陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）西中执异字第00036号
案外人（异议人）王宝琴，女，汉族，1955年5月9日出生。
案外人（异议人）宋瑞，男，汉族，1982年5月5日出生。
申请执行人厦门卓富商贸有限公司，住所地厦门市翔安区马巷镇巷西路。
法定代表人颜裕朝，该公司执行董事。
委托代理人郗华莉，北京市炜衡律师事务所西安分所。
委托代理人恵京津，北京市炜衡律师事务所西安分所。
被执行人西安印染厂，住所地西安市碑林区皇甫庄***号。
法定代表人李经建，该厂厂长。
被执行人陕西功德置业发展有限责任公司，住所地西安市碑林区友谊东路测绘科技大厦A座517室。
法定代表人张菊芳，该公司董事长。
委托代理人李长生，系该公司总经理。
委托代理人马炜，该公司员工。
申请执行人厦门卓富商贸有限公司（以下简称卓富公司）依据已经发生法律效力的本院（2013）西民三初第00027号民事判决书，于2013年8月8日依法向本院申请执行，本院于同日依法立案执行。
本案在执行过程中，案外人王宝琴向本院提出了执行异议，并提供了相应的证据。本院于2014年8月25日对案外人王宝琴提出的执行异议进行公开听证审查，申请执行人卓富公司委托代理人郗华莉、恵京津，被执行人西安印染厂法定代表人李经建，被执行人陕西功德置业发展有限责任公司（以下简称功德公司）委托代理人李长生、案外人王宝琴及案外人宋瑞委托代理人王宝琴到庭参加了听证，本案现已审查完结。
案外人王宝琴案及宋瑞提出的执行异议称，1、陕西省西安市中级人民法院（2013）西执民字第00310-1号执行裁定书第一项中查封的房屋的实际所有权人为案外人。位于西安市碑林区太乙路中段功德小区一幢一楼四单元七零一号房屋虽然登记在功德公司名下，但在2000年7月21日案外人与功德公司签订了合同编号为2010《西安市商品房购销合同》，将该房屋转让给了案外人，并由案外人实际占有、使用、管理，而且案外人也已经按照约定支付完毕购房款。法院在（2013）西执民字第00310-1号执行裁定书第一项中把该房屋仍当作功德公司财产予以强制执行是错误的，严重侵犯了案外人的合法权益。2、依照相关法律规定，案外人只要在付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院就不应该对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。涉案房屋未办理过户登记手续的原因是功德公司未将剩余的9912元用于缴纳房屋契税及支付办理房产证手续费，且功德公司已向法院将此情况做了书面说明。3、涉案房屋的产权没有登记到案外人的名下，案外人没有真正取得该房屋的物权，但2000年7月签订的商品房买卖合同是合法有效的，也属于合同债权范畴，在申请执行人不具备债权的优先受偿权的情况下，作为一般债权不能对抗案外人而优先受偿该笔债权。综上所述，根据民事诉讼法的相关规定，请求法院依法裁定撤销（2013）西执民字第00310-1号执行裁定书第一项，并立即解除对该房屋的查封。
申请执行人卓富公司答辩称，1、异议人王宝琴非本案适格当事人，无权提出异议。异议人提供的《西安市商品房购销合同》标明的卖方为“功德公司”，买方为“宋瑞”，身份证号610103820505241，且有“功德公司”加盖公章予以确认。异议人已转让合同权利义务，已不再是合同一方当事人，因此无权提出异议。2、异议人所提交的证据无法证明《西安市商品房购销合同》中的房产与（2013）西执民字第00310-1号执行裁定书裁定查封的被执行人功德公司名下的房产是同一套。（2013）西执民字第00310-1号执行裁定书查封的功德公司位于西安市碑林区太乙路中段产权证号为1125106019-16-1-40701的住宅一套，其幢号为1，房号为40701，建筑面积为141.61㎡。而异议人提供的《西安市商品房购销合同》中显示，其购买的房产系功德小区第4#-4-【幢】【座】七层13号房，建筑面积为139.77㎡。两者房号与建筑面积均不同。因此异议人提供的《西安市商品房购销合同》并不能证明该房产与被查封的房产是同一套。3、异议人所提交证据无法证明《西安市商品房购销合同》已经房屋管理部门备案，即便备案也已经失效。4、（2013）西执民字第00310-1号执行裁定书所依据的事实清楚，适用法律正确，并无不妥之处。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据相关规定及西安市房屋登记簿的登记，涉案所查封的房产所有权人应为功德公司。因此，法院依法查封该房产符合法律的规定，并无不妥。综上，异议人所提出的异议既无事实依据又无法律依据，异议理由不成立，请求法院依法驳回。
被执行人西安印染厂答辩称，其厂不清楚，不了解。
被执行人功德公司答辩称，其公司支持案外人的异议请求。
经审查查明，2001年7月21日，案外人王宝琴（以下称为乙方）与功德公司（以下称为甲方）签订了一份《西安市商品房购销合同》（合同编号为2010），该合同约定：案外人王宝琴购买被执行人功德公司位于建东街功德小区第4-4-1幢7层13号房面积为139.77平方米房屋一套，建筑面积共139.77平方米（其中实得建筑面积129.652平方米，公共部位与公用分摊得建筑面积10.12平方米。房屋价格为每平方米1360元，总金额190088元整。付款时间约定为2000年5月8日前支付全部房价款的73.6%，计人民币139987元；2000年9月30日前支付全部房价款的26.4%，计人民币50101元。交接商品房时的付款约定，在双方交接该商品时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的100%，计人民币190088元。交付期限，甲方须于2000年9月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）和合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。该合同同时还约定，本合同自生效之日起30天内，由甲方向西安市房地产管理局市场处申请登记备案。合同还对其他事项进行了约定。该合同在登记机关栏内，还加盖了“西安市房产管理局商品房销（预）售合同登记专用章”条形章。2001年5月8日，案外人王宝琴向功德公司交付现金20万元，功德公司向案外人王宝琴出具编号为00277780号收款收据一张，载明：入账时间2000年5月8日；交款单位王宝琴；摘要房款；人民币金额20万元整。该收款收据同时加盖功德公司财务专用章。2014年8月26日，功德公司出具证明称：案外人王宝琴购买功德小区4号楼1单元701室房产，从2000年已居住至今；西安市房地局第三分局长乐西路房管所及西安市房地局三分局新兴物业管理公司长乐分公司物业共同出具证明，证明案外人王宝琴2007年至今长期在此居住。
为支持其主张，案外人王宝琴还向本院出具了西安市房地局第三分局长乐西路房管所物业出具物业收费单据共18张，其中无收费日期2张，其余16张为2010年至2013年期间共16张和碑太离字第61号离婚证、（92）西碑证内字第1544号公证书及《无婚姻登记记录证明》等证据。
功德公司于2014年2月28日向本院出具一份《情况说明》称，2000年5月8日，与购房业主王宝琴售卖房子一事属实，业主王宝琴已付购房款20万元，其中190088元为购房款，余9902元为当时预付的购房契税、办证费用。当时，由于业主王宝琴在外地无法回来，故未及时为该户办理房产相关手续。
另查明，案外人宋瑞系案外人王宝琴之子；且案外人王宝琴在商品房购销合同签订后，于2001年9月1日经功德公司同意将《西安市商品房购销合同》中的购房人署名王宝琴更改为署名宋瑞。
还查明，卓富公司申请执行功德公司、西安印染厂金融不良债权追偿纠纷一案，在执行过程中，本院于2013年11月21日作出（2013）西执民字第00310-1号执行裁定书，裁定查封功德公司名下位于西安市碑林区碑林区太乙路中段产权证号为1125106019-16-1-40701住宅楼一套。本院查封的功德公司名下位于西安市碑林区碑林区太乙路中段产权证号为1125106019-16-1-40701住宅楼一套与《西安市商品房购销合同》约定的4-4-1幢7层13号房屋是同一地址房屋。
上述事实有上述事实有听证笔录、商品房购销合同、收款收据、情况说明、公证书、离婚证、证明、物业收费单据、现场勘查照片等证据在卷予以佐证。
本院认为，案外人王宝琴、宋瑞购买的被执行人功德公司位于建东街功德小区4-4-1幢7层13号房屋，其《西安市商品房购销合同》已在西安市房地产管理局进行了备案登记，且案外人王宝琴已支付全部购房款项，并已实际占有、使用该房屋。另案外人王宝琴购买上述房屋后将购房合同中的购买人经被执行人功德公司同意变更至其子宋瑞名下并无不妥。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，案外人王宝琴、宋瑞的执行异议理由成立。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
案外人王宝琴、宋瑞提出的执行异议理由成立。
如不服本裁定，当事人、案外人可自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 王庆九
审 判 员 黄金华
代理审判员 王 炜
二〇一四年九月三十日
书 记 员 张琦琦