北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第12016号
原告北京西山美墅物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号金谷大厦三层306室。
法定代表人张士萍，总经理。
委托代理人薛文玲，北京安济律师事务所律师。
被告陈静雅，女，1986年10月7日出生。
被告陈和顺（兼被告陈静雅代理人），男，1958年10月10日出生。
原告北京西山美墅物业管理有限公司（以下简称西山美墅公司）与被告陈静雅、陈和顺物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告西山美墅公司之委托代理人薛文玲及被告陈和顺（兼被告陈静雅委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告西山美墅公司诉称：张杨购买了北京三九建业房地产开发有限公司（以下简称三九建业公司）开发建设的位于北京市海淀区四季青乡旱河路301号院西山美墅馆×号房屋。2007年8月31日张扬与原告签订了《前期物业管理服务协议》。2008年，被告从张杨处购买了上述房屋。我公司负责北京市海淀区西山美墅馆园区的物业管理工作。被告接受了原告提供的物业服务，但自2010年1月1日至2012年7月30日，一直未向我公司缴纳其应缴纳的物业费。我公司多次与被告协商，要求其缴纳物业费，均没有结果。根据《物业管理条例》第七条的规定，业主应当按时缴纳物业服务费。被告不按时缴纳物业服务费用的行为违反了合同约定，也违反了相关法律规定，严重侵犯了我公司的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告给付拖欠的物业费21671.48元；2、被告给付违约金21671.48元；3、诉讼费被告承担。
被告陈静雅、陈和顺辩称：我同意缴纳，但不同意按原来4元钱缴纳。其他判决与本案不同点在于我欠物业费时间是2010年-2012年，我认同法院因物业服务不到位，判决支持支付60％物业费的判决。2004年-2007年小区物业服务周到，但从2009年之后，物业服务质量下降，尤其到2011-2012年更甚，之后小区业委会改变物业公司，发出告知函从2012年1月4日停止服务。选定新物业公司后，该公司不撤离，政府协调后发出通知书，要求2012年5月10日前完成移交。2012年1月份到７月份处于服务真空期，我认为这段时间物业费应该免交。2007-2011年的物业费应以低于60％的折扣缴纳。针对我家情况，我们与物业公司口头协议，因服务下降，我们可以按50％缴纳物业费，按２元每月缴纳；后我们交了2011年的物业费，按每月2元汇入共管账户。
经审理查明，×号房屋原系张杨购买，2007年8月8日，张杨（甲方）与原告（乙方）签订前期物业管理服务协议，协议约定房屋“建筑面积174.77平方米”，协议第四条第二款约定“住宅按建筑面积每月每平方米4元收取”；第九条第三款约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金”。被告陈和顺系被告陈静雅之父。2008年被告从原业主张杨处购得上述房屋，2015年8月，上述房屋登记在陈静雅名下，庭审中，原告及两被告同意本案诉争的物业费由两被告承担。
西山美墅公司系具有物业服务三级资质的物业公司。2006年10月28日，西宇嘉业公司（甲方）与西山美墅公司（乙方）签订协议书，约定：甲方将于2006年10月31日退出北京三九建业房地产开发有限公司开发建设的西山新村（西山美墅馆）的物业管理工作，该项目将由乙方全部接管。双方已就西山新村的物业管理工作的交接及其相关事宜，达成了一致协议并已实际履行完成。在甲方管理期间，存在一部分业主拖欠物业管理费的情况，至今仍未交纳。甲乙双方在平等自愿的基础上，就收取业主拖欠的物业管理费的相关事宜，达成如下协议，以兹信守。一、在甲方管理期间，业主拖欠的物业管理费转归乙方所有，并由乙方自行向业主收取，并承担该过程中发生的一切相关费用。物业管理费标准按照甲方与业主之间签订的《前期物业管理服务协议》为准。具体欠费业主清单详见附件。二、甲方对乙方在收取业主拖欠的物业管理费的过程中，尽一切努力积极配合乙方，包括但不限于向乙方提供相关资料，派人员协助等。三、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。自2006年11月1日起西山美墅公司对该小区进行物业管理。
2011年12月30日，西山美墅公司在西山美术馆西区发出《通知》称：鉴于欠交物业费的户数过多，导致物业公司对分包商费用支付等经营方面出现问题，准备于2012年1月4日针对西山新村园区西区撤出全部保安、保洁、绿化服务，并通告西区欠费业主名单。西山美墅公司在庭审中称，当时发出《通知》是一种催缴物业费的方式，事实上并不是全部园区都撤出保安、保洁、绿化服务。西区的部分物业服务，东区全部物业服务自始至终没有撤场。2012年4月28日，海淀区房管局出具责令限期移交物业服务项目通知书。）2012年7月6日，西山美墅公司发出告知函，要求西山美墅馆业主于2012年7月15日前交纳物业服务费，并通知相关物业交接问题。
2012年8月15日上午9时，在四季青镇第三会议室，四季青镇镇长张春华、区住建委纪检书记朱元久主持召开西山美墅小区物管交接协调会，就小区水电过户、物业办公用房问题、涉及小区配套公建用房问题进行交接，西山美墅公司退出西山美墅馆的物业管理。
庭审中被告认为西山美墅公司未尽到物业服务合同义务，并提交2012年9月北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具的评估报告，该报告对西山美墅馆的物业进行查验评估，评估基准日为2012年7月30日，评估公司对西山美墅馆物业项目以观感查验、使用查验、检测查验、试验查验等评估手段，进行了共用部分及共用设施、设备的评估，完成评估查验点254点，其中合格15点，不合格239点。西山美墅公司对上述评估结论不予认可，认为评估未经该公司同意，且评估时该公司已经进行了物业的交接。不能以上述评估结论来认定西山美墅公司提供的物业服务质量。
因被告对原告的物业管理存在异议，其自2010年1月1日至2012年7月30日未交纳物业费用。庭审中，被告称对欠费时间及数额均认可，但其中一笔交给镇政府了。被告提交了2012年8月16日四季青镇政府收据一张，证明被告将4194.48元物业费交给了四季青镇人民政府，但其中并未注明期限及标准。
原告亦提供了照片，以证明其履行了物业服务义务。对于诉讼时效一节，原告提供了《案件列表》，证明其于2012年8月将被告拖欠物业费一案提交本院立案庭。
上述事实，有当事人陈述、证人证言、前期物业管理服务协议、物业交接协议书、照片、评估报告、公告等证据材料在案佐证。
本院认为，被告系北京市海淀区四季青乡旱河路301号院西山美墅馆×的业主。被告与西宇嘉业公司签有《前期物业管理服务协议》。西宇嘉业公司与西山美墅公司签订协议，将西山美墅馆的物业管理服务相关权利与义务转交西山美墅公司，其转让行为合法性已由生效判决确认。故一方面西山美墅公司实际提供了物业服务，被告应向西山美墅公司支付物业费。另一方面，西山美墅公司物业费的收取应当与其提供的物业服务相匹配。现被告提交了评估报告等证据材料以证明西山美墅公司提供的物业服务不足。本院以为，物业服务的提供虽然以小区为单位，但小区内不同业主所享受到的物业服务是存在差别的。从被告提交的证据材料可见，其享受到的物业服务存在一定问题。故在被告享受到的物业服务存在不足的情况下，西山美墅公司要求被告按物业合同之收费标准全额交纳物业费用，本院不予支持。结合西山美墅公司退出西山美墅馆物业服务的相关情形，本院认为，应当根据西山美墅公司为被告提供的物业服务情况对被告应交纳的物业费用予以酌减。因被告未缴纳物业费的情况属实，被告应向西山美墅公司支付2010年1月1日至2012年7月30日的物业费20000元。西山美墅公司主张违约金，本院亦综合考虑物业服务提供之情形，业主违约之主观故意等因素予以酌减。至于被告所述西山美墅公司的起诉超过诉讼时效一节，因本案于2012年8月已提交本院立案庭，故本院不予支持。
对于被告提交的四季青镇政府2012年8月的收据，并不能证明系交给原告的物业费，被告可向收款单位主张退还。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决如下：
一、被告陈静雅、陈和顺于本判决生效后七日内支付北京西山美墅物业管理有限公司物业费二万元、违约金六百元；
二、驳回北京西山美墅物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百八十四元（已交纳），由北京西山美墅物业管理有限公司负担五百六十九元，已交纳；由被告陈静雅、陈和顺负担三百一十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘冬辉
人民陪审员 赵 齐
人民陪审员 段福奎
二〇一六年七月四日
书 记 员 李 燕