上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12269号
上诉人（原审被告）：吴宇希，男，1978年5月8日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。上诉人（原审被告）：陆丽薇，女，1984年7月27日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：巫小莉，上海言知律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王洛梅，女，1949年8月6日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：徐惠民，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘福元，上海市新闵律师事务所律师。上诉人吴宇希、陆丽薇因与被上诉人王洛梅房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（以下简称闵行法院）（2016）沪0112民初13923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴宇希、陆丽薇上诉请求：撤销原判，改判其支付王洛梅违约金1万元。事实和理由：1、王洛梅未按约在2016年1月31日支付尾款3万元，故其不交付房屋并不违约；2、一审认定违约金3万元过高，应参照当地房屋的一个月租金改为1万元。王洛梅辩称，一审认定事实清楚，其主张违约金有合同依据，一审确定3万元并无不当，请求驳回上诉，维持原判。理由为，对方应先交房，验完房后，王洛梅才支付尾款3万元。现对方拒绝交房，应属违约。王洛梅一审向闵行法院请求：吴宇希、陆丽薇支付其逾期交房滞纳金13.49万元。闵行法院一审认定：2015年10月19日，王洛梅（买受人、乙方）与吴宇希、陆丽薇（卖售人、甲方）及案外人A公司（居间方、丙方）签订了《房地产买卖居间协议》，约定王洛梅购买吴宇希、陆丽薇位于上海市闵行区XX路XX弄XX弄XX号XX房XX号车位，总房价款（含车位价格）3,580,000元。……。当日，双方当事人另签署了《房屋买卖合同》，王洛梅购买吴宇希、陆丽薇位于上海市闵行区XX路XX弄XX弄XX号XX房XX号车位，总房价款（含车位价格）3,580,000元；付款方式为：首期房款由王洛梅于签订示范合同后七日支付吴宇希、陆丽薇1,000,000元；第二期房款2,550,000元；交房及尾款：双方当事人于2016年2月28日前对房屋进行验看、清点，确认无误后，由吴宇希、陆丽薇交付王洛梅，并由王洛梅支付吴宇希、陆丽薇尾款30,000元。违约责任：吴宇希、陆丽薇未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按王洛梅已付房款的日万分之五支付王洛梅逾期付款违约金……。2015年10月25日，王洛梅（买受人、乙方）与吴宇希、陆丽薇（卖售人、甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定购买吴宇希、陆丽薇位于上海市闵行区XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋，房屋转让价为2,600,000元（不含装修费）。合同约定双方于2016年1月31日前腾房并交接验收，双方于2016年1月31日前办理产权过户手续。合同第十条约定：甲方未按本合同约定期限交接房地产给乙方，应向乙方支付滞纳金，滞纳金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的滞纳金外，乙方有权单方解除合同。……。合同附件三约定的付款方式为：1、签订本合同前，乙方已支付甲方定金120,000元；2、签订本合同十日内，乙方应支付甲方首期房价款420,000元（含已付定金）；乙方应于2016年1月31日前，支付甲方第二期房价款2,180,000元；4、乙方完成上述全部付款义务且于合同中约定的交易过户时间内，甲乙双方备齐本交易之产权过户所需的一切材料向房地产所在地房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续；5、甲乙双方应于申请办理转让过户手续当日内，办理房地产交接手续并签订房地产交接书。……。当日，双方当事人亦签订了涉及车位的《上海市房地产买卖合同》，约定王洛梅购买吴宇希、陆丽薇所有的位于上海市闵行区XX路XX弄XX弄XX室，车位转让价为80,000元。2015年10月25日，双方当事人签订了《房地产买卖合同补充协议》，约定：王洛梅就上述房屋的室内固定装潢、厨卫及附属设施、搬迁及银行利息等向吴宇希、陆丽薇支付补偿款980,000元（该款包含车位款80,000元），并于签订买卖合同当日支付吴宇希、陆丽薇。2015年10月31日，双方当事人签订转帐协议，约定王洛梅的最后一笔尾款于2016年1月31日前汇入吴宇希工商银行卡中。2015年10月19日至2016年1月29日期间，王洛梅向吴宇希、陆丽薇支付了3,550,000元。2015年11月25日，上述房屋产权及车位产权核准登记至王洛梅名下。2016年4月17日，双方当事人交接房屋，王洛梅于当日支付了房屋尾款30,000元。另查明，2016年3月26日，王洛梅向吴宇希发送短信：吴宇希先生：我请你在这个月底把房子给我腾出来，不然后果自付。2016年3月29日，因为房屋产生纠纷，王洛梅拨打110报警。闵行法院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》除合同转让价款之外其余均系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。在双方当事人履行合同主要义务即按约办理过户手续后，吴宇希、陆丽薇未按约定期限交付房屋，吴宇希、陆丽薇的行为系违约行为，应承担相应的法律责任。吴宇希、陆丽薇抗辩王洛梅没有按约定支付尾款30,000元，故其行使相应权利不交房屋。对此，一审法院注意到，双方约定2016年1月31日前办理过户、交接房屋及付清房款，属双方当事人同时履行相应的义务。然履行过程中，至2016年1月31日止，王洛梅已经支付了绝大部分房款，仅剩30,000元尾款未付，吴宇希、陆丽薇在产权过户登记后并未提出相应异议，且王洛梅也曾有让吴宇希、陆丽薇适当延迟意思表示，故可推定双方当事人就吴宇希、陆丽薇延迟交房及王洛梅顺延支付尾款达成共识。2016年农历新年过后，王洛梅再次催要房屋属合理主张，吴宇希、陆丽薇应当交付房屋，但因吴宇希、陆丽薇迟迟未能交房，王洛梅因此拒付尾款30,000元亦符合法律规定，因此吴宇希、陆丽薇认为王洛梅不支付尾款故其不交付房屋的抗辩不能成立，一审法院不予采信。吴宇希、陆丽薇迟延交房应当承担违约责任，王洛梅根据双方合同约定要求吴宇希、陆丽薇支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，但王洛梅主张的违约金金额过高，一审法院综合考虑吴宇希、陆丽薇的违约天数、王洛梅的损失等各项因素，酌定违约金金额为30,000元。据此，判决：吴宇希、陆丽薇于本判决生效之日起十日内支付王洛梅逾期交房违约金30,000元。一审案件受理费减半收取计1,215元，由王洛梅负担275元，吴宇希、陆丽薇负担940元。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，闵行法院认定的事实属实，本院予以确认。本院确定，本案的争议焦点为吴宇希、陆丽薇的涉案行为是否构成违约及一审酌定的违约金是否正确。本院认为，双方当事人不仅签订《房地产买卖居间协议》，还订立《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》，上述居间协议约定了涉案房屋价款为358万元，并约定了交房及尾款的内容为2016年2月28日前对房屋进行验看、清点，确认无误后，由吴宇希、陆丽薇交付王洛梅，并由王洛梅向吴宇希、陆丽薇支付尾款3万元；而房地产买卖合同则约定房价款为260万元及双方于同年1月31日前腾房并交接验收，房地产买卖合同补充协议约定装修补偿款为98万元（含车位款）。对此，吴宇希、陆丽薇认为，依据上述合同约定及双方签订的转账协议，应由对方先支付3万元，其才向对方交房，因王洛梅未支付尾款，故其不交房并不违约。而王洛梅则认为，根据上述居间合同等约定及交易惯例，王洛梅已向对方支付355万元房款，履行绝大部分义务，应先由对方交房，其才支付3万元尾款，因对方拒不交房，构成违约。对此，本院认为，尽管双方当事人订立的房屋买卖合同的房屋价款与居间合同所约定的房价款有所不同，但双方在支付房屋价款时确定的总价款为358万元，无论按上述居间合同还是房地产买卖合同的约定，吴宇希、陆丽薇应先履行腾房并交王洛梅验收，王洛梅确认无误后，才向对方支付尾款3万元。现吴宇希、陆丽薇未举证证明其已先行履行了腾房等义务，反而以对方未支付尾款3万元为由而不予交房，上述主张缺乏事实和合同依据。现闵行法院认定吴宇希、陆丽薇迟延交房应承担违约责任，并无不当，本院予以确认。闵行法院综合考虑到吴宇希、陆丽薇的违约天数、王洛梅的损失等因素，确定违约金3万元，亦无不当，本院予以维持。吴宇希、陆丽薇要求参照当地房屋按一个月租金计算违约金1万元，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，吴宇希、陆丽薇的上诉不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由吴宇希、陆丽薇负担（原预缴1,880元，退还吴宇希、陆丽薇1,330元）。本判决为终审判决。
审判长 赵卫平
审判员 沈 洁
审判员 严卫忠
二〇一六年十一月二十九日
书记员 田纬瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……