辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）葫民初字第00064号
原告：葫芦岛市中业房地产开发有限公司（以下简称“中业公司”）。
法定代表人：朱中余
委托代理人：赵强久
被告：孙宝刚
委托代理人：周宏伟
第三人：葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司（以下简称“恒远公司”）。
法定代表人：刘玉凤
委托代理人：金子纯
原告葫芦岛市中业房地产开发有限公司诉被告孙宝刚、第三人葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉一案，于2015年4月1日向本院提起诉讼，由审判员赵红梅担任审判长，与代理审判员王嘉莉、张信骋组成合议庭，代理审判员王嘉莉主审本案，并于2015年5月8日公开开庭审理了本案。原告葫芦岛市中业房地产开发有限公司的委托代理人赵强久，被告孙宝刚的委托代理人周宏伟，第三人葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司的委托代理人金子纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中业公司诉称：2012年7月28日，原告与第三人恒远公司签订《团购商品房预售协议书》，双方约定用商品混凝土抵顶领航国际花园12#楼的196户房屋和196个车库房款，但在实际履行过程中，原告所用商品混凝土的数量与196户房屋的价款相差很多，原告只实际向恒远公司交付了115户房屋，其余房屋的所有权仍属于原告。葫芦岛市中级人民法院在执行裁定书中认为“恒远公司已全额交付购房款”与事实不符。因为不动产所有权转移，应以实际交付和产权登记为要件，尚未交付的房屋当然不属于恒远公司所有。原告为维持公司合法权益不受侵害，依法起诉，请求人民法院依法判令：确认位于葫芦岛市CBD中央商务区领航国际花园12#18层（一单元：1802室、1803室，二单元：1801室、1802室、1803室）、19层（一单元：1902室）、20层（一单元：2002室，二单元：2002室）、27层（二单元：2702室）、28层（一单元：2801室、2802室、2803室，二单元：2801室、2802室、2803室）、29层（一单元：2901室、2902室、2903室，二单元：2901室、2902室、2903室）、30层（一单元：3001室、3002室、3003室，二单元：3001室、3002室、3003室）、31层（二单元：3101室、3102室）、31层（一单元：3101室，二单元：3103室）、32楼（一单元：3201室、3202室、3203室，二单元：3201室、3202室、3203室）、33层（一单元：3301室、3303室，二单元：3301室、3302室、3303室）共42户房屋属于原告所有。
被告孙宝刚辩称：一、本案所诉争的房屋不属于原告中业公司所有。首先，原告中业公司已经将领航国际花园12#楼42户房屋出售给第三人恒远公司，有双方签订的团购商品房预购协议书、团体商品房预购补充协议书、中业公司与恒远公司双方盖章确认的42户房屋明细表、购房款收据、葫芦岛市中级人民法院执行笔录予以证实。其次，原告中业公司已经取得商品房（预）销售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，恒远公司对42户房屋的购买合同是合法有效的，该42户房屋的所有权已属于恒远公司，不属于中业公司。其三，恒远公司在葫芦岛市中级人民法院执行案件的过程中，将42户房屋所坐落开发楼盘的土地使用权证、商品房（预）销售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证相关证件的原件拿到法院进行核实，证明中业公司当时对法院执行该42户房屋是配合的、明知的，并且对该42户房屋的所有权属于恒远公司是无异议的，否则不会将上述证件的原件交给恒远公司提交法院。其四，法院在执行42户房屋时已经将查封、拍卖裁定及协助执行通知送达给中业公司，中业公司对法院查封、拍卖及执行上述房屋是明知的，并且没有提出过任何异议。其五，本案的42户房屋只是恒远公司从中业公司购买的196户房屋中的一部分，不是中业公司在起诉书中所称在实际履行过程中，中业公司实际向恒远公司交付了115户房屋，其余的房屋所有权仍属于中业公司，其主张违背客观事实并不符合法律规定。根据拍卖公司出具的一个拍卖有关问题的请示，该42户房屋已实际交付，并有部分房屋由恒远公司出售后，已入住装修，并且房屋所有权的转移并不以交付为成立条件，因此中业公司的主张不能成立。二、中业公司主张确认42户房屋的所有权归属，应当按照42户房屋的总价值交纳诉讼费，该42户房屋评估的价值为1786.8929万元，而非700万元，中业公司未按争议标的价值交纳诉讼费用，其诉讼不符合法律规定，如不补交，法院不应对本案进行审理，应驳回其起诉。三、中业公司提起的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于适用﹤民事诉讼法﹥解释》第三百零七条和《最高人民法院关于适用﹤民事诉讼法﹥执行程序若干问题解释》第十七条规定，不应得到支持。综上，中业公司的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。
第三人恒远公司述称：本案执行依据有问题，在我公司没有完全获得所有权的情况下，我公司认为不应该进入执行程序；我公司与中业公司签订的团购商品房预售协议书是期待的权利，应在实际交付和认可下进行，法院对这种标的物的处置没有法律规定；人民法院委托拍卖，应该严格进行，不能脱离办案规定。我公司认同中业公司的诉求。
本院经审理查明：2012年5月20日，恒远公司与中业公司签订团购商品房预售协议书，约定：恒远公司购买中业公司位于龙港中央商务区CBD住宅（30户），总金额为1780.1280万元，一次性付清，收款事由：房款。2012年5月22日，中业公司给恒远公司出具收款收据，金额为1780.1280万元。收款事由：房款。2012年7月28日，中业公司与恒远公司签订团购商品房预售协议书，第二条：“恒远公司向中业公司团体预购中央商务区开发的钢筋混凝土框架结构的高层12#住宅楼196户毛坯房及车库……”第三条：“团体预售商品房按建筑面积计算……，总价款为11602.9870万元，第四条：“恒远公司与中业公司双方用现行价格核定商品混凝土抵顶房款商品混凝土总量。在办理入户时核算该工程商品混凝土用量，以及用商品混凝土抵顶房款后，剩余商品混凝土量（按现行价格核算）用于中业公司后续工程……商品混凝土价款抵顶恒远公司在中业公司购房所需房款及车库款，购房款多退少补，折算混凝土用于中业公司后续工程。”2013年6月8日，中业公司与恒远公司签订团体商品房预售补充协议书，载明：“鉴于双方已于2012年7月28日签订《团购商品房预售协议书》，恒远公司已购得中业公司开发建设的位于CBD中央商务区领航国际花园12#楼196户毛坯房…1、恒远公司可以对上述房屋进行转让、抵押及变卖，但平均价格不得低于每平方米4200元，如果平均价格低于每平方米4200元，中业公司不予办理任何销售合同和相关登记手续。中业公司同意在法律允许的范围内协助恒远公司办理其中的领航国际花园12#楼42户楼房的产权登记手续，由恒远公司提供名单，经中业公司审核后，给予办理。”2014年5月16日，中业公司与恒远公司对账明细载明：恒远公司尚欠中业公司款项1665.4645万元，领航国际花园12#楼抵顶混凝土款的楼房共计115户，其中不包括法院查封的42户，明细加盖双方公司印章。
2012年7月6日，孙宝刚与恒远公司签订资金借贷合同，约定：借款金额为人民币1200万元，借款清偿期限为四个月，从2012年7月到2012年10月。恒远公司提供位于葫芦岛CBD龙湾大街西侧、市文化北侧，领航国际花园10#楼房屋30套，合计4238.4平方米作为借款抵押物，恒远公司保证对抵押物拥有合法所有权，抵押物上无他项权利瑕疵，保证抵押行为合法有效。如恒远公司不能按期还款，自愿接受人民法院的强制执行，同意由人民法院将抵押物拍卖偿还孙宝刚借款。2012年7月10日，孙宝刚与恒远公司办理了《资金借贷合同》公证，赋予（2012）葫辽证经字第1603号公证书强制执行効力。
2012年9月20日，辽宁省葫芦岛市辽西公证处作出（2012）葫辽证经字第5011号执行证书，载明：“孙宝刚已按约如数放款给恒远公司，恒远公司违反合同约定，至2012年9月19日未偿还应还款本金500万元整……申请执行人孙宝刚可持本证书向辽宁省葫芦岛市有管辖权的人民法院申请强制执行，被申请执行人为恒远公司法定代表人刘玉凤，执行标的为：本金500万元和申请执行人支付的费用。”
2012年9月26日，孙宝刚依据已经发生法律效力的葫芦岛市辽西公证处（2012）葫辽证经字第1603号公证书，向葫芦岛市中级人民法院申请强制执行。
2012年9月29日，葫芦岛市中级人民法院向被执行人恒远公司发出执行通知书，责令被执行人恒远公司十五日内履行生效法律文书确定的义务，但被执行人恒远公司未履行生效法律文书确定的义务。2012年11月7日，葫芦岛市中级人民法院执行笔录中载明：恒远公司称向孙宝刚借款时，当时以中业公司在CBD开发的领航国际花园10#楼30户住宅抵押，但在中业公司开发过程中，实际上给恒远公司的是12#楼，而非10#楼，恒远公司对团购商品房预售协议书中购买的领航国际花园12#楼的196户住宅及车库具有所有权，有一部分抵债出去了。
2012年11月13日，葫芦岛市中级人民法院做出（2012）葫执一字第00060-1号执行裁定书，查封被执行人恒远公司所有的位于葫芦岛市CBD中央商务区龙湾大街西侧、市文化北侧领航国际花园12#楼18层（一单元：1802室、1803室，二单元：1801室、1802室、1803室）、19层（一单元：1902室）、20楼（一单元：2002室，二单元：2002室）、27层（二单元：2702室）、28层（一单元：2801室、2802室、2803室，二单元：2801室、2802室、2803室）、29层（一单元：2901室、2902室、2903室，二单元：2901室、2902室、2903室）、30层（一单元：3001室、3002室、3003室，二单元：3001室、3002室、3003室）、31层（二单元：3101室、3102室）共29户房屋以及相应车库。2012年11月20日，葫芦岛市中级人民法院以（2012）葫执一字第00060-1号执行裁定书为依据，向中业公司留置送达协助执行通知书，要求查封被执行人恒远公司所有的位于葫芦岛市CBD中央商务区龙湾大街西侧、市文化北侧，领航国际花园12#楼18层29户房屋以及相应车库。中业公司未以回执答复。2013年5月29日，葫芦岛市中级人民法院以（2012）葫执一字第00060-1号执行裁定书为依据，向葫芦岛市城市建设综合开发管理办公室送达协助执行通知书，要求协助查封被执行人恒远公司所有的位于葫芦岛市CBD中央商务区龙湾大街西侧、市文化北侧领航国际花园12#楼29户房屋以及相应车库。葫芦岛市城市建设综合开发管理办公室于同日的回执载明已对（2012）葫执一字第00060-1号执行裁定书查封的29户房屋进行了预查封。
2012年11月7日，辽宁省葫芦岛市辽西公证处作出（2012）葫辽证经字第5668号执行证书，载明：“孙宝刚已按约如数放款给恒远公司，恒远公司违反合同约定，至2012年9月19日未偿还应还款本金700万元整……申请执行人孙宝刚可持本证书向辽宁省葫芦岛市有管辖权的人民法院申请强制执行，被申请执行人为恒远公司法定代表人刘玉凤，执行标的为：本金700万元和申请执行人支付的费用。”
2012年11月13日，葫芦岛市中级人民法院向被执行人恒远公司发出执行通知书，责令被执行人恒远公司十五日内履行生效法律文书确定的义务，但被执行人恒远公司未履行生效法律文书确定的义务。2013年4月27日，葫芦岛市中级人民法院作出（2012）葫执一字第00074号执行裁定书，查封被执行人恒远公司所有的位于葫芦岛市CBD中央商务区龙湾大街西侧、市文化北侧，领航国际花园12#楼31层（一单元：3101室，二单元：3103室）、32楼（一单元：3201室、3202室、3203室，二单元：3201室、3202室、3203室）、33层（一单元：3301室、3303室，二单元：3301室、3302室、3303室）共13户房屋。2013年7月3日，葫芦岛市中级人民法院以（2012）葫执一字第00074号执行裁定书为依据，向葫芦岛市城市建设综合开发管理办公室送达协助执行通知书，要求协助查封被执行人恒远公司所有的位于葫芦岛市CBD中央商务区龙湾大街西侧、市文化北侧，领航国际花园12#楼31层13户房屋。2013年7月16日，葫芦岛市城市建设综合开发管理办公室回执载明，已对（2012）葫执一字第00074号执行裁定书查封的13户房屋进行了查封。
2013年9月13日，孙宝刚与恒远公司签订（2012）葫执一字第00060、00074号执行和解协议书，第一条：“恒远公司欠孙宝刚借款1200万元，利息184.5万元……还欠人民币1335万元，恒远公司于2013年11月30日前全部偿还完毕……”第二条“如借款及利息未按期偿还完毕，被执行人恒远公司以其具有所有权的葫芦岛市CBD中央商务区龙湾大街西侧、市文化北侧，领航国际花园12#楼……共42户住宅楼房（即中业公司已将所有权转让给被执行人恒远公司的楼房）作价每平方米3000元偿还给申请执行人孙宝刚……”第四条“本院查封上述楼房后，解除对恒远公司所有的车辆的查封。”
2014年8月21日，葫芦岛市中级人民法院向中业公司做出（2012）葫执一字第00060号通知书，载明：“本院执行的申请执行人孙宝刚与被执行人恒远公司公证债权文书一案，需对涉案的被执行人恒远公司所有（中业公司开发）的位于葫芦岛市CBD中央商务区龙湾大街西侧、市文化北侧领航国际花园12#楼……共42户楼房讲行评估、拍卖……请在收到本通知之日起七日内向本院主张相关权利，逾期不主张权利，本院将依法对上述涉案财产进行评估、拍卖。”该通知书于2014年8月22日向中业公司送达。
2014年11月13日，开始对查封财产进行拍卖，二次拍卖后均流拍，在第三次拍卖公告期间，2015年1月28日，中业公司以葫芦岛市中级人民法院对（2012）葫辽证经字第1603号公证书的执行过程中，误将中业公司的财产当作恒远公司的财产予以执行为由，提出执行异议，请求立即中止执行。
2015年3月7日，葫芦岛市中级人民法院做出（2015）葫执异字第00004号执行裁定书，驳回异议人中业公司的异议。中业公司不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明：中业公司于2012年6月18日取得建设用地规划许可证，2012年11月7日取得建设工程规划许可证，2013年3月4日取得建筑工程施工许可证，2013年4月26日取得领航国际花园12#楼商品房（预）销售许可证。
上述事实，有各方当事人的陈述、2012）葫辽证经字第1603号公证书、团购商品房预售协议书、团体商品房预售补充协议书、（2012）葫执一字第00060-1号执行裁定书、（2012）葫执一字第00074号执行裁定书、（2015）葫执异字第00004号执行裁定书、（2012）葫执一字第00060号通知书、庭审笔录等在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：恒远公司在向孙宝刚借款时，将领航国际花园10#楼30户楼房作为借款抵押物，同时承诺对抵押物拥有合法所有权，抵押物上无他项权利瑕疵。在此情况下，孙宝刚将人民币1200万元借给恒远公司。虽然借款合同中载明抵押物为领航国际花园10#楼，但根据恒远公司与中业公司签订的团购商品房预售协议中最终明确房屋位置为12#楼。现恒远公司无力偿还借款，孙宝刚依据生效的公证书向本院申请执行，本院分别于2012年11月13日、2013年4月27日将领航国际花园12#楼中的42户房屋予以查封，并于2014年11月13日，依法对查封房屋进行拍卖，在第三次拍卖公告期间，中业公司提出执行异议，并提起了案外人执行异议之诉，要求确认法院查封的房屋所有权仍属于中业公司。经查，案涉的42户楼房现未进行产权登记，领航国际花园工程所需要的各种审批手续均登记为中业公司，并非恒远公司，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”因42户房屋现未取得产权证，房屋权属属于待定状态，42户房屋真正的所有权人应属于哪个公司，要根据相关法律规定及双方所提供证据进行分析判断。
首先，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条：“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”本案中，恒远公司与中业公司签订团购商品房预售协议书及团体（购）商品房预售补充协议书系自愿签订房屋买卖协议，系双方真实意思表示，签订后该合同即告成立，房屋虽未办理产权证，并不影响合同效力。
本案争议的42户楼房应包括在中业公司已经出售给恒远公司的楼房之内。中业公司在起诉时认可恒远公司用商品混凝土的数量抵顶购房款、实际向恒远公司交付了领航国际花园12#楼115户房屋。法院查封的是12#楼中的42户，且未超出115户楼房数量。现中业公司与恒远公司的对账明细及交付房屋明细形成于案件执行查封之后，在明知42户房屋已作为恒远公司的财产被查封的情况下，还将该42户房屋排除在应付恒远公司房屋数量之外，既未作出合理解释，又不符合常理，故本院对双方提供的对账明细的真实性不予认定。中业公司允许恒远公司对房屋进行转让、抵押及变卖，只是对恒远公司对外出售提出了限制条件，如恒远公司不能满足所限条件，中业公司也只是不予办理任何销售合同和相关登记手续，所附条件只是约束恒远公司对外出售房屋时要保证价款每平方米不低于4200元，否则恒远公司将承担中业公司不予配合办理相关手续的后果，并不是不允许恒远公司售房，也未否定恒远公司可以作为自己房屋出售的权利。
其次，在本院执行过程中，中业公司也是积极配合法院工作的，将领航国际花园土地使用证、商品房（预）销售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证交给恒远公司，由恒远公司提交法院，进一步证明中业公司对法院查封42户楼房未提出异议，执行人员对执行标的物尽到了审查义务。
最后，本院在执行的各个环节，均按规定将查封拍卖裁定及协助执行通知书等材料多次向中业公司送达，中业公司并没有在法定期限内对查封、评估、拍卖程序或权属提出异议，更加证明了42户房屋权属按照合同约定应属于恒远公司。只是在第三次拍卖公告期间，中业公司因房屋评估价款过低等原因提出异议。以上证据可以认定案涉的42户房屋的所有权，中业公司已经同意转让给恒远公司。
另外，案涉42户房屋其中有3户房屋已进行装修，已由恒远公司进行了处理，说明恒远公司也实际占有了这些房屋。
综上，法院将42户房屋作为恒远公司的财产进行查封及拍卖符合法律规定，该执行行为并未侵害中业公司的合法权益。故中业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回葫芦岛市中业房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费93800元，由葫芦岛市中业房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 赵 红 梅
代理审判员 张信骋代理审判员王嘉莉
二〇一六年一月十九日
书 记 员 王 宁
本判决书援引的相关法律条款：
一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法解释》第三百零七条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第一款（二）项：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”