四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3365号
上诉人（原审被告）黄治英，女，1957年10月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，身份证号码：。
委托代理人何昌树，四川经川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王冬梅，女，1968年11月12日出生，汉族，住甘肃省永登县，身份证号码：。
上诉人黄治英因与被上诉人王冬梅租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第1081号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人黄治英及其委托代理人何昌树，被上诉人王冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月16日，孙丽敏（甲方）与杨钦元（乙方）签订《房屋租赁合同》，协议第一条约定：“甲方将其位于新都区毗河东路1-1-16号的商铺租赁给乙方作商业经营用途，经营范围以乙方营业执照为准。甲方对所出租的商铺具有合法产权，并出示房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明等文件；乙方也应提供身份证明文件。”协议第四条约定：“乙方有如下情形之一，甲方有权提前中止合同，收回商铺；1、乙方未经甲方同意擅自将商铺转租，转让或转借给他人使用的……”协议第十二条约定：“合同期内，乙方如欲将租赁的商铺转租给第三方时，必须事先征得甲方同意，并由三方书面确认，取得使用权的第三方成为本合同的当然乙方，继续履行本合同。”2013年1月1日，王冬梅（乙方）与黄治英（甲方）签订《茶楼转让协议》，协议约定：“甲、乙双方协商，甲方自愿将所经营的聚源茶楼（位于成都市新都区万科双水岸毗河东路1-1-16号的商铺）转让给乙方经营。”协议第二条约定：“期限为本协议签订至2017年5月31日止，与甲方和房主原签期限一致。合同到期后，甲方无条件协助乙方签订续租合同；转让费为180000元，本协议签订生效后乙方支付甲方10万元，剩余款项于2013年12月底之前付清。交接时间为甲方于2013年元月底之前将茶楼移交给乙方管理经营。”协议第三条约定：“乙方按甲方原签订协议约定的时间和数额从下年度（2013年5月31日）每年按40200元交于甲方，由其交付房屋所有人。”协议第四条约定：“甲方收取乙方商铺押金10000元，合同到期后退还给乙方。”黄治英与杨钦元系夫妻关系。合同签订后，黄治英将涉案房屋交付王冬梅经营使用。2013年1月19日，王冬梅的合伙人杨钦鑫向黄治英支付铺面转让费100000万元及押金10000元，共计110000元。2013年4月3日，王冬梅（乙方）与黄治英（甲方）签订《补充协议》，协议第一条约定：“在2013年12月31日之前付清欠交的转让费80000元整，否则甲方收回铺面。”2013年4月11日，王冬梅的合伙人杨钦鑫向涉案房屋所有权人孙丽敏的配偶尹晓成支付涉案房屋2013年5月30日至2014年5月30日的租金20000元，并于2013年4月12日通过现金卡存方式支付剩余租金22221元。尹晓成出具收条一张。双方因剩余铺面转让款80000元的支付问题发生纠纷，黄治英于2013年12月31日将涉案房屋收回，故王冬梅诉至法院，本案经原审法院调解未果。
以上事实有当事人身份信息、原被告双方的陈述、房屋租赁合同、茶楼转让协议、补充协议、收条2份、录音、财产物品移交清单、结婚证、收款收条予以证明。
原审法院认为，关于王冬梅与黄治英签订的《茶楼转让协议》是否有效的问题。首先虽黄治英不是涉案房屋的承租人，但其与涉案房屋承租人杨钦元系夫妻关系，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，黄治英的该租赁行为足以让王冬梅相信获得到了杨钦元的授权，且王冬梅和其合伙人杨钦鑫与房屋承租人杨钦元是亲属关系，如黄治英的代理行为未获得杨钦元的授权，王冬梅能够及时发现，故黄治英实施的该租赁行为有效。其次，孙丽敏与杨钦元签订《房屋租赁合同》第十二条约定：“合同期内，乙方如欲将租赁的商铺转租给第三方时，必须事先征得甲方同意，并由三方书面确认，取得使用权的第三方成为本合同的当然乙方，继续履行本合同。”本案中，在2013年4月11日出租人孙丽敏的配偶尹晓成收到王东梅的合伙人杨钦鑫代承租人杨钦元支付商铺租金的时候应该知道承租人已经将房屋转租给第三人的事实，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除同合或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，出租人孙丽敏在应当知道承租人转租的事实后六个月未提出异议，该转租合同有效，涉案房屋所有权人的配偶尹晓成向王冬梅的合伙人杨钦鑫出具的租金收条行为，应认定为房屋所有权人对转租房屋行为的事后追认。综上所述，王冬梅与黄治英签订的《茶楼转让协议》、《补充协议》均合法有效，应受法律保护，当事人应当按约履行各自义务。关于王冬梅要求黄治英返还支付的转让费及保证金的诉请，按照《补充协议》的约定，王冬梅应在2013年12月31日前向黄治英支付剩余铺面转让费80000元，但截止2013年12月31日，王冬梅并未向黄治英支付剩余铺面转让费80000元，也未按时支付商铺经营期间的物业服务费、水费、电费等，王冬梅的行为已构成违约，黄治英有权按照补充协议约定收回涉案商铺。该租赁合同约定的租赁期限为四年零五个月，其转让费共计180000元，王冬梅的合伙人杨钦鑫已经向黄治英支付了转让费100000元，王冬梅在涉案房屋中实际经营期限仅有一年，且在经营期间王冬梅也有获益，黄治英存在事前未获得房屋所有权人同意的情况下转租涉案房屋的过错行为也因承担相应的民事责任，故原审法院酌情考虑，根据公平原则，黄治英向王冬梅返还铺面转让费50000元。因该合同已实际解除，故黄治英应退还王冬梅商铺押金10000元。关于王冬梅要求黄治英返还预付的租金的诉请，因王冬梅的合伙人杨钦鑫向房东孙丽敏的配偶支付了2013年5月30至2014年5月30日的租金，王冬梅实际经营期间从2013年1月2日至2013年12月31日，经营期间为一年，王冬梅在商铺经营期间应该支付商铺租金，且王冬梅将该租金直接交与房东的配偶，故对王冬梅的该诉请不予支持。关于王冬梅要求黄治英支付商铺经营期间的添置设施的费用和赔偿经营损失的诉请，因黄治英在收回本案所涉商铺的时候未实际收到添置设施，并且王冬梅也未提供经营损失的证据，故对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：一、黄治英于本判决生效之日起十日内向王冬梅返还铺面转让费50000元及商铺押金10000元，共计60000元；二、驳回王冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1678元，由王冬梅负担839元，由黄治英负担839元。
宣判后，原审被告黄治英不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。其主要上诉理由是：一审法院认定《茶楼转让协议》及《补充协议》有效和被上诉人违约，上诉人对此不持异议，但判决支持被上诉人部分请求违法。在被上诉人违约的情况下，不应当返还转让费。被上诉人的押金应当扣除被上诉人应当支付的水、电、气费以及给上诉人造成的损失。
被上诉人王冬梅答辩称，原审判决认定事实清楚，应当维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院另查明，在原审审理中上诉人提交了1、2013年12月31日的收款收据，载明“双水岸一号楼底层商业0116号2013年12月1日—2013年12月31日期间的商业垃圾处理费、商业物业服务费共计272元”；2、2014年3月8日的收款收据2张，载明“双水岸一号楼底层商业0116号2013年12月1日—2014年1月4日的商业电费1389.15元、2014年1月1日—2014年1月31日商业垃圾处理费18元、商业物业服务费257.29元”、“2013年11月4日—2013年12月1日商业电费556.20元”；3、红旗连锁代收费（充值）凭条，交纳2013年12月份的水费54.08元。
本院认为，王冬梅在履行与黄治英签订的《茶楼转让协议》、《补充协议》时未按约支付转让费属违约，原审对此认定正确。黄治英上诉认为不应当退还转让费的主张，因租赁合同约定的租赁期限为四年零五个月，转让费共计180000元，王冬梅已经向黄治英支付了转让费100000元，王冬梅虽然违约，但其在涉案房屋中实际经营期限仅有一年，原审法院根据公平原则，综合王冬梅经营的期间以及总的租赁期限，认定黄治英向王冬梅返还铺面转让费50000元并无不当，黄治英的上诉理由不能成立，本院不予支持。
黄治英于2013年12月31日将案涉房屋收回，王冬梅应当承担其租赁期间的物业服务费、电费、水费等，根据黄治英提交的票据，2013年12月31日前应当由王冬梅承担的费用有物业费和垃圾处理费272元，电费1786.59元［11月份电费556.20＋12月份电费1230.29元（2013年12月1日至2014年1月4日的电费1389.15元÷35天）×31天）］，12月水费54.08元，以上共计2112.67元，上述费用均是王冬梅在经营期间产生的费用，应当由王冬梅承担，黄治英在退还押金10000元时，应当扣除上述费用，故黄治英应当退还的押金为7887.33元。对于黄治英提出赔偿其他损失问题，因其未在一审审理中提出反诉，对此本案不予审理。
综上，黄治英的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定本案事实清楚，适用法律正确，但未扣除黄治英代王冬梅支付的租赁期间的物业费、垃圾处理费、电费和水费不当，其裁判结果应予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、变更成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第1081号民事判决第一项“黄治英于本判决生效之日起十日内向王冬梅返还铺面转让费50000元及商铺押金10000元，共计60000元”为“黄治英于本判决生效之日起十日内向王冬梅返还铺面转让费50000元及商铺押金7887.33元，共计57887.33元”。
二、驳回王冬梅的其他诉讼请求。
三、驳回黄治英的其他上诉请求。
本案二审案件受理费1300元，由黄治英负担1250元，王冬梅负担50元。一审案件受理费的负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 寅
审 判 员 余 杨
代理审判员 毛 星
二〇一四年八月八日
书 记 员 刘一颖