上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初23922号
原告陈国良，男，1964年3月15日生，汉族，住浙江省诸暨市。原告孙水华，女，1964年5月1日生，汉族，住浙江省诸暨市。原告陈晓，男，1990年1月22日生，汉族，住浙江省诸暨市。法定代理人陈国良。以上三原告共同委托代理人周志宏，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告刘晴，女，1985年1月27日生，汉族，户籍地山东省济宁市，现住上海市浦东新区。委托代理人丁兴峰，上海市华荣律师事务所律师。原告陈国良、孙水华、陈晓诉被告刘晴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周志宏，被告刘晴及其委托代理人丁兴峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈国良、孙水华、陈晓诉称，原、被告双方就坐落于上海市浦东新区康桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)达成一系列房屋买卖合同，根据2015年12月22日网签的《上海市房地产买卖合同》，被告并未按约履行合同主要义务，并未实际支付房屋价款(被告有原告银行账户，且明知支付日期)。此后，原告书面通知被告，依法、依约行使了合同解除权。为此起诉要求：确认双方之间的房屋买卖合同解除。被告刘晴辩称，由于被告系置换房屋，需要原有房屋过户后才能办理本案的审税、贷款手续，为此双方约定在2016年2月29日前办理审税、贷款，并支付第二期房款人民币(币种下同)64万元。2016年2月18日起，被告原有房屋过户完毕，第二期房款也已经准备完毕，因此通过中介以及自行联系原告办理后续手续并付款，但原告一直以没有时间推脱，还以家人对房价过低有意见为由不愿配合。在后续手续无法办理的情况下，被告不敢支付第二期房款。因此，双方买卖合同未能正常履行的原因在于原告违约，不同意原告的诉讼请求。现被告也已经提起诉讼，要求继续履行合同。经审理查明，2015年11月24日，原、被告经上海中原物业顾问有限公司居间，签署《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定被告向原告购买系争房屋，总价款为364万元；乙方于签订示范合同当日支付房价款100万元；2016年3月31日前支付房价款55万元，支付方式为转账；其余209万元通过贷款支付；2015年12月22日，被告刘晴(买受人、乙方)与原告陈国良、孙水华、陈晓(卖售人、甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)和《附属设施、设备及室内装饰转让协议》(以下简称转让协议)。买卖合同第一条约定，乙方受让甲方自有的康桥镇康桥路XXX弄XXX号XXX室房屋。第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款309万元。第六条约定，在2016年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应当接到书面通知之日起三日内向甲方支付。买卖合同补充条款(一)第5条约定，甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)，本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任。买卖合同附件三付款协议约定：1、签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金5万元。签订本合同后当日内，乙方应自行给甲方部分首期房价款40万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款45万元；2、乙方于2016年2月29日之前支付甲方64万元；3、签订本合同后7日内，甲乙双方应共同至上海市浦东新区房地产交易中心申请办理本交易之纳税申报手续。同时，乙方应依据上海市限购政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。同时办理房产税申报相关手续；4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请200万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方。转让协议第一条约定，该房地产买卖的成交总价为364万元。第二条约定，买卖合同第二条约定的房价款309万元不包括该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格。甲、乙双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为55万元，乙方于2015年12月22日支付给甲方房价款55万元。2015年12月22日，原告孙水华出具收款收据确认收到被告刘晴部分房价款45万元。同日，原告孙水华出具收款收据确认收到被告刘晴附属设施、设备及室内装饰的转让价款55万元。另查，2015年12月8日，被告刘晴与案外人黄某某、王某签订一份《上海市房地产买卖合同》，将其名下的上海市浦东新区康桥镇御青路XXX弄XXX号XXX室转让案外人黄某某、王某。2016年2月1日上述房屋核准登记至案外人黄某某、王某名下。2016年2月18日，刘晴通过微信与中介人员许磊联系，表示钱已经准备好，要求通知原告22号前审税。2016年2月19日，陈国良微信回复中介人员方凯：“这几天没时间来上海，到月底再约。”2016年2月26日，方凯微信询问陈国良，月底能否安排时间来沪。陈国良未回复。2016年3月2日、3日，刘晴通过手机短信告知陈国良，其已在二月中旬准备好房款，并催促被告陈国良继续履行合同、办理审税等后续手续。被告陈国良在3月3日回复：“收到。周末是否有时间来，明天再联系定”。2016年3月4日，刘晴再次询问陈国良，要求确定具体时间。但陈国良又未回复。2016年3月11日，陈国良微信联系方凯：“关于房屋买卖的事，我至今仍认为双方应继续按合同履行为妥，我也希望早点把程序走完，当然共同努力3月底前应该没问题的。小刘刚才给我电话，说是要通过中原法务部发函给我，对此我认为只会把事情搞砸，合同确定是在3月31日前去申请办理转让过户手续，她无权单方面确定要求我们的时间。望你从中说明一下。”同日，刘晴通过手机短信和微信向陈国良发送《催告函》，主要内容为：依据买卖合同付款协议第3条的约定，贵方应当于2016年2月29日前与我方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理房产审税及办理贷款相关手续。且我方于2016年2月22日已准备好相关款项，并通过中原地产通知贵方，后贵方一再拖延，并未按约办理房产相关审税及办理贷款手续。为此，我方郑重催告贵方：务必于三日内(2016年3月14日前)与我方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理房产相关审税及办理贷款手续。2016年3月23日，陈国良、孙水华、陈晓向刘晴发送《解除通知》，其主要内容为：根据2015年12月22日网签的《上海市房地产买卖合同》约定条款，您并未按约履行该合同主要义务、并未实际支付约定的房屋价款(虽有甲方账户、且明知支付日期)。现您已违反该合同约定、且该合同约定的解除权亦已成就，为此甲方(房屋出售人)根据《中华人民共和国合同法》约定解除权的规定，与您解除该合同，并同时解除双方之间围绕该房屋签定的其他房屋买卖合同。此后，双方各自提起诉讼。陈国良、孙水华、陈晓要求确认合同解除。刘晴要求继续履行合同。证人方凯在本案庭审中作证：原、被告的交易由其居间经办。因为被告是房屋置换，所以双方商定在2015年12月中下旬网签合同、2016年2月下旬审税并支付第二笔房款，合同中七日内办理纳税手续是格式合同，未作修改。被告在2016年2月20日前几天就告知钱已准备好，要求办理审税手续；但证人联某某陈国良，陈国良一直以忙为由拖延。后来，陈国良又说房屋涨价太快，家里人不平衡，加价能解决问题。审理中，原告确认其解除合同的理由是指被告未按约支付第二笔64万元房款，合同解除时间为2016年3月24日；同时其提出，被告在签署买卖合同时属于限购对象，双方合同违反了强制性规定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。原、被告就买卖系争房屋于2015年12月22日签订的《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。原告主张被告未在合同约定的2016年2月29日前支付第二笔房款64万元，其根据合同约定行使解除权，合同已经解除。被告则认为，原告未能在双方约定的期限内配合办理审税等手续，因此其有权拒绝支付第二期房款64万元，原告无权解除合同。就此，本院认为，依法审税、纳税是交易双方在办理产权过户前必须完成的事项。双方合同约定应于签订合同后7日内办理纳税申报手续，而证人表示该约定是格式文本、未作修改，实际双方约定2016年2月底办理审税手续并支付第二期房款。根据本案履行情况看，双方实际并未在7日办理审税手续，且当时双方均未对此表示异议。而2016年2月下旬开始至3月中旬，各方始终是围绕着原告何时来沪办理相关手续进行沟通，原告也从未提及被告付款的问题，故证人的相关陈述合情合理，可以采纳。现有证据可以充分证明，被告在2016年2月18日开始就不断通过中介人员通知原告办理审税并支付第二笔房款，但原告却一再拖延，拒不配合。在此情况下，被告暂不支付第二笔房款具有合理的抗辩权，不构成违约。因此，原告在2016年3月23日发出解除通知时并无解除权，解除通知不发生法律效力，其诉请应予驳回。至于原告庭审中提及的限购问题，因被告原有房屋转让后已不限购，买卖合同继续履行不存在障碍，不能成为原告解除合同的理由。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告陈国良、孙水华、陈晓的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告陈国良、孙水华、陈晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一六年六月十二日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。