贵州省兴仁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仁民初字第291号
原告：兴仁县黔桂拓达房地产开发有限责任公司。住址地：贵州省兴仁县东湖街道办事处滨湖路。
法定代表人：马琨，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋迅、郑彬，贵州惟胜道律师事务所律师。
被告：ＸＸ，女，1970年12月30日生，布依族，小学文化，农民，住贵州省兴仁县。
委托代理人：余成良（系ＸＸ之夫），住贵州省兴仁县。
委托诉讼代理人：余光云，贵州黔乾律师事务所律师。
原告兴仁县黔桂拓达房地产开发有限责任公司（以下简称黔桂拓达公司）与被告ＸＸ确认合同无效纠纷一案，本院于2015年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黔桂拓达公司及其委托诉讼代理人宋迅、郑彬，被告ＸＸ及其委托诉讼代理人余成良、余光云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黔桂拓达公司诉称�原告与被告于2013年10月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告将其开发的位于兴仁县东湖街道办事处环湖路第10栋／单元1层1号商品房出卖给被告。该商品房建筑面积103.70㎡，套内面积78.90㎡，被告根据双方合同约定支付购房款。原告于2014年10月31日前向被告交付上述商品房；逾期未超过30日的，原告需按每日已交付房款的万分之一向被告支付逾期交房违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，被告有权退房并主张原告支付违约金。原告依约通知业主办理交房手续，大部分业主已经陆续办理交房手续，但被告认为房屋不符合交房条件，拒绝接收房屋。2014年12月1日被告以逾期交付房屋为由向原告发出解除合同通知书，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。原告开发的前述商品房于2014年11月25日前已经完成工程竣工备案登记、房屋面积测绘、消防验收等全部验�手续，房屋具备交付条件。原告认为：根据《商品房买卖合同》第十三条关于“逾期交房责任”的约定，只有在原告逾期交房超过30日的，被告才有权解除合同。原告于2014年11月25日已完全具备交房条件，逾期并未超过30日，合同应当继续履行。被告以此为由单方提出解除合同，不符合合同约定。故请求人民法院依法确认被告2014年12月1日解除双方《商品房买卖合同》的《解除合同通知书》无效，合同继续履行。
原告向本院提交下列证据予以证明：
营业执照、组织机构代码证、法人证明书复印件，拟
证明原告的主体信息和原告具有适格的诉讼主体；
2、《解除合同通知书》及现场照片，拟证明被告向原告发出解除合同通知书的事实；
3、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告的买卖关系及合同第十一条、第十二条就交房条件进行了明确约定。
4、通知交房信息记录单（短信）、邮寄的交房公告及邮寄单（EMS邮件的寄单）、交房通知现场公告及张贴公告的照片，拟证明原告通过短信、邮寄及公告的方式多次通知被告交付房屋的事实。
5、《竣工验收会议纪要》、《建筑工程竣工验收报告》，拟证明本案房屋所涉及工程经过建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五家参与主体一致验收合格并在主管部门取得备案，达到合同第十一条第一款约定的交付条件。
6、《竣工验收备案表》及现场公示照片，拟证明本案房屋所涉及工程经过建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五家参与主体一致验收合格并在主管部门取得备案，达到合同第十一条第一款约定的交付条件。
7、《房屋面积测绘报告》、《住宅工程质量分户验收汇总表》、《质量保证书》、《使用说明书》、《燃气安装验收合格书》、《监理单位验收合格证明书》、涉案房屋现场照片、《建设工程消防验收意见书》、《关于“东湖新城”房开项目环境保护建设情况的函》，拟证明本案所涉及房屋已经全部具备交付的条件。
8、政府协调处理本次交房纠纷相关资料，拟证明政府在2014年10月25日至12月之间多次召集原、被告双方协调处理交房纠纷的事实。
被告ＸＸ辩称，我通知原告解除商品房买卖合同是事实。解除合同的理由主要有：1、原告实际出售的商品房，广告邀约、沙盘与实际状况不符，广告、沙盘上每个楼盘均有20余个停车位，而实际上没有，影响了业主入住后的使用功能。2、出售给被告的商品房净高未达到国家建筑规范规定的商品房净高不得低于2.8米的强制性要求，严重影响买受人的使用，是解除合同的主要原因。3、原告建设的半地下室没有按照建筑规范设计施工，导致半地下室存在渗水问题，半地下室在下雨时，地面存在积水、墙面潮湿，室内潮湿的情况，严重影响买受人居住（原因主要是原告在建设时，对半地下室未采取防水、防潮、地面积水的处理措施），要求原告整改，原告拒不整改。4、负一楼南面通风井雨季会进水，原告没有采取排水措施，严重影响买受人居住。5、在一层商品房的通道处，在被告需经过的过道净宽仅为1.2米，另一户的进户门为外开门，该住户开门占据通道后约0.8米，被告无法通行，经要求原告整改，原告拒绝整改。6、原告在销售房屋时明确表示是买一送一，即购买一套一楼商品房，赠送相对应的负一楼的半地下室，但原告在合同上不予明确被告应享有的相应负一楼的产权。原告交付房屋不合符双方约定，经被告催促提示原告仍未履行合同义务，被告被迫向原告提出解除合同通知书。依据原告的起诉状，其陈述2014年10月31日前向被告交付商品房，该房是2014年12月31日才验收备案，不符合法定的交付条件。原告的行为已构成了基本的违约，被告向原告发出解除合同通知书合法有效。
被告ＸＸ提交下列证据予以证明：
1、身份证复印件，拟证明被告的主体诉讼资格。
2、合同编号DHCX-MMHT-
OZQ-0176号《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明1、该商品房买卖合同具有欺诈性，涉案商品房层高不符合约定、房屋公摊面积及项目和房屋室内建筑面积未以任何方式告知买受人等方面；2、合同存在霸王条款；3、原告应当履行的合同义务没有履行；4、《商品房买卖合同》的第二十六条与《补充协议》的十一条互相冲突。
3、《解除商品房买卖合同通知书》，拟证明原告已经接到该通知书，2014年11月30日原告仍未将符合双方约定的房屋交付被告，依双方约定被告有权以书面形式行使解除权。
4、照片九张、光盘一个，拟证明双方买卖的商品房有渗水、管件裸漏、地基下沉、金属构件被腐蚀、泡沫饰面和地下室无给、排水设施，并且销售时，所做宣传资料与实际不相符。
本院需查明案件事实，依法调取下列证据：贵州建正建设工程检测试验有限公司混凝抗渗试验报告。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2无异议。对证据3的真实性、关联性无异议，提出该合同具有欺诈性，合同存在霸王条款，原告没有全面实际履行合同义务，该合同附件一的附图有一个楼梯往下走有负一楼，但是合同主文内容中没有体现负一楼。对证据4的质证意见是短信的来源不明，没有出处，来源不合法；在发送前有一个括号的零，意思是没有发送，该条短消息没有发出；原告的注册地为兴仁县，该短消息发出的地点为贵阳，发出的地点和注册地不一致，该短消息有虚假的可能性。对EMS的真实性无异议，但没有注明邮寄的内容，不能证明邮寄通知ＸＸ收房的事实；邮件编号为1001204686610的EMS上投递并签收处为他人收，ＸＸ是否收到不清楚；该证据没有出具单位�印章、出具人的签名，来源不明，不能作为定案依据，该证据的收到时间为2014年12月3日15时09分，是在被告发出解除合同之后。对三份公告、照片的真实性无异议，但该公告、照片不能作为证据使用，三份公告的发出时间不同，公告、照片是由原告制作的，不具有客观性，不能作为定案依据。对证据5的质证意见是会议纪要中只有三个单位签章，工程竣工验收报告书说明只有三个单位验收，“同意验收”四个字不代表该工程经验收达到合格的标准，只是可以验收的意思。对证据6的质证意见是贵州有色金属地质勘察公司只是签了“同意验收”四个字，不能说明该工程符合相关质量标准已经验收合格。备案所用的公章为兴仁县建设局不正确，全国从2008年起已经全部改成了XX县住房和城乡建设局，包括原告所举的商品房买卖合同上面盖的公章都是兴仁县住房和城乡建设局。对照片被告无法考证所用公章的真实性。对证据7中的房屋面积测绘报告有异议，该测绘报告的测绘人员没有出具相关资质证明。测绘报告中没有说明是怎样得出的公摊系数，该房屋面积测绘报告不具备真实性。对住宅工程质量验收汇总表有异议，参与验收的单位没有做出是否验收合格的表达。对商品房住宅质量保证书的真实性有异议，对于住宅质量保修，原告以使用说明书的形式推卸了责任，原告与被告签订的买卖合同，不能牵扯到第三人，商品房住宅质量保证书不能作为定案的依据。对使用说明书真实性有异议，该说明书是原告制作的，由相关机构检验鉴定其是否合格。对于燃气安装验收合格书，只有一个公司的印章，没有记载相关人员现场检验验收的记录，也没有公司是否具有相关验收资格的相关文件，该燃气安装验收合格书不具有真实性。对于监理单位验收合格书，只有一个印章，同时作为监理单位明确的记载了该工程的供水、供电、供宽带有限电视的管道是由该公司施工，其本身施工的工程由其自行验收，因此不具备真实性。对于消防验收证明书，被告所购买的第十号楼为地上22层，但双方所签订商品房买卖合同当中第八页所记载的内容为地上21＋1层，地下1层，得出该消防验收证明书与实际的房屋不相符合，地下一层没有进行相关的消防验收，该消防验收证明书不能作为定案的依据。对于关于“东湖新城”环境保护建设情况的函，其只记载了建设了什么项目，没有记载所建造的项目符合环评标准，不能作为定案根据。涉案房屋现场照片所拍摄的内容不符合合同的约定，合同约定商品房应当有简单装修，但是照片显示没有简单装修。对证据8的质证意见是该协议内容与ＸＸ无关，不能代表双方调解成功。
经庭审质证，原告对被告提交的证据1、2、3无异议，但对证据2、3的证明内容有异议。对证据4的质证意见是沙盘、广告上有一定的美化，与实际交付不可能完全相符，这种不符是否构成违约在法律上并不必然。房屋的建设开发是分期完成的，沙盘上呈现的效果是总体竣工效果，被告不能理解为违约。对于负一层的渗水、管件裸漏、地基下沉房屋的主体是竣工合格的，对于这些质量问题可以采取房开公司保修和整改来完成，但不构成解约条件。原、被告双方对本院依法调取证据均无异议。
本院对双方当事人提交的证据综合认证和采信情况如下：
因被告对原告提交的证据1、2无异议，本院予以采信。被告对原告提�的证据3的真实性无异议，本院予以采信。原告提交的证据4中的移动通信客户详单、EMS邮件寄单是中国移动、中国邮政出具的有效凭证，本院予以采信；张贴的交房公告及照片客观、真实，本院予以采信。原告提交的证据5、6、7、8来源合法，内容客观真实，并能形成证据锁链，证明本案的相关事实，本院依法均予以采信。因原告对被告提交的证据1、2、3无异议，本院予以采信。被告提交的证据4宜结合案情综合予以认定。因原、被告双方对本院依法调取证据均无异议，本院予以采信。
经审理查明，2013年10月1日，原告黔桂拓达公司与被告ＸＸ签订《商品房买卖合同》一份，涉及本案纠纷的主要约定为：一、被告ＸＸ向原告黔桂拓达公司购买位于东湖新城第10栋10-1-1号预售商品房一套，该商品房合同约定建筑面积103.7平方米，其中套内建�面积78.9平方米，单价按套内面积计算，每平方米价格为6183.94元，总价款为487913元。
二、付款方式为贷款方式付款，被告ＸＸ以银行按揭付款的，应于合同签订之日向原告交付首期房款147973元，余款340000元以银行按揭支付。
三、原告应当在2014年10月31日前将作为本案合同标的物的房屋交付被告使用。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足被告在合同中承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。
四、除不可抗力外，原告未按照约定的期限和条件将该商品房交付被告ＸＸ的，按照逾期时间分别处理，并不作累加：1、逾期在30日之内，原告自交付期限届满之次�起至实际交付之日止，按日向被告ＸＸ支付已交付房价款万分之一的违约金，并于实际交付之日起10日内向被告ＸＸ支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，被告ＸＸ有权退房；被告ＸＸ退房的，应当书面通知原告；原告应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照被告ＸＸ全部已付款的2%向被告ＸＸ支付违约金。
五、关于共有权益的约定：该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用全体产权人共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房归全体产权人共有；该项目设置的停车场及其他经营性和服务性配套设施，所有权属于原告，原告有权将其出售、出租、赠与或其他方式进行处置。
六、商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，原告违反的，应当承担违约责任。
七、本合同自双方签字、盖章之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由原告承担的责任或不合理地加重被告ＸＸ责任、排除被告ＸＸ主要权利内容的，仍以本合同为准；对本合同的解除，应当采取书面形式。
同日，原告与被告签订上述合同的附件十二补充协议一份，约定：一、上述合同共有权益约定中的道路和其他场地不包括项目地面停车位。二、原告对外宣传的售�书、广告、展示的样板房、家具布置、沙盘、模型及宣传资料讲解等为购房参考及示范，不作为履行合同的标准。买卖双方之间的一切权利、义务、承诺及被告ＸＸ所购房屋的具体情况均以购房合同及附件和本补充协议为准。三、本附件所约定条款，如与上述合同中有冲突，以该补充协议为准。
合同签订后，当日，被告ＸＸ已按合同约定向原告支付了首期房款147973元。
2014年9月24日，四川俊成工程项目管理咨询有限公司向被告出具燃气安装验收合格书，说明原告开发建设的东湖新城小区一期647户燃气安装验收全部合格。
2014年9月30日，双方交易的商品房所在的10号楼通过竣工验收。
2014年10月17日至2014年10月24日，原告向被告ＸＸ发出交房短信，告知其将于10月25日正式交房。
2014年11月1日，原告委托兴仁县诚信房地产交易中心对其开发建设的“东湖新城”小区第10号房屋进行房屋面积测绘。11月5日，该中心组织进行了实测。11月25日，该中心向原告出具《房屋面积测绘报告》。
2014年11月20日，兴仁县环境保护局出具仁环函（2014）03号《关于“东湖新城”房开项目环境保护建设情况的函》，认定该项目一期建设工程中的建筑工程已结束，配套工程按环评要求已完成。一期建筑面积10.6万平方米，620户，已销售370户，正在装修的110户，入住率未达到70%，可进行备案。
2014年11月24日，兴仁县住房和城乡建设局同意双方交易的商品房所在的10号楼进行建设工程竣工验收备案。
2014年11月25日，贵州省黔西南州公安消防支队向原告出具州公消验字（2014）第0099号建设工程消防验收意见书，综合评定被告开发建设的东湖新城商住楼一期建设工程消防验收复验合格。
2014年11月28日，原告通过EMS邮政快递向被告ＸＸ送达交房通知书，告知其将于11月30日正式交房。
2014年12月1日被告以逾期交付房屋为由向原告发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。
原告在接到《解除合同通知书》后，原告于2015年2月11日向本院提起诉讼，请求确认被告ＸＸ向原告黔桂拓达公司发出的《解除合同通知书》无效。
本院认为，原告与被告在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的商品房买�合同及其补充合同，是双方的真实意思表示，且双方约定的合同内容并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）�律规定的其他情形。”之规定，原、被告于2013年10月1日签订了《商品房买卖合同》后，被告按约定交付了房屋首付款，原告在合同约定的交房期限内向被告交付房屋，被告未举证证明原告交付房屋不具备合同约定的交付条件，被告要求解除合同的行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，故被告合同解除权的行为无法律依据。关于被告提出原告实际出售的商品房，广告邀约、沙盘与实际状况不符，广告、沙盘上每个楼盘均有20余个停车位，而实际上没有，影响了业主入住后的使用功能一节。双方在签订商品房买卖合同时约定地面停车位，占用绿地进行建设的，属小区全体业主共同享有，除此以外原告所建设的停车场、停车库，所有权均�于原告，原告有权进行处置，而双方在补充合同中又约定，共有权益约定中的道路和其他场地不包括项目地面停车位，被告也未充分举证证明其在与被告签订上述合同时，双方曾以其他方式约定原告应保证为其提供一个可以使用不管是商业的，或是无偿的停车位，就车位配置比也作出了明确的约定。因原告开发建设该小区是按照规划行政主管部门批准的规划文件进行建设，小区的停车位配置比和绿化率均系规划主管部门依法批准的规划文件所确定，原告只要按照规划主管部门批准的建设规划进行建设，满足规划文件设定的条件，原告就不存在违约，而目前原告在该小区仅完成一期工程建设，其建设的第一期建设工程系按照行政主管部门批准的规划进行建设。而该小区的后续第二期工程建设正在进行，尚不能确定原告的后期工程建设对经依法批准的建设规划的完成�况，故被告以目前开发建设的停车位不足，与被告的售楼广告和宣传不符，影响被告入住后的使用功能，因此构成基本违约的辩称理由，本院不予采纳。关于被告提出原告出售给被告的商品房净高未达到国家建筑规范规定的商品房净高不得低于2.8米的强制性要求和负一楼南面通风井雨季会进水，原告没有采取排水措施，严重影响买受人居住一节，因被告未充分举证证明该主张，故对该主张本院不予采纳。关于被告提出其购买的商品房的半地下室存在渗水问题。下雨时，地面存在积水、墙面潮湿，室内潮湿的情况，严重影响买受人居住使用一节，经审查，原告销售的该商品房的半地下室是做好防水设计，并该防水设计经过检验机构检验合格，因被告未充分举证证明该主张，故对该辩称理由本院不予采纳。关于被告提出该商品房的通道净宽仅为1.2米，同一楼层的另一住户的进户门为外开门，该住户开门占据通道后约0.8米，被告无法通行，经要求原告整改，原告拒绝整改一节，因被告未充分举证证明另一住户的进户门为外开门，外开门占据通道，足以严重影响到被告的正常通行，且进户门的开向问题是可以经原、被告及第三方协商解决，故对该理由本院不予采纳。关于被告提出原告在销售房屋时明确表示是买一送一，即购买一套一楼商品房，赠送相对应的负一楼的半地下室，但原告在合同上不予明确被告应享有的相应负一楼的产权一节，因被告未未充分举证证明原告在售楼时曾有此承诺，且在审理中经审判人员实地查看，该半地下室为全封闭结构，其唯一入口就在被告的商品房内，被告能独立支配该地下室，不受他人的影响。故对该辩称理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九�六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款的规定，判决如下：
被告ＸＸ于2014年12月1日向原告兴仁县黔桂拓达房地产开发有限责任公司发出的《解除合同通知书》无效，原告兴仁县黔桂拓达房地产开发有限责任公司与被告ＸＸ于2013年10月30日签订的《商品房买卖合同》继续履行。
案件受理费60元，由被告ＸＸ承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。
审判员 付琳
二〇一六年八月三十一日
书记员 邹鑫