湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终67号
上诉人（原审被告、反诉原告）：贺堂川。
委托诉讼代理人：凌映，重庆渝万（利川）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：胡晓敏。
委托诉讼代理人：陈怀进，系胡晓明丈夫。
上诉人贺堂川因与被上诉人胡晓敏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2016）鄂2802民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人贺堂川及其委托诉讼代理人凌映、被上诉人胡晓敏及其委托诉讼代理人陈怀进到庭参加了诉讼，因本案案情复杂，经本院院长批准，本案延期审理，本案现已审理终结。
贺堂川上诉请求：撤销利川市人民法院（2016）鄂2802民初1461号民事判决；确认双方签订的《房屋出租协议》、《房屋出租接收证明》于2016年1月16日解除；判令胡晓敏支付《房屋出租协议》解除前未支付的租金3000元，并支付违约金7200元；判令胡晓敏承担违约给贺堂川造成的损失13500元，并由胡晓敏承担一、二审诉讼费。
事实及理由：一、一审法院认定事实错误。一审认定《房屋出租接收证明》不是一份房屋租赁合同显属错误，《房屋出租接收证明》是在双方协议一致的前提下签订的附生效条件的租赁合同，该协议有明确的当事人、有租赁的合意并附有生效条件及违约责任，双方签字捺印，完全符合租赁合同成立的各项要件。且协议中待租房屋已于2015年9月建成，满足了协议的生效要件，故该协议成立并已生效。二、一审法院认定事实不清，证据不足。因胡晓敏不按约支付租金，贺堂川进行过多次催告，双方的租赁合同已于2016年1月16日解除，一审判决没有对合同解除进行任何评论，属认定事实不清。且贺堂川不存在拒收租金的事实，在租赁合同解除前，胡晓敏一直在使用租赁房屋，期间的租金一审法院没有进行支持，显属错误。三、一审法院忽略大量已证事实，判决缺乏事实依据。贺堂川对自愿按合同履行义务，就愿意继续出租房屋的事实进行了大量举证，一审判决直接忽略该事实，认定贺堂川拒收租金缺乏事实依据。且贺堂川已经举证证实双方进行过协商，胡晓敏明确表示不履行租金的支付义务。一审判决认定事实缺乏依据，请求二审法院公正裁判，支持贺堂川的上诉请求。
胡晓敏辩称：合同不是单方面的，是经过双方协议达成，胡晓敏是否违约，一审中所提交的证据可以证明，请求驳回上诉，维持一审判决。
胡晓敏向一审法院起诉请求：1、解除双方于2010年11月19日所签订的《房屋出租协议》；2、贺堂川赔偿胡晓敏直接损失（超市货物及设备）400000元、营业损失及其它间接损失420000元；3、贺堂川支付胡晓敏违约金7200元。
贺堂川提起反诉要求：1、确认双方之间的租赁合同已于2016年1月16日解除；2、胡晓敏支付贺堂川尚欠租金3000元并按本年度租金的40%支付违约金；3、胡晓敏按18000元一年的租金标准支付贺堂川自2016年1月16日至停止侵权之日止的房屋占用费；4、胡晓敏因拒不履行《接收证明》赔偿贺堂川由此遭受的可期待收益13500元；5、胡晓敏支付贺堂川货物搬运费1000元并按每天100元的标准支付自2016年3月22日起至清场之日止的仓储保管费；6、胡晓敏赔偿贺堂川房屋损失3000元。
一审法院认定事实：经审理查明，2010年11月19日，胡晓敏与贺堂川签订了一份《房屋出租协议》，双方约定：胡晓敏承租贺堂川位于利川市建南镇平安路62号房屋一楼的门面房约85平方米用于超市经营；租赁期限为十年，其中前四年租金为每年15000元、后六年的租金涨幅不超过20%；房租一年一付，自第二年开始，每年的租金提前一个月支付；一方违约，按当年租金的40%支付违约金。2014年12月2日，双方再次签订一份《房屋出租接收证明》，约定：贺堂川将另一处尚未建成的、面积在180-190平方米范围内的房屋出租给胡晓敏；租赁期限为六年；前三年租金为27000元、后三年租金上浮20%；一方违约则承担400%的违约金；如租赁房屋面积低于180平方米，则租金为25000元，如低于100平方米双方可放弃不租。2015年10月12日和17日，胡晓敏分别两次找到贺堂川，要求按照《房屋出租协议》支付2016年度的租金18000元，但贺堂川均以胡晓敏应当按二份租赁协议的内容一并支付租金60000元为由拒绝收取该笔租金。同年12月23日，贺堂川申请利川市建南镇人民调解委员会就双方房屋租赁纠纷进行调解，因胡晓敏拒绝调解而无果。2016年1月9日，贺堂川采用张贴方式书面要求胡晓敏在七日内履行《房屋出租协议》和《房屋出租接收证明》所约定的支付义务，因双方多次协商未果，矛盾逐渐激化，贺堂川于2016年3月22日雇请他人将存放于原告所经营的“红豆超市”内的若干商品搬运至他处存放，后经建南派出所调解并组织清点，因贺堂川拒绝而未能清点商品。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中胡晓敏和贺堂川所签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，而双方签订的《房屋出租接收证明》所涉及的标的物以及履行期限均约定不明，故该《房屋出租接收证明》并不是一份成立的房屋租赁合同，两者之间并不存在主从关系，且《证明》并不是《协议》的补充约定、亦未进行替换，故胡晓敏在承租期间按照约定期限支付租金并要求履行合同时，贺堂川要求胡晓敏一并履行两个合同并拒绝收取租金的行为已构成违约，现胡晓敏要求解除《房屋出租协议》、被告支付违约金7200元的诉讼请求，一审法院予以支持；关于胡晓敏要求贺堂川赔偿直接损失、营业损失和其他间接损失共计820000元的请求，是基于贺堂川干扰胡晓敏正常营业并擅自搬运相关商品所导致，并不属于本案关于双方租赁合同关系的审理范畴，相关权利人可另行主张权利。
关于贺堂川在答辩及反诉中认为胡晓敏未一并履行《房屋出租协议》和《房屋出租接收证明》而构成违约的抗辩意见，与事实不符、且于法无据，一审法院不予采纳；关于贺堂川反诉要求胡晓敏支付尚欠租金并承担违约责任、因拒不履行《房屋出租接收证明》而赔偿可期待损失以及支付房屋占用费的请求，于法无据，一审法院不予支持；关于贺堂川要求胡晓敏支付因商品搬运及储存而产生相关费用的请求，与本案所涉法律关系无关，权利人可根据相关物权另行主张权利；关于贺堂川要求胡晓敏赔偿租赁房屋的损失3000元，因未提交相应证据予以证实，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第二百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决:解除胡晓敏与贺堂川于2010年11月19日签订的《房屋出租协议》。贺堂川于判决生效之日起10日内一次性支付胡晓敏违约金7200元。驳回胡晓敏的其他本诉请求。驳回贺堂川的反诉请求。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，胡晓敏与贺堂川签订的《房屋出租协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审认定该份出租协议合法有效正确。对此协议双方均无异议，并且胡晓敏、贺堂川已经按该协议履行各自的义务至2015年11月19日。双方所争议焦点系《房屋出租接收证明》是否成立生效的问题。经审查，胡晓敏与贺堂川于2014年12月2日签订《房屋出租接收证明》，签订该份证明时，所涉及的房屋尚未建成，贺堂川可出租的标的物并不明确，且对租赁物的交付时间、租赁期限、出租人除交付房屋外的其他义务如房屋装饰装修情况、水电设备的安装以及承租人使用租赁房屋的限制性条件等均无约定，该份证明缺乏合同标的物、履行期限、地点、方式等关键性要件；从形式上审查，该份证明亦缺乏明确的“租赁合同”标题、首部等形式要件。且无论是在签订《房屋出租接收证明》时，还是争议房屋建成后，贺堂川均未举出证据证实其已经取得了符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的建设工程规划许可证等准建手续。故一审综合上述情况，认定《房屋出租接收证明》不是一份成立生效的房屋租赁合同并无不当。在《房屋出租接收证明》并未成立生效的情况下，贺堂川要求胡晓敏按该证明中的约定履行缴纳租金的义务不能得到支持。胡晓明按2010年11月19日签订的《房屋出租协议》支付2016年度的租金并未违约，相反贺堂川拒收租金并解除《房屋出租协议》属违反双方的约定，一审判令贺堂川支付胡晓敏违约金7200元正确。因双方均同意解除原《房屋出租协议》，且在2016年1月9日贺堂川已经采取张贴公告等公开方式告知解除合同的意愿，胡晓敏已知悉，故一审判决双方的《房屋出租协议》解除并无不当。关于贺堂川上诉所称的损失13500元，因本案并非胡晓敏违约，且贺堂川对该损失亦未举证证实，一审未予支持正确。至于《房屋出租协议》解除前未支付的租金，因双方于2015年10月之后就租金缴纳产生争议，多次发生纠纷，贺堂川采取停水等措施，客观上造成胡晓敏无法正常经营，且2016年3月22日贺堂川更是在未经胡晓敏允许的情况下将胡晓敏所经营超市的货物搬离，致使胡晓敏完全无法在该房屋内经营，综合上述情况，对2015年11月20日至2016年1月16日合同解除期间的租金一审未予支持，处理合情合理。
综上所述，上诉人贺堂川的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费393元，由上诉人贺堂川负担。
本判决为终审判决。
审判长 郜帮勇
审判员 吴 卫
审判员 侯著韬
二〇一七年四月十二日
书记员 谭绍丹