江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0581民初9015号原告：张红侠，女，1977年4月15日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。被告：江苏佳和置业有限公司，住所地江苏省常熟市虞山林场寺路街8号。法定代表人：王峰。委托诉讼代理人：顾健，该公司工作人员。原告张红侠与被告江苏佳和置业有限公司（以下简称佳和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序于2017年8月24日公开开庭进行审理，原告张红侠及委托诉讼代理人邹叶锋到庭参加诉讼，被告佳和公司经传票传唤未到庭参加诉讼；后本院依法组成合议庭于2017年12月1日公开开庭进行了审理，原告张红侠及委托诉讼代理人邹叶锋、被告佳和公司委托诉讼代理人顾健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红侠向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付常熟市海虞镇七里香庭B区25-106号房屋，并自2017年8月15日起至实际交房之日按每天910.06元（4550279元×0.0002）向原告支付逾期交房违约金（暂定10000元）；2.确认原告无需支付被告剩余房款706237元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月，原被告签订商品房买卖合同，由原告向被告购买海虞镇七里香庭B区25-106号房屋，总价款4550279元，在原告支付1370279元房款后，被告由于涉及大量诉讼执行案件，无法提供愿意办理按揭贷款的银行，双方于2015年2月16日达成《购房合同补充协议》，约定由原告分期付款，被告仍应按合同约定的交房时间向原告交房。其后，双方又于2016年12月9日就剩余房款的支付签订了《补充协议》，后原告陆续支付了房款150万元，剩余房款68万元及差价款26237元未付。鉴于被告迟延交房，原告于2017年7月18日委托律师函告被告，要求逾期交房违约金与欠付房款进行债务抵消，互不履行。但被告至今拒绝交房，导致原告无法装修入住。此后原告收到被告寄来的债权转让通知书，将房款及逾期付款违约金转让给了常熟瑞斯特贸易有限公司。现该公司起诉原告要求支付房款及违约金。因此，原告起诉至法院，请求判如所请。被告佳和公司辩称，一、被告不存在违约。商品房合同附件七约定，买方逾期付款，出售方交房可相应推迟。根据2015年2月16日《补充协议》，张红侠承诺于2015年6月30日前至少付至300万元房款，但张红侠并未按协议履行，甚至到2016年12月还未支付房款，故双方在2016年12月9日又签订《补充协议》对付款期限作重新约定，虽然对于被告交房时间作重新约定，但从张红侠付款情况来看，显然属于违约在先，双方也没有对《商品房买卖合同》附件七作出变更，那么附件七依旧有效，被告有权依法主张先履行抗辩权，并推迟交房。关于原告张红侠提出被告曾于2015年6月明示将逾期交房的情况，对未付清房款的买受人，开发商逾期交房是正当合理的。至于该项目普遍存在逾期交房问题，与张红侠个案没有关联性。二、原告张红侠要求支付违约金没有正当性。根据《商品房买卖合同》第七、第八条约定，被告佳和公司有权在张红侠没有付清房款的情况下要求其支付逾期付款违约金。《商品房买卖合同》第九条约定了出卖方的逾期交房违约责任，但从文本设置本意来看，这条适用的前提是买受方按合同付清全部房款，出卖方逾期交房才需要承担违约责任。如果买受方连房款都没有付清，应该直接适用上述第七条追究买受方的违约责任。本案显然张红侠违约在先，我方不存在任何违约情形。三、原告在未付清房款的情况下取得了房屋产权，并以设立抵押的方式处分了房屋，如何能以未取得房屋钥匙等瑕疵主张被告未履行交付义务？原告在未按期交付房款的期间，非但未受到损失，反而得到了资金周转的便利，属于因违约得利。原告实际取得了房屋产权，却多次违约，至今违约的情况下，以种种理由拒绝支付房款，有违公平正义。综上，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2013年9月11日，原告张红侠与案外人唐怀喜（买受方）与被告佳和公司（出卖方）签订编号Y20130037362的《商品房买卖合同》一份，由被告向原告出售常熟市海虞镇七里香庭B区25幢106室商品房，于2015年6月30日前交房。该合同约定：该所售商品房建筑面积339.92平方米，总价款4550279元，买受方于2013年9月11日支付1014000元，于2013年9月25日前支付356279元，剩余70%的全部房款3180000元，由买受人向银行以按揭贷款的方式支付，在本合同签订当日起5日内办理银行贷款手续，并保证提供按揭资料有效齐全。若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，买受人同意在接到按揭银行或出卖人通知后30天内，用现金方式支付剩余房款。合同第七条另约定，买受人逾期超过60天的，出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知到达之日起10日内买受方退房给出卖方，并按累计应付款的2%支付违约金；出卖人同意合同继续履行的，每逾期一天，按照日万分之二支付应付房款违约金。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同；买受人继续履行合同的，出卖人自约定交付期限次日起至房屋实际交付之日止，每逾期一天按总房价的万分之二支付违约金。《商品房买卖合同》附件七第6条另约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可以据实予以延期交房，不作甲方违约。其中第6.4条约定，买受方逾期付款，则出卖方交房可相应推迟。该附件第8.2条约定，若乙方已付款项小于应交房款及各项税费的，甲方可不交房。2013年11月8日，因原买受人唐怀喜贷款有问题，双方将合同的买受人变更为张红侠。合同签订后，原告以现金方式支付房款356279元，以工程款抵房款1014000元，合计支付总房款的30%共计1370279元。余款在合同签订后一年内原告未成功办理贷款。至2014年8月份，被告所售项目仍有银行放贷记录，后因被告资信原因，银行按揭贷款困难。2014年12月29日，被告函告原告，催讨剩余房款318万元，认为原告因个人原因无法贷款，应三日内现金支付，否则承担不利后果。2015年2月9日，被告通知原告解除合同，并保留追索损失的权利。另查明：2015年2月16日，原被告另签订《购房合同补充协议》一份，约定原告此前已经支付1370279元，原告当日再支付现金80万元（即付至2170279元），余款2015年春节后被告提供可贷款银行后贷款付清余款，如贷款不成，再行协商分期付款方式，原告承诺“交房前（合同约定交房时间为2015年6月30日）至少付至300万元房款”，被告承诺原合同继续有效，不解除购房合同，并按约定交房。协议签订后，原告于2015年2月16日支付房款80万元，于2016年2月4日支付房款20万元。2015年6月23日，被告书面通知原告，表示其不能按约在2015年6月30日前交房，交付日期初定2015年12月31日，交房前另行书面通知。2016年12月9日，原被告双方又签订《补充协议》一份，载明截至2016年12月9日原告已付款2370279元，仍结欠被告购房款218万元，并就剩余房款支付事宜约定如下：原告在协议签订当日支付50万元，被告开具总房款4550279元的全款购房发票（不代表原告支付了全部房款），原告于2016年12月16日前支付50万元，于2017年1月26日前支付50万元，被告在具备交房条件时积极配合原告办理不动产证，原告拿到产证后10个工作日内一次性付清剩余全部房款，本协议与原协议不一致的，以本协议为准，未尽事宜，按原合同及协议执行。此后，被告于协议签订当日向原告开具了总房款为4576516元的购房发票。原告当日支付房款50万元，另于12月16日支付30万元，于2016年12月23日支付20万元，于2017年1月18日支付20万元，于2017年1月23日支付15万元，于2017年2月22日支付5万元，于2017年3月21日支付10万元，合计另付款150万元，余款68万元及面积差价款26237元合计706237元，原告至今未付。被告佳和公司于2017年4月28日取得涉案房屋的商品房交付使用备案通知书，并配合原告于2017年7月1日取得涉案房屋的不动产证。原告张红侠另于2017年7月14日以该房屋向中国民生银行苏州分行进行了最高额抵押贷款，担保债权数额为400万元，但未根据补充协议约定支付剩余房款706237元。2017年7月18日，原告通过律师向被告发函，要求以被告应支付的逾期交房违约金与其结欠房款相抵，并要求办理交房手续。审理中，经本院组织调解，因双方各持己见致调解未成。审理中，原告张红侠明确，诉请交付房屋是指按照双方《商品房买卖合同》第八条第二款约定办理交房手续，并交付房屋钥匙。原告另表示，其从未放弃主张逾期交房违约金，2016年12月9日签订补充协议时未提及违约金，是不敢提，担心提了被告不会开具全额发票并配合办理不动产证，进而协议也签订不了，办了权证后风险就小了，违约金应自2015年7月1日起按合同约定的每日万分之二计算。被告表示，当时签订2016年12月9日补充协议时，被告答应提供全额发票，原告口头答应产证办下来后办房屋抵押贷款，用贷款付剩余房款，当时已经默认互不主张违约金，被告考虑原告违约在先，没想到张红侠拿到房屋权证后不再支付剩余房款。以上事实，有《商品房买卖合同》、补充协议、增值税发票、常熟市商品房交付使用备案通知书、律师函、催款函、解除合同通知、交房逾期通知、进账单及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告张红侠未能按照合同第六条约定的付款期限付清房款，直至被告先后发出催款及解除合同通知后仍未付清，构成迟延履行，属违约行为。原告张红侠抗辩未清偿原因在于被告佳和公司未能提供可贷款银行，而被告证据显示迟至2014年8月份仍有其他买受人的银行放款记录，故被告陈述与事实不符。其次，原告在审理中并未举证证明其按照合同约定及时办理了贷款手续，并提交贷款所需的完备手续。再次，退一步而言，即便原告此后因被告资信情况导致购房贷款不成功，仍不能免除原告采取其他方式给付房款的合同义务，其未及时履行，仍构成违约。因此，被告该抗辩意见不能成立，本院不予采信。此后，原被告双方通过协商，先后于2015年2月16日、2016年12月9日签订了两份补充协议，均系对于付款事宜的重新约定，原告付款期限得以延期，系双方真实意思表示，均应遵守并按约履行。根据2015年2月16日补充协议约定，原告应于2015年6月30日前付款至300万元，事实上其迟至2016年12月16日方才付至300万元，违反补充协议约定。在签订2016年12月9日补充协议后，原告张红侠仍未严格按照约定履行付款义务，且在取得涉案房屋不动产证后，至今未清偿余款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。当事人《商品房买卖合同》附件七第六条约定，买受人逾期付款，则出卖人可相应推迟，买受人已付款少于应付房款的，出卖人可不交房。本案中，原告张红侠负有先履行义务，其迟延履行，被告佳和公司依法享有先履行抗辩。至交房期间届满后，虽然被告客观上无法按时交房，但由于原告未按约履行付款义务，逾期交房不能认定为违约，被告不承担相应违约责任。同时，根据双方约定，在此情况下，被告可推迟交房并有权不予交房。至2016年12月9日补充协议签订后，虽然原告的付款期限又进行了延展，但其同样未按约履行，并至今结欠到期房款706237元未清偿，基于双方合同约定，被告佳和公司仍享有履行抗辩，其未办理交房手续不应认定为违约行为。原告张红侠认为其在履行过程中享有不安抗辩，但并未提交确切证据证明其抗辩权的条件成就，且该抗辩的效力仅为中止履行，即便成立在另行约定付款期限时，已经表明其放弃该抗辩。客观上，本案到目前为止，原告在《商品房买卖合同》签订后四年之久仍未付清房款的情况下，被告先行配合原告办理了房屋不动产证，原告以该房屋抵押办理融资贷款，却迟迟不愿清偿购房款债务，有违契约精神。综上所述，原告在未付清房款的情况下，主张被告承担逾期交房违约金并继续履行交房义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告张红侠的诉讼请求。案件受理费10962元，由原告张红侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  高少波人民陪审员  曹惠兴人民陪审员  杜伟菁二〇一八年一月五日书 记 员  缪译皆