贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第256号
上诉人（原审原告）王雪梅，女，1977年1月20日出生，汉族，无业。
委托代理人ＸＸ世，男，1941年12月27日出生，汉族，无业，系王雪梅之父。
被上诉人（原审被告）张芝维，男，1943年12月26日出生，汉族，无业。
上诉人王雪梅与被上诉人张芝维恢复原状纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2013年11月4日作出（2013）云民三初字第794号民事判决，上诉人王雪梅对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年2月11日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，原告王雪梅于2012年10月10日取得位于贵阳市云岩区新添大道南段芙蓉园x栋负x层x号、x号房屋（以下简单涉案房屋）的所有权，并办理了相关手续，该房屋的用途为车库，2012年6月，原、被告就此两个车库的买卖问题进行了协商，当时原告还未取得该房屋的所有权证，原、被告双方口头约定两房屋转让费用为300000元，该房屋为毛坯房，水电是接通的，双方达成一致意见后，原告的父亲将房屋的钥匙交给被告，被告欲在房屋内居住，便开始对房屋进行装修，在装修的过程中，原告父亲ＸＸ世到现场进行了查看，因当时还未取得房屋产权证，原、被告双方在交涉过程中产生纠纷，2012年11月3日，原、被告在双方的亲戚出面协调下，达成一致意见，双方同意解除房屋买卖合同，对于房屋已装修的部分，由原告出资30000元对被告进行补偿，因被告已实际使用该房屋，房屋租金作价9000元，原告的铁门作价3000元，此两项费用为12000元，在原告应付给被告的补偿款中抵扣，故原告应给付被告的补偿费用为18000元（30000元－9000元－3000元＝18000元），原告现场支付被告现金10000元，被告于2012年11月3日向原告出具收条一张，该收条载明：“今收到ＸＸ世交来房屋装修款现金壹万元（10000元），此据，收款人张芝维”，同日，原告向被告出具一张8000元的欠条，该欠条载明：“欠到张芝维装修款（8000元）捌仟元正，欠款人ＸＸ世，2013年2月底还清”，而后原、被告双方发生争议，故原告起诉请求：一、判令被告将损坏的房屋（车库）恢复原状；二、判令被告支付原告壹年零两个月的租金共计25200元（1800元／月×14个月=25200元）；三、本案诉讼费用由被告承担。原判另查明，该房屋因为在装修过程中停止装修，现不能出租，也不能居住。
原判认为，原告王雪梅通过其代理人ＸＸ世与被告张芝维达成口头买卖房屋的协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，双方在履行合同过程中发生争议，经过协商，双方同意解除房屋买卖合同，也系双方的真实意思表示。原告为房屋的合法所有权人，被告张芝维对房屋确进行了装修，在装修过程中，原告代理人ＸＸ世到现场查看过，但并没有当场阻止被告装修，而是在双方发生房屋买卖合同纠纷时通知被告停止装修，故应视为原告认可并同意被告的装修行为。故对于原告要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求，不予支持，但是，被告应将房屋清理整洁，将房门装上，水电接通；原、被告双方于2013年11月3日达成的协议系双方协商处理的结果，原告认为是被告强迫的，但未提供相应证据，而协商内容已在实际履行，故对协商结果予以认定，证人丁功旭到庭证实2011该房屋的租金为1500元每月，虽原、被告双方未签订书面房屋买卖合同，亦未签订房屋租赁合同，但房屋买卖合同不能实现，原、被告双方都存在一定的过错，但在此期间，被告居住在原告的房屋内，占用了原告的房屋，给原告造成了一定的损失，被告应就占用期间向原告支付占用费用，而被告已于2012年11月3日将钥匙交还给原告代理人ＸＸ世，故被告应向原告支付自2012年6月起至2012年11月止，共计6个月的占用费，占用费酌情按1600元每月进行计算，故被告应当给付原告房屋占用费为9600元（1600元／月×6个月＝9600元），因原告尚欠被告8000元装修款，与此相抵后，被告应向原告支付1600元（9600元-8000元＝1600元），故对原告要求被告向原告支付此部分租金的诉请予支持，对超出部分不予支持，据此，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：一、被告张芝维于判决生效之日起10日内一次性给付原告王雪梅房屋占用费1600元；二、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费430元，减半收取215元，由原告王雪梅承担201元，被告张芝维承担14元（此款原告已预交，被告在履行上述判决时一并给付原告）。
宣判后，王雪梅不服，向本院提起上诉称，双方没有签订过任何关于买卖该房屋的协议或手续，没有约定交房时间和付款方式，而被上诉人未向上诉人支付购房款，也没有给付购买房屋定金或首付款，只能说明双方有买卖房屋的意向，而不能说明买卖合同的成立，原判认定双方达成口头买卖房屋的协议合法有效没有事实及法律依据；在双方未成立买卖合同的情况下，被上诉人私自对涉案房屋进行装修，改变了房屋的原状、侵犯了上诉人的利益，上诉人要求被上诉人恢复原状和支付占用费应得到支持；原判认定双方发生纠纷后上诉人才不卖房屋，这一认定与事实不符，被上诉人在买卖关系未成立及骗到钥匙后在未经上诉人同意的情况下，开始装修和倒卖房中设施属于侵权行为，被上诉人理应按该房屋同期租赁价对上诉人进行赔偿，原判仅支持6个月的房屋占用费是错误的；原判支持被上诉人的装修款8000元更无依据，因上诉人的代理人同意支付30000元装修费并书写欠款8000元是在被上诉人的胁迫下进行的，属违法行为。故请求撤销原判，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人张芝维答辩称，答辩人装修争议房屋是上诉人的代理人同意的，装修期间上诉人的代理人也去看过，后来上诉人的代理人说中介公司可以给被上诉人卖480000元，而不愿意300000元卖给答辩人，如果没有上诉人方的同意答辩人不可能装修房屋，停工也是上诉人通知我后才停的工。上诉人方欠我8000元房屋装修费是有欠条为凭，上诉人的代理人说是答辩人胁迫他写的没有依据。请求依法判决。
本院二审查明，争议的房屋已由上诉人转卖他人，并交付他人使用，现上诉人撤回请求被上诉人恢复原状的主张。二审查明的其余事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人的陈述、证人证言、筑房权证云岩字第0103317**号、0103317**号《产权证》、筑国用（2012）第27745号、27749号《土地使用权证》、照片、收条、欠条等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人王雪梅于2012年5月15日书面委托其父亲ＸＸ世就贵阳市新添大道南段芙蓉园内x栋x单元x楼x号房屋进行管理、出租及转让事宜，后其代理人ＸＸ世与被上诉人张芝维协商，双方同意以300000元的价格将该房屋出让给被上诉人张芝维，并且ＸＸ世称其在同意出售时也告知过王雪梅，王雪梅也同意，因此，ＸＸ世作为代理人行使的代理行为（其与被上诉人张芝维就涉案房屋买卖的约定）对王雪梅具有法律效力。虽然双方对涉案房屋的买卖未签订书面合同，但合同的形式不限定于书面合同，口头买卖合同也是法律允许的合同形式，由于本案双方已对涉案房屋价款达成一致意见，而且房屋的位置也是确定的，可以认定双方对涉案房屋买卖的约定已具备合同成立的主要要件，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照
javascript：SLC（21651，0）合同法第
javascript：SLC（21651，61）六十一条、第
javascript：SLC（21651，62）六十二条、第
javascript：SLC（21651，125）一百二十五条等有关规定予以确定”的规定，应当认定合同成立。双方虽没有约定付款方式和交付期限等内容，但均可以由双方进行补充约定或按交易习惯等予以确定，并不影响合同的成立。故上诉人认为没有签订书面合同以及约定缺少付款方式和交付期限等内容而没有形成买卖关系的主张不成立，本院不予支持。因双方当事人就涉案房屋达成口头买卖合同，上诉人交付房屋钥匙，则视为履行合同义务；当被上诉人对涉案房屋进行装修时，ＸＸ世作为上诉人的代理人曾到现场查看，也没有立即进行阻止，则可视为认可被上诉人装修房屋的行为。后双方因履行中付款问题发生纠纷，于2012年11月3日在数个案外人的见证下达成协议，由被上诉人交回钥匙，上诉人将房屋收回，双方还对装修费、房租费、铁门的拆除补偿等费用进行返还扣减等结算，表明双方又于2012年11月3日已合意解除合同。综上所述，被上诉人基于有效的买卖合同并且在上诉人认可的情况下对涉案房屋的装修行为不属侵权行为。二审中，上诉人撤回请求被上诉人恢复原状的主张，本院从其自愿。至于上诉人主张租金问题，因双方在合意解除涉案房屋的买卖合同时，已对合同解除后的相互返还进行了处理，其中已涉及对房屋占用期间的租金进行折算，故上诉人在本案中再次主张占用费（租金）已无法律依据，但鉴于原判判令被上诉人张芝维支付9600元占用费后，被上诉人张芝维未提出上诉，应视为服从原判决，故本院不宜改判，予以维持。至于上诉人称其代理人是在被上诉人胁迫下才同意支付30000元装修款的说法，因仅有上诉人的陈述而没有其他证据佐证，故该主张证据不足，本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费430元，由上诉人王雪梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 李泽梅
代理审判员 衷进全
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 龙 珑