湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0105民初243号
原告：武汉楚都房地产有限公司。住所地：武汉市汉阳区汉阳大道140号闽东国际城商业西区*层*****室。
法定代表人：李锦秋，该公司董事长。
委托代理人：李涛、郑敏锋，湖北松之盛律师事务所律师。特别授权代理。
被告：黄旭。
原告武汉楚都房地产有限公司（以下简称楚都公司）诉被告黄旭商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由审判员黄玮简易程序于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告楚都公司的委托代理人郑敏锋，被告黄旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告楚都公司诉称：2013年11月6日，经中介方南京基兴阁房地产投资顾问有限公司居间介绍，原告与被告签订一份《武汉市商品房买卖合同》，原告将闽东国际城商业东区1层85号房屋出售给被告，合同总价款为446，225元。合同约定首付款226，225元，余款以按揭方式支付；如不能办理按揭付款手续，则被告应在原告通知之日起10日内付清全部房款。被告在向原告支付首付款后，未在合同约定的期限内办妥按揭贷款手续，经原告多次通知，也一直未能付清全部房款，已构成违约。诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付合同违约金22，311.25元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告黄旭辩称：第一、南京基兴阁房地产投资顾问有限公司在传送本人贷款资料过程中存在拖延现象。被告于2013年9月23日交纳了房屋首付款226，225元，并于当日与南京基兴阁房地产投资顾问有限公司签订房屋买卖合同（合同至今未给被告）、商业经营管理服务协议、商业广场业主公约以及基兴阁公司代租的租赁合同，并提供了贷款所需的相应资料。基兴阁公司的销售人员承诺尽快签订贷款合同，贷款利率上调10%-15%。然而浦发银行于2013年10月12日才通知被告面签，直至2014年春节才通知被告可以发放贷款，但利率上调35%，已超过被告的承受能力。经与基兴阁公司多次协商未果，导致贷款一直未办理；第二，原告在委托销售过程中存在重大瑕疵。原告与基兴阁公司签订了委托销售合同，与武汉金德御景商业管理有限公司签订了15年的商业经营管理服务合同，在此之前销售闽东住宅时又与武汉天源物业管理公司签订了物业管理服务合同，但在销售闽东国际城商铺时未与业主签订前期物业管理合同，且金德公司与天源公司之间也没有相应合同，这就导致了两个公司之间就商铺物业管理权问题产生了纠纷，导致商铺经营环境急剧恶化，租户纷纷毁约或提出降租，我的租户毁约，商铺至今未能出租；第三，基兴阁公司在房屋销售中违规收取招商费6，877元；第四，原告违约金计算存在问题，按照合同第七条的约定，违约金应为累计应付款的1%。综上，请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同，驳回原告的合同违约金诉讼请求，赔偿被告的首付款利息损失并退还招商费。
经审理查明：2013年11月6日，经南京基兴阁房地产投资顾问有限公司居间介绍，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》一份，合同条款及附件六主要约定：“楚都公司将位于武汉市汉阳区汉阳大道140号闽东国际城商业东区1层85号房出售给黄旭，商品房总金额为446，225元。买受人贷款付款的，应于2013年9月23日前支付购房款226，225元，余款由买受人根据出卖人与按揭银行签订的有关楼宇按揭协议书，以该商品房为抵押向银行办理按揭（抵押）贷款的方式支付；合同履行障碍及后果：本合同签订之日起10日内，因买受人原因（包括但不限于买受人的资信原因、买受人未按时提供按揭资料、买受人未按时办理该商品房抵押手续等）而使按揭手续无法办理或银行未批准同意按揭贷款或按揭贷款金额不足的，买受人应在出卖人通知送达之日起10日内付清全部房款；违约责任：如买受人违反‘合同履行障碍及后果’的规定，则出卖人有权解除本合同及协议，买受人应按合同总价款的5%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的全部损失；本合同及协议指通知或告知均采用书面形式并通过挂号信、邮局特快专递及报纸公告中的任一种方式。……在《楚天都市报》刊登房屋报纸公告，自该公告首次刊登之日起3日内即视为送达。”上述合同签订后，楚都公司向黄旭交付了合同约定的房屋，黄旭后将该房屋租赁给他人作商业用途。因黄旭于2013年9月23日支付了购房首付款226，225元后一直未付清剩余购房款，楚都公司于2015年12月4日在楚天都市报A31版刊登房款催款公告，要求黄旭在公告之日起5日内缴清全部房款。本案在审理过程中，原、被告双方均表示愿意解除武汉市商品房买卖合同，但对违约金的数额未能达成一致意见。
本院认为：原、被告双方签订的武汉市商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。根据合同的约定，被告在支付首付款后应履行及时支付剩余购房款的合同约定义务。被告一直未支付剩余购房款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告提出的未办理银行按揭贷款系因南京基兴阁房地产投资顾问有限公司在传送被告贷款资料过程中存在拖延现象，导致利率上调超过被告承受能力的抗辩理由，因被告未能提供相关证据证实，且未办理银行按揭贷款的后果并非原告造成，故本院对此抗辩理由不予采纳。关于被告提出的原告在委托销售中存在重大瑕疵的抗辩理由，因被告与其他公司签订的商业经营管理服务合同、物业管理服务合同与涉案商品房买卖合同系不同法律关系，且原、被告双方签订的武汉市商品房买卖合同经本院审查，并无违反国家法律法规之处，故本院对此抗辩理由不予采纳。关于被告提出的违约金按合同第七条的约定应为累计应付款的1%的抗辩理由，因合同第七条的约定为一般约定，而合同附件六的约定为特别约定，按照特别约定效力大于一般预定效力的原则，应以合同附件六关于违约责任的约定为准，即违约金标准为合同总价款的5%，计算为446，225元×5%=22，311.25元。关于被告提出的要求被告赔偿损失并退还招商费的主张，与本案属不同法律关系，在本院调解不成的情况下，被告可另行主张权利。综上，原告的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。双方签订的武汉市商品房买卖合同解除后，原告应将被告支付的首付购房款扣除违约金后的差额部分返还给被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告武汉楚都房地产有限公司与被告黄旭于2013年11月6日签订的武汉市商品房买卖合同；
二、被告黄旭支付原告武汉楚都房地产有限公司违约金22，311.25元；
三、原告武汉楚都房地产有限公司返还被告黄旭购房款226，225元；
四、上述判决第二、三项合并，原告武汉楚都房地产有限公司应实际返还被告黄旭购房款扣除违约金后的差额部分203，913.75元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内支付；
五、驳回原告武汉楚都房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费358元（原告已预交），减半收取179元，由被告黄旭负担。被告黄旭应将所负担的诉讼费于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告武汉楚都房地产有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄 玮
二〇一六年五月五日
书记员 卢少达