台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台黄执异初字第1号
原告：台州市黄岩海耀工艺品有限公司，住所地：浙江省台州市黄岩区院桥镇繁荣村。
法定代表人：郑海林，经理。
委托代理人：王正才，浙江桔洲律师事务所律师。
委托代理人：张再辉，浙江桔洲律师事务所律师。
被告：上海国铭电气有限公司，住所地：上海市松江区新滨工业园区浩海路200号。
法定代表人：徐国明，董事长。
委托代理人：周智敏，浙江海贸律师事务所律师。
第三人：浙江沪兴电磁线有限公司，住所地：浙江省台州市黄岩区院桥镇东鉴村。
法定代表人：林继昌，事事长。
原告台州市黄岩海耀工艺品有限公司（以下简称海耀公司）与被告上海国铭电气有限公司（以下简称国铭公司）、第三人浙江沪兴电磁线有限公司（以下简称沪兴公司）案外人执行异议之诉一案，于2014年6月24日向本院提起诉讼。本院当日立案受理后，依法组成合议庭于同年8月6日公开开庭进行了审理。原告海耀公司的委托代理人王正才、被告国铭公司的委托代理人周智敏到庭参加诉讼，第三人沪兴公司的法定代表人林继昌经本院合法传唤无正理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告海耀公司诉称：2014年6月20日，原告收到黄岩区人民法院送达的（2014）台黄执民字第7号《执行裁定书》，裁定驳回原告海耀公司提出的案外人执行异议。原告认为该执行裁定缺乏事实和法律依据，理由：一、被告所申请执行的财产座落在台州市黄岩区院桥镇兴华路95号院桥商会大厦9层房产【台房权证黄字第××号】、【台房权证黄字第××号】及地下室车位S13、S14、S15、S16【台房权证黄字第××号】、【台房权证黄字第××号】的房产证是错误登记在第三人名下，实际所有权属于原告所有，而不属于第三人所有。二、被告对属于原告所有的涉讼房产申请执行是完全错误的，其行为没有任何法律依据。2008年12月，第三人与同属院桥镇商会会员的另外21家企业共同出资建造院桥商会大厦，并签订了联建协议。2013年上半年，由于第三人经营不善、企业倒闭，出现了无力承担联建后续工程款出资和前期欠款90万元未缴纳情况。为了确保院桥镇的形象工程商会大厦的顺利按期完工，经院桥镇相关领导及院桥商会领导中间协调，原告同意受让第三人在院桥商会大厦的参建份额，并于同年6月26日双方签订了《转让协议书》。协议签订后，原告按协议的约定履行了自己的义务。院桥商会大厦完工后，承建方按照《转让协议书》的约定将本应交付给第三人的涉讼房产交付给了原告占有。由于院桥商会大厦的基本项目立项报批时，区发改局批复项目立项时均系22家联建企业，故后续土地使用证及房产证必须按项目立项时的22家参建企业应享有的份额登记办证，造成大厦完工后实际为原告所有的涉讼房产被错误登记在第三人名下。据此，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议，缺乏事实与法律依据，根据《民诉法》和《最高人民法院关于适用〈民诉法〉执行程序若干问题的规定》的相关规定，现原告起诉要求：1、确认错误登记在第三人名下座落在台州市黄岩区院桥镇兴华路95号院桥商会大厦9层房产【台房权证黄字第××号】、【台房权证黄字第××号】及地下室车位S13、S14、S15、S16【台房权证黄字第××号】、【台房权证黄字第××号】属原告所有；并停止对上述标的物的执行。2、诉讼费由被告承担。
被告国铭公司辩称：法院作出的（2014）台黄执民字第927-2号查封裁定和（2014）台黄执异字第7号驳回原告执行异议的裁定中，认定事实与适用法律正确，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。理由：一、涉诉房产的产权登记不存在任何错误。房产部门将座落在台州市黄岩区院桥镇兴华路95号院桥商会大厦9层房产【台房权证黄字第××号】、【台房权证黄字第××号】及地下室车位S13、S14、S15、S16【台房权证黄字第××号】、【台房权证黄字第××号】的所有权登记在第三人沪兴公司名下不存在任何错误。因立项报批时系22家企业联建，故房屋所有权证和土地使用权必须按立项报批时的22家企业所享有的份额进行登记。二、涉讼房产的产权登记在第三人名下，就属第三人所有的财产。《物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条的规定，说明我国在不动产物权的变动上采取登记生效主义原则。现本案涉讼房产的房屋所有权证和土地使用权证登记的权利人为第三人沪兴公司，其产权归第三人所有。原告错误地认为双方签订了转让协议就拥有不动产的所有权，这一观点与法相悖。原告与第三人签订的转让协议只是双方达成物权变动的的合意，但是没有将合意予以登记，因此物权没有发生变动。原告应在第三人沪兴公司于2014年3月26日取得产权登记后，根据《物权法》第二十条规定向登记部门办理转户登记或预告登记。由于原告自己疏于行使权利，未及时办理预告登记或转户登记，才导致第三人的房产在2014年4月8日被法院查封。三、退一步，如果登记确有错误，也应向登记部门提出纠正，而不是向人民法院提起诉讼要求确认错误登记。而本案原告至今未向登记部门申请更正登记。四、根据《物权法》的相关规定，原告是第三人的债权人，救济途经只能是依据债法向第三人行使请求权。《物权法》第十五规定，原告与第三人签订的转让协议即使有效，但尚未发生不动产所有权的转移，原告对第三人享有的实际上是一种债权，是一种请求权。因此，原告可以依据转让协议的约定以第三人为被告提起诉讼，要求第三人履行合同义务，现第三人的房屋被查封，只能由第三人承担不能转户的违约责任，最后可以在法院执行的房屋拍卖款中得到适当的分配。综上所述，涉讼房产的登记不存在任何错误，登记在第三人名下的涉讼房产系第三人所有，法院查封正确，原告提起的执行异议之诉缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
第三人沪兴公司辩称：2012年下半年由于我公司经营不善，无力继续缴纳参建院桥商会大厦的联建款项，经院桥镇政府和院桥商会相关领导中间穿针引线，2013年6月我公司与原告在双方自愿、平等的基础上签订了《转让协议》，现该协议已实际履行。我公司前期所缴纳的联建款项210万元，其中60万元已由原告以现金方式支付给我公司；尚余150万元本应由原告支付给我公司，因我公司当时尚欠台州市黄岩中业小额贷款股份有限公司（以下简称中业贷款公司）借款本金190万元和利息，且由我公司在台州市联友投资有限公司（以下简称联友公司）的股权作质押，如不偿还联友公司的股权无法转让，故约定由原告代为偿还此借款和利息，差额40万元及利息作为原告支付给我公司参与联建的投资溢价。之后院桥商会大厦的建设事宜，我公司均未再参与。现涉诉房产虽然登记在我公司名下，实事求是地讲，其实际所有权应属原告海耀公司所有。
原告为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：
证据1、原、被告及第三人营业执照、工商基本信息、组织机构代码、原告法定代表人证明书，证明原告、被告、第三人诉讼主体适格。
证据2、（2014）台黄执民字第927-2号裁定书、（2014）台黄执异字第7号执行裁定书，证明1、错误登记在沪兴公司名下的涉诉房产实际为原告所有，且该涉诉房产现已被黄岩法院查封的事实；2、原告提出执行异议后，被贵院裁定驳回的事实。
证据3、院桥商会大厦的联建协议书，证明1、院桥商会大厦系院桥镇商会22家会员企业共同出资联建，并约定各参建企业享有权利和承担义务内容；2、沪兴公司作为参建企业之一应按联建协议出资，如未按时出资需承担法律责任等内容。
证据4、转让协议，证明沪兴公司在院桥商会大厦的参建份额，大厦完工后按联建协议确定的参建份额和对应享有的大厦房产已转让给原告所有的事实；现错误登记在沪兴公司名下的房产实际所有权人为原告的事实。
证据5、会议议程表和联建单位处理方法，证明1、院桥商会大厦各参建企业同意沪兴公司向原告转让参建资格和参建份额的事实；2、沪兴公司因经营困难，尚欠工程款及无力承担后续工程款的事实。
证据6，房产证（指四本房产权证、一本土地使用权证），证明实际为原告所有的院桥商会大厦9层房产及地下室车位被错误登记在沪兴公司名下的事实。
证据7、股权转让协议和股东会决议，证明1、沪兴公司在台州市联友投资有限公司的股权已全部转让给原告的事实；2、原为沪兴公司享有的参建份额及对应享有的大厦房产及车位所有权已于2013年7月10日转移给原告所有的事实。
证据8、收款收据，证明原告已按股权转让协议书的约定支付了60万元现金事实，并对价取得台州市联友投资公司股权的事实。
证据9、中业贷款公司质押合同，证明沪兴公司在台州市联友投资公司股权在与原告签订转让协议书之前被沪兴公司出质给中业贷款公司的事实。
证据10、中业贷款公司还款凭证和结算单，证明原告已按转让协议书约定归还了沪兴公司向中业贷款公司的借款190万元及利息若干的事实。
证据11、建行客户回单，证明原告已按联建协议书约定支付了沪兴公司前期欠款及后续工程款200多万元的事实。
证据12、权属登记说明，证明涉讼房产及地下室车位须登记在原参建企业名下，导致原告所有的房产及地下室的车位被错误登记在第三人名下的原因。
证据13、2013年8月6日在院桥镇××栋会议室召开的股东会笔录一份、照片9张，证明原告对院桥商会大厦的第9层具有权属，并已经在使用中。
补强证据（1），原告提供中业贷款公司的说明一份，内容是以林德根、林献钦向其公司借款共计190万元，是以沪兴公司持有的联友公司的股权作质押的。2013年6月底，沪兴公司向中业贷款公司提出要求解除股权质押，称自己持有的联友公司的股份全部转让给海耀公司，需办理工商登记变更手续。经风险评估后，中业贷款公司要求海耀公司对上述两笔借款出具承诺函，由海耀公司对该借款本息偿还承担连带责任。后海耀公司归还了上述借款本息。现中业贷款公司与林德根、林献钦、沪兴公司均不存在着任何债权债务关系。
对原告提供的上述证据，被告国铭公司经质证后认为，第1组证据没有异议。第2组证据三性无异议，证明对象有异议，不能证明是错误登记在第三人名下的。第3组证据三性无异议，能证明第三人是建房主体。第4组证据三性无异议，证明对象有异议，不能证明是错误登记在第三人名下，只能证明第三人与原告之间转让的是股权及建房权利。第5组证据三性无异议，只能证明股权及建房权利受让时第三人的公司已面临倒闭，原告是明知有风险的，还是同意受让；且明知产权证仍然先登记在第三人名下，然后再办理转让。第6组实际上包括房产证和土地使用权证，对此组证据的三性无异议，但是证明对象有异议，不能证明是错误登记在第三人名下，而是合法登记在第三人名下。第7组证据三性无异议；证明对象有异议，只能证明第三人在2013年7月10日将股权转让给原告，不能证明房屋所有权也转让给原告了。第8组证据三性无异议，我们认可原告为转让股权支付了60万，但同样不能证明房屋产权发生变化。第9组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，向中业贷款公司借款的借款人是林献钦、林德根，不是本案第三人。第10组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告不是代第三人还款，而是替案外人还款，应向两个案外借款人追偿而不是向第三人追偿。第11组证据真实性无异议，但不能证明所支付的款项是第三人名下需支付工程款的款项。第12组证据三性无异议，证明对象有异议，不能证明是错误登记在第三人名下的。第13组证据的三性无异议，证明对象有异议。补强证据（1），对其真实性、合法性无异议，但认为其与本案无关，不能证明原告为本案第三人沪兴公司归还借款，而只能表明原告为案外人林德根、林献钦代为归还借款。
被告国铭公司未提供相关证据。
第三人沪兴公司在收到起诉状副本、证据材料及相关诉讼文书后，既未举证，又未到庭参加诉讼，视为其放弃质证、抗辩的诉讼权。
本院认证如下，被告对原告提供的证据2、4、6、12、13提出对其证明对象的异议理由成立，根据《物权法》的规定，不动产的权属以登记为准，且根据相关规定，联建协议分配给参建企业的房产及地下室车位，需应先登记在项目立项及项目批复中确定的参建企业（指第三人及其他21家企业）名下，故上述证据原告不能证明房产权证是错误登记在第三人名下。对原告提供的证据9、10结合原告提供的补强证据（1）来综合认证，补强证据（1）中业贷款公司证明林德根、林献钦以第三人在联友公司的股权为出质标的向中业贷款公司借款190万元，现已由原告代偿该借款，且第三人沪兴公司与中业贷款公司现不存在其他债权债务关系，说明2013年6月26日原告与第三人签订的协议书中所载明的由原告直接归还第三人向中业贷款公司的借款190万元及利息及原告提供的证据9、10中的林德根、林献钦以第三人沪兴公司在联友公司的股权为出质标的向中业贷款公司借款190万元均指同一借款；第三人与原告在院桥商会大厦参建份额转让协议中约定，由原告直接向中业贷款公司归还以第三人沪兴公司在联友公司的股权质押的借款190万元本息作为转让对价并不违反法律的强制性规定，且原告已实际按约履行，被告的此项异议不能成立。证据11，从联友公司已将本应交付给第三人的房产，现已直接交付给原告来看，证明原告已支付了相应的工程款。其他被告无异议的证据，本院均予以确认。
本院经审理查明：2008年12月，第三人沪兴公司和原告海耀公司及其他20家企业作为联友公司的业主单位签订了一份《联建协议》，协议载明：为了充分发挥院桥镇商会的作用和有利于会员的经营活动，促进和加快院桥中心镇经济发展，报经镇党委、政府批准，在院桥镇兴华路北侧建造院桥镇商会大厦，大厦由22个会员企业出资联建，联建单位共同出资建立联友投资公司作为大厦的业主单位；有关建设事宜授权镇商会大厦建设协调小组和公司董事会牵头负责；为了明确责任，协调配合，圆满完成该项目，经联建单位协商，达成如下一致意见，承诺各自遵守，一、大楼名称院桥镇商会大厦；二、建设地址院桥镇兴华路北侧（横泾后岸村）；三、建设规模和功能根据报名参建和规划等情况，确定大厦高度最高为70米以下，层数为19层（包括裙楼），总面积为1.9万平方米以内。具体的设计和结构以有关部门批准的设计图纸为准，功能为企业综合商务办公服务；四、项目实施办法项目的设计、招标、施工、验收、结算及相关组织管理工作，均委托镇商会大厦建设协调小组和公司董事会统一负责实施，并统一按规定要求招投标，各联建单位积极配合并监督。房产权、土地使用权分单位登记。建设工期按今后工程合同确定；五、项目出资及逾期出资的违约责任1、确认参建单位共有22家企业共同出资，参建一层的先出资60万元，半层的出资30万元，作为联友公司的资本金。现该公司已注册成立，各参建单位成为该公司股东；……；3、根据联友公司投资预算，按项目工程建设进度，款项投入情况由协调小组及公司董事会核定后通知联建单位分期预交出资款，联建单位接到缴款通知后必须按时足额交纳出资款。如某联建单位未按照通知缴纳出资款的按月息2%计付利息，超过一个月仍未缴纳，按应付出资额日1‰计算支付违约金，超过3个月不缴纳的，丧失联建资格并丧失联友公司资格，不再享有该公司任何股东权利，原投入联友公司的资本金没收，并另外支付利息和违约金；六、楼层分配1、大厦楼层以层为单位（半层的应与其他联建单位拼为一层）通过抽签方式分配到联建单位，房产权及相应的土地使用权登记到联建单位名下，若有地下层建设的车库按比例分配到联建单位所有；2、大厦尚未分配的楼层及公共设施的投资由联建单位按比例承担出资额，产权由联在公司所有，并统一经营管理、收益，风险共同享受、承担。联友公司所有的产权的处置和用途、经营另行约定；……等条款。2012年9月18日，林德根、林献钦（系第三人沪兴公司法定代表人林继昌之子、孙）以第三人沪兴公司在联友公司全部股权（含公司成立后按计划投入后续全部投资款）的占股比例1.875%、2.1875%为出质标的，向中业贷款公司分别借款90万元、100万元。2013年6月22日，联友公司针对第三人沪兴公司因出现经营不善、濒临倒闭无力缴纳的所欠出资款等及其他情况，在院桥镇工办会议室召开会议，并出具了一份关于前阶段未缴清出资款的联建单位处理方法，主要内容：……对所欠出资款的沪兴公司应缴纳的出资款由海耀公司缴纳；沪兴公司的联建资格由海耀公司享有；应分配到联建单位的房产证及土地证应登记到按项目立项报批时的联建单位名下，故海耀公司应享有沪兴公司房产，其房产证、土地证仍应挂靠登记在沪兴公司名下，具体转让事项由双方另行订立协议书按有关规定办理等内容。同月26日，原告海耀公司为甲方与第三人沪兴公司为乙方签订了一份协议书，内容：……现在由于乙方自身经营原因，难以继续缴纳联建出资款，经商会相关领导牵头，甲、乙双方自愿协商，就乙方参建院桥商会大厦的份额转让事宜达成如下协议条款，双方承诺愿各自信守。一、本协议签订后，乙方享有的院桥商会大厦的参建资格包括乙方持有的联友公司的股权6.25%均属甲方所有；二、本协议签订前乙方已缴纳的商会大厦联建款贰佰壹拾元（含联友公司的注册资金60万元），由甲方直接归还乙方向中业贷款公司的壹佰玖拾万元借款及利息以解除乙方的联友公司的股权质押，乙方已缴纳的联建出资款150万元与甲方归还乙方中业公司的借款190万元本息作为转让对价，甲方不另支付转让款；三、本协议签订后，乙方原享有的院桥商会大厦联建协议中的权利和义务由甲方享有和承担，后期联建出资款由甲方缴纳；四、商会大厦完工后，按联建协议分配到各参建单位的乙方享有的一个楼层房产归甲方所有，乙方今后不得再以任何理由主张所有权；五、该房产权属证书如果必须要先登记在乙方名下，但所有权仍属甲方所有，乙方必须无条件协助甲方办理产权过户手续，并不得以此向甲方提任何条件；六、联友公司的股权转让事宜，甲、乙方双方另行签订，乙方必须无条件协助甲方办理等条款。同年7月10日，第三人沪兴公司与原告海耀公司又签订了一份联友公司股权转让协议，内容：沪兴公司在联友公司所持6.25%的股权（60万元），按原价全部转让给海耀公司；海耀公司按应付数额在本协议签订之日起三天内用现金一次性付给乙方；本协议由双方盖章确认后即告生效，并视为公司股东已发生变更，沪兴公司如实向海耀说明公司经营和财务状况，股权转让前后联友公司的一切债权债务由联友公司承担，沪兴之前发生的不涉及联友公司的私人债权、债务与海耀无关，公司股东以其出资额对公司承担责任并享有相应的权利；海耀公司在约定时间内按约定数额支付转让金，如不按约定支付的，沪兴公司有权收回股权或可直接向有管辖权的人民法院提出诉讼；本协议未尽事宜由各方协商解决。第三人沪兴公司与原告海耀公司均在协议中盖章。同日，联友公司召开股东会议，决议沪兴公司退出股东会，由其他21家原股东组成新的股东会，原董事会、监事成员不变。当日，原告支付给第三人人民币600000元。之后在台州市工商行政管理局黄岩分局办理了股东变更登记手续。原告陆续归还了林德根、林献钦以第三人沪兴公司在联权公司的股权为出质标的向中业贷款公司的借款1900000元及利息，并陆续支付了后期工程款。2013年8月6日，联友公司在院桥镇××栋会议室召开了股东会，确定楼层的分配方案，沪兴（海耀）公司分得9层及地下车库13#、14#、15#、16#。2014年2月，工程完工后，联友公司将上述分得诉争房产直接交付给原告海耀公司使用。但根据转让协议及其他相关规定，按联建协议分配给参建企业的房产及地下室车位，需应登记在项目立项及项目批复中确定的参建企业名下，无法更改直接登记在受让方的名下。2014年3月26日，第三人沪兴公司取得联建房的房产权证。同年4月8月，本院以（2014）台黄执民字第927-2号裁定，查封了上述诉争房产。同年4月18日，第三人沪兴公司取得联建房的土地使用权证。后原告海耀公司对本院的上述查封提出异议，同年6月16日，本院以（2014）台黄执异字第7号裁定，驳回原告海耀公司的异议。同月24日，原告以国铭公司为被告、沪兴公司为第三人向本院提起诉讼。
本院认为，根据物权法的规定，不动产物权采取登记生效的原则，当事人以转让方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得不动产的所有权。本案中，第三人沪兴公司将在联友公司的权利（包括股权、联建房的权利）转让给原告，是在标的物的权属登记之前，双方之间存在的关系是债的法律关系；且根据转让协议及其他相关规定，依照联建协议分配给参建企业的房产及地下室车位，需应先登记在项目立项及项目批复中确定的参建企业名下，无法更改直接登记在受让方的名下，故对原告认为诉争房产的房产证是错误登记在第三人名下、并依据买卖协议迳行主张确认其对于诉争房产享有所有权的诉讼主张，没有法律依据，不予支持。但原告作为诉争房产联建房的受让人，于法院查封之前即已支付了全部价款，并已实际占有联建房，虽然其与第三人沪兴公司尚未办理产权过户手续，但目前尚无证据证明未办理过户系原告的过错所致。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对于原告所购买的讼争房产联建房，法院不得查封。因此，原告诉请停止对讼争房产联建房所采取的执行措施，理由充分，应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对座落在台州市黄岩区院桥镇兴华路95号院桥商会大厦9层房产【台房权证黄字第××号】、【台房权证黄字第××号】及地下室车位S13、S14、S15、S16【台房权证黄字第××号】、【台房权证黄字第××号】的执行；
二、驳回原告台州市黄岩海耀工艺品有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费30800元，由原告台州市黄岩海耀工艺品有限公司、被告上海国铭电气有限公司各负担15400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费30800元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。
审 判 长 潘德芾
审 判 员 徐凌洁
审 判 员 郑西军
二〇一四年八月十五日
代书记员 阮馨以
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》第十四条规定
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定
第十七条被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。