温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0302执异63号
案外人：金卓尔。
案外人：程特丽，女，1980年2月20出生，汉族，住址同上，公民身份号码：3303041980********。
两案外人的委托代理人：吴玉亮，浙江××商务律师事务所律师。
申请执行人：广发银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市鹿城区。
代表人：黄夏风，行长。
委托代理人：毛毅坚、程杰，浙江××××律师事务所律师。
被执行人：温州市银星实业有限公司，住所地：永嘉县。
法定代表人：吴锡华，董事长。
被执行人：温州市宝利日用金属制品有限公司，住所地：温州市鹿城区。
法定代表人：陈晓飞，董事长。
被执行人：叶益新。
被执行人：郑要武。
本院在执行申请执行人广发银行股份有限公司温州分行（以下简称：广发银行温州分行）与被执行人温州市银星实业有限公司（以下简称：银星实业公司）、温州市宝利日用金属制品有限公司（以下简称：宝利制品公司）、叶益新、郑要武金融借款合同纠纷一案中，案外人金卓尔、程特丽向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月13日进行公开听证，申请执行人广发银行温州分行的委托代理人毛毅坚、程杰，案外人程特丽及其委托代理人吴玉亮到庭参加听证。现本案已审查终结。
案外人金卓尔、程特丽称：2009年7月3日，被执行人叶益新、郑要武将坐落温州市鹿城区通泰景苑5幢（葡萄地块11-6幢）1703室房屋出卖给案外人，双方于当日签订了《房屋买卖协议书》一份。同年7月17日，双方又签订了《房屋卖尽契》一份。同日，被执行人叶益新、郑要武在温州市华东公证处办理了涉案房屋的委托公证，委托金道来代为办理该房屋的产权变更登记等相关手续。案外人金卓尔分别于2009年7月3日、7月17日向被执行人郑要武支付共计3338765元。2013年3月28日，案外人程特丽应被执行人郑要武的要求向应小军的银行账户支付了20万元，结清了全部房款。同年4月3日，9月29日，上述房屋的所有权和土地使用权变更登记至案外人金卓尔、程特丽（共同共有）名下。上述房屋在贵院查封之前已由案外人合法购买，并由案外人实际占有使用，由于该房屋当时未办理产权登记，只能等可以办理过户手续时才办理产权变更登记，案外人在买卖过程中不存在任何过错。请求停止对坐落温州市鹿城区通泰景苑5幢（葡萄地块11-6幢）1703室房产的执行，解除对该房产的查封。
申请执行人广发银行温州分行称：贵院在审理申请执行人广发银行温州分行与被执行人银星实业公司、宝利制品公司、叶益新、郑要武金融借款合同纠纷一案中，于2011年10月14日作出民事裁定书和协助执行通知书，查封了郑要武名下的坐落温州市鹿城区通泰景苑5幢（葡萄地块11-6幢）1703室房产。现案件已经贵院判决生效，申请执行人依法向贵院申请强制执行。在查封期间，上述房产被转移登记至案外人金卓尔、程特丽名下。申请执行人认为，根据相关的法律规定，司法机关查封的房产，不得办理抵押、转让等权属变更登记手续。上述房产的转移登记行为应属无效，且不能对抗申请执行人。请求驳回案外人的执行异议。
本院查明：本院在审理申请执行人广发银行温州分行与被执行人银星实业公司、宝利制品公司、叶益新、郑要武金融借款合同纠纷一案中，于2011年10月14日作出民事裁定书和协助执行通知书，查封郑要武购买的坐落温州市鹿城区通泰景苑5幢（葡萄地块11-6幢）1703室房产（登记种类：其他预告登记，所有权证号：2100005383）。同日，本院向温州市房产管理局送达了上述法律文书。同年12月23日，本院作出（2011）温鹿商初字第2466号民事判决书，判决：银星实业公司于本判决生效之日起三日内偿付广发银行温州分行借款本金1200万元，并支付利息、复利、罚息；若银星实业公司未按上述规定履行付款义务，则依法拍卖、变卖其提供抵押的坐落永嘉县桥下镇小京岙村的土地使用权及坐落永嘉县桥下镇小京岙工业区房产，所得价款由广发银行温州分行在1500万元的范围内优先受偿；若银星实业公司未按上述规定履行付款义务，依法拍卖、变卖其提供抵押的坐落永嘉县桥下镇小京岙村的土地使用权及坐落永嘉县桥下镇小京岙工业区房产，所得价款由广发银行温州分行在1500万元范围内优先受偿；宝利制品公司对上述付款义务在1200万元的范围内承担连带偿还责任，宝利制品公司偿还债务后，有权向银星实业公司追偿；叶益新、郑要武均对上述付款义务在3000万元的范围内承担连带偿还责任，叶益新、郑要武承担偿还责任后，有权向银星实业公司追偿。该民事判决书生效后，申请执行人广发银行于2012年5月28日向本院申请执行。案件进入执行程序后，诉讼中的财产保全措施即转为执行中的查封措施。案外人金卓尔、程特丽知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：被执行人叶益新、郑要武系夫妻关系。2009年4月30日，温州市房产管理局对坐落温州市鹿城区通泰景苑5幢（葡萄地块11-6幢）1703室（建筑面积：208.41平方米，所有权证号：2100005383）房屋予以其他预告登记，登记的产权人为郑要武。同年7月3日，被执行人叶益新、郑要武（作为甲方）与案外人金卓尔（作为乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方将坐落温州市通泰景苑5幢1703室拆迁安置房出卖给乙方为业；该房屋建筑面积暂定208平方米，单价为16500元/平方米，总房价为3432000元；立本协议之日，乙方即付甲方购房定金30万元；该房建筑面积以产权证记载为准，差额部分按每平方米16500元计算，多还少补；双方在2009年8月5日前到公证处办理该房买卖委托公证手续后，乙方即付甲方房款，乙方给付甲方房款时，暂扣10万元，待该房办理过户手续完毕之日立即付清。协议签订之日，案外人金卓尔通过其父亲金道来以银行转账的方式向被执行人郑要武支付购房定金30万元。同年7月17日，被执行人叶益新、郑要武在温州市华东公证处办理了委托公证手续，委托金道来办理上述房产的权属登记、出卖给金卓尔所有等手续。同日，案外人金卓尔通过其父亲金道来以银行转账的方式向被执行人郑要武支付购房款3038765元，被执行人郑要武出具《收条》一份，载明：今实收金卓尔购买通泰景苑5幢1703室的购房款3338765元（包括定金30万元）。被执行人郑要武即将上述房屋交付给案外人占有使用。2013年3月26日，经温州市房产管理局核准，坐落温州市鹿城区西山南路通泰景苑5幢1703室（建筑面积：210.68平方米，所有权证号：718780、718781）房屋所有权登记在被执行人叶益新、郑要武（共同共有）名下。同年3月28日，案外人与被执行人叶益新、郑要武向温州市房产管理局递交了上述房屋所有权转移登记申请。同日，案外人程特丽以银行转账的方式向被执行人郑要武指定的应小军账户支付了20万元，被执行人郑要武出具了《收条》一份，载明：通泰景苑5幢1703室的购房款已结清，尾款20万元已汇入应小军账户。同年4月3日，经温州市房产管理局核准，上述房屋所有权变更登记至案外人金卓尔、程特丽（共同共有，所有权证号：728381、728382）名下。
上述事实有案外人提供的身份证、结婚证、房屋买卖协议书、房屋卖尽契、委托公证书、银行存款凭证、银行转账凭证、扣款条、收条、房屋所有权证、土地使用权证、证明，本院依职权调取的（2011）温鹿商初字第2466号民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、房屋权属登记信息查询证明，以及案外人、申请执行人陈述等证据所证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人在本院查封涉案房产之前已与被执行人签订了合法有效的房屋买卖合同，并合法占有涉案房屋，案外人已按照合同支付了全部价款，因涉案房屋系拆迁安置房，被执行人叶益新、郑要武在出卖涉案房屋时尚未取得房屋所有权证，对未及时办理涉案房产过户手续，并非案外人的原因造成的。案外人因房屋买卖合同取得的民事权利，应受法律保护。案外人有足够的事实和理由排除本院对涉案房产的强制执行措施，其要求中止对涉案房屋的执行、解除对该房屋的查封，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对坐落温州市鹿城区通泰景苑5幢1703室房屋的执行，解除对该房屋的查封。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一六年四月二十二日
代书记员 季珊珊