北京市第二中级人民法院
民事判决书
（2017）京02民终3448号
上诉人（原审被告）：刘贺军，男，1970年1月8日出生。
委托诉讼代理人：余嘉颖，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京逸品印象餐饮有限公司，住所地北京市丰台区丰台路15号。
法定代表人：许静，经理。
委托诉讼代理人：王誉洁，北京市尚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈旭，北京市尚公律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京和美嘉酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区万丰路526号。
法定代表人：蔡君展，经理。
委托诉讼代理人：张龙，黑龙江远东律师集团事务所律师。
上诉人刘贺军因与被上诉人北京逸品印象餐饮有限公司、北京和美嘉酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第11904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘贺军上诉请求：要求撤销一审判决，依法改判驳回北京逸品印象餐饮有限公司（下称逸品印象公司）的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院审理期限超过法律规定，显然程序严重违法；我与逸品印象公司签订《租赁合同》租赁的北京市丰台区×××526号。1、4、5层建筑面积5200平方米（下称涉案房屋）属于违法建筑，没有取得建设工程规划许可证，因此该租赁合同应属无效合同；我与逸品印象公司签订合同时是履行职务的行为，代表北京和美嘉酒店管理有限公司（下称和美嘉公司）签订的合同，与租赁合同有关的权利义务均应由和美嘉公司承担，一审法院认定合同双方为逸品印象公司与我是错误的，真正的房屋租赁方为和美嘉公司；即使我后来退出了经营，也并不能认定构成违约，合同的约定只是在和美嘉公司成立时办理工商、税务登记相关手续须是我，而不是在经营过程中必须不能改变。
逸品印象公司辩称：同意一审判决。2010年11月12日的会议纪要已经说明了涉案房屋所在的万丰路两侧现状建筑暂时保留，我公司也确实出租涉案房屋给刘贺军使用了。
和美嘉公司辩称：不同意刘贺军的上诉请求。2014年5月6日，我通过股权转让，蔡君展成为我公司法定代表人。现一审法院判决解除合同，给我公司造成了损失，我公司将另案解决。
逸品印象公司向一审法院起诉请求：1.依法判令其与刘贺军签订的《租赁合同》解除；2.判令刘贺军、和美嘉公司按照房屋现状交付涉案房屋；3.判令刘贺军按照合同约定标准支付2015年1月19日到实际腾退之日止的租金，并按照合同约定年租金日万分之五的标准支付自2015年1月19日起至2016年9月7日止的违约金875
642.3元；4.判令刘贺军支付解约违约金455 520元。
一审法院认定事实：2011年7月19日，逸品印象公司（甲方）与刘贺军签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的租赁物位于北京市丰台区×××526号。1、4、5层建筑面积5200平方米；租赁用途，1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的有关规定（四楼西侧四间房屋约180平方米为甲方作办公室无偿使用），2、乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变上款约定的使用用途；房屋租赁期自2011年7月19日至2023年7月18日止，2011年7月19日至2011年9月18日为免租期；该房屋第一个四年的年租金为2
277 600元，此后每四年该房屋年租金递增即2015年7月19日至2019年7月18日的年租金为3 226
600元，2019年7月19日至2023年7月18日的年租金4 175
600元；年租金前两年为一个缴纳期，即乙方于2011年7月19日前向甲方缴纳两年租金4 642
800元，2013年7月18日开始每半年支付一次，逾期交纳的，每逾期一日，则需按年租金的万分之五支付违约金；租赁期间，乙方需翻建、扩建、新建房屋或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，并按规定经有关部门批准后，方可进行，施工中不得损坏建筑物的主体和承重墙、柱，并保证房屋外立面不受损坏，如有损坏由乙方负责赔偿，乙方翻建、扩建、改建、新建房屋、进行房屋装修及增设附属设施和设备的设计、施工、维修等各项费用由乙方承担；乙方在房屋内安装的设备、物品，应由乙方合同期满或合同法依法解除、终止之日起十五日内自行拆除、搬出；超出十五日乙方仍未拆除和搬出的，视为乙方将房屋内安装的设备、物品无偿转让给甲方所有、甲方有权自行处理，如发生拆除费用由乙方承担，租赁期满或合同依法解除、终止后，乙方翻建、扩建、改建、新建的不动产全部归甲方所有；租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借、转让、入股、联营与他人互换房屋；租赁期间，乙方如将该房屋作为经营场所办理工商、税务相关手续，需登记的经营人或负责人与乙方名称一致，甲方应向乙方提供合法有效的房屋产权证明及相关手续，便于乙方在办理工商注册、行政许可使用；甲、乙双方同意，有下列情况之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付当年租金的20%作为违约金，违约方给守约方造成损失的，还应赔偿守约方的损失：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后十五日内仍未交付的，（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的，（五）乙方擅自翻建、扩建、改建、新建房屋、进行房屋装修及增设附属设施和设备，未征得甲方书面同意的，（六）乙方转租、转借、转让、入股、联营与他人互换房屋的，（七）乙方将该房屋作为经营场所办理工商、税务相关手续，需登记的经营人或负责人与乙方名称不一致；（八）乙方逾期不支付租金超过十五日。逸品印象公司在甲方处盖章，许静、法云龙在法定代表人处签字，刘贺军在乙方法定代表人处签字。合同签订当天，刘贺军向逸品印象公司支付2011年7月19日至2013年7月18日的房租4
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200元，逸品印象公司向刘贺军交付房屋。后逸品印象公司依据合同协助刘贺军以涉案房屋为住所地设立和美嘉公司。自2013年7月18日起，和美嘉公司向逸品印象公司支付租金，租金付至2015年1月18日。
根据和美嘉公司的工商登记信息显示，和美嘉公司于2011年11月3日成立，出资人为白艳彬、荆贺昌、刘贺军、王进。刘贺军的职务为经理。2013年9月3日，和美嘉公司的投资人由白艳彬、荆贺昌、刘贺军、王进变更为白艳彬、荆贺昌。
2014年5月6日，许君、白艳彬、荆贺昌（三人均为甲方）与蔡君展（乙方）签订《股权及资产转让协议书》，约定甲方将和美嘉公司股权及其资产转让给乙方。
2014年5月26日，白艳彬（甲方）与蔡君展（乙方）签订《协议书》，约定，甲乙双方确认如下事实并做保证：一、甲方保证：1、2011年7月19日由刘贺军代表我、许君、荆贺昌与逸品印象公司及负责人许静、法云龙签订《租赁合同》，租赁万丰路526号房屋1、4、5层用于开办和美嘉公司并用于设立如家酒店，合同签署后，我与许君、刘贺军、荆贺昌等人成立和美嘉公司并加盟如家酒店，该租赁合同继续履行至今；2、上述《租赁合同》是刘贺军代表和美嘉公司所及全体股东签订，权利义务均由公司承担；3、该合同真实有效，我方做好原出租人的工作并保证该《租赁合同》在股权转让后能够继续履行，如果因转让导致该合同不能正常履行的由我负责相关责任；4、2014年5月6日和美嘉公司股权转让给新股东后该合同继续有效，仍然属于和美嘉公司与逸品印象公司所签；二、乙方保证：1、关于《租赁合同》的实际履行是由和美嘉公司进行，股权转让后的实际履行由实际经营人蔡君展进行；2、在履行《租赁合同》过程中，乙方应该严格按照约定履行责任，如果因为不按时交纳房租等原因导致逸品印象公司追究刘贺军等股东或者和美嘉公司的责任的，其责任由蔡君展承担。
庭审中，逸品印象公司主张刘贺军存在如下违约行为：1、未征得其书面同意改变房屋用途，以经营酒店为名，将房屋用于转租2、将房屋作为经营场所办理工商、税务相关手续，需登记的经营人或责任人与乙方名称不一致；3、逾期不支付租金超过15日。刘贺军不认可其存在违约行为，称逸品印象公司拒收租金，不存在逾期不支付租金的情况，并就其主张提交如下证据：1、租房委托证明，写明：因办照、经营需要（先租房后办执照）公司特委托刘贺军与逸品印象公司签订租房协议，承租方刘贺军属代和美嘉公司签订租房协议，协议中涉及所有权利、义务均与刘贺军个人无关，应由和美嘉公司享有、承担。该证据证明其签订合同的行为系职务行为，合同相对方是和美嘉公司；2、和美嘉公司营业执照，自然人股东（发起人）、个人独资企业投资人、自然人合伙人名录，董事会成员、经理、监事任职证明，和美嘉公司章程，证明公司登记时其系合法经营人；3、逸品印象公司出具的同意装修施工的证明，证明未改变房屋用途；4、房租收据，证明从第二期租金开始都是和美嘉公司支付并履行合同；5、2014年5月9日与法云龙、白艳彬、房律师的录音，证明逸品印象公司法定代表人法云龙知道其转让房屋并默许。逸品印象公司表示对收据的真伪不清楚，对其他证据的真实性无异议，认可支付租金情况，不认可刘贺军的证明目的。
另查，2010年11月12日，北京市规划委员会与丰台区政府联合办公会议纪要确认涉案房屋所在的万丰路两侧现状建筑暂时保留。2012年6月1日，北京华宇天宏资产管理中心（下称华宇中心）将万丰路526号房屋（面积7000平方米）租与北京钻石海岸酒店管理有限公司（下称钻石公司），租期自2012年6月1日至2032年5月31日止。钻石公司同意将上述房屋无偿提供给逸品印象公司使用，同时同意以其名义对外出租、收取租金，并自行承担相应责任。
本案审理过程中，经现场勘验，涉案房屋坐落于北京市丰台区×××526号，现由和美嘉公司经营如家快捷酒店；1层为酒店大厅；4层为客房69间和逸品印象公司的办公用房6间（位于4层西侧）；5层为客房64间；4层、5层各有一个消毒间。关于逸品印象公司使用的6间办公用房，逸品印象公司称原合同约定为4间，现多出两间，房号为468、470，刘贺军称468、470号房在其接手时包含在其租赁范围内，和美嘉公司称其接手时已不包含468、470号房。庭审中，逸品印象公司明确表示要求返还的房屋中不包含该6间房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。涉案房屋所属万丰路两侧的现状建筑经北京市规划委员会、丰台区政府同意暂时保留。钻石公司从华宇中心租赁涉案房屋后，同意逸品印象公司以自己名义对外出租、收取租金。逸品印象公司与刘贺军就涉案房屋签订的租赁合同未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行合同义务。当事人协商一致，可以变更合同。刘贺军与逸品印象公司签订租赁合同后，设立和美嘉公司，双方并未就承租人变更为和美嘉公司一事协商一致，逸品印象公司亦未对和美嘉公司委托刘贺军签订租赁合同的行为予以追认，和美嘉公司按照合同约定的租金标准支付租金的行为不能视为逸品印象公司对合同相对方变更的默许。故本案租赁合同相对方未发生变更，刘贺军称合同相对方为和美嘉公司的答辩意见，法院不予采信。
租赁合同签订后，承租人应依约按期履行支付租金义务。和美嘉公司不再向逸品印象公司支付租金后，刘贺军应依约支付后续租金，现刘贺军逾期支付租金，构成违约。根据租赁合同约定，租赁期间，刘贺军如将该房屋作为经营场所办理工商、税务相关手续，需登记的经营人或负责人与其名称一致，如不一致承担违约责任。刘贺军从和美嘉公司退股，不再参与和美嘉公司的经营，违反上述合同约定，亦构成违约。逸品印象公司以刘贺军违约为由，要求解除合同并支付违约金，符合合同约定的解除条件，法院对其该项诉讼请求予以支持。关于逸品印象公司主张刘贺军改变房屋用途及转租两项违约行为，首先，合同约定房屋用途为酒店使用，实际亦由和美嘉公司经营如家快捷酒店，故不存在改变房屋用途的情形；其次，刘贺军承租涉案房屋后，一直由和美嘉公司实际经营使用，未与他人签订转租合同，和美嘉公司经营过程中股东的股权转让行为与租赁系不同法律关系，该行为不能视为转租。故对逸品印象公司主张的上述两项违约行为，法院均不予采信。
合同解除后，刘贺军应向逸品印象公司腾退返还涉案房屋。和美嘉公司系刘贺军作为发起人设立的公司，实际占有使用涉案房屋，租赁合同解除后，丧失占有使用的依据，亦负腾退返还义务，逸品印象公司一并要求其交付房屋，并无不当。因合同约定解除后房屋内安装的设备、物品应于解除后十五日内拆除、搬出，逾期未拆除、搬出，则视为无偿转让给逸品印象公司。故刘贺军与和美嘉公司应于合同解除后十五日内将涉案房屋内的设备、物品拆除、搬出，并将房屋腾退返还给逸品印象公司。逸品印象公司要求按照现状交还房屋的诉求，法院不予支持。
刘贺军逾期支付租金，并因其违约行为导致合同解除，应依约向逸品印象公司支付欠付租金、逾期付款违约金及解约违约金。逸品印象公司主张2015年1月19日至腾退之日止的租金，其中可能包含合同解除后至房屋腾退之前的占有使用费，为减少当事人诉累，本案一并处理租金及房屋占有使用费，房屋占有使用费参照原租赁合同的租金标准支付。关于逾期付款违约金，逸品印象公司要求计算至法庭辩论终结之日，并无不当，法院对此不持异议。庭审中，刘贺军主张违约金数额过高，结合本案合同履行情况、刘贺军的违约情节及逸品印象公司的损失程度，法院对逾期付款违约金数额酌情予以调整；关于解约违约金，合同约定标准不属明显过高，法院予以支持。刘贺军可在支付上述款项后根据其与和美嘉公司之间的约定向和美嘉公司另行主张。据此，一审法院于2016年12月27日判决：一、解除北京逸品印象餐饮有限公司与刘贺军于二〇一一年七月十九日签订的《租赁合同》；二、刘贺军与北京和美嘉酒店管理有限公司于判决生效后十五日内将北京市丰台区×××526号房屋的一层、四层、五层腾空返还给北京逸品印象餐饮有限公司；三、刘贺军于判决生效后十五日内向北京逸品印象餐饮有限公司支付自二〇一五年一月九日起至二〇一五年七月十八日的租金一百一十三万八千八百元；并支付自二〇一五年七月十九日起至判决生效之日止的租金及自合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（二〇一五年七月十九日至二〇一九年七月十八日按年租金三百二十二万六千六百元计算、二〇一九年七月十九日后按年租金四百一十七万五千六百元计算）；四、刘贺军于判决生效后十五日内向北京逸品印象餐饮有限公司支付自二〇一五年一月十九日起至二〇一六年九月七日止的逾期付款违约金四十万元；五、刘贺军于判决生效后十五日内向北京逸品印象餐饮有限公司支付解约违约金四十五万五千五百二十元；六、驳回北京逸品印象餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘贺军公司提交其向北京市规划委员会丰台分局申请信息公开的答复告知书及登记回执，用以证明涉案房屋为违法建筑。逸品印象公司、和美嘉公司对上述证据的质证意见为：真实性及证明目的均予以认可。因各方当事人对上述证据均无异议，本院对此予以确认。
本院认为：刘贺军与逸品印象公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效的民事合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务。因涉案房屋经北京市规划委员会、北京市丰台区人民政府同意暂时保留，故刘贺军主张就涉案房屋所签《租赁合同》应属无效的主张，依据不足，本院不予支持。虽刘贺军主张其系代和美嘉公司签订的《租赁合同》，该合同权利义务应由和美嘉公司承担，但《租赁合同》的签订双方为刘贺军与逸品印象公司，和美嘉公司成立后，双方并未就承租人变更为和美嘉公司达成一致意见，即使存在和美嘉公司向逸品印象公司支付租金的事实，但也不能视为逸品印象公司对合同主体变更的认可，故刘贺军的该项主张，本院无法予以支持。因事实查明：1、刘贺军未按时交纳2015年1月18日之后的租金；2、依据双方租赁合同中关于“租赁期间，乙方如将该房屋作为经营场所办理工商、税务相关手续，需登记的经营人或负责人与乙方名称一致，甲方应向乙方提供合法有效的房屋产权证明及相关手续，便于乙方在办理工商注册、行政许可使用”的约定，刘贺军已从和美嘉公司退股，不再参与和美嘉公司的经营，故刘贺军的上述行为已构成合同的根本违约，逸品印象公司据此主张解除租赁合同、腾退涉案房屋、支付欠付租金、房屋占有使用费、违约金的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。因和美嘉公司实际占用涉案房屋，故一审法院判决和美嘉公司负有腾退涉案房屋义务，并无不当。
关于逾期支付租金的违约金问题，基于刘贺军主张违约金数额过高，故一审法院根据刘贺军违约情形等，对该项违约金予以酌定，并无不妥。
关于解约违约金问题，一审法院依据双方合同约定予以判决，亦无不妥。
另，刘贺军上诉称一审法院期限超过法律规定，故要求二审改判的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，刘贺军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费61 639元，由刘贺军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
审 判 员 刁久豹
代 理 审 判 员 廖 慧
二〇一七年四月十八日
书 记 员 史其申