广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3768号
上诉人（原审原告）：顺德区杏坛镇古朗村民委员会，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：伍康平，职务：村主任。
委托代理人：苗继军，广东信良兆诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：罗小玲，住广州市荔湾区。
上诉人（原审被告）：罗兆荣，住广州市荔湾区。
上诉人（原审被告）：张莉，住广州市荔湾区。
上诉人（原审第三人）：罗忠涛，住广州市荔湾区。
上列四上诉人共同委托代理人：冼汉瑞，广东大同律师事务所律师。
上列四上诉人共同委托代理人：龙劲韬，广东大同律师事务所律师。
上诉人顺德区杏坛镇古朗村民委员会（以下简称古朗村委会）因与上诉人罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛物权保护纠纷一案，均不服广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市十三行路74号房屋原是香港同胞伍宜孙所有的房产。经租期间，该房屋首层原由罗小玲父亲罗某乙一家承租居住，后在1985年发还给伍某甲管业。罗某乙去世后，伍某甲在1995年起诉罗小玲母亲李某乙要求搬迁退房。原审法院于1995年2月21日作出（1995）荔法房初字第177号民事判决书，其中查明涉案房屋首层全层建筑面积为21.3322平方米，并判决了李某乙及同户籍人员搬迁并交还涉案房屋首层给伍某甲。判决生效后，李某乙搬出该房屋，但罗小玲没有搬迁。该房屋首层现由罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛居住使用，并由罗小玲在房屋临街一面开设一扇窗户（面积约1平方米）经营杂货店。
古朗村委会向原审法院提起本案诉讼，称：案涉房屋原为华侨伍某甲的房产。1994年11月29日，伍某甲出具《赠与书》，将该房产赠与古朗村委会用于开办（教育）公益事业。因历史及客观原因，该房产至2015年4月3日才登记所有权至古朗村委会名下。请求判令：1.罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛立即交还广州市荔湾区十三行路七十四号首层的房屋给古朗村委会；2.罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛向古朗村委会支付房屋使用费（从2011年11月26日起按每月2万元的标准计算至实际交还上述房屋之日止）；3.罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛承担本案所有诉讼费用。
罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛原审共同辩称：不同意古朗村委会的全部诉讼请求，罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛居住在涉案房屋是有法院判决书作为依据的，当时判决书查明了李某乙是合法承租该房屋，当时罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛一起居住在该房屋是有合法依据的。既然法院已判决李某乙及同户籍人员定期搬迁，那应由当时的古朗村委会、伍某甲去申请强制执行。
原审庭审中，古朗村委会主张伍宜孙已于1994年11月29日将涉案房屋赠与古朗村委会，并提供了从广州市房地产档案馆调取的《赠与书》拟以证实。该《赠与书》显示伍某甲及其妻子伍某乙原于1994年11月29日在香港永隆银行大厦签署《赠与书》，表示自愿将广州市十三行路74号房屋捐赠给顺德市杏坛镇古朗乡政府，该房产收益用于资助古朗小学及伍某丙中学的教育事业；见证人为香港律师阮某。对此，罗小玲认为该《赠与书》是伪造的，并请求对其真实性进行鉴定。
2015年4月3日，该房屋登记产权于古朗村委会名下，该房屋为五层，建筑面积153.5平方米，规划用途为住宅。2015年4月29日，古朗村委会委托广东信良兆诚律师事务苗继军律师向罗小玲寄送《律师函》，要求其立即搬出涉案房屋，否则须支付房屋使用费。
原审诉讼过程中，古朗村委会申请原审法院委托广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司对涉案房屋首层从2013年4月至2015年5月的月租金标准进行评估。经评定，评估公司出具报告初稿评估该房屋首层（以建基面积28.04计算）按现状的租金价格，其中，2013年租金单价为91元/平方米/月，月租金为2552元；2014年租金单价为97元/平方米/月，月租金为2720元；2015年租金单价为100元/平方米/月，月租金为2804元。古朗村委会对此提出异议认为应该对涉案房屋现状及修缮后正常使用出租两种情况进行评估。经复议，评估公司出具鸿信（广）评字【2015】-SF121号估计报告，认为涉案房屋首层现状存在出于历史遗留因素，罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛亦未能在现状情况下获取对应的商业租金收益，因此维持按现状评定的租金价格。另评定了涉案房屋首层按商铺用途租金价格，其中，2013年租金单价为370元/平方米/月，月租金为10375元；2014年租金单价为400元/平方米/月，月租金为11216元；2015年租金单价为410元/平方米/月，月租金为11496元。古朗村委会为上述评估事项向广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司支付评估费共8248元。
原审法院认为：古朗村委会经伍宜孙处受赠涉案房屋，并已于2015年4月3日办理了该房屋的产权登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，因此，涉案房屋经登记已成为了古朗村委会的合法产权，古朗村委会依法享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利。虽然罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛质疑古朗村委会提供的《赠与书》的真实性，并请求鉴定，但是因我国《物权法》对不动产物权的变动采用的是登记生效主义，在上述物权登记未被撤销之前，古朗村委会始终享有该房屋的物权权能，因此，对罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛上述请求原审法院不予准许。罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛若对该房屋的产权登记内容有异议，可另循其他途径主张权利。
原审法院作出的（1995）荔法房初字第177号民事判决书已判令李某乙及同户籍人员搬迁并交还涉案房屋首层给伍某甲，罗小玲没有执行该判决内容违反了法律规定。但因该房屋已变更所有权人为古朗村委会，古朗村委会现依法主张物权权能，要求居住使用该房屋的罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛搬迁退房及支付使用费合法合理，原审法院予以支持。因古朗村委会在2015年4月3日才取得涉案房屋的所有权，所以向罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛主张使用费最早应从该日起算，古朗村委会要求从2011年11月26日起计算使用费缺乏依据，原审法院不予支持。至于使用费标准，虽然广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司对涉案房屋评定了按现状的租金价格和按商铺用途的租金价格，但因该房屋规划用途为住宅，尽管罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛在首层开了一扇窗户经营杂货，确实也未能在现状情况下获取对应的商业租金收益，因此古朗村委会主张按每月2万元的标准计算使用费依据不足，原审法院不予采纳；该使用费标准仍应以该现状下的租金价格来确定。因（1995）荔法房初字第177号民事判决书已查明了涉案房屋首层全层建筑面积21.3322平方米，因此计算使用费应以该面积为准。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三个月内，罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛迁出广州市荔湾区十三行路74号房屋首层，将该房屋腾空交还给古朗村委会；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛向古朗村委会支付从2015年4月3日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（每月按建筑面积21.3322平方米、100元/平方米计算）；从本判决发生法律效力之次日起至罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛搬迁退房之日止的房屋使用费，罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛仍按上述标准按月支付给古朗村委会；三、评估费8248元，由古朗村委会负担5444元、罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛共同负担2804元；罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛自本判决发生法律效力之日起十日内，将应负担的评估费2804元支付给古朗村委会；四、驳回古朗村委会其他诉讼请求。一审案件受理费8800元，由古朗村委会负担8300元，罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛共同负担500元。
判后，上诉人古朗村委会与上诉人罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛均不服原审判决，向本院提起上诉。
古朗村委会上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）1.物权登记本身并不创设权利，古朗村委会从受赠并占有房屋之日起即享有对案涉房屋的收益权，“赠与”与“买卖”作为不动产产权转移的原因法律行为，在性质上并无本质区别，唯一区别在一个为无偿，一个为有偿，只要甲占有了房产，无论是赠与取得房屋还是买卖取得房屋，都即时享有出租收益权。2.古朗村委会的权利来源于公证赠与，根据1994年当时的法律，赠与合同尤其是像案涉具有公益性质的赠与合同，是成立时生效。在赠与公证书成立并将赠与物交予古朗村委会之日，古朗村委会即取得了案涉房屋的所有权，尤其取得了对房屋占有、收益的权益。古朗村委会请求被告从2011年11月26日起支付房屋使用费具有事实和法律依据。（二）原审判决对案涉房屋的使用面积不依照现在的房产证错误。古朗村委会一审提交的第一份证据《房地产权证》(粤房地权证穗字第××号)明确写明案涉房屋的面积为28．04平方米，该面积是房产管理部门在办理证照的时候，重新测量得出的结果，评估部门勘查现场的时候，对该数据亦未表示异议，同样依此面积对租金进行评估。被告在一审中从无提出异议，也无提交证据证明该测量结果有误。（三）原审以被告“未能在现状情况下获取对应的商业租金收益”为依据，判决按100元／平方米计算房屋使用费，违背裁判规则和生活常识。首先，涉案评估报告已经明确指出：案涉房屋由住宅用途改为商业用途“并不需要复杂程序”商业价值可实现的预期简便、高效”，而且给出了商业物业的金参考价格。案涉房屋的一楼由住宅性质改为商业性质不存在任何问题。依照现状出租，古朗村委会即可获取相当可观的租金收入。一审依照现状的住宅租金标准判决，违背生活常识。其次，古朗村委会一审证据六及评估报告都足以证明，案涉房屋所在的位置(荔湾十三行)从一直为全广州最黄金商业圈，其一楼商铺的月租金每平方米经常以万元计。且本案的评估在确定评估机构之前从未通知古朗村委会及其代理人是否摇珠及如何摇珠，在程序上显然违法。据此，请求二审判令：1.改判原审判决第二项的使用费支付时间为“从2011年11月26日起”，且使用费应以建筑面积28.04平方米，11496元/月计算。2.本案诉讼费由罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛承担。
针对古朗村委会的上诉，罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛答辩称：古朗村委会的上诉理由及请求不成立，1.古朗村委会并非本案适格原告，不具备提起本案诉讼的权利；2.如果认为其有权提起诉讼，其提出的上诉理由也不成立，以物权变动为计算享有权利是物权法所规定的；3.案涉房屋的面积问题，此前已经有生效判决予以确认，应当以此为准；4.原审判决的房屋使用费计算方式并无古朗村委会所称的违背裁判规则与生活常识的情形。
罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛二审上诉称：（一）涉案房屋产权人为伍某甲，古朗村委会并非本案适格原告，无权提起本案诉讼。涉案房屋广州市十三行路74号房屋系伍某甲所有，并非古朗村委会的房产。根据已生效的(1995)荔法房初字第177号民事判决查明的事实伍某甲确系涉案房屋所有权人，且该判决于1995年2月21日作出，古朗村委会提起伍宜孙早已于1994年11月29日将涉案房屋赠与古朗村委会。罗小玲等认为，若伍某甲于1994年已将涉案房屋赠与被告，1995年对罗小玲母亲李某乙提出诉讼的应是古朗村委会而不是伍某甲，但1995年伍某甲仍以产权人的身份提起诉讼，且至今从未提及其将涉案房屋赠与古朗村委会的情况，反而是古朗村委会在时隔二十余年后，以一份真实性未经核定的《赠与书》，对罗小玲等提起本案诉讼。罗小玲等认为该《赠与书》是伪造的，古朗村委会并非本案适格原告，无权提起诉讼。同时，伍某甲及其后人作为实际产权人，对查明本案事实及认定主体资格问题具有决定性作用，其等人员并末参与本案诉讼，致使原审判决查明事实不清，认定错误，罗小玲等认为在二审诉讼中有必要追加伍某甲等人员作为第三人参与案件诉讼，以保证其依据生效判决所享有的诉讼及执行权益不被剥夺。因此，原审判决认定事实及适用法律错误，依法应予纠正，驳回古朗村委会的诉讼请求。（二）古朗村委会取得涉案房屋物权登记所依据的《赠与书》是伪造的。原审法院在罗小玲等已提出鉴定申请的情况下，对此未作鉴定，违反法定程序，依法应予纠正。在此，罗小玲等依法向贵院申请对《赠与书》进行真实性鉴定，以确保本案事实的查明不流于形式审查。综上，请求二审判令：1.依法撤销(2015)穗荔法民三初字第915号民事判决第一、二、三项。2.依法改判驳回古朗村委会的诉讼请求。3.判令古朗村委会承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
针对罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛的上诉，古朗村委会答辩称：1.我方具有适格主体资格，即使按照物权登记为判断标准，依据当时的法律，我方享有毫无争议的产权，即使是产权生效主义，我方也拥有毫无争议的占有权与使用权，无论哪种权益，都有权提起本案诉讼。我方的权利来源，已经经过房产部门依据法定程序进行核查，该事实在一审中未予描述但一审也是予以确认的，其真实性不能否认。2.罗小玲等以赠与书涉嫌伪造并提出反证为由，向原审法院提出异议没有依据，赠与书的真实性有严格法律规定，对赠与书的反证，应由罗小玲等提出充分反证，香港赠与书的形成有法律程序，赠与书的真实性不容置疑。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，1.广州市国土房管局1996年核准的266476号《广州市房地产证》与广州市国土资源和房屋管理局2015年核准的0150294227号《广东省房地产权证》中均载明案涉房屋的建基面积为28.04平方米。2.罗小玲认可案涉房屋一楼仅有罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛居住使用，且罗小玲确认案涉房屋产权证上的首层建筑面积是28.04平方米。3.2015年8月25日，古朗村委会在评估机构作出的勘验笔录上“现场当事人”处进行了签名确认，但直到评估报告作出前没有对评估机构的选取提出异议。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.古朗村委会是否有权要求罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛交还案涉房屋及支付房屋使用费？2.房屋使用费的计算标准及起算时间问题？
关于古朗村委会是否有权要求罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛交还案涉房屋及支付房屋使用费的问题。2015年4月3日，案涉房屋登记至古朗村委会名下，古朗村委会即为案涉房屋的所有权人。古朗村委会作为所有权人要求其搬出房屋及支付相应的房屋使用费，合理合法。罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛主张古朗村委会不是适格主体，与已查明的事实相矛盾，本院不予采信。至于罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛质疑《赠与书》的真实性，要求对其进行鉴定，由于该鉴定与本案并无关联，本院不予采纳。罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛对于案涉房屋物权登记的异议可通过其他法律途径予以解决，本案不予一并处理。
关于房屋使用费的计算标准及起算时间问题。涉案房屋规划用途为住宅，罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛虽在首层开了一扇窗户经营杂货，但并未能在现状情况下获取对应的商业租金收益，古朗村委会主张按可实现商业用途的月租金每月11496元的标准收取使用费，缺乏事实依据，本院不予采纳，原审参照评估的按现状月租金100元/每平方米作为每月使用费的标准并无不当，本院予以维持。1995年的生效判决查明的案涉房屋面积为21.3322平方米，但266476号《广州市房地产证》与01502942**号《广东省房地产权证》均载明的案涉房屋的基建面积是28.04平方米，根据二审查明的事实，罗小玲确认案涉房屋产权证上的首层建筑面积是28.04平方米且确认案涉房屋一楼仅有罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛居住使用，本院认为，案涉房屋的使用面积应以现房屋产权登记中记载的28.04平方米为准，古朗村委会上诉认为使用面积为28.04平方米，本院予以采纳。至于使用费起算时间问题，古朗村委会要求从2011年11月26日起计算使用费，但直至2015年4月3日才取得涉案房屋的所有权，古朗村委会请求的起算时间缺乏依据，本院不予采纳。
古朗村委会认为原审确定评估机构前没有通知及告知其如何确定评估机构，程序违法，案涉房屋应重新评估。然而原审期间，古朗村委会在得知评估机构后，没有提出异议，在勘验现场笔录上予以签名确认，其行为可以视为同意原审选定的评估机构，现在古朗村委会认为评估机构的鉴定结果有误，要求重新评估，本院不予采纳。
综上所述，古朗村委会的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项判决如下：
1、维持广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第915号民事判决第一、三、四项；
2、变更广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第915号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛向顺德区杏坛镇古朗村民委员会支付从2015年4月3日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（每月按建筑面积28.04平方米、100元/平方米计算）；从本判决发生法律效力之次日起至罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛搬迁退房之日止的房屋使用费，仍按上述标准按月支付给顺德区杏坛镇古朗村民委员会；
3、驳回上诉人顺德区杏坛镇古朗村民委员会与上诉人罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费8800元，由上诉人顺德区杏坛镇古朗村民委员会负担8200元，由上诉人罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛共同负担600元。一审案件受理费8800元，由上诉人顺德区杏坛镇古朗村民委员会负担8200元，由上诉人罗小玲、罗兆荣、张莉、罗忠涛共同负担600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年六月二十日
书 记 员 杨 旦