广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第1229号
上诉人（原审原告、反诉被告）：龚玉良，男，1962年10月5日出生，汉族。
委托代理人：陈江南，南雄市乌迳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：董才源，男，1977年5月6日出生，汉族。
委托代理人：郭文学，南雄市湖口镇法律服务所法律工作者。
上诉人龚玉良因与被上诉人董才源房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省南雄市人民法院（2014）韶雄法乌民初字第83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月25日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2010年12月15日，董才源（出租方）与龚玉良（承租方）经协商签订《租赁合同》，合同约定：董才源将位于乌迳镇黄洞村乌坪公路路口变电站旁的厂房租赁给龚玉良使用，租期自2011年3月1日起至2014年3月1日止，租赁期3年。租赁期满，董才源有权收回出租厂房，龚玉良应如期归还，龚玉良需继续承租的，应于租赁期满前3个月，向董才源提出书面要求，经董才源同意后重新签订租赁合同。每月租金1000元，押金10000元，合同期满厂房设施完好，返还押金10000元；租赁期间，水、电、煤气、电话等费用由龚玉良负担；租赁期间，龚玉良应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因龚玉良使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障，龚玉良负责维修，龚玉良不维修，董才源可代维修，费用由龚玉良负担；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；厂房租赁期间，龚玉良应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，董才源有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。厂房租赁期间，如董才源提前终止合同而违约，应赔偿龚玉良三个月租金。租赁期间，如龚玉良提前退租而违约，应赔偿董才源三个月租金。出租方董才源及授权代表人董秋润，承租方龚玉良及授权代表人龚凯明均在上述协议中签名。
另查明：厂房外有1台变压器，供厂房的电力。龚玉良在租赁期间向董才源交租金8000元，即从2011年3月至2011年10月共8个月。
2014年4月23日，龚玉良向原审法院提起诉讼，诉称：2010年12月15日，龚玉良与董才源签订租赁合同，董才源的厂房租给龚玉良使用，租期从2011年3月1日起至2014年3月1日止，依合同约定龚玉良已交押金10000元给董才源。在租赁期未满时，因龚玉良停用了一段时间，董才源便将厂房转租给别人卖煤，龚玉良没有异议，便同意其转租。但押金应按合同约定返还给龚玉良，可董才源不同意返还，多次协商无效。为此，龚玉良诉至法院，请求原审法院判令：，董才源返还押金10000元给龚玉良。
董才源则于2014年6月23日提起反诉，反诉称：龚玉良在合同期满后，未将出租厂房及设施交还董才源，双方也未结算，龚玉良继续在厂放置工业原料，并占用4个月。租赁合同至今未终止，董才源不同意返还龚玉良押金10000元。董才源反诉认为，在2010年12月15日，双方经协商签订合同，约定董才源将位于乌迳镇黄洞村乌坪公路路口变电站旁的厂房及配套的变压器一起租赁给龚玉良使用，租期自2011年3月1日起至2014年3月1日止，每月租金1000元，押金10000元；租赁期间，水、电等费用由龚玉良负担；合同期满后，龚玉良要将厂房及其设施完好交还给董才源。合同租赁期间，龚玉良交了8000元租金后没有继续交租金。2013年5月，董才源曾催龚玉良交租金，龚玉良说打算购买该租赁厂房，后来未购买，也没有交租金，欠董才源租金28000元；合同期满后4个多月，龚玉良仍在该厂放有一些原料，占用厂房，按原合同约定，应交租金4000元；租赁期间，龚玉良欠水费32.4元，董才源已代交，龚玉良应返还。为此，董才源反诉请求原审法院判令：1、龚玉良补交合同期间租金28000元，合同期满后占用厂房4个月的租金4000元；2、返还董才源代交的水费32.4元。
龚玉良在诉讼中变更诉讼请求，只要求董才源返还押金7000元。董才源放弃要求龚玉良支付32.4元水费的反诉请求，但认为董才源交水费的事实存在。
龚玉良提出在2011年11月就与董才源口头终止租赁合同，终止合同后龚玉良已把所有的东西设备搬走，后董才源用来存放自己的东西、挖机、晒辣椒，又租给董某卖煤一年，变压器是被董才源搬走，事后也没有告诉龚玉良，厂大门原来就是破旧的。董才源否认有与龚玉良订立口头终止租赁合同协议，否认在合同期间有租厂房给董某卖煤，并提出龚玉良现在仍占用董才源的厂房，放有加工原料。厂房外的变压器内件已被盗，连接变压器的高压电线也被盗，在2013年10月7日已向南雄市乌迳派出所报案，南雄市公安局于2013年10月7日作出《立案告知书》，该局认为董才源变压器被盗案，犯罪事实清楚，证据确实充分，先已立案侦查。但至今案件未破，变压器的外壳由董才源捡回家。
龚玉良提供董某在2014年7月29日的录音，拟证明是董才源的哥哥把厂房租给董某，在2013年8月6日董某就开始进煤到厂房，租了约一年。董某未出庭作证。董才源认为董某未到庭作证，对其证人证言，有异议。原审法院依龚玉良的调查取证申请，已联系到证人董某，但董某拒绝会见，不同意接受询问调查；该院向乌迳派出所调取了有关董才源方报案被盗变压器的相片，相片反映变压器的内件被盗。经现场察看，龚玉良目前仍有小堆原材料存放在租赁厂区内。
原审法院认为：本案焦点：一、租赁合同是在何时终止；二、返还押金是否符合合同的约定。
关于焦点一，龚玉良、董才源双方对2010年12月15日签订的厂房租赁合同无异议，该院予以认可。龚玉良主张租赁合同在2011年11月份已终止，并提供董某证人录音予以证明。录音虽反映了董才源将涉案厂房租给董某卖煤，但证人董某未到庭作证，也拒绝接受该院的调查，证人董某的录音的真实性不能确定，该院对董某的录音不予采信。龚玉良称董才源自己交2011年4月至2014年5月的水费，可证明租赁合同已经双方口头协议终止，由于龚玉良主张是在2011年11月终止合同，而水费清单反映的是从2011年4月开始交费，明显相矛盾，水费清单并不能证明在2011年11月终止合同。由于龚玉良未提供其他有效的证据加以证明自己的主张，应承担举证不利的法律后果。因此，龚玉良提出租赁合同在2011年11月份已终止的主张，证据不足，该院不予采纳。
在租赁合同期限届满即2014年3月1日止，双方未履行交接。龚玉良现虽还有少部分加工的竹屎料堆放在董才源的厂区内，但堆放料占用面积相对厂区面积而言很小，即使厂房出租也影响不大。另外，龚玉良的加工设备在租赁合同期届满前已搬走，并且供电的变压器在2013年10月7日已被盗，董才源已明知龚玉良不再使用该厂房加工，厂房租赁合同在合同期满日即2014年3月1日就已实际终止。因龚玉良从2011年11月1日至2014年3月1日未付租金，所以，龚玉良还需向董才源支付28个月的租金28000元。董才源要求龚玉良支付2014年3月至7月4个月占用厂房的租金4000元的诉请，理由不充分，依据不足，该院不予支持。
关于焦点二，租赁合同约定，合同期满厂房设施完好，董才源应返还押金10000元。由于租赁合同在2014年3月1日已终止，变压器不是租赁物，龚玉良无保管义务，对变压器被盗，无需承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定除外。本案租赁合同约定在龚玉良不合理使用或使用不当时，致使厂内的设施受损的，龚玉良才负有维修义务。现董才源未能提供相关的证据加以证明大门现状是龚玉良符合约定情形的行为所致，董才源应承担举证不能的法律后果，租赁物厂房的大门的维修义务应由出租方董才源履行。综上分析，龚玉良并无损坏租赁物，符合请求返还押金的约定，董才源应返还押金给龚玉良。由于龚玉良只请求董才源返还押金7000元，这是龚玉良的意思表示，该院予以采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百二十六条的规定，于2014年10月17日作出（2014）韶雄法乌民初字第83号民事判决：一、董才源应在判决生效后十五日内向龚玉良返还押金7000元。二、龚玉良应在判决生效后十五日内向董才源支付租金28000元。三、驳回董才源的其他反诉请求。逾期未履行上述判决的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉受理费50元，龚玉良已预交，反诉案件受理费600元，董才源已预交。由龚玉良负担本诉受理费10元和反诉受理费420元，共计430元；董才源负担本诉受理费40元和反诉受理费180元，共计220元。
龚玉良不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，遗漏当事人，原审第二次开庭时，龚玉良明确提出应追加董才源的授权代表人董秋润为本案的当事人，但原审法院未采纳龚玉良的意见，导致遗漏当事人。因为董才源否认将厂房、场地出租给董某卖煤，而根据董某与龚玉良的谈话，能够说明龚玉良已经与董才源终止了租房合同，否则董才源的授权代表人不会再租给董某卖煤，董某的租金也是交给董秋润。从董才源为变压器交电费的事实和该变压器于2013年6月销户的事实也可推断本案合同已经协议终止了，如果未终止变压器不会销户。据此，龚玉良请求本院：1、撤销原审判决第二项，认定龚玉良与董才源的租赁合同至2011年10月已经口头终止。2、一、二审诉讼费用由董才源负担。
龚玉良于二审期间向本院提交了以下证据：一、叶某证人证言，拟证明董才源的厂房一开始租给龚玉良开厂，龚玉良搬走后有人进厂晒辣椒。2013年又租给人收草药苗，2013年10月租给他人卖煤大约三个多月。二、叶见桂证人证言，拟证实涉案厂房在2013年9月左右挂牌“卖煤厂”卖煤。三、照片两张，拟证实证人叶某居住在涉案厂房100米附近及厂房现状。四、董某常住人口个人信息表一份，拟证实卖煤的人董某的基本情况。五、南雄市乌迳自来水厂2014年10月20日出具的《证明》一份，拟证明涉案厂房的水费龚玉良从2010年12月交到2011年10月份。2011年11月份不再是龚玉良交水费。六、广东电网韶关南雄供电局乌迳供电所2014年10月29日出具的《证明》一份，拟证明涉案厂房的电费交至2011年12月，之后没有产生电费，在2013年6月4日销户。董才源对上述证据的质证意见为：一、对叶某陈述的真实性有异议，证人只是住在厂房旁边，只是将看到的情况说出来，不能说明是谁在厂房卖煤，也不清楚是向谁承租的厂房。二、对叶见桂陈述的真实性、合法性有异议，证人只是路过看到表面有人卖煤，但是不知道谁在卖煤。三、对叶某居住在涉案厂房100米附近的照片真实性有异议，对厂房情况的照片没有意见。四、对常住人口个人信息表合法性、关联性均有异议，不能证明是这个人在厂房卖煤。五、对第四份、第五份证据的关联性有异议，这两份证据与本案没有关联性，龚玉良承租了涉案厂房之后，其是否使用水电与出租人无关。
董才源答辩称：双方签订的房屋租赁合同并没有解除，是按照合同一直履行的，在履行过程中龚玉良应当按照合同约定支付租金，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
二审调查询问期间，龚玉良表示至今其仍有小部分生产原料存放在涉案租赁厂房内。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、原审法院是否遗漏当事人。二、龚玉良与董才源的租赁合同终止时间的认定。
一、关于原审法院是否遗漏当事人的问题。龚玉良上诉主张原审法院遗漏当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第57条：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十九条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请无理的，裁定驳回；申请有理的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”的规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，可以由人民法院依职权通知其参加诉讼，也可由当事人申请追加，本案是房屋租赁合同纠纷，涉案《租赁合同》的当事人为龚玉良及董才源，董秋润只是作为董才源的授权代表人在合同中签名，并非合同当事人，根据合同相对性的原则，该租赁合同只能约束签约双方当事人即出租人和承租人，对合同以外的主体不具有法律约束力，因此，董秋润并非本案的必要共同诉讼参加人。并且，根据本案审理查明的事实，龚玉良于一审期间并未申请追加董才源的授权代表人董秋润为本案的当事人，龚玉良主张其于原审第二次开庭期间申请追加当事人与事实不符，原审法院未追加董秋润为本案当事人并无不当，本院予以认同。
二、关于龚玉良与董才源的租赁合同终止时间的认定问题。第一、龚玉良与董才源签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同的约定履行相应的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”龚玉良认为与董才源自2011年10月已经口头终止租赁合同关系，但根据查明的事实，龚玉良并未提供任何证据证实在合同约定的租赁期限届满前双方已协商一致解除租赁合同，董才源对此亦不予认可，因此，龚玉良该主张依据不足。第二、《租赁合同》明确约定“租赁期间，如龚玉良提前退租而违约，应赔偿董才源三个月租金”，而龚玉良未举证证实其已向董才源赔偿三个月租金，在合同已明确约定违约条款的情形下，龚玉良未履行违约责任，即主张双方已口头解除租赁关系显然事实依据不足。第三、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”龚玉良若认为双方的房屋租赁关系已经终止，应将租赁物返还给董才源，而龚玉良于一、二审期间并未提交任何证据证实双方已办理交还租赁房屋的交接手续，龚玉良亦未腾退租赁房屋，而是继续使用租赁房屋用于存放其部分生产原材料，涉案租赁厂房仍在龚玉良的实际占有、使用中。第四、《租赁合同》明确约定“合同期满厂房设施完好，返还押金10000元”，龚玉良主张2011年10月双方的租赁关系已经终止，那么根据合同约定，龚玉良应向董才源腾退厂房，董才源应向龚玉良返还押金。但是直至2014年3月1日合同租赁期限届满后，龚玉良才于2014年4月23日向原审法院起诉要求董才源返还押金，龚玉良在其主张的租赁合同关系终止几年后才向董才源要求返还押金显然有悖常理。龚玉良在合同约定的租赁期限届满后起诉要求董才源返还押金反而符合租赁合同的约定。第五、龚玉良认为董才源已经将涉案厂房转租给他人卖煤，并于一审期间提供了案外人董某的录音，拟证明董才源将涉案厂房转租给董某，但董某未到庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”的规定，原审法院对董某的录音真实性不予采信并无不妥，本院予以认同。二审调查询问期间，龚玉良提交叶某、叶见桂的证言、南雄市乌迳自来水厂2014年10月20日出具的《证明》及广东电网韶关南雄供电局乌迳供电所2014年10月29日出具的《证明》，拟证实涉案厂房于2013年10月左右出租给他人卖煤，并且2011年11月份之后龚玉良未交水费、2011年12月之后没有产生电费。对此本院认为，涉案厂房在董才源出租给龚玉良之后，租赁物由龚玉良实际支配、使用，不再受出租人董才源的控制。龚玉良作为承租人可以决定租赁物的闲置或使用，是否产生水电费与承租人是否使用租赁物有关，即便龚玉良单方停止使用涉案厂房，亦不能以此为由抗辩双方的租赁关系已经解除。至于叶某、叶见桂的证言问题，叶某、叶见桂均陈述在2013年10月左右看到有人使用涉案厂房卖煤，但是证言内容无法证实是何人在使用涉案厂房卖煤，亦无法证实是董才源将涉案厂房出租给他人卖煤，并且证人陈述的卖煤时间为2013年10月，与龚玉良主张的口头终止租赁合同时间2011年10月相距甚远，并不足以证实龚玉良与董才源的租赁关系已经于2011年10月终止。因此，龚玉良认为董才源有转租行为但未能提供充分证据予以证明，龚玉良以董才源存在转租行为为由主张双方的《租赁合同》已于2011年10月口头终止缺乏事实依据，本院不予支持。故，原审法院认定龚玉良、董才源之间的租赁关系未提前解除，涉案房屋仍由龚玉良实际占有，涉案租赁合同是在合同期满日即2014年3月1日实际终止并无不当，本院予以认同。因龚玉良在租赁期限内（2011年11月1日至2014年3月1日）未付租金，原审法院判决其还需向董才源支付28个月租金28000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确。龚玉良的上诉主张理据不足，对其上诉请求本院不予支持。依照中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由龚玉良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 邓小华
代理审判员 邹征衡
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 戴新苗