广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初16856号
原告：冼炜杰，男，1990年7月23日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：陈声云，系广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：杜俊伟，男，1983年4月19日出生，汉族，住广州市天河区。
被告：温利华，女，1954年11月29日出生，汉族，住址同上。
两被告共同委托代理人：刘识文、赖嘉敏，均系广东华盈律师事务所律师。
第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：扶伟聪，董事长。
委托代理人：孔志斌，系该司员工。
原告冼炜杰诉被告杜俊伟、温利华及第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称“合富公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冼炜杰及其委托代理人陈声云，被告杜俊伟、温利华的共同委托代理人赖嘉敏到庭参加了诉讼，第三人合富公司经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冼炜杰诉称：2016年5月9日，原告与被告杜俊伟、温利华及第三人合富公司签订《存量房买卖合同》，约定两被告向原告出售广州市天河区海安路18号之二804房，原告需在签订合同后向两被告支付购房定金200000元，在2016年6月30日前（不迟于递件日）支付首期楼款余额850000元，且双方应于2016年6月30日办理产权转移登记手续等。上述合同签订后，原告依约支付了定金200000元，并准备好剩余首期楼款及过户资料，但经第三人多次催促，两被告不仅未在2016年6月30日按合同约定前往房管部门，且一直以各种理由拖延过户时间，直到2016年8月3日才涂销抵押，此时已远超合同约定的过户日期。后通过第三人调解，原、被告同意于2016年7月15日办理过户手续并支付剩余首期楼款，但两被告于2016年7月14日再次反悔，表示不会去办理过户手续。两被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、两被告返还原告定金200000元及利息（以200000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，自2016年5月12日起计至清偿之日止）；二、两被告向原告支付违约金350000元；三、两被告赔偿原告已支付的律师费20000元；四、本案诉讼费、保全费由两被告承担。
被告杜俊伟、温利华共同辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我方已依法履行合同义务，不存在违约。我方与原告于2016年5月9日签订《存量房买卖合同》，原告于2016年5月12日才支付完定金，而我方已于2016年5月11日向抵押银行申请提前还贷。由于银行审查期限长，我方是在2016年6月12日才收到银行接受还贷的通知，便在合同约定的期限内于2016年6月20日一次性还清了贷款。2016年7月11日我方收到银行领取还清贷款证明材料的通知，便立即联系第三人协商递件时间，因第三人称原告当时不在，故三方约定于2016年7月15日办理涂消抵押及递件过户手续。由此可知，我方一直是积极履行合同的，由于银行审查期限长导致取得还清贷款证明材料超过合同约定的递件时间，责任不在我方，不应以此认定我方违约。二、原告与第三人恶意串通损害我方利益。2016年6月9日，我方通过短信询问第三人原告支付首期款余款的时间，第三人回复首期款余款将通过中介做资金托管，在过户前打入账户暂时冻结，过户后立即解冻。但直至2016年7月14日，原告都未办理首期款余款的资金托管，且第三人亦回复我方原告不会办理资金托管。合同签订后，我方曾多次向第三人及原告要求查看原告取得的银行同意贷款通知书，但直到2016年7月29日第三人才出具书面知会函，告知我方原告取得了银行同意贷款通知书，但亦未提供相关资料，我方不清楚贷款的内容、金额及有效期，导致我方对原告的履约能力存在怀疑。三、因原告违约，我方依法行使合同解除权。原告应在双方协商的递件过户之日即2016年7月15日前向我方支付首期款余款，这也是第三人曾向我方承诺的，也是符合交易习惯的。但2016年7月14日我方向原告询问首期款支付问题时，原告没有在当晚支付，故我方才拒绝办理过户手续。且即使按照原告要求的2016年7月15日才支付首期款，原告也没有按时支付。原告没有先履行其支付首期款的义务，我方有权拒绝办理递件过户手续。四、根据合同约定，买方不按合同约定支付房款，逾期超过10日的，卖方有权解除合同；故我方于2016年7月24日通过第三人要求解除合同。综上，合同无法履行系原告违约所致，应由原告承担相应的违约责任。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人合富公司述称：2016年5月9日，经我方介绍，原、被告就广州市天河区海安路18号之二804房签订了《存量房买卖合同》。根据合同约定，本次交易的付款方式为涂销抵押后按揭付款，且由两被告自行赎契。两被告应在收到定金后3日内向抵押银行办理提前还贷手续，并在银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。原、被告同意银行经审批出具同意贷款通知书及被告办妥上述房屋的涂销抵押手续后配合完成本次交易的递件手续。合同签署后，原、被告于2016年5月20日办理了网签手续，按揭银行亦于6月3日就原告的贷款申请出具了同意贷款通知书，但由于被告一直拖延办理相关交易手续，导致本次交易无法完成。原、被告双方是否解除房屋买卖合同关系，我方无异议，但我方不同意解除居间关系，如果原、被告愿意继续履行合同，我方愿意继续提供居间服务。
经审理查明：杜俊伟、温利华系广州市天河区海安路18号之二804房（以下简称“案涉房屋”）的登记产权人。
2016年5月9日，冼炜杰、案外人卢金连（乙方、买方）与杜俊伟、温利华（甲方、卖方）及第三人（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋以现状售予乙方，案涉房屋存在抵押等他项权利情况；案涉房屋按整套出售，总金额为3500000元；乙方应在签署本合约时向甲方支付部分定金100000元，定金余款100000元乙方须在2016年5月10日前向甲方支付；甲方应在收到定金后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭；乙方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；甲方收取定金后3日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，甲方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，乙方应在2016年6月30日前（不迟于递件日）将首期楼款（不含定金）850000元直接支付甲方，楼款余款2450000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给甲方；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，乙方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给甲方；丙方协助办理产权转移登记，丙方应当于2016年6月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方作为产权人的房地产权证交付乙方；丙方依法促成甲乙双方签订本合同后，乙方应于签署本合同当日向丙方支付中介费30000元；甲方不按本合同约定将案涉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，乙方不按本合同约定买入案涉房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%；乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；合约三方确认，此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准；案涉房屋暂时未补地价，地价费用由甲方支付等。
上述合同签订后，冼炜杰分别于2016年5月9日、5月12日向杜俊伟、温利华支付了定金100000元，合计定金200000元。
2016年6月3日，中国银行股份有限公司广东省分行向冼炜杰、卢金连发出了《同意购房抵押贷款通知书》，通知其二人就案涉房屋申请住房抵押贷款2450000元已经初审通过。
2016年6月20日，杜俊伟、温利华称其已还清了案涉房屋所欠银行贷款，并向本院提交了《上海浦东发展银行业务凭证/回单》及《上海浦东发展银行（广州分行）个人贷款还款通知单（代回单）》为证，显示杜俊伟2016年6月20日的贷款剩余本金为0元。经质证，冼炜杰对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据只能证明杜俊伟进行了赎契，但没有依约涂销抵押，杜俊伟、温利华是直至2016年8月3日才办理了案涉房屋的涂销抵押手续，冼炜杰还就此提交了广州市房地产档案馆于2016年8月10日出具的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》（登记附注载明：杜俊伟、温利华与上海浦东发展银行股份有限公司广州分行于2016年8月3日申请涂销抵押）予以证明。经质证，杜俊伟、温利华对《广州市不动产登记查册表》的真实性无异议，但主张涂销抵押与递件过户是可以同时办理的，杜俊伟、温利华并不存在迟延办理涂销抵押手续的问题，未能在双方约定的时间办理涂销抵押及递件过户是冼炜杰、卢金连违约所致。
2016年7月29日，合富公司向杜俊伟、温利华发出《知会函》，主要内容为《存量房买卖合同》约定本次交易为涂消抵押后按揭付款，买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及杜俊伟、温利华办妥案涉房屋的涂消抵押手续后配合完成本次交易的递件手续；现杜俊伟、温利华已自行赎契，冼炜杰、卢金连的贷款银行亦于2016年6月3日出具了银行同意贷款通知书，已可办理递件手续；冼炜杰、卢金连及合富公司已多次要求杜俊伟、温利华尽快履行合同约定的上述义务，杜俊伟、温利华至今未予配合；故通知杜俊伟、温利华在收到该函后五日内与合富公司联系，按照合同约定尽快办妥递件等交易手续等。
2016年8月4日，杜俊伟、温利华称其委托律师向冼炜杰、卢金连(收件地址为冼炜杰、卢金连的身份证地址)及合富公司（收件地址为合富公司的联系地址）发出了《律师函》，内容为杜俊伟、温利华在自行办理完赎契后通知合富公司和冼炜杰、卢金连可以办理递件手续，三方约定于2016年7月15日前去办理，但是冼炜杰、卢金连拒绝支付首期款，自2016年6月30日开始拖欠首期款，故是冼炜杰、卢金连违约才导致交易无法进行，并非杜俊伟、温利华不履行合同等。杜俊伟、温利华还一并提交了相应的邮件投递详情单以证明冼炜杰、卢金连及合富公司收到了上述函件，其中收件人为冼炜杰、卢金连的邮件投递详情单显示邮件已于2016年8月5日由家人冼宝莹签收。经质证，冼炜杰否认其收到了上述邮件，但确认冼宝莹是冼炜杰的姐姐。
2016年9月1日，杜俊伟、温利华称其委托律师向冼炜杰、卢金连(收件地址为冼炜杰、卢金连的身份证地址)为及合富公司（收件地址为合富公司的联系地址）发出了《律师函》，内容为因冼炜杰、卢金连拒绝支付首期款，从2016年6月30日开始已拖延了2个月，构成根本违约，现杜俊伟、温利华要求解除三方签订的《存量房买卖合同》，并要求冼炜杰、卢金连收到律师函5日内联系办理解除买卖合同的手续等。杜俊伟、温利华还一并提交了相应的邮件投递详情单以证明冼炜杰、卢金连及合富公司收到了上述函件，其中收件人为冼炜杰、卢金连的邮件投递详情单显示邮件已于2016年9月2日由冼宝莹签收。经质证，冼炜杰否认其收到了上述邮件。
冼炜杰为证明案涉房屋买卖合同无法继续履行的责任在杜俊伟、温利华，向本院提交了广东省广州市萝岗公证处于2016年8月19日出具的《公证书》，公证内容为对凌江瑛打开其手机号码为“136××××9887”的iphone手机短信的行为以及相关手机短信内容现状进行保全证据公证。《公证书》显示手机短信对话人为“杜生石牌村”，其中6月9日的短信记录显示杜生称其现在还差50万；凌江瑛称要提供全资料才能在合富做垫资，如果只差50万，差得不多，最好问朋友挪一下；杜生问对方85万元是不是去房管局过户前就会打入他的账号；凌江瑛称首付款余额在去房管局过户前就会打入账号，暂时冻结，过户后即时解冻，就可以支取了，然后银行大概17天左右可以将剩余七成直接放款到他提供的账户；杜生称因为钱不多，他再问人借一借。2016年6月21日的短信记录显示，杜生转发浦发银行短信给凌江瑛，内容为银行卡归还贷款。2016年7月14日的短信记录显示凌江瑛在该日中午告知杜生带齐资料明天上午8点40分以前到房管局，包括房产证、赎契银行给的所有资料原件等；凌江瑛在该日下午告知杜生不做资金托管，直接转款给他更好，反正收到钱再过户，对他没有一点风险；凌江瑛在该日晚上询问杜生为什么约好明天递件过户又突然说不过了，明天可以一并补地价，一天办完所有手续，他收到钱才过户，这样也没有风险，也可以尽快还清他朋友的钱，现在已经7月14日了，买家也没有追究责任，但也不能让买家一等再等了；杜生回复说不去，要么就等他回来再说；凌江瑛问杜生何时可以回来，买家已经把资料和钱准备好了，突然说不去了，也得给买家一个说法；杜生回复说月底。2016年7月24日的短信记录显示，凌江瑛通知杜生买家已启动法律程序了。2016年7月27日的短信记录显示杜生回复凌江瑛称希望和买家和平解决，退还定金，取消网签，如果买家不合作他就起诉，没收定订金并追究违约金等。经质证，杜俊伟、温利华对该《公证书》的真实性、合法性均无异议，但主张从合富公司工作人员凌江瑛向杜俊伟发送的短信可知，合富公司曾明确首期款会在递件过户前支付，且合富公司在首期款作资金托管的问题上出尔反尔。
此外，冼炜杰还申请了合富公司工作人员凌江瑛、陈灶松出庭作证，凌江瑛到庭陈述如下：2016年5月9日，杜俊伟、温利华与冼炜杰、卢金连签订《存量房买卖合同》，约定由杜俊伟、温利华自行办理案涉房屋的赎契及补地价。但合同签订第二天，杜俊伟、温利华称赎契存在资金困难，想要冼炜杰、卢金连帮忙赎契，冼炜杰、卢金连以合同无此约定为由拒绝了，杜俊伟、温利华就表示如果冼炜杰、卢金连不配合赎契，其拒绝办理网签。后经我方协调，双方在2016年5月20日办理了案涉房屋的网签及按揭手续。此后杜俊伟、温利华以各种理由推迟赎契的时间，直到2016年6月21日才通知我方银行已于6月20日扣款成功，但需要三个星期以后才能拿到银行的证明资料，而这是办理递件必需的资料，我方当日便告知了冼炜杰、卢金连，冼炜杰、卢金连表示理解，但希望还是能尽早办理递件过户。2016年7月12日，杜俊伟、温利华通知我方其将于7月13日取得银行的证明资料，我方便与双方约定了于2016年7月15日上午到房管部门办理递件手续。但在7月14日的晚上，杜俊伟、温利华致电我方，称其因出差不能在7月15日办理递件，坚持到7月底才能办理。而到了2016年7月24日的上午，杜俊伟、温利华正式通知我方终止交易，要求解除《存量房买卖合同》。另关于首期款资金托管的问题，只有在杜俊伟、温利华要求我方的子公司垫资赎契的情况下才会要求冻结首期款，因后来杜俊伟、温利华并未选择由我方子公司垫资赎契，故未再进行资金托管。陈灶松到庭陈述如下：我方在杜俊伟、温利华与冼炜杰、卢金连的本次交易中主要负责与冼炜杰、卢金连沟通。冼炜杰支付定金后两三天，杜俊伟、温利华认为自行赎契比较亏，希望冼炜杰、卢金连帮忙赎契，但冼炜杰、卢金连不愿意。2016年5月20日，双方办理了网签，冼炜杰、卢金连也于6月3日初取得了同贷书，但因杜俊伟、温利华一直未办理赎契，导致递件时间后延。2016年6月20日杜俊伟、温利华告知我方银行已扣款完毕，但7月13日、14日才能取得银行出具的结清证明及他项权利证等，而该时间已超过了合同约定的递件时间2016年6月30日。经与冼炜杰、卢金连沟通后，冼炜杰、卢金连表示不追究杜俊伟、温利华的责任，但希望尽快办理递件过户。故我方约定双方在2016年7月15日办理递件过户，但在7月14日的晚上，我的同事收到杜俊伟、温利华的短信，杜俊伟、温利华称因出差需要延后递件时间，且不能明确递件的时间。到了2016年7月23日，杜俊伟、温利华就拒绝出售案涉房屋，要求解除合同。另合同约定了首期款是在双方递件后取得房管部门的受理回执后才由冼炜杰、卢金连向杜俊伟、温利华支付的。经质证，冼炜杰对上述证人证言的真实性、合法性、关联性均予确认，杜俊伟、温利华则主张上述证人证言是合富公司工作人员的单方陈述，不能采信，且凌江瑛对于资金托管问题在短信及当庭陈述中的说法不一致，基于合富公司工作人员存在与冼炜杰、卢金连恶意串通的嫌疑，杜俊伟、温利华已对合富公司进行了投诉。
另，卢金连到庭表示有关冼炜杰、卢金连与杜俊伟、温利华于2016年5月9日签订的《存量房买卖合同》中卢金连享有的权利，均由冼炜杰主张，卢金连不会再就该合同项下其享有的权利另行向杜俊伟、温利华主张。而冼炜杰亦在本案审理过程中表示，因杜俊伟、温利华已构成根本违约，其同意解除与杜俊伟、温利华于2016年5月9日签订的《存量房买卖合同》。
又，冼炜杰为证明其就本案纠纷支出了律师费，向本院提交了广东法制盛邦律师事务所于2017年1月5日出具的《广东增值税普通发票》（载明购买方为冼炜杰，服务名称为律师费25000元）。
本院认为：冼炜杰、卢金连与杜俊伟、温利华于2016年5月9日签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
《存量房买卖合同》约定，杜俊伟、温利华应在收取定金后3日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，并在银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；冼炜杰、卢金连则应在银行审批同意贷款后，在双方约定的递件日2016年6月30日前（不迟于递件日）将首期楼款（不含定金）850000元直接支付杜俊伟、温利华。本案中，杜俊伟、温利华收齐定金的时间为2016年5月12日，取得抵押银行还清贷款证明的时间为2016年7月中旬，显然杜俊伟、温利华已超出了双方在签订《存量房买卖合同》时预计的合理还贷时间，且杜俊伟、温利华也没有按上述约定在取得还清贷款证明后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；而据冼炜杰提交的《同意购房抵押贷款通知书》显示，银行审批同意贷款的时间为2016年6月3日，冼炜杰、卢金连已在双方签订《存量房买卖合同》时预计的取得银行同意贷款时间内完成了其方义务；结合《公证书》中杜俊伟与凌江瑛于2016年6月9日的短信记录可知，杜俊伟当时确实存在还贷资金不足的困难；故此，双方未能在2016年6月30日前办理案涉房屋的递件手续，主要责任在杜俊伟、温利华。而就双方未能在重新约定的2016年7月15日办理递件手续的责任归属问题，冼炜杰主张是杜俊伟、温利华拒不配合所致，而杜俊伟、温利华则主张系因冼炜杰、卢金连未能按时支付首期款所致。本院认为，首先，《存量房买卖合同》已明确约定了冼炜杰、卢金连负有在2016年6月30日前（不迟于递件日）将首期楼款850000元支付杜俊伟、温利华的义务，故此，杜俊伟、温利华在未能及时办理还贷导致双方无法在合同约定的2016年6月30日办理递件手续后，要求冼炜杰、卢金连在2016年6月30日支付首期款，显无依据；其次，《存量房买卖合同》约定的首付款付款时间为不迟于递件日，付款方式为直接支付，故在未有证据显示双方就此付款时间、方式予以变更的情况下，杜俊伟、温利华在双方重新约定的递件日以前即主张冼炜杰、卢金连违约，拒绝办理递件手续，缺乏合同依据。综上，杜俊伟、温利华以冼炜杰、卢金连逾期支付首期款为由主张冼炜杰、卢金连违约，要求解除《存量房买卖合同》无事实及法律依据，本院不予支持。而冼炜杰则有权在杜俊伟、温利华已构成根本违约的情况下解除《存量房买卖合同》，因冼炜杰已在本案中表示同意解除《存量房买卖合同》，且卢金连也表示有关该合同项下的权利均由冼炜杰主张，故冼炜杰要求杜俊伟、温利华退还定金200000元，并按案涉房屋成交价3500000元的10%支付违约金350000元，均有其合同依据，本院予以支持。但就冼炜杰要求杜俊伟、温利华支付迟延返还定金的利息，赔偿冼炜杰为本案纠纷支出的律师费用两项诉请，因冼炜杰明确其在提起本案诉讼以前并未向杜俊伟、温利华主张解除合同、返还定金，且本案已判令杜俊伟、温利华需向冼炜杰支付违约金350000元，足以弥补冼炜杰的上述损失，故对冼炜杰的该两项诉请，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告杜俊伟、温利华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冼炜杰返还定金200000元；
二、被告杜俊伟、温利华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冼炜杰支付违约金350000元；
三、驳回原告冼炜杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9530元，由原告冼炜杰负担230元，被告杜俊伟、温利华负担9300元；保全费3385元由被告杜俊伟、温利华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 焦 红
人民陪审员 何 冰
二〇一七年四月十七日
书 记 员 梁怡筠
本判决已于2017年月日送达