江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0891民初212号原告：孙桂芹，女，汉族，1976年5月28日生，住淮安市。原告：夏传军，男，汉族，1976年8月14日生，住淮安市。上述原告委托诉讼代理人：王娴，江苏冠誉律师事务所律师。被告：淮安运通房地产开发有限公司，组织机构代码66579295-4，住所地淮安经济技术开发区明远东路1幢8-1号。法定代表人：许正泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王金玲、赵全顺（实习），江苏司北律师事务所律师。原告孙桂芹、夏传军与被告淮安运通房地产开发有限公司（以下简称运通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因审理案件需要依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告孙桂芹及委托诉讼代理人王娴，被告委托代理人王金玲、赵全顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙桂芹、夏传军向本院提出诉讼请求：1、判令被告对淮安市学林雅苑第25幢8—130号房屋外墙渗水进行维修；2、赔偿原告损失51260元。被告承担诉讼费用。审理中，原告对第2项请求变更为赔偿损失30261元，并要求被告承担鉴定费用。事实和理由：2012年8月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的学林雅苑第25幢8—130号商铺。被告交房后，原告进行了装修并办理营业执照经营“紫香阁”宾馆。2014年6月，原告发现有一房间吊顶发霉，墙纸发霉、脱落，导致宾馆停业。原告向物业、被告及住建部门报修，经查吊顶发霉是下水道破裂所致，墙纸发霉是墙体渗水所致。同年8月，被告对下水道及部分外墙进行维修，但对原告房屋既未进行维修也未予赔偿。原告为减少损失，对损坏部分自己进行了维修，但外墙仍有渗水。现请求法院支持原告诉请。被告运通公司辩称，我方对原告主张相关损失不予认可。房屋渗水，实际是管道堵塞导致外墙渗水，已经超过质量保修期。当事人围绕诉讼主张向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：原、被告于2012年8月24日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的学林雅苑第25幢8—130号商铺；一层层高为3.7米，二层为3.2米，建筑面积318.74平方。合同签订后，双方按约履行了付款及交房义务。原告收房后遂进行了装修。2013年6月，原告孙桂芹在工商机关注册登记了“淮安经济技术开发区紫香阁宾馆”，并以所购商铺作为经营场所。原告在使用房屋期间，发现有二层有一间房屋吊顶潮湿及一层部分房间墙纸发霉、脱落，原告后自行进行了维修。因涉案房屋的外墙渗水及原告房屋维修损失，被告未作处理，原告遂诉至本院并提出上列诉请。审理中，因当事人对涉案房屋渗水原因存在分歧，根据原告的申请及审理案件需要，本院委托有关鉴定机构对涉案房的渗水原因进行鉴定。鉴定机构经现场查勘、检测、查阅图纸并听取相关情况介绍，作出了鉴定结论。1、基本情况：涉案工程于2011年11月通过竣工验收，2012年5月陆续交付使用。孙桂芹介绍其于2012年9月对所购房屋进行装修，2014年6月发现宾馆208室吊顶有霉变、滴水现象，同时底层部分房间外墙内墙面墙纸有霉变脱落现象，因时值夏季，住客清淡，孙桂芹委托专业人员拟进行维修，打开208室吊项后发现滴水原因因顶棚渗水所致，后经物业及开发商协调，对三楼下水渗水进行了处理。孙桂芹对吊顶自行进行了维修处理。对于外墙渗水，开发商对宾馆底层的108、118室外墙回填土进行开挖并进行了防水处理，室内未予维修。2、现场勘验：宾馆108室南墙内墙有明显潮湿、128室南墙内墙墙纸大面积霉变，118室窗台下有包板无法勘验。208室吊项未见异常。3、相关分析及鉴定意见：根据相关规定，屋面防水、有防水要求的房间和外墙面防渗漏为5年。南墙渗漏原因为外墙文化石粘贴有缺陷或外窗窗框与周边墙体交接部位处置存有缺陷，在外墙打雨的情况下，造成渗漏，出现潮湿在所难免，必然造成墙纸等装饰层霉变、脱落。对于鉴定报告，原告表示房屋的质量问题是因被告施工原因所致，应对原告装修损失予以赔偿。被告表示对于208室吊顶的损失，并非房屋质量问题，该部分责任不应由被告承担。我公司同意对涉案房屋外墙整体的渗水进行防水维修处理。对原告主张的损失，请求法院依法判决。关于原告主张的损失，原告表示第一次装修工人工资4000元（包含吊顶），现主张2000元（铲墙）。营业损失每间100元，共三间，2个月共计18000元，材料费用（墙裙及安装）2801元，墙纸、工人工资、胶水合计5460元，以上费用合计28261元。第二次对108、128、208室的维修费用1000元，108、128室的5天营业损失1000元，以上合计2000元。合计30261元。原告提交了送货凭据2份，金额为8261元、第二次维修工人出具的收到1000元收条，另维修工李爱军出庭证明维修的事实。被告对原告主张的维修费用1万多元，表示维修费用过高，其实际发生应为3000元左右。对原告主张营业损失的数额不予认可，即使有营业损失，也不能确定该损失全部系渗水房间所引起，另外，维修装修2个月过长，且装修时处于夏天，属于经营淡季。对第二次维修，根据保修条款出现质量问题，应当通知出卖人予以维修。根据当事人的诉、辩主张，本案主要争议焦点是被告应否承担原告主张的全部赔偿责任。本院认为，原、被告之间商品房买卖合同合法有效，当事人应当依合同的约定行使权利并履行义务。由于被告出售的房屋存在质量问题，被告应当按相关施工规范要求，对涉案房屋所存在的质量问题，履行维修义务。关于原告主张被告赔偿因房屋质量问题造成的损失，根据当事人的陈述、举证及鉴定报告，能够证明涉案房屋因外墙渗漏，导致内墙墙纸等装饰受损，原告曾于2014年夏季重新进行了装修。原告主张共发生维修费用11261元，其中有送货单及维修费收条计为9261元，形成于重新装修期间，如非因房屋渗水导致装修受损，理不应在二年之内重新装修，因此，上述维修费用9261元客观真实，本院予以确认，其余部分，原告举证不足，本院不予认定。关于原告主张的停业损失，所主张的维修时间偏长，不具有合理性，亦无证据，且其向鉴定机构介绍相关情况时也称夏季营业清淡，因此，本院酌定维修时间为15天，每天每间100元，按3间计算，共计4500元。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告淮安运通房地产开发有限公司于本判决生效后四十日内，对其建设的学林雅苑第25幢8—130号房屋外墙渗漏问题，按相关施工规范要求维修完毕；二、被告淮安运通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告孙桂芹、夏传军赔偿损失共计13761元；三、驳回原告孙桂芹、夏传军其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1082元，鉴定费5000元，合计6082元，由被告淮安运通房地产开发有限公司负担5144元，原告孙桂芹、夏传军负担938元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）审 判 长  陈建淮代理审判员  王娅婕人民陪审员  冯爱兵二〇一六年十二月十日书 记 员  张曦月附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。