天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民二初字第3974号
原告:贾术玉，男，1982年10月11日出生，汉族，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：贾振忠，男，1949年6月12日出生，汉族，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：秦学森，天津市武清区148专线法律服务所法律工作者。
被告：天津盛庆房地产投资有限公司，住所地天津市武清区福源道北侧。
法定代表人：何锡万，董事长。
委托诉讼代理人：武少波，公司职员。
委托诉讼代理人：陆峰，公司职员。
被告：宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市武清区福源道北侧。
负责人：蔡静国，总经理。
委托诉讼代理人：陈少年，公司职员。
委托诉讼代理人：孙宝荣，公司职员。
原告贾术玉与被告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司、被告天津盛庆房地产投资有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾术玉及其委托诉讼代理人、被告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司的委托诉讼代理人陈少年、孙宝荣、被告天津盛庆房地产投资有限公司的委托诉讼代理人武少波、陆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾术玉向本院提出诉讼请求：1、要求二被告赔偿原告房屋损失100000元；2、诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、要求二被告维修房屋；2、要求二被告承担鉴定费、诉讼费。事实和理由：2010年7月6日原告与被告天津盛庆房地产投资有限公司签订天津市商品房买卖合同，被告将坐落在武清区泉达路西侧、翠亨路东侧、雍阳西道南侧盛世家园房屋卖给原告，2011年10月，房屋交付给原告。原告拿钥匙后每年到了雨季地下室雨水无法排出，造成原告屋内家具、电器、字画、烟酒等被浸泡，地下室房顶脱落，房屋内立墙、顶子裂缝、台阶下沉、卫生间下水管道井建墙被压在下面，造成原告管道空气不流通，损失巨大，所以原告至今多次找被告维修房屋，开始被告物业公司承诺赔偿损失并免除物业费，但后来2014年8月被告物业公司更换经理，拒绝赔偿，致使协议无法履行。
天津盛庆房地产投资有限公司（以下称盛庆公司）辩称，认可原告与本被告之间的买卖合同关系及交付房屋的时间。原告诉状不清晰。首先原告在未做司法鉴定前提出房屋损失为100000元，当时鉴定尚未做出，100000元没有依据，原告没有讲明具体损失的部位及金额。鉴定结论认定原告对房屋进了改建，房屋地基和荷载已经改变，有可能导致房屋的损失。房屋具备交付条件后相关部门进行了验收，交付后原告对房屋进行验收并且未提出异议。2011年被告交付房屋后，2015年原告起诉超过了质保期，在质保期内原告未提出合理的维修请求，也没有进行诉讼。房屋的损失是原告人为原因造成的，本被告不承担赔偿责任。如经法院审理确认房屋有质量问题，本被告同意维修。
宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司（以下称物业公司）辩称，本被告作为物业服务企业，已尽到职能，原告损失与本被告没有直接关系。
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方当事人有争议的事实：1、被告交付原告的房屋是否有质量问题；2、房屋质量问题是否超过质保期；3、原告是否对被告交付的房屋进行了擅自拆改，当事人提供了证据证明。
贾术玉提交的证据有：1、笔记本一个，述称该笔记本系原告自物业公司人员手中抢夺而来，该笔记本中记录了原告房屋在2013年8月向物业公司报修称台阶下沉，屋内有异味，被雨水浸泡等问题；2、证人马某证言，证明笔记本来源；3、房屋图纸复印件、施工图纸和施工规范要求的文件复印件，原告称上述复印件通过亲属自设计院调取，证明房屋实际缺陷；4、照片，证明房屋损失现状；5、证人李某证言及物业公司开具的证明一份，证明原告经物业公司向综合执法局开具证明后原告对房屋进行了装修，不存在擅自拆改行为。经庭审质证，二被告对证据1不予认可，认为不真实，且取得方式违法；对证据2不予认可，认为证人与原告有利害关系；对证据3，认为图纸是局部复印件，无法确认，不能达到证明目的；对4、5不予认可，认为不能达到原告的证明目的。对于原告提交的证据1，虽取得方式不妥，但根据记载内容及方式，结合证据2，应认定为系物业公司人员记载。对证据3，原告未能证明证据的合法来源，进而无法确认真实性，本院不予认定。其他证据，本院对真实性予以认定。
盛庆公司提交的证据有：1、天津市建设工程（主体）验收通知书、建筑安装工程竣工验收备案书，证明原告房屋所在的盛世家园26号楼经过了建设、施工、监理等单位验收，质量合格；2、交房单、确认书、装修管理协议等材料，证明盛庆公司交付房屋时，原告提出二楼卫生间玻璃破碎、车库电动门手动开关已坏，除此外原告未提出其他问题，且原告不应对房屋进行拆改和破坏；3、图片和说明，证明原告房屋与原图纸不一致，有拆改行为。4、盛世家园其他房屋的《天津市新建商品住宅质量保证书》，证明盛世家园房屋质保期。经质证，原告认为盛庆公司提供的证据1，只是备案和通知，不等同于合格；证据2，收楼只能看表面问题，不能证明房屋真实的质量；证据3，原告是按照被告的要求进行改动的；证据4，不认可。对证据1，有相关单位公章，证据3系房屋照片及图纸，本院对真实性予以认定。证据2，有原告签字，本院对真实性予以认定。根据证据2，物业公司在原告收楼时将《天津市商品住宅质量保证书》交付给原告，原告签字确认，原告表示未见到该保证书，不能提供。鉴于原告有条件提交《天津市商品住宅质量保证书》而未能提交，本院对盛庆公司提供的证据4予以认定，证据4规定的质保期适用于原告的房屋。
物业公司未提供证据。
原告诉至本院后，请求对盛庆公司交付给原告的房屋质量进行鉴定。经本院委托，天津市森宇建筑技术法律咨询有限公司鉴定并出具鉴定意见书，鉴定意见如下：（一）地下储物间地面、顶棚存在质量缺陷，应按相关要求进行维修。（二）业主将一层露台下部回填土清除后，将露台素混凝土地面垫层作为房间的楼板使用，并在相邻的两处剪力墙开门窗洞，此举存在安全隐患，应立即进行整改。（三）二层墙体裂缝是由于建筑物的温度变化及不均匀沉降所致，属非结构受力裂缝，不影响结构的安全，但为整体观感效果，应进行相应的修复处理。（四）南入户门外台阶裂缝属于回填土夯实不到位所致，应进行相应的修复处理。（五）东侧外墙漏贴的文化石应按设计要求进行修复。（六）室内防盗报警系统设施安装基本符合图纸要求，但防盗监控与小区监控室无法联动，应按要求进行修复。庭审过程中，鉴定人员出庭接受质询，称鉴定意见是对现有房屋质量的鉴定意见。不区分责任。关于鉴定意见书第4项，认为台阶是独立的，台阶裂缝系回填土不合格造成台阶下降，与被告拆改露台、车库等行为没有必然联系。原告除对鉴定意见第2项不认可外，其他均予以认可。被告对鉴定意见不认可，认为鉴定机构不应推定房屋质量问题的责任方。上述鉴定意见，系具有鉴定资质的机构做出，且有鉴定人员出庭接受质询，本院予以认定。
根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月6日,原告与被告盛庆公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告将坐落在武清区泉达路西侧、翠亨路东侧、雍阳西道南侧盛世家园26-1房屋出售给原告。根据合同约定，在原告正常使用情况下，盛庆公司应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因原告擅自拆改造成损坏的，盛庆公司不承担责任。盛庆公司出具的盛世家园其他房屋的《天津市新建商品住宅质量保证书》，证明电器开关、灯具、电气管线、门窗五金等保修期为两年，墙面、顶棚、管道、地面空鼓开裂、大面积起沙保修期为一年，防水、防渗漏、外墙保温抹灰层开裂、脱落等保修期为五年，对房屋质量问题，盛庆公司直接或委托物业公司予以答复和检修。盛庆公司2011年10月将盛世家园26-1号房屋交付原告使用，同时将《天津市商品住宅质量保证书》交付原告，原告在使用过程中，对房屋进行了改动，包括加建房间、扩充地下室、改造车库、露台、墙体等，其中拆除一面墙体过程中拆除了墙体中的幕帘探测器与紧急按钮。原告居住过程中，上述房屋出现地下室顶棚裂缝、地面起砂、房屋墙体裂缝等质量问题。2013年8月，原告曾向物业公司提出台阶下沉问题。
本院认为，当事人签订合同后，应当按照合同约定履行义务。根据合同约定，盛庆公司向原告交付的房屋应当系质量合格的房屋，在质保期内，出现房屋质量问题，盛庆公司应予以维修。原告应正常使用房屋，对原告擅自拆改造成的损坏，不应要求盛庆公司进行维修。经原告申请并由本院委托，天津市森宇建筑技术法律咨询有限公司出具了鉴定意见书，对现有房屋质量问题提出鉴定意见。关于南入户门台阶裂缝，参照外墙抹灰开裂一项，保修期应为五年，在2013年8月原告已经向物业公司提出，未超过保修期，且有鉴定人出庭证明台阶下沉系回填土未按规范要求夯实所致，与原告的改造没有必然联系，故盛庆公司对此应当承担维修责任。关于地下室顶棚裂缝，地面起砂，质保期限为一年，原告未提交证据证明在保修期内曾向二被告提出，且原告对地下室进行了拆改，故盛庆公司不承担保修责任。关于二层墙体裂缝，根据鉴定意见书，系建筑物不均匀沉降所致，且原告对房屋的增建对此产生一定影响，故盛庆公司不承担维修责任。关于室内防盗报警系统系电线管线问题，保修期为两年，原告未提交证据证明在保修期内向曾二被告提出，且原告在拆改行为中对监控系统有所破坏，故盛庆公司不承担维修责任。关于漏贴文化石，系房屋外观，盛庆公司提供的《天津市新建商品房住宅质量保证书》参照墙面抹灰层脱落，保修期为一年，原告未提交证据证明在保修期内向曾二被告提出，故盛庆公司不承担维修责任。因物业公司与原告没有房屋买卖合同关系，故对原告的房屋质量问题不承担维修责任。关于鉴定费用，因原告提出的质量问题盛庆公司应承担部分维修责任，故双方应共同承担鉴定费用，以原告及盛庆公司各承担20000元为宜。
综上所述，盛庆公司应对原告房屋南入户门台阶裂缝予以修复，并向原告支付20000元原告已经支付的鉴定费，其余费用原告自行承担。对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：
一、被告天津盛庆房地产投资有限公司于本判决生效之日起十五日内将原告贾术玉所有的坐落在武清区泉达路西侧、翠亨路东侧、雍阳西道南侧盛世家园26-1房屋南入户门台阶裂缝修复完毕；
二、被告天津盛庆房地产投资有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告贾术玉鉴定费20000元，其余20000元由原告贾术玉自行承担；
三、原告贾术玉的其他诉讼请求不予支持。
如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150元，由贾术玉担负650元，天津盛庆房地产投资有限公司担负600元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，同时向天津市第一中级人民法院预交上诉费，上诉于该院。
审判员 唐津津
二〇一六年十二月二十七日
书记员 胡东豪
附：判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。