重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第03003号
原告重庆君航物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道新山村57号，组织机构代码75009524-8。
法定代表人孙宗，该公司总经理。
委托代理人谭淋，女，1987年5月13日出生，汉族，系重庆君航物业管理有限公司工作人员，住重庆市綦江区。
被告周艳，女，1973年11月13日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆君�物业管理有限公司与被告周艳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后,适用简易程序，依法由审判员黎伟独任审判，于2015年6月23日公开开庭进行了审理，原告重庆君航物业管理有限公司的委托代理人谭淋和被告周艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆君航物业管理有限公司诉称，被告系润庆?山予城小区的业主，根据原、被告于2011年1月25日签订的《润庆?山予城小区物业服务合同》的约定，被告从2012年11月起每月20日前按照111.69元/月的标准交纳物业服务费，并承担公共能耗费，如果被告逾期未交纳，那么从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。合同签订后，原告向被告提供了相应的物业服务，被告每月主动按时交纳了物业服务费和承担每月实际用量公共能耗费直至2014年10月。2014年11月起，被告每月未按照约定交纳过物业服务费及公共能耗费�期间，经原告多次以电话或书面方式催收被告未果。故原告诉至法院，请求法院判决：被告支付尚欠2014年11月至2015年3月份止的物业服务费558元及其违约金100.5元；被告支付尚欠2014年11月至2015年3月份止的公共能耗费51.3元及其违约金13.8元。本案诉讼费由被告承担。
被告周艳辩称，原告所诉称的被告尚欠物业服务费、公共能耗费的时间和金额均属实。依照綦江区发改委的行政执法告诫函，原告收取被告的“装修期间电梯使用费271元”属于违规行为，原告理应退还给被告，附告诫函、收据予以佐证。而原告拒绝退还被告“装修期间电梯使用费271元”，故被告拒绝向原告交纳物业服务费至今。被告认为原告首先将其违规收取的“装修期间电梯使用费271元”退还给被告后，被告才同意向原告交纳物业服务费、公共能耗费；至于原告主张的物业服务费和公共能耗费的违约金�诉讼请求，不予认可。
经审理查明，因被告购买位于綦江区文龙街道沙溪路16号润庆?山予城小区4幢11楼3号（建筑面积为77.03平方米）。2011年1月25日，原、被告双方签订了《物业服务合同》、《润庆?山予城业主公约》，内容为：（1）共用的专项设施、设备运行的能源消耗（即公共用水电费），独立计量核算，据实向业主或使用人分摊计收，具体遵照《业主公约》执行；业主应于接房通知书上明确的接房时间最后一天起交纳物业服务费用，装修之前空置一个月以上为空置，自装修手续办理之日起算全价；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知物业服务企业，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反《物业服务合同》及《业主公约》的约定，每月15日前未能按时足额交纳物业服务费及其相关费用的，每日按应交费总额的千分之三向乙方支付违约金。（2）合同期限为六年，自2010年9月30日起至2016年9月29日止；本合同期限届满，尚未成立业主委员会，或尚未选聘新的物业管理企业，本合同自动续期，续期年限为六年。（3）为规范小区装修管理，本小区统一约定：业主接房时，应交纳装修保证金（住宅2000元/户；非住宅3000元/户），还向物业公司交纳装修垃圾二次转运费5.00元/平方米（按建筑面积计算）和装修期间电梯使用费4.50元/平方米（按建筑面积计算）。之后，原告按照《物业服务合同》、《润庆?山予城业主公约》向被告等业主提供了相关的物业服务。2012年10月22日，被告向原告交纳装修垃圾二次转运费388元和预交六个月的�业服务费674元。2014年10月12日，被告向原告交纳2013年4月至2014年10月物业服务费计2017元、公共能耗费计219.2元，预存二次加压费0.8元。2014年11月1日起，被告以原告违规收取“装修期间电梯使用费”为由，每月拒绝向原告交纳物业服务费111.69元、公共能耗费（每月据实分摊），至2015年3月31日止，计5个月，尚欠物业服务费计558.46元、公共能耗费计51.3元。其间，原告一边向被告多次书面催收尚欠物业服务费、公共能耗费，一边仍然对被告的位于綦江区文龙街道沙溪路16号润庆?山予城小区4幢11楼3号住宅物业进行清洁等服务，并保障该幢大楼的电梯正常运行和维护。庭审中，经调解，双方未能达成一致意见，各持己见。
另查明，2015年2月9日，綦江区发展和改革委员会作出綦发改告诫（2015）01号行政执法告诫函，内容为：“綦江区境内各物业管理服务公司：根据国家发展和�革委员会2007年发布的《价格监督检查提醒告诫办法》第三条的规定，因我区境内近段时间物管收费的价格举报呈上升趋势，特别是违规收取“装修期间电梯使用费”的问题，针对以上情况我委要求境内各物业管理服务公司严格执行《重庆市物业管理条例》、渝价[1999]398号和渝价[2004]778号等文件的规定，严禁收取或变相收取“装修期间电梯使用费”。希各物业管理服务公司立即开展自查，如有收取“装修期间电梯使用费”的违价行为，应立即整改，对整改不力的，我委将严肃查处。在以后的工作中，我们将重点关注“12358”价格举报投诉，各物业管理服务公司倘若不听从告诫，再发生擅自涨价、自立项目收费，特别是收取“装修期间电梯使用费”等价格违法行为的，我委将依据相关法律法规从严处理“。
另被告举示的原告于2012年10月22日出具的收据二份（票据号码为0022727、0022689）上载明：“交款单位为装修公司（4-11-3），装修期间电梯使用费271元，工人出入证工本费40元”。
前述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《重庆市商品房买卖合同》、《物业服务合同》、《业主公约》、《重庆市商品房买卖合同》、情况说明、费用明细表，被告提供的重庆市綦江区发展和改革委员会行政执法告诫函复印件一份、收据七份予以证明，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《物业服务合同》、《业主公约》，是有效的，对原、被告均具有约束力，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己约定的义务。因被告对原告所诉称的其尚欠物业服务费、公共能耗费的时间及金额无异议，本院予以采信。根据原告诉称和被告辩称，本案争议的焦点如下：一、被告拒绝交纳物业服务费、公共能耗费的抗辩�由是否成立的问题。首先，根据原告举示的《业主公约》来看，本案原、被告已于2011年1月25日明确约定原告收取装修保证金、装修垃圾二次转运费、装修期间电梯使用费的金额。其次，根据被告举示的收据来看，本案原告于2012年10月22日收取了装修公司（4-11-3）在装修期间电梯使用费271元，工人出入证工本费40元”。综述，本院认为目前被告提供的证据不能够证实本案原告于2012年10月22日向被告收取“装修期间电梯使用费271元”的事实成立，对被告此辩称意见不予支持。对被告提出的前述问题，被告可以另行途径解决，维护自身合法权益；被告应当按照合同约定按时交纳物业服务费、公共能耗费，防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害业主权益的事件发生，因此被告从2014年11月起每月拒绝交纳物业服务费、公共能耗费属违约行为，对原�要求被告支付2014年11月1日至2015年3月31日止的物业服务费558元、公共能耗费51.3元的诉讼请求予以支持。二、是否支持原告要求被告支付尚欠物业服务费、公共能耗费的违约金的问题。由于原、被告之间对原告是否违规收取“装修期间电梯使用费”的问题缺乏沟通、释明，故本院认为被告从2014年11月起每月不是恶意拒绝交纳物业服务费、公共能耗费，对原告要求被告支付物业服务费、公共能耗费的违约金的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告周艳在本判决生效后五日内向原告重庆君航物业管理有限公司支付2014年11月1日至2015年3月31日止的物业服务费计558元；
二、被告周艳在本判决生效后五日内向原告重庆君航物业管理有限公司支付2014年11月1日至2015年3月31日止的公共能耗费计51.3元；
三、驳回原告重庆君航物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告周艳负担，此费已由原告重庆君航物业管理有限公司预交纳，被告周艳在履行上述义务时一并付给原告重庆君航物业管理有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黎 伟
二０一五年七月十日
书记员 权珊珊