江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终3998号
上诉人（原审被告）:江苏力邦置业有限公司，住所地沭阳县沭城街道北京南路24号。
法定代表人:仇志余，该公司经理。
委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何沈阳，男，汉族，1990年9月10日出生，住沭阳县。
委托诉讼代理人：仲帅，江苏序阳律师事务所律师。
上诉人江苏力邦置业有限公司（以下简称力邦公司）因与被上诉人何沈阳商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初10530号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人力邦公司的上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回何沈阳的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。涉案《合同补充协议》第五条约定：“在房屋交付前，买受人应交清房款和储藏室、自行车库款、政府规定标准的房屋维修基金，采用按揭贷款方式的买受人在房屋交付前还需交清承担的契税、产权证费等费用；如买受人不交清上述税、费等费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。”因该约定系双方当事人的真实意思表示，应受到法律保护，同时该约定并无加重购房人责任的情形，且该条款也未约定当购房人出现上述情形时，力邦公司免除交付房屋的义务，仅是约定力邦公司在此情况下有权暂时拒绝交付房屋，而当购房人交清上述款项后，力邦公司仍应按照合同约定向购房人交付房屋，故一审法院认定上述合同条款无效系法律适用错误。二、力邦公司无需向何沈阳支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。双方在《合同补充协议》中约定，何沈阳应先签订物业合同，力邦公司才向其交付房屋，而何沈阳未签订物业合同，力邦公司可拒绝交付房屋，其无需向何沈阳支付逾期交房违约金。因力邦公司提供的《沭阳县建设工程规划核实合格证》中载明“同意予以核发《建设工程规划许可证》”，而力邦公司取得《建设工程规划许可证》表明其已将相关资料备案且无过错，故力邦公司提供的证据可以证明涉案房屋已整体验收合格，并符合房屋交付条件及办证条件。因何沈阳一直未按约定交清相关费用，导致双方约定的交房条件一直未成就，也就无法办理涉案房屋的产权登记手续，故何沈阳对此存在过错，且何沈阳也未提供证据证明其因未办理房屋产权登记手续而遭受到了损失，故力邦公司亦不应向何沈阳支付逾期办证违约金。
被上诉人何沈阳答辩称，因力邦公司从未按照合同约定书面通知何沈阳办理交房手续，导致涉案房屋至今仍未交付，故力邦公司应向何沈阳支付逾期交房违约金，且涉案房屋至今未能通过综合验收，也未取得权属初始登记证书，故力邦公司应向何沈阳支付逾期办证违约金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
何沈阳向一审法院起诉请求：一、判令力邦公司向何沈阳支付逾期交房违约金（自2015年1月1日起至涉案房屋实际交付之日止，按照45.4元/天标准计算）；二、判令力邦公司向何沈阳支付逾期办证违约金（自2015年4月1日起至力邦公司领取初始权属证书并向何沈阳发出通知之日止，以454206元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
一审法院认定事实：2013年6月8日，何沈阳与力邦公司签订《商品房买卖合同》一份，约定力邦公司将其开发的位于沭阳县沭城街道天津路东侧、广州西路南侧的北京花园二期小区第11幢第2单元2-1201号房屋出售给何沈阳，总价款454206元。合同第八条约定房屋交付期限为：出卖人应当于2014年12月31日前。合同第九条第（2）款规定：出卖人逾期超过60日交房且买受人不解除合同的违约责任：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人退房要求之日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。合同补充协议第四条约定：买受人同意在交房前，与出卖人选聘的物业管理单位签订前期物业管理合同。第五条约定：在房屋交付前，买受人应交清房款和储藏室、自行车库款、政府规定标准的房屋维修基金，采用按揭贷款方式的买受人在房屋交付前还需交清承担的契税、产权证费等费用；如买受人不交清上述税、费等费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。后何沈阳通过交纳首付款及银行贷款的方式支付涉案房屋价款。现何沈阳与力邦公司因涉案房屋发生纠纷诉至法院，要求处理。
一审法院另查明，力邦公司在一审中提供的证据并不能证明涉案房屋已通过综合竣工验收。
一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。何沈阳与力邦公司签订商品房买卖合同，何沈阳向力邦公司支付涉案房屋价款，力邦公司应将通过综合竣工验收合格的房屋交付何沈阳。庭审中，力邦公司提供的证据一方面并不能充分证明涉案房屋已通过综合竣工验收；另一方面也不能证明力邦公司于2014年12月31日前向何沈阳交付涉案房屋。故何沈阳要求力邦公司向其支付逾期交房违约金，自2015年1月1日起至涉案房屋实际交付之日止，按45.4元/天计算的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于何沈阳另要求力邦公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求。双方之间签订的商品房买卖合同约定力邦公司应于2015年3月31日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因力邦公司提供的证据并不能充分证明其已将需由其提供的资料报产权登记机关备案，故应认定力邦公司已构成违约，何沈阳要求力邦公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。对于违约金的具体数额，何沈阳与力邦公司签订的商品房买卖合同对逾期办证的违约金虽没有作出约定，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，一审法院判令力邦公司向何沈阳支付逾期办证的违约金自2015年4月1日起至力邦公司领取初始权属证书并向何沈阳发出通知之日止，以454206元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、力邦公司于判决书生效后三十日内向何沈阳支付逾期交房违约金，自2015年1月1日起至涉案房屋实际交付之日止，每日按45.4元计算；二、力邦公司于判决书生效后三十日内向何沈阳支付逾期办证违约金，自2015年4月1日起至力邦公司领取初始权属证书并向何沈阳发出通知之日止，以454206元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案件受理费150元，由力邦公司负担。
本院二审期间，上诉人力邦公司围绕其上诉请求提交了如下证据：
1.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件一份，载明涉案沭阳县北京花园小区二期4#-12#楼及地下停车库工程已于2015年12月4日竣工验收，并于2016年1月21日由沭阳县住房和城乡建设局办理备案，旨在证明涉案房屋已经验收合格，符合交房条件，故力邦公司不存在违约行为；
2.《江苏省建设工程档案接收证明书》复印件一份，载明涉案沭阳县北京花园小区二期4#-12#楼及地下停车库工程档案已于2016年3月18日由江苏省城建档案管理机构接收；
3.苏（2016）沭阳县不动产权第0009999号不动产产权证复印件一份，载明沭阳县北京花园7幢1单元201室已于2016年6月29日取得不动产权证。
上述两份证据旨在证明涉案房屋已符合办理产权登记条件，力邦公司不存在违约行为。
被上诉人何沈阳对上述证据质证认为：对于证据1,因该证据系复印件，其真实性无法确定，即使真实有效，也不能证明力邦公司的主张；对于证据2,因该证据系复印件，其真实性无法确定，且双方在涉案《商品房买卖合同》中约定，力邦公司应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而江苏省城建档案管理机构并非房屋产权登记机关，故对该证据的证明目的，不予认可；对于证据3,因该证据系复印件，其真实性无法确定，且与本案无关。
本院二审期间，被上诉人何沈阳提交了如下证据：
4.宿迁市中级人民法院于2016年11月24日作出的（2016）苏13民终2545号民事判决书复印件及力邦公司在该案中提交的上诉状复印件各一份，旨在证明沭阳县北京花园小区二期4幢1单元803室业主董方弟向沭阳县人民法院起诉要求力邦公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，沭阳县人民法院支持了董方弟的诉讼请求，力邦公司不服提出上诉，宿迁市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判，故力邦公司在本案中的上诉请求亦无事实及法律依据。
上诉人力邦公司对上述证据质证认为，对于该证据的真实性无异议，且宿迁市中级人民法院在该民事判决书中对于力邦公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《江苏省建设工程档案接收证明书》的真实性已予以确认，可证明力邦公司在本案中提供的上述材料亦系真实有效。因我国并非判例法国家，故该民事判决并不能直接适用本案，对于该证据的证明目的，力邦公司不予认可。
本院对上述证据认证如下：对于证据1,因该证据系复印件，何沈阳对此不予认可，而力邦公司也未提供证据原件供本院核实，故对该证据的真实性，本院不予确认，且即使该证据系真实有效，涉案沭阳县北京花园小区二期工程已于2015年12月4日竣工验收，但因双方在《商品房买卖合同》中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，在力邦公司并未能提供证据证明其已书面通知何沈阳办理交房手续并已按照合同约定向何沈阳出示涉案房屋竣工验收证明材料、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的情况下，无法认定力邦公司已向何沈阳交付了涉案房屋，故对于力邦公司提供该证据的证明目的，本院不予支持；对于证据2,因该证据系复印件，何沈阳对此不予认可，而力邦公司也未提供证据原件供本院核实，故对该证据的真实性，本院不予确认，且即使该证据系真实有效，涉案沭阳县北京花园小区二期工程档案已于2016年3月18日由江苏省城建档案管理机构接收，但因双方在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而江苏省城建档案管理机构并非涉案房屋的产权登记机关，故对于力邦公司提供该证据的证明目的，本院不予支持；对于证据3,因该证据系复印件，何沈阳对此不予认可，而力邦公司也未提供证据原件供本院核实，故对该证据的真实性，本院不予确认，且即使该证据系真实有效，但因该不动产权证仅能证明沭阳县北京花园7幢1单元201室房屋可办理产权登记手续，并不能据此认定位于沭阳县北京花园11幢的涉案房屋亦可办理产权登记手续，故对于力邦公司提供该证据的证明目的，本院不予支持；对于证据4，因双方当事人对于该证据的真实性均无异议，故对于该证据的真实性，本院予以确认，而在何沈阳提供的民事判决书中，本院虽对于力邦公司在该案中提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《江苏省建设工程档案接收证明书》的真实性予以采信，但并未将上述事实作为本院二审另查明的事实加以确认，故不能据此认定上述事实系“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，从而免除力邦公司提供上述证据原件以供本院进行核实的举证责任。
二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
二审另查明，力邦公司至今仍未书面通知何沈阳办理涉案房屋的交房手续。
本案二审中的争议焦点是：力邦公司应否向何沈阳支付逾期交房违约金及逾期办证违约金；如应支付，则数额如何确定。
关于力邦公司应否向何沈阳支付逾期交房违约金的问题。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，而当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，何沈阳与力邦公司在双方签订的《商品房买卖合同》中约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后买受人有权利解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。”因力邦公司至今仍未向何沈阳交付涉案房屋，且力邦公司也未能举证证明其逾期交房存在不可抗力的情形，力邦公司的行为已构成违约，其应按照上述合同约定向何沈阳支付逾期交房违约金，故一审法院判令力邦公司自2015年1月1日起按照每日45.4元的标准计算至涉案房屋实际交付之日止向何沈阳支付逾期交房违约金有事实及法律依据，本院予以维持。
力邦公司上诉称因双方签订的《合同补充协议》中约定，在房屋交付前，买受人应交清房屋维修基金、契税、产权证费等费用，并与出卖人选聘的物业管理单位签订前期物业管理合同；如买受人不交清上述税、费等费用或未与出卖人选聘的物业管理单位签订前期物业管理合同，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，而格式条款如具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，何沈阳与力邦公司之间成立商品房买卖合同关系，何沈阳已向力邦公司支付了全额购房款，力邦公司应按照合同约定向何沈阳交付房屋，而双方在《合同补充协议》中关于何沈阳应在房屋交付之前交清房屋维修基金、契税、产权证费，并与出卖人选聘的物业管理单位签订前期物业管理合同等约定，虽与涉案商品房买卖合同关系之间具有关联性，但并非同一法律关系，力邦公司以何沈阳未交清房屋维修基金、契税、产权证费及未签订物业管理合同为由拒绝交付房屋，对买受人而言显失公平，故力邦公司作为该《合同补充协议》的提供方，上述格式条款免除了其主要义务，亦明显加重了买受人的责任，该条款应认定为无效条款，对于力邦公司的该项上诉主张，本院不予支持。
关于力邦公司应否向何沈阳支付逾期办证违约金的问题。本院认为，何沈阳与力邦公司在涉案《商品房买卖合同》中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日，由于出卖人的原因，买受人期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”因力邦公司至今尚未将涉案房屋交付何沈阳使用，故何沈阳要求力邦公司支付该房屋逾期办证违约金的条件仍未成就，一审法院判令力邦公司向何沈阳支付逾期办证违约金，并无事实及法律依据，本院予以纠正。
综上所述，上诉人力邦公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一、二项的规定，判决如下：
一、维持江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初10530号民事判决第一项，即“江苏力邦置业有限公司于判决书生效后三十日内向何沈阳支付逾期交房违约金，自2015年1月1日起至涉案房屋实际交付之日止，每日按45.4元计算”；
二、撤销江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初10530号民事判决第二项，即“江苏力邦置业有限公司于判决书生效后三十日内向何沈阳支付逾期办证违约金，自2015年4月1日起至江苏力邦置业有限公司领取初始权属证书并向何沈阳发出通知之日止，以454206元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；
三、驳回何沈阳的其他诉讼请求。
一审案件受理费150元，由何沈阳负担90元，由江苏力邦置业有限公司负担60元；二审案件受理费300元，由何沈阳负担180元，由江苏力邦置业有限公司负担120元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
审 判 员 庄业富
审 判 员 王冬冬
二〇一七年四月二十七日
法官助理 孙 笑
书 记 员 安国玉
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