河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0702民初1564号原告：王晓萍，女，1953年2月2日出生，汉族，张家口市宾馆职工，现住张家口市桥东区。原告：任银池，男，1950年9月25日出生，汉族，张家口邮电局干部，现住张家口市桥东区。二原告委托代理人：田禾，河北华研律师事务所律师。二原告委托代理人：张晖，河北华研律师事务所律师。被告：杨占兵，男，1973年8月5日出生，汉族，张家口圣实安装公司职工，现住张家口市桥东区。委托代理人：李成旺，河北国器律师事务所律师。原告王晓萍、任银池与被告杨占兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓萍及其二原告的委托代理人田禾、张晖，被告杨占兵及其委托代理人李成旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王晓萍、任银池向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告任银池与被告签订的《个人售房协议书》。2.依法判令被告返还房屋。3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告任银池与被告于2014年10月22日签订《个人售房协议书》，协议约定被告购买二原告所有的位于本市桥东区建国路10号院4号楼2单元501室房屋，房屋价款为350000元。协议签订后，被告将首付款240000元转到二原告儿媳付文洁的银行账户。在《个人售房协议书》签订、履行过程中，王晓萍均不知情。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，原告有权解除合同，追回房屋。被告杨占兵辩称，1.王晓萍起诉所列主体错误。任银池是房屋买卖合同一方当事人，原告主张所谓的解除合同，应当是解除任银池与被告之间签订的合同。所以任银池应以被告的身份参加诉讼，而不是原告。2.王晓萍一直参与了房屋买卖的协商、合同的签订、打款、交付房屋，并不存在不知情的情况。3.原告所提诉讼请求错误。该房屋买卖合同于2014年10月22日签订，被告当天打款240000元，于2016年6月28日打款110000元，原告于2016年8月31日向被告交付房屋。此时原、被告之间的房屋买卖合同已履行完毕。原告要求解除合同，是错误的，也是无法实现的。4.房屋买卖合同合法有效。原告所适用的《关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，不适用本案，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1.1999年3月张家口市房改售房协议书1份，证明诉争房屋的权属归原告任银池与王晓萍共同所有，同时证明该房屋既属于集体产权的共有住房，原告以成本价购买该房屋，依据法律规定未经批准不能进入市场流通。2.2014年10月22日个人售房协议书1份，甲方出卖人是任银池，乙方买受人是杨占兵，证明诉争房屋的售房协议中出卖方仅有任银池的签名，没有原告王晓萍的签字确认，王晓萍是不知情该买卖。3.2014年10月22日收条1张，收款人是付文洁，证明被告虽然依据售房协议给付了房屋定金，但却交付给了付文洁，并没有直接交付给原告的任何一方。4.2014年10月22日转帐凭条1张，证明被告通过朱秀琴向付文洁转帐24万元定金。5.建设银行转帐凭条1张，证明2016年6月28日被告杨占兵向付文洁再次转帐11万元，该笔款项是剩余的房款。6.付文洁为被告出具的收条1张，证明付文洁为被告出具收条确认收到剩余的房款11万元，此收条同样只有付文洁一人的签字，并没有二原告的签字。7.2016年11月4日杨占兵与王晓萍的电话录音1份，证明被告杨占兵明知道王晓萍不同意卖房，在杨占兵第一次看房乃至交付定金给付文洁时，原告王晓萍均不知情。被告于9月1日拿到钥匙以后，搬入房屋时存在恶意取得房屋交付，并且占有的行为。8.付文洁的银行流水1份，证明付文洁先后两笔收到杨占兵及朱秀琴给付的房屋定金与剩余房款，分别是24万元和11万元。被告质证：对于证据1的真实性无异议，但是对于证明目的有异议，房改房全款买了以后不能在市场流通这个说法没有任何法律依据。对于证据2真实性、合法性无异议，同时也证明了该房屋合同已经成立并且生效了，不存在解除问题。对于证据3、4、5、6打款记录及收条的真实性均无异议，但是对于证明目的有异议，付文洁是二原告指定的收款人，付文洁收到款视为二原告收到款，原告王晓萍交付房屋的行为足以证明原告王晓萍对付文洁收款的行为认可。对于证据7录音的真实性无异议，是被告和王晓萍的通话，但不是录音全部，此段录音被告也有，也要作为证据向法庭提交，证明从商谈到卖房王晓萍是知情的，后来她反悔了，不想卖房了。被告提交的证据有：1.2016年10月21日被告向东源热力有限公司交暖气费的收据1份。2.2016年11月1日交付天然气的费用收据1张。3.2016年10月6日交水费的收据1张。我方本要提交和原告提交的1、2、3、4、5、6一样，因为原告已经提交了，我方已经发表了质证意见，我方的质证意见就是我方的证明目的。4.录音一份。5.申请证人梁某和杨某出庭作证，证明从商谈到交房以及签协议，原告王晓萍在场，是主要当事人，并不是不知情。原告质证：对以上3份证据的真实性无异议，但是只能证明杨占兵占用房屋，和本案房屋买卖合同的解除或者是无效没有直接的关联性，不能直接证明原告真实的在该房屋里居住。证人梁某证明：其与杨占兵是一般同事关系。2014年9月下旬，具体日期忘了，被告杨占兵去单位找证人，说是他买了一处房，要谈合同的事，证人与杨占兵及其妻子去了建国路邮电楼家属院的一栋楼房里。房中的老两口都在，给介绍了一下房子的情况，还聊了家常。老两口看了杨占兵起草的合同，说是他们也不大懂。过了一会儿他们儿媳妇回来以后说合同有点复杂，说她给起草1份，证人一行又坐了一会儿就走了。证人就见过王晓萍这一次。证人杨某证明，其是杨占兵的叔伯姐姐。原告给了被告钥匙后，具体时间记不住了。杨占兵买上房，叫证人去看看。有一天下午证人和老伴龚全德去看的房子，王晓萍和任银池都在。任银池和杨占兵说开关、煤气表、电表、水表怎么看，证人和杨占兵及其妻子在客厅站着，老太太就说这个房子挺好住，说简单的收拾一下就行等等，还聊了家常。证人就见过王晓萍这一次。原告认为两位证人与被告均存在利害关系，他们证人证言的真实性不认可。证人证言并不能证明原告已腾空房屋。证人杨某证言只能证明他在事后去过该房屋，并不能证明她经历了整个房屋交易的过程，所以她的证言与本案无关。被告认为在这种房屋交易的过程中，被告只能带他的同事和亲戚去，不可能拉着外人去，所以证人证言是合法有效的。本院的认证意见：原、被告对对方提交的书证的真实性无异议，本院予以采信。对于双方均提交的录音，录音的内容不能证实王晓萍知晓任银池与被告协商房屋买卖、签订合同、转账房款及交付房屋等情况。证人梁某、杨某所作证言，欲证明王晓萍知晓任银池与被告协商房屋买卖、签订合同、转账房款及交付房屋等情况。王晓萍予以否认，原、被告提交的书证中均不能证明王晓萍知晓，加之证人与被告的关系，证人证言的证明力低于书证的证明力，故对证人证言不予采信。本院经审理认定事实如下：二原告为夫妻，在夫妻关系存续期间，任银池与张家口移动通信公司于1999年3月签订《张家口市房改售房协议书》，以成本价购买该公司的位于本市桥东区建国路10号院4号楼2单元501室房屋，即本案诉争房屋。任银池与被告于2014年10月22日签订《个人售房协议书》，协议约定被告购买诉争房屋，房屋价款为350000元。协议签订后，被告分别于2014年10月22日和2016年6月28日将首付款240000元和剩余房款110000元转账到二原告儿媳付文洁的银行账户。付文洁将房屋钥匙于2016年8月31日委托同事交于被告。另查，本案起诉状副本于2016年10月31日送达被告杨占兵。本院认为，原告任银池与被告杨占兵于2014年10月22日签订《个人售房协议书》是双方当事人真实意思的表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。但任银池签订该协议时，未征得共有人王晓萍的同意，且至今王晓萍亦未同意，故任银池要求解除合同，本院予以支持。双方主张的适用《关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，被告不能证明其为善意，且未办理产权登记手续，故不适用本案情形。合同解除后，被告应返还房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百五十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告任银池与被告杨占兵于2014年10月22日签订《个人售房协议书》于2016年10月31日解除。二、被告杨占兵于本判决生效之日起十日内将位于位于本市桥东区建国路10号院4号楼2单元501室房屋返还原告王晓萍、任银池。案件受理费3275元，依法减半收取1638元，由被告杨占兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  孙秀峰二〇一六年十一月十一日书记员  王 璐《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十条:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条:出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。第一百三十三条：标的的的所有权自标的物交付起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百五十条：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利义务，但法律另有规定的除外。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（三）》第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。