福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第834号
上诉人（原审原告）黄化彩，男，住永定区。
委托代理人陈ＸＸ，福建紫杉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏宇辉，女，住永定区。
委托代理人张城富，广东卓建律师事务所律师。
原审第三人赖家莉，女，住永定区。
委托代理人黄光彩，身份情况同下。
原审第三人黄光彩，男，住永定区。
上诉人黄化彩因与被上诉人苏宇辉，原审第三人赖家莉、黄光彩案外人执行异议之诉纠纷一案，不服龙岩市永定区人民法院（2015）永民初字第2151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄化彩及其委托代理人陈ＸＸ，被上诉人苏宇辉的委托代理人张城富，原审第三人赖家莉的委托代理人暨原审第三人黄光彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，第三人黄光彩、赖家莉所有的位于永定区凤城镇南南路（南门街156号原农机公司内）房产一幢，于2003年4月办理了国有土地使用证［证号：永国用（2003）字6105号］、于2003年6月办理了房屋所有权（证号：永房权证凤字第084**号），该房产共8层。2011年5月5日，案外人龙岩市晨光广告装饰有限公司向中国民生银行股份有限公司厦门分行贷款。2011年5月6日，第三人黄光彩、赖家莉作为上述借款的抵押人用上述房产作为抵押物与中国民生银行股份有限公司厦门分行签订了《最高额抵押合同》，抵押期限为2011年5月6日至2014年11月6日，并于2011年5月6日办理了抵押登记。2011年11月1日，原告作为受让方（乙方）与作为转让方的第三人（甲方）签订了《房地产买卖协议》，约定：“……。第一条：甲方同意将坐落于凤城镇南南路（南门街156号原农机公司内）802室的房屋出售给乙方，土地使用产权证号：永国用（2003）字6105号，房产权证号：永房权证凤字第084**号，套房建筑面积：约89.72平方米（第八层西面约80㎡＋第一层分摊9.72㎡），乙方已充分了解该房产，愿意购买。第二条：双方约定上述房产按总价计价，总价款人民币￥：295000.00元整（大写：贰拾玖万伍仟元整）。第三条：付款方式：甲乙双方同意，乙方将上述购房款一次性支付给甲方。乙方应于2011年11月20日前向甲方支付人民币贰拾玖万伍仟元整（￥：295000.00元整）。第四条：甲、乙双方经协商，同意办理该房产交易的所有税、费由乙方承担全部费用。第五条：甲方保证该房屋权属清晰、来源合法，出售时己征得其他权利人的同意，该协议生效期内，甲方不得将该房产另行出售给第三人。第六条：双方协商一致同意，在可以分割房屋产权时，甲方应协助乙方办理，携相关材料到房产交易签约中心签署《房地产买卖合同》并办理过户等相关手续。……。”2011年11月17日，原告将295000元转入第三人黄光彩账户，第三人黄光彩向原告出具了收条，注明“收条，今收到黄化彩付来购买永定凤城南南路156号（原农机公司内）802房产89.72㎡（土地证：永国用2003第6105号；房产证：永凤第084**号），计人民币贰拾玖万伍仟元整（￥：295000）”。2012年10月15日，永定法院根据权利人的财产保全申请，查封了第三人黄光彩、赖家莉的上述整幢房产，后因该房产移交龙岩市中级人民法院进行评估、拍卖，永定法院于2012年10月15日裁定解除了对该房产的查封。2013年7月，龙岩市中级人民法院处置过程中，将该幢房产按套分割分别办理了房屋所有权证及国有土地使用权证，其中本案诉争的101室办理了“永房权证2013字第01520-1号和永房权证2013字第01520-2号”房屋所有权证及“永定国用2013第A5174号”国有土地使用权证（所有、使用权人黄光彩、赖家莉，使用权面积17.5l平方米、建筑面积161.01平方米、套内面积150.48平方米、共有分摊面积10.53平方米）、802室办理了“永房权证2013字第01527-1号和永房权证2013字第01527-2号”房屋所有权证及“永定国用2013第A5188号”国有土地使用权证（所有、使用权人黄光彩、赖家莉，使用权面积8.76平方米、建筑面积80.88平方米、套内面积含阳台75.59平方米、共有分摊面积5.29平方米）未拍卖，并于2013年11月26日交由永定法院处理，永定法院于同日对802室、101室进行了查封。2013年12月26日，原告对永定法院查封101、802室提出异议，永定法院于2014年8月25日裁定驳回原告的异议。另查明，原告于2006年间搬入本案诉争的802室居住至今。原告系第三人黄光彩的弟弟。原告请求判决：一、停止对位于永定县凤城镇南南路（南门街156号原农机公司内）802室套房（房产证号：永房权证2013字第01534－1号、第01534－2号，国有土地使用权证号：永定国用2013第A5188号）及101室房产（房产证号：永房权证2013字第01520－1号、第01520－2号，国有土地使用权证号：永定国用2013第A5174号）的执行，解除对上述房产的查封；二、本案诉讼费由被告负担。
原审判决认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，第三人黄光彩、赖家莉于2011年5月6日以含本案诉争101、802室的整幢房产作为抵押物并办理了抵押登记；同时，第三人的整幢房产未分割办理房屋所有权证及土地使用权证，作为第三人黄光彩的弟弟且居住在诉争房屋802室中的原告对此知道或者应当知道，原告在明知本案诉争房屋不能办理过户登记手续、未查看房产证件原件的情况下，于2011年11月1日向第三人购买位于永定区凤城镇南南路（南门街156号原农机公司内）房产中的802室，原告虽然付清了全部价款并实际占有该房屋，但原告在购买诉争房屋过程中及未办理本案诉争房屋过户手续上均存在过错，原告诉请解除对其购买的房屋802室的查封，不符合法律的规定，不予支持。根据原告与第三人签订的《房地产买卖协议》第一条的约定及第三人向原告出具的收条，原告向第三人购买的仅仅是原第三人所有的整幢房产中的802室，《房地产买卖协议》第一条的约定及第三人向原告出具的收条中“第一层分摊9.72平方米”是指802室在整幢房产中共有的分摊面积，也即“永房权证2013字第01527-1号和永房权证2013字第01527-2号”《房屋所有权证》中所指的“共有分摊面积5.29平方米”，并非原告主张的“一层101室中的9.72平方米建筑面积”，因此，原告主张解除对101室的查封，没有事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告黄化彩的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告黄化彩负担。
宣判后，原审原告黄化彩不服，向本院提起上诉。
上诉人黄化彩上诉称，1、上诉人购买的第一层分摊的9.72平方米的面积即101室已经分割使用的面积，不属于房产证记载的“共有分摊面积5.29平方米”；2、上诉人已付清全部购房款并从2006年就居住使用，未办理过户不存在过错。请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人苏宇辉答辩称，1、上诉人未办理不动产变更登记，不享有讼争房屋的所有权；2、上诉人存在过错；3、上诉人主张的居住使用权和产权优先于答辩人的债权没有法律依据。请求二审法院依法维持原判。
原审第三人黄光彩、赖家莉答辩称，同意上诉人黄化彩的上诉理由。
经审理查明，上诉人黄化彩对一审判决查明认定的事实无异议。被上诉人苏宇辉对一审判决查明认定的事实除认为“2011年11月1日房屋买卖协议是事后补签的，黄化彩不是2006年住进讼争房屋的”外无异议。原审第三人黄光彩、赖家莉对一审判决查明认定的事实无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。被上诉人苏宇辉对一审判决查明认定的事实的异议，无法提供相应证据予以证实，本院不予采信。
二审诉讼中，本院根据上诉人的申请依法委托福建金诺土地房地产评估有限公司对讼争房产802室在2011年11月1日的房产价值进行评估，评估结果为：2011年11月1日802室住宅评估价值为人民币30.45万元，101室单价为人民币2500元╱㎡。经庭审质证，上诉人对评估报告真实性没有异议，但认为单价偏高。被上诉人对评估报告真实性没有异议，但认为上诉人购买的价格远低于评估价且未支付购房款。原审第三人对评估报告真实性没有异议，认为评估价与实际买卖价格高低一点是正常的。本院经审核认为，福建金诺土地房地产评估有限公司的评估结论程序合法，本院予以采信。
案经本院审判委员会讨论认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据福建金诺土地房地产评估有限公司的评估报告，上诉人依据合同取得的房产价值为30.45万元＋2500元╱㎡×9.72㎡＝328800元，上诉人通过转账方式实际支付购房款为295000元，仅比评估价便宜10.3%，上诉人不存在以明显低于市场价格购买讼争房产，且上诉人已于2006年搬入讼争房产实际居住至今，结合本案讼争房产能够单独办证完全系因为法院在办理执行案件中对原审第三人赖家莉、黄光彩所有的房产进行分割办证，处置完毕后超出抵押金额剩下的部分即本案讼争房产予以办证，在此之前，上诉人所购房产因与其他房产共同处于抵押状态无法办理过户登记手续，上诉人对未办理过户登记手续没有过错，依法不应查封、扣押、冻结。上诉人的上诉理由于法有据，本院予以采信。原判认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销龙岩市永定区人民法院（2015）永民初字第2151号民事判决，即“驳回原告黄化彩的诉讼请求”；
二、停止对位于永定县凤城镇南南路（南门街156号原农机公司内）802室套房（房产证号：永房权证2013字第01534－1号、第01534－2号，国有土地使用权证号：永定国用2013第A5188号）及101室房产（房产证号：永房权证2013字第01520－1号、第01520－2号，国有土地使用权证号：永定国用2013第A5174号）的执行，解除对上述房产的查封。
二审案件受理费100元，由被上诉人苏宇辉。一审案件受理费100元变更为被上诉人苏宇辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅 胜 荣
审 判 员 陈 水 柏
代理审判员 陈 聪 聪
二〇一六年三月八日
书 记 员 许顺增（代）
附法律条款
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
…………
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。