江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03780号
上诉人（原审被告）徐立河。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎池路88号。
法定代表人张从俊，董事长。
委托代理人丁建华，该公司员工。
委托代理人臧嘉，该公司员工。
上诉人徐立河因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥小商品市场）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00218号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月18日，钱ＸＸ桥小商品市场（甲方）与徐立河（乙方）签订《补充协议》一份。双方约定，乙方在2011年12月30日前进场装修，并在2012年1月1日起出样试营业；乙方在老市场的门面（摊位）须在2012年2月8日前关闭腾空交房并办完移交手续。乙方能按时履行上述条款约定的，方可享受甲方公开承诺的各项优惠措施（具体优惠措施见已发的告知书）。根据市场划行规市的原则，一楼商户不能经营二楼商户的商品。
2012年1月7日，钱ＸＸ桥小商品市场（甲方）与徐立河（乙方）签订《协议书》一份，约定由甲方向乙方提供市场二楼四区2640号营业房使用权（实际使用面积12.577平方米），乙方向甲方预交20年租金（具体金额以收据为准）后，原审被告徐立河即享有该营业房20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）。乙方取得市场营业房使用权后，每年另交设施物业管理费12074元，先交后用，每半年交纳一次，逾期不交则按年设施物业管理费的1%计日承担滞纳金。
协议签订后，钱ＸＸ桥小商品市场向徐立河交付营业房后，为包括徐立河在内的商户提供了相应设施物业管理服务。庭审过程中，徐立河自认未交纳本案所涉设施物业管理费。
另查明：钱ＸＸ桥小商品市场在庭审过程中陈述，目前市场二楼为针织类商品经营区，如发现一楼有经营针织类商品的商户会进行相应的管理。徐立河陈述，目前市场二楼经营针织类产品，对于一楼经营同类产品的商户，钱ＸＸ桥小商品市场也进行了相应的管理，但一楼经营针织类商品的商户仍然存在，现市场已经经营了四年，但钱ＸＸ桥小商品市场的划行规市管理工作实际上没有起到效果。
以上事实，由原审原、被告的当庭陈述、补充协议、协议书、房屋所有权证予以证实。
原审原告钱ＸＸ桥小商品市场诉称：原审原、被告于2012年1月7日签订了商铺租赁协议，约定了设施物业管理费的金额、缴费方式及逾期责任等。合同签订后，徐立河未按约支付自2012年10月8日起至2015年6月7日止共32个月的设施物业管理费。原审原告公司多次催要未果，故诉至法院。请求：1、判令原审被告支付商铺设施物业管理费32160元及滞纳金（滞纳金第一期以8040元为基数，自2012年10月8日起；第二、三、四、五期均以6030元为基数，分别自2013年6月8日、2013年12月8日、2014年6月8日、2014年12月8日起，以上均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至判决确定的履行之日止）；2、判令原审被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务。履行合同义务不符合约定的，还应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。
本案中，原审原、被告双方签订的《协议书》系双方的真实意思表示，该协议书依法成立并生效。该协议书生效后，原审原告按约向原审被告提供了营业房及相应的设施物业管理服务，原审被告也应按照合同的约定，向原审原告交纳设施物业管理费。关于原审被告结欠的设施物业管理费的金额，原审原告依据《协议书》约定的计收标准，对2012年10月8日至2015年6月7日期间的费用取整后合计计算为32160元。庭审过程中，原审被告自认未交纳设施物业管理费。因此，原审法院对原审原告主张的原审被告结欠的设施物业管理费的金额予以确认。因合同约定先付后用，现该部分费用的交纳期限均已届至，但原审被告未予交纳，因此，原审法院对原审原告要求原审被告支付该部分费用的诉讼请求予以支持。对于原审被告提出的设施物业管理费高于周边其他市场的收费标准的抗辩意见，因该点抗辩意见有违原审原、被告双方在签订《协议书》时对设施物业管理费计收标准的合意，原审法院不予采纳。
因原审被告未按约按期交纳设施物业管理费，原审原告要求原审被告支付滞纳金的诉讼请求符合原审原、被告签订的《协议书》的约定，原审法院予以支持。原审原告自愿调低滞纳金的计收标准，属原审原告对其自身权利的放弃，且原审原告主张的滞纳金的计算方式、计算标准与原审被告逾期交纳设施物业管理费而给原审原告造成的损失相当，原审法院予以准许。
至于原审被告提出的原审原告承诺有免费班车、地下车位免费，但现在既没有免费班车，地下车位可开始收费，因此原审被告不同意交纳设施物业管理费的抗辩意见，以及原审被告提出的原审原告承诺划行规市，但一楼仍有经营二楼主营商品的情形发生，因此原审被告不同意交纳设施物业管理费的抗辩意见，原审法院审查后认为，设施物业管理与服务是对整个市场的综合管理和对市场内全体商户的服务。市场的有效运转需要管理、服务项目根据实际情形适时调整，原审被告不能以原审原告在某个时间点未提供整个服务项目中的某个单项或者原审原告已经从事了划行归市的管理工作但该项管理仍有瑕疵而拒绝履行其交纳设施物业管理费这一合同主给付义务。如原审被告认为原审原告的管理与服务工作处于持续不到位的状态，足以致使原审被告不能实现签订《协议书》的合同目的的，可以在提交相关证据后另行主张。当然，原审原告也应当切实提高服务意识和质量，如设施和服务确有瑕疵，应当及时应对和整改，以促进市场的良好发展。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决如下：原审被告徐立河于本判决生效之日起十日内向原审原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司支付设施物业管理费32160元及滞纳金（第一期以8040元为基数，自2012年10月8日起；第二、三、四、五期均以6030元为基数，分别自2013年6月8日、2013年12月8日、2014年6月8日、2014年12月8日起，以上均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际履行之日止）。案件受理费684元，减半收取342元，由原审被告徐立河负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原审原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
上诉人徐立河不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案物业管理费设定数额过高，显著超过苏州同类市场管理费标准，造成包括上诉人在内经营户经营成本现在增加，竞争力降低，利益受损。被上诉人有着优势，涉案协议书中费用约定是格式条款显示公平，依法可变更。协议约定营业房设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，表明调整无法协商一致，还有可以参考的依据。多数经营户遭受共同处境，曾推举维权代表与对方交涉，并向有关政府部门上报。在未达成合理变更前，物业管理费支付条件尚未成就。被上诉人在原审审理过程中，单方改变合同对于物业管理费性质的约定，且提交的相应证据所涉及的服务，被上诉人未举证证明。综上所述，原审法院认定事实不清，上诉人请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人钱ＸＸ桥小商品市场答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。恳请驳回上诉请求，维持原审判决。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案并非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而引发的物业服务合同纠纷，故《物业管理条例》在本案中不予适用。本案中，履行市场管理职责的主体系房屋所有权人，也即业主钱ＸＸ桥小商品市场本身，而非专门的物业服务企业。法律、行政法规并未禁止业主自行管理其所有的物业，对业主也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥小商品市场与徐立河签订的涉案《协议书》中关于设施物业管理费的约定，并未违反法律、行政法规的禁止性、效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。徐立河认为双方协议书中有关设施物业管理费的约定数额显失公平没有事实依据，本院不予采信。徐立河结欠钱ＸＸ桥小商品市场设施物业管理费未付，构成违约。原审法院据此判令徐立河向钱ＸＸ桥小商品市场支付涉案营业房设施物业管理费及滞纳金合法有据，本院予以确认。
综上所述，上诉人徐立河的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费684元，由上诉人徐立河负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 毛莉莉