广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终531号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：谢淑梅，女，汉族，1980年11月17日出生，住惠州市。
委托代理人：旷良稳，广东石国律师事务所律师。
委托代理人：刘阳，广东石国律师事务所实习律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：李汉新，男，汉族，1953年9月18日出生，住郁南县。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：彭辽初，男，汉族，1965年3月5日出生，住深圳市。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：程美坚，女，汉族，1967年8月20日出生，住郁南县。
上列三被上诉人的共同委托代理人：钟燕嫦，广东光源律师事务所律师。
上诉人谢淑梅因与被上诉人李汉新、彭辽初、程美坚房屋租赁合同纠纷一案，不服郁南县人民法院（2016）粤5322民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢淑梅上诉请求二审法院判令：1、撤销郁南县人民法院（2016）粤5322民初1390号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人返还押金39000元给上诉人；3、被上诉人赔偿违约金15000元（含行政处罚5000元）给上诉人；4、李汉新、彭辽初、程美坚共同连带赔偿装修费132749.98元给上诉人；5、被上诉人返还租金42250元（2015年9月至2016年7月）给上诉人；6、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：
原审判决认定事实错误，适用法律不当，逻辑矛盾，判决显失公平。
一、被上诉人没有履行合同约定的主要义务，致使上诉人无法实现合同目的，被上诉人构成根本违约，依法应承担违约责任。2015年9月4日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，其中第二条约定：“甲方（被上诉人）按有关规定做好走火通道并经消防部门验收合格后交付乙方使用”。被上诉人违反上述约定，没有履行消防验收的义务，租赁房屋一直没有通过消防验收。2016年3月，郁南县公安消防大队对上诉人作出5000元的行政处罚。由于被上诉人出租的房屋至今未通过消防部门的验收，致使上诉人无法达到合同约定的经营目的，被上诉人构成根本违约。上诉人根据合同约定要求被上诉人进行消防验收，是根据双方合同的约定行使权利，一审法院却无视当事人在合同中明确约定的消防验收义务，认定被上诉人没有进行消防验收的义务，没有认定被上诉人违约，罔故事实。
二、一审判决内容前后矛盾，逻辑错误。一审判决书第11页第二段，法院先认为涉案房屋建成时间早于《消防法》，因此不适用《消防法》，在同一段，法院又表明相反观点，认为适用《消防法》，并根据《消防法》，将建设单位错误解释为上诉人，强行加重上诉人的义务。根据《建设工程安全生产管理条例》（国务院令第393号文）的释义，建设单位是建筑物的投资方、发包人、所有人。《消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：……（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”很明显，竣工后的建筑物应向消防机构备案。一审法院扭曲法律本意，偏袒被上诉人，加重上诉人的义务负担，作出错误判决。
三、基于以上两点，一审判决认为不适用《合同法》第九十三条的合同解除条款，也是错误的。由于被上诉人的单方违约，导致上诉人无法实现合同目的，上诉人行使法定的合同解除权，合情合理，一审法院认为不适用《合同法》九十三条的合同解除条款，明显错误。
由于被上诉人根本违约，上诉人的以下损失应该由被上诉人承担：1、上诉人依约向被上诉人支付的押金39000元；2、被上诉人在合同约定的限额内支付违约金10000元，缴纳消防部门罚款5000元，共计15000元及赔偿装修损失和退回多收的租金。
请求二审法院依据事实和法律，依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人李汉新、彭辽初、程美坚辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
一、被上诉人没有违约行为。谢淑梅在租赁房屋经营幼儿园没有进行消防设计备案和竣工备案是其本人的责任，与被上诉人无关。
1、被上诉人已按一般租赁房屋的要求做好了走火通道，且谢淑梅在2015年10月已经接收租赁房屋并已开办了清华园幼儿园，该幼儿园已实际招生并上课。谢淑梅接收房屋并实际使用的行为证实租赁房屋符合《房屋租赁合同》的约定。
2、租赁房屋建于1997年5月20日，《消防法》的实施时间为1998年9月1日，故涉案租赁房屋的主体建筑不需要进行消防验收或消防备案。
3、谢淑梅与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的“甲方按有关规定做好走火通道并经消防部门验收合格后交付乙方使用”并非指谢淑梅经营幼儿园需要符合的消防条件由甲方（被上诉人）负责。
签订租赁合同时，因谢淑梅称经营范围涉及商业秘密，需要保密，被上诉人并不知道谢淑梅租赁房屋是用于开办幼儿园。所以在合同中并没有约定谢淑梅使用房屋的用途，只是约定由乙方使用经营，更没有约定由被上诉人负责谢淑梅经营幼儿园所需的消防条件由被上诉人负责。况且，被上诉人只是出租方，并非与谢淑梅合伙经营幼儿园，不可能要求被上诉人负责谢淑梅经营幼儿园所需的消防条件。
4、谢淑梅在装修租赁房屋时，没有到消防部门进行消防设计备案和竣工备案，是其本人的责任，况且，只要谢淑梅按消防要求进行重新整改装修，是能够取得消防证的，并非如其所说的无法在租赁房屋开办幼儿园。
二、一审判决并非前后矛盾，更没有逻辑错误，是上诉人理解错误。
一审判决认定房屋建成时间早于《消防法》的实施时间，因此不适用《消防法》，是针对涉案房屋的主体建筑。而上诉人作为建设单位，按《消防法》要求需向消防部门提交相关材料进行消防设计、竣工验收消防备案是指上诉人开办幼儿园所需的消防条件。上诉人租赁房屋的时间是2015年，当然适用《消防法》。以上事实，郁南县公安消防大队出具的复函已作充分说明。
三、被上诉人在履行合同过程中没有违约行为，故一审判决适用《合同法》第九十三条判决驳回上诉人解除合同的请求正确。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
李汉新、彭辽初、程美坚向一审法院起诉请求：1、判决谢淑梅立即支付其租赁期间截止到2016年10月份止欠下李汉新、彭辽初、程美坚的租金104000元。此外，谢淑梅还欠水费254元，电费502.32元，电费滞纳金29.1元，装修时欠下的砖钱2280元，合共107068.42元；2、判令谢淑梅支付违约金50000元给李汉新、彭辽初、程美坚；3、本案的诉讼费用由谢淑梅负担。
谢淑梅向一审法院提起反诉，请求法院判令：1、李汉新、彭辽初、程美坚共同连带赔偿装修费132749.98元；2、李汉新、彭辽初、程美坚共同连带返还押金39000元；3、李汉新、彭辽初、程美坚共同连带赔偿违约金15000元（含行政处罚5000元）；4、李汉新、彭辽初、程美坚共同连带返还租金42250元；5、本案反诉费用由李汉新、彭辽初、程美坚承担。谢淑梅在一审庭审中增加诉讼请求：要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。
一审法院认定事实：涉案租赁楼房座落于郁南县XX镇XXX路与XX路转角位的X层楼房，占地面积256.8平方米，建筑面积约513.6平方米，由郁南县XX镇XX村民委员会建于1997年5月20日。2014年7月15日，郁南县XX镇XX村民委员会与李汉新、彭辽初、程美坚签订一份《合作协议书》，将上述楼房以合作承包方式给李汉新、彭辽初、程美坚承包经营，合作期内由李汉新、彭辽初、程美坚自主经营、自付盈亏，郁南县都城镇承平村民委员会按每月收取收益金；合作承包期为五十年，2015年4月至2015年10月为改造维修时间，由李汉新、彭辽初、程美坚出资对房屋进行改造维修加固或加层，所需费用由李汉新、彭辽初、程美坚负责；2015年10月底至2065年10月底为合作经营收取收益金时间。双方还对收益金收取办法等事项作出了约定。李汉新、彭辽初、程美坚与郁南县XX镇XX村民委员会签订《合作协议书》后，在涉案租赁楼房的二层楼面以钢结构加盖星铁瓦，作为楼房的第三层。
2015年9月4日，李汉新、彭辽初、程美坚与谢淑梅签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：1、被上诉人将其承包拥有的XX镇XX路的XXX村委楼房三层整体租赁给谢淑梅使用；2、租赁物情况：该楼房共三层，首层有铺位7卡，面积约285平方米，二层和三层分别约260平方米，总面积约为800平方米，各层均设有卫生间等配套设施，被上诉人按有关规定做好走火通道并经消防部门验收合格后交付使用。水表和电表由被上诉人负责安装到租赁房屋外墙，房内水电由谢淑梅负责安装。3、租期及租金：经双方商定，租赁期20年，即从2015年11月1日至2035年10月31日。租金前四个四年提升10%，即第一个四年月租金为13000元，第二个四年月租金为14300元……。4、租金交付办法：租金由谢淑梅每月5日前将当月租金存入被上诉人指定账户。逾期未交的按日5‰扣罚违约金，逾期一个月未交租金的被上诉人有权要求谢淑梅退出租赁并另租他人使用。……7、违约责任：租赁期内单方无故违约的，违约方应赔偿对方50000元违约金，并赔偿由此造成的经济损失。8、押金：为确保信用，双方履行合同职责，在双方签订本合同后，谢淑梅在二天内向被上诉人交付二押一金39000元（即三个月租金额），合同期内谢淑梅无违约的，被上诉人在租赁期满时无息将押金退回谢淑梅，如有违约押金不予退回。……
合同签订后，谢淑梅向被上诉人支付了押金39000元，被上诉人将租赁楼房做好走火通道后，在2015年10月底将租赁楼房交付谢淑梅使用，谢淑梅接收租赁楼房后对租赁楼房进行装修，用于筹建XXX双语艺术幼儿园，并于2015年11月对外招生。谢淑梅从2016年3月开始欠缴租金，至2016年10月共拖欠被上诉人租金104000元。
2016年3月1日，郁南县公安消防大队执法人员对谢淑梅筹建的XXX双语艺术幼儿园进行消防检查，发现XXX双语艺术幼儿园未进行消防设计备案和未进行竣工消防备案，违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，郁南县公安消防大队于2016年3月11日作出郁公（消）行罚决字[2016]0005号《郁南县公安消防大队行政处罚决定书》，给予谢淑梅处罚5000元。2016年3月14日，谢淑梅缴纳了罚款5000元。
另查明，被上诉人于2016年9月29日代谢淑梅支付电费502.32元和滞纳金29.1元；被上诉人于2016年10月24日代谢淑梅支付水费254元。
一审法院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定“有下列行为之一，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定“《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”,以上条文所指的法律是全国人大及其常委会颁布的法律，行政法规是指由国务院颁布的法规。涉案租赁房屋的土地是郁南县XX镇XX村委会集体所有的建设用地，租赁房屋建于1997年5月20日，郁南县XX镇XX村委会虽未办理该房屋的权属证书，但据郁南县XX镇村镇建设管理所出具的《证明》，该房屋的权属并没有争议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”建设工程规划许可证制度是由2008年1月1日实施的《中华人民共和国城乡规划法》确定的，租赁房屋建成时间早于《中华人民共和国城乡规划法》的实施时间，故对涉案租赁房屋的合法性的审查不适用《中华人民共和国城乡规划法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条的规定，而应适用涉案租赁房屋建造时的法律法规，当时的法律法规对郁南县XX镇XX村委会在其集体所有的建设用地上建造房屋的行为并没有强制性规定，故此，不能以涉案租赁房屋没有办理建设工程许可证，就认定涉案租赁房屋为违法建筑；租赁房屋的建造也早于《中华人民共和国消防法》的实施时间：1998年9月1日，因此租赁房屋的主体建筑在投入使用前不需要办理消防验收或进行消防备案。综上所述，被上诉人与谢淑梅于2015年9月4日签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，且没有违反法律规定，双方签字后即具有法律效力，被上诉人与谢淑梅均应按合同的约定行使合同权利和履行合同义务。
谢淑梅应按合同约定按时支付租金给被上诉人，谢淑梅没有按合同约定支付租金给被上诉人，违反了合同约定，谢淑梅应按合同约定承担违约责任，故对被上诉人要求谢淑梅支付租金104000元和违约金50000元的诉请，予以支持；房屋租赁期间产生的水电费用应由谢淑梅负责，被上诉人代支的水电费用785.42元，谢淑梅应返还给被上诉人；被上诉人主张的砖钱2280元，没有提交相关的证据，一审法院对此不予支持。
被上诉人在涉案租赁房屋交付谢淑梅使用前，已经按谢淑梅的要求做好走火通道，且对建成于《中华人民共和国消防法》实施前的房屋，法律没有强制规定需要进行消防验收或消防备案，被上诉人没有义务向公安消防部门申请消防验收或消防备案，谢淑梅接收涉案租赁房屋后即对涉案租赁房屋进行装修，将涉案租赁房屋用于开办XXX双语艺术幼儿园，视为被上诉人交付涉案租赁房屋的使用条件符合双方合同的约定，根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，涉案租赁房屋的主体建筑不需要进行消防验收或消防备案，而谢淑梅使用涉案的租赁房屋开办XXX双语艺术幼儿园时，谢淑梅作为“建设单位”需向公安消防部门提交相关的材料进行消防设计、竣工验收消防备案，这是法律的强制性规定，是谢淑梅应当履行的法定义务，且是不能因合同的约定而可免除谢淑梅的法定义务，因此，谢淑梅在开办XXX双语艺术幼儿园时，没有向公安消防部门提交相关的材料进行消防设计、竣工验收消防备案，违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，被郁南县公安消防大队作出处罚，是谢淑梅的自身的责任。所以，谢淑梅认为涉案租赁房屋不能通过消防验收是由于被上诉人存在有违约行为，没有事实和法律依据，不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被上诉人与谢淑梅签订《房屋租赁合同》后，被上诉人将符合合同约定条件的房屋交付给谢淑梅使用，谢淑梅正常使用涉案租赁房屋就已经实现了《房屋租赁合同》的合同目的，谢淑梅使用涉案租赁房屋开办幼儿园只是谢淑梅的单方意愿，并不是签订《房屋租赁合同》时双方的合意，故不能将谢淑梅使用涉案租赁房屋开办幼儿园的目的当作为《房屋租赁合同》的合同目的。被上诉人在履行合同过程中没有违约行为，谢淑梅也没有证据能够证实涉案租赁房屋有影响使用的情形，双方在合同中没有约定的合同解除的条件的情况下，谢淑梅单方面主张解除《房屋租赁合同》，没有事实和法律依据，不予支持；被上诉人在涉案租赁房屋加盖的第三层，并没有改变楼房的主体结构，也没有影响谢淑梅的实际使用，故谢淑梅要求减少租金的主张，理由不成立，不予支持；谢淑梅的反诉请求，不能成立，予以驳回。对谢淑梅的财产损失评估申请，不予准许。
如上所述，李汉新、彭辽初、程美坚诉请的合理部分，一审法院依法予以支持；不合理部分，依法予驳回。谢淑梅的反诉请求，不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决如下：一、谢淑梅于判决发生法律效力之日起十日内向李汉新、彭辽初、程美坚支付租金104000元；二、谢淑梅于判决发生法律效力之日起十日内向李汉新、彭辽初、程美坚支付违约金50000元；三、谢淑梅于判决发生法律效力之日起十日内向李汉新、彭辽初、程美坚返还水电费用785.42元；四、驳回李汉新、彭辽初、程美坚的其他诉讼请求。五、驳回谢淑梅的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2441.36元及反诉费10953元合共13394.36元，减半收取计6697.18元，由李汉新、彭辽初、程美坚负担17.72元，由谢淑梅负担6679.46元（受理费李汉新、彭辽初、程美坚已预交，谢淑梅负担部分在支付判决款项时一并返还李汉新、彭辽初、程美坚，不另作收退）。
本院二审期间，上诉人谢淑梅与被上诉人李汉新、彭辽初、程美坚均没有提交新证据。
本院查明的案件事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，一审法院于2016年12月19日向郁南县公安消防大队去函调查涉案房屋投入使用前是否需要经消防验收或进行消防备案。郁南县公安消防大队作出的《关于广东省郁南县人民法院调查函的复函》载明：消防法施行时间为1998年9月1日，而位于郁南县XX镇XXX路与XX路转角位的二层楼房建成时间为1997年5月20日，因此主体建筑不需要办理消防验收或进行消防备案。
一审诉讼中，被上诉人同意解除合同，表示解除合同的时间是2016年11月止。后又以上诉人对涉案房屋进行评估为由，不同意解除租赁合同。
二审诉讼中，上诉人认为其已将可搬走的东西搬走。被上诉人承认其在一审开庭后的第二天对租赁物加锁。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人于2015年9月4日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案的争议焦点一是双方是否可解除合同；焦点二是上诉人是否需支付租金104000元、水费254元、电费502.32元及滞纳金29.1元给被上诉人；焦点三是上诉人是否需支付违约金50000元给被上诉人；焦点四是被上诉人是否需退还押金39000元给上诉人；焦点五是被上诉人是否需支付违约金15000元给上诉人；焦点六是被上诉人是否需赔偿装修费132749.98元给上诉人；焦点七是被上诉人是否需返还租金42250元给上诉人。
关于双方是否可解除合同的问题。上诉人认为，被上诉人未按合同的约定做好走火通道并经消防部门验收合格后将房屋交付给其使用，导致其开办幼儿园的合同目的无法实现，被上诉人构成根本违约，其可解除合同。因本案是租赁合同纠纷，被上诉人的合同目的是收取租金，上诉人的合同目的是使用房屋。合同签订后，被上诉人已将房屋交付给上诉人使用，上诉人亦对房屋进行了装修，即已使用了房屋，已达到了可使用房屋的合同目，且双方在合同中没有约定上诉人租赁房屋的目的是开办幼儿园，其又未能提供证据证实其已告知被上诉人其租赁房屋的目的是开办幼儿园，故上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。双方签订的合同约定，被上诉人需做好走火通道并经消防部门验收合格后交付使用，虽然被上诉人未按上述合同约定履行义务，存在违约行为，但该违约行为只是交付的租赁物存在瑕疵，并不构成根本违约，故上诉人以此为由要求解除合同的理由不成立，本院不予采纳。在诉讼中，上诉人承认其已搬离租赁物，被上诉人亦承认其已于2016年12月16日对租赁物加锁，即双方均以实际的行为表示不再继续履行合同，且被上诉人在一审中亦同意解除合同，即双方已达成了解除合同的意思表示，故本院确认双方于2016年12月16日解除合同。
关于焦点二上诉人是否需支付租金104000元、水费254元、电费502.32元及滞纳金29.1元给被上诉人的问题。双方签订合同后，被上诉人已交付房屋给上诉人使用，故上诉人应按合同的约定支付租金。上诉人只支付了2015年11月至2016年2月共4个月的租金52000元，故被上诉人要求上诉人支付2016年3月至2016年10月的租金共104000元，符合合同的约定，应予支持。至于上诉人是否需支付水费254元、电费502.32元及滞纳金29.1元给被上诉人的问题。上诉人在租赁房屋期间使用水、电，被上诉人代上诉人缴纳了水费254元、电费502.32元及滞纳金29.1元，故上诉人应返还给被上诉人。
关于上诉人是否需支付违约金50000元给被上诉人的问题。双方签订的合同约定，租赁期内单方无故违约的，违约方应赔偿对方5万元的违约金，并赔偿由此造成的经济损失。上诉人未依约支付租金，构成违约，故应按上述合同的约定支付50000元违约金给被上诉人。
关于被上诉人是否需退还押金39000元给上诉人的问题。上诉人认为，双方签订的合同已解除，故被上诉人应退还押金。如前所述，上诉人要求解除合同的诉讼请求已得到本院的支持，即双方签订的合同已解除，故被上诉人应将押金退还给上诉人。上诉人要求被上诉人退还押金的理由成立，本院予支持。
关于被上诉人是否需支付违约金15000元给上诉人的问题。上诉人认为被上诉人未按合同的约定履行“按有关规定做好走火通道并经消防部门验收合格后交付使用”的义务，应承担支付10000元违约金、赔偿5000元的损失。双方签订的合同约定：甲方按有关规定做好走火通道并经消防部门验收合格后交付乙方使用。因被上诉人未能提供证据证实其将经消防验收合格的走火通道交付给上诉人使用，即其交付的房屋存在瑕疵，已构成违约，故应承担相应的违约责任。双方签订的合同约定，租赁期内单方无故违约的，违约方应赔偿对方5万元的违约金，并赔偿由此造成的经济损失。上诉人要求被上诉人支付10000元的违约金，符合合同的约定，本院予以支持。至于被上诉人是否需赔偿5000元给上诉人的问题。2016年3月11日，消防部门对上诉人筹建的幼儿园进行检查，发现未进行消防设计备案、竣工消防备案，对上诉人作出处罚款5000元的决定。因该损失是消防部门对上诉人的行为作出的处罚，故该损失应由上诉人承担。上诉人要求被上诉人承担该损失，缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于被上诉人是否需赔偿装修费132749.98元给上诉人的问题。上诉人所支付的装修费是上诉人租赁房屋后经营幼儿园而产生的费用，不是因被上诉人未将房屋交付给上诉人使用而产生的损失，故该损失应由上诉人承担。
关于被上诉人是否需返还租金42250元给上诉人的问题。上诉人认为，被上诉人出租的房屋中的第三层是被上诉人自行加建，属于违章建筑，在相关部门的责令下，被上诉人已自行拆除，且上诉人也没有使用，故被上诉人应减少相应的租金42250元=13000元÷800平方米×260平方米×10个月。因上诉人只缴纳了4个月的租金，故其要求退还超过4个月的租金缺乏事实依据，本院不予采纳。至于是否应退还上诉人已缴纳的4个月租金中的部分租金，因上诉人未能提供证据证实被上诉人自行拆除了第三层，故其应按双方签订的合同约定履行交租的义务，上诉人该诉讼请求缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实部分清楚，部分不当，适用法律正确，实体处理部分正确，部分不当，对于正确部分，本院应予维持，对于不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持郁南县人民法院（2016）粤5322民初1390号民事判决第一、二、三、四项。
二、撤销郁南县人民法院（2016）粤5322民初1390号民事判决第五项及受理费部分。
三、李汉新、彭辽初、程美坚与谢淑梅于2015年9月4日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月16日解除。
四、限李汉新、彭辽初、程美坚于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金10000元给谢淑梅。
五、限李汉新、彭辽初、程美坚于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金39000元给谢淑梅。
六、驳回谢淑梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费1220.68元，由谢淑梅负担，反诉受理费5476.5元，由李汉新、彭辽初、程美坚负担1172元，谢淑梅负担4304.5。二审案件受理费13394.36元，由李汉新、彭辽初、程美坚负担2344元，谢淑梅负担11050.36元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年九月六日
书 记 员 徐俊贤