安徽省枞阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0722民初3651号
原告（反诉被告）：枞阳县枞阳镇石岭社区居民委员会，住所地枞阳县枞阳镇渡江路86号。组织机构代码66294561-X。
法定代表人：陆太平，该居委会主任。
委托诉讼代理人：徐光敏，安徽枞城律师事务所律师。
被告（反讼原告）：刘建安，男，汉族，农民，住安徽省枞阳县。
委托诉讼代理人：施义平，安徽枞杨律师事务所律师。
原告枞阳县枞阳镇石岭社区居民委员会（以下简称石岭居委会）与被告刘建安买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理，2016年12月22日，被告刘建安提出反诉，本院决定合并审理。并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石岭居委会的委托诉讼代理人徐光敏，被告（反诉原告）刘建安及其委托诉讼代理人施义平到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
石岭居委会向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋买卖合同关系无效；2.被告立即向原告返还石岭社区综合楼601#住宅房屋；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2007年12月，原告在有偿受让取得国有土地使用权的土地上建成一栋计六层的商住楼，至今未办理房屋所有权登记。2008年1月，原告与被告口头约定，被告拟购买该商住楼601#住宅房屋，购买单价1100元/平方米，按实际建筑面积计算房屋销售总价款，但一直未签订书面房屋买卖合同。嗣后，被告分别于2008年1月16日、1月30日、2月6日三次向原告预交购房款共计12万元；同时，被告对其所购房屋安装了防盗门，但未装修入住。2015年以来，被告多次要求原告为其办理房屋所有权证书而发生争议。原告不是房地产开发企业，不符合房地产市场的准入主体要求，涉案房屋未取得销售许可，也未办理房屋产权登记，且双方未签订书面房屋转让合同，故双方口头达成的房屋买卖合同依法应确认无效；被告基于无效合同取得的财产应当予以返还。
石岭居委会为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据一、原告的组织机构代码证复印件、刘建安身份证复印件，证明原、被告的主体身份情况；
证据二、2004年12月15日《国有土地使用权出让合同》、枞国用（2005）字第0104号《国有土地使用证》复印件各1份，证明原告有偿受让通宜路南侧27#地块的国有土地使用权用于建设商住楼项目，土地登记为出让商住用地，登记面积800平方米，本案诉争房屋有土地证，没有房产证；
证据三、2008年1月16日、1月30日、2月6日《枞阳县枞阳镇石岭居委会收款收据》复印件3份，证明被告先后三次向原告预交购买石岭社区综合楼601#住宅房的购房款共计12万元。
刘建安辩称，诉争的房屋的建设过程、未能办理房屋产权证及付款情况均是事实；被告正是因为原告在建设房屋过程中一直宣称取得了相关权属证书，才使得被告在购买房屋时有理由相信原告在出售房屋时取得了相关手续，原告在被告购买房屋时存在隐瞒该房屋不能取得房产证的事实，原告在订立房屋买卖合同时存在重大过错，由此导致合同无效，原告应承担相应责任。刘建安并提起反诉，要求石岭居委会返还其购房款12万元，并自2008年1月起按月利率1%的标准赔偿损失，案件诉讼费用由石岭居委会承担。
刘建安未向本院提供相关证据。
石岭居委会针对刘建安提起的反诉辩称，双方的房屋买卖合同无效，石岭居委会在刘建安返还房屋后，应当返还其预交购房款，但刘建安主张按1%赔偿损失无事实和法律依据，只能按银行同期存款利率来计算其损失，本案的合同无效，双方均有责任，且石岭居委会在房屋出卖后一直没有使用，其闲置损失亦应考虑。对其反诉请求法院依法作出判决。
石岭居委会针对反诉抗辩主张未向法院提供相关证据。
刘建安对石岭居委会提供的证据一至证据三的真实性无异议，认为根据石岭居委会的提供的证据二来看，正是基于石岭居委会在建设房屋过程中，将这些文件以展览的形式公开，误导刘建安认为石岭居委会已经取得了相关证件。
经过庭审举证、质证，本院对石岭居委会提供的证据作如下的分析认定：
刘建安对石岭居委会提供的证据一至证据三的真实性均无异议，能认定石岭居委会在有偿受让的国有土地上建造石岭社区综合楼，石岭居委会对外出售其中的住宅房，刘建安先后三次向石岭居委会预交购买石岭社区综合楼601#房款共计12万元，刘建安与石岭居委会之间存在房屋买卖合同关系。但石岭居委会提供的证据不能证明刘建安对其所购的石岭社区综合楼601#房屋不能办理产权证是明知的。
依据以上认定的证据，结合当事人的陈述，本院审理查明事实如下：
2007年12月，石岭居委会经规划许可在有偿受让取得国有土地使用权的土地上（通宜路27#地块）建成一栋计六层的商住楼，即石岭社区综合楼。2008年1月，石岭居委会与刘建安口头约定，刘建安拟购买石岭社区综合楼601#住宅房屋，该房屋建筑面积约110平方米，购买单价1100元/平方米等，双方未签订书面房屋买卖合同。嗣后，刘建安分别于2008年1月16日、1月30日、2月6日三次向石岭居委会预交购房款共计12万元,石岭居委会向刘建安交付了房屋，但刘建安未装修入住。石岭居委会未取得房屋销售许可，涉案房屋未办理房屋产权登记。
另查明：石岭居委会此前通过协商的方式收回与刘建安同样情况购买石岭社区综合楼的他人住宅房屋时，除退回购房者购房款外，并从预交购房款时起按月利率1%标准支付购房方所交购房款的利息。
本院认为，石岭居委会不是房地产开发企业，不符合房地产市场的准入主体要求，涉案房屋未取得销售许可，未办理房屋产权登记，其将该房屋出售给刘建安，双方口头达成的房屋买卖合同应属无效，对此石岭居委会应承担过错赔偿责任。因该无效合同取得的财产，应当予以返还，故对石岭居委会要求刘建安返还房屋，以及刘建安反诉要求石岭居委会返还购房款，本院依法予以支持。考虑目前当地房价的市场行情，结合本案的实际并参照石岭居委会此前对购房方损失的赔偿标准，对刘建安要求石岭居委会按月利率1%标准支付其所交购房款利息的损失主张可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、第四十一条、第四十五条第（四）项之规定，判决如下：
一、原告枞阳县枞阳镇石岭社区居民委员会与被告刘建安口头达成购买石岭社区综合楼601#住宅的房屋买卖合同无效；
二、被告刘建安于本判决生效后十五日内返还原告枞阳县枞阳镇石岭社区居民委员会石岭社区综合楼601#住宅房屋；
三、原告枞阳县枞阳镇石岭社区居民委员会于判决生效后十五日内偿还被告刘建安购房款12万元，并以12万元为基数，从2008年2月7日起至判决确定之日止按月利率1%计付利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3300元，减半收取1650元，反诉受理费2414元，合计4064元，由枞阳县枞阳镇石岭社区居民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 毕晓山
二〇一七年三月十五日
书记员 吴春梅
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
……
（六）未依法登记领取权属证书的；
……
第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
……
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。