广东省东莞市第三人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤1973民初947号
原告东莞市横沥镇村尾村村民委员会，住所地：广东省东莞市。
负责人叶深全，书记。
委托代理人陈小兵，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人郭春涛。
被告东莞安娜花园开发有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人郑耀基。
委托代理人李志业，广东名成律师事务所律师。
委托代理人肖晓梅，广东名成律师事务所律师。
被告广东东颐物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市南城区。
法定代表人陈东，董事长。
委托代理人刘昌国，男，汉族，××年××月××日出生，住四川省广元市元坝区。
原告东莞市横沥镇村尾村村民委员会（以下简称为横沥村尾村委会）诉被告东莞安娜花园开发有限公司（以下简称为安娜公司）、广东东颐物业服务有限公司（以下简称为东颐公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员吉海燕适用简易程序独任审理。原告横沥村尾村委会的委托代理人陈小兵、郭春涛，被告安娜公司的委托代理人李志业、被告东颐公司的委托代理人刘昌国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告横沥村尾村委会诉称，2002年9月1日，原告与被告安娜公司签订《租地合同》，约定被告安娜公司向原告租用土地填土后作为施工道路，案涉土地位于安娜花园第三期工程后挡土墙外230m×12m范围，租赁期限为两年。租赁期限届满后，被告安娜公司向原告提出继续使用案涉土地供小区业主停车之用，原告为方便被告安娜公司遂同意其请求，但被告安娜公司至今一直未支付任何租金和使用费，为此，原告一直向被告安娜公司主张返还案涉土地，但安娜公司拒不交还土地，占用土地不支付租金和使用费，并以各种理由推脱。被告之行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法判令：一、被告返还侵占的东莞市横沥镇村尾村案涉集体土地，撤出案涉土地并拆除其上面如围墙等的附着物；二、被告支付租赁期满后继续使用案涉土地租金，即自2004年9月1日至2015年9月1日共11年的租金182160元（按照租赁期满前双方约定的土地租金每年4000元／亩计乘以实际占用面积）；并从逾期支付租金之日起以每年欠付租金为本金按照中国人民银行同期同档贷款利率计算逾期利息；三、本案诉讼费用由被告负担。
被告安娜公司辩称，一、原告已将案涉土地转让给东莞市翔龙贸易有限公司，原告再提起本案诉讼是不合适的。案涉土地的所有权人已经变更为东莞市翔龙贸易有限公司。原告与东莞市翔龙贸易有限公司于2010年8月19日曾经签订一份《小区公共设施及道路使用补偿协议》，协议中对于案涉土地的共同利用以及围墙的拆除均有约定。由于东莞市翔龙贸易有限公司尚未办妥包括案涉土地在内的40亩地的施工许可，因此该公司尚未拆除围墙。原告已不再是案涉土地的所有权人，提起本案诉讼并无依据。二、安娜公司并未欠原告土地占用费，理由为：安娜公司与原告签订的《租地合同》期限届满后，由于相应施工工程已经完成，未与原告再签订新的合同，也没有必要再继续使用该土地；合同期限届满后，案涉土地即由安娜花园住宅小区的物管单位进行管理、使用。由于2005年、2006年期间安娜花园住宅小区由安娜公司的兄弟单位东莞市安娜物业管理有限公司管理，因此安娜公司为东莞市安娜物业管理有限公司代缴了2005、2006年度的土地占用费；2007年4月29日，原告与安娜公司就包括案涉土地范围内的40亩土地签订了一份《土地有偿有期使用合同》，约定安娜公司向原告购买该40亩土地。之后由于原告未能办妥用地手续，双方于2009年l1月41日解除了该份协议，约定由原告补偿安娜公司已付及投资款3457270元，原告收回该40亩土地。因此前述《土地有偿有期使用合同》履行期间，安娜公司或东莞市安娜物业管理有限公司均无需支付原告土地占用费，且该段时间的土地占用费也过了诉讼时效；2009年ll月1l日《土地有偿有期使用合同》解除后，原告立即将包括案涉土地在内的40亩土地转让给东莞市翔龙贸易有限公司并收取了购地款，该土地的收益权就归东莞市翔龙贸易有限公司所有。自此，原告无权再就该部分土地获取收益，否则将使原告获取双重收益。三、若原告或者东莞市翔龙贸易有限公司有必要收取土地占用费，应当向案涉土地的实际使用方、管理方即物管单位收取，而不是向安娜公司收取。安娜花园住宅小区的物业管理单位最初为东莞市安娜物业管理有限公司，从2008年8月1日起变更为被告东颐公司。因此，若原告或东莞市翔龙贸易有限公司有必要收取上地占用费，包括拆除围墙、收回涉案土地，应当与实际使用方、管理方东颐公司协商解决。
被告东颐公司辩称，一、东颐公司不是本案适格被告，本案案涉全部法律关系均与东颐公司无关；二、东颐公司并未租赁原告的土地，东颐公司仅依据物业委托合同为安娜花园业主提供物业服务。故请求法院驳回原告对东颐公司的全部诉请。
经审理查明，2002年9月3日，原告横沥村尾村委会与被告安娜公司签订《租地合同》，约定将安娜花园第三期工程后挡土墙外230m×12m范围的土地有偿给安娜花园使用，租期为两年，从横沥村尾村委会将上述土地全部移交给安娜花园之日起开始计算。同时，《租地合同》还对计价及租费、付费方式、双方的责任等具体事项进行了约定。
2007年4月29日，东莞市横沥镇村尾经济联合社与东莞市横沥镇安娜幼儿园、东莞市雅筑装饰工程有限公司签订了《土地有偿有期使用合同》，合同约定东莞市横沥镇村尾经济联合社将位于北面为横沥镇第二小学，南面为安娜花园，使用面积为26666.68平方米（40亩）的地块有偿转让给东莞市横沥镇安娜幼儿园作幼儿园等开发建设之用，并对价款及付款方式、各方责任、违约责任等进行了详细约定。
2008年12月23日，东莞市横沥镇村尾经济联合社与东莞市横沥镇安娜幼儿园、东莞市雅筑装饰工程有限公司再次签订《土地有偿有期转让合同补充协议》，东莞市横沥镇村尾经济联合社仅在该协议上注明“已收到”。该补充协议注明：东莞市横沥镇村尾经济联合社未能在2009年3月31日之前办妥转让地块的规定报建手续，东莞市横沥镇安娜幼儿园、东莞市雅筑装饰工程有限公司有权解除《土地有偿有期使用合同》、补充协议及与转让地块相关的其他补充协议，东莞市横沥镇村尾经济联合社退还已收取的全部转让价款给东莞市横沥镇安娜幼儿园、东莞市雅筑装饰工程有限公司，并按月息6厘的标准补偿全部转让价款自收款之日起至退款之日止的利息损失等。
2009年11月11日，东莞市横沥镇村尾经济联合社与东莞市横沥镇安娜幼儿园、东莞市雅筑装饰工程有限公司签订了《安娜地块（后40亩）解除协议》，约定由东莞市横沥镇村尾经济联合社收回涉案土地，由东莞市横沥镇村尾经济联合社退回东莞市横沥镇安娜幼儿园、东莞市雅筑装饰工程有限公司已付投资款3457270元（三方最后协商的实际款项为3300000元），从付清3300000元之日起，该地块的使用权归属东莞市横沥镇村尾经济联合社所有等。
2010年2月1日，东莞市横沥镇村尾经济联合社与东莞市翔龙贸易有限公司签订了《土地有偿有期使用合同》，合同约定，东莞市横沥镇村尾经济联合社将位于北面为横沥镇第二小学，南面为安娜花园，使用面积为26666.68平方米（40亩）的地块有偿转让给东莞市翔龙贸易有限公司作开发建设之用，土地使用年限至2062年2月1日止，双方对转让价款及支付方式，违约责任等均进行了约定。
2010年8月19日，东莞市雅筑装饰有限公司与东莞市翔龙贸易有限公司签订了《小区公共设施及道路使用补偿协议》，双方对涉案40亩土地的使用方式、各自权利义务、违约责任进行了约定，该协议上甲方签约处同时盖有东莞市雅筑装饰有限公司及安娜公司的印章。被告安娜公司表示安娜公司与东莞市雅筑装饰有限公司为兄弟单位，在签订和安娜花园住宅小区有关的协议时，会交替或者共同使用安娜公司或者东莞市雅筑装饰有限公司的名义，双方均确认对方签订的相关协议对己方自动有效。
另查明，2008年5月9日，被告东颐公司与安娜公司、东莞市雅筑装饰工程有限公司签订了《物业管理委托合同》，被告东颐公司与安娜公司、东莞市雅筑装饰工程有限公司、东莞市安娜物业管理有限公司还签订了《东莞市横沥镇安娜花园前期物业服务补充协议》，安娜公司、东莞市雅筑装饰工程有限公司将安娜花园委托于东颐公司实行物业管理，委托管理期限为2008年8月1日至2013年7月31日。2013年9月30日，东颐公司与横沥镇安娜花园业主大会签订《物业服务合同》，横沥镇安娜花园业主大会将安娜花园委托于东颐公司实行物业管理，委托管理期限为2013年10月1日至2015年9月30日。
原告表示，《租地合同》签订后，被告安娜公司在涉案土地上加建了围墙，至今该土地上仍建有围墙及停车场，安娜公司自2004年9月1日至2015年9月1日未支付租金，东颐公司作为涉案土地的实际管理者，向小区业主收取停车费，也应当支付相应的租金。安娜公司表示其仅修建了为工程施工安全而临时围敝的围墙，而并非违章建筑，后《租地合同》到期，安娜公司口头将涉案土地移交给原告，移交时并未拆除围墙，但此后涉案土地的使用者是小区业主，与安娜公司并无关系。被告东颐公司表示其只是为安娜花园小区业主提供物业服务，涉案土地租赁的纠纷与东颐公司无关。庭审中，原告陈述涉案土地为集体所有土地，地上建筑并未办理建设工程规划许可证，至本案辩论终结，亦未领取建设工程规划许可证。
以上事实，有原告提交的查询结果、《租地合同》、总体规划图、告知函、回函，被告东颐公司提交的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》，被告安娜公司提交的《小区公共设施及道路使用补偿协议》、企业机读档案登记资料、两份《土地有偿有期使用合同》、红线图、《土地有偿有期转让合同补充协议》、《安娜地块（后40亩）解除协议》、《东莞市横沥镇安娜花园前期物业服务补充协议》、EMS全球邮政特快专递、邮件全程跟踪查询结果、回函，及本院的庭审笔录等附卷证实。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第一、二款规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”该法第六十条规定，利用集体建设用地兴办企业应当持有关批准文件。经审查，至本案一审辩论终结时，当事人均未能向本院提交涉案建设用地规划许可证及建设工程规划许可证等证件。综上，被告在案涉土地未经规划、审批的情况下进行建设，当事人应当先向行政主管部门申请对该块土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理。在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，当事人可以就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼。因此，原告的起诉不符合起诉条件。本院依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条的规定，裁定如下：
驳回原告东莞市横沥镇村尾村村民委员会的起诉。
本案受理费1972元（原告预交），待本裁定书发生法律效力后退回原告。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 吉海燕
二〇一六年四月七日
书记员 程 露
附相关法律法规条文：
1、《中华人民共和国土地管理法》第十一条第一、二款：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
2、《中华人民共和国土地管理法》第六十条：农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条：人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。
需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。
立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。