辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民一终字第00097号
上诉人（原审原告）：马志敏，男。
被上诉人（原审被告）：丹东锦江房屋实业有限公司。
法定代表人：高玉柱，该公司董事长。
委托代理人：翟学艺，辽宁圣权律师事务所律师。
委托代理人：沈琳薇，辽宁圣权律师事务所律师。
上诉人马志敏与被上诉人丹东锦江房屋实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，丹东市振安区人民法院于2013年11月13日作出（2013）振安民一初字第00353号民事判决。上诉人马志敏不服该判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人马志敏，被上诉人丹东锦江房屋实业有限公司的委托代理人翟学艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马志敏（原审原告）在一审诉称，2008年1月29日，原、被告签订商品房订购合同，原告购买被告开发销售的XX，现为XX，面积70平方米，房款合计150150元，原告当时即交清全款。该合同载明被告交付房屋时间是2009年5月31日，但被告未能如期交房，原告曾数次与其交涉未果。2011年10月，被告通知原告到其处换签正式合同和发票，即商品房买卖合同和统一发票。原告按被告所指，在买受人处签了名，被告将原告以前与其签订的商品房订购合同和交房款的收据收回。之后数日原告拿到正式商品房合同时才发现被告擅自变更合同条款，把原交房时间2009年5月31日变更为2012年6月30日。2012年7月11日被告才为原告办理入住手续。原告认为双方签订的商品房订购合同依法成立，原告按该合同的约定已全面履行自己的义务，而被告未能按合同约定按期交房。被告违背公平、诚实、信用原则，违反法律规定。原告与其签订第二份商品房买卖合同，其目的是为了办理房产证，依法纳税。被告利用此机擅自变更合同，企图规避违约责任。被告违约未按期交房的事实清楚，给原告造成极大的经济负担，应承担违约赔偿金29210元。
被告丹东锦江房屋实业有限公司（原审被告）在一审辩称，一、原告的请求已经超过诉讼时效，丧失胜诉权，请予以驳回。二、原告诉请没有事实及法律依据，请予以驳回。
一审法院经审理查明，2008年1月29日，原、被告签订商品房订购合同，约定原告购买被告开发的XX，建筑面积70平方米，每平方米2145元，总房款合计150150元。交房时间为2009年5月31日，因不可抗力等原因延迟交付时间，开发商免责。原告于同日交付全部房款150150元。2011年9月6日，原、被告签订正式的商品房买卖合同，约定被告将上述房屋（现房号为XX）出售原告，建筑面积69.42平方米，每平方米2145元，总房款148905.90元。交房时间为2012年6月30日。出卖人逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。该商品房买卖合同已在房产部门备案。2011年11月8日，被告退还原告房屋面积差额款1244元。2012年7月11日，被告向原告交付房屋。
一审法院经审理认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原、被告签订了商品房订购合同，具
备上述规定的主要内容，且被告已收取原告购房款，故该商品房订购合同应认定为商品房买卖合同。但被告取得预售许可证之后，原、被告又签订了正式的商品房买卖合同，该合同与双方之前签订的订购合同基本内容一致，合同标的没有发生变化，只是对房屋交付时间等内容进行了变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致可以变更合同。故应认定为原、被告已对合同内容进行了变更，而且该正式的商品房买卖合同已经在房产部门备案。该合同对当事人具有法律约束力，均应按该合同约定履行义务。至于原告提出在被告称不签就不给房子的情况下而没有查阅合同内容就在合同上签字一节，因未提供证据证明，且原告作为一名成年人应具有对在合同上签字所产生法律后果的认知能力，故对其主张，不予采信。原告要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条主张逾期交房违约金，但该条规定是针对商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况。而本案因双方之间的合同已变更，正式商品房买卖合同对逾期交房违约责任有明确约定，故原告主张的该法律规定并不适用本案。
正式商品房买卖合同约定被告于2012年6月30日交房，但实际于2012年7月11日交付，逾期交房11天。诉讼中原告提出正式商品房买卖合同约定的违约金过低，一审法院询问原告是否因约定的违约金过低而要求调整违约金数额，原告未申请。故被告应按商品房买卖合同的约定给付原告逾期交房违约金16.38元（148905.90元×日万分之0.1×11天）。
至于被告提出原告起诉已过诉讼时效一节，因双方签订正式商品房买卖合同约定的房屋交付时间为2012年6月30日，至今并未超过2年的诉讼时效，故对被告的该辩解理由不予采纳。据此判决：被告丹东锦江房屋实业有限公司于本判决生效之日起3日内给付原告马志敏逾期交房违约金16.38元。案件受理费526元，减半收取263元，由原告马志敏负担262元，由被告丹东锦江房屋实业有限公司负担1元。
上诉人马志敏不服原审判决，请求撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金24428元。理由如下：依照上诉人与被上诉人签订的商品房订购合同，被上诉人违约延迟交房37个月11天，根据法律规定，应向上诉人支付逾期交房违约金24428元。商品房买卖合同的变更并未与上诉人协商，而且被上诉人当时逼迫上诉人与其签订变更的合同，如果上诉人拒绝签字，被上诉人就不向上诉人交付房屋，因此其主张与上诉人协商后签订的商品房买卖合同，没有事实及法律依据。原审判决认定的事实错误，上诉人在一审中已经提出违约金数额过低，并不是一审判决中载明的未提出这个申请。
被上诉人丹东锦江房屋实业有限公司辩称，上诉人所称的商品房买卖合同并不是被上诉人单方提前制订，不属于格式合同、格式条款，上诉人的上诉观点不能成立。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，依据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同，并应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人就涉案房屋先签订了商品房订购合同，在被上诉人取得房屋预售许可证后，又签订了正式的商品房买卖合同并在房产部门备案，两份合同的基本内容一致，且标的没有变化，仅对房屋的交付时间等内容进行了变更。因此，正式的商品房买卖合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照该合同约定履行义务。上诉人诉请被上诉人依照双方签订的商品房订购合同，支付延迟交房违约金24428元，无事实及法律依据，本院不予支持。至于上诉人提出被上诉人在未与其协商的基础上强迫其在商品房买卖合同上签字一节，因未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故对该主张，本院不予采信。上诉人主张，其在一审中已经提出违约金数额过低的申请，原审法院认定其未提出申请，属认定事实错误。本院经查阅一审庭审笔录，该笔录中明确记载了上诉人认为按照正式的商品房买卖合同约定，延迟交房的违约金过低，一审法院向上诉人释明是否依照该合同申请调整违约金的标准，上诉人表示该合同对双方不具有约束力，其坚持按照商品房订购合同主张违约金。因此，一审法院认定事实正确，上诉人该主张无事实依据，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费526元，由上诉人马志敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张春霞
审 判 员 黄 宁
代理审判员 王 蕾
二〇一四年四月十四日
书 记 员 张东明