上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初4131号
原告上海杨浦区浣沙工贸公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人蔡伟勇，总经理。委托代理人许宏伟，上海市尚伟律师事务所律师。被告蔡德伟，男，1950年2月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。第三人冶进龙，男，1982年1月10日出生，回族，住上海市杨浦区。原告上海杨浦区浣沙工贸公司(以下简称浣沙公司)诉被告蔡德伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审判。根据案情需要，本院依法追加冶进龙为第三人共同参与诉讼，公开开庭进行了审理。原告浣沙公司的委托代理人许宏伟，被告蔡德伟、第三人冶进龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浣沙公司诉称，2015年12月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上海市杨浦区国顺东路XXX号-3门面房(以下简称系争房屋)出租给被告经营保健品，年租金人民币(以下币种均为人民币)56,160元，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，未经原告书面许可，被告不得将系争房屋通过任何方式转租第三方，被告未经原告许可转租的，原告有权解除合同。2016年2月初，原告发现被告擅自将系争房屋转租给第三人冶进龙经营饭店，原告遂于2016年2月17日委托上海五角场集团物业管理有限公司致函被告，要求其在2016年2月22日前终止转租行为，恢复合同约定的租赁用途，如逾期未整改的，原告将解除合同，被告至今未按要求整改。被告承租系争房屋多年，前次转租给案外人章某某，原告曾开具过同意转租的书面证明，然此次被告的转租行为并未得到原告的同意。被告的转租改变了系争房屋的经营用途，违反了合同的约定，原告向被告发出解除合同的通知，并于2016年3月2日送达被告。合同约定在租赁合同解除或终止之日至完成移交手续期间，被告应按日租金的两倍标准即每日307.72元向原告支付房屋使用费。因2016年3月2日系《房屋租赁合同解除通知》送达被告之日，2016年3月5日系通知中明确的限期搬离之日，故原告从2016年3月6日起主张房屋使用费。现诉至法院，要求判令：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年3月2日解除；2、被告及第三人立即迁出系争房屋，并将房屋返还原告；3、被告按每日307.72元的标准支付自2016年3月6日至实际迁出之日的房屋使用费。被告蔡德伟辩称，被告向原告承租系争房屋近十年，一直进行转租，原告对此知晓并认可，且从未开具过书面同意转租的证明。前次转租给章某某原告开具证明系为了办理营业执照之需，事实上在开具证明前，章某某已是实际使用了系争房屋。此次转租给第三人冶进龙经营餐饮在2016年1月25日就得到了原告法定代表人的口头同意。第三人在装修期间，原告多次派人至系争房屋查看，只是对安全提出了要求，从未对转租提出异议。待冶进龙装修完毕，原告提出因被告转租给回族的青海人故不同意转租。原告的行为违背了社会公德，不同意原告全部诉请。合同约定的按照日租金两倍标准支付房屋使用费过高，要求按照租金标准支付。第三人冶进龙述称，在自己承租系争房屋装修期间原告便清楚知晓自己系回族人，承租系争房屋用于经营拉面店。在装修期间，原告多次派人检查、询问，从未提出过异议。第三人已向被告支付了自2016年1月下旬起半年的房租，且装修也投入了大量的人力、物力，要求继续承租，不同意原告诉请。经审理查明，上海市杨浦区国顺东路XXX-
XXX号房屋产权人系原告。2015年12月3日，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其所有位于上海市杨浦区国顺东路XXX号-3计32平方米建筑面积的门面房出租给乙方经营保健品店。年租金56,160元，先付后用，按月支付，乙方须提前七日向甲方预交下一期的租金4,680元。退租结算时，以乙方办理完退房手续，退出租赁物之日为准。超过当月15天，以整月计收；不满15天以半月计收。乙方应在签约后三个自然日向甲方缴纳10,000元作为保证金。租赁期为壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。如提前解除合同或当本合同终止不续约时，乙方应按甲方要求及时办理退组、移交手续。租赁解除或终止之日至完成移交手续之日期间，乙方应按日租金的两倍标准按日向甲方支付房屋使用费。乙方不得擅自改变房屋结构及用途。乙方如对租赁物进行装修或重新装修，均须先报装修方案并得到甲方书面同意。乙方不得搭建任何建筑。乙方的经营内容必须事先取得甲方的书面同意，不得擅自改变租赁物用途及经营内容。未经甲方书面许可，乙方不得将租赁物及其中设施、设备的一部分或全部通过任何方式转租、转让或转借给第三方。乙方如发生下列行为之一时，甲方有权不必征得乙方的同意而单方面解除本合同，并保留进一步追索经济赔偿的权利：(2)超出经营范围的，未取得相关证照、许可等相应资质而擅自非法经营的或存在其他违法经营情形的；(6)未经甲方许可，以任何方式擅自将租赁物及设施、设备的部分或全部转租、转让或转借的。甲方委托上海五角场集团物业管理有限公司行使对本合同标的物业的日常管理职能。后被告支付了押金10,000元及2016年1月1日至2016年3月31日的租金14,040元。2016年1月26日，被告与第三人签订《租房协议书》，约定被告将系争房屋出租给第三人使用，租期自2016年2月1日至2021年1月31日，租金每月9,600元。同时约定：由于房东规定该房租约一年一签，本合同期内因房东原因造成被告与房东的租房协议中止而使本协议中止时，被告无需承担违约责任等。2016年1月下旬，第三人对系争房屋进行装修，后其实际使用系争房屋开设拉面店至今。2016年2月5日，原告向被告口头提出不同意转租。2016年2月17日，上海五角场集团物业管理有限公司向被告发出《告知函》，主要内容：我公司经上海杨浦区浣沙工贸公司授权，全权处理其与贵方于2015年12月3日签订的承租我方杨浦区国顺东路XXX号-3门面房的《房屋租赁合同》中的相关履约事宜。近日，我公司发现，贵方存在擅自转租、擅自变更租赁用途以及无证经营等行为，严重违反了原合同中第一条、第八条第三款等相关约定。就此，根据原合同第九条的约定，我公司现通知贵方如下处理意见：1、贵方须于2016年2月22日前终止转租行为，恢复原合同约定的租赁用途；2、我公司将检查贵方整改情况，如贵方未按原合同及本告知函要求整改的，则我公司将按原合同第九条的约定行使单方面解约的权利，并要求贵方支付年租金30%的违约金(即人民币壹万陆千捌佰肆拾捌元)，且将进一步追索经济赔偿。3、如贵方未按原合同及本告知函要求整改，我公司因此在收回该租赁物、清退租赁物中人员，以及拆除、清理租赁物内所有非原有设施的过程中所产生的一切费用均由贵方另行支付。如因我公司收回租赁物、清退人员、拆除、清理设施而引起的相关责任及损失，皆由贵方自行承担。4、如上述处理意见无法执行，则我公司将通过司法途径来解决与贵方的履约纠纷。被告在该《告知函》下方签署确认收到，并书写“本人转租受到贵公司同意，并非非法转租。”2016年3月1日，原告向被告发出《房屋租赁合同解除通知》，主要内容：今年2月，我公司发现贵方有转租迹象，为此，我公司于本年2月17日委托上海五角场集团物业管理有限公司代为发函给贵方，要求贵方在本年2月22日前按照租赁合同约定，终止转租行为、恢复原状、但贵方始终未能履行。贵方的行为已严重违反了租赁合同中第八条第三项的约定。现我公司根据租赁合同第九条第一项的约定通知贵方，我公司正式解除与贵方的《房屋租赁合同》，本通知送达贵方之日，租赁合同即告终止。同时，我公司将收回上述门面房的使用权，贵方应在租赁合同解除后3日内交还上述门面房。如贵方逾期未履行的，则根据租赁合同约定自终止之日至完成交还之日期间，贵方应按日租金的两倍标准按日向我公司支付上述门面房的使用费。此外，贵方在租赁合同解除后3日内应将属贵方的财物搬迁，搬迁时应保持租赁物原状，不得损害房屋结构、装潢及设施，若有损坏，应予以赔偿。2016年3月2日，被告收到该通知，后其提出异议。2016年3月，原告具状来院，作如上诉请。2016年3月18日，被告收到诉状。审理中，原告表示在被告结清房屋使用费及水电煤等相关费用后将押金10,000元返还被告。以上事实，由上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、《房屋租赁合同》、《租房协议书》、《告知函》、《房屋租赁合同解除通知》和当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2015年12月3日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同明确约定未经原告书面同意，被告不得转租，否则原告有权单方解除合同。而被告未取得原告书面同意，于2016年1月将系争房屋转租给第三人使用至今，开设拉面店，被告的行为显属违约，原告依据合同的约定要求解除租赁合同，于法有据，本院确认该合同于被告收到诉状之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。基于系争房屋现由第三人实际使用，故原告要求被告及第三人迁出系争房屋的请求，本院予以支持。被告至今未将系争房屋返还给原告，理应支付实际使用期间的占有使用费。原告要求被告按照日租金的两倍标准支付自2016年3月6日至实际迁出之日的房屋使用费，被告抗辩按日租金两倍计算房屋使用费过高，本院认为房屋使用费的标准以原租金标准为宜，基于被告实际已按租金的标准支付了截止至2016年3月31日之前的租金、房屋使用费，故被告应按每月4,680元标准支付原告自2016年4月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。审理中，原告表示在被告结清相关费用后返还押金10,000元的主张，并无不当，本院予以准许。至于被告与第三人之间的债权债务关系等可另行解决，非本案处理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告上海杨浦区浣沙工贸公司与被告蔡德伟于2015年12月3日就上海市国顺东路XXX号-3门面房签订的《房屋租赁合同》于2016年3月18日解除；二、被告蔡德伟、第三人冶进龙应于本判决生效之日起十日内搬离上海市国顺东路XXX号-3门面房，并将该房屋返还原告上海杨浦区浣沙工贸公司；三、被告蔡德伟应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦区浣沙工贸公司上海市国顺东路XXX号-3门面房自2016年4月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月人民币4,680元的标准计算；四、原告上海杨浦区浣沙工贸公司应于本判决生效之日起十日内返还被告蔡德伟押金人民币10,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告蔡德伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 玮
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 王好义
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。