广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第262号
上诉人（一审原告）：杨景宇，男，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××6513。
委托代理人：梁海涛，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人：唐健霆，广东莱特律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：珠海市南福房产开发有限公司。住所地：珠海市，组织机构代码：××。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所实习律师。
一审原告杨景宇与一审被告珠海南福房产开发有限公司（下称南福公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院经审理查明，2008年2月25日杨景宇与南福公司签订《房屋拆迁补偿安置合同》，约定杨景宇将位于香洲区官村二街1号（官村花园第一栋）××房（房产证编号C28248**）交由南福公司拆迁改建；杨景宇选择产权调换方式，按补偿系数1.15置换142.22平方米，选择的回迁房第六栋92.06平方米的B-2户型房屋两套，合计184.12平方米；回迁房建筑面积以政府测量的确权结果为准，双方根据确权面积（含公共分摊面积）按合同规定以每平方米7000元多退少补，杨景宇选择的回迁面积超过实际应获得补偿面积部分41.9平方米，杨景宇需支付超面积款185000元；杨景宇的回迁房自南福公司取得“基础施工许可证”之日起24个月内竣工交付，杨景宇应支付的超面积款项185000元在南福公司入伙通知后3日内交清；杨景宇应交款项可在支付给杨景宇的款项中先行抵扣，如冲抵后杨景宇未能在约定时间内付清，逾期一日按万分之二计算违约金，该款交清之前，南福公司有权不予交付，不协助办证；南福公司未按合同约定期限将回迁房交付给杨景宇使用，应“支付延期交房的违约金（按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算），在交付回迁房时一次性付清”，南福公司未按合同约定期限将回迁房交付给杨景宇使用逾期达三个月时，应向杨景宇“支付延期交房的违约金（按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日千分之二计算，在交付回迁房时一次性付清”。
2007年12月29日，南福公司取得锦园1-7栋楼及会所桩基础工程《建设工程施工许可证》。2009年4月10日，南福公司取得锦园1、2、6栋上部工程及地下室的《建设工程施工许可证》。2009年7月2日，珠海市建设局向南福公司发出“珠建建（2009）68号”《关于暂停官村旧村改建项目（锦园）施工的通知》，称因官村改建项目容积率正在核实、调整，要求暂停官村改建项目所有楼盘的施工，待规划落实后方可复工。2009年8月20日珠海市城市管理委员会办公室《关于“锦园（官村）”城中旧村改造项目的情况核查处理建议》认为主要原因是旧村改建前后政策问题，建议尽快恢复全面施工。2010年3月19日，珠海市住房和城乡规划建设局发函南福公司同意复工。2009年7月2日至2010年3月19日共261天。
2011年4月，珠海市测绘院对南福公司开发的案涉“锦园”小区房屋面积进行了测绘，其中锦园6栋2单元2××3房建筑面积91.32平方米、3××3房建筑面积91.32平方米，合计182.64平方米。2012年12月30日，南福公司通过登报方式向杨景宇等业主发出《入伙通知》。之后，杨景宇经抽签确定回迁房为锦园6栋2单元2××3房、3××3房。
2014年9月15日杨景宇提起本案诉讼，称南福公司自2007年12月29日取得《建筑工程施工许可证》，依约应在24个月内至2009年12月28日交付房屋，但至2012年12月30日通知业主办理入伙手续，逾期交房1097天。南福公司则辩称逾期交房时间应扣除上述政府要求停工的时间，包括同意复工后工人回工及器械安排的时间共351天，承认实际逾期601天。杨景宇表示其提起本案诉讼请求，已放弃部分权利，逾期交房时间已减少256天，只以841天计；合同约定“按实际补偿回迁房总面积”计的逾期交房违约金，也仅以142.22平方米计，而未以182.64平方米计；逾期三个月交房的违约金计算标准也自行降低至每日万分之五，而非合同约定的每日千分之二，遂主张南福公司应支付违约金共671562.84元，即12000（90×0.0002×142.22＋751×0.0005×142.22）。
案中，南福公司主张合同约定的违约金标准计算的杨景宇逾期使用房屋的损失高于其受到的实际损失，请求法院依法调整违约金计算的标准。南福公司还提交《官村拆迁补偿回迁结算表》，称双方就案涉赔偿已达成方案。该结算表显示南福公司应向杨景宇支付面积补差款10360元（已付），毛坯房装修款130000元（已付），延期交楼补偿款113776元2015年1月1日物业管理费，其他补偿166224元，总额280000元。结算表双方均未签名盖章确认。
在本院二审法庭调查后，杨景宇书面申请委托评估机构对补偿房屋的市场价格进行评估。南福公司对此表示反对。
一审法院审理本案认为，杨景宇、南福公司签订的《房屋拆迁补偿安置合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，内容合法有效，对双方有约束力，双方应依约履行。合同约定，杨景宇选择的回迁房自取得基础施工许可证之日起24个月内竣工交付，但南福公司2012年12月30日才通知杨景宇等业主入伙，违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。
双方争议的焦点是：一、关于《拆迁补偿回迁结算表》的效力问题；二、违约时间的认定，以哪一份施工许可证起算及是否应该扣除政府责令停工的时间段；三、如何认定违约金计算的基础，即合同约定的“回迁房的市场价”的问题；四、约定的违约金计算标准是否过高的问题。对于上述问题，分析认定如下：
一、《拆迁补偿回迁结算表》的效力问题。首先，当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章时合同成立，该结算表双方均未签字或盖章，合同尚未成立。其次，物业管理费应该是业主与物业管理公司之间的物业管理关系，结算表中南福公司承诺赠送三年物业管理费并不能代替物业管理企业行使权利，南福公司也没有向杨景宇专项支付管理费用。再次，结算表系双方就安置合同履行产生的后果的协商过程，其中主要义务是双方向对方支付的款项和补偿，其中南福公司应向杨景宇支付的其他经济补偿并未实施，现南福公司仅以物业管理费对方未实际支付构成主要义务的履行，主张该结算表合同已经成立，不符合合同约定的事实，一审法院不予支持。
二、违约时间的认定问题。一是以哪一份施工许可证为起算时间的问题。2007年12月29日，南福公司取得锦园1-7栋楼及会所桩基础工程施工许可证。2009年4月10日，南福公司取得锦园1、2、6栋上部工程及地下室的施工许可证。合同约定取得基础施工许可证未明确是以哪份许可证为准，应认定为以1-7栋桩基础施工许可证，更为符合约定的书面意思，即应认定桩基础施工许可证的时间2007年12月29日为约定交房期限的起算日。二是政府责令停工的时间段是否应该扣除的问题。2009年7月2日至2010年3月19日共计停工261天，现有证据不能证明停工系南福公司的责任和过错所致，该期间因不能归责于南福公司的原因导致延期的法律责任不应由南福公司承担，南福公司主张扣除停工时间，一审法院予以支持。对于南福公司主张复工后准备机械施工的时间没有提供证据证明，一审法院不予采信。合同约定取得基础施工许可证后24个月内即2009年12月28日前竣工交付房产，南福公司2012年12月30日才通知杨景宇等业主入伙，迟延交房天数1097天。所以，南福公司逾期交房的违约天数计算为836天。
三、如何认定违约金计算的基数，即合同约定的“实际补偿回迁房总面积的市场价总额”的问题。合同约定按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算延期交房的违约金，双方对此存在争议，一审法院认为，首先，关于实际补偿的回迁房总面积，本案中双方在合同第二条中确定了应补偿的面积为142.22平方米，一审法院予以认定。其次，对于市场价的具体时点约定不明确，可按照合同有关条款和交易习惯确定，在合同第二条中，明确约定在面积确权后，根据确权面积以每平方米7000元的价格多退少补，即杨景宇对于多出的面积的购买和结算价格，以此价格认定为双方预期的市场交易价格，符合双方的真实意思，以此确定违约金计算的基数，对于双方也更具公平性，更符合公平原则。再次，从实际履行情况来看，在延期的时间内，南福公司一直按照约定的标准支付相关安置费用，以双方约定的多退少补的购买价为基础计算违约金，符合杨景宇损失的实际情况。而且，回迁房的性质决定其市场价值与普通商品房存在相当差异，杨景宇也没有提供相关证据证明其主张的每平方米12000元的价格，所以，确定违约金计算的基数为142.22×7000元=995540元。
四、违约金计算标准是否过高的问题。违约金的约定的日万分之二的标准与银行贷款利率基本相当，不能认定为过高的情形。但超过三个月的日千分之一的标准明显过高，考虑到南福公司一直按期支付安置费以及双方对于三个月之内和之外分别约定的实际情况，一审法院调整超过三个月以后按日万分之四的标准计付违约金。综上所述，南福公司应该向杨景宇支付违约金995540×90×0.0002＋995540×746×0.0004=314989元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决南福公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨景宇支付逾期交房违约金314989元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5258元，由南福公司负担。
一审原告杨景宇不服一审判决，上诉称南福公司违约延期交付房屋1097天，依合同约定应按实际获得的补偿面积市场总额作为计算违约金的基数，但一审法院主观认为“市场价”的时点约定不明，进而按照合同有关条款和交易习惯确定，有违法律和双方签订合同的真实意思表示。首先，上述合同的约定并不存在模糊不清、不明确的情形，只是双方约定的“市场价”是一个区间，而不是一个具体的数，一审法院应查明涉案房屋的市场价格，明确市场价的区间，方能准确计算出违约金的数额，符合双方签订合同时的真实意思。其次，关于“市场价”，正如杨景宇一审庭审中以及代理词所述，一审法院认为涉案房屋的“市场价”无法确定，杨景宇愿意申请评估，供一审法院参考。但是，一审法院并没有允许杨景宇申请评估，也没有深入了解房屋的市场价格，径直作出判决，缺乏公正。最后，南福公司是提供格式合同的一方，根据合同法的规定，对格式合同有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。一审法院在市场价格的问题上，没有采纳杨景宇的主张，于法不合。
杨景宇在二审诉讼中，还就一审法院认定计算违约金的基础房价为每平方米7000元“市场价”的问题提出补充上诉意见。称杨景宇并非以商品房的市场价来确定或者推定回迁房的市场价，市场并没有将商品房与回迁房的价格予以区分，珠海市物价局也没有关于回迁房的指导价格，那么杨景宇在网上搜索，诸如新浪乐居网、网易房产网以及珠海吉屋网等品牌大网也没有区分商品房与回迁房的市场价格，而是统一报价，且报价均在每平方米20000元以上，而杨景宇主动调整为每平方米12000元计算，相比市场的价格已降低了8000元。一审法院以杨景宇依合同获得的补偿面积142.22平方米为基数以每平方米7000元多退少补的约定，推定双方已同意案涉房屋市场价以每平方米7000元计，严重违反双方当事人签订合同时的意愿。因为合同已明确约定了违约金的计算方法，以“补偿房屋总面积市场价总额计算”，如果双方同意违约金的计算以每平方米7000元计，为何不直接约定“每平方米7000元”而是约定“按市场价总额计算”，从而减少双方的争议。显然，双方约定的回迁房的市场价才是双方的真实约定，而市场价到底是多少，则是另一个问题。对于房屋的市场价问题，法院还是无法把握，那么正如杨景宇庭上所说，愿意垫支申请法院委托评估机构就其房屋的市场价作出相应的评估，以便法院了解相关事实。2、一审法院主动调整三个月以后按日万分之四的标准计付违约金实属不当。合同中双方约定，南福公司逾期交付房屋达三个月，应向杨景宇支付以涉案房屋市场价总额每日千分之二计算的违约金。杨景宇根据法律相关规定，已主动调低了违约金的标准，将每日千分之二调整为每日万分之五，而且每日万分之五并没有超过法律允许的范围（0.0005×365＝18.25%）。因此，一审法院调整三个月以后按每日万分之四的标准计付违约金，并无法律依据，依法应予纠正。杨景宇上诉请求撤销一审判决，改判南福公司给付违约金人民币671562.8元。
一审被告南福公司亦不服一审判决，上诉称，一、应以南福公司取得2009年4月10日《锦园1#、2#、6#上部工程及地下室施工许可证》之日作为约定交房期限的起算日。双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第五条约定：“一、乙方的补偿房屋自甲方取得施工许可证之日起24个月内竣工交付乙方。”该约定从字面来看虽没有明确是取得哪份施工许可证，但结合本案事实及合同内容，以及考察订立合同双方的真实意图可知，该份施工许可证应是《锦园1#、2#、6#上部工程及地下室施工许可证》，以该证取得之日作为交房起算日符合双方的合同目的。首先，南福公司作为开发商根据珠海市政府改造城中旧村建设文明社区的有关配套政策和实施办法进行官村旧城改造。在进行拆迁建设的过程中，为达到合理合法施工，尽快完成回迁房的建设，整体改造工程是在与各被拆迁人进行协商签订合同的同时，边拆边建地进行的。因此，即使南福公司取得桩基础工程施工许可证，鉴于拆迁改建进程的高度复杂性，在现实中也无法立即开展主体工程建设。其次，结合双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》可知，杨景宇选择的是以产权调换的方式进行补偿。即双方的合同目的是完成回迁房的交付。因此，杨景宇自始清楚只有在南福公司取得上部工程及地下室施工许可证的前提下，双方的合同目的才能有按合同约定的日期取得的期待，此时双方对交付房屋期限的预期才能有合理的依据。因此，合同中约定的施工许可证指的是一个完整的概念，不仅仅是指建筑工程中的桩基础工程施工许可证，而且还应包括上部工程及地下室施工许可证。一审判决忽略本案具体拆迁过程的客观事实及双方合同目的实现的基本条件，以“没有特别约定”为由将桩基础工程施工许可证取得之日作为约定交付房屋期限的起算日，以致加重南福公司的违约责任，没有事实和法律依据，依法应予纠正。而根据南福公司取得上部工程及地下室施工许可证的时间（2009年4月10日）可知，南福公司逾期交房时间为447天。最后，根据合同法及司法解释的规定以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，法律明确了违约金是“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质。一审判决在南福公司提出违约金过高，要求予以调整的情况下，在南福公司楼盘逾期交楼案件中众多判决、仲裁裁决均按每日万分之二进行调整的情况下，一审判决仍拒绝调整违约金的计算标准，全部支持杨景宇每日万分之四的主张，有违法律规定关于违约金补偿性的要求。因此，恳请二审法院按照本案的实际情况，考察南福公司为实现合同目的所承担的过高的负担，以及南福公司已经尽最大努力将回迁房交付给杨景宇的事实，请求对违约金计算标准予以调整。二、一审判决南福公司承担全部诉讼费与法律规定不相符。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”南福公司在一审中部分胜诉部分败诉，但一审判决南福公司承担全部案件受理费，与《诉讼费用交纳办法》的规定不相符，依法应予纠正。综上所述，南福公司认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以变更，维护南福公司的合法权益。请求1、撤销一审判决，改判南福公司交房期限的起算日为2009年4月10日，共计违约天数447天。2、按照每日万分之二的标准适当调低违约金计算标准。3、判令一审案件受理费按照《诉讼费缴纳办法》由双方分担。
本院认为，二审诉讼中杨景宇向本院申请对案涉房屋的市场价格进行评估，但《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款已明确规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第六十五条第一款亦规定“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”而杨景宇在一审法院提起诉讼，主张南福公司偿付违约金671562.84元时，即以12000元计算案涉房屋的“市场价”，杨景宇当然明了该12000元的“市场价”并非双方合同约定之价格，也非案中已有证据可资认定之价格，却在案中未提交任何有关于该12000元“市场价”的证据，也未依法在一审法院指定的举证期限内提出对案涉房屋“市场价”评估、鉴定的申请。现，在本院二审法庭调查后才书面提出申请，显然不是故意也存有重大过失，况且该申请提出的本身也非案件原有的客观事实，即与案件基本事实无关，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条第一款的规定，本院对杨景宇的申请不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即一方违约给对方造成的损失，损失金额当以订立合同之时对不同情况之可预见的范围为限，故本案中南福公司应承担的逾期交房损失赔偿责任，其计算时间点应以双方合同签订之时，对不同情况拆迁房屋之预判。案涉双方在签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第二条中约定以每平方米7000元计虽然是针对回迁房屋超面积补差的问题，但该金额体现了双方在签订《房屋拆迁补偿安置合同》时对相关房屋市场价的评判，正如同亦在本院二审审理的其他拆迁户与南福公司签订同类合同中之约定――本院（2015）珠中法民三终字第260号案中涉及的房屋拆迁超面积补偿价为每平方米4500元、本院（2015）珠中法民三终字第261号案中涉及的房屋拆迁超面积补偿价为每平方米7000元、本院（2015）珠中法民三终字第244号案中则双方明确约定逾期交房违约金按10000元计，等等，故一审法院以此作为逾期交房房屋的市场价并无不当。
杨景宇认为案涉合同系格式合同，但正如上述所指南福公司与杨景宇等拆迁户签订的合同，甚至与同一拆迁户签订的不同拆迁房的不同合同中关于超面积补偿款标准、违约金计算标准等关键权利义务的约定均各有不同，显然案涉合同并非是仅由南福公司一方为重复使用而预先拟定，并在合同订立时未与杨景宇进行协商的合同，故杨景宇援引《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定支持主张不当，本院不予采纳。
双方约定南福公司应自取得“基础施工许可证”之日起24个月内将补偿的房屋竣工并交付杨景宇，案中可见，双方系于2008年2月25日签订案涉合同，而此前的2007年12月29日南福公司已取得锦园1-7栋楼及会所桩基础工程《建设工程施工许可证》，现南福公司上诉认为应以2009年4月10日取得的锦园1#、2#、6#上部工程及地下室施工许可证为合同约定起计24个月的施工许可证，显然不符合合同之约定。南福公司上诉称杨景宇自始清楚合同约定的施工许可证包括上部工程施工许可证并无依据，本院不予采信。一审判决对此的认定无误，本院予以维持。
一审诉讼中，杨景宇自行放弃部分权益，同意逾期交房时间扣减256天以841天计，而一审法院已认定因不能归责于南福公司的原因导致延期的261天应予扣减，对此二审中杨景宇并未提出异议，本院予以采纳。杨景宇还同意延期交房违约金不按合同约定的“实际补偿回迁房总面积”184.12平方米而以142.22平方米计，并将合同约定逾期三个月后违约金按每日千分之二计自行调整降低为每日万分之五。应当认为，杨景宇将逾期三个月后违约金每日千分之二计，自行调整降低为每日万分之五，已不过分高于南福公司违约造成的损失，一审法院再酌情调整为每日万分之四并不恰当。南福公司上诉称一审法院“全部支持被上诉人（杨景宇）每日万分之四的主张”并非本案事实；南福公司上诉更主张“三个月”后的违约金亦应调整为万分之二，但将“三个月”前后的违约金调整为一致的计算标准，并不符合双方在合同签订之时将不同期间之标准作出不同约定的本意，南福公司的主张本院不予采纳。故，本院确定“三个月”后的违约金以每日万分之五计。即南福公司应向杨景宇支付违约金389256.14元（995540×90×0.0002＋995540×746×0.0005）。
综上所述，一审法院认定事实基本情况，但将杨景宇已自行调整降低的适合违约金计算标准再酌情下调，及确定诉讼费的负担不当，本院予以纠正。杨景宇其他上诉主张，及南福公司的全部上诉主张，没有法律和事实依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1507号民事判决。
二、上诉人珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人杨景宇支付逾期交房违约金389256.14元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取5258元，由杨景宇负担2210元，珠海市南福房产开发有限公司负担3048元；二审案件受理费21032元，由杨景宇负担8842元，珠海市南福房产开发有限公司负担12190元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年七月二日
书 记 员 李立荣