故予以采纳。
5.本院调取的证据，符合有效证据“三性”特征，故予以采纳。根据本院调取的证据，可以确定如下情况：1.彭芳前自认其曾与张建焕、余善造等人有合伙设立公司的意向，故由其出面办理房屋租赁事宜。为此，其与被告练领签订了案涉《房屋租赁合同》。期间，因公司办理工商注册登记需要，经其与被告练领联系，最终由被告练领联系杭州三恒房地产开发有限公司出具了2份空白合同，并由余善造领取了该2份空白合同。后因合伙人之间的纠纷，其自行退伙，进而与被告练领协商解除了案涉《房屋租赁合同》。同时，彭芳前不清楚原告的公司成立情况。2.余善造自认其曾与张建焕、彭芳前等人有合伙设立公司的意向。为此，彭芳前向被告练领承租了案涉房屋。因当时案涉房屋产权尚登记在杭州三恒房地产开发有限公司名下，故由张建焕、吴明娟与杭州三恒房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》（其中吴明娟的名字系其丈夫王鑫代签）。3.原告的法定代表人张建焕于2017年7月21日因涉嫌刑事犯罪被拘留，后于2017年8月16日起取保候审。4.张建焕被拘留期间，余善造、王鑫曾因案涉房屋内的物品被搬走向杭州市公安局大江东产业集聚区分局临江高新技术产业开发区边防派出所报警，经该派出所了解，张建焕被拘留后，余善造与张建焕妻子童敏协商退伙事宜，后张建焕妻子童敏将屋内物品搬走。
根据法庭调查和上述有效证据，本院认定如下事实：2017年4月18日，案外人彭芳前与练领签订《房屋租赁合同》1份，约定练领将位于1044、1046号房屋出租给彭芳前，合同并就房屋用途、租赁期限、房屋租金、租金支付方式、双方权利义务及违约责任等进行约定。
2017年7月10日，原告注册登记成立。工商登记资料显示公司法定代表人为张建焕，公司股东为张建焕、吴明娟。
2017年7月15日，彭芳前与练领签订《房屋租赁合同解除协议》1份，约定双方协商一致解除于2017年4月18日签订的《房屋租赁合同》，并就租金结算、装修及屋内物品处理、房屋返还等事宜进行约定，同时协议特别约定在租赁期间，练领出具给彭芳前用于办理营业执照的2份产权资料复印件（加盖公章）、2份工商所格式的空白房屋租赁合同（加盖公章）作废。
2017年11月1日，杭州三恒房地产开发有限公司向本院提起诉讼，要求确认杭州三恒房地产开发有限公司与杭州港馨中航装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》无效。本院经审理查明，2016年11月27日，杭州三恒房地产开发有限公司与练领签订《房屋买卖意向合同》1份，书面约定练领向杭州三恒房地产开发有限公司购买位于杭州大江东产业集聚区的房屋，练领于该合同签订之日向杭州三恒房地产开发有限公司支付定金50000元，于2017年1月20日前付清该房屋尾款1410229元；款清交房，双方自行约定于2017年1月20日交房；在房屋交付后，练领拥有对房屋的处置权，包括出租及出租收益所得、使用，练领在出租或使用过程中需杭州三恒房地产开发有限公司提供或办理相关手续的，杭州三恒房地产开发有限公司应当及时提供、配合。练领于2017年1月20日付清购房款，并于2017年4月18日与彭芳前签订《房屋租赁合同》。因彭芳前进行工商注册登记需提供房屋产权证明，但此时杭州三恒房地产开发有限公司与练领尚未办理房屋所有权转移登记手续，故练领联系杭州三恒房地产开发有限公司出具了2份租赁合同用于办理工商注册登记。2017年7月20日，案涉1044、1046号房屋所有权转移登记至练领名下。本院于2017年12月29日作出（2017）浙0109民初18369号民事判决，判决杭州三恒房地产开发有限公司与杭州港馨中航装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》确认无效。上述判决于2018年1月22日生效。
2017年11月1日，案外人余善造以其为隐名股东名义代为原告委托上海申浩（杭州）律师事务所提起本案诉讼。
另查明，2017年7月21日，原告的法定代表人张建焕因涉嫌诈骗罪被拘留，并于2017年8月16日取保候审。
本院认为：原告的第1项诉讼请求对应的争议焦点为原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系，而原告的其余诉讼请求以原、被告之间存在房屋租赁合同关系为前提。针对这一争议焦点，具体分析如下：1.根据以上认定的事实及庭审调查，案涉房屋的租赁事宜系由彭芳前与练领于2017年4月18日签订的《房屋租赁合同》确定。在该合同中，彭芳前系以个人名义与练领签订合同，合同中没有任何有关原告的信息。练领关于合同相对人系彭芳前的抗辩，符合合同相对性原则。而练领与彭芳前于2017年7月15日签订的《房屋租赁合同解除协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现练领与彭芳前已协议解除于2017年4月18日签订的《房屋租赁合同》，并就合同解除的后果进行约定，原告作为非合同相对方要求练领向其承担合同解除的法律后果，缺乏事实与法律依据。2.根据本院对彭芳前、余善造的调查，二人均陈述曾有与张建焕等人共同设立公司的意向，彭芳前也为此与练领签订了房屋租赁合同，因此原告与彭芳前所谓的“彭芳前受原告委托签订房屋租赁合同”应是指彭芳前与练领签订合同是公司设立中的行为。对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第一条、第二条规定，“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。”“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”落实到本案，首先，彭芳前虽自认曾有与张建焕、余善造等合伙设立公司的意向，但其亦陈述因不信任张建焕等人而退出，且其不清楚原告的公司成立情况。而根据原告工商注册登记资料显示，公司股东为张建焕、吴明娟，加之原告也未提供证据证明原告财务账册中有支付租金的记录或凭证，故根据现有证据尚不足以认定彭芳前系原告公司发起人，其与练领签订合同是原告公司设立中的行为。其次，即便将彭芳前承租房屋的行为视为原告公司设立中的行为，根据前述司法解释第二条第一款的规定，发起人为设立公司以自己名义对外订立的合同，原则上应当坚持合同的相对性和名义主义原则，即合同只在特定的当事人之间发生法律效力，合同相对人可以请求发起人即合同名义当事人承担责任。根据前述司法解释第二条第二款的规定，由公司承担责任的前提是公司成立后确认该合同或者公司已实际享有合同权利或者履行合同义务，而且合同相对人也选择要求公司承担责任。综合该司法解释第二条的整体规定，应认定在公司确认合同效力或公司实际享有合同权利或履行合同义务的情形下，合同相对人仍有权选择发起人（合同名义当事人）承担责任。本案中，练领与彭芳前签订合同，同时选择与彭芳前解除合同，符合法律规定。原告关于彭芳前与练领签订《房屋租赁合同》系原告公司设立中的行为，公司成立后，应由公司享有和承担相应权利义务，彭芳前无权代表公司解除合同的主张，依据不足，本院不予采纳。综上，根据现有证据尚不足以认定原、被告之间存在房屋租赁合同关系。基于此，原告的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告杭州港馨中航装饰工程有限公司的诉讼请求。
案件受理费4210元，减半收取2105元，由原告杭州港馨中航装饰工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 员 唐伟利
二〇一八年三月九日
代书记员 程 燕