湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂13民终558号
上诉人（原审被告）：韩小双（曾用名韩双），男，1964年7月13日出生，汉族，个体工商户。
委托诉讼代理人：金念（代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、代收法律文书），随州市法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）：曾都区西城办事处草店子社区居民委员会。
法定代表人：刘锦华，该社区主任。
委托诉讼代理人：吴涛（代理权限：代为诉讼、代为调解、代收法律文书等），湖北美佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵加强（代理权限：代为诉讼、代为调解、代收法律文书等），该社区工作人员。
上诉人韩小双（曾用名韩双）因与被上诉人曾都区西城办事处草店子社区居民委员会（以下简称“草店子居委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第01692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩小双及其委托诉讼代理人金念，被上诉人草店子居委会的委托诉讼代理人吴涛、赵加强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人韩小双上诉请求：撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定认定合同无效，因合同无效的后果是双方互相返还，韩小双一审已请求草店子居委会返还韩小双管理费，但一审仅判决韩小双向草店子居委会返还房屋，未判决草店子居委会向韩小双返还44700元管理费，属适用法律错误。二、一审法院判决韩小双支付草店子居委会房屋占有使用费无法律依据。一审法院已认定草店子居委会未能提供涉案房产的报建手续及证明涉案房产所涉的所有权，即草店子居委会对涉案房屋不享有所有权，也就不能享有占有、使用、收益和处分的权利。
被上诉人草店子居委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当，请求二审法院维持原判。
草店子居委会向一审法院起诉请求：被告承租原告位于西城草店子社区草店子街75号两间砖木结构房屋用于经营生意。双方签订的租赁合同早已到期，被告一直不与原告签订新的合同，也不交纳租金。经两委会商议决定，将该房屋收回自用。为此，原告于2015年4月21日书面通知被告解除合同并要求被告搬离腾出房屋。通知期限届满后，被告不仅没有交清剩余所欠租金，至今仍霸占房屋。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告迅速腾出所承租的原告的房屋。2、被告支付拖欠原告的房屋租金共计5929元。
一审法院认定事实：位于曾都区西城办事处草店子街75号两间砖木结构的房屋于2004年建成，属西城办事处草店子社区固定资产建档，因各种原因，没有办理产权手续。2006年，被告因经营需要与原告签订了《西城草店子社区经济承包合同书》，内容约定：“根据国家有关政策规定……特签订如下承包合同，以期共同守信。一、承包事项：1、承包项目：管理费。2、承包起止时间：2006.4.15-2007.4.15。3、承包年交额（大写）贰仟肆佰元（2400.00元）……。二、交款时间：每年12月15日前。四、其他事项：1、本合同经双方协商达成共识后，由乙方向甲方先交纳一年的全额租金款再使用房屋，并于每年的12月15日前缴清下年的房租全额。5、根据国家建设或者甲方发展项目需用，甲方提前一月通知乙方，终止合同。落款签字处：甲方：曾都区西城办事处草店子居民委员会，乙方：韩双，2006年4月15日”。之后每年被告按期交纳费用，其中2006年4月被告韩双交纳社区管理费2400元。2010年被告交纳社区共建费5100元。2011年被告交纳社区共建费7200元。2012年被告交纳社区共建费8400元。2013年被告交纳社区共建费8400元。2014年，原告以收条形式收取被告现金8400元。2015年4月21日，原告因需收回房屋作社区公益服务事业，遂向被告送达搬离房屋的通知。双方因此发生纠纷，原告诉至法院。
一审法院认为，原、被告双方签订的《西城草店子社区经济承包合同书》，虽名为“经济承包合同书”，实为“房屋租赁合同”，是双方真实意思表示。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由于原告未能提供涉案房产合法的报建手续及证明涉案房产所涉的所有权，因此原告与被告签订的《西城草店子社区经济承包合同书》是无效合同，不受法律保护。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应将涉案房产返还原告，对原告请求被告腾出房屋的诉讼请求予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。截止原告起诉之日止，对原告请求被告支付租金5929元，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、被告韩双应于判决生效之日起十五日内搬离租赁房屋。二、被告韩双应于判决生效之日起十日内支付原告房屋占有使用费5929元。案件受理费50元，由被告韩双负担。
本院二审期间，上诉人韩小双为支持其上诉请求，提交一组新证据：曾都区西城办事处草店子社区居民委员会收据8份。证实自2006年至2014年草店子居委会共收取韩小双管理费44700元，即除了一审已查明费用39900元外，韩小双2007年交房租费1700元，2008年交房租费、卫生费、绿化费、治安保卫费等3100元，以上费用合计44700元。
被上诉人草店子居委会为支持其抗辩理由，依法提交了下列证据：
证据一、草店子居委会固定资产登记簿原件一份。证明涉案房屋系草店子居委会出资建设。
证据二、情况说明一份。证明涉案房屋原来是公厕，后经被上诉人出资改建成两间砖混结构房屋。
证据三、涉案房屋承建人李荣贵书面证明一份。证实涉案房屋系由被上诉人出资所建。
对上诉人韩小双提交的上述证据，被上诉人草店子居委会对其真实性和关联性均无异议。
对被上诉人草店子居委会提交的上述证据，上诉人韩小双质证认为，对该三组证据的真实性均有异议，达不到其证明目的，不能证实涉案房屋归被上诉人所有，被上诉人应当提交不动产权属证书及相关材料以证明涉案房屋的权属。
对上诉人韩小双提交的无异议的证据，本院予以采信。对被上诉人草店子居委会提交的上述有异议的证据，本院认为，被上诉人提交的证据一固定资产登记簿原件系原始档案资料，客观反映了涉案房屋当时建设情况，能够证实被上诉人出资建设涉案房屋的事实，证据二、证据三能够与证据一相印证，本院均予以采信。
经审理查明：除一审已查明韩小双向草店子居委会交纳费用39900元外，2007年，韩小双向草店子居委会交房租费1700元，2008年向草店子居委会交房租费、卫生费、绿化费、治安保卫费等3100元。自2006年4月11日起至2014年12月31日止，草店子居委会共收取韩小双管理费44700元。
另查明，2006年4月11日至2014年12月31日，韩小双与草店子居委会签订合同及交纳费用时对外均以“韩双”署名。原判认定的其他事实属实。
本院认为，首先，上诉人韩小双上诉请求原审法院在认定双方合同无效的前提下，仅判决韩小双返还房屋，没有判决草店子居委会返还韩小双已交纳的44700元费用错误的问题。经审查，草店子居委会虽提供相应证据证实涉案房屋由其出资兴建，但其未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，草店子居委会与韩小双签订的《西城草店子社区经济承包合同书》应为无效合同，韩小双应将占有的涉案房屋返还给草店子居委会。因涉案房屋系草店子居委会出资兴建，其对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。韩小双已实际使用涉案房屋多年，存在实际占有使用事实。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，韩小双与草店子居委会之间的房屋租赁合同虽然无效，但草店子居委会有权按照双方约定的租金标准向其主张房屋占有使用费，故上诉人韩小双请求草店子居委会返还截至2014年12月31日止其向草店子居委会交纳的44700元费用的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。
其次，关于被上诉人草店子居委会诉讼主张的自2015年元月至7月份房屋占有使用费问题。草店子居委会一审诉讼请求韩小双按双方约定租金上浮标准年租金10164元支付自2015年元月至7月房屋占有使用费，但其未能提供证据证实双方有此约定，因自2012年至2014年韩小双向草店子居委会每年交纳的房屋租金费用均为8400元，故可参照该年租金标准由韩小双向草店子居委会支付2015年元月至七月房屋占有使用费4900元，原审法院按照草店子居委会的请求支持5929元房屋占用使用费不当，应予纠正。
综上所述，原判认定基本事实清楚，但实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第01692号民事判决第一项；
二、撤销随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第01692号民事判决第二项；
三、韩小双应于本判决生效之日起十日内支付曾都区西城办事处草店子社区居民委员会房屋占有使用费4900元；
四、驳回被上诉人曾都区西城办事处草店子社区居民委员会的其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由曾都区西城办事处草店子社区居民委员会负担，二审案件受理费1050元，由韩小双负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘俊利
审判员 李 超
审判员 周 鑫
二〇一六年十二月五日
书记员 朱玉玲