福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第1479号
原告魏渊，男，1963年8月26日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人姚小召，福建倍铭律师事务所律师。
委托代理人郭小兰，福建倍铭律师事务所实习律师
被告天耀（厦门）置业发展有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路59号中信惠扬大厦21楼D单元。
法定代表人李永隆，董事长。
委托代理人赖洪德、卓亮超，福建天翼律师事务所律师。
原告魏渊与被告天耀（厦门）置业发展有限公司（下称天耀公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月31日受理后，依法由审判员吕云平适用简易程序，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告魏渊的委托代理人姚小召，被告天耀公司的委托代理人卓亮超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告魏渊诉称，2009年1月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（编号01462146），约定原告向被告购买讼争房产即位于厦门市思明区湖滨北路国际广场6层E单元的房产，购房款1340832元，被告最迟应当于2010年12月31日之前将符合条件的房产交付原告使用。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告并未于约定时间交付讼争房产，直到2014年7月24日才向原告交付，逾期交房达1301天。合同第九条第二款约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金。另外，根据合同第十三条及附件三的约定，被告应当为原告安装“大金”或“三菱“品牌的户式中央空调（主机）、新风系统（主机）以及美国“史密斯”或澳大利亚“恒热”品牌的户式中央热水器等设备，但被告均未安装，应赔偿原告前述设备差价款。故诉请判令：1、被告承担逾期交房的违约金261663.37元（自2011年1月1日起按已付款1340832元每日万分之一点五计至实际交房之日2014年7月24日止）；2、被告赔偿原告中央空调（主机）、新风系统（主机）、热水器（主机）差价款45468元。
被告天耀公司辩称，第一，原告关于违约金请求的主张已经超过诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当在2010年12月31日前将商品房交付原告使用。那么原告应当在知晓被告未依约交付房屋之日即2011年1月1日起向被告主张违约责任，原告却至2014年12月30日才向法院起诉，已超过两年诉讼时效。退一步说，假设法院将被告逾期交房的行为视为继续性债权，那么原告也仅能享有自起诉之日向前倒推两年期间内的违约金请求权，即2012年12月31日至2014年12月30日。另外，被告已于2014年2月15日通过《厦门日报》发布了国际广场项目的交房通知，通知包括原告在内的业主于2014年2月17日至20日交房，故原告仅有权对2012年12月31日至2014年2月20日期间的逾期交房违约金进行主张。第二，《商品房买卖合同》中明确约定了可据实延期交房的情形，被告对该部分延期无须承担违约责任。第三，即便认定被告应当承担违约责任，原告关于违约金的要求也过分高于实际损失，应依法予以调减。第四，原告尚未向被告发出书面要求，中央空调、新风系统、热水器等设备尚不符合合同约定的交付条件。
经审理查明，2009年1月15日，原告与被告签订编号为01462146的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告向被告购买厦门市思明区湖滨北路国际广场6层E单元房产，购房总金额为1340832元；被告应于2010年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的房产交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施等；如果在规定日期内未达到上述条件，原告有权拒绝交接，按逾期交房由被告承担违约责任。被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自合同约定的2010年12月31日最后交付之日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的2010年12月31日最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一点五的违约金。如遇合同约定的特殊原因，出卖人可据实予以延期。《补充协议》第三条第六款约定，在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致工期延误（包括停电、停水、交通管制、高考、九八、创卫等），及中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）、地震、政府规划调整、市政设施及相应配套建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该等时由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。《商品房买卖合同》第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，原告有权要求被告赔偿装饰、设备、节能设施差价；该合同附件三约定设备标准为户式中央空调（主机）、新风系统（主机）采用“大金”或“三菱”品牌，户式中央热水器（主机）采用美国“史密斯”或澳大利亚“恒热”品牌。合同签订后，原告依约向被告支付了全额购房款1340832元。
另查明，2014年2月15日，被告天耀公司在《厦门日报》A02版刊登“交房通知”，内容为“国际广场”项目定于2014年2月17日至20日期间交房，请各位业主及时前来办理交房手续。讼争房屋所在“国际广场”项目分别于2013年5月16日、2013年7月8日、2013年7月26日、2013年7月29日、2013年9月13日通过质量竣工验收监督、建设工程竣工规划验收、环境保护设施和措施验收、消防验收以及防空地下室竣工验收。2014年6月26日，讼争房屋所在“国际广场”项目通过厦门市建设工程竣工验收备案。2014年7月9日，被告天耀公司在《厦门晚报》发布交房通知，通知业主“国际广场”已通过竣工验收符合交房条件，请业主于2014年7月9日至7月13日持身份证、购房合同等资料到项目售楼处办理交房手续。2014年7月24日，原告与被告办理了讼争房屋交接手续。
还查明，2014年12月12日，原告委托福建倍铭律师事务所向被告邮寄律师函一份，要求被告继续履行合同，并按合同约定向原告支付逾期交房违约金、补偿设备差价。被告于2014年12月16日签收该函件。
以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、补充协议、销售不动产统一发票、《建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门日报》、《厦门晚报》、律师函、EMS查询记录、《国际广场收房确认书》以及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。
本案争议焦点为：一、被告天耀公司依约可据实延期交房的具体天数；二、被告天耀公司逾期交房的违约金标准。
一、被告天耀公司依约可据实延期交房的具体天数
被告认为，被告依据合同约定可以合理延期交房的天数为359天（已扣减各延期因素互相重合的天数），并提供如下证据：1、2009年3月9日至2014年2月期间气象资料，证明因天气原因可合理延期226天；2、中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告，证明因九八交通管制可延期22天；3、关于厦门马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告，证明因马拉松赛交通管制可延期5天；4、厦门市高考和中考期间环境噪声污染控制工作方案，因厦门市高考和中考期间噪声控制可延期134天；5、停水通知，证明因停水可延期1天；6、建设工程委托监理合同、国际广场工程延期统计，证明讼争房屋施工因前述政府原因、气象原因造成延期。
原告质证认为，对上述证据1-5的真实性无异议，但不能证明讼争“国际广场”项目存在被告主张的停工情况。即使“国际广场”项目存在停工情况，被告也应提交施工人员的签证作为证明材料。对于建设工程委托监理合同、国际广场工程延期统计的真实性无异议，但监理中标通知书中的中标单位与建设工程委托监理合同中的主体不一致，且与本案无关联。
本院分析认为，根据《补充协议》第六条的约定，商品房交付买受人以前，发生约定的情形致使出卖人履行合同义务被延误的，出卖人无需承担责任。被告可以合理延期的天数，应自合同订立之日起计算至实际交房之日止。建设工程委托监理合同、国际广场工程延期统计加盖了监理单位印章，且已出示原件，对其真实性本院给予认定。结合被告证据及原告质证，被告可据实延期天数如下：（1）因天气因素，可据实延期225天（各天气因素重合天数已扣减）；（2）因停水因素，可据实延期1天；（3）因九八交通管制，可据实延期22天；（4）因马拉松期间交通管制，可据实延期5天；（5）因中、高考因素，因被告未能证明该项因素与工地施工受阻的关联性，且除中、高考当天外，环境污染噪声控制并未执行严格的噪声、振动排放标准，故本院认定，因该因素可据实延期的天数为：2009年6月7日、6月8日、6月20日-6月22日，2010年6月7日、6月8日、6月19日-6月21日，2011年5月28日、5月29日、6月25日、6月26日、6月7日、6月8日，2012年6月7日、6月8日、6月23日、6月24日，2013年6月7日、6月8日、6月23日、6月24日，共计可据实延期24天。综上，各可延期因素互相重合天数予以扣减后，被告可据实延期交房天数为272天。
二、被告天耀公司逾期交房的违约金标准
原告认为，被告天耀公司逾期交房天数超过90日，应按照合同约定，按日向原告支付已付款万分之一点五的违约金。
被告认为，原告请求的违约金远高于讼争房屋相同地段同类房屋自2011年1月至今的租金情况，违约金过分高于实际损失，依法应予以调减。
本院分析认为，原、被告在自愿、协商基础上订立《商品房买卖合同》，相关违约金条款的约定对当事人具有拘束力。被告天耀公司主张双方约定的违约金过高，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。第一，《商品房买卖合同》系由被告天耀公司提供的格式条款，被告因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期情形已经依约免责，关于违约金的约定是被告天耀公司在充分考虑工程进度、合同履行能力等基础上确定的；第二，原告因被告天耀公司违约行为所造成的损失，还应充分考虑原告对于讼争房屋的特定使用收益以
及其他预期利益，被告天耀公司将原告的损失等同于租金损失，缺乏相应的依据。综上，根据当事人在合同履行中的过错程度、公平原则以及诚实信用原则，对于被告天耀公司要求调减违约金的主张不予支持，逾期交房违约金标准应按双方约定的原告已付购房款的每日万分之一点五的标准履行。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，原、被告双方均应严格依约履行。被告天耀公司未按合同约定的期限交付房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。如上分析，被告可据实延期交房天数为272天，故被告应于2011年9月27日前交房。讼争房屋所在“国际广场”项目在2014年6月26日通过厦门市建设工程竣工验收备案，被告天耀公司作为合同义务履行一方，并未提供充分证据证明讼争房屋在2014年2月20日已经具备合同约定的交房条件，原告有权拒绝接收。2014年7月9日，被告在《厦门晚报》发布交房通知后原告在2014年7月9日接收讼争房屋，逾期交房违约金应计算至2014年7月9日。被告的逾期交房违约行为虽是持续性行为，但原告自2014年12月12日才向其发出律师函要求支付逾期交房违约金，被告于2014年12月16日收到该律师函。故原告只能要求被告支付自2014年12月16日往前倒推两年即2012年12月16日起至2014年7月9日共计570天的逾期交房违约金；根据双方《商品房买卖合同》第八条之约定，被告天耀公司应按日以原告已付款项1340832元的万分之一点五为标准，向原告支付违约金，共计114641.14元（570天×1340832元×0.00015）。原告仅以厦门市众恒兴机电设备有限公司提供的大金中央空调报价表为证要求被告承担中央空调（主机）、新风系统（主机）、热水器（主机）的差价款，证据不足，本院不予采纳。综上，对于原告的诉求，本院在114641.14元范围内予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏渊逾期交房违约金114641.14元；
二、驳回原告魏渊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2953元，由原告魏渊负担1851元，被告天耀（厦门）置业发展有限公司负担1102元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 吕云平
二〇一五年六月十八日
书记员 林 蕾
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。