广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第1572号原告：胡娜，住广州市天河区。委托代理人：宋振华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：古莉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：俊田发展有限公司，注册地址FLAT／RM180218／FWORLD-WIDEHOUSE19DESVOEUXROADCENTRALCENTRALHK,联系地址广州市越秀区北京路147、149号6018室。被告：刘德民，住广州市越秀区。委托代理人：胡勇，北京市大成（广州）律师事务所律师。原告胡娜诉被告俊田发展有限公司（以下简称俊田公司）、刘德民商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告胡娜及其委托代理人古莉、被告刘德民及其委托代理人胡勇到庭参加了诉讼。被告俊田发展有限公司经本院公告传唤期满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告诉称：2011年10月30日，原告与两被告签订了《商铺买卖合同》，约定原告向两被告购买位于广州市越秀区北京路147号二层463号铺，房管局登记地址为北京路147号2102号。商铺建筑面积共3.13平方米，其中建筑面积3.13平方米，套内建筑面积1.27平方米。商铺属于现房，案套内建筑面积计价，房价款总额为346705元。原、被告双方还约定，2011年10月26日前原告须支付全部房价款的60%计人民币206705元给被告，剩余的全部房价款40%原告须在被告出示广州市房地产交易中心收件收据三天内再予以支付。合同的第15条还约定，合同生效后的210个工作日内由被告负责广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由被告刘德民名下交易过户至原告名下。原告同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合。被告如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按以下方式处理：（1）逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，被告每日按已付房价款1‰的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日的，原告有权单方提出和决定解除本合同。若原告决定解除本合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向原告计付违约金。上述合同签订后，原告如约在2011年10月23日向被告支付定金50000元、2011年10月30日支付了156706元，依约最终于2012年5月6日付清了全部的购房款合计346705元，并于同日支付了税费11391元。但是由于被告的原因，导致一直未将房屋过户登记至原告名下。为此，原、被告双方又于2014年4月11日签订了《解除商铺买卖合同协议》，约定被告将分期退还原告已支付的款项合计人民币358096元，2014年5月15日退还金额20000元，2014年6月15日退还112698元，2014年7月15日退还112698元，2014年8月15日退还112700元。另外又约定如果被告未能按时退还上述相关款项，原告有权按照《商铺买卖合同》的相关条款追究被告的违约责任。协议签订后，被告并未依约退还款项。两被告的行为已经严重违反了双方的约定，为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：1.两被告共同向原告退还购房款346705元、税费11391元，合计358096元。2.两被告共同向原告支付未按合同约定申办商铺交易过户登记手续的违约金256039元。3.两被告共同向原告支付逾期退款的违约金（从2014年5月15日其计算至实际偿还之日止）。4.本案诉讼费用由两被告共同承担。被告刘德民辩称：2014年7月16日被告已经向原告返还了2万元购房款，因此被告应向原告退还的税费及购房款总额应当扣减掉这2万元，应为338096元。原、被告双方后来签订了《解除协议》，因为涉案商铺经税局进行价格审核，审核的商铺价格过高，双方应缴税费相比较合同原来的约定严重增加，导致没有办理过户登记手续而双方协商解除合同。因此，被告刘德民不应当承担违约责任。退一步而言，合同约定的违约金是按照已付购房款的10%来计算，原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。双方签订的《解除协议》并没有约定逾期付款违约金，而原告第三项诉讼请求所主张的逾期退款违约金与其第二项诉讼请求是相重合的，没有依据。综上，请求法院驳回原告的第二、三、四项诉讼请求，被告应当返还给原告的款项应当为338096元。被告俊田公司没有答辩。经审理查明：2011年10月23日，被告俊田公司、刘德民（均为出售方）与原告、刘某乙（认购方）签订了《骏田国际饰品交易中心认购书》，约定原告自愿认购涉案商铺即位于广州市越秀区北京路147号二层463号物业，物业地址将以广州市房地产管理局最后核准的房地产权证地址为准，建筑面积3.13平方米，套内建筑面积1.27平方米，总价人民币465110元，最终认购价346705元。2011年10月30日，被告俊田公司、刘德民（均为出卖人）与原告（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定买受人购买广州市越秀区北京路147号二层463号铺（该物业地址将以广州市房地产管理局最后核准的房地产权证的地址为准），该商铺合同约定的建筑面积3.13平方米，套内建筑面积1.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.86平方米（面积最终以广州市房地产测绘所测绘的建筑面积为准）。该商铺属现房，案套内建筑面积计价，房价款总金额为人民币346705元。第四条、付款方式及期限。买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人。买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：（1）2011年10月26日前支付全部房价款的60%（包含定金），计人民币206705元；（2）出卖人出示广州市房地产交易中心收件收据三天内支付全部房价款的40%，计人民币140000元。第五条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）：（1）逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；同时，本合同第十五条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；（2）逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同。若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付的全部房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金。同时，本合同第十五条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任。第十五条、本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户登记手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。双方于广州市房地产登记交易登记中心签订的房地产买卖合同为本合同的补充协议，与本合同具有同等效力，如有不一致约定的，以本合同约定为准等。2011年10月23日，原告向被告俊田公司支付了涉案商铺定金50000元；同年10月30日，原告向被告俊田公司支付了涉案商铺房价款156705元。以上款项，均由被告俊田公司开具收款收据。2012年5月6日，原告支付了该商铺尾款140000元。该笔款项，由被告刘德民及广州骏腾商业经营管理有限公司开具收款收据。前述购房款项合计346705元，被告刘德民陈述称，前述购房款最终由其实际收取，但对此并未提供证据证明。关于广州骏腾商业经营管理有限公司，原告陈述称，其并不清楚该公司的情况，被告刘德民陈述称，该公司实际上是接受其委托，代理其出售商铺。2012年5月6日，原告向被告刘德民、广州骏腾商业经营管理有限公司支付了涉案商铺税费11391元。2012年4月11日，被告刘德民向广州市房地产交易登记中心缴交了公证委托书（2011）粤穗广证内经字第089696号及扫描件、房屋面积测绘附图、二手房买卖合同、查册表等相关材料以申请办理将涉案商铺转移登记至原告名下的手续。2014年4月11日，原告与两被告签订了《解除协议》，其中约定，买卖双方经平等协商，一致同意解除之前双方于2011年10月30日签订的关于涉案商铺的《商铺买卖合同》。对合同解除的相关事项安排如下：一、买受人已支付款项的处理：买受人已缴交的款项合共金额人民币358096元整。已包括购房款、税费等全部款项。双方经友好协商，出卖人将按如下方式分期退还给买受人。1.2014年5月15日支付20000元；2.2014年6月15日支付金额112698元；3.2014年7月15日支付金额112698元；4.2014年8月15日支付金额112700元。二、双方均确认，自所有款项退完之日起，本协议将自动结束。双方互相不追究对方依据《商铺买卖合同》可能存在的违约责任。三、如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。2014年7月16日，被告刘德民向原告退还了购房款20000元。庭审中原告称，第一、根据《商铺买卖合同》第十五条的约定，被告应当在该合同生效后的210个工作日即约9个半月时间内申办商铺交易过户手续，该合同于2011年10月30日签订生效，因此被告于2012年4月11日递件明显超过了210个工作日。第二、依照合同约定，该《商铺买卖合同》签订后的210个工作日至2012年7月8日届满，自2012年7月9日至双方2014年4月11日签订《解除协议》，原告逾期申办商铺交易过户的时间达615天，依照《商铺买卖合同》第十五条的约定，出卖人每日按照已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，其数额经核算为220229元。最后，由于没有实际完成涉案商铺产权交易过户登记手续，原、被告双方解除合同，依照《商铺买卖合同》第十五条第（2）款的约定，出卖人应当按照房价款的10%的标准向买受人计付违约金，该项违约金数额为35809.6元。两项违约金均为被告未按合同约定申办商铺交易过户手续的违约金，应当合并计算。因为依照《商铺买卖合同》第五条等有关条款的约定，如果不合并计算的，合同特别注明分别处理，该合同第十五条没有特别注明分别处理，故应当合并计算，该违约金合计256039元。第三、依照《解除协议》第三条的约定，如果出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。而《商铺买卖合同》第五条对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，出卖人逾期退款的，也应当比照该条款约定的标准计算其逾期退款违约金，即每日以应退款项的1‰计算逾期退款违约金。从2014年5月15日开始计算至被告实际退款之日止，暂计算至2014年7月14日为60天，被告应当承担的逾期退款违约金数额为21486元。被告称，被告递件申办商铺交易过户手续的时间明显没有超过合同约定的期限。原告曲解了《商铺买卖合同》第十五条的约定。该条第（2）款对被告申办商铺交易过户手续逾期超过15天的约定，是分为两种情形，第一种情形为买受人决定解除合同的按照房价款的10%标准计付违约金。第二种情形为买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的申办期限届满第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按照已付房价款1‰的标准计付违约金，二种情况并不能合并执行。被告还认为，合同约定的违约金计算标准过高。《解除协议》中并没有约定逾期申办的违约责任。关于涉案商铺最终未能实际办理产权过户登记手续的原因，原告称其不清楚具体原因，被告刘德民称是由于涉案商铺在向税务部门核价过程中，商铺核定价格过高，导致相关税费过高，双方就此未能协商一致因而最终解除合同。以上陈述，双方均未能提供有效证据证明。本院认为：原告与两被告签订的《商铺买卖合同》及《解除协议》均系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告签订的《商铺买卖合同》依约已经于2014年4月11日起解除。根据前述查明事实，在签订《商铺买卖合同》之后，原告已经于2012年4月11日递交了申办商铺交易过户的资料，符合《商铺买卖合同》约定的申办期限，原告的相关计算有误。至于最终未能办理商铺交易过户登记手续的原因，原、被告双方陈述不一，且均未提供有效证据对该原因予以证明。因此，原告要求判令两被告支付未按合同约定申办商铺交易过户手续违约金256039元的诉请，没有事实依据，本院不予支持。被告刘德民关于其申办交易过户手续符合约定期限的抗辩主张，理据充分，本院予以支持。《解除协议》第一条明确约定了被告退还原告缴交购房款及税费358096元的期限，该协议第三条也明确约定了如果被告未能按时退还上述款项的，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。原告认为应比照适用《商铺买卖合同》第五条关于买受人逾期付款的违约责任条款，主张每日按被告应退款项的1‰计算逾期退款违约金。该标准明显畸高。本院为平衡双方当事人之间的权利义务，根据公平合理的原则并结合双方履约情况，将该标准酌情调整为以被告应退款项为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。根据前述查明事实，被告刘德民已经于2014年7月16日退还20000元给原告，被告刘德民还应当退还338096元给原告。至于逾期退款违约金，自2014年5月16日起至该笔款项实际退还之日即2014年7月16日止的逾期退款违约金，由被告刘德民以20000元为基数，按照中国人民银行公布同期贷款利率计算。自2014年6月16日起至本判决发生法律效力之日止的逾期退款违约金，由被告刘德民以合同约定的112698元为基数按照前述标准在本判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付给原告；自本判决发生法律效力之次日起至被告实际退还该笔款项之日止的逾期退款违约金，由被告刘德民按照前述标准逐月向原告支付。依此类推，自2014年7月16日至本判决发生法律效力之日止的逾期退款违约金，由被告刘德民以合同约定的应退款项112698元为基数按照前述标准在本判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付给原告；自本判决发生法律效力之次日起至被告实际退还该笔款项之日止的逾期退款违约金，由被告刘德民按照前述标准逐月向原告支付。自2014年8月16日起至本判决发生法律效力之日止的逾期退款违约金，由被告刘德民以合同约定的应退款项112700元为基数按照前述标准在本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告支付；自本判决发生法律效力之次日起至被告实际退还该笔款项之日止的逾期退款违约金，由被告刘德民依照前述标准逐月向原告支付。前述各笔逾期退款违约金，均以不超过各项应退款项数额为限。被告刘德民陈述称其最终实际收取了原告交纳的购房款，但并未提供证据证明，且购房款收款收据上盖有被告俊田公司的印章，俊田公司亦为合同的当事人。因此，被告俊田公司应当与刘德民共同对原告承担退还款项及支付逾期退款违约金的责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告胡娜退还338096元；二、被告刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告胡娜支付自2014年5月16日起至2014年7月16日止的逾期退款违约金（前述逾期退款违约金，由被告刘德民、俊田发展有限公司以20000元为基数按照中国人民银行公布同期贷款利率从2014年5月16日起计算至2014年7月16日止）；三、被告刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告胡娜支付自2014年6月16日起至本判决发生法律效力之日的逾期退款违约金（前述逾期付款违约金以112698元为基数按照中国人民银行公布同期贷款利率从2014年6月16日起计算至本判决发生法律效力之日止），自本判决发生法律效力之次日起至实际退还该笔款项112698元之日止的逾期退款违约金，由被告刘德民、俊田发展有限公司按照前述标准逐月向原告胡娜支付，前述逾期退款违约金总额以不超过112698元为限。四、被告刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告胡娜支付自2014年7月16日起至本判决发生法律效力之日的逾期退款违约金（前述逾期退款违约金以112698元为基数按照中国人民银行公布同期贷款利率从2014年7月16日起计算至本判决发生法律效力之日止），自本判决发生法律效力之次日起至实际退还该笔款项112698元之日止的逾期退款违约金，由被告刘德民、俊田发展有限公司按照前述标准逐月向原告胡娜支付，前述逾期退款违约金总额以不超过112698元为限。五、被告刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告胡娜支付自2014年8月16日起至本判决发生法律效力之日的逾期退款违约金（前述逾期退款违约金以112700元为基数按照中国人民银行公布同期贷款利率从2014年8月16日起计算至本判决发生法律效力之日止），自本判决发生法律效力之次日起至实际退还该笔款项112700元之日止的逾期退款违约金，由被告刘德民、俊田发展有限公司按照前述标准逐月向原告胡娜支付，前述逾期退款违约金总额以不超过112700元为限。六、驳回原告胡娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用13854元（其中受理费10156元，诉讼保全费用3698元），由被告刘德民、俊田发展有限公司共同负担。如不服本判决，原告胡娜、被告刘德民可在判决书送达之日起十五日内，被告俊田发展有限公司可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梅林勇人民陪审员  李亦平人民陪审员  刘碧纯二〇一六年五月十七日书 记 员  郭丽群戴鹏