西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灞民初字第01568号
原告罗琴，女，汉族，1973年9月12日出生，个体业主，现住西安市新城区长乐西路***号**栋*号。
委托代理人蒋小燕，陕西济维律师事务所律师。
被告宋东生，男，汉族，1964年9月19日出生，无业，现住西安市碑林区金家巷*号1门*层*号。
委托代理人曹建华，陕西丰东律师事务所律师。
第三人西安久祥居商贸有限公司，住所地：西安市灞桥区席王街道办事处席王新村22号。
法定代表人王利生，执行董事。
委托代理人李书代，陕西秦原律师事务所律师。
委托代理人周怡，陕西秦原律师事务所律师。
原告罗琴诉被告宋东生、第三人西安久祥居商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗琴的委托代理人蒋小燕、被告宋东生的委托代理人曹建华、第三人西安久祥居商贸有限公司的委托代理人周怡、李书代到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗琴诉称，2010年11月3日，原、被告及第三人签订房屋租赁合同。该合同约定，被告将其与第三人联建的位于西安市灞桥区席王新村唐都医院南门外丁字路东北角在建的二十一层安置楼地下室及一层部分整层租赁给原告，安置楼竣工后交付租赁使用。同时，第三人在该合同上加盖公章，见证意见为完全同意上述租赁。合同签订后，原告依约向被告预支租金356万元，被告将该租金用于涉案楼宇施工。2011年3月，涉案楼宇停止施工，第三人就涉案楼宇提起与被告建设工程施工合同之诉；该案经法院审理作出（2012）灞民初字第00288号民事判决书判决：被告与第三人签订的安置建设工程施工合同属无效合同；第三人向被告支付安置楼工程款17882489.91元。现被告已不可能向原告提供租赁房屋，原告有权解除租赁合同，遂提起本案诉讼，请求法院依法判令：1、解除原、被告于2010年11月3日签订的房屋租赁合同；2、被告向原告返还租金3560000元，支付自2010年11月4日至2015年6月3日的租金利息685300元（利率按年息4.2%计算，后期利息至租金付清日止）及违约金712000元；3、第三人在欠付被告工程款（涉案工程楼宇）范围内对原告诉请款项承担连带付款责任；4、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张向本院提交房屋租赁合同1份、收条2张、借条1张、（2012）灞民初字第00288号民事判决书1份、（2013）西民四终字第00389号民事裁定书1份，原告提交的证据均为复印件，但均未提供原件供法院核对。
被告宋东生承认，原、被告签订的租赁合同无法履行属实，同意解除合同；但辩称，原告所诉租金数额与事实不符，利息和违约金并行是不符合法律规定。双方纠纷应按原、被告于2015年1月13日签订的解除合同协议所确定的本息计付损失。被告为证明其主张向本院提交解除合同协议1份、（2012）灞民初字第00288号民事判决书1份，被告提交的证据为复印件，经本院核对均与原件无异。
第三人西安久祥居商贸有限公司辩称，本案系原、被告之间签订房屋租赁合同引发纠纷，支付租金其未参与，故本案诉争与其无任何关系。原告以其公司作为第三人，并要求其公司承担连带责任没有任何法律依据。原告预付给被告的租房款应由被告偿还。第三人为证明其主张向本院提交陕西省建设工程施工合同1份、（2012）灞民初字第00288号民事判决书1份，第三人提交的证据为复印件，经本院核对均与原件无异。
经审理查明，2010年11月3日，原告罗琴与被告宋东生签订房屋租赁合同1份，该合同主要约定：西安市灞桥区席王新村唐都医院大门正对丁字路口东北角约3.222亩的土地为该村29户村民的合法安置用地，甲方（被告宋东生）已与该29户村民依法成立的负责开发该安置用地的西安久祥居商贸有限公司（第三人）签订联建合同。依据合同约定，甲方（被告宋东生）有权在该宗土地上建造一栋二十一层的大厦，并于竣工后将大厦地下室部分面积，一层部分面积，二层整层以甲方以自己名义租赁给乙方（原告罗琴），签订捌年陆个月期限的房屋租赁合同、收取租金收益。该合同第八条租金的支付第1项约定：“前肆年租金的支付，前肆年租金共计6160860.00万元。乙方应在签署本合同当日预先支付甲方叁佰万元；余下／万元在2011年1月25日之前支付。”该合同第十五条甲方违约责任第1项约定：“甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，除应返还预收乙方的全部租金及其银行同期存款利息外，还应支付乙方租金总额20%的违约金。”同时，该合同经第三人确认加盖印鉴，并注明：“仅证明宋东生在久祥居大厦投资，负一层至十层由宋东生使用捌年陆个月作为收益回报。不涉及宋东生与罗琴所签订合同与久祥居无关条款。并允许宋东生转租和联营。”
原、被告签订上述房屋租赁合同前后，原告罗琴自2010年9月17日至2011年1月11日期间陆续共向被告宋东生支付房屋租赁费350万元；2010年11月4日、2011年1月11日宋东生分别就上述收到的租赁费向罗琴出具300万元、50万元书面收条2张。
又查明，2015年1月13日，原、被告签订解除合同协议一份，该协议载明：“关于宋东生和罗琴房屋租赁合同一事（房屋地址在唐都医院南门东侧久祥居综合楼一、二层及地下室）所签订合同经双方友好协商，宋东生所收罗琴租赁费叁佰伍拾万以及资金占用费伍拾万，共计肆佰万。肆佰万从宋东生和李品林转让工程款中扣除（宋东生所借罗琴的借条全部做废）。解除合同双方签字：宋东生、罗琴，同意支付人签字：／（无）”。
另查明，第三人西安久祥居商贸有限公司于2011年11月15日向西安市灞桥区人民法院提起诉陕西秦天建设工程有限公司、宋东生建设工程施工合同纠纷一案；本院于2013年5月30日作出（2012）灞民初字第00288号民事判决书判令：“一、西安久祥居商贸有限公司于本判决生效后十日内支付宋东生工程款17882489.91元（含内土外运费，已扣减6950000元）后，宋东生将位于第四军医大学唐都医院南门东南侧席王村安置楼已完成的工程及施工资料移交给西安久祥居商贸有限公司；二、本判决生效后十日内，宋东生赔偿西安久祥居商贸有限公司损失3000000元。”后西安久祥居商贸有限公司、宋东生不服向西安市中级人民法院提起上诉，在西安市中级人民法院审理过程中，（上诉人）西安久祥居商贸有限公司、宋东生于2013年9月17日撤回上诉；西安市中级人民法院遂作出（2013）西民四终字第00389号民事裁定书予以准许。
上述事实有房屋租赁合同、收条、（2012）灞民初字第00288号民事判决书、（2013）西民四终字第00389号民事裁定书、解除合同协议及本院庭审笔录等材料在卷佐证。
本院认为，签订房屋租赁合同系原、被告双方真实意思表示，租赁关系及租赁物本身并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该合同签订时，曾经第三人书面确认同意，以表明被告对在建的租赁物享有合法的处分（对外租赁）权；但此后，被告、第三人及案外人陕西秦天建设工程有限公司因涉案楼宇建设施工工程产生纠纷并提起诉讼，该案已经法院生效法律文书确认，确认建设工程施工工程合同无效；就上述情况影响，原、被告协商后达成解除合同协议。协议解除租赁合同系原、被告双方行使自身处分权的行为，于法不悖，本院予以确认；确认双方签订的房屋租赁合同自2015年1月13日解除。原告要求被告向其返还租金的诉讼请求，符合双方解除合同协议的约定及法律规定，本院予以支持；唯租金数额应为350万元；原告租金中主张的另6万元，属原、被告间形成的民间借贷法律关系，不能证明与本案具有关联性，原告可另行救济，本案不予涉及、处理。原告要求被告向其支付利息（自2010年11月4日至2015年6月3日期间）和违约金的诉请，符合双方房屋租赁合同的约定，该合同中明确约定利息及违约金并存，而两项并存实际应系双方对违约金计算办法的约定，应同属违约金性质；但原、被告在2015年1月13日签订的解除协议中又对违约责任重新作出了约定及确认，故原告诉请的违约金应以双方重新约定及确认为准；自2015年1月13日前违约金应确认为50万元，自2015年1月13日起至实际清付租金期间的损失双方解除租赁合同时未作约定，应以350万元（现未返还租金）为基数，按原告主张的年息4.2%计算（未超出租赁合同签订日中国人民银行指导存款利率）。此外，原告主张解除协议为三方协议，其以能购及时得到协议款项为前提，但该协议未经案外人签字确认，其不可能及时得到协议款项，故该协议应为无效。就此，本院向原告释明，其可提起诉讼确认该解除协议效力之诉，加以救济，但原告未在本院指定期限，提起确认之诉；故本院唯有据协议文字字面意思及形成过程等因素认定，该协议内容已确认了被告应返还租金及违约金（资金占用费）的数额，对原、被告产生约束力，故对原告此项诉请的主张本院不予采信。原告另要求第三人在欠付被告工程款（涉案工程楼宇）范围内对其承担连带付款责任的诉请，无合同及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告罗琴与被告宋东生签订的房屋租赁合同自2015年1月13日解除；
二、被告宋东生于本判决生效后十日内向原告罗琴返还租金350万元；
三、被告宋东生于本判决生效后十日内向原告罗琴支付2015年1月13日前的违约金50万元及自2015年1月13日起至实际清付租金期间的利息损失（以现未返还的租金350万元为基数，按年息4.2%计算）；
四、驳回原告罗琴要求被告宋东生向其支付租金利息68.53万元的诉讼请求；
五、驳回原告罗琴要求第三人西安久祥居商贸有限公司承担连带给付责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费46458元，原告已预交。案件受理费46458元应由被告承担37490元，原告自行承担8968元；被告应将案件受理费37490元连同上述应付之款一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 徐 严
代理审判员 单娅娜
人民陪审员 庞瑜英
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 赵 宇