江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1084民初4665号
原告：中国农业银行股份有限公司高邮市支行，住所地高邮市盂城南路1号。
负责人：林学忠，该行行长。
委托诉讼代理人：李峰，江苏金飞达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷飞天，江苏金飞达律师事务所律师。
被告：蒋长宝，男，1974年4月16日生，汉族，高邮市人，住高邮市。
被告：戚维兰，女，1972年9月21日生，汉族，高邮市人，住高邮市。
委托诉讼代理人：蒋长宝，系被告戚维兰丈夫。
被告：扬州居正置业投资有限公司，住所地高邮市文游南路188号。
法定代表人：王志勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋春贵，江苏日出律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡宏开，高邮市珠湖法律服务所法律工作者。
原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行（以下简称农行高邮支行）与被告蒋长宝、戚维兰、扬州居正置业投资有限公司金融借款合同、保证合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人殷飞天到庭参加诉讼，被告蒋长宝（也即被告戚维兰的委托诉讼代理人）、被告扬州居正置业投资有限公司委托诉讼代理人胡宏开到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、被告蒋长宝立即偿还借款本金805210.99元、利息28524.59元、罚息947.29元（利息、罚息按照借款合同约定已计算至2016年7月6日，逾期顺加）；2、原告对被告蒋长宝、戚维兰抵押的位于高邮市天骄园D24-03号房屋的处置价款享有优先受偿权；3、被告戚维兰、扬州居正置业投资有限公司对被告蒋长宝上述债务承担连带清偿责任；4、被告承担诉讼费用。原告诉称事实和理由：被告蒋长宝与被告戚维兰系夫妻关系。2012年7月6日，被告蒋长宝向原告申请贷款86万元用于购房，当日两被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定将位于高邮市天骄园D24-03号房屋抵押给原告。同日，被告戚维兰在《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》上签字。合同签订后，原告依约支付借款86万元。被告在借款初期依约还款，自2015年11月6日起，被告开始不还款，按照合同第十二条的约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放贷款，宣布合同项下借款全部到期。截止2016年7月6日，被告尚欠原告借款本金805210.99元、利息28524.59元、罚息947.29元。被告扬州居正置业投资有限公司为被告蒋长宝、戚维兰与原告之间的借款提供阶段性担保，期限截止至被告领取到房产证书时止，但被告至今未领取到房产证，因此被告扬州居正置业投资有限公司应承担担保责任。原告为维护合法权益，遂诉至法院。
被告蒋长宝、戚维兰共同答辩称：欠钱是事实，主要是因为前两年经营出现问题，导致偿债能力受限，房子作抵押以及被告戚维兰提供连带保证也是事实，希望银行能给予时间，同意逐步偿还。
被告扬州居正置业投资有限公司答辩称：我公司提供的担保书，担保责任是阶段性连带担保，但是根据担保法规定，同一债权既有人保又有物保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。本案中，被告戚维兰和扬州居正置业投资有限公司为人的担保，但戚维兰作为债务人对抵押物享有共同的权利，并自愿以天骄园D24-03作为物的担保，为此，扬州居正置业投资有限公司应当在物的担保不足以偿还的情况下承担阶段性连带责任。根据他项权证证明，2014年9月23日，戚维兰领取了房产证和他项权证，我公司要求戚维兰将他项权证向债权人提供，作为担保人戚维兰未向农行高邮支行提供他项权证，应当首先承担责任。根据戚维兰所领取的他项权证时间以及被告还款的违约时间，根据原告提供2015年10月6日以后未按期还款，为此，扬州居正置业投资有限公司自2014年9月23日以后就不再承担阶段性的担保责任了，被告蒋长宝未按期履行偿还义务，原告应当对被告蒋长宝及担保人戚维兰和担保物主张权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了庭审调查。对本案的证据和事实，本院认定如下：2012年7月6日，被告蒋长宝、戚维兰与原告农行高邮支行约定，被告蒋长宝向原告借款86万元。借款期限为300个月，每月6日为还款日，还款方式为等额等息还款法，借款利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%确定。约定借款打入被告扬州居正置业投资有限公司农行账户，账号为10×××66。《个人购房担保借款合同》第十二条12.4款约定借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放贷款、有权提前行使担保权、宣布借款人与贷款人签订的其他合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。该合同第10.2.7.2条款约定本合同项下借款同时存在两个以上物的担保人的，贷款人有权就其中任一或各个担保物行使担保物权，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。合同项下借款既有借款人提供的抵押担保，又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，其他担保人仍然按照本合同约定承担担保责任。原告于2012年7月6日将86万元借款打入被告蒋长宝、戚维兰指定账户，履行了交付借款的义务。同日被告戚维兰向原告出具《家庭财产连带清偿贷款责任承诺书》，承诺愿意以家庭财产对该笔贷款承担无限连带清偿责任，被告扬州居正置业投资有限公司向原告出具个人购房贷款担保书，被告扬州居正置业投资有限公司自愿为被告蒋长宝戚维兰与原告之间的债务（包含价款本金、相应利息、违约金、赔偿金以及实现债权发生的相关费用）提供担保，担保期间为自借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证并将他项权证交给原告保管之日止。为申请此笔贷款，2012年7月6日被告蒋长宝、戚维兰以其共有的位于高邮市天骄园D24-03号房屋为贷款向原告设立抵押，并办理了抵押登记。被告蒋长宝在借款初期尚能依约还款，但自2015年10月6日起被告蒋长宝未归还借款本息，至2016年7月6日，已经有9期贷款未归还。截至2016年7月6日，被告蒋长宝尚欠原告借款本金805210.99元、利息28524.59元、罚息947.29元。被告戚维兰及扬州居正置业投资有限公司亦未履行担保责任，原告为此诉至法院。
以上事实有当事人陈述，原告提交的《个人购房担保借款合同》、《房屋权属登记审核表》、银行进帐单、同意保证承诺书、房屋他项权证、利息清单及债务明细等表予以证实。
本院认为：原告农行高邮市支行与被告蒋长宝、戚维兰签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，被告蒋长宝未按合同约定完全履行还款义务，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放的借款，提前行使担保权并收取罚息、复利。故对原告要求被告蒋长宝偿还所欠借款本金、利息、逾期罚息、复利的诉讼请求，本院依法予以支持。被告戚维兰承诺为被告蒋长宝的借款承担连带清偿责任，故对原告要求被告戚维兰对被告蒋长宝的借款承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。被告蒋长宝、戚维兰以其共有的房屋为本案借款提供了房产抵押，且办理了抵押登记，抵押权依法设立，原告有权就抵押物的处置价款享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十四条第二款规定：“债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。”本案中，存在既有主债务人被告蒋长宝以自己的财产提供抵押担保，又有被告戚维兰、扬州居正置业投资有限公司提供保证的情况，但被告戚维兰于2014年9月23日取得《房屋所有权证》及《房屋他项权证》，那么根据合同约定，扬州居正置业投资有限公司提供的阶段性保证期间已经届满，故对原告要求被告扬州居正置业投资有限公司承担连带责任保证的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告蒋长宝应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行借款本金805210.99元、利息28524.59元、罚息947.29元（上述利息、罚息结算至2016年7月6日，从2016年7月7日起至被告实际给付之日止，利息、罚息、复利按照原被告双方所签订的《个人购房担保借款合同》的约定计算）。
二、如被告蒋长宝未履行上述义务，原告有权申请法院拍卖、变卖属被告蒋长宝、戚维兰所有用以抵押的位于高邮市天骄园D24-03室房屋，以所得价款对上述债权享有优先受偿。
三、被告戚维兰对被告蒋长宝所负债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费12150元，保全费4800元，合计12150元，由被告蒋长宝、戚维兰连带承担（此费用原告已预交，被告应于履行判决义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 韩兆平
代理审判员 牟疆燕
人民陪审员 葛乃富
二〇一六年十二月七日
书 记 员 王国鑫
附本判决所依照的法律条款：
《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”
《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”
《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”
《中华人民共和国物权法》第一百九十四条第二款规定：“债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。”
《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”
《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”
《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。