台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第1036号
原告：朱冬芳。
委托代理人：郭健卫，浙江多联律师事务所律师。
被告：林仙法。
被告：徐玲芳。
二被告的共同委托代理人：陈日康，浙江巡天律师事务所律师。
原告朱冬芳为与被告林仙法、徐玲芳房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序审理。本院于2015年5月16日公开开庭审理了本案。原告朱冬芳的委托代理人郭健卫，被告林仙法、徐玲芳的共同委托代理人陈日康到庭参加诉讼。后因原告朱冬芳的申请，本院委托台州市银合房地产评估有限公司（以下简称银合公司）对位于台州市铂晶国际花园2幢2单元601室住宅（以下简称601室房屋）及2-10号自行车房的房地产市场价值进行司法鉴定。鉴定结束后，本院于2015年10月13日再次公开开庭审理了本案。原告朱冬芳的委托代理人郭健卫，被告林仙法、徐玲芳的共同委托代理人陈日康到庭参加诉讼。原、被告曾申请庭外和解，未果。本案现已审理终结。
原告朱冬芳起诉称：2006年7月7日，原、被告签订套房转让协议书，约定，被告将其在台州市椒江区葭沚街道东方村（以下简称东方村）的拆迁安置套房一间（包括自行车房及小区内所享受的权利）转让给原告，转让费342000元，分二期付清，第一期在签订协议之日付292000元，余款50000元在转户手续办理完毕当日付清等内容。合同签订后，原告按约支付了第一期购房款292000元。当台州开发区拆迁办和东方村委会通知被告以公证抓阄方式确定房号并交房时，被告因房价上涨、要求加价，双方未能达成一致意见而怠于履行自己的合同义务。原告于2015年1月12日起诉要求被告公证抓阄，被裁定驳回起诉。现原告合同目的无法实现，起诉请求判令：解除原、被告之间签订的套房转让协议书；被告立即返还购房款292000元，并赔偿经济损失1100000元（暂定，具体以房屋评估价为准）。
审理中，原告朱冬芳明确要求赔偿的损失金额为1142000元。
被告林仙法、徐玲芳答辩称：原、被告签订套房转让协议书，原告支付购房款292000元，属实。由于涉案套房至今未办理审批手续、未落实，合同无法继续履行，二被告同意与原告解除套房转让协议书，并同意返还购房款292000元。对于原告要求赔偿损失，二被告不认可，合同所涉房屋至今没有落实、不明确具体位置，难以评估，原告要求赔偿损失，缺乏事实依据，请求驳回原告的该项诉讼请求。
本院经审理，认定本案事实如下：被告林仙法户因拆迁可安置套房一套。被告林仙法以其为户主，被告徐玲芳以及林萍、林安为户内其他成员进行建房呈报，至今未完成呈报手续。2006年7月7日，原、被告签订套房转让协议书，约定，两被告将其拆建安置的套房（包括自行车房）及小区内享受的所有权利以342000元的价格转让给原告朱冬芳，协议签订之日付292000元，余款50000元在转户手续办理完毕后当日付清等内容。套房转让协议书签订后，原告朱冬芳支付了购房款292000元。被告林仙法户未参与东方村安置户安置套房的抽签活动。原告朱冬芳曾起诉要求被告方立即办理公证抓阄手续，本院裁定驳回其起诉。至今为止，东方村尚有包括被告林仙法户在内的6户未参与安置套房的抽签，剩余的6套房屋均坐落于台州开发区铂晶国际花园内，包括2号楼2单元602室、701室、1101室，2号楼3单元301室，3号楼1单元1101室，3号楼2单元1001室。安置套房的建筑面积约132平方米、地下室约20平方米。安置的套房因楼层、灿头差异存在价格调整，其中层次差计算以六层为标准。601室房屋既不位于东灿头，也不位于西灿头。诉讼中，银合公司接受本院委托，对601室房屋及自行车房在2015年4月17日的房地产市场价值进行了评估，确定价值为1484000元。原告朱冬芳支付了鉴定费1180元。
上述事实，有原告朱冬芳提供的套房转让协议书、收条、（2015）台椒民初字第144-1号民事裁定书、台州市椒江区葭沚街道东方村民委员会于2015年4月3日、5月20日分别出具的证明，被告林仙法、徐玲芳提供的农（居）民建房呈报表、台州市椒江区葭沚街道东方村民委员会于2015年2月2日出具的证明，银合公司出具的房地产估价报告、鉴定费发票以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：原、被告签订的套房转让协议，意思表示真实，且买卖标的物可随安置程序的开展而明确，应为有效。被告林仙法、徐玲芳至今未取得房屋所有权或处分权，致使原告朱冬芳不能实现合同目的，原告朱冬芳有权解除合同。现被告林仙法、徐玲芳也同意解除合同，本院予以解除。原告朱冬芳要求被告林仙法、徐玲芳承担返还已支付的购房款和赔偿损失的责任。对原告朱冬芳要求返还已支付购房款的请求，被告林仙法、徐玲芳表示同意，本院予以支持。对原告朱冬芳主张的损失，被告林仙法、徐玲芳认为不合理。虽然被告林仙法户至今尚未安置套房、房屋具体位置不清晰，但东方村目前可安置的套房剩余6套，即使被告林仙法户符合安置条件，也只能在该6套房屋中进行安置，且东方村安置套房的建筑面积、自行车房面积相类似，仅因楼层、灿头差异存在价格差异，在此情况下，可参照6套房屋的平均市场价值来确定涉案房屋的市场价值。考虑到6套房屋中的5套房屋层次在六层或以上，601室房屋位于六层、不是灿头位置，6套房屋的平均市场价值应不低于601室房屋价值1484000元，现原告朱冬芳以1484000元扣减套房让协议约定的房地产转让价342000元计算其可得利益损失合理。故对原告朱冬芳要求被告林仙法、徐玲芳赔偿损失1142000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告朱冬芳与被告林仙法、徐玲芳于2006年7月27日签订的套房转让协议；
二、被告林仙法、徐玲芳于本判决生效后十日内返还给原告朱冬芳购房款292000元；
三、被告林仙法、徐玲芳于本判决生效后十日内赔偿给原告朱冬芳损失1142000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8853元（已减半收取，原告朱冬芳已预付），由被告林仙法、徐玲芳负担；鉴定费1180元（原告朱冬芳已预付），由被告林仙法、徐玲芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请本院执行的期间为二年，上述期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 陈静
二〇一五年十月三十日
代书记员 王婷
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。