湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0281民初1367号原告：醴陵市金穗实业公司金穗宾馆。负责人：刘凯。委托诉讼代理人：刘湘剑（刘凯之父。代理权限：特别授权代理，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解，代为收取法律文书、收取执行款项等。委托诉讼代理人：刘钰，湖南楚风律师事务所律师，代理权限：特别授权代理，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解，代为收取法律文书、收取执行款项等。被告：ＸＸ智。委托诉讼代理人：李青哗，醴陵市山林纠纷人民调解委员会调解员。代理权限：一般代理。原告醴陵市金穗实业公司金穗宾馆与被告ＸＸ智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月4日公开开庭进行了审理。原告醴陵市金穗实业公司金穗宾馆的委托代理人刘湘剑、刘钰，被告ＸＸ智及其委托代理人李青哗均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告醴陵市金穗实业公司金穗宾馆向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁关系，并要求被告将租用的房屋交还给原告；2、判令被告支付房屋使用费8333元（暂计算至2018年5月，实际要求计算至被告交还房屋之日止）；3、判令被告支付使用承租房屋产生的水电费暂计505元(实际要求计算至被告交还房屋之日止)；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年12月10日，原、被告签订了《醴陵市金穗宾馆门面经营目标管理协议》，协议约定被告承租原告所有的靠中央商业广场地段门面一个，使用面积约60平方米，经营期限6年，自2011年12月10日到2017年12月9日，年租金为20000元整，每年分两次交，半年交一次，每次一万元。协议还约定，被告经营期间装修的设施，合同期满后不能拆除，所有权归原告所有。合同期满之后，原、被告就续租问题多次进行协商，但均达不成一致意见。被告既不同意按照原告提出的价格续租房屋，又不同意搬出房屋，一直占用房屋至今。被告的行为侵犯了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、约2006年，原告原负责人刘湘剑承包了原粮食局下属的实业公司及金穗宾馆的物业和经营。2011年11月，被告见原金穗宾馆废弃的锅炉房空置多年，便找到粮食局时任副局长要求承包，经粮食局和总包人刘湘剑同意，于2011年12月10日将该锅炉房当作门面发包给了答辩人，并签订了《醴陵市金穗宾馆门面经营目标管理协议》，约定可自由决定经营项目，年交目标管理费20000元，承包期6年。后被告对锅炉房进行了改造和装修，开设了中国福利彩票站和棋牌室，总共投资20余万元。2013年，原告把彩票站左边连接东风巷的通道堵死改作门面给他人承包，致使被告经营受到很大影响，被告多次提出减少目标管理费未果，但被告还是缴清了每年的承包费。现承包到期待续，原告不但不减少目标管理费，反而要加高，从而引起本案纠纷。二、本案并非房屋租赁合同纠纷而是企业内部承包经济纠纷，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告改造装修的锅炉房的产权人是原粮食局，就算原告有承包经营权，但与被告签订的是“经营目标管理协议”，并非“房屋租赁合同”，双方之间不存在房屋租赁关系，更不存在将经营场所移交给原告的问题。锅炉房的房屋增值财产权益应归被告所有，原告无权侵占。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的收款收据，被告质证称收款收据系原告单方面所写，不能确定时间和内容，且没有被告的签字，因该收款收据系原告方所写，没有被告的签字，本院不予认定；对被告提交的证人刘叔良的收条和证明，原告质证称装修是被告的个人行为，与原告无关，因证人未到庭作证，本院对该收条和证明的真实性不予认定；对原、被告均提交的《醴陵市金穗宾馆门面经营目标管理协议》，原、被告对对方的证明目的有异议，原告认为双方签订的是房屋租赁协议，被告认为是企业内部承包协议，经审查，本院对该协议的真实性予以认定，对该协议的定性，本院会在争议焦点部分进行论述。根据原、被告的陈述，结合本院认定的证据，本院查明本案事实如下：2011年12月10日，原、被告签订了《醴陵市金穗宾馆门面经营目标管理协议》，约定：原告提供靠中央商业广场地段门面一个，使用面积60平方米，给乙方合法经营。被告每年向原告交纳目标管理折旧费20000元。被告应在签订协议当天交纳半年折旧费10000元，并交纳保证金2000元，每年被告应提前半年向原告交纳折旧费10000元。水电费按表实收，当月交清。协议经营期为6年，自2011年12月10日至2017年12月9日，到期后同等条件下优先被告经营。协议还约定：被告经营期间装修的设施，合同期满后不能拆除，所有权归原告所有。被告首次交纳半年折旧费10000元，另10000元用于门面装修。该协议签订后，原告将本案所涉门面（未改造前系锅炉房）交给被告经营使用，被告向原告交纳了10000元。被告签订协议后对涉案门面进行了装修改造，装修完成后，被告利用该门面开设了中国福利彩票代销点和棋牌室。在上述协议约定的经营期内，被告每年如约向原告交纳了20000元目标管理费，并按时交纳了水电费。2017年12月，原、被告约定的经营期到期后，双方就是否由被告继续经营该门面进行协商，原告要求被告每月交纳2000元租金或者腾退门面给原告，被告要求减少目标管理费，如果腾退门面，则要求原告补偿被告门面装修费用。双方未达成一致意见，原告故诉来本院，请求处理。另查明，本案所涉门面系被告承包醴陵市商务旅游和粮食局所有的门面，该门面的装修改造经过了原告及醴陵市商务旅游和粮食局的同意。现该门面被告仍在经营使用。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《醴陵市金穗宾馆门面经营目标管理协议》是房屋租赁协议还是企业内部承包协议？二、原、被告签订的《醴陵市金穗宾馆门面经营目标管理协议》是否应解除？三、被告是否应当腾退涉案门面给原告？涉案门面的装修设施应归谁所有？四、原告要求被告支付房屋使用费及水电费是否应予支持？关于第一个争议焦点，企业内部承包合同是指企业与其职工之间就企业承包经营责任制目标达成的明确相互间责、权、利关系的合同。该类合同以企业与职工的劳动关系为基础。本案被告并未提交证据证实原、被告之间存在劳动关系，且依据原、被告签订的《醴陵市金穗宾馆门面经营目标管理协议》所载明的合同内容，并不具备企业内部承包合同的特性，故被告辩称本案系企业内部承包合同纠纷，本院不予确认。房屋租赁合同是指出租人将租赁物（房屋）交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依据原、被告签订上述协议所载明的合同内容，以及原、被告对该协议的实际履行，符合房屋租赁合同的相关特征，本院认为，原、被告签订的《醴陵市金穗宾馆门面经营目标管理协议》实质上属于房屋租赁合同，本案的定性应为房屋租赁合同纠纷。关于第二个争议焦点，原、被告在平等、自愿、互利的基础上签订的《醴陵市金穗宾馆门面经营目标管理协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原、被告约定的合同经营期于2017年12月9日到期，到期后在同等条件下优先被告经营，现双方就涉案门面是否继续由被告经营未达成一致意见，双方的合同履行期限届满，权利义务终止，现原告要求解除双方签订的《醴陵市金穗宾馆门面经营目标管理协议》符合法律规定，本院予以支持。关于第三个争议焦点，原、被告签订的《醴陵市金穗宾馆门面经营目标管理协议》约定的履行期限到期后，双方的权利义务终止，被告应当将原告提供的门面腾退给原告。依据上述协议第6条约定：乙方（被告）经营期间装修的设施，合同期满后不能拆除，所有权归甲方（原告）所有。原告在庭审时陈述，该条约定中不能拆除的装修设施，是指已经与门面形成附着的设施，包括地面、天花板等，本院予以认可。被告辩称涉案门面是由当初的锅炉房改造成现在的两层门面的，房屋增值的财产权益应当归被告所有，且被告对门面进行装修改造花费了20余万元，由原来的一层60平方米改造成现在的两层120多平方米，返还也只能返还60平方米的门面给原告。本院认为，被告在与原告签订协议以前已经清楚涉案门面原先的状况，即该门面原本系锅炉房，需经过装修改造才能使用。在双方签订协议时，已经明确第一年被告只需向原告交纳一万元目标管理费，另一万元用于门面装修，并在协议中写明了上述第6条即关于合同期满后装修设施的所有权归属问题。被告对门面改造的程度系由其自行决定，改造后的门面在经营期内亦由被告自行使用，改造后的门面产生的财产权益亦由被告所有。故依据双方的合同约定，被告的辩称理由不能成立，被告应将涉案门面腾退并交还给原告，与门面形成附着的装修设施被告不能拆除，所有权归原告所有。关于第四个争议焦点，在原、被告之间的合同到期且未续签的情况下，被告对原告负有腾房义务，现涉案门面被告仍在使用，原告要求被告按照合同履行期限内约定的租金标准支付逾期腾房的房屋使用费，合理有据，本院予以支持。被告应当向原告支付自2017年12月10日起至门面交付之日止的房屋占有使用费（按照1666元每月计算）；原告诉求的水电费，因原告未提交相关证据证实水电费的具体金额，本院无法确定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院》第十二条之规定，判决如下：一、解除原告醴陵市金穗实业公司金穗宾馆与被告ＸＸ智于2011年12月10日签订的《醴陵市金穗宾馆门面经营目标管理协议》；二、被告ＸＸ智于本判决发生法律效力之日起三日内向原告醴陵市金穗实业公司金穗宾馆腾退其占用的靠醴陵市中央商业广场的门面；三、被告ＸＸ智于本判决发生法律效力之日起三日内按照每月1666元的标准向原告支付自2017年12月10日起至门面腾退之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告醴陵市金穗实业公司金穗宾馆的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由被告ＸＸ智承担。如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  宋子阳二〇一八年六月二十日书记员  彭文娣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。