浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7791号
上诉人（原审被告）：赵国营，男，1982年7月10日出生，汉族，户籍所在地江苏省丰县，现住杭州市。
委托代理人：何长明、陈逸嫣，浙江杭天信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邵国梅，女，1981年12月12日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
被上诉人（原审原告）：朱维尔，男，1971年8月22日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
以上二被上诉人共同委托代理人：罗鹏，浙江楷泽律师事务所律师。
上诉人赵国营因与被上诉人邵国梅、朱维尔房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初1867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2012年8月8日，赵国营与杭州万成酒店管理有限公司（以下简称万成公司）签订《租赁合同》，约定乙方（赵国营）向甲方（万成公司）租用坐落于杭州市××都广场××号××商铺及××、××二间客房的房屋及设备设施，面积约250平方米。合同期限为6年，自2012年10月1日至2018年9月30日，租金第一年至第三年每年300000元，第四年开始租金每年递增5%。第二年开始租金半年一付，付款日期为每期合同日提前30天。同时约定：甲方对营业房屋按现状移交给乙方，乙方须负保护使用之责，若人为造成该房屋损坏负赔偿修复责任，平时维修由乙方承担。对房屋内设施及下水等自行维护处理……乙方承租后，须自办证照，合法经营，照章纳税，独立承担一切经营费用及水电费、有线电视费、中央空调费、物业费、卫生费、治安费等规费……2012年10月30日，赵国营与万成公司签订《补充合同》，约定因租赁的美都广场D座12号二层层面约120平方米退回给甲方，故每年租金从原来的30万元减到22万元。万成公司的法定代表人姚楚泉在落款处签名。2013年10月22日姚楚泉向赵国营送达《通知》，表示因其与产权人解除了美都广场商铺11号底层的租赁关系，故要求赵国营将该部分房产租金按总租金的45.5%支付给原产权人。
2015年4月1日，因万成公司、姚楚泉、沈珊琴与中国光大银行股份有限公司杭州分行房屋租赁合同纠纷一案，万成公司、姚楚泉、沈珊琴未能履行生效判决确定的义务而被申请强制执行。在执行过程中，一审法院依法对姚楚泉、沈珊琴所有的位于杭州市××区××广场商铺××、杭州市××号的房产进行司法拍卖，后由邵国梅竞得。本院于2015年12月19日作出（2015）杭拱执民字第1030-3号执行裁定书，裁定：一、将被执行人沈珊琴、姚楚泉所有的位于杭州市拱墅区美都广场商铺12号、莫干山路789-9号的房产所有权归买受人邵国梅所有。二、邵国梅可持裁定在30日到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。所需缴纳的税、费由买受人承担。2016年1月6日，邵国梅、朱维尔办理了美都广场商铺12号、莫干山路789-9号房产的产权登记。2016年1月25日，邵国梅、朱维尔、赵国营及杭州联合农村商业银行股份有限公司上塘支行因邵国梅、朱维尔以涉案房屋办理抵押贷款相关事宜签订《房屋出租补充协议》。同时邵国梅、朱维尔、赵国营签订《备忘录》，再次明确了贷款相关事宜，并明确：甲方（邵国梅、朱维尔）确保乙方（赵国营）租赁期限到2018年9月30日止。2015年12月19日起赵国营未曾支付过租金。2016年3月15日，邵国梅、朱维尔发函至赵国营，要求赵国营于收函之日起3日内支付2015年12月19日至2016年10月1日的租金112500元。后未果，2016年3月21日，邵国梅、朱维尔诉至一审法院，请求判令：1.解除邵国梅、朱维尔与赵国营之间的商铺租赁关系，赵国营腾退房屋。2.赵国营向邵国梅、朱维尔支付自2015年12月19日起至赵国营腾退之日止的租金（暂计至2016年3月1日止为37500元）。3.赵国营向邵国梅、朱维尔支付因迟延交纳租金的违约金28125元（暂计至2016年3月15日）。4.诉讼费由赵国营承担。
一审法院认为，租赁物在租赁期间内所有权发生变动，不影响租赁合同的效力。涉案房屋在租赁期间内所有权发生变动，但原租赁合同依然有效。邵国梅、朱维尔在取得涉案房屋产权后，未重新与赵国营签订租赁合同，故双方仍应依据2012年赵国营与原产权人签订的相关合同确定双方的权利义务。涉案房屋至今仍由赵国营租赁使用，赵国营应按约向邵国梅、朱维尔支付租金。赵国营未能及时支付房租，在邵国梅、朱维尔向其催讨之后，仍未能在合理期限内付清，属于根本性违约。邵国梅、朱维尔据此要求解除与赵国营的租赁合同关系，与法有据，本院予以支持。赵国营辩称一直不知道邵国梅、朱维尔系新的产权人，但从双方与银行签订的《房屋出租补充协议》及《备忘录》可知，邵国梅、朱维尔已经告知了产权变动的事实，赵国营对此应属于明知。赵国营辩称其曾向邵国梅、朱维尔支付租金，但被退还。该事实未能有证据支持，本院不予采信。赵国营对租金标准有异议，但其一直持有姚楚泉出具的通知等材料，可以据此确认相应支付的标准，并不因此构成可以迟延支付租金的理由，故本院对此辩称亦不予采信。
关于租金的标准，本院认为，原租赁合同确认赵国营承租11-12号商铺及8102、8106两套客房的租金总额为22万元，第四年起每年上涨5%，据此计算，2015年10月1日至2016年9月30日的租金总额应为231000元，2016年10月1日至2017年9月30日的租金总额为242550元。邵国梅、朱维尔通过拍卖，取得了11号商铺及莫干山路789-9号房产所有权，涉案8102、8106两套客房系位于789-9号房产范围以内。庭审中，邵国梅、朱维尔与赵国营双方均认可涉案房屋的租金按总租金的54.5%计取，故涉案房屋年租金2015年10月1日至2016年9月30日应为125895元，次年应为132189.75元。赵国营欠付房租应据此计算。租金应自2015年12月19日开始计算，至2016年9月30日应为98646.5元。赵国营辩称其支付的水电费、物业费应予以抵扣，本院认为依据合同水电费及物业费本应由承租人负担，故抵扣主张不予支持。赵国营辩称其支付的水电费中包含了邵国梅、朱维尔所有的其余房屋的部分，但未能举证证明，故本院不予采信。赵国营辩称其因房屋装修及维修支付的相关费用，应予以抵扣。本院认为首先赵国营举证未能充分证实存在装修、维修的事实，其次依据合同约定装修需经产权人同意，而日常维修应由赵国营自行负担。而赵国营未能举证证明其已取得了邵国梅、朱维尔的同意，故即使存在装修、维修的事实，相关费用也应由赵国营自行负担。赵国营拖欠租金的违约行为给邵国梅、朱维尔造成损失，应承担相应的违约责任，但考虑到涉案房屋产权变更给赵国营履约造成了客观上的困难，本院确认自2016年3月21日赵国营收讫催收函，并待邵国梅、朱维尔给予的3天履约期满后开始计算违约金。邵国梅、朱维尔主张按合同约定日5%的标准计算违约金，标准过高，本院酌情予以调整为按日万分之六予以计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除邵国梅、朱维尔与赵国营之间的房屋租赁合同关系；二、赵国营于判决生效之日起二十日内腾退位于杭州市××区××广场××商铺、及××、××套客房（××号的房产内）；三、赵国营于判决生效之日起十日内支付邵国梅、朱维尔租金98646.5元（计算至2016年9月30日，此后至实际腾退之日按月11015.8元的租金标准另行计算租金及占用费）；四、赵国营于判决生效之日起十日内支付邵国梅、朱维尔违约金12370元（计算至2016年10月20日，此后至实际付清之日以98646.5为基数，按日万分之六的标准另行计算）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1444元，由赵国营负担。
宣判后，赵国营不服，向本院提起上诉称：一、原房东因美都广场D座12号商铺、789—9号房屋(除赵国营承租的12号一层商铺和8102、8106室以外)拖欠物业公司的物业费、水电费等费用应由邵国梅、朱维尔承担。拍卖公告是要约邀请，拍卖和竞买是要约和承诺。在拍卖公告中，如有声明，拍卖房有欠下水电费、闭路电视费、物业管理费等，竞拍人买得该房产后，须自行承担这些费用，竞拍人在知悉这些显著告示或风险提示后，仍然参与竞拍，应视为自愿接受这些竞拍条件，愿意承担这些风险并支付这些费用。即使拍卖公告中并没有注明具体的欠费金额。根据拍卖时竞买须知第十二条以及拍卖物具体描述的告知，在拍卖时邵国梅、朱维尔已知或应当已知这些拖欠费用的存在及这些拖欠费用应由其承担。正是因此，此类有瑕疵的房产价格会比评估价低很多，而邵国梅、朱维尔能以不到452万的价格拍得美都广场D座789—9号和12号面积达506平方、评估价达820万的酒店式办公房屋和高价租赁中的商铺。而承租至今以来，赵国营所经营的商铺：水电费、能耗费、物业费、餐厨垃圾清运费、网络电话费、国税、地税等一直正常交纳，从未因12号一层商铺和11号商铺未交水电、物业费等而被停水停电。其所代交拖欠的水电费、物业费都是为了缴纳租金之后不被因美都广场D座12号二楼和789—9号整体停水停电、将损失减少到最小化，从而不影响到店铺陆续持续经营而在三方(拍卖法官、光大银行、杭州业建物业管理有限公司)的共同协商下替姚楚泉清缴12号一层商铺和8102、8106室以外789—9号房屋拖欠的水、电、物业费。而这些拖欠水电费、物业费不属于合同范围之内由赵国营承担的承租范围内产生的水电物业费，本就应由邵国梅、朱维尔承担，因此当然能在房租中予以抵扣。2015年12月至2016至今由于邵国梅、朱维尔一直未和物业对接，赵国营与2016年9月按照三方约定再次替姚楚泉所欠水电物业费20000元。(2015年至今替姚楚泉缴纳所欠水电费、物业费共计27500+20000=47500元)。赵国营因为了正常经营，又在2016年10月份向物业垫缴了789-9号，除8102、8106及D座12号2层商铺，未缴纳的水电费（部分）即20000元，这部分费用应该是邵国梅、朱维尔缴纳的，但是邵国梅、朱维尔没有和物业去结算，导致赵国营不得不垫缴该笔费用。
二、赵国营对承租房屋的维修是因为并非赵国营承租的12号商铺二层向下漏水，(二层以上楼层至顶楼排水管在二层爆裂殃及12号一楼商铺吊项、服务大厅、监控室、配电房不同程度损坏无法营业，迫使停业。现仍保留着原始爆破点)其维修费用不同与一般承租人使用过程中的维修，不是赵国营自己在使用12号一层过程中造成的需要维修。所以，维修费应当由邵国梅、朱维尔承担。而赵国营在庭审中也通过诸多漏水照片、抢修、维修材料清单和证人出庭作证进行充分举证，店铺内也有明显维修补漏痕迹，充分证明抢修、维修的事实。关于装修需征得邵国梅、朱维尔同意：首先，赵国营因12号二层水管爆裂漏水导致的漏水漏电，事实上对房屋进行的是维修、维护而非装修，无需征得邵国梅、朱维尔同意；其次，邵国梅、朱维尔代理律师在维修展开之前已经收到赵国营通过微信发送的施工区域图纸和现场施工前、施工中的工人，也在现场看到了一些维修所用材料，并且告知赵国营其已经转告邵国梅、朱维尔。邵国梅、朱维尔未在一定时间内提出反对，应视为默认。
三、赵国营虽持有姚楚泉出具的通知材料(通知上有房租支付标准)，但是赵国营因代付了水电、物业费、维修费用、更换由姚楚泉提供的开办餐饮所需主要设备(环评所需净化器轴流风机一台)的费用以及8102、8106的通水通电问题而展开与邵国梅、朱维尔协商该笔费用的过程，而且目前房屋一直存在漏水问题尚未完全修复。以上问题不立即解决，赵国营如缴纳了房租，反而更难继续正常经营、更难挽回损失。这才是赵国营和邵国梅、朱维尔处于协商中，赵国营延迟支付租金的理由，期间赵国营从未提出拒绝支付租金。另外，还有一个原因，原有开办餐厅所需证件执照因抵押拍卖过程中，在产权人发生变更和无法在相关职能部门合理期限内进行年审、变更已被错过年审而被注销，邵国梅、朱维尔不配合协助办理开办餐饮所需一切证件(租赁合同、房屋产权证、产权人有效身份证原件和复印件及验旧证明)。
四、8102、8106室自从2014年3月起至今就开始停水、停电、没有门、还成了流浪汉聚集场所和不明身份人员堆放有毒有害易燃易爆和过期食品的仓储储藏黑作坊。姚楚泉名下房屋包括赵国营承租的12号商铺1层、8102、8106室的所有设备设施也都因原房东姚楚泉抵债给陆某而被陆某拆走(吊顶、门窗、电话线、网线也都不通、24小时冷水热水也早早都停止供水供电至今)。另外，8106室三分之二已被陆某占用。所以，赵国营不能将8102、8106室作为约定的包厢招待使用，只能作为简易临时堆放杂物使用(平时节假日还特别安排安全人看守，防止二次被盗、再次破坏)。因此，8102、8106室42000元／年的年租金不应收取，或者说不应完全全额正常收取。
五、赵国营不存在违约行为，不应腾退房屋，其与邵国梅、朱维尔之间的房屋租赁合同应当继续履行。首先，正如上文所述，赵国营从2015年12月19日至2016年9月30日的应付租金为61252.88元，而赵国营代付姚楚泉拖欠的物业费、水电费以及更换开办餐饮主要设备的费用、维修费，不计其他没有票据的，至少已有97584．8元。所以，赵国营代为支付的费用已经足够抵用下一个半年度的租金。其次，赵国营并无任何违约行为，反而是邵国梅、朱维尔，既未进行物业交接、也没有缴清原房东在美都广场业建物业管理有限公司处的拖欠费用，也未结算清楚赵国营代缴拖欠的费用、更换设备的费用、维修的费用，也未将房屋以及其配套设施、附属条件等恢复到租赁合同约定或签订合同时的实际可正常使用状况，也未提供房产证配合赵国营办理经营所需证照，还导致赵国营被市场监督管部门2次高额处罚并责令关停。其行为已经构成严重违约，其造成的赵国营多次被迫停业(停业期间的租金、物业费、能耗费、餐饮餐厨垃圾清运费、餐厨泔水处理费、通讯费、停业期间员工社险和50％的基本工资津贴、停车费、原材料的浪费、退换货交通差价、水电损耗等；6年半来辛苦努力付出吸引的一大批VIP会员，一大批VIP会员纷纷退卡、还失三了多年合作签约单位，如勇电照明、如家酒店自助早餐、园林花圃管理公司、浦发银行、耀江大厦、浙江省中石油运输有限公司杭州分公司、红袖服饰、旺旺集团、中粮集团大悦城，有以往的对公结账凭证）等损失，赵国营都暂未追究。
六、希望现场勘查，保障赵国营合法权益。综上，请求：1.撤销一审判决，驳回邵国梅、朱维尔一审诉讼请求；2．一二审诉讼费用由邵国梅、朱维尔承担。
邵国梅、朱维尔答辩称：一、赵国营在明知邵国梅、朱维尔依法取得产权之后，同时邵国梅、朱维尔也已经向赵国营发出催缴房租的律师函，在此情况下，赵国营仍旧以各种理由不支付房租。根据赵国营和原房东的租赁合同的约定，已经符合解除解除租赁关系的条件。此外一审庭审中，赵国营向法庭依法提交了其所承租的租金标准，因此赵国营在明知权利人已经取得资格且已经知道租金标准，并在接到催租通知书的情况下给予了合理的履行期限，仍旧拒不支付租金，邵国梅、朱维尔可以追究其责任。
二、赵国营所提及的各项费用，涉及到租赁合同所约定的区域内所产生的费用，根据租赁合同的约定，应该由赵国营自行承担。涉及到租赁房屋合同外的其它部分，在一审中，赵国营并未向一审法庭提交证据证明，该笔费用是邵国梅、朱维尔与物业公司的关系，和本案无关。因此，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求依法维持。
二审中，被上诉人邵国梅、朱维尔没有提交新证据。上诉人赵国营向本院提交了下列证据：证据1.电话录音，欲证明赵国营告知邵国梅、朱维尔案涉房屋存在漏水的问题，并且邵国梅、朱维尔同意赵国营自行维修的事实；证据2.收款收据，欲证明赵国营在2016年10月15日垫缴789-9号，及D座12号2层所欠物业费20000元的事实；证据3.物业公司出具的证明，欲证明截止到2016年12月31日为止，赵国营经营所用的房屋未欠水电费和物业费的事实；证据4.拱墅区市场监督局行政预警书，欲证明邵国梅、朱维尔未提供房产证用于续办营业执照导致赵国营涉嫌无证照经营的事实。
对上诉人赵国营提交的证据材料，被上诉人邵国梅、朱维尔对证据1的真实性无异议，对于合法性和关联性有异议，就证据的形成时间而言该证据不属于二审新证据，从内容上来看，3月3日双方还在洽谈新的租赁合同，但是最终没有达成一致，因此之前所做的妥协和让步不生效，通话中的方案是重新装修的方案，不是漏水问题的解决，根据合同约定，房屋的漏水应当由赵国营自己解决，该证据和案件没有关系，不应该作为证据使用；对证据2的真实性、合法性予以认可，对于关联性无法认可，产生的时间是在双方诉讼期间，是否需要缴纳或者缴纳的数额应该通知邵国梅、朱维尔来缴纳，由邵国梅、朱维尔和物业公司接洽，与本案所争议的区域无关，所以不能作为本案的证据；对证据3的真实性、合法性及关联性均不认可，从证据形式上讲，该份证据属于证人证言，证人不能出庭作证的，不能作为证据使用，从证明的内容看，和案件的争议没有关联关系，这只能证明截止2016年12月31日赵国营所承租的区域仍然在正常使用；对证据4的真实性和合法性予以认可，关联性不认可，赵国营主张未提供房产证是因为赵国营没有缴纳房屋租金，因此邵国梅、朱维尔才未提供房产证，是赵国营违约在先。本院认为，证据1的真实性能够确认，但不能证实邵国梅、朱维尔同意相关装修、维修费用由其承担；证据2真实性本院予以确认，但不能达到赵国营的证明目的；证据3与本案争议无关联性，本院不予采信；证据4的真实性予以确认，但不能证实赵国营无照经营系因邵国梅、朱维尔导致。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：案涉《租赁合同》约定赵国营承租案涉房屋后，须自办证照，合法经营，照章纳税，独立承担一切经营费用及水电费、有线电视费、中央空调费、物业费、卫生费、治安费等规费。赵国营依约应当承担相应的水电费及物业费等，即使赵国营称其替原房东垫付了相关费用，也系其与案外人之间的法律关系，赵国营主张抵扣其应付租金的上诉理由本院不予采信。至于赵国营主张替邵国梅、朱维尔垫付了物业费，因赵国营所称垫付的时间系双方发生争议之后，案件审理期间，其所称垫付前并未告知邵国梅、朱维尔或经邵国梅、朱维尔授权或同意，也无证据证实物业公司与邵国梅、朱维尔就相应的物业费等进行结算，确定了金额，故赵国营主张应将其垫付的款项从其欠付租金中扣除的上诉理由不能成立，本院不予采信。
赵国营主张其装修及维修的费用应予以抵扣，依案涉《租赁合同》约定，对案涉房屋的装修须经产权人同意，日常的维修由赵国营自行负责，赵国营未提交有效证据证实存在装修、维修的事实及相应金额。故一审法院对赵国营相关上诉理由不予采信并无不当，本院予以确认。赵国营欠付案涉房屋租金，经邵国梅、朱维尔向其催告之后仍未在合理期限内足额支付，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项邵国梅、朱维尔可以解除合同，故一审法院判决解除案涉《租赁合同》于法有据。因赵国营欠付租金致《租赁合同》解除，应依约承担相应的违约责任，一审法院依据《租赁合同》，结合本案实际，酌情调低违约金，本院亦予以确认。综上所述，赵国营的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1444元，由赵国营负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 盛 峰
代理审判员 毕克来
二〇一七年二月八日
书 记 员 赖雪珂