江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终768号
上诉人（原审被告）江苏淮涟置业有限公司，住所地涟水县涟城镇炎黄大道与金城路交汇处。
法定代表人刘树辉，该公司董事长。
委托代理人金伟，江苏六仁律师事务所律师。
委托代理人郭健，江苏六仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）卜训照，个体户。
委托代理人吴春梅，江苏昊震翰律师事务所律师。
上诉人江苏淮涟置业有限公司与被上诉人卜训照房屋买卖合同纠纷一案，涟水县人民法院于2016年1月22日作出（2015）涟民初字第3223号民事判决。上诉人江苏淮涟置业有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人江苏淮涟置业有限公司的委托代理人金伟、郭健，被上诉人卜训照的委托代理人吴春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，江苏淮涟置业有限公司开发位于涟水县金城路华源国际运来路西一期商品房。2012年12月6日，江苏淮涟置业有限公司与其股东李健及嵇军签订打包房屋销售协议，约定将华源国际一期政府安置房除外剩余所有房源和所有商业用房、车库打包给李健、嵇军销售；江苏淮涟置业有限公司按销售总额下浮人民币贰佰万元整打包给李健、嵇军自主销售。协议签订后，本院作出（2012）涟诉保字第47号裁定书，裁定将江苏淮涟置业有限公司开发位于涟水县金城路华源国际运来路西一期门面房保全10间。2013年4月3日，原、被告签订了商品房认购协议一份，约定被告将位于涟水县金城路华源国际运来路西一期从南向北第1、2号面积为88平方米门面房销售给原告，价格704000元，并约定于2014年8月底前将房屋交付原告。
原审另查明，本案所涉房屋已被涟水县人民法院于2013年12月14日作出的（2013）涟执字第707号裁定书裁定归刘以康所有，且至今未取得商品房预售许可证或商品房销售许可证。
原审审理中，被告主张原告在购买该房屋时明知该房屋被法院查封，并提供原告出具的情况说明予以证明。
原审原告卜训照诉称，2013年4月3日，原、被告签订了商品房认购协议一份，协议约定被告将位于涟水县金城路华源国际运来路西一期从南向北第1、2号门面房销售给原告，并约定于2014年8月底前将房屋交付给原告。但被告在2014年底又将房屋卖与他人，经协商未果，遂诉至法院，要求撤销原、被告签订的商品房认购协议；返还购房款704000元，赔偿损失704000元。
原审被告江苏淮涟置业有限公司辩称，本案涉案房屋至今尚未取得商品房预售许可，故房屋不具备销售条件，本案所涉认购协议应为无效协议。2012年12月6日被告将江苏淮涟置业一期房屋委托给案外人李健、嵇军销售，但销售的范围仅限于可销售的房屋。2012年12月12日涟水县人民法院依法查封涉案房屋，故原告称2013年4月3日与被告签订认购协议是不客观的，申请追加李健、嵇军作为本案第三人参加诉讼。综上原告主张无事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审认为，原、被告签订的《商品房认购协议》虽系双方自愿订立，但在签订协议时该房屋已被人民法院查封且至今未能办理商品房预售许可证或商品房销售许可证，故该协议违反法律规定，应为无效合同。被告明知该房屋被人民法院查封的情况下，仍然与原告签订商品房认购协议，属于隐瞒事实。隐瞒事实属于法律规定的可撤销情形，在本案所涉认购协议既存在无效情形，又存在可撤销情形时，应当以确认无效为宜，故对被告主张的该协议为无效协议辩解本院予以采纳。因该房屋至今未能办理商品房预售许可证或商品房销售许可证而另行销售，且被告隐瞒被法院查封的事实，被告应当返还原告所交纳的购房款704000元并赔偿704000元。对被告要求追加李健及嵇军作为第三人参加诉讼的请求，因李健及嵇军系被告公司股东，其依据与公司签订的打包销售协议，为公司销售房屋，并依据协议约定获得固定回报，其与公司之间应系内部承包关系，李健与嵇军与他人发生民事行为所产生的后果应由江苏淮涟置业有限公司承担，对被告要求追加李健及嵇军为第三人参加诉讼的请求，不予支持。对被告辩解与原告未签订认购协议的主张，因被告与李健及嵇军已签订销售协议，李健及嵇军依据该销售协议以被告名义与他人所签认购协议，应视为被告行为，且该认购协议规定的商品房买卖合同主要内容，出卖人已经按照约定收受购房款，故该认购协议应视为商品房买卖协议，故对被告该主张不予支持。关于原告出具的情况说明，因被告的工作人员承诺如有责任，由其工作人员承担，因认定为被告对原告的免责，故对被告的抗辩不予支持。李健及嵇军与被告属于内部关系，所签合同亦有公司印章，李健与嵇军签订协议后的款项移交问题以及签字时间是否真实问题，属于内部管理问题，本案不予理涉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告卜训照与被告江苏淮涟置业有限公司于2013年4月3日签订的商品房认购协议无效。二、被告江苏淮涟置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告卜训照购房款704000元。三、被告江苏淮涟置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告卜训照损失704000元。案件受理费17472元减半收取8736元，由被告江苏淮涟置业有限公司负担。
上诉人江苏淮涟置业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审认定事实错误，本案系被上诉人卜训照与李健及嵇军恶意串通形成的虚假诉讼。根据被上诉人卜训照的陈述，认购协议的签订时间为2013年4月3日，与其他情况相同的购房人签订认购协议的时间相隔2-4个月，但是包括被上诉人卜训照在内的不同时间签订认购协议的买受人持有的收款收据却显示为连号且票据号倒开，同时，被上诉人卜训照所持有的收款收据出具时间与认购协议签订时间相隔6个月，显然该收款收据系诉讼之前一次性形成，属于伪造的证据，同时，李健及嵇军在4月3日出具给被上诉人卜训照70.4万元房款收据后，又于2013年12月9日出具定金收据给被上诉人卜训照，明显有悖常理，该事实可以认定被上诉人卜训照与李健及嵇军存在恶意串通；2、一审判决超出被上诉人卜训照一审诉请。一审中被上诉人卜训照请求撤销与上诉人签订的商品房认购协议，一审法院却判决该商品房认购协议无效，属于判非所请；3、一审法院未将李健及嵇军追加为第三人参加诉讼，属于遗漏主体，程序违法。一审法院拒不追加李健及嵇军为第三人，致使认定的案件事实有误，本案中，李健及嵇军在未经上诉人同意的情况下擅自销售未经预售许可的商品房且恶意销售法院已经查封的房屋，追加李健及嵇军为第三人，对本案案情具有重大影响，一审法院应依职权追加其为第三人；4、一审判决确定的民事赔偿责任过高，请求二审予以调整。综上，请求撤销原审判决，并要求被上诉人卜训照承担一、二审诉讼费用。
被上诉人卜训照辩称，1、被上诉人与李健及嵇军之间并不存在恶意串通的事实。被上诉人作为购房者，只认上诉人江苏淮涟置业有限公司公司的印章，在购房的时候并不清楚李健及嵇军与上诉人江苏淮涟置业有限公司的关系。在被上诉人缴纳房款以后，上诉人江苏淮涟置业有限公司亦出具了收款收据，现上诉人江苏淮涟置业有限公司以收据连号为由主张被上诉人恶意串通无事实依据；2、一审判决不存在判非所请。一审中被上诉人认为上诉人江苏淮涟置业有限公司在签订协议时隐瞒事实，要求撤销协议，但是上诉人江苏淮涟置业有限公司一审中主张协议无效，一审法院根据上诉人江苏淮涟置业有限公司的主张确认了协议无效，协议无效的后果为上诉人江苏淮涟置业有限公司造成，一审法院在认定合同无效情形后判令上诉人江苏淮涟置业有限公司赔偿损失，合理合法；3、一审法院不存在遗漏主体的情形。本案中李健及嵇军不符合诉讼第三人的条件，因李健及嵇军是上诉人江苏淮涟置业有限公司股东，其依据与上诉人江苏淮涟置业有限公司签订的打包协议销售房屋，与江苏淮涟置业有限公司之间是内部承包协议关系，李健及嵇军与被上诉人之间发生的销售房屋的民事行为，应视为上诉人江苏淮涟置业有限公司行为，所产生的后果理应由上诉人江苏淮涟置业有限公司来承担；4、一审判决确定的违约责任并不存在过高情形，上诉人江苏淮涟置业有限公司要求调整的主张没有法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
二审庭审中，上诉人江苏淮涟置业有限公司提交以下四份新证据：1、李健及嵇军在2013年前后出具的收款收据共计14页。收据上的编号为45开头；2、李健及嵇军在2015年前后出具的收款收据共计4页，收据上的编号为0542开头；上述两份证据证明本案中的收款收据是在2015年出具，系事后形成的伪造证据；3、法官顾壮山出示的情况说明一份，说明中记载在2012年12月12日法院在上诉人的售楼部墙上张贴了保全裁定书，证明李健及嵇军在明知该房屋被法院查封的情况下仍恶意销售，属于越权代理；4、淮安市公安局治安警察支队出具的证明材料一份，证明李健及嵇军的印章并未到公安机关登记备案，其持章证并不对应其使用的印章，李健及嵇军存在私刻公章的行为。
被上诉人卜训照对上述证据发表质证意见称：证据1、2均为复印件，对真实性不予认可，即使是真实的，也不能证明李健及嵇军出具给被上诉人的收据是2015年形成的。对证据3的真实性没有异议，但是不能证明上诉人江苏淮涟置业有限公司的证明目的，李健及嵇军在得到上诉人江苏淮涟置业有限公司授权的情况下销售房屋，不存在越权代理。对证据4的真实性没有异议，但被上诉人认为印章是否到公安机关备案，并不影响对外使用该印章形成的效力。
本院认为，对于协议效力问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。本案所涉房屋在上诉人江苏淮涟置业有限公司与被上诉人卜训照签订《商品房认购协议》之前，已处于司法查封状态，故该房屋依法不得买卖转让，该协议因违反上述法律规定应属无效协议。对于上诉人江苏淮涟置业有限公司提出的一审法院认定协议效力属于判非所请的主张，本院认为，本案所涉的《商品房认购协议》违反法律的强制性规定，属于法院主动依职权审查合同效力的情形，法院依法作出无效认定不受双方当事人的诉求影响，故一审法院认定合同无效并无不当，对上诉人江苏淮涟置业有限公司该主张不予支持。
对于协议无效后的责任承担问题。本案所涉的《商品房认购协议》中出卖人的落款处盖有上诉人江苏淮涟置业有限公司印章，且在被上诉人卜训照交付房款后，上诉人江苏淮涟置业有限公司亦出具了盖有江苏淮涟置业有限公司印章的收款收据，根据上述事实可以认定被上诉人卜训照签订《商品房认购协议》的相对方为上诉人江苏淮涟置业有限公司。因涉案房屋至今未能办理商品房预售许可证或商品房销售许可证，且上诉人江苏淮涟置业有限公司存在隐瞒被上诉人卜训照房屋被查封事实的情形，故对因协议无效无法交付房屋的违约行为，上诉人江苏淮涟置业有限公司应该承担返还房款及赔偿损失的责任。对赔偿损失的数额，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被上诉人卜训照可以要求上诉人江苏淮涟置业有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故原审法院根据被上诉人卜训照诉求判令上诉人江苏淮涟置业有限公司承担一倍购房款的赔偿责任并无不当，对上诉人江苏淮涟置业有限公司提出的违约赔偿责任过高要求本院予以调整的请求不予支持。
对上诉人江苏淮涟置业有限公司提出的被上诉人卜训照与李健及嵇军伪造证据，恶意串通损害其利益的主张，本院认为，上诉人江苏淮涟置业有限公司对此事实的举证不足，其提交的收款收据等证明材料，不足以证明被上诉人卜训照所持有的收款收据系事后伪造，即使收据非认购协议签订当天出具且收款票据存在连号事实，也并不能以此否认收据的真实性，另外，上诉人提出李健及嵇军在出具房款全额收据后又出具定金收据，收据都系伪造，对此，本院认为，定金收据出具时间在房款收据出具之后的事实并不能直接证明房款收据系虚假伪造，故对上诉人江苏淮涟置业有限公司该主张不予支持。
对上诉人江苏淮涟置业有限公司提出的李健及嵇军系越权代理应追加为第三人的主张，本院认为，上诉人江苏淮涟置业有限公司将房屋打包给李健及嵇军自主销售，该委托销售合同在李健及嵇军与被上诉人卜训照签订认购协议时并未被撤销，李健及嵇军的销售行为按约定应视为其代表上诉人江苏淮涟置业有限公司的行为，因该行为产生的法律后果理应由上诉人江苏淮涟置业有限公司承担。对于上诉人江苏淮涟置业有限公司与李健及嵇军之间的关系属于其内部管理关系，本案不予以理涉，且本案中上诉人江苏淮涟置业有限公司提出的追加申请不属于法院依职权追加第三人情形，故上诉人江苏淮涟置业有限公司该主张不能成立。对上诉人江苏淮涟置业有限公司提交的法官的情况说明只能证明法院依法送达了房屋保全裁定，不能直接证明李健及嵇军的销售行为属于越权代理，故对该证据本院不予采纳。
对上诉人江苏淮涟置业有限公司提出的认购协议及收款收据上上诉人江苏淮涟置业有限公司印章系李健及嵇军私刻，其不应承担因加盖此印章产生的对外责任的理由，本院认为，因上诉人江苏淮涟置业有限公司就李健及嵇军私刻公章，涉嫌犯罪的事实未提交公安机关的立案受理通知书等证据予以证明，且其提交的公安机关出具的证明材料也不能直接证明该事实，故对上诉人江苏淮涟置业有限公司该上诉理由不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费17472元，由上诉人江苏淮涟置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 赵骏飞
代理审判员 丁 然
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 王 姝