重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第08226号
原告魏祥，男，汉族，1991年6月21日生，住重庆市万州区白羊镇魏家场。
委托代理人唐月红，重庆锦扬律师事务所律师。
委托代理人李川薇，重庆锦扬律师事务所律师。
被告重庆市万州丰达物业开发有限公司，住所地重庆市万州区胜利新路258号，组织机构代码71160200-8。
法定代表人聂代云，经理。
被告重庆满瑞房地产经纪有限公司，住所地重庆市万州区五桥上海大道196号（金鼎花园文华巷）门面，组织机构代码58145624-0。
法定代表人张永柱，经理。
被告重庆新兴宝石饰品有限公司，住所地重庆市万州区百安坝街道荔塘小区，组织机构代码75926948－6。
法定代表人PATHAPEEPRAISONTHAWIN（中文名叶均廷），董事长。
委托代理人张守贵，重庆渝万律师事务所律师。
委托代理人邬乾兵，重庆渝万律师事务所律师
原告魏祥诉被告重庆市万州丰达物业开发有限公司（以下简称丰达物业开发公司）、重庆满瑞房地产经纪有限公司（以下简称满瑞房产经纪公司）、被告重庆新兴宝石饰品有限公司（以下简称新兴宝石公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月18日受理后，依法适用普通程序，由审判员程地华担任审判长，与审判员牟登春、张文勇、代理审判员吴起飞、人民陪审员牟红伟组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告魏祥的委托代理人唐月红，被告满瑞房产经纪公司法定代表人张永柱，被告新兴宝石公司的委托代理人邬乾兵均到庭参加诉讼；被告丰达物业开发公司经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告魏祥诉称，2014年3月7日，原告与被告丰达物业开发公司签订《房屋认购合同》，购买其开发销售的万州区国际宝石饰品工贸园花苑项目中的三层三单元一号房，原告已支付购房款100000元，约定被告于2015年5月30日交房。约定交房期限已过，该项目的房屋还未修建。被告丰达物业开发公司以欺骗的手段与原告签订房屋认购合同属于无效合同。被告新兴宝石公司明知被告丰达物业开发公司将不能用于商品住房出售的房屋同意其进行销售，被告满瑞房产经纪公司向原告作虚假宣传，签订合同之时也未向原告出示任何合法手续和告知实情，使原告受到欺诈，在违背真实意思表示的情况下与被告签订了房屋认购合同并支付了购房款。现被告出卖的房屋是商务用房，达不到原告购买住房的目的，原告多次与被告协商退还房款并赔偿损失未果，三被告应共同承担赔偿责任，并连带清偿。诉讼请求：1、依法确认双方签订的《房屋认购合同》无效；2、判令三被告共同返还原告已付购房款340000元及支付资金利息（利息以原告已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从付款之日起至还清之日止），并承担连带清偿责任；3、由三被告连带赔偿原告损失10万元；4、诉讼费用由被告承担。
被告满瑞房产经纪公司辩称，对原告主张的事实无异议，被告是受丰达物业开发公司委托销售房屋，所售房屋收取的相应价款已全额交给被告丰达物业开发公司。双方签订的房屋认购合同不是商品房买卖合同，是出售被告新兴宝石公司的房屋，不同意承担共同返还购房款及赔偿责任和连带清偿责任。请求依法判决。
被告新兴宝石公司辩称，被告新兴宝石公司与丰达物业开发公司在2012年12月17日签订有《宝石综合楼项目建设协议书》，该协议约定了双方的权利义务。该协议是一个联合建设的意思，新兴宝石公司提供土地及其建设手续，丰达物业开发公司提供资金等，是联合建房合同。对于产权处理，双方按各自的比例产权进行处置，对方不得干涉。原告将房款交给了被告满瑞房产经纪公司及丰达物业开发公司。原告主张的是合同无效，因无效合同取得的财产应由取得的一方进行返还。被告新兴宝石公司不是买卖合同当事人，没有取得原告方的任何财产，不同意返还财产。原告是根据丰达物业开发公司签订的合同将房款交给满瑞房产经纪公司的，其二者不是代理关系，二者是收取款项的关系。原告是将款项交给满瑞房产经纪公司的工作人员，满瑞房产经纪公司的身份是收取款项的行为。应依法判决驳回原告要求被告新兴宝石公司承担责任的诉讼请求。
被告丰达物业开发公司未到庭参加诉讼，无答辩意见。
经审理查明，2014年3月7日，原告魏祥（合同称认购人）与被告丰达物业开发公司（合同称出卖人）签订《房屋认购合同》，主要约定认购人魏祥购买万州区国际宝石饰品工贸园宝石花宛项目中的三单元三层一号房（建筑面积约92.95平方米），结构和装饰根据设计图纸和设计变更（装饰、设备标准见附件一），该房单价4500元／平方米，总金额418275.00元（不含水、电、气开户费）；房屋交付后产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意据实结算房价款。付款方式为分期付款加银行按揭贷款，认购人在合同签订时支付100000.00元，主体动工支付100000元，余款申请银行按揭贷款支付。认购人如未按合同约定付款，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，认购人应按房款总金额的1%向出卖人支付违约金。交房期限，出卖人应在2015年5月30日前交钥匙；出卖人逾期交房超过180日，认购人有权解除合同，认购人解除合同的，出卖人应当自认购人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按认购人累计已付款的1%向认购人支付违约金。出卖人应当在该房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料统一报产权登记机关备案。合同还就其他相应权利义务进行了约定。该认购合同首部的出卖人为万州国际宝石饰品工贸园宝石花宛，未在合同上盖章，被告丰达物业开发公司在该《房屋认购合同》尾部出卖人处加盖公章，张永柱作为代表人签名，魏文革代原告魏祥在认购人处签名，魏祥认可。2014年3月6日，原告魏祥交购房诚意金10000元，收据加盖被告丰达物业公司印章；2014年3月7日魏祥支付张永柱购房款90000元，收据金额100000元（含原已交诚意金10000元），收据加盖重庆市万州丰达物业产开发有限公司财务专用章，经手人张永柱签名，原告合计交购房款100000元。
2013年1月30日，被告丰达物业开发公司（合同称甲方）与被告满瑞房产经纪公司（合同称乙方）签订《房屋销售代理合同》，约定甲方将其开发的重庆市万州国际宝石饰品工贸园（移民就业园）二期工程第六至二十三层期房［预售商品房］委托乙方代为销售，乙方受托销售房屋共计144套。对委托销售方式约定为一般代理，乙方作为甲方的代理人对房屋进行销售，产生的权利义务由甲方承担，乙方按销售业绩及约定获取报酬。同时，双方对房屋销售价格、销售房屋代收款项支付方式、代收服务费计算方式及结算方式、支付期限等及其他相关权利义务进行了约定。
上述事实，有原、被告提交的书证及双方当事人当庭陈述相佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案所涉《房屋认购合同》的首部出卖人栏虽载明为万州国际宝石饰品工贸园宝石花宛，但无证据证明该工贸园宝石花宛是作为企业法人或个体工商户存在，而是被告丰达物业开发公司在该合同尾部出卖人处加盖了单位印章，万州国际宝石饰品工贸园宝石花宛未在合同上盖章，故该合同应认定为原告魏祥与被告丰达物业开发公司所签订。该《房屋认购合同》对买卖房屋坐落的位置、房号、面积、单价、付款方式、交房期限、违约责任等买卖房屋的重要事项均有明确约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，出卖人已按合同约定收取了购房人支付的购房款，该合同应当认定为商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告未提供该工程的建设工程规划许可证，在销售时并未修建，约定交房期限届满，亦无工程竣工验收资料，截止法庭辩论终结时，被告丰达物业开发公司仍未取得万州国际宝石饰品工贸园宝石花宛项目的商品房预售许可证，双方签订的《房屋认购合同》违反法律、行政法规的禁止性规定，是无效合同。原告要求确认与被告丰达物业开发公司签订的《房屋认购合同》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告应当在签订房屋买卖合同时尽到合理的谨慎审查义务，对被告是否取得建设工程规划许可和商品房预售许可应注意审查并可以要求被告提供，但本案原告在签订房屋认购合同时未尽合理审查义务；且从合同内容看明确是认购，具有预订性质，未签订正式的商品房买卖合同，对被告丰达物业开发公司未取得建设工程规划许可证以及商品房预售许可证是明知的，对损失的产生有一定过错，应承担一定责任。被告丰达物业开发公司未取得建设工程规划许可证以及商品房预售许可证即设点售房，其工程尚不具有合法性，与原告签订认购合同时也没有将实际情况告知原告，且在法庭辩论终结前仍未取得商品房预售许可证，是导致合同无效的根本原因，其行为有主要过错，应承担主要民事责任。根据本案的实际情况，被告丰达物业开发公司占用原告所交购房款，对原告造成一定的资金占用损失，原告要求被告丰达物业开发公司返还已付房款，并以已付购房款为基数，从付款之日起至付清购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付资金利息的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持；原告主张由被告赔偿已付购房款一倍损失的请求，因不符合法律规定，本院不予支持。
被告丰达物业开发公司与被告满瑞房产经纪公司于2013年1月30日签订《房屋销售代理合同》，丰达物业开发公司委托满瑞房产经纪公司销售重庆市万州国际宝石饰品工贸园（移民就业园）二期工程第六至二十三层期房［预售商品房］144套，虽然不包括本案所涉及的万州区国际宝石饰品工贸园宝石花宛项目中的房屋，但张永柱以丰达物业开发公司的名义销售宝石花宛项目中的房屋，已形成事实代理销售关系，张永柱是满瑞房产经纪公司的法定代表人，满瑞房产经纪公司应对张永柱的经营行为承担责任。根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人与代理人负连带责任”。被告满瑞房产经纪公司是工商行政管理机关登记注册的专业房地产经销公司，明知被告丰达物业开发公司其销售的房屋无商品房预售许可证明，不符合商品房预售条件，却公开设立售房部出售房屋，收取原告支付的购房款。虽然收据加盖了丰达物业开发公司的财务专用章，但是满瑞房产经纪公司法定代表人张永柱在收据的经办人处签名，认定购房款为满瑞房产经纪公司收取。被告满瑞房产经纪公司不将真实情况告知购房人，造成购房人的损失，其行为违反法律规定，应依法与被告丰达物业开发公司承担连带责任。原告要求被告满瑞房产经纪公司承担连带责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；被告满瑞房产经纪公司不承担责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
被告新兴宝石公司未与原告签订合同，未向原告收取购房款，根据合同相对性原则，被告新兴宝石公司在本案中不应向原告承担民事责任。原告要求被告新兴宝石公司承担共同返还购房款、支付资金占用利息并连带清偿的诉讼请求不符合法律规定，亦无合同约定，本院不予支持；被告新兴宝石公司不承担责任的抗辩理由成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第四十三条、第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告魏祥与被告重庆市万州丰达物业开发有限公司于二○一四年三月七日签订的关于买卖重庆市万州区国际宝石饰品工贸园宝石花宛项目中的三单元三层一号房的《房屋认购合同》无效。
二、由被告重庆市万州丰达物业开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告魏祥购房款100000元并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息（其中10000元的利息从2014年3月6日起至付清之日止、90000元的利息从2014年3月7日起至付清之日止）；被告重庆满瑞房地产经纪有限公司对上述债务承担连带责任。
三、驳回原告魏祥要求被告重庆新兴宝石饰品有限公司共同返还购房款及支付资金占用利息并连带清偿的诉讼请求。
四、驳回原告魏祥的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告重庆市万州丰达物业开发有限公司、重庆满瑞房地产经纪有限公司负担。原告已预交2150元，由被告重庆市万州丰达物业开发有限公司、重庆满瑞房地产经纪有限公司直付原告；在执行中优先扣交2150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难证明材料的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 程地华
审 判 员 牟登春
审 判 员 张文勇
代理审判员 吴起飞
人民陪审员 牟红伟
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 罗小莉