江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终220号
上诉人（原审被告）：顾小明,男，1979年6月17日生，汉族，住苏州。
委托诉讼代理人：陈诚，江苏君中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:王荣妹,女，1968年7月4日生，汉族，住苏州。
委托诉讼代理人:朱建珍，江苏瀛元律师事务所律师。
上诉人顾小明因与被上诉人王荣妹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初2728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
顾小明上诉请求：请求二审法院撤销原判并驳回王荣妹的诉讼请求，诉讼费由王荣妹承担。事实和理由：我方与中介确认“2015年6月15日之前开始办理资金托管”指的是在该日期前付清房款，但王荣妹未在该日期前付清全部房款，构成违约，我方依法可以不继续办理房产更名，开发商在收齐全款前也不可能更名；一审认定的违约金金额明显过高；顾小明系代理人，并非合同当事方，不应承担合同约定的义务。
王荣妹辩称：涉案房屋有按揭贷款，在贷款未还清的情况下是无法办理更名手续的，中介公司人员的陈述也证明了顾小明没有及时还贷导致违约，并明确表示房子不卖了；一审判决的赔偿金额是我方的损失，不仅仅是违约金；顾小明在合同上签名，是合同的相对方，在签订合同之时，顾小明也明确表态房子就是自己的，且一审中其代理人也明确表示涉案房屋就是顾小明的。
王荣妹向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的买卖合同；2、顾小明立即返回定金50000元，赔偿经济损失950000元；3、本案诉讼费用由顾小明承担。
一审法院认定事实：2015年5月9日，甲方售房人顾小明与乙方购房人王荣妹、丙方居间方兴苏世家签订《房屋买卖合同》，约定甲方将苏州工业园区青澄花园四区12幢103室房屋出售给王荣妹，第二条成交价格约定房屋成交价格为2080000元，相关过户税费等由王荣妹承担；第四条付款约定王荣妹于2015年5月9日交付定金50000元；第五条约定甲乙双方2015年6月15日之前开始办理资金托管和过户手续，否则视为违约；第六条违约责任，第1款约定甲方对该房屋权属证据的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷，债务纠纷或优先购买权纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲方保证该房屋符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。第5款约定若发生于约定任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同约定房屋成交价格的10%为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；第八条约定其他事项：1、甲方承诺该房可办理更名手续（即按一手房手续办理签约），甲方承诺协助乙方办理该手续。上述三方当事人均在合同下方签字或盖章。2015年5月9日，顾小明出具收条确认收到王荣妹支付的涉案房屋定金50000元。
另查明：2016年1月25日查询的苏州工业园区不动产登记簿显示，苏州工业园区青澄路100号青澄花园四区12幢103室房屋于2015年2月27日预告登记至郭勇、严怀霞名下，建筑面积122.42平方米，同日办理抵押权预告登记，按揭给第一权利人中国民生银行股份有限公司苏州分行，按揭金额为151.2万元，按揭期限自2015年2月16日至2035年2月16日止。2015年5月8日，郭勇、严怀霞出具房屋出售委托书，委托顾小明办理苏州青澄路100号青澄花园四区12幢103室房屋的出售及转让事宜。
诉讼中，王荣妹申请对诉争房屋的市场价值进行评估，一审法院依法委托苏州正合房地产土地评估咨询有限公司对诉争房屋在基准日2016年2月22日的市场价值进行评估。该司于2016年8月1日出具了《房地产估价报告》，确定诉争房屋的市场价值为3611300元。王荣妹支付鉴定评估费23900元。
证人郁某出庭陈述，其是兴苏世家阿卡迪亚店的店长，认识原顾小明，顾小明将房子挂在店里卖，王荣妹看房，2015年5月9日双方到公司洽谈，卖方带了身份证、产权人身份证复印件、购房合同、发票，双方协商好价格签订合同，约定6月15日前办理过户；5月下旬，顾小明说联系开发商做房屋更名，需要拿合同，其和顾小明一起去开发商处，开发商审核资料说齐全了，到了6月左右，其与顾小明沟通，顾小明说要等一等，要把房屋贷款还掉才能做手续，一直要延期，中介打了很多电话，顾小明说资金不到位，贷款还不了，其把该情况告诉买方。到快年底时，王荣妹自己联系了卖方，顾小明说操作不了，意思不卖了。等到年后2月22日，其把双方约到公司沟通，顾小明正式提出不卖了，同意双倍返还定金，买方接受不了，之后又协商了一次，卖方意思多赔一点，买方不同意；涉案房屋不是正常的二手房交易，按一手房更名手续办理，流程在售楼处操作；顾小明电话其让买方提前准备好款项，其告诉买方，顾小明没有说过因买方不付钱所以不卖房；约定房款2080000元，在开发商处办手续需要按2160000元房款操作，顾小明说多付的80000元会返还，按照正常流程，售楼处将材料手续收齐做更名，买方将房款支付到售楼处，售楼处拿到全款后再将款项支付给更名前的人。王荣妹质证，证人陈述证明顾小明违约导致合同无法履行；顾小明质证，证人陈述表明6月15日前顾小明是要积极履行的，未协助更名是因为王荣妹未付房款。
庭审中，顾小明提供其与郁某的通话录音，其中郁某陈述“就是说6月15号之前，跟顾小明沟通，顾小明就说，意思是说，办不了。懂不懂？办不了贷款，他的，他那边贷款，还不了，对不对，他嘛，手头资金，没有钱去办理这个手续，……没钱去处理这个贷款，他说要等一等”，以证实顾小明履约、王荣妹违约的事实，王荣妹质证不予认可。
以上事实，由房屋买卖合同、定金收据、苏州工业园区房地产登记簿、房屋出售授权委托书、鉴定费发票、录音资料、当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，一审法院予以认定。
一审法院认为，本案争议关键之一、房屋买卖合同的效力认定
顾小明与王荣妹协商签订的房屋买卖合同形式完备、内容明确，依法成立。合同效力应依据合同一般生效要件，综合房产所有权状况、买卖双方意思表示情况及约定内容予以综合审查认定。首先，顾小明虽抗辩其并非房屋产权人、主体有误，但涉案房屋的产权登记簿显示预告登记至郭勇、严怀霞名下，而顾小明亦提交预告登记权利人出具的房屋出售委托书，故王荣妹有理由相信顾小明对涉案房屋具有处分权。其次，涉案房屋的买卖合同成立于原顾小明之间，庭审中双方确认合同签名真实，且经中介见证，原顾小明双方均为有完全民事行为能力的个人，故各方对约定内容及法律后果应有相应认识，本案中顾小明未举证证实存在误解、胁迫、欺诈等影响意思表示真实性的情形存在，应认定两顾小明间关于房屋买卖的合意真实成立。再次，双方约定的房屋买卖内容本身不违反法律禁止性规定和社会公共利益，现有证据亦无法确认存在恶意串通损害第三方利益的情形，应认定为内容合法。据此，诉争的房屋买卖合同符合合同一般生效要件。债权行为的效力依据合同一般生效要件予以判定，无权处分行为在实践中仅影响债权合同的履行，并不必然导致合同无效。依据法律规定，即使顾小明无权处分，买卖合同仍应有效，当事人各方可依据合同约定主张相应权利，以达致平衡买卖双方、所有权人利益、兼顾财产安全和交易安全的法律效果。据此，顾小明主张顾小明主体不适格的观点，一审法院不予支持。一审法院认定诉争房屋买卖合同系顾小明与王荣妹的真实意思表示，合法有效，对双方均产生法律约束力。
本案争议关键之二、房屋买卖合同的违约责任
合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应如实全面履行。就违约事实，首先，证人的当庭陈述及顾小明提供的录音均显示因顾小明未及时归还贷款，导致未按约履行合同，而涉案房屋的不动产登记簿显示至2016年1月25日涉案房屋仍存在按揭贷款，证人陈述与涉案房屋的不动产登记簿相互印证，足以证实顾小明未及时归还贷款的事实，但抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，故涉案房屋的过户需涤除抵押权；其次，双方签订的房屋买卖合同与证人的陈述相应印证，显示涉案房屋办理更名手续、按照一手房手续办理签约，并非正常的存量房交易流程，顾小明未提供充分证据证实其已按约协助王荣妹办理完成更名过户手续；再次，顾小明虽主张王荣妹违约，但证人的陈述未显示王荣妹存在违约，证人亦陈述办理更名需将房款支付至售楼处、售楼处拿到全款后再将款项支付给更名前的人，且顾小明并未提供充分证据证实就王荣妹违约，顾小明主张过相应权利，故顾小明的上述意见，缺乏事实依据，一审法院不予采信，一审法院认定顾小明存在未按约履行房屋买卖合同的事实。王荣妹及证人的陈述相互印证，足以证实王荣妹于2016年2月22日明确知晓顾小明违约要求解除合同，故一审法院确认王荣妹与顾小明签订的房屋买卖合同于2016年2月22日解除。但依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。顾小明未按约履行买卖合同，已构成违约，合同解除后，王荣妹依法有权要求顾小明返回定金及承担违约责任。故王荣妹要求顾小明返还定金50000元的诉请，合法有据，一审法院予以支持。
对于违约责任的认定，王荣妹主张顾小明赔偿损失950000元。就损失王荣妹申请鉴定，王荣妹表示于2016年2月22日知晓顾小明违约要求解除合同，故主张鉴定基准日为2016年2月22日。一审法院认为，诉争房屋评估基准日的市场价值经评估为3611300元，对该评估基准日符合本案实际情况，该结果可予采纳，王荣妹与顾小明约定的购买价为2080000元，解除合同将对王荣妹造成房屋重置差价损失1531300元。一审法院认为，首先，双方房屋买卖合同中已明确约定违约金；其次，评估报告显示，解除合同时房价高于涉案房屋的约定价格且差额明显高于双方约定的违约金，足以证实王荣妹的实际损失远高于双方约定的违约金及王荣妹的诉请，故顾小明认为王荣妹主张的赔偿损失有失公平，缺乏事实依据，一审法院不予采信；再次，王荣妹及中介陈述表明王荣妹明知涉案房屋交易需进行房屋更名手续，并非正常的存量房交易流程，王荣妹亦存在一定过错，但评估报告足以证实王荣妹的实际损失远高于其诉请金额，故王荣妹主张的赔偿损失950000元，有相应的事实及法律依据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认王荣妹与顾小明2015年5月9日签订的《房屋买卖合同》于2016年2月22日解除。二、顾小明于判决生效之日起十日内返还王荣妹购房定金50000元及支付王荣妹违约金950000元。一审案件受理费13800元，减半收取6900元，鉴定费23900元，合计30800元，由顾小明负担。
对一审法院查明的事实本院予以认定。
二审中，当事人未提交新证据。
本院认为，本案二审争议焦点有三：关于涉案房屋买卖合同主体问题。虽顾小明上诉称其仅为房屋产权人的代理人，并非合同主体，但王荣妹予以否认并称顾小明在签订合同之时已经明确表示房子实际上就是其本人的。一审中，顾小明一方认可房屋实际为顾小明本人所有，合同中出卖方签名处也仅有顾小明本人签名，故本院对顾小明的该项上诉理由不予支持。
关于涉案合同的违约责任认定问题。顾小明称王荣妹未能备齐房款致使更名手续无法办理，进而导致合同无法履行，但其未能提供证据证明双方当事人就办理更名手续前王荣妹必须将房款全部交给开发商作出过约定，亦未能证明王荣妹不能备齐房款，故本院对其所述不予采信。其所称“2015年6月15日之前开始办理资金托管”指的是在该日期前付清房款，同样无证据证明。而根据中介公司工作人员所述，合同未能继续履行系因顾小明未能归还涉案房屋的贷款造成，顾小明也明确表示不继续履行合同。因此，本院认定顾小明未按照合同约定将涉案房屋出卖给王荣妹，应当承担相应违约责任，顾小明的该项上诉理由不成立。
关于违约金标准问题。一审法院根据房屋的评估价与合同定价的差额，考虑到守约方重置房屋的成本，结合合同约定的违约金标准认定违约金950000元符合法律规定，亦未超出当事人的诉请，本院予以维持。
综上所述，顾小明上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人顾小明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一七年三月二日
书 记 员 郭 玮