乌鲁木齐铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2014）乌民初字第330号
原告：新疆铁路房地产开发总公司，组织机构代码证号：22858355--6，住所地：新疆乌鲁木齐市新市区北纬一路106号。
法定代表人：那春波，该公司总经理。
委托代理人：赵新军，男，汉族。
委托代理人：魏玲，女，汉族。
被告：肉孜*毛拉洪，乌鲁木齐铁路局服务中心退休职工。
委托代理人：玛丽亚*肉孜，女，维吾尔族，1974年9月11日出生，（被告之女）。
原告新疆铁路房地产开发总公司与被告肉孜*毛拉洪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员石新东独任审判，公开开庭进行了审理。原告新疆铁路房地产开发总公司的委托代理人赵新军、魏玲，被告肉孜*毛拉洪及其委托代理人玛丽亚*肉孜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新疆铁路房地产开发总公司诉称，1998年11月17日原被告双方签订了《协议书》，协议书约定：被告为原告自建的乌市新市区南二路十四街商业用房投资30万元，原告为被告提供商业用房3间、面积270平方米；使用期限15年，自1998年11月17日至2013年11月17日；使用期满双方签订房屋租赁合同，重新约定租赁期限和租金；使用期满被告必须按照原告要求作好房屋修缮和设施维修，如因被告过错达不到交接标准，每延迟一日被告向原告支付双倍租金。原被告双方达成协议后，原告如约将房屋交付给被告使用，2013年11月17日协议履行期满后，原告多次与被告沟通签订房屋租赁书面合同，明确双方的权利义务关系，被告均以名种理由推拖拒绝签订合同，拒绝支付房屋租金，同时继续占有、使用房屋，拒不向原告返还，被告的以上行为严惩侵害了原告的利益，给原告造成巨大的损失，为减少国有资产的流失，保证国有资产的保值增值，保护原告的合法权益，故将肉孜*毛拉洪诉至法院。请求法院判令：一、被告肉孜*毛拉洪立即返还租赁房屋；二、被告向原告支付2014年租金38.6万元并承担本案的诉讼费用。
被告肉孜*毛拉洪辩称：不同意原告的诉讼请求。被告是残疾人，当初修建本案诉争房屋的目的就是为了照顾单位残疾人和特困职工，被告要继续承租该房屋，现在正在积极与相关单位协商。
经审理查明，原告新疆铁路房地产开发总公司与被告肉孜*毛拉洪于1998年11月17日签订协议书一份，该协议约定，肉孜*毛拉洪为新疆铁路房地产开发总公司自建的位于乌鲁木齐市新市区南二路十四街商业用房投资300000元，新疆铁路房地产开发总公司为肉孜*毛拉洪提供商业用房三间共270平方米，肉孜*毛拉洪无偿使用十五年（自1998年11月17日至2013年11月17日）作为新疆铁路房地产开发总公司向肉孜*毛拉洪投资的回报，待无偿使用期届满即2013年11月17日开始执行房屋租赁的条款，具体条款规定如下：一、肉孜*毛拉洪承租新疆铁路房地产开发总公司位于乌鲁木齐市新市区南二路商业用房三间，面积为270平方米，租期待定；二、租金待定，肉孜*毛拉洪一次性向新疆铁路房地产开发总公司付清；三、******。合同签订后被告向原告支付了投资款，原告将房屋交由被告使用。2013年11月17日双方约定的十五年期限届满，原、被告未能就该房屋的租金和租期达成一致。
另查明，2011年1月12日肉孜*毛拉洪将该房屋出租给案外人赵清良用于经营餐饮，年租金为300000元，租期五年至2016年2月17日届满。
又查明，与本案诉争房屋同等地段、同等建筑结构房屋租金的评估价与市场价为每平方米3.91元／天。
上述事实，由原告新疆铁路房地产开发总公司提供的协议书、资产评估报告、房屋租赁合同；被告肉孜*毛拉洪提供的申请报告、租赁合同；本院对四海餐厅负责人所做的调查笔录等证据为证。庭审中原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是双方意思表示一致的产物。合同的成立是合同各方基于其所追求的利益，向对方作出一定的意思表示，当各方的意思表示达成一致且不违反法律规定时合同成立，依法成立的合同受法律保护。反之，各方的意思表示不能达成一致，合同不能成立，未成立的合同对各方无法律拘束力。本案，原告新疆铁路房地产开发总公司与被告肉孜*毛拉洪从各自的利益出发，经要约、承诺于1998年11月17日达成了一致的意思表示，并签订了书面协议。双方约定被告向原告修建的商业用房投资300000元，被告无偿使用三间商业用房十五年；十五年期满后双方开始执行房屋租赁条款，房屋的租期和租金待定。从协议书内容来看，该合同兼具融资与房屋租赁性质，亦具有先后执行的顺序。签订合同后，肉孜*毛拉洪履行了投资义务并依据合同在十五年内占有、使用及取得该商业用房的收益，2013年11月17日十五年期限届满，双方的融资（无偿使用房屋）条款履行完毕。根据协议，十五年无偿使用房屋期满后双方应继续执行房屋租赁条款。我国合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租金和租期是租赁合同的重要条款，牵涉出租人和承租人的核心利益。原告新疆铁路房地产开发总公司与被告肉孜*毛拉洪基于其各自利益考量，从2013年11月17日至本案宣判前对租金和租期始终不能达成一致，十五年前双方虽有签订并执行租赁合同的意向，但十五年后双方对租赁合同的主要条款不能达成一致，因此协议书中关于执行房屋租赁条款不具有可执行性，双方之间的租赁合同不成立，不成立的合同对双方无法律拘束力。据此，在2013年11月17日以后，被告肉孜*毛拉洪占有该诉争房屋已无合法根据，其应当将房屋交还原告新疆铁路房地产开发总公司；由于原、被告之间并未成立房屋租赁合同，原告按市场租赁价要求被告支付2014年房屋租金386000元的诉讼请求，与法无据，本院不予支持；但被告肉孜*毛拉洪没有合法根据，取得该房屋2014年收益300000元的行为系不当利益，并造成原告损失，其应将该不当利益300000元返还给原告。被告肉孜*毛拉洪将诉争房屋出租给案外人，租期尚未届满，其将房屋退还给原告后，原、被告及案外人间因房屋所产生的债，另行处理，不在本案审理之例。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：
一、被告肉孜*毛拉洪在本判决生效后十日内向原告新疆铁路房地产开发总公司退还位于乌鲁木齐市南二路十四街商业用房；
二、被告肉孜*毛拉洪向原告新疆铁路房地产开发总公司支付300000元；
三、驳回原告新疆铁路房地产开发总公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费3545元，原告新疆铁路房地产开发总公司已预缴，由被告肉孜*毛拉洪负担2900元，原告新疆铁路房地产开发总公司负担645元。上述款项共计302900元，被告肉孜*毛拉洪于本判决生效之日起十日内向原告新疆铁路房地产开发总公司支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌鲁木齐铁路运输法院中级法院。
审判员 石新东
二〇一四年十二月一日
书记员 朱玖玲
本案适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第二条：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
第二百一十三条：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。