甘肃省陇南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘12民终50号
上诉人（原审原告）：庞某1。
委托代理人：庞某2，男，汉族，1989年11月12日生，农民，系庞某1之子。
上诉人（原审原告）：陈某。
被上诉人（原审被告）：焦某1，陕西省洋县人。
委托代理人：焦某2，男，汉族，1988年1月20日生，系焦某1之子。
上诉人庞某1、陈某因与被上诉人焦某1房屋租赁合同纠纷一案，不服武都区人民法院（2016）甘1202民初470号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
庞某1、陈某上诉请求：一、依法撤销甘肃省陇南市武都区人民法院(2016)甘1202民初470号民事判决；二、请求二审法院依法改判解除双方口头约定的房屋租赁关系并限期将室内的财产搬出，恢复原状；三、请求二审法院依法判决由被上诉人支付拖欠上诉人房租费36000元，对起诉之后的房租费被上诉人按约定每月3000元支付至房屋实际移交之日止；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由：2013年3月，被上诉人提出租用上诉人楼房负一层用于开办”KTV”，2013年4月被上诉人与上诉人同时装潢，地上四层房屋上诉人经营住宿”庞家宾馆”，地下负一楼被上诉人经营”KTV”。经熟人介绍认识，双方口头协商达成房屋租赁协议，约定租期3年，被上诉人每年应必须提前支付上诉人房屋租赁费36000元。并同时约定，被上诉人必须对”KTV”的装潢要做好隔音，不能影响周围邻居正常生活和宾馆客人休息。第一年租赁费，上诉人同意被上诉人因资金紧张而拖延1月付清第一年的房屋租金36000元。同时告知于2014年4月1日前必须交清第二年的房租费36000元，一次类推，不得拖欠。被上诉人装潢好经营了一段时间后，经上诉人多次催要，被上诉人极不情愿地于2014年1月份支付了第1年房租费。第二年房租费，被上诉人故意拖延至2014年11月份交清。2015年4月份之前，上诉人及其儿子多次告知被上诉人如有继续租赁房屋的意向，务必请提前支付房租费，否则上诉人有权收回房屋，被上诉人当场表示同意，但事后一再拖延拒不支付2015年度的房租费(即第三年的房租费)。2015年8月24日，在房费将近5个月未交的情况下，双方因宾馆门前让车时发生争吵，被上诉人的儿子焦某2动手殴打伤上诉人的儿子庞某2，双方经过调解被上诉人承担了医药费。之后，被上诉人及其家人寻滋闹事，导致上诉人的宾馆无法正常经营。事后，经双方熟人以及当地治安机关派出所所长调解，上诉人再次做出让步，但前提条件是支付所拖欠的第三年房租费和不得再在无证条件下黑户经营KTV，被上诉人以KTV经营不利为由当场拒绝。上诉人认为，一审法院审理程序违法，适用法律错误，上诉人向人民法院提起诉讼的时间是2015年12月份，人民法院正式受理时间是20l6年的1月8日，上诉人交纳了了一审的上诉费用。本案适用简易程序进行的审理，根据《民事诉讼法》第一百六十一条的规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结，而本案的结案之日为2016年9月26日，但是上诉人实际领到判决的日期为2016年l0月13日。一审法院判决双方的口头房屋租赁协议继续有效，适用法律严重错误。根据《合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，超过6个月的租赁合同都应当签订书面合同，如果未签订书面租赁合同的，即视为不定期租赁，双方随时都可以解除。上诉人曾多次告知被上诉人，不再给其租赁房屋，被上诉人为此托人托关系请求继续将房屋租赁给被上诉人，被上诉人对KTV的隔音设备等设施一直未进行处理，在第一次当着派出所所长及调解人的面，上诉人表示限期一个月搬出房屋，所以上诉人是明确地通知被上诉人要求解除租赁合同，让其自行搬出。上诉人认为上诉人和被上诉人没有签订房屋租赁合同，属于不定期租赁。被上诉人理应将承租的房屋返还上诉人。
被上诉人焦某1未答辩。
庞某1、陈某向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告口头达成的房屋租赁协议；2、依法判令被告支付拖欠原告的房租费24000元，起诉之后的房租费按约定每月3000元付至房屋移交之日；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年4月，原告庞某1、陈某将属其所有，位于两水镇后坝村四社”庞家宾馆”下的地下室出租给被告焦某1，双方口头约定租金为每年36000元。2014年5月31日，被告向原告交付房租，原告庞某1于当日向被告出具收据一张，该收据载明：”收据，今收到焦某1房租2013年6月1日-2014年5月31号（公历）年度，房费（36000元），大写：三万陆仟元整，收款人：庞某1，2014年5月31日，（庞家宾馆印章）”。2015年6月，被告又依约将第二年度的租费交给被告。2015年8月24日，原告之子庞某2与被告之子因琐事发生打架，致庞某2受伤，该案两水派出所进行了调解处理，事发当日，原告将被告经营的”KTV”用电切断，致被告停业至今。原告遂以被告拖欠房租为由诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告口头达成的房屋租赁协议，属不定期租赁合同，按照原告出据给被告的收费收据，被告给付原告房租的日期应当为每年的5月31日，付清一年的房租费，而被告支付原告第三年的租金日期应为2016年5月31日，故按此约定，被告于2015年8月24日以索要第三年房租遭被告拒付为由，要求解除合同，其理由不成立；其次，不定期租赁合同的解除，作为原告的出租人解除合同，应当在合理期限之前通知作为被告的承租人。原告未提供在合理期限内通知被告的证据，且被告不同意解除合同，故对于原告要求解除双方房屋租赁协议的诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告支付拖欠的8个月24000元房及后续房租的诉讼请求，依原告出具给被告的房租收据，可以得知双方是在租赁期满一年时支付该年的房租，被告支付了两年的房租，故被告尚欠原告2015年6月30日-2016年5月31日此一年的房租36000元。被告辩称原告停其”KTV”水与电，使其无法营业，原告应赔偿其停业期间的损失，但诉讼过程中，被告未提起反诉，故本案不作处理，就被告”KTV”损失，其可另案起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告庞某1、陈某与被告焦某1签订的口头房屋租赁协议继续有效；二、限本判决生效之日起十日内，由被告焦某1支付拖欠原告庞某1、陈某房屋租金36000元；三、驳回原告庞某1、陈某的其他诉讼请求。案件受理费400元，由原、被告各负担200元。
二审中当事人未提交新证据。
二审对一审查明的基本事实予以认定。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限在6个月以上的应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中双方未签订书面房屋租赁合同，依照本条之规定，双方之间形成了不定期的租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，双方当事人可以随时解除租赁合同，上诉人主张解除合同，应当通知被上诉人，合同自通知到达被被上诉人时解除，本案中，上诉人未能提供证据证明其已经通知被上诉人解除合同的事宜，故本院酌定认为开庭之日即为被上诉人收到解除合同的通知之日。关于租金问题，上诉人于2015年8月24日停止被上诉人所租赁房屋的供电，被上诉人因此停止营业至今，由于上诉人在一、二审中未提交有效证据证明，被上诉人经其催告并事先告知将采取断电行为的情况下，被上诉人在合理期限内仍未依约支付房租的事实，故上诉人的断电行为不属于行使合同履行抗辩权的行为，被上诉人不应当支付断电之日起至合同解除之日止的租金。但按照上诉人出据给被上诉人的收费收据，被上诉人给付上诉人房租的日期应当为每年的5月31日，付清一年的房租费，故上诉人应当支付2015年6月1日至断电之日即2015年8月24日的房租8400元（36000÷12÷30×84＝8400元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持武都区人民法院（2016）甘1202民初470号民事判决第三项；
二、撤销武都区人民法院（2016）甘1202民初470号民事判决第一项，改判为：解除原告庞某1、陈某与被告焦某1签订的口头房屋租赁协议；
三、撤销武都区人民法院（2016）甘1202民初470号民事判决第二项，改判为：限本判决生效之日起十日内，由被告焦某1支付拖欠原告庞某1、陈某房屋租金8400元。
一审案件受理费400元，由原、被告各负担200元。
二审案件受理费400元，由上诉人庞某1、陈某负担200元，由被上诉人焦某1负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾丽萍
审 判 员 李彦军
代理审判员 李 萍
二〇一七年四月十日
书 记 员 赵 娟