浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）绍诸民初字第12144号
原告：浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司。住所地：诸暨市暨阳街道苎萝东路***号负*层**层。
负责人：陈岳，系公司总经理。
委托代理人（特别授权）：俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。
被告：上海韩林餐饮有限公司。住所地：上海市嘉定区真新街道丰庄北路***号***室-10。
法定代表人：尹京哲，系公司总经理。
委托代理人（特别授权）：曹锋，上海沪法律师事务所律师。
原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司为与被告上海韩林餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨秀丽独任审判，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司的委托代理人俞岚、周春芝及被告上海韩林餐饮有限公司的委托代理人曹锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司诉称：被告因经营所需向原告租赁场地，双方签订《租赁合同》一份。该合同约定，被告向原告承租位于诸暨市城东中心区苎萝路浙江雄风永利广场（东广场）第5层南区域场地，计租面积为251平方米，租赁期限为五年即2015年1月6日起至2020年1月5日，实行“先缴费后使用及押一付三”原则。此外，双方对租金标准、费用、支付时间、违约责任等均作出明确约定。合同签订后，被告使用原告交付的场地。但被告仅陆续向原告交纳服务质量保证金、装修押金、部分租金等共计254665.34元，尚未全额支付租赁费、物业管理费等相关费用。另，因被告在五年承租期内违约，不享受免租装修期，故收回90天的装修期。因被告严重违约，原告于2016年3月寄送解除租赁合同及催讨欠费通知函，且原告曾多次催讨，被告至今未予支付租费。现原告起诉要求确认原、被告之间的租赁合同已于2016年3月15日解除，并要求被告向原告支付2016年1月5日至2016年3月12日止欠付租赁费及免装修期间占用费103325.92元（该费用已扣除装修押金5000元、租金押金17789元、质保金10000元），之后按照合同约定的对应租赁期的租金标准计算场地使用费至被告实际腾退承租场地日止，自2016年3月12日计算至2016年3月24日为7602.79元；被告支付原告自2015年7月6日至2016年3月24日的物业管理费70280元，2016年周年庆活动费3000元，自2015年1月至2016年5月电话网络费1485元，2015年12月至2016年4月13日水电费7367元；被告按照《租赁合同》约定向原告支付违约金64038.89元；被告承担本案律师费8800元及相应的诉讼费用。
被告上海韩林餐饮有限公司在庭审中辩称,原、被告的租赁关系解除于2016年1月4日，而非2016年3月15日；二、租赁合同的装修期免除租金是一个通常惯例，即使合同解除原告也无权收取装修期间的免租金，即使根据合同对质保金的约定，在本案中经判决了结的案件，那么质保金当然要计算在内一并处理；三、被告于2016年1月4日将商铺交还给原告，不存在场地使用费的问题，原、被告的租赁合同内虽然有物业管理费的约定，但是被告认为原告收取物业管理费没有相应的事实法律依据，原告作为一家分支机构，没有物业管理资质，物业的收费标准也未经相关部门核准，被告保留向原告追回物业管理费的相关权利；四、到目前为止被告没有看到原告向法庭提交被告欠水电费的相关依据；五、被告不同意向原告支付违约金，虽然是被告先单方提出解除合同，但解除合同的原因是原告所管理的商铺商业环境很差，造成被告亏损严重，而且相同案例在诸暨法院有很多例，在这种情况下，被告解除合同是按照合同法情势变更的原理，因此被告无需向原告承担违约金；六、律师费不同意承担，理由同违约金。
原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司为证实其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、租赁合同一份，证明原、被告之间存在租赁关系，原告为出租人，被告为承租人，且合同就租赁期限、租金、费用、支付方式及违约责任等做了明确约定。
2、收款收据一份，证明被告向原告交付履约保证金100000元的事实。
3、收款收据及客户收付款入帐通知共八份，证明被告向原告支付装修押金、质保金、租金押金、租金、物业管理费等共计157665.34元。
4、收款收据、水电费代收通知单一组，证明被告尚欠水电费7367元。
5、电话费清单一份，证明被告使用的电话网络费用明细。
6、《解除租赁合同及催讨欠费通知》一份及相关送达凭证，证明因被告的严重违约行为，原告向被告寄送催讨租费及要求解除租赁关系的函件。
7、《委托代理合同》及律师代理费发票复印件（庭审后提交原件），证明原告为实现债权所支付的律师代理费用。
上述证据经质证，被告对证据1的真实性没有异议，但认为租赁合同系原告拟定的格式条款；对证据2的收款收据的真实性没有异议；对证据3的真实性没有异议；证据4的两份通知单被告没有收到，而且被告早在2015年11月底已经停业，停业后被告就和原告商讨解除合同以及相关搬离物品的事务，原告于2015年12月底左右，将被告商铺的门上锁，以阻止被告员工搬离物品，原告所出具的水电费代收通知单不能证明被告实际拖欠水电费；证据5的电话网络费，系原告制作的表格，不能客观反映被告拖欠电话网络费，不予认可；证据6的合同解除函，被告没有收到过，而且被告已经于2016年1月4日书面与原告单方解除了合同；证据7的代理合同的真实性没有异议，要求出示发票原件；如果没有，就可以认为律师费尚未发生或者给付。
被告上海韩林餐饮有限公司为证实其主张的事实，向本院提交如下证据：
8、收款收据一份，证明2015年2月18日被告向原告依约缴付了质保金10000元，请求法庭在核定的租金中予以扣除。
9、照片和视频光盘，证明2016年1月4日，被告承租的商铺已被原告上锁，在这种情况下被告将书面解除函张贴于商铺的后门、后厨及玻璃橱窗上，内容上能反映早在2016年1月4日前被告已经撤离该商铺，并在与原告协商无果的情况下，自愿放弃商铺的使用权并撤离了该店铺。
上述证据经质证，原告对证据8的真实性没有异议，对证据9认为不能反映是2016年1月4日拍照，只能反映一个静态的状况，与本案没有关联性，系被告自行提供的，通告也是被告自行制作的，合同中没有约定被告可以单方面解除合同，不符合相关的解除合同条件。
本院对上述证据的分析、认证情况如下：证据1、2、3、8，原、被告均无异议，予以认定；对证据4、5、6、7经质证后被告有异议。证据9经质证，原告有异议。本院认为，证据1、2、3、8，原、被告均无异议，作为有效证据收集。证据4的收款收据、水电费代收通知单与原告庭后提供的被告前期水电费代收通知单能相互印证，对水电费的支出本院予以确认。证据5的电话网络费清单无其他证据印证，不予支持。证据6根据合同约定，原告有权单方解除合同的方式为“通知”送达到对方视为解除合同，通知送达的地址为被告合同确定的地址和联系人。原告按合同约定的地址及送达人送达，即可认定通知到达被告，予以认定。证据7，原告庭后提交原始交费发票，可认定。证据9的视频及张贴通知能客观反映被告要求解除合同并已实际腾退场地，对店铺内的物品作放弃表示的事实。
经审理认定事实如下，被告因经营所需向原告租赁场地，双方签订《租赁合同》一份。该合同约定，被告向原告承租位于诸暨市城东中心区苎萝路浙江雄风永利广场（东广场）第5层南区域场地。经双方确认，该场地的计租实际经营面积为251平方米，建筑面积为346平方米，租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期满。从进场日至本合同第十条所述开业日的前一日为免租装修期，免租装修期为90天。在此免租装修期内，被告无需承担租金，但需承担装修期相关管理费用以及水、电、燃气等费用。免租装修期是以被告方承租5年为基础，如承租方违约或承租方单方解除合同，则免租装修期间不免租，租金按合同约定的第一租约年租金标准计算收取。本合同所述计租日为本合同第十条所述开业日。但被告方提前开业的，应从实际开业之日为计租日，被告延后开业的，仍以本合同第十条约定之开业日为计租日。本合同项下的租金实行“先缴费后使用及押一付六”原则，以半年为一个缴租期。本合同项下第一期租金的支付时间为双方确认的开业日前15日。在第一个缴租期，被告应向原告支付半年的租金。从第二个缴租期起，则在缴租期到期最后一个月前向原告一次性足额支付下个缴租期的半年租金。自计租日开始，被告应当承担该场地的租金。租金按照计租面积计付（面积如有调整，按实际面积计算），标准如下：第一个租约年每天每平米人民币2.33元，即每月租金为人民币17789元，每半年租金为人民币106731.50元；第二个租约年每天每平米人民币2.33元，即每月租金为人民币17789元，每半年租金为人民币106731.50元；第三个租约年每天每平米人民币2.47元，即每月租金为人民币18857元，每半年租金为人民币113144.50元；…自被告进场装修日开始需承担装修期相关管理费用以及水、电、燃气等费用。装修期相关管理费用按计租面积计付（面积如有调整，按实际面积计算），收费标准为1500元/铺。…被告在该场地内经营的业态为辅营，品类为餐饮，品牌为韩林。在本合同签署当日，被告应向原告支付人民币100000元履约保证金。该项履约保证金在被告履行本合同缴纳首期租金时，可转为商品及服务质量保证金，对提供的商品或服务质量标准作出保证的质量保证金，以及对各项应缴费用按时缴纳的信用保证金。被告同意缴纳商品及服务质量保证金10000元，履约保证金多余金额100000元转为租金。…双方约定，本合同项下的进场日为2014年10月8日。被告应当自计租日起向原告缴纳该场地的物业管理费，物业管理费（包括基础物业管理费+公共能耗费）收费标准为：按计租面积251平方米计算，每平方米每月35元人民币，每一个租约年为105420元，物业管理费支付方式：每半个租约年为一个支付期，被告应在每个支付期最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个支付期的物业管理费。双方确认首个支付期的物业管理费在被告进场日后7日内支付。自进场日起，被告应当承担并支付该场地发生的水、电、煤气、热力（含热水、采暖，下同）等能源费用。能耗费用每一个月为一个支付期，被告应当在本支付期后的3日内向原告一次性足额缴纳。…如逢雄风永利商业广场（东广场）周年庆举办促销活动，被告同意举办相应促销活动以配合雄风永利商业广场（东广场）周年庆，并同意向原告支付周年庆活动分担费用人民币3000元。本合同签署后，双方不得不履行合同或终止合同，否则，即构成违约，违约方应向守约方支付当年合同金额的30%的违约金，同时承担因诉讼和争议而涉及到的交通费、律师费、诉讼费及其他相关费用并赔偿守约方相关损失。被告迟延缴纳本合同项下的租金及其他费用，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠款金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，除被告应足额缴纳租金、其他费用和延迟履行违约金外，原告有权单方解除合同。双方确认，在被告欠付租金、物业管理费等费用期间，未经原告批准，被告不得将放置于该场地内的货物、财物转移出场地。…双方确认，原告有权单方解除合同的方式为“通知”送达到对方视为解除合同，通知送达的地址为被告合同确定的地址和联系人，如被告需变更地址和联系人应书面通知原告。…本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，被告应当将场地交还原告。该等期限为本合同项下该场地之交还期。交还期内，被告应当向原告归还所有原告向被告提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该场地恢复至符合本合同附件三的各项标准要求，以及通过原告验收。双方确认，因租赁期限届满或因被告违约导致本合同终止或解除的，则在前述第23.1款所述交还期内，被告仍应当按照本合同约定的标准向原告支付租金、物业管理费、各项能源费用等并承担可能发生的延迟付款违约责任。合同签订后，原告按约向被告交付了场地，被告用于经营餐饮。2014年10月9日，被告通过转帐向原告支付履约保证金100000元。2014年12月3日，被告通过转帐向原告支付装修押金5000元。2015年2月15日，被告向原告支付履约保证金100000元（其中场地租金47290元，第一期物管费52710元，由履约保证金转）。2015年2月18日，被告通过转帐向原告支付1-7月场地费33127元及店庆费3000元、质保金10000元及租金押金17789元。2015年8月28日、2015年11月12日，被告分别通过转帐向原告缴纳场地费66562元和22187.34元。因原、被告未能就解除合同达成一致意见，2016年1月4日，被告申明撤离店铺，店内物品由原告处置。因被告多次延迟且经原告催告后仍未足额支付租金、物业管理费等费用的违约行为，原告于2016年3月12日通过快递向被告发送解除租赁合同通知一份，要求解除本案租赁合同，并要求被告在收到本通知书之日起三日内将承租场地腾空，并支付租金、物业管理费、店庆费等等，各项费用计算至实际腾退之日止。后该通知书被告于2016年3月15日收到。原告于2016年6月向本院起诉要求判如所请。
另查明，原告为向被告主张权利，支出律师代理费8800元。
双方当事人争议的焦点：
原、被告租赁合同于何时解除及被告应支付的款项？被告认为双方于2016年1月4日解除合同，被告已实际腾退场地。原告认为其于2016年3月12日向被告发函要求解除租赁关系，双方的租赁关系于被告收到通知书之日起解除。本院认为，合同协商解除需双方达成一致意见，本案被告虽提出解除合同，但原告未予以认可，故此时双方签订的租赁合同尚未解除。之后原告向被告书面发函要求解除合同，而本案被告也同意解除，双方已形成解除合同的合意，故双方解除合同的时间以被告收到解除通知之日即2016年3月15日。2、（1）被告应支付原告的款项如何计算？根据合同约定2015年1月6日至2016年1月5日应付租赁费17789元/月×12个月＝213468元,2016年1月6日至2016年3月15日应付租赁费17789元/月×2个月+6天租金5164元＝40742元，（2）期间尚应支付的物业管理费：2015年1月6日至2016年3月15日，251平方米×35元/每月×14个月+9天×251平方米×35元÷31天＝125540元。（3）水电费7367元。（4）被告因违约应承担违约金：17789元/月×12个月×30%＝64040元，原告诉请64038.89元,依其诉请。（5）2016年周年店庆活动费3000元。（6）本案律师费8800元。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行义务、享受权利。被告上海韩林餐饮有限公司作为承租人依法应当按照合同约定及时支付租金。现被告上海韩林餐饮有限公司未按约支付租金，原告根据合同约定解除合同并要求被告按合同约定支付租金、物业管理费、店庆费、违约金及律师费理由正当，本院予以支持。被告已经支付的租金物业管理费、装修押金、质保金、租金押金合计254665.34元,在其欠付的款项中予以扣除。对原告主张要求按照合同约定对应租赁期的租金标准计算场地使用费至被告实际腾退承租场地日止，即自2016年3月12日至2016年3月24日为7602.79元，因本案被告已于2016年1月4日前撤场，至原告发函要求解除合同时，被告事实上已不存在占领场地的行为，原告再要求其支付场地占用费与法无据，本院不予支持。对原告主张网络费，无相关证据印证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司和被告上海韩林餐饮有限公司签订的租赁合同于2016年3月15日解除；
二、被告上海韩林餐饮有限公司应支付原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司租金254210元、物业管理费125540元、水电费7367元、周年庆活动费3000元、违约金64038.89元、律师费8800元，合计人民币462955.89元，扣除已付254665.34元,尚应支付208290.55元,款限于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费5288元，依法减半收取2644元，由被告上海韩林餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 杨秀丽
二〇一六年十一月十九日
书记员 郦林峰