青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城民初字第2747号
原告于慧。
原告委托代理人李兆光，山东诚功（城阳）律师事务所律师。
原告委托代理人朱镇，山东诚功（城阳）律师事务所律师。
被告青岛天一仁和房地产集团有限公司。
法定代表人魏平。
委托代理人万德寿，山东海乐普律师事务所律师。
原告于慧与被告青岛天一仁和房地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于慧及其委托代理人李兆光、朱镇，被告青岛天一仁和房地产集团有限公司的委托代理人万德寿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月26日，原、被告签订了商品房预售合同，该合同约定：标的物为城阳区兴阳路247号《仁和旺邸（水榭花都）》11号楼4单元2层201户房屋，交付期限为2012年5月31日，交接时应出示的证明文件和应提供的文件材料及出卖人逾期交房的违约金责任等。合同签订后，原告已按约定履行了合同的全部付款义务，且没有任何违约行为。而被告应交付的房屋因未通过竣工验收等原因，至今没有按合同约定和法律规定的方式将房屋依法交付。另外，被告还存在擅自改变小区配套内容、迟延办理房屋权属登记等违约行为。这一系列违约行为直接导致了原告无法按预期入住和使用房屋，给原告造成了实际的经济损失。原告多次就被告的违约行为与被告进行交涉，但被告置之不理。鉴于上述事实，根据法律规定及原被告双方合同约定，原告有权解除与被告签订的《房屋买卖合同》，并要求赔偿损失，原告认为双方购房合同约定的违约金过低，请求被告赔偿原告的实际损失，故请求判令：1、赔偿因被告的违约行为而给原告造成的损失共计69891.59元，并加算至判决生效之日止。2、被告承担诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告向法庭提供下列证据：
1、青岛市商品房预售合同1份，证明原告于慧与被告于2011年5月26日签订该合同，合同约定购房的标的物、购房价款、交房日期为2012年5月31日及其他违约条款等，但被告至今未交房，构成单方违约，原告已经按照合同约定履行了相关义务，无任何违约责任。被告对证据真实性无异议，但认为被告已经按照合同约定交付了房屋，履行了合同约定的义务，没有任何的违约行为。原告于慧的房屋早已经实际交付。
2、青岛市房地产业预收款专用收据4张及个人住房借款合同、住房公积金贷款抵押借款合同各1份，证明原告于慧支付购房款914305.2元，商业贷款24万元，公积金贷款40万元。被告对证据真实性无异议，但认为原告付款严重违反合同约定，应当承担相应的违约责任，至于原告于慧的贷款系其应当履行的合同义务，与本案没有关系。
3、城阳区人民政府对天一水榭花都小区业主的留言回复1份及原告与被告处销售经理赵美于2012年10月14日的电话通话录音光盘及文字整理材料各1份，证明被告交房时未通过综合验收，不具备竣工验收条件，未取得建设工程规划验收合格证及建筑工程竣工验收备案证，建设单位在未组织竣工验收情况下擅自交房的事实。被告认为对所谓的政府的回复真实性无法确认，不符合证据的形式要件，不予认可，从内容看，该回复的内容不符合事实及法律规定，无法确认回复的主体是谁，该回复不代表相关行政机关对相关事实的认定，只是回复人个人的意见不具有任何法律效力；对于通话录音的真实性无法确认，该证据从内容看证明不了原告的主张，不予认可；根据法律规定，没有任何法律规定开发商交房时需要办理建设工程规划验收合格证或者建设工程竣工备案证才具备交房条件，原告的该主张无任何法律依据，也不符合双方的合同约定，不能成立。
被告辩称，原告的起诉与事实不符，被告并无任何违约情形，其诉请没有事实及法律依据，请求法院依法查明事实，驳回其诉讼请求。
为证明其抗辩理由，被告向本院提交下列证据：
1、工程竣前检查申报表1份，证明被告已经按照合同约定进行了房屋建设，涉案房屋于2012年7月25日已经通过验收，经验收合格具备交房条件。原告对该证据真实性及其证据主张均不认可，认为该证据从形式及内容上、程序上均不符合整体竣工验收的一般要求，不具有验收报告的证据效力，被告明确表示该时间是2012年7月25日，与合同约定的交房期限明显滞后，根据我国法律规定被告交付房屋必须通过综合验收，未经验收不得交付使用，此为法律的强制性规定，被告未按照合同约定的时间通过验收并交付使用。
2、钥匙发放登记表及业主手册、青岛市商品住宅使用手册发放登记各1份，证明被告按照合同约定通知涉案楼座全体业主领取房屋钥匙及业主手册、受用手册，履行了交付义务，涉案房屋未交付的原因是原告未按照被告的通知领取上述材料办理相关手续，是原告自身行为造成的，该楼座绝大部分业主早已入住。原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明被告按期交房的事实，被告交付钥匙时并未通过房屋的整体验收，违反了法律的强制性规定，通知领取钥匙行为，不具有法定的交房效力，大部分业主已入住只能说明被告的违约违法行为给大多数业主造成实际损害。
3、2012年5月22日青岛日报1份，证明被告于2012年5月22日在青岛日报第六版刊登了交房公告，通知包括原告在内的所有业主于2012年5月27日办理交房手续，证实被告已经履行了通知义务且已经具备了交房条件，没有违约行为。原告对该证据真实性无异议，但认为该公告是被告的单方行为，交付房屋应当按照法定程序通过竣工验收并交付验收报告，在被告与业主确认无误符合房屋的交付手续方作为交付房屋的条件和依据，被告没有按期进行房屋验收，且至今未提供，构成违约，该公告不具有效力。
经审理查明，被告系有限责任公司，经营范围为房地产开发等。2012年5月26日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方（原告）向甲方（被告）购买城阳区兴阳路247号《仁和旺邸（水榭花都）》11号楼4单元201户房屋，政府批准的规划用途为住宅。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合第二种方案所列条件：交付的房屋通过单体楼竣工验收，且乙方各款项已清。第十一条约定：甲方定于2012年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.50计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供欠款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同附件一中约定：付款方式按揭贷款支付，乙方于2012年5月7日前付定金30000元，5月15日与甲方签约，并付首付房款274305.20元，余款64万元于2012年7月15日前支付。2012年7月15日未放款，甲方不收违约金。合同补充条款的第十条约定：2、买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金（如有）等，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无需承担任何违约责任。3、在出卖人具备了本合同第十条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续（房屋交付的标志为签署：签署房屋验收交接单），并履行领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，主合同第十五条的约定不适用，出卖人无需向买受人发出书面催告书，该房屋的风险及费用自交房通知书规定的交付期限届满之日起由买受人承担。6、交付通知发出后，出卖人在合理期限内为买受人办理实际交付手续，视为按照本合同约定的时间及条件完成交付。买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。7、双方确认《房屋交接书》仅作为办理该房屋过户手续的必备文件，其签署与否，不作为房屋交付的标志或条件。
2012年5月8日，原告于慧支付房款30000元；5月14日支付244305.20元；8月22日支付640000元。
2012年5月22日，被告在《青岛日报》第6版发出《交房公告》，告知水榭花都（仁和旺邸）业主于2012年5月25日至5月30日期间到水榭花都售楼处及交房接待中心（3号楼物业公司交房接待处）集中办理交房手续，逾期未办理房屋接收手续，将按相关规定处理，其中11号楼交房时间为2012年5月27日，须携带相关资料，包括《商品房买卖合同》原件及附属房产补充协议、入伙通知书等。原告于2013年1月20日领取涉案房屋钥匙、《业主手册》及《青岛市商品住宅使用手册》，而该楼最早交接时间为2012年5月25日。
被告提供工程竣前检查申报表，证明涉案房屋已经达到合同约定的交付条件，竣工验收日期是2012年5月15日。
以上事实，有原、被告双方提供的证据、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方的合同约定，涉案房屋在具备单体楼竣工验收、原告各款项已清的条件下可以交付。被告在具备单体楼竣工验收条件的情况下，按照合同约定向原告发出交房公告，并要求办理房屋交接手续，因此应认定被告已按照合同约定履行自己的义务；而原告逾期支付房款、逾期办理房屋交接手续，已违反了双方合同的约定。同时，与原告同一单元的业主已在交房通知书之后接收了房屋，被告为原告发放《业主手册》及《青岛市商品住宅使用手册》，且涉案房屋在具备单体楼竣工验收条件下的交付并未影响购房人的正常居住使用，因此不应认定被告构成违约。而原告的行为违反了双方合同的约定，也违背了《中华人民共和国民法通则》中诚实信用的基本原则，且原告也在2013年1月份领取了房屋钥匙，涉案房屋现已经过综合验收。原告主张被告还存在擅自改变小区配套内容、迟延办理房屋权属登记等违约行为，但未提交证据予以证实，故原告以被告不提供商品房质量保证书及商品房使用说明书，房屋未经综合验收为由主张被告构成违约，要求被告支付违约金，理由不当，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：
驳回原告于慧的诉讼请求。
案件受理费1547元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 纪仁峰
审判员 顾 伟
审判员 李 珂
二〇一四年五月十五日
书记员 胡绪云
附：相关法律条文。
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。