浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙08民终202号
上诉人（原审被告）：汪裕传，男，1980年9月12日出生，汉族，住浙江省开化县。
被上诉人（原审原告）：丁友军，男，1978年7月15日出生，汉族，住浙江省开化县。
被上诉人（原审被告）：徐怀军，男，1992年11月27日出生，汉族，住浙江省开化县。
被上诉人（原审被告）：程龙，男，1988年9月22日出生，汉族，住浙江省开化县。
上诉人汪裕传因与被上诉人丁友军、徐怀军、程龙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省开化县人民法院（2017）浙0824民初2730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
汪裕传上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。徐怀军未经程龙同意，将房屋转租给丁友军，无论根据合同约定还是法律规定，都是无效的，当然不具备对上诉人的约束力。在腾空店面过程中，上诉人仅仅是一个帮工的角色，从房子腾空的物品也都由程龙保管，因而上诉人不存在侵权，不应承担赔偿责任。2.一审法院的判决依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条，系当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合约定给对方造成损失的赔偿问题，与本案实际情况不符，属于适用法律错误。3.一审法院认定店面转让费46000元折价赔偿40000元，被上诉人添附玻璃门、广告制作费、餐具、人工工资等各项费用损失5000元，合计45000元，赔偿数额证据不足。
针对汪裕传的上诉，被上诉人丁友军答辩称：汪裕传经常到店里来打扰，导致我无法做生意，我在实在没有办法的情况下签订了搬离承诺书，当时他们是同意赔偿我的，但后来他们没有赔偿，所以我不同意搬离。我发短信要求程龙来收店租，但程龙没有来，我又发短信要求汪裕传来收店租，汪裕传说店面要自己使用。
被上诉人徐怀军答辩称：如果没有经过房东同意我肯定不会转店的，是通过房东同意后我才和丁友军签订转让协议的，如果程龙不同意转租，我肯定还会继续交房租使用。
被上诉人程龙未作答辩。
丁友军向一审法院起诉请求：1.三被告共同赔偿原告支付的店面转让费46000元；2.三被告共同赔偿原告经济损失10000元；3.本案诉讼费用由三被告承担。
一审法院认定事实：被告程龙系开化县芹阳办事处芹南路59A-2号的原所有人。2016年4月5日，被告程龙与被告徐怀军签订店面租赁合同，约定：被告程龙将上述店面租赁给被告徐怀军；租赁期限从2016年4月5日至2019年4月4日；年租金22000元；被告徐怀军应妥善保管房内设施，如有损坏，由被告徐怀军负责修好，未经同意不得转租、转借、换房或改变房屋结构；被告徐怀军如有逾期未交租或者转租的情况，除补交租金外，从逾期之日向被告程龙支付2%违约金，被告程龙可随时终止合同，收回房屋……2017年2月17日，被告徐怀军以46000元价格将上述店面转让给原告丁友军。2017年3月5日，被告程龙与被告汪裕传签订房地产买卖契约，将上述店面出售给被告汪裕传并办理了过户手续。被告汪裕传认为被告徐怀军将上述店面转租给原告丁友军未经被告程龙同意，欲收回店面，双方遂发生纠纷，多次报警处理未果。2017年5月11日，被告汪裕传用锯将店面门锁锯断,与被告程龙一同将店面腾空。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、被告徐怀军与原告丁友军之间店面转让协议是否有效；二、被告程龙与汪裕传擅自将店面腾空，各被告是否应当承担赔偿责任。被告程龙与被告徐怀军之间房屋租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。被告程龙在租赁期限内将店面出售给被告汪裕传，则被告汪裕传应当继续履行原租赁合同，被告徐怀军在合同约定的租赁期限届满前仍依法享有案涉店面的承租权。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的，出租人可以解除合同。”由此可知，该规定对“转租行为需经出租人同意”并非效力性强制性规定，而是对于承租人擅自转租的行为赋予出租人任意解除租赁合同的权利。当承租人未经出租人同意擅自转租，出租人可以行使合同解除权，也可以不行使，法律并未一概禁止转租，不能因为出租人不同意转租而认定转租行为无效。在出租人解除原租赁合同之前，原租赁合同和转租合同均有效，只不过转租合同仅约束承租人和次承租人。即使出租人解除了合同，转租合同仍对承租人及次承租人具有约束力，次承租人可以依据转租合同约定向承租人主张赔偿责任。此其一。其二，当出租人不同意转租而向承租人主张解除合同后，仅造成因承租人丧失承租权而导致转租合同无法继续履行、转租合同终止的后果，而并非转租合同无效。因此，本案被告徐怀军将店面转租给原告丁友军是否征得出租人即被告程龙的同意，并不影响被告徐怀军与原告丁友军之间转租合同的效力，双方店面转让协议合法有效。综上，若被告徐怀军将案涉店面转租给原告丁友军确未经被告程龙同意，则此时被告汪裕传仅具有向被告徐怀军主张解除原租赁合同的权利，在其行使合同解除权之前，其不得直接要求原告丁友军腾空店面予以返还，否则侵犯了原告丁友军的合法承租权。现在被告汪裕传未向被告徐怀军主张解除原租赁合同、并未取得法定依据的情况下，被告汪裕传、程龙一起强行将店面腾空致使原告丁友军无法继续经营，系属侵犯了原告丁友军合法承租权及经营权的行为，应当对原告丁友军的损失承担共同侵权责任。至于具体损失问题，法院认为，转让费46000元实际包含了被告徐怀军已付租金、店面装修、厨房设施设备、餐厅用具等。关于租金，原告丁友军于2017年2月17日至2017年5月11日期间实际占有使用店面，依据房屋租赁合同约定的房租，法院确认该期间店面占有使用费为22000元/年÷365天×82天=4942.47元，该占有使用费不应计入损失，应当予以扣减；关于其他设施设备及餐厅用具等，因被告汪裕传、程龙系在原告丁友军不在场的情况下擅自将店面腾空，与原告丁友军未交接，该设施设备及餐厅用具等具体去向及毁损情况无法核实，能否全部完整返还无法确认，为避免双方产生新的诉讼争议，本院参照转让费酌定折价赔偿40000元。关于原告主张的新添附的装修、厨房用具、装修人工工资等损失，原告提供的收款收据等相关证据结合其实际发生的日期、内容及原告店面用于经营饭店的用途等，认定该证据可作为确认案件相关事实的依据，且原告确已投入使用近三个月，法院酌定原告添附的玻璃门、广告制作费、餐具、人工工资等各项损失为5000元。上述损失共计45000元，被告程龙、汪裕传应当共同承担赔偿责任。至于被告徐怀军是否应当承担赔偿责任，法院认为，本案虽为房屋租赁合同纠纷，但被告程龙、汪裕传的行为系基于房屋买卖及租赁而产生的侵权行为，有别于一般的合同缔约过失或合同履行违约行为，故本案应当区分侵权之债与合同之债，原告仅能择一主张。而三被告之间的合同关系可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告程龙、汪裕传于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁友军经济损失45000元；二、驳回原告丁友军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限完成给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1200元，减半收取600元，由原告丁友军负担118元，被告程龙、汪裕传负担482元。
二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据合同法第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经同意转租的，出租人可以解除合同。该规定赋予出租人解除合同的权利，但在出租人解除原租赁合同之前，原租赁合同和转租合同均有效。本案中，如果被上诉人徐怀军将案涉店面转租给被上诉人丁友军确未经被上诉人程龙同意，被上诉人程龙可以主张解除与徐怀军的租赁合同。在被上诉人程龙将店面转让给上诉人汪裕传后，根据租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力的规定，上诉人汪裕传概括继受房屋租赁合同约定的权利与义务，包括向被上诉人徐怀军主张解除原租赁合同的权利。但上诉人汪裕传与被上诉人丁友军发生纠纷后，没有按照正常的途径合法解决，而是与程龙一起强行将丁友军的店面腾空致使丁友军无法继续经营，侵犯了丁友军的承租权和经营权，应当对丁友军的损失承担共同侵权责任。至于损失的数额，被上诉人丁友军从被上诉人徐怀军处转租店面支付转让费46000元，该转让费包含徐怀军已付租金、店面装修费、厨房设备、餐具等，现因上诉人汪裕传和被上诉人程龙的侵权行为，致使被上诉人丁友军支付了转让费而无法使用租赁店面的事实，因此该转让费属于损失范围，但被上诉人丁友军于2017年2月17日至2017年5月11日期间实际占有使用店面，该占有使用费不应计入损失，应当予以扣减。被上诉人丁友军为开饭店所新添附的装修、厨房用具、装修人工工资等，显然属于损失的范围。一审法院据此计算，酌定折价赔偿转让费损失40000元，并酌定赔偿被上诉人丁友军添附的玻璃门、广告制作费、餐具、人工工资等其他损失5000元，合计45000元，并无不妥。至于当事人之间的合同关系纠纷，可以另行处理。综上，上诉人汪裕传的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费925元，由上诉人汪裕传负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 袁小荣
审 判 员 郑尹秋
二〇一八年三月三十日
法官助理 方 帅
书 记 员 李 华