福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第568号
上诉人（原审原告）吴应秀，女，1967年10月6日出生，汉族。
委托代理人卢平燕，福建旭丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄碧杉，男，1965年8月25日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）杨代业，女，1968年12月18日出生，汉族。
委托代理人雷鸣、任国民，福建德和联盟律师事务所律师。
原审原告吴文龙，男，1966年7月11日出生，汉族。
委托代理人卢平燕，福建旭丰律师事务所律师。
原审第三人蒋燕平，女，1974年5月16日出生，汉族。
上诉人吴应秀因与被上诉人黄碧杉、杨代业，原审原告吴文龙、原审第三人蒋燕平房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第6530号民事判决，向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴应秀、吴文龙原审请求判令：撤销编号为00055427《存量房买卖合同》。
原审法院查明，2011年10月10日，吴文龙、吴应秀与杨代业在厦门市鹭江公证处签订《委托书》，载明：“座落于厦门市思明区湖滨南路18号205室房屋系登记在吴应秀名下房产。现委托人（原告吴文龙、吴应秀）拟将该房屋出售，因委托人事务繁忙，特委托受托人（即被告杨代业）代为办理相关手续……”。厦门市鹭江公证处出具（2011）厦鹭证内字第08432号公证书，载明：“兹证明吴文龙、吴应秀于二O一一年十月十日来到我处，在本公证员面前，在前面的《委托书》上签名、捺其右手大拇指指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。”2012年4月10日，杨代业与杨时代签订协议书，约定杨代业出售吴应秀房产的款项将用于偿还吴应秀所欠杨时代款项。2012年4月14日，杨代业以代理人身份代吴应秀与黄碧杉签订房产买卖协议，约定吴应秀、吴文龙将本案讼争房产以40万元价格出售给黄碧杉，该合同落款处由杨代业以代理人身份签署，房款分两期支付，其中2012年4月14日付款2万元，2012年4月19日付款38万元。2012年4月19日，杨代业以代理人身份与黄碧杉签订《存量房买卖合同》，将原登记于吴应秀名下的讼争房产出售给黄碧杉，合同约定成交价30万元，该合同加盖厦门市国土资源与房产管理局房地产转让专用章。同日，杨代业出具一份收条给黄碧杉，载明：“收到黄碧杉购买厦门市思明区湖滨南路18号205室全部购房款人民币肆拾万元整，房款已付清。”同日，杨时代出具收条一份，载明收到吴应秀还款40万元。2012年4月24日，黄碧杉取得讼争房产的土地房屋权证（厦国土房证第00915226）。
另查明，2012年4月16日，厦门市鹭江公证处出具（2012）厦鹭证内字第02763号公证书，证明杨代业向讼争房产邮寄要求该房屋承租人可主张优先购买权的通知书及其他相关附件。
原审法院认为，本案争议焦点在于：1、吴文龙、吴应秀于2011年10月10日到厦门市鹭江公证处办理的房屋买卖委托公证是否其真实意思表示？2、该合同是否存在显示公平？
1、关于2011年10月10日的委托公证。
吴文龙、吴应秀主张2011年10月10日办理的房屋买卖委托公证并非其真实意思表示，其并不知晓所签署文件的内容。吴文龙、吴应秀申请证人冯亚官出庭作证，证人陈述：“我有参与鹭江公证处制作文件，但不太明确到底是什么文件。吴应秀不识字，叫我去代为查看文件。那天到公证处有好几人，有本人、小裴等。只看了一些，吴应秀和他丈夫过来，中间介绍人小裴便叫其不用查看了，签字走人。吴应秀与杨代业不认识，吴应秀没有卖房意思。吴应秀及其丈夫没有阅读文件，小裴说不用看。”庭审中，吴应秀、吴文龙确认收到杨时代款项40万元，但主张该款项并非基于双方签订的抵押借款合同而取得，而是杨时代对吴应秀称急需40万元现金，向吴应秀借用银行卡，往卡中转账40万元，因吴应秀家中有现金，遂直接从家中取现金38万元交杨时代，另交付现金4000元给杨时代，并向杨时代转账16000元。吴应秀就其以上款项往来的主张未提交证据予以证明。吴应秀、吴文龙另提交刘葱根所写证明一份。
杨代业对于该节事实作如下陈述：2011年吴应秀、吴文龙与杨时代签订抵押借款合同，约定吴应秀向杨时代借款，吴应秀用其房产抵押，期限届满后，吴应秀无力还款，遂委托杨代业出售房产，黄碧杉买下该房产并向杨代业实际支付全部价款40万元，杨代业将该款项交杨时代用于偿还吴应秀所欠款项。讼争房产以40万价格出售房产，系经吴应秀同意并在抵押借款合同第二条中明确约定。且该房屋为八O年代建造，面积40平左右，砖木结构，按借款合同签订当时的房屋交易市场行情，价格是合理的。为证明其主张，杨代业并提交《抵押借款合同》为证。吴应秀、吴文龙对该证据质证时，先认为该证据与本案无关联性，且该抵押合同系伪造，吴应秀未向杨时代借款40万元。在原审法院询问其是否申请对该抵押借款合同中吴应秀和吴文龙签名和指纹的真实性进行鉴定时，吴应秀则当即改称当时仅仅签名，但并未看其中的内容，是证人冯亚官帮其审查，并再次强调吴应秀和吴文龙并无卖房的意愿。在吴应秀、吴文龙认可该证据的表面真实性但否认借款和卖房系其真实意思表示的情况下，原审法院要求其对该抵押的真实情况予以披露，吴应秀遂作如下解释：“本人曾因想外出做生意需要资金而向杨时代抵押房屋借款40万元，2011年10月10日到鹭江公证处公证，然后因为当天时间太晚，第二天即10月11日才前往房管局办手续，但没办成。小裴跟我说没做成没关系，把房产证先放房管局，等回来再做也可以。”
原审法院分析认为，首先，吴文龙、吴应秀最终认可黄碧杉、杨代业所提交抵押借款合同的真实性，对此予以确认；其次，2011年10月10日的《委托书》已载明：“委托人（原告吴文龙、吴应秀）拟将该房屋出售”，（2011）厦鹭证内字第08432号公证书亦载明：“（吴文龙、吴应秀）表示知悉委托的法律意义和法律后果。”而吴应秀、吴文龙仅由证人出庭作证并无法证明其对所签署文书并不知情，更无法推翻前述公证。根据法律规定，经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言，因此，对委托书及公证书予以确认；第三，吴应秀、吴文龙提交刘葱根的证明，因该证明属于证人证言，刘葱根未能出庭作证，对该份证据不予采纳。据此，原审法院认定吴应秀、吴文龙于2011年10月10日在厦门市鹭江公证处办理的房屋买卖委托公证是其真实意思表示。
2、该合同是否存在显示公平？
吴应秀、吴文龙主张该房产交易价格并非合理价格，而是明显低于市场价格。庭审中询问吴应秀、吴文龙是否需要就该房产价值申请鉴定，吴应秀虽当庭表示须鉴定房产价值，但其庭后并未提交相关鉴定申请。至于款项40万元，吴应秀庭审中已确认有收到款项40万元，根据前述已确认的抵押借款合同的内容，在该合同中吴应秀已明确该房产出售价值约定为40万元，值得注意的是，吴应秀的如下陈述：“本人曾因想外出做生意需要资金而向杨时代抵押房屋借款40万元”与杨代业陈述可相互印证。因此讼争房产以40万元的交易价格出售，系吴应秀与杨时代协商而定，目前并无在案证据可以证明该价格明显低于讼争房产的合理价值，故对于吴应秀、吴文龙主张存量房买卖合同显失公平的主张，不予采纳。
原审法院认为，一、蒋燕平认为其对该房产有独立请求权，并以侵害其优先购买权为由，申请宣告该买卖合同无效，因本案吴应秀、吴文龙诉讼请求系要求撤销该份买卖合同，而撤销请求的基础是该买卖合同系合法有效，但交易中存在重大误解或显示公平的情形，故蒋燕平主张合同无效的请求与本案并非同一个法律关系，不宜合并审理，蒋燕平可另行主张，对于吴应秀、吴文龙提交的居委会证明亦不予采纳。二、吴应秀提交的身份证挂失证明以及新身份证领取证明以及杨代业提交的吴应秀此前另案起诉的相关证据，因本案系审查房产买卖合同中是否存在可撤销的情形，上述证据与本案并无关联性，不予采纳。三、根据前述认定，吴应秀、吴文龙于2011年10月10日在厦门市鹭江公证处办理的房屋买卖委托公证是其真实意思表示，且不存在可以撤销该房产买卖合同的显示公平的情形。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（二）项之规定，判决：一、驳回吴应秀、吴文龙的全部诉讼请求；二、驳回蒋燕平的请求。本案案件受理费50元由吴文龙、吴应秀负担。
宣判后，吴应秀不服，向本院提起上诉。
上诉人吴应秀上诉称，1、原审判决认定事实错误，原审认定公证书合法有效是错误的。吴应秀之前并不认识杨代业，杨代业通过其他人的帮助，欺骗吴应秀到鹭江公证处，吴应秀由于文化程度偏低，在不了解委托书内容的情况下，听取杨代业一伙人的意见，在委托书上签字，导致吴应秀被杨代业等人欺诈。杨代业伙同其他人继续欺骗吴应秀到房管局办理房产抵押并于2011年12月30日抵押成功。期间2011年11月份吴应秀被人偷取钱包，身份证也被偷走，吴应秀因此在2011年12月7日到派出所办理了身份证挂失手续，2012年3月2日吴应秀才领取了新的身份证，然而在2012年1月5日期间，有人冒充吴应秀到厦门市房管局领走了吴应秀的房产证，按照房管局的规定，要领取产权证需本人并出示身份证，所以系他人参与实施诈骗活动，吴应秀从没出售房屋的意思表示。原审认定吴应秀收到40万元款项，属于认定事实错误。吴应秀从未收到40万元款项。原审吴应秀确认收到杨时代款项40万元，但该款项不是基于双方签订的抵押借款合同取得，而是杨时代对吴应秀称急需40万元现金，向吴应秀借用银行卡，往卡中转账40万元，因吴应秀家中有现金，遂直接从家中取现38万元，另交付4000元给杨时代，并向杨时代转账16000元。因此原审认定吴应秀收到40万元房款，属于认定事实错误。原审认定讼争房产以40万元的交易价格出售，系吴应秀与杨时代协商而成，并且认定该价格属于合理价值，属于认定事实错误。吴应秀并无卖房的意思表示，是杨代业、杨时代与黄碧杉恶意串通欺骗吴应秀，非法处分了吴应秀的房产。杨代业、黄碧杉明知道厦门岛内房价每平米在25000元以上，而杨代业将吴应秀的房屋以每平米6000多元的价格出售，显然低于市场价值，原审认定属于合理价格，系认定事实错误。2、原审适用法律错误。黄碧杉、杨代业恶意串通签订房产买卖协议书，约定房屋成交价为40万元，而存量房买卖合同约定的房屋成交价为30万元，显然存量房买卖合同存在偷税行为，属于以合法形式掩盖非法目的，系无效合同。原审未对房产买卖协议协议进行合法性审查，存在适用法律错误。退一步讲，原审法院在不审查合同无效的情况下，明显知道厦门岛内房价每平方米在25000元以上，而讼争房产被以每平方米6000多元的价格出售，明显低于市场价格，显失公平。严重违背吴应秀的真实意思表示。原审认定交易价格合理，未撤销讼争房产买卖协议，适用法律错误。出租人出售房产应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按照此规定出卖房屋的，承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。而原审法院却认为第三人应另行起诉，适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，改判支持吴应秀原审全部诉讼请求。
被上诉人黄碧杉答辩称，黄碧杉是与吴应秀的委托代理人签订的买卖合同，并且吴应秀还办理了公证委托手续，吴应秀要求解除、撤销合同没有任何事实与法律依据。对于蒋燕平所称房屋租赁问题，黄碧杉作为善意买受人并不了解，对于承租人是否主张或者放弃优先购买权也不清楚。而且根据法律规定，承租人的优先购买权是基于租赁合同产生的债权，黄碧杉已经取得物权，物权应当优先于债权得到保护。蒋燕平所谓的租赁合同也无证据证明。蒋燕平系吴应秀的弟媳，其陈述真实性无法确认。
被上诉人杨代业答辩称，出售房产系吴应秀真实意思表示，并办理了公证委托手续。出售房屋价格合理且得到吴应秀的同意。吴应秀的诉求没有事实与法律依据。该房产出售前，杨代业已就优先购买权事宜公证致函讼争房产地址，该函件最后被退回。故蒋燕平所称租住在讼争房产处没有事实依据。且蒋燕平系吴应秀的弟媳，其陈述真实性无法确认。
原审原告吴文龙同意吴应秀的上诉意见。
原审第三人蒋燕平未到庭参加诉讼也未陈述意见。
经审理查明，吴应秀与吴文龙除认为其未收到40万元房款外，对原审查明的其他事实没有异议；黄碧杉、杨代业对原审查明的事实没有异议。蒋燕平未到庭参加诉讼也未提出上诉，视为对原审查明的事实无提出异议。对各方无争议的事实予以确认。
二审中，吴应秀提交鉴定申请书，请求对讼争房产的市场价值进行评估，吴文龙同意其鉴定申请，黄碧杉、杨代业认为无必要进行评估。吴应秀还提交银行转账记录，其中2011年10月11日杨时代转账给吴应秀40万元，同日吴应秀转账给杨时代16000元。拟证明其并未收到40万元款项，其有支付给杨时代40万元。黄碧杉、杨代业质证认为该证据无法证明吴应秀有支付给杨时代40万元。
本院认为，原审法院已在庭审时向吴应秀释明是否需要鉴定，但吴应秀并未依照法院要求提交鉴定申请书，现二审提交鉴定申请，黄碧杉、杨代业均不同意鉴定，故其鉴定申请本院不予准许。本案吴应秀原审诉求及上诉请求均是要求撤销讼争合同，故本院仅针对其诉求进行审理。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。但本案中杨代业持有吴应秀、吴文龙的公证授权委托书与黄碧杉签订房屋买卖合同，讼争合同的买卖双方系吴应秀、吴文龙与黄碧杉，吴应秀、吴文龙并无证据证明讼争合同是黄碧杉利用优势或是利用己方没有经验，导致合同显失公平，故其以此为由要求撤销讼争合同依据不足，本院不予支持。至于吴应秀主张黄碧杉与杨代业之间存在恶意串通损害其利益导致合同无效，其该主张原审并未提出，二审不予审查，吴应秀可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人吴应秀的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人吴应秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 许 莹
二〇一四年三月六日
书 记 员 朱燕萍
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。