北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第07863号
原告张建民，男，1960年12月4日出生。
委托代理人徐大勇，北京洪范广住（长春）律师事务所律师。
委托代理人张强，北京洪范广住（长春）律师事务所律师。
被告北京京隆房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街3号铂宫国际中心B座1103室，注册号110000410051471。
法定代表人李英钢，董事长。
委托代理人姜涛，男，1977年8月5日出生，北京京隆房地产开发有限公司职员。
委托代理人雷春晖，北京市金台律师事务所律师。
原告张建民（以下称原告）与被告北京京隆房地产开发有限公司（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐大勇、张强及被告委托代理人姜涛、雷春晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年，我购买了被告开发的“铂宫”项目L座公寓和B座501、506号公寓。其中L座公寓买卖时双方签署了编号为330480号的《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，房屋总价款为人民币30816000元，其中首付款40%，即12326000元，尾款采取银行贷款方式支付。被告应当于2004年8月15日前将符合约定条件的房屋交付我。
合同签订后，我将全部首付款支付被告，后由于被告单方原因一直无法办理诉争房屋进一步的竣工、销售审批手续，所以被告无法按照合同约定向我交付房屋，也无法办理房屋权属登记。
鉴于此，2011年12月8日，双方又签署了《关于铂宫B座501、506及L座房产买卖事宜之补充协议》，约定被告应当在24个月内取得诉争房屋销售条件，并按原合同内容签署《商品房买卖合同》、办理网签过户手续。在办理完毕上述手续后，我同意解除B座501、506号房屋的买卖合同。同时双方确认本协议签订时，我支付的L座首付款12326000元加之已支付的B座501、506公寓的银行贷款12351272.26元及被告同意支付我的违约金、垫付的施工款7557636元，总计已经超过L座总房款30816000元，对此被告应当退还我。
该协议签订后，被告将诉争房屋交付给我接收并占有。2013年2月25日，被告取得诉争房屋的产权证，但经我催告至今不履行协议，拒不办理网签过户事宜。
我认为，《商品房买卖合同》及事后补充协议系双方自愿签订，不存在违反法律、行政法规强制性、禁止性规定之处，系双方真实意思表示，合法有效。我支付的购房款已经超过了购买房屋总房款，已经充分履行了合同义务，理应取得房屋所有权。被告在具备过户条件的前提下应当协助我办理房屋所有权转移。被告行为违反了合同约定，应当承担违约责任。为此，我诉至法院要求：1、被告协助将位于北京市朝阳区朝阳门外大街3号院13号楼（L座公寓）产权变更登记至我名下；2、被告支付自2011年12月9日至实际办理过户之日的逾期办理房产证违约金2514322.84元；3、被告给付鉴定费18200元。
被告辩称：我公司同意给原告过户，但原告名下有多处房产，不符合北京市限购政策，不具备购房资格；房屋被法院查封，故无法为原告办理房屋过户手续。
双方在2011年12月8日签订补充协议约定，原告放弃对我公司违约金的请求权，包括逾期交房的违约金以及其他违约金的请求权。双方在该协议中还约定，如因政策原因原告无法取得L座的房屋产权证书，我公司承诺届时将采取一切可能的措施，为原告办理房屋产权证书。这说明双方对房产证办理时间没有约定，因此原告主张违约金就没有起算点。该补充协议已经完全变更了双方之前的约定。而且，2013年2月27日，我公司书面通知原告签订网签合同，2013年3月11日、3月20日、3月25日又连续向原告发通知，但原告都没有来办理。因此没有办理房产证的原因在原告，我公司不同意原告有关违约金的诉讼请求。
经审理查明：2004年，原、被告订立有编号为330480号《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定，被告向原告出售北京市朝阳区东草园L座公寓（即北京市朝阳区朝阳门外大街3号院13号楼），该房屋总价款30816000元等。
双方在《铂宫国际中心﹤商品房买卖合同﹥补充协议》中约定，原告于2004年3月18日前支付购房款的40%，即人民币12326000元；被告于2004年8月15日前将上述房屋交付原告，并完成相关阶段的工程验收；被告负责办理该房屋整体验收并取得《北京市建设工程竣工验收备案表》；被告在2004年8月30日合法取得相关建设商品房销售许可证；被告在为原告办理房屋产权时，将合同中房屋性质及用途的“公寓”改为“商业综合楼”，否则原告有权退房并要求被告赔偿损失；被告于2004年8月15日前在取得《北京市建设工程竣工验收备案表》和原告办妥房屋按揭贷款后420日为原告办理《房屋所有权证》并交付原告，每逾期一日，按照购房款万分之一支付违约金等。
2011年12月8日，原、被告签订《关于铂宫B座501、506及L座房产买卖事宜之补充协议》。
双方在该协议中确认：2004年双方签署了上述《商品房买卖合同》，合同价款为30816000元，及铂宫项目B座501、506号房屋《商品房买卖合同》（合同编号为330481和330479），合同总价款为51526573元；被告将合同编号为330481和330479的两份合同在房屋登记机关办理了商品房预售登记，原告据此办理住房贷款；由于该项目实际情况，被告一直无法在相关政府管理机关办理进一步的竣工、销售审批手续，无法按照合同约定为原告办理房屋权属转移登记；原告为了L座能尽快完工，已经自垫费用进行了L座部分工程施工。
据此，双方在协议中约定：被告在协议签订之日起24个月内（即2013年12月8日前）取得L座《商品房预售许可证》或具备现房销售条件；双方在L座取得销售手续后七日内按原商品房买卖合同约定的内容签署新的商品房买卖合同并办理网签手续；L座取得销售手续之日起七日内，如因原告原因未就买卖L座房屋签署新的商品房买卖合同并办理网签手续的，则第八日起双方所签署的B座501、506号《商品房买卖合同》无条件解除；如因被告原因未就买卖L座房屋签署新的商品房买卖合同并办理网签手续的，则双方所签B座501、506号《商品房买卖合同》继续有效。
双方就B座501、506号《商品房买卖合同》的解除事宜约定，原告在签署完新的L座商品房买卖合同（网签）之日，原告所签署的B座501、506号《商品房买卖合同》同时解除；双方还就解除事宜进行了进一步约定等。
双方就L座房款支付问题约定：剩余房款的金额是总房款减去首付12326000元、减去7557636元、减去被告已经给付原告B座的银行贷款本息及银行罚息、减去原告垫付的费用；在协议签订时原告支付的B座银行贷款金额加上L座的首付再加上抵押款项，已经超出了L座的总房款。同时，被告免除原告L座车道所占面积的永久土地使用费596550元、原告应补交的面积差价款914400元及设计费300000元。
上述扣减的7557636元包括：原告自行垫付的工程施工费3425600元；2004年8月15日至2011年12月8日期间被告延期交房违约金3132036元；被告延期交房给原告在商业经营及生活方面造成诸多不便的一次性补偿1000000元；协议签署后，原告自愿放弃在L座《商品房买卖合同》项下对被告的违约金请求权。
双方还约定，由于L座房屋是原告从被告处定制，并且原告承诺放弃购买B座501、506房屋，鉴于此，如因政策原因原告无法取得L座的房屋产权证书，被告承诺届时将采取一切可能的措施，为原告办理房屋产权证书，如办理至原告或其指定的第三方名下。
双方在上述协议附件中约定，根据现行政策房屋用途无法变更为商业，因此用途仍为公寓。
此后，被告向原告交付上述房屋。
2013年2月16日，被告取得涉案房屋所有权。
2013年2月28日，被告致函原告表示，其公司已经收到L座房屋所有权证，但尚未取得销售手续，故通知原告于7日内提供B座501、506号房屋项下已支付银行贷款本息、罚息对账单，其将按照约定返还给原告；提供关于B座501、506号房屋项下全部剩余贷款本息银行清单，其将一次性结清剩余贷款；提供原告本人身份证等相关签约材料，被告将按照北京市相关限购政策之规定，审核原告是否具有签约资格；被告取得L座房屋销售手续之日，将书面通知原告办理L座房屋的网签手续及B座501、506房屋的解除手续。原告认可收到该函件。
原告表示，2004年双方签订房屋买卖合同时约定办理房产证时被告将房屋用途由公寓变更为商业综合，但被告没有进行变更，故原告没有配合签订新合同和进行网签等。原告还表示，因被告存在债务纠纷造成涉案房屋被司法查封无法办理过户手续，故没有办理产权证的责任仍在被告。
2013年3月11日，被告致函原告表示，其公司已经于2013年3月11日取得L座房屋销售手续，原告于7日内提供相关签约文件办理L座房屋签约（网签）及B座501、506号房屋的解除手续；如因原告原因导致无法进行正常网签或办理房屋产权证书的，由原告承担一切责任。原告表示并未收到该函件。
2013年3月20日，被告致函原告表示，无条件解除B座501、506号房屋《商品房买卖合同》；原告提供上述房屋贷款对账单；原告前往被告公司所在地办理L座房屋签约（网签）手续等。原告表示并未收到该函件。
2013年3月25日，被告再次向原告发送上述三份函件。原告表示并未收到该函件。
审理中，被告提供没有签署时间的《协议书》一份，用以证明原告放弃购买“BC座四层房屋，改购L座房屋”，“同意将已付定金12326000元作为L座购房定金”。原告对该《协议书》中乙方“张建民”签名的真实性表示异议。
经原告申请，我院委托北京民生物证科学司法鉴定所就该签名是否为原告书写进行鉴定。
2014年7月8日，鉴定机构作出京民司鉴（2014）文鉴字第94号《司法鉴定意见书》，认定上述《协议书》上“张建民”的签名与双方当事人确认的原告签名样本不是同一人书写。
原告垫付鉴定费18200元。
另，本案审理中，此前人民法院对涉案房屋查封措施已解除。
以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《关于铂宫B座501、506及L座房产买卖事宜之补充协议》及补充协议、公证书、京民司鉴（2014）文鉴字第94号《司法鉴定意见书》及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定履行相应义务。
本案中，原、被告于2004年签订《商品房买卖合同》及补充协议的事实清楚，双方权利义务明确。其时，商品房购房主体资格并无格外限制，原、被告均应当按照约定履行相应的权利义务。
原、被告在《商品房买卖合同》及补充协议中，就原告购买北京市朝阳区东草园L座公寓（即北京市朝阳区朝阳门外大街3号院13号楼）的价款、房屋交付、房屋权属登记及违约责任承担等问题进行了约定。
但是，原、被告在2011年12月8日签订的《关于铂宫B座501、506及L座房产买卖事宜之补充协议》及补充协议中，就涉案房屋及原、被告间其他房屋交易事宜进行了重新确认和约定，其中与本案相关联的内容为：被告应在2013年12月8日前具备现房销售条件；原告已经支付的银行贷款、首付款等已经超出了L座房屋总房款；被告向原告支付此前延期交房违约金和延期交房补偿款；原告自愿放弃在L座《商品房买卖合同》项下对被告的违约金请求权；如因政策原因原告无法取得L座的房屋产权证书，被告承诺届时将采取一切可能的措施，为原告办理房屋产权证书；涉案房屋用途仍为公寓等。
2013年2月，被告取得L座房屋所有权的情况已经及时通知原告。原告以房屋用途并未由公寓变更为商业综合性质而没有配合签订新的《商品房买卖合同》。其时，该房屋被有关机关查封后，进而影响到双方房屋买卖合同的继续履行。
因此，原、被告在《关于铂宫B座501、506及L座房产买卖事宜之补充协议》及补充协议中，重新约定了双方的权利义务，但是并未明确被告为原告办理房屋所有权转移登记的具体时间及相应的违约责任。现原告已经履行购房人义务，涉案房屋亦符合交易条件，故原告要求被告配合办理权属转移登记的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿2011年12月9日起逾期办理房产证违约金依据不足，对此本院酌情予以处理。
本案中，原告为核实被告举证材料真伪产生鉴定费支出，因被告提供的《协议书》上“张建民”的签名与双方当事人确认的原告签名样本不是同一人书写，故鉴定费用应当由被告承担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京京隆房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内协助将位于北京市朝阳区朝阳门外大街3号院13号楼（L座公寓）所有权变更登记至原告张建民名下；
二、被告北京京隆房地产开发有限公司以三千零八十一万六千元为基数，按照日万分之一的标准计算支付原告张建民二○一四年一月二十八日至完成所有权变更之日的利息并以二百五十一万四千三百二十二元八角四分为限；
三、驳回原告张建民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13457元，由原告张建民负担457元（已交纳）；由被告北京京隆房地产开发有限公司负担13000元（原告张建民已交纳，被告北京京隆房地产开发有限公司于本判决书生效后七日内给付原告张建民）。
鉴定费18200元，由被告北京京隆房地产开发有限公司负担（原告张建民已交纳，被告北京京隆房地产开发有限公司于本判决书生效后七日内给付原告张建民）。
保全费5000元，由被告北京京隆房地产开发有限公司负担（原告张建民已交纳，被告北京京隆房地产开发有限公司于本判决书生效后七日内给付原告张建民）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 徐 悦
二〇一四年十一月二十五日
书记员 郭天天