广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终292号上诉人（原审被告）：孔玉彩，女，1973年3月6日出生，汉族，广东省英德市人，住广东省英德市。委托代理人：莫永雄，男，1967年9月17日出生，汉族，广东省英德市人，住广东省英德市，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：英德市吉庆物业管理有限公司。住所地：英德市。法定代表人：蓝琼。委托代理人：黄玉雄，男，1970年2月12日出生，系该公司君玉大厦物业总经理。委托代理人：邓德光，男，1961年4月22日出生，系该公司君玉大厦物业项目经理。上诉人孔玉彩因与被上诉人英德市吉庆物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初3093号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人孔玉彩的委托代理人莫永雄、被上诉人英德市吉庆物业管理有限公司的委托代理人黄玉雄、邓德光经到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孔玉彩上诉请求：l、撤销广东省英德市人民法院(2016)粤1881民初3093号民事判决。2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误。原审法院经审理认为，涉案合同即由英德市永创房地产开发有限公司与被上诉人签订的《君玉大厦前期物业服务合同》及上诉人与被上诉人签订的《君玉大厦前期物业服务协议》是合法有效的合同，应受法律的保护。上诉人认为，被上诉人系君玉大厦建设单位英德市永创房地产开发有限公司私自聘请的物业管理企业，未经君玉大厦所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门即英德市住建局批准，依照《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过投标入少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项：“违法法律、行政法规的强制性规定的合同无效”之规定，涉案合同即由英德市永创房地产开发有限公司与被上诉人签订的《君玉大厦前期物业服务合同》由于违反行政法规的强制性规定，应认定为无效合同，进而可以认定上诉人与被上诉人签订的《君玉大厦前期物业服务协议》为无效合同。故原审法院认为涉案合同合法有效应受法律的保护，与本案事实不符，其判决上诉人向被上诉人支付物业服务费及滞纳金无事实及法律依据。同时，被上诉人存在违约行为即其提供的物业服务存在明显瑕疵(管理不到位)，原审法院判决上诉人向被上诉人支付滞纳金无事实及法律依据。综上所述，原审法院认定事实错误，应依法予以纠正。为此，特提起上诉，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益，维护司法正义。被上诉人英德市吉庆物业管理有限公司书面答辩称：一、被上诉人是有营业执照，资质证书齐全合法的物业服务有限公司，在英德市经营多个楼宇服务管理。以有偿服务，服务业主为宗旨，开发商英德市永创房地产有限公司与被上诉人签订《君玉大厦前期物业服务合同》前与英德市鼎泰丰物业管理服务有限公司签订合同并己办理物业备案，但鼎泰丰物业公司由于内部原因并没有进驻管理君玉大厦，双方自愿解除合同。被上诉人进驻管理君玉大厦前后二次和开发商前往英德市住建局物业行业协会口头和书面申请物业服务备案，物业行业协会只是说君玉大厦已有物业公司备案，一楼盘不用二个物业备案。且备案只是行政部门行政管理的要求，并非合同法规定造成合同无效的情形，不会导致双方合同无效。二、被上诉人与上诉人收楼前双方自愿签订《君玉大厦前期物业服务协议》并告知物业服务收费，不存在强制性或欺骗。上诉人入住二年多来拒交物业费却享受被上诉人对其提供：保安，电梯，卫生，公共用电等服务，于法理不容。变相损害已交物业费业主的利益，损害我公司利益。三、卫生及管理物业没有做得最好，但被上诉人多次公示诚恳征求全体业主提出的宝贵意见并进行完善整改，但几户拒交物业费的业主却鸡蛋挑骨头，态度恶劣，无理取闹想无偿为其服务。到目前为止被上诉人认真尽力管理楼盘的各项工作，得到了大部分业主的支持和理解。超出三分之二以上业主准时缴交物业费，为全体业主共同利益稳定作用。综以上述，请求二审法院驳回上诉人全部上诉请求，维持英德人民法院原判，并追讨其欠被上诉人2015年1月至2017年2月的物业服务费为3988元，滞纳金为1380元。被上诉人英德市吉庆物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令孔玉彩支付欠英德市吉庆物业管理有限公司的物业服务费3375元，滞纳金966元；2、诉讼费由孔玉彩承担。一审法院认定事实：英德市吉庆物业管理有限公司是具备物业服务企业资质的公司，英德市永创房地产开发有限公司是英德市君玉大厦的建设单位，2014年7月10日，英德市吉庆物业管理有限公司与英德市永创房地产开发有限公司签订了《君玉大厦前期物业服务合同》(以下简称《前期物业合同》)，该《前期物业合同》约定：由英德市吉庆物业管理有限公司对君玉大厦进行物业管理，委托管理期限自2014年8月1日至2019年7月30日，住宅物业费为按房屋建筑面积每平方米1.4元/月计算。2014年8月19日，英德市吉庆物业管理有限公司与孔玉彩签订《君玉大厦前期物业服务协议》，约定物业服务费收费标准为1.3元/平方米/月，包含公共水电、公共设备维护费，缴费时间为每个月5号前，逾期未交，每日加收按所欠金额的0.1%计算的滞纳金。合同签订后，英德市吉庆物业管理有限公司即依约进入君玉大厦进行物业管理服务。君玉大厦的大部分业主均能按时交纳物业费。孔玉彩系君玉大厦1305号房的业主，该房建筑面积为117.99平方米，每月应交物业费153.4元。英德市吉庆物业管理有限公司主张孔玉彩自2015年1月1日至2016年10月未向其支付物业管理费3375元，带纳金为966元。孔玉彩对英德市吉庆物业管理有限公司主张的欠缴物业费的事实予以认可，但是以小区内存在部分地方卫生状况较差、电梯维护方面存在问题等情况，英德市吉庆物业管理有限公司的物业服务不到位为由提出抗辩。庭审中，孔玉彩提供两份半数以上业主签名的联名意见，称现任物业公司管理越来越差，工作不到位,未尽应有的责任，多数业主要求现任物业公司退场，请求有关部门介入主持君玉大厦成立业委会。孔玉彩于第一次庭审中提交了照片若干，意图证明英德市吉庆物业管理有限公司提供的物业服务不到位，存在卫生问题、照明、电梯摄像头等问题，第二次庭审中英德市吉庆物业管理有限公司称上述部分问题已经得到妥善解决。一审法院认为，英德市永创房地产开发有限公司与吉庆物业公司签订的《前期物业合同》是合法有效的合同，应受法律的保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”的规定，英德市吉庆物业管理有限公司与英德市永创房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》对孔玉彩具有约束力，而且孔玉彩也单独与英德市吉庆物业管理有限公司签订了《君玉大厦前期物业服务协议》，孔玉彩应按该合同约定缴交物业管理服务费。孔玉彩主张英德市吉庆物业管理有限公司管理不到位的问题，从孔玉彩提交的照片证据以及双方在两次庭审过程中的陈述来看，孔玉彩从2015年1月份开始未交物业费，而照片确实反映出拍摄的当时是有一些物业需要进行维护或者修复，但是不能以此认定从2015年1月份开始至今，英德市吉庆物业管理有限公司提供的物业服务就存在明显瑕疵或管理不到位。英德市吉庆物业管理有限公司收取的物业管理费中，有些是代为收取应向有关单位缴纳的，如扣公摊水电费等费用，还有些是英德市吉庆物业管理有限公司为履行物业管理职责必须支出的成本，如用于聘用工作人员的工资，维修材料费用等。孔玉彩欠交物业费的行为，实际上使得英德市吉庆物业管理有限公司的管理成本增加，不仅损害英德市吉庆物业管理有限公司利益，也变相损害了其他已经按时缴纳物业费的业主的利益。小区内的环境需要全体业主共同维护，业主与物业双方应当及时沟通，共同解决问题。如果业主均认为英德市吉庆物业管理有限公司提供的服务不到位、管理混乱，要求物业公司退场，应通过合法途径如成立业主委员会进行解决。虽然君玉大厦的部分业主签署了联名意见，对英德市吉庆物业管理有限公司的物业管理服务提出要求，但是另一方面，根据英德市吉庆物业管理有限公司提交的物业费收据以及银行代扣单据，超出三分之二以上业主均能按时缴纳物业费，说明英德市吉庆物业管理有限公司提供的物业管理服务在总体上还是获得了大部分业主的认可。孔玉彩拒缴近两年的物业费，实属不妥，应予及时补交。孔玉彩未按时向英德市吉庆物业管理有限公司缴交物业服务费属合同违约行为，应当按约定承担违约责任，所以英德市吉庆物业管理有限公司要求孔玉彩支付未交物业费部分的滞纳金的请求，合法有据，一审法院予以支持。经核算，孔玉彩房屋按建筑面积117.99平方米计算2015年1月至2016年10月的物业费为3375元，滞纳金以实欠款数额按照合同约定的每日0.1%计算，英德市吉庆物业管理有限公司要求的滞纳金是计至2016年10月为966元，未超出前述标准，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，一审法院于2016年12月19日作出（2016）粤1881民初3093号民事判决:孔玉彩欠英德市吉庆物业管理有限公司2015年1月至2016年10月的物业管理费3375元、滞纳金966元，限于本判决发生法律效力之日起时日内付清；案件受理费25元，由孔玉彩负担。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人二审期间提交了：1、最近三个月物业费收据（46户）银行代扣对账单（20户）及到1月31日为止欠费超过3个月的业主名单（15户中4户为装修中或没入住），其中501、901、902业主收据显示都是交一年、半年或一季度（并无优惠），拟证明大部分业主对被上诉人工作的认可；2、委托书二份、身份证复印件二份；3、解除前期物业服务合同书一份，拟证明开发商与现时住建局备案公司已解除合约关系；4、关于以协议方式聘请物业服务企业请示一份、英德市物业服务收费备案一份、英德市以协议方式聘请物业服务企业申请表一份，拟证明在被上诉人接手君玉大厦物业后，曾协同开发商前往住建局进行登记；5、工作报告公示一份，拟证明被上诉人在听取业主的宝贵意见后进行工作完善及整改；6：照片6张，是被上诉人针对一审开庭业主所提意见所做的改善（包括保安精神面貌、环境卫生、大堂天花维修、电梯监控维修、公共照明、增设公告栏）；7、1305业主孔玉彩到2017年欠费明细及滞纳金计算表各一份。上诉人不认可上述整改部分证据，认为是一审判决后被上诉人才整改的；对于物业费收据方面，是因为前期强行扣起的款项。另查明：根据被上诉人《营业执照》显示，被上诉人的经营范围为物业管理，资质等级为三级。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被上诉人是具有物业管理服务资质的企业，其与英德市永创房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》并无违反法律禁止性规定，因此，原审法院认定该合同合法有效正确。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人是否尽到物业管理服务义务，上诉人应否缴纳物管费及滞纳金。本案中，上诉人提出被上诉人未尽物业管理义务提供的主要证据是相关照片，从该照片中反映，涉案小区有些物业确实需要进行维护或修复，而被上诉人二审期间认为上诉人提出的相关问题已进行了维修和整改的事实，提供了相关照片予以证实，且就小区存在的问题也向业主提交了《工作报告》，该报告明确对部分业主提出的意见表示接受并整改完善，对此，被上诉人已尽到物业服务的责任。虽然上诉人对被上诉人提供的整改部分不认可，但上诉人对尚需整改而未整改的部分并没有提供证据证实，对此，上诉人应承担举证不能的法律后果。综上，在被上诉人按合同约定履行物业管理服务的情况下，原审法院判令上诉人应按合同约定支付涉案物业管理费正确。上诉人以被上诉人未尽物业管理责任为由，认为不应支付涉案物业管理费的上诉请求，依据不足，本院不予支持。至于滞纳金的计算问题。由于上诉人未按合同约定支付物业管理费的行为已构成违约，一审法院根据合同约定判令上诉人支付逾期交纳管理费的滞纳金正确，上诉人以被上诉人未尽物业管理义务为由，认为不应计算滞纳金的上诉请求，理由不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人孔玉彩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孔玉彩负担。本判决为终审判决。审判长  巢忠文审判员  何昭敏审判员  何 燕二〇一七年四月六日书记员  冯敏静