浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0402民初2929号
原告（反诉被告）：罗春华，男，1980年3月7日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。
委托代理人：高鹏，浙江子竣律�事务所律师。
被告（反诉原告）：嘉兴吴越购物有限公司，住所地：嘉兴市精严寺街88号A幢B幢。
法定代表人：俞海林，董事长。
委托代理人：俞英（系公司员工），女，1987年2月16日出生，汉族。
原告（反诉被告）罗春华因与被告（反诉原告）嘉兴吴越购物有限公司（以下简称吴越购物）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年5月31日受理后，被告于2016年6月20日提出反诉，本院受理后，决定合并审理，依法由代理审判员陈叶君独任审判，于2016年7月7日公开开庭审理了本案，原告委托代理人高鹏和吴越购物委托代理人俞英到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告双方同意调解，但最终未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告罗春华起诉称，2015年1月21日，罗春华通过招商进入吴越购物所在购物中心从事营业活动，同日签订《场地租赁合同》一份，约定由吴越购物将一层105号商铺租赁给罗春华经营，租期自2015年1月1日至2016年12月31日止，第一年租金45000元，第二年租金47250元，另交履约保证金（押金）3000元，年综合管理费1613元。合同签订后，罗春华于2015年1月21日向吴越购物支付2015年租金45000元、履约保证金3000元，并支付了2015年管理费1613元。2015年3月18日，吴越购物与罗春华签订补充协议，约定吴越购物中心1-4层每层入住率达到70%，购物中心正式开业，正式开业之日起才开始收取房租。但自2015年3月18日起至今，购物中心内的商户尤其是第四层商户入住均未达到70%，即说明吴越购物至今一直未正式营业。2016年3月，吴越购物单方面发布清场公告，要求罗春华搬离。至2016年4月12日止，吴越购物连续四次发布清场公告，要求罗春华搬离，否则将诉诸法律。罗春�根据补充协议，要求吴越购物退还2015年租金及保证金，为此与吴越购物多次交涉无果。4月15日，吴越购物单方纠集一群人将涉案店铺全部拆毁，店内价值11400元的装修及货物被强行毁坏、搬走。罗春华认为，吴越购物单方面违反合同约定在先，却要求罗春华承担本无需承担的合同义务，现又强行毁坏、搬走罗春华的财物，给罗春华造成很大的经济损失，故诉请判令：一、吴越购物退还罗春华2015年租金45000元、保证金3000元、管理费1500元、律师代理费1500元，合计51113元；二、吴越购物赔偿罗春华因被清场遭受的损失11400元；三、本案诉讼费由吴越购物承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求吴越购物对2016年4月15日的清场行为以书面形式向原告赔礼道歉。
吴越购物答辩称，第一，罗春华要求退还租金、保证金、管理费并支付律师费的诉讼请求没有依据，�越购物自2015年提供租赁场地和相关公共设施给罗春华，没有违反双方签订的《场地租赁合同》，但罗春华未按照要求按时开铺营业，违反了双方合同约定，也没有按照合同约定的付款承诺支付场地租赁费用。第二，关于赔偿清场损失，也没有依据，吴越购物已经通过短信、电话及书面四次公告通知罗春华，请其办理退场手续及相关事宜。但罗春华一直拖延不愿搬离，导致吴越购物招商无法开展，造成巨大经济损失。吴越购物的清场行为完全是在通知到罗春华的情况下才开始的，罗春华置之不理，现又追讨赔偿是没有依据的。第三，罗春华增加诉讼请求要求吴越购物书面道歉，已超过举证期限，不予认可。
吴越购物反诉称，2015年1月21日，吴越购物与罗春华签订了《场地租赁合同》，约定：吴越购物将位于浙江省嘉兴市勤俭路1000号嘉兴吴越购物中心，场地编号为一层105号，建筑面积为22.4平方米的场地租赁给罗春华；该场地第一年租金为人民币45000元，履约保证金为3000元，第二年租金为47250元，租金采用先付后用原则，如拖欠则按应付未付款之每日千分之五的比例承担滞纳金，若超过五日未付，吴越购物有权单方解除合同，并要求罗春华承担违约金；合同期满或被解除后，双方权利义务终止时，罗春华应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该场地并将该租赁区恢复原状，如逾期交还该场地，则须承担2个月的租金数额为违约金。合同签订后，吴越购物依约履行合同义务，然罗春华却未依合同约定支付租金等费用，经多次催促付款均未果。后吴越购物多次以公告形式宣布解除双方的《场地租赁合同》，并要求罗春华腾退，并支付实际使用租赁场地的费用，罗春华拒绝腾退与付款，严重损害了吴越购物的合法权益，故诉请判令：一、依法解除吴越购物与罗春华于2015年1月21日签订的编号为WYGW20150101号《场地租赁合同》；二、罗春华支付吴越购物实际使用场地租金13650元（自2016年1月1日起，按年租金47250元计算，暂计至2016年4月14日，要求计算至罗春华实际腾退之日止）；三、罗春华支付吴越购物拖欠租金的滞纳金24570元（自2016年1月1日起，以年租金47250元为基数，按每日5‰计算，暂计至2016年4月14日，要求计算至罗春华实际腾退之日止）；四、罗春华赔偿吴越购物逾期腾退场地的违约金7875元；五、本案诉讼费由罗春华负担。
罗春华答辩称，第一，《场地租赁合同》已经完全没有履行可能，同意解除。第二，吴越购物主张租金没有事实和法律依据，在补充协议没有解除之前，罗春华没有向被告支付租金的义务。第三，吴越购物的第三、四、五项诉请无事实和法律依据。
针对自己的主张，罗春华提供了下列证据：
1.《场地租赁合同》、《补充协议》一份，证明吴越购物与罗春华签订租赁合同并在2015年3月18日达成补充协议的事实。
2.《综合管理服务合同》一份，证明嘉兴宝泽投资管理有限公司与罗春华就涉案房屋的综合管理服务达成约定的事实。
3.收据四份，证明罗春华向吴越购物支付了保证金3000元、2015年度租金45000元、水电押金2000元和2015年度管理费1613元的事实。
4.收款收据一份，证明罗春华2014年12月时购买八个大柜台、四个小柜台和陈列货架共支出8400元，后因吴越购物清场行为造成物品损失的事实。
5.吴越购物在2015年7、8月份用电度数表一份，证明购物中心四楼没有商铺入住，不应当是真实开业的情况。
6.损失清单一份，证明罗春华损失情况。
7.照片两�，证明涉案商铺已被吴越购物清场。
8.发票一份，证明罗春华为诉讼支出律师代理费1500元。
吴越购物无正当理由未按时到庭，故未予质证，也未就本诉部分提供证据。
针对自己的反诉主张，吴越购物提供了下列证据：
1.吴越购物协商一份，证明2016年1月发生了租户聚众闹事事件，吴越购物与包括罗春华在内的承租户协商要求其清场的方案。
2.吴越购物发布的三次清场公告，证明吴越购物要求包括罗春华在内的承租户办理腾退，并协商解除合同的事实。
3.出警记录一份，证明2016年1月15日吴越购物商场内发生过闹事事件，之后吴越购物与承租户被迫签订的补充协议应属无效。
4.房产证、营业执照各一份，证明商场的产权人委托吴越购物经营。
经质证，罗春华对原告提供的证据1真实性、合�性有异议，没有租户的签字确认；对证据2没有异议，但对吴越购物据此主张清场行为的合理性、合法性有异议，并未通知到罗春华本人，只是贴在大门一角处，另外清场方案也没有得到罗春华的同意；对证据3真实性、合法性、关联性均无异议，但对原告据此主张的待证事实有异议，根据警方的调查了解，承租户当天只是集体催讨要求退还租金，没有闹事的情况出现；对证据4没有异议。
针对反诉部分，罗春华未提供证据。
本院认证如下：原告罗春华提供的证据1、证据3、证据5、证据7、证据8经审查真实性予以确认；证据2系罗春华与案外人签订，与本案没有关联性，不予认定；证据4结合庭审调查及2016年7月9日现场清点情况，能够证明罗春华商铺内原本放置有8个大柜台、4个小柜台和部分陈列货架的事实，本院对该事实予以认定，鉴于该收款收据�非正规发票，故对物品价格不予确认；证据6视为当事人陈述。对吴越购物提供的证据真实性，本院均予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下，2015年1月21日，罗春华（乙方）与吴越购物（甲方）签订《场地租赁合同》，合同约定：甲方将位于嘉兴市勤俭路1000号嘉兴吴越购物中心场地编号为一层105号，建筑面积为22.40平方米的场地出租给乙方使用做银饰品、化妆品，该场地第一年租金为45000元，第二年租金为47250元。本合同款项支付方式为分期付，履约保证金（押金）为3000元（履约保证金应该在本合同签订之日一次性支付，一次性付清合同款项不采用履约保证金，该保证金在合同期结束或退出经营后20天无息退还）。本合同采用先付后用的原则，乙方如拖欠租赁费，按应付未付款之每日千分之五的比例承担滞纳金。若乙方超过5日仍未支付，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约金，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日。合同租赁期限届满或被解除后，甲、乙双方权利义务终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该场地并将该租赁区恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该部分物品享有的权益，且视为已授权甲方代为处置该物品。乙方应承担甲方代为清除上述物品支出的费用以及将该场地恢复原状发生的费用。如乙方逾期交还该场地，则须承担2个月的租金数额为违约金。同日，罗春华签订付款承诺书，承诺第一期租金的支付时间为2015年1月20日前，第二期租金的支付时间为2016年1月1日前。2014年年底，涉案场地交付罗春华使用。罗春华于2015年1月21日向吴越购物支付保证金3000元、2015年度租金45000元、水电押金2000元、管理费1613元。
2015年3月18日，吴越购物与罗春华签订《补充协议》，协�约定：1.……2.1-4层招商每层入住率不低于70%，吴越购物正式开业，开业之日起开始收房租；3.水电费要求每个月公开；4.开业前一个月开始做广告宣传；5.……6.此合同必须全部承租户同意，从今以后（2015年3月18日起）再聚众闹事，以上1-5条补充协议全部作废，并不享受免租权（正式开业前的免租期全部作废照收）。今后再有事情通过代表与公司协商。
2016年1月15日，公安机关接到报警，称十多个人在吴越购物中心楼顶因为老板跑了要集体跳楼，后建设派出所民警到达现场，经了解数十名吴越购物广场的商铺业主（承租户），因和商场投资方有经济纠纷，集体讨要租金。后经嘉兴市公安局南湖区分局建设派出所和街道司法所的协调，组织商场负责人和承租户代表进行调解。
2016年3月13日、3月22日、4月2日，吴越购物三次发布清场公告，通知商户与其协商解除合同及退场事宜。其中，2016年4月2日发布的清场公告将2016年4月3日至4月7日作为清场最后期限，逾期不清场的商户将视为无主处理，并声明至今未办理清场手续和未缴清2015年房租的商户，将追究其2016年1月至3月的场地费用和水电费用。2016年4月15日，吴越购物对罗春华的商铺强制进行了清场处理。2016年7月9日，经吴越购物与罗春华至吴越购物存放物品的仓库内现场清点，吴越购物将所列清单中经核对完好的物品归还给罗春华，具体包括礼品盒一袋、计算器一个、珠串首饰一袋、招财树装饰摆件一个、银戒指二十六枚、手镯两个。另有八个大玻璃柜台、四个小玻璃柜台和柜台内部分陈列货架，罗春华未搬走。后吴越购物称在征询罗春华意见后已将上述柜台、货架拆毁并自行处理。
另查明，嘉兴市勤俭路1000号房屋吴越购物中心产权登记在俞英名下，俞英陈述与吴越购物签订租赁合同，吴越购物对于购物中心有权使用及对外出租。涉案吴越购物中心至今未通过消防验收。罗春华因处理涉案事宜，委托律师参与法院诉讼，支出律师服务费共计1500元。罗春华认为因商场无法正常开业以及吴越购物的清场行为遭受了租金、律师代理费、物品等损失，而吴越购物则认为罗春华拖欠租金未及时支付，双方遂纠纷成诉。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、双方的《场地租赁合同》是否解除；二、吴越购物是否应返还罗春华已经支付的租金、保证金、管理费并支付律师代理费；三、罗春华是否应支付吴越购物场地使用费用及逾期支付租金的滞纳金、逾期腾退场地的违约金；四、吴越购物是否应赔偿罗春华商铺被清场遭受的损失。
关于焦点一，本院认为，罗春华与吴越购�签订的《场地租赁合同》约定“延期支付租赁费用超过五日的，吴越购物有权单方解除合同”，现吴越购物以此为理由向本院起诉主张行使合同解除权，然而双方之间订立有《补充协议》，根据该《补充协议》的约定，在该协议解除（即协议中所称的作废）前，罗春华作为承租户按照该协议享有一定条件下免付租金的权利，故吴越购物在未向对方通知该《补充协议》因出现约定的解除事宜可行解除，并敦促对方在一定期限内支付欠付租金的情况下，即以承租方未按照原租赁合同约定支付租金因而构成根本违约为由要求解除双方之间的房屋租赁合同，欠缺法律依据，本院对其以该理由要求解除合同的主张，不予支持。对于吴越购物要求解除合同的诉求，鉴于罗春华亦当庭表示亦同意解除租赁合同，双方均已表明不愿继续履行双方之间的租赁合同，故本院依法照准吴越购物要求解除合同的诉请，并据此确认双方签订的《场地租赁合同》于判决生效之日解除。
关于焦点二，罗春华认为根据双方签订的《补充协议》，需满足购物中心1-4层招商每层入住率不低于70%并且正式开业，方可起收房租，现购物中心未达到每层70%的入住率，至今未正式开业，故应为免租期，吴越购物应返还已收取的租金等。本院认为，根据罗春华与吴越购物签订的《场地出租合同》约定，吴越购物将场地出租给罗春华经营，罗春华向吴越购物支付租金，该合同并无免租期的约定。后双方于2015年3月18日签订《补充协议》，约定购物中心正式开业之日起开始收房租，同时约定若承租户之后再聚众闹事，该补充协议作废，承租户不再享有免付租金的权利。承租户都与吴越购物签定了该补充协议，应对所有承租户都具有拘束力。从补充协议的内容来看，双方约定“开业之日起开始收房租”，但双方并未对“正式开业”的标准和内容进行明确约定。鉴于原告事实上已实际入住并进行经营活动，故不能以被告未开业主张免租。本案中，吴越购物在签订《场地出租合同》后又与罗春华签订《补充协议》，其目的在于避免群体性事件的发生，保证购物中心可以正常经营管理，可见，合同中关于免租期的约定是附条件的，协议不仅要求原告本人不参与聚众事件，而且约定客观上发生聚众事件则协议“作废”，故应视为附解除条件的合同。数十名业主在签订《补充协议》后又再次聚众讨要租金，《补充协议》约定的解除条件已经成就，现吴越购物在法庭审理中亦主张该《补充协议》已解除，本院依法予以确认。补充协议解除后，罗春华作为承租户不再享有免租期，应当支付实际使用场地期间的租金。另一方面，吴越购物作�出租方，理应保障良好的经营环境，根据本院另案中已查明的事实，涉案购物中心存在空调、电梯设备和照明设备错峰运行的情况，经营环境存在不足，一定程度上影响了罗春华的正常经营，故本院酌情确定吴越购物退还罗春华租金4500元。关于罗春华主张退还保证金3000元，考虑本案情形，本院酌情予以支持。关于管理费1613元，双方签订的合同中并未对该项费用进行约定，被告收取1613元管理费没有法律和事实依据，应返还原告。对于律师代理费1500元，鉴于吴越购物出租的场地本身存在一定的瑕疵，且吴越购物在合同解除前对罗春华租赁场地进行强制清场，给罗春华造成一定的损失，且上述费用符合浙江省律师收费标准，本院予以支持。
关于焦点三，本院认为，吴越购物与罗春华签订的《场地租赁合同》及付款承诺书中对于场地租金的支付时间进行了明�约定，自2016年1月1日起至今，罗春华一直实际占用场地，应按照租赁合同约定支付自2016年1月1日至至实际腾退之日即2016年4月15日共计106日的租金13722元，以年租金47250元为标准计算。鉴于吴越购物中心经营环境存在不足（在争议焦点二中已经论述），酌定罗春华实际支付吴越购物的金额为上述费用的90%即12350元。对于吴越购物要求罗春华支付拖欠租金的违约金（即反诉状中所称的滞纳金），本院认为在《补充协议》解除前，罗春华不负有向吴越购物支付租金的义务，且吴越购物亦未就行使《补充协议》的解除权及敦促对方在一定限期内支付租金履行通知义务，故吴越购物要求支付拖欠租金的违约金没有依据，本院不予支持。在涉案《场地租赁合同》解除前，吴越购物反诉要求罗春华赔偿逾期腾退场地的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点四，在双方签订的《场地租赁合同》解除前，吴越购物无权对罗春华的物品进行强制清场处理，吴越购物的行为存在过错，应承担相应的责任。经罗春华现场核对清点，吴越购物已将核对无误且完好的物品返还给罗春华，对于未能返还的应赔偿损失，综合考虑本案实际情况，本院酌定吴越购物赔偿罗春华物品损失8000元。对于罗春华主张吴越购物书面赔礼道歉的诉请，考虑本院已就吴越购物的清场行为造成的损失作出判决，且罗春华在履行合同中也存在拖欠租金的违约行为，故对其诉请不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、反诉被告罗春华与反诉原告嘉兴吴越购物有限公司签订的《场地租赁合同》（编号：WYGW20150101）于判决生效之日解除；
二、反诉被告罗春华于判决生效后七日内支付反诉原告嘉兴吴越购物有限公司2016年1月1日至实际腾退之日的租金合计12350元；
三、被告嘉兴吴越购物有限公司于判决生效后七日内退还原告罗春华租金4500元、保证金3000元，并支付原告罗春华律师代理费1500元；
四、被告嘉兴吴越购物有限公司于判决生效后七日内赔偿原告罗春华清场损失8000元；
五、驳回原告罗春华的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告嘉兴吴越购物有限公司的其他诉讼请求。
如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取681元，由罗春华负担496元，嘉兴吴越购物有限公司负担185元；反诉案件受理费减半收取477元，由嘉兴吴越购物有限公司负担349元，由罗春华负担128元，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 陈叶君
二〇一六年十一月八日
书 记 员 邹邦羽