浙江省温州市洞头区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0305民初514号原告：温州市洞头区土地储备中心（原为洞头县土地储备中心），住所地：温州市洞头区北岙街道中心街***号。法定代表人：柯受志，主任。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李慧玲，浙江新港律师事务所律师。被告：洞头县航运公司，住所地：温州市洞头区北岙街道中心街107号。法定代表人：陈坤权，董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：吴思清，浙江人民联合律师事务所律师。第三人：洞头县通达船务有限公司，住所地：温州市洞头区北岙街道中心街109号。法定代表人：郑阿周，董事长。第三人：陈岁花，女，1954年11月7日出生，汉族，住温州市洞头区。第三人：林三英，女，1958年10月21日出生，汉族，住温州市洞头区。第三人：朱余生，男，1961年4月19日出生，汉族，住温州市洞头区。原告温州市洞头区土地储备中心（原为洞头县土地储备中心）与被告洞头县航运公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理，依法由审判员郭灵燕、人民陪审员苏菊香、吴金寿组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2015年12月14日作出（2015）温洞民初字第100号民事判决，被告洞头县航运公司不服，向温州市中级人民法院提起上诉。温州市中级人民法院于2016年4月15日作出（2016）浙03民终1206号民事裁定书，撤销本院（2015）温洞民初字第100号民事判决，发回本院重审。本院于2016年6月8日重新受理此案，并依职权追加次承租人洞头县通达船务有限公司、陈岁花、林三英、朱余生作为第三人参加诉讼。本案由代理审判员戴宁、人民陪审员林小德、唐昭君组成合议庭，后因工作冲突，由代理审判员戴宁担任审判长、与代理审判员ＸＸ草、人民陪审员林小德组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭审理了本案。原告温州市洞头区土地储备中心委托诉讼代理人李慧玲、被告洞头县航运公司委托诉讼代理人吴思清到庭参加诉讼，第三人洞头县通达船务有限公司、陈岁花、林三英、朱余生经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告温州市洞头区土地储备中心向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除双方的房屋租赁合同；2、被告立即腾退租赁房屋；3、支付从2014年9月1日至实际腾退之日止的租金；4、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告明确第二项诉讼请求，要求被告、第三人腾退租赁房屋。事实和理由：2006年12月22日，原告洞头区土地储备中心与被告洞头县航运公司签订了《房地产租赁协议》，将坐落在北岙街道中心街107号的房屋租给被告使用，双方约定“租金按每年3600元计算，每年12月28日前结清，如旧城改造需要乙方搬迁的，按实际使用日期计算租金”“租赁期自2007年1月1日开始”，被告在付清2014年8月30前的租金后，至今未付租金。由于该租赁协议未对租赁期限进行约定，故为不定期租赁合同，原告可以随时解除合同。因被告洞头县航运公司仍占用该房屋拒不搬出，遂成诉争。被告洞头县航运公司辩称:第一，原涉案房屋的买卖合同无效。原告无权取得涉案房屋所有权，也无理由要求被告腾退房屋。涉案房屋的买卖合同系洞头县交通局与原告所签，但事实上该涉案房屋所有权归属于被告，故洞头县交通局无权与原告签订买卖合同，房产过户不合法；第二，搬迁条件尚未成就，租赁期限未到。房屋租赁协议签订的依据是县长办公会议纪要精神，无论是租赁协议或是纪要明确搬迁条件是旧城改造，因该条件尚未成就，租赁期限尚未到来；第三，租金系原告拒收而无法交租，如果原告允许，被告可以随时交租。故要求驳回原告第一、二项诉讼请求。第三人洞头县通达船务有限公司、陈岁花、林三英、朱余生均未作陈述。为证明其主张，原告提供如下证据：1、事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证，证明原告主体资格；2、房地产租赁协议，证明涉案房屋存在租赁关系；3、房屋所有权证，证明涉案租赁房屋系原告所有；4、发票，证明被告支付租金至2014年8月30日；5、温州市洞头区国土资源局说明，证明当时签订《房地产租赁协议》过程中国土资源局和土地储备中心的法定代表人是同一人，故误盖国土资源局公章的事实；6、关于同意建立洞头县土地储备中心的批复，证明温州市洞头区土地储备中心于2001年5月份已经建立；7、关于报送2006年度城镇房屋拆迁计划的函，证明当时拆迁计划已将涉案租赁房屋列入2006年的拆迁范围；8、洞头县人民政府县长办公室会议纪要，证明由原告收购涉案租赁房屋，并证明该行为是政府行为；9、租赁房屋安全管理协议，证明被告将涉案房屋转租给他人谋取利益的事实；10、关于要求处置原航运公司体制改革后债权债务情况的报告，证明洞头区交通局系受被告职工代表陈坤权等人要求，处理被告改制遗留的债务问题，故作为民事主体与原告签订《房地产买卖合同》。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、企业法人基本情况，证明被告法人资格一直存在；2、往来款票据，证明交款单位是被告洞头县航运公司的事实；3、县长办公室会议纪要及租赁协议，证明原告要求被告搬迁是有条件的，是该地块被征用即需搬迁，但目前条件尚未成就；4、民事裁定书，证明原告曾起诉陈坤权等人的事实；5、规划局图纸，证明涉案房屋的地块当时确实是列入拆迁范围的，且跟原告证据7吻合；6、涉案房屋所有权转移材料，包括《房屋所有权登记申请书》、《房地产买卖合同》、《收购补偿合同》等，证明当时出卖人一栏及盖章系洞头县交通局而非被告，过户不合法，原告取得涉案房屋所有权合法性存在问题。本院依职权向被告洞头县航运公司调取了四份房屋转租协议，证明涉案房屋现今转租情况。上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据1、4、6、7、8、9无异议；对证据2真实性、关联性无异议，但《房地产租赁协议》上的盖章主体是国土资源局，并非本案原告；对证据3真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，当时的过户手续不合法，原告没有所有权；对证据5真实性无异议，但对合法性有异议，国土资源局在协议上误盖的理由不成立；对证据10有异议，认为与本案无关。对本院依法调取的4份房屋转租协议无异议。原告对被告提供的证据1、2、4、5无异议；对证据3真实性无异议，但对待证事实有异议，只能证明租赁关系存在，但无法证明腾空条件不成就；对证据6的真实性无异议，但不能证明涉案房屋买卖合同效力存在问题，签字过户手续是在被告要求下形成的。对本院依法调取的4份房屋转租协议无异议。结合双方质证意见，本院经审查后对上述证据认证如下：对原告提供的证据1、4、6、7、8，被告均无异议，且与待证事实有关联性，本院予以认定；证据2和证据5、6相结合，能证明与被告签订涉案租赁合同的系洞头区土地储备中心，予以认定；证据3，系住建部门颁发的权属证明，客观真实，本院予以认定；证据9，仅反映在2009年时涉案房屋有转租情况，但不能证明现在的转租情况，故与本案无关联性，不予认定；证据10，系被告法定代表人等人出具的申请报告，与本案有一定的关联性，予以认定。对被告提供的证据1、2、4、5，原告均无异议，且与待证事实有关联性，予以认定；证据3系县长办公会议纪要及涉案房屋租赁协议，与原告提供的证据2、8一致，予以认定；证据6，系涉案房屋产权变更时的申报审核材料，对其真实性本院予以认定。对本院调取的4份转租协议，原、被告双方均无异议，予以认定。本院经审理认定事实如下：2006年,原告温州市洞头区土地储备中心收购了被告洞头县航运公司坐落在温州市洞头区北岙街道中心街109号的房屋(房屋产权证号:洞房权证北岙字第××号，土地证号:洞国用（2007）第01-01**号)。2006年12月22日，原、被告双方签订《房地产租赁协议》，由原告将收购的涉案房屋以每月300元的价格租赁给被告，并约定“如旧城改造需要乙方搬迁的，按实际使用日期计算租金”“租赁期限自2007年1月1日开始”。被告向原告缴纳租金至2014年8月30日止，之后未再缴纳租金。2012年1月1日，被告洞头县航运公司将部分涉案房屋转租给第三人洞头县通达船务有限公司，约定租赁期限为2012年1月1日至2018年12月31日，月租金为300元；2015年1月1日，被告洞头县航运公司又将部分涉案房屋（两间店面）分别转租给了第三人陈岁花、林三英，约定租赁期限为2015年1月1日至2016年12月31日，月租金为1800元；同日，被告又将部分涉案房屋（不临街的1间两层房屋）转租给第三人朱余生作为仓库，约定租赁期限为2015年1月1日至2016年12月31日，月租金为300元。原告认为其与被告签订的房屋租赁协议未约定租赁期限，为不定期租赁合同，故要求解除租赁关系，遂成诉争。本院认为：原告温州市洞头区土地储备中心拥有涉案房屋的房产与土地权属证书，其作为产权人，与被告洞头县航运公司签订的《房地产租赁协议》，合法有效。虽然当时涉案房屋办理过户的材料上盖的系“洞头县交通局”的公章，但结合被告的法定代表人陈坤权在过户材料上签字，以及被告与原告签订涉案房屋租赁协议并向其缴纳租金的行为分析，被告洞头县航运公司事实上对洞头县交通局代其进行的房屋买卖行为一直是认可的，因此，被告辩称涉案房屋买卖合同无效，原告非房屋所有权人，不能成立。至于原、被告双方对《房地产租赁协议》的租赁期限做“如旧城改造需要搬迁，按实际使用日期计算租金”的约定，其中“旧城改造”属于双方约定的租赁合同的解除条件。除该解除条件外，涉案房屋租赁协议并无其他明确的期限约定，而涉案房屋至今尚未拆迁，今后会否进行旧城改造、何时改造均不得而知。即使有县长办公会议纪要，但“旧城改造”的不确定性也仍未消除，故双方约定的租赁期限并不明确，该《房地产租赁协议》应依法认定为不定期租赁合同，原告有权随时解除合同。现今涉案房屋除被告洞头县航运公司占有使用外，次承租人洞头县通达船务有限公司、林三英、陈岁花、朱余生也在实际占有、使用中。因原、被告间租赁合同依法予以解除，被告应及时向原告腾退涉案房屋，第三人作为次承租人自然不能继续承租，故对原告要求被告以及第三人一并腾退涉案房屋的诉请，本院予以支持。另外，原告依约向被告出租房屋，被告理应支付承租期间的租金，故原告对被告提出按约定以每月300元价格支付从2014年9月1日起至实际腾退之日止的租金的主张，本院予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、解除原告温州市洞头区土地储备中心与被告洞头县航运公司于2006年12月22日签订的《房地产租赁协议》；二、被告洞头县航运公司、第三人洞头县通达船务有限公司、林三英、陈岁花、朱余生于本判决生效之日起一个月内腾退涉案房屋(房屋产权证号:洞房权证北岙字第××号，土地证号:洞国用（2007）第01-01**号)；三、被告洞头县航运公司于本判决生效之日起十日内向原告温州市洞头区土地储备中心支付租金(按每月300元从2014年9月1日至实际腾退之日止)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告洞头县航运公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  戴 宁代理审判员  ＸＸ草人民陪审员  林小德二〇一六年十一月二十八日代书 记员  张永久