内蒙古自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内民终67号
上诉人（一审被告）张少帅，男，汉族，现住内蒙古自治区包头市东河区。
委托代理人杨婧，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
委托代理人梁炜，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）逯润维，男，汉族，现住内蒙古自治区包头市昆都仑区。
委托代理人吴建刚，内蒙古承达律师事务所律师。
一审第三人师晓颖，女，汉族，现住内蒙古自治区包头市东河区。
一审第三人白亚林，男，汉族，现住址同上。
一审第三人师敬贤，男，汉族，现住内蒙古自治区包头市青山区。
一审第三人包头市兴龙物资有限公司，住所地内蒙古自治区包头市东河区。
法定代表人师敬贤，总经理。
一审第三人包头市金峰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区包头市东河区。
法定代表人师京生，董事长。
一审第三人白亚林和包头市金峰房地产开发有限公司共同的委托代理人师晓颖，身份信息同前。
上诉人张少帅因与被上诉人逯润维、一审第三人师晓颖、白亚林、师敬贤、包头市兴龙物资有限公司（以下简称兴龙公司）、包头市金峰房地产开发有限公司（以下简称金峰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2015）包民五初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日受理后，依法组成合议庭于2016年4月22日公开开庭进行了审理，上诉人张少帅的委托代理人杨婧，被上诉人逯润维的委托代理人吴建刚，一审第三人师晓颖并作为一审第三人白亚林、金峰公司共同的委托代理人，一审第三人师敬贤并作为兴龙公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年10月20日，逯润维向金峰公司第一分公司购买位于包头市东河区贵发山庄3号楼103号、4号楼102号、103号底店共计3套，面积分别为78.76平方米、64.79平方米、84.42平方米，分别缴纳购房款299288元、265639元、354564元。房屋交付后，逯润维一直占有、使用至今。2013年8月20日，一审法院作出(2013）包立一保字第92-1号民事裁定，查封了金峰公司价值7580000元的财产，其中包括本案涉案房产。2014年9月28日，因张少帅诉师晓颖、白亚林、白云龙、师敬贤、徐文婷、兴龙公司、金峰公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出(2013）包民五初字第121号民事判决，判令金峰公司、师敬贤、兴龙公司对师晓颖、白亚林向张少帅所负5200000元债务本息承担连带清偿责任。该判决生效后，张少帅申请强制执行，一审法院2015年7月24日作出（2015）包执字第32号执行裁定，续行查封了上述财产。后逯润维以其系涉案房产的所有权人为由提出执行异议。一审法院2015年10月30日作出（2015）包执异字第32-1号执行裁定，驳回了逯润维的执行异议。在法定时限内，逯润维提起案外人执行异议之诉，请求判令：（一）依法确认贵发山庄3号楼103号、4号楼102号、103号房屋是其合法财产；（二）依法撤销对贵发山庄3号楼103号、4号楼102号、103号房屋的强制执行行为；（三）本案诉讼费由张少帅负担。
一审法院认为，本案是逯润维作为案外人在人民法院执行生效判决过程中，认为对被执行房产享有足以排除强制执行的实体权利而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为逯润维对涉案房产是否在法律上享有实体权利、该实体权利是否足以排除对该涉案房产的强制执行。已经发生法律效力的（2013）包民五初字第121号民事判决，判令担保人金峰公司对师晓颖、白亚林应向本案张少帅履行的5200000元债务本息承担连带清偿责任。该生效判决作为强制执行的依据，确定了金峰公司作为担保人向债权人张少帅履行金钱给付为内容的义务，但并未指定金峰公司以涉案房产清偿债务，即张少帅作为执行案件中的申请执行人，其请求人民法院强制执行已被查封的、特定的执行标的的行为是为了实现生效裁判文书所确定的债权，并不等同于申请执行人对执行标的享有排他性的权利。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，逯润维提供的由金峰公司于2011年10月20日开具的收据内容显示，买卖双方就具体的买卖标的物、价款等合同要件达成了一致。该证据证明的事实并结合双方的陈述可以看出：（一）逯润维与该第三人之间就涉案房产订立的买卖合同关系成立并生效；（二）逯润维依约支付全部合同价款；（三）该涉案房产已经交付并由逯润维长期以公开的方式占有、使用，亦表明逯润维对涉案房产物权变动的期待已经以一定的方式对外公示；（四）实践中不动产登记制度尚不完善的情况下，无证据表明导致涉案房产物权未发生变动的原因可以归责于逯润维。由此，应视为逯润维已具备了实现订立房屋买卖合同的最终目的即涉案房产的物权变动至其名下的条件。该实体权益在性质上虽仍属债权范畴，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，应选择优先保护案外人的权益，这也符合我国民事诉讼法设立案外人执行异议之诉制度的本意，亦有利于维护正常的市场经济秩序。故逯润维关于排除强制执行的诉讼主张成立，其该项诉讼请求予以支持，张少帅的抗辩意见，不予釆纳。另外，逯润维请求确认涉案房产为其合法财产。因买卖合同的成立和有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得涉案房产的物权，应依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定办理物权登记。但直到被人民法院查封时，该房产一直登记在第三人金峰公司名下，即包头市东河区贵发山庄小区3号楼103号、4号楼102号、103号房屋物权变动并未完成，逯润维尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对该房屋拥有所有权的诉求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：（一）不得执行位于包头市东河区贵发山庄S3-103号、S4-102号、S4-103号房产；（二）驳回逯润维的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由张少帅负担。
上诉人张少帅向本院上诉称，（一）一审判决认定事实错误。一审判决认定逯润维购买了涉案房屋并一直占有、使用缺乏事实依据。本案中，一审法院认定逯润维一直占有、使用至今所依据的唯一证据就是一份收据。仅凭该收据无法证明案件事实，被上诉人逯润维应当承担举证不能的不利后果，理由如下：第一、该收据由金峰公司出具，而该公司正是执行案件的被执行人，与本案具有直接的利害关系，其出具的该份收据不具有客观性，不能单独作为定案依据；第二、该收据为手写，日期、付款人等重要信息均可由开具者随意填写，该收据不具有客观性，不可单独作为定案依据，逯润维应当承担商品房买卖合同、支付购房款的银行转账凭证等的举证责任。（二）商品房所有权的转移应当经依法登记才发生法律效力。如前所述，逯润维不能证明与金峰公司形成商品房买卖合同关系，退一步讲，即便逯润维购买了该房屋，但至今未办理所有权变更登记手续，因此其至今仍未发生所有权转让的法律效力，该房屋所有权仍在金峰公司名下。金峰公司经生效判决认定其应当承担连带偿还责任，因此对于经依法保全的金峰公司财产，张少帅依法享有优先受偿的权利。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法予以纠正，撤销原判，驳回逯润维的诉讼请求。
被上诉人逯润维答辩称，一审判决认定事实清晰，适用法律正确，应当依法予以维持。本案房屋已经实际占有、使用，因此逯润维是该房屋的合法所有权人，是符合《物权法》、《合同法》等相关法律规定的合法案外人。一审法院在审理期间与逯润维联系，并到该房屋实地进行勘察，核实相关事实。所以，本案一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人师晓颖、白亚林、金峰公司、师敬贤、兴龙公司均同意被上诉人逯润维的答辩意见。
本院审理查明，2011年10月20日，金峰公司向逯润维出具《收据》3张，分别载明收到逯润维交来贵发二期4号楼103号底店购房款354564元，4号楼102号底店购房款265639元，3号楼103号底店购房款299288元。逯润维于购买之日接收房屋并实际使用，该房屋在房屋管理部门登记为S4-103、S4-102、S3-103号。本院查明的其它事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人张少帅的上诉请求及被上诉人逯润维的答辩意见，本案争议焦点为逯润维是否享有排除张少帅申请强制执行贵发山庄S3号楼103号房屋、S4号楼102、103号房屋的权利。
逯润维提供的金峰公司于2011年10月20日出具的三份收据内容显示双方就具体的房屋、价款等合同要件达成了一致，金峰公司已经履行房屋交付义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”上述事实表明，逯润维与金峰公司之间就涉案房产形成了买卖合同关系且逯润维依约支付了全部合同价款并以公开的方式占有、使用，本案亦无证据表明导致涉案房产物权未发生变动的原因可以归责于逯润维。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产卖给了第三人，第三人已经支付部分、全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。可见，该条规定实则对物权公示公信原则作了例外性规定，此种情况下，应保护善意第三人的利益。本案中，诉争房屋的归属应当依据双方当事人的实体法律关系确认实际权利状态。逯润维与金峰公司存在房屋买卖合同关系，金峰公司已将诉争房屋交付逯润维，逯润维已经对诉争房屋合法占有，因此，一审判决认定逯润维具备涉案房屋变动至其名下的条件与事实相符。张少帅与师晓颖、白亚林等民间借贷纠纷一案，虽经包头市中级人民法院作出（2013）包民五初字第121号民事判决，但判决履行方式为金钱给付而非特定物交付，本案诉争房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物，逯润维作为房屋买受人享有排除该房屋被强制执行的实体权利。因此，一审判决不得执行贵发山庄S3-103号、S4-102号、S4-103号房屋正确。上诉人张少帅主张收据可由金峰公司随意出具、一审判决认定涉案房屋已经交付依据不足的上诉主张缺乏依据。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人张少帅关于一审判决认定事实错误的上诉主张依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张少帅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王书勤
代理审判员 张国婷
代理审判员 王相瑞
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 付欣欣