德阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川06执异6号
案外人易天喜，男，1956年2月9日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人林长金，男，1960年10月28日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人肖刚，男，1979年12月29日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人谭湘蓉，女，1975年7月28日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人王毅超，男，1999年7月22日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人李梅，女，1971年12月11日出生，住四川省罗江县。
案外人胡珊菱，女，1993年3月10日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人张远琼，女，1952年5月8日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人刘敏，女，1985年6月15日出生，住四川省中江县。
案外人周琴，女，1967年9月9日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人宋军，男，1972年12月5日出生，住四川省资阳市乐至县。
案外人ＸＸ，男，1966年12月9日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人魏友顺，男，1952年12月27日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人田玉康，男，1953年6月14日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人刘坤兰，女，1972年1月29日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人罗育宁，男，1975年5月22日出生，住四川省绵竹市。
案外人尹华蓉，女，1964年9月1日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人张诚杰，男，2004年8月10日出生，住四川省绵竹市。
案外人杨登秋萨，女，1991年8月10日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人萧莉苹，女，1979年12月28日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人邓玉章，男，1971年5月19日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人陈钢，男，1976年8月23日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人陶治英，女，1965年12月8日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人李阳，男，1989年12月14日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人姚洪，男，1966年8月26日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人刘强，男，1981年11月15日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人张海权，男，1977年2月22日出生，住四川省罗江县。
案外人刘静，女，1975年10月22日出生，住四川省绵竹市。
案外人ＸＸ霞，男，1985年5月17日出生，住四川省广汉市。
案外人付旭，女，1975年11月3日出生，住四川省绵竹市。
案外人傅美玲，女，1982年10月7日出生，住福建省南安市。
案外人王文波，男，1982年4月4日出生，住四川省绵竹市。
案外人傅庆丰，男，1982年8月14日出生，住福建省南安市。
案外人陈小娟，女，1959年10月25日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人兰竹，女，1982年8月13日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人钱红，女，1973年5月19日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人余金秀，女，1976年1月22日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人张代国，男，1975年4月15日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人江平清，女，1964年10月9日出生，住四川省绵竹市。
案外人高培文，女，1957年11月12日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人曾帆，男，1988年5月28日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人宋宇宸，男，2007年10月13日，住四川省德阳市旌阳区。
案外人周华，女，1971年12月13日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人叶晓静，女，1982年6月7日出生，住四川省什邡市。
案外人张利，女，1982年12月24日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人贺杰，男，1969年2月28日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人杨瑷玮，男，2007年7月5日出生，住四川省罗江县。
案外人方媛媛，女，1983年2月24日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人刘熙祥，男，1993年3月29日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人廖天懿，女，1995年10月25日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人胡亮，男，1982年7月22日出生，住四川省泸县。
案外人潘光启，男，1942年8月21日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人冯军，男，1972年10月20日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人王颖，女，1981年2月16日出生，住四川省绵竹市。
案外人江忠美，女，1967年12月18日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人孙石，女，1970年12月5日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人李蕾，女，1972年7月10日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人郭志凤，女，1958年9月13日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人陈继华，女，1963年7月18日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人潘石瑛，女，1979年2月24日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人苏娅，女，1972年1月11日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人李伟，女，1976年4月5日出生，住四川省罗江县。
案外人林燕，女，1975年11月13日出生，住四川省绵竹市。
案外人钱文梅，女，1966年10月30日出生，住四川省绵竹市。
案外人李宇芳，女，1963年10月8日出生，住四川省绵竹。
案外人曾磊，男，1991年7月3日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人谭绪琼，女，1972年9月24日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人张小娟，女，1982年10月1日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人唐雪芹，女，1974年10月15日出生，住四川省罗江县。
案外人滕晓萍，女，1955年11月9日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人黄智，男，1986年8月8日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人刘昌华，男，1965年8月27日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人周训伟，男，1974年11月25日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人马英惠，女，1976年5月4日出生，住四川省罗江县。
案外人张小燕，女，1972年7月13日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人何琴，女，1973年4月9日出生，住四川省罗江县。
案外人谢燕，女，1968年6月4日出生，住四川省遂宁市。
案外人谢小萍，女，1973年5月16日出生，住四川省遂宁市。
案外人曾菊花，女，1982年6月12日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人肖明凤，女，1958年3月1日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人孙堃伦，男，1980年12月3日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人王琦玲，女，1970年5月30日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人吴强，男，1972年7月16日出生，住四川省绵竹市。
案外人李小芳，女，1975年9月9日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人杨竸春，女，1966年4月23日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人陶红，女，1971年5月1日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人彭丽，女，1981年9月29日出生，住四川省德阳市旌阳区。
案外人邓德友，男，1971年9月16日出生，住四川省都江堰市。
诉讼代表人邓玉章，男，1971年5月19日出生，住四川省德阳市旌阳区。
诉讼代表人李蕾，女，1972年7月10日出生，住四川省德阳市旌阳区。
诉讼代表人周琴，女，1967年9月9日出生，住四川省德阳市旌阳区。
诉讼代表人易天喜，男，1956年2月9日出生，住四川省德阳市旌阳区。
委托代理人何洪斌，四川朗照律师事务所律师。
申请执行人四川省第七建筑工程公司
法定代表人汪涛，该公司总经理。
委托代理人袁志辉，该公司职员
委托代理人李高，四川迪泰律师事务所德阳分所律师。
被申请执行人德阳市富康房地产开发有限公司。
法定代表人邓洪涛，该公司总经理。
委托代理人陈明，四川康伦律师事务所律师。
委托代理人王闻东，四川康伦律师事务所律师。
本院在执行四川省第七建筑工程公司（以下简称七建司）申请诉前保全执行与德阳市富康房地产开发有限公司（以下简称富康公司）建设工程合同纠纷一案过程中，案外人易天喜等88人（89户）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查完毕。
案外人称：1、本案所涉房产根据案外人与富康公司签订的《房屋买卖合同》，案外人已支付了全部的房款，并经过网签备案，应当对抗任意第三人对上述房屋权利的限制；2、虽然案外人经过诉讼解除了商品房买卖合同，但案外人没有过错，合同解除后，富康公司并未履行退款义务，故不能查封尚不属于富康公司的财产；3、异议人与富康公司的合同解除后，按照《合同法》第66条的规定，权利义务是对等的，在富康公司履行完毕全部退款义务之后才能享有重新处置房屋的权利，才能解除备案。在未解除备案之前应当具有对抗任意第三人对案涉房屋行使权利。
申请执行人七建司辩称：1、答辩人是被申请执行人开发建设本案所涉建设项目的施工总包单位，答辩人按约完成工程建设，富康公司拖欠工程款主要是民工工资，答辩人申请诉前财产保全有法定理由；2、本案所涉的房屋其初始所有权属于富康公司且已完成初始登记，本案所涉房屋的《商品房买卖合同》已经生效判决判决解除，案外人只享有要求返还购房款的权利，不享有对抗查封、扣押、冻结房屋的权益；3、商品房预售合同备案是对商品房买卖合同的备案，不是对房屋所有权登记，备案并不意味案外人取得了房屋所有权，而且随着《商品房买卖合同》的解除，备案应当随之注销，且房屋未实际交付，无论备案是否注销，均不对抗查封、扣押、冻结。案外人的执行异议申请理由不能成立，应当依法驳回其申请。
富康公司未进行答辩。
本院经审查查明：易天喜等与富康公司先后签订《商品房买卖合同》及《补充合同》，约定购买富康公司位于德阳市华山路与湘江路交汇处熙城商务用房95套，分别通过一次性付款方式或按揭付款等方式向富康公司支付了购房款等，后双方因房屋交付标准发生争议，诉至法院，请求解除商品房买卖合同，经德阳市旌阳区人民法院判决，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除，返还购房款，支付违约金等。判决生效后，富康公司未自动履行返还款项义务，易天喜等向德阳市旌阳区人民法院申请强制执行。在执行中，德阳市旌阳区人民法院对本案所涉的房屋等进行了查封，并进入评估、拍卖程序。
2017年5月15日，七建司向本院提起诉前财产保全申请，因建筑工程施工合同纠纷申请诉前财产保全，请求冻结被申请人富康公司的银行存款人民币4200万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。本院作出（2017）川06财保1号民事裁定，裁定冻结被申请人富康公司的银行存款人民币4200万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。2017年5月22日，本院发出（2017）川06执85-1号协助执行通知：对德阳市富康房地产开发有限公司名下的105套商务用房予以查封。该105套商务用房中包含本案所涉的95套房屋。
本案所涉房屋，在住建部门的商品房预售登记备案信息中，现仍处于网签备案登记状态，本案案涉地登记部门对商品房买卖中的备案登记，在实际上基本实现着受让物权预告登记的功能，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第十五条也体现了买受人对备案登记房屋合同权利的性质。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人对执行标的提出异议的，由执行法院初步审查并作出相应的处理，在执行异议程序中对异议的审查只是初步审查，其后，如果当事人对异议涉及实体权利仍存争议，最终将通过诉讼程序解决。本案中案外人与富康公司签订《商品房买卖合同》后，支付了相关款项，并进行了商品房预售备案登记，后虽经判决解除合同，但富康公司未返还购房款等，且至今并未注销预售备案登记。鉴于案涉房屋登记方式在本地的现实做法，基本实现了预告登记的功能。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。故对案涉房屋现不宜采取执行行为。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止德阳市中级人民法院（2017）川06执85-1号协助执行通知确定的105套商务用房中的本案所涉的95套商务用房的执行。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 黄晓宇
审判员 王 剑
审判员 孔祥明
二〇一七年八月十一日
书记员 彭海凤