黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0103民初2317号
原告刘伟住哈尔滨市南岗区。
委托代理人刘开君，黑龙江博润律师事务所律师。
委托代理人安源，黑龙江博润律师事务所律师。
被告吕永祥住哈尔滨市南岗区。
委托代理人代文龙，黑龙江英琪律师事务所律师。
被告吕艳萍住哈尔滨市南岗区。
委托代理人张世斌，黑龙江徐力律师事务所律师。
原告刘伟与被告吕永祥、吕艳萍所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘伟及其委托代理人刘开君、安源,被告吕永祥及其委托代理人代文龙,被告吕艳萍及其委托代理人张世斌到庭参加诉讼。本院现已依法审理终结。
原告诉称:1995年10月27日，案外人张松武（原告前夫）、齐立国与本案被告吕永祥签订卖房契约书，约定被告吕永祥将自建的集体土地建设用地使用证号为南王房下沟集建（xx）字第xxx号和第xxx号房产卖给张松武、齐立国，被告吕永祥收取了全部房款并将建设用地使用证交给张松武、齐立国二人。1996年齐立国与张松武协商将全部权利转移给张松武，2012年张松武与原告刘伟离婚，两人约定涉案房屋归女方刘伟所有，且原告1995年购得房屋后，一直在此房屋居住至今，二被告也一直与原告同村为邻而居，但由于被告吕艳萍家庭原因，导致涉案房屋一直没有办理过户登记，现已严重影响了原告的正常生活。综上，原告认为二被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，为此原告诉至法院，请求依法判令：一、依法确认原告的前夫张松武、齐立国与被告吕永祥于1995年10月27日签订的房屋买卖契约书有效；二、依法确认位于哈尔滨市南岗区：集体土地建设用地使用证号为南王房下沟集建（xx）字第xxx号和第xxx号房产的所有权归原告所有；三、被告承担本案诉讼费用。
被告吕永祥辩称：房屋买卖契约是吕永祥签的，是真实的，所有权归属请法院依法确认。
被告吕艳萍辩称：吕艳萍本人从未与任何人签订关于哈尔滨市南岗区的房屋买卖合同，本案的被告吕永祥与他人签订的有关上述房屋的卖房契约属于无效合同，被答辩人的诉讼请求没有事实根据和法律根据，请求人民法院予以驳回。
在本案开庭审理过程中，原、被告为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告刘伟举示证据及被告吕永祥、吕艳萍质证意见如下：
证据A1：卖房契约书一份。拟证明：原告前夫张松武、齐立国与被告吕永祥于1995年10月27日签订卖房契约书，将涉案房屋及宅基地，经中人允价3万元出卖给原告的前夫张松武，四邻签字确认。
经质证，被告吕永祥对证据A1真实性及证明问题均无异议。
经质证，被告吕艳萍对证据A1真实性及证明问题均无异议，关联性有异议，该份契约与被告吕艳萍没有关系。
证据A2：南王房下沟集建（xx）字第xxx号集体土地建设用地使用证（原件）、南王房下沟集建（xx）字第xxx号集体土地建设用地使用证（复印件）各一份。拟证明：被告吕永祥有权处分涉案房屋及其所属的宅基地；被告吕永祥将涉案房屋所属的宅基地使用证原件交给了原告前夫；被告吕艳萍对出售房屋一事，是明知的，同意的。
经质证，被告吕永祥对证据A2真实性及证明问题均无异议。
经质证，被告吕艳萍对证据A2真实性无异议，证明问题有异议，其对出售房屋一事不知情；关联性有异议，与被告吕艳萍没有关系。
证据A3：介绍信一份（出具时间2010年4月30日）。拟证明：原告和原告前夫张松武系合法夫妻，其购买的案涉房屋是其夫妻在本村的唯一住房；村委会对吕永祥将房屋出售给张松武，吕永祥作为家长在卖房契约书上签字一事，也是知情的，认可的。
经质证，被告吕永祥对证据A3真实性及证明问题均无异议。
经质证，被告吕艳萍对证据A3真实性有异议，介绍信所述的情况不符，被告吕艳萍并未授权吕永祥进行自己房屋的买卖。
证据A4：证明一份（齐立国2010年2月10日）。拟证明：齐立国与原告前夫在1995年10月27日共同出资购买二被告的房屋及宅基地；后齐立国将自己拥有一半份额的房屋及宅基地，转让给了原告前夫，故涉案房屋及宅基地均归原告和原告前夫所有。
经质证，被告吕永祥对证据A4真实性及证明问题均无异议。
经质证，被告吕艳萍对证据A4真实性有异议，吕艳萍从未将自己的房屋卖给任何人。
证据A5：证明一份（王岗镇委员会2009年12月24日）。拟证明：原告和原告前夫张松武系合法夫妻，均是王岗镇村民，其购买的案涉房屋是其夫妻在本村的唯一住房；后齐立国将自己拥有一半份额的房屋及宅基地，均转让给了原告前夫，故涉案房屋及宅基地均归原告和原告前夫所有；村委会对涉案房屋归原告和原告前夫所有是知情的，也是认可的，仅是没有办理过户手续。
经质证，被告吕永祥对证据A5真实性及证明问题均无异议。
经质证，被告吕艳萍对证据A5真实性及证明问题均无异议。
证据A6：离婚证、离婚协议各一份。拟证明：原告刘伟和张松武原系夫妻关系，现已离婚，离婚时张松武将其购买吕永祥家的房产及宅基地，均分割给原告刘伟；本案案涉房产及宅基地归原告刘伟所有，经南岗区民政局婚姻登记处依法确认。
经质证，被告吕永祥对证据A6真实性及证明问题均无异议。
经质证，被告吕艳萍对证据A6真实性无异议，证明问题有异议,认为案涉房产及宅基地不应归原告所有。
证据A7：证明一份（被告吕永祥邻居出具）。拟证明：案涉房屋及宅基地系被告吕永祥所有，系吕永祥所建；案涉房屋及宅基地之所以写被告吕艳萍的名字，是为了养老方便，吕艳萍只是挂名，并不实际拥有所有权、处分权；案涉房屋及宅基地当年出卖时，吕艳萍是知情的，也是同意的，且吕艳萍一直在本村居住。
经质证，被告吕永祥对证据A7真实性及证明问题均无异议。
经质证，被告吕艳萍对证据A7真实性、合法性及证明问题均有异议，该份证明是以被告吕永祥第一人称写的，又是邻居签字，不清楚究竟是由谁出具的，实际上房屋是吕艳萍自己建的。
证据A8：庭审笔录一份（2010年9月20日）。拟证明：被告吕艳萍根本就不知道哪处房屋和宅基地是自己的，吕艳萍在笔录中承认自己的房屋是xxx号土房，xxx号的砖房不是自己的。
经质证，被告吕永祥对证据A8真实性及证明问题均无异议。
经质证，被告吕艳萍对证据A8真实性无异议，对证明问题有异议，可能在记忆上有偏差，房屋所有权应以土地管理部门的登记为准。
证据A9：介绍信一份（2009年12月24日）。拟证明：张松武与刘伟是合法夫妻，均为房身村村民，现有住房是在本村唯一一套房产，村委会在介绍信中确认xxx、xxx号房产系刘伟和张松武夫妇所有。
经质证，被告吕永祥对证据A9真实性及证明问题均无异议。
经质证，被告吕艳萍对证据A9真实性有异议，认为不是村委会出具的。证明问题有异议，xxx号的使用权应以土地管理部门登记为准。
证据A10：证人齐立国、黄英俊、关万成、蔡广照、吕艳英的证言。拟证明：诉争房屋的建设情况及交易过程。
经质证，被告吕永祥对五名证人证言的真实性及证明问题均无异议。
经质证，被告吕艳萍对五名证人证言的真实性及证明问题均有异议。齐立国与被告吕永祥的房屋买卖与吕艳萍没有关系；签合同的时候证人黄英俊并未在场，叙述房屋买卖的情况都是听说的，不是看到的，因此应不予采信；证人关万成只是说他父亲被吕永祥叫去当证人，房屋也只是听说是被告吕永祥的，当时房屋买卖具体情况，房屋所有权人是谁，证人均不清楚；证人蔡广照说卖房的3万元又拿出了一部分给吕艳萍，原告证据七记载被告吕永祥卖房子的初衷是为了养老，可以看出证人证言真实性有出入，所以不应予采信；证人吕艳英说卖房子的钱一部分给被告吕艳萍了，但其本人并未亲眼看见，只是主观判断，不能作为证据使用。
被告吕艳萍举示证据及原告刘伟、被告吕永祥质证意见如下：
证据B1：集体土地使用证、土地登记卡各一份。拟证明：xxx号宅基地的使用权人是被告吕艳萍，其地面上的房屋也归吕艳萍所有。
经质证，原告刘伟对证据B1真实性无异议，证明问题有异议。175号集体土地使用证和土地登记卡均是在2010年原告前夫张松武起诉吕艳萍和吕永祥之后，吕艳萍在明知该房屋已经出售的情况下，到土地部门谎称证件丢失补办的，该份证据并不能证明吕艳萍对该土地享有土地权。吕艳萍在2010年的诉讼中已经明确承认，xxx号土地的使用权并不归自己所有。同时，地籍档案有相应的审批手续，当时有申请人签字，没有吕艳萍的签字。证人吕艳英的陈述可以证实，xxx号宅基地的取得是对吕永祥原宅基地进行划分。
经质证，被告吕永祥对证据B1土地使用证真实性无异议，对土地登记卡的真实性有异议。在变更登记事项中明确写明：权属来源合法等。庭审过程中，吕永祥的邻居证明房子已经卖了，因为是农村的宅基地，土地使用权与其他土地性质不一样，只有申请盖房的时候取得宅基地，现在房地分离，房子是吕永祥盖的，地是吕艳萍的，不符合农村宅基地的性质。
被告吕永祥未向法庭举示证据。
分析原、被告所举证据，本院认为，原告举示的证据A1、A5、A6、A8，二被告对其真实性均无异议，本院确认其真实性；原告举示的证据A2，两份集体土地建设用地使用证记载的土地使用者均有人为更改痕迹，本院不予确认；原告举示的证据A3不足以证明原告所要证明的待证事实，本院不予确认；原告举示的证据A4能够证明案外人齐立国与原告前夫共同出资购买诉争房屋后，齐立国将自己的一半份额转让给原告前夫的事实，但无法证明诉争房屋及宅基地均归原告和原告前夫所有；原告举示的证据A7、A9，邻居签字的证明书及村委会出具的介绍信，不能证明房屋及土地权属问题，本院不予确认；原告举示的证据A10，证人齐立国的证言只能证明其与原告前夫张松武一起向被告吕永祥购买诉争房产的事实，证人黄英俊是听说诉争房产是吕永祥的，证人关万成不清楚诉争房产是由谁建造的，证人蔡广照不清楚宅基地使用证登记在谁名下，证人吕艳英陈述“卖房子的时候才知道有一个是吕艳萍的名”，以上证人证言均不能证明诉争房产及土地权属问题，本院不予确认；被告吕艳萍举示的证据B1真实合法，与本案有关联，能够证明xxx号土地权利人系被告吕艳萍，本院予以确认。
经本院审理查明：被告吕永祥与被告吕艳萍系父女关系。1995年10月27日，被告吕永祥与原告前夫张松武、案外人齐立国签订卖房契约书。约定吕永祥将南王房下沟集建（xx）字第xxx号及南王房下沟集建（xx）字第xxx号建设用地使用权及地上房产以30000元价格转让给张松武及齐立国。1996年5月份，齐立国将其份额全部转让给张松武。2012年5月8日，原告刘伟与张松武离婚，离婚协议约定上述两处建设用地使用权及地上房产均归原告所有。至诉前，因二被告不配合原告办理权属变更登记，原告诉至法院。
本案审理过程中，经向哈尔滨市国土资源局南岗分局调查核实，地号为xxx号土地使用者登记在被告吕永祥名下，地号为xxx号土地使用者登记在被告吕艳萍名下，自1990年12月30日登记至今未曾发生过变更。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告吕永祥将其名下xxx号土地使用权及地上房产转让给原告前夫张松武及案外人齐立国，该转让行为系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，后齐立国将其份额全部让与张松武，张松武与本案原告刘伟离婚时，协议xxx号土地使用权及地上房产归刘伟所有，上述事实有齐立国出据的《证明》、原告与张松武离婚协议书予以证实，本院予以确认；关于xxx号土地使用权及地上房产的权属问题，通过哈尔滨市国土资源局南岗分局登记的地籍档案证实，1995年10月27日，被告吕永祥将xxx号土地使用权及地上房产卖与张松武、齐立国时，xxx号土地使用者已登记在吕艳萍名下，吕永祥未经吕艳萍同意，擅自将吕艳萍的土地及地上房屋转让给他人，事后也未经吕艳萍追认，其行为系无权处分行为。庭审中，吕艳萍也表示从未将其土地使用权及地上房产卖与他人，卖房契约书中对吕艳萍名下的土地使用权及地上房产进行处分，不是吕艳萍真实意思表示，自始未成立，原告不能基于卖房契约书取得诉争房屋所有权。且依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，张松武及齐立国向吕永祥购买xxx号土地使用权及房产后并未办理变更登记，其行为不构成善意取得。故本案卖房契约书中对吕艳萍享有权利的xxx号土地使用权及地上房产的处分无效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条第一款第（五）项、五十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第一百四十六条、第一百四十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、张松武、齐立国与被告吕永祥于1995年10月27日签订的《卖房契约书》中关于转让吕永祥名下的xxx号土地使用权的协议有效；
二、位于哈尔滨市南岗区王岗镇房身村的房产（集体土地建设用地使用证号为南王房下沟集建（xx）字第x**号）归原告刘伟所有；
三、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告刘伟负担50元，由被告吕永祥负担50元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 赵 妍
人民陪审员 周金路
人民陪审员 王冬艳
二〇一七年一月十二日
书 记 员 赵 雪