山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁11民终225号
上诉人（原审原告）：五莲县新城市发展有限公司，住所地五莲县文化路西首建行12楼，统一社会信用代码。
法定代表人：李建农，总经理。
委托诉讼代理人:胡彦玉，山东德与法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵令文，男，1963年4月13日出生，汉族，个体工商户，住五莲县。
委托诉讼代理人：张崇珍，山东竞天律师事务所律师。
上诉人五莲县新城市发展有限公司（以下简称“新城市公司”）因与被上诉人赵令文房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院（2017）鲁1121民初1831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案，本案现已审理终结。
新城市公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。首先，一审认定产权面积未确定错误。在办理产权证之前，双方应按照合同约定根据房管局测绘部门测绘的实际面积与合同约定面积误差进行结算，一审中上诉人向法庭提交的五莲县房管局测绘处加盖公章的涉案房屋的最终测绘面积，即是办理房产证的产权登记面积，一审法院应予认定。其次，缴纳维修基金是购房人的义务，是用于房屋超出保修期后的维修基金，购房人必须缴纳。被上诉人作为购房人不向上诉人缴纳，应当向有关部门缴纳，开具发票后交付给上诉人。第三，暖气配套费应按照谁使用谁交费的原则，该费用已由上诉人向热力公司垫付。目前，日照市包括五莲县所有商业工程均是由开发商按建筑面积先向热力公司集体交纳，再向购房人按购房面积收取。二、一审判决驳回上诉人的诉讼请求，严重影响上诉人的售楼秩序。
赵令文辩称，一审判决正确，对方上诉理由不成立。
新城市公司向一审法院起诉请求：1.判令赵令文办理房屋（五莲日客隆时尚广场RKL-288、RKL-299）不动产证前向原告补交面积差额房款386400元、暖气配套费123443元、物业维修基金265328元，合计775171元；2.诉讼费由赵令文承担。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对编号为RKL-298、RKL-299的两份商品房买卖合同的真实性无异议，一审法院予以确认并在卷佐证。
为证实其诉讼主张，新城市公司提交了如下证据：1.房屋面积测绘明细一份，证明涉案房屋C01面积为1600.260平方米，C02面积为1648.23平方米；2.赵令文向新城市公司交付的日客隆时尚广场另一套房屋的物业维修基金、暖气配套费收款凭证复印件，证明赵令文2014年3月27日购买了新城市公司同一楼盘另一房屋，办理产权证时，赵令文按照暖气配套费38元/平方米、物业维修基金按总房款的2%交纳了暖气配套费和物业维修基金。赵令文质证认为，1.赵令文至今未将涉案房屋产权登记到新城市公司名下，测绘明细未加盖房管局公章，不能证明产权登记的面积；2.物业维修基金、暖气配套费收款凭证系复印件，真实性无法确定，即使属实，新城市公司也无权依据该凭证进行收费。根据山东省物价局、山东省财政厅于2001年9月20日发布的（2001）301号转发国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，暖气配套费已经取消；根据财政部令165号《住宅专项维修资金管理办法》，新城市公司也无权收取维修基金。一审法院经审查认为，新城市公司提交的房屋面积测绘明细并未加盖公章，且不能确定是否为最终产权登记面积，故不能以此确定涉案房屋的产权登记面积；另一处房屋的物业维修基金、暖气配套费收款凭证，并不能证明双方对涉案两处房屋维修基金、暖气配套费的收取作出了由新城市公司收取的约定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定以下事实：
2010年12月8日，新城市公司、赵令文签订编号为RKL-298、RKL-299的两份商品房买卖合同及两份“日客隆时尚广场补充协议”，约定：新城市公司将其所有的位于五莲县日客隆时尚广场的第C幢一层第01号、02号房屋所有权及相应的土地使用权出售给赵令文；每处房屋的单价为5024.204元/平方米，价款为644万元，两处共计1288万元。合同第五条约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理，即面积误差比绝对值含3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比超出3%时，买受人有权退房……”。涉案房屋交付后，至今未办理产权登记。
一审法院认为，合同的双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，双方明确约定了产权登记面积与合同约定面积发生差异时的处理方法，但涉案房屋至今未进行产权登记，且未进行登记并非由赵令文所致，故在产权面积未确定的情况下，新城市公司无权要求赵令文支付面积差额房款。同时，双方并未约定赵令文需支付暖气配套费，新城市公司也未提供证据证明暖气配套费应由赵令文承担且已经由其代为垫付，故新城市公司要求赵令文支付暖气配套费，无事实和法律依据，故一审法院不予支持。根据相关法律规定，维修基金由全体业主缴纳，应当建立维修资金专用账户，在无特别约定的情况下，出卖方无权收取。综上，新城市公司要求赵令文于办理涉案房屋不动产证前缴纳面积差额房款386400元、暖气配套费123443元、物业维修基金265328元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回新城市公司的诉讼请求。案件受理费11552元，由新城市公司负担。
一审审理过程中，上诉人提交涉案两处房屋的买卖合同及补充协议，其中买卖合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理，即面积误差比绝对值含3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。……补充协议中约定，“此区域商铺通道及电梯占用面积已公摊于1C02号商铺和全部商铺面积之内，此通道面积供买受人永久免费使用”。
二审期间，本院于2018年4月13日依职权到五莲县房管局调取日客隆时尚广场一层测绘图，其中载明“C02面积1069.260平方米、公摊面积578.970平方米、总面积1648.230平方米；C01面积1038.140平方米、公摊面积562.120平方米、总面积1600.260平方米”；同日到山东凯翔阳光集团有限公司调取证明一份，载明“日客隆时尚广场一至五层面积24934.65平方米，六至十七层面积11363.28元平方米，共计建筑面积36297.93平方米，上述面积的暖气配套费单价38元/平方米，共计1379321.34元，已由五莲县新城市发展有限公司已于2012年、2013年向我公司缴纳。特此证明”。上诉人对上述两份证据无异议。被上诉人质证认为，对于测绘图，系按照东西南北长宽测绘，并非按照合同约定的格子间的房屋进行测绘，这种测量方式比合同约定、以及备案的测量方式多出：隔间墙所占面积、格子间之外的走廊面积、电梯共同面积、消防通道占用面积，加重了被上诉人的付款责任，申请测绘人员接受法院质询，从而查清事实，合法处理。对于山东凯翔阳光集团有限公司的证明，不属于法院依职权调取的范围，且该证明仅能证明上诉人缴纳暖气配套费，但不能证明应由被上诉人缴纳。
上诉人提交证据一、涉案房屋设计图纸及通道面积计算说明，用以证明按照涉案合同格子间设计方案，；C01、C02号房屋通道所占面积为420.08平方米；证据二、证明两份、收款凭证7份，用以证明其他业主均亦缴纳暖气配套费、物业维修基金，从而证明业主应缴纳暖气配套费。被上诉人质证认为对于证据一，对真实性有异议。该证据系由上诉人单方提供，并非主管部门或无利害冲突的相关部门提供。通过上诉人提交的两份证据，从另一个方面可以看出合同约定的消防通道及电梯、人行道占用面积已经计算在被上诉人缴纳款项的超平方范围内，这种测量方式明显错误。说明测绘大队在测量时没有按照双方合同的约定进行测绘，明显加大了超出的平方面积。对证据二，认为与本案无关联性，上诉人收取该费用的行为违反国家政策。
被上诉人提交山东省日照市中级人民法院（2016）鲁11民终985号民事判决一份，其中载明“赵令文已将涉案房款全部支付完毕”，用以证明被上诉人已支付完毕涉案房款。上诉人质证认为，对真实性无异议，对证明事项不认可。
本院对上述证据分析如下：对于上诉人提交的证据一，虽系上诉人提交，但经本院审核图纸系合同所附图纸，计算方式正确，本院予以采信。对于证据二与本案无关联，不予采信。对于被上诉人提交的日照市中级人民法院（2016）鲁11民终985号民事判决的真实性予以采信。
二审查明，赵令文不服五莲县人民法院做出的（2014）莲商初字第500号民事判决向本院提起上诉。2016年7月29日，本院做出（2016）鲁11民终985号民事判决，“驳回上诉，维持原判。”该案一审查明：“涉案房屋于2011月12月竣工验收完毕。新城市公司在交付涉案房屋后，经赵令文装修，作为五莲县三联家电有限公司经营使用，并于2011年6月28日开业运营。”该案一审法院认为：“关于涉案合同的履行情况。涉案合同及其补充协议签订后，赵令文在约定期限内，先后8次向新城市公司支付涉案两处房屋的首付款共计644万元，连同向山东省五莲农村商业银行股份有限公司贷款的644万元，共计1288万元。”“根据调查的事实及赵令文支付房款的情况，赵令文虽然存在逾期付款的情况，但在新城市公司交付涉案房屋前，赵令文已将涉案房款全部支付完毕…”。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题：一是涉案房屋的产权面积与房屋买卖合同约定的面积是否存在3%的面积差；二是若存在上述面积差，被上诉人是否应向上诉人支付该面积差的价款；三是被上诉人是否应向上诉人交付其主张的暖气配套费及物业维修基金。
关于第一个焦点问题。首先，从双方签订的两份房屋买卖合同中所附的房屋平面图及补充协议来看，双方在签订合同及补充协议时约定购买的房屋的内部结构为“格子间”设计，但在2011年被上诉人对涉案房屋装修时，对于与双方合同约定不符的非“格子间”的房屋结构，被上诉人虽主张其曾提出异议，但未提交证据证实，且其实际对非“格子间”结构的房屋接收并进行装修使用，亦即双方均认可涉案房屋结构的变更，故五莲县房管测绘队出具的涉案C01号房屋面积1600.260平方米、C02号房屋面积1648.230平方米的测绘结果系被上诉人接收并实际使用的面积及办理房屋产权证书的面积，该面积均已实际超出双方约定的每处1281.795平方米的房屋面积3%以上。其次，退一步讲，如被上诉人所述，因“格子间”的设计造成的通道面积，双方已通过补充协议的形式对使用权及使用方式予以约定，故上诉人要求被上诉人承担的面积差价中不应包括通道面积，那么通过上诉人提交的根据涉案合同中所附图纸所计算出的通道面积来看，两处房屋所占用的通道面积共计420.08平方米。根据五莲县房管测绘队出具的测绘结果，两处房屋在扣除补充协议中约定免费使用的通道420.08平方米面积后，实测面积仍超出合同约定面积264.82平方米，而该两处房屋合同约定的3%的面积误差为76.9平方米，由此可见，涉案房屋在扣除被上诉人主张的通道面积后的面积仍远远大于双方合同约定面积的3%。被上诉人虽主张该面积还应扣除“格子间”隔墙及消防通道、电梯间的面积，但从双方签订的补充协议内容来看，双方约定的系“此通道面积供买受人永久免费使用”，对“格子间”隔墙及消防通道、电梯间的面积约定的系此区域商铺通道及电梯占用面积已公摊于1C01、1C02号商铺和全部商铺面积之内，该约定并不能看出双方约定消防通道、电梯间的面积系永久免费使用，且根据测绘部门的测绘图来看，测量时已考虑到公摊面积，故被上诉人主张面积误差应扣除“格子间”隔墙消防通道及电梯间面积的主张不能成立。综上，无论从被上诉人接收并实际使用的涉案房屋的产权面积还是从双方仍按买卖合同及补充协议来履行的扣除通道面积来看，涉案两处房屋的产权面积与双方签订的买卖合同约定的合同面积存在3%以上的面积误差。
关于第二个焦点问题。被上诉人提交本院已生效的（2016）鲁11民终985号民事判决书欲证明涉案房屋价款已付清，其不应支付3%面积误差的价款，而从该案查明的事实及判决内容来看，该判决书载明的“赵令文已将涉案房款全部支付完毕”系指赵令文已将双方合同约定的1288万元的房款交付给上诉人，对于涉案房屋产权面积与合同约定面积是否存在3%的面积误差及面积误差的房款是否已缴纳完毕或不应缴纳并未处理，故被上诉人据此主张其不应支付3%的面积差价款的理由不成立，本院不予支持。根据双方合同的约定及相关规定，在涉案房屋产权面积与约定面积存在3%以上面积误差的情况下，上诉人主张被上诉人应支付3%面积误差价款的主张成立，本院予以支持，被上诉人应支付涉案C01号房屋面积差额193200元[1281.795平方米×3%×5024.204元]，涉案C02号房屋面积差额193200元[1281.795平方米×3%×5024.204元]，共计386400元。涉案房屋未办理产权登记，但涉案房屋已经相关部门进行实际测绘，该面积即为办理产权登记时所载明的面积，一审认定房屋未办理产权登记故产权面积未确定错误，本院予以纠正。
关于第三个焦点问题。对于暖气配套费，对于上诉人已缴纳涉案房屋的暖气配套费，双方均无异议，但上诉人要求被上诉人归还其所垫付的暖气配套费，应举证证明被上诉人负有缴纳暖气配套费的义务。而根据双方当事人签订的商品房买卖合同来看，双方对暖气配套费的缴纳并未作出约定，且上诉人亦未提交有效证据证实涉案暖气配套费应由被上诉人缴纳，故根据“谁主张、谁举证”的原则，一审法院未支持上诉人要求被上诉人缴纳暖气配套费的诉讼请求并无不当，本院予以维持。对于物业维修基金，根据相关法律规定，该基金应由全体业主缴纳，并应当建立维修资金专用账户，在无特别约定的情况下，出卖方无权收取。故在双方未作出特别约定的情况下，上诉人要求被上诉人归还其垫付的物业维修基金无事实和法律依据，一审驳回上诉人该项诉讼请求亦无不当，本院予以维持。
综上所述，新城市公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省五莲县人民法院（2017）鲁1121民初1831号民事判决；
二、被上诉人赵令文于本判决书生效之日起十五日内支付上诉人五莲县新城市发展有限公司日客隆市场广场C01、C02号房屋面积差价款386400元；
三、驳回五莲县新城市发展有限公司的其他诉讼请求。
如果赵令文未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11552元，由上诉人五莲县新城市发展有限公司负担5794元，被上诉人赵令文负担5758元；二审案件受理费11552元，由上诉人五莲县新城市发展有限公司负担5794元，被上诉人赵令文负担5758元。
本判决为终审判决。
审判长 王义宽
审判员 王春燕
审判员 刘玉玉
二〇一八年四月十七日
书记员 宋 欢