广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民四初字第53号
原告（反诉被告）杨燕辉。
委托代理人张福群，张颖，均系广东德邻律师事务所律师。
被告一范德光。
被告二（反诉原告）胡津铭，香港居民。
委托代理人欧阳武，系广东广惠律师事务所律师。
本诉原告（反诉被告）杨燕辉诉本诉被告一范德光、被告二（反诉原告）胡津铭民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人张福群、被告二（反诉原告）胡津铭及委托代理人欧阳武到庭参加诉讼，被告一经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案已审理终结。
本诉原告杨燕辉起诉称：被告一于2012年12月4日向原告借款1200万元，双方签订了编号为201212041号《借款合同》。合同约定：借款期限为二个月，利息为月息1.5%。被告二与原告签订了编号为201212043号《抵押合同》，以其名下位于惠东县平山XX中路235号，国土证号为惠东国用（2012）第0101**号的土地使用权为被告一的上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记（他项权证证号：惠东他项﹤2012﹥第1775号）。原告于2012年12月7日向被告支付借款。该借款于2013年2月6日到期，原告与被告协议签订《补充协议》，同意该借款展期至2015年4月6日。现该借款已到期，经催告，被告仍未按约定期限还款，就逾期之日起按照逾期贷款罚息利率（原借款月利率1.5%基础上加收50%，即2.25%）计收利息，直至清偿本息之日止。根据《借款合同》和《抵押合同》的约定，二被告应承担诉讼费用和律师费用。
本诉原告认为，原告与被告一签订的《借款合同》合法有效，与被告二签订《抵押合同》并办理抵押登记，抵押担保合法有效，被告一不依约还款，已构成违约，应承担相应违约责任。被告二将其名下位于惠东县平山XX中路235号的房屋抵押给原告并办理了抵押登记，原告对房屋的拍卖、变卖款享有优先受偿权。为此，请求：1、请求判令被告一向原告返还借款本金1200万元及利息（利息分段计算，第一段利息按月息1.5%，从2014年2月7日起计至2015年4月6日止；第二段利息按月息2.25%，从2015年4月7日起计至清偿之日止），约252万元。2、请求判令原告对拍卖、变卖抵押财产（国土证号为惠东国用﹤2012﹥第0101**号，他项权证证号：惠东他项﹤2012﹥第175号）价款享有优先受偿权。3、判令二被告承担原告支付的律师代理费29万元。4、诉讼费用由两被告承担。
本诉原告为支持其主张提交了如下证据：证据一，原告身份证复印件，证明原告是适格诉讼主体；证据二，两被告的身份证复印件，证明两被告是适格的诉讼主体；证据三，《借款合同》、《补充协议》、《借款借据》及转账凭证复印件，证明原告与被告一约定的借款金额、期限、月息、违约责任等，证明原告已向被告一支付借款；证据四，《抵押合同》、《国土使用证》、《他项权证》复印件，证明被告二应在土地使用权价值范围内为被告一的债务承担抵押担保责任；证据五，《委托代理合同》及《广东省律师服务收费项目及标准》复印件，证明原告因本案支付律师费29万元，该费用按约定应由两被告承担；证据六，《情况说明》，杨XX身份证、徐XX身份证、惠州市中XX贸易有限公司企业机读档案登记资料、银行转账记录复印件，证明惠州市中XX贸易有限公司受原告委托已向被告一指定账户转账借款人民币1200万元整；证据七，三份发票复印件，证明原告因本案已支付律师费29万元，该费用按约定应由两被告承担。
被告二胡津铭对上述证据质证认为：对证据一、二身份证复印件的真实性没有异议，但对该份证据的关联性有异议；对证据三《借款合同》、《补充协议》、《借款借据》及转账凭证复印件，《借款合同》及《补充协议》签订时，我方均不在场，我方对《补充协议》所做的变更不知情，借款借据上面没有显示签订时间，没有我方的签字，请法庭查明借款真实性和借款借据的真实性；对证据四银行转账凭证的真实性无异议，但转账凭证（一千万）的付款主体为惠州市中XX贸易有限公司，收款方为惠州市XX贸易有限公司，转账凭证（两百万）的付款主体为惠州市中XX贸易有限公司，收款主体为范德光，我方认为这说明本诉原告杨燕辉没有按照《借款合同》支付款项，且转账凭证上注明的交易摘要为“往来款”而非“借款”，说明两公司存在生意往来，不应认为是本诉原告与本诉被告一的借款；对证据四《抵押合同》、《国土使用证》、《他项权证》复印件的真实性无异议，但本诉原告没有实际履行付款义务，没有在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，本诉原告与本诉被告一协议展期也未征得我方的同意，因此，我方不应再承担抵押担保责任，本诉原告应将其持有的上述证件返还我，并涂销抵押权；证据五《委托代理合同》及《广东省律师服务收费项目及标准》复印件，与我方当事人无关联；对证据六《情况说明》的真实性有异议，惠州市中XX贸易有限公司注册资本为壹佰万元，股东是杨XX和徐XX，公司经营范围为建筑装饰材料、日用百货等一般的商品销售，属于零售行业，在没有任何委托凭证的情况下，惠州市中XX贸易有限公司向本诉原告杨燕辉指定的账户划款一千余万元，不符常理；对杨XX身份证、徐XX身份证、惠州市中XX贸易有限公司企业机读档案登记资料、银行转账记录复印件的真实性无异议，但我方认为银行转账明细的证明内容应为惠州市中XX贸易有限公司、惠州市XX贸易有限公司与本诉被告一范德光三者之间存在生意往来关系，并非本诉原告支付的其与本诉被告一之间《借款合同》项下的借款；对证据七发票复印件的关联性有异议。
被告二胡津铭答辩称：本案《借款合同》的签订主体以及实际收款人均为系被告一范德光，偿还借款及支付利息和承担相应费用的责任应由被告一范德光承担。原告主张行使抵押财产的优先受偿权缺乏合同依据。我与原告于2012年12月4日签订的《抵押合同》明确约定“主合同双方协议变更主合同内容，除涉及币种、利率、金额、期限或其他变更导致增加主债权金额或延展主合同履行期限的情形外，无需征得抵押人的同意。”但原告与被告一于2013年2月6日签订的《补充协议》对借款期限由2个月变更为26个月，该展期未征得抵押人同意，因此，抵押人不应再承担抵押担保责任。
反诉原告胡津铭反诉称：反诉原告与反诉被告于2012年12月4日签订的《抵押合同》就主合同、主债权、抵押物、抵押物的占有和保管、抵押责任发生、抵押权行使期间、主合同与从合同关系等作了明确约定。反诉被告杨燕辉与本诉被告一范德光于2013年2月6日签订的《补充协议》就借款期限展期至2015年4月6日，该《补充协议》未征得我的同意，也未告知我，依据我与被反诉人在《抵押合同》中的约定，我不再承担抵押担保责任。
被告二胡津铭未提供证据。
被告二（反诉原告）胡津铭认为：反诉被告杨燕辉与被告一范德光于2013年2月签订的《补充协议》将借款期限展期至2015年4月6日，未征得反诉原告的同意，反诉原告不再承担抵押担保责任。为此，请求：1、判令被反诉人返还反诉人所有位于惠东县平山XX中路235号土地的国有土地使用权证（证号：惠东国用﹤2012﹥第010195号）。2、判令被反诉人办理解除设立在惠东县平山XX中路235号（证号：惠东国用﹤2012﹥第010195号）土地上抵押登记手续，涂销惠东他项（2012）第1775号他项权。3、本诉及反诉费用由被反诉人及被告一承担。
原告（反诉被告）杨燕辉答辩称：反诉原告胡津铭的老婆对《抵押合同》的效力以及抵押登记提起了诉讼，法院应考虑两个案件事实认定与裁决的统一性，要求反诉被告杨燕辉返还国有土地使用权证缺乏事实依据；他项权证的取得系依据担保法及物权法的规定，除非依行政机关依法撤销，否则他项权证不得撤销，因此反诉原告请求涂销惠东他项（2012）第1775号他项权缺乏法律依据；抵押合同不存在法律规定的无效情形，应合法有效。《借款合同》合法有效，借款已实际履行，之所以将壹仟万元支付给惠州市XX贸易有限公司，是应本诉被告一范德光的要求，另两百万元则支付到范德光名下，上述两笔款项均经范德光确认。就付款凭账上注明的“交易摘要”为“往来”，通常往来款包括了借款往来、工程款往来等，如无特定要求，则因往来款外延大于借款，所以一般注明“往来”字样。《借款合同》合法有效，借款已经支付，应无争议。另外，抵押合同合法有效，且已办理抵押登记，债权不消灭，抵押权就存在。在《借款合同》约定下，反诉被告杨燕辉与本诉被告一范德光约定的借款期限为2个月，则反诉原告应就该两个月发生的借款本金与利息承担抵押担保责任，我方有权就此行使抵押权。
经审理查明，2012年12月4日，原告（反诉被告）与被告一于签订了编号为201212041的《借款合同》，双方约定被告一向原告借款1200万元人民币，借款期限2个月，借款用途为生产经营，借款利率为1.5%的固定月利率，逾期贷款及挪用罚息利率为借款利率水平上加收50%，提款时间为2012年12月7日，双方一并对提款条件、提款方式、还款、担保（载明由胡津铭提供抵押担保）、相关事项的声明与承诺、违约事件及处理、权利保留、合同的变更、修改与终止、法律适用、争议解决、相关费用负担等做出约定。同一天，被告二与原告签订了《抵押合同》，约定以胡津铭所有的位于惠东县平山XX中路235号，面积为2203平方米的土地使用权提供抵押担保，并于2012年12月6日办理了抵押登记。原告与被告二在该《抵押合同》约定“主合同双方协议变更主合同内容，除涉及币种、利率、金额、期限或其他变更导致增加主债权金额或延展主合同履行期限的情形外，无需征得抵押人的同意，抵押人仍以本合同项下抵押物对变更后的主合同承担担保责任”。本案所涉借款的支付系由惠州市中XX贸易有限公司于同年12月7日分成1000万元、200万元共两笔分别转账到了惠州市XX贸易有限公司、被告一范德龙的账户，两笔转账均得到载有范德光签名并加盖手印的借款借据的确认。此后，2013年2月6日原告（反诉被告）与被告一达成编号2013020601号《补充协议》，《补充协议》约定将编号201212041号《借款合同》下的借款展期至2015年4月6日。《借款合同》的展期未征得抵押人被告二的同意，也未告知被告二。
以上事实有当事人提交的证据以及庭审笔录佐证。
本院认为，本案属于涉港民间借贷纠纷。被告二胡津铭是香港居民，其以位于广东省惠州市惠东县平山XX中路235号，面积为2203平方米的建设用地使用权为被告一向原告借款提供抵押担保，借款事实发生在内地，本案所涉抵押的建设用地使用权项下的土地位于内地，故本院对本案有管辖权。在审理中，当事人对法律适用未提出意见，本案应适用中华人民共和国内地法律。本院认为本案诉争的焦点为以下几个：第一，原告与被告一的《借款合同》是否实际履行？第二，原告与被告一协议借款展期，未征得被告二的同意，被告二是否仍应承担担保责任？
原告与被告一的《借款合同》是否实际履行
原告就实际履行借款义务提供了银行转账凭证和借款收据作为证据。本院注意到其中壹仟万元的转账凭证所载明的付款主体为惠州市中XX贸易有限公司、收款方为惠州市XX贸易有限公司，贰佰万元的转账凭证载明的付款主体为惠州市中XX贸易有限公司，收款方为范德光。被告二据此主张原告未实际履行《借款合同》项下的付款义务，本院不予认可。本案《借款合同》的签订日期为2012年12月4日，约定的付款日期为2012年12月7日，原告提交的两份借款借据，所载明的借款人、借款合同编号、借款金额、借款期限、借款用途、借款到期日等信息均与《借款合同》相契合，并有原告的签字，至于借款人签字下方未注明签字日期，不影响借款借据的真实性。就原告提交的两份银行转账凭证，载明的交易日期均为2012年12月7日，交易摘要注明为“往来”。本院注意到，“往来款”的外延大于“借款”，“往来款”的形成原因可以是借款，也可以是借款以外的其他事项，故本院不认可被告一在这一点上提出的质疑。另外，原告提交的两份银行转账凭证上载明的付款方信息与收款方信息、付款金额等与由被告一签章的两份借款借据相互印证，本院予以认可。综上，本院认可原告实际支付了《借款合同》项下的借款，《借款合同》合法有效。
基于上述事实认定，结合《借款合同》、《补充协议》对原告与被告一借款利率与罚息、费用负担的约定，以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第二百零七条，本院认为：原被告之间约定的借款月利率1.5%，即年利率18%，在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的合理利率范围内，本院依法予以认可。《借款合同》约定的逾期贷款罚息为借款利率水平上加收50%，即按年利率27%计算，属于借贷双方约定的违约责任承担，未超过年利率36%，本院依法予以认可。《借款合同》第十四条约定因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括但不限于公证费用、见证费用、诉讼费用、律师费用、执行费用等）由借款人承担，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，本院对此予以认可。原告对其赔偿律师费用的主张，提供了其与广东德邻律师事务所的民事委托代理合同证实律师费用的发生以及具体数额，且该数额在广东省律师服务收费项目及标准认可的范围以内，本院对此予以认可。被告一应按照《借款合同》及《补充协议》的约定偿还本金、利息，支付本案诉讼费用以及原告发生的律师费用。
二、原告与被告一协议借款展期，未征得被告二的同意，被告二是否仍应承担担保责任
原告与被告一订立《借款合同》当天，原告与被告二签订了编号为201212043号的《抵押合同》，并办理了抵押登记。根据《物权法》第一百八十条、一百八十七条的规定，原告的抵押权于办理抵押登记之日，即2012年12月6日生效。本案的特殊性在于，原告与被告一于《借款合同》还款期限届满之日，签订《补充协议》，约定将原借款合同项下的全部借款金额展期至2015年4月6日，该《补充协议》的内容未征得被告二的同意。本院注意到，原告与被告二于2012年12月4日签订的《抵押合同》第十二条第二款约定“主合同双方协议变更主合同内容，除涉及币种、利率、金额、期限或其他变更导致增加主债权金额或延展主合同履行期限的情形外，无需征得抵押人的同意，抵押人仍以本合同项下抵押物对变更后的主合同承担担保责任。”根据该约定，原告与被告一订立《补充协议》对《借款合同》的借款期限做出变更属于需征得抵押人同意的主合同条件的变更。
当事人订立抵押合同是为了保障债权实现，主债能否形成与有无担保的信用强化密切相关，可以说，有无担保事实上是形成主债对价关系的体现。具体到本案，原告与被告二订立《抵押合同》，约定由被告二为其与被告一的《借款合同》提供抵押担保，意在增加原告在《借款合同》项下债权实现的保障系数，原告根据《抵押合同》及抵押登记享有的抵押权依法受保护。基于抵押权从属于担保债权实现而存在的特性，债权未消灭前除法律另有规定外，抵押权应继续存在，抵押权的存续不受当事人约定或登记部门要求登记的抵押期间的限制，但抵押权存在一个行使期间。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。而本案的特殊性在于，原告与被告一协议变更原借款合同的借款期限未征得抵押人的同意，而原告与被告二在《抵押合同》第十二条第二款约定主合同展期应征得抵押人的同意，至此，本案的争议焦点在于原告与被告二此种的约定的效力如何、违反该约定是否等同于排除抵押权的效力、抵押人是否因此取得对抵押权主张的抗辩权。鉴于现行法律对此无明文规定，本院将从物权法定原则、物权公示原则、利益平衡的角度对上述问题进行析理。
第一，当事人约定排除抵押权效力的事由是否违反物权法定原则
《中华人民共和国物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。据此，提出的问题则是：物权种类和内容法定是否当然涵盖了物权变动、公示、效力等其他事项，即物权法定原则的适用对象范围具体有哪些。对此，实务上有三种处理：一是认为物权种类和内容等同于或至少包含了物权变动等其他事项；一是认为物权法定法院适用对象即限于物权种类与内容。一是认为物权法定原则仅指物权的种类和内容法定，物权法定原则的适用对象不包括物权的取得等事项。本院认为，我国物权立法强调物权法定的同时，亦适度留有当事人意思自治的空间，故本院采信第三种观点。因此，本案原告与被告二在《抵押合同》中约定主合同展期未征得抵押人的同意则排除抵押权效力并不违反物权法定原则。
第二，从物权公示原则的角度审查当事人约定排除抵押权效力
《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。我国物权法确立公示公信原则，明确物权的外部表征，以保护交易安全，因此，原则上抵押权的效力与占有或登记有关。本案中，原告与被告于原还款期限届满之日签订借款展期的《补充协议》，而未征得抵押人的同意，亦未办理抵押变更登记。本院认为，签订不动产抵押合同即发生债的效力，但须经登记始设立物权。抵押权人与抵押人在《抵押合同》中约定的主合同展期未经抵押人同意则排除抵押权效力，是对双方抵押合同之债的约定，如征得抵押人同意展期则办理抵押的变更登记是该约定的应有之义。因此，本案中原告与被告二就主合同展期未征得抵押人的同意则排除抵押权效力的约定与物权公示原则相契合。
第三，当事人约定排除抵押权效力是否造成当事人利益失衡
本案中，如果主合同展期未征得抵押人同意而继续对抵押人有效，不仅违反原告与被告二之间《抵押合同》的约定，亦会使被告二陷入重大不利，同时，物上负担的不稳定将害及抵押物的正常流转和抵押物价值的充分发挥。故，本院认为当事人约定主合同展期未征得抵押人同意则排除抵押权效力，系双方真实意思的表示，既不会危及抵押权人既已设立的抵押权，又避免抵押人因债权人与债务人未经其同意协议展期而负担不合理的担保责任，是对双方利益的平衡，本院对此予以认可。
综上，本院对原告与被告二之间《抵押合同》第十二条的效力予以认可，并认可被告二援引该约定对原告所享有抵押权的抗辩。
另外，不考虑原告与被告二之间《抵押合同》第十二条的约定，单就债权人与债务人延展主合同期限未征得抵押人同意的情况下，应如何适用法律妥当处理？本院认为，尽管人保与物保不无差异，但二者作为不同的担保方式，设立的最终目标却是同一的，即增加债权实现的保障系数。单纯从文义上看，担保法解释第三十条第二款系对保证担保所设，但在以第三人财产设立抵押情形下，抵押担保法律关系在主体、内容、目的、效果等方面与保证担保的特征相近似，在司法解释未对主合同延期抵押人的责任承担问题作出明确规定的情况下，归于保证的相关规定可以比照适用于抵押。据此，无论是从审查当事人协议排除抵押权效力的角度，还是从私法领域类推适用的角度，就债权人与债务人协议延展主合同期限未征得抵押人的同意发生何种法律效果得出同一结论。
但是，基于抵押权的从属性，债权未消灭前，除依据法律规定的抵押权消灭事由外，抵押权应继续存在。本案中，尽管原告与被告一协议延展主合同的期限未征得被告二的同意，原告享有的原借款合同项下的抵押权仍然存在。如前所述，依据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，原告所享有的抵押权有一个行使期限。本案抵押担保所从属的主合同为原告与被告一于2012年12月4日签订的《借款合同》，该合同约定的还款日为2013年2月6日，据此，《借款合同》项下主债权的诉讼时效期间应为自2013年2月6日之日起两年以内。而原告直到2015年4月8日才向法院提起诉讼主张行使抵押权，故本院不予支持。因此，原告亦无权继续持有被告二位于惠东县平山XX中路235号土地的国有土地使用权证。
《土地登记办法》第五十三条的规定：已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权的注销登记。鉴于物权法对抵押权人未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权的处理，表述为“不予支持”，而未明确此时的抵押权是否“终止”。本院认为，主债权罹于诉讼时效，则抵押权无实现的空间，否则抵押人对债务人的追偿权势必使诉讼时效制度形同虚设。因此，本院认为，《土地登记办法》第五十三条所规定的土地抵押权“终止”应涵盖抵押权人未在抵押权行使期间主张抵押权的情况，故反诉原告请求注销其位于广东省惠州市惠东县平山XX中路235号，面积为2203平方米的建设用地使用权上的抵押登记，本院予以认可。
综上，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，《中华人民共和国合同法》第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释第三十条第二款，《土地登记办法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，本院缺席判决如下：
一、被告一范德光应在本判决发生法律效力之日起三十天内偿还原告杨燕辉本金12000000元人民币及利息（第一段利息按月息1.5%，从2014年2月7日起计至2015年4月6日止；第二段利息按月息2.25%，从2015年4月7日起计至清偿之日止），并承担原告（反诉被告）杨燕辉律师费用损失290000元。
二、原告（反诉被告）杨燕辉在本判决发生法律效力之日起三十天内返还被告二（反诉原告）位于惠东县平山XX中路235号土地的国有土地使用权证，并协助被告二（反诉原告）办理惠东他项（2012）第1775号他项权注销登记。
三、驳回原告（反诉被告）杨燕辉的其他诉讼请求。
本案本诉受理费95640元，由被告一范德光承担；反诉受理费46900元，由原告（反诉被告）杨燕辉承担。
如不服本判决，原告（反诉被告）杨燕辉、被告一范德光可在判决书送达之日起十五内，被告二（反诉原告）胡津铭可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 曾求凡
审 判 员 邹 戈
代理审判员 张佳誉
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 李兵勤
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。
《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十条保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。
债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。
《土地登记办法》第五十三条已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。