广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22896号
上诉人（原审被告）：何伟，男，1968年10月7日出生。
被上诉人（原审原告）：深圳市龙城物业管理有限公司。
法定代表人：徐永平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏海波，系该公司职员。
何伟因与深圳市龙城物业管理有限公司（以下简称龙城物业）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初5311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。何伟及龙城公司委托代理人苏海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何伟上诉请求：1、撤销原判，改判何伟不须支付龙城物业未签订物业服务合同而产生的费用。2、诉讼费用由龙城物业承担。事实及理由：一、何伟与龙城物业未签订实质的物业服务合同，龙城物业以与深圳市国土资源和房产管理局签订《XX村X期前期物业服务合同》和龙珠社区工作站出具的证明为理由认定与何伟存在物业服务合同。而龙城物业与深圳市国土资源和房产管理局签订《XX村X期前期物业服务合同》已经于2011年到期合同中止，并且其出示的《XX村X期前期物业服务合同》属于不完整合同缺少附件1、附件2。二、龙城物业一审提供的龙城物业管理有限公司营业执照经查询途径查证其经营范围未包括XX村X期，龙城物业采用了XX村二期的营业执照管理XX村X期，此种行为已属违法。三、龙城物业一审提供的龙城物业管理有限公司营业执照经查询途径查证其停车场经营期限已经过期而龙城物业在经营期限到期后还在继续经营收费，此种行为也属违法。四、龙珠社区工作站出具的证明只能证实龙城物业存在于XX村X期，但其法律上的合法性存在质疑。五、何伟与龙城物业未签订任何形式的物业服务合同，物业服务没有任何保证和任何服务标准何来的收费标准和欠费。六、龙城物业提出的追交物业管理费的二年追诉期已过，追诉金额计算也不正确。七、龙城物业一审提供的龙城物业管理有限公司营业执照经查询途径无法查证龙城物业关于XX村X期财务报表状况和税务证明。综上所述，龙城物业在各种违法情况下为了收取所谓物业管理费，利用工作便利，在不与何伟签订《XX村X期物业服务合同》物业服务质量不能保证前提情况下，要求何伟承担其所谓的物业管理费，何伟坚决不予理会。恳请中级人民法院在公开、公平、公正的情况下，给予何伟公平、公正的决断。
龙城物业辩称，一、物业服务合同并不需要物业企业与业主个人单独签订。深圳市国土资源和房产管理局是签订前期物业合同的合法主体，龙城物业是具有物业管理资质的物业管理企业，双方主体合法，意思表示真实，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，属于合法有效的合同。合同到期后，由于XX村X期一直没有成立业主大会和业主委员会，因此，一直由龙城物业提供物业管理服务，龙珠社区提供的情况说明也正是证明龙城物业一直在对XX村X期小区物业进行管理。何伟作为业主之一，既然接受了龙城物业提供的物业服务，就没有理由拒绝缴纳相应的物业管理费等费用。二、关于物业服务质量问题，何伟未提交相应证据证实，不能证明准确的物业服务存在瑕疵的时间、地点以及物业服务瑕疵对其日常生活产生重大影响。三、关于营业执照，XX村一、二期和X期共用XX村营业执照，物业公司不属于无证经营，XX村X期合同一方主体为龙城物业，X期并非独立的法人，即便应当独立办理营业执照，亦属于行政管理事项，不影响物业服务合同的效力。四、关于停车场无证经营问题，何伟的陈述不属实，停车场的营业执照已过期，但已补办。五、XX村X期物业服务实行酬金制，部分业主拒绝缴纳物业费用，势必影响到全体业主的共同利益。同时，也会对物业管理企业的资金使用造成困扰，进一步影响到物业服务质量。因此，龙城物业认为一审判决事实认定清楚，适用法律正确，故请求人民法院依法予以维持。
龙城物业向一审法院起诉请求：1、何伟支付龙城物业物业管理费人民币14002.04元（以下币种均为人民币）、房屋本体维修基金644.84元，逾期付款违约金2156.63元，合计16803.51元（以上各项费用暂计至2016年5月5日，请求法院判决至实际付款日）；2、何伟承担本案所有诉讼费用。
一审法院认定：2008年7月28日，何伟（买方）作为申请人之一与深圳市国土资源和房产管理局（卖方）签订《深圳市经济适用住房买卖合同》，约定买方向卖方购买XX村X期X栋X座XX房，建筑面积为92.12平方米，及其它内容。2008年12月26日，深圳市国土资源和房产管理局向何伟出具《房屋交付使用通知书》，通知其办理涉案房产的入住手续。
2009年2月9日，龙城物业（乙方）与深圳市国土资源和房产管理局（甲方）签订《XX村X期前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对XX村X期经济适用房项目进行前期物业管理，合同期限从2008年10月8日起至2010年3月2日止，高层住宅楼统一按每月每平方米2.6元收取，物业专项维修资金的交纳标准按照市政府的相关规定执行，物业服务费按月收取，于每月5日前收取本月物业服务费，及其它内容。深圳市住房和建设局深建访[2013]108号文《关于XX村X期信访问题的复函》记载，自2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费，业主按2.2元/平方米/月的标准向物业服务企业支付，差价由政府补贴给龙城物业。
庭审中，何伟认可其一直居住在涉案房产，涉案小区有无其他物业管理公司进行物业管理不清楚，但龙城物业没有进行物业管理。龙城物业提交了龙珠社区工作站出具的证明以及何伟欠缴物业管理费及维修基金明细表，拟证明涉案小区由龙城物业从事物业管理至今，何伟从2011年1月起至2016年4月未向龙城物业缴纳管理费、本体维修基金，其中2011年1月至2013年12月每月管理费为202.66元，维修基金为0元，2014年1月至2016年4月，每月管理费为239.51元，维修基金为23.03元。何伟对上述明细表不予认可，但认可2011年1月至今未向龙城物业支付管理费。2015年8月31日，龙城物业向何伟发律师函催告支付物业管理欠费及其它欠费,涉案房屋的共同申请人（买方）张红英于2015年8月31日签收了上述律师函。
何伟向原审法院提交了信息件及照片，用以证明龙城物业与何伟没有存在服务关系，龙城物业管理处存在不合法。龙城物业对上述证据的关联性不予认可。何伟向原审法院提交了深圳市住房和建设局关于通报批评深圳市大众物业管理有限公司和深圳市龙城物业管理有限公司的决定，用于证明龙城物业管理不到位，且没有法律依据。龙城物业对上述证据的合法性及关联性不予认可，认为该决定未加盖公章。
龙城物业陈述其在涉案小区提供了房屋建筑本体及公用部分的维修和养护，日常公共环境的清洁绿化，垃圾的收集清运，维护小区内交通秩序及车辆停放秩序，以及日常的安保等服务。何伟对龙城物业陈述有异议，认为涉案小区没有保安在值班管理，外人可随意进出，地下人防工程通道玻璃坏了7年没有维修，绿化的保养工作不到位，电梯设备经常出故障，各个楼层的公共场所无人管理，垃圾成堆，墙面发霉脱落，没有维护。
庭审中，龙城物业明确其主张的物业管理费从2011年1月计至2016年4月30日，本体维修基金从2014年1月计至2016年4月30日，违约金计算从2011年1月计至2016年5月5日，按照中国人民银行同期贷款利率以每月欠缴费用为基数，请求判决到实际付款之日。
龙城物业庭后提交深圳市龙城物业管理有限公司XX村管理处营业执照，据此说明何伟XX村管理处依法在工商行政管理部门办理了登记手续，领取了营业执照，主要经营范围为XX村一、二、X期提供物业管理服务。何伟认为XX村X期管理处和XX村管理处属独立小区，XX村管理处营业执照与本案无关。
一审法院认为，龙城物业与深圳市国土资源和房产管理局签订的《XX村X期前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，双方当事人均应严格履行。龙城物业作为涉案小区的物业管理公司亦实际为涉案小区提供了物业管理服务，何伟认可从2008年起在涉案房产居住至今，故何伟理应向龙城物业支付物业服务费及本体维修基金。何伟虽辩称龙城物业未提供物业服务，但何伟所提交的证据并不足以证明，且即使龙城物业提供的物业管理服务存在瑕疵，何伟也不应因此拒绝交纳全部的物业管理费用。因物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其它业主利益的侵害；龙城物业也应听取业主的意见，提高服务质量。故对于何伟的上述抗辩，原审法院不予采纳。
何伟未举证证明已向龙城物业支付从2011年1月起至2016年4月止的物业管理费、本体维修基金，故何伟应向龙城物业支付2011年1月起至2016年4月止的物业管理费，其中2011年1月至2013年12月每月管理费应为202.66元，2014年1月至2016年4月，每月管理费为239.51元，维修基金为23.03元。故何伟应向龙城物业支付2011年1月起至2016年4月止的物业管理费共14002.04元（202.66×36+239.51×28），2014年1月至2016年4月止的本体维修基金644.84元（23.03×28）。至于龙城物业主张的管理费和本体维修基金的滞纳金，何伟应以每月欠缴的数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从欠交次月的5日起计至本院确定何伟应支付上述拖欠款项之日（其中2011年1月至2013年12月每月的欠费金额为202.66元，2014年1月至2016年5月每月的欠费金额为262.54元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：何伟应于判决生效之日起十日内向龙城物业支付物业管理费共14002.04元，本体维修基金644.84元及上述费用的滞纳金（以每月欠缴的数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从欠交次月的5日起计至原审法院确定何伟应支付上述拖欠款项之日止；其中2011年1月至2013年12月每月的欠费金额为202.66元，2014年1月至2016年5月每月的欠费金额为262.54元）；如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，由何伟负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审与一审查明的事实一致，本院予以确认。经本院二审调查询问，龙城物业公司确认涉案前期物业管理服务合同中虽未约定逾期付款违约金，但主张何伟欠缴物业管理费给龙城物业公司造成了损失，该损失为利息算损失。经本院二审调查询问，何伟确认其在一审中未提出诉讼时效抗辩。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于何伟应否向龙城物业公司支付物业管理费、本体维修基金并支付滞纳金。涉案前期物业管理服务合同虽于2010年3月2日到期，但涉案小区尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业，在何伟亦确认在原服务合同到期后涉案小区内并无其他物业服务企业的情况下，根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条第二款关于原合同到期后可继续履行至新合同履行之日，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于前期物业服务合同对业主具有约束力的规定，原物业服务合同可继续履行并仍对本案双方当事人具有法律约束力，龙城物业公司有权在继续提供物业管理服务后依约向何伟主张支付物业管理费及本体维修基金。因何伟拒付物业管理费和本体维修基金，给龙城物业公司造成了损失，故一审法院判决何伟按约定支付拖欠的物业管理费和本体维修基金，并按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款违约金（滞纳金），处理正确。
对于何伟上诉所称龙城物业公司的经营主体问题。涉案物业服务合同的合同当事人为龙城物业公司，龙城物业公司系独立法人企业，具有物业管理资质。何伟以龙城物业公司无证经营为由拒付物业管理费和本体维修基金，缺乏法律依据。
因何伟在一审中未提出诉讼时效抗辩，一审法院对诉讼时效问题未进行审理符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，同理，根据前述司法解释第四条第一款的规定，本院对何伟在二审中提出的诉讼时效抗辩不予支持，一审法院判令何伟支付欠付的物业管理费及本体维修基金，于法有据，本院予以确认。
综上所述，何伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费110元，由何伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
审 判 员 曹 静
二〇一七年二月二十二日
书记员（兼） 李开宇