四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第2017号
上诉人（原审原告）李凤林。
委托代理人王丹伟，四川达民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）尹学琼。
委托代理人马铃，泰和泰律师事务所律师。
原审第三人刘光忠。
委托代理人张鹏，四川英特信联合律师事务所律师。
上诉人李凤林因与被上诉人尹学琼、原审第三人刘光忠返还原物纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2013）龙泉民初字第2884号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年4月2日公开开庭审理了本案，上诉人李凤林及其委托代理人王丹伟、被上诉人尹学琼及其委托代理人马铃、原审第三人刘光忠及其委托代理人张鹏到庭参与诉讼，本案现已审理终结。
原审审理查明，李凤林与刘光忠系夫妻关系。刘光忠系成都大学职工。2003年12月14日成都大学向校职工发出了成大校字（2003）45号《成都大学集资修建成大花园二期经济适用房的购买办法》。该文件规定“一、…，根据龙泉驿区房改办批复我校集资修建经济适用房报告的要求，结合经济适用房的相关政策，学校决定集资修建‘成大花园’第二期经济适用房。…，二期经济适用房只限于在我校本部在职在岗的教职工购买。不得对外出售，不办理个人土地使用证。…。七、购买二期经济适用房的办法…（四）、购房者中途不按时交款，视为自动放弃，学校退还原付款，不计息，并取消以后购房资格。…”。刘光忠按照文件的规定，向成都大学申购了一套住房并缴纳房款30000元（因交款延迟产生滞纳金160元）。2004年7月7日，刘光忠与尹学琼签订了《关于转让成大二期职工住房协议》，该协议约定：“1、经甲（刘光忠）、乙（尹学琼）双方协商，甲方自愿将成大二期住房一套（约105平方米）转让给乙方，待甲方住房分配并认定房号后，进行公证。2、乙方按学校建房要求，分批付清甲方该房款，并有使用、居住权利。待时机成熟予以过户。3、甲方有义务协助乙方办理该房相关手续。4、由于是集资建房，前期分别向学校交款3万元和4万元，由乙方支付，属甲方（刘光忠）的发票由乙方保存。5、未尽事宜，双方协商解决。此协议双方签字后生效。一式三份。”。刘光忠、尹学琼分别在协议上签名。协议中，杨蓉在公证人处签名。协议中，对第二条内容为“转让、变卖”的字迹进行了删划。同年7月8日，尹学琼以刘光忠的名义向成都大学缴纳房款40000元。7月15日，尹学琼向刘光忠支付30000元房款，刘光忠同日向尹学琼出具收据，载明：“今收到尹学琼购成都大学二期教工宿舍刘光忠住户款叁万元正（30000元）。正式收据后付。”2005年4月27日，刘光忠与成都大学签订《成都市龙泉驿区住房制度改革单位集资建房售购合同》。合同约定：“…。一、甲方同意乙方购房申请，将位于本区十陵镇成都大学校内12幢4单元1楼2号砌体结构，竣工使用于2005年住房一套，建筑面积为107.4平方米（其中公摊公用建筑面积为9.22平方米）。甲方同意按上述规定将该房出售给乙方…”。刘光忠于当日授权成都大学代为办理房屋产权登记手续、代缴有关税费、领取房屋分户产权证。同日，李凤林和刘光忠签订了《共有产权约定书》，约定李凤林与刘光忠各拥上述房产50%的份额。2004年10月20日、2005年5月23日和2005年10月20日，尹学琼依照与刘光忠达成的协议，以刘光忠的名义先后向成都大学缴纳房款10000元、20000元、32800元。成都大学分别于2004年7月8日、2004年10月20日、2005年5月23日和2005年10月20日以刘光忠的名义出具收据4张金额共计132860元。2005年尹学琼凭缴费票据从成都大学领取了诉争房屋的钥匙，2005年12月23日，以自己的名义与成都金房物业管理有限公司签订《成大花园前期物业管理协议》、《空中坠物协议》、《成大花园业主治安、消防安全责任保证书》。尹学琼20**年办理完交房手续，对房屋进行装修后居住至今。2011年12月7日，成都市龙泉驿区房管局为李凤林、刘光忠颁发了房屋所有权证。
原审判决认定上述事实，主要采信了以下证据：李凤林与刘光忠的结婚证、成大的文件及通知、国有土地使用证、产权证、2012年6月13日成都大学的回复、询问笔录、《关于转让成大二期职工住房协议》和刘光忠身份证复印件、《成都大学收据》4张和刘光忠出具的3万元收据1张、《成大花园前期物业管理协议》、《空中坠物协议》、《成大花园／住户治安、消防安全责任保证书》、物管费收据、水电费收据、成大花园收费单据等证据。
原审判决认定，（一）关于《关于转让成大二期职工住房协议》是否违反了法律的禁止性规定以及房屋转让性质的问题，李凤林诉称尹学琼与刘光忠达成的《关于转让成大二期职工住房协议》中，转让标的为经济适用房，违反了《经济适用住房管理办法》的禁止性规定为无效合同。根据经济适用房的相关规定，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。本案中，诉争房屋不是由政府组织修建、分配，而是由成都大学向校职工集资修建，李凤林与刘光忠也不符合低收入住房困难家庭标准，因此，诉争房屋不属经济适用房。根据集资建房的规定，集资建房是指是党政机关、企事业单位利用自用存量划拨用地，群众自行集资建设，按成本价销售，以解决职工住房困难。集资的对象范围由单位确定，以职工工龄、职称等因素作为分房条件。本案诉争房屋符合集资建房的特点，应属集资建房。根据法律的相关规定，集资建房的转让不违反法律的禁止性规定，可以依法转让。因此，李凤林的主张没有法律依据，不予支持。对李凤林、刘光忠提出的房屋转让的是使用权，并不涉及到所有权的转让的问题，根据本案查明的事实，诉争房屋系刘光忠基于成都大学职工身份按成都大学相关政策享有了购买资格，但其与尹学琼签订转让协议时尚未实际取得房屋所有权。刘光忠与尹学琼签订的转让协议也约定，刘光忠将其购买房屋的资格转让给尹学琼，由尹学琼以刘光忠的名义参与集资建房，承担集资建房款等相关费用，在房屋交付后尹学琼享有房屋的使用、居住权，刘光忠在获得房屋产权证后过户给尹学琼。因此，双方签订的协议书虽名为住房转让，实际上是集资建房资格的转让，并非房屋所有权的转让，该转让不违反法律的强制性规定。
（二）关于《关于转让成大二期职工住房协议》的效力。李凤林诉称刘光忠与尹学琼签订转让协议时，未取得其同意，损害了李凤林对房屋的共有权，为无效合同。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，李凤林与刘光忠系夫妻，是一种相当亲密的生活关系，李凤林与刘光忠对购房事宜的处分态度，尹学琼作为第三人无法了解。且尹学琼与刘光忠签订协议、缴纳房款并入住至今长达八年的时间中，李凤林和刘光忠既没有支付购房款也没有对房屋主张权利，可以推定李凤林知道或应当知道购房资格转让的相关事宜。因此，李凤林以其不知道房屋转让的事实为由主张转让协议无效，不符合法律规定，不予支持。
综上所述，尹学琼与刘光忠签订的《关于转让成大二期职工住房协议》不违反法律的相关规定，对双方均具有法律约束力。尹学琼按照合同的约定已足额缴纳了诉争房屋的房款并入住其中，且其缴纳的房款也与当时同地段的商品房价格相差无几，因此，尹学琼作为房屋的实际购买人应当拥有房屋的所有权。而李凤林因其丈夫刘光忠成都大学职工身份获得购买诉争房屋的资格，在刘光忠将购房资格转让给尹学琼后即已丧失。同时，李凤林与刘光忠未支付房款（曾缴纳的3万元已由尹学琼支付），根据成都大学未按期缴纳房款者，购房资格丧失的规定，即使刘光忠未将购房资格转让给尹学琼，李凤林与刘光忠因未对房屋出资也不能拥有房屋的所有权。因此，诉争房屋虽登记在李凤林名下，但仅凭其配偶具有房屋的购买资格而未支付购房款主张诉争房屋的所有权，不符合法律的相关规定。尹学琼通过与刘光忠签订房屋转让协议，获得了房屋的购买权，并按时足额缴纳房款及相关费用为诉争房屋的实际所有人。故，李凤林要求尹学琼搬离诉争房屋，并承担经济损失没有事实及法律依据，不予支持。尹学琼要求李凤林和刘光忠按照协议的约定协助其办理诉争房屋的过户手续，符合法律的规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十六条之规定，判决：一、位于龙泉驿区十陵街道成洛路1763号成大花园二期12栋4单元1层2号房屋（权：0166085）属尹学琼所有。二、限李凤林、刘光忠在本判决生效之日起15日内协助尹学琼办理龙泉驿区十陵街道成洛路1763号成大花园二期12栋4单元1层2号房屋（权：0166085）过户手续。三、驳回李凤林的诉讼请求。
本案本诉案件受理费200元、反诉案件受理费200元，共计400元，由李凤林、刘光忠负担。
宣判后，原审原告李凤林不服原审判决，向本院提出上诉，其上诉理由为：1、原审法院闭庭后再次开庭，属程序违法；2、本案诉争房屋系经济适用住房；3、刘光忠与尹学琼所签订的《住房协议》并非购房资格的转让，且集资建房也有人身属性，不能转让；4、李凤林对诉争房屋拥有产权证，即拥有房屋的所有权，故李凤林主张返还房屋的请求应当得到支持。5、尹学琼缴纳购房款均是以刘光忠的名义缴纳，双方属于债权债务关系，并非物权纠纷。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。
被上诉人尹学琼的答辩理由为：1、原审判决程序合法；2、本案诉争房屋并非经济适用房，故不能以《经济适用住房管理办法》的禁止性规定来否定合同的效力；3、刘光忠与尹学琼所签订的《住房协议》系产权转让协议实际是集资建房资格的转让，尹学琼以刘光忠的名义缴纳购房款，尹学琼有权主张诉争房屋的产权。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人刘光忠所陈述的理由与李凤林一致。
本院二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第三十三条规定：“因物权归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”由此可见，房屋所有权证只是权利人享有房屋所有权的证据，具有推定的证据效力，但当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。在房屋物权不涉及善意第三人的情况下，若纠纷的一方当事人有证据证明房屋所有权证上记载的权利人与真正的权利人不一致时，应当否认房屋所有权证上记载的权利人。本案中，虽然房屋所有权证记载诉争房屋的所有权人为刘光忠、李凤林，但尹学琼提供的证据显示房屋所有权证上记载的权利情况与实际的权利状况并不吻合。理由如下：首先，诉争房屋系刘光忠基于成都大学职工身份按成都大学相关政策享有了购买资格，其与尹学琼签订的转让协议约定，刘光忠将其购买房屋的资格转让给尹学琼，由尹学琼以刘光忠的名义参与集资建房，承担集资建房款等相关费用，在房屋交付后尹学琼享有房屋的使用、居住权，刘光忠在获得房屋产权证后过户给尹学琼。因此，双方签订的协议书虽名为住房转让，实际上是集资建房资格的转让，并非房屋所有权的转让，该转让不违反法律的强制性规定。其次，诉争房屋并不属于经济适用住房。因为经济适用住房是指已经列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利向城镇中低收入家庭出售的住房。本案中，诉争房屋不是由政府组织修建、分配，而是由成都大学向校职工集资修建，李凤林与刘光忠也不符合低收入住房困难家庭标准，因此，诉争房屋不属经济适用房。而根据集资建房的规定，集资建房是指党政机关、企事业单位利用自用存量划拨用地，群众自行集资建设，按成本价销售，以解决职工住房困难。集资的对象范围由单位确定，以职工工龄、职称等因素作为分房条件。本案诉争房屋符合集资建房的特点，应属集资建房。根据法律的相关规定，集资建房的转让不违反法律的禁止性规定，可以依法转让。第三，刘光忠与尹学琼于2004年7月签订转让协议后，尹学琼按约履行了以刘光忠的名义缴纳房款的义务，并于2005年办理交房手续，对房屋进行装修居住至今。李凤林诉称刘光忠与尹学琼签订转让协议时，未取得其同意，损害了李凤林对房屋的共有权，为无效合同。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，李凤林与刘光忠系夫妻，是一种相当亲密的生活关系，李凤林与刘光忠对购房事宜的处分态度，尹学琼作为第三人无法了解。且尹学琼与刘光忠签订协议、缴纳房款并入住至今长达八年的时间中，李凤林和刘光忠既没有支付购房款也没有对房屋主张权利，可以推定李凤林知道或应当知道购房资格转让的相关事宜。因此，李凤林以其不知道房屋转让的事实为由主张转让协议无效，不符合法律规定，本院不予支持。
关于原审判决的程序问题，李凤林主张原审法院闭庭后再次开庭，属程序违法。对此，本院认为，原审法院经过庭审后在宣判时存在程序瑕疵，但并不影响实体处理，故对李凤林以程序违法为由请求发回重审的理由，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李凤林的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费，按原判决方式负担；二审案件受理费400元，由李凤林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 征
审 判 员 陈正霞
代理审判员 苟 峰
二〇一四年六月十日
书 记 员 刘 杨