北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民（商）初字第19848号
原告胡家达，男，1969年9月4日出生。
委托代理人李珍，北京大成律师事务所律师。
被告资阳市四海房地产开发有限责任公司，住所地资阳市雁江区松涛镇雁家村三社。
法定代表人陈磬。
被告四川四海产业投资集团有限公司，住所地成都市高新西区西芯大道12号。
法定代表人孙素清。
被告李刚，男，1974年1月24日出生。
原告胡家达与被告资阳市四海房地产开发有限责任公司（下称四海公司）、被告四川四海产业投资集团有限公司（下称四海集团）、被告李刚借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由法官柴杨担任审判长，法官张劼、人民陪审员方菊英参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告胡家达的委托代理人李珍到庭参加了诉讼。三被告经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月19日，出借人武威中稷文广投融资有限公司（下称武威公司）与四海公司、四海集团签订借款合同，约定武威公司借予四海公司3000万元，借款期限自2014年11月19日起至2015年2月19日止，借款年利率20%，四海集团提供无任何抗辩权的连带责任保证。后武威公司实际出借2000万元，四海公司未能按期还本付息，四海集团亦未承担保证�任。2015年3月19日，原告与武威公司、四海公司、四海集团、李刚签订债权转让合同，约定武威公司将其对四海公司的全部债权转让予原告，四海集团继续提供连带责任保证，李刚以位于北京市东城区×条×号的土地使用权及地上建筑物提供抵押担保，各方并对借款期限、借款利息、违约责任进行了明确约定。此外，原告还与李刚签订了抵押合同。因四海公司至今未能还款，四海集团、李刚亦未承担担保责任，故原告告起诉要求四海公司偿还借款本金2000万元并支付利息（其中截至2015年3月18日的利息为220.8万元；自2015年3月19日至2015年6月30日的利息，按年利率20%标准计算为113.9726万元；自2015年7月1日起至实际还清之日止的利息按年利率24%标准计算），要求四海集团对四海公司的上述债务承担连带保证责任，要求原告对李刚依抵押合同提供的抵押物拍卖、变卖所得�款享有优先受偿权。诉讼费由三被告负担。
三被告既未参加庭审，亦未作出答辩。
经审理查明，2014年11月19日，武威公司（出借人、甲方）与四海公司（借款人、乙方）、四海集团（保证人、丙方）签订借款合同，约定：乙方向甲方借款3000万元（以实际到账金额为准），借款期间自2014年11月19日起至2015年2月19日止（实际期间以资金到账日期为准）；借款年利率20%，每季月末25日付息；如乙方逾期还款，除支付利息外，按日以未还金额的3‰向甲方支付滞纳金；丙方为乙方借款提供无任何抗辩权的连带责任保证。
借款合同签订后，武威公司分别于2014年11月19日、2014年12月5日转账交付借款800万元、1200万元，借款金额合计2000万元。四海公司针对上述借款分别出具收条。
2015年3月19日，武威公司（甲方）、原告（乙方）、四海公�（借款人、丙方）、四海集团（保证人、丁方）、李刚（抵押人、戊方）签订债权转让合同，约定：丙方确认向甲方借款本金2000万元，利息220.8万元，现甲方同意将对丙方的债权本金2000万元及利息220.8万元全部转让给乙方；各方均同意约定转让后借款年利率为20%，本金2000万元，自2015年3月19日开始计算利息，每季月末25日付息；借款期间自2015年3月19日起至2015年6月30日止，逾期未还的，2000万元本金仍按照24%的年利率计算利息；丁方为丙方对乙方的借款提供无任何抗辩权的连带责任保证，保证期间为债权到期日之后两年，保证范围为乙方的本金及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费、保险费及其他费用；戊方以其名下座落于北京市东城区×条×号的房屋（房屋所有权证号：京房权证东私字第×号；下称抵押房屋）及相应土地使用权（土地使用权证号：京东国用（2008）第×号）为乙方提供抵押担保，抵押担保范围与上述保证担保范围一致。
2015年3月19日，原告（甲方、抵押权人）与李刚（乙方）签订抵押合同，约定：乙方愿意以其所有的房地产为上述债权转让合同（即主合同）项下债权提供抵押担保，抵押财产的详细情况以所附“抵押物明细”为准；担保范围与主合同约定的抵押担保范围一致；乙方应在本合同签订后两日内办理抵押物的抵押登记手续。抵押合同所附“抵押物明细表”载明：1、地上建筑物，地址为东城区×条×号，建筑面积74平方米（房号1:2间29.5平房，房号2:3间44.5平房），产别为私有产，地号为×，房屋所有权证编号为京房权证东私字第×号；2、土地使用权，座落�东城区×条×号，地号为×，图号为×，地类为城镇单一住宅用地，使用权面积为252.03平方米，抵押物独用面积为252.03平方米，权属性质为国有土地使用权，建筑物类型为平房，土地使用权证号为京东国用（2008）第×号；经抵押双方及借款人协商，确认抵押物评估价值为1700万元。
2015年5月14日，北京市住房和城乡建设委员会出具x京房他证东字第×号房屋他项权利证书，载明：房屋他项权人为原告，房屋所有权人为李刚，房屋坐落于东城区×条×号×幢等×幢，房屋所有权证号为京房权证东私字第×号，权利种类为一般抵押，债权数额2200万元。
庭审中，原告出具京东国用（2008）第×号土地使用权证，并称其与李刚办理前述房屋他项权利证书后，李刚拒绝配合办理抵押合同约定的土地他项权利证明书。
上述事实，有原告提供的借款合同、付款回单、收条、债权转让合同、抵押合同、房屋他项权证、土地使用权证及原告当庭陈述予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。武威公司与四海公司、四海集团签订的借款合同，武威公司与原告及三被告签订的债权转让合同，均系各方当事人的真实意思表示，且未有违法、违规之处，应为有效。借款合同签订后，武威公司实际出借2000万元，并将债权转让给原告，故原告有权向三被告主张权利。债权转让合同签订后，四海公司未能依约还本付息，应承担相应的违约责任，但鉴于债权转让合同中约定的截至2015年3月19日的利息已超过法律保护的上限，故本院根据武威公司实际出借款项的时间及金额，以不超过年利率24%标准为限，依法予以调整。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，故本案抵押房产占用范围内的土地使用权虽未作抵押登记，但根据上述法律规定，应视为一并抵押。原告要求四海公司偿还借款本息，并要求四海集团及李刚承担相应担保责任的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，故本院予以支持。根据有关法律规定，当事人有对对方当事人的陈述及提交的证据进行答辩和质证的权利，三被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉及质证，故本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条；《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《�华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第五十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告资阳市四海房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内偿还原告胡家达借款二千万元并支付利息（其中截至二○一五年三月十八日的利息为一百四十六万四千九百八十六元；自二○一五年三月十九日起至二○一五年六月三十日止的利息，按年利率百分之二十的标准计算为一百一十三万九千七百二十六元；自二○一五年七月一日起至实际还清之日止的利息按年利率百分之二十四标准计算）；
二、若被告资阳市四海房地产开发有限责任公司逾期未能履行上述还款义务，则原告胡家达对被告李刚依抵押合同提供的抵押物即位于北京市东城区×条×号×幢等×幢的房屋（房屋所有权证号：京房权证东私字第×号）及相应土地使用权拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；
三、被告四川四海产业投资集团有限公司对被告资阳市四海房地产开发有限责任公司的上述还款义务承担连带保证责任；
四、被告四川四海产业投资集团有限公司承担保证责任后，有权向被告资阳市四海房地产开发有限责任公司追偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费十六万八千八百一十元（含公告费二百六十元），由三被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审
判长柴杨
代理审判员
张劼
人民陪审员 方菊英
二〇一六年四月二十二日
书
记员郭曼莉