海南省三亚市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）琼02执异48号
异议人：陈振凯，男，汉族。
委托诉讼代理人：邢孔发，系三亚智力红茶庄店长。
申请执行人：林庆招，男，汉族。
申请执行人：符少辉，男，汉族。
委托诉讼代理人：林祖才，海南祥瑞律师事务所律师。
被执行人：三亚环球智力开发有限公司，住所地：三亚市吉阳区祥和路6号。
法定代表人：钟海军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：戴金云，该公司法律顾问。
关于申请执行人林庆招、符少辉与被执行人三亚环球智力开发有限公司(简称环球智力公司)民间借贷合同纠纷一案，2015年12月28日，本院作出（2015）三亚民一初字第57号民事调解书，第三项“确认原告林庆招、符少辉对被告环球智力公司名下的位于三亚市河东区榕根一区的两宗土地[土地使用权证号为：三土房（2000）字第0151号、三土房（2000）字第0152号，土地面积共计4099.98平方米]的使用权就本案债权享有抵押担保权。”2016年8月10日，本院作出（2016）琼02执44号公告，拟对被执行人环球智力公司名下位于三亚市河东区榕根一区4099.98平方米土地使用权[土地使用权证号为：三土房（2000）字第0151号、三土房（2000）字第0152号]及地上建筑物[地上建筑物为智力大酒店]进行评估、拍卖。异议人陈振凯向本院提交执行异议书，对上述查封标的物智力大厦酒店一楼右侧300平方米铺面主张租赁权，请求：一、停止对智力大酒店的评估、拍卖；二、租赁期限内继续占有并使用智力大厦酒店一楼右侧300平方米铺面。本院受理后，依法另行组成合议庭对上述执行异议进行审查，并于2016年10月9日�当事人到庭进行了听证。现已审理终结。
异议人陈振凯在听证中诉称：陈振凯承建被执行人环球智力公司开发的中华雅苑部分工程，被执行人有部分工程款未结清。2012年11月23日，陈振凯与环球智力公司签订《房屋租赁合同》，陈振凯承租智力大厦酒店一楼右侧300平方米铺面，租期20年，年租金20万元，用工程款抵偿10年租金共计200万元。陈振凯在铺面投入200万元装修，用于经营三亚智力红茶庄。法院拟对智力大酒店进行评估、拍卖，社会公众知悉情况后，担心我处经营难以为继，不来我处消费，造成三亚智力红茶庄业绩惨淡、严重亏损。请求：一、停止对智力大酒店的评估、拍卖；二、租赁期限内继续占有并使用智力大酒店一楼右侧300平方米铺面。
异议人陈振凯在听证后提交书面答辩状称：陈振凯于2012年11月与环球智力公司签订租赁合同，用于经营智力红茶庄，且委托胡亚丽向环球智力公司支付10年租金200万元，后于2013年8月7日办理工商登记，2014年10月办理税务登记。若无租赁事实，是无法办理工商及税务登记的。根据“买卖不破租赁”的法律规定，法院应支持陈振凯继续承租和经营。
陈振凯提供证据：一、环球智力公司与陈振凯签订《租赁合同》；落款时间是2012年11月23日，内容：陈振凯租赁智力大酒店一楼右侧铺面，租赁年限是20年，从2012年11月23日至2032年11月22日，年租金20万元，租金交纳方�为10年一付；二、环球智力公司出具编号为08361489收据一张，时间为2012年11月30日，内容均为“今收到陈振凯交来智力大酒店一楼右侧铺面租金200万元”；三、银行转账凭证1张，2012年10月10日工行业务回单，胡亚丽向环球智力公司转款2000000元，用途：还款。四、企业工商信息、组织机构代码证、税务登记证、个体房营业执照，三亚智力红茶庄工商登记注册时间是2013年8月21日，税务登记时间是2014年10月2日。
申请执行人林庆招、符少辉在听证中辩称：一、2013年1月28日，申请执行人与被执行人环球智力公司达成借款协议，2013年2月6日，双方在房地产管理部门办理了抵押登记，本案的标的物即智力大酒店为借款抵押物。在借款协议中，被执行人明确表明，抵押物�力大酒店没有对外出租或发包。申请执行人在借款以及抵押登记之前进行了实地考察，智力大酒店不存在对外出租或发包情况。智力大酒店缴纳税费单证明，酒店一直营业到2016年1月。由此可知，在2015年12月前，智力大酒店不存在出租的情况，陈振凯等人提交的2015年12月以前就智力大酒店所签定的租赁合同显属虚假。二、陈振凯提交租金收据，没有相应银行转帐凭证佐证，不能证明陈振凯交付租金。异议人出具银行凭证，银行凭证是胡亚丽向环球智力公司转款2000000元，用途是还款，不能证明陈振凯交付租金事实。三、异议人陈振凯在听证中陈述与书面答辩状陈述不一致，异议人在听证中说，用工程款抵付租金200万元，答辩状陈述是委托胡亚丽银行转款给被执行人，银行凭证注明用途是还款。异议人前后陈述矛盾，法院不应采信。异议人自已提供证据，三亚智力红茶庄工商登记注册时间是2013年8月21日，税务登记时间是2014年10月2日，充分证明租赁合同系退签的。根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”请求：法院依法驳回异议人的异议请求。
申请执行人提交证据：一、（2015）三亚民一初字第57号民事调解书；二、（2013）三证内字第1982号公证书及抵押借款合同；三、三土押字第2013000389号抵押登记卡；四、三亚市地方税务局出具三亚智力大酒店有限公司税费明细查询单。
被执行人环球智力公司在听证中陈述：智力大酒店因为债务问题，将智力大酒店租赁给几位异议人经营，抵偿债务是事实，希望法院执行时保护租赁权益。
经听证以及阅卷查明，申请执行人林庆招、符少辉与被执行人环球智力公司分别于2013年1月28日及2月6日签订《抵押借款合同》及《补充协议书》，约定环球智力公司共向林庆招、符光辉借款3360万元，借款期限为1年，环球智力公司自愿以其名下的座落在三亚市河东区榕根一区二块土地[土地使用权证号为：三土房（2000）字第0151号、三土房（2000）字第0152号]作为借款抵押物。2月6日，双方当事人在三亚市国土环境资源局办理了抵押登记，即三土押字第2013000389号抵押登记卡。因环球智力公司未按约偿还借款，产生纠纷，遂诉至本院。在诉讼期间，2015年8月4日，本院作出（2015）三亚民一初字第57号民事裁定书，“查封环球智力公司名下位于三亚市河东区榕根一区4099.98平方米土地使用权及地上建筑物价值6000万元的部分[土地使用权证号为：三土房（2000）字第0151号、三土房（2000）字第0152号]。”2015年12月28日，本院作出（2015）三亚民一初字第57号民事调解书，“一、原、被告双方确定被告环球智力公司拖欠原告林庆招、符少辉借款本金3360万元，借款利息为：2013年2月17日至2014年2月16日之间的利息为604.8万元；2014年2月16日之后的利息以前述本息合计3964.8万元为本金，以年利率18％计息至本案调解书确定的最后还款之日止；二、对上述债务被告环球智力公司于2016年2月8日之前支付原告林庆招、符少辉50万元；2016年3月5日之前，被告再向原告支付1500万元；剩余本息于2016年6月11日之前付清；本息清偿顺序为先支付利息后支付本金；三、确认原告林庆招、符少辉对被告环球智力公司名下的位于三亚市河东区榕根一区的两宗土地[土地使用权证号为：三土房（2000）字第0151号及三土房（2000）字第0152号，土地面积共计4099.98平方米]的使用权就本案债权享有抵押担保权。四、本案的申请保全措施申请费5000元、诉讼费293632元及律师服务费40万元由被告环球智力公司承担，并于2016年6月11日之前支付给原告林庆招、符少辉；五、若被告环球智力公司未按本调解书上述第二项确定的日期按时支付，原告林庆招、符少辉即可�求被告履行全部还款义务，并可就全部欠款本息向法院申请强制执行。”因环球智力公司未履行生效调解书确定的义务，林庆招、符少辉向本院申请执行，本院于2016年7月13日立案执行。在执行过程中，2016年8月10日，本院作出（2016）琼02执44号公告，拟对本案抵押物土地及地上建筑物进行评估、拍卖，请居住及租赁上述标的物的居住人、承租人，于本公告张贴之日起七日内向本院提交相关证据，逾期不交，本院将依法强制执行。鞠兰波、陈振凯、唐志清、黄荣花等四人向本院提交执行异议申请书，所立执行异议审查案号分别是：（2016）琼02执异47号、（2016）琼02执异48号（2016）琼02执异49号（2016）琼02执异50号。
本院认为，本案焦点是：一、异议人主张房屋租赁权能否对抗申请执行人申请法院对房屋进行评估、拍卖的执行措施；二、异议人提供的证据能否证明其租赁涉案房产的时间发生在申请执行人对涉案房产抵押登记之前，其租赁能否对抗抵押权人申请处置房产后买受人的移交占有请求。
异议人主张房屋租赁权能否对抗申请执行人申请法院对房屋进行评估、拍卖的执行措施。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”（即买卖不破租赁原则）的规定，申请执行人申请法院对房屋评估、拍卖处置后，承租人仍然可以继续租赁房屋，异议人依据房屋租赁权不能对抗申请执行人申请法院对被执行人责任财产的评估、拍卖措施。
异议人陈振凯提供的证据能否证明其租赁涉案标的物的时间发生在申请执行人对标的物抵押登记之前，其租赁能否对抗抵押权人申请处置房产后买受人的移交占有请求。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，在房产设立抵押后，未经抵押权人许可，第三人承租抵押房产，不能对抗抵押权人对房产处置，不能对抗买受人对该房产的占有使用，即租赁不产生法律效力。异议人陈振凯在听证中自述被执行人欠其工程款，被执行人把智力大酒店一楼右侧租赁给异议人，工程款抵偿10年租金。异议人与被执行人之间是先从债务关系转为房屋租赁关系。异议人陈振凯在签辩状中陈述，租金是委托他人银行转款的，但银行转账凭证注明用途是还款。故异议人前后陈述矛盾，不能采信。从异议人自己提供的企业工商信息、组织机构代码证、个体房营业执照等证据来看，三亚智力红茶庄工商登记注册时间是2013年8月21日，而申请执行人办理涉案标的物抵押登记的时间是2013年2月6日，显然，异议人租赁房产发生在申请执行人抵押登记之后，不能排除异议人与被执行人倒签《租赁合同》时间。故，异议人主张的租赁权不能对抗抵押权人对房产处置，不能对抗房产处置后买受人对该房产的占有使用请求。
另外，异议人称评估、拍卖执行措施影响其经营，系其自己的臆想，没有事实根据。即便是评估、拍卖执行措施影响其经营，也是因被执行人欠款且拒不履行生效判决引起，而非法院执行措施所致，该理由不对抗申请执行人基于抵押权对标的物的评估、拍卖处置请求。
关于本案异议审查程序问题。异议人认为法院评估、拍卖执行措施会影响消费者到其经营的茶庄消费，依据租赁合同，请求法院停止评估、拍卖执行措施。异议人所提执行异议指向不是对执行标的物所有权，而是指向是对执行标的物评估、拍卖等具体执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（五）项“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（五）认为其他合法权益受�人民法院违法执行行为侵害的其执行标的物。”的规定，本案应当按《民事诉讼法》第二百二十五条进行审查处理。
综上，异议人主张房屋租赁权不能对抗申请执行人申请法院对房屋的评估、拍卖执行措施；异议人提供的证据不能证明其租赁涉案标的物的时间发生在申请执行人对标的物抵押登记之前，未经抵押权人许可，其租赁没有法律效力，不能对抗抵押权人申请处置房产后买受人的移交占有请求。异议人陈振凯的执行异议没有事实根据与法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下
驳回异议人陈振凯的执行异议。
当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向海南省高级人民法院申请复议。申请执行复议书及相关证据一式四份向本院递交，由本院移送至海南省高级人民法院；可以直接向海南省高级人民法院递交。
审 判 长 梁志鹏
审 判 员 吴 忠
审 判 员 雷 俐
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 蓝 静
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。