山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一初字第87号
原告：李淑兰，烟台华隆商贸有限公司经理。
委托代理人：滕晓峰，山东鑫福来源律师事务所律师。
被告：海阳隆祥置业有限公司。住所地：海阳市胜利黄海花园**号楼***号。
法定代表人：乔运祥，该公司经理。
被告：王东月，无业。
委托代理人：徐有芹，无业。
原告李淑兰诉被告海阳隆祥置业有限公司（以下简称隆祥公司）、王东月申请执行人执行异议之诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李淑兰的委托代理人滕晓峰，被告王东月的委托代理人徐有芹到庭参加了诉讼。被告隆祥公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告李淑兰诉称，李淑兰诉隆祥公司民间借贷纠纷一案中，李淑兰申请财产保全，2012年1月4日烟台市中级人民法院作出（2012）烟民一初字第16号民事裁定书，查封隆祥公司名下位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层含16号在内房产一宗，查封期间为2012年1月5日至2014年1月4日。该文书于2012年1月5日送达隆祥公司和房屋登记部门。
该案经一、二审审理，山东省高级人民法院于2013年8月6日作出（2013）鲁民一终字第224号民事调解书。该调解书生效后，隆祥公司未履行付款义务，李淑兰于2013年申请烟台市中级人民法院强制执行，烟台市中级人民法院于2013年11月29日以（2013）烟执字第361号执行裁定书和协助执行通知书对上述房产继续查封。执行中，王东月提出执行异议，称其于2011年12月2日购买上述房屋。经烟台市中级人民法院审理作出（2014）烟执异字第15号执行裁定书，裁定中止对上述房产的执行。
李淑兰认为，隆祥公司与王东月签订的商品房预售合同约定自备案日起生效，但至执行时未备案，因此，该合同未生效；付款假设属实，那么二者间的金钱之债已过诉讼时效；王东月远在千里之外，一日间聚众到隆祥公司选房、定房、签合同，又以现金方式缴纳全部房款，完全不合交易惯例，王东月也未举证证明资金存取来源。因此，烟台市中级人民法院的查封与执行是合法有效的，不应中止上述房产的执行。请求：1、确认位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层16号房产归隆祥公司所有。2、判令对上述房产许可执行。诉讼费用由被告负担。
被告隆祥公司未到庭也未提交书面答辩状。
被告王东月答辩称，我已交付购房款，所以涉案房屋是我的，不是隆祥公司的。
本院经审理，确认如下事实，
本院在审理李淑兰诉隆祥公司借款合同纠纷一案过程中，依据李淑兰的保全申请，于2012年1月4日作出（2012）烟民一初字第16号民事裁定书和协助执行通知书，查封了隆祥公司名下的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层包含16号在内的房产一宗，查封期间自2012年1月5日至2014年1月4日。上述查封裁定和协助执行通知书于2012年1月5日送达了隆祥公司和房屋登记部门。
李淑兰诉隆祥公司借款合同纠纷，经本院及山东省高级人民法院审理，山东省高级人民法院于2013年8月6日作出（2013）鲁民一终字第224号民事调解书。内容为：㈠隆祥公司于2013年10月31日前向李淑兰支付100万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以100万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；㈡隆祥公司于2014年6月30日前向李淑兰支付200万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以200万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；㈢隆祥公司于2014年8月31日前向李淑兰支付403.4万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以403.4万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；㈣隆祥公司于2014年10月31日前向李淑兰支付400万元；㈤隆祥公司于2014年12月31日前向李淑兰支付459.5万元；㈥隆祥公司未按时足额支付其中任何一笔款项，李淑兰有权向人民法院申请强制执行全部未付款部分款项，并且隆祥公司应当承担从李淑兰申请执行之日起按照法律规定的迟延履行部分利息；㈦一审案件受理费151605元，诉讼保全费5000元，合计156605元，由李淑兰负担10211元，隆祥公司负担146394元。二审案件受理费151605元，减半收取75802.50元，由隆祥公司负担。
调解书生效后，隆祥公司未按生效调解书履行付款义务，李淑兰向本院申请强制执行。本院以（2013）烟执字第361号立案执行，并于2013年11月29日以（2013）烟执字第361号执行裁定书和协助执行通知书对上述房产继续查封。案外人王东月提出执行异议。本院于2015年2月11日做出（2014）烟执异字第15号执行裁定书，认为，涉案查封的房产虽然登记在隆祥公司名下，但案外人王东月向本院提供了购买涉案房产的相关证据，证明本院查封的房产系其在查封之前购买，虽然李淑兰不认可，但执行程序中只对执行标的权属作形式审查，在涉案房产的权属存在争议的情况下，应当待权属争议消除后，再决定对争议财产的处置，现执行程序中尚不宜对此作出处理。裁定：中止对隆祥公司名下的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层16号房产的执行。
徐有芹与王东月系母女关系。王东月主张最初是徐有芹要购买隆祥公司开发建设的“凤都商业广场”第16号和17号两套房，交纳房款均是徐有芹办理，最终只购买了第16号房，并以王东月的名义与隆祥公司签订了商品房预售合同。王东月提交了2011年12月2日与隆祥公司签订的《商品房预（销）售合同》，其中约定，商品房预售资金存入监管银行中国银行海阳支行，王东月购买的凤都商业广场16号房，建筑面积为105.43平方米，每平方米6708元，总价款707224元，王东月于2011年12月2日前将总房款一次性付清；隆祥公司应于2011年12月30日前，将经验收合格的房屋交付王东月。合同自双方签订之日起30日内，由双方持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效。
王东月主张因徐有芹及其朋友宫清林之前在隆祥公司已购买了房屋并办理了备案，双方之间比较信任，故在签订涉案商品房预售合同前已支付了720000元左右的房款，当时是想买两套房屋，之后就买了一套房，多余房款隆祥公司已退回；部分单据已丢失，但汇款的单据均传真给了隆祥公司。王东月提交了2011年2月28日徐有芹向姜青刚的银行账户转账300000元的银行卡存款业务回单一张、2011年12月2日隆祥公司出具的交款人为王东月的收16号房房款707224元的收据一张及徐有芹于2010年12月15日与隆祥公司签订的购买一单元15号商业房的商品房预售合同复印件、案外人宫清林于2010年12月15日与隆祥公司签订的购买一单元1042号房的商品房预售合同复印件，同时申请法院调取相关付款证据。
李淑兰对上述证据提出异议，主张一是不确定商品房预（销）售合同的真实性，合同第2条约定购房款要打入特殊监管账户，而不是姜青刚个人账户；二是根据该合同第23条约定，买卖双方未共同持合同到房产管理部门登记备案，合同未生效，未办理登记不能对抗原告的主张；三是对收款收据的真实性无法确认，收款人是姜青刚，不是隆祥公司，交易用途不清楚；没有书面证据证明是隆祥公司授权姜青刚代收房款；对收款收据有异议，300000元房款是通过银行转款，按照交易惯例，700000元也应有银行的转款凭证，而不应是当天拿着现金当天交款当天签合同；四是不清楚徐有芹和宫清林的两份商品房预售合同情况，但该两份合同文本与王东月的合同文本在第23条和付款方式的约定是一样的，既然此两份商品房预售合同已办理了备案，王东月的商品房预售合同也应按合同约定办理备案。针对王东月与隆祥公司所签订购房合同及收款收据的真实性所提异议，李淑兰未申请对相关证据上的隆祥公司的印章或落款时间提出鉴定申请。
经本院调查隆祥公司的原始会计凭证，该会计凭证中涉及王东月所购的涉案房屋的收款单据及付款凭证有：1、2011年1月13日温建通过POS机刷卡方式交付16号和17号房购房定金20000元的POS机业务回单，隆祥公司于同日出具的收到徐有芹两套房子20000元定金的收款收据；2、2011年3月1日姜青刚的银行业务回单，数额为300000元，其中注明“徐有芹购房款”，隆祥公司于同日出具的收到徐有芹16号房款300000元的收款收据；3、2011年4月1日姜青刚的银行业务回单，数额为230000元，其中注明“购房款，徐有芹200000元，张素芳3000元”，2011年4月1日姜青刚将二人所交款项转入隆祥公司账户的个人结算业务单，2011年3月31日隆祥公司出具的收徐有芹200000元的收款收据；4、2011年5月5日姜青刚的银行业务回单，其中注明“徐有芹100000元、苏春德50000元、张素芳50000元……”，2011年5月5日姜青刚将上述人员所交款项转入隆祥公司账户的个人结算业务单，2011年4月29日隆祥公司出具的收徐有芹房款100000元的收款收据；5、2011年6月3日姜青刚的银行业务回单，其中注明“购房，魏媛93305元，……徐有芹100000元”，2011年6月3日姜青刚将上述三人所交款项转入隆祥公司账户的个人结算业务单，2011年6月8日隆祥公司出具的收徐有芹房款100000元的收款收据；6、与上述5张收款收据对应的原由交款人徐有芹持有的2011年1月13日、3月1日、3月31日、4月29日、6月8日的收款收据的收据联，并已标注有“作废”字样；7、2011年12月2日交款人为王东月，金额为707224元的收16号房屋购房款的收款收据；8、王桂林代徐有芹收到退购房款12776元的收条。隆祥公司的副经理杜丕星称，徐有芹原要购买该公司的16号和17号房，先是通过销售公司的温建支付了20000元定金，后陆续将购房款转给姜青刚，姜青刚再将相应购房款支付给隆祥公司，徐有芹最终只购买了16号房，多余款项隆祥公司已退回，因徐有芹要将涉案房屋办在王东月名下，故将之前的所有收款收据收回，重新出具了交款人为王东月的收款收据，双方是在徐有芹已付清房款的情况下签订了商品房预售合同，因此合同中载明的是王东月于2012年12月2日前将总房款一次性付清。李淑兰对隆祥公司会计凭证中的相关单据的真实性表示无法确认，对上述付款凭证及隆祥公司工作人员的陈述质证称，一是2011年1月13日的付款是温建，不是王东月或徐有芹；二是2011年3月1日姜青刚取款300000元无交付隆祥公司的证据，而2011年4月1日姜青刚取款200000元则有转给隆祥公司的凭证；三是徐有芹也在隆祥公司处购房，应审查徐有芹所购房屋的付款情况；四是并不清楚王东月是否收到了退款。李淑兰针对隆祥公司会计凭证中的相关单据的真实性虽提出异议，但并未说明异议的理由也未申请鉴定。针对李淑兰提出的徐有芹所购房屋的付款情况，经查看隆祥公司的原始会计凭证中的收款收据及付款凭证有：1、2010年11月17日徐有芹交定金30000元的收款收据、2011年11月18日徐有芹交定金30000元的收款收据、2011年11月18日王澜潼通过POS机刷卡支付60000元的银行业务回单；2、2010年12月15日中国银行现金交款单，数额为366138元，交款来源为徐有芹购房款。隆祥公司的副经理杜丕星称，徐有芹当时也是定了两套房，交了两套房的定金，之后一套给了宫清林，因此将其中的30000元作为宫清林的定金，剩余的款项即396138元即是徐有芹应支付的首付款。经查徐有芹的商品房预售合同中约定的首付款数额为396138元。李淑兰对上述付款凭证及隆祥公司工作人员的陈述质证称，交易方式有违交易惯例，徐有芹在支付涉案房款时是支付给姜青刚，而自己所购房屋的款项又支付给他，而且徐有芹交纳363318元应有转账或存现凭证。王东月对隆祥公司会计凭证中的相关单据无异议，称除已提交的300000元的付款凭证外，针对会计凭证中的付款情况可补充提交付款证据，证明通过徐有芹、宫清林将涉案房款支付给了姜青刚，付款数额和时间与隆祥公司会计凭证中的相关单据可以相互印证，其他单据由于时间较长无法落实。王东月为此提交了：1、农业银行为其补制的确认2011年3月31日徐有芹转账给姜青刚200000元的银行回单，相关银行盖章并注明“原回单作废，于2015年11月26日补”；2、农业银行为其补制的确认2011年4月29日宫清林转账给姜青刚150000元的银行回单，相关银行盖章并注明“补制回单，注意重复，2015年11月26日”；3、农业银行为其补制的确认2011年5月31日从宫清林的账户转给姜青刚100000元的银行回单，相关银行盖章并注明“补制回单，注意重复，原回单作废2015年11月26日补”。李淑兰对此质证称，一是2011年5月31日的银行回单的内容是手写，与银行正式的回单格式不一致，并且回单载明是宫清林付款，看不出是房款，宫清林也在隆祥公司购房，该笔付款与涉案房款无关；二是2011年3月31日的银行回单真实性无法确认，格式与银行正式回单格式不一致；三是2011年4月29日的回单载明是宫清林付款，也与涉案房款无关。
对于王东月与隆祥公司未按合同约定办理备案手续的原因，王东月称隆祥公司说公司办理，具体未办原因不清楚。对该主张，王东月未提供证据证明。对于房屋是否交付的问题，王东月称工程至今没有竣工验收，故未交付使用。李淑兰表示不清楚。
另查，隆祥公司于2009年3月25日取得涉案工程的土地使用权证。该工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均登记在隆祥公司名下。该工程至今未完成竣工验收备案手续，不具备办理产权登记手续的条件。凤都商业商业广场至今未运营。
上述事实，有（2012）烟民一初字第16号民事裁定书、（2014）烟执异字第15号执行裁定书、商品房预（销）售合同、POS机交易回单、银行凭证、会计凭证、调查笔录及双方当事人陈述等证据在案为证。
本院认为，本案的争执焦点有二，一是王东月是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗李淑兰的执行申请；二是李淑兰主张涉案房屋的权利归属，应否得到支持。
一、对于王东月是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗原告的执行申请问题。本院认为，王东月提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，王东月提供的付款凭证等证据与隆祥公司会计凭证中的相关单据能相互印证，足以证明其与隆祥公司在法院采取保全措施之前的2011年12月2日签订了商品房预（销）售合同，并支付了全部房款，涉案房屋至今没有交付及办理登记的责任均不在王东月。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权，但不得对抗已付清全部或大部分房款的消费者。李淑兰的债权属其他债权，不能对抗建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先权又不能对抗已付清大部分房款的消费者，因此，李淑兰的债权不能对抗在法院查封前已签订商品房（预）销售合同并已付清全部房款的购房户。王东月对涉案房屋依法享有民事权益，足以阻止标的物的转让、交付。李淑兰主张许可对隆祥公司开发的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层16号房屋的执行，本院不予支持。
二、对于涉案房屋的权利归属的问题，本院认为，李淑兰作为申请执行人，非涉案房产的权利人，其主张涉案房产归被执行人隆祥公司所有，主体不适格，本院不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告李淑兰的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李淑兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 孔祥顺
审 判 员 王家国
人民陪审员 徐建春
二〇一五年十二月九日
书 记 员 陈蒙蒙