烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2014）福民初字第223号原告：中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行，住所地：烟台市芝罘区幸福南路389、391号。负责人：刘飞，行长。委托代理人：吕文强、曹蕾，山东西政律师事务所律师。被告：王焕伟，男，汉族，住烟台市福山区清洋街道办事处。委托代理人：林燕、王宗昊，山东福阳律师事务所律师。被告：陈磊，男，汉族，住烟台市芝罘区东沟路。被告：金光苓，男，汉族，住烟台市芝罘区北皂西南街。被告：烟台市宏荷房地产开发有限公司，住所地：烟台市福山区北一路。法定代表人：郭肇斌，总经理。委托代理人：史海涛，山东信力源律师事务所律师。被告：何红，男，汉族，住湖南省长沙市天心区书院路。委托代理人：史海涛，山东信力源律师事务所律师。被告刘聪，男，汉族，住湖南省株洲市石峰区清水路。委托代理人：史海涛，山东信力源律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行与被告王焕伟、陈磊、金光苓、烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹蕾，被告王焕伟委托代理人林燕、被告陈磊、被告金光苓、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、被告何红、被告刘聪共同委托代理人史海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行诉称，被告王焕伟、金光苓、陈磊就涉案31套房产与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款，并到烟台市福山区房产交易监理处办理了备案登记，但是监理处并未就其31套房产进行了备案登记，且已备案登记的回执中也未载明登记房产的面积。因此，被告王焕伟、金光苓、陈磊所称应根据购房合同载明的房屋总面积及购房款确认房屋所有权的主张不能成立。本案应以烟台市福山区房产交易监理处登记备案的房产确定房屋所有权。被告烟台市宏荷房地产开发有限公司因借款合同与原告发生纠纷时，原告正是根据监理处的登记备案，申请查封了涉案房产。原告请求法院依法许可原告对位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号楼110、111、217号房屋、福海阳光花园2号楼附1号楼1910、1911、2102、2103、2106-2113、2203、2205-2215、2303、2306、2313、2316号房屋许可执行。被告王焕伟辩称，原告申请执行的位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号楼附1号楼2102-2103、2106-2113、2203、2205-2215号房屋，均系我购买，已全额付清购房款，并实际占有使用，且《商品房买卖合同》已登记备案，我对上述执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求无事实根据及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。1、2012年11月16日，我与烟台市宏荷房地产开发有限公司签订了四份《商品房买卖合同》，编号分别为烟房福预字2007第076550、076551、076552、076553号，约定：我购买烟台市宏荷房地产开发有限公司开发的位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号楼附1号楼2101-2103、2105-2113、2202-2203、2205-2215、2308-2310号房屋。合同签订当日，我全额支付了购房款，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具了收款收条。同日，我到烟台市福山区房产交易监理处对四份《商品房买卖合同》进行了登记备案。上述房屋均由我占有、使用、收益至今。2、事实上，我为了维护自身利益，已经就涉案四份《商品房买卖合同》进行了登记备案，原告也是认可的。登记备案的客体是《商品房买卖合同》，登记备案的效力自然及于四份《商品房买卖合同》项下的所有房屋，而非仅仅其中一套。即使登记备案存在一定的瑕疵，也并非我的过错，更不影响答辩人对四份合同项下所有房屋的所有权。备案登记回执系登记机关制作，其中不列明登记房产面积不是答辩人所干涉的，且涉案四份合同中均已明确约定了房产面积。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告陈磊辩称，2012年9月10日，我与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，于2012年9月10日全额缴纳房款485万元。随后被告烟台市宏荷房地产开发有限公司向我方交付了1905、1906、1907、1908、1909、1910、1011、2302、2303、2305、2306、2312、2313、2315、2318、2217、2218、2115、2116、2117、2118号共计21套房产，其中1910、1911、2303、2306、2313、2316号房产被查封。我实际占有使用该房产。因房产被查封，故无法办理房产证，我不存在任何过错，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告金光苓辩称，2012年10月10日，我与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，于2012年10月10日全额缴纳房款7840360元。随后，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司向我交付110、111、112、216、217号共五套房产，其中110、111、217号房产被查封，我实际占有使用该房产。因房产被查封，故无法办理房产证，我不存在任何过错，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、被告何红、被告刘聪辩称，同上述被告答辩意见。经审理查明，2012年，中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行因借款担保合同纠纷一案，将烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪诉至烟台市中级人民法院。在诉讼中，中国工商银行股份有限公司向烟台市中级人民法院申请财产保全，请求冻结烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪存款4000万元人民币或查封相应价值的其他财产。2012年12月24日，烟台市中级人民法院作出（2013）烟商初字第3-1号民事裁定书裁定查封烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪价值4000万元的财产。2012年12月31日，烟台市中级人民法院依据（2013）烟商初字第3-1号民事裁定书查封了烟台市宏荷房地产开发有限公司位于福山区福海路149号福海阳光花园未办理预售备案登记的房产，查封期限为两年。2013年4月15日，烟台市中级人民法院作出（2013）烟商初字第3号民事判决：一、烟台市宏荷房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行借款本金3430万元及利息（计算至2012年12月13日为37698.99元，自2012年12月14日至本判决生效之日，仍按借款合同的约定计付）。二、烟台市宏荷房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行律师代理费损失868400元。三、中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行对烟国用（2008）第30046号土地所有权证项下的国有出让土地使用权在2009年北马路字第036号借款合同项下的借款本金2000万元及相应的利息、律师代理费损失等抵押担保的范围内享有优先受偿权。四、中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行对烟福房在抵第20100004号在建工程抵押登记证明项下的抵押物在2010年北马路字第07号借款合同项下的借款本金600万元及相应的利息、律师代理费损失等抵押担保的范围内享有优先受偿权。五、中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行对烟福房在抵第20100004号追加在建工程抵押登记证明项下的抵押物在2010年幸福字第018号借款合同项下的借款本金830万元及相应的利息、律师代理费损失等抵押担保的范围内享有优先受偿权。六、何红、刘聪对烟台市宏荷房地产开发有限公司上述第一项、第二项给付义务承担连带清偿责任。判决后，双方均未提起上诉，该判决于2013年5月15日生效。2013年6月17日，因执行工作需要，烟台市中级人民法院立案执行的申请执行人中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行与被执行人烟台市宏荷房地产开发有限公司借款合同纠纷一案指定由本院执行。涉案房产被查封后，王焕伟、陈磊、金光苓向本院提出执行异议，2014年7月1日，本院经审查作出（2013）福执异字第497号执行裁定书，裁定中止对位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号楼110、111、217号房屋、福海阳光花园2号楼附1号楼1910、1911、2102、2103、2106-2113、2203、2205-2215、2303、2306、2313、2316号房屋的执行。中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行不服该裁定书，于2014年7月15日向本院起诉本案。2012年11月16日，被告王焕伟与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订商品房合同四份（合同编号为：烟房福预字2007第076550号、076551号、076552号、076553号），约定被告王焕伟购买被告烟台市宏荷房地产开发有限公司开发的位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号楼附1号楼2101-2103、2105-2113、2202-2203、2205-2215、2308-2310号共28套商品房，总建筑面积为1545.4平方米，总价款为4000004元，付款方式为签订合同时一次性付清全款。被告王焕伟主张，2012年11月16日，其向被告烟台市宏荷房地产开发有限公司全额交付房款，并于当日在烟台市福山区房产交易监理处对上述四份商品房合同登记备案，现已实际占有、使用涉案房屋。被告王焕伟为证明其主张，提交如下证据：1、商品房买卖合同四份。2、2012年11月16日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据四张，其中客户名称均为王焕伟，项目均为房款，金额共计4000004元。3、2012年11月16日，中国农业银行进账单一份，其中出票人为王焕伟，收款人为烟台市宏荷房地产开发有限公司，金额为400万元。2012年11月16日，中国农业银行银行卡取款业务回单，其中户名为王焕伟，交易类型为转账取款，取款金额为400万元。4、商品房销（预）售合同登记备案回执四份。原告、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪对被告王焕伟提供的证据及主张均无异议。2012年9月10日，被告陈磊与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订商品房合同七份（合同编号为：烟房福预字2007第076-522号、076-523号、076-524号、076-525、076-526、076-527、076-528号），约定被告陈磊购买被告烟台市宏荷房地产开发有限公司开发的位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号楼附1号楼1905-1911、2302-2303、2305-2306、2312-2313、2315-2318、2115-2118、2217-2218号共23套商品房，总建筑面积为1130.3平方米，总价款为3032240元，付款方式为签订合同时一次性付清全款。被告陈磊主张，2012年9月11日，其向被告烟台市宏荷房地产开发有限公司全额交付房款3032240元，并于当日在烟台市福山区房产交易监理处对上述七份商品房合同登记备案，后与烟台市福人居物业管理有限公司就涉案房屋签订前期物业服务协议，现已实际占有、使用涉案房屋。被告陈磊为证明其主张，提交如下证据：1、商品房买卖合同七份。2、2012年9月10日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据七张，其中客户名称均为陈磊，项目均为房款，金额共计3032240元。3、2012年9月11日，兴业银行网上转账受理回单一份，其中付款户名为陈磊，收款人为烟台市宏荷房地产开发有限公司，金额为485万元。4、商品房销（预）售合同登记备案回执七份。5、前期物业服务协议一份。原告、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪对被告陈磊提供的证据及主张均无异议。2012年10月11日，被告金光苓与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订商品房合同两份（合同编号为：烟房福预字2007第076-181号、076-182号），约定被告金光苓购买被告烟台市宏荷房地产开发有限公司开发的位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号楼216号、217号、110号-112号共5套商品房，总建筑面积为1450平方米，总价款为7840360元，付款方式为签订合同时一次性付清全款。被告金光苓主张，2012年10月11日，其向被告烟台市宏荷房地产开发有限公司全额交付房款7840360元（其中672万元通过银行转账，余款1120360元通过现金支付），并于当日在烟台市福山区房产交易监理处对上述两份商品房合同登记备案，现已实际占有、使用涉案房屋。被告金光苓为证明其主张，提交如下证据：1、商品房买卖合同两份。2、2012年11月16日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据两张，其中客户名称均为金光苓，项目均为房款，金额共计7840360元。3、2012年10月10日，中国建设银行进账单两份，其中出票人为金光苓，收款人为烟台市宏荷房地产开发有限公司，金额共计为672万元。2012年10月10日，中国建设银行转账凭条两份，其中户名均为金光苓，转账金额共计为672万元。4、商品房销（预）售合同登记备案回执两份。原告、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪对被告金光苓提供的证据及主张均无异议。另查明，涉案房屋在交易后并未出具发票也未办理产权证书。以上事实，有原告提供的执行裁定书，被告王焕伟提供的商品房买卖合同、收款收据、备案回执、进账单、业务回单，被告陈磊提供的商品房买卖合同、收款收据、备案回执、受理回单及前期物业服务协议，被告金光苓提供的商品房买卖合同、收款收据、备案回执、转账凭条及进账单，本院调取的民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、法律文书生效证明、送达回证、执行裁定书及本院调查笔录、庭审笔录在案为凭。本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案的争议焦点就是诉争房产是否符合《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。首先，关于购房款支付的问题。被告王焕伟、陈磊、金光苓均主张在签订商品房买卖合同当日已经向被告烟台市宏荷房地产开发有限公司全额交付房款，并提供被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的收据。原告、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪对此均无异议。本院认为，该收据载明的客户名称、项目及金额内容均与王焕伟、陈磊、金光苓所提供的商品房买卖合同约定的内容一致，故对被告王焕伟、陈磊、金光苓已全额支付涉案房产房款的主张应予支持。其次，关于实际占有使用涉案房产的问题。被告王焕伟、陈磊、金光苓主张已实际占有涉案房产，原告、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪对此均无异议，且被告陈磊所提供的前期物业服务协议，也予以佐证，故对被告王焕伟、陈磊、金光苓已实际占有涉案房产的主张应予支持。再次，关于未办理过户的过错问题。因法院将涉案房产查封，故导致未能办理产权过户登记手续，被告王焕伟、陈磊、金光苓对此并无过错。综上，涉案房产符合前述司法解释第十七条规定的应当解除查封的情形，此外，烟台市福山区房产交易监理处已对被告王焕伟、陈磊、金光苓所提交的商品房买卖合同备案登记。被告王焕伟、陈磊、金光苓对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利，故对原告要求许可对涉案房产继续执行的请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 玮人民陪审员  邹积东人民陪审员  鹿爱琴二〇一五年六月一日书 记 员  吕寿芹