辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1796号
上诉人（原审被告）：崔有芝，男，1960年5月19日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。
被上诉人（原审原告）：沈阳市大东区国有资产管理办公室，住所地沈阳市大东区津桥路*号。
法定代表人：郑玉元，该办公室主任。
委托代理人：王珊珊，辽宁冠越律师事务所律师。
委托代理人：兰景新，辽宁冠越律师事务所律师。
上诉人崔有芝因与被上诉人沈阳市大东区国有资产管理办公室（以下简称“大东国资办”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月9日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年7月17日公开开庭审理了本案，上诉人崔有芝，被上诉人大东国资办的委托代理人兰景新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
大东国资办一审诉称，大东国资办、崔有芝双方于2013年1月1日签订《房屋租赁合同书》，约定大东国资办将位于沈阳市大东区机校街65号1层，建筑面积18平方米的房屋租赁给崔有芝，合同期限为一年，租金为每年3800元。合同到期后，虽经大东国资办多次催告腾房，但崔有芝至今仍然占用该房。故大东国资办请求人民法院判令崔有芝腾退占用房屋并赔偿损失，以保护大东国资办的合法权益。诉讼请求：1、判令崔有芝腾退占用大东国资办的房屋（位于沈阳市大东区机校街65号1层，建筑面积18平方米）；2、判令崔有芝赔偿占用大东国资办房屋期间的经济损失3167元，截止2014年11月1日；3、案件受理费由崔有芝承担。
崔有芝一审辩称，大东国资办并没有多次催促崔有芝腾房。对于房屋是大东国资办的崔有芝没有异议，崔有芝从1997开始租用房屋到现在，崔有芝现在没有地方住，不能马上腾房。大东国资办把维修费给崔有芝之后崔有芝可以找其他房子住。房屋在崔有芝使用时进行了维修，花了很多钱。崔有芝承租房屋多年，出租或出卖崔有芝都有优先权。大东国资办主张要求房屋损失崔有芝不承认，在2014年年初时，崔有芝主动去向大东国资办交房租，但大东国资办拒不接收。
原审法院审理查明，涉案房屋坐落于沈阳市大东区机校街65号，建筑面积18平方米。2011年12月8日，沈阳市大东区洮昌街道办事处将涉案房屋划转交接给大东国资办国有资产办公室。2013年1月1日，大东国资办作为出租方，崔有芝作为承租方，案外人沈阳市大东区洮昌经济服务中心作为房屋管理方共同签署房屋租赁合同，大东国资办将涉案房屋出租给崔有芝，租赁期限自2013年1月1日至2014年1月1日止，年租金为3800元。合同第七条第三款约定，崔有芝添置的新物和装饰、装修的部分，在合同到期后，崔有芝自行处理，大东国资办及案外人沈阳市大东区洮昌经济服务中心不承担任何责任及费用。合同第八条约定，租赁期内案外人沈阳市大东区洮昌经济服务中心保障涉案房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，崔有芝发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知沈阳市大东区洮昌经济服务中心进行维修，对于崔有芝的装修、改善和增设的他物沈阳市大东区洮昌经济服务中心不承担维修的义务。
合同签订后，崔有芝向大东国资办交纳租金后，崔有芝开始使用涉案房屋经营房屋中介。租赁合同期限届满后，大东国资办、崔有芝未签订新的租赁合同，大东国资办已通知崔有芝腾退房屋，但崔有芝一直占用涉案房屋至今，且崔有芝未向大东国资办交纳房屋占有使用费。
原审法院认为，大东国资办、崔有芝于2013年1月1日签订的房屋租赁合同合法有效。自2014年1月1日租赁期限届满后，大东国资办、崔有芝双方未签订新的房屋租赁合同，大东国资办、崔有芝之间形成不定期租赁关系，大东国资办可以随时解除合同，并要求崔有芝将房屋返还。租赁期限届满后，大东国资办已经通知崔有芝腾房，遭到崔有芝拒绝，故现大东国资办诉至原审法院要求崔有芝将涉案房屋腾空并返还的诉讼请求原审法院予以支持。
崔有芝占用涉案房屋期间应按照原房屋租赁合同约定的租金标准向崔有芝支付房屋占有使用费，故大东国资办要求崔有芝支付2014年1月1日至2014年11月1日期间房屋占有使用费3167元（3800元／年÷12个月×10个月=3167元）的诉讼请求原审法院予以支持。
关于崔有芝提出要求大东国资办对其在涉案房屋内的装饰、装修及维修费用予以赔偿的抗辩。因崔有芝未向原审法院提供相关证据证明其对涉案房屋进行了装修、装饰。且大东国资办、崔有芝签订的合同中已经明确约定在合同到期后，崔有芝添置的新物和装饰、装修的部分由其自行处理，大东国资办不承担任何责任及费用，故原审法院对崔有芝的此项抗辩不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条，第二百三十六条之规定，原审法院判决：一、被告崔有芝于本判决生效后30日内将沈阳市大东区机校街65号（建筑面积18平方米）腾空并交还给原告沈阳市大东区国有资产管理办公室；二、被告崔有芝于本判决生效后15日内给付原告沈阳市大东区国有资产管理办公室房屋占有使用费3167元（2014年1月1日至2014年11月1日）；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2129元，由被告崔有芝负担。
宣判后，上诉人崔有芝不服，上诉至本院。上诉请求：依法查明事实，上诉人继续承租该房屋，继续按原租赁合同标准缴纳租金，被上诉人愿意出卖，上诉人愿意购买；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：上诉人对一审法院认定的事实有异议。一、上诉人自1997年8月份租用此房，改善了居民社区的卫生状况，并解决了街道委员会闲置房屋盘活资产的问题；二、一审法院认定的装修是错误的，该房屋最初完全不具备居住条件，无窗无门，无水无电，无暖气、无卫生间，上诉人对此房投资维修，最终使该房屋具备现有的居住条件。上诉人对该房屋不是装修而是进行了必要的维修，所产生的费用是房屋维修费。一审法院要求上诉人举证证明维修费用的产生与数额，因为时间跨度将近20年，时间久远，不能一一举证，但维修是众所周知的事实，并且有相关证人证明。上诉人对此房屋居住至今，现在被上诉人全盘否认了最初的租赁关系及上诉人多年来对租用房的维修，要收回房屋，于情于理不合。三、最初的出租人为街道办事处，至于后来被上诉人如何接管，上诉人不清楚，被上诉人从未向上诉人要过租金，根本不存在多次催交腾房、多次催要房租的情况。要求被上诉人对房屋维修所投入的资金进行合理补偿。
被上诉人大东国资办辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明：本案争议房屋原为大东区机校街65号东房山10-11平方米左右的在建废弃门卫房。双方当事人确认本案争议房屋并无产权证及建设审批手续。
上述事实，有房屋租赁合同书、资产划转交接清单、洽谈笔录、收款收据等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，大东国资办作为出租方、崔有芝作为承租方，沈阳市大东区洮昌经济服务中心作为房屋管理方签订的有关争议房屋的房屋租赁合同，因争议房屋并无产权证及建设审批手续，租赁合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效后，崔有芝应当将房屋予以返还。一审法院判决崔有芝返还房屋并无不当。另据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院判决崔有芝按照租赁合同约定的租金标准支付2014年1月1日至2014年11月1日的房屋占有使用费亦无不当。
关于崔有芝上诉提出要求被上诉人对房屋维修投入进行补偿的主张。崔有芝承租房屋时即知晓本案争议房屋的状况及不具备产权证书及建设审批手续的情况，对双方租赁合同无效具有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，对其主张的损失问题应自行承担，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2129元，由上诉人崔有芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。