宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民终字第482号
上诉人（原审被告）石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司。
法定代表人马建忠，石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司董事长。
委托代理人李耀强、李桂花，宁夏众和众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李莎，女，1976年5月10日出生，汉族，石嘴山市第二十三小学教师。
委托代理人马振林，宁夏金林律师事务所律师。
上诉人石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司（以下简称星州房地产公司）因与被上诉人李莎商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院于2014年6月4日作出的（2014）石惠民初字第701号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人星州房地产公司的委托代理人李桂花、被上诉人李莎的委托代理人马振林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年7月9日，李莎与星州房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定李莎购买星州房地产公司开发的商业房一套。李莎已按合�约定足额缴纳房款及契税。星州房地产公司于2011年8月7日将该房屋交付给李莎使用。李莎于2013年6月5日以特快专递的方式给星州房地产公司书面发函催告要求履行办证义务，星州房地产公司于2013年6月8日收到李莎的催告函，星州房地产
公司至今未给李莎办理房屋所有权登记手续。合同同时约定，房屋交付后120日内（应当不超过240日），双方应当共同申请办理房屋所有权转移登记，因一方过错导致迟延办理的，经李莎催告后60天仍未办理的，过错方按每迟延一天60元支付违约金。
原审法院认为，李莎与星州房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，李莎与星州房地产公司均应全面履行合同义务。李莎履行付款义务，星州房地产公司理应按照合同约定的时间向李莎交付房屋并及时办理房屋所有权登记手续。星州房地产公司已经超过合同约定的房屋交付后120日内（应当不超过240日），经李莎催告后60天星州房地产公司仍未办理的，构成违约。应按每迟延一天60元支付违约金。现李莎要求星州房地产公司支付迟延办证违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。违约金的计算应从2011年8月7日实际交房日至2012年4月3日约定的240天办证期限届满，自2012年4月4日起计算至李莎起诉之日2014年4月1日止，逾期时间为725天。星州房地产公司抗辩称，李莎在接房时，星州房地产公司已经为其免去3个月的物业费，李莎截止到2014年4月仍拖欠星州房地产公司物业费、停车费、水费，但星州房地产公司并未提供相关票据，可另案主张。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决：星州房地产公司于判决生效之日起五日内支付李莎迟延办证违约金43500元。案件受理费481元（已减半收取），由李莎负担81元，星州房地产公司负担400元。
星州房地产公司上诉称，按照星州房地产公司与李莎签订的《商品房买卖合同》约定，逾期承担违约责任的时间应当是经过李莎催告（2013年6月5日催告）后60天，即2013年8月8日起计算至起诉时，逾期时间应为233天。逾期办证并未给李莎造成实际损失，双方约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以减少。请求撤销原审判决，作出公正判决。
李莎答辩称，合同约定的期限届满，出卖人未办理房屋权属证书即已形成违约事实，期限届满的次日即是计算违约金的起算时间。原审法院对违约期限起止时间的认定是正确的。合同约定经催告后60日仍未办理的，仅是适用每日60元标准计算违约数额的前提条件。逾期办证违约金的支付与买受人是否有经济损失无关。�期办证违约金的计算，优先适用合同约定。本案不存在违约金过高的情形，不应进行调整。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
星州房地产公司与李莎均未向本院提交新证据。
经审理查明，李莎购买星州房地产公司开发的位于石嘴山市房屋一套。
本院查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案焦点问题：违约金的计算方法。本案中，双方约定涉案房屋交付后120日内（应当不超过240日）双方应当共同申请房屋所有权转移登记，只是约定合同权利义务履行的时间，同时双方对违约金的计算方法进行了约定，即一方不履行该义务经对方催告后60日内仍不履行的，此时按每日60元计算违约金。应当按照双方约定的违约金的计算方法计算违约金。李莎于2013年6月5日催告，星州房地产公司2013年6月8日收到，即2013年8月8日起计算至起诉时止，星州房地产公司逾期时间应为235天。星州房地产公司应当向李莎支付逾期办证违约金14100元，星州房地产公司与李莎约定的逾期办证违约金每日60元，并不存在过高的情形，故不应予以调整。星州房地产公司的部分上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2014）石惠民初字第701号民事判决；
二、上诉人石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司于判决生效后五日内向被上诉人李莎支付迟延办证违约金14100元。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费481元，由上诉人石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司负担146元，由被上诉人李莎负担335元；二审案件受理费888元，由上诉人石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司负担269元，由被上诉人李莎负担619元。
本判决生效后，如上诉人石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司拒不履行判决，被上诉人李莎可在判决履行期间届满后二年内向宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 王俊英
审 判 员 马玉兰
代理审判员 魏聪唤
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 刘 娜
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。