湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘13民终337号
上诉人（原审被告）：廖美华，男，1956年10月18日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。
被上诉人（原审原告）：刘锡之，男，1953年7月21日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。
委托诉讼代理人：龙松贞（系刘锡之之妻），住湖南省娄底市娄星区。
原审第三人：邱建球，男，1968年9月26日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。
原审第三人：娄底市旺家房地产开发有限公司。住所地湖南省娄底市娄星区吉星路与月塘街交叉处东星花园*栋门面。
法定代表人：邱建球。
上诉人廖美华因与被上诉人刘锡之、原审第三人邱建球、娄底市旺家房地产开发有限公司（以下简称旺家公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初2987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人廖美华、被上诉人刘锡之及其委托诉讼代理人龙松贞到庭参加诉讼，原审第三人邱建球、旺家公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
廖美华上诉请求：撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初2987号民事判决，驳回被上诉人刘锡之的诉讼请求。事实和理由:一审判决适用法律错误。被上诉人刘锡之与原审第三人旺家公司签订的《内部认购书》及履行情况，既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，也不符合第二十九条,刘锡之在娄底城区有一套住房，明显不符合第二十九条第二款的规定，一审法院以其女儿名下无房产为由支持刘锡之的诉讼请求明显错误。
刘锡之辩称：被上诉人与旺家公司于2009年12月16日即签订了合法有效的商品房买卖合同，且自2009年12月16日至2013年1月15日按合同要求交纳购房款23万元，已达到全部房款的80%以上。合同上所写购房人虽是刘锡之，实系因女儿刘晓当时年仅15岁，故以刘锡之名义购买。目前女儿已成年，一家三口住在一套85年建的50多平方米的破旧房子（后加了厨房面积，房产证上才登记为70多平方米），十分拥挤。一审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人邱建球未答辩。
原审第三人旺家公司未答辩。
刘锡之向一审法院起诉请求：判令停止对登记在被告旺家公司名下的位于金色阳光小区楼盘1栋1909房产的执行，并解除查封措施。
一审法院认定事实：2009年12月16日，原告刘锡之与旺家公司签订了《内部认购书》，原告刘锡之认购了旺家公司开发并登记在该公司名下的娄底市娄星区湘阳街与吉星路以西交汇处金色阳光小区楼层为H19、面积为135.5平米的三室二厅房屋一套，约定单价为2178元，房屋总价为295119元，并约定了付款方式、交房日期、两证办理及费用、建设标准、违约责任、维修责任等。2009年12月16日至2013年1月15日，刘锡之先后四次支付旺家公司购房款5万元、3万元、3万元、12万元，共计支付房屋款项23万元。因旺家公司未在约定的时间内交房，原告未支付剩余房款。
一审法院在执行廖美华诉邱建球、旺家公司民间借贷纠纷一案的过程中，因廖美华向一审法院提出财产保全的申请，要求对旺家公司、邱建球名下价值相当于414万元的财产予以查封、扣押、冻结，并提供了财产担保。一审法院于2016年3月18日作出（2016）湘1302民初625号民事裁定书，将邱建球名下位于黄泥塘办事处涟钢城北路58栋152号的房屋（所有权证为00034980）、旺家公司名下金色阳光楼盘1栋1204房、807房、1209房、1211房、1111房、1608房、1909房、2009房、2107房、2210房予以查封。2016年7月13日，原告刘锡之对该民事裁定提出书面异议，一审法院经审查认为，刘锡之与旺家公司虽然签订了《内部认购书》，并交了部分房款，但未签订正式的《商品房买卖合同》，且没有实际占有该房产，刘锡之的异议理由不成立，遂于2016年7月12日作出（2016）湘1302执异33号执行裁定书，驳回了刘锡之的执行异议。原告刘锡之不服，于2016年8月22日向一审法院提出案外人执行异议之诉。另查明，原告刘锡之在娄底市城区内有唯一一套住房，其女刘晓（已成年）在娄底市城区内无住房。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）、当事人名称或者姓名和住所；（二）、商品房基本状况；（三）、商品房的销售方式；（四）、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）、交付使用条件及日期；（六）、装饰、设备标准承诺；（七）、供水、供电、供气、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）、公共配套权属的产权归属；（九）、面积差异的处理方式；（十）、办理产权登记有关事宜；（十一）、解决争议的方法；（十二）、违约责任；（十三）、双方约定的其他事项。原告刘锡之与旺家公司签订的《内部认购书》系双方真实意思的表示，符合法律的规定，且约定了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且原告已经按照约定支付大部分购房款，未签订商品房买卖合同是因为旺家公司的原因，故该内部协议书应当认定为双方合法、有效的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，原告刘锡之与房地产开发商即旺家公司在一审法院查封之前就签订了合法有效的商品房买卖合同，支付的价款超过了总价款的百分之五十，且所购商品房系用于居住，原告提交的证据证明其和已经成年的女儿共居一室，虽然其名下有一套用于居住的房产，但是其成年女儿名下没有房产，其购买房屋也是为了居住所用，故原告刘锡之对一审法院执行裁定提出异议，要求停止执行并解除查封的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：停止对娄底市旺家房地产开发有限公司名下金色阳光楼盘1栋1909房的执行，并解除查封措施。案件受理费100元，由被告廖美华负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院确认原审查明的案件事实。
本院认为，被上诉人刘锡之与旺家公司签订的《内部认购书》系双方真实意思的表示，符合法律的规定，且约定了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且刘锡之已经按照约定支付大部分购房款，未签订商品房买卖合同是因为旺家公司的原因，故该内部协议书应当认定为双方合法、有效的商品房买卖合同。本案二审中涉及争议焦点问题为，被上诉人刘锡之能否排除对涉案房屋的执行。经查，被上诉人刘锡之与旺家公司签订《内部认购书》后已支付大部分所购商品房价款，其系自然人而非法人或其他组织、所购房屋的性质为居住用房，而非写字楼、门面房等经营性用房，其名下现有房屋建于80年代，面积仅73.79㎡，原系涟钢福利分房，现其与成年女儿共居一室，原住房已不能满足其基本生活需求，其购买案涉商品房系直接用于满足其生活居住需要，刘锡之的情形符合刚性需求房屋消费者的相关含义，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保障房屋消费者生存权的立法目的。与旺家公司签订《内部认购书》且已按约支付大部分房款的刘锡之，虽然尚未取得案涉房屋的所有权，但其具有房屋消费者物权期待权，具有排除执行等物权效力。且案涉房屋具有为刘锡之及其家人提供生活保障的功能，与廖美华的金钱债权相比，刘锡之的请求权在法律伦理基础上具有一定的优先性。故上诉人的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，廖美华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人廖美华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡春贤
审 判 员 赵永安
审 判 员 李 琛
二〇一八年六月十五日
代理书记员 李奥琦
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。