浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0381民初1930号
原告张存楷。
委托代理人（特别授权）王学美，浙江瑞大律师事务所律师。
被告瑞安市华城房地产开发有限公司。
法定代表人舒运道，总经理。
委托代理人（特别授权）刘空，浙江金浙律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）尤晓燕，系被告公司员工。
原告张存楷与被告瑞安市华城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理，依法由代理审判员娄晓钦适用简易程序于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王学美，被告的委托代理人刘空、尤晓燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张存楷起诉称：2013年4月15日，被告向原告出售其开发建设的坐落于瑞安市汀田街道的华诚蓝庭（期房）编号为27号的地下室停车位（使用费50000元）。2013年4月18日，被告向原告出售其开发建设的坐落于瑞安市汀田街道的华诚蓝庭（期房）2幢301室（总购房款752084元）和2幢302室（总购房款592525元）。为此，原、被告双方签订了《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《合同》）以及《地下室车位有偿使用协议书》（以下简称《协议书》）。两份《合同》均约定，被告应于2015年6月30日前向原告交付房屋；被告逾期交付房屋的，应按日向原告支付已付购房款的万分之三的违约金。《协议书》约定，地下室车位交付时间与商品房买卖合同约定交房时间一致。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款和车位使用费，但被告至今未向原告交付房屋和地下室车位。综上，被告的行为已经构成严重违约，故原告诉至法院请求判决：一、被告向原告支付自2015年7月1日起以已付款1394609元的万分之三按日计算至实际交付房屋之日止的违约金；二、本案诉讼费由被告承担。
审理过程中，原告自愿变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付自2015年7月1日起以已交付购房款万分之三按日计算至法院判决确定之日止的违约金。同时，原告增加一项诉讼请求：被告立即向原告交付华诚蓝庭第2幢301室和2幢302室商品房。
为证明自己的主张，原告在本院指定的举证期限内提供如下证据：
一、原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；
二、被告公司工商登记信息，拟证明被告的诉讼主体资格；
三、《合同》，拟证明原告向被告购买商品房，双方约定被告应在2015年6月30日前向原告交付房屋的事实；
四、销售不动产统一发票、个人贷款借款凭证、收据，原告已经按约向被告支付购房款的事实；
五、《协议书》、收据，拟证明原告已经按约向被告支付车位使用费的事实。
被告瑞安市华城房地产开发有限公司答辩称：原告诉称签订合同、支付购房款等均属实，但原告就购买的两套房屋均存在逾期支付购房款的情形，亦未向被告履行缴纳专项维修基金的合同义务，被告据此有权拒绝交房。另外，双方签订《协议书》的性质是有偿使用协议并非买卖合同，而且未明确约定逾期交付的违约责任，原告直接参照《合同》关于逾期交房的违约金标准计算缺乏依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告瑞安市华城房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内提供了下列证据：
六、《合同补充协议》，拟证明以下两点：1、原告未按照《合同》约定期限履行支付房款义务，因此不能要求被告向其交付房屋并承担逾期交房违约金；2、《合同补充协议》第四条第三款明确车位使用费不包含在房屋价款中，原告参照《合同》关于逾期交房违约金条款的标准要求被告支付逾期交付车位的违约金，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。
七、工程质量竣工验收记录，拟证明涉案商品房项目已经通过工程质量竣工验收的事实；
八、建设工程消防验收意见书，拟证明涉案商品房项目已经通过消防验收的事实；
九、建设项目环境保护土建备案申请表，拟证明涉案商品房项目已经申请土建备案并获得同意的事实。
为查明本案事实，本院依职权向相关行政管理部门调取了下列证据：
十、瑞安市住房和城乡规划建设局在2016年3月22日出具的说明一份，拟证明涉案商品房项目已于2015年12月14日举行竣工验收会议，由建设方（业主）组织五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站认为此次验收会议组织形式和程序合法有效，以及该局尚未收到竣工验收备案申请的事实；
十一、瑞安市公安消防局建设工程消防验收意见书一份，拟证明涉案商品房项目消防验收合格的事实。
原告提供的上述证据经庭审出示，被告质证后对证据一至证据四的真实性、合法性和关联性均无异议，但认为原告未完全按照合同约定及时履行支付购房款和专项维修基金等义务,根据《合同补充协议》约定原告无权要求被告交付房屋和支付逾期交房违约金。对证据五的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，《协议书》的性质是有偿使用协议并非买卖合同，而且未明确约定逾期交付的违约责任，原告不能参照《合同》关于逾期交房的违约金计算标准。
被告提供的上述证据经庭审出示，原告质证后对证据七、证据八和证据九的真实性、合法性和关联性均无异议。对证据六的真实性、合法性和关联性均有异议，具体如下：1、原告对是否签过该《合同补充协议》毫无印象，可能是被告在要求原告签《合同》时混同在一起，向原告出示补充协议的最后一页让原告签字。2、补充协议未见原、被告双方的骑缝手印或者骑缝章，原告对真实性提出异议。3、即使该补充协议真实性可以认定，那么应当与《合同》一并到房管部门备案，否则不发生法律效力。4、即使该补充协议真实性可以认定，其内容均属于格式合同，被告未对相关条款尽到详尽说明的义务，而且均属于排除原告合法权利，免除被告自身义务，应属于无效条款。
本院依职权调取的证据经庭审出示，原、被告质证后对其真实性、合法性和关联性均无异议。
对原告提供的上述证据，结合被告的质证意见，本院经审查认为其符合证据真实性、合法性和关联性特征，可以证明相应待证事实，本院依法予以认定。证据五拟证明对象系原告已经按约向被告支付车位使用费的事实，而被告是否应当向原告支付逾期交付车位的违约金以及违约金如何计算的问题，详见本院认为部分论及。
对被告提供的上述证据，结合原告的质证意见，本院认定意见如下：对证据七、证据八和证据九，结合本院依职权调取的证据，本院予以认定。对证据六，从形式上来看，该《合同补充协议》共计13页A4纸，仅有第13页有双方的签字或者盖章，其余12页既无双方的签字或者盖章，亦无双方的骑缝按印或者骑缝盖章，原告又表示对其中内容均不知情。鉴于目前无其他证据佐证该《合同补充协议》的完整性，且系出于双方的真实意思表示并未经后期单方修改，故其真实性无法认定。即便形式真实性可以认定，但从实质内容上来看，《合同补充协议》的诸多约定与《合同》相矛盾，且对于加重买受人负担或者减轻或免除出卖人自身违约责任的诸如付款方式和期限等对买受人权利义务影响重大的条款未尽到特别的说明义务，故该些约定应属无效的格式条款，对原告不具有约束力。原告的相应质证意见，本院予以采纳，对该证据不予认定。
对本院依职权调取的上述证据，结合原、被告双方的质证意见，以及双方对该商品房项目客观上符合交付条件的事实均无异议，故本院均依法予以认定。
结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年4月15日，原、被告双方签订了二份《合同》，约定原告向被告购买由其开发建设的位于瑞安市汀田街道的华诚蓝庭第2幢301室和第2幢302室商品房各一套，总价款分别为752084元和592525元。其中第2幢301室的《合同》第七条约定，买受人办理按揭贷款支付房款，在签订合同之日交足总房款的30%计232084元（实际支付以银行批准贷款额度后据实予以补足），余款520000元通过银行贷款资格审核后按揭贷款方式支付给出卖人（具体贷款额度以银行审批额度为准）。第2幢301室的《合同》第七条约定，买受人按照分期付款方式支付，在签订合同当日支付237010元，2013年7月31日前支付148131元，2013年12月31日前支付177758元，交房前半年支付29626元。
两份《合同》第九条均约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施；3、施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需瑞安市建设主管部门的书面证明为依据。《合同》第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不应小于第项中的比率）的违约金。《合同》第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
原、被告双方还在2013年4月15日签订了《协议书》，约定被告同意原告使用编号为27号地下车位，有偿使用费50000元，车位使用年限与该地块使用年限一致。原告在2013年4月19日一次性付清车位使用费。《协议书》第七条约定，该地下室停车位交付时间与商品房买卖合同约定交付时间一致。原告于2013年4月19日支付地下室停车位使用费50000元，被告向原告出具收据一份。
就2幢301室商品房，原告于2013年4月23日支付232084元，2013年7月25日支付220000元，2013年10月17日通过银行贷款方式支付300000元。就2幢302室商品房，原告于2013年4月19日支付237010元，2013年7月26日支付148131元，2013年12月29日支付177758元，2014年10月30日支付29626元。
被告至今未向原告交付涉案商品房和地下室停车位。
另查明，瑞安市住房和城乡规划建设局在2016年3月22日出具的说明一份，内容为：涉案商品房项目于2015年12月14日举行竣工验收会议，由建设方（业主）组织五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站认为此次验收会议组织形式和程序合法有效。瑞安市住房和城乡规划建设局尚未收到该项目的竣工验收备案申请。瑞安市公安消防局于2015年5月21日出具建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。
原告在庭审中表示涉案商品房已经具备商品房正常使用的水、电、气、道路等基本条件，并承诺同意在涉案商品房项目未取得工程竣工验收备案证明的情况下由被告先行交付房屋，但保留追究该项违约责任的相关权利。
本院认为，原、被告对两份《合同》的效力均无异议，且经本院审查，不具有我国合同法规定的无效情形，应受法律保护。纵观本案，原、被告双方买卖的房屋在客观上已经达到了法律规定的房屋交付条件，但至今未取得建设工程竣工验收备案证明，以及被告至今未向原告交付房屋的事实均无争议。双方争议的焦点在于：一、原告是否按照《合同》约定全面履行了支付价款的义务，是否存在逾期支付购房款或专项维修基金等行为，以及被告是否有权据此拒绝向原告交付房屋；二、原告请求参照《合同》关于逾期交房违约金的标准来计算逾期交付停车位的违约金是否有事实和法律依据。
对于原、被告双方无争议的部分，本院认为仍然有必要对工程质量和消防验收等方面作实质性审查。涉案商品房项目已于2015年10月15日由被告组织建设、勘察、设计、施工、监理单位五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站也认为此次验收会议组织形式和程序合法有效。因此，可以认定该建设工程的质量和验收程序符合《建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第三条，以及《房屋建筑与市政基础设施工程竣工验收规定》第四条和第六条的相关规定，符合法律规定的交付条件。另外，涉案商品房项目也取得了规划、公安消防和环保等部门出具的认可文件，还具备用水、水电、用气、道路等正常使用的基本条件，符合双方当事人约定的交付条件。
关于备案证明。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主观部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条对此也作了相同的规定，第九条还规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”。本院认为，上述规定仅明确了未取得备案证明的行政责任，未明确规定工程不得交付使用。因此，上述规定均属于管理性强制性规定。被告未取得项目备案证明，不影响工程的交付使用。虽然原、被告双方在合同中约定取得备案证明是交付房屋的条件之一，但是现原告同意在未取得备案证明的情况下由被告先行交付房屋，应视为原告自愿放弃要求被告履行该项合同约定义务，且未损害公共利益或者他人利益，并无不当。
综上，涉案商品房项目客观上已经达到了法律规定的房屋交付条件，而且已经具备商品房正常使用的水、电、气、道路等基本条件，且原告承诺同意在涉案商品房项目未取得工程竣工验收备案证明的情况下由被告先行交付房屋。因此，原告要求被告交付房屋的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。
对于原、被告双方争议的两个焦点，本院详细分析论述如下：
一、原告是否按照《合同》约定全面履行了支付价款的义务，是否存在逾期支付购房款或专项维修基金等行为，以及被告是否有权据此拒绝向原告交付房屋。
关于第2幢301室房屋，该《合同》第七条明确约定买受人办理按揭贷款支付房款，但未明确约定原告应负有保证按揭贷款必须在何时能够发放以支付给被告的具体时间。事实上，根据原告提供的证据显示原告于2013年4月23日支付232084元，2013年7月25日支付220000元，2013年10月17日通过银行贷款方式支付300000元。从原告签订《合同》到按揭贷款发放到位，需要合理的办理手续时间。被告未举证证明原告在主观上存在怠于办理银行按揭贷款手续或者客观上因其自身原因导致按揭贷款不能在合理时间内发放到位，并排除其他可能的因素，也没有证据显示被告对原告申请按揭贷款向其支付的购房款提出过逾期的异议，而其同意接受原告的银行按揭贷款的行为应视为其对该支付时间的认可。因《合同补充协议》已经被本院不予认定，故其第二条关于“如买受人逾期未能提供全部按揭贷款资料或非因出卖人原因（包括但不限于国家有关住房按揭贷款政策发生变化、买受人未能通过银行资信审核等），导致买受人未能与银行订立银行按揭贷款合同，买受人应在该情形发生之日起15日内改用一次性付款方式付清购房全款，否则出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应按合同总价款的15%赔偿出卖人的损失”的约定对原告不具有约束力，被告不能以此作为认定原告逾期办理银行按揭并逾期支付购房款的依据。因此，被告关于原告逾期办理银行按揭导致逾期付款的抗辩理由不能成立，应认定原告按照《合同》约定全面履行了支付购房款的义务。
关于第2幢302室房屋。根据原告提供的证据显示，原告按照约定期限履行了第一期和第二期分期支付义务，第三期分期支付逾期不超过30天，第四期分期支付超过30天。对未超过30天的，根据《合同》第八条的约定，被告有权自逾期之日起至实际全额支付应付款之日止，要求原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金的违约责任。对超过30天的，根据《合同》第八条的约定，被告有权选择解除合同或者继续履行。事实上，原告已经全部履行了支付义务，被告也予以接受。因此，应认定被告同意继续履行合同。故被告有权要求原告支付逾期付款违约金，但无权据此拒绝履行向原告交付房屋的义务。被告在本案中并未就原告逾期付款违约金提出反诉，故本院对此不作处理。
关于物业维修基金。浙江省人民政府颁发的《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条规定，新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。本案中，双方在两份《合同》的第五条均已经明确约定统一代交，在物业交付时向买受人收取。因此，被告履行交付房屋义务与原告缴纳物业维修基金义务应当同时履行。现被告以原告未缴纳物业维修基金为由拒绝向原告交付房屋的抗辩缺乏法律依据，本院不予采信。
综上，原告已经按照《合同》约定全部履行了支付价款的义务，不存在逾期支付购房款或专项维修基金等行为，被告不得据此拒绝向原告交付房屋。按照《合同》第十条的约定，被告逾期交房，原告有权要求被告继续履行合同，自2015年7月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。因此，被告应当立即向原告交付房屋并按上述标准向原告支付违约金。原告的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。
二、原告请求参照《合同》关于逾期交房违约金的标准来计算逾期交付停车位的违约金是否有事实和法律依据。
双方明确约定停车位的交付时间与商品房买卖合同约定交房时间一致，但是商品房交付时地下停车位显然已经同时具备交付条件，故被告向原告交付停车位的时间为2015年6月30日。双方未明确约定被告逾期交付停车位的违约责任，考虑到原告未入住房屋的情况下是不需要使用停车位的，停车位逾期交付给原告造成的损失与逾期交付房屋造成的损失相比也明显要少，故按照《合同法》第一百一十三条第一款关于损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失的规定，本院认为原告的该项损失不能参照《合同》关于逾期交房违约金的标准来计算，而应当按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。因此，原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告瑞安市华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张存楷交付位于瑞安市汀田街道的华诚蓝庭第2幢301室和第2幢302室房屋；
二、被告瑞安市华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张存楷支付逾期交房违约金（以已付款1344609为基数，自2015年7月1日起按日万分之三计算至判决确定履行之日止）；
三、被告瑞安市华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张存楷支付逾期交付停车位的违约金（以已付款50000元为基数，自2015年7月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定履行之日止）；
四、驳回原告张存楷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1683元，减半收取842元，由被告瑞安市华城房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效后十日内交纳，原告应当自判决生效之日起十五日内来本院结算后退回预交的诉讼费用）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行的，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为两年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
代理审判员 娄晓钦
二〇一六年七月六日
书 记 员 方蓓蓓