甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民二终字第20号
上诉人（原审被告）天水市建新饭店有限公司，住所地天水市秦州区新华路91号。
法定代表人李文彦，该公司经理。
委托代理人王英利，甘肃鑫盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天水市投资发展有限公司，住所地天水市秦州区合作巷1号。
法定代表人高小军，该公司经理。
委托代理人王朝晖，甘肃天秦律师事务所律师。
委托代理人纪红，甘肃天秦律师事务所律师。
上诉人天水市建新饭店有限公司（以下简称天水建新饭店）因与被上诉人天水市投资发展有限公司（以下简称天水投资发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2013）天秦民二初字第406号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天水建新饭店的委托代理人王英利、被上诉人天水投资发展公司的委托代理人王朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于建新饭店一楼五间铺面原产权系天水建新饭店所有。1995年5月4日，因天水建新饭店拖欠原天水市信托投资公司（以下简称天水信托投资公司）借款，经天水市中级人民法院（1995）天法经二初字第006号民事调解书确定，建新饭店一楼东面五间铺面100平方米由天水信托投资公司经营使用管理20年，折抵天水建新饭店拖欠天水信托投资公司的借款本息。2002年9月，天水信托投资公司注销，2003年8月，成立天水投资发展公司，承接了天水信托投资公司债权债务。2005年3月21日，天水投资发展公司与天水建新饭店签订《房屋租赁合同》，约定租期五年，期限从2005年4月18日到2010年4月18日，年租金35000元，签订合同时交付当年的租金，以后在每年的4月18日之前交付下一年的房租。房产税由天水建新饭店承担。天水建新饭店未按期缴纳租金时，天水投资发展公司无条件收回出租房屋，并收取欠缴合同期满止租金的20％罚金。如任何一方违约，除承担合同约定的罚金外，还应支付租赁费总额10％的违约金。合同约定后，天水建新饭店依约定的35000元缴纳年租金。2010年4月18日，双方口头约定将年租金调整为48000元，天水建新饭店于2010年6月3日交付了2010年4月18日至2011年4月18日期间年租金48000元。2011年9月14日、2012年10月10日，天水投资发展公司给天水建新饭店发出通知，要求其缴纳租金，办理续签手续，否则收回铺面。天水建新饭店未支付拖欠租金，继续使用该铺面。
原审另查明，天水建新饭店拖欠天水投资发展公司2011年租金8000元、2012年租金48000元，2013年截止8月起诉时租金32000元，截止2013年8月，天水建新饭店共计拖欠天水投资发展公司88000元租金未付。依照合同约定的按照欠缴租金20％计收违约金，截止2013年8月天水建新饭店应支付迟延缴纳租金的违约金17600元。
原审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法应予保护。该合同到期后天水建新饭店继续使用该铺面，天水投资发展公司未提出异议，双方为不定期租赁关系。现天水投资发展公司要求解除合同，依据法律规定应予解除。天水建新饭店辩称租金应依据合同约定按年租金35000元履行，双方未协商调整租金价格，但2010年6月3日天水建新饭店交付年租金48000元的事实与合同约定的提前支付下年度租金的交易习惯相符合，亦与天水投资发展公司诉称相印证，应认定双方就年租金价格调整为48000元的事实成立。故2012年4月19日后，年租金以48000元计算。天水投资发展公司起诉时天水建新饭店实际拖欠租金88000元，但诉请判令支付2013年全年的租金，属提前要求支付未使用期间的费用，应依据实际发生的费用为准。合同约定了天水建新饭店违约应支付罚金，又约定了违约金，属重复计算。本案中双方当事人约定的罚金实质为违约金，故天水建新饭店只承担拖欠租金20％的违约金。天水投资发展公司计算违约金数额有误，截止天水投资发展公司诉请的2013年8月止，天水建新饭店实际拖欠租金88000元，其违约金应为17600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百三十二条、二百三十五条的规定，判决：一、解除天水投资发展公司与天水建新饭店签订的《房屋租赁合同》；二、天水建新饭店在判决生效后30日内返还天水投资发展公司经营管理使用的位于建新饭店一楼五间铺面；三、天水建新饭店在判决生效后10日内支付天水投资发展公司租金88000元（截止2013年8月30日），违约金17600元及从2013年9月1日起至返还房屋之日止的费用（按照约定的年租金48000元计算）。案件受理费2892元，因适用简易程序减半收取1446元，由天水建新饭店负担。
天水建新饭店不服一审判决，提出上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律不当，裁判程序违法，判决结果错误，请求：一、依法撤销原判；二、依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、2005年3月21日双方当事人签订了租期为5年的《房屋租赁合同》，年租金为35000元，2010年4月18日合同到期后，双方未续签书面合同，天水建新饭店继续使用该租赁房屋，但双方从未协商过调整租金，对租金的支付期限、租赁期限等也未达成过任何协议，更未收到过被上诉人发出的通知，因此原审判决认定2010年4月18日双方将租金协商调整为48000元无证据支持，不能成立。二、原审判决认定天水投资发展公司分别在2011年9月14日、2012年10月10日向天水建新饭店发出通知，用以证明天水建新饭店拖欠租金及违约金不能成立。通知的形式可以灵活多样，但无论以什么形式通知，都应当以送达天水建新饭店为必要，但天水建新饭店在2011年9月至2012年10月期间从未收到过天水投资发展公司催要租金的任何形式的通知，双方亦未进行过任何形式的协商，天水投资发展公司对其主张未提供相关证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果。三、根据合同法第七十八条和第二百三十六条的规定，在2005年签订的租赁合同期满后，天水建新饭店与天水投资发展公司之间形成了不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，租金仍应按照原合同约定的35000元／年执行。天水建新饭店在2010年6月3日、2011年10月10共缴纳租金88000元时，天水投资发展公司并未提出任何异议，即其认可了天水建新饭店支付租金的日期。按照原租金标准，天水建新饭店租金已经缴纳到2012年10月，依据合同法第二百二十条租赁期限在一年以上的，应当在每届满一年时支付的规定，天水建新饭店可在2013年10月支付本年度租金，故天水建新饭店并不拖欠租金，也无任何违约行为，故原判适用法律不当，判决结果错误。四、《民法通则》第一百三十六条第三款规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，自天水投资发展公司起诉之日起前推一年，即2012年8月22日以前的租金已经超过了法定的诉讼时效，该部分的租金诉讼请求，原审法院非但没有驳回，还以超过诉讼时效的租金计算了违约金，不当。五、天水投资发展公司并未在举证期限内变更其诉请，而是在庭审中才主张截至涉案房屋收回时为止的租金，原审法院对未在法定期限内增加的该部分诉讼请求予以支持，不符合法定程序。
天水投资发展公司当庭答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判处结果公正，请求驳回天水建新饭店的上诉，维持原判。理由为：一、天水投资发展公司与天水建新饭店2005年3月21日签订的租赁合同履行期限届满后，2010年4月18日，双方口头约定将租金调整为每年48000元，天水建新饭店在2010年6月3日交清了当年租金的行为足以证明租金调整的事实。另外，天水投资发展公司在2011年9月14日、2012年10月10日给天水建新饭店发出通知也能证明租金调整为48000的事实，因此一审判决认定事实清楚，证据充分。二、天水投资发展公司于2011年9月14日、2012年10月10日给天水建新饭店发出了催收租金的书面通知，在法定期限内主张了权利，故本案中不存在天水投资发展公司部分诉请超过诉讼时效的问题。三、庭审中原审法院要求明确诉讼请求，天水投资发展公司当庭表示租金应按照每年48000元计算，收取到涉案房屋收回为止，天水建新饭店对此也进行了答辩，因此原审庭审程序并不违反法定程序，原审判决天水建新饭店支付从2013年9月开始至涉案房屋返还之日止的租金并无不当。
二审经审理查明，天水建新饭店与天水信托投资公司借款合同纠纷一案，本院于1995年5月4日作出了（1995）天法经二初字第006号民事调解书，双方协议天水建新饭店一楼东面五间铺面计100平方米由天水信托投资公司经营使用管理20年，以折抵天水建新饭店拖欠天水信托投资公司的借款本息。2002年9月，天水信托投资公司注销，企业债权债务由后续成立的天水投资发展公司承接。2005年3月21日，天水投资发展公司与天水建新饭店就租赁本院（1995）天法经二初字第006号民事调解书涉及的建新饭店一楼东面五间铺面达成一致，双方签订《房屋租赁合同》，主要内容为：一、租期五年，从2005年4月18日到2010年4月18日止；二、年租金35000元，签订合同时交付当年的租金，以后在每年的4月18日之前交付下一年的房租；三、天水建新饭店未按期缴纳租金时，天水投资发展公司无条件收回出租房屋，并收取欠缴合同期满止租金的20％罚金；四、合同自签字之日起发生法律效力，任何一方不得违反，否则除承担合同约定违约责任外，还应支付租赁费总额10%的违约金。租赁合同签订后，天水建新饭店开始使用涉案房屋，并按照35000元／年的标准，每年都能一次性交清下一年度租金，但在支付租金时间上并未严格执行租赁合同“每年4月18日前交清”的规定。《房屋租赁合同》5年租赁期限届满后，天水投资发展公司与天水建新饭店未再签订书面租赁合同，涉案房屋仍由天水建新饭店继续使用。2010年6月3日，天水建新饭店向天水投资发展公司缴纳租金48000元。2011年10月10日，天水建新饭店又向天水投资发展公司缴纳租金40000元。
本院认为，在双方当事人2005年签订的租赁合同履行期限届满后，天水建新饭店继续使用租赁房屋，天水投资发展公司作为房屋出租人并未表示异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，天水投资发展公司与天水建新饭店之间形成不定期租赁合同关系。双方当事人对不定期租赁期间原租赁合同继续有效并无异议，但对年租金数额发生争议，故本案的焦点为不定期租赁期间房屋租金标准是35000元还是48000元的问题。
对此问题，天水建新饭店未提供证据，天水投资发展公司提供的收据上也未注明所交租金对应的租期，但根据已查明的事实，在原租赁合同5年的租赁期限内，天水建新饭店在交款方式上都是一次性交清下一年度租金，并无分期缴纳或者拖欠租金的情况，故天水建新饭店每年一次性交清下一年度租金是本案当事人双方经常使用的习惯做法。同时，从天水建新饭店在一审答辩状及二审上诉状中租金已经付至2012年10月18日，建新饭店可在2013年10月18日前再支付租金的陈述来看，建新饭店自己亦认可不定期租赁期间的租金为一年一交。另外，天水建新饭店在庭审中称，2010年6月3日支付的48000元是其缴纳的2010年4月到2011年10月共计18个月的租金，2011年10月10日支付的40000元是计算到2012年10月的租金，但按35000元／年租金的标准计算，18个月的租金为52500元，12个月的租金为35000元，与天水建新饭店实际所缴纳租金数额不符。综上，在2010年6月3日向天水投资发展公司付款48000元是原租赁合同期满后天水建新饭店的第一次缴纳租金的行为，且该行为符合双方当事人之间已经形成的一次性支付下一年度租金的交易习惯，故48000元应为不定期租赁期间房屋的年租金标准，天水建新饭店关于此问题的上诉主张不能成立。
原租赁合同在2010年4月18日期满，从2010年4月19日到2011年4月18日期间的租金48000元，天水建新饭店在2010年6月3日已经支付；从2011年4月19日到2012年4月18日的租金，天水建新饭店在2011年10月10日支付了40000元，拖欠8000元；从2012年4月19日到2013年4月18日的租金48000元，天水建新饭店未缴纳；从2013年4月19日到一审法院收到天水投资发展公司起诉状的2013年8月20日，天水建新饭店拖欠租金4×4000元／月=16000元。截至2013年8月20日，天水建新饭店共拖欠天水投资发展公司租金为：8000＋48000＋16000=72000元，原审法院认定为88000元错误，应予纠正。在天水建新饭店拖欠租金的情况下，天水投资发展公司有权请求解除租赁合同，天水建新饭店应支付其拖欠的租金，并依照原租赁合同的约定，天水建新饭店应承担合同期满止租金的20％违约金，即72000元×20％=14400元。
关于天水建新饭店称天水投资发展公司部分诉讼请求超过诉讼时效的问题。虽然天水投资发展公司在2011年9月14日、2012年10月10日给天水建新饭店发出两份催收租金书面通知的事实，因为天水建新饭店拒绝认可，天水投资发展公司也未能举出对方确实收到两份通知的证据而不能认定，但诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，而本案中天水建新饭店缴纳租金的时间并未严格执行原合同约定，且无证据显示天水建新饭店明确表示拒交租金，故天水投资发展公司关于租金的诉请未超过法律规定的诉讼时效期间。
至于天水建新饭店认为原审判决支持天水投资发展公司未在法定期间内变更的诉讼请求违反法定程序的问题。经审查，天水投资发展公司在一审法庭调查阶段增加了将租金计算至房屋收回时为止的诉讼请求，其变更诉请并不违反《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第156条“在法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，且在一审中天水投资发展公司变更诉讼请求后，天水建新饭店并未提出异议，因此一审法院在此问题的处理上并未违反法定程序。
综上，原审判决对天水建新饭店拖欠租金及违约金数额认定错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持甘肃省天水市秦州区人民法院（2013）天秦民二初字第406号民事判决主文第一、第二项；
二、变更甘肃省天水市秦州区人民法院（2013）天秦民二初字第406号民事判决主文第三项为：天水市建新饭店有限公司在判决生效后10日内支付天水市投资发展有限公司租金72000元（截止2013年8月20日）及违约金14400元，并支付从2013年8月21日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（租金标准按照每年48000元计算）。
一审案件受理费2892元，因适用简易程序减半收取1446元，由天水市建新饭店有限公司负担1157元，天水市投资发展有限公司负担289元；二案件受理费2892元，由天水市建新饭店有限公司负担2314元，天水市投资发展有限公司负担578元。
本判决为终审判决。
审判长 朱金平
审判员 李虓晖
审判员 陈 萍
二〇一四年三月七日
书记员 郭子菲