广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2604号
上诉人（原审被告、反诉原告）：欧X添，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：孙银果，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周X平，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：谢新民，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：XX物业代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市罗湖区XXXA座11层A2、GH单元。
法定代表人：张锦成，执行董事。
委托代理人：崔显卓，住所地：湖北省建始县，系该公司员工。
委托代理人：洪志军，住所地：广东省龙门县，系该公司员工。
上诉人欧X添因与被上诉人周X平、原审第三人XX物业代理（深圳）有限公司（以下简称“XX公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1438号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
周X平原审诉讼请求：1、解除周X平与欧X添签订的《房屋转让合同书》；2、欧X添双倍退还订金170万元；3、欧X添赔偿房屋升值差价损失100万元；4、欧X添从2015年7月20日起以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金支付到法院受理日，共计20天计付逾期履行违约金85600元；5、欧X添承担周X平首期款255万元资金监管期间的利息，利息从法院受理之日计至解除监管之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；6、欧X添承担本案诉讼费用，保全费用，担保费用等所有用于诉讼的费用。
欧X添原审反讼请求：1、不予退还周X平支付的定金85万元；2、周X平赔偿欧X添因提前还贷造成的经济损失13.25万元；3、周X平承担本案的诉讼费用。
原审法院审理查明：一、位于深圳市罗湖区XX路XXX郡广场3号楼6-34E房产（以下简称涉案房产）的权利人为欧X添，用途为住宅，建筑面积为142.12平方米，房产证号码为：深房地字第××号。
经XX公司居间介绍，2015年6月11日，周X平（买方）与欧X添（卖方）签订了《房屋转让合同书》（编号：29314），双方约定欧X添将涉案房产出售给周X平，转让成交价为人民币856万元。合同第三条约定，签署合同当天买方向卖方支付定金人民币85万元；定金由双方约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户中以后，视为卖方本人已收讫定金。合同第四条约定，除定金之外的楼款由买方以按揭付款方式支付，买方须于2015年6月26日前（含当日）将首期款（不含定金）人民币255万元支付至双方指定的银行或第三方的监管帐号；除定金、首期款以外的楼款，买方须于2015年6月26日之前（含当日）向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料。合同第五条约定，在买方按约定将其全部应付款项支付至监管帐户及取得银行贷款承诺函，且卖方已获得房地产证原件之日起三个工作日内，双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。合同第六条约定，涉案房产处于抵押状态，卖方须于买方按约定将其全部应付款项支付至监管帐户及取得银行贷款承诺函之日起二十一日内（含当日）自行筹资还清按揭贷款并注销抵押登记。合同第十条约定，如买方未按约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定，如卖方未按约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了双方的其它权利和义务。
二、上述《房屋转让合同书》签订当日，周X平向欧X添支付定金人民币85万元，该定金转入周X平、欧X添及XX公司签署的《资金托管协议》指定的托管账户。同日，欧X添向周X平开具了收据。2015年6月17日，XX公司将人民币83万元支付给欧X添。交楼押金人民币2万元现仍托管于XX公司处。
2015年6月23日，周X平、欧X添向中国银行股份有限公司深圳人民南路支行办理首期款资金监管手续；同日，周X平将剩余首期款人民币255万元存入银行指定资金监管账户。合同签订后，周X平向银行申请涉案房屋的按揭贷款。2015年7月10日，中国银行股份有限公司深圳罗湖支行向周X平出具了《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺就涉案房产向周X平发放人民币516万元贷款。同日，周X平通知欧X添其已获得银行的贷款承诺。
周X平分别于2015年7月22日、8月3日向欧X添寄送《履约督促函》，敦促欧X添履行合同义务。欧X添分别于2015年7月23日、8月3日收到前述《履约督促函》。
欧X添于2015年8月6日还清银行贷款，并于2015年8月12日注销涉案房产的抵押登记。
2015年6月23日，周X平承诺欧X添搬离涉案房产的时间延长至2015年11月30日。
三、对于房屋买卖合同未继续履行的原因，周X平在庭审中主张是欧X添因房价上涨而要求加价，一直拖延履行还清贷款、注销抵押登记等义务所致；欧X添在庭审中则称是提前还贷要提前一个月通知银行、其忙于私事而拖延、被中介误导等原因所致。
原审法院认为：周X平与欧X添签订的《房屋转让合同书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格履行。合同签订后，周X平依约支付定金、向银行申请办理首期款监管、将剩余首期款转入银行指定监管账户，向银行申请按揭贷款并获得银行贷款承诺。周X平已严格依照合同约定履行了相应义务。欧X添未在合同约定期限内办妥还清贷款、注销抵押登记等手续，已构成违约。欧X添反诉称，周X平依约应于2015年6月11日支付定金人民币85万元，而实际上欧X添于2016年6月17日收到该定金，周X平已构成违约。原审法院认为，合同第三条明确约定买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户中以后，视为卖方本人已收讫定金。周X平于2015年6月11日将定金人民币85万元转入周X平、欧X添及XX公司签订的《资金托管协议》指定的托管账户，已依合同约定履行了交付定金的义务。因此，欧X添该反诉意见，原审法院不予采信。欧X添抗辩称，合同签订后，双方对欧X添履行义务的时间做过两次变更：一是2015年6月23日，欧X添承诺欧X添搬离涉案房屋的时间，从合同约定的2015年8月20日变更为2015年11月30日；二是周X平在2015年8月2日的《履约督促函》中称欧X添已逾期履行合同，并同意欧X添还清银行贷款、注销抵押登记的时间延至2015年8月6日。原审法院认为，周X平同意欧X添延期履行交房义务，不能等同于其同意欧X添延期履行偿还贷款、注销抵押登记、递件过户等义务；周X平在2015年8月2日的《履约督促函》中要求欧X添收到函件后三日内偿还银行贷款注销抵押登记，仅表明周X平在欧X添迟延履行相关义务后，周X平催促欧X添履行义务，并不能据此认定周X平同意欧X添还清银行贷款、注销抵押登记的时间由原定的2015年7月31日延迟至2015年8月6日。因此，欧X添该抗辩意见，原审法院不予采信。欧X添庭审中称其签订合同后方知提前还贷要提前一个月通知银行、其忙于私事而拖延、被中介误导等原因导致合同未继续履行。对此，原审法院认为，欧X添所述原因均系其个人原因，不能成为其逾期履行相关义务的正当理由，原审法院对该抗辩意见亦不予采信。综上，导致房屋买卖合同未能继续履行的原因在于欧X添无正当理由未按照合同约定履行义务，周X平是守约方，欧X添是违约方，欧X添应承担相应的违约责任。
房屋买卖合同明确约定，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。可见，合同明确约定了合同解除的条件，约定的条件一经成就，享有解除权的一方无需催告对方即可行使解除权，此为合同的约定解除。欧X添抗辩称，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后，另一方在合理期限内仍未履行的，才能解除合同。原审法院认为，欧X添的抗辩意见是针对合同的法定解除而言，仅适用于当事人未就合同解除的条件进行约定的情况。本案中，周X平、欧X添已在合同中明确约定了合同解除的条件，因此，欧X添的该抗辩意见，原审法院不予采纳。周X平依约于2015年6月23日将除定金外的首期款人民币255万元支付至监管账户，于2015年7月10日获得银行的贷款承诺并于当天通知了欧X添。按照合同约定，欧X添最迟应于2015年7月31日办妥还清贷款、注销抵押登记等手续，但欧X添于2015年8月12日完成相关义务，其逾期履行义务超过五个工作日，已达到合同解除的条件。周X平行使解除权，请求解除合同并选择定金条款主张欧X添双倍返还定金人民币170万元，是其作为守约方的合同权利，原审法院予以支持；反之，欧X添反诉请求不予退还周X平支付的定金人民币85万元的诉讼请求，原审法院不予支持。鉴于该定金中的人民币2万元托管在XX公司处，为减少当事人的诉累，应由XX公司迳付周X平。周X平主张欧X添赔偿房屋升值差价损失人民币100万元，原审法院认为，周X平并未提供证据证明该项主张，且违约责任的根本属性在于它的补偿性而非惩罚性，其本质是对因对方违约而遭受损失的当事人予以补偿，周X平选择要求欧X添双倍返还定金人民币170万元，其所遭受的损失已得到弥补，根据公平原则，周X平的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
根据房屋买卖合同的约定，如卖方未按约定的期限履行义务，买方要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金的前提是双方继续履行合同，而周X平已明确请求解除合同，因此，周X平主张欧X添从2015年7月20日起以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金支付到法院受理日，共计20天计付逾期履行违约金人民币85600元的诉讼请求，原审法院不予支持。周X平主张欧X添承担周X平首期款人民币255万元资金监管期间的利息，原审法院认为，如前所述，违约责任的根本属性在于补偿性，周X平已选择要求欧X添双倍返还定金人民币170万元，其所遭受的损失已得到弥补，故，周X平的该项诉讼请求，原审法院不予支持。合同解除的原因在于欧X添逾期履行合同义务已达到合同解除的条件，欧X添因其自身违约行为导致的损失应由其本人承担，因此，欧X添反诉请求周X平赔偿其因提前还贷造成的经济损失人民币13.25万元的诉讼请求，原审法院亦不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除周X平与欧X添于2015年6月11日签署的《房屋转让合同书》（编号：29314）。二、欧X添应于判决生效之日起十日内向周X平双倍返还购房定金人民币170万元[鉴于该定金中的人民币2万元托管于XX公司，该人民币2万元应由XX公司迳付周X平]。三、驳回周X平的其他诉讼请求。四、驳回欧X添的全部反诉请求。案件本诉受理费人民币14542元，由周X平负担人民币5667元，欧X添负担人民币8875元；保全费人民币5000元，由周X平负担人民币1949元，欧X添负担人民币3051元；案件反诉受理费人民币6812元，由周X平负担人民币2655元，欧X添负担人民币4157元。
上诉人欧X添不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一、第二及第四项判决；二、改判欧X添无需双倍返还周X平购房定金人民币170万元；三、改判周X平赔偿欧X添经济损失人民币13.25万元；四、周X平承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当撤销或由二审法院改判。周X平并未在合理期限内行使合同约定的解除权，关于行使合同解除权的方法，《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有合同解除权异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”周X平未在合理期限行使解除权并通知欧X添。周X平在2015年8月2日的《履约督促函》中明确告知欧X添要继续履行《房产转让合同书》（下称合同），周X平同意欧X添收到函件之日（2015年8月3日）三日内（最后一日8月6日）完成偿还银行贷款注销抵押登记，即欧X添最后一天履行完偿还银行贷款注销抵押登记的日期为2015年8月6日，依据合同第11条规定，“如卖方未按照本合同约定的期限履行合同，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，卖方履行义务超过五个工作日，买方可以解除合同并要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方己支付的定金”，欧X添已于2015年8月6日还清银行贷款，并于2015年8月12日注销涉案房产的抵押登记（迟延履行四个工作日，不超过五个工作日），即周X平仅仅有权要求欧X添以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同而无权单方解除合同。欧X添未在合理期限行使解除权并通知欧X添，而是选择了致函欧X添要求欧X添继续履行合同，应当认定对原合同履约时间作出变更，一审法院不认定周X平同意欧X添还清银行贷款、注销抵押登记的时间由原定的2015年7月31延长至2015年8月6日与事实不符。二、一审判决欧X添双倍返还周X平购房款人民币170万元属于适用法律错误。依据《合同法》“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。依据该规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，才需要双倍返还定金，而欧X添只是迟延履行，不符合双倍返还定金的条件。根据最高法院在2000年12月8日公布的《关于适用《担保法》若干问题的解释》第117条的规定“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件，“解释”进一步对“不履行”作出详尽规定。明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。依据相关法律法规，定金罚则的适用条件为：（一）必须有违约行为。违约行为的存在是适用定金罚则的前提。违约行为是指不按合同约定履行债务的行为，其表现形式是多种多样的，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。（二）必须有合同目的落空的事实。合同目的落空即合同目的不能实现，是适用定金罚则的基本条件。这里的合同目的仅指主合同的直接目的和主要目的。（三）违约行为与合同目的落空之间有因果关系。违约行为或合同目的落空，并不必然导致定金罚则的适用，只有二者同时具备且存在因果关系时方可适用，即只有因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用定金罚则。欧X添已经履行了合同义务的前提下（采取补救措施），周X平起诉至法院要求解除合同，致使合同目的不能实现的责任完全在于周X平，因此，一审法院判决欧X添双倍返还周X平购房定金人民币170万元没有事实根据与法律依据。三、周X平解除合同给欧X添造成经济损失人民币13.25万元。欧X添已经履行合同，周X平解除合同的行为构成根本违约，给欧X添造成直接经济损失人民币13.25万元。周X平就欧X添的损失依法应当赔偿。另庭审中补充称：一、欧X添一直有诚意履行合同，欧X添在8月6日用210万元赎楼，并通过找关系加快进程并通知周X平，如果周X平配合过户，双方应该可以在2015年8月21日之前完成过户，双方的合同目的已经实现，但欧X添认为周X平坚持晚赎楼为由拒绝交易。
被上诉人周X平答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：1、欧X添认为周X平未在合理期限内行使解除权并通知欧X添是不符合事实的。周X平行使合同解除权依据的是双方签订的《房屋转让合同书》的第11条约定卖方逾期履行义务超过五个工作日的，买方可解除合同并要求双倍返还定金。周X平于2015年7月10日取得银行贷款承诺函并将贷款承诺函告知了欧X添，根据双方签订的《房屋转让合同书》第6条第2款约定，有抵押卖方自行筹资赎楼，在买方按照本合同第4条的约定将其全部应付款项支付至监管账户及取得银行贷款承诺函之日21日内（含当日）自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续。据此计算欧X添至迟应在7月30日还清银行贷并办妥注销抵押登记。周X平于8月10日向法院起诉解除合同，符合《房屋转让合同书》约定的逾期履行义务起过五个工作日的约定，是按合同约定行使解除权。2、周X平于8月2日发送的履约督促函是在履约逾期届满之前发送的，只是督促欧X添按合同约定及时履行还款注销抵押登记义务，并非履约逾期届满之后发送的，并且所发履约督促函要求逾期履行期限并未超过合同约定五个工作日逾期履行期限，不存在单方延长合同约定逾期履行期限的意思表示。周X平在8月2日致函时还不具备致函单方解除合同条件，仅能致函督促欧X添按合同约定履行义务，所以欧X添认为延长了合同约定逾期履行期限是没有事实依据的。3、在欧X添逾期履行超过五个工作日后周X平向法院起诉解除合同符合法律规定。我国合同法第96条规定主张解除合同应当通知对方，该条在通知的方式上并没有限定，没有排除当事人向法院以起诉的方式，以起诉状的形式通知对方解除合同。所以周X平直接向法院起诉解除合同符合法律规定。4、欧X添认为双倍返还定金适用法律错误，是没有事实及法律依据。根据《房屋转让合同书》第11条规定卖方逾期履行义务超过五个工作日的，买方可解除合同要求双倍返还买方已支付的定金或按房价的20%支付违约金。周X平主张双倍返还定金符合合同约定，也符合定金罚则规定。5、本案欧X添逾期仍未履行义务是欧X添人为拖延造成的，其应当对其逾期违约行为承担法律后果。欧X添未按时还贷注销抵押登记的根源在于欧X添要求在合同交易价基础上加价交易，不愿按合同约定的价格履行，是故意拖延违约行为，并不是履行约定期限不够造成的。根据周X平与欧X添的电话记录可以知道欧X添于6月15日向银行提前一个月申请提前还贷，欧X添在2015年7月17日中午12点多银行存款资金余额已有2310075.74元，足以还清银行按揭贷款2092138.78元，欧X添本可在7月17日就可以办理还贷，欧X添却故意拖延不予办理还贷。周X平于2015年7月19日，7月21，7月22日发短信给欧X添，督促欧X添及时还贷注销抵押登记。同时，周X平还在2015年7月17日，7月19日，7月21日和欧X添受托人李盟电话通话要求欧X添及时还贷注销抵押登记，欧X添受托人李盟提出房价已经涨了一百多万，内心十分纠结，要求在原价基础上加价35万元再办理赎楼。周X平明确表示不同意加价，要求欧X添按合同约定还贷注销抵押以免影响合同交易进程。同时周X平还于2015年7月22日以书面履约督促函快递寄送给欧X添，要求欧X添按合同约定期限还贷注销抵押。欧X添于7月23日收到快递函后发短信回复告知委托李盟全权处理，7月23日欧X添的受托人李盟发短信要求周X平针对欧X添提出的加价想法给予反馈，并表示希望双方开心交易而不是强迫。周X平于7月24日短信回复加价的事情不谈，要求欧X添按合同约定赎楼，别耽搁时间。欧X添在7月17日就有能力还贷及办妥注销抵押登记，却因周X平未满足其无理加价交易的要求，一直拖延在8月6日才办理还贷，8月12日才办妥注销抵押登记，是欧X添故意拖延造成逾期仍未履行的违约后果。另针对欧X添的补充，周X平意见是欧X添履约已经超过合同约定的期限，早在7月17日就已经具备偿还银行贷款的能力，但是欧X添却一直不到银行还贷作出抵押，在这个期间周X平多次催促欧X添履行合同义务，但是欧X添在这个过程中一直找周X平加价才同意办理赎楼义务，一直拖到超过合同约定期限，欧X添才匆忙还贷，违背了合同义务，周X平解除合同有理有据。
原审第三人XX公司述称，XX公司已尽到相应居间义务没有过错，不承担任何责任。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。周X平与欧X添签订的房屋转让合同书为双方真实意思表示，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。本案二审的争议焦点是周X平是否有权请求解除合同及欧X添双倍返还定金。欧X添主张周X平于2015年8月3日向其寄送《履约督促函》，要求其三日内（最后一日8月6日）完成偿还银行贷款注销抵押登记，应视为双方变更了合同约定的赎楼期限，即变更为2015年8月6日，周X平对此不予认可，本院认为，周X平发出《履约督促函》要求欧X添在2015年8月6日完成偿还银行贷款并注销抵押登记，具有要约的意思表示，但欧X添并未在2015年8月6日前完成注销抵押登记，因此欧X添的赎楼行为并未构成同意要约意思表示的有效承诺，故双方并未达成变更赎楼期限的一致意思表示，欧X添上述主张缺乏事实与依据，本院不予采纳。因欧X添直至2015年8月12日才完成赎楼义务，逾期履行义务超过五个工作日，已达到合同约定的解除条件，周X平请求解除合同有事实与合同依据，原审法院予以支持并无不当，本院予以确认。欧X添迟延履行义务构成根本违约，原审法院按照定金罚则判令其承担违约责任有合同与法律依据，本院亦予以确认。
综上，欧X添的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费33727元，由上诉人欧X添负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 邓 媛
代理审判员 吴 思 罕
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。