河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0102民初2368号
原告：杨宏伟，男，1963年11月3日出生，汉族，住郑州市中原区。
原告：金秋红，女，1969年10月13日出生，汉族，住郑州市中原区。
被告：河南锦汇金正置业有限公司，住所地济源市济水大道西段济钢西侧。
法定代表人:杜晓，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王修德，河南涛声律师事务所律师。
原告杨宏伟、金秋红与被告河南锦汇金正置业有限公司（以下至判决主文前简称锦汇金正公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序进行了审理。诉讼过程中，锦汇金正公司于2017年7月20日在济源市人民法院对杨宏伟、金秋红提起房屋买卖合同无效诉讼，本案于2017年10月24日中止诉讼，2018年3月20日恢复诉讼，于2018年4月23日进行了开庭审理。原告杨宏伟、金秋红，锦汇金正公司法定代表人杜晓及其委托诉讼代理人王修德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨宏伟、金秋红向本院提出诉讼请求：1.锦汇金正公司偿还杨宏伟、金秋红借款本金100万元，并自2014年4月1日起按照月利率2%（含违约金、罚息等）支付利息至实际还款之日止；2.杨宏伟、金秋红对位于济源市济水大道西段济钢西侧锦汇花苑2幢1单元1002号、1102号、602号，2幢5单元1003号，2幢8单元1101号，2幢2单元1101号、1102号，2幢7单元603号，1幢1单元1102号，1幢3单元1101号，2幢4单元1102号房屋拍卖或变现后的价款优先受偿；3.本案诉讼费用由锦汇金正公司承担。事实和理由：2011年9月，杨宏伟、金秋红曾借款260万元给锦汇金正公司，为使借款能够偿还，锦汇金正公司将其开发建设的位于济源市济水大道西段济钢西侧锦汇花苑房屋20套于2011年7月与杨宏伟签订了房屋买卖合同并进行了备案，约定将该20套房屋出售给杨宏伟作为借款担保。锦汇金正公司偿还260万元借款后，因项目开发需要，又向杨宏伟、金秋红借款，双方商定以上述20套房产继续作为借款的担保。2012年8月1日，锦汇金正公司与金秋红签订《借款合同》一份，约定锦汇金正公司向金秋红借款200万元，借款期限为2012年8月1日至2013年1月31日；借款月利率为16‰和其他费用11‰，共计27‰；借款到期一次性偿还借款，违约金为借款利息的2倍等。同日，杨宏伟、金秋红与锦汇金正公司签订《商品房回购合同》一份，约定2013年1月31日锦汇金正公司偿还借款后，杨宏伟、金秋红同意锦汇金正公司回购房屋。合同签订后，金秋红向锦汇金正公司法定代表人杜晓的账户转款194.6万元（扣除第一个月利息5.4万元）。2013年，锦汇金正公司要求对登记在杨宏伟名下的部分房屋进行调换，调换后的房屋双方签订了买卖合同并进行了备案。后锦汇金正公司偿还了借款本金100万元，剩余100万元借款，利息支付至2014年3月。因锦汇金正公司法定代表人杜晓涉嫌犯罪被羁押，锦汇金正公司不再偿还借款，故提起诉讼。
被告锦汇金正公司辩称，1.借款本金不属实，公司实际收到转款金额为194.6万元；2.借款本金已经偿还100万元，剩余借款利息已支付至2014年4月1日；3.在偿还100万元借款本金之前，每月支付的5.4万元不全是利息，包含有部分本金，应将偿还的本金部分予以扣减；4.杨宏伟、金秋红要求对备案房屋拍卖优先受偿没有法律依据，如果涉案房屋是担保，但没有进行登记，不符合担保的条件，且涉案房屋已经出卖给第三人，第三人也已经装修入住，无法再对房屋进行拍卖。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
锦汇金正公司因房地产项目开发需要周转资金向杨宏伟、金秋红借款。2011年7月，锦汇金正公司以其开发建设的20套房屋做担保与杨宏伟签订房屋买卖合同并网签备案，于2011年9月向杨宏伟、金秋红借款260万元。该笔借款偿还后，又于2012年8月1日与金秋红签订《借款合同》一份，约定：锦汇金正公司向金秋红借款200万元，期限6个月，自2012年8月1日至2013年1月31日止；借款利息16‰和其他费用11‰，计月利率27‰，每月1日支付；借款到期一次性偿还借款；逾期偿还，对逾期款项另行支付借款利率2倍的罚息，每日支付200元催收管理费，造成上门催收的，每催收一次，支付500元的违约金及差旅费及相关的诉讼费用和律师费用，同时支付借款金额20%的违约金；发生争议，双方协商不成，由出借人所在地人民法院管辖等。合同落款为甲方锦汇金正公司加盖印章和法定代表人杜晓署名、乙方金秋红署名。同日，锦汇金正公司向金秋红出具借据一份，借据载明：“今借到金秋红现金人民币（大写）：贰百万元整，小写：2000000元。借款期限2012年8月1日至2013年1月31日止。”杜晓在该借据上特别注明“此借款以银行转款单为准”字样。同日，锦汇金正公司出具了《委托转款证明》一份，载明：“请将我公司借款转入杜晓工行6222081702000966488，特此证明”。当日，金秋红通过中国工商银行向杜晓账户转款194.6万元。锦汇金正公司向金秋红出具收据一份，载明：“今收到金秋红现金（大写）：贰百万元整，小写：2000000元。”同日，锦汇金正公司还签署《还款计划书》一份，主要内容载明自2012年8月1日至2013年1月1日每月付款5.4万元，2013年1月31日付款200万元。
为确保锦汇金正公司能够按时偿还借款，双方协商同意继续以2011年7月网签备案在杨宏伟名下的20套房产作为2012年8月1日借款200万元的担保，并于2012年8月1日签订了《商品房回购合同》一份，主要内容约定：2013年1月31日锦汇金正公司一次性支付回购房款200万元后，杨宏伟、金秋红同意锦汇金正公司回购房屋。2013年锦汇金正公司提出对双方签订买卖合同的部分房屋进行调换，经协商双方将先前签订买卖合同的部分房屋调换为2幢2单元1101号、1102号，1幢1单元1102号，1幢3单元1101号，2幢4单元1102号，并将2幢7单元603号调换至金秋红名下，加上先前签订买卖合同的2幢1单元1002号、1102号、602号，2幢5单元1003号，2幢8单元1101号，共计11套房屋，双方又分别签订了房屋买卖合同并网签备案。
此后，锦汇金正公司于2013年5月29日向杨宏伟、金秋红偿还借款本金100万元，并按照月利率27‰支付了2014年4月1日前的借款利息。
在本案诉讼过程中，杨宏伟、金秋红申请对网签备案在其名下的11套房产采取保全措施，本院依法查封了该11套房产。查封的房产中2幢2单元1101号、1102号，1幢1单元1102号，2幢4单元1102号，锦汇金正公司在杨宏伟、金秋红提起本案诉讼前已经出售给他人。
本院认为，杨宏伟、金秋红提供的借款合同、借据、委托转款证明、收据、转款凭证等证据，足以证明与锦汇金正公司之间的民间借贷关系成立。杨宏伟、金秋红出借款项时，借款的利息预先在本金中扣除，应当按照实际借款数额计算借款本金并计算利息。因此，借款本金应按照194.6万元计算。借款194.6万元，自2012年8月1日至2013年5月29日锦汇金正公司偿还本金100万元止，按照月利率27‰计算，借款利息应为52.19172万元。锦汇金正公司按照200万元本金，每月5.4万元支付利息，在此期间实际支付利息应为53.64万元。超出部分1.44828万元应视为偿还的本金。故自2013年5月29日后，锦汇金正公司实际尚欠杨宏伟、金秋红借款本金为93.15172万元。自2013年5月30日至2014年4月1日，借款本金93.15172万元，按照月利率27‰计算，借款利息应为25.318637万元。锦汇金正公司按照100万元本金，每月2.7万元支付利息，在此期间实际支付利息应为27.18万元。超出部分1.861363万元应视为偿还的本金。故自2014年4月1日后，锦汇金正公司实际尚欠杨宏伟、金秋红借款本金为91.290357万元。由于双方在借款合同中约定的利率、罚息、违约金等合并计算，违反了国家有关限制借款利率的规定，杨宏伟、金秋红放弃了超出部分，主张按照年利率24%支付借款利息，符合法律规定，本院予以认可。锦汇金正公司未按照约定期限返还借款，应当支付逾期利息。逾期利息按年利率24%支付，不违反法律规定，本院予以支持。鉴于当事人双方签订房屋买卖合同和商品房回购合同的真实目的是为借款提供担保，并不是为了实现房屋买卖，双方也未就商品房买卖合同的标的物办理抵押登记，不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的行为应认定是为了担保民间借贷债务履行而采取的一种非典型的担保方式。因双方签订商品房买卖合同的真实目的是为借款提供担保，杨宏伟、金秋红主张对备案登记在其名下的房产进行拍卖变卖，并从拍卖变卖的价款中进行受偿，符合法律规定的目的，本院亦予以支持。杨宏伟、金秋红主张的是债权，对担保的房屋不享有物权期待权，其主张优先受偿权，没有法律依据和事实根据，本院不予支持。锦汇金正公司辩解多付的利息应当抵扣本金，符合法律规定，本院予以采纳。锦汇金正公司辩解提供担保的房屋已经大部分出售给他人，但未提供合法出售的证据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南锦汇金正置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨宏伟、金秋红返还借款本金91.290357万元，并自2014年4月1日起按照年利率24%支付利息，至借款本金清偿之日止，利息与借款本金一并支付；
二、原告杨宏伟、金秋红可申请对位于济源市济水大道西段济钢西侧锦汇花苑2幢1单元1002号、1102号、602号，2幢5单元1003号，2幢8单元1101号，2幢2单元1101号、1102号，2幢7单元603号，1幢1单元1102号，1幢3单元1101号，2幢4单元1102号等共计11套房产依法进行拍卖变卖，就拍卖变卖所得的价款在债权范围内受偿；
三、驳回原告杨宏伟、金秋红其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元，保全费5000元，共计18800元，由被告杨宏伟、金秋红负担871元，被告河南锦汇金正置业有限公司负担17929元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 单玲玲
审 判 员 史红旗
人民陪审员 王建新
二〇一八年五月十七日
书 记 员 赵玲玲