湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00226号
上诉人（原审被告）李传宝。
被上诉人（原审原告）卢绣珍。
被上诉人（原审原告）向东，系卢绣珍之女。
被上诉人（原审原告）向子平，系卢绣珍之女。
三被上诉人共同委托代理人徐东红，云梦县法律援助中心律师。代理权限为一般代理。
上诉人李传宝因与被上诉人卢绣珍、向东、向子平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2015）鄂云梦民初字第00448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李传宝，被上诉人卢绣珍、向子平及其委托代理人徐东红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢绣珍、向东、向子平原审诉称，卢绣珍与丈夫向新发于2000年购买位于城关冰晶欧式街22街1号一间半三层房屋面积为216㎡。2012年3月16日向新发与李传宝签订房屋租赁合同，双方约定租期三年。截止2015年3月17日止。2013年9月向新发因病去世，其立下遗嘱，将自己财产的份额赠与向东，向子平。2015年3月17日租赁合同到期后，卢绣珍、向东、向子平以家庭遭变故为由，通知李传宝不能续租，而李传宝以种种理由拒绝返还房屋。为此，卢绣珍、向东、向子平提起诉讼，请求判令李传宝返还租赁房屋，赔偿非法占用租赁房屋期间给卢绣珍、向东、向子平造成的经济损失，并承担本案诉讼费用。
李传宝原审辩称，卢绣珍、向东、向子平所述与事实有出入，涉案房产承租协议是2012年3月签订的。该协议约定：期满后，乙方要求续租时，甲方有义务续租。虽然协议到期，但是卢绣珍、向东、向子平有义务继续出租房屋，请求法庭驳回卢绣珍、向东、向子平的诉讼请求。
原审查明，卢绣珍与丈夫向新发（系向东、向子平的父亲）于2000年购买位于城关冰晶欧式街22街1号一间半三层房屋1栋，建筑面积为216㎡。2012年3月16日，向新发与李传宝签订房屋租赁合同1份，双方约定：租期三年截止2015年3月17日止；本合同期满，若李传宝续租，则应按上年租金10%递增交纳租金，租金在本计租年的第一个月的10号前付清，否则出租方有权收回房屋，合同无效。2013年9月，向新发因病去逝前立下遗嘱，将自己财产的份额赠与向东、向子平。2015年3月17日租赁合同到期后，卢绣珍找到李传宝要求其交纳房租，李传宝未如期给付。卢绣珍、向东、向子平又以家庭遭变故为由表示不再出租，并通知李传宝依约交还租赁房屋，李传宝拒绝交还。为此，卢绣珍、向东、向子平诉至法院。
原审法院认为，卢绣珍、向东、向子平与李传宝之间的房屋租赁关系，有其出具的身份证、户籍卡、结婚证、遗嘱及房屋租赁合同证实，双方形成的房屋租赁关系合法、有效，应受法律保护。2015年3月17日房屋租赁合同期满后，卢绣珍、向东、向子平对其所有的房屋依法享有处分权，即享有不再出租的权利，且卢绣珍、向东、向子平并未达成新的房屋租赁协议，李传宝也未另行支付房租，依上述房屋租赁合同第5条“租金自乙方计租之日起每年支付一次，在本计租年的第一个月的10号前付清，否则甲方有权收回房屋，合同无效”的约定，卢绣珍、向东、向子平之间的房屋租赁合同终止，对卢绣珍、向东、向子平要求收回出租房屋的主张，予以支持。合同期满后，李传宝不及时履行腾房义务，与卢绣珍、向东、向子平一起对涉案出租房屋关门上锁，影响了该房屋的正常使用。依照《中华人民共和国合同法》的规定，李传宝应承担因此给卢绣珍、向东、向子平造成的损失，比照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，对卢绣珍、向东、向子平要求李传宝给付合同期满后的占用费的主张，依法予以支持。但卢绣珍、向东、向子平对该房屋未能正常使用采取过激手段亦有过错，卢绣珍、向东、向子平应自行承担50%的过错责任。故李传宝对其逾期腾房给卢绣珍、向东、向子平造成的损失承担50%的赔偿责任，该损失比照双方房屋租赁合同约定的租金标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（一）项、第九十二条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，遂判决：一、李传宝于判决生效后三日内将其原承租的房屋腾退并交还给卢绣珍、向东、向子平。二、李传宝自判决生效之日起三日内支付卢绣珍、向东、向子平房屋占有使用费，按每日占有使用费49.30元（36000元（365天（50%），从房屋租赁合同终止之日的次日即2015年3月18日起算至房屋实际交还给卢绣珍、向东、向子平之日止。本案受理费1000元，减半收取500元，由李传宝负担（自本判决生效之日起五日内交纳）。
李传宝不服原判上诉称，1、原审判决认定事实错误，原审判决中认定：“2015年3月17日租赁合同到期后，卢绣珍找到李传宝要求其交纳房租，李传宝未如期给付。”该认定事实与实际情况不符。实际情况为：合同到期后，卢绣珍、向东、向子平通知李传宝不能续租并腾退房屋，李传宝凭租赁协议的约定要求续租，因此双方僵持。李传宝未如期交付房租，并不是违约，而是卢绣珍、向东、向子平拒绝续租，拒接收房租，实为卢绣珍、向东、向子平违约。2、双方签订房屋租赁协议有效，关于续租条款亦应有效，双方应按协议履行。3、原审判决支付房屋占有使用费无事实法律依据。显然，在协议未被合法解除前，李传宝有继续经营的权利，但是，卢绣珍、向东、向子平强行锁门，阻止李传宝正常经营，这一行为严重损害李传宝利益。遂上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判驳回一审卢绣珍、向东、向子平的诉请；2、诉讼费用由卢绣珍、向东、向子平承担；3、请求卢绣珍、向东、向子平赔偿阻扰经营的一切损失。
卢绣珍、向东、向子平一并辩称，1、原审判决认定事实清楚，证据充分、适用法律正确；2、李传宝在二审增加上诉请求一是不具体，二是由于李传宝在原审中未提出反诉，在二审提出新的诉讼请求要求审理，超出法律规定。请二审法院驳回李传宝的上诉请求，维持原判。
李传宝、卢绣珍、向东、向子平均未在二审提交新证据。
经审理查明，原审查明事实属实。
本案焦点问题：1、李传宝是否有权在案涉房屋到期后继续承租该房屋；2、原审判决的合同到期后的占用费应否由李传宝负担；3、李传宝在二审所主张要求卢绣珍、向东、向子平赔偿其经营损失的诉讼请求应否得到支持。
本院认为：2012年3月16日，向新发与李传宝签订房屋租赁合同一份，双方约定：租期三年截止2015年3月17日止；本合同期满后，李传宝续租，则按上年租赁10%递增交纳租金，租金在本计租年的第一个月的10号前付清，否则出租方有权回收房屋，合同无效。2015年3月17日房屋租赁合同期满后，卢绣珍找到李传宝要求其交付房屋，李传宝未交付房租。卢绣珍、向东、向子平对其所有的房屋依法享有处分权，即享有不再出租的权利。合同期满后，在房屋所有权人与原承租人对是否续租未达成合意的情况下，李传宝不及时履行腾房义务属违约，与卢绣珍、向东、向子平一起对案涉出租房屋关门上锁，影响了该房屋的正常使用。依照《中华人民共和国合同法》的规定，李传宝应承担因此给卢绣珍、向东、向子平造成的损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，人民法院应予支持”的规定。原审关于“李传宝、卢绣珍、向东、向子平对该房屋未能正常使用采取过激手段均有过错，卢绣珍、向东、向子平承担50%的过错责任，李传宝对其逾期腾房给卢绣珍、向东、向子平造成的损失承担50%的赔偿责任”的处理符合租期届满后双方发生争议、李传宝仍未能腾退房屋的实际情况。李传宝在二审提出“请求卢绣珍、向东、向子平赔偿阻扰经营的一切损失”的上诉请求，本院采纳卢绣珍、向东、向子平二审的答辩意见，即：“李传宝在二审增加上诉请求一是不具体，二是由于李传宝在原审中未提出反诉，在二审提出新的诉讼请求要求审理，超出法律规定。”对李传宝的该项上诉请求不予审理。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第九十二条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由李传宝负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 汪书力
审判员 胡 红
二〇一五年十月十日
书记员 张 依
附：适用法条
1、《中华人民共和国合同法》第九十一条：有下列情形之一的，合同权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合解解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
2、《中华人民共和国合同法》第九十二条：合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条：当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。
6、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释{2009}11号）第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；