陕西省神木市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0881民初561号
原告（执行案外人）:常少平，男，1960年出生，汉族。
被告（申请执行人）:马仲平，男，1965年出生，汉族。
第三人（被执行人）:崔二留，男，1967年出生，汉族。
第三人（被执行人）:杨俊男，女，1970年出生，汉族。
原告常少平与被告马仲平及第三人崔二留、杨俊男案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告常少平及其委托诉讼代理人高庆保，被告马仲平及其委托诉讼代理人焦治平，第三人崔二留、亦系杨俊男的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告常少平向本院提出诉讼请求：一、停止对西安市曲江新区芙蓉东路99号7-22601号房屋的执行。二、依法确认该房屋属于原告。三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年7月30日，因第三人崔二留、杨俊男欠李明林、杨在华、孙春荣250万元，将涉案房屋以物抵债200万元给李明林、杨在华、孙春荣，而李明林、杨在华、孙春荣欠原告182.6万元，李明林、杨在华又将该房屋以182.8万元以物抵债给原告，为此原告与第三人崔二留、杨俊男及李明林、杨在华、孙春荣三方签订了房屋买卖合同，约定：第三人崔二留、杨俊男自愿将其名下的位于西安市曲江新区芙蓉东路中海国际社区御湖1号第7幢2单元26层22601室房屋一套、车位7F119号转让给原告。且上述房屋剩余按揭贷款由原告偿还。合同签订后，原告于2015年12月10日与冯学财签订了西安市家居室装修工程施工合同，于2016年4月27日支付了519559.9元的装修费。截止2017年4月20日原告才将房屋按揭款结清。2016年6月15日。第三人崔二留告知原告该房屋被米脂法院查封，原告作为该房屋的实际所有人，杨俊男一直未办理过户登记，故无法办理过户登记，但原告已于2016年初实际住入并占有该房。2013年8月19日，被告马仲平与第三人崔二留因民间借贷涉案，同年11月14日，米脂县人民法院作出（2013）米民初字第00233号民事调解书，2015年7月27日该院作出（2015）米执字第00254-1号执行裁定书，裁定将原告已经占有使用的该涉案房屋予以查封。2017年7月3日榆林市中级人民法院作出（2017）陕08执指108号执行裁定书，裁定指令神木市人民法院执行。原告购买涉案房屋后虽未办理产权过户登记，但原告按合同支付了全部价款并实际占有该标的物至今，根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后未登记只是物权未设立，但并不影响合同效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。为此，原告于2017年11月23日提出书面执行异议，要求解除查封措施，并终止对涉案房屋的执行，2017年12月26日，神木市人民法院作出（2017）陕0881执异199号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。
原告常少平向法庭提供了以下证据：
第一组：商品房买卖合同两份，证明第三人杨俊男与中海兴业（西安）有限公司签订购房合同并购买涉案房屋与车位的事实；
第二组：西安市房屋专项维修资金交存收据两支、中海地产收款收据两支、陕西增值税普通发票一支、销售不动产统一发票（自开）一支，证明第三人杨俊男已经将涉案房屋的前期款项缴清的事实；
第三组：房屋买卖合同一份、借条复印件一支，证明原告与第三人杨俊男就涉案房屋达成一致转让的协议，将涉案房屋转让给原告的事实。
第四组：西安市家庭居室装饰装修工程施工合同一份、装修备案证一份、收条三支，证明原告常少平与冯学财签订装修合同，将涉案房屋进行装修，支出装修费519559.90元的事实，且该物业公司在原告装修该房屋时所开的装修备案证上的名字是原告常少平。
第五组：中国银行收费凭证两支、陕西农村商业银行电汇凭证32支、中国银行客户回单12支、招商银行客户流水明细表三支、结清证明一支，证明原告已经将涉案房屋的所有按揭贷款偿还完毕的事实。
第六组：中海物业管理有限公司西安分公司收据27支、物业公司证明一份，证明从2013年8月1日起至今的物业费均由原告常少平进行缴纳并管理使用该房屋至今的事实。
第七组：常诚身份证及银行卡复印件一份、叶林静身份证及银行卡复印件一份、常诚与叶林静结婚证复印件一份、证明一份，证明常诚与叶林静系原告常少平的儿子与儿媳的事实，因该房屋的部分费用是由常诚及叶林静偿还的。
第八组：（2017）陕0881执异199号执行裁定书一份、证明原告就涉案房屋提出执行异议被驳回的事实。
被告马仲平辩称：原告诉状中所述部分与事实不符，其诉请没有法律依据，原告亦认可与第三人签订了买卖合同，但自认该合同并未设立物权，就不会产生房屋所有权转移的法律后果，故应驳回原告的起诉。
被告马仲平向法庭提供了以下证据：
第一组：米脂县人民法院作出的（2013）米民初字第00233号民事调解书，证明第三人崔二留、杨俊男于2012年2月18日向被告马仲平借款人民币150万元，月利率为3.3%，具体调解内容见该调解书；
第二组：2013年8月27日米脂县人民法院作出（2013）米民初字第00233号民事裁定书一份、2015年7月27日米脂县人民法院作出（2015）米执字第00254-1号执行裁定书一份、米脂县人民法院作出（2017）陕0827米执恢13-1号执行裁定书一份，证明被告马仲平申请米脂县人民法院从2013年8月27日就查封了涉案房屋的事实；并证明米脂县人民法院分别于2015年7月27日、2017年4月25日对该涉案房屋进行续查封的事实。
第三组：2013年7月30日原告与第三人杨俊男、崔二留及案外人李明林、杨在华、孙春荣签订的房屋买卖合同一份，证明该买卖合同系原告在米脂县人民法院举行执行听证时提交，但经米脂县法院核实原件与复印件不符，另证明根据本合同第十二条的约定，该条款为抵押条款，因违反法律规定，因此不能认定为2013年7月30日第三人崔二留、杨俊男将涉案房屋的所有权转让给原告，且该合同约定，房屋的变更登记手续是由原告负责办理，但原告并未向相关登记机关提出申请并要求办理的事实；
第四组：米脂县人民法院于2017年5月5日执行听证笔录一份，证明原告早就知道涉案房屋被人民法院查封的情况下，依然将该房屋贷款向抵押权银行偿还完毕，而不是将该款项交给执行该房屋的人民法院。
第五组：米脂县人民法院2017年3月29日与该房屋所在的物业公司的调查笔录一份，证明该房屋在采取查封措施之前及之后涉及的空置物业费均由第三人杨俊男缴纳，不能证明涉案房屋的物业费是由原告缴纳的事实。
第六组：米脂县法院执行卷宗中调取的原告向法院提交的物业费单据，分别是2012年7月至2013年9月、2013年10月至2014年3月、2014年4月至2014年9月、2015年1月至2015年12月涉案房屋产生的物业费均为没有人居住空置的情况下产生的物业费。
第七组：米脂县法院执行卷宗中调取的原告向法院提交的由中行西安鼓楼支行出具的杨俊男就涉案房屋贷款还清的证明，证明该贷款是由第三人杨俊男偿还的，即便是本案原告偿还，也是于2017年4月20日才偿还完毕。
第八组：神木市人民法院作出的（2017）陕0881执异199号执行裁定书一份，证明神木市人民法院在认定本案事实的基础上依法作出了驳回原告执行异议申请的裁定是正确的。
第九组：2013年11月14日米脂县人民法院就马仲平与崔二留、杨俊男民间借贷一案庭审笔录一份，证明米脂县人民法院就查封第三人崔二留、杨俊男的房屋向二第三人告知的事实。
第三人崔二留、杨俊男辩称：该房屋二第三人已经以物抵债给原告，因该房屋有按揭贷款未还清，所以无法进行过户导致被查封，该房屋应属原告所有。
第三人崔二留、杨俊男未向法庭提供证据。
经庭审质证，本院对原被告向法庭提供的证据作如下认定：
原告提交的第一组证据，能够证明涉案房屋系第三人杨俊男向中海兴业（西安）有限公司购买的事实，本院予以采信。原告提交的第二组证据，能够证明第三人杨俊男交纳涉案房屋税费的事实，本院予以采信。原告提交的第三组证据，能够证明原告与二第三人及李明林、杨在华、孙春荣所签订的合同名为房屋买卖合同，实为房屋抵押合同，三方虽签订了房屋买卖合同，但根据该合同十二条约定：“合同生效后，乙方管理转让房屋但不得进行装修等一切投资。甲方于2014年7月30日前可以赎回该房产，但甲方必须支付乙方人民币182.8万元及该房屋从2013年7月30日起产生的一切费用及月息为1分的利息，2014年8月1日起该条款失效”，证明该抵押合同的生效时间为2014年8月1日，同时证明该涉案房屋在2013年8月27日被查封前，该房屋买卖合同并未生效，更谈不上交付该房屋给原告实际占有的事实，且原告自称其于2016年初实际占有该房，该组证据不能达到原告的证明目的，本院不予采信。原告提交的第四组证据，只能证明原告在涉案房屋被查封两年后才对该房屋进行装修的事实，达不到原告的证明目的，本院不予采信。原告提交的第五组证据，能够证明原告在法院查封涉案房屋之前，未付清涉案房屋全部价款，也未将剩余款项交付采取查封措施的法院执行，达不到原告的证明目的，本院不予采信。原告提交的第六组证据，能够证明该涉案房屋的物业费用截止2015年12月份均系第三人杨俊男交纳，中海物业管理有限公司西安分公司御湖管理处的证明，证明原告于2015年12月23日起至今由常少平装修使用至今，该房屋产生的费用由常少平承担，法院查封前原告未合法占有，还能证明2015年12月23日前的物业费均系第三人杨俊男交纳的事实，故对该组证据的证明目的不予采信。原告提交的第六组证据，结婚证能够证明常诚与叶林静为夫妻关系，达不到原告的证明目的。原告提交的第八组证据能够证明原告就涉案房屋提出执行异议后被本院驳回的事实，本院予以采信。
被告提交的第一组证据，能够证明二第三人向被告借款150万元经米脂县人民法院调解达成协议的事实，本院予以采信。被告提交的第二组证据，能够证明米脂县人民法院立案受理被告与二第三人民间借贷纠纷一案，在诉讼中该院于2013年8月27日查封了涉案房屋。该院又分别于2015年7月27日、2017年4月25日先后对涉案房屋进行续查封的事实，本院予以采信。被告提交的第三组证据，在原告提交的第三组证据已作认定。被告提交的第四组证据能够证明原告在得知该涉案房屋被查封后，仍然支付银行按揭贷款的事实，予以采信。被告提交的第五、六组证据能够证明涉案房屋从2013年8月1日起首次交纳物业管理费用，即从2012年7月起至2015年12月该房屋的物业管理费均系第三人杨俊男交纳的事实，予以采信。被告提交的第七组证据能够证明第三人杨俊男于2017年4月20日已将房屋按揭贷款全部结清的事实，予以采信。被告提交的第八组证据在原告提交的第八组证据中已作认定。被告提交的第九组证据能够证明米脂县人民法院审理被告与二第三人民间借贷纠纷案，在庭审中当庭告知第三人该涉案房屋被查封的事实，本院予以采信。
经审理查明：2013年8月21日，陕西省榆林市中级人民法院指定米脂县人民法院管辖受理了被告马仲平与第三人崔二留、杨俊男民间借贷纠纷一案，该院依据被告马仲平的财产保全申请，于2013年8月27日作出（2013）米民初字第00233号民事裁定书，裁定：查封该涉案房屋。并在2013年11月4日的庭审中，明确告知第三人崔二留、杨俊男及被告马仲平涉案房屋已被查封。同年11月14日该院作出（2013）米民初字第00233号民事调解书，调解：由第三人崔二留、杨俊男偿还马仲平借款本金150万元及利息。案件受理费11560元由第三人崔二留、杨俊男负担。因二第三人不履行生效调解书确定的义务，马仲平于2015年申请米脂县人民法院强制执行，该院于2015年7月27日作出（2015）米执字第00254-1号执行裁定书，裁定：续查封该涉案房屋。2017年4月25日该院作出（2017）陕0827米执恢13-1号执行裁定书，裁定：续查封该涉案房屋。2017年7月3日榆林市中级人民法院作出（2017）陕08执指108号执行裁定书，裁定指令神木市人民法院执行。原告常少平于2017年11月4日对（2017）陕0827米执恢13-1号执行裁定提出书面异议，要求解除对该涉案房屋的查封措施。
另查，2013年7月30日，第三人崔二留、杨俊男（两人为甲方）、原告常少平（为乙方）、案外人李明林、杨在华、孙春荣（三人为丙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“一、甲方自愿将自己于2011年7月5日购买的位于西安市曲江新区芙蓉东路中海国际社区御湖1号第7幢2单元26层22601房，车位7F119号转让给乙方管理使用。二、价款人民币182.8万元及275万元的银行贷款本息（不包括甲方已付贷款本息从2012年6月至2013年5月底计人民币29.38万元）。三、付款方式：银行贷款由乙方按月支付，其余款项本合同生效后应立即付清。四、甲方交付乙方房屋以中海兴业（西安）有限公司交付的标准为标准，并在半月内交付。甲方所欠中海兴业（西安）有限公司的一切费用由乙方承担。六、甲方应将购房合同、收款收据交于乙方管理。七、中海兴业（西安）有限公司将转让房屋房产证办好后，甲方应立即交于乙方管理，并由丙方担保。八、乙方办理过户手续，甲方必须积极配合，否则一切责任由甲方承担，并由丙方担保。九。甲方将银行交款卡交于乙方，乙方必须保证按月还清贷款本息，每月22600元，否则一切责任由乙方承担，并由丙方担保。十、本合同经甲、乙、丙三方签字按印房屋实际交付后生效。十一、本合同生效后，任何一方不得反悔，否则甲乙双方支付对方违约金，违约金为总价款的30%，并由丙方担保。十二、合同生效后，乙方管理转让房屋但不得进行装修等一切投资。甲方于2014年7月30日前可以赎回该房产，但甲方必须支付乙方人民币182.8万元及该房屋从2013年7月30日起产生的一切费用及月息为1分的利息（其中182.8万元不承担利息）。2014年8月1日起该条款失效。十三、本合同一式四份，甲、乙、丙各执一份，交物业公司一份”。合同签订后，从2013年8月起，原告常少平开始向第三人杨俊男在中国银行西安鼓楼支行账户内每月转款22000元，截止2017年4月20日原告将房屋按揭贷款结清。第三人杨俊男交纳了该房屋2012年7月至2015年12月的物业费。原告于2015年12月10日与冯学财签订了西安市家居室装修工程施工合同，于2016年4月27日支付了519559.9元的装修费。2016年初原告实际住入并占有该房。2016年6月15日，第三人崔二留告知原告该涉案房屋被米脂县人民法院查封，原告作为该房屋的实际所有人，于2017年11月24日提出书面执行异议，要求解除对涉案房屋的查封措施，并停止对涉案房屋的执行”。
本院认为：本案争议焦点为：原告常少平对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，该法第三十一条规定：“……享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。因此，不动产物权设立、变更、转让和消灭以登记为生效要件，处分不动产物权应以登记为实现要件。
《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，原告常少平、第三人崔二留、杨俊男及案外人李明林、杨在华、孙春荣三方签订了《房屋买卖合同》，该合同第十条约定：“本合同经甲、乙、丙三方签字按印房屋实际交付后生效”。第十二条约定：“合同生效后，乙方管理转让房屋但不得进行装修等一切投资。甲方于2014年7月30日前可以赎回该房产，但甲方必须支付乙方人民币182.8万元及该房屋从2013年7月30日起产生的一切费用及月息为1分的利息，2014年8月1日起该条款失效”。根据上述条款约定，该合同名为《房屋买卖合同》，实为《以物抵债合同》，该《以物抵债合同》的生效时间为2014年8月1日，在本院对涉案房屋查封时，该《以物抵债合同》并未生效。合同签订后，该涉案房屋从2013年8月1日起首次交纳物业管理费用，第三人杨俊男交纳了2012年7月至2015年12月的物业费。截止2015年12月第三人并未将涉案房屋交付原告与原告诉称其于2016年初实际占有该房相吻合。该涉案房屋于2013年8月27日被查封前原告并未实际占有，人民法院查封该涉案房屋是正确的。原告虽对该涉案房屋进行了装修，并于2017年4月20日将房屋按揭款结清。但原告并非取得该涉案房屋的所有权。该房屋的实际所有人仍为第三人杨俊男。综上，原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二第一款第（二）项规定：“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，故原告所持诉讼理由不能成立，其诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告常少平的诉讼请求。
案件受理费43420元，由第三人杨俊男、崔二留负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 乔 瑞
代理审判员 张 艳
人民陪审员 李林军
二〇一八年五月十八日
书 记 员 麻 磊