广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1323民初690号
原告：李卓力，女，1948年12月18日出生，汉族，香港永久性居民，住香港九龙。
被告：惠州怡海房地产开发有限公司，住所地惠东县梁化镇大岭十二托地段。
法定代理人：庄胜东，董事长。
原告李卓力诉被告惠州怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理后，依法组成了合议庭，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告李卓力到庭参加诉讼，被告怡海公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李卓力诉称：2013年9月29日在香港怡东酒店展销厅，被告与原告签订了全球候鸟度假地《楼宇认购书》（8806078xxx07号），被告出售给原告位于惠东县全球候鸟度假地A6-153号物业及附送487平米花园，2015年6月30日前交付。同日原告支付给怡海房地产开发有限公司人民币500000元作为订金。2013年10月22日怡海公司填写了两张正式收据：一张编号0489，“惠州市惠东县全球候鸟度假地（陶然假日小区）6号地A-153房之定金CNY300000”，另外一张编号0476，惠州市惠东县全球候鸟度假地（陶然假日小区）6号地A-153房之订金港币255300元。”2013年10月21日，原告转账人民币2000000元到怡海公司指定银行，中国建设银行惠州惠东城中支行的“惠州怡海房地产开发有限公司”。2013年10月22日，在全球候鸟度假地怡海公司办公室，怡海公司填写一份专用收据（N0：0000509）：“今收到李卓力交来光耀陶然假日小区A6—153号房房款贰佰万元（小写）2000000元，收款性质：转账。”2013年10月22日原告在同时交付给怡海公司维修基金人民币5410元，合同备案费80元，产证代办费1000元，预告登记费90元，共6580元。怡海公司填写一份专用收据（N0：0000521）：“今收到李卓力交来光耀陶然假日小区A6-153号房维修基金5410元，合同备案80元，产证代办l000元，预告登记90元，一共六千五百百十元，（小写）6580，收款性质：刷卡。”原告同时又支付了1000元人民币“预办房产证费”。怡海公司填写一份专用收据（N0：0000520）：“今收到李卓力交来光耀陶然假日小区6—153号房预办房产证费壹千元，（小写）1000元，收款性质：刷卡。”2013年10月22日在全球候鸟度假地怡海公司办公室，被告怡海公司（甲方）与李卓力（乙方）签订了与第一份完全相同的《楼宇认购书》（8806918xxxx1号），当时怡海公司办事人员称正式合同要到2014年12月20日付完余款方可签订。2014年5月14日该合同在惠东县房产局房产交易所办理了商品房预售合同登记备案。备案编号：004932600xxx26。2015年3月7日原告收到被告发自香港上环信德中心西座2801室的一封信，信中有一份签署日期为2014年4月15日的《广东省商品房买卖合同》（004932600xxx26号），合同中只字不提487平米花园。而2013年10月22日后原告并没有接触过被告。所以该合同的日期怀疑是篡改。同封还有签署日期为2014年6月17日的来信，告知“由于惠州怡海房地产开发有限公司正在进行资产重组…预计重组时间需要3个月左右，期间阁下可以暂时停止交付楼款…”。并表示“不论重组是否成功，我司保证承担合同内的所有责任…”。该新的信封正反面亦附上。那以后再也没有来自怡海公司的联络。只能从互联网上查找光耀集团与怡海的消息。根据《广东省商品房买卖合同》第九条规定，被告违约事实清楚，原告的权益证据确凿。原告有充分的理由提出起诉。尽管被告资金严重亏空，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，可以确定商品房预售中买受人的先取特权地位”。被告应当优先处理对原告退赔款项。要求解除该物业的《商品房买卖合同》。诉讼请求：1、解除该物业的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告已经交付的购房款共计人民币2500000元；3、被告退还原告所交付的维修基金人民币5410元，合同备案费80元，产证代办费2000元，预告登记费90元共7580元。4、被告承担违约责任，按照原告己付款的百分之二十赔付违约金人民币500000元。5、因被告违约，原告不能按计划在2015年6月30日住进自购物业，不得不在香港租楼住，产生了至少89000元人民币的额外租金开支。要求被告赔付这笔费用。6、被告应当按照合同，自原告解除合同通知到达之日起30天内还清以上所应付款项（共计3096580元人民币）。7、要求被告退款及赔偿时尊重买受人的先取特权地位，优先退赔。8、被告承担诉讼费用。
被告怡海公司未到庭参加诉讼，未作答辩。
经审理查明：怡海公司为有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围：在惠东县梁化镇大岭十二托地段324700.3平方米的土地开发并建设经营房地产及对其建成的物业进行租赁、销售、物业管理。
2013年9月29日，怡海公司与原告李卓力在香港怡东酒店展销厅签订一份《全球候鸟度假地﹤楼宇认购书﹥》（8806078xxx07号），约定：原告认购怡海公司开发位于惠东县全球候鸟度假地A6-153号物业；建筑面积108.2平方米，总房价人民币4268000元，成交价为3800000元；先付定金500000元，2013年10月25日前付清全部房款3800000元。该认购书的第五条“其他”第3款“其他约定或说明”列明：“【1】该单元附送约487平米的花园使用权；【2】……”。当天，原告支付定金人民币500000元，怡海公司分别填写了《两张正式收据》（编号0476、编号0489）。
2013年10月21日，原告李卓力转账人民币2000000元至怡海公司指定账户（中国建设银行惠州惠东城中支行）。2013年10月22日，怡海公司填写一份《专用收据》（N0：0000509，收款日期2013年10月21日）：“今收到李卓力交来光耀陶然假日小区6-153号房房款贰佰万元（小写）2000000元，收款性质：转账。”
2013年10月22日，怡海公司（甲方）与原告李卓力（乙方）再次签订一份《全球候鸟度假地﹤楼宇认购书﹥》（8806918xxxx1号），该认购书内容与前一份《全球候鸟度假地﹤楼宇认购书﹥》（8806078xxx07号）的基本相同，约定先付定金500000元，2013年10月22日前付2500000元，当日签订《商品房买卖合同》；剩余房款1300000元于2014年12月20日付清。同日，怡海公司填写两份收据，收取原告支付的款项7580元，其中的一份专用收据（N0：0000520）列明：“今收到李卓力交来光耀陶然假日小区A6-153号房预办房产证费壹千元，（小写）1000元，收款性质：刷卡。”，另一份专用收据（N0：0000521）列明：“今收到李卓力交来光耀陶然假日小区A6-153号房维修基金5410元，合同备案80元，产证代办l000元，预告登记90元，一共六千五百百十元，（小写）6580，收款性质：刷卡。”
2014年4月15日，怡海公司（甲方）与原告李卓力（乙方）签订一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：004932600xxx26），约定怡海公司将其开发建设的位于惠东县十二托广汕公路边陶然假日小区6-153号（房商品房预售许可证号：惠东房预许字第201400720xxxx7号，建筑面积108.20平方米）出售给原告，总价款人民币3800000元，分期付款：在2013年10月22日支付首期房款，即人民币2500000元，剩余房款即人民币1300000元于2014年12月20日前支付。其中合同第八条“交付期限”规定：“出卖人应当在2015年6月30日，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告。”第九条规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条“关于产权登记的约定”规定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠东县房产管理局申请登记备案。”该合同尾部备注：委托出卖人代办预告登记、委托出卖人代办房地产权证。该合同附有附件一（A2型别墅签约图）、附件二（公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明）、附件三（装饰、设备标准）、附件四（合同补充协议），怡海公司与李卓力均签名或盖章，其中附件四的第5条约定：“在《商品房买卖合同》中约定出卖人代办房产证的，除按《商品房买卖合同》的约定缴纳购房款与前期物业管理服务费外，还应按照以下约定缴纳相关代收费用。5.1契税……5.2房产证办证费……5.3专项维修资金……”。（注：该合同于2014年4月15日在惠东县房产交易所办理房屋预售登记备案）。
2015年3月7日，原告李卓力收到怡海公司发出的告知函（签署日期为2014年6月27日）和一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：004932600xxx26），其中告知函的内容为：“……由于惠州怡海房地产开发有限公司正在进行资产重组…预计重组时间需要3个月左右，期间阁下可以暂时停止交付楼款……”。
2016年2月22日，原告李卓力向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。本案庭审期间，经释明，原告自愿撤回诉讼请求的第5项，即撤回“因被告违约，原告不能按计划在2015年6月30日住进自购物业，不得不在香港租楼住，产生了至少89000元人民币的额外租金开支。要求被告赔付这笔费用”的诉请。
以上事实，有原告李卓力提交的起诉状、身份证、企业机读档案登记资料、楼宇认购书、商品房买卖合同、银行回单及专用收据、告知函和本院的庭审笔录等材料在卷为据。
本院认为：李卓力与怡海公司签订商品房买卖合同，购买怡海公司开发位于广东省惠州市惠东县大岭镇十二托广汕路边的陶然假日小区A6-153房，彼此间建立商品房买卖合同关系。怡海公司在销售陶然假日小区A6-153房时，该房已取得商品房预售许可证明，故应认定买卖双方签订的商品房买卖合同合法有效。双方签订的商品房买卖合同第八条规定的“交付期限”为2015年6月30日，怡海公司在“交付期限”（2015年6月30日）届满之日起180日内未交付房屋，责任在出卖方，李卓力诉请解除该商品房买卖合同，理由充分，予以支持。
李卓力与怡海公司之间签订的商品房买卖合同因怡海公司违约而解除，李卓力诉请判令怡海公司退还购房款250万元，予以支持；李卓力同时请求退回房产维修基金5410元、合同备案费80元、房证代办费1000元、预告登记费90元、预办房产证费1000元，共7580元，理由充分，予以支持；李卓力一并诉请怡海公司承担违约责任，赔付违约金50万元（已付款的20%），根据商品房买卖合同第九条第1款第（2）项“逾期180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。”的规定，亦予以支持。怡海公司应当在本院确定的期限内履行上述款项的给付义务，否则，李卓力可依法申请强制执行。合同解除之后，李卓力取得的是普通债权，该债权不具有优先受偿性，李卓力提出怡海公司退款及赔偿时尊重买受人的先取特权地位，优先退赔的诉请，无法律依据，不予支持。
怡海公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告惠州怡海房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内返还购房款人民币250万元给原告李卓力；
二、被告惠州怡海房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内退回房产维修基金5410元、合同备案费80元、房证代办费1000元、预告登记费90元、预办房产证费1000元，共7580元给原告李卓力；
三、被告惠州怡海房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内赔付违约金50万元给原告李卓力。
四、驳回原告李卓力的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费31572.64元，由被告惠州怡海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 柯新强
代理审判员 王俏玲
人民陪审员 柯容花
二〇一六年四月十五日
书 记 员 李瑞莹
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