广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终2950号
上诉人（原审被告）：柳州市丽人医院，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区南站路26号，统一社会信用代码：914502046851531567。
法定代表人：吴国营，该院院长。
委托诉讼代理人：年里旺，广西广正大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈翰翔，广西广正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴玉燕，女，1966年9月15日出生，汉族，住所地广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：杨捷，广西君行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余桂兰，广西君行律师事务所律师。
上诉人柳州市丽人医院因与被上诉人吴玉燕租赁合同纠纷一案，不服柳州铁路运输法院（2017）桂7101民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院于2017年7月26日组织各方当事人进行询问，上诉人柳州市丽人医院的委托诉讼代理人年里旺、陈翰翔，被上诉人吴玉燕的委托诉讼代理人杨捷、余桂兰到庭参加询问。本案现已审理终结。
上诉人柳州市丽人医院上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回吴玉燕一审的全部诉讼请求，并承担本案所有的诉讼费用。
事实和理由：本案租赁合同的效力要以吴玉燕与广西铁路旅游传媒集团有限责任公司（以下简称铁旅公司）之间的合同效力状态为准。吴玉燕与铁旅公司的租赁合同关系已于2017年1月1日解除（终止），2017年1月1日起就不存在占有使用费，也就不存在将门面交给吴玉燕了而是交给铁旅公司，吴玉燕不再享有相应的权利。柳州市丽人医院只认可2016年9月至2016年12月的租金。
被上诉人吴玉燕辩称，认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人吴玉燕向一审法院起诉请求：1.柳州市丽人医院腾退柳州市柳南区南站路26号（柳州客运段备班楼二楼整层）及5号门面给吴玉燕；2.柳州市丽人医院向吴玉燕支付租金178000元（该租金按每月44500元从2016年9月1日起暂计至2016年12月31日，此后柳州市丽人医院参照租金每月44500元支付占有使用费直至柳州市丽人医院实际腾退房屋之日止）。
一审法院认定：吴玉燕所举《门面租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《铁旅公司房屋门面租赁合同》（编号：2015LT005）、《铁旅公司门面租赁补充协议》（编号：2016LT005）、《合作经营合同》、中国建设银行活期个人交易明细查询单、律师函、EMS底单及物流信息打印件、企业往来询证函、微信聊天记录来源合法，客观真实，并与本案待证事实具有关联性，该院予以认定。该些证据足以佐证吴玉燕所诉事实属实。柳州市丽人医院所举《铁旅公司房屋门面租赁合同》、《租赁合同》、《拆迁通知》，系柳州市丽人医院与涉案房屋所有权人之间的租赁合同关系，属另一租赁合同法律关系，不在本案审理范围之列。柳州市丽人医院所举2016年4月28日《柳州市房屋征收与补偿办公室文件》结合《铁旅公司门面租赁补充协议》证实因“柳州站站房扩建工程”项目建设实施，柳州市房屋征收与补偿办公室通知柳州市柳南区房屋征收与补偿办公室按相关程序和权限对需征收的房屋实施征收；本案涉案房屋在该项目建设征收拆迁范围之内。柳州市丽人医院所举《收条》证实吴玉燕于2008年10月8日收到柳州市丽人医院所交的房租押金10万元。柳州市丽人医院所举《丽人医院扰乱单位秩序案情况说明》、《出警经过》，对此柳州市丽人医院既未能提供足以证实其具体损失数额的相关证据，亦未提出相关诉求，且属另一侵权法律关系，不在本案租赁合同纠纷的审理范围之列。
一审法院认为，吴玉燕、柳州市丽人医院之间签订的租赁合同，是当事人双方的真实意思表示，且自2008年12月以来一直履行良好，并无纷争，合同的形式和内容合法、有效，双方应严格、全面履行合同义务。虽名为合作经营合同，但实为租赁合同关系，且对认定为租赁合同法律关系，当事人双方均无异议。2016年12月31日合同期限届满前，吴玉燕已明确函告柳州丽人医院不再续租并要求柳州丽人医院在合理期限内腾退房屋，但柳州丽人医院在本案租赁合同期限届满后，拒绝腾退和交还涉案房屋及门面并继续占有和使用，且拖欠租金，柳州丽人医院的行为有违合同的约定和法律的规定，应当承担相应法律后果，故而吴玉燕要求柳州丽人医院腾退和交还涉案租赁物，支付拖欠的租金以及按原合同租金支付占有使用费有事实和法律依据，该院予以支持。依合同约定，合同期限届满，吴玉燕所收取柳州丽人医院的房租押金10万元应不计息退还，故当从柳州丽人医院应付的租金中抵扣，柳州丽人医院尚应支付给吴玉燕租金78000元。本案涉案房屋虽已列入政府征收拆迁范围，但政府尚未作出征收决定并予以公告。众所周知，涉案房屋及门面至今尚未动迁，即本案合同2016年12月31日期限届满前，并不存在导致合同自动解除的约定情形出现，当事人双方亦未协商一致解除合同，且涉案房屋所有权人因另一租赁合同关系解除与柳州丽人医院的租赁合同并不影响本案租赁合同的效力和继续履行，故而柳州丽人医院辩称本案租赁合同已于2016年7月29日自动解除的主张，没有事实根据，该院不予采信。柳州丽人医院主张本案合同早已自动解除的同时至今半年有余，距本案合同期限届满也已三月有余，却以尚在搬迁为由拒绝腾退和交还，仍在持续占有和使用涉案租赁物，言行自相矛盾，亦与诚信原则相悖，且柳州丽人医院未举证证实有致使和影响其对租赁物使用、收益的情形，故而柳州丽人医院要求减租的主张没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，吴玉燕的诉讼请求具有事实根据和法律依据，该院予以支持。柳州丽人医院的抗辩无理，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百二十六条、第一百零七条的规定，该院判决如下：一、柳州丽人医院将柳州市柳南区南站路26号（原柳州客运段备班楼）二层及5号门面腾空并交还给吴玉燕；二、柳州丽人医院向吴玉燕支付租金人民币78000元；三、柳州丽人医院向吴玉燕偿付房屋及门面占有使用费（从2017年1月1日起至柳州丽人医院腾退并交还房屋及门面之日止，按每月44500元计付）。本案案件受理费3910元（吴玉燕已预交），减半收取1955元，由柳州丽人医院负担；余款1955元，退回给吴玉燕。
本院二审期间，上诉人柳州市丽人医院围绕上诉请求提交了以下证据：1、《拆迁通知》复印件，拟证明铁旅公司柳州分公司已向包括吴玉燕及柳州市丽人医院在内的承租人发出过拆迁通知，铁旅公司与柳州市丽人医院的租赁合同已于2017年1月1日起解除（终止）；2、《证明函》原件，拟证明铁旅公司终止与包括吴玉燕及柳州市丽人医院在内的承租人租赁合同的原因；3、《关于终止合同的通知》原件，拟证明柳州市丽人医院与铁旅公司的合同于2017年1月1日终止，吴玉燕与铁旅公司的租赁合同也应该是如此。
被上诉人吴玉燕围绕上诉请求提交了以下证据：1、照片2页（主张于2017年5月11日拍摄）原件，拟证明柳州丽人医院至今仍在营业。2、《通知》复印件，拟证明目的铁旅公司2017年1月1日起免收吴玉燕租金，2017年1月1日后双方租赁关系仍然没有解除（终止），合同如果解除（终止）就没有免除租金的说法，该证据的落款时间与柳州市丽人医院提供的证据3的落款时间是同一天即2017年2月6日，但内容上有本质区别。
经质证，吴玉燕对柳州市丽人医院提交的三份证据表示均不是新证据，证据1没有原件，对真实性有异议，对证据2、3的真实性无异议，这三份证据并没有指向吴玉燕，是指向柳州市丽人医院与铁旅公司的租赁合同，吴玉燕从来没有收到类似的通知，故对其证明目的均不予以认可。柳州市丽人医院对吴玉燕提交的两份证据表示认可证据1的真实性，目前确实还在涉案门面处，但目前只是半营业状态，对证据2表示没有原件不予以认可，即使该通知真实，柳州市丽人医院提供的证据3中也有免收租金的提法，故不认可其证明目的。本院认为，对于柳州市丽人医院提供的证据2、3及吴玉燕提供的证据1，因双方对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以认定，但这些证据不足以证明铁旅公司向吴玉燕发出了解除（终止）租赁关系的通知及吴玉燕已收到过解除（终止）租赁关系通知书。对柳州市丽人医院的证据1，因无原件，故本院对该证据不予认定。因吴玉燕未能提供其提交证据2的原件，本院对真实性无法查明，对该证据不予采纳。
经本院二审查明，吴玉燕、柳州市丽人医院自2008年以来就存在租赁关系，吴玉燕、柳州市丽人医院分别于2015年1月1日、2016年1月1日签订了实为租赁关系的《合作经营合同》，2016年1月1日的《合作经营合同》中约定吴玉燕将其从铁旅公司处承租的南站路26号（客运大楼二楼整层）及5号门面出租给柳州丽人医院（租金每月44500元，每月上旬支付当月租金），现吴玉燕以租赁期限已经界满、柳州丽人医院拒不腾退所承租房屋、并拒绝支付已拖欠的2016年9月至12月四个租金178000元为由诉至法院。吴玉燕、柳州市丽人医院对一审法院已查明的事实未提出异议，双方对以上在一审庭审中已确认的事实亦无异议，据此，本院对一审认定的事实，予以确认。
二审另查明，吴玉燕（乙方）与广西宁铁旅行服务有限责任公司（乙方）于2015年1月签订的《铁旅公司房屋门面租赁合同》约定的租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日。上述合同期限届满后，双方于2015年12月31日签订《铁旅公司门面租赁补充协议》，协议对租赁期限没有明确约定，其中协议第一条约定“甲乙双方签订的2015年为期一年的房屋门面《租赁合同》已到期，鉴于该房屋门面处于市政府和路局站改规划红线内（具体改建拆迁时间未定），因此，到期后甲乙双方不再续签新的正式租赁合同”；第三条约定“柳州火车站站改涉及该门拆迁时间确定后，甲方将提前一个月书面通知乙方……”
本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：柳州市丽人医院主张无需向吴玉燕返还门面及支付2017年1月1日之后的门面占用费是否于法有据。
针对上述争议焦点，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，根据吴玉燕与铁旅公司签订的《铁旅公司门面租赁补充协议》约定双方租赁关系自吴玉燕收到广西宁铁旅行服务有限责任公司发出的书面拆迁通知后自行终止，故双方之间的租赁关系属于不定期租赁。柳州市丽人医院虽主张吴玉燕与铁旅公司的租赁合同关系已于2017年1月1日解除（终止），但在本案中提供的证据不足以证明铁旅公司向吴玉燕发出了解除（终止）租赁关系的通知及吴玉燕已收到过解除（终止）租赁关系通知书，吴玉燕对此也不予认可，故柳州市丽人医院应承担举证不能的不利法律后果。另外，铁旅公司虽为本案租赁标的物的出租人，但铁旅公司与吴玉燕之间的租赁关系，以及吴玉燕与柳州市丽人医院的次承租关系，分属于不同的租赁关系，综合本案全部证据均未能证实铁旅公司与吴玉燕之间的不定期租赁关系已经解除的情况下，柳州市丽人医院认为吴玉燕无权提出本案主张的观点，无事实依据，本院对此抗辩理由予以驳回。
因柳州市丽人医院与吴玉燕2016年1月1日签订的实为租赁合同的《合作经营合同》按约定已于2016年12月31日期满，而目前柳州市丽人医院仍未搬离门面，故一审法院判令柳州市丽人医院应将涉案租赁物即柳州市柳南区南站路26号（原柳州客运段备班楼）二层及5号门面腾空交还给吴玉燕，并参照租金标准向吴玉燕偿付房屋及门面占有使用费（从2017年1月1日起至柳州丽人医院腾退并交还房屋及门面之日止，按每月44500元计付）合理合法，本院予以维持。此外，柳州市丽人医院认可2016年9月至2016年12月这四个月的租金，故一审法院在抵扣房租押金××后××柳州市丽人医院向吴玉燕给付78000元（44500元×4个月-100000元）并无不当，本院予以维持。据此，一审判决正确，本院予以维持。
综上所述，柳州市丽人医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3910元（上诉人柳州市丽人医院已预交），由上诉人柳州市丽人医院负担。
本判决为终审判决。
审判长 李婷婷
审判员 温清华
审判员 余 深
appoint
二〇一七年八月十八日
书记员 樊翔谋