上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2542号
上诉人（原审原告）奚文品，＊生，汉族。
委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海麦格茂置业有限公司。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人戴睿，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
原审第三人上海五角世贸商城有限公司，住所地＊＊＊＊＊。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人凌军，该公司员工。
上诉人奚文品因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第10257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月26日立案后，依法组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人刘奇、被上诉人委托代理人戴睿及第三人委托代理人凌军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2010年3月25日，上海麦格茂置业有限公司（以下简称麦格茂公司）作为甲方、奚文品作为乙方签订《预售合同》，由乙方以人民币（以下币种相同）345，474元的价格向甲方购买位于＊路2999弄（原为川＊路5959弄）《上海五角世贸商城》3号3层3120室房屋（以下简称系争房屋）。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》（大产证）。《预售合同》第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。《预售合同》第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。《预售合同》补充条款第十五条其中约定，乙方同意由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务管理公司的管理。
《预售合同》签订当天，由奚文品作为委托方（甲方）、上海五角世贸商城有限公司（以下简称五角世贸公司）作为受托方（乙方）签订《经营合同》，该合同约定：甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理，该房屋预计总建筑面积为33.87平方米；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止；本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；甲方同意该物业由乙方全权管理经营；甲方应在从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营的物业（即交房）之后的五个工作日内，将委托经营的物业交付给乙方，如有延误构成甲方违约；甲方同意，如甲方拖延或未及时从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产时，乙方有权直接代理甲方从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产（即代理接受交房），甲方在此对该行为给以承认，乙方有权选择是否行使该权利；等等。
《预售合同》和《经营合同》签订之日，奚文品支付麦格茂公司房款175，474元及备案费550元，剩余房款17万元通过银行贷款方付。2012年6月21日，奚文品向麦格茂公司支付抵押费550元、保险费1，209.16元。2013年10月底，麦格茂公司向奚文品送达《办证通知》，通知奚文品于2013年12月19日至2014年1月26日至五角世贸商城现场2号楼样板间办理产权证；同时，该通知书标注了办证流程：1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关资料。
审理中，奚文品表示，其曾前往麦格茂公司指定的现场拟办理小产证，但办理小产证前必须与五角世贸公司签订委托经营合同，且合同条款苛刻，故奚文品不愿缔约，麦格茂公司遂不提供办理小产证的相关文件。麦格茂公司则表示，奚文品接到办证通知书后直接向麦格茂公司提出退房；奚文品未按合同约定签订新版的物业委托经营合同，麦格茂公司深感不安，故暂时中止办理小产证的程序。
奚文品诉至原审法院，要求解除奚文品与麦格茂公司于2010年3月25日就系争房屋签订的预售合同。
原审法院另查明，2012年5月30日，麦格茂公司取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》。2013年4月25日，麦格茂公司取得系争房屋的产权证（大产证）。
原审法院认为，麦格茂公司与奚文品签订的《预售合同》及奚文品与五角世贸公司签订的《经营合同》系当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，当事人均应恪守。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人主张解除合同和赔偿损失的，应予支持。该解释第十五条同时又规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，《预售合同》约定，麦格茂公司取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》（大产证），麦格茂公司取得房地产权证（大产证）后60日内，麦格茂公司与奚文品签署《房屋交接书》，《房屋交接书》签署之日起60天内，麦格茂公司与奚文品依法向房地产交易中心办理过户申请手续，申领房屋的房地产权证（小产证）。现麦格茂公司于2012年5月30日取得系争房屋的竣工验收备案证书，根据上述约定推算，麦格茂公司应于2012年12月27日前协助奚文品办理系争房屋小产证申办手续，而根据上述司法解释的规定，如麦格茂公司逾期超过一年的，奚文品有权解除合同。现麦格茂公司于2013年4月25日办出了系争房屋的大产证，并于同年10月通知奚文品办理小产证，故奚文品不享有该合同解除权。即使按奚文品所述，麦格茂公司应于2011年3月前办出大产证，那么，加上合同约定的取得大产证后60日内签订《房屋交接书》及《房屋交接书》签订之日起60日内双方共同向交易中心办理过户手续，麦格茂公司应当于2011年7月前协助奚文品办理小产证申办手续，逾期超过一年的，奚文品享有合同解除权，且该解除权应当在一年内行使。而事实上，奚文品于2014年3月才提起诉讼，也已超过解除权的行使期间，该解除权已消灭。另外，奚文品称，麦格茂公司强行要求奚文品先签订委托经营合同，然后才能办理小产证，从而导致奚文品无法办理小产证，对此，原审法院认为，协助奚文品办理系争房屋的产权证是麦格茂公司作为出售方的应尽义务，麦格茂公司拒绝履行的，奚文品可以通过司法救济途径向其主张，但奚文品并不因此享有解除合同的权利。综上，奚文品主张解除《预售合同》，依据不足，原审法院不予支持。
原审法院审理后于二O一四年八月十五日根据《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条之规定，作出判决：驳回奚文品的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由奚文品负担。
判决后，上诉人奚文品不服，向本院提起上诉称：1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和第十九条分别是对《合同法》第94条第三项、第四项之规定在商品房买卖纠纷中适用法律的具体化规定。鉴于《合同法》第94条第三项、第四项规定的行使解除权之请求权基础不同，故最高人民法院针对该两个不同的请求权基础所作出的相对应的司法解释条款亦是独立存在并适用的司法解释，不存在相互混淆适用的情形。现最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条并未规定除斥期间，故原审法院将十五条与十九条的内容混用，适用一年的除斥期间规定，驳回上诉人的合法正当请求，属适用法律错误，有违立法本意。为此提出上诉，请求二审法院依法改判，支持上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人麦格茂公司辩称：原审判决正确，要求维持原判。
原审第三人五角世贸公司述称：同意原审法院的判决。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条司法解释所规定的合同解除情形属于法定解除的一种，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。商品房预售合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人。由于出卖人的原因，在一定的合理期内买受人仍无法办理出房屋所有权登记，导致买受人购买房屋取得房屋之物权权利之合同目的无法实现的，买受人主张解除合同，当然应当予以支持。此系对于买受人在无法办理出房地产权证、其合同目的无法实现的情形下所适用的司法救济途径。但本案中，上诉人向法院提起本案诉讼时，被上诉人已办理出了大产证，此时上诉人办理房屋所有权登记，取得所购房屋之物权权利的合同目的可以实现，故上诉人再依据该司法解释主张解除商品房预售合同已缺乏事实依据，本院难以支持。至于上诉人因迟延取得小产证而导致的民事责任承担问题，双方可依据合同及相应的法律规定另行解决。综上，本院认为，原审法院查明事实清楚，判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人奚文品负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 方
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 毛 焱
二〇一四年十月十六日
书 记 员 陈韫镠
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条
人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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