福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城民初字第1203号
原告柯亚群，男，1977年10月18日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。
委托代理人郑潮平，福建普阳律师事务所律师。
委托代理人郑彬彬，福建普阳律师事务所实习律师。
被告林杰，男，1967年8月13日出生，汉族，农民，住所地莆田市荔城区。
委托代理人林长青，福建品义律师事务所律师。
委托代理人詹德英，福建品义律师事务所实习律师。
被告林荣孙，男，1960年4月16日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。
原告柯亚群与被告林杰、林荣孙案外人执行异议之诉一案，本院受理后，被告林荣孙在答辩期内提出管辖权异议，本院审查后于2013年5月8日作出（2013）城民初字第1203号民事裁定书，裁定驳回被告林荣孙的管辖异议。被告林荣孙不服该裁定，向莆田市中级人民法院提起上诉。莆田市中级人民法院于2013年7月29日作出（2013）莆民终字第963号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。之后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柯亚群的委托代理人郑潮平、郑彬彬和被告林杰的委托代理人林长青、詹德英到庭参加诉讼。被告林荣孙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告柯亚群诉称：2012年3月28日，原告柯亚群与被告林荣孙签订《房屋买卖合同书》，约定被告林荣孙将坐落在莆田市城厢区中特城阳光棕榈第3幢3层301A、301B的房屋（包含房屋内的家具及电器）以人民币1150000元出卖给原告；被告林荣孙应在2012年6月15日前原告付清购房款时（除过户预留款、贷款本金余额外）将上述房屋交付给原告使用等事项。后原告依约支付了转让款，被告林荣孙也于2012年6月15日将转让的房地产交付给原告占有使用。2012年10月12日，因林杰与林荣孙、张金标民间借贷纠纷一案，法院作出（2012）××民初字第××号民事判决书，并于2012年10月18日作出（2012）××执行字第××号执行裁定书，裁定对上述房屋进行查封。之后原告向法院提出执行异议，被法院裁定驳回。原告认为，原告受让被告林荣孙的房产出于善意，没有任何过错，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，请求依法确认原告与被告林荣孙于2012年3月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效；对座落在莆田市城厢区沟头村中特城阳光棕榈3号楼301A、B室（商品房买卖合同编号：MF××××902，商品房销售合同备案登记号：200830877；MF-2007-01-NO.0053031，商品房销售合同备案登记号：200830878）的房地产停止执行。
被告林杰辩称：原告柯亚群与被告林荣孙签订的《房屋买卖合同》系恶意串通所签订，目的是帮助被告林荣孙逃避对答辩人的债务；原告受让房屋既非善意也未办理产权转让登记，均不符合《物权法》善意取得的构成要素；现讼争房屋的产权人即被告林荣孙的家人至今仍居住在该房内，原告所谓买卖属于虚假交易；答辩人对被告林荣孙享有的债权在前，而原告与被告林荣孙签订房屋买卖合同在后，已损害答辩人的合法权益，该合同依法应认定为无效；讼争房屋属于不动产，登记是产权转移的必要条件，而本案不动产的登记公示仍然显示被告林荣孙为产权人，因此法院予以查封符合法律规定；本案是执行异议之诉，原告其中一个诉请为确认《买卖合同有效》属于合同有效，此属于合同之诉，违反法律程序。故请求法院驳回原告诉讼请求。
被告林荣孙书面答辩称：原告柯亚群与答辩人确于2012年3月28日签订了《房屋买卖合同》，约定答辩人将座落在莆田市城厢区霞林街道沟头居委会中特城阳光棕榈3号楼301A、301B室的房屋及该房内的家具、电器，以人民币1150000元转让于原告。原告应于2012年6月8日前支付给答辩人民币820000元，答辩人应于2012年6月15日将转让的房屋交付原告使用等。之后，原告依约付清了购房款，按揭贷款也由原告负责偿还，答辩人也已将房屋交付给原告使用。原告对答辩人与张金标、林杰之间的借贷关系并不知情，其向答辩人购买房屋没有过错，法院不应查封上述房屋；另答辩人对原审法院（2012）××民初字第××号民事判决不服，已向法院递交《民事再审申请书》，原审法院已决定立案审查，请求暂时中止本案审理。故请求确认答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》合法、有效；答辩人认为被告林杰与张金标不存在真实的借贷关系；法院查封坐落在莆田市城厢区沟头村中特城阳光棕榈3号楼301A、301B室的房屋是错误的。
原告柯亚群为支持自己的主张，在本院指定的举证期限内提供如下证据：
1、原告公民身份证1份，欲证明原告诉讼主体适格；
2、房屋买卖合同书1份、商品房买卖合同2份、个人住房借款合同2份，欲证明2012年3月28日原告与被告林荣孙签订《房屋买卖合同书》一份，向被告林荣孙购买位于莆田市城厢区中特阳光棕榈城第3幢3层301A、301B室；被告林荣孙系以人民币1150000元的总房价将该房屋出售给原告，其中按揭抵押贷款280000元；
3、转账凭条、收据、收条、银行卡客户交易查询打印单、中国建设银行存款凭条、中国工商银行理财金账户历史明细清单、查询汇款明细若干，欲证明原告向被告林荣孙按约支付了购房款；讼争房屋每月均由原告偿还；
4、房屋出租合同2份、查询汇款明细，欲证明原告已实际占有、管理、使用讼争房屋；
5、城厢区人民法院（2011）××执行字第××号公告1份，欲证明2012年10月24日，法院查封了本案讼争房屋；
6、城厢区人民法院（2013）××执外异字第××号民事裁定书1份，欲证明原告因上述房屋被查封，向法院提出执行异议，被裁定驳回的事实。
被告林杰对原告提供的证据质证认为：证据1没有异议；证据2中《房屋买卖合同》的真实性没有异议，但该合同是原告与被告林荣孙恶意串通，为逃避本应对答辩人所承担的债务而签订的；《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》真实性无法确认，请求依法认定；证据3中对收据、收条的真实性有异议，对银行出具的凭证请求依法认定；所有银行的转帐凭证时间均在林杰与张金标、林荣孙的民间借贷诉讼之后，该组证据不能证明原告与被告之间的买卖属于善意的交易；证据4的真实性有异议，且该房屋所谓的承租人就是被告林荣孙的儿子，被告林荣孙的家人至今仍居住在该房屋内，该组证据不能证明原告实际占有讼争房屋，也不能证明原告与被告林荣孙的房屋买卖是善意、真实的；证据5、6没有异议。
本院审查认为：证据1被告无异议，本院予以确认；证据2中《个人住房借款合同》、《商品房买卖合同》系已经过相关部门备案，故真实性可以确认。证据3中的银行转帐凭证、账户明细清单等均系金融机构所出具的证明，真实性可以确认；收据、收条与银行的转帐赁证、明细清单可相互印证，真实性可以确认；结合该证据及被告林杰对证据2中的《房屋买卖合同》的确认，故对《房屋买卖合同》的真实性也予以确认；证据4《房屋租赁合同》与本案不具关联性，本院不予审核认定。证据5、6系法院出具的文书，且原、被告均无异议，本院予以确认。
被告林杰为证明其反驳主张，在本院指定的举证期限内提供如下证据：城厢区人民法院（2012）城民初字第1769号民事判决书复印件一份，欲证明原告柯亚群与被告林荣孙之间所有转账行为都是在被告林荣孙与答辩人之间的民间借贷诉讼之后，原告与被告林荣孙的房屋买卖并非是善意真实的。
原告柯亚群对被告提供的证据质证认为：证据真实性没有异议。原告与被告林荣孙签订《房屋买卖合同书》的时间是在被告林杰提起民间借贷诉讼之前，签订合同后原告支付定金汇款也在提起诉讼之前，故双方并不存在恶意串通的行为。
本院审查认为，该证据系已生效的法律文书，本院予以确认。
被告林荣孙在本院指定的举证期限内未向本院提供证据。
根据上述认定的有效证据，结合庭审情况，本院认定如下事实：
2008年7月8日，被告林荣孙与案外人中特（莆田）实业有限公司签订《商品房买卖合同》两份（商品房买卖合同编号：MF××××902，莆田市建设局商品房销售合同备案登记号：200830877、商品房买卖合同编号：MF××××031，莆田市建设局商品房销售合同备案登记号：200830878），合同约定：案外人将坐落于莆田市城厢区沟头村中特阳光棕榈城第3幢3单元301A、301B的房屋分别以人民币211000元和人民币239000元的价格出售给被告林荣孙。商品房销售合同备案登记人为被告林荣孙。
2012年3月28日，被告林荣孙（甲方）与原告柯亚群（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定甲方将坐落在莆田市城厢区中特阳光棕榈城第3幢3层301A、301B的房屋及房内家具、电器以人民币1150000元出卖给乙方。双方约定购房款支付方式：在合同签订之日，乙方支付给甲方购房定金人民币30000元；该房按揭贷款本金280000元用以抵交乙方应付给甲方的房屋转让款，乙方应于2012年4月10日前支付给甲方2012年3月（含）前已偿还的银行贷款本金（以银行对帐单为准），2012年3月（含）前的银行贷款利息由甲方自行承担，此后由乙方偿还剩余的银行贷款本息；在2012年6月8日前乙方支付给甲方人民币820000元；过户预留款20000元在甲方取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》后，办理过户登记给乙方时各支付10000元。甲方应在2012年6月15日前将上述房屋交付乙方等。合同签订后，原告柯亚群分别于2012年3月28日、4月10日、6月2日、6月8日、7月2日支付给被告林荣孙30000元、46320元、500000元、320000元、7200元，共计人民币896320元。
2012年7月24日本院依法就林杰（作为原告）诉林荣孙（作为被告）、张金标（作为被告）民间借贷纠纷一案作出（2012）××民初字第××号民事判决书，判决：“一、被告张金标应在本判决生效之日起十日内偿还原告林杰借款人民币五十万元及该款自2012年5月11日起至还清之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息；被告林荣孙对上述借款本息承担连带清偿责任。”该判决生效后，因张金标、林荣孙未履行法定义务，林杰即向本院申请执行。2012年10月24日，本院作出（2012）××执行字第××号执行裁定书，裁定查封了本案讼争的房产。之后，原告柯亚群向本院提出执行异议，要求解除对上述房产的查封。本院审查后，于2013年1月28日以“本院查封的座落于莆田市城厢区中特阳光棕榈城3号楼301A、B室房地产，系被执行人林荣孙向中特（莆田）实业有限公司购买，并已按《商品房买卖合同》的约定支付部分购房款和办理按揭贷款手续，被执行人林荣孙已取得该房地产的相应权利。且《商品房买卖合同》已向莆田市建设局办理商品房销售合同备案登记，具有公示效力，作为一般公众有充分的理由相信林荣孙享有该房地产的相应权利，故人民法院查封房产并无不当”为由，作出（2013）××执外异字第××号执行裁定书，裁定驳回原告柯亚群异议。之后，原告即向本院提起诉讼。
本院认为，原告柯亚群与被告林荣孙签订的《房屋买卖合同书》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，因此是合法有效的，原告要求确认有效有理，本院予以支持。但原告主张其善意购买且被告已交付使用故已取得讼争房屋的所有权，因房屋产权的转让需要依法登记方能发生效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得应符合“（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”被告林荣孙所购买的商品房已经在相关机构备案登记，已具有公示效力，原告在与被告林荣孙签订合同后没有办理相关备案变更登记，故原告主张因善意购买而取得讼争房屋所有权，缺乏依据，本院不予采纳。其要求停止对讼争房屋的执行同样缺乏依据，本院不予支持。因此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告柯亚群与被告林荣孙于2011年11月2日签订的《房屋买卖合同书》有效；
二、驳回原告柯亚群的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币11550元，由原告柯亚群负担11450元，被告林杰、林荣孙负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 郭 升
人民陪审员 叶丽爱
人民陪审员 陈 琴
二〇一四年三月十一日
书 记 员 林真真
附：本判决所适用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。