福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0524民初2347号
原告：中国工商银行股份有限公司安溪支行，住所地福建省泉州市安溪县凤城镇新安路161号。
主要负责人：王卫东，该行行长。
委托代理人：谢福地，中国工商银行股份有限公司安溪支行职员。
被告：张国显，男，1962年12月28日出生，汉族，福建省安溪县人，住福建省安溪县。
被告：曾少弘，女，1968年8月15日出生，汉族，福建省安溪县人，住福建省安溪县。
被告：福建安溪茶叶包装城有限公司，住所地福建省安溪县城区工业园过溪片区。
法定代表人：潘玉龙。
原告中国工商银行股份有限公司安溪支行（下称工行安溪支行）与被告张国显、曾少弘、泉州金荣房地产开发有限公司（下称茶叶包装城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行安溪支行的委托代理人谢福地到庭参加诉讼，被告张国显、曾少弘经传票传唤，茶叶包装城公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行安溪支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除工商银行安溪支行与张国显、曾少弘、茶叶包装城公司于2013年6月20日签订的01408安溪2013商房贷0000747号《个人购房借款/担保合同》2.判决张国显、曾少弘共同偿还贷款本金382707.42元及按合同约定利率自2015年10月4日起计算至还清款项之日止的利息、罚息；3.判决茶叶包装城公司承担连带清偿责任；4.判决工商银行安溪支行享有拍卖或变卖张国显、曾少弘提供抵押的安溪县××八龙国际茶城4E11店优先受偿权。事实和理由：张国显因购买个人商用房需要，于2013年6月20日向我行办理个人商用房贷款人民币460000元，期限10年，并提供其与曾少弘共有的位于安溪县××八龙国际茶城4E11店房产经登记作抵押，茶叶包装城公司承担阶段性连带保证责任，同时该笔贷款为借款人张国显夫妻关系存续期内的共同债务,配偶曾少弘签订共同还款确认书承担共同还款责任。贷款发放后，被告张国显于2015年10月4日开始未按合同约定按期归还贷款本息，现该笔贷款已连续逾期6期，累计逾期期数7期，经多次电话催收、邮寄个人贷款逾期催收函及上门催收,至今未能还本付息。截止2016年3月14日，已结欠我行贷款本金382707.42元及相关利息。
张国显辩称，1.茶叶包装城公司至今未能将国际茶城4E11店交给答辩人，造成答辩人经济无法力还贷；2.当时银行与开发商签订框架协议，因此茶叶包装城公司应承担清偿责任，茶叶包装城公司对答辩人应按违约条款承担清偿责任。
曾少弘、茶叶包装城公司未作答辩。
工商银行安溪支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院审查后予以确认并在卷佐证。
本院认定事实如下：
2013年6月20日，工商银行安溪支行与张国显、曾少弘、茶叶包装城公司签订编号为01408安溪2013商房贷0000747号的《个人购房借款/担保合同》。茶叶包装城公司作为保证人为该笔借款提供阶段性连带责任担保，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，同时张国显、曾少弘以向茶叶包装城公司购买的位于安溪县××茶叶包装城××交易市场××＃4Ｅ11店作抵押担保，并进行了预购商品房备案登记与预购商品房抵押权预告登记，工商银行安溪支行为预告登记权利人，该商品房至今未办理所有权登记手续。《个人购房借款/担保合同》约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按如前所述的基准利率上浮30%确定；贷款期限为120个月，贷款发放日为2013年7月4日，贷款到期日为2023年7月4日，当期执行利率7.205%，逾期利率9.3665%，还款方式为按月等额本息还款，借款人张国显指定其在工商银行安溪支行处开立的个人结算账户（62×××68）作为还款账户；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除本合同，宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在正式抵押手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，合同还对物保、人保的清偿顺序作出约定。曾少弘签订共同还款确认书承担共同还款责任。合同签订后，工商银行安溪支行于2013年7月4日向张国显发放贷款460000元。借款后，张国显、曾少弘自2015年10月4日始未依合同约定按月归还借款本息。
综上所述，本院认为，工商银行安溪支行与张国显、曾少弘、茶叶包装城公司签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，借款及担保内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。合同签订后，工商银行安溪支行依约向张国显发放了贷款，张国显作为借款人已连续三个月未能按约定偿付借款本息，根据合同的约定，工商银行安溪支行有权请求解除合同，张国显应承担立即偿还借款本金382707.42元及相应利息、罚息的违约责任。曾少弘与张国显系夫妻，同时曾少弘自愿承诺作为共同还款人承担还款责任，工商银行安溪支行请求曾少弘共同偿还上述债务，予以支持。本案抵押物上设定的房屋抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。所以，工商银行安溪支行作为本案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对本案房产办理抵押权登记的请求权并可排他性地对抗他人针对本案房产的处分，而非享有现实的抵押权，故工商银行安溪支行请求对本案抵押房产享有优先受偿权，于法无据，不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。可见，只有在没有约定或约定不明确的情况下，债务人自己提供物的担保的，债权人才应先就该物的担保实现债权；有约定的，债权人应按照约定实现债权。本案中，工商银行安溪支行与张国显、曾少弘、茶叶包装城公司签订的《个人购房借款/担保合同》第30.3明确约定：“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”，该条款应当认定工商银行安溪支行与被告茶叶包装城公司在同一债权同时存在物保和人保的情况下对物保和人保承担责任顺序的特别约定。因此，工商银行安溪支行请求茶叶包装城公司对本案全部债务承担连带清偿责任，符合法律规定，应予支持。张国显主张茶叶包装城公司违约，茶叶包装城公司应按违约条款对其承担清偿责任，属不同法律关系，张国显可另行主张权利。张国显、曾少弘、茶叶包装城公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除中国工商银行股份有限公司安溪支行与张国显、曾少弘、泉州金荣房地产开发有限公司于2013年6月20日签订的编号为01408安溪2013商房贷0000747号的《个人购房借款/担保合同》；
二、张国显、曾少弘应于本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司安溪支行借款本金382707.42元及自2015年10月4日起按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至还清款项之日止的利息、罚息；
三、福建安溪茶叶包装城有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向债务人张国显、曾少弘追偿；
四、驳回中国工商银行股份有限公司安溪支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币7220元,由张国显、曾少弘、福建安溪茶叶包装城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判长 苏荣杰
审判员 黄月治
审判员 李珍珍
二〇一六年九月三十日
书记员 王伟昌