吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）四民再字第6号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：高占文，男，1954年9月14日生，汉族，个体。住吉林省四平市铁西区。
委托代理人：刘绍刚，吉林杨信律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李洪才，男，1956年1月1日生，汉族，住吉林省四平市铁东区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李洪君，男，1961年7月13日生，汉族，住北京市丰台区。
委托代理人：于君，北京市圣大律师事务所律师。
一审第三人：四平金龙房地产开发有限公司。
法定代表人：王伟时，董事长。
委托代理人王艳华，该公司总会计师。
再审申请人高占文与被申请人李洪才、李洪君、一审第三人四平金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）案外人执行异议之诉一案，四平市铁东区人民法院于2013年6月19日作出（2012）东四民初字第65号民事判决，宣判后，高占文不服，向本院提起上诉，本院于2014年5月6日作出（2014）四民终字第50号民事判决，判决发生法律效力后，高占文不服，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2015年3月4日作出（2015）吉民申字第168号民事裁定，指令本院再审本案，再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭审理了本案。再审申请人高占文及其委托代理人刘绍刚、被申请人李洪君的委托代理人于君、一审第三人金龙公司的委托代理人王艳华到庭参加诉讼，被申请人李洪才经法庭依法传唤，未到庭参加诉讼，故缺席审理，本案现已审理终结。
高占文于2012年12月10日起诉至四平市铁东区人民法院称：原告于2002年12月与金龙公司签订了购买金龙商场三楼1-12#、17-18#、139-142#摊位，产权面积为115.93平方米的商品房买卖合同，原告向金龙公司交付了全部款项，并实际取得了上述摊位的所有权。购买后，与金龙公司协商办理房屋产权证明时，金龙公司向其说明购买的房屋因当年金龙公司为了在银行贷款抵押，其中有25.68平方米的房屋在形式上登记在李洪才名下，但李洪才不存在购买第三人房屋的事实，不是房屋实际所有人，李洪才对此事也无异议。原告考虑税收政策调整，产权过户费用较大，就没到房管部门做变更过户。原告在该房屋实际取得、管理及收益十年来，李洪才均未提出任何异议。四平市铁东区人民法院于2011年3月14日查封了原告所有的25.68平方米的房屋，原因是李洪君起诉李洪才债务一案进入执行程序，该房屋登记在李洪才名下，作为李洪才的财产予以执行。原告得知后，以案外人身份向四平市铁东区人民法院提出书面执行异议，铁东区人民法院于2012年11月20日作出（2012）东执异字第28号执行裁定书，认为原告购买的该房屋的真实性、合法性需通过民事诉讼予以确认。故诉至法院，请求法院1、确认原告与金龙公司的房屋买卖合同真实、合法、有效；2、确认登记在李洪才名下的25.68平方米商业用房的房屋实际所有权人为原告。
李洪才一审时无答辩意见。
李洪君一审时辩称：1、高占文与金龙公司签订“商品房预售合同”时，明知所购房产的产权已登记在李洪才名下。李洪才具有对该“涉案房产”的物权。2、本案与我方无任何法律关系。应驳回原告的诉讼请求。
金龙公司一审时辩称，李洪才当时为金龙公司做消防工程，金龙公司为了解决资金周转问题，共计办理了21笔贷款，其中有李洪才一笔，用他们的身份证办理的房屋产权证照向银行抵押贷款，后逐步将贷款偿还完毕。房屋产权所有人是金龙公司，不属于李洪才。
一审法院查明：金龙公司为确保“金龙商都”项目按期竣工，解决工程建设资金问题，于2001年12月12日与李洪才签订了按揭贷款协议书，协议约定：“一、乙方以其个人名义在中国银行四平分行办理按揭贷款，并以其所购“金龙商都”产权抵押。二、全部贷款归甲方支配使用，产权归甲方所有。三、由甲方负责还清贷款本息。四、出现问题全部由甲方负责，乙方无任何经济责任。”截止到2006年7月4日，金龙公司清偿了贷款本金及利息。2002年12月，金龙公司因拖欠高占文工程款280,840元，故将金龙公司所有的金龙商场三楼1-12#、17-18#、139-142#摊位，产权面积为115.93平方米的商品房以出卖的形式抵偿给高占文工程款，其中有25.68平方米在2006年8月登记在李洪才名下。高占文与金龙公司签订了摊位委托协议书，约定从2002年12月11日至2014年1月31日12年时间收回全部投资，还款按季度7500元计算。金龙公司通过银行将摊位收益按季度交给高占文。
另查明，本院执行局于2011年3月14日对本案争议的摊位进行了查封，2012年10月15日进行了评估，2013年1月开始进行了拍卖，2013年2月19日买受人郝丽清以21.83万元买受了本案争议的25.68平方米摊位。本院于2013年2月26日作出了（2011）东民执字第197号执行裁定书，将本案争议的25.68平方米商业面积交付给买受人郝丽清，2013年5月27日发出公告，将李洪才房屋所有权证107952号作废。
一审法院认为，高占文与金龙公司的房屋买卖合同是双方基于自愿，以买卖的方式实现以房抵债，是双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因而真实、合法、有效。从金龙公司与李洪才签订的按揭贷款协议书得知，因金龙公司需要资金周转，以李洪才等人的个人名义在中国银行四平分行按揭贷款，贷款归金龙公司支配使用，房屋产权归金龙公司所有，金龙公司负责还清贷款本息。上述事实足以证明房屋产权属金龙公司，金龙公司因拖欠高占文工程款，故将其所有的金龙商场三楼1-12#、17-18#、139-142#摊位，产权面积为115.93平方米的商品房以出卖的形式抵偿高占文工程款。但是，其中有25.68平方米在2006年8月登记在被告李洪才名下，因本院在执行中的拍卖行为，使本案争议的25.68平方米摊位由他人买受并进行裁定交付财产所有权，因此，本案无法再行确权。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款之规定，判决：一、原告高占文与第三人四平金龙房地产开发有限公司签订的商品房预售合同有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。
高占文不服一审判决，向本院上诉称：1、原判决已认定高占文与金龙公司之间的房屋买卖关系有效，却以诉争房屋被他人买受为由“无法”再行确权，有悖司法公正。2、在高占文与金龙公司之间的房屋买卖关系已获判决确认的情况下，高占文系诉争房屋的所有权人，应当得到法律上的确认。请求：1、依法撤销原判决主文第二项；2、依法确认登记在李洪才名下的25.68平方米商业用房的实际所有权人为高占文。
本院二审判决认为：高占文与金龙公司签订的房屋买卖合同符合法律相关规定，该合同合法有效。但本案争议的25.68平方米营业面积并未登记在高占文名下，该营业面积于2006年8月登记在李洪才名下，物权的变更已发生法律效力。原审法院通过拍卖程序，已裁定将本案争议的25.68平方米营业面积的财产权转移给买受人郝丽清，权属已经明确。高占文称其为争议营业面积的所有权人没有法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与一、二审法院查明的事实一致。
本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”依据该规定，执行异议之诉，首先应对案外人执行异议是否成立、执行法院是否可以执行涉案执行标的予以明确判决。高占文于2012年10月24日向四平市铁东区人民法院提出执行异议，要求撤销铁东区人民法院（2011）东民一初字第139号执行裁定和（2011）东民执字第197-1号裁定，铁东区人民法院于2012年11月20日受理执行异议申请并于同日作出（2012）东执异字第28号执行裁定，驳回案外人高占文的异议申请。后铁东区人民法院于2013年2月19日将该争议标的物进行拍卖，对此，对于应否对案外人执行异议是否成立、执行法院是否可以执行涉案执行标的，已无实际意义。高占文在执行异议之诉中诉请：1、确认其与金龙公司签订的房屋买卖合同真实、合法、有效；2、确认登记在李洪才名下的25.68平方米商业用房的房屋实际所有权人为高占文。针对高占文的诉讼请求，本院认为，高占文与金龙公司签订的房屋买卖合同系双方当事人在自愿、合法的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，符合法律相关规定，该合同合法有效。但本案争议的25.68平方米营业面积于2006年8月登记在李洪才名下，后经四平市铁东区人民法院通过拍卖程序，已裁定将本案争议的25.68平方米营业面积的财产权转移给买受人郝丽清，郝丽清已办理完该营业面积所有权登记，物权的变动已发生效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。故对于高占文提出的确认该争议房屋所有权的请求，本院不予支持。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条之规定，并经本院（2015）第34次审判委员会讨论决定，判决如下：
维持四平市铁东区人民法院（2012）东四民初字第65号民事判决及本院（2014）四民终字第50号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 蔡丽娜
审判员 刘玉霞
审判员 董雪村
二〇一五年十二月二十四日
书记员 崔宏岩