北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第1053号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京胜古房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区四平园9号楼B267。
法定代表人郭智，总经理。
委托代理人赵舒杰，北京市共和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐静，女，1975年11月28日出生。
委托代理人张海滨，北京市惠诚律师事务所律师。
上诉人北京胜古房地产开发有限责任公司（以下简称胜古房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第14952号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年1月，徐静诉至原审法院称：我和胜古房地产公司于2001年8月29日签订《商品房买卖合同》，约定我购买胜古房地产公司开发的北京市朝阳区××8号房屋，合同总价款1090705元。我依约交纳了首付款，并用银行贷款支付了剩余房款。按照合同约定，胜古房地产公司应该将办理房屋权属登记所需的资料报登记机关备案。如因胜古房地产公司的原因导致我在规定的期限内未能取得房屋权属登记证书的，由胜古房地产公司承担违约责任。截止到我起诉时，胜古房地产公司仍然未给我办理房屋权属证书，故我起诉要求胜古房地产公司为我办理位于北京市朝阳区××8号房屋的所有权证书。
胜古房地产公司辩称：我公司不同意徐静的诉讼请求。我公司从未收到徐静交纳的购房款，而且双方约定房屋单价与当时相比明显偏高。双方于2001年8月29日签订《商品房买卖合同》，约定由徐静购买我公司开发的北京市朝阳区××8号房屋，建筑面积141.65平方米，合同总价款1090705元。合同约定首付款为232142元。但徐静至今一直未付首付款，我公司于2013年4月18日书面告知徐静，因其一直未交纳首付款，我公司与其解除《商品房买卖合同》并要求徐静腾退房屋，现该通知已经送达徐静，故我公司反诉要求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》于2013年4月18日解除；2.徐静支付我公司违约金6964.26元。
徐静对反诉答辩称：我不同意胜古房地产公司的反诉请求，我已经按照约定交纳全部购房款，而且法律对于行使解除权具有明确的期限规定，因此不同意胜古房地产公司的反诉请求。
原审法院经审理查明：2001年8月29日，徐静与胜古房地产公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定徐静购买胜古房地产公司开发的位于北京市朝阳区××8号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积141.65平方米，总价款1090705元。买卖合同第七条约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的4%向出卖人支付违约金。徐静因购买涉案房屋向中国建设银行前门支行贷款870000元。2002年6月25日，上述贷款全部支付至胜古房地产公司账户。关于首付款是否实际支付的问题，徐静称其已经以现金方式支付了全部首付款220705元，胜古房地产公司也向徐静出具了首付款发票，但因办理贷款的需要，首付款发票一直在胜古房地产公司手中。胜古房地产公司认为徐静并未支付首付款，并提供其财务账册，证明徐静的首付款发票（金额为232142元）已经因徐静未支付首付款而作废。经原审法院询问，徐静认为其是现金方式交纳，只要胜古房地产公司出具了首付款发票，就说明了其已经支付了首付款，无需提供其他证据证明其支付了首付款。胜古房地产公司提交《解除商品房买卖合同通知书》及邮件查询记录、快递单，证明因徐静未支付首付款，其公司在2013年4月18日发出通知，解除买卖合同。徐静对上述证据真实性认可，但认为其已经交纳了首付款和房款，胜古房地产公司无权解除买卖合同。胜古房地产公司认为徐静并非涉案房屋的购买人，并申请调取北京金银建物业服务有限公司的相关材料，原审法院致函北京金银建物业服务有限公司询问涉案房屋是否为其公司购买并管理出租，北京金银建物业服务有限公司函复原审法院称涉案房屋是由徐静购买，公司只是负责涉案房屋的物业服务，并不负责涉案房屋的出租管理事宜，也不负责涉案房屋贷款的偿还。
原审法院认为：《商品房买卖合同》是徐静和胜古房地产公司的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应予履行。根据已查明事实，案件争议的焦点一是徐静是否已经支付了首付款，根据双方当事人的陈述与提交的证据，徐静认为其已经交纳了首付款220705元，其首付款发票因为贷款的需要而交给了胜古房地产公司，而胜古房地产公司提交的首付款显示金额为232148元，且已被作废，双方之间明显矛盾，一般情况下，买受人交款后不会将发票交还给出售人，徐静的解释与常理不符，且徐静陈述的首付款金额与发票金额不符，故法院依据现有证据无法认定徐静已支付了涉案房屋的首付款。案件争议的焦点二是胜古房地产公司是否有权解除《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。双方于2001年签订《商品房买卖合同》，虽然无法认定徐静已交纳首付款，胜古房地产公司并未在合理期限内行使解除权，故胜古房地产公司现在无权行使解除权。胜古房地产公司所述徐静并非涉案房屋的实际购房人也缺乏相应的证据佐证，法院不予采信。
综上，徐静和胜古房地产公司之间的《商品房买卖合同》应继续履行，胜古房地产公司应该按照约定为徐静办理涉案房屋产权证书，故对于徐静的诉讼请求，法院予以支持，对于胜古房地产公司要求解除《商品房买卖合同》以及支付违约金的反诉请求，法院不予支持，对于涉案房屋的首付款问题，双方可另行解决。据此，原审法院于2013年10月判决：一、北京胜古房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内协助徐静办理位于北京市朝阳区××8号房屋的产权证书。二、驳回北京胜古房地产开发有限责任公司的全部反诉请求。
判决后，胜古房地产公司不服，以《商品房买卖合同》非双方当事人真实意思表示为由上诉至本院，不同意协助徐静办理涉案房屋的产权证书。徐静同意原判。
在本院审理过程中，胜古房地产公司提出徐静未交纳涉案房屋首付款，且房屋贷款系由北京金银建物业服务有限公司偿还，以此证明《商品房买卖合同》非双方当事人真实意思表示，徐静与北京金银建物业服务有限公司存在恶意串通之情节，故不同意协助徐静办理涉案房屋产权证书。徐静对此不予认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、发票、核定贷款指标通知、贷款支付凭证、《个人住房贷款借款合同》、《解除商品房买卖合同通知书》、快递单等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。
2001年8月29日《商品房买卖合同》有双方当事人签字盖章，系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应依照合同履行义务。胜古房地产公司应协助徐静办理涉案房屋的产权证明。根据《个人住房贷款借款合同》、贷款支付凭证等证据，可以认定涉案房屋贷款系由徐静偿还，上诉人胜古房地产公司主张房屋贷款由北京金银建物业服务有限公司偿还，但未能就此提供充分证据，故对其所述，本院不予采信。关于首付款问题，胜古房地产亦未能就其主张提供充分证据，本院对其该项意见，亦难以采信。另，根据本案实际情况，原审法院就首付款问题，确认另行解决的处理亦无不当。综上，上诉人胜古房地产公司认为《商品房买卖合同》非双方真实意思表示，徐静与北京金银建物业服务有限公司存在恶意串通之情节，依据不足，故对其不同意协助徐静办理涉案房屋产权证明的请求，本院难以支持。原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京胜古房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后7日内交纳），反诉费35元，由北京胜古房地产开发有限责任公司负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由北京胜古房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 解学锋
代理审判员 张玉娜
二〇一四年二月二十日
书 记 员 冯晓雪