湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初8382号原告:纪南萍，女，1969年3月27日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市青山区，现住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：徐秋林、樊厚春（特别授权代理），湖北谦顺律师事务所律师。被告：武汉世纪源投资担保有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区金桥大道特一号4楼4007号。法定代表人：陈凌，总经理。委托诉讼代理人：马蕊（特别授权代理），女，武汉世纪源投资担保有限公司员工，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：池力（特别授权代理），湖北万泽律师事务所律师。被告：徐滨，男，1988年1月6日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。原告纪南萍诉被告武汉世纪源投资担保有限公司(以下简称世纪源公司)、徐滨案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪南萍及其委托诉讼代理人徐秋林，被告世纪源公司的委托诉讼代理人马蕊到庭参加诉讼，徐滨经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案经本院院长批准延长审理期限4个月，现已审理终结。原告纪南萍向本院提出诉讼请求：1、确认位于武汉市武昌区东湖路105号武汉中央文化旅游区K3-2地块K3-4栋11层3室、4室房屋(以下简称涉案房屋)为我所有，停止对该财产的处分并排除执行；2、世纪源公司、徐滨承担本案诉讼费用。事实与理由：世纪源公司与徐滨、徐明建担保合同纠纷一案在武汉市江岸区人民法院(以下简称江岸法院)审理过程中，江岸法院于2015年2月16日作出（2015）鄂江岸保字第00112号民事裁定书，对登记在徐滨名下涉案房屋进行了保全查封。江岸法院于2015年12月15日对该案作出（2015）鄂江岸民商初字第00865号民事判决书，现该判决已生效并已经进入执行阶段。江岸法院在执行上述案件判决过程中，我对执行标的提出书面异议，江岸法院于2017年9月19日作出（2017）鄂0102执异82号执行裁定书，裁定驳回了我的异议。我认为江岸法院驳回我的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。第一，我与徐滨在江岸法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。我与徐滨于2015年1月16日即签订了合法有效的书面性商品楼转让合同，房屋转让总价款为4,647,190元，徐滨已将涉案房屋转让给我。第二，我在江岸法院查封之前已合法占有该不动产。我在2015年1月16日双方签订买卖合同之日即已合法占有该两套房屋，且自2015年1月起涉案房屋的水费、电费、物业费等费用均已交齐。第三，我已按照合同约定支付部分价款且愿将剩余价款按照法院的要求交付执行。我已代徐滨出资办理了房屋产权证和土地使用权证，同时代徐滨还清银行信用卡欠款及已经按合同约定支付了该房屋的部分按揭房贷，且愿意将剩余价款按照法院的要求交付执行。依法我并不必须付清全款，只需要部分款项即可，而江岸法院以我未付清全部款项即裁定我提出的异议不能够排除法院的执行，适用法律明显错误。而在我与徐滨签订商品房买卖合同时，世纪源公司并没有对徐滨提起民事诉讼，亦没有向江岸法院提出保全查封涉案房屋的申请，江岸法院亦没有对涉案房屋进行查封，即世纪源公司申请查封之时，上述财产的所有权已合法归我所有，世纪源公司无权申请查封。故我与徐滨之间签订的商品房买卖合同中涉及将购房款直接支付给孙剑锋(案外人)的约定完全合法有效，我将购房款支付给孙剑锋并不是为消灭我的债权，支付给孙剑锋的款项即为我支付给徐滨的购房款。故在对基本事实的认定上，江岸法院认定有误，适用法律错误。第四，非因买受人即我自身原因未办理过户登记。2015年3月19日，即我购买涉案房屋不久，该房屋即被世纪源公司申请江岸法院查封。2015年3月26日，涉案房屋被中信银行股份有限公司武汉分行(案外人)申请了二次轮候查封。致使我无法到房屋管理部门办理过户的登记手续。故世纪源公司所申请执行的涉案房屋为我所有，而不属于徐滨所有，世纪源公司对涉案房屋申请执行是完全错误的，没有任何法律依据，执行裁定书驳回了我作为案外人的执行异议亦缺乏事实与法律依据。请求判如所请。被告世纪源公司辩称：根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产需要办理不动产登记才能转移所有权，涉案房屋登记在徐滨名下，应为其所有，我公司申请保全查封及拍卖合法合理。根据相关执行法律规定，必须满足一定条件才能排除法院的强制措施。本案中，纪南萍提供的《商业楼转让合同》约定房屋转让总价为4,647,190元，但对房款支付没有约定时间，结合纪南萍支付房款情况，双方签订的转让合同不符合商品房交易习惯，该转让合同的真实意图值得怀疑。且纪南萍在偿还涉案房屋的一期抵押借款后，得知涉案房屋被法院查封，就未继续偿还贷款，至今纪南萍未付清涉案房屋的全部房款，也未向法院提起异议，现在提起是为了阻扰执行。至于纪南萍提供的转款记录，鉴于其与各收款人之间的各种经济往来关系，并不能说明纪南萍是支付的购房款，且徐滨与各收款人无任何法律关系。纪南萍非法占有处分涉案房屋，其提交的证据不能证明其合法占有了涉案房屋。请求驳回纪南萍的诉讼请求。被告徐滨未到庭，其在庭前向本院陈述其答辩意见为：涉案房屋是我父亲大约在2013年左右时以我的名义购买。2015年1月16日，我父亲告诉我纪南萍想购买涉案房屋，要求我配合办理公证，在此之前我父亲与纪南萍应该就房屋问题进行过协商。我认为即使房屋要出卖给纪南萍，双方也应该明确相关问题，就拟定了《商业楼转让合同》，该合同的意思是同意出让房屋，但前提是纪南萍代为还清银行贷款，并将剩余购房款用于偿还武汉中济铁路物资有限公司(案外人，以下简称中济公司)对乐昌市粤汉钢铁贸易有限公司(案外人，以下简称粤汉公司)所负债务。中济公司是我父亲的公司，粤汉公司是纪南萍家族的公司。另外，纪南萍因其家庭成员关系的问题，其在签署合同时并不能确定房屋应过户至谁的名下，故在办理公证时表述为由其代理与买方签订房屋买卖合同。我父亲在2014年11月时就开始办理房屋权属登记手续，转让合同签署后，我父亲就将办证的相关税费发票交给了纪南萍，由其完成后续的办证工作。涉案房屋办理了房贷，也办理了信用卡分期贷款，合同签署时，信用卡分期贷款还剩两期未还，纪南萍代我偿还了这两期的信用卡分期贷款，但房贷一直未偿还。我认为纪南萍现在主张房屋已属其所有是不符合事实的，我们签署合同时虽有转让房屋的意向，但是是附有条件的，纪南萍必须先结清房贷，并将剩余房款代中济公司偿还债务，纪南萍未履行这些义务，房屋不应属其所有，且当时纪南萍根本就不能明确房屋的买方是谁。经审理查明，2015年2月16日，本院依世纪源公司的诉前财产保全申请，依法作出(2015)鄂江岸保字第00112号民事裁定书，并于2015年3月19日查封了徐滨名下的涉案房屋（房屋所有权证号：武房权证昌字第××、20××60号）。世纪源公司诉徐明建、徐滨追偿权纠纷一案，本院于2015年12月15日本院作出的（2015）鄂江岸民商初字第00865号民事判决书已经发生法律效力，世纪源公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，纪南萍向本院提出书面执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。本院经审查，于2017年9月19日作出(2017)鄂0102执异82号执行裁定书，驳回了纪南萍的异议申请。纪南萍不服该执行裁定，向本院提起本案诉讼。另查明，2015年1月16日，徐滨与纪南萍签订《商业楼转让合同》，约定：徐滨将涉案房屋转让给纪南萍；房屋转让总价为4,647,190元，过户费用由纪南萍承担；徐滨所欠银行按揭贷款1,970,430元由纪南萍代为结清，此款项用于冲抵房屋总价；剩余的2,637,872元由纪南萍代徐滨为中济公司付给粤汉公司借款；房屋过户之前，纪南萍享有该房的使用权和转租权。同日，纪南萍与徐滨办理了公证委托事项，《公证书》部分内容为：徐滨委托纪南萍办理涉案房屋提前还贷手续，代为到相关银行办理并领取结清证明、他项权证等相关手续；向房地产管理部门申请办理涉案房屋的注销抵押登记手续；徐滨委托纪南萍与买方签订涉案房屋的买卖合同；到相关房产、土地管理部门申请办理涉案房屋、土地的交易过户变更登记手续；代收售房款，协助买方办理银行贷款手续；代为办理水、电、天然气、物业、有线电视的过户及相关手续。2014年11月24日、2015年1月14日，纪南萍代徐滨支付了涉案房屋的登记费用，涉案房屋于2015年1月14日核准登记在徐滨名下。2015年1月29日，孙剑锋代纪南萍支付了涉案房屋的最后一期信用卡分期贷款27,000元，涉案房屋项下的信用卡分期贷款结清。嗣后，纪南萍得知涉案房屋被查封，涉案房屋项下的190余万元贷款未再偿还。审理中，纪南萍向本院提供的2017年1月8日《租赁合同》记载，纪南萍将涉案房屋中的1103室房屋租赁给李军强(案外人)，租赁期限从2017年1月8日至2018年1月7日止。又查明，纪南萍在庭审中提交的证据显示：2014年3月24日，粤汉公司与中济公司签订《借款合同》，约定中济公司向粤汉公司借款14,400,000元，粤汉公司当日向中济公司转款10,000,000元、4,400,000元；2014年9月12日，粤汉公司向中济公司出具《公司收款委托书》，要求中济公司将14,400,000元借款向孙剑锋支付；2014年12月30日、2015年2月12日、2015年6月1日、2015年6月17日、2015年6月19日、2015年7月14日、2015年7月23日、2015年9月15日、2015年10月30日、2016年2月17日、2016年3月14日，纪南萍通过其个人账户向孙剑锋转款共计2,605,000元。上述事实，有经庭审质证的《商品楼转让合同》《公证书》《招商银行个人转账汇款业务的受理回单》《查询信用卡交易明细》《结清证明》《短信记录截图》《借条》《情况说明》《招商银行户口历史交易明细表》《借记卡账户历史明细清单》《税收完税证明》《税收缴款书》《湖北省非税收入通用票据》《湖北省非税收入一般缴款书》《借款合同》《汉口银行综合类回单》《公司收款委托书》《招商银行户口历史交易明细表》《借记卡账户历史明细清单》《BANGS存款历史交易明细清单》《武汉电子支付系统个人跨行电子支付凭证》《中国工商银行凭证》《武汉市房屋抵押记载信息单》《武汉市房屋查封信息单》（2017）鄂0102民初执异82号《执行裁定书》及当事人的陈述在案佐证。上列证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。原告纪南萍提交的2014年10月26日《房屋租赁合同》、2015年1月19日《租赁合同》系复印件，不符合证据的形式要件；《情况说明》(万象美汉街国际K3物业服务中心)、《情况说明》(ＸＸ飞)、2017年9月《证明》(粤汉公司)系证人证言，证人未出庭作证，且无其他证据相佐证；《出入证》无其他证据佐证与本案的关联性；对上述证据本院不予采信。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”纪南萍与徐滨签订的《商业楼转让合同》约定由纪南萍代为结清涉案房屋的贷款后，由纪南萍代为履行债务，但所涉债务并不发生于徐滨与纪南萍之间，双方并不存在债权债务关系，不构成以房抵债、抵债价款转化为购房款的情形，故《商业楼转让合同》并非真实的房屋买卖合同。纪南萍提交的证据不足以证明其已实际占用涉案房屋，更不能证明其是基于《商业楼转让合同》而占有。纪南萍认为其向孙剑锋汇付的2,605,000元系代中济公司向粤汉公司的还款，但其中2014年12月30日支付950,000元发生在《商业楼转让合同》签订之前，不符合购房的交易习惯，且其未能提供其他有效证据证明纪南萍与孙剑锋之间的账户往来与本案有关联关系，徐滨对其已收到房款持否认态度。综上所述，纪南萍对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告纪南萍的诉讼请求。本案受理费13,800元、邮寄费40元，共计13,840元由原告纪南萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 胡 迪人民陪审员 周 宁人民陪审员 刘 念二〇一八年八月十六日书 记 员 陈薇薇