江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1147号
上诉人（原审被告）常州臣都商贸有限公司，住所地本市钟楼区五星街道新庄村委洪庄村1号。
法定代表人黄建美，该公司总经理。
委托代理人贺冬，江苏致达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常州润鹰塑料机械有限公司，住所地本市钟楼区五星街道平岗村委勤业路396号。
法定代表人殷志良，该公司总经理。
委托代理人吴宁，女。
原审被告王兴方。
原审第三人常州市迅达化工有限公司破产管理人。
负责人周国来，该破产管理人清算组组长。
上诉人常州臣都商贸有限公司（以下简称臣都公司）与被上诉人常州润鹰塑料机械有限公司（以下简称润鹰公司）、原审被告王兴方、原审第三人常州市迅达化工有限公司破产管理人房屋租赁合同纠纷一案，上诉人臣都公司不服常州市钟楼区人民法院（2013）钟民初字第2473号民事判决，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审情况：
润鹰公司诉称，2011年4月1日，其与臣都公司签订了《租房合同》，约定臣都公司将位于常州市城南经济开发区宣城路9号，原常州市迅达化工有限公司的部分空置场地、厂房出租给润鹰公司使用，租赁期限为2年，租金为每年2.2万元，一年一付。合同签订后，润鹰公司按照约定履行了交付租金等合同义务。事后润鹰公司获悉，合同订立中，臣都公司隐瞒事实，恶意磋商欺骗润鹰公司订立租赁合同。同时，在合同履行期间，臣都公司不当履行合同义务，无故多次停电断水等一系列违约行为，致使润鹰公司无法正常开展相关生产经营活动，造成重大经济损失。臣都公司没有及时提前告知并于2011年12月单方面提前终止租赁合同，造成润鹰公司较大经济损失，共计60787.1元。为此，润鹰公司特诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁协议；2、臣都公司赔偿润鹰公司经济损失60787.1元；3、诉讼费用由臣都公司承担。
臣都公司未答辩。
王兴方辩称，1、臣都公司与润鹰公司之间不存在房屋租赁合同关系，臣都公司不应成为本案被告。2011年4月1日被告代表常州市迅达化工有限公司（以下简称迅达公司）与案外人吴伯平个人签订一份租赁合同，2011年6月润鹰公司与迅达公司签订了一份房屋租赁合同，臣都公司认为从法律上说本案涉及到的两份租赁合同彼此独立，第一份合同的承租人是吴伯平个人，出租方是王兴方，第二份合同的承租人是润鹰公司，出租方是迅达公司，吴伯平与润鹰公司均是独立的民事主体，且具有完全的民事行为能力，在没有充分证据的情况下，不应将吴伯平与润鹰公司视为同一法律主体。后签订的合同视为对先签订合同的重新约定，先签订的合同已经终止。2、王兴方不曾与本案润鹰公司直接签订租赁合同，双方之间并无直接的合同关系；3、王兴方签订租房合同并收取租金的行为属于代理行为；4、润鹰公司的诉讼请求缺少事实和法律依据。综上，法院应在查明案件事实的基础上依法判决，驳回润鹰公司的诉讼请求。
第三人辩称，迅达公司与润鹰公司没有直接的租赁关系，所以润鹰公司的相关损失与迅达公司也没有关系。并于润鹰公司提交的证据，因润鹰公司没有与迅达公司直接签订合同，故对其真实性不知情。
一审查明，吴伯平系润鹰公司第一分公司的负责人。2010年6月5日，迅达公司作为甲方与臣都公司作为乙方签订《租赁合同》一份，约定：甲方将常州市城南经济开发区宣盛路9号原迅达公司的所有空置厂房及土地租赁给乙方使用，租期3年。该《租赁合同》的落款乙方处加盖臣都公司的公章，王兴方在该《租赁合同》的落款乙方处署名。2011年4月1日，王兴方作为甲方与吴伯平作为乙方签订《租房合同》一份，约定：1、甲方将常州市城南经济开发区宣盛路9号原迅达公司的部分空置厂房（8号车间，面积为222平方米，7号车间厕所旁部分空房）出租给乙方使用，租期2年，从2011年4月1日起至2013年3月31日止；2、第一年租金22000元，第二年租金22000元，租金一年一付，先付后用；3、乙方在租用期内不得私自拆除厂内原有建筑及一些设施，不得私自搭建有关城市明令禁止的建筑，原有厂房内的厂房及设施如有损坏及损失，乙方必须全额赔偿；4、如遇国家政策需要及拆迁，甲方有权随时终止合同，乙方无条件立即搬出；5、乙方在租赁期内所使用的水电费及管理费用由乙方承担，甲方将帮助协调用电用水工作，电费先付后用。该《租房合同》的首部和落款甲方处均由王兴方签注“王兴方（臣都商贸）”，首部乙方处手写注明“吴伯平”，落款乙方处加盖润鹰公司第一分公司的公章，并手写注明“吴伯平”。同日，王兴方还与润鹰公司签订《供用电合同》一份，约定王兴方以交流50Hz低压电源向用电人润鹰公司供电。
《租房合同》签订后，吴伯平向王兴方交纳第一年的房租22000元，并交纳了部分水电费用。润鹰公司对租用的厂房进行了装修。在租用过程中，出现停水停电的现象，影响润鹰公司对厂房的正常使用。2011年8月23日，本院裁定受理了常州市钟楼区永红街道宣塘村民委员会申请迅达公司破产清算一案。之后，王兴方在厂房门口贴出告示，要求润鹰公司于2011年12月30日前搬离厂房，提前终止合同。润鹰公司不得不于2011年12月15日搬离。
为证明其损失，润鹰公司公司提交了如下证据：1、收条6张、照片2张及商品销售记录表1张，证明其做厂房车间地平花费15610元、车间油漆粉刷花费2600元、楼板隔断花费6257元、电工安装费用3938.8元、水工安装费用3548元、搬迁费用4000元（搬进搬出）、防盗门及安装费用1500元；2、收据1张，证明其年租金为22000元，计算4个月的房租损失为7333.3元；3、工资单5张，证明停工期间工人的生活费为6000元；4、2011年12月损益表1张，证明停工期间的营业损失为10000元；5、其他承租户出具的证明一份，证明王兴方单方停水停电，影响正常经营达12天。王兴方对上述证据的真实性均不予认可。第三人对上述证据的真实性不置可否。
审理中，王兴方称，《租房合同》签订时，并未加盖润鹰公司第一分公司的公章，该公章是润鹰公司事后加盖的，其并提交《租房合同》复印件一份，该复印件的落款乙方处确无加盖公章。润鹰公司对该复印件不予认可。王兴方表示，《租赁合同》是其与臣都公司均作为承租人与迅达公司签订的；《租房合同》是其个人与吴伯平签订的，和臣都公司无关。
审理中，润鹰公司陈述，其于2011年12月15日已完全搬离诉争厂房，并提交其与案外人常州英才货运有限公司另行签订的《房屋租赁合同》及搬运费收条（出具日期为2011年12月15日）为证；润鹰公司认可臣都公司已退还其6个月房租。王兴方认可双方签订的厂房租赁合同于2011年12月15日终止，但认为润鹰公司并未退还钥匙，在2011年12月15日之后仍继续占用诉争厂房作仓库。王兴方表示在本案中不向润鹰公司提起关于占有使用费的反诉。王兴方认可在合同履行过程中曾停电6天，但不认可存在停水的情况。
另查明，在法院（2013）钟民初字第2156号，曹锋庆诉臣都公司、王兴方、第三人迅达公司破产管理人房屋租赁合同纠纷案件审理中，臣都公司和王兴方均作出如下陈述：王兴方是迅达公司的员工，王兴方在《租赁合同》（即本案《租赁合同》）上的签名及在其与曹锋庆之间《租房合同》（与本案《租房合同》类似）上的签名均是代表臣都公司，王兴方代表臣都公司对外签订合同并收取相应的款项，其行为属于职务行为。
上述事实，由原告提交的《租赁合同》、《租房合同》、《供用电合同》、照片、收条、商品销售记录表、收据、工资单、损益表、证明、《房屋租赁合同》、本院（2013）钟民初字第2156号民事判决书、庭审笔录及当事人陈述和自认等证据予以证明。
本院认为，关于《租房合同》的合同当事人，因吴伯平系润鹰公司第一分公司的负责人，《租房合同》落款乙方处加盖润鹰公司第一分公司的公章，而润鹰公司第一分公司并非独立的法人，故合同的承租方应为润鹰公司；王兴方虽表示《租房合同》是其个人与吴伯平签订的，和臣都公司无关，《租房合同》的首部和落款甲方处并无加盖臣都公司的公章，但法院查明臣都公司和王兴方曾均陈述王兴方代表臣都公司对外签订合同并收取相应的款项，王兴方是臣都公司的员工，王兴方的行为属于职务行为，结合《租房合同》的首部和落款甲方处均由王兴方手写签注“王兴方（臣都商贸）”的情况，法院认为合同的出租方应为臣都公司。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在合同履行过程中，臣都公司未按照《租房合同》及《供用电合同》的约定向润鹰公司供水供电，并单方面提前终止合同，其应对此给润鹰公司造成的损失承担赔偿责任。关于润鹰公司的损失，地平费、油漆粉刷费、楼板隔断费、电工安装费、水工安装费等费用由其提供的收条、照片及商品销售记录表予以证明，法院结合《租房合同》约定的租赁期限及润鹰公司实际使用诉争厂房的时间，对该五项损失确定为19971.13元；关于润鹰公司主张的搬迁费用4000元（搬进搬出）、防盗门及安装费用1500元，因即使臣都公司不存在违约行为，润鹰公司也会产生搬迁费用，润鹰公司作为所有权人可以对防盗门自行取回，防盗门可不列入破产财产，故对该两项费用法院均不予支持；关于润鹰公司主张的租金损失，因润鹰公司于2011年12月15日从诉争厂房搬离后，臣都公司已退还其6个月房租，而润鹰公司只交纳了第一年的房租，故该项租金损失并不实际存在，本院对此不予支持；关于润鹰公司主张的停工期间工人的生活费，因该项费用与臣都公司的违约之间并不存在因果关系，故法院对此亦不予支持；关于润鹰公司主张的停工期间的营业损失，参照其提交的2011年12月的损益表，法院对此酌定为1000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、常州臣都商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿常州润鹰塑料机械有限公司违约损失20971.13元。二、驳回原常州润鹰塑料机械有限公司的其它诉讼请求。三、案件受理费1320元，由常州臣都商贸有限公司负担455元，常州润鹰塑料机械有限公司负担865元。
上诉人臣都商贸不服上述判决，向本院提起上诉称：一、双方之间并无租赁关系，一审认定事实不清。二、认定赔偿损失部分缺少事实依据。
被上诉人润鹰公司在法定期限内未作书面答辩，二审中，润鹰公司表示对一审判决无异议。
二审中，对一审查明的事实双方无异议部分本院予以确认。
本院认为，一、关于上诉人臣都商贸上诉认为双方之间并无租赁关系的问题。本案润鹰公司举证2011年4月1日《租房合同》证明双方之间租赁关系成立。二审中，上诉人臣都商贸认为对于涉案出租房屋，润鹰公司另与迅达公司订立了《租房合同》，据此认为该份合同已替代2011年4月1日双方订立《租房合同》，但审理中，臣都商贸仅列举了复印件，润鹰公司对该复印件真实性不予认可。审理中要求上诉人臣都商贸举证原件，臣都商贸亦予以同意，但之后未予提交，因此，润鹰公司与迅达公司订立了《租房合同》因无原件，其复印件真实性无法予以证明。本案上诉人臣都商贸上诉认为其与润鹰公司之间并无租赁关系的上诉理由，因其未完成举证而不予支持。
二、关于上诉人臣都商贸上诉认为认定赔偿损失部分缺少事实依据的问题。本案一审中，润鹰公司主张赔偿金额60787.1元，一审中，据实认定20971.13元，经审查并无不当。对于上诉人臣都商贸该上诉理由，本院不采信。
综上，上诉人臣都商贸的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1320元，由上诉人常州臣都商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 卫
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 顾 佳
二〇一四年八月十一日
书 记 员 房 敏