河南省安阳市北关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0503民初1232号
原告：王海梅，女，1969年1月3日生，汉族，住址同上。
原告：王志明，男，1948年4月15日出生，汉族，住安阳市北关区。
原告：靳亭英，女，1948年7月1日生，汉族，住址同上。
原告：吴爱芹，女，1973年6月17日生，汉族，住安阳市北关区。
四原告共同委托诉讼代理人：蔡红彬，河南功政律师事务所律师。
被告：李瑞珍，男，1956年9月26日出生，汉族，住安阳市北关区。
委托诉讼代理人：李小立，河南新大地律师事务所律师。
被告：王海军，男，1969年6月16日出生，汉族，住安阳市北关区。
被告：王海庆，男，1971年5月25日出生，汉族，住安阳市北关区。
原告王海梅、王志明、靳亭英、吴爱芹诉被告李瑞珍、王海军、王海庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王海梅、王志明、靳亭英、吴爱芹及四原告的共同委托诉讼代理人蔡红彬，被告李瑞珍、王海军、王海庆及被告李瑞珍的委托诉讼代理人李小立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王海梅、王志明、靳亭英、吴爱芹向本院提出诉请：1、请求确认2005年11月3日被告李瑞珍与被告王海军、王海庆签订的《房产转让协议书》无效；2、判令被告李瑞珍立即腾清本案争议房屋并返还原告；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告王志明和王志新（已故）为李家庄村民系兄弟关系，2002年两家共同出资在本村老宅基地上建造本案争议房屋。2005年11月3日原告王志明之子王海庆和王志新之子王海军与被告李瑞珍隐瞒原告签订《房产转让协议书》一份，将原告家庭共同所有的房产出卖给被告李瑞珍。原告随后得知房屋被卖后找到被告李瑞珍要求返还房产，但被告李瑞珍称合同签订了，房产也过户了，不予退还房产。因当时原告不懂法律，认为被告李瑞珍讲的有道理也就不再要求返还房产。
2016年李家庄村委会统一办理宅基地证书，原告办理其他房屋房产证时被村委会告知本案争议的房屋也可以办理房产证，户主为王志明和王志新。原告对村委会办理户主为王志明、王志新房产证的说法和被告李瑞珍曾经讲的房产证已办理为李瑞珍的说法不予了解。经原告向有关部门咨询并调查得知：农村房产不得买卖，被告李瑞珍所称的已经办理房产证的说法也是虚假的，并且被告之间签订房屋买卖合同时未经共有人同意属于无效合同，原告有权要求返还房屋。为维护原告合法权益，向法院依法提起诉讼。
被告李瑞珍辩称，1、王海梅、王志明、靳亭英、吴爱芹不具备本案原告的主体资格。本案争议房屋并非王志明、王志新两家在老宅基地上出资建造，该房屋系王海军、王海庆的本家爷爷王虎德的老宅基地，因为王虎德系孤寡老人，其过世时由王海军、王海庆办理后事，披麻戴孝，养老送终，王虎德的财产由王海军、王海庆继承。2002年7月26日王海军、王海庆和李家庄村委会签订有建楼房有关规定，故争议房屋的实际所有权人为王海军、王海庆，与原告无关。2、李瑞珍与王海军、王海庆于2005年11月3日签订的房产转让协议书合法有效，公平合理，并不违反国家强制性法律规定，应当受到法律保护。李瑞珍购房后进行了装修添附，在此居住十余年，双方相安无事，从未存在原告诉称向李瑞珍主张要求返还房产之说，原告起诉的主要原因是争议房屋所处地块即将拆迁，原告为了侵吞该房产的拆迁补偿费才恶意起诉，李瑞珍认为自己和王海军、王海庆是在平等、诚信、合法的基础上达成的协议，法律应当保护交易的稳定性，否则平等交易的安全性将得不到保障。3、房产转让协议书约定的清楚明了，卖方需协调办理房产手续，并负责协调以后拆迁补偿、宅基地审批等事宜。本协议签订后楼房及院内等所有设施所有权、使用权永远归买方所有。故根据协议书约定，李瑞珍要求卖方协调办理房产手续及拆迁补偿的权利。4、根据《民法通则》相关规定，原告起诉已超过2年的诉讼时效，依法已丧失了胜诉权，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
被告王海军辩称，被告李瑞珍说的都是虚假的。
被告王海庆辩称，房子确实是我和王海军卖给李瑞珍的，我和俺爹从来没有分过家，没有俺爹轮不到我去给俺爷披麻戴孝，房子卖的时候确实俺爹不知道，没有给他们商量过，说的谎话卖给李瑞珍了。
当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋位于安阳市北关区××街道××村，2002年拆旧建新房，土地性质为集体土地，产权人为王虎德，王虎德为李家庄村村民，系孤寡老人。2004年，王虎德去世后，由其侄子即原告王志明和王志新（已故）继承该房屋，原告王志明和王志新为李家庄村民系兄弟关系。2005年11月3日原告王志明之子王海庆和王志新之子王海军与被告李瑞珍签订《房产转让协议书》一份，将诉争房屋出卖给被告李瑞珍,李瑞珍在该房屋内居住至今。原告随后得知该房屋被卖。被告李瑞珍购买房屋后，安装太阳能热水器花费3850元，缴纳天然气安装费3300元、暖气安装费14131.8元，并添附了不锈钢栏杆等。该房屋至今未办理房产证。
原告王海梅与被告王海军系夫妻关系。原告吴爱芹与被告王海庆系夫妻关系。原告靳亭英和原告王志明系夫妻关系。
经原告王志明申请，本院委托司法鉴定科学研究所司法鉴定中心对房产转让协议书上的指印是否其本人指印进行鉴定，司法鉴定科学研究所司法鉴定中心于2017年5月4日出具司鉴中心（2017）技鉴字第564号鉴定意见书，鉴定意见：房产转让协议书上的指印不是王志明所留。原告王志明支付鉴定费2000元。
经被告李瑞珍申请，本院委托河南四方资产评估事务所有限责任公司对诉争房屋现在的市场价值进行评估。河南四方资产评估事务所有限责任公司于2017年12月27日出具豫四方(2017)评鉴字第110号资产评估鉴定报告。评估鉴定意见：安阳市北关区彰东办事处李家庄村南七巷109号房产评估价值为355200元。被告李瑞珍支付评估鉴定费3000元。
另查明，被告李瑞珍系安阳县辛村乡辛村村民。
上述事实，有原告提供的户口簿、李家庄村村委会证明、房产转让协议书、李家庄村村委会土地房产公告，被告李瑞珍提供的李家庄村村委会出具的收据、李家庄村村委会2002年7月30日出具的收据、房产转让协议书，本院依照职权调取的李家庄村村委会证明，现场勘验笔录，以及当事人陈述等证据，予以证实。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，诉争房屋是农村宅基地上的房屋，宅基地的性质为集体土地。《中华人民共和国土地管理法》明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被告李瑞珍非李家庄村村民，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，故被告王海庆、王海军与被告李瑞珍签订的房屋转让协议书系无效合同。被告李瑞珍应当退还该房屋。原告王海梅、王志明、靳亭英、吴爱芹与被告王海庆、王海军系共同家庭成员，在被告王海庆、王海军出卖房屋后不久即知道房屋被出卖的事实，未及时主张权利，故应和被告王海庆、王海军共同退还被告李瑞珍购房款。由于房屋买卖行为发生在2005年，社会经济条件及房屋价格均有大幅度提升，且被告李瑞珍对该房屋进行了修缮添附并为改善居住生活支出一定费用，如果只退还购房款，被告李瑞珍已不能购买到保障基本生活的住房。因此，结合原、被告在本案中均存在过错，本院依据评估报告，对被告李瑞珍予以补偿。根据被告李瑞珍提供的票据，对太阳能热水器折旧后，应支付被告李瑞珍补偿款共计374631.8元（355200元﹢暖气安装费14131.8元﹢天然气初装费3300元﹢太阳能安装折旧2000元）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告王海庆、王海军与被告李瑞珍2005年11月3日签订的房屋转让协议书无效；
二、被告李瑞珍于本判决生效后九十日内将位于安阳市北关区彰东办事处李家庄村南七巷109号房产腾清；
三、原告王海梅、王志明、靳亭英、吴爱芹、被告王海庆、王海军于本判决生效后九十日内支付被告李瑞珍补偿款374631.8元；
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元，由原告王海梅、王志明、靳亭英、吴爱芹、被告王海庆、王海军负担1950元，被告李瑞珍负担1950元，鉴定费由两项合计5000元，由原告王海梅、王志明、靳亭英、吴爱芹、被告王海庆、王海军负担2500元，被告李瑞珍负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 郭永革
人民陪审员 袁玉军
人民陪审员 秦 伟
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 黄宝宝