浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭执异终字第4号
上诉人（一审第三人）：骆向平。
委托代理人：骆忠平。
委托代理人：裘红伟。
上诉人（一审原告）：沈金富。
上诉人（一审原告）：周雪妹。
上诉人（一审原告）：杨金兰。
以上三上诉人委托代理人：俞伟成。
被上诉人（一审被告）：沈国民。
被上诉人（一审被告）：任永祥。
委托代理人：余玉豹。
上诉人骆向平、沈金富、周雪妹、杨金兰因与被上诉人沈国民、任永祥案外人执行异议之诉一案，不服浙江省临安市人民法院（2013）杭临执异重初字第1号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2011年11月4日，沈金富、周雪妹、杨金兰诉至浙江省临安市人民法院称：沈金富与周雪妹系夫妻，系沈国民的父母；杨金兰与沈国民原为夫妻，2006年11月27日离婚。坐落于临安市锦城街道东门村［临集用（2004）字第0134161号］登记在沈国民名下的农民集体房屋为沈金富、周雪妹、杨金兰的家庭共有财产。2010年10月18日，临安市基础设施投资发展有限公司与沈国民订立《集体所有土地房屋拆迁安置购房合同》，可计入享受购房的常住人口4人（沈金富、周雪妹、杨金兰与沈国民共4人），可享受购置建筑面积为200平方米。2011年6月7日，临安市建设局颁发了［临房权证锦城字第××号］《房屋所有权证》，将位于临安市锦城街道娄村浜小区×幢×-×室323.62平方米的房屋产权登记在沈国民一人名下。任永祥因与沈国民民间借贷纠纷而查封了沈国民名下的此房产，沈金富、周雪妹、杨金兰向法院提出执行异议被驳回。为此，沈金富、周雪妹、杨金兰为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、依法确认沈金富、周雪妹、杨金兰各占临安市锦城街道娄村浜小区×幢×-×室房产四分之一的产权；二、停止对临安市锦城街道娄村浜小区×幢×-×室323.62平方米的房屋的执行。
被告沈国民辩称：案涉房屋在拆迁前就卖给了第三人骆向平，房款为340000元，当时沈国民因办厂经济困难，杨金兰还没和沈国民离婚，她同意的，也在合同上签了字。沈金富、周雪妹是不知道的，也没有告诉他们，后来因为案涉房产引起纠纷在法院打官司他们才知道，并表示房产中应得的份额他们是要的。沈国民认为案涉房屋已出售给了第三人骆向平，有关房屋拆迁产生的权利都应归骆向平所有，更何况拆迁过程中的一切手续都是骆向平的兄弟骆忠平去办的。
被告任永祥辩称：案涉房屋属于沈国民个人的财产，沈金富、周雪妹是有其他房屋的，按规定不应该有两处宅基地，杨金兰和沈国民结婚时案涉房屋已经建造，故案涉房产也不是夫妻共同财产。沈国民和第三人骆向平之间的房屋买卖行为是违反现行法律规定的，属于无效的民事法律行为。综上，请求法院驳回沈金富、周雪妹、杨金兰的诉讼请求。
第三人骆向平述称：骆向平与沈国民存在真实的房屋买卖合同关系，2005年12月21日，沈国民将锦城街道东门村259.06平方米的房屋以36万元的价格转让给了骆向平，双方签订了房屋转让合同，合同约定房屋拆迁的所有费用归骆向平所有，骆向平付款后对房屋行使了相关权利，2010年10月16日因临安市政府对上述房屋进行拆迁，骆向平和沈国民、沈乐琴签订了协议书一份，再次约定拆迁后政府按照政策支付的补偿房屋和钱款均归骆向平所有，按政策约定拆迁协议必须由沈国民、沈乐琴签订，过户手续的全部费用由骆向平承担，2011年5月24日，沈国民和临安市锦城农民公寓投资有限公司签订了商品房买卖合同，确认拆迁置换房屋为临安市锦城街道娄村浜小区×幢×-×室，建筑面积333.62平方米。第二天，沈国民将安置房以及有关办证资料原件全部交给了骆向平，并与骆向平签订了房屋转让合同和交房的确认书，骆向平缴纳了全部的相关费用后于6月7日以沈国民的名义办理并取得了房产证，后在打算将房产由沈国民名下过户至骆向平名下而将相关资料递交房产交易中心时得知该房屋被临安法院查封。实物房交付之后，骆向平对房屋进行了装修并已入住。骆向平认为骆向平和沈国民之间的房屋买卖合同关系是真实的，并已支付了全部的购房款和相关的办证费用，也取得了相关房屋的产权证原件，并且已经实际占用该房屋，而且双方之间的房屋买卖关系是合法有效的，因为置换的房屋是商品房，可以办理过户手续。任永祥因与沈国民有债务纠纷，申请法院查封骆向平已经实际取得的房屋，侵犯了骆向平的合法权益，根据有关规定，骆向平请求法院判令：一、确认讼争的临安市锦城街道娄村浜小区×幢×-×室房屋归骆向平所有；二、请求驳回沈金富、周雪妹、杨金兰的全部诉讼请求。
浙江省临安市人民法院一审查明：沈金富与周雪妹系夫妻，系沈国民的父母；杨金兰与沈国民原为夫妻，2006年11月27日离婚。2005年12月21日，沈国民、杨金兰与骆向平签订了房屋买卖协议一份，约定将座落于临安市锦城街道东门村259.06平方米的房屋（临集用（2004）字第013416号），登记的土地使用者为沈国民以36万元的价格转让给骆向平，并约定以后房屋遇到拆迁时所有拆迁待遇归骆向平享有，出卖方应无条件协助配合。2005年12月22日，骆向平支付了房屋转让款36万元。2010年10月16日，因政府对该房屋进行拆迁，骆向平与沈国民及其女儿沈乐琴签订协议书一份，约定：双方确认拆迁后政府按政策支付的补偿款或补偿房屋归骆向平所有；按政策规定拆迁协议必须以沈国民名义签订，沈国民、沈乐琴同意无条件配合骆向平签订相关补偿协议，并办理补偿房屋的相关手续；由于拆迁房产权证必须以沈国民、沈乐琴的名义办理，沈国民、沈乐琴同意在办理房产权证后，立即将补偿房屋过户到骆向平名下，所需费用全部由骆向平承担。2010年10月18日，临安市基础设施投资发展有限公司与沈国民订立了货币补偿协议和集体所有土地房屋拆迁安置购房合同，协议和合同中均表述安置人口为4人。2011年5月24日，沈国民与临安市锦城农民公寓投资有限公司签订了商品房买卖合同。2011年6月7日，临安市建设局颁发了临房权证锦城字第××号房屋所有权证，载明：房屋所有权人为沈国民，共有情况为单独所有，房屋坐落为临安市锦城街道娄村浜小区×幢×-×室、建筑面积为323.62平方米。另查明，上述房屋拆迁安置时，另以沈国民的女儿沈乐琴的名义补偿房屋一套（相关协议上注明安置人员为3人）。此外，一审法院在审理任永祥诉沈国民民间借贷纠纷一案过程中，经任永祥申请于2011年6月8日查封了本案讼争的房屋，查封标的为145万元，2011年6月10日该院就该案作出（2011）杭临商初字第914号民事判决书。2011年7月27日，骆向平向该院提出执行异议，要求撤销对上述房屋的查封，2011年8月2日，该院作出（2011）杭临执异字第10号执行裁定书，驳回了骆向平的异议，骆向平的委托代理人俞伟成于2011年8月3日收到上述执行裁定书。2011年8月9日，沈金富、周雪妹、杨金兰起诉要求确认三人在案涉房屋中各占四分之一的产权，骆向平于2011年9月8日申请作为第三人参加该案诉讼并提出了对案涉房屋主张权利的诉讼请求，2011年9月22日，该院作出（2011）杭临民初字第1410号民事裁定书，驳回了沈金富、周雪妹、杨金兰的起诉，并于2011年9月26日通知第三人骆向平因沈金富、周雪妹、杨金兰的起诉被驳回，对其参加诉讼的申请亦不予准许。2011年10月10日，沈金富、周雪妹、杨金兰向原审法院提出执行异议，2011年10月18日，该院作出（2011）杭临执异字第14号执行裁定书，驳回了沈金富、周雪妹、杨金兰的异议申请，并于2011年10月26日向沈金富、周雪妹、杨金兰送达了执行裁定书。2011年11月4日，沈金富、周雪妹、杨金兰以沈国民和任永祥为被告向原审法院起诉，请求判令：一、确认沈金富、周雪妹、杨金兰在临安市锦城街道娄村浜小区×幢×-×室房产中各占四分之一的产权人；二、停止对上述房产的执行。案件受理后，第三人骆向平申请参加诉讼，并请求法院判令：一、确认案涉房产属第三人所有；二、驳回沈金富、周雪妹、杨金兰全部的诉讼请求。原审法院审理后，作出了（2011）杭临执异初字第3号民事判决书，驳回了沈金富、周雪妹、杨金兰和第三人骆向平的诉讼请求。第三人骆向平不服一审判决提起上诉，浙江省杭州市中级人民法院经审理，作出了（2012）浙杭执异终字第8号民事裁定书，裁定撤销一审判决并发回重审。
浙江省临安市人民法院一审重审认为：从案涉房屋在拆迁过程中办理的手续与资料记载以及相关部门出具的证明分析，沈金富、周雪妹、杨金兰确系案涉房屋所涉的被拆迁安置人员，但本案讼争房屋现登记在沈国民名下，且房产权证上明确记载为单独所有，这说明在拆迁过程中沈金富、周雪妹、杨金兰和沈国民在房屋办理登记手续过程中已就产权问题进行过内部协商，故对沈金富、周雪妹、杨金兰的诉讼请求不予支持。沈国民与第三人骆向平之间的房屋买卖形式上虽系商品房买卖，但实质上系由沈国民与骆向平之间的农村集体土地上房屋买卖转化而来，违反了我国现行法律规定，应认定为无效，故对第三人骆向平的诉讼请求亦不予支持。据此，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决：一、驳回沈金富、周雪妹、杨金兰的诉讼请求。二、驳回第三人骆向平的诉讼请求。一审案件受理费5800元，由沈金富、周雪妹、杨金兰负担。
宣判后，骆向平不服，向本院上诉称：一、原判认定骆向平与沈国民之间的商品房买卖合同无效，系适用法律错误。1、2011年5月24日，沈国民因房屋拆迁与临安市锦城农民公寓投资有限公司签订《商品房买卖合同》，所购商品房是锦城街道娄村浜小区×幢×-×室；政策规定的可购置面积200平方米，按560元／平方米购买，超过可购置面积46.46平方米，按980元／平方米购买，阁楼面积50.80平方米，按490元／平方米购买。同月25日，沈国民与骆向平签订《房屋转让合同》一份，将上述房屋转让给骆向平，并约定转让款以2005年支付的房款折抵，应付建设方的房款由骆向平支付。签约同时，沈国民将该房及有关办证资料原件全部交付骆向平，并签订交房《确认书》一份。骆向平取得房屋后，花费100多万元进行了装修并入住。骆向平向建设单位支付了约定的房款，并缴纳办证所需的相关费用，于同年6月7日将诉争房屋产权证先办理到沈国民名下，正在办理过户手续时，任永祥申请原审法院查封。2、上述事实说明，本案诉争房屋虽为安置房，但系商品房，沈国民转让安置商品房不违反法律规定，该房屋可以办理过户手续。骆向平和沈国民于2011年签订《房屋转让合同》，与2005年签订的《房屋转让合同》有事实上的联系，但无法律上的关系。因为2011年合同转让标的物是商品房，即锦城街道娄村浜小区×幢×-×室，标的物前后不同，价款也不一样。2011年签订的房屋转让合同，双方意思表示真实，也不违反法律的强制性规定，标的物系可转让商品房，故原判认定2011年房屋转让合同无效系适用法律错误。二、原判根据《物权法》第九条第一款规定，认定查封行为合法不恰当。1、《物权法》第九条第一款虽然规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。但该条同时规定，“但法律另有规定的除外”。这说明登记并非是物权变动的唯一方式。2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。该司法解释进一步说明不动产交付或转移占有或交付物权凭证等也是物权发生变动的方式之一。3、虽因法院查封未能办理过户登记，但骆向平已经对该房屋支付了全款，并已实际占有，经装修已经入住，沈国民还将《房屋产权证》及相关资料原件交付骆向平，骆向平为此还向建设单位支付房款，并支付了办证费用。据此，可以认为骆向平已经取得诉争房屋物权。4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，骆向平取得房屋占有权后，因原审法院的查封行为未能过户，原审法院的查封行为违反了以上规定。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，现上诉请求：1、撤销原审判决，改判停止对临安市锦城街道娄村浜小区×幢×-×室房屋的执行，并解除查封，改判临安市锦城街道委村浜小区1幢×-×室房屋属骆向平所有；2、由被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人任永祥答辩称：案涉房屋系沈国民个人的财产，沈金富、周雪妹有其他房屋，按规定不应该有两处宅基地，杨金兰与沈国民结婚时案涉房屋已经建造，故案涉房产也不是夫妻共同财产。沈国民和骆向平之间的房屋买卖行为违反现行法律规定，属于无效民事法律行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
被上诉人沈国民答辩称：沈国民确实将案涉房屋出卖给骆向平，对骆向平提出的上诉理由和请求均无异议。
对于骆向平的上诉，沈金富、周雪妹、杨金兰提供答辩意见称：沈金富、周雪妹、杨金兰对案涉房屋享有份额，骆向平提出的上诉事实和理由不能成立，请求法院驳回其上诉请求。
沈金富、周雪妹、杨金兰不服一审判决向本院提起上诉称：一审以诉争房屋登记在沈国民名下为由，认为沈金富、周雪妹、杨金兰与沈国民就产权问题进行过协商，判决驳回沈金富、周雪妹、杨金兰的诉讼请求，无事实和法律依据。首先，一审已经确认沈金富、周雪妹、杨金兰确系诉争房屋的被拆迁安置人员，这就是说，沈金富、周雪妹、杨金兰是诉争房屋的共有权人。其次，诉争房屋产权证是沈国民办理的，沈国民办证时未经沈金富、周雪妹、杨金兰同意，将共有房屋办理到个人名下，侵害了其他家庭成员的合法权益。第三，一审不仅未认定沈国民的侵权事实，反而认为沈金富、周雪妹、杨金兰与沈国民在办证时进行过协商，此系主观推断，不能让人信服。第四，对于家庭财产，因家庭成员之间特殊的亲情关系和信任关系，财产登记在一人名下是普遍现象，但不能因家庭财产登记在一人名下就认定是一人财产，否则，现在网上公布的离婚案件财产分割95%的案件都是错误的。第五，（2012）浙杭执异终字第8号民事裁定已经确认，原审判决仅根据诉争房屋登记在沈国民下的事实认定诉争房屋属沈国民所有，系认定事实不清，适用法律错误。本案作为被二审法院发回重审的案件，一审法院仍坚持错误看法，令人不解。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，现上诉请求：撤销浙江省临安市人民法院（2013）杭临执异重初字第1号民事判决，依法改判确认沈金富、周雪妹、杨金兰对临安市锦城街道娄村浜小区×幢×-×室房屋各享有四分之一产权，停止对临安市锦城街道娄村浜小区×幢×-×室房屋的执行。
被上诉人任永祥答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
被上诉人沈国民答辩称：沈国民确实将案涉房屋出卖给骆向平，同意骆向平的上诉请求，不同意沈金富、周雪妹、杨金兰的上诉请求。
对于沈金富、周雪妹、杨金兰的上诉，骆向平提供答辩意见称：在案涉房屋转让过程中，沈金富、周雪妹、杨金兰知情且未提出异议，故案涉房屋转让合法有效。
二审期间，各方均未向本院提交新的证据。
各方对一审认定事实均无异议，二审予以确认。另查明：2011年7月18日，临安市城镇拆迁办、临安市绿城动迁服务有限公司出具证明一份，证明拆迁安置房娄村浜1幢×室共计建筑面积323.62平方米，享受安置人员4人，即沈金富、周雪妹、杨金兰、沈国民。
本院认为：一、关于案涉房屋权属。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中，根据案涉房屋在拆迁过程中办理的资料记载与相关部门出具的证明以及双方当事人陈述，沈金富、周雪妹、杨金兰确系案涉房屋的被拆迁安置人员，案涉房屋系家庭拆迁安置用房，应属沈国民、沈金富、周雪妹、杨金兰共有。虽然案涉房屋产权登记在沈国民一人名下，并记载为单独所有，但本案并无证据证明沈国民和沈金富、周雪妹、杨金兰在办理房屋登记手续过程中已就产权问题进行内部协商，即并无证据证明沈金富、周雪妹、杨金兰放弃权利将案涉拆迁房屋处分给沈国民一人所有，故沈金富、周雪妹、杨金兰请求确认其对案涉房屋的权利份额，有事实与法律依据，一审判决驳回的依据不足，本院确认沈金富、周雪妹、杨金兰与沈国民各对案涉房屋享有四分之一的产权份额。对于骆向平上诉请求判决案涉房屋归其所有一节，本院认为，首先，骆向平系城镇居民户口，其与沈国民之间的房屋买卖形式上虽系商品房买卖，但实质上系沈国民与骆向平之间的农村集体土地上房屋买卖转化而来，违反了相关法律、政策规定，且在骆向平明知案涉房屋系家庭拆迁安置用房，即系沈国民、沈金富、周雪妹、杨金兰共有的情况下，本案也无证据证明骆向平的购买行为得到了沈金富、周雪妹认可，故房屋买卖应属无效；其次，退一步说，即使案涉房屋买卖有效，以及本案符合骆向平所称的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，但如上所述，我国物权法系以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，在未办理不动产过户变更登记的情形下，骆向平仅能根据房屋买卖合同享有债权，而非物权，故其请求房屋确权依据不足，原审判决予以驳回并无不当。
二、关于是否应停止对案涉房屋的执行。首先，对于骆向平要求停止执行的主张。因案涉房屋买卖无效，故骆向平根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定要求停止执行不能成立。其次，对于沈金富、周雪妹、杨金兰要求停止执行的主张。本案中，除案涉房屋之外并未发现沈国民的其他财产，且案涉房屋系一本房产证下的不可分割共有产，因此，为保障申请执行人利益，应对案涉房屋予以执行，即人民法院依法可以查封并拍卖、变卖，但根据查明事实，案涉房屋属沈国民与沈金富、周雪妹、杨金兰共有，为保护并非本案被执行人的其他共有人利益，本案不得执行沈金富、周雪妹、杨金兰享有份额内的房屋拍卖变现款。综上，一审判决认定事实基本清楚，但实体处理部分有误，二审依法予以改判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条、第十七条之规定判决如下：
一、维持浙江省临安市人民法院（2011）杭临执异重字第1号民事判决第二项，即驳回骆向平的诉讼请求。
二、撤销浙江省临安市人民法院（2011）杭临执异重字第1号民事判决第一项。
三、坐落于浙江省临安市锦城街道娄村浜×幢×-×室房屋由沈国民、沈金富、周雪妹、杨金兰各享有四分之一产权份额。
四、驳回沈金富、周雪妹、杨金兰的其他诉讼请求。
一审案件受理费5800元，由沈国民负担1450元，任永祥负担1450元，骆向平负担2900元。二审案件受理费5800元，由骆向平负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱 晴
审判员 朱 梅
审判员 夏明贵
二〇一五年十月二十二日
书记员 俞 戈