福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽04民终1061号
上诉人（原审被告）：余桂元，男，1967年2月8日出生，汉族，住三明市梅列区。
上诉人（原审被告）：江根招，女，1967年10月23日出生，汉族，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告）：福建三明海欣物业管理有限公司，住所地三明市三元区富文路8号3幢304室。
法定代表人：林国勋，董事长。
委托诉讼代理人：李玉玲，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：孙风军，男，该公司员工。
上诉人余桂元、江根招因与被上诉人福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初1278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人余桂元、江根招、被上诉人海欣物业公司的委托诉讼代理人李玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余桂元、江根招上诉请求：1.撤销一审判决，驳回海欣物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由海欣物业公司承担。事实和理由：1.上河城业主委员会与海欣物业公司签订的《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》不合法，余桂元、江根招未与海欣物业公司签订物业服务合同，对余桂元、江根招不存在效力；2.余桂元停放在保安房后的摩托车被盗，是海欣物业公司服务不到位，违约在先；3.海欣物业公司没催要有关物业管理服务费，海欣物业公司主张2014年有关物业服务费用的诉请已过时效；4.海欣物业公司水电公摊不实，计算方法不公，重复收费。
海欣物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确。
海欣物业公司向一审起诉请求：1.判令余桂元、江根招支付给海欣物业公司2014年6月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费2298元、2014年5月1日至2016年12月31日期间的公共用水用电公摊费561元、2014年5月1日至2016年12月31日电梯维保费313元、2014年11月至2016年11月电梯年检费64元，共计3236元；2.判令余桂元、江根招支付违约金919元；以上两项合计4155元。
一审认定事实如下：
1.海欣物业公司为三级资质的物业服务企业。2011年11月30日，三明市梅列区规划建设局对三明市梅列区上河城首届业主委员会选举结果予以备案，该届业主委员会任期五年，自2011年11月11日至2016年11月10日。
2.2012年11月12日，三明市梅列区上河城业主委员会与海欣物业公司签订《上河城物业管理服务工作授权委托书》（以下简称委托书）一份，主要约定：三明市梅列区上河城业主委员会委托公开招聘后选定海欣物业公司，对上河城上春园、上知园、上明园、上真园、上清园、上德园6个园区进行物业服务，期限为1年；物业服务的主要内容为物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，不属于市政部门管理的市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施设备的维修、养护和管理，公共卫生及垃圾收集、清运，排水管道、污水管道疏通，安防、消防、装修、交通秩序与车辆停放和物业资料等管理，做好相关法律法规规定应由原告负责管理服务的其它项目，以及物业宣传教育和与业主互动等相关活动；物业服务费及装修押金、装修垃圾清运费、公共水电周转金由原告收取；海欣物业公司按照三明市普通住宅物业服务三级标准服务；物业服务费按以下标准收取：多层住宅0.4元/月·平方米、联排别墅0.5元/月·平方米、高层带电梯住宅0.6元/月·平方米；海欣物业公司入驻前三个月暂不收费，待第四个月下半月起一并向业主收取，之后在每个季度最后一个月的16日起到月底，一并收取本季度的物业服务费；公共水、电费按实分摊另计，电梯运行电费及维保、年检等费用按实分摊另计，由海欣物业公司在每个季度末向业主收取；本委托书自签订之日并经双方签字(盖章)后生效。委托书还对双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定，其中：业主未能按规定并且按时如数交纳物业服务费的，海欣物业公司经再三书面催交仍然无效，应按日千分之五的标准向当事人收取滞纳金。2013年11月25日、2014年11月11日、2015年11月30日，三明市梅列区上河城业主委员会与海欣物业公司分别签订《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》一份，内容与《上河城物业管理服务工作授权委托书》基本相同，物业服务继续委托期限顺延至2018年11月29日。委托书订立至今，海欣物业公司一直履行了合同义务，对上河城6个园区的物业进行了管理。
3.余桂元、江根招系三明市梅列区上河城上知园6幢304室(建筑面积为123.54平方米)房产业主。该幢楼带电梯，按高层带电梯住宅0.6元/月·平方米的标准计算，每月物业服务费74.12元，2014年6月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费2297.72元。2014年5月1日至2016年12月31日期间，上知园6幢公共用水用电公摊费共计21879元。其中304室的公共用水用电公摊费，分别为2014年第二季度37.3元、第三季度60.7元、第四季度55元，2015年第一季度40.7元、第二季度51.4元、第三季度53.4元、第四季度45.6元，2016年第一季度44.5元、第二季度52元、第三季度66元、第四季度55元；以上合计为561.6元。上知园6幢有2部电梯，每部电梯每月维保费为300元，2部电梯每月维保费为600元。2014年5月至2015年12月的20个月，按60户分摊，每户电梯每月维保费为10元，经计算电梯维保费为200元；2016年1月至2016年12月的12个月，按63户分摊，每户电梯每月维保费为9.52元，经计算电梯维保费为114.24元；电梯维保费合计为314.24元。电梯为每年一检。2014年11月至2015年11月期间，2部电梯年检费为2070元，按装修入住的57户分摊，每户电梯年检费为36.32元；2015年11月至2016年11月期间，2部电梯年检费为1800元，按装修入住的64户分摊，每户电梯年检费为28.13元；电梯年检费合计为64.45元。
4.余桂元、江根招至今分文未交纳，海欣物业公司遂诉至法院，要求余桂元、江根招交纳所欠费用。
一审法院对争议焦点认定如下：1.关于余桂元是否合同当事人的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故余桂元关于海欣物业公司与三明市梅列区上河城业主委员会签订的合同不合法，以其并非合同当事人为由提出抗辩，不予采纳。2.关于违约金的问题。一审法院认为，海欣物业公司提供的交费提醒函三份，余桂元否认有收到，海欣物业公司提供的现有证据不足以证明其有向余桂元、江根招再三书面催交物业服务费的事实，故海欣物业公司向业主收取滞纳金的约定条件未成就，海欣物业公司要求余桂元、江根招支付违约金的主张，不予支持。3.关于余桂元的摩托车被盗问题。一审法院认为，业主的车辆停放在小区内被盗，关键在于业主与物业公司之间是单纯的物业管理服务合同关系，还是形成了保管关系。如果双方只是单纯的物业管理服务关系，则物业管理公司只需要承担一般管理责任，如提供场所、分配车位、配套设施的维修、养护等，物业公司只需要证明自己已经履行了物业合同约定的义务，就无须承担赔偿责任。如果形成保管关系，一旦车辆损坏、丢失或被盗，物业管理公司即构成违约，由于违约责任是不以过错为前提的，故如果没有合法的免责事由，则物业公司就应承担赔偿责任。是否形成保管关系，由业主负举证责任。本案中，余桂元未举证其停放在保安房后的摩托车被盗的事实，以及是否形成保管关系，故对余桂元关于其停放在保安房后的摩托车被盗，是海欣物业公司服务不到位，违约在先的抗辩，不予采纳。4.关于诉讼时效的问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。而海欣物业公司起诉前最后一期物业管理服务费的履行期限届满不足一年。考虑本案债权的整体性和关联性，为保护双方合理信赖利益，故对余桂元关于海欣物业公司要求其支付尚欠2014年6月1日至2016年12月31日物业管理服务费的诉请已超过诉讼时效的抗辩，不予采纳。
综上所述，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。海欣物业公司与三明市梅列区上河城业主委员会签订的《上河城物业管理服务工作授权委托书》、《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》系缔约双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，该合同合法有效，对上河城业主余桂元、江根招具有约束力，余桂元、江根招应按照合同约定履行交纳物业管理服务费、公共用水用电公摊费、电梯维保费、电梯年检费的义务。余桂元、江根招拖欠海欣物业公司物业管理服务费、公共用水用电公摊费、电梯维保费、电梯年检费的事实清楚，证据确实充分，所欠上述费用应当给付，海欣物业公司要求余桂元、江根招支付物业管理服务费、公共用水用电公摊费、电梯维保费、电梯年检费的诉讼请求符合法律规定，予以支持。因梅列区上河城上知园6幢304室的建筑面积应为123.54平方米，经计算2014年6月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费2297.72元，故海欣物业公司主张的物业管理服务费2297.72元部分予以支持，超出该部分的数额不予支持。经计算2014年5月1日至2016年12月31日公共用水用电公摊费561.6元、2014年5月至2016年12月电梯维保费314.24元、2014年11月至2016年11月电梯年检费64.45元，均已超出海欣物业公司主张的数额，故海欣物业公司主张的2014年5月1日至2016年12月31日公共用水用电公摊费561元、2014年5月至2016年12月电梯维保费313元、2014年11月至2016年11月电梯年检费64元，予以支持。海欣物业公司提供的现有证据不足以证明其有向余桂元、江根招再三书面催交物业服务费的事实，故海欣物业公司向业主收取滞纳金的约定条件未成就，海欣物业公司要求余桂元、江根招支付违约金的主张，不予支持。余桂元关于海欣物业公司归还商业广告牌收入的主张，因与本案属不同法律关系，本案中不作处理，余桂元可另案主张。江根招经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、余桂元、江根招应于判决生效之日起三日内支付给福建三明海欣物业管理有限公司物业管理服务费2297.72元（从2014年6月1日起计算至2016年12月31日止）、公共用水供电公摊费561元（从2014年5月1日起计算至2016年12月31日止）、电梯维保费313元（从2014年5月1日起计算至2015年12月31日止）、电梯年检费64元（从2014年4月起计算至2015年4月止），合计3235.72元；二、驳回福建三明海欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告余桂元、江根招负担，于判决生效之日起十日内交纳。
二审中，海欣物业公司提交一份该公司于二○一四年三月二十二日张贴在上河城的公告栏《关于上河城公共用水用电分摊等问题再次说明》，拟说明当时有对水电公摊比之前费用更多的情况做一个解释。余桂元、江根招质证表示当时没有看到过。本院对海欣物业公司二审中所提交证据的真实性予以确认。二审中，双方当事人对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。
二审中双方当事人争议的焦点：1.涉案《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》对余桂元、江根招是否有效；2.余桂元、江根招所欠2014年的物业管理服务费是否过诉讼时效；3.公摊水电费是否与实际不符。对此，本院分析认定如下：
一、关于涉案《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》对余桂元、江根招是否有效问题
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案上河城业主委员会作为该小区业主大会的执行机构，其就物业管理与海欣物业公司签订的《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》，该《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对全体业主具有约束力，业主均应按合同约定行使权利、履行义务，余桂元、江根招作为业主不能以未与物业公司签订物业服务合同为由拒绝履行合同义务。余桂元、江根招作为业主，如果认为业主委员会的选举程序不合法、作出的决定侵害其合法权益，可依法另行主张权利。
二、关于余桂元、江根招所欠2014年的物业管理服务费是否过诉讼时效问题
根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。海欣物业公司自2012年12月1日至今一直在上河城小区履行物业服务，余桂元、江根招拖欠物业服务费用是一个连续行为，而海欣物业公司起诉前最后一期物业管理服务费的履行期限届满不足一年。余桂元、江根招关于海欣物业公司要求其支付尚欠2014年6月1日至2016年12月31日物业管理服务费的诉请已超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。
三、关于公摊水电费是否与实际不符问题
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”海欣物业公司就其主张的代垫水电公摊费用提交了相应证据，余桂元、江根招认为公摊水电费用与实际不符，但并未提供证据予以证明。一审法院认定海欣物业公司公共用水供电公摊费561元（从2014年5月1日起计算至2016年12月31日止），并无不当。
本院认为，涉案《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》合法有效，对双方当事人均具有约束力，余桂元、江根招关于涉案《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》对其无效的上诉主张于法无据，本院不予支持。余桂元提出停放在保安房后的摩托车被盗，海欣物业公司服务不到位等问题，均非法律规定的拒绝交纳物业费的正当理由，至于海欣物业公司物业服务存在瑕疵的问题，海欣物业公司应当认真整改，提升服务质量。余桂元、江根招提出2014年物业管理费用超过诉讼时效，本院不予支持。余桂元、江根招提出公摊水电费与实际不符，但并未提供证据予以证明，本院不予支持。一审法院对于涉案物业服务合同的效力及双方当事人权利义务的认定清楚、适用法律正确，余桂元、江根招应向海欣物业公司支付欠交物业管理服务费2297.72元（从2014年6月1日起计算至2016年12月31日止）及公共用水供电公摊费561元（从2014年5月1日起计算至2016年12月31日止）、电梯维保费313元（从2014年5月1日起计算至2015年12月31日止）、电梯年检费64元（从2014年4月起计算至2015年4月止），合计3235.72元。
综上所述，余桂元、江根招的上诉请求不能成立，应予
驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人余桂元、江根招负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 丽 伟
审判员 廖 春
审判员 吴 良 盛
二〇一七年九月三十日
书记员 林慧（代）
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。