北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第01257号
上诉人（原审原告）李振环，男，1943年8月4日出生。
委托代理人李劲松（李振环之子），1972年9月5日出生。
被上诉人（原审被告）梁向阳，男，1960年10月24日出生。
委托代理人魏金萍（梁向阳之妻），1962年7月7日出生。
委托代理人梁丽莎（梁向阳之姐），1956年10月24日出生。
上诉人李振环与被上诉人梁向阳所有权确认纠纷一案，
北京市顺义区人民法院曾于2013年3月22日作出（2013）顺民初字第230号民事裁定书，李振环不服该裁定，向北京市第二中级人民法院提出上诉，该院经审理于2013年5月作出（2013）二中民终字第8116号民事裁定书，撤销原裁定，指令对本案进行审理。2013年11月，北京市顺义区人民法院作出（2013）顺民初字第11264号民事判决，李振环不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李振环之委托代理人李劲松、被上诉人梁向阳及其委托代理人魏金萍、梁丽莎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2012年12月，李振环起诉至原审法院称：李振环与梁向阳系朋友关系。2007年6月27日，李振环与梁向阳友好协商后达成协议，双方约定李振环使用梁向阳贷款名义购买位于北京市顺义区李桥镇馨港庄园某号房屋。但房屋的所有权归李振环所有。房屋的买卖手续、按揭手续等、所有涉及房屋事项的资料、文件等原件由李振环持有。双方签订协议后，李振环以涉诉房屋为抵押向北京市农村商业银行顺义区李家桥支行进行买房贷款，贷款期限13年。每月还贷款4601.70元，并同时支付了首付款248563.17元。双方约定在涉诉房屋房产证�理后的两年内，梁向阳配合李振环将涉诉房屋过户至李振环名下。2009年9月，李振环找到梁向阳要求梁向阳配合李振环将涉诉房屋进行过户，梁向阳建议李振环在5年后再过户到李振环名下。2012年9月，李振环再次要求梁向阳进行过户，但双方协商未果。李振环认为梁向阳虽为涉诉房屋的产权登记人，但李振环为涉诉房屋的选房、选址，实际出资人。且双方在购房前签订书面协议，协议明确约定房屋产权为李振环所有。房屋的首付款为李振环支付。故李振环诉至法院，要求确认北京市顺义区李桥镇馨港庄园某号房屋为李振环所有，梁向阳协助李振环办理房屋过户手续。
梁向阳在原审法院辩称：不同意李振环的诉讼请求，双方之间的关系并非只是存在贷款说明书中的关系，双方之前存在房屋置换关系，因李振环不想在置换协议中梁向阳的房屋居住，要求梁向阳帮助李�环购买涉诉房屋，故梁向阳应李振环要求将梁向阳置换协议中的房屋出售，将第一次房屋置换中的差价48万元给付李振环；因李振环要求购买涉诉房屋，梁向阳帮助李振环支付了涉诉房屋的首付，并至今一直在支付涉诉房屋的月供，因此双方之间存在着第二次房屋置换关系；如果李振环将其位于海淀区厂洼街某号过户至梁向阳名下，梁向阳也同意将涉诉房屋过户至李振环名下；现在梁向阳仅有海淀区厂洼街某号房屋居住权。
原审法院经审理查明：坐落于北京市海淀区厂洼街某号房屋（以下简称海淀房屋）登记于李振环名下。该房屋所有权证为京房权证军武海移私字第×号，显示该房屋为军队房改成本价售房。
2007年6月27日，李振环与梁向阳达成《换房协议》，双方约定：“今经甲乙双方友好协商，达成换房协议。甲方李振环，现住房地址北京市海淀区厂洼街某号�乙方魏金萍，现住房地址北京市丰台区角门东里某号（以下简称丰台房屋）。现乙方魏金萍支付换房差价总款人民币肆拾捌万元整。2007年6月27日已经支付首付款人民币贰拾万元整。余款贰拾捌万元整。2007年年底前还款壹拾万元整，2008年年底前还清剩余款壹拾捌万元整。结清余款，李振环房屋归魏金萍所有。”。
换房协议签订后，双方相互交换了各自的房屋所有权证原件。李振环将海淀房屋交付给梁向阳占有使用。梁向阳没有将丰台房屋交付给李振环占有使用，梁向阳称原因是李振环看中了北京市顺义区馨港庄园某号房屋（以下简称顺义房屋），要求梁向阳出卖丰台房屋后购买顺义房屋。李振环陈述，双方交换房产证原件后，梁向阳称丰台房屋需交供暖费，将房产证要走后出卖了丰台房屋，后李振环看中顺义房屋，因李振环没有贷款资格，才以梁向阳名义购买顺义房屋。
2007年6月27日，李振环与梁向阳另达成《关于贷款的说明》，双方约定：“甲方李振环购买顺义房屋，用梁向阳名义购买。由梁向阳贷款，购买此房屋。但此房屋产权归李振环所有。房屋的首付款及月供均由李振环支付。”后梁向阳从李振环手中取回丰台房屋的房屋所有权证，将丰台房屋卖出并贷款购买了顺义房屋。李振环与梁向阳均认可购买顺义房屋的首付款及贷款实际均由梁向阳支付，目前该贷款并未还清，顺义房屋实际由李振环占有使用。后李振环将海淀房屋原房屋所有权证挂失并补办了新的房屋所有权证。
就海淀房屋是否能够进行买卖等上市交易活动，法院向北京市住房和城乡建设委员会调查取证。北京市住房和城乡建设委员会回复：“已购军队住房，购房者付清全部房款后拥有全部产权，需要上市交易的，实行准入制度。考虑到已购军队住房�市交易可能涉及营院管理、安全保密等问题，在军队尚未出台准入制度具体办法之前，已购军队住房暂不能进行买卖、赠予和抵押等上市交易活动。因此，你院询问的海淀房屋不允许进行买卖、赠予和抵押等上市交易活动，不具备过户条件，该房屋在军人之间亦不能进行买卖、赠予和抵押等上市交易活动。”
2012年12月21日，李振环向法院提起诉讼，要求确认顺义区房屋为李振环所有，梁向阳协助李振环办理房屋过户手续。法院经审理后认为根据上述情形，因诉争房屋尚有银行贷款未清偿，并在借款合同中约定以涉案房屋作为抵押物，故法院无法径直对涉诉房屋所有权纠纷进行处理。同时，因双方签订《换房协议》，该《关于贷款的说明》系在《换房协议》基础上达成，双方应当先行解决《换房协议》所引发的纠纷后，再行主张该权利。故法院出具（2013）顺民初字�230号民事裁定书，裁定如下：驳回李振环的起诉。后李振环提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理认为：李振环与梁向阳签订的《关于贷款的说明》系在《换房协议》的基础上达成的，《关于贷款的说明》与《换房协议》存有关联，为同一法律关系，故此双方因《关于贷款的说明》及《换房协议》所引发的纠纷，应当在一案中予以解决。至于涉案房屋是否存在抵押权人以及抵押借款是否还清，均属案件实体审理的问题。原审法院裁定驳回李振环的起诉错误，应当对案件进行实体审理。故北京市第二中级人民法院出具（2013）二中民终字第8116号民事裁定书，裁定如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第230号民事裁定；二、指令北京市顺义区人民法院对案件进行审理。遂形成案件诉讼。
原审法院经审理后认为：李振环与梁向阳在签订《换房协议》后又签订了《关于贷款的说明》，约定李振环用梁向阳的名义购买了顺义房屋，房屋产权归李振环所有。同时综合考虑顺义房屋首付款及贷款实际均由梁向阳支付，梁向阳实际占有使用海淀房屋，李振环实际占有使用顺义房屋的事实，能够确认双方已将换房协议中约定的海淀房屋与丰台房屋互换变更为海淀房屋与顺义房屋互换。李振环与梁向阳签订的上述《换房协议》与《关于贷款的说明》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。由于海淀房屋性质的特殊性，在现有的法规政策条件下不能办理房屋产权过户手续，房屋所有权不能转移，故李振环与梁向阳之间海淀房屋与顺义房屋互换的合同实际已无法履行。因此，对于李振环依据无法履行的合同要求确认涉诉房屋所有权并要求梁向阳继续履行的请求，法院不予支持�
据此，原审法院于2013年11月判决：驳回李振环全部诉讼请求。
原审判决后，李振环不服，以原审法院认定事实不清，证据不足，判决错误为由，诉至本院要求撤销原审判决，改判顺义区馨港庄园某号房屋产权归李振环所有，一、二审的诉讼费用由梁向阳承担。梁向阳同意原审判决。
本院审理中，李振环强调梁向阳依据双方《换房协议》向其支付换房差价款465800元后，其使用该款支付了顺义房屋的首付款，此后顺义房屋的贷款也系梁向阳代其偿还，故购买顺义房屋系在双方换房之后，与换房行为系两个法律关系。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、民事判决书、民事裁定书、房屋所有权证、《换房协议》及《关于贷款的说明》等证据在案佐证。
本院认为：依据双方诉辩主张及本院查明的事实，本案争议焦点�以梁向阳名义购买顺义房屋的行为与双方签署的《换房协议》是否存在关联，如存在关联能否在海淀房屋尚不能过户至梁向阳名下的情况下将顺义房屋确认为李振环所有。
对此本院认为，从《换房协议》的实际履行情况分析，该协议签订后，双方互换了房产证，且李振环已将海淀房屋交给梁向阳一方居住使用多年，虽梁向阳未实际向李振环交付丰台房屋，但李振环将丰台房屋产权证交还梁向阳，梁向阳才得以卖掉该房屋，再结合双方关于购买顺义房屋的约定以及顺义房屋的首付款及贷款的支付情况、李振环实际占有使用上述房屋的事实等，可以认定双方之间的换房协议与顺义房屋的购买存在必然联系，即双方实际已将换房协议中约定的海淀房屋与丰台房屋互换变更为海淀房屋与顺义房屋互换。
双方上述关于换房的协议及《关于贷款的说明》系双方真实意思表示�且未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。但经原审法院核实，由于海淀房屋性质的特殊性，在现有法规政策条件下暂无法办理房屋产权过户手续即该房屋的所有权暂不能转移，在此情形下李振环要求确认以海淀房屋所对应交换的顺义房屋归其所有，并要求梁向阳协助其办理过户手续的上诉主张，本院难予支持。
综上，李振环上诉理由不能成立，原审法院认定事实及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由李振环负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由李振环负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
代理审判员 李春香
代理审判员 程 磊
二〇一四年三月十九日
书 记 员 王 艳