江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第00585号
原告太仓市森茂汽车城开发有限公司。
法定代表人王承胡，总经理。
委托代理人李志杰，公司法务。
被告王培进。
原告太仓市森茂汽车城开发有限公司（以下简称森茂公司）诉被告王培进商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告森茂公司的委托代理人李志杰到庭参加诉讼。被告王培进经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告森茂公司诉称：2011年8月21日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定：1、被告购买原告开发的位于太仓市太平北路的森茂国际一期10号楼1139号房屋，房屋总价为757539元；2、被告应于订立合同时支付59539元，于2011年9月30日前补足首付余款320000元，剩余房款378000元应在接到原告书面通知后7天内到指定银行提交完整资料，办理贷款手续，逾期办理的，视同逾期付款。合同订立后，被告仅支付了59539元。2013年12月31日，原、被告双方就房款的支付达成了分期还款协议，约定：1、被告于2014年3月31日前支付208000元，于2015年3月31日前支付531880元，付款逾期的，原告有权终止协议，被告应按未付总额的20%支付违约金；2、本协议履行过程中发生争议，协商不成的，向签约地（太仓）法院提起诉讼。上述协议订立后，被告仍未按协议约定履行义务，故原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告于2011年8月21日签订的商品房买卖合同和于2013年12月31日签订的分期还款协议于2015年5月4日解除；2、被告支付原告违约金147979元；3、诉讼费用由被告承担。
被告王培进未作答辩。
经审理查明：2011年8月21日，原告森茂公司（出卖人）与被告王培进（买受人）签订商品房买卖合同一份，合同载明：一、项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于太平北路与宁波路交叉口编号为022180027的地块的土地使用权。土地使用权证为太国用（2008）第022001862号。该地块土地面积为6336.82平方米，规划用途为商业用地，土地使用年限至2047年7月19日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品用房，现定名森茂国际一期；二、商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为太仓市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为，太（2010）预准字第057号；三、买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房第10号楼11-11（单元）（层）1139号房。房地号为837508500101，商品房用途为商业营业，属钢筋混凝结构，层高为5.6米，建筑层数地面15层，地下1层，该商品房合同约定建筑面积80.83平方米，其中套内面积为59.63平方米，公共部位与公用房屋公摊面积21.20平方米；四、计价方式与价款，出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为人民币每平方米9372元，总金额757539元。；六、付款方式及期限，1、买受人须于2011年8月21日前向出卖人支付人民币59539元；2011年9月30日前补足首付余款320000元，余款378000元买受人须在接到出卖人书面通知后7天内到出卖人指定的银行提交完整的按揭申请资料，并办理完成贷款手续；买受人未按约定时间申请办理银行按揭的，视同逾期付款。因买受人原因不符合银行放贷的，买受人须于接到出卖人书面通知后10天内以现金补足；七、买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。被告王培进于合同订立之日支付原告购房款59539元。
2013年12月31日，原告森茂公司（甲方）与被告王培进（乙方）就上述商品房的购房款达成分期还款协议，双方约定如下：一、乙方分两次归还欠款人民币698000元及利息41880元（按中国人民银行一年期基准贷款利率计算），共计739880元，其中2014年3月31日支付208000元，2015年3月31日支付531880元；二、乙方承诺按本协议第一条约定的付款方式按时、足额支付。逾期支付分期房款的，按如下方式处理：1、逾期在30日内，自本协议规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，乙方按每日计算向甲方支付逾期应付款百分之一的违约金；乙方在支付该笔分期款时缴纳违约金，本协议继续履行。本条所称逾期应付款是指相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、逾期超过30日的，甲方有权终止（或解除）本协议，甲方终止（或解除）本协议的，乙方按未付款总额的20%向甲方支付违约金。3、本协议终止（或解除）后，其他事项，按甲、乙双方签订的商品房买卖合同相关条款执行。三、本协议履行过程中或因乙方原因终止后，乙方不得以任何理由解除商品房买卖合同。乙方要求退房的，须向甲方支付总购房款的20%作为违约金。乙方未支付的甲方有权从乙方已交房款中扣除。乙方有本条所述行为同时有本协议第二条第2项行为的违约金累加计算。协议还对管辖事项作了约定。协议订立后，被告仍未按约定履行支付购房款的义务，为此原告于2015年5月4日诉至本院。
因被告下落不明，本院通过公告方式于2015年8月31日向被告送达了起诉状副本。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、分期还款协议、竣工验收备案表、通过竣工备案通知书、商品房预售许可证及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：原告森茂公司与被告王培进签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。在被告王培进未按合同约定支付购房款情况下，原、被告又达成了分期还款协议，被告应按分期还款协议约定的付款期限支付购房款及相应利息，拖欠不付，引起纠纷，责任在被告。被告未按双方签订的分期还款协议约定支付购房款及相应利息，原告有权按协议及合同约定解除双方间签订的分期还款协议及商品房买卖合同。因原告未在诉讼前通知被告解除上述协议和合同，故应按本案起诉状副本及相关应诉材料送达之日为双方协议及合同解除之日，故本院依法确认原、被告于2011年8月21日签订的商品房买卖合同及于2013年12月31日签订的分期还款协议于2015年8月31日解除。关于原告要求被告支付违约金147979元的请求。本院认为，原告要求被告按双方分期还款协议中约定的未付款本息739880元的20%承担违约责任，因原、被告约定的违约金过高，本院依法予以调整，本院根据本案的实际情况，调整违约金为按被告尚欠购房款698000元的15%计算，故被告应支付原告违约金104700元（698000元×15%）。因被告已支付原告购房款59539元，为方便当事人结算，减少当事人累讼，被告已付的购房款与被告应承担的违约金一并予以结算，故被告还应支付原告违约金45161元。现被告王培进经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告太仓市森茂汽车城开发有限公司与被告王培进于2011年8月21日签订的商品房买卖合同及于2013年12月31日签订的分期还款协议于2015年8月31日解除。
二、被告王培进支付原告太仓市森茂汽车城开发有限公司违约金45161元，在本判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11375元，公告费560元，合计11935元，由被告王培进负担。此款原告已预交，本院不再退还，由被告王培进在本判决生效后10日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行苏福路支行，帐号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 卢东昕
人民陪审员 吴明珠
人民陪审员 傅国兴
二〇一五年十一月四日
书 记 员 樊怡雯