中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5591号
上诉人（原审原告）：殷燕廷，住广东省广州市。
委托代理人：罗裕聪，广东公尚律师事务所律师。
委托代理人：林嘉蕾，广东公尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：严瑞芳，加拿大国籍，现住加拿大。
委托代理人：刘联国，广东正觉律师事务所律师。
上诉人殷燕廷因与被上诉人严瑞芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：座落在广州市荔湾区东漖镇东漖村大墩村108号的宅基地使用权人是严瑞芳，该宅基地上建筑二层半，建筑面积193.88平方米，后经公安机关重新编列门牌为广州市荔湾区东漖大墩91号。
2005年10月12日，殷燕廷与严瑞芳签订《房屋买卖承诺协议书》，约定严瑞芳以220000元向殷燕廷出售座落在上述宅基地的房屋，因为是集体地房屋，未领房屋产权证，按有关规定未能即时进行产权变更登记，等等。双方签订协议后，殷燕廷向严瑞芳支付了购房款220000元，并接收了涉案房屋。
2012年9月5日，殷燕廷与案外人李文钊签订《荔湾区东漖村91号房屋转让协议书》，约定殷燕廷以1250000元向李某转让上述房屋，等等。同日，李某向殷燕廷支付了房屋转让款1250000元。后殷燕廷将涉案房屋交付给李某使用。
2013年1月28日，严瑞芳向原审法院起诉要求确认其与殷燕廷签订的《房屋买卖承诺协议书》无效。原审法院作出（2013）穗荔法民三初字第340号《民事判决书》，判决确认上述协议书无效。判后殷燕廷不服提起上诉。广州市中级人民法院于2013年11月8日作出（2013）穗中法民五终字第2547号《民事判决书》，判决驳回殷燕廷的上诉，维持原判。
2014年1月21日，严瑞芳向原审法院起诉要求殷燕廷及李某迁出涉案房屋并接收严瑞芳返还的购房款22万元。原审法院作出（2014）穗荔法民三初字第305号《民事判决书》，判决殷燕廷、李某及同住人员迁出涉案房屋，驳回严瑞芳其他诉请。判后殷燕廷、严瑞芳及李某均不服提起上诉。广州市中级人民法院于2014年9月3日作出（2014）穗中法民五终字第3065号《民事判决书》，判决驳回三方的上诉，维持原判。
2014年11月13日，李文钊向原审法院起诉要求确认其与殷燕廷签订的《荔湾区东漖村91号房屋转让协议书》无效并要求殷燕廷返还房屋转让款1250000元及利息。原审法院作出（2014）穗荔法民三初字第2283号《民事判决书》，判决上述转让协议书无效以及殷燕廷向李某支付房屋转让款1250000元及利息。该判决书已于2015年1月22日发生法律效力。
殷燕廷于2015年1月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.严瑞芳返还殷燕廷购房款22万元，支付该购房款利息（以22万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2005年10月22日起计算至严瑞芳返还购房款22万元之日止，暂计算至起诉之日，为123200元），并赔偿殷燕廷经济损失103万元，以上合共1373200元；2.本案诉讼费用由严瑞芳承担。
严瑞芳原审答辩称：一、殷燕廷出卖涉案房屋给李某，属于无权处分，法律无法保护殷燕廷的103万元房款。二、殷燕廷从李某处取得103万元，然后，协议书无效后返还李某103万元，殷燕廷没有任何损失。三、严瑞芳并没有收到103万元，故不应返还殷燕廷103万元。四、严瑞芳认为殷燕廷的损失只是在利息方面，对于赔偿费在调解的前提下可以适当让步，至于无法购买涉案房屋造成的损失是法律造成的。总之，严瑞芳同意向殷燕廷支付购房款22万元及相应利息，但支付利息的前提是殷燕廷以利息作为经济损失。若殷燕廷认为利息不足以弥补损失，严瑞芳同意按对殷燕廷更有利的计算方式进行计算，不同意同时按两种方式从不同角度计算后累加。
本案原审过程中，殷燕廷申请以2013年11月8日为评估时点对涉案宅基地上盖房屋价值增值部分进行评估，原审法院经摇珠委托深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司广州分公司（以下简称深国资源公司），该公司于2015年9月9日出具深国资源穗终（2015）字第E09006号《房地产估价报告》，确定出估价对象在2005年10月12日地上建筑物价值为26.76万元，在2013年11月8日地上建筑物价值为27.72万元。
原审法院认为：殷燕廷与严瑞芳于2005年10月12日签订的《房屋买卖承诺协议书》已由生效判决书判决确认无效。殷燕廷作为城市居民在签订协议书时明知道买卖的房屋是宅基地上房屋仍继续购买，严瑞芳明知殷燕廷非农村村民更非本集体经济组织成员仍继续出卖，故对该协议书无效的后果双方均有过错。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应赔偿对方的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现严瑞芳明确表示愿意返还购房款22万元，故殷燕廷要求严瑞芳返还购房款22万元的诉讼请求，原审法院予以支持。因合同无效双方均有过错，并且多年来殷燕廷使用房屋所产生的使用费可以抵偿严瑞芳占用购房款的利息，故原审法院对殷燕廷要求严瑞芳支付利息的诉讼请求不予支持。
关于殷燕廷的经济损失，由于宅基地使用权价值具有身份性，殷燕廷作为非该集体经济组织成员无权享受该部分价值利益，故该部分价值变化不应纳入殷燕廷损失范围，应以协议书确认无效之日地上建筑物价值与原购房款之间的差额作为殷燕廷损失为宜。经评估，该日地上建筑物价值为27.72万元，故原审法院认为殷燕廷的经济损失应为5.72万元，该损失应由严瑞芳赔偿给殷燕廷。殷燕廷主张其经济损失为103万元，依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原审法院于2015年9月22日作出如下判决：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，严瑞芳一次性返还殷燕廷购房款220000元；二、在本判决发生法律效力之日起十日内，严瑞芳向殷燕廷赔偿损失57200元；三、驳回殷燕廷的其他诉讼请求。一审案件受理费17159元，由殷燕廷负担11779元、严瑞芳负担5380元。
判后，上诉人殷燕廷不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋评估机构前后两次所出具的初评报告价格相差巨大，评估价值畸低，且评估终稿内还出现笔误等情况，殷燕廷认为该评估机构工作极不认真负责，错漏百出，结论极度荒谬，应重新另行指定评估机构对进行涉案房屋的价值进行鉴定。本案中，房屋评估是判案的重要依据。殷燕廷向原审法院申请对涉案房屋在2013年11月8日较2005年10月12日增值价进行评估。深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司广州分公司受法院委托担任了本次评估工作。在2015年8月24日所质证的初评报告书中，认定涉案房屋在2013年11月8日的评估单价约6100元／平方米，评估价值为116万元；对于该初步评估价格，殷燕廷在法庭的笔录中表示接受。2015年9月12日，原审法院忽然通知殷燕廷，说因为评估公司的错误，重新出具了一份新的初评报告书，需要再次进行质证。而该新的初评报告中，涉案房屋在2013年11月8日的评估单价从之前的6100元／平方米跌为约1430元／平方米，评估价值仅为27.72万元。其次，殷燕廷发现该评估公司在深国资源穗初（2015）字第E06002号初评报告书中，对涉案房屋在2005年10月12日所采取的评估方法为：成本法。而对2013年11月8日所采取的评估方法为：收益法。殷燕廷当庭提出疑问，两个不同的评估方法如何进行对比原审法院之后给予殷燕廷的答复为：这是评估公司的笔误。针对上述情况，殷燕廷意见如下：首先，本案应评估房屋市场价格，而非建筑成本价，评估公司在两份评估书中均采用成本法进行评估，并且对评估出来的价值还进行打折，也就是说实际估出的房屋价格是残值，这是极不合理的。深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司广州分公司受托后，前后共出具三份评估报告，当中价格相差甚大。原审法院对此解释是评估公司误解了评估目的，所以出现价格相差甚大的情况。而对于采取不同方法进行评估的情况，原审法院又替评估公司解释为笔误。殷燕廷认为，评估房屋价格对于评估公司来说，应是一个专业的工作，并不复杂，但本案评估公司居然连接出现重大错误，可见该公司是极度不专业和不认真负责的，由此可推定该公司得出的结论也是荒谬的。按人们正常生活逻辑来看，一间房屋经过八年时间，却仅增值0.98万元，即使不计土地增值，这个结果也是非常可笑的，明显有违常识。鉴于评估公司一直未解释为何前后两份初评报告中的数额相差如此巨大，故殷燕廷有理由认为其在评估工作上极有可能存在重大过失或受到人为因素影响，从而做出显失公平的评估报告。另外，早在2010年，广州市荔湾区东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁补偿安置实施方案中，公布的拆迁补偿标准为：框架结构房屋补偿4000元／平方米、混合结构房屋补偿3800元／平方米、砖木结构房屋补偿3600元／平方米。2011年，广州市荔湾区东漖村“城中村”改造地块国有土地上房屋征收补偿及安置方案中，公布的补偿标准为：框架结构房屋补偿10800元／平方米、混合结构房屋补偿10500元／平方米、砖木结构房屋补偿10200元／平方米。对比深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司广州分公司所作的2013年评估价1430元／平方米，远低于上述政府公布的该地区房屋拆迁补偿价，显然是不合理的。为此，殷燕廷在收到深国资源穗终（2015）字第E09006号房地产估价报告后，已当即提出上述一系列的疑问和意见，之后也提交了要求重新对涉案房屋进行价值评估（该房屋价值应为按市场评估确定房屋整体价值后扣除宅基地区楼面地价的价值，而非该房屋单纯的建筑成本价格）的书面申请，但遭到原审法院驳回。据此，殷燕廷上诉请求：1.改判原审判决第二项为严瑞芳赔偿殷燕廷的经济损失人民币103万元整；2.一、二审诉讼费用由严瑞芳承担。
被上诉人严瑞芳二审答辩称：涉案房屋应该针对不包括宅基地价值的上盖物进行评估，上盖部分仅仅指砖瓦、木头是属于殷燕廷的，但是殷燕廷上诉的事实和理由部分按照城中村改造地块房屋征收补偿的标准，该参照标准是不当的，按照拆迁补偿是要有产权的，本案不需要对殷燕廷补偿产权，只是补偿一砖一瓦。本案相当于严瑞芳补偿就是将上盖物还给殷燕廷，就是相当于现在建造上盖的成本归还。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。双方当事人二审均无新证据提交。
本院认为，生效民事判决已经判决确认严瑞芳、殷燕廷就涉案房屋签订的《房屋买卖承诺协议书》无效，原审依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，判令严瑞芳返还殷燕廷的购房款220000元；并结合涉案合同无效双方的过错责任，依据评估机构评估的涉案宅基地房屋价值与原购房款之间的差额判决严瑞芳赔偿殷燕廷损失，合法有据，本院不作赘述。针对殷燕廷上诉主张严瑞芳应赔偿其损失103万元的问题，本院认定如下：
殷燕廷申请重新对涉案宅基地房屋价值按市场价值进行评估。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予”。本案中，殷燕廷并没有证据证明原审司法评估鉴定存在上述可以申请重新鉴定的事由，并且涉案房屋为宅基地房屋并不具备完全市场流通性，殷燕廷上诉请求按照市场价值重新鉴定评估，依据不足，本院不予采纳。
另外，殷燕廷上诉主张原审委托的司法评估机构对2013年11月8日时涉案房屋单价评估为1430元／平方米，与出具的第一份评估报告评估结论相关甚远，远低于涉案房屋所在东漖村“城中村”改造房屋补偿标准，也远低于同地段同类房屋的市场价值，显失公平的问题。因本案所涉合同无效的损失赔偿应基于对涉案宅基地房屋成本价差额的考量，房屋市场价值的巨大增值更多源于土地增值，该部分增值与殷燕廷无关，原审适用涉案宅基地房屋的成本价值差额对殷燕廷进行补偿，并无不妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，殷燕廷无证据证明因涉案合同无效造成其经济损失103万元，故其理应对此承担不利法律后果。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人殷燕廷的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11779元，由上诉人殷燕廷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年三月十四日
书 记 员 璩方慧