上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初4464号
原告徐克俭，男，1962年1月20日出生，回族，户籍地上海市。
委托代理人陈然、徐纪清，上海市恒业律师事务所律师。
被告陶佳烨，男，1983年12月1日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人范木贵，上海市德尚律师事务所律师。
被告上海欣尚投资有限公司，注册地上海市。
法定代表人王杰。
委托代理人谢文波，上海李东方律师事务所律师。
第三人杨忠宝，男，1963年1月17日出生，汉族，户籍地上海市。
原告徐克俭与被告陶佳烨，被告上海欣尚投资有限公司，第三人杨忠宝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐克俭的委托代理人陈然、徐纪清，被告陶佳烨的委托代理人范木贵，被告上海欣尚投资有限公司的委托代理人谢文波到庭参加诉讼。第三人杨忠宝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐克俭诉称，2014年10月19日，原告以高利贷的方式向杨忠宝借款人民币100万元，实收款项80万元，同时，原告将其与配偶实际生活并居住的本市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋作为抵押物于2014年11月17日办理了借款抵押登记，期限为一年，当日，杨忠宝还安排原告与陶佳烨至本市宝山公证处，勒令原告签署一份事先拟定的、当原告不能还款时由陶佳烨将上述房屋出售的委托书，原告因急需资金故迫不得已于该委托书中签字。之后，原告在五个月内每月向杨忠宝还款7万元。2015年5月26日起，原告因涉嫌犯罪被羁押后服刑，其配偶外出务工，失去了对系争房屋的掌控。后经原告及其家属查知，陶佳烨在原告失去人身自由期间，在债务期满的第二天即2015年11月18日将房屋注销抵押同时以309万的低价向上海欣尚投资有限公司出售并迅速完成过户。原告认为，原告通过抵押房产向杨忠宝借款虽出于自愿，但实际并无委托陶佳烨出售房屋的意愿，受文化认知水平所限，原告对出具公证委托书的法律后果不了解，且此类公证业务有违反担保法规定之嫌，为此原告之配偶洪某已向宝山公证处提出复查申请，但至今未获回应；其次，房屋对公民个人及家庭而言均属重大财产，而陶佳烨既为原告形式上的委托代理人，应对原告的利益予以最大程度的维护，但其将系争房屋出售前后却从未通知原告，至今原告亦未收到房款，此代理行为显然与常理及道德相悖且有助于杨忠宝侵占房产，同时，据原告所知，系争房屋当时的市场价格在450万元以上，而两被告之间的交易价远低于市场价，且整个交易环节迅捷而程式化，符合高利贷索债的特征。此外，虽然宝山公证处留存的公证委托书确为原告签署，但房产交易部门关于系争房屋交易档案中备案的公证委托书中原告签字的真实性存疑，有必要对此进行鉴定。综上所述，两被告之间的房屋买卖属恶意串通侵害原告利益，故请求判令：一、两被告之间签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海欣尚投资有限公司协助原告办理房屋的产权变更登记手续，将产权恢复至原告名下；三、本案受理费由两被告共同负担。
被告陶佳烨辩称，陶佳烨、徐克俭、杨忠宝为朋友关系，徐向杨以系争房屋抵押借款100万元后，为保障债权实现，两人均同意由陶佳烨作为“中间人”通过公证委托的形式处置该房屋。2015年1月16日借款到期后，原告曾允诺及时偿债，但其却于2015年6月后失联，系争房屋处于空置状态，杨忠宝遂要求陶佳烨处分房屋，陶佳烨于2015年10月将房屋更换锁匙并按授权以高于210万元的价格挂牌出售，但为谨慎起见直至房屋的抵押权期满后方与上海欣尚投资有限公司进行了交易，合同签订后，陶佳烨向该公司交付了房屋并收取房款共计280万元，其中的150万元已向杨忠宝支付，余款由陶佳烨保管留待合理处置。被告认为，涉案公证委托书载明了原告委托陶佳烨进行房产交易的各项授权，系原告真实意思表示，不存在其所称的认知错误，另据被告观察，公证处留存的公证委托书与房产交易备案用的公证委托书中委托人的署名笔迹高度相似，应均为原告亲笔，无必要进行鉴定。作为完全民事行为能力人，原告应对出具公证委托的行为承担责任；其次，陶佳烨的代理行为合法有据，其在授权委托范围内将房屋以合理价格挂牌出售并对原告与杨忠宝之间的借贷进行协调并未损害原告利益。两被告之间发生的为正常房产交易，不存在恶意串通。综上所述，对原告诉请不能同意。
被告上海欣尚投资有限公司辩称，本公司系通过居间机构觅得此房源并曾实地查看确认无人居住，据了解，系争房屋当时的挂牌价约为330万，因须支付现金并全额付清，故经洽谈后将售价定为309万。合同签订后，陶佳烨将房屋进行了交割，而本公司则向其支付了房款280万元，余款29万元按合同约定待房屋内户籍迁徙完毕后支付。被告认为，陶佳烨出售房屋时具备公证授权委托，该房屋的售价高于委托书限定的最低价且不低于当时市场价格的30%，本公司系通过中介及签订买卖合同等正常交易手续购得房屋并支付了合理对价，整个买卖过程中尽到了谨慎注意的义务。原告与陶、杨之间的纠纷与本公司无关，其认为两被告之间恶意串通系出于推测而无事实依据，其作为完全民事行为能力人应对出具公证委托承担责任。此外，原告提及的与公证委托书相关的两处签字高度相似，应为原告亲笔而无必要作鉴定。综上所述，对原告诉请不能同意。
第三人杨忠宝于庭审外述称，原告与陶佳烨、杨忠宝为朋友关系，原告按银行四倍利率向杨借款100万元，借款时作公证的目的为“以房抵债”。原告服刑后未还款，而杨忠宝对房屋享有抵押权却无法处置，在此情形下，陶佳烨向杨忠宝支付了150万元，杨随即注销了抵押，该钱款归还后，系争房屋已与杨忠宝无关。
经审理查明，一、2014年11月17日，原告与杨忠宝签订借款抵押合同，主要内容为原告向杨忠宝借款100万元，期限为2014年11月17日至2015年1月16日，原告名下的本市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋作为本次借款的抵押物用于担保；二、2014年11月20日，原告通过上海市宝山公证处办理“(2014)沪宝证字第15702号”公证委托书一份，主要内容为委托陶佳烨以不低于210万元的价格出售系争房屋，委托期限自2015年1月17日起至2016年1月16日止，委托权限有代为签订定金及买卖合同、收取房款、配合贷款、转移产权、交付房屋等；三、2015年7月2日，上海市虹口区人民法院作出(2015)虹刑初字第673号刑事判决，以非法持有毒品罪判处原告有期徒刑一年三个月，羁押日自2015年6月10日起至2016年9月8日止；四、2015年11月18日，陶佳烨以原告代理人的身份与上海欣尚投资有限公司签订《上海市房地产买卖合同》一份，将系争房屋以309万向该公司出售并于2015年12月7日完成过户。2016年2月5日，原告诉至法院，请求判决如其诉请。之后，案外人洪某向本院提起另案诉讼，请求判令系争公证委托书载明的委托授权民事行为无效，本院于2016年6月13日作出(2016)沪0107民初15514号民事裁定，以不属于法院处理的民事诉讼范围为由对该起诉不予受理，此裁定经上海市第二中级人民法院维持后生效。
诉讼中，经原告申请，本院委托上海大雄房地产评估有限公司对系争房屋于2015年11月18日的市场价值进行了评估，结论为：房屋于该时点的市场价值为357万元。对此结论，原告认为，评估报告未明确估价所采取的方式，如采用“比较法”，则未列明用于比较的依据，如采用“收益法”，则按现今的房产价值推断，系争房屋于评估时点的市场价值应远高于评估结论，同时，评估方未将部分房屋信息如电梯房等于报告中载明，总体而言，评估的方式较为保守草率，亦未公开相应信息，评估结论明显偏低，对其合理性与合法性不能认同；陶佳烨认为，评估结论略高于当时的市场价，但尚可接受；上海欣尚投资有限公司对评估结论无异议；杨忠宝未对评估结论发表意见。针对当事人对评估的意见，评估方的答复为，从房屋的楼层信息即可体现出该房屋为电梯房，本次评估采用比较法而非收益法，选择比对的案例为同一小区或周边类似小区面积相关的房屋，具体信息原则上不公开。
本院认为，当事人在民事活动中应遵守诚实信用、善良守诺的原则。徐克俭作为具有完全民事行为的民事主体，具备与一般社会公众常识相符的认知水平，该认知能力应足以使其知晓出具售房公证委托书的后果并为此承担法律责任。在该公证委托生效期间，上海欣尚投资有限公司作为房屋的买受方，与出售方指定的受委托人陶佳烨签订房屋买卖合同符合通常房产交易惯例，且从当事人陈述的挂牌、付款、交接等房屋买卖过程分析，尚无证据证实买受方有不当或过错行为，假设交易过程中用于备案的公证委托书形式上有瑕疵，但整个交易行为并不悖于徐克俭通过公证委托他人售房的意愿——除非该公证委托的效力通过相应程序被否定。关于房屋的交易价格问题，本院认为，具有行业资质的评估方作出的估价结论具有专业性与权威性，且评估方已对当事人的质疑作出合理答复，故对此结论应予采信。虽然当时的房产交易价低于评估价，但考虑到房价基于市场因素的合理波动以及公证委托中对售价设定的下限，该交易价并不足以被认定为畸低而达到了明显损害出售方利益的程度。综上所述，无论徐、陶、杨三方的借款、抵押、委托等民事行为是否存在争议，在公证委托书的效力尚存、现有证据并不足以认定买受方上海欣尚投资有限公司在房产交易过程中存在恶意的情形下，系争房屋买卖合同不符合法定的无效条件，为保障市场秩序及正常的民商事活动得以履行，本院对徐克俭否认合同效力并要求恢复房屋产权人身份的诉请不予支持，如徐克俭认为涉案的借款与抵押存在非法行为或陶佳烨作为形式上的受委托人在售房过程中侵害了委托人利益的，可通过另案诉讼解决。第三人杨忠宝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：
对原告徐克俭的诉讼请求不予支持。
本案评估费人民币10200元，由原告负担。
本案财产保全费人民币5000元，由原告负担。
本案受理费人民币31520元，减半收取，计人民币15760元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一七年一月二十四日
书记员 蒋平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。