宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终2026号
上诉人（原审被告）：灵武市欣荣房地产开发有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区灵武市。
法定代理人：陈欣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨学良，宁夏灵州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：季峰，男，1968年10月23日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区灵武市。
委托诉讼代理人：翟俊瑛，宁夏迪通律师事务所律师。
原审被告：灵武市欣华建筑安装工程有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区灵武市。
法定代表人陈志华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨学良，宁夏灵州律师事务所律师。
上诉人灵武市欣荣房地产开发有限责任公司（以下简称欣荣公司）因与被上诉人季峰、原审被告灵武市欣华建筑安装工程有限责任公司（以下简称欣华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2016）宁0181民初1657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人欣荣公司与原审被告欣华公司的委托诉讼代理人杨学良，被上诉人季峰的委托诉讼代理人翟俊瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欣荣公司上诉请求：1、依法撤销灵武市人民法院（2016）宁0181民初字第1657号民事判决，发回重审或改判驳回季峰的诉讼请求；2、请求本案上诉费由季峰承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。欣荣公司与季峰不存在商品房买卖合同关系。2014年，欣荣公司将灵武市鑫盛绒都B区建设工程发包给欣华公司，欣华公司将部分涉案工程承包给王德，王德又包给案外人季建兴，案外人季建兴在施工的过程中，因缺乏资金，以向他人周转资金为由，采取欺骗的手段让欣华公司与其签订房屋抵顶协议，以便筹集资金完成施工，后又转让给其亲属季峰，该协议应属无效协议。季峰在欣华公司所建工程尚未竣工验收，房屋未交付的情况下，利用欣荣公司工作人员的疏忽，擅自装修房屋，造成事实占有的假象，且欣荣公司与季峰未签订商品房买卖合同，又未收取购房款，也未交付房屋，季峰在未与欣荣公司形成商品房买卖合同法律关系的情况下，其与案外人季建兴骗取占有欣荣公司的房屋。因此，一审法院认定事实错误，季峰的诉讼请求缺乏事实根据，该请求不应得到支持。2、由于该房屋至今未竣工验收，未能交付使用。一审法院判决欣荣公司承担民事责任，给季峰办理产权手续，属于适用法律错误。
被上诉人季峰辩称，一、一审判决认定事实清楚，双方之间存在真实有效的买卖合同关系，因为欣荣公司认可中途发生的几次顶账行为，并收取季峰因顶账行为产生的费用，所以说欣荣公司不知晓该事实是一种推辞说法；二、一审法院适用法律正确，在欣荣公司为季峰办理入住手续后，双方实际上已经签订了正式的商品房买卖合同书，在办理备案登记的时候因其他原因欣荣公司终止了产权登记的行为，而且并未给季峰交付合同书；三、欣荣公司已经有了预售商品房许可证，其就有义务为季峰办理备案产权登记，至于其与他人的债权债务是否结算，与季峰没有关系；四、欣荣公司已经给季峰交付房屋，已经履行了主要义务，欣荣公司是房子的开发建设者，为季峰办理产权证是其附随义务，依法应予办理，欣荣公司的上诉事实及理由没有事实及法律上的依据，请求依法驳回其上诉请求。
原审被告欣华公司的答辩意见同欣荣公司的上诉请求及事实与理由一致。
季峰向一审法院起诉请求：1、判令欣荣公司、欣华公司为季峰办理灵武市鑫盛绒都B区4-1-1001室商品房产权登记手续；2.本案诉讼费由欣荣公司、欣华公司承担。
一审法院查明，欣荣公司开发灵武市鑫盛绒都B区小区，由欣华公司承建。2014年12月4日，欣华公司与季建兴签订房屋顶账协议。约定，欣华公司将其承建的灵武市鑫盛绒都B区4-1-1001室商品房抵付工程款给季建兴，抵顶工程款价格为404457元；欣华公司同意在未签订商品房买卖合同前，季建兴将该商品房转让第三方。2015年5月16日，季峰与季建兴签订抵账房买卖合同。约定，季建兴将其顶账房（灵武市鑫盛绒都B区4号楼1单元1001室）出售给季峰，房款313983元；交房时间为2015年12月30日；合同签订后，季峰向季建兴支付房款15万元，房屋交付时（交钥匙）支付房款163983元，办理房屋产权登记产生的税费由季峰承担，合同同时约定了其他权利、义务。合同签订后，季峰于2015年5月16日向季建兴支付购房款15万元、于2016年1月22日支付购房款163983元。2015年12月23日，欣荣公司收取季峰物业费669.8元、垃圾清运费300元、公共设施押金1000元、电梯费840元、增压费300元，2016年1月22日，欣荣公司收取季峰顶账房手续费500元。2016年2月，季峰办理房屋入住，并居住至今。
一审法院认为，季峰与季建兴签订的抵账房买卖合同是双方真实、自愿的意思表示，不违反法律规定，为有效的合同。本案中欣荣公司认为欣华公司、季建兴对涉案房屋无处分权。根据本案查明的事实，欣荣公司分别于2015年12月23日、2016年1月22日向季峰收取涉案房屋物业费、垃圾清运费等，欣荣公司证人王德当庭证实，欣荣公司知晓欣华公司将涉案房屋抵顶给季建兴，后季建兴出售给季峰的事实。欣荣公司的上述行为充分表明，涉案房屋在履行过程中，欣荣公司以收取房屋入住所需费用及顶账房手续费方式对欣华公司将房屋抵顶于季建兴、季建兴又出售季峰的行为进行了追认，欣荣公司应当对其追认行为承担民事责任。故欣荣公司抗辩理由不能成立。本案中涉案房屋由欣荣公司开发，应当由欣荣公司为季峰办理房屋产权登记手续。故季峰主张欣荣公司为季峰办理灵武市鑫盛绒都B区4-1-1001室房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持。根据季峰与季建兴签订的顶账房买卖合同约定，办理房屋产权登记产生的税费用由季峰承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条之规定，判决：一、被告灵武市欣荣房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三日内为原告季峰办理灵武市鑫盛绒都B区4-1-1001室商品房产权登记手续（办理过程中产生的税费由原告季峰承担）；二、驳回原告季峰其他的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告灵武市欣荣房地产开发有限责任公司负担。
二审期间，双方当事人未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据本案事实和双方当事人诉辩主张，本案争议焦点是，欣华公司对涉案房屋处分行为的认定。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案欣荣公司是灵武市鑫盛绒都B区商住楼的开发者，是灵武市鑫盛绒都B区4-1-1001室房屋的所有者。2014年12月14日，欣华公司将涉案房屋抵顶季建兴，季建兴依据其与欣华公司的约定，于2015年5月16日将涉案房屋转让给季峰，2015年12月23日、2016年1月22日，欣荣公司向季峰收取涉案房屋入住所需费用及顶账房手续费。该事实证明，欣荣公司以向季峰收取涉案房屋入住所需费用及顶账房手续费的方式对欣华公司对涉案房屋的处分行为进行了追认，根据上述法律规定，季建兴与季峰签订的抵账房买卖合同合法有效，原审据此判决欣荣公司为季峰办理灵武市鑫盛绒都B区4-1-1001室商品房产权登记手续，并无不当。
综上所述，欣荣公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人灵武市欣荣房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 范宁萍
审判员 徐开前
审判员 王文花
二〇一六年十二月十二日
书记员 李丽洁
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。