广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民二终字第111号
上诉人（原审原告）：李支华。
委托代理人：刘完颜，湖南天迪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：东莞市蓝鼎精密电子科技有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇杨屋村第三工业区。
法定代表人：许昌运，该公司总经理。
委托代理人：邬超洲，广东海法（东莞）律师事务所律师。
上诉人李支华与上诉人东莞市蓝鼎精密电子科技有限公司（以下简称蓝鼎公司）因居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法岭民二初字第164号，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李支华向原审法院起诉称：2013年7月23日，在蓝鼎公司成立前，蓝鼎公司的法定代表人许昌运与东莞市联江房地产经纪有限公司（以下简称联江公司）签订一份《看楼确认书》，约定联江公司为许昌运租赁厂房提供免费居间服务，许昌运保证其不会私自与被介绍的厂房业主私下签订厂房租赁合同，否则，许昌运须支付联江公司两个月租金作为违约赔偿金。《看楼确认书》签订后，联江公司的工作人员带许昌运实地察看了两处厂房，许昌运看中了第二处位于大岭山镇杨屋村第三工业区的业主钱富盛的厂房，当时该物业宿舍已经建好，厂房正在打地基。钱富盛同意按许昌运的要求建造厂房，不久双方就私下签订了《房屋租赁合同》，许昌运成立了蓝鼎公司并担任蓝鼎公司的法定代表人。联江公司发现许昌运与钱富盛私下签订《房屋租赁合同》后要求钱富盛支付一个月租金作为佣金。钱富盛以签订该合同时不知是由联江公司提供的经纪服务而拒付佣金。许昌运承认私下签订该合同，但认为该佣金应由钱富盛支付。2014年6月18日，联江公司与李支华签订《债权转让协议书》，约定联江公司将其对蓝鼎公司上述债权转让给李支华，李支华同意受让。联江公司也就其将上述债权转让给李支华的事宜通知了蓝鼎公司。为维护自身合法权益，李支华特向原审法院提起诉讼，请求判令：1.蓝鼎公司支付李支华违约赔偿金168000元；2.蓝鼎公司承担本案的诉讼费。
蓝鼎公司向原审法院答辩称：第一，本案涉及的债权转让不成立。《看楼确认书》是基于个人信任关系发生的具雇佣委托性质的特定债权，并且是与主债权不可分离的违约债权，其合同性质是不可转让的。再者，违约责任是基于过错原则确定的，违约责任依据违约方过错程度、合同效力等方面确定，具有不确定性，不确定的债权是不可以转让的。第二，李支华没有房地产中介服务人员资格证和执业证，根据《东莞市房产中介服务管理办法》和住建部、发改委、人力资源部《房地产经纪管理办法》的规定，李支华不能从事房地产中介服务，故当事人有权拒绝支付佣金。第三，案涉《房屋租赁合同》的当事人双方已将该合同废除。该合同由富盛工业小区管理人员任伯年签署，因厂房投资人钱富盛对单位面积租金、年递增、电费等问题提出修订，双方未能达成一致意见，该合同因没有履行而废除。第四，蓝鼎公司现在使用的厂房是钱富盛租给何登万后从中分租出来的，与李支华没有关系。第五，《看楼确认书》所谓看楼，只是看工地，厂房当时是在打地基，案涉《房屋租赁合同》只是预租，李支华中介服务未完成。第六，案涉厂房宿舍的集体工业用地证，建设规划许可证登记业主是杨屋村第六经济合作社。综上所述，李支华的诉请于法无据，请求原审法院驳回李支华的诉讼请求。
原审法院经审理查明：李支华于2013年1月至2014年5月期间担任联江公司的业务员。李支华代表联江公司与许昌运于2013年7月23日签订了一份《看楼确认书》，约定：1.联江公司免费为许昌运提供地产经纪服务，佣金由业主支付；2.许昌运在实地察看本《看楼确认书》载明的物业后，承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人与该物业之业主联系，即使本《看楼确认书》载明的物业最后由许昌运（或者许昌运的亲属、授权人、委托人、代理人）不经联江公司与业主私下联络签约或进厂，许昌运须在一周之内支付联江公司违约金，金额为所租物业两个月租金；3.许昌运有义务保守所有由联江公司提供的厂房信息，不得在不经联江公司同意的情况下将厂房信息提供给任何第三方，如有其他中介再次介绍或引领察看下列厂房，许昌运有义务向其声明已接受联江公司的服务；4.本《看楼确认书》一式两份，联江公司和许昌运各执一份；《看楼确认书》名称及地址、面积一栏有手写内容“大岭山镇百花洞厚大路陆台厂房3000平方米；大岭山镇杨屋工业区钱富盛订建厂房”；《看楼确认书》落款处有许昌运字样的签名，李支华的签名及联江公司的盖章。许昌运确认《看楼确认书》上的签名系其本人的签名，但认为其签名时，《看楼确认书》上名称及地址、面积一栏没有手写内容，但未能提交证据予以证明。上述确认书签订后，李支华代表联江公司带许昌运实地查看了大岭山镇杨屋工业区钱富盛的房屋。李支华及蓝鼎公司均确认钱富盛对涉案房屋享有管理、收益、出租的权利，系涉案房屋的业主。许昌运在未通知联江公司的情况下，与钱富盛于2014年3月1日签订了一份《租赁合同》，约定钱富盛将位于东莞市大岭山镇杨屋第三工业区房屋租给许昌运使用。
李支华提交了一份签订日期为2014年3月30日的《租赁合同》，李支华主张该合同仅用于证明许昌运与钱富盛签订了租赁合同，该合同约定的租赁面积及每月租金的数额是虚假的。上述《租赁合同》的内容为，钱富盛与许昌运、涂清洁约定钱富盛将位于东莞市大岭山镇杨屋第三工业区房屋租给许昌运、涂清洁使用，租赁面积为500平方米，每月租金6000元。蓝鼎公司对上述租赁合同的真实性予以确认，并认为许昌运承租的面积为500平方米，涉案租赁物的每月租金为6000元。
李支华主张钱富盛将东莞市大岭山镇杨屋第三工业区面积为7000平方米的房屋出租给许昌运，每月租金为84000元，并提交了一份签订日期为2013年8月8日的《房屋租赁合同》的复印件、录音及文字整理资料作为证据。蓝鼎公司认为上述《房屋租赁合同》为复印件，且合同的内容有修改，对上述《房屋租赁合同》不予确认。录音及文字整理资料内容显示许昌运租赁钱富盛的房屋每月每平方米的租金为12元，并没有关于租赁物的面积及每月租金数额的内容。蓝鼎公司认为上述录音是案外人以冒充客户的手段制作，该行为属于欺诈，蓝鼎公司对该证据不予认可。
联江公司认为蓝鼎公司在未通知联江公司的情况下私自与业主钱富盛签订租赁合同，违反了《看楼确认书》的约定，蓝鼎公司应向联江公司支付违约金168000元。联江公司与李支华双方于2014年6月18日签订了一份《债权转让协议书》，约定联江公司将蓝鼎公司拖欠其居间服务的违约金168000元的债权转让给李支华，李支华同意受让。联江公司与李支华双方于2014年6月19日签订了一份《债权转让补充协议书》，约定因蓝鼎公司拖欠联江公司居间服务的违约金168000元的债权具有不确定性，债权转让协议履行过程中发生所有权争议的，双方互不追究责任；李支华在主张债权过程中形成的费用由李支华承担，利益由李支华所得，风险由李支华负担，概与联江公司无关。上述协议书签订后，联江公司于2014年6月20日向蓝鼎公司的地址（位于东莞市大岭山镇杨屋第三工业区蓝鼎公司）邮寄了《债权转让协议书》、《债权转让通知书》，挂号信邮件查询显示该邮件于2014年6月23日已妥投，被蓝鼎公司签收。《债权转让通知书》的主要内容为联江公司将其将蓝鼎公司欠其涉案《看楼确认书》下的违约金168000元从2014年6月17日起转让给李支华。蓝鼎公司认为挂号信邮件查询不足以证明蓝鼎公司已收到《债权转让通知书》。
原审法院另查明：蓝鼎公司于2014年4月8日登记成立，并以“东莞市大岭山镇杨屋村第三工业区”作为蓝鼎公司的住所，蓝鼎公司的法定代表人为许昌运。蓝鼎公司于2014年7月3日签收了原审法院向其送达的本案的起诉状及证据副本，证据副本包括李支华提交的债权转让协议书、债权转让通知书等。
以上事实有李支华提交的看楼确认书、房屋租赁合同、债权转让协议书、债权转让补充协议书、债权转让通知书、挂号信函、查询单、招租广告、证明、录音及文字整理资料、租赁合同、住所（经营场所）产权证明，蓝鼎公司提交的房屋租赁合同、身份证、建设用地批准书、证明，及李支华、蓝鼎公司的陈述附卷为证。
原审法院认为：本案为居间合同纠纷。本案的争议焦点为：一、涉案《看楼确认书》对联江公司、蓝鼎公司是否有约束力；二、蓝鼎公司是否应向联江公司支付违约金及应支付的数额；三、联江公司与李支华之间的债权转让对蓝鼎公司是否发生效力。
关于焦点一。联江公司与蓝鼎公司的法定代表人许昌运签订的涉案《看楼确认书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该确认书合法有效，对双方均有约束力，双方应按约定履行各自的义务。蓝鼎公司认为李支华不具备从事房产中介活动的资质，但不具备房产中介活动资质并没有违反法律的强制性规定，原审法院不能据此认定李支华代表联江公司签订《看楼确认书》的行为无效。蓝鼎公司主张《看楼确认书》上名称、地址、面积一栏的手写部分为联江公司在许昌运签名后添加上去的，但未提供证据予以证明，原审法院对其主张不予采信。
关于焦点二。蓝鼎公司确认李支华代表联江公司于2013年7月23日带许昌运到涉案厂房实地查看，许昌运与涉案厂房业主钱富盛签订租赁合同时没有通知联江公司。按照《看楼确认书》的约定，签约人实地察看厂房后不能单独与涉案厂房的业主联系，或通过亲属、代理人与业主联系。签约人违反上述规定，应按《看楼确认书》的约定承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条第二款的规定，许昌运与钱富盛签订租赁合同后，许昌运在东莞市大岭山镇杨屋村第三工业区即涉案租赁物经营蓝鼎公司，蓝鼎公司于2014年4月8日登记成立，并以“东莞市大岭山镇杨屋村第三工业区”作为蓝鼎公司的住所，蓝鼎公司的法定代表人为许昌运，蓝鼎公司对《看楼确认书》予以确认，故蓝鼎公司应按《看楼确认书》的约定承担相应的违约责任。
根据李支华提交的经蓝鼎公司确认的钱富盛与许昌运于2014年3月30日签订的《租赁合同》，许昌运租赁钱富盛位于东莞市大岭山镇杨屋第三工业区房屋的面积为500平方米的厂房，每月租金6000元。李支华称上述租赁合同是虚假的，实际的租赁面积为7000平方米，每月租金为84000元，并提交了房屋租赁合同复印件、录音及文字资料作为证据。对于房屋租赁合同，蓝鼎公司不确认该证据，且该证据没有原件，原审法院亦不予采信。对录音及文字资料，在录音中，许昌运只说了租赁物每平方米每月租金为12元，并未说租赁物每月租金的数额。许昌运称涉案租赁物每平方米每月租金12元，与李支华提交的《租赁合同》约定的租金相符。李支华提交的房屋租赁合同、录音及文字整理资料不足以推翻其提交的《租赁合同》约定租赁物每月租金6000元的事实，故原审法院认定涉案租赁物的租金为每月6000元。蓝鼎公司违反了其与联江公司其签订的《看楼确认书》，应承担相应的违约责任。故蓝鼎公司应向联江公司支付相当于两个月租金的违约金12000元（6000元／月×2个月）。
关于焦点三。联江公司与李支华签订的《债权转让协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方应按约定履行各自的义务。联江公司将涉案蓝鼎公司应向联江公司支付的居间服务的违约金的权利转让给李支华，联江公司已向蓝鼎公司邮寄了债权转让通知书、债权转让协议书，该邮件于2014年6月23日妥投。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，联江公司将蓝鼎公司应向联江公司支付的居间服务的违约金的债权转让给李支华，联江公司已通知蓝鼎公司，该债权转让对蓝鼎公司已发生效力。结合焦点二，蓝鼎公司应向联江公司支付的违约金为12000元，故蓝鼎公司应向李支华支付违约金12000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决如下：一、限蓝鼎公司于判决发生法律效力之日起三日内向李支华支付违约金12000元；二、驳回李支华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费减半收取为1830元，由李支华承担1702元，蓝鼎公司承担128元。
上诉人李支华不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定涉案厂房月租金为6000元，是错误的。一、针对蓝鼎公司向原审法院提交的《民事答辩状》第四项，李支华已向原审法院提交一份蓝鼎公司与钱富盛签订的《租赁合同》，该合同中标明的租赁面积只有500平方，但蓝鼎公司作为一个注册资金300万的企业，500平方的厂房是远远不够的。事实上，蓝鼎公司真正的租赁面积标明在钱富盛与蓝鼎公司于2013年8月8日签订的《房屋租赁合同》中。二、涉案厂房的招租广告中标明的联系电话是蓝鼎公司的法定代表人许昌运的。根据常理可知，一个注册资金300万的企业不可能要分租500平方的厂房。三、若蓝鼎公司只租500平方，许昌运不可能会在录音中讨论与其无关的四层楼各自出租计划。四、许昌运与钱富盛签订的《房屋租赁合同》中所有手写数字部分均是许昌运所写，这与录音中许昌运所说的相符。这也符合分租的实际情况，理应要升价。五、蓝鼎公司承认与钱富盛签订500平方租赁合同的事实，但又称其它厂房是从第三方分租过来的，并称钱富盛把厂房总租赁给第三方，那许昌运则无法解释其从何处分租到500平方。六、李支华提交一份钱富盛与许昌运签订的《房屋租赁合同》要求质证，但蓝鼎公司却称因面积、租金、电费等问题该合同已废除。但蓝鼎公司后来提交的一份钱富盛与第三方何登万签订的《房屋租赁合同》，却与钱富盛和许昌运签订的《房屋租赁合同》的格式、内容基本一致。七、李支华在带许昌运实地察看涉案厂房时，该厂房刚做好地基还没建成楼房，后钱富盛根据许昌运的要求建造厂房，这在录音中也能证实。八、第三方何登万只是钱富盛与许昌运串谋作假。因为有无中介的参与，对租赁的价格、免租期等是有影响的。九、许昌运在录音中曾强调合建厂房，却从未提及何登万。综上，李支华上诉请求：1.撤销原审判决并改判蓝鼎公司向李支华支付违约赔偿金168000元；2.本案一审、二审诉讼费全部由蓝鼎公司承担。
针对李支华的上诉，蓝鼎公司向本院口头答辩称：与蓝鼎公司提交的上诉状意见一致。另补充：李支华的起诉主体有误，看楼确认书是在蓝鼎公司成立前由许昌运个人签订的，个人与公司是不同的主体。
上诉人蓝鼎公司也不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉债权转让不成立。1.根据债的原理，债权转让必须具可转让性即可让渡性质。本案的债权文书《看楼协议书》是基于个人信任关系发生的具雇佣委托性质的特定债权，并且是与主债权不可分离的违约债权，其合同性质具不可转让性。违约责任是基于过错原则确定，违约责任的大小要依据违约方的过错程度大小、合同的效力等多方面确定，具有不确定性，不确定的债权是不可转让的。2.案涉债权是李支华担任业务员从事经纪业务期间发生的，李支华与联江公司之间实际是上下级之间内部劳动关系，李支华对第三人即蓝鼎公司并不享有独立、专属的合法债权，以债权转让形式掩盖内部承包提成实际关系。二、物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地，《看楼协议书》中的物业特指厂房，李支华和联江公司没有履行到《看楼协议书》的义务。所谓的看楼，应当是看已建设好的房屋，《看楼协议书》的合同标的物是厂房，本案中双方只是看工地，看图纸，当时刚打好地基，没有看过实体房屋，蓝鼎公司租赁意向是厂房不是土地，看地与看楼是两个不同的概念，看地不看楼代表中介方未按《看楼协议书》要求履行义务。综上，蓝鼎公司上诉请求：1.撤销原审判决并驳回李支华的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费全部由李支华承担。
针对蓝鼎公司的上诉，李支华向本院口头答辩称：一、债权转让是合法的。二、居间合同的标的是信息即提供签订租赁合同的机会，不是厂房。案涉厂房是订建的。三、李支华起诉的主体无误，一审适用法律正确。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案二审争议焦点为：一、案涉债权转让能否成立；二、李支华要求蓝鼎公司支付违约金168000元的主张能否成立。
关于争议焦点一。《看楼确认书》系联江公司和蓝鼎公司的法定代表人许昌运自愿签署，未违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。蓝鼎公司主张《看楼确认书》所涉的债权是特定债权，不可转让。对此，本院认为，《看楼确认书》为联江公司和蓝鼎公司就联江公司为蓝鼎公司提供居间服务进行的约定。联江公司作为债权人，有权将合同的权利转让给李支华，其转让债权的行为并未违反《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定，因此蓝鼎公司该项主张没有法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。李支华主张蓝鼎公司实际租赁的面积为7000平方米，每月租金为84000元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，李支华应当对其主张的事实承担举证责任，但是李支华提交的证据均不足以证明蓝鼎公司向钱富盛承租厂房的面积为7000平方米。因此原审法院依据双方确认的租赁合同，认定蓝鼎公司向钱富盛承租的厂房面积为500平方米，每月租金为6000元，并无不当，李支华该项主张并没有事实依据，本院不予支持。
综上，李支华和蓝鼎公司的上诉请求均没有事实及法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费7080元，由李支华承担3420元，由东莞市蓝鼎精密电子科技有限公司承担3660元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓潮辉
代理审判员 邹凤丹
代理审判员 万思露
二〇一五年四月二日
书 记 员 卢婕婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者建法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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