山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）枣民一终字第287号
上诉人（原审原告）：枣庄市恒基房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区沁园路158号。
法定代表人：宋韬，该公司董事长。
委托代理人：单明才，山东长明阳律师事务所律师。
委托代理人：李锋，山东法扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘晓娟。
上诉人枣庄市恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）因与被上诉人刘晓娟案外人执行异议纠纷一案，不服枣庄市峄城区人民法院（2013）峄民初字第1636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人恒基公司的法定代表人宋韬及委托代理人单明才、李锋，被上诉人刘晓娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年1月19日，恒基公司与案外人韩强就购买位于枣庄市薛城区香江花园10号楼2单元402室的房屋签订商品房买卖合同一份，约定房屋总价款为382731元，首付款为117731元，余款按银行按揭方式支付。合同第八、九条约定：“自签订合同起30日内办理完按揭手续，否则按逾期付款处理。买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：1、逾期在30日以内的，自本合同规定的应付款期限的次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的1.5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同签订后，在枣庄市建设委员会办理了商品房买卖合同的备案登记，备案号为枣建房备字1000487号。案外人韩强已支付恒基公司51731元，尚有66000元的首付款未予支付，对此，案外人韩强于2010年5月14日向恒基公司出具欠条一份，载明：“欠房款陆万陆千元整（￥66000.00元），于2010年5月23日还清，逾期还不清，按6%的月息支付。”韩强在欠款人处签名。2010年9月21日，案外人韩强与中国工商银行枣庄薛城区支行（以下简称工行薛城区支行）签订了个人购房借款担保合同一份，担保人为恒基公司，在该合同中约定，案外人韩强向工行薛城区支行借款265000元，由恒基公司提供保证担保，贷款期限为30年，保证责任为连带责任担保。2010年10月10日，工行薛城区支行依约向韩强支付借款本金265000元，并按约定一次性划入恒基公司在工行薛城区支行开立的账号为16×××68的账户中。房屋建成后，恒基公司将本案争议房屋交付给韩强手中。因购房人韩强未能按照约定归还贷款利息，2012年5年30日，工行薛城区支行将保证人恒基公司在该银行开立的账户上的264806.92元扣划至韩强的还款账户中。
2012年7月10日，枣庄市峄城区人民法院在强制执行申请执行人王权与韩强、杨俊伟、张耀借款合同纠纷一案过程中，刘晓娟向原审法院提供债权转让协议，请求将申请执行人王权变更为刘晓娟，原审法院于2012年9月14日作出了（2011）峄执字第326号执行裁定书，裁定变更刘晓娟为该案的申请执行人。在执行中，查封了被执行人韩强位于枣庄市薛城区香江花园10号楼2单元402室的房屋一套。2013年3月13日，恒基公司以法院查封的上述房屋系其所有为由，向原审法院提出查封异议，原审法院执行局启动执行听证程序，认为：“本案在执行过程中，案外人恒基公司向法院提出执行异议，但未举出变更或撤销《商品房买卖合同》备案登记的证据，房管部门的《商品房买卖合同》备案登记属行政确认，具有公示公信力，法院依据房管档案记载的信息，对该房屋作为执行标的物并无不妥。由于在执行程序中，执行机构无权对案外人恒基公司提供的其他证据的合法性和有效性进行审查，应当依法通过诉讼程序予以确认。同时，案外人恒基公司认为其与韩强之间的房屋买卖合同已解除的主张，执行机构也无权予以认定，也需要通过诉讼程序认定。故，原审法院于2013年7月26日作出（2011）峄执异字第326号执行异议裁定书，裁定驳回恒基公司的执行异议申请，并将该裁定书送达当事人。恒基公司在收到该执行异议裁定书后，不服该裁定，于2013年8月13日起诉至法院，请求依法判令位于枣庄市薛城区永福南路香江花园10号楼2单元402室房屋归恒基公司所有，并停止对该房屋的执行，本案的诉讼费用由被告负担。
原审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，恒基公司以被告刘晓娟申请执行案外人韩强位于枣庄市薛城区永福南路香江花园10号楼2单元402室房屋为其所有为由，向原审法院执行部门提出书面异议，原审法院执行部门依法作出驳回其申请的裁定。恒基公司对该裁定不服，在法定期间内向原审法院提起诉讼，符合法律关于案外人执行异议之诉的起诉条件。
关于本案争议房屋的归属问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条同时规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，本案争议房屋系恒基公司依照法定程序开发建设的，因此，恒基公司因合法建造本案争议房屋而依法取得了该房屋的物权。案外人韩强虽然与恒基公司签订了购房合同，且该合同在枣庄市建设委员会办理了合同的备案登记，该合同的备案不具备房屋预告登记的功能。故该房屋不因购房合同的备案而发生物权转移的法律后果。关于本案争议的房屋买卖合同是否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条同时规定：“当事人一方依据本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，恒基公司与案外人韩强之间签订的购房合同，系双方真实意思表示，且该合同已经枣庄市建设委员会办理了预售合同的备案登记手续，应依法确认为有效。在合同签订后，案外人韩强向原告支付了首付款51731元，对于下欠首付款66000元，韩强向恒基公司出具了欠条。根据合同的约定，余款由韩强通过银行按揭的方式向恒基公司支付。2010年9月21日，韩强由恒基公司提供保证担保，向工行薛城区支行贷款265000元，工行薛城区支行银行于2010年10月10日依约向韩强支付借款本金265000元，并一次性划入恒基公司在工行薛城区支行开立的账号为16×××68账户中。综合以上可以看出，韩强在购房合同签订后，未按照约定的数额和期限向恒基公司支付购房款，依照合同约定，出卖人有权解除合同。恒基公司在庭审中，提供解除合同通知、证人闫某（恒基公司职工）及恒基公司在中国工商银行的账户对账单作为其履行解除合同的证明，对上述证据，认证如下：1、对于恒基公司提供的解除合同的通知。因该通知上没有买受人韩强的签名，不能作为其解除合同的行为履行完毕的证据。2、因恒基公司提供的证人闫某系其单位工作人员，恒基公司以该证人证言作为其直接向买受人韩强送达了解除合同的通知的主张，应不予采信。3、关于恒基公司提供中国工商银行对账单用以证明其已将房款退还给买受人韩强所有的主张。恒基公司向枣庄市城建开发拆迁管理办公室出具的汇报材料中载明：“合同履行过程中，韩强首付房款没有付清，欠首付款66000元，银行按揭贷款后因韩强不能按期偿还，导致银行从我公司扣款266753.38元。”在原审法院执行听证程序中庭审笔录第5页载明：“26万是银行贷款，当时房地产市场不景气，韩强先给付首付1万多，26万的银行贷款打到我公司户头，后来被银行划走了。”通过以上证据，关于恒基公司提供的中国工商银行对账单，不能够证明原告已将房款266753.38元退还给韩强的事实。故对于该份证据，不予采信。另外，恒基公司关于其于2010年5月24日将书面的解除合同通知当面交给了韩强，2012年5月30日，恒基公司将清算款退还给了韩强的主张，与2012年9月21日恒基公司为韩强购买其房屋提供保证担保向工行薛城区支行借款265000元的事实自相矛盾。综上，恒基公司诉称其与韩强之间签订的购房合同已经解除的诉称，因未能提供有效证据证明，法院不予支持。恒基公司应按照约定履行交付房屋的义务。恒基公司因主债务人韩强未能按照借款合同的约定偿还借款本息而承担的保证责任，应通过诉讼程序向韩强行使追偿权。
案外人王权作为债权人，其将债权依法转让给刘晓娟，原审法院根据刘晓娟的申请，依法裁定将申请执行人变更为刘晓娟，符合法律规定，故关于恒基公司诉称刘晓娟不具备申请执行主体资格的主张，应不予支持。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中，购房人韩强在恒基公司处购买本案争议房屋一套，因恒基公司未能举证证明购房合同已经解除，刘晓娟作为申请执行人，对于被执行人韩强在第三人处购买的房屋作为执行标的物，有事实和法律依据。人民法院经过拍卖、变卖该房屋所得价款，房屋所有权人即本案恒基公司就韩强未支付的部分首付款即66000元享有优先受偿的权利，剩余价款应作为被执行人的财产按照先后顺序偿还债务。综上，经原审法院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告枣庄市恒基房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5310元由原告枣庄市恒基房地产开发有限公司负担。
上诉人恒基公司不服原审判决上诉称，一、原判认定事实与判决结果自相矛盾。上诉人提起诉讼的请求是“请求依法确认位于薛城永福南路香江花园十号楼二单元402室房屋所有权属于上诉人所有，并停止对该房屋的执行”。原判既然认定涉案房屋的所有权属于上诉人所有，就说明上诉人“请求依法确认位于薛城永福南路香江花园十号楼二单元402室房屋所有权属于上诉人所有”的诉讼请求应当受到支持，但原判却判决驳回上诉人的全部诉讼请求，从而出现了自相矛盾。二、原判在“关于本案争议的房屋买卖合同是否解除问题”上认定事实错误。原判以韩强贷款上诉人担保，以及上诉人向枣庄市城建开发拆迁管理办公室出具的汇报材料和执行听证笔录为依据，否定上诉人提交的解除合同通知、证人证言、银行对账单等证据的效力，从而认定“本案争议的房屋买卖合同”未解除，属于认定事实错误。上诉人与韩强签订的《商品房买卖合同》中约定，无论首付款还是按揭贷款，均应在合同签订之日起三十日内付清，逾期卖方有权解除本合同。上诉人将《商品房买卖合同》交给韩强时，为了协助韩强办理按揭贷款，同时交给韩强的还有《个人住房借款／担保合同》。合同签订后，在三十日的付款期限内，韩强只交付了首付款5.1万元，直到2010年5月23日仍不见韩强付款，上诉人依照合同第八条、第九条的约定决定解除与韩强的买卖合同关系，于20l0年5月24日将解除合同的书面通知当面交给了韩强，并告知其持《商品房买卖合同》及《个人住房借款／担保合同》原件前来办理清算手续。当时韩强同意解除合同，只是《商品房买卖合同》未带在身上，要回去找到交还上诉人，于是上诉人先将房屋收回管理。事实上，上诉人在收回该房屋之后，又出租给他人使用，该房屋一直由上诉人所有，韩强并没有占有、使用该房屋。之后，上诉人工作人员多次联系韩强，韩强则是说没有找到《商品房买卖合同》，或者自己身在外地，迟迟没来办理清算手续。2010年l0月，上诉人财务人员发现有韩强的按揭贷款265000元汇入上诉人公司账户；鉴于合同已经解除，上诉人多次通知韩强办理退款手续，韩强因《商品房买卖合同》原件没找到，于2010年11月23日来到上诉人处，声明《商品房买卖合同》确实找不到了，但是同意与上诉人解除合同，只能先给上诉人出具了一份欠条。因此，从这份欠条的内容来看，韩强已经与上诉人达成共识，即解除了《商品房买卖合同》。因此，韩强办理贷款过程中所使用的上诉人的担保手续，并非办理贷款时上诉人所出具的，而是在与韩强签订《商品房买卖合同》时提供给韩强的。原判以此否定上诉人提供的证据，系认定事实错误。随后，上诉人又多次联系韩强办理退款结算事宜，但韩强却因种种原因联系不上，上诉人只得于2012年5月30日将264806.92元房款退给了韩强，完成了解除合同后的清算事宜。关于上诉人向枣庄市城建开发拆迁管理办公室出具的汇报材料和执行听证笔录中“银行扣款26万元”的表述，是因为在合同解除后，上诉人将款退入到韩强在银行的账户，因韩强欠银行的贷款，而被银行从韩强的账户上划走。这与上诉人因合同解除而退清算款并不矛盾，相反，如果上诉人不退清算款，韩强账户无钱，银行也无法扣划。原判以当事人不准确的表述否定银行对账单、合同欠条等客观证据系又一认定事实错误。三、原判适用法律错误。1、本案执行的依据是峄城区人民法院的（2010）峄商初［底阁］字第71号民事调解书，但该调解书的原告并非是被上诉人刘晓娟，被上诉人不是此案调解书确定的主体。原判以调解书确定的主体王权己将债权转让给刘晓娟为由，认为刘晓娟申请法院变更为申请执行人符合法律规定是错误的。现有法律没有规定法律文书可以转让。即使可以转让，王权将债权转让给刘晓娟，没有证据证明已通知到韩强，《中华人民共和国合同法》第八十条明确规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”为此，峄城区法院裁定刘晓娟为此案执行人没有法律依据。2、原判在引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定时，明目张胆的移花接木、偷换概念。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人己向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。由上述规定不难看出，对于被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，如果申请执行人申请查封、扣押、冻结，必须具备的条件是：第一，被执行人已实际占有该财产，第二，申请执行人己向第三人支付剩余价款，或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付。因此，退一万步讲，本案即使按照原审法院的观点，认为上诉人与韩强的商品房买卖合同解除手续存在瑕疵，但由于上述法定条件均不具备，原判的结论也是明显违反法律规定的。理由有三：1、韩强没有实际占有该房屋；2、被上诉人没有向上诉人支付房款；3、上诉人也没有同意从房屋变价款中优先支付。综上所述，上诉人己与韩强解除了《商品房买卖合同》、上诉人处己无韩强的购房款、被上诉人无权要求拍卖执行登记在上诉人名下并且属于上诉人所有的房产。原审法院罔顾事实，枉法裁判，偏袒被上诉人。补充上诉理由：一、原判认定的事实与其引用的法律规定不相符；二、原判存在违法收取费用的问题，因为本案是确认之诉，应当案件收取。本案收取上诉人5310元，即便按照诉讼金额计算也超出，属于违法收费。请求：1、依法撤销峄城区人民法院（2013）峄民初字第1636号民事判决，确认位于薛城永福南路香江花园十号楼二单元402室房屋所有权属于上诉人所有；2、确认被上诉人对该房屋申请拍卖执行违法并解除查封；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人刘晓娟答辩称，被答辩人诉答辩人执行异议之诉一案，峄城区人民法院的（2013）峄民初字第1636号民事判决认定事实清楚，适用法律得当，应维持原判。现就被答辩人的上诉理由答辩如下：一、关于被答辩人提出的上诉理由的第一点，即“原判认定事实与判决结果自相矛盾”的问题，答辩人认为被答辩人是断章取义片面地理解判决内容。原审判决中表述的很清楚，虽然该争议的房屋是由被答辩人开发建设且未将该房屋的产权办理到案外人韩强的名下。但从己认定的事实看，案外人韩强已办理完按揭首付，且银行已将贷款划入被答辩人的账户，完成了全款付清房款的手续，所以该房屋的所有权人已实际是案外人韩强。被答辩人认为该房屋的所有权属于其所有是不成立的，是没有事实和法律依据的。二、关于被答辩人提出的上诉理由的第二点，即“原判在关于本案争议的房屋买卖合同是否解除问题，答辩人认为，被答辩人是在伪造证据。被答辩人为达到其目的，置事实与法律于不顾，弄虚作假，伪造证据，有关部门在查明事实且要追究其责任的情况下，被答辩人不得不写出书面检查承认其弄虚作假，伪造证据。被答辩人在伪造证据被戳穿后，又在本案原审诉讼中指使其工作人员出庭作假证，原审法院不予采信其证人证言，是基于事实的正确判决。被答辨人将工行薛城区支行从其帐户上划走26万余元表述为是其主动退款给案外人韩强，已与韩强解除购房合同的说法是不成立的。事实是，工行薛城区支行从被答辩人的帐户上将26万余元划入案外人韩强在工行薛城区支行的按揭贷款的帐户，又从韩强的该帐户中将该26万余元划入工行薛城区支行的帐户，这证明了被答辩人是履行的为案外人韩强购买该房屋而承担的担保责任。被答辩人想以此来说明其已与案外人韩强解除了购房合同纯粹是混淆事实。三、关于被答辩人提出的“原判适用法律错误”的问题，答辨人认为，原审法院所查明的事实清楚，证据充分，适用法律正确。
上诉人恒基公司二审提交了以下证据：证据一、房屋所有权证。证明涉案房屋的所有权人是上诉人，该房屋登记在上诉人名下。该证据是在原审庭审结束后取得的。证据二、涉案房屋用水、电、燃气使用户的户名证明材料。证明涉案房屋目前是在上诉人的管理、使用之下。证据三、上诉人向原审法院寄交的执行异议申请书。证明上诉人已就原审法院的执行行为提出异议，目前原审法院没有就此作出裁定。证据四、原审法院两张收款收据，证明原审法院违法收费的事实。
被上诉人刘晓娟质证意见为：对于证据一，这套房屋目前还在查封当中，上诉人办出产权证不知道是否合法，而且是在原审判决后办出来的。该房屋在省高院已经保全了。是否有效被上诉人不清楚。对于证据二，原审时有薛城区供电部门的用电证明，证明是登记在韩强的名下。对于证据三不发表质证意见。对于证据四，与本案无关，不予质证。
本院二审查明的其他事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，案外人执行异议之诉首先需要依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规确认案外人、被执行人等当事人是否对执行标的物享有实体权利，特别是当事人对执行标的物是否依法享有物权权益。其次在确认案外人、被执行人等当事人实体权利的基础上，还要对该实体权利能否阻却申请执行人对执行标的物的申请强制执行予以审查和判断。如经审理依法确认案外人对执行标的物享有实体权利，但不足以阻却或者对抗申请执行人的申请强制执行，应判决许可对执行标的物的强制执行。
根据本案事实，依照物权法第九条规定，本案涉案房屋未经登记，不发生物权转移的法律效力，故恒基公司要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求成立，本院予以支持。本案中，被执行人韩强与恒基公司于2010年1月19日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应确认有效。韩强向恒基公司支付首付款51731元后，向恒基公司出具了66000元的欠条，余款由恒基公司提供保证担保，韩强于2010年9月21日通过银行按揭的方式向工行薛城区支行贷款265000元，工行薛城区支行银行于2010年10月10日依约向韩强支付借款本金265000元，并一次性划入恒基公司在工行薛城区支行开立的账号为16×××68账户中，故韩强已经履行完支付房屋价款的合同义务。并且依据枣庄供电公司薛城供电部出具的电费明细单，记载韩强已在供电部门开户并实际使用，能够证实韩强已经实际占有涉案房屋，原审法院对此认定正确，本院予以支持。因此，依据物权法第二百四十一条的规定，韩强系合法占有，其对涉案房屋虽未取得所有权，但其对恒基公司享有的转移房屋所有权及办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，具有排他的效力，即韩强对涉案房屋具有物权利益；同时结合涉案房屋已经在枣庄市建设委员会办理了商品房买卖合同的备案登记，依据物权法第二十条规定，该登记属于预告登记，韩强因该登记而使其对涉案房屋所享有的请求权具有了物权的效力，能够对抗恒基公司对涉案房屋所享有的所有权。综上所述，恒基公司对涉案房屋所享有的所有权不足以阻却和对抗申请执行人的申请强制执行。因《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定与物权法第二十条及第二百四十一条的基本原理相一致，原审法院依据该规定在保留恒基公司对66000元欠款享有优先受偿权的基础上判决驳回恒基公司阻止执行的诉讼请求并无不当，本院予以支持。
关于恒基公司与韩强之间的商品房买卖合同是否已经解除的问题。本院认为，恒基公司主张于2010年5月24日通过其员工闫某将解除商品房买卖合同的通知交给了韩强，并提供了闫某的证人证言予以佐证。因闫某系恒基公司的职员，与恒基公司具有利害关系，在没有其他证据辅助证明的情况下，仅以闫某的证人证言不足以证明解除合同的通知已送达给韩强。并且2010年10月19日工行薛城支行将韩强按揭贷款的265000元一次性划入恒基公司账户的事实，与恒基公司主张的商品房买卖合同已于2010年5月24日解除的事实相互矛盾，恒基公司不可能在已经解除合同的情况下继续收取剩余房款。恒基公司上诉称多次联系韩强办理退款事宜，但韩强却因种种原因联系不上，其只得于2012年5月30日将264806.92元退给了韩强，完成了解除合同后的清算事宜。恒基公司的上述主张与事实不符，一是恒基公司向枣庄市城建开发拆迁办公室出具的汇报材料和执行听证笔录中均明确表述因银行按揭贷款韩强不能按期偿还，导致银行从其公司账户扣款26万余元，其在没有其他有效证据予以佐证的情况下，不能推翻其原先陈述的事实；二是恒基公司与韩强之间除银行扣划的26万余元外，恒基公司还收取韩强首付款51731元，恒基公司主张将26万元退给韩强后完成了解除合同后的清算事宜，不符合客观事实。综上，工行薛城区支行扣划26万余元是基于恒基公司的担保行为，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。恒基公司主张商品房买卖合同已经解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于刘晓娟是否可以作为本案申请执行人问题。原审法院系依据生效的法律文书确认刘晓娟为本案的诉讼主体，刘晓娟能否作为申请执行人不属本案审查范围，恒基公司认为债权转让存在瑕疵，不是本案审理的范畴，其可按照其他法律途径对此问题进行处理。恒基公司关于诉讼费收取违反法律规定的主张亦不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人恒基公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5310元，由上诉人枣庄市恒基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李政远
审 判 员 赵胜利
代理审判员 李 帅
二〇一四年十二月八日
书 记 员 蓝 月