山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初1161号
原告李祥霞，女，1970年12月13日生，汉族，无业，住济南市，身份证号0
委托代理人人刘华池，山东齐鲁律师事务所律师。
被告杨文芳，女，1954年12月25日生，汉族，济南灯泡厂退休职工，住济南市，身份证号0。
被告房泽立，男，1952年10月3日生，汉族，济南灯泡厂退休职工，住济南市，身份证号0
被告周莉，女，1981年8月18日生，汉族，职业不详，住济南市，身份证号0
被告房玉荣，男，1981的3月12日生，汉族，职业不详，住济南市，身份证号0
原告李祥霞与被告杨文芳、房泽立、周莉、房玉荣民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法由代理审判员马小舒独任审判，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告李祥霞及其委托代理人刘华池、被告杨文芳、房泽立到庭参加了诉讼，被告周莉、房玉荣经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李祥霞诉称，2015年5月7日，被告房玉荣因经营海鲜生意向我借款40万元，双方签订借款合同，约定借款金额40万元，借款期限三个月，月息3%，被告杨文芳以其所有的济南市市中区七里山路***号房屋（房产证号济房权证中字第02****号）提供抵押并办理他项权证，借款到期后，被告方仅支付了利息，但没有按期依约偿还本金。经我多次催要，被告杨文芳、房泽立、周莉、房玉荣均予以推拖拒绝。现诉至贵院，请求判令：1、被告杨文芳、房泽立、周莉、房玉荣偿还借款40万元；2、被告杨文芳、房泽立、周莉、房玉荣支付违约金4万元（自2015年8月7日起至2016年1月6日止，每月8000元，按每月2%计算）；3、被告杨文芳、房泽立、周莉、房玉荣支付违约金（自2016年1月7日起至被告方偿还全部借款之日止，以40万元为基数，按每月2%计算）；4、被告杨文芳、房泽立、周莉、房玉荣赔偿经济损失2.3万元；5、我对拍卖、变卖被告杨文芳的抵押财产（济南市市中区七里山路***号房屋，房产证号济房权证中字第02****号）的价款优先受偿。
被告杨文芳、房泽立辩称，借款属实。我们已经向原告李祥霞支付了四个月的利息，每月2.1万元。我们也想尽快还款，但现在没有偿还能力。
被告周莉、房玉荣未答辩。
经审理本院认定，2015年5月7日，原告李祥霞（乙方/出借人/抵押权人）与被告杨文芳（甲方/借款人；丙方/抵押人）签订房屋抵押借款合同一份，该合同约定借款金额60万元，借款用途为生活及经营，借款期限自2015年5月7日起至2015年8月6日止，利率为3%/月；并约定甲方不能按时支付利息，则从逾期之日起视为违约，对应付利息金额加收每天1%的违约补偿金；到期不能偿还借款本金，则从逾期之日起视为违约，甲方除支付借款总金额每天1%的利息外，并自愿承担借款总额2%的违约金；甲方到最后还款日不能偿还全部借款本息，乙方有权向其配偶及抵押人（担保人）追偿；抵押物为所有权证号济房权证中字第02****号、房产位于市中区七里山路**号、面积109.25㎡、评估（或协议）价值：壹佰壹拾万元整，如果借款人及抵押人都不能偿还借款本息，丙方自愿委托乙方将抵押物以市场价值出售于抵偿全部借款本息及违约金，并多退少补；有关抵押的评估费、登记费、交易费、证明入处置（拍卖）等所产生的一切费用均由甲方承担；如因争议诉讼至法院，则案件的评估费、登记费、交易手续费、诉讼费、诉讼代理费、财产保全费、乙方律师费等一切费用均由甲方承担。合同尾部，被告杨文芳在甲方（借款人）、丙方（抵押人/押保人）处签名并捺印，原告李祥霞未签字。
同日，被告杨文芳、房泽立、周莉、房玉荣向原告李祥霞出具借条及收条一份，其中借条载明：“今借李祥霞人民币大写肆拾万元整（小写￥400000），借期3月，自2015年5月7日至2015年8月6日止，月息3%，逾期不还，自愿支付借款总额的每天1%的违约金，如借款人拖欠利息半个月以上，债权人有权处理借款人的房产，本借条与签订的民间借款合同具有同等的法律效力，如发生争议，向济南市市中区人民法院提起诉讼。本借条在借款人收到银行转账后方可生效。指定收款账号62178560000282****，发卡行中国银行济南济大路支行。借款人杨文芳、房玉荣、周莉、房泽立。”收条载明：“今收到李祥霞人民币肆拾万元整，小写￥400000元。收到人杨文芳、房玉荣、周莉、房泽立。”四被告分别在以上“借款人”处及“收到人”处签名并捺印。
2015年5月12日，济南市住房保障和房产管理局为原告李祥霞出具房屋他项权证（证号为济房他证中字第09****号），其中房屋他项权利人处载明为李祥霞，房屋所有权人处为杨文芳，房屋所有权证号处载明“中02****”，房屋坐落处载明“市中区七里山路2-2号院2-201”，他项权利种类为“抵押权”，债权数额为“600000.00”，登记时间为“2015年5月12日”。
另查明，原告李祥霞为本次诉讼支出律师代理费2.3万元。
原告李祥霞主张，其经投资公司的一位朋友介绍与被告方相识，抵押借款合同中虽载明借款数额为60万元，但实际借款数额为借条中载明的40万。2015年5月7日，其通过银行转帐的方式分两笔19万元、21万元向被告房玉荣支付了借款。后被告方仅支付了2015年5月7日至2015年8月6日的三个月利息，共2.4万元。被告杨文芳、房泽立对收到借款40万元的事实无异议，但主张已向原告李祥霞支付利息共6.3万元并称收到第一笔借款后原告李祥霞预扣了2.1万元。原告李祥霞对被告杨文芳、房泽立的主张不予认可。
以上事实，由原告李祥霞提交的房屋抵押借款合同、银行转款凭证、借条、收条、房屋所有权证、房屋他项权证、房屋登记簿、民事委托代理合同、汇款单、发票及双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合法的借贷关系应受法律保护。民间借贷是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。民间借贷合同以借贷双方有借款的意思表示为合同成立的前提，并以款项的实际交付为合同的生效条件。原告李祥霞向本院提交的借条与收条、银行转款凭证及双方当事人的陈述，能够证实被告杨文芳、房泽立、周莉、房玉荣向原告李祥霞借款40万元且未偿还的事实。被告杨文芳、房泽立虽主张在收到涉案第一笔借款时原告李祥霞预扣了2.1万元，但未提交相关证据予以证明，综合原告李祥霞提交的向被告房玉荣交付借款的转款凭证，应认定原告李祥霞已按照借条中载明的借款金额支付了款项，对被告杨文芳、房泽立的该项主张，本院不予采信。原告李祥霞要求被告杨文芳、房泽立、周莉、房玉荣偿还借款40万元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。
关于违约金，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》第二十九条的规定：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。原告李祥霞与被告杨文芳、房泽立、周莉、房玉荣约定如逾期不还，被告方自愿支付借款总额的每天1%的违约金已超出该规定，超出部分依法不受法律保护。被告杨文芳、房泽立虽主张其已支付利息共6.3万元，但未提交相关证据予以证明，对该项主张，本院不予采信。现原告李祥霞要求被告杨文芳、房泽立、周莉、房玉荣支付违约金：以40万元为基数，自2015年8月7日起至被告方偿还之日止，按每月2%计算的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于赔偿经济损失部分，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告李祥霞与被告杨文芳在房屋抵押借款合同中有明确约定，因争议诉讼至法院，包括律师费在内的一切费用由被告杨文芳承担。该抵押借款合同中，原告李祥霞虽没有签字或盖章，但被告杨文芳已经履行了其抵押义务，办理了房屋他项权证，房屋他项权利人处亦明确载明系原告李祥霞，故该抵押借款合同依法成立，并已生效。原告李祥霞提交的民事委托代理合同、工商银行汇款单、律师代理费发票能够证明其因本次诉讼支出了律师代理费2.3万元，被告杨文芳应予以赔偿。对原告李祥霞主张被告杨文芳赔偿其经济损失的诉讼请求，本院予以支持。对原告李祥霞要求被告房泽立、周莉、房玉荣赔偿其经济损失的诉讼请求，本院依法驳回。
被告杨文芳将其所有的房屋抵押给原告李祥霞并办理了房屋他项权证，应认定该抵押权合法有效，原告李祥霞对于被告杨文芳的上述房屋享有优先受偿权，原告李祥霞关于优先受偿的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨文芳、房泽立、周莉、房玉荣于本判决生效之日起十日内偿还原告李祥霞借款40万元。
二、被告杨文芳、房泽立、周莉、房玉荣于本判决生效之日起十日内支付原告李祥霞违约金：以40万元为基数，自2015年8月7日起至本判决生效之日止，按年利率24%计算。
三、被告杨文芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告李祥霞经济损失（律师费）23000元。
四、原告李祥霞对被告杨文芳抵押的济南市市中区七里山路2-2号院2-201（房产证号为济房权证中字第02****号）房产享有优先受偿权。
五、驳回原告李祥霞的其他诉讼请求。
案件受理费4125元，由被告杨文芳、房泽立、周莉、房玉荣负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 马小舒
二〇一六年四月二十二日
代理书记员 况磊磊