黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民再终字第9号
再审申请人（原审被告）：黑龙江省恒运房地产股份有限公司，住所地哈尔滨市南岗区木介街16号。
法定代表人：赵同生，该公司董事长。
委托代理人：韩强，男，1977年4月16日生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市道外区。
再审被申请人（原审原告）：刘维国，男，1963年4月19日生，汉族，个体业者，住哈尔滨市道里区。
原审被告：哈尔滨日报社，住所地哈尔滨市道里区友谊路***号。
法定代表人：徐民虓，该报社社长。
委托代理人：金镒，男1970年11月23日生，朝鲜族，该报社记者，住哈尔滨市道里区。
原审被告：哈尔滨日报报业集团有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区友谊路399号。
法定代表人：徐民虓，该报社社长。
委托代理人：金镒，男1970年11月23日生，朝鲜族，该报社记者，住哈尔滨市道里区。
原审被告：中国工商银行哈尔滨市森融支行。
代表人：汪波，该行行长。
委托代理人：辛江，男，1963年12月26日生，该行工作人员，住哈尔滨市南岗区。
原审被告：中国人民财产保险股份有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市香坊区民航路4号。
黑龙江省恒运房地产股份有限公司（以下简称恒运公司）与刘维国、哈尔滨日报社（以下简称日报社）、哈尔滨日报报业集团有限责任公司（以下简称哈报集团）、中国工商银行哈尔滨市森融支行（以下简称工商银行）、中国人民财产保险有限公司哈尔滨分公司（以下简称保险公司）商品房买卖合同纠纷一案，哈尔滨市南岗区人民法院于2006年7月17日作出（2006）南民二初字第674号民事判决，已经发生法律效力。本院于2011年5月11日作出（2008）哈民监字第50号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人恒运公司委托代理人韩强，被申请人刘维国，原审被告日报社、报业集团委托代理人金镒，原审被告工商银行委托代理人辛江到庭参加诉讼，原审被告保险公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2006年1月27日，一审原告刘维国向哈尔滨市南岗区人民法院起诉，请求：1、判决刘维国与恒运公司签订的商品房买卖合同无效；2、判令恒运公司返还刘维国购房款180，000元，办房证费11，421元、集中供热入网费13，446.10元、煤气入网费1，200元；3、判令恒运公司赔偿刘维国已付购房款损失240，000元；4、判令恒运公司赔偿刘维国装修损失；5、判令哈尔滨日报社、哈报集团、工商银行与恒运公司对刘维国的第2、3、4项诉讼请求承担连带责任；6、判决解除刘维国与与工商银行签订的商品房借款合同；7、判令工商银行返还刘维国已偿还的贷款本金及贷款利息283，743.53元；8、判令刘维国与保险公司的个人抵押贷款房屋保险合同无效，保险公司返还刘维国交纳的保险金1，260元，恒运公司、哈尔滨日报社、哈报集团、工商银行承担连带责任；9、诉讼费、鉴定费等费用由各被告承担。
南岗区人民法院一审查明，哈尔滨市道里区井街50号土地性质为国家划拨的机关用地，土地使用者是日报社。1999年12月14日哈报集团同意在原址建设高层公寓，拆除面积5000米，补偿面积2000平方米，共计7000平方米，按每平方米5，000元作价，共计35，000，000元由恒运公司付给哈报集团，所建项目的报建、审批、竣工手续由哈报集团办理，建成后的建筑物产权归恒运公司承担，若发生土地转让费用由恒运公司承担，哈报集团提供手续上的配合。其后，哈报集团到市计委、市规划局、市土地、市建委等部门办理了住宅楼报建手续，恒运公司进行了拆迁建设，并在工程完工后于2002年在哈尔滨日报、新晚报上刊登销售广告。刘维国于2003年3月12日与恒运公司签订商品房买卖合同、约定以680，000元的价格购买太阳居29层C座房屋。刘维国在2003年3月12日交房款8万元，同年3月31日交款10万元，共计18万元。后分次向恒运公司交纳办产权证费11，421元、集中供热入网费13，446.1元、煤气入网费1，200元。剩余房款500，000元，刘维国于2003年3月20日与工商银行签订的借款合同，以其购买的房屋作为抵押进行贷款，保险公司于同日为刘维国办理个人贷款抵押房屋综合保险保险单，交纳保险费1，260元，贷款500，000元已给付恒运公司，刘维国对房屋进行了装修并进住，共还贷款本金及利息279，456.12元（含本金254，982.41元），后因恒运公司未按约定办理房屋产权证，刘维国自2006年1月起拒绝偿付银行贷款至今。另查明，恒运公司在销售房屋时未取得商品房预售许可证，土地使用权性质也没有变更，在商品房买卖合同中未说明该情况，并注明土地系出让取得。恒运公司向业户致信，表示积极解决办理产权的问题，但上述问题仍未解决。
南岗区人民法院一审认为，恒运公司隐瞒未取得建设土地使用权、商品房预售许可证明的事实而与刘维国签订商品房买卖合同违反法律强制性规定，该合同无效，恒运公司应将刘维国交纳的购房款与房屋相关的办证费、供热入网费、装修费用予以返还。刘维国将购买房屋返还恒运公司。因双方所签订的商品房买卖合同无效，刘维国据此而与银行签订的抵押借款合同、与保险公司签订的保险合同的目的无法实现，所以均无履行之必要，刘维国请求予以返还。对剩余贷款本金，按有关法律规定，恒运公司作为房屋出卖人应承担向银行的给付责任，并自合同解除日按银行同期贷款利率给付利息。保险公司在合同解除前已发生的保险费用由恒运公司返还刘维国。恒运公司在销售房屋时故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，刘维国有权要求恒运公司承担已付房款一倍以内的赔偿责任，结合本案双方当事人过错程度及损失范围，该赔偿比例确认为刘维国已实际支出的购房费用的50%比较适当，对刘维国超出部分的责任问题，因哈报集团只参与了自有房屋拆迁、补偿和以自己名义报建住宅楼的行为，对恒运公司以商品房售出该房的行为并为参与，其在报纸上刊登广告的行为从内容上及全案事实关联上都不具备《中华人民共和国广告法》第三十八条应承担连带责任的条件，对刘维国要求其承担连带责任的请求不予支持。刘维国要求工商银行承担连带责任无法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条、第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、刘维国与黑龙江省恒运房地产股份有限公司签订的商品房买卖协议无效。二、黑龙江省恒运房地产股份有限公司于本判决生效后三十日内返还刘维国已付购房款459，456.12元、办理产权证费11，421元、集中供热入网费13，446.1元、煤气入网费1，200元、房屋装修费198，473.86元。三、黑龙江省恒运房地产股份有限公司于本判决生效后三十日内赔偿刘维国229，728.06元。四、刘维国于本判决生效后三十日内将哈尔滨市道里区井街50号太阳居29层C座房屋返还黑龙江省恒运房地产股份有限公司。五、解除刘维国与中国工商银行哈尔滨市森融支行签订的个人住房借款合同。六、黑龙江省恒运房地产股份有限公司于本判决生效后三十日内偿还中国工商银行哈尔滨市森融支行借款245，017.59元。并自2006年1月1日起按银行同期贷款利率给付利息至该款付清时止。七、解除刘维国与中国人民财产保险股份有限公司哈尔滨分公司签订的个人贷款抵押房屋保险合同。八、中国人民财产保险股份有限公司哈尔滨分公司于本判决生效后三十日内返还刘维国保险费595元，黑龙江省恒运房地产股份有限公司于本判决生效后三十日内返还刘维国保险665元。九、驳回刘维国的其他诉讼请求。案件受理费12，321元、鉴定费1，500元，由黑龙江省恒运房地产股份有限公司负担。
立案庭再审裁定认为：与此案同类的其他案件，经黑龙江省高级人民法院审理，均认定当事人之间的合同合法有效，并判令当事人继续履行合同，故本案可能存在认定事实和适用法律错误。
本院经审理查明：哈尔滨市道里区井街50号土地原为划拨的国家机关用地，土地使用者是日报社。1999年12月14日，报业集团与恒运公司签订联建合同约定：报业集团同意在原址建设高层公寓，拆除面积5，000平方米，补偿面积2，000平方米，共计7，000平方米；按每平方米5，000元作价，共计3，500万元，由恒运公司付给报业集团；所建项目的报建、审批、竣工等手续由报业集团办理，建成后的建筑物产权归恒运公司所有，土地使用权归恒运公司所有，建设费用由恒运公司承担；若发生土地转让费用，该费用由恒运公司承担，报业集团提供手续上的配合。1999年12月17日，报业集团以解决职工住房困难为由，向哈尔滨市计划委员会递交《关于哈尔滨市报业集团高层住宅楼计划报建申请》。2000年1月3日，哈尔滨市计划委员会以（2000）哈计划投资预备字第001号作出《关于基本建设项目预备计划的批复》，内容为：项目报业集团住宅楼；建设性质：新建；建设内容：总建筑面积38，000平方米；投资：6，500万元；资金来源：自筹。其后，恒运公司进行了拆迁建设，并在工程完工后于2002年在哈尔滨日报、新晚报上刊登销售广告。
2003年3月12日，刘维国与恒运公司签订商品房买卖合同一份，约定：刘维国以680，000元的价格购买太阳居29层C座房屋，2003年3月12日，刘维国交付恒运公司首付现金购房款80，000元，于2003年3月31日交付购房款100，000元，依据刘维国与住房支行签订的借款合同，刘维国以其购买的房屋作抵押进行贷款，贷款500，000元已给付恒运公司。在合同第二条“商品房销售依据”中的商品房预售许可证号一栏“空白”；第八条交付期限约定，出卖人应当在2003年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第十五条，关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.5％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人应承担责任的方式双方未作约定。合同记载此处为空白。
2003年3月20日，刘维国与工商银行签订《个人住房借款合同》，约定以其购买的房屋作为抵押进行贷款，贷款500，000元已给付恒运公司。保险公司于同日为刘维国办理个人贷款抵押房屋综合保险单，刘维国交纳1，260元保险费。刘维国对房屋进行了装修并进住。刘维国向恒运公司交纳办理产权证费11，421元，交纳供热入网费13，446.1元，交纳煤气初装费1，200元。刘维国共向工商银行还贷款本金及利息279，456.12元（含本金254，982.41元）。后因恒运公司未按约定办理房屋产权证，刘维国自2006年1月起拒绝偿付工商银行贷款至今。
恒运公司在销售案涉房屋时未取得商品房预（销）售许可证，该土地使用权仍为划拨取得，在商品房买卖合同中未说明此情况，但注明土地系出让取得。2004年11月，恒运公司向业户致信，承认因资金紧张未交纳土地出让金的事实，并表示积极解决办理产权的问题。2006年6月26日，恒运公司以出让的方式取得了道里区井街48号地号为1-2-2-26-3（即争议之房）地块的土地使用权。2006年12月27日，哈尔滨市房产住宅局为案涉项目颁发（2006）哈房销售证第0411号商品房销售许可证。
本院再审认为，刘维国与恒运公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，恒运公司系房地产开发企业，其虽在刘维国起诉前未取得《商品房预售许可证》，但其在诉讼期间取得了《商品房销售许可证》，依据有关合同效力补正的理论及合同法鼓励交易的立法精神，故应认定《商品房买卖合同》有效。《借款合同》、《个人贷款抵押房屋保险合同》与《商品房买卖合同》紧密联系，相互依存，亦应一并履行。依照《商品房房买卖合同》的约定，恒运公司应当在2003年5月3日商品房交付刘维国使用后180日内，为刘维国办理房屋产权证，故恒运公司应于2003年11月3日前为刘维国办理房屋产权证，恒运公司未在合同约定的时间内为刘维国办理房屋产权证，恒运公司应承担延期办理房屋产权证给刘维国造成的损失。因双方在合同中对因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得权属证书的违约责任未进行约定，故按照刘维国已付购房款459，456.12元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算恒运公司延期办证的损失。恒运公司应依合同约定自2003年11月3日去至判决确定的应履行办证义务之日止，承担延期办证的违约责任。应按照已付购房款总额459，456.12元赔偿刘维国逾期办理产权证的损失。综上，原二审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2006）南民二初字第674号民事判决；
二、刘维国与黑龙江省恒运房地产（集团）股份有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；
三、刘维国与中国建设银行哈尔滨市住房支行继续履行双方签订的《个人住房借款合同》；
四、刘维国与中国人民保险股份有限公司哈尔滨市分公司继续履行双方签订的《个人贷款抵押房屋保险合同》；
五、黑龙江省恒运房地产（集团）股份有限公司于本判决生效后三十日内为刘维国办理争议之房产权证书；
六、黑龙江省恒运房地产（集团）股份有限公司赔偿刘维国逾期办理产权证的损失，即按照已付购房款总额459，456.12元，自刘维国2003年11月3日起，至本判决确定的应履行办证义务之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；
七、驳回刘维国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24，642元、鉴定费1，500元，由被告黑龙江省恒运房地产（集团）股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭华杰
代理审判员 唐 皓
代理审判员 贾 楠
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 杜欣宇
孙霁阳