吉林省通化市东昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东江东民初字第913号
原告通化市东方房地产开发有限责任公司。
法定代表人姜雪，总经理。
委托代理人曲连德，男。
委托代理人金鹏，吉林邦安律师事务所律师。
被告仪修吉，男，50岁，汉族，通化市人，个体，现住通化市东昌区。
原告通化市东方房地产开发有限责任公司与被告仪修吉合同纠纷一案，本院于2014年11月20日收到起诉状，于当日决定立案受理，并依法组成合议庭，于2014年12月17日、2014年12月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人曲连德、金鹏、被告仪修吉到庭参加了诉讼，本案一审现已审理终结。
原告诉称，2010年被告擅自搬进原告开发的亿德小区1-2号楼4-4-1号住宅居住，在2013年12月29日，原告与被告达成协议，约定：被告在2014年6月末前将剩余房款付清，否则被告无条件将房屋腾空，被告已付的100，000.00元定金作为从2010年入住到2014年6月末的租金及已付的房款100，000.00元作为违约金，不再返还。到期后被告迟迟不支付剩余房款，被告的行为已构成违约，故原告诉至法院，要求被告将亿德小区C区1-2号楼4-4-1号，建筑面积129.5平方米房屋立即交付给原告，被告已交纳的100，000.00元作为自2014年7月至该房屋腾空时止的租金，不予返还，被告已交纳的100，000.00元作为违约金不予返还。。
被告辩称，我不同意腾出房屋，房款我现在已交了200，000.00元。剩余318，000.00元还没有还。我不同意给付房屋租金，这个房子是我买的。
开庭审理过程中，本案原告与被告对本案以下事实有争议：原告的诉讼请求有无事实及法律依据？
原告主张，被告将亿德小区C区1-2号楼4-4-1号，建筑面积129.5平方米房屋立即交付给原告，被告已交纳的100，000.00元作为自2014年7月至该房屋腾空时止的租金，不予返还，被告已交纳的100，000.00元作为违约金不予返还。并针对自己的主张提交如下证据：
1、协议书（复印件）。证明：房屋价款518，000.00元，已付房款200，000.00元，剩余318，000.00元在2014年6月未还清，被告应承担定金责任和违约责任。
被告质证意见：这份协议是我签的，是在胁迫我的情况下签的。
2、通化市商品房屋产权产籍登记面积测算表（2张）、建设工程规划许可证（2张）、通化市发展改革委员会文件。证明：争议房屋系原告公司开发所有。
被告质证意见：对证据的真实性无异议，争议房屋是原告开发所有。
被告主张，不同意腾出房屋，不同意给付房屋租金。针对自己的主张，提交如下证据：
1、购房协议书（复印件）。证明：房屋是我从志远建材厂买的，房款交给了志远建材厂250，000.00元。
原告质证意见：对证据的真实性不质证，志远建材厂无权力处分原告房屋，原被告于2013年12月29日达成协议，被告支付原告房款518，000.00元。
2、被告证人孙本喜出庭作证。证明：在2008年未，我同学的亲属在原告公司任经理姓秦，志远建材厂老板要买房子，我就通过亲属找到姓秦的经理，最后商定用建材顶房款，这个房屋是以2，100.00元／每平方米顶给我们的，姓秦的经理说让我们拿着合同去签字，他去找原告公司经理，一找就是三年也没有办好，这个房子就是顶给我们老板的，当时被告也要买房子，我们老板就把房子卖给被告了。在2010年姓秦的经理给我们钥匙，我们才装修的。后来，姓秦的经理又和我们要房子。让我们把房子倒出。我说没有你这么办事的。姓秦的经理让我们等，等到现在出没把事办好。房屋装修好不长时间，志远建材厂就交了100，000.00元给姓秦的经理。秦经理委托原告公司会计收的钱。
原告质证意见：对证人证言没有质证意见，我们收到了志远建材厂交的定金100，000.00元。做为四年的租金。
被告质证意见：对证人证言没有质证意见。
本院认为，原告提供的协议书、通化市商品房屋产权产籍登记面积测算表（2张）、建设工程规划许可证（2张）、通化市发展改革委员会文件，被告对其真实性无异议，对上述证据的真实性，本院予以采信。被告提供的购房协议书、证人孙本喜证言，原告对其真实性，不予质证，对其真实性，本院予以采信。
经过庭审调查和本院综上认定的证据，可证明本案如下事实：2013年12月29日，原、被告签订《协议书》，约定：被告购买原告开发的建材市场1号楼（亿德家居C区）2-2号楼4单元4楼1号面积为129.5平方米房屋，价格为518，000.00元（4，000.00元／每平方米×129.5平方米）。被告承诺在2014年6月末前，将房款一次性交齐，逾期未交，被告无条件将上述房屋腾出，原告将该户房屋收回。被告已交纳房款200，000.00元。其中100，000.00元房屋定金作为被告从2010年进住到2014年6月末的房屋租金，原告不予返还。如有一方违约，由违约方赔偿对方100，000.00元。
在庭审诉辩中，原、被告对以下问题发生争议，本院综合评判如下：
原告认为，被告将亿德小区C区1-2号楼4-4-1号，建筑面积129.5平方米房屋立即交付给原告，被告已交纳的100，000.00元作为自2014年7月至该房屋腾空时止的租金，不予返还，被告已交纳的100，000.00元作为违约金不予返还。
被告认为，不同意腾出房屋，不同意给付房屋租金。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，原、被告于2013年12月29日签协议书，该协议系双方真实意思表示，真实有效，双方均应当按照合同的约定履行义务，被告未在合同约定的时间交纳房款构成违约，应当承担违约责任。故原告主张被告将亿德小区C区1-2号楼4-4-1号，建筑面积129.5平方米房屋立即交付给原告、被告交纳的100，000.00元房屋定金作为被告从2010年进住到2014年6月末的房屋租金不予返还，本院予以支持。原告主张被告已交纳的100，000.00元作为违约金不予返还，本院认为，原、被告虽约定如有一方违约，由违约方赔偿对方100，000.00元，但双方约定违约金过高，应按房屋价款518，000.00元的中国人民银行同期同类贷款利息（从2014年7月1日起至本判决生效时止）计算为宜。该违约金从被告交纳的100，000.00元中扣除，如有剩余应由原告返还被告，因被告未提起反诉，故对该剩余部分，被告可另案告诉。被告主张，其与原告签订的协议书是其在受胁迫的情况下签订的，但其未提交证据予以证明，故对被告该主张，本院不予支持。
根据《《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、被告仪修吉于本判决生效后5日内将其占有的位于通化市亿德小区C区1-2号楼4-4-1号，建筑面积129.5平方米的房屋倒出并返还给原告。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费4，490.00元，由被告负担。
被告到期不履行本判决确定的给付义务，原告向本院申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 陈雪梅
审 判 员 徐媛媛
人民陪审员 张立斌
二〇一五年五月七日
书 记 员 陈福伟