广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1416号
上诉人（原审被告）南宁金沙湾实业有限责任公司。
法定代表人张智宁，董事长。
委托代理人钟家友，广西邦泰律师事务所律师
被上诉人（原审原告）林艳红。
委托代理人韦兰军，广西广为律师事务所律师。
上诉人南宁金沙湾实业有限责任公司（以下简称：金沙湾公司）因与被上诉人林艳红商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2015年10月8日公开开庭进行了审理。上诉人金沙湾公司的委托代理人钟家友和被上诉人林艳红的委托代理人韦兰军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：林艳红与金沙湾公司于2007年2月7日签订《商品房买卖合同》一份，约定林�红向金沙湾公司购买位于南宁市江南区白沙大道17号金沙湾花园二期×栋×座×单元×号房，房款总金额为354038元。出卖人应当在2007年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，林艳红依约付清了全部购房款。经庭审时双方确认于2008年12月18日交付房屋。金沙湾花园二期5号楼商品房现售备案证明时间为2013年6月14日。
一审法院审理认为：林艳红与金沙湾公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。林艳红已按合同约定向金沙湾公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。“商品房综合验收合格后”系对产权登记的约定，在《中华人民共和国行政许可法》实施后，南宁市人民政府清理行政审批事项而于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收。但南宁市人民政府随后规定取得商品房预售许可证的开发项目实行交付使用条件备案制，由开发企业按照主管部门对项目建设各项要求组织设计、施工等单位进行自检，确定达到条件后向有关部门提出备案申请。因此，原来意义的综合�收取消并不意味着取消所有的项目验收，实质上的验收责任并不能免除，开发商仍应履行商品房交付使用备案要求的各项自检验收，尽快完善交付备案手续，对商品房从事实上和法律上完成交付买受人的义务。故此，并不意味着商品房综合验收取消，该合同条款也随之无效。合同约定了出卖人进行产权资料登记备案的时间为综合验收（后改为各项自检验收备案）后两年，但对何时完成自检验收却未做出约定，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定�对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。考虑到综合验收（现为自检验收）系商品房交付的先决条件，现行法律规定也是以商品房交付日作为办理房屋权属登记资料备案的起算点。双方约定的报备时间两年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定金沙湾公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后两年。
2013年6月14日，金沙湾公司为金沙湾花园二期5号楼办理了商品房现售备案证明，金沙湾公司对讼争房的产权报备案义务已履行，故林艳红的第一�诉讼请求不予支持。但自2008年12月18日交房后至2013年6月14日，即金沙湾公司为金沙湾花园二期5号楼办理商品房现售备案证明之日已逾两年，已构成违约，林艳红请求金沙湾公司支付逾期报备案违约金并无不当，予以支持。金沙湾公司提出林艳红的请求已超过诉讼时效，但因双方约定的是金沙湾公司在综合验收后两年进行报备案，而何时进行综合验收却未约定。直至起诉之后，才由法院确定了报备案的合理期限，故林艳红请求报备案违约金的诉讼时效应自金沙湾公司办理了《商品房现售备案证明》之日起计算，林艳红之诉请，明显未超过诉讼时效，予以支持。林艳红请求违约金应计至林艳红产权证上业务编号之日，但双方在合同中约定的是开发商进行产权资料报备案的义务，故林艳红请求的逾期报备案违约金，应计至《商品房现售备案证明》办妥之日。金沙湾公司�林艳红按万分之一计算违约金并无异议，则林艳红应得的违约金为：自2010年12月18日起计至2013年6月14日止，按林艳红已交购房款的日万分之一计算，即354038元×1／10000×909天＝32182.05元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、金沙湾公司向林艳红支付逾期报备案违约金32182.05元；二、驳回林艳红其他诉讼请求。一审案件受理费796元，由金沙湾公司负担。
上诉人金沙湾公司不服一审判决，上诉称：一、被上诉人请求上诉人支付逾期报备案的违约金已经超过诉讼时效。本案中，被上诉人要求上诉人支付逾期报备案违约金是从合同约定的交房时间起届满两年后开始计算，即被上诉人从该日起已经知道自己的权利被侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条的规定，被上诉人主张违约�的诉讼时效期间已经届满，且被上诉人没有举证存在诉讼时效中断的情形，因此被上诉人于2013年1月31日起诉主张违约金债权，已经超过诉讼时效。
二、一审关于报备案违约金的诉讼时效期间起算点计算有误。在《中华人民共和国行政许可法》实施后，南宁市人民政府清理行政审批事项而于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收。但南宁市人民政府随后规定取得商品房预售许可证的开发项目实行交付使用条件备案制，由开发企业按照主管部门对项目建设各项要求组织设计、施工等单位进行自检，确定达到条件后向有关部门提出备案申请。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。考虑到综合验收（现为自检验收）系商品房交付的先决条件，现行法律规定也是以商品房交付日作为办理房屋权属登记资料备案的起算点，一审将被上诉人请求报备案违约金的诉讼时效确定为上诉人办理《商品房现售备案证明》之日起计算，没有法律依据，且与法律关于诉讼时效制度的规定相悖。上诉人于2008年12月18日交付房屋给被上诉人，被上诉人于2010年12月18日起即可向上诉人和主张逾期报备案的违约责任。而根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人承担按日支付已交房款万分之一的逾期报备案违约金的责任，违约金的债权债务自逾期报备案违约之日即成立并客观存在，被上诉人从逾期报备案之日起已经知道其权利被侵害，因此，逾期报�案位于今的诉讼时效期间应从2010年12月18日起算至2012年12月18日止。被上诉人于2013年1月31日提起本案诉讼已经超过法定的诉讼时效。综上，请求撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。
被上诉人林艳红答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本案二审争议焦点为：被上诉人的诉请是否已超过诉讼时效？
当事人二审均未提供新的证据。
当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：上诉人金沙湾公司与被上诉人林艳红签订的《商品房买卖合同》约定出卖人进行产权资料登记备案的时间为综合验收（后改为各项自检验收备案）后两年，但对何时完成自检验收却未做出约定，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。考虑到综合验收（现为自检验收）系商品房交付的先决条件，现行法律规定也是以商品房交付日作为办理房屋权属登记资料备案的起算点。双方约定的报备时间两年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定金沙湾公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后两年。
自2008年12月18日交房后至2013年6月14日金沙湾公司为金沙湾花园二期5号楼办理商品房现售备案证明之日已逾两年，已构成违约，林艳红诉请金沙湾公司支付逾期报备案违约金，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。
对于金沙湾公司提出林艳红的诉讼请求已超过诉讼时效的问题，本院认为，因双方约定的是金沙湾公司在综合验收后两年进行报备案，而何时进行综合验收却未约定。直至起诉之后，才由法院确定了报备案的合理期限，故以在诉讼过程中由法院确定的报备案期限来认定林艳红知道或者应当知道权利被侵害的时间欠妥，而办理报备案并取得《商品房现售备案证明》是金沙湾公司对行政管理部门应尽的义�，且即使金沙湾公司已经办理报备案并取得《商品房现售备案证明》后，在金沙湾公司未告知林艳红之前，林艳红是无法知道金沙湾公司是否已经办理报备案，也就无法知道合同约定的报备案违约金的请求权是否受到侵害，因此，林艳红请求报备案违约金的诉讼时效应自金沙湾公司取得《商品房现售备案证明》之日起算，林艳红于2013年1月31日提起本案诉讼，诉讼时效并未起算。金沙湾公司主张林艳红的诉请超过诉讼时效，理由不成立，本院不予采纳。一审认定林艳红请求的逾期报备案违约金，应计至金沙湾公司取得《商品房现售备案证明》之日，并按林艳红已交购房款的日万分之一计算，理由充分，本院予以确认。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费796元，由上诉人南宁金沙湾实业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 肖燕青
审判员 邓 杰
二〇一五年十月十五日
书记员 蒋群利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清�实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。