南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3771号原告南京正旺置业有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路101号。法定代表人郑智全，董事长。委托代理人刘绍奎，江苏苏源律师事务所律师。委托代理人张田，江苏苏源律师事务所律师。被告田昕，女，汉族，1968年1月29日生。被告南京普雷英之辅语言培训学校，住所地南京市洪武路38号正洪大厦10楼。法定代表人张冬生，董事长。以上两被告的共同委托代理人张一飞，江苏天茂律师事务所律师。原告南京正旺置业有限公司（以下简称正旺置业公司）诉被告田昕、南京普雷英之辅语言培训学校（以下简称英之辅培训学校）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月19日受理后,依法由审判员李义军独任审判,公开开庭进行了审理。原告正旺置业公司的委托代理人刘绍奎、张田，被告田昕、英之辅培训学校的共同委托代理人张一飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正旺置业公司诉称，2011年，原告正旺置业公司与被告田昕签订了《意向书》，约定：被告田昕有意购买原告正旺置业公司开发的XX广场3幢401室、402室；由于约定的房屋当时尚不具备销售条件等原因，双方约定该两套房屋交给被告田昕使用，待房屋具备销售条件后，被告田昕购买该房屋并在收到原告南京正旺置业公司通知后20日内与原告正旺置业公司签订房屋买卖合同，支付相应房款。若被告田昕拒绝购买该房屋，应向原告正旺置业公司承担购房款10%的违约金责任。后原告正旺置业公司具备了销售约定房屋的条件，并通知被告田昕按照《意向书》的约定购买房屋，但被告田昕未按照《意向书》的约定履行。现该房屋由被告田昕交给被告英之辅培训学校使用。被告田昕的行为违反了《意向书》的约定及相关规定，被告应返还约定的房屋并承担相应的违约责任。原告正旺置业公司诉至本院，诉讼请求为：1.判令被告向原告正旺置业公司返还其占有的位于南京市鼓楼区XX路8号XX广场3幢401室、402室房屋;2.判令被告田昕向原告正旺置业公司支付违约金145693.5元。被告田昕、英之辅培训学校辩称，第一，被告同意向原告正旺置业公司返还涉案房屋，如果原告正旺置业公司愿意出租涉案房屋，被告愿意承租。第二，原告正旺置业公司要求被告田昕支付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，应依法予以驳回。综上，请求驳回原告正旺置业公司的第二项诉讼请求。经审理查明，2011年12月19日，原告正旺置业公司（甲方）与被告田昕（乙方）签订了《意向书》，意向书约定：鉴于乙方有意购买甲方开发的XX天地01幢（应为3幢）四楼的401室和402室，但由于401室和402室目前仍不具备销售条件；在401室管理用房办理自管产期间，甲方将该房屋无偿提供乙方使用，待该房屋具备销售条件，甲方必须将该房屋出售给乙方，乙方须无条件购买该房屋，乙方应在收到甲方通知后20日内与甲方签订房屋买卖合同，并在签合同同时将所有购房款一次性支付给甲方（房屋的价格按11500元/平方米计算），乙方拒绝按照前述条件购买该些房屋，甲方有权将这些房屋出售给他人，乙方已经进行的装修归甲方所有，乙方不得要求甲方支付任何费用，同时应按照该些房屋价款的10%向甲方承担违约金责任；如因401室和402室无法办理产权，甲方必须按照半价出售给乙方使用，乙方须无条件购买，双方签订协议。意向书签订后，原告正旺置业公司将401室和402室房屋交给被告田昕使用。2012年3月16日，坐落于南京市鼓楼区XX路8号3幢401室（建筑面积为61.45平方米，以下简称401室房屋）、402室（建筑面积为65.24平方米，以下简称402室房屋）登记至原告正旺置业公司名下。2012年4月，原告正旺置业公司取得了401室房屋和402室房屋的土地分割转让证。401室房屋即为意向书中约定XX天地03幢401室，402室房屋为意向书中约定XX天地03幢402室。2012年6月11日，原告正旺置业公司向被告田昕发出购买通知函，被告田昕在《意向书》上注明“今日收到正旺购买通知函一份”。被告田昕却称，除上述内容外，被告田昕还注明了不购买该房屋。原告正旺置业公司未能提交注明有上述内容的《意向书》原件。2014年5月27日，原告正旺置业公司经公证向被告田昕分两处地址邮寄了《通知》各一份，一处地址为南京市下关区XX路XX江4幢1单元406室，电话为被告田昕的手机号；另一处地址为广东省深圳市福田区XX路95号2-601，该地址为被告田昕在其与原告正旺置业公司签订的《南京市商品房预售合同》中预留的通讯地址，电话亦为被告田昕的手机号，主要内容为：涉案房屋均已经具备销售条件，请被告田昕按照意向书的约定，在收到本通知后20日内与原告正旺置业公司签订正式的商品房买卖合同，并在签订合同同时将所有购房款一次性支付给原告正旺置业公司；否则，原告正旺置业公司将会按照意向书的规定处理该房屋，一切不利后果将会由被告田昕承担。邮寄地址为南京市的快递由张舒代收，但被告田昕称未收到该通知。邮寄地址为深圳市的快递因收件人不在指定地址，收件人自取，未投递成功。401室房屋和402室房屋现由被告英之辅培训学校实际使用或者控制。审理中，被告田昕、英之辅培训学校愿意承租涉案房屋，但原告正旺置业公司不同意。以上事实，有当事人陈述、意向书、意向书复印件、房屋所有权证、土地分割转让证、公证书、照片、南京市商品房预售合同等证据予以佐证，足以认定。本院认为，原告正旺置业公司与被告田昕签订的《意向书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该意向书依法成立并有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照意向书的约定全面履行自己的义务。现涉案房屋已具备了销售条件，按照意向书的约定被告田昕应当购买相应的涉案房屋，并按约定标准支付购房款。被告田昕陈述其已于2012年6月11日明确不购买涉案房屋，且庭审中亦表示不购买涉案房屋，根据意向书的约定，被告田昕构成违约。被告田昕不购买涉案房屋应当及时将涉案房屋返还原告正旺置业公司，故原告正旺置业公司主张返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。由于被告英之辅培训学校实际使用或者控制涉案房屋，故被告英之辅培训学校亦应承担返还责任。由于意向书仅对401室房屋的购买问题进行了约定，根据该约定，被告田昕应按401室房屋价款的10%支付违约金，即违约金为70667.5元（=61.45平方米×11500元/平方米×10%）。因双方之间就是否购买402室房屋未作约定，故原告正旺置业公司主张该房屋的违约金无合同依据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。原告正旺置业公司于2014年5月27日向被告田昕邮寄了通知，其通知时间在诉讼时效内，致诉讼时效中断，原告正旺置业公司提起本案诉讼未超过诉讼时效，被告的该项辩解意见无事实和法律依据，本院不予采信。综上，为维护原告的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告田昕、南京普雷英之辅语言培训学校于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告南京正旺置业有限公司坐落于南京市鼓楼区XX路8号3幢401室、402室房屋;二、被告田昕于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京正旺置业有限公司违约金70667.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3214元，减半收取1607元，由原告南京正旺置业有限公司负担823元，被告田昕负担784元（此款原告南京正旺置业有限公司已预付，被告田昕应负担部分在给付上述款项时直接给付原告南京正旺置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李义军二〇一六年七月十四日见习书记员  夏 娜