广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第1727号
原告：田宇飏，身份证登记住址广州市白云区。
委托代理人：谌磊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：张帅，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
被告：广州市越秀区北秀实业公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：叶宇骏，职务：副总经理。
委托代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。
委托代理人：宋之江，广东翔信律师事务所实习律师。
原告田宇飏诉被告广州市越秀区北秀实业公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告田宇飏及其的委托代理人谌磊、张帅，被告的委托代理人钟正华、宋之江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年7月15日签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将广州市越秀区解放中路孚通街61号物业出租给原告作仓库使用，建筑面积44平方米；原告向被告交纳保证金6900元，被告应在租赁期满或合同解除之日将保证金退回或抵偿租金；租期自2013年7月15日至2016年7月15日等。合同签订后，原告积极履行各项义务，不仅按时交纳保证金及租金，还为了更好的达到仓库用途，投入了大量的资金进行用电报表、日常卫生防疫清洁、施工维修、完善消防工程、雇佣员工和营业外贸业务。合同履行至今，原告不存在任何过错。
2014年12月10日，被告以有关部门要求回收未经批准的“住改仓物业”为由，向法院起诉要求判令上述合同无效，并要求原告腾退涉讼房屋。法院于2015年5月20日作出（2015）穗越法民三初字第12号民事判决书，认定该合同有效，但判令原告须向被告腾退房屋。原告不服，提出上诉。后因广州市人民政府于2015年7月3日出台《广州市人民政府关于加强整治非法住改仓的通告》，明令“以营利为目的，擅自将房屋权属证明文件中规划用途为住宅的房屋作为仓储使用的行为”为非法“住改仓”。为此，原告于2015年7月22日申请撤回上诉，法院于7月24日作出（2015）穗中法民五终字第3696号民事裁定书。
（2015）穗越法民三初字第12号案一审庭审时，原告曾承诺，被告退还保证金并赔偿原告损失的情况下，原告为了配合被告工作愿意腾退涉讼房屋，但至今保证金的退还及损失赔偿问题仍未解决。为此，起诉请求：1、判令确认原、被告于2013年7月15日签订的《广州市租赁合同》于2014年9月20日解除。2、判令被告退还保证金6900元。3、判令被告退还2014年9月20日至2015年2月共五个月，因物业无法使用期间原告已经缴纳的租金12000元。4、判令被告赔偿原告因开展维护工程向装修工程公司支付的工程维修款49500元。5、判令被告赔偿原告雇佣人员遣散费共计18450元。6、判令被告赔偿原告因无法履行与数家厂商及贸易公司签订的《包销合约书》而造成的直接经济损失34762元【按30万元×44平方米／（38＋44＋297.72）平方米计】。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、双方签订租赁合同后，政府部门发布规定严禁“住改仓”行为，属于不可抗力。此后，法院又以政府禁止“住改仓”及原告同意为由，判决原告交还房屋。因此，涉讼租赁合同在出现不可抗力后已经通过双方协商一致予以解除，造成合同不能履行是由于不可抗力所致，被告不存在任何责任。2、根据合同约定，履约保证金于租赁期满，原告并无违约并结清所有费用、办清一切移交手续后10个工作日内不计利息退还原告。因此保证金6900元只能在符合上述条件后退还给原告。3、原告是在2015年8月3日才将涉讼房屋交还的，故其要求退还之前的租金没有依据。4、合同约定，涉讼房屋按现状出租，原告不得擅自改变结构及拆卸相关物品；租赁期内，乙方的装修装饰部分以及……修缮责任、费用由原告负担。由此可见，原告擅自装修房屋已构成违约；且其为使用涉讼房屋而产生的相关费用应由其自行承担。5、原告只是将涉讼房屋作仓库使用，并非其主营业务的经营场所。法院判决后，原告理应另寻仓库存放产品，更换仓库地址并不会直接导致原告无法继续经营并解聘员工。因此，原告要求被告承担其雇佣人员的遣散费没有事实和法律依据。6、根据原告提供的“包销合约书”，原告为案外人代理销售，并不负责产品的仓储及相关费用，故法院判决其交还房屋并不会对其履行“包销协议书”产生任何不利影响。另据原告提供的证据，其已完成了2013年度（2013年11月1日至2014年10月31日）的销售目标，并未出现任何损失。况且，原告也没有证据证明其30万元保证金无法收回，更没有证据证明30万元保证金无法收回是由于被告造成的。故其要求被告承担其保证金损失没有事实和法律依据。
经审理查明，据1992年8月25日，广州市规划局核发的（92）穗城税地0091号《建设用地规划许可证》记载，被告为解放中路东侧、惠福西路南侧、大德路北侧等（用地面积13907平方米）的用地单位，用地项目名称为商住楼等。1994年4月26日，被告（拆迁人、甲方）与朱婉明、朱婉齐（被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方经批准拆除产权属于乙方所有的位于越秀区解放中路孚通街61号房屋；甲方将自有的座落在海珠区下渡路12号第四层楼的自有房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿等；该协议在广州市城市房屋拆迁管理办公司进行了备案。
2013年7月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在越秀区解放中路孚通街61号物业出租给乙方作仓库用途使用，建筑面积44平方米，租赁期限2013年7月15日至2014年7月14日，月租2300元，2014年7月15日至2015年7月14日，月租2400元，2015年7月15日至2016年7月14日，月租2500元；租金按月结算；乙方向甲方交纳6900元保证金，租赁期满，乙方无违约并结清所有费用、办清一切移交手续后10个工作日内不计利息退回给乙方；租赁期满或合同因故解除，乙方应将出租标的交还甲方；依附于出租标的的装修装饰无偿归甲方所有，乙方不得以此向甲方追究法律责任和索取任何补偿；租赁期内，乙方的装修装饰部分以及由于乙方使用不当而造成出租标的损坏的修缮责任、费用由乙方承担；乙方认可并承诺按照出租标的现有质量、房地产证列示的房屋结构、交付使用时的依附于出租标的装修装饰状况和指定用途进行承租和使用，不得擅自改变出租标的结构及拆卸相关物品；在租赁期内，如遇到不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理等。合同签订后，被告将房屋交给原告使用。
2013年11月21日、2014年1月17日及2014年9月22日，被告分别向原告发出通知要求原告对涉讼房屋进行自检，不得擅自改变使用性质，住宅不能改作仓库使用，否则被告提出终止与原告签订的关于孚通街61号物业出租的《租赁合同》及要求原告对涉讼房屋进行清退，未果。被告于2014年12月22日向本院起诉，要求确认上述租赁合同无效，并要求原告交还涉讼房屋。本院于2015年5月7日公开开庭审理了该案。在该案庭审中，原告表示其从2014年9月20日开始停止使用涉讼房屋，同意交还给被告。本院于2015年5月20日作出（2015）穗越法民三初字第12号民事判决书，认定上述《广州市房屋租赁合同》有效，判决原告在判决发生法律效力之日起7日内，将涉讼房屋腾空交还给被告等。原告不服判决，向广东省广州市中级人民法院提起上诉。同年7月22日，原告向广州市中级人民法院申请撤回上诉。同月24日，广州市中级人民法院裁定准许原告撤回上诉。
2015年8月3日，原告将涉讼房屋交还给被告，并向被告交纳租金至2015年2月。
2015年8月5日，原告向本院提起本案诉讼。
原告为证明其主张，另向本院提交了如下证据：1、原告与案外人广州市林某建筑装饰工程有限公司（以下简称林某公司）签订的《物业装修维护合同书》，内容为原告委托林某公司对涉讼房屋进行设计施工及维护。2、林某公司向原告开具的收款发票及收款证明，证明原告已付工程款49500元。3、原告分别与案外人杨某、李某签订的《协商一致解除劳动合同协议书》及杨某、李某分别签署收款收条，证明原告支付了解除劳动合同经济赔偿金共计18450元。4、原告与案外人香港盈创（国际）贸易有限公司（以下简称盈创公司）签订的《包销合约书》，证明原告向某创公司支付了履约保证金30万元，在原告未能完成包销数量时，盈创公司有权没收该履约保证金。5、原告作为被告代理人与广州供电局有限公司签订的《低压供用电合同》。6、涉讼房屋维修前后照片等。
在本案审理过程中，原、被告双方均表示不申请对涉讼房屋内装修物的价值进行评估。原告并表示上述《包销合约书》约定的期限未届满，盈创公司至今未决定没收履约保证金。
本院认为，2010年2月1日修正后公布施行的《广州市房屋租赁管理规定》第十一条“承租人应当遵守下列规定：按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变建筑物使用性质。”该规定虽然是规范承租人合法使用承租房，但被告作为出租人却没有按照涉讼房屋的规划用途出租房屋给原告使用，当属违规行为。而政府此后出台的相关规定，是根据原有法规加强整治相关违规行为，并非属于上述租赁合同签订后出现的不可抗力。因此，被告认为造成租赁合同不能履行是由于不可抗力，其不存在任何责任之抗辩，本院不予采纳。
虽然原告于2015年5月7日曾表示其从2014年9月20日开始停止使用涉讼房屋，同意将房屋交还给被告。但其一直向被告交纳租金至2015年2月，且直至2015年8月3日才实际将涉讼房屋交还给被告，故其要求确认上述租赁合同于2014年9月20日解除的诉讼请求欠缺理据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，被告在租赁期间，未能保持涉讼房屋作仓库用途，当属违约，应依约向原告承担违约责任。原告要求被告退还保证金6900元的诉讼请求合法，本院予以支持。
由于被告于2013年11月至2014年9月期间，被告多次向原告发出通知要求原告“不得擅自改变使用性质，住宅不能改作仓库使用”，导致原告不能正常使用涉讼房屋，鉴于原告直至2015年8月才将涉讼房屋交还被告，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，原告可请求被告返还已支付的部分租金。根据合同履行情况，本院酌定被告返还已收取原告支付的2014年9月20日至2015年2月期间的部分租金（按每月1200元计）。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案中，上述租赁合同约定的租期从2013年7月15日至2016年7月14日，而原告于2015年8月3日将涉讼房屋交还给被告，故装饰装修残值按49500元×剩余使用期／总租期=15641.1元计。
因原告解雇员工及支付遣散费的行为与上述租赁合同不能继续履行并无必然的、直接的因果关系，故原告要求被告赔偿雇佣人员遣散费的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告赔偿因无法履行与案外人签订的《包销合约书》而造成经济损失的诉讼请求，因该损失并未实际产生，且与租赁合同不能继续履行无必然的、直接的因果关系，故本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告广州市越秀区北秀实业公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告田宇飏退还租赁保证金6900元。
二、被告广州市越秀区北秀实业公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告田宇飏退还2014年9月20日至2015年2月期间的部分租金（按每月1200元计）。
三、被告广州市越秀区北秀实业公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告田宇飏赔偿装饰装修残值损失15641.1元。
四、驳回原告田宇飏的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2590元，由原告田宇飏负担1982.1元，被告广州市越秀区北秀实业公司负担607.9元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁志铭
人民陪审员 陈志伟
人民陪审员 张 宇
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 黄丽蓉