河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民初59号
原告（反诉被告）：沧州荣盛房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区黄河西路阿尔卡地亚国际酒店。统一社会信用代码911309005809980482。
法定代表人：谢金永，该公司总经理。。
委托代理人：董红霞，该公司职员。
委托代理人：蔡志勇，河北沧狮律师事务所律师。
被告（反诉原告）：沧州市同天购物中心有限公司，住所地沧州市运河区解放西路。统一社会信用代码91130900789849238Q。
法定代表人：段立华，该公司董事长。。
委托代理人：封金良，河北建平律师事务所律师。
委托代理人：王文来，河北建平律师事务所律师。
原告沧州荣盛房地产开发有限公司因与被告沧州市同天购物中心有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告沧州荣盛房地产开发有限公司的委托代理人董红霞、蔡志勇，被告沧州市同天购物中心有限公司的委托代理人封金良、王文来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沧州荣盛房地产开发有限公司诉称，原告与被告于2012年12月9日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，购买荣盛国际购物广场负一层营业用区域即超市01-09铺、商业1001-1095铺，合同面积27740.78平方米。合同约定全部价款为人民币138703900元。《补充协议》第三条做了分期付款的约定，共计分4期付款。被告按约定支付了前两期款项。第三期和第四期付款约定如下“第三条项目价款及结算时间第（3）项约定：工程完工验收完毕交付后拨付4000万元；项目价款及结算时间同条款第（4）项约定；办理完毕房屋所有权证书后，支付剩余部分870.39万元”。2014年10月25日荣盛国际购物广场完工验收完毕，原告如约交付房屋，被告也已经使用超过二年半的时间。但是，被告未按合同约定拨付第三期购房款4000万元，经原告多次催要，被告于2015年5月18日拨付了1000万元，第三期付款尚欠原告3000万元。请求依法判令：1、被告继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》。2、被告依约向原告支付房款3000万元、并支付违约金（暂主张100万元，其余保留诉权）。3、被告承担全部诉讼费用。
被告沧州市同天购物中心有限公司辩称，原告未能按双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》履行自己的义务，被告尚不具备支付房款的条件，不存在被告违约，应依法驳回原告的诉讼请求。1、《补充协议》第2条约定：乙方出资购买的项目内容应由出卖方为本案超市配置总容量不少于1600千伏安的电源变压器两台，供电线路安装至各安装点，并按消防的最新标准安装配备所有消防设施，并经消防验收合格取得相关合格证书。但原告仅配置了变压器，并未把供电线路安装至各安装点，消防验收也未过关。2、原告违反协议的约定，在被告所在的商业区内安排了其他超市，对被告的经营造成了巨大的冲击，属于严重违约。3、原告未能按《商品房买卖合同》的约定取得该商品房的竣工验收报告。4、原告未能按协议的约定将该房产验收完毕，原告存在违约，被告可以停止拨款，直至违约行为消除。
反诉原告沧州市同天购物中心有限公司诉称，2012年12月9日，反诉人与被反诉人签订购买荣盛国际购物广场负一层营业用区域即超市01-09铺、商业街001-1095铺的《补充协议》，合同面积27740.78平方米，合同约定全部价款为人民币138703900元。以上《补充协议》条款在被反诉人违约前应由反诉人履行部分已经履行完毕，但2014年10月临近开业时反诉人发现被反诉人违反《补充协议》约定，在整个商业群体一层南门口设立了面积约2000平方米的超市，此行为严重违反双方协议第四项第三款“甲方在该项目所在商业区内不再安排其他超市项目。该项条款甲方单独予以保障，如在建设期及今后使用期有变化，甲方承担由此给乙方带来经营损失的全部责任之规定”，给反诉人的超市经营带来严重经营干扰，产生了极大的经济损失。综上，由于被反诉人违反《补充协议》的约定，给反诉人造成了巨大的经济损失，加之其未完成的工程项目部分，均理应由其承担，为此，特提起反诉。请求依法判令：1、被反诉人履行双方签订的买卖荣盛广场负一层的《补充协议》条款，消除其违约行为。2、支付由于被反诉人违约给反诉人造成的经济损失4000万元（暂主张以上数额，视违约行为何时消除而最后确定）。3、所有诉讼过程发生费用由被反诉人承担。
反诉被告沧州荣盛房地产开发有限公司辩称，反诉原告于2014年6月8日实际接受了涉案房屋并进行了装修，同年10月25日正式开业经营至今两年多。另一超市的出现是在其经营之后的事，不是反诉被告设立的。反诉原告依据补充协议第六条第2项拒绝支付第三期房款无事实和法律依据。反诉原告负有先履行债务的义务，我方有权行使履行抗辩权，反诉原告主张的经营损失没有证据支持，请求依法驳回反诉请求。
原告沧州荣盛房地产开发有限公司为证明其诉称主张的事实和理由向本院提供以下证据材料：
1、《房屋买卖合同》及《补充协议》，证明双方存在商品房买卖关系。
2、支付凭证，被告按《补充协议》约定支付了前两项房款及第三项部分房款的证据，证明双方开始履行合同。
3、申请表、物业服务合同及物业收据，证明被告实际接受和使用房屋的时间。
被告沧州市同天购物中心有限公司对以上证据的质证意见为：证据一，真实性、合法性、关联性均没有异议，其中《商品房买卖合同》第八条第五项约定：原告向被告交付的房屋应取得竣工验收报告，但我方至今没有看到该报告。乙方出资购买的项目内容应由出卖方为本案超市配置总容量不少于1600千伏安的电源变压器两台，供电线路安装至各安装点，并按消防的最新标准安装配备所有消防设施，并经消防验收合格取得相关合格证书。但原告仅配置了变压器，并未把供电线路安装至各安装点，至今也未向我方提供消防验收合格的证书。该《补充协议》第三条第二项第三小项约定第三期付款条件是工程完工验收完毕交付我方后拨付，至今原告未向我方提供工程完工验收手续。该《补充协议》第四条，甲方其他责任的第三项约定不再安排其他超市，但被告所在的商业区内安排了其他超市，对被告的经营造成了巨大的冲击，属于严重违约。该《补充协议》第六条第二项约定甲方如有违约，乙方可暂停拨款直至违约行为消除，期间不付违约金。按合同及协议的约定，原告未能履行义务，存在多项违约，依据协议第六条，我方没有付款义务，也没有支付违约金的义务。证据二，没有异议。我方已经按《补充协议》的约定履行了我方的应付款义务。证据三，我方认为超过举证期限，不予质证。
反诉原告沧州市同天购物中心有限公司为证明其诉称主张的事实和理由向本院提供以下证据材料：
1、《房屋买卖合同》及《补充协议》，证明双方存在商品房买卖关系及原告按约定应履行的义务。
2、部分沧州晚报及信发商厦的宣传页，证明原告在被告购买的商品房的商业区内安排了其他超市。
3、公证书一份，证明内容同证据2。
4、照片，证明内容同上。
5、2014年10月8日被告给原告的一份函件，要求原告按双方《补充协议》约定不再安排其他超市。
6、被告给原告的函件，要求原告按合同约定履行自己的义务，指出铺设用电电路至各个安装点，于此对应的是原告给被告的函件，该函件证明对象是原告没有将供电线路安装至各处。
7、2014年11月8日原告发给被告的关于消防验收整改通知函，证明原告为被告安装的消防设施不合格。
8、沧州荣盛物业给被告发的关于消防整改通知函，证明内容同上。
反诉被告沧州荣盛房地产开发有限公司对以上证据的质证意见为：证据一，真实性没有异议，《补充协议》中关于第四条第三款不再安排其他超市的约定，属于不正当竞争，违反了公平竞争的原则，属于无效条款。证据二，对报纸的真实性认可，对广告页的真实性不认可，对超市不认可。证据三，真实性认可，但该证据证明2016年7月16日的情况。证据5-8超过举证期限，不予质证。
根据双方举证及质证情况，本院审理查明如下事实：2012年12月9日，原告沧州荣盛房地产开发有限公司与被告沧州市同天购物中心有限公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告荣盛国际购物广场位于黄河××路与××大道交口处新建综合楼负一层营业用区域即超市01-09铺、商业1001-1095铺用来开办综合超市。其中《补充协议》三约定项目价款及结算时间：1、该项目全部建筑面积27740.78平方米，单价为人民币5000元/平方米，全部价款为人民币（小写）138703900.00元，大写壹亿叁仟捌佰柒拾万零叁仟玖佰元整。2、结算时间：鉴于该项目建设完工须到2014年底，乙方拨款时间和比例为：（1）合同签订后10内拨付人民币8000万元；（2）2013年12月25日前拨付人民币1000万元；（3）工程完工验收完毕交付乙方后拨付4000万元；（4）甲方将房屋所有权证书办至乙方名下并交付给乙方后，乙方再向甲方交付剩余部分870.39万元。《补充协议》四约定甲方其他责任：3、甲方在该项目所在商业区内不再安排其他超市项目。该项条款甲方单独予以保障，如在建设期及今后使用期有变化，甲方承担由此给乙方带来经营损失的全部责任。《补充协议》六约定违约责任：2、乙方须按双方约定时间和金额拨付资金，每逾期一日，乙方须按应拨付额赔偿甲方万分之一违约金。但甲方如有违约行为，则乙方可暂停拨款，直到违约影响消除，在此期间不付违约金。《补充协议》注：甲方对各客户所签订的统一制式的销售合同作为本协议附件，该销售合同所列内容与本协议相悖条款，以本协议条款为准。合同签订后，被告已按协议约定拨付了前两次房款9000万元，并于2015年5月18日拨付了第三期房款1000万元。
另查明，2014年初，被告从超市经营设施生产厂家得知经营一楼的商家也在采购超市经营设施后，多次找到原告负责人，要求其按照双方签订的《补充协议》履行自己的承诺，原告负责人表示绝对履行约定。同年10月7日，被告发现另一家超市正在安装超市设施，10月8日被告找到廊坊总部领导，当面递交了书面材料，请总部领导明确解决意见，均未果。被告于2014年10月25日开业。沧州信发商厦在荣盛国际购物广场一层南门口设立了2000平方米的超市，并于2014年11月15日开业。涉案工程于2015年1月15日验收合格，已予备案。
以上内容由原、被告陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》、支付凭证、申请表及物业服务合同、物业收据、信发商厦的宣传页、公证书及照片、被告给原告的函件及开庭笔录予以证实。
本院认为，原告沧州荣盛房地产开发有限公司与被告沧州市同天购物中心有限公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《补充协议》三约定工程完工验收完毕交付乙方后拨付4000万元。《补充协议》四约定甲方（原告）在该项目所在商业区内不再安排其他超市项目。该项条款甲方单独予以保障，如在建设期及今后使用期有变化，甲方承担由此给乙方（被告）带来经营损失的全部责任。《补充协议》六约定甲方（原告）如有违约行为，则乙方可暂停拨款，直到违约影响消除，在此期间不付违约金。沧州信发商厦在荣盛国际购物广场一层南门口设立了2000平方米的超市，并于2014年11月15日开业，原告对该事实亦予以认可。原告的行为已严重违反了双方签订的《补充协议》第四项第三款的约定，已构成违约。被告尚不具备支付房款的条件，其暂停拨款符合双方协议约定，不存在违约。故原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》，并支付第三期剩余房款3000万元及违约金100万元理据不足，本院不予支持。
反诉原告主张反诉被告沧州荣盛房地产开发有限公司支付其经济损失4000万元，庭审中明确表示是其估算而来，对其主张的损失未能提供充分证据予以证实，本院不予支持。反诉原告主张请求反诉被告履行双方签订的《补充协议》条款，消除其违约行为符合协议约定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告沧州荣盛房地产开发有限公司与被告沧州市同天购物中心有限公司按照《补充协议》的约定继续履行合同；
二、驳回原告沧州荣盛房地产开发有限公司的诉讼请求；
三、驳回反诉原告沧州市同天购物中心有限公司其他反诉请求；
本诉案件受理费196800元，保全费5000元，由原告沧州荣盛房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费120900元，保全费5000元，由反诉原告沧州市同天购物中心有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审 判 长 位海珍
审 判 员 于长江
代理审判员 郭彦妍
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 王 蓉