河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1503民初1469号
原告黄玉琳，女，汉族，1986年10月17日出生，教师，住信阳市平桥区。
被告河南东泰置业有限公司。
法定代表人史小明，公司总经理。
委托代理人裴志强，公司副经理。
原告黄玉琳诉被告河南东泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄玉琳、被告河南东泰置业有限公司委托代理人裴志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄玉琳诉称，2013年1月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于信阳市羊山新区××单元××号房屋，总房款378000元，被告向原告交付该房的截止日期为2013年12月31日，现原告按照被告的要求及时交清了购房款，被告至今也未办理交房手续，被告存在逾期交房的违约事实。综上，被告河南东泰置业有限公司不严格履行合同约定，逾期交房，给原告造成经济损失和精神伤害，故诉至法院，请求：1、依法判决被告立即履行交房义务并承担逾期交房违约金26800元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告河南东泰置业有限公司辩称，业主起诉我公司延期交房，原因在于信阳市羊山新区政府的公共基础设施不具备，城市配网电缆没有开通开挖，导致小区供电未达到使用条件，这并非我们的原因造成，现在小区使用的是临时电，不是正式电，临时电费用高，对投入使用的临时电也可以随时停掉，根据《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”的约定，我们不承担违约责任。
经审理查明，2013年1月20日，原告黄玉琳与被告河南东泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告黄玉琳向被告河南东泰置业有限公司购买位于信阳市羊山新区××小区××单元××房屋××套，房屋建筑面积92.31平方米，商品房单价为4095.44元/㎡，总价款为378050元。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）政府部门对验收及市政府配套、安装之延误。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日…；（2）逾期超过180日后…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条关于交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同签订后，原告黄玉琳依约定的付款方式及期限向被告一次性支付378050元购房款。被告至今未向原告交付房屋。
另查明，被告河南东泰置业有限公司开发建设的一品江南小区8号楼于2014年6月6日通过勘察、设计、施工、监理等五单位竣工验收合格，并于2015年11月16日在信阳市住房和城乡建设局完成该号楼工程竣工验收备案手续。
本院认为，原告黄玉琳与被告河南东泰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律规定，依法成立并生效。双方当事人均应全面履行合同约定的权利义务。现原告已按合同约定履行了付清房款的义务，被告则应按照合同约定的日期将经验收合格的房屋交付原告使用。关于对双方约定的商品房交付使用条件“经验收合格”的理解，根据现行法律法规、部门规章中对商品房交付使用条件之规定，商品房交付的前提条件是经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理单位五方责任主体验收，并形成验收合格的确认文件。此系房屋交付使用的效力强制性规定，未经验收合格不得交付使用。而在建设行政主管部门进行竣工验收备案只是建设行政管理职能的体现，其相应的法律法规系管理强制性规定，其规定不影响合同效力，故被告是否办理竣工验收备案登记并不影响被告向原告交付房屋，即被告在竣工验收备案登记之前向原告交付房屋并不违反法律法规、部门规章中的效力性强制规定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》未约定涉案房屋需以办理工程竣工验收备案作为交付条件。原告购买的房屋于2014年6月6日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，此时应视为达到合同约定的验收合格的交付条件。而被告河南东泰置业有限公司未按合同约定在2013年12月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，属违约行为。同时，根据双方对房屋达到交付使用条件后，办理交接手续的具体约定，被告取得相应的证明文件及住宅质量保证书、住宅使用说明书后并辩称于2014年9月向原告短信通知收房，但未向本庭提供相关短信通知内容。因“两书”是国家为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，对此，被告在交付房屋时提供“两书”义务并不能免除，原告在交付时亦有权查验房屋，房屋交付使用后，买受人出现因未正确使用室内设施导致人身、财产损害或主体结构质量经核验确属不合格等情形，出卖人应承担相应的赔偿责任，但买受人不能据此作为拒绝交付及迟延受领的正当理由。故根据《合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”之规定，本院考虑到同期同栋部分楼房于2014年7月已有业主交付使用的客观情况，在本案诉争房屋已达到交付使用条件且不存在影响合同目的质量瑕疵的情形下，原告至起诉之日怠于收房并拒绝领取钥匙理由不充足。因此，根据同栋楼其他业主实际收房及被告辩称的通知时间，本院酌定被告河南东泰置业有限公司对原告黄玉琳逾期交房的违约责任自诉请的2013年12月31日计算至2014年10月1日止。即逾期违约金应计算为10358.6元（378050元×274天×0.01%）。关于被告河南东泰置业有限公司庭审时辩称因城市供电配网原因等免责情形致房屋交付延期的意见，因未向本庭提供充足证据证明，更未提供该事实系其延期交房的唯一原因，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告河南东泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告黄玉琳交付信阳市羊山新区一品江南小区第8栋2单元1005号房屋一套。
二、被告河南东泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告黄玉琳支付逾期交房违约金10358.6元。
三、驳回原告黄玉琳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费470元，由原告黄玉琳承担288元，被告河南东泰置业有限公司承担182元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：河南省建行信阳市分行老城支行，账户：41×××96。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。
审 判 长 易艳玲
审 判 员 蒋 荟
人民陪审员 王彦红
二〇一六年九月十日
书 记 员 段月姣