河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民二初字第4705号
原告刘伟。
委托代理人周建昇，范高成，河南英伦律师事务所律师。
被告王晖。
委托代理人夏在强、刘伟（实习律师），河南荟智源策律师事务所律师。
原告刘伟诉被告王晖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人周建昇，范高成、被告委托代理人夏在强、刘伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告位于金水区有住房一套，面积为174.5平方米，经中介机构说合，于2012年4月22日租赁给被告作公司办公室使用，租赁期限三年，租金为第一年每月为14135元，第二年月租金为14983元，租金每三个月支付一次，提前10天支付下三个月租金，每逾期一天，按当期租金总额的1%支付违约金，逾期15天以上，甲方有权解除合同和不退还乙方保证金，合同另约定，本合同从2012年6月22日起租赁开始交纳保证金14000元，被告承租后，头三个月交付租金42405元，于2013年2月份后，被告不能按期支付租赁费，经数次讨要，被告从2013年2月到8月1日止，先后已付房租42405元，与另案共交付租金10万元，下余租赁金经数次讨要未果，依据合同约定，原告有权解除合同，但被告既不清偿租金及滞纳金，也不腾出租赁房，被告的行为，已侵犯了原告的合法权益，故依据合同法的规定，向法院起诉，请求判令被告清偿租金56540元、滞纳金67848元。后原告将诉讼请求变更为要求被告清偿租金113364元、滞纳金67848元。
被告辩称：一、原告要求被告支付滞纳金和物业费无事实和法律依据，被告并未违反《房屋租赁合同》，反而是原告违反合同约定，致使合同目的不能实现，且原告已将房屋出租给河南人民投资有限公司。原、被告于2012年4月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于郑州市金水路与未来路交叉口金水路北14号楼7层709、710室出租给被告使用，合同期限为三年，即2012年4月23日至2015年6月22日（其中2012年4月23日至2012年6月22日为免租期）。2013年7月26日，原告在未告知被告的情况下，擅自将被告正在经营使用的租赁房屋锁住，致使被告正在经营的河南娃娃文化传播有限公司无法正常经营，造成了严重的财产、经营损失和不良的社会影响。双方签订的《房屋租赁合同》中并未约定物业费的相关事项，且被告一直是向河南富通物业管理有限公司缴纳物业费，不可能也不存在拖欠原告物业费的情况。根据《合同法解释（二）》的规定，原告主张的滞纳金为违约金，且过分高于造成的损失，并且原告将该房屋又出租给河南人民投资有限公司，已经阻止了损失的继续扩大。二、原告应将被告先前向其缴纳的保证金予以退还或者在剩余房屋租金中扣除。原告在诉状中也承认被告是于2013年2月份后不能按期支付租金，且2013年2月至8月，被告向原告支付租金10万元。2013年2月至8月，被告应向原告支付租金212454元（709房间：14983×6个月=89898元，710房间：20426×6个月=122556元），现被告已向原告支付10万元，只应再支付原告112454元。被告并未违反双方签订的《房屋租赁合同》，故被告先前向原告共缴纳的保证金33200元，即709室保证金14000元，710室保证金19200元，原告要求被告支付租金应将先前向其缴纳的保证金予以扣除，否则应将缴纳的保证金予以退还。三、原告违反合同约定，依法应赔偿被告财产损失和经营损失。2013年7月26日，原告将被告正在经营的租赁房屋锁住。2013年10月23日，被告找原告协商时，发现被告所有租赁房屋内的全部设备、设施已经全部被原告转移，且原告已将该房屋出租给河南人民投资有限公司。被告对租赁房屋进行了装修并购置了公司经营所需的设备、设施，装修租赁房屋费用共计230000元，租赁房屋内正在使用的设备、设施共计177026元，合计407027元。综上，原告要求被告支付滞纳金和物业费无依据，且原告违反合同约定，给被告造成的财产损失和经营损失，依法应予以赔偿。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1，房屋租赁合同两份，证明原、被告双方存在房屋租赁关系；2，2012年5月6日至2013年8月13日招商银行郑州金水路支行银行流水，证明被告支付原告租金193430元；3，物业费发票，证明被告拖欠物业费、水费等；4，物业管理公司营业执照及证明一份，证明被告于2013年8月20日下午派人将房屋中的物品搬走。
被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：1、《房屋租赁合同》及河南富通物业管理有限公司出具的物业费收费单，证明原、被告在合同中约定的租期为三年，原告违反合同约定，致使合同目的不能实现，且原告要求被告支付滞纳金和物业费无事实和法律依据；2、招商银行户口交易明细表，证明被告于2013年2月至8月向原告支付租金10万元的事实；3、固定资产盘点表，证明被告因原告的行为造成的直接财产损失。
经质证，对原告提交的证据被告发表以下质证意见：对证据1真实性无异议，该合同证明了原告擅自锁门属于违约行为；对证据2，真实性无异议，但该证据不能证明被告全部支付的金额；对证据3，对其真实性关联性有异议，合同中对物业费没有约定，且与本案无关，负责房屋管理的应该是河南富通物业管理有限公司而不是升龙物业，水电费缴纳同以上对质证意见；对证据4，对真实性有异议，因为负责房屋管理的是河南富通物业管理有限公司而不是升龙物业。
对被告提交的证据原告发表以下质证意见：对证据1，对两份合同真实性无异议，合同约定被告应当按照合同约定时间支付租金，而被告长期拖欠租金存在违约行为，且合同中有约定物业费等费用由被告承担；对河南富通物业管理有限公司出具的物业收费单，与本案无关，物业公司系升龙公司；对证据2，真实性无异议，该证据只显示被告支付了100000元租金；对证据3，真实性及关联性有异议，不能显示是哪个部门盘点的，没有加盖公章，且与本案无关。
根据原、被告诉辩意见、举证、质证及庭审陈述，本院确认以下案件事实：
原、被告于2012年4月22日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于郑州市X房屋出租给被告使用，房产证面积174.5平方米，租期三年，自2012年4月23日起至2015年6月22日止（其中2012年4月23日至2012年6月22日为免租期）；被告向原告承诺，租赁该房屋仅作为公司办公使用，未经原告许可不得转变用途，被告未经允许单方改变房屋用途的，原告有权解除合同；房屋租金每三个月支付一次，合同双方签订时，被告将42405元的租金支付给原告（其中2012年4月23日支付14135元，2012年5月12日支付28270元），以后每次提前十天交纳下期房租，以此类推缴纳房屋租金的时间；第二年每月租金为14983元（其中从第二年起每年租金递增6%），第三年每月租金为15882元（每年递增6%）；租赁期内，被告如未按时缴纳本合同约定的当期租金及相关费用，每逾期一天，则应按当期租金总额的1%支付滞纳金，逾期十五天以上原告有权解除合同，不退还被告保证金；租赁期内，室内原有设施、物品不得拆改损坏，否则照价赔偿，经协商一致的除外，为保证有效履约，被告在本协议生效后五日内向原告交付履约保证金14000元，若被告未按时缴纳，原告有权解除本合同，并不退还被告缴纳的保证金。该合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告按合同约定支付原告保证金14000元。从2013年2月起被告未按期支付房租，原、被告均认可从2013年2月至2013年8月被告共支付709、710两个房间房租100000元（其中2013年6月6日支付20000元、2013年6月19日支付50000元、2013年7月19日支付30000元）。庭审中原、被告均认可原告锁门的事实，原告称锁门时间为2013年8月10日、被告称锁门时间为2013年7月26日。
另查明，原、被告2012年4月22日另签订有一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将郑州市X房屋出租给被告使用，房产证面积237.9平方米。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，为有效合同。根据原、被告双方陈述及举证情况，被告应系从2013年2月开始不能按期支付租金，另根据双方陈述，被告在未通知原告的情况下锁门，致使被告不能继续实际使用房屋，租赁合同从锁门之后未再继续履行，综合该情况，本院确定房租应计算至2013年8月，按照合同约定的房租，从2013年2月至2013年8月共计6个月应付的房租总额为89898元（14983×6个月）。关于被告已付房租，在2013年2月至2013年8月被告共支付709、710两个房屋房租100000元，根据两个房屋的面积比例分摊，其中已付的709房间的房租为42313元【174.5÷（174.5＋237.9）×100000），被告欠付房租为47585元。关于被告未按期支付房租的违约责任，合同约定：“被告如未按时缴纳本合同约定的当期租金及相关费用，每逾期一天，则应按当期租金总额的1%支付滞纳金，逾期十五天以上原告有权解除合同，不退还被告保证金”，该处约定的违约责任为两项，原告应选择其中一项进行主张，现原告按滞纳金主张违约责任，并且根据双方合同约定，保证金实际是为了保证“室内原有设施、物品不得拆改损坏”，因此原告收取的保证金14000元应折抵租金，折抵后被告欠付租金总额为33585元。关于滞纳金，合同约定为“被告欠付房租一天，应按照当期租金总额的1%支付滞纳金”，因原告陈述被告已于2013年8月20日将房屋腾出，原告实际已自认收回房屋，且本院已判决被告支付租金至2013年8月，故因被告迟延支付租金给原告造成的损失并不明显，合同约定按日1%计算滞纳金过高，本院酌定滞纳金按照银行同期贷款利率的4倍进行计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告王晖于本判决生效之日起十日内支付原告刘伟租金33585元及该租金的滞纳金（从2013年8月7日起，按中国人民银行同期贷款利率的4倍进行计算，计算至被告付款之日止）；
二、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。
案件受理费3924元，原告负担3000元，被告负担924元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王艳梅
审 判 员 李 莉
人民陪审员 吴庆伟
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 杨 关