西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）未民初字第07019号
原告许娟娜，女，1988年7月12日出生，汉族，公司职员。
委托代理人，张钰，男，住西安市雁塔区师大路*号。
被告西安金瑞置业有限责任公司，住所地：西安市未央区龙钢大道26号内，注册号610100100017488。
法定代表人张利利，总经理。
委托代理人，王姝，女，系该公司法务部员工。
原告许娟娜与被告西安金瑞置业有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许娟娜的委托代理人张钰和被告委托代理人王姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许娟娜诉称，其与被告西安金瑞置业有限责任公司于2013年12月22日签订了《“浩华香颂国际城”项目内部认购协议书》，约定原告向被告认购“浩华香颂国际城”项目房屋8号地13号楼2单元21501室面积为91.86平方米的房屋，总房价为496411元，原告按协议约定向被告支付了房屋首付款256411元，被告承诺于2014年12月31日交房。但是到约定的交房期限，被告未能按时交房，原告只能申请退房，被告同意了原告退房，并于2015年5月7日向原告开具了退款申请确认单，并承诺在60个工作日内退还房款，但在履行期届满后被告未向原告退款，原告多次与被告交涉未果，故形成诉讼。请求判令：1.被告退还房款256411元；2.被告支付原告逾期交房损失共计10000元；3.被告支付银行利息22086元（计算至起诉之日）；4.被告支付原告差旅费1000元；5.本案诉讼费用由被告承担。
被告西安金瑞置业有限责任公司辩称，对原告许娟娜所述事实基本认可，同意退还原告购房款，但不认为双方于2013年12月22日签订的《“浩华香颂国际城”项目内部认购协议书》具有商品房买卖合同的效力，其性质仅仅是内部认购书；同时对原告要求其支付的银行利息的起算日有异议，认为原被告双方已于2015年5月7日协商解除了《“浩华香颂国际城”项目内部认购协议书》，退款时间时2015年5月7日起60个工作日，故购房款利息应从2015年8月3日起计算；最后，被告认为原告要求的逾期交房损失及差旅费无事实及法律依据，对原告诉请中的逾期交房损失10000元与差旅费1000元均不认可。请求法院判令驳回原告不当的诉讼请求。
原告针对其主张的事实和请求，向法庭提交了以下主要证据材料：
证据一、原、被告双方签订的《“浩华香颂国际城”项目内部认购协议书》复印件一份（原件已在双方签订退房确认书时被被告收回），为了证明原被告双方存在房屋买卖合同关系；
证据二、被告向原告开具的收款收据复印件一份（原件已在双方签订退房确认书时被被告收回），证明原告于2013年12月22日向被告支付房屋总价款的多一半即256411元整；
证据三、退房申请确认单原件及复印件一份，证明原被告已经于2015年5月7日协商一致，被告承诺在60个工作日内退还原告房款；
证据四、差旅费票据原件，证明原告在向被告追索退房款时所产生的交通费共计九百元左右。
被告针对原告提交的证据质证认为，对证据一真实性无异议，对其证明目的不认可，认为该认购协议书仅仅是一个内部认购意向书，并不是原被告双方的房屋买卖合同；对证据二、证据三的真实性及证明目的均认可；对证据四真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该票据不能证明这是在退房过程中产生的差旅费用，即对证据的关联性不予认可。
被告未向法庭提交证据材料。
根据原告提交的证据及被告质证情况，被告对原告提交的真实性无异议的证据，本院予以确认。
经审理查明，原告许娟娜与被告西安金瑞置业有限责任公司于2013年12月22日签订了《“浩华香颂国际城”项目内部认购协议书》，约定原告向被告认购“浩华香颂国际城”项目房屋8号地13号楼2单元21501室面积为91.86平方米的房屋，总房价为496411元，原告按协议约定于2013年12月22日向被告支付了房屋首付款256411元，被告承诺于2014年12月31日交房。但是到约定的交房期限，被告未能按时交房，原告只能申请退房，被告同意了原告退房，并于2015年5月7日向原告开具了退款申请确认单，并承诺在60个工作日内退还房款，但在履行期届满后被告未向原告退款。另查明，被告西安金瑞置业有限责任公司在庭审时还未取得商品房预售许可证明。
根据双方的诉辨主张，本院认为，本案的争议焦点在于：一、双方签订的《“浩华香颂国际城”项目内部认购协议书》是否为商品房买卖合同；二、被告支付原告购房款的利息是否应从原告向被告支付购房款之日（即2013年12月22日）起计算；三、被告是否应向原告支付逾期交房损失费10000元及因退房产生的差旅费1000元。
一、关于双方签订的《“浩华香颂国际城”项目内部认购协议书》是否为商品房买卖合同。原告认为该认购协议书对房屋的位置、面积、单价、总价以及付款方式都做了明确的约定，具备了合同的主要条款，应是一份商品房买卖合同；被告根据该认购协议书的第四条第二款，认为原告是在了解被告现状的前提下达成的自愿协议，而且此条款明确提出了被告在取得商品房预售许可证后双方再签订商品房买卖合同，就此认为该认购协议书不具备商品房买卖合同的效力。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原被告双方签订的认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经收受了原告房屋首付款256411元，该认购协议书应是一份商品房买卖合同。
二、关于购房款的利息是否应从原告向被告支付购房款之日起计算。原告认为该房款从2013年12月22日起至今一直被被告所占用，因此利息的损失应按照中国人民银行同期贷款利率，从原告向被告支付该购房款之日起计算；被告认为双方于2015年5月7日自愿达成了新的退款协议，并解除了认购协议书，利息应从2015年5月7日向后推60个工作日，即从2015年8月3日起计算。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，由于被告未取得商品房预售许可证明，所以双方签订的《“浩华香颂国际城”项目内部认购协议书》是无效的商品房买卖合同。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，由于被告未取得商品房预售许可证明，违反了法律的强制性规定而导致该《“浩华香颂国际城”项目内部认购协议书》无效，被告作为有过错的一方，应该赔偿原告所受到的损失，故应对占用原告购房款按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，从原告向被告支付购房款之日起计算，即2013年12月22日起计算。
三、关于被告是否应向原告支付逾期交房损失费10000元及因退房产生的差旅费1000元。原告认为由于被告未按期交房，造成其未能收取本应可以得到的租金收入，其损失被告应当补偿，另外，因被告不能按期交房有过错，原告一直在外地，在退房的过程中所产生的交通费应该由被告承担；被告认为双方于2015年5月7日解除了认购协议，双方权利与义务已经终止，故并不存在逾期交房的违约责任及损失，且原告不能证明差旅费与本案直接相关，对上述两项费用不予认可。本院认为，根据《民事诉讼法》第64条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，另外根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第2条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，原告主张逾期交房的损失没有证据加以证明，差旅费所提供的证据不足以证明与本案相关，故原告的这两项请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第2条之规定，判决如下：
一、原告许娟娜与被告西安金瑞置业有限责任公司于2013年12月22日签订的《“浩华香颂国际城”项目内部认购协议书》确认无效；
二、被告西安金瑞置业有限责任公司于本判决生效后20日内返还原告许娟娜购房款256411元及该款利息（自2013年12月22日起计算至2015年9月25日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回原告许娟娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5709元，原告已预交，原告许娟娜承担2000元，被告西安金瑞置业有限责任公司承担3709元，被告西安金瑞置业有限责任公司于支付上述款项之日一并支付给原告许娟娜。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 康 璐
人民陪审员 周银凤
人民陪审员 杨丽娟
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 彭 媛