浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第3161号上诉人（原审原告）：王涛，男，1991年1月4日出生，汉族，住浙江省富阳市。委托代理人：章悦，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐刚，男，1963年12月22日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原审第三人：杭州置友房地产代理有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区浦沿街道星汇荣邸1幢1单元108室，组织机构代码：08888398-6。法定代表人：韩睿，经理。委托代理人：何迪枫，该公司员工。上诉人王涛因与被上诉人徐刚、原审第三人杭州置友房地产代理有限公司(以下简称置友公司)商品房预约合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年1月8日，王涛、徐刚在置友公司居间下，就徐刚位于杭州市滨江区的房屋签订购房意向合同，王涛在意向合同上签字后，置友公司在徐刚的要求下，在合同第八条添加补充约定：“甲、乙双方约定于乙方提取公积金手续完成后七天内签订杭州市房屋转让正式合同，甲、乙双方若有变故，提前告知。”该合同一式三份，后置友公司将其中一份交由王涛。意向合同签订后，徐刚随即告知置友公司未能办理公积金提取手续，房屋不再出售，置友公司遂将王涛交纳的5万元予以返还。现王涛认为，徐刚违约，根据合同第七条违约方应按房屋转让总价（132万元）的10%向其支付违约金。现其诉讼请求为：1、徐刚向王涛支付违约金13.2万元；2、诉讼费用由徐刚承担。原审法院认为：置友公司将补充后的合同文本交由王涛，王涛未提出异议，视为其同意买卖附加条件。现王涛未能证明徐刚违反合同约定，也未有证据证明买卖合同未签订导致其损失，故王涛诉请，依据不足，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回王涛的诉讼请求。案件受理费2740元，减半收取1470元，由王涛负担。宣判后，王涛不服，向本院提起上诉称：一、原审判决书关于“置友公司将补充后的合同文本交由王涛，王涛未提出异议，视为其同意买卖附加条件，现王涛未能举证证明徐刚违反合同约定，也未有证据证明买卖合同未签订导致其损失，故徐刚诉请依据不足”内容属法律适用错误。本案王涛与徐刚、置友公司三方所签订的《购房意向合同》从合同性质上讲，属于房屋转让的居间合同，置友公司在合同第八条其他约定事项中附“甲乙双方约定于乙方提取公积金手续完成后的七天内签订杭州市房屋转让正式合同，甲乙双方若有变故，提前告知。”导致本案的房屋意向合同，成为一个附条件生效的合同。王涛认为，本案条件“提取公积金手续完成”属于附延缓履行的合同条件。根据《合同法》第45条：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案未履行的主要原因，系徐刚反悔不愿转让房屋，并非公积金提取手续无法办理。本案中，徐刚是否提取，以何名义提取，提取为何失败，原审法院均未查明，故原审法院判决条件未成就显属法律适用错误。二、置友公司在合同中所附加的条件属于合同法上的无效条件。置友公司开展二手房转让中介业务，理应遵从市场准则，审查转让方挂牌出让房屋的真实意向和房屋权属情况。而本案通过附条件的方式，导致二手房中介转让意向行为，成为一种由置友公司随意更改的意向转让合同，明显违背正常商业规则，导致签订合同失去意义。二手房转让意向合同在商业交易规则中，应当遵守转让房屋意愿的基本合同价值判断和目的。若出让方未明确具备转让意向前，不应当签订意向转让合同。关于公积金提取手续的条件，与本案也无任何关联。本案的条件其实并不明确，是本套房屋还贷的公积金提取完成，还是另行购房的公积金提取，或者装修、租赁房屋的公积金提取，因此对于条件不明所产生的争议理应作出不利于出让方的解释。且，此类条件由于与签约对应的拟转让房屋不存在关联，因此该条件也属无效条件。另外，合同所附条件中的“甲乙双方若有变故，另行告知”内容，并不代表合同可以解除或者无须徐刚承担违约责任的意思。因此，即使不签订正式合同，另行告知，徐刚仍需按照合同第七条的违约责任，承担总房价10%的违约金。综上，原审判决书错误适用合同法的条件，并且对该条件的法律含义理解错误，故而作出错误判决。请求：一、撤销杭州市滨江区人民法院(2015)杭滨民初字第529号民事判决书，改判徐刚向王涛支付违约金13.2万元。二、本案全部诉讼费用由徐刚承担。被上诉人徐刚答辩称：徐刚没有见过王涛，案涉合同是与置友公司签订的，签订合同时徐刚明确告知置友公司三点意思：１、徐刚需要等公积金贷款取出后才出卖房子；2、徐刚卖房子家人是不同意的，需要事后处理；3、王涛如果交定金，徐刚是不收的。徐刚没有收取王涛的定金，王涛也不存在损失，徐刚在合同中附加了等公积金取出后再卖房子，所以案涉合同对徐刚不产生约束力。综上，请求驳回王涛上诉，维持原判。原审第三人置友公司答辩称：徐刚的答辩意见与事实相符，但徐刚作为出卖方应承担双方当事人没有签订正式房屋买卖合同的违约责任。置友公司作为居间方的责任已经尽到，王涛并没有因为正式房屋买卖合同未签订而产生实际利益损失，也没有因为房屋的市场价格波动而产生损失。二审中，王涛、徐刚均未向本院提交新证据。原审第三人置友公司向本院提交了王涛的购房合同以及居间服务费协议各一份，证明王涛并没有因为正式房屋买卖合同未签订而产生实际利益损失，也没有因为房屋的市场价格波动而产生损失。王涛对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为本案是追究原先的房屋意向合同的违约责任。徐刚对该证据的真实性无法确认，但是认为该证据与本案有关联。本院经审查认为该证据与本案有关联，对该证据的真实性、合法性以及关联性予以确认。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院另查明：王涛、徐刚以及置友公司三方签订了《购房意向合同》，该合同对案涉标的物概况、转让条件，合同各方当事人权利、义务及违约责任、争议解决等内容进行了约定。其中合同第三条约定：“甲方（王涛）为表示对丙方（置友公司）提供房源的购买诚意，同意向置友公司支付意向金人民币伍万元整。若乙方（徐刚）接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金。若王涛不依约履行合同，无权要求返还定金。若徐刚不接受王涛的购买条件，则该意向金由置友公司在两个工作日内无息退还给王涛。”合同第四条约定：“徐刚接受王涛的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金。若徐刚不依约履行合同，需双倍返还定金。”合同第七条约定：“本意向合同经徐刚、王涛双方签字后，徐刚或王涛违约，违约方应该按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。”该合同由王涛与置友公司于2015年1月8日先签字盖章，后徐刚签字。徐刚签字时要求在合同第八条其他约定事项中写明：“甲、乙双方约定于乙方提取公积金手续完成后七天内签订杭州市房屋转让正式合同，甲、乙双方若有变故，提前告知。”王涛在书面说明中陈述其在签订意向合同当日向置友公司缴纳了5万元定金，2015年1月27日晚上接到置友公司通知后领回5万元定金。置友公司未向本院提交其向王涛收取和退回5万元款项的书面凭证，其陈述因徐刚在签订意向合同的次日便向置友公司表示房子不卖了，置友公司遂通知王涛退还5万元。徐刚陈述其在签订意向合同以后向置友公司明确表示房子不卖了。2015年3月6日，徐刚以偿还商业贷款为由向温州市住房公积金管理中心支取了公积金241500元。2015年3月15日，王涛与案外人签订了房屋转让合同。本院认为：一、关于案涉《购房意向合同》是否属于附生效条件合同的问题。从合同内容审查，案涉《购房意向合同》系为将来成立本约而订立的合同，属于预约合同。预约的效力表现为当事人应当按照约定的条件缔结本约，该合同中所约定的“乙方提取公积金手续完成后七天内签订杭州市房屋转让正式合同”系对签订本约合同条件的约定，对预约合同本身效力不产生影响。故案涉《购房意向合同》应自各方当事人签字后即生效。二、本案中徐刚是否构成违约的问题。案涉《购房意向合同》已经对买卖双方将来签订正式本约合同的条件作了约定，现实际上买卖双方未能签订本约合同。根据已经查明的事实，本约合同未签订的原因在于徐刚不愿再出售案涉房屋，故徐刚已经构成违约。徐刚虽辩称其未签订本约合同的原因在于未提取出公积金，但是该主张与其在2015年3月6日实际支取公积金的事实相矛盾，也无法解释其为何在签订预约合同次日即告知不签订本约合同，故对徐刚的辩称本院不予采纳。三、关于徐刚是否需要承担违约责任以及应该承担怎样的违约责任的问题。前文已述案涉《购房意向合同》自各方当事人签字后即生效，合同内容也表明买卖双方在签订该合同时，购房意向金即已转化为定金。故徐刚是否实际收取该5万元对款项性质以及其是否需要承担违约责任不产生影响。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然双方当事人在合同中约定了总购房款10%的违约金，但是违约金的主要性质应该为填补损失，违约金的金额也应该与违约方的违约情况相符。本案中王涛并未举证证明因徐刚的违约行为给其造成的具体损失数额，徐刚在签订预约合同次日即向置友公司表明其不再出售房屋，王涛事实上也早已收回定金并与他人签订了房屋买卖合同，故结合上述违约行为以及可能产生的损失后果，本院酌情确定徐刚支付王涛违约金10000元。综上，王涛的部分上诉理由成立，原审法院认定事实不清，法律适用错误。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第529号民事判决书。二、徐刚于本判决生效后十日内支付王涛违约金10000元。三、驳回王涛的其他诉讼请求。一审案件受理费1470元，由王涛负担1359元，由徐刚负担111元，二审案件受理费2940元，由王涛负担2718元，由徐刚负担222元。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一六年二月三日书 记 员  吴梦姣????*MERGEFORMAT?7?