天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第683号
上诉人（原审被告）天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司，住所地天津市滨海新区塘沽新港路75号。
代表人王艳满，该公司会计。
委托代理人朱锡军，天津多为律师事务所律师。
委托代理人朱旭，天津多为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中建六局第三建筑工程有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽新港路75号。
法定代表人李健，总经理。
委托代理人张利东，天津晋和律师事务所律师。
委托代理人纪春茂，该公司职工。
原审被告天津市滨海新区沽上永胜包子铺。
经营者金永年。
委托代理人许鸿梁，天津市滨海新区沽上永胜包子铺副经理。
上诉人天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司与被上诉人中建六局第三建筑工程有限公司及原审被告天津市滨海新区沽上永胜包子铺房屋租赁合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院作出（2013）滨民初字第1374号民事判决，天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司不服提出上诉，天津市第二中级人民法院作出（2014）二中民四终字第845号民事裁定书，裁定发回重审。天津市滨海新区人民法院作出的（2015）滨民初字第54号民事判决，天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司不服提起上诉，本院于2015年7月3日受理，并依法组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭进行审理。上诉人天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司的委托代理人朱锡军，被上诉人中建六局第三建筑工程有限公司的委托代理人张利东、纪春茂，原审被告天津市滨海新区沽上永胜包子铺的委托代理人许鸿梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司（以下简称炊事机械公司）的原法定代表人系申西平，申西平在原审中去世，炊事机械公司尚未变更法定代表人。本案重审中，炊事机械公司的股东会研究决定，王艳满代表炊事机械公司全权处理本案的相关事宜。天津市滨海新区沽上永胜包子铺（以下简称永胜包子铺）系个体工商户，经营者系金永年。原审中该当事人系金永年，重审中根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定，变更为永胜包子铺。诉争房屋位于天津市滨海新区塘沽新港路75号，系未在房屋登记机关进行登记的临时建筑，未取得建设工程规划许可证，原告现享有该房屋坐落土地的使用权。原告的国有土地使用证系2008年颁发。炊事机械公司申请原审法院调查该土地在1995年的权属情况，经调查，该土地在1995年的权属情况没有档案记载。上世纪九十年代，炊事机械公司自筹资金经原告允许在该土地上建设房屋，建筑面积421.78平方米，包括一楼前门脸房129.2平方米、二楼办公室108.8平方米、后库房183.78平方米。上述房屋在外檐装修、施工占用、掘动道路过程中均由炊事机械公司负责施工并办理相关行政许可手续，并由炊事机械公司负责缴纳房产税、土地使用税。2001年，炊事机械公司进行了改制，由原集体所有制企业改制为股份合作制企业。改制方案中载明，炊事机械公司的门脸商房在原告承担一部分债务的情况下归原告所有，由改制后的炊事机械公司租赁使用。
原告以出租方身份与炊事机械公司陆续签订了三份租赁诉争房屋的租赁合同，第一份签订于2001年6月25日，租赁期限自2001年5月至2002年5月，年租金80000元。第二份合同签订于2002年8月2日，租赁期限自2002年6月30日至2003年6月30日，年租金50000元，合同载明炊事机械公司的建房款已经在租金中折抵完毕，即原告对2003年6月30日之前的租金部分让免。第三份合同签订于2005年12月30日，租赁期限自2006年1月1日至2006年12月31日，年租金30000元，合同载明不得转租、不得拖延租金，否则原告有权解除租赁合同。租期届满以后双方没有再签订过书面租赁合同。炊事机械公司虽经原告多次催要，仍拖欠原告自2006年1月1日起的租金，且至今未将房屋返还给原告。
2013年3月31日，炊事机械公司与金永年签订租赁合同，将诉争房屋以年租金150000元出租给金永年，租赁期限为2013年4月1日至2023年3月31日。金永年使用租赁房屋经营永胜包子铺。
原告诉讼请求：一、依法确认原告与炊事机械公司于2005年12月30日签订的房屋租赁合同无效；二、依法判令二被告腾退原告所有的位于天津市滨海新区塘沽新港路75号的门脸房；三、依法判令炊事机械公司向原告支付房屋使用费（自2006年1月1日起至实际给付日止，按每年人民币30000元计算，截止至2013年9月30日为202500元）；四、诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，本案诉争房屋为未经不动产登记部门登记的临时建筑，未取得建设工程规划许可证。炊事机械公司虽然为诉争房屋的建设者，且该房屋的外檐装修、施工占用、掘动道路过程中均由炊事机械公司组织施工并办理相关行政许可手续，并由炊事机械公司负责缴纳房产税、土地使用税，但并不能据此认定炊事机械公司对诉争房屋享有事实物权的民事权益。因诉争房屋建设在原告享有使用权的土地上，炊事机械公司改制中约定，诉争房屋在原告承担一部分债务的情况下归原告所有，由改制后的炊事机械公司租赁使用。且炊事机械公司在按照其与原告的约定又与原告签订房屋租赁合同承租该房屋，说明炊事机械公司亦认可原告对诉争房屋享有事实物权的民事权益。故应认定原告对诉争房屋享有事实物权的民事权益。原告与炊事机械公司签订的房屋租赁合同，因诉争房屋系未取得建设工程规划许可证的临时建筑，该房屋租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求二被告腾退房屋的请求，原审法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故原告要求炊事机械公司支付房屋使用费（自2006年1月1日起至实际给付日止，按每年30000元计算），原审法院予以支持。因房屋使用费连续发生，故炊事机械公司提出的时效抗辩不成立。炊事机械公司与永胜包子铺之间的房屋租赁关系，双方可另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定，判决：一、原告中建六局第三建筑工程有限公司与被告天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司于2005年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效；二、本判决生效后三十日内，被告天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司与被告天津市滨海新区沽上永胜包子铺向原告中建六局第三建筑工程有限公司腾退天津市滨海新区塘沽新港路75号建筑面积421.78平米的房屋；三、本判决生效后三十日内，被告天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司给付原告中建六局第三建筑有限工程公司房屋使用费（自2006年1月1日起至实际腾退房屋之日止，按每年30000元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4338元（原告已预交），由被告天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司负担。
一审宣判后，上诉人炊事机械公司不服原审判决，上诉至本院，请求：1、撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1、原审判决认定被上诉人享有房屋坐落的土地使用权错误，本案诉争房屋建造时坐落的土地使用权不属于被上诉人享有；2、原审法院认定被上诉人对诉争房屋享有事实物权的民事权益错误，诉争房屋的事实物权应由上诉人享有，不存在房屋使用费，且被上诉人主张的房屋使用费已超过诉讼时效；3、原审法院在上诉人未变更法定代表人的情况下继续审理本案并作出判决违反法定程序，案件应中止审理。
被上诉人中建六局第三建筑工程有限公司（以下简称中建六局三公司）答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
原审被告永胜包子铺答辩称，支持上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。二审期间，各方均未提交新的证据。
本院认为，根据在案证据能够确认，诉争房屋系上诉人自筹资金在被上诉人享有使用权的土地上建设的临时建筑，未取得建设工程规划许可证。2001年上诉人进行改制，改制方案中对诉争房屋的占有、使用事宜进行了约定，之后，双方在2001年6月25日、2002年8月2日、2005年12月30日先后签订了诉争房屋的租赁合同，且在2002年8月2日的租赁合同中载明上诉人的建房款已经在租金中折抵完毕。据此，原审法院认定被上诉人对诉争房屋享有相应的民事权益，双方签订的房屋租赁合同无效，是正确的。上诉人主张诉争房屋建造时坐落的土地使用权不属于被上诉人及上诉人享有诉争房屋的事实物权，事实及法律依据不足，本院不予支持。上诉人的股东会于2015年1月6日作出会议决议，指定王艳满同志代表法人全权处理与本案相关事宜。原审法院确定王艳满行使上诉人的法定代表人的职权，并无不当。上诉人主张本案在其未变更法定代表人的情况下应中止审理本案的上诉请求，因不符合案件中止的法定情形，本院不予支持。关于被上诉人要求上诉人支付自2006年1月1日起至实际腾房之日的房屋使用费的诉讼请求是否全部予以支持，上诉人主张其不应支付房屋使用费，且被上诉人的该项诉讼请求超过诉讼时效。对此，本院分析认为，上诉人欠付上述期间的使用费事实存在，但被上诉人于2013年10月15日提起诉讼，且被上诉人所举证据不能证明存在诉讼时效中断情形。上诉人关于诉讼时效的抗辩成立。原审法院就被上诉人该项诉讼请求所作判决处理不当。本院确认上诉人应按每年30000元标准，支付2011年10月16日至实际腾房之日的房屋使用费。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市滨海新区人民法院（2015）滨民初字第54号民事判决第一、二项；
二、撤销天津市滨海新区人民法院（2015）滨民初字第54号民事判决第三项；
三、本判决生效后三十日内，上诉人天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司给付被上诉人中建六局第三建筑有限工程公司房屋使用费（自2011年10月16日起至实际腾退房屋之日止，按每年30000元计算）。
四、驳回被上诉人中建六局第三建筑有限工程公司的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4338元，二审案件受理费4338元，由上诉人天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司承担4338元，由被上诉人中建六局第三建筑有限工程公司承担4338元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 李国敏
代理审判员 郭 鑫
二〇一五年八月十四日
书 记 员 刘继永
速 录 员 韩 鹏