江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中商终字第01292号
上诉人（原审原告）交通银行股份有限公司苏州吴中支行，住所地苏州市东吴北路25号。
诉讼代表人孟施何。
委托代理人浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人张静。
上诉人（原审被告）苏州隆兴置业有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇香港一号路3幢-8。
法定代表人金建平，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ，江苏吴中益律师事务所律师。
原审被告范洪生。
原审被告许盘英。
上诉人交通银行股份有限公司苏州吴中支行（以下简称交行吴中支行）、上诉人苏州隆兴置业有限公司（以下简称隆兴公司）因与原审被告范洪生、许盘英金融借款合同纠纷一案，均不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴木商初字第0022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
交行吴中支行一审诉称：2010年8月20日，其与范洪生、许盘英、隆兴某签订《个人房产抵押贷款合同》（以下简称《合同》），约定范洪生、许盘英向其借款2480000元用于购买苏州市吴中区木渎镇翰景苑218幢101室、201室、301室房屋，借款期限为十年，隆兴某为上述贷款提供连带责任保证。其按约发放了上述贷款，但范洪生、许盘英未按约归还借款本息。截至2013年12月20日，范洪生、许盘英共结欠贷款本金1922572.52元，利息、罚息、复利人民币25463.73元。2013年12月18日，其向范洪生、许盘英发出律师函，宣布《合同》项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求对方立即归还所有到期贷款本金，并结算利息，但范洪生、许盘英及隆兴某未履行相应债务。其请求判令范洪生、许盘英归还贷款本金1922572.52元，支付截至2013年12月20日的利息、罚息和复利人民币25463.73元（此后的罚息、复利按照合同约定计算至判决确定的给付期限的最后一日止）；范洪生、许盘英承担交行吴中支行为实现债权支付的律师代理费人民币48560.73元；范洪生、许盘英承担案件诉讼费用、财产保全费；隆兴某对上述债务承担连带保证责任。
范洪生、许盘英一审中未作答辩。
隆兴某一审辩称：交行吴中支行违反《合同》约定，在未取得抵押登记证明文件的情况下向范洪生、许盘英发放贷款；且交行吴中支行在抵押物被法院查封前始终未积极督促办理抵押登记，致其未能及时解除担保责任，故其不承担连带保证责任。另交行吴中支行亦未举证证明律师费已经实际发生。综上，隆兴某请求驳回交行吴中支行对其的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2010年8月10日，范洪生与隆兴某签订《商品房买卖合同》三份，范洪生向隆兴某购买苏州市吴中区木渎镇翰景苑218幢101室、201室、301室房屋，上述三处房屋的价款分别为人民币1273435元、1224846元和1049870元。同月20日，交行吴中支行与范洪生、许盘英、隆兴某签订《个人房产抵押贷款合同》一份（编号为2010325400001100159），约定范洪生、许盘英共同向交行吴中支行借款2480000元用于购买上述三处房屋，贷款期限为10年，贷款月利率3.96‰（遇人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日），逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%；采用等额本息还款法，每期还款额为人民币24160.48元；贷款发放至范洪生交通银行苏州吴中支行的账户，账号为62×××32。范洪生、许盘英未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交行吴中支行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。本合同利率发生调整的，交行吴中支行有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期的罚息。范洪生、许盘英未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，还应当承担交行吴中支行为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；范洪生、许盘英违反本合同的约定，交行吴中支行有权停止发放贷款，并单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部到期，要求范洪生、许盘英立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。
《合同》2.1条约定：交行吴中支行收到首期房款、收到抵押登记证明文件正本等条件符合前有权拒绝放款。第2.2条又约定：交行吴中支行收到首期房款、收到抵押登记证明文件正本等条件全部得到满足且范洪生、许盘英办妥借款手续后，交行吴中支行放款。
《合同》还约定以苏州市吴中区木渎镇翰景苑218幢101室、201室、301室房屋作为抵押物，抵押担保的范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。隆兴某为《合同》项下贷款提供连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及交行吴中支行实现债权的费用（包括催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）。《合同》还约定，范洪生、许盘英取得房屋权利证明，且交行吴中支行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，隆兴某的保证责任解除，但在交行吴中支行取得他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，范洪生、许盘英已有欠款或欠费的，隆兴某对该部分应付款项仍应承担保证责任。
《合同》签订当日，交行吴中支行按约将贷款2480000元发放给范洪生。借款后，范洪生采用等额本息还款，截至2013年12月20日，范洪生共计归还借款本金557427.64元、利息359281.66元，尚未归还的借款本金为1922572.36元，应付未付的利息、罚息和复利为25463.73元。因范洪生、许盘英未按约归还借款本息，交行吴中支行于2013年12月委托江苏立泰律师事务所律师向范洪生、许盘英及隆兴某发送律师函，按照《合同》约定，宣告《合同》项下贷款全部提前到期，并要求对方立即偿还该合同项下所有到期贷款本金并结清利息。
另，范洪生于2013年4月8日取得苏州市吴中区木渎镇翰景苑218幢101室、201室、301室房屋所有权证，但交行吴中支行与范洪生、许盘英、隆兴某未按《合同》约定办理房屋抵押登记。审理中，交行吴中支行和隆兴某均表示知晓苏州市吴中区木渎镇翰景苑218幢101室、201室、301室房屋进行所有权登记的时间。上述三处房屋均于2013年10月9日被原审法院因其他诉讼案件［案号（2013）吴木民初字第0637号］依法查封。
因通过本案诉讼主张债权，交行吴中支行于2013年12月16日与江苏立泰律师事务所签订《聘请律师合同书》，委托该律师事务所律师代理本案诉讼，约定代理费为人民币48560.73元，交行吴中支行在审理中提供了向江苏立泰律师事务所支付律师代理费48560元的支付支付凭证。
以上事实，有交行吴中支行提供的《个人房产抵押贷款合同》、放款凭证、进账单、利息清单、律师函及邮寄回执、《聘请律师合同书》、律师费支付凭证，隆兴某提供的《商品房买卖合同》及本案庭审笔录等予以证实。
原审法院认为：借款人应当按照约定的期限向贷款人返还借款。本案中，范洪生、许盘英作为借款人未按约归还借款本息，交行吴中支行按照《合同》约定，宣告《合同》项下贷款全部提前到期，并要求借款人范洪生、许盘英立即偿还该合同项下所有到期贷款本金，并按约结付利息、罚息、复利的主张符合法律规定，应予支持。另外，因《合同》已经明确约定范洪生、许盘英未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担交行吴中支行为实现债权而发生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用。故其要求范洪生、许盘英承担案件诉讼费（包括案件受理费、公告费）、财产保全费的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于律师代理费，交行吴中支行提供的《聘请律师合同书》、律师费支付凭证足以证明其为实现债权支出律师代理费48560元的事实，且代理费金额符合江苏省律师收费标准，对于该诉讼主张亦予以支持，对隆兴某提出交行吴中支行未举证证明律师费已经实际发生的抗辩意见不予采纳。综上，对交行吴中支行要求范洪生、许盘英归还贷款本金1922572.36元，并支付截至2013年12月20日的利息、罚息、复利人民币25463.73元（此后的罚息、复利按照合同约定计算至判决确定的给付期限的最后一日止）；承担其为实现债权支付的律师代理费人民币48560元、案件受理费23634元、财产保全费5000元的诉讼请求均予以支持。
关于隆兴某的保证责任，按照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。本案属被担保的债权既有物的担保又有人的担保的情形，且原告与债务人范洪生、许盘英及保证人隆兴某未约定实现债权的方式，在本案债务人（借款人）自己提供物担的情况下，交行吴中支行依法应当先就物的担保实现债权。本案中，交行吴中支行应就未进行抵押登记并导致保证人隆兴某的保证责任和风险加大承担过错责任，应酌情减轻保证人隆兴某的保证责任。理由如下：一、《合同》2.1条约定收到抵押登记证明文件正本前有权拒绝放款（将办理房屋抵押登记前发放贷款与否作为交行吴中支行的权利内容，办妥房屋抵押登记前其可以选择发放或不发放贷款），2.2条又约定交行吴中支行在收到抵押登记证明文件正本等条件全部得到满足后放款（将办妥房屋抵押登记作为交行吴中支行发放贷款的前提条件，其不可以选择，而应当在办妥房屋抵押登记后发放抵押贷款）。如果本案中不存在保证人，交行吴中支行与借款人的上述约定并不会引发争议，但是，由于本案中涉及提供保证担保的隆兴某，2.2条约定内容直接影响隆兴某正确做出提供保证担保与否、提供多少额度的担保等风险预判。因涉及保证人的重大利益，办妥房屋抵押登记的约定应根据体系解释规则和诚实信用原则理解为交行吴中支行的合同义务，而不应按照《合同》2.1条的约定片面解释为其权利。故交行吴中支行在未办理房屋抵押登记的情况下发放贷款的行为有违上述合同义务，存在过错。二、原建设部《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押当事人应当到房地产所在地的管理部门办理房地产抵押登记。按照《物权法》第一百八十四条的规定，依法被查封的财产不得抵押，苏州市吴中区木渎镇翰景苑218幢101室、201室、301室房屋于2013年4月8日进行了所有权登记，同年10月9日被依法查封，期间有六个月时间可由抵押当事人进行抵押登记。而交行吴中支行作为抵押权人，不仅是抵押利益的享有者，同时也是抵押当事人之一，负有依法及时办理抵押登记的责任，但其在明知三处房屋进行权属登记后至被吴中区人民法院查封前长达六个月的期间内始终未积极妥善办理抵押登记，最终致抵押登记事宜未得到落实。可见，交行吴中支行就最终无法实际取得抵押权存在怠于行使权利的疏失。三、尽管交行吴中支行对物的担保无法实现应负相应的过错责任，但隆兴某作为连带责任保证人的身份是确定的，按约无法免除隆兴某的保证责任，只能酌情减轻其保证责任应承担的额度。理由如下：首先，《合同》约定，交行吴中支行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，隆兴某的保证责任解除，而事实上交行吴中支行确未取得抵押物的他项权利证明，故隆兴某的保证责任不能免除。其次，按照常理判断，由于隆兴某是苏州市吴中区木渎镇翰景苑218幢101室、201室、301室房屋的开发商（出卖人），交行吴中支行作为贷款人在签订《合同》后立即向购房人发放贷款，则隆兴某得以及时回笼资金，这与隆兴某的利益是高度一致的。且实际上隆兴某作为《合同》的当事人之一，也并未因三处房屋尚未办理抵押登记而阻止交行吴中支行在《合同》签订后立即发放贷款，或就交行吴中支行发放贷款的行为提出异议。可见，隆兴某对于交行吴中支行在三处房屋办理抵押登记前即发放贷款的行为亦应负有一定的责任。
因交行吴中支行主张隆兴某承担连带保证责任并未超过约定的保证期间，约定保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用，再结合交行吴中支行和隆兴某各自的责任综合考量，酌定由隆兴某在保证范围内承担55%的连带保证责任，也即就范洪生、许盘英所负本案全部债务的55%承担连带清偿责任。范洪生、许盘英放弃答辩及到庭抗辩的权利，应承担相应的不利后果。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、范洪生、许盘英于本判决生效后十日内向交通银行股份有限公司苏州吴中支行归还贷款本金1922572.36元，并支付截至2013年12月20日的利息、罚息、复利人民币25463.73元（此后的罚息、复利按照《个人房产抵押贷款合同》约定计算至判决确定的给付期限的最后一日止）。二、范洪生、许盘英于本判决生效后十日内向交通银行股份有限公司苏州吴中支行支付为实现债权支付的律师代理费人民币48560元。三、苏州隆兴置业有限公司对上述第一项、第二项债务总和的55%承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23634元，财产保全费5000元，公告费600元，合计人民币29234元，由范洪生、许盘英负担，苏州隆兴置业有限公司对其中的16078.70元承担连带清偿责任。
上诉人交行吴中支行不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定本案适用《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，且无约定的，债权人应当先就该物的担保实现债权。但是该法条适用条件是债务人自己提供的担保物权与第三人提供的保证并存，本案中担保物权并未有效成立，因此适用该法条错误；二、原审法院认定事实不清，其一，原审认定交行吴中支行未进行抵押登记导致隆兴某保证责任风险扩大，但该认定没有法律依据，从法理上也不存在连带保证人保证责任和保证风险扩大的说法；其二，原审法院认定合同2.2条规定了交行吴中支行在收到抵押登记证明后放款应理解为交行吴中支行的义务，该认定不符合合同目的和生活常识。合同2.2条在体系上属于交行吴中支行合同权利部分规定，目的是延长放款的履行期限，减少放款风险，根据该条规定，交行吴中支行在未收到抵押登记证明文件之前不放款的，不违反合同规定。本案主债务人借款目的是获得银行贷款购房，如果要求银行获得抵押登记证书后才放款，那么就意味着债务人未取得贷款就获得了房屋的所有权，那么债务人取得房屋产权的途径仅有自有资金，如果自有资金充足就无须向银行借款了；如果自有资金不足意味着开发商愿意暂时赊账出卖房屋，这在房地产市场上根本不存在，超出一般常识。隆兴某作为房屋的出售人，为主债务人提供保证担保的真实目的是协助其取得银行贷款，促成其与主债务人之间的房屋买卖交易，隆兴某在这个交易框架下有积极的利益追求，其不可能在银行放款之前交房并办理权属登记，因此合同2.2条的规定不可能如原审认定的对隆兴某提供保证担保的风险预判产生影响；三、原审法院认为交行吴中支行怠于履行权利导致抵押登记未办理完毕，该认定事实不清。隆兴某作为开发商，为了取得房屋销售款应当积极履行合同义务，帮助交行吴中支行取得房屋抵押权立实际上也是隆兴某免除担保责任的途径。如果隆兴某及早告知办理登记事项进程，交行吴中支行定会及时办理有关手续的，因为我方也愿意接受抵押物的权利，因为抵押权有确定、排他的优越性。原审法院将抵押登记未及时办理完毕的原因归责于交行吴中支行，显失公平。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院1、撤销原审判决第三项，改判由隆兴某对原审判决第一项、第二项债务总和的全部承担连带清偿责任；2、判决隆兴某对原审案件受理费、保全费、公告费合计29234元承担连带清偿责任；3、隆兴某承担上诉费用。
为支持其上诉意见，交行吴中支行二审中提交证据如下：第一组，《个人房产抵押贷款合同》、放款凭证及他项权证复印件各一份，证明案外人陈月珍等向交行吴中支行申请贷款，隆兴某为该债务提供连带保证，后交行吴中支行按约放款，陈月珍名下房屋办理了房屋抵押登记的事实；第二组，《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、放款凭证及他项权证复印件各一份，证明案外人章耀兴向隆兴某购买商品房并向交行吴中支行申请贷款，隆兴某为该债务提供连带保证，后交行吴中支行按约放款，章耀兴名下房屋办理了房屋抵押登记的事实。本案案涉合同第2.2条中关键内容并未填写，该条不产生合同效力，上述两组证据说明是先行放款后在办理他项权证，不可能先办理他项权证再行放款。
上诉人隆兴某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、由于交行吴中支行重大失误，增加了隆兴某的风险，隆兴某不应承担担保责任。根据案涉合同第2.2条的约定，在满足第2.1条约定的“交行吴中支行收到抵押登记证明文件，及第七条约定的保单正本”后，交行吴中支行方可发放贷款。但是交行吴中支行没有收到上述两份资料就提前放款，导致房屋尚未办理抵押就被法院查封，交行吴中支行无法实现涉案房屋的抵押权，隆兴某也无法解除保证责任。本案隆兴某担保行为是附条件的，即交行吴中支行按约放款，如果对方未按约放款，条件不成就，担保行为不生效。交行吴中支行的过错明显，隆兴某不应当承担担保责任；二、案涉合同第2.2条与第5.5条逻辑矛盾，如果交行吴中支行严格执行2.2条约定，隆兴某就无须承担担保责任。因此对于该两条约定，法院应作出不利于提供格式条款方交行吴中支行的解释；三、隆兴某收到了范洪生、许盘英的购房款，是以交付房产为对价的，交行吴中支行的失误直接造成隆兴某的担保责任无法解除，给隆兴某造成损失。综上，原审法院判决隆兴某承担55%的担保责任不当，请求二审法院撤销原审判决，改判隆兴某不承担担保责任。
为支持其上诉意见，隆兴某二审中提交证据如下：第一组，案外人何梦杰的房产证和他项权证，证明从房产证出来到办理好他项权证只需10-12天的时间，而交行吴中支行在本案范洪生办证过程中用了好几个月，显然有懈怠行为；第二组，七份个人房产抵押贷款合同，均为2009版本，与本案系同一版本，这些合同中的条款与本案合同条款是完全一致的，证明涉案合同是交行吴中支行提供的格式合同，该格式合同的条款中存在着两个方面的自相矛盾，一个是2.2条与5.5条的矛盾，一个是5.5条内容自相矛盾。隆兴某因2.2条的约定，签订了该合同，现2.2条及5.5条产生歧义，应当作出对提供格式合同一方不利的解释。
对于交行吴中支行的上诉意见，隆兴某的答辩意见与其上诉意见一致。另外，隆兴某还认为，隆兴某收到了范洪生、许盘英的购房款，但这不能免除交行吴中支行在履行合同中的重大过错，其是以交付房产为对价的，而交行吴中支行的过错直接造成隆兴某的损失。如果交行吴中支行能按照合同第2.2条的约定放款，根据合同7.1条约定，即便隆兴某承担了担保责任也可以行使追偿权，向保险公司进行追偿，现由于交行吴中支行没有按照三方协议的条款放款导致我方追偿权的丧失。
庭审中，对于交行吴中支行提供的证据隆兴某质证认为：对第一组证据的真实性无异议，该合同虽未产生纠纷，但不能证明交行吴中支行依约放款，因为合同中没有要求其当天放款，只是要求符合条件再放款，拿到产权证到办理他项权证只要十来天，不需要这么长时间；对第二组证据真实性亦无异议，但该份合同系2010版本，其中将2009版本中的第2.2条予以删除，可见交行吴中支行也意识到2.2条款与5.5条款之间是矛盾的。
对于隆兴某上诉意见，交行吴中支行的答辩意见与其上诉意见一致。另外其还认为，案涉合同第2.2条不是一个生效条款，因为双方对于该条款中贷款发放时间并没有进行约定。
庭审中，对于隆兴某提供的证据交行吴中支行质证认为：对两组证据的真实性均无异议，但是与本案无关，不能证明隆兴某的主张。第一组证据是其与招商银行之间的业务合作，不能当然套用到本案中；从第二组证据的多份合同中均可以看出，合同2.2条是没有填写的，所以该条款没有合同效力。本案的争议焦点在于交行吴中支行在他项权证办理完成之前放款是否违反合同约定，而不是他项权证办理所需时间。
本院认证认为：交行吴中支行提交的第一组证据及隆兴某提供的第二组证据，双方对于真实性均相互认可，本院予以认定，可以作为定案的相关依据。交行吴中支行提交的第二组证据及隆兴某提供的第一组证据，双方对真实性虽予以认可，但与本案缺乏关联性，不作为本案定案的依据。
对于原审法院经审理查明的事实，本院予以确认。
本院二审中另查明：案涉《个人房产抵押贷款合同》约定甲方系借款人即抵押人，乙方系贷款人即抵押权人，丙方系保证人；第2.1条约定“在下列条件全部符合前，乙方有权拒绝放款：…（2）乙方已收到第六条约定的抵押登记证明文件正本；（3）乙方已收到第七条约定的保单正本…”第2.2条约定“第2.1条和26.1条约定的条件全部得到满足且甲方办妥借款手续后，乙方在个银行工作日内放款”；第5.5条约定“甲方取得第二十三条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除”；第6.4条约定“甲方应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交乙方保管。如甲方仅提交了抵押权预告登记证明文件，甲方应按乙方要求及时办理抵押权设立登记手续，并将他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本交乙方保管”；第7.1条约定“本合同签订后，甲方应立即为抵押物办理乙方认可的保险手续。甲方也可委托乙方代为办理相关手续”；第26.1条对放款的其他先决条件并未作出约定。
本院再查明：一审庭审中隆兴某称，隆兴某可以代为办理房屋他项权证，但需要取得银行提供的相关材料，本案中并没有接到交行吴中支行的委托办理手续。2013年4月份案涉房屋取得所有权证后，交行吴中支行没有提供相关材料，耽搁了三个月。2013年7月交行吴中支行将办理他项权证的资料交给隆兴某，隆兴某尚未将材料交给房管部门即接到房管部门电话告诉其范洪生与许盘英已经离婚，暂无法正常办理抵押登记手续，需要先注销之前取得的房产证后重新办理，并需许盘英到场放弃权利。
本院还查明：案外人陈月珍等为购买苏州市吴中区木渎镇瀚景苑210幢104、204、304室，与交行吴中支行作为贷款人、隆兴某作为保证人，于2010年10月29日签订个人房产抵押贷款合同一份，该合同条款与本案案涉合同条款相同，同日，交行吴中支行发放贷款240万元，2014年1月17日，该三幢房产的房屋他项权利证书办理成功。案外人朱林海等作为借款人还与交行吴中支行作为贷款人、隆兴某作为保证人另签订六份相同条款合同。
二审归纳本案争议焦点为：一、隆兴某是否应为案涉的贷款承担保证责任。二、案涉房产的抵押登记未能办理成功，交行吴中支行对此是否存在过错，并导致阻碍隆兴某解除保证责任的条件的成就。
一、对于争议焦点一，隆兴某是否应为案涉的贷款承担保证责任的问题，本院认为：
首先，案涉合同第2.1条所指的“乙方有权拒绝放款”，系赋予交行吴中支行在满足条件前可以选择不发放贷款的合同权利，并非合同义务，隆兴某将该条款理解为贷款人在满足条件前不能放款否则视为违约，明显与文义不符，本院不予采纳；
其次，合同第2.2条的条款，是为约定在满足合同第2.1条的情况下，主要为“收到抵押登记证明文件后”，贷款人在多长的时限内发放贷款的问题。但因本案贷款人交行吴中支行选择在合同签订当天便发放贷款，且第2.2条划线空格处未填写具体时间，第26.1条对放款的先决条件也未作出约定，故第2.2条在本案中实际上并不适用；
最后，隆兴某认为案涉合同系格式合同，当格式合同有不同的解释时，应作出对其提供方不利的解释，认定交行吴中支行须在得到抵押登记证明文件后再放款，否则构成违约，隆兴某不应承担保证责任，对此本院认为，只有当格式条款存在两种以上解释时，才运用《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定作出对格式条款提供方不利的解释，案涉合同条款并不存在两种以上解释，从合同上下文及合同目的上分析，隆兴某承担的系阶段性保证。案外人陈月珍等购房人与交行吴中支行、隆兴某签订的其他抵押贷款合同以及放款过程亦可佐证证明隆兴某与交行吴中支行长期开展此种方式的合作，目的在于促使借款人借款成功，隆兴某自身亦可实现资金回笼。
因此，交行吴中支行选择先行放款并不构成违约，结合合同相关条款及合同目的可以认定，本案中隆兴某应当为借款人向贷款人申请的贷款承担保证责任，该保证为阶段性保证。
二、对于争议焦点二，交行吴中支行在未能办理房产抵押登记的问题上是否存在过错，进而阻止了解除保证责任条件的成就。
本院认为，案涉合同第5.5条，系对保证人解除保证责任所附条件的约定，借款人在贷款人取得抵押权之前已产生欠款或欠费的，保证人应当承担保证责任，而在借款人取得抵押权后，保证人得以解除保证责任。
首先，根据合同第6.4条的约定，借款人范洪生、许盘英负有办理案涉房产抵押登记的义务。合同签订后各方并未变更合同约定，交行吴中支行也未明确表示承担办理抵押登记的义务，因其不负担该项义务，遂不存在以不作为的方式阻止案涉房产抵押权设立的行为。
其次，根据现有证据及交行吴中支行、隆兴某原审庭审中的陈述，2013年4月8日办理抵押登记的条件（即借款人取得房屋所有权）满足后，经过三个月左右时间，2013年7月交行吴中支行将办理他项权证资料交给隆兴某。嗣后，隆兴某从房管部门得知范洪生、许盘英已经离婚，遂暂时无法办理抵押登记手续。但直至2013年10月9日案涉房屋被其他诉讼案件依法查封，又经过近三个月，并无证据证明隆兴某再作出任何促进条件成就的行为。结合案外人陈月珍等所涉的同类贷款合同可知，自贷款人发放贷款到抵押权设立甚至可达三年时间，因此，无法认定交行吴中支行在案涉房屋抵押登记办理过程中存在明显拖延时间或故意阻碍抵押权设立的行为。
因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，交行吴中支行不存在为自己利益不正当地阻止抵押权的设立之行为，对于隆兴某所称因交行吴中支行拖延未办理抵押登记，应当视为条件成就，隆兴某得以解除保证责任，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
三、隆兴某主张若交行吴中支行在得到保险单后再放款，其即便承担保证责任，亦可向保险公司追偿，现因先行放款，导致其丧失了追偿权。对此本院认为，隆兴某实际上将案涉合同第七条解释为关于“保证责任保险”的约定，但该条款是对房屋财产保险的约定，并无要求借款人投保“保证责任保险”的含义，因此隆兴某的主张并无合同依据，不予采纳。
综上所述，范洪生、许盘英与交行吴中支行、隆兴某签订的借款合同合法有效，借款人未按约履行还款义务构成违约，交行吴中支行有权要求贷款提前到期，要求借款人偿还借款及利息等合同中约定的其他损失，并有权要求保证人隆兴某承担保证责任。合同中虽约定满足条件后保证责任解除，但当前该条件未成就，且交行吴中支行对条件未能成就并无过错，故保证人隆兴某应当对范洪生、许盘英的还款义务承担连带清偿责任。但原审法院认定交行吴中支行对于未能及时办理抵押登记有一定过错，酌定由隆兴某对范洪生、许盘英的债务总和的55%承担连带清偿责任有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持苏州市吴中区人民法院（2014）吴木商初字第0022号民事判决第一项、第二项；
二、撤销苏州市吴中区人民法院（2014）吴木商初字第0022号民事判决第三项；
三、上诉人苏州隆兴置业有限公司对原审被告范洪生、许盘英在本案中的债务［即苏州市吴中区人民法院（2014）吴木商初字第0022号民事判决第一项、第二项债务］承担连带清偿责任。上诉人苏州隆兴置业有限公司在承担保证责任后，有权向原审被告范洪生、许盘英追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费23634元，财产保全费5000元，公告费600元，合计人民币29234元，由上诉人苏州隆兴置业有限公司、原审被告范洪生、许盘英负担；二审案件受理费23634元，由上诉人苏州隆兴置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈秋荣
审 判 员 孙晓蕾
代理审判员 李 诚
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 钱 曦
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。