广东省韶关市武江区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）粤0203行初56号
原告：何郴桓，男，汉族，1963年10月18日出生，广东省南雄市人，个体户，住广东省南雄市。
被告：南雄市住房和城乡规划建设局，住所地：广东省南雄市沿江东路143号。
法定代表人：刘先辉，局长。
委托代理人：钟永汕，该局工作人员。
委托代理人：李静英，广东韶华律师事务所律师。
原告何郴桓诉被告南雄市住房和城乡规划建设局（以下简称南雄市住建局）房屋登记行政撤销纠纷一案，经广东省韶关市中级人民法院指定管辖，本院于2017年2月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月23日公开开庭审理本案。原告何郴桓，被告的委托代理人钟永汕、李静英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告南雄市住建局于2016年10月24日对原告何郴桓发出《关于撤销网上商品房买卖合同备案登记的通知》，认为根据茗豪花园（A、B栋）拆迁安置户《关于要求撤销茗豪花园（A、B栋）中拆迁安置房屋网上备案登记的报告》及其提供的《拆迁安置协议》，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，决定撤销何郴桓在茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房的网上商品房买卖合同备案登记。
原告何郴桓诉称，一、被告单方作出撤销本案商品房网上买卖合同备案登记的行政行为程序严重违法。第一、根据当地的管理规定及惯例，解除或变更己备案的商品房买卖合同的，必须由合同双方当事人持有效证件及相关材料到房产交易中心申请办理，被告没有权力单方撤销或变更。且被告也没有房屋权属的确认权，在案外人提出权属争议，未经法院判决确权，也未经合同双方当事人协商的情况下，被告直接撤销商品房买卖合同备案登记，属超越职权、严重违法。第二、本案中，被告在未举行听证会，也未听取原告陈述和申辩的情况下，仅凭房屋买卖合同外第三人的单方申请即草率地作出了撤销备案登记的行政处理决定，显然在程序上没有保障原告的参与权、知情权、异议反驳权等基本权利，该撤销行为属于违法行政行为，依法应当予以撤销。二、被告适用法律错误。被告作为地方行政机关,其执法依据只能是国家法律、行政法规、本地地方法规、本部门和本地方规章。司法解释是指由国家最高司法机关在适用法律过程中对具体应用法律问题所作的解释，针对对象很明确，都是本系统内的司法工作，行政机关不能用作其执法依据。在本案中，被告直接以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条作为撤销原告商品房买卖合同备案登记的依据，显然属于适用不当，被告作出撤销的行政行为没有合法依据。三、原告系无过错的善意方，构成善意取得。根据《房屋登记办法》第八十一条的规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”即使向被告申请撤销备案登记的案外人可能系本案房屋利害关系人，但原告在本案中无过错，符合善意取得的构成要件，属善意购买人，依法享有本案房屋的所有权利。综上，原告向法院提出诉讼请求：1.确认南雄市住建局撤销原告在茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房的网上商品房买卖合同备案登记的行政行为违法；2.撤销南雄市住建局作出的《关于撤销网上商品房买卖合同备案登记的通知》，恢复原告在茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房的网上商品房买卖合同备案登记；3.由被告负担诉讼费用。
原告在诉讼中提交的证据有：1、关于撤销网上商品房买卖合同备案登记的通知；2、何郴桓身份证；3、四张购房款收据；4、四份商品房买卖合同（预售）。
被告南雄市住建局辩称，一、原告何郴桓与南雄市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）网签的《商品房买卖合同（预售）》是无效合同，不具备商品房预售合同网签备案条件。1、原告何郴桓与祥和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》不是真实的商品房屋买卖交易，合同的购房者不是真实的购房者而是贷款人。2、茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房是未列入商品房预售范围的安置补偿房屋，祥和公司明知“一房多卖”且单方面操作网签是不合法交易行为，违反了《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》等法律、行政法规的强制性规定。对祥和公司将茗豪花园拆迁房以签订商品房买卖合同用房屋抵押给债权人（融资人）的案件，经法院审理，否定了原告的《商品房买卖合同（预售）》的合法性。3、从南雄市公安局于2016年6月21日向原告何郴桓作的询问笔录可知，原告向熊祥明发生的借贷关系是2015年8月、9月、10月，签订商品房买卖合同（预售）的时间分别是2015年10月16日、2016年1月16日、2016年3月23日，而茗豪花园（A、B栋）商品房预售许可证批准时间是2015年6月24日。因此，对于祥和公司在将房屋抵押给原告时，原告是知道茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房未列入商品房预售范围的。根据合同法第52条规定，原告何郴桓与祥和公司签订《商品房买卖合同（预售）》，将茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房以融资为目的将房屋抵押的行为无效，原告不得以不能履行的无效合同干预行政机关依法行使管理权。
二、南雄市住建局发出的《关于撤销网上商品房买卖合同备案登记的通知》并无不当。合同备案登记是对房屋交易双方在签订合同后，交易双方到房地产相关部门进行备案，目的是防止“一房多卖”的情况发生。因此，网签与合同备案登记是两个不同的程序，也就是进入合同备案的前提是商品房买卖双方通过在网络交易平台上签订合同记录预售登记，再由开发商和购房者提供所需备案的资料：1、买受人的身份证明；2、银行进账单及流水记录；3、商品房预售合同（原件）；4、商品房屋预售合同网签备案确认书等，按备案流程完成合同备案登记。本案中涉及到的茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房，除开发商和购房者并未向房产管理部门申请及递交备案资料外，按预售许可也未列入商品房屋预售范围，且按《房屋拆迁补偿协议书》约定，上述房产巳全部安置给被拆迁人（即是已出售房屋），根本就不符合商品房预售合同网签备案条件。经调查了解真实情况，为保护合法交易秩序，维护被拆迁人的合法利益和社会稳定，南雄市住建局向祥和公司发出《责令改正违法行为通知书》（雄住建责〔2016〕6号）后，祥和公司书面提出改签的请求。于是，南雄市住建局于2016年10月24日向原告发出《关于撤销网上商品房买卖合同备案登记的通知》，是依法行使行政管理职权，是符合法律规定的，并无不当。
三、关于原告认为南雄市住建局单方作出撤销商品房网上买卖合同备案登记的行政行为程序严重违法的问题。1、网签和买卖合同备案登记的关系是不同的。一般来说，网签是指房屋交易双方签订合同，在网络平台上记载已签预售合同；而合同备案登记是行政管理部门根据交易双方的申请和提交的资料对已签预售合同进行审核，符合规定的就给予备案，目的是防止一房多卖。本案中，交易双方并没有按《城市商品房预售管理办法》第10条规定时间内办理预售合同登记备案手续。只是因祥和公司借款纠纷的原因，南雄市住建局发现祥和公司将拆迁安置房屋网签给了原告（债权人），存在“一房多卖”，损害了被拆迁人的合法利益，不符合合同备案登记条件。因此，南雄市住建局于2016年4月29日向祥和公司发出《责令改正违法行为通知书》，祥和公司签收后于2016年10月13日向南雄市住建局提交《关于要求对部分房屋备案登记进行改签的请示》，说明其将已签订安置协议的房屋网签给了债权人，要求将原网签给债权人的房屋改签给拆迁安置户，其备注的名单、房号中就涉及到原告主张的茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房。南雄市住建局根据祥和公司和被拆迁人的请求，向原告发出《关于撤销网上商品房买卖合同备案登记的通知》，符合程序，并无不当。2、南雄市住建局向原告发出的《关于撤销网上商品房买卖合同备案登记的通知》不具有行政可诉性。由于原告与祥和公司签订的茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房《商品房买卖合同（预售）》是“一房多卖”的无效合同，现在祥和公司已经确认将拆迀安置户的房屋网签给原告的行为违规，其提供的祥和公司与被拆迁安置户签订的《房屋拆迁补偿协议书》亦反映茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房是安置给被拆迁户杨新球的，这也与祥和公司的《韶关市商品房预售许可证申请表》中列明的“补偿住宅明细表”和“补偿门店明细表”房号相一致。南雄市住建局在审查后发出《关于撤销网上商品房买卖合同备案登记的通知》，只是对不符合合同备案登记条件的债权人（并非是实际的购房者）发出的一份通知。如果原告坚持要对茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房的《商品房买卖合同（预售）》给予合同备案登记，应当先行就原告与祥和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力给予确认，而不是纠缠行政机关依法行使管理职责。
综上所述，原告的主张无法无据，南雄市住建局处理“一房多卖”损害被拆迁人合法利益的行为并无不当，也是依法履行行政管理职责，维护合法交易秩序，请法院查明本案事实，驳回原告的诉讼请求。
被告于2017年3月6日向本院提供作出被诉行政行为的证据、依据：1、韶关市商品房预售许可证申请表及附表（包括房屋明细表、预售房屋明细表、补偿门店明细表、补偿住宅明细表、其它房屋明细表），用以证明茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房未列入商品房预售范围，祥和公司为融资而出售前述四房的行为违反了《城市商品房预售管理办法》第6条第2款的规定，同时该四房巳列入商品房安置补偿房屋范围，祥和公司将已安置（出售）的房屋再行出售的行为违反了《商品房销售管理办法》第10条的规定，因此，原告何郴桓与祥和公司网签的《商品房买卖合同（预售）》无效，不符合商品房预售合同网签备案的条件；2、祥和公司商品房预售许可证（雄预许证2015015号），用以证明茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房未列入商品房预售许可范围，且上述房已列入安置补偿房屋范围，原告何郴桓与祥和公司网签的《商品房买卖合同（预售）》依法无效，不符合商品房预售合同网签备案的条件；3、《房屋拆迁补偿协议》（2011年8月29日)及《房屋拆迁补偿补充协议》（2014年1月24日)，用以证明茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、206房是拆迁安置补偿给杨新球的房屋，祥和公司将已安置（出售）第三人的房屋以签订商品房屋销售合同的形式融资的行为违反了《商品房销售管理办法》第10条的规定，损害了第三人的合法权益，原告何郴桓与祥和公司网签的《商品房买卖合同（预售）》依法无效；4、责令改正违法行为通知书（雄住建责〔2016〕6号）及送达回证，用以证明南雄市住建局对祥和公司涉嫌一房多卖等违法行为依法查处；5、南雄市公安局询问笔录，用以证明因祥和公司涉嫌一房多卖，南雄市公安局经侦大队依法向原告核实案件事实，原告不是真实的购房者而是贷款人（融资人），其与祥和公司网签的《商品房买卖合同（预售）》依法无效；6、南雄市住建局调查询问笔录，用以证明因祥和公司存在一房多卖等违规行为，南雄市住建局依法调查案件情况；7、关于要求对部分房屋备案登记进行改签的请求，用以证明祥和公司改正一房多卖违规行为，要求对已网签给债权人（融资人）的房屋改签给安置户，茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房是回迁给被拆迁人杨新球的安置房屋，属于已售出的商品房，原告不是真实的购房者而是贷款人（融资人），不具备网签备案的条件；8、关于要求撤销茗豪花园（A、B栋）中拆迁安置户补偿房屋网签备案登记的请示，用以证明茗豪花园（A、B栋）中包含B栋1401、1402、106、202在内的房屋属于回迁给被拆迁人的安置房屋，属于已售出的商品房，南雄市住建局对不具备网签备案条件的房屋买卖合同向原告发出撤销通知是正确履职的合法行为，并无不当；9、账户明细查询，用以证明原告事实上并未向祥和公司支付购房款，原告不是真实的购房者而是贷款人（融资人），原告与祥和公司之间存在恶意串通，损害被拆迁人合法利益的行为，因此，《商品房买卖合同（预售）》属依法未成立的无效合同；10、韶关市房产交易中心办事指南，用以证明原告主张的茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房不具备商品房预售合同网签备案条件，原告以具有茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房《商品房买卖合同（预售）》为由，主张恢复商品房预售合同网签备案的理由不成立；11、商品房销售网络平台录入明细，用以证明网签与商品房预售合同网签备案是两个不同的程序，网签是由开发商操作并按交易双方的交易行为确定已签预售合同，商品房预售合同网签备案是房屋管理部门对开发商提供的备案资料审核后，操作确定为巳备案记录，被告发出撤销通知，实质是根据祥和公司的请求，在审核后对不具备网签备案条件的网签合同对象发出的一份通知，不具有行政可诉性；12、商品房买卖合同（预售）（南雄市碧桂园房地产开发公司）（合同编号：雄预许20160200044516)，用以证明原告主张的茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房的《商品房买卖合同（预售）》是未依法成立的无效合同，不具备网签备案登记条件，原告主张恢复网签备案登记无法无据；13、商品房买卖合同（预售）（南雄市祥和房地产开发公司）（合同编号：雄预许2015015039162、雄预许2015015039173、雄预许2015015039129、雄预许201501539130)，用以证明该《商品房买卖合同（预售）》是一份无效合同，原告主张恢复网签备案登记无法无据；14、南雄市人民法院民事判决书（〔2016〕粵0282民初803号），用以证明商品房买卖合同（预售）（合同编号：雄预许2015015039162、雄预许2015015039173、雄预许2015015039129、雄预许201501539130)巳被法院审理的类似案件确定为无效合同。
经庭审质证，对被告提交的14份证据，原告的质证意见如下：证据1中附表的真实性有异议；证据2无异议；证据3因没有原件，有异议；证据4我们在网签的时候，为什么当时没有整改，在整改期间还能网签房子，对这份通知书的发出时间有异议；证据5在公安机关做笔录的时候，公安人员要求我这么说的，很多话不是我的真实意思，但买房的金额是真实的；证据6不是调查我本人，我不清楚；证据7我不清楚；证据8、9我不清楚；证据10无异议；证据11有异议，当时开发商没有给我看，我也没有看到过；证据12我看不懂，不清楚；证据13、14无异议。
对原告提交的4份证据，被告的质证意见如下：证据1已经告知原告相关事实和法律依据，如果有异议的话可以向我们咨询了解案件事实，该通知已经反映原告与祥和公司存在债权债务关系；证据2三性均有异议，该收据与其在公安机关做的笔录不一致，原告并不是真正的支付了购房款，只是融资人，不能证明原告真实买卖了房屋；证据3无异议；证据4三性均有异议，该4份合同不是真实的房屋买卖，公安局对原告作的笔录及我们对祥和公司的员工和法人代表的调查笔录可以证明，原告提交的合同没有面签，是祥和公司单方面操作的，也没有看到原件，原告主张的这4套房屋是安置房。
本院对上述证据认证如下：对被告提交的14份证据，证据1有祥和公司盖章确认，本院予以认可；证据2有发证机关南雄市住建局盖章，原告亦无异议，本院予以认可；证据3有合同双方签字捺印盖章，本院予以认可；证据4是南雄市住建局发出的整改通知，本院予以认可；证据5、6是行政机关依法对相关人员的询问笔录，本院予以认可，对其内容根据案情需要予以采纳；证据7、8分别有祥和公司盖章和各拆迁户签名，本院予以认可；证据9有南雄市农村信用合作联社盖章确认，本院予以认可，对其内容根据案情需要予以采纳；证据10原告无异议，本院予以认可；证据11是住建部门官方网站显示的商品房网签和备案情况，本院予以认可，对其内容根据案情需要予以采纳；证据12本院予以参考；证据13无原告亲笔签名，结合案情，本院对被告的证明目的予以认可；证据14原告无异议，本院予以认可。对原告提交的4份证据，证据1本院予以认可；证据2的真实性本院结合被告提交的证据及案情予以综合考虑；证据3本院予以认可；证据4没有原告的亲笔签名，结合案情，本院不予认可。
经审理查明，2011年8月29日，杨新球与祥和公司签订《房屋拆迁补偿协议》，约定对杨新球坐落于南雄市黎口镇黎口街的房屋，祥和公司按设计图纸补偿门店、住宅、车位给杨新球。2014年1月24日，杨新球（甲方）与祥和公司（乙方）签订《房屋拆迁补偿补充协议》，约定“乙方按2011年8月29日签订的房屋拆迁补偿协议增加补充如下住宅给甲方：1、二楼B楼202，面积共计366.38平方米。2、住宅：……B栋14楼01房，02房，面积共计451.35平方米。”
2015年8-10月，何郴桓借款300万元给祥和公司的法定代表人熊祥明，祥和公司通过与何郴桓网签11套房屋的《商品房买卖合同（预售）》作抵押，其中包括涉案的茗豪花园B栋1401、1402、106、202四套房屋。
鉴于祥和公司在南雄市××口街茗豪花园“三旧”改造项目开发中，存在在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的行为，2016年4月29日，南雄市住建局对祥和公司发出《责令改正违法行为通知书》，责令祥和公司限期改正，并将改正情况书面报告南雄市住建局。
2016年10月13日，祥和公司向南雄市住建提交《关于要求对部份房屋备案登记进行改签的请求》，内容有“……2015年，因公司资金周转困难，为进行融资，将部份原应网签（网上合同备案）给拆迁安置户的房屋网签给了融资债权人，待公司渡过难关后将改签回拆迁安置户。现为确保拆迁安置人的权益，特要求将原网签给融资债权人的房屋改签回拆迁安置户。”在祥和公司所附的《茗豪花园拆迁安置房清单》中记载“B栋1401、1402、106、202”四房的拆迁安置户均是“杨新球”。
2016年10月24日，杨新球等拆迁户向南雄市住建局提交《关于要求撤销茗豪花园（A、B栋）中拆迁安置户补偿房屋网上备案登记的请求》，要求南雄市住建局“撤销茗豪花园（A、B栋）中已网签（网上合同备案）给第三方的拆迁安置房的网上合同备案，将开发商补偿给我们的拆迁安置房网签（网上合同备案）在我们名下。”
同日，南雄市住建局向何郴桓发出《关于撤销网上商品房买卖合同备案登记的通知》，决定撤销何郴桓在茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房的网上商品房买卖合同备案登记。
何郴桓于2017年2月7日向本院提起行政诉讼，请求确认南雄市住建局撤销何郴桓在茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房的网上商品房买卖合同备案登记的行政行为违法，撤销南雄市住建局作出的《关于撤销网上商品房买卖合同备案登记的通知》，恢复何郴桓在茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房的网上商品房买卖合同备案登记。
本院认为，南雄市住建局向何郴桓向发出的《关于撤销网上商品房买卖合同备案登记的通知》合法，理由如下：
祥和公司因向何郴桓借款300万元，便以售卖房屋的形式向何郴桓提供抵押，其中包括茗豪花园（A、B栋）B栋1401、1402、106、202房，双方为此网签了《商品房买卖合同（预售）》。但上述四套房屋是祥和公司应按《房屋拆迁补偿协议》补偿给被拆迁人杨新球的补偿安置房，祥和公司对此也已确认，并向南雄市住建局提出了改签请示。杨新球亦请求南雄市住建局撤销涉案四套房屋的网上合同备案登记。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，因何郴桓与祥和公司网签的涉案四份《商品房买卖合同（预售）》已无基础，为维护房地产交易市场秩序和被拆迁人的合法利益，同时履行其工作职责，南雄市住建局向何郴桓发出《关于撤销网上商品房买卖合同备案登记的通知》并无不妥。
关于何郴桓认为南雄市住建局未举行听证会听取其陈述和申辩，程序违法的问题。《中华人民共和国行政处罚法》第四十二条第一款规定“行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利；当事人要求听证的，行政机关应当组织听证。”即上述法律只明确规定了三种行政机关须告知当事人有要求举行听证权利的情形：作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定，而撤销网上商品房买卖合同备案登记并不属于上述情形。在未发现有其他法律明确规定涉案情形属需举行听证的情况下，南雄市住建局向何郴桓发出涉案通知前，未告知其有举行听证的权利，程序并不违法。
关于何郴桓认为其系无过错的善意购买人构成善意取得的问题。善意取得是指，无权处分人将其财物转让给第三人，如受让人在取得该财物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。善意取得的条件之一是第三人已经取得占有了财物，但本案中，何郴桓与祥和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》仅停留在网签阶段，还未进入到备案登记阶段，更未取得房屋权属证书，即何郴桓未取得涉案房屋，因此，其不符合善意取得的条件。
综上所述，被告南雄市住建局对何郴桓发出的《关于撤销网上商品房买卖合同备案登记的通知》，事实清楚、证据确凿、适用法律正确，符合法定程序。原告何郴桓请求撤销的理由不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告何郴桓的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告何郴桓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 刘三瑞
人民陪审员 叶灿生
人民陪审员 马丽仪
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 杨 琼