广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初16383号
原告（反诉被告，以下统称原告）：刘委芝，女，汉族，1979年8月22日出生，住广东省乐昌市，
委托代理人：王钦朋，广东宝威律师事务所律师。
委�代理人：陈秀莹，广东宝威律师事务所律师助理。
被告（反诉原告，以下统称被告）：张白梅，女，汉族，1982年1月10日出生，住湖北省恩施市，
委托代理人：伍世贵，男，1967年9月12日出生，汉族，住广东省新兴县，
第三人：大连万象美物业管理有限公司东莞分公司。住所地：东莞市长安镇霄边大道电信大厦**楼。
负责人：李传玉。
委托代理人：李莉，女，1992年12月10日出生，汉族，住湖南省津市，
原告刘委芝诉被告张白梅、第三人大连万象美物业管理有限公司东莞分公司（以下简称“万象公司”）以及被告张白梅反诉原告刘委芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日受理后，依法由审判员陈蕾适用简易程序独任审判并于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王钦朋、被告张白梅及其�托代理人伍世贵到庭参加诉讼。第三人万象公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年11月6日，被告因东莞市东城万达广场室外步行街晶田农庄餐馆经营需要，与原告签订《商铺租赁合同》。合同约定：被告承租原告位于东莞市××东××路××广场室外步行街××号铺，租赁期限自2015年11月5日至2020年11月5日；该合同还约定，2016年2月1日至2017年11月5日租赁期间，每月租金为9000元，之后合同租金逐年增加。被告应在每个计租期开始前10天向原告支付下个月的租金。合同签订后，原告依约交付了上述商铺给被告，被告接收了商铺，并在商铺内安装了一楼晶田农庄需要使用的排风管道等设施，正常使用了原告商铺，然而被告自接收商铺后却经常拖欠租金，至今，被告仍拖欠原告两个月的租金未付，�拖欠第三人物业管理公司物业服务费、违约金。虽经原告多次催促，但被告仍然置之不理。为了维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、立即解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》，被告立即搬离东莞市××东××路××广场室外步行街××号商铺。二、被告支付拖欠原告的租金（以每月9000元为标准，从2017年6月1日起计算至被告从东莞市××东××路××广场室外步行街××号商铺实际搬离并付清全部租金为止；现暂计算至起诉之日，计18000元）及利息（从2017年6月份起计算，以月租金9000元为本金，从每个月的上个月21日开始，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至被告实际付清之日，现暂计算至起诉之日，计1710元）。三、被告支付拖欠租金而应承担的迟延履行金（从2017年6月份起，以月租金9000元为本金，从每个月的上个月21日开始，每日按拖欠租金千分之三的标准分段计算至被告实际付清之日，现暂计算至起诉之日，计1026元）。四、被告支付应承担的物业服务费（以每月服务费796.24元为标准，从2015年10月1日开始至被告从东莞市××东××路××广场室外步行街××号商铺实际搬离并付清全部物业服务费为止；现暂计算至2017年5月18日，计9554.88元）。五、被告支付拖欠物业服务费而应承担的迟延履行违约金（从2015年11月6日起，以月服务费796.24元为本金，从每个月的上个月16日开始，按拖欠物业服务费千分之三的标准分段计算至被告实际付清之日，现暂计算至起诉之日，计11430.02元）。六、被告在搬离东莞市××东××路××广场室外步行街××号商铺前拆除在商铺内安装的油烟排风管道、燃气管道，并维修好之前安装管道而破坏的墙体、墙面，恢复商铺原状。若法院判令被告履行该义务而被告未能在判决生效后�日之内履行的，则原告将自行拆除商铺内安装的油烟排风管道、燃气管道及维修被告之前安装管道而破坏的墙体、墙面，恢复商铺原状，该费用由被告承担。七、以上全部费用暂计41720.9元；八、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：被告已经缴纳2017年5月的租金，且5月份租金多交了3480元。原告主张解除案涉租赁合同，实际双方已经协商解除了，被告已经将案涉房屋的钥匙交给原告，但被告还有两个月的押金共18000元在原告处，被告要求退回。案涉商铺是用来做写字楼的，但是一直漏水所以被告没有使用，且被告仍然是按时交租的。
被告反诉称：2015年11月，被告与原告就东莞市××东××路××广场室外步行街××号商铺签订《商铺租赁合同》。由于商铺漏水，原告主动与被告协商，称既然被告不使用该商铺，不如将案涉商铺以及钥匙交还给原告，原告验收房屋后将钥匙放至第三人处，由第三人另行招商出租。被告认为，租赁合同期间，被告按期缴纳租金，并无任何违约行为，经原告提出，双方协商一致的情况下，于2017年5月解除了租赁合同。根据双方签订的《商铺租赁合同》第十一条第三款“经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任”之约定，原告应退还已收取的租金保证金。另外，因被告财务人员疏忽，在向原告转账支付2017年5月租金时，多付了3480元，原告没有事实和法律依据收取该多处的费用，应予以退还。据此，被告为了维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：一、确认被告与原告签订的《商铺租赁合同》已于2017年5月协商一致解除。二、原告向被告返还租赁保证金18000元以及多收取的3480元租金。三、本案诉讼费由原告承担。
原告对被告的反诉辩称：被告租赁原告�商铺是用于楼下商铺晶田农庄的经营，主要用于排放油烟及使用燃气管道，被告反诉陈述称合同在2017年5月协商一致解除，与事实不符：第一、在原告起诉前被告拖欠原告租金长达三个月；第二、被告截止至2017年5月18日为止，拖欠物业管理费9554.88元及违约金11430.02元；第三、被告经营的晶田农庄目前仍在经营，仍然需要使用租赁物内的油烟排风管道及燃气管道。被告在没有支付拖欠的租金物业管理费及拆除管道之前，双方不可能达成一致的解除合同的协议。
经审理查明，2015年11月6日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：由乙方租赁甲方位于东莞市××东××路××广场室外步行街××号铺用于经营晶田农庄；租期为2015年11月6日起至2020年11月5日止；甲方同意在2015年11月6日前将案涉商铺按现状（即毛坯房的方式�移交给乙方；自乙方进场装修日至2016年1月31日为乙方的装修期，装修期内，乙方无需支付租金。2016年2月1日至2017年11月5日，租金每月为9000元，每1个月为一个计租期，乙方应在每个计租期开始前10天前向甲方支付下一计租期的租金，租金以现金或银行支票或银行汇款的方式向甲方支付。从免租装修期届满次日，乙方应当向管理公司交纳该商铺的物业服务费。物业服务费每3个月为一个计费期。乙方若延期向甲方或管理公司交纳其应付款项或费用，则甲方或管理公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日0.3‰计算，从应付之日至实际全额付清之日；乙方向甲方缴纳18000元的租金保证金。合同终止时，双方办理完撤离手续后的10日内，甲方将租金保证金余额无息返还。经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任。
�告提交了其与东莞市东城万达广场投资有限公司签订的《商品房买卖合同》证明案涉商铺的权属情况。原告提交了物业服务费催缴函以证明原告拖欠物业服务费和违约金，原告表示该费用其也并未实际向物业公司交纳。
被告提交了一份2017年7月7日其与物业管理公司工作人员的通话录音，录音内提到其已经将钥匙给了原告。物业公司已经有了案涉商铺的钥匙。根据被告提交的银行转账记录显示，其于2017年5月21日向原告转账12480元，备注用途为“顾问费”。被告主张该费用为误转，双方之间没有任何顾问关系，多出一个月租金的部分原告应该退还给被告。原告主张该部分是2017年6月份的租金。
原、被告双方确认案涉房屋至今尚无装修，被告称因为房屋漏水导致一直未装修，原告主张被告使用案涉房屋本来就是用于安装其经营楼下茶餐厅的通风设备�并非需要其他用途，所以无需装修。双方确认被告员工在2017年5月底左右将钥匙交给了被告。被告称当日其还将商铺里的桌椅等设施搬走了，商铺内安装的管道是新奥燃气公司安装的，被告对于拆除没有意见。
以上事实，有原、被告提交的上述证据以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，为双方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，原、被告双方应按照合同约定享有权利履行义务。本案中，案涉商铺至今尚未装修，被告在2017年5月底已经将钥匙交还给了原告，原告也收取了钥匙并交给了物业管理公司，本院认为上述行为应该视为双方已经达成了解除合同的一致意见，被告已经向原告返还了租赁物，至于解除合同的时间，双方均无法明确返还钥匙的时间，�院酌情认定为2017年5月31日。至于至今仍在商铺内的管道，被告在搬离了部分物品的前提下将钥匙交还给原告即表示原告在收到钥匙的情况下有权利在保证安全的前提下处分商铺的物品，如果因拆除管道影响了被告楼下茶餐厅的经营，相关后果也应由被告自行承担，该情形不能成为被告仍然占有商铺的依据。但是原告可以要求被告拆除管道恢复商铺的原状。原告据此主张2017年6月份的租金、利息、迟延履行金，没有事实依据，本院不予支持。鉴于此，原告主张被告多支付的3480元为2017年6月的租金并不成立，应该予以返还。合同解除的情况下，原告应该返还被告交纳的保证金18000元。原告主张被告提前解除合同可以不予退还押金，双方并未在合同中对此进行约定，原告的该项抗辩意见并无事实和法律依据，本院不予采信。
双方在合同中约定被告向物业公司缴纳物业管理费，原告只能因垫付而主张被告返还，原告在未向物业管理公司实际缴纳该费用的情况下，无权向被告主张该费用和相应的违约金。且尚未缴纳的物业服务费违约金计算是否符合原告与物业管理公司签订的物业服务合同以及违约金是否应该支付的问题也均并不明确，原告的该两项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告刘委芝与被告张白梅2015年11月6日签订的《商铺租赁合同》已于2017年5月31日解除；
二、被告张白梅于本判决发生法律效力之日起十五日内拆除东莞市东城区东纵路208号万达广场室外步�街2栋275号铺内的管道，恢复墙体墙面原状。
三、原告刘委芝于本判决发生法律效力之日起五日内向被告张白梅返还押金18000元；
四、原告刘委芝于本判决发生法律效力之日起五日内向被告张白梅返还多支付的租金3480元；
五、驳回原告刘委芝的其他本诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取本诉受理费421.51元（原告刘委芝已预缴），收取反诉受理费168.5元（被告张白梅已预缴），均由原告刘委芝负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
（本业无正文）
审判�陈蕾
二〇一七年九月十四日
书记员 黄健敏
梁彦婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。