福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初498号原告：陈晟，女，1964年10月14日出生，汉族，三明市工商银行职员，住三明市梅列区。委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所律师。被告：三明众祥房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。法定代表人：曾丽水，经理。委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。原告陈晟与被告三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晟及其委托诉讼代理人施素芳，被告众祥公司委托诉讼代理人王柳莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决众祥公司立即向陈晟支付逾期办理商品房权属登记违约金16053元；2、本案诉讼费用由众祥公司依法承担。事实和理由：陈晟与众祥公司于2012年8月17日签订《商品房买卖合同》，双方约定陈晟向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村371幢1802号商品房，建筑面积124.67平方米，单价为每平方米9645元，总金额为人民币1202442元整，按揭付款，于2012年8月17日前支付首期款计人民币537442元；于2012年9月7日前支付第二笔首期款计人民币185000元，剩余房价款人民币480000元七日内由众祥公司协助买受人向银行申请按揭贷款。众祥公司应当在2014年12月30日前将商品房交付给陈晟使用，并应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付陈晟。如因众祥公司原因，陈晟不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，陈晟不退房，众祥公司自逾期之日起每日按陈晟已付房款的0.005%向陈晟支付违约金。商品房合同签订后，陈晟依约支付了全部房款。众祥公司依约通知陈晟交房，陈晟于2014年12月27日办理交房手续，但众祥公司通知陈晟于2015年11月19日办理房屋权属登记手续，导致陈晟逾期267天（327天－60天）才能办理房屋权属登记，构成违约，应当向陈晟支付16063元（1202442元×0.005%×267天）违约金。众祥公司辩称，合同中已明确约定由于众祥公司的责任导致逾期办证，众祥公司才需承担相关不利后果。但从导致本案逾期办证的因素看，都是第三方的责任而非众祥公司的过错所导致，因此，众祥公司不承担违约责任。一、原“帝豪”建筑物在众祥公司购置的地块范围是个不争的事实，众祥公司要如期开发“吉祥福邸”楼房项目就不得不涉及“帝豪”建筑物的拆除问题。众祥公司与三明市国土资源局签订的《国有土地出让合同》明确约定，出让方应当于2008年8月25日前交付受让土地。而实际上，由于受让土地上“帝豪”建筑物的拆除问题，国土资源局分期供地，涉案房屋所在的二期土地直至2012年8月才交付，整整迟延了4年。恰是供地的延期，二期项目开发严重滞后，从而导致测绘的延期，直接导致了众祥公司办理初始预登记暂缓。且发生上述客观事由后，众祥公司多次行文上报三明市人民政府、三明市徐碧新城开发建设工作小组办公室等单位，力促及时供地。同时为了缩短工期，众祥公司还增加投入了大量资金。况且，陈晟系按揭贷款购买的商品房，在办理产权过户登记前，众祥公司需为陈晟向贷款银行承担阶段性担保责任，众祥公司实在是无理由不积极办理产权证。二、三明市房屋权属登记中心《关于房屋所有权初始登记的办理指南》明文规定，众祥公司办理初始登记仅需向当地房屋管理部门提供包含登记申请书、申请人身份证明、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程符合规划的证明、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、测绘成果审核意见及测绘报告、有权部门出具的楼幢号及房号证明、旧房产权证注销证明、配套费缴交情况确认表、规划部门确认业主共有房屋的证明或建筑物区分所有权人的书面约定、住房专项维修资金的交款情况证明等13项证明文件。而上述材料无疑在商品房验收合格时就已具备，更甚至，有的证明文件早在预售时众祥公司就已取得。换言之，商品房具备交付条件，众祥公司所需提交的上述材料本应齐全。然而，实际上，《房屋建筑面积测量计算报告书》是在众祥公司交房之后4个多月才正式出具，而根据测绘工作流程，三明市测量队必须在10个工作日内记收件、外业测量、内业数据处理、经复审、终审后，出具测绘报告。众所周知，三明市测量队外业测量一定是在众祥公司交房之前就已进行，因此，办理初始预登记所需的材料之一测绘成果审核意见及测绘报告由于第三人的原因而逾期取得。另外，2015年4月，众祥公司提交的证明文件已不再有瑕疵，但当地房管部门直至2015年11月才向众祥公司出具初始预登记证明书，严重违反了“办理初始预登记时限15个工作日”的承诺。总之，众祥公司逾期取得初始预登记证明书是因为行政机关的延误而导致的。众祥公司在整个合同履行过程诚实守信，在逾期办证的问题上却无过错。三、众祥公司已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。“商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。”逾期办证纠纷，是指因出卖人原因，导致买受人在约定或者法定的期限届满时未能取得房屋所有权证书情况。只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。本案中，众祥公司与陈晟双方未约定由众祥公司负责办理房屋权属证书的，众祥公司仅承担协助办证义务，即，在法定期限内，将需要由众祥公司提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付被众祥公司，即完成了合同义务。众祥公司已于第一时间向行政机关报送了证明文件，但由于行政部门原因导致陈晟未能在规定的期限内取得房屋权属证书的，众祥公司不承担违约责任。四、退一步讲，如确需众祥公司承担违约责任，那么合同所约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，第一、众祥公司如期向陈晟交付了商品房，不影响陈晟对商品房的占有、使用、收益；第二，陈晟是以按揭贷款的形式支付的购房款，也就是说，即便取得了产权证也是抵押给银行，不影响其融资；第三，如今可以办理产权过户登记，而陈晟却不急于办理，说明陈晟无二次交易的需求，也就更谈不上影响其二次交易了。因此，所谓逾期办证实质上并未对陈晟造成任何实际损失。综上所述，请求法院考虑众祥公司本身并无过错、第三方原因导致以及陈晟并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻众祥公司承担的违约金数额。本院经审理认定事实如下：1.2012年8月17日，陈晟与众祥公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：陈晟购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区乾龙新村371幢1802号房，建筑面积124.67平方米，该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米9645元，合同总价款为人民币1202442元，按揭付款，于2012年8月17日前支付首期款计人民币537442元；于2012年9月7日前支付第二笔首期款计人民币185000元，剩余房价款人民币480000元七日内由众祥公司协助买受人向银行申请按揭贷款。众祥公司应当在2014年12月30日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付陈晟使用。众祥公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付陈晟。如因众祥公司原因，陈晟不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：陈晟不退房，众祥公司自逾期之日起每日按陈晟已付款的0.005%向陈晟支付违约金。合同订立后，陈晟按约支付了商品房价款1202442元，众祥公司于2014年12月27日将商品房交付陈晟使用。2.2015年11月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村371幢商品房办理了初始预登记。2015年11月19日，众祥公司通知陈晟办理商品房权属登记手续。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，众祥公司未按合同约定期限履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。众祥公司未举证证明造成逾期办证的原因系由第三方责任引起，故其辩解，不予采信。众祥公司于2014年12月27日将商品房交付陈晟使用，于2015年11月10日为梅列区乾龙新村371幢商品房办理了初始登记，逾期时间应扣除60日后从2015年2月27日起至2015年11月10日，逾期258天。陈晟虽未举证证明其因众祥公司的违约行为而造成的实际损失情况，损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定逾期办证违约金按双方签订的《商品房买卖合同》的约定计算，违约金计算为（1202442元×0.005%×258天=15511.5元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈晟逾期办理商品房权属登记违约金15511.5元。二、驳回陈晟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，因适用简易程序审理，减半收费95元，由众祥公司三明众祥房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员  甘峰才二〇一七年四月二十六日书记员  施丽媛附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。