江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第105号
原告：杨旭霞，女，1970年4月18日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
原告：徐杨晓雪，女，1996年2月15日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
共同委托代理人：黄力，江西求正沃德律师事务所律师。执业证号：13601201110349374。
共同委托代理人：严清容，江西求正沃德律师事务所律师。执业证号：13601201410997869。
被告：江西新龙基置业有限公司。住所地：江西省南昌县莲塘镇小蓝邓埠村。
组织机构代码：73389845-2。
法定代表人：刘思平，该公司总经理。
委托代理人：危志华，江西华赣律师事务所律师。执业证号：13601201310706701。
委托代理人：朱玉钢，江西华赣律师事务所律师。执业证号：13601200110387174。
原告杨旭霞、徐杨晓雪诉被告江西新龙基置业有限公司（以下简称新龙基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨旭霞及原告杨旭霞、徐杨晓雪的共同委托代理人黄力、严清容，被告新龙基公司委托代理人危志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨旭霞、徐杨晓雪诉称：2008年12月14日，原告就购买南昌县××海庄园路××、××、××室与被告签订了三份《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《商品住宅质量保证书》等附件，合同约定交房日期为2009年12月31日。合同签订后，原告按约支付了全部房款，但被告不但没有按期交房，且交付的房屋还存在诸多重大问题，如漏水问题、墙体裂缝及大块面积由内到外的腐烂爆裂、车库自动门严重变形不能使用等问题，这些问题原告在收房时都向被告提出了异议，但被告一直没有解决，导致原告一直不能使用该房屋，且由于被告的过错，还出现房屋的电器元件及墙体内电线均被盗或损坏、大门门锁及监控损坏、前院的一颗大树及几颗茶花树被盗走等问题，目前，该房屋已经被迫搁置了五年且完全属于不能使用的状态。上述房屋质量问题暴露后，原告多次找到被告要求维修房屋和赔偿损失，但被告根本未能解决问题，被告的行为已属于严重违约，造成了原告重大损失。为维护原告合法权益，特诉至法院请求判令：1、被告无偿对南昌县××海庄园路××、××、××室进行全面、彻底的维修；2、赔偿原告各种损失232000元。本案的诉讼费用由被告承担。
被告新龙基公司辩称：一、涉诉房屋已过保修期，答辩人无需承担保修义务。根据合同约定，涉诉房屋防水工程保修期截止日期为2009年12月29日。本案中，根据法院立案审批表，法院收到原告起诉状的时间是2014年12月30日，也就是说，原告起诉时，涉诉房屋已经完全过了保修期。为此，被告对涉诉房屋已经不再负有保修义务。另外，房屋鉴定意见与本案无关联性，且委托鉴定时间为2015年3月24日，此时距离房屋保修期截止日期2014年12月29日已经过去了三个月，即使此时鉴定出房屋有质量问题，也无法证明该质量问题保修期内出现的，还是保修期后出现的，对于保修期后出现的质量问题，我方无需承担维修义务；二、原告主张租金损失与物业费损失没有事实与法律依据。1、关于租金，原告在庭审时先说租金每月6739元，后面又说租金每月3605元，由此可见，原告对自己到底有没有租金损失，到底损失多少均不知情，也没有提供任何证据支持其说法，故对其租金损失不应支持。另外根据我国法律规定，只有在房屋质量问题严重影响居住时，购房者才可以要求解除合同并赔偿损失，而“房屋质量问题严重影响居住”的认定标准往往是房屋主体结构出现问题，但本案中，原告并未举证涉诉房屋主体结构出现问题，相反，被告已举证涉诉房屋通过了房屋主管部门的竣工验收，并拿到了验收备案合格表，说明涉诉房屋主体结构是没有问题的。2、关于物业费，原告向被告主张没有法律依据。物业费是原告交给物业服务公司的，系其与物业服务公司之间的物业服务合同关系，这与其诉请一涉及的房屋买卖合同关系是两个完全不同的法律关系，其主张权利的对象不同，而原告却在同一个案件中起诉，不符合我国法律规定。三、本案鉴定费应由原告自行承担。司法鉴定结论的作用是针对争议焦点，为查清案件事实提供依据，并且支持其中一方当事人的主张。本案中，原告申请作出的司法鉴定包含两项内容，一是涉诉房屋是否有质量问题，二是维修费用是多少。这两项内容均与本案没有关联性。首先，原告是要求被告维修房屋，被告主张已过保修期，我方无需为其维修。因此双方的争议焦点始终是“要不要维修”或者说“由谁来维修”，而不是“房屋有没有质量问题”，因为只要是在保修期内，房屋有质量问题，被告一定会安排人员维修。而本案中，原告申请鉴定的内容之一却是要求鉴定“房屋有没有质量问题”，这并不是本案的争议焦点，与本案无关联性。其次，原告申请鉴定的另一项内容是房屋维修的费用，鉴定机构也作出了维修费用为55399.68元的鉴定结论，但直至庭审，原告的诉请中都完全没有主张该笔维修费，并明确表示不要求被告向其支付该笔维修费用。因此原告申请鉴定机构做的维修费完全与本案无关，属于原告自身过错产生的额外费用，应由原告自行承担。综上所述，恳请法院依法查明事实，驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明：原告杨旭霞、徐杨晓雪（买受人）与被告新龙基公司（出卖人）于2008年12月14日签订《南昌县商品房买卖合同》三份（合同编号为：2008-019340、2008-019338、2008-019337），合同约定：1、原告购买被告开发的座落于南昌县××海庄园路××、××、××室房屋；2、交付期限：被告应于2009年12月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告使用；3、合同第十一条及合同附件四《合同补充协议》第5条：“当商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明说》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的···”，“···若买受人在出卖人寄出入伙通知书后的十日内或电话通知买受人领取入伙通知书十日内仍未进行验收交接，可视为出卖人已将该房屋交付给买受人；若买受人对出卖人交付的房屋有异议，应在5个工作日以书面形式提出，且书面异议需详细、具体、有理有据，否则视为买受人无异议。该房屋的风险责任自商品房交付之日起由出卖人转移给买受人”；4、合同第十六条关于保修责任的约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅支付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”，合同附件六《商品住宅质量保证书》第1条、第2条约定：“本商品房的工程质量，经验收为合格工程”；“保证期从工程竣工验收合格之日起计算···”，“···在正常使用情况下，对本商品房各部位、部件保修内容与保修期分别为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗水为5年；···门窗翘裂、五金件损坏1年；···灯具、电器开关6个月；电器管线、给排水管道、设备安装为2年，装修工程为2年”，“在正常使用情况下的保修期内，对用户提出的保修，本单位或委托的物业管理单位，在一周内予以答复，并以及予以修复”。合同签订后，原告支付了购房款。2010年1月23日，原告杨旭霞缴纳涉诉房屋的煤气管道初装费、有线电视费等共计3700元，被告出具收据一张。2012年3月20日，原告杨旭霞、徐杨晓雪分别向南昌县住房资金管理中心、南昌县地方税务局塘南分局缴纳涉诉房屋的房屋专项维修资金9240元、契税36959元。2012年3月28日，涉诉房屋取得房屋所有权证。2012年9月4日，原告交纳土地证办理费45元，江西科瑞生态物业管理发展有限公司（以下简称为江西科瑞公司）出具《江西省南昌市地方税务局通用手工发票》一张。原告于2014年12月30日以商品房销售合同纠纷为由诉至本院，2014年12月31日本院受理了原告的起诉。2015年3月10日，原告向本院申请对诉争房屋存在质量问题的形成原因、维修费用进行司法鉴定。2015年12月1日，江西华赣司法鉴定中心作出华赣（2015）司质鉴字第020号建筑工程质量司法鉴定意见书，鉴定意见为：“墙体面砖嵌缝存在缺陷和屋面露台防水构造不符合设计规范要求，系产品质量问题。对以上问题，在目前特定的情况下可以通过修缮解决房屋渗漏问题。据此，从费用计算的角度，鉴定方提出了一个解决墙面渗漏的修缮方案和解决屋面出入露台高差不规范的补救方案，修复费用为55399.68元”。鉴定费用26000元，该费用已由原告先行支付。
同时查明，原告于2010年1月接收诉争房屋，且该房屋所在的绿地山庄第908栋房屋已于2009年12月30日取得南昌县建设工程竣工验收备案表（编号为2009-454）。
另查明，原告针对涉诉房屋于2014年6月23日提出报修申请，被告在接到报修申请后对涉诉房屋进行了维修。
以上事实有原告向法庭提供的《南昌县商品房买卖合同》三份、《房屋所有权证》六份、《南昌县房屋专项维修资金专用收据》三张、《中华人民共和国税收通用完税证》三张、《销售不动产统一发票（代开）发票联》三张、收据一张、《江西省南昌市地方税务局通用手工发票》一张、司法鉴定意见书一份，被告提供的《南昌县商品房买卖合同》三份、《南昌县建设工程竣工验收备案表》一份等证据予以证实。
本院认为：本案双方争议的焦点是：针对涉诉房屋的质量问题被告是否负有维修义务。原告杨旭霞、徐杨晓雪与被告新龙基公司于2008年12月14日签订的三份《南昌县商品房买卖合同》（以下简称为合同），系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告以涉诉房屋存在漏水、墙体裂缝及大块面积由内到外的腐烂爆裂、车库自动门严重变形不能使用等问题为由，而诉至本院请求被告无偿予以维修。针对原告的该项诉讼请求，庭审中被告根据合同中“保证期从工程竣工验收合格之日起计算···”，“···在正常使用情况下，对本商品房各部位、部件保修内容与保修期分别为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗水为5年；···门窗翘裂、五金件损坏1年；···灯具、电器开关6个月；电器管线、给排水管道、设备安装为2年，装修工程为2年”，被告应对在上述质保期间内提出的相关报修请求给予答复及修复的约定，提出涉诉房屋于2009年12月30日取得《南昌县建设工程竣工验收备案表》，即房屋于上述日期经验收合格，根据质保期限中最长的5年期间，涉诉房屋的质保期间应自2009年12月30日起至2014年12月29日止，故原告的主张系质保期之外提出、被告不具有维修义务为由抗辩，本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，《商品房销售管理办法》第三十二条：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”，第三十三条第一、二款：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限”，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第3项：“···３、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；···”，第六条：“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期”的规定可知：1、建筑商（承包方）与房地产开发企业（发包方）之间的建设工程保修期自竣工验收合格之日起计算，而房地产开发企业与商品房买受人之间的商品住宅保修期自交付之日起计算；2、仅以保修期间最长的屋面防水工程来说，建设工程的保修期为5年，商品住宅的最低保修期为3年；3、商品住宅屋面防水的保修期限应同时满足两个条件：既不低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期亦不低于3年期限。本案中，双方在合同中约定被告的保修责任“自商品住宅支付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”，原告于2010年1月接收涉诉房屋，被告对原告的保修责任亦自此开始承担。依照上述质保书中保修期间最长的“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗水”质保期5年计算，涉诉房屋的质保期应自工程竣工验收合格之日即2009年12月30日起计算至2014年12月29日止，该期间远超过自原告接收房屋之日起3年的最低质保期限，属于被告延长的保修期间，符合法规规定，应予以认可，而原告向法院提交诉状之日在2014年12月30日，该日期已超过双方关于房屋质量所约定的最长保修期，被告对涉诉房屋的保修义务已然终止，故本院对被告的抗辩理由予以采纳，因原告未在质保期间内积极主张自己的合法权益，应承担怠于行使自身权利的不利后果。关于原告请求被告赔偿各种损失232000元的诉讼请求，因未提供任何证据以证明自己的实际损失情况，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告杨旭霞、徐杨晓雪的诉讼请求。
案件受理费4880元、鉴定费26000元，共计30880元由原告杨旭霞、徐杨晓雪承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 李国新
人民陪审员 熊一意
二〇一六年四月八日
书 记 员 刘文莉