南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖民初字第469号
原告南京新鸿运物业管理有限公司，住所地江苏省南京市汉中路185号。
法定代表人王中宁，该公司董事长。
委托代理人甘际，该公司法务部员工。
被告赵广英，女，汉族，1958年10月26日出生。
原告南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运公司）与被告赵广英物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月4日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员王玉刚独任审判，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。原告新鸿运公司委托代理人甘际，被告赵广英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新鸿运公司诉称，原告是拥有国家一级资质的物业管理公司，于2005年10月10日正式托管小区，于2005年12月28日与被告签订服务合约，约定物业服务管理费为每月每平方米1.2元，公摊水电费按每半年200元预收，上述费用每半年交纳1次。被告仅交纳了2005年12月28日至2008年12月31日的物业服务管理费和公摊水电费，经原告多次催缴并书面送达催款通知书仍然拒缴。为维护原告合法权益和小区公共利益不受侵害，故诉至法院，请求判令：1、被告交纳2009年1月至2011年9月30日拖欠的物业服务费3343.03元（84.42平方米×1.2元／月／㎡×33个月）、公摊水电费1000元（200元／6个月×30个月），并承担滞纳金2222元，合计6565.03元；2、被告负担诉讼费用。
被告赵广英辩称，在原告提供物业服务期间，小区杂草丛生，路灯缺失，楼道没人定期清理。原告的物业服务合同期是2004年9月28日至2007年9月27日，合同到期后处于无合同的状态，2007年10月之后物业合同无效，被告作为业主有权利不缴纳物业费及其他费用。原告向法院主张物业费及其他费用的诉讼请求已过诉讼时效。
经审理查明，2004年9月27日，南京万都房地产开发有限公司（甲方，以下简称万都公司）和原告新鸿运公司签订某某花园前期物业管理委托合同（乙方，以下简称前期合同）。前期合同载明甲方选聘乙方对某某花园（以下简称小区）提供前期物业管理服务，合同第七条约定的物业服务费用标准为：住宅：多层每月每平方米0.6元、小高层每月每平方米1.2元、办公楼每月每平方米2元、商业物业每月每平方米2.5元，公摊水电费每半年预收1次据实分摊。关于该合同期限，合同第十八条约定：本合同期限为3年，自小区第一户业主领取钥匙之日起计算；合同第十九条约定：本合同期满前1个月业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，乙方应当在期满后3个月内继续履行本合同，甲方在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同第二十二条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，拖欠3个月以上，乙方可提起诉讼。2005年12月28日，原告与被告赵广英签订物业管理服务合约，约定了物业服务费用标准（与前期合同约定相同），约定公摊水电费小高层暂按每月每平方米0.4元、多层按每半年每户50元，每半年预收1次；并约定逾期交纳物业管理服务费及其它费用的，每日按万分之五加收滞纳金。
被告的物业为某某花园XX幢X单元XXX室，为小高层住宅，建筑面积为84.42平方米。被告的物业服务费用和公摊水电费已交纳至2008年12月，之后未再交纳。在前期合同3年期满后，该小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区，但原告均未与开发商或小区业主委员会签订物业服务合同。
2012年11月30日，原告向被告邮寄书面催缴函，明确被告缴清拖欠的物业服务费、公摊水电费和缴费的地点、期限、联系电话。
庭审中，同一小区其他到庭业主陈述原告的物业服务和管理存在问题，影响到小区业主的生活环境质量和财产安全。原告认可其提供的物业服务和管理存在问题，未能达到业主的要求，但认为不能成为业主拒交物业费的理由。
以上事实，有双方当事人的一致陈述，原告举证的前期物业管理委托服务合同、物业管理服务合约、南京市物价局宁价房物字（2005）062号文件、房屋登记簿、催缴函及邮寄凭证，本院依职权调取的（2013）栖民初字第1080号民事判决书、以及开庭笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。
庭审中，被告提交了万都公司于2007年9月17日发给原告的《关于解除﹤前期物业管理委托合同﹥的通知》复印件，有本区燕子矶街道物业办、万都公司、本案小区业主委员会和南京亿文物业管理有限责任公司的代表签名，并加盖了本案小区业主委员会和南京亿文物业管理有限责任公司方圆某某花园物业服务处印章，落款时间为2011年12月27日的《关于某小区物业交接问题汇总》复印件，以证明原告与开发商和业主的物业服务合同已经到期，双方之间不存在合同关系；原告提供的物业服务存在种种问题，原告在撤离小区时破坏了小区的公共设施并带走小区业主的档案资料。经质证，原告认为被告举证的通知系复印件，对其真实性不予认可，且原告未收到该通知；被告举证的问题汇总仅仅就原告提供的物业服务是否到位与本案具有关联性。
本院认为，原告新鸿运公司和万都公司就小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，依法对业主具有约束力；原被告签订的物业管理服务合约，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行。原告新鸿运公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。在前期合同到期后，虽然原告均未与开发商或小区业主委员会签订物业服务合同，但小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区，原告和业主之间形成了事实物业服务关系，本着权利义务相一致的法律原则，业主在接受物业服务同时，应当按照相关约定支付物业服务费用和公摊水电费。业主逾期履行支付费用的义务，如无法定依据和合同约定情形，则构成违约，应当承担违约责任，即从逾期时按约定的每日万分之五承担违约金。物业服务过程中的不尽人意之处，不足以构成业主拒交物业服务费和公摊水电费的理由，本案所涉相关物业管理服务合同关于违约责任的章节中，也并未约定新鸿运公司未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费和公摊水电费。
被告主张原告本次起诉主张业主支付物业管理服务费和公摊水电费已经超过诉讼时效。法律规定诉讼时效制度，其目的不是制约损害权利人的合法权益，而是督促权利人及时主张权利。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。依据该规定，原告主张物业管理服务费和公摊水电费的两年诉讼时效期间，应当从费用履行期限届满之日起计算；原告于2012年11月30日向被告发出要求支付费用的催缴函，系其提出要求被告履行支付物业管理服务费和公摊水电费，依法产生诉讼时效的中断，两年诉讼时效期间于该日重新计算；即使被告因种种原因未收到原告发出的催缴函，并不能否定原告已经主张了权利的事实。江苏省高级人民法院于2009年9月29日颁发的《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定：物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。原告于2011年9月撤离被告所在小区，被告对最后一期物业服务费用的履行期间最早也应在2011年的年初届满，故原告主张物业服务费用的诉讼时效至少在2013年的年初届满；而原告中途于2012年向被告发出催缴函主张权利，其主张权利的诉讼时效依法中断并重新计算。因此，原告本次起诉主张物业服务费用，并未超过诉讼时效，被告辩称被告主张原告本次起诉主张业主支付物业管理服务费和公摊水电费已经超过诉讼时效的意见，缺乏依据，本院不予采纳。
关于被告是否应当向原告支付物业服务费用和公摊水电费的逾期滞纳金问题。虽然前期合同和物业管理服务合约均约定业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金或滞纳金，但是原告在本院庭审中认可其提供的物业管理服务存在问题，未能达到业主的要求。因此，本院认定原告所提供的物业管理服务存在瑕疵，足以影响到业主生活环境质量和安全感，原告主张作为业主的被告支付滞纳金的请求依据不足，本院不予支持。但原告所提供的物业管理服务存在瑕疵，不足以构成业主拒交物业服务费和公摊水电费的理由，本案所涉相关物业管理服务合同关于违约责任的章节中，也并未约定原告未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费和公摊水电费。因此，被告辩称的意见，不能构成不履行约定义务的充分依据，本院不予采纳；关于原告主张的物业管理服务费应当按照房屋登记簿所载明的被告房屋建筑面积即84.42平方米，每月按每平方米1.2元计算，2009年1月至2011年9月期间的物业管理服务费为3343.03元（84.42平方米×1.2元／月／㎡×33个月）；原被告签订的物业管理服务合约约定公摊水电费小高层按每月每平方米0.4元、多层按每半年每户50元，原告主张此期间30个月的公摊水电费1000元（200元／6个月×30个月）合理有据，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：
被告赵广英于本判决生效之日起五日内支付原告南京新鸿运物业管理有限公司物业服务费3343.03元（2009年1月至2011年9月）、公摊水电费1000元，合计4343.03元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵广英负担（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 王玉刚
二〇一四年五月二十日
见习书记员 陈竹竹