山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0211民初3290号
原告：青岛鑫栋建筑设备租赁有限公司
法定代表人：王兆伟，总经理。
委托代理人：朱业华，山东汇正律师事务所律师。
委托代理人：刘惠勇，山东汇正律师事务所律师。
被告：青岛琅琊建筑有限公司
法定代表人：刘思进，董事长。
委托代理人：吴振华，男，1982年10月10日出生，汉族，该公司职员，住青岛市黄岛区琅琊镇吴家村179号。居民身份证号码：370284198210102135。
委托代理人：韩德俊，山东青衡律师事务所律师。
被告：丁某
原告青岛鑫栋建筑设备租赁有限公司（以下简称鑫栋租赁公司）为与被告青岛琅琊建筑有限公司（以下简称琅琊建筑公司）、丁某建筑设备租赁合同纠纷一案，于2016年1月28日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告鑫栋租赁公司之委托代理人刘惠勇，被告琅琊建筑公司之委托代理人吴振华、韩德俊，被告丁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫栋租赁公司诉称：2012年10月10日，原、被告签订租赁合同，约定被告从原告处租赁架管、扣件等物品使用，并约定了租赁价格。被告租赁使用原告的上述物品后，一直没有支付过租赁费，截止2014年5月10日累计欠租赁费用328828.6元。合同还约定，违约按所欠租赁金额，每日加收1%的滞纳金。故请求判令两被告给付租赁费用328828.6元、滞纳金98647.71元，并承担本案诉讼费用。
被告琅琊建筑公司未予书面答辩，庭审时口头辩称：一、该行为不是被告琅琊建筑公司的行为，该被告并没有“第八公司”的公章。二、租赁合同约定的付款方式是以房抵费，系双方真实意思表示，在被告丁某的协调下，原告鑫栋租赁公司的经理与房地产商也签订了房屋买卖合同。综上，原告所诉无事实与法律依据。
被告丁某未予书面答辩，庭审时口头辩称：一、被告丁某与原告鑫栋租赁公司已签订了房屋销售合同，由于工期拖延房屋至今未交付使用，故不存在没有房屋的问题。二、丁某、丁满堂、丁新来、丁济亮四人共同租赁使用原告的建筑设备，分别用在各自的工地上，只有宝山工地是被告琅琊建筑公司的。三、四人口头约定由丁某给原告办理一套房屋，其余三人把款给付丁某，故丁某只应承担自己的责任，给付租赁费184100元，其余租赁费与其无关。
经本院开庭审理查明：2012年10月10日，被告丁某与原告鑫栋租赁公司经协商签订了租赁合同一份，原告在出租方后加盖公章，载明的经办人为李显田，承租方后加盖了“青岛琅琊建筑有限公司第八分公司”的印章，丁某在法人代表后签名。该份合同约定，承租方（乙方）因建筑施工需要，须向出租方（甲方）租用建筑机械和周转工具（以下简称租赁物）；租赁物名称、数量、租赁价格：
名称
单位
|
租赁单价/天
|
名称
|
单位
|
租赁单价/天
架管
|
米
|
0.014
|
对焊机
|
台
|
40.00
扣件
|
个
|
0.008
|
清灰机
|
台
|
50.00
步步紧
|
个
|
0.015
|
砂浆机
|
台
|
15.00
山型卡
|
个
|
0.004
|
打夯机
|
台
|
50.00
丝杠
|
个
|
0.03
|
架管底座
|
个
|
0.01
木架板
|
米
|
0.10
|
以上租赁物的类别、数量及规格以双方签字的发货单为准；租赁期限预计100天，即自2012年10月11日，具体结算租费以双方签字的收发货单所记载的时间、数量为准，连续按日计算（收、发货两头退一天，遇春节期间报停30天，其他节假日不报停），税金由乙方负担；结算方式为“租赁物交回，结清租费。违约按所欠租费金额，每日加收1%的滞纳金”；提货时，乙方应认真检查数量和质量，乙方在施工中出现的任何问题甲方概不承担任何责任，用完送回时对租赁物进行维修、清理、涂油、达到甲方验收标准；双方在“其他约定事项”中特别约定“租赁费顶网点房或住宅房，价格开盘价。租费不足，用下一工程租赁费补齐”。
租赁合同签订后，原告鑫栋租赁公司按约将建筑机械和周转工具租赁给被告丁某使用。2014年5月10日，丁某向原告出具欠条一份，载明“欠条今欠到青岛鑫栋建筑设备租赁有限公司租赁费用328828.60元人民币大写叁拾贰万捌仟捌佰元正丁某青岛琅琊建筑有限公司项目部2014年5月10日”。
后来，经被告丁某协调，原告鑫栋租赁公司同意按照租赁合同关于“租赁费顶网点房或住宅房，价格开盘价。租费不足，用下一工程租赁费补齐”的约定履行。原告负责日常管理工作的李显田在丁某提供的一份商品房预售合同的买受人后签名，该份合同并未加盖出卖人潍坊天瑞置业有限公司的公章，亦无法定代表人或委托代理人签名，载明的商品房为潍坊市海滨花园第18号楼东单元4层东户，建筑面积为97.5㎡，单价为2800元/㎡，附房为车库东1间，单价为2500元/㎡；买受人应在2014年6月20日前付清全部款项，即房款273000元，附房款51471元，维修基金6825元，共计付款金额为331296元。庭审中，丁某称，该房屋已经盖好，但缺手续，正在办理交工手续；因未办理竣工验收，银行不给小区的房屋办理手续。
另查明，被告琅琊建筑公司并无“第八分公司”这个分支机构，但于2012年10月份承揽了胶南市永安房地产开发有限公司发包的位于青岛市黄岛区宝山镇的锦绣山河居住小区1-4号楼工程，双方约定合同工期为2012年10月20日至2013年11月18日。被告丁某系该工程的项目经理，负责资金、购买材料、租赁建筑机具以及组织人员施工等全部事宜。该工程于2012年10月20日开始施工，于2012年11月份基础工程完工，于2013年8月7日工程主体经验收合格，于2014年4月10日撤出工地。
上述事实，有当事人的陈述，原告鑫栋租赁公司提供的租赁合同、欠条、（2014）黄民初字第4659号民事判决书各一份，被告丁某提供的商品房预售合同一份，以及本院调取的（2016）鲁02民终3304号民事判决书一份、所作调查笔录一份在卷佐证，并经开庭质证和本院审查，足以认定。
庭审中，被告丁某另提供落款时间为2013年10月25日的设备、材料租赁结算明细表一份，系复印件，载明单位为琅琊建筑工程有限公司八公司，其中“工地名称”一栏有宝山工地、理务关工地、大村工地、王台工地，欠各项费用（包括租赁、维修、材料赔偿）分别为184100.5元、13244.3元、59519.4元、68634.2元，共计325498.4元，另外宝山工地用方木金额为6849.6元，以上共计332348元。丁某主张自原告鑫栋公司处复印，只有宝山工地由其施工，理务关工地由丁满堂施工，大村工地由丁新来、丁满堂施工，王台工地由丁济亮施工。经丁某单方整理，丁某欠184100元，丁满堂、丁新来欠72763.7元，丁济亮欠68634元。原告不予认可，称并非从原告处复印；被告琅琊建筑公司称与其无关。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”本案中，被告琅琊建筑公司承揽了锦绣山河居住小区1-4号楼工程，并指派被告丁某担任项目经理，负责资金、购买材料、租赁建筑机具以及组织人员施工等全部事宜。因建筑施工需要，丁某自原告鑫栋租赁公司处租赁建筑机械和周转工具使用，并于2014年5月10日以“青岛琅琊建筑有限公司项目部”的名义出具欠条，确认欠原告租赁费用328800元，本院予以确认。丁某为履行职务产生的欠款，应当由琅琊建筑公司予以承担，至于两被告之间的结算模式，系内部管理事项，显然对外不能对抗原告。丁某关于第二、三项抗辩意见，缺乏充足有效证据予以佐证，应当承担举证证明不能的不利后果，本院不予采纳。
本院还认为，虽然双方在租赁合同中特别约定“租赁费顶网点房或住宅房，价格开盘价。租费不足，用下一工程租赁费补齐”，但房屋于2014年6月份选定后，距今已逾两年之久，而被告丁某又称该房屋缺手续，正在办理交工手续，且未办理竣工验收，故原告的期待权一直处于不能实现的状态，造成权利落空。为了充分保障债权人的利益，应当允许原告选择要求被告给付租赁费用。原告按照合同约定的结算方式“租赁物交回，结清租费。违约按所欠租费金额，每日加收1%的滞纳金”，主张滞纳金98647.71元，但根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案案情，违约金应当以328800元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%再乘以130%，自2014年5月10日起计算至本判决生效之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告青岛琅琊建筑有限公司于本判决生效后10日内给付原告青岛鑫栋建筑设备租赁有限公司租赁费用328800元，以及相应违约金（以328800元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%再乘以130%，自2014年5月10日起计算至本判决生效之日止）。
二、被告丁某不承担本案的民事责任。
如果被告青岛琅琊建筑有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7712元，由被告青岛琅琊建筑有限公司承担。因原告青岛鑫栋建筑设备租赁有限公司已向本院预交，该被告于本判决生效后10日内付给原告7712元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘坤华
人民陪审员 戚风英
人民陪审员 苗丽萍
二〇一六年六月二十日
书 记 员 董萃萃