江西省宁都县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0730民初1135号
原告：温兰秀，女，1957年3月15日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。
委托诉讼代理人：赖秀业，江西翠微律师事务所律师。
被告1：温勤，女，1974年4月20日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。
被告2：谢维萍（系温勤之夫），男，1970年8月11日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。
两被告委托诉讼代理人：李兴凤，江西赣宁律师事务所律师。
原告温兰秀与被告温勤、谢维萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告将租赁的坐落在宁都县美食街宴会厅楼下由东往西第二间门面房腾空归还给原告，并将店面恢复原状；2、判令被告支付自2018年3月1日至腾空归还房屋之日止的房屋使用费（以每月7600元计算），并结清水电费、归还水电卡；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月8日，被告温勤、谢维萍夫妇租到原告温兰秀座落于宁都县梅江镇美食街宴会厅楼下由东往西第二间店面，以经营小猪班纳服装店，同时签订了《店面出租合同》。2015年4月17日，上述店面租赁期限届满之日，被告与原告重新签订了一份《店面出租合同》，约定租赁时间为三年，即2015年4月17日至2018年4月17日；店面租金第一年为6850元／月，第二年为7100元／月，第三年为7600元／月；付款方式为被告必须在每月8号前将租金打入原告账户内，如不按时或拖欠店租，甲方有权终止合同；水电费由被告负责缴纳：合同期满后，被告应当无条件将原告的店面恢复原状。续租合同签订后，被告每月都会将租金转入原告指定的银行账户，但基本上都没准时，会拖欠一段时间。2018年3月，因被告曾数次拖欠房租，故原告不想再与被告续签店面出租合同，于是委托江西翠微律师事务所在2018年3月20日发了《通知函》给被告，通知两被告所承租的原告的店面于2018年4月17日到期，原告不再续租，请两被告在2018年4月18日前将所承租的店面交还给原告，并办理房屋押金结算手续。现合同期限届满，但两被告至今未与原告协商沟通，也未表示会按时腾空店面交还原告，就连2018年3月份的房租也没有给原告，因此，原告特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
原告提交的证据有：
l、原告身份证，用以证明原告的身份信息及诉讼身份。
2、被告的常住人口登记表，用以证明被告的身份信息。
3、店面出租合同二份，用以证明：（1）.原告与被告温勤于2012年4月18日签订了店面出租合同，租赁期限为2012年4月18日至2015年4月17日止。（2）.原告与被告温勤于2015年4月17日签了店面出租合同，租赁期限为2015年4月17日至2018年4月17日；店面租金：第一年为6850元／月，第二年为7100元／月，第三年为7600元／月；被告应每个月8日前将租金打入原告银行账户。（3）.原、被告于2015年4月17日签订的店面出租合同已到期。
4、原告的银行存折一本，用以证明被告没有按时在每个月8日前将租金打给原告，严重违约，原告有权终止合同。
5、江西翠微律师事务所发出的通知函一份，用以证明原告于2018年3月20日已通知被告租期于2018年4月17日届满，不再续租，要求被告在2018年4月18日前将所承租的店面交还给原告，并办理房租押金结算手续。
两被告辩称：一、原告要求腾房违背了双方签订的租赁合同，原告构成违约。1、吴慧莲及原告温兰秀的两间店面作为一个整体出租给答辩人，虽然两家分开签订合同，但租金等相关内容均是一致，调整租金等均是同时协商，故答辩人与原告的租期也应截止到2019年5月。因此，答辩人与原告的租赁合同尚未到期，在答辩人无根本违约的情况下，原告无权单方面解除合同并要求答辩人腾房。2、根据《合同法》规定，租赁合同到期后，出租人不得无条件立即要求承租人腾房。本案中，即使租赁期满，答辩人并未放弃优先承租权，原告要求答辩人腾房另行出租给第三人的行为，侵犯了答辩人的优先承租权，应当予以驳回。即使原告有权要求腾房，也必须给予答辩人至少半年的准备时间。二、原告要求腾房的行为，侵犯了答辩人取得转让费的权利，不应得到支持。根据宁都县租赁店面的交易习惯及双方的合同的明确约定，答辩人如果不再继续承租，则有权转让，转让费20%归原告，80%归答辩人。目前该店面的转让费至少在30万以上，原告如果要求答辩人直接腾房，由原告作为转让方出租给下一承租人，则原告可得到30万以上的转让费，而答辩人本来应得的80%转让费却不得分文。这是对答辩人获得转让费权利的侵犯，违背了双方签订的合同和合同法规定。如原告要求腾房的请求得到支持，则其应当赔偿答辩人的转让费损失。三、原告要求答辩人腾房的行为，违背了《民法总则》、《合同法》规定的诚实信用原则，不应得到支持。答辩人在投入如此巨资的情况下，原告违背双方的约定，在没有任何协商的情况下，突然发个律师函要求腾房，违背了诚实信用的原则，违背了合同法。综上，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。
两被告提交的证据有：
1、王存亮出具的收条一张，用以证明温勤、谢维萍2012年租赁原告的店面，系从上一承租人王存亮手中转让而来，支付了王存亮转让费7万元整。
2、温和明出具的证明一份、销售清单3张，用以证明温勤、谢维萍2008年及2012年装修共花去21万元装修款。
3、美食街曾伟等24人共同签名的证明一份，用以证明原告的做法违背诚信及公序良俗原则，导致租户经营困难，不利于商业发展。
质证、认证意见：
1、对原告提交的第1、2、3、4号证据的“三性”及第5号证据的真实性被告表示无异议，故本院予以确认。
2、对原告的第3号证据的证明内容被告有异议，提出店面出租合同约定被告有优先承租权，所以不能认定双方的租赁关系已经终止。本院认为，租赁关系终止与否并不决定于是否享有优先承租权，故被告的异议没有法律依据，本院不予采纳。而且，第3号证据的内容与原告所要证明的对象和内容相一致，故对原告主张的证明内容本院予以确认。
3、对原告主张的第4号证据的证明对象被告有异议，提出被告在每月20多号支付的租金都是提前支付下一个月的。对此，本院在后面再作认证意见。
4、对原告的第5号证据被告认为不具合法性。本院认为，在租赁期限即将届满时，原告提前告知承租人店面在租赁期满后不再续租的行为并不违法，被告的质证意见没有法律依据，本院亦不予采纳。
5、对被告提交的三组证据，原告对其“三性”均有异议。本院认为，从该三组证据的内容来看，其内容与本案不具关联性，且第3组证据中证人的身份不明确，证明内容也不能证明被告所主张的证明对象，故对该三组证据的真实性、与本案的关联性及证明力对象本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月，两被告从他人处转租下原告位于宁都县梅江镇美食街宴会厅楼下由东往西第二间店面房经营服装，并于当月18日以被告温勤的名义与原告重新签订了《店面出租合同》一份，约定租期3年，从2012年4月18日至2015年4月17日。租期届满后，双方经协商同意续租，并于2015年4月17日还是以被告温勤（合同乙方）与原告温兰秀（合同甲方）重新签订了《店面出租合同》一份，合同约定：一、租用时间三年（即2015年4月17日至2018年4月17日）。二、店面租金：第一年每月为6850.00元（即2015年4月18日至2016年4月17日），第二年房租为7100元/每月，第三年房租为7600元/每月。三、付款方式：乙方必须在每月8号前将租金全额打入甲方账户内，如不按时或拖欠店租，甲方有权终止合同。四、乙方依法经营，及时缴纳政府规定的有关税费，水费、电费由乙方负责缴纳，如没有按时缴纳，由此产生的后果由乙方自行负责。五、合同期间，如乙方确实需要转让、转租，必须经得甲方同意，并付给甲方20%的转让费。如合同期满后，乙方需要继续租用，在同等价格的条件下，乙方有优先承租权。六、甲方店中的墙体，如乙方因经营需要暂时拆除的话，在合同期满后，乙方应无条件替甲方恢复原样。七、乙方要交给甲方租店押金壹万元整，如合同期满，乙方不续租，押金退还乙方；如合同期未满乙方要退租，押金不退。店面设施如有损坏，乙方应负责修复等内容。在合同履行过程中，被告基本上在每月中旬向原告交付租金。2018年3月20日，原告委托江西翠微律师事务所向两被告送达了《通知函》，通知被告店面到2018年4月17日租期届满，不再续租，要求两被告在2018年4月18日前将所承租的店面交还给出租人，并办理房租押金结算手续。两被告收到通知函后，并未按照通知要求的时间将店面退还给原告，原告遂于2018年4月19日诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《店面出租合同》是双方经协商自愿签订的，合同内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行。
关于原告、被告签订的《店面出租合同》是否到期，以及原告要求被告腾房的行为是否违反了双方签订的租赁合同、是否侵犯了被告的优先承租权、是否违反了《民法总则》和《合同法》规定的诚实信用原则的问题。首先，原、被告在2015年4月17日签订的《店面出租合同》中对租赁期限明确约定为2015年4月17日至2018年4月17日，而被告关于原告的店面与吴慧莲的店面作为一个整体出租给被告、租期应截止到2019年5月、被告与原告的租赁合同尚未到期等抗辩意见没有事实依据。其次，优先承租权是要有继续出租，且在同等条件下承租的情况下才产生，如出租人不愿继续出租，则不产生优先承租权。本案中，被告没有证据证明原告要求被告腾房是为了另行出租给第三人，故被告关于原告侵犯了被告优先承租权的抗辩意见也没有事实依据。第三，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。同时，《店面出租合同》中还约定“甲方店中的墙体，如乙方因经营需要暂时拆除的话，在合同期满后，乙方应无条件替甲方恢复原样”；“店面设施如有损坏，乙方应负责修复”。而双方签订的店面出租合同约定的租赁期限现在已经届满，且原告不愿继续出租。因而要求被告将所租店面空还给原告，并将店面恢复原状的请求符合合同约定和法律规定，应当予以支持。故被告关于《店面出租合同》尚未到期，以及原告要求被告腾房的行为违反了双方签订的租赁合同、侵犯了被告的优先承租权、违反了诚实信用原则、应当给予被告至少半年准备时间的抗辩意见没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。
关于原告要求被告腾房的行为是否侵犯了被告取得转让费的权利，原告应否赔偿被告转让费损失的问题。《店面出租合同》中约定“合同期间，如乙方确实需要转让、转租，必须经得甲方同意，并付给甲方20%的转让费。如合同期满后，乙方需要继续租用，在同等价格的条件下，乙方有优先承租权。”根据该约定可见，在合同履行期间，如被告转让、转租该店面，不仅要征得原告的同意，还要将转让费的20%付给原告。而本案中，原告是要求被告在租赁期限届满后腾房，符合合同约定和法律规定。因此，被告关于原告要求被告腾房的行为侵犯了被告取得转让费的权利，应当赔偿被告转让费损失的抗辩意见同样没有事实依据和法律依据，本院亦不予采纳。
关于租金被告已实际交付到何时？2018年2月23日所交的租金7600元应当是交付2月1日至28日期间的，还是交付2月18日至3月17日期间的问题。原告述称：合同最开始虽然是从2012年4月18日开始计算租金，但是前面半个月的租金已经先拿了，所以租金是按下个月1号开始计算支付，这6年来都是这样支付的；比如5月8日交纳的房租就是交纳当月1号到30号之间的房租；被告在2018年2月23日交纳的7600元租金就是2月1日到2月28日之间的租金。而被告则辩称：没有先付半个月的房租，房租都是按每个月的18号到下个月的17号按月支付的，都是提前交一个月的房租；我是从2012年4月18月开始交房租，约定在每月的8号交下个月的房租；比如我们在5月8日交纳的租金就是交纳5月18日到6月17日之间的租金；在2018年2月23日交的最后一笔租金7600元就是2月18日到3月17日之间的租金。首先，原、被告均确认租赁合同中每年的租金标准都适用12个月，即从租金开始计算之日起，每一年12个月适用一个租金标准。第二，根据租赁合同的约定，以及原告提交的账号为15×××37的银行存折及其历史明细清单来看，2017年3月18日至4月17日期间的租金应当是7100元，2017年4月18日至5月17日期间的租金则应当是7600元。但是，被告在2017年4月19日交纳的租金为7100元。如果按被告辩称的来说，2017年4月19日交纳的租金是交纳下个月的，即是2017年4月18日至5月17日期间的，那么2017年4月18日至5月17日期间的租金应当交纳7600元，而不是7100元。由此可见，被告在2017年4月19日交纳的7100元租金应当是交纳2017年3月18日至4月17日期间的，而不是交纳4月18日至5月17日期间的。同样道理，被告在2016年4月29日交纳的租金6850元应当是2016年3月18日至4月17日期间的，而不是2016年4月18日至5月17日期间的；在2015年4月19日交纳的6100元，应当是2015年3月18日至4月17日期间的，而不是4月18日至5月17日期间的。也就是说，在2015年至2017年的三年中，被告在当年4月份交纳的租金都是按照上一年度的标准交纳的，而不是按照下一年度的标准交纳的。第三，在2015年至2017年的三年中，按下一年度新标准交纳租金的第一个月或初期，被告都是在应交数额的基础上多交部分，用于弥补上个月18日至当月底的租金。例如被告在2017年5月21日交纳租金为7800元，比应交的多出200元。原告称多出的200元是补交2017年4月18日至30日期间的，剩余7600元则是交纳5月1日至31日的。同样道理，被告在2016年5月5日至8月12日共交28550元，比5月至8月共4个月应交28400元多出150元，是补交2016年4月18日至30日期间的；在2015年5月17日和18日共交7175元，比2015年5月份应交的6850元多出325元，是补交2015年4月18日至30日期间的。以上可以看出原告的陈述更符合逻辑，可信度更高，本院予以采信。而被告的辩称与实际交纳租金的情况互相矛盾，不符合逻辑，本院不予采信。由此可推定被告在2018年2月23日交纳的7600元租金是2018年2月1日至28日期间的租金，3月1日起后的租金尚未交付。以上也说明，被告实际交付租金并没有按照合同约定的时间来交付，故原告第4号证据所要证明的对象，以及被告就第4号证据提出的质证意见均不能成立，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告温勤、谢维萍将宁都县梅江镇美食街宴会厅楼下由东往西第二间店面房腾空归还原告温兰秀，对店中的墙体和损坏的店面设施负责修复、恢复原样。
二、被告温勤、谢维萍自2018年3月1日起至店面空还给原告温兰秀之日止按月租金7600元的标准向原告温兰秀支付租金，并结清该店使用的水、电费用，将该店的水、电缴费卡归还原告。
上述事项，限在本判决生效后七日内履行。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，由两被告温勤、谢维萍承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 温小荣
人民陪审员 温 涛
人民陪审员 宋丽文
二〇一八年六月三日
书 记 员 周 娅