浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）温苍民初字第768号
原告：温甲。
委托代理人：屠某某。
被告：张甲。
委托代理人：陈丙。
被告：陈甲。
被告：陈乙。
原告温甲为与被告张甲、陈甲、陈乙房屋买卖合同纠纷
一案，原告于2011年6月13日向本院提起诉讼。本院于同日受
理后，依法组成合议庭，于2011年7月19日和10月12日公开开
庭审理了本案。原告及其委托代理人和被告张甲及其委托代理
人到庭参加诉讼，被告陈甲、陈乙经本院合法传唤无正当理由
拒不到庭。本案现已审理终结。
原告温甲起诉称：原告和被告张甲、陈甲夫妇系儿女亲
家。被告张甲、陈甲因资金周转困难，将位于苍南县灵溪镇宫
××对务××路××号房屋转让给原告，经协商议定房屋价值
130万元，于2010年11月24日签订房屋买卖契约，被告张甲、
陈甲、陈乙亲自在契约上捺指印，并出具收到购房款130万元
的收据。契约签订后，被告方提出要求三个月内即至2011年2
月底前如资金有好转，付清本息赎回房屋。原告考虑到双方系
姻亲，当即表示同意，随即又签订补充协议。到期后，被告未能按约定付清本息，房屋已经卖断。原告多次催促被告腾空房
屋搬出，被告不予理睬。为此，诉请判令：1、确认原、被告
于2010年11月25日签订的关某某南县灵溪镇对务北路21号房屋
买卖契约有效；2、被告立即腾空并搬出苍南县灵溪镇对务北
路21号房屋。
原告在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：
1、身份证、结婚证、户口册，以证明原、被告主体资格
；
2、房屋交易定金某同书、转让房屋某某、补充协议，以
证明被告将涉案房屋转让给原告；
3、收款条，以证明被告已收取原告购房款130万元；
4、个人违法建房补办用地审批表、苍南县土地管某某违
法用地行政处罚决定书、建筑物变卖通知书、征地收费计算单
、罚没款收据、设施费收据，以证明涉案房屋为合法建筑物。
被告张甲、陈甲答辩称：1、双方签订的涉案房屋买卖契
约无效。被告于1993年所建的涉案房屋虽然经过苍南县土管局
的行政处罚和建筑物变卖，但被告在2003年申请个人违法建房
补办用地审批至今仍未征得苍南县国土资源管某某和苍南县人
民政府的合法用地审批，没有取得土地使用证，且苍南县人民
政府已经停止办理个人违法建房历史遗留问题，补办个人建房
手续已不可能，因此涉案房屋属违法建筑。2、双方签订的房
屋买卖契约并非本人真实意思表示。事实上，被告陈甲于2009
年9月30日向原告借款30万元，原告便借机以高额贷款利率相
要求。2010年11月经结算，计欠本息90万元（期间已偿还利息82000元）。后原告见被告无力偿还高额借款，便强行要求被
告将涉案房屋卖给原告，并在契约补充协议、房屋交易定金某
同书及收款条中注明：张甲、陈甲夫妇在出售房屋三个月时间
内有权赎回，但必须按出卖房屋总款额叠加累计每月利息6万
元，再合计总房款数一次性归还给买方后，才能赎回房屋及产
权资料。被告认为，双方是借款关系在先，后受原告强迫交易
，出卖房屋并不是被告的真实意思表示。如果双方存在房屋买
卖关系，就不存在赎回之说法，应驳回原告的诉讼请求。
被告陈乙未作答辩。
被告张甲、陈甲、陈乙未在本院指定的举证期限内提供
证据材料。
原告提供的上述证据，经庭审出示质证，到庭被告对证
据1、2没有异议，对其证明力予以确认；对证据3认为被告只
收到原告方70万元，本院认为，该证据结合原告的陈述，双方
签订房屋买卖契约时，原告只支付给被告购房款40万元，另外
90万元是原告的儿子温乙替岳父即被告陈甲还债后予以扣除，
对其证明力予以确认；对证据4真实性没有异议，但认为涉案
房屋是违法建筑。本院认为，该组证据只能证明涉案房屋已经
土地管理部门处理，属于不影响城市规划又符合用地审批条件
的回购房，并向当地政府交纳了公共设施费。
本院经审理，认定事实如下：2010年11月间，被告方某
缺少资金，与原告签订房屋交易定金某同书，约定被告方愿将
位于苍南县灵溪镇宫××对务××路××号房屋一间作价130
万元出卖给原告；原告于2010年11月24日暂付给被告方甲90万元；原告于2010年11月28日前立契付款40万元；被告方于2011
年3月30日前将房屋交付给原告方乙、使用。2010年11月25日
，双方经苍南县灵溪镇顺心房地产交易经纪服务站中介，按上
述约定的价格，签订了房屋买卖契约。同日，双方又经苍南县
灵溪镇顺心房地产交易经纪服务站中介，签订了房屋买卖契约
补充协议，约定被告方在出售房屋三个月时间内有权赎回，但
必须按出卖房屋总款额叠加累计每月利息6万元，再合计总房
款一次性归还给原告后，才能赎回房屋及产权资料，自立契之
日起至2011年2月底止，否则原告有权决定将房屋转给第三方
，等等。同日，被告方出具收款条，载明：今收温甲购买苍南
县灵溪镇宫××对务××路××号房屋总款额130万元。如果
在2011年3月30日前要赎回房屋，本人陈甲、张甲必须把售房
款连带每月6万元利息累计付清给买方后，才能赎回房屋及该
房有关资料。立契当日，原告付清购房款130万元（其中，支
付现金40万元；被告方欠原告儿子温乙90万元抵作购房款）。
另查明，1993年3月份，张甲等九户未经法定机关批准，
擅自占用灵溪镇宫后陈丁集体土地兴建私宅，至同年12月份建
成一幢九间五层半砖混结构楼房，从灵溪镇对务北路17号至33
号，涉案房屋位于该幢房屋21号。苍南县土地管某某于2001年
11月30日作出苍某罚字（2001）43号违法用地行政处罚决定书
，处罚如下：1、责令张甲等九户退还非法占用的宫后陈丁集
体土地；2、没收张甲等九户在非法××层半楼房。2002年1月
20日，苍南县国土资源局（国土资源局和规划建设局合署办公
）向张甲户发出建（构）筑物变卖通知书，内容如下：经研究决定，我局苍某罚字（2001）43号行政处罚决定书所没收的建
（构）筑物，依照有关法律政策规定，现同意作价由你购回，
变卖款计9000元，该款项限于2002年1月30日前送交县农行。
逾期不履行的，我局将依法申请县人民法院强制执行。2002年
2月2日，张甲向苍南县国土资源局交纳了变卖款9000元。2003
年5月29日，张甲户填写了苍南县个人违法建房补办用地审批
表，在该审批表意见栏上，村委会意见为同意补办；苍南县国
土资源局灵溪管理所意见为同意上报；苍南县灵溪镇人民政府
意见为补办用地、同意上报。2004年11月19日，苍南县灵溪镇
城建管某某收取张甲户公共设施费6000元。
另查明，该幢九间房屋中，位于苍南县××对务××路
××号（陈戊星户转让给蒋某某）、对务北路25号（陈维完户
转让给张乙）、对务北路29号、对务北路31号（陈己转让陈庚
）已经办理了房屋权属证书。
本院认为：原、被告签订的房屋交易定金某同书、转让
房屋某某、补充协议系双方当事人的真实意思表示，除赎回房
屋购房款利率约定过高违反法律规定外，其他内容不违反法律
法规效力性强制性规定，应认定为有效。认定涉案房屋买卖合
同有效理由如下：
1、1998年6月29日，苍南县人民政府下发了《关于对全
县非农业建设用地清查中土地违法行为的处理规定》，其中第
一条第（二）项规定，对不严重影响城市规划的非法占用土地
，又符合用地审批条件的，地上建筑物及其他设施予以没收，
经有资质的评估机构评估后，可根据当事人的要求按评估价由其回购。通观本案事实，涉案房屋是符合上述政策的回购房，
在当地人民政府及职能部门未作出其他处罚时，涉案房屋不能
认定为违法建筑。
2、2005年7月22日，苍南县人民政府下发了《关于清理
个人住宅违法用地建设历史遗留问题的通知》、苍南县人民政
府办公室下发了《关于个人住宅违法用地清理补办实施细则》
，对于已经国土资源部门处罚，建成住宅已入住的个别建房户
，给予补办用地手续。涉案同幢房屋即苍南县××对务××路
××号、25号、29号、31号房屋均按上述政策已经办理了房屋
权属证书。可见，涉案房屋是在能够补办用地手续情况下，而
未办理完毕相关手续，以致未取得房屋权属证书。
3、根据苍南县人民政府办公室于2007年9月28日下发的
《苍南县征用为国有土地房屋拆迁管理暂行办法》第四十八条
第（三）项规定，1992年10月31日国土资源部航空拍摄之后至
1999年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》颁布之前所建
的房屋，被拆迁人持有当地乡（镇）人民政府越权批准的建房
文件（或罚款凭证），但未经土地管理部门处理过的，房屋按
评估价的百分之七十予以补偿安置。据此，涉案房屋现地处县
城规划区内的街道，所在村居土地功能性质已经转化为建设用
地，如被拆迁，其符合上述补偿安置之条件。
综上，涉案房屋系已经土地管理部门处理，作为不影响
城市规划又符合用地审批条件的回购房，并向当地政府交纳了
公共设施费。涉案房屋就现有执行政策，也符合拆迁补偿安置
之条件。目前，只不过是政府职能部门停止补办用地手续和产权证书。为维护交易安全，有效制止故意毁约行为的发生，特
别是本案被告在缺少资金的情况下出卖涉案房屋，收取购房款
后，当买方即本案原告要求其履行合同相关义务时，被告方却
以政府职能部门停止办理回购房权属证书，涉案房屋属违章建
筑作为抗辩理由，认为双方签订的房屋买卖合同无效，同时又
在调解过程中明确承认无力返还购房款，有违诚实信用之原则
。据此，应认定诉争房屋买卖合同有效。对于被告辩称涉案房
屋买卖涉及强迫交易、高利放贷，均无提供证据佐证，本院不
予采信。
根据我国法律规定，买卖合同的效力直接包括出卖人应
当向买受人交付标的物，将标的物的占有直接转移于买受人，
使标的物处于买受人的实际控制之下。现原告诉请理由正当，
于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十
四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一
百三十条之规定，判决如下：
一、确认温甲与张甲、陈甲、陈乙签订的关某某南县灵
溪镇对务北路21号房屋买卖合同有效；
二、张甲、陈甲、陈乙应于本判决生效后三个月内腾空
并搬出苍南县灵溪镇对务北路21号房屋。
本案受理费80元，由张甲、陈甲、陈乙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上
诉案件受理费80元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结
算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号319-
2999010140006651。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 章华
审 判 员 江新源
人民陪审员 蒋慧智
二〇一一年十二月十三日
书 记 员 吴杨杨
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照
其规定。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或
者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。