浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金商终字第1559号
上诉人（原审原告）：磐安县托尔福中介有限公司。
法定代表人：王艳江。
被上诉人（原审被告）：方烈文。
被上诉人（原审被告）：张剑梅。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ盛。
委托代理人：徐云肖。
上诉人磐安县托尔福中介有限公司（以下简称托尔福公司）与被上诉人方烈文、张剑梅、ＸＸ盛居间合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2013）金磐商初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年4月18日，托尔福公司与方烈文、张剑梅签订了《委托代理协议（出卖）》，约定由托尔福公司代卖位于安文镇文溪南路68号二、三楼的房屋，托尔福公司为方烈文、张剑梅寻找买方，代理服务费为实际成交价的8‰，如方烈文、张剑梅存在违约（即不通过托尔福公司直接与托尔福公司介绍的买家达成买卖协议）需向托尔福公司支付双倍代理服务费的违约金等内容。2013年5月9日，托尔福公司与ＸＸ盛签订《委托协议（购买）》，约定由托尔福公司寻找拟卖方，撮合成交事宜，办理房产过户，代理服务费为实际成交价的8‰，如ＸＸ盛存在违约（即不通过托尔福公司直接与托尔福公司介绍的卖家达成买卖协议）需向托尔福公司支付双倍代理服务费的违约金等内容。当天，托尔福公司向ＸＸ盛提供安文镇文溪南路68号的房产出售信息，并带ＸＸ盛实地看房。ＸＸ盛看了二楼的房间后，因托尔福公司没有三楼的钥匙，没有进入三楼的房间看房。之后，方烈文、张剑梅与ＸＸ盛就安文镇文溪南路68号三楼房屋签订了买卖合同，转让价款为人民币300000元，并办理了房屋权属变更登记。
2013年7月9日，托尔福公司诉至原审法院，请求判令：一、方烈文、张剑梅向托尔福公司支付代理服务费6000元并支付违约金12000元；ＸＸ盛向托尔福公司支付代理服务费6000元并支付违约金12000元。二、本案诉讼费用由方烈文、张剑梅、ＸＸ盛承担。
方烈文、张剑梅在原审中答辩称：一、ＸＸ盛从公告栏看到出售信息与方烈文取得联系，双方签订买卖合同是双方独立协商完成的。ＸＸ盛在2013年4月就已经从方烈文邻居陈黎斌处得知该处有出卖，陈黎斌也替ＸＸ盛联系方烈文询问过相关信息，当时未达成共识。5月，方烈文接到ＸＸ盛打来的电话，称从公告栏看见转让公告故来询问，后由陈黎斌陪同去看房，经协商双方签订购房合同。整个过程没有接受托尔福公司的服务，不存在避开托尔福公司私下成交房产的事实。二、托尔福公司带ＸＸ盛所看房屋并非方烈文、张剑梅与ＸＸ盛签订买卖合同所涉的房屋。托尔福公司带ＸＸ盛看房屋地址为安文镇文溪南路68号二楼，而双方签订买卖合同的房屋为安文镇文溪南路68号三楼。综上，方烈文、张剑梅不需要支付代理费、违约金。
ＸＸ盛在原审中答辩称：一、托尔福公司要求ＸＸ盛签《看房确认书》是在实地看之前，且要求ＸＸ盛签字后支付50元中介费才带其看房。二、ＸＸ盛当时所签的《看房确认书》为空白确认书。ＸＸ盛签字时，确认书上并未填写任何房屋地址。三、托尔福公司带ＸＸ盛实地所看房屋并非方烈文、张剑梅与ＸＸ盛签订买卖合同所涉的房屋。托尔福公司带ＸＸ盛看房屋地址为安文镇文溪南路68号二楼，而双方签订买卖合同的房屋为安文镇文溪南路68号三楼。托尔福公司在看房前告知ＸＸ盛要去文溪南路看房，因ＸＸ盛早在4月就从别处得知该处房屋出卖，并向托尔福公司询问是否为同一房屋，托尔福公司否认。并且，托尔福公司只带ＸＸ盛看了二楼房间，三楼房间ＸＸ盛没有进去看过，《看房确认书》上的房屋信息为托尔福公司事后填写。四、ＸＸ盛所得房屋出卖信息并不是从托尔福公司处获得，与方烈文、张剑梅签订买卖合同是双方独立协商完成的，所以不应当承担代理服务费等费用。
原审法院审理认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，托尔福公司与方烈文、张剑梅签订了《委托代理协议（出卖）》，与ＸＸ盛签订《委托代理协议（购买）》，系各方真实意思表示，合法有效，各方均应严格履行义务。托尔福公司将方烈文、张剑梅所有的位于安文镇文溪南路68号二楼、三楼房产出售信息在店内公示，并带ＸＸ盛实地看房。虽然ＸＸ盛在看了二楼房间后并没有进入三楼房间，但ＸＸ盛通过看房应已知晓三楼房屋的出卖信息，故对方烈文、张剑梅、ＸＸ盛关于ＸＸ盛没有进入三楼看房而认为不应支付代理服务费的抗辩主张不予认可。另对方烈文、张剑梅、ＸＸ盛提出的涉案房屋买卖交易并非由托尔福公司促成的抗辩，因方烈文、张剑梅、ＸＸ盛并未提供充足证据证明，对这一抗辩主张不予认可。方烈文、张剑梅与ＸＸ盛私下签订房屋买卖合同，亦应认定托尔福公司已经完成提供订立房屋买卖合同的媒介服务，促成当事人的房产买卖。根据当事人在庭审中的自认，方烈文、张剑梅与ＸＸ盛就安文镇文溪南路68号三楼的实际成交价为300000元，托尔福公司未提供其他充分的证据证明房屋的实际成交价格，故方烈文、张剑梅、ＸＸ盛应按《委托代理协议》的约定向托尔福公司支付代理服务费，代理服务费可按300000元的基准予以计算，方烈文、张剑梅和ＸＸ盛各自应支付的金额为2400元。对于双方约定双倍代理服务费的违约金，方烈文、张剑梅、ＸＸ盛提出抗辩，结合案件实情和相关法律规定，酌定本案违约金为代理服务费的20%，即480元。对托尔福公司诉讼请求的合理部分，依法予以支持。张剑梅经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果，应由其自行负担，本院依法可缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、方烈文、张剑梅于本判决生效后十日内向托尔福公司支付代理服务费2400元、违约金480元，合计2880元。二、ＸＸ盛本判决生效后十日内向托尔福公司支付代理服务费2400元、违约金480元，合计2880元。三、驳回托尔福公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费350元（已减半收取），由托尔福公司负担294元，方烈文、张剑梅负担28元，ＸＸ盛负担28元。
上诉人托尔福公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：托尔福公司向法院提供了与方烈文、张剑梅签订的《委托代理协议（出卖）》、与ＸＸ盛签订《委托代理协议（购买）》及《看房确认书》，还向法院提供了安文镇文溪南路68号二楼的成交金额为75万元的转让协议，本案争议的房产是三楼，成交价应该在75万元以上，本案中介代理费应该按75万元为基数进行计算。托尔福公司已按协议履行义务，方烈文、张剑梅和ＸＸ盛应当按协议向托尔福公司支付支付中介代理费。关于违约金问题，方烈文、张剑梅和ＸＸ盛在原审期间并未对违约金提出异议要求调整，原审法院主动调整明显不当。综上，请求改判支持托尔福公司的诉讼请求。
被上诉人方烈文答辩称：卖房之前方烈文首先发布了信息，又通过亲戚朋友、隔壁邻居，还贴了小广告，最后找到中介。ＸＸ盛是隔壁邻居说他要买的，一开始价格比较高，卖不掉，后来价格降下来了，隔壁邻居把ＸＸ盛带过来，两人谈好之后就卖掉了。我不清楚中介和ＸＸ盛之间的事情，假设托尔福公司与ＸＸ盛之间确实存在着这种关系，托尔福公司提出的费用也太高了，根本没有依据。关于违约金，200%的违约金太高了，一般都是5%、10%。本案中方烈文不存在任何责任，付服务费用没有理由，托尔福公司根本没有为方烈文服务过。
被上诉人ＸＸ盛答辩称：一、上诉请求系增加的新诉请，应另行起诉：托尔福公司起诉仅为2400元代理服务费及违约金，托尔福公司提出的上诉请求，远超出原审诉讼请求及一审法院审理范围的，系托尔福公司新增加的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条，法院对其增加的诉讼请求，不应审理。二、托尔福公司所称按文溪南路68号二楼房屋成交价计算代理服务及违约金，无事实依据。ＸＸ盛与张剑梅于2013年5月19日签订的《房屋转让协议》真实、合法、有效，双方成交价为30万，与托尔福公司所称的二楼成交价不具有可比性。三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九的规定，托尔福公司在未对ＸＸ盛与房屋出售方签订《房屋转让合同》作出任何工作的情况下，已经获得了2400元的所谓“费用”，其根本没有任何损失，且法院认定违约金为该费用的20%，系根据《合同法司法解释二》精神进行的判定，适用法律正确。四、为了查清案件事实，被上诉人ＸＸ盛具体分述如下：1、《看房确认书》和《委托代理协议（买）》中的对于违约金的约定均为托尔福公司提供的格式合同，因托尔福公司未采用合理的方式提醒ＸＸ盛注意应当注意的义务，故应作出不利于托尔福公司的解释。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，托尔福公司提供的格式合同200%的违约金对ＸＸ盛进行了约束，但并未有相关条款对自己的违约行为进行约束，明显违反了公平原则。2、托尔福公司强迫ＸＸ盛签订空白的《看房确认书》和《委托代理协议（购买）》后才予以看房，由于时间匆忙，ＸＸ盛并未看清楚格式合同中违约金约定相关内容，托尔福公司也未按照《合同法》第三十九条的规定提醒ＸＸ盛，ＸＸ盛当时也不知道签订这两份文书的意义和目的，只听托尔福公司说大家都是这么操作的才在空白书上签字，所以并非托尔福公司所说的双方真实意思的表示；《看房确认书》和《委托代理协议（买）》违反了合同法公平、公正、诚实信用的原则，应按合同法第三条、第五条、第五十四条视为无效合同。3、《看房确认书》可以看出：双方当时签订的明显是空白合同，事后托尔福公司才将看房内容二楼和三楼补填上去，字迹也存在明显涂改现象。托尔福公司在一审中也明确表示是没有带ＸＸ盛看过三楼的房子，却将二楼和三楼都写在了看房确认书上，不符合事实。托尔福公司在双方房屋交易过程中除了虚假宣传房屋地址和内部结构（实为两室一厅，宣传称三室一厅）等手段骗取ＸＸ盛去二楼看房、并在看房前就要求在空白看房确认书和委托代理协议（购买）合同上签字外，没有提供协议上约定的任何其他服务，ＸＸ盛无需支付托尔福公司代理费，更谈不上支付违约金。五、本案事实是：1、证人陈黎斌并非ＸＸ盛的亲戚，陈黎斌原是ＸＸ盛侄女黄爱珍的老公，但因感情不合于2011年11月10日已解除婚姻关系，在陈黎斌带ＸＸ盛看房时，早已不存在亲戚关系，陈黎斌因碍于面子没能在法庭中承认离婚事实；现请求法院对陈黎斌的证言予以采纳。2、对于ＸＸ盛没能提供反驳证据加上佐证签订《委托代理协议（购买）》、《看房确认书》一事，现通过ＸＸ盛寻找，有证人也曾有同样的经历，可以证明该中介公司确实是这样操作的；3、当时ＸＸ盛看完二楼的房子后感觉就是之前房东邻居陈黎斌跟自己提起过的房子，因为中介之前矢口否认是文溪南路68号后ＸＸ盛才过来看的房子，发现上当受骗后，才没去三楼继续看房，并非是中介公司未带钥匙的原因造成。4、《委托代理协议》第八条规定：本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字和盖章后生效。但托尔福公司始终并未将《委托代理协议》和《看房确认书》给对方，不符合签订合同的规定，给自己后来将内容进行更改提供了空间，说明托尔福公司主观上存在明显的故意。综上，请求法院查清事实真相，依法予以驳回，并维持一审判决以保护ＸＸ盛的合法权益。
二审期间，被上诉人ＸＸ盛向本院提供如下证据：1、陈黎斌的离婚证，证明陈黎斌与我方不存在亲戚关系了；2、曹有子的证言、身份证复印件各一份，证明托尔福公司都是先签空白资料的；3、安文派出所情况说明一份，证明托尔福公司都是这么操作的，签空白资料的。托尔福公司对ＸＸ盛提供的证据1的真实性有异议，说明亲戚关系以前是有过的；对证据2不予以质证，因为曹有子没有出庭作证；对证据3，可以说明ＸＸ盛到我店里来抢这些证据，非法获取。被上诉人方烈文对ＸＸ盛提供的证据没有异议，但认为情理与书面证据是有差异的，不能完全以书面证据作为依据进行判决。
本院经审查认为，被上诉人ＸＸ盛向本院提供的证据1与本案不具有关联性，陈黎斌是否与ＸＸ盛存在亲戚关系，不能否定ＸＸ盛与托尔福公司签订的《委托代理协议（购房）》，故本院不予确认。对证据2系证人证言，证人应当出庭接受当事人的质询，且托尔福公司对该证据有异议，故本院不予确认。对证据3，情况说明只能证明双方当事人发生了纠纷，不能证明ＸＸ盛的证明目的，故本院不予确认。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，方烈文、张剑梅委托托尔福公司出卖文溪南路68号2、3楼，ＸＸ盛委托托尔福公司进行购房，故方烈文、张剑梅、ＸＸ盛与托尔福公司之间居间合同关系成立。之后，托尔福公司带ＸＸ盛实地看了方烈文、张剑梅委托出卖的房产，方烈文、张剑梅与ＸＸ盛达成《房屋转让协议》，故可以认定托尔福公司为方烈文、张剑梅、ＸＸ盛提供订立合同的媒介服务而促成合同成立，方烈文、张剑梅、ＸＸ盛平均负担托尔福公司的中介服务费。托尔福公司上诉认为本案的中介服务费应按照坐落于文溪南路68号2楼房屋的转让价格来确定，但其也向原审法院提供了坐落于文溪南路68号3楼，由方烈文、张剑梅与ＸＸ盛签订的《房屋转让协议》，该协议中载明转让价格是30万元，现没有证据证明方烈文、张剑梅与ＸＸ盛未按该转让价格转让房产，故原审法院按该协议的价格确定中介服务费，并根据本案的事实及实际损失情况酌情减少违约金并无不当。综上，托尔福公司上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人磐安县托尔福中介有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向平
审 判 员 金 莉
审 判 员 吴志坚
二〇一三年十二月十三日
代书记员 范夏青