海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终1620号
上诉人（原审原告）：海南中基玻璃钢有限公司，住所地海口市金盘路26号。
法定代表人：符少莉，总经理。
委托诉讼代理人：符永仿，办公室主任。
被上诉人（原审原告）：庄建辉，男，1970年8月4日出生，满族，住辽宁省新市。
委托诉讼代理人：勾洪刚，海南昌宇律师事务所律师。
上诉人海南中基玻璃钢有限公司（以下简称中基公司）因与被上诉人庄建辉商品房预售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中基公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法判令庄建辉向中基公司支付其逾期未缴购房款26995元及滞纳金44299元（自2008年1月15日至2017年1月22日，共3282天），两项合计71294元；3.依法判令庄建辉承担本案诉讼费用。事实和理由如下：
2008年1月14日，中基公司与庄建辉签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第三条约定，位于海口市金盘路26号胜似闲庭104商铺的建筑面积为75平方米并加以注明最终面积以房产管理局测量的实际面积为准。但在2008年1月15日办理商品房预售备案登记时，中基公司发现104商铺经房产管理局测量的实际面积为94.72平方米，该面积与合同约定的建筑面积的误差达到19.72平方米，面积差异款达187340元。合同第五条约定了面积确认、面积差异处理，直到2011年10月10日办理完104商铺的初证，中基公司与庄建辉多次协商未果，遂引起一系列的诉讼。一审法院作出的（2013）龙民一初字第1488号民事判决、（2016）琼0106民初825号民事判决，海口市中级人民法院作出的(2016)琼01民终2116号民事判决及2016年6月23日中基公司提交的民事上诉状足以证明中基公司向庄建辉追讨104商铺的面积差异款。另据国家土地使用权法律法规中的有关”土地随房走”的规定，目前104商铺所占有的土地分割证还在中基公司名下，说明中基公司与庄建辉签订的《商品房买卖合同》未履行完毕，而一审法院却以2013年1月6日起计算诉讼时效，事实查明不清。即便不是购房尾款，是其它适用诉讼时效的审理也应该从中基公司与庄建辉已履行义务完毕之日起2年内行使权力的，诉讼时效都应不过期。2009年02月19日，广州日报刊登了广州市中级人民法院发布的《关于商品房预售合同纠纷统一处理作法》第十一条，即购房款（包括尾款、补差款）不适用诉讼时效的规定。根据谭卿朝律师（中国人民大学法学硕士，广州房地产专业律师）的说法，广州地区的司法实践为法律在保护业主合法权益的同时，也基于公平的原则保护开发商的合法权益，购房尾款、补差款是没有诉讼时效的。另外，海口市龙华区人民法院作出的（2016）琼0106民初825号民事判决，判令中基公司返还庄建辉契税、交易费等33633元，中基公司提及诉讼时效的问题，主张诉讼时效从2013年1月6日[（2013）龙民一初字第1488号民事判决已生效]庄建辉已经知道或应该知道权利被侵害，至2016年1月19日庄建辉起诉中基公司止，时隔3年之久，而一审法院没有采纳中基公司的上述主张，却采取另一种裁判标准，以超过两年诉讼时效为由，驳回中基公司合法的诉讼请求，显然违背司法公正原则。
庄建辉辩称，一、中基公司要求庄建辉向其支付逾期未缴购房款26995元及其滞纳金44299元，没有事实和法律依据。
2008年1月14日，庄建辉与中基公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定中基公司将其承建的104商铺出售给庄建辉，该商铺建筑面积为75平方米，9500元/㎡，共计712500元。合同第五条约定：当产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由庄建辉补足；超过3%部分的房价款由中基公司承担，产权归庄建辉。面积误差比的计算公式为：面积误差比＝（产权登记面积-
合同约定面积）÷合同约定面积×100%。第六条约定，庄建辉于签订合同时一次性向中基公司支付总房款的100%（含定金）即712500元整。合同第七条约定，庄建辉如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，庄建辉愿意继续履行合同的，经中基公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，庄建辉按日向中基公司支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。据1488号判决，法院经审理查明，2008年1月15日，庄建辉向中基公司一次性支付了涉案房产的全部购房款人民币712500元。2011年11月15日，中基公司取得涉案房产的初始登记（产权证号：HKYL3286**），产权登记的建筑面积为94.72平方米。因涉案房产的产权登记面积大于合同约定面积且面积误差比超出3%，那么，根据《商品房买卖合同》第五条约定，庄建辉应向中基公司补足房款的最大面积差（即面积误差比计算公式中的”产权登记面积-
合同约定面积”项）＝75平方米（即合同约定面积）×3%（即最大面积误差比）÷100%＝2.25平方米，据此，庄建辉向中基公司补足的房价款应为2.25平方米×9500元/平方米＝21375元，而不是中基公司主张的26995元。另外，从合同第七条可以看出，庄建辉的逾期付款违约责任是相对于庄建辉未依照第六条规定的付款方式及期限进行付款而言的。从上述事实可以看出，庄建辉支付合同第六条约定的房款只晚了一天，因此，根据合同第七条的约定，庄建辉向中基公司支付的逾期付款违约金应为712500元×5÷10000×1＝356.25元，而不是中基公司主张的44299元。二、中基公司的起诉明显超过法律规定的两年诉讼时效期间，依法应驳回其诉讼请求。据（2013）龙民一初字第1488号民事判决书，法院经审理查明，2013年1月6日，中基公司向庄建辉提供了一份《胜似闲庭办证费用明细》，要求庄建辉向其补交涉案房产超过合同约定面积（含超过3%部分）的全部房款187340元，双方为此产生纠纷，庄建辉为此将案诉至法院，要求中基公司限期履行将涉案房产过户至庄建辉名下的义务并向庄建辉支付逾期办证的违约金10687.5元。中基公司提出反诉，请求撤销双方于2008年1月14日签订的《商品房买卖合同》并相互返还已经取得的财产。因此，中基公司于2013年1月6日就已经知道或者应当知道其权利被侵害，中基公司诉请庄建辉补足涉案房产超过合同约定面积部分的房款，诉讼时效期间应从2013年1月6日开始起算。中基公司向一审法院提交的（2016）琼0106民初825号和（2016）琼01民终2116号民事判决书，只能证明庄建辉与中基公司双方因涉案房产的土地过户、税费等纠纷进行过诉讼、中基公司曾就庄建辉未补足涉案房产超过合同约定面积部分房款进行过抗辩，因此，中基公司的这种抗辩行为并不符合诉讼时效中断的情形。因此，自中基公司于2013年1月6日向庄建辉主张补足涉案房产超过合同约定面积部分的房款之日起算，至中基公司于2017年1月17日向一审法院提起诉讼时止，其期限早已明显超过法定的两年诉讼时效期间，故，中基公司的诉讼请求依法应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回中基公司的上诉请求，维持原判决。
中基公司向一审法院起诉请求：1.庄建辉限期向中基公司返还其逾期未缴购房款26995元，自交房日2008年1月15日起至2017年1月22日止共3282天所产生的滞纳金44299元，两项合计71294元；2.庄建辉承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：中基公司、庄建辉于2008年1月14日签订了一份《商品房买卖合同》，约定庄建辉购买中基公司所有的104商铺，该商铺建筑面积75平方米，按建筑面积计算，该商铺单价为每平方米9500元，总金额为712500元。双方约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，庄建辉有权退房。庄建辉不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由庄建辉补足；超过3%部分的房价款由中基公司承担，产权归庄建辉。面积误差比的计算方法为（产权登记面积-
合同约定面积）/合同约定面积×100%。双方约定签订合同时庄建辉支付总房款的100%（含定金）即712500元。庄建辉如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30天后，中基公司有权解除合同。庄建辉愿意继续履行合同的，经中基公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，庄建辉应按日向中基公司支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。合同签订后，2008年1月15日，中基公司将涉案商铺交付给庄建辉。2011年10月10日，涉案商铺的产权（海房字第HKYL3286**号）登记至中基公司名下，证载建筑面积94.72平方米，套内面积79.82平方米。后因面积误差，中基公司、庄建辉双方诉至本院。一审法院已经查明的事实包括：2013年1月6日，中基公司向庄建辉提供了一份《胜似闲庭办证费用明细》，要求庄建辉向其补交涉案商铺超过合同约定面积（含超过3%部分）的全部房款187340元。双方因此发生纠纷，庄建辉将案诉至一审法院，要求中基公司限期履行将104商铺过户至庄建辉名下的义务并向庄建辉支付逾期办证的违约金。中基公司在该案中提出反诉，请求撤销双方于2008年1月14日签订的《商品房买卖合同》并相互返还已经取得的财产。据此，一审法院于2013年10月25日作出（2013)龙民一初字第1488号民事判决书，判决限中基公司于本判决生效之日起三十日内将涉案商铺过户至庄建辉名下、中基公司向庄建辉支付逾期办证的违约金及驳回中基公司的反诉请求。2014年5月8日，海口市不动产登记中心依据一审法院（2014）龙执字第297号《协助执行通知书》将涉案商铺过户登记至庄建辉名下。2016年1月19日，因涉案商铺的土地过户、税费等纠纷，庄建辉将中基公司诉至一审法院，一审法院于2016年5月20日作出（2016)琼0106民初825号民事判决书，判决限中基公司于本判决生效之日起三十日内将涉案商铺对应的土地使用权过户至庄建辉名下及返还被告税费等33633元。后中基公司不服该判决，上诉至海口市中级人民法院。海口市中级人民法院于2016年8月16日作出（2016）琼01民终2116号民事判决书，判决驳回中基公司的上诉，维持原判。
一审法院认为：诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护其民事权利的制度。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。本案中，由已生效的（2013)龙民一初字第1488号民事判决书中已经查明的事实可知，中基公司于2013年1月6日向庄建辉提供了一份《胜似闲庭办证费用明细》，要求庄建辉向其补交涉案商铺超过合同约定面积（含超过3%部分）的全部房款187340元。因此，中基公司已经于2013年1月6日知道或应当知道其权利被侵害，中基公司诉请庄建辉补足涉案商铺超过合同约定面积（含超过3%部分）的房款，诉讼时效期间应从2013年1月6日开始起算。中基公司向一审法院提交（2016）琼0106民初825号判决书、（2016）琼01民终2116号民事判决书，用以证明中基公司一直在主张权利，（2016）琼0106民初825号、（2016）琼01民终2116号案件系双方因涉案商铺的土地过户、税费等纠纷提起的诉讼，与本案所涉及的纠纷无关，故上述诉讼不符合诉讼时效中断的情形，一审法院对其主张不予采纳。中基公司于2017年1月17日才向一审法院起诉，显然，中基公司的起诉已超过两年的诉讼时效期间，故中基公司的诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回中基公司的诉讼请求。案件受理费791元，由中基公司负担。
本院二审期间，中基公司向本院提交《房屋国有土地使用权分割转让证明书》，欲证明：办理涉案房产的不动产证需要中基公司配合庄建辉才能履行完毕，双方合同实际尚未履行完毕。即使购房款项是存在诉讼时效，也应该从产权证、土地证办到庄建辉的名下开始起算。庄建辉对该证据的真实性无异议，对关联性、证明力有异议。庄建辉二审无新证据提交。
经审查，本院认为，该证据载明的内容庄建辉所购商铺中所分割土地使用权面积及其中共用分摊面积，但与双方争议无关，故本院对该证据的关联性、证明力不予认定。
本院认为，本案中，中基公司于2013年1月6日向庄建辉提供了一份《胜似闲庭办证费用明细》，要求庄建辉向其补交涉案商铺超过合同约定面积（含超过3%部分）的全部房款187340元。此时，中基公司已经知道或应当知道其权利被侵害，中基公司诉请庄建辉补足涉案商铺超过合同约定面积（含超过3%部分）的房款，诉讼时效期间应从2013年1月6日开始起算。而中基公司在（2013)龙民一初字第1488号案中提起反诉，以涉房屋存在面积误差，系重大误解为由，请求撤销合同及返还财产，引起诉讼时效中断，该判决已于2013年10月25日作出并生效，故也应从其收到该判决之日起知道或应当知道其权利被侵害。而之后的（2016）琼01民终2116号案件系双方因涉案商铺的土地过户、税费等纠纷提起的诉讼，中基公司在该案中未向庄建辉主张权利，故中基公司在该案中的抗辩并不引起诉讼时效中断，直至2017年1月17日才向一审法院起诉，已超过两年的诉讼时效期间。一审法院以中基公司的起诉已超过两年的诉讼时效期间，并判决驳回中基公司的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维持。中基公司关于涉案房产所占有的土地分割证还在中基公司名下，说明中基公司与庄建辉签订的《商品房买卖合同》未履行完毕，本案未超过诉讼时效的理由，于法无据，本院不予采纳。
综上，中基公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1583元,由上诉人海南中基玻璃钢有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈杰林
审 判 员 陈桂华
审 判 员 韩 芬
法官助理 汪 伟
法官助理 汪 伟
书 记 员 叶苗芳
速 录 员 杨建悦