沈阳市和平区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽0102民初1861号
原告：沈阳军区金城宾馆，住所地辽宁省沈阳市和平区，组织机构代码：74712XXXX。
法定代表人：张含廷，系该单位总经理。
委托代理人：隋建超，男，1963年6月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人：许振德，系北京市国达律师事务所律师。
被告：沈阳川盛餐饮管理有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：孔令龙，系该公司执行董事。
委托代理人：陈春林、刘海涛，系辽宁瑞唐律师事务所律师。
原告沈阳军区金城宾馆与被告沈阳川盛餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2018年3月13日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告曾系军队房地产租赁关系。双方于2015年10月15日续订《军队房地产租赁合同》，约定：1、被告承租原告位于的房屋一处（面积为1700平方米），用于”皇城老妈”餐饮经营；2、租期为五年（自2015年的10月15日至2020年10月14日止）；3、租金为年102万元；4、租金给付方式为”上打租”于当年前十日以转帐方式支付；5、第九条约定，甲方即原告因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。现因众所周知的中央军委决定全军停止有偿服务活动的原因，原告于2017年10月12日向被告送达了《提前解除合同通知书》，于2017年12月7日向被告送达《终止租赁通知》。但被告并未履行一个月内腾退租赁房屋的约定。原告认为，原、被告之间合法形成的租赁关系，非因双方当事人的缘故造成合同不能继续履行，符合法定的情势变更原则，依据法律和双方约定，均应互不补偿，互不担责。为适应国家和军队政策的重大调整，尽快在规定的时限内完成军委停偿工作的任务，现向法院提起诉讼。诉讼请求：一、判令因情势变更解除涉案军队房地产租赁合同；二、判令被告立即腾退承租房屋，该房屋总价值172.5万元；三、判令原、被告合理承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回第二项诉讼请求。
被告辩称，一、原、被告订立的《军队房地产租赁合同》无效。1、租赁合同是附生效条件的合同，因所附生效条件未成就故该合同未生效。合同第十二条约定附合同生效的条款，而该份合同未加盖沈阳军区房地产管理局的审核专用章，说明生效条件未成就，合同内容对双方不具有约束力。合同第11页军队管理处意见空白。对租赁许可证上的有效期自2014年12月31日至2015年12月30日，发证机关是解放军管理局，从编号上看沈辽字是沈阳军区房地产管理局的编号，许可日期是2015年2月5日，从许可日期上看与本案争议的第二份合同无关，根据军队房地产管理办法，取得租赁许可证的前提是军队房地产租赁合同得到军队房地产管理局的审批后才能办理租赁许可证，是有时间顺序的，以前一份合同的租赁许可证来证明本案的租赁许可证，不能得出原告想要证明的问题。该许可证不是本案合同中应当取得的许可证。此外原告作为军队房产的使用权人，不具有租赁处置权，原告未经沈阳军区房地产管理局审核擅自对地方出租，属无权处分行为，签订合同后，一直未取得追认审核，合同应属无效。2、无论本案合同是否约定附生效条件，亦因违反军事法规而无效；原告一面把第二份合同说成是第一份合同的续签，另一面又以失效许可证上的租赁期限称第二份签订有效，意图误导法庭陷入第二份合同无需审批的错误认识。另外原告谎称因审批机关总后勤部解放军房地产管理局被撤销而不能进行审批，是在掩饰其未履行合同审批义务约定的事实。二、原告与被告之间形成的是事实租赁关系，且事实租赁关系于诉前已经双方合意终止，原告诉请解除事实租赁关系已无必要。
经审理查明,2010年5月12日，原告（甲方）与被告（乙方）就位于沈阳市和平区，建筑面积1700平方米房屋签订了《军队房地产租赁合同》，编号0000829，约定租赁用途”皇城老妈”餐饮，租赁期限自2010年10月15日至2015年10月14日止。年租金玖拾陆万元（960000元）。2015年10月15日，原告（甲方）与被告（乙方）就涉案房产再次签订了《军队房地产租赁合同》，编号0053962，约定租赁用途”皇城老妈”餐饮，租赁期限自2015年10月15日至2020年10月14日止。年租金壹佰零贰万元（1020000元）。
2015年2月5日中国人民解放军房地产管理局向原告下发军房租证[2015]沈辽字第020002号《军队房地产租赁许可证》，其中载明”承租人沈阳川盛餐饮管理有限公司，建筑面积1700㎡，经审查，该项目符合国家、军队有关房地产租赁政策规定，特发此证，有效期限2014年12月31日至2015年12月30日”。
2017年10月12日，原告向被告发出《提前解约通知》，载明”......现通知你单位合同提前至2017年12月31日，请你单位按时间节点搬离”。2017年12月7日，原告向被告发出《停止租赁通知》，载明”......请遵守提前解约时间于2017年12月31日停止一切经营并腾退房屋，逾期将停水、停电”。2017年12月21日，被告向原告出具《关于延期停业的保证函》，载明”首先感谢军区领导及宾馆领导，给我司为解决闭店后的资金不足的难题同意由2017年12月31日延期至2018年1月31日经营已尽可能多筹集一些资金，以助我司尽快解决人员遣散补偿，消除员工不稳定情绪，我司保证在18年1月31日前坚决服从军区政策停业闭店，尽快完成房屋腾退”。2018年1月31日，原、被告双方曾就房屋及钥匙交接等问题进行交涉。2018年2月1日，原告将涉案房屋（临街）用木板封门及贴上封条。
上述事实，有当事人提交的军队房地产租赁合同、军队房地产租赁许可证、提前解约通知、停止租赁通知、关于延期停业的保证函、照片等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为,原、被告签订的军队房地产租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同自双方签字盖章时成立。双方约定了该合同的生效条件，即需经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效，双方上述约定符合法律规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。因双方签订的《军队房地产租赁合同》未获得军队房地产管理部门审核批准，故双方所签订的《军队房地产租赁合同》成立不生效。
虽双方所签订的《军队房地产租赁合同》成立不生效，但该合同双方已实际履行，故并不影响双方当事人按照合同约定履行并按照合同约定行使合同解除权。因《军队空余房地产租赁问题整改细则》规定对于未经批准的项目一律停止，现原告按照合同中”因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的”约定内容行使合同解除权，符合双方约定及法律规定，本院对原告要求解除双方所签订的《军队房地产租赁合同》的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
解除原告沈阳军区金城宾馆与被告沈阳川盛餐饮管理有限公司于2015年10月15日签订的《军队房地产租赁合同》。
案件受理费50元（已减半收取），由被告沈阳川盛餐饮管理有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员冯菲
二〇一八年五月三十日
书记员王琳
本案判决所适用的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。