湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（201）湘04民终976号上诉人(原审被告)：衡阳市福泰房地产开发有限公司，住所地衡阳市蒸湘区解放西路29号。法定代表人：周孝生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙斌，男。被上诉人（原审原告）：申黛丽，女。被上诉人（原审原告）：申亚军，男。上诉人衡阳市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）因与被上诉人申黛丽、申亚军商品房预售合同一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2015）衡蒸民一初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福泰公司的委托诉讼代理人龙斌、被上诉人申亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福泰公司上诉请求：一、依法撤销衡阳市蒸湘区人民法院（2015）衡蒸民一初字第511号民事判决，驳回被上诉人申黛丽、申亚军对上诉人福泰公司的诉讼请求;二、本案遗漏了诉讼主体，依法应追加赵付业及衡阳市旭日房地产开发有限公司为本案当事人并承担本案责任；三、因赵付业及衡阳市旭日房地产开发有限公司涉嫌诈骗，本案依法应移送公安机关立案侦查，中止审理；四、本案诉讼费由被上诉人申黛丽、申亚军承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，本案《内部认购协议书》为预约合同，不是商品买卖合同，申黛丽、申亚军没有与福泰公司签订购房协议，其购房款没有付给福泰公司，一审法院判决认定福泰公司收取了申黛丽、申亚军的购房款，属于认定事实错误，判决福泰公司承担本案民事责任，返还申黛丽、申亚军的购房款及利息，缺乏事实依据和法律依据；二、一审程序违法，本案应追加赵付业及衡阳市旭日房地产开发有限公司为本案当事人，赵付业及衡阳市旭日房地产开发有限公司涉嫌诈骗，本案应中止审理；三、本案责任划分不当，福泰公司没有收取购房款，不应承担民事责任，应由赵付业承担民事责任，申黛丽、申亚军有过错，应承担本案相应的责任。被上诉人申亚军辩称，一、原审认定事实正确。双方之间的内部协议就是房屋买卖合同；二、赵付业经过了福泰公司的授权，其行为得到了福泰公司的认可，且有福泰公司的的印章，因此赵付业的行为实际上就是代表福泰公司，其职务行为应当由福泰公司承担；三、赵付业的诈骗是自然人诈骗，不是福泰公司诈骗，现在也没有证据证明赵付业构成诈骗，即使构成诈骗也与本案无关；四、涉案房屋属于违章建筑，导致无法交房和办理手续。申黛丽、申亚军向一审法院起诉请求：一、依法判决解除申黛丽、申亚军及福泰公司就“科教花园”5号楼137、211商品房产签订的“科教花园住宅（铺面）内部认购协议书”；二、判令福泰公司返还申黛丽、申亚军购房款1632000元、利息171360元，并追加赔偿申黛丽、申亚军1632000元。一审法院认定事实：2014年2月27日，申黛丽、申亚军与福泰公司签订了《内部认购协议书》，约定由申黛丽、申亚军共同购买位于衡阳市蒸湘区红湘南路“科教.花园”文笔轩号楼137、211号房屋，福泰公司承诺在2015年2月27日后3天内签订正式《商品房买卖合同》，交房时间初定为2015年3月份前。二份《内部认购协议书》均加盖衡阳市福泰房地产开发有限公司合同专用章（1），并由赵付业签名。协议签订后，申黛丽、申亚军当即支付了全部购房款，两项购房款共计1632000元。协议签订后福泰公司一直没有与申黛丽、申亚军签订正式的《商品房买卖合同》，亦未办理房屋网签手续及交付房屋。另查明，福泰公司与案外人赵付业于2006年4月1日签订《合作开发项目合同》，双方共同出资，以福泰公司名义收购“科教花园”项目，合同第四条约定：“甲方（福泰公司）全权委托乙方（赵付业）为该项目部的法人代表，全权代表甲方主持该项目部日常工作。乙方代表甲方对该项目的管理人员全面安排…….”。2007年5月1日，福泰公司公司向案外人赵付业出具法定代表人授权书，授权书上明确：“衡阳市福泰房地产开发有限公司特授权赵付业代表我公司全权办理蒸湘区红湘南路科教花园（锦绣雁城）项目的建设、销售、签约、执行等全部工作，并负责签署全部有关的文件、协议及合同。我公司认定科教花园（锦绣雁城）项目全部协议及合同只有同时盖上‘衡阳市福泰房地产开发有限公司合同专用壹号章（1）字样’和赵付业本人签字或赵付业私章方为合法有效，我公司行政章及其他合同专用章不能作为科教花园（锦绣雁城）项目的协议及合同用章。我公司对被授权人签署的科教花园（锦绣雁城）项目的所有文件、协议及合同负全部责任，被授权人签署的所有文件、协议和合同不因授权的撤销而失效”。2008年1月12日，双方签订补充协议书，双方约定：“甲方在该项目中应获得2500万元利润，不再参与管理和分配，协议签订后，该项目仍以衡阳市福泰房地产开发有限公司的名义办理相关的手续，由乙方自主经营、自负盈亏、独立核算……”。2015年9月14日，福泰公司登报发出郑重说明,主要内容为：“赵付业以我公司名义开发的‘科教花园’项目已开发完毕，凡是该项目所遗留问题包括但不限于税费、债务等全部由赵付业处理承担，与我公司无关。赵付业私自刻制了‘衡阳市福泰房地产开发有限公司科教花园项目经理部’印章，当即收回并声明该印章予以作废。凡是以项目经理部名义实施的民事行为均与我公司无关，我公司概不认可，一切法律责任由赵付业承担。”另查明，衡阳市蒸湘区红湘南路“科教.花园”文笔轩号楼已办理商品房预售许可证，许可证号为：预许字（2008）第139号。2010年1月18日，衡阳市规划建设管理局对福泰公司公司下发《规划违法建设行政处罚决定书》（衡规法字[2009]4029号），该处罚书认定衡阳市福泰房地产开发有限公司开发的“科教花园”商住楼5号楼审批面积6891.83平方米，实建面积7196.83平方米，超面积305平方米，属违法建设，并对福泰公司公司的违法建设行为作出罚款245560元行政处罚。一审法院认为，申黛丽、申亚军与福泰公司签订的《内部认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。本案申黛丽、申亚军与福泰公司签订的《认购协议书》对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定。具备了商品房买卖合同的主要内容，应当视为《商品房买卖合同》。赵付业经过福泰公司公司的授权，以福泰公司公司的名义开发涉诉“科教花园”项目并全权办理相关手续，其行为得到了福泰公司公司的认可，虽福泰公司公司与赵付业约定由赵付业自主经营、自负盈亏、独立核算，但其内部约定并不对外产生效力，不得对抗善意第三人。同时，福泰公司公司单方登报声明的时间系原、福泰公司签订内部协议以后，对申黛丽、申亚军不产生溯及力，故本案福泰公司福泰公司应对赵付业的行为承担责任，是否追加赵付业及衡阳市旭日房地产开发有限公司为本案的福泰公司并不影响本案的实际处理。福泰公司未按合同约定与申黛丽、申亚军签订正式的《商品房买卖合同》，亦未将涉诉房屋交付给申黛丽、申亚军使用，福泰公司的行为构成违约，申黛丽、申亚军可行使合同解除权。故对于申黛丽、申亚军要求解除与福泰公司签订的二份《内部认购协议书》及退还已付房款及支付相应利息的诉讼请求，予以支持。虽涉诉房屋属于违法建设，但在原、福泰公司签订《内部认购协议书》前该房屋已取得商品房预售许可证，故申黛丽、申亚军以涉诉房屋未取得商品房预售许可证、无法办理房屋买卖合同网签及产权登记手续为由要求福泰公司赔偿1632000元购房款的请求，不予支持。判决：一、解除申黛丽、申亚军申黛丽、申亚军与福泰公司衡阳市福泰房地产开发有限公司签订的“科教花园”5号楼137、211《科教花园住宅（铺面）内部认购协议书》；二、福泰公司衡阳市福泰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还申黛丽、申亚军申黛丽、申亚军购房款1632000元，并自2014年2月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际退款之日止（以上利息以171360元为上限）；三、驳回申黛丽、申亚军申黛丽、申亚军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34283元，财产保全费5000元，共计39283元，由福泰公司衡阳市福泰房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据，对当事人二审有争议的事实本院认定如下：二份《内部认购协议书》明确约定了双方当事人的名称、姓名、所购房屋的具体房号、面积、价款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同”之规定，二份认购协议书应视为商品房买卖合同。本案二份《内部认购协议书》均加盖衡阳市福泰房地产开发有限公司合同专用章，房款收据亦出福泰公司科教花园项目经理部出具，故赵付业在认购协议书上签字的行为实际上就是代表福泰公司，福泰公司为本案商品房买卖合同一方当事人。本院认为，本案双方当事人二份《内部认购协议书》均加盖福泰公司合同专用章，福泰公司授权赵付业开发涉案项目，并成立项目经理部，项目经理部不具法人资格，其收取申黛丽、申亚军购房款的责任应由福泰公司负责。申黛丽、申亚军与福泰公司签订的合同合法有效，协议书签订后，申黛丽、申亚军已按合同约定支付了全部购房款，福泰公司应当履行协议中约定的义务，全面履行合同。而福泰公司至今未与申黛丽、申亚军办理房屋网签手续及交付房屋，故申黛丽、申亚军请求解除与福泰公司签订的二份《内部认购协议书》符合法律规定，原审判决福泰公司返还申黛丽、申亚军购房款并承担自2014年2月27日起的同期人民银行贷款利率计算资金利息，并无不当。本案合同相对方为申黛丽、申亚军和福泰公司，衡阳市旭日房地产开发有限公司及赵付业是否是本案当事人、赵付业是否涉嫌犯罪，并不影响福泰公司向申黛丽、申亚军应承担的民事责任，故福泰公司主张本案应追加当事人及中止审理的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人福泰公司提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费34283元，由上诉人衡阳市福泰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘丽娅审判员  许建中审判员  邓 琳二〇一六年十月十四日书记员  唐宇翔