新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新审二民提字第40号 申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：康明亮，男，汉族，1966年3月1日出生，乌鲁木齐市亚心法律服务所主任，住乌鲁木齐市。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：国药集团新疆药业有限公司。住所地：乌鲁木齐市高新区西彩路16号。 法定代表人：李智明，该公司董事长。 委托代理人：张莉如，新疆四维律师事务所律师。 委托代理人：邵英，女，汉族，1980年3月19日出生，国药集团职员，住乌鲁木齐市。 申请再审人康明亮因与被申请人国药集团新疆药业有限公司（以下简称国药集团）财产损害赔偿纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字第766号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年3月30日作出（2015）新民申字第308号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2015年6月30日公开开庭审理本案，申请再审人康明亮，被申请人国药集团的委托代理人张莉如、邵英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2013年12月16日，国药集团向乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院起诉称，2007年3月1日，康明亮与新疆医药联营公司签订房屋租赁合同，承租乌市扬子江路38号四楼408室，面积56平方米，租期至2013年2月28日。2011年6月15日该房产权转至我公司。合同到期后，我公司先后两次发送通知，明确告知其合同到期，不再续租，并给予其合理的搬迁时间，但康明亮却借故推拖至今未交还房屋，使我方至今无法使用该房屋。据我公司了解此地房屋租赁价格约为每平方米每日0.8元，康明亮的行为严重侵害了我公司的合法权益，故诉至法院，请求判令康明亮搬出该房屋并赔偿损失、采暖费及违约金等共计26530元。 康明亮答辩并提出反诉称，国药集团的诉讼请求依法不能成立。我与原新疆医药联营公司签订的合同是双方的真实意思表示，受法律保护。按照双方合同约定房租租期应延长一届，故国药集团的诉讼请求不能成立；国药集团要求我赔偿损失13708.8元的诉讼请求不能成立，我方在合同履行期间未有违约行为，国药集团要求我方赔偿无事实及法律依据；依据双方合同约定采暖费用包含在房屋租金中，故不存在另外单独缴纳采暖费的问题。2007年4月1日我方开始使用租赁房屋，并全面履行合同约定的全部义务，为该房屋安装防盗门达三扇。依照《房屋租赁合同》的特别约定，该合同到期后在我方无不良租赁行为的前提下，必须无条件的自动延长一届，时间为2013年4月1日至2019年3月31日（未包括国药集团承诺的因七·五事件而应给予我方三个月租赁期间延续的时间）。故双方租赁合同并未到期，国药集团擅自解除合同系违约行为，故请求人民法院依法判令国药集团继续履行双方于2007年3月1日与原新疆医药联营公司签订的“房屋租赁合同”，并由国药集团向我方支付违约金、退还租金等共计72000元，并兑现因七·五事件而给我方予以三个月租赁期间延续的承诺。 国药集团针对康明亮的反诉答辩称，双方之间的房屋租赁合同没有特别规定并且已经到期。在租赁期间，我公司并没有单方变更租金的行为，也不存在违约行为，合同到期后，我公司收回房屋，不存在违约行为。且我公司从未在七·五期间做过任何租赁期限延续的承诺。康明亮的反诉请求不能成立。 乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审查明，2007年3月1日，新疆医药联营公司（甲方）与康明亮（乙方）签订房屋租赁合同，约定由康明亮承租乌鲁木齐市扬子江路38号四楼408室，建筑面积约56平方米，租金为每年人民币壹万元整（含水、电、暖等全部费用）。合同第三条约定租赁期限为6年，自2007年3月1日起至2013年2月28日止。合同第十条约定甲方违约责任为：1、甲方在乙方租赁房屋期间，不得变更该房屋每年租金数额，否则，视为违约，应支付乙方本合同租金总额20%的违约金；2、甲方不得违反本合同约定，提前收回房屋，除全额退还乙方所交租金外，还应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金。合同第十一条约定乙方违约责任为：租赁期间，乙方如有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回该房屋，应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。1、乙方未经甲方书面同意，将房屋转租给他人使用；2、乙方未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；3、乙方改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动。合同签订后，双方开始履行。2011年6月15日，涉案房屋产权转移登记至原告国药集团名下。2012年10月31日，康明亮向国药集团支付2012年10月1日至2013年3月30日租金5000元，国药集团出具发票一张。2013年4月7日，国药集团向康明亮发出通知，称其与新疆医药联营公司于2007年3月1日签订的位于乌鲁木齐市扬子江路38号四楼406室、408室房屋租赁合同已于2013年2月28日到期，该房屋已于2011年6月15日转给国药集团，国药集团拟对租赁房屋所在楼层进行整体安排使用，将不再与康明亮续签租赁合同，请其于2013年4月15日前搬离该房屋，并可免交一个半月房租，否则将收回房屋，并从合同到期之次日起至收回房屋之日止每天按168元收取损失费。当月10日，康明亮书面回复称，其与原新疆医药联营公司签订的房屋租赁合同实际到期时间应为2013年3月31日；“7·5”事件后租期有三个月延期；且双方特别约定：“如乙方无不良租赁行为，本合同到期自动延长一届，合同解除，须在届满前三个月提出并经双方协商确定”；若国药集团执意收回房屋，应退还6万元租金并支付总租金20%的违约金1.2万元，同时留足三个月搬迁时间；并借机通知国药集团收取2013年二季度租金。2013年10月30日，国药集团再次向康明亮发出通知，称因整体装修，时间定于2013年11月15日开工，工期三个月，要求康明亮务必于2013年11月15日前搬出乌鲁木齐市扬子江路38号四楼408室。2013年10月22日，国药集团发出电子邮件，内容为房屋租赁合同和房屋租赁消防安全责任书。康明亮回复邮件，内容为不接受其发来的房屋租赁合同，认为该合同载明包括水、电、暖在内的其他费用由承租方承担违背原合同约定，租金支付方式、租赁双方的责任、违约责任均有大的改变，康明亮不予接受，坚持继续履行原租赁合同至2019年3月31日。此后，双方就房屋租赁合同签订问题协商未果。至今，康明亮仍在使用涉案房屋。另，康明亮在庭审中出示的房屋租赁合同系针对406室（即并非涉讼乌市扬子江路38号四楼408室房屋），在合同落款签章以下有手写字体，内容为：“备注实际入住时间为2007年4月1日。周凤。2007年3月30日”、“如乙方无不良租赁行为，本合同到期自动延长一届，合同解除，须在届满前三个月提出并经双方协商确定。周凤。2007年6月10日”。国药集团所持房屋租赁合同复印件在合同落款签章以下没有手写字体，其对康明亮所持合同该手写部分的效力不予认可。 乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审认为，康明亮所持房屋租赁合同签章以下手写部分的效力不应认定。首先康明亮未提供证据证明该手写部分书写人在签字时具有出租人的授权或确系职务行为；其次该书写内容是对合同租期的约定，是关键条款，作为补充约定或特别约定未加盖出租人公章；再次该手写内容仅载明租期延长一届，未明确合同的其它权利义务，不能简单推定所有合同条款与原合同一致。现根据康明亮提供的租金发票载明租金交至2013年3月30日，故租期截止日期应为2013年3月30日。国药集团作为涉案租赁房屋的新的所有权人，有权正当行使对该房屋享有的各项权利，国药集团向康明亮发出通知要求其搬出，正是行使己方权利。国药集团向康明亮发出新的租赁合同，康明亮予以回复，反映的是双方磋商过程，并不能证明国药集团违约。涉案租赁合同租期已届满，国药集团要求康明亮搬离，系正当行使权利，一审法院予以支持。康明亮在合同到期后，未及时搬离租赁房屋，国药集团有权依照市场价格主张租金损失或占有使用费用，国药集团计算损失方法未违反法律规定，合理、适当，但起算时间有误，一审法院予以调整，故对国药集团要求康明亮赔偿损失诉讼请求中的合理部分即12320元【计算公式：从2013年4月1日至2013年12月31日共275天×56平方米×每平方米0.8元=12320元】予以支持。国药集团要求康明亮支付采暖费未提供计算依据及垫付票据，一审法院不予支持。国药集团要求康明亮支付违约金，不符合合同约定的康明亮应支付违约金的违约情形，故一审法院对国药集团要求康明亮支付违约金的诉讼请求不予支持。康明亮所有反诉主张核心依据为房屋租赁合同的手写部分内容，无其它有效证据佐证，一审法院不予支持。乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院于2014年6月13日作出（2014）沙民三初字第23号民事判决，判决：一、被告康明亮于本判决生效之日起三十日内搬离乌鲁木齐市扬子江路38号四楼408室；二、被告康明亮赔偿原告国药集团新疆药业有限公司损失12320元；三、驳回原告国药集团新疆药业有限公司要求被告康明亮支付采暖费821.20元的诉讼请求；四、驳回原告国药集团新疆药业有限公司要求被告康明亮支付违约金12000元的诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）康明亮要求继续履行2007年3月1日与原新疆医药联营公司签订的房屋租赁合同的反诉请求；六、驳回反诉原告（被告）康明亮要求反诉被告（原告）国药集团新疆药业有限公司给付违约金12000元的反诉请求；七、驳回反诉原告（被告）康明亮要求反诉被告（原告）国药集团新疆药业有限公司退还60000元租金并支付合同总租金20%的违约金12000元的反诉请求；八、驳回反诉原告（被告）康明亮要求反诉被告（原告）兑现延续三个月租赁期间的承诺的反诉请求。一审案件本诉受理费463.25元，由康明亮负担214.95元，由国药集团负担248.30元；反诉案件受理费950元，由康明亮负担。 康明亮不服，向乌鲁木齐市中级人民法院提出上诉称，一审法院审理本案过程中送达程序违法，有超过法定审理期限的情形。我方提供了《房屋租赁合同》原件，国药集团对此提出异议，但其仅提供了合同复印件，也没有相反证据可以推翻该合同原件，则应当以该合同原件为依据审理本案。国药集团提供的合同复印件上，在将406室改为408室的改动处有周凤加盖的私章，足以认定周凤作为新疆医药联营公司的办公室主任在《房屋租赁合同》上书写的行为系履行职务行为，该手写部分应当是合同的有效部分。虽合同中约定租赁起始时间为2007年3月1日，但手写部分第一条写明实际搬入租赁房屋时间是2007年4月1日，我方实际也是按此时间开始交纳房租，药业公司只要接受我方交纳租金至2013年3月30日的行为，即是认可了手写部分第一条的内容，那也应当认可第二条的关于合同到期自动延长一届的约定，该约定非常清楚明确，药业公司在2013年10月30日发出的通知内容也可以看出其已认可我方作为其承租户的身份，而此时已经是一审判决认定合同到期时间的半年之后，因此一审判决对合同到期时间认定错误。根据合同约定，即使房屋的所有权人发生变更，该合同也应该对现所有权人有约束力，国药集团要求重新签订合同的行为系违约行为，应当承担违约责任。该《房屋租赁合同》应于2019年6月31日到期，包含新疆医药联营公司承诺的三个月延续期。如果国药集团单方面提前收回房屋，应当按照合同约定退还租金，并支付违约金，我方的反诉主张符合合同约定，一审判决未予支持没有道理。一审判决我方向国药集团赔偿损失12320元没有事实和法律依据，租赁房屋面积和租金价格均与实际不符。综上，请求二审法院查明事实，依法改判支持我方的上诉请求。 国药集团答辩称，涉案租赁房屋所有权现登记在我公司名下，而新疆医药联营公司与康明亮签订的《房屋租赁合同》已于2013年3月28日到期，我公司已经按照合同约定全面履行了合同义务，康明亮无权继续占有该房屋。康明亮要求依据《房屋租赁合同》中公章以下的手写部分条款继续履行合同，因没有加盖单位公章，我公司对手写部分条款不予认可，不具有约束力。周凤并非新疆医药联营公司的法定代表人，也没有相应授权，其无权对涉案租赁房屋的使用设定相关义务。双方合同已经履行完毕，我公司依据对租赁房屋的所有权收回房屋合理合法，不存在退还租金及给付违约金的情形。我公司从未认可康明亮的合法租户身份，且已两次向其发通知，内容是让其搬离涉案租赁房屋或重新签订合同，并非对其合法租户身份的认可。康明亮已无权占用涉案租赁房屋，该房屋所在楼宇中的其它房屋均是按照每平方米0.8元的标准进行出租，康明亮占用房屋的行为给我公司造成了损失，应当给予赔偿。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 乌鲁木齐市中级人民法院二审查明事实与原审一致。 乌鲁木齐市中级人民法院二审认为，国药集团于2011年6月15日取得涉案租赁房屋的所有权，其基于该所有权要求康明亮搬出涉案租赁房屋，康明亮应提供证据证实其对涉案租赁房屋的占有使用系合法有权占有。现康明亮提供了其于2007年3月1日与新疆医药联营公司签订的《房屋租赁合同》，认为自己占有涉案租赁房屋系依据该合同，该合同签章以上部分约定的租赁期间为2007年3月1日至2013年2月28日，在该合同签章以下手写部分写明“备注实际入住时间为2007年4月1日。周凤。2007年3月30日”、“如乙方无不良租赁行为，本合同到期自动延长一届，合同解除，须在届满前三个月提出并经双方协商确定。周凤。”加盖的私章上显示为“周风”，二审庭审中，康明亮提交了乌鲁木齐市亚心公证处作出的（2014)新亚证内字第4929号公证书一份，内容为周风对涉案《房屋租赁合同》上手写部分真实性的情况说明。对该手写部分的约束力，二审法院认为，首先，手写部分的签名为“周凤”，加盖的私章显示为“周风”，康明亮提供的用以证书手写部分真实性的公证书系“周风”书写的情况说明，有明显的不一致，无法确定该手写部分的真实书写人；其次，新疆医药联营公司的法定代表人并非周凤，也非周风，康明亮也未能提供新疆医药联营公司向周凤或者周风出具的，其可以代表出租人就涉案租赁物设定义务的相关授权委托书，该手写部分也未加盖新疆医药联营公司的公章；再次，康明亮仅提交了其2012年10月1日至2013年3月30日交纳租金的发票，不足以证实其实际入住涉案租赁房屋时间为2007年4月1日，即手写部分第一条约定为与实际履行情况相符。综合以上三点内容，康明亮无充分证据证实该手写部分的约定系新疆医药联营公司与其协商一致的真实意思表示，故康明亮与新疆医药联营公司签订的《房屋租赁合同》的租赁期间应为2007年3月1日至2013年2月28日。康明亮在2013年2月28日之后仍然占有使用涉案租赁房屋的行为系无权占有行为。国药集团于2013年4月7日向康明亮发出的通知，已经明确告知康明亮之前的《房屋租赁合同》已经到期，要求康明亮搬出涉案租赁房屋。其于2013年10月30日向康明亮发出的通知内容不能明确反映出国药集团认可康明亮系其合法承租户。康明亮认为新疆医药联营公司向其承诺了三个月延续期，但并未提供任何证据予以证实。综上，康明亮认为其对涉案租赁房屋仍享有租赁权利，租赁期限应截止2019年6月31日的上诉理由不能成立，二审法院不予支持。国药集团作为涉案租赁房屋的现产权人，在原《房屋租赁合同》到期后，可以决定让康明亮限期搬出涉案租赁房屋，也可以就重新签订《房屋租赁合同》事宜与康明亮进行协商，国药集团具有选择的权利，并不存在违约行为。若康明亮不能与国药集团协商一致，就涉案租赁房屋签订《房屋租赁合同》，则应当向国药集团交还租赁物即涉案租赁房屋。康明亮认为国药集团存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任的上诉理由不能成立，二审法院不予支持，原审判决对康明亮反诉请求的处理并无不当，二审法院予以维持。因康明亮于2013年2月28日之后占有使用涉案租赁房屋的行为系无权占有行为，且其占有使用国药集团房屋的行为导致其正常权益受损，康明亮应当以向国药集团支付占有使用费的方式赔偿其因此受到的损失，因康明亮至今未搬出涉案房屋，故该损失应当从《房屋租赁合同》到期时间的次日即2013年3月1日计算至国药集团主张的时间即2013年12月31日，共计306天，因《房屋租赁合同》中，新疆医药联营公司与康明亮约定的涉案租赁房屋的租金为每年10000元，故康明亮应支付占有使用费的标准也应当以该约定租金数额为依据，即每天27.4元，原审判决以药业公司现针对该楼内其他房屋出租的租金数额作为计算依据不当，二审法院予以纠正。康明亮应当赔偿的损失数额应为8384.4元（27.4元/天×306天），因康明亮实际交纳租金截止至2013年3月30日，康明亮实际应向药业公司支付的赔偿数额为7562.4元(27.4元/天×306天-27.4元/天×30天）。康明亮的该上诉理由部分成立，二审法院予以支持。康明亮认为本案一审审理程序违法，但并未提供确凿的证据予以证实，本案一审审理并未超出法定审理期限，送达程序合法，康明亮的该上诉理由不能成立，二审法院不予支持。乌鲁木齐市中级人民法院于2014年10月27日作出（2014）乌中民四终字第766号民事判决，判决如下：一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014)沙民三初字第23号民事判决第一、三、四、五、六、七、八项，即：一、康明亮于本判决生效之日起三十日内搬离乌鲁木齐市扬子江路38号四楼408室；三、驳回国药集团新疆药业有限公司要求康明亮支付采暖费821.20元的诉讼请求；四、驳回国药集团新疆药业有限公司要求康明亮支付违约金12000元的诉讼请求；五、驳回康明亮要求继续履行2007年3月1日与原新疆医药联营公司签订的房屋租赁合同的反诉请求；六、驳回康明亮要求国药集团新疆药业有限公司给付违约金12000元的反诉请求；七、驳回康明亮要求国药集团新疆药业有限公司退还60000元租金并支付合同总租金20%的违约金12000元的反诉请求；八、驳回康明亮要求国药集团新疆药业有限公司兑现延续三个月租赁期间的承诺的反诉请求。二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014)沙民三初字第23号民事判决第二项：“康明亮赔偿国药集团新疆药业有限公司损失12320元”为：康明亮赔偿国药集团新疆药业有限公司损失7562.4元。二审本诉受理费108元，由国药集团负担41.71元，由康明亮负担66.29元；二审反诉案件受理费1900元，由康明亮负担。 申请再审人康明亮不服，向本院申请再审称，原审认定事实存在错误。1、本案系租赁合同纠纷，申请再审人康明亮在原审中提供了双方签订的租赁合同原件，该租赁合同结尾处由周凤手写“如乙方无不良租赁行为，本合同到期自动延长一届，合同解除，须在届满前三个月提出并经双方协商确定。”申请再审人康明亮再审期间提交乌鲁木齐市中级人民法院于2007年6月5日作出的（2007）乌中民一终字第892号民事判决书，该判决书记载周凤的职务系新疆医药联营公司办公室主任。因此周凤在该合同结尾处的手写内容是对双方租赁合同的补充约定，该约定合法有效。原审对申请再审人康明亮提交的合同原件不予认可，却认可被申请人提交的合同复印件于法无据；2、双方合同中周凤的手写条款第一条明确了申请再审人康明亮“实际入住时间为2007年4月1日”，申请再审人康明亮也是依据该时间向被申请人国药集团缴纳了直至2013年3月30日的房屋租金，原审既然认定了第一条手写条款的效力就必然认定第二条关于租期延续的效力。因此被申请人国药集团于2013年4月7日向申请再审人康明亮发出搬离房屋通知书时，该房屋租赁期限并未到期。因此被申请人国药集团单方面提前收回房屋系违反双方约定的行为，应就其违约行为承担相应责任。请求再审法院查明事实，撤销原二审判决处第二项以外的所有内容，并支持申请再审人康明亮一审全部反诉请求。 被申请人国药集团答辩称，原新疆医药联营公司改制后本案涉案房屋被国资委划拨我公司，我公司严格依照原新疆医药联营公司与申请再审人康明亮之间的租赁合同履行，该合同约定租赁期间为2007年3月1日至2013年2月28日，租赁到期后我公司分两次向申请再审人康明亮发出通知。我公司因合同原件丢失无法提供，但我方提供复印件在合同主文部分与申请再审人康明亮提交的合同一致，但我方合同中未有周凤手写部分，我公司并不否认周凤的身份，但因其并非原新疆医药联营公司的法定代表人，其手写部分亦未加盖公司公章，所以其手写的内容不能代表公司行为。因此我公司在租赁合同到期后收回房屋并非违约行为，请求再审法院依法维持原判。 本院再审查明事实与原审一致。另查明，再审庭审中，申请再审人康明亮提交乌鲁木齐市中级人民法院于2007年6月5日作出的（2007）乌中民一终字第892号民事判决书一份，该判决书列明当事人中记载：“被上诉人（原审被告）新疆医药联营公司，委托代理人周凤，医药公司办公室主任。”用以证明在《房屋租赁合同》中补充条款的书写人周凤的身份系新疆医药联营公司办公室主任，由其代表原新疆医药联营公司与申请再审人康明亮签订合同，其在合同中手写条款有效，应依据该手写条款履行双方租赁合同。被申请人国药集团对该民事判决的真实性、合法性予以认可，对周凤本人的身份予以认可，但对其与本案关联性不予认可，因周凤并非原新疆医药联营公司法定代表人，其在合同上的手写条款上也并未加盖公司印章，故对其效力不予认可。 本院再审认为，关于申请再审人康明亮所提交《房屋租赁合同》中由周凤手写的内容对被申请人国药集团是否具有约束力的问题。申请再审人康明亮再审期间虽提交证据证明周凤系原新疆医药联营公司办公室主任，但因公司办公室主任的身份并非当然拥有对外签订合同的工作职能，申请再审人康明亮亦并未提供证据证明周凤在手写补充条款时系经新疆医药联营公司的授权，亦无证据证明医药联营公司在周凤出具手写条款后对该条款表示追认。。申请再审人康明亮虽提交了其缴纳的2012年10月至2013年3月30日的租金发票，但仅凭该票据无法证明其实际入住时间为2007年4月1日，即双方合同中手写部分第一条与合同实际履行情况相符，且原审亦未对第一条手写条款的效力予以认定。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定：“没有代理权且未经被代理人追认的行为，由行为人承担民事责任。”故申请再审人康明亮所提交《房屋租赁合同》中由周凤手写的补充条款对被申请人国药集团不具备约束力，原审认定双方之间的《房屋租赁合同》的租赁期间应为2007年3月1日至2013年2月28日并无不当，本院予以维持 关于被申请人国药集团是否应承担违约责任的问题。由于申请再审人康明亮与被申请人国药集团的《房屋租赁合同》已于2013年2月28日到期，故申请再审人康明亮主张被申请人国药集团提高租金及收回房屋的行为系违约行为，应承担相应违约责任的申请再审理由不能成立，本院不予支持。 关于申请再审人康明亮要求被申请人国药集团兑现原新疆医药联营公司因七·五事件而给予申请再审人康明亮三个月租赁期间延续的请求，因申请再审人康明亮并未提供证据证明双方就租赁期限延续三个月达成一致协议，故对其该项主张因证据不足本院不予支持。 综上，申请再审人康明亮的申请再审理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实及适用法律均无错误，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 维持乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字第766号民事判决。 再审案件诉讼费用1650元，由申请再审人康明亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 关       蓉 代理审判员 司拉义·买买提肉孜 代理审判员 崔       瑜 二〇一五年十一月十九日 书 记 员 张   晓   彤