宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬东民初字第1268号原告：王云飞。原告：钱贻华。两原告共同委托代理人：求国勇，浙江甬望律师事务所律师。两原告共同委托代理人：宋艾琳。被告：张国民。被告：周雪珍。原告王云飞、钱贻华为与被告张国民、被告周雪珍房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月10日向本院提起诉讼，依法由审判员施益适用简易程序，于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告王云飞、钱贻华的委托代理人求国勇、宋艾琳，被告张国民、被告周雪珍到庭参加诉讼。案经庭外和解未成，现已审理终结。原告起诉称：原告与两被告签订有房屋租赁协议一份，就双方的权利义务进行了约定。2014年8月，涉案房屋被列入征收范围，2014年11月28日，原告依法与宁波市江东区房屋拆迁管理办公室(以下简称“拆迁办”)签订征收补偿协议。后原告通知两被告腾房，但时至2015年7月9日，两被告未按约腾退，致使原告无法按拆迁协议向拆迁办移交房屋，且两被告未支付2014年8月2日之后的房屋租金。请求判令：一、两被告立即腾退其承租的位于宁波市江东区中山东路xx号房屋；二、两被告向原告支付2014年8月2日至2015年5月31日期间的租金17942元；三、两被告向原告支付2015年6月1日至实际腾退之日止的占有使用费。两被告答辩称：一、原告主体不适格。原告与两被告间的房屋租赁关系已因政府征收行为而终止，原告已经不是房屋所有权人，故无权要求两被告支付租金。二、过错问题。两被告至今未予腾退的过错在于原告，因原告擅自申请将本是商业用房的房屋性质变更为住宅，导致两被告的各项拆迁补偿标准明显不合理，且原告至今未向两被告支付任何补偿款项，故原告在未合理赔偿两被告各项损失前要求两被告腾退显属无理，应予以驳回。原告为证明其诉讼请求，向本院提供如下证据：1.房屋租赁协议原件一份，拟证明原告与两被告间的租赁关系及双方的权利义务。2.住宅用房征收货币补偿协议原件一份，拟证明2014年11月28日，原告与宁波市江东区房屋征收管理办公室(以下简称“征收办”)签订协议，原告应当按时予以腾退的事实。3.原告申请本院调取(2015)甬东民初字第947号案件庭审笔录一份，拟证明原告系涉案房屋的所有权人；两被告已支付至2014年8月1日止的租金；两被告在庭审中认可在合同期满后未实际腾退且至今占有、使用该房屋，已构成违约。两被告对上述证据均无异议，但认为两被告未按时腾退的过错在于原告，因原告擅自变更房屋性质导致拆迁补偿标准过低。本院认证如下：因两被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均未提出异议，本院对上述证据均予以确认。两被告为证明其答辩意见，向本院提供如下证据：1.照片原件二张，拟证明涉案房屋已经停水、停电，两被告未正常经营的事实。2.房屋所有权证、契证、评估报告、通知、个体工商户营业执照复印件各一份，拟证明涉案房屋在权证及实际用途上均系商业用房，两被告要求按商业用房标准赔偿后再予腾退。3.住房征收补偿款领款凭证、关于甬港二村xx号房屋用途认定的证明原件各一份，拟证明原告实际受领款项与拆迁补偿协议不符，且原告擅自变更房屋性质，应当赔偿两被告的各项损失。原告对上述证据的真实性均无异议，但从证据1可以看出，两被告仍在实际占有、使用涉案房屋；对证据2、3的关联性有异议，根据租赁合同约定，两被告应当先予腾退，后原告再支付相应的补偿款项。本院认证如下：因原告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。证据2、3系两被告为证明其主张的赔偿标准而提出的证据，与本案腾退及租金或占有使用费的支付无关，且两被告已经另案诉讼，故本院对该两组证据的关联性不予认定。本院经审理，认定事实如下：原告王云飞、钱贻华于2002年11月29日购置位于宁波市江东区甬港二村xx号-房屋一套，系涉案房屋所有权人。被告张国民、被告周雪珍为经营需要承租两原告所有的部分房屋，并经相关部门批准，将地名变更为中山东路临618号。两被告与两原告间签订有数份租赁合同，其中最后一份租赁合同由原告王云飞之子受两原告委托与被告张国民、被告周雪珍签订，约定两原告将其所有的位于宁波市中山东路xx号房屋出租给两被告；租赁期限为2013年6月1日至2015年5月31日；月租金1800元，每月支付一次；两被告已支付水电押金1000元；租赁期内，如遇国家建设需要拆迁搬离的，两原告按国家政策补偿两被告经营补偿款及店面装修补偿款，在两被告限期搬离并结清所有应当支付给两原告费用的条件下，一次性付清；两被告应按时支付租金及水电费；两被告在租赁期内装潢投入资金，合同期及合同终止时，两原告不承担所有费用。两被告已支付至2014年8月1日止的租金，且至一审庭审辩论终结止未从涉案房屋内腾退。2014年11月28日，征收办作为房屋征收部门，拆迁办作为征收实施单位与两原告签订住宅用房征收货币补偿协议，其中约定两原告保证在2014年12月15日前搬迁并腾空房屋。本院认为，本案的争议焦点如下：一、原告与两被告间的租赁合同是否已经终止。本案中，原告与两被告间的租赁合同系双方的真实意思表示，合法、有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定的履行期限为2013年6月1日至2015年5月31日，之后，双方并未续签合同，亦未就是否继续履行合同达成合意，故合同应于2015年5月31日终止。因合同终止，故原告有权要求两被告予以腾退，故对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。二、原告是否有权收取租金或占有使用费。虽然原告与政府拆迁部门签订住宅用房征收货币补偿协议时将涉案房屋的房屋所有权证及土地证上缴，但原告仍系涉案房屋的实际占有人，是否具备房屋所有权或使用权并非判断租赁合同效力的唯一条件，两被告至今仍在使用相关房屋，故原告作为租赁合同的相对方和权利人，有权要求两被告支付相应的租金或占有使用费。因合同于2015年5月31日终止，故两被告应向原告支付2014年8月2日至2015年5月31日期间的租金17942元，同时应按1800元/月租金标准向原告支付2015年6月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张国民、被告周雪珍于本判决生效之日起三日内从位于宁波市江东区甬港二村xx号-室房屋中门牌号为宁波市江东区中山东路xx号房屋内腾退；二、被告张国民、被告周雪珍于本判决生效之日起十日内支付原告王云飞、钱贻华2014年8月2日至2015年5月31日期间的租金17942元，并自2015年6月1日起按1800元/月租金标准支付至实际腾退之日止的占有使用费。如两被告未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费308元，减半收取154元，由被告张国民、被告周雪珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员  施 益二〇一五年八月十四日代书记员  章潮琳