南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖民初字第389号
原告南京新鸿运物业管理有限公司，住所地江苏省南京市汉中路185号。
法定代表人王中宁，该公司董事长。
委托代理人甘际，该公�法务部员工。
被告潘月婷。
委托代理人潘月琴，女，汉族，1970年11月4日出生。
原告南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运公司）与被告潘月婷物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月27日受理后，依法由本院审判员程前葆适用简易程序，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告新鸿运公司的委托代理人甘际，被告潘月婷的委托代理人潘月琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新鸿运公司诉称，原告是拥有国家一级资质的物业管理公司，于2005年10月10日正式托管小区，于2005年12月24日与被告签订服务合约，约定物业管理公共服务管理费为每月每平方米0.6元，公摊水电费按每半年50元预收，上述费用每半年交纳1次。被告仅交纳了2005年12月24日至2009年6月30日的物业服务管理费和公摊水电费，经原告多次催缴并书面送达催款通知书仍然拒缴。
原告物业合同到期后，没有新的物业公司来交接，造成原告在某小区一直进行物业服务，业主委员会成立后，也没有选聘新的物业公司，也没有通知解聘原告。原告已经按照合同要求对小区进行物业管理，原告提供了物业服务就应该收取相应的报酬，业主应该履行缴费义务。关于被告提到的电动自行车被盗，原告认为原告只负责门岗正常值班和24小时巡视，原告没有收取他们的非机动车看管费，原告不存在赔偿责任。为维护原告合法权益和小区公共利益不受侵害，故诉至法院，请求判令：1、被告交纳2009年7月至2011年9月拖欠的物业服务费1849.3元（114.15平方米×0.6元／月／㎡×27个月）、公摊水电费200元（50元／6个月×24个月），并承担滞纳金1186元；2、被告负担诉讼费用。
被告潘月婷辩称，1、原告与我们的合同已经到期，不存在合同，开发商在2007年发给原告的通知就要求解除物�服务合同，原告称在我们小区服务多少年，被告不承认。2、原告在某小区服务阶段即使存在合同，在管理中存在很多如其他业主提出的问题，从2008年开始，小区普遍存在脏乱差的问题，所以导致大多数业主拒交物业费，我们业主积极主动的要求原告进行整改，原告没有整改也没有解释，原告只存在收费的功能，没有服务。3、公摊水电费没有公示，不存在公摊水电费。4、被告没有收到催交函，原告称多次催交不是事实，所以不存在滞纳金。5、原告诉讼的诉讼时效已经过了。6、2009年被告买的1辆新电动自行车，因两幢楼房之间围合门坏了被盗了，被告向原告反映，但至今没有解决。基于以上原因，被告拒交物业管理费。
经审理查明，2004年9月27日，南京万都房地产开发有限公司（甲方，以下简称万都公司）和原告新鸿运公司签订某花园前期物业管理委托合同（乙方�以下简称前期合同）。前期合同载明甲方选聘乙方对某花园（以下简称小区）提供前期物业管理服务，合同第七条约定的物业服务费用标准为：住宅：多层每月每平方米0.6元、小高层每月每平方米1.2元、办公楼每月每平方米2元、商业物业每月每平方米2.5元，公摊水电费每半年预收1次据实分摊。关于该合同期限，合同第十八条约定：本合同期限为3年，自小区第一户业主领取钥匙之日起计算；合同第十九条约定：本合同期满前1个月业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，乙方应当在期满后3个月内继续履行本合同，甲方在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同第二十二条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，拖欠3个月以上，乙�可提起诉讼。2005年10月24日原告与被告方签订物业管理服务合约，约定了物业服务费用标准（与前期合同约定相同），约定公摊水电费小高层暂按每月每平方米0.4元、多层按每半年每户50元，每半年预收1次；并约定逾期交纳物业管理服务费及其它费用的，每日按万分之五加收滞纳金。2005年9月20日，南京市物价局作出《关于某花园小区前期物业管理试行收费标准的批复》，确定公共服务费试行收费标准为：无电梯多层住宅每月每平方米0.6元、有电梯小高层住宅每月每平方米1.2元。
被告的物业为某花园X幢X单元XXX室，为多层住宅，建筑面积为114.15平方米。被告的物业服务费用和公摊水电费已交纳至2009年6月，之后未再交纳。在前期合同3年期满后，该小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区，但原告均未与万都公司或小区业主委员会签订物业服务合同。2010年9月14日被告方向公安机关报案称：2010年9月13日晚至9月14日晨期间，被告停放在其小区住所楼下的1辆爱玛电动车被盗，损失价值2300元。
2012年4月25日，原告向被告邮寄书面催缴函，明确被告缴清拖欠的物业服务费、公摊水电费和缴费的地点、期限、联系电话。
被告陈述原告的物业服务和管理存在问题，影响到小区业主的生活环境质量和财产安全。原告在其它案件庭审中认可其提供的物业服务和管理存在问题，未能达到业主的要求，但认为不能成为业主拒交物业费的理由。
以上事实，有原被告的一致陈述，原告举证的前期物业管理委托服务合同、物业管理服务合约、南京市物价局宁价房物字（2005）062号文件、房屋登记簿、催缴函及邮寄凭证，被告举证的公安机关接受刑事案件登记表，以及本院开庭笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。
庭审中，被�提交了万都公司于2007年9月17日发给原告的《关于解除﹤前期物业管理委托合同﹥的通知》复印件，有本区燕子矶街道物业办、万都公司、本案小区业主委员会和南京亿文物业管理有限责任公司的代表签名，并加盖了本案小区业主委员会和南京亿文物业管理有限责任公司方圆某花园物业服务处印章，落款时间为2011年12月27日的《关于某小区物业交接问题汇总》复印件。被告认为，该通知即使没有起到与原告解除前期合同的法律效力，但可以证实原告在为小区提供物业服务期间存在的种种问题；交接问题汇总证明原告在撤离小区时破坏了小区的公共设施并带走小区业主的档案资料。经质证，原告认为被告举证的通知系复印件，对其真实性不予认可，且原告未收到该通知；被告举证的问题汇总仅仅就原告提供的物业服务是否到位与本案具有关联性，对损坏严重的设施设备的大、中修理和更新应动用维修基金解决，原告作为物业公司按合同约定只承担2000元以下的小修。
本院认为，原告新鸿运公司和万都公司就小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，依法对业主具有约束力；原被告签订的物业管理服务合约，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行。原告新鸿运公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。
关于原被告之间是否存在物业服务合同关系问题。原告和万都公司签订的前期合同第十八条、第十九条约定了该合同的期限：本合同期限为3年，自小区第一户业主领取钥匙之日起计算；本合同期满前1个月业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，原告应当在期满后3个月内继续履行本�同，万都公司在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。本案中，其他到庭的被告虽然提交了万都公司出具的解除前期合同的通知，但原告表示未收到该通知，被告举证的该通知不能证明万都公司和原告已经解除了前期合同；在前期合同约定的3年期满后，万都公司也没有选聘新的物业管理企业并重新签订前期物业服务合同；此时如原告直接停止为小区提供物业管理服务，必然对小区广大业主的生活环境质量和财产安全产生严重不利，故而原告继续提供物业服务。江苏省高级人民法院于2009年9月29日颁发的《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第四条规定：物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。该意见第十二条规定：业主委员会擅自订立、变更或解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会订立、变更或解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担责任。在前期合同到期后，虽然原告均未与万都公司或小区业主委员会签订物业服务合同，但小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区。因此，原告和业主之间形成了事实物业服务关系，本着权利义务相一致的法律原则，业主在接受物业服务同时，应当按照相关约定支付物业服务费用和公摊水电费。
关于被告辩称原告本次起诉主张业主支付物业管理服务费和公摊水电费已经超过诉讼时效的意见。法律规定诉讼时效制度，其目的不是制约损害权利人的合法权益，而是督促权利人及时主张权利。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。依据该规定，原告主张物业管理服务费和公摊水电费的两年诉讼时效期间，应当从费用履行期限届满之日起计算；原告于2012年4月24日向被告发出要求支付费用的催缴函，系其提出要求被告履行支付物业管理服务费和公摊水电费，依法产生诉讼时效的中断，两年诉讼时效期间于该日重新计算；即使被告因种种原因未收到原告发出的催缴函，并不能否定原告已经主张了权利的事实。江苏省高级人民法院于2009年9月29日颁发的《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定：物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时�期间，从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。原告于2011年9月撤离被告所在小区，被告对最后一期物业服务费用的履行期间最早也应在2011年的年初届满，故原告主张物业服务费用的诉讼时效至少在2013年的年初届满；而原告中途于2012年向被告发出催缴函主张权利，其主张权利的诉讼时效依法中断并重新计算。因此，原告本次起诉主张物业服务费用，并未超过诉讼时效，被告辩称被告主张原告本次起诉主张业主支付物业管理服务费和公摊水电费已经超过诉讼时效的意见，缺乏依据，本院不予采纳。
关于原告主张被告支付物业服务费用和公摊水电费的滞纳金问题。虽然前期合同和物业管理服务合约均约定业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金或滞纳金，但是原告在本院庭审中认可其提供的物业管理�务存在问题，未能达到业主的要求。因此，本院认定原告所提供的物业管理服务存在瑕疵，足以影响到业主生活环境质量和安全感，原告主张作为业主的被告支付滞纳金的请求依据不足，本院不予支持。但原告所提供的物业管理服务存在瑕疵，不足以构成业主拒交物业服务费和公摊水电费的理由，本案所涉相关物业管理服务合同关于违约责任的章节中，也并未约定原告未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费和公摊水电费。
关于被告辩称电动车被偷，故不交纳物业费的意见。本院经审查认为，原告和万都公司签订的前期合同第三章服务质量中的第六条约定：原告承担因管理失职造成的业主人身伤害和财产损失的赔偿责任，对原告失职的认定以权威部门的鉴定为准。本案中，原被告之间就电动车没有签订书面的保管合同，也不能认定双�形成事实上的车辆保管关系。故原告向业主承担财产损失的赔偿责任按约定应当以原告存在失职为前提条件，而原告是否存在失职行为则以权威部门的鉴定为准。因此，被告就其辩称的电动车被盗所造成的损失，可依据证据和相关合同约定，向原告另行主张，但据此不予支付物业服务费用缺乏法律依据和合同依据。
综上，原告新鸿运公司主张的物业管理服务费和公摊水电费的请求，合法有据，本院应予支持。关于原告主张的物业管理服务费应当按照房屋登记簿所载明的被告房屋建筑面积即114.15平方米，每月按每平方米0.6元计算，2009年7月至2011年9月拖欠的物业服务费1849.23元（114.15平方米×0.6元／月／㎡×27个月）；原被告签订的物业管理服务合约约定公摊水电费小高层按每月每平方米0.4元、多层按每半年每户50元，原告主张上述期间24个月的公摊水电费200元（50元／6个月×24个月）合理有据，本院予以确认。原告主张被告支付滞纳金的请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条之规定，判决如下：
被告潘月婷于本判决生效之日起五日内支付原告南京新鸿运物业管理有限公司物业服务费1849.23元（2009年7月至2011年9月）、公摊水电费200元，合计2049.23元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告潘月婷负担（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 程前葆
二〇一四年五月十五日
见习书记员 陈竹竹