河北省高级人民法院
行 政 裁 定 书
（2015）冀行终字第196号
上诉人（原审原告）邢某某，女，1974年10月5日出生，汉族，住青县。
上诉人（原审原告）谢某某，男，1955年10月8日出生，汉族，住青县。
上诉人（原审原告）李某某，女，1972年5月12日出生，汉族，住青县。
上诉人（原审原告）王某某，男，1972年7月22日出生，汉族，住青县。
上诉人（原审原告）周某某，女，1981年2月23日出生，汉族，住青县。
上诉人（原审原告）孙某某，男，1961年12月24日出生，汉族，住青县。
上诉人（原审原告）尹某某，男，1956年10月29日出生，汉族，住青县。
被上诉人（原审被告）青县人民政府。
法定代表人车军，县长。
被上诉人（原审第三人）沧州佳诚房地产开发有限公司。
法定代表人张彦田，总经理。
委托代理人段作如，河北精忠致远律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）青县海子城市花园小区业主委员会。
负责人王锡伯，主任。
委托代理人李正强，河北精忠致远律师事务所律师。
上诉人邢某某等7人因土地行政登记一案，不服沧州市中级人民法院（2015）沧行初字第61号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。
原审查明，邢某某等7人为青县海子城市花园小区业主。2013年青县海子城市花园小区业主委员会（以下简称“海子业委会”）为了改善小区环境，减少污染，在小区内张贴了公告，内容为：为了响应上级号召，治理污染，加之锅炉老化，每年维修用去太多的维修资金，业主呼声高、意见大，业主委员会经过几次会议讨论，为了长久之计把锅炉供暖改为集中供热。把原来锅炉房所占地块，东西长52米，南北宽26.7米，共计1388.4平方米出让给开发商，在这块地上建七层住宅楼，由开发商给广大业主缴纳集中供暖入网费。现在入户调查，争取广大业主的意见。公告张贴后，海子业委会组织人员对整个小区所属的三个区域进行了入户调查，结果为小区914户居民，同意837户，不同意41户，联系不上36户，确定同意进行�地出让的住户比例91.57%。原锅炉房在小区西区，占地与小区西区占地为同一个土地使用证，共有业主499户，建筑面积55445.66平方米，超过专有部分占建筑物总面积80%的业主且占总人数80%以上的业主同意出让锅炉房用地以将锅炉供暖改为集中供热。2013年10月，海子业委会在大多数业主同意的情况下与沧州佳诚房地产开发有限公司（以下简称“佳诚公司”）签订了协议书，将锅炉房用地转让给佳诚公司，佳诚公司负担海子城市花园小区业主的集中供暖入网费260万元及相关费用，佳诚公司负责销售所建楼房，并享有收益权。2013年10月7日海子业委会将以上情况公告通知了全体业主。
原审认为，2005年8月15日最高人民法院给安徽省高院的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》认为“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼”。根据以上复函的规定，业主委员会可以代表业主对外进行民事活动，所产生的后果及于全体业主。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部�占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，就小区原锅炉房所占地块转让给开发商，建七层住宅楼，由开发商给广大业主缴纳集中供暖入网费事项，海子城市花园小区的业主大会采用了书面征求意见的形式，小区西区专有部分占建筑物总面积超80%的业主且占总人数超过80%的业主已经同意，因此海子业委会与佳诚公司签订了协议书，该协议书符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款的规定，也符合《物业管理条例》第十二条第一款、第二款的规定，根据《物业管理条例》第十二条第四款的规定，该协议书对包括邢某某等7人在内的业主具有约束力。邢某某等7人如果认为该协议书侵害了其合法权益，其可以根据《物业管理条例》第十二条第五款的规定，请求人民法院予以撤销。因邢某某等7人并未请求人民法院撤销协议书，因此邢某某等7人受到该协议的约束，其不能成为青县人民政府为佳诚公司进行土地行政登记行为的利害关系人，其无权请求人民法院撤销该土地行政登记行为，即邢某某等7人不具备本案的原告主体资格。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定�裁定驳回邢某某等7人的起诉。
邢某某等7人上诉称，一、本案中不存在业主大会决定。第一，被上诉人青县人民政府提交的业主委员会张贴的公告不具有真实性。第二，锅炉房用地为海子城市花园西区业主共同所有，包括上诉人在内的海子城市花园西区业主未同意将锅炉房用地开发收益用于支付海子城市花园东区、北区的集中供暖入网费和补齐海子城市花园东区、北区的房屋维修基金。第三，青县人民政府提交的入户调查表仅是对海子小区供暖系统改造是否同意进行书面征求意见，而未对锅炉房及土地处分进行征求意见，未形成业主大会决定。海子业委会签订《青县海子城市花园小区锅炉房用地合作开发协议书》，不是根据业主大会的授权对外代表业主进行的民事活动，所产生的法律后果不应由全体业主承担。二、《青县海子城市花园小区锅炉房用地合�开发协议书》为无效合同，对上诉人不具有约束力，被上诉人青县人民政府不应受理土地登记申请。第一，锅炉房用地为海子城市花园西区业主共同所有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，其处分应由全体业主同意，因而《青县海子城市花园小区锅炉房用地合作开发协议书》是无效的。第二，海子业委会不具有签署《青县海子城市花园小区锅炉房用地合作开发协议书》的主体资格。根据《河北省土地登记办法》第二十九条的规定，只有海子城市花园的业主才具有向国土资源行政主管部门申请办理土地权利分割变更登记的权利，而海子业委会不具有申请土地登记的资格，其无权签订土地使用权转让合同。第三，根据《土地登记办法》第四十五条第二款的规定，海子业委会在办理登记之前先行转让该土地使用权的，应当依照《土地登记办法》先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。因此，在海子业委会不具备土地登记申请资格的前提下，其无权转让土地使用权。三、一审判决认为上诉人不具备本案的原告主体资格是错误的。第一，上诉人作为青县海子城市花园小区西区的业主，同时也是锅炉房的相邻人，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十三条第一项的规定，上诉人具有本案原告主体资格。第二，上诉人作为青县海子城市花园小区西区共有部分的共有人，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，有权请求排除妨害、恢复原状，人民法院应予支持。综上所述，要求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人青县人民政府辩称，一、海子业委会有权代表业主转让锅炉房用地。根据《物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，锅炉房用地为业主共有。海子城市花园小区业主大会召开方式合法，各业主充分了解相关内容，参加业主大会会议的业主已远远超过《物业管理条例》第十二条规定的业主人数条件。原锅炉房占地与小区西区占地为同一个土地使用证，超过专有部分占有建筑物总面积80%的业主且占总人数80%以上的业主同意出让锅炉房用地以将锅炉供暖改为集中供热。二、海子业委会做为土地使用权转让方进行土地转让申请变更登记符合法律规定。依据《关于春雨花园业主委员�是否具有民事诉讼主体资格的复函》，业主委员会具有民事主体资格，海子业委会与佳诚公司签订《青县海子城市花园小区锅炉房用地合作开发协议书》是业主会议决定的继续。上诉人以《河北省土地登记办法》第二十九的规定否定业主委员会的权利属对法律规定的曲解，小区业主办理土地权利分割变更登记的对象应是专有部分。上诉人所依据的《土地登记办法》第四十五条第二款是指因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，再行转让土地使用权，此规定与本案缺乏关联性。三、海子业委会代表全体业主进行锅炉房用地转让符合规定，不存在被撤销的状况。即使业主大会或业主委员会的决定侵犯了七上诉人的权益，如其放弃撤销权，依据《物权法》第七十八条第二款的规定亦应受到决定的约束。法律已赋予海子业委会可以签订�城市花园小区锅炉房用地合作开发协议书》的权利，个人未取得合法授权或法律有特别规定的情况下是无权行使法人单位或组织权利的，一审裁定上诉人不具备主体资格正确。第四，上诉人依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定认为其具有诉讼主体资格不当，此规定是关于民事权利主体资格的要求，非行政诉讼主体资格的规定。综上所述，请求驳回上诉人上诉，维持一审裁定。
被上诉人佳诚公司辩称，一、以出让青县海子花园小区原锅炉房占地所得资金进行小区的集中供热改造，是小区绝大多数业主意志的体现，海子业委会与佳诚公司签订相关土地转让合同是实现广大业主的意志。二、本案中，根据《物业管理条例》及《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的�函》规定，佳诚公司与海子业委会签订的《合作开发协议书》合法有效。三、上诉人不是本案适格原告。七上诉人仅仅是海子城市花园小区900多户业主中的极小部分，不足以代表业主的主体。上诉人如以共有人身份根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十四条请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，应当向法院提起民事诉讼，并非行政诉讼的受理范围，一审法院驳回起诉并无任何不当。四、青县海子花园小区是一个整体，由一个开发商开发、共用一个锅炉房、共用一个储煤场、共用一套供热系统、共有一个业主委员会，因此该小区就应作为一个整体对待，处理该小区的事务应由全体业主决定而不是仅仅公路西侧小区的业主决定。综上所述，请求驳回邢某某等七人的上诉请求。
被上诉人海子业委会辩称，一、以出让青县海子花园小区原锅炉房占地所得资金进行小区的集中供热改造，是小区绝大多数业主意志的体现，答辩人与佳诚公司签订相关土地转让合同是实现广大业主的意志。二、在本案中，海子业委会有权与佳诚公司签订合同。三、上诉人无权起诉，并非适格的诉讼主体。请求驳回上诉人的上诉请求。
本案二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、七十六条和《物业管理条例》第十二条、第十五条的规定，业主大会有权决定有关共有权利的相关事项，业主大会做出的决定对物业管理区域内全体业主具有约束力，业主委员会属于业主大会的执行机构。海子城市花园西区原锅炉房用地属于海子城市花园物业的共有部分，对于青县人民政府将海子城市花园西区原锅炉房用地为佳诚公司进行国有土地建设用地使用权登记的行政行为，可以由代表全体业主利益的海子业委会提出相关法律上的主张。上诉人等七人作为海子城市花园小区全体业主的一部分，无权以个人名义对青县人民政府的上述行为提起行政诉讼，其不具备本案原告主体资格。如上诉人认为海子城市花园小区业主大会所做出的决定侵害了其合法权益，可以根据《物业管理条例》第十二条第五款的规定，请求人民法院予以撤销。综上，上诉人上诉请求和理由不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 魏立超
代理审判员 江 悦
代理审判员 赵明辉
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 简 毅