江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9901号
上诉人（原审被告）：冯宝忠，男，1981年9月16日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：曹雯，江苏建大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:普马克投资南京有限公司，住所地在南京市秦淮区中山东路90号。
法定代表人:马训东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏强华，江苏同盛律师事务所律师。
上诉人冯宝忠因与被上诉人普马克投资南京有限公司（以下简称普马克公司）企业出售合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初3820号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月10日公开开庭进行了审理。上诉人冯宝忠的委托诉讼代理人曹雯、被上诉人普马克公司的委托诉讼代理人苏强华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯宝忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回普马克公司一审诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由普马克公司承担。事实与理由：一、一审中普马克公司的主体资格问题，《转让协议书》是杨忠与冯宝忠签订，根据合同的相对性，普马克公司没有诉讼主体资格。二、根据《补充协议》，冯宝忠应帮助普马克公司完成证照手续并交付给普马克公司，但是普马克公司有无条件配合的义务。冯宝忠在2015年12月31日《补充协议》签订后，积极与杨忠及普马克公司沟通，要求其提供办理营业执照等证件所需的相关材料，但始终被拒绝。因普马克公司没有提供委�手续及相关办理证照的书面材料，故冯宝忠只能自行多次去鼓楼区市场监督管理局宁海路分局进行口头申请，并被口头告知核名未通过，因无相关书面手续，故宁海路分局未出具不予核准的书面材料。普马克公司未尽到约定的无条件配合义务，而导致无法办理相关证照。因此，冯宝忠不存在违约，合同应当继续履行。根据法律规定及双方签订的《转让协议书》的约定，只有在单方根本性违约的情况下才能够行使解除权，双方签订的转让协议书中约定的主要义务是酒店设备的转让以及紫金渔府使用权的转让，双方已经履行完毕。三、退一步而言，即使合同解除，那么普马克公司应支付的房屋使用费及酒店装修、设备的折旧费，应从《转让协议书》签订之日计算。房屋租期从合同签订之日起至2019年5月30日，平均每月房租约为90000元，一审判决普马克公司按照每月10.1万�标准向冯宝忠支付房屋使用费及酒店装修、设备的折旧费，该标准明显过低。
被上诉人普马克公司辩称，一、杨忠是普马克公司的股东和副总经理，其签订案涉协议是代表公司的职务行为，普马克公司应为协议的一方主体。二、本案纠纷引起的原因和责任是在于冯宝忠，冯宝忠一直没有办理相应的经营资质和手续，导致普马克公司无法进行正常的营销活动，也无法进行一些网络推广和宣传，并造成严重亏损。普马克公司当然依约解除案涉协议书。三、一审第三项判决违背了事实和法律，超出了当事人在本案中的诉讼请求事项，请求撤销，冯宝忠在一审诉讼中并没有明确提出支付每月使用费、酒店装修、设备折旧费的诉讼请求。因冯宝忠违约，其无权要求赔偿。如果在执行阶段冯宝忠拒不执行，根据一审判决，普马克公司每个月还要承担房屋使用费，其合法权益受到侵害。
普马克公司向一审法院起诉请求：1、解除普马克公司、冯宝忠订立的《转让协议书》及其《补充协议》，南京市鼓楼区老菜市8号南京紫金林餐饮有限公司紫金林酒楼（紫金林渔府酒店）以届时（判定交还之日）的实际状态退给冯宝忠；2、判令冯宝忠返还全部转让费5258211.96元并支付违约金200000元。
一审法院认定事实如下：2009年5月，南京三乐电子信息产业集团有限公司（以下简称三乐公司）与南京锦源楼商务文化有限公司（以下简称锦源楼公司）订立房屋租赁协议，约定，三乐公司将坐落于老菜市8号的房屋（建筑面积4900平方米）出租给锦源楼公司使用，租赁期限自2009年7月1日起至2019年6月31日止。2013年11月15日，冯宝忠与锦源楼公司订立房屋租赁协议，承租了老菜市8号房屋中的一部分（其上，工商注册为匡记北京烤鸭店），租赁期限自2013年11月15日起至2019年5月30日止，免费装修期为30天，租金为5731948元。双方还约定，冯宝忠一次性付清房租，按照原租金五折支付，即应付租金2865974元。2014年11月6日，锦源楼公司出具证明，确认冯宝忠已经付清全部租金。冯宝忠承租后，进行装修，经营酒店，门头改为“紫金渔府”，以冯宝忠开办的南京紫金林餐饮有限公司的名义纳税。2014年11月7日，普马克公司付给冯宝忠10万元。当日，冯宝忠出具收条，确认收到杨忠10万元定金。
2014年11月17日，杨忠（乙方）与冯宝忠（甲方）签订《转让协议书》，约定甲方同意将位于南京市鼓楼区老菜市8号南京紫金林餐饮有限公司（紫金渔府酒店）及至2019年5月30日租赁合同（面积约1200平方米，全部租金已经付清）一次性转让给乙方；转让费甲方报价642万元，双方协商后同意按照折后实际状况总额为530万元�包括酒店装修、设备转让费165万元，自签订合同日至2019年5月30日甲方已经支付的房屋租金477万元整；合同签订双方办理相关移交手续后乙方付给甲方150万元（含已付的10万元定金），2014年12月31日前再付100万元，余款280万元在2015年12月31日前付清，所有款项付清后甲方负责房东将现房屋租赁合同全部转让变更至乙方名下；酒店转让前一切债权债务均由甲方承担，甲方保证转让的酒店无任何纠纷和矛盾的存在，如因酒店前期的债权债务与房屋租赁等存在纠纷，影响乙方经营，给乙方造成的一切损失由甲方承担，同时，甲方需将现南京市鼓楼区老菜市8号南京紫金林餐饮有限公司紫金林酒楼的营业执照等全部手续交给乙方使用，在乙方认为必要时自己办理营业执照后还给甲方；若乙方未按期付清余款则乙方违约，甲方有权收回酒店，同时乙方应无条件退出酒店；若甲方因�酒店转让前的债权债务或者房屋租赁等存在纠纷，影响乙方经营的，应当无条件退还全部转让费；如一方违约，赔偿另一方20万元。该合同注明附件如下：1、三乐公司与锦源楼公司《房屋租赁协议》复印件；2、锦源楼公司与甲方《房屋租赁协议》复印件；3、三乐公司《说明》2份；4、锦源楼公司《房屋租金付款证明》；5、锦源楼公司同意房屋租赁协议变更给乙方的《协议变更证明》；6、《物品移交清单》。
《转让协议书》订立的当日，普马克公司付给冯宝忠140万元。冯宝忠出具收条，确认收到杨忠转让款150万元。《转让协议书》签订后，冯宝忠按约移交了酒店，但双方未办理交接手续。普马克公司在签订《转让协议书》一个月左右开始经营。
2014年12月19日，普马克公司付给冯宝忠50万元。冯宝忠出具收条，确认收到杨忠转让款50万元。2014年12�22日，普马克公司付给冯宝忠50万元。冯宝忠出具收条，确认收到杨忠转让款50万元。2015年4月27日，普马克公司付给冯宝忠40万元。
2015年7月，普马克公司、冯宝忠商定，由冯宝忠以自己的名义为普马克公司在老菜市8号申领个体工商户营业执照。2015年7月23日，冯宝忠向工商管理部门递交了个体工商户名称预先核准申请书，申请名称为“南京市鼓楼区紫金渔府餐饮店”，备选名称为“南京市鼓楼区宝忠渔府”。当日，南京市工商行政管理局鼓楼分局向冯宝忠出具名称预先核准通知书，核准名称为“南京市鼓楼区宝忠渔府”。核准后，冯宝忠申领了营业执照。
2015年12月31日，普马克公司、冯宝忠订立补充协议，约定：1、普马克公司于二个工作日内再一次性支付冯宝忠240万元尾款后，冯宝忠及其南京市鼓楼区宝忠渔府、转让协议书附件项下的各种财产和权益全部无条件归普马克公司所有；2、冯宝忠应当在普马克公司付款后二个工作日内主动把与南京市鼓楼区宝忠渔府经营有关的证件与资料原件按照转让协议书附件全部无条件交给普马克公司，包括但不限于营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证、公章、财务印鉴章等；冯宝忠负责在2016年3月10日前无条件将南京市鼓楼区宝忠渔府个体工商营业执照办理注销或者变更手续的同时，完成普马克公司在现鼓楼区老菜市8号紫金渔府酒店的工商营业执照等餐饮服务的全部证照手续并交付给普马克公司，普马克公司无条件配合办理；3、若违反，发生争议或者违背第2条变更，或者其他影响到普马克公司经营，需承担转让协议书中的违约责任，普马克公司有权主张无条件的退还全部转让费，紫金林渔府酒店以届时的实际状态退还冯宝忠。
补充协议订立的当日，普马克公司付给冯宝忠215万元。冯宝忠出具收条，确认收到普马克公司转让尾款215万元。补充协议订立后，普马克公司要求冯宝忠为普马克公司向工商部门申请办理字号为“紫金渔府”或者“奇斋阁”的营业执照。但冯宝忠未予办理。普马克公司遂诉来一审法院。
另查明：2015年底，锦源楼公司向三乐公司申请终止房屋租赁协议。
2016年1月14日，三乐公司向包括普马克公司在内的次承租人发函，称:因锦源楼公司拖欠房租，三乐公司根据实际情况，将于2016年1月20日全面终止房屋租赁合同，届时各转租户的转租合同将不受本合同的法律保护。
2016年4月18日，三乐公司向各个次承租人发出通知，全面收回房屋经营权，收取相关次承租人的房租、水电等费用，要求相关次承租人积极配合。
审理中，三乐公司向冯宝忠出具证明，内容如下：位于老菜市8号紫金渔府酒店，冯宝忠与锦源楼公司签订的房屋租赁合同（2013年11月15日至2019年5月30日止），此合同三乐公司认可，同意确保合同期内正常经营，且不收取经营者杨忠任何房租，但水电费、物业费正常收取。
一审法院认为，一、虽然转让协议书系案外人杨忠与冯宝忠所订立，但所有转让款均系普马克公司汇付给冯宝忠，且补充协议系杨忠以普马克公司的名义与冯宝忠所订立，故冯宝忠抗辩普马克公司的主体不适格的意见，应不予采纳。二、根据补充协议的约定，冯宝忠应当帮助普马克公司完成证照手续并交付给普马克公司，若违反，普马克公司有权解除合同。而冯宝忠未按补充协议的约定履行义务，故普马克公司要求解除合同、退还酒店并要求冯宝忠返还转让款、支付违约金的诉讼请求，应予以支持。三、合同解除后，普马克公司应当支付房�使用费及酒店装修、设备的折旧费。根据普马克公司的自认，双方虽然没有办理移交手续，但普马克公司自转让协议书订立后一个月左右即开始经营，故应当以此时间节点开始计算房屋使用费及酒店装修、设备的折旧费，即从2015年1月15日起至实际退还酒店之日止，按照每月10.1万元标准计付房屋使用费及酒店装修、设备的折旧费。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决:一、解除普马克投资南京有限公司与冯宝忠订立的转让协议书及补充协议；二、冯宝忠于判决生效之日起十日内一次性返还普马克投资南京有限公司转让款505万元并支付违约金20万元；三、普马克投资南京有限公司于判决生效之日起十日内将位于南京市鼓楼区老菜市8号的南京市鼓楼区宝忠渔府退还给冯宝忠，并从2015年1月15日起至实际退还酒店之日止，�照每月10.1万元标准向冯宝忠支付房屋使用费及酒店装修、设备的折旧费；四、驳回普马克投资南京有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费50007元，由冯宝忠负担。（此款普马克公司已预付，冯宝忠于判决生效之日起十日内直接给付普马克公司。）
一审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、冯宝忠签订案涉合同相对主体是否为普马克公司；2、案涉合同是否应予解除；3、如案涉合同解除，普马克公司在其实际退还酒店之日前，向冯宝忠支付的房屋使用费及酒店装修设备的折旧费应如何计算。
本院认为，就第一个争议焦点，尽管在案涉转让协议书上记载的一方主体为杨忠，但所有转让款均系普马克公司汇付给冯宝忠，且补充协议系杨忠�普马克公司的名义与冯宝忠所订立，从上述事实可以看出，杨忠系代表普马克公司签订协议，冯宝忠对此也是明知的，故冯宝忠诉称其相对主体为杨忠，与事实不符，本院不予采纳。就第二个争议焦点，《合同法》第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，补充协议约定冯宝忠违反协议约定，普马克公司有权要求冯宝忠无条件的退还全部转让费，紫金林渔府酒店以届时的实际状态退给冯宝忠。冯宝忠应在收到普马克公司款项后2日内把经营证照资料交付给普马克公司，但其未交付，系违反了协议约定，普马克公司依约有权主张解除合同。冯宝忠诉称由于普马克公司未配合办理证照导致其未能交付证照，案涉协议书不应解除，缺乏证据证明，本院不予支持。就第三个争议焦点，一审法院依据�议书约定的总价款，计算出普马克公司经营期间的每个月房屋使用费及装修、设备折旧费为10.1万元，普马克公司应在退还涉案房屋、设备时支付该款项。冯宝忠主张该费用过低，与合同约定不符，也未提供反证证明，故本院不予支持。普马克公司辩称称其不应支付该费用，但其未就此提出上诉，本院不予理涉。
综上所述，冯宝忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50007元，由上诉人冯宝忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广永
审判员 刘阿珍
审判员 周毓敏
二〇一七年二月二十二日
书记员 石晓英