安徽省含山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）含民三初字第00344号
原告（反诉被告）：含山县宏泰物业管理有限公司，住所地安徽省含山县。
法定代表人：王福红，该公司总经理。
委托代理人：吴一泓，安徽吴楚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：方宜水，男，1979年1月20日出生，住安徽省含山县。
原告（反诉被告）含山县宏泰物业管理有限公司诉被告（反诉原告）方宜水物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，2015年8月20日方宜水针对本诉向本院提起反诉。本院合并审理后，依法适用简易程序由审判员魏明明独任审判，于2015年9月28日公开开庭进行了审理，原告法定代表人王福红及其委托代理人吴一泓、被告方宜水到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系含山学府苑C区14幢108、208门面的业主，该两套房屋的建筑面积共计182.11平方米，其中108室为89.58平方米，208室为92.53平方米。被告自取得上述房屋后物业费只缴纳至2014年12月31日。2015年元月在缴纳2015年年度物业服务费时，被告未能缴纳。截止2015年12月31日被告共拖欠物业服务费1748元。另根据合同约定被告延迟缴纳物业费还需缴纳滞纳违约金为633元（截止2015年7月）。为此原告多次找被告催要无果，故诉至法院：1、判决被告支付拖欠的物业服务费1748元（截止2015年12月31日）；2、判决被告支付滞纳金633元（截止2015年7月）；3、判决被告支付诉讼费。
方宜水反诉称：2013年8月初反诉人在长山路学府苑C区14幢108、208取得住宅安置房，反诉人为经营便利及居住生活，与物业签订协议，物业收取物业费用，我在装修期间所产生的垃圾，多次上门找物业清理。但物业李传龙说：垃圾不归物业管，致使我在装修时垃圾不能及时清理，影响开业。在我无法开业的情况下，找物业不管，我只好找其他人进行清理垃圾，运费及清理费共计人民币950元，影响开业时间三十天，损失人民币15000元。保留追讨违约金的权利。反诉人现居住学府苑C区13幢108、208为住宅安置房，有龙亢置业有限公司住宅质量保证书及使用说明书为证。物业收取物业费按商住门面房收不合规。同时，该物业公司无税务发票收取物业费，偷漏国家税款，要求解除与被反诉人签订的物业合同。要求返还首年物业费及垃圾清运费2750元。根据含山县滨河新区谢墩、双塘等六个村庄征地拆迁补偿安置事实方案第八条第七款规定，安置房自入住安置楼首年内物业管理费免交，后五年减半缴纳。综上，反诉人认为被反诉人以合法形式掩盖非法目的，并有欺诈隐瞒事实等不法行为，损害反诉人的权益。为维护合法权益，诉至法院，请求：一、依法确认反诉人与被反诉人于2013年8月5日签订的物业合同解除；二、判令被反诉人向反诉人返还首年物业费及垃圾清运费，赔偿经济损失暂定人民币18700元；三、本案诉讼费用由被反诉人承担。
针对本诉方宜水辩称：物业公司收取物业费没有出具正式发票，质疑其资质；装潢的垃圾物业不管；腊货丢掉了，物业管理不善；安置楼首年物业费免交，后五年减半缴纳。
针对反诉，含山县宏泰物业管理有限公司辩称：原告与龙亢公司签订的物业托管合同符合法律规定，反诉人无权解除；原告按照合同约定和法律规定对反诉人的装潢垃圾进行了清理，建筑垃圾不属于原告的服务范围；反诉人提到的滨河新区免交等政策与本案没有关联性，原告没有接到含山县政府与物业费有关的任何优惠文件。综上反诉人的诉请依法不能成立。
经审理查明：2013年5月28日，含山县龙亢置业有限公司与含山县宏泰物业管理有限公司签订《含山学府苑C区前期物业托管服务合同》，约定含山县龙亢置业有限公司将含山学府苑C区委托给原告实行物业管理。该合同第十条约定商业门面的物业服务费为0.80元／月.平方米。第十二条约定物业服务费按年交纳，业主应在自起算一年的首月第30日前履行全年的交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之二收取滞纳金。方宜水为含山学府苑C区14#楼108、208室的所有人
含山县龙亢置业有限公司于2013年8月5日将涉案房屋交付给方宜水。同日，原告与方宜水签订《物业管理服务协议》。该协议第四条第一款约定商业门面的物业服务费收费标准为0.80元／月／平米（按实际建筑面积计算）。该条第五款约定物业管理服务费按年预付交纳，方宜水应在自起算一年的首月第30日前履行全年的交纳义务。方宜水逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按日以欠缴金额的千分之二收取滞纳金。第七条约定如方宜水违反协议，不按本协议约定的收费标准按时足额交纳有关费用的，原告有权要求方宜水补交，并有权从逾期之日起要求方宜水每天按欠费总额的千分之二缴纳违约金，并起诉至含山县人民法院。其后，被告方宜水于2013年8月5日向原告交纳了物业费2477元（截止2014年12月31日）及装修垃圾清运费273元。但被告方宜水没有按约定交纳2015年物业费。
以上事实，有营业执照及组织机构代码证、前期物业托管服务合同、交房通知单、物业服务协议、收费凭证以及庭审笔录予以佐证，足以认定。
本院认为：2013年5月8日原告与被告含山县龙亢置业有限公司签订一份《含山学府苑C区前期物业托管服务合同》，该份协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应当是合法有效的。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此作为涉案房产业主的方宜水应当按照上述合同约定标准交纳物业服务费。涉案房产的建筑面积为182.11平方米，按照约定的标准为0.8元／月.平方米，每年的物业服务费为1748元。按照双方约定被告应当在2015年1月30日前交纳2015年的物业服务费。被告方宜水拖欠物业服务费的行为显然未尽到自己所应当承担的合同义务，应当承担履约责任。故原告要求被告方宜水支付1748元物业服务费符合法律的规定，应当予以支持。关于违约金的计算标准，双方约定的日滞纳金标准为欠缴费用的千分之二。该滞纳金产生实际是因为两被告欠缴物业费，占用了原告的资金，导致原告不能及时回收资金。日千分之二的标准过高，可参照中国人民银行同期同类贷款利率标准（参照中国人民银行2014年11月22日公布的六个月至一年期贷款年利率5.6%）计算滞纳金。根据合同的约定结合原告的诉状，被告需支付滞纳金应按年利率5.6%自2015年2月1日计算至2015年7月31日，共计49元。
关于反诉部分，反诉原告方宜水要求解除反诉人与被反诉人于2013年8月5日签订的物业合同，根据《物业管理条例》第十一条的规定，解聘物业服务企业应由业主共同决定，故对该反诉请求不予支持。反诉原告要求反诉被告返还首年物业费和垃圾清运费并赔偿经济损失，但其所提供证据不足以证明其观点，故对该项反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《物业管理条例》第十一条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）方宜水于本判决生效之日起五日内给付原告（反诉被告）含山县宏泰物业管理有限公司物业管理服务费1748元及滞纳金49元（以1748元为基数，从2015年2月1日起按照年利率5.6%计算至2015年7月31日）；
二、驳回原告（反诉被告）含山县宏泰物业管理有限公司其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）方宜水反诉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，反诉费25元，共计50元，由方宜水负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 魏明明
二〇一五年十月二十八日
书记员 徐晨炜
附：本判决所援引的法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。