安徽省长丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一初字第01995号
原告（反诉被告）：余光菊，女，1963年10月4日生，汉族，住安徽省长丰县。
委托代理人：杨多法，安徽天霖律师事务所律师。
被告（反诉原告）：胡冠业，男，1984年8月1日生，汉族，住安徽省长丰县。
委托代理人：胡景，安徽远致律师事务所律师。
委托代理人：杨冰，安徽远致律师事务所实习律师。
本院于2015年7月1日立案受理原告余光菊与被告胡冠业买卖合同纠纷一案，在庭审前被告胡冠业于2015年7月31日向本院提起反诉。本院对本诉、反诉两案依法由审判员周邦朝适用简易程序于2015年8月14日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）余光菊及其委托代理人杨多法，被告（反诉原告）胡冠业的委托代理人胡景到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余光菊诉称：2014年8月31日，原、被告通过房产中介签订房屋买卖协议及补充协议，约定原告购买被告所有的合肥市板桥河路龙兴苑9幢505室房屋，为此原告交付给被告定金2万元，如不履行合同被告应双倍返还定金。2014年11月20日，原告将购房款备齐，要求被告过户未果。事后原告得知被告将该房屋卖给他人，导致双方协议无法履行。为此诉至法院，要求判令解除原、被告所签房屋买卖合同，并要求被告双倍返还定金4万元。
为证明自己的主张，原告向法庭提交了其与安徽中皖辉达房产代理销售有限公司签订的《房地产经纪合同》，原、被告所签《存量房买卖合同》及《补充协议》，定金收条，辉达公司及其员工出具的情况说明等证据，并申请证人夏某出庭作证。
被告胡冠业辩称：自合同签订后，余光菊一直未履行合同约定的自2014年11月25日前将25万元购房款转入资金托管账户。付款逾期10日，依约己方有权单方解除合同的权利。11月25日前，被告一直在外出差至26日才回合肥，可26日赶到中介公司后却被告知原告的购房款已挪作他用。房产作为价值较大的财产，25日还是26日办理过户手续并无实质区别，原告无意继续履行合同，是原告违约在先。2015年1月15日，被告发函解除了双方的合同，被告将自己的房产再行转让给他人并无不当。故请求驳回原告的诉讼请求。
胡冠业向法庭提交了双方所签《存量房买卖合同》及《补充协议》、EMS快递单及解除函等证据。
因合同约定逾期付款应按照购房总价款的万分之三按日支付违约金，胡冠业提起反诉，因余光菊未及时支付购房款，请求法院判令余光菊支付反诉原告违约金10200元。
反诉被告余光菊辩称：己方将购房款已准备齐备，胡冠业至2014年11月25日一直未履行办理产权转移手续的合同义务，胡冠业已根本违约。因此请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
双方的反诉举证同本诉。
本案经公开开庭审理，经相对方质证，对双方提交的证据真实性当事人均不持异议，本院予以确认。
经审理查明：胡冠业原系合肥市瑶海区板桥河路龙兴苑9幢504室房屋产权人。余光菊（乙方）与胡冠业（甲方）经中介机构安徽中皖辉达房产代理销售有限公司居间促成，于2014年8月31日就该房屋的买卖签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，协议约定房屋转让价款为68万元；双方于合同签订后“2014年11月25日前共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续”（第五条）；乙方同意在2014年11月25日前将25万元购房款存入房产部门资金托管账户并在当日办理产权转移登记，甲方同意剩余房款由乙方申请银行抵押贷款（附件四第一条）；乙方未按期支付房款，逾期10日内则按日向甲方支付总价款万分之三违约金，合同继续履行，超过10日则甲方有权单方解除合同并收取违约金，经甲方同意，合同可继续履行（第八条）；《补充协议》第一条约定协议生效后乙方向甲方支付定金2万元，履行时可抵作房款，不履行则适用定金罚则。同时合同第十二条约定了仲裁条款。协议签订后，余光菊支付了定金2万元，胡冠业出具了收条。2014年11月20日，余光菊通知中介公司已备齐首付款并要求中介公司邀约产权人胡冠业办理过户手续。胡冠业回复中介称无时间办理并告知26日才能赶回合肥。11月26日，胡冠业到中介办理手续时，余光菊称其购房款已挪作他用。双方因返还定金经中介协调未果，此后胡冠业于2014年12月2日将该房屋转卖第三人并办理了产权变更登记。2015年1月15日，胡冠业致函中介公司解除双方《房地产中介合同》。
本院认为：虽余光菊与胡冠业所签《存量房买卖合同》第十二条约定了仲裁条款。余光菊起诉后，胡冠业未对人民法院受理该案提出异议且在庭审前就双方纠纷向本院提起反诉，可视为双方当事人均放弃仲裁协议，本院对双方争议具有管辖权。
本案中，余光菊与胡冠业经中介公司居间促成后签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，双方形成合法有效的房屋买卖合同关系，当事人均应依约适当、全面地履行合同义务。在合同约定的履行期限即2014年11月25日届满前，胡冠业通知中介公司要求延迟至26日办理产权变更登记，系单方变更合同约定，该行为未经余光菊方同意，为违约行为。但根据房屋买卖合同的性质，履行期限迟延1天并非不履行主要合同义务，更不至于使合同目的落空。而次日，胡冠业、余光菊均在中介公司时，余光菊以购房款“挪作他用”为由不同意继续履行合同，实际系基于守约方单方意思表示主张解除合同。由于胡冠业的违约行为并非根本违约，此时余光菊行使单方解除权并不符合合同法第九十四条的规定，系对合同法赋予守约方解除权的权利滥用，如若从滥用权利中获得利益则违背诚信原则。余光菊的单方意思表示解除合同固有不当，胡冠业此后并未主张合同继续履行而是将房屋转卖他人，以实际行为认可双方合同解除。故本院确认双方的房屋买卖合同自2014年12月26日解除。双方虽约定了违约定金，由于余光菊系守约方、胡冠业也不是不履行合同，双方均不符合主张定金罚的要件。此时尚未履行的，终止履行；余光菊已经支付2万元，胡冠业继续占有并无法律依据应予返还。因此对余光菊请求双倍返还定金的本诉请求，本院不予支持；对胡冠业主张定金不予退还的辩解意见亦不予采纳。由于余光菊并无违约行为，胡冠业主张违约责任的反诉请求，本院亦不予支持。因余光菊已单方解除合同，此后胡冠业再行将其房产转卖于第三人也并不构成违约。当事人的其他诉辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、确认原告余光菊与被告胡冠业于2014年8月31日所签《存量房买卖合同》及《补充协议》于2014年11月26日解除；
二、被告胡冠业于本判决生效之日10日内返还原告余光菊定金20000元；
三、驳回原告余光菊的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告胡冠业的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费850元减半按425元收取，反诉案件受理费25元，合计450元，由余光菊负担225元，胡冠业负担225元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
如本判决生效后，义务人不履行本判决书确定的给付义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满后二年内向法院申请强制执行。
审判员 周邦朝
二〇一五年八月三十日
书记员 李一可
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。