湖北省谷城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂谷城民三初字第00340号
原告李某。
委托代理人吴慧琼，谷城县薤山法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解提起上诉、反诉等特别授权代理。
被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司，住所地谷城县城关镇泰山路115号。
法定代表人肖飞，该公司总经理。
被告肖飞。
第三人肖某。
被告肖飞、湖北谷城飞达房地产开发有限公司、第三人肖某共同委托代理人彭庭勇，谷城县法律援助中心法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起上诉、反诉等特别授权代理。
原告李某诉被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司、肖飞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据原告李某的申请，追加肖某为无独立请求权的第三人参加诉讼。本案依法由审判员柳正权担任审判长，与审判员孟庆平、人民陪审员吴菁华三人组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人吴慧琼，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司、肖飞、第三人肖某共同委托代理人彭庭勇到庭参加诉讼。经本院释明后，原告李某变更了其诉讼请求，本案案由随之变更为民间借贷纠纷。本案现己审理终结。
原告李某诉称，2013年6月8日，原告与被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司开发的西苑鑫城小区1幢7、8、9、10共四层的房屋，购房款共计350万元。合同签订后，双方在谷城县住房保障和房屋管理局对该合同进行了备案登记。2013年6月18日前原告将购房款329万元汇入被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司指定的账户。约定的交房期限届满后，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司未按约定交付房屋。后来得知被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司将房屋出售给他人，根本无法交付房屋。2014年1月2日，被告肖飞向原告承诺，原告解除房屋备案登记后，被告肖飞、湖北谷城飞达房地产开发有限公司退还购房款，但被告肖飞、湖北谷城飞达房地产开发有限公司至今未退还购房款。为此，请求人民法院依法判令被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司立即退还329万元，支付利息损失29.61万元，共计358.61万元（扣除被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司已退还50万元），承担本案诉讼费用，并由被告肖飞承担连带责任。
经本院释明后，原告李某将其诉讼请求及相应事实变更如下：
2013年6月8日，因被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司急需周转资金，向原告借款350万元，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司以其开发的房屋作抵押并与原告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司开发的西苑鑫城小区1幢7、8、9、10共四层的房屋，购房款共计336万元。合同签订后，双方在谷城县住房保障和房屋管理局对该合同进行了备案登记。原告于2013年6月18日前将借款350万元汇入被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司指定的账户。2014年1月2日，被告肖飞向原告承诺，原告解除房屋备案登记后，被告肖飞、湖北谷城飞达房地产开发有限公司还款，但约定的还款期限届满后，经原告多次追要，被告肖飞、湖北谷城飞达房地产开发有限公司以种种理由推脱未还。为此，请求人民法院依法判令被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司立即偿还借款本金350万元，支付利息3162980元，共计6662980元（利息按双方约定利率计算至清偿之日），承担本案诉讼费用，并由被告肖飞承担连带责任。
原告李某为证明其所陈述的事实并支持其诉讼主张，举出了如下证据：
证据一，2013年6月8日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某出具的《借条》一份；2013年6月10日，第三人肖某向原告李某出具的《收条》一份；2013年6月6日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向第三人肖某出具的委托第三人肖某全权处理公司一切事务的《授权委托书》一份。证明第三人肖某受被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司委托向原告李某借款350万元的事实。
证据二，2013年6月8日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司以其开发的房屋作担保向原告李某借款350万元，并与原告李某签订《商品房买卖合同》一份。证明被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司以其开发的房屋作担保向原告李某借款350万元的事实。
证据三，2013年6月8日、18日，原告李某分别向被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司的委托代理人即第三人肖某的银行账户转账100万元、90万元、20万元和140万元，合计350万元的银行转账明细、理财金账户历史明细清单和借记卡明细查询各一份。证明原告李某通过银行转账方式向被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司交付借款350万元的事实。
证据四，2014年1月2日，被告肖飞向原告李某出具的《还款承诺》一份。证明被告肖飞、湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告承诺，若原告解除房屋备案登记后，被告肖飞、湖北谷城飞达房地产开发有限公司及时偿还借款本息直至本息清偿的事实。
证据五，2013年6月8日至2015年6月4日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某还款的明细及账户明细查询七份。证明被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某还款71万元（包括提前预付的21万元利息）的事实。
被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司辩称，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某借款350万元属实，但利息已经支付了90余万元。另外，双方约定的利率过高，应予核减。
被告肖飞辩称，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某借款350万元属实，但该借款并非被告肖飞个人借款，因此，被告肖飞不应承担还款责任。
第三人肖某述称，原告李某起诉时称被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司与其之间系房屋买卖合同关系不实，双方之间应为民间借贷关系。被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某借款350万元，双方约定月利率为6%。原告李某汇款350万元后，第三人肖某当时就支付利息21万元，实际只借款329万元。后来只支付了几个月的利息，借款本金未予偿还。
被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司、肖飞、第三人肖某除以上陈述外，未提供任何证据。
经庭审质证，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司、肖飞、第三人肖某对原告李某所举上列证据均不持异议。原告李某所举上列证据均符合证据的真实性、合法性，且与待证事实之间具有关联性，各证据之间已经形成完整的证据链，故对原告李某所举上列证据，本院均予以采信，其能够证明原告李某所陈述的事实。
根据原告所举证据，结合原告及其委托代理人以及被告、第三人共同委托代理人的当庭陈述，本院认定以下事实：
2013年6月6日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向肖某出具一份授权委托书，全权委托肖某处理公司的一切事宜，并代表法定代表人肖飞签字、确认相关事项。2013年6月8日，肖某代表被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司以急需周转资金为由向原告李某借款350万元。双方约定借款金额为350万元；借款期限为2个月，即2013年8月7日还清；借款利率为借期内月利率6%，逾期利率为全部借款本息的0.4%乘以逾期还款天数的总额以及债权人主张权利的全部费用等。因被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司开发的房屋尚未竣工，无法办理房屋抵押登记手续，双方随后又签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告李某购买被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司开发的西苑鑫城小区1幢7、8、9、10共四层的房屋，并口头约定以此买卖的房屋为上述350万元借款本息提供担保。合同签订后，双方在谷城县住房保障和房屋管理局对《商品房买卖合同》进行了备案登记。2013年6月8日，原告李某分三笔向被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司指定的肖某的银行账户汇款100万元、90万元和20万元，合计210万元。2013年6月18日，原告李某又向肖某的银行账户汇款140万元。原告李某四次共向肖某的银行账户汇款350万元。2013年6月8日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某提前预付了一个月的利息21万元。2013年7月16日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某还款21万元。2013年9月6日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某还款5万元。2013年9月12日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某还款16万元。2014年1月2日，原告李某找被告肖飞索要借款，被告肖飞向原告李某出具了一份《还款承诺》，载明：“本人承诺在李某同志解除西苑鑫城住宅楼7-10层预售备案登记后，我本人及公司郑重承诺将银行所批按揭贷款在第一时间内归还给李某，直至本息结清。尚不足以还清本息的，将在2014年3月底前彻底结清”。2014年2月28日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某还款3万元。2014年4月6日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某还款1万元。2014年5月7日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某还款3万元。2015年6月4日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某还款1万元。含被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某提前预付的一个月利息21万元在内，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司共计向原告李某还款71万元。后经原告李某多次追要，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司、肖飞未予偿还。
本案的争议焦点归纳起来有四个方面，一是实际借款金额的确定问题；二是已支付的超过年利率36%部分的利息及借期内利息和逾期利息如何确定与处理问题；三是被告肖飞是否承担责任的问题；四是还款数额的确定问题。
针对实际借款金额的确定问题。本院认为，原告李某与被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司之间所达成的借贷合意是双方的真实意思表示，除双方预先扣除利息和超出《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的利率约定无效外，其它内容均合法有效，受法律保护。原告李某在向被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司出借350万元借款的当天，就提前向被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司收取利息21万元，违反了《中华人民共和国合同法》第二百条“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”的规定，因此，原告李某与被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司之间的实际借款数额应当按照329万元返还并计算利息。
针对已支付的超过年利率36%部分的利息及借期内利息和逾期利息如何确定与处理问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，原告李某与被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司之间约定的利率为月利率6%，超过年利率36%，超出部分约定无效，对已支付的超过年利率36%部分的利息应予返还。被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司于2013年6月8日分三笔向原告李某借款合计210万元，扣除被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司当天向原告李某支付的利息21万元，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司实际向原告李某借款为189万元，自2013年6月8日起至2013年7月16日止共计39天，按年利率36%计算的利息为73710元；被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司于2013年6月18日向原告李某借款140万元，自2013年6月18日起至2013年7月16日止共计29天，按年利率36%计算的利息为40600元。截止2013年7月16日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某所借329万元借款本金按年利率36%计算的利息为114310元。2013年7月16日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某还款21万元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，应先扣除114310元的借款利息，余款95690元抵充借款本金。抵充后的借款本金为3194310元。原告李某与被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司约定的借款期限为2个月，即2013年8月7日到期。自2013年7月17日起至2013年8月7日止共计22天，借款本金3194310元按年利率36%计算的利息为70274.82元。2013年9月6日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某还款5万元，应先扣除借期内的利息5万元，余欠借期内利息20274.82元。2013年9月12日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向原告李某还款16万元，应先扣除余欠的借期内的利息20274.82元，余款139725.18元抵减逾期利息后，再抵充借款本金。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，原告李某与被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司之间约定的逾期利率“除应支付的利息外，每天乙方向甲方支付违约金300元人民币”，超过了年利率24%，故原告李某与被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司之间的逾期利率当以不超过年利率24%为限。自2013年8月8日起至2013年9月12日止共计36天，按年利率24%计算的利息为76663.44元。从2013年9月12日所还款项的余款139725.18元中抵减后，余款63061.74再抵充本金。抵充后的借款本金为3131248.26元。自2013年9月13日以后，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司应以不超过年利率24%为限向原告李某支付利息。自2013年9月13日起至2015年6月4日止共计626天。按年利率24%计算的利息为1306774.27元。2014年2月28日、2014年4月6日、2014年5月7日和2015年6月4日，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司又分别向原告李某还款3万元、1万元、3万元和1万元，合计8万元。被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司按年利率24%计算均不足以向原告李某支付还款当时已经到期的利息，因此，双方不存在抵充借款本金的问题。截止2015年6月4日，抵减8万元利息后，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司尚余欠原告李某利息1226774.27元，余欠借款本金为3131248.26元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司尚应自2015年6月5日起至借款本息清偿之日止，对余欠的3131248.26元借款本金按年利率24%向原告李某计算并支付利息。故对原告李某要求被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司偿还余欠借款本金3131248.26元，支付利息1226774.27元，并从2015年6月5日起至借款本息清偿之日止按年利率24%支付利息的诉讼请求，本院予以支持；对原告李某要求被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司支付超过年利率24%利息的诉讼请求，本院不予支持。
针对被告肖飞是否承担责任的问题。本院认为，被告肖飞作为被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司的法定代表人，其虽以个人名义向原告李某出具了承诺，但从其承诺的内容来看，其不论是希望李某解除西苑鑫城住宅楼7-10层预售备案登记也好，还是承诺将银行所批按揭贷款在第一时间内归还给李某也好，其均履行的是法定代表人的职务行为，而非个人行为，且承诺中无保证担保的意思表示，也无承担连带责任的其他法定情形，因此，根据《中华人民共和国民法通则》第三十八条“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人”、第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，被告肖飞不应承担民事法律责任。故对原告李某要求被告肖飞承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
针对还款数额的确定问题。本院认为，原、被告双方对提前预付的21万元利息并不存在争议。双方所争议的是，除提前预付的21万元利息之外，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司究竟是向原告李某还款70万元，还是还款50万元？原告李某已经举证证明被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司向其还款50万元；而被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司并未提供多出原告李某主张20万元还款的证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司应对其举证不能承担不利的法律后果。故对被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司提出的包括提前预付的21万元利息在内，其已经支付了90余万元利息的抗辩主张，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司偿还所欠原告李某借款本金3131248.26元，支付利息1226774.27元，并从2015年6月5日起至借款本息清偿之日止，以借款本金3131248.26元为基数，按年利率24%计付利息，均于本判决生效之日起10日内履行；
二、驳回原告李某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费58441元，财产保全费5000元，合计63441元，由原告李某负担16677元，由被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司负担46764元（原告李某立案时已经交纳40489元，扣除其应当负担的16677元，余款23812元，待被告湖北谷城飞达房地产开发有限公司履行本判决确定的给付义务时一并给付原告李某）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人在提交上诉状时，预交上诉案件受理费58441元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 柳正权
审 判 员 孟庆平
人民陪审员 吴菁华
二〇一六年五月十六日
书 记 员 郑 燕