湖南省安乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第552号
原告安乡县深柳镇城关中学，住所地安乡县深柳镇潺陵路。
法定代表人颜学锡，该校校长。
委托代理人谢鹏飞，男，1968年10月28日出生，汉族，该校教师，住安乡县＊＊镇＊＊堤＊＊号，代理权限为特别授权。
委托代理人田祖明，湖南中思律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告张一姣，女，1973年10月9日出生，汉族，现金福祥美食店业主，户籍所在地安乡县＊＊镇＊＊居委会＊＊巷**号。
委托代理人刘德惠，湖南信义律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告安乡县深柳镇城关中学与被告张一姣、宋七玲房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序由审判员潘道福担任审判长，与审判员杨永志、人民陪审员李元舫组成合议庭，于2014年7月3日在本院审判庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢鹏飞、田祖明，被告张一姣及其委托代理人刘德惠到庭参加了诉讼。2014年11月3日原告对宋七玲撤回起诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告安乡县深柳镇城关中学诉称，2003年8月18日、2004年1月16日原、被告分别签订了两份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于城东小学的科教楼一、二楼租赁给被告使用，期限10年，一楼租期为2004年1月1日至2014年1月1日，二楼租期为2004年1月15日至2014年1月15日。2009年，被告对所租赁房屋投资进行装修扩建，原告善意劝阻，告知其可能的损失风险，但被告不听劝阻，仍对房屋进行了装修扩建。2013年下半年，因教学工作需要，原告向被告书面告知所租赁的两层房屋租期到后将不再出租，原告收回自用，请被告及早做好从业衔接和资产转移准备工作。合同到期后，原告向被告发出出租房屋到期收回告知书，要求被告将所租赁房屋腾空，交还原告。但被告却以对租赁房屋已花巨资装修要求补偿为由，拒不交还原告房屋。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，原、被告应按合同的约定行使权利、履行义务。现被告拒不交还原告到期房屋的行为，违反了合同约定和法律规定，请求人民法院依法判决：一、被告腾退所占用的原告科教楼一、二楼；二、被告按每月10000元标准赔偿原告逾期占房期间的损失；三、由被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、安乡县教育局的证明一份及原告事业单位法人证书、组织机构代码证等，拟证明原告称谓的变化及原告是本案适格的主体等事实；
2、安乡县深柳镇第0022076号房权证一份，拟证明涉案租赁房屋属于国有资产，位于安乡县深柳镇潺陵社区上东门街，所有权人为安乡县深柳镇城东小学等事实；
3、安乡县建规准字1994年第121号建设工程规划许可证一份，拟证明被告所租赁的房屋是经规划部门批准建设的合法建筑的事实；
4、安乡县1996年建准字第027号建设用地批准书一份，拟证明原告出租给被告的房屋土地使用权合法的事实；
5、2003年8月18日及2004年1月16日《房屋租赁合同》各一份，拟证明双方签订的租赁合同的内容及合同现已到期，被告拒不交还租赁房屋的行为已构成违约，被告应当依约交付原告租赁房屋，并赔偿逾期占房的损失等事实；
6、出租房屋到期收回提前告知书二份及照片二张，拟证明原告分别于2013年6月20日、12月16日向被告下发通知，告知被告租赁房屋到期收回自用的事实；
7、通告一份，拟证明原告向社会和被告告知，租赁期满房屋不再对外出租，收回自用的事实；
8、2014年2月21日出租房屋到期收回告知书一份，拟证明原告书面告知被告，要求被告及时腾空租赁房屋，归还城东小学的事实；
9、提醒告知书一份，拟证明被告斥资擅自装修扩建租赁房屋未征得原告同意，被告不听原告的善意劝阻，所造成的损失依法不应补偿的事实；
10、关于“金福祥”扩建房屋的说明一份及照片一组，拟证明被告扩建部分属私自违章搭建，未取得有关职能部门批准，依法不应当予以补偿的事实；
11、证人曾庆华的书面证明材料，拟证明原告已对被告装修及扩建租赁房屋进行了善意劝阻，被告要求补偿没有依据，原告出租给被告的科教楼第二层实际租金应为13万元，但合同上只写10万元的原因等事实。
被告张一姣辩称：2003年8月18日、2004年1月16日，经原告负责人多次做工作，被告才与原告签订了《房屋租赁合同》，原告负责人还承诺，先签10年，期满后续签，双方已达成续签的口头协议。在此情况下，被告才放心大胆的投巨资180万元对租赁房屋进行了装修和扩建，并为原告垫付了3万元的转让金。现原告违背当时的口头协议要求收回房屋和赔偿占用损失的请求，没有法律和事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告如要收回房屋，则应满足被告如下条件：1、应赔偿被告装修损失180万元，后变更为补偿被告装修费损失22万元；2、原告单方违约与被告终止合同及张贴公告的行为，给被告造成了巨大经济损失，应赔偿被告22.6万元；3、退还被告垫付袁飞的3万元及10年利息共计18.5万元。以上合计63.1万元，否则，被告应继续租赁原告房屋。
被告为支持其答辩主张，向法院提交了如下证据：
1、《房屋租赁合同》两份，拟证明租赁房屋一楼的面积只有151.25平方米，现被告使用的面积远大于151.25平方米，多余面积不属于原告的租赁物，另被告装修及改造房屋是征得原告同意了的，合同有约定，不征得原告同意是不能改造的等事实；
2、收据二份，拟证明被告一次性交纳了20万元租金的事实；
3、转让费收据一份，拟证明被告替原告垫付了3万元转让费的事实；
4、“金福祥美食连锁店”装修、扩建及各类设施费用清单一份，拟证明装修、扩建的费用等事实；
5、证人叶宏作证，拟证明被告给原告垫付了科教楼二楼前承租人袁飞3万元转让费的事实；
6、证人袁飞作证，拟证明原告补偿了自己3万元装修及设备款，该款由被告垫付，原告称可以抵作租金的事实。
经庭审质证，被告对原告所出示的证据1、2、3、4无异议；对证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为租赁合同上的租赁期限并不是被告的真实意思表示，真实的意思是合同上的期限只是第一阶段的时间，租赁期限并未届满，不能证明被告已违约；对证据6、7、8的真实性无异议，但认为告知书没有发给被告本人，上述证据反而证明了在合同到期前，原告蓄意破坏被告正常的经营秩序，是违法的行为；对证据9，被告称未收到，对其真实性、合法性均有异议；对证据10被告认为该证据不能证明居委会进行了劝阻，照片反映的部分是真实的，但扩建所占地为消防通道，搭建部分不属于原告财产，原告无权处分；对证据11即证人曾庆华证言的质证意见为：证人是原告当时的法定代表人，不具备证人身份，与原告有直接利害关系，不能作为证言，只能作为当事人的陈述，证人称2009年就告知并阻止被告，无证据证实，证人称3万元钱是为了财务上的方便才那么做的，不属实。
原告对被告出示的证据1的质证意见为：对其真实性合法性无异议，但对证明目的有异议，租赁合同约定的一楼出租面积为151.25平方米，被告实际使用面积确实超过了，刚好证明被告对租赁物有扩建行为，不能认为扩建获得了原告同意；对证据2无异议；对证据3，根据证人曾庆华证言，3万元的转让费确实是原告补偿给袁飞的款项，来源于即将出租给被告的二楼的租金，实际上就是二楼租金的一部分，只是根据当时的特殊情况，没有写进合同租金条款里，被告当时也是同意了的，否则被告也不会交此款给原告；对证据4，从形式上看，相当于被告的陈述，没有相关部门的评估被告和鉴定结论，不能认定；原告对证人叶宏、袁飞证言的质证意见为：袁飞确实收到了原告给付的3万元，这笔钱来源于被告，这是事实；这笔钱究竟是二楼的租金还是被告所称的下个租赁期限的租金，根据当时的实际情况，应该是二楼的租金。
本院经审查认为，对于原告出示的证据1、2、3、4，被告无异议，对其证明力予以确认；对原告出示的证据5、6、7、8、10的真实性予以确认；对证据9结合证据11，且被告没有提交原告同意装修扩建的证据，故对其真实性予以确认；对证据11即证人曾庆华的证言，本院认为，曾庆华并非本案的原告，而是当时事件的参与者，是一个知道案情的能正确表达意志的个人，符合证人的条件，其所发言的性质并不是当事人原告的陈述，属于证言的范畴，对其证明内容除陈述二楼租金口头约定为13万元本院不予认可外，其他内容予以认可。本院对于被告出示的证据1、2、3的真实性予以认定，但对被告称装修扩建是征得原告同意的说法因原告不认可，被告又无其他证据证明此事，对此观点，本院不予认可；对证据4因原告不认可且并非相关部门的评估被告，其证明力本院不予确认；对证人叶宏、袁飞的证言认可被告向袁飞给付3万元现金，袁飞向被告出具转让费3万元收条这一事实，其余内容不予认定。
根据原、被告的陈述及本院所认定的证据，本院查明本案的事实是：
2003年下半年，原告安乡县深柳镇城关中学（原安乡县城关联校）为了偿还银行贷款，有意将位于深柳镇城东小学临街的科教楼一、二楼在原租赁期满后一次性出租10年，所得租金用以偿还债务。当年8月18日，原告（甲方）经与当时一楼经营“百花苑”美容美发的承租人张一姣、宋七玲（乙方）协商一致后，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定主要条款如下：租赁房屋为原告所属城东小学科教楼一楼除临街门面外的部分，使用面积约151.25平方米；租期10年，自2004年1月1日起至2014年1月1日收回；期满，甲方继续出租时，乙方在同等条件下有优先权；租金共计10万元，签订合同后两日内一次性给付；租赁期间，乙方改造房屋须经甲方同意。同年8月31日，张一姣、宋七玲交纳租金10万元，原告给其出具了收“百花苑”门面租金10万元的收据。2003年底，原租赁科教楼二楼经营“名典茶楼”的承租人袁飞表示租期届满后不愿与原告签订10年的租赁合同，经与原告协商，原告考虑到其经营时间仅两年，同意就其装修及设备补偿袁飞3万元。张一姣、宋七玲两人此时有意租赁二楼扩大经营规模（二楼面积430多平方米），遂与原告协商二楼租赁事宜。2004年1月15日，袁飞租赁到期。次日，原、被告双方签订了第二份《房屋租赁合同》，约定将科教楼二楼袁飞曾租赁的场所出租给张一姣和宋七玲，租赁期间自2004年1月15日起至2014年1月15日止；租金共计10万元；其余条款与第一份合同相同。合同签订当天，宋七玲、张一姣共支付了13万元现金，其中原告收租金10万元，出具了“收宋七玲张一姣壹拾万元”的收据；袁飞收款3万元，出具了“收宋七玲、张一姣转让费叁万元”的收据。
2007年9月，宋七玲退出合伙经营，由张一姣独自经营。
2009年下半年，为推进教育强县工作，安乡县委常委会召开专题教育工作会议，要求教育部门收回“百花苑”的租赁权，保证城东小学合格学校建设验收合格。为配合此项工作，原告与被告张一姣进行了沟通，但因被告要价太高未果。当年，被告未经原告同意也未办理任何建设手续就斥资对租赁房屋进行了装修和扩建。将一、二楼进行了重新装修，将一楼前门向街道推出与其右边“安乡珠宝城”门面平齐形成门面，一楼左边外墙掏空只留下承重柱后再向外占用消防通道近3米搭棚扩大空间。装修扩建完工后，经营餐饮业，店名改为“金福祥美食连锁店”。
2013年下半年，科教楼一、二楼租期即将届满，原告陆续给被告书面下发了门面到期收回自用通知书，告知被告做好从业衔接及资产转移准备。租期到后，原告又给被告下发通知，要求交还出租房屋，而被告以种种理由一直不肯交还房屋。原告为了维护自身合法权益，遂向本院提起诉讼。
本院认为，本案有如下争议焦点：1、被告支付给袁飞的3万元转让费的缘由及性质如何认定？2、原、被告之间究竟谁违约？3、被告的装修扩建费用应否得到原告补偿？
关于焦点1，对袁飞所收3万元转让费的缘由及性质，原、被告双方各执一词，原告认为系双方在协商二楼租赁合同时，口头约定10年租金13万元，为了财务处理上的便捷，书面合同上只写10万元租金，另3万元因要补偿给袁飞，由袁飞直接向被告收款出据。这一说法有其合理性，但被告张一姣不认同，原告又没有充分的证据予以证明，本院不予采信。被告张一姣认为此3万元是代原告支付给袁飞的，原、被告口头约定10年租赁期满续租时可抵租金。这一说法原告方不认可，被告也不能提供原告方承诺可抵续租租金或此3万元系垫款、原告方应予归还的证据，故本院不予采信。从袁飞出具的收据内容来看，系收“宋七玲、张一姣转让费”，且3万元的金额系原告与袁飞商定，而不是被告自行与袁飞商定的；另考虑到二楼的面积远大于一楼面积，原年租赁费2万元以上，而合同约定10年租赁费与一楼相同，明显不合理。故本院推定，此3万元是原、被告协商后，被告自愿支付给袁飞的转让费，是原告与被告签订二楼租赁合同所附的条件。此民事法律行为不违反法律和社会公德，合法有效，原告不负有返还义务。
关于焦点2，现原告出租给被告的科教楼一、二楼均已到期，被告继续占用的行为违反了双方签订的《房屋租赁合同》有关租期的约定，是典型的违约行为。被告辩称原告违约的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于焦点3，被告现对租赁物既进行了装修，又对租赁物进行了扩建。其对租赁物的装饰装修，部分已形成附合，被告现在以此为由要求原告补偿。从表面看，被告对租赁物进行的形成附合的装修，期满后如原告可以留用，客观上能给原告带来利益，但主要还是为了被告自身经营所需，装饰装修漂亮了，能给被告带来更多的客源，给被告挣更多的利润，其装修所花费用是被告的投资，但可以转化成经营成本，并非被告的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。由此可以得出如下结论：只要租赁期间届满，不管承租人对租赁物的装饰装修是否经过了出租人的同意，其装饰装修费用一律自行承担，未经出租人同意扩建的费用也应自行承担。本案诉讼过程中，被告要求原告补偿，原告在调解时也同意适当补偿，但因双方差距过大而协商未果。因此，被告认为原告应对被告的装修、扩建费用进行补偿的意见，本院不予支持。且被告对租赁物的擅自扩建部分，无任何行政许可，系违章建筑。
综上所述，本案原、被告签订的两份《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反相关的法律法规，是合法有效的合同，双方均应遵守合同的约定。现被告在租期届满后拒不返还租赁物的行为，违反了双方合同的约定，是一种违约行为，是造成本案纠纷的主要原因。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此，对于原告要求被告返还租赁的原告所属城东小学科教楼一、二楼及要求被告支付逾期占房使用费的诉讼请求，本院依法均予以支持。至于逾期占房使用费标准，可参照原租赁合同约定的租金标准，截止2014年11月30日，被告已逾期占房10.5个月（二楼）和11个月（一楼），被告应支付原告占房费17916元（20000元÷12月×10.5＋10000元÷12月×0.5）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告张一姣于本判决书发生法律效力后五日内将租赁的原告所属城东小学科教楼一、二楼返还给原告安乡县深柳镇城关中学；
二、被告张一姣于本判决书发生法律效力后五日内支付原告安乡县深柳镇城关中学逾期占房使用费17916元（已计算至2014年11月30日，此后照合同约定租金标准计算至返还房屋之日止）；
三、驳回原告安乡县深柳镇城关中学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5050元，由被告张一姣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 潘道福
审 判 员 杨永志
人民陪审员 李元舫
二〇一四年十一月二十一日
代理书记员 王明兴
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。