湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00061号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市白沙洲废旧物资市场有限公司，住所地武汉航道局船舶基地白沙洲倒口院内（武金堤41号）。
法定代表人：魏小明，该公司董事长。
委托代理人：刘倩，湖北山河律师事务所律师。
委托代理人：赵芳，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：长江武汉航道工程局，住所地武汉市江岸区沿江大道140号。
法定代表人：姚勇，该局局长。
委托代理人：张伟，湖北予智律师事务所律师。
委托代理人：全星，湖北予智律师事务所律师。
上诉人武汉市白沙洲废旧物资市场有限公司（以下简称白沙洲废旧市场公司）因与被上诉人长江武汉航道工程局（以下简称航道工程局）土地租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民重字第00002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年2月20日公开开庭审理了本案。上诉人白沙洲废旧市场公司的委托代理人刘倩、赵芳、被上诉人航道工程局的委托代理人张伟、全星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年1月11日，航道工程局向一审法院提起诉讼，请求判令：白沙洲废旧市场公司立即将占用的白沙洲倒口16650平方米土地交还给航道工程局并按照每年60000元支付从租约到期至白沙洲废旧市场公司实际腾退的土地占用费用。在重审期间，航道工程局变更诉讼请求，请求判令白沙洲废旧市场公司立即将占用的白沙洲倒口16650平方米土地交还给航道工程局并按照当下市场土地的租赁价格，支付土地占用费，截至2013年7月15日止的土地占用费为5328000元；本案诉讼费用由白沙洲废旧市场公司承担。
白沙洲废旧市场公司反诉请求：判令由航道工程局支付投资补偿800万元。在重审期间，白沙洲废旧市场公司变更诉讼请求，以诉争土地上该公司投入兴建的房屋及附属设施一直用于经营，且经营年限已逾十年，已经形成了颇具规模与影响力的市场为由，要求对该市场上建造的房屋价值按商业性用房价值补偿，故将原审反诉请求变更为判令航道工程局赔偿损失12402213元并承担反诉费用。
一审法院审理查明：2000年11月15日，航道工程局下属部门航道工程局船舶基地管理处（即甲方）与武汉市求真信息服务有限公司（以下简称求真公司，即乙方）签订《租约》一份，双方约定：乙方因经营业务需要，租赁甲方白沙洲倒口所属土地16650平方米（院内全部土地）；租期八年；甲方提供乙方独立经营办证所需有关手续；“若遇国家征用致使合同无法执行，甲方在获赔部分弥补乙方有关设施的相应损失。若遇甲方需作其他用途，致使合同无法执行，甲方赔偿乙方相应损失”（第四条）；“关于甲方提出原规划地预留问题，若乙方在甲方预留地上建设施，甲方若两年后要用时，乙方无条件拆让，但甲方不得在原预留地上建商业设施。若甲方在预留地上建商业设施，若需使用乙方水电路，承担部分水电路费用（甲方规划图，乙方留存复印件为依据）（第五条）”；甲方的土地除院墙外，现状是一无所有，乙方所投资的水、电、路、房屋等一切设施财产权，租赁期满归乙方所有（门卫房已垮）。双方还对租费、付租方式等进行了约定。白沙洲废旧市场成立后，该市场与航道工程局船舶基地管理处也签订了一份同样内容的《租约》，落款时间也是2000年11月15日。
合同签订后，经过水、电、路、房屋等设施的建设，该租赁土地用作废旧市场经营。2005年3月22日，白沙洲废旧市场公司在工商管理部门进行了注册登记。《租约》到期后，白沙洲废旧市场公司（即乙方）与航道工程局下属船舶基地管理处（即甲方）于2008年10月22日签订了续签《租约》，载明：求真公司为前期筹建单位初签合同，双方就续签事宜协商如下：按原《租约》续签两年；租金在原基础上调升百分之二十，即每年为60000元整，付款方式按原《租约》不变；若遇甲方或者国家需要使用该土地，甲方提前半年通知乙方，乙方给予积极配合及时退出；其他事项按原《租约》不变。
航道工程局下属船舶基地管理处于2010年11月8日向白沙洲废旧市场公司发出公函，告知该公司双方续签《租约》将于2010年11月15日到期，为维护该公司利益，提前通知在该合同因到期终止后，不再出租该土地的使用权，可给予一个月的腾退期，于2010年12月15日收回该土地。白沙洲废旧市场公司收到此公函后，向航道工程局下属船舶基地管理处表示要继续承租该土地并愿按原合同支付租金。航道工程局下属船舶基地管理处未同意，也未继续收取租金。2011年9月23日，航道工程局在废旧市场张贴公告，告知市场内的经营户，将通过法律途径收回出租的土地。
在原审期间，航道工程局向一审法院陈述其收取合同期内的承租费48万元，白沙洲废旧市场公司认同；重审的庭审中，法院提示双方合同约定的土地租赁费依照合同应当为41.5万元后，双方又都认同该数额为实际缴付租金；双方向一审法院举证证实自2000年11月15日至2010年11月15日航道工程局收取白沙洲废旧市场公司租金共计392500元。诉讼双方均向一审法院表示双方对合同期内双方的履约情况没有争议，白沙洲废旧市场公司与求真公司法定代表人系同一人，上述两企业的法定代表人表示，求真公司在租赁航道工程局土地上投入建设的设施、设备归白沙洲废旧市场公司所有。
求真公司于2005年2月2日被武汉市工商行政管理局吊销营业执照，处于歇业状态。白沙洲废旧市场公司与求真公司法定代表人系同一人，该法定代表人向一审法院表示求真公司与航道工程局租赁合同的权利义务由现白沙洲废旧市场公司享有和承受。对租赁合同的承租人系白沙洲废旧市场公司没有异议，对市场内投入财产系白沙洲废旧市场公司所有没有异议。航道工程局对诉争土地的实际承租人白沙洲废旧市场公司也无异议。
在一审法院庭审后，白沙洲废旧市场公司申请证人出庭作证及申请鉴定人对异议部分进行补充说明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条关于“当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可”的规定，白沙洲废旧市场公司在法院第二次开庭后申请证人出庭超过举证期，其请求不予准许。白沙洲废旧市场公司对于鉴定结论的异议在庭前已经提交，鉴定人出庭已就白沙洲废旧市场公司提出的质疑做出答复并向法院提交白沙洲市场签字确认评估范围清单的书面证据，白沙洲废旧市场公司的质疑鉴定人已充分答复，无须另行向其提交书面意见，对白沙洲废旧市场公司提出的该项申请亦不予准许。
一审法院审理认为：航道工程局下属部门航道工程局船舶基地管理处与求真公司、白沙洲废旧市场公司签订的《租约》及白沙洲废旧市场公司与航道工程局船舶基地管理处于2008年10月22日签订的续签《租约》约定的租赁期限届满后，航道工程局明确通知白沙洲废旧市场公司不再续租，白沙洲废旧市场公司继续占用航道工程局土地没有事实及法律依据。租赁合同到期后，航道工程局要求白沙洲废旧市场公司立即将占用的白沙洲倒口16650平方米土地交还，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定。对此诉讼主张，予以支持。
根据土地租用合同第五条“甲方的土地除院墙外，现状是一无所有，乙方所投资的水、电、路、房屋等一切设施财产权，租赁期满归乙方所有（门卫房已垮）”，白沙洲废旧市场公司在市场上租赁的设施归建设者所有。白沙洲废旧市场公司在交还土地时，应当将属于自己的设施、设备拆除，按照原来的土地性状将土地返还航道工程局。
根据双方在初始土地租用合同中关于“若乙方（求真公司、白沙洲废旧市场公司）在甲方（航道工程局）预留地上建设施，甲方若两年后要用时，乙方无条件拆让，但甲方不得在原预留地上建商业设施。若甲方在预留地上建商业设施，若需使用乙方水电路，承担部分水电路费用（甲方规划图，乙方留存复印件为依据）”的约定，航道工程局2002年11月5日以后，一旦因非商业设施建设需要使用被租用的土地，租赁方应当无条件拆让，即或因商业设施建设需使用租用土地，若使用租赁方水电路时，也只需要承担部分水电路费用。航道工程局由于自身发展规划需要，在合同履行期限届满后，收回土地自用，白沙洲废旧市场公司应当无条件拆让；该公司在没有提交留存规划图复印件证明上述合同约定限定在特定范围的情况下，以航道工程局没有补偿为由拒绝返还租用土地没有法律依据，由此造成航道工程局建设工程迟滞，应当赔偿航道工程局的经济损失。白沙洲废旧市场公司自2010年11月15日租赁合同到期后，经航道工程局多次催告仍占用土地未还，使得航道工程局在建重点工程延期造成损失，应当予以赔偿。双方约定租金甚至远低于目前国家对同地段土地的出让价，按原协议租金计付目前航道工程局土地被占用的损失，显示公平。航道工程局要求白沙洲废旧市场公司根据诉争土地附近相同条件土地的租金价格按每月每平方米10元的标准支付从租约到期之日至白沙洲废旧市场公司实际腾退之日的土地占用费，予以支持。白沙洲废旧市场公司对航道工程局提出的周边土地租金计算标准提出异议，认为过分高于诉争土地周边土地租金。然而白沙洲废旧市场公司提供的三份周边商户的场地租金证明均为承租户盖章格式统一内容基本一致的证言，不足以证明同类土地周边市场的租金价格，该抗辩意见不予采纳。
在本案审理期间，求真公司的法定代表人明知白沙洲废旧市场公司在向法院主张市场投资设施设备的补偿而未向法院主张权利，并陈述求真公司的相关权利义务由白沙洲废旧市场公司承继，基于目前的证据确认白沙洲废旧市场公司有权向航道工程局主张在租赁土地上的设施、设备投入补偿。如求真公司或求真公司其他股东对此持有异议，可以另行向白沙洲废旧市场公司主张权利。
白沙洲废旧市场公司反诉请求航道工程局赔偿其损失12402213元，理由是白沙洲废旧市场公司投资的水、电、路、房屋等一切设施系诉争土地上添附物，双方签订的《租约》中已约定白沙洲废旧市场公司投资的水、电、路、房屋等一切设施财产权归白沙洲废旧市场公司所有。该设施在租赁地区已经形成商业规模，航道工程局应按照商业门面的拆迁价格每平方米16000元对其进行补偿，合计金额为12402213元。考虑到白沙洲废旧市场公司的诉求金额已经超过其原审提供的自行委托鉴定结论及重审申请鉴定结论的金额，其重审增加的诉讼请求没有明确的依据。为减少当事人诉累，将本案本诉及反诉一并进行了审理。白沙洲废旧市场公司在诉争土地上兴建的设施未经依法审批不具有合法性不属于合法添附物，没有合法存在的依据，且该公司是为满足自己经营需要而进行投资，该投资已通过十年的市场经营产生效益。白沙洲废旧市场公司投资时应对租期届满后自己投资的设施设备回收有所预知，双方合同中并未约定归承租人所有的设施设备在租赁合同期满后必须由出租人接受，故对于航道工程局不能利用的设施设备，可以拆除继续使用的部分白沙洲废旧市场公司可以拆移继续使用，无需由航道工程局进行补偿；不能拆除搬离的设施，对可以继续使用的碎石路、回填土石方部分，航道工程局基于其使用价值应给予白沙洲废旧市场公司经济补偿，依据鉴定结论，碎石路、回填土石方价值为1360700元；其余损失应由白沙洲废旧市场公司承担。
在原审和重审期间，航道工程局与白沙洲废旧市场公司表示合同约定租金已付清，但两次陈述的租金给付金额不一致。航道工程局与白沙洲废旧市场公司能够提供付款凭证的付款数额为392500元。由于航道工程局在发回案件一、二审庭审中均表示租金付清且未对白沙洲废旧市场公司合同期内欠付租金主张权利，经一审法院反复释明航道工程局明确表示在本案中不就此主张权利，故对该部分租金的给付，在本案中不予处理，航道工程局若有异议，可另行主张权利。
依据航道工程局诉讼期间提出评估鉴定申请，鉴定部门确定涉案土地上建设的水、电、房屋等未搬迁设施的清场费用及涉案土地上原有围墙修复还原费用评估价为476300元。该费用说明若白沙洲废旧市场公司在法院限定的期限内不予清场腾退，航道工程局自行组织清场，可能造成损失。但本案审理期间，经一审法院反复释明，航道工程局明确表示在本案中不就此主张权利，对此在本案中不予处理。
综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，判决：一、武汉市白沙洲废旧物资市场有限公司于本判决生效后返还占用的白沙洲倒口16650平方米土地给长江武汉航道工程局；二、由武汉市白沙洲废旧物资市场有限公司按每月166500元的标准计算支付长江武汉航道工程局土地占用费（从2010年11月16日起计算至实际腾退之日止）；三、长江武汉航道工程局向武汉市白沙洲废旧物资市场有限公司补偿1360700元。上述三项自本判决书生效之日起十日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49096元、反诉案件受理费48107元，由长江武汉航道工程局负担6243元，武汉市白沙洲废旧物资市场有限公司负担90960元。
判后，白沙洲废旧市场公司不服，向本院提起上诉称：1、一审法院在航道工程局未提交证据能够证明其主张诉争土地的租金价格应按每月每平方米10元标准计算土地占用费的情况下，判决全额支持其要求每月按16.65万元标准计算支付土地占用费的诉讼请求，无事实依据和法律依据；2、一审法院认为白沙洲废旧市场公司在交还土地时，应当将属于自己的设施、设备拆除，按照原来的土地性状将土地返还航道工程局，此认定无事实与法律依据；3、一审法院判决认为，白沙洲废旧市场公司投资时应对租期届满后自己投资的设施设备回收有所预知，双方合同中并未约定归承租人所有的设施设备在租赁合同届满后必须由出租人接受，故对于可拆除继续使用的部分由白沙洲废旧市场公司拆除继续使用；不能拆除中可由航道工程局继续使用的碎石路、回填土石方部分，由航道工程局基于其使用价值给予白沙洲废旧市场公司经济补偿；其余损失应由白沙洲废旧市场公司承担。一审法院的此项认识明显有失偏颇且无法律依据支持；4、一审法院关于《租约》第四条第5款中“预留地”问题的错误认定，也导致判决严重不公；5、双方签订的《租约》约定，白沙洲废旧市场公司投资兴建设施租赁期满归其所有。鉴于该设施白沙洲废旧市场公司无法拆走，而航道工程局系该土地的合法使用权人，亦系该设施客观上的受益人，故航道工程局应对上述设施价值给予白沙洲废旧市场公司迁走经济补偿。一审法院应对案涉土地上白沙洲废旧市场公司投资兴建设施的剩余价值进行鉴定，由航道工程局对白沙洲废旧市场公司予以补偿。请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回航道工程局的全部诉讼请求或支持白沙洲废旧市场公司的反诉请求；3、本案一审、二审全部诉讼费用由航道工程局承担。
航道工程局答辩则要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，一审法院根据白沙洲废旧市场公司的申请，委托武汉中康正资产评估有限公司对诉争房屋、水泥道路、碎石路、回填土石方、电力设施、供水、排水设施等进行评估。评估结论为构筑物评估值（包含水泥道路、碎石路、回填土石方、电力设施、供水、自来水上下水、消防设施、排水设施）残余价值为1360700元。
二审还查明，武汉市人民政府于2004年6月28日发布了武政（2004）39号《市人民政府关于公布武汉市市区土地出让金租金标准的通知》。在该通知附件2武汉市市区土地出让金（租金）级别范围表中，白沙洲地区为Ⅸ级地区，九级地区的商业用地年租金标准为16元/平方米（以土地面积计）。
本院认为，航道工程局下属部门航道工程局船舶基地管理处与白沙洲废旧市场公司于2008年10月22日签订续签《租约》约定的租赁期限届满后，航道工程局明确通知白沙洲废旧市场公司不再续租，白沙洲废旧市场公司在此情况下继续占用航道工程局土地没有事实及法律依据。
武汉市人民政府于2004年6月28日发布的武政（2004）39号《市人民政府关于公布武汉市市区土地出让金租金标准的通知》文件规定，白沙洲地区为Ⅸ级地区；九级地区商业用地年租金标准为16元/平方米（以土地面积计）。白沙洲废旧市场公司使用此土地是用于经营废旧物品回收，其在2010年11月15日租赁合同到期后，经航道工程局多次催告仍占用土地未还，因此应按商业用地的租金标准，支付从租约到期之日即2010年11月16日起至实际腾退之日的土地占用费。参照武政（2004）39号文件的规定，宗地单位面积出让金（租金）=宗地对应的出让金（租金）标准×容积率修正系数，该宗地容积率修正系数为0.89，故白沙洲废旧市场公司应支付的土地占用费为19758元/月（16650平方米×16元/平方米×0.89÷12月=19758元/月）。
根据2000年11月15日船舶基地管理处与求真公司签订《租约》中“甲方的土地除院墙外，现状是一无所有，乙方所投资的水、电、路、房屋等一切设施财产权，租赁期满归乙方所有（门卫房已垮）”的约定，航道工程局已明确通知白沙洲废旧市场公司不再续租，白沙洲废旧市场公司在交还土地时，应当将属于自己的设施、设备拆除，按照原来的土地性状将土地返还航道工程局。双方签订《租约》及《续签租约》中并未约定归白沙洲废旧市场公司所有的设施设备在租赁合同届满后必须由航道工程局接受，故一审法院认为该租赁土地内可拆除继续使用的部分由白沙洲废旧市场公司拆除继续使用，不能拆除可由航道工程局继续使用的碎石路、回填土石方部分，依据鉴定结论，由航道工程局基于其使用价值给予白沙洲废旧市场公司1360700元经济补偿并无不当。根据双方《租约》中“若乙方（求真公司、白沙洲废旧市场公司）在甲方（航道工程局）预留地上建设施，甲方若两年后要用时，乙方无条件拆让，但甲方不得在原预留地上建商业设施。若甲方在预留地上建商业设施，若需使用乙方水电路，承担部分水电路费用（甲方规划图，乙方留存复印件为依据）”的约定，航道工程局由于自身发展规划需要，在合同履行期限届满后，收回土地自用，白沙洲废旧市场公司应当无条件拆让，该公司在没有提交留存规划图复印件证明上述合同约定限定在特定范围的情况下，以航道工程局没有补偿为由拒绝返还占用土地没有法律依据。
综上，一审判决认定事实清楚，但实体判决不妥，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民重字第00002号民事判决第三项。
二、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民重字第00002号民事判决第一项为：武汉市白沙洲废旧物资市场有限公司于本判决生效后60日内返还占用的白沙洲倒口16650平方米土地给长江武汉航道工程局。
三、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民重字第00002号民事判决第二项为：由武汉市白沙洲废旧物资市场有限公司按每月19758元的标准计算支付长江武汉航道工程局土地占用费（从2010年11月16日起计算至实际腾退之日止）。
上述各项金钱给付义务于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费49096元由长江武汉航道工程局负担39276.8元，武汉市白沙洲废旧物资市场有限公司负担9819.2元；反诉受理费48107元，由长江武汉航道工程局负担9621.4元，武汉市白沙洲废旧物资市场有限公司负担38485.6元。
二审案件受理费48107元，由武汉市白沙洲废旧物资市场有限公司负担9621.4元，长江武汉航道工程局负担38485.6元。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 张 红
审判员 黄 更
二〇一四年四月二日
书记员 黄 浩