贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终1554号上诉人（原审原告）：贵州天玺嘉物业服务有限责任公司，住所地贵州省龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔），统一社会信用代码91522730099672447P。法定代表人：宋旭，总经理。委托诉讼代理人：朱敬华，男，1977年3月1日生，汉族，大专文化，系贵州天玺嘉物业服务有限责任公司常务副总经理，住贵州省贵阳市云岩区，被上诉人（原审被告）：贵州贵志房地产开发有限公司。住所地贵州省龙里县龙山镇饶钵山，统一社会信用代码9152273075016459X0。法定代表人：芮正祥。委托诉讼代理人：张倩琳，女，1990年7月19日生，汉族，本科文化，系贵州贵志房地产开发有限公司行政部助理，住贵州省贵阳市云岩区，委托诉讼代理人：李玉明，贵州衡一律师事务所律师。上诉人贵州天玺嘉物业服务有限责任公司因与被上诉人贵州贵志房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2017）黔2730民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。贵州天玺嘉物业服务有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人提出的原审诉请，是基于上诉人与被上诉人双方均认可森林溪畔小区己纳入了物业管理，在上诉人已经实施物业服务且欠费事实基础上的。因被上诉人隐瞒了未出售的房屋面积而导致物业管理服务费金额产生差异导致的纠纷。上诉人认为在双方均认可欠费事实的基础上，只是对欠费金额有争议的情况下，一审做出此判决明显有违法律的公正；2、根据建设部《物业服务收费管理办法》第十六条纳入物业管理范围均已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。上诉人确实为被上诉人提供了物业管理，因此被上诉人应该向上诉人缴纳物业管理费用；3、上诉人向一审提交的（原审被告、原告及小区业主均签章认可并在房管局备案的）《商品房买卖合同》第四章第十条中明确约定被上诉人修建房屋竣工的条件及日期，在第十四条明确在满足第十条的条件下由被告向业主交接手续，且在合同第45页(3)约定了通知业主办理房屋交付手续，并约定了由被上诉人委托上诉人向业主交付房屋钥匙，由此证明被上诉人达到了交房条件。且被上诉人已向业主证明，并经业主认可房屋竣工后，被上诉人通知持《交房通知书》的业主在上诉人处办理了房屋验收交接手续。《交房通知书》证明了业主认可被上诉人达到竣工交房条件，分别于2012年2月、2014年7月办理了领房、入住的实事。《物业服务满意度调查表》证明了上诉人己实施了物业服务的事实。综上，上诉人既然为被上诉人提供了物业管理服务，那么被上诉人就应当支付上诉人物业管理费用。在一审中双方均认可了上诉人提供了物业管理服务这一事实，只是被上诉人隐瞒了未出售的房屋面积而导致物业管理费用产生差异。一审未以本案事实为依据裁判侵犯了上诉人的合法权利。综上，请求二审支持上诉的上诉主张。被上诉人贵州贵志房地产开发有限公司二审未作书面答辩。原审原告贵州天玺嘉物业服务有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决被告根据原告签订合同约定支付空房物管费人民币1368968.4元；2.依法判决被告返还原告代缴龙里县森林溪畔贵志公司水电费人民币108766.82元；3.依法判决被告按年利率6%支付原告逾期付款利息至执行完毕日止（该利息从2014年1月1日计算至起诉之日为人民币177237元）；4.依法判决诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月26日，原告贵州天玺嘉物业服务有限责任公司与被告贵州贵志房地产开发有限公司签订《物业服务委托合同》，合同约定被告将位于龙里县龙山镇森林溪畔物业项目及已交付使用的物业委托原告实施物业管理服务，委托管理自2014年6月1日起至物业正式交付业主后成立业主大会并重新聘选的物业企业进场为止，并约定了物业管理服务费用的支付方法、计算依据等。2016年11月25日，被告向原告发送《工作联系函》及附表，注明被告应付的物管费各项相加合计为1251989.89元，已付的物管费各项相加合计为1066000元，实际应付未付的物管费为185989.89元。原告对附表1应付物管费的序号1至8项相加的费用660465.73元、序号11至12项相加的垃圾费29000元、序号13项监控委托安装费17000元、序号14项装门锁费6480元，合计为712945.73元无异议,以及对被告已向原告支付1066000元物管费无异议。2017年3月17日，龙里县房地产管理局出具的统计表显示，被告在贵州省龙里县开发的森林溪畔项目，楼栋编号分别为A、B、C、D、11、12、13、14、17栋，其中A、B、C、D栋为高层，住宅套数660套、面积87278.77平方米，住宅已备案477套、已备案面积为60844.02平方米，住宅剩余未备案183套、剩余未备案面积为26434.75平方米；11栋为花园洋房，住宅套数42套、面积5047.98平方米，商业套数12套、面积1137.53平方米，住宅已备案19套、已备案面积为3210.8平方米，住宅剩余未备案23套、面积为1843.18平方米，商业未有备案；12、13、14、17栋为别墅，住宅套数44套、面积为9404.88平方米，住宅已备案34套、面积为7332.97平方米，住宅剩余未备案10套、面积为2071.91平方米。经询问龙里县房地产管理局，以上数据中的住宅面积及商业面积（不包括已备案的面积及未备案的面积）系被告在取得预售登记许可时向该局提交。一审另查明：被告与其他业主签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20151101）附件十物业服务，原告与该业主约定，各类住宅及商业物管费标准：小高层住宅物业服务费1.2元/平方米每月，高层住宅物业服务费1.5元/平方米每月，花园洋房住宅物业服务费1.6元/平方米每月，联排叠拼别墅用房物业服务费2元/平方米每月，商业用房物业服务费5元/平方米每月，独栋别墅用房物业服务费5元/平方米每月，已售车位管理费80元/月个。一审法院认为，原告与被告签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应依约全面履行自己的义务。现原告已按照约定提供物业服务，被告应当支付相应物管费用。但双方在签订该合同时，并未明确约定被告委托的物业的实际面积。合同第五章第十二条第2项至第5项载明，被告在委托原告对森林溪畔的物业实施物业管理服务时，双方约定按每期竣工交房面积支付物管费补贴，已售未办理入住的空置房物业费，经双方核算后，由被告预支给原告，原告须在业主办理入住时负责收缴并及时归还被告，已竣工但尚未出售的房屋物业费，按已售同类商品房合同中的物业费标准每月由被告支付原告。本案中，原告并未举证证明双方在签订合同时已竣工的房屋面积，签订合同后每期竣工的交房面积，原告笼统的按照龙里县房地产管理局于2017年3月17日出具的统计表上载明的面积数从签订合同时的2014年6月、7月开始计算一期空房物管费1078537.8元及二期空房物管费及差价补贴643485元，并不符合合同约定，也没有事实依据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告要求被告按照合同约定支付原告空房物管费1368968.4元，应不予支持。被告辩称原告所诉水电费已经付清，没有拖欠原告水电费的情况，但被告并未提供证据证明其已付清，经核算原告提供的水电费发票后，原告诉请被告返还其代缴的108766.82元水电费，依法应予支持。因原、被告双方并未在合同中约定由原告代被告支付水电费，故被告不构成逾期付款，原告主张被告按年利率6%支付原告逾期付款利息至执行完毕之日止的诉请，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州贵志房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告贵州天玺嘉物业服务有限责任公司代缴的水电费108766.82元；二、驳回原告贵州天玺嘉物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9844元（已减半），由原告贵州天玺嘉物业服务有限责任公司承担9119.44元，被告贵州贵志房地产开发有限公司承担724.56元。二审中，上诉人向本院提供如下证据：1、龙里县城乡规划局证明。拟证明竣工规划许可2015年3月27日办理。被上诉人质证意见：对该份证据真实性予以认可，但是对证明目的不认可，因为上诉人不能够区分哪些是已售和未售部分，达不到向房开公司收取物管费的情形；2、竣工验收备案表（复印件）。拟证明竣工备案于2012年1月18日。被上诉人质证意见：因为是复印件真实性我们无法核实，不发表意见；3、龙里县房管局证明。拟证明森林溪畔入住及一直延续物业服务。被上诉人质证意见：真实性认可，但是是之前的案外人金嘉隆公司，现在他们是把原来的金嘉隆公司的债权来由他们承担，他的证明目的我们不认可，我们认为他是各个独立主体，不是延续，我们只认可现在的上诉人和我们签订合同的时间点起算，之前是金嘉隆公司的，不应计算；4、龙里县公安局证明，拟证明森林溪畔入住及一直延续物业服务。被上诉人质证意见：真实性认可，关联性和证明目的我们不认可，两家企业分别服务的事实公安机关并不清楚，公安机关只能描述有业主入住有物业公司管理，但是不能证明物业公司提供的服务的内容和范围以及费用；5、关于森林溪畔小区用电时间的说明。拟证明用电入住日期一期ABCD栋。被上诉人质证意见：证据的真实性认可，但是对关联性和证明目的不认可，首先对涉及到金嘉隆公司的与本案无关，这个说明只能说明供电所向一期通电，而不能够证明上诉人所提供的物业服务范围和价格；6、森林溪畔燃汽开通的证明。拟证明11、12、13、14、17栋燃气公司二期入住通气点火。被上诉人质证意见：真实性认可，对证明目的和关联性不认可；7、关于龙里森林溪畔家园工程管理项目部人员及职责分工名单。拟证明被上诉人2011年11月28日，以下原件签收人为被上诉人员工。被上诉人质证意见：对真实性认可，这是公司内部管理，与本案没有关系；8、工作联系函（紧急报告）。拟证明被上诉人公司的徐荣军2011年12月6日分户验收原定2011年12月31日交房，实施物业服务。被上诉人质证意见：我们认为与本案无关，这是金嘉隆物业公司的，不是本案当事人；9、工作联系函。拟证明被上诉人公司的徐荣军2012.2.10签收2012.1.20日已交房。1月21日、22日、2月3日爆管，自来水公司抄一期总水表。证明交房实施物业服务。被上诉人质证意见同上，这也是金嘉隆公司的；10、客户换房说明。证明被上诉人致金嘉隆公司2012年2月17日交房。被上诉人质证意见：这还是金嘉隆公司的；11、工作联系函回复。拟证明被上诉人至金嘉隆公司2014年4月21日持续物业服务。被上诉人质证意见同上，都是涉及金嘉隆公司的内容；12、工作联系函。被上诉人公司的徐荣军签收2015.7.4森林溪畔监控系统隐患上诉人致函，拟证明实施物业服务。被上诉人质证意见：联系函的真实性我们不认可，不能确定徐荣军是否具有签字的权利，另外，这个内容与其诉讼请求与本案物业服务费无关；13、工作联系函。被上诉人公司的徐荣军签收2015.7.4森林溪畔水泵房隐患上诉人致函，拟证明二期实施物业服务。被上诉人质证意见同上；14、工作联系函。被上诉人的徐荣军签收2015.7.4森林溪畔二期5户业主领房隐患上诉人致函，拟证明二期实施物业服务。被上诉人质证意见同上；15、工作联系函。被上诉人公司徐荣军签收2015.7.4森林溪畔一期3户业主领房装修外墙渗水隐患上诉人致函，拟证明一期实施物业服务。被上诉人质证意见同上；16、公告。2014年10月19日森林溪畔停车公告证明二期业主领房入住一期车主停放二期，证明上诉人同时管理一、二期物业。被上诉人质证意见：真实性认可，但是仍然不能证明他的服务范围，并且二期已经实际烂尾，没有实际交付和竣工；17、监控系统安装施工委托书。拟证明两公司合同关系，实施现场物业服务。被上诉人质证意见：真实性认可，但是这是单独一项的施工，和本案无关。不涉及物业服务费，只是单向委托施工；18、关于金嘉隆公司退出森林溪畔小区物业服务事宜的告全体业主书。拟证明2014年6月5日业主、上诉人、金嘉隆公司、被上诉人知晓退场事宜、物业公司连续持续服务。被上诉人质证意见：部分内容与上诉状无关，并且涉及金嘉隆公司，那时候上诉人还没有与被上诉人签订合同；19、贵州省龙里县森林溪畔小区物业管理交接事宜协议。拟证明2014年6月1日金嘉隆公司与上诉人交接森林溪畔一期ABCD栋660套房87271.77平方米，及未收取被上诉人欠的物管费等事宜。被上诉人质证意见：这份证据我们三性均不认可，是他们两个公司的行为，与本案无关；20、物业服务委托合同。拟证明被上诉人委托金嘉隆公司管理的森林溪畔小高层物业面积87271.77平方米，向业主收取1.20元每月每平米物管费等。被上诉人质证意见：这个合同与本案无关，金嘉隆公司不是本案当事人，他签订协议与本案无关；21、《商品房买卖合同》《龙里县商品房现售合同备案登记表》《入伙验收记录》《森林溪畔二期交房通知书》杨卫东业主签约与龙里县房管局备案合同被上诉人验章、上诉人验章。拟证明13栋2-3A-2业主杨卫东已领房，并在龙里县房管局备案的情况下与贵志公司、天玺嘉公司形成了合同关系，约定了A、B、C、D、11、12、13、14、17栋各物业的物管费收费面积及单价。被上诉人质证意见：这份证据与本案无关，这个合同的签订是上诉人与被上诉人没有建立物业合同关系之前；22、《龙里县商品房现售合同备案登记表》《入伙验收记录》《森林溪畔二期交房通知书》。证明12栋2-1A-1陆倩、14栋1-1-1-22陶海芸、17栋1-1-A2金惠丽受被上诉人通知已在上诉人领房入住，结合一审已提交的11栋业主杨志光及以上13栋业主杨卫东证明了11、12、13、14、17栋实施了物业管理服务。被上诉人质证意见：二期并没有完成竣工验收，没有实际交付，就这一份通知书只是极个别当时政府为了解决上访和维稳的问题而特许的入住业主；23、森林溪畔物业服务现场照片。电子版照片（含天玺嘉工作人员在A-17栋服务现状）。被上诉人质证意见：现场照片我们认可，在原被告物业合同签订后，原告提供服务我们认可，并且我们也支付了相应的费用，结算下来，还差原告18万多元款项没有支付，但是上诉人主张的上百万服务费我们不认可，也没有依据；24、森林溪畔物业服务现场实际服务照片（原现对比照）。证明森林溪畔A、B、C、D、11、12、13、14、17栋前后由金嘉隆及上诉人持续实施服务（含电子照片）。被上诉人质证意见：对这个证据我们不认可，这只是季节变更和现场的变化，不能证明上诉人证明目的；25、金嘉隆与上诉人的债权转移通知。拟证明被上诉人了解债权转移。被上诉人质证意见：我们不认可这个证据，我们从来没有收到过；26、《龙里县商品房现售合同备案登记表》《入伙验收记录》。拟证明2012年1月起A栋4-5-2蔡援征、B栋4-9B-4杨千里、C栋1-11C-3崔照国已领房入住，并结合一审以提交D栋业主钱彩云《商品房买卖合同》证明物管费收费的面积和单价。被上诉人质证意见：我们认为这份证据与本案无关，他发生的时间是2010年到2012年期间，那个时候本案上诉人还没有进场提供服务，也没有和我们签订有协议，所以与本案无关。本院综合双方的质证意见，本院经审查后认为，上诉人二审提交的证据不足以推翻一审认定的事实。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：2014年6月26日之前，“龙里县森林溪畔”的物业管理人为贵州省金嘉隆物业服务有限公司，上诉人在本案中主张的物业管理费包括有2014年6月26日之前贵州省金嘉隆物业服务有限公司的物管费，该物管费上诉人与被上诉人及贵州省金嘉隆物业服务有限公司三方未进行结算。本院认为：上诉人与被上诉人协商一致后签订《物业服务委托合同》，合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效，合同对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，上诉人履行了被上诉人承建的“龙里县森林溪畔”物业管理，期间，双方进行物业管理费用的结算，被上诉人于2016年11月25日出具给上诉人的工作联系函载明，对上诉人管理的物业管理费用分别进行了计算，其中包括有一期房物管费、二期房补贴费，并载明有二期房的补贴为23万元。被上诉人并认为二期房因未交房，但因被上诉人在政府的协调下有8户业主入住，因此，被上诉人每月1万元补贴上诉人管理的二期房。从双方合同约定的内容来看，该二期房的实际费也仅是约定二期房业主入住后由被上诉人补贴上诉人0.4元及0.5元不等的物业管理费，因二期房未实际交房，因此，上诉人主张的二期物管费的理由没有事实依据，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人应对此承担举证不能的后果，上诉人所称的二期房除补贴费外被上诉人还应承担物管费的理由没有事实依据。关于一期房的物业管理费问题，因上诉人主张的一期房物业管理费包含有贵州省金嘉隆物业服务有限公司的物业管理费用。而在本案中上诉人与被上诉人及贵州省金嘉隆物业服务有限公司未对一期房的物业管理费进行核实，上诉人在本案也无法区分贵州省金嘉隆物业服务有限公司的物业管理费是多少等，上诉人应对此承担举证不能的责任。如上诉人、被上诉人及贵州省金嘉隆物业服务有限公司三方核算后，上诉人可另案主张权利，因此，上诉人主张实际物业管理的面积与被上诉人出具的应付物管费清单不相符的理由不成立，但鉴于被上诉人在出具工作联系函时自认尚欠上诉人185989.89元，一审未予认定不当，本院予以纠正。综上，一审认定事实有误，本院纠正。上诉人主张物业管理费的理由部分成立，对其主张，本院部分予以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持龙里县人民法院（2017）黔2730民初414号民事判决第一项；二、撤销龙里县人民法院（2017）黔2730民初414号民事判决第二项；三、被上诉人贵州贵志房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人贵州天玺嘉物业服务有限责任公司物业管理费185989.89元；四、驳回上诉人贵州天玺嘉物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9844元，上诉人贵州天玺嘉物业服务有限责任公司负担7000元，被上诉人贵州贵志房地产开发有限公司负担2844元；二审案件受理费18100元，上诉人贵州天玺嘉物业服务有限责任公司负担14000元，被上诉人贵州贵志房地产开发有限公司负担4100元。本判决为终审判决。审判长  李家荣审判员  莫玉魁审判员  刘国红二〇一七年十月十九日书记员  杨 墨