广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房再字第43号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：王和平，男，汉族，1956年1月7日出生。
委托代理人：徐涛山，广东圣方律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：祁金云，男，汉族，1984年5月23日出生。
委托代理人：张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人：刘艳，广东信荣律师事务所律师。
原审第三人：周大为，男，汉族，1981年7月5日出生。
申请再审人王和平因与被申请人祁金云、原审第三人周大为房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）深中法房终字第2715号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年6月14日作出（2013）深中法房申字第30号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人王和平及其委托代理人徐涛山、被申请人祁金云的委托代理人张茂荣、刘艳、原审第三人周大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
深圳市罗湖区人民法院一审查明：（一）2012年1月11日，王和平与周大为签订《借款合同》，约定王和平向周大为借款人民币（以下均为人民币）20万元，借款期限自2012年1月11日起至2012年2月10日止；王和平提供深圳市罗湖区罗芳立交东南侧卧龙阁32J作为借款担保物，当王和平不履行合同时，周大为有权利处分担保物用于还款。同日，王和平向周大为出具《委托书》并办理了公证手续，其中载明：委托人王和平拥有位于深圳市罗湖区罗芳立交东南侧卧龙阁32J之房产，现委托受托人（周大为）为代理人，在代理期限2012年1月12日至2015年1月10日内，可独立办理全部如下事项：到银行开立帐户、领取和保管存折；转让上述房产、到国土部门办理上述房产的办证、过户、变更、抵押及转移登记手续，收取售楼款、购买方的银行贷款款项和监管资金等，并将该款项发放在受托人帐户；到担保公司全权办理赎楼贷款担保和赎楼借款的相关手续等等。签订《借款合同》后，周大为向王和平发放了借款。2012年3月29日，王和平通过银行转帐方式向周大为还款24万元。
（二）2012年3月8日，周大为代理王和平（卖方）与祁金云（买方）签订《房地产买卖协议》，约定：卖方同意向买方出售深圳市罗湖区罗芳立交东南侧卧龙阁32J物业；该房地产处于抵押状态，卖方应于2012年3月30日前还清贷款、办妥解除抵押登记手续（卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，需于签订合同后5日内出具全权委托公证给担保公司，赎楼费用由卖方承担）；转让成交价为105万元；付款方式
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定金248000元为第一部分楼款，买方须于签署本合同时向卖方交纳定金58000元，并须于卖方签署本合同之日起5日内向卖方补交定金余款19万元，第二部分楼款为802000元，须在签订合同之日起30日内付清，付清款项之日起3日内，双方须签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》并到国土部门办理过户递件手续；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。
（三）签订《房地产买卖协议》当日即2012年3月8日，祁金云向周大为支付了定金58000元。2012年3月9日，周大为代理王和平在中国工商银行深圳福田支行开立帐户，帐号为×××0951。2012年3月11日，祁金云通过银行转帐方式向上述王和平帐户内转入购房定金19万元。2012年3月12日，周大为向祁金云出具收到定金19万元的收据。2012年3月13日，周大为将上述王和平帐户内的定金18万元转帐支付给案外人张静雅。一审庭审中，祁金云确认：案外人张静雅系祁金云的表姐，祁金云向张静雅借款20万元用于支付定金；包括转账返还的定金18万元，祁金云已收到周大为返还的全部定金248000元。周大为承认未将收取的定金交予王和平。
（四）祁金平系祁金云的哥哥。自2006年7月起至今，祁金平一直做房产中介，且参与了涉案房产买卖的整个过程。涉案房产一直由王和平自己居住。
（五）2012年4月6日，祁金云以王和平拒不履行合同义务构成根本违约为由，向一审法院提起诉讼。
祁金云的一审诉讼请求为：1、判令王和平返还定金248000元；2、由王和平负担本案诉讼费、保全费等费用。
深圳市罗湖区人民法院一审认为：第一，签订、履行涉案房产买卖合同过程中，周大为存在过错，且周大为的代理行为损害了王和平利益。理由在于：1、周大为拥有的转让涉案房产的代理权不同于一般的代理权，其是基于王和平与周大为之间的借款合同关系而产生，周大为行使代理权的前提是王和平到期不履行还款义务，目的是收回借款。本案中，虽然王和平未按期偿还借款，但根据诚实信用原则，为了实现收回借款目的，周大为在处分涉案房产前应当履行通知义务。但本案中，周大为未提交证据证明转让涉案房产前其履行了通知义务，也未提交证据证明签订房屋买卖合同后其已将相关事宜通知王和平，且周大为从未将收取的定金交予王和平，故周大为的代理行为存在过错。2、周大为作为王和平的代理人，由于其以王和平名义实施民事法律行为所引起的法律后果将由王和平承担，故周大为在实施代理行为时应当尽力维护被代理人的利益，应尽善良代理人的审慎义务和注意义务。周大为应当知道其返还定金所将引起的法律后果，因此，返还定金前，周大为应当征得王和平同意，但周大为未提交证据证明王和平知道并同意返还定金，故周大为的行为亦存在过错。3、本案中，合同约定涉案房产转让价为105万元，而约定定金高达248000元，根据房产交易惯例，合同约定定金明显过高，且已超过法定最高标准“当事人约定定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十”，约定如此高额的定金且在王和平不知情的前提下退还定金，因此，一审法院对周大为转让涉案房产的目的即只是为了收回借款持合理怀疑，且周大为的行为已明显损害到王和平利益。综上，在涉案房产买卖中，周大为根本未尽善意代理人应尽之义务，存在过错，且其与祁金云约定高额定金并在收取定金后两天就将定金返还的行为，足以证明周大为具有损害王和平利益的恶意。
第二，签订、履行涉案房产买卖合同过程中，祁金云未尽合理注意义务，并非善意。理由在于：1、祁金云购买涉案房产时，王和平一直居住在涉案房产内。虽然祁金云称其曾查看过涉案房产，但对于涉案房产楼层的具体情况都陈述错误，故原审法院无法确信其查看过涉案房产。根据交易习惯，买卖双方在交易房产这种大宗商品时，买方都会去房产所在地进行实际查看，并了解有关房产的情况，祁金云未去涉案房产进行查看明显未尽到注意义务，故不能认定在涉案房产的买卖中祁金云是善意的。2、退一步讲，即使祁金云购买涉案房产时进行过实地查看，那自然会从王和平或王和平的代管人处了解到涉案房产的状况，也会了解到周大为转让涉案房产的真实原因。且祁金云的哥哥祁金平从事房产中介工作已长达五年，对于房产交易规则应当相当了解，其一直参与涉案房产买卖的全过程，对于合同中约定的高额定金应当持合理怀疑，应当尽注意义务了解周大为转让涉案房产的真实原因。祁金云称其查看过涉案房产，那么在知道王和平住所并能联系上王和平的情况下，若祁金云是善意购买人，对于周大为收取定金两天后就退还定金的行为应当尽注意义务，应当向王和平核实是否继续履行合同，因为双方签订合同的目的在于房产交易成功而不是欲得到违约金，违约赔偿毕竟只是一种救济方式，然而祁金云却在直接收取返还定金后起诉要求王和平支付高额赔偿金，明显祁金云非善意，存在过错。3、合同约定涉案房产转让价为105万元，且须在签订合同之日起30日内付清全部购房款。而以祁金云的经济能力，连支付248000元的定金都需向他人借款20万元，故一审法院对其一次性付清购房款的能力持合理怀疑。而祁金云在自身明显缺乏付款能力的前提下，还与周大为作出如此约定，且在付清定金两天后就收取周大为返还的定金，而后要求王和平承担违约责任，明显与周大为进行涉案房产买卖的目的不纯。因为按常理，若祁金云自身不具备基本付款能力，那么不可能会冒违约风险与周大为约定一次性付款，况且本案中合同约定的定金数额如此之高。
综上，在涉案房产买卖中，周大为作为王和平的代理人存在过错，其滥用代理权，具有损害王和平利益的恶意；祁金云未尽合理注意义务，并非善意，在自身不具有付款能力的情况下，还与周大为约定高额定金并在短时间内收取周大为返还的定金，明显目的不纯，且祁金云未尽合理注意义务的直接后果就是合同无法继续履行，而如果王和平违约，当然祁金云是最直接的受益者。因此，一审法院认为，在涉案房产买卖中，祁金云与周大为系恶意串通损害王和平利益，双方签订的《房地产买卖协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，周大为已将祁金云交付的购房定金248000元返还于祁金云，故王和平不再返还。对于祁金云要求王和平双倍返还定金的诉讼请求，一审法院予以驳回，据此判决：驳回祁金云的诉讼请求。一审案件受理费2510元、诉讼保全费1760元，均由祁金云负担。
祁金云不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、判令王和平再行返还祁金云购房定金21万元整；3、由王和平负担本案一审、二审诉讼及保全费用。
本院二审查明，2012年2月22日，周大为向王和平涉案房屋所在地邮寄了一份《催告函》，由徐小利于次日签收。该《催告函》的主要内容为，王和平向周大为借款20万元已于2012年2月10日到期，到期未还，周大为有权处分深圳市罗湖区罗芳立交东南侧卧龙阁32J担保物用于还款，催促王和平在三日内联系周大为或向指定账户还款，否则将按委托合同处理。祁金云表明在看房时王和平并不在涉案房屋内，且无法与王和平取得联系。王和平确认其于2012年3月初回到国内，2012年2月底未居住在涉案房产内，但主张涉案房产内并无其他人居住。
另查，涉案《房地产买卖协议》备注中约定：若买方取得房产证后将房产抵押银行，卖方收到多余款项应立即退还给买方。买方因为贷款需要申报交易价格与此交易无关。
又查，深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第871号民事判决中查明，王和平于2012年3月11日以123.5万元的转让价将涉案房产转让给案外人。
再查，王和平确认2012年3月14日，周大为已告知其涉案房产出售事宜。王和平于2012年3月23日收到周大为交来的涉案房产按揭合同原件、委托公证书原件四份，于2012年3月29日收到周大为交来的涉案房产委托公证书原件、身份证原件，中国工商银行银行卡一张。
此外，关于上诉状中祁金云签名是否为其本人所签的问题。二审庭审调查结束后，祁金云至法院向本院说明，上诉期间其本人不在深圳，是其委托祁金平签名的，对本案的上诉是其真实意思表示。另本院二审期间向深圳市公安局黄贝岭派出所调查了王和平所述2012年5月7日的接警情况。该所民警确认当时大概三四个人一同前往派出所，报案人是中年人，无人反映有被胁迫的情况，祁金云说不知道自己起诉的事情。该所对于案件并未处理，并告知他们将事实经过向法院提交。祁金云后表示其去派出所是受王和平胁迫所致，并提交了2012年5月9日凌晨向深圳市公安局坂田派出所报警的回执及向原审法院提交的说明为证。
本院二审认为，周大为作为王和平的代理人与祁金云签订了《房地产买卖协议》，祁金云已按合同约定的时间支付了定金24.8万元，并不存在违约情形。而周大为在收取定金后又退还给祁金云，以实际行为表明其不再履行合同。且2012年3月底之前，周大为持有的委托出售涉案房产的公证书、王和平身份证原件等材料均已交回给王和平，王和平在知悉涉案《房地产买卖协议》后亦未表示继续履行合同，涉案《房地产买卖协议》实际已无法继续履行，王和平作为委托人应对周大为的代理行为承担法律责任，其已构成根本违约，应按合同约定向祁金云双倍返还定金。周大为已将收取的24.8万元定金返还给祁金云，而涉案《房地产买卖协议》中约定的定金24.8万元超过了合同总价款105万元的20%，超过部分无效，故王和平还应向祁金云返还双倍定金的余款21万元。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通损害第三人利益指的是合同双方应具有恶意，即双方在主观上有动机不良的故意，以损害他人利益为目的；并且合同双方有串通的意思表示及行为。据此，一审判决认定周大为与祁金云签订的《房地产买卖协议》属恶意串通损害王和平的利益，并认定合同无效的依据不足，本院二审依法予以纠正。具体理由如下：
第一，现有证据尚不能证明祁金云在签订、履行涉案房产买卖合同过程中，具有为获取双倍返还定金的主观恶意。
1、周大为持有王和平委托其办理涉案房产出售、提前还款、开立账户、过户等事宜的公证书、身份证原件等资料，祁金云有理由相信周大为作为王和平的代理人具有全权出售涉案房产的权限。祁金云根据公证委托书与周大为进行交易并无过错之处。
2、关于是否看房对于《房地产买卖协议》真实性的判定。
首先，周大为向王和平涉案房产地址邮寄的《催告函》已被签收，祁金云虽不能举证证明其签订买卖合同前看过涉案房产，但王和平主张涉案房产在签约前并无人居住也与事实不符，故不排除祁金云看房的可能。
其次，对于楼层的问题，涉案房产在房产证上登记的地址为深圳市罗湖区罗芳立交东南侧卧龙阁32J，其门牌号及电梯楼层均为32层，王和平主张其实际楼层是30层，祁金云不知道其实际楼层，根本未看过房。本院二审认为，房屋的楼层首先应以房产证登记的楼层为准；其次，根据常理，对于楼层的描述通常为具有标识性的门牌号或电梯楼层数；而要一个未曾实际在涉案房屋物业居住过的人知悉该物业的实际楼层，显然是不当加重了购房人的义务。
再次，即便祁金云没有看房，但是否看房并非是签订房屋买卖合同的必经程序。没有看房对于订立房屋买卖合同虽有草率之嫌，但考虑到涉案房产价格确实大幅低于市场价格，祁金云即便在未看房的情况下直接签订涉案《房地产买卖协议》亦具有一定合理性。
3、关于约定定金过高的问题。
《房地产买卖协议》中虽约定了较高的定金，但定金是对双方的约束，并非仅对卖方具有约束力，且约定的定金过高并非违反了法律的禁止性规定，仅超过合同总价款20%的部分无效；同时，即便祁金云知道周大为出售涉案房产是为了取回自己的借款，也不影响《房地产买卖协议》自身的效力，更不能由此推定祁金云在签订、履行《房地产买卖协议》时具有主观恶意。
4、对于祁金云向他人借款支付定金及买卖合同中约定一次性付款的支付方式。购房款的支付方式的选择属于当事人意志自由，并且《房地产买卖协议》备注中有关买方贷款抵押的约定说明祁金云作为买方在签订合同时有就涉案房产进行抵押贷款的预期，同时结合祁金云提供的开户资料、按揭资料等证据可以看出，祁金云在签订《房地产买卖协议》后为购买房产、支付房款进行过准备工作。
5、本院向深圳市公安局黄贝岭派出所进行的调查仅能体现出王和平曾与祁金云等人一同去过派出所，祁金云在派出所陈述过不知道起诉的事情。祁金云辩称其在当晚是因受到王和平胁迫才作出上述陈述，并非其真实意思表示。本院二审认为，一方面，根据祁金云提供的报警记录，不排除其在进入派出所之前存在胁迫的情形；另一方面，一审时，祁金云委托祁金平代为诉讼，即便祁金云对诉讼的情况不清楚，也不能溯及证明其在签订、履行《房地产买卖协议》时具有获取双倍定金、损害王和平的利益的主观恶意。
第二，周大为的代理行为存在过失并不能直接证明周大为与祁金云存在恶意串通。
周大为虽有向王和平寄送过《催告函》，但其在签订《房地产买卖协议》时并未将该情况及时通知王和平，并且该协议中约定的总价款105万元明显低于王和平于同时期签订的出售涉案房产的总价款123.5万元。周大为在收到定金后，也未将定金交给王和平，并非一般具有注意义务和谨慎义务的代理人的合理行为。周大为于收取定金后两日内即将定金又返还给祁金云，周大为虽称是王和平委托的律师于2012年3月12日18点09分在电话中通知其退还，但电话清单不能证明上述时间与其通话人的身份、通话的内容，故周大为的上述抗辩，本院二审不予采纳。周大为作为完全民事行为能力人，应当知晓退还定金会引起的法律后果；周大为作为王和平的代理人在代理过程中应从被代理人的利益出发，维护王和平的利益，并且尽到谨慎及勤勉义务，而周大为并未尽到上述代理人的义务，其代理行为存在重大过错。
周大为持有王和平委托其办理涉案房产出售、提前还款、开立账户、过户等事宜的公证书、身份证原件等资料，祁金云有理由相信周大为作为王和平的代理人具有全权出售涉案房产的权限，并与之进行房屋买卖交易。周大为、王和平之间的借款合同关系与祁金云无关。周大为的代理行为存在过失并不能直接证明周大为与祁金云存在恶意串通。若王和平认为周大为的代理行为对其造成了损失，可另循法律途径解决。
综上所述，在签订、履行涉案《房地产买卖协议》过程中，周大为作为王和平的代理人虽有过错，但现有证据尚不能证明祁金云在签订、履行《房地产买卖协议》过程中与周大为有串通行为，且具有损害王和平的主观恶意，一审判决祁金云与周大为签订的《房地产买卖协议》属恶意串通损害第三人利益，依据不足。涉案《房地产买卖协议》为双方真实意思表示，其内容不违法法律、法规的强制性规定，依法应认定为有效。周大为作为卖方代理人在履行合同中存在违约行为，依法应由委托人王和平承担相应的违约责任。故祁金云的上诉理由成立，本院二审予以支持。一审判决适用法律错误，依法应予改判，遂判决：一、撤销一审判决；二、王和平于判决生效之日起十日内向祁金云返还定金21万元；三、驳回祁金云的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费7530元，由祁金云负担855元，由王和平负担6675元。诉讼保全费1760元，由祁金云负担190元，由王和平负担1570元。
王和平不服本院二审判决，向本院申请再审，请求撤销本院二审判决，维持原一审判决。主要理由如下：
一、周大为利用王和平向其求助借款的优势，让王和平向其出具了可以对王和平房产作任意处置的授权委托书。之后，周大为与祁金平恶意串通，故意假借不具有购房能力的祁金云（祁金平之弟）的名义签订《房地产买卖协议》。周大为在签订合同及收取定金时均未告知王和平。最后，周大为又故意违约，在收取定金后不到两天便将定金退还，让王和平赔偿，以赚取双倍定金。相关证据有：1、转账凭条，可以证实祁金云并没有实际支付购房定金，房屋买卖合同完全是周大为一人主导的骗局，祁金云、祁金平只是配合帮骗。2、银行开户申请书，可以证实祁金云申请查封王和平房产所提供的财产担保物，即位于深圳市福田区侨香路香格丽苑B栋×××号房，与周大为签订《房产买卖协议》所填写的“王和平”通讯地址一致，也与周大为开立银行账户的通讯地址一致。这说明祁金云与周大为实为一伙，串谋之意十分明显。3、深圳市世纪大吉网络通讯有限公司证明，可以证实祁金云在2011年至2012年期间，除2012年7、8．9三个月因老家有私事离职外，其余时间均在公司上班，这与祁金云在二审法院的陈述完全不同，说明祁金云说谎。
二、二审调查笔录和部分证据未经质证，程序不合法。首先，祁金云的上诉状，非其本人签名，二审期间，王和平已提出质疑，但二审判决却采信了祁金云的说词，认定上诉状是祁金云委托祁金平签名，上诉是祁金云的真实意思表示。由于二审法院对祁金云的调查笔录没有要求王和平进行质证，无法确认法院是否调查了祁金云本人。另外，在没有提供委托书的情况下，该上诉状应当无效。其次，祁金云在庭后向法庭提交的证据如机票、房产评估报告等，也没有经过王和平质证，存在造假可能。
被申请人祁金云辩称，祁金云并没有和周大为恶意串通，王和平的再审理由并不成立，请求驳回其再审申请，维持二审判决。理由如下：
一、周大为作为王和平的代理人与祁金云签约时持有深圳市公证处出具的特别授权委托公证书、王和平身份证原件、按揭合同原件等相关资料，周大为的行为在授权范围之内，祁金云有理由相信周大为有代理权。同时，二审已查明本次交易过程中祁金云作为买方向银行申请了按揭贷款，并提供了按揭贷款所需要的相关资料，而周大为也代理王和平进行了赎楼申请等相关手续，因此涉案房屋买卖合同应当认定为真实交易。关于王和平主张的转账凭条，不能证明周大为以祁金云之名支付定金的事实。该转账凭条显示转出账户正是祁金云，所留电话号码也是祁金云的哥哥祁金平的，没有任何周大为的签字，属于正常的交易转款。王和平主张的银行开户申请书也不能证明祁金云与周大为恶意串通，因为祁金云对周大为代理王和平开户的事情并不知晓，虽然本案中祁金云为诉讼保全提供的担保财产是周大为在该银行开户申请书中所填地址的房产，但那是在王和平毁约且已将涉案房产另行出售给他人的情况下，祁金云找周大为索赔并要求保全涉案房产，周大为为摆脱因王和平违约而造成的麻烦，才介绍其朋友提供上述房产作为担保。另外，王和平提交的深圳市世纪大吉网络通讯有限公司的证明与本案没有关系，也不能说明祁金云说谎。
二、涉案房屋买卖合同真正无法履行的原因是因为王和平看到房价上涨，因此恶意违约，王和平才是本案最终的实际受益者，涉案房屋的实际最终售价远高于涉案房屋买卖合同约定的价格。
原审第三人周大为辩称，首先，其与祁金云签订《房地产买卖协议》的目的就是为了买卖房产，以尽快收回王和平的欠款，其与祁金云之间并不存在恶意串通。其次，王和平提供的转账凭条不能证明周大为以祁金云的名义转账，也不能证明周大为与祁金云恶意串通。再次，深圳市福田区侨香路香格丽苑B栋×××号房并非周大为的房产，而是其朋友的。周大为在代王和平开立银行账户时填写该地址是为了方便接收信件。后来祁金云去法院起诉王和平，需要查封涉案房产，但没有担保物，所以找到周大为要求其协助提供担保，否则就要求周大为赔偿。在此情形下，周大为才介绍其朋友给祁金云提供了担保物。最后，本案中，周大为并无故意违约，真正的违约方是王和平。因为王和平想将房产以更高的价格另行出售给案外人，故要求周大为退还定金，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行。
本院再审查明，2012年3月9日，中国工商银行深圳福田支行的开户申请书显示周大为代理王和平在该行开立银行账户，账号为×××0951，其中王和平和周大为的通讯地址均为深圳市福田区侨香路香格丽苑B×××。
2012年3月11日，兴业银行深圳和平支行开立的转账凭条显示转出户名为祁金云，转账金额为19万元，转账用途为购房定金，转入户名为王和平，转入银行为工商银行，转入账号为×××0951。
一审时，祁金云为保全涉案房产，提供了案外人陈某某名下的深圳市福田区侨香路香格丽苑B栋×××号房作为担保。
另查，再审庭审时，王和平确认其知晓2012年2月22日周大为向王和平邮寄的催款函由徐小利签收事宜，并认可2012年3月14日其知道涉案房屋买卖事宜后，因为价格太便宜而不同意出售涉案房产。现涉案房产已另行出售给他人。
再查，一审时，祁金云向一审法院提交了授权委托书，受托人为祁金平，代理权限为特别授权，包括有权提起上诉。
原审查明的其他事实清楚，本院再审予以确认。
本院再审认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的主要争议焦点在于涉案房屋买卖合同是否存在当事人恶意串通，损害第三人利益的无效情形。结合本案相关证据，本院再审认为，王和平所称其代理人周大为与祁金云恶意串通，签订涉案房屋买卖合同，以此赚取双倍定金差额，损害王和平利益的理由并不成立，依据如下：
首先，王和平主张涉案房屋买卖合同无效的理由为周大为与祁金云恶意串通，损害第三人王和平的利益。但本案中，涉案房屋买卖合同的买方为祁金云，卖方为王和平，周大为的身份仅为王和平的代理人。因此，王和平在涉案房屋买卖合同法律关系中的地位并非第三人，而是合同的当事人。因此，严格来说，王和平主张涉案房屋买卖合同无效的理由并不符合《合同法》第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定。
其次，即便将《合同法》第五十二条第（二）项规定中的第三人作广义的理解，本案中，王和平也并未提交充分证据证明周大为在代其卖房的过程中存在与祁金云恶意串通，损害王和平利益的行为。理由分述如下：
第一，周大为代王和平卖房的起因是由于王和平尚欠周大为20万元款项未还。王和平在向周大为借款时已明确表示提供涉案房产作为担保物，在王和平不履行还款义务时，周大为有权处分涉案房产用于还款。同时，王和平还向周大为出具了公证的委托书，授权周大为办理卖房等相关事宜。故王和平向周大为借款时，应当能够预知若其未能按时还款将导致涉案房产被处置的后果。况且，上述借款到期后，周大为向王和平邮寄了催告函，督促王和平还款并再次告知若其不履行还款义务，周大为将处分涉案房产用于还款。再审时，王和平确认知晓上述催款事宜，但仍未及时还款。在此情形下，周大为依据双方的约定处分涉案房产并不具有主观上的恶意。
第二，祁金云作为涉案房屋买卖合同的买方，其根据王和平所出具的公证委托书等相关材料认定周大为有权作为王和平的代理人出售涉案房产，已经尽到审慎的注意义务，并无过错。王和平主张祁金云不具有购房的经济能力，并无证据支持。同时，祁金云在签订涉案房屋买卖合同后，已依照合同约定实际履行了支付定金义务。虽然该合同约定的定金为24.8万元，超出法定最高标准，但仅超出部分无效，并不影响涉案房屋买卖合同整体的法律效力。而且，结合王和平最终向周大为还款24万元的事实，本院再审认为，周大为与祁金云约定购房定金为24.8万元的目的在于及时收回欠款，而非与祁金云恶意串通以损害王和平的利益。
第三，再审时，王和平为证明周大为与祁金云存在恶意串通行为，提交了几份证据。一是转账凭条，王和平据此主张祁金云并没有实际支付购房定金。经查，王和平所依据的转账凭条是本案一审过程中祁金云提交的证据。该转账凭条显示转账时间为2012年3月11日，转账金额为19万元，转账用途为购房定金，转出户名为祁金云，转入户名为王和平，转入银行账号为×××0951（即周大为代王和平在中国工商银行深圳福田支行开立的银行账户）。因此，本院再审认为，该转账凭条恰好能够证明祁金云依约支付了购房定金，而王和平所称祁金云并未实际支付购房定金的主张显然不能成立。其次，王和平主张周大为与祁金云恶意串通的另一理由是本案一审过程中，祁金云为诉讼保全提供的担保物为深圳市福田区侨香路香格丽苑B栋×××号房产，该担保物与周大为代王和平在中国工商银行深圳福田支行开立上述银行账户时填写的通讯地址正好一致，因此，王和平认为周大为与祁金云存在恶意串通的行为。对此，本院再审认为，王和平的上述主张不能成立，因为本案一审诉讼过程中，确实存在王和平已将涉案房产另行出售给他人的情形，在此情况下，周大为作为王和平的代理人，为了免除或减轻自身的责任而协助祁金云提供诉讼保全的担保财产，并不具有主观上的恶意，仅凭该证据不足以认定周大为与祁金云存在恶意串通行为。最后，王和平提交的深圳市世纪大吉网络通讯有限公司的证明内容也无法证实周大为与祁金云存在恶意串通行为。
第四，关于王和平主张的周大为在收取定金后不到两天即将定金退回给祁金云，可以证明周大为与祁金云恶意串通的问题，本院再审认为，周大为在没有确切证据证明王和平指示其退回定金的情况下，自行将定金退回给祁金云的行为确实存在过错，但尚不足以证明周大为与祁金云存在恶意串通。因为周大为与祁金云签订价款为105万元的涉案房屋买卖合同的时间为2012年3月8日，王和平与案外人就涉案房产另行签订价款为123.5万元的房屋买卖合同的时间为2012年3月11日，周大为将定金退回给祁金云的时间为2012年3月13日。从时间上分析，周大为与祁金云并非在得知王和平已出售涉案房产的情形下，恶意串通签订涉案房屋买卖合同，以使王和平陷入一房两卖的局面而赚取双倍定金赔偿。另外，王和平在再审时认可2012年3月14日，其知晓涉案房屋买卖事宜后，因价格太便宜而不同意出售涉案房产，因此，即便周大为自行退回定金的行为存在过错，但实际上并未违背王和平不同意继续履行涉案房屋买卖合同的意愿。
据此，本院再审认为，王和平并无充分证据证明涉案房屋买卖合同存在周大为与祁金云恶意串通，损害王和平利益的无效情形，因此该合同对于各方当事人均具有法律约束力。由于周大为在收取定金后又将定金退回，以实际行动表明不再继续履行涉案房屋买卖合同，且事后王和平也不同意出售涉案房产，加之涉案房产现已另行出售给他人，该合同客观上也已经无法履行。因此，王和平作为涉案房屋买卖合同的卖方应向涉案房屋买卖合同的买方祁金云承担违约责任，即依照合同约定并按照法律规定支付祁金云双倍定金差额21万元。
同时，关于周大为是否应当承担相应责任问题。周大为虽然是基于借款关系获得王和平的授权可以处分涉案房产。但是，周大为在行使代理权处分王和平的涉案房产时同样应当尽到代理人的忠实、勤勉和审慎义务。本案中，二审认为周大为在确定涉案房产的出售价款和退还祁金云的购房定金过程中未尽到代理人的上述法定义务，存在重大过错。但是，由于王和平在本案中并未提出独立诉请，要求周大为承担相应责任，因此本案对周大为的责任问题不予审理。若王和平认为周大为的代理行为对其造成了损失，须承担相应的法律责任，应当另循法律途径解决。
另外，关于王和平所主张的原二审过程中存在的程序不当问题。经查，一审时，祁金云已向法院提交授权委托书，对祁金平进行了特别授权，包括有权提起上诉等。而且，二审时本院也对祁金云进行了核实，祁金云确认上诉是其真实意思表示，并认可是其委托祁金平代其签署上诉状。因此，二审认可该上诉行为，并不存在程序违法。同时，二审对祁金云所作的上述核实笔录并非与案件事实有关的新证据，祁金云在二审庭审调查后提交的机票、房产评估报告等，二审判决均未作为新证据予以采信，故上述材料无须交由王和平进行质证。因此，本院再审认为，原二审程序并不存在违法行为。
综上，王和平的再审请求，依据不足，本院再审不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）深中法房终字第2715号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 亮
代理审判员 张乐雄
代理审判员 李 力
二〇一四年六月十九日
书 记 员 任 洲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。