三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2014）城民一初字第473号   原告张卫华，女，1953年12月30日出生（公民身份号码：×××），汉族，住江苏省常州市。   委托代理人徐辉，海南邦威律师事务所律师。   委托代理人张晓晴，海南邦威律师事务所实习律师。   被告海南高速公路股份有限公司，住所地海南省海口市蓝天路**。   法定代表人温国明，该公司董事长。   委托代理人周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。   原告张卫华诉被告海南高速公路股份有限公司（以下简称高速公路公司）商品房销售合同纠纷一案，原告张卫华于2014年1月9日诉至本院，本院于2013年1月13日受理后，依法由审判员邢丽霞独任审判，并于2014年2月21日公开开庭进行了审理。因案件事实争议较大，案件依法由简易程序转为普通程序，并于2014年6月25日组成合议庭公开开庭进行审理。原告张卫华的委托代理人徐辉，被告高速公路公司的委托代理人周朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张卫华诉称：2010年12月6日，张卫华与高速公路公司签订《商品房买卖合同》，将高速公路公司开发的位于三亚市解放四路与金鸡岭路交叉口"瑞海锦苑"A栋9层A1-906房转让给张卫华，总价款1203194元。合同第8条约定，出卖人应当在于2011年6月30日前向买受人交房，第9条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自双方合同第8条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。合同签订的前一天，张卫华即向高速公路公司支付了全部房款，履行了合同的全部义务，高速公路公司于2011年12月23日才向张卫华交房，逾期交房167天。在诉讼期间，高速公路公司才向张卫华交付产权证，存在预期办证行为。为维护张卫华的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、高速公路公司支付张卫华逾期交房违约金42352元和逾期办证违约金36095元。   被告高速公路公司辩称：一、合同约定的交房时间为2011年6月30日，张卫华从2011年7月1日起应该知道其权利被侵害，但其直至2014年1月9日才向法院提出起诉，其诉求交房违约金诉讼主张早已超过诉讼时效，不应得到支持；二、在办证环节上，高速公路公司为办证的受托人，只有买受人提供了齐全的资料，房产部门才会受理。齐全的办证资料包括契税、维修基金、办证费用、委托书等。张卫华直到2013年7月18日才提交齐全的办证资料，并没有超过双方资料备齐后的365天，因此，高速公路公司不应向张卫华承担逾期办证的违约责任。综上，请求法院驳回张卫华的诉讼请求。   经审理查明：位于三亚市××区交叉口"瑞海锦苑"为高速公路公司开发的项目。2011年1月28日，张卫华与高速公路公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：张卫华购买高速公路公司开发建设的瑞海锦苑的A栋9层A1-906房，购房款为1203194元；高速公路公司应于2011年6月30日前将政府主管部门验收合格的商品房交付给张卫华使用，如高速公路公司未按合同约定的期限内交付房产，逾期不超过90日，则从2011年6月30日的第2天至实际交付之日，按每日向张卫华支付已付房款万分之一的违约金，逾期超过90日，张卫华要求继续履行合同的，高速公路公司则从2011年6月30日的第2天起至实际交付之日止，按已付房价款的万分之二每日向张卫华支付逾期交房违约金；高速公路公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由高速公路公司提供的资料报产权登记机关备案。如因高速公路公司的责任，张卫华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，张卫华不退房的，高速公路公司按已付房价款的3%向张卫华支付违约金。双方还约定如遭遇不可抗力，且高速公路公司在发生之日起15日内告知张卫华的，高速公路公司可据此予以延期。合同签订后,张卫华依约向高速公路公司支付全部购房款1203194元。2011年11月2日，瑞海锦苑项目经过验收合格。2013年2月26日，高速公路公司取得瑞海锦苑A、B两栋房产的土地房屋权证，证号分别为三土房（2013）字第01873号、01871号。至本案判决前张卫华已取得A栋9层A1-906房的土地房屋权证。庭审中，张卫华撤回要求高速公路公司履行协助办证的诉求。   庭审中，张卫华提供高速公路公司向其出具的《住宅使用说明书、住宅质量保证书》用以证明高速公路公司于2011年12月23日正式向其交付所购买的房产。高速公路公司则提供张卫华签收的收到A栋9层A1-906房钥匙的《收条》，用以证明张卫华于2011年7月20日收到所购房屋钥匙，该时间应视为交房时间。高速公路公司主张张卫华于2013年7月18日才提交齐全的办证资料，并没有超过双方资料备齐后的365天，因此，高速公路公司不应向张卫华承担逾期办证的违约责任。张卫华对高速公路公司的主张亦不予以认可，认为高速公路公司在2013年2月26日才取得瑞海锦苑A、B两栋房产的土地房屋权证，事实证明高速公路公司就已存在逾期办证行为，且高速公路公司并没通知张卫华提交办证资料，只是通知缴纳契税。   另查明,张卫华举证其委托代理人徐辉律师在未同张卫华办理委托手续之前于2013年6月29日分别邮寄给高速公路公司及高速公路公司三亚瑞海锦苑售楼部的催告函，欲证实关于张卫华主张的逾期交房的违约金存在诉讼时效中断，该二份邮件由张扬寄出，其中寄往高速公路公司催告函于2013年7月1日由高速公路公司员工李娟签收，寄往三亚瑞海锦苑售楼部的催告函于同日被盖章签收。催告函载明瑞海锦苑小区55户、58户业主共同向高速公路公司主张逾期交房及逾期办证的违约金，并附有55户业主的房号及姓名列表，但在对应位置没有业主签名。高速公路公司认为其公司并未收到以上二份催告函，且上述二份催告函并不导致诉讼时效中断。根据张卫华和高速公路公司签订的《商品房买卖合同》中第一页即明确了双方的通信地址，高速公路公司的地址是海口市蓝天路16号，寄往海口的的催告函2013年7月1日被签收时，已经过了诉讼时效，不产生时效中断，虽然寄往三亚瑞海锦苑的催告函于2013年6月29日被签收，但三亚瑞海锦苑并非合同中高速公路公司的通信地址，同样不能产生诉讼时效中断，退一步来说，《商品房买卖合同》补充协议第4条中，关于送达方式有特别的约定，以邮寄方式寄出的，信件送达6天后才视为送达；催告函是张卫华的代理人徐辉自称其代广大业主寄出的，而徐辉在寄出催告函的时候是没有经过业主授权的，7月10日、7月20日，徐辉才通过确认的方式取得了代理权，而此时，张卫华已丧失了胜诉权，其不能通过追认的方式重新获得胜诉权；张卫华提交邮单上载明的邮寄的是逾期办证催告函，而张卫华提交的催告函是主张逾期交房违约金的催告函，与邮单不相符合。   又查明，高速公路公司在三亚瑞海锦苑设立售楼中心，在张卫华与高速公路履行《商品房销售合同》的过程中，高速公路公司要求张卫华邮寄办证资料等其他材料，邮寄地址均为三亚市瑞海锦苑。   以上事实，有商品房买卖合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书、海南省销售不动产专用发票、收条、首次购房、家庭唯一普通住房享受个人所得税、契税减免申报表、土地房屋权证及当事人的陈述佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。   本院认为：张卫华与高速公路公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。   一、关于高速公路公司是否存在逾期交房违约行为的问题。   高速公路公司提供张卫华签收A栋9层A1-906房钥匙的《收条》及装修承诺书，用以证明张卫华于2011年7月20日领取所购房屋钥匙，该时间视为房屋交付时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于"对房屋的转移占有、视为房屋的支付使用，但当事人另有约定的除外"的规定，对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买受人占有或将房屋钥匙交给买受人的均视为已实际交付使用。高速公路公司与张卫华签订的合同中只对交付房屋的条件进行约定，即所交付房屋必须经过政府主管部门验收合格，并未对交付房屋的方式进行约定，张卫华取得钥匙的时间虽在瑞海锦苑项目验收之前，但张卫华在收到所购房屋钥匙后并未提出异议，且现瑞海锦苑项目已经过政府部门验收合格，因此，收到钥匙的时间应视为实际交付使用。据此，本院确认张卫华所购房屋的交付时间为2011年7月20日。《住宅使用说明书、住宅质量保证书》是开发商交付所出售的房屋后必须向业主出具的法律文件，作用在于告知业主对其所购买的商品房房屋位、部件的使用说明和注意事项以及所购房屋的保修时间，因此，该两书的交付时间不能视为房屋的实际交付时间。张卫华以高速公路公司于2011年12月23日日向其提供两书的时间作为实际交房时间的于法无据，本院不予采纳。合同约定高速公路公司应于2011年6月30日前将房产交付给张卫华，高速公路公司于2011年7月20日才将房产交付给张卫华，高速公路公司已逾期交房20天,存在逾期交房行为。   二、张卫华诉求逾期交房违约金是否已过诉讼时效问题。   根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因请求权系发生在特定的当事人之间，所以上述条款中的当事人，应当为权利人或者是权利人的代理人提出，才发生诉讼时效中断的效力。张卫华于2014年1月9日向本院起诉主张权利，并向本院提交其委托代理人徐辉向高速公路公司主张权利的催告函用以证实本案诉讼时效存在中断。邮单快递信息查询显示寄往高速公路公司催告函于2013年7月1日由高速公路公司员工李娟签收，寄往三亚瑞海锦苑售楼部的催告函于2013年6月29日被盖章签收。高速公路公司拒不提供其公司收到催告函，本院对原告举证的催告函的真实性予以采信。催告函内容载明瑞海锦苑小区55户业主共同向高速公路公司主张逾期交房及逾期办证的违约金的内容，并附有55户业主的房号及姓名列表，但在相应位置并没有业主签名，不能体现出张卫华向高速公路公司主张权利，也未能反映出徐辉作为代理人代张卫华主张权利，且催告函的邮寄人张扬同张卫华没有身份上的关联关系，高速公路公司无法基于合理信赖认定张扬是张卫华的代理人。因此，寄往瑞海锦苑的催告函不能导致诉讼时效中断。   本案合同约定的交房时间为2011年6月30日，从2011年6月30日的次日即2011年7月1日起张卫华就应当知道其权利已被侵害，张卫华向海南高速公路公司主张的是一般性债权，适用2年诉讼时效期间的规定，时效届满之日为2013年6月30日。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二项：当事人一方以发送信件或电文方式主张权利的，信件或电文到达对方当事人产生诉讼时效中断，寄往高速公路公司的催告函于2013年7月1日被签收，此时诉讼时效已届满，故该份催告函亦不产生时效中断之效力。张卫华于2014年1月9日才诉至本院，明显已过2年诉讼时效期间，张卫华未向本院提供有效证据证明诉讼时效期间存在中止、中断、延长情形，据此，张卫华诉求逾期交房违约金42352因已超过2年诉讼时效，应予以驳回。高速公路公司关于张卫华诉求逾期交房违约金已超过诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。   三、关于海南高速公路公司是否存在逾期办证行为，是否应支付逾期办证违约金的问题。   合同约定高速公路公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由高速公路公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，否则，高速公路公司应按已付房款的3%向张卫华支付逾期办证违约金。本案涉诉房屋的交付时间为2011年7月20日，高速公路公司按合同约定应在2012年7月19日前将符合办理权属转移登记需由高速公路公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。海南高速公路公司辩称，导致张卫华至今未取得土地房屋产权证的原因在于张卫华未按通知要求如期提供办证资料，其不存在逾期办证违约行为。张卫华提供办证资料未齐全所造成的后果只能是导致分户权证办理延误，并不会影响到高速公路公司办理初始登记。高速公路公司开发的海瑞锦苑项目只有取得初始登记后，才能进入分别办理分户权证程序。而高速公路公司至2013年2月26日才取得瑞海锦苑A、B两栋楼房的土地房屋权证，明显已超过合同约定的交房之日起365日内办理分户权证备案时间，即使张卫华不按通知要求及时提供办证资料，也不影响高速公路向其承担逾期办证违约责任。高速公路公司的该项辩解，本院不予采纳。高速公路公司以业主提交办证资料齐全之日开始计算办证时间与合同约定相违背，对该主张本院也不予采纳。张卫华诉求高速公路公司支付逾期办证违约金36095元（1203194元×3%）于法有据，本院予以支持。张卫华在诉讼期间已取得产权证，其撤回要求高速公路公司办证的诉求，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、被告海南高速公路股份有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告张卫华支付逾期办证违约金36095元；   二、驳回原告张卫华的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1760元（原告张卫华已预缴880元），由被告高速公路公司负担810元、原告张卫华承担950元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 邢丽霞   代理审判员 姜 伟   人民陪审员 邢福活     二0一四年七月二十一日   书 记 员 侯晓宇   附相关法律条文：   中华人民共和国民法通则   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   中华人民共和国合同法   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。