江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1324民初986号
原告江苏惠佳物业管理有限公司,住所地江苏省泗洪县青阳镇人民南路。
法定代表人耿慧宝，该公司董事长。
委托代理人王娟，该公司会计。
委托代理人杨启东,江苏拓荒者律师事务所律师。
被告江苏嘉恒房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县洪桥头水产城。
法定代表人陈建华，该公司董事长。
委托代理人韩锡安，该公司副经理。
委托代理人张崇练，泗州法律服务�法律工作者。
原告江苏惠佳物业管理有限公司(以下简称惠佳公司)诉被告江苏嘉恒房地产开发有限公司(以下简称嘉恒公司)委托合同纠纷一案，本院于2016年1月28日受理后，依法由审判员汤卫兵适用简易程序于2016年3月25日公开开庭进行审理。因案情复杂，于2016年4月27日裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2016年5月27日第二次公开开庭进行审理，原告惠佳公司委托代理人王娟、杨启东，被告嘉恒公司委托代理人韩锡安、张崇练两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠佳公司诉称：2010年1月30日原、被告前身即泗洪县九龙物业管理有限公司（以下简称九龙公司）和泗洪县华晨置业发展有限公司（以下简称华晨公司）通过协商后,签订了一份《前期物业管理服务合同》,合同约定被告将自己开发建设的位于泗洪县洪桥洪泽湖水产城（以下简称水产城）、华东金谷农资城（以下简称农资城）前期物业委托给原告公司管理，期限为三年，从2010年2月1日至2013年1月31日，但合同履行到2012年3月19日双方经过协商又重新签订了另一份《前期物业管理服务合同》,期限仍然订三年，从2012年3月31日起至2015年3月31日，主要内容仍然为物业管理和代收代缴水电费。合同履行期间原、被告公司名称均进行了变更，分别变更为现在的名称，到2015年10月底，原告通过与被告方进行对账，被告共欠原告垫付水电费256177.94元以及原告受托期间垫付的电力损耗337187.27元，扣除被告预付的电费394379.76元，被告还应给付原告198985.45元，该款项经过双方多次协商均未能达成一致。
综上，原告认为原告系受被告之委托代管其开发的物业，在代管期间代为支付的电损和电费理应由被告承担，但被告拒不支付，据此为维护原告的合法权益，请求依法判令被告立即支付所欠原告为其垫付的水电费198985.45元。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、双方于2010年1月30日、2012年3月29日分别签订的《前期物业管理服务合同》各1份，证明从2010年1月30日至2015年10月期间，被告所开发建设的水产城和农资城物业委托原告进行管理。
2、宿迁市工商局公司变更通知书、被告公司工商登记信息各一份，证明原告是由九龙公司变更为现在惠佳物公司，被告是由华晨置公司变更为现在的嘉恒公司。
3、明细汇总表9张，证明2010年2月至2015年10月25日，原告为被告代管农资城、水产城，被告所欠的水电费共计是256177.94元。
4、2010年2月至2014年6月，农资城、水产城电力损耗表，证明原告为被告代为管理电力损耗已经扣除了向业主包括被告已经公摊的部份电力损耗以后，即337187.27元，同时附有2014年2月至2016年2月电损的情况，向电力公司交纳电费，以及向业主收取的费用的差价。
5、被告所开发的水产城业主委员会出具的情况说明1份，证明业主和物业公司通过多次协商就电损的问题进行协商，从供电部门收取的每度0.867元加上电损后收取0.98元，已经将电损分摊部份给业主。上述收取的电费就是按照这个收取的，超出的部分业主不愿意承担。
6、通知5份，提请函1份。包括原告在受委托管理期间多次向被告发出通知要求被告交纳水电费及电损费用。另1组照片，证明被告私自变更电路，和私拉电线，证明造成电损的主要原因。
7、2014年8月22日被告发送给原告的关于水产城1-10号楼的物业说明，及2014年12月16日被告发送给原告通知，证明原告向被告发送了相关函件。
8、泗洪县供电公司电力客户定比定量用电�议书一份，证明水产城为临时用电，供电公司按照总表收取电费。
被告嘉恒公司辩称：1、被告与原告之间存在物业管理委托合同关系，但是被告不欠原告水电费198985.45元，从2010年2月至2015年10月用电总额是240542.16元，预付394379.76元，扣减收被告多支付的是153837.6元，明细表中可以反映出多支付153837.6元，原告应予以返还多收取的费用，要求被告支付水电费198985.45元，无事实和法律依据。2、原告要求被告承担电力损耗费，没有事实和法律依据，根据原、被告于2010年签订的《物业管理合同》，根据合同约定水产城的电费到供电大厅缴费可分摊给业主和物业使用人，签订的第二章第十条第二项农资城、水产城电损分摊给物业和业主使用人承担，否则因停电造成的损失与甲方无关，对此合同约定的管理事项是十分明确的，原告要求被告承担电力损耗无事实和法律�据。3、原告向实际业主收取的费用已经包含了损耗费用，缴供电局每度是0.867元，收取业主是每度0.98元，多收取了费用，收取被告的费用是每度1元，原告多收取的费用是电力损耗钱，因此原告的起诉无事实和法律依据。
被告嘉恒公司为支持其答辩理由，提供以下证据：
9、2010年1月30日和2012年3月19日的《前期物业管理服务合同》，证实涉案物业的电费及电损均由原告向业主收取，与被告无关。
10、收款收据5份，证明原告向所有业主所收取的电费单价是每度1元和每度0.98元。
11、泗洪县供电局发票核查联和电费的交款单2份，证明原告向供电局为业主交纳的电费是按照每度0.867元和每度0.5383元，以此可以证明原告在收取电费的时候已经将电损分摊到业主身上，因此不存在电损的问题。
庭审中，原、被告对证据的质证意�：
针对原告举证，被告质证认为：对证据1无异议，通过2份合同的明确约定可以证明涉案委托的物业电费的收取是由原告收取，水电损耗分摊给业主由原告收取交给供电公司，损耗费不存在原告为被告垫付交纳；证据2无异议；证据3，水电费汇总表第一项136778.78元有异议，表一、二、三实际金额是118733元，但是原告所提交的表一、二、三反映2010年2月至2011年8月22日为118733元，有可能是原告的笔误。总计应欠水电费240542.16元；证据4有异议，因为被告与原告签订的两份物业管理合同上均有明确约定其分摊费用是分摊给业主和物业的使用人，应由原告收取，与被告无关联性；对证据5不认可，这是原告与业主之间的协议，与被告无关联性，通过该证明可以证明原告所收取的电费其中包含了电损；证据6均是复印件，对真实性不予认可，即使该份证据是真实的，但�与被告也无关联性，因为被告与原告在委托事项上有明确的约定；证据7、8均无异议，但与本案无关联性。
针对被告举证，原告质证认为：证据9无异议，原告是受被告的委托代为管理，代为收取费用，所有的行为都是受被告的委托产生的，应由被告承担；证据10收取0.98元认可，供电局收取的是0.867元，我们和业主协商后按照0.98元收取，没有收取1元，另外还是有电力损耗的；证据11无供电局章，即使是真实存在的，也是2016年以后的我们主张的电损之间，收款联售楼部是按照1元开具的，但是我们是按照0.98元进行计算的，表一、二、三均是按照0.98元来计算的，没有按1元进行计算，对0.86元电价也无异议。
本院认证意见：双方对证据1、2、8、9均无异议，本院予以确认；证据3、4可以证明原告收取电费及向供电公司缴纳电费情况，本院予以确认；证据5�以证明就电费收取，原告与业主委员会协商情况，对其证明效力本院予以确认；证据6、7可以证实双方曾就电费电损等事宜进行过沟通，本院予以确认；证据10、11可以证实被告电费缴纳情况，对其证明效力本院予以确认。
本院经审理查明：2010年1月30日，华晨公司与九龙公司签订前期物业管理服务合同，约定华晨公司将其开发的水产城、农资城委托九龙公司实施物业管理。双方就委托事项、期限等作出约定，其中委托事项中约定九龙公司负责向业主收取物业使用人费用：水产城、农资城水电费，由九龙公按月到供电公司交费大厅交纳，水电损耗及公共水电费，可分摊给业主和物业使用人；办公施工水费由原告收取，按月到供水公司缴纳。委托期限三年，自2010年2月1日起至2013年1月31日。2012年3月9日双方又重新签订物业管理服务合同，其中委托管理事项负责�业主或物业使用人收取费用约定：农资城、水产城电费由业主或物业使用人交费充值，并承担相应的水电费损耗分摊，否则因停电造成的后果与华晨公司无关；办公、施工水费由原告收取，按月到供水公司缴纳。委托期限为2012年3月31日起至2015年3月31日止。上述合同履行过程中，由原告按照约定向业主收取水电费后，向供电、供水部门缴纳。合同履行期间，2010年2月至2015年10月25日，被告因经营需要(售楼处)用水、电，应向原告缴纳水电费256177.94元。2010年2月至2014年6月，原告共向业主收取电费4061407.6元（以0.98元/度收取），向供电公司缴纳电费4398594元（以被告名义，按0.867元/度缴纳），但之间存在337187.27元差额，主要原因为，两处物业为临时用电，供电公司系按总表向该物业收取电费，而原告按每户实际用电量收取，之间存在用电损耗。在此期间被告向原告合计预付电费394379.76元。原告认为，用电损耗应该由被告承担，扣除被告预付电费后，要求被告给付电费198985.45元，双方协商未果，因而成讼。
另查明：九龙公司名称于2014年4月23日变更为惠佳公司，华晨公司后变更为嘉恒公司。在双方合同履行过程中，原告就电费收取价格曾与水产城业主委员会协商，业主委员会同意按0.98元/度缴纳电费，超出部分不同意承担。
本案争议焦点为：原告向供电公司缴纳电费与收取业主电费差额部分应由谁承担。
本院认为：依据物业管理条例的规定，前期物业管理服务合同是指在物业区域内的业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由房地产开发商与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同，目的是为开发商所开发的物业提供前期物业服务。根据合同内容分析，其具有委托合同性质。本案原、被告争议系�合同履行过程中，原告受被告委托管理的两处物业电费收取及向供电公司缴纳的差额，即用电损耗由谁承担。原、被告之间在两份前期物业管理服务合同中关于用电损耗分别约定为“水产城、农资城水电费，由九龙公按月到供电公司交费大厅交纳，水电损耗及公共水电费，可分摊给业主和物业使用人“、“农资城、水产城电费由业主或物业使用人交费充值，并承担相应的水电费损耗分摊，否则因停电造成的后果与华晨公司无关”，可以认定双方在签订合同时已经预见到原告在接受被告委托从事物业管理服务过程中应该存在公共电费及用电损耗。虽然双方约定将用电损耗分摊给业主，企业实际也将部分损耗分摊给业主，但是原告仍多交电费337187.27元。根据合同约定原告只是接受委托代收电费，其没有承担电损义务。而之所以需要由物业公司代收电费，系因为被告所�发的农资城及水产城在双方合同履行过程中仍属临时用电，与供电企业建立合同关系的是开发商，业主未与供电企业建立直接的供用电缴费关系，对此责任应由开发企业即本案被告承担。虽然在与原告的物业合同约定电损由业主承担，但是该合同涉及第三方即业主利益，在与业主不能协商一致基础上，要求业主承担全部电损亦无法律依据，原告未能将全部电损分摊向业主收取，并非其主观所能成就。综上，原告在履行前期物业管理服务合同过程中，因用电损耗向供电公司多缴纳费用后有权向被告追偿，对原告诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十八条之规定，判决如下：
被告江苏嘉恒房地产开发有限公司给付原告江苏惠佳物业管理有限公司垫付电费198985.45元。
如果未在本判决指定的期限履行给�金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4280元，由被告江苏嘉恒房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费4280元。（宿迁市财政局国库处；开户行：中国农业银行宿城支行；账号：46×××80）。
审 判 长 汤卫兵
人民陪审员 乔家胜
人民陪审员 马文献
二〇一六年七月二十三日
书 记 员 朱 媛
附录相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合�。
第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。
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