广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第682号
上诉人（原审被告）：阳春市畅达房地产有限公司。住所地：广东省阳春市春城丙城第**栋。
法定代表人：谢汝文，该公司董事长。
委托代理人：陈惠婵，广东丽日律师事务所律师。
委托代理人：蔡文锋，广东丽日律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄雄，男，1967年2月9日出生，汉族，住广东省阳春市。
被上诉人（原审原告）：梁翠兰，女，1972年12月19日出生，汉族，住广东省阳春市。
两被上诉人的共同委托代理人：莫益站，广东颐和律师事务所律师。
上诉人阳春市畅达房地产有限公司（以下简称畅达公司）因与被上诉人黄雄、梁翠兰商品房预售合同纠纷一案，不服阳春市人民法院于2015年8月18日作出（2015）阳春法民一初字第599号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2011年5月3日，黄雄、梁翠兰支付购买阳春市甲道与乙路交汇处丙城m栋n单元a房50000元保留金给畅达公司。2011年5月4日，黄雄、梁翠兰和畅达公司签订《房产购买保留权书》，约定如下：“根据房产购买者申请，畅达公司同意就黄雄、梁翠兰意向购买的房产保留购买权：一、房产购买保留对象：阳春市甲道于乙路交汇处丙城m栋n单元a房。该物业按套保留，本物业销售面积约157.97平方米。二、保留购买权的方式：房产购买者签署本保留书时即向发展商交纳保留购买权的风险金，以确保发展商对房产有序地销售；在房产销售时，发展商遵照本约定将房产购买者申请保留的房产按以下的价格销售给房产购买者。房产总价：人民币525724元整。保留风险金：50000元于签订本保留书时付清（已交保留风险金转为首期款）。2011年8月1日，畅达公司取得了销售阳春市丙城第m幢商品住宅楼的商品房预售许可证。2011年11�11日，黄雄、梁翠兰和畅达公司签订《丙城商品房认购协议》，约定如下：“本房产项目注册名称为：丙城。经甲乙双方协商一致，对乙方认购本项目房产达成如下协议，一、认购物业：阳春市甲道于乙路交汇处丙城m栋n单元a房。该物业的建筑面积为157.97平方米，建筑面积计单价3328元／平方米。认购楼价：人民币525727元。二、付款方式：乙方选择以下第2种付款方式：……2、银行按揭付款：乙方须于本认购合同签订之日即向甲方支付定金153567元，十天内向甲方支付总房款的30%（含定金）50000元，并签订《广东省商品房买卖合同》及其附件，余款357000元在甲方指定银行办理按揭贷款。三、交楼时间：甲方暂定于2011年5月1日前将乙方所购上述房产交付乙方使用（以双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议约定为准）。如遇特殊情况或人力不可抗拒的自然灾害，导致延期交付，甲方无需承担责任。四、违约责任：1、乙方必须严格遵守认购协议约定的期限履行相关义务，如乙方未能在上述日期或之前签订《广东省商品房买卖合同》和附件及缴付应缴房款，则甲方有权没收其缴交的定金并不再通知而将该物业另行出售，本协议自动解除。”2013年10月6日，畅达公司将阳春市甲道于乙路交汇处丙城m栋n单元a房屋卖给了弓明超和黎金玲。黄雄、梁翠兰于2015年5月28日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除黄雄、梁翠兰与畅达公司签订的《丙城商品房认购协议》；2、畅达公司立即退还保留金50000元；3、本案诉讼费由畅达公司承担。
原审判决认为：黄雄、梁翠兰与畅达公司是在平等自愿协商一致的基础上订立《丙城商品房认购协议》，该合同内容是当事人的真实意思表示，内容没有违反相关法律法规的禁止性规定，属于有效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案双方签订的商品房认购协议第二条约定黄雄、梁翠兰须于本认购合同签订之日即向甲方支付定金153567元，而黄雄、梁翠兰在2011年5月3日已经支付50000元保留金给畅达公司，该笔款应当在双方订立《丙城商品房认购协议》之后转化为定金。双方签订商品房认购协议的时间为2011年11月11日，而约定交付房屋的时间为2011年5月1日，畅达公司认为是笔误，黄雄、梁翠兰认为不是，双方无法就交付房屋的时间协商达成一致意见，显属履行期限约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但本案黄雄、梁翠兰与畅达公司均没有举证证实要求对方签订商品房买卖合同和交付房屋，属于不可归责于当事人双方的事由而导致商品房买卖合同未能订立的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，畅达公司应当将50000元定金返还给黄雄、梁翠兰。黄雄、梁翠兰请求畅达公司返还50000元，于法有据，应予支持。畅达公司辩称黄雄、梁翠兰的起诉超过诉讼时效，定金不予退还，由于黄雄、梁翠兰与畅达公司双方约定交付房屋的时间不明确，本案的诉讼时效起算日期也无法确定，故本案诉讼时效并没有超期，畅达公司的辩解没有法律依据，应不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案畅达公司已经将阳春市甲道于乙路交汇处丙城m栋n单元a房屋卖给了弓明超和黎金玲，导致合同目的不能实现。黄雄、梁翠兰请求解除黄雄、梁翠兰与畅达公司双方签订的认购协议，于法有据，应予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件�用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除黄雄、梁翠兰与畅达公司于2011年11月11日签订的《丙城商品房认购协议》；二、畅达公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还50000元给黄雄、梁翠兰；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，由畅达公司负担。
上诉人畅达公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原判决认定双方订立的《丙城商品房认购协议》的交付时间约定不明，是错误的。上诉人认为该协议中的交付时间是2012年5月1日，是正确的，出现年份2011年，是笔误，而不是约定不明，理由如下：1、上诉人提供的证据5，即陈月好、吴小梅、梁翠兰和梁珊玲的畅达商品房认购协议表明所有在2011年11月前后与与上诉人签订的认购房协议的客户的交付时间都是2012年5月1日。同时，被上诉人在同一时间在上诉人签订的购房协议不只是一份，而是两份，结合两份协议及上诉人提供的证据5，可表明，商品房的交付时间是2012年而不是2011年。因此，上诉人与被上诉人签订该购房协议时，由于工作人员的失误将年份误写为2011年，是笔误，而不是约定不明。2、被上诉人与上诉人签订该购房协议时，协议约定交付的时间是确定的，就是2012年5月1日，不可能是2011年5月1日，因此，双方签订的购房协议上时，由于工作人员的失误而将年份误写为2011年，是笔误，而不是约定不明。3、上诉人于2011年8月1日才取得丙城第m幢商品住宅的商品房预售许可证，第m幢商品房在2011年5月1日尚在建设中，上诉人不可能与被上诉人约定在2011年5月1日交付商品房，被上诉人也根本不可能接受尚处在建设当中的商品房交付的时间。4、上诉人与被上诉人签订购房协议时间是2011年11月11日，上诉人不可能在没有签订合同的情况下，将该商品房提前交付给被上诉人。因此，双方协议上的交付时间2011年为笔误，而不是约定不明。综上所述，请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人黄雄、梁翠兰答辩称：一、5万元是权利保留款，而非定金。权利保留款在合同无法继续履行后，上诉人应予返还给被上诉人。二、认购协议约定的交付时间在本案中属约定不明。上诉人上诉主张非约定不明，是其自己的推论。如果按上诉人主张协议约定交付时间是笔误，那么实际交付时间也可能是2013年5月1日或其他任何一个时间。因此，上诉人对履行期限的上诉主张是不正确的，且双方没有达成其他补充协议，原审法院适用合同法作出判决正确。
本院经审理查明：原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查：本案讼争房屋是以黄雄、梁翠兰名义认购，2011年5月3日，梁翠兰交购买房屋的权利保留金50000元给畅达公司。同年5月4日，梁翠兰向畅达公司缴交丙城m栋n单元b房（与上诉人认购的房属一幢楼房）的权利保留金给畅达公司，该权利保留书买方为梁翠兰、梁珊玲，但交款事项由梁翠兰办理。2011年11月11日，梁翠兰以购买方为梁翠兰、梁珊玲名义与畅达公司签订了一份《丙城商品房认购协议》，该协议约定所购房屋及付款时间等事项，并约定了交楼时间为2012年5月1日。2013年4月17日，畅达公司与梁珊玲、刘贻戈就上述房屋签订了一份《商品房买卖合同》，该合同注明商品房是现房出售，总价款为526206元，购买者一次性付清购房款，房屋交付时间为2012年5月1日。
另查明，畅达公司与弓明超、黎金玲签订一份《商品房买卖合同》，弓明超、黎金玲以按揭付款方式购买丙城m栋n单元a房，合同落款时间为2012年10月21日。2013年10月5日，畅达公司与弓明超、黎金玲签订一份《丙城商品房认购协议》，弓明超、黎金玲认购丙城m栋n单元a房，总价款为465639元，付清款后7日内交房。在该认购书上还注明签合同时间为2013年10月21日。
本院认为：双方当事人签订《丙城商品房认购协议》是商品房买卖合同组成部分，该协议是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，应为有效协议。黄雄、梁翠兰支付了购买房屋的权利保留金给畅达公司，后双方签订了购买讼争房屋的认购协议书。按协议约定，黄雄、梁翠兰在签订认购协议当日应交定金153567元给畅达公司，而黄雄、梁翠兰在签订认购协议当日并没有另外支付协议所约定的�金，因此，黄雄、梁翠兰预交的权利保留金50000元在双方签订认购协议时已转为定金。原审认定50000元为定金并无不当，应予以支持。黄雄、梁翠兰主张该款仍为权利保留金的理据不足，不予采纳。黄雄、梁翠兰没有按认购协议书支付购房款及与畅达公司签订商品房买卖合同，而畅达公司在没有与黄雄、梁翠兰协商解决认购协议书如何处理的情况下，将涉讼的商品房另行出售给第三人，致认购协议书已实际不可能履行，原审判决解除该认购协议正确，应予维持。对于认购协议未能履行，双方是否有过错，畅达公司应否返还50000元给黄雄、梁翠兰的问题。由于双方订立的认购协议书上约定的交房时间为2011年5月1日，认购协议约定的交房时间早于认购协议订立的时间，双方对该交房时间约定理解不一致。黄雄、梁翠兰主张双方约定的交房时间不明，而畅达公司则主张梁翠兰当日认购两套房，另一套房的认购协议书明确记载交房时间为2012年5月1日，合同所写的交房时间为笔误。根据合同相对性原则，第三人与畅达公司订立的合同对黄雄、梁翠兰没有约束力，不能以第三人与畅达公司订立的合同约定的交房时间，视为涉案认购协议约定的交房时间。即使本案认购协议书约定的交房时间为笔误，但畅达公司未能提供证据证明双方就该笔误进行修正，重新确定交房时间，因此，双方当事人对交房时间仍未达成一致意见，由此造成该认购协议书的履行不能，导致双方未能订立商品房买卖合同。该认购协议不能履行的原因不可归责于双方当事人。同时，畅达公司未能提供证据证明其在黄雄、梁翠兰签订认购协议书之后催促过黄雄、梁翠兰支付首期购房款及与其签订购房合同，在未与黄雄、梁翠兰解除认购协议之前已将该商品房出卖给第三人，�成该认购协议已不能履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，畅达公司应退还50000元给黄雄、梁翠兰。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予以维持。畅达公司的上诉理据不足，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由畅达公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 何桂霞
代理审判员 施震宇
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 冯梅瑰