上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终9715号
上诉人（原审原告）�戴如法，男，1934年12月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：田原，上海誉嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜温翔，上海誉嘉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：上海澜天实业有限公司，住所地上海市青浦区沪青平公路9565号1幢2层U区228室。法定代表人：苏玉娥，执行董事。委托诉讼代理人：张浩然，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：盖晓萍，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人戴如法因与被上诉人上海澜天实业有限公司定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初35673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人戴如法的委托代理人田原，被上诉人上海澜天实业有限公司的委托代理人张浩然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。戴如法上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，双方未签订商品房出售合同的责任在于被上诉人。首先，被上诉人并非涉案房屋的产权人，其从未披露过涉案房屋的实际产权信息，导致签约主体的变更；其次，团购活动的组织者与被上诉人的法定代表人系同一人，故被上诉人既是团购组织者，又是开发商的代理人，存在双方代理；再者，被上诉人在实际签约时要求上诉人必须与案外人签订《委托经营管理合同》；最后，被上诉人在购房价格上存在欺诈，上诉人不应当支付团购服务费。上海澜天实业有限公司（以下简称澜天公司）辩称，被上诉人并不存在任何违约的行为，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。戴如法向一审法院起诉请求：1、判令解除戴如法、澜天公司于2016年4月4日、5日签订的认购上�市浦东新区XX路XX弄XX号楼XX号、XX号、XX号房屋的三份《房屋认购单》；2、判令澜天公司向戴如法双倍返还定金780,000元（人民币，下同）；3、判令澜天公司赔偿戴如法精神损失费100,000元；4、判令本案诉讼费由澜天公司承担。一审法院认定事实：2016年4月4日，戴如法作为买方与作为卖方的澜天公司签订《房屋认购单》一份，约定，戴如法认购位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼XX号商铺，认购总价776,926元，认购面积28.68平方米，认购定金130,000元，买方应于2016年4月18日前至本项目售楼处签订《上海市商品房出售合同》，并于当天支付剩余房款。买方应于2016年4月18日前提供贷款资料，若因买方原因造成无法按时审贷的，卖方即时终止认购权。买方在认购本物业前，已对我方物业及销售合同文本了解并确认。认购金系买方对上述物业的购买权且自愿交纳，买方应在2016年4月18日前（包括该日）携带相关证明文件及本人认购单前往售楼处签订合同并办理购房手续，卖方不再另行催告。逾期者以弃权论，视为单方面违约，放弃该物业并无权要求卖方返还定金；若买方反悔不买则视为买方违约，同时买方所支付的定金卖方不予退还，卖方可不经催告另行处置该物业。特别约定中还约定，买方选择是否参加“发房王”内部团购活动，如参加的，认购总价可优惠人民币贰拾伍万元整，《上海市商品房出售合同》按优惠后价格签订。在上述条款的选择内容处勾取了“是”。在上述认购单的认购总价后由澜天公司的工作人员手写“实付：656,926（元），合同价526,926（元）”。备注中手写注明“第一年租金25,857（元），第二年租金31,028（元），第三年租金36,200（元）”的字样。认购单另约定了其他事宜。上述认购单签订的当日，戴如法向澜天公司支付了定金130,000元。翌日，戴如法又与澜天公司分别签订了认购位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼XX号、XX号商铺的《房屋认购单》两份，其中3091号房屋认购总价款为776,926元，认购面积28.68平方米。3092号房屋认购总价款为767,146元，认购面积28平方米。该两房屋的认购单内容除上述认购总价、认购面积，备注租金，以及没有标注“实付价”和“合同价”之外，其他内容均同3109号的《房屋认购单》。当日，戴如法又向澜天公司分别支付了上述两认购单中约定的各13万元的定金，计26万元。2016年4月18日，戴如法及其本案的两位诉讼代理人至澜天公司处就签订房屋买卖合同事宜与澜天公司销售人员进行磋商。双方由于对参与团购的方式和内容、购房款的组成、签约单位的主体、是否委托经营管理等事项产生争议，故双方未能签订系争三商铺的《上海市商品房出售合同》。2016年4�20日，戴如法向澜天公司邮寄《律师函》，函称澜天公司隐瞒交易房地产的真实信息和交易条件，以卖方名义欺骗戴如法签订房屋订购协议；由于澜天公司无权处分系争商铺，双方签订的认购单已现实不能履行，故应终止，并要求双倍返还定金780,000元和赔偿精神损失100,000元。2016年5月，戴如法诉至一审法院，要求判如所请。一审法院另查明，涉讼的三商铺房屋权利登记人为案外人上海XX有限公司。2015年10月1日，上海XX有限公司向澜天公司出具《函》，函中言明“关于上海XX有限公司开发建造的商铺项目坐落于上海市浦东新区XX路XX弄。现全权委托贵公司（即澜天公司）在2015年10月1日—2016年5月31日期间独家代理销售，贵公司有权就本项目约定的销售事宜依照贵我双方《代理合同》范围及权限进行销售。经贵公司申请，我司同意贵公司与其他房地产中介营销机构进行合�，过程中发生的问题均由贵公司负责解决并承担相关责任。”戴如法并未与澜天公司或者案外人签订任何有关参加团购活动的协议。一审审理中，戴如法认为，双方未能签订《上海市商品房出售合同》的原因系澜天公司没有在订立认购单时向戴如法说明房屋的出售方为案外人；澜天公司要求戴如法与案外人签订《委托经营管理合同》；要求支付13万元的团购费才能抵房款25万元，且该款不能计入购房款总价中，存在价格欺诈。澜天公司则认为，澜天公司系代理销售商，戴如法已了解物业情况，应当知道房屋的出售方；为保证商铺业主租金收益，建议业主委托经营，戴如法也可不委托；由于戴如法知道参加团购享受购房款的优惠，故应当向第三人支付团购费，不存在价格欺诈的情形。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。戴如法、澜天公司签订�三份《房屋认购单》系双方真实意思表示，且也未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。根据上述《房屋认购单》的约定，戴如法向澜天公司支付的定金属于立约定金，以担保双方在约定的期限内签订正式的房地产买卖合同。本案争议焦点是双方未能签订正式的《上海市商品房出售合同》应归责于何方。一审法院认为，根据查明的事实，双方未能签订正式房屋买卖合同的原因除签约单位的主体、是否签订《委托经营管理合同》等事项外，还有较大争议在于戴如法参与团购活动的方式和内容，以及购房款的组成问题。对于戴如法认为销售合同出卖人非澜天公司的问题，根据双方签订的认购单约定，戴如法应当明知涉讼商铺的出售方为案外人；对于是否必须签订《委托经营管理合同》问题，澜天公司在审理中表示该合同系保障戴如法所购房屋的收益�可根据戴如法意愿决定是否签署，故任何一方仅凭上述两项理由拒绝签订合同自可归责于一方，但双方由于另存在戴如法参与团购活动的方式和内容，以及购房款的组成问题的争议，是否能归责于一方。一审法院认为，首先，虽然认购单中戴如法选取了参与团购活动，但戴如法并没有与澜天公司或者第三方签订任何有关团购活动的方式和内容等约定，部分认购单上虽然标注了合同价和实付价的差额，澜天公司解释该差额款即为戴如法参与团购活动的服务费，而戴如法未予认可，故对于该差价的性质、向何方支付、如何支付等没有通过协议等形式予以明确约定，从而造成双方对该款性质产生争议。其次，对于购房款的组成的争议。正由于对于团购活动的具体内容没有明确约定，戴如法要求按照其实际支付的价款作为购房款总价的意见，也并无不合理。综上分析，由于双方缺乏相关明确约定，致使双方对团购活动的内容、购房款的组成理解不一致，故双方未能签署正式的《上海市商品房出售合同》不能归责于任何一方。鉴于双方对于上述理解分歧未能达成一致意见，双方之间的预约合同关系已难以维系，故戴如法要求解除双方之间签订的《房屋认购单》，一审法院予以支持。戴如法主张适用定金罚则，缺乏事实，于法又不合，故一审法院不予采信。澜天公司应当将其收取的定金返还给戴如法。对于戴如法主张澜天公司赔偿其精神损失费的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除戴如法、上海澜天实业有限公司分别于2016年4月4日、5日签订的认购上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼XX号、XX号、XX号房屋的三份《房屋认购单》；二、上海澜天实业有限公司应于判决生效之日起七日内返还戴如法定金390,000元�三、驳回戴如法其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,600元，减半收取计6,300元，由戴如法负担3,300元，上海澜天实业有限公司负担3,000元。经本院审理查明，戴如法系于2016年4月4日向澜天公司支付定金20,000元，又于次日向澜天公司支付定金370,000元。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人与被上诉人未能按照《房屋认购单》的约定就涉案房屋签订商品房出售合同的责任归属。根据查明的事实，双方签订的认购单已明确上诉人在购房前已对所购物业及销售合同文本了解并确认，上诉人亦未提供证据证明被上诉人要求其必须签订《委托经营管理合同》，由此，上诉人将签约主体变更、强迫签订其他合同作为房屋出售合同未能签订的部分理由，本院难以认同。根据当事人的庭审陈述，双方的实质争议在于如何理解涉案团购活动的具体内容以及购房所涉款项的组成。不可否认，涉案认购单虽对团购活动有所提及，但对于活动的具体内容并未明确约定，以致双方在履行过程中对于购房所涉款项的性质及组成产生争议。被上诉人虽未举证证明其曾事先告知上诉人认购单载明的“实付价”与“合同价”的差额为团购服务费，但上诉人二审中关于其只需按照“合同价”支付款项即可购买系争房屋的解释亦明显与其确认的“实付价”相矛盾。上诉人虽辩称其在签订认购单次日才发现被上诉人工作人员在上诉人留存的认购单复印件上备注了“合同价”与“实付价”，但次日上诉人又与被上诉人就另外两套房屋也签订了《房屋认购单》�故本院对其上述抗辩意见难以采纳。基于上述分析，本院认为，双方未能履行定金合同的责任难以完全归咎于被上诉人，上诉人要求被上诉人按照定金罚则双倍返还定金，缺乏法律依据，本院难以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,450元，由上诉人戴如法负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，�照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……