文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初12156号原告（反诉被告）：康财义，男，1966年6月26日出生，台湾居民，委托代理人：王飞、颜丽丽，分别系广东江盈律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）:林扬平，男，1955年9月14日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。委托代理人：耿洁媛，广东元道律师事务所律师。原告（反诉被告）康财义诉被告（反诉原告）林扬平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康财义及其委托代理人王飞，被告（反诉原告）林扬平的委托代理人耿洁媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）康财义诉称：原、被告于2017年2月10日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于广州市天河区中怡城市花园D栋204房，租期自2017年3月1日起至2019年2月28日止，每月租金8800元。合同签订后，原告已预先支付一个月租金，并额外向被告支付2个月租金作为押金。原告于2017年2月22日入住后即发现承租的房屋存在不适合居住的条件，诸如木地板开裂有虫及墙壁壁癌，客厅、客房、厨房、浴室随处可见衣鱼（又称蠹虫）出没，并且签订合同时被告承诺原告的17项处理措施至今鲜少实施。原告虽委托清洁服务公司对房屋进行数次清洁，但屡清不尽，致使原告及家人深受虫害困扰，导致身心受损。原告亦通知被告对此情况予以改善，但被告始终置之不理，避而不见。因该房屋无法居住导致租赁目的无法实现，原告迫不得已于2017年2月28日搬离承租的房屋，并积极与原告进行沟通协商，但被告直至2017年4月6日才委托其儿子与原告在中介的见证下处理房屋移交之事宜，但被告坚持不肯退还押金而拒收房屋，原告遂于2017年4月12日以邮寄方式归还该屋的钥匙3条及门禁卡2张，并以短信及信件方式通知被告已解除《房屋租赁合同》，并完成退房手续。由于房屋存在以上问题，严重影响了原告及其家人的生活质量，给原告及其家人造成极大的精神痛苦，遂原告基于《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》的规定向被告主张精神损害赔偿。综上所述，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定提起诉讼，请求法院判令：一、被告退还原告房屋租赁押金17600元及利息（自2017年3月31日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准）；二、被告向原告赔偿因被告违约而产生的搬家费用950元及保洁费用645.50元；三、被告向原告赔偿精神损失费2000元；四、被告返还原告已支付的2017年3月份的租金8800元；五、本案的诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）林扬平辩称：一、因原告存在欠缴租金、物业管理费、水电费等费用的违约行为，且无正当理由提前提出解除合同，故依照双方合同约定，被告有权选择解除合同，并没收押金。原告请求判令被告返还房屋租赁押金及利息，无合理合法的事实与理由，请法院予以驳回。二、因被告不存在违约行为，搬家费用系因原告自身的违约行为所产生的费用，被告对此无须承担赔偿责任。三、原告主张的精神损失费于法无据。精神损害赔偿的主张应当严格依照法律规定执行，原告在本案中是违约方且并未达到精神损害的法定赔偿条件，因此被告认为该请求不应予以支持。综上，被告认为原告的各项诉讼请求不符合双方合同约定及法律规定，应当予以驳回。被告（反诉原告）林扬平反诉称：被告于2017年2月10日与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告出租广州市天河区沙河林和陈坊地段中怡城市花园17栋204房给原告，租期为2年，自2017年3月1日至2019年2月28日止，每月租金8800元为业主实收，不包含其他费用。但原告入住后，即以地板开裂、墙壁受潮、房内有虫等各种问题向被告提出解除该《房屋租赁合同》。被告认为原告所述问题与事实不符且也安排了被告儿子与原告沟通，但原告仍执意要求与被告解除合同，并要求被告退还押金。被告认为，房屋交付之前，原告已经在中介人员带领下对房屋各处进行了查看，在签订《房屋租赁合同》及交付房屋之时，也并未就上述问题提出任何异议，因此，在房屋交付之时，双方已经确认交付的房屋符合合同目的，被告对于解除《房屋租赁合同》并无过错，原告在已经接收房屋、签订合同并入住后，又以房屋不符合使用条件为由，要求提前解除合同，并且欠缴水电费、管理费等各项费用，存在明显过错，给被告造成了经济损失。据此，被告特依据双方签订的《房屋租赁合同》及有关法律法规的规定，向法院提起反诉，请求法院判令：一、原告向被告支付2017年4月份、5月份房屋租金17600元；二、原告向被告支付提前解除合同的违约金17600元；三、原告向被告支付租赁房屋开锁费200元；四、原告向被告支付电费214.81元，逾期交纳电费的违约金135.33元（共63天，自2017年3月22日至2017年5月24日），管理费、水费分摊、水费等805.89元，逾期交纳管理费、水费分摊、水费的违约金290.20元（其中2017年3月20日至2017年4月19日共31天以279.11元为本金计算为86.52元，2017年4月20日至2017年5月19日共30天以544.64元为本金计算为163.39元，2017年5月20日至2017年5月24日共5天以805.89元为本金计算为40.29元），有线电视费、网络通信费94.50元，逾期交纳有线电视费、网络通信费的违约金24.57元（自2017年4月1日至2017年4月30日共30天以31.50元为本金计算为9.45元，自2017年5月1日至2017年5月24日共24天以63元为本金计算为15.12元），本项合计1565.30元；五、原告向被告支付欠缴的租金、水电费、管理费、电视费等（共欠缴18715.20元）的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年5月25日起计至清偿之日止）；六、反诉费用由原告承担。原告（反诉被告）康财义对反诉辩称：被告的反诉请求缺乏相关的事实及法律依据。原告在2017年2月28日已搬离租赁房屋，根本不存在欠租，也不可能发生被告主张的相关费用。原告搬离后未在租赁房屋居住，因此，被告主张的相关费用与原告无关。且原告多次要求解除合同，要求被告返还押金，但被告一直置之不理。相反，在原告搬离租赁房屋的情况下，被告也并未及时查看租赁房屋及主张相关费用。因此，原告认为相关费用及滞纳金应当由被告承担，这是被告怠于履行义务所造成的法律后果。经审理查明：2017年2月10日，经广州信仁房地产销售代理有限公司促成，林扬平（出租方）与康财义（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定出租方同意将座落于广州市天河区沙河林和陈坊地段中怡城市花园17栋204房（下简称案涉房屋）出租给承租方，建筑面积为102.3平方米；租期自2017年3月1日至2019年2月28日，共2年；押金17600元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月8800元，物业管理费（如有）、水电煤气费、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等其他费用由承租方按实际发生支付；押金和首月租金，承租方须于本合同签订10天内向出租方支付；除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月20日前向出租方支付当月租金；除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方损失的，守约方有权继续追偿；本租金为业主实收，不包含其他任何费用；乙方将二月份房租以现金的形式支付给甲方，3月份以后以乙方公司以转账方式按月给甲方等。合同签订后，康财义以现金方式向林扬平支付了2017年2月份剩余期间的租金，并向林扬平支付了2017年3月租金8800元及押金17600元。2017年2月25日，广东新众搬家有限公司（下简称新众搬家公司）为康财义进行搬家，由广州市天河区龙口西路301号2102房搬到案涉房屋。康财义聘请了好慷（厦门）信息技术有限公司（下简称好慷公司）对案涉房屋进行全屋清洁，但案涉房屋存在严重虫害，难以清理干净。2017年2月28日，康财义通过新众搬家公司进行搬家，搬离案涉房屋。其后，康财义向林扬平反映案涉房屋存在严重虫害问题，要求林扬平解决，但林扬平未解决。2017年3月7日，康财义以手机短信方式与林扬平进行协商，并表示解除合同，要求林扬平退回押金。后林扬平于2017年4月6日派其儿子与康财义进行协商，但双方无法协商一致，康财义未将案涉房屋交回林扬平。2017年4月12日，康财义按照“广州市天河区龙口中路9号5F房（帝景苑）”的地址，将案涉房屋的钥匙3条、门卡2张寄回给林扬平，但该邮件因拒收而退件。林扬平表示由于其与前妻之间的离婚诉讼，上述地址房屋已与2017年3月分配给其前妻，林扬平已不在该房屋居住。2017年5月24日，林扬平找开锁人员对案涉房屋开锁并收回案涉房屋。现康财义以林扬平未提供符合居住条件的租赁房屋为由提起诉讼，林扬平提起反诉。诉讼过程中，为证明案涉房屋存在严重的虫害问题，康财义提交了多张房屋照片及好慷公司出具的书面证明等证据。林扬平不确认上述证据的真实性。康财义主张其虽然在签订《房屋租赁合同》前有到案涉房屋进行现场查看，但当时林扬平称有租户在居住，且房屋内有很多柜子等物品，所以康财义只是大概看了一下房屋面积等，没有翻箱倒柜细看，康财义是搬入案涉房屋后进行清洁时才发现案涉房屋有严重虫害问题。林扬平称其将案涉房屋交付给康财义使用前已找人进行清洁，但没有发现虫害问题；康财义搬入案涉房屋居住后，向林扬平反映有虫害问题，但林扬平并不清楚是什么虫害，由于林扬平当时与前妻在进行离婚诉讼，没有时间精力解决康财义所称的虫害问题。另，林扬平主张其自行收回案涉房屋后又将案涉房屋另行出租，新租客未提出案涉房屋不符合居住条件的问题。为予证明，林扬平提交了其于2017年5月25日与案外人陈江波签订的《房地产租赁合同》作为证据。康财义确认该证据的真实性，但认为无法证明林扬平将案涉房屋交付给康财义使用时案涉房屋符合正常居住条件，而且康财义搬入案涉房屋时已聘请好慷公司派人员对案涉房屋进行清洁。林扬平主张由于康财义拒绝交还案涉房屋钥匙，故其自行于2017年5月24日找人开锁，收回案涉房屋。为予证明，林扬平提交了《备忘录》作为证据。该《备忘录》显示日期为2017年5月24日，有中介人员及林扬平签名，并加盖了中怡城市花园管理处客户部印章。该《备忘录》上还显示水表读数为209.60立方米、电表读数为38220度、燃气表读数为1525立方米。另，该《备忘录》右上角还手写“今收到中怡城市花园D204房开门费200元”，并有人员签名。康财义对上述证据的真实性不予确认，并认为其多次与林扬平协商解除合同并交回房屋钥匙，但林扬平拒绝。康财义主张由于案涉房屋不符合日常居住条件，导致康财义搬入案涉房屋后又搬离，故要求林扬平赔偿其搬家费950元、保洁费用645.50元。为予证明，康财义提交了新众搬家公司出具的《广东新众搬家有限公司证明书》、好慷在家公众号微信交易记录、好慷公司出具的书面证明作为证据。《广东新众搬家有限公司证明书》内容为新众搬家公司于2017年2月25日为康财义搬家，由广州市天河区龙口西路301号2102房搬到案涉房屋，并于2017年2月28日再次为康财义搬回原址房屋；第一次搬家费用为1188元，第二次搬家费用为950元。好慷在家公众号微信交易记录显示2017年2月21日向好慷在家公众号付款499元（后于2017年2月27日退款249.50元）、2017年2月23日向好慷在家公众号付款396元。好慷公司出具的书面证明，内容为好慷公司的杨健秋于2017年2月24日为案涉房屋进行全屋清洁，期间发现客厅与阳台间的落地窗的轨道非常污秽难以清理且不易打开；厨房的拉门因油污很厚完全黏住，不但无法开/关且异常难清；两间浴室的墙壁延伸到主卧室有壁癌的现象；两间浴室的天花板内均有衣鱼，清出超过百只；主卧的木地板龟裂、翘起，缝隙中及木板底下有为数颇多的衣鱼（蠹虫）难以清理，衣柜旁亦有缝隙内有衣鱼，估计主卧内有近百只，地板龟裂状分析应为泡过水后未加干燥清理导致；全屋的储柜（包含厨房柜、衣柜、床头柜、床架、书柜、书桌、鞋柜等）均发现为数不少的衣鱼出没；有鉴于上述虫害情况严重实非清洁所能处理，当天已通知康财义夫妇知会房东另请专人除虫或更新装潢。林扬平对上述证据的真实性不予确认。林扬平主张康财义拖欠2017年4月、5月租金，以及拖欠电费214.81元，管理费、水费分摊、水费共计805.89元，有线电视费、网络通信费94.50元。为予证明，林扬平提交了电费发票、有线电视费发票及广州中联建业物业管理有限公司开具的发票（包括物业管理费、代收水费、水费分摊）等证据。康财义对上述证据的真实性予以确认，但认为其只在案涉房屋居住了3天，并不存在林扬平主张的上述欠费，而且林扬平提交的上述证据中部分证据显示的计费时段为2017年5月至2017年7月，并非发生在康财义租赁期间，康财义不应承担上述费用。本院认为：康财义与林扬平签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。作为出租人的林扬平应将符合合同约定且满足日常居住条件的案涉房屋交付给康财义使用，作为承租人的康财义应向林扬平支付租金等费用。根据已查明的事实可知，康财义搬入案涉房屋后即发现房屋存在严重虫害，不符合日常居住条件，故搬离案涉房屋并要求林扬平解决，但林扬平因为自身原因而并未解决该问题，导致康财义提出解除租赁合同的要求。在此情况下，林扬平未与康财义就租赁合同解除问题达成协议，康财义按照林扬平原居住地址将案涉房屋的钥匙及门卡寄回给林扬平但该邮件因拒收而退件，其后林扬平自行于2017年5月24日收回案涉房屋。至此，康财义与林扬平签订的《房屋租赁合同》已实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，康财义搬入案涉房屋后发现案涉房屋存在严重虫害问题，并要求林扬平解决，但作为出租人的林扬平却因自身原因未解决该问题，最终导致《房屋租赁合同》解除，林扬平应对合同解除承担违约责任。因此，现康财义要求林扬平返还押金17600元及利息的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，但该利息应自2017年5月25日起算；林扬平要求康财义支付违约金17600元的反诉请求明显缺乏依据，本院不予采纳。因案涉房屋不符合日常生活条件而导致康财义于2017年2月28日搬离，自该日起康财义已没有使用案涉房屋，不应承担案涉房屋的租金，因此，康财义要求林扬平退回2017年3月租金8800元的诉讼请求合理有据，本院予以支持；林扬平要求康财义支付2017年4月、5月租金及利息的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。由于案涉房屋不符合日常生活条件导致康财义另找他人进行清洁并再次搬离案涉房屋，由此造成的搬家费950元及清洁费用645.50元应由林扬平承担，现康财义要求林扬平赔偿上述费用的诉讼请求合法有理，本院予以支持。康财义自2017年2月25日搬入案涉房屋起至2017年2月28日搬离案涉房屋之日止，共计在案涉房屋仅居住了3天，林扬平要求康财义支付电费214.81元，物业管理费、水费分摊、水费805.89元，有线电视费、网络通信费94.50元，以及逾期支付上述费用的违约金、利息，上述反诉请求均缺乏依据，且有违诚实信用原则，本院不予支持；但鉴于康财义在案涉房屋居住了3天确实会产生电费、水费等，本院酌情判令康财义向林扬平支付200元。《房屋租赁合同》因林扬平违约而解除，康财义多次与林扬平协商解除合同，但未能协商一致，其后康财义将案涉房屋的钥匙及门卡以邮寄方式交回给林扬平，林扬平自称收件地址房屋已分配给其前妻而林扬平不再居住，故该邮件被退件，后林扬平另找开锁人员开锁而产生的费用200元应由其自行承担，林扬平要求康财义赔偿开锁费用200元的反诉请求本院不予支持。本案为房屋租赁合同纠纷，康财义要求林扬平赔偿精神损失费2000元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林扬平自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）康财义返还押金17600元及利息（自2017年5月25日起计至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；二、被告（反诉原告）林扬平自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）康财义返还2017年3月租金8800元；三、被告（反诉原告）林扬平自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）康财义赔偿搬家费用950元、清洁费用645.50元；四、原告（反诉被告）康财义自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）林扬平支付200元；五、驳回原告（反诉被告）康财义的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）林扬平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费550元，由原告（反诉被告）康财义负担50元、被告（反诉原告）林扬平负担500元；反诉受理费365元，由原告（反诉被告）康财义负担15元、被告（反诉原告）林扬平负担350元。如不服本判决，原告（反诉被告）康财义可在判决书送达之日起三十日内、被告（反诉原告）林扬平可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  许蔚琳人民陪审员  欧阳燕二〇一七年十月三十一日书 记 员  许丽凤罗小玲本判决书于2017 年   月   日送达