广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）粤高法民一终字第29号
上诉人（原审被告）：珠海经济特区西海集团有限公司。
法定代表人：许德来。
委托代理人：赖丹，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：黄柏瑞，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市拱北围基实业发展有限公司。
法定代表人：陈满棠，总经理。
委托代理人：张涛，广东铭建律师事务所律师。
委托代理人：潘卫，广东铭建律师事务所律师。
上诉人珠海经济特区西海集团有限公司（以下简称西海公司）因与被上诉人珠海市拱北围基实业发展有限公司（以下简称围基公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，珠海市中级人民法院于2007年6月25日作出（2006）珠中法民一初字第40号民事判决，已发生法律效力。2012年11月29日，该院作出（2012）珠中法立民监字第6号民事裁定，决定再审本案，并于2013年12月20日作出（2013）珠中法审监民再字第8号民事判决。西海公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审查明的事实、判决理由及结果
原审查明：2000年10月27日，围基公司和西海公司签订《合作开发围基旧村改建商住楼合同书》，约定双方合作开发围基旧村改建文明社区的其中D型连体21层商住楼项目，总建筑面积为25183.84㎡，西海公司以包干方式以830元／㎡计，即总计20902587元的价格受让该项目，由其独家承包经营且自建自售自负盈亏；围基公司不参与本项目的经营和利润分配。倘本项目的地上总建筑面积超过25183.84㎡，超出部分的地价款等费用由西海公司承担，利润归西海公司所有，围基公司不得以任何方式或借口要求西海公司支付其超出部分的任何费用。围基公司负责办理该项目合法开发商住楼的有关报建报批的一切手续，包括《施工许可证》；负责交清该合作项目D型21层楼宇的国土费、报建所需的一切费用等。
西海公司提交的2000年4月13日珠海市建设委员会珠府建复（2000）38号《关于拱北关闸房产公司围基村旧城改造工程初步设计的批复》反映，围基村旧城改造工程原设计的总建筑面积为70951㎡。该文尾部有珠海市建委2001年2月21日的手写批注，内容为：D型住宅修改后的结构方案基本可行，但施工图阶段应补充进行“场地地震安全性评价”，并进一步补充核算结构的抗震受力分析，对结构采取加强措施。本D型住宅初步设计资料基本齐全，可以办理下一步工作的报建手续。2001年3月1日，珠海市建委出具（2001）建施字第（8467）号建设工程施工许可证，该证载明D型面积为26234㎡。西海公司提交的（1999）国土字第033号《建设用地批准书》显示，涉案工程用地原单位为香洲区关闸村民委员会，2000年9月29日的备注表明A型商场住宅为12719.28㎡，B型市场住宅17042㎡，D型商场住宅25183.84㎡（不含地下室2250㎡）。西海公司提交的珠海市（2001）准字第157号《建设用地批准书》载明原（1999）国土字第033号《建设用地批准书》作废，其①号备注栏有以下内容：2001年8月10日办理部分更名手续，由关闸村委会更名为珠海经济特区关闸房产开发公司，已报建总建筑面积81826.68㎡，其中A型商铺768.24㎡，住宅11951.04㎡；B型市场3726.45㎡，住宅13315.55㎡；C型商铺430.20㎡，住宅2711.56㎡；D型商铺1280.66㎡，住宅24953.57㎡，夹层4834.41㎡（不含地下室面积2297.47㎡）；酒店17855㎡（不含地下室面积3380㎡）。据2001年7月31日改建办的证明，按拆一免三政策，拆旧指标27060.48㎡，拆旧面积27060.48×3=81181.44㎡，冲抵上述已报建筑面积，剩余面积为673.69㎡。④号备注于2003年8月27日签注，内容为：原①中所报D型商铺、住宅经确权实建……合共使用住宅指标29830.62㎡。未超原报建面积。
2001年5月11日，双方签订《合作开发围基旧村改造工程补充协议》，约定原双方所签合作开发合同仍然有效，强调合作项目发生的工程款、贷款、楼房销售所有的款项都要进入共管账户管理。2003年9月2日，珠海经济特区关闸房产开发公司向珠海市房地产登记中心出具要求为D型商住楼办理确权手续的《报告》，其中有“我司自行开发位于拱北围基路28号D型商住（围基村旧城改造）项目，该商住楼目前地价已交清……”之内容。2003年9月23日，拱北围基路28号3栋西海名苑取得房地产权属登记，注明“地价已清”。西海公司以上述两份证据证明D型项目的地价早已结清，围基公司则主张上述《报告》及产权登记证明仅用于办理D型项目的确权登记，不能证明西海公司无需承担地价款。2004年12月6日，围基公司向珠海市国土资源局出具了一份《关于围基旧村改造A、B、C、D、酒店面积分摊的意见书》，内容为：关闸房产开发公司开发的围基旧村改造项目工程因资金原因采用两期开发，第一期开发A、B、D型，现准备开发第二期C型、酒店。第一期工程现正在办理确权（其中D型已办理确权）手续，D型剩余的面积纳入A、B型面积合算确权，超出面积按规定交纳地价款。所以请贵局将围基整个项目的面积做两期分摊，C型规划面积纳入酒店一起计算，超出规划面积按规定补交地价款。2004年12月15日，围基公司向珠海市国土资源局出具《关于围基旧村改造项目超出规划面积补交地价款的承诺书》，内容为：围基旧村改造共分两期开发，一期共建A、B、D型，二期开发C型、酒店。关于超出规划面积按规定补交地价款一事，我司对补地价款作如下承诺：1、一期A、B、D型应补交地价款面积为2146.80㎡的地价款在确权时交清；2、二期C型、酒店应补交地价款面积为728.62㎡的地价款在报建时交清；3、全部工程项目竣工后确权时将全部项目合算按超出面积补交地价款。
围基公司提交的《珠海市土地有偿（出让）计费单》注明，据改建办2001年7月31日证明，该村共有拆免指标住宅81181.44㎡，所报商铺折住宅指标10781.22㎡，住宅、夹层55551.47㎡（其中夹层6894.31㎡），酒店23652.59㎡，上述合计使用住宅指标89985.28㎡，超出部分以1120／㎡元计算共需要交地价款9860301元。该次计价按D型确权面积、A、B型规划验收面积、C型报建面积、酒店报建面积结算地价。围基公司在一审庭审提交了另一份《珠海市土地有偿（出让）计费单》的复印本，右上角有珠海市国土资源局计划统计财务科手写注明“2005年4月7日财政局已收地价3451269元，№04567877＃；2005年11月9日财政局已收地价6409032元，合计9860301元。”围基公司据此主张其已交清地价9860301元。
2006年11月20日，珠海经济特区关闸房产开发公司出具《证明》，内容为：珠海市关闸村委会围基村旧村改造用地，在2001年8月10日经关闸村委会统一更名登记在珠海经济特区关闸房产开发公司名下。2000年10月23日，珠海市拱北围基实业发展有限公司与珠海经济特区西海集团公司签订的合作开发围基旧村改建商住楼合同书，涉及到登记在本公司名下的围基旧村的D型连体21层商住楼项目。本公司确认其合同的法律效力，并且该合同珠海市拱北围基实业发展有限公司提供土地使用权的义务履行完毕，该合同名下的权利继续由珠海市拱北围基实业发展公司承受。
围基公司原审诉称，由于西海公司未按合同约定交清超出面积4646.78㎡的地价款，致使围基公司对所开发的建设项目按1120元／㎡交清了全部地价款。因此请求：（一）判令西海公司偿付围基公司代为支付的地价款5204393.6元；（二）判令西海公司承担本案诉讼费用。
原审认为，双方所签合同虽名为合作开发房地产合同，但约定提供土地使用权的围基公司不承担经营风险，只收取固定利益，依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，本案应定性为土地使用权转让合同纠纷。因本案涉及珠海市旧村改造土地使用的优惠政策，故双方合同约定的计价标准不是土地使用面积，而是折合使用住宅指标的建筑面积。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定的合同理解原则，应确定《合作开发围基旧村改建商住楼合同书》第三条关于地价款的约定的意思表示是当发生西海公司实际使用建筑面积超出约定面积的情形时，西海公司应承担超出部分的地价款。围基公司于本案诉讼中主张因西海公司实际使用面积超出原约定面积，致使围基公司发生向国土部门以1120元／㎡补交地价款，可见围基公司亦主张合同第三条约定的“地价款”是指应向国土部门交纳的地价款，而非双方之间基于合同产生的土地转让款。因此，西海公司需要承担地价款应满足两个条件：一是西海公司实际使用面积超出合同约定的面积，二是因此而导致围基公司需要向国土部门补交地价款。双方对西海公司实际使用的面积超出合同约定面积这一事实没有争议，争议的焦点是第二个问题，即是否因西海公司超出合同约定的使用面积致使围基公司需要向国土部门补交地价款。由于涉案D型项目与围基公司出让或开发的其他四个项目在同一宗规划用地上建设，因此是否应向国土部门补交地价款及应补交多少地价款取决于五个项目所使用的面积之和，而非西海公司一家。从双方提交的两份《建设用地批准书》所记载的内容分析，合同约定的25183.84㎡来源于（1999）国土字第033号《建设用地批准书》核准的D型项目的规划面积，（2001）准字第157号《建设用地批准书》取代了前一份《建设用地批准书》，并于2001年8月10日对涉案开发地块上五个项目的报建面积进行了核准登记，围基公司据此将其享有的免地价优惠建设指标分摊到该地块开发的A、B、C、D和酒店等五个项目上，五个项目的报建面积总和未超过优惠免地价指标面积81181.44㎡，而是剩余面积673.69㎡。西海公司关于若五个项目均按照报建面积建设，则不会发生需要补交地价事实的主张有上述证据佐证，应予以采纳。围基公司在庭审中亦认可之所以需要向国土部门补交地价，正是由于C型和酒店项目的实际建设面积超过了报建面积。因此，判断各项目是否需要再承担向国土部门补交地价款的标尺应当是（2001）准字第157号《建设用地批准书》核准给各个项目的报建面积，而不是围基公司与各项目开发商之间合同约定的出让面积。依据查明的事实，（2001）准字第157号《建设用地批准书》核准的D型项目折合住宅指标为31970.51㎡，西海公司最终建成的折合使用住宅指标为29830.62㎡，未超出核准报建的面积。双方签订合同在前，珠海市规划国土局核准各项目的报建面积在后，诉讼中围基公司没有提交证据证明在《建设用地批准书》核准的D型项目面积多于合同约定的面积后，双方就西海公司如何承担超出合同约定面积部分的地价款达成了新的协商意见，故双方的权利义务仍以原合同作为确定依据。基于以上分析，西海公司超出合同约定使用建筑面积并不是导致发生补交地价的直接原因，围基公司应补交的地价款与合同约定的使用面积没有直接联系，现要求西海公司以1120元／㎡的价格支付4646.78㎡差额面积的地价款，没有事实依据，亦与合同约定的意思表示不符，应不予以支持。至于西海公司是否应依照合同约定的单价向围基公司支付超出约定面积部分的土地转让对价，虽然西海公司在抗辩中对此一并提出了明确的否定意见，但由于该问题并非围基公司诉讼的主张和理由，不是本案审查的重点，故本院对该问题不作认定。综上所述，围基公司诉讼要求判令西海公司以1120元／㎡的单价支付其超出《合作开发围基旧村改建商住楼合同书》约定的转让面积部分的地价款5204393.6元，没有充分的合同依据和法律依据，不予支持。原审遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：驳回围基公司的诉讼请求。案件受理费36032元，由围基公司负担。
当事人再审的意见
原告围基公司在再审中请求：判令西海公司偿付围基公司代为支付的地价款5204393.6元，由西海公司承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：2000年10月23日，双方签订一份合作开发围基旧村改建商住楼合同书，约定合作开发围基旧村改建文明社区的其中D型连体21层商住楼项目。合同约定，合作兴建的商住楼项目的地上总建筑面积为25183.84㎡。合作方式为：西海公司向围基公司交纳按商场、住宅均价每平方米建筑面积830元，计价20902587元，由西海公司独家承包经营且自建自售自负盈亏。围基公司不参与本项目经营和利润分配。倘本项目的地上总建筑面积超过25183.84㎡，超出部分的地价款等费用由西海公司承担、利润归西海公司所有，围基公司不得以任何方式或借口要求西海公司支付其超出的任何费用。合同签订后，2003年8月27日，经珠海市规划国土局在围基村旧村改造的建设用地批准书上④签注变更，原①中所报D型商铺、住宅经确权实建住宅、储藏间、会所、商铺、夹层等合共使用住宅指标29830.62㎡，未超报建面积。根据上述签注，西海公司实际所建建筑面积超过了合同中约定的25183.84㎡，超出面积为4646.78㎡。按合同规定，该部分地价款应由西海公司负责交纳。2005年11月14日，珠海市规划局进行第6次签注，本地块已按总建筑面积85530.23㎡（不含不计产权架空层949.07㎡和地下室3843.82㎡）计费，抵扣住宅拆旧指标81181.44㎡，合计9860301元，2005年11月9日已交清。上述计费面积中，D型按确权面积（其中夹层6894.31㎡），A、B型按规划验收面积，C型和酒店按报建面积结算地价。由于西海公司不能按双方合同约定交清超出面积的地价款，致使围基公司对所开发的建设项目按1120元／㎡交清了全部地价款。因此提起诉讼，要求西海公司偿付围基公司代为支付的地价款。
原审被告西海公司再审辩称：（一）（2006）珠中法民一初字第40号判决作出后，围基公司既未提出上诉，也未在判决生效后提出再审申请。可见，围基公司对判决认定的事实及所适用的法律并无异议，并已接受一审判决结果。而法院在判决生效时隔五年之后却径行做出再审裁定，缺乏事实及法律依据，应依法维持原判。（二）原判认定事实清楚，适用法律正确，且围基公司就其主张的事实并未能有效举证，应当依法判决维持原判。（1）从合同约定来看，西海公司是否超过合同约定使用建筑面积与围基公司补缴地价之间并无因果关系，无权向西海公司主张超面积建设的地价款。根据《合同法》第一百二十五条关于合同的解释原则，双方所签订的《合作开发围基旧村改建商住楼合同书》第三条关于地价款的约定具有两层意思：一是西海公司存在超面积建设的情形，一是该种超面积建设的行为导致围基公司需向政府补缴该超面积部分的地价款，两者缺一不可。在本案中，根据1999年前后珠海市旧城改造“拆一免三”的优惠政策，围基公司共享有81181.44㎡的免地价指标。围基公司将上述指标分布到A、B、C、D、酒店等五个建设项目上使用。根据（2001）准第157号《建设用地批准书》显示，围基公司将上述五个项目一并报建的，而上述五个项目的报建总面积并未超过围基公司享有的免地价指标。换句话说，如果按照上述报建面积进行建设，不需要向政府补缴地价的，更何况西海公司承包的D型项目最终确权的实际建筑面积29830.62㎡，相比报建面积31970.51㎡还少使用了1238.06㎡的免地价指标。正如围基公司在原审过程中自认的事实，之所以需要向政府部门补缴地价，是由于围基公司自己承建的C型和酒店项目最终实际建筑面积远远超过报建面积，致使各项目最终使用面积总和超过免地价指标。根据双方的合同约定，西海公司不需要承担围基公司需补缴的地价款，围基公司也无权主张该部分地价款。（2）根据合同书第二条的约定，双方在签订时对于D型项目的报建面积及最终建筑面积均未能确定，故约定以国土规划部门核定面积为准，并以25183.84㎡作为包干价的计价依据。另（2001）准第157号《建设用地批准书》显示，围基公司在D型项目上的规划报建面积为31970.51㎡，在此种报建情况下，全部五个项目的报建总面积仍未超过其享有的免地价指标，即D型项目按照报建面积建设，围基公司仍不必向政府部门补缴地价款。根据合同约定，本次报建工作是由围基公司负责办理，由此可见围基公司对于D型项目的报建情况与合同约定面积不同的事实是知情的，并且认可D型项目按照报建面积建设并不会导致其需向政府部门补缴地价款。而从2004年12月6日围基公司向国土资源局递交的《关于围基旧村改造A、B、C、D、酒店面积分摊的意见书》中“D型剩余的面积纳入A、B型面积核算确权”的表述中可以看出，围基公司承认西海公司承包的D型项目确权后，其享有的免地价指标仍有剩余，即从D型项目以31970.51㎡面积进行报建开始至该项目竣工验收并确权时围基公司均不需要向政府部门补缴地价款，同时围基公司也认可已经完工并确权的D型项目优先使用围基公司享有的免地价指标。此外，在合同履行过程中及履行完毕后近三年时间内，围基公司不但从未就D型项目的补缴地价款问题向西海公司提出请求，反而多份证据均显示D型项目的地价款已结清。如：2001年7月10日围基公司在收足土地转让价款后给西海公司的《委托书》、2003年9月2日在其出具的《报告》、2003年9月23日珠房地权属字第200300032号《商品房地产权权属证明书存根》等。综上，围基公司既已同意D型项目31970.51㎡的报建面积就无权再向西海公司主张补缴地价款。（3）从本案证据上看，围基公司并未能证明其因D型项目超面积建设已向政府部门补缴地价款，反而从西海公司提交的证据可以看出D型项目的地价款早已结清，因此，围基公司的请求缺乏事实依据。在原审庭审过程中，围基公司向法院提交了《珠海市土地有偿计费单》，试图证明其已付清全部地价款。然而该份证据并非付款凭证，无法证明已实际支付了9860301元的地价款。相反，根据西海公司提交的证据《报告》及《商品房地产权权属证明书存根》显示，D型项目地价款于2003年9月23日之前早已结清。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，本案中围基公司无法证明其因D型项目超面积建设需向政府部门补缴地价款，其请求毫无事实依据。（三）（2006）珠中法民一初字第40号案件判决结果符合公平原则，有利于弘扬商业行为过程中的诚信精神，应依法维持原判。西海公司早于2000年10月就与围基公司开始合作建设D型项目。至2003年D型项目竣工验收时，所有的其他项目仍未开始。在2001年围基公司就A、B、C、D及酒店等五个建设项目共同报建时，虽D型项目的报建面积与合同约定面积有差别，但合同已约定最终以国土规划部门核准面积为准。由于总报建面积未超过围基公司享有的免地价指标，故围基公司无需向政府部门补缴地价款。然而当2003年珠海市楼市高涨时，出于经济利益驱使，围基公司在自己承建的C型及酒店项目上大面积扩建，导致最终A、B、C、D及酒店五个项目合计的实际建筑面积超过所享有的免地价指标，围基公司便需向政府部门补缴地价款。而在此时，围基公司却罔顾双方合同约定，毫无理由地向西海公司主张理应由其承担的补缴地价款。退一步说，即便不论导致围基公司需向政府部门补缴地价款的根源在于C型及酒店项目上远超报建面积建设，单从经济利益上看，由于楼价的高涨，C型及酒店项目上的大面积扩建也使围基公司获得了巨大的经济利益。既然围基公司因为其在C型及酒店项目上的扩建行为获得了经济利益，那么由此产生的需补缴的地价款由其承担也是权利义务对等的体现。
再审查明的事实、判决理由及结果
再审中，法院调取了以下证据：（1）珠海市（2001）准字第157号《珠海市建设用地计费情况记录卡》两份；（2）《关于围基旧村改造项目超出规划面积补交地价款的承诺书》；（3）时间分别为2004年12月17日、2005年9月5日的两份《珠海市土地有偿（出让）计费单》。
围基公司除了原审已提交的证据外，再审中提交了2005年4月6日、11月8日的《交通银行支票存根》及其相对应的市财政局出具的《广东省其他非税收入通用票据》作为新证据。围基公司认为其在一审提交的计费单已经充分证明己补缴了地价款的事实，现在提交支票存根和收据，以证明已经按照计费单的记载向财政部门缴纳了应补缴的地价款。围基公司曾在再审庭审中口头提出补充请求西海公司支付逾期付款的利息，随后又书面撤回。
西海公司再审期间没有提交新证据。
根据以上证据，再审查明，根据围基公司提交的交通银行支票存根和市财政局的收据，围基公司在2005年4月6日、11月9日分两次合计缴清了地价款9860301元。上述证据和围基公司在一审提交的2005-124号《珠海市土地有偿（出让）计费单》记载的补交地价款的时间、金额相吻合。可以相互印证围基公司以“拆旧免费指标抵扣”和“现金补缴”的形式缴清了超出免费面积部分的地价款的事实。
再审另查明，1999年1月27日，珠海市规划国土局出具的（1999）国土字第033号《建设用地批准书》记载，D型架空商铺、住宅是25183.84㎡。2001年6月18日，新的（2001）准字第157号《建设用地批准书》注明原033号批准书作废，其中D型报建面积增加为31068.64㎡，其它A、B、C型和酒店的报建面积和033号批准书一致。该份用地批准书中所记载的2001年8月10日的更名报建面积中，A、B、C、D型和酒店报建面积合计为81826.68㎡，已经超出了拆一免三的免费指标81181.44㎡。珠海市（2001）准字第157号《建设用地批准书》和2005-124号《珠海市土地有偿（出让）计费单》相互印证了以下事实：按照第157号《建设用地批准书》，就已经超免费面积而没有所谓的剩余；全部报建面积抵扣拆旧指标81181.44㎡后，还需要按每平方米1120元的标准补交地价款9860301元。西海公司所称的拆旧免费指标有剩余与事实不符，自2001年第二次报建时，就没有剩余面积。
再审再查明，原审（2006）珠中法民一初字第40号民事判决生效后，双方当事人均未提出上诉。围基公司提起了一个土地使用权转让合同纠纷之诉——（2007）香民一初字第2152号，以西海公司超出合同面积4646.78㎡为由，请求西海公司返还土地转让价款3856827.4元（按合同约定的包干转让价830元／㎡计）及利息。（2007）香民一初字第2152号案一审认为，合同约定西海公司应承担的超面积地价款是指应向国土部门缴纳的地价款，而不是双方依据合同产生的土地转让款。合同约定除了需要向国土部门补缴地价款之外，围基公司不得要求西海公司支付超出部分的任何费用。遂判决驳回围基公司的诉讼请求。
围基公司上诉至再审法院，案号为（2008）珠中法民一终字第348号。二审认为，西海公司的D型项目开发完毕，已因此获利，实际建筑面积超出约定面积4646.78㎡，但并未承担由此增加的土地成本，西海公司应承担超出部分的地价款。遂撤销原判，改判西海公司向围基公司支付土地转让价款3856827.4元及逾期付款的利息，按人民银行同期流动资金贷款利率，自2007年8月8日计至付清之日止。
（2008）珠中法民一终字第348号民事判决作出后，西海公司不服，向本院申请再审，本院于2010年11月18日作出（2010）粤高法民一申字第3823号民事裁定，提审该案。本院提审后认为，该案和本案原审，除计算地价款的单价不同外，围基公司要求西海公司支付超建面积4646.78㎡的对价实质内容完全一致，属于“一事两诉”，该案不应受理。遂作出（2011）粤高法民一提字第302号民事裁定：撤销一、二审判决，驳回围基公司的起诉。同时在裁定中指出：“在再审期间，原审法院已对前述（2006）珠中法民一初字第40号案件裁定再审。围基公司要求西海公司支付超出面积的地价款问题，可在该案再审程序中解决”。
原一审所查明的其它事实属实，再审予以确认。
再审认为，首先，涉案合同虽然名为合作开发房地产合同，但约定提供土地使用权的围基公司不承担经营风险，只收取固定利益，故本案应定性为建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议的焦点在于西海公司的报建面积超出了合同约定的免费面积，超出部分的地价款是否应当由西海公司承担的问题。根据合同约定，西海公司承担超出部分地价款是附条件的：①西海公司实际使用面积超出合同约定的免费面积；②需要向国土部门补交超出免费面积的地价款。对这两个问题的回答显然是：①西海公司实建面积超出了合同给予其的免费面积；②需要补缴地价款。需要注意，合同原文是“倘本项目的地上总建筑面积超过25183.84平方米，超出部分的地价款等费用由乙方承担”。西海公司在报建时的面积已经超出了其按合同应享有的免费指标，超出部分可能需要缴纳地价款双方是有预见的，所以预先作出约定：如果政府不收地价款，超出约定的25183.84㎡的利益就由西海公司享有；如果政府征收地价款，就由西海公司承担。围基公司同意西海公司超出包干面积报建，但从未同意西海公司的报建面积全部用免费指标抵扣。合同第四条第三项表明，围基公司负责交清国土费、报建费等一切费用的面积是25183.84㎡，含义明确，不存歧义。西海公司以830元／㎡取得上述包干面积，无论以后报建面积、实建面积如何变化，这个数字从未改变。根据再审查明的事实可知，2000年9月29日的（1999）国土字第033号《建设用地批准书》记载，A、B、C、D及酒店的报建面积中D型就是25183.84㎡，五个项目分摊免费面积后总和75941.88㎡。围基村旧村改造共享有拆免指标81181.44㎡，此时核算免费面积还剩余5239.56㎡。但随后报建方案修改，新的（2001）准字第157号《建设用地批准书》作废了033号批准书，重新审批了各部分的报建。在该批准书中，只有西海公司的D型报建方案增加到了31068.64㎡，其他部分都没有变化。实际上，（2001）准字第157号《建设用地批准书》中已经没有所谓剩余的免费指标了，就已需要补缴地价款。但此时补缴与其它四个项目无关，因为其它项目尚未启动，各自的报建面积与当初第033号《建设用地批准书》分摊的免费面积相同。若其它项目都按照报建面积，那么最初第033号批准书分摊后剩余的免费指标就由西海公司抵扣报建面积，按合同约定围基公司不能因此向西海公司主张任何其它费用。然而最终整个项目完成时，总面积超出了免费面积总和，需要补缴地价款，各个项目就应当自行承担超出各自所分摊的免费指标部分的地价款。在确定西海公司是否应承担地价款的问题上，不应将合同约定的“免费面积”和“报建面积”混为一谈。合同没有约定所有的免费面积要优先满足西海公司的建设需要，围基公司也从未做出过这样的意思表示。没有理由认为D型项目先建设完毕，其它后续的四个项目就负有“为了不因总面积超免费面积被征收地价款而自我约束的义务”。西海公司答辩意见中提出的“围基公司认可已经完工并确权的D型项目优先使用围基公司享有的免地价指标”、“剩下的边角料不用白不用”的观点出于其单方利益的考量，从合同中不能解读出围基公司有这样的承诺。
2001-2005年之前，围基公司没有提及地价款的问题，是因为此时补缴地价款的事实尚未发生。2001年5月11日的《合作开发围基旧村改造工程补充协议》以及设立共管账户的行为，是为了保障建设资金专款专用。西海公司据以证明地价款已经结清的证据，诸如《报告》、《商品房地产权权属证明书存根》等，因该项目对外是以围基村旧村改造的名义报建并确权的，所以需要同样的名义办理一系列手续，显然围基公司对外认可地价已结清是出于合作的需要。如果围基公司不表明地价已结清或者自己负责结清，那么D型商住楼就不可能获得确权。但这并不代表围基公司和西海公司内部的利益已经划分清楚，更不代表围基公司同意西海公司的实建面积优先用第033号批准书剩余的免费指标抵扣。
原一审认为“西海公司超出合同约定使用建筑面积并不是导致发生补交地价的直接原因”。对此，再审认为，补缴地价款的原因是五个项目共同造成的，西海公司的D型实建面积超出约定的免费面积也在补缴地价款范围之内。西海公司实质上也享有了超出免费指标部分的利益，并未支付对价，也未承担本应由其承担的地价款。围基公司已代为交纳，要求西海公司偿付其超出包干面积部分的地价款5204393.6元（4646.78㎡×1120元／㎡），并非要求结算土地转让价款，符合合同约定，依法应予支持。
综上所述，本案经再审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决：（一）撤销该院（2006）珠中法民一初字第40号民事判决；（二）西海公司于判决生效之日起十五日内偿付围基公司代为支付的地价款5204393.6元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36032元，由西海公司负担。
当事人二审的意见
上诉人西海公司不服再审判决，向本院提起上诉，请求撤销再审判决，驳回围基公司的诉讼请求。其主要上诉理由是：（一）西海公司实际建设的面积超过合同约定与围基公司补缴地价之间并无直接因果关系，因此围基公司无权向西海公司主张超面积建设的地价款。根据合同约定，西海公司向围基公司补缴地价款需要满足两个前提条件，一是西海公司存在超面积建设的情形，二是该行为导致围基公司需要向政府补缴该部分面积的地价款。根据157号《建设用地批准书》，围基公司是将81181.44平方米免地价指标分布到五个建设项目上使用，并将五个项目一并报建。最终报建面积为81826.68平方米，超过免地价指标。西海公司承包的D栋最终确权面积为29830.62平方米，相比报建面积31970.51平方米少用了1238.06平方米的免地价指标。如果按照上述报建面积建设，围基公司是不需要补交地价的。由于围基公司自建的C型和酒店最终实际建筑面积远超报建面积，致使各项目最终面积超过免地价指标。因此，西海公司建设面积超过合同约定面积与补地价之间没有直接因果关系。（二）围基公司已经多次确认D型项目地价款已经结清。围基公司在多份文件中确认D型项目优先使用围基公司免地价指标，地价款已经结清，无权再向西海公司主张地价款。
被上诉人围基公司答辩认为：（一）西海公司将双方合同约定转让面积25183.84平方米直接演变成为报建面积31970.51平方米，实际确权面积为29830.62平方米，比报建面积还少了1238.06平方米，所以补交地价和西海公司没有直接联系。但是西海公司恰恰忘记了自己合同约定买卖的标的是25183.84平方米不是31970.51平方米。也正因西海公司实际报建面积可能超出合同约定的25183.84平方米，双方才预先约定“倘本项目的地上总建筑面积超过25183.84平方米，超出部分的地价款等费用由西海公司承担、利润归西海公司所有”。（二）如果西海公司按照合同约定转让面积建设确权面积不超过转让面积，围基公司4646.78平方米的建筑面积就不用补交地价。D型项目是整个围基旧村改建的第一个项目，双方买卖土地是以25183.84平方米为标准的不是以报建面积为标准的。（三）西海公司上诉认为“被上诉人多次确认D型项目地价已经结清，便无权向上诉人主张补缴地价款”。事实上，D型项目是以围基公司的名义报建并确权的，所以需要同样的名义办理手续。西海公司上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议的焦点是，西海公司挂靠围基公司开发涉案D型项目，合同约定转让的建筑面积指标是25183.84平方米，西海公司实际建设的面积为29830.62平方米，比合同约定的面积多4646.78平方米，西海公司是否应承担该部分面积的地价款。
1999年1月27日，珠海市规划国土局出具（1999）国土字第033号《建设用地批准书》记载，涉案项目D型建筑架空商铺、住宅是25183.84平方米。2000年10月27日，围基公司与西海公司基于文件签订《合作开发围基旧村改建商住楼合同书》，约定D型建筑面积为25183.84平方米，西海公司以包干价830元／平方米计算建设用地使用权转让款给围基公司，西海公司自行开发D型建筑，自负盈亏。合同第四条约定，围基公司负责交清西海公司建设的D型建筑的国土费、报建费、城市建设配套费等一切费用均以建筑面积25183.84平方米为限。双方在签订合同时预见到将来西海公司实际建设的面积可能会超过合同约定面积，故在合同第三条对超出合同约定面积部分的地价和费用如何承担作了约定：“倘本项目的地上总建筑面积超出25183.84平方米，超出部分的地价款等费用由乙方（西海公司）承担”。免地价指标是拆迁补偿的一种方式，属于围基公司的财产权利。围基公司转让给西海公司的指标只有25183.84平方米，对其余的指标，围基公司有权依法处分，即围基公司有权在其他项目中用尽其剩余的指标。涉案D型建筑报建31970.51平方米确经过围基公司同意，但不能据此解释为围基公司同意西海公司使用与报建面积相同的免地价指标，而是正好相反，围基公司不同意西海公司免费占用其免地价指标。这一解释的依据是，合同中已经明确约定超出25183.84平方米的地价款等费用由西海公司负担。围基公司同意西海公司报建面积超出合同约定面积，不违反合同约定。至于围基公司将其81181.44平方米免地价指标如何分配到各项目之中，是其与国土部门如何结算地价款的问题，与西海公司没有任何关系。事实上，国土部门是按照整个项目的总面积与围基公司结算地价款，与具体哪个项目占用多少免地价指标没有关系。至于围基公司多次在有关文件中表示D型建筑地价款已经结清，是围基公司为了配合西海公司办理开发手续而向国土部门作出的意思表示，不是免除西海公司土地使用权对价的意思表示。珠海市（2001）准字第157号《建设用地批准书》和2005-124号《珠海市土地有偿（出让）计费单》记载全部报建面积抵扣免地价指标81181.44平方米后，还需要按每平方米1120元的标准补交地价9860301元。围基公司已经在2005年分两次交清该款。该款包含了西海公司按合同应当承担的地价款5204393.6元（4646.78㎡×1120元／㎡），西海公司应当支付给围基公司。
综上所述，西海公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48230.45元，由上诉人西海公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴佛明
审判员 佘琼圣
审判员 吴锡权
二〇一四年六月二十日
书记员 范怡倩