山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1722民初2093号原告单县清华园业主委员会。负责人：杨公保，业主委员会主任。委托代理人王朝阳，重庆金渝律师事务所律师。委托代理人时培国，重庆金渝律师事务所律师。被告单县贵和置业有限公司。法定代表人：翟荣富。被告单县欣泰物业服务有限公司。法定代表人：刘长国。二被告委托代理人张春梅，山东法运律师事务所律师。被告杨媛媛，女，1979年12月11日出生，汉族。委托代理人姜涛，山东荣清律师事务所律师。原告清华园业主委员会诉被告单县贵和置业有限公司（以下简称贵和公司）、单县欣泰物业服务有限公司（以下简称欣泰公司）、杨媛媛建筑物区分所有权纠纷一案，原告清华园业主委员会于2016年4月19日提起诉讼。本院受理后，依法由审判员宋峰独任审判，于2016年5月30日公开开庭进行了审理，原告清华园业主委员会负责人杨公保及其委托代理人王朝阳、被告贵和公司及被告欣泰公司的委托代理人张春梅、被告杨媛媛及其委托代理人姜涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告清华园业主委员会诉称：2011年8月，被告贵和公司开发建设单县清华园小区，被告欣泰公司是被告贵和公司在清华园小区的前期物业有限公司。2013年8月31日，被告欣泰公司在未征得清华园小区业主同意的情况下，擅自将清华园幼儿园出租给被告杨媛媛，显然属于无效合同，清华园小区幼儿园属于清华园小区的配套设施应当属于清华园全体业主所有。原告多次与三被告交涉均未果，为维护原告的合法权益，请求法院1、依法确认清华园小区幼儿园占用房屋（包含幼儿园西院面积1026平方米，价值约100万元）的所有权属清华园小区业主所有，三被告将上述房屋交付清华园业主委员会；2、赔偿损失25万元；3、依法判令被告欣泰公司与被告杨媛媛签订的清华园幼儿园西院（面积1026平方米）租赁合同无效；4、本案诉讼费用由三被告承担。被告贵和公司辩称：本案涉案幼儿园所占房屋系被告贵和公司合法出资建设，为该幼儿园的投资人。且该幼儿园房屋的出资系其单独核算，产权应归其所有。在与业主签订的商品房买卖合同中并未就幼儿园房屋的产权归属作出约定，原告要求将涉案房屋归其所有没有法律和事实依据。原告要求被告赔偿损失25万元，没有法律依据。贵和公司委托欣泰公司与被告杨媛媛签订租赁合同，系双方真实意思表示，不违背法律规定，更不存在双方恶意串通行为，因此租赁合同真实合法有效。收取的幼儿园房屋租金并未占为己有，而是将租金用于小区供水系统设备改造，该租金的使用已在小区内进行公示，广大业主并未提出任何异议。请求法庭依法驳回原告诉求。被告欣泰公司辩称：贵和公司委托欣泰公司与被告杨媛媛签订租赁合同系双方真实意思表示，不违背法律规定更不存在双方恶意串通行为，因此租赁合同真实合法有效。原告要求被告赔偿损失25万元，没有法律依据。。收取的幼儿园房屋租金并未占为己有，而是将租金用于小区供水系统设备改造。请求法庭依法驳回原告诉求。被告杨媛媛辩称：原告要求被告杨媛媛赔偿损失没有事实和法律依据，原、被告之间不存在合同关系更没有利益关系，要求共同赔偿没有依据。本案属于建筑物区分所有权纠纷，在幼儿园房屋未进行确权的情况下原告诉被告杨媛媛没有法律依据和事实依据。案涉幼儿园租赁合同是贵和公司委托欣泰公司与杨媛媛签订的，该合同没有违反法律与行政法规的强制性规定，原告不是合同的相对方，对杨媛媛不享有诉权。租赁合同签订时原告业委会尚未成立，对其成立前的合同更不享有诉权。请求依法驳回原告对被告杨媛媛的诉求。原告清华园业主委员会为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、园艺办事处证明及园艺办事处中心社区证明3份3页、法定代表人证明书1份1页、负责人身份证明1份1页、清华园业主委员会的任命书1份1页。证明原告由全体业主推选依法成立，并依法在单县园艺街道办事处备案，具备诉讼主体资格。证据二、被告贵和公司工商登记信息1份2页。证明被告贵和公司具备诉讼主体资格。被告欣泰公司工商登记信息1份2页。证明被告欣泰公司具备诉讼主体资格。证据三、清华园小区规划设计图及幼儿园规划设计图4份4页。证明清华园小区规划设计图设计有超市、幼儿园，属于清华园小区的配套设施。被告贵和公司销售清华园宣传册3页、清华园售楼部小区沙盘图照片2份，证明清华园小区内建有公建设施、超市、幼儿园系公共配套设施。清华园业主张硕、陈效峰、杨公保、张依然等商品房买卖合同4份28页，证明目的：张硕、陈效峰、张依然三人合同第三条，均有分摊建筑面积和公共部位，杨公保合同中虽没有分摊建筑面积，也有公共部位分摊建筑面积。商品房买卖合同第十八条规定:买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位分摊面积承担义务。该商品房买卖合同没有就幼儿园占用房屋的归属做出约定，没有约定的应当归全体业主所有。证据四、第三被告幼儿园缴纳物业费证明1份1页。证明被告占用原告起诉的幼儿园面积1026平方米，应当交付原告。证据五、被告贵和公司、欣泰公司与被告杨媛媛签订的清华园幼儿园房屋租赁合同3份4页。证明被告欣泰公司不是适格的出租主体，无效合同，该合同上的幼儿园建筑使用面积应当属于全体业主所有，虽然原告不是合同的相对人，但侵害了原告的合法权益，有权对被告杨媛媛起诉。被告贵和公司、欣泰公司对原告提供的证据的质证意见如下：对证据一的几份证明，根据相关法律规定几份证明的形式要件不合法，该证明不具备证据效力。对任命书，虽经过备案但备案并不能证明诉讼主体适格。证据一并不能证明原告具备本案诉讼主体资格。并且原告成立于租赁合同签订后。该证据并不能证明原告的证明观点。对证据二真实性无异议。贵和公司、欣泰公司均是依法成立的公司。对证据三真实性无异议，对其证明目的有异议。对被告贵和公司宣传册，该宣传册上并未注明超市及幼儿园为公共配套设施。只是明确注明有生活配套。对规划图纸，小区公共建筑面积为1962平方米并未包含幼儿园。目前小区内的公共面积已超出该设计公共建筑面积。按照原告观点公共配套设施并不等于原告享有产权。商品房买卖合同的证明目的违背事实也不符合法律规定。根据《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售面积即为整栋商品房的建筑面积，商品房销售面积等于套内建筑面积加分摊的公用建筑面积，而幼儿园并不在该分摊的共用建筑面积内。并且幼儿园并不属于义务教育范畴，幼儿园房屋的建造具有独立性和分割性。原告认为在没有约定的情况下归属原告是违背法律规定的。原告认为根据《山东省物业管理条例》第十四条规定，商品房买卖合同中没有约定幼儿园房屋归属，产权应归原告所有，原告这一认为与该法律规定严重不符。对证据四，真实性无异议。对证据五，真实性无异议。对原告的证明观点有异议，涉案幼儿园房屋系贵和公司依法出资建造，在产权尚未明确，贵和公司没有根据《房屋登记办法》第三十一条规定，对其开发建造房屋未进行初始登记的情况下。按照谁投资谁收益，贵和公司及其委托的欣泰公司有权出租涉案幼儿园房屋。并且出租幼儿园也满足广大业主的需要。签订的合同真实合法有效。原告认为合同无效没有任何事实和法律根据。被告杨媛媛对原告提供的证据的质证意见如下：对证据一，除同意被告贵和公司、欣泰公司代理人意见外，补充如下：证据的形式上应当由相关部门出具材料来证明原告的主体资格。对法定代表人证明不具有真实性、合法性，根据相关法律规定业委会属于其他组织不具有法人资格。该证据不能证明原告具有本案适格主体资格。对证据二真实性无异议。对证据三除同意被告贵和公司、欣泰公司代理人意见外，补充如下：对清华园小区规划设计图真实性有异议，该4份图纸没有相关部门的设计专用图章、注册师执业章、设计单位印章、工程设计出图专用章。对该证据的来源的合法性提出异议。对宣传册真实性无异议，对原告证明目的有异议。该宣传册注明的是小区内有超市、幼儿园等齐全的生活配套，不能证明原告称的幼儿园属于公共设施。对四份商品房买卖合同真实性无异议，其中三份合同中注明公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二；但该三份合同中附件二均为空白。不能证明原告主张的幼儿园属于公共设施范围。其中杨公保的合同没有明确约定分摊面积是否包括公共部位。对证据四真实性无异议，不能证明原告方观点。该证据不能证明应当将1026平方米幼儿园交付原告。对证据五真实性无异议。该证据系合同双方真实性意思表示，合法有据，没有约定任何第三人的权利和义务。属于依法成立生效的租赁合同。被告贵和公司及欣泰公司为证明其主张，向法院提交如下证据：证据一、1、国有建设用地使用权出让合同；2、单国用（2011）第0030号国有土地使用证；3、单县城市建设规划办公室规划设计条件；4、贵和清华园住宅小区规划图；5、清华园项目建筑工程承包合同；6、关于单县清华园一期幼儿园工程竣工结算的审核报告；7、关于单县清华园10#住宅楼工程竣工结算的审核报告；8、商品房买卖合同2份。证明单县贵和清华园小区系单县贵和置业有限公司投资建设的项目，涉案幼儿园系广诚公司有偿取得土地使用权后，根据规划要求出资建设了幼儿园房屋，且幼儿园房屋的建设成本是单独核算的，因此单县贵和置业有限公司对幼儿园房屋享有所有权，也有出租权。证据二、1、授权委托书1份；2、物业委托服务合同1份；3、租赁合同1份；4、租赁费单据存根联2份，共计收取租赁费用66万元。证明：1、欣泰公司系单县清华园小区的物业服务公司。2、贵和公司将其出资建设的幼儿园房屋委托欣泰公司与杨媛媛签订了租赁合同。3、租赁合同系双方真实意思表示，不违背法律、法规的规定，真实合法有效。证据三、1、2012年5月6日给水设备采购合同1份；2、2012年5月15日施工协议1份；3、2012年5月18日施工协议1份；4、2012年6月3日清华园小区深井泵系统供货及安装合同、报价单、承诺书、个体户营业执照各1份；5、2012年6月17日清华园小区室外给水、消防系统管材采购合同及室外给水、消防管道管件主材用量表及给水、消防管网材料报价表及授权书各1份；6、给水泵房施工安装说明1份；7、2012年1月13日单县疾病预防控制中心对生活饮用水的检测报告1份；8、2013年7月8日菏泽天河卫生检测服务有限公司对生活饮用水的检测报告书1份；9、2013年7月24日单县疾病预防控制中心对生活饮用水的检测报告1份；10、2014年2月11日单县疾病预防控制中心对生活饮用水的检测报告1份；11、贵和公司与单县自来水公司签订的协议书及补充协议；12、菏泽市单县清华园小区供水设备技改工程合同书及清华园恒压供水改造工程报价单各1份；13、2014年7月18日公示照片3份；14、工程款支付审批表1份、中国工商银行付款凭证1份、发票2份。证明清华园小区的给水系统的全套设施在小区业主入住时已经严格按照相关职能部门的要求完成施工并保证了正常供水，后由于部分业主要求引用自来水，经与自来水公司协商，贵和公司及欣泰公司对供水系统进行了改造，需费用150万元，该费用来源于出租幼儿园房屋的租赁费和贵和公司的垫付款，证实了贵和公司及欣泰公司已经将收取的幼儿园房屋的租赁费全部用于了小区供水系统的改造。原告对被告贵和公司及欣泰公司提交的证据的质证意见如下：证据一不能证明被告的证明目的，贵和公司出资建设的幼儿园建筑成本属于单独核算，根据国税发（2009）31号文第十七条第二项规定，应当有税务部门出具的核算。不能证明贵和公司对幼儿园享有所有权，更无权进行出租。根据《山东省物业管理条例》第十四条规定及欣泰公司与被告杨媛媛签订的合同，说明在业委会未成立前，1026平方米幼儿园属于清华园全体业主，而不属于贵和公司。该组证据与本案无关。贵和公司应当提供清华园小区的规划图纸原件。规划图复印件无法看清幼儿园位置。对证据二授权委托书有异议。因侵害了原告合法权益，涉案幼儿园不属于贵和公司、欣泰公司所有，二被告无权进行出租。物业服务合同并不包含对幼儿园进行出租，与本案不具有关联性。对租赁合同，该合同属于无效合同，系三被告恶意串通签订的，侵害原告合法权益，以合法形式掩盖非法目的；对出具的租赁费单据存根联，欣泰公司是否收取被告杨媛媛的租赁费无法证实租赁合同的合法性及真实性，不能证明贵和公司的证明目的。证据三与本案无关。因对清华园业主改水系贵和公司的法定义务，根据权利与义务相一致原则，由于贵和公司自身原因致使水质不合格才进行改造，与清华园全体业主无关。改水没有得到全体业主的认可也没有全体业主的签字。被告杨媛媛对贵和公司、欣泰公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告杨媛媛为证明其主张，向法院提交如下证据：证据一、2013年8月31日杨媛媛与欣泰公司签订的租赁合同三份及同日贵和公司授权欣泰公司与杨媛媛签订租赁合同的授权委托书。证明案涉租赁合同依法成立生效，是杨媛媛与贵和公司的真实意思表示。其中第二份、第三份租赁合同系附期限的租赁合同，在期限届临时开始生效，符合法律规定。证据二、两份收据。由欣泰公司代表贵和公司为杨媛媛出具的租赁费收据。时间是2014年4月1日收取租金16万元；2015年6月11日收取租金50万元。证据三、银行卡交易明细两份。证明2014年4月1日杨媛媛通过银行转账的方式将16万元租金转至贵和公司经理曹鹏处、2015年6月11日杨媛媛通过银行转账的方式将50万元租金转至贵和公司经理曹鹏处。该组证据附贵和公司于2013年8月31日为杨媛媛出具的证明一份，证明曹鹏系贵和公司经理。该组证据证明被告杨媛媛租赁幼儿园房屋后向贵和公司支付了66万元租金。原告对被告杨媛媛提交的证据的质证意见如下：三份合同属无效合同，被告均无法证实对该诉争的幼儿园享有合法的所有权或者使用权。不具有出租的主体资格。其次合同内容无效，侵犯了本案原告的合法权益。以所谓租赁掩盖实为买卖的非法目的。对授权委托书有异议，不具有真实性、合法性，因被告无权对幼儿园进行处置。对2013年8月31日关于曹鹏的证明与贵和公司的委托书可以看出系虚假、伪造。同日的证明及委托书用纸一新一旧，证明系应付诉讼进行造假。被告杨媛媛向欣泰公司缴纳租赁费与本案无关。被告贵和公司及欣泰公司对被告杨媛媛提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。根据当事人的举证、质证及当事人的陈述，本院确认以下事实：被告贵和公司开发建设原告所在单县清华园小区，小区规划设计图包含案涉幼儿园，幼儿园于2013年6月竣工验收，至今未办理权属证书。该规划图纸显示“公建建筑面积1962平方米”。2016年1月，原告成立并报单县园艺街道办事处备案。2013年8月31日，被告欣泰公司在被告贵和公司的授权下，将清华园小区幼儿园出租给被告杨媛媛，双方签订《清华园幼儿园房屋租赁合同》一份及附条件生效合同两份，《清华园幼儿园房屋租赁合同》约定租赁期限为二十年，自2013年9月1日至2033年9月1日，租赁费636000元于2014年5月1日前全部交清。两份附条件生效合同分别约定了《清华园幼儿园房屋租赁合同》租赁期限届满后20年和10年的租赁费交纳数额及期限。截至2015年6月11日被告杨媛媛已交纳给被告欣泰公司租赁费66万元。被告贵和公司在出售清华园小区商品房时与业主所签订的商品房买卖合同未对小区内幼儿园占用房屋的所有权归属作出约定。原告提交的被告贵和公司与业主张硕所签订的《商品房买卖合同》第三条显示约定面积120.82平方米，其中，套内建筑面积97.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.38平方米。原告提交的被告贵和公司与业主陈效峰所签订的《商品房买卖合同》第三条显示约定面积144.46平方米，其中，套内建筑面积118.49平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.97平方米。原告提交的被告贵和公司与业主杨公保所签订的《商品房买卖合同》第三条显示约定面积87.71平方米，其中，套内建筑面积70.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.97平方米。原告提交的被告贵和公司与业主张依然所签订的《商品房买卖合同》第三条显示约定面积79.86平方米，其中，套内建筑面积63.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.32平方米。被告贵和公司在出售清华园小区房屋的宣传中称“小区内有超市、幼儿园等齐全的生活配套”。本院认为：本案争议焦点为原告是否具备本案诉讼主体资格、清华园小区幼儿园占用房屋产权的归属、要求三被告赔偿损失25万元及要求判令被告欣泰公司与被告杨媛媛签订的《清华园幼儿园租赁合同》及两份附条件生效合同的效力问题。关于原告的诉讼主体资格问题。本院认为，原告具备本案诉讼主体资格，可以代表清华园小区业主参加本案诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”根据最高人民法院[2005]民立他字第8号关于业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函：业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。故本案原告清华园小区业委会符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条关于“其他组织”的规定及最高人民法院上述复函意见，可以代表清华园小区全体业主参加本案诉讼，被告关于原告不具备本案诉讼主体的的抗辩不予采信。关于案涉幼儿园占用房屋产权的归属问题，本院认为幼儿园占用房屋（1026平方米）权属应归清华园小区业主所有。本案是因小区规划内幼儿园占用房屋产权归属引起的建筑物区分所有权纠纷。案涉争议房屋权属归清华园小区业主所有的理由如下：一，被告贵和公司与清华园小区业主签订的商品房买卖合同中未就幼儿园占用房屋的归属作出约定，且就上述房屋至今未办理产权证书，被告贵和公司也不能提供产权归其所有的证据。二，在被告贵和公司报规划部门的规划图纸上显示小区规划包含幼儿园。三，被告贵和公司主张案涉幼儿园所占房屋由其“出资建设”、不应归清华园小区业主所有，但是被告贵和公司不能提供证据证明其在开发建设清华园小区时将对幼儿园占用房屋的“出资”单独核算且自行负担，即不能提供证据证明未将案涉房屋的建设成本计算在出售给清华园小区业主的商品房中。四，被告贵和公司在开发清华园小区项目并对外宣传中称配套设施包含幼儿园。被告贵和公司将幼儿园等配套部分载于其销售资料之中，使业主对其购买专有部分即可获得相应配套设施部分产生合理信赖。综上，被告贵和公司关于案涉幼儿园占用房屋由其“出资建设”、应归其所有的抗辩不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。故案涉幼儿园占用房屋的所有权应归清华园小区业主所有。关于原告要求被告赔偿损失25万元问题，本院认为，原告诉求缺乏事实和法律依据。被告贵和公司将案涉幼儿园租赁给被告杨媛媛时，清华园小区业主委员会尚未成立，且被告贵和公司将幼儿园租赁并投入使用，为清华园小区的业主提供了方便，并未给清华园业主带来损失。原告亦未提供证据证明自己的损失。故对原告要求被告赔偿损失25万元的诉求，本院依法不予支持。关于原告要求确认被告欣泰公司与被告杨媛媛签订的《清华园幼儿园租赁合同》及两份附条件生效合同的效力问题，本院认为，被告欣泰公司与被告杨媛媛签订的《清华园幼儿园租赁合同》为有效合同。两份附条件生效合同因生效期限未至其效力无法认定。在清华园小区业主委员会成立之前，被告贵和公司为了提高清华园小区的服务质量，授权被告欣泰公司将案涉幼儿园租赁给被告杨媛媛，双方签订的租赁合同并未违反相关法律规定，且租赁合同已实际履行。故本院对原告要求确认被告欣泰公司与被告杨媛媛签订的《清华园幼儿园租赁合同》无效的主张依法不予支持。本院已依法确认案涉幼儿园的权属归清华园小区业主所有，被告贵和公司应将因与被告杨媛媛签订租赁合同所获取的权利及承担的义务一并转交于原告。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”故对原告要求本院依法确认两份附条件生效合同无效的诉求依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第四十六条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条之规定。判决如下：位于单县清华园小区内幼儿园占用房屋(1026平方米)的所有权属清华园小区业主所有。被告单县贵和置业有限公司与被告杨媛媛签订的《清华园幼儿园租赁合同》为有效合同，被告单县贵和置业有限公司于本判决生效后三十日内将因该租赁合同所获取的权利及承担的义务一并转交于原告单县清华园小区业主委员会；两份附条件生效合同为无效合同。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费21774元，减半收取10887元，由被告贵和置业有限公司负担（原告已垫付，待被告履行义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  宋峰二〇一六年六月九日书记员  朱颖