徐州市泉山区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）泉民初字第4549号
原告朱宝江，xxxxxxx。
委托代理人朱国平，徐州出入境检验检疫局公务员。
被告朱连杰，xxxxxxxx。
委托代理人李苏，江苏红杉树律师事务所律师。
被告徐州市住房保障和房产管理局，住所地徐州市坝子街9号中和大厦。
法定代表人宁兆坤，局长。
委托代理人杨芳，江苏盛仪律师事务所律师。
原告朱宝江诉被告朱连杰、徐州市住房保障和房产管理局确认合同无效纠纷一案，本院于2014年11月6日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年1月16日、2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告朱宝江的委托代理人朱国平、被告的委托代理人李苏、被告徐州市住房保障和房产管理局的委托代理人杨芳到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告朱宝江诉称，根据军转干部的有关政策，原告于1979年从部队转业后，依法取得了承租泉山区房地产管理处直管的位于段南小区XX号楼X单元XXX室（原段南新村XX号楼X单元XXX室）房屋的权利，原告系该房的合法承租人。被告朱连杰系原告的侄子，与原告共同生活，被告朱连杰婚后于1980年在该公房居住。在此期间，在未经原告同意且原告不知情的情况下，泉山区房地产管理处（现徐州市泉山区房产服务中心）擅自将该房屋承租人变更为被告朱连杰。在1999年房改过程中，被告徐州市住房保障和房产管理局又将涉案房屋出售给了被告朱连杰。在得知上述情形后，原告以徐州市泉山区房地产管理处为被告，向泉山区人民法院提起行政诉讼，请求判决确认徐州市泉山区房地产管理处（现徐州市泉山区房产服务中心）变更涉案公房承租人的行为无效。2012年6月11日，徐州市泉山区房产服务中心下发《关于撤销朱连杰段南小区XX号楼X单元XXX室公有房屋〈租约〉的决定》。由于两被告所签《房屋买卖契约》是建立在《租约》的基础上的，而该《租约》是被告朱连杰采取欺骗方式得到的，已被撤销；即被告朱连杰以欺骗手段获取一个表面形式合法的租约，利用表面形式合法的租约签订了《房屋买卖契约》，以看似合法的方式掩盖其非法获得该公房所有权的目的。二被告签订《房屋买卖契约》的行为侵害了原告的合法财产权益，被告朱连杰不是合法的承租人，不具备公房购买的主体资格，其通过欺骗串通的方式取得租约，从而签订房屋买卖协议取得房屋所有权，属于对原告公房购买权的损害。泉山区房产管理处作为基层公房管理部门，应对涉案房屋的承租人有起码的了解，但其仅凭被告朱连杰提供的所谓证明即与被告朱连杰重新签订租约，因此，被告朱连杰与泉山区房产管理处签订租约的行为属于恶意串通。另外，二被告签订的《房屋买卖契约》违反相关法律规定，直管公房只应出售给签订《徐州市直管公房住房租约》的承租人，而被告朱连杰非本案诉争房产的合法承租人。综上，二被告签订的《房屋买卖契约》违反了合同法第五十二条第（二）、（三）、（五）项的规定，应属无效合同。原告故诉至法院，请求判令二被告签订的关于段南小区12号楼1单元302室的《房屋买卖契约》无效。
被告朱连杰辩称，1、原告不具备本案的诉讼主体资格，无权提起诉讼。首先，原告并非合同当事人，其只有在符合“恶意串通，损害第三人利益”的情况下才有权提起诉讼，而从本案两次开庭及证据分析，二被告完全不存在恶意串通的可能。其次，涉案房屋在承租第一天起即由被告承租使用并交纳租金，原告自始至终未能提供其《租约》，未在该房居住过一天，也未交纳过租金，原告自认在涉案房屋购买前还拥有其它多处公租房，根据徐州市相关公房管理的规定，原告不具备涉案房屋的承租权，更不具备再行购买公租房的资格，何谈对其购买权的损害。再次，即使如原告及《关于撤销朱连杰段南小区XX号楼X单元XXX室公有房屋〈租约〉的决定》中所述，该房系原告转借或转租给被告使用，根据《徐州市公房管理实施细则》第六条的规定，原告的租约也早已自行失效。原告与涉案房屋没有利害关系，不具备民事诉讼法规定的作为原告的条件。2、签订《房地产买卖契约》与《租约》一样，是一种行政合同，不属于民事诉讼受理范围。根据2015年5月11日实施的行政诉讼法司法解释，本案房地产买卖契约应视为一种行政协议，如果对行政协议提起诉讼，则应适用行政诉讼法及其司法解释，也就是说原告应提起行政诉讼。3、泉山区房产服务中心做出的撤销决定，不应作为认定案件的依据。涉案房屋于1998年即已购买，根据物权法的规定，为被告朱连杰的私人合法财产，已不属于房管局管理的范畴，其作出撤销租约决定是无权行为，对涉案房屋没有任何法律效力。该撤销决定是对20多年前早已不存在的已灭失且无任何效力的租约进行撤销，不具有任何现实意义及法律效力。泉山区房产服务中心在未经法庭审理和举证质证的情况下，依据无法确定的鉴定意见即认定证明虚假并作出撤销决定，是违背法律程序且违法的行为。4、本案即使能够诉讼，原告的诉请也已超过诉讼时效。《租约》于1992年更名，朱连杰于1998年购房，距今已长达20余年，已超过最长诉讼时效。5、朱连杰与徐州市房产局签订的《房地产买卖契约》合法有效。朱连杰自1980年起一直居住于涉案房屋并交纳租金，也无其他住房，是合法的承租人，即使撤销所谓的形式上的《租约》也改变不了朱连杰为实际承租人的事实，这一点原告也当庭予以确认。朱连杰完全符合当时政策要求的优惠购房资格，其经政府相关部门及市房管局严格审查后签订该买卖契约，折算工龄后一次性交清房款，并于1999年办理了房屋两证，程序合法且符合法律及政策的规定，不具备合同无效的情形。综上，原告的诉请无事实和法律依据，涉案房屋系被告唯一一处住房，一旦失去将无处居住，而原告名下有多处房产，请求法院驳回原告的诉请。
被告徐州市住房保障和房产管理局辩称，原徐州市段南小区XX号楼X单元XXX室系由原告承租；1992年，被告朱连杰持原告开具的证明，到房管局办理了房屋使用权变更手续。2011年，原告以被告朱连杰持虚假证明为由要求撤销变更并诉至泉山区法院，法院委托南京金陵司法鉴定所对该证明进行了是否为原告捺印进行鉴定，最终结论是无法确认是否由原告朱宝江本人捺印，泉山区房管处据此将租约撤销。现在原告提起诉讼，最终是为了解决涉案房屋的所有权问题，原告与被告朱连杰系叔侄关系，作为房产管理机关，其希望双方能尽量通过协商解决本案；对于本案最终的处理结果，其尊重法院在查明事实、实事求是基础上的依法判决。
经审理查明，原告朱宝江与被告朱连杰系叔侄关系。
1992年7月1日，被告朱连杰与徐州市云龙区房地产管理处签订《租约》一份，约定被告朱连杰承租位于徐州市段南小区12号楼1单元302室的公房。
1999年11月4日，被告朱连杰与徐州市房产管理局签订《房地产买卖契约》（房改优惠）一份，约定根据《徐州市出售公有住房办法》，被告朱连杰以评估价9576元的价格购买位于徐州市段南小区12号楼1单元302室的房屋。
1999年11月14日，徐州市房产管理局将涉案房屋登记在被告朱连杰名下。2002年2月27日，被告朱连杰办理了涉案房屋的国有土地使用权证。
2012年6月11日，徐州市泉山区房产服务中心作出《关于撤销朱连杰段南小区XX号楼X单元XXX室公有房屋〈租约〉的决定》。其主要内容为：“徐州市段南小区XX号楼X单元XXX室公有房屋原由朱宝江承租，朱宝江称1980年其将房屋借与侄子朱连杰居住使用，1992年朱连杰在未经其同意的情况下，将房屋《租约》使用人变更为朱连杰，侵犯了朱宝江的权益，要求撤销泉山区房产管理处为朱连杰颁发的该房屋《租约》。经查，徐州市段南小区12号楼1单元302室公有房屋原由朱宝江承租，1992年朱连杰持朱宝江证明，到房管所办理房屋使用权人变更手续，该证明内容为‘本人同意将原房证办理为朱连杰房证，请予办理’，证明落款处有朱宝江签名和指纹。经落实，朱宝江对此证明予以否认。2011年12月，朱宝江申请指纹鉴定，泉山区人民法院依法委托南京金陵司法鉴定所对该份证明的真实性进行鉴定。鉴定结果为‘签名上的一枚紫色指印是否朱宝江本人捺印无法确定’。鉴于鉴定结果不能确定朱连杰办理公房变更登记时提供的证明是由朱宝江出具，且朱宝江本人也对此证明持有异议，所以朱连杰办理房屋变更手续时提供的证明是虚假的，我房屋管理部门决定撤销为朱连杰颁发的徐州市段南小区XX号楼X单元XXX室公有房屋租约。原泉山区房地产管理处现已更名为徐州市泉山区房产服务中心。特此通知，徐州市泉山区房产服务中心，2012年6月11日。”
2015年3月3日，朱连杰以徐州市泉山区房产服务中心为被告、朱宝江为第三人向本院提起行政诉讼，请求撤销徐州市泉山区房产服务中心作出的撤销租约约定。本院经审理，于2015年6月1日作出（2015）泉行初字第15号行政判决书，以“被告对公有房屋的承租人进行更名及撤销租约的行为，系被告代表国家行使的公有住房管理职能，属于行政行为范畴，不适用原告主张的《合同法》关于撤销之诉的规定”、“被告于1992年将租约更名为朱连杰的证据不足”、“鉴于租约与涉案房屋所有权证的取得具备一定的关联性，被告在朱宝江起诉后主动撤销了为朱连杰颁发的租约，是行政机关的自我纠错行为，并无不当”为由，判决驳回朱连杰的诉讼请求。在该案判决中还查明以下事实：“涉案房屋位于徐州市段南小区XX号楼X单元XXX室，系公有住房，朱宝江于1979年经分配取得房屋承租权。因朱连杰从部队转业后无房居住，朱宝江将该房提供给朱连杰居住，朱连杰自1980年起入住该房，并按规定缴纳房屋租金。”
（2015）泉行初字第15号行政判决书作出后，朱连杰不服，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院经审理，于2015年9月17日作出（2015）徐行终字第171号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
另查，自1980年起至今，被告朱连杰一直在涉案房屋居住，原告未在涉案房屋里居住过。1981年1月27日，被告朱连杰将其户籍住址迁入到涉案房屋。原告自认曾承租并购买过其他公租房。
审理中，关于涉案房屋的承租使用过程问题，原告陈述：原告系涉案房屋的原合法承租人，因为原告与被告朱连杰系叔侄关系，朱连杰从部队转业回到徐州后，一直与原告共同生活，因朱连杰没有房屋居住，因此原告就始终让朱连杰居住在涉案房屋内。
被告朱连杰陈述：其自部队转业后一直无房居住，后通过叔叔朱宝江的关系获得了涉案房屋的承租权，从承租第一天起就由其实际居住。最初的租约只是一张纸，没有房产处的盖章，这张纸是朱宝江给被告的，上面写了两个人的名字，一个是王建，另一个是朱宝江，被告就是拿着这张纸去住的这个房子。被告当时自己没有写申请，是朱宝江通过关系以朱连杰的名义要的涉案房屋。朱宝江当时还有其他五、六套公租房。1992年时，房管处统一换租约，朱宝江给写了同意并按了指模，核查后把承租人变更为具备承租资格且实际居住的朱连杰。在办理房屋租约改名时，朱宝江没到房管处去，但是当时房管部门核实了。
本院认为，首先，原告虽然是涉案房屋原名义上的公房承租人，但其一直未在该房居住；而被告朱连杰自1980年起即入住该房，并按规定缴纳房屋租金，其属于实际上的公房承租人。在上述情况下，虽然被告朱连杰的租约已被徐州市泉山区房产服务中心撤销，但并不意味着原告的公房承租人身份就当然恢复，故本案与原告朱宝江并不当然存在利害关系，其目前尚不具备原告的诉讼主体资格。
其次，生效的（2015）泉行初字第15号行政判决书明确“徐州市泉山区房产服务中心对公有房屋的承租人进行更名及撤销租约的行为，系代表国家行使的公有住房管理职能，属于行政行为范畴，不适用《合同法》关于撤销之诉的规定”，上述租约与后来《房屋买卖契约》的签订具有一定的关联性，且本案所涉《房屋买卖契约》也并非平等主体之间达成的协议，故也应属于行政行为范畴，不属于人民法院的民事案件受案范围。
综上，原告的起诉不符合法律规定，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：
驳回原告朱宝江的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判长 王 蒙
审判员 刘钟薇
审判员 王亚群
二〇一六年二月十九日
书记员 阴 蕾