浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7717号
上诉人（原审原告、反诉被告）：金树杨，男，1982年1月12日出生，汉族，住浙江省天台县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州吉田百货有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区九堡镇德胜东路3678号3幢501室。统一社会信用代码：913301007909393022。
法定代表人：叶竹，该公司董事长。
委托代理人：郑爱娟，该公司员工。
上诉人金树杨因与被上诉人杭州吉田百货有限公司（以下简称吉田百货公司）房屋租赁合同一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江九民初字第538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：吉田百货公司原名为杭州有利服饰投资有限公司，于2014年8月25日经工商变更为吉田百货公司。
2008年12月1日，杭州有利服饰投资有限公司（甲方）与金树杨（乙方）签订《市场一、二楼层营业房租赁经营合同》1份，约定：甲方将三楼3035号摊位（营业房）使用面积为140.4平方米的使用权出租给乙方作为经营服装使用；租赁期限为四年，自2008年11月1日起至2012年10月31日止；四年租金总额为人民币871182元，租金分二期缴付，乙方应于本合同签订时一次性缴付第一期（前二年）租金435591元。按市场划行归市的要求，双方确认，乙方所承租的摊位（营业房）其经营用途（业态）为经营女装；甲方向乙方收取保证金壹万元；等等。
同日，杭州有利服饰投资有限公司（甲方）与金树杨（乙方）又签订《享受租金优惠举措的权利义务补充协议》1份，约定：一、签订四年期租赁经营合同的一楼和二楼承租人，应于合同签订时，一次性交清前二年全部租金，则甲方给予该两年租金总额的30%折扣优惠。乙方交付保证金叁万元，作为履行前两年内自己经营、不得转让、出租、出借摊位的担保，如违约保证金不予退还，归甲方所有。乙方按主合同约定应交付的合同履行保证金仍按主合同规定执行。五、本协议所涉保证金在保证期满后可抵扣交款人应缴的营业房租金，由甲方直接抵扣并告知乙方；等等。
上述租赁经营合同及补充协议签订以后，金树杨获取案涉营业房钥匙，对该营业房进行装修，并支付吉田百货公司关于杭州大有时尚女装广场一楼3035号营业房2008年11月1日至2010年10月31日的租金共计435591元、履约金100000元、保证金30000元、空调费及综合服务费12097元。此后，金树杨未再支付吉田百货公司上述营业房租金。
另查明，杭州大有时尚女装广场自开业以来生意冷清，多数营业房承租户在经营数月后便关店，而且，杭州大有时尚女装广场存在扶手电梯停运、部分区域公共照明关闭的情况。吉田百货公司曾与杭州大有时尚女装广场的商户就2008年至2012年的营业房租赁事宜进行了协商，吉田百货公司与大部分商户达成如下协议：对完全履行合同的商户的履约保证金（保证金、定金、押金）全额予以退还，并返还已缴租金的45%费用；对未完全履约的商户，返还全部金额的45%费用。
2015年10月21日，金树杨诉至一审法院，请求判令：1.吉田百货公司返还金树杨3035营业房租金435591元、保证金30000元、履约保证金100000元、空调费综合服务费12097元；2.吉田百货公司赔偿金树杨3035号营业房装修损失177011.6元；3.吉田百货公司赔偿金树杨3035号营业房服装损失180000元；4.诉讼费由吉田百货公司承担。吉田百货公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.金树杨立即向吉田百货公司支付拖欠的租金395591元；2.诉讼费用由金树杨承担。
经金树杨申请，一审法院依法委托浙江智信工程管理咨询有限公司对案涉3035营业房装修损失进行鉴定，鉴定意见为3035营业房工程造价总计为90348元。金树杨为此支出鉴定费用3000元。
一审法院认为，市场的举办者将市场营业房出租给商户之后，其应履行保障市场正常经营的义务。本案中，吉田百货公司与杭州大有时尚女装广场商户金树杨签订租赁经营合同之后，未履行其应尽的义务，造成金树杨一定的损失，应承担相应的违约责任，且金树杨得以据此拒绝支付后续租金。结合吉田百货公司与其他商户协调结果及本案具体情况，一审法院对金树杨的诉讼请求，酌情确定为吉田百货公司返还金树杨已支付所有费用的45%，故吉田百货公司应返还金树杨已交租金、履约金、保证金、空调费及综合服务费的45%即259959.6元，对吉田百货公司主张的要求金树杨支付拖欠租金395591元的反诉请求不予支持。关于金树杨主张的装修损失，经鉴定为90348元，吉田百货公司因未尽其保障市场正常经营的义务，应对该损失承担部分责任，一审法院酌情确定由吉田百货公司承担该损失的45%，金树杨自行承担55%；金树杨为此支出的鉴定费用，根据鉴定结果与金树杨所提主张的比例由双方予以分摊，由金树杨承担1469元，由吉田百货公司承担1531元。关于金树杨主张的服装损失，因未提供足够证据予以证实，对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条之规定，判决：一、吉田百货公司于判决生效后十日内返还金树杨租金、履约金、保证金、空调费及综合服务费共计259959.6元；二、吉田百货公司于判决生效后十日内赔偿金树杨装修损失40656.6元；三、吉田百货公司于判决生效后十日内支付金树杨鉴定费用1531元；四、驳回金树杨的其他诉讼请求；五、驳回吉田百货公司的反诉诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；按规定减半收取的案件受理费，其中本诉案件受理费6573.5元，由金树杨负担4459.5元，由吉田百货公司负担2114元；反诉案件受理费3617元，由吉田百货公司负担。
宣判后，金树杨不服，向本院提起上诉称：金树杨在3035号摊位的合同履行属于“完全履约”性质，吉田百货公司应全额返还金树杨的保证金30000元、履约保证金100000元。1.2008年12月1日，金树杨与吉田百货公司签订了关于3035摊位《租赁经营合同》、《补充协议一》、《补充协议二》，合同中约定四年租金总额为871182元，租金分二期缴付，在合同签订时一次性缴付第一期（前二年）租金435591元、保证金30000元。同时，《补充协议二》约定履约保证金100000元。合同签订后，金树杨当即缴付了租金435591元、保证金30000元、履约保证金100000元、空调费综合服务费12097元。金树杨已经按照3035摊位的合同的要求已经支付了应付租金、保证金、履约保证金、空调费综合服务费等，履行行为应属于“完全履约”性质。2.2013年3月11日，经江干区信访局协调，处理方案确定为：对完全履约商户的履约保证金（保证金、定金、押金）全额予以退还，并返还已缴租金的45%费用，对未完全履约的商户，返还已付全部金额的45%费用。根据此方案，吉田百货公司应全额返还金树杨履约保证金100000元、保证金30000元，已付租金按45%处理（435591元×45%=196015.95元），空调费综合服务费按照45%处理（12097元×45%=5443.65元），共计331459.60元。3.但一审法院没有将“完全履约”与“未完全履约”进行区分，没有将履约保证金100000元、保证金30000元全额判决返还，而是将3035摊位的履行作为“未全部履行”进行处理，把履约保证金、保证金与已付租金全部按照45%比例进行返还。一审法院此举违反了江干区信访局确定的方案，即完全履约商户的履约保证金（保证金、定金、押金）全额予以退还之方案。4.江干区信访局确定的处理方案，已经两级法院多次的判决予以确认，且一审法院亦是按照江干区信访局的方案进行判决，故一审法院将3035摊位错误按照“未完全履行”方案处理，应属认定不当。综上，请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判吉田百货公司返还金树杨租金196015.95元、履约金保证金130000元、保证金30000元、空调费及综合服务费5443.65元，共计331459.60元；3.一二审诉讼费用由吉田百货公司承担。
吉田百货公司答辩称：一审法院可能考虑到实际的损失，所以做出了判决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明，2008年12月1日，杭州有利服饰投资有限公司（甲方）与金树杨（乙方）签订《市场三、四楼层营业房租赁经营合同》，约定：第一条：甲方将三楼3035号摊位（营业房）使用面积为140.4平方米的使用权出租给乙方作为经营服装使用，其中仓位面积为49.4平方米。第二条：租赁期限为四年，自2008年11月1日起至2012年10月31日止。第三条：四年租金总额为人民币871182元，（大写捌拾柒万壹仟壹佰捌拾贰元）。租金分二期缴付，乙方应于本合同签订时一次性缴付第一期（前二年）租金435591元。……按市场划行归市的要求，双方确认：乙方所承租的摊位（营业房）及仓位其经营用途（业态）为经营女装。……甲方向乙方收取保证金30000元……”同日双方还签订了《补充合同》、《补充协议（二）》，《补充协议（二）》约定：“……乙方向甲方缴付保证金壹拾万元……”2008年12月1日，杭州有利服饰投资有限公司（甲方）与金树杨（乙方）还签订了《享受租金优惠举措的权利义务补充协议》，约定：“二、三楼和四楼租赁营业房面积达100平方米以上（含100平方米），承租人签订四年合同的，甲方给予免交后两年租金的优惠。前两年租金应在签订合同时一次性交清，保证金条款见补充协议（二）。”2013年3月11日，江干区处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室作出《关于杭州大有时尚女装广场股权转让有关问题的协调会纪要》，该纪要载明：“二、按照有利公司与商户签订租赁合同的规定，股权授让方宏亮公司要对完全履约商户的履约保证金（保证金、定金、押金）全额予以退还，并返还已缴租金的45%费用。对未完全履约的商户，返还已付全部金额的45%费用。”其余事实与原审认定一致。
本院认为：杭州有利服饰投资有限公司与金树杨签订的《市场三、四楼层营业房租赁经营合同》约定案涉房屋面积为140.4平方米，四年租金总额为871182元，第一期（前两年）租金435591元，杭州有利服饰投资有限公司向金树杨收取保证金30000元。案涉《补充协议（二）》约定金树杨向杭州有利服饰投资有限公司支付保证金100000元。杭州有利服饰投资有限公司与金树杨就案涉房屋签订的《享受租金优惠举措的权利义务补充协议》约定三楼和四楼租赁营业房面积达100平方米以上（含100平方米），承租人签订四年合同的，甲方给予免交后两年租金的优惠。前两年租金应在签订合同时一次性交清，保证金条款见补充协议（二）。后，金树杨支付案涉房屋租金435591元、履约金100000元、保证金30000元、空调及综合服务费12097元。据此吉田百货公司认为金树杨尚未支付剩余租金不属于完全履约户与合同约定不符，本院不予采信。
金树杨与吉田百货公司对《关于杭州大有时尚女装广场股权转让有关问题的协调会纪要》均无异议，双方对该会议纪要上确认的协商方案亦无异议。《关于杭州大有时尚女装广场股权转让有关问题的协调会纪要》载明：“按照有利公司与商户签订租赁合同的规定，股权受让方宏亮公司要对完全履约商户的履约保证金（保证金、定金、押金）全额予以退还，并返还已缴租金的45%费用。对未完全履约的商户，返还已付全部金额的45%费用。据此吉田百货公司应返还金树杨326015.95元（30000+100000+435591×45%），金树杨上诉理由中合理部分本院予以采纳，金树杨主张返还空调费及综合服务费5443.65元并无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，金树杨的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省杭州市江干区人民法院（2015）杭江九民初字第538号民事判决第二项、第三项、第五项；
二、撤销浙江省杭州市江干区人民法院（2015）杭江九民初字第538号民事判决第一项、第四项；
三、杭州吉田百货有限公司于本判决生效之日起十日内返还金树杨租金、保证金等共计326015.95元；
四、驳回金树杨的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费13147元，减半收取为6573.5元，由金树杨负担3984.5元，由杭州吉田百货有限公司负担2589元；一审反诉案件受理费3617元，由杭州吉田百货有限公司负担。
二审案件受理费1588元，由金树杨负担121元，由杭州吉田百货有限公司负担1467元。金树杨已预交二审案件受理费1587.5元，应退1466.5元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费，杭州吉田百货有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 盛 峰
代理审判员 毕克来
二〇一七年二月××日
书 记 员 赖雪珂