广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）防市民一终字第264号
上诉人（一审原告）田小平，男，1965年2月6日出生。
委托代理人刘源，广西精一律师事务所律师。
委托代理人杨秀秦，广西精一律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）广西防城港恒信房地产有限公司。
法定代表人陈荣生，总经理。
委托代理人王丽萍，广西建开律师事务所律师。
上诉人田小平与被上诉人广西防城港恒信房地产有限公司（以下简称恒信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2013）港民初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月12日立案受理后，依法组成由审判员宋丞致担任审判长、代理审判员张小明、韦建参加的合议庭，于2014年1月8日公开开庭审理了本案。书记员廖兰担任记录。上诉人田小平的委托代理人刘源，被上诉人恒信公司的委托代理人王丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年10月12日，田小平与恒信公司签订《商品房买卖合同》。双方约定由田小平购买恒信公司开发的西湾恒信花园恒河苑3号楼4C号房。恒信公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因恒信公司的原因，导致田小平不能在规定期限内取得房产权属证书的，恒信公司应按已付房价款的万分之三支付违约金。合同签订后，田小平支付了购房款250134元，并于2009年3月31日接收了房屋。由于恒信公司未将办理权属登记所需资料报送产权登记机关备案，导致田小平无法取得房屋产权证书。
一审法院经审理认为，田小平与恒信公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，双方均应当严格履行合同约定的义务。在田小平已支付全部购房款的情况下，恒信公司应当在房屋交付后180日内将办理权属登记的相关资料报送给产权登记机关备案，但其至今仍未履行该项义务，构成违约。由于登记机关在办证过程中，不仅要求房地产开发企业报送相关资料，也需要商品房买受人提供资料，还需要买受人缴纳各种税费及完成其他审批事项。恒信公司提供资料报送产权登记机关备案仅仅是办理房屋产权证书过程中的一个环节而已。恒信公司仅负有协助田小平办理房屋产权证书的义务，而非为田小平办理房屋产权证书。田小平要求恒信公司为其办理产权证的诉讼请求，缺乏依据，依法不予支持。恒信公司至今未向产权登记部门提供办理房屋权属初始登记的资料，构成违约，且违约行为处于持续状态，应从违约行为终结之日开始计算诉讼时效。恒信公司抗辩称田小平的起诉已过诉讼时效没有依据，依法不予支持。根据双方在合同中的约定，恒信公司违约则按已付房屋价款的万分之三支付违约金，恒信公司应当支付违约金75元。田小平主张按已付房款为基数，按照每日万分之三的标准计付违约金，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决：一、被告广西防城港恒信房地产有限公司支付原告田小平违约金75元；二、驳回田小平的其他诉讼请求。案件受理费5052元减半收取2526元，由田小平承担。
田小平不服一审判决，上诉称，一、恒信公司具有为田小平办理房屋产权证书的义务且其没有履行该项义务。根据双方在商品房买卖合同中的约定，恒信公司应当在商品房交付后180日内向房屋产权登记部门报送办证材料，但其没有报送相关材料，导致田小平的房屋产权证书至今无法办理。恒信公司有为田小平办理房屋产权证书的义务，即在规定的时间内向登记机关报送办证材料。2013年5月30日，恒信公司在小区内发布《函告》，称其与建设企业的诉讼已经了结，可以为业主办理房屋产权证书，足以证实恒信公司有为业主办理房屋产权证书的义务。一审法院认定恒信公司没有义务为业主办理房屋产权证书并驳回田小平的第一项诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应予纠正。二、一审法院认定恒信公司违约并判令其支付违约金75元属于显失公平。恒信公司使用的是建设部提供的商品房买卖合同范本，其擅自变更范例合同条款，特别是作出对买受人不利修改时，没有尽到提示义务。依照合同字面意思，无论违约时间长短，恒信公司均支付违约金75元，极大地降低了恒信公司的违约成本。在同等条件下，买受人田小平则应按日支付违约金，有违民事活动权利义务对等和公平原则。此外，无论违约时间长短和田小平的实际损失大小，恒信公司均支付固定数额违约金，不是田小平的真实意思表示，不符合合同条款前后解释相一致规则，也不符合目的解释规则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收的逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。这一司法解释为违约方支付逾期办证违约金的数额提供了计算标准，可以按此标准计算田小平的损失。一审法院在审理其他案件时，对违约金过高案件均进行调整。在本案中约定违约金明显过低的情况下，一审法院却不予调整，系采用双重标准审理案件。三、一审法院按照购房合同中房屋总价款计收案件受理费不当，应予调整。本案属于财产类案件，应当按照当事人的诉讼请求计收案件受理费。田小平要求恒信公司支付91699.12元，案件受理费应为1046元。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院改判恒信公司支付违约金91699.12元，诉讼费由恒信公司承担。
被上诉人恒信公司答辩称，一、办理房产证是行政部门的职能，恒信公司无权替代行政部门履行办证职能。按照双方签订的商品房买卖合同中的约定，恒信公司的义务仅仅是提供办证资料备案，仅是办理房屋产权证书中的一个环节。田小平要求恒信公司代其办理房屋产权证书属于诉讼请求不当，依法应驳回其此项诉讼请求。二、田小平要求按照房屋总价款每日万分之三的标准计付违约金没有依据。关于逾期提交办理房产证所需材料的违约责任，双方已经在购房合同中作出明确约定，双方应当按照购房合同中的约定处理。逾期交房和逾期办证是不同的行为，因此不存在合同前后不一致的情况。本案属于合同纠纷，田小平要求恒信公司支付违约金应当从其知道或者应当知道利益受到侵害时开始计算诉讼时效，现在田小平的起诉显然已经超过了2年的诉讼时效，田小平要求恒信公司支付违约金没有事实和法律依据。三、田小平要求调整案件受理费，恒信公司没有异议，但恒信公司认为案件受理费应当由田小平自行负担。
二审过程中，上诉人田小平在举证期限内提供了恒信公司于2013年5月30日发出的《函告》一份，主张证实恒信公司具有为田小平等业主办理房屋产权证书的义务，其因与施工方的纠纷导致其至今没有履行办证义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。
经质证，恒信公司对《函告》的真实性与合法性没有异议，但对《函告》的证明力提出异议，认为《函告》不能证实恒信公司有为田小平办理房屋产权证书的义务。恒信公司也没有主动承诺为业主办理房产证。
本院认为，恒信公司向业主发出的《函告》属于二审新证据的范畴，符合证据真实性、合法性、关联性的特征，证实了恒信公司至今未向房产登记部门提交办证材料，导致上诉人田小平等业主未取得房屋产权证书的事实。对该证据，本院予以采信。
本院查明事实与一审查明事实一致。
综合诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为：一、恒信公司是否负有为田小平办理房屋产权证书的义务；二、田小平要求恒信公司以房屋总价款为基数，按照每日万分之三的标准支付违约金有无事实和法律依据。
本院认为：
一、关于第一个争议焦点，恒信公司是否负有为田小平办理房屋产权证书的义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，双方在购房合同中约定，恒信公司应当在房屋交付后180日内向房屋产权登记部门报送办证材料。从上述约定看，办理房屋产权证的主体是买受人田小平，但恒信公司具协助义务，即向办证机关提供办证必备的材料。而且，恒信公司的协助义务具有法定性和不可替代性，恒信公司是否及时完整地提交资料备案直接影响到田小平能否办理房屋产权证书。从查明的事实看，被上诉人恒信公司因与施工方的纠纷，确实没有及时向房产登记部门提供完整的备案资料，导致田小平至今不能办理房屋产权证书。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，恒信公司的行为构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的违约责任。田小平要求恒信公司为其办理房产证，实质上是要求恒信公司向房产登记部门提交办理房屋产权证书所需的备案资料，以便其顺利申领房产证，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于恒信公司承担继续履行义务，即向房产登记部门提交竣工备案资料的时间问题，鉴于恒信公司与施工方的诉讼已经终结，且恒信公司已经申请法院强制执行，本院酌情确认恒信公司应当在本判决生效后60日内提交竣工资料报房产登记部门备案，以便为田小平办理房屋产权证书。一审认定恒信公司构成违约，但又驳回田小平要求恒信公司继续履行合同义务的诉讼请求，可能导致恒信公司以此为由，拒绝履行协助田小平办理房屋产权证书的义务。一审此项判决错误，本院予以纠正。
二、关于第二个争议焦点，田小平要求恒信公司按照房屋总价款每日万分之三支付违约金有无事实和法律依据。如上所述，恒信公司没有依约向房产登记部门提交竣工资料备案，导致无法为田小平办理房屋产权证书，其行为构成违约，应当承担违约责任。恒信公司抗辩田小平的起诉已经超过诉讼时效，故其不应当承担违约责任。本院认为，恒信公司的违约行为一直处于持续状态，本案的诉讼时效应当从恒信公司违约行为终结之日起开始计算，故田小平的起诉没有超过诉讼时效。恒信公司提出时效抗辩，本院不予支持。关于恒信公司应付违约金的数额问题。恒信公司认为不论违约时间长短，均应当严格按照合同的约定，即房屋价款的万分之三支付违约金。上诉人田小平认为，应当以房屋总价款为基数，按照每日万分之三的标准计付违约金。即使不按每日万分之三的标准计付违约金，因为双方约定的违约金过低，不足以弥补上诉人的实际损失，法院应当适当调高违约金的数额。本院认为，双方签订的合同是双方真实的意思表示，双方不得擅自变更或解除合同。按照双方签订的合同，恒信公司应当按照房屋总价款的万分之三支付违约金。按此计算，恒信公司应当支付违约金75元。上诉人田小平要求以房屋总价款为基础，按照每日万分之三的标准计付违约金没有依据，本院不予支持。关于违约金能否适当调整的问题。本院认为，双方约定的违约金确实较低，但上诉人田小平没有提供证据证实其实际损失。在一审判决时，田小平也没有要求人民法院对违约金进行调整，人民法院依职权主动对违约金进行调整没有法律依据，故本院在本案中对违约金不予调整。一审判决恒信公司支付违约金75元，认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。
综上所述，一审认定事实清楚，但适用法律部分有误。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持防城港市港口区人民法院（2013）港民初字第257号民事判决书第一项；
二、变更防城港市港口区人民法院（2013）港民初字第257号民事判决书第二项为：广西防城港恒信房地产有限公司于本判决生效后60日内向房产登记部门提交竣工备案资料，并协助田小平办理房屋产权证书；
三、驳回上诉人田小平的其他诉讼请求。
一审案件受理费1046元（田小平预交），二审案件受理费2092元（田小平预交），合计3138元，由田小平负担1569元，广西防城港恒信房地产有限公司负担1569元。一审法院预收2526元，多收1480元，由一审法院退还给田小平。本院预收5052元，多收2960元，由本院退还给上诉人田小平。
上述债务，义务人应当自觉履行，逾期履行的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效规定的履行期间最后一日起二年内，向一审法院申请执行。逾期不申请的，法院将不予执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丞致
代理审判员 韦 建
代理审判员 张小明
二〇一四年一月十五日
书 记 员 廖 兰