北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）门民初字第1962号
原告嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区双峪路35号地下一层。
负责人吕斌，经理。
委托代理人ＸＸ华，女，1987年11月6日出生，嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司职工。
委托代理人管玉梅，女，1984年6月17日出生，嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司职工。
被告陈薇薇，女，1966年2月3日出生。
原告嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司（以下简称嘉诚嘉信门头沟分公司）与被告陈薇薇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张源独任审判，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告嘉诚嘉信门头沟分公司的委托代理人张占荣、王慧娟，被告陈薇薇到庭参加诉讼。后嘉诚嘉信门头沟分公司将委托代理人变更为ＸＸ华、管玉梅。第二次开庭审理时，原告嘉诚嘉信门头沟分公司的委托代理人ＸＸ华�庭参加诉讼，被告陈薇薇经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告嘉诚嘉信门头沟分公司诉称，2011年9月8日，陈薇薇与案外人东方巴黎房地产开发（北京）有限公司（以下简称东方巴黎公司）签订房屋租赁合同，约定陈薇薇租赁北京市门头沟区双峪路35号（东方巴黎时代广场）103、107、203房产（以下分别简称103号房屋、107号房屋、203号房屋），租赁期间为2011年10月10日至2022年2月9日，2013年2月1日，东方巴黎公司向陈薇薇发出了《解除＜房屋租赁合同＞通知》。2013年2月27日，陈薇薇交还了107号房屋及203号房屋。按照《房屋租赁合同》的约定，103号房屋、107号房屋、203号房屋的物业管理费、水电费、供暖费、制冷费等费用由陈薇薇直接交付于我公司。陈薇薇于2011年10月10日交纳了103号房屋、107号房屋、203号房屋2011年10月10日至2011年12月9日期间的物业管理服务费29785.22元，尚欠103号房屋、107号房屋、203号房屋自2011年12月10日至2013年2月25日期间的物业管理服务费及103号房屋自2013年2月26日至今的物业管理服务费未交纳，后陈薇薇于2013年4月27日又交纳了其所欠物业管理服务费中的20596.04元。另外，陈薇薇尚拖欠103号房屋、107号房屋2011至2012年度的供暖费10228.4元未交纳。故我公司诉至法院，要求陈薇薇：1、支付自2011年12月10日至实际搬离日的物业管理服务费，暂计至2013年9月9日的物业管理服务费为203665.86元；2、支付103号房屋、107号房屋2011至2012年度供暖费10228.4元；3、自应支付之日起至实际支付日止按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期支付物业管理服务费的违约金，暂计至2013年6月24日为55545.41元。
被告陈薇薇辩称，我与东方巴黎公司签订了房屋租赁合同，约定我承租103号房屋、107号房屋、203号房屋，并约定了免交租金的期间；103号房屋、107号房屋、203号房屋不具备使用条件，也没有经过我确认交房，而且是我自行修建从203号房屋通往1层的钢梯、铺设203号房屋所需的下水管道、预留的203号房屋空调接口，而且我本来打算在203号房屋经营餐饮，但203号房屋长期不能接通燃气，总之，上述房屋不具备使用条件，免租期也不明确，应由东方巴黎公司交纳物业管理服务费；我应当从正式计算租金之日起交纳物业管理服务费；我本来不想交还107号房屋及203号房屋，但嘉诚嘉信门头沟分公司以断电威胁我，我才交还了107号房屋及203号房屋；而且我与东方巴黎公司签订的房屋租赁合同还没有解除；另外，2013年1月10日、11日，同年4月27日、28日，嘉诚嘉信门头沟分公司将103号房屋断电；2011年年底103号房屋、107号房屋、203号房屋没有采暖，综上，我不同意嘉诚嘉信门头沟分公司的全部诉讼请求。
经审理查明，2011年9月8日，陈薇薇作为乙方与东方巴黎公司（甲方）签订《东方巴黎时代广场房屋租赁合同》，约定：“……1.5免租期：甲方根据本合同同意乙方免交租金的期间……2.2甲方合法拥有座落于北京市门头沟区（县）双峪路35号（东方巴黎时代广场）103、107、203房产（下称‘该房产’）。该房产建筑面积共979.24平方米。2.3甲方兹按照本合同的规定，将该房产出租予乙方作餐饮及精品店使用……2.4免租期为4个月，自2011年10月10日至2012年2月9日止。免租期内该房产的物业管理费、水电费、供暖费、制冷费、通讯费等其它相关费用由乙方按实际发生额支付于物业管理公司或相关部门……2.8甲方同意乙方在承租区域内局部楼板开洞并安装楼梯，开洞位置及加固方案应报物业管理公司审核通过，费用由乙方承担。2.9甲方同意乙方将107房屋现有两个小门改造成大门使用。2.10甲方允许乙方在承租区域首层安装防风阁，施工设计方案应报甲方及物业管理公司审核通过或由甲方统一安排，费用由乙方承担，乙方不得占用防风阁所围合的面积作为经营面积。2.11甲方负责在免租期期满前30日完成将天燃气主管道接入大厦……3.1双方同意租金标准为……上述租金为净租金，不包含物业管理费、不包含水电费、供暖费、制冷费、通讯费等其他费用，租期内物业管理费标准为0.5元／天／平方米，因乙方日常使用发生的水、电等费用由乙方承担，乙方按月支付，空调及采暖费用按照制冷季35元／平方米、供暖季35元／平方米支付……3.1租金将以人民币支付，每二个月为一个付款周期，于每次付款周期开始前30日支付……3.3……同时乙方应于签署本合同之日向物业管理公司支付首期物业管理费……4.2由乙方经营所产生的所有政府收费及税，如物业费、暖气费、制冷费、水电费、通讯费、工商注册等由乙方向物业管理公司或相关行政部门直接交纳……”
后陈薇薇于2011年10月8日签署103号房屋、107号房屋、203号房屋的《入住验房单》，载明：“业户姓名：陈薇薇，楼座号：A，房间号：103、107、203，建筑面积：979.24……”陈薇薇于2011年10月10日向嘉诚嘉信门头沟分公司交纳103号房屋、107号房屋、203号房屋2011年10月10日至2011年12月9日期间的物业管理服务费29785.22元。嘉诚嘉信门头沟分公司提供了物业服务及2011至2012年度及2012至2013年度的供暖服务，但双方未签订书面物业管理服务协议。
2013年4月27日，陈薇薇向嘉诚嘉信门头沟分公司交纳了103号房屋自2011年12月10日至2013年4月30日期间的物业管理服务费20596.04元，后陈薇薇未再向嘉诚嘉信门头沟分公司交纳过103号房屋、107号房屋、203号房屋的物业管理服务费�2012年11月19日，陈薇薇向嘉诚嘉信门头沟分公司交纳了103号房屋、107号房屋2012至2013年度的供暖费共计10228.4元，但未交纳2011至2012年度的供暖费。
2013年1月11日，陈薇薇向东方巴黎公司及嘉诚嘉信门头沟分公司出具《承诺书》，载明：“根据我方就东方巴黎时代广场项目1-2层整层（下称：‘该房屋’）签订的《房屋租赁合同》……另我方与嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司欠缴（2011.12.10－2013.2.9）期间物业费共计金额208496.54元，（2011.11.15-2012.3.15）供暖费10228.4元，两项费用合计218724.94元。承诺在缴纳租金的同时一并缴纳上述期间所欠物业费和供暖费。”
审理中，陈薇薇主张2013年1月10日、11日及2013年4月27日、28日，103号房屋出现停止供电情况。嘉诚嘉信门头沟分公司不予认可。经本院调查103号房屋“宝岛眼镜店”商户×，林×表示，2013年1月份，103号房屋停过电，停电时间与双峪路35号5层众望服装城停电的时间一样，2013年4月份也停过2天电，但是具体时间记不清了，好像是10点左右停的，第二天下午3点左右来的电，并提供了《客户区域维修工单》一张，载明：“业户名称：A103……报修时间：2013年4月……报修内容：送电……维修结果：已送电……接单时间：14：00……所用工时5分钟……”经本院现场勘查，103号房屋位于北京市门头沟区双峪路35号（东方巴黎时代广场）1层，系临街房屋，人员可直接由103号房屋室外台阶进入103号房屋。
另查，2013年1月10日、11日，双峪路35号5层众望服装城发生停电、电梯停止运行情况。2013年2月26日，陈薇薇向嘉诚嘉信门头沟分公司交还107号房屋及203号房屋。
审理中，嘉诚嘉信门头沟分公司提供《房屋土地测给技术报告书》，载明：东方巴黎时代广场1号楼1层103号房屋建筑面积81.14平方米，107号房屋建筑面积211.10平方米，2层201号房屋建筑面积4383.84平方米，202号房屋建筑面积729.31平方米。该《房屋土地测给技术报告书》并未载有2层203号房屋字样。经本院询问，嘉诚嘉信门头沟分公司表示203号房屋是从2层201号房屋中划分出去的，并没有在《房屋土地测给技术报告书》上单独列出，203号房屋的面积为687平方米，是用《房屋租赁合同》确认的103号房屋、107号房屋、203号房屋的总面积979.24平方米减去103号房屋、107号房屋在《房屋土地测给技术报告书》上载明的面积计算的。经质证，陈薇薇表示2011年年底时，103号房屋、107号房屋、203号房屋没有供暖，但因为嘉诚嘉信门头沟分公司表示如果我不租赁上述房屋的话，还有其他人都想租赁上述房屋，我就在《房屋租赁合同》上签字了。经本院询问，陈薇薇表示，对嘉诚嘉信门头沟分公司所述103号房屋、107号房屋、203号房屋面积没有异议，都是合同上写的，但在嘉诚嘉信门头沟分公司起诉陈薇薇前，陈薇薇并没有看过《房屋土地测给技术报告书》。
上述事实有双方当事人的陈述，《房屋租赁合同》、《入住验房单》、收据、承诺书、调查笔录、《房屋土地测给技术报告书》、收条等证据在案佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第二次开庭审理时，本案被告陈薇薇经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃当庭答辩和质证的权利。陈薇薇作为103号房屋、107号房屋、203号房屋的使用人，虽未与嘉诚嘉信门头沟分公司签订书面物业服务合同，但嘉诚嘉信门头沟分公司为陈薇薇提供了物业服务及供暖服务，陈薇薇实际接受了嘉诚嘉信门头沟分公司提供的物业管理服务及供暖服务，故双�已形成事实上的物业服务合同关系。陈薇薇在享受物业服务及供暖服务的同时负有交纳物业管理服务费及供暖费的义务。
对于嘉诚嘉信门头沟分公司的诉讼请求，本院逐一论述：1、关于要求支付自2011年12月10日至实际搬离日的物业管理服务费，暂计至2013年9月9日的物业管理服务费为203665.86元的诉讼请求（按照每天每平方米的物业费为0.5元计算，103号房屋、107号房屋、203号房屋自2011年12月10日起至2013年2月25日共计拖欠物业管理服务费195734.42元；按照每天每平方米的物业费为0.5元计算，103号房屋自2013年2月26日至2013年9月9日期间拖欠物业管理服务费7931.43元），因陈薇薇已经享受相应物业服务，陈薇薇应负有交纳物业管理服务费的义务；嘉诚嘉信门头沟分公司所主张103号房屋、107号房屋、203号房屋自2011年12月10日起至2013年9月9日期间的物业管理服务费数额计算无误，本�予以确认；对于嘉诚嘉信门头沟分公司主张的103号房屋自2013年9月9日之后至陈薇薇实际搬离日的物业管理服务费，因上述期间并未确定，且上述期间内嘉诚嘉信门头沟分公司是否实际向陈薇薇提供物业服务亦不能确定，故本院不予支持，嘉诚嘉信门头沟分公司可待数额确定后另行主张。2、关于要求支付103号房屋、107号房屋2011至2012年度供暖费10228.4元的诉讼请求，因陈薇薇已经享受相应供暖服务，而且房屋租赁合同已经约定由陈薇薇将供暖费等费用向物业管理公司等部门直接交纳，且陈薇薇亦认可拖欠嘉诚嘉信门头沟分公司2011至2012年的供暖费10228.4元，故对该项诉讼请求，本院予以支持；3、关于要求支付逾期支付物业管理服务费违约金的诉讼请求，因双方并未约定拖欠物业管理服务费的违约金，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于陈薇薇所提103号房屋、107号房�、203号房屋不具备使用条件、不应交纳相应物业费的答辩意见，因103号房屋、107号房屋、203号房屋是否具备天然气管道等使用条件问题应依据房屋租赁合同解决，与嘉诚嘉信门头沟分公司无关；且陈薇薇与东方巴黎公司订立的房屋租赁合同已经约定免租期内的物业管理费由陈薇薇支付于物业管理公司，故本院对该项答辩意见不予采信。对于陈薇薇所提103号房屋在2013年1月10日、11日及同年4月27日、28日出现停电情况的答辩意见，虽然根据本院调取的证人证言，2013年1月及4月，103号房屋曾经出现停电情况，但因上述停电时间较短，不足以影响103号房屋的经营，且嘉诚嘉信门头沟分公司亦在短期内恢复供电，故对该项答辩意见，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业�理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、陈薇薇于本判决生效之日起七日内给付嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司2011年12月10日至2013年9月9日期间的物业管理服务费二十万三千六百六十五元八角六分。
二、陈薇薇于本判决生效之日起七日内给付嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司2011至2012年度供暖费一万零二百二十八元四角。
三、驳回嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千六百七十一元，由嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司负担四百一十六元，已交纳；由陈薇薇负担二千二百五十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 张源
二〇一三年九月十六日
书 记 员 刘晴