安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一终字第01531号
上诉人（一审原告）：曾塔，住安徽省临泉县。
委托代理人：郭勇，安徽泉河律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：陈家恩，住安徽省临泉县。
上诉人（一审被告）：张世良，住安徽省临泉县。
上诉人（一审被告）：任晓平，住安徽省临泉县。
一审第三人：临泉县杨桥镇中心学校，住所地临泉县。
法定代表人：杜家军，该校校长。
委托代理人：樊明全，浙江乾衡律师事务所律师。
上诉人曾塔因与被上诉人陈家恩、张世良、任晓平、一审第三人临泉县杨桥镇中心学校（原杨桥镇教办室）占有物返还纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2015）临民一初字第00959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人曾塔的委托代理人郭勇，被上诉人陈家恩、张世良，一审第三人临泉县杨桥镇中心学校的委托代理人樊明全到庭参加诉讼，被上诉人任晓平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：曾塔与案外人拜杰系杨桥镇居民。1998年，曾塔与案外人拜杰在杨桥镇政府办公楼后、镇财政所东侧合建楼房一处，总面积为860平方米。曾塔分得房屋面积为388.42平方米，并在临泉县房产局进行了房产登记，房产证号为9809**。1999年7月17日，拜杰、曾塔共同与杨桥镇教办室（现变更为本案的第三人临泉县杨桥镇中心学校）签订购房合同。该合同约定拜杰、曾塔将其所有的总建筑面积860平方米的（上述）房屋出售给杨桥镇教办室，包括全部房屋、室内装修、房产证、土地使用证、原购买土地协议等全部手续；总价款为40万元；于签订合同后10日内付10万元，2000年春节前付10万元，2000年6月30日前付10万元，余款于2000年底付清；房屋于1999年9月底交付使用。杨桥镇教办室、拜杰、曾塔、中介人田磊（杨桥镇党委副书记）分别在合同上签名盖章。合同签订后，杨桥镇教办室分七次支付拜杰、曾塔购房款20万元。拜杰、曾塔也将房屋交付给了杨桥镇教办室。教办室后来将部分房屋分配本案被告及其他工作人员居住至今。
2000年3月27日，拜杰与王干清两人又签订了一份房屋租赁协议。该协议约定：“甲方：杨桥镇教办室，乙方：拜杰、曾塔。甲方因住房困难，经于上级请示同意，租乙方楼房上下三层计837平方米作办公、住宿、教育发行使用，经协商达成如下租房协议：一、该房租期暂定十三年，每年租金壹万伍千元，总计租金拾玖万伍千元。二、付款方式，甲方暂付给乙方租金貮拾万元作乙方建房还账使用，到2012年底，重新签订租房协议。三、原与镇签定的买房协议暂不执行，因为等到2003年镇政府是否按时付款，如按时付款，原买房协议有效，甲方预付租房款作为买房金使用。如不能按时付款按租房执行。四、此协议一式三份，甲、乙双方各执一份，镇政府存档一份。从协议签订之日起生效。”甲方负责人王干清签名并加盖教办室公章，乙方拜杰签名并代曾塔签名。2000年5月9日，拜杰又为王干清补写了一份说明，载明：“二〇〇〇年三月二十七合同为无效合同，仍以99年7月17日合同为准。拜杰”。王干清在该说明下方注明“3.27合同为应付地税检查及收费”。2001年4月，拜杰、曾塔提供其本人的房产证、身份证协助被告办理了房屋过户手续。涉案房屋分别过户到王干清、张世良名下（张世良庭审时称：过户时，房产局工作人员说过户到教办室单位名下收费高、手续繁琐，所以才过户到个人名下。事后多次要求房产局更正到教办室名下未果）。2013年，曾塔向临泉县牛庄人民法庭起诉，要求教办室返还房屋，后撤诉。2014年，曾塔又向一审法院提起行政诉讼，要求撤销临泉县房地产管理局为张世良颁发的房屋所有权证，由一审法院判决驳回诉讼请求。2000年4月4日，杨桥镇政府经研究同意：杨桥教办室购房款由镇政府负担负担20万元，并书面通知了相关单位和个人。但此款杨桥镇政府至今未付。2005年12月杨桥镇政府在《2005年12月锁定债务变动情况》中确认该笔购房款未付。本案在庭审后，经一审法院释明，曾塔坚持不变更诉讼请求。
一审法院认为：依照有关法律规定，签订合同的当事人必须具备相应的民事权利能力和民事行为能力。签订的合同内容必须是双方当事人的真实意思表示，不得违反法律的有关规定，不得损害国家、集体或者第三人利益；不得以合法形式掩盖非法目的；不得损害社会公共利益等。杨桥镇教办室与曾塔、拜杰签订房屋买卖合同是合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的有关规定，依法为有效合同。该合同依法对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。2000年3月27日，拜杰与杨桥镇教办室（王干清）又签订的房屋租赁协议，该协议对房屋位置没有明确，也有原买卖合同的另一方当事人曾塔的签字同意，不能因此表明解除了原、被告及拜杰共同签订的原买卖合同，并且该租赁协议增加了合同主体之外的杨桥镇政府的义务，而该镇政府也没有在合同上签章。更重要的是该变更内容是为了应付检查，躲避法律义务（纳税），不是合同当事人的真实意思表示且损害了国家利益和社会公共利益，违反法律的有关规定，依法为无效合同。事后，拜杰及时给合同的对方当事人杨桥镇教办室出具书面“说明”：该租赁协议无效，以原买卖协议为准。该“说明”本身就足以说明签订的房屋租赁合同不是双方当事人的真实意思表示。综上，杨桥镇教办室取得本案争议房屋的所有权有法律和事实依据，曾塔要求返还房屋，依法不予支持。至于杨桥镇教办室（现为本案第三人）把购买的房屋分配该本案被告使用，并把产权登记在被告名下，属于另一种法律关系，当事人可另行处理，在本案中不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：驳回曾塔的诉讼请求。案件受理费80元，由曾塔承担。
曾塔上诉称，一审判决认定房屋买卖合同效力，否认房产管理部门档案登记的记载的权利人属于超越职权甚至滥用职权；本案为占有物返还纠纷，一审判决引用合同法的有关规定判决买卖合同效力问题属于适用法律错误。
陈家恩、张世良答辩称，曾塔的上诉理由不能成立，房屋是买的不存在租赁，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
临泉县杨桥镇中心学校答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
在本院指定的举证期限内，双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见与一审一致，本院认证意见与一审一致，本院查明的事实与一审一致。
本案争议焦点：一审判决认定临泉县杨桥镇中心学校取得争议房屋所有权是否正确；一审判决适用法律是否正确。
本院认为：杨桥镇教办室与曾塔、拜杰签订房屋买卖合同是合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的有关规定，依法为有效合同。该合同依法对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方签订合同后，房屋已于1999年9月底交付使用且已办理了房屋过户续。同时，曾塔提起行政诉讼后已经法院判决驳回其诉讼请求，故曾塔要求返还房屋的请求应不予支持。一审判决认定房屋买卖合同有效正确。曾塔上诉称，一审判决认定房屋买卖合同效力，否认房产管理部门档案登记的记载的权利人属于超越职权甚至滥用职权的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予采信。曾塔虽因占有物返还纠纷为由而提起诉讼，但本案的缘由是基本于房屋买卖合同而引起的纠纷，一审法院依照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理并无不当。曾塔上诉称，本案为占有物返还纠纷，一审判决引用合同法的有关规定判决买卖合同效力问题属于适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。故一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人曾塔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 代 巍
审 判 员 罗 莹
代理审判员 刘丹丹
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 李金楠
本案所适用的法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。