浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0122民初6594号原告:桐庐云都物业管理有限公司，住所地：桐庐县城云栖中路645号。法定代表人：方永良。委托诉讼代理人：陈文剑，浙江春江明珠律师事务所律师。被告:李红，女，1985年10月29日出生，汉族，住桐庐县。被告：吴兴权，男，1982年2月4日出生，汉族，住桐庐县。原告桐庐云都物业管理有限公司（以下简称云都公司）与被告李红、吴兴权物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案受理，依法由审判员童杭烟适用简易程序于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告云都公司的委托诉讼代理人陈文剑，被告李红、吴兴权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云都公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费4012元，并支付计算至2017年11月26日止的违约金3061.15元，从2017年11月27日起至付清之日止的违约金计算按日千分之二计算；2、判令被告承担原告为实现债权的律师费2500元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系桐庐县云都凤凰城17幢1单元2102室的业主，与原告签订《前期物业管理服务协议》，该合同约定，第一次物业管理服务费用在被告交房时预交12个月，以后原告按每6个月向业主预收，缴费时间为每六个月的第一个月上旬；合同还约定物业费每逾期一日按应缴费用的千分之二支付违约金，还应承担合理的律师及诉讼相关费用。根据合同的约定，被告六个月的物业费为1003元，但从2016年2月1日至今的物业费，虽经原告多次催讨，被告仍未支付分文。被告李红、吴兴权共同答辩称：一、云都物业在本人收房时缴纳的一年物业费及预缴纳的一年能耗费到期后，在未向本人及时公布费用详细清单的情况下即要求本人缴纳第二年的物业费及能耗费，且从未向本人解释能耗费计算的公式及计算范围，仅凭一张物业自制的表格并填上相应的金额就要求业主缴纳次年物业费及能耗费，非但侵害了本人的知情权，更违反了前期物业管理协议中的第一条第一款中的第九点；二、云都物业自2015年至今，屡屡违反与业主签订的前期物业协议：2015年至今，未向业主公布小区电梯及楼道内的广告收益，如广告没有收益，属于非法张贴的话，则物业没有尽到维护小区公共部位环境卫生的责任；物业没有对小区装修进行有效监管，严重影响了本人的正常休息；物业所配备的保洁人员卫生清扫不及时，导致楼道内垃圾堆积；物业擅自将运送装修材料的车辆放行到小区内，导致本小区多处绿化内的落地照明灯损坏，小区本身是人车分流，所有车辆从地下车库进入，人员从地上道路进入，而物业擅自放行车辆进入小区，违反了装修管理协议；物业未制止部分楼道的边套业主私自装修花池，侵占公共部位的行为，导致邻里之间大打出手甚至对簿公堂，严重影响了小区的和谐，也严重违反了小区装修管理协议中对于非法占用公共部位的监管要求；物业在每一幢楼的楼顶都私自安装了两台吊臂作为吊装大件时悬挂钢丝绳用，带头改变了楼房的外立面外观，物业究竟是视而不见还是收了相关费用至今未对广大业主作出解释；三、本人家里客厅墙面及主卧原始墙面有多处出现长1-3米的裂缝，在2016年7月的时候已经多次通知过物业，物业到现在都没有处理好这事，也没有给我答复，本人家门口公共过道灯黑了5个月，物业也没进行更换，本人购买的地下车位下车地方凹地不平，下雨天总是踩在水里，至今没有处理，且车位经常出现垃圾成堆有时一周不拉走装修垃圾的情况。综上，足以证明云都物业是一家极其不负责任的公司，屡屡违反合同要求导致本人亦无法履行合同要求如期缴纳物业费及能耗费实属无奈之举，责任在于云都物业，请求驳回原告的诉讼请求。原告云都公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据一，浙江省商品房买卖合同，证明被告李红吴兴权系业主的事实；证据二，前期物业管理服务协议，证明物业费收费标准、交费时间、违约责任的事实；证据三，桐庐县普通住宅前期物业收费备案表，证明物业费、能耗费已通过政府备案的事实；证据四，快递面单、投寄情况、律师函，证明原告将被告欠交物业费通知被告的事实；证据五，法律服务委托合同，证明原告为实现本案债权支出律师代理费2500元的事实。被告李红、吴兴权为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据一，发票及收据，证明被告此前按期按约定交纳物业费、能耗费、车位服务费等费用的事实；证据二，业主手册、前期物业管理服务协议、照片，证明被告按约交纳物业管理相关费用，但原告未按约履行其物业管理服务及义务的事实；证据三，照片，证明原告未在楼道及小区公告栏张贴公布能耗明细等情况的事实。对原告提交的证据，被告李红、吴兴权共同质证如下：对证据一、二，无异议；对证据三，被告不清楚；对证据四，被告没有收到该快递，且快递显示非被告本人签收；对证据五，不予认可。对被告李红、吴兴权提交的证据，原告质证认为：对证据一，对于车位服务费、物业维修的发票及收据，与本案无关联，不予认可，对于物业费、能耗费发票及收据，予以认可；对证据二，业主手册、前期物业管理服务协议无异议，对于照片中两张全景照，因能辨别出是桐庐县云都凤凰城，真实性予以认可，但被告所称小区内停放车辆，因该些车辆基本均是货车，是小区业主运送装修材料所用，且均有保安陪同，卸完货立马开走，故不存在被告所称原告管理不当的情况，其他照片，无法体现系桐庐县云都凤凰城内情况，不予认可；对证据三，该公告栏及楼道是否为桐庐县云都凤凰城无法确定，即便是，因照片未显示全部公告栏，且被告拍摄照片时间为2017年12月21日，即将年末，该一年的能耗费等数据未形成，不可能予以张贴，而上一年的情况，因时间久远，亦不可能存在公告栏内，故对于该证据，原告不予认可。对于原、被告提交的证据，本院认证如下：对原告提交的证据一、二，被告李红、吴兴权无异议，本院予以认定；对原告提交的证据三，本院确认原告已对物业费、能耗费进行备案的事实；对原告提交的证据四，虽被告李红质证认为非本人签收，不予认可，经庭审核实，快递收件人姓名、联系方式属实，快递显示该件已签收，故本院确认原告已向被告邮寄该信件的事实；对原告提交的证据五，本院确认原告为本案支付律师代理费2500元的事实。对被告提交的证据一，本院确认被告李红、吴兴权已交纳证据显示费用的事实；对被告提交的证据二，对业主手册、前期物业管理服务协议，本院予以确认，对原告认可的两张照片，本院对其真实性予以确认，但照片无法体现车辆的停留时间、停留目的等，故无法证明被告据以证明的事实，本院不予认可，对其他照片，因无明确指向系桐庐县云都凤凰城，本院不予认可；对被告提交的证据三，无法体现与本案关联性，亦无法体现是否张贴相关清单，故本院不予认可。经审理查明，被告李红、吴兴权购买桐庐云都房产开发有限公司开发的桐庐县县城学圣路888号云都凤凰城17幢1单元2102室，建筑面积共104.5平方米。2015年2月10日，被告李红（乙方）与原告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，载明：座落位置云都凤凰城，建筑面积104.5平方米，收费标准1.6元/·平方米，第一次物业管理服务费由甲方在交房时向业主预收12个月，以后甲方按每6个月向业主预收，缴费时间为每六个月的第一个月上旬，乙方逾期缴费的，乙方每逾期一日按应缴纳费用的千分之二支付违约金，对欠费期超过三个月的业主，可提起诉讼进行追讨，败诉方除支付物业管理费和违约金外，还应承担胜诉方合理的律师及诉讼相关费用等内容。2017年7月10日，原告向被告李红邮寄律师函一份，载明被告所购买的云都凤凰城17幢1单元2102室商品房，每年物业费2006元，能耗费627元，因其未按时缴纳物业费和能耗费，故通知其在2017年7月10日前一次性缴清2016年2月1日至2017年1月31日以及下一年的物业费和能耗费等内容。2016年2月1日至2018年1月31日，被告李红、吴兴权共计未交纳物业费4012.8元。另查明，原告为实现本案债权支出律师代理费2500元。本院认为，原告与被告李红签订的前期物业管理服务协议（以下简称物业协议）合法有效，因云都凤凰城17幢1单元2102室房屋系被告李红、吴兴权共同购买，且被告李红与被告吴兴权系夫妻，故该物业协议对被告李红、吴兴权具有约束力，该物业协议对具体物业费及逾期违约金进行了约定。原告提供了物业服务，被告李红、吴兴权作为业主应履行交纳物业费的义务，被告李红、吴兴权答辩称原告未履行物业服务，但其提交的证据不足以证明其主张，故对该辩称，本院不予采信。对于原告要求被告李红、吴兴权按日千分之二的约定承担违约金的诉求，该约定过高，本院予以调整按银行同期贷款利率计算。被告李红、吴兴权违约，还应按约承担原告为实现本案债权支出的律师代理费2500元。综上,原告诉讼请求中符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李红、吴兴权支付原告桐庐云都物业管理有限公司物业费4012元，并支付自2016年2月11日起按银行同期贷款利率计算至款项付清之日止的违约金，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告被告李红、吴兴权支付原告桐庐云都物业管理有限公司为实现本案债权支出的律师代理费2500元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告桐庐云都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李红、吴兴权负担。原告桐庐云都物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李红、吴兴权于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  童杭烟二〇一七年十二月二十八日书记员  金丽君?《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?