衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）衢柯民初字第244号
原告：余卫军。
委托代理人：郑华建。
委托代理人：胡文杰。
被告：衢州市华都房地产开发有限公司。
法定代表人：周勤克。
委托代理人：毕一平。
委托代理人：彭晓燕。
原告余卫军与被告衢州市华都房地产开发有限公司（以下简称华都房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年7月4日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭进行审理，于2012年10月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑华建，被告的委托代理人毕一平、彭晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余卫军起诉称：2005年12月18日，原告从被告处以总价278086元购得柯城区米兰春天4幢2单元502室商品房一套（面积127.42㎡）及10.03㎡储藏室一间，原告依照约定支付全部购房款，被告也交付了房屋及质量保证书等资料。2007年原告花去10万元进行了装修。之后原告陆续发现储藏室在雨天均会出现严重渗水、漏水，小区道路雨水井出现管涌。在米兰春天小区第一、二期上百户住户的储藏室及小区地下车库均出现了严重渗水、漏水，积水最高达50厘米。原告与其他业主一起向被告或者政府部门反映多次，要求解决。2008年6月25日，经过政府部门多次协调，原告与被告就处理储藏室质量问题达成协议书一份，主要内容为1、确认储藏室及地下车库存在严重质量问题；2、本协议签订之日起60个工作日内由被告完成防水工程方案，在2009年7月底前被告对防水方案进行施工完成，并通过验收；3、被告对储藏室予以80%退款，产权使用权不变；4、被告所实施的防水修复工程必须达到不漏水、不积水，并符合国家强制性标准。如仍存在漏水、积水的业主有权选择退房，退房价款按照退房时同地段、同楼层、同朝向、同景观的商品房（包括商品房、储藏室、车库）市场评估价计算，并按照退房时装修费用市场评估价支付装潢费，还应按照购房款的25%支付损失补偿金。协议签订后，被告支付了部分储藏室价款，但修复工程实施情况至今也未告知原告，具体情况不明。2011年6月，原告的储藏室再次出现严重渗水、积水、漏水，积水最深处达1米以上，同一小区内的第三、四期住户的储藏室及地下车库均未出现渗水、漏水、积水，邻近小区也未出现渗水、漏水、积水。原告与其他住户一起多次要求被告按照协议书约定履行退房义务，被告拒不履行，态度恶劣。浙江卫视钱江频道《九点半》栏目四次对米兰春天渗水事件作了公正报道，但被告态度依然强硬，并单方起草了一份协议书，要求原告签字，该协议书约定原告在收到被告支付的余下20%储藏室价款后，放弃所有包括退房在内的任何权利，甚至约定该协议可以约束购买原告房子的第三方。原告对此极不平等的协议拒绝接受。经查，被告出售给原告储藏室存在严重设计及质量问题，该房屋结构基础预埋-2.5M，储藏室地面为-1M，无防水措施，基础类型为条形砖基，未设计砼地下室结构。现遇雨水量稍大就会出现渗水、漏水，被告采取长时间抽水的方式，才使渗水、漏水现象稍好点。一旦停电，停止抽水就会出现严重渗水、漏水、积水。被告还存在擅自改变规划设计的行为，米兰春天小区原先设计有幼儿园，但最终被告未按照设计建造。原告认为，2008年6月25日双方签订的协议书合法有效，具有法律效力，双方均应按照协议书履行义务。被告在签订协议书后仅退还储藏室部分购房款，协议书约定其他义务至今未履行，而且在2011年6月原告的储藏室再次出现严重渗水、积水、漏水时，被告拒不按照协议书履行退房义务，被告的行为属于严重违约行为，不仅造成原告巨大直接经济损失，而且使原告房地产市场价值明显低于相近地段其他房产，故依法向贵院提起诉讼，要求被告履行退房义务，退还房款828230元，赔偿装潢费60000元，支付损失补偿金69521.5元，共计957751.5元。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、房产证、购房发票各一份，证明原告购买了房屋，并取得房屋所有权的事实。
2、住宅质量保证书一份，证明被告出售给原告的住宅是有质量保证的，其中第三条规定了渗漏水的处理办法。
3、网上信访资料一页，衢州米兰春天建设用地规划平面图两页，证明被告出售给原告的储藏室和车库在设计上存在严重的设计问题及被告擅自修改规划、未建幼儿园的事实。
4、2008年6月的协议书一份，证明以下事实：第一、被告出售给原告的储藏室包括地下车库出现渗漏水情况；第二、米兰春天小区外围的污水会倒灌进小区；第三、被告承诺的防水修复工程必须达到不漏水、不积水，符合国家标准，如果不能达到，业主有权要求退房。
5、视频资料文件四份，证明第一，视听资料第一个文件中1分40秒至3分00秒时间内可以证实原告储藏室从2011年7月19日仍然有积水2cm以上；第二，2011年6月渗水只有第一期、第二期出现，第三期、第四期都没有出现。第三份视听资料中证实2011年7月31日晚上原告储藏室再次出现渗漏水，米兰春天外围管网不存在问题，是由于被告建造时就没有浇底板，使小区的排水管与道路排水管持平，故导致倒灌的事实。
6、照片一组，少量是2008年的，多数是2011年6月至7月的，证明原告储藏室和地下车库发生渗漏水事实。
7、小区物业公司发的通知，证明2012年6月6日小区储藏室也出现进水的情况。
被告华都房开公司答辩称，第一、被告已经全面履行了2008年签订的协议书，做了渗漏水修复工程，并且通过相关部门的验收，工程方案的确定和验收都公开透明，并且及时通知了业主代表。米兰春天小区业主完全知道被告从方案确定到工程验收通过的全过程。体现在：1、2008年的协议书对渗漏水问题的处理进行了约定。渗水修复方案也通过相关部门论证通过后实施，并召开评审会，方案经过业主和相关部门共同确认；2、被告在事件发生后已经对原告进行了补偿，原告在诉状中对此事实也进行了确认，被告履行了协议中第二条的义务；3、被告在事件后进行了通报合议，向业委会进行了通报，业委会也签字确认，整改工程是成功的，达到了国家标准；4、原、被告双方在协议中第四条约定，原告在按照协议对米兰春天渗漏水工程进行修复，验收合格通过，米兰春天业主代表也确认了该工程符合国家标准。第二、米兰春天小区在2011年6月的淹水事件是因为五十年不遇的大雨造成，衢州市整个市区均因为此次暴雨被淹，非被告可以控制。衢州城区都已经被淹，很多小区都渗水。暴雨后原告也积极做了防水措施。第三、业主代表也参与了协调会，被告是在协调会之后才确定了2012年协议书。业主代表根据业主的授权也跟被告签订了协议书的范本。后来95%的业主也签订了该协议。现在没有签字的业主赔偿原则已经确定，现在没有签订协议的人员要求退房是没有依据的。因为2012年的协议书生效，08年的协议已经终止了。第四、原告其他要求退房的理由，被告认为均没有法律依据。被告不存在擅自更改设计规划，被告没有公开说不建造幼儿园。现在实际上储藏室的使用权是被告完全赠送给原告的，现原告以被告赠送的储藏室使用权存在瑕疵为由，要求以现价退掉房屋的所有权，本末倒置，严重有失公平。综上，原告的请求没有法律和事实依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告为支持自己的主张，向本院提交的证据有：
一、工程质量竣工验收记录一页，证明原告所居住的楼盘在2005年10月通过工程质量竣工验收，房屋质量和储藏间的质量均符合国家质量标准。
二、2008年6月原、被告签订的协议书，证明原、被告双方在2008年6月的协议中明确约定被告的义务，防水修复工程已经履行完毕。
三、2008年8月20日衢州米兰春天半地下室渗漏水处理方案评审会会议纪要（附签到表），证明被告严格按照2008年的协议书第一条约定，按时制定治水方案，且方案经过米兰春天小区业主和相关部门共同确认。
四、竣工验收监督记录，证明被告的米兰春天地下室渗漏水改造工程符合国家质量要求，通过相关部门质量验收，已经达到不渗水、不漏水的标准。
五、关于米兰春天架空层渗漏水改造工程的施工总结报告，证明施工单位确认米兰春天架空层渗漏水改造工程符合设计、施工规范要求，无渗水、积水现象，无违反国家强制性标准，工程质量等级为合格。
六、关于米兰春天架空层渗漏水改造工程的监理工作总结报告，证明监理单位确认米兰春天架空层渗漏水改造工程符合设计、施工规范要求，无渗水、积水现象，无违反国家强制性标准，工程质量等级为合格。
七、设计院对华都米兰春天半地下室渗漏水改造工程施工、验收质量的评估，证明设计院确认米兰春天半地下室渗漏水改造工程施工符合设计要求，工程质量良好。
八、2009年7月23日华都米兰春天架空层渗漏水事件处理情况通报会议纪要（附签到表），证明被告已经会同建设单位、监理单位、设计单位和市质量监督站将米兰春天小区业委会进行通报，且业委会参会代表也签字确认认可整改工程是成功的，合格的，达到了国家强制性标准，不渗水，不漏水，证明被告已完全履行了双方2008年协议书第四条的约定。
九、2009年签订的《关于米兰春天治水工程及泵站移交协议》一份，证明米兰春天小区业主委员会已经代表小区业主确认米兰春天治水工程通过验收并质量合格，协议签订后泵站移交给业主委员会管理，被告即全面履行和完成了米兰春天小区渗漏水事件及整体治水改造工程事项。
十、衢州晚报、衢州日报等当地报刊对2011年6月衢州整个城市暴雨及内涝的报道，证明第一、衢州市2011年6月18、19、20日的降雨量为有记录以来的同期最大降雨量；第二、衢州整个市区被淹，很多路段车子、行人均无法通行；第三、衢州市很多小区因为暴雨地下室、地下车库进水。
十一、照片一组，证明米兰春天小区附近道路及相邻小区均因为暴雨被淹，其中包括金都花园也被淹的很严重。
十二、衢州市气象服务中心2011年8月29日出具的气象实况证明书和2011年8月30日对衢州历年6月18日当天最大降水量的数据说明，证明衢州2011年6月18日20时至19日20时，日降水量达203.9毫米，创衢州市五十多年来同期降水量最高值。
十三、原告授权业主代表谈判签约的授权委托书一份，证明原告已经委托业主代表与被告签订赔偿协议。
十四、米兰春天专题协调会会议纪要、被告与业主代表签约协议书各一份，证明根据协调会的精神，被告与业主代表已达成协议，证明业主对这个补偿原则是认可的。
十五、其他业主签订2012年版协议书的名单一份，公证书408份，证明米兰春天涉及渗水补偿的业主中有408户已经与原告签订过补偿协议，占到427户业主的95%以上，原、被告之间的赔偿原则已经确定。
原、被告证据经质证，本院认证如下：
原告的证据1，被告无异议，本院予以确认。原告的证据2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据3，被告认为业主进行信访是事实，但对打印出来的内容因没有进行公证，故真实性无法确认，该证据不能证明待证事实，没有经过鉴定就确认有质量问题是没有依据的。证据上也提到了开发商问题基本得到解决，是市政的原因，可以证明非被告的原因导致漏水。对图纸的真实性无法确认，因没有规划局的盖章。本院认为，网上信访资料系从政府网站上下载的网上信访材料，真实性应予确认。该份证据反映出建设局确认小区交付时地下车库及储藏间就存在质量缺陷，即房屋结构基础埋设-2.5M，储藏间地面为-1.00M，无防水设施，基础类型为条形专基，未设计砼地下室结构的事实。平面图因无相关部门盖章确认，本院对真实性无法确认。被告对原告证据4的真实性、合法性均无异议，本院对真实性予以确认。被告对证明目的有异议，认为该协议书已经履行完毕，在2012年4月12日原告委托的业主代表和被告签订的会议纪要和合同范本中已经确认了该协议履行完毕。本院认为，该份证据证明对象应结合被告履行协议情况进行综合分析。被告对原告的证据5的视频一、视频三的真实性无异议，对关联性、合法性有异议。被告对视频一的1分40秒至3分00秒的意见为原告储藏室及车库截止2011年7月19日积水是因为原告阻止物业公司去清理，为方便保存证据，以便节目组录制。认为视频一的3分00秒至3分40秒不能证明原告的证明目的。认为视频一7分32秒开始的内容杨海古的回答不能证明原告的证明目的，杨海古并未对记者的问题进行回答。被告认为视频三3分10秒开始内容中2011年7月31日再次积水只是业主的口头说法，不能作为证据使用，原告不能证明其证明目的。被告认为视频三的5分20秒开始的内容中质监站站长的说法只是口头说法，不能作为证据使用，原告不能证明其证明目的。被告认为视频三的6分22秒开始内容中的被采访人员身份无法确认，且金都小区的淹水情况有衢州当地的报纸和被告的照片作证，原告不能证明其证明目的。本院认为，原告的证据5系电视台所作的客观报道，真实性应予确认，对2011年6月、7月，米兰春天小区原告储藏室出现渗漏水的情况应予确认。该份证据的证明对象应结合其他证据综合分析。被告对原告证据6的真实性无异议，但是对照片下面署的日期有异议，被告认为2011年6月19日左右是这样一个状况。本院对证据6真实性予以确认，但具体证明的时间本院无法确认。被告认为证据7与本案没有关联性。因为2012年6月几大台风都来，物业公司也是履行物管工作。证据7系物业公司出具，本院对真实性予以确认。
原告对被告的证据一真实性无异议，但该份证据不能证明待证事实，被告出售给原告的储藏室有质量问题，已经有信访报告、政府部门确认。2008年的协议被告也确认是质量问题，而且被告要修复就是因为有质量问题。本院对被告证据一的真实性予以确认，但认为被告证据并不能证明被告储藏间无质量问题，故对证明对象不予确认。原告对被告证据二的真实性、合法性、关联性均无异议，但证明目的有异议，该协议只约定了义务，不能证明已经履行完毕。本院对该证据的真实性予以确认，证明对象应结合被告的履行协议的情况进行综合分析。原告认为被告证据三中的会议纪要虽然提供了原件，但是对真实性有异议。会议由建设局主持，应当由政府部门出具会议纪要。会议签到表上面的米兰业主，是不是原告经过授权的业主代表，被告没有证据。如果只是业主不是业主代表，是不能代表其他业主的。会议纪要中的渗漏水方案原告到目前没有看到，最后被告实施的方案是否按照这个来实施，原告不清楚。原告对被告证据四的真实性无异议，但该份监督记录结论说是地下室符合设计施工验收标准，但实际情况是被告实施的修复工程未达到2008年协议中要求符合国家强制性标准，不渗水、不漏水的标准，故该份证据不能证实被告的工程达到协议约定的要求。本院对被告证据四的真实性予以确认。原告认为被告的证据五、六、七没有证据效力，是三个利害关系的单位出具的报告，是单方制作，不具有证据效力，不能证明待证事实。本院认为，被告的证据五、六、七系施工单位、监理单位、设计单位对修复工程的概述，对真实性予以确认。原告认为被告的证据八会议纪要上面陈述也是建设局主持，也应当由建设局出具，而非被告自己制作。参与会议的业主是否是业主代表没有证据证实。被告所实施的修复工程，除要相关部门和业主确认，也要相关部门的鉴定。原告对证据九真实性有异议，被告提供的原件和复印件不一致。其没有相关负责人签字，该份移交协议上面是米兰春天业委会盖章，但是根据08年的协议书没有授权业委会验收的权利。08年协议上约定的是业主代表和相关部门。被告的证据九系被告与米兰春天业委会签订的协议，真实性予以确认。原告对被告的证据十暴雨的情况无异议，但是这个也不能证实米兰春天小区就没有质量问题，其他小区是也有进水的情况，但是同一个小区，米兰春天第一、二期有进水，第三、四期就没有，同一地段，金都花园就没有进水。所以这不是被告说的不可抗力。原告对被告证据十二的真实性无异议，暴雨是有的，但不是被告所主张的不可抗力。证据十系新闻报道、证据十二系气象部门出具的气象资料，真实性本院予以确认。原告对被告的证据十一的真实性有异议，被告所说的小区是不是原告附近的小区原告不能确认。6月19日其他小区也有进水，但是之后其他小区一下子就排掉了，米兰春天小区过了一个月还有积水排不掉。证据十一因无具体拍摄的时间及地点，本院不予确认。原告对被告证据十三的真实性无异议，笔迹是原告的笔迹，但是签的时候业主代表没有讲过要授权什么事项，除了吴秀清这张外，其他原告签的时候都没有看到前面第一张授权事项。被告也没有证据证明前面的授权事项是给原告看过的。当时就跟原告说要去谈判，也没有说具体的事项。第三点、即便是有授权，这个授权也没有实施。业主代表有无权利签这个大的协议，授权委托书上面也没有写，故业主代表无权代表业主签订大协议。因原告对自己的签名无异议，本院对证据十三的真实性予以确认。原告对被告证据十四的意见为会议纪要原件与复印件不一致，另外该会议纪要并非当场形成。其中业主代表的签字是代的，不是本人签字。所以会议纪要真实性有异议。对于协议书，真实性没有异议，合法性有异议，根据协议书的条款，并未生效，其中约定这份协议需要95%业主以上签字确认，即便说按照被告说的业主代表签字，其他业主也没有签字。按照协议书第五条约定，该协议书仍然不能约束原告，原告认为被告提出原告是受这份协议书约束的观点不能成立。该协议书第二条也违背法律规定，一份协议书是只能约定签订的双方，不能约定另外的第三方。证据三、八、十四系政府部门主持的协调会，会议纪要是对会议内容的介绍，本院对证据三、八、十四的真实性予以确认。被告认为原告的证据十五名单没有证据效力，对公证书的真实性无异议，但认为协议不能约束原告。这份协议是跟业主的单独协议，与前面的协议是不一致的，质量保证等责任都免除了，这份单独协议是与法律法规相违背的。本院认为，证据十五系公证处出具，本院对真实性予以确认。现被告证明已有408户业主与被告签订协议，达到427户中的95.55%。
基于原告的陈述、被告的抗辩及本院认定的证据，本院确认如下事实：
2005年12月18日，原告从被告处以总价278086元购得柯城区米兰春天4幢2单元502室商品房一套（面积127.42㎡）及10.03㎡储藏室一间。后原告进行了装修并入住。后原告发现储藏室在雨天会出现严重渗水、漏水，小区道路雨水井出现管涌的情况。后经政府部门多次协调，原告（即协议中的乙方）、被告（即协议中的甲方）于2008年6月25日就处理储藏室质量问题签订协议书一份，协议书载明：1、自协议生效之日起，被告立即委托具有法定资质的单位对米兰春天小区的储藏间（含楼宇下车库）渗漏水问题和道路雨水井管涌问题进行勘察，在建设、规划等政府权威部门的指导下，于60个工作日内完成本小区的防水工程方案。该方案经甲、乙双方代表、衢州市经济开发区管委会、衢州市建设工程质量监督站及相关部门论证后实施；2、由于米兰春天小区的储藏间（含楼宇下车库）存在质量问题，对于单价为每平方米2800元以下的储藏间，甲方按乙方实际购买价的80%予以退款，对于单价为每平方米2800元以上的储藏间，按乙方购买价的50%予以退款，储藏间的产权、使用权不变，被告在协议生效后10日内将上述款项通过银行支付乙方银行账户卡；3、被告按论证通过后的防水方案进行施工，乙方应予配合。施工结束后，由甲乙双方代表、衢州市建设工程质量监督站、设计单位组成专家组于2009年7月底前对被告所实施的米兰春天防水修复工程的验收；4、被告所实施的米兰春天防水修复工程必须达到不漏水、不积水，并符合国家强制标准。如修复工程未达到约定标准，仍存在漏水、积水的业主有权退房，被告承诺对不退房的业主承担继续修复义务。有权选择退房的业主要求退房时，被告按退房时同地段同楼层同朝向同景观的商品房（包括住宅和储藏间、车库）的市场评估价支付其房款等。协议签订后，被告支付了2008年协议中约定的部分储藏室价款。
2008年8月20日下午，衢州市经济开发区建设局支持召开米兰春天小区半地下室水渗漏处理方案评审会会议，被告、衢州市建设局、规划局、质监站、市开发区管委会相关领导及小区业主代表参加会议，会议形成会议纪要一份，载明对米兰春天的渗漏水问题，在杭州组织设计公司及省内防排水的技术专家经过多轮讨论及专家会审，各方原则通过杭州市城乡建设设计院有限公司提交的方案。设计单位对“米兰春天半地下室水渗漏处理方案”进行了详细介绍，并确定了最后的实施方案。各方同意按杭州市城乡建设设计院有限公司设计的处理方案进行下一步施工设计。后被告按照处理方案进行了米兰春天小区渗漏水改造工程的施工。2009年7月23日下午4时在衢州市经济开发区管委会二楼会议室召开了关于通报“米兰春天架空层渗漏水事件”处理情况、“米兰春天架空层渗漏水改造工程”竣工验收情况及协议履行情况的会议，并形成会议纪要。会议纪要载明：已在协议约定的时间内完成治水方案，对储藏间进行了退款，渗漏水改造工程于2008年12月8日开工，2009年5月完工，2009年7月9日通过竣工验收，工程质量合格。2009年7月20日，经衢州市建设工程质量监督站出具的竣工验收监督记录确认整个地下室水渗漏改造工程防水效果较好，符合设计和施工验收规范要求。
2011年6月19日，衢州市普降暴雨。2011年6月18日20时至6月19日20时，衢州站日降水量达203.9毫米。暴雨至原告的储藏室再次出现严重渗水、积水、漏水。浙江卫视钱江都市频道《九点半》栏目对米兰春天渗水事件作了四次连续报道。
2011年6月28日，原告委托占月仙等8人代表原告与被告就衢州市米兰春天小区有关渗漏水事项进行协商、谈判等，并与被告签订整改、赔偿、退房协议等事项。
2012年1月18日下午，在衢州市惠多利农资有限公司会议室召开了米兰春天小区渗漏水事件相关善后事宜的会议。会议进行会议纪要一份，会议纪要载明：被告同意给予米兰春天小区2#、3#、4#、5#、6#、13#、14#、15#、16#、17#、18#、19#、20#幢进水的架空层、储藏室车库和2#、3#、4#地下车库业主一定的经济补偿。经济补偿后，小区因暴雨内涝积水、管网等任何原因渗漏水给架空层储藏室、储藏室车库或车库及其内存放物品造成的损失全部由业主承担。退补方案须经所涉95%以上业主签字同意及政府有关部门确认审核后生效，余未签字同意的业主亦按此原则解决相关争议。2012年4月12日，被告与米兰春天的业主代表按照2012年1月18日会议纪要的精神签订协议书一份，协议书内容基本与会议纪要一致。共有408户业主与被告签订协议书，内容与2012年1月18日会议纪要内容一致。
原告认为，2008年6月25日双方签订的协议书合法有效，双方均应按照协议书约定履行义务。被告在签订协议书后仅退还部分购房款，其他义务至今未履行，而在2011年6月原告的储藏室再次出现严重渗水、积水、漏水时，被告拒不按照协议书履行退房义务，故原告诉至本院，诉请如前。
本院认为，本案主要争议焦点在于原告依据2008年6月25日协议书要求退房是否有事实及法律依据，该焦点主要分以下三个问题：一、被告是否已完全履行2008年6月25日原、被告双方签订的协议书；二、2011年6月19日原告储藏室渗漏水的原因是否系被告未完全履行2008年协议进行修复所致；三、2012年4月12日，被告与米兰春天业主代表签订的协议书是否能约束原告。对第一个问题，原告认为被告虽按协议进行了退款，但对于修复工程，原告并不知情，且2011年6月至7月期间原告储藏室再次出现渗漏水、积水，故被告并未完全履行08年协议中的约定。被告提供会议纪要、建设单位、设计单位、监理单位、质量监督站等部门出具的相关证据证明被告从修复工程的方案设计到施工完毕、验收通过得到业主的认可并经政府部门的验收，故原告已充分履行完毕08年协议。本院认为，被告修复工程设计方案经过业主代表的确认，后进行了施工并经过政府部门的验收，被告修复工程是符合2008年协议约定的要求的。对第二个问题，2011年6月19日暴雨系衢州历史罕见，达到日降水量203.9毫米，当日暴雨致衢州市区南区金都花园、丹桂小区等多个小区积水，该事实经衢州晚报等媒体报道可证实。本院认为，2011年6月19日的暴雨致衢州市区南区金都花园、丹桂小区等多个小区积水，与当日雨量过大有一定关系，没有充分证据证明系被告未全面履行工程修复义务所致。对第三个问题，原告认为其并未授权过业主代表签订赔偿协议，故2012年4月12日签订的协议书并不能约束原告。本院认为，原告在2011年6月28日的授权委托书上亲笔签名，授权委托书明确载明代理人代理权限包括代为签订整改、赔偿、退房协议，故代理人有权代表原告与被告签订相关赔偿协议。原告认为2012年4月12日大协议书须经政府相关部门确认审核后生效，现政府相关部门并未审核，故并未生效。本院认为，大协议经业主代表签字确认及被告盖章，系双方真实意思表示，该协议已成立。衢州市住房和城乡建设局、衢州经济技术开发区管理委员会、衢州市柯城区新新街道办事处等三个部门已在协议书盖章，被告已与408户业主签订了小协议书，签约率已达到95.55%，符合合同约定生效条件，故本院认为2012年4月12日大协议已满足生效条件，对原告具有约束力。综上，根据被告与原告授权的业主代表签订的大协议，被告在进行储藏室退款及经济补偿后，原告即放弃退房等权利，故2012年的协议实质是对2008年协议的变更，原、被告双方应遵照2012年的协议执行，故原告要求退房的依据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告余卫军的诉讼请求。
本案受理费13378元，由原告余卫军负担，限于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 童小平
审 判 员 余建华
人民陪审员 胡志远
二〇一二年十二月十八日
书 记 员 徐桑桑