福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第407号上诉人(原审被告)福建景城实业有限公司，住所地福州市晋安区。法定代表人郑朝晖，董事长。委托代理人慕克俭、慕天笑，北京大成（福州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)卓玉芳，女，1968年5月20日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人李龙健，福建东岸律师事务所律师。委托代理人许靖森，福建东岸律师事务所实习律师。上诉人福建景城实业有限公司（以下简称景城公司）与被上诉人卓玉芳商品房销售合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第2296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人景城公司的委托代理人慕克俭、慕天笑，被上诉人卓玉芳的委托代理人李龙健到庭参加诉讼。本案审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。原审法院查明，原告于2008年5月25日购买被告景城公司开发建设的金山大景城4号楼510单元，合同总价款453419元。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的月1%向买受人支付违约金。2009年9月20日，被告向原告交付诉争房屋。但被告至今尚未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的月1%向买受人支付违约金。被告应在诉争房屋实际交付（2009年9月20日）后的730日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，即被告应于2011年9月20日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今尚未办理登记备案手续，被告的行为构成违约，应按照合同约定承担违约责任。被告应当依照诚实信用原则，继续履行合同所确定的将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务，使诉争房屋具备办理房屋所有权证书的条件，以保证原告合法权益的实现。本案中，双方当事人已在合同中明确约定了逾期办理权属证书违约金的计算标准为“已付房价款的月1%”，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。故被告应当自2011年9月21日起至通知原告办理房屋所有权证书之日止向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，据此，当事人请求减少违约金的，应以约定的违约金过分高于造成的损失为前提，但被告未举证证明合同中约定的违约金过分高于给原告造成损失的事实，因此，被告主张合同中约定的违约金过高，请求法院予以调低的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳，被告应当以已付房价款为基数，按月1%标准支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告福建景城实业有限公司应履行将办理房屋所有权证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案之义务并协助原告卓玉芳办理坐落于福州市仓山区金山街道金山大道589号金山大景城4号楼510单元房屋所有权证书；二、被告福建景城实业有限公司自2011年9月21日起至被告通知原告办理房屋所有权证书之日止，按原告已付房价款453419元的月1%标准向原告卓玉芳支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（自2011年9月21日至2013年5月3日止相应的违约金，于本判决生效之日起十日内支付；2013年5月4日起的违约金于被告通知原告办理房屋所有权证书之日支付）。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，适用简易程序减半收取1025元，由被告福建景城实业有限公司负担。上诉人景城公司上诉称：1、根据双方签订的合同第十五条的约定,上诉人协助被上诉人办理权属证书的义务仅为上诉人将办理权属证书所需的资料报产权登记机关备案,故上诉人逾期办理权属登记的违约金应计算至上诉人到产权登记机关办理完房屋所有权登记备案之日止,该项违约责任的约定与上诉人是否履行通知义务无关。如果出现备案后未及时通知的情况，上诉人不应根据本条约定承担违约责任。且被上诉人原审诉请仅限于合同第十五条约定的逾期备案责任，并未请求判令上诉人承担逾期履行通知义务的责任。故原审判决超越被上诉人之诉请，将逾期备案的违约责任扩大至通知义务，有悖不诉不理之基本原则。2.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案双方约定的逾期办证违约金明显过高，应当予以调整。且被上诉人并没有因上诉人逾期备案发生实际损失。3.原审以上诉人未举证证明约定的违约金过分高于给被上诉人造成的损失为由，不支持上诉人调整违约金的要求，未能正确确定举证责任。上诉人景城公司请求：撤销原审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人卓玉芳答辩称：被上诉人依约支付了全部购房款，根据双方签订的合同第十五条的约定，上诉人已经构成违约。原审判决违约金计算至上诉人通知办理房屋所有权证书止正确。上诉人主张违约金过高，没有事实和法律依据。违约金的约定是双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人并未提供证据证明其主张的违约金过高的事实，被上诉人因上诉人违约行为所造成的损失，有时无法用金钱来换算的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。双方对原审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。本案讼争房产的交房时间为2009年9月20日，根据双方签订的合同，上诉人应于交房后730日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，但上诉人至原审判决时仍未将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，上诉人已构成违约。上诉人将办理权属登记所需材料报送给登记机关后，理应负有通知被上诉人的义务，因此原审判决违约金计至上诉人通知被上诉人办理房屋所有权证书之日止是正确的。上诉人景城公司关于本案办证违约金应计算至产权登记备案之日止的主张，本院不予采信。关于违约金是否过高的问题，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定逾期办证违约金支付方式为出卖人按已付房价款的月1%向买受人支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，现上诉人景城公司又以双方对逾期办证违约金的约定明显过高为由，要求调整违约金数额，但上诉人景城公司未能提交证据证明本案双方约定的违约金存在过高情形，上诉人应承担举证不能的后果。综上，上诉人景城公司的上诉理由，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人福建景城实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  汪 霞代理审判员  张佳佳代理审判员  雷晓琴二〇一四年二月二十五日书 记 员  陈建彪