广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1721民初327号
原告：彭冬月，女，1991年8月18日出生，汉族，住广西凤山县，
委托诉讼代理人：谢雨露，广东前瞻律师事务所律师。
被告：孙月盈，女，1972年8月15日出生，汉族，住广东省阳西县，
被告：郭王胜，男，1969年4月28日出生，汉族，住广东省阳西县，
委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。
第三人：阳西县领航房地产代理有限公司，住所地：阳西县县城十六区向阳路42号。
法定代表人：邓其想，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈盛域，该公司职员。
委托诉讼代理人：方娃娃，该公司职员。
原告彭冬月诉被告孙月盈、郭王胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依原告的申请依法追加阳西县领航房地产代理有限公司为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭冬月的委托诉讼代理人谢雨露，被告郭王胜、孙月盈，第三人阳西县领航房地产代理有限公司的委托诉讼代理人方娃娃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭冬月向本院提出诉讼请求:1、请求解除原告与孙月盈于2017年9月17日签订的《存量房买卖合同》；2、两被告退还已收取的房款200000元；3、两被告承担违约责任，共同赔偿违约金169600元；3、两被告承担阳西县领航房地产代理有限公司的代理服务费27000元；4、本案诉讼费用和诉前保全费由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系。2017年9月17日，原告通过阳西县领航房地产代理有限公司与被告签订《存量房买卖合同》，约定被告将其所有的位于广东省阳西县新城十九区富豪北路25号房产（房地产权证：粤××号）出卖给原告，房产转让费为848000元。付款方式：甲方（被告）在签订本合同后5天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。原、被告约定按照乙方第一期出资20万元共同完成赎契手续，双方于原抵押银行通知还款之日起3日内将赎契款项存入甲方供款账户内，乙方款项一旦划入甲方供款则视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用。第二期：首期楼款（不含定金）200000元，乙方须于递件（过户给原告）成功当天直接支付给甲方。第三期：楼价余款448000元，乙方须在取得新房产证后180日内通过银行贷款方式支付给甲方。原告于2017年9月18日支付购房款200000元给两被告，被告也已于2017年1××月1××日将房产证赎出。按照合同的约定，被告应在15日内（即2017年1××月25日前）将房屋过户给原告。但经多次催促，被告一直拖延不肯办理过户手续。按照《存量房买卖合同》第5页的11条约定，出资赎契方出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本息交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金即169600元，并退还原告交付的房款与定金200000元。另外，原、被告于2017年9月17日签订《存量房买卖合同》的同时签订了佣金承诺书，承诺提前终止买卖合同的阳西县领航房地产代理有限公司的代理服务费由违约方支付，现两被告拒不办理过户，导致合同无法继续进行，构成违约，故应由两被告承担阳西县领航房地产代理有限公司的代理服务费27000元。被告拒不履行合同的行为构成违约，侵害了原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。
孙月盈辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同。
郭王胜辩称，原、被告签订合同属实，双方一直按照合同履行，但在履行过程中，双方约定中介费15000元系由原告支付的，但原告不同意缴交该笔中介费，导致双方合同无法履行，本案责任应由原告承担。退一步讲，就算郭王胜存在违约行为，依据合同第八条第一款的约定，最高也是承担1××%的违约责任，案涉合同是第三人提供的格式合同，没有经过买卖双方协商，约定按成交价的1××%计算违约责任过高，法院应调整按3%为宜。另外，彭冬月在本案中主张郭王胜承担代理服务费违反合同相对性原则，应由第三人另行起诉。
阳西县领航房地产代理有限公司述称，案涉房产由我公司代理买卖的，房屋买卖存在的问题系由于郭王胜拖延过户时间引起的，为此原告一直委托我公司进行协调，后郭王胜提出要求原告负担其一半的中介费7500元，原告对此亦表示同意。此后，郭王胜又要求增加房屋价款，导致合同无法实现，原告才起诉的。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙月盈与郭王胜是夫妻关系，其二人于2000年1月23日登记结婚。经阳西县领航房地产代理有限公司居间斡旋，孙月盈（甲方）与彭冬月（乙方）于2017年9月17日签订《存量房屋买卖合同》，约定：甲方将其名下位于阳西县××区富豪北街××房产转让给乙方，房屋按套议定成交价格为848000元，甲方在收齐房款之日起60天内交付买方使用；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的1××%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的1××%等。合同落款处由孙月盈、郭王胜在“甲方（签章）”处签名按捺，并有阳西县领航房地产代理有限公司作为居间方签章。
同日，双方并签订一份补充协议。补充协议第3条出资赎契：甲方应在签订本合同后5天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲乙双方同意按共同出资赎契。甲乙双方按乙方出资200000元，共同完成赎契手续。甲乙双方应在原抵押银行通知还贷之日起3日内将赎契款项存入甲方供款账户内，如乙方款项一旦划入甲方供款则视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用。第4条首期楼款：（不含定金）为200000元，乙方于2017年9月17日支付给甲方。第5条余下首期款：余下首期款200000元，乙方须于递件成功当天直接支付甲方。第6条楼价：甲方取得甲方名下房产证之日起5天内到房管中心办理注销手续，办完注销手续之日起15天内，双方备齐相关资料到房管中心办理转户手续。乙方按揭付款的，乙方须于房管部门核发乙方名下的新房产证1××天内备齐贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料。第7条楼价余款：448000元乙方须在取得新房产证后180日内通过银行贷款方式支付给甲方。第11条：出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金，并退回所缴的房款与定金。
另查明，钟战友（彭冬月的代表人）及两被告于2017年9月17日分别出具《佣金承诺书》，承诺委托阳西县领航房地产代理有限公司出售、承购位于阳西县××区富豪北街××房产，由阳西县领航房地产代理有限公司在此过程中提供详尽的房地产咨询，包括房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、产生费用等方面的咨询，并代表双方进行磋商、议价，如促成该房屋买卖达成成交协议并签订房屋买卖合同，被告同意支付买卖代理费15000元，原告同意支付代理服务费12000元，并明确该费用包括办理房产证所用的一切费用，约定提前终止买卖合同，代理费由违约方支付。
2017年9月18日，原告向被告交付了200000元，由孙月盈、郭王胜作为收款方出具一份《收款证明》交彭冬月收执。随即，被告于2017年1××月底从原抵押银行提领了房地产权证，并在房管部门办理了注销抵押手续。此后，原告多次要求被告办理房屋产权过户，但郭王胜以要求原告支付居间服务费为由推拖。为此，原告遂要求阳西县领航房地产代理有限公司协调。经磋商，阳西县领航房地产代理有限公司同意减收卖方居间服务费2000元即计收13000元（其中由彭冬月支付7000元，由孙月盈支付6000元），但郭王胜仍未予配合办理，原告遂诉至本院。庭审中，郭王胜最后表示同意解除合同并赔偿违约金给原告。
本院认为，本案双方当事人的主要争议焦点是：一、被告是否构成违约，原告请求解除合同应否予以支持；二、如构成违约，被告应承担何种违约责任。
关于焦点一。原、被告签订的《存量房买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告应当依照合同约定履行合同义务。原、被告于补充协议中约定卖方办完注销手续之日起15天内，买卖双方备齐相关资料到房管中心办理转户手续。被告在收取原告支付的购房款200000元后，于2017年1××月底办理了原抵押注销登记，即此时办理转户的条件已成就，被告理应在双方约定的期限内办理转户手续，但被告未在合同约定的时间内予以配合，且逾期超过15天，应属违约。现彭冬月作为守约方选择解除合同，郭王胜于庭审中亦确定其没有继续履行合同的意愿，双方合同事实上已没有继续履行的基础，故原告请求解除双方签订《存量房买卖合同》及补充协议，合法合理，本院予以支持。郭王胜辩称其因买卖双方对支付第三人的居间服务费产生分歧，遂不同意协助办理过户手续，不能认定其违约。本院认为，原、被告经阳西县领航房地产代理有限公司撮合促成双方房屋买卖合同，并分别出具《佣金承诺书》承诺向阳西县领航房地产代理有限公司支付居间服务费，原、被告与阳西县领航房地产代理有限公司成立的居间合同，合法有效。根据合同相对性原则，特定的权利和义务是在合同当事人之间产生的，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。郭王胜持有异议的居间费用源于两被告与阳西县领航房地产代理有限公司之间的居间合同，如当事人对佣金负担问题产生分歧，可通过《佣金承诺书》的约定解决。郭王胜以此为由拒不协助彭冬月办理房屋过户手续，理据不足，本院不予支持。
关于焦点二。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在原、被告签订《存量房买卖合同》及补充协议后，原告向被告支付了购房首期款200000元。合同解除后，被告理应将原告已支付的购房款200000元返还。因此，原告要求被告返还购房款200000元，合法合理，应予支持。如前所述，郭王胜拒不继续履行合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据补充协议的约定，作为违约方应向原告支付等额于总楼价20%（即169600元）的违约金。鉴于双方在协议中约定违约金条款的目的是保证守约方在利益受损时得以弥补。合同法第一百一十四条规定当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，合同法司法解释（二）第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可认定为“过分高于造成的损失”。本案中，涉案合同签订后，彭冬月即向被告交付了购房款200000元用于赎契，其直接损失为该笔购房款的预期利息损失，如继续履行涉案房屋买卖合同，彭冬月可获得物权增值的收益。但双方约定的违约金过分高于彭冬月的经济损失，故本院以彭冬月的实际损失，兼顾合同履行情况及彭冬月的预期利益等综合因素，根据公平原则酌定违约金为总房款的1××%即84800元。本案审理范围是房屋买卖合同，原、被告与阳西县领航房地产代理有限公司之间的居间合同关系并非同一法律关系，不属于本案审理范围，因此对原告诉请被告承担阳西县领航房地产代理有限公司的居间服务费的请求本院不予审处。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除彭冬月与孙月盈、郭王胜及阳西县领航房地产代理有限公司于2017年9月17日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；
二、孙月盈、郭王胜于本判决生效之日起十日内退还购房款200000元给彭冬月；
三、郭王胜、孙月盈于本判决生效之日起十日内支付违约金84800元给彭冬月；
四、驳回彭冬月的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7250元，由彭冬月负担2044元，由孙月盈、郭王胜共同负担5206元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 程美然
人民陪审员 许水仙
人民陪审员 陈世永
二〇一八年七月十八日
法官 助理 施春丽
书 记 员 陈昌成