湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终73号
上诉人（原审被告）：株洲顺億房地产开发有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设南路68号胜马可商业广场5002号。
法定代表人：刘顺德，董事长。
委托诉讼代理人：李宇，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人（原审原告）：朱迎春，女，1974年2月21日出生，汉族，湖南省株洲县人，住湖南省株洲县。
委托诉讼代理人：陈启宏，男，1972年12月29日出生，汉族，湖南省株洲市人，系朱迎春之夫，住湖南省株洲市荷塘区。代理权限：特别授权。
上诉人株洲顺億房地产开发有限责任公司（以下简称顺億房产公司）与上诉人朱迎春租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人顺億房产公司的委托诉讼代理人李宇，上诉人朱迎春的委托诉讼代理人陈启宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
顺億房产公司上诉请求：1、请求撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初2105号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：在上诉人与被上诉人签订的《商铺返租合同》到期后，上诉人已向被上诉人表明不再续签合同，双方也没有再次达成协议。上诉人多次要求被上诉人配合办理好商铺恢复的书面表决及商铺的移交手续，但被上诉人经上诉人多次通知、公告的情况下，拒不配合上诉人办理相关手续，其行为完全违背合同的约定。在合同到期后，被上诉人也一直没有就续租事宜向上诉人明确书面表明自己的态度，造成商铺至今无法恢复及移交，致使上诉人的经济损失持续扩大，商铺现在也处于一种闲置状态，上诉人也没有用被上诉人商铺进行任何营利性质的活动。一审法院也认定被上诉人没有表明态度的行为构成违约，在此情况下，认定上诉人应按租金标准承担80%的责任，于法无据，属于证据不足，适用法律错误。
朱迎春上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判被上诉人向上诉人支付商铺占用费6860元（从2016年7月1日计算至2017年6月30日止）；被上诉人按19元/天的标准向上诉人支付商铺占用费（从2017年7月1日起至被上诉人按《商品房买卖合同》交付标准恢复向上诉人交付株洲市芦淞区胜马可1-102号商铺之日为止）并承担占用期间水电、物业、税金等费用；3、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、原审法院认定上诉人构成违约，没有事实和法律依据；2、原审法院驳回上诉人按19/天的标准向上诉人支付商铺占用费至上诉人按《商品房买卖合同》交付标准恢复向上诉人交付株洲市芦淞区胜马可1-102号商铺之日为止没有事实和法律依据。
朱迎春向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2016年4-6月租金1715元；2、判令被告向原告支付商铺占用费6860元（从2016年7月1日计算至2017年6月30日止）；判令被告按19元/天的标准向原告支付商铺占用费（从2017年7月1日起至被告按《商品房买卖合同》装修标准恢复并向原告交付株洲市芦淞区胜马可1-102号商铺之日为止）并承担占用期间水电、物业、税金等费用；3、判令被告顺億房地产开发有限公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原告朱迎春于2007年12月3日与被告顺億公司签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的胜马可商业广场1单元一楼102号商铺。合同价款总计98000元，合同对面积及面积差异处理、付款方式及期限、违约责任、交付期限以及装饰、设备标准等均做了明确的规定。约定房屋的属性为商铺，由补充协议约定原告委托被告招商经营。2015年1月13日，原、被告签订《商铺返租合同》，约定从2011年7月1日起至2016年6月30日止，由被告返租原告上述商铺，租金金额为前三年每季1715元，后二年每半年3430元（年租金为商铺购买价的7%）。《商铺返租合同》签订后，被告分别于2015年2月6日支付25725元、2015年4月30日支付1715元、2015年7月9日支付1715元、2015年10月8日支付1715元、2016年1月11日支付1715元、2016年4月8日支付1715元，累计支付了租金34300元。《商铺返租合同》第三条第二款约定：“在合同到期前60天时，甲（原告）、乙（被告）双方协商续租事宜。甲、乙双方若不想再继续维持租赁关系，由甲方业主三分之二以上同意的方式来决定商铺是否保留，如到时意见未按上述标准统一，乙方可以将商铺按房产证的红线恢复至原有状态，复原的全部费用由乙方承担。”据本院调查涉案商铺共有170间，约定所称“甲方业主”共计114个。因在合同到期日60天前至今，业主始终没有形成三分之二的多数意见，被告于2016年7月28日在株洲晚报上刊登声明，声明内容如下：“胜马可商业广场一楼商铺业主：我公司与各业主2011年前的的商铺反租合同已于2016年6月30日到期。双方经过多次协商，部分业主同意续签三年商铺返租合同，返租租金第一、第二年按购买商铺总金额6%、第三年按7%返还年租金。若同意上述方案，请在2016年7月31日前携带身份证及房产证到胜马可B栋5楼办公室签订反租合同。否则，按原商铺返租合同有关条款约定：甲乙双方若不想再维持租赁关系，由甲方业主三分之二以上同意的方式决定商铺是否保留，如到时意见未按上述标准统一，乙方（株洲顺億房地产开发有限责任公司）将商铺按房产证的面积恢复，恢复费用由乙方承担”。原告称未收悉被告相关通知，因此没有与被告沟通关于是否续租等问题，商铺也至今未恢复原样。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：被告是否拖欠原告的租金、占用费以及如何承担责任。一、关于被告是否拖欠原告租金的问题。原、被告双方签订的《商铺返租合同》是双方在协商一致的基础上的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为有效协议。根据双方所签《商铺返租合同》第二条第六项“返租金额：前三年每季1715元，后二年每半年3430元”的约定，被告五年应向原告支付租金合计为34300元，被告已分6笔向原告支付了34300元并提供了相关凭证并经原告质证无异议，因此被告已履行了支付全部租金的义务。原告认为签订合同时与被告员工约定增加一个季度的租金，但未提供相应证据证明，应承担举证不能的后果，因此，对原告的该项诉请，依法不予支持。二、被告是否应向原告支付占用费以及如何承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案原、被告所签《商铺返租合同》中第三条第二项约定：“在合同到期前60天时，……，如到时意见未按上述标准统一，乙方可以将商铺按房产证的红线恢复至原有状态……”，根据上述约定，本案对租赁物的返还标准为“按房产证的红线恢复至原有状态”，因双方并未达成续租协议，被告应按约定将原告的商铺恢复原状。被告至今未将商铺恢复原状并交付给原告，其行为构成违约，应当承担违约责任，又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：因履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。按照惯例及市场交易习惯，该损失可以视为租金损失，经计算，自合同到期后即2016年7月1日起，暂计算至2017年9月28日的租金损失为8536.8元（3430元÷6月×14月+3430元÷6月÷30日×28日）。被告辩称，被告要求原告配合办理商铺是否恢复的书面表决及商铺移交手续，但原告经被告通知、公告的情况下，拒不配合办理相关手续，也应承担相应责任。一审法院认为，原、被告所签合同中明确约定双方应在合同到期前60天时由双方协商续租事宜，而“协商”是一项双向义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原、被告双方均应按照协议履行自己的义务，原告在合同到期前60天甚至到期后一直没能就续租事宜向被告明确表明自己的意愿，应视为没有全面履行自己的义务，亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当承担相应的责任”之规定，本案原、被告双方应当各自承担相应的责任。根据双方在合同中的地位以及责任大小，酌情认定由被告承担80%的责任、原告自行承担20%的责任，据此被告应向原告支付自2016年7月1日至2017年9月28日的商铺租金损失为6829.5元（8536.8元×80%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、由被告株洲顺億房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内一次性向原告朱迎春支付2016年7月1日至2017年9月28日的商铺租金损失共计人民币6829.5元；二、驳回原告朱迎春的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告株洲顺億房地产开发有限责任公司承担（原告已预交）。
二审中，上诉人顺億房产公司、上诉人朱迎春均未提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审争议焦点为：1、本案违约责任的归责问题；2、本案的损失如何计算。现分析如下：
上诉人顺億房产公司与上诉人朱迎春签订《商铺返租合同》系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。根据合同约定，商铺租赁期限从2011年7月1日起至2016年6月30日止，现该商铺租赁期限届满，双方签订的《商铺返租合同》已经履行完毕，双方合同权利义务终止。《商铺返租合同》约定：“在合同到期前60天时，甲（被上诉人）、乙（上诉人）双方协商续租事宜……”上诉人顺億房产公司于2016年7月28日才在株洲晚报上刊登声明“胜马可商业广场一楼商铺业主……若同意上述方案，请在2016年7月31日前携带身份证及房产证到胜马可B栋5楼办公室签订返租合同。否则，按原商铺返租合同有关条款约定……”，上诉人顺億房产公司迟延三个月履行通知义务，构成违约,应赔偿上诉人朱迎春相当于三个月的租金损失。
《商铺返租合同》2016年6月30日到期后，双方合同权利义务终止，上诉人顺億房产公司与上诉人朱迎春虽然一直在协商，但未就是否续租达成合意，因此协商期间顺億房产公司未占用使用租赁标的物的，无需向朱迎春支付租金，一审判决由顺億房产公司支付朱迎春租金损失，不当。根据合同“甲、乙（上诉人）双方若不想再继续维持租赁关系，由甲方业主三分之二以上同意的方式来决定商铺是否保留，如到时意见未按上述标准统一，乙方可以将商铺按房产证的红线恢复至原有状态，复原的全部费用由乙方承担”的约定，顺億房产公司有权将商铺恢复原状，朱迎春也有权将商铺恢复原状，但是恢复的费用由顺億房产公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院根据本案实际情况，酌情确定恢复原状需要时间六个月，该六个月的损失参照租金标准予以确认，由顺億房产公司赔偿给朱迎春。
综上，上诉人顺億房产公司违反合同约定，应赔偿上诉人朱迎春相当于九个月的租金损失即5145.03元（3430元÷6月×9月）。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，依法应予纠正。
现上诉人顺億房产公司在二审承诺：为了化解矛盾，在一审判决的损失金额6829.5元范围内自愿承担责任，也愿意在被上诉方形成多数意见后在本判决生效后二个月内恢复商铺原状或承担恢复的费用。二审法院认为，为避免诉累，在充分尊重上诉人自愿处分民事权利的基础上，虽然一审判决顺億房产公司向被上诉方支付2016年7月1日至2017年9月28日的商铺租金损失6829.5元不当，但可以适用《中华人民共和国民法总则》第五条，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条的规定，对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由株洲顺億房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘焦平
审 判 员 段郴雯
审 判 员 陈卫中
二〇一八年四月十日
法官助理 姜胜强
法官助理 黄慧娟
书 记 员 李瑞婷