广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城中民二初字第188号
原告刘婷，女，汉族，无固定职业，住柳州市。
原告罗军，男，汉族，无固定职业，住柳州市。
被告柳州丰泽房地产开发有限公司，住所地：柳州市。
法定代表人许维华。
委托代理人张宇峰，广西同望律师事务所柳州分所律师。
委托代理人徐艳江，广西同望律师事务所柳州分所律师。
原告刘婷、罗军诉被告柳州丰泽房地产开发有限公司（以下简称丰泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告、被告的委托代理人徐艳江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2008年1月16日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，两原告购买了被告开发的位于柳州市某某路某某号“某某大厦”某某号房屋。合同约定了房屋价款、付款方式、交房时间以及其他双方的权利义务等内容，其中合同第15条关于产权登记的约定为：“出卖人（即被告）应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。”合同签订后，原告履行了义务，向被告支付全部房价款人民币427972元，原告选择不退房，被告是在原告多次的要求下直至2010年4月28日（违约逾期交房196天）才将房屋钥匙交给原告，而且在房屋交付90天后，被告也未能出示在产权登记机关备案的所有资料。原告多次敦促被告办理房屋所有权证，被告方一直以种种原因拖延原告办理，也不为原告开具不动产放票及其他办证所需材料，致使原告至今都未能取得房屋所有权证。被告未能如期使原告取得房屋所有权证的行为已经构成违约，依据法律和合同的规定，被告理应承担违约责任并支付违约金。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求：1、判令被告将办理房地产权属证书所需的“销售不动产统一发票”（包括客户联和办证联）及“关于核准商品房初始登记的通知”交付原告；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金人民币428元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，原告诉请没有事实和法律依据，且原告诉请已经超过法律规定的诉讼时效。即使原告的诉请没有超过诉讼时效，也是原告怠于行使其权利，所以被告无法按时为原告办理房屋产权证，关于补差价的问题双方签订的合同第五条中有明确约定，原告一直未到被告处办理房产加价补缴，因此被告不存在违约行为，请求法院驳回原告诉请。
两原告为证明其主张，提交如下证据：
1、《商品房买卖合同》一份，证明合同第15条的约定，被告应在商品房交付后的90日内协助原告办理房屋产权证，若因被告原因导致原告不能在规定期限内取得产权证的被告应承担违约责任，及按照原告已付购房款的0.1%向原告支付违约金，以及被告逾期办理房产证的违约责任约定；
2、两原告身份证复印件，证明原告主体适格；
3、《楼宇抵押借款合同》一份，证明原被告与中国银行三方之间的合同约定，合同约定被告作为担保方须在商品房竣工验收合格之日起三十天内到房地产登记主管机关办理《房产证》，协助中国银行及原告补办抵押登记，并将《房地产证》和《他项权证》正本交由中国银行执管；
4、《物业管理服务协议书》一份，证明原被告的交房日期为2010年4月28日；
5、《某某大厦交房所需提供资料》一份，证明被告交房时，原告已向被告提供办理房产证所需的全部资料；
6、《购房首付款收据》一份，证明原告向被告支付了首付房款；
7、《中国银行借款借据》一份，证明原告与中国银行的按揭贷款手续办理完毕，中国银行已经把贷款款项全额支付给被告；
8、《中国银行按揭贷款存折》一份，证明原告正常履行按揭还款义务；
9、《中华人民共和国税收通用完税证》一份，证明原告已缴纳房屋契税及印花税；
10、《建设工程质量竣工验收意见书》照片一张，证明涉案房屋于2010年1月19日竣工验收合格。
被告的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但不认可被告的证明目的，原告诉请的诉讼时效已经超过，被告也不存在违约情况。对证据2的真实性认可。对证据3的真实性无异议。对证据4的真实性认可，但上面登记的建筑面积与实际核准的房屋状况的建筑面积有差异，物业服务协议上载明的建筑面积是75.17平方米，与商品房买卖协议上的面积一致，但房屋实际面积是75.59平方米。对证据5的真实性不认可，该份证据只是复印件，并无被告的公章或者签名，不能证明原告在办理房产证时已向被告提交所有材料。对证据6的真实性无异议。对证据7的真实性认可。对证据8的真实性无异议。对证据9的真实性无法辨别，由法院认定。对证据10的这真实性没有异议。
被告为其辩解，提交如下证据：
1、关于核准商品房初始登记的通知一份，证明房屋实际面积与合同约定面积存在差异，原告并没有补足房款；
2、销售不动产统一发票一份，证明被告已经开具不动产发票。
两原告的质证意见如下：对证据1的真实性认可。对证据2的真实性无法确认，发票上写的是“非办证凭证”，且发票开票日期是2012年11月19日，这个时间也超过了被告应当给我办证的时间，该发票上载明的房屋价款与我方合同上的房屋价款金额相一致，所以不存在应该补差价的问题。另外，两份证据对房屋建筑面积的登记是不一致的。一份是75.59平方米，一份是75.17平方米。
本院认证如下：对原、被告提供的证据的真实性予以认定，可以作为认定案件事实的参考依据。
经审理查明，2008年1月16日，两原告与被告签订商品房买卖合同，约定：两原告向被告购买位于柳州市某某路某某号房屋；房屋建筑面积为75.17平方米，其中，套内建筑面积为54.08平方米；房屋总价款为427972元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记建筑面积为准调整实际总房款，多退少补，建筑面积单价为5693.39元／㎡；付款方式为先支付首付款，余款由原告与银行办理按揭贷款手续后支付；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可选择退房或不退房，不退房的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，两原告依照合同约定于2008年1月28日、6月20日将购房款共计427972元支付给被告。被告于2010年4月28日将房屋交付原告，后因被告没有依约履行其义务，导致两原告不能取得房地产权属证书，两原告诉至法院，提出前述诉讼请求，被告答辩如前。庭审中，两原告表示若被告同意调解，将办理房屋产权证所需材料交付两原告，两原告同意补足被告所称的房屋差价，但被告拒绝交付。
本院认为，原告和被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告已经依约履行了支付购房款的义务，根据商品房买卖合同第十五条的约定，被告有协助原告办理房地产权属证书的义务，被告未履行该义务构成违约，原告未要求被告协助办理房地产权属证书，只要求被告交付办理房地产权属证书所需的“销售不动产统一发票”（包括客户联和办证联）及“关于核准商品房初始登记的通知”，该诉请有合同和法律依据，本院予以支持。
被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院认为，对于原告诉请被告交付办理房地产权属证书所需材料的诉讼请求为物权请求权，该诉讼请求不适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。原告与被告签订商品房买卖合同的根本目的是通过支付对价获得房屋的所有权，而根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”的规定，被告的义务除了实际交付房屋之外，还有一项重要的附随义务是协助原告办理房地产权属证书，只有进行了登记、获得房地产权属证书，原告才能取得法律规定的不动产的所有权能，原告要求被告交付办理房地产权属证书所需的材料是为了获得物权，该诉请实质上是一种物权请求权，不适用诉讼时效的规定。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该请求为债权请求权，适用诉讼时效的规定。根据合同约定，房屋交付后90日内，被告应协助原告办理房地产权属证书，但被告未依约履行该义务，那么从约定之日届至后原告就应当知道自己的权利受到侵害，但原告怠于行使自己的权利，从原告应当知道权利受侵害之日起至提起本案诉讼的期间已经超过两年，且没有诉讼时效中止、中断的情形，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
被告还辩称原告未补足房屋面积差价，因此被告不存在违约行为，本院认为，合同中对于房屋实际面积与合同约定面积不一致时如何处理有约定，但该约定不能作为被告不协助原告办理房地产权属证书的依据，若房屋实际面积超出了合同约定面积，被告可另行主张权利。且原告于庭审过程中明确表示愿意补足差价，而被告仍然拒绝交付办理房地产权属证书所需的材料，故对被告该无理辩称意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：
一、被告柳州丰泽房地产开发有限公司向原告刘婷、罗军交付办理房地产权属证书所需的“销售不动产统一发票”（包括客户联和办证联）及“关于核准商品房初始登记的通知”；
二、驳回原告刘婷、罗军的其他诉讼请求。
案件受理费150元（原告已预交），由原告刘婷、罗军负担50元，由被告柳州丰泽房地产开发有限公司负担100元。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起七日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 海 锐
人民陪审员 田 梅
人民陪审员 杨 春 鸿
二〇一四年六月五日
书 记 员 刘晓竹子