辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2040号
上诉人（原审原告）：刘玉东，男，1962年7月23日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。
被上诉人（原审被告）：恒大长基（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市于洪区杨士乡大堡村。
法定代表人：梁伟康，该公司董事长。
委托代理人：李曰阳，男，1972年9月8日生，汉族。
上诉人刘玉东因与被上诉人恒大长基（沈阳）置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第04388号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘玉东一审诉称：刘玉东与恒大公司签订商品房买卖合同，约定刘玉东购买恒大公司开发建设的房屋一套，但恒大公司未按合同约定履行办证义务，现刘玉东诉至法院，请求法院判令恒大公司承担违约金，按房价款1%计算。购房面积83.31平方米，办理房证面积82.89平方米，差了0.42平方米，请求退还2136.99元及契税64.11元、维修基金24.15元。因恒大公司违约，给刘玉东造成极大伤害，高血压住院，花费医疗费17，000元，要求赔偿住院费及精神损害共计6000元。
恒大公司一审辩称：不认可刘玉东的诉讼请求及事实与理由。刘玉东的起诉已超过诉讼时效，所以其主张违约金不受法律保护。关于刘玉东请求面积补差款，恒大公司认为按照合同约定，该面积差属于双方互不找的约定范围内，所以不存在退还差额面积款的问题。对于住院损失，恒大公司认为按照双方合同约定，假使违约，也只支付违约金，不存在支付住院损失。
原审法院审理查明：刘玉东与恒大公司签订《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），约定刘玉东购买恒大公司开发的位于沈阳市于洪区南阳湖街162-10号1-17-1室的房屋，建筑面积为83.31平方米，总房款为423，888元。该合同第八条约定：出卖人（恒大公司）应当在2011年9月30日前将验收合格的商品房交付买受人（刘玉东）；该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：见附件四”。附件四《合同补充协议》第三条约定：“双方同意本合同变更如下：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；”
刘玉东于2011年10月4日办理了房屋入住手续。
2013年12月25日，案涉房屋办理了房屋所有权初始登记。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。刘玉东与恒大公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。刘玉东于2011年10月4日办理了房屋交付手续，故恒大公司应当在此日之后的540天之内，即2013年3月27日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而恒大公司未在此期限内取得案涉房屋初始登记，已构成违约，刘玉东自2013年3月28日起就知道或应当知道恒大公司违约的事实，并有权要求恒大公司支付违约金，但刘玉东至2015年5月21日才提起诉讼，要求给付违约金，故其该项诉讼请求已超过诉讼时效。
关于刘玉东主张的返还房屋面积差价款及相应契税、维修基金的诉讼请求。因附件四《合同补充协议》第三条约定：“双方同意本合同变更如下：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定面积发生差异的双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；”本案中，合同约定建筑面积为83.31平方米，房屋产权证登记的建筑面积（实测面积）为82.89平方米，实测面积小于约定面积0.42平方米，经计算，面积误差比绝对值为0.5%{（83.31平方米—82.89平方米）／83.31平方米×100%}，面积误差比绝对值在0.6%以内，买卖双方不作任何补偿。因此对于刘玉东的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
关于刘玉东主张的住院费及精神损害抚慰金，因无法律依据，原审法院不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告承担。
宣判后，刘玉东不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉请；2、诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：上诉人2014年才知道被上诉人违约；诉争房屋实际面积少于房证面积，被上诉人应退还面积差额款；诉争房屋存在质量问题，造成上诉人误工、交通费、住院费及精神损失费6000元。
恒大公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
本院另查明：双方签订的《附件四：合同补充协议》第十.6条约定，如因出卖人未能及时提供资料备案，从而导致延误买受人办理产权证期限的，由出卖人按已付房价款百分之一支付违约金给买受人，合同继续履行。
本院确认的上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、发票、入住材料等证据在卷为凭，经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，刘玉东与恒大公司所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。上述合同第十五条约定出卖人（恒大公司）应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，恒大公司于2011年10月4日交付房屋，应在540天内即2013年3月27日前将办理权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故上诉人于2013年3月28日即应当知道恒大公司上述违约事实，现上诉人迟至2015年5月21日才就逾期报备产权登记材料违约金提起诉讼，另，双方于上述合同附件中约定逾期报备违约金按已付房款百分之一一次性计算，该债权即时产生，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效期间为二年的规定，上诉人对该违约金的主张，已超出诉讼时效，本院不予支持。
另，根据《合同补充协议》的约定，诉争房屋面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。现房屋实际面积误差在此约定范围内，对上诉人要求面积差价款的主张，本院亦不予支持。
关于上诉人主张的住院费及精神损害抚慰金，因缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘玉东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。