江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）苏中民初字第0094号
原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司。
被告常熟市勤丰房地产开发有限公司。
被告常熟市虞山镇勤丰村村民委员会。
原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司与被告常熟市勤丰房地产开发有限公司、常熟市虞山镇勤丰村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。被告常熟市勤丰房地产开发有限公司在答辩期内提出管辖权异议，本院于2012年11月16日作出了（2012）苏中民初字第0094-1号民事裁定书，驳回了其管辖权异议的申请。常熟市勤丰房地产开发有限公司不服提起上诉，江苏省高级人民法院于2013年1月10日作出了（2013）苏民辖终字第0003号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院于2014年5月22日公开开庭审理了本案。原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司的委托代理人宋文静、张志东，与被告常熟市勤丰房地产开发有限公司、常熟市虞山镇勤丰村村民委员会的共同委托代理人邵永刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司诉称：2010年11月7日，原、被告双方签订《租赁协议》一份。合同中约定常熟市勤丰房地产开发有限公司将其开发的常熟市海虞北路常汇生活广场的裙房商铺租赁给上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司。双方约定租赁期限为20年，自2012年3月1日起至2032年2月28日止。常熟市勤丰房地产开发有限公司应当于2012年3月1日前将该物业交付使用，其中2012年3月1日至2014年2月29日为免租期。后双方经过协商，将交房日期变更为2012年6月1日。原告按照合同约定，向被告常熟市勤丰房地产开发有限公司支付了50万元定金。合同约定常熟市虞山镇勤丰村村民委员会为支付的定金承担连带担保责任。2012年6月1日，常熟市勤丰房地产开发有限公司未如期交房。2012年7月1日，我公司向常熟市勤丰房地产开发有限公司发出《告知函》，要求其按照合同约定承担自2012年7月1日起按实际拖延总天数计算的租金。2012年9月29日，常熟市勤丰房地产开发有限公司仍未交付房屋，故我公司于2012年10月6日发出律师函，要求解除双方之间的《租赁协议》，并由其支付合同约定的各项费用。请求法院判令：1、确认双方签订的《租赁协议》于2012年10月7日解除；2、被告常熟市勤丰房地产开发有限公司返还已支付的定金50万元；3、被告常熟市勤丰房地产开发有限公司支付自2012年7月1日至2012年10月6日的租金2675400元（按照免租期结束后第一年的租金单价计算）；3、被告常熟市勤丰房地产开发有限公司支付违约金9964500元（按照免租期结束后第一年的租金单价计算）；4、被告常熟市虞山镇勤丰村村民委员会在100万元违约金的范围内承担连带保证责任。本案的诉讼费用由被告负担。
被告常熟市勤丰房地产开发有限公司辩称：双方之间签订的《租赁协议》并未生效，因此我方不应当支付违约金和其他款项。我公司没有收到上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司支付的定金50万元，因此不存在返还定金的问题。即使《租赁协议》是有效的，约定的违约金标准也过高，且原告在本案中未产生实际损失。综上，请求驳回上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司的诉讼请求。
被告常熟市虞山镇勤丰村村民委员会辩称：根据担保法的相关规定，村委会不得为保证人，我方作为保证担保的主体不适格。本案中的《租赁协议》并未生效，因此我方不应当承担保证责任。即使《租赁协议》是有效的，原告的起诉也超过了诉讼时效。请求驳回常熟市勤丰房地产开发有限公司对我方的诉讼请求。
原告提交的证据材料及被告方的质证意见：证据一、《租赁协议》一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系，合同标的额为2.7亿元，双方约定的交房日期为2012年3月1日，租赁期限20年。二被告的质证意见为对其真实性不予认可，常熟市勤丰房地产开发有限公司和常熟市虞山镇勤丰村村民委员会的签名和盖章均不属实，对签章的真实性申请司法鉴定。证据二、《会议纪要》一份，证明双方协议将交房日期变更为2012年6月1日。二被告的质证意见为，对李建煌签名的真实性不予认可，对其笔迹的真实性申请司法鉴定。证据三、转账记账凭证一份，证明原告在2008年3月份支付给被告50万元定金。二被告的质证意见为对该证据的真实性没有异议，但该款是否是定金无法确定。证据四、证据五告知函和国内挂号信函收据各一份，该两份证据证明2012年7月1日，原告给常熟市勤丰房地产开发有限公司发函，要求其按照合同约定承担违约责任。二被告的质证意见为相关函件没有收到，对其内容也不予认可。证据六、证据七律师函和国内特快专递邮件详情单各一份，证明2012年10月6日，原告委托律师向被告发函，要求解除合同，并由被告返还定金、支付违约金，承担违约责任。二被告的质证意见为律师函没有收到，对其内容也不予认可，但是同意合同于2012年10月7日解除。6、宣传材料一组，证明原告可以对租赁的房屋进行转租，原告承诺向合作的商户转租部分商铺，由于被告违约，给原告造成信誉上的损失。二被告的质证意见为不清楚证据材料的来源，对其真实性也不予认可。
被告方提交的证据材料及原告的质证意见：证据一、主体分部工程质量验收报告一份，证明涉案工程的地基部分在2012年7月12日验收合格。证据二、地基与基础分部工程质量验收报告，证明本案所涉及的裙房在2012年7月24日验收合格。证据三、补偿协议书及进账单各一份，证明逾期交房的原因是施工场地下方存在天然气主管道，导致无法按原方案施工，被告主观上不存在过错。原告方对该三组证据的质证意见为证据提交的时间超过了举证期限，因此不予质证，也不应当采信。
根据被告方的申请，本院委托南京师范大学司法鉴定中心对2010年11月7日《租赁协议》中二被告印章的真实性及2010年11月7日《会议纪要》中李建煌签名字迹的真实性进行鉴定。2014年2月25日南京师范大学司法鉴定中心作出南师大司鉴中心（2013）文鉴字第31号鉴定意见书，认定：1、署期为“2010年11月7日”的《租赁协议》中“常熟市勤丰房地产开发有限公司”的印文与印文样本是同一枚印章所盖印形成。2、署期为“2010年11月7日”的《租赁协议》中“常熟市虞山镇勤丰村村民委员会”的印文与印文样本是同一枚印章所盖印形成。3、依据样本条件，倾向性认为，署期为“2010年11月7日”的《会议纪要》中“李建煌”签名字迹与字迹样本是同一人书写形成。对该份鉴定意见书，原告方的质证意见为对其合法性、真实性、关联性均没有异议。二被告的质证意见为没有异议。
本院经审理查明：2010年11月7日，常熟市勤丰房地产开发有限公司（甲方）与上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司（乙方）及常熟市虞山镇勤丰村村民委员会（担保方）共同签订《租赁协议》一份，约定由上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司租赁常熟市海虞北路常汇生活广场三层裙房约21000平方米（以实测面积为准），租期为20年，自2012年3月1日起至2032年2月28日止。甲方应于2012年3月1日前将租赁房屋交由乙方使用（交房之日“该项目”工程进度至房屋竣工验收合格、非临时之水电煤气开通符合房屋交付使用标准）。2012年3月1日至2014年2月29日为免租期，免租期内乙方应向甲方支付除房租之外的各项费用。其中第3年、第4年的租金单价为1.30元／平方米／天。
双方当事人在第五条“租赁定金及支付时间”中约定定金为200万元，其中双方签订协议书的5个工作日内，乙方应支付50万元作为定金首期给付甲方；“该项目”工程进度至±00，乙方应支付50万元作为定金第二期给付甲方；“该项目”工程进度至裙房结构封顶，乙方应支付50万元作为定金余款给付甲方；“该项目”工程进度至房屋验收合格、水电煤开通符合房屋交付使用标准，乙方应支付50万元作为定金余款给付甲方。双方同时约定签署本协议之同时，乙方支付的定金由常熟市虞山镇勤丰村村民委员会作为连带责任的违约担保。
双方当事人在第六条“违约责任”中约定甲方的违约责任为：1、“该物业”交房之日起30天内，甲方可顺延办理交房手续并签署相应《房屋租赁合同》而不视为违约。2、交房之日起第31天起至第120天，若“该物业”仍未达到房屋交付使用标准而无法交付的，则甲方应支付自第31天起实际拖延总天数的房租（按照免租期结束后第一年租金单价计算）给乙方。3、交房之日起第121天起，若“该物业”仍未达到房屋交付使用标准而无法交付的，则乙方有权选择以下任一方式：（1）乙方有权单独解除本协议，乙方除要求甲方于5天内将已支付的定金返还及追索本条第2点的实际拖延时间的租金外，甲方应另行支付一年的年租金（按照免租期结束后第一年租金单价计算）作为违约金给乙方。（2）乙方要求甲方继续履行本协议，甲方继续支付至实际交房之日的实际拖延总天数的房租（按照免租期结束后第一年租金单价计算）给乙方。
双方当事人在第七条“其他”中约定双方于2008年2月26日签署的《租赁意向协议》作废，乙方不再追究《租赁意向协议》中甲方的违约责任。
2008年3月11日，上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司通过转账方式向常熟市勤丰房地产开发有限公司汇款50万元，在转账记账凭证的摘要一栏中备注为“其他定金”。
双方《租赁协议》签订的同一天，即2010年11月7日，常熟市勤丰房地产开发有限公司、上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司及上海之大房地产咨询有限公司又签订《会议纪要》一份，将交房日期由原来的2012年3月1日变更为2012年6月1日。
2012年7月4日，原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司向被告常熟市勤丰房地产开发有限公司邮寄送达告知函一份，以被告未能在租赁协议约定的时间交房为由，要求其自2012年7月1日起承担实际拖延总天数的房租。
2012年10月6日，原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司委托上海福一律师事务所向被告常熟市勤丰房地产开发有限公司邮寄送达律师函一份，通知内容为：1、双方之间签订的《租赁协议》自2012年10月7日起解除；2、被告常熟市勤丰房地产开发有限公司于2012年10月11日之前，向委托人返还已支付的定金50万元；3、被告常熟市勤丰房地产开发有限公司立即支付违约金2675400元（自2012年7月1日至2012年10月6日的租金）；4、被告常熟市勤丰房地产开发有限公司立即支付违约金9964500元（按照免租期结束后第一年的租金计算）。
2013年2月7日，常熟市土地储备中心（甲方）与常熟市勤丰房地产开发有限公司（乙方）签订《补偿协议书》一份，约定因乙方在建设开发常汇生活广场过程中，发现所在地块西侧有南北走向、直径400毫米、深2.5米的天然气主管道穿越建设区域，致使乙方无法按照原方案施工，并需要对天然气管道采用“基坑维护”方案进行保护。经工程造价咨询机构评估，“基坑维护”工程成本共计1533453元，由常熟市土地储备中心补偿给常熟市勤丰房地产开发有限公司，并由该公司具体负责实施。
由于涉案房屋至今未能交付，以及双方当事人无法就损失赔偿问题达成一致意见，遂酿成本案纠纷。
根据原、被告的诉辩观点，本院归纳双方当事人争议的焦点问题为：一、被告常熟市勤丰房地产开发有限公司是否存在违约行为，以及违约责任应当如何承担？二、原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司是否实际支付了50万元的定金，以及定金是否应当返还？3、本案中的保证合同是否合法有效？
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应当认定为有效。双方当事人均应当依约行使合同权利，履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行义务，则构成违约，需要向守约方承担相应的民事责任。
关于第一个争议焦点，双方当事人在《租赁协议》中约定的交房日期为2012年3月1日，后又在《会议纪要》中协议变更为2012年6月1日，被告常熟市勤丰房地产开发有限公司应当遵从双方关于履行期限的约定，及时交付租赁房屋给承租人占有、使用和收益，以实现承租人订立本合同的目的和用途。由于施工管理等方面的原因，导致涉案的常汇生活广场项目未能及时竣工，造成租赁标的物至今未能交付，被告常熟市勤丰房地产开发有限公司的行为已经构成违约，依法应当承担相应的民事责任。
双方当事人在《租赁协议》的第六条对一方解除合同的条件作出了明确约定，即逾期时间超过120天，租赁房屋仍未达到交付使用标准而交房的，承租人有权解除本协议。现双方约定的解除条件已经成就，原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司也已经以律师函的形式书面通知被告解除合同，故其要求确认双方之间的《租赁协议》于2012年10月7日解除的诉请合法有据，被告常熟市勤丰房地产开发有限公司在诉讼中也不持异议，本院依法予以支持。
双方在《租赁协议》中既约定有违约金，同时还约定有定金，根据相关法律规定，二者只能择一主张，上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司在本案中未主张适用定金罚则，其要求被告常熟市勤丰房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求应予支持。关于违约金的数额，双方约定出租人应当支付自逾期交房第31天起至第120天之间的租金，并另行支付一年时间的租金（按照免租期结束后第一年租金单价计算），双方约定的违约金计算标准过高，远远超过因被告违约所实际造成的损失金额，二被告在诉讼中亦主张减少，本院依法对违约金的数额进行调整。诉讼中本院要求原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司明确其因对方违约实际遭受的具体损失项目和数额，其未能详细说明并加以举证。本院综合考虑当事人的实际损失状况，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，同时考虑到违约金与定金均具有督促债务人履行债务，以及在发生违约情形时填补守约方损失的功能，因此两种违约责任承担方式的选择也不应当造成过分悬殊等因素，酌情确定由被告常熟市勤丰房地产开发有限公司向上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司支付违约金共计人民币150万元。
关于第二个争议焦点，原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司在诉讼中提供了50万元的转账记账凭证，该凭证的汇款用途中明确注明为“其他定金”，被告常熟市勤丰房地产开发有限公司对收到50万元的事实没有异议，但认为无法确定该款项为定金性质。结合双方当事人在2008年2月26日曾就租赁该房屋签署过《租赁意向协议》、转账记账凭证对汇款用途明确记载为定金，以及常熟市勤丰房地产开发有限公司对该50万元不能作出合理解释，双方当事人之间也不存在其他纠纷的情况，本院对原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司实际支付50万元定金的事实予以确认。如前所述，上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司在本案中未主张适用定金罚则，其要求常熟市勤丰房地产开发有限公司等额返还定金的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。
关于第三个争议焦点，根据我国担保法第九条的规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。该条款属于效力性强制性规定，当事人在从事民事活动时必须遵守，否则即属无效。本案中被告常熟市虞山镇勤丰村村民委员会属于以公益为目的的群众自治性团体，其在本案中对定金部分提供保证担保，违反了法律的强制性规定，依法应当被确认为无效。原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司与被告常熟市虞山镇勤丰村村民委员会在明知担保法相关规定的情况下，仍然签订担保条款，双方对此均存在一定过错。根据双方的过错情况，本院依法确定由常熟市虞山镇勤丰村村民委员会对常熟市勤丰房地产开发有限公司返还50万元定金的义务，在其不能清偿的范围内承担二分之一的赔偿责任。
综上，被告常熟市勤丰房地产开发有限公司未能如期交付租赁房屋，存在违约行为，依法应当承担违约责任，对原告合理的诉讼请求本院予以支持。被告常熟市虞山镇勤丰村村民委员会对导致担保无效存在过错，亦应当承担相应的民事责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国担保法》第五条第二款、第九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司与被告常熟市勤丰房地产开发有限公司之间签订的《租赁协议》于2012年10月7日解除；
二、被告常熟市勤丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司定金50万元，被告常熟市虞山镇勤丰村村民委员会对前述债务不能清偿的部分，承担二分之一的赔偿责任；
三、被告常熟市勤丰房地产开发有限公司支付原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司违约金150万元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
四、驳回原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费118555元，由原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司负担79037元，由被告常熟市勤丰房地产开发有限公司负担39518元。此款已经由原告上海异彩采蝶轩餐饮管理有限公司预交，本院不再退还，由双方当事人在履行本判决时一并相互结算。
如果不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省高级人民法院，并根据国务院《诉讼费用交纳办法》所规定的相关标准交纳相应的上诉费用（交于江苏省高级人民法院帐户：开户行中国农业银行南京山西路支行；帐号10×××75）。
审 判 长 顾 平
代理审判员 赵 东
代理审判员 姚 望
二〇一四年八月八日
书 记 员 陈闵悦