河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫10民终1045号
上诉人（一审第三人）张明启，男，1969年10月21日出生，汉族，住河南省项城市。
委托代理人刘立杰，河南众望律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）长葛市鼎丰置业有限公司（以下简称鼎丰置业公司），住所地长葛市和尚桥镇张营村。
法定代表人李慰中。
委托代理人张永峰，河南七星灿律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）王连英，女，1965年8月10日出生，汉族，住山东省汶上县。
委托代理人杨国顺，金博大律师事务所律师。
上诉人张明启因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省长葛市人民法院（2015）长民初字第02009号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张明启及其委托代理人刘立杰，被上诉人长葛市鼎丰置业有限公司的委托代理人张永峰，被上诉人王连英的委托代理人杨国顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年9月20日，原告王连英与被告鼎丰置业公司签订商品房认购合同，购买被告开发的位于长葛市××与××交叉口东南角“××年华”××楼××、××商铺和××套住房，1、2层商铺建筑面积约为1273.97平方米，约定商铺单价为13500元／㎡，价款共计1719.8595万元；4套住房建筑面积约为488.05平方米，住房单价为2500元／㎡，价款共计122.0125万元，上述房屋价款共计1841.8720万元，后原告退回认购住房1套，价值11.4万元，原告支付被告房款共计1738.6万元，下欠90万元房款，双方约定待领取房产证后3日内结清。2014年7月23日，被告鼎丰置业公司与第三人张明启签订商品房买卖合同四份，第三人购买被告的0001001号房、0001004号房、0001005号房、0001006号房，被告收取第三人1000万元。另查明：0001001号房与原告王连英认购的“盛世年华”1、2层商铺是同一房屋，0001001号房商品房买卖合同约定：房屋建面积为1066.44平方米，每平方米6233.56元，价款共计6637050元。经本院勘验，本案诉争的2号楼1、2层商铺面积约为1254.4平方米。
一审法院认为：2012年9月20日，原告王连英与被告鼎丰置业公司签订的商品房认购合同，虽不具备规范的商品房买卖合同的形式要件，但该协议中载明了当事人名称、商品房基本状况、商品房面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任等事项，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且上述协议订立后，原告已付给被告购房款1738.6万元，并已将商铺交付原告占有、使用，因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预定等协议，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，据此规定，原、被告签订的商品房认购合同属商品房买卖合同，该合同合法有效，双方应严格依约履行。原告购买的2号楼1-2层商铺与第三人张明启和被告鼎丰置业公司签订商品房买卖合同中的0001001号房屋系同一房屋，但房屋价格、面积悬殊较大，原、被告签订的商品房认购合同中该商铺价格为13500元／㎡，面积1273.97平方米，价款共计1719.8595万元，而被告与第三人签订的商品房买卖合同中该商品房价格为6233.56元／㎡，面积为1066.44平方米，价款共计663.705万元，经该院勘验该争议房屋面积约为1254.4平方米，与原告认购的1-2层商铺面积大体相当，该院认为本案诉争商铺位于长葛市××与××交叉口东南角，地理位置相对优越，第三人与被告约定的商铺价格6233.56／㎡元与市场价格不符。另外，第三人与被告签订的四份房屋买卖合同价款共计1000万元，与被告法定代表人李慰中在公安机关的陈述以及庭审当中被告委托代理人的陈述能够相互印证以下事实：被告向第三人张明启借款1000万元，为保证借款合同的履行，原告与第三人签订了房屋买卖合同。综上，该院认为被告鼎丰置业公司与第三人张明启签订的房屋买卖合同，实际上是为保证1000万元借款合同的履行所签订的合同，被告鼎丰置业公司与第三人张明启不存在真实的商品房买卖合同关系。因此，原告王连英与被告鼎丰置业公司签订的商品房认购合同应继续履行，原告王连英的诉请依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经该院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告王连英的诉讼请求。案件受理费191799.5元，由原告王连英承担。
上诉人张明启上诉称：2014年7月23日，张明启与鼎丰置业公司签订房屋买卖合同四份，且按约定向鼎丰置业公司支付购房款一千万，鼎丰置业公司将该合同在房产机关进行了备案。双方之间的合同合法有效，应继续履行；2012年9月20日鼎丰置业公司将盛世年华第0001001号房屋出售给王连英，因二被告人之间没有办理备案登记导致双方的合同不能履行，故应解除二被上诉人之间的购房合同。张明启与鼎丰置业公司签订合同约定的房屋面积为大约面积，双方之间合同约定其房屋具体的准确面积以房屋交付后房产机关产权登记面积为准，再据实结算房价款。一审法院以勘验面积与被上诉人王连英认购的面积接近为由否定上诉人张明启购房合同没有依据。张明启和鼎丰置业公司签订的合同约定的房屋单价是双方自愿和真实意思表示，即使约定价格与市场价格有所差异，但合同约定的内容都是经过房产局审查和备案的，不违反法律的强制性规定，一审法院否定双方交易无任何根据。长葛鼎丰置业公司没有提供证据证明自己的主张，一审判决适用法律与证据错误。
被上诉人鼎丰置业公司答辩称：1、上诉人和鼎丰置业之间虽签订了商品房买卖合同，但双方之间真实的交易关系为借款关系。商品房买卖合同只是为了保证借款合同履行而签订的一种让与担保行为，所以上诉人与鼎丰之间签订的商品房买卖合同是无效的。2、不论从上诉人与鼎丰置业公司及王连英三方签订的合同时间、房屋的实际占有、房屋的价格、合同签订后偿还上诉人本金及利息等各种情况来看，均不应认定上诉人和鼎丰置业之间商品房买卖合同有效。3、二被上诉人之间所签订的商品房买卖合同有效，合同签订后王连英已向上诉人支付房屋价款，并且在2012年起大概在10月份已经实际占有和使用房屋。二被上诉人之间的买卖合同是有效的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人王连英答辩称：认可一审法院认定的事实，上诉人与鼎丰置业之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方名为买卖实为借款。王连英与鼎丰置业公司签订的商品房认购合同应继续履行。1、上诉人与鼎丰置业公司的合同不符合正常的交易习惯，王连英与鼎丰置业公司分别于2012年9月和2013年5月前后签订两份商品房认购合同，分别约定购买鼎丰置业公司开发的盛世年华2号楼商铺及楼上的房屋及3号楼底商部分。其中2012年9月的合同与上诉人主张购买的第0001001商铺是同一房屋，也是一审王连英起诉涉案的房屋。2013年5月王连英与鼎丰置业签订的认购合同3号楼底商的房屋也就是上诉人与鼎丰购买的0001004、0001005、0001006商铺，一审时我们才知道也被备案到上诉人的名下，对此我们将另案起诉。王连英已按合同约定支付全部房屋1738.6万元，底商单价1.35万元每平。相同的房屋，上诉人与2014年7月支付价款是660多万元，合同单价每平是6233元，这与正常市场行情及交易习惯不符。2、王连英与鼎丰置业公司在2012年9月签订的合同已完成交付，王连英已实际占有并使用。上诉人2014年7月购买房屋以后并未向王连英提出异议，也从未行使其作为房屋买受人的相应权利。3、王连英对2012年9月的合同支付了合同约定的全部购房款并已实际占有，虽然并未备案但是不影响其合同的继续履行，上诉人在2014年签订的合同进行了备案，但是此备案并非产权登记。
根据各方当事人的诉辩理由，本院归纳本案争议焦点为：上诉人与鼎丰公司之间签订的房屋买卖合同是否真实合法有效。
二审期间，上诉人提供收据及汇款凭证各一份，证明：上诉人和鼎丰置业之间不仅存在房屋买卖合同，且存在其他的借款关系。
被上诉人长葛鼎丰置业公司对该证据的质证意见为：
1、均是复印件，对其真实性有异议。2、该400万借款的收据的出借人并不是上诉人。3、假设银行交易记录存在，该400万是在1000之外的，且该400万元鼎丰已经偿还过上诉人，上诉人与鼎丰之间仅存在借款关系。
被上诉人王连英对该证据的质证意见为：证据与王连英无关，且是复印件，不予质证。
经本院审查后认为，该份证据不属于新证据的范围，本院依法不予认定。
二审期间，鼎丰置业公司提供工商银行电子银行回单及中国银行、建设银行网上电子回单共计30份。证明：从2014年4月2日起上诉人和鼎丰置业公司发生了民间借贷关系，鼎丰置业向上诉人借款1000余万元。截止2015年1月15日鼎丰置业公司共向张明启支付借款本息14714200元，偿还本金包括了2014年7月7日偿还张明启的400万元。在这个时间段内为保证借款合同的履行，鼎丰置业公司和张明启签订了本案所诉争的商品房买卖合同。除上述民间借贷借款关系外，鼎丰公司未收到张明启所支付的本案所诉争的房屋购房款。
上诉人对该证据的质证意见为：1、这些手续账目的具体项目我们需要核实。2、从时间看包括在双方买卖之前的借款，之前的借款与买卖无关。3、即使在买卖之后鼎丰置业公司向张明启汇了部分金额，这些钱均是其他的借款，与本案诉争部分无关。4、在2014年10月20日，上诉人还向鼎丰置业公司汇了80万元，一部分是房款一部分是办证费用，如果双方存在借款，此时上诉人就不应再向鼎丰置业公司支付款项。
被上诉人王连英对该证据的质证意见为：对证据的真实性、合法性无异议。从证据看上诉人与鼎丰置业公司存在借款合同关系，更加印证上诉人与鼎丰置业公司商品房买卖合同不真实。
本院经审查后认为，该份证据不属于新证据的范围，本院依法不予认定。
二审经审理查明的事实与原审认定一致。
本院认为，关于上诉人张明启与被上诉人鼎丰置业公司于2014年7月所签订的商品房买卖合同是否真实、合法、有效的问题，因二被上诉人王连英语与鼎丰置业公司于2012年9月签订商品房认购合同，曾约定商铺价格为13500元／㎡，面积1273.97㎡，价款共计1719.8595万元，而上诉人与被上诉人鼎丰置业公司签订的买卖合同在后，约定的价格为6233.56／㎡，面积为1066.44㎡，价款共计663.705万元。可见，上诉人张明启与被上诉人鼎丰置业公司所约定的房屋面积、价格不符合实际情况（原审法院勘验的房屋面积约为1254.4㎡）和市场行情，且上诉人与被上诉人鼎丰置业公司之间有民间借款1000万元的法律事实在先，在双方名义上签订房屋买卖合同后，被上诉人鼎丰置业公司还向上诉人张明启一直归还借款的部分本金及利息。故，上诉人张明启与被上诉人鼎丰置业公司所签订的商品房买卖合同，实际上只是为保证1000万元借款合同的履行所签订的合同，是不真实的，不能发生法律效力。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费100元由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨天兰
审 判 员 尤 薇
代理审判员 刘 兵
二〇一六年五月十八日
书 记 员 付艳娜