吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民二终字第198号
上诉人（原审被告）：许龙吉，男，1971年2月11日生，朝鲜族，延边IT技工学校校长，住吉林省延吉市。
上诉人（原审被告）：朴明仙，女，1971年4月28日生，朝鲜族，延边IT技工学校党支部书记，住吉林省延吉市。
被上诉人（原审原告）：延吉市鑫福园物业有限公司。住所：吉林省延吉市河南街**号。
法定代表人：张海龙，该公司经理。
委托代理人：张有富，男，汉族，1948年11月18日生，延吉市鑫福园物业有限公司职员，住吉林省延吉市。
委托代理人：王加兵，男，汉族，1964年8月25日生，延吉市鑫福园物业有限公司职员，住吉林省延吉市。
上诉人许龙吉、朴明仙因与被上诉人延吉市鑫福园物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服延吉市人民法院于2015年6月10日作出的（2015）延民初字第2120号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
延吉市鑫福园物业有限公司起诉称：2012年1月开始，二被告一直拖欠原告的物业费、水费、二次加压费等各项费用，原告虽多次索要未果，故诉至法院要求二被告给付物业费、二次加压费、水费共计39823.15元及违约金，并由二被告承担本案诉讼费用。
许龙吉、朴明仙辩称：1、根据《物业管理条例》的相关规定，二被告根本不知道物业服务企业是谁？也没有见过物业服务企业的工作人员，更没有与原告签订过物业服务合同，从未享受过物业服务企业提供的物业服务。二被告未见过物业服务企业对其房屋及配套设施、相关场地进行过维修、养护、管理以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。二被告的房屋更换玻璃、维修、设备养护、管理、室内外卫生和秩序等均自行完成，并未由原告来完成。二被告从未享受过原告提供的物业服务。原告主张的物业费是如何计算的？起止时间、计算标准、计算依据等，二被告均不清楚。《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》第三条规定：非住宅服务收费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照当地非住宅物业管理服务政府指导价格协商议定，并包括当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。原告未执行该规定，故原告的诉讼请求无事实及法律依据。2、关于原告提出的加压费、水费的问题：二被告认为，收取二次加压费、水费，应当办理收费许可证或有关部门许可后方可，否则不得收费。原告收取的二次加压费、水费是如何计算的？计算标准及依据是什么？二被告不清楚。收取二次加压费、收费应由自来水公司收取，不应由原告收取。现原告对其主张未能举出相关的证据，故原告的起诉事实不清、证据不足。综上，原告自2012年以后，从未找过二被告索要物业费、加压费、水费，本案已超过诉讼时效。原告的起诉不应受到法律保护，请求驳回原告的诉讼请求。
原审判决认定如下事实：二被告系夫妻关系，其二人所有的位于延吉市河南街86号106-1-6、7、8号，建筑面积共计为567.31平方米的房屋位于延吉市鑫福园小区内，二被告用该房屋经营延边IT技工学校。自2012年1月1日至现在，原告为包括二被告房屋在内的延吉市鑫福园小区所有业主提供物业服务。2014年4月20日，原告与二被告房屋所在的延吉市鑫福园小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定：原告为延吉市鑫福园小区提供物业服务，业主户数为182户，占地面积为2140平方米。服务期限自2014年4月20日至2016年4月20日止，服务内容为小区房屋建筑共用部位的维护、管理，公有共用设施设备的运行、维护及管理，环境卫生及绿化，交通秩序及安全防范等。物业服务费为非住宅用房屋按建筑面积每月、每平方米1.30元收取。逾期交纳物业费，按日千分之一的标准收取违约金。合同签订后，原告于2014年4月22日及同年4月29日将该合同向延吉市物业管理办公室、延吉市价格监督局予以备案。2014年1月23日，原告对二被告向本院提前诉讼，要求二被告给付2007年1月1日至2013年12月31日间的取暖费、物业费、水费及二次加压费。2014年4月21日，本院作出（2014）延民初字第489号民事判决：二被告给付原告欠款49167元及违约金（自2013年12月14日至支付完毕止，按日万分之二点一计算）。宣判后，二被告对该判决不服，向延边州中级人民法院提起上诉。在二审审理中，双方均同意该案现行处理截止2011年末的取暖费、物业费、自来水二次加压费。2015年3月3日，该院作出（2014）延中民二终字第134号民事调解：二被告于2015年3月20日前一次性支付原告2007年至2011年的取暖费、物业费、自来水二次加压费共计2万元，此后的费用由双方另行协商处理。2012年1月1日至现在，二被告未向原告交付物业费。
2013年7月9日，原告与延吉市水务集团有限公司签订城市供水委托协议书，约定：该公司在延吉市鑫福园小区安装总表计量仪（管径100），该公司每月查总表，按总表水量收取水费，水费由原告按总表金额交纳给延吉市水务集团有限公司。2015年6月1日，延吉市水务集团有限公司出具证明：二被告经营的延边IT技工学校自2011年12月20日至2015年5月31日间的用水量为（67吨X2.80元／吨）＋（10吨X3.20元／吨）＋（952吨X2.80元／吨）＋（85吨X3.20元／吨）=3157.20元。
另查明：延边州物价局文件“延州价函发（1997）3号”关于调整延吉市二次加压供水托管费标准的复函规定：自1997年6月12日起非住宅（含企事业单位）用户的二次加压供水托管费由每年、每平方米（按建筑面积）0.6元调整到1.3元。延吉市人民政府文件“延市政发（2014）21号延吉市人民政府关于调整城市供水价格的通知”规定：自2014年4月1日起高层建筑八层（含八层）以上供水所产生的相关费用，应计入物业服务费进行管理。自2011年12月20日至2015年5月31日间，二被告未向原告给付前述水费及二次加压供水托管费。
原审判决认为，原告已实际向包括二被告在内的延吉市鑫福园小区提供物业服务，且原告与二被告房屋所在的延吉市鑫福园小区业主委员会于2014年4月20日补签了物业服务合同，由于该物业服务合同系双方真实意思的表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该物业服务合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据该项法律规定，本案原告与二被告房屋所在的延吉市鑫福园小区业主委员会签订的物业服务合同对二被告具有约束力，且原告已实际履行了该物业服务合同所约定的合同义务，由于二被告未向原告履行交纳物业服务费的合同义务，应按合同约定向原告承担逾期付款的违约责任，即按日千分之一计算给付违约金。二被告提出的其未与原告签订过物业服务合同的主张，因违反上述法律规定，本院不予支持。本院结合庭审调查的事实及延边州物价局、延吉市人民政府出具的文件看，原告主张的物业服务费应计算为：567.31平方米X1.30元／平方米X41个月（2012年1月1日至2015年6月1日止）=30237.62元；水费应计算为：（67吨X2.80元／吨）＋（10吨X3.20元／吨）＋（952吨X2.80元／吨）＋（85吨X3.20元／吨）=3157.20元；二次加压供水托管费应计算为：567.31平方米X1.30元／平方米X2年3个月（2012年1月1日至2014年4月1日止）=1659.38元，上述款项共计35054.20元。由于双方未约定付款期限，违约金给付的期限应自原告向本院起诉之日按日千分之一计算，故原告要求二被告给付欠款39823.15元及违约金的诉讼请求，本院予以支持35054.20元及违约金。关于二被告提出本案已超过诉讼时效的主张，由于双方之间的物业服务合同现仍在履行之中，且原告于2014年1月对被告向本院提起诉讼，要求支付2007年1月1日至2013年12月31日间的取暖费、物业费、水费、二次加压费。该案在二审期间，双方均同意先行处理截止至2011年的物业费、水费、二次加压费，故本案诉讼时效应从2014年1月1日起计算，二被告提出的本案已超过诉讼时效的抗辩意见不成立，本院不予支持。关于二被告提出收取二次加压费、水费，应当办理收费许可证或有关部门许可后方可收费的主张，因原告与延吉市水务集团有限公司之间已签订委托合同，该公司按总表向原告收取水费；延边州物价局、延吉市人民政府出具的文件规定非住宅用户应当交付二次加压供水托管费，故二被告提出的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于二被告提出原告未提供物业服务的主张，因二被告对其主张不能举出充分的证据加以佐证，且原告对此予以否认，故本院亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告许龙吉、朴明仙于本判决发生法律效力后立即共同给付原告延吉市鑫福园物业有限公司欠款35054.20元及违约金（自2015年4月27日至实际给付之日止，按日千分之一计算）。如果被告许龙吉、朴明仙未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告延吉市鑫福园物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费796元、减半收取338元（原告已预交796元），由原告延吉市鑫福园物业有限公司负担120元，由被告许龙吉、朴明仙共同负担338元。
上诉人许龙吉、朴明仙不服原审判决上诉称：被上诉人未向其提供物业服务，房屋维修、设备养护、管理、室内室外等卫生和维护秩序等等由二上诉人完成的。2007年10月20日至2011年12月30日水量部分重复计算，水费、自来水二次加压费收取标准无依据，被上诉人不具备收取水费、自来水二次加压费资格。物业费收取标准不应为每月每平方米1.3元，而是每月每平方米0.7元。2013年12月13日，二上诉人向被上诉人交纳物业费暂款5000元应在涉案的物业费中予以扣除。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人延吉市鑫福园物业有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果正确，请求二审法院维持原判。
二审期间，上诉人许龙吉、朴明仙向本院提供证据一、2015年9月26日拍摄的四张照片。证明：缺安全出口指示灯，没有安装消防安全出口指示灯，在院外乱停车无人管理，垃圾无人清理。
被上诉人质证意见：对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。关于安全指示灯，2007年10月份上诉人搬来之后，上诉人在装修的过程中把安全指示灯拆掉了，没有消防指示灯不能验收。关于消防维修，2014年5月份的时候因为漏水我方都维修过。
证据二、2013年12月13日二上诉人交纳了5000元物业费暂款。证明：二上诉人已经缴纳了2012年-2013年度的物业费。
被上诉人质证意见：对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。该笔款项在（2014）延中民二终字第134号民事调解书中免去的款项中包括了5000元。
证据三、物业公司在延吉市房产局备案，延吉市价格监督局出具的备案表。证明：被上诉人在物业部门登记的是每平方每月0.7元，包含物业服务费、员工工资、日常维护费用、办公费、清洁卫生费、固定资产折旧费。
被上诉人质证意见：对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，该备案表是普通住宅的标准，不是门市房的标准，上诉人的涉案房屋是非住宅，应该按非住宅的标准去收费。
证据四、视频光盘31张。从2015年5月20日至6月20日止。证明：被上诉人未提供物业服务。
被上诉人质证意见：我们不看（光盘），对该证据的真实性不清楚。我们提供物业服务了，上诉人的涉案楼房是三楼，上水、下水，整栋楼的管理，楼梯环境卫生，公共设施部分，清掏粪池，更换下水管道等。
对上诉人提供的证据一，虽被上诉人对证据的真实性无异议，但因二上诉人的房屋系临街商业用房，根据被上诉人与延吉市鑫福园小区业主委员会签订的物业服务合同约定，小区外的卫生及车辆的停放不属被上诉人服务范围，故对二上诉人提供的该证据不予采信。对证据二，被上诉人对该证据的真实性无异议，故对该证据真实性予以采信。对证据三，被上诉人对该的证据的真实性无异议，且其亦已向原审提供了该证据，本院对该证据予以采信。对证据四，因该视频内容系被上诉人提供的服务区外，二上诉人提供的该证据证明内容不能证明其主张的事实，故对该证据不予采信。
二审审理查明的事实与原审审理查明的事实相同。
另查，上诉人于2013年12月13日向被上诉人交纳物业费暂款5000元。
本院认为：关于涉案房屋物业费的收取标准问题。二上诉人虽向本院提供了物业公司备案表，该备案表中记载物业费收费标准每月每平方米0.7元，但被上诉人与延吉市鑫福园小区业主委员会签订的物业服务合同约定：“非住宅用房由被上诉人按建筑面积每月每平方米1.30元向业主或物业使用人收取”。根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，二上诉人的涉案房屋系延吉市鑫福园小区辖区内，且该房屋属非住宅用房，被上诉人与延吉市鑫福园小区业主委员会签订的物业服务合同对二上诉人具有约束力，故原审对涉案房屋物业服务费计算标准按建筑面积每月每平方米1.30元计算并无不当，故对二上诉人的该项上诉请求不予支持。
关于二上诉人提出其于2013年12月13日向被上诉人交纳物业费暂款5000元应在涉案的物业费中扣除的主张，被上诉人虽提出该5000元物业费暂款已在州法院于2014年4月21日作出的（2014）延中民二终字第134号民事调解书解调事项中予以扣除，但由于二上诉人向被上诉人交纳的物业费暂款5000元是于2013年12月13日交纳的，而（2014）延中民二终字第134号民事调解书调解事项为二上诉人向被上诉人交纳自2007年至2011年的取暖费、物业费、自来水二次加压费共计20000万元，从该案的调解笔录及民事调解书中均不能体现已在调解事项中扣除了该5000元物业费，故二上诉人向被上诉人交纳的该5000元物业费应在被上诉人诉请中予以扣除，二上诉人应向被上诉人支付物业服务费、水费、二次加压供水托管费30054.20元。
二上诉人提出被上诉人未向其提供物业服务，房屋维修设备养护、管理、室内室外等卫生和维护秩序等由二上诉人完成的主张，由于物业服务合同中约定被上诉人向包括上诉人在内的延吉市鑫福园小区内公有共用区域的业主提供房屋建筑共用部位的维护和管理，共用下水管道、落水管道、共有照明、消防设施设备、小区智能化设施设备。电力、通信、有线电视、供暖、燃气等专属管道、设施设备运行、维护和管理，化粪池、沟渠、井、小区道路、自行车棚、停车场，共有环境卫生及房屋共用部分的清洁、生活拉圾的收集、清运等等公用设施和附属建筑、构造物的维修、养护和管理，二上诉人提供的证据不能证明房屋维修设备养护、管理、室内室外等卫生和维护秩序等系由二上诉人完成，且提供的证据不足以证明二上诉人未接受被上诉人提供物业服务的事实，故对其该项主张不予支持。
关于上诉人提出2007年10月20日至2011年12月30日水量部分重复计算以及水费、自来水二次加压费收取标准无依据和被上诉人不具备收取水费、自来水二次加压费资格等问题，因被上诉人收取水费、自来水二次加压费是受延吉市水务集团有限公司的委托代其收取延吉市鑫福园小区内各业主的水费、自来水二次加压费，被上诉人具备收取水费、自来水二次加压费的资格，故对二上诉人的该项主张不予支持。2015年6月1日，延吉市水务集团有限公司出具用水证明：二上诉人经营的延边IT技工学校自2011年12月20日至2015年5月31日间的用水量为（67吨×2.80元／吨）＋（10吨×3.20元／吨）＋（952吨×2.80元／吨）＋（85吨×3.20元／吨）=3157.20元。二上诉人未向延吉市水务集团有限公司交纳上述期限的水费，水费的计算结果是以延吉市水务集团有限公司出具用水证明为依据，故对二上诉人该项主张不予支持。自来水二次加压费计算标准是依据延边州物价局文件延州价函发（1997）3号“关于调整延吉市二次加压供水托管费标准的复函”以及延吉市人民政府文件延市政发（2014）21号“延吉市人民政府关于调整城市供水价格的通知”的规定，故对二上诉人的该项主张不予支持。
综上，原审认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第2120号民事判决第二项；
二、撤销吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第2120号民事判决第一项；
三、上诉人许龙吉、朴明仙于本判决发生法律效力之日起十日内共同给付被上诉人延吉市鑫福园物业有限公司欠款30054.20元及违约金（自2015年4月27日至实际给付之日止，按日千分之一计算）。
如果上诉人许龙吉、朴明仙未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费338元，二审案件受理费796元，合计1134元，由上诉人许龙吉、朴明仙共同负担851元，由被上诉人延吉市鑫福园物业有限公司负担283元。
本判决为终审判决。
审判长 董志忠
审判员 林 一
审判员 崔 玉
二〇一五年十月二十日
书记员 朴银花