广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终944号
上诉人（原审被告）：广西吉泰投资置业有限公司，住所地南宁市青秀区仙葫大道178号泰吉建材市场101号。
法定代表人：周小龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王创华，广西江竹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄瑞贤，女，1962年8月6日出生，汉族，住桂平市西山镇县。
委托诉讼代理人：杨昌伟，广西理维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧锐湛，广西理维律师事务所实习律师。
上诉人广西吉泰投资置业有限公司（以下简称吉泰公司）因与被上诉人黄瑞贤房屋租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2015）浔民初字第3222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日受理后，依法组成合议庭于2016年9月21日公开开庭对本案进行了审理。上诉人吉泰公司的诉讼代理人王创华，被上诉人黄瑞贤的诉讼代理人杨昌伟、欧锐湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉泰公司上诉请求：撤销桂平市人民法院（2015）浔民初字第3222号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：在一审审理期间，被上诉人申请对其损失数额进行司法评估，但由于被上诉人无法提供相应的鉴定材料，导致无法评估。一审法院根据厂家的检修报告认定维修费用是319600元，不符合证据采信规则。被上诉人提供的证据无法证实被上诉人的设备是合法的，也无法判断厂家检修方案中的设备数量就是受损的数量，厂家检修方案也不具有合法性。该检修方案只是方案，费用没有发生，不能作为损失的依据。本案事实简单清楚，但审理期限用了一年时间，程序上严重逾期。一审判决认定事实不清，程序严重逾期，请求支持上诉人的上诉请求。
黄瑞贤辩称，被上诉人的机器是有型号的，是合法的。上诉人提出上诉后，被上诉人委托中望价格评估集团有限公司作出了价格评估报告，证明机器损失是239600元。本案一审从简易程序转为普通程序，而且有鉴定期间，关于一审的审理期限问题，由法院认定。一审判决正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
黄瑞贤向一审法院起诉请求：1.吉泰公司继续履行双方签订的合同，采取补救措施排除出租房屋的安全隐患，确保安全经营；2.吉泰公司赔偿机器损失441000元、房屋装修损失100000元、财物损失541000元；3.吉泰公司赔偿停业损失300000元。
一审法院认定事实：2013年6月6日，吉泰公司（乙方）与桂平市市场开发服务中心（甲方）签订《租赁桂平市第一农贸市场合同书》，约定由乙方租赁甲方桂平市第一农贸市场现有的房产及市场设施使用，并由乙方投入资金改造现有的桂平市第一农贸市场（不得改变原市场的用途及功能），改造后的土地及房屋产权仍归甲方所有，乙方在租赁期间独立经营及收益归乙方所有并每年向甲方缴交租金；乙方租赁甲方桂平市第一农贸市场20年（自2013年8月6日起至2034年8月5日止）；合同还约定一农贸综合商场三楼的经营户搬迁至四楼（此楼层的市场搭建及地面、墙体装修费用由乙方负责）。黄瑞贤是桂平市酷乐电玩游乐城（个体工商户）的经营者。2013年10月29日，吉泰公司与黄瑞贤、张树松签订《桂平市第一农贸市场四楼场地租赁合同》，合同第一条约定：吉泰公司将位于桂平市人民中路第一农贸市场综合商场四楼东南面围墙内1733平方米实际使用面积有偿租给黄瑞贤、张树松经营电子娱乐城（按实际使用面积计算，没有公摊面积），其中1070平方米每年租金90000元，其余的663平方米租金每平方米每月40元（即年租金为318240元）。合同第二条约定：租赁期限为36个月：从2013年11月20日起至2016年11月19日止（吉泰公司于2013年11月5日前交付场地给黄瑞贤、张树松使用）。合同第三条约定：黄瑞贤、张树松在合同生效之日交合同保证金50000元给吉泰公司，若黄瑞贤、张树松违约，则合同保证金不予退回。合同第四条约定：租金交付方式为半年交一次，黄瑞贤、张树松于每年11月15日前向吉泰公司现金交清上半年的租金，于次年5月15日前向吉泰公司交清下半年租金。合同第五条约定：黄瑞贤、张树松逾期交付租金的，每日按逾期交金额的百分之三偿付滞纳金给吉泰公司，逾期一个月，黄瑞贤、张树松属违约，吉泰公司有权单方面解除合同收回场地，另作安排。合同第六条第10项约定：吉泰公司负责租赁场地的楼顶天花的维修、维护工作，如出现漏水等现象，吉泰公司需及时维修。合同签订后，吉泰公司依约将涉案的第一农贸市场综合商场四楼场地（已装修好天花板）交付黄瑞贤、张树松使用，黄瑞贤、张树松则于2014年1月5日向吉泰公司交付了2014年1月16日至2014年7月15日的租金200000元（并注明：租金总额为254120元，欠款4120元于下次交租金时补齐），并于2014年1月6日交付了押金50000元。另查明，吉泰公司出租的桂平第一农贸市场综合商场四楼是用铁棚搭建的，没有取得建设工程规划许可证。黄瑞贤、张树松在承租上述场地经营期间，于2014年3月30日，桂平城区遭遇大暴雨，黄瑞贤、张树松承租的四楼楼顶铁棚排水槽遭溢水，造成水槽两旁天花板崩塌脱落，整个经营场地被水浸，致使黄瑞贤、张树松的电玩游戏机受损。双方就场地的天花板维修及游戏机的损失问题多次协商，但均协商未果。此后，黄瑞贤、张树松承租上述场地经营的电子娱乐城无法再继续营业，黄瑞贤、张树松不再支付租金给吉泰公司。
再查明，吉泰公司基于上述事实已于2015年7月23日向该院另案起诉了黄瑞贤、张树松，请求法院判令：1、确认吉泰公司与黄瑞贤、张树松于2013年10月29日签订的《桂平市第一农贸市场四楼场地租赁合同》已于2015年6月19日解除；2、黄瑞贤、张树松立即腾空租赁的四楼场地退还给吉泰公司；3、黄瑞贤、张树松支付拖欠至2015年6月19日止的租金378340元、场地占用费120795元（场地占用费从2015年6月20日起暂计算至2015年10月8日共计108天参照租金1118.47元每天计算，最终计算至腾退场地之日止）、违约金1800000元，合计2299135元。该院已立案［（2015）浔民初字第3114号］另案处理。
在一审审理期间，黄瑞贤、张树松向一审法院提出了对涉案租赁场地天花板崩塌脱落导致其游戏机损失及停业损失进行评估鉴定，该院依法委托了广西同德资产评估有限责任公司对申请的鉴定事项进行评估，因黄瑞贤、张树松无法提供鉴定所需的全部材料（包括电子游戏机的规格型号、购买游戏机付款的银行流水单据及营业期间的会计报表、利润表、纳税申报资料等），评估公司以就现有材料无法对财产损失、停业损失进行评估为由先后于2016年3月13日、2016年6月2日将鉴定材料退回该院。
一审法院认为，关于房屋租赁合同应否继续履行的问题。本案系房屋租赁合同纠纷，双方虽然签订了《桂平市第一农贸市场四楼场地租赁合同》，但吉泰公司出租的桂平市第一农贸市场四楼场地未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案中，吉泰公司出租涉案房产未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，故涉案场地租赁合同因违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效合同。无效合同自始无效，不存在继续履行或解除合同的问题。故原告起诉请求继续履行双方签订的租赁合同，与法律规定不符，不予支持。关于吉泰公司应否赔偿各项经济损失给黄瑞贤、张树松的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，吉泰公司出租给黄瑞贤、张树松的涉案场地楼顶是用星铁棚搭建，因没有取得建设工程规划许可证，吉泰公司搭建涉案场地楼顶的铁棚不符合相关的规定，致使遭受大雨后导致涉案场地的天花板崩塌脱落，并致黄瑞贤、张树松经营的电玩游戏机受损，天花板崩塌脱落后吉泰公司也没有积极履行维修义务，致使黄瑞贤、张树松无法继续正常营业，双方协商未果后黄瑞贤、张树松一直关门停业至今。因此，吉泰公司出租的场地不符合规定并致使双方签订的合同无效，应承担全部的过错责任，赔偿黄瑞贤、张树松因此受到的损失。黄瑞贤、张树松请求吉泰公司赔偿其机器损失441000元，房屋装修损失100000元、财物损失541000元、停业损失300000元，因黄瑞贤、张树松申请对上述损失进行评估鉴定但其无法提供鉴定机构要求的鉴定材料导致无法对其损失作出评估鉴定，但就游戏机器损失黄瑞贤、张树松提供了其购买该批机器的厂家对受损的机器进行了检修，根据厂家的检修报告，维修好受损的机器需要维修费用为319600元（包括了检测费3000元）。该院认为，黄瑞贤、张树松的机器受损是真实存在，厂家该检修报告是客观真实的，该院予以认可。但是考虑到黄瑞贤、张树松的游戏机已经使用过，存在一定程度的折旧，因此，该院酌情按照厂家检测报告价款的80%认定为机器损失，故吉泰公司应赔偿黄瑞贤、张树松机器损失255680元（319600元×80%）。至于原告主张的房屋装修损失100000元、财物损失541000元、停业损失300000元，因黄瑞贤、张树松无法提供其他的证据予以证实，该院不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告广西吉泰投资置业有限公司应赔偿机器损失255680元给原告黄瑞贤；二、驳回原告黄瑞贤的其他诉讼请求。本案受理费17238元（原告已预交），由原告黄瑞贤负担14049元，被告广西吉泰投资置业有限公司负担3189元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。本院认为，在一审审理过程中，由于鉴定资料不全，一审法院委托的鉴定机构无法对被上诉人主张的机器损失数额进行鉴定，而被上诉人黄瑞贤、张树松于二审期间提交的《价格评估报告》是其单方委托评估，对该《价格评估报告》本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，虽然被上诉人主张的机器损失数额由于鉴定资料不全而无法通过鉴定评估出来，但被上诉人的机器损失是事实存在的，一审法院按照厂家出具的检修报告中维修费用数额并充分考虑折旧情况后酌情认定机器损失为255680元，符合本案的实际情况，本院亦予以维持。本案一审审理时间虽然较长，但由于存在鉴定期间，该期间不计入审限。上诉人吉泰公司以一审程序严重逾期为由请求将本案发回重审，理由不成立，本院不予支持。综上，吉泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5135元（上诉人广西吉泰投资置业有限公司已预交17238元），由上诉人广西吉泰投资置业有限公司负担。广西吉泰投资置业有限公司多预交的12103元，本院退还给广西吉泰投资置业有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
代理审判员 陈燕霞
代理审判员 肖 哲
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 梁明燕