湖南省株洲县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株县法民一初字第120号
原告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司。住所地：湖南省株洲县渌口镇向阳北路。
法定代表人邹尔南，该公司董事长。
委托代理人颜自力，男，1964年10月6日生，汉族，湖南省株洲市人，株洲鼎盛昌房地产开发有限公司副总经理。代理权限为特别授权。
委托代理人张澎，男，1962年7月1日生汉族，湖南省株洲市人，株洲鼎盛昌房地产开发有限公司法律顾问。代理权限为一般代理。
被告文建辉，女，1958年11月6日生，汉族，湖南省株洲县人，个体户。
被告文建国，男，1956年2月5日生，汉族，湖南省株洲县人，个体户。
原告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司（以下简称鼎盛昌公司）与被告文建辉、文建国商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月30日受理后，依法适用普通程序，由代理审判员刘丹担任审判长（主审），与人民陪审员王政、曾宪文组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告鼎盛昌公司的委托代理人颜自力、张澎到庭参加了诉讼，被告文建国到庭参加了诉讼。被告文建辉经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告鼎盛昌公司诉称：2010年4月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，两被告购买了渌口镇甘塘坡“中央金域”二栋1510号房屋，房屋总价款为225250元，被告方支付了75250元首付款，合同约定购房款的支付方式为按揭。2010年5月7日，原告公司为被告办理银行按揭手续时，由于被告个人问题，未能办理按揭。原告依据双方的《商品房买卖合同》已向房产部门进行备案，原告多次要求被告支付余款，但被告以付正良欠姚卫金的铝合金款，而姚卫金又欠被告的钱为由，多次协商未果。而经湖南省高级人民法院（2014）湘高法民一中字第14号判决书认定，付正良已付姚卫金铝合金款89万余元，不存在被告所主张的理由，因此被告方以付正良欠姚卫金工程款理由不成立，至今未支付剩余房款150000元。按照《《商品房买卖合同》》第7条2款违约金按照万分之五每天计算为：150000元×0.0005×1635天=122625元（计算至2014年12月31日止）。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决：1、由两被告向原告支付购房款150000元；2、由两被告向原告支付违约金122625元；2、由两被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内提交了以下证据材料加以证明：
证据1、原告的营业执照、代码证、法人代表证明书，拟证明原告的诉讼主体资格；
证据2、两被告的身份证复印件及结婚证，拟证明两被告的诉讼主体资格；
证据3、购房合同，拟证明两被告购房的事实及原、被告双方签订合同的情况；购房价款及两被告付购房款7.5万元；双方约定了违约金条款，被告应当支付违约金的事实；合同没有约定原告应当承担违约责任；
证据4、收款收据，拟证明两被告仅交付了7.525万元的房屋首付款；
证据5、函告一份，拟证明原告方于2013年清理中央金域房款，涉案房屋在2012年已经实际交付使用了，房屋使用人郭慕芸已经收到该函告。
被告文建辉未向本庭提交答辩状，亦未在举证期限内向本庭提交任何证据材料。
被告文建国辩称：2010年左右，“中央金域”楼盘开盘时候，答辩人的生意合伙人姚卫金与付正良签订了铝合金、不锈钢栏杆的合同。答辩人是做不锈钢材料生意的，姚卫金从答辩人的店里拿了不锈钢材料做不锈钢栏杆，后答辩人就用材料款抵扣剩余的房款15万元左右。另外还有3人与答辩人的情况一样，都是用姚卫金的工程款抵扣房屋购房款尾款。答辩人交付了10万元首付款，但扣除了维修金、契税等项目后，剩余7.5万元作为首付款付清给原告。涉案房屋至今未验收，不存在违约金的问题。合同约定交房时间为2011年12月底，但原告到2014年才将涉诉房屋交付给答辩人，现涉诉房屋的两证仍未办理。答辩人已将涉诉房屋卖给其他人了。
被告文建国为支持其答辩意见，向本院提交了下列证据材料加以证明：
证据1、《中央金域铝合金门窗施工合同》，拟证明用工程款抵房款的事实；
证据2、《中央金域不锈钢栏杆、扶手、飘窗施工合同》，拟证明用工程款抵房款的事实。
被告文建国申请的证人姚卫金出庭证实：付正良是“中央金域”楼盘的开发商和承建商，当时共建有两栋房屋。因为证人与付正良是多年的朋友，付正良就想将“中央金域”1栋、2栋房屋的不锈钢门窗、铝合金业务承包给证人。当时廖文胜是鼎盛昌公司的股东之一，廖文胜想将“中央金域”1栋的不锈钢和铝合金业务给他的亲戚做，但是付正良想关照证人，想将“中央金域”1、2栋不锈钢门窗、铝合金业务给证人承包。当时廖文胜提出了一个建议，他说如果证人要做不锈钢业务，必须要证人销售房屋，所以证人就同意了。在“中央金域”楼盘开盘时候，证人叫了罗石桥、罗志强、尹葵、文建辉来买房子，证人也给自己的儿子姚胜买了一套房屋，后来就只有1栋的铝合金给其他人做了，1栋、2栋的不锈钢业务和2栋的铝合金业务是证人承包的。当时签订合同时，李九龙（工程部的施工员、开发商承建商的共同聘请的人）、付正良和证人，另外还有一个人都在场，签订合同的地点在“中央金域”楼盘的办公室，并约定将工程款抵房屋尾款。证人是与“中央金域”项目部的付正良签订的《中央金域铝合金门窗施工合同》及《中央金域不锈钢栏杆、扶手、飘窗施工合同》，并未见过鼎盛昌公司给李九龙的授权委托书。签订合同时鼎盛昌公司的负责人廖文胜不在场，但是他之前说过同意用材料款抵房款。两份合同上没有原告鼎盛昌公司的盖章。证人与付正良结算的工程款大概是140万元，约定两被告的房款以工程款抵房屋尾款，并没有与鼎盛昌公司办理结算手续，只是与施工方付正良进行了结算。《中央金域铝合金门窗施工合同》及《中央金域不锈钢栏杆、扶手、飘窗施工合同》上甲方的签名是李九龙代签的，不是付正良进行的签名。证人在承包“中央金域”1栋、2栋的相关业务时共欠被告27万元材料款，抵了15万元的购房款，尚欠12万元。
被告文建国申请的证人赖友魁出庭证实：证人是株洲市建设监理公司聘请到中央金域做工程质量监理的。知道被告买了“中央金域”楼盘的房屋。“中央金域”楼盘1栋、2栋的铝合金、不锈钢门窗业务是姚卫金承包了，付正良欠姚卫金的工程款，付正良没有足够的工程款付给姚卫金，于是付正良要姚卫金以房子抵工程款，但是姚卫金当时不需要买这么多房屋，所以姚卫金介绍了客户买房，被告就是其中之一。另外还有几个人也买了“中央金域”的房屋。当时付正良、廖文胜是中央金域的开发商，是合伙股东。证人是在看了合同才知道以工程款抵房款的事情。
当事人对相对方所举证据的质证意见及本院认证意见如下：
一、对原告提交的证据。
对于证据1、2、3、4、5，被告文建国均无异议，本院予以采信。
二、对于被告文建国提交的证据。
对于证据1、2，原告有异议，认为与本案没有关联性，两份合同，甲方是付正良，乙方是姚卫金，合同中没有原告，该案与付正良、姚卫金没有关系，两份合同约定的内容不能约束原告方；《中央金域铝合金门窗施工合同》第八条关于“工程款支付方式”的约定强加于原告方不合理，该约定没有原告方的同意，也没有原告方的承诺。本院经审查后认为，该两份证据与本案有关联，本院予以采信，但对被告欲证明的目的不予采信。
原告对证人姚卫金的证人证言有异议。认为（1）廖文胜不是原告公司的法人，不是原告公司的股东；（2）姚胜的房屋已经通过省高院诉讼办理了合法手续，不需要再行起诉，姚胜的房屋与本案没有关系；（3）证人的证言与本案无关联；（4）李九龙不是原告公司所聘请的员工。对证人姚卫金的其他证言没有异议。被告文建国对证人姚卫金的证人证言无异议。本院经审查后认为，对于原、被告对证人姚卫金的证言均无异议的部分，本院予以采信。
原告对证人赖友魁的证人证言有异议，认为证人证言与本案没有关联。被告文建国对证人赖友魁的证人证言无异议，本院经审查后认为，对于证人赖友魁的证人证言与证人姚卫金相互佐证的部分予以采信，对其他部分不予采信。
经审理查明：
2010年4月17日，原告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司（作为出卖人）与被告文建辉、文建国（作为买受人）签订《商品房买卖合同》，内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房……第一座1510号房……该商品房合同约定建筑面积共123.9平方米，第四条计价方式与价款……1、按建筑面积计算，该商品房为每平方米1818元，总房款为贰拾贰万伍千贰百伍拾零元整。……第六条付款方式及期限……3、其他方式买受人于2010年4月17日交来首付房款柒万伍仟贰佰伍拾元正（￥75250）代收费用已付清，余款壹拾伍万元正（￥150000）办理银行贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的。经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限：出卖人应当在2010年12月31日前，……该商品房经验收合格，交符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。……第九条出卖人逾期交房的违约责任：……按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。……”原、被告均在合同上签名或盖章。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了房屋的首付款75250元，剩余的房款150000元，双方约定办理银行贷款。但之后就该150000元，两被告未能办理银行贷款按揭，亦未向原告方支付剩余房款。
案外人姚卫金承包了“中央金域”项目1、2栋的不锈钢栏杆、扶手、飘窗施工业务及2栋的铝合金门窗业务，在施工过程中，案外人姚卫金欠被告文建国材料款27万元，在案外人姚卫金作为乙方与“中央金域”项目部付正良作为乙方于2010年7月24日签订了《中央金域铝合金门窗施工合同》中约定“……八、工程款支付方式：中央金域2栋510刘石桥、陈孟芳；2栋610罗志强、胡昔阳；2栋710姚胜；2栋1410尹葵、马伶；2栋1510文建辉、文建国；以上五套商品房首付10万元给开发商售楼部，其中2栋710抵售楼部装修款，余款已一次性付给开发商售楼部。其余四套房款抵为工程款多退少补，相互付清……”，案外人姚卫金作为乙方在该合同的签名处进行签字，案外人李九龙代付正良在甲方的签名处签名为“代付总”，并加盖了“湖南株洲久建工程有限责任公司项目经理部”的公章。原告并没有在该合同上进行签字或盖章确认。
原告于2011年向两被告交付房屋，两被告又于2011年下半年将涉诉房屋转卖他人，但未办理房屋变更手续。现涉诉房屋未办理两证。
本院认为，本案案由系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：原告诉请被告偿付购房款150000元及支付违约金122625元是否有事实和法律依据。对上述争议焦点，本院综合评述如下：
根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”之规定，本案中，原、被告签订商品房买卖合同成立并生效，该合同对当事人具有法律约束力，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。两被告在购房之时只向原告缴纳房屋首付款75250元，剩余房款150000元既未办理银行按揭贷款，亦未向原告支付剩余房屋款。而原告已于2011年向两被告交付了房屋，故两被告应当按照约定向原告支付剩余的购房款。被告文建国称因案外人姚卫金欠付其材料款27万元，而付正良又欠姚卫金工程款，姚卫金与付正良就被告所欠原告的150000元房屋尾款进行了约定，以工程款抵房屋尾款。本院经审查后认为，本案中原告与两被告签订了房屋买卖合同，而姚卫金与付正良之间的合同中以工程款抵房款的约定，并未经原告方的同意，亦未经原告方事后追认。根据合同的相对性原则，姚卫金与付正良之间的约定与原告无关联。原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。
另原告要求两被告支付逾期付款违约金122625元，按照150000元×0.0005×1635天=122625元计算，本院经审查后认为，原告与两被告于2010年4月17日签订了《商品房买卖合同》约定房屋余款150000元办理银行贷款，双方并未就房屋尾款约定应付款期限，在两被告未能按约就房屋尾款150000元办理银行按揭起，至原告向本院起诉前，原告并未提交证据证实其曾向两被告催还过该房屋尾款，亦未与两被告约定应付款期限。另《商品房买卖合同》第八条的约定，原告作为出卖人应当在2010年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给两被告使用。而原告于2011年才向两被告交付房屋，现该房屋仍未提供两证，原告同样存在违约的行为，故对于原告要求两被告支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告文建辉、文建国在本判决生效之日起十日内共同向原告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司支付购房尾款150000元；
二、驳回原告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如两被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5389元，由原告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司承担2424元，由被告文建辉、文建国共同承担2965元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 刘 丹
人民陪审员 曾宪文
人民陪审员 王 政
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 陈 慧