福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽04民终909号
上诉人（一审原告）：温志英，女，1975年12月26日出生，汉族，住福建省建宁县。
委托诉讼代理人：吴晓挺，福建邱宁江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张鑫，福建邱宁江律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：三明市梅列区明珠房产经纪有限公司，住所地福建省三明市梅列区玫瑰新村36幢一层1249号店。
法定代表人：吕吉明，该公司经理。
委托�讼代理人：魏宝闽，福建夏申律师事务所律师。
一审第三人：三明市三元区明珠房产经纪所，住所地福建省三明市三元区复康路**号*幢*号。
经营者：林丽娟，女，1970年11月28日出生，汉族，住福建省三明市三元区。
上诉人温志英因与被上诉人三明市梅列区明珠房产经纪有限公司（以下简称明珠公司）、一审第三人三明市三元区明珠房产经纪所（以下简称明珠经纪所）居间合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人温志英的委托诉讼代理人吴晓挺、张鑫，被上诉人明珠公司的委托诉讼代理人魏宝闽到庭参加诉讼。一审第三人明珠经纪所经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
温志英上诉请求：1.撤销（2017）闽0402民初60号民事判决；2.支持温志英的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由明珠公司承担。
事实和理由：温志英认为一审判决认定事实错误、适用法律不当，应当依法撤销并予以改判。温志英与明珠公司居间合同并未超过二年普通诉讼时效。2014年2月28日诉讼时效中断，诉讼时效重新起算。本案中温志英依据明珠公司所发布的挂牌代售广景城商品房，同明珠公司中介人员在商定销售价格之后于2014年2月18日签订居间协议一份，并支付了首付款10万元及购房定金2万元，但温志英在看到该房屋国有土地使用权证载明使用年限仅50年，与其所标注的广告信息不相符时，温志英随即提出取消交易，但明珠公司仅退还了10万元的首付款，其所收取的2万元购房定金以房东不肯退还为由拒不退还。此后，温志英在2014年2月28日向三明市梅列工商行政管理局投诉。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定了诉讼时效中断。本案从2014年2月28日起，因温志英投诉，先由12315平台进行调解，但因明珠公司不同意调解，调解未果。随后，温志英向梅列区工商局正式递交投诉书，同时提出对此事的诉求，包括请求工商部门责令中介退还代收的定金2万元，赔偿温志英贷款损失2万元，致使本案诉讼时效中断，诉讼时效待中断事由消除后予以重新计算。温志英向梅列工商局提出诉求但梅列工商局未再采取协调等措施，直至三明市梅列区工商局于2014年9月15日作出《行政处罚决定书》和三明市梅列区人民政府办公室于2015年1月27日作出的《行政复议书》确定明珠公司的行为属房地产广告违法行为，对温志英的投诉作出了相应的行政处�，但仍未对温志英投诉中返还定金及赔偿请求作出相应的处理。此时，诉讼时效中断事由方为消除，诉讼时效重新起算。因此，能够说明诉讼时效期限届满日为2017年1月27日，温志英于2017年1月4日向一审法院起诉，并未超过法定的诉讼时效期间，一审法院所判决的已超过二年诉讼时效明显错误。
明珠公司辩称，1.温志英的起诉已超过诉讼时效。根据《民事通则》第135条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案是2014年2月18日签订《居间协议》，温志英支付给房东购房定金2万元。2014年2月28日，温志英向梅列区工商局提出投诉并要求处理民事损失，当天梅列区工商局组织双方协商不成，已明确告知温志英可以通过诉讼解决纠纷，由此可见温志英的起诉最后时间为2016年2月28日，温志英于2017年1月4日立案起诉，已超过两年的诉讼时效，依法应当驳回起诉。2.主体错误。温志英的诉讼请求是返还收取的定金2万元，一审庭审查明收取定金的是房屋出售方杨梨花，明珠公司未收取任何款项，自然也无从返还，起诉明珠公司归还定金是错误的。综上所述，明珠公司认为，温志英起诉已超过诉讼时效，起诉的主体错误，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉维持原判。
温志英向一审法院起诉请求：1.明珠公司返还收取的定金2万元；2.明珠公司支付违约金21360元。
一审法院查明的事实：1.2014年2月16日，明珠公司的员工许文斌在sm.58.com网站上发布标题为“（出售）广景城2室1厅1卫76平方米”的广告帖子。同日，黄坤生、温志英在王丽红的陪同下，实地查看了该套房产。2014年2月18日，杨梨花、程永松作为甲方，温志英作为乙方，�珠经纪所作为丙方，三方签署了一份《居间协议》，丙方签章下方经纪人处签署了“陈宝珠”的名字，该协议约定：乙方购买甲方所有的位于三明市××××室房产，交易价格为712000元；甲乙双方于2014年3月13日前共同到三明房地产交易部门签订房地产买卖合同，办理产权过户手续，过户手续委托丙方办理，过户所需的代办费及税费由乙方承担；丙方认真履行甲乙双方委托事项，并将委托事项办理的情况向委托人通报，丙方根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人；本协议签订之日，乙方支付给甲方购房定金2万元，购房定金先交由丙方保管，在查册无误后两个工作日内无息转给甲方，若乙方中途毁约不购买该房产，定金归甲方所有，若甲方中途毁约不卖该房产，应双方返还定金；乙方于2014年3月10日前向甲方支付10万元，于过户当日向甲方支付572000元，于物业交割清楚当日向甲方支付尾款2万元；本协议签订后，任何违反本协议约定的条款，或与他人串通，损害其他任何一方利益的，或托事项的行为均视为违约，违约方须按购房款总金额的3%作为违约金分别支付给各守约方，因违约造成的其他经济损失，应负赔偿责任等。
2.2014年2月18日，温志英汇给王丽红定金2万元，王丽红收到后，将该定金转交给了杨梨花，并由杨梨花出具收条一份。温志英分别于2014年2月22日及23日将首付款10万元交付给了“明珠房产”，收据载明出纳为陈宝珠。嗣后，温志英不同意购买案涉房屋，中介机构遂退回了10万元首付款，但未按温志英要求返回2万元定金。
3.2014年2月28日，温志英向梅列工商局投诉，称明珠公司在sm.58.com网站上发布二手房销售广告显示案涉房产土地使用权期限为70年，而查看土地证后发现实际只有50年，存在虚假不实的内容。同日，梅列工商局组织双方就民事赔偿问题进行调解，明珠公司拒绝调解，此后梅列工商局未再就民事赔偿问题进行协调。2014年9月15日梅列工商局认定存在虚假广告内容，遂对明珠公司作出行政处罚。明珠公司不服该行政处罚，于2014年12月11日向梅列区人民政府提起行政复议。梅列区人民政府于2015年1月27日以梅列工商局作出的行政处罚决定书法律适用错误为由，依法予以撤销，并责令在15日内重新作出具体行政行为。2015年2月11日，梅列工商局重新对明珠公司作出处罚决定：责令停止发布，公开更正消除影响。
本案双方当事人争议的焦点：
1.本案被告主体是否适格的问题
温志英认为，本案提供房产中介服务的是明珠公司，案涉房�的房东是委托明珠公司进行房屋交易，明珠公司根据房主的委托发布房产交易信息。在签署居间协议盖章时，陈宝珠称公司的章不在营业部，所以用明珠经纪所的章代用，在温志英的要求下，陈宝珠才签字确认。陈宝珠是明珠公司四路营业部员工，实际交易发生在明珠公司四路营业部，从未到过三元区。明珠经纪所是个体工商户，场所在三元区，在梅列进行工商经营行为是违规的。本案梅列工商局对违规、虚假广告处罚主体是明珠公司，明珠公司承认他们公司承接业务、发布广告，只是对处罚方式提出异议，对违法事实没有作出争辩。
明珠公司与明珠经纪所认为，居间协议及看房书中都盖有“三明市三元区明珠房产经纪所”的公章，可以证实本案提供房产中介服务是明珠经纪所。梅列工商局作出的行政处罚虽与明珠公司有关，但其仅依法�担发布虚假广告责任，与房产交易没有必然关系。
一审法院认为，虽然居间协议及看房书中提供中介服务方是加盖“三明市三元区明珠房产经纪所”的公章，形式上看居间合同主体是明珠经纪所，但明珠经纪所并非实际提供居间服务的主体。首先，根据梅列工商局的行政处罚决定书和梅列区人民政府的认定以及明珠公司的自认，在sm.58.com网站上发布案涉房屋交易广告是明珠公司；其次，陪同黄坤生、温志英实地看房和代收定金的是王丽红，根据行政机关处罚决定书认定王丽红实际是明珠公司的员工，与温志英、房主签订居间合同及代收用于解押购房款的经纪人是陈宝珠，根据温志英提供的内资企业登记基本情况表可获悉，陈宝珠系明珠公司四路营业部负责人，说明本案中提供居间服务的是明珠公司。因此，明珠公司系本案适格的被告。
2.明珠公司是否存在违约行为的问题
温志英认为，根据法律规定及居间协议约定，居间业务是承接经交易双方委托所进行的居间服务，必须如实告知交易标的物的情况，明珠公司作为居间人发布虚假广告信息，最终导致交易无法达成，明珠公司已经构成违约。
明珠公司及明珠经纪所认为，居间协议中所约定的事项都是真实的，协议中未约定案涉房屋的使用年限是70年，在签订居间协议时，温志英是看过房产证，知晓案涉房屋使用年限的情况才签署居间协议，最终是因为温志英认为房屋朝向不符合要求，才拒绝履行合同，房产中介方不存在违约行为。
一审法院认为，基于居间合同中存在信息不对称性，中介公司作为具有专门资质掌握专业信息的一方，其有义务将所了解的情况向委托人如实报告。明珠公司作为房产中介方，具有专业知识和工作经验，应当知晓房产的使用年限情况对买房人很重要，明珠公司发布虚假广告中描述案涉房屋的土地使用年限70年，导致温志英接收错误信息，签署了居间协议。明珠公司与明珠经纪所辩称温志英是在看过两证后在已知土地使用年限50年情况下签订的居间协议，没有相关证据证实，无法认定。案涉房屋真实信息与明珠公司发布信息存在不符合，且没有如实告知导致最终房屋买卖合同无法继续履行，明珠公司存在违约行为。
3.本案是否已超过诉讼时效的问题
明珠公司及明珠经纪所均认为，本案是2014年2月18日签订《居间协议》，温志英支付给房东购房定金2万元，2014年2月28日温志英向梅列工商局提出举报，举报二手房销售广告存在虚假不实内容，可以视为诉讼中断，中断后重新计算诉讼时效，诉讼时效的最后到期日为2016年2月28日，温志英起诉超过2年诉讼时效。
一审法院认为，诉讼时效的起算时间自知道或者应当知道权利被侵害时起开始计算。本案温志英认为明珠公司违约，应自其知道土地证上登记土地使用年限与中介广告宣传不符时起算，适用二年的普通诉讼时效，由于本案双方对知道实际土地使用年限的时间存在争议，故认定温志英向梅列工商局举报之日才知道土地证上登记土地使用年限与中介广告宣传不符，即本案诉讼时效应自2014年2月28日起算。温志英向梅列工商局举报并提出要求处理民事损失，根据对双方的调查询问，梅列工商局在2014年2月28日组织双方进行协调，协调不成后即未再处理民事争议问题，亦即说明2014年2月28日之后未再发生诉讼时效的法定中断事由，适用二年�通诉讼时效，期限届满日应为2016年2月28日。温志英于2017年1月4日起诉明珠公司要求承担违约责任，已经超过了诉讼时效。
综上所述，一审法院认为，明珠公司为温志英和杨梨花、程永松提供房屋买卖居间服务的事实，有充分证据佐证，予以认定。明珠公司发布与案涉房产信息不符的帖子，在提供居间服务过程中亦没有如实告知，致使双方交易终止，并造成温志英经济损失，构成违约，但由于温志英在双方发生争议后，除梅列工商局于举报当日组织协调外，无证据表明民事争议部分有其他法定中断事由，直至2017年1月4日才向一审法院起诉，已经超过了二年的普通诉讼时效，温志英请求判令明珠公司返还代收的定金2万元及支付违约金21360元，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，判决：驳回温志英的诉讼请求。
二审中，温志英、明珠公司均未提交新的证据。温志英对一审查明的事实，除对王丽红是否将款项转交杨梨花，并由杨梨花出具收条的事实以及梅列工商局未再就民事赔偿问题进行协调事实的有异议，认为梅列工商局并未通知温志英可以进行诉讼以及其不再进行处理，对一审查明的其他事实没有异议。明珠公司对一审查明的事实没有异议。本院对双方均无异议的事实予以确认。根据一审法院向涉案房屋出售方杨梨花的调查笔录显示，系明珠公司将定金2万元支付给杨梨花，由杨梨花在《收条》上签字。
本院认为，温志英在2014年2月28日向三明市梅列区工商局举报并提出要求处理民事损失。2014年9月15日,梅列区工商局作出《行政处罚决定书》。明珠公司不服行政处罚决定，提起行政复议。2015年1月27日,梅列区人民政府办公室作出行政复议决定书。2015年2月11日，三明市梅列区工商局作出行政处罚决定书，认定明珠公司发布广告内容存在不准确，有误导公众之处。明珠公司对该行政处罚决定未再提起行政复议。温志英向有关机关提出保护相应民事权利的请求，在相关部门就本案事实等调查处理终结后，于2017年1月4日向人民法院起诉主张权利，未超过诉讼时效。
在温志英不同意购买涉案房屋，明珠公司退还温志英交纳的10万元首付款，双方一致以自己的行为表示不再履行《居间协议》，双方之间的合同已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三明市梅列工商行政管理局向明珠公司�理林丽娟制作的询问笔录记载：“询问人：三明市梅列崇桂新村53E幢301室的实际使用年限是多少？被询问人：从2003年到2049年12月28日。从2014年2月23日我方得到房产证后才知道这个时间的。询问人：你公司2014年2月13日就接受了二手房中介委托，为何2月23日才得知房子的具体信息？被询问人：当时房主没有提供那么具体的信息给我公司，只提供了房屋的地址、房价、面积等基本信息，没有提供房屋产权年限的信息”。本案温志英、明珠公司等签订《居间协议》时间为2014年2月18日，同日，温志英交纳定金2万元。同年2月22日、23日，温志英向明珠公司交纳首付款10万元。因此，应认定温志英在签订《居间协议》时不知晓涉案房屋土地实际使用年限。温志英向涉案房屋出售方支付定金2万元，现出售方未退还定金2万元。温志英在二审中明确一审诉讼请求中主张明珠公司返还�取的定金2万元实际是履行涉案合同的损失2万元。本案温志英的损失为购房定金2万元，明珠公司对《居间协议》未能履行具有过错，应由明珠公司赔偿温志英损失。温志英主张违约金，因温志英与明珠公司在知晓涉案房屋土地使用权年限后已中止履行，温志英实际支付购房款10万元，故违约金认定为3000元，应由明珠公司支付。
综上所述，温志英的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定本案基本事实清楚，但处理不当，应予纠正。一审第三人明珠经纪所经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、三明市梅列明珠房产经纪有限公司应于本判决生效之�起五日内赔偿温志英损失2万元；
二、三明市梅列明珠房产经纪有限公司应于本判决生效之日起五日内支付温志英违约金3000元；
三、驳回温志英的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费834元，由温志英负担370元，三明市梅列明珠房产经纪有限公司负担464元。二审案件受理费834元，由温志英负担370元，三明市梅列明珠房产经纪有限公司负担464元。
本判决为终审判决。
审判长 修晓贞
审判员 吴振泉
审判员 阙 斌
二〇一七年九月三十日
书记员 王晓清
附相关法条：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
申�执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。