北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13315号
上诉人（原审被告）董明建，男，1963年9月4日出生。
委托代理人董思霄，男，1981年12月16日出生。
上诉人（原审被告）于庆志，男，1962年10月14日出生。
委托代理人ＸＸ，北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）武哲，男，1957年3月14日出生。
委托代理人李进，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
上诉人董明建、于庆志因与被上诉人武哲土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第3701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日受理后，依法组成由法官张印龙担任审判长，法官张慧、法官潘蓉参加的合议庭，并于2015年10月26日公开开庭进行了审理。上诉人董明建的委托代理人董思霄、上诉人于庆志及其委托代理人ＸＸ，被上诉人武哲的委托代理人李进到庭参加了诉讼。
武哲在一审中起诉称：武哲于1998年10月26日与牛栏山镇北军营村经济合作社签订土地租赁合同书，武哲获得180亩土地的经营权。武哲于2003年7月12日与董明建、于庆志签订《租赁协议》，将143.34亩土地进行流转，转租给董明建、于庆志。然而作为承租人，董明建、于庆志严重违反合同约定及有关法律规定，一是自2009年起，不按约定缴纳租赁费，连年拖欠；二是违反约定，在租赁土地上非法私搭滥建构筑物达一百多间；三是不经出租人同意，擅自将土地出租给他人。根据董明建、于庆志的上述行为，依据合同约定和有关法律法规的规定，武哲有权单方解除合同。武哲已将《解除租赁合同通知书》送达董明建、于庆志，正式解除合同。《解除租赁合同通知书》同时要求董明建、于庆志拆除其在租赁土地上建设的非法构筑物，交清所欠土地租金，腾退所租占的全部土地。然而，董明建、于庆志拒绝履行上述义务。2006年，因顺北500KV高压线项目建设，董明建、于庆志得到集体土地种养殖拆迁（鱼池、树木等）补偿款411000元。合同解除后，董明建、于庆志应将补偿款（合同解除后剩余年限部分）34.3万元支付给武哲。董明建、于庆志在所租赁的部分土地上建成非法垃圾堆放场，污染水源和环境，破坏土壤。应立即清除。综上，为维护武哲的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.确认武哲与董明建、于庆志于2003年7月12日签订的土地《租赁协议》已合法解除；2.董明建、于庆志向武哲支付所欠的四年零两个月租金20.83万元及违约金（罚息）5.05万元，共25.88万元；3.董明建、于庆志拆除其非法建设的构筑物，清除其所建垃圾堆放场，恢复土地原貌；4.董明建、于庆志还给武哲其所得的集体土地种养殖拆迁补偿款（合同解除后剩余年限部分）34.3万元；5.该案诉讼费由董明建、于庆志负担。
董明建在一审中答辩称：武哲的诉讼请求缺乏客观事实和法律依据，请求法院予以驳回。董明建不同意解除租赁协议；董明建并不是无故不缴纳租金，而是武哲拒收。武哲之前一直不认可董明建是涉案土地的合法经营人，还于2008年在董明建承租的土地范围内建造化粪池、渗水池，多次掐断董明建方电源，导致董明建方长时间停水停电，造成严重损失。此后，董明建一直向武哲交涉关于损失的赔偿和租金的缴纳问题，武哲均不承认董明建是合法的经营权人。直到2012年8月6日北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第03724号民事判决书驳回武哲的上诉，维持原判。至此，董明建才彻底在法律的保护下取得了对此地块的合法经营权，现在董明建同意给付租金，但是违约金不同意给付；不同意武哲第三项诉讼请求”判决被告拆除其非法建设的构筑物，清除其所建垃圾堆放场，恢复土地原貌。”没有法律、法规所规定的相应条款。武哲从一开始就不承认董明建的经营权和开发权，董明建的一切行为现在都成为了武哲方不认可的，因此，所有责任均应由武哲本人负责；不同意武哲的第四项诉讼请求，被拆迁或经营受到影响的房屋、鱼池、树木皆是在董明建经营的土地范围内，与武哲经营的土地没有任何关系。被拆除的房屋、被砍伐的树木均是董明建所建设和种植，武哲要求拆迁补偿无事实和法律依据。
于庆志在一审中答辩称：不同意武哲解除合同的诉讼请求，合同并没有解除；拖欠的租金同意给付，至于违约金双方可以协商；地上物是否违建应由相关部门认定并进行拆除；关于第四项诉讼请求中的集体土地种养殖拆迁补偿款于庆志没有得到一分钱，故于庆志不同意给武哲钱，董明建也要经过于庆志的同意才能给钱，因为被拆迁的土地是于庆志承包的，根本没有武哲的利益，没有经过武哲的土地。
一审法院审理查明：1998年10月26日，武哲与顺义区（原顺义县）牛栏山镇北军营村经济合作社签订租赁合同书，约定武哲从1999年1月1日至2049年1月1日租赁该村180亩场地搞种、养殖及加工业，武哲于每年1月1日向北军营村经济合作社交纳土地租赁费。租赁合同书约定，北军营村经济合作社（甲方）提供的180亩场地使用范围四至以合同后附牛山镇人民政府土地归还书（1998年9月1日）为准；甲方提供现有两眼机井及厂房、库房外的电线及电线杆九根；甲方提供现有厂房共计59间残破房；提供100千瓦变压器容量的用电使用权；合同就占地四至另补充约定不包括新牤牛河东大堤；合同还约定了其他事项。1998年11月30日，武哲与牛栏山镇北军营村经济合作社签订的土地租赁合同书经顺义区（原顺义县）公证处予以公证。2003年7月12日，武哲（甲方）就其从牛栏山镇北军营村承包的土地与董明建、于庆志（乙方）签订租赁协议，以武哲新建房屋北墙为分界线进行南北划分，租赁协议约定甲方向乙方提供所属90亩及房屋22间、鹿圈、鱼池、供水、供电线路等经营和开发的合法依据，并以双方签字的地界图为附件；乙方使用甲方上述土地房屋及设备45年，即2003年4月15日至2048年4月15日止；甲方负责向当地北军营村交纳每年的土地租金；乙方负责甲方所属90亩土地地界及甲方所建设施的完整（以图为准），负责现有房屋的使用和维修，如需拆、建、改需经得甲方同意，负责180千瓦变电器和供水、供电设备的维修，并交纳水、电费，以表计量为准。图中分界线为甲方新建房屋北墙，乙方应距分界线北10米外兴建建筑物；乙方每年向甲方支付5万元的土地房屋及设备的使用费，如无故拖延，甲方有权终止本协议；第一年的5万元使用费，自签订协议之日起支付，以后每年1月1日前以现金形式一次付清；乙方在经营开发期间，如遇国家征用本180亩地，其地上建筑物的国家拆迁补偿款，乙方所建物（新建物）的补偿归乙方所有，原建筑的补偿80%归甲方，20%归乙方（乙方对原建筑物的装修和维修等），其地下设施补偿款归甲方；合同所列180亩地是甲方从牛山镇北军营村租赁的，因此甲方承诺北军营村租赁合同及公证书的真实性和有效性，以确保乙方在45年内合法经营。租赁协议还约定了其他事项。
2004年，于庆志和董明建协商后，将两人承租的土地交由董明建使用，自此，董明建开始实际控制使用该土地。期间，董明建将承租土地转租给徐×、徐×、焦×等人使用，大量建设房屋庭院。2012年，徐×在其租用土地上违法建设445.86平方米的房屋被北京市国土资源局顺义分局和北京市顺义区牛栏山镇人民政府分别出具《责令改正国土资源违法行为通知书》和《限期拆除通知书》责令限期拆除，恢复土地原貌。《责令改正国土资源违法行为通知书》写明”徐×未经政府土地行政主管部门批准，擅自在北京市顺义区牛栏山镇北军营村集体土地（土地利用规划为一般农用地）上建房的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》”。
2006年至今，武哲与董明建、于庆志历经多次诉讼，2011年，武哲曾经起诉董明建要求董明建给付2009至2011年的土地租金15万元。2012年8月6日北京市第二中级人民法院出具（2012）二中民终字第03724号民事判决书终审判决确定武哲与于庆志、董明建租赁协议有效。武哲于2013年2月7日通过特快专递的方式向董明建、于庆志发出《解除租赁合同通知书》，告知董明建、于庆志解除租赁合同。于庆志、董明建尚未缴纳2009年至今的土地租金。庭审中，董明建称武哲因不认可自己是涉案土地的合法经营人而拒绝接受租金，并提交与武哲的短信记录予以证明。其中标注日期为2013年2月12日19点38分董明建发给武哲的短信内容为：我方收到一封信，有你，李×、刘×，信中意思是拆除建筑、交清地租、解除协议。
庭审中，武哲变更诉讼请求为请求法院判令：1.确认武哲与董明建、于庆志2003年7月12日所签定的土地《租赁协议》已经合法解除；2.董明建、于庆志向武哲支付所欠的2009年至2012年的租金及土地使用费共计20万元；3.诉讼费由董明建、于庆志承担。
一审法院判决认定：董明建未经武哲同意将承租土地转租给多人，用于修建书画院，服装加工厂，建设用于个人休闲生活居住的房屋，改变了土地用途，违反相关法律法规。董明建与于庆志自2009年至今均未交纳过租金，2011年武哲曾起诉要求董明建给付拖欠的租金，2012年8月6日北京市第二中级人民法院出具（2012）二中民终字第03724号民事判决书终审判决确定武哲与于庆志、董明建租赁协议有效之后，于庆志、董明建两人仍未交纳任何租金，也没有通过提存方式表明其交纳的意愿。董明建、于庆志拖延给付租金违反租赁协议约定，构成违约，导致合同目的无法实现。武哲于2013年2月7日通过特快专递的方式向董明建、于庆志发出《解除租赁合同通知书》，并同时在承租土地的大门上张贴该通知书，告知董明建、于庆志解除租赁合同，根据董明建、于庆志方提交的短信记录，董明建及于庆志于2013年2月12日收到该《解除租赁合同通知书》，故武哲要求确认《租赁协议》已合法解除具有事实依据，理由正当，该院应予支持。关于武哲所主张的要求给付租金问题理由正当，该院应予支持，且董明建及于庆志应承担连带责任。值得指出的是，关于土地的返还问题及地上物的处理问题，因双方当事人均未向法院提出请求，该院不予处理，双方当事人可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，判决：一、确认武哲解除《租赁协议》的行为有效，武哲与董明建、于庆志于二○○三年七月十二日签订的《租赁协议》已于二○一三年二月十二日解除；二、董明建、于庆志于判决生效后十日内给付武哲二○○九年至二○一二年的土地租金二十万元，董明建、于庆志承担连带责任。
董明建、于庆志不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由如下：董明建在2003年7月起对涉案土地上的建筑物进行拆除和新建，但并未大量建设房屋，而且拆除和新建是经过武哲同意；董明建、于庆志并未将涉案土地转租他人；租赁合同中写明租赁项目是：种养殖业及加工业，甚至承诺可兴办敬老院等，董明建经营的服装加工厂是合法经营，不能认定改变了土地用途，董明建在涉案土地上的经营行为未违反合同约定。武哲与董明建、于庆志自2006年起有多起诉讼纠纷，武哲采取一系列破坏行为给董明建、于庆志造成损失，董明建、于庆志才未支付租金，不是无正当理由不支付租金。董建明收到的短信中称收到一封信，不是通知书，不能证明是收到解除通知书，快递单收件人签名是空的，只能证明武哲发过通知书，且地址是董建明的家庭地址，不能证明董建明、于庆志收到通知书，合同未解除。请求撤销一审判决第一项，维持第二项，一、二审诉讼费由武哲负担。
董明建、于庆志就其上诉未向本院提交新的证据。
武哲服从一审法院判决，其针对董明建、于庆志的上诉理由答辩称：同意一审法院查明的事实，请求维持原判。
武哲就其答辩未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有租赁合同书、租赁协议、催款通知书、民事起诉状、《责令改正国土资源违法行为通知书》、《限期拆除通知书》、《公证书》、《解除租赁合同通知书》、（2012）二中民终字第03724号民事判决书、短信记录及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：2003年7月12日，武哲与董明建、于庆志签订租赁协议。该协议约定”如需拆、建、改需经得甲方同意”，现有证据表明董明建在该协议履行期间将承租土地转租他人，但董明建、于庆志提供的现有证据不能证明其转租行为及涉案土地上除22间房屋外的拆建改行为经过武哲的同意，且在转租期间北京市国土资源局顺义分局和北京市顺义区牛栏山镇人民政府分别出具《责令改正国土资源违法行为通知书》和《限期拆除通知书》责令限期拆除涉案土地上的建筑物，故本院对董明建、于庆志有关董明建在涉案土地上的经营行为未违反合同约定的上诉请求和理由不予采纳。董明建、于庆志未按照租赁协议的约定缴纳2009年起至今的土地租金，虽然武哲与董明建、于庆志自2006年历经多次诉讼，但董明建、于庆志提供的现有证据不能证明其在2008年以后存在法定或约定的不履行给付租金义务的情形，故本院对董明建、于庆志有关其不支付租金有正当理由的上诉理由不予采纳。因董明建、于庆志存在拖延给付租金等违约行为，致使武哲的合同目的不能实现，武哲可以解除合同。现有证据表明武哲于2013年2月7日向董明建、于庆志发出《解除租赁合同通知书》，并在涉案土地的大门上张贴该通知书予以告知，结合董明建提交的短信内容，可以认定董明建、于庆志于2013年2月12日收到该解除通知书，故本院对董明建、于庆志有关董建明、于庆志未收到解除通知书，合同未解除的上诉请求和理由不予采纳。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4300元及公告费520元，由董明建、于庆志共同负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费4300元由董明建、于庆志共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
代理审判员 张 慧
代理审判员 潘 蓉
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 张思齐