广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1600号
原告深圳市潜龙物业管理有限公司，地址深圳市宝安区。
法定代表人杨全。
委托代理人陆俊辉、陈秀红，系该公司员工。
被告邵俊春，男，汉族，1967年12月30日出生，住址深圳市龙华新区。
委托代理人姜曙光，广东怀明律师事务所律师。
原告与被告物业服务合同纠纷一案，原告诉请：1、被告支付物业管理费人民币4872元，本体金（专项维修金）人民币913元，水费人民币4115元，截止2015年5月份已累计产生滞纳金3565元，以上合计13564元。被告拖欠的上述费用项目的最终数额计算至法院判决当月。2、本案的诉讼费用由被告承担。本院受理后，依法由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆俊辉、陈秀红、被告邵俊春及其委托代理人姜曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案相关情况
双方有争议的事项为第一项、第五项、第十三项、第十四项、第十五项、第十六项，其他事项双方无争议。
一、物业管理合同的签订时间：2010年10月22日，原告与深圳市宝安区民治潜龙花园业主委员会签署《物业管理服务合同》，约定的管理期限为2010年5月1日至2012年4月30日；2012年8月30日，原告与深圳市龙华新区潜龙花园第二届业主委员会签署《潜龙花园物业管理服务委托合同》，约定的服务期限为2012年9月1日至2015年8月31日；2013年6月13日，原告与深圳市龙华新区潜龙花园第二届业主委员会签署《深圳市物业服务合同》，约定的物业服务期限为2013年6月1日至2014年5月31日；2014年6月24日，原告与深圳市龙华新区潜龙花园第二届业主委员会签订《深圳市物业服务合同》，约定的物业服务期限为2014年7月1日至2015年6月30日。被告仅对2013年6月13日签署的合同予以认可，并主张深圳市龙华新区潜龙花园第二届业主委员会只与原告签订过此一份合同，其余合同均系虚假证据，但未能提交证据证明。
二、关于物业公司管理的小区位置和名称：深圳市龙华新区民治街道民治大道潜龙花园。
三、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金标准：涉案房产是没有带电梯的物业，按照多层住宅的标准予以计算。物业管理费为0.8元/平方米/月，专项维修资金0.15元/平方米/月。
四、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金的缴纳日期：合同约定的是每月8-29日缴纳当月的费用，实际收费过程中会宽限一、二天，也就是每月的10日至30日缴纳当月的物业管理费及专项维修资金。
五、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、专项维修资金违约金标准：《潜龙花园物业管理服务委托合同》第十二条约定，逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起，每天按应缴纳费用的万分之五交纳滞纳金。原告主张其计算违约金的方式为：拖欠金额×实际拖欠的月份×20天/月×万分之五/日。被告主张依据合同约定，只有逾期缴纳物业服务费可以按万分之五/日的标准计收滞纳金，不涉及水费、专项维修资金。
七、物业管理公司的资质：二级物业管理资质。
八、业主房产位置：潜龙花园9栋703房。
九、业主入伙日期：办理房产证的时间是2001年至2002年初。入伙时间是2000年10月1日。
十、房产用途：住宅。
十一、房产建筑面积：90.89平方米。
十二、业主每月应交纳物业管理、专项维修资金数额：物业管理费是人民币72.71元/月，专项维修资金是人民币13.63元/月。
十三、业主拖欠物业管理费、专项维修资金期间：原告主张被告拖欠费用的期间是2009年11月份起至今。被告辩称，原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持；由于原告在管理过程中，没有尽到管理义务，导致被告家庭被盗，直接损失达3万余元，被告经与原管理处达成协议进行抵扣，现仍在按协议进行扣减中，故被告并未拖欠物业管理费及专项维修资金。原告对被告的上述主张不予认可，并主张其已向被告发送收费通知单催收费用，原告提交了欠费催缴通知书、收款通知、快递单等证据证明其上述主张，原告同时主张其于2014年9月15日向被告发出《欠费催缴通知书》，催促被告缴纳2009年11月至2014年9月的物业管理费、专项维修资金、水费及滞纳金合计11738.1元，被告在该《欠费催缴通知书》上手写“我家于2009年10月20日被盗，损失22000元，当时管理处及物业公司同意从物业费及水费中扣除损失。鉴于上述原因，我从2014年10月份开始停交停车费”字样，上述内容表明被告确认了欠费的数额。被告确认其于2014年9月15日收到原告在其门上张贴的《欠费催缴通知书》，但不认可原告主张的欠费数额，亦否认收到收款通知及邮件。
十四、业主拖欠物业管理费、专项维修资金数额：原告主张截至2015年5月，被告拖欠物业管理费4872元，专项维修资金913元、滞纳金3565元，最终拖欠数额计算至法院判决当月。被告主张被告其系依据与原管理处的协议抵扣自己的损失，而非拖欠费用。
十五、业主拖欠相关费用产生的违约金的计算方法：原告主张，扣除每月1至10日的费用计算期间，如果业主逾期缴费，则按剩余20天计算违约金，故具体计算方式为：拖欠金额×实际拖欠的月份×20天/月×万分之五/日。被告认为，应当计算滞纳金的项目仅为物业服务费，且应从逾期之日起计算至下月缴费日，被告主张按照日万分之五的标准计算亦明显偏高。
十六、关于拖欠的水费、排污费。原告主张被告拖欠水费4115元；被告对原告主张的上述数额不予认可，且水费应由水务公司收取，原告诉请滞纳金不应得到支持。原告未能提交每月的抄表记录证明被告每月实际的用水量，亦未能证明其与被告签订了代收代缴上述费用的协议。
判决结果
本院认为，原告为涉案小区提供了物业管理服务，被告应当根据合同约定向原告支付物业管理费用。房屋专项维修资金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，原告作为涉案小区的物业管理单位有权代为收取房屋专项维修资金，被告应当按照相关规定进行缴纳。被告主张与原物业公司协商一致，以物业管理费等费用抵扣其因房屋被盗所遭受的损失，但原告对此不予认可，被告亦未能提交证据予以证明，故本院对其上述主张不予采信，被告理应向原告交纳物业管理费及专项维修资金。
本案中，原告主张被告自2009年11月起拖欠物业管理费及专项维修资金至今，被告提出原告的主张已过诉讼时效。首先，本院认为，原告主张其已向被告催收欠费，但从其提交的证据显示，原告最早于2014年9月15日才向被告发出《欠费催缴通知书》，该行为已造成诉讼时效的中断，诉讼时效应重新计算。但原告未能提供证据证明存在其他诉讼时效中止、中断等情形，其诉请被告支付2009年11月至2012年8月的物业管理费及违约金已超过诉讼时效，对其相关诉讼请求，本院不予支持。其次，物业专项维修资金属于全体业主共有，缴纳专项维修资金是业主的法定义务，被告应如数缴纳。最后，原、被告确认被告应缴纳费用的计算标准为：物业管理费是72.71元/月，专项维修资金13.63元/月。综上，被告应依照上述标准缴纳2012年9月至2015年10月的物业管理费人民币2,762.98元（72.71元/月×38月）及2009年11月至2015年10月的专项维修资金人民币981.36元（13.63元/月×72月）。
关于违约金。《潜龙花园物业管理服务委托合同》第十二条约定，逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起，每天按应缴纳费用的万分之五交纳滞纳金。据此约定，被告逾期支付物业管理费，应向原告支付延期付款的违约金。被告认为上述合同是虚假证据，但未能提交证据予以证明，本院对其主张不予采信。现原告主张违约金按照“每月拖欠的费用×实际拖欠的月份×20天/月×万分之五/日”的公式计算至法院判决当月即2015年11月，属于其自行处分权利的范畴，本院予以支持。原告另诉请被告支付拖欠专项维修资金的违约金，因缺乏合同依据，本院不予支持。
关于水费。原告诉请被告支付拖欠的水费及滞纳金，但原告未能提交每月的抄表记录等证据证明被告的用水量，被告对原告主张的欠费数额亦不予认可，相应的举证不能的不利后果，应由原告自行承担，对其关于被告拖欠水费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告邵俊春应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市潜龙物业管理有限公司缴纳2012年9月至2015年10月的物业管理费人民币2,762.98元及违约金（按照“每月拖欠的费用×实际拖欠的月份×20天/月×万分之五/日”的公式计算至2015年11月，即拖欠2012年9月物业管理费的违约金，按“72.71元×38月×20天/月×万分之五/日”计算，拖欠2012年10月及之后物业管理费的违约金计算方法同上）；
二、被告邵俊春应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市潜龙物业管理有限公司缴纳2009年11月至2015年10月的专项维修资金人民币981.36元；
三、驳回原告深圳市潜龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币70元，由原告及被告各承担人民币35元。受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 王昭贤
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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