南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第4240号
原告南京国资绿地金融中心有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路2号。
法定代表人吴嘉毓，总经理。
委托代理人韩光，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人韩士杰，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被告上海休博餐饮有限公司，住所地上海市申昆路1500号3楼(DF305)。
法定代表人SHANJIAQIAN，董事。
委托代理人王艳芳，江苏同大律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，江苏同大律师事务所律师。
原告南京国资绿地金融中心有限公司（以下简称南京绿地公司）诉被告上海休博餐饮有限公司（以下简称上海休博公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南京绿地公司委托代理人韩光、韩士杰，被告上海休博公司委托代理人王艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京绿地公司诉称：2010年10月28日，原告与被告上海休博公司签订《商铺租赁合同》，双方约定：被告自愿承租原告商场3层313A+313B的场所，租赁期限为2010年11月1日至2015年12月17日。2011年1月19日，被告方向原告发送《更名函》，要求将合同乙方由被告上海休博公司更名为上海休博餐饮有限公司南京分公司（以下简称休博南京分公司），同时告知原告：“二者为总公司与分公司的关系”。2015年4月23日，因被告长期拖欠原告租金、物管费等各项费用，原告同意被告方撤场。至今被告共欠付原告租金、物管费和水电费等各项费用412661.10元。同时，依据合同约定被告还应支付滞纳金240368.72元（计算至2015年2月28日）。故原告诉至法院，请求判决被告支付原告租金、物管费、水电费以及滞纳金等各项费用合计653029.82元；本案诉讼费用由被告承担。
被告上海休博公司辩称：原、被告之间存在租赁合同关系。但是对于原告主张的费用有异议。原告自2013年12月31日起对进行商场改造，至2014年10月结束。原告于2014年3月曾发函建议被告于2014年4月关闭店铺，后双方签订减免租金的协议。2015年3月17日，原告向被告发出结清欠款的函件，确认欠款为314290.97元，该金额与原告在本案中的主张不一致。且根据商铺租赁合同，被告已按约定缴纳保证金62004.39元，管理费押金22650元，上述款项应在结算租金及其他费用时扣除。综上，请求依法判决。
经审理查明：2010年10月28日，原告南京绿地公司（甲方）与被告上海休博公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，双方约定：乙方自愿承租原告坐落于南京市中山北路6号商场3层313A+313B场所，该商铺租赁面积为151平方米；租赁期限为2010年11月1日至2015年12月17日，其中装修免租期为2010年11月1日至2010年12月17日，共47天，在免租期内乙方无须向甲方支付该商铺租金，但仍须向甲方支付实际装修天数的物业管理费、公共事业费和其他费用；甲方提供经营场所给乙方使用所取得的租金收入可分为固定租金收入和浮动租金收入收取，两者取高值计算，当浮动租金收入少于固定租金收入时，甲方按固定租金收入收取，当浮动租金收入高于固定租金收入时，甲方按浮动租金收入收取；固定租金收入，2010年12月18日至2012年12月17日，租金单价为4.5元每平方米每天，月租金为20668.13元，2012年12月18日至2013年12月17日，租金单价为4.73元每平方米每天，月租金为21724.50元，2013年12月18日至2014年12月17日，租金单价为4.97元每平方米每天，月租金为22826.8元，2014年12月18日至2015年12月17日，租金单价为5.22元每平方米每天，月租金为23975.03元；租赁期第一年的物业管理费为50元每平方米每月，即每月7550元，甲方有权因运作成本变化而统一调整物业管理费及其他公用事业费以维持该商场的管理水准，但以不违反政府有关规定为限度，双方签署物业合同的，以物业合同为准；乙方须在本合同签订的同时向甲方缴付相当于叁个月固定租金的租赁保证金62004.39元，若甲方于签定本合同之日起七个工作日内未收到乙方的租赁保证金，甲方有权解除本合同，并可将该商铺出租给其他租户，但不影响甲方向乙方索赔因其不履行本合同规定义务而造成甲方损失的权利；合同期内，若因乙方违约导致租赁保证金遭相应扣减的，乙方应在接到甲方补交通知的5日内补齐；合同有效期内及合同有效期届满，若乙方无任何违约、没有给甲方造成损失及没有任何第三方提出主张、诉讼、赔偿及其他责任的，则甲方于乙方付清所有费用，将该商铺按协议约定交还甲方，且双方结清所有费用后的30日内，不计利息如数退还乙方所缴之租赁保证金；乙方须在本合同签订的同时向甲方缴付金额相当于叁个月的物业管理费押金22650元；合同有效期内及合同有效期届满，若乙方无其它拖欠款且将该商铺按合同约定交还甲方后的30日内，甲方无息退还乙方所缴之管理费押金；合同期内，乙方应于该商铺免租期满后第一日向甲方支付该商铺一个月的固定租金，其后，乙方须于每月25日之前支付下月的租金、物业管理费，以上费用每一个月为一期支付一次；乙方须于每月5日前支付上月水、电、气等相关费用给甲方，以上费用以每一个月为一期支付一次；乙方须按本合同的规定向甲方交付租金、物业管理费、公用事业费及其他费用，如乙方逾期付款，须缴付滞纳金，按每日千分之三计算，公用事业费的滞纳金按政府有关规定缴纳；本合同履行期内，乙方如有违反本合同规定的行为，损害甲方利益的，甲方有权终止本合同、收回该商铺、没收租赁保证金和物业管理费押金，并要求乙方支付违约金（违约金数额为上个月的月租金），承担甲方由此而产生的一切直接经济损失等等。
2011年1月19日，上海休博公司与休博南京分公司共同向原告南京绿地公司出具《更名函》，具体内容为：原上海休博餐饮有限公司更名为上海休博餐饮有限公司南京分公司。二者为总公司与分公司的关系，原分公司未成立期间所有分公司一切协议使用其总公司名义签订，今分公司已成立并在财务上为独立核算经营，故原签订的一切协议更改为实际名称。
2014年7月7日，原告南京绿地公司向休博南京分公司发送《催款通知书》，告知收到通知5日内支付2014年3月1日至2014年7月31日租金114134元、物业管理费49075元合计163209元。同年8月5日，原告南京绿地公司向休博南京分公司发送《催款通知书》，告知收到通知5日内支付2014年3月1日至2014年8月31日租金136960.8元、物业管理费58890元合计195850.8元。同年9月17日，原告南京绿地公司向休博南京分公司发送《催款通知书》，告知收到通知5日内支付2014年3月1日至2014年9月30日租金159787.6元、物业管理费68705元合计228492.6元。
2014年12月31日，原告南京绿地公司（甲方）与休博南京分公司（乙方）签订《补充协议》，双方约定：1、甲方同意2014年3月1日至8月31日期间的租金调整降低，原合同2014年3月1日至8月31日租金为每月22826.8元合计136960.8元，现调整为每月11413.4元合计68480.4元；2014年3月1日至5月31日因购物广场内部装修及外幕墙改造，严重影响店铺正常经营，故将此期间的物管费予以减免，共计29445元。2、按照第1条调整后，截止到2014年11月30日乙方尚欠甲方租金、物管等共计232727.07元，乙方承诺2014年11月30日前支付所有欠款，乙方承诺按合同规定按时交纳其他各项费用。3、乙方同意待本协议第2条完成支付后本协议方可生效，如未按时履行，本协议即行终止；并且，在双方合同期限内，乙方如有提前终止合同的行为，或其他违约行为，甲方有权向乙方追索本补充协议中涉及降低或减除的租金，乙方必须按照原合同条款补齐所有的租金差额。
2015年3月17日，原告南京绿地公司向休博南京分公司发送《关于结清欠款的函件》，告知休博南京分公司，自2014年3月1日至2015年2月28日欠款已累计达314290.97元（含滞纳金）；关于2014年相关费用减免的补充协议双方已经盖章，约定7个工作日内结清欠款，但是一直未缴纳；结合休博南京分公司的实际运营状况和能力，同意承租方提前终止合同等。但是休博南京分公司一直没有回复。同年4月17日，原告南京绿地公司向休博南京分公司发送《关于结清欠款的函件》，告知休博南京分公司，双方于2015年2月28日签订《合同终止协议》，自2014年3月1日至2015年2月28日欠款已累计达314290.97元（含滞纳金），至今未缴清所有欠款。
休博南京分公司于2015年4月23日搬出涉案商铺，拖欠原告南京绿地公司2014年3月1日至2015年2月28日期间租金未付。2015年5月4日，原告南京绿地公司向休博南京分公司送达《紫峰购物广场租赁合同账单》，确定休博南京分公司欠付租金、物业费、水电费等合计314735.7元，2015年度产生滞纳金12858.43元。而原告南京绿地公司在庭审中另提供的《紫峰购物广场租赁合同账单》，显示休博南京分公司欠付租金、物业费、水电费等合计412661.1元，滞纳金240368.72元，而休博南京分公司并未收到此账单。
后原告南京绿地公司与上海休博公司、休博南京分公司产生争议，原告南京绿地公司以上述两公司作为被告诉至本案，要求判如所请。因上述两公司下落不明，本院依法向两公司公告送达开庭传票及应诉材料。在公告期间，被告上海休博公司提出管辖权异议申请。2015年11月19日，原告南京绿地公司申请撤回对休博南京分公司的起诉。2015年11月23日，本院裁定驳回上海休博公司对本案管辖权提出的异议。被告上海休博公司不服裁定，提起上诉。2015年12月25日，南京市中级人民法院作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。
庭审中，被告上海休博公司认为，被告对于原告南京绿地公司按合同约定计算的费用金额没有异议，但最终支付原告的费用应以2015年5月4日租赁合同账单确定的31万元为准。
因原、被告双方意见分歧较大，致本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、商铺租赁合同、补充协议、更名函等证据以及本院开庭笔录予以证实。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应遵守诚实守信原则。原、被告之间就涉案商铺所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效。被告上海休博公司与原告南京绿地公司签订租赁合同，承租涉案房屋由其分公司休博南京分公司使用，但是休博南京分公司是被告上海休博公司的分公司，不具备法人资格，故由此产生的权利义务应由被告上海休博公司承担。
被告上海休博公司是否构成违约。在2014年3月1日至2015年2月28日期间，原告南京绿地公司多次向被告方发送缴纳费用通知，且与被告签订补充协议，要求被告方支付相关费用，但是被告上海休博公司一直拒绝按约定履行支付租金等义务，其行为已经构成违约，应承担违约责任。
被告上海休博公司如何支付原告租金等费用的问题。虽然原告南京绿地公司与休博南京分公司于2014年12月31日签订《补充协议》，约定对租金进行调整，对物业管理费进行减免，但是双方还约定“乙方同意待本协议第2条完成支付后本协议方可生效，如未按时履行，本协议即行终止”，事实上被告方并未按补充协议的约定履行义务，后拒绝履行义务，因此双方之间的补充协议终止。原告南京绿地公司多次以书面形式通知被告方支付租金等费用，其亦按照补充协议的约定进行调整和减免，但是被告方并未回复，亦未按照通知的要求支付相关费用，怠于履行己方义务。现原告南京绿地公司要求被告方按本合同的约定履行义务，是原告南京绿地公司在本合同约定的范围内的选择权利，不违反合同约定以及法律规定。而且被告上海休博公司并未举证证明因商场装修影响其经营，若被告上海休博公司认为影响其正常经营，可依法另行主张。因此对于原告的主张，本院予以支持。被告上海休博公司应向原告绿地公司支付2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金277184.26元、物业管理费117780元，2014年11月1日至2015年4月30日期间的电费17249.31元，2014年11月1日至2015年3月31日期间的水费314.33元、耗材费30元、供电服务费103.2元。
被告上海休博公司是否支付原告南京绿地公司滞纳金的问题。原告南京绿地公司主张滞纳金按每日千分之三计算，该约定过高，应予以调整。根据本案的具体情况，酌定按照同期银行贷款利率的1.3倍计算滞纳金。
被告上海休博公司已支付的保证金和押金是否应在本案中一并处理的问题。对于保证金和押金，双方在本合同中约定承租方在无任何违约等情况下可以在合同期满后要求出租方退还，现被告方构成违约，且原告南京绿地公司亦不同意在本案中一并处理，因此本院不予理涉。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海休博餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京国资绿地金融中心有限公司租金、物业管理费水电费等412661.1元及滞纳金（以2014年3月1日至2015年2月28日期间各期租金、物业管理费为基数，自租赁合同约定的支付日起至2015年2月28日止按照中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率的1.3倍计算）。
二、驳回原告南京国资绿地金融中心有限公司的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10330元、公告费450元，合计10780元，由被告上海休博餐饮有限公司负担（原告南京国资绿地金融中心有限公司已预交，被告上海休博餐饮有限公司在履行上述给付义务时一并给付原告南京国资绿地金融中心有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周力文
人民陪审员 张正林
人民陪审员 施益民
二〇一六年三月二十九日
见习书记员 杨 艳