杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1355号
原告：杭州市实业投资集团有限公司。
法定代表人：傅力群。
委托代理人：王秋永、金忆新。
被告：杭州安腾大酒店有限公司。
法定代表人：郑志伟。
原告杭州市实业投资集团有限公司（以下简称实业投资公司）为与被告杭州安腾大酒店有限公司（安腾大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员彭小梅适用简易程序于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告实业投资公司的委托代理人王秋永、金忆新，被告安腾大酒店的法定代表人郑志伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告实业投资公司诉称：2011年5月，原、被告双方签订租赁协议，原告将被告现有的营业场所共计1655.98平方米的房屋出租给被告，租金每年94.5万元，每年递增5%，房租每半年支付一次，先付后用，每年的7月31日和1月31日为支付后半年的租金。但被告取得承租的房屋后，屡屡拖欠房租，原告只有诉诸法律。经法院调解后，被告还是拖延执行，直至原告上次起诉时，尚未还清2013年8月底之前的房租。目前，被告已付清至2013年8月底的房租，但2013年9月至2014年8月的房租至今未付。为此，原告只能再次诉诸法律。恳请法院查明事实，依法判令终止双方租赁合同关系；判令被告立即支付2013年9月-12月份租金共计347287.5元，2014年1-8月份租金共计729304元，总计1076591.5元；判令被告支付违约金120000元（计算至2014年6月底）；本案诉讼费用由被告承担。
庭审过程中，原告变更诉讼请求为：要求判令终止原、被告双方的租赁合同关系；判令被告支付2013年9月至2014年8月的租金共计1041862.5元；判令被告的履约保证金270000元归原告所有；本案诉讼费用由被告承担。
为证明上述事实，原告实业投资公司向本院提供以下证据：
证据1.杭州市工业资产经营投资集团有限公司与安腾大酒店签订的房屋租赁合同一份，欲证明原、被告双方租赁关系及权利、义务关系。
证据2.（2013）杭下民初字第506号民事调解书一份，欲证明被告只支付至2013年8月底的租金，此后的租金尚未支付的事实。
证据3.房产所有权证复印件一份，欲证明原告对被告所承租的房屋享有所有权的事实。
证据4.《催款通知》一份、《关于不再续签租赁合同的通知》一份，欲证明原告多次向被告催讨租金均无效果的事实。
被告安腾大酒店答辩称：房租被恶意抬高，造成酒店经营亏损，要求按照市场价计算房租。当时原告说房租最多也就七八十万，现在却是100多万元。违约金不能计算。被告不同意没收履约保证金27万元，要求履约保证金抵扣房租，因为房租本身已经高于市场价近60万元，要求减免房租。双方的租赁合同终止后，被告投入的财产（地板、家具家电、水中管道、太阳能水箱等等）应当归被告所有，被告要求拿回去。
被告安腾大酒店未向本院提供证据。
原告向本院提供的上述证据，经质证，被告均无异议，本院对该组证据的证明力予以确认。
根据原、被告所提供的有效证据及原、被告的陈述，本院认定的事实如下：
杭州市工业资产经营投资集团有限公司（以下简称工业资产投资公司）与被告安腾大酒店于2011年5月17日签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定工业资产投资公司自愿将坐落在杭州市下城区所巷XX号X-
X层（房产证号：杭房权证下更字第××号），房屋建筑面积约1655.98平方米，出租给安腾大酒店使用。该房屋租赁期为三年，自2011年9月1日至2014年8月31日止。该房屋的年租金和成交总价：该房屋的年租金为945000元；成交总价：三年承租期的成交总价为2979112.5元。合同第四条约定：“房屋租金乙方（即安腾大酒店）每半年支付一次，先付后用。租金支付方式：第一个半年租金、佣金及履约保证金由乙方支付给杭州产权交易所有限责任公司。第一个半年租金款472500元及履约保证金（为年租金20%）270000元，二项合计742500元乙方在2011年5月24日前全部付清（已付定金可冲抵成交款）。若乙方逾期付款，每日按逾期额的万分之五向甲方支付违约金。逾期付款超过20天，视乙方根本违约。杭州产权投资有限公司和甲方（即工业资产投资公司）有权单方面解除已签订的《成交确认书》和《房屋租赁合同》，乙方已付的定金及佣金不予返还。2、以后年度的半年租金由乙方在每年的7月31日、1月31日前直接支付给甲方。房租租金从第二年起每年在上一年的基础上递增5%到合同结束。若乙方逾期付款，每日按逾期额的万分之五向甲方支付违约金。逾期付款超过一个月，视乙方根本违约。甲方有权单方面解除已签订《房屋租赁合同》，有权收回出租房屋，乙方的履约保证金不予返还。”该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，安腾大酒店按合同约定支付了第一年度的租金，第二年度的租金（2012年9月1日至2013年8月31日）未及时支付，工业资产投资公司起诉至本院，双方就租金等问题调解结案，案号为（2013）杭下民初字第506号，目前第二年度的租金安腾大酒店已履行到位。第三年度的租金（2013年9月1日至2014年8月31日）按照合同的约定应提前支付，每半年支付一次，即应分别于2013年7月31日之前、2014年1月31日之前各支付后半年的租金。但时至今日，经原告实业投资公司多次催讨，被告安腾大酒店仍未支付，为此，原告提起本案之诉。
另查明，杭州市工业资产经营投资集团有限公司于2013年10月17日经工商登记名称变更为杭州市实业投资集团有限公司即本案原告。
本院认为：原告实业投资公司与被告安腾大酒店签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认合法有效，对双方均具有约束力。被告安腾大酒店应按合同约定及时支付原告实业投资公司第三年度房屋租金，因其未及时支付租金，侵害了原告的合法权益。关于原告要求终止双方租赁合同关系的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》第四条第2款第二项：若乙方（安腾大酒店）“逾期付款超过一个月，视乙方根本违约。甲方（出租方）有权单方面解除已签订《房屋租赁合同》，有权收回出租房屋，乙方的履约保证金不予返还。”原告的该项诉请，于法有据，但由于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2014年8月31日为止，且原告已于2014年5月16日通知被告，告知原、被告双方的租赁关系到期后，原告不再与被告续签该房屋的租赁合同，并要求被告到期腾空房屋。因此，原、被告双方的租赁关系已于2014年8月31日自动终止，故该项诉讼请求已无必要在判决主文中予以表述。对原告要求被告立即支付2013年9月1日至2014年8月31日租金1041862.5元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求履约保证金270000元归原告所有的诉讼请求，因原、被告所签订的合同中有关于违约责任的明确约定，且根据被告逾期付款的时间及金额等实际情况计算，双方约定的该违约责任即没收被告的履约保证金270000元未过分高于因违约造成的损失，故原告的该项诉请应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州安腾大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州市实业投资集团有限公司房屋租金1041862.5元（2013年9月1日至2014年8月31日期间）。
二、被告杭州安腾大酒店有限公司支付给原告杭州市实业投资集团有限公司的履约保证金270000元归原告杭州市实业投资集团有限公司所有。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15569元，因适应简易程序减半收取7784.5元，由被告杭州安腾大酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审判员 彭小梅
二〇一四年九月十日
书记员 吕丽娟