延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终101号
上诉人（原审被告）：延边正华汽车贸易有限公司，住所吉林省延吉市青杨街37号。
法定代表人：金正华，该公司总经理。
委托代理人：金香兰，吉林延大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔英花，住吉林省延吉市。
委托代理人：李日光，吉林敖联律师事务所律师。
上诉人延边正华汽车贸易有限公司（以下简称“正华公司”）因与被上诉人崔英花房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
崔英花在一审中诉称：2010年6月20日，崔英花购买正华公司位于延吉市青阳街37号的房屋，房屋价格为27.8万元，合同约定办理房屋所有权证时间为2010年12月30日。签订合同后，崔英花对该房屋进行改建、装修、安装水暖、电等，但正华公司至今未办理房屋所有权证。现诉至法院，请求：1.解除双方之间的房屋买卖合同；2.判令正华公司返还购房款282093元（包括现金11万元、夹层费7.5万元、水暖工程10360元、装修费86733元），并支付违约金84627元；3.正华公司承担诉讼费及鉴定费。
正华公司在一审中辩称：1.买卖合同无法履行不在被告方，是因为相关部门不予办理造成的。2.崔英花在未经取得相关部门的施工许可证的情况下，进行施工造成二层夹层建设是违章建设。根据合同法的规定，本合同应视为无效合同。3.无效合同不存在违约金的适用。4.双方之间应当各自返还财产，赔偿损失。
一审法院经审理查明：2010年6月20日，正华公司作为甲方，崔英花作为乙方，双方签订《房屋买卖合同书》，约定：“一、甲、乙双方经协商达成房屋买卖意向，甲方位于延吉市青阳街37号[地址：健康路79-5-20号、产权号：延房权证字第1650**号、土地使用证号：延州国用（2008）第240100209号]一楼145㎡左右的房屋（锅炉房）改建为二层楼。改建后的二楼房屋出售给乙方，售价人民币：壹拾贰万元整（120,000.00元）。二、改建二层楼的房屋工程由乙方负责施工自建，工程费用由乙方承担，工程费用作为乙方购房的定金。三、改建二层楼的改建审批、施工许可、建房中所产生的问题及费用由甲方负责办理。四、改房后产权过户、土地使用证、商业房（设计用途）等一切手续由甲方负责办理，费用甲方自付。办证时间为2010年12月30日为止。五、产权过户后乙方一次性支付房款。甲方负责缴纳今后5年的取暖费，缴纳时间2010年10月20日至2015年4月20日为止。六、甲、乙双方认真履行合同，如有一方违约所造成的经济损失由违约方赔偿，赔偿额为总房价的30%。七、本合同一式两份，甲、乙双方各存一份，自签字之日起生效并起法律效力。”，并由正华公司的法定代表人金正华签字加盖公章，崔英花签字捺印，证明人金春国签字捺印。签订合同后，崔英花于2010年6月23日支付正华公司购房款6万元（由正华公司法定代表人出具收据），并开始对锅炉房进行改建，其中夹层工程费为7.5万元，铺设地暖费用为10360元，装修费为86733元（鉴定的工程造价为89723元，崔英花同意扣除税金部分2990元）。2011年4月4日，崔英花支付购房款5万元，正华公司的法定代表人金正华在收据上签字并加盖公章。锅炉房改建完工后，崔英花占有、使用改建后的二层，但正华公司至今未办理房屋所有权证等相关手续。依崔英花的申请，本院依法委托对2010年6月23日《收据》中的“金正华”签名字迹进行鉴定，吉林公正司法鉴定中心于2015年4月30日作出吉公正[2015]文鉴字第57号文书鉴定检验报告书，其检验结果为：2010年6月23日《收据》上收款人签名字迹“金正华”是金正华书写。依崔英花的申请，本院依法委托对诉争二层楼的装饰工程造价进行鉴定，延边明正工程招标造价咨询有限公司于2015年9月8日作出延明工造咨鉴字（2015）011号鉴定书，其鉴定结论为：延吉市青阳街37号二层楼装饰工程造价为：89723元。另查，2007年3月20日，正华公司请示延吉市建设局，请求允许在锅炉房内搭一层楼板，但延吉市建设局至今没有批准。
一审法院认为：虽然崔英花与正华公司签订的《房屋买卖合同书》是双方的真实意思表示，但正华公司在未征得有关部门的审批手续，私自改造锅炉房，该行为违反相关法律法规的规定，应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，崔英花应当将房屋返还给正华公司，正华公司应当返还房款；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故崔英花要求被告返还购房款282903元（包括现金11万元、夹层费7.5万元、水暖工程10360元、装修费86733元）的诉讼请求，本院予以支持，但不支持支付违约金84627元的诉讼请求。正华公司提出，双方之间的合同系无效合同，不应当支持违约金的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决：一、确认原告崔英花与被告延边正华汽车贸易有限公司之间的《房屋买卖合同书》无效；二、被告延边正华汽车贸易有限公司于本判决生效后立即返还原告崔英花购房款282093元，原告崔英花同时将位于延吉市健康路79-5-20号锅炉房二楼房屋返还给被告延边正华汽车贸易有限公司；三、驳回原告崔英花的其他诉讼请求。如未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6770元，鉴定费4000元，共计10770元（原告已预交），原告崔英花负担1915元，被告延边正华汽车贸易有限公司负担8855元。
宣判后，正华公司不服上述判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，改判上诉人仅返还被上诉人11万元，判令被上诉人将房屋恢复原状，并承担本案的诉讼费用。其主要理由：1.一审判决认为上诉人应返还被上诉人夹层费7.5万元、水暖工程10360元、装修费86733元是事实错误。装修费是被上诉人根据自己的需要装修的，且已经使用5年，已折旧无残值，该费用应由被上诉人自行承担。上诉人一审中明确表示不需要被上诉人拆除，一审判决认定上诉人应返还装修费是错误的。水暖工程也是上诉人自己需要而铺设和使用的，折旧年限已过半，判令上诉人全额返还有失公平。2.一审判决要求被上诉人将夹层后的二楼返还给上诉人，那么应同时支持被上诉人向上诉人支付6年的房屋使用费、取暖费，而且被上诉人在诉争房屋的北墙另行建设了两层的房屋，诉争房屋的二楼层面被打通安装了门窗，该门窗费用应被上诉人自行承担，并且恢复原状。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为：双方签订的“房屋买卖合同书”系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，一审判决认定合同无效依据不足，本院予以纠正。因诉争房屋无法按照合同约定办理房屋所有权证及相关手续，导致合同目的无法实现，依照《合同法》第九十四条的规定，对于崔英花要求解除合同的主张，本院予以支持。合同解除，崔英花应将诉争房屋返还给正华公司，正华公司应返还崔英花购房款。双方均认可崔英花改建夹层费用7.5万元为购房款的一部分，故正华公司应返还崔英花购房款共计18.5万元。
对于崔英花要求正华公司返还其装修费用89723元、水暖工程费用10360元的请求，该部分系崔英花因解除合同而受到的损失。本院认为，双方明知诉争房屋的性质及用途，签订涉案合同并擅自改变建筑物结构和用途，主观上均存在过错。对于无法办理证照、导致合同目的不能实现，正华公司作为出卖人，应承担主要责任。崔英花在签订合同并改造锅炉房时，明知尚未办理相关审批手续的情况，主观上亦存在过错，故应承担次要责任。本院综合衡量双方的过错程度、合同履行情况、房屋收益情况，认定正华公司承担70%的责任、崔英花承担30%的责任为宜。因此，正华公司须返还崔英花装修费用的62806.10元（89723元×70%），水暖工程费用7252元（10360元×70%）。正华公司主张扣减房屋使用的相关费，该费用与崔英花的购房款利息损失互相抵消，不存在扣减的问题。正华公司主张扣减取暖费，但正华公司未能向法院提交代崔英花实际交付锅炉房二楼取暖费的相关证据，故该主张本院不予支持。关于正华公司提出崔英花在诉争房屋的北墙另行建设了两层的房屋，诉争房屋的二楼层面被打通安装了门窗，该门窗费用应由崔英花承担，并且恢复原状的主张，对此，本院认为正华公司应当对诉争房屋内所有装修损失根据过错程度予以相应赔偿，请求扣除门窗费用、恢复原状没有依据。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第438号民事判决第三项；
二、撤销吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第438号民事判决第一项、第二项；
三、解除上诉人延边正华汽车贸易有限公司与被上诉人崔英花于2010年6月20日签订的房屋买卖合同；
四、上诉人延边正华汽车贸易有限公司于本判决生效后立即向崔英花返还购房款185000元、装修费用的62806.10元、水暖工程费用7252元，共计255058.10元，被上诉人崔英花同时将位于延吉市健康路79-5-20号锅炉房二楼房屋返还给上诉人延边正华汽车贸易有限公司。
如上诉人延边正华汽车贸易有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6770元，鉴定费4000元，二审案件受理费6770元，共计17540元，由上诉人延边正华汽车贸易有限公司负担13040元，由崔英花负担4500元。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 朴美兰
审判员 林 美
二〇一六年七月六日
书记员 唐 颖