苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初946号
原告华夏银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区星海街188号。
负责人刘瑞嘉，该行行长。
委托代理人杨霄，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人杨亚琴，江苏立泰律师事务所律师。
被告叶夏牛。
被告朱秀尧。
被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路959号5楼。
法定代表人缪新华，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人吴昌坤，该公司员工。
原告华夏银行股份有限公司苏州分行与被告叶夏牛、朱秀尧、苏州市相城区达丰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法由审判员郭路适用简易程序独任审理。依原告申请，本院于2016年2月2日作出（2016）苏0591执保31号民事裁定书，并依据该裁定书对被告名下财产采取了保全措施。因被告下落不明，本院依法公告起诉状副本、传票及相关材料，并依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。本案于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告华夏银行股份有限公司苏州分行委托代理人杨亚琴、被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司委托代理人吴昌坤到庭参加诉讼。被告叶夏牛、朱秀尧经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告华夏银行股份有限公司苏州分行诉称：2011年8月30日、2011年8月31日，被告叶夏牛、朱秀尧、苏州市相城区达丰房地产开发有限公司与原告签订《个人房屋抵押借款合同》二份，合同中约定：原告向被告叶夏牛、朱秀尧分别提供人民币27.5万元和27.8万元的借款，用于购买苏州市相城区百汇商业广场5幢1239、1212室两处房产。被告叶夏牛、朱秀尧以其所购房产为上述贷款提供抵押担保。被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司为被告叶夏牛、朱秀尧的上述借款提供阶段性连带责任保证担保。后原告依约发放了贷款。但被告叶夏牛、朱秀尧未按照合同约定还本付息。故原告诉至法院，要求判令被告归还原告借款本金389217.75元，欠息（含利息、罚息、复息）8017.88元（截止2015年10月19日，之后的欠息按照合同约定计算至本息还清之日止）；判令被告承担原告为实现本债权支付的律师费15017元；判令原告有权就以上债权（含诉讼费、保全费）对被告叶夏牛、朱秀尧所抵押的房产享有优先受偿权；判令被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司为被告叶夏牛、朱秀尧的上述债务承担连带责任清偿责任；诉讼费用由被告承担。
被告叶夏牛、朱秀尧未作答辩。
被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司答辩称：我方对原告的诉请及事实均无异议。但因为被告开发的项目已经清盘，不再营业，希望原告在处理时优先处理被告叶夏牛、朱秀尧房产，我方予以配合。
经审理查明：2011年8月30日，原告华夏银行股份有限公司苏州分行（乙方/贷款人/抵押权人）与被告叶夏牛、朱秀尧（甲方/借款人/抵押人）、苏州市相城区达丰房地产开发有限公司（丙方/保证人）签订编号为NJ2014P1021110458《个人房屋抵押借款合同》，约定：借款金额为人民币275000元；借款期限自2011年8月30日至2021年8月30日止，实际贷款期限以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下贷款利率为年利率7.755%，利息自贷款发放之日起计算，若合同签订日至贷款发放日期间，遇中国人民银行调整贷款基准利率，本合同利率按调整后的同档次基准利率上浮10%确定，本合同利率按年初调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日起开始适用；本合同项下贷款本息的归还方式为等额本息还款法分期还本付息，还款日为按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日；甲方不按本合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本息，自应付之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计算复利；本合同项下贷款发生逾期的，按月计收逾期利息和复利；因甲方及丙方违约致使乙方采取诉讼方式实现债权的，违约方应承担乙方为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、律师费及其他实现债权的费用；甲方未按本合同约定还本付息的，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和/或要求保证人承担连带保证责任；甲方自愿以苏州市相城区百汇商业广场5楼1239室房产向乙方提供抵押，作为本合同项下贷款的担保；丙方自愿且不可撤销地为本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用及甲方应付的其他款项承担连带保证责任；保证期间自本合同约定的甲方每次应偿还贷款本息之日起两年；该保证为阶段性担保，即丙方对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任。2011年9月8日，原告按约发放了275000元贷款。贷款期限自2011年9月8日至2021年9月8日。
2011年8月31日，原告华夏银行股份有限公司苏州分行（乙方/贷款人/抵押权人）与被告叶夏牛、朱秀尧（甲方/借款人/抵押人）、苏州市相城区达丰房地产开发有限公司（丙方/保证人）签订编号为NJ2014P1021110459《个人房屋抵押借款合同》，约定：借款金额为人民币278000元；借款期限自2011年8月31日至2021年8月31日止，实际贷款期限以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下贷款利率为年利率7.755%，利息自贷款发放之日起计算，若合同签订日至贷款发放日期间，遇中国人民银行调整贷款基准利率，本合同利率按调整后的同档次基准利率上浮10%确定，本合同利率按年初调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日起开始适用；甲方自愿以苏州市相城区百汇商业广场5楼1212室房产向乙方提供抵押，作为本合同项下贷款的担保；其他合同条款同编号为NJ2014P1021110458的《个人房屋抵押借款合同》。2011年9月8日，原告按约发放了278000元贷款。贷款期限自2011年9月8日至2021年9月8日。
上述贷款发放后，被告未按约还款，故原告诉至法院。截至2016年7月8日，被告尚欠原告贷款本金人民币363335.83元、利息人民币10806.48元、罚息人民币578.58元、欠息复利人民币218.94元。
另查明，原告与江苏立泰律师事务所签订聘请律师合同，由该所指派律师通过诉讼的方式实现债权，合同约定律师费为人民币15017元。
再查明，苏州市相城区百汇商业广场5楼1239室房产、苏州市相城区百汇商业广场5楼1212室房产证及他项权证均未办理。原告与被告叶夏牛、朱秀尧就上述两处房产的抵押事项办理了预告登记。
以上事实，有原告提供个人房屋抵押借款合同两份、借款凭证两份、房屋权属登记簿两份、提前到期通知书及邮寄凭证、欠款本息清单、聘请律师合同及付款凭证及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：原告华夏银行股份有限公司苏州分行与各被告间签订的《个人房屋抵押借款合同》系各方真实意思表示，依法成立生效，对各方均具有约束力。
现原告已按约向被告叶夏牛、朱秀尧发放贷款共计人民币55.3万元，故被告叶夏牛、朱秀尧亦应按约还款。被告未按约还款已构成违约，故原告要求被告归还全部剩余借款本金的请求符合双方间合同约定，亦不违反法律规定，本院依法予以准予。现原告主张的欠息亦有合同依据，故本院亦予以支持。关于原告方的律师费主张，本院认为，原、被告双方在借款合同中已约定原告实现债权所支付的律师费用由被告承担，且原告主张的律师费金额符合相关规定，本院予以准予。
对原告要求以苏州市相城区百汇商业广场5楼1239室房产、苏州市相城区百汇商业广场5楼1212室房产实现抵押权的主张，本院认为，合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，原告亦未取得房屋他项权证，故原告的上述主张无法律依据，本院不予支持。
被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司作为保证人，应对被告叶夏牛、朱秀尧的上述债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后有权向债务人叶夏牛、朱秀尧追偿。
被告叶夏牛、朱秀尧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告叶夏牛、朱秀尧应于本判决生效之日起十日内归还原告华夏银行股份有限公司苏州分行借款本金人民币363335.83元，并赔付原告至2016年7月8日的利息人民币10806.48元、罚息人民币578.58元、欠息复利人民币218.94元，以及自2016年7月9日起至实际还款之日止的利息（基准利率水平上浮10%，如遇基准利率调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日起开始适用）、罚息、复利（执行利率水平上加收50%，如遇基准利率调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日起开始适用）。
二、被告叶夏牛、朱秀尧应于本判决生效之日起十日内赔付原告华夏银行股份有限公司苏州分行律师费人民币15017元。
三、被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司对被告叶夏牛、朱秀尧的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任。被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司在承担保证责任后有权向债务人叶夏牛、朱秀尧追偿。
四、驳回原告华夏银行股份有限公司苏州分行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7484元，保全费人民币2770元，合计人民币10254元，由被告叶夏牛、朱秀尧、苏州市相城区达丰房地产开发有限公司负担（被告负担之款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 郭 路
人民陪审员 李明俊
人民陪审员 沈永年
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 李洁雯
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。