湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘05民终1658号
上诉人（原审被告）：李建平，男，1966年1月25日出生，汉族，住武冈市。
委托诉讼代理人：王飞鹏，湖南骄阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐建明，男，1968年5月24日出生，汉族，住邵阳市。
被上诉人（原审原告）：湖南省广和房地产开发有限公司，住所地邵阳市中心路卓嵩一城B栋1105号。
法定代表人：刘琳杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐建明，基本情况同上，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高一贵，湖南慧力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邵阳市大圳灌区管理局，住所地邵阳市敏州东路粮食局办公大楼三楼。
法定代表人：莫朝晖，该局副局长。
被上诉人（原审被告）：邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部。
负责人：莫昭晖，大圳管理局副局长。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：张辉文，湖南春风律师事务所律师。
原审被告：邓思海，男，1970年10月2日出生，汉族，住武冈市。
上诉人李建平因与被上诉人唐建明、湖南省广和房地产开发有限公司（以下简称广和公司）、邵阳市大圳灌区管理局（以下简称大圳管理局）、邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部（以下简称大圳管理局建房项目部）、原审被告邓思海合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2016）湘0581民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李建平上诉请求：撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，只有广和公司是合同相对人，才能成为本案适格原告。一审认定项目部与上诉人之间系委托关系，判决大圳管理局不承担责任属认定事实错误，大圳管理局及项目部在涉案项目中承担了部分行政管理职责，负责集资款的收取及管理，并有权决定房屋楼层价格和房屋分配指标，其与各建房户之间是管理与被管理的关系，并非委托关系。项目部系合同相对方，也是房屋接收方，系房屋实际所有权人，一审认定上诉人系房屋实际所有权人错误。一审认定唐建明与广和公司垫付了大量资金并履行了合同约定的房屋建造义务无事实依据，其与项目部并未进行结算，是否垫付资金无证据证明。唐建明与广和公司应履行的义务是如期交付合格房屋给项目部，而非建造房屋，事实上唐建明与广和公司并未依约按时交付房屋，违约在先。综上，一审将项目部与上诉人之间的单位内部行政管理行为错误地认定为委托行为，将合同约定的交房义务认定为建造义务，从而适用法律错误，导致实体处理不当。
唐建明、广和公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，广和公司与大圳管理局建房项目部签订联合开发合同后，由广和公司的控股股东唐建明履行合同义务，负责办理相关报建手续，且所需费用均由唐建明垫付，唐建明与广和公司共同作为原告起诉并无不当。涉案房屋竣工并交付使用后，李建平作为房屋实际所有权人拖欠建房款不付，一审判决其据实支付所欠建房款正确。请求依法驳回上诉，维持原判。
大圳管理局与大圳管理局建房项目部答辩称，项目部与集资建房户系委托代理关系，建房款应由各集资户自己支付，请求法院依法处理。
唐建明、广和公司一审诉讼请求：判令李建平、邓思海连带支付集资建房款102802.10元、违约金6784元，大圳管理局、大圳管理局建房项目部对上述款项的支付负连带责任。
一审法院认定事实：2011年3月，大圳管理局为解决干部职工的住房困难，经局职工代表大会决定在武冈市、新宁县实施职工联户建房。根据《邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房方案》规定：职工联户建房所花一切费用全部分摊到每一建房户，建成后房屋产权归建房职工所有；联户建房户房屋建成后，只按报名的户主姓名办理国土和房产手续，且5年内不得转让；职工联户建房由大圳管理局成立建房领导小组，负责建房的手续（房产证、国土证）办理、整体规划布局的落实、工程招标与具体施工，由集资户选出监事会全程参与管理及监督；建房采用包工包料方式对外发包，监事会参与发包；房屋建成后经有关部门验收方可交付使用，建房户交清全部房款及费用后才能参与房屋分配，住房分配采取抽签方式，先制定房屋定价原则，然后确定各套住房价格；各建房户必须按建房领导小组通知的分期交款期限按时交款。后大圳管理局成立了大圳管理局建房项目部，具体负责联户建房工作。邓思海根据《邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房方案》获得了联户建房的资格，2011年9月27日，邓思海向项目部出具了承诺书，全权委托局联工联户建房项目部代表建房户办理联户建房工作的一切事宜，保证按工程进度按时、足额交纳每期建房集资款。2011年10月9日，唐建明、广和公司与大圳管理局建房项目部签订了《武冈“春光小区”项目联合开发合同书》，约定：采取联户建房方式取得项目土地使用权，具体运作由唐建明、广和公司全程负责购地、规划、立项、报建、策划、设计、地质钻探、场地平整、房屋修建、配套设施（含道路、绿化、供水供电、排水等）工程建设，同时承担监理、质检质监、验收等费用，独立承担各种风险与盈亏，实行整个项目所有税、金、费总包干模式。房屋建成后项目部留住房250套，其余归唐建明，住房的楼层位置在全部楼层抽签确定。在满足项目部房源、车库满足大圳管理局集资建房户优先购买的前提下，其他住房、车库可对外出售。联建户邓思海的房屋经抽签确定为3A0103号，面积157.99平方米。大圳管理局建房项目部根据与唐建明、广和公司签订的合同及内部定价机制核定邓思海的房屋应缴纳建房款的金额为282802.10元，在该工程建设期间，李建平、邓思海共支付建房款180000元给大圳管理局建房项目部，并向项目部交纳了3180元的水电开户费，李建平、邓思海尚欠建房款102802.10元。《武冈市“春光小区”项目开发合同书》签订后，唐建明以联户建房的名义全额垫资获得了该工程的土地使用权并办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。唐建明于2012年4月30日入场施工建设，2013年11月13日主体工程完成。武冈市城乡规划管理局、武冈建设工程质量监督站于2016年8月8日对大圳管理局联户建房进行了竣工验收。2015年6月14日，唐建明将已完工的住房交付给了项目部。
一审法院认为，本案实际上是作为房屋建造方的唐建明、广和公司与大圳管理局联户建房的部分职工给付建造房款的纠纷。双方对唐建明、广和公司系“春光小区”的承建方无异议。李建平、邓思海虽不是合同的直接相对方，但邓思海系联户建房户，是建成后房屋的实际所有权人，应按合同约定支付建房款。邓思海在《大圳管理局职工联户建房户承诺书》中承诺，其全权委托大圳管理局建房项目部办理联户建房工作的一切事宜并保证按工程进度按时、足额交纳每期建房集资款。根据上述承诺，邓思海负有按合同约定给付房款的义务。本案争执的焦点是邓思海、李建平应否交付建房款。经查，唐建明、广和公司已完成了涉案项目1#、2#、3#住房的建造及配套设施的安装验收，并于2015年6月14日将建造验收完毕的房屋交付给了大圳管理局建房项目部。部分联户建房职工已交清房款并有部分职工已装修入住，仅有100来户未办理验房手续未交清房款。唐建明、广和公司按合同约定垫付大量资金完成了合同约定的房屋建造义务，邓思海、李建平负有按联户建房合同约定履行交付房款的义务。鉴于唐建明、广和公司未提供项目部通知邓思海、李建平验房及交付余欠集资款的证据，故对唐建明、广和公司要求邓思海、李建平承担违约金的诉讼请求予以驳回。大圳管理局建房项目部是联户建房职工委托办理建房事务的临时性机构，该机构因履行建房事务而产生的一切民事责任均应由委托人各联户建房职工承担，唐建明、广和公司要求大圳管理局、大圳管理局建房项目部承担付款责任无事实与法律依据，对其诉讼请求应不予支持。据此，判决：一、被告李建平、邓思海给付原告唐建明、湖南省广和房地产开发有限公司集资建房款102802.10元，此款限判决生效后三十日内付清，李建平、邓思海负连带责任；二、驳回原告唐建明、湖南省广和房地产开发有限公司要求被告李建平、邓思海支付违约金6784元的诉讼请求；三、驳回原告唐建明、湖南省广和房地产开发有限公司要求邵阳市大圳灌区管理局、邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部对李建平、邓思海所欠集资建房款承担连带责任的诉讼请求。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐建明、广和公司提交的武冈市建设工程质量监督站出具的《证明》内容客观真实，且与本案争议事实有关联，应予采信；其提交的邓思海的房屋土地使用权证、土地成交确认书和及付款凭证、规划平面图在一审已经提交并质证，不属新证据；其提交的大圳管理局建房项目部向各联合建房户下发的交纳建房款的通知，证明了各建房户应项目部的通知分期分批将建房款交给项目部后再由项目部统一支付给广和公司，符合项目部与广和公司及项目部与各建房户约定的付款方式，应予采信。广和公司在法庭规定的期限内提交了设计单位湖南视点建筑设计有限公司出具的《设计变更通知单》及附图，证明的事实与李建平提出广和公司在工程施工过程中擅自变更层高、变更电梯及供水主管这一双方争议的事实有关联，本院予以采信。
二审对一审查明的事实予以确认。另查明，各建房户委托大圳管理局建房项目部代表建房户办理联户建房工作一切事宜，各建房户承诺按进度按时足额交纳建房款，并向大圳管理局建房项目部交纳20元/平方米的管理费，邓思海应交纳的管理费3159.8元未交纳。邓思海系大圳管理局职工，其获得联户建房资格后，又将建房指标转让给了李建平。联合建房工程竣工验收后，涉案房屋的国有土地使用权证已登记在邓思海的名下，因无分户验收资料，涉案工程未能办理验收备案手续，各联建户的房屋所有权证尚未办理。工程在施工过程中，设计单位应唐建明、马昌林等241户联合建房户的要求对1#、2#楼的建筑专业及给排水专业做了相应调整，根据武冈市规划管理局批准的联合建筑设计方案，将2#楼设计为17+1F住宅。
本院认为，本案系因联合建房引起的合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：1、唐建明是否系本案适格原告？2、邓思海与大圳管理局建房项目部之间是否系委托关系，大圳管理局在本案中应否承担责任？3、广和公司是否存在违约行为？
关于唐建明的原告主体资格问题。经查，唐建明系广和公司占股99%的股东，其以广和公司的名义与大圳管理局建房项目部签订联合开发合同后，个人投资经营开发涉案项目，并垫资办理了相关报建手续，系涉案项目实际投资人，与本案有直接利害关系，其与广和公司共同作为本案原告主张权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的起诉条件，具有原告主体资格。
关于邓思海与大圳管理局建房项目部之间是否系委托代理关系及大圳管理局在本案中应否承担责任的问题。邓思海于2011年9月27日以承诺书的形式委托大圳管理局建房项目部办理联户建房工作的一切事宜，并保证按时按工程进度足额交纳建房款，原审据此认定邓思海与大圳管理局建房项目部之间系委托代理关系正确。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，大圳管理局建房项目部接受各建房户的委托后以自己的名义与广和公司就合作建房事宜签订的联合开发合同对各建房户具有约束力，各建房户应依约履行合同义务。联合开发合同约定，由广和公司支付所有工程费用和办理相关手续，并独立承担经营中的各种风险与盈亏，大圳管理局240户建房户按约定优惠价格购买一定数量的房屋和车库，该合同名为联合开发建房，实际上属团购形式的房屋买卖关系。虽然，所建房屋建设用地是以唐建明及大圳管理局240户建房户的名义共同向武冈市国土资源局受让，但所有的土地转让费及土地出让金均由唐建明支付，大圳管理局240户建房户仅按比例承担了各自房屋所占建设用地转让费，其所支付给广和公司的款项，实际上就是分期支付的购房款。邓思海将建房指标转让给李建平后，李建平应遵守合同约定，履行合同义务，其未依约按时足额交纳建房款明显违约，应承担付清建房款的责任，邓思海对李建平不履行交款义务的行为承担连带清偿责任。大圳管理局建房项目部系联户建房职工委托办理建房事务的临时性机构，其与大圳管理局无隶属关系，对外不具有法律规定的独立承担民事责任的主体资格，其履行建房事务而产生的一切民事责任均由委托人即各联建户承担，与大圳管理局无关，故原审判决大圳管理局、大圳管理局建房项目部在本案中不承担责任正确。另外，大圳管理局建房项目部为执行委托事务依据其与建房户的内部约定应向邓思海按20元/平方米收取的3159.8元管理费，因该项费用系由大圳管理局建房项目部直接向各建房户收取，原审判决由唐建明、广和公司收取不当，应予纠正。
关于广和公司在本案中是否存在违约的问题。经查，广和公司依据合同约定完成了涉案项目工程的建造及配套设施的建造和安装，经相关部门验收后整体交付给了大圳管理局项目部，部分建房户交清房款后已装修入住，广和公司已履行了合同约定的房屋建造及交付义务，并将涉案房屋的国有土地使用权证办理在邓思海的名下。根据合同约定，广和公司交付房屋后还应办理好房屋产权手续，由于邓思海等人未依约足额交纳建房款，涉案房屋未能进行分户验收，涉案工程未能办理验收备案手续，房屋产权登记机关不予办理房屋产权登记，故不能如期办理房屋产权手续的责任不应由广和公司承担。此外，工程在施工过程中，设计单位应联合建房户的要求对1#、2#楼的建筑专业及给排水专业做了相应调整，根据武冈市规划管理局批准的联合建筑设计方案，将2#楼设计为17+1F住宅，上述行为并非广和公司违约所致，故李建平主张广和公司违约缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，李建平的上诉理由部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省武冈市人民法院（2016）湘0581民初980号民事判决第二、三项；
二、变更湖南省武冈市人民法院（2016）湘0581民初980号民事判决第一项为：李建平、邓思海给付唐建明、湖南省广和房地产开发有限公司集资建房款99642.30元，并互负连带清偿责任。此款限判决生效后三十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1250元，二审案件受理费2500元，共计3750元，由李建平、邓思海负担2750元，由唐建明、湖南省广和房地产开发有限公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭晓飞
审 判 员 李玉芳
审 判 员 李盛刚
二〇一六年十二月二十八日
代理书记员 周 鑫
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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