陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终8000号
上诉人（本诉原告、反诉被告）祝育，女，1969年10月30日出生，无业，汉族，住西安市碑林区。
被上诉人（本诉被告、反诉原告）西安市祥源房地产有限责任公司，住所地西安市莲湖区大兴西路80号大兴新悦城2号楼302室。
法定代表人林自均，该公司总经理。
委托代理人郗华莉，北京市炜衡律师事务所西安分所律师。
上诉人祝育因与被上诉人西安市祥源房地产有限责任公司（以下简称祥源公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初2273号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对�案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年9月30日，祝育与祥源公司签订《房屋买卖合同》（合同编号：XY12-071）一份,约定由祝育购买祥源公司开发建设的位于西安市莲湖区大兴西路80号大兴新悦城第一幢2单元31层09号房屋一套，建筑面积35.87平方米，购房款161882元。合同第四条约定：买受人应在2012年9月30日前支付房款80941元；2013年3月31日前支付房款32376元；2013年9月30日前付房款32376元；在交房前付清剩余房款16189元。第五条约定：买受人如未按合同约定的时间付款，按预期时间，分别处理（不做累加）……（2）逾期在30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付房款期限之第二日起至实际全额支付应付房款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款万分之三的违约金。第六条约定：出卖人应在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关约定，经验收合格后将该房屋交付给买受人使用。第七条约定：除本合同第六条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条约定的最后交付期限的第二日起至实际支付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。第十五条约定：出卖人承诺与该房屋正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件……4�室内采用散热片供暖，壁挂锅炉由出卖人提供，预留市政供暖接口。因不可抗力，本合同签署后新颁布的法律、法规、规范性文件和政策导致基础公共设施、公共配套在约定日期未达到使用条件，买受人免除出卖人责任。
另查，2012年9月30日，祝育向祥源公司交纳首次购房款80941元，之后再未支付房款。2014年9月18日，涉案房屋取得市房预售字第2014302号《西安市商品房预售许可证》。
庭审中，祝育提交ENS快递邮寄单一份，该快递单记载：收件人为西安市祥源房地产有限责任公司大兴新悦城售楼部，地址为西安市西二环与大兴西路交汇向西1000米处大兴西路80号，内件品名为逾期交房解除合同通知书，寄件人为祝育，时间为2015年11月30日15时，收件人签名处空白。祥源公司称未收到该邮件。
祝育在原审中诉称，2012年9月30日，祝育与祥源公司�订《商品房买卖合同》一份，约定祝育向祥源公司购买位于西安市莲湖区大兴西路80号大兴新悦城第1幢2单元32层09号房屋一套，建筑面积35.87平方米，房屋总价款161882元，祥源公司应于2014年11月30日前交付该房屋。祝育已付房款80941元，至起诉时，祥源公司仍未按照合同约定履行交付义务。祝育要求祥源公司依据双方签订的《商品房买卖合同》支付逾期交房违约金，并安装散热片和壁挂锅炉，但祥源公司却置之不理，故诉至法院，请求：1、判令祥源公司支付祝育逾期交房违约金11436.96元（暂计算至2016年3月15日，实际逾期交房违约金应计算至实际交房日止）；2、判令祥源公司为祝育安装散热片和壁挂锅炉等取暖设施；3、本案诉讼费用由祥源公司承担。
祥源公司辩称，祝育所诉没有事实依据。首先，祝育没有按约定交付购房款，其违约在先，且房屋已达约定�使用条件，祝育迟迟未收房，祥源公司无法交付房屋。其次，在祝育没有收房的情况下，祥源公司没有义务为其安装散热片和壁挂锅炉。因此，请求法院驳回祝育诉讼请求。并反诉称，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，祝育应于2013年3月31日前支付购房款32376元，于2013年9月31日支付购房款32376元，剩余房款16189元在交房前付清。但祝育至今未能按照合同履行付款义务，依照合同约定，祝育应自应付房款期限第二日起至其实际全额付款之日，承担逾期购房款万分之三的违约金，故请求：1、判令祝育支付购房款80941元；2、判令祝育支付逾期应付房款的违约金24112.20元（暂计至2016年6月30日，应判决至实际支付之日）；3、反诉费用由祝育承担。
针对祥源公司反诉祝育辩称，《商品房买卖合同》第五条关于逾期付款的违约责任的条款属于无效的格式条款，且祥源公司反诉请求已超过诉讼时效。祥源公司未取得房屋预售许可证，房屋未满足交房条件，请求驳回祥源公司反诉请求。
原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系各自真实意思表示，不违反法律规定，所涉房屋已取得商品房预售许可证，故该合同合法有效，依法应予保护。祝育提交内件品名为《逾期交房解除合同通知书》的快递邮寄单，未显示祥源公司已签收，且该快递收件人及地址为大兴新悦城售楼部，与合同约定不符，故对祝育称该合同已解除不予采信，双方应继续履行。祝育未按照合同约定履行付款义务，属于违约行为，应承担合同约定逾期付款的违约责任，祥源公司要求祝育支付购房款80941元及逾期应付房款的违约金一项，依法予以支持。唯祥源公司主张违约金24112.20元计算有误，应予纠正。依据《商品房买卖合同》之约定，祝育应自�同约定的应付房款期限之第二日起至实际全额支付房款之日止，按日支付逾期应付房款万分之三的违约金：2013年3月31日应付房款32376元，自次日2013年4月1日起算违约金，计算至祥源公司诉请2016年6月30日为11519.38元（32376元×0.3‰／日×1186日＝11519.38元）；2013年9月31日应付房款32376元，自次日2013年10月1日起算违约金，计算至2016年6月30日为9741.94元（32376元×0.3‰／日×1003日＝9741.94元）；2014年11月30日应付房款16189元，自次日2013年12月1日起算违约金，计算至2016年6月30日为2802.32元（16189元×0.3‰／日×577日＝2802.32元），以上共计24063.64元。并且，祝育应以欠付房款80941元为基数自2016年7月1日至实际给付之日按照每日万分之三向祥源公司支付违约金。因祝育违约在先，根据合同约定的履行顺序，祝育在未履行付款义务前无权要求祥源公司交付房屋及安装散热片、壁挂锅炉等取暖设施，因祥源公司不存在逾期交付房屋的违约行为，故对祝育要求祥源公司支付逾期交房违约金11436.96元以及安装散热片、壁挂锅炉等取暖设施之诉请不予支持。对祝育称合同第五条关于逾期付款违约责任的条款属于无效格式条款一节，该条款不存在加重对方责任或免除己方责任、排除对方主要权利之情形，故祝育主张无法律依据，本院不予采信。祥源公司反诉应从其知道权利被侵害时起算，合同约定最后一次付款日为交房前，故诉讼时效应自约定交房日2014年11月30日次日起算，尚未超过法定诉讼时效限制，依法对祝育称祥源公司反诉已超诉讼时效限制的主张不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、祝育于本判决生效后十日内支付西安市祥源房地产有限责任公司购房款80941元；二、祝育于本判决生效后十日内支付西安市祥源房地产有限责任公司违约金24063.64元，并以欠付房款80941元为基数自2016年7月1日至实际给付购房款之日按照每日万分之三向祥源公司支付违约金；三、驳回祝育要求西安市祥源房地产有限责任公司支付逾期交房违约金11436.96元之诉讼请求；四、驳回祝育要求西安市祥源房地产有限责任公司安装散热片和壁挂锅炉等取暖设施之诉讼请求；五、驳回西安市祥源房地产有限责任公司其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费86元（祝育已预交），由祝育承担；反诉费1200元，由祝育承担（反诉费祥源公司已预交，祝育在执行本判决时一并给付祥源公司）。
宣判后，祝育不服原审判决向本院提起上诉称，1、原审法院以其提交的内件品名为《逾期交房解除合同通知书》的快递邮寄单未显示祥源公司已签收且该快递收件人及地址与合同约定不符为由对其不予采信从而认定合同继续履行，属于查明事实错误。2、根据最高法院关于特快专递证据效力的批复，在祥源公司没有相反证据推翻其所提供证据的前提下，即使没有祥源公司的签收或者拒收的证据，只要其能够提供除斥期间邮件的存根及内容，就应当认定其向祥源公司主张了解除购房合同的权利。故双方签订的购房合同在本诉前已经处于解除状态。3、截止合同约定的交房日逾60日，涉案楼盘仍未在工程质量行政主管部门备案，涉案房屋根本不具备合同约定的交付使用条件，故祥源公司应当承担逾期交房的违约责任，其有权依据合同的约定解除购房合同。4、祥源公司在取得房屋预售许可证后并未告知其，其未按合同约定时间交付购房款是出于房款安全的考虑，是行使后履行抗辩权。5、涉案房至今仍没有验收合格，祥源公司逾期交房的违约行为无疑成立。其有权按照合同要求祥源公司如期将验收合格的房屋交付其，否则祥源公司应承担逾期交房的违约责任。6、根据合同约定，涉案楼盘的供暖方式已经变更，其要求涉案房屋采用壁挂锅炉和散热片供暖符合合同约定。7、持续增长的延期履行违约金请求权属于继续性债权，应以每个各别的债权分别适用诉讼时效。8、涉案房屋不具备交付条件，其行使先履行抗辩权，原审法院判决其支付此笔房款并计算逾期付款违约金明显违反合同约定。故请求二审法院：1、撤销原审判决，发回重审或改判支持其�审全部诉请，驳回祥源公司的全部反诉请求。2、一、二审诉讼费由祥源公司承担。
祥源公司辩称，1、根据双方合同的约定，祝育应于2013年3月31日前支付购房款32376元，于2013年9月31日支付购房款32376元，剩余房款16189元在交房前付清。但祝育仅于2012年9月30日支付购房款80941元，并未支付上述应付剩余房款80941元，故根据先履行抗辩权，其公司在祝育未履行付款义务时，有权拒绝履行对祝育交付房屋及安装散热片、壁挂锅炉等取暖设施的义务。2、祝育逾期交付购房款，根据合同第五条的约定，其公司同意继续履行合同的，祝育应按日向其支付逾期应付房款万分之3的违约金。故原审判决认定的事实清楚、证据充分，适用法律正确，应予维持。
二审经审理查明，原审法院经审理查明的事实属实。
本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。祝育与祥源公司签订房屋买卖合同，合同中约定祝育支付购房款的义务在先，祥源公司交付房屋及安装散热片、壁挂锅炉等取暖设施的义务在后。在合同履行过程中，祝育未按照合同的约定向祥源公司支付购房款，祥源公司有权根据《合同法》第六十七条的规定，行使先履行抗辩权，拒绝向祝育交付房屋及安装散热片、壁挂锅炉等取暖设施。祝育上诉称其已向祥源公司快递送达了解除合同的通知书，双方的合同已经解除，但祝育在本案中要求祥源公司支付逾期交房违约金及安装散热片、壁挂锅炉等取暖设施的请求,明显是要求继续履行合同，故祝育的该上诉理由与其诉请相左，本院不予支持。本案中祝育至今未实际收房，且因其在先的义务未履行，其无权要求祥源公司履行在后的交房义务，故其诉请的要求支付逾期交房违约金的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。其要求安装散热片、壁挂锅炉等取暖设施，亦不予支持。
综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2629元，祝育已预交，由祝育承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宏
审 判 员 董凡
代理审判员 张伟
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 高柱