黑龙江省黑河市爱辉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1102民初250号
原告周文忠，男，1972年2月26日出生，汉族，教师。
委托代理人王淑清，黑龙江剑桥律师事务所律师。
被告黑河康居房地产开发有限责任公司。
法定代表人王德辉，该公司总经理。
委托代理人王德光，该公司员工。
被告李海涛，男，1975年7月7日出生，汉族，个体。
委托代理人曹勇，黑龙江民声律师事务所律师。
被告李洪志，男，1971年9月13日出生，汉族，个体。
委托代理人陈可鑫，黑龙江仲信律师事务所律师。
原告周文忠与被告黑河康居房地产开发有限责任公司（以下简称康居公司）、李海涛、李洪志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日受理后，依法于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告周文忠及其委托代理人王淑清、被告康居公司的委托代理人王德光、李海涛及其委托代理人曹勇、李洪志的委托代理人陈可鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2006年11月12日和被告康居公司签订2006H-053黑河市龙滨路（B）区世发公园小区商住楼购销合同书，购买了龙滨路（B）区世发小区商住楼4号楼6单元632室，该商品房建筑面积125.68平方米，商品房总价款157,100.00元，合同约定原告以按揭方式付款，并于2006年11月12日交纳首付房款62,840.00元。2009年11月6日，原告与被告康居公司签订了购买龙滨路（B）区世发公园小区商住楼4号楼29号车库合同书，并于2009年11月16日支付全部款项116,143.00元，合同中康居公司保证于2010年10月30日前交工。上述两份合同签订时被告康居公司售房负责人是李世发，房款都交给了李世发，李世发与被告康居公司是挂靠合作关系。李世发收到房款和车库款后，于2013年去世，继承人为被告李海涛。李海涛于2013年年末与李洪志合伙开发该项目并签订了合作协议，对外的开发单位仍是被告康居公司。原告自签订房屋购销合同已近10年，三位被告至今没有开发建设4号楼，故两份合同无法继续履行。因合同目的无法实现，故原告诉至法院，请求法院判令解除原、被告双方于2006年11月12日、2009年11月6日签订的第2006H-053号黑河市龙滨路（B）区世发公园小区商住楼4号楼6单元632室购销《合同书》和黑河市龙滨路（B）区世发公园小区商住楼4号楼29号车库的《合同书》；三被告返还原告已付房款62,840.00元、给付利息37,408.10元，返还车库款116,143.00元、给付利息45,393.14元，合计261,784.24元；三被告给付本案审理期间至判决之日的房款和车库款的利息；由三被告承担本案的诉讼费用。
原告为证实自己的主张，向法庭提交以下证据：
证据一、车库款收据复印件1份、房款收据复印件1份、2006H-053号合同书复印件1份、车库合同书复印件1份。证明原告于2006年11月12日从李世发处购买世发小区商住楼4号楼6单元632室，2009年11月6日从李世发处购买世发小区商住楼4号楼29号车库，原告已经向李世发支付了房款首付及车库款全额。被告康居公司质证认为对该组证据的真实性有异议，李世发使用的公章和财务章都不是康居公司的，康居公司也没有授权李世发私自刻印公章，所以对房屋买卖关系康居公司不认可。被告李海涛、李洪志质证认为对该组证据没有异议。
证据二、康居公司和李世发合作协议书复印件1份。证明康居公司与李世发系挂靠关系。三被告质证认为没有异议。
证据三、李海涛和李洪志土地开发建设合作协议书复印件1份。证明李海涛与李洪志是合伙关系。被告康居公司质证认为与康居公司无关。被告李海涛质证认为没有异议。被告李洪志质证认为根据合同相对性原则，李洪志不应当承担责任，应由李海涛承担责任。
证据四、黑河市爱辉区人民法院（2014）爱民初字第264号民事判决书1份。证明李世发与康居公司是挂靠关系，李洪志与李海涛是合伙关系。三被告质证认为没有异议。
证据五、光盘一张。证明原告曾多次与被告李海涛通话，要求解除合同并退还房款。被告康居公司质证认为我方没有对证据进行鉴定，不能对证据的真实性作出判断。康居公司不应作为第一被告，李海涛在没有取得各项证书的情况下私自（没有得到康居公司授权）出售商品房的行为，属于违法行为，康居公司不应承担连带责任。被告李海涛质证认为对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。因该证据的录制时间不能确定，故原告提出解除合同的时间已经超过法律规定的期限。被告李洪志质证认为原告与李海涛之间的事情与李洪志不发生任何关联，其对本案的事实和与李洪志的法律关系没有证明力。同时，无法排除原告与李海涛恶意串通的可能。因此，李洪志对该证据的合法性、关联性、真实性及原告欲证明的事实均有异议。
被告康居公司辩称，1、原告与李世发签订的房屋买卖协议，康居公司对此不知情，也未收取房款。原告与李世发签订的合同所加盖的印章名称是“黑河市康居房地产开发有限责任公司世发小区”该印章本身所显示的小区名称并非法人单位，不具备民事主体资格，而且该印章并非康居公司授权制作，李世发更非法人。该合同所对应的合同主体并非康居公司，原告在签订合同时可以对该印章所示主体的资质进行辨别。2、李世发系挂靠康居公司开发的争议房产所在地块，就挂靠本身并不违法，在房产进行销售时应当具备房产预售、销售许可，并应以康居公司为主体对外签订房产销售合同。李世发个人或其他人对外没有销售资格，其个人行为应由其承担法律责任，这也是合同相对性原则所严格限定和规定的。3、李世发去世后，其已开发地块的债权债务均由其子李海涛继承处置，后续事务也由其处理，相关财务账目均由李海涛掌管，并未向康居公司移交，因此，对于原告的债权理应由李海涛个人负责。综上，康居公司认为原告的款项交付对象及合同签订主体并非康居公司，康居公司也未在其中获利，李世发采用自制印章签订合同系个人行为，其子李海涛继承了相关权益，应当对此承担责任。
被告康居公司未向法庭提供证据。
被告李海涛辩称，1、李世发去世前，其与康居公司签订挂靠协议，对世发小区进行实际施工建设，经爱辉区和黑河市两级人民法院判决，该协议为有效协议。2、李世发去世后，其子李海涛继承了相应权利，由于李海涛缺乏资金便与李洪志共同开发该地块，并且签订了合作开发协议书。3、原告与李世发签订的两份合同以及收款收据，李海涛没有异议，李海涛对该起案件的意见是：第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》规定，行使合同解除权的期限为三个月，没有法律规定和双方当事人约定的情况下，解除期限为一年，超过一年的解除权作废，本案两份合同分别签订于2006年2009年，已经超过了法定期限，因此原告无权解除与李世发签订的协议。另外，原告购买的4号楼所在的住宅以及车库现正在建设中，经李海涛与李洪志沟通，可以确定该工程今年能够完工，具备可以交付房屋的基础，不存在原告在其诉状中所陈述的合同目的无法实现的情况，基于迟延交付问题，双方可以在房屋交付后再确定责任承担的主体。第二，被告李海涛与李洪志签订了合作协议书，协议书中将被告李海涛相应的支出作为成本，因为李海涛与李洪志合作的前提就是缺乏资金。协议实际履行过程中李世发共与43户签订了协议（其中包括原告在内），并由李洪志出资退还了36户的购房款，只有包括原告在内的8户未能退款，根据李洪志与李海涛签订的协议以及李洪志出资退款的事实，李海涛认为该笔款项如果需要退还也应由李洪志退还，退款后李洪志和李海涛可以按照双方约定进行核算。
被告李海涛为证实自己的主张，向法庭提交以下证据：
证据一、黑河市中级人民法院（2014）黑中商初字第10号民事判决书复印件1份、2014黑中民终字第328号民事判决书复印件1份。证明李世发与康居公司签订的协议书经法院认定，应当继续履行并具有法律效力。原告及被告康居公司、李洪志均质证认为没有异议。
证据二、李洪志与李海涛签订的合作协议书复印件1份。证明本协议第六条中李海涛和李洪志对于原告这笔债务已经认可，按照双方约定应由李洪志承担责任。原告质证认为该份合伙协议是内部约定，对外没有效力。被告康居公司质证认为没有意见。被告李洪志质证认为对证据本身没有异议。
证据三、未建散户住宅名单及未退款名单复印件3份、收据复印件3本。证明被告李洪志已经退还了36户的房款，现仍有8户（包括原告在内）的房款尚未退还，退还资金都是由李洪志出资返还的。原告质证认为这是李海涛和李洪志内部的经营活动或约定，对外没有效力。被告康居公司质证认为没有意见。被告李洪志质证认为李洪志退款将来也要跟李海涛进行核算，根据合同相对性原则原告的房款应当由李海涛给付。
被告李洪志辩称，1、原告与李世发签订的合同所加盖的印章名称是“黑河市康居房地产开发有限责任公司世发小区”，该印章本身所显示的小区名称并非法人单位，不具备民事主体资格，该行为属于李世发的个人行为。2、李世发系挂靠康居公司开发的争议房产所在地块，就挂靠本身并不违法（不属于挂靠建筑企业），在房产进行销售时应当具备房产预售、销售许可，并应以康居公司为主体对外签订房产销售合同。李世发个人或其他单位对外没有销售资格，其个人行为应由其承担法律责任，这也是合同相对性原则所严格限定和规制的。3、李世发去世后，其已开发地块的债权债务均由其子李海涛继承处置，后续事务也由其处理，相关财务账目均由李海涛掌管，并未向其他单位或个人移交，因此，原告的债权理应由李海涛个人负责。李洪志与李海涛的合作协议实际已无法继续履行且与原告无法律关联。综上，原告款项交付的对象及合同签订的主体并非李洪志，李洪志在其中未获利且与李海涛的合作是在原告签订购房合同之后，李世发采用自制印章签订合同的行为系个人行为，其子李海涛继承李世发的相关权益，应当对此承担责任。
被告李洪志未向法庭提供证据。
经审理查明，2006年11月12日，原告周文忠（乙方）与李世发（甲方）签订黑河市龙滨路（B）区世发公园小区商住楼购销合同书，原告购买了世发小区商住楼4号楼6单元632室房屋，该房屋建筑面积125.68平方米，总价款157,100.00元。合同约定：原告首期付房款40%即62,840.00元……二期付款自主体封闭后……三期付款自工程竣工验收后10日内……甲方保证2007年11月30日将房屋交付给乙方……。合同签订当天，原告按合同约定交纳了房款62,840.00元。2009年11月6日，原告周文忠（乙方）又与李世发（甲方）签订了购买龙滨路（B）区世发公园小区商住楼4号楼29号车库购销合同书，该车库建筑面积27.01平方米，总价款116,143.00元（原告已于2009年11月16日全额交纳该款项）。合同约定：甲方保证乙方2010年10月30日前交工。现该房屋及车库至今没有交付给原告。
同时查明，被告康居公司系争议房屋及车库所在地块的开发建设单位。2006年7月10日，被告康居公司与李世发签订协议，双方约定黑河龙滨路地区（B）地块1#、2#、4#、7#、14#楼的开发、投资、建设工程全权由李世发负责，销售权属于李世发。2013年4月9日，李世发授权其儿子李海涛对黑河市龙滨路地区（B）地块进行开发、投资、建设。2013年6月23日，李世发死亡。2013年9月9日，被告李海涛与李洪志签订《世发小区》土地开发建设合作协议书，双方约定世发小区后期建设由二人合作完成。
本院认为，原告与李世发签订的房屋及车库购销合同内容合法，意思表示真实，为有效合同。合同签订后原告已按约定履行了交纳首付房款62,840.00元及全部车库款116,143.00元的义务，权利相对方亦应按合同约定的时间向原告履行交付房屋的义务。因李海涛基于李世发生前的授权，承担了黑河市龙滨路地区（B）地块开发、投资、建设的权利义务，李洪志又与李海涛系合伙关系，故被告李海涛与李洪志应共同承担向原告交付房屋的义务。现因被告李海涛与李洪志未能在合同约定的时间内交付房屋，故原告要求解除前述购销合同的诉讼请求合理，本院予以支持。按照《合同法》的规定，合同解除后当事人可以请求恢复原状，并有权要求赔偿损失。故原告要求返还首付房款62,840.00元及全部车库款116,143.00元的诉讼请求合理，本院予以支持。原告要求按人民银行同期贷款利率给付自交纳房款之日至判决之日利息的诉讼请求合理，本院予以支持。被告康居公司作为黑河市龙滨路地区（B）地块的开发建设单位，将其资质对外借用，应与被告李海涛、李洪志承担相应的连带赔偿责任。三被告的辩解理由不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告周文忠与李世发于2006年11月12日签订的黑河市龙滨路（B）区世发公园小区商住楼4号楼6单元632室房屋购销合同及双方于2009年11月6日签订的黑河市龙滨路（B）区世发公园小区商住楼4号楼29号车库购销合同；
二、被告李海涛、李洪志于本判决生效之日起十日内返还原告周文忠房款178,983.00元、给付原告周文忠利息88,070.38元；
三、被告黑河康居房地产开发有限责任公司对被告李海涛与李洪志的上述给付义务承担连带责任。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,613.50元(减半收取)，由被告李海涛与李洪志承担，与上款一并给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于黑河市中级人民法院。
本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。
审判员 卢宏波
二〇一六年六月二十一日
书记员 张 扬