上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第663号
上诉人（原审原告、反诉被告）赵成涛。
上诉人（原审被告、反诉原告）范永良。
上诉人（原审被告、反诉原告）范丹妮。
上诉人（原审被告、反诉原告）曹小庆。
上列三上诉人共同委托代理人张小燕，上海市华典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘翠娥。
上诉人赵成涛，上诉人范永良、范丹妮、曹小庆因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第1109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人赵成涛，上诉人范永良、范丹妮、曹小庆共同委托代理人张小燕，被上诉人刘翠娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年2月28日，赵成涛、刘翠娥（乙方）与范永良、范丹妮、曹小庆（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其位于上海市柳梁路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）建筑面积46.07平方米的商铺出租给乙方使用；租赁期限为2013年4月1日至2016年3月31日止，甲方于2013年3月1日前向乙方交付该房屋，2013年3月1日至2013年3月31日期间作为乙方的筹备和装修时间，不计入正式租期；自2013年4月1日至2014年3月31日的月租金为人民币（以下币种均为人民币）4，300元，自2014年4月1日至2015年3月31日的月租金为4，500元，自2015年4月1日至2016年3月31日的月租金为5，000元；乙方应于每季度末月25日前向甲方支付租金，如无故拖欠租金，应按日租金的千分之五支付滞纳金；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付保证金4，300元，租赁关系终止时保证金应无息返还乙方；租赁期限使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用，房屋和设备日常维修、物业管理费由乙方承担（房屋出现非乙方使用所造成的损坏如墙体裂缝、基础下沉、漏雨渗水等所造成的维修费用由甲方承担）；乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；因甲方维修导致乙方完全无法营业的，甲方在乙方受影响期间适当减少或免除乙方的租金，具体减免比例由双方根据影响时间和程度协商确定，市政工程、道路和设施维修或公共部分维修所造成的影响不属于此范围，但双方同意根据实际情况通过协商的方式妥善解决；乙方逾期不支付租金累计超过30日的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的1倍支付违约金；租赁期间，乙方擅自退租的，应向甲方支付一个月的租金作为赔偿，甲方可从保证金中抵扣；租赁期间，甲方如需抵押该房屋，应当书面告知乙方；本合同自双方签字后立即生效，生效后30日内，由甲方负责办理登记备案，因甲方未办理登记备案所引起的法律纠纷，由甲方承担一切责任；如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金4，300元。合同签订后，赵成涛、刘翠娥于2013年3月5日支付保证金4，300元，于同年3月8日支付2013年4月1日至6月30日的租金12，900元；范永良、范丹妮、曹小庆收到上述款项后将房屋交付赵成涛、刘翠娥使用。因赵成涛、刘翠娥未按约于2013年6月25日前支付租金且欲转让店铺，双方未能协商一致，范永良、范丹妮、曹小庆于2013年7月28日将店铺上锁，致赵成涛、刘翠娥不能经营。后范永良、范丹妮、曹小庆于8月1日晚间将店铺门锁打开，并通知赵成涛、刘翠娥将物品搬走。赵成涛、刘翠娥于8月2日将其财产物品从租赁店铺内搬离。因赵成涛、刘翠娥认为范永良、范丹妮、曹小庆锁门的行为导致其店铺内的财物遭受了损失，且范永良、范丹妮、曹小庆存在违约行为，遂起诉至原审法院，要求：1、判令依法解除租赁合同；2、判令范永良、范丹妮、曹小庆赔偿赵成涛、刘翠娥租金12，900元、押金4，300元、货物损失4，800元、装修费10，000元；3、判令范永良、范丹妮、曹小庆承担一切因诉讼产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。范永良、范丹妮、曹小庆认为赵成涛、刘翠娥逾期支付租金属于违约，遂提起反诉，要求：1、判令解除双方签订的租赁合同；2、判令赵成涛、刘翠娥支付2013年7月1日至2013年10月31日的房租17，200元及2013年11月1日至判决生效之日的房屋使用费；3、判令赵成涛、刘翠娥支付违约金4，300元；4、判令赵成涛、刘翠娥支付2013年4月1日至2013年10月31日的物业管理费及2013年11月1日至判决生效之日的物业管理费（按每月207.30元计算）；5、判令赵成涛、刘翠娥支付电费111元。
原审法院另查，赵成涛、刘翠娥租赁店铺用于经营小型超市百货，范永良、范丹妮、曹小庆的锁门行为造成其存放于店铺内的蔬菜、水果、盆栽等受损。范永良、范丹妮、曹小庆在赵成涛、刘翠娥搬离店铺后让人将店铺上锁。嗣后，范永良、范丹妮、曹小庆通知赵成涛、刘翠娥办理解除合同的相关手续，因双方对租金的支付及物品损失的赔偿等存在争议，未能协商一致。
原审法院再查，赵成涛、刘翠娥支付租金至2013年6月30日，支付电费至2013年7月9日，未支付租赁期间的物业管理费。系争房屋2013年7月10日至8月初的电费为113.49元（其中过期电费违约金10.69元），8月初至9月8日的电费为5.37元，9月9日至10月8日的电费为2.12元，上述电费已由范永良、范丹妮、曹小庆交纳。系争房屋的物业管理费为207.30元／月，范永良、范丹妮、曹小庆已交纳2013年4月至12月的物业管理费1，865.70元。案外人悠活城物业中心出具证明称在2013年期间租户及业主未向物业报修过房屋质量问题，并经物业查看并未发现任何房屋质量问题。
原审法院认为，系争房屋是预售商品房，范永良、范丹妮、曹小庆虽然尚未办理系争房屋的产权登记，但不影响其对房屋的占有和使用权，赵成涛、刘翠娥与范永良、范丹妮、曹小庆之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。赵成涛、刘翠娥已于2013年8月2日在范永良、范丹妮、曹小庆的要求下搬离系争房屋，双方的租赁合同已终止履行，当事人要求解除合同并无不当，法院予以支持。租赁期间，范永良、范丹妮、曹小庆理应确保赵成涛、刘翠娥能正常使用店铺。范永良、范丹妮、曹小庆在赵成涛、刘翠娥租赁店铺期间，将店门上锁致使赵成涛、刘翠娥不能使用店铺，并造成店铺内的物品损失，理应承担赔偿责任。因赵成涛、刘翠娥提交的照片和清单不足以证明其具体损坏的货物的数量及价值，根据本案的实际情况，法院酌情确定范永良、范丹妮、曹小庆应赔偿赵成涛、刘翠娥货物损失1，000元。赵成涛、刘翠娥未按约支付租金，显属违约，其要求范永良、范丹妮、曹小庆返还已支付的租金、赔偿装修费缺乏依据，法院不予支持。合同解除后，押金应予返还。合同履行期间，赵成涛、刘翠娥理应按照约定支付租金。现赵成涛、刘翠娥提供的证据不足以证明范永良、范丹妮、曹小庆交付的房屋存在瑕疵并影响其正常使用，故对于使用期间欠付的租金仍应给付。范永良、范丹妮、曹小庆于2013年7月28日将店铺上锁，后于8月1日晚间方打开门锁，而赵成涛、刘翠娥于次日即8月2日即搬离该店铺，故赵成涛、刘翠娥应支付2013年7月1日至2013年7月27日期间的租金3745.16元。对于范永良、范丹妮、曹小庆主张的2013年7月28日之后的租金，因7月28日之后店铺一直处于范永良、范丹妮、曹小庆的控制之下，故对范永良、范丹妮、曹小庆主张的7月28日之后的租金和房屋使用费不予支持。赵成涛、刘翠娥未按约支付租金显属违约，但范永良、范丹妮、曹小庆锁门的行为也属不当，故法院酌情确定赵成涛、刘翠娥应支付违约金2，000元。赵成涛、刘翠娥使用房屋期间，理应按合同约定承担物业管理费，故赵成涛、刘翠娥应支付2013年4月1日至2013年7月27日期间的物业管理费802.45元。赵成涛、刘翠娥应支付使用店铺期间的电费，因双方均未提供赵成涛、刘翠娥搬离时系争房屋的电表读数，故法院根据2013年8月的电费发票（2013年7月10日至8月初）的电费金额酌情确定赵成涛、刘翠娥应给付电费100元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、赵成涛、刘翠娥与范永良、范丹妮、曹小庆于2013年2月28日签订的《商铺租赁合同》解除；二、范永良、范丹妮、曹小庆应于本判决生效之日起十日内给付赵成涛、刘翠娥货物损失1，000元；三、范永良、范丹妮、曹小庆应于本判决生效之日起十日内返还赵成涛、刘翠娥押金4，300元；四、赵成涛、刘翠娥应于本判决生效之日起十日内给付范永良、范丹妮、曹小庆租金3，745.16元；五、赵成涛、刘翠娥应于本判决生效之日起十日内给付范永良、范丹妮、曹小庆违约金2，000元；六、赵成涛、刘翠娥应于本判决生效之日起十日内给付范永良、范丹妮、曹小庆物业管理费802.45元；七、赵成涛、刘翠娥应于本判决生效之日起十日内给付范永良、范丹妮、曹小庆电费100元；八、驳回赵成涛、刘翠娥的其他诉讼请求；九、驳回范永良、范丹妮、曹小庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费600元，减半收取300元，由赵成涛、刘翠娥负担250.32元，由范永良、范丹妮、曹小庆负担49.68元。本案反诉受理费190.26元，由范永良、范丹妮、曹小庆负担135.81元，由赵成涛、刘翠娥负担54.45元。
赵成涛不服原审法院判决，向本院提起上诉称，范永良、范丹妮、曹小庆出租的房屋存在渗漏水，影响了赵成涛的经营，并造成损失，为此赵成涛按照合同约定与范永良、范丹妮、曹小庆协商减免租金，但范永良、范丹妮、曹小庆却单方面强行关闭店铺，致使赵成涛店铺内的货物损失，范永良、范丹妮、曹小庆的行为已经严重违约，致租赁合同无法继续履行，原审法院认定赵成涛违约，并判令赵成涛支付违约金错误，由于范永良、范丹妮、曹小庆在尚未依法取得商铺产证的情况下就将商铺出租，存在欺诈，且已违约，理应赔偿赵成涛装修损失10，000元和货物损失13，570元，并支付违约金4，300元、返还押金4，300元，赵成涛同意支付电费57元，不同意支付违约金、物业管理费及租金，要求撤销原审判决，发回重审或依法改判。
范永良、范丹妮、曹小庆辩称，不同意赵成涛的上诉请求，赵成涛没有按照约定支付租金，违约在先，其要求货物损失没有依据，装修费根据合同约定不应由范永良、范丹妮、曹小庆支付。由于赵成涛提前要求解除合同，应支付违约金，且赵成涛一直在使用房屋，之前没有提出过房屋质量问题，赵成涛是因为生意不好才要求提前解除合同的。
范永良、范丹妮、曹小庆不服原审法院判决，亦向本院提起上诉称，赵成涛未按约支付租金，并欲擅自转租，已构成违约，应承担4，300元违约金，赵成涛在2013年8月2日将部分物品从店铺内搬离，但未主动返还系争房屋，故双方租赁合同解除日期应为原审判决之日。由于赵成涛未按约支付租金，经沟通无果，范永良、范丹妮、曹小庆在刘翠娥自行先锁门，且刘翠娥同意的情况下，才进行了锁门，该行为并无不当。赵成涛的货物是因生意清淡滞销，加上高温、存储不当才发生损失，与范永良、范丹妮、曹小庆无关，范永良、范丹妮、曹小庆不应承担赔偿责任，原审法院认定事实、适用法律均有错误，要求撤销原审判决第二、三、四、五、六、七、九项，发回重审或依法改判支持范永良、范丹妮、曹小庆原审中的反诉请求，驳回赵成涛原审中的诉讼请求。
赵成涛辩称，不同意范永良、范丹妮、曹小庆的上诉请求，范永良、范丹妮、曹小庆强行关闭店铺后，已经实际控制了系争房屋，赵成涛没有再使用过房屋，因此房屋使用费、物业费都与赵成涛无关，赵成涛曾向范永良以及物业公司提出过房屋质量问题，也提出过协商。系争房屋外的道路一直没有开通，影响店铺的经营，现在系争房屋已经另行出租，电都是其他人用的。
被上诉人刘翠娥辩称，同意赵成涛的上诉请求及意见，不同意范永良、范丹妮、曹小庆的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，为证明系争房屋存在漏水和维修情况，赵成涛提供了悠活城物业中心出具的情况说明一份。范永良、范丹妮、曹小庆认为赵成涛提供的情况说明不是二审新的证据，不予质证，同时表示即使房屋存在漏水及维修事实，也说明范永良、范丹妮、曹小庆已经履行了维修义务，这与赵成涛所称货物损失没有必然因果关系。
本院另查明，《商铺租赁合同》约定，由赵成涛、刘翠娥增加的装修赵成涛、刘翠娥不得拆除，以免破坏室内的装修状况。装修等转让费由赵成涛、刘翠娥与下家承租人协商解决，与范永良、范丹妮、曹小庆无关。
本院认为，赵成涛、刘翠娥与范永良、范丹妮、曹小庆于2013年2月28日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，属合法有效，当事人双方均应按照约定履行自身的义务。合同签订后，范永良、范丹妮、曹小庆将系争房屋交付赵成涛、刘翠娥占用使用，系争房屋没有办理产权登记未对赵成涛、刘翠娥使用系争房屋产生影响，赵成涛认为范永良、范丹妮、曹小庆出租系争房屋存在欺诈，理由不能成立。赵成涛上诉认为系争房屋有质量问题影响其经营，但未提供确实充分的证据予以证明，本院难以采信。赵成涛、刘翠娥在与范永良、范丹妮、曹小庆协商要求减免租金未果的情况下，未按约支付租金，显属不当，由于范永良、范丹妮、曹小庆与2013年7月28日将系争房屋上锁，致赵成涛、刘翠娥无法使用系争房屋，原审法院认定赵成涛、刘翠娥应支付租金至2013年7月27日止，并无不妥。因系争房屋自2013年7月28日始一直在范永良、范丹妮、曹小庆控制之下，并通知赵成涛、刘翠娥搬离物品，赵成涛、刘翠娥即于2013年8月2日搬离了系争房屋，原审法院基于双方均要求解除合同，认定租赁合同予以解除亦无不妥。范永良、范丹妮、曹小庆上诉要求赵成涛、刘翠娥支付2013年7月27日之后的租金及使用费，缺乏依据，本院不予支持。由于范永良、范丹妮、曹小庆将系争房屋上锁造成赵成涛、刘翠娥店铺内物品损失，原审法院根据本案实际情况，酌情确定范永良、范丹妮、曹小庆应承担的赔偿数额，亦无不当。赵成涛上诉要求范永良、范丹妮、曹小庆赔偿物品损失13，570元，缺乏依据，本院难以支持。范永良、范丹妮、曹小庆上诉不同意承担赔偿责任，本院亦不予支持。因租赁合同对装修费的解决有明确约定，赵成涛上诉要求范永良、范丹妮、曹小庆赔偿装修费，缺乏依据，原审法院不予支持，亦无不妥。根据租赁合同约定，赵成涛、刘翠娥应承担房屋使用期间的物业管理费及电费，原审法院根据查明的事实，确定赵成涛、刘翠娥应承担的物业管理费及电费数额，并无不当，相应理由本院不再赘述。赵成涛不同意支付物业管理费、仅同意支付57元电费，理由不能成立，本院不予支持。范永良、范丹妮、曹小庆上诉要求赵成涛、刘翠娥承担至判决生效之日止的物业管理费及111元电费，理由亦不能成立，本院同样不予支持。鉴于赵成涛、刘翠娥存在未按约支付租金的不当行为，而范永良、范丹妮、曹小庆也有将系争房屋上锁的违反合同约定的行为，故对于租赁合同的解除双方均有过错，从平衡双方利益角度出发，本案双方应互不追究违约金为宜，原审法院相应判决本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第1109号民事判决主文第一、二、三、四、六、七、八项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第1109号民事判决主文第五、九项；
三、对上诉人范永良、范丹妮、曹小庆的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费人民币600元，减半收取计人民币300元，由上诉人赵成涛与被上诉人刘翠娥共同负担人民币250.32元，由上诉人范永良、范丹妮、曹小庆共同负担人民币49.68元；反诉受理费人民币190.26元，由上诉人范永良、范丹妮、曹小庆共同负担人民币152.26元，由上诉人赵成涛和被上诉人刘翠娥共同负担人民币38元；二审案件受理费人民币755元，由上诉人赵成涛负担人民币377.50元，由上诉人范永良、范丹妮、曹小庆共同负担人民币377.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
代理审判员 陈家旭
代理审判员 高 胤
二〇一四年六月二十日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。