贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔03民终3404号
上诉人（原审原告）：遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组,住所地：遵义市红花岗区遵湄路口。
负责人：张有权，该村民组组长。
委托诉讼代理人：王颖，贵州佳信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田巧楠，贵州佳信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：吴学琴，女，1962年6月23日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。
原审第三人：贵州遵义汇川农村商业银行股份有限公司（原遵义市汇川区农村信用合作联社），住所地:遵义市汇川区南京路12号城上城综合大楼。
法定代表人：罗维，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦勇，该公司员工。
委托诉讼代理人：汪博，该公司员工。
原审第三人：遵义明顺房地产开发有限责任公司，住所地:遵义市红花岗区遵湄路“金帝世家”小区C1-3-2号。
法定代表人：陈道元，该公司经理。
上诉人遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组（以下简称：纪念街村民组）因与被上诉人吴学琴，原审第三人贵州遵义汇川农村商业银行股份有限公司（以下简称：汇川农商银行）、遵义明顺房地产开发有限责任公司（以下简称：明顺房地产公司）确认合同效力纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初8641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
纪念街村民组上诉请求：一、撤销一审判决主文第二条，改判支持上诉人一审诉讼请求第2、3、4、5项;二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人于2005年就与明顺房地产公司签订《拆除补偿协议》，明顺房地产公司于2007年4月30日就将案涉门面作为还房交由上诉人占有使用。因此，一审认为上诉人与民顺房地产公司确定案涉门面为拆迁补偿安置房的时间是在被上诉人与明顺房地产公司签订的商品房买卖合同之后，并认定案涉营业房在2009年2月前不属于所有权调换的拆迁安置补偿房，上诉人不享有优先取得补偿安置房的请求权，该观点错误。上诉人对案涉门面享有优先权和所有权。2、上诉人对案涉门面具有利害关系，利害关系表现在该房系上诉人的拆迁补偿安置房，以被上诉人名义与明顺房地产公司签订《商品房买卖合同》事项侵害了上诉人合法权益，这种情况下就可以突破合同的相对性，第三人享有确认合同无效诉权。一审认为上诉人不是该合同相对人，进而认定上诉人不享有确认该合同无效的请求权的观点错误。3、以被上诉人名义与明顺房地产公司签订的《商品房买卖合同》并非双方的真实意思表示，实际是借合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取信贷资金，依法应为无效。4、汇川农商银行在办理抵押过程中未尽到注意义务，且抵押物产权并未登记在被上诉人名下，只能视为预告抵押登记，银行不享有优先受偿权，上诉人请求涂销抵押权登记理应被支持。
被上诉人吴学琴未作答辩。
原审第三人汇川农商银行辩称，银行办理的借款合同和抵押合同均是真实合法的，银行的权利应受法律保护。
原审第三人明顺房地产公司未作答辩。
纪念街村民组向一审法院起诉请求：一、确认纪念街村民组与明顺房地产公司于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》合法有效；二、请求确认吴学琴与明顺房地产公司于2007年5月11日签订的《商品房买卖合同》无效；三、请求判令明顺房地产公司协助其办理位于遵义市××“××世家”小区××楼××号营业性用房的不动产权属登记，并提交办理权属登记需要由出卖人提供的资料；四、请求判令确认纪念街村民组系遵义市××“××世家”小区××楼××号营业性用房的所有权人；五、请求判令吴学琴、汇川农商银行涂消遵义市××“××世家”小区××楼××号营业性用房的抵押权登记，消除权利障碍。
一审法院认定事实：2005年12月18日，明顺房地产公司作为“拆除人”与“被拆除人”纪念街村民组签订《拆除补偿协议》，“对长征镇沙坝村纪念街组界内修建的两层临时建筑进行拆除的有关事项”达成由明顺房地产公司用其修建好的商用门面房366.8㎡补偿给纪念街村民组的一致意见，双方以及遵义市红花岗区长征镇沙坝村民委员会的相关人员在《拆除补偿协议》上签字并盖有公章。2006年5月29日，明顺房地产公司作为甲方与乙方纪念街村民组签订《认购书》，约定由纪念街村民组以7680元/㎡的价格，向明顺房地产公司认购该公司开发的位于遵义市××××路的“金地世家”（后更名为“金帝世家”）房开项目C栋面积为410㎡、总价3148800元的门面，但并未确定具体的门面号数；双方约定乙方于2006年5月25日支付甲方购门面认购金600000元，剩余房款974400元在认购物业取得预售证后，甲方通知乙方一月内付清。甲乙双方签署《商品房买卖合同》，已认购金转为购门面首期款，剩余门面款1574400元由乙方向甲方指定的银行申请贷款向甲方支付；双方约定如因乙方原因不按本认购书约定时间签署《商品房买卖合同》的，则甲方有权另行处理该门面，且甲方不退回乙方定金；在该协议的特约条款约定附门面图纸红线内面积为459.26㎡，乙方实际购买面积为410㎡，另49.26㎡为甲方还给乙方，最终面积确定数据甲、乙双方签订正式《商品房买卖合同》时，另行协商，面积数据产生调整的，购买门面单价不变，总金额多退少补；双方还约定甲方应在2006年10月30日前将门面交给乙方使用。该《认购书》签订后，纪念街村民组分批次向明顺房地产公司支付了相应购房款。2007年4月30日，明顺房地产公司作为甲方与乙方纪念街村民组签订《临时交房协议》，该《临时交房协议》载明：“2007年4月30日，甲方将金地世家C栋1-7号商铺，16-20（20号门面的一半）号交付乙方使用，其中1号门面64.65㎡，2号门面64.65㎡，3号门面64.65㎡，4号门面64.65㎡，5号门面63.70㎡，6号门面63.70㎡，7号门面53.93㎡，共计439.93㎡，其中49.26㎡为还房，390.67㎡为购买面积，16-20号门面面积346.68㎡，（实际面积以房管局测量为准）”。该协议签订后，明顺房地产公司就将前述门面交付纪念街村民组占有、使用。2007年6月12日，经遵义天络房地产测绘处测量，前述1-7号门面总建筑面积为423.45㎡，16至18号门面单间建筑均为73.35㎡，合计220.05㎡。2008年11月11日，明顺房地产公司签署《商品房买卖合同》，纪念街村民组的相关人员于2009年2月12日在该合同上签字，该合同确定纪念街村民组向明顺房地产公司购买的门面为金帝世家C幢一层16、17、18号门面（建筑面积为276.7㎡），其中1-7号门面共423.45㎡，其中366.8㎡为还房，56.65㎡为村民组购买。明顺房地产公司还于2008年11月11日向纪念街村民组出具《承诺书》，该《承诺书》载明：你单位在我公司购买的外环路综合市场“金帝世家”C栋营业房面积为276.7㎡，还房面积：366.8㎡，合计643.5㎡，如该面积出现误差或发生紧急纠纷和法律责任由我公司承担全部责任。
一审另查明，根据纪念街村民组提供的明顺房地产公司与吴学琴签订的《商品房买卖合同》和汇川农商银行与吴学琴签订的《借款合同》、《抵押合同》等证据显示，2007年5月11日，明顺房地产公司与吴学琴签订《商品房买卖合同》，将位于红花岗区××“××世家”小区××楼××号营业房卖给吴学琴，并将合同进行了预售备案登记。2007年6月13日，汇川农商银行与吴学琴签订《借款合同》、《抵押合同》等，由吴学琴向原遵义市汇川区农村信用合作联社文昌阁分社贷款320000元，用于购买营业房，借款期限为两年，并且吴学琴提供其购买的位于外环路××“××世家”小区××门面××楼××号作为抵押物，并办理了遵房他权他字第82021号房屋他项权证，现该套房屋登记的权利人为吴学琴，权利类别为签约合同。但吴学琴陈述其并未在红花岗区遵湄路“金帝世家”小区购买前述门面，其并未与明顺房地产公司串通办理相关房屋买卖及借款手续。现纪念街村民组以案涉的红花岗区××“××世家”小区××楼××号营业房系纪念街村民组的拆迁安置房，应优先保护；吴学琴与明顺房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效等为由提出前述诉讼请求，酿成诉争。
一审法院认为：本案有两个争议焦点问题：一、纪念街村民组与明顺房地产公司于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》是否合法有效；二、明顺房地产公司与吴学琴所签订《商品房买卖合同》是否侵犯纪念街村民组取得拆迁安置房屋的优先权。
关于第一个焦点问题：纪念街村民组与明顺房地产公司于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》是否合法有效。庭审查明，纪念街村民组与明顺房地产公司于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》内容合法，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，法院对纪念街村民组所提判令确认其与明顺房地产公司于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》合法有效的诉讼请求予以支持。
关于第二个焦点问题：明顺房地产公司与吴学琴所签订《商品房买卖合同》是否侵犯纪念街村民组取得拆迁安置房屋的优先权。庭审查明，明顺房地产公司于2007年4月30日向纪念街村民组临时交付位于红花岗区××“××世家”小区××楼××号、××（××门面××一半）号门面时，这当中包括有纪念街村民组欲向明顺房地产公司购买的410㎡门面和明顺房地产公司向纪念街村民组拆迁补偿的共计366.8㎡的门面，但无论是从纪念街村民组提供的《拆除补偿协议》、《认购书》，还是《临时交房协议》中可知，双方并未明确到底1-7号、16-20号（20号门面的一半）门面哪几间门面为还房、哪几间门面为纪念街村民组所购买的门面；直到纪念街村民组于2009年2月12日与明顺房地产公司签订《商品房买卖合同》时，才确定1-7号门面（面积共计423.45㎡）中的366.8㎡为还房，56.65㎡为纪念街村民组购买，此时仍未明确究竟哪几间门面为还房。而吴学琴与明顺房地产公司、汇川农商银行签订的《商品房买卖合同》、《借款合同》、《抵押合同》等分别形成于2007年5月11日、2007年6月13日，均是形成于纪念街村民组与明顺房地产公司明确约定1-7号门面中包含有拆迁补偿安置房屋之前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，红花岗区××“××世家”小区××楼××号营业房在2009年2月前并不属于所有权调换的拆迁补偿安置房，因此纪念街村民组对该套营业房不享有优先取得补偿安置房屋的请求权。虽然吴学琴陈述其并未就诉争门面与明顺房地产公司有真实的买卖合同关系，但根据合同相对性原则及前述理由，纪念街村民组并不享有确认吴学琴就诉争门面与明顺房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效的请求权。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，因本案诉争的门面并未完成不动产权属登记，故对纪念街村民组所提请求确认其为诉争门面所有权人的诉讼请求不予支持。综上，法院对纪念街村民组所提请求确认吴学琴与明顺房地产公司于2007年5月11日签订的《商品房买卖合同无效》、请求判令明顺房地产公司协助纪念街村民组办理位于遵义市××“××世家”小区××楼××号营业性用房的不动产权属登记，并提交办理权属登记需要由出卖人提供的资料、请求判令确认纪念街村民组系遵义市××“××世家”小区××楼××号营业性用房的所有权人和请求判令江山、汇川农商银行涂消遵义市××“××世家”小区××楼××号营业性用房的抵押权登记，消除权利障碍的诉讼请求不予支持。吴学琴经法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案件缺席判决。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组与遵义明顺房地产开发有限责任公司于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》合法有效；二、驳回遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组承担。
二审期间当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、纪念街村民组对案涉门面是否享有优先权和所有权；二、明顺房地产公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否有效；三、不动产过户以及涂消抵押权的请求能否支持。
关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，应当是案涉房屋已经被确定为补偿安置房屋后，再另行出售他人的情形下，被拆迁人才享有优先取得补偿安置房屋的权利。但本案中，纪念街村民组与明顺房地产公司在2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》并未约定案涉门面为还房，在2007年4月30日临时交房时约定案涉门面为买卖，直至2009年双方才约定案涉门面为还房，双方确定案涉门面为还房的时间晚于2007年明顺房地产公司与被上诉人签订《商品房买卖合同》以及银行设定抵押权的时间，故本案情形不符合前述法律规定范畴，不应认定纪念街村民组享有优先取得权，纪念街村民组关于确认其为案涉房屋所有权人的请求也不予支持。
关于焦点二。一方面，吴学琴在一审期间以书面形式辩称：我未向明顺房开购买案涉“金帝世家”小区C幢4-1楼2号营业房，没有与明顺房开签订该房的购买合同，是明顺房开擅自用我身份证号码将营业房登记在我名下并办理抵押贷款。另一方面，签订《商品房买卖合同》后，吴学琴至今也未向明顺房地产公司要求交付房屋，也未向法院主张过案涉房屋的权利，作为购房人长期不重视自己花费大量资金购买的房屋也不符合常理。因此，结合吴学琴的陈述以及案件事实，可以确定吴学琴与明顺房地产公司并不存在案涉门面的买卖事实，明顺房地产公司于2007年5月11日与吴学琴签订《商品房买卖合同》系虚假合同，吴学琴也未向汇川农商银行办理过案涉门面的抵押贷款，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，由于明顺房地产公司冒用吴学琴名义，虚构《商品房买卖合同》，并以此向银行办理抵押贷款，该《商品房买卖合同》损害了他人的合法权益，符合以合法形式掩盖非法目的的情形，应当认定无效。纪念街村民组请求确认合同无效的理由成立，本院予以采纳。
关于焦点三。吴学琴与明顺房地产公司并不存在案涉门面的买卖事实，吴学琴也未向汇川农商银行办理过案涉门面的抵押贷款，因此，汇川农商银行在该笔贷款的办理中明显存在过错，未尽到审查借款的真实性以及借款人是否系吴学琴本人的合理义务。在面对银行抵押权与村民组购房权利的冲突时，由于汇川农商银行在办理案涉门面的抵押贷款时存在过错，其所设立的抵押权亦不是借款人吴学琴本人所为，故该抵押权登记的基础事实不成立，故应优先保护纪念街村民组购房权利，本院对纪念街村民组请求办理不动产过户手续以及涂消案涉门面抵押权的请求予以支持。
综上所述，遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决部分法律适用不当，本院予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初8641号民事判决主文第一项，即“遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组与遵义明顺房地产开发有限责任公司于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》合法有效”。
二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初8641号民事判决主文第二项，即“驳回遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组的其他诉讼请求”。
三、确认遵义明顺房地产开发有限责任公司与吴学琴于2007年5月11日签订的《商品房买卖合同》无效。
四、限遵义明顺房地产开发有限责任公司、贵州遵义汇川农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起15日内，涂消设立于遵义市××“××世家”小区××楼××号营业性用房的抵押权登记。
五、限遵义明顺房地产开发有限责任公司在涂消抵押权登记之日起15日内，协助遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组办理位于遵义市××“××世家”小区××楼××号营业性用房的不动产权属登记，并提交办理权属登记需要由出卖人提供的资料。
六、驳回遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组其他诉讼请求。
一审案件受理费8800元，二审案件受理费8800元，共计17600元，由遵义明顺房地产开发有限责任公司负担8800元，由贵州遵义汇川农村商业银行股份有限公司负担8800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 任建毅
审 判 员 罗小龙
审 判 员 付甫金
二〇一八年八月九日
法官助理 陶晓梅
书 记 员 王 飞