天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终6691号
上诉人（原审被告）：天津山水城投资有限公司，住所地天津市武清区泗村店镇泗村店村西碱东路北侧。
法定代表人：张亮，董事长。
委托诉讼代理人：刘洪龙，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：芦永生，男，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：侯雪梅，女，1957年8月13日出生，汉族，农民，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：苏庆海，天津津孚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢国利，天津市武清区148专线法律服务所法律工作者。
上诉人天津山水城投资有限公司因与被上诉人侯雪梅商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院作出（2015）武民二初字第8775民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津山水城投资有限公司的委托诉讼代理人刘洪龙，被上诉人侯雪梅的委托诉讼代理人苏庆海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津山水城投资有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。按照双方合同约定，被上诉人最晚收楼时间为2014年1月5日，而非一审判决认定的2016年6月28日，故一审判决认定延期交房违约金125372.32元无事实依据。讼争房屋于2013年12月27日取得交付使用证，已经具备交付条件。根据双方合同约定，如出现质量问题应由上诉人维修，而不是由被上诉人自行维修。上诉人积极履行维修义务，是被上诉人不配合，致使上诉人无法维修。《鉴定意见书》的出具机构不具有鉴定资质，且鉴定采用的基础性数据错误，不应予以采纳。一审判决违反不告不理的原则，增加赔偿项目。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
侯雪梅辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：上诉人所述与案件实际情况并不吻合。关于收楼时间问题，一审判决认定2016年6月28日为房屋实际交付日，是经过双方认可的。实际违约时间是2014年1月5日，对这个时间双方没有异议。因房屋质量问题，被上诉人没有实际接收房屋，这个事实双方也认可。在诉讼中，上诉人提出没有接收房屋不能提起诉讼，被上诉人为继续进行诉讼，与上诉人达成共识以2016年6月28日作为双方实际交房日。在一审诉讼中我们变更了诉讼请求，故一审判决内容没有超出诉讼请求。一审立案前被上诉人提出过让上诉人修复房屋，结果上诉人反复修了多次，修了二年都没有修好，最后就不管了。对讼争房屋存在质量问题，双方均没有异议。我们申请鉴定，上诉人不去选鉴定机构，不去抽签，不去鉴定地点确认，采取这种方式拖延诉讼。司法鉴定机构对上诉人采取了多种措施，但上诉人不予分配，故最后采用天津元旭工程咨询管理有限公司的鉴定意见并无不当。
侯雪梅向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告房屋维修费321957元；2.给付逾期交付房屋的利息和违约金177030元；3.给付原告因房屋质量缺陷使原告无法使用房屋的租金损失26396元；4.鉴定费、鉴定中支出的机械费、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年7月8日原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落天津市武清区房屋，建筑面积219.97平方米，建筑层数为3层，单价7679.33元/㎡，总金额1689222元。2011年7月18日前支付首期房款509222元，余款1180000元以银行贷款方式支付被告。合同第三条约定被告2013年9月30日前将房屋交付原告。第五条约定逾期交付房屋在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，乙方有权按照补充协议第四条之规定解决。补充协议第四条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议由被告以格式条款形式出具，原告在补充协议买受人处签字。被告通知原告交付诉争房屋日期为2014年1月5日，自应交付房屋时间次日即2013年10月1日起至2014年1月5日共计95天。合同第八条约定被告交付的商品房质量和设备等应符合国家有关规定和被告的承诺，未达到国家规定的标准和承诺的，被告应承担责任。在原告正常使用情况下，被告应按照《天津市商品房住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因原告擅自拆改造成损坏的，被告不承担责任。合同附件约定了毛坯别墅楼房交付标准。原告接到被告收楼通知后，发现楼房地下室墙壁漏水、主房墙壁起砂、多个门窗漏水、房顶瓦脱落等质量问题，至2015年3月29日前，数次找被告及物业公司报修房屋，被告与物业公司积极修复数次，但修缮后仍有漏水、起砂、墙皮脱落等现象。原告认为被告无法再对涉案房屋修缮完好，起诉至一审法院要求赔偿修理费用，被告称原告尚未办理楼房交付手续，不能作为权利人提起房屋质量诉讼，原告于2016年6月28日接收涉案房屋。天津元旭工程咨询管理有限公司就涉案房屋出具鉴定意见：（一）地下室存在地面、墙体返潮、泛碱现象，卫生间外墙存在渗漏水现象，不符合《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2011相关规定。地下室外侧回填土做法，不符合设计做法要求。上述质量问题影响使用性，应进行维修。（二）室内墙面抹灰：混合砂浆抹灰层存在起砂和空鼓、裂缝现象；抹灰层拉伸粘接强度不符合规定值要求，抹灰层与基层粘接不牢，属工程质量缺陷。不符合《建筑装饰装修施工质量验收规范》GB50210-2001和《抹灰砂浆技术规程》JGJ/T220-2010相关规定，影响使用性，应进行维修。（三）房屋梁柱开裂，外檐保温层和装饰线开裂，与拼接缝处理不当有关。不满足涉及要求，影响外檐装饰效果，应进行维修。（四）三层露台漏水：二层主卧室东侧墙上阴角处和次卧室西侧墙上阴角处漏水，与三层露台防水卷材存在的瑕疵有关。不满足涉及要求，不符合《层面工程质量验收规范》GB50207-2012相关规定。影响使用性，应进行维修。（五）屋面瓦脱落：与施工做法不当有关。不满足设计要求，不符合《层面工程技术规范》GB50345-2012相关规定。存在安全隐患，应进行维修。（六）天井花园工程：院内饰面砖存在大面积空鼓现象，与操作不当有关。不满足设计要求，不符合《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001相关规定，影响使用性和装饰效果，应进行维修。（七）室外砂岩文化石空鼓、破损：存在粉化现象，与其材质自身缺陷有关；砂岩文化石存在大面积空鼓、破损现象，与操作不当有关。不满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001相关规定，影响使用性和装饰效果，应进行维修。（八）外檐墙体裂纹：存在保温层和装饰线开裂现象，与拼接缝处理不当有关。不满足设计要求，影响外檐装饰效果，应进行维修。（九）房屋门窗密封：门窗存在透风、漏水现象，与密封胶条老化、变形开裂，窗扇翘曲有关。不满足设计要求，不符合《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001相关规定。影响使用性，应进行维修。该鉴定意见书第七条提出了建议维修方案，第八条确定维修费用为321957元。原告支付鉴定费用145000元，现场勘察挖掘施工及回填等机械费用29994元。依天津市武清区房地产管理局房屋租赁办公室提供的天津市房地产管理局房屋租金指导价格，诉争房屋所在的武清区泗村店镇2014年、2015年多层房屋租金指导价格为每建筑平方米10元/月。经咨询天津市武清区房管局，该单位称2016年租赁价格指导意见未出台。另查明，2013年中国人民银行贷款利率六个月以内（含六个月）为5.6%。2014年中国人民银行存款利率1-3年期为3%。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告订立的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反相关法律法规，一审法院依法予以确认。双方应按该合同的约定全面履行义务。原告付款后，被告没有按合同约定的时间向原告交付房屋，应给付原告逾期交房的相关损失。对于交房日期，原告认可接到被告收房通知时间为2014年1月5日，被告无异议，一审法院认可该通知时间，原告应在被告通知收房后接收房屋，对房屋质量存在争议可通过合法途径解决，故视通知时间为被告交付房屋时间，逾期95天。双方虽约定超过90日后按照总房款的1%支付违约金，该约定造成被告逾期时间延长反而向原告赔偿的数额减小，有违公平原则，一审法院认为当合同约定的违约金过低不足以弥补无过错一方损失时，当事人有权按照实际产生的损失主张赔偿数额，故被告应按中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付95天利息，计为24621元（1689222元×5.6%÷365天×95天）。被告通知原告收房时间2014年1月6日起至原告实际收房时间2016年6月28日，共计2年零173天，此期间原告不主动收房，系因涉案房屋存在质量问题所致，虽不属于被告交付不能，但原告不收取房屋亦符合情理，被告不对原告承担交付不能的违约责任，但按同期人民银行存款利率给付原告此期间购房款的存款利息，较为公平，款项计为125372.32元（1689222元×3%×2年+1689222元×3%÷365天×173天）。被告交付的房屋应符合国家规定质量标准和自行承诺的质量标准，交付给原告的房屋经司法鉴定质量不符合相关质量标准致使原告无法正常使用，被告应承担赔偿责任，房屋维修费用经鉴定数额为321957元，此款项被告应予赔付。原告另支付鉴定费用145000元、机械费29994元属于必要合理支出，被告应予承担。
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。被告交付原告的房屋存在质量问题，原告无法正常使用，主张被告赔偿原告由此造成的租金损失，于法有据，一审法院予以支持。对于损失数额，参照天津市武清区房地产管理局提供的2014-2015年度指导租金价格，以诉争房屋所在区域租金单价10元/月.建筑平方米，结合诉争房屋的建筑面积219.97平方米支持8个月（2016年7月起至2017年3月），计17598元。判决：一、被告天津山水城投资有限公司于本判决生效后5日内给付原告利息损失149993.32元（24621元+125372.32元）；二、被告天津山水城投资有限公司于本判决生效后5日内赔偿原告房屋修复费用321957元、鉴定费用145000元、人工及机械费用29994元，合计496951元；三、被告天津山水城投资有限公司于本判决生效后5日内赔偿原告房屋租金损失17598元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5402元，由原告负担276元，被告负担5126元。
本院对一审查明的事实予以确认。二审中，本院依上诉人申请调取了关于讼争房屋的《天津市不动产登记簿查询证明》。上诉人认为，该证据证明讼争房屋已于2017年5月过户给了案外人何爽，被上诉人不是本案适格主体。被上诉人认为，本案关于租金、利息损失、修复费用的认定均截至2017年3月之前，故该证据并不影响一审判决的结果，被上诉人获得上述补偿符合法律规定。经本院联系案外人何爽，其明确表示不参加本案诉讼。本院认为，该证据不能实现上诉人的证明目的。
本院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。涉案房屋存在质量问题且经鉴定人出具鉴定意见涉案房屋修复费用为321957元，上诉人对此应予赔付。相关鉴定费用145000元、机械费29994元属于必要合理支出，亦应由上诉人承担。上诉人主张鉴定机构不具有鉴定资质，鉴定意见错误，但对此其未提供充分证据予以证明，本院不予支持。关于逾期交房造成125372.32元损失的问题，该损失计算标准适当，充分考虑了双方对不能按时履约应承担的责任，上诉人应当承担该项损失，本院对此予以确认。关于上诉人主张的一审判决超出被上诉人请求，且被上诉人不是本案适格主体问题，一审中被上诉人变更了诉讼请求，一审判决并未超出被上诉人的诉讼请求。被上诉人与上诉人之间达成了商品房买卖合同，该合同合法有效，对双方均具有约束力。被上诉人虽将房屋卖出，但并未导致双方合同权利义务的改变，亦不对一审结果造成影响，故被上诉人系本案适格主体。本院对上诉人的该项主张不予支持。
综上所述，天津山水城投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10445元，由上诉人天津山水城投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 琦
代理审判员 阎 涛
代理审判员 张 莹
二〇一七年十一月八日
法官 助理 刘 锟
书 记 员 董琳娜
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……