江苏省灌南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第00338号
原告黄宜飞，居民。
委托代理人王灌连、李冬明，江苏苍梧律师事务所律师。
被告连云港市春成房地产开发有限公司。住所地灌南县新安镇常州北路西侧。
法定代表人黄宜建，该公司董事长。
委托代理人曾毅峰（系公司股东），居民。
委托代理人李祥芳，江苏田湾律师事务所律师。
原告黄宜飞诉被告连云港市春成房地产开发有限公司（以下简称春成公司）买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理后，依法组成合议庭三次公开开庭进行了审理。原告黄宜飞及其委托代理人王灌连，被告春城公司的委托代理人曾毅峰、李祥芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄宜飞诉称，2011年6月2日，原告购买被告开发的位于灌南县新安镇金御名城小区1号楼4、5号商铺，购房款全部付清。同年9月15日、9月20日，原告分别购买同小区同幢3、6号商铺，分别给付定金12万元、10万元，余款双方约定用被告欠原告工程款折抵，多退少补。2012年9月18日，原告发催交店面报告书，要求与被告结算工程款并交付房屋，被告于2012年9月20日在报告书上签署意见，同意竣工验收后统一交付使用。同年12月，工程经竣工验收合格，但被告却拒不履行承诺，拒绝向原告交付上述四间门面。为此，原告数十次往返于美国和灌南，造成损失334410元（含机票、误工、住宿等损失）。为此，原告诉至法院，要求：1、被告继续履行合同，交付金御名城小区1号楼3、4、5、6号商铺；2、赔偿原告因诉讼往返中美两国造成的经济损失及房屋延期交付造成的租金损失（自竣工验收之日计算至实际交付之日止，1-3、1-6按照16000元／年计算，1-4、1-5按照29000元／年计算），共计334410元；3、承担本案诉讼费用。
被告春成公司辩称，1、原告从未从被告处购买过1号楼4、5号商铺，也未就两间门面向被告支付过任何款项。原告给付被告的部分款项系原告出借给被告的建设资金和用于购买其他房产，与以上两间门面无任何关联。原告实际在被告小区共购得5套房产，分别为1-3、1-6、5-4、5-5四间商铺、13-2-302室一套住宅。2、原告确在被告开发的小区承建部分模板工程，但原被告之间的工程款已经全部结清，被告不欠原告工程款，更不可能用工程款折抵购房款。3、本案事实上是原告与被告公司法人代表黄宜建（系原告亲属）、公司会计黄金（系黄宜建侄儿）串通，将公司所借原告的款项移花接木，妄图吞占1号楼4、5号商铺，损害公司利益。
原告黄宜飞为证明其主张的事实，向本院提供了如下证据：
第一组证据：①、2011年6月2日，连云港春成房地产有限公司与原告达成承诺书一份，承诺将金御名城小区1号楼4、5号商铺以155万元的价格出售给原告，款项不作按揭，于2011年12月底一次性付清。房屋暂不签订购房合同，作为临时模板班组暂放机具设备场所。②、2011年6月7日、2011年6月27日被告出具给原告的收据两张，证实分别收到4、5号商铺购房款100万元、55万元，计155万元。③、售楼处调价房源一份、售楼处商铺所剩房源统计表、金御名城待售房源价格公示表，证实1号楼3、4、5、6号商铺已被原告购得，未出现在待售房源信息中。
上述证据经被告质证后认为，承诺书用章为“连云港春成开发有限公司财务专用章”该章持有人系原告侄儿黄金，其与原告串通，损害公司权益，且如被告真实想向原告出售房屋，按照国家规定应签署正式的购房合同，而不是用公司的财务章向原告出具承诺书。2011年6月7日100万元是原告借给被告的建设资金，收据收款事由处对此写的很明确。2011年6月27日55万元是原告购买的金御名城5号楼4号商铺的定金，对此，收据收款事由处也写的很明确。对于证据③，均为复印件，真实性无法确认，且表格中多处有人为添加字迹，原告均不予认可。
第二组证据：①、金御名城1-6号商铺商品房定购书（编号183）、2011年9月15日收据，收取定金100000元。②、金御名城1-3号商铺商品房定购书（编号187）、2011年9月20日收据及银行汇款凭证，收取定金120000元。另原告诉称多次找被告协商欲付清1-6、1-3房屋剩余款项，均被被告拒绝。
上述证据经被告质证后认为，上述证据真实性均无异议，但上述商铺原告已全额付款且被告同意交付。
第三组证据：①2012年9月18日，原告向被告发出催交店面报告书，要求被告尽快与原告对1-3，1-6号商铺进行结算，被告法人代表黄宜建在报告书上批注：同意安排人员结算，交付待竣工验收后统一交付使用。②竣工验收申请表，证实涉案房屋于2012年12月14日竣工验收合格。③房屋移交流转单2份，证实1-4、1-5号商铺房款付清。有公司总经理黄宜建及公司财务出纳黄金、公司会计王晓红签字确认。但因售楼处不盖章，所以商铺一直未履行交付手续。
上述证据经被告质证后认为，证据1-2没有证明力且与本案无关。证据③系伪造，钱没有交到公司帐户上，所以公司不予盖章。
第四组证据：①护照及餐馆工作证明，以证实原告在美国纽约一餐馆任厨师工作，月工资为1632美元。②机票（美国-香港-福州-淮安往返）、车票（淮安-
灌南往返）若干、宾馆住宿发票。③金御名城5-7号门面房（面积75平方米）租房合同一份，租金为16000元／年。金御名城1-8号门面房（面积144平方米）租房合同一份，租金为29000元／年。据此，原告要求被告赔偿其经济损失合计334410元。
被告经质证后认为，原告的损失不存在，即便存在也是因其自身原因导致，被告不同意赔偿。且因原告起诉，被告为应诉，也花费了大量的人力、物力。原告所主张的不属于损失，而是自愿的花费。对租房合同的真实性、合法性、证明目的均有异议，且没有交付房屋不是被告的原因，被告已经履行了通知原告来签订1-3、1-6号商品房购房合同的义务，是原告自己拖延不办，责任不在被告。
被告春成房地产为证明其所主张的事实，向本院提供了如下证据：
第一组证据：①、原告与被告签订金御名城5-4、5-5定购书各一份，约定签协议当日交纳定金各为55万；②、2011年6月27日春成公司财务进账单110万、记账凭证110万、收据两张，各为55万。以证实原告支付的110万系购买金御名城5-4、5-5号商铺用款。
上述证据经原告质证，5-4商铺我没有买，被告钱也没有退给我，而是直接将该55万转为1号楼4、5号商铺的购房款。2011年6月30日的记账凭证上公司收到我110万，显示是我购买5-4，5-5，1-6，1-3四间门面，但当时1-6，1-3门面我根本还没买，该凭证明显记载有误。
第二组证据：①、2012年4月16日现金解款单、财务凭证及收据，以证实被告收到原告支付的1-3、1-6、5-4、5-5商铺定金157000元。②、2012年9月14日现金解款单2张（金额分别为347000元、102816元）、财务凭证，以证实被告收到原告支付的购房款合计449816元，因票上未注明，被告认为是原告所购1-6，1-3、5-4、5-5、13-2-302室房屋的部分购房款。
上述证据经原告质证，157000元系支付1-4、1-5号商铺的定金。财务凭证是被告财务做的，不能以此作为依据。证据②经原告质证，原告认为其中金额为347000元单据中的143000元是购买1-4、1-5的房款，另外204000元有公司股东林建榕签字批注为13-2-302室房屋购房款。
第三组证据：2011年6月7日中国银行进账回单、财务凭证、收据，以证明被告收到原告赞助的建设资金100万元，与购房无关。
经原告质证，给付1-4、1-5商铺的100万元购房款是事实，因为商铺当时不能网签，无法按照正常程序销售。
第五组证据：①金御名城商品房定购书211号、237号、95号，以证实原告诉称签订承诺书时公司没有销售合同章和定购书不是事实，以上几份定购书均早于原告的承诺书，但买方均与被告签订定购书，并加盖了公司正规的销售合同章。②5-4号商品房购房合同，该商铺系原告购得，后高价转卖他人，从中获取暴利。
经质证，原告认为承诺书能够代表公司行为，是对原告购买1-4、1-5两套房屋的确认。5-4号商品房购房合同真实性无异议，但与本案无关
第六组证据：①木模板工程承包劳务协议②木模板安装工程补充合同③模板分包补充协议④中国银行结算单及记账凭证等。证实原告挂靠曾仕财公司，承接小区的模板工程。双方账已结清。
经质证，原告无异议。但称与曾仕财系合伙关系。
通过原被告之间对对方各自提供的证据质证后，本院认证如下：
一、原告方的证据。
第一组证据：①、②承诺书、155万元收据的真实性被告方无异议，本院对其真实性予以确认，但不能直接证明原告的主张；证据③内容不能直接证明原告所主张，与本案无直接关联性且系复印件，对其真实性本院不予确认。第二组证据：对①、②证据的真实性、关联性，被告方均无异议，本院予以确认。第三组证据：证据①、②真实性本院予以确认，证据③房屋移交流转单有公司时任法人黄宜建同意交付的签名，财务一栏黄晶、王晓红签字处注明：房款各为925000元已付清字样，但被告对该证据真实性予以否认。即使该证据具有真实性，也仅能证明原告曾持流转单试图要求被告交付1-4、1-5房屋，但实际上被告并未交付，黄晶、王晓红的签字内容系孤证，不能仅凭二人在流转单上注明的内容即确认原告已足额交纳房款，故对该证据本院综合原告提供的其他证据，本院对该证据不予采信。对第四组证据中证据①、②与本案的实际关联性本院不予确认，证据③中1-8号商铺与涉案商铺处于同地段同排，5-7号门面房面积与涉案的1-3、1-6号商铺面积相当。两套房屋实际租赁价格对本案未交付而应履行交付义务的商品房租金预期价格具有可参照性，本院对该证据予以采信。
二、被告方的证据。
第一、二组证据：原告均对上述三组证据中的款项交付的目的有异议，但对定购书、财务凭证的真实性无异议，故对其真实性本院予以确认。因现金解款单对每笔款项的具体用途均有记载，原告否认该证据的真实性，本院综合被告提供的其他证据，对该证据关联性予以确认。第三组、五组、六组证据真实性双方均认可，本院予以确认。第四组证据与本案无实际关联性，本院不予确认。
综上，根据原、被告举证及质证情况，结合法庭调查情况，本院确认如下案件事实：
2011年6月2日，原告黄宜飞与被告春成公司签订“承诺书”（落款为“连云港春成房地产开发有限公司财务专用章”），约定：一、黄宜飞向春成公司购买金御名城1号楼4-5号店面，协商价格为每平方米6600元，每间店面为140.66m2，两间店面合计281.33m2，总金额一次性定价为185万元，不做按揭。款项应于2011年12月底付清。二、春成公司同意黄宜飞购买的商铺暂时不签订协议合同，此店面作为临时模板组存放机具设备场所。如需转让，高于上述价格，税费黄宜飞自行负责。
2011年6月7日，原告向被告汇款100万元，公司收据收款事由中写明“暂借工程施工款”。
2011年6月27日，原被告签订286、287号定购书，约定由原告购买5-4、5-5号商铺，价格均为652816元／间，签订本定购书时给付定金各55万元。协议签订后，原告向被告汇款110万元。公司收据收款事由中写明购买5-4、5-5商铺定金。
2011年9月15日、9月17日，原被告分别签订183、187号定购书，约定由原告购买1-3、1-6号商铺，价格均为496452元／间，签订本定购书时给付定金分别为10万元、12万元。协议签订后，原告按约给付定金。原告提供的公司收据，收款事由中分别写明为购买金御名城1-6、1-3号商铺定金。
2012年1月5日，原被告签订111005G号定购书，约定由原告购买13-2-302室住宅，价格为281229元，签订本定购书时给付定金77229元。贷款额为20.4万元。同日，原告交纳房屋定金77229元。
2012年4月16日，原告向被告汇款157000元，公司收据收款事由中写明“金御名城商铺款定金”。具体指哪件商铺收据并未写明，但被告提供的公司记账凭证中会计科目一栏注：预交房款-
黄宜飞-5#-04，5#-05，1#06，1#-03。
2012年9月14日，原告分别向被告汇款102816元、347000元，公司现金解款单备注为“购房款”。具体哪间房产未写明。同日，原告向被告汇款，公司现金解款单亦备注为“购房款”。具体哪间房产未写明。以上款合计449816元，该款被告提供的记账凭证中会计科目一栏注：预交房款-
黄宜飞-5#-04，5#-05，1#06，1#-03。
2012年9月18日，原告向被告发出“催交店面报告书”，要求被告尽快将原告定购的1-3、1-6号商铺签订购房合同，履行房屋交付手续，逾期交房按购房协议赔偿原告损失。2012年9月20日，时任法人代表黄宜建在报告书下方注明“同意安排人员结算。店面交付待竣工验收后统一交付使用”。
2012年12月14日，1号楼经竣工验收合格。
本案审理过程中，被告春成公司原法人代表黄宜建与本院谈话时表示承诺书的签订能够代表公司的意思，未启用公司销售章，是因为当时1号楼房屋预售许可证还没有批准，房管局不允许私自买卖房屋，只能以财务章代表公司。
综上，本院结合双方举证及庭审查明的事实，归纳本案的争议焦点在于：1、原告依据承诺书及相关付款凭证等证据能否认定双方就涉案1号楼4、5号商铺的买卖达成一致意见；2、被告是否应交付1号楼3、6号商铺。3、对于原告所主张的损失，被告是否应予以赔偿。
关于争议焦点一。本院认为，虽然载有两套商品房买卖条款内容的承诺书上落有被告财务专用章。但因只有法人印鉴章的使用或法定代表人的对外签名才可能全权代表公司意志，而财务专用章的使用仅在公司财务往来结算等专门的财务活动过程中才可能代表公司意志。因此，在记载有商品房买卖的商业活动内容而非专门的财务活动内容的承诺书上仅加盖被告财务专用章，不能据此认定双方就商品房买卖达成一致意见，且被告对此也不予认可。另外，被告在向原告所付款项中，2011年6月7日支付的100万元，原告所提供的付款凭证中明确记载系向原告暂借的工程建设资金。而2011年期间，原告支付的款项，原告提供的付款凭证已明确并非为交付1-4、1-5号商铺的款项（2011年6月27日55万元付款凭证明确为购买金御名城5号楼4号商铺的定金，2011年9月15日10万元收据收款事由明确为金御名城1号楼6号商铺的定金，2011年9月20日120000元收据收款事由明确为金御名城1号楼3号商铺的定金），2012年期间原告向被告支付的相关款项，付款凭证也均未明确是支付双方争议的两间商品房的款项，又因原告在被告处购有多处房产，上述款项亦不排除有支付其他商品房款项的可能。原告还辩称2011年6月27日55万元经被告同意转为1号楼4、5号商铺的购房款，对此，原告没有证据证实且被告予以否认，对该辩解，本院不予支持。第三，原告提供的调价房源、房价公示等证据不能直接证明原告主张，亦不能与其他证据形成锁链对其主张予以印证。综上，本院认为原告提供的证据不足以证实双方已就1-4、1-5号商品房买卖达成过合意，也未形成原告交付涉案商品房的购房款，被告予以接受的商品房买卖关系。故原告要求被告履行该两套商品房交付手续的主张，本院不予支持。
关于争议焦点二。本院认为，原告主张被告交付1-3、1-6号商铺，被告自认原告已足额交付有关1号楼3、6号商铺的购房款，故本院对于原告主张被告交付1号楼3、6号商铺的诉讼请求予以支持。
关于争议焦点三。本院认为，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成的损失应当相当于违约造成的损失，包括履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见的因违反合同造成的损失。1、原告主张因对被告提起诉讼后为应诉往返中、美两国及苏、闽两省之间的交通、误工、食宿费用，因该费用并非被告在出售房源给原告时能预见或应当预见如其违约可能给原告造成的损失，故原告对该损失的主张依据不足，本院不予支持。2、原告主张房屋因延期交付，未能出租造成的租赁损失。因原告在2012年9月18日已就1-3、1-6号商铺向被告发出催交店面报告书，要求被告履行交房义务。同年12月14日，上述房屋亦经竣工验收。经释明后，被告拒绝陈述同地段竣工房屋的合同交付时间，故原告要求以涉案房屋竣工验收之日起参照同期同排其他房屋的租金标准赔偿损失至房屋实际交付之日，计算期限合理，参照标准适当，且不违反法律规定，本院予以支持。因原告提供的1-8号商铺（面积为1-3、1-6面积的二倍）租金为29000元／年，该商铺与涉案商铺处同地段，5-7号门面房，面积与1-3、1-6号商铺面积相同，租金为16000元／年。参照以上两套房屋的租金价格，对于涉案房屋因延期交付的损失本院酌定12000元／间／年。被告辩称对涉案相应房屋的交付已履行通知义务，但对此并未提供证据，也无其他证据证实通知后原告拒绝接受房屋的事实存在，故对被告该辩解，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告连云港市春成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将灌南县金御名城小区1号楼3号、6号商铺交付给原告黄宜飞。
二、被告连云港市春成房地产开发有限公司赔偿原告黄宜飞1号楼3号商铺、1号楼6号商铺因延期交付造成的损失各为12000元／年／间（自2012年12月14日起计算至房屋实际交付之日止）。
三、驳回原告黄宜飞的其他诉讼请求。
案件受理费6416元，由原告黄宜飞负担5004元，由被告连云港市春成房地产开发有限公司负担1412元。（原告已交纳），被告应在兑现上述款项时一并给付于原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费6416元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 陈建民
代理审判员 蒯 舒
人民陪审员 杨 梅
二〇一六年三月二日
书 记 员 陈璐璐
法律条文及上诉须知附录
法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。