广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂09民终2285号
上诉人（一审原告）:中国工商银行股份有限公司玉林分行，住所地广西壮族自治区玉林市一环东路158号。
负责人：黄伟，行长。
委托诉讼代理人：李碧光，男，1979年2月28日出生，汉族，该行风险管理部经理，住所地广西壮族自治区玉林市。
委托诉讼代理人：梁智勇，男，1964年7月18日出生，汉族，该行客户经理部副经理，住所地广西壮族自治区玉林市。
被上诉人（一审被告）:广西海伦置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区双拥路东侧汇金苑5层5E、5H号房。
法定代表人：吴其伦，董事长。
委托诉讼代理人：钟雨成，男，1973年5月2日出生，侗族，该公司副总经理，住所地南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：陆春霞，广西欣和律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司玉林分行（以下简称工行玉林分行）因与被上诉人广西海伦置业投资有限公司（以下简称海伦公司）金融借款合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第2138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立�后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人工行玉林分行的委托诉讼代理人李碧光、梁智勇，被上诉人海伦公司的委托诉讼代理人钟雨成、陆春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行玉林分行上诉请求：一、改判一审判决第一项为：被上诉人偿还借款本金人民币8371766.55元（比原来增加3515369.85元）给上诉人；二、改判一审判决第二项为：被上诉人向上诉人支付“玫瑰花园”和“玉兰花园”项目93户按揭借款户所欠利息1401894.57元（利息暂计至2013年11月26日，之后的利息以8371766.55为基数，按照93份涉案的借款合同约定利率计算至全部借款本息清偿之日止）；三、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与上诉人进行按揭贷款业务合作，是玉兰花园及玫瑰花园项目按揭借款人（包括本案所起诉的93户借款人）的连带责任保证人，上述法律关系清晰，被上诉人作为93户借款人的连带责任保证人，其所提供连带责任保证的93户借款人所欠我行的贷款本息，依据《中华人民共和国担保法》第十八第二款之规定，上诉人有权要求被上诉人承担连带保证责任，履行代偿义务。二、关于本案93户借款人所欠本金，不仅有上诉人提供的还款明细予以确认，还有被上诉人提供的承诺书互相印证：1、上述93户借款人名下贷款账户本息的计算按与上诉人签订的相应的《个人购房借款合同》执行，债务本息也应以该93户借款人名下的贷款帐户计算为准，即上诉人一审时提交的93户借款人相应的借款合同及还款明细，证明截止2013年11月26日，93户借款尚欠上诉人的贷款本金合计为8371766.55元，利息为1401894.57元。至于被上诉人与上诉人的其他资金往来，应属于其他法律关系，被上诉人没有充分证据证明其支付给上诉人的所有资金全部用于归还该93户借款人贷款本息，其主张不应得到支持；2、被上诉人2010年3月22日承诺书中所作出的还款计划是：（1）玫瑰花园66户和玉兰花园31户。（2）2010年3月28日还8.5万元、2010年4月到11月共归还457万元、2010年12月到2011年6月共归还630万元，上述数据只算本金。根据以上数据可以算出被上诉人承诺时共有97户违约借款户共欠我行贷款本金11135000元，在承诺书后即2010年3月22日起根据我行和被上诉人确认的数据是：被上诉人已还3230888.82元，其中本金2262262.45元，利息968626.37元，到上诉人起诉时，原97户借款人中的刘伟雄、梁光海、黄佳毅、张铭等4户已结清全部贷款，该4户借款人在2010年3月22日后至清偿贷款时偿还的本金合计是500917元，通过上述数据计算目前剩下的93户借款人所欠的贷款本金是：11135000－500971－2262262.4=8371766.55元，这一金额与上诉人诉�所请求的贷款本金是相吻合的。三、本案93户按揭贷款户均采取每月等额本息的还款方式，所欠本息均由银行系统电脑按对应的利率和公式严格计算，一审法院认定的双方没有统一核算过是因为被上诉人对该本息不予认可，与上诉人没有达成统一的意见；上诉人对债权数额的确认提交了数百页的账户明细予以证明，与被上诉人的承诺书互相印证形成完整的证据链。上诉人主张债权本金为8371766.55元且有证据支持，被上诉人主张为4856396.70元并无有力证据。综上所述，上诉人提供了充分的证据证明被上诉人应当承担连带保证责任的金额就是上诉人诉讼请求的金额，上诉人认为原审判决仅以被上诉人对债务本金没有异议的部分作为对本案债权债务本金认定的依据，是认定事实不清，请求二审法院依法撤销原审判决，并依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人海伦公司辨称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。
上诉人工行玉林分行向一审法院起诉请求：1、判令海伦公司清偿“玫瑰花园”和“玉兰花园”项目93户按揭贷款户所欠工行玉林分行贷款本金人民币8371766.55元、积欠利息约1401894.57元（暂计至2013年11月26日，以后按照合同约定计算至全部贷款本息清偿之日止）；2、本案的诉讼费用由海伦公司承担。
一审法院认定事实：工行玉林分行是领有企业法人营业执照和金融许可证的股份制金融机构。海伦公司为独立法人企业，前身为海达公司。2001年至2003年间，海伦公司（原广西海达房地产开发有限公司）投资开发房地产项目“玉兰花园”项目及“玫瑰花园”项目，在开发过程中，工行玉林分行与海伦公司于2001年3月13日签订了《按揭业务合作协议》，约定海伦公司与工行玉林�行进行按揭贷款业务合作。在海伦公司“玉兰花园”项目及“玫瑰花园”项目购房业主向工行玉林分行按揭借款时，海伦公司作为连带责任保证人为所有购房贷款业主提供保证担保。2001年至2003年，102户购房贷款业主分别作为借款人与贷款人工行玉林分行、保证人海达公司、玉林市房屋产权登记交易监理所核准登记签订了《个人购房借款合同》102份，各份个人购房借款合同均约定有贷款金额、贷款利率、贷款期限。贷款用途：贷款用于借款人购买“玉兰花园”或“玫瑰花园”的住宅楼商品房（有具体单元、楼层、房号）。约定有借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后（或登记备案后）以借款人购房款的名义将贷款分壹次划入售房者海达公司在贷款人处开立的账户，以购买本合同第二条所列之住房（商业用房）。借款人归还借款本息的方式为等额本息还款法。抵押条款部分约定：借款人（即抵押人）保证以其有权处分的本合同第二条规定之房产和本合同所附，《抵押物清单》列示财产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任。保证条款部分约定：保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行义务，或对借款人所购的房产进行回购。保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》合同签订后，原告按约定将借款划到被告帐户。此外，《个人购房借款合同》签订前，海达公司均与各借款人（买受人）签订有《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买的商品房为“玉兰花园”或“玫瑰花园”的预售商品房（有�体单元、楼层、房号、建筑面积、预售许可证号）。海达公司还为102户购房贷款业主出具有《保证函》交工行玉林分行收执。内容有：我公司保证商品房竣工办理《房屋产权证》后，借款人主动与贷款银行签订《抵押合同》办理《房屋产权证》，并交付贷款银行。还款期间，102户中的9户已经还清借款本息。余下“玉兰花园”项目及“玫瑰花园”项目其中93户按揭贷款户（谭伟、陈华、黄娴、钟琼、谭久、谭路、苏祺婷、陈明贤、梁春明、陈琼、杨标、易慧玲、黄超容、林海、朱小华、梁军、谢强、古卫红、罗子珍、谭薇、阙光柱、彭洪、彭惠、李晖、朱小明、陈颖、刘源江、梁厚宽、陈明、黄小江、杨冰、张敦勤、陈起英、杨雪梅、骆丽、周树容、陈劲松、冯杰、吴夏、邱小通、邱敏、叶渝、张萍、刘苹、陈立豪、王彩容、蒋丽、蒋邦勤、龙步斌、黄林、甘莉、�劲、陈文影、陈传南、杨梅、刘成、梁琪琪、张治忠、林日秀、梁伟宏、陈信坤、林日秀、刘光明、蒋华棋、陈学斌、陈考娟、陈霞、杨国强、梁春松、崔建军、陈善坤、钟建军、宁波、覃丹夏、陈辉玲、宁波、梁明能、陈光耀、吴朝伟、刘勇、黄旭、胡儒锭、周小会、郑华炫、蒋伶、蒋绮霞、梁明、陶莉莉、曾敬基、刘赞英、曾献武、吕东、吉鸿飞）多次违约不按合同约定还款。93户按揭贷款户对《个人购房借款合同》约定的抵押商品房一直没有处分权。海伦公司于2005年10月份，陆续通过与51户按揭贷款户签订“授权委托书”、并到玉林市公证处办理《公证书》的方式，解除了各按揭贷款户与海达公司签订的《商品房买卖合同》。此外，93户中的另42户按揭贷款户，海伦公司无证据证实42户对约定的抵押商品房有处分权。
另查明，海伦公司于2010年3月22日，作出“海达公司致中国工商银行股份有限公司玉林分行的承诺书”1份，内容为：2009年2月10日，我公司向贵行作了一个《承诺书》，现在，该《承诺书》的期限已到，由于一些特殊原因，我公司未能履行按期全部还清31户“玉兰花园”按揭贷款违约户及66户“玫瑰花园”按揭贷款违约户的贷款本息的承诺，还请贵行能给予一次宽限期机会，我公司再次对此作出如下郑重承诺，在宽限期内，如有出现违反承诺中的任何一项行为，贵行可直接向法院提起诉讼：1、2010年3月28日前归还8.5万元；2、2010年4-11月，每月25日前按以下方案归还，合计归还475万元。其中：（1）2010年4月归还15万元；（2）2010年5月归还25万元；（3）2010年6月归还35万元；（4）2010年7月归还40万元；（5）2010年8月归还60万元；（6）2010年9月归还80万元；（7）2010年10月归还100万元；（8）2010年11月归还120万元；3、2010年12月-2011年6月，每月25日前归还90万元，合计归还630万元。4、如遇“玫瑰花园”办理按揭贷款，则按照办理按揭贷款的进度提前还清31户“玉兰花园”按揭贷款违约户及66户“玫瑰花园”按揭贷款违约户的贷款本息。2010年7月19日，海达公司给工行玉林分行的“还款计划”内容为：鉴于我公司目前的具体情况及一些特殊原因，为了更好地解决“玫瑰花园”及“玉兰花园”批量贷款的历史遗留问题，从2010年7月开始到我公司新项目“御林华府?颐景苑”开始销售的这段时间，我公司保证每月28日前归还6万元人民币；在此期间如遇“玫瑰花园”办理按揭贷款，则按照办理按揭贷款的进度提前偿清31户“玉兰花园”及66户“玫瑰花园”批量贷款的贷款本息。2011年3月17日，海达公司致工行玉林分行的“承诺书”，内容有：鉴于我公司目前的具体情况及一些特殊原因，为了更�地解决“玫瑰花园”及“玉兰花园”批量贷款的还款问题，我公司再次对此作出如下郑重承诺：从2011年3月份开始到我公司新项目“御林华府?颐景苑”开始销售期间，我公司保证每月28日前归还9.5万元人民币；在此期间如遇“玫瑰花园”办理按揭贷款的，则按照办理64户“玫瑰花园”的批量贷款的贷款本息，余款用于偿还30户“玉兰花园”批量贷款的贷款本息。如有出现违反承诺中的任何一项行为，贵行可直接向法院提起诉讼。但2013年1月起至今被告均未按承诺履行93户按揭贷款户的还款义务，为此工行玉林分行于2013年9月12日在《广西法治日报》上刊登公告宣布“玉兰花园”项目及“玫瑰花园”项目93户按揭贷款户贷款合同提前到期，并要求93户按揭贷款户于2013年9月17日前还清所欠工行玉林分行的全部贷款本息。工行玉林分行单方结算至2013年11月26日“玉兰花园”项�及“玫瑰花园”项目项目93户按揭贷款户合计尚欠工行玉林分行贷款本金8371766.55元、积欠利息约1401894.57元。庭审中，经双方反复核对，对海伦公司偿还了贷款户贷款总计13477123.45元均无异议，海伦公司对工行玉林分行单方核算的海伦公司偿还了102户其中的贷款户贷款总计11921679.12元（本金5893254.09元，利息6027425元）有异议，认为93户尚欠本金4856396.70元，并非原告主张的8371766.55元，利息无法计算。海伦公司本案所欠本金利息是多少双方均表示没有统一核算过。
另查明，广西海伦置业投资有限公司除本案“玉兰花园”项目及“玫瑰花园”项目贷款户外，还与工行玉林分行有其他贷款业务往来。
一审根据双方当事人的诉辩和庭审调查，归纳双方当事人的争议焦点问题为：1、本案借款合同是否合法有效，抵押关系、保证关系是否合法有效;2、本案借款是否欠款，欠多少；是否欠利息，利息应如何计算；3、本案债务该由谁承担。
一审法院认为，关于本案借款合同是否合法有效，抵押关系、保证关系是否合法有效的问题，鉴于《个人购房借款合同》签订后，本案海伦公司在预售商品房竣工后并没有交付商品房给93户按揭贷款户，93户按揭贷款户对预售商品房从来没有处分权，事后也没有得到海伦公司追认处分权。依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第113条规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押的，应当认为抵押无效。”本案涉案的《个人购房借款合同》中的抵押条款虽成立但不合法有效。本案按揭贷款户对《个人购房借款合同》中约定的抵押预售商品房，仅是抵押预告登记，不具备抵押登记的物权效力。购房贷款业主作为借款人与贷款人工行玉林分行、保证人海达公司、玉林市房屋产权登记交易监理所核准登记签订的《个人购房借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且合同主体合格，合同内容除抵押条款待定依本案实际无效外，其他条款符合有关法律规定，合法有效，应受法律保护。
关于本案债务由谁承担的问题，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定：连带责任的保证的债务人在主合同规定的债务履行期满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。鉴于被告于2005年10月份，陆续通过与93户按揭贷款户签订“授权委托书”、并到玉林市公证处办理《公证书》等方式，解除了各按揭贷款户与海达公司签订的《商品房买卖合同》，并在2010年3月22日、2011年3月17日向工行玉林分行承诺履行93户在内的按揭贷款户的还款�务。海伦公司实际上是本案借款的债务人，其保证担保人与债务人的还款义务是竞合的。海伦公司辩称保证担保责任，应当由借款人承担还款责任，海伦公司作为连带责任保证人承担担保责任，本案的担保方式既有债务人的房屋抵押，又有海伦公司的连带责任担保，根据担保法第28条规定，海伦公司仅对本案的所涉的担保价值之外的债权承担保证责任，本案中工行玉林分行放弃对借款人房屋抵押担保的权利，海伦公司在工行玉林分行放弃物的价值之外，才承担保证责任的理由不能成立，一审法院不予采信。《个人购房借款合同》签订后，当事人各方都应当按合同约定履行义务。工行玉林分行按合同约定发放了贷款，无违约行为。海伦公司应按约还贷，其未按期支付利息已构成违约，依法应按合同约定承担违约责任，偿还本金并按照合同约定的利率支付逾期利息、罚�、复息、并承担诉讼费。工行玉林分行请求海伦公司偿还93户按揭贷款户尚欠借款本金并支付利息，并无不当，一审法院予以支持。本案涉案93户贷款合计13010000元，一审法院予以认定。海伦公司历年已经代还贷款户贷款总计13477123、45元，一审法院依法予以认定。但经过多次庭审，工行玉林分行和海伦公司双方对93户贷款户截至起诉书所述的“计至2013年11月26日止，”海伦公司本案所欠本金利息各是多少均表示没有统一核算过。一审法院对工行玉林分行请求判令海伦公司清偿“玫瑰花园”和“玉兰花园”项目93户按揭贷款户所欠工行玉林分行贷款本金人民币8371766.55元，工行玉林分行单方核算的欠本金人民币8371766.55元，事实不能认定，海伦公司认为93户尚欠本金4856396.70元，即本金8371766.55元中的4856396.70元双方是无异议的，一审法院依法予以认定。工行玉林分行请求海伦公司偿还借款本金8371766.55元超出4856396.70元部分，一审法院依法不予支持。工行玉林分行请求海伦公司支付利息，只能按照涉案的93份《个人购房借款合同》合同约定计算至贷款本金清偿完毕之日止），超出部分，一审法院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十六条、第九十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决：一、广西海伦置业投资有限公司偿还借款本金4856396.70元给中国工商银行股份有限公司玉林分行；二、广西海伦置业投资有限公司支付借款利息给中国工商银行股份有限公司玉林分行（利息的计算：以本金4856396.70元为基数，按93份涉案的借款合同约定和中国人民银行有关规定计算至生效判决确定的履行期限最后一日止，已付的利息应予减除�。本案受理费80216元（工行玉林分行已预交），由中国工商银行股份有限公司玉林分行负担33683元，广西海伦置业投资有限公司负担46533元。
本院二审期间，上诉人工行玉林分行围绕上诉请求依法向本院提供的证据有：证据1、陈冉刚的《个人住房贷款凭证》、《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》；证据2、肖剑飞、黄冰的《个人住房贷款凭证》、《个人住房借款合同》，证据1、2证明被上诉人海伦公司已还的13477123.45元的贷款中有1555444.33元是用于归还本案93户贷款户外的其它贷款。
本院组织当事人质证，被上诉人海伦公司质证意见为：证据1、2不能证明被上诉人海伦公司与工行还有其它的贷款项目。
本院对二审中当事人提供的新证据认定如下：上诉人工行玉林分行提供的证据1、2只是复印件，不符合证据的三性，且不能证�上诉人所要证明的内容，依法不能作为认定本案法律事实的依据。
本院二审期间，被上诉人海伦公司没有提供新证据。
二审经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，关于被上诉人海伦公司尚欠上诉人工行玉林分行借款本金及利息的问题。本案涉案的93户贷款金额合计13010000元，上诉人工行玉林分行及被上诉人海伦公司双方对历年来被上诉人海伦公司已偿还贷款总计金额13477123.45元均无异议，但双方当事人对于93户贷款户截至上诉人工行玉林分行主张的“计至2013年11月26日止”被上诉人海伦公司本案所欠的本金和利息各是多少至今都没有进行统一核算。上诉人工行玉林分行以被上诉人海伦公司出具的承诺书及单方核算的93户贷款户的还款清单来主张被上诉人海伦公司尚欠本案的借款本金为8371766.55元，但�被上诉人海伦公司出具的承诺书中无法确定所承诺归还款项的是贷款本金还是贷款本息，且从上诉人工行玉林分行提供的现有证据无法形成完整的证据链证明其清偿的仅是借款本金。另，上诉人工行玉林分行同时主张被上诉人海伦公司已偿还的13477123.45元中部分是用于归还双方其它业务的贷款，但其没有提供充分证据予以证明，对此，上诉人工行玉林分行应承担举证不能的法律后果，本院对其上述上诉请求不予支持。一审法院认定被上诉人海伦公司尚欠上诉人工行玉林分行的贷款本金为4856396.70元，并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人工行玉林分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原�。
二审案件受理费46138元（上诉人已预交），由上诉人中国工商银行股份有限公司玉林分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 梅
审 判 员 李雪英
代理审判员 罗旭葵
二〇一七年六月七日
书 记 员 苏 宇