新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2018）新40民终515号
上诉人（原审被告）：马随玲，女，汉族，1977年3月23日生，无固定职业，住伊宁市。
委托诉讼代理人：薛小明，伊犁州佳城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：马应秀，女，回族，1988年4月15日出生，无固定职业，住伊宁县。
被上诉人（原审被告）：许庆子，女，汉族，1983年10月18日生，新疆盛煜商贸有限公司总经理，住伊宁市。
上诉人马随玲因与被上诉人马应秀、许庆子房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2018）新40民终515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马随玲及其委托诉讼代理人薛小明、被上诉人马应秀、许庆子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马随玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判由许庆子向马英秀退还押金20000元；2、本案一、二审诉讼费用由马应秀、许庆子承担。事实与理由：一审判决认定马应秀与其、许庆子自签订的房屋租赁合同约定由其出租该房屋，先后由许庆子对外开展经营性活动是错误的。其与许庆子签订的房屋租赁合同具有法律效力，该合同第三条第2项明确约定：租赁该房屋仅作为出租房使用，承租人对该房屋转租必须通知出租方。其是同意许庆子转租租赁房屋，不是转让租赁合同的主体，更没有许可马应秀、许庆子对外开展经营活动。其收取许庆子的20000元押金，没有理由退还给马应秀，一审认定转让协议无效，应由许庆子退还押金及剩余租金，判决其退还押金，许庆子退还剩余租金，相互矛盾。
马应秀辩称，押金最终是马随玲收取的，签订转让协议时，马随玲也同意退还押金，故应由马随玲退还押金。马随玲之前就在该房屋经营旅馆业，曾被社区和派出所警告过，马随玲的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
许庆子辩称，其向马随玲支付了20000元押金，转让协议也约定由马随玲退还押金，故该押金应由马随玲退还。
马应秀一审诉讼请求：1、依法解除其与马随玲、许庆子于2016年11月9日签订的房屋租赁合同；2、马随玲、许庆子退还20000元押金及租金11287元（103天×109.58元﹦11287元）；3、由马随玲、许庆子承担本案诉讼费。
一审法院查明：一、2015年8月8日，马随玲作为出租方（甲方）与许庆子作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲乙双方在平等、自愿基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条、房屋的坐落、面积、装修、设施情况，1、甲方出租给乙方的房屋位于伊宁市天山街天成公寓2单元604,2、出租房屋面积共150.2平方米，3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。第三条、租赁期限、用途，1、该房屋租赁期共3年。自2015年8月30日起至2018年8月30日止。甲方在此租赁期限内不得增加租金，如违约，按第十一条违约责任中第一款执行。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为出租房使用。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。乙方如需转租该房屋必须通知甲方，在甲方同意的情况下方可转租。乙方如需续租有优先权。第四条租金及支付方式，1、该房屋每年租金为4万元（大写：肆万元整），2、......,乙方交纳在租赁期间的费用：物业费、水电费、暖气费，有线电视及网费均由乙方承担。......第八条房屋的转让与转租，1、乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。乙方如需转租该房屋必须通知甲方，在甲方同意的情况下方可转租。......第十二条乙方违约责任，1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；......第十四条本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十五条争议解决，本合同项下发生的争议，由双方协商或申请调解；协商或调解解决不成的，依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。第十六条本合同自双方签（章）后生效。同日，马随玲将该房屋及设施、设备移交给许庆子，其中包含家具1.5米床2个、1.3米床5个等。许庆子在接收该房屋后将该房屋作为家庭旅馆对外开展经营活动。该租赁房屋为住宅。2015年马随玲向许庆子出具押金条”今收到天成公寓1号楼2单元房屋押金20000（贰万元整），退房时依照合同清理过数后退还。”二、2016年11月7日，许庆子作为甲方与马应秀作为乙方签订转让协议，约定现甲方将天山街天成公寓2单元604＃房屋转让给乙方，转让房屋性质及房屋所有设备设施，所设房屋属性及设备设施遵守房屋租赁合同要求，该房屋转让费肆万贰仟元整，包括房主押金20000元及签订合同日至2017年8月30日房租。给付方式：签订合同之日付30000元（叁万元整），剩余金额12000元（壹万贰仟元整），该房屋转让从签订合同之日起执行，如违反以上给付方式，甲方有权收回房屋，并扣除10000元（壹万元整）作为违约金。本协自签订之日起实行。马随玲于2016年11月9日在该协议上签字。2016年11月7日，许庆子向马应秀出具收条”今收到马应秀65412119880415转让费20000（贰万元整）。”2016年12月4日，许庆子向马应秀出具收条”今收到马应秀转让费22000（贰万贰仟元整），至今清算完毕。”马应秀在租赁该房屋内从事旅馆经营。三、2016年12月9日，伊宁市公安局以马应秀未经许可擅自开设”伊犁橙子家庭公寓”旅馆，并承接三名旅客入住，处以行政拘留十五日，并处以罚款壹仟元的行政处罚，予以取缔其经营的旅馆的处罚。2017年1月3日，马应秀因拘留期限届满，被伊宁市拘留所解除拘留。四、2017年5月16日，马应秀将房屋及设备退还给马随玲，马随玲进行了接收。
一审法院认为：马应秀与马随玲、许庆子签订的房屋租赁合同，约定由马随玲出租该房屋，先后由马应秀和许庆子对外开展经营性活动，但根据物权法第七十七条的规定”业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”该房屋属于住宅类性质，马随玲、许庆子未提供其已将该房屋改变为经营性用房的相关审批手续和已经利害业主同意的材料，属于违反了法律的强制性规定，因此签订的合同应属无效。对于马应秀要求马随玲退还押金的意见，由于租赁合同无效，马随玲、许庆子因此取得押金缺乏法律依据，马应秀据此要求马随玲退还依法有据，应予支持。对于马应秀要求许庆子退还剩余租金的意见，由于马应秀向马随玲、许庆子交纳的租金为22000元，约定了的该租金的期限为2016年11月9日至2017年8月30日，即合同约定已支付租金的期限295天，经计算平均每天租金为74.57元，但合同实际履行期间为2016年11月7日至2017年5月15日，即实际天数为185天，应支付租金14019.2元，许庆子应退还马应秀剩余租金7980.8元。遂依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、马随玲于本判决生效之日起十日内一次性向马应秀退还押金20000元；二、许庆子于本判决生效之日起十日内一次性向马应秀退还剩余租金7980.8元；三、驳回马应秀的其他诉讼请求。案件受理费582元，减半收取即291元，由马应秀负担31元，马随玲负担186元，许庆子负担74元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是马随玲是否应当向马应秀退还押金。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：”合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第七十七条系对住宅用房用途的限制性规定，属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，故许庆子、马应秀将租赁房屋用于旅馆业违反了该规定，但不影响合同效力，据此，马随玲与许庆子签订的房屋租赁合同及三方签订的转让协议均具有法律效力。许庆子与马应秀签订的是转让协议，即承租人许庆子向房屋租赁合同中自己的权利和义务转让给马应秀，同时注明转让价款中已包含其已交纳的押金20000元，即许庆子一并将向马随玲退还押金的权利也转让给了马应秀，该协议得到了马随玲的同意，故该转让协议生效后，马应秀取代许庆子的承租人地位，享有原房屋租赁合同中许庆子的权利，现马随玲与马应秀之间的租赁关系已实际解除，符合押金条约定的退还押金提条件，故马随玲应向马应秀退还押金，马随玲关于许庆子与马应秀之间是转租关系的上诉理由与转让协议的约定不符，本院不予采纳。一审判决许庆子向马应秀退还剩余租赁期间的租金，许庆子对该判决结果未提出上诉，本院对该判项不予审理。
综上所述，马随玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由马随玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 凤
审 判 员 芦海龙
代理审判员 杨 静
二〇一八年四月二十日
书 记 员 王雪纯