广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1925号
上诉人（原审原告）：李春江。
委托代理人：孟晋燕，广东华途律师事务所律师。
委托代理人：屈文静，广东华途律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳宏明国际地产集团有限公司（原名为深圳市宏明国际地产开发有限公司）。
法定代表人：黄少华，董事长。
委托代理人：武奎元，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人：韩文生，广东晟典律师事务所律师。
上诉人李春江因与被上诉人深圳宏明国际地产集团有限公司（以下简称宏明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年5月26日，李春江（乙方）与宏明公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区科技园x号商铺（涉案商铺）出租给乙方使用；租赁使用面积为137平方米，建筑面积为195平方米；乙方租用该商铺的期限为5年，自2011年6月1日起至2016年5月30日止；该商铺用作乙方经营场地，经营范围为美容美发，品牌是首脑；乙方交纳的月租金标准为建筑面积×每平方米单价，租金单价为每平方米90元；除首月租金于起租日支付外，每月基本租金须于每月第5日前支付；乙方应向甲方交纳金额相当于二个月租金加二个月管理费的租赁保证金，合计44850元；乙方应交纳的管理费为25元／平方米／月，合计4875元；乙方有两个月装修期及一个月免租期，自2011年6月1日起计算；除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还商铺；乙方应按以下方式交还商铺：乙方自费将该商铺内乙方所有动产搬离该商铺，商铺交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业期间时的状况一致；商铺之装修属甲方所有，甲方无需给予乙方补偿；租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，可解除本合同：甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意解除合同；政府决定征用商铺所在土地而需拆除该商铺等；租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予赔偿：未按本合同约定的时间交付商铺供乙方使用，超过60日的；违反本合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用该商铺的……；及其他内容。该《商铺租赁合同》附件四规定，乙方自进场装修之日起，向甲方交付水电押金1950元。
《商铺租赁合同》签订后，李春江向宏明公司支付了租赁保证金44850元、首月租金17550元、管理费4875元和水电押金1950元；李春江另向深圳x物业管理有限公司x花园管理处支付了装修押金9750元。为证明宏明公司对涉案商铺拥有合法的使用权和出租权，宏明公司向原审法院提交了其与案外人大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）签订的《房屋租赁合同》，该合同约定：大中华公司将其所有的x花园3-5层出租给宏明公司使用；租赁期限自2011年6月1日起至2026年5月31日止；租赁期间，宏明公司可将租赁房屋全部或部分转租予他人；及其他内容。另查，位于深圳市南山区深南西路北侧的x花园第3、4、5层商场为大中华公司所有，并于2011年9月7日核准登记在大中华公司名下。本案李春江与宏明公司均确认李春江承租的涉案商铺所在的“科技园购物中心”就是x大厦；宏明公司表示涉案商铺所在的“科技园购物中心三楼”是x大厦的第5层商场。
承租涉案商铺后，李春江对其进行了装修。为证明李春江为聘请员工，支付员工工资、食宿费等费用共计87012元，李春江提交了应聘员工登记表、劳动合同、工资表、餐饮费收款收据、费用报销单、租房合同及租金收款收据等予以证明；宏明公司对上述证据不予认可。为证明李春江为经营商铺购买了床椅、锅炉等设施，支付品牌宣传费、制作VIP卡、支付网络使用费及电话安装费等费用，李春江提交了收款收据等相关凭证予以证明，宏明公司对李春江提交的上述证据不予认可。
为证明李春江于2012年6月20日向宏明公司主张解除租赁合同，李春江提交了一份《李春江撤场审批表》，该表中记载：“商户撤场理由为商场未开业；商户提出赔偿要求为装修费385000元、装修材料费63200元、宣传费22005元等，合计838228元；我司回复：根据双方签订合同，我司对商户提出的无理索赔不予支持，现应商户提出的撤场申请，给予批准，按照双方签订合同条款执行；费用明细为租赁保证金44850元、水电押金1950元、首月租金17550元、首月管理费4875元、装修押金9750元，合计78975元，抵扣首月款项后，最终合计金额56550元。”在该审批表中，有手写内容为：“装修：可重复利用的适当给予补偿；装修清单双方核算后，出补偿方案。”李春江表示该表系宏明公司就李春江的撤场申请给予的答复，系宏明公司交付李春江的，宏明公司当时同意解除合同，但拒绝赔偿李春江损失，手写的部分系宏明公司的项目总监林楚如所写。原审法院依法向案外人林楚如进行核实，林楚如表示其当时系该公司员工，任该公司策划总监，该撤场审批表中手写的部分和签名系林楚如所签，李春江于2012年6月20日提出撤场申请，当时宏明公司同意李春江撤场，但因双方对于赔偿问题不能协商一致，最后一直没有办理撤场手续。宏明公司对该审批表的真实性予以认可。
原审另查，2001年4月27日，深圳市公安局消防局出具《建筑工程消防验收意见书》［（深）公消监（验）字第X号］，载明：x花园的建筑工程在消防方面具备使用条件，同意投入使用；如有改建、内部装修、用途变更等应向公安消防部门申报审批。2012年8月3日，深圳市公安局消防监督管理局出具《建设工程消防设计审核意见书》［深公消审（2012）第X号］，载明：该局对x花园裙房局部变更及平面分割建设工程消防设计进行了审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计。2012年11月22日，深圳市公安局消防监督管理局出具《建设工程消防设计审核意见书》［深公消审（2012）第X号］，载明：经该局审查资料及现场抽查测试，x花园裙房3-5层局部变更及平面分隔工程消防验收合格。
2012年9月10日，宏明公司委托律师向李春江邮寄律师函，载明李春江拖欠宏明公司租金、管理费及水电费，并要求李春江立即支付，且宏明公司有权解除租赁合同。2013年2月4日，宏明公司向李春江邮寄《通知》，载明截至2013年1月31日，李春江仍拖欠宏明公司租金、管理费、水电费等，并要求李春江结清相应欠款，并表示鉴于李春江已明确表示不再履行租赁合同，同意按物业现状交付宏明公司，宏明公司自2013年2月6日开始接收该物业。李春江表示其未收到律师函；对于《通知》的真实性李春江予以认可，并表示收到该文件。
诉讼过程中，依李春江申请，原审法院依法委托深圳市世鹏资产评估有限公司对李春江对涉案房产进行的装饰装修价值进行评估。深圳市世鹏资产评估有限公司于2013年9月24日作出深世鹏评字第X号《评估报告书》，评定涉案商铺装修项目的评估价值总额为280514元。上述评估费共计3000元由李春江预缴。李春江对《评估报告书》提出异议，认为该评估报告并未体现装饰装修的原值，且存在遗漏项目。针对李春江提出的异议，深圳市世鹏资产评估有限公司于2013年11月22日作出《关于资产评估异议书的回复》，内容为：当事人提出存在漏项及价值与事实不符，评估报告不存在缺漏项；经估价人员整理，核算涉案商铺的装修原值为286305元。李春江认为宏明公司应赔偿其装修原值；宏明公司对评估报告的真实性予以认可，但表示李春江所说的涉案建筑物没有经过消防验收导致商铺无法经营，与事实不符，故所谓的后果应由李春江自行承担。
李春江向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除李春江与宏明公司所签《商铺租赁合同》；2、宏明公司返还李春江交纳的租赁保证金、首月月租金、装修押金、管理费水电费押金共计78975元以及自2011年6月1日计至实际给付之日的租赁保证金利息（暂计至2013年2月1日为4811.47元）；3、宏明公司赔偿李春江商铺装饰装修费用449980元；4、宏明公司赔偿李春江向所聘员工支付的员工工资及食宿费87012元；5、宏明公司赔偿李春江为经营商铺所发生的其他费用和损失61005元；6、诉讼费由宏明公司承担。庭审中，李春江明确其第二项诉讼请求为租赁保证金44850元、首月租金17550元、装修押金9750元、管理费及水电费押金6825元；第四项诉讼请求为员工工资61600元、员工住宿费用12000元、员工餐饮费用13412元；第五项诉讼请求的费用和损失包括床椅和锅炉等设施折旧损失33648元、品牌宣传费20225元、制作VIP卡等费用3000元、网络使用费及电话安装费4132元。
原审法院认为：李春江与宏明公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。
李春江表示其于2012年6月20日向宏明公司提出撤场申请、要求解除租赁合同，理由是宏明公司没有将符合消防验收的商铺交付李春江使用，且从李春江自身经营角度讲，剩余的时间即使开展经营活动，已经不可能实现李春江的经营目的，此外，从外部条件看，宏明公司的经营权存在瑕疵，使李春江失去了正常的经营环境和经营氛围。对此，原审法院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案涉案商铺所在的x大厦于2001年4月27日通过消防验收，后因内部装修等原因又于2012年8月3日和11月22日通过消防设计验收和消防验收。可见，虽然李春江与宏明公司在签署租赁合同时涉案商铺还未通过二次装修的消防验收，但考虑到消防验收从提出申请到最后的审核通过需花费一定的时间，且之后涉案商铺所在大厦确已通过了相关消防验收，因此，涉案商铺并不存在违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，而且，李春江也未举证证明因涉案商铺未通过消防验收导致李春江无法正常使用涉案商铺。故李春江以宏明公司未交付符合消防验收的商铺给李春江使用而要求解除合同的理由不能成立。其次，原审法院认为，李春江租赁涉案商铺从事美容美发的商事经营活动，李春江作为商业投资者，应对有关的商业风险有所预见，李春江以因宏明公司的过错致使李春江失去了正常的经营环境和外部氛围等理由要求解除合同，没有事实依据，亦不符合合同的约定及法律法规的相关规定。最后，李春江于2012年6月20日向宏明公司提出撤场申请，要求解除租赁合同，宏明公司同意李春江撤场，但因双方对于赔偿问题未达成一致，故一直未办理相关撤场手续，对此，原审法院认为，李春江单方提出撤场和解除合同虽无合法依据，但宏明公司同意李春江撤场，故原审法院确认双方的《商铺租赁合同》已于2012年6月20日解除。
合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，宏明公司在《撤场审批表》中同意退还李春江已交纳的租赁保证金和水电押金，故对于李春江要求宏明公司退还租赁保证金44850元和水电押金1950元的诉讼请求，原审法院予以支持。对于李春江要求退还租赁保证金利息的诉讼请求，因无合同和法律依据，原审法院不予支持。对于李春江要求宏明公司退还装修押金的诉讼请求，虽然装修押金系李春江向深圳x物业管理有限公司x花园管理处交纳的，但宏明公司在《撤场审批表》中已同意退还装修押金，故对于李春江要求宏明公司退还装修押金9750元的诉讼请求，原审法院予以支持。对于首月租金，因宏明公司已将涉案商铺交付李春江使用，且李春江已使用涉案商铺并进行装修，故李春江要求宏明公司退还首月租金没有事实和法律依据，对此原审法院不予支持。
关于李春江要求宏明公司赔偿李春江商铺装饰装修费用的诉讼请求。原审法院认为，首先，本案宏明公司并不存在违约行为，无须对李春江承担违约责任，李春江单方要求解除合同没有合法依据，其要求宏明公司赔偿装饰装修费用于法无据；其次，宏明公司虽然在《撤场审批表》中承诺对于可重复利用的装修适当给予补偿，并注明待双方核算后出补偿方案，但李春江与宏明公司对于李春江的装修损失补偿方案一直未达成一致意见，而且在庭审中，宏明公司已明确表示不同意对形成附合的装饰装修物进行利用，故李春江请求宏明公司赔偿装饰装修费用无事实依据。综上，对李春江的该项诉讼请求原审法院不予支持。
对于李春江要求宏明公司赔偿李春江所聘员工的工资、食宿费及其他费用和损失的诉讼请求，该诉求中的相关费用系李春江为了正常经营而必须花费的支出，这些费用的损失不可归责于宏明公司，故李春江的该两项诉讼请求，无法律亦无合同依据，原审法院对此不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李春江与宏明公司签订的《商铺租赁合同》于2012年6月20日解除；二、深圳市宏明国际地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向李春江返还租赁保证金44850元、水电押金1950元、装修押金9750元，共计56550元；三、驳回李春江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10618元，由李春江负担9737元，由宏明公司负担881元；评估费3000元，由李春江负担。
上诉人李春江不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原判，将案件发回重审或者改判支持李春江的原审诉讼请求，并由宏明公司承担本案诉讼费用。上诉理由：一、自2011年5月26日双方签署《商铺租赁合同》直至2012年6月20日该合同被解除，涉案商铺始终未经消防验收；在此期间，李春江始终没有使用涉案商铺。涉案建设工程消防设计通过审核的时间是2012年8月3日，该工程通过消防验收的时间是2012年11月22日（原审提及的2001年x花园建筑工程消防验收与本案所涉商铺的此次消防验收无关）。亦即，自双方签订合同直至解除合同这—年多，涉案商铺始终未经消防验收。李春江承租商铺原计划开展美容美发经营，在没有消防安全保障的情况下，出于对法律的尊重和对客人、员工人身安全的考虑，始终没有使用商铺开展经营活动。这一点，宏明公司在其提交的证据（2013年2月4日《通知》）中也予以确认。原审没有明确认定李春江是否实际使用涉案商铺，却认定李春江已使用涉案商铺并进行装修，这一说法与事实不符。二、应当进行消防验收的建筑工程未经消防验收禁止投入使用，擅自投入使用的，须停止使用并承担相应法律责任。而租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人有权解除合同。消防法第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建筑工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；……”该法第五十八条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的，须停止使用并处以罚款。消防法的上述规定属于法律强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第8条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，导致租赁房屋无法使用的，承租人有权解除合同。三、《商铺租赁合同》第13条约定，出租人未交付符合使用条件的商铺超过60日，承租人有权解除合同。四、基于以上法律规定及合同约定，李春江以对方违法、违约为由要求解除合同，应当得到支持。宏明公司向李春江提供的商铺直至合同解除之日始终未经消防验收，处于违反法律强制性规定、并被禁止使用的状态，李春江依法有权解除合同。同时根据合同约定，涉案商铺这种无法正常使用的状态早已超过60日而持续了一年之久，李春江亦有权据此解除合同。五、原审以“消防验收手续需要时间”、“涉案商铺最终通过了消防验收”为由，追认验收前的商铺“并不存在违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况”，明显与法律规定相悖。消防法第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建筑工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；……”中，将“未经消防验收”和“消防验收不合格”两种情形并列，这说明，不论有关建筑工程其后是否经验收合格，只要当时处于“未经消防验收”的状态，就禁止投入使用，直至通过验收。根据该规定，涉案商铺最终通过了消防验收，仅仅意味着此后涉案商铺被允许正常使用，而在这之前，法律明确规定“禁止投入使用”。原审以涉案商铺最终通过了消防验收为由，追认验收前的商铺“并不存在违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况”，明显与法律规定相悖。李春江认为，不论是否需要花费时间、需要花费多少时间，办妥消防验收相关手续是宏明公司应该在交付商铺之前完成的一项义务。宏明公司交付的商铺应当是经消防验收合格的可以正常使用的商铺，否则即是违法、违约，即应承担法律责任、合同责任，“需要时间”不能成为其逃避责任的理由。更何况，李春江要求解除合同已经是在合同约定的商铺交付期限（2011年6月1日）届满—年后（2012年6月20日），而迟至当时，商铺仍未经消防验收，甚至连消防设计都尚未通过审核。一项本应于签约、交付前就完成的义务，签约、交付后又用了一年的时间，仍未完成，已经构成违约。六、原审关于“李春江未举证证明因涉案商铺未通过消防验收导致李春江无法正常使用涉案商铺”的说法不能成立。法律既已明确规定禁止使用未经消防验收的涉案商铺，李春江自不必另行举证证明该商铺无法正常使用。七、租赁合同被解除的责任在宏明公司，其应当赔偿李春江所遭受的装饰装修费用等各项损失。涉案租赁合同被解除系因宏明公司的过错造成，宏明公司应当退还李春江缴纳的有关押金、首月租金等款项，并对李春江的各项损失承担赔偿责任。李春江在原审中提出的各项诉讼请求，符合法律规定及合同约定，应当得到支持。
被上诉人宏明公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：在二审期间，本院要求双方办理房屋交接手续，上诉人李春江于2014年10月23日将涉案商铺的钥匙交到本院，本院通知被上诉人宏明公司到本院领取钥匙，宏明公司一直没有领取。
在二审审理期间，李春江于2014年11月13日向本院申请撤回其一审第4项、第5项诉讼请求。
本院认为：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。李春江在二审期间申请撤回其一审第4项、第5项诉讼请求，系对自身权利的放弃，本院予以准许。本案为房屋租赁合同纠纷案件，根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：宏明公司是否构成违约，李春江是否有权解除合同并要求宏明公司赔偿损失。
合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方在涉案商铺租赁合同第13.3条中也约定，在租赁期内，出租人违反合同约定，使承租人无法按其用途继续使用该商铺的，承租人有权单方面解除本合同，由此而造成承租人损失的，出租人应予以赔偿。消防法第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。从本案查明的事实来看，涉案商铺所在的x花园的建筑工程虽然在2001年4月27日已经通过消防验收，但该消防验收意见书也要求如有改建、内部装修、用途变更等应向公安消防部门申报审批。x花园裙房局部变更及平面分割建设工程的消防设计在2012年8月3日经公安消防部门审核同意，2012年11月22日经公安消防部门验收合格。也就是说，在2012年6月20日李春江撤场前，涉案商铺所在的x花园裙房局部变更及平面分割建设工程的消防尚未经过验收。因消防验收合格是涉案商铺投入使用的必备条件，消防未经验收直接影响到商铺的正常使用。涉案租赁合同签订于2011年5月26日，时至2012年6月20日，涉案商铺所在的x花园裙房局部变更及平面分割建设工程的消防仍未经过验收，宏明公司的行为构成违约。在此情况下，李春江有权解除合同。李春江于2012年6月20日提出撤场申请，宏明公司表示同意撤场，本院确认涉案商铺租赁合同于2012年6月20日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。宏明公司应当向李春江退还租赁保证金44850元、水电押金1950元及装修押金9750元，并赔偿因此给李春江造成的损失。因李春江已经放弃其一审有关员工工资、食宿费等损失的诉讼请求，仅坚持要求宏明公司赔偿装修损失，宏明公司应当赔偿李春江的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。涉案商铺的装修原值经鉴定为286305元，涉案合同租赁期为2011年6月1日至2016年5月30日，李春江于2012年6月20日撤场，剩余租赁期内的装修残值应为223318元（计算公式为286305元×1440天／1825天=223318元），宏明公司应当赔偿李春江装修残值损失223318元。
综上，李春江上诉有理，宏明公司除应当退还租赁保证金44850元、水电押金1950元及装修押金9750元外，还应当赔偿装修残值损失223318元。原审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，导致裁判错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第221号民事判决第一项、第二项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第221号民事判决第三项；
三、深圳市宏明国际地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向李春江赔偿装修残值损失223318元；
四、驳回李春江的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费10618元，由李春江负担6370元，由深圳市宏明国际地产开发有限公司负担4248元；评估费3000元，由李春江和深圳市宏明国际地产开发有限公司各负担1500元。二审案件受理费10618元，由李春江负担6370元，由深圳市宏明国际地产开发有限公司负担4248元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月四日
书 记 员 陈晓莹（兼）