文书内容四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川08民终698号上诉人(原审被告)：姚清蓉，曾用名姚韵，女，1973年5月8日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省广元市利州区，现住四川省苍溪县陵江镇。上诉人(原审被告）：陈俊华，女，1962年5月25日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县陵江镇。委托诉讼代理人：闫林书(系陈俊华丈夫)，住四川省苍溪县陵江镇。上诉人(原审被告）：吕菊，女，1961年1月22日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县陵江镇。上列三上诉人的委托诉讼代理人：黄晓波，四川达权律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：高金华,女,1981年6月20日出生,汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县陵江镇。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川鉴平律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘晋，男，1979年11月3日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县陵江镇。委托诉讼代理人：刘元海(系刘晋父亲)，住四川省苍溪县歧坪镇。原审被告：孙琼，女，1963年9月29日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县陵江镇。上诉人姚清蓉、陈俊华、吕菊因与被上诉人高金华、刘晋及原审被告孙琼房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院（2016）川0824民初2223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人姚清蓉、吕菊、上诉人陈俊华的委托诉讼代理人闫林书、三位上诉人的委托诉讼代理人黄晓波、被上诉人高金华及其委托诉讼代理人ＸＸ、被上诉人刘晋及其委托诉讼代理人刘远海、原审被告孙琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚清蓉、陈俊华、吕菊上诉请求：撤销四川省苍溪县人民法院(2016)川0824民初2223号民事判决书，改判驳回高金华的诉讼请求；一、二审诉讼费用由高金华和刘晋承担。事实和理由：1、戚耘滔转让50%债权及房屋50%所有权上诉人不知情，同时该约定并不当然发生物权变动的效力，刘晋并未取得该房屋所有权；刘晋锁门前，高金华已将茶楼关停，故高金华并未客观上不能使用租赁物，而是主观上不想再使用。2、解除合同一审法院仅判决一方返还房屋租金，未判决另一方返还租赁房屋不当。被上诉人高金华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。上诉人未告知被上诉人高金华租赁房屋刘晋享有50%的所有权，刘晋将租赁房屋锁门收回房屋，租赁房屋权属有争议，被上诉人高金华已经在客观上不能使用租赁房屋，符合租赁合同的解除条件。刘晋不是租赁合同的当事人，其将房屋锁门，上诉人请求返还租赁房屋应当另行主张权利。被上诉人刘晋辩称，刘晋对租赁房屋享有所有权，上诉人未经所有权人刘晋同意擅自出租侵犯了刘晋的合法权益，刘晋有权锁门并收回租赁房屋。原审被告孙琼述称，与三位上诉人意见一致。高金华向一审法院起诉请求：判令解除高金华与孙琼、姚清蓉、陈俊华、吕菊签订的《茶楼转租合同》；由孙琼、姚清蓉、陈俊华、吕菊退还高金华租金19167元及租赁押金10000元，并由孙琼、姚清蓉、陈俊华、吕菊赔偿违约金50000元；案件受理费由孙琼、姚清蓉、陈俊华、吕菊承担。一审法院认定事实：2000年4月28日，苍溪县宏达建筑安装工程有限公司以物抵债的方式取得原苍溪县食品厂所有的位于苍溪县陵江镇×××××原糖果厂糕点车间从西到东三间门面。2012年5月25日，戚耘滔与谢永淮、张华菊、谢梓毅达成《借款担保合同书》，约定以位于苍溪县陵江镇××××××平方米房屋为债权人戚耘滔150万债权提供担保，同时将该房屋交与戚耘滔使用。后戚耘滔将该债权50%转让给刘晋，并向谢永淮、张华菊、谢梓毅履行了通知义务，谢永淮、张华菊、谢梓毅认可债权转让。2013年8月4日，戚耘滔（又名姚文杰）为甲方与姚清蓉(姚韵）、孙琼、陈俊华、李会琼（后变更为吕菊）为乙方签订《房屋租赁合同》，约定“经甲乙双方充分协商，甲方将其所有的房屋出租给乙方使用，并就有关权利、义务达成如下协议：一、本租赁合同所指房屋系甲方拥有产权的位于苍溪县陵江镇××××××××原糖果厂×号房屋，面积160平方米。二、房屋租赁期限从签订合同时起到该房屋实施拆迁开发为止，但不超过二十年。三、双方同意甲方不收取乙方租金，但乙方自行负责租赁期间房屋的维修与管理。四、乙方在租赁期间对房屋进行的装饰、装修所产生的费用在合同终止后，甲方按乙方的投资财务凭证全额退还给乙方。五、甲乙双方应严格遵守合同，任何一方违反合同，应向对方支付违约金10万元。六、本合同一式五份，双方签字后生效。”双方在合上签字确认，乙方李会琼后变更为吕菊。后姚清蓉、孙琼、陈俊华、吕菊约定每人投资4万元对该房屋进行装修，从事茶楼经营，所得利益平均分配。2014年9月12日，谢永淮、张华菊夫妇与戚耘滔签订《以资抵债协议书》，谢永淮、张华菊将原苍溪县食品厂所有的位于四川省苍溪县陵江镇内××××原糖果厂糕点车间从西到东三间门面×××平方米房屋折价150万元抵偿给戚耘滔，以清偿所欠的150万元债务。后戚耘滔将债权的一半转移给刘晋，约定该房屋戚耘滔、刘晋各享有一半产权，该房屋从西到东的66平方米归戚耘滔所有，其余一半归刘晋所有。2015年11月15日，孙琼、姚韵(姚清蓉,合同签名为姚韵)、陈俊华、吕菊为甲方将经营的“梨苑茶语”茶楼转租给乙方高金华，双方签订《茶楼转租合同》，约定“一、甲方目前利用该房产经营的茶楼，现整体（包括茶楼内的一切设施设备）转租给乙方，租金为每年肆万陆仟元整，租赁期间押金壹万元整。二、租赁期限：甲方将此茶楼转租给乙方，租期为三年，从2015年11月15日至2018年11月14日。三、租金支付方式：租赁期间的租金每年付一次，每年的10月14日付本租赁年的租金肆万陆仟元整。押金甲方姚清蓉(姚韵)保管。租赁期满，如财产无损坏，全额退还乙方。如乙方逾期不支付，甲方有权解除合同，并不给乙方任何补偿。四、租赁期间，乙方必须合法经营，不得从事任何违法活动，否则甲方将收回茶楼，所造成的一切损失均由乙方自行承担，甲方概不负责。乙方在经营期间自行承担水、电气费和一切税费。五、租赁期间，乙方不得擅自改动房屋结构，不得损害周边其它业主和使用人的合法权益，承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏给第三人造成损失的，乙方应当负责并修复并承担赔偿责任，甲方不承担任何责任。……十、本合同双方应当恪守，如一方违约，应向对方支付违约金伍万元，并承担由此给对方造成的一切损失。十一、本合同一式五份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。十二、本合同自双方签字之日生效，期满之后自动失效。”双方在合同上签字确认。合同签订的当天，高金华交纳了第一年度的房屋租金46000元和押金10000元；孙琼、姚清蓉、陈俊华、吕菊将茶楼交与高金华经营，但未将刘晋对该房享有50%所有权的情况告知高金华。在高金华经营期间，刘晋告知高金华其对该出租房享有所有权。2016年6月，高金华与姚清蓉等协商解除合同，因双方就退还押金没有达成一致协商意见未果。2016年6月12日，刘晋找到高金华，称将房屋交与高金华经营其不知情，要求收回房屋，高金华通知孙琼、姚清蓉、陈俊华、吕菊到场，双方处理未果，刘晋锁了该茶楼的门。同月14日，刘晋在“梨苑茶语茶楼财产清单”上签注“由2016.6.14日起，梨苑茶语所有物品（清单内物品）由刘晋负责，如有损坏照价赔偿。”，后刘晋收回该房。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益。承租人支付租金的合同。高金华与姚清蓉、孙琼、陈俊华、吕菊签订茶楼转租合同，并按合同约定交付租金46000元及押金10000元后，对梨苑茶语茶楼享有收益、使用的权利。2016年6月后，因该茶楼的房屋所有人刘晋、戚耘滔之间存在权属争议，刘晋收回梨苑茶语茶楼，高金华在客观上不能使用租赁物，已丧失订立合同的目的，高金华现请求解除合同，事实清楚，理由充分，应予准许；高金华请求返还剩余租金和押金10000元，减扣已实际使用该房屋7个月租金26833元，姚清蓉、孙琼、陈俊华、吕菊应将剩余5个月的房屋租金19167元和押金10000元返还给高金华；高金华要求姚清蓉、孙琼、陈俊华、吕菊支付违约金50000元，因造成合同的解除不是姚清蓉、孙琼、陈俊华、吕菊的行为所致，故其请求不予支持。租赁合同的解除是刘晋的行为造成，因刘晋与出租房的共有产权人之间的纠纷涉及案外人，故本案不作处理。姚清蓉、孙琼、陈俊华、吕菊不同意解除合同的辩称理由和事实与法律相悖，不予采信。据此，依据《中华人民共和合同法》第二百一十二条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告高金华与被告姚韵、孙琼、陈俊华、吕菊签订的《茶楼转租合同》依法予以解除。二、本判决书生效后被告姚韵、孙琼、陈俊华、吕菊退还原告高金华房屋租金19167元、押金10000元，合计29167元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费890元，由原告承担290元，被告承担600元。本院二审期间，被上诉人刘晋提交与上诉人陈俊华的丈夫闫林书2015年12月8日、2016年6月14日短信来往记录一份，大致内容为要求上诉人方如实告知承租人租赁房屋涉及刘晋权属问题。三位上诉人的委托诉讼代理人黄晓波质证认为只能证明所有权变动，不能证明权属有争议。上诉人陈俊华的委托诉讼代理人闫林书质证认为对短信内容的真实性无异议。被上诉人高金华质证认为该短信证明了上诉人知情而未告知高金华租赁房屋存在权属争议的事实。原审被告孙琼质证认为对短信情况不知情。上诉人姚清蓉、陈俊华、吕菊,被上诉人高金华,原审被告孙琼没有提交新证据。综合一、二审举证质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人刘晋二审中提交的与闫林书2015年12月8日、2016年6月14日短信来往记录，闫林书本人到庭且对该短信真实性无异议，故该短信本院予以采信。从短信载明内容可见，被上诉人刘晋欲通过闫林书告知承租人高金华“刘晋因债权转让而享有租赁房屋50%的产权”。2016年6月12日、2016年6月20日，刘晋两次到涉案租赁房屋内要求承租人高金华停止经营，认为租赁房屋其享有产权，出租未经过其同意，高金华向苍溪县公安局陵江派出所报警，苍溪县公安局陵江派出所两次派出警力处理此事。二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。另查明，现案涉租赁房屋已由被上诉人刘晋另行出租。本院认为，案涉租赁房屋是否因相关债权债务关系发生产权变动存在争议，该权属争议影响到了承租人高金华对房屋的使用，导致承租人无法正常使用租赁房屋，不能实现合同目的。对承租人高金华因相关权利人即刘晋主张该房屋产权导致其不能继续经营而请求解除合同及退还预交的房租包括押金的请求应予支持。因刘晋持相关协议主张案涉房屋经营权并强行收回房屋的行为客观上致被上诉人高金华无法返还租赁房屋，而刘晋并非本案房屋租赁合同当事人，其行为是否给上诉人造成损失，上诉人可另案向其主张权利。综上所述，上诉人姚清蓉、陈俊华、吕菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费529元，由上诉人姚清蓉、陈俊华、吕菊负担。本判决为终审判决。审判长 吕 晶审判员 徐小雁审判员 熊剑洪二〇一七年八月十八日书记员 黄 琴