广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初19429号
原告（反诉被告）：广东明亮传媒有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：钟振海，总经理。
委托代理人：莫洋根，系广东瑞科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：深圳市美百年商业管理有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人：焦昆华，经理。
委托代理人：化中毅、郑燕丽，分别系广东广信君达律师事务所律师、实习律师。
原告（反诉被告）广东明亮传媒有限公司（以下简称“明亮公司”）诉被告（反诉原告）深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称“美百年公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。明亮公司的委托代理人莫洋根，美百年公司的委托代理人化中毅、郑燕丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
明亮公司诉称：2015年12月21日，明亮公司、美百年公司就广州市天河区珠江东路12号2905单元租赁事宜签订了《房屋租赁协议》，美百年公司收取了明亮公司租赁保证金430668元、水电周转金15723元。2016年9月7日，明亮公司承租的上述房屋的业主向明亮公司发出《征询函》及《公告》，称由于美百年公司拖欠租金，业主将于2016年9月18日前收回上述房屋。2016年9月12日，美百年公司向其分租的租户送达了《深圳市美百年商业管理有限公司至各租户的意见征询函》。由于美百年公司提供的上述房屋是明亮公司的经营场所，如因美百年公司与业主的纠纷导致业主提前收回上述房屋将使美百年公司失去履行租赁合同的基础，且对明亮公司的经营产生重大影响；事实上，业主已通过间歇性停电来限制明亮公司的经营活动。2016年9月14日，明亮公司向美百年公司发出《律师函》，要求美百年公司就合同的履行提供相应的担保，但截至业主回收上述房屋的最后日期2016年9月18日，美百年公司既未提供履约担保，亦无法令业主撤回回收上述房屋的意思表示或阻止业主间歇性停电的行为。2016年9月29日，明亮公司再次向美百年公司发送《律师函》，解除与美百年公司的租赁合同关系并要求美百年公司返还租赁保证金、水电周转金，但美百年公司置之不理。美百年公司的行为已经严重侵犯了明亮公司的合法权益。为维护明亮公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、美百年公司向明亮公司返还租赁保证金430668元、水电周转金15723元，共计446391元；二、美百年公司向明亮公司支付逾期返还租赁保证金、水电周转金的利息（以446391元为本金，按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率的标准计算，自2016年9月16日起计至实际清偿之日止）；三、美百年公司承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）美百年公司答辩及反诉称：美百年公司与小高德（广州）置业有限公司签订租赁合同，取得广州市天河区珠江东路12号2905单元的合法出租权。2015年12月21日，美百年公司与明亮公司签订《房屋租赁协议》，约定美百年公司将上述房屋出租给明亮公司使用，明亮公司应于每月16日前向美百年公司支付当月租金。协议签订后，美百年公司按约定向明亮公司交付上述房屋并在租赁期限内保持上述房屋符合协议约定的用途。在美百年公司与小高德（广州）置业有限公司、广州市明和实业有限公司发生纠纷后，美百年公司通过发征询函、召开分租户会议等各种方法与各方进行积极沟通协商，尽力保证双方顺利实现租赁协议目的，不存在美百年公司以消极态度对待纠纷的事实。因小高德（广州）置业有限公司违法解除其与美百年公司签订的租赁合同，此纠纷双方均已诉诸法院，在法院未作出生效判决以前，美百年公司仍依法享有上述房屋的合法转租权。事实上，明亮公司至今仍在使用租赁房屋，正常经营。故此，明亮公司与美百年公司的《房屋租赁协议》不存在租赁合同目的不能实现的情况，明亮公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。另，明亮公司自2016年10月开始停止向美百年公司支付租金，已构成违约，为维护美百年公司的合法权益，特提起反诉，请求判令：一、明亮公司向美百年公司支付补偿金71778元；二、明亮公司向美百年公司支付因签订《房屋租赁协议》所支付的佣金57911元；三、本案全部诉讼费由明亮公司承担。
原告（反诉被告）明亮公司就反诉辩称：美百年公司主张明亮公司违约没有事实及法律依据。美百年公司的转租权基于业主的租赁权产生，但业主已向租赁物的相关次承租人发出了公告，正式收回了租赁物的出租权。在此情况下，美百年公司与明亮公司之间的租赁合同关系已丧失了基础。明亮公司曾向美百年公司提出协商，愿意在美百年公司愿意提供担保的情况下继续履行合同，但美百年公司未向明亮公司提供担保，也没有让业主撤回回收出租权的意思表示。在租赁物的物管公司已通过各种手段阻挠明亮公司的正常经营，如断电、门禁等，明亮公司与美百年公司的租赁合同关系实际不可能继续存续，明亮公司亦没有要求美百年公司过多的补偿，仅是希望美百年公司退还已收的押金。
经审理查明：据查册时间为2017年4月20日的《广州市不动产登记查册表》显示，案外人广州市明和实业有限公司（以下简称“明和公司”）系广州市天河区珠江东路12、14、16号物业的登记产权人，登记附注载明该物业12号第十至十九、二十一至三十一层为办公用途。
据明亮公司、美百年公司共同向本院提交的《同意转租证明》显示，案外人小高德（广州）置业有限公司（以下简称“小高德公司”）于2015年8月1日向美百年公司开具该证明，主要内容为：美百年公司与小高德公司签订了广州市天河区珠江东路12号16、19、21、29、30、31楼共六层物业的租赁合同，租赁期限2015年12月1日至2023年11月30日，现小高德公司同意美百年公司在租赁合同约定的范围内，对上述单元进行转租或分租，转租或分租期不得超过小高德公司与美百年公司之间的租赁合同期限等。
2015年12月21日，明亮公司（承租方，乙方）与美百年公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将位于广州市天河区珠江东路12号2905单元（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方；租赁期自2016年1月1日起至2018年12月31日止；租赁房地产用途为办公，未经甲方同意，乙方不得擅自改变租赁房地产用途；租金按月支付，每月16日前（含当天），乙方应按约定将当月租金支付至甲方指定账号，该租金为含租赁税及含固定物业管理费；若乙方拖欠租金，逾期三天后每日须支付甲方所拖欠租金3‰金额之滞纳金，若乙方拒付上述滞纳金，甲方有权在押金中扣除；2016年1月1日至2016年1月15日为免租期，2016年1月16日至2017年1月15日每月租金额为143556元,2017年1月16日至2018年1月15日每月租金额为143556元……；乙方拖欠租金达7日或其他费用累计达33498元整，甲方有权委托物业管理公司对本物业采取停水、停电、锁门等措施，直至乙方结清欠款；乙方签署本协议后须于2015年12月16日前支付甲方定金123048元；2015年12月24日前乙方须支付甲方租赁保证金、首月租金、水电费周转金、免租期固定管理费等共计600201元，乙方可在该项金额中扣除已支付的定金，该定金作为部分租赁保证金；首月租金为143556元，租赁保证金为430668元，水电费周转金为15723元，免租期固定管理费为10254元；租赁期满，乙方未拖欠甲方约定之租金，并未欠缴任何该租赁房地产租赁期间物业费用的，甲方应在乙方撤场后7个工作日内全额退还上述租赁保证金及水电费押金给乙方（不计利息）；甲方应于2016年1月1日前将涉案房屋交付乙方，并办理有关移交手续；若乙方单方解约或拒不履行本协议，甲方不退回租赁及物业费保证金，乙方应按首年租金标准补偿免租期租金给甲方，因签订本合同甲方所支付的佣金应由乙方补偿给甲方，同时甲方可向乙方要求损害赔偿，若甲方单方解约或拒不履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金，乙方可向甲方要求损害赔偿等条款。
同日，明亮公司（承租方，乙方）与美百年公司（出租方，甲方）还签订《补充协议》，约定：合同期内，若乙方单方解约或拒不履行本协议，甲方不退回租赁及物业费保证金及水电费周转金，乙方应按首年租金标准补偿免租期租金给甲方，因签订本合同甲方所支付的佣金应由乙方补偿给甲方，同时甲方可向乙方要求损害赔偿；若甲方单方解约或拒不履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金，乙方可向甲方要求损害赔偿等。
2015年12月27日，明亮公司向美百年公司支付了承租涉案房屋的租赁保证金430668元、水电周转金15723元。
但明亮公司称，租用涉案房屋期间，其于2016年9月7日收到了明和公司、小高德公司向其发出的《公告》及《征询函》，文件中称因美百年公司拖欠小高德公司租金超过30日，根据美百年公司与小高德公司签订的房屋租赁合同的约定，小高德公司已于2016年9月7日解除美百年公司关于天河区珠江东路12号1601、1901、2101、2901、3001、3101共六层的物业的房屋租赁合同，上述物业的业主明和公司决定收回物业，另行出租；鉴于美百年公司已丧失上述物业合法的出租权，明和公司将于2016年9月18日收回物业，如分租户需继续租用物业的，需在2016年9月10日前反馈给小高德公司和明和公司，如分租户不愿意继续承租物业的，需于2016年9月18日前自行迁出所承租的物业等。经质证，美百年公司表示其无法核实上述《公告》及《征询函》的真实性，因函件系案外人发送给明亮公司的。
2016年9月12日，美百年公司向明亮公司发出《深圳市美百年商业管理有限公司致各租户的意见征询函》，函件中称鉴于明和公司、小高德公司及物业管理公司严重违约及侵权行为，且已明确表示不履行与美百年公司之间的租赁合同及物业管理合同，为及时保证租户的合法权益，特向各租户征询处理意见及建议，包括但不限于下列选项：1、按照原租赁合同该继续履行；2、协商退租现有物业，转为租赁美百年公司其他物业继续经营；3、双方协商一致后，终止租赁合同关系；各租户如有任何意见和建议，可与美百年公司及时联系商讨，最终的商讨结果和处理方案将以双方签署的正式书面文件为准等。另美百年公司确认，其于2016年9月6日收到了小高德公司及雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司（以下简称“雅居乐公司”）向其发出的《关于解除合同的通知》，主要内容为小高德公司、雅居乐公司以美百年公司逾期缴交租金、管理费超过三十日为由，要求自2016年9月7日起解除双方签订的租赁合同及物业管理合同，并要求美百年公司在10日内交回物业，否则小高德公司、雅居乐公司将在2016年9月18日自行收回物业等
收到美百年公司发出的函件后，明亮公司于2016年9月14日向美百年公司发出了《律师函》，主要内容为要求美百年公司收到函件之日起3日内与明亮公司联系，提供与租赁保证金等额的担保金或担保物；在美百年公司未提供上述担保或明和公司、小高德公司未书面撤回回收物业的意思表示前，明亮公司将中止履行对美百年公司所承担的一切义务；明亮公司对美百年公司于2016年9月12日向明亮公司发函提出的建议不予考虑，如美百年公司在2016年9月18日前向明亮公司退还所有保证金，明亮公司考虑与美百年公司和平解除租赁关系等。美百年公司确认收到了该函件。
但明亮公司称，美百年公司收到上述函件后并未予以回复或做出任何补救行为，而涉案房屋的业主已采取实际行动收回了涉案房屋，在此情况下，明亮公司于2016年9月18日向美百年公司邮寄发出了《情况通报函》（主要内容为告知美百年公司小高德公司已于2016年9月18日下午对涉案房屋采取了断电行为，严重影响了明亮公司的正常办公经营，希望美百年公司妥善解决等），于2016年9月20日向美百年公司邮寄发出了《解约函》（主要内容为告知美百年公司直至2016年9月20日小高德公司已对涉案房屋无故停电3天，基于美百年公司未提供救济，业主已采取实际行动回收涉案房屋的所有权及管理权，美百年公司已无法继续履行与明亮公司的租赁合同，构成违约，明亮公司要求解除与美百年公司之间的租赁合同，并要求美百年公司尽快退还租赁保证金、赔偿双倍违约金及因停电带来的经济损失等）。经质证，美百年公司仅确认其于2016年9月21日收到了明亮公司发出的《解约函》，但认为明亮公司仍可使用涉案房屋，未导致双方的租赁合同目的无法实现，明亮公司无权拒缴涉案房屋租金。
明亮公司确认，涉案房屋至今仍由其承租使用，明亮公司就此向本院提交了如下证据：1、《同意分租证明》，显示系经明和公司于2016年9月18日出具，主要内容为广州迪志贸易有限公司（以下简称“迪志公司”）与明和公司签订了广州市天河区珠江东路12号2901、3001、3101、1601、1901、2101全层的租赁合同，租赁期限2016年9月18日至2023年11月30日，现明和公司同意迪志公司在租赁合同约定的范围内对上述单元的部分面积进行分租，分租期内，如明和公司与迪志公司的租赁合同因任何原因提前终止的，明和公司承诺将继续按迪志公司与分租户签订的租赁合同履行出租方的义务等。2、明亮公司于2016年10月8日与迪志公司签订的《房屋租赁协议》，约定迪志公司将涉案房屋出租给明亮公司使用，租赁期为2016年9月19日至2018年12月31日，其中2016年9月19日至2018年1月15日每月租金为123048元，每月管理费为15039.2元等。3、明亮公司向迪志公司、雅居乐公司支付涉案房屋2016年9月19日以后的租金、管理费凭证多份（复印件）。经质证，美百年公司表示无法核实上述证据的真实性，即使真实，明和公司将物业出租给迪志公司属于重复出租，违反了小高德公司与美百年公司之间的约定，是不具有合法性的，另美百年公司确认明亮公司自2016年10月开始没有向美百年公司支付涉案房屋租金。
又，美百年公司为证明其为出租涉案房屋支出了佣金费用57911元，向本院提交了《佣金支付申请单》、《奖金支付申请单》、发票及银行转账记录为证。经质证，明亮公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，理由为上述证据均系案外人出具亦没有具体的合同，且该费用亦非美百年公司的实际经济损失。
另查，美百年公司另案向本院起诉小高德公司、明和公司，本院以（2017）粤0106民初7661号案（以下简称“7661号案”）立案受理。在7661号案审理过程中，美百年公司称2016年9月18日起小高德公司、明和公司强行收回租赁物业即广州市天河区珠江东路12号29、30、31层，并完全禁止美百年公司的人员进入上述物业；小高德公司、明和公司亦在该案庭审中确认，因美百年公司拒绝交回上述物业，小高德公司、明和公司已于2016年9月18日自行收回了上述物业。
本院认为：明亮公司、美百年公司签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。
关于明亮公司要求美百年公司退还租赁保证金、水电周转金的诉讼请求。根据明亮公司提交的证据，结合7661号案中美百年公司、小高德公司、明和公司的相关陈述，足以证明美百年公司自2016年9月18日起丧失了包括涉案房屋在内的租赁场地的出租权，因美百年公司无法在《房屋租赁协议》约定的租赁期限内将租赁标的物交付明亮公司使用，《房屋租赁协议》、《补充协议》实际无法继续履行，明亮公司有权要求解除其与美百年公司之间的租赁关系，并要求美百年公司退还租赁保证金、水电周转金，故对明亮公司要求美百年公司退还租赁保证金430668元、水电周转金15723元诉讼请求，本院予以支持。另根据明亮公司提交的《解约函》可知，在美百年公司丧失涉案房屋出租权后，明亮公司最早系于2016年9月20日向美百年公司发出了解除合同通知，并要求美百年公司退还保证金，美百年公司收到该《解约函》的时间为2016年9月21日，但美百年公司至今未退还明亮公司租赁保证金、水电周转金，确给明亮公司造成一定损失，故对明亮公司要求美百年公司支付逾期退还上述款项的利息，本院予以支持；但基于公平原则，结合双方关于退还保证金的相关约定，本院酌情认定美百年公司应于收到《解约函》之日起7个工作日内（即2016年9月30日前）退还相关保证金，则美百年公司应向明亮公司支付的逾期退还保证金的利息应以446391元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，从2016年10月1日起计至美百年公司清偿之日止；明亮公司主张自2016年9月16日起计付利息，本院不予支持。
至于美百年公司要求明亮公司支付赔偿金、佣金的反诉请求，因《房屋租赁协议》、《补充协议》系因美百年公司无法依约向明亮公司提供租赁标的物导致无法继续履行，美百年公司要求明亮公司承担违约责任缺乏事实及法律依据，本院均予驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）深圳市美百年商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）广东明亮传媒有限公司返还租赁保证金430668元、水电周转金15723元；
二、被告（反诉原告）深圳市美百年商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）广东明亮传媒有限公司支付逾期返还上述款项的利息（以446391元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，从2016年10月1日起计至清偿之日止）；
三、驳回被告（反诉原告）深圳市美百年商业管理有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费8060元、反诉受理费1447元，均由被告（反诉原告）深圳市美百年商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 马穗华
人民陪审员 杨国峰
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 何靖文
本判决书已于2017年 月 日送达