辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终4451号
上诉人（原审原告）：沈阳锦联置业有限公司，住所地：沈阳市大东区临河路32号。
法定代表人：刘克平，系总裁。
委托代理人：于晨、朱晓光、均系辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：胡曾绪，男，1976年11月2日出生，汉族，住址：辽宁省大石桥市。
委托代理人：ＸＸＸ，系辽宁华君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁惠客生活餐饮超市有限公司，住所地：沈阳市大东区联合路99-2号（1门）
法定代表人：胡曾绪，职务：总经理。
委托代理人：ＸＸＸ，系辽宁华君律师事务所律师。
上诉人沈阳锦联置业有限公司因与被上诉人胡曾绪、辽宁惠客生活餐饮超市有限公司房屋租赁纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01833号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审，代理审判员史舒畅、审判员王虹组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月6日，原告与被告胡曾绪签订商铺租赁协议书及补充协议书，约定原告将沈阳市大东区联合路99-1号一门、二门，99-2号一门，建筑面积为3936.68平方米的商铺出租。第一年租金1166667元，第二年租金20万元，第三年租金20万元，第四年租金21.4万元。若被告未能按时支付租金，每逾期一日，原告有权要求被告按应付租金的日千分之五支付滞纳金。租赁期限为10年，从2013年8月6日至2023年8月5日止。如因被告原因解除协议，被告除必须结清租金及其他应缴纳的费用外，被告已付的履约保证金及其他已付但尚未发生的费用不予退还，被告还须支付给原告相当于协议解除当年6个月的租金作为违约金，如果违约金不足以弥补给原告造成的损失的，原告还有权追究被告给原告造成的一切损失。在签订协议前，被告胡曾绪于2013年8月1日向原告交纳了履约保证金20万元。2013年9月5日，被告惠客餐超公司成立，法定代表人为胡曾绪，住所地为沈阳市大东区联合路99-2号一门。在被告惠客餐超公司成立后，原告与被告惠客餐超公司又签订了一份商铺租赁协议书，时间仍标记为2013年8月6日，租赁房屋与租金标准等条款均与原告和被告胡曾绪所签订的合同相同。在合同履行过程中，原告共收到租金2016667元，其中，2013年8月1日，被告胡曾绪交纳了666667元，2014年3月11日被告惠客餐超交纳50万元，2014年8月7日，被告胡曾绪交纳了85万元。2013年9月12日，原告向被告惠客餐超公司出具了发票，金额为666667元。2015年4月8日，原告向被告惠客餐超公司发出了催款通知书，要求被告于2015年4月10日前缴纳租金及滞纳金，如逾期支付，原告有权收取滞纳金并进行断水、断电措施。
2015年9月1日，被告惠客餐超公司出具了一份情况说明，内容为：胡曾绪于2013年8月6日与沈阳锦联置业有限公司签订的商铺租赁协议是为我公司办理设立登记而签订，是代表我公司的职务行为，我公司于2013年9月5日成立后与沈阳锦联置业有限公司又重新签订了商铺租赁协议书，并由我公司支付租金。
2015年1月1日，被告惠客餐超公司向原告发出了一份工作联络函，内容为：由于对餐饮市场前景估计过于乐观和对国家政策导向把握不足，第三层经高档装修巨大投入后，始终没有正式投入经营，场地一直闲置，现要求原告协商减免租金，重新签订租赁合同。2015年2月9日，被告惠客餐超公司向原告发出了一份工作联络函，内容为：由于面临租金整体压力过大，超过市场行业租金水平，且今年国内餐饮娱乐等行业受政策利空影响严重，市场经济低迷，吉祥市场商圈消费能力过低等综合因素，目前我司租用贵司的营业场地三楼二楼已经全面停业，希望2015年春节前与贵公司重新商讨确定租金事宜，以决定是否继续经营与合作。2015年4月13日，被告惠客餐超公司向原告发出了二份函，对原告在2015年4月8日的回函称不予考虑租金，被告正式通知原告解除房屋租赁协议，被告将部分租赁场地出租芒果中介与草家面馆，其中芒果中介（到2015年7月31日到期）剩余3个半月租金合计37500元，押金5000元，合计42500元。草家面馆（到2015年8月31日到期）剩余4个半月租金15000元，押金2000元，合计17000元，共计59500元。被告惠客餐超公司于当日搬离出租场地。
原审法院认为：本案的争议焦点之一是租金计算的截止时间。被告惠客餐超公司在2015年4月13日发函要求与原告解除合同，根据合同法的规定，解除合同的通知到达对方时生效。故本院对合同的解除效力予以确认。同日，被告惠客餐超公司搬出租赁房屋，那么租金的计算时间应截止至2015年4月13日，被告惠客餐超交还原告房屋的时间也应以此时间为准。按双方合同约定，被告应给付原告从2013年8月6日至2014年8月5日租金1166667元，从2014年8月6日至2015年4月13日的租金为1375342元，扣除被告已给付原告租金及履约保证金共计2216667元，被告还应给付原告租金325342元。
本案的争议焦点之二是滞纳金及违约金的承担数额。原告与被告所签订的租赁合同在履行过程中，因被告惠客餐超公司单方提出解除合同并拖欠租金且擅自搬离商铺，存在违约行为，应承担违约责任。违约金的数额应相当于原告因被告违约所造成的损失，其中包括逾期支付租金的利息损失及被告单方解约所造成的房屋空置的租金损失，因此逾期给付租金的滞纳金应包含在违约金中，不另再单独提出主张。原告要求被告给付6个月租金赔偿，被告认为过高要求调整，本院认为，原告要求给付的租金赔偿明显过高，应予调整，根据本案案情，酌情以4个月租金标准赔偿为宜，按每年200万元给付标准，数额为666667元。
本案的争议焦点之三是胡曾绪应否承担责任。被告胡曾绪为被告惠客餐超的法定代表人，在2013年8月6日，被告胡曾绪与原告签订了租赁合同及补充协议，后被告惠客餐超公司成立，原告与被告惠客餐超公司重新签订了一份租赁合同，格式、内容与前一份合同相同，且标注时间为2013年8月6日。本院认为，在租赁房屋为同一处、且被告胡曾绪为被告惠客餐超的法定代表人情况下，被告胡曾绪以其个人名义与原告签订的合同的行为应视为是职务行为，因此，胡曾绪不应当承担责任。
关于原告要求被告支付物业费及滞纳金的请求，因物业费的收取主体与原告并非同一公司，即使存在关联关系，也不应在本案中一并解决。故本院对原告的此项请求不予审理。
原审法院判决：一、原告沈阳锦联置业有限公司与被告辽宁惠客生活餐饮超市有限公司的租赁合同于2015年4月13日解除；二、被告辽宁惠客生活餐饮超市有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳锦联置业有限公司租金325342元；三、被告辽宁惠客生活餐饮超市有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告沈阳锦联置业有限公司违约金666667元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告辽宁惠客生活餐饮超市有限公司未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27880元，由原告沈阳锦联置业有限公司负担14159元，被告辽宁惠客生活餐饮超市有限公司负担13721元。
宣判后，沈阳锦联置业有限公司不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审法院判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。
被上诉人胡曾绪、辽宁惠客生活餐饮超市有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院经审理查明：上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁协议书》约定：第一年租金1166667元，第二年租金2000000元，第三年租金2000000万元，第四年租金2140000元。原审判决查明事实部分该节错误，本院查明后予以纠正。其他事实与原审查明事实一致。
本院认为：上诉人与二被上诉人分别签订的《商铺租赁协议书》均是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。现因被上诉人原因导致合同提前解除，上诉人有权要求二被上诉人支付尚欠租金并承担违约责任。
关于被上诉人胡曾绪应否承担责任。胡曾绪租用房屋用于经营注册被上诉人辽宁惠客生活餐饮超市有限公司，其作为租赁合同的承租方及合同相对人，理应承担合同责任。虽然辽宁惠客生活餐饮超市有限公司成立后与上诉人重新签订了一份租赁合同，格式、内容与胡曾绪签订的合同相同，但并未收回胡曾绪的合同，双方亦未表示终止胡曾绪的合同，而且胡曾绪签订租赁合同时并未成立辽宁惠客生活餐饮超市有限公司，尚未成为辽宁惠客生活餐饮超市有限公司的法定代表人，故并非职务行为。胡曾绪是租赁合同的当事人即承租人，其享有租赁合同的权利即使用房屋经营的同时应当履行租赁合同义务，即与辽宁惠客生活餐饮超市有限公司共同履行给付租金的义务，并共同承担违约责任，原审判决认定不当，本院予以纠正。
二被上诉人2015年4月13日搬出租赁房屋，按约定，二被上诉人应给付上诉人从2013年8月6日至2014年8月5日租金1166667元，从2014年8月6日至2015年4月13日的租金为1375342元，扣除二被上诉人已给付上诉人租金及履约保证金共计2016667元，二被上诉人还应给付上诉人租金525342元，原审判决认定不当，本院予以纠正。
关于二被上诉人应给付上诉人违约金的金额问题。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效。原租赁合同约定履约保证金不予退还，并以6个月的租金100万元作为违约金，应视为双方在签订合同时已经达成合意，即对一方违约时给另一方造成的损失应以6个月的租金数额来衡量违约责任，是双方签订合同时就已经预见到的违约损失。人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。考虑到双方约定的违约金金额即考虑到提前终止合同可能出现的空租期为6个月，符合法律规定和合同约定，对双方当事人公平合理，原审法院调整违约金无事实和法律依据，本院予以纠正。上诉人主张二被上诉人给付100万元的违约金，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01833号民事判决书第一项即“一、原告沈阳锦联置业有限公司与被告辽宁惠客生活餐饮超市有限公司的租赁合同于2015年4月13日解除”；
二、撤销沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01833号民事判决书第四项即“四、驳回原、被告其他诉讼请求”；
三、变更沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01833号民事判决书第二项“二、被告辽宁惠客生活餐饮超市有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳锦联置业有限公司租金325342元”为：被上诉人胡曾绪与辽宁惠客生活餐饮超市有限公司于本判决生效后10日内共同给付上诉人沈阳锦联置业有限公司租金525342元；
四、变更沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01833号民事判决书第三项“三、被告辽宁惠客生活餐饮超市有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告沈阳锦联置业有限公司违约金666667元”为：被上诉人胡曾绪与辽宁惠客生活餐饮超市有限公司于本判决生效后10日内共同给付上诉人沈阳锦联置业有限公司违约金1000000元；
五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27880元，由上诉人沈阳锦联置业有限公司负担11741元，被上诉人胡曾绪与辽宁惠客生活餐饮超市有限公司共同负担16139元；二审案件受理费27880元，由上诉人沈阳锦联置业有限公司负担11741元，被上诉人胡曾绪与辽宁惠客生活餐饮超市有限公司共同负担16139元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年七月四日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。