青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民二初字第389号
原告：重庆市思域房地产营销策划有限公司，住所地：重庆市万州区。
法定代表人：杨飞，该公司总经理。
委托代理人：祁辉成，青海智凡律师事务所律师。
委托代理人：岳凌羽，青海智凡律师事务所律师。
被告：青海万江房地产开发有限公司，住所地：青海省西宁市。
法定代表人：张劲，该公司执行董事。
委托代理人：黄卫兵，重庆渝万律师事务所律师。
原告重庆市思域房地产营销策划有限公司（以下简称思域公司）与被告青海万江房地产开发有限公司（以下简称万江公司）合同纠纷一案，思域公司于2015年10月14日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告思域公司的委托代理人祁辉成、岳凌羽，被告万江公司的委托代理人黄卫兵到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告思域公司诉称：2014年5月9日，原、被告签订了《湟源壹号一期项目营销代理合同》，合同中约定：被告委托原告进行策划、销售合同所涉的湟源壹号一期项目。合同对委托内容、双方权责、服务报酬、结算方式、违约责任等相关事宜进行了约定。2015年5月29日，双方又签订了《湟源壹号一期项目营销代理合同》的补充协议，对佣金的结算及销售价格进行了补充约定。上述合同签订后，原告按照代理合同及补充协议的约定完成了销售任务。2015年8月31日，被告给原告下发《解除合同通知书》，单方解除销售代理关系，要求原告于2015年9月1日前离场。9月1日，被告无故殴打原告，将原告驱逐出销售部，侵害了原告的合法权益，导致原告的可期待利益无法实现。遂请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《湟源壹号一期项目营销代理合同》及补充协议；2、被告支付原告销售佣金210000元、实际损失623900元、违约金60000元、设计费100000元、返还保证金100000元。3、被告赔偿原告可期待利益的经济损失4000000元。4、被告承担本案的诉讼费用。
被告万江公司口头答辩称：一、对原告要求支付210000元的销售佣金诉求不予认可，因原告未按合同约定完成销售任务而解除了合同，对未结算的佣金应不予结算，且按照营销代理合同的约定佣金应按照被告实际收到的销售款进行计算，并非签约金额。二、对原告要求赔偿实际损失623900元的诉求不予认可，合同中对赔偿损失有明确约定，因被告没有违约行为，故不应赔偿损失。三、对原告要求支付违约金60000元的诉求，无合同依据不能成立，应予驳回。四、对原告要求支付100000元设计费的请求不予认可，合同中明确约定被告委托原告销售项目的全程策划及包装推广等系列实施方案与执行，该设计费用应由原告负责，被告无需另行支付该费用。五、对原告要求返还保证金100000元的诉求不予认可，根据补充协议的约定如未完成销售任务导致合同解除，保证金不予退还。六、对原告主张的可得利益损失4000000元的诉求不予认可，双�在合同中明确约定任何一方无故终止合同，仅赔偿对方损失60000元，原告对可得利益的主张不符合合同约定和法律的规定，该诉求不能成立。综上，原告的诉求无事实和法律依据，请求法院查明事实，依法判决驳回原告的所有诉求。
经审理查明：2014年5月9日，原、被告签订了《湟源壹号一期项目营销代理合同》，合同中约定：被告委托原告代理被告开发经营“湟源壹号”一期项目的策划、销售等事宜。合同对委托内容、双方权责、服务报酬、结算方式、违约责任等相关事宜进行了约定。2015年5月29日，双方又签订了《湟源壹号一期项目营销代理合同》的补充协议，对佣金的结算及销售价格进行了补充约定。同年6月26日，被告开发的涉案房地产项目取得预售许可。上述合同签订后，原告完成了部分委托销售代理工作。截止2015年8月底，被告确认原告销售的房�为15套，合同总额为6136729元。2015年8月31日，被告给原告下发《解除合同通知书》，即日起解除《湟源壹号一期项目营销代理合同》，要求原告于2015年9月1日前将万江·湟源壹号前期所有销售客户资料及配发销售物料、办公用品、固定资产移交被告，所有人员离场。9月1日，双方在湟源壹号售楼部发生纠纷，原告于当日撤出销售部。后原告向被告主张给付销售佣金、设计费、实际损失等，致纠纷产生。
本案在审理过程中，原告要求解除双方签订的《湟源壹号一期项目营销代理合同》及补充协议，被告认为上述合同已无法继续履行，合同已经实际解除，可视为双方对于解除合同达成一致，故本院予以确认。
本案争议的焦点为：一、被告是否应当支付销售佣金以及数额的认定。二、被告是否应当支付设计费、返还保证金。三、被告是否应当支付实际�失、违约金及可期待利益以及数额的认定问题。
一、关于被告是否应当支付销售佣金以及数额的认定问题。
原告主张：2015年5月29日，双方签订的《湟源壹号一期项目销售代理合同》补充协议中约定总销售代理佣金为销售合同金额的2%，对于销售任务约定为自合同签订之日至2016年2月1日前为总销售金额30000000元。而被告未到约定期限于2015年8月31日已经向原告发出解除通知，致使合同无法按约履行，故被告应按约支付销售佣金。为证实上述事实，原告当庭出示了以下证据：一、《湟源壹号一期项目销售代理合同》及补充协议，欲证明合同及补充协议对销售的服务报酬、结算方式、销售佣金、销售价格作了明确约定。二、湟源一号客户签订表，商业价格表，证明截止被告解除合同之日，原告销售的客户共有23户，销售总价10537646元，应结算的佣金�10500000＊2%=210000元。
被告质证认为：对于《湟源壹号一期项目销售代理合同》及补充协议、商业价格表的真实性均无异议，但给付佣金应以实际到账金额而非合同签约金额进行结算。代理合同中约定原告应向被告提交各种报告，原告未予提交，同时约定结算佣金应提交税务发票，被告亦未收到原告提供的发票。补充协议中还约定连续三个月未完成销售任务的80%可以解除合同，不予结算佣金。对于客户签订表的真实性有异议，原告提供的数据与事实不符，原告在委托代理期间实际销售房屋15套，销售价款为6136729元。在合同履行期间，原告以借支的方式已领取佣金11607元，并向被告先后借款140000元用予支付上述费用。合同解除后，因原告未向其员工支付工资，被告还为原告垫付工资，如果判令被告应给付佣金，上述款项共计181784元亦应从佣金中予以扣�。被告出示了以下证据予以佐证：1、湟源壹号一期项目2014年回款任务、2015年销售任务及销售价格、2015年分月销售任务、营销文件接收记录表、截止2015年8月31日思域公司的销售明细，证实原告销售的房屋15套，合同金额6136729元。2、借条、电汇凭证，证实被告按补充协议的约定向原告借款以供其开支。3、佣金结算表，借条，证实原告以借条形式领取2015年7月的销售佣金11607元。4、赵蓉、陶海春、张春丽领款单、银行进款单，证实原告离场后应由其支付的员工工资共计30177元均由被告予以垫付。
原告质证认为：对于被告的证据予以认可，但统计不完全，遗漏了已交纳定金没有签订合同的王成林、马秀君、范鹿、王学忠、李菊业、罗生全、李增顺、李文华8户。对于借款14万元的事实予以认可，但与本案不属于同一法律关系，应另案主张。对于领款单、银行进�单的真实性无法确认，原告已结清员工的工资，在原告离场后被告仍雇佣了原告的部分员工，产生的相关费用应由被告自行承担。
庭审后，被告提交了双方争议的8户房屋销售情况的说明，王成林（许正花）、马秀君、范鹿、李增顺的商品房预售合同及李菊业、罗生全的商品房预定协议书，证实原告所主张的8套房屋不应当计算在原告的销售任务中，被告不应支付佣金。
原告质证认为：对李菊业、罗生全的商品房预定协议书的真实性无异议，可以证实上述2套房屋系原告所销售。对王成林（许正花）、马秀君商品房预售合同的真实性不予认可，对范鹿、李增顺的商品房预售合同的真实性无异议，但合同系备案补签的，上述房屋销售时签订的是认购书，均系原告所销售，应计入原告的销售佣金。
本院认为：按照双方签订的《湟源壹号一期项目营销代理合同》补充协议的约定：湟源壹号项目的总销售代理佣金为销售合同金额的2%，日常月结按实际到账金额的1.6%结算，剩余0.4%作为诚意金，项目销售完成销售总任务时一并结算。如未完成销售总任务，0.4%诚意金不予结算。同时双方在协议还约定：从项目销售产品取得预售许可证之日起计算销售任务，12个月为一个销售周期，整体项目销售周期为3年半。合同签订之日至2016年2月1日前的销售任务为总销售金额30000000元。双方认可该项目取得预售许可证的时间为2015年6月26日，该时间应认定为原告正式销售的时间，而解除合同时间是2015年8月31日，在此期间原告已进行代理销售并有客户认购的事实已经客观发生。因被告在2015年8月31日给原告的解除合同通知书中已具有明确的行使任意解除权解除双方合同的意思表示，在被告不具备法定解除权的情形下，双方合同的解除系因被告行使任意解除权而致，其责任在于被告，其行为已构成违约，应依约按照销售合同金额的2%给付原告相应的佣金，其抗辩原告未按照协议约定的时间完成总销售额不应支付佣金的抗辩理由没有事实依据，不予支持。原告提供的证据证实其在合同履行期间对外销售房屋共23套，现被告仅认可其中的15套，对双方认可的15套本院予以确认。对于双方争议的8套房屋，从被告提交的商品房买卖预售合同及预定协议书中可以证实李菊业、罗生全2户的销售时间在双方的合同履行期间，应予认定，对其余6户因原告亦未能提交相应的证据予以证实系原告在代理期间所销售，应承担举证不能的责任。故销售佣金经计算应为：6969703元＊2%=139394.06元。因原告的营销已结束，且诉争双方对被告已经支付的140000元以及2015年7月份的佣金11607元无异议，上述款项�予在被告所应给付的佣金中予以扣除。关于被告抗辩应扣减其垫付原告所雇佣的赵蓉、陶海春、张春丽三名员工的工资共计30177元的主张，因被告提交的证据所载明的支付时间等能够印证被告为原告在代理销售期间所雇佣的3名员工垫付工资的事实，且该项费用本应由原告承担，被告的辩解理由成立，上述款项应在被告所应给付的佣金中予以扣除。
二、被告是否应当支付设计费、返还保证金。
1、关于被告是否应当支付100000元设计费的问题。
原告主张：合同中约定推广费用由被告承担，而设计费属于推广费用，故应由被告支付其垫付的设计费。其出示以下证据予以佐证：委托书、收据，证实原告受被告的委托进行了项目形象设计，并支付了100000元现金费用。
被告质证认为：对委托书的真实性没有异议，但委托书出具后原告没有提供相应的设计服务或者成果。代理合同关于推广费用的承担与设计费无关，推广费用中没有设计费这一项。对两张收据的真实性有异议，且原告未提供相应的付款凭证，故被告不应给付设计费用。
本院认为：代理合同中对于费用承担中明确约定：本项目的推广费用包括：报纸、印制宣传材料、售楼书、沙盘制作等由被告负责。原告出示的委托书、收据能够相互印证，原告是受被告委托进行湟源壹号一期项目的整体形象设计工作，且向重庆马尚会展有限公司实际支付了100000元的项目形象设计费的事实，其该项诉求应予支持。被告的该项辩解理由无合同及事实依据，不予认可。
2、对于被告是否应当返还100000元保证金的问题。
本院认为：《代理合同》中约定：原告向被告缴纳100000元项目保证金，在双方营销委托服务结束后七个工作日由被告无息返还给原告。双方在补充协议中还约定，原告连续三个月未完成月合同销售任务的80%，以及连续两个季度未完成销售合同的90%，被告有权解除代理合同，原告所缴纳的保证金不予退还。合同履行期间，原告按约交付了保证金100000元，被告在合同履行期间单方解除合同终止了原告的代理销售权，导致原告无法完成销售任务的原因并非基于原告的违约，且合同已经实际解除，故被告应返还原告交付的100000元保证金。
三、被告是否应当支付实际损失、违约金及可期待经济损失以及数额的认定问题。
1、关于被告是否应当支付实际损失以及数额的问题。
原告主张：自2014年3月至2015年6月，原告为该项目一直在进行前期投入，未有收益，自2015年6月取得房屋销售许可证后，原告才正式销售，但被告又于2015年8月31日解除了双方合同，造�了原告的经济损失。其出示以下证据予以佐证：杜永刚、马玉林聘用协议、股东决议、收据，证实给杜永刚发放工资、驻外补贴、餐饮补助、年终奖、提成共291000元；给马玉林发放工资、年终奖共66500元；本地三名员工工资、提成共86400元；杨飞工资180000元，以上共计623900元。
被告质证认为：对聘用协议、股东决议、两份收条的真实性均有异议。双方于2014年5月签订代理合同，原告提供的两份聘用协议是2014年3月1日签订的，股东决议也是2014年3月，早于双方签订代理合同的时间。聘用协议中均没有年终奖的约定，原告却发放了年终奖。原告没有提供任何支付款项的证据，按照聘用协议的约定工资超过交纳个人所得税的金额，但是没有出示相关纳税证据。
本院认为：按照合同法的规定，原告在处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失，�以向被告要求赔偿损失。但双方在代理合同中对费用的承担有明确约定，原告开展销售工作的办公费用、现场销售工作人员的开支及日常支出均由原告自行负责，且原告提供证据的无法证实上述人员实际收到相关款项，故原告主张的实际损失无合同和事实依据，不予支持。
2、关于被告是否应当支付违约金以及数额的问题。
原告主张：因被告单方解除合同，存在违约行为，应按合同约定支付60000元违约金。并出示以下证据：解除合同通知书，证明甲方在合同履行过程中无正当理由无故解除合同。
被告认为：代理合同中约定的是赔偿损失，不是违约金，包括经济损失和可得利益。因原告未全面履行《代理合同》约定的义务，被告要求原告整改后才下发了《解除合同通知书》，被告不存在违约情形。其出示了以下证据予以佐证：关于全面履行《项目营销代理合同》等的函、受案回执、接处警登记表，证实被告解除合同的原因系原告违约在先。
本院认为：因双方签订的代理合同系委托合同，委托方或者受托方均可以随时解除合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于对方的事由以外，应当赔偿损失。本案中，原告按照签订的代理合同及补充协议的约定受被告委托，付出了自己的劳动，履行了合同约定的义务。被告行使了委托合同的任意解除权，致使原告无法按约代售商品房，已构成违约，故被告应承担相应的违约责任。对于违约金数额的认定，因双方在合同中已有明确约定，被告若无故终止合同给原告造成经济损失，需向原告赔偿经济损失60000元，故原告主张的违约金60000元实为合同中双方约定的经济损失，应予支持。
3、被告是否应当支付可期待利益以及数额的认定问题�
原告主张：在合同正常履行情况下，按照湟源壹号一期项目委托销售的面积及价格综合计算，原告完成合同约定的销售任务后的可期待的经济利益为6249865元，现酌情主张4000000元。
被告认为：原告计算的面积不符，补充协议中约定酒店及公寓不属于原告的销售范围。且双方在合同中约定了损失赔偿就不应再适用可得利益损失。
本院认为：双方代理合同因解除未实际履行完毕，故原告对此的主张系双方正常履行合同后原告可以获得的利益。截止2015年8月份，原告共成功签订15套房屋预订协议，只履行了代理合同的一小部分，后续的实际销售阶段才是合同履行的关键，就现在房屋的实际销售情况来看，合同所涉的房屋也未销售完毕。故原告所主张的可期待利益应是基于合同按约定得到履行所具有的价值，在其无法以充足的证据证明其可期待的价值时，则只是返还利益或信赖利益的请求。综合上述情况以及被告应向原告承担的违约金60000元，对原告可能存在的损失即其主张的可期待利益4000000元，不予支持。
综上，原告与被告签订的《青海万江房地产开发有限公司湟源壹号一期项目营销代理合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应按约全面履行各自的义务。2015年8月31日，被告给原告下发解除合同通知书，按照《合同法》的相关规定，委托合同中委托方或者受托方均可以随时解除合同，故双方签订的《青海万江房地产开发有限公司湟源壹号一期项目营销代理合同》已解除。因不归责于原告的事由，委托合同解除的，被告应当向原告支付佣金并承担相应的违约责任。故原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持，被告应当支付佣金139394.06元，设计费100000元�返还原告的保证金100000元，并承担违约金60000元。对于原告诉求的实际损失623900元及可期待利益4000000元无合同和事实依据，不予支持。被告抗辩应扣减原告欠付的借款、垫付的工资共计181784元的理由成立，应予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第三百九十六条、第四百零五条、第四百零七条、第四百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告重庆市思域房地产营销策划有限公司与被告青海万江房地产开发有限公司签订的《湟源壹号一期项目营销代理合同》及补充协议已解除。
二、被告青海万江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市思域房地产营销策划有限公司款项共计217610.06元。（其中佣金139394.06�，设计费100000元，返还保证金100000元，承担违约金60000元，上述款项中应扣减原告重庆市思域房地产营销策划有限公司欠付被告青海万江房地产开发有限公司的借款、垫付的工资181784元）。
三、驳回原告重庆市思域房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费47457元，由被告青海万江房地产开发有限公司负担4564元，原告重庆市思域房地产营销策划有限公司负担42893元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。
审 判 长 刘永健
审 判 员 山有梅
人民陪审员 陈 祎
二〇一六年五月十一日
书 记 员 黄 雯
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零五条、受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
第四百零七条受托人处理事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。
第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百四十二条法庭辩论终�，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。