广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终10784号
上诉人（原审被告）：张丽琴。
委托诉讼代理人：ＸＸ东，广东桦仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈丽君，广东桦仁律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：顾强。
委托诉讼代理人：淦家珍，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯媛媛，广东广和律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司。
法定代表人：杜艳花，总经理。
上诉人张丽琴因与被上诉人顾强、原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人张丽琴上诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、上诉人无需向被上诉人支付违约金人民币68万元（以下货币均为人民币）；3、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。其所依据的事实与理由为：1、第三人委托的担保公司提出的条件过于苛刻，担保公司要求上诉人名下的二套房产全部作委托公证，同时公证委托的权限囊括整个房产售卖的全部事宜，该举动无形增加上诉人赎楼的风险，致使上诉人未办理成功赎楼事宜并直接导致上诉人售卖该房地产买卖合同目的无法实现。2015年1月27日，上诉人丈夫开设的公司由于经营不善，向中国银行贷款共计500万元，上诉人夫妻以该涉案房产及另一套房产作抵押担保。因贷款诸多上诉人本想减轻压力才有意售卖房产，同时也如实告知第三人与该涉案房产有关的贷款状况。第三人明确回复上诉人没有问题且完全可以解决的前提下上诉人才放盘出售。对此被上诉人也是知情的，且双方就此问题签订了《补充协议》，明确相关费用的赎楼方式。上诉人在第三人的通知下办理赎楼的过程中，第三人联系的担保公司要求上诉人名下的二套房产全部作委托公证，授权担保公司的人员有权售卖房产、收取售楼款等等一切权利。因该公证委托的权限囊括整个房产售卖的全部事宜，意味着不经上诉人夫妻签字，担保公司可以随意售卖上诉人名下的所有房产，万一担保公司的委托人出现问题，上诉人的损失无可估量。因此，在公证人员出示《委托书公证告知书》后，上诉人夫妻突然意识到一旦委托公证后的风险很大。因此，上诉人夫妻提出要求自己寻找担保公司或者待2016年3月上诉人还清贷款拿到红本后再将房屋以同等价格售卖给被上诉人。但经与被上诉人沟通多次，被上诉人均不同意。在上诉人已经提出了多种可供被上诉人选择的赎楼解决方案的情况下，被上诉人却对上诉人继续履行合同的诚意无动于衷。故，一审法院认定上诉人对此未采用任何其他方式赎楼，致使合同无法继续履行，显然是与事实不符的。2、本案所涉的《房产买卖合同》存在合同交款约定不明的情形，而且双方无法协商一致，因此，双方均有权解除。双方签订的《房产买卖合同》仅约定了与担保公司签订服务及委托赎楼公证的时间，但却没有考虑因担保公司的原因无法进行赎楼公证委托的问题。且双方签订的《房产买卖合同》也没有约定上诉人须自行筹钱赎楼的时间。在本案中，由于担保公司的条件过于苛刻，导致上诉人的合法权益根本无法保障，导致服务合同无法签订。但上诉人已结合自身经济情况提出其他方案促成《房产买卖合同》的继续履行，被上诉人却不同意。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，可以解除合同。本案中双方当事人因赎楼时间无法协商一致，双方均有权解除合同。3、该份《房地产买卖合同》并非是因为上诉人的原因导致无法继续履行，是被上诉人自行选择要求解除合同，不再购买涉案房产，因此上诉人不应承担违约责任。因上诉人在赎楼担保过程中的特殊性导致涉案房产没有办法近期办理过户手续，上诉人已明确表示还是同意按双方约定的340万元价格售卖给被上诉人，但是必须等到2016年3月份银行欠款还清，拿出涉案房产红本后在办里过户手续。因被上诉人不同意上诉人的处理办法致使合同无法继续履行，因此上诉人不应承担违约责任。4、在上诉人知悉赎楼公证风险后，上诉人第一时间就与被上诉人和第三人沟通过该涉案房产的处理方案，并且为避免被上诉人的损失，上诉人也积极主动提出将定金退还给被上诉人，尽量减少被上诉人的损失；被上诉人没有及时止损，对于其自身造成的损失也应当承担相应的法律责任。5、被上诉人要求上诉人按照房屋转让价款20%的标准支付违约金，与被上诉人的实际损失相比，明显过高。一审法院对于违约金与实际损失的认定错误，没有适用关于调整过高违约金的法律规定，系适用法律错误。
被上诉人顾强辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。1、上诉人所称在担保公司赎楼时，所公证的委托权限过高，存在较大风险，所以没有赎楼，该托词与事实不符。被上诉人认为这仅仅是上诉人单方的解约说辞，因为事实和常识告诉我们，担保公司在办理赎楼手续时，所采用的委托书格式均是固定的，通用版本，深圳市近年来的成百上千都是采用该委托书版本，被上诉人从未看到其他人对办理赎楼公证提出过异议风险，单上诉人提出有异议和风险。2、关于本案交易合同的解除并非如上诉人所说是被上诉人自行选择解约，而是基于上诉人夫妇以明确意思表示（通过第三人接到上诉人短信，第三人通过电话方式与上诉人夫妇确认，再通知张丽琴履行相应义务），最终是上诉人发来短信要求解约，被上诉人是基于上诉人明示违约的情况才通过诉讼维护自身的合法权益。3、被上诉人认为原审判决的20%的违约金并不过高，20%的违约金也属于合同明确约定。恰恰相反，因为上诉人的自身违约，其在今天的获利金额已经远远超出合同价20%的数额，据今日查询涉案房产同样户型和面积的楼盘挂售价是540万元至600万元不等，即涉案房产今天比原合同约定价上涨200万元至260万元，本案违约金仅为68万元，违约金远远不足以弥补被上诉人的损失，上诉人实际获得利益超过200万元，请求法庭维持原判。
原审第三人深圳市家家顺房地产交易有限公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。
被上诉人顾强向一审法院起诉请求：1、解除顾强与张丽琴签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、张丽琴按合同转让价款20%向顾强支付违约金，即68万元；3、张丽琴向顾强返还已付定金20万元，并从2015年6月29日起至实际归还定金之日按银行同期贷款利率向顾强支付利息；4、本案全部诉讼费用由张丽琴承担。
一审法院认定事实：2015年6月27日，顾强作为买方，张丽琴作为卖方，在第三人深圳市家家顺房产交易有限公司的居间下，签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（NO.5XX4）。合同约定，买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道碧海富通城X栋XX号房产，房地产证号为5XXX**，建筑面积为79.93平方米，转让成交价为340万元。交易定金共计20万元，由买方于合同签订两日内支付。买卖双方一致同意将上述定金交由居间方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。买方须于2015年7月3日前支付除定金之外的楼款82万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准。在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。该房产处于抵押状态，卖方须委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同签订之日起三日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还买方已支付的定金或支付总价款20%的违约金。次日，顾强向张丽琴支付定金20万元，张丽琴出具了收款收据确认收到上述款项。2015年7月6日，顾强、张丽琴于光大银行新城支行办理了首期款资金监管，顾强将首期款82万元存入双方指定的银行监管账户。2015年7月6日，顾强、张丽琴签署《二手房买卖合同补充协议》，约定如下：因张丽琴以涉案房产与另一套房产在中国银行宝安支行一起贷款，情况特殊，双方协商确定，买方承担该房产原值178万的相关赎楼费用，卖方承担另一套房产的相关费用，全部赎楼费用先由买方统一支付，卖方于收到首期款当天将其应承担的相关赎楼费用一起支付给买方。次日，顾强向光大银行新城支行提交了按揭贷款申请材料。顾强提交了一份《中国光大银行零售授信业务批复》，内容是审批通过了顾强就购买涉案房产申请的住房按揭贷款238万元。顾强据此主张其申请的按揭贷款已审批完毕，但因涉案交易终止后其未前往银行领取贷款承诺函。2015年8月7日，顾强向张丽琴发送《催告函》，催促张丽琴于5日内办理公证委托手续。寄送上述《催告函》的邮件已于2015年8月8日妥投，但张丽琴否认收到该函件。2015年8月9日，张丽琴的配偶周建红向顾强发送手机短信，通知张丽琴取消《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（NO.5XXXX4）及《二手房买卖合同补充协议》，并表示随后退还定金。
张丽琴提交了其与第三人公司工作人员的微信对话记录，以证明张丽琴因担保公司赎楼手续苛刻，要求张丽琴将两套房产全部委托担保公司办理赎楼、售楼及收款等权限，该公证委托存在重大风险才导致该公证委托未能办理。上述聊天记录显示，张丽琴丈夫对委托书的内容有异议，张丽琴要求第三人公司工作人员与其老公沟通，张丽琴于2015年8月4日告知第三人公司工作人员，称张丽琴丈夫不相信担保公司，要求暂时先将定金退还顾强，待明年三月贷款到期、将房产证赎出后，再卖给顾强。
顾强主张其为按合同约定时间支付首期款，将其配偶魏佳名下位于宝安区西乡镇新安路与宝源路交汇处福中福花园X栋XX号房产以266万元卖出，然而该房产目前价值为3182730元。顾强为履行合同损失522730元。顾强提交了相应的房地产买卖合同及评估报告以支持其上述主张。
一审法院认为，顾强与张丽琴、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（NO.5XXXX4）系各方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。关于合同的履行情况。合同签订后，顾强已支付了购房定金、办理了首期款资金监管，并向银行提交了按揭贷款申请材料。但张丽琴因担心公证委托的受托人权限过大、存在交易风险而拒绝向担保公司出具公证委托书，并提出要待2016年3月贷款到期、拿出房产证后再与顾强继续交易。对此，一审法院认为，张丽琴未在合同约定期限内出具公证委托书，已违反了合同约定。如张丽琴对委托担保公司赎楼的方式存有顾虑，则应自行筹资赎楼以注销涉案房产的抵押，消除交易的障碍。但张丽琴并未采用其他方式赎楼，仅提出待到2016年3月再与顾强继续交易，并先将定金退还顾强。张丽琴提出的该方案看似表达了继续履行合同的诚意，但实际上使合同能否履行、何时履行均处于不确定的状态，此举显然违背了合合同履行的经济合理原则，亦不符合顾强购房的初衷。张丽琴的上述行为导致合同无法继续履行，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。顾强作为守约一方，有权解除合同。根据法律规定，当事人依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故一审法院确认顾强、张丽琴签署的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（NO.5XXXX4）于本案起诉状副本送达张丽琴即2015年9月8日解除。合同解除后，交易定金20万元应返还顾强，由于该款项现仍托管在第三人深圳市家家顺房产交易有限公司处，故应由第三人返还顾强。顾强同时诉请张丽琴支付房屋转让价款20%的违约金即68万元，符合合同约定，一审法院予以支持。上述违约金已足以弥补顾强的损失，一审法院对其诉请张丽琴支付定金利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认顾强与张丽琴、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（NO.5XXXX4）于2015年9月8日解除；二、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司于本判决生效之日起三日内向顾强返还定金20万元；三、张丽琴于本判决生效之日起三日内向顾强支付违约金68万元；四、驳回顾强的其他诉讼请求。本案一审受理费6308元，由张丽琴负担1,500元。案件受理费顾强已预交。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人张丽琴与被上诉人顾强、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
合同有效，即应恪守履行，涉案合同约定上诉人张丽琴须于签订本合同签订之日起三日内与担保公司签订服务合同，但上诉人张丽琴以担心公证委托的受托人权限过大、存在交易风险为由拒绝在合同约定期限内出具公证委托书，此时已违反了合同约定。此后在双方签订《二手房买卖合同补充协议》由被上诉人顾强承担部分赎楼费用的情况下，上诉人张丽琴也没有在合理期限办理相关赎楼手续，虽然合同未明确约定其他赎楼方式和期限，但作为房屋买卖合同，赎楼是卖方的主要义务，上诉人张丽琴怠于履行合同义务，仅提出待到2016年3月再与顾强继续交易，并先将定金退还顾强，显然有悖诚实信用原则，上诉人张丽琴的行为已构成根本违约，原审认定正确，本院予以维持。被上诉人顾强作为守约一方，有权解除合同，并依据合同主张房屋转让价款20%的违约金，符合合同和法律规定，原审予以支持，并无不妥，本院予以维持。上诉人张丽琴主张违约金过高，但未对违约金数额过高的事实提交有效证据予以证明，根据民事证据规则，本院对其主张不予采信。
综上，上诉人张丽琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10600元，由上诉人张丽琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十一月二十四日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。