贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔27民终394号上诉人（原审被告）贵州福海房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人程三，该公司董事长。被上诉人（原审原告）董义军，男，1974年12月27日生，汉族，贵州省都匀市人，住都匀市。委托代理人陈建军，贵州仁义律师事务所律师。上诉人贵州福海房地产开发有限责任公司（以下简称福海公司）与被上诉人董义军商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2015年10月19日作出（2015）都民初字第1462号民事判决后，福海公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。一审审理查明：2011年9月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的城南新家园6号楼1204号房预售给原告。该合同约定：1、按照套（单元）计算，该商品房总价款为270021元；2、按贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计85021元，余款185000元以银行按揭支付；3、合同第二十二条三项规定“（一）出卖人承诺于2013年8月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告按约定支付首付款85021元，2011年10月25日，经被告担保，原告通过银行办理了金额为185000元的按揭贷款并支付至被告账户。后由于被告未能如期办理所售商品房的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故原告起诉至一审法院。本案审理过程中，经原、被告双方确认，从合同约定的办证时间至被告实际开具《销售不动产统一发票》的时间间隔为424天。原审原告董义军一审诉称：2011年9月10日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的城南新家园6号楼1204号房预售给原告。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的全部义务，被告则有部分义务没有按照合同的约定履行，构成违约。合同第二十二条三项规定“（一）出卖人承诺于2013年8月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。《销售不动产统一发票》是进行商品房转移登记的必备文书之一，该发票被告于2014年10月24日开具，此后才交付给原告，仅以开具之日计，被告违约期间是424天，原告交付的房价款是270021元，按每日万分之一支付的违约金数额应是11448.89元。被告违约后，原告多次与被告交涉支付违约金事宜，被告均以种种借口拖延不予支付，原告现起诉法院，请求判令被告支付违约金11448.89元。原审被告福海公司一审辩称：被告与原告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项：“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同到房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，原告应当与被告共同到房屋登记机关申请办理商品房移转登记，但是原告至今未按照合同约定，要求被告与其共同到房屋登记机关申请办理商品房转移登记，相反，原告仅于2014年10月24日要求被告开立销售不动产发票，因此，被告并未构成违约，所以要求驳回原告的诉讼请求。一审审理认为：原告与被告于2011年9月10日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应合法有效。根据合同约定，被告应当于2013年8月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，由于销售不动产正式发票是由房开公司提交的办理商品房转移登记的必备材料之一，即使双方共同办理商品房登记，也是以被告能够出具销售不动产统一发票为前提，因此，本案中原告将销售不动产正式发票开具之日视为交付“办理商品房转移登记的有关文书”之日，并无不当，予以支持；被告未能按照合同约定在2013年8月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，构成违约，故应当承担相应的违约责任，被告关于其未构成违约的辩解没有事实和法律依据，不予支持。根据双方一致确认，合同约定的办证期限至被告实际提供销售不动产统一发票的时间间隔为424天，按合同计算，被告所应支付的违约金为11448.89（270021元×万分之一×424天＝11448.89）元，与原告主张相符。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，判决：被告贵州福海房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告董义军违约金11448.89元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，减半收取43元，由被告贵州福海房地产开发有限责任公司负担。一审判决宣判后，福海公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，将本案发回重审或者驳回被上诉人一审诉请；2、本案一、二审案件受理费，由被上诉人承担。其主要理由：1、一审没有围绕被上诉人的起诉和上诉人福海公司的答辩进行审理并作出判决，实质上是剥夺上诉人就其是否取得该商品房所有权初始登记，是否将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人进行答辩的权利，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”和最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十五条：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（四）违法剥夺当事人辩论权利的”的规定，应将本案发回重审；2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项（四）约定，双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同到房屋登记机关申请办理商品房转移登记。但被上诉人至今未按双方约定要求上诉人与其共同到房屋登记机关申请办理商品房转移登记。被上诉人仅于2014年10月24日到上诉人处要求开立销售不动产发票，因此，上诉人并未构成违约。被上诉人董义军二审中未作书面答辩，其委托代理人的代理意见为：1、上诉人有关一审没有围绕被上诉人的起诉审理案件，剥夺上诉人答辩的权利之说不能成立。一审法院在开庭前，依照法律的规定，给予上诉人充足的答辩时间。本案一审经过了原告宣读起诉状，被告答辩，原、被告举证质证，原、被告辩论发言等法庭审理活动，上诉人均充分享受法定权利，一审没有剥夺上诉人的答辩权和辩论权；2、上诉人主张被上诉人违反《商品房买卖合同》中的第二十二条第三项（四）目的约定，从而其不构成违约，此说理由不能成立。第一、被上诉人没有违反合同第二十二条第三项（四）的约定。第二、被上诉人是以《商品房买卖合同》中的第二十二条第三项中的(一)和（二）的约定主张上诉人承担违约责任，而不是以（四）的约定主张权利，这两者之间无互相抵销的功能。第三、卖房人收到购房款后应当开具国家正式发票，这是卖房人的法定义务，也是上诉人与被上诉人之间的约定义务。被上诉人交清房款后，无数次要求上诉人履行开票义务，而上诉人以暂时不能从税务机关领取到发票为由，一拖再拖，现在却把责任推在被上诉人。综上，上诉人上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉人的上诉。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人诉辩请求及理由，归纳本案双方争议的主要焦点是：1、一审审理本案是否违反法定程序；2、上诉人是否应当承担未按约定交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。本院认为：关于一审审理本案是否违反法定程序的问题。一审法院受理案件后，依法给予了上诉人的答辩期，上诉人也进行了答辩。本案审理经过法庭调查、法庭辩论、征询双方最后意见等庭审程序，上诉人与被上诉人均发表了辩论意见。因此，一审审理本案并未违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条及第一百四十一条关于答辩及辩论的相关规定，上诉人没有证据证实一审存在违法剥夺其辩论权的情形，故一审审理本案程序合法，上诉人主张一审存在剥夺其辩论权利的主张无事实依据，本院对此不予支持。关于上诉人是否应当承担未按约定交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有法律拘束力。该合同约定，上诉人应当于2013年8月26日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，而开具销售不动产统一发票亦是上诉人应当履行的义务，同时，也是被上诉人办理商品房转移登记的必备要件。本案中，上诉人于2014年10月24日开具销售不动产统一发票，与双方合同约定应于2013年8月26日前交付商品房转移登记有关文书不符，上诉人的行为已构成违约，应对此承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，一审依据双方的约定，判决由上诉人承担违约的给付责任于法有据。上诉人主张不构成违约的理由无事实和法律依据，本院对此不予支持。另外，一审判决书将被上诉人“董义军”误写为“懂义军”，本院予以纠正。综上，一审认定事实清楚，适用法律得当。上诉人福海公司的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元，由上诉人贵州福海房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  李家荣代理审判员  王天才代理审判员  蔡云飞二〇一六年四月二十五日书 记 员  杨 墨