广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第558号
上诉人（原审被告、反诉原告）：冯祥成，男，1974年3月17日出生，汉族。
委托代理人：姚志刚，广东德良律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄彩娥，女，1958年8月31日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：关立峰，男，1982年5月12日出生，汉族。
上列被上诉人共同委托代理人：黄春秀，广东安国律师事务所律师。
原审第三人：阳华英，女，1979年6月14日出生，汉族。
上诉人冯祥成因与被上诉人黄彩娥、关立峰房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第2031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
黄彩娥、关立峰向原审法院诉称：黄彩娥、关立峰与冯祥成经中原地产介绍，于2006年8月5日签订《房屋买卖合同》，约定冯祥成将广州市芳村区鹤松里五巷2号603房出售予黄彩娥、关立峰，成交价为人民币270000元。合同签订后，黄彩娥、关立峰按约定分别于2006年8月5日支付了定金20000元、于2006年8月31日支付了首期房款140000元、于2006年8月7日支付800元向冯祥成购买房屋内的抽油烟机、消毒碗柜、鞋柜等给被告，冯祥成于2006年8月31日将上述房屋交付黄彩娥、关立峰居住至今。
2010年9月，黄彩娥、关立峰向冯祥成查询和要求办理房屋的过户登记手续，但冯祥成隐瞒已核发房地产证的事实，在黄彩娥、关立峰一再追问下冯祥成表示不愿意将涉案房屋售予黄彩娥、关立峰了。因黄彩娥、关立峰已支付60%的购房款给冯祥成，黄彩娥、关立峰已对涉案房屋进行了装修、配置了家私家电，居住涉案房屋长达4年之久，另黄彩娥、关立峰为置换上述房屋，已于2005出售了原有的一房一厅的住房，现在除了在涉案房屋居住外，黄彩娥、关立峰一家人无另处房屋可居住。黄彩娥、关立峰向房管部门查册，得知涉案房屋已于2010年7月1日核发了房地产证在冯祥成名下，但冯祥成经敦促还是未能按合同约定配合黄彩娥、关立峰办理按揭手续和过户手续。故请求原审法院：1、判令冯祥成协助黄彩娥、关立峰办理广州市芳村区鹤松里五巷2号603房产交易过户手续（黄彩娥、关立峰愿意在产权登记过户时，一次性支付购房款余额给冯祥成）；2、判令冯祥成支付从2010年7月11日起至涉案房屋过户至黄彩娥、关立峰名下之日止，以人民币27万元为基数，按人民银行逾期贷款利率每天万分之二点五标准计算的逾期履行合同的违约金（暂计至2010年9月13日为118.7元）；3、判决冯祥成承担本案所有的诉讼费用。
冯祥成一审辩称：依据法定大于约定和物权大于债权的原则，冯祥成与黄彩娥、关立峰签订合同时，冯祥成并不是房屋的产权人。涉案房屋的性质是房改房，冯祥成由单位分配使用了涉案房屋，但涉案房屋没有经过房管部门注册登记，从法律意义上说冯祥成当时是不享有涉案房屋的所有权。冯祥成当时是没有权利去签订涉案房屋的买卖合同的；黄彩娥、关立峰与冯祥成签订合同的时间是2006年8月5日，而在签订合同后的2008年6月6日，冯祥成与阳华英结婚，涉案房屋的房产证是在2010年9月才办到冯祥成的名下。涉案房屋是冯祥成与阳华英的夫妻共有财产。阳华英作为该房产的共有人，且阳华英至今是不同意涉案房屋出售。根据法律规定阳华英权利的效力大于黄彩娥、关立峰与冯祥成之间的合同效力，故请求法院判令黄彩娥、关立峰与冯祥成双方买卖合同自签订之日起无效。由于黄彩娥、关立峰与冯祥成签订的房屋买卖合同自此无效，双方应该返还财产，冯祥成同意将已收到黄彩娥、关立峰的房款全部退回给黄彩娥、关立峰。黄彩娥、关立峰也应支付一定的房屋使用费给冯祥成。故此，提起反诉：1、要求判令黄彩娥、关立峰与冯祥成双方签订有关广州市芳村区鹤松里五巷2号603房的《房屋买卖合同》无效；2、判令黄彩娥、关立峰搬离广州市芳村区鹤松里五巷2号603房；3、判令黄彩娥、关立峰支付从2006年8月31日至黄彩娥、关立峰实际搬离房屋止，按每月1300元标准计算的房屋使用费给冯祥成（暂计至2010年9月30日人民币为6万元）。
阳华英一审陈述：同意冯祥成的抗辩及反诉意见。
反诉被告黄彩娥、关立峰共同辩称：由于在签订买卖合同前，冯祥成所属单位已将涉案房屋作为房改房分配给冯祥成使用，只是当时还没有领取房产证，但并不影响冯祥成对涉案房屋处分的权利。如果冯祥成认为其对涉案房屋没有处分权，冯祥成应该就冯祥成无处分权进行举证。否则将承担举证不能的责任。所以，黄彩娥、关立峰与冯祥成双方签订的买卖合同有效。
涉案房屋是属于冯祥成与阳华英在结婚前单位分配给冯祥成的，尽管房产证的核发时间在结婚证的登记之后，也改变不了涉案房屋属冯祥成与阳华英的婚前财产，并非冯祥成与阳华英夫妻的共有财产。冯祥成当时签署房屋买卖合同时，冯祥成与阳华英是情侣关系，当时黄彩娥、关立峰与冯祥成双方在合同的订立、磋商、谈判整过程均有阳华英参与，从收取黄彩娥、关立峰购买冯祥成涉案房屋内家用物品款项中签名可以证明。退一步讲，涉案房屋是属于冯祥成与阳华英共有房产，而阳华英是知道并支持涉案房屋出售的，且涉案房屋产权登记所有权人仅仅是冯祥成一人。如果冯祥成与阳华英对涉案房屋是属于夫妻共有财产，也仅仅是冯祥成与阳华英的内部关系，对外、对黄彩娥、关立峰不具有抗辩的效力。
冯祥成根据合同约定交付了涉案房屋给黄彩娥、关立峰使用，黄彩娥、关立峰已经支付了60%的房款，而黄彩娥、关立峰所交付的费用远大于房屋实际的使用价值。即使房屋买卖合同无效也是冯祥成的过错，不得要求黄彩娥、关立峰支付使用费，且从冯祥成提起反诉起往前计算已经超过了2年的诉讼时效。为此，请求法院驳回冯祥成的全部反诉请求。
原审法院经审理查明：2006年8月5日，黄彩娥、关立峰（买方）经中介公司介绍与冯祥成（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖之房屋地址为：广州市芳村区鹤松里五巷2号603房，建筑面积74.1345平方米；冯祥成保证对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所在有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则冯祥成应承担由此而引致的一切责任，由于冯祥成的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或第三人产生纠纷的，由冯祥成承担全部责任；成交价为27万元；于2006年8月7日前支付人民币20000元作定金，冯祥成交付该物业予黄彩娥、关立峰使用当天，黄彩娥、关立峰支付首期楼价款人民币160000元（含定金），房管局核发房产证后，冯祥成应即时通知黄彩娥、关立峰并于10天内协助黄彩娥、关立峰办理按揭；人民币110000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入冯祥成银行帐号作为楼价余款；是次交易所产生税费（按房地产交易所规定以黄彩娥、关立峰与冯祥成双方各付各税）方式交付；冯祥成交付该物业予黄彩娥、关立峰使用之日日期为2006年8月31日，冯祥成在交付该物业前必须付清一切有关物业之欠费；该物业以现状售予黄彩娥、关立峰，黄彩娥、关立峰已检查并同意以现状购获该物业；黄彩娥、关立峰与冯祥成双方协商并同意以人民币800元购买冯祥成的消毒碗柜、抽油烟机、鞋柜，2006年8月7日付清。
合同签订后，同日，黄彩娥、关立峰向冯祥成支付了定金20000元。于2006年8月7日，由阳华英签名确认内容有：今收到黄彩娥、关立峰人民币800元，用于购买物业内的消毒碗柜、抽油烟机、鞋柜“的字据。2006年8月31日，黄彩娥、关立峰与冯祥成双方签署了将涉案房屋交付黄彩娥、关立峰使用的《房屋交吉具结书》。同日，黄彩娥、关立峰按合同约定向冯祥成支付了首期房款人民币140000元。冯祥成与阳华英于2008年6月6日办理了结婚登记。涉案房屋于2010年7月1日以成本价房改购买登记在冯祥成名下。黄彩娥、关立峰以与冯祥成协商办理登记过户手续不成，向原审法院提起诉讼。
在本案审理过程中，黄彩娥、关立峰撤回要求冯祥成支付从2010年7月11日起至涉案房屋过户至黄彩娥、关立峰名下之日止，以人民币27万元为基数，按人民银行逾期贷款利率每天万分之二点五标准计算的逾期履行合同违约金的诉讼请求。冯祥成向原审法院提供了证明其与阳华英于2008年6月6日办理了结婚登记的《结婚证》。
黄彩娥、关立峰向原审法院提出要求对涉案房屋诉讼保全。于2010年9月30日，原审法院以（2010）荔法民三初字第2031－2号民事裁定书裁定查封广州市芳村区鹤松里五巷2号603房。
原审法院认为：广州市芳村区鹤松里五巷2号603房是通过房改购买，以冯祥成名字登记的房产。于2006年8月5日，黄彩娥、关立峰与冯祥成以买卖涉案房屋而签订《房屋买卖合同》时，虽然未具备产权登记过户手续条件，但黄彩娥、关立峰已按合同约定交付部分房款给冯祥成，而冯祥成也按合同约定交付涉案房屋给黄彩娥、关立峰使用至今，该合同效力属待定状态。2010年7月1日，涉案房屋产权登记在冯祥成名下后，按合同约定已具备了办理产权登记过户手续的条件，该合同已生效。冯祥成依约应协助黄彩娥、关立峰办理涉案房屋的产权登记过户手续，至今冯祥成仍未履行协助黄彩娥、关立峰办理涉案房屋的产权过户手续，已构成了违约的事实。
涉案房屋是否属夫妻共有财产，或冯祥成处分夫妻共有财产的行为是否有效和黄彩娥、关立峰与冯祥成对涉案房屋买卖的交易行为是否有效是两个不同的问题，况且从黄彩娥、关立峰与冯祥成双方对涉案房屋买卖合同的订立、磋商、谈判整个过程均有事实证明有阳华英参与。退一步讲，房屋是属于夫妻共有房产，而阳华英是知道并支持房屋的出售行为的。现在产权登记的所有权人仅仅是冯祥成一人，如果涉案房屋是属于冯祥成与阳华英夫妻共有财产，也仅仅是冯祥成与阳华英的内部关系，对外、对黄彩娥、关立峰方不具有抗辩的效力。故前者涉及应是夫妻一方处分夫妻存续期间财产对内（夫妻内部）的效力问题，后者涉及的是夫妻一方处分夫妻存续期间财产对外（对第三人）的效力问题。黄彩娥、关立峰的诉讼请求是针对其与被告交易行为是否有效，属于夫妻一方处分夫妻存续期间财产对外的效力问题。
根据我国现行的民事立法规定，不动产物权变动除要求当事人具有债权合同，还要履行登记手续，即合同与登记是相互独立的两个行为。黄彩娥、关立峰与冯祥成在交易涉案房屋过程中签订的合同在性质上属于债权合同，其内容并没有违反法律、行政法规的禁止性规定。
在涉案房屋买卖合同的订立、磋商、谈判整个过程中，冯祥成已表明涉案房屋是单位分配的房改房，从冯祥成提供他们结婚登记时间来看，他们结婚也只能证明发生在买卖合同签订之后，况且，涉案房屋现在也只是登记在冯祥成一人名下，黄彩娥、关立峰基于对冯祥成的信赖，有理由地认为冯祥成是涉案房屋的唯一权利人而购买涉案房屋，该行为不构成恶意；从交易习惯来说，黄彩娥、关立峰除了对冯祥成的信赖外，冯祥成还收取了黄彩娥、关立峰交付的59.23％的房款，并将涉案房屋交付给黄彩娥、关立峰使用至今长达4年多，就已经尽到普通的、善意购买人的注意义务；从转让的价格来说，由于涉案房屋的买卖发生在四年前，且黄彩娥、关立峰与冯祥成签订《房屋买卖合同》时，产权并没有登记在冯祥成名下，交易存在一定的风险，从黄彩娥、关立峰为购买房屋支付的价格来看，属合理的对价，黄彩娥、关立峰应属善意的第三人。现黄彩娥、关立峰要求判令冯祥成协助办理涉案房屋的交易过户手续，将涉案房屋过户到黄彩娥、关立峰名下，且黄彩娥、关立峰承诺愿意在产权登记过户时一次性付清购房款余额给冯祥成，有利于交易安全，符合法律的有关规定，原审法院予以支持。
冯祥成和阳华英共同认为他们是在涉案房屋产权登记前登记结婚，涉案房屋应属于他们夫妻俩婚后共同财产，要求判令黄彩娥、关立峰与冯祥成双方签订有关涉案房屋的《房屋买卖合同》无效；判令黄彩娥、关立峰搬离涉案房屋；判令黄彩娥、关立峰支付从2006年8月31日至黄彩娥、关立峰实际搬离涉案房屋止，按每月1300元标准计算的房屋使用费给冯祥成的抗辩和反诉缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。在本案审理过程中，黄彩娥、关立峰撤回要求被告支付从2010年7月11日起至涉案房屋过户至黄彩娥、关立峰名下之日止，以人民币27万元为基数，按人民银行逾期贷款利率每天万分之二点五标准计算的逾期履行合同的违约金的诉讼请求。符合法律的有关规定，原审法院予以准许。为此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条之规定，作出判决：一、冯祥成，阳华英自本判决发生法律效力之日起10日内，提供必要的证明文件协助黄彩娥、关立峰办理广州市芳村区鹤松里五巷2号603房产交易过户手续。二、驳回冯祥成反诉要求判令黄彩娥、关立峰与冯祥成于2006年8月5日签订有关广州市芳村区鹤松里五巷2号603房的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。三、驳回冯祥成反诉要求判令黄彩娥、关立峰搬离广州市芳村区鹤松里五巷2号603房的诉讼请求。四、驳回冯祥成反诉要求判令黄彩娥、关立峰支付从2006年8月31日至黄彩娥、关立峰实际搬离房屋止，按每月1300元标准计算的房屋使用费的诉讼请求。本案诉讼保全费1870元，由冯祥成负担（黄彩娥、关立峰预交诉讼保全费1870元，原审法院不退回，由冯祥成直接交回给黄彩娥、关立峰）。本案受理费75元，反诉受理费750元，均由冯祥成负担。
判后，冯祥成不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院未能正确认定房屋买卖合同法律关系，导致判决错误。一审法院认为，《房屋买卖合同》是效力待定合同是片面及错误的。因为冯祥成与黄彩娥、关立峰签订合同时，房屋确未进行登记过户，换言之，冯祥成还未是房屋产权人，而且黄彩娥、关立峰明确知道这一事实。而根据《物权法》第九条的明确规定，房产确权是必须经过登记方，未经登记，不发生法律效力。我方认为，《房屋买卖合同》虽然成立，但并没有生效，法院不能以该合同内容作为判案依据。2、一审法院认定共有财产与房屋买卖交易行为之间关系模糊，没有正确适用法律。由于房屋是在冯祥成与阳华英的婚后才登记确认，当然属于冯祥成与阳华英的共有财产。房屋是否登记确权直接影响到房屋买卖合同的效力问题，不是相互独立的两个行为。签订《房屋买卖合同》时，阳华英没有书面确认，现在也没有追认，证明房屋交易行为没有得到共有人认可。所以说，基于本案争议房产是共有财产，冯祥成与黄彩娥、关立峰签订的《房屋买卖合同》是冯祥成无权单独处分房产的行为，而对于该行为，黄彩娥、关立峰是明知的，且应当承担合同无效的后果。基于上述观点，我方认为由于冯祥成的婚姻状况发生了变化，而导致合同权利主体发生变化，视为房屋买卖合同无效。故此上诉请求：1、撤销一审判决，改判冯祥成与黄彩娥、关立峰于2006年8月5日签订的《房屋买卖合同》无效；2、黄彩娥、关立峰承担一、二审诉讼费。
黄彩娥、关立峰答辩称：同意一审判决，要求维持原判，不同意冯祥成的上诉请求及事实理由。首先，我方认为冯祥成和黄彩娥、关立峰之间订立的《房屋买卖合同》从订立之日起就成立并且已生效。我方也赞同法院认定合同和登记是相互独立的两个行为，合同从签署之日起已经成立，且该合同没有违反法律的强制性规定，并且反映了当事人的真实意思表示。所以合同一签订就已经生效。房屋取得产权证只是行政管理过户登记的条件，并非合同生效的要件。其次，涉案房屋并非冯祥成和阳华英之间的夫妻财产。从物权法规定来看，房屋登记在产权人名下，产权人就有权处分。冯祥成作为登记产权人，享有完全处分权，可对外进行处置。对于是否属于夫妻财产是冯祥成内部之间的关系。而且涉案房屋是冯祥成与阳华英结婚之前的单位分配房，只登记在冯祥成一人名下。从我方向房管局了解的信息来看，冯祥成在结婚以前已向单位付清了房款。所以，涉案房屋并非冯祥成和阳华英的夫妻同财产。第三，冯祥成与阳华英当时只是情侣关系，整个交易过程阳华英都在场，并且也同意《房屋买卖合同》的订立，现在《房屋买卖合同》的条件已经具备，冯祥成和阳华英反悔没有依据。一审判决继续履行《房屋买卖合同》，将涉案房屋过户到黄彩娥、关立峰名下完全正确。综上，我方请求二审维持原判。
阳华英经本院传唤，没有到庭应诉，也没有做出书面答辩意见。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点于冯祥成处理该涉案房屋的行为是否有效。涉案房屋系冯祥成在与阳华英结婚之前的单位分配并购买的房改房，冯祥成与黄彩娥、关立峰在2006年8月5日签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋的所有权人是冯祥成一人，《房屋买卖合同》是冯祥成与黄彩娥、关立峰双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，因此是合法有效的。双方在签订《房屋买卖合同》时，是因为当时的政策原因未取得房产证，但这并不影响《房屋买卖合同》有效，冯祥成与阳华英结婚后即便有约定涉案房屋是夫妻共有财产，也仅仅是冯祥成与阳华英的内部关系，对《房屋买卖合同》的有效性也不产生影响。据此，冯祥成上诉主张涉案房屋是在其与阳华英结婚后才登记产权，当然属于夫妻共有财产，冯祥成无权单独处分房产，阳华英一直没有追认，故此《房屋买卖合同》无效，没有法律依据，本院不予采纳。黄彩娥、关立峰已按合同约定履行了支付部分房款的义务，冯祥成也按合同约定履行了交付涉案房屋的义务。在2010年7月1日涉案房屋产权登记在冯祥成名下后，黄彩娥、关立峰要求冯祥成按合同约定协助办理产权登记过户手续，有合同依据，本院予以支持。阳华英经本院传唤，没有到庭应诉，本院依法对本案进行缺席审理。综上所述，经审查原审判决并无不当，本院予以维持。冯祥成上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1650元，由上诉人冯祥成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 岳为群
二〇一一年四月二十八日
书 记 员 李 焕