广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1322民初585号
原告：黄楚铭。
委托代理人：李创彬，广东泰的律师事务所律师。
委托代理人：康念，广东泰的律师事务所律师助理。
被告：苏红军。
委托代理人：田皓文，广东砝码律师事务所律师。
第三人：陈莹。
第三人：覃家健。
原告黄楚铭诉被告苏红军、第三人陈莹、覃家健商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告黄楚铭的委托代理人李创彬，被告苏红军的委托代理人田皓文,第三人陈莹、覃家健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄楚铭诉称：原、被告系多年的朋友关系。被告苏红军先是在信宜市开发单体楼房地产，后于2014年到惠州开发房地产销售。期间原告作为朋友尽力支持其业务，先后为其介绍信宜市客户超过20户到被告的房地产项目购入房地产，原告本人也购入两套。从2014年信宜客户签订合同支付购房款至今，被告未办理好相应的房地产权证书，于是客户均要求退还购房款。被告委托其亲戚代为处理退款事宜，于2016年与各户签订退款协议，至今除原告以外其余客户均已退还全部款项，仅退还原告30000元。根据2016年的退款协议，被告应在2016年12月30日前退还原告全部款项，否则所退还的款项作为违约金处理。据此，因被告违约，此前其所退还原告的3万元应作为违约金，被告仍需足额退还原告购房款165539.5元。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告退还购房款165539.5元并支付利息（从2017年1月1日起至款项付清日止，按月利率2%计算）；2、诉讼费由被告负担。
原告对其主张向本院提供如下证据：
1、身份证。证明原告的身份信息。
2、协议书。证明原告与被告签订购房协议的情况。
3、××公寓购房退款协议。证明原告与被告就退款事宜达成的协议条款内容。
4、收款收据。证明被告苏红军于2014年5月7日收取原告的定金112000元。
5、收款收据。证明被告苏红军于2014年12月5日收取原告的办证费用25000元。
6、第三人陈莹的身份证、户口本、结婚证。证明陈莹的身份信息及原告黄楚铭与陈莹是夫妻关系。
7、企业机读档案登记资料、工商登记资料查询情况。证明被告苏红军仅成立了“惠州丽景园投资管理有限公司”，“惠州丽景园投资置业有限公司”并无登记注册记录。
被告苏红军辩称，一、被告从未见过原告，更别说与原告签订商品房买卖协议书，被告对原告提供的2015年5月7日双方签订的《协议书》的真实性不予确认。二、原告提供的收款收据显示案涉商品房的交款人为陈营，收款人为张旅，与《协议书》上显示的交易双方即原、被告并不一致，根据合同相对性原则，原告主张被告退还购房款于法无据，事实上，被告亦未从张旅处收取过案涉房屋的款项。三、被告从未与原告签订过退款协议，也从未授权第三人覃家健与原告签订退款协议。故被告对2016年8月12日覃家健与陈营之间就案涉房屋签订的《××公寓退款协议》的真实性、合法性、关联性均不予认可，该协议对被告不具有约束力。四、退一步讲，即使被告对购房协议予以追认，但因被告不具有出售案涉商品房的法定资质，故该协议亦是自始无效的。综上，被告请求人民法院在查明事实的基础上，依法驳回原告对被告的起诉。
被告对其辩称当庭向本院提供如下证据：
收款收据。证明被告并没有收到原告的购房款。
第三人陈莹述称，请求法院支持原告的诉讼请求。
第三人为其述称未向本院提供证据。
第三人覃家健述称，覃家健是被告苏红军的姐夫，其对原、被告双方购买房产事宜并不清楚，第三人陈莹要求覃家健返还购房款，当时覃家健打算受让案涉商品房，故于2016年8月10日与陈莹签订了退款协议，签协议当天支付了陈莹15000元，当月30日支付陈莹现金15000元，两次共计3万元。后来覃家健认为这样的转让行为不合法，�没有继续履行上述退款协议，覃家健也没有权利代理被告去处理这些事情。
第三人为其述称未向本院提供证据。
经开庭质证，原告黄楚铭认为被告苏红军当庭提交收款收据复印件，没有原件予以核对，且已超过举证期限，故不予质证。
被告苏红军对原告黄楚铭提供的证据质证意见如下：对证据1无异议。对证据2有异议，协议书显示案涉商品房买卖双方是××公寓和原告，而苏红军只是在收款人处盖有一个私章，乙方是原告本人签名。因此原告要起诉的话诉讼主体应当是××公寓，而非收款人苏红军，原告起诉的对象错误，事实上苏红军也没有和原告签订过协议书。对证据3的三性均有异议，该份协议由覃家健与陈营签订，双方均不是案涉商品房买卖的当事人，苏红军也没有授权覃家健与陈营签订这份退款协议，因此对协议的内容不予确认。对证据4、证据5、证据6的关联性不予认可，证据4、证据5显示的“陈营”并非本案第三人陈莹。对证据7的关联性不予认可，被告成立的是惠州丽景园投资管理有限公司，而非惠州丽景园投资置业有限公司。
根据上述证据，本院经审理查明，2014年5月7日，“××公寓”为甲方、原告黄楚铭为乙方，双方签订两份《协议书》，约定甲方将位于博罗县××××路××公寓9层K房、J房转让给乙方，房屋单价为3683元/平方米；9层K房总价款为98124元，首期款39000元（含已付订金2万元）；9层J房总价款为182565元，首期款73000元（含已付订金2万元）；余款在房屋外墙装修好后交清。两份《协议书》收款人处有“苏红军”字样的签章，乙方有黄楚铭签名，并加盖“惠州丽景园投资置业有限公司”字样的印章。原告提供的两份收款收据显示“陈营”于2014年5月7日支付××公寓现金112000元，2014年12月5日支付9J、9K的办证费25000元；两份收款收据的经手人为“张旅”，收款单位处有“苏红军”字样的签章，并加盖“惠州丽景园投资置业有限公司”字样的印章。
2016年8月12日，第三人覃家健作为甲方代表、陈莹作为乙方代表，双方签订一份《××公寓购房退款协议》，其中第十一条约定“因苏红军本人现在国外，特委派姐夫（覃家健）全权处理，此协议书由苏红军委派代表提出，经与业主讨论，双方同意按此协议执行”；第四、第五条确认原告黄楚铭所订房屋房号为9J、9K；支付了首期款132000元、办证费5000元，补偿利息28539.5元，合计165539.5元；第六条约定甲方需在2016年12月30日前将余款全部退还；第七条约定如逾期未退还全款，则此前所退的3万元作为甲方违约金，乙方不再退还，也不计入购房款的退款总额；双方还约定其他事宜。该协议甲方�表签名处有覃家健签名及其身份证号码，乙方签名处有“陈营代”字样的签名及陈莹的身份证号码。庭审中，覃家健确认该协议由其与陈莹签订，并分两次共退还了3万元给陈莹。陈莹对此予以认可。
另查一，原告黄楚铭与第三人陈莹系夫妻关系，两人于1998年6月1日登记结婚。
另查二，被告苏红军与案外人梁祺滟于2012年1月9日共同投资成立惠州丽景园投资管理有限公司，住所地为博罗县××××路，苏红军任法定代表人，经营范围为股权投资；房地产开发经营；物业管理等等。“惠州丽景园投资置业有限公司”未登记成立。
庭审中，第三人陈莹陈述其与被告苏红军、张旅都是朋友，张旅是苏红军的经理，案涉商品房买卖合同由黄楚铭与苏红军签订，购房款由陈莹交纳，张旅出具收款收据时不清楚陈莹的真实名字，故在收款收据中表述为�陈营”，陈莹当时并未在意；此后因协商退款事宜，与第三人覃家健签订《××公寓购房退款协议》时，为与此前的收款收据表述一致，故签名为“陈营代”的字样。
本院认为，原告黄楚铭主张于2014年5月7日与被告苏红军签订两份《协议书》，向其购买两套商品房9层J房、K房，并支付被告首期款132000元、办证费5000元。原告为此提供两份《协议书》佐证。被告辩称并未与原告签订过购房合同，也未收取相关款项。综合原告提供的证据，两份《协议书》及两份收款收据中收款人处均有“苏红军”字样的私章并加盖“惠州丽景园投资置业有限公司”字样的印章，《协议书》所涉的商品房位于博罗县××××路，地点与被告登记成立的惠州丽景园投资管理有限公司的住所地一致，加盖的“惠州丽景园投资置业有限公司”字样的印章与上述惠州丽景园投资管理有限公司相仿；收款收据中载明的交款人“陈营”与第三人陈莹的名字无论是粤语还是普通话的发音都相近，且原告持有该收款收据的原件，原告主张“陈营”与第三人陈莹实际上为同一人，本院予以采信。综上，原告的证据已形成较完整的证据链，其待证事实的存在具有高度可能性。在此情况下，被告未能提供证据予以反驳原告的主张，应承担举证不能的不利后果。故本院对原告的证据予以采纳，并认定原、被告之间存在商品房销售合同关系及被告实际收取了原告丈夫即本案第三人陈莹代为支付的购房首期款132000元、办证费5000元的事实。被告主张应追加收款收据中载明的收款人“张旅”为本案第三人参加诉讼，以查清案件事实。因被告直至第二次庭审辩论终结前都未能向本院提供“张旅”的具体身份信息，对此本院不予准许。
根据本院查明的事实，第三人覃家健系被告苏红军的姐夫，覃家健与陈莹于2016年8月12日签订的《××公寓购房退款协议》的真实性已由双方予以确认，在该协议中明确载明因苏红军在国外，故委派覃家健全权处理案涉商品房退款事宜。覃家健述称实际上系想受让案涉房屋，其无权代表苏红军，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因覃家健与苏红军有较亲密的亲属关系，其以苏红军的名义与陈莹签订退款协议，作为原告一方有理由相信覃家健有相应代理权，且退款协议的内容具体明确，并非覃家健所称的受让房屋行为。因此，本院对上述《××公寓购房退款协议》予以采信。在该协议中覃家健确认原告黄楚铭所订房屋房号为9J、9K；支付了首期款132000元、办证费5000元，补偿利息28539.5元，合计165539.5元；并承诺在2016年12月30日前将余款全部退还，否则此前所退的3万元作为甲方违约金，也不计入购房款的退款总额。如前所述，原、被告之间存在商品房销售合同法律关系，而截至庭审辩论终结前被告亦无提供证据证明其有开发经营房地产的合法资质，案涉房屋也无办理产权登记，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，双方的合同应认定为无效。同时根据该法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应返还原告支付的首期款132000元、办证费5000元。另外，覃家健在退款协议中除确认上述两笔款项外，还承诺补偿原告利息28539.5元，因此，被告共需返还原告165539.5�。庭审中，覃家健返还原告上述款项中的30000元的事实已由双方予以确认，本院予以认定。原告主张该30000元应作为被告逾期违约金，因导致合同无效原被告双方均有过错，应各自承担相应的责任，且被告已承诺补偿原告利息28539.5元，因此被告需返还原告的款项应扣除该30000元，即被告仍需返还原告135539.5元。原告另主张被告从2017年1月1日起至清偿日止，按月利率2%支付利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第五项、第五十八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本院判决如下：
一、被告苏红军于本判决发生法律效力之日起5日内返还原告黄楚铭135539.5元；
二、驳回原告黄楚铭的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3611元，由原告黄楚铭负担511元，被告苏红军负担3100元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 叶堂辉
审 判 员 黄利仁
人民陪审员 黄 穗
二〇一七年十月十九日
法官 助理 李 燕
书 记 员 邹立诗