广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1202民初1259号
原告：陈棋，男，1976年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。
委托诉讼代理人：余琛，广东余黎张律师事务所律师。
被告：伍绍杰，男，1986年6月24日出生，汉族，身份证住址广东省怀集县。
第三人：肇庆市世华房地产代理有限公司，住所地肇庆市端州区77区荷苑E2-4号首层，统一社会信用代码91441200MA4UJHEE5T。
法定代表人：胡鑫。
委托诉讼代理人：黄昉玥、彭鸿宏，均系该公司员工。
原告陈棋诉被告伍绍杰、第三人肇庆市世华房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，分别于同年4月19日、4月26日公开开庭进行了审理。原告陈棋及其委托诉讼代理人余琛，被告伍绍杰，第三人的委托诉讼代理人彭鸿宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2017年12月，原告因需购买二手商品房，遂委托第三人肇庆市世华房地产代理有限公司代为寻找房源，同时，被告预出售其名下位于肇庆市××州区××路××山河花园××区××楼××单元××房的物业。后在第三人的撮合并经各方协商一致，原、被告与第三人三方于2017年12月15日签订关于上述房屋的《房屋买卖合同》。合同约定，该房屋总成交价为103万元，签订本合同时，由原告支付5万元定金，待卖方办理房产证（初始登记）当天原告再支付10万元，另外在房屋过户当天原告再支付35万元，余下53万元由银行按揭的方式支付。另外合同约定，中介服务费15450元由买方支付，一方违约导致交易不能进行或者交易取消的，违约方须赔偿另一方已支付的中介服务费。合同还约定，卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。
签订合同当天，原告通过第三人向被告支付了购房定金5万元，并向第三人支付了中介服务费15450元，被告以及第三人均出具了相应的收款收据给原告收执。然而，被告收取原告定金后，以各种理由推托，迟迟不愿配合履行合同，既怠于申办该房屋的产权证书（办出新证依约须将产权证书交第三人保管），更没有依约配合办理房屋过户手续，后经原告和第三人多次催办，被告才承认该房屋已高价转卖他人，且已与新的买受人办理了房屋过户手续，后又被其前妻罗莲花向怀集县人民法院申请查封，因此被告明确表示不再也无法继续履行合同，但迟迟不肯与原告协商违约赔偿事宜。
原告认为，原被告之间签订的《房屋买卖合同》依法成立、合法有效，应受到法律的保护。原告在签订合同后，已忠实履行自身合同义务，但被告违反三方签订的《房屋买卖合同》第四条第（一）项、第（三）项、第（五）项等多项约定和诚信义务，眼见房价升值后见利忘义，将案涉房屋一房多卖，拒不出售标的物业给原告，且该房屋又被司法机关查封，违背社会诚信和瑕疵担保责任，构成根本违约，依照《房屋买卖合同》第四条第（二）项、第（三）项的约定，被告应当赔偿原告已支付的中介服务费15450元，以及还应支付物业成交价的10%的违约金103000元给原告，且应当退还原告已支付的5万元购房定金。为维护原告的合法权利，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告退还已收取原告陈棋的购房定金50000元，并自原告起诉之日起按同期贷款利率支付占用利息至被告实际退还该款项时止；二、被告向原告支付物业成交价10%的违约金103000元；三、被告向原告支付中介服务费15450元；四、被告承担本案的全部诉讼费用。
在庭审中，原告撤回要求被告支付定金利息的诉讼请求。
被告辩称，一、被告在2017年12月15日与原告、第三人签订买卖合同，按约定当天应支付50000元作为定金，出于信任，原告当天提前写好收条。但签合同的当天，原告和第三人没有按期到帐，直至签订合同的第二天，才有第三人以吴卫巍的名义转入28000元给被告（此为原告的第一次违约）。二、被告提供银行流水帐作为证据（2017年12月1日至2017年12月31日），证明原告并没有按合同支付足额的定金50000元。至今，原告或第三人没有按合同支付余下的22000元，此为原告的第二次违约金。从原告方提供的证据中，被告没有足额收到50000元定金，经被告向原告和第三人多次提醒，原告和第三人均没有履行合同，原告二次违约在先，原告有权没收定金和再次出卖的权利，虽然现还没有进行实质性转让。原告提出的诉讼与被告无关，原告如有向第三人支付什么费用，应向第三人追讨，原告在没有完成买卖前提前支付中介费，也没有向第三人列为被告，这都有违常理，原告所称的损失与被告无关。综上所述，请求法院驳回原告所有的诉讼请求。
第三人述称，第三人同意原告的起诉意见。
经审理查明：2017年12月14日，原告（乙方、买方）与第三人（甲方、代理方）签订《承购确认书》，约定乙方对位于锦绣山河悦澜湾5栋XXX房有购买意向，在签订本确认书时交付5000元给甲方代为保管，作为购买该房地产的保证金；房地产成交后，乙方仍需即时付给甲方该房地产成交价的1.5%作为咨询及中介服务费。同日，原告向第三人支付保证金5000元，同时第三人向原告出具了《收款收据》。
2017年12月15日，原告（买方）与被告（卖方）在第三人的居间下签订了《房屋买卖合同》,约定原告购买被告名下的肇庆市端州区大鼎路以南龟山路东侧肇庆市锦绣山河花园二区5号楼1单元XXX房。在《房屋买卖合同》中，原、被告对房屋的基本情况、房价款、付款方式及期限、过户时间、双方权利义务、违约责任等进行了约定。
其中合同第二条“成交价、付款方式和税费约定”约定，该物业成交价为人民币1030000元，此次交易所产生的税费由买方支付；签订合同时支付50000元作为定金首付款450000元由买方在过户当天直接支付给卖方，房价余款530000元办理银行按揭付款。
合同第四条“权利义务与违约责任”约定，卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责；买方于本合同签订之日向经纪方支付15450元作为咨询及中介服务费；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%做违约金……
合同第十条“叁方约定的其他事项”约定，经买卖双方协商，约定于待卖方出房产证当天，买方再支付100000元；经买卖双方协商，卖方承诺两个半月时间办妥银行解押，除去工作日……
签订上述合同后，原告通过微信转账的方式向第三人的员工周云彬支付了20000元，通过银行卡转账的方式向第三人支付了40450元。同日，被告出具两份定金收条，其中一份收条载明：“本人伍绍杰（身份证号码：）收到陈棋（身份证号码：）交来肇庆市锦绣山河花园二区5号楼18层1单元XXX房（物业）之购房定金人民币20000元。备注：现金收取”。另一份收条载明：“本人伍绍杰（身份证号码：）收到陈棋（身份证号码：）交来肇庆市锦绣山河花园2区5号楼18层1单元XXX房（物业）之购房定金人民币50000元。备注：以银行卡到帐为准”。2017年12月16日，第三人通过银行转账向被告支付28000元。后因被告未能按照合同约定办理案涉房屋的过户手续，原告经多次催促无果诉至本院。
另查明:根据不动产权属登记信息查询证明显示，肇庆市××州区××路××山河花园××区××楼××单元××房的权属人系被告，广东省怀集县人民法院于2018年3月13日以（2018）粤1224执保14号民事裁定查封案涉房屋。
又查明，2017年10月16日，被告收取第三人代理出售案涉房地产的保证金2000元。2017年12月15日，第三人向原告出具收款收据，载明收取原告中介服务费15450元。根据第三人与被告的通话录音，被告称已将案涉房屋另行出售给案外人，并愿意协商赔偿问题。
关于支付定金50000元的问题。原告陈述称：我方已向第三人足额支付了定金50000元、中介服务费15450元，第三人通过银行转账、现金支付的方式向被告足额支付50000元，被告亦向我方出具50000元的定金收条。被告陈述称：我方确认分别于2017年10月16日、2017年12月16日收取2000元、28000元，合计定金30000元，但没有收到第三人现金支付的20000元。第三人陈述称：根据行业习惯，原告支付的定金是先支付到我方的账户，再由我方将定金支付给被告。我方在收取了原告50000元定金后，被告就出具了一份50000元的定金收条给原告。签订合同当晚，被告向我方提出要现金收取定金，于是我方就将原告支付给我方员工的20000元提现后支付给被告，被告收到现金20000元后另行向我方出具了一份20000元的《定金收条》，而且该《定金收条》的备注上注明现金支取。另外，我方通过银行转账的方式支付了30000元给被告，被告对该30000元予以确认。
关于被告为何另行向第三人出具了一份20000元的《定金收条》的问题。在庭审中，被告对该份收条的真实性予以确认，但不记得为何另行向第三人出具这份收条，其称在签订该份收条时备注上没有写“现金收取”的字样，是事后添加上去的。被告认为《定金收条》上“现金收取”属事后添加，本院在庭审中向被告释明有权对上述《定金收条》上的“现金收取”的字样申请鉴定，但被告未在本院指定的期限提出鉴定申请。
上述事实，有房屋买卖合同、定金收条、收款收据、通话录音，银行交易记录等证据予以佐证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2017年12月15日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。双方均应依约全面履行。根据各方当事人的争论焦点，本院作如下评析：
（一）关于被告是否足额收取定金50000元的问题。原告通过微信、银行卡转账的方式向第三人支付定金50000元的事实清楚，证据成分，本院予以确认。被告确认分别于2017年10月16日、2017年12月16日收到第三人支付的2000元、28000元，但其称并未在2017年12月15日收到第三人现金支付的20000元。首先，根据查明的事实，被告在出具50000元的《定金收条》的情况下，另行出具了一份20000元的《定金收条》给第三人，被告对此未能作出合理解释，亦不符合交易习惯。其次，根据第三人与被告的通话录音，被告未提出要求原告支付定金的问题，亦承认其已与他人另行签订房屋买卖合同，并同意协商赔偿事宜。再次，被告虽对20000元的《定金收条》上注明的“现金收取”字样提出异议，但其未在本院指定的期限内提出鉴定申请，被告应承担举证不能的不利后果。综上，结合本案的证据及交易习惯，本院足以认定被告已足额收取定金50000元。对被告所提之抗辩，本院不予采纳。
（二）关于被告如何承担违约责任的问题。在本案中，原告依约向被告支付定金50000元，被告在庭审中亦确认已将案涉房屋另行出售给案外人，且案涉房屋因被告的其他纠纷被查封无法办理过户手续，案涉房屋存在权利限制，至今尚未解除查封，已导致原告获得房屋产权的合同目的根本无法实现。因此被告的行为已经违反了合同的约定，构成违约。在合同目的根本无法实现的情况下，根据《中华人民共合同合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款”的规定及合同关于违约金的约定，原告要求被告退还购房定金50000元及支付违约金103000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告支付中介服务费15450元的诉讼请求，因《房地产买卖合同》对中介服务费已有约定，该部分损失由违约方承担，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告伍绍杰于本判决生效之日起十日内向原告陈棋返还定金50000元。
二、被告伍绍杰于本判决生效之日起十日内向原告陈棋支付违约金103000元。
三、被告伍绍杰于本判决生效后十日内向原告陈棋支付中介服务费15450元。
本案案件受理费1835元、财产保全申请费1362.25元（原告陈棋已预交），以上合计3197.25元，由被告伍绍杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭锦
二〇一八年五月十八日
书记员 黄捷