湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民二初字第200号
原告湘潭县杨嘉桥镇电厂街居委会。
法定代表人陈培红，男。
委托代理人贺望林，男。
委托代理人陈曦，女。
被告张碧英，女。
委托代理人周茂林，男。
委托代理人张孟群，女。
原告湘潭县杨嘉桥镇电厂街居委会（以下简称电厂街居委会）诉被告张孟群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日、7月29日公开开庭进行了审理，原告湘潭县杨嘉桥镇电厂街居委会法定代表人陈培红及其委托代理人陈曦、贺望林，被告张碧英的委托代理人周茂林、张孟群均到庭参加了诉讼，被告张碧英于2015年5月26日到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告电厂街居委会诉称：被告张碧英于2009年5月14日向原告租赁一个门面进行经营，包括营业间、卧室、厨房、厕所各一间，租期五年，已于2014年12月31日到期，被告期满后无理占用房屋，拒不交还。原告多次派人送达通知和当面协商，请被告交还占用的房屋，均毫无效果。故此原告只好提起诉讼，请求依法判决：1、责令被告移交门面，停止侵害，排除妨碍,并按1500元每月补交房租；2、因被告未按期交房，要求被告赔偿原告损失1万元；3、由被告负担本案的诉讼费用。
被告张碧英辩称：第一，原合同仍有效，原因是不定期租赁；第二，原告方拆除了被告方的房屋，应进行相应的赔偿。1993年被告向原湘潭县河口工商所劳动服务公司租赁了杨嘉桥农贸市场进门左侧门面一份，经营小南杂生意，双方约定交工商所押金1500元，租期一年一定，可继续租赁。后工商所领导为照顾四家租赁户生活需求，批准紧靠所租门面的后面自建住房，工商所不收取租金，在被告终止合同时无偿移交给工商所；门前所属个人自搭自建房屋棚架，政府在居委会建房的前一年全部拆除，拆房屋棚架时政府领导已给其中三户在市场内划给摊位安置（包括被告一户），镇长胡佩依据被告的生活需求，在市场内划给两份摊位建房，后被居委会建房时拆除，尚未达成赔偿。2009年电厂街居委会以搞好居委会过渡到社区化管理的基本建设为名，决定在镇农贸市场正门左侧拆除其五份门面建居委会办公楼，底层做门面（包括被告所租门面），由居委会拆除，被告可继续租赁新房，可获优先及适当优价待遇，并要求一次性交纳租金，5年2.68万元。在签订租赁合同时，被告提出由于原工商所合同未终止，代表工商所的居委会必须将原合同的押金过渡至新合同，门面后工商所为照顾被告同意被告所建的生活用房，以及政府为照顾被告在市场内划摊位给被告所建的住房门面，均不属于门面后自搭自建房屋，居委会必须赔偿被告全部损失与占用五年的租金，但这一合理要求遭到拒绝。签合同时原合同押金未退，原合同，没有终止，且拆除了被告不属于自搭自建范围内的两房，赔偿问题上双方未达成协议，新合同没有体现被告的全部意愿，被告拒绝接受新合同，所以新合同对被告无约束力，所以被告仍视原合同有效。综上，原告所指控的事实不存在，居委会在拆建房中，强行拆除被告的房屋，侵害了被告的合法权益，请求法院判决原合同有效，并由原告赔偿拆房损失。
原告为支持自己的诉讼主张提供了如下证据：
杨发（2012）39号文件（复印件）、被告常住信息（复印件）、法定代表身份证明书，拟证明原、被告的主体资格。
被告对原告提供的该份证据无异议，本院予以认定。
《门面租赁合同》、《门面租赁合同补充协议》，拟证明原、被告于2010年签订了房屋租赁合同，租期从2010年1月1日起至2014年12月30日止。
被告质证认为对上述两份合同的真实性无异议，但对其合法性有异议，当时是居委会骗取被告签的字，签订合同不是被告真实意思表示，被告不予认可。本院认为被告提出的对合法性有异议的理由为居委会骗取其签字，但未提供相关证据予以证实其主张，本院不予采信，对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。
通知六份（四份为原件，两份为复印件），公告（照片）一份，拟证明原告于2014年9月22日至2015年3月5日多次通知被告不再租赁，要求其搬迁。
被告质证意见为通知、公告确认都发了，是事实，被告也看到了，但是居委会并没有单独通知被告，当时被告没有钱，所以也没有购买的想法。本院对原告提供的该组证据予以认定。
会议记录六页（复印件）及召开移交会议时的照片，拟证明居委会多次开会讨论关于房屋移交一事并与被告协商事宜，且原告与被告及其丈夫、儿媳就房屋移交事项曾进行过协商。
被告质证认为证据属实，但是被告不同意移交房屋。本院对原告提供的证据4予以认定。
调解会议记录（复印件），拟证明现在被告所租赁的房屋按现在的门店的租赁价为1500元/月。
被告质证认为对该份证据有异议，被告没有参加会议，不知道什么内容，对其证明目的不予认可。本院采信被告的质证意见，该份证据无法体现被告参加了会议，只是一个内部的决议，其内容并未得到被告的确认，故无法达到原告的证明目的，本院对其关联性不予认定。
领条一份，拟证明被告应交房屋租金26800元，实交20000元，余款6800元由被告之子周向前出具领条作抵，该6800元是作为原告拆除被告租赁门面搭建房屋的补偿。
被告对上述证据不予认可，认为该份领条系伪造，不是真实的，周向前是被告之子，但领条上周向前的签名不是本人所写。本院认为该份证据不管是否真实，周向前的领款行为与本案无关，不能体现所领款项就是直接冲抵所收26800元中的6800元，故本院对其关联性不予认定。
《关于兴建办公活动场所的请示报告》、工程标牌、基础设施规划费收据、关于电厂街居会会兴建办公活动场所的报告、建房合同书，杨嘉桥镇电厂街居委会新建综合办公大楼基本情况介绍、湖南省人民政府关于全省行政管理系统自办市场移交工作的通知（湘政发[1999]24号）、湘潭市人民政府办公室关于成立市工商市场移交工作领导小组的通知（潭政办函[1999]231号）、湘潭县工商行政管理局关于移交自办市场的报告、湘潭县人民政府对县工商局《关于移交自办市场的报告》的批复（潭政字[2001]32号），拟证明原告于2009年向杨嘉桥镇党委、政府申请兴建办公楼，镇政府将杨嘉桥镇农贸市场240平方米的土地划拨给居会委建房，原告对所租赁房屋具有所有权。
被告对上述证据无异议，本院予以认定。
门面房租赁合同二份及收条一份，拟证明同地方租赁门面的价格是800元每月。
被告对该份证据有异议，认为不是事实。本院认为原告提交的两份租赁合同系书面证据、间接证据，仅作为本院酌情认定房屋租金损失的参考，被告虽对该份证据提出质疑，但并没有合理说明理由，也没有提交证明力度更强的相反证据来否定其真实性、合法性，故本院对被告的该质证意见本不予采纳。而原告提交的收条因与本案无关联性，本院不予采信。
被告为支持自己的诉讼主张提供了如下证据：
1、房屋（摊位）租赁协议书及押金收据各一份，拟证明1993年被告与原河口工商所劳动服务公司签订租赁杨嘉桥镇农贸市场正门左侧门面一份，双方拟定交押金为续租，租赁金按市价议定年租，合同一年一订，至今21年从未间断。
原告对上述证据质证认为对原租赁合同的真实性、合法性无异议，但不能达到被告证明目的，只能证明1998年的租赁关系，不能证明到现在该合同仍然有效；押金收据不是原告出具，不应找原告退还。本院认为因原租赁合同上约定的租赁期限已到期，且租赁物已拆除，原租赁合同已终止，不能对抗原、被告之间就新建房屋所订立的新的租赁合同，故不能达到被告的证明目的，本院对其关联性不予认定，对押金收据本院予以认定。
2、证明三份、租金收据一份，拟证明原告方的房屋租赁协议不是被告的真实意思表示，被告方不同意该协议。
原告质证意见认为租金收据系原告出具是实，但实际上被告只向原告缴纳了2万元租金，而不是收据上写的26800元，对三份证明的证据形式有异议，证人应当出庭作证，接受质询，证人未到庭情况下，无法核实签名是否证人所签，也无法确定是否证人真实意思表示，且其证明的事实与实际不符。本院对租金收据予以认定，原告的质证意见没有提供证据证实，本院不予采信，对证明因证人未出庭作证接受质询，不符合证据的形式要件，故本院不予采信。
3、照片两张，拟证明被告在所租赁的房屋后面搭建房屋情况。
原告质证认为被告在所租赁房屋后搭建房屋是实，但被告系违章搭建，原告并不同意被告搭建，并在租赁协议里作了明确约定。本院对照片的真实性予以认定，但所搭建房屋因被告未提供其合法性的证据，故本院对其关联性不予认定。
经审理查明：从1992年起，被告张碧英长期租赁了原湘潭县工商行政管理局劳动服务公司（以下简称劳动服务公司）所有的座落于湘潭县杨嘉桥镇集市东至西3号临街门面一个作为商业用房，并于1992年12月19日由被告之子周向前向劳动服务公司交纳了房屋租赁押金1500元。1998年2月17日，被告与劳动服务公司签订了一份《房屋（摊位）租赁协议书》，约定租赁期限为1998年元月1日至1998年12月31日止，租金为全年800元。合同到期后，被告仍继续实际租赁该房屋，且双方均无异议。1999年11月，湖南省人民政府发文要求全省工商行政管理系统自办市场移交给当地人民政府，2001年，该市场交由湘潭县杨嘉桥镇人民政府管理使用。2009年3月，因原告电厂街居委会无办公用房，经湘潭县杨嘉桥镇人民政府批准，同意将杨嘉桥镇农贸市场内包括被告所租赁门面在内的五个门面交由原告拆除并组织承建新办公大楼，同年7月4日，原告向湘潭县杨嘉桥镇村镇建设规划管理站交纳了6000元的基础设施配套费。2009年5月14日，原、被告签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：由原告将被告所租赁的房屋拆除，凡在门面前后属个人自搭自建的房屋、棚架由被告负责拆除、转移，拆除并转运物件诸事原告不负任何费用补偿，只有被告继续租赁新房的要求上给予优先及适当优价；原告将第一层营业间、卧室、厨房、厕所各一间租赁给被告使用，租赁期限为五年，从原告新屋交被告使用之日起计算，五年房租共计26800元。合同签订次日，原告与被告等租赁户签订了一份补充协议，约定原合同生效期为2010年1月1日起至2014年12月31日止，合同期满，由原告公开招标，再另确定新的人选。同年6月10日，被告向原告交纳了合同约定的房屋租金26800元。此后，原告将原房屋拆除，新建了一幢三层的办公综合楼。2010年1月1日，原告按约定将办公大楼一楼从东头至西第3个门面一个（共计房屋四间）交付被告使用。2011年3月，原告将被告所租赁房屋公开出售，并以张贴告示等形式通知了被告，被告因资金困难，未向原告表明购买意愿。同年11月，原告将该房屋出售给购买人周培，并约定原、被告合同到期后交付房屋。2014年12月31日原、被告的合同到期，原告要求被告交还所租赁房屋，被告以拆除原房屋时原告没有对其在房屋后所搭建的住房进行补偿等为由拒不同意交还所租赁的房屋，故原告2015年4月28诉至本院。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充合同是否有效？原、被告之间签订的合同到期后，被告是否应按合同约定将房屋交还给原告？被告是否应从对未及时返还租赁房屋的行为承担赔偿责任？二、被告与劳动服务公司的房屋租赁协议是否仍有效？被告所交纳的租房押金1500元目前尚未退还是否表示原租赁协议目前仍继续履行？三、原告是否应对被告拆除的自搭自建房屋及摊位进行赔偿？
关于争议焦点一，原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充合同合法有效，原告的主体适格，被告应按约定返还租赁物并赔偿损失。2001年湘潭县杨嘉桥镇人民政府根据省政府的文件接受了劳动服务公司的本案所争议房屋，2009年原告将原房屋拆旧建新作为办公用房，原告的建造行为设立了对诉争房屋的所有权，故原告对房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，有权与被告签订房屋租赁合同，原告的主体适格，原、被告之间就租赁行为签订了书面的租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合同合法有效，原、被告应按约定全面履行合同义务。原、被告双方在合同中明确约定了租赁期限，故合同到期后，房屋承租人应当返还租赁物。被告未按时返还房屋，依法应承担违约责任，对原告造成的损失予以赔偿。可酌情参照同地域门面租赁价格800元/月支付房屋租金,即从2015年1月至7月共计5600元。
关于争议焦点二，被告与劳动服务公司的房屋租赁合同已解除。被告自1994年双方签订的书面租赁合同约定的租赁期间届满后仍继续使用租赁物，出租人劳动服务公司没有异议，故原租赁合同继续有效。但被告提交的1994年所签订的书面租赁合同约定的租赁期限仅为一年，而又未能提交之后能够确定租赁期限的书面租赁合同，故原告自1994年之后的租赁行为应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2001年湘潭县杨嘉桥镇政府根据省政府的文件接收了劳动服务公司的房屋，房屋的所有权发生变动，归属于劳动服务公司的合同权利义务亦由湘潭县杨嘉桥镇人民政府承受，此后湘潭县杨嘉桥镇人民政府于2009年将被告租赁的房屋交由原告拆旧建新作为原告的办公用房，且原告将该事实通知了被告且与被告签订了新的房屋租赁合同，原租赁标的物消失，此时租赁合同终止。房屋租赁押金1500元应在所有权发生转移后由房屋权利义务承受人即原告负责退还，该押金尚未退还并不表示原租赁合同仍应继续履行，该费用可以与应补交的房租部分予以抵销。
关于争议焦点三，对被告提出的原告在拆除旧房时将其所搭建房屋一并拆除应予以赔偿的主张，因被告提出赔偿请求与本案非同一诉讼标的，故应另行解决，本案中不予一并处理。
另外，对于原告提出的因被告未按期交房，要求被告赔偿原告损失1万元的诉讼请求，因未提供有效证据予以证实，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百三十五条之规定，判决如下：
由被告张碧英在本判决生效后三日内腾出电厂街居委会办公综合大楼一楼从东头至西第3个门面（共计房屋四间）返还给原告湘潭县杨嘉桥镇居电厂街居委会；
二、由被告张碧英在本判决生效后三日内赔偿原告湘潭县杨嘉桥镇电厂街居委会租房损失4100元；
三、驳回原告湘潭县杨嘉桥镇居电厂街居委会的其他诉讼请求。
本案受理费4300元，由被告张碧英负担。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
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审 判 长 邓宏英
审 判 员 周旭红
人民陪审员 彭曙琦
二〇一五年七月二十九日
代理书记员 刘 亚
附件：本法律文书适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。