广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江新法民一初字第894号
原告（反诉被告）李盘业。
委托代理人梁景辉，江门市新会区公职律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈志良。
委托代理人聂安兴，广东贯虹律师事务所律师。
原告李盘业诉被告陈志良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月26日立案受理后，被告陈志良提起反诉，本院决定将本诉和反诉合并审理，并将原来适用简易程序审理裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李盘业及其委托代理人梁景辉，被告陈志良的委托代理人聂安兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李盘业诉称：原告李盘业与被告陈志良于2008年4月签订《租赁合同》，原告将位于新会区七堡大桥工业开发区南区靠近江边的新大新海鲜酒楼出租给被告经营使用，双方约定每月租金1.5万元。合同签订后，原告依合同将酒楼及酒楼内的相应财物交付给被告使用，双方并签订《新大新酒楼盘点表记数》。开始时，被告也一直依合同规定向原告支付租金。由于被告从2012年5月起没有支付租金，原告于2012年7月向法院起诉被告支付2012年5月至7月的租金共4.5万元，被告向原告反诉要求解除《租赁合同》。新会法院于2012年12月13日作出（2012）江新法民一初字第1065号民事判决，判决被告向原告支付2012年5至7月共三个月租金4.5万元，解除双方签订《租赁合同》。原告不服该判决，向江门中院提起上诉，江门中院于2013年4月2日作出（2013）江中法民一终字第94号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告从2012年8月至法院判决解除合同的时间，被告一直没有向原告支付租金，也没有向原告移交租赁的酒楼，判决解除合同后，还占有原告所有的酒楼，被告应当参照原租赁合同，向原告支付解除租赁合同后的酒楼占用费用。为办理酒楼的移交手续，原告曾以邮政速递及公证送达等形式向被告发出《关于新大新酒楼移交的通知》，通知被告向原告移交酒楼及相应财物，但被告经原告以书面通知等形式催促，至今没有向原告移交酒楼。为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告支付占用酒楼的租金（由2012年8月起至实际移交日止，按每月1.5万元计算，其中暂计至2013年6月为16.5万元）；2.被告向原告移交位于新会区七堡大桥工业开发区南区靠近江边的新大新酒楼及酒楼内相应财物（按照新大新酒楼盘点表记数）；3.被告承担本案全部诉讼费用。
原告李盘业对其主张在举证期限内提供的证据有：
1.租赁合同（复印件）1份，证明原告将酒楼出租给被告。
2.移交清单（复印件）1份，证明原告将酒楼出租给被告时的财物清单数量。
3.民事判决书（复印件）1份，原告先前起诉要求被告支付2012年5月至7月租金，法院作出判决解除原、被告签订的租赁合同。
4.公证书（复印件）1份，证明原告通知被告办理酒楼移交的手续。
被告陈志良辩称：一、被告根本不存在向原告支付酒楼占用费用问题。原告于2012年7月向新会区人民法院起诉被告支付2012年5月至7月的租金共4.5万元。被告向原告反诉要求解除《租赁合同》及原告依约退回20万元押金给被告。被告为避免损失扩大，在诉讼期间的2012年8月30日向新会法院申请：“请在法院主持下，被告将该酒楼依约移交给原告，办理好酒楼的财物清点及移交手续，原告同时将20万元押金退回给被告”，新会法院于2012年8月31日通知原、被告到酒楼，准备办理清点财物及移交交接手续，原告到场后拒不办理便离开酒楼。被告已在2012年8月31日在法院主持下将酒楼移交给原告。另分别在一审和二审庭审中，被告的代理律师都反复强调将酒楼移交给原告，避免损失扩大，否则一切损失由原告承担。但原告拒绝接收移交酒楼。新会法院于2012年12月13日作出（2012）江新法民一初字第1065号民事判决书，判决：1.解除原告李盘业与被告陈志良双方签订的《租赁合同》；2.被告陈志良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付三个月租金4.5万元给原告李盘业；3.原告李盘业应于本判决发生法律效力之日起十日内退回押金20万元给被告陈志良。该判决明确解除《租赁合同》和被告陈志良支付三个月租金（2012年5月至7月）4.5万元，即解除合同的时间截止于2012年7月底。根本不存在原告所称的从2012年8月至法院判决解除合同后，还占有原告所有的酒楼的事实。该案二审开庭后，被告与原告协商移交酒楼及依约交接事宜，原告拒不协商，二审判决生效后，被告即于2013年6月6日向新会人民法院申请执行，要求解除双方签订的《租赁合同》；办理好酒楼的财物清点和移交手续；原告退回押金20万元给被告（可抵扣4.5万元租金，应付15.5万元）；原告偿付被告从2012年9月1日起的垫付相关费用。这是已经进入执行阶段，由法院主持执行解决，根本不存在原告以邮政速递公证送达形式向被告发出《关于新大新酒楼移交的通知》的问题，更不存在其租金及使用费的计算问题。综上所述，原告的起诉是无理的，请法院驳回原告的无理之诉。
被告陈志良为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1.身份证（复印件）1份，证明被告（反诉原告）的主体资格。
2.身份证（复印件）1份，证明原告（反诉被告）的主体资格。
3.申请书（复印件）1份，证明被告（反诉原告）在2012年8月30日向新会法院申请，要求在法院主持下将酒楼移交给原告，办理好酒楼的财物清点及移交手续，法院于8月31日召集双方到酒楼准备办理移交手续，原告拒不办理并中途离开酒楼。
4.民事判决书（复印件）1份，证明判决明确解除《租赁合同》被告支付三个月（2012年5月至7月）租金4.5万元，原告在判决发生法律效力之日起十日内退回押金20万元给被告，即解除合同的时间截止于2012年8月底。
5.申请执行书、受理执行案件通知书（复印件）各1份，证明被告于2013年6月6日向法院申请执行要求办理解除《租赁合同》及酒楼的移交手续，原告退回20万元押金、被告支付4.5万元租金，及看守酒楼原告应偿付的相关费用。
6.工人工资、伙食费单（原件）15份，证明被告垫支了看守酒楼员工钟某某和陶某某的工资及伙食费27650元。
7.电费、水费、电视管理费发票（复印件）16份，证明被告垫支该酒楼的电费5503元、水费310元、电视管理420元。
被告陈志良对原告李盘业提交的证据1真实性无意见，对租赁合同的内容一、二审已作出判决；对证据2认为在2013年9月6日已经办理了清点和移交手续，相关的内容也在清单上作出约定，原告的妻子确认移交清单的内容，实际争议的内容极少，争议四门柜的牌子不同，但是清单上是没有注明牌子，缺少有柴油炉两台、加压炉（又名中压炉）两台，空调原来是14台，现在是16台，比原来多了两台；电视原来是9台，现在是15台，多了6台；红木凳原来是105张，现在好的是120张，烂了8张，多了23张；松凳原来是32张，现在是43张，多了11张，松凳是有损的；皮凳原来是122张，现在是112张，少了10张；圆凳原来46张，现在好的是52张，烂的10张，多了16张；不锈钢车仔原来有一台，现在没有；果汁搅拌机原来是一台，现在没有；鸡笼一个尚在；蒸笼原来6个，现在是1个，缺5个；双炉烂的存一个；当时原告妻子明确说对清单其余所列的数目不存在争议，视为够数移交，双方对此方面不存在异议，并签名确认。如果原告要求评估，根据清单确认的数目，评估费是多少应由原告支付，评估出来的价值是多少，与被告无关；对证据3认为一、二审明确判决解除合同，在2012年8月31日双方在法官主持下办理移交手续，是原告中途离场，酒楼移交时间应以2012年8月31日作为交接日，2013年9月6日双方到现场是为了使财物更加清晰，不存在任何占用产生效益问题；对证据4认为经过两审判决，在未进入执行阶段，双方律师约好准备办理酒楼移交的问题，但是，原告后来说在公证处产生费用，存在争议，已经进入执行程序，不存在公证送达，在本案来说不存在任何意义，不存在法律效力。
原告李盘业对被告陈志良提交的证据1、2的真实性无异议；对证据3认为不符合法律规定，在合同没有解除情况下，被告申请移交酒楼不符合法律规定，同时，亦不需要先予执行，没有相关的民事裁定书，法院电话通知原告要求对酒楼移交及酒楼相关财物进行移交，我也不懂，所以没有顺利进行移交；对证据4的真实性无异议，但认为合同应是判决生效时解除，判决生效后才涉及酒楼移交问题；对证据5的真实性无异议，但认为应当以判决生效时间作为原、被告解除合同的时间，同时，两份民事判决书的判项都没有涉及酒楼移交问题，所以，法院的执行通知书向原告通知返还保证金，并不涉及酒楼的移交问题；对证据6真实性不予确认，同时，认为该费用是被告在没有移交酒楼前产生的费用，应由被告承担；对证据7的真实性无异议，在酒楼移交前产生的费用，也应由被告承担。
反诉原告陈志良诉称：在（2012）江新法民一初字第1065号民事案件审理中，反诉原告为避免损失扩大，在诉讼期间于2012年8月30日向新会法院申请，将该酒楼移交给反诉被告，办理好酒楼的财物清点及移交手续，新会法院于2012年8月31日在法院主持下将该酒楼移交给反诉被告。另分别在一审和二审庭审中，反诉原告的代理律师都反复强调将酒楼移交给反诉被告，避免损失扩大，否则一切损失由反诉被告承担。但反诉被告拒绝接收移交酒楼。新会法院已于2012年12月13日作出（2012）江新法民一初字第1065号民事判决书，判决解除《租赁合同》；反诉原告支付三个月（2012年5月至7月）租金4.5万元给反诉被告；反诉被告李盘业应于本判决发生法律效力之日起十日内退回押金20万元给陈志良。该判决明确解除合同的时间截止于2012年7月底，反诉被告退回押金给反诉原告的时间是判决生效后十日内。反诉原告于2012年8月31日在法院主持下将酒楼移交给反诉被告，由于反诉被告的责任拒绝接受移交酒楼，由此产生的一切费用和责任由反诉被告全部承担。反诉原告为看守酒楼及财物，分别垫付雇请钟某某、陶某某人工伙食费27650元、电费5503元、水费310元和电视管理费420元，合计33883元。反诉被告应于2013年5月6日向反诉原告退回15.5万元押金（20万元押金抵扣4.5万元租金），但至今仍未退回，反诉被告要向反诉原告偿付双倍利息款2872元。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.反诉被告偿付解除《租赁合同》后反诉原告为看守酒楼垫付的费用33883元（从2012年9月起至实际移交日止，现暂计至2013年7月止，其中人工伙食费27650元、电费5503元、水费310元和电视管理费420元）；2.本案的一切诉讼费用由反诉被告承担。
反诉原告陈志良为其反诉在举证期限内所举的证据与本诉所举的证据一致。
反诉被告李盘业辩称：1.反诉被告认为关于双方的租赁合同关系，合同是否解除，应当以生效的民事判决书确认，在江门市中级人民法院判决没有生效前，双方签订的租赁合同没有解除，反诉原告应当按照合同支付租金给反诉被告；2.江门市中级人民法院判决生效后，反诉被告主动通过办理公证送达形式通知反诉原告办理酒楼移交的交接手续，但是反诉原告一直没有按照租赁合同的规定，按照酒楼原来的现状移交给反诉被告，所以，反诉原告应当承担酒楼移交给反诉被告之前应支付人工费、电视管理费、电费、水费；3.在（2012）江新法民一初字第1065号案件审理过程中，反诉被告认为，双方的合同是否解除还没有确定，而且法院没有作出先予执行的裁定书，反诉被告认为在一审办理了移交是没有任何法律依据，故此，反诉被告认为应当与实际移交日即2013年9月6日的时间作为酒楼移交的时间。
反诉被告李盘业为其反诉辩解在举证期限没有提供证据。
本院依反诉原告陈志良的申请，通知证人钟某某出庭作证，证人钟某某在庭上已就本案涉讼酒楼及酒楼内的财物看守情况和签领人工费等事宜进行作证。
经审理查明：原告李盘业（乙方）与被告陈志良（甲方）于2008年4月期间先后签订《租赁合同》两份。其中包括租赁经营使用期八年合同和租赁经营使用期六年合同各一份，两份合同落款的签订时间均书写为2008年4月8日，两份合同的合同条款及内容基本大致相同。主要内容是：原告李盘业将位于江门市新会区七堡大桥工业开发区南区靠近江边的新大新海鲜酒楼租赁给被告陈志良经营使用，每月租金人民币1.5万元，交付租金的方式为当月租金在当月5日前支付，从签订租赁合同日起，被告向原告支付押金20万元，合同期满原告一次性归还押金给被告。此外，原、被告双方还就有关违约责任的承担和如果提前终止租赁使用等相关事宜进行了具体的约定，其中，在租期六年租赁合同中第九条约定：“在租赁使用期未满，甲方如提前终止租赁使用，甲方投资的一切建筑物、水、电设施不得拆除，归乙方所有，原建筑要保持完好归回乙方，在甲方提出日起一周内乙方将甲方20万元押金退回给甲方，并终止租赁合同。”合同签订后，原告依约将酒楼交付被告经营使用，被告亦能依约按时交付租金给原告。在租赁前期，原、被告双方基本上能够依照合同约定各自履行自己的合同义务，期间没有发生纠纷，被告还于该期间加建了7间房间、鱼池和烧味档屋仔及添置了部分电器和用具，但从2012年4月开始被告因酒楼经营亏损问题而向原告提出不再继续租赁经营酒楼，并与原告协商解除租赁关系，但终因原告不同意解除租赁合同而协商未果。据此，原、被告双方发生纠纷，且双方各持己见。
2012年7月20日，原告李盘业以被告陈志良拖欠租金为由向本院提起第一次房屋租赁合同纠纷诉讼【案号为（2012）江新法民一初字第1065号】，被告陈志良也就原告的起诉提出反诉。该案在审理过程中，根据被告陈志良提出的终止租赁使用交接租赁物的申请，本院于2012年8月31日组织了原、被告双方当事人、委托代理人对酒楼及酒楼内的财物进行现场清点与交接，但因原告中途离场而使酒楼未能顺利交接，此后，在案件审理期间，涉讼酒楼仍继续由被告派人看守。2012年12月13日本院就上述案件作出民事判决，判决：一、解除原告李盘业与被告陈志良双方签订的《租赁合同》；二、被告陈志良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付三个月租金4.5万元给原告李盘业；三、原告李盘业应于本判决发生法律效力之日起十日内退回押金20万元给被告陈志良；四、驳回被告陈志良的其他反诉请求。判决后，原告李盘业不服该判决向江门市中级人民法院提出上诉，2013年4月2日江门市中级人民法院作出（2013）江中法民一终字第94号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
2013年6月26日，原告李盘业再就酒楼租赁问题向本院提起本案诉讼，案件受理后，被告陈志良再提出反诉。在案件审理过程中，本院经征得原、被告双方同意后，于2013年9月6日组织了原、被告双方到酒楼进行现场财物清点和办理酒楼移交交接，当天，双方已就酒楼和酒楼内的财物进行了清点与交接，并由当事人自行开列财物清点清单，由双方签名确认后交由法庭附案存档。在交接的当天，被告已将酒楼营业执照等证件及酒楼钥匙交回原告保管，并同时将酒楼移交原告接管。自2012年8月31日起至2013年9月6日止，被告为避免承租财物损失而雇请原酒楼员工钟某某、陶某某留守看管酒楼财物共支付其两人在该期间的工资17300元及伙食费用5500元。期间，被告还为原告垫支了水费310元、电费5503元、电视管理费420元。
本院认为：本案房屋租赁合同纠纷，综合原告起诉请求和被告反诉意见，本案争议焦点主要是涉讼酒楼是否已经移交，在酒楼办理移交后所产生的费用及损耗应由谁承担。
本案原、被告之间的房屋租赁合同纠纷，有关酒楼交接和财物清点问题，应当根据本案实际和依据有关法律规定综合判断酒楼财物清点与移交。由于原、被告签订的合同中第九条约定“在租赁使用期未满，甲方如提前终止租赁使用，甲方投资的一切建筑物、水、电设施不得拆除，归乙方所有，原建筑要保持完好归回乙方，在甲方提出日起一周内乙方将甲方20万元押金退回给甲方，并终止租赁合同”，故被告在租赁使用期未满的情况下，有权依该条提前终止租赁使用，而提前终止租赁使用的损失赔偿依约应为被告投资的一切建筑物、水、电设施不得拆除并归原告所有，因此，正是根据被告的提前终止租赁使用的申请，本院在审理（2012）江新法民一初第1065号民事案件中，于2012年8月31日组织了原、被告一起到海岛湾海鲜酒楼进行现场财物清点和办理酒楼移交终止租赁使用事宜，在清点交接的当天，由于原告李盘业中途离场而导致酒楼不能顺利移交交接，责任在原告一方，原告应承担相应的法律责任，据此，本院依法认定2012年8月31日为双方对涉案酒楼移交交接日。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案原告起诉被告支付2012年8月起至实际移交日止占用酒楼租金16.5万元，鉴于本案的实际履行情况和依据有关法律规定，本院对原告要求被告支付2012年8月期间的酒楼租金15000元，该部分的请求合法有理，本院予以支持。但对原告要求被告支付2012年9月以后的酒楼租金，其理由不充分，本院不予支持。
关于被告陈志良反诉要求反诉被告李盘业偿付解除租赁合同后反诉原告为看守酒楼垫付的费用33883元（从2012年9月起至实际移交日止，暂计至2013年7月止，其中人工伙食费27650元，电费5503元、水费310元、电视管理费420元）。根据查明事实表明，导致租赁物不能顺利交接的责任在原告一方，其行为已经构成违约，应当承担违约的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第二款“当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”被告为避免承租财物损失而雇请原酒楼员工钟某某、陶某某留守看管财物，是为了防止损失的进一步扩大，因此，所支出的费用属于合理的经费开支，此费用应由原告承担，被告反诉有理，本院予以支持。但被告反诉要求的人工伙食费包含了2012年8月份未交接期间的费用，且其提供的陶某某的一张收据明显存在涂改，故本院对2012年8月份未交接期间的费用收据及陶某某的一张涂改收据不予采纳，对其超出部分不予支持。关于酒楼停业后所产生的水费、电费和电视管理费，属于酒楼设施的自然损耗和酒楼的合理费用开支，因此，被告反诉要求该费用也应由原告负担，其反诉请求合法有理，本院亦予以支持。
此外，对于原告提出的要求被告移交承租财物的请求，因案件在审理过程中本院已组织双方进行了相应物品的移交，故不另作处理。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈志良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年8月份租金15000元给原告（反诉被告）李盘业。
二、原告（反诉被告）李盘业应于本判决发生法律效力之日起十日内偿付被告（反诉原告）陈志良为看守酒楼垫支的工人工资17300元及伙食费用5500元、水费310元、电费5503元、电视管理费420元共29033元给被告（反诉原告）陈志良。
三、驳回原告李盘业的其他诉讼请求。
四、驳回被告陈志良的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4650元，保全费1345元，合共5995元，由原告李盘业负担5650元，由被告陈志良345元；反诉受理费324元，由反诉原告陈志良负担46元，由反诉被告李盘业负担278元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。
审判长 赵汝佳
审判员 邓庆携
审判员 张妙玲
二〇一三年十月二十二日
书记员 黄彩艳