上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11047号
上诉人（原审被告）：孙月辉，男，1983年9月26日出生，汉族，（户籍地福建省福安市）住上海市闵行区。委托诉讼代理人：周义，上海市恒泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周蔚，女，1974年9月22日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：张玉光，上海利好律师事务所律师。上诉人孙月辉因与被上诉人周蔚房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初13875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日受理后，依法组成合议庭于2016年11月15日公开开庭审理了本案。上诉人孙月辉先生及委托代理人周义律师�被上诉人周蔚女士及委托代理人张玉光律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人周蔚原审诉讼请求。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。上诉人一直按约履行，但被上诉人周蔚等自2016年3月始不断阻碍、影响上诉人对一楼至三楼正常使用，甚至因其闹事曾经派出所调解，被上诉人未履行合同义务，故上诉人有权不支付租金。同时，上诉人经营“生意兴隆”，已投入标的房屋装修二、三十万元装修，确无所谓违约必要。被上诉人周蔚辩称，一审判决正确，要求维持原判。被上诉人周蔚向一审法院起诉请求判令：1、确认周蔚与孙月辉签订的《商铺租赁合同》、《补充条款》于2016年4月21日解除；2、孙月辉腾空并迁出上海市闵行区XX路XX号XX楼、XX楼、XX楼房屋，将房屋交还周蔚；3、孙月辉按月租金25,000元的�准向周蔚支付上海市闵行区XX路XX号一楼自2016年4月10日起至2016年4月20日止的房屋租金9,166.6元；4、孙月辉按月租金25,000元的标准向周蔚支付上海市闵行区XX路XX号一楼自2016年4月21日起至房屋实际腾迁之日止的房屋使用费；5、孙月辉按月租金3,500元的标准向周蔚支付上海市闵行区XX路XX号XX楼、XX楼自2016年3月19日起至2016年4月20日止的房屋租金3,850元；6、孙月辉按月租金3,500元的标准向周蔚支付上海市闵行区XX路XX号XX楼、XX楼房屋自2016年4月21日起至房屋实际腾迁之日止的房屋使用费；7、孙月辉按照月租金2倍的标准支付违约金50,000元。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX号房屋产权人为案外人上海XX公司，该公司委托上海XX有限公司对上述房屋进行招租、经营、租赁、物业管理等。2015年2月9日，周蔚与上海XX有限公司签订《商业用房租赁合同》，周蔚向该公司承租XX路XX号�屋（建筑面积约150平方米）。2015年11月24日，周蔚作为出租人、孙月辉作为承租人，双方签订《商铺租赁合同》，约定：周蔚将XX路XX号约100平方米出租给孙月辉；周蔚承诺给予孙月辉15天装修期，商铺租期自2015年12月10日至2017年2月23日；每月租金25,000元，每两个月支付一次；孙月辉应于每月10日前向周蔚支付租金；周蔚交付商铺时，孙月辉应向周蔚支付保证金50,000元；在租赁期间，使用该商铺所产生的水、电、煤气、通讯等费用，商铺和设备日常维修由孙月辉承担。合同第九条第二款约定，有下列情形之一的，乙方（系笔误，应当是“一方”）可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金，给对方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（五）乙方逾期不支付租金累计�日的；但若由于甲方原因造成租金逾期无法支付，则乙方不承担责任。合同签订后，周蔚向孙月辉交付了房屋，孙月辉支付了50,000元的保证金。孙月辉接收了房屋后从事餐饮业。2016年1月18日，周蔚、孙月辉签订《补充条款》，约定自2015年12月18日起，在合同协议（《商铺租赁合同》）之外，租用二楼的面积（中午），并且额外使用3楼的煤气和水电等。双方协商，每月在合同租金外，另外支付租金3,500元。备注：三楼部分面积包括一个冰柜、一个砧板、一个橱柜；三楼通往包厢的走道需要清理干净；费用需在每月的19日前付清；此补充条款有效期为6个月，至2016年6月18日止，之后双方再行商议续约。2016年3月20日，因对涉案房屋的租赁使用发生矛盾，周蔚的合伙人黄某与孙月辉的亲戚栾某发生肢体冲突。后经公安机关调解后，双方达成协议，栾某赔偿黄某10,000元。由于孙月辉未能在2016年4月10日前支付XX路XX号一楼的后两个月的租金，也未能在2016年3月19日前支付XX路XX号XX楼、XX楼的当月租金，周蔚委托律师于2016年4月20日向孙月辉发出律师函，通知孙月辉解除合同，要求孙月辉结清租金等费用后将房屋返还周蔚。该律师函于2016年4月21日寄达孙月辉。现周蔚以诉称理由诉至原审法院。在本案诉讼期间，孙月辉于2016年5月31日支付了XX路XX号一楼房屋自2016年4月10日至6月9日期间的租金50,000元。周蔚的合伙人黄某出具了收据。庭审中，周蔚表示已收取的保证金可以在扣除孙月辉的欠款后退还孙月辉。孙月辉表示即使孙月辉存在违约行为，周蔚主张的50,000元违约金过高，应予调整。一审法院认为：双方签订的《商铺租赁合同》和《补充条款》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自的义务。周蔚主要的合同义务是交付符合约定�租赁物，孙月辉的主要合同义务是按期足额支付租金。按双方的约定，孙月辉应当在2016年4月10日前支付XX路XX号一楼房屋自2016年4月10日至6月9日的两个月租金，但事实上孙月辉一直未能支付。关于XX路XX号XX楼、XX楼的租金应当于每月的19日前支付，孙月辉同样未能按期支付2016年3月的租金。虽然双方曾在3月20日发生冲突，但孙月辉并不能因此而迟延支付租金。孙月辉迟延支付租金的行为缺乏充分的理由，并且延付租金已超过了合同约定的七天，应当承担违约责任，周蔚依法享有合同解除权。周蔚发出律师函通知孙月辉解除合同，该通知于2016年4月21日到达孙月辉，因此双方的合同和补充条款于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孙月辉应当将涉�租赁物返还周蔚。孙月辉未能按期支付2016年4月10日至6月9日的租金，从而引发本案诉讼，导致双方的合同关系于2016年4月21日解除。在本案诉讼期间，孙月辉方才支付2016年4月10日至6月9日期间的租金和使用费。由于房屋至今仍由孙月辉占有使用，故孙月辉仍需支付自2016年6月10日起至房屋返还之日为止的使用费，使用费按双方约定的租金标准计算。由于孙月辉违约，应当承担违约责任，租赁合同对违约金作了明确约定，即违约金为两个月的租金金额。两个月的租金标准计算违约金并未过高，孙月辉应当支付此违约金。一审法院经审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，于二〇一六年八月九日判决：一、周蔚与孙月辉就上海市闵行区XX路XX号房屋于2015年11月24日签订的《商铺租赁合同》、于2016年1月19日签订的《补充条款》于2016年4�21日解除；二、孙月辉于判决生效之日起三十日搬离上海市闵行区XX路XX号房屋，将此房屋返还周蔚；三、孙月辉于判决生效之日起三十日内支付周蔚关于上海市闵行区XX路XX号一楼房屋使用费（以每月人民币25,000元为标准，自2016年6月10日起计算至孙月辉实际返还房屋之日为止）；四、孙月辉于判决生效之日起十日内支付周蔚关于上海市闵行区XX路XX号XX楼、XX楼房屋自2016年3月19日至2016年4月20日期间的租金3,725.70元；五、孙月辉于判决生效之日起三十日内支付周蔚关于上海市闵行区XX路XX号XX楼、XX楼房屋使用费（以每月人民币3,500元标准，计算自2016年4月21日至自孙月辉实际返还房屋之日为止）；六、孙月辉于判决生效之日起十日内支付周蔚违约金人民币50,000元；七、周蔚于判决生效之日起十日内退还孙月辉保证金人民币50,000元。一审案件受理费减半收取计人民币1,220元�由孙月辉负担。二审中，上诉人递交被上诉人出具的三张“房屋使用费”收条，被上诉人确认之。双方确认：上诉人已向被上诉人付讫上海市闵行区XX路XX号（标的房屋）一楼至2016年12月9日的房屋使用费，二楼、三楼至2016年6月18日的租金。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人孙月辉与被上诉人周蔚签订的《商铺租赁合同》、《补充条款》系当事人真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同纠纷依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面按约履行。根据查明事实，上诉人作为承租人确存延迟支付租金，比照上述租约已达出租人解约条件。上诉人主张被上诉人作为出租人不断阻碍、影响上诉人对标的房屋正常使用，本院注意到，双方虽在合同履行中确有纠纷，但并无证据证明被上诉人存在持续性阻碍、实质性影响上诉人承租使用标的房屋的行为，不能认为周蔚作为出租人就之存在履行违约行为。原审据之判令承租人违约解约及承担违约责任符合法律规定。查本案一审判决后，上诉人向被上诉人支付了标的房屋一楼至2016年12月9日的房屋使用费，二楼、三楼至2016年6月18日的租金，该部费用应从欠付租金、使用费中扣除。原审法院在查明事实的前提下，判决原则正确，租金、使用费等债权依法按实际给付部分予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初13875号民事判决第一、二、六、七项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初13875号民事判决第四项；三、变更上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初13875号民事判决第三项为：孙月辉如未能于2016年12月10日前搬离上海市闵行区XX路XX号一楼房屋，则其应于本判决生效之日起十日内支付周蔚关于使用费（以每月人民币25,000元为标准，自2016年12月10日起计算至孙月辉实际返还房屋之日为止）；四、变更上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初13875号民事判决第五项为：孙月辉于本判决生效之日起三十日内支付周蔚关于上海市闵行区XX路XX号XX楼、XX楼房屋使用费（以每月人民币3,500元标准，计算自2016年6月19日至孙月辉实际返还房屋之日为止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费人民币2,440元，由上诉人孙月辉负担2,000元，被上诉人周蔚负担440元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十一月三十日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……