湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0103民初5079号原告：刘奇志，女，1968年2月18日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：张慧，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：长沙唯德医院有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路229号202号。法定代表人：韦德举。委托诉讼代理人：张大荣，湖南耀银律师事务所律师。被告：长沙唯德泌尿外科医院有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路新路村韶峰星苑综合楼708、709房。法定代表人：郑凤林。原告刘奇志诉被告长沙唯德医院有限公司（以下简称唯德医院）、长沙唯德泌尿外科医院有限公司（以下简称唯德泌尿医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘奇志委托诉讼代理人张慧，被告唯德医院委托诉讼代理人张大荣到庭参加诉讼，被告唯德泌尿医院经本院传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘奇志请求判令：一、立即解除刘奇志与唯德医院、唯德泌尿医院之间的房屋租赁合同；二、唯德医院、唯德泌尿医院支付欠付租金18900元，并支付违约金4123元（后续应计算至实际腾房之日）；三、唯德医院、唯德泌尿医院立即腾房并返还租赁房屋；四、唯德医院、唯德泌尿医院付清租赁期间欠缴的物业管理费1049元（暂计至2017年5月，后续应计算至实际腾房之日）；五、唯德医院、唯德泌尿医院恢复租赁房屋原状（包括安装独立水表、电表、安装防盗门、拆除中央空调管道，恢复消防设施及已被更改的房屋结构等）或支付恢复原状费用10000元；六、唯德医院、唯德泌尿医院承担本案的诉讼费用。唯德医院辩称：唯德医院不应承担支付租金、物业费等义务；唯德医院愿意督促实际承租人唯德泌尿医院支付租金、物业费等费用。唯德泌尿医院未作答辩。经审理查明：刘奇志系长沙市天心区芙蓉南路新路村韶峰星苑综合楼栋618房所有人（产权证号：长房权证天心字第××号），房屋建筑面积42.95㎡。2010年9月，韶峰星苑4、5、6楼业主（甲方）与案外人湖南融城时代酒店管理有限公司（以下简称融城公司）（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），出租人将上述房屋（个别业主不参与不影响本合同）共同租赁给融城公司使用，租赁期限从2010年9月12日至2022年9月11日。租金标准分六个阶段。合同对租金事项、相关费用、房屋变更与设立分项权利、双方权利义务、合同生效、违约责任等进行约定。租赁合同尾处甲方有甲方代表胡国杨、4楼代表何莎、5楼代表王云飞、6楼代表刘奇志分别签名，乙方由融城公司法定代表人尹斌签名并加盖公章，刘奇志亦在业主表格618房处签名。租赁合同签订后，韶峰星苑4、5、6楼业主按约交付房屋，融城公司收房使用并按约支付租金等费用。2013年8月30日，融城公司与唯德医院签订《收购合同》，唯德医院收购融城公司与韶峰星苑综合楼房东的租赁权，及融城公司拥有的不动产建筑、设施设备、装潢等有形资产所有权，并要求所有房东改变酒店经营性质为医疗经营而收购融城公司订立本合同。融城公司在被收购后，即向唯德医院交付涉案房屋，并于2013年12月1日停止向韶峰星苑4、5、6楼业主支付租金等费用；2013年12月1日起唯德医院法定代表人韦德举以转账方式向刘奇志支付租金，在支付了2015年9月12日前应付租金后，韦德举未再支付后续租金。庭审中，刘奇志认为，一、融城公司未经刘奇志等业主同意，在被唯德医院收购时将租赁权转让给唯德医院，唯德医院遂实际接收房屋，且唯德医院法定代表人韦德举数次向刘奇志等业主转账支付租金，应为履行职务行为；韦德举在2013年12月起支付租金时，唯德泌尿医院尚未成立，业主不可能视其为唯德泌尿医院代表；期间双方协商租金事宜时，因唯德医院与唯德泌尿医院部分工作人员存有混同，且业主法律意识不强，故在会议纪要中时而表述为“唯德医院”，时而表述为“唯德泌尿医院”，但业主一直系向唯德医院主张权利；融城公司作为承租人，唯德医院作为次承租人，均应承担支付租金、物业费等义务。现融城公司已注销登记，刘奇志等业主在本案中不再对融城公司主张权利，另谋途径解决。二、唯德泌尿医院系唯德医院的关联企业，与刘奇志无合同关系，也未使用过涉案房屋或向其支付租金等费用，只是借用其房屋名义申请办理医院并承诺支付租金，故应承担共同支付义务。三、刘奇志等业主在向融城公司交付房屋后，没有参与收购合同签订过程，大约在2013年12月，唯德医院需要变更房屋使用用途，就对融城公司之前进行的装修拆毁，之后没有进行重新装修或维护。虽然未看到唯德医院营业，但从唯德医院与物业公司签订物业管理协议并向物业公司缴费的情况来看，唯德医院实际控制并在使用房屋；租赁合同未约定预收6个月租金抵作押金事宜，唯德医院也未提交证据予以证明，刘奇志对此不予认可。刘奇志等业主要求恢复原状包括安装独立水表、电表以及相应的消防设施状况、中央空调管道等，如不能认定返还原状，请求酌情认定费用。唯德医院认为，一、唯德医院收购融城公司,涉案房屋租赁权亦转让给唯德医院；唯德医院与唯德泌尿医院系关联公司，收购之时，唯德泌尿医院尚未成立，故以唯德医院名义收购并签订《收购合同》；唯德医院与刘奇志等业主无直接关系，也未从医院账户向业主支付租金等费用，韦德举既是唯德医院的法定代表人，亦是唯德泌尿医院法人股东湖南唯德医院资产管理有限公司的法定代表人，其作为唯德泌尿医院的实际出资人，应承担支付租金、物业费义务；其次，从刘奇志提交的会议纪要可以看出，唯德泌尿医院监事熊富湘与业主就相关事宜进行协商，说明业主对唯德泌尿医院的法律地位知情并认可；韦德举是唯德医院法定代表人，其想个人成立唯德泌尿医院，但未经过唯德医院股东会同意，由于其法定代表人的特殊身份，其个人签订收购合同并交接房屋；故收购合同主体、承租主体均系唯德泌尿医院，相应的权利义务应由唯德泌尿医院承受。二、唯德泌尿医院因遇到环评手续、业主阻挠等问题致未能正式营业，现唯德泌尿医院已具备办院条件，唯德医院会督促唯德泌尿医院支付租金，请求与刘奇志等出租人进行调解。三、刘奇志等业主与融城公司签订租赁合同时，融城公司多支付6个月租金作为押金，该部分应予以抵扣后续租金；融城公司在承租刘奇志等业主房屋时，房屋属于毛坯房，未安装独立水、电表，不存在恢复原状。唯德医院从未使用房屋，房屋一直处于空置状态。另查明，融城公司已于2017年5月24日因决议解散清算后注销登记。以上事实，有当事人提交的身份信息、租赁合同、收购合同、会议纪要、长沙银行个人业务交易对账单、综合楼4楼-6楼物业管理费欠费明细表、长沙市天心区环境保护局的环评报告、长沙市卫生计划委员会批复等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：一、合法的租赁关系应受法律保护。融城公司与刘奇志等业主签订租赁合同，系双方真实意思表示，租赁合同合法有效。现融城公司已注销登记，公司的民事权利能力和民事行为能力归于消灭，租赁合同目的已不能实现，租赁合同权利义务终止。融城公司注销后的法律后果，与本案非同一法律关系，本案不宜处理，当事人可谋途径解决。二、刘奇志认可唯德医院系次承租人，且韦德举为唯德医院的法定代表人，其与融城公司签订收购合同、收受房屋、向刘奇志等业主支付租金等行为，符合唯德医院正常经营之范围，上述行为产生的民事责任，应由唯德医院承担。唯德医院辩称韦德举系代表唯德泌尿医院或个人行为的意见，本院不予支持，本院认定唯德医院系次承租人。现唯德医院接收并实际控制房屋，但未与刘奇志另行签订合同，则租赁合同终止后，唯德医院占有房屋失去依据，刘奇志要求唯德医院腾房并返还房屋，本院予以支持。依据诚实信用原则，本院酌情认定在本判决生效之日起十日内返还。刘奇志认可唯德医院支付了2015年9月12日前租金，唯德医院未能提交证据予以反驳，本院对该事实予以认定。则2015年9月12日至2017年5月24日期间的租金21079.86元（其中2015年9月12日至2016年9月11日期间为11338.8元，即42.95㎡×22元/㎡/月×12个月，2016年9月12日至2017年5月24日期间为9741.06元，即42.95㎡×27元/㎡/月×8.4个月），唯德医院与融城公司应承担共同给付义务，融城公司已注销登记，唯德医院承担后可另行主张权利；2017年5月25日至房屋返还时，唯德医院应承担房屋占有使用费，参照租赁合同约定租金标准，结合当地房屋租赁市场价格，本院酌情认定按23元/平方米标准计算至房屋返还之日。唯德医院未能提交证据证明刘奇志收取保证金，且该笔款项应参与抵扣，其辩称意见，本院不予支持。融城公司、唯德医院未能按约支付租金，致刘奇志产生利息损失，结合案情，本院酌情认定唯德医院应承担刘奇志损失2100元。刘奇志未能提交证据证明房屋交付状态和现有状态，其要求恢复房屋原状的诉讼请求尚不明确，本案不宜处理。刘奇志可待收受房屋确定损失后另行主张权利。刘奇志陈述唯德医院与物业公司另行签订物业管理协议，且其并未代唯德医院先行支付物业费，则其要求唯德医院支付物业费，于法无据，本院不予支持。三、刘奇志提交的会议纪要、唯德医院提交的行政公文等证据均不能证明唯德泌尿医院在本案中应承担责任，刘奇志要求唯德泌尿医院支付租金、腾房等诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第四十三条、第四十五条和《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙唯德医院有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘奇志支付租金21079.86元（计算至2017年5月24日）和违约金2100元；二、限被告长沙唯德医院有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘奇志返还天心区芙蓉南路新路村韶峰星苑综合楼栋618房；三、限被告长沙唯德医院有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告刘奇志支付房屋占有使用费（按房屋面积42.95㎡，以23元/㎡/月标准，从2017年5月25日计算至房屋返还之日）；四、驳回原告刘奇志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费652元，减半收取326元，由被告长沙唯德医院有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  匡迪琪二〇一七年十月十七日代理书记员  余银春附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民法通则》，第三十六条法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。第四十五条企业法人由于下列原因之一终止：一、依法被撤销；二、解散；三、依法宣告破产；四、其他原因。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。