湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1303民初1990号原告吴治冕，男，1960年6月3日出生，汉族，随州市人，住随州市曾都区。委托诉讼代理人ＸＸ，湖北君随律师事务所律师。代理权限：参加诉讼、参加调解。被告随州市万丰房地产开发有限公司。住所地：随州市汉东路中段。法定代表人杨永平，执行董事。委托诉讼代理人罗秋雁，湖北盈谦律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告吴治冕与被告随州市万丰房地产开发有限公司（以下简称“万丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴治冕的委托诉讼代理人ＸＸ、被告万丰公司的法定代表人杨永平及其委托诉讼代理人罗秋雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴治冕向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告于2013年6月7日签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告返还原告首期购房款300万元，并按月息1%从收款之日起至返还之日止向原告支付利息；3、被告依法向原告赔偿因合同无效所造成的损失；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月7日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定，被告将其位于随州市汉东路10号的四间两层建筑面积约451平方米，土地使用权面积为746.2平方米的临街办公楼以520万元的价格卖给原告，由原告在签订合同时向被告支付首期购房款300万元，余款220万元待被告将房屋产权证和土地使用权证办理到原告名下后一个月内由原告支付给被告。办证期限为一年，否则，原告可要求被告退还首付款并按月息1%支付利息。合同签订后，经被告同意，原告至2013年7月1日止分两次付清了首期购房款300万元，被告向原告交付了房屋。一年后，原告向被告催要两证，被告以办证手续尚未完善为由向后推托。至今，经原告无数次催促要么退还购房款及利息并赔偿损失，要么立即交付产权证书，被告均不予理会。为此，原告特提起本案诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告要求以所支付的300万元首期购房款为基数，从合同签订之日起至首付款返还之日止按月息2%计算损失。被告万丰公司辩称，一、双方签订的合同为选择性附条件合同，条件成就则成立房地产买卖合同，条件不成就则按借款合同关系处理。二、双方签订的合同为有效合同。三、由于买卖合同条件不成就，根据合同的约定双方按借贷关系处理，被告承担的是还本付息的责任，原告要求被告赔偿损失没有事实根据。四、本案应追加余正国、杨永平、王常青为被告。经审理查明，2013年6月7日，被告万丰公司作为出卖人（甲方），原告吴治冕作为买受人（乙方），签订了《房屋买卖合同》，合同约定：一、买卖房屋坐落：随州市汉东路10号公司办公楼，四界：东，西，北以公司土地证标定界线为准，南以“大自然花苑小区”物管房北面滴水50公分为界。二、房屋面积和总售价：房屋面积，四间二层（附带卫生间），总面积约451平方米，总售价协商定为520万元人民币。三、房款支付法：签订合同时买受人首期一次性支付现金300万元，双方办理房屋移交手续，余款220万元待出卖人将房屋产权证及土地使用证两证办好后一个月内支付给出卖人。四、房产权证和土地证办理：在乙方付款一年内，出卖人负责将两证办好给买受人，若办理不了两证，甲方按月息1%支付乙方所付首期购房款的利息，并退还乙方首付款，甲方不承担乙方的装修费用，乙方不付房租费。五、门前场地修补到位。六、甲方负责水，电开户到位，并承担费用。该合同签订次日，原告从其女儿吴婧炜账户转账支付给被告100万元，2013年7月1日，又支付了270万元，尔后，被告退还了原告多支付的70万元，并向原告交付了房屋。2013年6月19日，被告取得了合同项下的土地使用权证，证号为随国用（2013B）第3447号。被告在取得原告支付的首期购房款后一年内未能将交易房屋办理产权证，但没按约定向原告退还购房款及支付利息。原告多次催促被告明确合同处置事宜，而被告既未向原告告知办证的可能性，又未向原告退款付息。2016年3月23日，原告向被告送达书面《告知函》，要求被告“接此函后一个月内速与买受人处理好此纠纷，否则买受人将要自合同签订之日起按月息2%追偿损失，并寻求其他途径解决。”该送达过程由随州市曾都区公证处公证并制作了（2016）鄂曾都证字第1264号《公证书》。被告收到该《告知函》后未予答复。另查明，由于没有取得规划许可，本案诉争的房屋至今不能办理产权登记。2017年6月20日，原告吴治冕提出司法技术鉴定申请，请求对本案交易房产在当前同地段、同类商品房的市场价格予以评估。在委托鉴定过程中，原告吴治冕于2018年1月15日自愿申请撤回该评估鉴定申请。本院认为，原、被告所签订的《房屋买卖合同》主体及交易对象明确，即合同标的物为被告已建成作为其办公使用的界限清晰的房地产；其交易对价、支付方式、标的物交付方式及交易目的不能实现时的处理方式均明确。该合同签订后，原告支付了首付款，被告交付了房地产，形成合同实际履行的事实。对被告辩称该合同为选择性附条件合同、实际形成的是借贷关系且为多方主体的观点，本院依法不予采信。原、被告在签订《房屋买卖合同》时，被告对交易的房地产未取得权属证书，在法庭辩论前仍未能办理房屋的产权登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。被告出售房地产的行为违反上述法律禁止性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款的规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》应为无效。被告辩称合同有效的理由不能成立，本院不予采信。在本案中，导致《房屋买卖合同》无效的原因是被告不能办理房屋产权登记，而不能登记的原因是被告在交易房屋所在的土地使用权范围内未取得房屋建设规划许可。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是对房地产转让方所作出的禁止性规定，被告作为房地产开发企业在应当知道该诉争房屋不具备交易条件情况下，与原告签订房屋买卖合同的行为违反法律禁止性规定，应属无效。与此同时，原告在签订合同时，虽明知交易房产未办理权属证书，其出于对房产开发企业的信任，所期待的是交易目的的实现，所认知的是权属证书的办理仅是程序上的时间过程，对交易目的不可实现不具有预见性。且被告在合同中对办理权属证书所作的期限承诺及后果负担承诺，客观上增强了原告对交易的信赖。因此，被告对无效合同的签订负有过错，为过错方。原告在履行合同过程中支付购房款300万元，因合同无效在客观上给原告造成了损失，故被告应予赔偿。《房屋买卖合同》第四条约定了被告在原告支付首付款后一年内办理不了“两证”时的处理方式，该合同条款具有独立性，对被告具有法律约束力。被告应根据该条约定在约定的期限截止时退还原告的购房款并按月息1%弥补原告损失。同时，被告在收到原告出具的《告知函》后未按约定退款付息，也未向原告告知办理权属登记不能的事实，致使原告对交易目的的存在持续期待，在此期间亦没有向被告作出增加损失确定方式的权利主张以促使被告尽到损失赔偿注意义务，消除交易不确定状态，主观上是对月息1%弥补损失的容忍。因此，原告请求的自合同签订之日起按月息2%计算损失，本院不予支持。对其首付款300万元支付完毕的2013年7月1日起至《告知函》告知的纠纷协商处理期限届止的2016年4月22日期间的损失应按月息1%确定；关于原告于2016年3月23日给被告送达的《告知函》明确地告知了终止交易不确定状态的协商处理期限，否则按月息2%确定损失的权利主张，在被告收到《告知函》知道了原告的预期损失后，未采取主动履行义务的方式防止原告损失扩大的消极行为，违反了法律规定当事人履行义务的诚实信用原则。故原告诉请按月息2%计算其自2016年4月23日起至被告全部退还购房款之日止的损失，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款的规定，判决如下：一、原告吴治冕与被告随州市万丰房地产开发有限公司于2013年6月7日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告随州市万丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起后十五日内返还原告吴治冕的购房款300万元；三、被告随州市万丰房地产开发有限公司在履行本判决第二项义务的同时赔偿原告吴治冕的损失（按购房款本金300万元的月利率1%计息自2013年7月1日起计算至2016年4月22日；按购房款本金300万元的月利率2%自2016年4月23日起计算至购房款返还之日止）；四、原告吴治冕于本判决生效之日起十五日内向被告万丰公司腾退上述诉争房屋；五、驳回原告吴治冕的其他诉讼请求。案件受理费30800元，财产保全费5000元，计35800元由被告随州市万丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  汪 洋人民陪审员  吴祖国人民陪审员  邓义山二〇一八年五月七日书 记 员  皮晓阳