浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台临民初字第1384号
原告：台州府城保护和开发管理委员会。
法定代表人：许从伟。
委托代理人：许先德。
被告：临海市星火燎原企业管理咨询有限公司。
法定代表人：屈道伟。
委托代理人：吕俊法。
委托代理人：金玲玲。
原告台州府城保护和开发管理委员会为与被告临海市星火燎原企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月11日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员叶再颂独任审理，于2015年6月3日公开开庭审理了本案。原告台州府城保护和开发管理委员会特别授权委托代理人许先德、被告临海市星火燎原企业管理咨询有限公司特别授权委托代理人吕俊法、金玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台州府城保护和开发管理委员会起诉称：2009年8月24日原、被告签订《租赁经营协议》，约定原告将坐落于北固山城隍庙边的戚公祠、嘉佑院项目，建筑面积约为2445.42平方米，占地面积约为8640.40平方米，租赁给被告使用，双方约定：租赁期限自2009年8月25日至2007年10月24日止，被告前五年须投入项目建设费300.07万元，前五年原告不收取被告场所租赁费。从2014年8月25日起，后三年被告分别按50.07万元每年，60.07万元每年，70.07万元每年向原告缴纳场所租赁费，每年8月15日前付清。《租赁经营协议》经双方盖章确认后生效，被告进驻戚公祠、嘉佑院经营。五年免租期满后，原告多次要求被告按约支付第六年租赁费50.07万元，但被告以种种理由推诿不付。为此原告提起诉讼，请求：1、依法判令被告立即支付场所租赁费计人民币500700元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告临海市星火燎原企业管理咨询有限公司答辩称：本案原告违约，导致协议无法履行。原、被告2009年8月24日签订《租赁经营协议》第二条约定，租赁经营协议具备房屋租赁及经营权转让二重性质，原、被告均以营利为目的，对门票收入按照约定进行分配，被告五年来对戚公祠、嘉佑院进行开放，原告没有根据合同第二条约定移交开园收取门票的经营权，现没有卖过一张门票。被告是由退伍兵于2007年创立的民营企业，签订租赁协议后，依约对戚公祠、嘉佑院进行管理并按照合同约定投资建设，投入人力、财力，根据协议规定前五年场地是免费使用，要求投入项目建设费不低于300万元，期间投入大量人力物力，公益性表演400多场，每场参加多的达50多人，小的达25人，被告实际投入远远超过合同约定，被告已经履行合同约定。因原告没有与被告进行门票交接，也没有向被告陈述门票收入是否已经进行审批，被告在没有任何收入的情况下大力投资，从事的是公益事业，未取得合同约定的报酬，造成被告经济损失，致使合同无法实现。2004年8、9月份开始，原告向被告催讨房租时，被告多次向原告反映因没有门票收入，无力经营，协调时被告表示2015年4月13日之前的租赁费愿意支付，原告亦答应给予政策性补助。被告因经营困难，无力再支撑全员投入的接待、检查等公益性事宜，二年前就与原告协商解除租赁经营协议事宜，原告以项目需审计为由拖延，2014年9月份被告就已经撤离戚公祠，2015年4月13日被告向原告提出终止经营的书面报告，原告才启动进入审计程序，是否审计不是合同的解除条件，与终止合同没有关系，若有需要审计慢慢配合就好。表面上被告没有履行租金义务，实际上原告不履行移交开园收取门票经营权义务，导致被告目前亏空6、7百万元。原告违约在先，被告行使先履行抗辩权没有支付租赁费，根据合同法第94条规定，要求与原告解除租赁经营协议并退还被告履约保证金15万元。
原告台州府城保护和开发管理委员会补充陈述称：原告没有违约，租赁协议第二条第二款所指经营权指被告不得转让经营权，不是说将原告的经营权转让给被告，双方签订的协议纯属场所租赁协议，由被告在这个场所展开相关的经营。租赁协议从未明确约定原告有义务将开园经营收费权交给被告，第二条约定被告负责旅游门票营销，原告就是将场所移交给被告，至于怎么经营与原告无关，被告的义务就是按约按时支付租金。租赁协议第二款约定门票收入分配方式是当时出于不确定因素，可以有也可以没有，如果有门票收入的话30%归被告，70%归原告，即使有损失也是原告损失。2005年4月13日被告向原告提交了终止租赁协议申请报告事实，因租赁协议明确规定被告必须投入300万元项目建设费，原告已经提交审计，但正式审计结论还没有出来，原告无法就是否同意协议终止一事明确答复被告。被告要求返还保证金15万元，这是反诉主张，但被告未提出反诉。租赁协议书约定第六年的租赁费应在2014年8月15日前付清，现租金支付条件已成就，被告至今仍未支付该租金违约在先。租赁协议第十三条约定了解除协议条款，被告2015年4月13日单方提出解除合同申请，原告没有同意，经协商没有明确结果，原告方没有任何违约行为，被告2015年4月13日提前提出终止合同的条件不具备。被告自己提到在2014年9月份开始无法经营，从终止租赁协议申请书上可以看出被告是以内部重整为由要求解除协议，与被告指责原告没有移交开园收费经营权要求解除合同自相矛盾。租赁协议明确讲到前五年投入要审计，要5年时间到了才能去审计，没到时间不能审计。合同约定租期八年，第六年被告应该付租金了，原告提起诉讼是与被告多次协商未果后的选择，请法庭支持原告的诉讼请求。
原告为证明自己主张的事实，向本院提供如下证据：
1、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，拟证明原告主体情况。
2、公司基本情况、组织机构代码证，拟证明被告主体情况。
3、租赁经营协议1份，拟证明原、被告签订租赁协议，约定租期、租金支付方式，被告在约定期间内未支付租金存在违约的事实。
被告经质证，对证据1、2没有异议。结合被告质证意见，本院认为，对证据1、2的证明效力应予认定。被告对证据3真实性没有异议，到目前为止没有支付房租事实，租赁协议第二条对场地功能进行明确约定，是旅游开发所用。300万有没有投入审计程序，哪怕没有投入300万元，被告有权补足，如不补足，原告有权解除合同，被告有三个月申请终止协议的权利，要求解除双方协议。结合被告质证意见，本院认为，对证据3的真实性应予认定，被告未在2014年8月15日前付清2014年8月25日至2015年8月24日场所租赁费的事实应予认定。
被告为证明自己主张的事实，向本院提供了终止协议申请报告1份，拟证明被告2015年4月13日曾书面向原告提出解除协议的事实。
原告经质证，认可2015年4月13日收到该申请报告，但这份申请报告是被告单方意思表示，因客观原因原告无法同意。结合原告质证意见，本院认为，原告2015年4月13日收到该证据的事实应予认定。
经审理，本院认定事实如下：2009年8月24日原、被告签订《租赁经营协议》，协议约定：原告将坐落于北固山城隍庙连的戚公祠、嘉佑院项目，建筑面积约为2445.42平方米，占地面积约为8640.40平方米，租赁给被告使用，租赁协议第二条约定：乙方必须确保戚公祠、嘉佑院在2009年10月25日前对外正常开放，未经甲方同意不得转租、转让经营权。租赁期内旅游门票总收入的70%归甲方所有，乙方负责旅游门票的营销和管理。第四条规定：乙方第一年（2009年8月25日至2010年8月24日）须投入项目建设费200.07万元，前五年（2010年8月25日至2014年8月24日）须再投入项目建设费100万元（含商业经营设施），投资额度以审计报告为准。前五年（2009年8月25日至2014年8月24日）甲方不收取乙方场所租赁费。从2014年8月25日起后三年乙方分另按50.07万元／年，60.07万元／年，70.07万元／年向甲方交纳场所租赁费，每年8月15日前付清。第十二条约定：经审计项目资金未足额投入，应在审计后三个月内足额投入，逾期未投入的。第十三条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如果乙方提前终止合同的，已缴付或已投入的项目资金不予退还，对甲方造成实际经济损失的，应予赔偿。……，经审计确定乙方前五年未投足300万元，乙方拒绝在规定时间内继续投入的，甲方有权提前终止租赁合同，并没收乙方投入的固定资产。2015年4月13日原告收到被告向其发出的终止协议申请报告，被告目前已停止经营撤离戚公祠。被告未在2014年8月15日前付清第六年（2014年8月25日至2015年8月24日期间）场地租赁费50.07万元。
本院认为，原、被告2009年8月24日签订的《租赁经营协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。被告辩称“租赁经营协议具备房屋租赁协议及经营权转让二重性质，原告违约在先没有将经营权交给被告，被告未取得合同约定的开园收费经营权，故行使先履行抗辩权未支付租赁费合法”。《租赁经营协议》第四条约定，租费明确列明为场所租赁费。第二条约定：乙方必须确保戚公祠、嘉佑院在2009年10月25日前对外正常开放，未经甲方同意不得转租、转让经营权。租赁期内旅游门票总收入的70%归甲方所有，乙方负责旅游门票的营销和管理。根据该规定，合同只约定了对外正常开放时间、门票收入的分配方案及由被告负责旅游门票的营销和管理等内容，但未约定具体开园收费时间，故被告辩称原告未先将开园收费经营权交给被告，指称原告违约在先缺乏事实和法律依据，本院不予采信。《租赁经营协议》第十三条约定：任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。2015年4月13日原告收到被告向其发出的终止协议申请报告称“由于我司内部调整产业变革，将停止戚公祠、嘉佑院项目的运营。为不影响贵单位后续管理开作的开展，现根据原《租赁经营协议》第十三条为原则，向贵单位提出解除本协议。希望贵单位体谅我司实际情况并尽快回复”，原告收到该申请后，因客观原因双方最终未根据该条款约定协商一致并签订终止合同书，故在终止合同书签订前，《租赁经营协议》仍有效。合同解除制度之意旨在于将解除权赋予守约方，因此催告对方履行的当事人应当是守约方，处于违约状态的当事人不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权。本案被告未付场地租赁费是违约方，其于2015年4月13日向原告发出的终止协议申请报告不能产生单方解除合同的法律效果。被告“经营困难已关门停业”、“内部调整产业变革”等辩称不是合同约定的解除事由，且结合《租赁经营协议》第四条约定来看，原、被告约定的场地租赁费支付方式前后关联，前五年免费，第六年（2014年8月25日至2015年8月24日）的场地租赁费50.07万元应在2014年8月15日前付清，被告至今未付场地租赁费或为场地租赁费支付设置前置条件，要求审计结束后支付租赁费缺乏法律依据，本院不予采纳，故对原告要求被告依约支付2014年8月25日至2015年8月24日场地租赁费50.07万元的诉讼请求，本院予以支持。被告要求退还保证金及解除合同的主张涉及反诉内容但未向本院提出反诉申请，且与其主张关联的正式审计报告还未出来，故对该诉求在本案中不作处理。综上，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条之规定，判决如下：
被告临海市星火燎原企业管理咨询有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内给付原告台州府城保护和开发管理委员会2014年8月25日至2015年8月24日的场地租赁费50.07万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8807元，减半收取4403.5元，由被告临海市星火燎原企业管理咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。
代理审判员 叶再颂
二〇一五年七月八日
代理书记员 余燕苹