江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终1373号
上诉人（原审原告）：赵金波，男，1977年1月25日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：邵飞飞，江苏拓荒者律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏泗洪农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省泗洪县长江路1号。
法定代表人：巩大兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田刚，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。
原审第三人：郭颖，男,1966年10月5日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
原审第三人：曹利平，女，1964年3月28日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
原审第三人：陈鑫，男，1988年9月22日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
原审第三人：张宇尧，男，1990年1月9日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
原审第三人：杜剑午，男，1979年7月14日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
上诉人赵金波因与被上诉人江苏泗洪农村商业银行股份有限公司（以下简称泗洪农商行）、原审第三人郭颖、曹利平、陈鑫、张宇尧、杜剑午案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2017）苏1324民初9022号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月28日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人赵金波向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判停止对案涉房屋的执行。事实与理由：赵金波与郭颖、曹利平之间就案涉房屋以房抵债事宜已经进行了约定并经法院调解笔录予以确认，且该房屋未能办理过户登记并非因赵金波原因。
被上诉人泗洪农商行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
赵金波向一审法院起诉请求：1.解除对位于泗洪县楚天小区19幢2单元402室房屋及10号车库的查封，确认上述不动产对赵金波所有。事实与理由：2013年4月19日，郭颖、曹利平以46.5万元的价格将案涉房产折抵给赵金波，后双方在法院确认上述事实及余款，并由法院出具调解书。因案涉房屋至今尚未办理所有权登记，亦未能办理过户至赵金波名下。
泗洪县人民法院经审理查明：2007年至2008年间，郭颖、曹利平向赵金波三次借款计27万元，年利率均为30%。2013年3月10日，郭颖、曹利平以46.5万元将泗洪县楚天小区19幢2单元402室及10号车库折抵给赵金波，以清偿其所欠的27万元借贷债务的部分本息。2014年2月，赵金波诉至法院，扣除以房抵债46.5万元后，郭颖、曹利平同意于2014年4月19日前向赵金波返还剩余的9,0455元本金及利息，泗洪县人民法院据此作出(2014)洪民初字第0249号民事调解书。2015年10月23日，案涉房屋被查封，赵金波申请复议被(2015)洪界商初字第00033号之一民事裁定书驳回。
泗洪县人民法院认为，诉讼保全行为属于执行措施，案外人不服人民法院作出的诉讼保全裁定，对保全标的提出书面异议的，为充分救济其合法权益，有权依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提起案外人异议进而提起执行异议之诉。本案中，郭颖、曹利平与赵金波之间的涉案房屋认购书，并非真正意义上的房屋买卖关系，而是郭颖、曹利平清偿其对赵金波所负借贷债务之方式，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人之构成要件要素。其次，(2014)洪民初字第0249号民事调解书并未对双方的代物清偿予以确认，该调解书不能产生物权变动的效力，且双方尚未就案涉房屋办理权属移转变更登记，该清偿亦不能产生代物清偿的效力。再次，如果赋予该抵偿协议具有排除法院查封的效力，无异于赋予赵金波对郭颖、曹利平享有的借贷债权的优先性，有违债权的平等性。最后，从社会效果上看，视赵金波与郭颖、曹利平之间构成买卖关系，而非债务清偿方式，进而排除法院执行的观点，不但冲击了不动产登记制度，而且还会产生当事人之间恶意串通借此损害第三人利益的风险。故赵金波要求解除对案涉房屋的查封，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决：驳回赵金波的诉讼请求。案件受理费8,275元，由赵金波负担。
对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。
围绕其上诉请求，上诉人赵金波二审中提供如下证据：
1.案外人杨同刚与泗洪县金迪装饰建材经营部于2014年1月29日签订的装修合同1份、杨同刚的身份证原件及复印近各1份、杨同刚的证言1份，拟证明杨同刚受赵金波委托，对案涉房屋进行装修；
2.赵金波与案外人朱珊珊的结婚证原件及复印件各1份、朱珊珊名下尾号为3517的手机号业务办理单1份以及联系人为朱女士、手机尾号为3517的购货清单2份、交款单位为朱珊珊的衣柜交款收据1份，拟证明赵金波妻子为朱珊珊，朱珊珊为案涉房屋购买了装修材料及家具；
3.购买门、壁纸、洗漱用具、灯具的收款收据、订货单合计4份以及洪县金迪装饰建材经营部出具的装修费收据2份，拟证明赵金波对案涉房屋进行装修；
4.户名为曹利平的水电费发票、复水费收据合计4份，拟证明赵金波交纳了案涉房屋的水电费；
5.宿迁馨美物业管理有限公司出具的证明1份，主要内容为杨同刚、杨霄父子目前居住在案涉房屋内，物业费自2014年2月起正常交纳，拟证明赵金波对案涉房屋实际占有，并交其姐夫杨同刚一家同赵金波父母一起居住。
被上诉人泗洪农商行对上述证据质证意见如下：
对证据1中的装修合同的真实性无法确定，杨同刚与赵金波系亲属关系，其证言不予认可；对证据2中的结婚证的真实性无异议，但对其他证据不予认可，不能排除朱珊珊代他人订购、采购装修材料；对证据3不予认可，上述材料上写明的交款单位为楚天19#-2-402，并非赵金波，与赵金波无关联性；对证据4的真实性予以认可，但该组证据户名为曹利平，不能证明费用是赵金波所付；对证据5的真实性不予认可。
本院对上述证据认证意见如下：对证据1、5的真实性、合法性和与本案的关联性予以认可，该两组证据互相印证，可以证明杨同刚受赵金波委托对案涉房屋进行装修并居住至今的事实；对证据2、3的真实性、合法性和与本案的关联性予以确认，该两组证据可以证明赵金波及其配偶对案涉房屋购买装修材料及家具进行装修的事实；对证据4的真实性、合法性和与本案的关联性均予以认可，该组证据虽然户名为曹利平，但持有人为赵金波，因案涉房屋至今未过户至赵金波名下，故赵金波交纳水电费时显示户名为曹利平具有合理性，也符合生活常识。
本院二审另查明：2014年2月起，赵金波对案涉房屋实际占有并委托其姐夫杨同刚与泗洪县金迪装饰建材经营部签订装修合同1份，对案涉房屋进行装修，后赵金波与其妻子朱珊珊为装修该房屋，先后购买了装修材料、家具等物品。该房屋自2014年2月起，正常交纳物业管理费至今。目前，案涉房屋由赵金波姐夫杨同刚一家同赵金波父母共同居住。
经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：赵金波对案涉房屋及车库是否享有排除人民法院强制执行的权利。
本院认为，认定赵金波对案涉房屋及车库是否享有排除人民法院强制执行的权利，应当审查其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。本案中，根据当事人举证情况及已查明事实，应当认定赵金波对案涉房屋享有人民法院强制执行的权利。主要理由如下：
首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赵金波于2013年3月10日就案涉房屋的买卖事宜与曹利平、郭颖二人签订了二手房买卖合同，该事实在2014年2月19日的调解笔录中再次得以确认，故可以排除赵金波与曹利平、郭颖恶意串通、规避执行的可能。
其次，根据赵金波二审中提供的证据，可以证明赵金波在原审法院对案涉房屋查封前，已对案涉房屋进行了合法有效的占有，虽然赵金波目前未居住在案涉房屋内，但其对案涉房屋进行了装修，并由其姐夫杨同刚一家及其父母共同居住，该行为应当认定为合法的占有行为。
再次，根据2014年2月19日的调解笔录，案涉房屋系曹利平、郭颖二人以其所欠赵金波的借款465000元抵债给赵金波。虽然赵金波在合同签订后并未向曹利平、郭颖二人实际交付465000元，但赵金波系以其对曹利平、郭颖二人享有的债权冲抵其应当支付的款项，该行为并不违反法律强制性规定，应属合法有效。
最后，根据泗洪县房地产管理处出具的证明，案涉房屋至今未办理房产证，故在此前提下，赵金波无法要求曹利平、郭颖二人协助其办理过户登记手续，可以认定案涉房屋至今未办理过户登记手续非因赵金波自身原因。
综上，应当认定赵金波对案涉房享有排除人民法院强制执行的权利，赵金波的上诉请求依法成立，应予支持；一审判决认定事实不清，处理结果不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省泗洪县人民法院（2017）苏1324民初9022号民事判决；
二、停止对位于泗洪县楚天小区19幢2单元402室房屋及10号车库的执行。
一审案件受理费8275元、二审案件受理费8275元，合计16550元，由被上诉人江苏泗洪农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐淮成
审判员 吴军良
审判员 陈 鹏
二〇一八年五月十五日
书记员 朱子俊
附录法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。