北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第9620号
原告吕金龙，男，1988年4月24日出生。
委托代理人杜冠华，北京京青律师事务所律师。
被告北京恒泽伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区北三环中路甲29号3号楼B-1805室（德胜园区）。（注册号：110102012789820）
法定代表人付文广，总经理。
委托代理人赵爱华，男，1988年4月29日出生。
原告吕金龙与被告北京恒泽伟业房地产经纪有限公司（以下简称恒泽伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王旸独任审判，公开开庭进行了审理。原告吕金龙、委托代理人杜冠华及被告恒泽伟业公司委托代理人赵爱华到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告吕金龙起诉称：吕金龙于2014年6月14日与恒泽伟业公司签订房屋租赁合同，恒泽伟业公司将位于北京市石景山区房屋一间出租给吕金龙，租期自2014年6月15日至2015年6月8日，月租金1250元。合同签订后，吕金龙向恒泽伟业公司缴纳2个月29天房租共计3708元，押金1250元，其他费用1030元。2014年9月4日恒泽伟业公司强行断电并要求吕金龙搬出涉案房屋，2014年9月8日吕金龙被迫搬离。吕金龙后多次与恒泽伟业公司协商，但恒泽伟业公司拒不退还吕金龙剩余的租金、押金及其他费用，拒不支付合同约定的违约金。吕金龙诉至法院，诉讼请求：1、请求解除吕金龙与恒泽伟业公司于2014年6月14日签订的房屋租赁合同；2、请求判令恒泽伟业公司退还吕金龙剩余的房屋租金4042元（包括三个月租金3750元以及七天租金292元）、房屋押金1250元、水电气卡押金300元、卫生费560元（包括已交卫生费730元，扣除实际居住天数的费用，按每天二元计算），以上共计6152元；3、请求判令恒泽伟业公司支付吕金龙违约金共计2500元；4、恒泽伟业公司负担诉讼费。
被告恒泽伟业公司答辩称：同意解除与吕金龙的合同，要扣除月租金200%的违约金，剩余租金同意退还，同意退还吕金龙押金，卫生费按实际居住天数扣除返还，不同意其他诉讼请求。恒泽伟业公司并未违约，是吕金龙违约在先。恒泽伟业公司履行了应尽的义务，没有给涉案房屋断电，没有强行要求吕金龙搬离。吕金龙是自己主动搬出房屋，也没有找恒泽伟业公司协商。即使涉案房屋停电，也只是部分影响正常生活，并不导致合同履行不能。
经审理查明：2014年6月14日，出租人（甲方）“恒泽伟业代”与承租人（乙方）吕金龙、居间方（丙方）恒泽伟业公司签订房屋租赁合同，合同约定：租赁房屋坐落于北京市石景山区其中一间，租赁用途为居住，房屋租赁期自2014年6月15日至2015年6月8日。租金标准为1250元每月。租金支付方式为按季度支付，各期租金支付日期：第一次2014年6月14日，第二次2014年8月8日，第三次2014年11月8日，第四次2015年2月8日，以后以此类推。乙方应提前三十日内到甲方财务部门缴纳租金或直接汇入甲方指定账户。房屋押金1250元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方负担。房屋维护及维修：甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；租赁期内，甲乙双方应共同保障该范围及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。第九条合同解除：合同解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。第三款，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达3日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定的；3、未按约定条款行使甲方义务的。其他法定的合同解除情形。违约责任：甲方有合同第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；租赁期间，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。房屋租赁合同附属设施、设备清单中记载恒泽伟业公司已将水表卡、电表卡、煤／燃气卡交付吕金龙。
合同签订当日，吕金龙向恒泽伟业公司交纳2014年6月15日开始，2个月零29天的房屋租金共计3708元、房屋押金1250元、水电气卡押金300元以及卫生费730元。后，吕金龙于2014年8月8日通过中国工商银行向恒泽伟业公司指定的帐户汇款3750元。双方均认可卫生费按每天两元标准收取，租金按天数收取。
庭审时，吕金龙称2014年9月4日，涉案房屋电表丢失，系恒泽伟业公司强行断电，造成其无法继续居住，被迫于2014年9月8日搬离。恒泽伟业公司认可将涉案房屋出租给吕金龙居住，并收取了吕金龙所主张的房屋租金、房屋押金、水电气卡押金以及卫生费，因政府相关部门的要求拆除了隔断房，但不认可拆除电表，并称涉案房屋已于2014年10月中旬左右退还房主。
吕金龙提供与恒泽伟业公司工作人员交涉过程的录音，证明就停电搬离涉案房屋后多次请求恒泽伟业公司退还剩余租金、押金及其他相关费用等，但均遭到恒泽伟业公司拒绝。恒泽伟业公司认可录音真实性但不同意退还。
2014年9月17日，双方就租赁合同纠纷曾在北京市工商行政管理局西城分局进行过调解，但未达成协议。
另查：2014年9月4日，案外人曾向北京市公安局石景山分局鲁谷派出所报案称房屋电表被盗。庭审中，双方均认可电表被盗后涉案房屋断电，吕金龙于2014年9月8日搬出涉案房屋，亦认可双方的租赁合同于9月8日解除。
上述事实，有房屋租赁合同、收据、汇款凭证、交款凭条、派出所接警记录、录音、双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，系依法成立的合同，签约双方均应按照合同约定履行各自义务。故本案的争议焦点为：第一，房屋租赁合同中关于出租方的认定；第二，房屋租赁合同是否应当解除；第三，房屋租赁合同解除后相关问题的处理。针对焦点问题一，房屋租赁合同出租人虽记载“恒泽伟业代”，但未明确被代对象，且恒泽伟业公司自认系其将涉案房屋出租给吕金龙使用，故恒泽伟业公司应为涉案房屋的实际出租人。针对焦点问题二，房屋租赁合同约定租赁期内，出租人与承租人应共同保障出租房屋的建筑结构及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。因涉案房屋电表被盗导致不能正常用电，承租人的正常生活不能得到保障，且双方均认可房屋租赁合同于2014年9月8日解除，本院不持异议。针对焦点问题三，既然合同已经解除，则恒泽伟业公司应当退还吕金龙未能继续租住期间的房屋租金，房屋押金、水电气卡押金以及卫生费。针对吕金龙主张的违约金问题，因涉案房屋断电后，吕金龙并未举证证明电表被盗导致断电系被告过错，亦未证明要求恒泽伟业公司进行维修而其拒绝，故吕金龙主张恒泽伟业公司承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一项、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认吕金龙与北京恒泽伟业房地产经纪有限公司在2014年6月14日签订的房屋租赁合同于2014年9月8日解除；
二、北京恒泽伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还吕金龙房屋租金三千九百一十六元；
三、北京恒泽伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还吕金龙房屋押金一千二百五十元；
四、北京恒泽伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还吕金龙卫生费五百六十元；
五、北京恒泽伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还吕金龙水电气卡押金三百元；
六、驳回吕金龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由北京恒泽伟业房地产经纪有限公司负担十七元（于本判决生效后七日内交纳），由吕金龙负担八元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
代理审判员 王 旸
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 孙紫淇