安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖05民终641号
上诉人（原审原告）:章善九，男，1952年8月10日出生，汉族，住安徽省和县。
委托代理人：潘定凯，安徽汪维斌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:汤庆，男，1979年8月22日出生，汉族,住安徽省和县。
被上诉人（原审被告）:胡可芳，女，1980年8月9日出生，汉族，住址同上。
两被上诉人共同的委托代理人：谢天。
上诉人章善九因与被上诉人汤庆、胡可芳房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省和县人民法院(2016)皖0523民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
章善九在原审中诉称:汤庆与胡可芳系夫妻，2015年7月13日,其与两人签订了一份《房屋转让协议》，协议约定其将位于和县姥桥镇的一间三层门面房出售给两人，协议明确了房屋四至及转让款为44万元。协议签订后，两人支付了部分房款，并出具欠条一张，承诺于2015年底付清。现提起诉讼请求判令汤庆、胡可芳：1.立即支付购房款9万元及逾期付款利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年1月1日开始计算至实际还款之日止。）；2.承担诉讼费用。
汤庆、胡可芳在原审中辩称：房子卖给我家，已经付了35万元，现在欠他9万元是事实，但这房子有问题，章善九的两个弟弟干涉房屋买卖，所以钱到现在没有给，同时房屋没有房产证，如果要付钱，就要把房子的手续办清，如果房子不卖就退钱。
原审经审理查明：2015年7月13日，章善九与汤庆、胡可芳签订了一份《房屋转让协议》，协议约定章善九将其位于和县姥桥镇的一间三层门面房出售给汤庆、胡可芳，协议明确了房屋四至及转让款为44万元。协议签订后，汤庆、胡可芳支付了部分房款，并出具欠条一张，承诺于2015年底付清。后因余款9万元产生分歧，以致成讼。
原审认为:章善九提供的证据表明，其并没有取得涉案房屋的土地使用权证和房屋所有权证。法律规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。涉案房屋买卖实际上违反了合同的效力性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。综上所述，章善九的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）第三十八条第（六）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,于2016年4月27日作出如下判决：驳回章善九的诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取1025元，由章善九负担。
宣判后，章善九不服，向本院提起上诉称：原审认定双方之间的房屋买卖协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，为无效合同，属适用法律错误。1.合同合法有效，涉案房屋虽然没有房屋产权证，但不影响合同效力，属合同履行问题。涉案《房屋转让协议》是双方的真实意思表示。合同法第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案《房屋转让协议》显然不属于需要办理批准、登记等手续生效，自双方意思表示一致时生效。2.涉案《房屋转让协议》不具有合同法第五十二条规定的合同无效情形之一。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》规定，合同只有违反效力性强制性规定才能被认定无效。识别效力性强制性规定，应当采取正反两个标准。肯定性识别标准，首先是该强制性规定明确了违反的后果是合同无效；其次，虽然没有明确违反将导致合同无效，但违反如使合同有效将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定为效力性强制性规定。否定性识别标准，应当明确强制性规定仅关系当事人利益，是为了行政管理或纪律管理的需要。首先，目前没有法律、行政法规明确规定买卖无产权证房屋的合同无效。其次，涉案房屋系章善九同个人开发商互换的房屋，虽然没有产权证，但涉案处分的仅为双方当事人利益，买卖合同如有效并不损害国家利益和社会公共利益。最后，房地产管理法第三十八条第（六）项规定系管理性而非效力性强制性规定，违反该条并不导致合同无效。三、涉案《房屋转让协议》认定为有效，符合现行司法政策。涉案房屋位于城镇，虽然没有房产证、土地使用权证，但买卖行为不会损害农村集体利益。综上，请求二审撤销原判，改判支持其诉讼请求，一、二审诉讼费用均由汤庆、胡可芳负担。
汤庆、胡可芳辩称：同意一审判决，请求二审维持原判。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
二审确认一审认定的事实。
本案二审争议焦点为：涉案《房屋转让协议》是否合法有效。
本院认为，合同法第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。上述法律以及行政法规的强制性规定表明，未取得建设工程规划许可证进行建设的建筑物，为违法建筑物，属于法律规定禁止流通物，不能进入市场进行处分收益。上述法律以及行政法规的强制性规定，虽然没有明确违反上述强制性规定将导致合同无效，但如使合同有效必将损害国家利益和社会公共利益，应当认定为效力性强制性规定。
本案中，章善九称涉案房屋系其用自家老屋和他人建造的房屋互换而来，属其所有，且涉案《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，故涉案《房屋转让协议》合法有效。但章善九提供的证据不能证明涉案房屋的建造取得了建设工程规划许可证，依法属于法律规定的禁止流通物，不能进入市场进行处分收益。故原审认定涉案《房屋转让协议》因违反法律、行政法规的效力性强制性规定无效，从而驳回章善九的诉讼请求，符合法律规定，并无不当。但结合合同法第一百三十二条第一款规定的内容，房地产管理法第三十八条第（六）项应当不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，故原审认为章善九并没有取得涉案房屋的土地使用权证和房屋所有权证，涉案《房屋转让协议》违反了房地产管理法第三十八条第（六）项的效力性强制性规定，予以纠正。综上，原审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费用的负担按照一审判决执行。二审案件受理费2050元，由上诉人章善九负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪和平
审判员 方 芳
审判员 张茂进
二〇一六年七月二十日
书记员 王先平
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。