宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0122民初2084号原告宁夏玺月旅游文化产业发展有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰山苏峪口。法定代表人李增光，系该公司总经理。委托代理人李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。委托代理人何凤梅，宁夏怀远律师事务所律师。被告李建成，男，汉族，1955年4月17日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，不识字，贺兰县磷矿退休职工，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托代理人姚月琴，女，汉族，1955年4月10日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，不识字，无业，住址同上，系被告李建成妻子。原告宁夏玺月旅游文化产业发展有限公司（以下简称玺月公司）与被告李建成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理，依法由审判员张保生适用简易程序，于2016年6月20日公开开庭进行了审理，原告玺月公司的委托代理人李海龙、何凤梅，被告李建成及其委托代理人姚月琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告玺月公司诉称，原告前身为宁夏丰昌化工有限公司，2014年3月，企业名称变更为宁夏玺月旅游文化产业发展有限公司。原、被告双方于2010年11月1日签订了《租房合同》一份，合同约定，原告将家属区中巷东南第一排中间四间房屋出租给被告使用，房屋租金为2600元/年，租赁期间的电费由被告承担，合同签订后，原告依据双方签订的房屋租赁合同将公司房屋交付被告承租使用。2011年以后原告因为企业改制变更了公司名称，更换了法定代表人，进行了增资扩股等一系列的企业的改制工作。2011年11月1日，在原、被告的房屋租赁合同期限届满的情况下，双方没有另行签订书面的房屋租赁合同，被告依旧占有使用原告租赁房屋，未返还租赁房屋，也未主动向原告交付房屋租赁费用。现原告诉至本院，1、请求法院依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、请求法院依法判令被告李建成返还原告租赁房屋并给付房屋租赁费11266元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告李建成辩称，涉案房屋是被告李建成的房子，不是原告的房屋，不是被告租赁原告的房屋，被告在涉案房屋盖成之后已经居住40多年，如果要求搬迁，必须补偿，如果补偿合适，被告就搬迁，不合适就不搬。被告不承担房屋租赁费11266元，涉案房屋是被告李建成的房子，原告没有理由把房产证办理在公司的名下，宁夏丰昌化工有限公司破产时不允许将被告居住的家属区房屋进行买卖。请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告玺月公司为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：证据一、出示《企业变更信息及企业内档信息》一份12页，证明1、原告公司的前身为宁夏丰昌化工有限公司的事实；2、2011年8月25日宁夏丰昌化工有限公司依法将公司名称变更为宁夏玺月产业发展有限公司，2014年3月27日再次依法变更为原告现在的名称即：宁夏玺月旅游文化产业发展有限公司的事实；3、该组证据证实原告的诉讼主体适格。经质证，被告李建成认为原告证据不真实。证据二、出示贺兰县国土资源局《成交确认书》原件五份、加盖宁夏银行股份有限公司开发区支行业务公章的宁夏银行股份有限公司开发区支行贺他项（2015）第498号《他项权证书》复印件两份、《房屋所有权证书》复印件一份、《贺兰县房屋权属登记信息查询结果结果单》一份、《房屋面积测量报告》原件一份、《房产平面图》复印件一份。证明1、2013年6月14日，原告通过公开竞买的方式从贺兰县国土资源局取得涉案土地所有权；2、2015年12月21日，原告因贷款需要将涉案土地权属证书抵押在宁夏银行开发区支行，宁夏银行开发区支行为原告办理《他项权证书》；3、涉案土地所有权人为原告，原告依法对涉案土地进行备案登记的事实，被告所占有的房屋所有权系原告所有的事实。经质证，被告对证据的真实性不予认可。证据三、出示房屋租赁合同原件一份、情况说明原件一份，证明2010年11月1日原告将涉案房屋（家属区中巷东南第一排四间房）租赁给被告李建成使用。经质证，被告对房屋租赁合同有异议，租房合同上的名字是李建成本人签的，但是签订合同时奚金福说签的是缴纳水、电费的合同，房子是被告本人的，对房屋租赁不认可，对情况说明证据的真实性没有异议。证据四、出示租房收据复印件一张、电费收据原件一张，证明2012年6月10日，被告将2011年11月1日至2012年11月1日房租2600元交给奚金福，缴款人李建成，自2012年11月2日以后被告李建成没有再向原告交过房租的事实。经质证，被告对证据的真实性没有异议。证据五、出示《解除房屋租赁合同及催收房租通知书》原件一份、《公证书》原件一份。证明因被告长期拖欠原告房屋租赁费用，2016年4月24日原告向被告送达《解除房屋租赁合同及催收房租通知书》要求1、解除原告、被告双方之间的房屋租赁法律关系；2、被告交付拖欠房屋租赁费用；3、给被告李建成一个月时间搬离涉案房屋；4、告知被告相应权利及不主动履行将可能产生的法律后果；经质证，被告对证据的真实性没有异议，被告收到了通知书，对证明目的有异议。被告李建成就自己的主张，向法庭提交以下证据。出示银川市中级人民法院（2000）银经破字第12号民事裁定书复印件一份，证据来源于银川市中级人民法院，宁夏贺兰山磷矿破产预案第一页、第三页复印件两张，证明原贺兰山磷矿破产时对资产处置和职工安置有规定，企业总资产中的职工住房、托儿所、医疗所及相应的福利设施不列入破产财产，所以原告没有权利取得涉案房产的所有权。经质证，原告对证据的三性有异议，对证明目的有异议，宁夏贺兰山磷矿破产预案不是贺兰山磷矿最终决定的破产方案，该证据与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的。本院依职权在贺兰县住房和城乡建设局调取《房产平面图》复印件四张、《房产证》复印件两份，证明涉案房屋的位置及原告对涉案房屋办理房产证的事实。经质证，原、被告对证据的真实性无异议。经当庭举证、质证，本院认为，原告证据一《企业变更信息及企业内档信息》复印件一份12页，被告有异议，证据加盖有贺兰县市场监督管理局档案查询专用章，证据客观、真实，本院予以采信。原告证据二贺兰县国土资源局《成交确认书》原件五份、加盖宁夏银行股份有限公司开发区支行业务公章的宁夏银行股份有限公司开发区支行贺他项（2015）第498号《他项权证书》复印件两份、《房屋所有权证书》复印件一份、《贺兰县房屋权属登记信息查询结果结果单》一份、《房屋面积测量报告》原件一份、《房产平面图》复印件一份，该证据与本院向贺兰县住房和城乡建设局房屋产权产籍管理所调取的房产信息证据一致，能够证明被告居住的住房产权登记在原告名下的事实，该证据本院予以采信。原告证据三房屋租赁合同原件一份、情况说明原件一份、证据四租房收据复印件一张、电费收据原件一张、证据五《解除房屋租赁合同及催收房租通知书》原件一份、《公证书》原件一份，被告对上述证据真实性没有异议，本院对证据真实性予以采信。被告李建成提交的证据银川市中级人民法院（2000）银经破字第12号民事裁定书复印件一份，宁夏贺兰山磷矿破产预案第一页、第三页复印件两张，均为复印件，当庭无法与原件核对无异，证据真实性本院不予采信。本院依职权在贺兰县住房和城乡建设局调取《房产平面图》复印件四张、《房产证》复印件两份，原被告无异议，证据客观真实，本院予以采信。经审理查明，原告宁夏玺月旅游文化产业发展有限公司前身为贺兰山磷矿，后磷矿改制为宁夏丰昌化工有限公司。2011年9月9日，因股权转让，宁夏丰昌化工有限公司在宁夏回族自治区工商行政管理局进行变更登记，变更名称为宁夏玺月旅游产业发展有限公司。2014年3月31日，宁夏玺月旅游产业发展有限公司再次在宁夏回族自治区工商行政管理局进行变更登记，变更名称为宁夏玺月旅游文化产业发展有限公司。被告李建成为原宁夏丰昌化工有限公司职工，居住在该公司家属区。2010年11月1日，宁夏丰昌化工有限公司与被告李建成签订租房合同一份，合同约定宁夏丰昌化工有限公司作为甲方将家属区东南第一排四间房以每年2600元价格租给乙方即被告李建成，租期为一年，合同起止时间为2010年11月1日至2011年11月1日，原告不负责供电、供水，每度电1元。2012年6月10日，被告李建成向原告交纳2011年11月1日至2012年11月1日房租2600元，原告给被告出具收据一张。后被告李建成未再向原告缴纳租金。2014年6月30日，被告李建成给原告缴纳2011年5月10日至2014年5月11日电费1600元，原告给被告出具800元收据两张。2014年11月28日，原告取得贺兰县洪广镇（原贺兰山磷矿）46-65幢房屋房屋产权证，根据房屋产权证附带图纸标识，被告李建成居住房屋编号为65号，房屋产权属于原告所有。原、被告签订的房屋租赁合同履行完毕后，未继续签订房屋租赁合同。2016年4月24日，原告玺月公司向被告李建成送达《解除房屋租赁合同及催收房租通知书》并进行了送达公证，但被告未交纳租赁费，未将房屋返还原告。现原告要求被告李建成搬离租赁房屋，被告李建成以该房屋为磷矿分配房屋为由拒绝搬离，原告诉至本院，要求判如所请。本院认为，本案争议焦点在于涉案房屋所有权属于谁，原、被告是否存在租赁关系。从原告向本院出示的证据看，原告玺月公司办理了涉案房屋产权证，取得了涉案房屋的法定所有权，被告李建成辩称该房屋是原贺兰山磷矿分配给自己的房屋，但被告出示的证据不能证明其主张，故原告主张对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，本院予以支持。从原告出示的房屋租赁合同来看，被告李建成对房屋租赁合同及2600元租赁费收据的真实性予以认可，但认为自己不识字，是原告公司职工奚金福在自己不知情的情况下签订的缴纳水电费的合同，被告未能举证证明自己的主张，原告出示的证据能够相互印证被告租赁原告房屋，向原告交纳2600元租金的事实，故原告主张与被告存在租赁合同的主张成立，本院予以支持。被告辩称自己已经居住了30多年，但不能证明该房屋属于自己，其辩称与原告不是租赁关系的理由不能成立，本院不予支持。原告玺月公司与被告李建成只签订了一年期的书面房屋租赁合同，到期后没有继续签订书面租赁合同，双方租赁关系属于不定期租赁，原告玺月公司于2016年4月24日向被告送达了《解除房屋租赁合同及催收房租通知书》，被告没有交纳租赁费，也没有搬离租住房屋，被告李建成在原告要求搬离房屋的情况下继续居住在原告房屋内，其行为构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告李建成解除租赁合同、返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告主张由被告给付2011年11月1日至2016年5月26日房屋租金11266元，应当减去被告李建成已经交纳的2011年11月1日至2012年11月1日租金2600元，原告要求被告支付2012年11月1日至2016年5月26日房屋租金11266元违反合同约定，本院支持2012年11月2日至2016年5月26日租金9317元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏玺月旅游文化产业发展有限公司与被告李建成之间的房屋租赁关系；二、被告李建成于本判决生效之日起30日内返还原告宁夏玺月旅游文化产业发展有限公司所有的原贺兰山磷矿家属区第65号房屋；二、被告李建成给付原告宁夏玺月旅游文化产业发展有限公司房屋租金9317元，于判决生效之日起十五日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元（减半收取），由被告李建成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  张保生二〇一六年七月十七日书记员  张少辉附：本案引用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。