江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江商初字第0147号
原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路北侧。
负责人曹峰，该行行长。
委托代理人乔鹏，北京德恒（苏州）律师事务所律师。
被告吴江首丰贸易有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗社区商城路666号a-7-11。
法定代表人肖斌，该公司总经理。
被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗商城路666号。
法定代表人刘方尖，该公司总经理。
委托代理人林建国，该公司职员。
被告苏州广融投资担保有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗商城路666号。
法定代表人肖国宾，该公司总经理。
委托代理人林建国，系江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司职员。
被告肖国宾。
委托代理人林建国，系江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司职员。
被告刘方尖。
委托代理人林建国，系江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司职员。
被告郑自平。
委托代理人林建国，系江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司职员。
被告肖斌。
被告肖若垂。
被告苏州华天国际服装城发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇中心路。
法定代表人叶启蒙，该公司总经理。
委托代理人林建国，系江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司职员。
原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行（以下简称交行盛泽支行）与被告吴江首丰贸易有限公司（以下简称首丰公司）、江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司（以下简称桃源钢材公司）、苏州广融投资担保有限公司（以下简称广融公司）、肖国宾、刘方尖、郑自平、肖斌、肖若垂、苏州华天国际服装城发展有限公司（以下简称华天公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后依法组成合议庭于2015年6月26日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告交行盛泽支行的委托代理人乔鹏到庭参加诉讼。被告桃源钢材公司、广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、华天公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。被告首丰公司、肖斌、肖若垂经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期间届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交行盛泽支行诉称：2012年6月14日，原告与被告首丰公司签订了一份编号为s389751m120120051424的《小企业流动资金借款合同》，合同主要内容有：借款金额为人民币300万元；借款使用期限不超过6个月，自首次放款日起计，到期日为2012年12月13日；贷款用途仅限用于流动资金；贷款利率为贷款实际发放日6个月（含6个月）人民银行基准贷款利率基础上上浮40%，贷款逾期的逾期利率在本合同约定利率基础上上浮50%；按月结息，每月20日结息，贷款本金于贷款到期日归还等。同日，原告与被告桃源钢材公司签订了编号为389751a1201200055275的《保证合同》，与被告广融公司签订了编号为389751a1201200055274的《保证合同》，与被告肖国宾、刘方尖、郑自平签订了编号为389751a2201200055286的《保证合同》及《共有人声明》，与被告肖斌、肖若垂签订了编号为389751a2201200055288的《保证合同》。四份《保证合同》及《共有人声明》约定：被告桃源钢材公司、广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、肖斌、肖若垂为原告于编号s389751m120120051424《小企业流动资金借款合同》主合同项下的债权提供连带责任保证，保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；保证期间为债务履行期限届满之日起两年等内容。
2012年8月23日，原告与被告华天公司签订了《授信担保合作协议》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》（编号wjszdy000001）各一份，《授信担保合作协议》、《最高额保证合同》中约定被告华天公司为被告首丰公司的主债务提供连带责任保证，保证范围包括各主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等内容；《最高额抵押合同》中约定被告华天公司为原告与被告华天公司在2012年8月23日至2014年8月22日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保。抵押担保的最高债权额为14510万元，后抵押财产依法办理了抵押登记手续。
2012年9月20日，原告与被告桃源钢材公司签订《授信担保合作协议》、《最高额抵押合同》（编号wjszdy000002）各一份，2014年4月15日，又与被告桃源钢材公司订立《最高额保证合同》一份，《授信担保合作协议》、《最高额保证合同》中约定被告桃源钢材公司为被告首丰公司的主债务提供连带责任保证，保证的范围包括各主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等内容；《最高额抵押合同》中约定被告桃源钢材公司为原告与被告桃源钢材公司在2012年9月20日至2014年9月19日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保。抵押担保的最高债权额为3760万元，后抵押财产依法办理了抵押登记手续。
以上合同签订后，原告依约履行了放贷300万元的义务，但被告首丰公司未能依约归还贷款本息，保证人也未履行代偿义务。经原告多次催要未果，现原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求判令：1、被告首丰公司归还原告借款本金人民币2537504.62元及相应利息（暂计至2014年8月20日的利息620740.52元，自2014年8月21日起至实际履行之日止按合同约定计算）；2、被告首丰公司承担原告为实现债权所支付的律师费用73764元；3、被告桃源钢材公司、广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、肖斌、肖若垂、华天公司对被告首丰公司的上述债务承担连带清偿责任；4、原告就被告桃源钢材公司抵押的房产及占用范围内的土地使用权享有优先受偿权；5、原告就被告华天公司抵押的在建工程及占用范围内的国有土地使用权享有优先受偿权；6、被告承担本案诉讼费用。
被告首丰公司、桃源钢材公司、广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、肖斌、肖若垂、华天公司均未作答辩。
经审理查明：2012年6月14日，交行盛泽支行与被告首丰公司签订编号为s389751m120120051424《小企业流动资金借款合同》一份，约定由被告首丰公司向交行盛泽支行借款300万元，贷款用途是流动资金，期限不超过6个月，自首次放款日起计，到期日为2012年12月13日，借款利率为贷款实际发放日6个月以内（含6个月）人民银行贷款基准利率上浮40%，逾期还款的罚息利率按合同约定利率上浮50%。还款方式为一次还本，分次付息，贷款本金于贷款到期日归还，结息日为每月的20日。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人按逾期贷款的罚息利率计收利息并对应付未付利息计收复利，借款人还应当承担贷款人为实现债权而支付的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。同日，被告桃源钢材公司、广融公司与交行盛泽支行签订《保证合同》各一份，被告肖国宾、刘方尖与交行盛泽支行签订《保证合同》一份，被告肖斌、肖若垂与交行盛泽支行签订《保证合同》一份，约定被告桃源钢材公司、广融公司、肖国宾、刘方尖、肖斌、肖若垂为被告首丰公司向原告的上述借款承担连带保证责任。上述四份保证合同均约定：保证范围为上述主合同项下的本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、律师费等；保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。同日，被告郑自平作为刘方尖的配偶向原告出具《共有人声明》一份，认可刘方尖的上述保证债务为夫妻共同债务，愿以夫妻共同财产予以清偿。上述合同签订及声明出具后，交行盛泽支行于2012年6月14日向被告首丰公司发放了贷款300万元，相应借款凭证载明借款到期日为2012年12月13日，借款利率按本案所涉的借款合同约定利率执行。贷款发放后，被告首丰公司未按约归还借款本息。2013年12月18日，原告划扣被告广融公司交纳的保证金本息462495.38元用于抵充本案所涉借款本金。截至2014年5月20日，被告首丰公司尚欠借款本金2537504.62元，利息620740.52元。原告向各被告催讨未果，致本案诉争。
另查明：2012年8月23日，被告华天公司作为甲方与交行盛泽支行作为乙方签订《授信担保合作协议》一份。该合作协议载明：第一条：主合同指被授信人（指经甲方担保，与乙方签订授信合同的企业）与乙方签订的各类授信合同及其附件。保证合同指甲方与乙方签订的，为被授信人向乙方提供连带责任保证的合同，包括保证合同和最高额保证合同。保证担保额度：指甲方可以在该额度内向乙方申请为被授信人提供保证担保。乙方授权甲方保证担保额度并不意味着乙方必须接受甲方的担保申请，乙方有权根据对被授信人的和甲方的审核拒绝甲方的保证担保申请。该保证担保额度并非是甲方承担保证担保责任的限额，甲方保证担保责任的范围、金额等应按照本协议第四条及保证合同的约定执行。第二条：甲方向乙方为被授信人提供保证担保的授信品种为贷款、银票。第三条：甲乙双方可以互相向对方推荐申请人，但双方各自对申请人进行独立审核。申请人的申请获得甲方、乙方审核通过后，甲方、乙方、被授信人及第三人各方分别签订主合同、保证合同。第四条：本合同项下的保证为连带责任保证。甲方保证担保的范围为：全部主合同项下的本金及利息、复利、罚息、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用。……第七条：乙方授予甲方保证担保额度伍亿元。上述保证担保额度为循环额度，可循环使用，期限自2012年1月1日至2014年8月22日。上述保证担保额度可用于企业类被授信人保证担保。第八条：甲方应对被授信人的资信、还款来源等进行跟踪调查，发现异常情况，应及时通知乙方及经办分支机构，以便乙方及经办分支机构采取相应的措施。如发生保证合同中约定的乙方要求甲方承担保证责任的情形时，甲方应按保证合同中的约定承担保证责任。……第十一条：本协议是规范甲乙双方合同的框架性协议。甲乙双方另行签订的保证合同与本协议具有同等法律效力。本协议和保证合同互为补充共同构成甲乙（包括乙方分支机构）双方的权利义务关系。如本协议对相关事项未作约定，而保证合同对此作出约定，或本协议约定与保证合同约定不一致的，以保证合同为准。第十二条：本合同受甲方与乙方于2012年8月23日签署的编号为wjszdy000001的《最高额抵押合同》的担保。
同日，被告华天公司作为保证人与交行盛泽支行作为债权人签订《最高额保证合同》（适用于为多个债务人提供保证）一份。鉴于债权人已经或将要分别向本合同附件中的债务人提供一系列授信，为保证债权人债权的实现，保证人愿意为债权人基于该等授信对各债务人享有的债权分别提供最高额保证担保。第一条：保证人为债权人与各债务人在2012年1月1日至2014年8月22日期间签订的全部主合同（指债权人与各债务人因贷款、银票而订立的授信业务合同，包括额度授信业务合同和单笔授信业务合同）提供最高额保证担保。保证人为各债权人提供担保的最高债权额分别计算，保证人为各债务人提供担保的最高债权额详见本合同附件。本合同项下，债权人对各债务人享有的主债权依据债务人不同分别确定。债权人对某一债务人的债权确定日为债权人与该债务人在本约定期间内签署的全部主合同中最后一笔主债权的发生日。主债权确定日前（包括当日）发生的主债权及其持续至保证人承担责任时产生的利息（包括复利、逾期及挪用罚息）、本合同第二条约定的债权人实现债权的费用及其他相关费用均属于本合同保证的范围。第二条：本合同项下的保证为连带责任保证。保证范围包括主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用。保证人为债务人提供保证担保的保证期间依据债务人的不同分别确定。保证人为某个债务人提供担保的保证期间根据债权人与该债务人在本合同第一条约定期间内签署的各主合同约定的债务履行期限分别计算。每一主合同项下的保证期间为自该主合同约定的债务履行期限届满之日（或债务人垫付款项之日）起，计至债权人与债务人在本合同第一条约定期间内签署的全部主合同中最后到期的主合同约定的债务履行期限届满之日（或债务人垫付款项之日）后两年止。任一主合同约定债务人可分期履行债务的，该合同项下各期债务的保证期间分别计算，每期债务的保证期间为该期债务履行期限届满之日（或债权人垫付款项之日）起，计至该合同项下最后一期债务履行期限届满之日（或债权人垫付款项之日）后两年止。债权人宣布任一主合同项下债务提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。……第五条：保证人授权，任一债务人或保证人有到期应付的债务时，债权人有权扣划保证人在交通银行开立的任一账户中的资金用于清偿。……第八条：本合同受保证人与债权人于2012年8月23日签署的编号为wjszdy000001号的《最高额抵押合同》的担保。该合同附件《债务人及保证人为其担保的最高债权清单》载明了保证人为首丰公司等95家企业债务人提供保证担保的最高债权额，以上担保的最高债权额合计50000万，其中为首丰公司提供担保的最高债权额为300万元。
同日，为保障抵押权人依据《授信担保合同协议》与保证人开展担保业务而对保证人享有的担保债权的实现，抵押人愿意以其有权处分的财产就抵押权人对保证人享有的担保债权设立最高额抵押，华天公司作为抵押人与交行盛泽支行作为抵押权人签订编号为wjszdy000001的《最高额抵押合同》一份。约定：抵押人提供的抵押财产是在建工程及其占用范围内的土地使用权。抵押财产的详细情况以本合同所附“抵押物清单”为准。抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物。第二条：抵押人为抵押权人与保证人在2012年8月23日至2014年8月22日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保。上述保证合同包括：抵押权人与保证人因保证担保而订立的《授信担保合作协议》及其项下的保证合同，以及保证人为主债务人提供保证担保而与抵押权人签署的保证合同。抵押权人依据保证合同对保证人享有的担保债权的币种、本金金额、利率、保证人的保证期限等以保证合同的约定为准。抵押担保的最高债权额为壹亿肆仟伍佰壹拾万元整（14510万元）。抵押担保的范围包括保证合同项下的抵押权人对保证人享有的担保债权的本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现担保债权及抵押权的费用。实现担保债权及抵押权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用。第三条：本合同项下被担保的担保债权在下列日期中最早发生之日（确定日）确定：（1）全部保证合同项下的最后一笔主债权的发生日；（2）抵押物在抵押期间被查封、扣押的，抵押权在收到查封、扣押机关的通知之日；（3）保证人、抵押人被宣布破产或被撤销之日；（4）抵押权人根据本合同第八条行使抵押权时。确定日之前（包括当日）发生的担保债权及其持续至抵押人承担责任时产生的利息（包括复利、逾期及挪用罚息）及第二条约定的抵押权为实现债权及抵押权的费用均属于本合同担保的范围。第四条：抵押人应在本合同签订后立即向登记机关办理本合同项下抵押物的抵押登记手续，并在登记手续办妥后三日内将他项权证明、抵押登记证明文件正本及抵押物权属证明正本交抵押权人保管。……第七条：抵押人应承担本合同项下有关抵押物的评估、登记、公证、鉴定、保险、保管、维修及保养等费用。抵押人应合理使用并妥善保管抵押物，不应以任何非正常方式使用抵押物，应定时维修保养以保证抵押物的完好，并按抵押权人要求办理保险。未经抵押权人书面同意，抵押人不应有任何使抵押物价值减损或可能减损的行为，不应以转让、赠与、出租、设定担保物权等任何方式处分抵押物。抵押人应配合抵押权人对抵押物使用、保管、保养状况及权属维持情况进行检查。有下列情形时，抵押人应立即书面通知抵押权人，并按抵押权人的要求提供新的担保：（1）抵押物有损坏或者价值明显减少的可能；（2）抵押物安全、安好状态受到或可能受到不利影响；（3）抵押权属发生争议；（4）抵押物在抵押期间被采取查封、扣押等财产保全措施或执行措施或其他强制措施。（5）抵押物受到或者可能受到来自第三方的侵害；（6）抵押人的工作、收入发生重大变化（抵押人为自然人的）；（7）抵押人（非自然人的）歇业、解散、被停业整顿、被吊销营业执照、被撤销、申请或被申请宣告破产。第八条：下列任一情况出现时，抵押权人有权依法拍卖、变卖抵押物：（1）保证人未按照保证合同的约定按时足额清偿任一保证合同项下的债务；（2）抵押人未按第七条约定另行提供担保。该抵押合同后附《抵押清单》载明抵押物为：在建工程65625.79平方米，抵押价值为8750万元；土地使用权90973.10平方米，权利证书编号为吴国用（2006）字第23xxx6号，抵押价值为5760万元。
2012年8月24日，交行盛泽支行与被告华天公司就上述抵押的坐落于苏州市吴江区桃源镇华天大道北侧的土地使用权办理了相应的抵押登记手续，抵押金额为5760万元，押抵面积为90973.10平方米，权利顺序为第一位，他项权证号为吴押他项（2012）第3xxx号。本院于2013年10月22日对上述土地使用权予以首次查封。
2012年9月13日、14日，双方就上述坐落于苏州市吴江区桃源镇华天大道北侧的在建工程先后办理了抵押登记手续。登记情况如下：53幢的他项权证号为吴房他证字第0015xx**号，登记债权数额为5.7万元；52幢的他项权证号为吴房他证字第001xx**号，登记债权数额为334.40万元；51幢的他项权证号为吴房他证字第00x**号，登记债权数额为329.40万元；50幢的他项权证号为吴房他证字第0015**号，登记债权数额为571.90万元；49幢的他项权证号为吴房他证字第0xx**号，登记债权数额为79.30万元，48幢的他项权证号为吴房他证字第xxx**号，登记债权数额为126.50万元；47幢的他项权证号为吴房他证字第xxx**号，登记债权数额为126.50万元；46幢的他项权证号为吴房他证字第00xx**号，登记债权数额为88.40万元；45幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为146万元；44幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为146万元；43幢的他项权证号为吴房他证字第0xxx5**号，登记债权数额为126.50万元；42幢的他项权证号为吴房他证字第001xx**号，登记债权数额为122.70万元；41幢的他项权证号为吴房他证字第001x**号，登记债权数额为146万元；40幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为146万元；39幢的他项权证号为吴房他证字第00xx**号，登记债权数额为126.50万元；38幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为122.70万元；37幢的他项权证号为吴房他证字第001xx**号，登记债权数额为146万元；36幢的他项权证号为吴房他证字第0xxx5**号，登记债权数额为252.50万元；35幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx5**号，登记债权数额为252.50万元；34幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为128.80万元；33幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为172.20万元；32幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为172.20万元；31幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为128.80万元；30幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx5**号，登记债权数额为252.50万元；29幢的他项证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为252.50万元；28幢的他项权证号为吴房他证字第00**学习x0号，登记债权数额为146万元；27幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为126.50万元；26幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx5**号，登记债权数额为126.50万元；25幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为146万元；24幢的他项权证号为吴房他证字第0xxx**号，登记债权数额为116.10万元；23幢的他项权证号为吴房他证字第00xx**号，登记债权数额为110.70万元；22幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为146万元；21幢的他项权证号为吴房他证字第0xxx5**号，登记债权数额为146万元；20幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为110.70万元；19幢的他项权证号为吴房他证字第xxx5**号，登记债权数额为110.70万元；18幢的他项权证号为吴房他证字第001xx**号，登记债权数额为110.70万元；17幢的他权项证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为209.20万元；16幢的他项权证号为吴房他证字第001x**号，登记债权数额为94.90万元；15幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为110.70万元；14幢的他项权证号为吴房他证字第001x**号，登记债权数额为110.70万元；13幢的他项权证号为吴房他证字第00xx**号，登记债权数额为146万元；12幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为146万元；11幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为110.70元；10幢的他项权证号为吴房他证字第00xx**号，登记债权数额为110.70万元；9幢的他项权证号为吴房他证字第0xx**号，登记债权数额为146万元；8幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx4**号，登记债权数额为146万元；7幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为126.50万元；6幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx54**号，登记债权数额为5.9万元；5幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为140.10万元；4幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为323.60万元；3幢的他项权证号为吴房他证字第0xxx4**号，登记债权数额为147.80万元；2幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为773.10万元；1幢的他项权证号为吴房他证字第0015xxx**号，登记债权数额为3.70万元。
再查明：2012年9月20日，被告桃源钢材公司作为甲方与交行盛泽支行作为乙方签订《授信担保合作协议》一份。该协议条款（除可循环使用期限约定自2012年1月1日至2014年9月19日）约定与交行盛泽支行和华天公司订立的《授信担保合作协议》均一致。合同第十二条约定：本合同受甲方与乙方于2012年9月20日签署的编号为wjszdy000002的《最高额抵押合同》的担保。
同日，为保障抵押权人依据《授信担保合同协议》与保证人开展担保业务而对保证人享有的担保债权的实现，抵押人愿意以其有权处分的财产对抵押权人对保证人享有的担保债权设立最高额抵押，桃源钢材公司作为抵押人与交行盛泽支行作为抵押权人签订编号为wjszdy000002的《最高额抵押合同》一份。约定：抵押人提供的抵押财产是土地使用权、房产。抵押财产的详细情况以本合同所附“抵押物清单”为准。抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物。第二条：抵押人为抵押权人与保证人在2012年9月20日至2014年9月19日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保。上述保证合同包括：抵押权人与保证人因保证担保而订立的《授信担保合作协议》及其项下的保证合同，以及保证人为主债务人提供保证担保而与抵押权人签署的保证合同。抵押权人依据保证合同对保证人享有的担保债权的币种、本金金额、利率、保证人的保证期限等以保证合同的约定为准。抵押担保的最高债权额为3760万元。抵押担保的范围、被担保债权的确定等约定与案涉华天公司与原告签订的最高额抵押合同约定一致。该抵押合同附后《抵押清单》载明抵押物为：土地使用权3770.8平方米，权利证书编号为吴国用（2011）字第2xxxx6号；房屋4701.6平方米，权利证书编号吴房权证16××86号；土地使用权3769.5平方米，权利证书编号为吴国用（2011）字第23xxx5号；房屋4708.8平方米，权利证书编号吴房权证16××85号。
2012年9月21日，交行盛泽支行与被告桃源钢材公司就上述抵押的坐落于苏州市吴江区桃源镇富乡村的两处房产办理了相应的抵押登记手续，其中吴房权证16××85号的房产对应的他项权证号为：吴房他证字第00xx**号，对应登记债权金额为1430万元，吴房权证16××86号的房产对应的他项权证号为：吴房他证字第00xxx**号，对应登记债权金额为1430万元。前述抵押合同中约定的相应的土地使用权（因涉其他纠纷被无锡市南长区人民法院先予查封，查封时间为2012年5月23日）未办理抵押登记。
2014年4月15日，被告桃源钢材公司作为保证人与交行盛泽支行作为债权人签订《最高额保证合同》（适用于为多个债务人提供保证）一份。鉴于债权人已经或将要分别向本合同附件中的债务人提供一系列授信，为保证债权人债权的实现，保证人愿意为债权人基于该等授信对各债务人享有的债权分别提供最高额保证担保。约定保证人为债权人与各债务人在2012年1月1日至2014年9月19日期间签订的全部主合同（指债权人与各债务人因贷款、银票而订立的授信业务合同，包括额度授信业务合同和单笔授信业务合同）提供最高额保证担保。保证人为各债权人提供担保的最高债权额分别计算，保证人为各债务人提供担保的最高债权额详见本合同附件。合同中约定的保证方式、范围、期间也均与被告华天公司和原告订立的最高额保证合同约定一致。同时合同第八条约定：本合同受保证人与债权人于2012年9月20日签署的编号为wjszdy000002的《最高额抵押合同》的担保。该合同附件《债务人及保证人为其担保的最高债权清单》载明了保证人为首丰公司等95家企业债务人提供保证担保的最高债权额，以上担保的最高债权额合计43420万，其中为首丰公司提供担保的最高债权额为300万元。
又查明：2014年11月20日，原告交行盛泽支行与北京德恒（苏州）律师事务所签订委托代理协议一份，约定原告委托该所就本案代为参加诉讼，律师费用为73764元。2014年12月22日，原告向该所支付律师代理费用73764元。
以上事实，有原告提供的借款合同、借款借据、保证合同、利息清单、共有人声明、授信担保合作协议、最高额保证合同、最高额抵押合同、他项权证、委托代理协议、支付凭证及当事人委托代理人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：被告首丰公司与交行盛泽支行签订的小企业流动资金借款合同，被告桃源钢材公司、广融公司、肖国宾、刘方尖、肖斌、肖若垂与交行盛泽支行签订的保证合同，被告桃源钢材公司、华天公司与交行盛泽支行签订的最高额保证合同均依法成立并有效。各方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。交行盛泽支行按约发放贷款后，被告首丰公司应按约归还借款本息，拖欠不付，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告首丰公司结欠原告借款本金2537504.62元及相应利息的事实清楚，故原告要求其归还借款本息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张的律师费损失，因在本案所涉借款合同及保证合同中均有明确约定，原告律师费损失的计算标准符合法律规定，且原告已实际支付了相应的款项，故该项诉讼请求本院予以支持。被告桃源钢材公司、广融公司、肖国宾、刘方尖、肖斌、肖若垂、华天公司作为保证人应按保证合同的约定对被告首丰公司的上述债务承担连带清偿责任。被告桃源钢材公司、华天公司提供的担保均系最高额保证，故其承担的责任范围均应以300万元为限。被告郑自平出具《共有人声明》，认同被告刘方尖基于相应保证合同产生的债务为夫妻共同债务，同意以夫妻共同财产予以清偿，故郑自平应对被告刘方尖的上述保证债务承担共同清偿责任。
关于原告主张的抵押权是否成立的问题。本院认为，原告与被告桃源钢材公司签订的授信担保合作协议、最高额抵押合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，均合法有效。法律之所以规定“房随地走，地随房走”的双向统一原则，目的主要是为了避免因为房、地分别抵押所导致的权利冲突和摩擦，但在实践中由于建设用地使用权与建筑物两者的登记机关和审查权限的不同，这种权利冲突在实践中是无法避免的，该双向统一原则的规定并不是强制性规定，在理解该原则时，应当关注该原则在贯彻时转让的一体以及最终权利归属上的一体。本案中，由于双方约定抵押的土地使用权未办理抵押登记手续，且该土地使用权已被其他法院在抵押房产办理抵押登记手续之前先行查封，因此虽然原告对上述抵押房产享有抵押权，但对该房产占用范围内的土地使用权并不享有抵押权。被告桃源钢材公司就本案所应承担的保证债务属于最高额抵押合同担保的主债务，由于桃源钢材公司名下的房产已办理抵押登记手续，原告据此对相应房产享有的抵押权自办理登记之日起设立，故原告就其对桃源钢材公司的保证债权主张对桃源钢材公司名下的房产行使抵押权的诉讼请求于法有据，应予支持。桃源钢材公司名下的国有土地使用权因被司法查封而未办理抵押登记，故原告就该土地使用权不享有优先权。同理，原告与被告华天公司签订的授信担保合作协议、最高额抵押合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，亦应认定为合法有效。被告华天公司就本案所应承担的保证债务属于最高额抵押合同担保的主债务，在建工程、国有土地使用权均已办理抵押登记手续，原告据此享有的抵押权自办理登记之日起设立，故原告主张就其对华天公司的保证债权行使抵押权的诉讼请求于法有据，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴江首丰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行借款本金2537504.62元及相应利息（截止2014年4月20日的利息为620740.52元，自2014年4月21日起至实际给付之日止的利息按借款合同的约定计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：070667xxxx93）
二、被告吴江首丰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行律师费损失73764元。
三、被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司、苏州广融投资担保有限公司、肖国宾、刘方尖、肖斌、肖若垂、苏州华天国际服装城发展有限公司对被告吴江首丰贸易有限公司履行上述第一、第二项债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人吴江首丰贸易有限公司追偿。被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司、苏州华天国际服装城发展有限公司承担的保证责任均以300万元为限。
四、被告郑自平对被告刘方尖履行上述第四项中的保证债务承担共同清偿责任。
五、若被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司未按期履行上述第三项中的保证债务，则原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行有权就其对被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司享有的保证债权以抵押的位于苏州市吴江区桃源镇富乡村的房产（吴房权证16××85、16××86）折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权金额限额内按案涉债权（以300万元为限）占被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司担保总债权（43420万元）的比例予以优先受偿，不足清偿部分，继续由江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司承担保证责任。
六、若被告苏州华天国际服装城发展有限公司未按期履行上述第三项中的保证债务，则原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行有权就其对被告苏州华天国际服装城发展有限公司享有的保证债权以抵押的位于苏州市吴江区桃源镇华天大道北侧的国有土地使用权［吴国用（2006）字第23119006号］及在建工程折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在相应登记债权数额范围内按案涉债权（以300万元为限）占被告苏州华天国际服装城发展有限公司担保总债权（5亿元）的比例予以优先受偿，不足清偿部分，继续由苏州华天国际服装城发展有限公司承担保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33870元，公告费560元，合计34430元，由被告吴江首丰贸易有限公司负担并于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司、苏州广融投资担保有限公司、肖国宾、刘方尖、肖斌、肖若垂、苏州华天国际服装城发展有限公司对被告吴江首丰贸易有限公司给付上述诉讼费用承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××99）。
审 判 长 徐 娟
人民陪审员 史惠生
人民陪审员 李根荣
二〇一五年七月六日
书 记 员 向 军
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。