江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏08执异203号
异议人（案外人）：黄波，男，1974年12月19日出生，汉族，住江苏省涟水县。
委托诉讼代理人：柏基鹏，江苏益淮律师事务所律师。
申请执行人：石祖乾，男，1965年10月8日出生，汉族，南京华泽房地产开发有限公司董事长，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：仇峻峰，江苏世纪青松律师事务所律师。
被执行人：永大控股有限公司，住所地浙江省诸暨市店口镇中央大道333号。
法定代表人：俞天波，该公司董事长。
被执行人：江苏盛大置业有限公司，住所地江苏省涟水县涟城镇常青西路北侧。
法定代表人：俞天波，该公司董事长。
被执行人：俞天波，男，1979年11月26日出生，汉族，永大控股有限公司和江苏盛大置业有限公司董事长，住浙江省诸暨市。
本院在执行石祖乾与永大控股有限公司（以下简称永大公司）、江苏盛大置业有限公司（以下简称盛大公司）、俞天波股权转让纠纷一案过程中，于2017年11月8日作出（2016）苏08执370号民事裁定书、协助执行通知书，查封涟水县涟城镇常青西路北侧，淮浦路东侧盛大开元名都小区（以下简称开元名都小区）51套房屋，案外人黄波以所有权人身份提出书面异议，要求本院解除对盛大开元名都22号楼606、706室房屋的查封措施，本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人黄波异议称：涟水县科达建设工程有限公司鲍荣辉项目部因欠案外人250万元的20#、24#、27#外墙真石漆工程款，涟水县科达建设工程有限公司因盛大公司未支付工程款，就与案外人协商以盛大开元名都22号楼606、706室房屋抵债，2015年6月18日，盛大公司将盛大开元名都22幢606、706室房屋网签给案外人，购房合同备案后，盛大公司将书面商品房买卖合同交付给案外人。案外人与盛大公司在查封前已经签订商品房买卖合同，且已支付全部价款，故贵院查封案外人财产不当，请求中止对上述财产的执行，解除查封。
申请执行人石祖乾陈述意见称：1.目前所有查封的房屋还在盛大置业名下，按照法律规定，涉案所有的房屋属于盛大公司财产。2.本案所涉及的所有案外人都是以物抵债，没有法律效力，无法对抗法院查封。3.本人于2015年5月28日作为原告申请江苏省涟水县人民法院（以下简称涟水法院）保全查封21、22、25、26四栋建筑物，当时涟水法院没有查封，在5月28日之后就出现了大批以物抵债，我们有理由怀疑是涟水法院和开发商、案外人联合串通恶意转移财产。
被执行人盛大公司陈述意见称：1.法院查封的51套房屋全部已经抵充工程款给本项目的各施工单位，分别是国涟建设集团有限公司（于兵和沈承群项目部）、涟水县科达建设工程有限公司（鲍荣辉项目部）、江苏中磊建设集团有限公司（以下简称中磊公司）、红岭创投电子商务股份有限公司、曹永义、施杰，根据我公司与各施工企业的初步清算以及双方签订的合同、涟水县法院调解书，已经将合同、调解书中约定的开元名都小区房源抵充给对方作为工程款（具体房源见各施工企业的房源附表），相关手续已经履行完毕。2.关于抵充工程款的房源处置，我公司无权干预，仅仅负责协助各施工企业办理房屋买卖手续、协助买受人办理按揭手续，我公司不收取相应款项，相关款项由各施工企业自己收取，我公司按照各施工企业要求开具发票。3.根据工商登记查询，目前石祖乾依然是股东，其认识到该项目要亏损，就想提前脱身，通过欺骗的方式得到其他股东的信任，骗取签订股权转让合同，利用法院过度执行，导致公司开发停顿，这是对当地安置户、购房者和社会不负责任的行为。公司对石祖乾之债属于担保之债，石祖乾又是公司股东，这样明显有抽逃公司资金之嫌疑，损害其他债权人合法利益，根据法院规定这种债权具有略后性。
本院查明：石祖乾诉永大公司、盛大公司、俞天波股权转让纠纷一案，本院于2016年1月19日作出（2015）淮中商初字第00135号民事判决书，判决：一、永大公司于本判决生效之日起十日内给付石祖乾股权转让款3910.11万元并支付利息和违约金；二、盛大公司、俞天波对永大公司的上述付款义务承担连带给付责任；三、驳回石祖乾的其他诉讼请求。因三义务人未履行判决确定的义务，石祖乾向本院申请执行，本院于2016年9月2日立案执行，执行案号为（2016）苏08执370号。2017年11月8日，本院作出（2016）苏08执370号民事裁定书、协助执行通知书，共查封盛大开元名都51套房屋，其中含本异议案所涉的22号楼606、706室房屋。后案外人黄波对涉案房屋提出异议。
另查明：涟水县科达建设工程有限公司（以下简称科达公司）与盛大公司签订《建设工程施工合同》，约定科达公司承包盛大开元名都工程的土建、安装工程，承包方式为包工包料，以本小区26#、27#、23#楼等楼房的部分商品房（安置户除外）抵充全部工程款。2015年4月7日，科达公司开元名都项目部与黄波签订《外墙真石漆工程施工合同》，约定黄波承包开元名都小区所有外墙真石漆施工工程，承包方式为包工包料，合同暂定价约为250万元。根据盛大公司与科达公司实际施工人鲍荣辉对账，盛大公司应付工程款205184224元，已付工程款合计175099615元，尚欠工程款30084609元。开元名都向科达公司实际施工人鲍荣辉抵房明细中包括涉案的22号楼606、706室房屋。鲍荣辉于2017年12月15日至本院陈述意见称：“黄波是其油漆施工人，因拖欠其油漆费用，故用其施工的涉案两套住宅抵债。”
还查明,2015年8月26日，黄波与盛大公司签订两份《商品房买卖合同》，合同编号为1035300001394、1035300001395号，约定：黄波购买盛大公司开发的位于涟水县涟城镇××路北侧××都××楼××、××室房屋。两份合同第六条均明确：“买受人应于2015年6月18日一次性付清全部购房款”。案外人黄波所购商品房为预售商品房，预售许可证号为（涟）房预售证第2015-136号。至异议审查时，案涉房屋尚未办理房屋所有权登记。
本院认为，本案的争议焦点为：案外人黄波是否享有足以排除执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，根据上述法律规定，本院作如下认定：（1）关于双方签订的买卖合同是否合法有效问题。黄波、盛大公司、科达公司提供的系列证据可以证明，盛大公司与科达公司开元名都4-6#楼项目部、黄波之间存在真实债权债务关系，各方在债权债务结算之后，案外人黄波购买了涉案房屋，虽然尚未办理产权过户，但在盛大公司认同且愿意继续履行情况下，应认定黄波与盛大公司签订的买卖合同合法有效。（2）关于房款有无支付问题。根据黄波提供的《商品房买卖合同》以及《外墙真石漆工程施工合同》等可以证明黄波已经通过抵工程款的方式支付了全部房款。（3）关于占有的问题。科达公司与盛大公司签订的系列合同、协议均表明，盛大公司实际上已经丧失对涉案房屋的所有权，其仅仅是配合签订买卖合同、办理产权，科达公司已经实际占有控制了房屋，在其认可涉案房屋已经交付案外人情形下，应当认定案外人已经占有该房屋。（4）关于非自身原因未办理过户登记问题。目前房屋尚未竣工，开发商尚未办理初始权属登记，案外人客观上无法办理过户登记。
综上，案外人请求排除执行的异议请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定如下：
中止对涟水县涟城镇常青西路北侧，淮浦路东侧盛大开元名都小区22幢606、706号房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 李 玲
审 判 员 李学辉
审 判 员 庞海涛
二〇一七年十二月二十八日
法官助理 刘玉娟
书 记 员 简 易