重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初10351号原告：重庆清江上城物业管理有限公司，住所地重庆市万州区北山大道170号4楼，统一社会信用代码91500101559004248Q。法定代表人：熊远清，男，汉族，1946年10月17日出生，住湖北省宜昌市夷陵区，公司董事长。委托诉讼代理人：潘洪兵，重庆百安律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张泽萍，重庆百安律师事务所律师，特别授权。被告：龚莉，女，汉族，1977年3月18日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张德俊，男，汉族，1948年5月5日出生，住重庆市万州区。系重庆市万州区钟鼓楼街道丰收社区居民委员会推荐，一般代理。委托诉讼代理人：杜寅春，男，汉族，1977年11月14日出生，住重庆市万州区。系重庆市万州区钟鼓楼街道丰收社区居民委员会推荐，一般代理。原告重庆清江上城物业管理有限公司（以下简称清江上城物业公司）与被告龚莉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告清江上城物业公司的委托诉讼代理人潘洪兵，被告龚莉及其委托诉讼代理人张德俊、杜寅春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、原告系“清江·金水御景”（清江上城）小区建设单位即重庆清江实业（集团）有限公司选聘的物业服务企业。2011年7月1日，原告与重庆清江实业（集团）有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定物业服务内容主要包括前期（建设期）介入服务和实际接管物业服务阶段提供服务，服务的主要内容为：房屋建筑共用部位和共用设施的维修、养护，共用绿地、花木、建筑小品的养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序管理，维护小区公共秩序，管理与物业相关的工程、设备图纸、竣工验收资料，组织开展社区文化娱乐活动，书报、杂志、函件、邮件等收发，代收代缴水、电、气等费，管理本物业住用户档案资料等。委托管理服务期限自合同签订之日起至该项目成立业主委员会之日止。二、2012年11月28日，重庆市万州区发展和改革委员会作出万州发改价〔2012〕49号文件，关于确定清江·金水御景物业服务收费标准的通知：物业服务收费标准，高层住宅（建筑面积）1.35元/月·㎡，其中：日常维修养护费0.60元/月·㎡；根据实际情况选择一种方式收取电梯费，月票票价，按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数，按常住人口计算：每人每月10元计收；次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。三、2014年4月26日，原告与被告签订《清江上城小区物业服务公共协议》，约定该协议是《物业服务合同》条款的细化，关于服务收费及标准，该协议约定物业服务费高层住宅（建筑面积）：1.35元/月.㎡；电梯费月票票价按层计算：张/人=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层系数；业主共用部位、共用设施设备按渝价（2004）778号收取；生活用水：按2.20元/吨的标准收取，二次供水加压费用为0.60元/吨（8层包含8层以上为收取加压费用楼层），纯净水：按0.11元/升的标准收取；水源热泵中央空调收费标准另行通知；车库物业服务费按70元/个.月收取。协议另约定根据《重庆市物业管理服务收费实施办法》，已售房屋业主的空置物业，从开发方书面通知业主接房的规定时间起，由业主向物业服务企业缴纳相应标准服务费的50%，并分摊水、电总表与分表下的差额水、电费；如业主接房后三表（水、电、气）中任一表开始启动，即开始授权全额服务费（调试设备、设施除外）；若政府出台了新政策按新文件执行。四、被告龚莉系“清江上城”小区X幢XXXX室的业主，房屋建筑面积110.08㎡；被告龚莉于2014年4月26日缴纳2014年4月26日至2015年4月25日期间的物业管理费1783.30元，此后未再缴纳任何费用；被告龚莉所有的房屋从2014年12月开始产生用气量。五、在庭审中，原告认可在实际收取费用过程中，物业服务费、电梯费、公共能耗费如一次性交一年则优惠三个月，接房后空置的房屋物业服务费减半，不收取电梯费和公共能耗费。六、原告的诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付原告物业管理服务费等共计4802.60元；2、本案诉讼费由被告承担。以上事项中，双方有争议的事项为第六项，其他事项双方无争议。本院认为，“清江上城”小区建设单位依法与原告签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力；原、被告签订的《清江上城小区物业服务公共协议》约定该协议是《前期物业管理服务合同》条款的细化，是其有效组成部分，故该协议对原告和全体业主具有约束力。在合同期间内，原告为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了相关服务，业主应当根据合同的约定及时、足额交纳物业服务费。物业服务费用是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，否则，物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。就物业服务企业而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主对原告的服务不满时，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，但被告拒绝交纳物业服务费的做法本院不予支持。就本案而言，被告辩称小区仍然处于建设之中，原告的服务达不到特级服务标准，应下调收费标准的问题，本院认为，对于服务质量等级的评定应由具有相关资质的机构或者部门进行，被告并未就此提供证据，本院对被告的该辩称不予采纳。关于被告辩称原告违规提供长江水，相关部门下达整改通知书，原告至今未整改的问题，被告如认为原告违规提供饮用水，且未在有关部门要求的期限内有效整改，侵犯被告权益的，被告可在举示证据后另案协商或诉讼解决。关于被告辩称因地砖太滑，导致原告母亲在晾晒衣物是不慎跌倒造成的损失，被告多次找原告协商，原告均不予理睬和处理的问题，被告并未举示证据证明原告母亲的受伤系原告原因所致，如被告认为原告构成侵权，可在举示证据后另案诉讼。关于被告辩称原告侵占业主公共区域违法改建、乱贴广告的问题，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主对小区内的公共区域享有使用、收益等权利，如被告认为原告侵犯了其权益，可向相关部门反映或另案诉讼。关于被告辩称原告未尽到维护义务、小区保洁服务不能全覆盖、小区安保配置不达标等服务质量问题，本院认为，原告作为小区物业服务企业，应积极配合业主协调解决相关问题，虽然原告的管理服务存在不足，但不存在原告有不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形，被告因此拒付物业服务费不当，故本院对原告主张由被告支付拖欠的物业服务费、电梯费、公共能耗费的请求予以支持。但经本院审理查明，被告龚莉在接房时已预交了一年的物业服务费，且从2014年12月起产生用气量，结合原告在庭审中认可的事实、合同约定和房屋的空置情况，经核算，截至2017年1月26日，被告龚莉尚欠原告物业服务费、电梯费、公共能耗费共计3335.21元，对于原告主张的超出本院查实金额的部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告龚莉于本判决生效后十日内支付原告重庆清江上城物业管理有限公司物业服务费、电梯费、公共能耗费共计3335.21元。二、驳回原告重庆清江上城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告龚莉负担。本判决为终审判决。审判员 王 静二〇一七年十一月十日书记员 谭晓洪