河北省秦皇岛市山海关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0303民初432号
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部，住所地，秦皇岛市海港区燕山大街195号。
负责人张峰，职务，保障部部长。
委托代理人葛丹丹，河北德圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）李文会，男，1958年1月30日出生，汉族，住秦皇岛市山海关区。
委托代理人韩燕，河北沃法律师事务所律师。
委托代理人陈翠军，系李文会之妻，1958年11月2日出生，汉族，住秦皇岛市山海关区。
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部诉被告（反诉原告）李文会房屋租赁合同纠纷一案，于2016年2月22日来院起诉，本院受理后依法由审判员申妍独任审判，不公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部委托代理人葛丹丹、被告（反诉原告）李文会、被告（反诉原告）李文会委托代理人陈翠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部诉称，2013年8月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（京冀（2013）082057号），合同约定被告租赁原告名下位于山海关区老龙头景区（坐落号：京冀字第5443号）面积为140平方米的临街房用于开办饭店。租赁期限为2013年8月30日至2018年8月30日，租金总额为6万元，年租金为1.2万元。该合同第九条“合同的解除”第（四）项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同签订后，双方依约履行合同。2015年初，总政治部、总后勤部、军委纪委联合发布（2015）78号文件《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，该通知明确要求“严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止”。鉴于军队政策法规发生重大调整，原告无权再将房屋进行租赁，双方合同无法继续履行。2015年12月下旬，原告向被告发出通知，要求收回房产，但被告以各种理由拖延，至今未将租赁房屋腾空，亦未将租赁房屋交付原告。原告认为，合同法第九十四条规定“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，同时，原、被告所签《租赁合同》中也明确约定：当遇国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，互不承担责任。根据上述法律规定及合同约定，原告依法提起诉讼，请求人民判令：一、解除原、被告签订的《军队房地产租赁合同》，被告立即腾退所占房屋；二、诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部提交证据如下：一、租赁合同一份（合同编号：京冀（2013）082057号），证明原、被告存在房地产租赁关系，被告租赁原告位于老龙头景区面积为140平方米的临街房用于开办饭店，同时合同第九条第（四）项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；二、国有土地使用证一份，证明诉争房屋在原告土地使用权范围内，属于原告的房产；三、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》一份，证明总政治部、总后勤部、军委纪委联合发布通知，明确要求各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止；四、通知一份，证明2015年12月28日，原告向被告下发通知，向其告知因军队政策调整，合同无法履行，原告按合同约定与其解除合同。
被告（反诉原告）李文会辩称，一、原告主体不适格。部队法人一般应同时满足三个条件：一是根据军队命令设立的团级以上单位；二是具有独立的经费和银行账户；三是能够独立对外承担民事责任。原告不具备以上法定条件，不具有法人资格，不是民事诉讼的适格主体，应依法驳回其起诉；二、原告的诉请没有事实和法律的依据。原告要求被告腾出的房屋是1997年景区规划时被告出资建造的，房屋所有权人是被告，原告对此事明知，被告只是经原告允许占用其土地，《军队房地产租赁合同》名称与实质不符，名为房屋租赁合同，实为土地使用权转让合同，合同期限到2018年8月30日，被告已支付期限内全部土地使用费，原告在合同到期前单方解除合同已构成违约，应依法驳回其诉讼请求。
被告（反诉原告）李文会未提交证据。
被告（反诉原告）李文会反诉称，反诉原告自1997年起租赁反诉被告所有的场地，并在反诉被告的同意下建设了200平方米房产，现反诉被告诉请解除与反诉原告签订的《军队房地产租赁合同》（该合同为续签合同），严重损害了反诉原告的合法权益，故反诉原告提出反诉，请求人民法院判令反诉被告赔偿反诉原告房产及营业损失120万元。
为支持其反诉请求，被告（反诉原告）李文会提交证据如下：一、收条（复印件）一份，证明本案所涉房屋系反诉原告自建；二、营业执照一份，证明反诉原告一直在本案所涉房屋中经营；三、录像光盘一份，证明本案所涉房屋的基本情况；四、通知一份，证明反诉被告要求反诉原告腾房是为政府开发。
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部辩称，一、本案诉争房屋属于反诉被告所有，在本诉中，反诉被告已提交了国有土地使用证，根据宗地图，房屋属于反诉被告所有，同时根据反诉原、被告签订的租赁合同第一条的约定，甲方自愿将房屋出租给乙方使用，乙方已对所要出租房屋作了充分了解，愿意承租该房屋，从这一约定可以明确该房屋书归部队所有；二、反诉原告称除合同约定的面积外其又扩充了面积，反诉原告在没有审批手续的情况下，在反诉被告的土地上的违章建筑不受法律保护，其以此主张的损失也不能得到法律支持，反诉原告称损失中包含对房屋进行翻新添附的费用，根据反诉原、被告签订的租赁合同第八条的约定，反诉原告如对房屋进行装修改造或扩增固定设施必须征得反诉被告书面同意，费用自理，在租赁期满或解除合同时，权属归反诉被告，故反诉原告无权主张此部分损失；三、反诉原、被告签订的租赁合同第九条第（四）项约定，因军队政策重大调整造成合同无法履行的，甲、乙双方均不承担责任，现总后、总政、中央军委纪委联合发布文件，不再允许将军队房产对外出租，已出租的2015年底前必须全部停止，鉴于军队政策已发生重大调整致使合同无法继续履行，根据合同约定，即使反诉原告有损失，反诉被告也不应承担责任。
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部未提交证据。
经审理本院认定，1997年，经被告李文会与中国人民解放军66109部队商议，被告李文会在中国人民解放军66109部队享有土地使用权的土地上建设临时性的临街平房用于经营饭店，被告向中国人民解放军66109部队定期支付租金。1997年至2013年，双方虽然有的年份没有签订书面的租赁合同，但双方一直维持着实际上的租赁关系。被告李文会在该土地上建造的平房位于山海关区老龙头景区附近，现被告用该房屋经营商店，商店的名称为综合平价超市。
2013年8月30日，原告（合同甲方）与被告李文会（合同乙方）签订军队房地产租赁合同一份，合同约定：甲方自愿将位于河北省秦皇岛市山海关区，建筑面积为140平方米的平房（坐落号：京冀字第5443号）出租给乙方使用，租赁的用途为饭店。租赁期限自2013年8月30日起至2018年8月30日止。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币万元，年租金为陆万元。租金一次性交清，付款方式为现金。在乙方应当履行的义务方面，双方约定如下：“（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方”。双方对于合同的解除条件约定如下：“（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所租赁的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除”。双方还约定了其他合同内容。合同上被告李文会的签字系其妻子陈翠军代签。合同签订后，被告向原告支付租金6万元，被告继续使用该房屋用于经营商店。
2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发通知，该通知规定严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。2015年12月28日，原告书面通知被告李文会，通知的内容为：“根据后营（2015）78号文件，您与我部签订的《军队房地产租赁合同》属军以下作战部队有偿服务项目。该文件规定：严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。后营（2015）1468号文件规定：2015年底前一律终止合同。我部根据上级相关规定，于2015年12月31日正式终止该房地产租赁合同。请予以配合”。原告通知被告后，被告未将租赁的房屋交付原告。2016年3月21日，原告向本院提出先予执行的申请，要求被告腾空租赁的位于山海关区老龙头景区附近面积为140平方米的临街房（店铺名称为综合平价超市）后将该房屋交还给原告。2016年3月31日，本院作出（2016）冀0303民初432号民事裁定书，对于原告的先予执行请求予以准许并裁定被告于2016年4月4日前将租赁的面积为140平方米的临街房腾空并交付原告。
庭审中，被告李文会将反诉请求变更为：原告给付被告房屋损失、营业损失、重建装修损失及应退还租金70万元。
上述事实有原、被告提交的证据及本院庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原告中国人民解放军66109部队保障部与被告李文会签订租赁合同，并经中国人民解放军66109部队授权来院起诉，故原告可以作为本案的原告参加诉讼。原、被告之间签订的军队房地产租赁合同系双方真实的意思表示，为合法有效合同，双方应当各自履行合同义务。合同中对于解除合同的条件作了明确的约定：“甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用”。因部队政策调整，需收回对外租赁的土地及房屋，被告租赁的房屋位于原告军事行政区内，根据国家军队政策，原告有权利根据合同的约定提前解除与被告签订的租赁合同。原告与被告解除合同的原因为军队政策的调整，并非军事需要，故原告应当按照合同约定提前三个月通知被告并按被告实际使用时间收取租金，并补偿被告两个月的租金作为搬迁费用。被告于2015年12月28日收到原告解除合同的通知，故应当认定原、被告签订的租赁合同在2015年12月28日予以解除。合同约定的年租金为12000元，每月租金为1000元，被告应当在接到通知后将房屋腾空并交付原告，而被告并未将房屋腾空并交付原告，故原告应当向被告返还自被告腾空并交付房屋之日起至合同约定的届满之日即2018年8月30日止的租金，并向被告支付2000元（1000元／月×2个月）的搬迁费用。军队房地产租赁合同明确约定双方提前解除合同之后，被告应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产交还给原告，并没有约定原告需向被告支付除剩余租金及搬迁费用之外的其它赔偿款，但考虑到本案争议房屋系由被告所建造，双方解除合同并非因被告的原因所造成，结合房屋的面积和使用年限，本院酌定原告应向被告支付6万元的房屋补偿款。被告要求原告支付房屋损失、营业损失、重建装修损失及应退还租金70万元的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军66109部队保障部与被告李文会于2013年8月30日签订的军队房地产租赁合同；
二、自本判决生效之日起15日内，被告李文会将所租赁的临街房（坐落号：京冀字第5443号；店铺名称为综合平价超市）腾空并交付原告中国人民解放军66109部队保障部；
三、自本判决生效之日起7日内，原告中国人民解放军66109部队保障部向被告李文会支付剩余租金及2000元的搬迁费用（剩余租金的计算方式为：自被告腾空并交付房屋之日起至2018年8月30日止，按照每月1000元的标准计算）；
四、自本判决生效之日起7日内，原告中国人民解放军66109部队保障部向被告李文会支付房屋补偿款6万元；
五、驳回被告李文会的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元减半收取40元，由被告李文会负担。反诉案件受理费5400元，由原告负担478元，被告李文会负担4922元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判员 申妍
二〇一六年五月三十日
书记员 贠飞