安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖17民终574号
上诉人（原审原告）：朱凤华，女，1969年8月16日出生，住安徽省池州市贵池区。
委托诉讼代理人：何四八，安徽九华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司，住所地安徽省池州市火车站站前区。
法定代表人：杨小平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周文广，安徽始信律师事务所律师。
上诉人朱凤华与上诉人安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司（以下简称“盛园公司”）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人朱凤华及其诉讼代理人何四八，上诉人盛园公司法定代表人杨小平及其诉讼代理人周文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱凤华上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实错误。一审认定，2009年12月31日至2012年12月30日期间的租金38466元已在上诉人朱凤华应支付给开发商的房屋总价款中扣减错误。案涉房屋总价款为117200元，上诉人已经全部付清。一审认定，合同期满后盛园公司未将案涉房屋交还给朱凤华，房屋空置至今错误。一审仅凭盛园公司的单方陈述即认定其未实际使用房屋依据不足，盛园公司是否实际使用房屋并不影响其向朱凤华赔偿租金损失。2、一审适用法律错误。一审认为朱凤华未在合理期限内主张返还房屋或支付租金，因此对房屋空置的扩大损失不予支持错误。本案一审期间，朱凤华多次要求盛园公司交还房屋，但盛园公司一直在实际使用房屋且拒不交还。综上，请求二审法院支持上诉人朱凤华的上诉请求。
盛园公司辩称，1、朱凤华认为购房款中未扣除三年租金的理由不能成立，一审的证人证言以及合同中的明确约定，均能证明朱凤华此点上诉理由不能成立。2、朱凤华认为合同期满后该房屋未空置与事实不符，事实该房屋一直空置，盛园公司并未使用。一审诉讼期间双方代理人在法院带领下去现场查看，查明房屋一直空置。3、委托租赁合同到期后朱凤华多次到现场带他人看房同时将该房屋在中介公司挂牌，充分说明朱凤华对该房屋一直享有处分权。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回朱凤华的上诉请求。
盛园公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回朱凤华的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由朱凤华负担。事实和理由：1、一审法院认定双方系租赁合同关系错误。双方签订的是《商品房委托租赁合同》，系委托租赁关系，非房屋租赁。2、一审法院认定盛园公司一直占有案涉房屋错误。房屋目前已经被朱凤华出售，盛园公司从未使用过，更无占用该房屋的必要。在租赁合同到期后，房屋就在朱凤华的控制之下，其也将房屋登记在中介机构出售，并且多次带人去查看房屋。盛园公司在合同到期后，已经履行了通知收房义务。3、一审法院判决盛园公司支付12822元无事实和法律依据。
朱凤华辩称，1、从合同内容分析，该合同应是房屋租赁合同。2、盛园公司第二点上诉理由自相矛盾，如果没有占有房屋就不存在交还钥匙。3、房屋租赁合同到期后，承租人向出租人交还房屋是其附属义务。朱凤华在盛园公司不交房的情况下无法取得房屋的占有权，朱凤华在一审多次要求盛园公司交还房屋，但其一直不交，导致损失扩大。
朱凤华向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方签订的商品房委托租赁合同并交还房屋；2、盛园公司立即支付朱凤华租金38466元整，并自2013年1月1日起按每月1068元的标准向原告支付房屋租金损失至还房之日止。3、由盛园公司承担案件受理费。
一审法院认定事实：2009年11月10日，朱凤华与盛园公司签订一份《商品房委托租赁合同》。合同约定，朱凤华将位于池州国际汽车城1号楼6层642号房屋使用权委托盛园公司进行合法经营，期限3年（自2009年12月31日起至2012年12月30日止），每年租金12822元。合同还约定，本合同签订后即视为朱凤华已收到盛园公司的三年租金38466元，本合同有效期满自动解除，双方均不承担责任。合同签订后，被告即实际占有642号房屋，三年的房租已在朱凤华应支付开发商的房屋总价款中扣减。合同期满后，盛园公司未将642号房屋交还朱凤华，该房屋空置至今，以致成讼。一审法院认为，双方签订的《商品房委托租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，对当事人均约束力。从合同内容看，该合同属租赁合同，双方存在租赁关系。租赁期间的租金，朱凤华已从应支付的房款中扣减，且合同本身也有视为收取的约定，因此，朱凤华要求支付租金的请求，不予支持。虽然合同约定，合同期满后自动解除，双方均不承担责任，但不得对抗返还租赁物的义务，由于盛园公司未及时将642号房屋交还朱凤华，造成房屋空置，给其造成损失，因此，朱凤华要求返还642号房屋的请求，该院予以支持。朱凤华要求盛园公司支付租金损失的请求，该院予以部分支持。盛园公司虽未及时履行返还租赁物的义务，但其在合同期满后，也未使用租赁物。朱凤华作为房屋所有人，应当在合理的期限内主张权利，而其并未在合理期限内向盛园公司主张返还房屋或支付租金，因此对房屋一直空置的扩大损失，不予支持。一审法院酌定，盛园公司赔偿1年的租金损失（即12822元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司自判决生效之日起十日内将位于池州国际汽车城1号楼6层642号房屋返还原告朱凤华；二、被告安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司自本判决生效之日起十日赔偿原告朱凤华房屋租金损失12822元；三、驳回原告朱凤华的其他诉讼请求。案件受理费762元，减半收取381元，由朱凤华负担181元，安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司负担200元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据并申请证人出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：盛园公司申请出庭的证人均系其公司员工，其证言不足以证明盛园公司在合同到期后向朱凤华履行了通知交房的义务。案涉房屋现已由朱凤华出售给第三人。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,朱凤华与盛园公司2009年11月10日签订的《商品房委托租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规效力强制性规定，合法有效。从合同内容分析，应定性为房屋租赁合同，非委托合同。双方在合同中约定了“签订合同之日起，即视为朱凤华收到盛园公司支付的三年租金”条款，故朱凤华要求盛园公司支付租金的上诉请求不能成立，本院不予支持。盛园公司上诉认为，其在合同到期后已经向朱凤华履行了通知收房的义务，房屋空置的原因系朱凤华怠于行使其收房权利，故不应赔偿朱凤华的相关损失。经审查，盛园公司虽然申请了证人出庭作证，但因证人与其具有利害关系，同时盛园公司未提供其他证据佐证，故证人证言不能单独作为定案证据，不足以达到盛园公司的证明目的。朱凤华虽然在庭审中表示其在合同到期之前找过盛园公司的法定代表人杨小平，但不能因此认定房屋空置原因系其怠于行使收房权利，由此产生的损失应由盛园公司承担。一审法院根据朱凤华在池州市纵横房地产经纪有限公司挂售房屋的时间，酌情认定一年的租金损失并无不当，本院予以维持。由于案涉房屋在本案二审中已被朱凤华卖与案外第三人并办理了产权过户手续，故一审判决第一项内容应予以撤销。
综上，双方当事人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，但由于出现新情况，应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初1173号民事判决第二、三项，即“被告安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司自本判决生效之日起十日赔偿原告朱凤华房屋租金损失12822元；驳回原告朱凤华的其他诉讼请求”；
二、撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初1173号民事判决第一项，即“被告安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司自判决生效之日起十日内将位于池州国际汽车城1号楼6层642号房屋返还原告朱凤华”。
二审案件受理费671元，由安徽省池州市盛园汽车销售服务有限公司负担550元，朱凤华负担121元。
本判决为终审判决。
审判长 许院生
审判员 程 进
审判员 段贵峰
二〇一六年十二月十六日
书记员 陈秋霞