湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00392号
上诉人（原审被告）李志喜。
上诉人（原审被告）王剑，李志喜之妻。
二上诉人共同委托的代理人王泽民，湖北新世界律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）贺立民。
委托代理人童成祥，湖北夷陵律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人李志喜、王剑因与被上诉人贺立民房屋买卖合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2015）鄂葛洲坝民初字第00188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月27日立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，李志喜与王剑系夫妻关系。1996年8月20日，李志喜与湖北三联房地产开发有限公司签订《协议》，约定因房屋拆迁安置，湖北三联房地产开发有限公司将位于西陵区西坝一路9-101号和9-102号两套房屋补偿给李志喜。1998年1月14日，贺立民与李志喜签订了房屋买卖《协议书》，约定李志喜将坐落于西坝一路9-101号的房屋以35000元的价格出售给贺立民，其中1000元待房屋办理完过户手续后再支付。同时，双方还约定以后购买产权的费用以购房收据为准由贺立民负责，并约定李志喜必须负责协助贺立民办理该房屋的过户手续。双方签订协议当日，贺立民向李志喜支付了34000元购房款，李志喜也将该房屋交付给了贺立民，并由贺立民在该房屋居住至今。2014年8月20日，李志喜与该房屋出售单位葛洲坝集团第六工程有限公司签订了《葛洲坝集团公司公有住房重置价购房协议书》，并于2014年8月21日分别补缴了两笔维修费642.14元和779.20元，随后李志喜于2015年3月12日在宜昌市房地产登记交易中心办理了房屋所有权登记，所有权证号为0430406号。
原审同时认定，2015年4月23日，李志喜将贺立民居住的该房屋电表拆下后双方发生纠纷，贺立民向宜昌市公安局葛洲坝分局葛洲坝派出所报警。
原审判决据以认定上述事实的证据有协议书、查档证明、房屋买卖合同、缴款单据、收款收据、社区证明、接处警登记表及双方当事人在原审庭审中的陈述等。
原审法院认为该案争议焦点，一、双方所签订的《协议书》是否合法有效，是否已经解除。首先，诉争房屋系湖北三联房地产开发有限公司补偿给李志喜的房屋，李志喜对该房屋享有处分权，双方签订的协议系双方当事人真实意思表示，且贺立民实际入住该房屋至今，该协议合法有效，当事人应当按照协议全面履行自己的义务。其次，对于李志喜主张双方已经解除了房屋买卖《协议书》，并退还部分房款给贺立民的事实，李志喜当庭并未提供证据，其陈述解除协议后将该房屋出租给贺立民居住，也未提供任何证据。同时李志喜当庭陈述贺立民将原购房收款收据和与湖北三联房地产开发有限公司签订的《协议》退还给了自己的事实，该收款收据只是李志喜原拆迁以前所购房屋的收款收据，并非拆迁补偿安置后本案所争议房屋的收款收据，同时其办理产权手续是依据与葛洲坝集团第六工程有限公司签订的《葛洲坝集团公司公有住房重置价购房协议书》，而不是与湖北三联房地产开发有限公司签订的拆迁安置补偿《协议》，李志喜以贺立民退还其原购房收款收据和与湖北三联房地产开发有限公司签订的《协议》等材料为由，主张双方协议已解除没有法律依据，本院不予采信。二、李志喜是否应当继续履行协议协助贺立民办理该房屋的过户手续。双方在所签订《协议书》中明确约定李志喜应当协助贺立民办理该房屋的产权证和过户手续，同时贺立民也已经按照约定履行了付款义务，贺立民现主张要求李志喜继续履行合同和协助办理过户手续，符合双方约定。对于双方在协议中所约定的李志喜将该房屋的70%产权转让给贺立民，后续30%产权购房款以原购房收据为准由贺立民承担，原审认为结合协议书整体内容来看，李志喜是将房屋整体转让给了贺立民，并在签订协议书当日就将该房屋交付给了贺立民，对于后续产权购买的约定，李志喜也明确同意了按照原购房收据为依据由贺立民负责，该约定并不违反法律规定，同时，双方在签订协议书后至今，李志喜只是缴纳了该房屋的维修费而并没有缴纳下余30%购房款就已经取得了房权证，协议书中所约定的需缴纳后续购房款只是双方依据主观判断所预计的可能发生的事实，但事实上并没有发生，贺立民现主张要求李志喜继续履行合同和协助办理过户手续，符合法律规定，应予以支持。另外，本案所争议房屋系李志喜与王剑在婚姻存续期间取得的财产，李志喜与贺立民签订房屋买卖协议书和收取购房款交付房屋给贺立民居住至今已有十余年的事实，应当认为是李志喜与王剑夫妻双方的共同意思表示。本案系房屋买卖合同纠纷案件，不适用两年的诉讼时效。庭审中贺立民明确其诉讼请求之一判令李志喜、王剑继续履行合同就是要求履行办理房屋过户义务。综上，贺立民要求李志喜、王剑继续履行合同并协助其办理过户手续，符合法律规定，应当予以支持。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：李志喜、王剑继续履行合同，并在判决生效后五日内协助贺立民办理位于宜昌市西陵区西坝一路9-101号（房产证号：04304**号）房屋产权过户手续。一审案件受理费525元，由李志喜、王剑负担。
上诉人王剑上诉称：1、原审法院未向王剑送达民事起诉状及开庭传票，以王剑经合法传唤未到庭缺席审理本案，其审判程序违法。2、本案诉争房屋系王剑与李志喜夫妻双方的共同财产，李志喜在与贺立民签订房屋买卖协议时并未经王剑同意，而从协议来看，李志喜只卖了39㎡，而并不是将全部房屋（53.69㎡）出售给了贺立民，也就是只出售了诉争房屋的70%的产权，对诉争房屋30%的产权并未出售给贺立民。3、李志喜一直对王剑隐瞒了出售本案诉争房屋的事实，王剑直至收到一审判决书时，才知道李志喜将其夫妻共有财产对外出售。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，裁定将本案发回重审。
上诉人李志喜上诉称：1、《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第五条第四项规定“产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的不得上市出售”。本案诉争房屋属其与王剑夫妻的共有财产，因其在出售时未经王剑同意，因此，其与贺立民签订房屋买卖合同应属无效合同。2、房屋买卖协议是贺立民起草，李志喜只是在该协议上签了名，按房屋买卖协议约定，贺立民只支付了39㎡的房屋价款，也就是说李志喜只是出售了70%产权，对另外30%的产权虽然李志喜未向单位交纳购房款，其原因是李志喜所在单位对其优惠的结果，并不代表其不向贺立民主张。原审认定李志喜将诉争房屋整体出售给贺立民是错误的。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，裁定将本案发回重审。
被上诉人贺立民答辩称：1、原审法院认定事实、适用法律及判决结果均符合法律规定，应当予以维持。2、贺立民购买本案诉争房屋系通过王剑之父介绍，而且贺立民已在所购买的房屋中居住了17年之久，在此期间，李志喜、王剑从未向贺立民主张权利。因此，王剑对诉争房屋已出售的情况是明知的。3、按房屋买卖合同约定，李志喜出售的是诉争房屋的全部产权，而并非70%的产权，李志喜、王剑主张其只出售了70%产权，对剩余30%的产权未出售的理由不能成立。4、李志喜、王剑认为其只出售39㎡的房屋，是其对房屋室内面积不了解所至，而事实上合同约定的房屋面积出入符合诉争房屋的实际情况，双方在交易时，诉争房屋并未发生变化。因此，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审判决认定的事实属实。
同时查明，2015年3月12日，李志喜对本案诉争房屋在宜昌市房地产登记交易中心办理了宜市房权证西陵区（葛）字第0430406号《房屋所有权证》，房屋所有权人为李志喜，建筑面积53.69㎡、套内建筑面积为45.27㎡。建成年份为1994年，产权来源为房改售房（房改重置价购房）。
本院认为：1、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。1996年8月20日，李志喜与湖北三联房地产开发有限公司签订的《协议》证实，李志喜系因拆迁补偿而取得本案诉争房屋，且该房屋依法应属其夫妻共同财产。虽然李志喜（王剑未参与的情况下）与贺立民于1998年1月14日签订《协议书》时尚未取得诉争房屋的《房屋所有权证》，但并不影响李志喜与贺立民签订《协议书》的效力。在本案诉讼中，李志喜、王剑并未举证证实李志喜与贺立民在签订《协议书》的过程中存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效及可撤销情形。根据上述法律规定，李志喜与贺立民签订的《协议书》应认定为有效合同。李志喜上诉称其出售本案诉争房屋未经其妻王剑同意，本案所涉《协议书》无效的理由不能成立，本院不予支持。2、从《协议书》约定的内容来看，双方对诉争房屋70%的产权约定出售价格约定为35000元的同时，又约定剩余30%的产权购置价款由贺立民承担（但应以原购房收据为准），结合宜昌市第一次房改只能购买70%产权，第二次房改方可购买30%产权的事实，可以认定双方的真实意思为将来一旦30%的产权具备出售条件即由贺立民依原购房收据承担30%产权的价款。李志喜2014年8月20日与该房屋出售单位葛洲坝集团第六工程有限公司签订《葛洲坝集团公司公有住房重置价购房协议书》并2015年3月12日在宜昌市房地产登记交易中心办理了涉案房屋所有权登记、取得涉案房屋100%产权后，本案所涉房屋已具备过户条件，原审法院判决李志喜、王剑继续履行合同并协助贺立民办理诉争房屋的过户手续正确，本院予以维持。当然，依合同约定李志喜亦应享有请求贺立民支付涉案房屋30%产权价款的权利，但因李志喜在本案中对此未主张，本院对此不予处理。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条第二款规定“受送达人的同住成年家属，法人或者其他组织的负责收件人，诉讼代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期”。李志喜与王剑系夫妻关系，并同住，原审法院将民事诉状及开庭传票送达至李志喜和王剑的住所，并由李志喜在原审法院的送达回证上签名，其行为符合上述法律规定，原审法院的审判程序合法。王剑上诉称原审法院未向其送达民事诉状、开庭传票，其审判程序违法的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定部分事实不准确，但不影响本案的实体处理。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元（李志喜、王剑已预交），由李志喜、王剑共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一五年十一月九日
书 记 员 张鹏炜