天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民四终字第719号
上诉人（原审第三人）天津市鑫泰典当行有限公司，住所地天津市红桥区隆春里丙座底商—102。
法定代表人白咸河，总经理。
委托代理人马增悦，天津悦德律师事务所律师。
委托代理人汪力，天津法商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张春龙。
委托代理人张智军，天津滨新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙桂起。
被上诉人（原审被告）王洪敏。
上诉人天津市鑫泰典当行有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2013）滨塘民初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月26日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人天津市鑫泰典当行有限公司的委托代理人马增悦、汪力，被上诉人张春龙的委托代理人张智军到庭参加了诉讼。被上诉人孙桂起、王洪敏经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年10月6日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告购买原告所有的坐落于天津市塘沽区新港千间宿舍6段大楼2-138号房屋，房屋建筑面积为60.99平方米，出售价格为人民币50万元，付款方式为协议签订后一次性付清房款，该房屋的抵押贷款由被告归还，并撤销抵押，房屋交付时间为协议签订后即将房屋交付原告，并在协议签订后二十日内被告协助原告办理该房屋过户手续，被告保证该房屋产权清楚，若发生该房屋与原告有关的产权纠纷或相关的债权债务纠纷，概由被告负责清理，并承担相应责任。合同第十条约定：被告已交房，原告已付清全款，双方钱、房已两清。因被告拒不为原告办理过户手续，为此原告于2012年12月28日诉至原审法院，要求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；判令被告为原告办理滨海新区塘沽新港一号路千间宿舍六段大楼2-138房屋的过户手续，将房屋过户至原告名下；诉讼费由被告承担。
庭审中，原告称上述合同签订后，原告即入住该房屋，直至今日。但双方始终未办理产权过户手续。
另查，2010年8月10日，被告与第三人天津市鑫泰典当行有限公司签订《房地产抵押典当合同》，合同约定：因被告资金周转需要，自愿将其合法所有的并有处置权的坐落于天津市塘沽区千间六段大楼2-138，建筑面积60.99平方米的自有房产抵押给第三人作为抵押借款担保。该抵押典当房产估计人民币75万元，第三人根据抵押物评估价值的80%向被告提供贷款，双方确认抵押物典当贷款金额人民币60万。抵押典当期限6个月，自2010年8月10日至2011年2月9日止。自第三人放款之日起，按月收取综合费用，每月综合费用为典当贷款额的3%，即被告每月向第三人交付综合费用人民币18000元，该费用从本合同生效之日起预先从借款额中直接予以扣除，扣除后第三人向被告支付实际金额。从第二次起的每次应交的综合费用在每月的10日前交付，直至本合同的典当期限届满。合同第十条第1项约定：典当期满后五日内，被告不办理赎当或续当手续，第三人有权按绝当规定处理。第三人有权委托拍卖行公开拍卖该抵押典当的房产。拍卖收入在扣除拍卖费、当金本息及实现债权的其它费用后，剩余部分应当退还当户，不足部分向当户追索。合同第十二条第3项约定：被告保证在办理典当前及典当期间不得将抵押物作为标的予以出售、转让、抵押、赠与或以其他形式交易处置，不涉及被查封、扣押、监管，否则，由此造成的一切经济损失由被告独自承担。上述合同签订后，同日，被告与第三人又签订了《借款合同》，约定被告向第三人借款人民币60万元，期限6个月，自2010年8月10日至2011年2月9日，月综合费率为3%。同日被告与第三人还签署了“抵押物清单”、被告之妻王洪敏在“抵押财产共有人承诺”中签字，被告出具了人民币60万元的“收条”，第三人出具了“当票”，并向天津市塘沽区房地产管理局递交了办理房地产他项权证的手续。2010年8月19日，第三人就诉争房屋取得了房地产他项权证。庭审中，第三人称至今被告未能偿还典当贷款金额60万元，除直接扣除第一个月应付综合费用18000元外，被告亦未向第三人支付任何综合费用。另在典当贷款期限届满后，被告与第三人未进行续当，第三人亦未及时对其权利进行任何主张，亦未对抵押物进行任何管理和处置。庭审中，第三人称其于2013年1月14日向天津市红桥区人民法院就被告借款案件提起诉讼。经查，该案中，第三人向被告孙桂起主张偿还借款600000元及综合服务费270000元，现已出具判决，判令被告孙桂起给付第三人本金598200元及综合服务费89730元，并以典当本金598200元为基数，按中国人民银行同类贷款利率四倍计算向第三人支付自2011年2月10日至2011年12月9日止的综合服务费。
再查，原告曾于2012年3月27日就此案提起诉讼，后撤诉。
原审法院认为，原、被告就诉争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，应为合法有效。原告按约交付购房款50万元，被告亦应按约交付房屋并协助原告办理过户手续。实际履行中，被告虽然将诉争房屋交与原告，但未能按约将房屋抵押贷款还清并办理抵押注销手续，致使房屋产权过户无法办理，被告实属违约，现原告要求将涉诉房屋产权办理过户至原告名下，该主张证据充分，应予支持。关于第三人称被告已将涉诉房屋抵押给第三人，其享有诉争房屋他项权，不同意原告诉请一节，经查，被告与第三人之间系借款关系，被告以本案诉争房屋进行了抵押，抵押期限与借款期限相同即2010年8月10日至2011年2月9日。第三人就借款合同于2013年1月提起诉讼，向第三人主张偿还借款，然其并未就抵押权进行主张，根据《物权法》第二百零二条的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。由此已经表明，第三人对其享有的主债权在法定诉讼时效内进行了主张，然其对抵押权并未进行主张，依法其抵押权已不受法律保护，故第三人的抗辩理由无事实和法律依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张春龙与被告孙桂起于2011年10月6日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告孙桂起及第三人天津市鑫泰典当行有限公司于判决生效之日起十日内协助原告张春龙办理2010年8月19日设定的就坐落于天津市塘沽区新港千间6段大楼2-138号房屋的抵押注销手续，在该注销手续办理完毕后三日内，被告孙桂起将上述房屋的房地产权办理至原告张春龙名下。本案诉讼受理费160元，由被告承担。
原审判决后，上诉人天津市鑫泰典当行有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回被上诉人张春龙对上诉人的全部诉讼请求；3、本案两审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、原审判决认定事实不清。1.法庭未审查张春龙与孙桂起签订《房屋买卖合同》的真实性。庭审中，天津市鑫泰典当行有限公司已经对《房屋买卖合同》中孙桂起三字的真实性提出质疑，并指出该孙桂起三字与其本人在房管部门办理他项权证时现场所签字迹、收条所签字迹不同，由于孙桂起未出庭，无法证实房屋买卖合同中卖方孙桂起三个字是其本人所写，无法证实该合同的真实性，但一审判决对此未查证。2.法庭未审查张春龙是否向孙桂起支付购房款，一审判决仅凭无法确定真实性的房屋买卖合同第十条就认定张春龙已经履行了付款义务，显然证据不足。该合同第四条约定与第十条相冲突，怎能作为定案依据？庭审中，天津市鑫泰典当行有限公司已经对张春龙是否已付款提出质疑，并提交了相关证据。一审判决对于不符合逻辑的行为不予审查，在张春龙没有付款证据的情况下仅凭张春龙代理律师的陈述就认定张春龙履行了全额付款义务证据不足。二、一审判决适用法律错误。1.诉争房屋作为典当物已被设立他项权，成为担保物。2010年8月10日，孙桂起为办理典当借款与鑫泰典当行公司签订了房地产抵押典当合同、借款合同，其夫妻将天津市塘沽区千间六段大楼2-138号房屋作为抵押借款担保，在塘沽区房地产管理局办理他项权登记手续，天津市鑫泰典当行有限公司为孙桂起出具当票及当金，孙桂起出具收条。天津市鑫泰典当行有限公司依法取得了上述房屋的抵押权利。2.张春龙与孙桂起买卖抵押物的行为无效。张春龙提供的房屋买卖合同证实其买卖行为发生在2011年10月6日，此时涉诉房屋已经作为担保物在抵押期间；且该合同证实张春龙购买时明知涉诉房屋处于抵押期间，张春龙和孙桂起均未告知抵押权人天津市鑫泰典当行有限公司，并未征得天津市鑫泰典当行有限公司的同意。根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定，张春龙也未归还孙桂起的典当债务，其双方的买卖行为无效。其无效性从此二人交易时无效。3.合同效力应依照合同成立时的行为确认。按照《合同法》第四十四条、第五十六条的规定，合同效力依合同成立时的客观事实予以确认。张春龙所主张的购买诉争房屋的行为违反物权法的规定，属无效行为；按照《合同法》第五十二条的规定为无效合同。因此，一审判决认定本案房屋买卖合同合法有效实属适用法律错误。
被上诉人张春龙答辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人孙桂起、王洪敏未到庭，未作答辩。
本院经审理查明的基本事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人孙桂起与张春龙签订《房屋买卖合同》时，被上诉人孙桂起已将该房屋抵押给上诉人贷取款项。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。可见，抵押权在抵押期间转让抵押财产的有效条件，要么取得抵押权人同意并将转让款提前清偿债务，要么受让人清偿债务解除抵押。因被上诉人孙桂起将诉争房屋转让给被上诉人张春龙时既未征得上诉人同意，也未清偿债务解除抵押，故在此情况下被上诉人孙桂起与张春龙之间的房屋转让行为不发生法律效力。因此，被上诉人张春龙要求确认其与被上诉人孙桂起之间的《房屋买卖合同》有效并要求上诉人及被上诉人孙桂起协助其办理诉争房屋抵押注销手续，将诉争房屋过户到其名下的诉讼请求，本院不予支持。关于上诉人是否已经丧失抵押权问题，虽然物权法第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。但由于本案主债权诉讼时效因上诉人提起诉讼而未届满，故上诉人享有的抵押权随之未消灭，因此原审法院以上诉人在主债权诉讼时效期间内未行使抵押权为由，认定上诉人抵押权不受法律保护属于法律适用有误，对此本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市滨海新区人民法院（2013）滨塘民初字第209号民事判决；
二、驳回被上诉人张春龙的诉讼请求。
一审案件受理费160元，由被上诉人张春龙承担；二审案件受理费80元，由被上诉人张春龙承担。
本判决为终审判决。
审判长 李国敏
审判员 杨宝华
审判员 王 新
二〇一四年二月二十日
书记员 庞 艺
速录员 李晓旭