北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初2076号
原告北京天元广建房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区政府街62号。
法定代表人庞子彪，总经理。
委托代理人樊革，北京市中天智通律师事务所律师。
委托代理人张辉，北京市中天智通律师事务所律师。
被告王晓东，男，1961年6月26日出生。
被告张跃，男，1963年10月17日出生。
被告周由保，男，1966年1月6日出生。
三被告共同委托代理人秦丹，北京市威正律师事务所律师。
原告北京天元广建房地产开发有限公司（以下简称天元公司）与被告王晓东、张跃、周由保商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天元公司的委托代理人樊革、张辉，被告王晓东、张跃及三被告的共同委托代理人秦丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天元公司诉称：天元公司经出让取得昌平一街的土地，并经相关部门批准开发建设商品房石坊院(暂用名)。天元公司依法取得商品房预售许可证后，于2010年10月9日与王晓东、张跃、周由保签订了《北京市商品房预售合同》。该合同约定，王晓东、张跃、周由保购买天元公司开发的石坊院旧改×号楼一层×号的商业用房屋，建筑面积为×平方米，套内面积×平方米，套内单价为每平方米20398.63元，付款方式为：首付缴纳房屋总价款的50.13%，其余为按揭贷款。签订合同后，王晓东、张跃、周由保缴纳首付款2955000元。天元公司于2013年4月28日向王晓东、张跃、周由保发出了房屋交付通知。可是时至今日，王晓东、张跃、周由保既不办理银行贷款也不支付剩余购房款，虽经天元公司无数次电话、信函催促，但王晓东、张跃、周由保却一直不予理睬。长期以来，王晓东、张跃、周由保无理拒付房款的行为已给天元公司造成了较大的经济损失，为避免损失进一步扩大，天元公司根据预售合同第十条的约定于2015年12月2日致函王晓东、张跃、周由保解除了与王晓东、张跃、周由保的商品房预售合同。天元公司与王晓东、张跃、周由保的商品房预售合同系双方依法自愿订立，合法有效。王晓东、张跃、周由保违反合同的行为己经构成根本违约，并给天元公司造成了较大的经济损失，但预售合同约定的违约金标准过低，要求增加王晓东、张跃、周由保的违约金数额。故诉至法院：请求：1.依法确认天元公司与王晓东、张跃、周由保的《商品房预售合同》解除；2.判令王晓东、张跃、周由保向天元公司支付迟延付款违约金70万元（以未付房款294万元为基数，参照同期银行贷款年利率按照6%自2010年10月9日计算至2015年12月2日）；3.本案诉讼费用由王晓东、张跃、周由保承担。
被告王晓东、张跃、周由保辩称：不同意天元公司诉讼请求。第一，天元公司存在多项重大违约行为。关于房屋交付的义务，合同中约定的交付日期为2010年9月30日，但天元公司至今未交付房屋。合同中约定天元公司取得产权初始登记的时间为2012年9月30日，实际天元公司是否取得产权初始证书现在不得而知。关于转移房屋所有权，天元公司在合同中提供的是格式条款，故意在合同中未对此项进行约定，实际情况是至今天元公司未为王晓东、张跃、周由保办理产权变更手续。第二，商品房预售合同中第六条明确约定了除首付款外剩余房款的唯一支付方式为向银行贷款取得，该合同是天元公司提供的格式合同。2010年至2013年王晓东、张跃、周由保按天元公司要求3次向合同指定贷款银行提交材料，王晓东、张跃、周由保征信良好并且提交的贷款材料已经贷款银行初步审批合格，王晓东、张跃、周由保无任何违约行为。经与银行贷款部经理核实，贷款未获批准的原因不排除因为预售合同签订时间为2010年，而项目竣工验收备案的时间为2013年，两者间距时间过长，不排除项目设计违规建设，故银行不予审批贷款。第三，王晓东、张跃、周由保在未取得房屋产权证之前，有权拒绝支付尾款。合同约定出卖人应在商品房交付之日起730日内为买受人办理房屋所有权证书，但天元公司至今未给王晓东、张跃、周由保办理。合同并未约定办理完毕按揭贷款的时间，故在取得房屋产权证之前，王晓东、张跃、周由保有权拒绝支付尾款。天元公司从2013年5月3日起发函5次，但函件内容为天元公司单方意思表示，双方未形成合意，故不发生效力。第四，天元公司合同解除权的行使条件未成就。王晓东、张跃、周由保已如约多次向银行提交贷款材料履行办理按揭贷款手续义务。合同并未约定贷款不成功、购房尾款未支付的情况下，天元公司享有合同解除权。天元公司不能通过事后发出函件为自己单方创设合同解除权。综上所述，请求驳回天元公司的诉讼请求。
经审理查明：2010年1月28日，天元公司取得坐落于北京市昌平区昌平一街的石坊院旧改×#楼的1至2层（扣除104、114号房屋）、×#楼的1层-2层（扣除消防控制室）商业商品房的预售许可证。2010年10月9日，天元公司（出卖人）与王晓东、张跃、周由保（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定王晓东、张跃、周由保向天元公司购买位于昌平区昌平一街石坊院旧改×号楼×层×号（暂定编号）的商品房；该商品房用途为商业，预测建筑面积×平方米；商品房总价款5895000元，付款方式为买受人首期支付购房总价款的50.13%，其余价款可以向中国建设银行北京市昌平支行借款支付；第十条逾期付款责任约定，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的0.1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；第十一条交付条件约定，出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；第十二条市政基础设施和其他设施的承诺约定，上水、下水、市政双路供电、过渡性供电、供暖、燃气在2011年9月30日达到可正常使用，电话通信线、有线电视线在2011年9月30日敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，出卖人在该商品房交付使用后1个月内，完成上述市政基础设施，达到正常使用标准；第十五条交接手续第（三）项约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同附件五付款方式及期限约定，买受人应于本合同签署之日即2010年10月9日向出卖人支付房价款2955000元作为首付款。买受人通过银行按揭贷款的形式向出卖人支付剩余房价款。买受人应在出卖人通知买受人准备贷款材料之日起7日内向申请贷款银行提交全部个人贷款资料，否则每延迟一日，买受人应按日向出卖人支付贷款金额万分之零点一的违约金。因买受人原因在30天之内仍未办理完毕的，出卖人有权退房，并收取买受人总房款0.1%的违约金。《北京市商品房预售合同》及其附件对于银行贷款不成功时应如何支付剩余房款未进行约定。签订合同同日，王晓东、张跃、周由保向天元公司支付了首付款2955000元。
2011年12月，天元公司通知王晓东、张跃、周由保于2012年1月8日至10日期间办理入住手续。2012年1月9日，王晓东等在办理入住手续时，经双方协商确定，因天元公司无竣工备案表及基础设施不完善，待上述条件满足后再办理入住手续。
2012年8月，石坊院旧改×号楼×层×号地址经公安机关编号为侯家庵胡同×号×。2013年3月27日，天元公司报送石坊院旧改2#楼项目的竣工验收备案，该工程于2013年4月26日备案完毕。2014年6月17日，天元公司获得昌平区侯家庵胡同2号房屋所有权的初始登记。
2013年4月28日，天元公司向王晓东、张跃、周由保邮寄《关于办理石坊院旧改项目（雍璟台）房屋收房手续的函》，内容为：“尊敬的业主王晓东、张跃、周由保：首先感谢您对石坊院旧改项目的支持以及理解！现该项目的竣工验收备案表已于2013年4月26日办理完毕，根据双方签署的《北京市商品房预售合同》的相关约定，已完全具备交付条件。请您在接到本函之日起7日内与本公司联系，办理您所购买的石坊院旧改×号楼×室房屋的收房手续。逾期办理的，我公司将按合同相关约定予以处理。您所购买的房屋根据房屋土地测绘技术报告书预测面积为303.78平方米（房产证面积以实测面积为准，房款及相关费税按实测面积多退少补）。”
2013年5月3日，天元公司向王晓东、张跃、周由保邮寄了《关于办理石坊院旧改项目（雍璟台）房屋贷款手续的函》，内容为：“尊敬的业主王晓东、张跃、周由保：首先感谢您对石坊院旧改项目的支持以及理解！现该项目的竣工验收备案表已于2013年4月26日办理完毕，根据双方签署的《北京市商品房预售合同》的相关约定，已完全具备交付条件，已能办理您所购房屋的贷款手续。请您在接到本函之日起7日内与本公司或者贷款银行联系，办理您所购买的石坊院旧改×号楼×室房屋的贷款手续。逾期办理的，我公司将按合同相关约定予以处理。”另，天元公司提交向张跃手机号发送短信的手机页面截图，短信发送日期显示为2013年5月9日，短信内容为通知张跃办理收房手续和贷款手续。
2013年7月12日，天元公司向王晓东、张跃、周由保邮寄了《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》，内容为：“尊敬的业主王晓东、张跃、周由保：首先感谢您对石坊院旧改项目的支持以及理解！现该项目的竣工验收备案表已于2013年4月26日办理完毕，根据双方签署的《北京市商品房预售合同》的相关约定，已完全具备交付条件，已能办理您所购房屋的按揭贷款手续。我公司于2013年5月3日以书面函件催促，其后又以电话形式多次催促，但您仍未按照合同约定办理所购房屋的按揭贷款手续或补齐购房余款。现本公司特向您发函，希望您能在2013年7月19日前办理完毕所购房屋的按揭贷款手续或者补齐购房余款。逾期未予以办理的，我公司将采取相应措施并保留采取相关法律手段的权利！”
2014年3月10日，天元公司再次向王晓东、张跃、周由保邮寄《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》，内容为：“尊敬的业主王晓东、张跃、周由保：首先感谢您对石坊院旧改项目的支持以及理解！您于2010年10月9日与我公司签订《北京市商品房预售合同》（合同号：Y1074853），购买我公司开发建设的北京市昌平区昌平一街石坊院旧改×号楼×层×号商业住房一套，合同中约定付款方式为银行按揭贷款。由于种种原因，截至发函当日，该套住房的银行按揭贷款手续仍未办理完毕，银行按揭部分房款仍未支付。您也未以其他方式支付剩余房款。我公司多次予以催促，您也未给予明确答复。本公司特向您发出本函，要求您结清上述未付房款。逾期未予以支付的，我公司保留采取相关法律手段的权利！同时由于您的原因导致下一步手续未能办理的，将由您承担相关责任！”
2015年12月2日，天元公司向王晓东、张跃、周由保邮寄《关于解除<北京市商品房预售合同>的通知函》，内容为：“尊敬的石坊院旧改×号楼×层×号业主（现房公安局备案地址：侯家庵胡同×号×）王晓东、张跃、周由保：我公司于2013年5月3日以书面函件催促，其后又以电话形式多次催促，要求您按照购房合同约定办理所购房屋的按揭贷款手续或补齐购房余款，但您一直未予以办理。后我公司又于2013年7月12日向您发出名为《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》，2013年7月18日我司又发出告知函，要求在2013年7月19日前办理完毕所购房屋的按揭贷款手续或者补齐购房余款。逾期未予以办理的，我公司将采取相应措施并保留采取相关法律手段的权利！2014年3月10日我公司再次发出名为《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》。但时至今日您仍未支付剩余房款。鉴于您的逾期付款行为已达到合同解除条件，根据双方签订的《北京市商品房预售合同》（编号：Y1074853）第十条逾期付款责任的约定及附件五的约定，我公司特此通知如下：1、即日起解除与您签署的《北京市商品房预售合同》（编号：Y1074853）；2、我公司收回该套房屋，请在3日内与我公司办理腾退手续，否则我公司将采取法律手段实现我们的权利。3、我公司保留追究您违约责任的权利。特此通知，请您谨慎考虑可能发生的各项风险并作出明智选择！”
上述5封函件均通过中国邮政EMS邮寄，天元公司的寄件地址为北京市，王晓东、张跃、周由保的收件地址均为黑龙江省。王晓东、张跃、周由保认可其收到了上述5封函件，否认收到短信，对于收到函件的具体时间不能确定；称其收到函件后即与天元公司及银行联系办理贷款手续以及收房，但天元公司拒绝交房，不知何故贷款一直未获批准；直至2014年年初，经双方向贷款银行核实，才得知银行不再办理其贷款申请；其后王晓东、张跃、周由保积极联系其他银行办理贷款，但因天元公司不予配合提供贷款所需资料，导致无法办理贷款；接到解除合同通知后，王晓东、张跃、周由保与其余3户类似情况的业主于2015年12月7日一起至天元公司进行协商，提出只要天元公司承诺办理房屋所有权证即可立即现金支付剩余房款，但未能达成一致。天元公司认可银行于2014年上半年明确表示王晓东、张跃、周由保的贷款申请不能继续办理，但对王晓东、张跃、周由保的其他说法不予认可，称王晓东、张跃、周由保在天元公司发出解除合同通知前一直未与天元公司联系。
关于王晓东、张跃、周由保贷款申请未获批准的原因，天元公司称系王晓东、张跃、周由保自身资料不齐全等原因，王晓东、张跃、周由保称系天元公司竣工验收时间与合同签订时间间隔过长、工程存在问题等原因。经本院向王晓东、张跃、周由保实际贷款申请银行中国建设银行北京分行昌平支行调查，王晓东、张跃、周由保的贷款申请于2013年8月13日登记在该行系统中，昌平支行审批后还需北京分行审批，由于时间太久、人事变动及银行内部工作方式等原因，该行现不能确定王晓东、张跃、周由保的申请未获批准的原因；因贷款申请未获批准，贷款申请材料已经退还，现该行无法确定首次提交贷款申请材料的时间。
天元公司称因王晓东、张跃、周由保迟延支付剩余房款导致其利益受损，合同约定的违约金不足以弥补损失，故请求提高违约金。王晓东、张跃、周由保对天元公司的主张不予认可。审理过程中，王晓东、张跃、周由保表示愿意以现金方式一次性付清剩余房款。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《房屋预售许可证》、2013年4月28日《关于办理石坊院旧改项目（雍璟台）房屋收房手续的函》、2013年5月3日《关于办理石坊院旧改项目（雍璟台）房屋贷款手续的函》、2013年5月9日短信页面截图、2013年7月12日《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》、2014年3月10日《关于结清石坊院旧改项目（雍璟台）房屋余款的函》、2015年12月2日《关于解除<北京市商品房预售合同>的通知函》、快递单寄件人留存联、《命名通知》、《北京市门牌、楼牌编号证明信》、工程竣工验收备案表、房屋所有权证、首付款发票、入住通知书、银行系统查询页面截图打印件、询问笔录以及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《北京市商品房预售合同》是天元公司和王晓东、张跃、周由保的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规效力禁止性强制性规定，合同合法有效，双方均应如约履行各自的义务。
本案的争议焦点在于天元公司于2015年12月2日发出的《关于解除<北京市商品房预售合同>的通知函》是否产生解除合同的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据《北京市商品房预售合同》及其附件五的约定，除首付款外剩余房款由买受人在出卖人通知准备贷款材料之日起7日内向申请贷款银行提交全部个人贷款资料进行贷款支付，如因买受人原因在30天内仍未办理完毕的，出卖人有权退房，但合同对于贷款支付剩余房款的期限、如贷款不成功剩余房款如何支付并未进行约定。双方均未举证证明王晓东、张跃、周由保收到5份函件的具体日期，考虑到天元公司邮寄给王晓东、张跃、周由保的函件均为北京市邮寄至黑龙江省，故本院酌情认定王晓东、张跃、周由保收到函件的时间为函件寄出后的第八日。首先，关于天元公司依据《北京市商品房预售合同》附件五主张其2015年12月2日发出的《关于解除<北京市商品房预售合同>的通知函》已经依法解除《北京市商品房预售合同》的意见。天元公司于2013年5月3日向王晓东、张跃、周由保邮寄《关于办理石坊院旧改项目（雍璟台）房屋贷款手续的函》要求其接到函件7日内办理房屋贷款手续，根据《北京市商品房预售合同》附件五的约定，若王晓东、张跃、周由保在2013年6月10日前未能办理完毕全部贷款材料提交手续，则天元公司自2013年6月11日起有权退房，即享有约定解除权。而王晓东、张跃、周由保的贷款申请于2013年8月13日登记在中国建设银行北京分行昌平支行系统中，但因贷款材料已经退还，现无法确定王晓东、张跃、周由保是否在接收到函件30天后提交了全部贷款所需材料。退一步讲，即便王晓东、张跃、周由保系在2013年8月13日才递交贷款申请材料，但天元公司在2015年12月2日才发出解除合同通知函，此时距离天元公司的合同解除权发生之日2013年6月11日已超过1年，故其该约定解除权此时已经消灭。因此，天元公司的该意见不能成立。其次，关于天元公司依据《北京市商品房预售合同》第十条主张其2015年12月2日发出的《关于解除<北京市商品房预售合同>的通知函》已经依法解除《北京市商品房预售合同》的意见。根据查明的事实，王晓东、张跃、周由保在签订《北京市商品房预售合同》后向银行申请了贷款，但贷款最终未获批准。对于贷款申请未获批准的原因，天元公司和王晓东、张跃、周由保各执一词，均认为系对方过错，但均未提交有力证据证明各自主张，经本院调查，银行也无法确定具体原因。但是，能够确定的是，在2014年初时，天元公司和王晓东、张跃、周由保均已得知王晓东、张跃、周由保在中国建设银行昌平支行的贷款申请不再可能获得批准。《北京市商品房预售合同》对此种情形如何处理并未进行明确约定，天元公司和王晓东、张跃、周由保对于剩余房款如何支付又未能达成一致，在此情形下，本院认为，天元公司作为出卖人并无义务必须配合王晓东、张跃、周由保向其他银行申请贷款，可以要求王晓东、张跃、周由保结清剩余房款，而王晓东、张跃、周由保作为买受人可以选择结清剩余房款继续履行合同，也可以选择退房解除合同。因此，本院认为天元公司于2014年3月10日向王晓东、张跃、周由保发函要求王晓东、张跃、周由保结清余款合法合理。王晓东、张跃、周由保未在收到2014年3月10日函件后三个月内支付剩余房款，故天元公司应自2014年6月19日起享有合同解除权。因王晓东、张跃、周由保未催告天元公司行使解除权，故天元公司的合同解除权自2015年6月19日消灭。因双方未约定贷款部分房款的支付期限，也未约定贷款不成功后支付房款的期限，故天元公司不能依据《北京市商品房预售合同》第十条享有约定解除权。因此，天元公司于2015年12月2日发出《关于解除<北京市商品房预售合同>的通知函》并不能产生解除合同的效力。故对于天元公司要求确定双方之间的《北京市商品房预售合同》已经解除的请求，本院不予支持。现王晓东、张跃、周由保同意以现金方式一次性付清剩余房款继续履行合同，但因王晓东、张跃、周由保经催告后未及时支付剩余房款导致本案纠纷产生，故为公平原则起见，本案案件受理费应由双方共同承担。
关于天元公司要求王晓东、张跃、周由保支付迟延付款违约金的请求。根据上述认定，王晓东、张跃、周由保自2014年6月19日起构成迟延付款，故王晓东、张跃、周由保应自该日起承担迟延付款违约责任。对于天元公司要求提高违约金计算利率的主张，因天元公司并未提交证据证实其损失高于合同约定的违约金，故对其该主张本院不予支持。故对天元公司要求王晓东、张跃、周由保支付迟延付款违约金的请求中的合理部分，本院予以支持，对于其过高部分，本院不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王晓东、张跃、周由保于本判决生效后十五日内支付原告北京天元广建房地产开发有限公司迟延付款违约金，违约金以二百九十四万元为本金，按照日万分之零点二计算，自二○一四年六月十九日起至实际付清剩余房款之日止；
二、驳回原告北京天元广建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五万三千零六十五元，由原告北京天元广建房地产开发有限公司负担二万六千五百三十二元五角，已交纳；由被告王晓东、张跃、周由保负担二万六千五百三十二元五角，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 李保清
代理审判员 邓徐娟
人民陪审员 刘建强
二〇一六年九月二十日
书 记 员 张 欣