重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）津法民初字第03682号
原告：廖世芳，女，汉族，1968年8月11日出生，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：张崇兵，重庆津舟律师事务所律师，一般代理。
被告：段伟，男，汉族，1992年8月27日出生，住重庆市江津区。
被告：段吉发，男，汉族，1928年3月11日出生，住重庆市江津区。
原告廖世芳诉被告段伟、段吉发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，双方当事人申请庭外和解，现约定庭外和解期限届满，依法由审判员漆恒邦适用简易程序于2015年5月25日、2016年2月2日、2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告廖世芳及其委托代理人张崇兵，被告段伟到庭参加了诉讼。被告段吉发经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告廖世芳诉称：原、被告于2014年8月26日签订《租赁协议》，约定二被告将位于重庆市江津区双福镇长岭村2-130号4间房屋及房前300平方米坝子出租给原告，租赁期自2014年9月1日至2017年8月31日，租金每年28000元。2014年8月30日，原告支付被告2014年9月1日至2015年8月31日期间的房屋租金28000元和协议保证金2000元。事后，经二被告同意，原告对房屋进行装饰装修，修建了二间共20多平方米的小房屋和厕所，搭建了塑钢棚，将坝子打成水泥等，共产生材料和人工费153000多元。原告于2014年9月中旬开始营业。2014年10月29日，重庆市双福新区管委会和重庆市江津区滨江新城管理委员会发布通告，要求原告和二被告拆除搭建的小房屋和塑钢棚。2014年11月11日，原告拆除了搭建的二间小房屋和塑钢棚，致使原告的餐饮无法经营。综上，请求判决：1、解除原、被告于2014年8月26日签订的《租赁协议》；2、被告退还原告房屋租金23000元和协议保证金2000元；3、被告赔偿原告损失50000元。
被告段伟、段吉发辩称：被告租赁给原告的房屋是合法建筑。原告修建房屋，搭建塑钢棚等行为，被告并不清楚，也没有同意其修建，原告的违建行为与被告无关。原告诉讼请求与事实不符，缺乏证据和法律依据，被告无任何过错，不应承担责任。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：二被告系祖孙关系，共同居住。2014年8月26日，原告廖世芳（乙方）与被告段伟（甲方）经被告段吉发同意签订《租赁协议》，约定被告段伟将位于重庆市江津区津马大道的住宅房屋四间（门牌号：重庆市江津区双福镇长岭村2-130号，总面积60平方米），土地两块300平方米出租给原告廖世芳。租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止。每年房屋、土地总租金28000元。六、其他条款：1、乙方需向甲方支付协议保证金2000元，在合同解除并办清所有清场手续后，由甲方以现金或支票方式无息退还给乙方。2、合同签订后乙方应立即对承租区域进行规划，合同签订30天内，乙方必须进场建设。八、免责条款：因不可抗力的原因（天灾、国家政策不允许），使场地不能使用时，本合同自动解除，甲方退还乙方保证金，双方互不承担违约责任等内容。协议签订后，被告段伟分别出具收条收到原告廖世芳2014年9月1日至2015年9月1日的租金28000元、协议保证金2000元，并将租赁房屋和土地交付原告廖世芳。事后，原告廖世芳对房屋进行装饰装修，未经审批另修建了房屋和厕所，搭建了塑钢棚，将屋外坝子打成水泥地等，用于经营餐饮。2014年10月29日，重庆市双福新区管理委员会、重庆市江津滨江新城管理委员会发布《关于重庆工程职业技术学院周边拆除违法建设的通告》，要求对包括原告廖世芳搭建的塑钢棚等必须在2014年11月13日前自行拆除。此后，原告廖世芳搭建的塑钢棚等被拆除，并停止经营。2015年5月26日，原告廖世芳将租赁房屋交还二被告。
另查明：位于重庆市江津区津马大道双福镇长岭村2-130号房屋（原江津县享堂乡高习村大塘组，乡村房屋所有权证号：享字第50106046号，房屋所有权人：段吉发，土瓦结构，建筑面积：102?5平方米），未载明有租赁土地使用权。
审理中，双方一致认可以下事实：1、房屋租金标准为每年18000元，土地租金标准为每年10000元；2、房屋装饰装修费8000元；3、被告段伟对原告廖世芳提交的搭建塑钢棚用去67000元的收条予以认可。原告将部分请求变更为：涉及土地租赁部分无效。被告赔偿损失50000元明确为：房屋装饰装修损失4000元，土地上构筑物损失46000元。
上述事实，有双方当事人的陈述及提供的《租赁协议》、乡村房屋所有权证、《关于重庆工程职业技术学院周边拆除违法建设的通告》、收条、村镇房屋产权申请登记审批表、照片、证人证言、询问笔录等经庭审在卷可证，应予采信。
本院认为，关于《租赁协议》的效力问题。该协议涉及房屋和土地租赁，其中，房屋部分的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。由于被告明知未取得租赁土地使用权，擅自将租赁土地出租给原告，损害了集体经济组织的利益，土地部分租赁协议无效。关于涉及房屋部分租赁合同是否应当解除的问题。由于原告搭建的塑钢棚等被拆除，并停止经营，同时，原告已将租赁房屋交还二被告，故其合同目的已不能实现，原告该请求应予支持。关于原告请求被告退还房屋租金23000元的问题。审理中，双方一致认可房屋租金标准为每年18000元，土地租金标准为每年10000元。由于土地部分租赁合同无效，因无效合同取得的财产应予返还。原告实际使用租赁房屋自2014年9月1日至2015年5月26日止，故原告请求被告返还租金10000元（土地部分）+4833元【18000元/365天（365天-267天）】的诉讼请求,于法有据。关于原告请求被告赔偿损失50000元的问题。双方一致认可房屋装饰装修费8000元。《租赁协议》约定的租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止，房屋装饰装修费应当在租赁期限内分摊完毕，原告实际使用租赁房屋自2014年9月1日至2015年5月26日止，原告主张房屋装饰装修损失4000元小于按分摊系数所确定的损失，原告该请求应予主张。关于原告主张土地上构筑物损失46000元的问题。由于被告未取得租赁土地使用权而擅自出租，导致该部分合同无效。原告未经审批另修建了房屋和厕所，搭建了塑钢棚，将屋外坝子打成水泥地等，已被依法拆除，双方均有过错。同时，被告对原告举示的搭建费用67000元的收条予以认可，结合双方过错大小，综合主张34000元。被告段吉发并非合同相对方，原告向其主张权利无事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告廖世芳与被告段伟于2014年8月26日签订的《租赁协议》中租赁土地两块300平方米部分无效。
二、解除原告廖世芳与被告段伟于2014年8月26日签订的《租赁协议》中住宅房屋四间（门牌号：重庆市江津区双福镇长岭村2-130号，总面积60平方米）部分协议。
三、被告段伟返还原告廖世芳租金14833元。
四、被告段伟退还原告廖世芳保证金2000元。
五、被告段伟赔偿原告廖世芳损失38000元。
上述三、四、五项，限被告段伟在本判决生效后十日内履行。
六、驳回原告廖世芳对被告段吉发的诉讼请求。
如果被告段伟未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1675元，减半收取838元，由被告段伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内，均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 漆恒邦
二〇一六年四月五日
书记员 白 欧