江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄商初字第1545号
原告中国东方资产管理公司南京办事处，住所地在南京市洪武路29号。
负责人于家钦，该办事处总经理。
委托代理人钱宙，江苏冠文律师事务所律师。
委托代理人蔡宁，江苏冠文律师事务所律师。
被告�正雯，女，汉族，1975年1月22日生。
被告李文扬，男，汉族，1974年2月17日生，户籍地在南京市秦淮区。
本院受理了原告中国东方资产管理公司南京办事处（以下简称东方公司）诉被告朱正雯、李文扬借款合同纠纷一案，并依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告东方公司的委托代理人钱宙、蔡宁到庭参加了诉讼；被告朱正雯、李文扬经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告东方公司诉称：2012年1月11日，中国民生银行股份有限公司南京分行（以下简称民生银行）与被告朱正雯签订《个人最高额抵押、保证额度借款合同》一份，该合同约定：民生银行向被告朱正雯提供最高200万元借款额度，期限3年，�2012年1月11日至2015年1月11日，被告朱正雯为借款人，被告李文扬以其名下房屋为借款提供抵押担保，南京文昊服饰有限公司为借款提供连带保证责任担保。借款用途为用于南京文昊服饰有限公司资金周转。贷款为浮动利率,即在人民银行同期贷款基准利率上浮22%,且利率标准不得低于8%,被告朱正雯承担为实现借款合同项下债权已付和应付的费用,包括但不限于诉讼或仲裁费、财产保全费、律师费等。
2012年1月11日，民生银行又与被告李文扬签订《南京市房地产抵押合同》，约定以被告李文扬名下位于南京市秦淮区鼎新路XX室房屋为《个人最高额抵押、保证额度借款合同》项下债务提供抵押担保。2013年2月27日，被告朱正雯向民生银行借款200万元，期限自2013年2月27日至2014年2月27日。借款到期后，被告朱正雯未能按期足额还款，已构成违约。被告朱正雯与被告李文扬系夫妻关系，案涉借款发生在夫妻关系续存期间，故应为夫妻共同债务，被告朱正雯、李文扬应当共同偿还民生银行本金及利息。
2014年6月27日，原告东方公司与民生银行签订了《债权转让合同》，将本案所涉借款在内的债权转让给原告东方公司，并在《江苏经济报》上刊登了《中国民生银行股份有限公司南京分行与中国东方资产管理公司南京办事处资产转让通知暨债务催收公告》，明确了原告东方公司享有主债权及相关的全部从权利。现原告东方公司诉至法院，请求判令：1.被告朱正雯偿还所欠借款本金200万元及相应的利息、罚息（截至2015年3月20日的利息、罚息304295.32元，自2015年3月21日起至实际清偿之日按合同约定的标准计收利息、罚息）；2.被告李文扬对上述债务承担共同还款责任；3.原告东方公司有�就被告李文扬名下位于南京市秦淮区鼎新路XX室房屋抵押房产折价，或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿；4.被告朱正雯、李文扬承担本案全部诉讼费用和保全费用。
被告朱正雯、李文扬未到庭参加诉讼。
经审理查明：2012年1月11日，民生银行（合同乙方）与被告朱正雯签订《个人最高额抵押、保证额度借款合同》（合同编号：个高额贷字第108032012001680）一份，被告朱正雯为借款人（合同甲方），被告李文扬为抵押人（合同丙方），南京文昊有限公司为保证人（合同丁方），该合同约定：乙方向甲方授予200万元借款额度用于南京文昊服饰有限公司经营所需；借款期限自2012年1月11日至2015年1月11日；每笔借款执行利率按中国人民银行公布的放款当日适用的同期贷款基准利率上浮22%；逾期利率按�定利率基础上加收50%；罚息利率按约定利率基础上加收100%；借款按月结息，到期一次偿还本金，结息日为每月14日，借款到期时利随本清；丙方以名下房产为合同项下全部债务提供最高额抵押担保，担保的最高债权额为200万元；丁方为合同项下全部债务提供最高额保证担保，担保的最高债权额为200万元；丁方的保证方式为连带责任保证，保证期间为三年；抵押和保证担保的范围为合同约定的被担保之主债权本金、利息、罚息、复利、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）；借款本息发生逾期还款的，民生银行有权收回全部借款本息，并行使担保权。
2012年1月11日，李文扬与民生银行签订《南京市房地产抵押合同》（合同编号2012-001058），合同约定：抵押人李文扬将其名下位于南京市秦淮区鼎新�XX室房产抵押给民生银行为主债务合同《个人最高额抵押、保证额度借款合同》提供抵押担保；抵押方式为最高额抵押；所担保的主债权本金余额最高限额为200万元。2010年1月20日，民生银行取得了被告李文扬名下位于南京市秦淮区鼎新路XX室房产的房屋他项权证（他项权证号：宁房他证白字第XXX**号）,房屋他项权证上记载的债权数额为200万元。
2013年2月27日，民生银行按约发放借款，由民生银行公章确认的民生银行零售授信放款通知书载明：借款金额200万元；期限自2013年2月27日至2014年2月27日；借据号10803201301422801；逾期利率按约定利率基础上加收50%，违约罚息利率按约定利率基础上加收100%；担保方式住房抵押。借款到期后，被告朱正雯未能按期足额偿还借款本金。截至2014年5月14日，被告朱正雯尚积欠民生银行借款本金200万元、罚息91031.06元。
2014年6月27日，原告东方公司与民生银行签订《债权转让合同》，该合同约定：民生银行向原告东方公司转让包括本案所涉借款人、担保人所签订的《个人最高额抵押、保证额度借款合同》项下的主债权（包括但不限于借款本金、利息、罚息）及担保权利。2014年12月1日，民生银行与东方公司在《江苏经济报》上刊登了《中国民生银行股份有限公司南京分行与中国东方资产管理公司南京办事处资产转让通知暨债务催收公告》，完成了债权转让的通知。截至2015年3月20日，被告朱正雯积欠东方公司借款本金200万元、罚息304295.32元。
另查明:被告朱正雯、李文扬于2001年XX月XX日登记结婚（结婚证号：苏宁白结字第XXXX号）。
以上事实由《个人最高额抵押、保证额度借�合同》、《房地产抵押合同》、房屋他项权证、借款支用申请书、借款借据、还款明细、债权转让协议、单户转让协议、债权转让暨债务催收联合公告、结婚证复印件及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为，原告民生银行与被告朱正雯、李文扬签订的《个人最高额抵押、保证额度借款合同》、《南京市房地产抵押合同》合法有效，各方应当按约定履行。民生银行按约发放借款后，被告朱正雯作为借款人应当按期足额偿还借款本息。民生银行将前述合同项下的债权转让给原告东方公司并通知债务人后，被告朱正雯应依约向原告东方公司履行还款义务。现被告朱正雯未能按期足额偿还借款本息，已构成违约，原告东方公司有权要求被告朱正雯归还所欠借款本息，并按照合同约定的标准计收罚息。
被告朱正�、李文扬系夫妻关系，《个人最高额抵押、保证额度借款合同》项下的债务发生在夫妻关系续存期间内，且被告李文扬以其名下的共有房产为上述债务提供抵押担保，表明夫妻双方具有共同的举债合意，故应按夫妻共同债务处理，被告李文扬应当对被告朱正雯的上述债务承担共同还款责任。
被告李文扬自愿以其名下南京市秦淮区鼎新路XX室房产的房屋为《个人最高额抵押、保证额度借款合同》项下债务提供抵押担保，且案涉借款系该合同有效期限内发放的借款，现被告朱正雯未按约还款，原告东方公司有权以南京市秦淮区鼎新路XX室房产在他项权证登记的债权数额200万元范围内折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款就上述债权优先受偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零�条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱正雯、李文扬于本判决发生法律效力之日起十日内共同归还原告中国东方资产管理公司南京办事处借款本金200万元及相应的利息、罚息（截至2015年3月20日利息、罚息为304295.32元，自2015年3月21日起至实际清偿之日按双方合同约定计收利息、罚息）;
二、原告中国东方资产管理公司南京办事处有权对被告李文扬名下位于南京市秦淮区鼎新路XX室房产（他项权证号：宁房他证白字第XXX**号）折价，或拍卖、变卖价款在200万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费25234元，保全费5000元，以上合计30234元，由被告朱正雯、李文扬共同负担；公告费（凭票据实结算），由被告朱正雯、李文扬共同负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交�办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：10×××76。
审 判 长 高 飞
人民陪审员 徐莹莹
人民陪审员 单凌波
二〇一六年四月二十八日
法官 助理 郁 苏
见习书记员 巫晓艳