江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终10018号上诉人（原审原告）：岳亚，男，1979年11月8日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：李玉泗，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金轮房地产开发有限公司，住所地在南京市秦淮区中华路278号。法定代表人：王钦贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱元杰，江苏诺法律师事务所律师。上诉人岳亚因与被上诉人南京金轮房地产开发有限公司（以下简称金轮房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第5273号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岳亚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人以漏水为由要求解除合同的理由不成立系错误。根据上诉人在一审两次庭审中提交的证据，并结合两次庭审情况，足以证明上诉人承租的商铺从装修开始到试营业，一直都存在漏水现象，而且金轮房地产公司每次均不能维修好，导致上诉人根本无法经营。因此，上诉人有权解除合同并要求被上诉人赔偿损失。二、2014年10月18日只是试营业，不能计算租金，试营业2个月，租金应该从2014年12月18日开始起算。三、一审认定岳亚未经金轮房地产公司同意即停业构成违约是错误的。虽然双方合同约定，岳亚在未取得金轮房地产公司同意的情况下停业或表示停业，金轮房地产公司有权无条件提前终止合同，但是上诉人认为该条款是无效条款，双方签订的合同是金轮公司提供的格式合同，该约定明显排除了作为商铺经营者岳亚的经营自主权。且在签订合同时，金轮房地产公司没有就该条款向岳亚作明确说明，因此该条款应该无效。金轮房地产公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。首先上诉人认为其承租的商铺在经营期间漏水、断电，导致无法经营，无事实和法律依据。整个一审程序过程中，上诉人并未对其主张提供证据加以证实。在其2015年3月11日的申请中载明停业的原因明确系因其调整产品经营和经营结构，并未提及漏水情况而影响其营业。二、不存在上诉人所称试营业的说法，涉案商铺自2014年6月交付上诉人后，其对商铺进行了装修，并于2014年10月18日正式营业，因此租金应从营业之日开始计算，自2014年10月18日-2015年2月，上诉人擅自停业期间有4个月的租金应支付，但上诉人支付的租金数额尚不足以支付，故被上诉人以其欠缴租金及管理费解除合同，符合双方签订的租赁合同。三、关于上诉人所称的合同条款，既然上诉人认可双方在合同中对擅自停业有所约定，上诉人作为独立的具有完全行为能力的民事主体，既然认可合同并签字，且未在合同生效后，采取任何法律措施，那么双方签订的租赁合同合法有效。合同对签订双方具有法律约束力，应遵守合同条款。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。岳亚向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的《租赁合同》已解除；2.金轮房地产公司赔偿其损失559726元（装修损失402950元、租金78300元、装修押金10000元、履约保证金59616元以及管理费8860元）；3.金轮房地产公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：位于南京市江宁区双龙大道1118号新都汇广场1-3幢-101室的所有权人为金轮房地产公司，规划用途为商业。金轮房地产公司设立无独立法人资格的分公司南京金轮房地产开发有限公司新都汇商业管理分公司（以下简称新都汇公司），对金轮新都汇商场进行管理。2014年1月24日，金轮房地产公司（甲方）与岳亚（乙方）签订《金轮新都汇租赁合同》1份，与本案相关的约定为：将位于江宁区双龙大道1118号金轮新都汇商场B1-10号商铺出租给岳亚经营茶座，租赁期限4年，租赁面积196平方米（以实际测量为准），装修押金10000元，履约保证金59616元，第一、二年租金每年196735元，第三年租金206572元，第四年租金218966元，第一、二年综合管理费每年160965元，第三年综合管理费169013元，第四年综合管理费179154元，支付方式半年付（提前30天），水电费采取安装分表的方法，按月计收，乙方按照每月实际的用量分摊供配电设备的损耗；履约保证金系乙方在签订合同时为保证乙方履行合同约定义务和责任，由乙方交付甲方的保证金，该履约保证金非预付的租金，仅为乙方忠实履行合同约定义务的保证；乙方须于合同签署后七个工作日内向甲方支付履约保证金，整个租赁期内履约保证金由甲方保管，甲方无需向乙方支付利息，租赁期内乙方不得以履约保证金抵付租金、综合管理费等任何应付甲方费用；若乙方违反合同约定，甲方有权按规定终止合同并没收乙方支付的履约保证金作为违约金或赔偿金，履约保证金不足以补偿甲方损失的部分，甲方有权继续追索；租赁期限届满之日或合同提前终止后五日内（无论一方对另一方作出提前终止合同的决定是否有异议），乙方应当自行将商铺连同其所有的附属物、装置、附加物，按合同规定，恢复至毛坯状态或符合甲方认可的状态，并于规定日准时将该商铺交还甲方，如逾期交还该商铺乙方需承担违约金或赔偿甲方损失，每逾期一天，须向甲方支付相当于原日租金两倍的违约金，如逾期超过三天，则视为乙方放弃商铺内所有装修、设施和物品的所有权或使用权，甲方有权进入该商铺，该商铺内所有装修、设施和物品均无偿归甲方所有，甲方有权决定将该商铺内所有装修、设施和物品保留或拆除，同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的费用；甲方保证拥有完全的资格和权利将商铺按合同约定租赁给乙方，并在签订合同前具备当地政府部门要求的租赁资格；甲方应确保商铺具备持续的、不间断的、能满足乙方正常运转要求的，如水、电、气等各项技术条件的供应；本合同内任何一项应付的租金、综合管理费或任何其他费用、税项，乙方从该费项应付之日起拖欠超过七个工作日（无论是否正式追索），或者乙方在未取得甲方书面同意而停业或表示将停业，甲方有权无条件提前终止本合同，没收履约保证金；当发生合同各条款中规定的甲方有权提前终止本合同的情况，且甲方决定提前终止本合同时，乙方已经支付的履约保证金将不予退还，乙方还应按本合同约定或者法律规定向甲方支付违约金或赔偿金，同时乙方应当按本合同规定将该商铺恢复至约定的状况；如乙方未按时支付本合同所定的租金、综合管理费或任何其他费用的全部或部分，乙方应当按未付款金额的每日千分之五支付违约金，直到甲方收到所有应收款项止；甲方发出书面催款通知后七个工作日内，乙方仍不支付，甲方在提前四十八小时通知乙方的前提下，可立即停止向该商铺提供水、电、煤气、电讯、电话、空调和其他管理服务及采取任何甲方认为合适的其他措施、行动，直到乙方支付所有欠款及由此而引起的费用，甲方对乙方因此而造成的任何损失不承担任何责任；甲方需保证商铺的消防设施等均已通过消防部门的验收合格，如乙方根据自身的经营需要重新办理消防验收的，由乙方自行办理，甲方应积极配合；乙方如因合同中所提供的地址不真实、不详或变更后未及时书面通知甲方而导致所发送的文件、函件等无法送达的，或者乙方地址无人接收或拒绝接收的，则以甲方发送文件邮件为准，文件发送日期视为送达日期。岳亚在前述合同上书写的地址为：南京江宁区金王府20栋。2014年2月10日，岳亚交纳履约保证金59616元。2014年6月13日，岳亚与新都汇公司签订《装修施工安全协议书》，载明的施工周期为6月24日至8月10日。2014年6月14日，岳亚交纳装修押金10000元以及管理费8860元。金轮房地产公司交付涉案房屋，后涉案房屋进行了装修。涉案房屋在装修完成后与金轮新都汇商场一并于2014年10月18日开始营业。2014年12月2日，岳亚向新都汇公司汇款支付租金50000元。2015年1月16日，新都汇公司向岳亚发出《催款函》，催告于2015年1月20日前向金轮房地产公司支付2014年10月18日至2015年4月17日期间尚欠的租金、综合管理费128850元以及滞纳金。2015年1月20日，岳亚向新都汇公司汇款支付租金28300元，汇款摘要部分标注：新都汇B1-1015年3月份租金。2015年2月起，涉案房屋店铺停止营业。2015年3月11日，岳亚向金轮房地产公司出具申请1份，载明：因产品和经营结构调整，向商场提出申请产品调整期间闭店、暂停营业；暂停营业至2015年3月30日，如截止日期前仍未调整完毕，承诺3月31日起安排员工准时开门亮灯。2015年6月3日，岳亚向金轮房地产公司员工发送电子邮件，载明：店铺自装修开始位于店铺主背景墙右上方管道漏水，先后多次堵漏未见彻底修复，2015年6月2日再次严重漏水，请给予彻底修复。后金轮房地产公司员工回复：收到，报公司。2015年7月24日，金轮房地产公司通过EMS快递向岳亚南京江宁金王府20栋地址寄送了《关于收回商铺的函》，载明：贵方应于2014年10月18日缴纳2014年11月18日至2015年5月17日租金与综合管理费，但至今仍拖欠部分费用未交，且贵方自2015年2月18日开始未经我司书面同意，停业至今，现我司将终止与你方的租赁合同并收回商铺、没收履约保证金。前述函件后因“电联拒收”退回金轮房地产公司。2015年7月28日，岳亚向金轮房地产公司发出《解除租赁合同的通知》，载明：因承租商铺发生数次严重漏水、断电情况，且每次时间均持续一周以上，导致无法营业，每次向公司报请维修均不能解决，时至今日仍未解决，以及公司到目前为止仍未取得消防验收合格证，无法实现合同目的，现通知解除商铺租赁合同并要求赔偿损失。2015年12月，岳亚向一审法院提起本案诉讼。一审法院另查明，金轮新都汇商场另一承租户南京市江宁区鲜德坊饺子馆经营者王丽梅向消防部门举报金轮新都汇商场存在消防安全问题。2015年3月19日，南京市公安消防支队江宁大队向王丽梅出具《关于王丽梅来信举报金轮新都汇的回复》，载明：“2015年3月16日，我大队收到您关于金轮新都汇存在消防安全问题的举报后，经核查该情况属实。金轮房地产公司于2015年1月27日向南京市公安消防局申报金轮新都汇广场地下一层至地上四层改建装修工程消防验收，2015年2月11日南京市公安消防局向其出具了《建设工程消防验收意见书》综合评定该工程消防验收不合格。对该单位未经消防安全检查擅自投入使用的违法行为，我大队已受案查处。”一审法院还查明，2013年12月26日，南京市公安消防局向金轮房地产公司出具宁公消验字[2013]第0454号《建设工程消防验收意见书》，载明：金轮房地产公司2013年12月9日申报的金轮新都汇广场新建工程消防验收合格；建筑内疏散通道、安全出口、消防车道、消防扑救面应保证畅通，严禁占用、堵塞；对建筑消防设施应当定期维修保养，每年应至少委托具有相应资质的消防技术服务机构进行一次全面检测，确保完好有效，消防控制室应保证每日24小时双人不间断值班，值班人员应具备执业资格；该工程为毛坯交付，商铺装修若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我局申请建设工程消防设计审核和验收。2015年1月16日，南京市公安消防支队江宁区大队作出宁江公（消）行罚决[2015]0030号行政处罚决定书，载明：金轮新都汇商场未经消防安全检查擅自营业，违反《中华人民共和国消防法》规定，决定给予金轮房地产公司责令金轮新都汇商场停止营业，并处罚款人民币叁万元整的处罚。2015年1月23日，金轮房地产公司向南京市公安消防局申请对金轮新都汇广场地下一层至地上四层改建装修工程消防验收。2015年2月11日，南京市公安消防局出具宁公消验字[2015]第0087号《建设工程消防验收意见书》，载明：经审查资料及现场检查测试综合评定该工程消防验收不合格，存在问题……，你单位收到通知后应当停止使用，组织整改后向南京市公安消防局申请复验。2015年5月29日，金轮房地产公司向南京市公安消防局申请复验。2015年6月10日，南京市公安消防局出具宁公消验字[2015]第0211号《建设工程消防验收意见书》，载明：该工程消防复验合格；建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保证畅通；对建筑消防设施应当定期维修保养，每年应至少委托具有相应资质的消防技术服务机构进行一次全面检测，确保完好有效，消防控制室应保证每日24小时双人不间断值班，值班人员应具备执业资格；该工程若需改建、扩建，应依法进行消防设计审核和竣工消防验收，违者将依法查处。2015年7月9日，南京市公安消防支队江宁区大队对金轮新都汇广场发放《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。一审审理中，岳亚陈述：涉案房屋一共发生过5次漏水，更换过电表箱3次，分别是2014年7月装修期间、2015年2月底春节期间、2015年3月初、2015年3月17日以及2015年6月2日。就其主张的2014年7月漏水，岳亚提交了其与金轮房地产公司员工的短信记录，金轮房地产公司质证后对真实性认可，认为：仅能证明装修期间漏水，其公司积极维修，且解决了问题。岳亚就其主张的2015年2月底春节期间以及2015年3月初漏水未提交证据证实。就其主张的2015年3月17日以及2015年6月2日漏水，岳亚提交了照片1组。金轮房地产公司质证后认为照片内容需核实，岳亚陈述的两个时间均发生在其擅自停业后，无证据证实在岳亚正常经营期间存在漏水致店铺无法正常营业。另岳亚提交宿迁市利华装饰有限公司出具的《商铺装修漏水说明》1份，载明：其公司承担B1-10商铺的装修工作，2014年6月底装修进场即发现商铺东南角上方漏水情况，7月底再次漏水；2014年12月以及2015年1月，岳亚两次向其反映跳闸无法用电，经其售后人员检查系电表箱进水跳闸，判断系原漏水点未彻底修复所致。金轮房地产公司对上述说明不予认可。岳亚就其主张的装修损失提交《装饰工程合同》、增项说明以及收据，金轮房地产公司质证后对真实性均不予认可。岳亚陈述其未自行向消防部门申办消防手续。一审法院组织双方至涉案房屋勘验，岳亚认为金轮房地产公司在一审法院通知勘验后就漏水点进行了维修。就本案所涉及的消防问题，一审法院依职权向消防部门进行调查，答复：300平方米以下的商户在商场土建部分消防验收合格的前提下，可以在装修后自行单独申报公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查，该安全检查不需要以商户所在房屋公共区域消防验收合格为前提；未经安全检查而投入使用，消防部门可对各商户、承租人单独进行处罚，责令停止营业。以上事实，有房屋所有权证、租赁合同、函、快递单、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，岳亚与金轮房地产公司之间的租赁合同合法有效，应受法律保护，各方均应按照合同约定全面履行义务。关于岳亚主张的涉案房屋漏水的问题。岳亚提交的宿迁市利华装饰有限公司出具的《商铺装修漏水说明》中载明的两次接到岳亚反映跳闸无法用电的时间与岳亚陈述的漏水时间并不吻合，且金轮房地产公司对此说明的真实性不予认可，一审法院对该说明不予采信；2014年10月18日岳亚经营的店铺开始营业至2015年2月店铺停止营业这一期间，岳亚并无证据证实其曾向金轮房地产公司通知涉案房屋漏水并要求维修，亦无证据证实漏水的严重程度、是否足以影响经营；2015年3月11日的申请中载明停业的原因系调整经营产品和经营结构，岳亚并未提及漏水致无法营业，且此后并未按照申请的时间恢复营业；2015年6月3日岳亚通过发送电子邮件要求金轮房地产公司维修，即便其未接到金轮房地产公司的回复，若确有漏水其应当自行维修以积极履行合同，其以金轮房地产公司未维修为由解除合同，不符合约定以及法定的解除条件。综上，岳亚以漏水为由要求解除合同的理由不成立。关于岳亚主张金轮新都汇商场消防验收未通过致合同目的无法实现的问题。消防验收是指消防部门对企事业单位竣工运营时进行消防检测的合格调查，施工单位进行消防验收时需要消防局进行安全检测排查。消防部门对申报消防验收的建设工程，依照建设工程消防验收评定标准对已经消防设计审核合格的内容组织消防验收。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。其一，金轮新都汇商场新建工程已经于2013年12月26日消防验收合格，金轮房地产公司于2014年1月24日签订合同将涉案房屋出租，符合法律规定。其二，租赁合同约定甲方需保证商铺的消防设施等均已通过消防部门的验收合格，金轮新都汇商场已经于2013年12月26日经消防部门验收合格，必然包含各项消防设施合格，已经履行该项约定义务。其三，租赁合同约定如乙方根据自身的经营需要重新办理消防验收的，由乙方自行办理，出租并交付的涉案房屋系毛坯房屋，岳亚将此房屋用于经营对此房屋进行了装修，如需重新办理消防验收，该义务在于岳亚。其四，岳亚开设经营的店铺，属公众聚集场所，应当向消防机构申报消防安全检查，岳亚是该项检查的申报义务人。其五，根据消防部门答复的内容，在金轮新都汇商场土建部分消防验收合格的情况下，岳亚可自行单独申报消防安全检查，且该消防安全检查无需以其所在商场公共区域装修后消防验收合格为前提，故2015年1月金轮新都汇商场改建装修工程是否消防验收通过与岳亚能否取得消防安全检查合格证并无关联性。其六，岳亚并未向消防部门申报消防安全检查，更无法证实其未申报消防安全检查的原因在于金轮房地产公司。综上，岳亚以金轮新都汇商场消防验收不合格，要求解除合同的理由不成立。关于金轮房地产公司解除合同的理由是否成立。金轮房地产公司要求岳亚自2014年10月18日开始营业起交纳租金以及综合管理费符合双方合同约定，岳亚无正当理由在金轮房地产公司催交后仍未能交纳，另其未经金轮房地产公司同意即停业，均构成违约，金轮房地产公司依照租赁合同约定行使解除权，符合合同约定以及法律规定。因岳亚拒收金轮房地产公司发出的解除函件，根据双方之间的合同约定，租赁合同自解除通知发出之日解除。故岳亚与金轮房地产公司之间关于金轮新都汇商场B1-10号商铺的租赁合同于2015年7月24日解除。岳亚违约致双方租赁合同解除，其无权要求赔偿，故一审法院对其要求赔偿损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回岳亚的诉讼请求。本案应收案件受理费9477元，由岳亚承担。本院二审期间，岳亚对一审查明的事实部分提出四点异议：一、一审认定“2014年6月13日，岳亚与新都汇公司签订《装修施工安全协议书》载明施工周期为6月24日至8月10日”，但其并未签署该协议，并且双方当事人在一审中并未提交该证据。二、一审认定“涉案房屋在装修完成后与金轮新都汇商场一并于2014年10月18日开始营业”但其实不是营业，是试营业。三、一审认定“审理中，岳亚陈述：涉案房屋一共发生过5次漏水”但事实上肯定不止5次。四、一审认定“岳亚就其主张2015年2月底春节期间以及2015年3月初漏水未提交证据证实”不实，上诉人在一审中提交了一些证据，比如2016年5月5日南京市石城公证处出具的公证书，公证书与被上诉人的工作人员往来邮件内容公证，在邮件中上诉人明确提出2015年2月底春节期间电箱严重进水跳闸……无法营业，被上诉人的工作人员对邮件作出了回复，从往来邮件可以看出，被上诉人工作人员是认可上诉人在邮件中书写的内容。对一审查明的其他事实部分没有异议。金轮房地产公司对一审查明的事实部分没有异议。针对上诉人的异议补充如下：一、关于《装修施工安全协议书》，被上诉人在一审庭审中提供了三份证据可以证实。二、关于2014年10月18日开业，说明当时包括上诉人在内的十几家商铺同时营业，不存在试营业一说。三、关于上诉人在一审中陈述有几次漏水的情况，有签字的庭审笔录为证。四、关于2014年2月春节及3月17日漏水的事情，并未见其证据，上诉人提及的公证书，时间性针对2015年6月与被上诉人工作人员沟通情形的公证，该公证书只能说明2015年6月，被上诉人在其擅自停业后，与被上诉人沟通所谓漏水一事，并未提及也无法证明在其营业期间，因漏水致其无法营业。对一审查明的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为，上诉人与被上诉人双方的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。关于上诉人以漏水为由要求解除合同的理由是否成立问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人认为其承租的商铺从装修开始到试营业，一直都存在漏水现象而未能维修好，导致其根本无法经营，故上诉人以漏水为由要求解除合同的理由成立。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。上诉人认为其承租的商铺在经营期间漏水、断电，导致无法经营，致使合同目的不能实现，未能提供有效的证据证明，其要求解除合同的主张，既无事实根据和法律依据，也无合同约定，本院不予支持。关于上诉人提出2014年10月18日是试营业，不能计算租金，试营业2个月，租金应该从2014年12月18日开始起算的主张。因上诉人不能提供其与被上诉人就该事项的约定或其他相关证据，证明其主张成立，故本院不予支持。关于上诉人认为双方的租赁合同约定的“岳亚在未取得金轮房地产公司同意的情况下停业或表示停业，金轮房地产公司有权无条件提前终止合同”的条款是无效条款的主张。本院认为，该条款系双方在合同中对擅自停业所作的约定，并不违反法律、行政法规的效力性规定。对上诉人该项主张，本院不予支持。综上所述，岳亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9477元，由岳亚负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  龚 达审判员  龚 震二〇一七年一月二十日书记员  郭旭冬