新疆维吾尔自治区喀什市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）喀民初字第815号
原告：吴东亮
委托代理人：李芝兰
被告：喀什月星上海城房地产开发有限公司
法定代表人：丁佐宏
委托代理人：时召雷
委托代理人：刘巧红
原告吴东亮与被告喀什月星上海城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员洪云英独任审判，于2014年5月9日公开开庭进行了审理。原告吴东亮及其委托代理人李芝兰、被告喀什月星上海城房地产开发有限公司的委托代理人时召雷、刘巧红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月29日，俞xx与被告签订房屋认购书，约定俞xx购买被告建材城x号楼x室，面积为72.66平方米，单价4323.33元／平方，约定签订认购书时支付购房定金50000元，房款314047元已在3月29日前分三次付清。双方签订房屋认购书后，被告的建材城一直没有修建，在2012年8月30日出具了情况说明，说明俞xx购买的商铺因工程进度调整，交房时间迟延，特审批补偿200元／平方，合计金额是14532元，经被告几位经理签字后，该款至今未支付。2013年12月，被告承诺的2013年11月30日准时交房也没有兑现，该建材城至今没有修建。俞xx与被告协商，将房屋转让给原告，以便于处理房屋的所有事宜，被告同意后，协助原告将房屋认购书及收款收据变更为原告的名字，并将原协议及收据全部收回。被告答应退房款后至今也未予落实，故诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告签订的房屋认购书；2、被告返还购房款314047元；3、被告支付占用资金的利息165816元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告口头答辩称，1、原、被告签订的房屋认购协议书经双方协商已解除；2、2013年12月3日双方签订认购协议书约定原告在签订协议书后7日内携带身份证、定金等与被告签订房屋买卖合同，但是原告没有按照协议履行。根据协议书约定任一方违约，违约方承担20000元违约金。由于原告没有按照协议书履行，2013年12月23日，原告申请自愿承担10000元违约金，请求被告退还房款304047元。为此原告以书面申请形式向被告提出申请。同日原告就退房及退款达成协议，由被告向原告退还房款304047元。该双方合意致使双方关系由房屋买卖合同关系转变为债权债务关系。因此，被告只能按照双方达成的新的退款协议向原告返还304047元。由于双方并未对该退还的房款进行时间约定，故原告方要求支付的利息165816元无事实依据及法律依据。综上所述及原告在诉状中陈述的两项事实（房屋是俞xx转让给原告；原告同意退还房款的事实。）均已证实双方关系已经解除。因此，原告要求解除合同关系不符合法律规定。合同迟延履行的解除，须经催告后解除，原告起诉的时间应为催告的时间。被告仅应向原告退还房款304047元。请求法院驳回原告不符合法律规定诉讼请求部分。
原告针对其主张，向法庭提交如下证据：
1、2013年12月3日房屋认购协议书、2013年12月3日收据各一份，证实协议内容完全承载俞xx签订的房屋认购协议书的全部内容，首付款的支付时间是2013年4月1日，定金是50000元，违约金是20000元，付款金额是314047元。经质证，被告对真实性均无异议，但称该房屋最初是俞xx认购，俞xx将房屋转让给原告后，原告与被告重新签订的房屋认购协议书。协议书中所称定金50000元在收据中已经转化为购房款，故不存在另行支付定金。房款是俞xx交付，由于俞xx将房屋卖给了原告，直接将购房款转为了原告的收据，原告没有另行交纳房款。故本院对该证据的效力予以确认。
2、房屋认购协议书及收据各一份（均系复印件），证实俞xx签订的房屋认购协议书的内容与原告签订的房屋认购协议书内容一致，定金50000元，违约金20000元是在签订认购书时明确约定的，现被告未按期交付房屋，只有在被告交付房屋的情况下，定金才转换为购房款，原件被告已收回。经质证，被告对真实性不予认可，称本案是原、被告之间的房屋认购协议引起的纠纷，与俞xx无关。该证据虽系复印件，但被告在对原告证据1质证时，认可房屋曾出售给俞xx的事实，故本院对该证据的真实性予以确认。
3、一组：情况说明、承诺书、授权委托书各一份，证实被告未交付房屋的原因是工程进度调整、交房时间延迟，被告违约导致退还购房款。俞xx委托原告办理房屋的所有手续，故原告又与被告签订了认购协议书，委托书在原、被告签订认购协议时已提交给被告公司。经质证，被告对情况说明、承诺书的真实性认可，但称与本案无关联性，这是俞xx与被告按照认购协议书履行中的法律关系及事实。对授权委托书不予认可，称从来没有收到过该委托书，俞xx与原告已经形成了转让合同关系，原告无权主张俞xx的权利。且按照原告陈述自己是受托人，无权以自己名义主张权利，原告诉讼主体不适格。故本院对情况说明、承诺书的效力予以确认，因授权委托书系原告与俞xx之间的行为，被告对此不予认可，而原告未能提供授权委托书已提交给原告的证据，故本院对授权委托书的效力不予确认。
4、视听资料一份，证实关于退房申请的事情原告一直在行使催告权。经质证，被告不认可，称来源不合法，未经被录音人同意，且无法证实基于解除合同的事。被告虽不予认可，但因该资料与被告提供的证据2可以相互印证，故本院对该证据的效力予以确认。
被告针对自己的辩解，向法庭提交如下证据：
1、房屋购房协议书一份，证实2013年12月3日，原告与被告签订的房屋认购协议书。双方约定签订认购协议书后7日内原告应当到被告月星上海城售楼中心签订房屋买卖合同。定金在签订房屋买卖合同后转化为购房款，任一方违约需支付20000元违约金。俞xx将房屋转让给原告后，俞xx交纳的购房款也直接转为了原告交纳的房款，原告没有另行交纳定金，所以不存在定金的问题，原告没有按约签订商品房买卖合同，存在违约行为。经质证，原告对真实性无异议，但称被告一直未取得建设工程规划许可证，也未办理房屋预售许可证，与原告签订的认购协议是无效协议。被告与吴东亮签订的认购协议已经明确写明首付款的时间是2013年4月1日、定金及违约金条款，因被告没有修建房屋，无法签订合同，且原告房款已经全部付清。故本院对该证据的效力予以确认。
2、2013年12月23日的申请、退款申请单、退房申请单各一份。证实原、被告达成新的合意，原房屋买卖合同关系转变为债权债务关系。原告因未及时与被告签订合同，所以原告在申请中承诺愿意承担10000元违约金，同意退还房款304047元。经质证，原告对真实性无异议，但认为是解除房屋认购协议书要求退款的后续行为，不构成法律关系的转化，且可以证实因被告房屋没有建造无法按时交房，存在违约行为。原告愿意承担违约金10000元是无奈之举，但原告无任何违约行为。故本院对该证据的效力予以确认。
经审理查明，2012年3月29日，俞xx与被告签订房屋认购书，约定建材城x号楼x室以314047元的价格出售给俞xx，俞xx当日向被告交纳全部房款。2012年8月30日，因被告工程进度调整、交房时间迟延，公司欲补偿俞xx14532元。2013年4月15日，被告向俞xx承诺，于2013年11月30日准时交房。后被告将与俞xx签订的房屋认购书及收据收回。
2013年12月3日，原、被告签订月星上海城房屋认购书，约定由原告购买被告开发的位于喀什市西域大道198号的月星上海城建材类型x层x室商铺一间，建筑面积72.64平方米，房屋单价为4323元每平米，总价314047元，付款方式为一次性付款。认购书签订之日，原告即向被告支付房款314047元。后因被告房屋一直未动工，2013年12月23日，原告向被告提交申请，称购买的月星上海城五金城3楼188号房，因房屋未动工建造无法按时交房，原告愿意承担10000元违约金，要求被告退房款304047元，被告公司一直未予答复，也未落实，故原告诉至法院。
另查明，被告开发的月星上海城建材城至庭审结束，仅有规划建设许可证，尚未取得商品房预售许可证明。
本院认为，被告在向原告出售房屋时，尚未取得商品房预售许可证明，按照法律规定，开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因此，原、被告于2013年12月3日签订的房屋认购书为无效合同。基于此，对于原告要求解除房屋认购书的请求，本院不予支持。按照法律规定，合同无效后，基于该合同取得的财产应当予以返还，因此，对原告要求被告返还购房款314047元的请求，本院予以支持。对于被告辩称，房屋认购协议已经双方协议解除，并达成新的退款协议由被告退还304047元的理由，因原告提交退房及退款申请后被告一直未予答复，庭审中被告虽提交已经公司审批的退款申请单及退房申请单，但该申请单的审批系被告公司内部行为，且自原告提交申请后，被告也未予落实，因此该申请因被告未及时答复而未对原告发生法律效力，故对被告此项辩解理由，本院不予采信。对于原告要求被告支付占用资金的利息165816元的请求，其具体计算方式为双倍返还定金100000元，及自2012年3月29日以来占用期间的利息65816元，因导致本案合同无效的原因是由被告未取得商品房预售许可证明所致，对此，被告存在过错行为，应赔偿原告的损失，由于该房屋认购书已认定为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，故原告不能再要求按照合同约定条款适用定金罚则。对原告主张的占用期间的利息，因原、被告签订认购书及交房款的时间是2013年12月3日，对于此后的占用利息，可以按照法律规定计算至原告起诉之日，对于原告主张的此前占用利息，因2012年3月29日是俞xx与被告签订的认购书，即便原告与俞xx存在亲属关系，也无权以原告自己名义主张，原告虽称是被告俞xx委托自己办理退房事宜，但被告对此不予认可，称是购房协议发生了转让，原告与被告重新签订认购协议书，如原告确系俞xx委托自己办理相关事宜，则原告可直接以俞xx的名义办理，不需再另行签订认购协议书，故对原告的此项请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告吴东亮与被告喀什月星上海城房地产开发有限公司于2013年12月3日签订的房屋认购书无效；
二、被告喀什月星上海城房地产开发有限公司返还原告吴东亮购房款314047元；
三、被告喀什月星上海城房地产开发有限公司向原告吴东亮支付占用房款期间的利息7328元（314047元×5.6%÷12个月×5个月（2013年12月4日至2014年4月23日）】；
四、驳回原告吴东亮其他诉讼请求。
以上二、三项合计321375元，此款由被告喀什月星上海城房地产开发有限公司于判决生效后十日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8498元，已减半收取4249元，原告吴东亮负担1403元，被告喀什月星上海城房地产开发有限公司负担2846元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。
审判员 洪云英
二〇一四年七月十四日
书记员 殷大伟