广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2839号
原告：黄翔，男，汉族，住江西省九江市永修县，现住深圳市罗湖区，公民身份号码×××1712。
委托代理人：江小春、周静，均系广东保信律师事务所律师。
被告：中山迪玛卫浴股份有限公司，住所地中山市，组织机构代码××。
法定代表人：林秋芬,职务总经理。
被告：林秋芬，女，汉族，住广东省中山市石岐区。
上列两被告的共同委托代理人：陈达宇，系广东港宏律师事务所律师。
被告：欧阳勇，男，汉族，住湖南省耒阳市，现住中山市南区，公民身份号码×××6713。
原告黄翔诉被告中山迪玛卫浴股份有限公司（以下简称迪玛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日受理后，依据原告的申请，依法追加林秋芬为本案共同被告参加诉讼；依据被告迪玛公司、林秋芬的申请，依法追加欧阳勇为本案共同被告参加诉讼。本案依法由审判员陈绮乔独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄翔及其委托代理人江小春、周静，被告迪玛公司、林秋芬的共同委托代理人陈达宇，被告欧阳勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄翔诉称：原告与两被告共同委托的代理人欧阳勇签订《房屋租赁合同》，约定将原告黄翔位于中山市中山一路115号凯旋时代公寓××房租赁给被告迪玛公司作为员工宿舍；合同租期为两年，自2014年8月5日至2016年8月4日止；租金为1500元/月，于每月5日前交清给原告。合同签订后，原告按合同约定履行，但被告却多次违约，至今未向原告支付租金。经原告多次催缴，两被告均不予理会，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付租金（从2014年8月5日至2015年8月5日为18000元）、滞纳金（按照合同约定总额的1%，暂计为5400元）；3.被告向原告支付租赁期间的水电费共计299.16元、物业管理费1728元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。
庭审中，原告黄翔以林秋芬是迪玛公司的员工，是林秋芬与迪玛公司共同授权委托欧阳勇与原告签订《房屋租赁合同》，故于2015年8月21日向法院申请追加林秋芬为本案共同被告，并变更诉讼请求如下：1.解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.两被告连带向原告支付2014年8月5日至2015年8月5日期间的租金18000元，以及2014年8月5日至2015年8月5日期间，每天按实际欠款总额的1%计算的滞纳金；3.两被告连带向原告支付租赁期间的水电费共计299.16元、物业管理费1728元；4.两被告承担本案的全部诉讼费用。
原告黄翔为证明其主张的事实并支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据：1.租赁合同；2.情况说明书及欧阳勇身份证复印件；3.加盖迪玛公司公章的林秋芬身份证复印件；4.授权运营书、企业微信公众号认证申请信息表、营业执照等相关资料复印件；5.水费、电费、物业费银行扣款明细；6.中府国用（2012）第易×××号《国有土地使用证》、粤房地权证中府字第×××号《房地产权证》和中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表7.中山市劳动争议仲裁委员会作出的中劳人仲案字〔2015〕2051号仲裁裁决书。
被告迪玛公司及林秋芬共同辩称：两被告并未授权任何人以迪玛公司或林秋芬的名义与原告黄翔租赁房屋，原告对两被告的诉讼请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。鉴于两被告并未与原告签订《房屋租赁合同》，故不存在解除合同的事实，原告主张两被告支付拖欠租金、水电费、管理费的诉求没有事实及法律依据。涉案《房屋租赁合同》是原告与欧阳勇签订的，原告应当向欧阳勇主张相关权利，而不应当主张两被告承担清偿责任。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告迪玛公司及林秋芬就其辩解在举证期限内提交如下证据：1.情况说明；2.利某、朱某、李某三人的书面证明及身份证复印件。
被告欧阳勇辩称：我是被告迪玛公司的员工，在与原告黄翔签订涉案《房屋租赁合同》时，我是被告迪玛公司电商部主要负责人，当时被告林秋芬称其在外有事，口头委托我与原告签订涉案《房屋租赁合同》，租赁原告的房屋作迪玛公司员工宿舍，由被告迪玛公司员工利某、朱某、李某三人居住使用。我认为我与原告签订《房屋租赁合同》的行为是代表被告迪玛公司，完全是公司行为，而非我个人行为。
被告欧阳勇就其辩解在举证期限内无向本院提交证据。
经审理查明：2014年8月4日，被告欧阳勇以被告林秋芬（承租方，乙方）的名义与原告黄翔（出租方，甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于中山市中山一路115号凯旋时代公寓××房的房屋租赁给乙方；租赁期共24个月，自2014年8月5日至2015年8月4日止；每月租金1500元，乙方须于每月5日前支付；签约当日，乙方支付甲方3000元作为押金，租赁期满装修、电器等无损完好的，甲方将押金无息返还乙方；租赁期间的水费、电费、物业管理费等由乙方与租金一同支付给甲方，由甲方代为支付给相关收费单位；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋并没收全部押金作为违约金……（4）拖欠房租累计达7天以上的。合同还约定在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金；等。庭审期间，原告黄翔及被告欧阳勇均确认在上述《房屋租赁合同》的“乙方签字”处的“林秋芬”签名是被告欧阳勇代签署，以及签订合同当天由被告欧阳勇支付1个月租金及3000元押金的事实。2015年8月19日，原告黄翔以被告迪玛公司及林秋芬均无向其支付租金为由，遂向法院提起诉讼，主张前述实体权利。
另查：被告迪玛公司是非上市的其他股份有限责任公司，法定代表人是林秋芬。庭审中，被告欧阳勇辩称其是被告迪玛公司电商部负责人，在与原告黄翔签订《房屋租赁合同》当天，因被告林秋芬有事在外，遂口头委托其与原告签订合同。原告则提交一张加盖了被告迪玛公司公章及手写加注“本身份证做租凯旋时代使用，其他用途无效”字样的林秋芬身份证复印件，证实被告欧阳勇是受被告迪玛公司及被告林秋芬委托与其签订《房屋租赁合同》的。对此，被告迪玛公司及被告林秋芬均表示该身份证复印件不是两被告提供给被告欧阳勇，也不确认有授权被告欧阳勇与原告签订涉案租赁合同。经查，被告欧阳勇至今没有举证证实该身份证复印件是被告林秋芬提供给其的，且在庭审中确认身份证复印件上手写加注“本身份证做租凯旋时代使用，其他用途无效”的字样是其本人书写的事实。原告则确认被告欧阳勇在签订涉案租赁合同时是其公司员工，后已离职（被告欧阳勇称2015年10月离职，被告迪玛公司称2015年9月离职）的事实。另，原告及被告欧阳勇至今均无向法院提交被告迪玛公司或被告林秋芬委托被告欧阳勇与原告黄翔签订涉案《房屋租赁合同》的书面授权证据。
再查：根据原告黄翔提交的中府国用（2012）第易×××号《国有土地使用证》和粤房地权证中府字第×××号《房地产权证》显示，位于中山市中山一路115号凯旋时代公寓××0房屋的房地产权属人和土地使用权人均为原告黄翔。庭审中，原告称上述证件中载明的“××0房屋”与涉案合同中表述的“××房屋”是同一地址。对此，被告欧阳勇不持异议；被告迪玛公司或被告林秋芬则不予以确认，但也没有提交相关反驳证据。另根据原告提供其开户于建设银行的卡号62×××74的银行卡在2014年8月至2015年8月期间的客户交易查询清单反映，原告在此期间每月缴交的管理费均为144元，12个月共1728元；水电费根据当月消费在下月扣划的日常生活经验原则，鉴于双方于2014年8月5日才签订涉案租赁合同，故从2014年9月起按上述交易查询清单反映的水费划款情况是2014年9月16元、2014年10月22元、2014年11月9元、2014年12月10元、2015年4月3元、2015年5月3元、2015年6月13元、2015年7月13元、2015年8月6元，其中2015年1月至3月没有银行扣划水费记录；电费划款情况是2014年10月71.04元、2014年12月8.32元，除该两笔划款外，其他月份没有银行扣划电费记录。三被告对该证据的真实性不持异议，但被告迪玛公司及被告林秋芬认为其与原告不存在租赁合同关系，故原告支付上述费用的行为与其无关。对此，被告欧阳勇称涉案合同签订后，其在2014年8月底即安排被告迪玛公司电商部的员工利某、朱某、李某入住，后由于其与被告迪玛公司存在劳动纠纷，故利某、朱某、李某三人在涉案房屋仅居住了约半个月的事实。经查，被告迪玛公司确认利某、朱某、李某三人是其公司员工，但辩称公司并没有授权该三名员工或被告欧阳勇向原告租赁涉案房屋，也没有安排利某、朱某、李某三人入住涉案租赁房屋。并提交利某、朱某、李某三人的书面证明，该三人均证明其一直居住在公司集体宿舍，公司并无安排其他居住地方。原告和被告欧阳勇对此虽持异议，但至今无向法院提交证实利某、朱某、李某三人在2014年8月至2015年8月期间居住在涉案租赁房屋的证据。另，原告在庭审中确认其已于2015年8月8日收回涉案租赁房屋，并更换了房屋门锁的事实。
又查：本案中，经本院释明，原告对被告欧阳勇在涉案合同上代被告林秋芬签名的行为明确表示不向被告欧阳勇主张权利，也不要求被告欧阳勇承担相应法律责任。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案中，原告黄翔与被告欧阳勇均已确认涉案《房屋租赁合同》上租赁方处“林秋芬”的签名是被告欧阳勇代签署的事实。现原告黄翔与被告欧阳勇虽辩称是被告迪玛公司和被告林秋芬共同委托被告欧阳勇代签订涉案《房屋租赁合同》的，并提交一张加盖了被告迪玛公司公章及手写加注“本身份证做租凯旋时代使用，其他用途无效”字样的林秋芬身份证复印件，但经查，被告欧阳勇在庭审中已确认上述身份证复印件上手写加注的内容是其本人书写的事实，且原告黄翔与被告欧阳勇至今均没有举证证实该身份证复印件是被告迪玛公司或被告林秋芬提供给被告欧阳勇的，也没有举证证实被告欧阳勇代被告林秋芬与原告黄翔签订涉案《房屋租赁合同》已征得被告迪玛公司或被告林秋芬同意并授权的书面证据，且该身份证复印件的内容也没有被告迪玛公司或被告林秋芬同意并授权被告欧阳勇与原告黄翔签订涉案租赁合同的意思表示。根据谁主张，谁举证的原则，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告黄翔和被告欧阳勇应承担举证不能的不利法律后果，本院认定被告欧阳勇与原告黄翔签订涉案《房屋租赁合同》时并未取得被告迪玛公司或被告林秋芬的合法授权。另根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，鉴于被告迪玛公司或被告林秋芬现对被告欧阳勇在没有代理权的情况下与原告黄翔签订涉案《房屋租赁合同》的行为在事后并不追认，故本院依法认定涉案《房屋租赁合同》所产生的民事责任应当由被告欧阳勇承担。现鉴于原告黄翔在庭审中明确表示不要求被告欧阳勇承担涉案《房屋租赁合同》所产生的民事责任。据此，原告黄翔要求解除涉案《房屋租赁合同》，以及要求被告迪玛公司与林秋芬连带承担清偿拖欠租金、水电费、管理费的相应民事责任的主张，欠缺事实和法律依据，本院不予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告黄翔的全部诉讼请求。
案件受理费436元（原告黄翔已预交），减半收取218元，由原告黄翔负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈绮乔
二〇一五年十一月十八日
书记员 赵 莉
许晓丹
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