湖北省枝江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂枝江民初字第00680号
原告王友新，无业。
委托代理人杨子江，宜昌市猇亭区诚成法律服务所法律工作者。
被告汪学柱（曾用名汪泽富），农民。
被告李至成，无业。
二被告委托代理人易刚，枝江市安福寺法律服务所法律工作者。
第三人枝江市安福寺镇杨家店村民委员会，住所地枝江市安福寺镇杨家店村。
法定代表人孟平，村主任。
委托代理人刘文才，枝江市安福寺法律服务所法律工作者。
原告王友新与被告汪学柱、李至成、被告枝江市安福寺镇杨家店村民委员会（以下简称杨家店村委会）农村房屋买卖合同及土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2015年4月21日受理后，依法适用简易程序于2015年5月14日公开开庭进行了审理，双方当事人及委托代理人均到庭参加了诉讼。庭后双方当事人申请和解，期限为一个月。和解期满后，双方未能达成和解协议，且争议较大。因不适宜继续适用简易程序进行审理，本院于2015年8月3日裁定本案转为适用普通程序进行审理。2015年8月6日，原告向本院提交申请书，申请撤回对被告杨家店村委会的起诉，本院裁定予以准许。因本案处理结果与杨家店村委会有法律上的利害关系，本院通知杨家店村委会作为第三人参加诉讼。2015年9月28日，本院依法组成合议庭，再次对本案公开开庭进行了审理。原告王友新及其委托代理人杨子江、被告汪学柱、李至成及二被告委托代理人易刚、第三人杨家店村委会的委托代理人刘文才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王友新诉称，原告及家人均系枝江市安福寺镇杨家店村（以下简称杨家店村）村民，自1982年第一轮土地承包时起，共同承包经营5.59亩承包地，至2002年均是由原告上缴税费。2003年9月原告与被告签订房屋买卖合同，将建房放线许可证号为88132、位于杨家店村10组的房屋转让给被告，并由杨家店村委会鉴证。被告及其家人一直居住至今。2005年，杨家店村委会以原告已经将房屋及承包地一并转让给被告为由，收回原告承包地并发包给被告汪学柱及其妻子经营，但汪学柱及妻子当时并非杨家店村村民。2014年，原告与被告协商要求被告返还部分土地承包经营权时，被告汪学柱才将户口迁至杨家店村。原告认为，原被告签订的房屋买卖合同无效，该合同也不涉及土地承包经营权的转让，故诉至人民法院，请求判决：1、确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2、由被告向原告返还房屋及5.59亩土地承包经营权。
被告汪学柱辩称，汪学柱与原告签订的房屋买卖协议有效，该协议意思表示真实，不违反法律规定。当初购房时，因土地是集体的，不能买卖，故没写明土地买卖，但协议内容含承包经营权的转让。如果协议转让的只有房屋不含承包地的经营权，则房屋赠送给汪学柱，汪学柱也不会要，因为汪学柱是农民，靠种田为生，买房就是为了取得承包地的经营权，单纯的房屋对被告来讲没有价值。汪学柱已将全部购房款给付给原告，原告也已经将房屋及承包地交付给汪学柱，交付时原告还专门指示了田界，交付完成后十余年，原告均未提异议。汪学柱现在是杨家店村村民，也已取得5.59亩土地承包经营权证。汪学柱要求法院驳回原告的诉讼请求。
被告李至成辩称，李至成是受汪学柱委托与原告签订房屋买卖协议，协议内容含有5.59亩承包地经营权的转让。
第三人杨家店村委会述称，原被告签订的协议是真实的，杨家店村委会认为该协议合法有效。在完善二轮土地承包期间，杨家店村委会做了大量宣传工作，期间原告未提出异议，杨家店村委会认为原告已放弃5.59亩土地的承包经营权。杨家店村委会同意被告的答辩意见。
经审理查明，原告王友新及其父母、妻子户籍地均为杨家店村，现居住在甲处。王友新妻子刘明英注册为个体工商户，经营服装店。被告汪学柱及其妻子原户籍地为乙处，于2014年12月将户籍迁至杨家店村。
2003年9月，原告与汪学柱由杨家店村村会计执笔，当场签订协议一份，内容为：“一、甲方将楼房一栋及农具、耕牛股份、柑橘树300株出卖给乙方，价值叁万捌仟捌佰元正。二、甲方房屋出卖后，乙方负担甲方的原有一切税费。甲方户口所在的一事一议和其他费用由甲方负担。三、甲方房屋出卖后，原有村级负担债由甲方负担，乙方概不负责。四、房屋出卖后乙方（应为甲方）带走碗柜一口，锄头两把，小锅一口，衣柜一口，杉树肆根，梨树一颗，椅子拾把及日常生活用品。五、甲方将房屋终身卖断给乙方居住经营。六、以上协议未尽事宜，由甲乙双方及鉴证方协商处理。协议一经签订具有法律效力。”该协议加盖了杨家店村委会印章。甲方签名为王友新，乙方签名为“李至诚”。诉讼中，原告认可李至成受汪学柱的委托处理过有关购房事宜。
协议签订后，汪学柱向原告付清了购房款，被告将建房放线许可证号为88132的房屋及承包地交付给了汪学柱。
在协议签订前的2002年，原告的父亲王作政与杨家店村委会签订了一份农业承包合同，该合同显示当年原告家庭承包土地为5.64亩，其中旱田1.74亩（栽种有柑橘树），水田3.9亩。2003年原告与汪学柱签订协议并履行后，枝江市安福寺镇财政经管所向汪学柱发出的纳税通知书显示汪学柱承包土地面积为5.6亩。2005年9月，杨家店村委会与汪学柱签订了承包期限至2028年12月31日止的农村土地承包合同，合同载明承包地总面积为5.59亩。汪学柱已取得该5.59亩土地承包经营权证。
2014年下半年，原告要求汪学柱返还部分承包地经营权，双方进行了协商，但最终未能达成协议。原告遂诉至本院。
上述事实，有当事人户口薄、企业基本信息查询资料、房屋买卖协议书、农业承包合同、农村土地承包合同、个人建房用地放线许可证、收条、农业税纳税通知书及完税证、土地承包经营权证、当事人陈述等在卷佐证，可以认定。
本院认为，原、被告的争议焦点是房屋买卖协议是否含5.59亩承包地经营权的转让以及该协议是否有效。
基于以下理由，本院认为协议含5.59亩承包地经营权的转让更符合当初原、被告签订协议时的真实意思：1、协议第一条“甲方将房屋……及柑橘树300株出卖给乙方……”，该条所称的柑橘树显然是指栽种在承包地上的树，而不是已砍伐的树，即原告是将柑橘树作为不动产与房屋一起转让给汪学柱的，依据不动产转让的交易习惯理解，虽然字面上只有柑橘树、房屋的出售，但意思上含柑橘树所占承包地的经营权及房屋所占宅基地的使用权的让与；2、协议第五条“甲方将房屋终身卖断给乙方居住经营”，“终身卖断”通常理解即为转让，而“居住经营”则不仅指房屋，还应包括承包地。因仅仅有住房是无法经营的。结合协议第二条原告出售房屋后由被告负担原告原有的一切税费的约定，可以佐证原告已将其原承包地的承包经营权一并让与了汪学柱；3、协议第四条从反面理解则为除约定的财产（碗柜一口，锄头两把，小锅一口，衣柜一口，杉树肆根，梨树一颗，椅子拾把及日常生活用品）外，其他财产均属转让的财产，包括承包地的经营权；4、按合同目的解释，汪学柱主张其购房不仅是为取得原告的房屋，还包括相应的承包地经营权，该主张符合本地农村房屋买卖“卖房搭田”的一般情形，符合情理；5、杨家店村委会作为原、被告房屋买卖协议的鉴证方也认为原、被告签订的协议包括原告原承包地经营权的转让，该事实原告在起诉状中已自认；6、2005年完善二轮土地承包在农村属众所周知的事实，其后近十年时间，原告一直未取得土地承包经营权证，但原告没有提出过异议，说明原告对已“卖断”原承包地的经营权和房屋是清楚的；7、原、被告签订的协议名称虽然为房屋买卖，但内容含房屋及土地承包经营权转让，协议的性质及所涉范围应以协议内容为准。综上，本院对被告主张协议含5.59亩承包地经营权的转让的事实予以采信。
被告汪学柱与原告签订协议时不是杨家店村村民，是姜家坡村村民，签订协议后一直在杨家店村居住、生产经营并缴纳有关税费，并于2014年将户籍迁至杨家店村，目前是杨家店村集体经济组织成员之一，有取得该村宅基地使用权的资格，也可以承包杨家店村集体土地。原告与汪学柱签订的房屋买卖协议意思表示真实，杨家店村委会作为该村集体经济组织的代表在该协议上签章表示同意，审查该协议现无违反法律规定的情形，故为有效协议。原告请求判令原、被告签订的协议无效，由被告返还房屋及5.59亩承包地的承包经营权的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
驳回原告王友新的全部诉讼请求。
本案案件受理费770元，由原告王友新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 曹金波
审 判 员 张 青
人民陪审员 漆文安
二〇一五年十月十二日
书 记 员 张婷婷