重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初914号
原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A。
法定代表人：王琦，董事长。
委托代理人：王文远、陆登鸿，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告：赵朝果，男，1981年8月11日出生，汉族，住重庆市大足县。
原告中海物业管理有限公司（以下简称中海公司）与被告赵朝果物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄静独任审判，公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托代理人王文远、陆登鸿，被告赵朝果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中海公司诉称，2007年原告与中海地产重庆有限公司签订《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》，合同约定由原告向中海地产重庆有限公司开发的小区（中海·北滨1号（北滨华庭），地址：重庆市江北区北滨路）提供物业管理服务，并按照合同和相关规定向中海地产重庆有限公司、业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用；费用按季度收取，业主或者物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前将四个季度的金额交清，逾期按每日应交纳费用的千分之三收取滞纳金；合同同时约定，该合同期限自2007年10月28日起，至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。被告系上述物业X－X号业主。自物业交付给被告后，按照合同约定，其应当向原告缴纳相应的物业服务费用以及公共区域分摊水电费，但被告拒绝缴费。被告欠缴的费用为2012年4月至2015年8月的物业服务费9840.41元，以及2011年9月至2015年7月的公共区域分摊水电费481.57元。原、被告之间成立合法有效的物业服务合同关系，在原告按约提供了物业管理服务期间，被告应按约履行交纳相关费用的义务。被告拒不履行交费义务，为维护原告合法权益，诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付物业服务费9840.41元、公共区域分摊水电费481.57元。2、判令被告向原告支付以未交纳费用为基数，按每日千分之三的标准从2012年4月起计算至付清物业服务费之日止的违约金。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告赵朝果辩称，原告在业主与开发商之间的衔接问题上多次失职，造成了被告经济损失。由于原告没有按照约定提供物业服务，被告才未交纳物业服务费及公摊水电费；被告不认可其收费标准，因此被告也就不存在违约的情况，不应支付违约金及诉讼费。被告房屋的建筑面积是133.34平方米。原告所述的期间被告确实没缴物业服务费、公摊水电费。另违约金约定标准过高，请求法院调整。
经审理查明，原告中海公司系中海·北滨1号物业管理企业，其资质等级为壹级。被告系涉讼房屋业主，房屋属高层电梯住宅，房屋建筑面积133.34平方米。
2007年，中海地产重庆有限公司（甲方）与原告中海公司（乙方）签订《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》，合同约定由乙方为中海·北滨1号提供物业服务。合同第三条约定乙方提供的公共性物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯房（井）、楼内化粪池、垃圾通道、垃圾中转站、污水管（井）、雨水管（井）、物业管理用房。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、二次供水水箱及水泵、水泵房、潜水泵、信报箱、楼道灯、避雷装置、楼内消防设施设备、电梯、安防及消防监控设施。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤。以上约定的事项不含业主、非业主使用的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、室内装饰装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。”合同第六条约定：“本物业管理区域内的物业服务收费选择包干制，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：高层电梯住宅物业服务费1.8元/月/平方米。”合同第七条约定：“小区共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，需据实分摊由业主或使用人交纳。共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收。专项设备运行费用指电梯、二次供水专用设备设施等发生的运行电费、日常维护保养费、年检费、检测费。”合同第八条约定：“物业服务费用（含车位服务费等）按季度交纳。业主或物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前（或以乙方通知时间为准）将四个季度的费用全部交清。逾期将按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金。”合同第十八条约定乙方的义务：“制止本物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告。向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告知装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理。”合同第二十四条、第二十五条约定：“甲方应于房屋交付前30日，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积860平方米。物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。”合同第二十六条、第二十七条约定：“本合同期限自2007年10月28日起至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。在以下条件下乙方继续履行本合同：（1）若本小区业主大会成立并未选聘或选聘物业管理企业，乙方继续履行本合同；（2）若本小区业主大会尚未成立，乙方继续履行本合同。”合同还对甲方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等进行了约定。2008年8月18日，重庆市江北区房屋管理局就原告中海公司对中海北滨1号进行前期物业管理出具前期物业服务合同备案证明。重庆市江北区物业服务收费价目表载明：中海˙北滨1号（北滨华庭）住宅收费标准为1.8元/月/平方米（含电梯费）。
2012年4月至2015年8月的物业服务费、2011年9月至2015年7月的公共区域分摊水电费被告未缴纳。现该小区未成立业主委员会。
庭审中，原告举示了来电来访记录证明、客户沟通记录、入户维修回访公示表、物业管家工作日志、来访人员登记表、出入车辆登记表、出入证发放回收记录、消杀、消毒记录、公用设施维护保养记录、电梯日巡检记录、日检记录、工程值班记录、短信催费记录、2015年4月12日催款函、EMS邮寄单、2015年7月15日律师函、邮政公司证明，拟证实原告为小区提供了物业服务，履行了原告的义务，且向被告进行了费用催收。被告质证称，原告举示的证据均是自己的工作记录，与事实不符，对真实性有异议；对于短消息、催款函、律师函均未收到过。
庭审中，原告还举示了关于高投司X－X楼宇北滨华庭为同一物业区域的报告、选址意见书、请求社区秩序稳定的报告及公摊水电费交纳发票、清单，拟证实天赐龙都和北滨一号为同一个物业管理公司管理，物管公司管理不违法；被告向原告收取的公摊水电费没有包含其他费用。被告质证称，天赐龙都是红线外的建筑，与北滨一号不是同一小区，业主的权利因原告的做法实际受到了侵害；文件是其他单位代业主做主的，不予认可；公摊水电费的发票是2015年12月的，应该举示其主张期间的。
庭审中，被告举示了与中海重庆分公司签订的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、原告的2015年3月17日付款通知书、《住宅工程质量分户验收核查表》（复印件）、《住宅工程质量分户验收汇总表》（复印件）、照片一组、土地使用权证附图（复印件）、小区规划图、会议纪要、会议签到表等证据，上述证据拟证实服务协议将没有让被告确认的临时管理公约作为附件，对被告不公平，不具有合法性；原告蓄意增大物业服务费，严重违约，造成业主无法交纳相应费用，被告2015年3月才收到付款通知书，在此之前的物业服务费已过诉讼时效；原告对公共区域、公共绿化等方面的物业服务过程中存在违约。原告对被告举示的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》没有异议，认为能证明中海重庆分公司是受中海公司的委托在管理；对2015年3月的付款通知书真实性无异议，不认可其证明目的；对其余证据真实性、关联性均不予认可。
审理中，被告申请本院到重庆市公安局江北区分局大石坝派出所调取了2015年5月14日、同月15日的出警记录。该所出具情况说明，载明：2015年5月14日19时许、15日19时许，我所多次接110系统转警，称大石坝天赐龙都外面许多业主聚集，我所民警接警后立即出警，到达现场后经了解，系大石坝北滨华庭小区业主与天赐龙都的业主因消防通道归属权的问题在小区聚集并相互指责。被告对情况说明没有异议。原告对情况说明的真实性无异议，对关联性有异议。
以上事实，有《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、物业服务收费价目表、情况说明、水电公摊费发票和水电分摊表、资质证书、入伙房屋交接单、质量保证书、入住成员情况登记表、短信催费记录、催款函、律师函、EMS邮递凭证、证明、关于高投司X－X楼宇北滨华庭为同一物业区域的报告、选址意见书、请求社区秩序稳定的报告、消毒记录、楼道保洁人员巡逻签到表、日检记录、监控值班记录表、门岗值班记录表、快递催费单、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《住宅工程质量分户验收核查表》（复印件）、《住宅工程质量分户验收汇总表》（复印件）、照片、土地使用权证附图、小区规划图、照片、会议纪要、会议签到表及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告中海公司与中海地产重庆有限公司签订的《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，原告中海公司与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。关于原告主张的物业服务费、公共区域分摊水电费的请求能否成立的问题。根据《物业管理条例》的规定以及本案《物业服务合同》的约定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。本案中，原告举示了初步证据证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告应按约支付物业服务费、公共区域分摊水电费。被告虽对原告的物业服务质量提出质疑，但举示的证据仅能证明原告物业服务存在一定不足之处，并不构成被告不交纳物业服务费及公共区域分摊水电费的合理理由；对其以此为由不交纳相关费用的辩解意见，本院不予采信。
关于诉讼时效的问题。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。庭审中，原告举示了短信催费记录、律师函等证据，以证实每月均向被告催收过费用。本院认为，短信催费记录只能证实原告发送了此消息，但不能证实被告收到了该消息，故以此不能作为原告主张了权利的依据。根据被告的陈述，其于2015年3月17日收到了催款通知，故原告主张的2013年3月16日之前的费用已过诉讼时效，被告应向原告交纳2013年3月17日至2015年8月的物业服务费7080.29元（240.01元/月×29个月15天）、2013年3月至2015年7月的公共区域分摊水电费281.4元。对原告超过上述部分的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的违约金的请求是否成立的问题。虽然物业服务合同约定了业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约金，但原告是否已按照《物业服务合同》的约定全面履行了物业管理义务，其没有提供充分证据予以证实，且从被告提供的证据来看，原告所提供的物业服务亦存在不足之处。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《物业管理条例》第七条第（五）项、中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
一、被告赵朝果于本判决生效之日起五日内支付原告中海物业管理有限公司物业服务费7080.29元、公共区域分摊水电费281.4元。
二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取29元，由被告赵朝果负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 黄 静
二〇一六年九月十四日
书记员 陈亚玮