江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第00130号
申请复议人（异议人）无锡华惠房地产开发有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区花园街5号7-8楼。
法定代表人谢锦瑞，该公司董事长。
申请人无锡市惠山区光旭农村小额贷款有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道凤翔馨城1-62号。
法定代表人曹熙忠，该公司董事长。
申请复议人无锡华惠房地产开发有限公司（以下简称华惠公司）因申请人无锡市惠山区光旭农村小额贷款有限公司（以下简称光旭小贷公司）与其金融借款合同纠纷一案诉讼保全，不服江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）（2015）锡执异字第00018号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭，对申请复议人的复议请求进行了审查，本案现已审查终结。
本院经审查查明：光旭小贷公司与华惠公司金融借款合同纠纷一案，无锡中院审理过程中光旭小贷公司提出财产保全申请，并已提供担保。无锡中院于2015年4月24日作出（2015）锡商初字第00112号民事裁定：冻结华惠公司银行存款5000万元或查封、扣押其他等值财产。无锡中院于2015年5月11日向无锡市房屋登记中心惠山分中心送达了民事裁定书、协助执行通知书，查封华惠公司名下的坐落于无锡市惠山区锦绣商业广场的房屋，包括首次查封房屋1074套、轮候查封房屋227套。上述查封房屋中包括尚未完工的房屋，部分房屋出租他人。
华惠公司不服该保全查封行为向无锡中院提出异议称：法院作出的裁定是冻结、查封财产5000万元，但却查封了华惠公司锦绣商业广场一期、二期项目价值8亿多元的房产，明显属于超标的查封。且被保全的财产具有可分割性，超标的查封导致华惠公司无法正常经营。请求解除对超标的部分的查封。
申请人光旭小贷公司辩称：一、法院的保全措施不存在超标的查封的情形，目前查封的财产一块是华惠公司借款抵押给申请人的房产，另一块是正在开发的房产。华惠公司抵押给申请人的房产价值远远低于当初的预估价值，根据法院淘宝网司法拍卖的与抵押房产的同类房产看，目前是一楼1万元／平方米，二楼5022元／平方米，三楼3513元／平方米，四楼预估算3000元／平方米，华惠公司共抵押给申请人的一楼房产1890.28平方米、二楼951.65平方米、三楼160.17平方米、四楼336.63平方米，上述抵押房产依据目前法院的拍卖价预期只能卖到2525.4567万元，其中还不包括评估、拍卖等费用支出，华惠公司抵押房产远不足目前的保全金额。对于查封的华惠公司正在开发的房产也远达不到8亿元，该房产目前尚未竣工，涉房产的工程款也进入诉讼，且华惠公司还办理了在建工程抵押。二、法院的查封行为不影响华惠公司正常销售，已经销售的房产法院未进行查封。请求驳回华惠公司的异议。
无锡中院异议审查过程中，华惠公司提供了由其自行制作的被查封房屋的价格表，用以证明被查封房屋价值8亿多元。提供了该公司与江苏惠山民泰村镇银行股份有限公司签订的销售无锡市锡澄南路98号锦绣商业广场8幢1层、2层的两份商品房买卖合同，其中8幢1层的房屋单价为39800元／平方米，8幢2层的房屋单价为19800元／平方米。华惠公司提供了一份借款合同，合同载明华惠公司的借款金额为1.5亿元。光旭小贷公司提供无锡市惠山区人民法院在淘宝网拍卖华惠公司锦绣商业广场7-103号房产的网上信息，显示第三次拍卖的起拍单价约为1万元／平方米。
无锡中院异议听证过程中，华惠公司称涉及在建工程的未付工程款数额不会超过2亿元，涉案土地抵押一亿多元。无锡中院要求华惠公司提供向金融机构贷款的抵押合同，华惠公司未予提供。
无锡中院认为：本案中，无锡中院根据光旭小贷公司的申请，查封了华惠公司名下的坐落于无锡市惠山区锦绣商业广场的房屋，包括首次查封房屋1074套、轮候查封房屋227套。现华惠公司认为该些房屋价值已达八亿多元，但其提供的证据仅仅系自制的被查封房源价格表，无法反映真实的市场价值。其并未提供房屋竣工验收合格凭据、相关机构的房屋价格证明，亦未提供房屋的所有权证书等，且因申请人质疑华惠公司已对这些房屋下相关的土地及在建工程进行了抵押，华惠公司亦未能有效举证予以反驳，这些因素均影响了该院对所查封房屋的实际价值的判断。且华惠公司亦认可涉及房产的工程款纠纷尚在仲裁审理中，故异议人主张的查封房屋价值已达八亿，不但未有证据予以证明，且亦不能证明该院现查封的房屋净值已超过5000万元，故华惠公司的主张缺乏事实依据，该院对其异议请求不予支持。据此于2015年8月11日作出（2015）锡执异字第00018号执行裁定：驳回华惠公司的异议申请。
华惠公司不服无锡中院异议裁定，向本院申请复议称：一、光旭小贷公司的诉讼请求为4125.76万元，而其申请保全查封的财产为5000万元，无锡中院（2015）锡商初字第00112号民事裁定查封的财产明显超过光旭小贷公司的诉讼请求。二、无锡中院（2015）锡执异字第00018号执行裁定对已查封房屋的市场价值认定错误。无锡中院异议期间申请复议人提供了被查封房屋的价格表，证明查封房屋的实际价值已超过8亿元。该房源价格表系参考无锡市房地产信息公众网上公示的市场价，且经房管部门备案。无锡中院未能就已查封房屋进行任何形式的评估即查封了房屋，从而造成实际查封房屋的市场价值远超无锡中院（2015）锡商初字第00112号民事裁定的保全数额。本案保全首次查封房屋1074套、轮候查封房屋227套，总面积超过53000平方米，如果按照保全金额倒算，被查封房屋每平方米仅价值943.40元，该价值远低于实际市场价值。故请求撤销无锡中院（2015）锡商初字第00112号民事裁定、（2015）锡执异字第00018号执行裁定，解除对申请复议人财产采取的保全措施。
本案争议焦点为：申请复议人主张无锡中院采取的诉讼保全措施属于明显超标的查封是否有事实和法律依据。
本院认为：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十一条规定，当事人对保全或者先予执行裁定不服的，可以自收到裁定书之日起五日内向作出裁定的人民法院申请复议。无锡中院（2015）锡商初字第00112号民事裁定并非由无锡中院执行机构作出，不属于执行异议、复议程序的审查范围。申请复议人不服该裁定应通过其他途径主张权利。
二、申请复议人主张无锡中院明显超标的查封没有充分的事实依据。无锡中院系查封申请复议人华惠公司尚未销售的房屋，申请复议人参照其它已销售房屋价格推算被查封房屋价值8亿多元无充分事实依据。申请复议人举证的商品房买卖合同载明的房屋单价与申请人提供的涉案锦绣商业广场司法拍卖的房屋单价之间尚存在较大差距。目前查封房屋上有约2亿元的未付工程款，申请复议人虽称涉案房地产上有一亿多元的抵押，但未向法院提供抵押贷款的相关证据。无锡中院虽总体查封房屋数量较多，但查封的大部分房屋尚未完工，属于在建工程，部分房屋属于轮候查封，且部分房屋上设有租赁等权利负担。同样因查封的大部分房屋系在建工程，该类房屋尚未办理房地产权属证书，华惠公司称被保全的房产具有可分割性无事实依据。
三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款规定，发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。申请人光旭小贷公司系依法向无锡中院提出财产保全申请，现申请复议人主张解除对其全部房屋的查封保全措施，于法无据。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回申请复议人无锡华惠房地产开发有限公司的复议申请，维持江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡执异字第00018号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 苏 峰
二〇一五年十二月九日
书 记 员 沈晓雯