广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民二初字第1809号
原告：中山市丰泽房地产经营服务有限公司，住所地中山市。
法定代表人：陈英兰，该司经理。
委托代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。
被告：林庆伟，男，1970年9月24日出生，汉族，身份证住址中山市。
被告：郑坤红，女，1971年9月1日出生，汉族，身份证住址中山市。
被告林庆伟、郑坤红共同委托代理人：黄伟业，广东雅商律师事务所律师。
原告中山市丰泽房地产经营服务有限公司（以下简称丰泽公司）诉被告林庆伟、郑坤红居间合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法由审判员李静敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰泽公司法定代表人陈英兰及委托代理人张世禄，被告林庆伟、郑坤红共同委托代理人黄伟业及被告郑坤红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰泽公司诉称：原告丰泽公司与被告林庆伟于2013年5月8日签订《睇楼纸（求购委托书）》一份，双方约定：被告林庆伟委托原告丰泽公司推介购买位于中山市商铺，若被告林庆伟通过原告丰泽公司介绍成功与该商铺业主交易，则支付原告丰泽公司成交价的3％中介服务费；被告林庆伟不能私自与业主交易，也不能介绍他人、亲友购买由原告丰泽公司推介和已带看的物业，否则被告林庆伟应赔偿双倍中介服务费给原告丰泽公司，并支付因起诉所须的一切费用，包括律师费及诉讼费等。合同签订后，原告丰泽公司依约带被告林庆伟、郑坤红到上述物业地址看过物业，被告林庆伟、郑坤红均表示满意，要求原告丰泽公司与业主洽谈价格，若全部费用加起来在210万元范围内可以接受。原告丰泽公司经过与业主商谈价格，最后为被告林庆伟、郑坤红谈到业主实收200万元，其他费用要被告林庆伟、郑坤红承担。被告林庆伟、郑坤红得知此信息后，通过其他方式私自与原业主取得联系，并私自与业主交易，并以200万元购买了上述商铺。被告林庆伟、郑坤红为夫妻关系，其为逃避中介服务费，私自交易了原告丰泽公司提供信息的房产。为此，原告丰泽公司诉至法院，请求判令：1.被告林庆伟、郑坤红向原告丰泽公司连带支付双倍中介服务费120000元；2.被告林庆伟、郑坤红向原告丰泽公司连带支付律师费12000元；3.本案受理费由被告林庆伟、郑坤红承担。
原告丰泽公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据有：1.被告林庆伟的户籍证明；2.睇楼纸（求购委托书）；3.中山市商品房销售合同登记备案表；4.中山市商品房销售合同登记备案证明表；5.电话清单；6.录音文字资料；7.委托代理协议及律师费发票；8.被告林庆伟、郑坤红的结婚登记申请书；9.陈英兰与李某某的电话录音文字资料；10.陈英兰与李某某的电话录音光盘；11.陈英兰与被告林庆伟的电话录音文字资料；12.陈英兰与被告林庆伟的电话录音光盘。
被告林庆伟辩称：原告丰泽公司于2013年5月8日在向被告林庆伟提供交易信息之前要求被告林庆伟签订《睇楼纸（求购委托书）》。一、该《睇楼纸（求购委托书）》是原告丰泽公司自行印制、重复使用的格式合同，是双方在看楼之前签订的，签订前并未就合同条款的内容进行磋商；原告丰泽公司以格式条款的方式作出了排除或限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，排斥其他中介公司公平竞争，还隐含了强制消费者必须接受原告丰泽公司服务的规定，因此《睇楼纸（求购委托书）》属于无效合同。二、原告丰泽公司未能提供应有的中介服务，也未带被告林庆伟去看楼，只是提供了房屋买卖信息，且未能居间促成被告林庆伟与商铺原业主之间达成交易，有违被告林庆伟当初的购房初衷，致使被告林庆伟原有购房目的无法达成。原告丰泽公司隐瞒了有关交易的重要事实，即在签订《睇楼纸（求购委托书）》时隐瞒了商铺尚未出具房产权属证书的重要事实，商铺尚未真正归原业主皮意诚所有；而且，原告丰泽公司根本没有介绍过任何卖家给被告林庆伟见面，被告林庆伟也无法与卖家取得任何联系，原告丰泽公司所谓的中介服务也是子虚乌有。三、涉案商铺是由林志伟、被告郑坤红与该商铺的开发商购买，与原告丰泽公司的中介服务无关。四、原告丰泽公司从事房地产经纪服务，没有提供具有相关资质的经纪人员为客户提供中介服务，所有文书都没有经纪人的签名。综上，请求法院驳回原告丰泽公司的诉讼请求。
被告林庆伟就其抗辩意见，在举证期限内没有向本院提交证据。
被告郑坤红辩称：被告郑坤红不是居间合同的当事人，也没有与原告丰泽公司有任何的接触，与原告丰泽公司没有任何的法律关系，原告丰泽公司起诉被告郑坤红是一种滥用诉权的行为。被告郑坤红购买涉案商铺，不是通过原告丰泽公司购买，而是从开发商处购买。请法院驳回原告丰泽公司的诉求。
被告郑坤红为支持其抗辩意见，在举证期限内向本院提交的证据有：公证书。
经审理查明：2013年5月8日，林庆伟（甲方）与丰泽公司签订《睇楼纸（求购委托书）》（以下简称为睇楼纸），约定：甲方委托乙方推介及带看位于中山市商铺；甲方通过乙方介绍成功与上述物业业主交易的，在签订房地产临时买卖合同时，甲方应按成交价的3％支付中介服务费，甲方不得通过其他中介公司或业余中介、亲友等购买乙方已带看以上物业，否则甲方要赔偿双倍中介服务费给乙方；甲方同意不能私自与业主成交，未成交前不能与业主相互留下联系电话、地址及不能介绍他人、亲友购买由本地产公司推介和已带看的物业，否则甲方要赔偿双倍中介服务费给乙方，另外甲方还须支付起诉所须的一切费用，包括律师费和诉讼费等；乙方所介绍之物业的基本情况（甲方已确认以下单位没有其他中介公司介绍过，以下单位为乙方第一次介绍），甲方已经仔细阅读本协议的所有条款，对所有的约定条款均有深刻的理解并同意接受。
上述睇楼纸签订后，丰泽公司未能促成林庆伟与涉案商铺原业主皮意诚交易该商铺。2013年10月9日，林庆伟的妻子郑坤红、林庆伟的亲属林志伟（买受人）与涉案商铺的开发商中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，该合同载明：买受人购买的商品房为预售商品房，座落于火炬开发区；买受人一次性向出卖人支付商品房预售款1276174元。合同签订后，郑坤红、林志伟依约支付了购房款，并于2013年11月15日就上述商铺办理了商品房销售合同登记备案手续。
此后，丰泽公司认为林庆伟、郑坤红利用了丰泽公司提供的房源信息私下与涉案商铺原业主皮意诚进行交易，要求林庆伟、郑坤红支付中介服务费。而林庆伟、郑坤红表示，林志伟得知开发商处有该商铺的信息，听说原业主退了商铺给开发商，林志伟再与郑坤红共同向开发商购买了该商铺，并未利用丰泽公司提供的房源信息，丰泽公司也没有带其看房，林庆伟、郑坤红因此拒绝支付中介服务费。为此，双方协商不成，丰泽公司遂诉至本院主张前述诉求。
另查，丰泽公司提交了其法定代表人陈英兰与“皮意诚母亲李某某”的2段电话录音，以及陈英兰与林庆伟的2段电话录音。在陈英兰与林庆伟的电话录音中，林庆伟表示“你带我去看了一次，我就要给钱你，不是这样说的嘛”、“那人家放是同时放几家的嘛”、“另外有中介介绍买的”、“中介费我都给了人家，我怎么给你呀”、“一直都找不到人转名的，那人家另外找到人了，人家肯定另外找人做啦”。林庆伟、郑坤红对陈英兰与“皮意诚母亲”的电话录音的真实性不予确认，理由是无法核实对话双方的真实身份情况；对陈英兰与林庆伟的电话录音的形式真实性确认，但对对话内容所反映的事实的真实性不予确认，理由是：一、该录音是在林庆伟不知道丰泽公司录音的情况下录制的，是林庆伟就丰泽公司不断纠缠而作出的应对措词；二、该录音是在诉讼程序之外双方谈调解过程中录制的，林庆伟的陈述中相关不利于林庆伟的部分不构成其自认；三、购买商铺的人是林志伟，林庆伟作为其亲友对其交易过程也是道听途说得知的，林庆伟所陈述内容必然与事实真相有所偏差。在第二次庭审中，林庆伟表示涉案商铺是林志伟通过其他中介机构获得信息，但由于该商铺尚未取得房产证不可交易，经过半年以后，再通过其他朋友介绍直接向开发商购买的。
在本案审理过程中，本院发函向涉案商铺的开发商中山市凯茵豪园房地产开发有限公司调查林志伟、郑坤红购买该商铺的经过。中山市凯茵豪园房地产开发有限公司复函称：原业主皮意诚在购买涉案商铺后，并未向开发商申请退购，由于该商铺属已签商品房买卖合同后向开发商申请产权转让，属业主的个人行为，开发商并未知悉林志伟、郑坤红如何获知该商铺的信息，只是配合原业主皮意诚办理产权人变更手续。
又查，林庆伟、郑坤红为夫妻关系，双方于1998年登记结婚。
再查，2014年7月16日，丰泽公司与广东泰力律师事务所签订委托代理协议，委托张世禄律师为本案诉讼代理人，并支付了律师费12000元。该律师事务所向丰泽公司开具了相应金额的律师费发票。
本院认为：林庆伟与丰泽公司签订的睇楼纸属于居间合同性质，其中关于不能私自与业主成交的约定，属于房地产买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买物业，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。本案中，林庆伟与丰泽公司签订睇楼纸，丰泽公司带林庆伟看商铺后，由其妻子郑坤红及亲属林志伟“跳”过中介公司与原业主交易了该商铺。由于林庆伟、郑坤红未能提供证据证明其是通过其他公众可以获知的正当途径获得该房源信息，故本院认定林庆伟利用了丰泽公司提供的房源信息，通过其亲属与原业主私下进行交易，其行为构成“跳单”违约，应承担相应的违约责任。
关于林庆伟应当支付中介服务费的数额。林庆伟在签订居间合同后虽存在“跳单”行为，但应指出，即使林庆伟未“跳单”，丰泽公司并不必然能够促使物业买卖双方成功交易，因此，仅以林庆伟利用了丰泽公司提供的房源信息后“跳单”而要求双倍支付中介服务费，显然有失公平合理。林庆伟是否应按成交价的3％全额支付中介服务费，应视合同实际履行情况而定。一方面，林庆伟在电话录音中确认丰泽公司只带其看了一次商铺，同时也提到由于丰泽公司找不到人办理产权人变更手续，因此林庆伟另外找人办理；另一方面，丰泽公司提交的其法定代表人陈英兰与李某某的电话录音，无法核实李某某的身份以及与原业主皮意诚的关系，故该证据的真实性无法确认，无法证明丰泽公司已最终在商铺价格、产权人转名以及其他交易细节上撮合了双方的交易意向。综上，根据林庆伟“跳单”前丰泽公司提供居间服务的实际情况，以及丰泽公司就买卖双方交易意向撮合的程度等综合考虑，本院酌定林庆伟按成交价的2％向丰泽公司支付中介服务费。关于商铺的成交价，丰泽公司主张为200万元，但仅提交电话录音予以证明，该电话录音真实性无法核实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，丰泽公司的证据不足以证明其主张，应承担举证不力的不利后果。郑坤红提交的经公证的中山市商品房买卖合同载明涉案商铺的成交价为1276174元，且丰泽公司没有证据足以推翻，故本院予以认定，林庆伟应向丰泽公司支付中介服务费1276174元×2％=25523.48元。关于睇楼纸中约定的加倍赔偿中介服务费，其实质为违约金，由于该约定为格式条款，且加倍收取显然过高，本院酌情调整为按林庆伟应支付的上述中介服务费的30％计收，即25523.48元×30％=7657.04元。综上，林庆伟应向丰泽公司支付中介服务费合计为33180.52元（25523.48元＋7657.04元）。
关于丰泽公司为追讨中介服务费而支付的律师费12000元，有丰泽公司提交的委托代理协议以及律师费发票为证，本院予以确认。由于睇楼纸约定委托人若私自与业主成交则须支付起诉的一切费用包括律师费，根据林庆伟与丰泽公司在履行居间合同中各自应负的责任比例，本院酌定林庆伟应向丰泽公司支付律师费8000元，其余部分由丰泽公司自行承担。
关于郑坤红是否应承担连带责任。虽然郑坤红并非居间合同的相对方，但其购买涉案商铺是基于林庆伟利用了丰泽公司提供的房源信息，且其与林庆伟为夫妻关系，林庆伟的上述债务发生在双方婚姻关系存续期间，故上述债务应认定为夫妻共同债务，郑坤红应与林庆伟共同清偿。
综上，丰泽公司诉请中有理的部分，本院予以支持；理据不足的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告林庆伟、郑坤红于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告中山市丰泽房地产经营服务有限公司支付中介服务费33180.52元；
二、被告林庆伟、郑坤红于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告中山市丰泽房地产经营服务有限公司支付律师费8000元；
三、驳回原告中山市丰泽房地产经营服务有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2940元，减半收取1470元（原告中山市丰泽房地产经营服务有限公司已预付），由原告中山市丰泽房地产经营服务有限公司负担1011元，被告林庆伟、郑坤红负担459元（该款两被告应在本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 李静敏
二〇一四年十一月十七日
书记员 张炜立