襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂樊城王民初字第00261号
原告（反诉被告）马志林。
委托代理人杨文忠，襄阳市樊城区中原法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）湖北圣机电有限农公司。
委托代理人吴扬，湖北三顾律师事务所律师。
原告（反诉被告）马志林与被告（反诉原告）湖北圣农机电有限公司（以下简称圣农公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员阮桥担任审判长，代理审判员孙娟，人民陪审员彭明明参加的合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。马志林及其委托代理人杨文忠，圣农公司法定代表人黄万国和委托代理人吴扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马志林诉称，2013年4月7日，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定：原告承租被告所有的位于樊城区韩家巷临街门面房第二层，房屋共计19间。原告主要用于经营商务会所及住宿。合同签订后，被告迟迟没有交付房屋，直到2013年6月3日才交付所有的房屋。原告取得房屋后即对房屋投入大量资金装修。然而2013年6月21日，因被告与大力公司（原房主）因历史遗留问题没有完全解决彻底，导致大力公司的员工将消防通道堵死（原有的唯一的进出门），下水道堵死导致原告无法得到消防部门的验收而不能经营，给原告造成了极大的损失。原告多次找被告协商无果，请求法院判令被告赔偿原告因无法经营而造成的损失5万元，判令被告承担违约责任并支付违约金9万元，判令被告继续履行与原告的房屋租赁合同7年，立即疏通租赁物的消防通道。
被告圣农公司辩称，原告所述内容不实。被告自2013年4月7日签订房屋租赁合同后，即依约履行了合同的约定，交付了房屋，也为原告装修提供了装修期及装修便利，无任何违约行为，尽到了出租人的全部合同义务。原告无视合同约定，提出无理要求并恶意拒不支付租金，多次违约。依照合同约定，本租赁合同应终止，请求法院驳回原告诉讼请求。
圣农公司反诉称，合同签订后，原告依约履行了合同约定，交付了房屋，也为被告的商务会所装修提供了装修期及装修便利。但马志林无视合同约定，在前期仅交付了小部分租金后，便提出无理要求并恶意拒不支付应付的租金，已构成违约。原告于2014年4月发函，要求被告付清拖欠的租金42500元，否则公司依合同约定解除合同并收回房屋。被告收到该函后仍不缴纳租金。后原告又多次督促，被告仍恶意拖欠。被告还在租期内多次违约。被告的违约行为严重损害了反诉原告的合法权益，请求法院依法解除双方2013年4月7日签订的房屋租赁合同，收回租赁的房屋，判令马志林立即支付拖欠的租金91000元（截止2015年1月31日）。
反诉被告马志林辩称，反诉被告没有违约行为，对于支付租金的请求，马志林不存在拖欠租金的行为。
经审理查明，2013年4月7日，圣农公司作为甲方（以下简称甲方）与马志林作为乙方（以下简称乙方），签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将自己位于襄阳市樊城区韩家台巷临街门面第二屋共计19间房屋租给乙方作为经营商务会所使用，租期2年，从2013年4月7日起至2015年4月30日止。租期届满后，甲方有权收回房屋，乙方如要求续租，须在租期届满三个月前书面通知甲方，经甲方同意后，根据当时市场行情，同等条件下乙方优先承租。乙方须在合同期满前，提前一个月重新续签合同，并交纳租金。2013年4月7日至2013年4月30日为乙方的装修期。装修费用由乙方自担。乙方向甲方交纳租房押金1万元，合同期满后乙方无违约现象，甲方全额退还。租金每季度17500元，租金按季度支付，付款日期为每季度的前10日。乙方于2013年5月1日开始计算房屋租金。乙方为承租期内的社会治安、消防安全的责任人。违约责任条款约定，若乙方未经甲方同意将房屋转租、转借他人使用的，拆改变动房屋结构或损坏房屋的，擅自改变水电用途的，改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租费用的，违反安全规定的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照年合同租金总额的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还必须负责赔偿直到弥补甲方全部损失为止。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按租金的一倍支付滞纳金，但逾期不得超过10天。租期届满后，乙方应如期交还房屋，逾期未归还的，每逾期一日，应向甲方支付原日租金一倍的滞纳金，乙方还应承担逾期归还给甲方造成的损失。
合同签订后，马志林按约向圣农公司交纳了第一季度的租金17500元（从2013年5月1日至2013年7月31日）和押金1万元。圣农公司也将房屋交付给马志林使用。
该房屋位于人民路与韩家台巷交叉路口，房屋大门面临韩家台巷，房屋背后有一通道与大力公司家属院相通。
马志林接手房屋后，随即雇人装修房屋作为宾馆使用。当时连接房屋与大力公司家属院的通道畅通。2013年6月23日，大力公司家属院内的老职工因不满公司出售公司资产将通道堵上。同年7月18日凌晨4时，马志林组织人员将通道砸开，被大力公司家属院工人制止，双方发生争斗，马志林将对方打伤，王寨派出所在接到报警后出警制止，之后公安机关多次组织圣农公司、马志林和大力公司退休工人代表彭仁亮多次调解无果，该通道仍未疏通，致原告宾馆不能营业，于是产生本案纠纷。
另查明，马志林当初对房屋装修时，公安消防机关进行消防设施检查，因该消防通道被堵，已经办好的消防许可证迟迟未发给马志林。2014年7月，消防机关将该证发给马志林，马志林携证于2014年8月28日到公安机关办理了特种行业许可证。2014年11月，消防机关见通道仍未疏通又收走了消防许可证。
综上，本院认为，原、被告双方在自愿平等基础上签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，合法有效。马志林作为承租方，其基本义务为按时交纳租金，不损坏房屋或转租转借等合同约定的义务。圣农公司作为出租方，应及时将房屋按照约定交付承租人使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案纠纷产生的根本原因，在于圣农公司交付的租赁物与他人有纠纷，致使承租人无法正常的使用租赁物。虽然圣农公司提供了房屋买卖合同及房产权证和土地使用证，以此证明自己为合法产权人及与大力公司无任何瓜葛，但毕竟发生了工人堵门的事情，不论对方是大力公司或是圣农公司的员工，也不论圣农公司与第三方的纠葛是否经过有权机关认定哪一方的过错责任，但纠纷是客观存在已经发生的事情，它已经现实地影响到承租人使用租赁物，且这种纠纷不是承租人与第三方之间的纠纷。马志林作为承租人在纠纷发生后也已行使了自力救助权，因对方报警而未果。作为出租人圣农公司在得知情况后应当排除租赁物上的障碍，以保证承租人正常使用。圣农公司虽多次参与调解，但并未取得实质性成果，结果是承租人仍然不能按合同目的使用租赁物。所以，本案纠纷的违约方，在于出租方圣农公司，其未能清除租赁物上的障碍，履行合同的附随义务，导致承租人无法正常使用租赁物。圣农公司应顺延合同履行期限。圣农公司提出马志林变更房屋用途，将商务会所作为宾馆使用，擅自搭接入户用电线路并写下承诺书。本院认为，即使是按合同约定的商务会所用途，该通道也是必须畅通，否则，也无法取得商务会所正常营业的条件。至于马志林擅自搭接入户电线，是在双方产生纠纷后，在消防通道无法打通的情况下，马志林拒交租金，圣农公司对其停电处理，马志林采取更改圣农公司宗地图的办法，骗取供电部门而接入电路，属于马志林自力救助，虽然方法违约，但不构成双方合同中约定的违约情况。综上，圣农公司提出的反诉，因自身构成违约，导致马志林无法正常使用房屋的情况持续存在，马志林有权拒交租金。其反诉请求，本院不予支持。马志林的诉讼请求，其损失部分5万元与违约金9万元，未提供证据，不予支持。其提出的疏通通道，应予支持。双方签订的合同，因对方违约，守约一方提出继续履行合同，应予准许，期限应从出租人清除租赁物上的障碍开始。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第一百零七条、第六十条之规定，判决如下：
一、湖北圣农机电有限公司于本判决生效后十日内疏通租赁房屋的消防通道。
二、湖北圣农机电有限公司与马志林于2013年4月7日签订的房屋租赁合同应继续履行，期限从其疏通租赁物消防通道开始计算至2年合同期满（应扣除从2013年5月1日至2013年6月23日止已经履行的期限）。
三、驳回马志林的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告湖北圣农机电有限公司的反诉请求。
案件受理费3100元，圣农公司负担1500元，马志林负担1600元。反诉案件受理费2070元，由圣农公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：农行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17-451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 阮 桥
代理审判员 孙 娟
人民陪审员 彭明明
二〇一五年二月三日
书 记 员 吴文进