辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第01620号
上诉人（原审原告）：韩琦，男，1961年1月19日出生，汉族，系沈阳市玖琦经贸有限公司总经理，住沈阳市铁西区。
委托代理人：李晓蕾，系辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街21号27至29层。
负责人：廖志坚，系公司总经理。
委托代理人：刘东亚、王海燕，系辽宁大宸律师事务所律师。
上诉人韩琦与被上诉人中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第30号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员那卓担任审判长，与审判员周海鹏、代理审判员史舒畅组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭对本案进行了审理，上诉人韩琦的委托代理人李晓蕾，被上诉人中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司的委托代理人刘东亚、王海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告韩琦诉称：2010年2月11日原告与被告签订了房屋租赁合同，将坐落于沈阳市浑南新区浑南路1号富腾大厦3737.93平方米房屋出租给被告使用，房间号为：312、313、314、315、317、318、319、320、321、322、323、324、412、414、416、418、419、420、421、422、423、424共22个房间。合同履行过程中，被告在无理由的情况下于2011年4月22日给原告发了一份退租函，又于2012年5月30日对退租函内容进行说明，内容十分明确说明被告自愿违约，并表示赔偿给原告造成的实际相应损失。尽管被告明确表示自愿违约已另选新的办公地址，不再租用原告的房屋，但至今仍然使用租赁房屋，大量物资存放于租赁房屋内，门全部上锁，致使原告无法使用租赁房屋。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求被告按照房屋租赁合同给付2011年7月至2012年11月11日租金2728988元；从2012年11月11日起至腾房之日止的租金；签订合同时被告所交的押金147835.13元不予返还；要求被告恢复租赁前的房屋原貌；承担合同金额未履行部分30%的违约金444万元；被告承担诉讼费。
原审被告中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司辩称：涉诉房屋租赁合同已于2011年7月1日合法解除，原告要求被告支付此后的租金无事实及法律依据；原告要求被告支付涉诉房屋恢复原状的工程款的请求不成立。原告要求恢复原状的诉讼请求与其要求支付租金的诉讼请求相互矛盾，不符合事实和法律规定。涉诉房屋于2008年在经被告装修后于2009年3月通过消防验收，2010年2月双方才签订租期为2010年2月1日至2018年2月10日的房屋租赁合同，因此原告所主张的租赁期内房屋面貌被告并未做任何改变，不存在恢复问题。双方于2010年租赁合同第15条明确约定，对解除合同相应损失双方应进行补充约定，由此条款约定可以看出，原告在2010年签订此租赁合同时已经放弃了关于恢复原状的主张。另外此条款约定也可证明双方损失可预见、可估量，在本案中双方未做补充约定，说明在签订租赁合同之前是不存在损失的，在履行合同过程中是否发生损失，按照民诉法的规定，应当由主张方进行举证证明其所受到的损失。关于原告主张的违约金诉请于法无据，无合同依据，贵院应不予支持。原告要求被告赔偿其继续使用涉诉房屋的损失请求无事实及法律依据，应依法驳回。原告及案外人沈阳女人街房地产开发有限公司对被告于合同解除后仍管理涉诉房屋存在严重过错，本案应追加沈阳女人街房地产开发有限公司为第三人，承担责任。
原审法院经审理查明：2008年案外人沈阳女人街房地产开发有限公司与被告签订了房屋租赁合同，沈阳女人街房地产开发有限公司将位于沈阳市浑南新区浑南西路1号的富腾大厦房屋（建筑面积为5096.3平方米）的房屋共计30间出租给被告使用，出租房屋期限为10年，自2008年7月10日至2018年7月9日。合同签订后，被告开始对租赁房屋进行装修，上述租赁房屋在装修时被相互打通，整合在一起整体进行使用。2010年沈阳女人街房地产开发有限公司将上述出租房屋中的22间转让给原告。原告与被告又重新签订《房屋租赁合同书》一份，约定被告承租原告位于沈阳市浑南新区浑南西路1号的富腾大厦内的房屋（建筑面积为3737.93平方米，共22间，房间号分别为312、313、314、315、317、318、319、320、321、322、323、324、412、414、416、418、419、420、421、422、423、424）；房屋租赁期限为8年，自2010年2月11日至2018年2月10日；出租房屋的单位租金按建筑面积计算，在租赁期间逐级递增，并在合同中载明每年租金具体数额；租金支付方式为“押一付六”，被告应于每半年起租日前提前五天向原告预付下一个半年的租金，合同签订之日起15日内交首次租金678808.09元（2010年2月11日-2010年6月30日），同时交纳押金（一个月租金）147835.13元，作为履约保证金；合同终止时，被告应按时腾空交回房屋并保证房屋及内部设施的完好（正常损耗除外），同时结清应当由被告承担的各项费用；原告则在10日内将押金及时退还被告；合同第十五条关于租赁期间解除合同的问题约定，合同各方不履行本合同所约定义务造成对方损失的，应向对方予以赔偿，租赁期间，双方都不得借故解除合同，如出租方确需解除合同，应提前两个月通知承租方，双倍返还押金并赔偿承租方的装修费用及造成的相应损失。如承租方确需退房的，应提前两个月通知出租方，押金不予退还，并赔偿给出租方所造成的相应损失，双方可以于起租日起一个月内，对相应损失的具体金额进行约定，并以补充协议方式作为本合同的补充。但双方并未签订相关的补充协议。租赁期间被告交纳了2010年2月至2011年6月期间的房屋租金及押金。
2011年4月28日，被告向原告发出《退租函》一份，内容为原告租赁给被告的房屋存在漏水、电梯无法正常使用、外墙玻璃破损长期未维修等问题，严重影响了被告的正常使用，依据《房屋租赁合同》，被告正式通知原告，被告决定于2011年7月1日停止租赁上述房屋。2011年5月21日，被告欲从租赁房屋搬迁时，遭到房屋所在物业及沈阳女人街房地产开发有限公司阻拦，后经警察调解处理，被告未能将滞留于租赁房屋内的办公设备等搬出。
2012年3月27日，沈阳富腾物业出具说明一份，证明因沈阳女人街房地产开发有限公司与被告合同纠纷问题没有终结，被告不能搬回位于富腾大厦内的物品。
2012年5月30日被告向原告出具《关于退租函内容的说明》，主要内容为：本司2011年4月28日向韩琦发送了自2011年7月1日停止租用富腾大厦的退租函，现本司关于退租函内容明确如下：退租函系依据本司与韩琦签订的《房屋租赁合同》第15条约定发出，本司自愿违反租赁合同中关于期限的约定，提前行使解除权并可按房屋租赁合同约定赔偿韩琦所实际造成的相应损失。
另查明，原告向沈阳高新技术产业开发区人民法院提出鉴定申请，要求对被告租用的22间房屋按照建设图纸恢复原样所需费用进行鉴定，该院依法委托辽宁兴宏造价咨询有限责任公司对上述内容进行鉴定，该公司曾以原告不提供该项工程造价鉴定所需资料为由，退卷一次。后原告认为能够提供鉴定所需材料，向该院提出恢复鉴定申请，花费鉴定费40000元。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格按照约定履行各自义务。
关于涉案租赁合同是否解除的问题。因被告已按照合同约定提前两个月通知原告解除涉案租赁合同，且被告现已另行选好办公地址，从2011年7月起并未继续在涉诉房屋办公使用，故双方继续履行涉案租赁合同已无客观可能，房屋租赁合同于2011年7月1日应予解除。依据合同法第九十九条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告支付从2011年7月至2012年11月11日租金2728988元及实际交接房屋日止的租金，缺少法律和合同依据，不予支持。因被告系自愿违反房屋租赁合同中关于期限的约定，提前行使解除权，其行为构成单方违约，故被告应承担相应的责任，按合同第十五条的约定，被告交纳的押金不予退还，故原告请求被告在签订合同时所交的一个月押金147835.13元不予返还的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告恢复租赁前的房屋原貌的诉讼请求，因原告取得涉案房屋时房屋已由被告承租使用，且房屋租赁合同关于解除合同仅约定承租方确需退房的，应提前两个月通知出租方，押金不予退还，并赔偿给出租方造成的相应损失，并未对涉诉房屋恢复原状进行约定，故原告的该项诉讼请求没有合同和法律依据，法院不予支持。原告要求被告承担未履行金额30%违约金的诉讼请求，双方合同约定被告违约的法律后果为押金不予退还，并赔偿原告的相应损失，对相应损失的数额进行约定，并以补充协议方式作为本合同的补充，现双方并未签订相关的补充协议，故原告的该项诉讼请求没有法律的相关规定和合同依据，本院不予支持。被告关于追加沈阳女人街房地产开发有限公司为第三人的抗辩，因被告系与原告签订的合同，按合同相对性，对被告的该项抗辩，法院不予采信。
原审法院判决如下：一、被告中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司于签订房屋租赁合同时交纳给原告的一个月押金147835.13元不予返还；二、驳回原告韩琦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63118元，由原告韩琦承担59861元，中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司承担3257元；鉴定费40000元，由原告韩琦承担。
宣判后，韩琦不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人诉讼请求2011年7月至实际腾房之日的占用费是要求被上诉人对上诉人这一期间的损失予以赔偿，一审法院一租赁合同已经解除为由驳回上诉人的诉讼请求错误。二、上诉人要求被上诉人恢复租赁前房屋面貌的诉讼请求合法有效，并且不仅仅依据与被上诉人的租赁合同关系，一审法院以租赁合同没有相关约定驳回上诉人的该项诉讼请求错误。三、上诉人要求被上诉人支付违约金的请求合法有据，人民法院应予支持。
被上诉人平安公司答辩称，同意原审判决。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相一致。
上述事实，有房屋租赁合同、照片、判决书、退租函、发票等证据及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，关于上诉人主张的要求被上诉人恢复原状的上诉请求。经审查，涉案房屋系2008年由开发商沈阳女人街房地产开发有限公司租赁给被上诉人平安公司的，上诉人韩琦于2010年取得其中22间房屋的所有权，并于2008年重新与平安公司签订了房屋租赁合同。韩琦在取得涉案房屋所有权的时候，平安公司已经租用涉案房屋，并且在韩琦与平安公司签订房屋租赁合同之时，房屋的原状即为相互打通的状况，因此上诉人韩琦的该项上诉请求，本院不予支持。
双方当事人之间的房屋租赁合同，无法继续履行，系属被上诉人平安公司提前解约所致，平安公司应当承但相应的违约责任。根据双方合同第十五条约定，平安公司确需退房，应提前两个月通知甲方，押金不予退还，并赔偿给韩琦所造成的相应损失。双方对于损失并未补充协议进行协商，本院认为，平安公司提前解约，依照合同约定，韩琦不返还平安公司的押金，另外，平安公司的提前解约，必然会导致涉案房屋无法持续出租利用，故平安公司应当给付韩琦寻租期的房屋租金，本院酌定3个月，按照合同约定每月170，561.75元，共计511，685.25元。
关于韩琦主张的要求被上诉人支付从2011年7月1日至实际腾房之日止的占用费的问题。被上诉人平安公司于2011年4月28日向韩琦发出《退租函》明确表示不再租用涉案房屋，韩琦在明知被上诉人已经明确表示不再继续履行租赁合同的情况下，仍然长时间空置涉案房屋，系自行扩大损失，故寻租期三个月以外的租金损失，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第30号民事判决第二项，即“驳回原告韩琦的其他诉讼请求”；
二、维持沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第30号民事判决第一项，即“被告中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司于签订房屋租赁合同时交纳给原告的一个月押金147，835.13元不予返还”；
三、中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司支付韩琦损失511，685.25元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、驳回韩琦、中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司其他诉讼请求。
一审案件受理费63，118元，由韩琦承担54，200元，中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司承担8，918元；鉴定费40，000元，由韩琦承担；二审案件受理费63，118元，由韩琦承担54，200元，中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司承担8，918元。
本判决为终审判决。
审 判 长 那 卓
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年七月十六日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。