上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14152号
上诉人（原审被告、反诉原告)：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路1665号601室。
法定代表人：孙艾娜，董事长。
委托诉讼代理人：黄磊，上海市铭源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：上海音奈迅教育培训有限公司，住所地上海市杨浦区长阳路1616号5层502室。
法定代表人：周树发，执行董事。
委托诉讼代理人：张宓玲，上海中常达律师事务所律师。
上诉人上海亚和投资管理有限公司（以下简称亚和公司）因与被上诉人上海音奈迅教育培训有限公司（以下简称音奈迅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初24801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亚和公司之委托诉讼代理人黄磊、被上诉人音奈迅公司之委托诉讼代理人张宓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亚和公司上诉请求：撤销一审判决第一项；撤销一审判决第六项，改判被上诉人支付2016年7月25日至2017年4月24日的房屋占有使用费人民币（下同）492,432元及物业管理费22,295元。事实和理由：本案的租赁合同为无效合同，造成合同无效的唯一原因是本市XX路XX号星空广场B-205、B-206D单元的房屋（以下简称系争房屋）未取得工程建设项目规划许可证，但是根据有关规定，可以通过补办相关证照使租赁合同合法化。一审法院应通知案外人到庭，要求补办相关证照。另外，即使租赁合同无效，根据有关规定，占有使用费的标准可以参照租赁合同约定的租金标准，物业管理费被上诉人仍应支付，一审法院却仅支持上诉人部分金额，缺乏依据。一审法院确定的占有使用费和物业管理费的起止日期有误。根据合同约定，双方实际交接房屋的时间是2015年4月25日，被上诉人有90天免租装修期，因此起租日应该从2015年7月25日开始起算，被上诉人至2017年4月24日才返还系争房屋，故截止时间应计算至2017年4月24日。综上所述，希望二审法院支持上诉人的上诉请求。
音奈迅公司辩称，关于合同效力的问题，上诉人若认为涉及到案外人的问题，应另行诉讼，不应将不利后果转嫁到被上诉人。被上诉人取得房屋后并没有装修完毕，也未营业产生盈利。一审法院酌情确定占有使用费和物业管理费是合理的。故要求驳回上诉，维持原判。
音奈迅公司向一审法院起诉请求：1.解除音奈迅公司、亚和公司签订的租赁合同及补充条款；2.亚和公司向音奈迅公司返还租赁保证金以及物业管理费保证金、公共事业费保证金合计261,547元；3.亚和公司返还音奈迅公司已经支付的三个月租金、三个月物业管理费合计251,547元；4.亚和公司赔偿违约给音奈迅公司造成的装修费损失82,166.31元；5.亚和公司支付音奈迅公司已付租金、物业管理费以及保证金的利息，从2016年4月1日起至判决生效之日止，以513,091元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算；6.本案诉讼费用、律师费以及保全费用等由亚和公司承担。后音奈迅公司变更第1项诉讼请求为，要求确认音奈迅公司、亚和公司双方之间的租赁合同以及补充条款无效。
亚和公司向一审法院提起反诉请求：1.确认音奈迅公司、亚和公司签订的房屋租赁合同无效；2.判令音奈迅公司支付自2016年4月25日至2017年4月24日的房屋使用费738,648元（按每月61,554元计算）；3.判令音奈迅公司支付自2016年4月25日至2017年4月24日的物业费267,540元（按每月22,295元计算）。
一审法院认定事实：本市长宁区XX路XX号房屋于1989年2月登记，产权人为XX部，建筑面积合计15,003平方米。
2000年，上海市城市规划管理局就云峰综合楼建设工程项目颁发建设工程规划许可证。该许可证记载，建设单位为上海警备区第一招待所；建设地址为本市长宁区XX路XX号；建设规模为17,600平方米。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“洛城广场”。
2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处向上海警备区后勤部出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意该部在XX路XX号上海警备区第一招待所附属广场（洛城广场、和平广场）进行整体改扩建，建设上海XX中心，项目总建筑面积60,000平方米。
2011年11月25日，上海XX公司签订《军队房地产建设、租赁协议书》，约定由亚和公司投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，亚和公司对改扩建项目及XX苑XX幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由亚和公司负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由亚和公司承担。
2011年12月28日，上海警备区后勤部就上海XX中心工程项目颁发施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。
2012年5月23日，XX局就本市XX路XX号房屋颁发军队房地产租赁许可证。该许可证记载，出租人为上海警备区生产处，承租人为亚和公司，租赁用途为商业，租赁建筑面积为6万平方米，有效期为2012年3月1日至2015年2月28日。
2013年10月8日，中国人民解放军上海警备区后勤部出具情况说明，表示上海市警备区对外空余房地产租赁管理部门为中国A管理处，是上海警备区第一招待所业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“XX路XX号”。2013年11月1日，上海B管理处出具授权委托书，委托亚和公司代为行使长宁区XX路XX号1-6层房屋（含车库、地下室）的管理权、使用权、经营权、租赁权。
2014年4月24日，南京军区第一房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意亚和公司将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。
2016年4月1日，音奈迅公司（乙方）、亚和公司（甲方）签订租赁合同及补充条款，约定甲方向乙方出租本市XX路XX号XX广场XX单元的房屋，房屋交付日为2016年4月1日，装修期自实际交付日开始起90天，装修期内无须缴付保底租金及物业管理费，起租日至装修期结束次日起，起租日起的第一年每月租金为61,554元，剩余年限每月保底租金为61,554元，第一年无抽成租金，第二年每月抽成租金为月营业额15%。租金先付后用，乙方应于本合同签署之日起5日内向甲方支付起租日后第一期租金（相当于三个月首年保底租金）184,662元，第二期租金甲方于每个公历月15日向乙方发放下个公历月之付费账单，乙方须于每个公历月25日之前支付下个公历月之租金。物业费每月22,295元，先付后用，支付方式同租金的支付方式。乙方应在本合同签署之日起5日内向甲方支付相当于三个月保底租金金额的租赁保证金和三个月物业费保证金以及公共事业保证金合计261,547元，甲方收到后，合同方生效。甲方有义务保证在本合同期限内对购物中心拥有合法有效的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明文件，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。甲方有义务应乙方要求提供租赁物业的权属证明文件，配合乙方办理工商、税务等部门的注册登记手续。除本合同约定的合同解除情形外，任何一方严重违反本合同有关条款的行为，导致合同目的无法实现的，经守约方书面通知要求改正后十五日内仍未得到纠正的，守约方有权解除合同。非因甲方原因造成的合同提前终止，甲方有权要求乙方支付装修其内免除的所有租金。本合同因甲方原因解除时，乙方有权在退还租赁物后采取下列行动：要求甲方返还合同保证金；赔偿乙方因甲方违约而造成的损失折算租金为9个月，包括但不限于违约金、赔偿金、装修补偿、员工遣散、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金等。若因乙方原因解除时，甲方有权单方面采取下列行动：没收乙方的合同保证金，收回租赁物业，已交租金不予退还，向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失折算租金为6个月。
合同签订后，音奈迅公司向亚和公司支付了合同保证金261,547元，并支付了三个月租金184,662元以及三个月物业费66,885元。亚和公司于2016年4月18日开具了相应金额的发票。
2016年4月25日，亚和公司将涉案房屋交付给音奈迅公司。
2016年5月9日，音奈迅公司与案外人签订装修合同，约定自2016年5月11日开始装修至2016年6月30日装修结束，合同总价款为466,250元。后音奈迅公司向案外人支付工程款82,166.31元。音奈迅公司陈述，2016年5月，其发现工商营业执照无法办理，就停止装修，系争房屋装修未能完成，门也未安装，尚属于敞开式空间。
2016年11月25日，音奈迅公司致函亚和公司，称亚和公司隐瞒未取得租赁许可证的事实，签订合同前口头承诺能够办理营业执照，但至今音奈迅公司仍无法办理证照，无法开业，故要求亚和公司在接函后十五日内向音奈迅公司提供有效的租赁许可证，否则将采取措施维护权益。后亚和公司始终未能提供有效的办理证照的文件。音奈迅公司遂起诉来院。
2017年4月24日，音奈迅公司、亚和公司签署《房屋交接确认书》，确认音奈迅公司按照房屋现状向亚和公司交付房屋，房屋交接完毕后，音奈迅公司不再支付任何占有使用费，亚和公司收回该房屋，双方其他争议由法院判决。
一审审理中，音奈迅公司、亚和公司双方确认系争房屋的装修现值为75,319.12元。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，亚和公司不能证明“星空购物中心”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，且音奈迅公司、亚和公司均以此为由请求确认双方就系争房屋签订的《租赁合同》及《补充条款》无效，一审法院据此予以准许。亚和公司同意返还音奈迅公司已支付的各项保证金、押金及租金、物业管理费，音奈迅公司的相关诉请，一审法院予以支持。双方关于音奈迅公司是否应当向亚和公司支付使用费以及《租赁合同》及《补充条款》无效后的赔偿责任存在争议。
就上述争议，一审法院认为，音奈迅公司承租系争房屋应当向亚和公司支付相应的使用费等费用。但本案中，租赁合同被确认无效合同无法继续履行的原因在于系争房屋所属的“星空购物中心”未取得建设工程规划许可证，以及军队房屋租赁许可证过期所致，音奈迅公司在装修期间得知信息后即停工并与亚和公司交涉，不成后提起本案诉讼，故音奈迅公司并未实际使用系争房屋营业获利；同时，考虑到音奈迅公司作为商业主体，应当在承租房屋前对房屋的状况、产权情况以及军队房屋出租需要租赁许可证等事宜有充分的了解以及后果预计，但音奈迅公司轻信可以避免今日之结果，综合考虑上述因素，一审法院酌情让音奈迅公司承担使用费和物业管理费即100,600元。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据亚和公司与上海警备区第一招待所签订的合同，“星空购物中心”的改扩建工程由亚和公司出资并负责规划设计方案，亚和公司在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下即开工建设，故《租赁合同》及《补充条款》无效的过错主要在于亚和公司。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，XX路XX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，音奈迅公司、亚和公司均无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由一审法院综合各种因素，结合音奈迅公司、亚和公司各自责任，酌情予以确定。对音奈迅公司主张的装修费损失及利息损失，因音奈迅公司、亚和公司均同意按照装修现值予以赔偿，双方对于现值的计算方式也达成一致，一审法院予以准许；至于利息损失，因双方存在租赁合同关系，音奈迅公司支出的租金、物业管理费以及保证金均据此而支付，亚和公司对于上述款项的占有并非没有依据，现合同被确认无效后，亚和公司也同意返还，故音奈迅公司要求主张利息的请求缺乏依据，一审法院难以支持。
对音奈迅公司主张的律师费，不属于因诉讼必然产生的费用，故该项诉讼请求一审法院不予支持。
一审法院据此判决：一、上海音奈迅教育培训有限公司与上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区XX路XX号“XX中心”XX单元签订的《租赁合同》及《补充条款》无效；二、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海音奈迅教育培训有限公司租金保证金、物业管理费保证金、公共事业费保证金合计261,547元；三、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海音奈迅教育培训有限公司租金、物业管理费合计251,547元；四、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海音奈迅教育培训有限公司装修费计75,319.12元；五、驳回上海音奈迅教育培训有限公司的其余本诉请求；六、上海音奈迅教育培训有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司的使用费及物业管理费合计100,600元；七、驳回上海亚和投资管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费3,520元，由上海音奈迅教育培训有限公司与上海亚和投资管理有限公司各半负担。本诉案件受理费9,752.60元，由上海音奈迅教育培训有限公司负担112.13元，上海亚和投资管理有限公司负担9,640.47元。反诉案件受理费6,927.85元，由上海音奈迅教育培训有限公司负担692.65元，上海亚和投资管理有限公司负担6,235.20元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同因“星空购物中心”未取得建设工程规划许可证而无效，虽然出租人和承租人都有过错，但上诉人在明知“星空购物中心”未取得建设工程规划许可证的情形下将系争房屋出租应承担主要责任，租赁合同无效产生的损失，上诉人作为出租人应予赔偿。上诉人认为应追加案外人参加诉讼以明确是否可以补办规划许可证的观点，缺乏依据，本院不予采纳。关于房屋使用费、物业管理费的确定，一审从公平角度结合本案事实，以及因上诉人原提供的军队房地产租赁许可证到期客观上对被上诉人的经营产生一定的影响，因而将房屋使用费、物业管理费酌情确定为100,600元，亦属合理。因此，上诉人的相关上诉理由，均缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人亚和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,392元，由上诉人上海亚和投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 娄 永
审判员 钱文珍
二〇一八年三月三十日
书记员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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