广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终61号上诉人(原审被告)广州南沙经济技术开发区伟鑫实业有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：潘大照，该公司总经理。委托代理人：刘华，广东岭南律师事务所律师。委托代理人：何镇波，广东华誉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)广州港集团商贸发展有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：梁锦汉，该公司总经理。委托代理人：肖尚福、万丽，该公司职员。上诉人广州南沙经济技术开发区伟鑫实业有限公司（下简称伟鑫公司）因与广州港集团商贸发展有限公司（下简称广州港公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。伟鑫公司上诉请求为：1、撤销一审判决的第一项、第二项判决，发回重审，或驳回广州港公司在原审的全部诉讼请求；2、本案的全部诉讼费用由广州港公司承担。事实与理由：一、原审法院违法送达，违法缺席判决，违反法定的程序，严重侵害了伟鑫公司的诉讼权利。l、伟鑫公司的工商登记住所地为广州市南沙区xx路26号1707房，但伟鑫实业有限公司的通讯地址为广州市番禺区xxxx路xx新村中区三街三号，联系电话：(020)3462****，传真：(020)3462xxxx，该事实在广州港公司提交的证据二(《广州市房屋租赁合同》补充协议)主体陈述中已经载明，“通讯地址：番禺区xx镇xx路xx新村中区三街三号，电话：(020)3462****，传真：(020)3462xxxx”，且该补充协议第十二条约定“文件信函、通知的送达地址：……通讯地址如有变更，变更方应书面通知对方，否则通知不到的责任由其自行承担”。伟鑫公司的通讯地址至今未变，联系电话一直使用。但原审法院既未电话联系伟鑫公司，也未按证据载明的通讯地址送达法律文书。伟鑫公司在收判决时，原审法院却声称“原告未提供工商登记以外的其他联系方式，原告提供的文书也没有其他联系方式”，显然这与事实不符。2、双方的管理层长期沟通，多次组织会议，不可能没有联系方法，广州港公司是故意不提供联系方式，居心叵测：3、伟鑫公司一直在讼争标的物“办公楼”的部分及相邻“保税仓”开办酒楼营运至今。且诉争协议中伟鑫公司一方的签约代表陈某长期在案涉物业处办公，原审法院完全可采用直接送达的方式送达法律文书。上述可送达的方式是事实清晰，有理有据的，但原审法院完全没有穷尽送达措施，就错误地在《立案庭送达诉讼文书经过说明》中标注“无电话联系”，并且不再进行送达；同时，案件在2016年4月28日才立案，却匆匆地在2016年5月10日移送公告，显然是对伟鑫公司诉讼权利的侵害。二、原审法院未依法追加广州xx嘉宴饮食有限公司为诉讼第三人。案涉物业的一楼部分已实际出租给广州xx嘉宴饮食有限公司(原称太古海港饮食有限公司，以下简称“xx嘉宴”)经营使用(见《管理协议》及租金凭证，该协议名为管理实为租赁)。xx嘉宴作为案涉物业的部分实际使用人，与案件有直接利害关系，判决结果对其利益有实际影响。xx嘉宴不参加诉讼，也不利于查清事实，解决纠纷。原审法院未查明相关事实，未有依法追加第三人，程序上明显不符合法律规定。三、原审法院未查清事实。除未查清前述一楼部分已实际出租给xx嘉宴的事实，原审法院还存在如下事实不清的情况：1、原审法院认定“租赁期限已过去大半，而案涉物业仍处于装修停工状态”与事实完全不符。因广州港公司未能提供足够电负荷的原因，供电增容时间未定，经协商，伟鑫公司于2008年12月停止装修，双方签订的租赁合同处于中止状态。由此，双方的合同关系至今仍处于协议延期的免租期，免租期满后，双方才应该开始计算12年的租赁期，而非已过大半。2、伟鑫公司多次发函要求广州港公司协助办理复工手续，并一直要求履行合同，但广州港公司均予以拒绝。自租赁物电负荷问题解决后，伟鑫公司多次发函要求广州港公司协助办理各种开工建设手续，切实履行合同约定的义务。但广州港公司对于伟鑫公司的合理请求均不予理睬，而且在相关会议中还明确不再配合复工。由此可见，导致租赁物停工的原因完全在于广州港公司，而伟鑫公司一直主张履行合同，在伟鑫公司没有违约的情况下，判令解除合同，无疑于法无据，于理也不合。3、原审法院错将规划与事实画等号。根据现有政策文件，只有规划方案，但未确定实施期限，未有任何征地拆迁公告。再者，从目前掌握的证据来看，也没有任何迹象表明诉争的租赁物需要拆除或者不能再继续用作酒店进行经营。所以怎能草率就认定合同目的不能实现?退一步讲，即使政府落实有关规划并公告实施拆迁改造期限(例如五年后)，改造实施前，仍可以继续履行合同，进行经营。4、原审法院忽略了保税仓及办公楼的一体性。广州港公司当初招租及规划报建时，已将保税仓及办公楼视为项目一体。伟鑫公司分别承租保税仓及办公楼后，在履行合同时，也经广州港公司同意进行了一体规划及建设。具体体现在：①广州港公司为报建主体的报建文件；②伟鑫公司投资的xx嘉宴在投入装修建设时，消防、泵房、空调等机电设施及厨房均经广州港公司同意安置在讼争大楼，并一直使用至今，并且加建了连廊，使两栋建筑连成一体，两栋楼密不可分，因此不可能单独分割及解除其中一份合同。5、原审法院径行判决解除办公楼的租赁合同，让机电设备及厨房无处安身，等同于置xx嘉宴于死地。xx嘉宴是国家五钻酒家，大型餐饮企业，品牌影响力极佳。如果xx嘉宴出现经营问题，200多员工的生计受影响，会衍生很严重的社会问题。四、原审法院适用法律错误。原审法院以“租赁期限已过去大半，而案涉物业仍处于装修停工状态，且规划部门有调整规划，故在目前情况下双方签订合同目的难以实现”为由，以合同法第九十四条第一款(五)为依据，判令“解除双方签订的上述合同及交还涉案物业”。除认定事实不清，证据不足外，适用法律也是错误的。合同法第九十四条第一款(五)并无“合同目的难以实现”就可解除的法律规定。综上所述，原审判决在实体上以及程序上均存在诸多重大错误，请贵院依法予以撤销原判发回重审或依法改判驳回广州港公司的诉讼请求，并促使广州港公司继续履行合同。广州港公司答辩称同意一审判决，希望维持一审判决。广州港公司向一审法院起诉请求：1、解除广州港公司与伟鑫公司之间的《广州市房屋租赁合同》及《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》，并将租赁房屋即广州市海珠区xx路124号的办公楼交还广州港公司;2、广州港公司可依据《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》的相关条款赔付伟鑫公司的投资总额扣除折旧年限后的余额1067795.43元；3、由伟鑫公司承担本案的诉讼费。经一审法院审理查明:位于海珠区xx路124号食堂、办公楼房产的权属人是广州港集团有限公司。2008年3月28日广州港集团有限公司向广州港公司出具《太古某物业经营管理授权书》，将包括涉案物业在内物业授权广州港公司进行出租等经营管理。2008年4月28日广州港公司（甲方）与伟鑫公司（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于海珠区xx路124号饭堂办公楼出租给乙方作精品酒店用途使用，建筑面积3700平方米。租赁期限自2008年9月15日至2020年9月14日止，其中2008年9月15日至2009年3月4日月租金0元、2009年3月15日至2010年9月14日月租金92500元、2010年9月15日至2012年9月14日月租金103600元、2012年9月15日至2014年9月14日月租金115810元、2014年9月15日至2016年9月14日月租金129241元、2016年9月15日至2018年9月14日月租金144015.10元、2018年9月15日至2020年9月14日月租金160266.61元。租金按月结算，由乙方在每月的第七日前按银行划帐或支票付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳333000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。其他约定：使用期间如因市政道路建设或规划管理需要时，应无条件配合市政道路建设和服从规划管理部门做出的行政决定。甲乙任何一方未能履行本合同条款者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。本合同自双方签字之日起生效。同日，广州港公司（甲方）与伟鑫公司（乙方）签订了《补充协议》,约定：甲方物业交付的时间由甲乙双方根据工程进度另行商定。甲乙双方约定租赁期限共12年（包含免租期6个月），租赁起始时间根据物业交付时间由甲乙双方另行商定。租赁期限：免租期、第一、第二年月租金92500元、第三、第四年月租金103600元、第五、第六年月租金115810元、第七、第八年月租金129241元、第九、第十年月租金144015.10元、第十一、第十二年月租金160266.61元。租金按月支付，每月租金由乙方于使用当月的前七个工作日按银行划帐或支票的付款方式缴付。甲方应在收到租金后的七(7)个工作日内向乙方提供正式的税务发票。甲方同意于租赁期内，提供6个月的租赁免租期予乙方，具体安排暂定为2008年8月1日至2009年1月31日。如有调整双方另行约定。免租期内乙方免交租金，但乙方仍须缴交物业管理费及水电费等有关合同规定的相关费用。在租赁期内，除本节“违约责任”中第1点、第2点载明的情形、政府行为（本补充协议第十三条“其他约定事项”中第l点另有约定）或发生不可抗力事件外，甲方不得终止该合同，否则承担违约责任，甲方应赔偿乙方就承租该建筑物所发生的投资总额（包据改建、加建、装修，有关设备、设施的投入）剔除租赁期限折旧（折旧年限为十二年）后余额（即净值）的100%款项给乙方，具体计算方式和数额以双方认可的会计事务所或评估公司作最终确定和核实。合同期满而双方未续约或合同提前终止时，乙方应于合同终止后10日内将租赁场地（除甲方要求保留的物品外）以清洁良好的状态交给甲方；因乙方过错对物业造成的毁损、灭失，由乙方承担赔偿责任。乙方归还场地时，双方应签订书面交接协议，在书面交接协议签订前，甲方有权对乙方的资产行使留置权。其他约定事项：若日后政府政策、规划的调整影响到乙方承租物业（即办公楼）的完整性及有效性，政府就该场地按有关政策能给予土地、建筑物、建筑物装修（包括设备、设施等）和经营损失等方面补偿的，其中：有关土地和建筑物的补偿归甲方所有；有关建筑物内部装修《包括设备、设施等》补偿归乙方所有；有关经营损失中属于租金损失的补偿归甲方所有，属于旅业经营损失补偿归乙方所有。本补充协议为甲乙双方签订的租赁合同的补充协议，是其不可分割的组成部分，如本补充协议约定的内容与租赁合同内容有抵触，则以本补充协议内容为谁。本补充协议和租赁合同经双方签章后生效。乙方已知悉该物业的相关情况，并同意接该物业现状租用。乙方己知悉该物业的相关情况，并同意按该物业现状租用。2009年3月20日广州港公司、伟鑫公司双方就租赁事宜达成《太古海港酒楼、青年旅馆（办公楼）项目协调会会议纪要》，大致内容是：伟鑫公司从2008年9月15日起已按合同规定缴纳了青年旅馆（办公楼）三个月的物业管理费，因太古某项目供电增容时间未定，伟鑫公司主动于2008年12月停止二次装修。经双方协商，2009年1月1日起停止缴纳物业管理费。根据太古某项目电力工程进度，由双方协商青年旅馆二次装修复工时间，伟鑫公司自复工日始，续缴剩余三个月的物业管理费，暂定复工后四个月内，伟鑫公司须办理好旅馆经营执照，开始交纳青年旅馆（办公楼）租金。保税仓及青年旅馆履约保证金由伟鑫公司于青年旅馆正式营业后十五个工作日内缴付；水电气费周转金按一个月实际发生额缴付。2015年11月26日广州港公司向伟鑫公司发出《关于终止太古某办公楼相关租赁合同的函》，大致内容是自2008年12月伟鑫公司主动停止涉案物业的二次装修工作起至今，双方均未实际履行相应的合同条款。鉴此，广州港公司致函终止上述两份合同及补充协议，并协商解约后续事宜。2015年12月2日伟鑫公司向广州港公司发出《〈关于终止太古某办公楼相关租赁合同的函〉的复函》，大致内容是伟鑫公司不同意终止双方签订合同，认为其已缴纳三个月物业管理费给广州港公司，并对原来办公搂进行了全面的内外改造、补强和装修及机电安装及机电安装工程。由于当时太古某项目供电增容的问题未能解决，不能满足办公楼改建成青年旅馆的用电需求，经双方协商，暂停了办公楼改造装修的施工和物业管理费的支付。太古某项目供电增容问题解决后，多年来伟鑫公司多次去函给广州港公司，要求准许并配合该项目复工，以便伟鑫公司继续完成装修，投入运营，但均得不到广州港公司的回复。为此，请求广州港公司尽快与其商定该建筑物的二次装修复工时间，以便伟鑫公司能完成装修进行经营。广州港公司、伟鑫公司对涉案物业租赁事宜协商无果，广州港公司遂提起本案诉讼。一审庭审中，广州港公司表示撤销“广州港公司可依据广州市房屋租赁合同补充协议的相关条款赔付伟鑫公司的投资总额扣除折旧年限后的余额1067795.43元”诉讼请求，并确认在2008年9月15日将涉案物业交付给伟鑫公司使用。一审诉讼中，广州港公司为证明其主张事实，提交证据如下：1、《建设工程规划许可证》（建设单位：广州港集团有限公司；建设项目：太古仓码头区临时转型改造工程1幢即原保税仓及内-饭堂、办公楼；建设位置：海珠区xx路124号；建设规模：地上5层）及附件1《建筑功能指标明细表》（主要功能：临时餐饮及旅馆，建筑面积8293平方米）、附件2《建设工程审核书》；2、《金某乙橡胶大院片区（海珠区AH0xxx规划管理单元）控制性详细规划修改征询意见的公某》，证明市国规委对涉案物业所在地块进行控制性详细规划调整；3、《第二届广州市城市规划委员会第三十九次会议纪要》，证明第二届广州城市规划委员会表决通过该地块的控规调整方案；4、《关于提前解除太古某办公楼以及保税仓两份租赁合同的谈判记录》、《关于太古某原办公楼及保税仓的改造投入及其他》，证明伟鑫公司向广州港公司提出的改造投入；5《太古某原办公楼改造工程估算编制报告》，证明广州港公司委托第三方对原办公楼改造工程的评估。经开庭质证，伟鑫公司没有到庭提出质证意见。一审法院认为：本案争议焦点是合同是否应当解除问题。广州港公司、伟鑫公司签订《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同。合同签订后，广州港公司将涉案物业交付伟鑫公司使用，由于涉案物业所在太古某项目供电增容问题，致使用电负荷影响伟鑫公司装修进展，免租期内伟鑫公司停止装修至今；期间市规划部门对涉案物业所在“金某乙橡胶大院片区”进行规划调整。鉴此，伟鑫公司向广州港公司租赁涉案物业十二年用于经营精品酒店，现租赁期限已过去大半，而涉案物业仍处于装修停工状态，且规划部门又调整规划，故在目前情况下双方签订合同目的难以实现。综上，对广州港公司要求解除双方签订的上述合同及交还涉案物业的请求，一审法院予以支持。至于解除合同后造成当事人损失的，当事人可另寻法律途径解决。庭审中广州港公司表示撤销“广州港公司可依据广州市房屋租赁合同补充协议的相关条款赔付伟鑫公司的投资总额扣除折旧年限后的余额1067795.43元”诉讼请求，是广州港公司自行处分民事权利的意思表示，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（五）项、第九十七条、第二百一十二条的规定，一审法院判决如下：一、解除原告广州港集团商贸发展有限公司与被告广州南沙经济技术开发区伟鑫实业有限公司签订于2008年4月28日的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》。二、被告在本判决生效之日起30日将广州市海珠区xx路124号的办公楼（建筑面积3700平方米）交还原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125810元，由原、被告各负担一半。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给原告。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1、穗府办[2011]46号文《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》第5大点规范行为第（三）项第2小点规定因城市建设或“三旧”改造需要拆迁的，物业租赁当事人应及时提出变更或解除合同，经维护国有资产合法权益;2、广州港公司在一审提交的了《第二届广州市城市规划委员会第三十九会议纪要》（时间为2016年2月2日），该会议纪要载明同意1号地块（广州港地块）南部AH0xxx25地块用地性质调整为公共绿地，商业用地（AH0xxx03地块）调整为商业用地，2号地块（AH0xxx26、AH0xxx09、AH0xxx10、AH0xxx11地块）按照实际建设情况和现行规划指标进行修正等；3、广州港公司与伟鑫公司签订的《广州市房屋租赁合同》第八条约定：使用期间如因市政道路建设或规划管理需要时，应无条件配合市政道路建设和服从规划管理部门做出的行政决定；4、广州港公司与伟鑫公司签订的《补充协议》第八条第5点约定：在租赁期内，除本节“违约责任”中第1点、第2点载明的情形、政府行为（本补充协议第十三条“其他约定事项”中第l点另有约定）或发生不可抗力事件外，广州港公司不得终止该合同，否则承担违约责任，广州港公司应赔偿伟鑫公司就承租该建筑物所发生的投资总额（包据改建、加建、装修，有关设备、设施的投入）剔除租赁期限折旧（折旧年限为十二年）后余额（即净值）的100%款项给伟鑫公司，具体计算方式和数额以双方认可的会计事务所或评估公司作最终确定和核实；第十三条第l点约定若日后政府政策、规划的调整影响到伟鑫公司承租物业（即办公楼）的完整性及有效性，政府就该场地按有关政策能给予土地、建筑物、建筑物装修（包括设备、设施等）和经营损失等方面补偿的，其中：有关土地和建筑物的补偿归广州港公司所有；有关建筑物内部装修（包括设备、设施等）补偿归伟鑫公司所有；有关经营损失中属于租金损失的补偿归广州港公司所有，属于旅业经营损失补偿归伟鑫公司所有。二审中，1、伟鑫公司提交了其分别于2012年10月、2013年7月、2014年7月、2105年6月及2016年8月向广州港公司发出的《关于青年旅馆（原太古仓办公楼）项目的函》，内容基本上为太古某项目供电增容问题解决后，伟鑫公司在上述2012年10月的函件中要求广州港公司就该项目何时复工或如何处理尽快予以回复，在上述2013年7月及之后的函件中均要求广州港公司将涉案物业交付给伟鑫公司完成装修等；2、广州港公司提交了广州市人民政府于2016年6月17日所发出的《广州市人民政府关于同意AT0808等规划管理单元控制性详细规划修改的批复》，载明收到《广州市国土资源和规划委员会关于申请批准第二届广州市城市规划委员会第三十九会议审议通过的8项规划成果的请示》，批复同意《金某乙橡胶大院片区（海珠区AH0xxx规划管理单元）控制性详细规划修改》等规划成果，请该委会会同有关单位按照程序向社会公布并认真组织实施；3、广州港公司提交了《广州市城市更新局关于印发的通知》，载明，海珠区太古某复建区地块改造项目改造主体为原旧厂权属人，申请更新类型为旧厂自主改造；4、广州港公司表示其要求解除上述合同的理由和依据为：合同的目的已经不能实现了，合同自始没有履行，合同的依据为双方签订的租赁合同第8条；法律依据为，双方的合同目的均无法实现，合同无继续履行的条件；原审法院引用的合同法第94条第1款第5项是适用本案的，另根据穗府办[2011]46号文《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》第五大点第（三）项第2小点的规定，该地块要纳入调规，我方在明知该地块进行调规的前提下，该物业不具备继续租赁的可能性，我方无法将该物业继续交予伟鑫公司装修经营。我方是按照政府的规定来解除合同。伟鑫公司则表示我方合同目的无法实现是由于广州港公司故意阻挠，《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》第五大点第（三）项第2小点规定因城市规划建设或者三旧改造需要拆迁的，广州港公司提交的证据和陈述均无提到需要拆迁，所以广州港公司是偷换了概念，将规划和拆迁混在一起，拆迁是需要马上动手，规划距离拆迁有相当长的距离，如果在2012年广州港公司及时将物业交给我方，我方已经履行了5年合同，所以合同的不能履行是广州港公司故意为之，即使上述文件适用本案，也与本案无任何关联性。广州港公司表示只要有调整规划就需要拆迁，并不需要完全作出拆迁的规定，伟鑫公司对需要拆迁有错误理解。该文件是广州市人民政府出具的的规范性文件，我方作为国有企业必须遵守，我方的诉讼请求就是请求单方解除合同，根据补充协议第八条违约责任第5点，出现了合同第十三条第1点约定的政府行为，我方可以单方终止该合同。如果出现政府规划调整，影响承租物业的完整性和有效性的情况下，我方可以单方终止合同。本院认为，本案争议的焦点为广州港公司是否有权要求解除其与伟鑫公司所签订的《广州市房屋租赁合同》及《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》的问题。鉴于：1、无论是广州港公司在一审所提交的《第二届广州市城市规划委员会第三十九次会议纪要》还是其在二审中所提交的《广州市人民政府关于同意AT0808等规划管理单元控制性详细规划修改的批复》，均只是规划主管部门作出规划许可、实施规划管理的依据，而其提交的《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》也仅是政府的规范性文件，均不能证明政府相关部门对涉案物业作出了行政决定或出具了拆迁公告，需要对涉案物业近期进行搬迁或拆除，故广州港公司要求解除上述两份合同并不符合其与伟鑫公司所签订的《广州市房屋租赁合同》第八条及《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》第八条第5点的约定；2、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，广州港公司并无主张系因伟鑫公司迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的，故原审以合同目的难以实现为由解除上述两份合同属于适用法律不当。据此，广州港公司要求解除其与伟鑫公司所签订的上述两份合同既不符合合同的约定，亦不符合法律的规定，本院不予支持，原审法院支持广州港公司的该诉讼请求不当，本院予以纠正。综上所述，伟鑫公司的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。原审查明事实基本清楚，但适用法律有误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3394号民事判决;二、驳回广州港集团商贸发展有限公司的诉讼请求。本案一审、二审受理费各125810元，均由广州港集团商贸发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  黄 嵩二〇一七年三月二十九日书记员  邹凌青