广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3768号
上诉人（原审原告）：广州市越秀区东山百货总公司，住所地。
法定代表人：石雪梅，职务经理。
委托代理人：孙云波，广东广大律师事务所律师。
委托代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：广州市新大学鞋业有限公司，住所地。
法定代表人：魏建华，职务经理。
委托代理人：罗维、冯升，广东国声律师事务所律师。
原审第三人：广州市大西豪东风东快餐店，住所地。
法定代表人：吴燕芬，职务店长。
原审第三人：刘志明，男，1961年11月11日出生，汉族，住广州市越秀区。
上列两原审第三人共同委托代理人：张军，广东东方昆仑律师事务所律师。
上诉人广州市越秀区东山百货总公司（以下简称东山百货公司）因与被上诉人广州市新大学鞋业有限公司（以下简称新大学公司）、原审第三人广州市大西豪东风东快餐店（以下简称大西豪东风店）、原审第三人刘志明租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年6月6日，东山百货公司（甲方）与新大学公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市越秀区东风东路772号之四房屋（建筑面积127平方米，其中首层63.5平方米，二层63.5平方米）出租给乙方作商业用途使用，租赁期限2013年7月1日至2016年6月30日止，其中2013年7月1日至2014年6月30的月租金为16200元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金、支票或转账缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳48600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月月租金金额的0.3%向甲方支付违约金等。
同日，东山百货公司（甲方）与新大学公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，其中约定在租赁期内，乙方需要对场地进行装修或对场地结构进行改造，必须将施工方案及图纸报甲方审核并书面同意后，由乙方向政府的相关部门办理施工报建手续，在获得批准后方可动工；如乙方存在以下情形，甲方有权立即解除合同，没收乙方保证金，有权要乙方结清费用，并无条件收回场地，乙方则可按剩余租期租金总额的50%补偿甲方：⑴乙方拖欠租金。水电费、电费、通讯或物业管理费等费用逾期超过30日；⑵乙方未经甲方同意擅自改变房屋结构、房屋用途或擅自转租、分租的，乙方原因造成场地结构损坏经场地安全部门鉴定场地存在安全隐患的……
同年7月4日，新大学公司（甲方）与刘志明（乙方）签订《合作经营合同》，约定甲方将广州市东风东路772号之四首、二层的商铺与乙方合作经营作商业用途，合作经营期自2013年7月1日至2016年4月30日日止，乙方在每月5日前以现金或银行转账形式向甲方缴付当月柜台及设备保底利润等。
合同签订后，案涉房屋由大西豪东风店经营中式快餐至今。
另查，据广州市工商行政管理局越秀分局档案资料查询出具的“企业注册基本资料”记载，大西豪东风店于1982年3月20日成立，业户地址为广州市越秀区东风东路772号，经营范围为制售中式快餐、冷热饮品，营业期限自1982年3月20日至长期。
原审庭审中，东山百货公司陈述自2005年2月起将案涉房屋出租给新大学公司经营鞋业，并确认新大学公司于2014年1月6日补交了其支付2013年11月、12月的租金。另东山百货公司提供证据：1、刘志明2013年4月8日向广州市越秀国有资产经营有限公司要求竞投承租东风东路772号之四房屋经营制售中式快餐的《申请书》；2、东山百货公司于2013年5月17日向刘志明发出的同意其竞投东风东路772号之四房屋及要求向东山百货公司交纳投标保证金48600元的《通知》；3、东山百货公司于2013年5月20日向刘志明开具的收到其投标保证金48600元的《收款收据》，新大学公司及第三人表示对该证据由法院审核。新大学公司辩称自2008年9月起与刘志明合作在案涉房屋由大西豪东风店经营今，并提供于2008年8月15日与刘志明签订的《合作经营合同》，该合同记载刘志明自2008年9月至2012年10月与新大学公司在案涉房屋合作经营。并确认拆除案涉房屋的东墙与相邻房屋连通使用。东山百货公司认为其不是该《合作经营合同》的相对方，真实性由法院确定。
东山百货公司向原审法院提起本案诉讼，称其与新大学有限公司于2013年6月6日签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定新大学公司承租其司位于越秀区东风东路772号之四的房产供新大学公司作商业用途，租期至2016年6月30日。合同签订后，其司将场地交给新大学公司使用。新大学公司在使用上述商铺时，未经其司同意，将上述商铺的墙体打通并转租给大西豪东风东店使用，为此，其司曾于同年7月23日向新大学公司发出《关于东风东路772号之四的商铺房屋使用违约要求改正的通知》，但新大学公司未进行改正，并拖欠2013年11、12月的租金。新大学公司在未经其司统一的情况下，擅自变更房屋结构且转租行为已明显构成违约，为维护其司的合法权益，故起诉判令：1、解除东山百货公司与新大学公司于2013年6月6日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》；2、新大学公司及大西豪东风店将广州市东风东路772号之四的商铺房屋恢复原状，即将案涉房屋的东墙恢复原状）；3、新大学公司及大西豪东风店将案涉房屋商铺交还东山百货公司；4、新大学公司支付2013年11月、12月的租金（每月按16200元计）及违约金（每日按当月租金额的0.3%计自判决之日起至实际交还场地之日止）5、新大学公司支付补偿金257826元（2014年1月至2016年2月的租金总和的50%）；6、保证金48600元归东山百货公司所有。
新大学公司原审辩称，东山百货公司不是案涉房屋的所有权人，该案涉房屋属无主房屋，东山百货公司属诉讼主体不适格。新大学公司于2013年6月6日通过竞投与东山百货公司签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》后，于同年7月4日与大西豪东风店签订《合作经营合同》，上述租赁合同或协议无约定案涉房屋不得合作经营使用，新大学公司与大西豪东风店合作经营多年的事实和打通商铺墙体的事实是清楚的、无异议的，新大学公司打通墙体属正常装修和安全使用，且该案涉房屋没有安全隐患，东山百货公司再次同意新大学公司投标该案涉房屋并签订租赁合同和补充协议，再次证明东山百货公司认可新大学公司与大西豪东风店合作经营使用房屋，故新大学公司没有违约；因东山百货公司曾承诺可用2005年租赁合同的保证金27000元冲抵2013年11、12月的租金，后变卦，新大学公司也于2014年1月6日补交了该两个月的租金，新大学公司没有损坏房屋结构及无拖欠租金等违约事实，故不同意东山百货公司的诉讼请求。
大西豪东风店原审述称，在东山百货公司、新大学公司签订租赁合同之前，其店已在案涉房屋经营，东山百货公司对此情形是知道的，也是认可的，东山百货公司的诉讼请求不合适，本案争议的产生并非由大西豪东风店引发，大西豪东风店不应承担东山百货公司的诉讼请求。
刘志明原审述称，同意大西豪东风店的意见。
原审法院认为，东山百货公司与新大学公司自愿签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依据工商行政注册资料显示，大西豪东风店在1982年3月开始经营，新大学公司陈述自2008年8、9月开始与第三人合作在案涉房屋经营大西豪快餐至今，而东山百货公司作为国有企业的法人，称与新大学公司签订租赁合同时不知道涉讼商铺当时的使用状况，显然不符合常理。且从东山百货公司庭审中提供的刘志明参与案涉房屋租赁竞投的申请及东山百货公司通知其交纳竞投保证金的证据反映，明显知道第三人参与竞投租赁案涉房屋的经营范围，故对东山百货公司主张新大学公司转租行为违约，原审法院不予认定。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，因此，对东山百货公司要求解除合同的诉讼请求，原审法院不予支持。鉴于合同未解除，对东山百货公司的其他诉讼请求，原审法院亦不予支持。由于新大学公司确实逾期支付2013年11、12月的租金，虽已补交，但应向东山百货公司支付逾期支付租金的滞纳金，鉴于滞纳金的标准过高，可按银行同期逾期贷款利率的标准计付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，原审法院作出判决：一、广州市新大学鞋业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市越秀区东山百货总公司支付逾期2013年11月、12月租金的滞纳金（每日按月租金16200元的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计自2013年11月11日至2014年1月6日）。二、驳回广州市越秀区东山百货总公司的其他诉讼请求。三、本案受理费6434元，由广州市越秀区东山百货总公司负担6334元，广州市新大学鞋业有限公司负担100元。
判后，东山百货公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、首先，我方不否认存在工作过失，没有在招投标时对案涉房屋进行现场审查，但之所以出现过失事出有因。原审法院亦查明新大学公司2005年开始承租案涉房屋用于商业经营，而且在其承租期间一直能按时交纳租金，双方处于良好合作状态，故在2013年重新招租时，新大学公司再次参与投标，我方没有对案涉房屋进行现场审查，且本次招租又是新大学公司中标，因此，双方签订租赁合同时对案涉房屋是否打通使用并不知情是合情合理的。其次，对我方提供关于刘志明参与竞投租赁案涉房屋的相关证据，原审法院没有考虑案件进展及提交此证据的时间，做出错误认定。1、我方系在收到新大学公司提交的答辩证据时才知悉其与刘志明签订《合作经营合同》（该合同名为合作经营，实为租赁），此时我方才知悉刘志明存在，才向原审法院申请追加刘志明作为第三人参与诉讼。2、我方在知悉刘志明后，公司经办招租的员工指出刘志明亦参加了案涉房屋的竞投，因此，我方将刘志明参与竞投的相关材料作为证据向原审法院提交，用于证实新大学公司与刘志明之间并非合作经营关系而是租赁关系，而且提交此证据时间亦是在收到新大学公司的答辩意见之后。3、即便我方知道有个叫刘志明的人参与竞投，如何可以证实我方知道新大学公司转租给刘志明的事实，我方认为原审法院推断没有依据。二、原审法院对于基本事实没有查清，新大学公司自2005年2月1日起就承租案涉房屋，约定租期至2013年1月31日。2013年6月6日新大学公司通过竞投又获得了案涉房屋的承租权，并于当天签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，我方与新大学公司之间存在两个租赁合同法律关系。司法解释条文释明的是“在合同期内，出租人对于承租人转租行为知悉的情况下，应在六个月内提出异议”，我方认为合同期内应理解为生效履行中的合同，而非过期合同。另依据“合同相对性原则”，我方认为新的合同生效后，合同相对人的权利义务应重新计算履行期间。综上，我方在2013年6月6日与新大学公司签订了新的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，新大学公司就应按2013午6月6日的合同履行其权利义务，根据该合同约定，不得转租；且从新大学公司与刘志明《合作经营合同》签订的时间2013年7月1日来看，其转租行为明显是发生在6月6日租赁合同之后。而我方在得知对方转租行为后，已于2013年7月23日向其发出《关于东风东路772号之四的商铺房屋使用违约要求改正的通知》，并于2013年12月20日向原审法院提起诉讼，因此，我方对新大学公司转租的异议并没有超过法律规定的六个月期限，原审法院认定我方主张转租异议超过六个月的期限明显属认定事实错误、适用法律错误。三、原审法院既然认定了新大学公司逾期支付租金的事实，但又对这一违约行为仅作出支付滞纳金的判决，明显避重就轻。依据双方签订的租赁合同约定，拖欠租金超过30天的，我方有权立即解除合同，没收租赁押金，收回场地，支付剩余租期租金总额50％的补偿金。新大学公司已明显存在逾期支付租金的行为，虽然其补交了，但并不代表其没有违约事实。据此请求：1、撤销原审判决第二项，支持东山百货公司一审全部诉讼请求；2、判令一、二审的诉讼费用由新大学公司承担。
新大学公司答辩称：一、东山百货公司诉讼主体不适格。东山百货公司不是案涉房屋所有权人，案涉房屋属无主房屋，东山百货公司诉讼主体不适格。二、不同意东山百货公司的全部诉求。2005年1月27日、2006年3月22日，新大学公司与广州市东山国有资产经营有限公司分别签订《租赁合同》、《补充合同》，由新大学公司有偿使用案涉房屋3年（2005年2月1日至2008年l月31日），并延期至2013年1月31日止。2008年8月15日新大学公司与刘志明签订《合作经营合同》使用案涉房屋期限50个月（2008年9月1日至2012年l0月31日），2013年6月6日新大学公司通过竞投得案涉房屋并与东山百货公司签订《广州市房屋租赁合同》、《﹤广州市房屋租赁合同﹥补充协议》，租赁期限3年（2013年7月1日-2016年6月30日），2013年7月4日新大学公司与刘志明签订《合作经营合同》，继续合作经营使用案涉房屋期限34个月（2013年7月1日-2016年4月30日）；自始至今上述全部租赁合同或协议均无约定案涉房屋不得合作经营使用，东山百货公司对新大学公司与刘志明合作经营多年的事实和打通商铺墙体的事实是一清二楚的且一直无异议，新大学公司打通商铺墙体属正常装修和安全使用，案涉房屋绝无安全隐患。东山百货公司再次同意新大学公司投标案涉房屋并签订租赁合同和补充协议，再次证明东山百货公司认可新大学公司与刘志明合作经营使用案涉房屋无违约，现东山百货公司单方以告知书“第5点声明”为据认为新大学公司与刘志明的合作经营为转租构成违约，该“告知书”第5点声明非双方约定不具法律约束力，因东山百货公司曾承诺可用2005年案涉房屋租赁合同保证金人民币27000元冲销2013年11、12月两个月租金，其后变卦致新大学公司迟交该二个月租金，新大学公司及时于2014年1月6日补交该二个月租金，新大学公司无过错可言。东山百货公司以“没有对案涉房屋进行现场审查”为由否定“其认可新大学公司与刘志明合作经营使用讼争房屋多年事实”、以“新大学公司遗失保证金人民币27000元票据为由”否定“其曾承诺可用该保证金冲销2013年11、12月两个月租金事实”、以“刘志明曾参与竞投讼争房屋为由推定新大学公司与刘志明间是租赁关系”均是站不住脚的。刘志明即使参与过竞投只能说明他符合讼争房屋竟投条件而参加竞投，新大学公司与刘志明自始至今只是合作经营使用讼争房屋，并非转租案涉房屋，东山百货公司以“对新大学公司转租异议并没有超过法律规定的六个月期限”之说也是站不住脚的。综上，东山百货公司的诉求无事实和法律依据，恳请驳回东山百货公司的全部上诉请求，以维护新大学公司的合法权益。
大西豪东风店、刘志明答辩称：同意新大学公司的答辩意见。本案争议并非大西豪东风店、刘志明造成，大西豪东风店、刘志明不应当承担任何责任。
各方当事人对于原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
二审期间，各方当事人均确认东风东路772号之一与772号之四相通，均为大西豪东风店使用。
本院认为，东山百货公司与新大学公司签订《广州市房屋租赁合同》，将案涉房屋租予新大学公司，故其作为合同相对方提起本案诉讼，符合法律规定。
根据东山百货公司的上诉请求和理由，本案二审争议焦点在于东山百货公司主张解除其与新大学公司之间租赁合同是否成立。
首先，东山百货公司自2005年已将案涉房屋租予新大学公司，后者又将案涉房屋交由大西豪东风店使用。东风东路772号之一与772号之四相通，均为大西豪东风店使用，该情况发生于2013年东山百货公司与新大学公司签订案涉合同之前，东山百货公司作为出租人，对于案涉合同签订时租赁物现状应当明知，其主张不知新大学公司将案涉房屋转租予大西豪东风店打通使用，据此要求解除其与新大学公司之间租赁合同，理据不足，不能成立。
其次，新大学公司虽曾有拖欠租金行为，但其已在诉讼过程中全部支付应缴租金，案涉房屋现由大西豪东风店实际使用，在新大学公司已无拖欠东山百货公司租金的情况下，东山百货公司以新大学公司曾欠租为由主张解除合同，亦不能成立。
综上所述，东山百货公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6334元，由上诉人东山百货公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一四年十月三十日
书 记 员 李宪琼