辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽07民终1603号上诉人（原审被告）盛某，男，1988年7月13日出生，满族，住锦州市松山新区。委托诉讼代理人：赵某，盛某母亲，1964年7月4日出生，满族，住锦州市松山新区。被上诉人（原审原告）锦州金基物业管理有限责任公司，住所地锦州市松山新区锦绣天第B区22号。法定代表人：付维祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：张继春、肖志刚，辽宁文举律师事务所律师。一案，不服锦州市太和区人民法院（2016）辽0792民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛某及其委托诉讼代理人赵某、被上诉人锦州金基物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人肖志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛某上诉请求：请求二审法院撤销锦州市太和区人民法院（2016）辽0792民初58号民事判决，依法改判或发回重审。由被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：1.被上诉人违反物业合同的约定，物业服务存在重大瑕疵造成上诉人无法居住使用该房屋，被上诉人未按合同约定履行义务，无权依据该合同向上诉人主张权利。被上诉人一直未解决房屋漏雨问题，导致我的房屋地板被浸泡、变形、发黑、发霉，虽经被上诉人维修，但至今未能解决漏雨问题。2.被上诉人在2013年1月1日后，一直未向上诉人主张拖欠物业费等费用，被上诉人的2014年之前的费用主张超过了诉讼时效期间，不应予以支持。锦州金基物业管理有限责任公司辩称，上诉人以房屋漏水为由，拒绝缴付应付的服务费用，依法不能成立。按照建设部《房屋建设工程质量保修办法》，上诉人的损失应该向承建商主张维修权利，而不是向我方物业公司主张。原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，判决正确，应该维持。锦州金基物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：原告于2008年与锦州金城房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，合同约定由原告提供物业服务。被告系锦绣天第小区业主，自2013年1月至2015年12月31日，未能按期交纳物业服务费，物业管理费用是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行的必要费用。被告拖欠物业管理费的行为已影响到整个小区其他业主的共同利益，经原告数次向被告发书面催缴函，被告至今仍未缴，故诉至法院，请求判令被告交纳拖欠的物业服务费3276元及电梯费3481元、灯费24元，共计6781元，承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：被告盛某是×号业主，房屋建筑面积113.73平方米。原告系锦绣天第小区物业服务单位。被告盛某（甲方）与锦州金城开发建设有限责任公司（乙方）及原告锦州金基物业管理有限责任公司（丙方）签订《业主临时公约》，合同约定，甲方同意乙方选聘的锦州金基物业管理有限责任公司作为本小区的物业管理机构，丙方负责的物业服务内容，包括：保安、交通秩序与车辆停放、环境卫生、绿化服务、房屋公用部位的日常维护和管理。物业费收取标准，住宅每月每平方米0.6元,电梯费每月85元，2010年10月16日被告办理入住。2015年7月1日之后，电梯费每月56元。2012年下雨雨水从被告家的外墙和玻璃渗入，房顶和烟道都漏水，南阳台地面积水，造成被告家室内进水。2013年1月至2015年12月30日，被告拖欠物业服务费3276元、电梯费2886元、灯费24元，共计6186元。一审法院认为，原告与被告签订的《业主临时公约》是双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有约束力。双方应按协议的约定，履行各自的义务。被告辩称该房屋漏水造成装修损失不同意交纳物业费及电梯费，根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；第八条规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。因此该房屋在质保期内漏水，应由承建商负责维修，被告以此为由拒绝交纳物业费，本院不予支持。被告要求赔偿损失，应另案诉讼，本案不予调整。一审法院依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条（五）项、第十七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告盛某于本判决生效后10日内给付原告锦州金基物业管理有限责任公司2013年1月至2015年12月30日物业费3276元、电梯费2886元、灯费24元，共计6186元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告盛某承担。二审中，上诉人盛某提交了2016年5月其房屋因下雨再次漏水的照片。被上诉人锦州金城开发建设有限责任公司对此照片证明的事实未予否认。被上诉人锦州金城开发建设有限责任公司在一审提交的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》、锦州市物价局锦价发（2012）17号文件，上诉人在一审提交的照片及双方当事人的陈述笔录等证明材料载卷佐证。经一审法院和本院的开庭质证及审查，予以采信。对当事人二审争议的事实本院认定如下：盛某购买的锦绣天第A区29-94号房屋所在楼层为23层。2010年10月6日，上诉人盛某办理入住时，与锦州金城开发建设有限责任公司及被上诉人为甲乙丙三方，签订了《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，该协议和规约约定了三方各自的权利与义务。按协议第七条约定，盛某作为甲方有交纳物业费的义务。商品住宅物业管理费每月每平方米0.6元。首次入住交纳12个月物业管理费；二次收取按季（年）收取（甲方应于季（年）度第一个月1-10日内将应付物业费交至丙方）。按协议第五十二条和第六十五条的规定，丙方即被上诉人有收取物业服务费及其他费用的权利。2012年5月1日以后，依据锦州市物价局的锦价发（2012）17号文件，高层住宅每平方米建筑面积物业服务费收费标准为0.8元。电梯费每人每月20元。被上诉人于2015年7月1日之前，每月按85元标准收取电梯费；2015年7月1日之后，每月按56元标准收取电梯费。上诉人对上述收费标准无异议。上诉人盛某在其入住出现下雨漏水情况后，向被上诉人要求解决漏雨问题，被上诉人于2012年5月、2015年8月，组织进行过维修。一审认定的其他事实属实。本院认为，上诉人盛某与被上诉人锦州金基物业管理有限责任公司之间形成物业服务合同关系，双方应按约定享有权利、承担义务。被上诉人提供了物业服务，上诉人理应向被上诉人支付物业服务费等费用。关于上诉人提出的被上诉人违反物业合同的约定，物业服务存在重大瑕疵，造成上诉人无法居住使用该房屋，被上诉人未按合同约定履行义务，无权依据该合同向上诉人主张权利的上诉请求，因被上诉人锦州金基物业管理有限责任公司依约为包括上诉人盛某在内的小区业主提供了物业服务，完成了基本服务义务，并对上诉人的漏水部位组织进行过维修，如上诉人盛某在因对漏雨部位维修本人存在损失，可另行向合同相对方主张权利，但不应以此为由拒交应交费用。关于上诉人盛某提出的被上诉人锦州金基物业管理有限责任公司的主张超过了诉讼时效的上诉请求，因被上诉人锦州金基物业管理有限责任公司作为上诉人盛某居住小区的物业服务单位一直对该小区进行管理，应认定被上诉人锦州金基物业管理有限责任公司在持续不断的履行物业服务义务，故被上诉人锦州金基物业管理有限责任公司的诉讼请求不存在超过诉讼时效的问题。一审判决认为上诉人盛某的该房屋在质保期内漏水，应由承建商负责维修的表述欠妥。因是否在保修期内，应审查开发单位与承建单位的合同关系，以及合同的履行情况来确定。本案作此表述无事实依据，应予纠正。同时，一审判决在援引《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条有误，应更正为第四十一条。综上所述，盛某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由盛某负担。本判决为终审判决。审 判 长  石丽萍审 判 员  王争妍代理审判员  赵 薇二〇一六年十二月二十六日书 记 员  高俊格