北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第03197号
上诉人（原审被告）镕汇阁商贸有限公司，住所地北京市海淀区苏州街20号院2号楼。
法定代表人张力，执行董事。
委托代理人段治平，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人王明譞，北京市康达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）北京金通远建筑工程公司，住所地北京市平谷区平谷镇新平北路75号。
法定代表人刘庆元，董事长。
委托代理人张跃平，男，1959年5月22日出生。
委托代理人马惠启，北京市证信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京佳园旺角商贸有限公司，住所地北京市朝阳区高家园小区311号。
法定代表人孟昭平，总经理。
上诉人镕汇阁商贸有限公司（以下简称镕汇阁公司）因与被上诉人北京金通远建筑工程公司（以下简称金通远公司）、被上诉人北京佳园旺角商贸有限公司（以下简称佳园旺角公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第33710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年8月，金通远公司起诉至原审法院称：2006年10月18日，我公司与佳园旺角公司签订了一份托管协议，约定由佳园旺角公司代表我公司对外签署房屋租赁协议并管理、收取房租，托管期为一年；委托出租房屋为位于北京市朝阳区×路×号的临建商业用房，总建筑面积为1800平方米，同时约定了其他事项。后来佳园旺角公司发函告知托管协议于2012年7月1日终止。2009年5月30日，佳园旺角公司与镕汇阁公司签订了一份租房协议，约定将上述临建商业用房中的200平方米房屋（以下称涉案房屋）租给镕汇阁公司使用，租期为一年，租金为每年10万元。镕汇阁公司从2009年一直将水电费和房屋租金直接交给我公司，但镕汇阁公司在一年合同期满后迟迟不与我公司和佳园旺角公司续签协议，并一直占用房屋，租赁关系维持至今，从此双方由定期租赁变更为不定期租赁关系。镕汇阁公司交清了2012年7月1日之前的租金、水电费等所有费用，2012年7月1日之后未支付。2012年1月以来，我公司多次要求镕汇阁公司解除租赁关系并腾退房屋，镕汇阁公司置之不理。故诉至法院，要求：1.解除我公司与镕汇阁公司之间的租赁关系；2.镕汇阁公司腾退位于北京市朝阳区×路×号北侧东起第一间200平方米房屋并交付给我公司；3.镕汇阁公司以每年10万元为标准向我公司支付自2012年7月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。
镕汇阁公司辩称：我公司与金通远公司之间不存在事实上的租赁关系，租赁合同是我公司与佳园旺角公司之间签订的。合同到期后，佳园旺角公司没有提出任何异议，我公司与佳园旺角公司之间形成不定期租赁关系至今，佳园旺角公司并未向我公司提出终止合同。金通远公司并非涉案房屋的产权人，也没有以产权人的名义要求我公司腾房。根据北京市高级人民法院有关房屋租赁若干问题的解答，有权要求我公司腾房的人只有佳园旺角公司及房屋产权人。关于房屋使用费，在合同解除之前不存在房屋使用费的问题，金通远公司也不是产权人，没有权利突破合同相对性要求我公司支付房屋使用费。我公司的租金是13个月10万元。关于租金交纳我公司是根据佳园旺角公司的指示以现金方式直接向金通远公司交纳的。2012年7月1日之前的租金及水电费已经全部交清，之后的租金无人收取，因为金通远公司拒收。水电费我公司还在正常交纳。
佳园旺角公司未答辩。
原审法院经审理认为：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中，虽然房屋租赁合同系佳园旺角公司与镕汇阁公司所签订，但根据金通远公司与佳园旺角公司之间的托管协议书以及镕汇阁公司直接向金通远公司交纳有关租赁费用的事实，应认定上述房屋租赁合同系金通远公司与镕汇阁公司之间成立的房屋租赁合同。因涉案房屋系超过审批使用期限的临时建筑，双方之间成立的房屋租赁合同无效。结合临时建设规划许可证、×街道办事处出具的证明及北京外交人员服务局与金通远公司签订的房屋租赁合同所约定的内容，金通远公司有权要求镕汇阁公司腾退并向其交付涉案房屋，亦有权要求镕汇阁公司支付2012年7月1日之后的房屋占有使用费。据此，原审法院于2014年12月判决：一、金通远公司与镕汇阁公司之间成立的房屋租赁合同无效；二、镕汇阁公司于判决生效后七日内腾退位于北京市朝阳区×路×号北侧东起第一间约200平方米的房屋及相关场地；三、镕汇阁公司于判决生效后七日内以每年10万元为标准向金通远公司支付自2012年7月1日起至执行完毕上述第二项内容时止的房屋占有使用费；四、驳回金通远公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，镕汇阁公司不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回金通远公司的诉讼请求。金通远公司同意原判。佳园旺角公司未上诉。
经审理查明：2006年10月18日，金通远公司第八工程处与佳园旺角公司签订了《托管协议书》，约定金通远公司将位于北京市朝阳区×桥北侧轻体钢架结构面积约为1800平方米的临时商业用房委托由佳园旺角公司全权管理，并代表金通远公司向承租户收取房租；佳园旺角公司与金通远公司就所收取的租金4：6分成；托管期限为1年，到期后如佳园旺角公司不欠费，金通远公司可优先考虑佳园旺角公司托管，如佳园旺角公司欠付金通远公司费用，金通远公司可终止本托管协议；合同期满后，本合同即终止，如金通远公司继续对外出租，佳园旺角公司有优先托管权。
2009年期间，佳园旺角公司与镕汇阁公司签订了《房屋租赁合同》，约定镕汇阁公司承租位于×路北侧轻体钢架结构面积约为200平方米的房屋作为合法经营使用；租期为一年，自2009年5月30日起交付给镕汇阁公司使用，至2010年6月30日收回；本协议签订后镕汇阁公司支付定金1万元，于十五日内一次性给付全年租金10万元（含定金）；租赁合同如因期满而中止时，镕汇阁公司需要继续租用的应在租赁期限届满前三个月提出，并经佳园旺角公司同意，重新签订租赁合同。
审理中，镕汇阁公司认可涉案房屋现仍由其使用；双方均认可镕汇阁公司交清了2012年7月1日之前的租金等全部费用，2012年7月1日之后的租金未支付。
金通远公司提交北京市朝阳区城市规划管理局临时建设工程规划许可证，用以证明本案诉争房屋的建设单位系×办事处和外交人员服务局。上述规划许可证发件时间为1998年9月17日，使用期限为24个月，使用期限到2000年9月17日。镕汇阁公司对上述规划许可证不持异议。
金通远公司提交×街道办事处于2010年6月28日出具的证明一份，主要内容为1999年后因国家规定政府机关不得经办企业，该街道不再管理×路以北×楼商业用房，此建筑产权属北京金通远建筑工程公司金八方分公司。金通远公司用以证明×街道办事处认可其下的产权归于金通远公司。镕汇阁公司认为上述证明的真实性无法确认，且不认可其证明内容，认为金通远公司无法仅凭该证明取得房屋产权。
金通远公司提交北京市外交人员服务局与金通远公司于2012年5月7日签订的房屋租赁合同一份，用以证明外交人员服务局将本案有关临建房屋出租给金通远公司独自承租并独自经营。镕汇阁公司称对其真实性无法确认，对证明内容也有异议，认为恰证明金通远公司并非涉案房屋的产权人，而仅是第一手的承租人。
金通远公司提交佳园旺角公司于2012年7月1日出具的情况说明一份，主要内容为自2006年10月18日与金通远公司第八工程处签订托管协议至2012年7月1日止，其余商户合同已解除并已交还金通远公司，只有四家商户（×，×，×，×）清退工作正在办理中；其中×和×未签租房合同，×合同已到期并已于2012年5月告知不续租，×合同于2012年10月到期。镕汇阁公司称对该情况说明的真实性无法确认，对内容有异议，认为恰证明镕汇阁公司是与佳园旺角公司存在租赁合同关系，与金通远公司不存在租赁合同关系，且佳园旺角公司也未表达2012年7月1日托管协议终止的意思表示。
金通远公司提交租金、水电费收据一组，用以证明镕汇阁公司均系向其直接交纳有关租赁费用，其与镕汇阁公司之间存在租赁合同关系。镕汇阁公司认可上述收据的真实性，但认为其只是按照佳园旺角公司的指示向合同之外的金通远公司付款，不能证明金通远公司是合同主体。
以上事实，有双方当事人陈述、临时建设许可证、证明、房屋租赁合同、托管协议书、收据、情况说明等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，涉案房屋系临时商业用房，建设单位×街道办事处和北京外交人员服务局均认可金通远公司具有使用权及出租权，结合金通远公司与佳园旺角公司之间的托管协议书以及镕汇阁公司向金通远公司直接交纳有关租赁费用的事实，原审法院认定金通远公司与镕汇阁公司之间成立事实上的租赁合同关系是正确的。因涉案房屋系超过审批使用期限的临时建筑，双方之间成立的房屋租赁合同无效。根据镕汇阁公司占用涉案房屋的实际情形，原审法院依据金通远公司的诉请判令镕汇阁公司腾退房屋并参照原租金标准支付占有使用费，并无不妥，本院予以维持。镕汇阁公司的上诉意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由镕汇阁商贸有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由镕汇阁商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 万丽丽
代理审判员 孙承松
二〇一五年三月二十日
书 记 员 仵 霞