沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初7668号
原告：沈阳市铁西区方迪家园住宅小区业主委员会，住所地沈阳市铁西区兴工北街121号。
代表人：牟宝鼎，男，1956年4月18日出生，汉族，住沈阳市沈河区，系业主会主任。
代表人：杨志平，男，1943年2月25日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
被告：沈阳班尼德瑞物业有限公司，住所地沈阳市和平区苏州街21号（608），组织机构代码：67951979-9。
法定代表人：刘刚，系该公司董事长。
委托代理人：吴玲，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
委托代理人：苏雪娇，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
原告沈阳市铁西区方迪家园住宅小区业主委员会诉被告沈阳班尼德瑞物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员暴敬军担任审判长并主审，与人民陪审员董秀坤、吴玉燕组成合议庭，分别于2016年10月10日、12月27日公开开庭进行了审理。原告代表人牟宝鼎、杨志平及被告委托代理人吴玲均到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，一、被告破坏了园区安保秩序。1、被告违反国家有关规定未经招投标进入园区，进园后为了赚钱首先将地下车库内的岗亭拆掉，造成无人职守状态，保安偶尔下去抽水。女司机下车后慌恐不安，仅有的3个监控摄象头又被盗走一个。2、2015年年初被告违规将园区物业管理承包给个人，该人叫王来华。王首先减掉了3名保安、砍掉监控室及其值班人员。3、园区东门出入口无人值班，一日发现盗贼尾随业主进入作案后又尾随出去。园区门禁说坏就是半个多月，外来人员结队进来贴小广告。4、保安人员值班时在值班室喝酒，烤肉串、不夜巡、睡大觉，以致发生一名保安人员夜间在值班室睡觉中去世。去年11月楼下酒店抓到1名大盗供认是从园区大门进入，保安在睡觉。5、园区室外监控系统全部瘫痪，有的摄象头被人为剪断电线。1号楼的大厅监控卡在2016年7月间被人为的弄坏，大年三十上午8楼一业主家被盗，在不到1年的时间里园区先后发生了10多起盗窃与盗窃未遂案件，是园区成立至今的总和。就在2016年三十那天还发生了两起盗窃案件。盗贼将1楼一业主家的铁栏杆拆掉入室作案。另外，园区发生电动车、自行车、电瓶及其他物品被盗是常事。7、被告违反有关规定，每当园区发生盗窃案件后，从来没有向业委会通报。二、绿化管理、卫生环境问题严重。被告不按期给树木打药，××”而枯竭。经常锯掉被风吹倒的小树，如果深埋是可以活的。有个别业主毁坏草坪种经济作物被告不加管理，目前仅有4名保洁人员，据小高层业主反应5、6层有时好多天不来打扫卫生。园区常有大老鼠出没，傍晚穿梭小区路面。引来不少黄鼠狼。5号1单元1-2业主家经常有老鼠进屋，他们已经打死过4只了。老鼠坏管道造成不能做饭。小区表面光滑而边缘处垃圾成堆，至今天南侧园区外楼上居民常常往下仍垃圾而不制止。被告破坏环境，2016年夏天经常在内放火，××树为名将大量业主装修剩下的材料、旧家具点火，有害难闻烟雾使的业主三伏天关窗户。后来被小区办人员制止。再看看防火工作，高层普遍堆满了各种杂物。一旦险情发生后果不堪设想。三、降低服务标准、小修不投入。被告不按时疏通下水管道，2015年8月间，园区7号楼1层业主因下水堵塞便将自来水阀门关闭造成楼上业主没有水喝，业主找物业反映，物业却让其撬门锁，堵钥匙眼。2014年夏天，物业在园区东围墙下挖开10米长的排水管道，发现管道已风化性堵塞，仅10年工夫管道就风化了，是因为用了劣质管材，当时我们想曝光于媒体，出于对建设单位市房产局的形象，我们没有给他们曝光。后来我们找人查看和做预算，从开挖到买管材85米长包工包料需要2万元，当我们通知被告后他们置之不理，才用水泵向外排污，直到2016年7月才修复。四、被告服务态度野蛮、刁难业主，首先说电梯，园区电梯维保单位原是安装该电梯的辽宁豪华电梯有限公司，而被告进入园区后未经业主大会、业委会同意擅自改换维保单位。给了被告法人的亲侄子刘某所属的电梯公司。两个公司的技术力量根本就不能比。2014年3号楼的电梯停运近半个多月，当我们找物业解决，他们让我们启用维修基金，后来我们把豪华电梯的技术人员找来发现无大毛病。在电梯的维护上，他们没有维修记录，有的只是欺骗性的。令人不能容忍的是电梯日常使用无人看管，超载问题天天都在发生，电梯使用寿命、铺料寿命每时每刻都可能引起重大事故的发生。有的业主因此而搬家了。每当电梯多日停运，业主必须去社区告状才能得到解决。2016年7月，1号楼12层到17层业主发现自来水水流量越来越小、17楼几乎处于停水状态，大家以为是自来水公司的问题，后发现是被告以查所谓的漏水点为由关紧了二次加压阀门，被告为什么事先不通知业主而戏弄大家。多年来被告对业主的楼顶疏于维护，当我们上去发现楼顶的多数锈蚀、墙面随时有大面积脱落的危险，排气孔堵塞严重，导致业主家卫生间向卧室反味。有的楼顶还堆放着垃圾。另外，被告从不过问和监督新业主的装修问题，对是否凿的是承重墙、噪声过大置之不理。再说地下车库问题，被告常年只收钱不维修，棚顶漏水严重，不少人在车上方搭起棚子。车一开起便尘土飞扬。五、被告违法违规令人发指。1、每当园区发生盗窃案件，业委会贴安全通知提醒业主注意时或其他通知后，被告马上令物业人员迅速撕掉，就连社区贴验收业主大会投票结果的通知，被告也派人撕掉。2016年1月10日，项目经理王来华欲行贿业委员会主任1.5万元，诱其签订合同，被拒绝后殴打主任，并追赶至园区东门。王还当着派出所温警官的面恐吓主任，被警官训斥。有一次一位老龄业主在物业办公室被他们年轻人员推搡到门外。2、被告乱收费问题严重。2016年初，地下车库出口的道闸系统坏了，业主开车出入需要打电话给西门的保安过来开门。业主受不了了，被告要大家每人交50元换卡共收了5000元左右，然后修理了系统，业主反映给我们说这是重复性收费，当我们找到被告说理，被告说这是公用设施，真是满口胡言。他们还在不法分子手里购买发票报销充帐。3、被告进入园区后，以物业费包干制为由，从未公开上一年度收支情况。被告采取欺上瞒下手段从未上交履约保证金，也没有按规定购买公众责任险。因为这些都是市政府要求的。被告还擅自将物业用房挪为他用，拉走大量属于全体业主的财产，办公用品、食堂炊具等。被告在没有签订物业委托合同的情况下，大肆在园区内收各项费用。请问这是什么物业？多行不义必自毙，2016年9月，铁西区物业管理办给被告下发了整改通知书。两洞桥社区在检验业主解聘物业表决票后，确定了2016年3月14日为合同到期终止日。诉讼请求：1、请求法院判令被告撤离沈阳市铁西区方迪家园住宅小区管理现场；2、请求法院判令被告移交物业管理现场、设施及物业服务有关材料；3、判决被告返还其非法出租属于全体业主所有的其部分取得的收益26320元。
被告辩称，原告所述与事实不符原告未有符合法律规定的解除合同的要件，现合同合法有效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原（甲方）、被告（乙方）于2014年3月15日签订《方迪家园住宅小区管理委托合同》一份，合同约定，甲方委托乙方为“方迪家园小区”（建筑面积4.7万平方米）提供物业管理服务，物业服务费住宅为0.8元/建筑面积平方米/月，电梯费为每人每月12元……；委托管理期限为2年，自2014年3月15日起至2016年3月14日止；合同终止时，应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及帐目；本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方；本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续；本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（××）也应继续交纳相应的物业服务费用；乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费用2‰的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿；合同签订后，被告按约为原告进行物业管理服务，原告于2015年7月6日召开业主大会，认为被告所提供的物业管理服务存在较多瑕疵，经投票表决，共计306票中186票同意解聘，3票反对，其余家中无人，同意票业主面积约为2.6万平方米，事后，原告于2015年12月份向被告公司营业执照登记地址“沈阳市和平区苏州街21号（608）”邮寄了一份“关于与沈阳班尼街德瑞物业有限公司终止续约物业服务合同的函”，主要内容为：“2016年3月15日将至，鉴于贵司的物业服务质量与服务水平，经业主大会投票表决结果并且按照《方迪家园住宅小区物业管理委托合同》第二十四条和二十三条的要求，将在2016年3月14日合同终止日到来之际，我方不再与贵司继续签订物业管理委托合同，在此提前三个月通知贵司，现将有关情况说明如下：1.各种收费应按比例收到2016年3月14日为止。2.各种缴费也应按比例缴到2016年3月14日止。3.按照《沈阳物业管理条例》要求，在物业服务合同终止后向业主委员会移交下列（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料；（二）设施设备安装，使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；（五）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单；（六）物业的使用、维护、管理所必需的其他资料；后迅速退场”。后由于当时被告未在上述邮寄地址办公，邮件被退回。事后，原告小区所在社区“铁西区兴工街道两洞桥社区”于2016年8月4日对上述投票结果进行验票，结论为同意票数156票，占投票权数的54%，同意率超过投票权数1/2,符合程序，2016年3月14日后将不在与方迪家园物业公司（现更名为沈阳班尼德瑞公司）签订物业服务合同。该社区同时将上述结果通知了被告。但被告至今未撤出涉案小区。本案在审理过程中，原告于2016年11月5日至2016年11月10日，再次召开业主大会，就是否同意以公开招投标程序聘用新物业服务企业和是否同意物业服务方案两项事宜进行了表决。并最终同意1.公开招标新物业服务企业；2.通过业主服务方案。该决议已经铁西区兴工街道两洞桥社区验票通过。
上述事实，有方迪家园住宅小区物业管理委托合同、业主委员会备案通知书、业主委员会会议记录、表决票、社区出具的关于方迪家园业主大会的情况说明、表决票统计明细、终止续约物业服务合同的函、邮寄信封和回执、方迪家园业主大会决议及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的物业委托合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认；在合同到期前，原告已按约召开业主大会，对是否继续委托被告进行物业管理进行了表决，表决结果超过半数以上，且超过总面积二分之一以上业主同意，不再委托被告进行物业管理，该表决结果已经所在社区验票通过，根据《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上业主大会决议合法有效，该决议内容虽经原告向被告注册地址邮寄被退回，但事后涉案小区所在社区已将上述结果通知被告，且双方在合同到期后始终未签订新的物业服务合同，说明被告已知晓原告双方不再续约，因此，被告应按约撤出涉案小区，并进行有效交接，故对原告要求被告撤离涉案小区、移交相关设施设备及资料的诉讼请求，本院予以支持；关于被告提出表决票未达到合同约定的2/3的抗辩，因该约定系合同期内关于解除合同的约定，而本案原告主张合同到期后不再与被告续约，故对被告的该项抗辩，本院不予支持；关于原告提出要求被告返还经营收益差的主张，根据双方合同约定，被告在提供物业管理期间有权开展其他经营活动，以用于补充物业费不足，现原告对其主张的收益差未能提供证据证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十九条、第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：
一、被告沈阳班尼德瑞物业有限公司于本判决生效后三十日内撤离位于沈阳市铁西区兴工北街121号的“方迪家园”小区；
二、沈阳班尼德瑞物业有限公司于上款同时，向原告沈阳市铁西区方迪家园住宅小区业主委员会移交所占用的属原告方的房产、设施设备及相关管理资料；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费458元，由被告沈阳班尼德瑞物业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 暴敬军
人民陪审员 董秀坤
人民陪审员 吴玉燕
二〇一七年一月九日
书 记 员 李 坤
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
《物业管理条例》第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条业主大会按照物权法第七十六规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。