贵州省仁怀市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）仁民初字第2370号
原告（反诉被告）重庆佰易商业管理有限公司。
法定代表人张莹，该公司总经理。
委托代理人王朝永，仁怀市中枢街道办事处法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
被告（反诉原告）王先容，女。
委托代理人严勇，贵州名城（仁怀）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告重庆佰易商业管理有限公司诉被告王先容房屋租赁合同纠纷一案，在审理过程中，被告王先容提起反诉，本院受理后，决定合并审理，依法由审判员王映适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王朝永，被告王先容及其委托代理人严勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）重庆佰易商管公司诉称，2012年1月16日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于仁怀市国酒大道三转盘融亿.九尊名城Ⅲ（融亿.金街）A区1层015号商铺出租给被告使用。合同签订后，原告按约履行了自己的义务，但被告却拒不履行自己的义务拖欠原告租金共计216300元。就被告所欠的租金原告分别于2013年3月10日、2013年6月14日、2013年8月23日向被告书面催收，但被告在催收期限内仍未支付拖欠的租金。由于被告拖欠租金的行为已严重违约，故原告于2013年9月12日作出《通知》解除与被告签订的《商铺租赁合同》并要求被告退还商铺和交纳租金，被告在收到原告《通知》后既不退还商铺，也不支付拖欠租金。原告为保护自己的合法权益，特诉至法院请求判令：一、被告立即退还承租原告位于仁怀市国酒大道三转盘融亿.九尊名城Ⅲ（融亿.金街）A区1层015号商铺；二、被告立即支付拖欠原告的租金216300.00元；三、被告承担本案的诉讼费用。
原告佰易商管公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：一、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务机构代码证各一份，证明原告的诉讼主体资格合法。二、《商铺租赁合同》一份，证明原告将位于融亿的商铺出租给被告王先容使用，原告出租商铺的期限为5年，被告王先容应逐年分期向原告支付租金的事实，原被告签订的合同符合合同的成立要件，且双方已经实际履行，其商铺租赁合同也不违反法律法规的强制性规定，应为有效。三、催收租金回执单、《通知》、快递回执单、快递查询结果单，证明：1、被告王先容拖欠原告2013年1月1日-2月28日的租金为72100元，2013年4月1日-5月31日租金为72100元，2013年7月1日-8月31日租金为72100元，租金共计216360元，且已扣除2013年的免租期。2、由于被告王先容拖欠租金，原告向其催收，但被告王先容在催收的期限内仍没有支付租金，故原告于2013年9月12日向被告作出了解除商铺租赁合同的《通知》，且被告已于2013年9月14日收到该解除通知，原被告签订的《商铺租赁合同》已经解除，被告王先容应当退还原告商铺。3、被告的反诉不能成立，本案原告提出的本诉是基于合同解除以后主张权利而产生，被告提出的反诉与本诉不属同一事实，也不属同一法律关系，其反诉不能抵消、吞并反诉。4、证明原告在合同履行期间按约履行了自己的合同义务，交付商铺给被告使用。四、《委托租赁经营合同》三份，证明原告是受业主委托，有权对租赁物进行出租。
被告（反诉原告）王先容答辩并反诉称，原、被告双方在签订合同时曾口头约定，原告会努力把被告承租商铺所在的地段打造成融亿.金街繁华一条街，但该地段至今仍然冷清，被告才知原告存在商业欺诈。被告为经营其店铺资金投入大，却因原告经常改造、修路导致经营困难，营业额大幅度下降，产生严重亏损，原告的行为违反了《商铺租赁合同》第八条第4款。所以被告没有违约，原告单方解除合同的行为，答辩人不同意，因原告违约在先，不交纳租金是答辩人享有的不安抗辩权权利，故应当驳回原告的诉讼请求。综上，反诉原告认为反诉被告违背商业道德，导致合同无效，严重违约给反诉原告造成了严重亏损，该损失应由被答辩人承担，故反诉至法院请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告因其违约行为造成的经济（营业额）损失25万元（具体以评估为准）并承担诉讼费。2、驳回本诉原告的第二项诉讼请求。
反诉原告（被告）王先容为支持自己的反诉请求，向本院提交了下列证据：一、王先容的身份证明，证明反诉原告主体资格适格。二、《意向协议书》和《商铺租赁合同》各一份，证明原告的主体资格不适格，本案原告违反合同约定的第八条第四款。王先容的三个门面紧邻一个通道，但现在已经被融亿大酒店堵塞，导致人流量减少，且意向协议书第九条第一款载明原告不能单方面解除合同。三、原、被告的租金收据，证明反诉原告在之前的经营过程中从没有违约不交租金的行为，后因反诉被告的商业信誉缺失，才未交纳租金。四、货物储存单、销售出货单，证明反诉原告的损失比较大。五、客户出货单，证明反诉原告的三个品牌的存货量为180多万。六、光盘，被告制作的商铺门面的现状，证明因反诉被告的管理不善，商铺门前已被全阻挡，基于所受损失180多万，反诉主张损失的金额为25万。
反诉被告（原告）佰易商管公司辩称，一、反诉人的反诉不能成立。反诉是指在抵消、吞并本诉的理由下成立，就本案而言，原告依据的诉讼请求是基于合同解除过后主张支付租金，反诉原告的反诉理由与本诉原告诉请的事实理由无关，非基于同一事实和同一法律关系产生。二、反诉原告的反诉请求应予以驳回。双方签订租赁合同后，我方没有对租赁物范围内的道路及相关设施进行改造，则无违约责任。三、反诉原告的反诉已经超过诉讼时效。因反诉原告已经构成违约，反诉被告也已经作出了解除租赁合同的《通知》，被告也已签收，应当自反诉原告收到该通知后双方的合同就已解除。双方的履行期限届满，合同已经解除，反诉原告要求反诉被告按合同承担违约责任无法律依据。
经审理查明，2011年9月21日，原、被告双方签订了《融亿.金街商铺租赁意向协议书》，并于同日缴纳意向保证金10000元，后双方于2012年1月16日签订了合同编号为BY-12-0116-1的《商铺租赁合同》，原告将位于仁怀市国酒大道三转盘融亿.九尊名城Ⅲ（融亿.金街）A区1层015号商铺出租给王先容使用。该《商铺租赁合同》载明：“出租方：重庆佰易商业管理有限公司（以下简称甲方），乙方王先容。第一条、租赁标的。甲方受贵州省仁怀市国酒大道三转盘融亿.九尊名城Ⅲ（融亿.金街）业主委托，将其购买商铺A区1层19、20、21、43号（对应招商铺位015号），建筑面积250.65㎡，......（甲方应提供出租物业之平面图，标明物业位置、楼层、承租范围等详细情况作为本合同附件一，且租赁面积以实测报告面积为准）。第二条：租赁期限。1、乙方承租区域物业期限为5年，自2012年3月1日起至2017年2月28日止。......。第三条：物业经营范围。2、乙方自主经营和管理本租赁物业，独立核算、自负盈亏。第四条：租金、押金及缴款方式。1、乙方租赁物业合同期内，甲方同意给予乙方15月的免租期。2、租金、免租期。第一年，免租期5个月，月租金35459元，年租金总额248213元。第二年，免租期4个月，月租金36050元，年租金总额288400元。......。3、甲、乙双方签具本合同2个工作日内，乙方将根据合同支付租赁金约定，向甲方支付人民币10000元（大写：壹万元整）的商铺租赁履约保证金，2013年1月再补缴10000元合同履约保证金。以上履约保证金待乙方退场后3个月内无任何违反事项，甲方将无息退还。4、乙方租赁物业期间，使用免租期按第一年3月-6月优惠一个月，后每2个月优惠1个月；第二年每个季度优惠1个月；……享受免租期需先缴纳租金。……。5、乙方物业租赁采取先付后租的方式，交付方式为：第一年每2个月缴纳一次；第二年每3个月缴纳一次；......。第五条、物业交接及标准。1、甲方应在2011年11月15日前将租赁物业交付给乙方进场装修使用。且甲乙双方应在物业交接时签署物业交接单，注明交接时物业及附属设施情况，并经双方签字确认。如甲方未按时将租赁物业交付给乙方，致使乙方无法按时装修完毕并正常开业，则甲方应按日期进行顺延，顺延期不收取乙方任何费用。......。第八条：双方权利义务。……。4、在租赁期内，乙方确保不堵塞租赁物内部公用通道及不人为损坏公用设施设备；甲方确保租赁物所有公共设施设备、公共通道处于正常运行和可使用状态。……。第九条、违约。......。3、乙方有下列情形之一，属严重违约行为的，甲方有权终止合同，收回租赁商铺及没收租赁押金，另造成甲方其他损失的，乙方仍须承担赔偿责任和法律责任：（1）未经甲方同意，不交付或者不按约定时间交付租金和其他费用；......。第十二条、其它。本协议如有未尽事宜，双方可经协商后再以补充协议的形式补充完善，补充协议与本协议效力一致并具同等法律效力。......。出租方：重庆佰易商业管理有限公司。承租方：王先容。2012年1月16日。”合同签订后，被告于2012年4月开始营业，2012年期间被告向原告共计缴纳租金141836元。后因被告认为原告擅自变更通道，导致其门面人流量减少从而拒付2013年1月1日-2月28日的租金72100元、2013年4月1日-5月31日租金72100元、2013年7月1日到8月31日租金72100元（截止至2013年8月31日，被告应享有的2013年的免租期已扣除两个月），共计216300元。原告分别于2013年3月10日、2013年6月14日、2013年8月23日向被告发出催收通知，但在催收期限内被告仍未支付该部分租金，原告于2013年9月12日向被告作出解除与其签订的商铺租赁合同的《通知》，并通过邮寄方式送达，快递查询结果单显示为本人签收。后因双方当事人协商无果，致原告诉至本院主张上述请求。
另查明，在审理过程中，原告佰易商管公司于2014年1月3日向本院提出申请，请求撤回判令被告立即退还承租原告位于仁怀市国酒大道三转盘融亿.九尊名城Ⅲ（融亿.金街）A区1层015号商铺的该项诉讼请求。
上述事实，有原、被告提供的上述证据，证人王影、张国容、胡启龙的当庭证词以及到庭当事人的当庭陈述在卷佐证，且经庭审质证和本院审查，可以确认。
本院认为，原告与被告在签订了《租赁意向协议书》后签订《商铺租赁合同》，租赁合同对意向协议书做出了实质性确认，形成了租赁合同的法律关系。该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。故《商铺租赁合同》对原告与被告之间产生法律约束力，双方应当按照约定全面履行合同义务。在本案中，被告王先容实际占有使用原告出租的商铺进行经营，而未履行缴付租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。......。”之规定，原告主张被告给付拖欠租金216300元的诉请理由成立，本院予以支持。在审理过程中，原告撤回请求判令被告退还门面的诉请，系当事人对其诉权作出的处分，符合法律规定，且被告对此不持异议，故本院予以准许。就被告反诉主张原告赔偿因其改道、修路造成其经济损失25万元及不交纳租金是原告违约在先，被告是在行使不安抗辩权的理由，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，反诉原告王先容所举证据不能证明其理由的成立，根据双方所订立合同的约定和本案查明的客观事实，对其反诉及辩解理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告王先容在本判决生效后15日内给付原告2013年1月1日起至2013年8月31日止的房屋租金216，300.00元。
二、驳回反诉原告王先容的反诉请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2272.00元（已减半），由被告王先容负担。反诉案件受理费2525.00元，由反诉原告王先容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内预交上诉案件受理费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 王 映
二〇一四年一月十三日
书记员 张浪琴