深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深罗法民三初字第1093号
原告樊振中。
被告深圳市气象局，住所地广东省深圳市福田区竹子林园博园东门气象路1号。
法定代表人王延青，局长。
委托代理人马骥，广东知明律师事务所律师。
委托代理人黄宇，广东知明律师事务所律实习律师。
被告深圳市新港鸿房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区笋岗西路中成体育大厦，注册号440301104002505。
法定代表人王洪生，董事长。
委托代理人温靖东，该公司职员。
第三人平安银行股份有限公司深圳福田支行，住所地深圳市红荔路荔枝公园服务楼。
负责人项国庆，行长。
委托代理人杨健、孙博，系平安银行股份有限公司深圳分行职员。
上述原告诉被告所有权确认纠纷一案，本院受理后，在审理过程中依法追加平安银行股份有限公司深圳福田支行为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告樊振中、被告深圳市气象局委托代理人马骥、黄宇及被告深圳市新港鸿房地产开发有限公司委托代理人温靖东、第三人平安银行股份有限公司深圳福田支行委托代理人杨健、孙博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，1992年，深圳市气象台根据深圳市计划局、国土局等政府部门的项目批复，拟开发建设办公住宅楼，称为气象台3栋。先后与深圳市新港鸿房地产开发公司（以下简称新港鸿公司）、深圳对外贸易（集团）深茂实业发展公司（已于2000年被吊销法人资格，以下简称深茂实业公司）两家公司建立了合作开发关系。1994年初项目开工后，因两出资方资金严重匮乏，3栋建设三次停工，几近烂尾。为使项目继续，新港鸿公司迫切要需要募集资金，期间，获得深圳市福田城市信用社资金支持，双方于1994年11月8日订立了《集资房转让合同》，约定福田信用社以1994年深圳市当年的商品房价格水平3950元/平方米购买3栋2单位12套期房。据此，新港鸿公司获得了宝贵的建设资金417.8万元（该笔资金占到了3栋建设总价款485.2万元的86%），3栋建设方得以继续并建成。1995年6月13日，3栋竣工并在通过国土局、建设局验收之际，深圳市气象台、新港鸿公司、深茂实业公司三方正式订立最终协议《关于合作兴建气象台办公住宅楼的执行协议书》，就三方3栋建成后的房屋分配及各方分得房屋住户房产证办理等重大事项对三方的权利义务做了明确约定。深圳市福田城市信用社后改制为深圳市商业银行，1998年商业银行房改，聘请深圳地产评估公司对3栋的12套单位做了评估，原告以职工身份通过积分排序评分后获得资格，购买了3栋2单位606室，并一次性付了全款。1999年8月27日，深圳市规划国土局核准了深圳市气象台依据《深圳市经济特区房地产登记条例》请求办理3栋的土地使用权和房屋所有权的初始登记申请，并于1999年9月11日在《深圳特区报》刊登了“深圳市规划国土局房地产初始登记公告第9918号”。之后，深圳市气象台领取了深圳市规划国土局颁发的2000039722号的住宅楼3栋房产证。深圳市气象台在成为3栋登记的权利人后，陆续为3栋1单位自己的职工办理了分户产权证。但对2单元24户业主的分户产权证办理却根本置之不理。十四年来，原告及2单元其他业主屡次要求被告停止对原告房屋的权利侵害，履行办理原告等分户产权证承诺义务，但均遭到二被告的无理推托、蛮横拒绝。2010年10月，忍无可忍的3栋2单位全体业主自发成立业主维权组织集体维权，向二被告递交了24户业主联合签名的请愿书，坚决要求被告办理分户产权证。在原告及其他业主委员多番严正交涉下，深圳市气象台研究后作出承诺“只要政策允许，同意办理原告等2单元24户业主的分户产权证”并于2011年7月22日后连续三次召集合作开发三方、业主维权委员在深圳市气象台开会协商解决方案，见深圳市气象台签发的“关于解决蔡屋围气象大院3栋2单元产权分户历史问题协调会”会议通知，原告作为业主代表收到会议通知并与其他维权委员们参加了会议。协商解决过程中，深圳市气象台于2012年5月7日形成了解决原告等24户业主分户产权证的四条原则性意见《要点》，承认因历史原因原告的房产登记在了气象局的名下，同时，表现出了切实解决问题的诚意。新港鸿公司于2012年9月21日制订了《深圳市解放路气象台大院业务住宅楼产权问题处理一揽子解决方案》，但此后，因二被告之间就发文程序出现严重分歧，自2012年9月以后，办理原告等24户分户产权证再此被无限期搁置。据以上事实，原告认为,二被告之间的分歧由来已久，但无论如何二被告之间的分歧不能成为二被告以牺牲无辜原告房屋合法权利作为代价的理由。二被告的行为不仅严重违反了国家关于房屋产权登记的一系列法规，更违背了其签订的书面协议中对原告的产权证书承诺责任和义务：一、深圳市气象台作为3栋产权登记的权利人，严重违反了《深圳市经济特区房地产登记条例》第三十六条规定:“经初始登记的房地产有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理产权转移登记。”上述所指的下列情形的第一项和第五项分别为：1、买卖；5、共有房地产。深圳市气象台作为登记的3栋大证权利人，不仅是3栋项目发起人，更是主导3栋项目建设方的甲方，不可能不清楚其他两方在3栋建设初期的1994年集资中已经将2单位24套售卖，因此，其在1999年8月27日完成初始登记成为3栋登记的权利人后，理应履行做为权利人应履行的义务，所以，其完全有责任、有义务按条例规定的三十日内即在1999年9月27日之前，申请办理向原告等24户业主的产权转移登记。但其毫不作为，即使2单位不是气象台直接售卖，但3栋当属其与其他两方的共有房地产，亦应按规定协调落实办理原告的分户产权转移登记。原告认为二被告人当年的分歧与气象台履行登记的权利人应承担的义务并无必然联系，更无因果关系。事实是，深圳市气象台不仅不按登记条例规定办理，反而在业主十几年来要求达百次后仍拒绝办理。试问深圳市气象台，既然知道依照登记条例第三十三条申请权利人的权利，为何不依照登记条例第三十六条履行权利人的义务？道理何在？居心何在？十四年来，深圳市气象台领导换过数任，气象台院子一共也就4栋建筑，3栋就在你们这些领导的眼皮子下面，2单位业主的疾苦、诉求你们置若罔闻，顽固非法持有原告等24位合法业主的产权证明拒绝不返还，这就是你们身为政府官员创建的“和谐”吗？这就是你们执行的群众路线吗？你们究竟安的什么心？深圳市气象台的行为已经构成对原告权利的非法限制及严重侵害，造成原告等2单位全部业主14年来无法行使对所拥有房屋的权利人权利，伤害何其深重？而登记条例第二十条明文规定“任何单位或个人不得以各种形式限制权利人的房地产权利”。任何单位不包括气象台吗？是什么样的变态心理能使一个堂堂市政府直属机关如此长期胡作非为？你们是人民的公仆还是人民的老爷？与恶霸的区别在哪里？二、被告新港鸿公司签约以来，毫无履约诚意，甚至对履行义务没有任何意识，屡屡违反自己在所签订所有书面协议中承诺的义务和责任。包括：1、1995年6月13日其作为乙方与其他两方订立的《关于合作兴建气象台办公住宅楼的执行协议书》之第八条约定：”分得甲、乙、丙三方住户的房产证由各自负责办理，甲方协助”。而第二条“乙方实际分成所得楼宇如下：“东单元住宅十七套房号为205…606…708。”毫无疑问，原告606的房屋按上述协议第二条属于乙方分得按第八条约定原告606室房产证应由乙方被告新港鸿公司负责办理，应由被告甲方深圳市气象台协助办理。清清楚楚，无可争辩。但新港鸿公司对自己的办证责任，十几年来可曾有过哪怕是一丝一毫的诚意？在此次新港鸿公司同意了接受气象台委托具体负责原告等2单位业主办证具体实施在方案的协商制订中，十个月在新港鸿公司驻地的多次协商，新港鸿公司只字不提其办证责任和义务，反而毫无道理的不断设置障碍、最终竟将其办证的责任强加于业主身上！更将其与气象台行文程序这样完全可以双方协商解决之分歧无限扩大，做成死局，完全是蓄意所为！真可谓从“无辜”到“无奈”，从“无奈”无耻，淋漓尽致。葬送了三年来原告等24户业主的所有辛劳和期盼，使原告及所有业主真诚希望通过协商请愿合法拥有自己的房屋产权证再度化为泡影，成为梦想也完全断送了三年来3栋建设其他两方在此同意办证后各方努力来之不易的成果。2、1994年11月8日其在筹集建设资金时作为甲方与深圳市福田城市信用社订立的《集资房转让合同》第六条约定“楼房竣工验收后乙方按附件二之要求交清购房价款，甲方协助乙方办理所购楼房单元集资房产证”。白纸黑字，该合同除盖章有深圳市新港鸿房地产开发公司公章同时，更由其法人代表王洪生亲笔签字。法人代表至今仍然是王洪生，为什么拒不履行承诺的房产证办理义务？哪一点法人代表不清楚？购房价款417.8万元早已经按合同交清，但新港鸿公司从1995年3栋交付使用以来十八年，从未有任何诚意履行其上述办理单元房产证的义务。甚至在其2012年9月21日制订的《深圳市解放路气象台大院业务住宅楼产权问题处理一揽子解决方案》中，处心积虑、厚颜无耻地将其在上述两份重大协议中办理房产证的责任、义务全部推卸得一干二净，新港鸿公司蓄意逃避办证责任和义务的意图明确，手段卑鄙，与理与法，与情与义哪一条能说的通？三、二被告身为深圳市政府职能部门和企业法人，却无视和肆意践踏深圳市政府的产权登记法规。完善房屋登记是深圳市政府的工作目标之一，政府三令五申出台政策。特别是2010年5月31日深圳市政府下发的（深府[2010]66号）《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》明确提出“为妥善解决房地产登记历史遗留问题，维护当事人合法权益，化解社会矛盾，增进社会和谐”依法要求解决历史遗留房产登记问题，第四条第二款直截了当的要求对“政府机关、企事业单位自行开发建设的，由原建设单位申请，原建设单位已不存在的，由其承继单位或主管单位申请”。深圳市气象台不存在吗？新港鸿公司注销了吗？政府文件还没有说清吗？难道要原告找主管单位深圳市政府解决吗？深圳市政府在遗留房屋产权登记问题上，用意明确、态度坚定。66号文第十条房地产登记第三款甚至直接规定：“开发建设单位已被吊销营业执照或者已经注销且无继承单位，房地产已办理初始登记的，购房者可以自己提交申请书、身份证明、房地产买卖合同或协议、付清房款凭证、开发建设单位已被吊销、注销的证明申请转移登记。”如此态度足见政府就是决心要彻底解决此类问题。二被告若能证明其法人资格已经被注销，原告立即撤销，自己去申请转移登记。事实如此吗？二被告一个是市政府直属机构，一个人企业法人。前者在自己院内合作盖楼，烂尾之际靠2单元业主的钱完成了工程，盖好却一道铁栏把2单位栏到自己院子外面，而房产证大证拿在自己手上却只给自己单位职工办分户证，且不说责任义务，良心在哪里？！道德在哪里？不谈3栋两个单位的建造、装修标准差距之大，看看3栋的两个单位的划分，是从右到左，从西到东命名1、2单元的，楼内房号全部是逆时针编排的，依据的是哪儿的规定？深圳市能找出第二个吗？上述做法不就是为了将24位出资建房的业主赶出气象台大院吗？官气、霸气无处不在，至于如此做吗？后者没钱伸手筹资时做出办证承诺，信誓旦旦，楼盖好分楼时承诺办证，都是书面庄严签约，结果是拿了利润就跑，责任和义务却完全扔在一边。仅2单元一半业主的购房款就已经占到3栋登记造价的86%，而其余一半业主的购房价格更高，2单元24户的购房价款是多少？还要报吗？如此丰厚高回报为什么还要黑了良心不给办证？二被告不仅仅是不履行合同义务这么简单，14年前就该按规定办理的事硬被变成了现实问题，现实问题如今已经被拖成了历史问题，20世纪的义务被拖到了21世纪，原告从年轻被拖成了老年人，二被告至今还在扯皮！不是丧尽天良是什么？如此行径，天理难容。据以上事实及理由，原告强烈请求法院为民做主，主持公道，依法判令被告深圳市气象台、深圳市新港鸿房地产公司立即停止对原告拥有的606房屋的权利侵害，立即履行其义务，办理原告3栋2单元606室房屋产权证书。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、深圳市气象台立即停止对原告房屋合法权利的侵害、二被告立即履行其1995年6月13日签订的《关于合作兴建气象台办公住宅楼的执行协议书》第八条之负责办理及协助办理住户产权证的义务，被告人深圳市新港鸿房地产开发公司亦应同时履行其1994年11月8日集资时在《集资房购买合同》中作出的办理原告房屋产权证的书面承诺，为原告办理所购3栋2单元606室房屋产权证。2、诉讼费用由被告承担。
被告深圳市气象局答辩称，一、原告请求法院判决被告停止侵权的事实和理由不成立。原告认为其购买房产登记在气象局名下与事实不符，该房产目前仍属于未办理房产证的状态，并未登记在气象局名下，该房产所在整栋楼宇的初始登记权利人是气象局，是根据该栋楼宇的土地出让情况和建设情况依法确认的，证明该栋房产报建和登记手续均合法。气象局办理建设楼宇的初始登记是在房产发生买卖、赠与、交换等情形时办理转移登记的前提条件。因此，气象局办理了3栋房产的初始登记不仅没有侵犯购房者的任何权利，反而保障了购房者的权利，更不构成对原告的侵权。二、气象局不是原告所购房产买卖合同的当事人，不负有直接为其办理过户登记的合同义务。根据原告提供的证据显示，原告是向深圳市平安银行（原商业银行）购买的房产，双方之间签订了《房地产买卖合同》。按照合同约定，深圳市商业银行应当为原告办理房产证，但原告一直不向房产的出售方主张权利，而是绕过房产买卖合同的当事人，要求气象局为其办理房产证，这没有合同依据和法律依据。同时，由于气象局不是原告房产买卖合同的当事人，对于原告是否合法取得该房产以及其购房者身份是否属实均无法确认，出于对实际购房者权利的保护，也不能绕开中间买卖环节，直接为其办理房产证。三、气象局房产的建设单位，愿意依法承担房地产初始登记权利人的义务，协助合法购房者办理分房产证。罗湖区广场北街住宅3栋是1994年由市气象局和新港鸿合作兴建的房地产项目，当时由市气象局提供土地，新港鸿提供建设资金，房产建成后按照约定比例各分得部分房产。该房产的土地出让手续和建设手续以及合作建房的方式在当时历史条件下均合法合规，合作方分别为政府全额拨款的事业单位和具备房地产开发资质的全民所有制企业。合建房产竣工后，合作方按照合同约定分得了各自应得的房产。2004年，深圳市政府颁发《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》，对于在合法出让的建设用地上合作建房或转让房地产的，按规定补交地价后，可以办理房地产登记。2010年，市政府再次颁发《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》，明确了具体登记办法。按照这些规定，气象局作为建设方，原意本着尊重历史，立足现实的原则，在合法合规的前提下，协助购房者办理分户房产证，履行初始登记权利人的义务。但由于气象局和原告之间没有房产买卖合同关系，气象局对于该房产分给合作方后的转让情况也不清楚，对于原告身份的真实性无法确认，因此，不可能按照原告要求直接为其办理分户转移登记手续。原告要求被告深圳市气象局为其办理房产转移登记，不符合《深圳市经济特区房地产登记条例》规定的条件。综上所述，被告深圳市气象局并未侵犯原告任何房产权利，原告诉请法院判决被告深圳市气象局停止侵权的理由不成立。原告购买的房产是被告深圳市气象局按照合作建房协议分给被告新港鸿公司房产中的一套，应当由该公司向购房者承担该套房产的房产证办证义务。原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。
被告新港鸿公司答辩称，鉴于目前该房产初始登记在被告深圳市气象台名下，被告新港鸿公司无法在国土局办理原告的房屋权属登记。原则上被告新港鸿公司同意由被告深圳市气象台牵头由被告新港鸿公司协助将原告的房产权属登记在原告名下。
第三人平安银行股份有限公司深圳福田支行答辩称，对原告起诉的事实没有异议。
经审理查明，(一)1994年1月19日，被告深圳市气象台（甲方）与被告新港鸿公司（乙方）签订了《合作兴建办公住宅综合楼合同》，约定甲方出地并以甲方名义立项，乙方出资，甲方提供历史用地，提供红线图（经深圳市国土局1992年12月8日编号92补-089红线图批准使用1450平方米用地），协助乙方办理其分得的部分住房有关手续；乙方负责以甲方名义申办新房产证，并负责房改新旧房差价；双方分得的住房不得作为商品房出售。
（二）1995年6月3日被告深圳市气象台（甲方）与被告新港鸿公司（乙方）、深圳对外贸易(集团)深茂实业发展公司（丙方）签订了一份《关于合作兴建办公住宅楼的执行协议书》，约定根据甲乙双方1994年1月19日签订的《合作兴建办公住宅综合楼合同》，对所建楼宇进行了分成，乙方分得了东单元住宅十七套（包括涉案房产）；分得甲乙丙三方的其余住户的房产证由各自负责办理，甲方协助，其费用由各住户承担。
（三）1994年11月8日被告新港鸿公司（甲方）和深圳市福田城市信用社（乙方）签订了一份《集资房转让合同》，约定甲方将位于深圳市罗湖区解放路广场北街气象台大院内合作兴建的“气象业务、住宅楼”部分住宅房产转让给乙方包括第二单元之住宅共十二套（包括涉案房产）；楼房竣工验收后乙方按附件之要求交清购房价款，甲方协助乙方办理所购楼房单元集资房产证，所需一切费用由乙方承担。原告原系深圳市商业银行的员工，1998年11月11日，深圳市商业银行（甲方）与原告签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定，甲方房地产坐落于深圳市罗湖区解放路广场北街气象台综合楼东幢/座606号房，房屋结构为钢筋混凝，建筑面积95.7平方米，房地产用途为住宅；
甲方将上述房地产卖给乙方，售价为人民币264610元。之后，原告分三次向深圳市商业银行福田支行付清了上述的购房款。深圳市福田城市信用社名经多次名称变更，依次为深圳市商业银行股份有限公司福田支行，深圳市商业银行股份有限公司人民路支行，深圳平安银行股份有限公司深圳人民路支行，深圳平安银行股份有限公司深圳福田支行，现名称为平安银行股份有限公司深圳福田支行。
（四）2014年3月17日，深圳市房地产权登记中心向我院出具《关于查询罗湖区解放路广场北街气象台综合楼东座606房产产权情况的复函》，经查，H201-025号宗地上的建筑物于1999年办理了房地产初始登记，建筑物名称为住宅楼3栋，土地座落为罗湖区广场北街西一巷，登记的权利人为深圳市气象台。根据深地合字（93）221号《土地使用权出让合同书》，该块地为自用，不得转让和参与房地产经营。开发单位提交的《分户汇总表》中记载，住宅楼3栋606房的权利人为深圳市气象台。截至2014年3月4日，未查得该房产办证及抵押、查封等记录。如需办理房地产证，当事人应备齐相关材料向我中心申请。另根据《深圳经济特区房地产转让条例》，非商品房应当经主管机关批准，并完善用地手续后方可转让；如为政策性住房，还需符合《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第88号）等法律法规办理。
以上事实有《合作兴建办公住宅综合楼合同》、《关于合作兴建办公住宅楼的执行协议书》、《集资房转让合同》、《深圳市房地产买卖合同》及收款收据、深圳市房地产权登记中心复函以及当事人的庭审陈述等在卷作证。
本院认为，根据深圳市房地产权登记中心的复函，涉案房产所在的该块地为自用，不得转让和参与房地产经营，根据《深圳经济特区房地产转让条例》，非商品房应当经主管机关批准，并完善用地手续后方可转让；如为政策性住房，还需符合《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》等法律法规办理。原告所购房产至今尚未完善用地手续，故不符合转让的条件。原告请求两被告为其办理转移登记和办理房产证的条件并不成就，故原告的诉讼请求理由并不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告的全部诉讼请求。
案件受理费人民币100元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 王志刚
代理审判员 杨丽茵
人民陪审员 许小莉
二〇一四年四月十六日
周伟
书 记 员
魏惠如