四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第7091号
原告夏春容，女，1973年3月5日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。
被告四川省立泰房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市大邑县。
法定代表人周永清，董事长。
委托代理人胡娅，系该公司员工。
委托代理人张朝建，四川英特信律师事务所律师。
原告夏春容与被告四川省立泰房地产开发有限公司（以下简称“立泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法由审判员黄红斌适用简易程序于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告夏春容及其委托代理人徐茂辉、被告立泰公司的委托代理人胡娅、张朝建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏春容诉称，2012年11月2日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定：被告将位于成都市双流县成白路的阳光·地中海1栋1单元306号房售予原告，该房成交总价468300元。2012年11月2日，被告向原告交房，原告办理了入住手续，同时向被告交纳了办理产权证的契税和国土证费。按双方签订的买卖合同约定，被告应在2013年10月28日前将原告买受的房屋产权证过户至原告的名下，但时至今日被告仍未向原告办理房屋产权证及国土使用权证。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理分户产权证、土地使用权证；2、被告向原告支付违约金至产权证办下止，截至起诉日暂为人民币30205.35元。
被告立泰公司辩称，原告的诉请无合同和法律依据，原被告之间系买卖合同关系，双方的买卖行为已经完成，且被告已办理了初始产权，而办理分户产权证不是被告的法定义务，是房屋所有权人的责任，原、被告间仅仅是委托代理关系；被告没有任何过错，被告在履行受托义务中没有超越代理权、滥用代理权、不履行代理职责或同第三人串通侵害委托人合法权益的行为，被告是按照原告的委托行使代理权，办证迟延的后果应当由原告承担。延期办证的原因是多方面的，原告未及时完整地提交或补正办证资料；受托办证过程中主办机关移交档案丢失了被告的档案资料导致被告补办初始产权、因政策变更又新增加申报材料项目，同时国家机关核税、审材料需要大量时间，这些都是被告在办理受托事务时无法预见、且无法避免的；原告诉请办理土地使用权证不符合约定，按补充协议的约定应在办理分户产权证后三年内被告协助原告办理。综上，被告是无偿受托，被告对于逾期办证不存在过错，被告不应承担违约责任，即便法院要支持违约金，该违约金计算方式也过高，请求法院按照公平原则予以调整。
经审理查明，原、被告于2012年11月2日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定，被告将其开发的位于双流县成白路“阳光·地中海”1栋1单元3层306号房销售给原告，该房屋总价款468300元。被告于2012年5月25日前交付房屋，原告委托被告代交专项维修资金、契税、物业服务费用、按国家规定办理产权的相关费用、其他办理权证所需的税费。还约定被告应当在2013年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，同时约定，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付本套房屋总款万分之一的违约金。补充协议约定，原告必须委托被告办理本合同项下商品房的房屋产权等相关手续。被告在向原告交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由原告承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，原告应同时提交相关资料。如因原告原因导致在商品房交付时未将上述费用支付给被告或没有同时提交完整的相关资料，原告须按日向被告支付人民币100元的违约金，并且不得视为被告原因延期履行办理变更登记义务……在本项目办理完商品房分户产权证书后三年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书。
2012年11月2日，被告向原告交房，原告向被告支付契税、维修基金、印花税、国土证费。“阳光·地中海”楼盘1、2、3、4栋于2013年2月6日取得了房屋权属证明（初始登记）。2015年8月13日，双流县房产管理局受理了原告购买的“阳光·地中海”1栋1单元3层306号房屋的转移登记申请，原告于2015年8月26日取得房屋产权证。
庭审中，原告当庭撤回要求被告办理分户产权证的诉讼请求。
上述事实，有双方当事人的一致陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、购房款发票、契税发票、双流县房产管理局双房函（2014）60号、案涉房屋的所有权证、双流县房地产管理交易中心的情况说明等证据在卷佐证。
本院认为，原告夏春容与被告立泰公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、被告是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任；二、原告诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：
一、关于被告是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任的问题。本院认为，首先，被告协助原告取得案涉房屋的房屋所有权证书系被告的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自被告与原告签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到原告。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要被告提供，如果被告未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。因此被告有协助原告取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，《商品房买卖合同》第十九条第二款“转移登记”虽约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币……”，但被告作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与原告签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且被告为原告办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。第三，被告虽抗辩称因第三人原因以及案涉楼盘中其他房屋买受人迟延提交资料等原因导致迟延办证，但其提交的证据不能证明其主，故其应当承担举证不能的后果，同时，即使是由于第三人的原因致被告违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，被告仍需根据合同的相对性原则向原告方承担违约责任。综上，被告辩称办理分户产权证的责任在原告、延期办证非被告原因，被告系无偿受托且不存在过错不应承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告诉请被告承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，本院予以支持。
二、关于原告诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）的问题，本院认为，被告逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为9188元为宜。被告抗辩称违约金过高的理由成立，本院予以采纳。
综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，被告未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合原告的实际损失，本院酌情支持9188元。对于原告要求被告办理国有土地使用权证的主张，因补充协议明确约定在本项目办理完商品房分户产权证书后三年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，由于案涉房屋产权转移登记尚未办理完毕，故办理国有土地使用权证的约定期限尚未届满，如立泰公司在约定期限届满后仍未完成协助办理国有土地使用权证义务，原告可另行就此主张其权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告四川省立泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告夏春容违约金9188元。
二、驳回原告夏春容的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费278元，由原告夏春容负担78元，被告四川省立泰房地产开发有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄红斌
二〇一五年十一月六日
书记员 钟 建