徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第1042号
原告孟祥龙，1975年2月生，汉族。
委托代理人秦景敏。
被告周雷，1982年1月生，汉族。
委托代理人李君。
委托代理人李连产（系被告周雷的配偶），1982年7月生，汉族。
原告孟祥龙诉被告周雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月9日受理后，依法由代理审判员李勇辉独任审判，于2015年4月14日、2015年4月23日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告孟祥龙及其委托代理人秦景敏、被告周雷的委托代理人李君、李连产到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孟祥龙诉称，2012年12月1日，被告周雷承租徐州海峡房地产开发有限公司（以下简称海峡房地产公司）所有的本市泉山区东南郡二期商X-X-XXX号至X-X-
XXX号房屋（总面积约773.19平方米）经营超市，月租金为每平方米22元（租金按6个月预付，以后应在每下6个月之前10日内预付清下6个月的租金）。2013年11月25日，原告在被告明确表示放弃优先购买权的情况下，出资购买了其中的X-
XXX号房屋。同时，原、被告双方都明确同意继续履行被告与海峡房地产公司签订的房屋租赁协议，从2013年6月1日起，被告应按照原租赁协议向原告支付租金，但一直未予支付，经原告多次催要未果。现诉至法院，请求法院依法判令解除原、被告之间的租赁合同关系；被告向原告支付按每月每平方米22元自2014年6月1日起计算至迁出之日止的租金；被告迁出承租的本市泉山区东南郡二期商X-
X-XXX号房屋；本案的诉讼费用由被告承担。
被告周雷辩称，被告在履行合同过程中并没有违约行为，根据双方与海峡房地产公司签订的协议约定，开始支付租金的时间应当为2014年12月1日。在该时间前，被告多次与原告孟祥龙联系支付租金事宜，但原告一直不配合接收。被告一共租赁了九户业主的房屋，其余八户在业主的配合下均已于2014年12月1日前将相应的房屋租金支付完毕。在此之后，被告又多次与原告联系要求支付租金，原告均没有同意被告支付。另外，原告诉请的租金数额明显过高且多计算了六个月的租金，已超出了双方合同的约定，对被告提出了不合理的要求，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月1日，被告周雷（乙方、承租方）与案外人海峡房地产公司（甲方、出租方）签订了租赁合同一份，主要条款内容为：甲方将拥有出租权的徐州市泉山区欣欣路北侧东南郡二期商业X-
X-XXX至X-
XXX房屋出租给乙方经营（上海华联超市），乙方愿意承租甲方房屋；房屋建筑面积约为773.19平方米（租金计算标准最终以房屋所有权证登记面积为准）；租赁期限为7年，自2012年12月1日起至2019年11月30日止（以实际交付之日为准）；甲方于本租赁合同约定的房屋交付时间将出租房屋交付乙方使用，本合同约定的租赁期前18个月免租金；甲、乙双方约定，免租期过后第一、第二年租金单价为人民币22元／平方米／月，第三年起租金每年在前一年的基础上递增6%；经双方协商，甲方同意乙方租金分期付款，先付后用，租金按6个月预付，以实际交付日期之前10天内，乙方应支付甲方6个月的租金，以后应在每下6个月之前10日内预付清下6个月的租金；乙方在免租期内及租赁期内均应向小区物业管理公司支付物业费（自实际交付之日起开始支付）、水电煤气等费用及维修费等；若乙方拖欠租金或其他费用的应按拖欠金额的千分之二向甲方支付滞纳金，若乙方拖欠时间超过30天，则甲方有权单方通知乙方解除本合同，并追究乙方违约责任；本合同签订之同时，乙方需支付人民币20000元予甲方，作为租赁押金，本合同解除或终止后，乙方按约定返还房屋，并且乙方结清租金、物业管理费、水电费等相关费用确认无误，甲方将押金无息退还给乙方；乙方有下列情形之一的，甲方可以无须承担任何责任单方面解除合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让；2、乙方利用承租房进行违法（法律、法规、行政规章）活动的；3、乙方拖欠租金累计达30天及以上的；4、乙方擅自改变经营项目和范围的。
2014年6月26日，案外人海峡房地产公司（甲方）、被告周雷（乙方）与原告孟祥龙（丙方）签订了协议书一份，内容为：甲方2013年6月1日将徐州市泉山区东南郡二期商X-
XXX房屋出租给乙方经营超市，2013年11月25日在乙方明确表示放弃优先购买权的情况下甲方将该出租房屋出售给了丙方，丙方对该房屋的出租情况已充分了解并愿意购买，现就该房屋的交付三方经协商达成如下协议：一、乙方丙方均同意继续履行2012年12月1日甲方与乙方签订的房屋租赁协议，协议内容不变。二、三方认可从2013年6月1日起乙方按照原租赁协议向丙方交付租金。三、本协议签订后即视为甲方已经向丙方履行了房屋交付的义务，就房屋交付问题甲方与丙方不存在争议。四、本协议一式3分，三方各执一份。另，原告孟祥龙自认该协议第二条中的“2013年6月1日”系笔误，应为“2014年6月1日”。
另查明，上述合同中记载的本市泉山区东南郡二期商X-XXX号房屋在产权部门登记的坐落为本市泉山区东南郡小区B2商业X-X-
XXX号，房屋所有权人为原告孟祥龙，房屋建筑面积为206.31平方米。
2015年4月28日，案外人海峡房地产公司出具证明一份，内容为：东南郡二期商铺华联超市（周雷）所租赁商X-X-XXX至X-X-
XXX房屋，徐州海峡房地产开发有限公司于2013年6月1日将此房交付于周雷进行装修使用。特此证明。经本院至该公司核实，该份证明系公司总经理柯多武同意，由公司销售部经理赵娟经手出具。
另查明，原告孟祥龙曾通过电话将其在中国工商银行的银行卡号告知了被告周雷，但被告未向原告支付过租金。
以上事实有租赁合同、协议书、证明、通话记录等证据及原、被告的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。案外人海峡房地产公司与被告周雷签订的租赁合同以及案外人海峡房地产公司与原告孟祥龙、被告周雷共同签订的协议书，均系当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。本案中，被告周雷累计拖欠原告孟祥龙房屋租金已超过30天以上，根据双方租赁合同的约定“乙方有下列情形之一的，甲方可以无须承担任何责任单方面解除合同，收回房屋：……3）乙方拖欠租金累计达30天及以上的；……”，故双方的租赁合同应予解除。本院确定合同解除后十五天内，被告应从涉案的房屋中迁出。原告要求被告支付房屋租金的请求，结合租赁合同、协议书及海峡房地产公司出具的证明等证据综合判断，本院确认涉案房屋的实际交付时间为2013年6月1日，在扣除租赁合同中约定的18个月免租期后，涉案房屋租金的起算时间应为2014年12月1日，故对于2014年12月1日起至涉案房屋实际迁出之日止的租金，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告孟祥龙与被告周雷之间关于本市泉山区东南郡二期商X-X-XXX号（亦即本市泉山区东南郡小区B2商业X-X-XXX号）房屋的租赁合同；
二、本判决生效后十五日内，被告周雷从原告孟祥龙所有的本市泉山区东南郡二期商X-XXX号（亦即本市泉山区东南郡小区B2商业X-X-XXX号）房屋中迁出；
三、本判决生效后十五日内，被告周雷向原告孟祥龙支付本市泉山区东南郡二期商X-X-XXX号（亦即本市泉山区东南郡小区B2商业X-X-
XXX号）房屋的租金（建筑面积206.31平方米，每月每平方米租金22元，计算自2014年12月1日起至实际迁出之日止）；
四、驳回原告孟祥龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费930元，由被告周雷负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 李勇辉
审 判 员 刘现伟
人民陪审员 牛太平
二〇一五年十月十九日
书 记 员 杨 琳