山东省鱼台县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0827民初205号
原告：何士军。
委托代理人：何海亚（特别授权）。
被告：山东馨兴业房地产开发有限公司。
法定代表人：李后增，董事长。
委托代理人：王秀宇（特别授权），山东英和律师事务所律师。
原告何士军与被告山东馨兴业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年1月11日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李某独任审判，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告何士军委托代理人何海亚、被告山东馨兴业房地产开发有限公司委托代理人王秀宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何士军诉称：2014年至2015年，原告购买被告开发的京港花园小区12号楼2单元1801室、12号楼2单元1802室、12号楼3单元1801室、12号楼3单元1802室、1号楼2单元1502室、10号楼3单元502室六套房产，支付了全部购房款，双方并签订了房屋认购书。现该六套房产可以办理房产登记手续，被告拒不为其办理。请求一、确认原、被告签订的六份京港花园房屋认购书合法有效，被告为原告办理房屋登记手续。二、如合同不能履行，请求判令被告返还原告购房款1304335元及赔偿原告损失604335元。
被告山东馨兴业房地产开发有限公司辩称：双方虽然签订了认购书，被告也向原告开具了收款收据，但是双方未签订房屋买卖合同，原告并未按认购书向被告实际支付购房款，认购书不是购房合同。本案涉及民间借贷，被告借隆某公司的钱，隆某公司欠原告的钱，在这样的情况下签的认购书和收款收据，隆某公司和被告之间还有债权债务纠纷，本案基础法律关系是民间借贷。请法庭驳回原告诉请。
经审理查明：2014年10月10日，原告何士军与被告山东馨兴业房地产开发有限公司签订了档案顺序号为0000474京港花园房屋认购书，约定“买受人：何士军，身份证号码：××，联系电话：131××××3999。认购住宅：京港花园小区12号楼2单元1801室，建筑面积约94.71平方米（建筑面积最终以房地产测绘部门所出具的测量报告为准），房屋单价为1800元∕平方米，房屋总价170478元整，（大写壹拾柒万零肆佰柒拾捌元整）。双方签订本认购书后，买受人必须在7日内支付首期房款100%（大写壹拾柒万零肆佰柒拾捌元整），或一次性付清全款”。同日，被告向原告出具收据一份，上面书写交款单位何士军，人民币壹拾柒万零肆佰柒拾捌元整，收款事由京港花园12号楼2单元1801室房款，并加盖山东馨兴业房地产开发有限公司印章。
2014年10月26日，原被告签订了档案顺序号为0000478京港花园房屋认购书，约定认购住宅京港花园小区12号楼2单元1802室，建筑面积约97.41平方米，房屋单价为1800元∕平方米，房屋总价175338元整。
2014年10月26日，原被告签订了档案顺序号为0000476京港花园房屋认购书，约定认购住宅京港花园小区12号楼3单元1801室，建筑面积约100.16平方米，房屋单价为1800元∕平方米，房屋总价180288元整。
2014年10月26日，原被告签订了档案顺序号为0000477京港花园房屋认购书，约定认购住宅京港花园小区12号楼3单元1802室，建筑面积约94.36平方米，房屋单价为1800元∕平方米，房屋总价169848元整。
2015年3月13日，原被告签订了档案顺序号为0000045京港花园房屋认购书，约定认购住宅京港花园小区1号楼2单元1502室，建筑面积约108.2平方米，房屋单价为2690元∕平方米，房屋总价290520元整。
2015年3月17日，原被告签订了档案顺序号为0000392京港花园房屋认购书，约定认购住宅京港花园小区10号楼3单元502室，建筑面积约129.74平方米，房屋单价为2450元∕平方米，房屋总价317863元整。
档案顺序号0000478、0000476、0000477、0000045、0000392房屋认购书的其他内容同0000474房屋认购书内容。原告诉称的涉案房屋京港花园小区12号楼2单元1801室与鱼台县房地产管理局出具的档案查询证明的京港花园小区12号楼2单元1803系同一房屋。12号楼2单元1802室与档案查询证明的12号楼2单元1804室系同一房屋。12号楼3单元1801室与档案查询证明的12号楼3单元1805室系同一房屋。12号楼3单元1802室与档案查询证明的12号楼3单元1806室系同一房屋。1号楼2单元1502室与档案查询证明的1号楼2单元1504室系同一房屋。10号楼3单元502室与档案查询证明的10号楼3单元506室系同一房屋。12号楼2单元1803室房屋已冻结在任成成名下，10号楼3单元506室房屋已备案登记在原告名下，1号楼2单元1504室房屋已备案登记在秦家学名下。
以上事实，有原告的陈述、京港花园房屋认购书六份及收据六份、鱼台县房地产管理局出具的档案查询证明在卷为凭，足以认定。
本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。该规定对商品房买卖合同主要内容的界定，应当理解为具备了该条所规定的商品房买卖合同的标的物及价格条款即为主要内容。本案京港花园房屋认购书对双方当事人的名称、姓名、公民身份号码、联系电话、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定，且被告已收受全部购房款，因此该房屋认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。
原被告之间签订的京港花园房屋认购书，订立程序合法，有双方当事人签名和盖章，系双方当事人真实的意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，成立并为有效合同，双方均应自觉遵守。
关于12号楼2单元1803室房屋已冻结在任成成名下，原告要求办理房屋产权登记手续，已法律上或事实上不能履行，该项诉讼请求，本院不予支持。合同不能继续履行，原告请求解除合同，被告应退还原告购房款170478元。原告双倍支付购房款的诉讼请求，因不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的情形，原告的请求无事实依据，本院不予支持。
关于12号楼2单元1804室房屋，原告已付清购房款175338元，被告也应为原告办理房屋登记手续。故原告请求确认原被告签订的京港花园房屋认购书合法有效，被告为原告办理房屋登记手续的诉讼请求，本院应予支持。
关于12号楼3单元1805室房屋，原告已付清购房款180288元，被告也应为原告办理房屋登记手续。故原告请求确认原被告签订的京港花园房屋认购书合法有效，被告为原告办理房屋登记手续的诉讼请求，本院应予支持。
关于12号楼3单元1806室房屋，原告已付清购房款169848元，被告也应为原告办理房屋登记手续。故原告请求确认原被告签订的京港花园房屋认购书合法有效，被告为原告办理房屋登记手续的诉讼请求，本院应予支持。
关于1号楼2单元1504室房屋已备案登记在秦家学名下，原告要求办理房屋产权登记手续，已法律上或事实上不能履行，该项诉讼请求，本院不予支持。合同不能继续履行，原告请求解除合同，被告应退还原告购房款290520元。原告双倍支付购房款的诉讼请求，因不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的情形，原告的请求无事实依据，本院不予支持。
关于10号楼3单元506室房屋已备案登记在原告何士军名下。
被告辩解本案基础法律关系系民间借贷，被告欠隆某公司的钱，隆某公司欠原告的钱，在这样的情况下双方签订的认购书和收据，原告并未交付房款，请求驳回原告的诉讼请求。无论原被告之间是债务转移关系，还是民间借贷、以房抵债，原被告签订的京港花园房屋认购书和被告向原告出示的收据，均是被告真实的意思表示，不影响房屋买卖合同的成立，且被告未提供相关证据相佐证，被告的辩解本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第八十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告何士军与被告山东馨兴业房地产开发有限公司就京港花园小区12号楼2单元1804室、12号楼3单元1805室、12号楼3单元1806室房屋签订的京港花园房屋认购书为有效合同。
二、被告山东馨兴业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告何士军办理就京港花园小区12号楼2单元1804室、12号楼3单元1805室、12号楼3单元1806室房屋产权登记手续。
三、原告何士军与被告山东馨兴业房地产开发有限公司就京港花园小区12号楼2单元1803室、1号楼2单元1504室房屋签订的京港花园房屋认购书于本判决生效之日起解除。
四、被告山东馨兴业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告何士军购买京港花园小区12号楼2单元1803室房款170478元、退还原告何士军购买京港花园小区1号楼2单元1504室房款290520元，共计460998元。
五、驳回原告何士军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10989元，保全费5000元，由被告山东馨兴业房地产开发有限公司负担12956元，由原告何士军负担3033元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 李晓艳
二〇一六年四月十一日
书记员 马 蕊