青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青28民终453号
上诉人(原审被告)格尔木慧子伟业商贸有限公司，住所地:格尔木市育红街10号1号楼1单元141-142室，统一社会信用代码:916328015950050295。
法定代表人孙奎亮，该公司总经理。
被上诉人(原审原告)徐静，女，1984年3月10日出生，汉族，河南省南阳市人，个体，住格尔木市。
委托诉讼代理人郑淑蓓，青海法脉律师事务所律师。
原审被告孙奎亮，男，1973年4月20日出生，汉族，陕西省韩城市人，，住格尔木市。
上诉人格尔木慧子伟业商贸有限公司（以下简称慧子公司）与被上诉人徐静、原审被告孙奎亮房屋买卖合同纠纷一案，因不服格尔木市人民去法院（2015）格民初字第1414号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人慧子公司法定代表人孙奎亮，被上诉人徐静及委托诉讼代理人郑淑蓓、原审被告孙奎亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人慧子公司诉讼请求：1、依法判令孙奎亮与徐静2014年3月5日签订的《房屋买卖合同》有效，继续履行合同。2、驳回被上诉人的诉讼请求。3、本案上诉费、原审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：2014年3月5日，上诉人与被上诉人签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：房屋坐落于格尔木市育红街实验小学东侧商业铺面，自北向南第一间，面朝向东。面积约80平方米。结构：框架结构楼上楼二层各40平方米，集中供暖。被上诉人徐静主动将房款交清后于2014年3月5日起草了《房屋买卖合同》，并于当日签订。后被上诉人于2015年10月16日向格尔木市人民法院提起民事诉讼，要求退房款，终止合同，以种种理由要挟上诉人，2016年10月11日，格尔木市人民去法院作出（2015）格民初字第1414号民事判决，该判决书判决的三项运用法律错误。首先：房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，法院无权确认合同为无效合同，理由是：慧子公司将自己公司的实际权利转让给徐静，徐静是知道的，而且徐静本人也是成年的完全民事行为人，不能将自己起草并签字的《房屋买卖合同》视同废纸，并废除。这于法无据。其次，慧子公司并没有实际开发和销售商品房，利用自己的土地经教育局联合把有限的土地利益转化为经济利益，不存在开发牟利，仅仅将自己实际拥有的不动产转让给徐静，这是合理合法的。格尔木市人民法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》裁判本案是缺乏法律要件的。再次本案中根据房屋《房屋买卖合同》第六条之约定：房屋完工后建筑商交房钥匙，甲方立刻将房屋交于乙方使用，不占用房屋的使用时间，甲方负责安装好水、暖、电、门，由此上诉人依据合同的要件逐步履行合同的完成。格尔木市人民法院一纸判决将有效合同判为无效错误，为此依法提起上诉。
被上诉人徐静辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。
原审被告孙奎亮未提出答辩意见。
徐静一审诉讼请求：1、请求确认双方2014年3月5日签订的房屋买卖合同无效；2、判令二被告连带退还原告购房款160万元，并赔偿损失48万元。3、承担本案诉讼费。
一审法院查明的事实：2012年8月6日格尔木市实验小学住宅楼项目设计方案经格尔木市城乡规划领导小组审批实施。2013年1月24日被告慧子公司（乙方）与格尔木市教育局（甲方）签订《联合集资建设合同》，合同约定：甲乙双方土地手续齐全合法，为了提高办事效率，乙方同意将商住用地合并于甲方，联合建设；联建房座北朝南育红街为16层商住楼，其中一、二层为商铺，三至十六层为住宅，另坐西朝东为三层商铺，甲方负责施工；房屋分配方案，甲乙约定方向坐西朝东的三层商铺产权全部归乙方所有，总面积约950.7平方米；方向坐北朝南的商铺按现设计图自东向西两套商铺产权为乙方所有，每套商铺为两层，三至十六层住宅按本建筑图最东边单元每层A、B两种户型共28套产权均为乙方所有；房屋分配时间，甲方在2014年10月30日前将房屋竣工验收，竣工验收合格后7日内将乙方应分得房屋交付给乙方，甲方自己房屋的分配不能影响乙方的房屋分配，不可抗力因素除外。2014年3月5日原告徐静作为乙方与被告孙奎亮作为甲方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：房屋坐落于格尔木市育红街实验小学东侧商业铺面，自北向南第一间，面朝向东。面积约80平方米（准确面积按房管局实际测绘面积为准），结构框架结构，楼上楼下二层各40平方米，集中供暖；房屋总价为人民币160万元；付款方式为乙方一次性付清房款160万元，即每平方米2万元（房款结算时按房管局实际测绘面积结算，多退少补）；房屋完工之后建筑商交房屋钥匙时，甲方立即将房屋交予乙方使用，不占用房屋的使用时间，甲方负责安装好水、电、暖、门；甲方未按照合同约定将该房屋出售给乙方，将该房屋出售给第三方造成违约，或如双方任何一方违约，违约方赔偿另一方房屋总价30%的违约金（即人民币48万元）。合同签订后原告支付被告房款160万元，被告孙奎亮于2014年3月13日出具收条一份。庭审中，原、被告均表示，原告徐静与被告孙奎亮签订的《房屋买卖合同》实质上是孙奎亮以慧子公司法定代表人身份和原告徐静签订，被告慧子公司虽然没有盖章，但合同双方系原告徐静和被告慧子公司。2015年9月17日格尔木市教育局向格尔木市住建局出具《关于实验小学住宅楼项目情况说明》，说明中载明：“实验小学住宅楼项目设计方案于2012年8月6日由格尔木市城乡规划领导小组审批，该项目由教育局与慧子公司共建（附联建协议），项目在实验小学国有划拨用地和慧子公司国有出让用地范围内建设，两种用地方式不同，市国土局要求将两块用地分别出具《国有出让土地规划条件通知书》，待用地性质变更后，两块用地权属全部属于教育局”，至本案开庭之日，该建设用地尚未办理土地使用权变更登记手续，所建房屋亦未完工交付。另查明，被告慧子公司经营范围是服装、五金、家用电器、花卉鱼虫、手机、家具、玉器工艺品销售；市场开发；房屋、柜台租赁。以上事实有《联合集资建设合同》、《房屋买卖合同》、收条、《关于实验小学住宅楼项目情况说明》、询问笔录及庭审笔录等予以证实。
一审法院认为，被告慧子公司与格尔木市教育局签订《联合集资建设合同》后，对外预售商业铺面，与原告徐静签订《房屋买卖合同》，并收取原告徐静购房款160万元，事实上进行的是房地产开发经营活动，但慧子公司不是房地产开发企业，不具备从事房地产开发经营主体资格，故其与原告签订的《房屋买卖合同》为无效合同，被告所述该商业铺面是联合集资建房不是开发性质的，其有权出售，合同不存在无效的抗辩理由，本院不予采纳；《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因合同无效是被告慧子公司违反法律强制性规定而导致的，故被告慧子公司在本案中应承担全部责任，因此原告要求被告慧子公司返还购房款160万元及赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。关于赔偿损失的具体数额，《房屋买卖合同》无效，自合同签订之日起对双方当事人就不具有法律约束力，因此原告损失数额应为原告交付的房款160万元的银行同期贷款利息，时间为2014年3月13日原告交款之日起至2016年9月27日开庭之日，按2014年3月中国人民银行同期贷款利率6.15%计算，数额为253926.67元，原告诉求超出部分，本院不予支持。原告要求被告孙奎亮承担责任的诉讼请求，因庭审中双方均认可被告孙奎亮是被告慧子公司的法定代表人，代表慧子公司与原告徐静签订的合同，合同双方为原告徐静和被告慧子公司，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、依法确认原告徐静与被告格尔木慧子伟业商贸有限公司2014年3月5日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告格尔木慧子伟业商贸有限公司返还原告徐静购房款160万元；三、被告格尔木慧子伟业商贸有限公司赔偿原告徐静损失253926.67元；四、驳回原告徐静的其他诉讼请求。上述二、三项合计1853926.67元，限本判决生效后十五日内付清。案件受理费23440元，由原告徐静承担1955元（已交纳），由被告格尔木慧子伟业商贸有限公司承担21485元，于本判决生效后七日内交纳。
二审中，上诉人慧子公司、被上诉人徐静、原审被告孙奎亮均没有提交新证据。
一审法院查明的事实与本院查明的一致，本院对此予以确认。
本院认为，上诉人慧子公司与被上诉人徐静签订的《房屋买卖合同》具备了商品房买卖合同的主要内容，故该合同属于商品房买卖合同，上诉人慧子公司所述其没有实际开发和销售商品房的上诉理由不能成立，本院不予采信。上诉人慧子公司不是房地产开发企业，至今未取得商品房预售许可证明，故其与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系无效合同，一审认定事实正确。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人慧子公司未取得商品房预售许可证明即向被上诉人徐静销售房屋，是导致合同无效的主要原因，故上诉人慧子公司应向被上诉人徐静返还购房款160万元并赔偿损失。一审判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人格尔木慧子伟业商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23440元由上诉人格尔木慧子伟业商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张卓鹏
审判员 尤晓玲
审判员 沈 宁
二〇一七年一月二十日
书记员 马 兰