福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终3202号
上诉人（原审原告）:郑云川，男，汉族，1976年10月1日出生，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：王荣坚，福建科衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴妙龄，福建科衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王祥桂，男，汉族，1982年7月4日出生，住福州市。
被上诉人（原审被告）：林莉，女，汉族，1987年7月1日出生，住福州市。
委托诉讼代理人：高建峰，福建韦达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖秀凤，福建韦达律师事务所律师。
上诉人郑云川因与被上诉人王祥桂、林莉房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初4630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
郑云川上诉请求：1.请求撤销台江区人民法院（2017）闽0103民初4630号民事判决；2.请求改判支持上诉人郑云川的一审诉讼请求；3.请求判令王祥桂、林莉承担本案一、二审诉讼费用，包括但不限于案件受理费、保全费和公告费。事实和理由：1.原审法院认定林莉不受本案《房产交易合同》约束是错误的。讼争房屋是王祥桂与林莉的夫妻共同财产。在郑云川与王祥桂签约以及收取定金时林莉均在场，这一事实有两位证人可以证实，原审法院否定证人证言效力没有法律依据。林莉对于王祥桂出卖房屋是知情的且并未提出反对意见。签约当日郑云川接管入住讼争房屋，王祥桂与林莉搬离。郑云川在居住期间拆除了讼争房屋的违章搭盖。对此事实林莉亦知情且并未提出反对意见。郑云川拆除违章建筑的事实可以高度盖然地证明郑云川系因购房而非其他原因入住讼争房屋。且并没有证据证明存在原审法院认为“必须交完购房款才能交付房屋”的交易习惯，关于何时交付房屋只要当事人达成合意即可，与交易习惯无关。综上，虽然讼争房产只登记在王祥桂名下，林莉也并未在《房产交易合同》上签名，但不能否认林莉是该合同的隐名相对人，《房产交易合同》对林莉同样有约束力。2.原审法院认为郑云川享有的合同请求权难以对抗林莉的物权，故案涉合同无法履行，属于适用法律错误。原审查明《房产交易合同》签订后，王祥桂与林莉于2017年7月20日协议离婚，该房通过离婚协议约定全部归林莉所有，讼争房屋贷款余额由郑云川承担，并在同年8月29日变更登记至林莉名下。同年9月12日林莉以该房作为抵押物向案外人广东粤财信托有限公司贷款217万，并办理了抵押登记。王祥桂与林莉系利用林莉没有在《房产交易合同》上签字，双方恶意串通，以离婚的合法形式掩盖其逃避履约义务的非法目的，给履行合同制造障碍。讼争房屋抵押给案外人广东粤财信托有限公司并不是导致合同无法履行的根本原因。郑云川在一审时申请追加广东粤财信托有限公司为本案第三人参加诉讼，想通过将购房款支付给广东粤财信托有限公司以消灭抵押权，使讼争房屋可以过户至郑云川名下。但原审法院没有同意追加第三人。3.原审法院驳回郑云川要求被上诉人支付违约金的诉讼请求错误，应予改判。王祥桂未依约将房屋过户到郑云川名下，而是过户到林莉名下即是违约，应当按照合同约定支付违约金。郑云川支付10万元定金并不是法定免除王祥桂违约责任的理由。案涉合同虽没有约定先过户后付款，但按照《合同法》规定是可以同时履行的。王祥桂的行为已构成违约。
林莉辩称，在王祥桂与郑云川签订《房屋交易合同》时林莉并不在场。郑云川入住讼争房屋是因租赁原因，不能认定为因购房而实际交付讼争房屋。林莉不是合同是相对方，不受合同的约束。且讼争房屋现在林莉名下，还设定了抵押。案涉合同已经无法履行。郑云川未依照合同约定是时间缴纳首付款系违约。郑云川占用被上诉人的房屋也是违反合同的主要义务。
郑云川向一审法院起诉请求：1.判令郑云川和王祥桂继续履行《房产交易合同》；2.判令王祥桂和林莉协助办理讼争房屋所有权属登记到郑云川名下的手续；3.判令王祥桂、林莉向郑云川支付违约金人民币20万元；4.本案诉讼费用由王祥桂、林莉承担（包括但不限于案件受理费、保全费及公告费）。
一审法院认定事实：2017年4月22日，以王祥桂为甲方（卖方），郑云川为乙方（买方），双方签订一份《房产交易合同》（即案涉合同），约定王祥桂将其坐落于福州市台江区鳌峰街道江滨中大道378号圣淘沙花园（现海润花园）24#楼101单元的房产（即讼争房屋）出卖给郑云川，价格为人民币320万元；所有权受限情况说明：甲方出售房产现抵押设定在中信银行，甲方应于产权冻结解冻后三个工作日内开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续，解押还款时间以银行通知为准；约定的定金支付方式为，郑云川在签订合同时支付定金100000元，其中30000元支付给王祥桂，70000元由中介方案外人台江区财富利伟房产中介所无息监管。约定付款方式、税费承担及权证办理为，甲乙双方同意甲方为抵押产权，乙方银行个人消费商业按揭贷款方式付款；甲乙双方约定该房产交易税费承担方式为乙方承担；本次交易同时办理变更《国有土地使用权证》，甲方名下过户至乙方名下的所有费用由乙方承担。案涉合同补充条款约定，乙方已知甲方产权因私自搭盖而被冻结，现甲乙双方约定，甲方在2017年10月30日前解除产权冻结。乙方首付款应在甲方产权冻结解除后30日之内备齐，并向中介方指定的银行申请银行贷款；……甲乙双方约定，一方违约的，由违约方向守约方支付违约金人民币200000元。案涉合同还约定了其他事项。
2017年4月22日，王祥桂向郑云川出具收条，确认收到房产订金30000元。2017年4月26日，案外人台江区财富利伟房产中介所出具收款收据，确认收到郑云川购买本案讼争房产的订金70000元。2017年4月22日郑云川入住讼争房屋，并于2017年6月左右拆除了讼争房屋违章搭盖的部分。讼争房屋因违建而被冻结的产权在2017年7月解除。
一审法院另查明，王祥桂、林莉于2009年10月19日登记结婚。本案讼争房屋于2013年4月23日因买卖过户登记至王祥桂名下。2017年7月20日，王祥桂、林莉协议离婚。根据双方办理离婚登记时的《离婚协议书》的约定，本案讼争房屋归女方所有，银行按揭贷款余款由王祥桂承担。2017年8月29日，讼争房产登记至林莉名下。林莉于2017年9月12日向广东粤财信托有限公司贷款217万元，并提供本案讼争房产作为抵押物，为其债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。
2017年10月16日，郑云川向一审法院起诉。2017年10月18日，郑云川向一审法院提出财产保全的申请，要求冻结林莉名下的本案讼争房产，并提供了中国平安财产保险股份有限公司出具的金额为340万元的保单保函作为本次财产保全的担保。同日，一审法院出具了（2017）闽0103民初4630号民事裁定书，裁定冻结了林莉名下的本案讼争房产。
一审法院认为，郑云川与王祥桂签订的《房产交易合同》，是合同双方的真实意思表示，对合同的双方当事人具有法律约束力。案涉《房产交易合同》并未约定卖方交付房产的具体时间，至一审开庭审理之时，郑云川尚未向王祥桂支付定金之外的310万元购房款，郑云川并未举证证明买卖双方已经实际办理房屋交接手续，因此，一审认为，郑云川虽入住讼争房屋，但考虑到未支付购房款即交付房屋有违房产交易习惯，且从郑云川申请的证人齐某所述情况来看，也无法排除郑云川基于其他原因入住讼争房产的可能。因此，不应认定王祥桂已基于双方买卖关系向买受人交付了讼争房产。依照合同的约定，解除房产冻结系出卖方王祥桂的义务，王祥桂解除冻结之后，须及时通知买受人郑云川履行支付购房首付款的义务。从本案履行情况来看，王祥桂与林莉并未举证证明房产解除冻结的具体时间，也未举证证明王祥桂有向郑云川发出任何关于讼争房产已经解除冻结并要求郑云川支付购房款的通知，故林莉有关郑云川拒不支付购房款的抗辩意见证据不足，一审法院不予采纳。
王祥桂和林莉于2017年7月20日办理了离婚登记手续，讼争房产于2017年9月20日过户登记至林莉名下，林莉又以此房产作为抵押物，为其向案外人广东粤财信托有限公司的贷款债务提供抵押担保并办理了抵押登记。因此，王祥桂至此不再享有讼争房屋的房屋所有权。本案争议的焦点在于，林莉与王祥桂已经离婚，讼争房产已经实际过户至林莉名下的情况下，郑云川是否能够要求林莉与王祥桂一起，继续履行案涉《房产交易合同》，将讼争房产过户给郑云川。对此，一审法院认为：其一，上述《房产交易合同》对于交易房产的坐落、面积、总价款、定金等做了明确的约定，但对于房产的首付款数额、银行按揭贷款数额、房产的交付时间和房产的过户时间等重要内容均未作约定，只是在合同第八条中笼统约定“合同履行过程中若有其他未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可以签订补充条款作为本合同的附件”，可见签约时，买卖双方对于付款、交房和过户等房屋买卖涉及的多个重要事项尚未作出明确约定。现即使郑云川表示愿意全额支付购房款，仍由于出卖方的合同义务及履行期限尚不明确，而不具备直接判令买卖双方继续依约履行合同的条件；其二，郑云川称林莉在双方签订《房产交易合同》时已经到场，并申请证人出庭作证。但是，对此陈述仅有证人证言，没有其他证据相印证，且林莉就此明确予以否认，故郑云川所述情况难以证实。由于林莉并未在《房产交易合同》上签字或以其他方式明确表示其同意履行上述合同，根据合同相对性的原则，林莉不受该合同条款的直接约束，郑云川要求林莉配合办理过户登记手续，没有法律依据。其三，王祥桂、林莉已经离婚，讼争房产已离婚财产分割，归属于林莉，并过户登记至林莉名下，可见王祥桂与林莉已经就婚姻存续期间的共有财产作出了处分。在郑云川仅支付了购房定金，其余310万元购房款均未支付的情况下，郑云川所享有的合同债权请求权难以对抗林莉的物权。基于上述几点，一审法院认为，王祥桂已经丧失讼争房产的所有权，案涉《房产交易合同》已经事实无法履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，一审法院对于郑云川提出的要求王祥桂、林莉继续履行《房产交易合同》，以及要求王祥桂、林莉协助办理房屋权属过户登记手续的诉讼请求不予支持。
诉讼中，经一审法院释明，郑云川坚持诉请王祥桂、林莉继续履行合同。由于《房产交易合同》已无继续履行的可能，而且郑云川仅支付购房定金10万元，而合同又没有先过户后付款的相关约定，故郑云川在其第一项诉讼请求的基础上提出的，要求王祥桂、林莉支付20万元履约违约金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，判决：驳回郑云川的诉讼请求。案件受理费32400元，由郑云川负担；财产保全申请费5000元，由郑云川负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定事实正确。
本院认为，目前讼争房屋所有权登记于林莉名下，且已办理抵押登记。王祥桂已不具有该房屋的所有权，案涉《房屋买卖合同》已经事实上无法履行。郑云川基于案涉《房屋买卖合同》享有的债权请求权无法对抗林莉的物权。而林莉并非案涉《房屋买卖合同》的一方当事人，根据合同相对性原则，郑云川无权要求林莉履行其与王祥桂签订的《房屋买卖合同》。一审法院已履行相关释明义务。
综上，郑云川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理案件受理费32400元，由郑云川负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘 力
审 判 员 欧晓红
审 判 员 陈 洪
二〇一八年五月二十三日
法官助理 刘晓庄
书 记 员 张欣婕