广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1002民初2246号
原告方春健，男，1977年11月23日，汉族，广西南宁铁路局南宁南车辆段职工，住广西南宁市江南区。
委托诉讼代理人黄涛，广西道森律师事务所律师。
委托诉讼代理人罗朝富，广西道森律师事务所实习律师。
被告宋焕敏，男，1959年2月9日出生，汉族，广西南宁铁路局南宁南车辆段百色工务段职工，住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人韦炳晨，广西凌盛律师事务所律师。
原告方春健与被告宋焕敏商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月5日公开开庭审理了本案。原告方春健及其委托诉讼代理人黄涛、罗朝富，被告宋焕敏的委托诉讼代理人韦炳晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方春健向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告于2014年1月4日签订的《协议书》无效；2、请求法院判决被告宋焕敏退还位于百色市右江区铁路中区7-2-9号房屋返还原告；3、请求法院判令被告支付原告房屋占有使用费31000元（按该地段租金标准1000元／月，从2014年1月4日起算至2016年8月4日止，以后的房屋占有使用费计至被告实际返还房屋给原告之日止）。事实和理由如下：2003年12月30日，原告以73090.08元向柳州铁路腾龙房地产开发公司购买百色市右江区铁路中区7-2-9号经济适用房，该房屋于2014年10月交付使用，于2015年7月22日取得房产证。2009年，原告从百色调至南宁工作，被告就多次要求原告把原告所购买的百色市右江区铁路中区7-2-9号的经济适用房转让给被告，原告知道根据单位规定，该房屋是不可转让的，但碍于情面，原告就同意被告提出以支付房屋装修费的名义对房屋进行转让的意见。2014年1月4日，原、被告签订《协议书》后，被告向原告支付77391元后入住该房至今。因单位认为原告转让该房屋给被告违反单位的规定不给办理过户手续，所以，双方一直为办理过户问题闹矛盾。原告认为原告与被告签订的《协议书》是在没有征得房屋共同产权人单位同意的情况下，以支付装修费的形式掩饰非法转让单位经济适用房，此份协议书不仅不符合房屋买卖合同的相关要件，而且违反了法律、行政法规的规定，应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，因无效合同取得的财产应当互相返还，被告应当退还房屋给原告。被告一家人从2014年1月4日签订协议书起就占有使用原告房屋至今，被告应按当地房屋租金标准每月1000元支付原告房屋占有使用费给原告。原告故提出上述请求。原告为其主张，在举证期限内向本院提交的证据有：
1、《经济适用房买卖合同》，证明原告于2003年12月30日向柳州铁路腾龙房地产开发公司购买一套位于百色市右江区铁路中区7-2-9号的经济适用房，房屋产权归原告与单位共有；
2、住房所有证，证明原告取得百色市右江区铁路中区7-2-9号的经济适用房的事实；
3、《协议书》，证明原、被告以支付装修费的方式对房屋进行转让，没有经过单位同意，协议书不具备房屋买卖合同要件，内容也不合法，属于无效合同。被告应从2014年1月4日起向原告支付房屋占有使用费；
4、南宁车辆段申请住房分配计分表、住房分配通知，证明铁路局的房产单位职工不能私下买卖；
5、百色市佳利牧业服务有限责任公司证明，证明百色市右江区铁路中区7-2-9号的经济适用房的2014年和2016年物业费由被告宋焕敏支付，2015年物业费由原告支付；
6、照片，证明被告一家人在原告房屋日常居住情况。
被告宋焕敏辩称，百色市右江区铁路中区7-2-9号房屋是南宁铁路局的经济适用房。单位职工只拥有房屋的使用权，没有所有权。2003年12月30日，原告方春健向柳州铁路腾龙房地产开发公司该房，在支付房屋首付款2.5万元后，用住房公积金贷款支付剩余房款，于2015年7月13日付清房款。2009年，原告从百色调到南宁工作，被告就找到原告，多次要求原告转让该房屋给被告。2014年1月4日，原告与被告协商好后就签订《协议书》，约定原告转让百色市右江区铁路中区7-2-9号房屋给被告，被告则支付原告房屋装修费150000元买下该房子。《协议书》签订后，被告至今已支付房款77361.92元给原告。原告在调去南宁后，于2015年7月16日向南宁铁路局南宁车辆段申请退房手续，南宁铁路局南宁车辆段于2016年7月16日书面通知南宁铁路房管所，确认原告放弃百色市右江区铁路中区7-2-9号的经济适用房，退回南宁铁路房管所重新调配。并于2015年9月5日作出派房证明，并希望南宁房管所安排百色市右江区铁路中区7-2-9号的经济适用房给被告。2016年8月30日南宁铁路房管所作出腾空住房分配指标通知书给百色工务段，要求百色工务段于4个月内到南宁铁路房管所办理住房分配手续，调配给职工。此后，单位一直没有下文给原、被告。如果原、被告签订的协议书被判决无效，原告须退还被告支付的房款77361.92元。另外，被告为了入住该房，还花了60000多元对该房屋进行装修，原告须补偿被告的装修费用。原告退房出来给被告入住百色市右江区铁路中区7-2-9号的经济适用房是原告自愿的，不是被告强行占有使用，所以原告主张的房屋占用费没有事实和法律依据。综上所述，原、被告签订的协议书没有违反法律规定，也没有损害双方或第三人的利益，协议书真实合法有效。建议驳回原告的诉讼请求。被告宋焕敏为其主张，在举证期限内向本院提交证据有：1、南宁铁路房管所出具原告放弃住房的函，证明原告已放弃百色市右江区铁路中区7-2-9号的经济适用房；2、腾空住房分配指标通知书，证明南宁铁路房管所通知百色铁路工务段，要求百色铁路工务段于4个月内到南宁铁路房管所办理住房分配手续，调配7-2-9号的经济适用房给职工。3、派房证明，证明原告同意退出7-2-9号的经济适用房，由单位重新分配给其他职工；4、南宁铁路局职工退房申请表，证明原告于2015年7月16日正式向南宁铁路局申请退出7-2-9号的经济适用房；6、银行流水帐回执单，证明被告已按协议书支付被告房屋装修款77361.92元.
本院经审理认定事实如下：原告方春健与被告宋焕敏原系广西南宁铁路局南宁南车辆段百色工务段职工。2003年12月30日，原告方春健根据单位的安排，向柳州铁路腾龙房地产开发公司购买位于百色市右江区铁路中区7-2-9号经济适用房，房屋建筑面积为107.61平方米，房屋总价为73090.08元。原告方春健支付房屋首付款25000元后，余款用住房公积金贷款支付。2015年7月13日，原告方春健付清房款，并于2015年7月22日取得住房所有权证。2009年原告方春健从百色调到南宁工作，被告宋焕敏就找到原告，要求原告转让该房屋给被告。经原、被告多次协商，双方于2014年1月4日签订《协议书》，约定被告以支付房屋装修费150000元给原告的方式买下该房子。《协议书》签订后，被告于2014年1月4日支付原告房屋装修费60000元，于2016年9月5日支付原告房屋装修费17361.92元，共计77361.92元。2015年7月16日，原告向南宁铁路局南宁南车辆段申请退房手续，同日，南宁铁路局南宁南车辆段向南宁铁路房管所致函，确认原告放弃百色市右江区铁路中区7-2-9号经济适用房，该房屋退回南宁铁路房管所重新调配。2016年8月30日，南宁铁路房管所作出腾空住房分配指标通知书给百色工务段，要求百色工务段于4个月内到南宁铁路房管所办理腾空住房分配手续，调配百色市右江区铁路中区7-2-9号的经济适用房给职工。上述事实，原、被告均没有异议，本院予以确认。经过开庭质证，被告对于原告提交的证据质证意见如下：被告对于原告提交的证据5、6没有异议。对于原告提交的证据1、2、3的三性亦没有异议，但对证据1、2的证明目的有异议，认为该二份证据只能证明原告对争议房屋有使用权，不能证明其对房屋有产权。对于证据3，被告认为是原、被告真实意思表示，且双方已全部履行合同义务，应认定为合法有效。对于原告提交的证据4，被告认为原告没有法院指定的在举证期限内提交，不能作为本案的证据，不予质证。
原告对于被告提交的证据质证意见如下：对原告的证据1、2、4、5的真实性、合法性没有异议，但对证据的关联性有异议。原告认为被告提交的证据1、4与本案无关。对于证据2，原告认为不能证明原、被告签订的《协议书》合法有效。对于证据3，因被告未能在法院指定的举证期限内举证，不能作为本案的证据，不予质证。对于证据5，因原告没有得到被告的通知，不知道被告支付的款项是什么。
本院认为，对于双方当事人没有异议的证据，本院予以确认。对于原告提交的证据1、2，因被告对其三性没有异议，且原告的证明目的和被告的质证意见都是认定百色市右江区铁路中区7-2-9号的经济适用房，原告对该房屋只有使用权，没有产权，本院予以认定。对于原告提交的证据3是否有效，本院另行在案件实体认定中另行阐述。对于原告提交的证据4，因原告没有在本院指定举证期限内提交，本院不作为本案的证据进行认定。对于被告提交的证据1、2、4、5，因原告对其真实性、合法性没有异议，本院予以作为认定案件事实的证据。对于被告提交的证据3，因被告没有在本院指定举证期限内提交，本院不作为本案的证据进行认定。
本院认为，原告方春健与被告宋焕敏签订的《协议书》虽系双方当事人真实意思表示，但该协议书处分的房产是南宁市铁路局位于百色市右江区铁路中区经济适用房，根据原柳州铁路局公有住房出售实施细则规定，百色市右江区铁路中区经济适用房的所有权属于南宁市铁路局，原告只对房屋享有使用权。现原、被告没有征得房产成有权人同意或追认私下处分该房产，损害了南宁铁路局的权利，依法应认定为无效合同。双方当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告宋焕敏依法应当退回百色市右江区铁路中区7-2-9号经济适用房给原告，原告方春健退回被告房屋装修费77361.92元。至于原告提出被告支付房屋占有使用费的主张，因原告明知自己所购买房屋禁止买卖，却仍转让该房屋给被告，造成被告居住7-2-9号经济适用房至今的后果，原告自身存在过错。因此，原告的此项诉讼请求，于法无据，本院不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告方春健与被告宋焕敏于2014年1月4日签订的《协议书》无效；
二、被告宋焕敏于本案判决生效之日起十日内退回百色市右江区铁路中区7-2-9号经济适用房给原告方春健；
三、原告方春健退回被告宋焕敏房屋装修费77361.92元。
四、驳回原告方春健的其他诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。
案件受理费574元，减半收取287元，由原告方春健负担143.5元，被告宋焕敏负担143.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蒙继能
二〇
书记员 杨艳新
本案附相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条