中华人民共和国
广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第1968号
原告：KIMMIHEE，韩国籍人。
委托代理人：汪黄结、汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。
被告：广州天马发展有限公司，住所地广州市。
法定代表人：赖钦祥。
委托代理人：裘晖，广东润平律师事务所律师。
被告：广州市韩村企业管理咨询有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：赖建林。
委托代理人：谢振润，广东经纶律师事务所律师。
第三人：谢沁芯，身份证住址四川省平昌县。
委托代理人：汪黄结、汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。
原告KIMMIHEE诉被告广州天马发展有限公司（以下简称天马公司）、广州市韩村企业管理咨询有限公司（以下简称韩村公司）、第三人谢沁芯房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及第三人共同委托代理人汪黄结、汪旭东，被告天马公司委托代理人裘晖，被告韩村公司委托代理人谢振润均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月被告天马公司将位于环市西路168号广州天马大厦首层面向韩国商人招商，声称专门批发韩国女装，对外招商主体为被告韩某公司。韩村公司将天马大厦首层按照被告天马公司之前已经分割的铺位编号对外出售商铺的五年经营权，售价13800元/平方米。原告斥资916320元购买了1065、1066号商铺，交款后两被告又要原告与其签署《广州市房屋租赁合同》并要原告交付保证金119520元，合同面积64.4平方米。
到了2011年1月，被告韩某公司派出一名韩国人和原告沟通，说干脆由原告将铺位返租给他们，由他们统一对外招商经营，即“承包经营”，这个期间所有费用均由他们自己负担，条件是第一年不计取任何承包金，自2012年3月1日开始按照原告的租金标准返租30%给原告直至2013年2月28日，承包金为每平方米600元（含管理费），实际每月应支付承包金为10626元。原告经过商议后同意了这一提议，被告韩村公司和原告签署了《房地产委托合同》。之后韩某公司将首层全部商铺再次对外招商，并向每个经营者收取保证金和租金、物业管理费等费用，即将这些已经卖给原告的商铺“二次招商”，直至2012年11月底前没有人再向原告收取任何费用。
被告韩某公司如期向原告支付了2012年3月和4月两个月的承包金，此后韩某公司声称资金紧张为由迟迟未能支付承包金。后原告委托律师发律师函催促，韩某公司支付了32868元承包金，并坚称之后的承包金应由天马公司支付。
被告天马公司于2012年12月13日左右在未经原告同意也未通知解除合同的情况下将天马大厦首层物业全部拆除，重新装修后将原告商铺交付他人经营。原告无奈之下向公安部门报案，举报两被告涉嫌合同诈骗骗取了原告巨额购买商铺的款项等违法犯罪事实。公安机关通过数月调查，认为原告所称签订房屋租赁合同以及之后的陈述完全属实，但不属于犯罪，应循民事诉讼程序解决。同时查明天马公司存在虚增合同面积谋取不当利益，实际每个商铺产权面积仅为15.5037平方米，虚增35.3926平方米多收取原告租金和管理费297297.84元。
原告认为，被告理应支付剩余期间的承包金给原告，两被告将原告投资装修的商铺强行拆除，其行为属于单方面终止《广州市房屋租赁合同》收回商铺的行为，属于严重违约，理应双倍退还保证金、支付剩余期间承包金之预期收益损失和赔偿原告合理装修损失。对于原告投入巨资购买商铺的损失，原告将保留进一步索赔的权利。原告特起诉请求法院判令：1、两被告共同双倍支付保证金219040元以及逾期付款利息给原告（以219040元为计算基数，从2013年7月17日至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、两被告共同赔偿原告预期收益损失73392元（该损失为返租租金损失，从2012年5月至2013年2月，按每月每平方米600元，共64.4平方米计算，需扣除韩某公司已付的30000元）；3、两被告共同赔偿原告合理装修损失30000元（该装修损失是我方自行估算，已计算了折旧费用）；4、被告韩某公司退回面积误差部分的多收取的租金和管理费297297.84元（合同约定租金和管理费是一起计算的，从2010年1月1日至2011年2月28日，合同约定两商铺面积64.4平方米、两房产证建筑面积合共是31.0074平方米，每月平方米600元，用600元乘以两者的面积差）。
被告天马公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告主张双倍保证金及逾期付款利息没有法律和事实依据。对于原告与韩村公司签订的《广州市房屋租赁合同》，我公司仅是作为产权人身份签章确认，与原告之间并没有直接的权利义务关系。且根据《确认书》第六条约定，该协议已全部终止作废。自原告与我公司签订《确认书》后，原告一直没有支付商铺的租金和物业管理费用给我公司，且根据原告起诉提供的录音录像光盘的内容，我公司已多次向原告催促支付租金、管理费、水电费等，而原告一直不支付费用，我公司迫于无奈，向原告送达解除合同通知书，解除双方的租赁合同。根据《合同法》的规定及《确认书》的约定，原告迟延支付租金、物业管理费、水电费构成违约，视为原告放弃涉案商铺的承租权，其所交保证金不予退回。我公司不存在违约行为，不应承担违约责任。由于原告违约在先，《确认书》中没有约定利息条款，原告请求被告支付双倍保证金及利息没有事实和法律依据。二、原告无证据证明其预期收益，且原告是合同的违约方，其要求我公司赔偿损失并要求赔偿的是双方签订合同时不可预见的损失，故原告的该项请求没有事实和法律依据。三、原告没有任何证据证明其装修损失，且合同中没有装修损失的约定，原告请求的装修损失无合同及法律依据。四、根据原告的自认，退回面积误差的租金及管理费损失是针对被告韩某公司的，与我公司无关。
被告韩某公司辩称：一、我公司于2012年12月1日起与被告天马公司解除了租赁关系，并把涉案商场的首层及其他楼层的经营权返给了天马公司，根据我公司与天马公司、原告签订的《确认书》第一条的约定，原告知道我公司把涉案商铺在内的商铺承包权返还给天马公司，涉案商铺从2012年11月1日起的租赁关系由原告与天马公司对接，该《确认书》第二条约定由原告向天马公司直接支付租金，该确认书第六条约定，签订《确认书》之前的租赁合同全部作废，因此原告在诉讼请求第1、2、3项主张的违约责任与我公司无关。二、原告第4项诉讼请求有关要求退还面积误差、管理费，我公司认为原告提起的诉讼请求没有事实和法律依据。理由：1、原告与我公司于2009年12月签订《广州市房屋租赁合同》第一条约定，租赁单位是以现状出租给原告使用，租赁单位是自编号，并非为原告所陈述的房产登记号，合同约定商铺的位置、大小以现场的情况为准。2、从天马大厦一楼整体装修后的平面图可看出，自编号为1065、1066号铺实际上是由1065、1066、1047、1048号四铺合并为两铺的，我公司在房管部门打印的资料显示，房产登记为1065、1066、1047、1048四铺的房产登记面积相加正好为自编号1065、1066号铺的面积。3、根据《确认书》第一条的约定，商铺面积与双方在2009年12月签署的《广州市房屋租赁合同》约定的商铺面积是一致的，而且双方签订的合同也明确了所有商铺房产证的房产登记编号。在我公司与原告、天马公司于2012年12月底签订的《确认书》也确认了商铺的面积，与之前租赁合同约定的面积是一致的。可见我方与原告在2009年12月签订的租赁合同约定的面积是真实的。4、原告与我公司自2009年12月签订《广州市房屋租赁合同》至今已多年，若真的如原告所述面积少了一半，为何到现在才发现？显然原告的解释不符合常理。我公司认为不管原告是提出撤销合同还是变更合同，都已超出法定的除斥期间。三、本案中，原告不是涉案商铺的租户，不是适格原告，真正的租户是第三人谢沁芯。谢沁芯是原告的弟媳或其弟弟的女朋友，在实际经营过程中，谢沁芯与原告弟弟KIMJONGHYUP是以夫妻名义对外。原告提交的保证金收据出具的时间并非原告与两被告签订合同即2009年12月30日，而是谢沁芯签订租赁合同的时间即2010年4月10日。由此可证明从2010年4月10日起涉案商铺由谢沁芯承租。事实上，涉案商铺一直由原告与其弟弟及第三人谢沁芯三人共同经营。后来谢沁芯夫妇称原告得病需回韩国治疗，为了日常管理方便，所以把合同权利义务全部转给谢沁芯。谢沁芯持我公司于2009年12月出具给原告的保证金收据与我公司重新签订租赁合同，我公司当场开具了2012年4月10日的保证金收据给谢沁芯，并经双方同意撕毁了2009年12月的保证金收据。但谢沁芯在2012年4月10日签订租赁合同时，没有交任何保证金。
第三人述称：同意原告的诉讼请求。第三人与被告天马公司签订的法律文件从来没有履行过，两被告没有将涉案商铺交付给第三人使用，第三人也从来没有收到被告韩某公司支付的任何承包金。第三人与原告只是普通朋友关系。
经审理查明：2010年1月28日，原告（乙方，承租方）与被告韩某公司（甲方，出租方）及被告天马公司（丙方，产权人）签订两份《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方将位于广州市越秀区环市西路168号的广州市天马国际服装批发中心第一层1065号、1066号单元以现状出租给乙方使用，租赁单元编号为甲方自编号，租赁单元位置见本合同附图所示，该附图只作一般位置识别之用，并不显示租赁单元实际面积大小，其位置、大小以现场实际情况为准；两单元的计租面积均为33.2平方米，甲乙双方同意按此面积计租；租赁期均自2009年12月30日起至2014年12月29日止，月租金均为18260元，乙方应于每月5日前支付本月租金；乙方应交纳两铺的租赁保证金各54780元作为履行合同的担保，合同终止，在乙方将租赁单元交还甲方且无违约行为的情况下，甲方应在90天内将租赁保证金无息退还乙方；乙方如需对租赁单元进行装修的，应遵守广州华诚物业发展有限公司和甲方指定的有关装修的规章制度，接受广州华诚物业发展有限公司和甲方的监管，装修的费用由乙方承担，乙方应在装修之前将装修的承包商、设计图则、使用材料等资料交广州华诚物业发展有限公司和甲方审核，经广州华诚物业发展有限公司和甲方书面同意后方可进行装修施工，报批的费用由乙方承担；乙方逾期三十天仍不全部支付租金的，甲方有权解除本合同，收回租赁单元，租赁保证金作为违约金支付给甲方，甲方并有权追讨乙方所欠租金和其他违约金；等等。上述租赁合同，原告及被告韩某公司的签署日期均为2009年12月31日，被告天马公司的签署日期为2010年1月28日。本案中，原告提交的上述租赁合同文本均没有第三人谢沁芯的签名；而被告韩村公司提交的其中自编1065号铺的租赁合同首页及最后一页的乙方处均有“谢沁芯”的签名；第三人谢沁芯表示该租赁合同上的“谢沁芯”并非其本人所签。
2011年2月28日，原告（甲方）与被告韩村公司（乙方）签订《房地产委托合同书》，其中订明：第1条委托人甲方根据第2条约定，向受托人乙方委托关于甲方所有的天马1层店铺的一切行为，受托人乙方接受此委托。所在地：广州市环市西路168号建筑物：天马大厦店铺：1楼1047#、1048#、1065#、1066#号面积66.4平方米；第2条受托人乙方在2011年3月1日至2013年2月28日管理店铺2年。乙方负担2年租赁费及各项税款经费等，第二年的2012年3月1日至2013年2月28日受托期间，在每月5日向甲方支付每平方米人民币600元（含管理费）基准的30%即人民币180元/平方米等。此后，被告韩某公司分别于2012年3月18日、4月28日及2013年1月6日向原告支付10956元、10926元和32868元，上述款项原告均系通过其弟弟KIMJONGHYUP的银行账户收取。
2012年4月10日，被告韩村公司（甲方）与第三人谢沁芯（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将越秀区环市西路168号的广州市天马国际服装批发中心第一层1065、1066号单元以现状出租给乙方使用，租赁单元的计租面积为66.40平方米；租赁期为2012年4月10日至2014年12月29日，月租金36520元；乙方应交纳租赁保证金109560元作为履行合同的担保；等等。同日，谢沁芯签署《确认书》，内容为“我与韩村公司于2009年12月31日签订的广州市越秀区环市西路168号的广州天马国际时装批发中心1065和1066单元（建筑面积66.4平方米）的三方租赁协议书（合同期为：2009年12月30日至2014年12月29日）因我的经营原因，需收回。故我与广州天马国际时装批发中心1065和1066单元（建筑面积为66.4平方米）的三方租赁协议书自动终止作废。由此产生的一切法律纠纷与韩某公司无关，由我独自承担。”该《确认书》的落款签名为“KIMMIHEE（代）谢沁芯”。庭审中，原告称其并没有在该《确认书》上签名，对该确认书也不知情。第三人谢沁芯确认该《确认书》上的签名是其本人所签；称韩某公司并没有将上述商铺交付给其使用。
2012年10月30日，被告天马公司（甲方）与被告韩某公司（乙方）签订《关于终止广州天马国际时装批发中心（天马大厦）第一层整层（含第一层夹层）租赁关系的协议》，其中订明：甲、乙双方分别于2009年10月6日签订广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心第一层广州天马发展有限公司所属产权单元的租赁合同、于2009年12月31日签订广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心第一层20间返租经营权单元及夹层返租经营权单元的租赁合同、于2010年3月22日签订广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心第一层1138单元的租赁合同、于2010年11月30日签订天马大厦首层大堂处（含1C01仓库）使用确认书、于2012年4月24日签订广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心第一层1125、1126、1127单元的租赁合同，确定了租赁关系。现甲乙双方同意于2012年11月1日起解除终止上述区域租赁关系，甲方支付解约款1100万元[此款项包含乙方缴交给甲方的租赁保证金、缴交给物管公司的管理保证金、缴交给甲方的天马大厦首层大堂处（含1C01仓库）的使用费]给乙方；乙方须于2012年11月10日前无条件做好现有场内租户与甲方签署租赁协议事宜（租赁条件以乙方同现有场内租户），现有场内租户缴交给乙方的租赁押金及物管押金共计人民币3532634元由乙方支付给甲方，甲方待现有场地内租户合同到期后无息退还给现有场内租户；等等。
2012年11月8日，第三人谢沁芯（乙方，承租方）与被告天马公司（甲方，出租方）及韩某公司（丙方，见证方，原出租方）签订《确认书》，其中订明：乙方清楚知悉自2012年11月1日起丙方将天马大厦首层及首夹层所有单元的承包经营权带租约转让给甲方，天马大厦首层及首夹层的商铺于2012年11月1日起的租赁关系由甲、乙双方对接，甲方同意按乙、丙双方之前约定的收费标准收取相关费用；甲、乙双方同意乙方继续履行承租天马大厦首层/首夹1065/1066单元（建筑面积66.4平方米）经营服装，合同期限为2012年11月1日起至2014年12月29日止，租金为36520元/月，物业管理费为3320元/月，垃圾费为20元/月；电费按实际用量向物管公司缴交，上述费用乙方需在每月5日前缴交给甲方及物管公司，否则视为乙方（放弃该单元承租权）违约，乙方所交押金等费用不予退还，且甲方有权收回租赁单元另行出租给他人；甲、乙、丙三方同意乙方原缴交给丙方的租赁保证金109560元及管理保证金9960元由丙方直接转给甲方作为乙方新的租赁保证金及管理保证金，待乙方合同到期（即2014年12月29日）后乙方不再续租时由甲方无息退还给乙方；签署本《确认书》后，乙、丙双方之前于2012年4月10日签署的首层及首夹1065/1066单元租赁合同、协议等全部终止作废；等等。
被告天马公司于2012年12月6日向谢沁芯发出《解除合同通知书》，表示谢沁芯应于每月5日前缴交承租单元当月租金，谢沁芯已逾期超过十八天仍拒不交租，其公司决定于2012年12月6日与谢沁芯正式解除租赁关系，收回租赁单元等。被告称其将该通知书张贴于涉案商铺（该商铺当时为空置状况），并提交了照片为证。
原告代理人汪黄结曾于2013年1月17日到广州市公安局经济犯罪侦查支队报警。广州市公安局于2013年3月18日作出穗公（经）不立字[2013]0111号《不予立案通知书》，表示经审查认为无犯罪事实，决定不予立案。同年4月3日，该局作出穗公（法）刑复字[2013]11号《复议决定书》，决定维持穗公（经）不立字[2013]0111号《不予立案通知书》。
被告天马公司确认其于2012年12月中旬至月底期间将涉案场地商铺收回并拆除。
本案中，原告提交了一份由被告韩某公司开具的日期为2012年4月10日的《收据》，载明：“今收到天马首层1065、1066单元租赁保证金共人民币壹拾万零玖仟伍佰陆拾（￥109560）元整物业管理保证金共人民币玖仟玖佰陆拾（￥9960）元整合计壹拾壹万玖仟伍佰贰拾（￥119520）元整”，拟证明其已向韩某公司交纳了租赁保证金及物业管理保证金共119520元。原告称其于2009年12月向韩某公司缴交了上述保证金，韩某公司也开具了相应的收据，后来原告遗失了该保证金收据，故要求韩某公司补开新的保证金收据，韩某公司重新开具收据后将收据原件交给了原告弟弟，谢沁芯没有向韩某公司交纳过保证金。被告韩村公司则称谢沁芯在2012年4月10日签订《广州市房屋租赁合同》时，将韩某公司于2009年12月开具的收据拿来换成2012年4月10日的收据，2009年12月的收据已当场撕毁，谢沁芯并没有实际缴交上述保证金。
被告韩村公司称涉案商铺自编号为1065、1066，是由越秀区环市西路168号首层1047（建筑面积15.5037平方米）、1048（建筑面积15.5037平方米）、1065（建筑面积15.5037平方米）及1066（建筑面积15.5037平方米）四间商铺合并构成，并提供了天马大厦1楼平面图及房地产登记薄查册表为证。
本院认为：关于原告主体资格问题。原告与被告韩村公司于2009年12月31日就涉案商铺签订两份《广州市房屋租赁合同》，双方之间成立租赁合同关系。双方又于2011年1月17日签订《房地产委托合同书》，约定原告将涉案商铺委托被告韩某公司经营管理2年，在此期间原告无需支付上述租赁合同约定的租金和管理费，且韩某公司在2012年3月1日至2013年2月28日期间每月需向原告支付每平方米180元的费用。此后，虽然被告韩村公司与第三人谢沁芯于2012年4月10日签订《广州市房屋租赁合同》，但韩某公司提交的谢沁芯于同日签署的《确认书》并无原告本人签名，韩某公司亦未能举证证明原告委托谢沁芯代为签署该《确认书》，因此并不产生原告与两被告协议解除三方就涉案房屋所签订的两份《广州市房屋房屋租赁合同》的法律效力。而且韩某公司一直是向原告支付委托经营管理商铺的费用。关于租赁保证金问题，被告韩某公司的陈述已确认其曾于2009年12月开具保证金收据给原告，而谢沁芯并无实际支付过保证金给韩某公司，故可认定韩某公司交付给天马公司涉案商铺的保证金是原告所缴交的。两被告均未能举证有交付涉案商铺给谢沁芯，双方之间也没有交收过任何租金或其他费用，故对第三人谢沁芯称其签订的上述租赁合同并无实际履行的陈述，本院予以采信。综上，原告是本案适格的主体。
两被告自2012年11月1日起解除涉案场地的租赁关系后，虽于同月8日与第三人谢沁芯签订《确认书》，但如前所述，两被告并无举证证明原告曾委托谢沁芯代为行使解除三方于2010年1月28日就涉案商铺所签的两份租赁合同的权利，原告也没有与两被告签订关于解除三方租赁合同的《确认书》，因此原告与两被告所签订的两份租赁合同并未有效解除。被告天马公司明知涉案商铺空置，仍在该商铺张贴《解除合同通知书》，且通知的对象是第三人谢沁芯，该通知亦未有效送达原告，不发生解除合同的效力。被告天马公司在合同未有效解除及未通知原告的情况下，擅自将涉案商铺予以拆除，导致租赁合同无法继续履行，依据合同约定应双倍返还保证金原告。
原告没有举证证明其对涉案商铺进行了装修以及装修费用的具体金额，其要求被告赔偿装修损失及预期收益损失均证据不足，本院不予支持。
上述《广州市房屋租赁合同》已明确租赁单元编号为韩村公司自编号、双方同意按33.2平方米＋33.2平方米面积计租，《房地产委托合同书》也注明店铺为天马大厦1楼1047#、1048#、1065#、1066#号面积66.4平方米，因此该自编1065、1066号商铺与环市西路168号首层1065、1066房屋并非对应的房屋，原告以此要求被告退还面积误差租金和管理费与事实不符，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告广州天马发展有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，双倍返还保证金219040元及支付利息（从2013年7月17日起至本判决生效之日止，以219040元为本金，按中国人民银行公布的同期贷款利率计付）给原告KIMMIHEE。
二、驳回原告KIMMIHEE的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4999元，由原告KIMMIHEE负担2361元，被告广州天马发展有限公司负担2638元。
如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，两被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赖丽恂
人民陪审员 周跃新
人民陪审员 陈遂莞
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 梁启志