广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第813号
上诉人（原审被告）：王雨辰，男，1983年9月30日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：梁小凤，广东广瀚律师事务所律师。
委托代理人：黄福龙，广东广瀚律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：中山市天粤物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：刘伯平，该公司经理。
委托代理人：何学耕，广东皓粤律师事务所律师。
委托代理人：梁秋娥，广东皓粤律师事务所律师助理。
上诉人王雨辰因与被上诉人中山市天粤物业管理有限公司（以下简称天粤物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1884号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：王雨辰是中山市华力路23号商铺业主（土地证号：国2008易2159**，房产证号：C67015**，建筑面积97.17平方米）。2011年8月22日，天粤物业公司（乙方）与中山市华力小区业主委员会（甲方）签订物业服务合同，合同约定甲方代表该物业业主大会签订本合同，该物业业主大会选聘乙方对该物业提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积收取，其中住宅每月每平方米为0.7元，商铺每月每平方米为1.8元，乙方从2011年9月1日开始物业服务工作并开始收取服务费，每月收取时间为第二个月10日前，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天应交物业服务费的3‰作为滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，天粤物业公司依约对该小区提供了物业管理服务，王雨辰从2011年9月起一直拖欠物业管理费未交，截至到2013年8月王雨辰共拖欠物业管理费4198元，天粤物业公司多次向王雨辰追讨未果，遂诉至原审法院，请求判令王雨辰：1.立即向天粤物业公司支付拖欠的自2011年9月至2013年8月的物业服务费用4198元及滞纳金（暂计至2013年9月5日为4350元）；2.承担本案的诉讼费用。
原审法院另查：天粤物业公司的经营范围包括小区物业管理、小区车辆停放服务、园林绿化工程等，天粤物业公司具有物业管理三级资质。
原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。天粤物业公司与中山市华力小区业主委员会签订的物业服务合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，涉案天粤物业公司与中山市华力小区业主委员会签订的物业服务合同对王雨辰具有约束力，天粤物业公司具有相应物业管理资质并依约提供了物业管理服务，王雨辰应依约向天粤物业公司交纳物业管理费。至于王雨辰辩称房屋渗水问题，王雨辰没有证据证明系天粤物业公司没有尽到相应管理职责所致，该抗辩不能成为拒绝交纳物业管理费的理由，原审法院不予支持。天粤物业公司收取的物业管理费标准是否经过物价部门批准，属于行政管理层面的事项，该标准没有超过有关法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定执行。王雨辰未按物业服务合同的约定交纳物业服务费用已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定承担继续履行以及支付利息的违约责任。王雨辰应向天粤物业公司支付自2011年9月至2013年8月期间的物业管理费4198元（97.17平方米×1.8元／月／平方米×24个月）。关于违约金问题，合同约定王雨辰逾期交纳物业管理费的应按每日3‰的标准支付违约金，王雨辰辩称该标准过高，经原审法院审核，该违约金标准确实过高，依法应予调低，原审法院酌情将违约金调整为按银行同期贷款利率分段计算。综上，天粤物业公司诉求合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：王雨辰于原审判决发生法律效力之日起七日内向天粤物业公司支付2011年9月至2013年8月期间的物业服务费合共4198元及相应违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费174.91元为基数，从次月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算至原审判决确定的履行期限之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（天粤物业公司已预交），由王雨辰负担（王雨辰于原审判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳）。
宣判后，上诉人王雨辰不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。一、涉案物业服务合同依法无效，对王雨辰不具有约束力。根据物权法第七十六条规定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定”，物业管理条例第十一条规定“选聘和解聘物业服务企业由业主共同作出决定”，第十二条规定“选聘和解聘物业管理企业的，必须经物业管理区域内全体业主所持票权三分之二以上通过”。原审期间，天粤物业服务公司未提供任何证据证明物业服务合同经过业主大会同意选聘天粤物业公司为物管公司。另依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的合同，对业主具有约束力。但天粤物业公司未经业主大会依法选聘为物业管理公司，因此，涉案物业服务合同的签订属于违反我国法律强制性规定，依法应当无效。既然涉案物业服务合同无效，该合同对王雨辰不具约束力，王雨辰无需支付物业服务费及滞纳金。二、本案当中未有任何证据证明天粤物业公司已经履行了物业管理服务，天粤物业公司无权收取物管费。王雨辰的商铺经常发生渗水情况，给王雨辰及承租人造成极坏的影响，多次与业主委员会以及天粤物业公司反映，但均未有进行任何修葺及处理。天粤物业公司的不作为已经造成了王雨辰的损失，王雨辰有权拒绝支付物业服务费。三、原审期间，王雨辰提供了发票证明其缴纳物业服务费的标准为1.5元／平方米，并非1.8元／平方米，原审法院并未对此作出认定，属于对事实查明的遗漏。四、原审法院遗漏了必须参加诉讼的当事人。原审法院应当追加业主委员会作为无独立请求权的第三人参加诉讼，以便查清业主委员会的产生是否合法及其与天粤物业公司签订的物业服务合同是否有效。综上，王雨辰请求二审法院判令：1．撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2．由天粤物业公司承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人天粤物业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：华力小区首届业主委员会于2009年5月30日组建，任期为三年，于2009年6月16日在中山市房地产行业协会进行备案。天粤物业公司于2011年9月1日接管华力小区，并于2012年1月18日在中山市住房和城乡建设局进行备案。
本院再查明：中山市住宅物业服务收费（第一期）政府指导价，批准文号中价（2005）58号公布的多层住宅（不带电梯）的中准收费标准（元／月·平方米）如下：一级按优质优价的原则确定；二级1.00元；三级0.70元；四级0.50元。该政府指导价并没有明确商铺的物业管理费收费标准。《中山市物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业收费实行市场调节价”，及第九条规定：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在政府指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报价格主管部门备案。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定”。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。王雨辰是中山市华力路23号商铺业主，该商铺所在的华力小区业主委员会于2009年5月30日成立，并于2009年6月16日在中山市房地产行业协会登记备案。2011年8月22日，华力小区业主委员会与天粤物业公司签订物业服务合同，约定天粤物业公司自2011年9月1日起至2014年8月31日止对华力小区提供物业管理服务，物业服务收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.7元、商铺按建筑面积每月每平方米1.8元收取。天粤物业公司与华力小区业主委员会签订的上述物业服务合同没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对天粤物业公司及包括王雨辰在内的全体小区业主具有法律拘束力。上述物业服务合同签订后，天粤物业公司对华力小区提供了物业管理服务，双方当事人均确认王雨辰自2011年9月起就没有支付过物业管理费，王雨辰的行为已侵害了天粤物业公司的合法权益，王雨辰应当向天粤物业公司支付拖欠的物业管理费并承担相应的违约责任。天粤物业公司作为从事物业管理活动的企业，具备物业管理三级资质，在天粤物业公司已对华力小区提供物业管理服务的情况下，无论华力小区业主委员会与天粤物业公司签订的物业服务合同是否有效，王雨辰均应支付相关物业管理费。至于王雨辰抗辩商铺的物业管理费的计算标准过高的问题，经查，中山市公布的住宅物业服务收费（第一期）政府指导价中对商铺的物业服务收费并没有作出明确规定，而《中山市物业服务收费管理办法》规定：别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业收费实行市场调节价；实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。天粤物业公司与华力小区业主委员会签订的物业服务合同约定商铺按建筑面积每月每平方米1.8元收取，该约定的收费标准并没有违反相关规定，原审法院据此认定王雨辰应按1.8元／月／平方米的标准支付2011年9月至2013年8月的物业管理费并无不当，本院对此予以维持。至于王雨辰辩称房屋渗水的问题，王雨辰未能提供充分有效的证据证明房屋渗水是由于天粤物业公司没有尽到相应的管理职责而导致的，该抗辩不能成为其拒绝交纳物业管理费的理由，原审法院对其该主张不予支持并无不妥。另，对于王雨辰主张本案应追加华力小区业主委员会作为第三人参加诉讼的问题，本院认为，天粤物业公司是以王雨辰拖欠物业管理费为由提起本案诉讼，其于本案的诉求是要求王雨辰支付物业管理费，而本院已认定在天粤物业公司已对华力小区提供物业管理服务的情况下，无论华力小区业主委员会与天粤物业公司签订的物业服务合同是否有效，王雨辰均应支付相关物业管理费，故本院认为华力小区业主委员会并不是必须参加诉讼的当事人，本院对王雨辰的该主张亦不予采纳。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人王雨辰的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王雨辰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年七月二十日
书 记 员 钱绮丽