上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13904号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈建迪，男，1979年1月21日生，汉族，住浙江省象山县。
委托诉讼代理人：杨方昇，上海中和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆美玲，上海中和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：安歆达国际贸易（上海）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区富特西一路471号329室。
法定代表人：DONALDSU-YORUAN。
委托诉讼代理人：杨斌，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄薪豫，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人陈建迪与被上诉人安歆达国际贸易（上海）有限公司（以下简称“安歆达公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初59515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人陈建迪上诉请求：维持一审判决主文第一项，撤销一审判决主文第二、三、四项，改判被上诉人向上诉人赔偿装修损失人民币100,000元（以下币种均为人民币）的70%计70,000元、上诉人支付被上诉人房屋使用费98,225.81元的30%计29,467.74元、被上诉人向上诉人返还2015年10月至12月期间租金105,000元的70%计73,500元。
事实和理由：被上诉人对于上海市XX大道XX弄XX号XX至XX层房屋（以下简称“系争房屋”）的产权归属及租赁状况应是清楚的，却故意对上诉人进行隐瞒，应对转租合同无效这一法律后果负主要责任，上诉人只是未审核系争房屋的产权证明，仅需负次要责任，故上诉人认为按被上诉人承担70%、上诉人自担30%的比例分摊责任较为合理；上诉人为装修投入了大量资金，显然不是为了只租赁3个月；一审判令被上诉人只对装修损失承担40%的责任、对房屋使用费不担责、亦无需返还2015年10月至12月的租金，实属主次颠倒，前后不一，明显不公。
被上诉人安歆达公司辩称，从2015年10月至2016年3月，上诉人实际占用了系争房屋，上诉人理应按照约定的租金标准支付房屋使用费；上诉人自始就明知系争房屋的产权状况，并一直寻求直接与房东签约，但在尚未与房东签约之时，上诉人就轻率地入驻系争房屋并进行装修，且在房东及被上诉人都明确表示反对的情况下，仍不停止装修，故上诉人应对自身的装修损失负主要责任；综上，一审判决正确，二审应维持原判。
陈建迪向一审法院起诉请求判令：一、安歆达公司向陈建迪返还175,000元（其中定金50,000元、租金及押金125,000元）；二、安歆达公司赔偿陈建迪装修费105,544.69元。
安歆达公司反诉请求：陈建迪按每月52,500元的标准支付2016年1月1日至2016年3月25日的房屋占用费147,338.70元（扣减安歆达公司尚未返还陈建迪的代收押金70,000元，陈建迪实际应向安歆达公司支付77,338.70元）。
一审法院认定事实：系争房屋产权人为案外人叶某，建筑面积397.67平方米。2013年12月11日，叶某与安歆达公司签订《房屋租赁合同》，由安歆达公司向叶某承租系争房屋，租赁期限至2014年12月底，租金每月35,000元，保证金70,000元；双方特别约定，合同到期后，安歆达公司必须及时撤离，若安歆达公司违反约定未能及时撤离，应赔偿叶某房屋实际占有费每天每平方米10元。
2015年9月22日，陈建迪给付安歆达公司50,000元，2015年10月10日陈建迪给付安歆达公司30,000元，2015年10月19日陈建迪给付安歆达公司25,000元，2015年10月26日陈建迪给付安歆达公司70,000元。安歆达公司开具了上述款项的收据4张：收款日期为2015年9月21日金额为50,000元的收据载明收款事由是定金（房屋），收款日期为2015年11月4日金额为30,000元的收据载明收款事由是9号房屋10月租金及押金，收款日期为2015年11月4日金额为25,000元的收据载明收款事由是9号房屋10月租金及押金，收款日期为2015年11月4日金额为70,000元的收据载明收款事由是2015年11月-12月租金。
2015年10月起，陈建迪入驻系争房屋，并对房屋进行了装修。
2016年1月，叶某向原审法院提起诉讼，要求安歆达公司搬离并返还系争房屋，并支付2016年1月1日起每日3,970元的占用费。该案案号为（2016）沪0115民初8100号（以下简称“8100案”）。该案审理中，经叶某申请，法院追加王某、上海XX有限公司第一分公司（以下简称“XX公司”）为第三人。后XX公司向法院出具书面声明，认为其与该案无关，且没有实际使用系争房屋。陈建迪向法院表示，其原打算承租系争房屋后与XX公司合作，后合作没有开展，系争房屋的使用与装修均是其个人行为，与XX公司无关，同意以其个人名义解决纠纷。叶某遂撤回申请XX公司为第三人的申请，同时申请追加陈建迪为该案第三人。故法院追加陈建迪为该案第三人。安歆达公司表示尊重法院决定。2014年4月14日，叶某认可陈建迪已经搬离房屋。
法院经审理后，于2016年4月29日对8100案作出一审判决。判决认为，安歆达公司虽称在2015年9月中旬已搬离系争房屋，但其并未向叶某交还房屋。自2014年1月起安歆达公司将租赁物部分交由王某使用，由于叶某和安歆达公司租赁合同期限已届满，王某负有搬离系争房屋的义务。陈建迪在征得安歆达公司同意后进入系争房屋并着手进行装修，但没有证据证明陈建迪是经过叶某同意为接盘系争房屋而入驻；陈建迪虽然与叶某就租赁事宜于2015年12月进行过磋商，但由于协商签约未成，不影响叶某向安歆达公司主张合同权利。叶某确认陈建迪已搬离系争房屋，诉请中要求陈建迪搬离的请求，法院无需处理。叶某和安歆达公司在租赁合同中对逾期搬离时应赔偿的使用费标准作了约定，鉴于约定的标准过高，安歆达公司提出予以调整，法院予以准许，确定按原租金标准的1.5倍即每月52,500元计算占有使用费。综上，判决：一、王某于判决生效之日起十日内搬离系争房屋，安歆达公司于王某搬离房屋之日，将该房屋返还叶某；二、安歆达公司于判决生效之日起十日内支付叶某逾期返还房屋的占有使用费，按每月52,500元为计算标准，自2016年1月1日起，计算至返还房屋之日止；三、叶某于判决生效之日起十日内返还安歆达公司租赁保证金70,000元。
后各方均未提出上诉，8100案一审判决生效。2016年5月27日安歆达公司与叶某完成系争房屋交接，2016年5月30日安歆达公司支付叶某170,577.58元。
在8100案审理中，安歆达公司向法院提供了王某、陈建迪2016年3月4日的书面证言。陈建迪在该书面证言中称，XX公司2015年10月13日或14日开始装修，12月25日左右结束；关于XX公司承租房屋事宜，前期主要由王某与阮某（注：安歆达公司法定代表人）沟通（将双方的租赁意愿进行交换），12月15日开始在前期沟通到了大概能签合同的时候，XX公司正式与房东通过电话直接联系；装修期间，房东来过多次，最早一次是2015年10月26日（由王某和阮某陪同），房东并未对XX公司装修及接手房屋提出反对意见。王某在该书面证言中称，我实际上基于与房东多年的渊源关系，充当协调人员，各承租人一定程度上都认为我是房东的代理人。
在2016年3月8日8100案的庭审中，安歆达公司申请陈建迪、王某出庭作证。陈建迪当庭确认2016年3月4日书面证言的内容，同时称：我们2015年9月跟阮总（安歆达公司法定代表人）谈好的，谈好了租赁费用，2015年10月1日入驻房屋，当时不知道叶某与安歆达公司的租赁关系；10月份房东来过，没有阻止装修；装修两个月后，安歆达公司与房东不知道发生什么原因，最后租赁合同一直没签下来。在回答安歆达公司询问“当时一开始你和阮总接触，你当时是否明确你不是从阮总承租，而是要以XX公司名义向叶某承租？”时，陈建迪答：“对的”。王某当庭确认2016年3月4日书面证言的内容，同时称：阮总表示到期要搬出去，正好老乡陈建迪在找房子，我就与阮总商量，看陈建迪能否通过阮总向叶某承租下房子，阮总表示可以；2015年9月底，我与叶某电话约好碰面，说具体见面谈；三方见面是10月26日，叶某确实对装修提出疑问，但也没有强烈阻止。在回答安歆达公司询问“在得知安歆达公司要退出，引进XX公司承租，当时你的意思是否引进XX公司向叶某承租房产？”时，王某答：“对的，有这个设想，当时公司还没批下来”。
在2016年4月13日8100案庭审时，王某、陈建迪以第三人身份参加了庭审。王某称：2015年10月底陈建迪已经进场装修……我本来以为通过我可以协调成功，原来以安歆达公司出面租，后来觉得以XX公司名义谈比较好，让安歆达公司不要出面，让陈建迪以XX公司名义与叶某谈……让陈建迪进场装修后，叶某10月份确实发信息给安歆达公司通知不要弄了，但是我认为这个事情还是可以商量的……。陈建迪称：当时是想以安歆达公司名义与叶某续签合同，然后安歆达公司再租给我……我是后来才知道这个事情的……。
一审法院认为：本案的主要争议在于陈建迪和安歆达公司双方之间的法律关系性质。陈建迪认为，双方之间是转租合同关系。安歆达公司认为，由于陈建迪（或XX公司）欲在其与叶某租赁关系结束后直接向叶某承租房屋，故其才将房屋交付陈建迪，租金及押金均是代收代付。
一、就事实认定而言：纵观8100案及本案的审理过程，安歆达公司对相关事实的陈述相对稳定。而陈建迪的陈述虽在其入驻房屋时是否知道安歆达公司与叶某的租赁关系，及最初准备以其自己（或XX公司）名义向叶某承租房屋，还是以安歆达公司名义承租房屋再转租问题上有所反复，但对其余事实的陈述亦属稳定。法院认为，陈建迪作为承租人，应当在承租房屋前对房屋权属等状况较为关心，且其系王某的老乡，经王某介绍承租房屋，结合王某在8100案中的证词和陈述，可以认定陈建迪在入驻房屋时知道安歆达公司与叶某之间的租赁关系。而从陈建迪、王某的陈述看，当时陈建迪的主要目的是承租房屋，至于形式上是以安歆达公司名义还是以陈建迪（或XX公司）名义承租，并不在意。
二、就法律关系认定而言：首先，安歆达公司提出的XX公司问题，8100案中安歆达公司已经表示尊重法院的决定，其在本案中亦对陈建迪提起了反诉，故可以认定法律关系相对方是陈建迪，而非XX公司。其次，安歆达公司否认与陈建迪存在转租关系的理由，实际是认为其已经在2015年9月退租，2015年10月之后陈建迪与叶某直接发生法律关系。但是其2015年9月搬离房屋后，并未将房屋返还叶某，而是在未经叶某同意的情况下将房屋交付给了陈建迪，因此可以认定2015年10月至2015年12月安歆达公司与叶某之间仍存在租赁关系，对此8100案亦已经作出明确认定。而陈建迪与叶某之间曾经协商签订租赁合同，是在叶某得知陈建迪已经入驻的情况下发生的，并不足以否定安歆达公司与叶某仍存在租赁关系的认定。安歆达公司主张其收取陈建迪相关费用系代收代付，对此叶某从未承认，安歆达公司也没有证据证明其主张，法院难以采纳。结合安歆达公司与叶某仍存在租赁关系、安歆达公司将房屋交付陈建迪使用并收取陈建迪的租金、押金等费用，可以认定安歆达公司与陈建迪已形成2015年10月至2015年12月期间的转租关系。而陈建迪主张其与安歆达公司之间口头协商一致形成两年的转租合同关系，也没有证据可以证明，法院亦不予采纳。至于2016年1月之后的法律关系，由于陈建迪明知安歆达公司的租期至2015年12月届满，后续应另签书面合同，但此后陈建迪、安歆达公司、叶某三方之间均未签署任何书面合同或口头达成一致意思表示，故各方之间均未形成合同关系。
根据上述认定，法院就本案讼争双方的诉请作如下处理：
安歆达公司未经叶某同意转租，故安歆达公司与陈建迪之间的转租合同应属无效。但陈建迪自2010年10月起实际使用房屋，应承担相应的房屋使用费，陈建迪要求安歆达公司返还定金（实际已转为租金）、租金的诉请，予以驳回；陈建迪要求安歆达公司返还押金的诉请，予以支持。
根据前述认定的事实可知，陈建迪显然不是为了仅承租3个月而进行装修，因此应当认定其存在装修损失。安歆达公司认为装修为添附物，应向产权人主张损失的理由不能成立。由于陈建迪、安歆达公司双方对于纠纷的发生均有过错，故装修损失应由双方根据过错程度分担。陈建迪未确认叶某是否同意转租，是否同意签订2016年1月起的租赁合同，即投入较大资金进行装修，且在叶某明确对装修提出异议后仍未停止，明显存在过错，应承担主要责任。安歆达公司擅自将房屋交付陈建迪，且至迟在2015年10月26日知道陈建迪正在装修后未加以阻止，也有一定过错，应承担次要责任。法院根据陈建迪主张的数额、安歆达公司确认的数额，判定安歆达公司赔偿陈建迪装修损失40,000元。
陈建迪在2016年1月1日至2016年3月25日期间实际占有、使用系争房屋，应承担相应的房屋使用费。8100案系根据安歆达公司与叶某之间就房屋使用费的特别约定，并作相应调整后判决安歆达公司按每月52,500元的标准给付叶某使用费。但安歆达公司没有提供证据证明其告知过陈建迪上述特别约定，而且安歆达公司对于纠纷发生也存在过错，故其按上述标准主张房屋使用费，法院难以认同。法院参照双方之间的租金标准，判定按每月35,000元的标准计算使用费。
最后，如安歆达公司认为需要王某到庭以查明事实，完全可以申请王某作为证人出庭作证，但安歆达公司并未申请。本案系讼争双方之间的合同纠纷，根据目前查明的事实，王某系各方之间的协调人，并非合同相对方，王某是否应当承担责任并非本案处理范围。因此，安歆达公司申请王某作为第三人，并无必要。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，于二〇一六年十月十七日作出判决：一、安歆达公司应于判决生效之日起十日内返还陈建迪押金70,000元；二、安歆达公司应于判决生效之日起十日内赔偿陈建迪装修损失40,000元；三、陈建迪应于判决生效之日起十日内给付安歆达公司房屋使用费98,225.81元；四、驳回陈建迪其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计2,379元，反诉案件受理费867元，合计3,246元，由陈建迪、安歆达公司各半负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原审法院基于现有证据及涉案当事人在本案及8100案审理过程中的自认陈述，经综合审查判断，认定讼争双方就系争房屋订立的转租合同无效，应属合法有据，本院予以确认。由于上诉人自2015年10月起实际占用系争房屋至2016年3月25日，原审认定上诉人应按双方约定的租金标准承担占用期间的房屋使用费（涵盖上诉人已给付的2015年10月至12月期间的“租金”），有充分的事实和法律依据，本院应予维持。至于上诉人的装修损失，原审考虑双方过错程度和本案的实际情况，酌定被上诉人赔偿40,000元，在现有证据条件下具有相对合理性，本院予以认可。上诉人虽主张被上诉人对于租金、房屋使用费和装修损失均应承担70%，但显然未能提供相当依据，本院无法支持。
综上所述，上诉人陈建迪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,745元，由上诉人陈建迪负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 刘 佳
二〇一七年三月七日
书记员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……