昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第5763号
原告：云南美城房地产开发有限公司
组织机构代码：55013728-X
法定代表人：吴光明
地址：昆明市西山区丹霞路43号一楼
委托代理人：洪雨泉、陈伟航，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：关佳勋，男，汉族，1991年7月4日出生。
委托代理人：王仕恩、朱智，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。
原告云南美城房地产开发有限公司诉被告关佳勋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月22日受理后，依法适用普通程序，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告云南美城房地产开发有限公司委托代理人洪雨泉、陈伟航，被告关佳勋的委托代理人王仕恩、朱智到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告云南美城房地产开发有限公司诉称：2014年6月30日，原被告双方签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定由被告向原告购买由原告开发建设的“六合天城”第5幢第17层1703号商品房，合同中明确约定由被告向原告支付首付款292450元，其余款项280000元由被告办理银行按揭向原告支付，被告应于合同签订当日向按揭贷款银行办理完银行按揭贷款手续，保证贷款能于购房合同签订之日起30日内全部支付至原告账户，如因被告原因导致按揭贷款未获批准，被告须在银行通知后10日内向原告支付完购房金额，逾期不支付完全款的，被告有权解除合同，被告向原告支付合同总价款10%的违约金（该违约金从被告已付款中直接扣除，剩余款项自被告配合原告办理完相关手续后无息退还被告，已发生的交易相关税费由被告承担），合同解除的，双方配合办理合同备案登记注销手续，由此发生的税费由被告承担。2015年7月29日，被告申请贷款的银行通知原告，因被告原因无法办理贷款，已于2014年9月25日办理了按揭贷款退件手续。2015年8月10日，原告向被告发函要求被告按照购房合同约定向原告支付完购房款，但截止今日被告仍未将剩余应付款项支付给原告，被告的行为已经构成了严重违约。故原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议；2、被告支付原告违约金57245元；3、被告协助原告到相关部门办理《商品房购销合同》备案登记注销手续，已发生的相关税费由被告承担；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告关佳勋答辩称：同意解除合同，被告已向原告交纳了首付款和10000元的定金，解除合同之后原告必须返还被告首付款。被告办不了银行按揭贷款的原因主要是因为当时签订合同的时候被告只打算购买两层的房屋，但是原告告知其有推荐的银行建议被告购买三层的房屋，经银行审查后认为贷款额度过高被告还款能力不足所以才没有办理成功按揭贷款，是原告的原因导致银行按揭未能办理成功。另，整个合同履行过程中是原告违约在先，原告存在逾期交房的行为，根据合同约定每逾期交房一天的违约金是50元，所以原告应当向被告支付逾期交房违约金。根据合同第十三条第三款的约定，原告起诉要求解除合同应承担相应的违约责任，原告现依照主合同的第八条第三款主张违约金与该合同第十三条第三款是相互矛盾的，即使被告方存在违约行为，原被告之间应付的违约金相互抵消，被告方就不应再承担违约金。被告一共向原告购买了三层的房屋，除了首付款和定金之外，被告还就三层房屋向原告支付了400000元的装修改造费，解除合同之后原告应向被告退还该笔费用。银行按揭贷款退件后，被告没有向原告支付过购房的尾款。
庭审中，原告云南美城房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，提交了以下证据材料：
一、商品房购销合同及补充协议复印件、商品房买卖合同登记备案表复印件、首付款收据复印件。欲证明：原被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定被告向原告购买保利六合的商品房，被告选择贷款方式支付购房款，并约定因被告原因导致按揭贷款申请未获批准，被告须在银行通知后10日内向原告支付完购房金额，逾期不支付的，原告有权解除合同，被告应向原告支付合同总价款10%的违约金，已发生的交易税费由被告承担，并应配合原告办理合同备案登记的注销手续等相关权利义务。被告按照约定向原告支付了首付款。
经质证，被告关佳勋对原告提交的该组证据材料中《商品房购销合同》及补充协议复印件的三性予以认可，但证明内容不认可，是原告的原因导致被告不能按约支付房款；对商品房买卖合同登记备案表复印件以及首付款收据复印件的三性予以认可。
二、情况说明、律师函、邮寄快递单复印件、快递投递签收截屏打印件。欲证明：被告因个人原因导致按揭贷款申请未获银行批准，并于2014年9月25日办理了贷款申请退件手续。2015年8月10日，原告向被告发送律师函，催告被告向原告支付剩余购房款，但被告至今仍未付款且表示无能力继续支付。按照合同该约定，被告逾期支付房款的行为已经构成了严重违约，原告有权解除合同，被告应按照合同约定承担违约责任并配合办理合同备案登记注销手续。
经质证，被告关佳勋对原告提交的该组证据材料中情况说明的真实性不认可，是银行单方出具的说明；律师函、邮寄快递单复印件、快递投递签收截屏打印件的真实性不认可，被告没有收到，也没有被告的签字。
通过当事人的举证、质证，本院认为，对于原告提交的证据材料一，被告对其三性均无异议，本院予以确认。原告提交的证据材料二中的情况说明，被告不予认可，且系银行单方出具，也没有其他证据予以佐证，本院不予确认；对于律师函、邮寄快递单复印件、快递投递签收截屏打印件，被告不予认可，且没有证据证明被告已实际收到，本院不予确认。
结合庭审调查，本院确认本案如下法律事实：2014年6月30日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及合同补充协议（合同编号为“保利六合”2013字第5-1703），约定：被告向原告购买六合天城（A2地块）5幢17层1703号房屋，建筑面积合计为44.47平方米，合同总金额为572450元，被告应支付的首付款为292450元，剩余款项被告向中国银行按揭贷款支付。被告应于合同签订当日向按揭贷款银行提交完办理银行按揭贷款所需的全部文件资料并办理完银行按揭贷款申请手续，同时保证上述贷款能于合同签订之日起30日内全部支付至原告账户。被告以银行按揭贷款方式购房的，其申请的按揭贷款的金额及年限最终由银行审批确定，如因被告提供的按揭贷款资料不及时或不合格或不完整或被告征信状况异常等被告方原因，导致按揭贷款申请未获批准或银行批准的按揭金额低于被告申请的按揭金额，被告须在银行通知十日内向原告付完购房金额或补齐差额，原告有权按照合同第八条的约定处理。合同第八条约定，被告未按照约定付款的，原告有权解除合同，被告应向原告支付合同总价款10%的违约金，已发生的相关交易税费由被告承担。合同第十三条第三款约定，单方提出解除合同或者变更合同约定的，应按合同总价款10%向对方支付违约金，已发生的相关交易税费由提出解除合同的一方承担，未经对方书面同意，任意一方不得擅自变更合同约定，否则视为违约，并按单方解除合同规定向对方承担违约责任。2014年5月5日被告向原告支付了161735元，2014年6月4日被告向原告支付了首付款120715元，合计282450元。
原被告在庭审中一致陈述在原告没有向被告交付房屋；被告收到银行按揭贷款退件手续之后，被告没有向原告支付剩余尾款。原告陈述除了282450元的首付款之外，被告还支付了10000元的定金。
原告于2015年10月28日向本院递交撤销诉讼请求申请书，请求撤销第3项诉讼请求，即“被告协助原告到相关部门办理《商品房购销合同》备案登记注销手续，已发生的相关税费由被告承担”。
本院认为，原被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议符合法律的规定，系有效合同。现原告诉至法院请求解除上述合同，被告亦同意解除，故对原告要求解除《商品房购销合同》及合同补充协议的诉请，本院予以支持。本案中，原被告均陈述对方存在违约行为，本院认为，双方在《商品房购销合同》及补充协议中约定，被告采用银行按揭贷款的方式向原告支付除首付款之外的其他款项，若因被告原因未能办理银行按揭贷款，且被告未在一定期限内向原告付完剩余购房款的，原告有权解除合同并要求被告支付合同总价款10%的违约金，该约定不违反法律规定，本院予以确认。被告认为因原告承诺能够办理银行按揭贷款所以才购买上述房屋，原告未如约履行承诺导致被告未能办理银行按揭贷款，但对此原告不予认可，被告也未提交有效证据及加以证实，对被告的此答辩意见，本院不予采信。现银行按揭贷款未能成功办理，被告至今也未向原告付完剩余购房款，原告向被告主张违约金的诉讼请求符合合同约定。被告答辩称根据《商品房购销合同》第十三条的约定，原告提出解除合同的，应向被告支付合同总价款10%的违约金，现原告以合同第八条的约定主张违约金与第十三条的约定相互矛盾，本院认为，结合合同全文来看，第八条是针对买方未按约履行付款义务所作的违约责任的约定，而第十三条是针对买卖双方任一方单方提出解除合同或者变更合同约定所作的违约责任的约定，其前提应当是不存在法定解除或合同约定解除情形，两项条款的内容并不存在冲突，现被告存在违约行为，原告依合同第八条主张违约金于法有据，本院予以支持，双方已约定被告在未按约付款的情况下应向原告支付合同总价款10%的违约金，即57245元，但该标准过高，本院综合衡量合同履行程度、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持违约金28623元。
另，被告在庭审中答辩称合同解除之后原告应退回其支付的首付款以及装修改造费，并承担逾期交房的违约金，本院认为，一方当事人向另一方提出主张，应当以诉的形式提出，庭审过程中法庭已向被告询问是否针对本案提出反诉，但被告明确表示不提出反诉，故对上述问题，本院在本案中不予处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百三十条、第一百五十九条，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二项第5条、第7条之规定，判决如下：
一、解除原告云南美城房地产开发有限公司与被告关佳勋于2014年6月30日签订的《商品房购销合同》及合同补充协议（合同编号为“保利六合”2013字第5-1703）。
二、被告关佳勋于本判决生效之日起十日内支付原告云南美城房地产开发有限公司违约金28623元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1231元（原告已预交），由被告关佳勋承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 姚 琳
代理审判员 周媛媛
人民陪审员 尹 忠
二〇一五年十一月八日
书 记 员 杨 莎