四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川06民初47号
原告：刘春莉，女，汉族，1982年1月28日出生，住广汉市雒城镇西湖路东段**号*幢*单元*楼*号。
委托诉讼代理人：谢帮伍，四川万寿律师事务所律师。
被告：广汉珠江村镇银行股份有限公司，，住所地广汉市中山大道南一段188号。
法定代表人：张挥炎，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛冰，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张昌银，四川众友律师事务所律师。
第三人：四川省广汉市新丰工业供销有限公司，，住所地广汉市西湖路东段。
法定代表人：陈家福，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓昌友，该公司职工。
原告刘春莉诉被告广汉珠江村镇银行股份有限公司（以下简称“珠江银行”）及第三人四川省广汉市新丰工业供销有限公司（以下简称“新丰公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年6月28日受理后，依法适用普通程序，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告刘春莉及其委托诉讼代理人谢帮武，被告的委托诉讼代理人张昌银、薛冰、第三人的委托诉讼代理人邓昌友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘春莉向我院提起诉讼，请求判决对原告购买的登记在第三人名下的位于广汉市西湖路东段77号3幢底层、79号3幢底层营业房（房权证号：广房权证广汉字第20110713003**；广房权证广汉字第20110713003**）不得执行。事实及理由：2009年3月19日，原告与第三人达成营业房转让协议，约定第三人将其位于广汉市西湖路东段77号3幢底层、79号3幢底层营业房转让给原告，建筑面积97.8平方米，转让价格733500元。达成协议当天，原告支付了全部房款，尔后，第三人将约定营业房交付原告占有使用至今，但未办理产权登记手续。在此期间，原告多次催促第三人办理产权登记过户手续，但第三人一直以各种理由拒绝办理。2014年9月23日，原告向广汉市人民法院提起诉讼，要求第三人立即为原告办理产权登记过户手续。2014年10月21日，经广汉市人民法院主持调解，双方达成调解协议，确认第三人应当在领取调解书之日起15日内协助原告办理产权登记过户手续。2016年5月，原告向德阳市中级人民法院提出执行异议。2016年6月16日，原告收到德阳中院作出的驳回原告异议请求的执行裁定书。原告认为，德阳中院查封之前的2009年3月19日，原告与第三人达成营业房转让协议，原告付清了约定的转让款，并且占有、使用该房屋至今，没有办理产权登记过户手续的过错在第三人。原告的诉讼请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，为此，原告依照《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向法院起诉。
被告珠江银行辩称，一、原告的诉讼请求不明确；二、被告对涉案房屋享有的抵押权合法有效，尽到了法律规定的注意义务，对涉案房屋享有优先受偿权；三、原告享有的是普通债权，原告的权利不能够排除执行；四、原告怠于行使要求第三人办理涉案房屋的登记过户手续，存在明显过错；五、原告与第三人达成并由广汉市人民法院出具的民事调解书应予撤销。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人新丰公司称，其对原告提出的事实、理由和诉讼请求没有异议，表示完全同意。
经审理查明，2009年3月19日，原告刘春莉与第三人新丰公司达成营业房转让口头协议，由原告刘春莉购买第三人新丰公司所有的位于广汉市西湖路东段10、11营业房，面积共计97.8平方米。当日，原告刘春莉支付了购房款，第三人新丰公司向原告出具收据。收据载明：“11号、10号铺面款，97.8平方米，单价7500元,合计人民币733500元”。原告付款后，第三人新丰公司将房屋交付原告，原告占有、使用该房屋至今，第三人新丰公司一直没有为原告办理涉案房屋的产权登记过户手续。2014年9月23日，原告刘春莉向广汉市人民法院提起诉讼，要求第三人新丰公司立即为原告办理涉案房屋的产权登记过户手续。2014年10月21日，经广汉市人民法院主持调解，双方达成调解协议，并由法院出具民事调解书。该民事调解书确认第三人新丰公司应当在领取调解书之日起15日内协助原告办理涉案房屋的产权登记过户手续。民事调解书生效后，第三人新丰公司至今仍然没有履行协助原告办理涉案房屋产权登记过户手续的义务。
另查明，2011年7月13日，第三人新丰公司将涉案房屋产权登记在其名下。2013年12月17日，被告珠江银行与广汉市路桥工程有限公司签订了《最高额借款合同》。合同约定，借款金额500万元，期限2年，月利率8.5‰，还款方式为按月结息，到期一次还本。同日，被告珠江银行与陈家武、陈礼庆、李中宜签订了《最高额保证合同》。合同约定，陈家武、陈礼庆、李中宜为广汉市路桥工程有限公司在被告处的借款500万元承担不可撤销连带责任保证。同日，被告珠江银行与第三人签订了《最高额抵押合同》。合同约定，第三人新丰公司将其所有的涉案房屋为广汉市路桥工程有限公司在被告处的借款500万元提供抵押担保，并于2014年1月2日办理了抵押登记手续。因借款人广汉市路桥工程有限公司到期未履行还款义务，被告于2014年9月15日向本院提起诉讼，并在诉讼过程中申请财产保全。2014年10月20日，本院作出（2014）德民保字第115号民事裁定书，裁定对涉案房屋采取查封保全措施。2015年10月25日，本院作出（2014）德民二初字第100号民事判决书，判决广汉市路桥工程有限公司于判决生效后十日内归还被告借款本金500万元及利息、逾期利息和复利，陈家武、陈礼庆、李中宜对上述债务承担连带保证责任，被告对第三人新丰公司提供的涉案房屋享有优先受偿权。该判决生效后，广汉市路桥工程有限公司仍未履行其还款义务，陈家武、陈礼庆、李中宜亦没有承担连带保证责任。被告珠江银行于2016年2月17日向本院申请强制执行。在执行过程中，原告刘春莉向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法进行了审查，并于2016年5月30日作出（2016）川06执异7号民事裁定书，驳回了原告刘春莉的异议请求。2016年6月28日，原告刘春莉向本院提起执行异议之诉，并提出前述诉讼请求。
另查明案涉地址已经变更为广汉市西湖路东段77号3幢底层、79号3幢底层营业房。
以上事实有原、被告及第三人的陈述、原告的身份证复印件、房屋转让合同、收款收据、广汉市人民法院《民事调解书》、分户图、德阳市中级人民法院《民事判决书》、他项权证、房地产抵押估价报告、德阳市中级人民法院《民事裁定书》等证据证实。
本院认为，原告与第三人新丰公司就房屋转让达成合意，且履行了给付全部房款和交付了房屋的义务，因第三人未履行办理过户手续，双方在法院的主持下就此达成了协议，买卖房屋行为是当事人双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。
本案的争议焦点为：对原告购买的登记在第三人新丰公司名下的位于广汉市西湖路东段77号3幢底层、79号3幢底层营业房不得强制执行的理由是否成立。
根据《中华人民共和国物权法》的规定除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记始发生法律效力。基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同后，往往因不能及时进行登记，取得的仅仅是物权期待权。买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长的，在这段时间中，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有，如果将买受人的物权期待权等同于普通债权，在其他债权人就该不动产提出受偿要求时，给买受人带来极大风险。为了增强社会公众对法律公平的信心，对不动产买卖中的买受人在执行程序中予以优先保护应当作为执行活动的一项原则。因此，在合法的不动产买卖过程中，在不动产买受人已经履行合同主要义务的情况下，不动产买受人虽然尚未取得不动产买卖合同标的物的所有权，但其在对取得法定物权无过错的情况下，仍应当赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权仍具有排除执行等物权效力。本案中，在人民法院对案涉房屋查封前，原告刘春莉与第三人新丰公司达成房屋转让合意，原告按约支付了全部价款，新丰公司将房屋交与原告占有使用。原告多次要求新丰公司办理房地产变更登记手续无果的情况下，向广汉市人民法院提起诉讼，在诉讼中调解中，第三人新丰公司也愿意在15日内为原告办理过户登记手续，这些事实均表明原告对于房屋未办理过户登记并无过错，基于维护法律公平、保护正常交易的角度出发，应当维护原告所享有的物权期待权。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出排除执行异议不予支持，但法律，司法解释另有规定的除外”,最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，买受人刘春莉已经交付全部房款，其对于房屋的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权以及抵押权。故被告珠江银行主张原告刘春莉不能对抗珠江银行已办理抵押登记的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条、第一百五十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，的规定，判决如下：
不得执行位于广汉市西湖路东段77号3幢底层、79号3幢底层营业房（房权证号：广房权证广汉字第20110713003**号、20110713003**号）。
案件受理费10800元，由被告广汉珠江村镇银行股份有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
本院（2016）川06执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 贾华荣
审 判 员 吴中学
人民陪审员 程杨梅
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 魏诚玲