湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终字第440号
上诉人（原审被告）钟文斌，男，1963年出生，汉族，经商，住湖南省汉寿县。
委托代理人胡远鹏，湖南辰龙律师事务所律师。
委托代理人梅昌学，湖南辰龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常德凯宏实业有限公司，住所地湖南省汉寿县。
法定代表人欧阳凯，该公司董事长。
委托代理人黄少华，湖南龙阳律师事务所律师。
上诉人钟文斌与被上诉人常德凯宏实业有限公司（以下简称凯宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省汉寿县人民法院（2014）汉民初字第1325号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人钟文斌及其委托代理人胡远鹏、梅昌学，被上诉人凯宏公司的委托代理人黄少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年8月13日，凯宏公司与钟文斌签订《房屋租赁合同》，约定凯宏公司将其自有的，位于汉寿县龙阳镇辰阳中路（原址为龙阳镇南正街）的零度中、西餐咖啡厅的第一层和第二屋、建筑面积约1100平方米的房屋出租给钟文斌经营中、西餐；租赁期限自2010年8月16日起到2014年8月15日止；合同签订时，钟文斌向凯宏公司交纳保证金1万元；租金为每年25.2万元；租赁期满后，钟文斌须将房屋返还给凯宏公司；如钟文斌要继续使用该房屋，应于租赁期限届满前2个月与凯宏公司协商，另行签订租赁合同，否则合同到期后自行终止；租赁期满，乙方在退场时遵循“来修去留”的原则，房屋的主体装修（不包括可搬动的如电器、桌椅等设备设施）不得拆除或破坏，否则保证金不退还。合同签订后，钟文斌给凯宏公司交付押金10000元，付清至2014年8月15日止的房屋租金，租赁使用零度中、西餐咖啡厅至今。2014年9月20日，凯宏公司的委托代理人给钟文斌发出了返还租赁房屋的律师函，要求钟文斌将租赁房屋交还给凯宏公司，但钟文斌以要继续租赁为由拒不交还，双方由此引起纷争。
原审法院认为，本案争议的焦点在于：一、凯宏公司与钟文斌的租赁关系是否终止？二、钟文斌应如何给凯宏公司支付房屋租赁期限届满后继续占用、使用其房屋的费用？
关于争议焦点一，凯宏公司与钟文斌签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。凯宏公司与钟文斌约定合同履行期限为2010年8月16日起到2014年8月15日止，钟文斌在租赁期满时必须将房屋返还给凯宏公司。虽然凯宏公司与钟文斌在合同履行完毕后对是否续租房屋进行过协商，但由于双方对合同条款存在分歧以致未能最终签订新的房屋租赁合同。由此可见，双方当事人都认为双方签订的房屋租赁合同已经履行完毕。因双方当事人均已经按照合同约定履行，故凯宏公司与钟文斌的租赁关系于2014年8月15日终止。尽管钟文斌在房屋租赁合同终止后仍在缴纳水电费，但这是其违法占用凯宏公司房屋进行经营活动应当支付的费用，不能以此认定其与凯宏公司之间的房屋租赁合同尚未终止，或者双方当事人已经达成新的房屋租赁合同。故钟文斌的辩称意见，与客观事实不符，不予采纳。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，因钟文斌与凯宏公司之间签订的房屋租赁合同约定的租赁期限已经届满，且至今没有出现钟文斌行使优先承租权的情形，故凯宏公司要求钟文斌返还房屋的诉讼请求，与客观事实相符，且有法律依据，应予以支持。
关于焦点二，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。凯宏公司与钟文斌约定的房屋租赁期限于2014年8月15日届满后，钟文斌即应将房屋返还给凯宏公司，但钟文斌却未按照合同约定向凯宏公司返还房屋，其行为已构成违约，其违约行为必然给凯宏公司造成经济损失，因此凯宏公司要求钟文斌支付违法占有、使用其房屋租金的诉讼请求，于法有据，应予以支持。因凯宏公司未提供其请求的房屋使用费的计算依据，故酌情按双方当事人在租赁合同中约定的租金标准确认为每天690元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、钟文斌于判决生效后10日内将位于汉寿县龙阳镇辰阳中路（零度中西餐咖啡厅）第一层和第二屋建筑面积约1100平方米的房屋返还给常德凯宏实业有限公司；二、钟文斌按每天690元支付常德凯宏实业有限公司自2014年8月16日起至交还上述房屋之日止的使用费。三、驳回常德凯宏实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14212元，由钟文斌负担。
一审宣判后，钟文斌不服，以原判认定事实错误为由，向本院提出上诉。其上诉称，1、原审判决认定“凯宏公司与钟文斌之间的租赁关系于2014年8月15日终止，且至今没有出现钟文斌行使优先承租权的情形”是错误的，双方就续租问题进行了多回合的协商，凯宏公司有出租房屋的意向，钟文斌也有承租的意愿，双方之间仍存在事实上的租赁关系；2、原审判决认定“不能以此认定双方当事人之间已经达成新的房屋租赁合同”是错误的，双方之间就租赁合同的核心条款已经达成了一致，双方之间新的租赁合同已经形成合意，只是没有完成书面的签字仪式而已；3、原审判决认定“钟文斌违法占有、使用凯宏公司的房屋”是错误的，租赁期虽然届满，但双方之间仍存在事实上不定期的租赁合同关系，钟文斌占有、使用凯宏公司的房屋并不违法，只是应依法依约支付使用费；4、因凯宏公司的过错，造成了钟文斌的经济损失，依法应予以赔偿，原审判决不予认定是错误的。其上诉请求：将本案发回原审法院重审或依法改判。
被上诉人凯宏公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，钟文斌的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。其所持理由：1、双方之间的租赁关系于2014年8月15日结束是有事实依据的；2、尽管双方进行过要约，但最终没有达成承诺，双方没有达成新的租赁合同；3、原审判决认定钟文斌违法占用凯宏公司的房屋这一事实是正确的，符合法律规定；4、钟文斌称因凯宏公司的过错造成其损失的理由不成立，钟文斌在一审时没有提起反诉或另案起诉，也没有提供相关的证据，属于不告不理，即使钟文斌有经济损失，也与凯宏公司没有关系。
二审期间，上诉人钟文斌和被上诉人凯宏公司均未向本院提交新的证据材料。
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于：1、钟文斌与凯宏公司之间的租赁关系是否已经终止，双方是否已经达成了新的房屋租赁协议；2、钟文斌是否存在违法占有、使用涉案租赁标的物的行为。
关于焦点1，经查，钟文斌与凯宏公司于2010年8月13日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2010年8月16日起至2014年8月15日止，现双方已经履行完毕。依据合同约定，钟文斌在租赁期满后，应将房屋返还给凯宏公司。虽然双方在合同期满前后进行过协商，但最终双方没有达成一致意见，没有签订新的书面合同，也没有证据显示凯宏公司有将本案租赁标的物出租给他人的情形，且在2014年9月20日，凯宏公司向钟文斌发出了返还租赁房屋的律师函，要求钟文斌将租赁房屋交还给凯宏公司，进一步表明凯宏公司不愿意继续与钟文斌签订续租合同。钟文斌上诉关于双方之间就租赁合同的核心条款已经达成了一致，双方之间新的租赁合同已经形成合意，双方之间仍存在事实上的租赁关系的上诉理由，没有证据证明，与事实不符，本院不予支持。
关于焦点2，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，钟文斌与凯宏公司签订的《房屋租赁合同》已于2014年8月15日届满，钟文斌即应将房屋返还给凯宏公司，但钟文斌在未与凯宏公司达成新的续租合同时不按合同约定将租赁标的物返还给凯宏公司，仍然继续占有、使用，于法无据，其行为已构成违约，由此造成凯宏公司的经济损失，理应由钟文斌承担。原审判决依照双方当事人在租赁合同中约定的租金标准酌定钟文斌按每天690元的标准向凯宏公司支付占用期间的使用费，与客观事实相符，并无不当。
综上所述，上诉人所提的上诉理由，经查均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14212元，由上诉人钟文斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱梅安
审判员 王道万
审判员 柳 萌
二〇一五年三月二十三日
书记员 赵丹丹
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。