湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初3105号原告：怀化润兰物业服务有限公司。法定代表人向纯兰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：石文，男，1979年1月23日出生。委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。被告：杨静，女，土家族，1976年4月9日出生。原告怀化润兰物业服务有限公司诉被告杨静物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月18日受理后，依法适用普通程序，于2017年1月12日公开开庭进行了审理，原告怀化润兰物业服务有限公司的委托诉讼代理人石文、唐永洪，被告杨静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告怀化润兰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告2013年3月至2016年8月的物业管理费2058元；2、被告支付原告滞纳金2593.08元（以拖欠物业管理费为基数，按每日1‰的标准，从逾期之日起计算至缴清拖欠的物业管理费止，诉求金额暂算至2016年8月30日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年6月2日，原、被告签订《锦绣湘维物业管理合同书》，合同约定乙方的物业基本情况为房号5栋106号房，建筑面积122.5平方米，住宅物业综合管理服务费按物业建筑面积每月每平米0.4元，甲方须于每月5日前付清上月的物业管理费，甲方违反合同约定，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金，逾期六个月以上者，乙方可依法清收。合同生效后，原告提供了物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费，从2013年3月至2016年8月止，被告共欠原告物业管理费2053.8元。根据合同约定，被告还需承担相应的滞纳金。现经原告多次口头和上门催缴，被告均未给付。被告拒不支付物业费行为，侵害了原告的合法权益。原告特诉至法院。被告杨静辩称：2009年6月2日的《锦绣湘维物业管理合同》系被告被迫与原告签订，系无效合同。当时如果不签合同，预交物业服务管理费、装修垃圾费、装修管理费以及楼道维护费等，原告就不给房屋钥匙和开通水电，且原告在签订合同时不具有物业管理企业资质证。原告按照0.4元/平方米收取物业费，但却并不具有相应的物业服务资质。开发商并未根据《湖南省物业收费管理办法》第十条规定与被告预先约定服务收费标准，被告有权拒绝缴纳物业费。2012年底，润兰上城二期工程动工以来，被告所在的小区业主就一直生活在水深火热之中。各种钻机、挖机、炮机、渣土车、水泥罐车等各种工程车辆24小时不停在小区内穿行，严重影响被告和家人的正常休息和生活。小区内的道路被工程车轧烂，地下电缆曾被压烂，导致小区好几栋断电。小区的公共用地被开发商用来堆放各种建材及工程设备，消防通过也被开发商强占修建地磅。原告却对小区的生活环境状况不闻不问。被告自收房之日起房屋一直漏水，原告仅在2012年之前处理过，之后再没有处理。综上，原告在服务过程中不作为，没有提供与其收取的物业费相应的服务，小区内有80%的业主都拒交了物业费。且原告主张权利已经超过了诉讼时效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告系锦绣湘维小区的业主。2009年6月2日，原告与被告签订一份《锦绣湘维物业管理合同书》，约定被告的物业基本情况为住宅、房号5栋106号、建筑面积121.77平方米。但被告杨静的5栋106号住宅房产证的登记面积为122.59平方米。原告提供的物业服务项目及标准：1、物业公共部分的维护与管理，确保物业使用功能正常；2、物业共用设施设备及其运行的维护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常适用；3、环境卫生、绿化管理服务。保持小区内物业共用部位的公共场地、绿地的整洁、美观；4、住宅物业综合管理服务费按物业建筑面积多层住宅每月每平方米0.4元收取。被告自该物业纳入物业管理范围（即交付钥匙）之日起缴纳物业管理服务费。第一次被告须预缴6个月的物业管理服务费292元，预缴期满后，被告须于每月5日付清上月的物业管理服务费，被告不按约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金等。合同签订后，原告一直为被告提供物业服务，自2013年3月起，被告认为原告的物业管理服务存在问题拒绝缴纳费，并与其他业主一起将锦绣湘维小区的物业问题向有关部门投诉，2015年10月26日，怀化市房产管理局向原告发送一份《限期整改通知书》该通知载明：根据群众投诉举报和现场检查，你公司2007年开始提供物业服务的“锦绣湘维”项目，到目前为止存在以下几点突出问题：1、未依法组织成立业主大会和业主委员会，致使业主权利无法得到保障；2、物业收费和服务品质标准不符。物业服务区域未实行封闭式管理、管理制度混乱，管理措施缺失，人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料堆放，消防通道堵塞；3、部分业主擅自更改房屋用途，把车库柴棚擅自下挖更改住房，甚至更改为鸡舍，废品站。门面承租户厨房油烟直接向小区内排放，卫生间污水向雨水管排放，导致周围邻居苦不堪言；四、二期项目施工没有与物业服务区域隔离，施工车辆材料自由出入小区，致使小区内外路面破损，严重影响业主正常出行。提出以下整改意见：1、依法配合组织成业务大会和业主委员会；2、切实履行服务职责，完善相关管理制度，提升服务能力和水平；3、加强对业主行为的规范引导，协同业务大会和业务委员会及时指定业主公约和管理公共；4、尽快完善公共设施设备，对物业管理服务区域施行封闭管理，加强对施工活动管理，杜绝施工车辆和建设材料从小区出，保证业主的正常生活。并载明在30日内进行整改。2015年11月27日，原告向房产局、物管科发送一份《整改报告》，载明已经对相关问题进行了整改，被告及其他业主对原告的整改结果不满意。对于物业费收取问题无法解决，原告因而诉至法院，形成纠纷。另查明，原告成立于2006年3月7日，并经怀化市房产管理部门批准准许从事物业管理服务。曾用公司名称怀化市广宇蓝物业管理有限公司、怀化润兰物业管理有限公司。上述案件事实，经本院公开开庭审理，双方当事人举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证明：证据一、营业执照、资质证书、内资企业登记基本情况表、法定代表人身份证明书及身份证复印件、工作人员物业从业资格证书，证实原告的工商登记信息、经营许可信息及法定代表人身份情况；证据二、常住人口身份信息，证实被告身份情况；证据三、物业管理合同书，证实原告与被告就物业管理达成协议，合同就物业管理收费标准及逾期缴纳费用的违约金做了约定的事实；证据四、物业费欠交明细表、小区业主水电收费台账，证实被告自2013年5月开始未缴纳物业费的事实；证据五、怀化市房产局整改通知，证实原告在对锦绣湘维提供物业服务过程中，存在多种物业服务问题，被怀化市房产局责令30日内整改的事实；证据六、业主代表临时委员会公开信，证实原告向业主催缴物业费及业主对原告的整改措施不满意的事实；证据七、庭审笔录，证实本案其他事实。本院认为，原告与被告签订的《物业管理合同书》，具有当事人签名（章），合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同全面履行。被告辩称其为被迫签订合同，未提交证据予以证明。被告还辩称原告不具有物业服务资质，合同应为无效。经查，原告已经于2006年取得了物业管理服务许可，而是否具有相应物业服务资格并不影响物业服务合同的效力，故对被告的上述辩称理由，本院不予采纳。合同签订后，原告一直为被告所在的锦绣湘维小区提供物业管理服务，被告对原告的物业管理服务提出异议，自2013年3月开始拒绝缴纳物业管理费。作为物业管理服务的提供者，原告应根据合同约定为被告提供优质、高效的服务，也有权向被告收取物业管理费。但在提供物业服务的过程中，原告存在管理制度混乱、管理措施缺失等问题，锦绣湘维小区内存在人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料随意堆放，消防通道堵塞等状况。又由于锦绣湘维小区未实行封闭式管理，二期工程施工未与物业服务区域隔离，导致施工车辆材料自由出入小区，致使小区路面破损等影响到业主出行及生活的现实情况。在怀化市房产管理局下达责令整改通知书后，原告仍未整改到位。由此可以确定原告未按照合同约定全面履行，其履行行为为瑕疵履行。根据公平原则，鉴于原告瑕疵履行的事实，本院酌定本案诉争物业管理费按照合同约定应缴数额的80%予以支持。按此计算，2013年3月至2016年8月被告应支付原告的物业管理费为1647.61元（122.59平米×0.4元/平米/月×42月×80%），故对原告主张被告支付物业管理费超出1647.61元的部分，本院不予支持。因原告在履行物业管理服务合同中存在瑕疵，并导致双方因物业管理费的交纳产生纠纷，在纠纷解决前，被告未按照物业合同约定的数额、时间交纳物业管理费，具有正当理由，故对原告请求法院判令被告支付截至2016年8月30日的滞纳金2593.08元（以拖欠物业管理费为基数，按每日1‰的标准，从逾期之日起计算至缴清拖欠的物业管理费止）的诉讼请求，本院不予支持。对于被告辩称原告主张的物业管理费部分已经超过了诉讼时效的理由，因本案被告未缴纳物业管理费为持续状态，且原告与被告及其他业主因物业管理费缴纳多次发生纠纷的事实，原告并未消极主张权利，故对于被告的的辩解理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨静于本判决生效之日起15日内向原告怀化润兰物业服务有限公司支付2013年3月至2016年8月的物业管理费1647.61元；二、驳回原告怀化润兰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告怀化润兰物业服务有限公司负担30元，由被告杨静负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  吴家林人民陪审员  黄巧云人民陪审员  向绪平二〇一七年五月三日代理书记员  石修泽附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。