广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0102民初6086号原告：南宁市盛尧房地产开发有限公司，住所地：南宁市厢竹大道63号6楼615号房，统一社会信用代码：91450100697614220U。法定代表人：范广，该公司总经理。委托代理人：卢达琴，女，1991年7月1日出生，汉族，住南宁市。被告:姚建宇，男，1973年12月5日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地：南宁市园湖南路12-3号，统一社会信用代码：91450103711424141Y。负责人：林海。原告南宁市盛尧房地产开发有限公司（以下简称盛尧公司）与被告姚建宇、第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（简称建行园湖支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛尧公司的委托代理人卢达琴到庭参加诉讼。被告姚建宇、第三人建行园湖支行经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告盛尧公司向本院提起诉讼：1、解除原、被告于2012年10月17日签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告立即返还南宁市兴宁区，并配合办理抵押登记注销和合同备案登记注销等手续；2、被告向原告支付房屋总价款20%的违约金161445.4元；3、被告向原告偿还代偿第三人的款项512903.99元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月17日，被告购买原告位于南宁市兴宁区，并与原告签订《南宁市商品房买卖合同》。2012年11月20日，被告与第三人签订《个人住房借款合同》，被告向第三人借款565000元，由于被告未按期向第三人偿还贷款本金，原告分别于2015年12月29日、2016年6月28日扣减原告存于第三人处的保证金共48214.99元，代被告偿还第三人贷款本息。因被告的违约行为，原告又于2018年1月29日被青秀区法院强制划扣464689元，导致原告被迫代偿，被告的行为已经严重违反合同约定，原告有权解除商品房买卖合同，并有权向被告追偿代偿款等全部损失。原告为维护合法权益向法院起诉，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告姚建宇未作答辩，亦未提交证据。第三人建行园湖支行未作陈述，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2012年10月17日，原告（出卖人）盛尧公司与被告（买受人）姚建宇签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS00260057）及相关合同附件，购买原告出卖的位于南宁市兴宁区，建筑面积共124.21平方米，该房属于预售商品房，购房价款为807227元；合同第七条约定付款方式为银行按揭付款，买受人于签订本合同前付清按揭首期款计242227元，余款565000元在办理完银行按揭手续时即付清。附件六《合同补充协议》第五条第2款约定：如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本息）且出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4％的年折旧率计算）……同时买受人须按本合同约定的总价款的20％向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各种费用”。该合同及补充协议还对其他事项进行了约定。又查明，2012年11月15日，原告为被告办理了该房产的商品房买卖合同登记备案手续（登记编号为201210181372）。2011年12月14日，原告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同最高额保证合同》（编号：4500600092011003），约定为实现第三人债权的实现，原告愿意为第三人与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。其中债务人包含有因购置坐落于涉案房屋在内而与第三人发生借贷关系的全部债务人。该合同第七条约定如债务人未按时足额履行，不足部分，第三人有权从原告在中国建设银行系统开立的任一账户中划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知甲方。2012年11月20日，被告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告以涉案房屋作为抵押向第三人贷款565000元。2013年4月17日，被告按约定办理了预购商品房抵押权预告登记手续（邕房预字第1311893号），将涉案房屋抵押给第三人。再查明，2017年2月28日，建行园湖支行诉至南宁市青秀区人民法院，要求姚建宇偿还借款、支付利息等，盛尧公司承担连带清偿责任，该院于2017年6月27日做出（2017）桂0103民初1992号民事判决书，判决姚建宇偿还借款、支付利息，盛尧公司承担连带清偿责任。该案现已发生法律效力，南宁市青秀区人民法院于2018年1月29日在盛尧公司银行账户划拨464689元用于执行该案。原告于2013年10月4日为被告办理诉争房屋的入伙手续。因被告拖欠第三人贷款，2015年12月29日、2016年6月28日，原告将18293.11元、29921.88元直接打入被告账号为45001060465000000000571674的账户用于偿还该贷款。原告于2017年8月15日通过EMS邮政特快专递向被告邮寄《解除通知书》，告知解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求其返还房屋、支付违约金。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告姚建宇及第三人建行园湖支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。一、关于涉案合同效力及是否解除的问题。原告盛尧公司与被告姚建宇签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。现被告未按期归还银行按揭贷款致使原告盛尧公司向第三人农行广西营业部承担连带还款保证责任，其行为已经构成违约，根据双方签订的《合同补充协议》第三条第2款的约定，原告盛尧公司享有解除权，故原告要求解除双方签订的前述合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，并结合原、被告双方签订的《合同补充协议》第十六条第3款关于原告发出有关购房合同的任何通知“如果是信函，则为快递或挂号发出5个工作日”视作被送达的约定，原告于2017年8月15日通过邮寄方式向被告送达《关于解除合同及办理撤销购房相关手续的通知》，故原、被告《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2017年8月22日解除。二、关于原告主张的违约金问题。被告逾期未按照约定付清房款已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定及双方签订的《补充协议》第三条第2款的约定，原告要求被告按照购房总价款的20％支付违约金即807227×20％＝161445.4元符合法律规定，本院予以支持。三、关于承担担保责任费用的承担问题。根据《合同补充协议》第五条第2款的约定，买受人须向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用，原告据此要求被告支付其承担担保责任的费用，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。原告承担担保责任已向第三人实际支付包括法院划扣的数额为512903.99元，故被告应向原告支付承担担保责任的费用为512903.99元。四、关于办理各项登记手续注销问题。办理合同备案登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定以及双方签订的《合同补充协议》第五条第2款之约定，出卖人解除合同解除的，被告应配合原告办理房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续，故原告诉请被告协助办理商品房买卖合同登记备案注销手续符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，原告未能提交证据证明其已将收受的购房贷款和购房款的本金和利息返还担保权人和买受人。由于《个人购房担保借款合同》的借款目的已经实现，且第三人对案涉房屋享有担保债权已为判决所确认，原告应当基于第三人就《个人购房担保借款合同》中主债权已实现向第三人主张相关权利，原告现要求被告协助原告办理抵押登记注销手续没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南宁市盛尧房地产有限公司与被告姚建宇于2012年10月17日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS00260057）于2017年8月22日解除；二、被告姚建宇向原告南宁市盛尧房地产有限公司支付违约金161445.4元；三、被告姚建宇向原告南宁市盛尧房地产有限公司支付承担担保责任的费用512903.99元；四、被告姚建宇协助原告南宁市盛尧房地产有限公司办理商品房买卖合同登记备案注销手续；五、驳回原告南宁市盛尧房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10543元、保全费1568.3元，由被告姚建宇负担；公告费300元，由被告姚建宇负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 寒人民陪审员 张 惠人民陪审员 蒙海艳二〇一八年二月二十八日书 记 员 汪文婷【附法律条文】《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。