广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗荔法民三初字第963号
原告甘静雯，女，1959年8月25日出生，香港居民，住香港新界区。
委托代理人杨倩、赵学荣，广东卓信律师事务所律师。
被告广州市鋆悦经营管理有限公司，住所地：。
法定代表人劳凤娟，职务：董事长。
委托代理人黄汉杰，男，1940年6月28日出生，该公司职员，联系地址。
委托代理人郭小穗，女，1956年4月16日出生，该公司职员，联系地址。
被告广州市均盛置业有限公司，住所地：。
法定代表人郑永远。
委托代理人庞宇晖，男，1974年12月1日出生，该公司职员，联系地址。
原告甘静雯诉被告广州市鋆悦经营管理有限公司（以下简称：鋆悦公司）、广州市均盛置业有限公司（以下简称：均盛公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甘静雯及其委托代理人杨倩和被告鋆悦公司委托代理人黄汉杰、郭小穗以及被告均盛公司委托代理人庞宇晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告甘静雯诉称：原告与前夫黎广湛于1997年9月26日与广州市国商大厦开发有限公司（以下简称：国商公司）购买广州市荔湾区人民南路新中国大厦第六层6062号商铺，总房价款为221998港元（折合人民币243087.89元）。上述6062号商铺现归原告所有。原告已付清了上述6062号商铺的全部房款，但至今由于种种原因，国商公司未为原告办理房屋产权证。
1998年11月1日至2003年10月31日，上述6062号商铺一直交由国商公司对外出租，但租金国商公司大部分均未支付给原告。2003年3月5日，黎广湛未经原告同意及授权，擅自与被告鋆悦公司签署《入股协议书》，将上述6062号商铺委托其经营管理。鋆悦公司之后又将该商铺委托被告均盛公司经营管理，并由均盛公司与广州市中怡物业管理有限公司签订《委托经营管理合同》对外出租经营。原告对此提出异议后，两被告一直置之不理并占有原告所购的商铺对外出租经营，收取的租金也分文未给过原告。
原告认为，两被告未经原告的同意，恶意侵占原告所购商铺，擅自对外出租经营，造成了原告重大的经济损失，因此起诉要求：1、两被告立即停止侵权，腾空并交付位于新中国大厦6楼建筑面积8平方米的商铺予原告（商铺位置以经备案登记的《房地产预售契约》附件图纸为准）；2、两被告共同赔偿原告侵占商铺所造成的经济损失（参照当时同地段市场的租金标准，按每月可收取的租金平均数约1万元，从2003年3月计至被告交付商铺之日止，暂计至2012年5月为110万元）；3、本案受理费由两被告承担。
被告鋆悦公司辩称：一、原告将我司列为被告属诉讼主体错误。我司是由绝大部分购买了新中国大厦返租商铺的小业主自愿组织成立的非营利机构。多年来，我司一直无收取小业主任何费用，而是协助业主做了大量维权工作。我司既无权力也无能力审查各业主的资格，更无义务承担经济责任。二、原告认为两被告侵占商铺与事实不符，且证据不足。原告主张涉案商铺已由原发展商移交其实际掌握并无事实依据，当年发展商出售商铺时未有间隔，未办理规划报批，存在一铺数卖的情况。原告在2003年曾与我司有过交涉，之后亲笔书写声明已经证明原告不会与我司发生任何关系，不存在我司占用其商铺的情况，此后双方没有任何联系。原告所谓的被侵权从来没有向我司表示过，其主张损失已过了诉讼时效。另外，原告主张的租金标准对其他已经自愿协商确定统一租金的绝大部分业主不公平，必将导致以后再无经营者在这几层楼经营。综上所述，不同意原告诉讼请求。
被告均盛公司辩称：一、我司在2003年11月起进驻新中国大厦6楼时，整个楼层是荒废的大开间，没有任何间隔。现在楼层内的商铺间隔是我司根据经营需要，经报广州市消防局批准后重新装修而成的，与原告所购商铺在预售契约图纸上的间隔没有丝毫联系。所以，新中国大厦未经规划验收，商铺位置不明、界址不清，不具备交付条件。二、我司从未占有、使用、出租原告商铺，更不存在需要交还原告的情况。我司是在与国商公司及6楼100多名业主签订租赁合同的前提下自行进场的，且与中怡公司签订的《委托经营管理合同》明确指出范围是非小业主所购商铺那部分，与原告无关。三、原告主张的租金损失没有任何依据，且在长达九年里没有向我司追索，已过诉讼时效。综上所述，不同意原告诉讼请求。
经审理查明：1997年9月26日，原告及其前夫黎广湛与国商公司签订《房地产预售契约》，约定原告与黎广湛共同向国商公司购买广州市荔湾区人民南路新中国大厦第六层6062号商铺（涉案商铺），该商铺建筑面积8平方米，总房价款为221998.08港元。该合同经广州市房地产交易所监证。1998年9月29日，黎广湛将上述6062商铺中的4平方米转让给至原告，并在广州市房地产交易所办理转监证登记手续。上述合同签订后，原告向国商公司支付全部购房款。
2003年3月5日，黎广湛与被告鋆悦公司签订《入股协议书》，约定黎广湛同意加入鋆悦公司，并以新中国大厦6061、6062号商铺委托鋆悦公司经营管理，并同意在商铺经营收益后即出资人民币1885元、1215元，合计377股、243股。鋆悦公司将接受业主委托经营的商铺委托被告均盛公司出租经营。原告于2003年11月28日在上述协议书中书写更正声明，表示6062号铺是其合法产权，与他人无关；任何人代其签订关于6062号铺的任何文件，原告均不承认及不负法律责任。之后，原告并没有实际控制涉案商铺。
2009年4月9日，广州市城市规划局向本院发出穗规函（2009）2704号《关于新中国大厦违法建设处理意见的函》，表示我局经委托进行了现状测量，对照原规划批准设计图，发现该建设工程存在多处未经规划批准，擅自改变原审批的建筑设计进行建设的违法建设行为，我局现对该大厦的违法建设问题，提出处理意见如下：一、对该大厦的违法建设问题的具体处理意见，详见新中国大厦违法建设问题和处理一览表（即附件1和附件2），且在拍卖公告上披露上述违法建设的事实及处理意见，由买受人一并承担；二、由于上述大厦已部分投入使用，且分租情况复杂、管理混乱，因此，我局对该大厦的违法建设认定以广州市城市规划勘测设计研究院现场测量的确认时间为界限，对于之后发生的违法建设，我局将另案处理；三、买受人应按拍卖公告上确定的义务申报违法建设处理，并仍需按规定申请办理规划验收手续；……。另附新中国大厦违法建设问题及处理意见一览表，该表显示第五层现存问题为局部内部间隔、开门位置与报建图纸不符，整改方案为免处罚，同意保留使用。原告没有提供证据证明涉案商铺已经规划行政部门验收合格。
庭审中，原告确认其签订上述合同后将涉案商铺返租给国商公司，返租期从1998年11月1日至2003年10月31日，平均每月租金为2430.88元，2003年接收了涉案商铺；返租期间原告收取了国商4800元租金，之后没有再收取过租金。被告均盛公司确认占有使用新中国大厦六楼大部分的铺位，原告与被告均盛公司没有签订关于涉案商铺的租赁合同。
本院认为：原告向国商公司购买涉案商铺所在的新中国大厦尚未通过建设工程规划验收，该商铺目前仍然位置不明、界址不清，故原告要求被告腾空交付该商铺，本院不予支持。鉴于被告均盛公司占用新中国大厦六层商铺，而原告并没有将涉案商铺委托被告均盛公司出租使用，故原告要求被告均盛公司支付占用商铺期间的使用费损失具有合理性，本院予以支持。使用费可参照原告与国商公司约定的返租租金标准即每月2430.88元确定，由均盛公司支付至本判决发生法律效力之日止。原告主张参照当时同地段市场的租金标准每月约1万元计算使用费至交付商铺时止依据不足，本院不予支持。由于被告均盛公司持续侵犯原告合法权益，故被告均盛公司主张诉讼时效抗辩不符合法律规定，本院对此不予采纳。至于原告要求被告鋆悦公司共同承担赔偿损失责任亦缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告广州市均盛置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告甘静雯支付从2003年3月1日至本判决发生法律效力之日止的商铺使用费（按每月2430.88元计算）；
驳回原告甘静雯其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
本案受理费14800元，由原告甘静雯负担11100元，被告广州市均盛置业有限公司负担3700元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 李庆伟
审判员 张智荣
审判员 张 浩
二〇一四年五月十八日
书记员 魏冬菊