广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1890号
上诉人（原审被告）温建达，男，1941年4月9日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）广州海月置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人方锭川，该公司总经理。
委托代理人郭水华，广东华之杰律师事务所律师。
原审被告肖兰英，女，1970年4月11日出生，汉族，住广州市越秀区。
原审被告魏信辉，男，1992年10月10日出生，汉族，住广州市越秀区。
原审被告肖婷婷，女，1990年8月20日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人温建达因与被上诉人广州海月置业有限公司（以下简称“海月公司”）、原审被告肖兰英、魏信辉、肖婷婷物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市越秀区珠光路荣利新街47号302房（建筑面积26.41平方米、套内建筑面积23.4平方米）是海月公司于2013年3月向案外人庄义英购买的房屋。广州市国土资源和房屋管理局于同年3月26日将该房屋的所有权登记在海月公司名下。据海月公司持有的《企业法人营业执照》记载其公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。1993年2月26日，温建达（为乙方）与广州市广协房地产有限公司（以下简称“广协公司”，为甲方）签订《房屋拆迁安置协议书》，其中约定：“甲方经批准拆除珠光路荣利新街55号三楼的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积24.54平方米，有正式户口的实际居住人口2人。三、回迁办法：1、甲方应于1995年10月10日前，在珠光路祖庙小区C4号北幢第三层南向产权属于自有的划出使用面积21平方米的套间供乙方回迁居住等。”2003年，广协公司向温建达发出《回迁通知书》，通知其回迁至涉案房屋。温建达、肖兰英、魏信辉、肖婷婷从未与他人就涉案房屋建立租赁关系，亦未曾缴纳租金。涉案房屋现有温建达、肖兰英、魏信辉、肖�婷四人的户籍。温建达、肖兰英、肖婷婷陈述：魏信辉、肖婷婷是肖兰英所生的子女，温建达与肖兰英离婚后，肖兰英、魏信辉、肖婷婷已搬到由肖兰英名义购买的解困房广州市天河区珠吉路安厦花园23号609房居住。涉案房屋现由温建达1人居住。据肖兰英提供的《常住人口登记卡》记载，其婚姻状况为离婚。海月公司称购买涉案房屋时知道有人居住，至今未与温建达签订租赁合同，亦未收取租金。
原审法院认为，海月公司通过购买的方式取得了涉案房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。温建达、肖兰英、魏信辉、肖婷婷在原住房屋被拆迁后回迁入住涉案房屋，虽未与征用拆迁企业建立租赁关系，但由于温建达等人是基于先前的拆迁安置关系回迁居住涉案房屋的，温建达等人在涉案房屋的居住权理应受到法律保护。而且，海月公司在购买涉案房�时亦清楚知道该房屋为不交吉。因此，海月公司要求温建达等人立即腾退涉案房屋的诉讼请求，不予支持。考虑到海月公司的公司类型为“有限责任公司（自然人投资或控股）”，非国有企业，根据等价有偿的法律原则，温建达等人应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向海月公司计付房屋使用金。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十一条之规定，于2014年2月21日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，温建达、肖兰英、魏信辉、肖婷婷暂住广州市越秀区珠光路荣利新街47号302房两年，暂住期间，参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价逐月向广州海月置业有限公司计付房屋使用金；二、温建达、肖兰英、魏信辉、肖婷婷应在本判决发生法律效力之日起15日内参照房管部门公布的同期�地段同类房屋租金参考价向广州海月置业有限公司支付自2013年3月26日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金；三、驳回广州海月置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广州海月置业有限公司负担25元，温建达、肖兰英、魏信辉、肖婷婷共同负担25元。
判后，温建达不服，上诉至本院称：一、我户是1984年由工作单位为住房困难职工调整入住的公房，并在1993年2月26日和广州市广协房地产开发公司签订房屋拆迁安置协议，该协议于1993年3月18日办理公证，其中确定回迁时应签订新的租赁合约。由于广协公司欠临迁补偿费和逾期回迁，所以双方没有签订新租约。双方签订的房屋拆迁安置协议合法有效，�户是因拆迁安置而入住涉案房屋，回迁后与广协公司形成租赁关系，且应受先前拆迁安置关系约束，应为我户办理公房租约，继续按公房租金标准计付租金。海月公司还需要承担广协公司欠我户的逾期回迁违约金和临迁补偿费。二、涉案房屋是回迁房，我一直住在涉案房屋内，涉案房屋不能卖给海月公司。而在之前有关涉案房屋的转让登记过程中，购房人将回迁房说成商品房，并隐瞒了涉案房屋有承租人的情况骗取了房产证，该登记行为存在被撤销的风险。海月公司在办理涉案房屋交易过户时同样隐瞒事实，也没有告知承租人，其行为不应受法律保护。综上，我上诉请求：1、维持原审判决第三项；2、变更原审判决第一、二项中的房屋使用费的标准为公房租金标准。
被上诉人海月公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回温建达上诉�求。1、我司对涉案房屋依法享有所有权，依照物权法的规定，我司依法享有收益的权利。2、租金方面，我司是一家私人投资的公司，原审判决已经充分考虑到温建达的实际情况，温建达提出按照公房租金支付房屋使用费没有依据。
原审被告肖兰英、魏信辉述称：我们同意温建达的上诉意见。因为温建达是户主，所以我们认为他上诉就可以了，故我们没有上诉。
原审被告肖婷婷没有发表意见。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审诉讼中，温建达提交《广州市房地产转移登记申请书》和《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》，证明海月公司隐瞒房屋的使用状况，才取得房管局的产权证。海月公司对上述证据的真实性均无异议，但认为上述证据均非新证据，且与其无关。
本院认为：海月公司通过购买的方式取得了涉案房屋的所有权，并已办理涉案房屋的产权登记，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。温建达上诉提出使用涉案房屋是基于事实租赁关系，但未能充分举证证实租赁双方对公房租金及永久使用的约定。原审考虑到温建达户基于先前的拆迁安置关系而回迁居住涉案房屋，且海月公司在购买涉案房屋时亦清楚知道该房屋为不交吉，故判令驳回了海月公司要求温建达户立即腾退涉案房屋的诉讼请求，并判令温建达等人暂住两年，并无不当，海月公司对此亦无异议，本院予以确认。二审双方争议的主要焦点是涉案房屋的使用费标准问题，由于涉案房屋已由海月公司购买并办理产权登记，原审考虑到海月公司的公司类型为“有限责任公司（自然人投资或控股）”，非国有企业，根据等价有偿的法律原则，判令温建达等人参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向海月公司计�房屋使用金，合理有据，本院予以维持。至于温建达与原征用拆迁单位之间的关系，属于另一法律关系，温建达可另循途径解决。温建达以其为公房的拆迁安置户为由，上诉请求将房屋租金标准调整为公房租金标准，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，温建达的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人温建达负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年六月十七日
书 记 员 党春婷