甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘01民终1148号
上诉人（原审原告）：兰州良志房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。
法定代表人：马志良，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王晓冬，甘肃圣方舟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李秉奇，男，汉族，1980年10月18日出生，住甘肃省兰州市城关区。
上诉人兰州良志房地产开发有限公司（以下简称良志公司）因与上诉人李秉奇房屋租赁合同纠纷一案，均不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初6198号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人良志公司委托诉讼代理人王晓冬、上诉人李秉奇到庭参加了法庭询问和调查。本案现已审理终结。
良志公司上诉请求：请求撤销（2017）甘0102民初6198号民事判决，依法改判或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由李秉奇承担。事实和理由：一审认定李秉奇在2016年8月底之后再未经营，从而认定李秉奇就承租的商铺再未行使占有、使用、收益的权利，属于认定事实错误。实际上李秉奇至今一直占有所承租的商铺，其是否使用承租商铺进行经营完全是其自身行为决定，并且李秉奇在2016年12月仍向良志公司出具承若书，说明李秉奇仍然在占有、使用承租的商铺。因此，无论李秉奇是否使用承租商铺进行经营，在其未将商铺交回良志公司之前，其均应向良志公司交纳租金并承担相应的费用。
李秉奇上诉请求：1、撤销（2017）甘0102民初6198号民事判决，查清事实撤销清偿责任，执行原房屋租赁合同并延续因良志公司违约造成的签订合同至今的租赁期限损失及相关损失。2、2011年租房至今交纳房租约85万元左右，因催要发票未果，现申请法院会同相关税务等部门查实并向李秉奇补齐相关发票，以便李秉奇减少损失及正常经营。3、一、二审诉讼费用全部由良志公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，程序违法，明显故意偏袒良志公司。一审判决适用法律不当，严重损害李秉奇的合法权益，有失公平。上诉人租赁房屋后，良志公司在上诉人办理营业执照过程中不提供相关手续，致使上诉人经营的酒吧至今没有营业执照，并且在酒吧门前架设停车杆，明确告知到酒吧消费的客户不得进入，无奈上诉人只能采取晚交租金的方式来争取自己的权利。后良志公司加封了门锁使酒吧不能经营至今，造成巨大损失。
良志公司向一审法院起诉请求：1、请求确认良志公司与李秉奇签订的《商铺租赁合同》已解除；2、判令李秉奇向良志公司腾交”良志嘉年华一期小区3049号”房屋；3、判令李秉奇向良志公司支付截止2017年6月15日的房屋租金190156元；4、判令李秉奇向良志公司支付2017年6月16日至2017年8月31日延期交房违约金76000元；5、判令李秉奇按每日1000元支付自2017年8月31日至实际腾交之日的延期交房违约金；6、判令李秉奇向良志公司支付截止2017年8月31日拖欠的物业费9086元、采暖费5428元、水费292元；7、判令李秉奇向良志公司支付律师代理费10000元；8、本案所有诉讼费由李秉奇承担。
一审法院认定事实：2014年11月1日，兰州良志房地产开发有限公司（甲方）与李秉奇（乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同主要约定：李秉奇承租良志公司”良志嘉年华一期小区3049号”商铺，建筑面积118平方米；租赁期限四年，从2014年11月7日至2018年11月6日，甲方将该商铺出租于乙方用于咖啡红酒吧，第一年租金每月每平方米115元，年租金总额为162840元，第二年每月每平方米121元，年租金总额171336元，第三年每月每平方米127元，年租金总额为179832元，第四年为每月每平方米133元，年租金总额为188328元；租金每半年交纳一次，前半年应于合同签订后10日内交纳，后半年租金应于计租日前10日付清；乙方交纳租金的同时向物业管理公司交纳合同期内的物业管理费，物业管理费单价每平方米3.5元。同时约定乙方连续30日或累计60日逾期缴纳租金的，甲方有权解除合同，无偿收回该商铺并不再退还所交保证金;租赁期满或中途终止合同，乙方应在合同期满或终止后的5日内交还商铺，逾期不予交还的，每逾期一日，乙方应按当年日租金的贰倍向甲方支付迟延交房违约金；逾期超过20日的，甲方可自行将房屋收回，并对房内乙方物品进行留置，乙方应在30日内结清应付的各项费用将甲方留置物品取回，如逾期未取回，甲方有权将留置物品变卖，以冲抵乙方拖欠的各项费用。合同签订后，良志公司依约向李秉奇交付了承租商铺，李秉奇承接涉案商铺后用于经营”波尔多酒吧”，酒吧经营初期，李秉奇均能按期向良志公司交纳房屋租金等相关费用，期间良志公司一直未向李秉奇提供该租赁房产的所有权证。后双方因营业执照的办理、房屋租金的交纳、停车场的使用等多次产生矛盾，自2016年5月7日后，李秉奇再未向良志公司交纳租金，物业费交至2015年11月，采暖费也仅交纳了2015年至2016年度，2016至2017年度采暖费未交纳。鉴于李秉奇拖延交付各项费用的问题，良志公司于2017年6月6日向李秉奇发出了《解除合同通知书》，告知李秉奇：其自2016年5月7日至今，已拖欠租金及各项费用逾期达389日，根据签订的《商铺租赁合同》第六条第1项的约定，解除合同，无偿收回商铺，并不再退还保证金。良志公司并于2017年6月12日在西部商报上就与李秉奇《商铺租赁合同》的解除事宜公告了解除合同通知书。现李秉奇至今未向良志公司腾交涉案商铺，故良志公司诉至法院。另查，2016年8月底李秉奇所经营的”波尔多酒吧”再未营业，现该酒吧由良志公司、李秉奇加锁闲置。因李秉奇在庭审中主张良志公司不给其提供涉案商铺的产权证，致其无法在工商局办理营业执照。开庭后，良志公司向法院提交了兰房权证（城关区）字第2713**号的产权证，该证证载：房屋所有权人：兰州良志房地产开发有限公司；共有情况：单独所有；房屋坐落：兰州市城关区雁南街道天水北路无号1层001室；房屋建筑面积：143.50平方米，套内建筑面积：139.34平方米。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案良志公司与李秉奇签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。涉案合同性质为房屋租赁协议，合同签订后良志公司即依约向李秉奇交付了承租商铺，但李秉奇承租涉案商铺后未按照合同约定按期足额向良志公司交纳租金，自2016年5月7日后一直拖欠良志公司租金，即李秉奇在合同履行过程中违反合同约定事项，存在违约行为，致使良志公司不能实现合同主要目的。同时，根据双方在合同中的约定条款：连续30日或累计60日逾期缴纳租金的，出租方有权解除合同，无偿收回该商铺并不再退还所交保证金。良志公司依据该条款向李秉奇发出了《解除合同通知书》，并登报公告，但李秉奇至今未向良志公司腾交承租商铺，良志公司作为出租方有权解除合同并要求李秉奇腾交涉案房屋。故对于良志公司要求确认双方签订的《商铺租赁合同》已解除并向良志公司腾交承租商铺的诉请，法院予以支持。
关于良志公司要求李秉奇支付截止2017年6月15日房屋租金190156元的诉请。经法院查明，李秉奇承租涉案商铺用于经营酒吧，后因李秉奇于2016年5月7日之后未向良志公司交纳房屋租金致双方发生争议，该酒吧于2016年8月底再未经营，该事实良志公司、李秉奇在庭审中均予以认可，即2016年8月底之后李秉奇再未就承租商铺实际行使占有、使用、收益之权利，且在导致合同最终未能得以继续履行良志公司、李秉奇双方均有责任，因此其对于2016年8月底之后就涉案商铺对良志公司产生的实际损失亦不再负有承担义务。故李秉奇应按照合同约定每月每平方米121元，向良志公司支付自2016年5月7日至2016年8月底期间的房屋租金57112元，良志公司主张的房屋租金超过57112元的部分，法院不予支持。
对于良志公司要求李秉奇支付截止2017年8月31日拖欠的物业费9086元、采暖费5428元及水费292元的的诉请，如上所述，因良志公司、李秉奇双方发生争议，李秉奇于2016年8月底实际再未对承租商铺使用、进行经营收益，故李秉奇应向良志公司支付自拖欠之日起至2016年8月底的物业费、采暖费等费用，而本案李秉奇自2015年11月之后再未交纳物业费，其应按合同约定的物业管理费单价每平方米3.5元，支付自2015年11月至2016年8月拖欠的物业费3717元，故对于良志公司主张的物业费超过3717元的部分，法院不予支持。因2015年度至2016年度的采暖费李秉奇已交纳，2016至2017年度采暖费收取期间为2016年11月至2017年3月，故对于良志公司主张李秉奇支付自2016年至2017年年度的采暖费，法院不予支持。因本案良志公司未向法院提供李秉奇拖欠水费的票据等证据，该诉请无证据支持，法院不予支持。
关于良志公司主张的违约金部分，本案李秉奇虽逾期向良志公司交纳租金，具有违约行为，但李秉奇辩称，因良志公司不给其提供涉案商铺的产权证，致其无法在工商局办理营业执照，多次与良志公司交涉未果，才采取拖延支付租金的行为。根据本案良志公司庭审后向法院提交的房产证证载内容显示，该房产证登记的房屋坐落、面积与涉案的《商铺租赁合同》中记载的商铺位置、面积均不一致，不能证实与李秉奇承租的良志公司商铺属同一房屋，因此良志公司对引起本诉亦具有一定的过错，故对于良志公司要求李秉奇支付违约金的诉请，法院不予支持。关于良志公司主张李秉奇支付律师代理费10000的诉请，因良志公司、李秉奇双方就律师代理费没有协议约定，且庭审中良志公司对该事实予以认可，故对良志公司的该诉请，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决：一、确认兰州良志房地产开发有限公司与李秉奇于2014年11月1日签订的《商铺租赁合同》已解除；二、李秉奇在本判决生效后三十日内向兰州良志房地产开发有限公司腾交位于兰州市城关区良志嘉年华一期小区3049号（波尔多酒吧）房屋；三、李秉奇在判决生效后十日内向兰州良志房地产开发有限公司支付拖欠的房屋租金57112元；四、李秉奇在本判决生效后十日内向兰州良志房地产开发有限公司支付拖欠的物业费3717元；五、驳回兰州良志房地产开发有限公司的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费5664元，兰州良志房地产开发有限公司承担2664元，李秉奇承担3000元。
二审中，良志公司提交李秉奇经营的酒吧充电收据三张，时间分别为2016年9月3日、10月26日、12月7日，出具单位为兰州良志物业管理有限公司，欲证明李秉奇经营的酒吧仍然继续经营使用，2017年1月停止经营。李秉奇质证认为该证据系良志公司单方出具，对证据的真实性不予认可，并否认在三个时间段充过电和酒吧经营至2017年1月。本院经审核，良志公司提交的证据对于证明一审法院认定酒吧经营至2016年8月错误，酒吧实际经营至2017年1月的事实证明力不足，不足以证明酒吧在2016年8月后继续经营的事实。本院对上述证据的证明目的及待证事实不予采纳认定。李秉奇二审中没有提交新证据。
二审经审理查明，一审法院认定的案件基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，对于案涉商铺实际经营使用时间，李秉奇主张其在2016年8月后再未经营使用，良志公司陈述称李秉奇实际经营至2017年1月。良志公司对其主张一审中提交了李秉奇书写的承诺书两份，二审中提交物业公司出具的电费充值收据三张，经对良志公司提交的证据审核，上述证据从其内容、表现形式、证明目的均不能直接证实李秉奇经营的酒吧在2016年8月后仍继续经营直到2017年1月停止经营的事实，且没有其他证据佐证该事实主张，故良志公司提交的证据不足以证明其主张李秉奇实际经营至2017年1月的事实成立。一审法院认定李秉奇经营的酒吧在2016年8月后再未实际经营并无错误，应予以确认。基于案涉商铺2016年8月后李秉奇再未实际占用经营的事实及停止经营后良志公司亦对商铺加锁管控的行为，良志公司认为在李秉奇没有将案涉商铺交回良志公司之前均应向良志公司交纳租金并承担其他费用的主张有违公平合理的法律原则，本院对一审法院确定由李秉奇向良志公司按照每平方米121元，支付自2016年5月7日至2016年8月期间的房屋租金的认定和判处予以确认。综上，良志公司提出的上诉理由及上诉请求不能成立，本院不予采纳支持。
李秉奇在承租商铺从事经营过程中，应当按照合同约定履行合同义务，李秉奇没有按照合同约定交纳租金，已经构成违约，应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。李秉奇对其向良志公司出具的两份承诺书的真实性没有异议，认可是其书写，对良志公司提交两份承诺书的证明目的（李秉奇长期拖欠租金，虽一再承诺付清租金但一直未付清）也无异议，两份承诺书的内容也共同反映出是因其资金困难的原因未能按约交纳租金，并非李秉奇辩解提出的是因良志公司不提供产权手续，使其不能办理营业执照不能正常经营以及良志公司设置停车杆并阻止其消费客人车辆进入，为维护自身权益而采取不交租金的措施造成。李秉奇没有按约定交纳租金的违约行为，致使双方签订的合同目的不能实现，良志公司根据合同约定和法律规定行使合同解除权，通过邮寄、登报、在酒吧大门张贴通知书的方式向李秉奇发出解除合同通知书，因此合同解除的法律效力已经发生。一审法院对双方签订的《商铺租赁合同》已经解除的事实予以判决确认，并判决李秉奇向良志公司腾交承租商铺，事实依据和法律依据充分。同时根据查明的事实并结合案件实际情况，判决李秉奇向良志公司支付拖欠的租金及物业费公平合理判处适当。对于李秉奇要求良志公司对收取的房屋租金开具税务发票的请求，因发票的开具、管理属于税务部门的行政管理职能，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案中对其此请求不予处理，李秉奇可就此问题向相关职能部门反映要求处理。一审法院审判程序经本院审核符合法律规定，并不存在程序违法的问题。综上，李秉奇提出的上诉理由及上诉请求不能成立，本院亦不予采纳支持。
综上所述，上诉人良志公司、上诉人李秉奇的上诉请求均不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人兰州良志房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费2664元；上诉人李秉奇交纳的二审案件受理费3000元，由各上诉人自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 张海军
审判员 刘宝成
审判员 杨 清
二〇一八年七月十二日
书记员 李世俊
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