广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终151号
上诉人（原审被告）：李杰，身份证住址：山西省闻喜县。
委托代理人：李明俊，1971年12月30日，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，住所地：广东省广州市番禺区。
负责人：张彦玲，职务：副总经理。
委托代理人：张彩虹、彭雯静，该公司职员，联系地址同公司。
上诉人李杰因与被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐物业番禺分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：雅居乐物业番禺分公司是经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记的分公司，具有从事物业管理壹级资质。番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑滟澜街XX号1803房（以下简称涉诉房屋）的产权人为李杰，该物业为高层洋房，建筑面积为104.8858平方米。
2012年11月30日，雅居乐物业番禺分公司与李杰签订前期物业服务协议，约定由雅居乐物业番禺分公司对广州雅居乐北苑公共部位、会所、地下停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林、绿化、公共环境、消防治安管理等）进行管理与服务。前期物业服务协议第8.1条约定雅居乐物业番禺分公司向李杰收取物业服务费，按李杰签订的《商品房预售合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付。实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自李杰向雅居乐物业番禺分公司提供或雅居乐物业番禺分公司自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业服务费。调整前李杰按约定建筑面积计付的物业服务费与按实测建筑面积计算的物业服务费之间的差额，双方互不退不补。高层洋房的物业服务费按建筑面积3元／平方米／月。第8.3.2条约定李杰缴交当月物业服务费的时间为每月5日前，雅居乐物业番禺分公司每月6日起征收滞纳金，李杰应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付滞纳金。上述前期物业服务协议还对其它事项进行了相关约定。番禺区物价局于2015年4月14日出具关于雅居乐北苑前期物业服务收费标准的复函，内容包括雅居乐物业番禺分公司公司可按原签订的《前期物业服务协议》约定标准收取物业服务费。
另查明，李杰未缴纳2013年2月至2015年2月期间涉诉房屋的物业服务费。
以上事实，有广州市房地产产权情况表、收楼通知书、业主文件／钥匙签收表、前期物业服务协议、交费通知单、催款函及快递底单、番禺区物价局关于雅居乐北苑前期物业服务收费标准的复函、资质证书及开庭笔录等予以证实。
2015年5月11日，雅居乐物业番禺分公司以李杰拖欠物业服务费构成违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：一、李杰按每月309元的标准向雅居乐物业番禺分公司支付自2013年2月起至2014年9月止的物业服务费，拖欠的物业服务费为6180元；二、李杰按每月315元的标准向雅居乐物业番禺分公司支付自2014年10月起至实际付清之日止的物业服务费，现暂计至2015年2月，拖欠的物业服务费为1575元；三、李杰从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向雅居乐物业番禺分公司支付滞纳金。暂计至起诉之日，滞纳金约为2002.05元，以上合计人民币9757.05元；四、李杰承担本案全部诉讼费用。
李杰在原审中辩称：不同意雅居乐物业番禺分公司的诉讼请求。一、雅居乐物业番禺分公司与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）为同一法定代表人梁某，与李杰签订《商品房预售合同》和《前期物业服务协议》，《前期物业服务协议》为主合同《商品房预售合同》的附属合同，梁某应同时承担两个合同的权利、义务和责任。二、根据《商品房预售合同》关于延期交房违约责任的约定，雅居乐公司没有在合同约定期限内交付合格的房屋给李杰，房屋存在质量问题，直到2012年12月7日雅居乐公司才将整改合格的房屋交给李杰并签署收楼确认书。雅居乐公司累计延期53天交房，违约金为7209元，应将该违约金抵扣物业服务费。三、《商品房预售合同》和《前期物业服务协议》中关于建筑面积的约定不同，按照《商品房预售合同》物业服务费按照建筑面积（不含公摊）收取，应该是按套内面积收取，而雅居乐物业番禺分公司按照建筑面积收取物业服务费违背主合同精神。四、正式交付物业为2012年12月，李杰已支付过3个月物业服务费，雅居乐物业番禺分公司起诉要求从2013年2月起计算物业服务费是不对的。五、雅居乐物业番禺分公司现收费标准批复的时间为2015年4月14日，根据相关文件规定，未经批准，不能超标准收费。目前虽已批准，但只能在2015年4月14日批准之后按批准的标准收费，批准之前的收费标准不应超过2.8元／平方米。
原审法院认为：雅居乐物业番禺分公司与李杰签订的前期物业服务协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。雅居乐物业番禺分公司已按照合同约定向李杰提供了物业管理服务，因此雅居乐物业番禺分公司有权向李杰收取物业服务费。关于李杰提出的《商品房预售合同》关于延期交房的违约责任以及《商品房预售合同》和《前期物业服务协议》中关于建筑面积的约定不同的抗辩，由于《商品房预售合同》的合同主体为李杰和案外人雅居乐公司，且《商品房预售合同》与《前期物业服务协议》属于两个不同的法律关系，根据合同相对性，本案对《商品房预售合同》的约定不予处理，李杰可另案向案外人雅居乐公司主张。关于物业服务费的收费标准问题，番禺区物价局于2015年4月14日出具关于雅居乐北苑前期物业服务收费标准的复函，复函内容包括雅居乐物业番禺分公司公司可按原签订的《前期物业服务协议》约定标准收取物业服务费，故物业服务费应按雅居乐物业番禺分公司、李杰双方签订的前期物业服务协议的约定按建筑面积3元／平方米／月计算。李杰以此为由拒交物业服务费没有法律依据，不予支持。对雅居乐物业番禺分公司要求李杰交纳2013年2月至2015年2月期间的物业服务费的诉讼请求，予以支持。由于涉诉房屋实测建筑面积与约定建筑面积有差异，雅居乐物业番禺分公司按照合同约定分开计算，2013年2月至2014年9月按每月309元（103.1597平方米×3元／平方米）计算，2014年10月至2015年2月按每月315元（104.8858平方米×3元／平方米）计算，予以支持。该期间物业服务费应为7755元（309元／月×20月＋315元／月×5月）。李杰未按合同约定支付对价给雅居乐物业番禺分公司，已构成违约，除清偿拖欠的物业服务费外，还应按照约定支付违约金给雅居乐物业番禺分公司。雅居乐物业番禺分公司主张从逾期次月1日起按照每日1‰的标准计算违约金，由于约定的违约金标准过高，且雅居乐物业番禺分公司未举证证明李杰逾期支付物业服务费给其造成的实际损失，故原审法院将违约金标准调整为每日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但各月违约金总额以不超过该月应缴纳的物业服务费用为宜，对雅居乐物业番禺分公司主张的超出部分，不予支持。雅居乐物业番禺分公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，减少不必要的讼累。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年9月8日作出一审判决：一、李杰于本判决发生法律效力之日起五日内向雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司支付2013年2月至2015年2月期间的物业管理服务费7755元及违约金（违约金以每月应交纳物业管理服务费用为本金，每日按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从所欠费用月份的次月1日起计至实际清还所欠物业管理服务费之日止，每月应交纳费用的违约金分期计算，上述各月所计付违约金数额不得超过该月应交的物业管理服务费）；二、驳回雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李杰负担。
判后，李杰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决书对上诉人在答辩中提出的被上诉人与上诉人签订的《前期物业服务协议》违反“关于广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准的通知”穗价（2010）100号和“广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知”穗价（2013）231号的规定只字未提，以便概全，只采信了对被上诉人有利的证据，导致判决结果错误。二、原审判决认为《前期物业服务协议》与《商品房预售合同》属于不同的法律关系，因此本案对《商品房预售合同》的约定不予处理是不正确和全面的。因本案的纠纷就在于两个合同中关于物业收费建筑面积的约定不同而引起，在《前期物业服务协议》中也多处提到按《商品房预售合同》约定执行。尤其是“8.1.1乙方向甲方收取物业服务费，按甲方签订的《商品房预售合同》中约定的建筑面积（含公共部位与公用房屋分摊）计付。”，而《商品房预售合同》中关于“物业服务费按建筑面积（不含分摊）计算”（第35页），两者是完全矛盾的，也是上诉人一直不交管理费的原因之一。原审判决对此只字未提。本案纠纷过错不在上诉人，判决书在未分清楚原因的情况下，判令上诉人交物业服务费不合理。三、原审判决认定按番禺区物价局于2015年4月14日出具关于雅居乐北苑前期物业服务收费标准复函执行，但上诉人签订《商品房预售合同》在2011年1月10日，《前期物业服务协议》于2012年11月30日，几年之后的批复不能适用于之前。根据穗价（2013）231号文件第三条第2款规定：未经批准，建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得超出政府指导价。未经批准，不能超标准收费。目前本案物业收费标准虽已批准，但只能在2015年4月14日批准之后按批准的标准收费，批准之前的物业收费都不应超过2.8元／平方的标准。按照上诉人与开发商签订的《商品房预售合同》，物业服务费按建筑面积（不含分摊）计算，指的是按套内建筑面积计算物业费。关于建筑面积在合同第4页有详细规定：建筑面积共103．1597平方米，其中，套内建筑面积84.7112平方米，共有分摊面积约18.4485平方米。按套内建筑面积3元／平方收费，是雅居乐卖楼时宣传的，是合同里写明的，折算成按建筑面积算是2.46元／平方，也在物价局最高限价范围之内，也是业主接受、合同约定的，本不存在任何问题，但被上诉人非要违背合同精神按超标准收费，因此上诉人一直拒绝交付服务费。四、根据穗价（2013）231号第七点关于物业收费标准规定：住宅物业交付使用之后，前期物业服务收费按商品房买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行。商品房买卖合同约定的收费标准与前期物业服务合同约定标准不一致的，按较低的收费标准执行。商品房买卖合同约定的收费标准低于前期物业服务合同约定标准的，差额由建设单位承担。被上诉人目前虽然取得了政府批准的新收费标准，但对于与原商品房预售合同约定不一致的，只能以商品房预售合同约定的标准收取业主物业服务费，超出的部分差额也应该由建设单位“雅居乐房地产开发有限公司”承担，业主只能按合同约定的套内建筑面积交付服务费。因此原审法院判决上诉人按《前期物业服务协议》交费是不合理的，无论批准前还是批准后，按规定上诉人只接受按《商品房预售合同》约定的物业服务费按建筑面积（不含分摊）计算。五、被上诉人与雅居乐公司签订《物业管理委托合同》而成为“前期物业服务协议”的乙方，广大业主并无选择权，对物业收费标准也是其双方约定好的。因此对于本案的物业收费纠纷，雅居乐公司负有不可推卸责任，应作为本案直接相关方做出解释。而“梁某”作为雅居乐公司和被上诉人的同一法定代表人，上诉人再次要求本案直接相关方雅居乐公司承担《前期物业服务协议》中约定的超出《商品房预售合同》约定的物业收费，并按《商品房预售合同》规定，“梁某”赔偿延期交楼给上诉人的违约金7209元。由雅居乐公司将违约金交付被上诉人抵扣房屋正式交付后的物业服务费。六、本案纠纷过错不在上诉人，不同意承担案件受理费25元。被上诉人与雅居乐公司由于不按合同主旨办事导致纠纷，造成上诉人精神损害，需当面向上诉人道歉。本案二审期间，上诉人明确其上诉请求为：请求二审法院改判上诉人按照套内建筑面积84.7112平方米，以3元／平方米／月的标准，向被上诉人支付2013年2月1日到2015年2月28日期间的物业服务费。
被上诉人雅居乐物业番禺分公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
另查明，2011年1月10日，雅居乐公司与上诉人签订《商品房预售合同》，合同第四条“合同标的物基本情况”载明涉诉房屋建筑面积共103.1597平方米，其中套内建筑面积84.7112平方米，共有分摊面积约18.4485平方米；合同第五条“物业服务”约定甲方（雅居乐公司）已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的雅居乐物业番禺分公司进行前期物业管理服务，“物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）详见《广州雅居乐北苑各项收费标准》元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳”。《商品房预售合同》附件七本合同补充协议所附广州雅居乐北苑各项收费标准“二”载明“办理收楼应交费用”1、“预收三个月物业服务费”：电梯住宅（含洋房）：3元／平方米／月，住宅（含别墅）、商铺：4.3元／平方米／月，上述物业服务费按建筑面积（不含分摊）计算。
根据2014年9月16日广东省国土资源测绘院出具的测字390101345《房屋面积测量成果报告书》，涉诉房屋套内面积84.7219平方米，建筑面积104.8858平方米。二审诉讼中，被上诉人主张2014年10月1日之前涉诉房屋的物业服务费为309.4791元／月（103.1597平方米×3元／平方米／月），实际按309元／月计收；2014年10月1日之后的物业服务费为314.6574元／月（104.8858平方米×3元／平方米／月），实际按315元／月计收。
再查明，2012年11月30日，被上诉人向上诉人出具收款收据，载明收到上诉人交来物业服务费927元。二审诉讼中，上诉人称其所交927元是2012年11月30日收房时按照每月309元的标准交纳的三个月物业服务费。双方当事人还确认上诉人按照每月315元的标准向被上诉人交纳了2015年3至6月份四个月的物业服务费。
2010年4月1日，广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅发布了粤价（2010）1号“关于物业服务收费的管理办法”，该办法第十五条规定：物业服务收费根据法定的产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。2010年7月13日，广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局发布了穗价（2010）99号“关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知”，第七点载明：物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面积。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同约定的建筑面积为准。2013年11月11日，广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局发布了穗价（2013）231号“关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知”，第十条也明确了物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和分摊共有建筑面积的内容。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。二审诉讼中，上诉人对3元／平方米／月的标准及2013年2月1日至2015年2月28日的计算期间不持异议，因此本案需处理的争议是：上诉人认为涉诉房屋按照套内建筑面积计算物业服务费是否成立？
被上诉人作为涉诉房屋的前期物业服务提供方，与上诉人之间形成物业服务法律关系。双方于2012年11月30日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费按照建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付，该内容表明涉诉房屋的物业服务费并非仅按套内建筑面积计算。考察《商品房预售合同》所附办理收楼预收三个月物业服务费虽有按建筑面积（不含分摊）的表述，这也是上诉人本案上诉所持的主要理由，但本市施行的粤价（2010）1号、穗价（2010）99号、穗价（2013）231号等文件均明确物业服务收费所依建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。而事实上，上诉人2012年11月30日预交的三个月物业服务费927元（309元×3）及按315元每月的标准交纳2015年3至6月份的物业服务费均是按照建筑面积而非套内建筑面积计算得来。因此，上诉人上诉主张按照套内建筑面积计算物业服务费的主张依据并不充分，原审法院不予支持，所作处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵云川
审 判 员 陈珊彬
助理审判员 李 焕
二〇一六年二月五日
书 记 员 杨银桃