湖南省南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民一初字第828号
原告某某房地产开发有限公司。
法定代表人肖某某，该公司董事长。
委托代理人张木林，湖南跃海律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉。
被告吴某某，男，1952年4月1日出生，汉族。
委托代理人刘章武，北京盈科（长沙）律师事务所律师，代理权限为特别授权，代理应诉，提供证据、出庭参加诉讼活动，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解等。
第三人邹某，男，1968年10月3日出生，汉族。
第三人黄某某，男，1964年4月9日出生，汉族。
第三人鲁某某，女，1967年11月3日出生，汉族。
委托代理人吴超，湖南省南县正大法律服务所法律工作者，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起上诉或反诉。
原告某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）与被告吴某某、第三人邹某、黄某某、鲁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判长程平、审判员杨辉、人民陪审员陈立华组成合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员陈旋担任记录。原告某某公司的委托代理人张木林，被告吴某某的委托代理人刘章武、第三人邹某、黄某某、鲁某某的委托代理人吴超均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告某某公司诉称，2011年9月1日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定：原告将位于南县南洲镇双堰北路与南洲路交汇入的综合大楼租赁给被告作酒店经营用房，租期为十年（2011年9月1日至2021年8月31日），租金第一、二年为89.2万元，从第三年开始逐年递增8%（第三年租金为96.336万元）；原告给予被告5个月的免租期，租金从2012年2月1日起算，被告应在当年租赁期开始前，提前一个月一次性支付当年全部租金，如延期支付，被告每月加收相当于当年租金总额1%的违约金，如延期四个月被告仍未付清当年租金视为违约，原告有权无条件解除合同，另违约方需支付50万元的违约金。合同签订后，第一年双方均依约履行了合同。2013年原告就因被告延期支付租金数月而向法院起诉，在诉讼中被告交付了当年租金，原告向法院申请撤诉而解决了此次纠纷。2014年被告又未依约交付租金，原告多次催促未果，截至原告向法院起诉时止，被告仍未履行交付租金的义务，故向法院起诉，请求法院判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；判令被告支付拖欠的租金，按每月8.028万元支付至交付房屋时止；判令被告承担延期支付租违约金，每月按年租金96.336万元的1%支付至被告交清全部租金时为止；判令被告支付违约金50万元，并承担本案全部诉讼费用。
被告吴某某辩称：（1）被告同意解除原告与被告之间的房屋租赁合同；（2）原告要求的租金、延期支付租金的违约金、违约金等应由房屋的实际租赁使用人即第三人承担。2013年9月份，原告某某公司因数月未收到租金起诉被告吴某某，第三人邹某等人与原告协商支付了房屋租赁费，之后原告向法院撤诉。某某大酒店的经营者是邹某、黄某某和鲁某某，其实际的房屋租赁使用人也是他们，原告某某公司在2013年9月起诉并收取邹某的租金时就知道被告吴某某的转租行为，并未在六个月内提出异议，以其行为表明默认了吴某某的转租行为，邹某、黄某某和鲁某某是本租赁合同中的次承租人，理应承担房屋租赁费和违约金；（3）原告应与第三人自行签订房屋的租赁协议，不签订协议的后果由其自行承担，与被告吴某某没有任何关系；（4）从被告给了原告第一次房租之后，都是第三人邹某给的原告租金，原告从来没有跟被告联系过，也没有告诉过被告第三人没有给付租金。
第三人邹某、黄某某、鲁某某述称：第三人不是本案实格主体，因为原、被告租赁合同的相对方是被告而非第三人。第三人与被告是个人合伙关系，而并非转租关系，本案应该由被告承担责任后，再由第三人与被告协商解决。所以第三人应该退出参与该案。
原告某某公司就自己的诉讼主张提供了如下证据：
1、营业执照及组织机构代码证复印件，旨在证明原告的诉讼主体资格；
2、被告身份证复印件，旨在证明被告诉讼主体资格；
3、产权证复印件，旨在证明原告拥有房屋权属；
4、房屋租赁合同，旨在证明原、被告是房屋租赁合同的关系；
5、民事裁定书，旨在证明2013年因租赁合同纠纷已作撤诉处理；
6、收据，旨在证明2013年被告在诉讼中已交付当年租金；
7、催缴通知书，旨在证明被告未履行合同的事实。
对原告提供的证据，被告吴某某发表了如下质证意见：对证据1、2、3、4、5、6、7的“三性”均无异议。
对原告提供的证据，第三人邹某、黄某某、鲁某某发表了如下质证意见：对证据1、2、3、4、5、6、7的“三性”均无异议。
被告吴某某就自己的诉讼主张提供了如下证据：
1、债权清偿协议，旨在证明吴某某已完全退出合伙，协议中注明房租由第三人邹某承担；
2、某某大酒店营业执照复印件，旨在证明酒店的实际经营者不是被告，是第三人的事实。
对被告吴某某提供的证据，原告某某公司发表了如下质证意见：对证据1、2的证明目的有异议，该两组证据与本案没有关联性。证据1中写明，被告退伙后由第三人与原告签订合同，但第三人至今没有签订合同，所以该协议不被认可与本案具有关联性。
对被告吴某某提供的证据，第三人邹某、黄某某、鲁某某发表了如下质证意见：对证据1，认为没有关联性，该证据只是合伙关系股权转让，不能认可为对房租交纳的证据。被告只是退出了经营，但被告在某某大酒店仍有3%的股权，他仍是酒店股东。对证据2，认为没有关联性，现在某某大酒店的业主也已经更改了。
第三人邹某、黄某某、鲁某某就自己的诉讼主张提供了如下证据：
1、第三人身份证复印件，旨在证明第三人诉讼主体资格及身份情况；
2、某某大酒店营业执照复印件，旨在证明现在酒店经营者不是第三人；
3、股权转让协议两份，旨在证明至今被告吴某某仍是该酒店的股东及合伙人。
对第三人邹某、黄某某、鲁某某提供的证据，原告某某公司发表了如下质证意见：对证据1，“三性”无异议。证据2与本案没有关联性。证据3，与本案没有关联性。这个是被告与第三人内部协议，股份的转让与履行均与本案无关。
对第三人邹某、黄某某、鲁某某提供的证据，被告吴某某发表了如下质证意见：对证据1的“三性”无异议，证据2，没有关联性，营业执照是协议签订之后更改的。证据3，真实性没异议，关联性有异议，从协议中看出，第三人邹某已承担了所有的股份，该酒店实际经营者是第三人。
对原告某某公司提供的证据，经审查，本院认证如下：证据1、2、3、4、5、6、7符合证据的“三性”，予以认定。
对被告吴某某提供的证据，经审查，本院认证如下：证据1是被告与陈志辉、邹某之间签订的协议，不能对抗该协议之外的权利主张人即依据《房屋租赁合同》主张权利的原告，因此对其证明目的不予以认定；证据2的证明目的不予以认定。
对第三人邹某、黄某某、鲁某某提供的证据，经审查，本院认证如下：证据1符合证据的“三性”，予以认定；证据2的证明目的不予以认定；证据3是被告与陈志辉等之间签订的协议，因此对其证明目的不予以认定。
经审理查明，2013年12月3日，原告某某公司与被告吴某某签订了《房屋租赁合同》，合同约定了：出租方为某某公司，承租方为吴某某；出租房屋为南县南洲镇双堰北路与南洲路交汇处的综合大楼；租赁期限为十年，自2011年9月1日至2021年8月31日止共计10年，原告某某公司给予被告吴某某免租金装修期为5个月（免租期不在租赁期内），租金计算日期自2012年2月1日起；该房屋第一年、第二年的每年租金为89.2万元（税后），从第三年开始每年递增8%，第三年96.336万元，第四年104.0428万元，第五年112.3663万元，以后每年以此类推；该合同生效后十日内，被告吴某某应一次性支付第一年租金总价，从第二年起，被告吴某某应在当年租赁期开始前，提前一个月一次性支付当年租金总价，如延期支付，则每月加收相当于当年租金总价1%的违约金，如延期四个月仍未付清当年租金视为被告吴某某违约，原告某某公司有权无条件解除合同并有权对该房屋进行处置，被告吴某某应承担违约责任并付清欠缴租金和清偿经营期间所发生的所有费用及债务；原告某某公司与被告吴某某任何一方违约，需向对方赔付违约金50万元。原告某某公司认为，2014年被告未依约交付租金，原告多次催促未果，故向法院起诉，请求法院判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；判令被告支付拖欠的租金，按每月8.028万元支付至交付房屋时止；判令被告承担延期支付租违约金，每月按年租金96.336万元的1%支付至被告交清全部租金时为止；判令被告支付违约金50万元，并承担本案全部诉讼费用。被告吴某某同意解除合同，但认为自己已将房屋转租第三人，第三人为次承租人，损失应有第三人承担。第三人认为第三人不是本案适格主体，认为原、被告租赁合同的相对方是被告而非第三人。第三人与被告是个人合伙关系，而并非转租关系，本案应该由被告承担责任后，再由第三人与被告协商解决。
本院认为，某某公司与吴某某于2011年9月1日协商一致签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告吴某某违反合同约定，应当承担违约责任。该合同对合同相对方、标的物、用途、租赁期限、租金及支付方式、合同解除及违约责任都有明确约定，合同相对方某某公司与吴某某于2012年依约履行了相关权利义务，2013年被告吴某某存在延期支付情况，2014年被告未依约支付租金，已经违反了双方签订的《房屋租赁合同》约定，依据该合同的规定，违反合同约定延期四个月未付款的，原告某某公司有权无条件解除该合同，现被告吴某某同意解除该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。本院对原告某某公司依约请求解除合同予以支持，但解除该房屋租赁合同后，违约责任的约定还应当继续履行；该《房屋租赁合同》的合同相对人是原告某某公司与被告吴某某，且被告吴某某没有提出证据证明其与第三人签订了符合《中华人民共和国合同法》第二百一十三条之规定的合法有效的租赁合同，被告吴某某与第三人等签订的《债权清偿协议》不能对抗《房屋租赁合同》的权利人，因此违反该合同的民事责任应当由被告吴某某承担，依据该合同约定，被告吴某某应当于2014年1月1日之前支付2014年2月1日至2015年2月1日的年租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款、第二百二十七条之规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务，承租人迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，因此被告吴某某应当支付租金及违约金。但在本案中，被告的同一违约行为，同时约定了二项违约金，本院应酌情选择一项违约责任。综上，原告某某公司的诉讼请求符合法律规定，为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、一百一十二条、一百三十四条及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十三条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告某某房地产开发有限公司与被告吴某某于2011年9月1日签订的《房屋租赁合同》；由被告吴某某于本判决生效之日起20日内将借赁物交付给原告。
二、由被告吴某某支付迟延的租金，按每月8.028万元（2014年1月1日之前应当支付的租金96.336万元分摊到每月）支付至被告吴某某交付涉案房屋时止；
三、由被告吴某某于本判决生效之日起20日内支付合同违约金50万元整给原告某某房地产开发有限公司。
四、第三人邹某、黄某某、鲁某某在本案中不承担民事责任。
本案案件受理费12800元，由被告吴某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 员 程 平
审 判 员 杨 辉
人民陪审员 陈立华
二〇一四年十二月九日
代理书记员 陈 旋
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。