江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终1822号
上诉人（原审被告）：中国人民解放军济南军区临沂房地产管理处。
法定代表人：陶龙，处长。
委托代理人：王留超，助理员。
委托代理人：吴彤章，山东兰亭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王学士。
委托代理人：丁明武。
被上诉人（原审被告）：连云港华云饲料有限公司。
法定代表人：张晋举，经理。
委托代理人：杨玥、柏顺顺，江苏明智达律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军济南军区临沂房地产管理处（以下简称济南军区临沂房地产管理处）因与被上诉人王学士、连云港华云饲料有限公司（以下简称华云公司）农业承包合同纠纷一案，不服江苏省连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初284号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月20日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月1日公开开庭进行了审理，上诉人济南军区临沂房地产管理处的委托代理人王留超、吴彤章，被上诉人王学士及其委托代理人丁明武，被上诉人华云公司的委托代理人杨玥、柏顺顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
济南军区临沂房地产管理处上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王学士的诉讼请求，并判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决对案件基础事实认定错误。（1）上诉人与华云公司之间已不存在租赁合同关系。双方的租赁合同关系至2014年12月31日即已到期终止，到期后双方之间并未续签租赁合同。租赁合同到期后，上诉人委托华云公司对养殖场进行管理，双方之间并非租赁合同关系，一审判决认定上诉人与华云公司之间租赁合同期限延续，是对双方之间基础法律关系的错误认定。此外，上诉人向华云公司出具的委托书明确载明，2015年12月15日之后双方才可能重新签订租赁合同，属于附期限的民事行为，在所附期限即2015年12月15日届满之前，双方之间关于重新签订租赁合同的约定尚未发生法律效力。换言之，王学士与华云公司签订涉案转租协议时，华云公司对养殖场尚不享有承租权。退一步讲，即使一审判决认定的因上诉人向华云公司出具委托书，导致双方之间的租赁合同期限延续的事实能够成立，但其后上诉人与华云公司、案外人连云港汇康牧业有限公司之间于2015年11月12日签订了“关于连云港养殖场管理使用问题的协议书”，华云公司已经通过协商方式与上诉人实际解除了所延续的租赁合同关系，华云公司对养殖场也已经丧失了继续承租的权利。（2）王学士与华云公司之间的转租协议在法律和事实上均不能继续履行。华云公司丧失了对养殖场继续承租的权利，该公司对外转租行为已经丧失了最基本的事实与法律依据。案外人连云港汇康牧业有限公司通过与上诉人、华云公司协商的途径，已经实际取得对养殖场的承租权，涉案转租协议在事实上不能履行。王学士因转租协议不能实际履行所致的各项损失，可以基于转租协议向合同的相对方华云公司主张权利。2、一审判决所认定的事实与判决结果之间存在实质性的矛盾。该判决明确认定了华云公司因对“关于连云港养殖场管理使用问题的协议书”的签订以及履行事宜而丧失了对养殖场继续承租的权利，即华云公司已经不具备承租权的基础上，又判决华云公司继续履行与王学士之间的转租协议。3、一审判决适用法律错误。涉案转租协议从法律和事实上均无法继续履行，一审判决应当按照《中华人民共和国合同法》第110条第一项的规定，依法驳回王学士的诉讼请求。但是，一审判决却适用《中华人民共和国合同法》第107条的规定，判决继续履行涉案的转租协议，显属适用法律错误。
被上诉人王学士辩称，1、2015年9月16日至12月25日期间，济南军区临沂房地产管理处与华云公司之间不是租赁合同关系，而是授权委托关系。王学士等养殖户是在济南军区临沂房地产管理处、华云公司的现场解说下，按照该管理处的要求，与华云公司重新签订转租协议，并交纳养殖使用费，该费用也上交到了该管理处。2、济南军区临沂房地产管理处对同一养殖场，签订了两份同一使用年限的租赁合同，并收取两份租赁使用费。王学士与华云公司签订转租协议后，华云公司将收取的养殖费按照委托书交到了该管理处，但是济南军区临沂房地产管理处却与连云港汇康牧业有限公司签订租赁合同。3、一审判决适用法律正确。王学士等养殖户的转租合同正在履行，而济南军区临沂房地产管理处却没有履行该合同，应当承担相应的合同责任，赔偿相关的损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人华云公司辩称，1、华云公司系涉案养殖场上一任的承租人，在租赁合同到期后，上诉人于2015年9月16日出具委托书，委托华云公司对养殖场进行管理并收取2015年度养殖费，又对时间、价格作出了相应的约定。此外，上诉人协助华云公司收取养殖费，所收取的款项也已经打入济南军区临沂房地产管理处的账户。2、上诉人撤销对华云公司的授权，是在涉案转租协议签订之后，没有追溯效力。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王学士向一审法院起诉请求济南军区临沂房地产管理处履行其与华云公司签订的转租协议。
一审法院认定事实：2012年3月25日，济南军区临沂房地产管理处将位于赣榆区宋庄镇约1320亩养殖场租赁给华云公司经营水产养殖，并签订租赁合同，租赁期限至2014年12月31日。其间，华云公司将所承租的养殖场分割转租给王学士等人经营。济南军区临沂房地产管理处与华云公司的租赁合同到期后，该管理处于2015年将养殖场重新招标，案外人中标，后因案外人弃标，济南军区临沂房地产管理处于2015年9月16日向华云公司出具委托书一份，内容如下：因中标方放弃中标权利，连云港赣榆养殖场新老承租方未进行交接，根据养殖场现状及有关规定，特委托连云港华云饲料有限公司继续对养殖场进行全权经营管理，负责对水、电、路等进行维护，并继续收取2015年度养殖使用费。2015年12月15日起，按照公开竞价招租中标价格940元\\\亩重新签订租赁合同，租赁期限为2015年12月15日至2020年12月14日。同日，济南军区临沂房地产管理处向王学士等养殖户出具通知书一份，内容如下：各养殖户：因中标方放弃中标权利，连云港赣榆养殖场新老承租方未进行交接，根据养殖场现状及有关规定，特委托连云港华云饲料有限公司继续对养殖场进行全权经营管理，负责对水、电、路等进行维护，并收取养殖使用费。2015年9月22日，王学士（乙方）与华云公司（甲方）签订转租协议一份，约定由甲方将涉案养殖场44亩鱼塘转租给王学士经营，租期5年，自2015年1月1日至2019年12月31日，2015年租金每亩940元，于签合同时一次付清，否则，甲方有权解除合同，乙方每年12月1日前付清次年承租费……协议还就双方的权利义务进行了约定。该协议最后注明：2015年承租价按照济南军区临沂房地产管理处的指导价格收取，甲方转租给乙方的期限以济南军区临沂房产处授权委托书的期限2012年12月15日至2020年12月14日为准。协议签订后，王学士向华云公司交纳了租金继续经营其转租的鱼塘。2015年11月12日，济南军区临沂房地产管理处（甲方）与华云公司（乙方）签订“关于连云港养殖场管理使用问题的协议书”一份，约定：截至2015年11月25日17时，乙方与第三方连云港汇康牧业有限公司中任意一方率先足额交纳2015年度养殖占用费66万元和2016年度租金124.2万元合计190.2万元，则成为养殖场的承租方，并可与甲方签订5年期租赁合同（2016年1月1日至2020年12月31日），落后一方或逾期未能足额交纳者自动放弃养殖场承租权利，并立即无条件退出管理使用。同日，济南军区临沂房地产管理处与案外人连云港汇康牧业有限公司也签订了一份同样内容的协议。后案外人连云港汇康牧业有限公司先于华云公司交清了2015年度养殖占用费及2016年度租金合计190.2万元。2015年12月17日，济南军区临沂房地产管理处发给华云公司通知书一份，通知华云公司因未能率先足额交纳相关费用，将不再与华云公司签订租赁合同，华云公司必须于2015年12月18日前办理交接手续、费用结算等相关事宜。2015年12月25日，济南军区临沂房地产管理处向王学士等人发出通告，告知王学士等养殖户该管理处与华云公司签订的租赁合同已于2014年12月31日到期，现与连云港汇康牧业有限公司签订了租赁合同，合同期限自2016年1月1日至2020年2月31日，不再与华云公司签订租赁合同，并已于2015年12月17日撤销对华云公司的管理授权，华云公司无条件退出管理使用，要求王学士等养殖户在2015年12月28日前向济南军区临沂房地产管理处申报，并将资产向连云港汇康牧业有限公司进行移交。王学士等养殖户拒绝向连云港汇康牧业有限公司移交，遂诉至一审法院，请求济南军区临沂房地产管理处继续履行其与华云公司签订的租赁协议。
一审法院认为，华云公司作为涉案养殖场的原承租人，在租赁合同到期后，济南军区临沂房地产管理处于2015年9月16日继续委托华云公司对养殖场进行管理，并向华云公司出具委托书，委托华云公司继续对赣榆养殖场进行管理，并收取2015年度养殖使用费，济南军区临沂房地产管理处在委托书上明确告知华云公司自2015年12月15日起按每亩940元重新签订租赁合同，租赁期限自2015年12月15日至2020年12月14日，表明了双方之间对于养殖场租赁合同期限的延续。济南军区临沂房地产管理处同时告知王学士等养殖户由华云公司继续对养殖场进行全权经营管理，并收取养殖使用费。在此情况下，王学士与华云公司签订了养殖场鱼塘转租协议，就租赁期限、租赁范围、租金标准、交纳办法及相关权利义务等进行了约定，王学士等养殖户有充分的理由相信华云公司取得了养殖场的管理权，并有权签订转租协议。王学士与华云公司所签订协议中约定的租赁期限、租金标准与济南军区临沂房地产管理处出具给华云公司委托书上签订租赁合同的标准相一致。王学士与华云公司签订的转租协议没有超出济南军区临沂房地产管理处授权管理的职权范围，并不违反法律规定，应为有效协议。济南军区临沂房地产管理处与华云公司于2015年11月12日签订“关于连云港养殖场管理使用问题的协议书”,就华云公司及案外人连云港汇康牧业有限公司与济南军区临沂房地产管理处之间租赁经营权的取得与丧失等问题进行了约定，属于双方之间的内部约定，对王学士不产生法律约束力，不能对抗王学士与华云公司所签订的合同效力。依据“关于连云港养殖场管理使用问题的协议书”约定，华云公司因迟于案外人连云港汇康牧业有限公司向济南军区临沂房地产管理处交纳2015年、2016年度租金190.2万元而丧失了2016年1月1日至2020年12月31日5年期间继续承租养殖场的权利，济南军区临沂房地产管理处因此撤销了对华云公司的授权，该撤销时间发生在华云公司接受授权并与王学士签订转租协议之后，济南军区临沂房地产管理处对华云公司的撤销授权没有追溯效力，济南军区临沂房地产管理处对于华云公司在接受委托并在双方所签订原租赁合同延续期间从事委托行为产生的法律后果应承担民事责任。综上，王学士与华云公司签订的转租协议应当继续履行。一审遂判决：连云港华云饲料有限公司与王学士于2015年9月22日签订的鱼塘转租协议继续履行。中国人民解放军济南军区临沂房地产管理处承担协助履行义务。
经本院审理查明，一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。2012年至2014年期间，华云公司作为涉案养殖场的原承租人，其与王学士等养殖户在原租赁合同期间签订的是转租合同，并经过出租人济南军区临沂房地产管理处的同意，应为合法有效。原租赁合同于2014年12月31日到期后，上诉人于2015年度将养殖场重新招标并由案外人中标，但因案外人弃标，上诉人于2015年9月16日向华云公司出具委托书，委托华云公司对养殖场进行经营管理并收取2015年度养殖使用费。虽然该委托书注明2015年12月15日起按每亩940元重新签订租赁合同，租赁期限自2015年12月15日至2020年12月14日，但是上诉人向王学士等养殖户发出的通知书中没有载明该条款，只是告知由华云公司继续对养殖场进行全权经营管理并收取养殖费用。在此情况下，王学士与华云公司签订了涉案转租协议并支付了相应的合同价款，双方还就租赁期限、租赁范围、租金标准、交纳办法等相关权利义务进行了约定，王学士作为原承租方，有充分的理由相信原转租方华云公司取得了养殖场的经营管理权，并有权按照原转租方式签订转租协议。即使其后华云公司按照2015年11月12日“关于连云港养殖场管理使用问题的协议书”的约定而丧失了继续承租养殖场的权利，上诉人也撤销了对华云公司的授权，但是这属于上诉人与华云公司之间的内部约定，而且撤销时间也在本案转租协议之后，故不能对抗王学士与华云公司签订的转租协议，一审判决该转租协议应当继续履行，并由济南军区临沂房地产管理处承担协助履行义务并无不当。但是，华云公司与王学士签订本案转租协议之后，又按照其与上诉人之间的约定而丧失了承租权，故华云公司应当对此产生的相关纠纷承担相应的责任，上诉人可另行主张权利，本案不予理涉。综上，济南军区临沂房地产管理处的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费835元，由上诉人中国人民解放军济南军区临沂房地产管理处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 应庆国
代理审判员 刘井鑫
代理审判员 陈其庆
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 王方洁
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。