上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第241号
原告上海市北置业发展有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人朱朝晖，职务董事长。
委托代理人彭芸安。
委托代理人王保棣，上海乐言律师事务所律师。
被告上海君群会餐饮有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人李俊，职务董事长。
委托代理人罗建群。
原告上海市北置业发展有限公司（以下简称市北置业公司）与被告上海君群会餐饮有限公司（以下简称君群会公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告上海市北置业发展有限公司的委托代理人彭芸安、王保棣到庭参加诉讼。被告上海君群会餐饮有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告市北置业公司诉称，原告与被告于2013年11月签订上海市共和新路XXX号三楼整层及二楼部分的《房屋租赁合同》（以下简称商铺合同）。根据合同约定：被告应向原告支付每月租金184826元（以下币种均为人民币，2013年11月1日至2014年12月31日），并按12元／辆／次的标准支付停车费。但至今被告无故拖欠2014年11月部分租金、12月至今的租金及2014年11月至今的停车费。同时，原告与被告又另行签订了上海市共和新路XXX号六楼员工宿舍的《房屋租赁合同》（以下简称宿舍合同）及其《补充条款》，根据宿舍合同约定，被告应向原告支付2014年11月、12月宿舍租金31264元。原告另行垫付水电费9828.5元。至今被告仍未偿付上述款项，侵犯了原告的合法权益，故起诉请求判令：1、解除原、被告于2013年11月1日就上海市闸北区共和新路XXX号三楼整层及二楼部分签署的房屋租赁合同以及就上述地址六楼员工宿舍签署的两份房屋租赁合同，并将上址房屋返还给原告；2、被告向原告支付本市闸北区共和新路XXX号三楼整层及二楼房屋租金及使用费（按租赁合同约定的租金标准即2014年12月31日前月租金为184826元，2014年12月31日前共计欠付租金269068元；2015年1月1日起月租金标准为196377元，被告从未支付）、停车费16752元（2014年11月至同年12月，计算标准为租赁合同补充条款第3、4条的约定，即12元／卡，共计693＋703张卡）、违约金369652元（根据租赁合同第9条第2款的约定，违约金金额相当于两个月的租金）；3、请求判令被告向原告支付共和新路XXX号六楼员工宿舍的租金31264元（租赁合同约定的租金标准为13201元／月，自2014年5月1日起每月增加1389元，自2014年11月起算至同年12月）、水电费9828.5元（2014年11月20日至同年12月31日）。
被告君群会公司未到庭答辩。
经审理查明，2013年11月1日，市北置业公司（甲方）与君群会公司（乙方）签订《房屋租赁合同》载明：房屋地址上海市闸北区共和新路XXX号三楼整层及二楼部分（即附件一、附件二所示斜线部分面积）；三楼整层的房屋建筑面积为3300平方米，二楼部分的房屋建筑面积为497.79平方米；乙方向甲方承诺，租赁三楼整层的经营范围为餐饮，租赁二层部分的经营范围为厨房；甲乙双方约定，甲方于2013年11月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2013年11月1日起至2018年12月31日止；甲、乙双方约定，本合同中所述面积为租金（租金中不包含物业管理费，物业管理费按10元／平方米／月由乙方自行向物业管理公司缴纳）、租赁保证金等的计算依据；乙方向甲方支付的租金，按如下金额支付：1、2013年11月1日至2014年12月31日，月租金为184826元，2、2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为196377元，3、2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为219481元，4、2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为254135元，5、2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为277239元；以上租金由乙方每月向甲方缴租一次，乙方须在每月的计租期的起始日提前十天向甲方缴租；甲、乙双方约定，乙方须于2014年5月1日前向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为20万元；乙方未能按时支付租金或延迟向甲方交纳乙方的费用超过5日，甲方有权向乙方发出催款通知书，经甲方书面催款后十个工作日内仍未支付的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的乙方应向另一方支付相当于当年月租金二倍金额的违约金。
2013年11月1日，市北置业公司（甲方）与君群会公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称宿舍合同）载明：甲方出租给乙方的房屋座落在本市闸北区共和新路XXX号6楼八间大宿舍和一间小宿舍（具体位置详见附件一平面图）；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为员工宿舍使用；租赁期限自2013年11月1日至2015年12月31日；租金：2013年11月1日至2014年12月31日，月租金为11812元／月，2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为12757元／月；租金每月支付一次，先付后用，乙方须在每月的租金计租日前十天向甲方缴租；在租赁期内，乙方使用该房屋所发生的电、水、有线电视及其他有关费用，均由乙方承担；房屋返还时的状态：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的次日或提前终止日后的10日内返还该房屋及其附属设备设施，乙方逾期返还的，每逾期一日，乙方应按逾期天数补缴租金的同时向甲方支付相当于补缴租金等额的违约金；乙方返还该房屋时，无权要求甲方就乙方的装修投入进行任何补偿，乙方可将所投入的所有物品（包括各种道具及其附属在墙面的装饰）撤走，但不能破坏甲方房屋结构、硬件设施，如有损坏，乙方将赔偿由此造成的损失。乙方未能按时支付租金或延迟向甲方交纳乙方的费用超过5日，甲方有权向乙方发出催款通知书，经甲方书面催款后十个工作日内仍未支付的，甲方有权单方面解除合同并有权向乙方追偿相当于当年月租金二倍的违约金。
2014年4月14日，市北置业公司（甲方）与君群会公司（乙方）签订《补充协议》载明：甲方增加出租给乙方一间宿舍，房屋地址上海市闸北区共和新路XXX号6楼610室宿舍；自2014年4月1日起，原合同第三条第1款租金调整为2014年4月1日至2014年12月31日，月租金为13201元／月，2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为14257元／月。
2014年10月30日及2014年11月21日，市北置业公司向君群会公司发出书面租金催款通知书催讨欠款。2015年1月4日，市北置业公司向君群会公司发出书面合同解除通知书要求解除所有租赁合同，载明，解除市北置业公司与君群会的商铺合同及宿舍合同，租金计算至2014年12月31日。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同两份、补充协议、房屋交接单、租金催款通知书两份、合同解除通知书及当事人的陈述等证据予以佐证。
审理中，原告表示：1、被告2014年10月之前的租金已付清，于2015年元旦前停业，房屋未返还给原告。共和新路XXX号二楼及三楼截止2014年12月31日前应付租金为XXXXXXX元，目前被告已付租金XXXXXXX元，尚欠269068元。共和新路XXX号六楼宿舍租金为2014年11月与12月两个月未支付。关于系争房屋空关期间的使用费问题，原告认为如果被告愿意协商可以让步部分租金，但现在被告联系不上，故原告同意由法院酌定判决。2、原告把停车券原件（11月703张、12月693张）交法院核对，因张数太多，只复印了11月和12月的部分停车券。对于原告主张的水电费保留诉权，在本案当中不要求处理，原告将另行主张权利。
被告表示：不同意解除租赁合同，被告于2014年12月29日起停业，但房屋未返还给原告，2015年1月之后房屋仍由被告控制，但被告准备将酒店整体转让他人，现还未确定下家。1、关于共和新路XXX号二至三楼的欠费，被告同意支付欠缴的2014年11月至12月的租金269068元。被告自前任租客处接手酒店经营，当时前任租客尚拖欠原告多月的房租，被告承租后代前任租客向原告支付欠租，因被告本身也经济困难，故导致租赁期间产生欠费，但延期付租曾征得原告同意。2、关于房屋使用费问题，被告希望能够与原告协商解决。3、2014年11月至同年12月期间确实存在停车费。4、关于违约金，被告不同意支付。5、关于六楼员工宿舍，被告确实欠缴2014年11月至同年12月租金。6、关于水电费，平时由被告支付给原告，然后再由原告向公用事业部门缴纳整栋楼的水电费。2014年11月的水电费是否欠缴不清楚，同年12月的水电费未缴纳。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，关于租赁合同是否解除一节。原、被告之间签订的就上海市闸北区共和新路XXX号三楼整层、二楼部分及六楼宿舍的租赁合同为双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行合同义务，现被告欠缴租金且经原告催讨仍难以履行，原告要求解除相关租赁合同符合合同约定和法律规定，本院予以支持，租赁合同解除之日应为原告解除租赁合同通知书送达被告十个工作日后第一天，即2015年1月17日。被告应在合同解除后将共和新路XXX号三楼整层、二楼部分及六楼返还给原告市北置业公司；其次，关于商铺租金及宿舍租金欠付期限及数额一节。现原、被告均认可被告实际使用系争房屋期限为2014年12月底，系争房屋自2015年1月起空关，本院予以认可。关于2014年底前的商铺租金，依照租赁合同的约定，扣除原告法庭陈述被告已经缴付的租金，实际欠付的商铺租金为269068元；关于2014年底的宿舍租金，原、被告均认可欠付的租赁期限为2014年11月和12月，根据租赁合同及补充协议的约定，被告实际欠付的宿舍租金为每月13201元，共计26402元；再次，关于2015年1月起共和新路XXX号三楼整层、二楼部分的使用费一节，因被告君群会公司于2014年底停业，故系争房屋商铺及员工宿舍均处于空关状态，考虑到被告未实际使用，原告亦未前往收房，故该项损失不宜由被告一方承担，基于以上情况，本院酌情确定共和新路XXX号三楼整层、二楼部分的使用费为每月13000元。再次，关于违约金一节，根据原、被告签订的租赁合同可知，原告向被告主张当年两个月违约金369652元符合法律规定，本院予以支持；再次，关于2014年11月及12月份的停车费，原、被告均予以认可，根据原告提供的停车费单据，对原告主张的停车费16752元本院予以认定；最后，关于水电费9828.5元一节，原告主张对水电费保留诉权，在本案中不再一并主张，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海君群会餐饮有限公司与原告上海市北置业发展有限公司就上海市闸北区共和新路XXX号三楼整层及二楼房屋及六楼房屋签订的租赁合同及补充协议于2015年1月17日解除；
二、被告上海君群会餐饮有限公司于本判决生效之日起三日内将上海市闸北区共和新路XXX号三楼整层及二楼部分、六楼房屋返还给原告上海市北置业发展有限公司；
三、被告上海君群会餐饮有限公司于本判决生效之日起三日内向原告上海市北置业发展有限公司支付上海市闸北区共和新路XXX号三楼整层及二楼房屋租金269068元以及六楼房屋租金26402元；
四、被告上海君群会餐饮有限公司于本判决生效之日起三日内向原告上海市北置业发展有限公司以每月13000元的标准支付上海市闸北区共和新路XXX号三楼整层及二楼部分的房屋使用费（自2015年1月起至实际迁出之日止）；
五、被告上海君群会餐饮有限公司于本判决生效之日起三日内向原告上海市北置业发展有限公司支付违约金369652元；
六、被告上海君群会餐饮有限公司于本判决生效之日起三日内向原告上海市北置业发展有限公司支付停车费16752元。
案件受理费10945.6元（原告上海市北置业发展有限公司已预缴）由被告上海君群会餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
代理审判员 赵 淳
人民陪审员 单国珍
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条??被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。