广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第452号
上诉人（原审被告）：中山市碧翠房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：王芮，该公司董事长。
委托代理人：曾杰，男，1982年5月20日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：朱庚麟，系上诉人的员工。
被上诉人（原审原告）：李凤琴，女，1957年10月26日出生，汉族，住广东省广州市。
委托代理人：张双全，广东博商律师事务所律师。
上诉人中山市碧翠房地产开发有限公司（以下简称碧翠公司）因与被上诉人李凤琴商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：碧翠公司是位于中山市南头镇南头大道东38号锦绣东方家园楼盘的房地产开发企业。2010年12月9日，碧翠公司、李凤琴签订一份《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）及附件，约定李凤琴购买碧翠公司开发的锦绣东方家园一期1幢XXX房，该商品房属预售商品房，建筑面积81.79平方米，套内建筑面积68.62平方米，购房总价314307元。该合同第八条交付期限的第一款约定：碧翠公司应当在2011年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付李凤琴使用：1.该商品房经验收合格。2……。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。该商品房买卖合同共有六份附件，其中附件六为合同补充协议，第三条约定：李凤琴应按交楼通知书确定的交楼时间前来办理收楼手续，收楼时应向碧翠公司交齐办理房产证的所需资料。缴清房款、违约金、办理房产证费用、物业管理公司规定的有关费用及专项维修资金，否则碧翠公司有权不通知李凤琴而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理房地产权属证。第五条约定：该商品房买卖合同第九条约定由碧翠公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过李凤琴已付房价款的5%。第十条约定：对合同二十九条的补充，双方的联系方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，如李凤琴变更地址或联系方式，应及时书面通知碧翠公司，否则由此产生的责任由李凤琴承担。2010年12月16日，碧翠公司向李凤琴出具购房款发票，确认李凤琴已交纳了全部购房款314307元。2011年12月23日，所涉商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五家单位验收合格。2013年10月28日，中山市住房和城乡建设局向碧翠公司出具《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，确认碧翠公司上述开发的房地产已竣工验收备案。后李凤琴以碧翠公司逾期交楼为由要求碧翠公司支付逾期交楼违约金，碧翠公司以没有逾期交付为由拒不支付。为此，李凤琴诉至原审法院，请求判令：1.碧翠公司向李凤琴支付自2011年12月31日至2014年5月31日（暂计算至2014年5月31日）逾期交房违约金65517.5元，要求计算至碧翠公司实际交楼之日止；2.碧翠公司承担本案的诉讼费。
原审法院又查：商品房买卖合同记载李凤琴的地址为广州市海珠区宝岗路63号XXX房。碧翠公司按该地址于2013年11月15日以挂号信邮寄催收楼通知书给李凤琴，要求李凤琴于2013年12月1日前收楼。该挂号信因逾期无人领取于2013年12月17日被退回碧翠公司处。
原审法院认为：李凤琴与碧翠公司签订的《中山市商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，双方应当按照约定履行各自的义务。根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点有两点：第一，李凤琴诉请逾期交房违约金期间涉案商品房是否具备交付使用的条件。第二，逾期交楼违约金如何计算。
关于焦点一。双方在合同第八条中约定交付商品房的条件为“依照国家和地方政府的有关规定，经验收合格，并符合本合同约定”。双方对于如何才构成该条件的成就问题存在争议，碧翠公司认为涉诉商品房于2011年11月23日取得由建设、监理、施工、勘察及设计五家单位出具的《建筑工程竣工验收报告》即视为交付条件成立。李凤琴认为碧翠公司必须取得涉诉商品房的《建设工程竣工验收备案表》才能视为交付条件成立。原审法院认为，首先，广东省建设厅已明确解释，商品房经验收合格具体要求是“商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。其次，中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第三条规定“国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作。”依该规定，中山市建设局是中山市工程竣工验收的监督管理机构，双方约定的商品房交付条件应指商品房已经在中山市建设局依法办理了建设工程竣工验收备案手续。而碧翠公司所提交的《工程竣工验收报告》仅有建设、监理、施工、勘察及设计单位的盖章同意工程竣工验收，并没有在中山市建设局依法办理了建设工程竣工验收备案手续。因此，原审法院认定碧翠公司未按约定时间向李凤琴交付符合交付条件的商品房。
关于焦点二。原审法院已经认定碧翠公司未按约定时间向李凤琴交付符合交付条件的商品房，碧翠公司应按约定支付违约金给李凤琴。碧翠公司于2013年10月28日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。碧翠公司称已按商品房买卖合同记载的李凤琴地址于2013年11月15日邮寄收楼通知书给李凤琴，李凤琴称没有收到该通知书。从碧翠公司提交的挂号信封可知，2013年11月15日的挂号信明确记载了李凤琴的姓名、地址与商品房买卖合同约定李凤琴的姓名、地址相同，并记载“逾期无人领取”于2013年12月17日退回给碧翠公司。虽该挂号信记载是中山市晟汇物业管理有限公司，但该公司地址与碧翠公司的地址相一致，李凤琴未能提供证据反驳，故原审法院对碧翠公司邮寄通知李凤琴收楼的事实予以认定。商品房买卖合同约定双方的联系方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，碧翠公司按该地址邮件挂号信给李凤琴，收楼通知书未能送达给李凤琴，应由李凤琴自行承担未能收楼的责任。收楼通知书约定李凤琴于2013年12月1日前收楼，故本案违约金应计算至2013年11月30日。
对于违约金计算标准的问题。碧翠公司认为根据合同附件六补充协议第五条的约定，即使碧翠公司逾期交楼，其承担的违约责任的赔偿总金额不超过李凤琴已付房价款的5%。李凤琴认为补充协议属于格式合同，其中的第五条为格式条款，排除了李凤琴的主要权利，应为无效，所以违约责任应按商品房买卖合同第九条的约定按已付房价款每日万分之五计算违约金。原审法院认为，合同附件六补充协议虽然是格式条款，字体的确比主合同的字体小，但该补充协议的第一条以下划线的方式提请李凤琴注意补充协议的内容，且李凤琴在补充协议的每一页上均有签名，因此，原审法院认定附件六补充协议的内容是合法有效的，对双方均有约束力。依照商品房买卖合同第九条之规定，逾期交房超过180日，如李凤琴要求继续履行合同，碧翠公司应从逾期交房第二天即从2011年12月31日开始，按日向李凤琴支付已付房款314307元万分之五的违约金。补充协议约定违约赔偿责任总金额不超过已付房价款的5%，但如碧翠公司仅需以李凤琴已交付房价款的5%为限承担逾期交楼的违约责任不足以弥补李凤琴因此而遭受的实际损失，如按照已付房价款每日万分之五的标准计算违约金至实际交房之日则违约金过高。综合以上因素，原审法院将违约金予以调整为180日内（即从2011年12月31日至2012年6月28日）的按照每日万分之五的标准计算违约金为28287元（314307元×180天×5/10000），超过180日后（即从2012年6月29日开始至2013年11月30日）的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、碧翠公司于原审判决生效之日起三日内向李凤琴支付逾期交房违约金（2012年6月28日之前的违约金为28287元，从2012年6月29日起以314307元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2013年11月30日）；二、驳回李凤琴的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1438元，由李凤琴负担260元，由碧翠公司负担1178元。
宣判后，上诉人碧翠公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋于2011年12月23日取得建设、监理、施工、勘察及设计五家单位出具的建筑工程竣工验收报告，涉案房屋已在约定交付期限前具备约定交房条件，碧翠公司不存在逾期交楼，原审法院对交房条件认定有误。二、退一万步来讲，即使法院认定碧翠公司存在逾期交楼，根据双方在商品房买卖合同中的约定，碧翠公司因此承担的违约赔偿责任总金额不应超过李凤琴已付房价款的5%，原审判决将违约金计算方式“调整为180日内按每日万分之五的标准计算违约金，超过180日后的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算”有误。三、即使法院认定房屋交付的法定标准为取得《竣工验收备案表》，碧翠公司也已于2013年10月28日取得该备案表，并于2013年11月15日向李凤琴寄发收楼通知书，截止至2013年11月15日碧翠公司的交楼义务已履行完毕，原审法院认定碧翠公司承担逾期交楼违约金应计算至2013年11月30日止，属对逾期交楼期限认定有误。综上，请求二审法院判令：一、撤销原审判决，驳回李凤琴的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由李凤琴承担。
李凤琴二审答辩称：一、2013年10月28日碧翠公司才取得中山市竣工验收登记证时才具备合法交楼条件，因此碧翠公司的第一点上诉理由不能成立，碧翠公司存在逾期交楼；二、原审判决对违约金计算方式的调整较好地平衡了双方之间的利益，且已有多份的生效法律文书予以确认；三、虽然李凤琴并不认可原审判决认定违约金应计算至2013年11月30日，但鉴于双方在邮寄过程中均有过错责任，故未提起上诉。综上，请求二审法院维持原判，驳回碧翠花园的上诉请求。
本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。李凤琴与碧翠公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，双方应当按照约定履行各自的义务。本院针对碧翠公司的上诉意见，综合评析如下：
首先，碧翠公司是否存在逾期交房问题。因双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条约定涉诉商品房交付使用的条件为“依照国家和地方政府的有关规定，经验收合格，并符合本合同约定”。广东省建设厅明确解释，商品房经验收合格具体要求是“商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第三条规定“国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作”，即中山市建设局是中山市工程竣工验收的监督管理机构。在双方当事人没有其他特别约定或说明的情形下,应认定双方上述约定的商品房交付条件是指商品房已经在中山市建设局依法办理了建设工程竣工验收备案手续。碧翠公司关于诉争商品房于2011年12月23日取得由建设、监理、施工、勘察及设计五家单位出具的《建筑工程竣工验收报告》即具备约定的交付条件的上诉理由不能成立，本院不予采信。本院依法认定碧翠公司在双方约定商品房交付期限内就诉争商品房不具备交付条件，存在逾期交房的事实。
其次，关于违约责任。双方当事人在商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同时，双方在商品房买卖合同附件六：合同补充协议第五条又约定“该商品房买卖合同第九条约定由甲方（即碧翠公司）承担的违约赔偿责任总金额最高不超过乙方（即李凤琴）已付房价款的5%”。李凤琴认为补充协议属于格式合同，其中第五条为格式条款，排除了李凤琴的主要权利，应为无效，碧翠公司的违约责任应按商品房买卖合同第九条约定按已付房价款每日万分之五计算违约金。经审查，合同附件六补充协议第一条以下划线方式明确作了提示和说明义务，且李凤琴亦在补充协议每页均签名确认，故原审法院依法认定附件六补充协议不存在无效情形并无不当。但鉴于附件六补充协议所约定的违约赔偿责任总金额的限定过低，客观上不足以弥补李凤琴的损失，原审法院基于李凤琴的主张，根据本案的实际情况，以相类似的生效判决为参照，依法对碧翠公司应承担的逾期交房违约金作出适当调整，即180日内的违约金按照每日万分之五计算，180日后的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。该调整系对双方当事人的利益进行有效平衡，符合法律规定，并无不妥，本院予以维持。故对碧翠公司关于违约金标准的上诉主张，不予支持。
另外，对于碧翠公司认为其已于2013年11月15日向李凤琴寄发收楼通知书，故至2013年11月15日碧翠公司的交楼义务已履行完毕，原审法院对逾期交楼期限认定有误的意见，本院认为，收楼通知书明确约定李凤琴于2013年12月1日前收楼，故原审法院认定本案违约金计算至2013年11月30日并无不当，本院对碧翠公司的该点上诉意见亦不予采纳。
综上，上诉人碧翠公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1438元（中山市碧翠房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市碧翠房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一五年六月十二日
书 记 员 胡置晓