天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽民初字第1433号
原告刘延发（身份证号码120110XXXX********），男，19XX年XX月XX日出生，汉族，天津市XX公司总经理，户籍地天津市XX区XX乡XX村2区21号，现住天津市XX区XX街。
委托代理人季厌庸，天津集广律师事务所律师。
被告管志旺（身份证号码120110XXXX********），男，19XX年XX月XX日出生，汉族，无职业，户籍地天津市XX区XX街XX村东南区*排*号，现住天津市XX区。
原告刘延发与被告管志旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月17日受理后，依法由审判员何宪宝独任审判，于2014年4月16日、5月12日公开开庭进行了审理。原告刘延发的特别授权委托理人季厌庸、被告管志旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告经协商于2011年签订租赁合同，约定租金标准为每月14583元，按年支付，支付时间为每年9月1日前原告按约履行了义务，但被告没有支付自2013年9月1日至今的租金，故原告提起诉讼，请求：一、确认原、被告已解除房屋租赁合同。二、判令被告向原告支付房屋租金94789.5元人民币。三、判令被告向原告支付2014年3月16日起至被告实际腾房之日止的房屋使用费及相应利息。四、判令被告向原告支付违约金及利息38080.7元。五、判令被告向原告支付采暖费、物业费12183元。六、诉讼费、保全费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求：七、判令被告将广福商业中心2-116号房屋腾空交还给原告。八、判令被告向原告支付自2014年4月1日至被告实际腾房之日止的物业费。后又变更为：一、判令原、被告解除房屋租赁合同。二、判令被告向原告支付自2013年9月1日至2014年4月28日的租金115691.80元。三、判令被告向原告支付按年租金的20%计算的违约金35000元及按贷款利率计算的利息损失4627.67元。四、判令被告向原告支付采暖费3006元，物业费9746.7元。五、判令被告向原告支付自2014年5月1日起至被告实际支付房屋租金之日止的利息。六、诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求向本院提交的证据及被告质证意见如下：
一、天津市房地证津字第110021100**号房地产证一份（复印件），拟证明原告对涉案房产有所有权。被告对此证认可。
二、原、被告签订的房屋租赁合同一份（原件），拟证明原、被告之间存有房屋租赁合同关系，并对租金数额及租金支付方式、违约责任进行了约定。被告对此证认可。
三、天津市源圆房地产开发有限公司出具的采暖费催交通知单；采暖费收据；证明信；天津市热电有限公司出具的发票各一份，拟证明被告承租期间未缴纳涉案房屋2013-2014年度采暖费3006元，原告于2014年5月9日缴纳了上述费用。被告对此认可。
四、天津市晓波房地产物业管理有限公司出具的物业服务费用催缴通知书及缴纳物业费发票各一份，拟证明被告承租期间未缴纳涉案房屋2013年1月1日-2014年4月28日的物业费9746.70元。原告于2014年5月7日缴纳。被告对此证认可。
被告辩称，原、被告之间存在租赁合同关系。双方合同已于2013年11月底解除，被告承诺再支付50000元租金，原告并没有要求被告腾房，故不同意原告其它诉讼请求；但同意支付至11底的供暖费和全部的物业费。同时被告认为，原告主张违约金过高，要求减少该数额。
本院对原告证据认证如下：
原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
本院经开庭审理，综合原告提交的证据及当事人举证质证意见和当庭陈述，查明如下事实：
原、被告于2011年签订房屋租赁合同，约定，原告（甲方）将其所有的坐落于天津市东丽区广福商业中心2-116号商铺租予被告（乙方）经营使用。租期共60个月，月租金14583元。自2011年9月1日至2016年8月31日，租金为每年支付，支付时间为每年9月1日之前。其中合同第四项第5约定已方承担租赁期间的暖气费、物业费等。合同第八项第2（1）未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租壹个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。
合同签订后，原告将毛坯房交于被告，被告装修后，经营管志旺牛肉面馆，2013年11底，被告停业，其在面馆玻璃上张贴了内容为“本店转让”并附有被告移动电话号码的告示。但转让未成。
庭审中，经本院释明，被告主张违约金数额过高，请求降低。
成诉后，经本院调解，原、被告就腾空并返还涉案房屋一事达成一致。被告已于2014年4月28将涉案房屋腾空，同日被告将房屋交付原告，原告收取了房屋钥匙及水电卡。嗣后，原告缴纳了涉案房屋2013-2014年度的采暖费3006元及2013年1月1日-2014年4月28日的物业费9746.70元。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，合法有效。现双方均同意解除合同，符合法律规定，本院照准。原告履行了交付房屋的义务，被告亦应按约支付租金。虽然被告在2013年11月底停业，但其并未与原告达成终止合同协议，且其欲以自已的名义将门店转让，因此本院确认，双方租赁合同仍在履行期间，由此产生的租金、物业管理费及采暖费应当由被告按合同约定履行支付义务。被告抗辩曾与原告口头达成解除合同及支付50000元租金的协议，原告对此否认，被告未提供相关证据，故其主张本院不予支持。
被告没有按约定支付租金，已构成违约，依合同约定及法律规定，应当承担违约责任，但本案中本院已判定由被告支付至腾房之日的全部租金，因此原告实际损失较少，现原告主张的违约金数额过高，被告主张减少该数额，本院依法予以调整。本院参照被告未付租金的数额，结合银行贷款利率，计算被告实际损失即违约金数额为4627.67元。原告要求的自2014年5月1日以后尚未支付租金的利息可待发生后另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告刘延发与被告管志旺签订的房屋租赁合同自2014年4月28日解除。
二、被告管志旺给付原告刘延发自2013年9月1日至2014年4月28日的房屋租金115691.80元及违约金4627.67元。
三、被告管志旺给付原告刘延发2013年-2014年采暖费3006元。
四、被告管志旺给付原告刘延发2013年9月1日至2014年4月28日的物业管理费9746.70元。
（执行办法：以上判决主文第二、三、四项被告共给付原告133072.17元，于本判决生效后十日内执行，如被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。）
五、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费减半收取1600元，由原告负担120元，被告负担1480元，诉讼保全费1420元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 何宪宝
二〇一四年三月二十八日
书记员 魏 巍
本判决所依据的法律法规
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。