河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）豫法民一终字第246号
上诉人（原审被告）：林州市农村信用合作联社汇丰信用社。住所地：林州市桂园区龙安路北段。
负责人：李广义，该信用社主任。
委托代理人：刘用田，河南上合律师事务所律师。
委托代理人：王永彬，河南上合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1965年10月2日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。
被上诉人（原审原告）：刘军民，男，1967年3月22日出生，汉族，住河南省浚县。
上述二被上诉人共同委托代理人：乔玉周，河南天基律师事务所律师。
原审第三人：李东顺，男，1968年10月30日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。
原审第三人：董雪香，女，1969年11月16日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。
上述二原审第三人共同委托代理人：于万亮，河南豫龙律师事务所律师。
原审第三人：程江龙，男，1970年4月4日出生，住林州市。
上诉人林州市农村信用合作联社汇丰信�社（以下简称汇丰信用社）与被上诉人ＸＸ、刘军民，以及原审第三人李东顺、董雪香、程江龙案外人执行异议之诉纠纷一案，ＸＸ、刘军民于2014年10月15日向河南省安阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、停止对位于鹤壁市淇滨区黎阳路合友商贸城6#1-3层南数第五户，产权证号0901003091，面积330.40平方米房产的强制执行，并立即解除查封。2、汇丰信用社承担本案诉讼费用。原审法院于2015年3月30日作出（2014）安中民一初字第106号民事判决。汇丰信用社不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月7日受理后依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭审理了本案。汇丰信用社的委托代理人刘用田、王永彬，ＸＸ、刘军民及其委托代理人乔玉周，李东顺、董雪香及其委托代理人于万亮到庭参加诉讼，程江龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现�审理终结。
原审法院查明：2013年5月6日，因汇丰信用社申请执行程江龙、鹤壁市华业经贸有限公司借款合同纠纷一案，原审法院依据已经发生法律效力的（2010）安民二初字第12号民事判决，作出了（2011）安法执字第38-3号执行裁定，查封了位于鹤壁市××××区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南数第五户房产，产权证号为鹤房权证市字第××号，房产证登记的房产所有人为李东顺。本案ＸＸ、刘军民针对查封，提出了异议，原审法院于2014年7月16日作出的（2014）安中执异字第54号执行裁定，驳回了ＸＸ、刘军民提出的异议。
2011年4月8日，ＸＸ、刘军民与李东顺、董雪香签订了一份《房屋买卖协议》，李东顺、董雪香将位于鹤壁市××××区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南数第五户房产卖给ＸＸ、刘军民，房产价格为63万元，同日，ＸＸ、刘军民通过银行转账支�了房款，李东顺出具了收到63万元房款收到条。ＸＸ、刘军民购买后，于2011年4月10日，将该房屋出租给了案外人赵志勇使用，年租金3万元。庭审中，汇丰信用社提供了程江龙出具的收据一份，内容为：今收到房款63万元整。李东顺、董雪香提供了2009年1月16日，程江龙（甲方）与李东顺（乙方）、案外人鹤壁市四季青农产品批发市场（丙方）签订的《协议书》一份，协议书中载明，程江龙同意将位于鹤壁市××××区黎阳路北侧、金山路东侧的十间门面房的房产证登记于李东顺名下，房产的真实所有权人为程江龙，房产证是程江龙所有并由程江龙保管。该协议第三条约定，程江龙在办理房产证时，李东顺先借给程江龙办房产证所需现金，程江龙按银行同期借款利息付给李东顺。李东顺经程江龙书面授权同意，将房产全部或部分出售后，可从售房款中将前款所述借款本息扣除，但必须在房产售出之日起三日内将剩余款项一次性交付给程江龙。协议第七条约定，鹤壁市四季青农产品批发市场自愿为李东顺严格履行本协议各项约定提供保证担保。
另查明，本案所涉房产的房屋所有权证的办证时间为2009年6月23日，房产证上房屋所有权人为李东顺。
ＸＸ、刘军民举证：1、（2014）安中执异字第54号执行裁定书；2、（2011）安法执字第38-3号执行裁定书；3、ＸＸ、刘军民、李东顺、董雪香身份证复印件；4、房屋所有权证、房屋买卖协议。经公证的委托书、售房款收据、定金收据；5、工商银行个人业务凭证、取款凭条、存款凭条、房屋出租合同。汇丰信用社举证：1、ＸＸ、刘军民的执行异议书；2、程江龙出具的收据；3、说明一份。李东顺、董雪香举证：1、程江龙与李东顺于2009.1.16日签订的协议书；2、程江龙于2011.4.8日程江龙向李东顺出具的证明；3、程江龙出具的承诺书。以上证据均经过庭审质证，可以作为本案认定事实的依据。
原审法院认为：本案争议的焦点是程江龙对本案所涉房产是否享有所有权。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案所涉房产2009年6月23日登记在李东顺名下，房屋所有权证显示，房屋所有权人李东顺，2013年5月6日法院查封时，该房产仍登记在李东顺名下，因此，依据上述法律规定，本案涉及房产的物权不属于程江龙。关于程江龙是否系所涉房屋的实际所有人。本案所涉房产购买时，为程江龙出资，登记在李东顺名下。2011年4月8日程江龙出具了收到房款63万元的收据，认可了�平、刘军民与李东顺、董雪香之间的房屋买卖行为，程江龙不再对本案房屋享有债权，故程江龙不是本案所涉房产的实际所有人。关于本案ＸＸ、刘军民与李东顺、董雪香签订的《房屋买卖协议》的效力问题。本案房产登记在李东顺名下，ＸＸ、刘军民从房产登记的所有人处购买房屋，足额支付了购房款，不违反法律规定，双方签订的《房屋买卖协议》应为有效协议。上述情况表明，本案房产查封时，从物权方面和债权方面看，均应认定房产不属于程江龙所有。关于ＸＸ、刘军民与李东顺、董雪香之间的房产未及时过户问题，属另一法律关系，不影响本案房产不属于程江龙的认定。故ＸＸ、刘军民请求判令停止对位于鹤壁市××××区黎阳路合友商贸城6#1-3层南数第五户房产的强制执行，予以支持。ＸＸ、刘军民请求立即解除查封，属判决生效后的程序，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条?之规定，判决：一、林州市农村信用合作联社汇丰信用社申请执行程江龙、鹤壁市华业经贸有限公司借款合同纠纷一案，不得执行李东顺名下位鹤壁市××××区黎阳路路合友商贸城6#1-3层南数第五户房产，房权证号鹤房权证市字第××号号；二、驳回ＸＸ、刘军民的其他诉讼请求。案件受理费10100元，由林州市农村信用合作联社汇丰信用社负担。
汇丰信用社上诉称：一、涉案房产依法归程江龙所有，原审判决认定涉案房产属李东顺所有事实不清、适用法律不当。不动产权属证书仅具有推定效力，如果有相反的证据足以推翻的，不能作为认定事实的依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款规定“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”根据李东顺与程江龙2009年1月16日签订的《协议书》，可以证明该房产实际所有权人为程江龙，李东顺在原审法院（2011）安法执字第38-3号执行裁定作出前，书面确认该房产所有权人为程江龙。因此，原审法院对涉案房产采取查封措施符合法律规定，原审判决认定涉案房产属于李东顺所有属适用法律不当。二、原审判决不得执行涉案房产错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出�给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，本案应当审查涉案房产是否存在真实买卖关系，ＸＸ、刘军民是否支付全部价款并实际占有，以及未办理过户手续是否有过错等事实。1、《房屋买卖协议》是程江龙为逃避执行与ＸＸ、刘军民恶意串通事后补签的虚假合同。涉案房屋属于商业门面房，买卖价格明显低于正常的市场价格。申请对《房屋买卖协议》、房款收据上签名字迹书写及手印的实际形成时间进行鉴定。2、收据的收款人李东顺在原审中不承认其收到了ＸＸ、刘军民的购房款。而ＸＸ、刘军民提交的银行凭证上的收款人与付款人均不是本案当事人，不能证明交付了购房款。3、原审未查明涉案房产是否实际交付以及何时交付的问题。4、本案不存在真实的房屋买卖关系，所以不存在办理过户以及不办理过户是否有过错的问题。退一步讲，假定存在真实的房屋买卖，ＸＸ、刘军民没有及时办理过户手续也存在明显的过错。ＸＸ、刘军民主张房产买卖时间为2011年4月8日，且在公证处办理受托人刘统民代为办理房产过户手续的公证委托书，但此后既未办理房产过户手续，亦未采取任何法律措施，存在明显过错。公证书与买卖合同是不同的文件，公证书的真实不能证明买卖合同的真实。三、涉案房产并未登记在ＸＸ、刘军民名下，ＸＸ、刘军民对涉案房产不享有物权，不具有排除强制执行的权利。请求撤销原审判决第一项，驳回ＸＸ、刘军民的诉讼请求。
ＸＸ、刘军民答辩称：一、李东顺与程江龙之间有协议，根据法律规定，应当以登记薄记载的所有权人为准。房屋已经出售给ＸＸ、刘军民，所有权已经转移，ＸＸ、刘军民对涉案房屋享有实际物权。而汇丰信用社对程江龙享有的是普通债权，且ＸＸ、刘军民享有实际物权的时间早于汇丰信用社申请对该房产进行查封的时间。二、李东顺、董雪香对委托过户进行公证，公证书指向《房屋买卖协议》，公证是不能造假的，没有必要对形成时间进行鉴定。当时市场并不繁荣，房屋交易价格并非偏低，属于正常范围。转账是《房屋买卖协议》签订当天通过ＸＸ及其生意伙伴分别转的，收款人虽不是程江龙，但是按照李东顺的指示转款的，李东顺也出具了收条。原审时亦提交了房屋租赁合同。李东顺、董雪香收取购房款后，程江龙在涉案房产中已没有任何财产权利。在李东顺的书面认可被推翻后，原审法院据以�封的法律依据也不复适用。三、未办理过户是认为不办过户房屋也不会出现问题。即使存在没有过户的过错，但与汇丰信用社的损失之间没有因果关系。汇丰信用社对程江龙所享有的债权并非基于ＸＸ、刘军民怠于办理过户手续，亦非基于对涉案房产的名义所有权人为李东顺的信赖而产生。未办理过户仅表明ＸＸ、刘军民消极行使权利，而非怠于履行义务，法律不应对该消极行为进行过错与否的评判，只有该消极行为导致他人权利受损时才应从因果关系角度评判该消极行为是否存在过错。四、涉案房产没有登记在被执行人程江龙名下，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条不适用于本案。五、本案是案外人执行异议之诉，执行环节的“可以查封”不等同于可以执行。
李东顺、董雪香述称：一、ＸＸ、刘军民提交的证据以及程江龙向李东顺出具的证明，可以证明程江龙将房屋卖给ＸＸ、刘军民，由此产生的责任由程江龙承担。程江龙带着ＸＸ、刘军民到李东顺办公室，李东顺配合程江龙办理手续，李东顺并未与ＸＸ、刘军民协商房屋买卖事宜。二、房屋已经出售给ＸＸ、刘军民，且买受人已经出租了房屋。未办理过户手续是因过户需要费用，但不构成《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所称的过错。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》适用于执行异议的审查环节，而非执行异议之诉环节。
二审经审理另查明：一、在二审中汇丰信用社提交证据：2012年11月27日原审法院对李东顺所作的调查笔录、2014年5月7日原审法院对董雪香所作的调查笔录。证明李东顺、董雪香以书面形式确认涉案房产实际所有权人为程江龙，没有提及出卖房屋一事。ＸＸ、刘军民质证意见：该证据系复印件，对真实性持保留意见，如果李东顺一方对该证据认可，我方也认可；在2014年向董雪香调查而不向李东顺调查，对调查的目的存疑。李东顺、董雪香质证意见：笔录没有表明法院要查明的是房屋的现状，回避了房屋是否出售的重要问题，笔录不能构成李东顺对房屋现状的确认；董雪香并不清楚房屋的买卖过程。
二、原审中李东顺、董雪香提供证据：1、2009年1月16日《协议书》，证明涉案房屋实际所有权人为程江龙。2、程江龙于2011年4月8日向李东顺出具的证明。证明李东顺向ＸＸ、刘军民出具的收款收据只是为了配合办理房产证，没有实际收取房款。3、程江龙出具的承诺书。证明李东顺在《房屋买卖协议》上的签字仅是为了配合程江龙和ＸＸ、刘军民办理过户手续。ＸＸ、刘军民质证意见：对证据1不知情，该协议对ＸＸ、刘军民不产生效力。对证据2、3真实性予以认可，但认为与本案无关。
三、原审中ＸＸ、刘军民提交2011年4月8日经公证的委托书，证明李东顺、董雪香委托刘统民办理过户。汇丰信用社质证意见：对证据真实性没有异议。李东顺、董雪香质证意见：对证据真实性无异议，委托书中的受托人刘统民系由ＸＸ、刘军民指定的，刘军民、刘统民是同乡。
四、ＸＸ、刘军民在二审中陈述，未办理房屋过户手续是因资金紧张，同时认为不办理过户不会产生问题。ＸＸ在二审中陈述：购房款一共是63万元，2011年4月7日交付5000元定金，2011年4月8日ＸＸ通过其妻子齐东先账户向程江龙指定的收款账户（王文江账户）转款19万元，2011年4月8日刘军民通过刘统民账户向王文江账户转款43.5万元。
其他事实�原审查明相一致。
本院认为：一、根据李东顺、董雪香的陈述，程江龙于2011年4月8日向李东顺出具的证明及程江龙出具的承诺书等，可以认定涉案房屋虽登记在李东顺名下，但李东顺仅为涉案房屋的名义所有权人，并非实际所有权人。原审法院依据有关规定查封诉争房产并无不当。
二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，ＸＸ、刘军民在尚未办理涉案房屋过户登记手续的情形下�必须满足对未办理过户登记手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，ＸＸ、刘军民与李东顺、董雪香于2011年4月8日签订《房屋买卖协议》后一直未办理过户登记手续。ＸＸ、刘军民主张未办理过户登记手续的原因是认为不办过户房屋也不会出现问题，ＸＸ、刘军民未办理过户登记手续并非基于自身以外的原因，其怠于办理过户登记手续存在过错。故，ＸＸ、刘军民关于对诉争房屋停止执行措施的请求，未达到法律规定的排除执行的条件，其请求缺乏相应的法律依据，本院不予支持；汇丰信用社的上诉请求成立，本院予以支持。
综上，原审判决适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的的规定，判决如下：
一、撤销安阳市中级人民法�（2014）安中民一初字第106号民事判决第一项、第二项；
二、驳回ＸＸ、刘军民的诉讼请求。
一审案件受理费10100元，由ＸＸ、刘军民负担。二审案件受理费10100元，由ＸＸ、刘军民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王福蕾
代理审判员 吕 强
代理审判员 马 娜
二〇一六年四月十三日
书 记 员 刘冰洁