苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园商初字第00258号
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区苏州大道西18号。
负责人刘兴华，该行行长。
委托代理人王福林，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人李要东，江苏新苏律师事务所实习律师。
被告袁建中。
被告沈翠。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行与被告袁建中、沈翠金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月14日受理后，依法由审判员肖淑红适用简易程序独任审理。因被告下落不明，本院依法公告起诉状副本、传票及相关材料，由审判员肖淑红、人民陪审员苏玉林、周惠明组成合议庭，后因故变更为由审判员肖淑红、人民陪审员苏玉林、顾宗强组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司苏州分行委托代理人王福林、李要东到庭参加诉讼。被告袁建中、沈翠经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行诉称：2007年11月14日，原告与被告袁建中签订了《个人住房借款合同》，约定被告向原告借款人民币39.3万元，期限自2007年11月14日至2032年11月14日，并对还款日期、金额和还款方式作出了约定；被告以其名下房产作为抵押担保并办理了抵押登记手续。合同签订后，原告当日依约发放贷款。收款后被告未按期归还债务本金和利息。故原告诉至法院，要求判令：1、被告袁建中、沈翠清偿原告贷款本金284270元，欠息（包括利息、罚息、复利）3490.97元，共计287760.97元（欠息暂算至2014年12月15日，之后欠息按合同约定算至本息还清之日）；2、被告袁建中、沈翠承担原告实现本债权所支付的律师费用11732元；3、被告袁建中、沈翠承担本案诉讼费用；4、原告就以上债权对二被告所抵押房屋享有优先受偿权。
案件审理过程中，原告称起诉后被告归还过本息，故诉讼请求第1项变更为截止至2015年6月23日，被告袁建中、沈翠尚欠原告贷款本金284270元，欠息14127.78元。同时明确欠息包括利息、罚息、复利，诉讼费用包括案件受理费、公告费。
被告袁建中、沈翠未作答辩。
经审理查明：2007年11月14日，原告中国建设银行股份有限公司苏州分行（贷款人）与被告袁建中（借款人／抵押人）签订《个人住房借款合同》（编号：322997436-011-2007001789）一份。合同约定：借款金额为人民币39.3万元；借款期限自2007年11月14日至2032年11月14日，贷款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下的贷款利率为要基准利率水平上上浮10%，如遇基准利率调整，借款期限在一年以上的，按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率，自下年1月1日起执行；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款人的还款方式为等额本金还款方法；抵押人以房产设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；借款人未按本合同约定归还借款本息或支付相关费用时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
同日，被告袁建中向原告中国建设银行股份有限公司苏州分行出具个人贷款支付凭证，载明借款金额为人民币39.3万元。
同日，原、被告就房产办理了抵押登记手续，登记债权数额为人民币39.3万元。
2012年7月25日，被告袁建中、沈翠出具申请，载明袁建中于2007年11月购买的房产向原告贷款39.3万元，当时为未婚，现已于2010年12月8日与沈翠结婚，现申请将配偶沈翠作为该房屋共有人，同意共同承担上述债务，并共同履行还款业务。
同日，原告（借款人）与被告袁建中、沈翠（（借款人／抵押人））签订《中国建设银行个人借款合同变更协议》，协议约定2007年11月14日双方签订《个人住房借款合同》（编号：322997436-011-2007001789），抵押人由一个人袁建中变更为袁建中、沈翠。
因被告未能按约还款，故原告诉至法院。原告确认，截至2015年6月23日，被告尚欠借款本金为人民币284270元，欠息人民币14127.78元。
另查明，原告与江苏新苏事务所签订委托代理合同，由该所指派律师通过诉讼的方式实现债权，合同约定律师费为人民币11732元。
以上事实，有原告提供个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、房屋他项权证、欠款本息清单、委托代理协议、付款凭证及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：原告中国建设银行股份有限公司苏州分行与被告袁建中、沈翠签订的《个人住房借款合同》、《共同还款申请》系各方真实意思表示，依法成立生效，对各方均具有约束力。现原告已按约向被告袁建中发放贷款人民币39.3万元，故被告袁建中、沈翠亦应按约还款。被告未按约还款构成违约，故原告要求被告归还全部剩余借款本金人民币284270元的请求符合双方间合同约定，亦不违反法律规定，本院依法予以准予。
现原告主张的欠息亦有合同依据，故本院予以支持。
关于原告方的律师费主张，本院认为，原、被告双方在借款合同中未约定原告实现债权所支付的律师费用由被告承担，故本院不予支持。
对原告要求以被告袁建中、沈翠名下的房产实现抵押权的主张，因符合合同约定，本院予以准予，原告有权对上述抵押物进行拍卖、变卖，并以所得价款在登记债权数额内优先受偿。
被告袁建中、沈翠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告袁建中、沈翠应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司苏州分行借款本金人民币284270元，并赔付原告至2015年6月23日的利息、罚息、复利计人民币14127.78元，以及自2015年6月24日起至履行之日止，按《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
二、如被告袁建中、沈翠未按上述期限付款，则原告中国建设银行股份有限公司苏州分行有权以被告袁建中、沈翠名下的房产折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币39.3万元限额内优先受偿。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司苏州分行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5792元，公告费人民币300元，合计人民币6092元，由原告中国建设银行股份有限公司苏州分行负担人民币176元，由被告袁建中、沈翠负担人民币5916元，原告同意其所预缴的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并向原告支付人民币5916元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 肖淑红
人民陪审员 苏玉林
人民陪审员 顾宗强
二〇一五年六月三十日
书 记 员 黄诗迪
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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