广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终2209号
上诉人（原审被告）：桂林市宏基置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区空明西路22号。
法定代表人席国际，董事长。
委托诉讼代理人：张明云，广西君美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒙文娟，广西君美律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：周天豪，男，1982年4月20日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。
委托诉讼代理人：严小鹏，广西绮鸣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卫志坤，广西绮鸣律师事务所实习律师。
原审被告：桂林技术交流站，住所地广西壮族自治区桂林市象山区中山南路**号。
法定代表人：黄东林，该站代站长。
委托诉讼代理人：王晓平，男，该单位退休职工。
上诉人桂林市宏基置业投资有限公司（以下简称宏基公司）因与被上诉人周天豪、原审被告桂林技术交流站商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016）桂0304民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏基公司的委托诉讼代理人张明云，被上诉人周天豪的委托诉讼代理人严小鹏，原审被告桂林技术交流站的委托诉讼代理人王晓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人宏基公司上诉称：请求撤销一审判决第三项，驳回被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”；第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人（上诉人）应在2006年8月30日前向被上诉人交付房屋，并约定逾期交付的按万分之一每日支付违约金，而事实上，上诉人直至2013年4月才实际交付房屋。则本案被上诉人作为买房人自2006年8月31日即己知道违约行为发生并有权主张逾期交房违约金，违约金的诉讼时效也应当自此日起算。至出卖人向原告实际交付房屋之日，逾期交房违约行为终了，逾期交房违约金的计算也至此截止。对在约定交房日至实际交房日期间内产生的违约金，自产生之日起超过两年未主张的部分己过诉讼时效期间。按照一审庭审中双方认可的事实，上诉人在2013年4月向被上诉人交付了房屋，并同时对应付的交房违约金进行了统计。上诉人认为，仅仅是对欠付违约金金额的确认，并非达成新的协议或产生新的债权，不存在约定履行期限的问题。换言之，该统计行为性质上属于欠条，且其出具是基于原来的交房违约行为，即使以形成欠条论，在上诉人出具该欠条时，被上诉人就已经知道自己的权利受到了侵害，故其应当在欠条出具之日起两年内向人民法院主张权利，也就是说，没有履行的欠条从出具之日起计算诉讼时效。对此，《最高人民法院关于债务人在约定的期限届满后未履行债务而出具没有还款日期的欠款条诉讼时效期间应从何时开始计算问题的批复［法复（1994）3号中》指出：“双方当事人原约定，供方交货后，需方立即付款。需方收货后因无款可付，经供方同意写了没有还款日期的欠款条。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，对此应认定诉讼时效中断。如果供方在诉讼时效中断后一直未主张权利，诉讼时效期间则应从供方收到需方所写的欠款条之日的第二天开始重新计算”，正好印证了上述观点。因此，本案被上诉人在2013年4月收房后的两年内未向上诉人主张过逾期交房违约金，现在主张已经超过2年诉讼时效期间，不应得到支持。上诉人认为，被上诉人主张逾期交房违约金己过诉讼时效，其主张不应得到支持，一审判决第三项对此适用法律错误，导致判决错误，请求二审判决依法撤销该项判决，并驳回被上诉人该项诉讼请求。被上诉人周天豪答辩称，一、上诉人逾期交房已经构成违约，双方对违约金进行了结算，只是未明确支付时间；二、被上诉人主张逾期交房违约金没有超过诉讼时效，上诉人上诉理由不能成立；三、被上诉人主张的关于违约金的事实，在一审庭审中上诉人是认可的。请求二审判决维持原判。
原审被告桂林技术交流站答辩称，一、一审法院已经做出判决，答辩人与原审原告之间没有合同及法律上的权利义务关系，故原告对于桂林技术交流站提出的诉讼请求，不予支持；二、上诉人在民事上诉状中未提出对答辩人的诉讼请求。综上，答辩人认为本案与答辩人无关。
周天豪向一审法院起诉请求：1、判令被告90天内办理房地产权属转移登记（即将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并办理房屋所有权证、国有土地使用证）；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金余款30000元；3、判令被告向原告赔偿逾期办证损失（按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至履行办理权属证书之日止，暂时算至起诉日止为34000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实，位于桂林市象山区中山南路35号“经贸广场”商业、办公、住宅综合楼项目建设工程，原开发单位为桂林市蔚思金马房地产开发有限公司（以下简称蔚思金马公司）。被告桂林技术交流站在其中与蔚思金马公司同时作为工程项目业主，是因为桂林技术交流站该工程项目开发建设中提供了该地块的土地使用权。2005年，蔚思金马公司取得“经贸广场”项目商品房预售许可证【市房预（销）售字第2005060号】。
2005年8月26日，出卖人蔚思金马公司、桂林市金和房地产开发有限公司（以下简称金和公司）与买受人原告周天豪签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买“经贸广场”1单元15层14号房，建筑面积97.42平方米，套内建筑面积75.60平方米；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价每平方米3524.27元，总价266435元；买受人2005年8月26日付86435元，余款180000元办理银行按揭；出卖人应当在2006年8月30日前，将符合合同约定的商品房交付给买受人使用；如出卖人逾期交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十五条：关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后260个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金等内容，同时约定了公共维修基金等费用费交纳。该合同于2005年9月5日在桂林市房产管理局进行备案登记。合同签订后，原告周天豪通过首付和银行按揭形式，向蔚思金马公司交纳了购房款266435元，但蔚思金马公司并未如期交房。
2010年5月，经桂林市规划局批准，“经贸广场”项目业主由“桂林技术交流站、蔚思金马公司”变更为“桂林技术交流站、宏基公司”。至此，蔚思金马公司退出该项目的开发建设。宏基公司亦发布公告称，购买“经贸广场”项目房产的业主原与蔚思金马公司签订的《商品房买卖合同》，由宏基公司继续履约。2013年4月，被告宏基公司将经验收合格的商品房交付给原告，并且就逾期交房违约金与原告进行了协议。庭审中，被告宏基公司对于双方在交房期间将逾期交房违约金进行了协议结算，在折抵原告依约应当交纳的公共维修基金等配套费用后，仍欠原告违约金余款30000元，表示无异议。但由于被告宏基公司未能及时将房屋公共维修基金等费交纳至房产管理部门，未将由其提供的办理权属登记所需的资料报送产权登记机关备案，导致原告无法在约定期限内取得房产权属证书。
一审法院认为，原告与蔚思金马公司及金和公司于2005年8月26日签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，依法有效成立。合同签订后，原告已履行了交付房款的合同义务。由于蔚思金马公司及金和公司退出项目开发建设，改由被告宏基公司承接该项目的开发，原商品房买卖合同义务由被告宏基公司承接并继续履行。至2013年3、4月间，被告宏基公司向原告交付了商品房，并且根据逾期交房的事实，与原告就逾期交房违约金达成协议，即，就违约金数额达成一致后，抵扣原告应当依照合同缴纳的房屋公共维修基金等配套费用，将违约金余款支付给原告。本案庭审中原、被告双方对于尚欠原告逾期交房违约金余款30000元均无异议，该院对此予以采信。被告宏基公司以超过诉讼时效进行抗辩，因该欠款并未约定履行期限，诉讼时效期间应从债权人要求债务人履行义务之日起计算，现原告通过诉讼形式要求被告履行付款义务，并未超过诉讼时效期间，该院对于被告的抗辩理由不予采纳。根据《商品房买卖合同》的约定，被告宏基公司应当在商品房交付使用后260个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。目前，由于被告宏基公司的原因，尚未将上述资料进行报送备案，导致原告无法办理房地产权属证书，被告宏基公司已构成违约，宏基公司应当继续履行合同义务，并承担违约责任。对于原告第一项诉请：要求被告在90天内办理房地产权属转移登记，由被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并办理房屋所有权证、国有土地使用证。由于办理房产证、土地使用权证属于不动产登记机关的职权范围，不属于合同义务，该院对于该项诉请不予完全支持。关于合同第十五条的约定，即“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，是否属于无效条款，该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，合同条款是由国家建设部统一制定的制式范本，合同文本由桂林市房产管理局监制，违约金的承担比例是由当事人进行约定，是当事人的真实意思表示，该条款合法有效，故被告宏基公司应当按照合同约定承担违约责任。被告桂林技术交流站虽是“经贸广场”商业、办公、住宅综合楼项目建设工程业主，但并不是商品房开发、销售主体，与原告之间没有合同及法律上的权利义务关系，故原告对于桂林技术交流站提出的诉讼请求，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决：一、被告桂林市宏基置业投资有限公司自本判决生效之日起90日内，将办理原告周天豪购买的位于桂林市象山区中山南路35号“经贸广场”1单元15层14号商品房的权属登记需由被告提供的资料报送桂林市产权登记机关备案。二、被告桂林市宏基置业投资有限公司赔偿原告周天豪逾期违约金人民币2664.4元。三、被告桂林市宏基置业投资有限公司支付原告周天豪逾期交房违约金余款人民币30000元。四、驳回原告其他诉讼请求。该案适用简易程序审理，案件受理费减半收取750元（原告已预交），由被告桂林市宏基置业投资有限公司承担。
二审期间，当事人未提交新证据。
当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点是：被上诉人主张的逾期交房违约金结算后未支付，是否超过诉讼时效。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。2005年8月26日，原出卖人蔚思金马公司、金和公司与买受人（即被上诉人）签订《商品房买卖合同》，约定交房时间应在2006年8月30日，并约定“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”，即双方逾期交房违约金的履行期限已进行约定，为房屋“实际交付之日止”。因此，逾期交房开始时间，被上诉人就应当知道其权利被侵害。上诉人于2013年4月间实际交付房屋给被上诉人，从上诉人实际交付房屋之时起，就不应再计算逾期交房违约金。上诉人与被上诉人在交房时将逾期交房违约金进行协议结算抵扣后，确定上诉人欠被上诉人违约金余款30000元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，对此应认定诉讼时效中断。如果被上诉人在诉讼时效中断后一直未主张权利，诉讼时效期间则应从双方协议结算之日的第二天开始重新计算。因此被上诉人2016年5月才向法院起诉主张逾期交房违约金，已超过诉讼时效。上诉人上诉认为本案被上诉人在2013年4月收房后的两年内未向上诉人主张逾期交房违约金，被上诉人主张逾期交房违约金的诉请己过诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持。原一审第二项判决桂林市宏基置业投资有限公司赔偿逾期违约金系笔误，应为“赔偿逾期办证违约金”，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016）桂0304民初950号民事判决第一、二项；
二、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016）桂0304民初950号民事判决第三、四项；
三、驳回被上诉人周天豪一审的其它诉讼请求。
一审案件因适用简易程序审理，案件受理费减半收取750元（被上诉人已预交），由被上诉人周天豪负担；二审案件受理费550元（上诉人已预交），由上诉人桂林市宏基置业投资有限公司负担。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或者与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 陆建华
代理审判员 周 丽
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 秦 婧