襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0606民初4324号
原告（反诉被告）：程瑜，女，1969年1月25日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：王虎，湖北思扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍磊，湖北思扬律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谢远忠，男，1972年10月15日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：唐齐斌，湖北长久律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛永琴，湖北长久律师事务所律师。
原告程瑜与被告谢远忠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告谢远忠提出反诉，本院审查后决定与本诉合并审理，依法适用简易程序，由审判员阮桥独任审判，于2016年11月7日公开开庭审理了本案，程瑜的委托诉讼代理人王虎，谢远忠的委托诉讼代理人唐齐斌、毛永琴到庭参加诉讼。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，本案延长审理期限三个月，现已审理终结。
原告程瑜向本院提出诉讼请求：1.谢远忠立即腾退位于襄阳市××号领秀中原写字楼15楼的房屋给程瑜；2.谢远忠支付2014年7月16日至2015年7月15日的房屋租金595692元；3.谢远忠支付从2016年7月16日至房屋腾退日止的按3元每天每平方米计算的房屋占用费；4.谢远忠承担逾期支付租金的违约金99282元；5.案件诉讼费、律师费及因诉讼而支出的费用由谢远忠承担。事实和理由：2011年5月15日，程瑜与谢远忠签订租赁合同，合同约定程瑜将其位于襄阳市××号领秀中原写字楼15楼，面积为1065.5平方米的房屋租赁给谢远忠。合同约定的租赁期限为2011年7月16日至2016年7月16日，租金为第一年447552元，第二年492307元，第三年541538元，第四年595692元，第五年655261元。合同约定租金一年为一期，按期交纳，首期租金于程瑜交付房屋后的10个工作日内付清，其余各期租金应于上期期满前10日内交付，逾期支付的，按月租金两倍支付违约金。合同到期后，拒不腾退房屋的，按3元每平方每天支付房屋占用费。合同签订后，程瑜按期向谢远忠支付了房屋，然而谢远忠未按合同约定及时向程瑜支付2014年7月16日至2015年7月15日的房屋租金，且合同到期后，谢远忠拒不腾退房屋给程瑜，其行为给程瑜造成了巨大的经济损失，故程瑜诉至法院。
被告谢远忠辩称，2011年5月15日，谢远忠与程瑜订立房屋租赁合同，约定程瑜将坐落于襄阳市樊城区春园路10号领秀中原写字楼15楼房屋按合同约定的期限、价格出租给谢远忠办公使用。合同订立后，谢远忠对承租的房屋投资进行了装修，并使用承租房屋作为其投资开办的襄阳远达投资集团有限公司、湖北融森投资担保有限公司、湖北远达房地产估价有限公司、湖北远达会计师事务有限公司、襄阳远达网络传媒有限公司、湖北锐转角文化传媒有限公司、湖北中天行税务师事务有限公司等公司的办公场地。在租赁期限内，谢远忠按合同约定足额履行了租金给付义务。但程瑜仅为谢远忠开具了2011－2012、2012－2013、2013－2014年度的租赁费发票，未依法向谢远忠开具2014－2015、2015－2016年度的租赁费发票。在支付租赁费过程中，谢远忠为支付第四年（自2014年7月16日至2015年7月15日）租金595692元，经程瑜之夫何国云介绍并提供担保，谢远忠向襄阳市高新区融亿小额贷款有限公司贷款300万元，按程瑜及何国云的要求，谢远忠委托襄阳市高新区融亿小额贷款有限公司直接将该300万元借款汇入程瑜投资开办的襄阳市银河装饰有限公司的银行账户，从而履行了该给付义务。
租赁合同期限届满前，为降低经营成本，谢远忠即安排公司员工于2016年5月陆续将办公档案及办公设施设备等迁往谷山大厦，并于2016年5月委托襄阳市襄城区如意搬家服务部将承租房屋内的办公家具、设施设备及投资购买的与装修未形成附合的价值17万元的空调拆除并搬迁至襄阳市长虹路谷山大厦12楼。襄城区如意搬家服务工作人员在拆解、搬迁办公家具的过程中，程瑜以谢远忠尚欠其16楼房屋租金为由阻止拆除、搬迁，致使谢远忠部分家具、办公设施设备至今拆除、搬迁不能。
为返还承租房屋、迁出财产和办理财务结算，谢远忠以快递的方式分三次向程瑜分别送达了退房通知书及房屋钥匙等文件、物品。但程瑜或拒绝签收快件，或将收取的快件原封不动地退回，对谢远忠请求返还承租房屋、迁出财产、办理财务结算的请求置之不理。
谢远忠认为，其部分家具未能如期迁出，是基于程瑜阻止的结果。程瑜诉称谢远忠于合同到期后拒不腾退房屋与事实不符，其请求谢远忠支付房屋占用费的诉讼请求不能成立；谢远忠按合同约定足额履行了支付租金的义务，程瑜诉称谢远忠未支付2014年7月16日至2015年7月15日的租金，与事实不符，其主张谢远忠支付该期间租金595692元及违约金99282元的请求不能成立。综上，请求驳回程瑜的诉讼请求。
反诉原告谢远忠向本院提出反诉请求：1.程瑜返还财产（具体详见财产明细，包括办公桌、保险柜、档案柜、茶几、沙发、书架、椅子、会议桌、空调等）；2.程瑜为谢远忠开具租赁费发票（发票中的付款方为谢远忠开办的以承租房屋为登记住所地的公司，付款时间及金额为2014年7月16日至2015年7月15日期间的租金595692元和2015年7月16日至2016年7月15日期间租金655261元），并赔偿逾期开具发票的违约金（违约金计算公式为日租金×逾期开具发票的天数×3%，截止2016年12月26日为55229.97元）；3.本案反诉产生的诉讼费用均由程瑜承担。事实和理由：2011年5月15日，谢远忠与程瑜订立房屋租赁合同，合同约定主要内容为：1、程瑜将位于襄阳市××号领秀中原写字楼15楼房屋出租给谢远忠办公使用；2、租赁期限自2011年7月16日起至2016年7月16日止。除程瑜同意续租外，谢远忠应当在租赁期限届满后20日内返还房屋；3、租金每月每平方米35元，每月37296元。该租金标准在租赁期内按每年10%递增。租金以12个月为一期，首期租金于程瑜交付房屋后的10个工作日内付清，其余各期租金于上期期满后10日内支付；4、程瑜应在收到谢远忠缴纳的承租费用后，开具统一的税务发票给谢远忠。若程瑜未能按时出具发票，每逾期一日，则需按日租金3%支付违约金。
合同订立后，谢远忠使用承租房屋作为其本人投资开办的襄阳远达投资集团有限公司、湖北远达房地产估价有限公司、湖北远达会计师事务有限公司、襄阳远达网络传媒有限公司、湖北锐转角文化传媒有限公司、湖北融森投资担保有限公司、湖北中天行税务师事务有限公司、湖北中兴达资产评估有限公司等公司的办公场地，并按合同约定履行了租金给付义务。租赁合同期满前，谢远忠安排公司员工于2016年5月陆续将办公档案迁往谷山大厦，并于2016年5月委托搬家公司将承租房屋内的办公家具、设施设备及原告投资购买的与装修未形成附合的空调拆除并搬迁至谷山大厦12楼，但程瑜以谢远忠欠付租金为由，将上述财产非法扣押在出租房屋内，致使反诉原告至今搬迁未果。程瑜应于收讫租金当天为谢远忠开具发票，但对2014年7月16日至2015年7月15日期间的租金595692元，2015年7月16日至2016年7月15日期间租金655261元，程瑜至今未开具发票
公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织和个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。谢远忠承租程瑜的房屋，享有于租赁期满后20日内将室内归属自己所有的财物迁出房屋的权利和义务，而程瑜阻止将办公家具、设施设备迁出，其行为属非法扣押，侵害了谢远忠的财产权，依法应承担停止侵害、排除妨碍的民事责任；程瑜负有于收讫租金当天为谢远忠开具发票的义务，逾期开具的，并负有按合同约定承担赔偿违约金的义务，程瑜未对谢远忠交纳的2014年7月16日至2015年7月15日期间的租金595692元和2015年7月16日至2016年7月15日期间租金655261元开具发票，应承担继续履行义务并赔偿违约金的民事责任。
反诉被告程瑜辩称，房屋现由谢远忠所控制并已加锁，不存在要求程瑜返还的问题。关于开具发票的问题，因为房屋租赁合同是程瑜与谢远忠所签订的，现谢远忠要求将发票开至其公司名下，程瑜无法履行。
经审理查明，2011年5月15日，程瑜（甲方）与谢远忠（乙方）就租赁房屋事宜订立《租赁合同》一份，合同约定：一、出租房屋情况。甲方出租给乙方的房屋坐落在襄阳市××楼，建筑面积1065.6平方米。二、租赁用途。乙方承诺租赁房屋作为办公使用。三、交付日期和租赁期限。甲方于2011年5月16日前向乙方交付该房屋，交付时，水、电、电梯、厕所等应能正常使用，上述两点如有一点没有完成，都不能算交付房屋，则交付日期、起租日期等相关日期都向后顺延。租赁期自2011年7月16日起至2016年7月16日止。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月，向甲方提出出租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。四、租金、支付方式和期限。租金每月每平方米35元，每月共计37296元，该租金标准在租赁期内按每年10%逐年递增。租金12个月为一期，计447552元，首期租金于甲方交付房屋后的10个工作日内付清，其余各期租金应于上期期满前10日内支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。乙方需缴纳10万元作为押金，待租赁期结束时经甲方验收房屋无异议后退还。有关因租赁房屋所发生的政府税项（包括但不限于所得税、营业税及房产税等）由甲方承担。甲方应在收到乙方缴纳的承租费用后，开具统一的税务发票给乙方；若甲方未能按时出具发票，每逾期一日，则甲方需按日租金的3%支付违约金。五、保证金和其他费用。租赁期间，使用房屋所发生的水费、电费、通讯、物业管理、停车费用由乙方承担。……六、物业管理。……双方约定除合同附件三外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还由甲方报请有关部门批准后方可进行。乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定。双方无约定的，租赁期满后，动产归乙方带走，添附在房屋上的不动产归甲方所有。……七、房屋返还时的状态。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的20日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按3元/平方米向甲方支付房屋占用期间的使用费。乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。……九、解除本合同的条件。……甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催交后30日仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全或健康的；（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过3月的。十、违约责任。……租赁期内，非合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应退还乙方剩余租管费，并按提前收回天数的租金的100%向乙方支付违约金，违约金不超过两个月租金，若违约金不足抵乙方损失的，甲方还应负责赔偿。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增加附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状，并承担装修或增设附属设施价值两倍的违约金。租赁期内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方应退还乙方剩余租管费，乙方应按照提前退租天数的租金的100%向甲方支付违约金，违约金不超过两个月租金，且乙方不得提出装修费补偿要求，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同还约定了其他事项。
合同订立后，程瑜将房屋交予谢远忠，谢远忠将房屋作为其经营公司的办公场所，并交纳第一年和第二年的租金。2013年8月9日，谢远忠向程瑜支付第三年的租金541538元。2015年7月30日，谢远忠向程瑜转账30万元，在转账时注明用途为缴纳15楼房租。其后，谢远忠于2015年8月26日和12月1日向程瑜分别转账15万元，于2016年2月29日向程瑜转账55261元。2016年6月，谢远忠公司员工将承租房屋内部分办公家具搬走。7月18日，谢远忠公司工作人员向程瑜公司员工邮寄承租房屋的钥匙，程瑜公司员工在签收快递后，在未拆封的情况下送回。次日，谢远忠向程瑜邮寄房屋退租通知书，后被退回。其后，谢远忠将承租房屋上锁。因双方就租金等事宜协商未果，程瑜诉至法院。本案审理过程中，谢远忠将房屋腾空后，于2017年4月6日将房屋钥匙交予本院，其后程瑜领回钥匙。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，程瑜与谢远忠订立的租赁合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。谢远忠在使用房屋的过程中，按约定支付了前三年的租金，其后于2015年7月30日向程瑜支付30万元，于同年8月26日和12月1日各支付15万元，于2016年2月29日支付55261元，双方对此均无异议。双方的争议在于谢远忠是否支付了第四年的租金。谢远忠主张按程瑜及何国云的要求，委托襄阳市高新区融亿小额贷款有限公司直接将该300万元借款汇入程瑜投资开办的襄阳市银河装饰有限公司的银行账户，从而履行了支付第四年租金的义务。但根据谢远忠所提供的证据，不足以证实双方就此达成协议，故本院不予采信。另外，租赁期间届满，谢远忠应当返还承租房屋，其在邮寄钥匙被退回后，应积极与程瑜协商房屋返还事宜，结清各自费用。因审理过程中，谢远忠已将房屋腾空并交付钥匙，对程瑜要求谢远忠腾退、返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。对谢远忠要求返还房屋内财产的反诉请求，本院亦不予支持。
关于程瑜所主张的占用费，双方在合同中已对逾期返还房屋的占用费进行约定，即每逾期一日，谢远忠按每平方米3元支付。本院认为，占用费属于因违约而造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，对程瑜所主张的占用费，本院酌定按双方约定的第五年的租金进行计算，即按每日1795.24元（655261元÷365），自2016年7月17日计算至2017年4月6日，共263天，合计472148.12元。
关于程瑜所主张的违约金，双方在合同中对逾期支付当期租金，约定应于上期期满前10日内支付，逾期支付的，每逾期一日，则谢远忠按日租金的3%支付违约金；同时又约定谢远忠逾期不支付租金累计超过3个月的，程瑜可书面通知解除合同，谢远忠按月租金的两倍支付违约金。可见，双方既约定了按日累计计算违约金，又约定了解除合同的情况下支付一定数额的违约金，现程瑜按月租金的两倍主张违约金99282元，系对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。
关于开具租赁费发票的问题，双方在合同中已有约定，故程瑜应在收到租金后向谢远忠开具发票，发票中购买方为谢远忠，否则应承担违约责任，但谢远忠在反诉中主张发票中的付款方为其投资开办的以承租房屋为登记住所地的公司，其请求有悖于发票管理的相关规定，本院不予支持。谢远忠所主张的违约金，根据合同的约定和租金支付情况，应按每日53.86元（655261元÷365×3%），自2016年2月29日起计算至发票开具之日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条、《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告谢远忠于本判决生效之日起十日内向原告程瑜支付房屋占用费472148.12元；
二、被告谢远忠于本判决生效之日起十日内向原告程瑜支付租金595692元及违约金99282元；
三、反诉被告程瑜于本判决生效之日起十日内向反诉原告谢远忠支付逾期开具发票的违约金（违约金按每日53.86元，自2016年2月29日起计算至发票开具之日）；
四、驳回原告程瑜的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告谢远忠的其他反诉请求。
上述义务逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
本诉案件受理费12859元，减半收取计6429.5元，由被告谢远忠负担。反诉案件受理费590元，由反诉原告谢远忠负担420元，由反诉被告程瑜负担170元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：农行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 阮 桥
二〇一七年四月二十七日
书记员 吴文进