江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第00273号
上诉人（原审原告）王中标。
委托代理人宋华波、钱红华，江苏名典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沭阳联创置业有限公司，住所地沭阳县沭城镇台州路东侧与苏州路南侧交汇处。
法定代表人蒋玉荣，该公司董事长。
委托代理人赵家友，江苏雅凯律师事务所律师。
上诉人王中标因与被上诉人沭阳联创置业有限公司（以下简称联创置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2014）沭开民初字第0883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王中标原审诉称：联创置业公司投资建设沭阳月星国际家居生活广场，为盘活市场，实行20年委托管理方案，承诺给付购房人收益保障，其中前三年一次性返还21%租金收益。2013年11月9日，王中标与联创置业公司签订《房屋预定协议书》，王中标购买该广场2#a、b铺位，建筑面积分别为31.66平方米和27.86平方米，单价5469元／平方米（总房价为325512元）。协议书第八条约定，王中标如在2013年12月30日前交付139000元，可享总房价优惠26512元即优惠后总价为299000元，逾期不享受优惠。王中标于协议签订当日向联创置业公司交纳定金20000元，于同月28日交纳139000元。2014年1月10日，王中标联创置业公司就2#a铺位正式签订《商品房买卖合同》，变更单价为每平方米4722.05元，房款149500元。后王中标要求联创置业公司按照承诺返还前三年的21%租金收益，合计31395元，但联创置业公司予以拒绝。现请求判令：1、联创置业公司返还王中标租金收益31395元。2、联创置业公司承担本案诉讼费用。
联创置业公司原审辩称：2012年9月，沭阳县发展和改革局批准联创置业公司价格备案，王中标所购买的a号商铺备案单价是每平方6404元，按照此总价，扣除其中的21%后，应该是160173元，王中标该套房屋实际成交价是149500元，因此，王中标购买此房屋实际成交价已从总价中一次性扣除了21%租金收益并又打折优惠，因此王中标再要求联创置业公司返还前三年租金不成立。王中标、联创置业公司在签订商品房买卖合同时，已同时由联创置业公司委托的沭阳联创市场经营管理有限公司（以下简称联创经营公司）与王中标签订了委托经营管理合同，王中标在签订该委托经营管理合同时，已充分理解并清楚此合同是依据联创置业公司所作出的广告返租20年之约定而达成的，正是由于前三年租金已在总房款中一次性扣除，所以，委托经营管理合同的第四条第一款第（一）项已明确约定，委托期内第一至第三年，鉴于双方为了共同培育市场，甲方（即王中标）放弃向乙方（即联创经营公司）收取任何形式的租金收益，该约定即能体现双方签订房屋买卖合同时前三年租金已经总房款中扣除。综上，王中标主张要求联创置业公司返还前三年租金收益无事实依据，请求依法驳回王中标�诉讼请求。
原审法院经审理查明：联创置业公司投资开发建设沭阳县月星国际家居生活广场。在开发过程中，联创置业公司曾发放宣传单并在宣传单中承诺实行20年委托管理、前三年每年7%租金收益一次性直接返还等。2013年11月9日，王中标与联创置业公司签订《房屋预定协议书》，王中标预定购买月星国际家居生活广场2#a、b铺位，建筑面积分别为31.66平方米和27.86平方米，单价5469元／平方米（总房价为325512元）。协议书第八条约定，王中标如在2013年11月30日前交付139000元首付款，可享受总房价优惠26512元即优惠后总价为299000元，逾期不享受优惠。同日，王中标（甲方）与联创经营公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将其购买的月星国际家居生活广场2#a商铺委托给乙方经营管理，委托期内第一至第三年，甲乙双方为了共同培育市场，甲方放弃向乙方�取任何形式的租金收益。王中标于协议签订当日向联创置业公司交纳定金20000元，于同月28日交纳139000元。2014年1月10日，王中标、联创置业公司就2#a商品房正式签订《商品房买卖合同》，约定单价为每平方米4722.05元，房款149500元。后因王中标要求联创经营公司按照承诺返还前三年的21%租金收益31395元引起纠纷，王中标诉至原审法院，要求支持其上述诉请。
原审法院另查明：联创置业公司于2012年9月22日取得月星国际家居生活广场商品房的预售许可证，商品房用途性质为商业。
原审法院认为，王中标与联创置业公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。联创置业公司在开发过程中发放宣传单并承诺实行20年委托管理、前三年每年7%租金收益一次性直接返还等，且在庭审中联创置业公司亦予认可，王中标与联创置业公司订立商品房买卖合同后，联创置业公司应当履行此约定义务。联创置业公司主张联创经营公司系受其委托对月星国际家居生活广场进行经营管理，王中标不予认可，但王中标陈述“联创置业公司承诺前三年是由其经营管理的，但是联创置业公司委托给谁经营管理与我们没有关系”，且此前王中标在庭审中回答法庭询问其房屋是否交付时陈述“该房屋因为前三年全是由联创置业公司经营管理，因此，不需要实际交房”，上述陈述实际上已认可联创置业公司主张的事实，且联创置业公司主张的事实亦与其宣传单上的要约内容一致，本院对联创置业公司此主张予以支持。王中标在与联创经营公司订立的《委托经营管理合同》中明确约定自愿在第一至第三年内放弃向乙方收取任何形式的租金收益，亦视为王中标向联创置业公司作出该意思表示。联创置业公司主张其与王中标签订《商品房买卖合同》�已将应返还的租金收益即总价款21%扣除，王中标不予认可，虽然联创置业公司未提供证据证明其与王中标在签订《商品房买卖合同》时达成将应返还的总价款21%的租金收益扣除的合意且已实际履行，但如果在订立《商品房买卖合同》时联创置业公司未将总价款21%的租金收益扣除，则在《委托经营管理合同》中明确约定王中标自愿在第一至第三年内放弃向联创经营公司收取任何形式的租金收益明显不符合常理。故原审法院认定联创置业公司的主张成立，即在双方签订《商品房买卖合同》时已共同达成将应返还的总价款21%的租金收益扣除的合意且已实际履行。且无论联创置业公司是否已在总房款中扣除了前三年租金收益，王中标均不能在已承诺放弃该项权利的情况下再向联创置业公司主张权利。综上，原审法院对王中标的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合�法》第十四条、第十六条第一款、第三十二条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回王中标对沭阳联创置业有限公司的诉讼请求。案件受理费585元，由王中标负担。
上诉人王中标不服原审判决向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。其主要上诉理由是：原审认定事实不清。1、原审判决中认定了联创置业公司已经向王中标返还了21%的租金收益，又认定王中标放弃了上述租金收益自相矛盾，即使是联创置业公司也从未主张王中标已经放弃了租金收益，而是辩称上述租金收益已经向王中标返还。王中标对联创置业公司主张的21%租金收益在购房款中扣除不予认可。王中标认为上述租金收益应当由联创置业公司返还，才向联创经营公司放弃前三年的租金收益；2、联创经营公司与联创�业公司系相互独立的法人，王中标对联创经营公司作出放弃前三年的租金收益的意思表示与联创置业公司无关，王中标与联创置业公司之间并不存在放弃前三年租金收益的意思表示；3、根据联创置业公司的广告宣传可知，前三年的租金收益返还主体为联创置业公司，第四年开始返还主体为市场经营管理方，故王中标在经营管理合同中放弃要求联创经营公司向其支付租金收益。且委托经营合同的签订时间在商品房买卖合同之前，此时还未发生联创置业公司主张的“在购房款中扣除21%租金收益”的事实。
联创置业答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
各方当事人在二审中均未提交证据。
本案的争议焦点是：联创置业公司是否还应向王中标返还讼争租金收益。
本院�为，联创置业公司无需向王中标返还21%的租金收益，理由如下：1、在王中标与联创置业公司签订的《房屋预订协议书》及《商品房买卖合同》中均未对上述租金收益返还的事宜进行相关约定；2、在联创置业公司印发的宣传单中载明：月星国际家居生活广场实行20年委托管理，前三年每年7%收益直接返还，三年达到21%，王中标对其购买的商铺采用“委托管理”的经营方式及前三年的租金收益返还的标准是明知的；3、在与联创置业公司签订《房屋预订协议书》当日，王中标在与联创经营公司签订的《委托经营管理合同》中明确放弃向联创经营公司收取第一年至第三年任何形式的租金收益；4、结合王中标在委托经营管理合同中放弃前三年的租金收益的意思表示，联创置业公司抗辩其已在购房款中扣除21%房款作为租金收益合理、可信。现王中标向联创置业公司主张其返还21%租金收益无事实依据。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人王中标的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费585元，由上诉人王中标负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
代理审判员 孙 权
代理审判员 王冬冬
二〇一五年三月十三日
书 记 员 钱 钥
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