北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初24686号原告（反诉被告）：盛玉久，男，1965年5月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:杨春香，北京市华鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张书红，盛玉久之妻，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：王涛，男，1980年7月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：侯运峰，北京英淇律师事务所律师。原告（反诉被告）盛玉久与被告（反诉原告）王涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛玉久之委托诉讼代理人杨春香、张书红，被告（反诉原告）王涛及其委托诉讼代理人侯运峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。盛玉久向本院提出诉讼请求：1、解除双方2015年5月2日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令王涛向我支付自2017年2月1日至2017年5月8日的房屋租金45267元及自2017年5月8日至2017年7月1日的房屋使用费24274元；3、判令王涛向我支付逾期交纳租金的违约金14000元；4、本案诉讼费由王涛承担。2015年5月2日，我与王涛签订《北京市房屋租赁合同》，约定由王涛承租北京市海淀区罗庄西里X号楼X门X号房屋（以下简称X号房屋）中的南侧门脸房，租期3年。租期内，北京市政府下达了整顿“拆墙打洞”房屋的政策，我自觉遵守政策规定，配合政府有关部门把房屋恢复了原状。我认为，整顿“拆墙打洞”系政府行为。根据双方《北京市房屋租赁合同》的约定，房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁范围的，合同终止，如受国家有关政策影响，双方不承担违约责任。但王涛在看到“拆墙打洞”恢复原状的通知后仍占有X号房屋，拒不交还钥匙，且一直未支付2017年2月1日至今的房屋租金。故请求法院判如所请。王涛辩称，我同意解除合同，但对解约时间有异议。2017年1月31日，我应盛玉久要求向其返还了X号房屋及钥匙，所以双方合同已经于当日解除。2017年1月31日之后，我未再使用过X号房屋，不同意支付此后的租金。解约后我占有X号房屋系为了自救，故不同意支付使用费。对方请求违约金没有依据，我不同意支付。盛玉久出租给我的X号房屋是违法违规改造的，我承租时未见过房屋产权证，不知道X号房屋不是商业用房，属于此次集中整顿的对象，则盛玉久向我交付的房屋不符合合同约定，严重影响了我的使用，其应承担相应违约责任。我为使用该房屋花费大量装修费用，盛玉久亦应对此进行赔偿。故我在此提起反诉请求：1、确认双方2015年5月2日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年1月31日解除；2、判令盛玉久赔偿我装饰装修残值损失202000元；3、判令盛玉久返还我房屋租赁保证金14000元；4、判令盛玉久支付我违约金14000元；5、本诉和反诉的案件受理费由盛玉久承担。盛玉久对王涛的反诉辩称，我同意解除租赁合同，但对方到现在还在占有使用X号房屋，未按照合同约定返还钥匙、电卡并签订验收单，不存在返还房屋的事实。不同意赔偿装饰装修费用，双方合同未对此做约定，对方装修与我无关。对方补齐房屋租金后同意退还其租赁保证金14000元。是对方违约，我方不同意支付违约金。不同意承担相应诉讼费。本院经审理认定事实如下：盛玉久系X号房屋的所有权人。X号房屋于2002年11月6日取得房屋所有权证，建筑面积57.2平方米，房屋用途登记为住宅。该房屋系二居室，入户门左手边为厕所，正前方为北侧卧室一间（窗户朝东），右手边为客厅门；客厅为东西向，东端接阳台一个，右侧接南侧卧室一间（窗户朝南）、厨房一个（窗户朝南）。后盛玉久将阳台拆除，改建为临街大门，将北侧卧室的窗户拆除，改建为另一临街大门，并将厨房改造成居室（以下简称南侧小房间）。2015年5月2日，盛玉久（出租方、甲方）与王涛（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租X号房屋中除北侧卧室外约45平方米的房屋（以下简称涉诉房屋），房屋用途为公司办公室，甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物。租赁期自2015年5月2日至2018年5月1日，共计3年。租金标准为每月14000元，该房屋租金3年不变。租金支付时间为2015年5月2日、2015年7月20日、2015年10月20日，以此类推；租金支付方式为甲方直接收取；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金14000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；甲方应于2015年5月2日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。该合同第十四条约定如下：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达5日的；2、欠缴各项费用达500元的；……营业执照由承租方自己办理甲方提供办照手续。该合同还约定，甲方有第十四条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，……乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。该合同第十八条第三款约定，如受国家有关政策影响双方不承担违约责任。签约当日，盛玉久向王涛交付了涉诉房屋，但双方未签署《房屋附属设施、设备清单》。同日，王涛向盛玉久支付房屋租赁保证金14000元及首期租金42000元。现王涛已向盛玉久支付截至2017年1月31日的租金。经询问，双方均认可2017年1月31日之后的租金应于2017年2月1日支付。接收房屋后，王涛对涉诉房屋的门脸、室内地板、吊顶等进行了装修，在入口处加设背景墙一面，并将涉诉房屋用于开办北京旭阳伟业投资担保有限公司的门店。2017年1月中旬，北太平庄环境整治指挥部等机构下达集中整治“破墙开门”、“开墙破洞”行为的通知，表示将于春节后对包括涉诉房屋在内的房屋进行集中整治，恢复居民建筑原有结构，对各类形式的开墙破洞房屋进行封闭，取缔清理无证无照、异地经营、超范围经营等商户，各门店经营者应于春节前自行整改，停止经营行为。盛玉久、王涛均接到了上述通知。2017年1月23日，双方面谈时，王涛明确提出将于2017年2月1日搬走，并要求盛玉久进行赔偿。盛玉久就王涛搬走一节未提异议，但拒绝赔偿。2017年1月31日，王涛搬离涉诉房屋并通知了盛玉久，但在涉诉房屋遗留保险箱一个、鱼缸一个。2017年1月31日至2017年5月28日，王涛未使用涉诉房屋。2017年4月，涉诉房屋的临街大门在集中整改中被拆除、封堵。盛玉久在2017年4月中旬开始对涉诉房屋进行装修，拆除了客厅内的吊顶和背景墙。2017年4月24日，盛玉久曾通过其妻张书红收取案外人张某的租房定金5000元，意图将涉诉房屋出租给张某，后又于2017年4月29日向张某退还了定金。2017年5月29日，王涛自行更换X号房屋的入户门锁，派人在该房屋居住至今。庭审中，王涛主张签约时其出于信任未向盛玉久索要产权证，不知道涉诉房屋属于普通民宅，签约后3个月才发现涉诉房屋不能办理营业执照。盛玉久则主张签约时已向王涛出示房产证。王涛主张其2017年1月31日退房时已将入户门钥匙插在门上，而该房屋没有电卡，因双方签约时未签署验收单，其退房时亦未签署验收单。盛玉久则称双方没有说什么时候交钥匙，因为过春节，加上房屋要整顿，其未立即索要钥匙，后于2017年4月5日向王涛索要电卡和钥匙，而王涛4月7日以后才向其交付一把钥匙，一直未向其交付电卡。盛玉久主张其2017年5月8日在涉诉房屋的玻璃上张贴了解约通知，双方合同应于当日解除。王涛否认曾见到上述通知，并主张双方合同应于2017年1月31日解除。就涉诉房屋的返还情况，盛玉久、王涛均向法庭提交盛玉久之妻张书红与王涛的微信聊天记录为证。双方认可的聊天记录显示，2017年1月22日，盛玉久之妻张书红问“该房付房费了吧”，王涛回答“张姐你这两天有时间见面聊一下，下通知了这边门脸房年后要封上。”张书红回答“你先付然后通知的时候再说吧”。王涛则追问“半个月以前街道就通知了。”张书红表示“那也没有谱”。王涛则称“我们谈好再说吧。”张书红问“你现在有时间吗”，王涛表示“明天回北京。”张书红回复“好的。”2017年4月5日，张书红发信问“在吗？钥匙啥时候给我？”王涛回复“我在外面办事下午回来给你打电话。”王涛另提交高某的书面证明一份，内容为“本人证明王涛租的X号房屋的办公房屋，已于2017年1月底将房屋交还给房东，本人与王涛与同事关系。”盛玉久不认可上述证明的真实性。本院认为，证人应出庭作证，高某未出庭作证，故对其书面证明的真实性，本院不予确认。王涛主张为装修涉诉房屋花费20.2万元。就此，其提交如下证据：1、《房屋装修合同》，显示2015年5月5日王涛与北京祥瑞丰润建材销售中心签订涉诉房屋的装修合同，采用包工包料大包干交钥匙的委托方式，约定工程价款20.2万元，施工内容如附件所列；2、北京祥瑞丰润建材销售中心开具的收据3张，编号0037409的收据显示2015年5月5日收到王涛装修款10万元；编号0037410的收据显示2015年6月5日收到王涛装修款8万元；编号0037411的收据显示2015年7月5日收到王涛装修尾款2.2万元。盛玉久不认可上述证据的真实性和证明目的。本院认为，上述装修合同由建材销售中心加盖公章，上述收据显示的收款时间间隔一月但票号为连号，明显与常理不符。王涛另申请证人单某出庭作证。单某到庭作证述称，其系个体工商户北京祥瑞丰润建材销售中心的负责人，2015年5月为王涛承租的罗庄西里的房子进行了装修，共收取装修款20万余元。装修合同系其个人签的，盖的章是个体工商户的章。签订装修合同时仅按照市场价给了总体报价，装修期间提交了《装修附件及明细》，其中第七项及之后的基本上都是室内部分的装修费用，有些电工费用等无法分开室内室外。当时房子是毛坯房，其在门口做了门面、牌匾，铺设了大理石地砖，安装了落地灯等，又在室内做了地砖和墙面、吊顶。装修款由王涛分三次支付，收款时未开收据，后王涛称要做帐，故在王涛付完款后为其连续开据了三张收据。其是在王涛店里收取的现金，现金由王涛包好，是从银行拿出来的成摞的钱，其没有点钱的数目，没有其他凭证证明收款情况。王涛认可单某的证言，盛玉久对单某证言的真实性和关联性均不认可，并要求王涛将室内装修恢复原状。本院认为，单某所称签约时仅拟定合同总价款，装修过程中出具价格明细，现场领取成摞现金且未点数等细节均与常理不符，考虑到房屋实际状况及王涛主张的装修款项数额较大而缺乏客观支付凭证，本院认为单某的证言及王涛提交的合同、收据不足以证明相应装修的实际支出。庭审中，王涛表示不同意在本案中一并处理2017年5月29日之后的房屋使用费。经询问，王涛不申请对涉诉房屋内的装修残值损失进行鉴定。2017年8月25日14时许，承办人至X号房屋进行了现场勘验，勘验结果显示：现X号房屋的客厅、两间卧室及厨房均由王涛所派人员居住，总人数10人左右；现房屋内残余的王涛所进行的装修和安装的设备主要有南侧卧室及厨房板状吊顶约30平方米，客厅、南侧卧室及厨房的石材地板约45平方米，南侧卧室的木质窗框、石质窗台及塑料百叶窗，客厅、南侧卧室及厨房的木质门框及房门，客厅内的壁挂式空调一台。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，盛玉久与王涛签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应据此履行各自义务。合同履行中，因面临“破墙开门”的集中整顿，王涛于2017年1月23日明确提出将于2月1日前搬离，盛玉久对此未提出异议，且王涛已于2017年1月31日搬离涉诉房屋并通知了盛玉久，此后至2017年5月28日期间王涛未继续使用涉诉房屋，则应认定双方已于2017年1月31日合意解除了合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，王涛应向盛玉久返还涉诉房屋。王涛主张其已于2017年1月31日向盛玉久交付入户门钥匙。而盛玉久仅认可其2017年4月7日后向王涛要回了一把入户门钥匙。双方均认可的聊天记录亦显示盛玉久曾于2017年4月5日向王涛索要钥匙。作为返还房屋的义务人和房屋返还事实的主张方，王涛应就房屋返还情况承担举证责任，而王涛未就此提交充分证据，则本院对其主张不予支持，并据盛玉久的自认和现有证据认定涉诉房屋的返还日期为2017年4月15日。盛玉久另以王涛未返还电卡、王涛2017年1月31日搬离后在涉诉房屋遗留有个人物品及双方未签署验收单等为由辩称王涛未返还涉诉房屋。但盛玉久认可涉诉房屋2017年4月7日被拆除临街大门，其4月中旬即开始对涉诉房屋进行装修并曾意图另行出租涉诉房屋，可见盛玉久至少在2017年4月15日已占有涉诉房屋，加之双方合同对承租人遗留物品有明确约定、租期之初双方并未签署验收单，本院对盛玉久的上述抗辩均不予支持。结合上述，盛玉久请求王涛支付2017年2月1日至2017年4月15日的房屋使用费的诉请，具备事实及法律依据，本院予以支持，对盛玉久请求王涛支付2017年4月16日至2017年5月28日的房屋使用费的诉请，本院予以驳回。至于房屋使用费的金额，考虑到涉诉房屋面临集中整顿的特殊情况，本院参照双方原租金标准，酌定上述期间的房屋使用费为20000元。2017年5月29日，王涛在涉诉房屋租赁合同解除后，自行更换涉诉房屋入户门门锁，重新占用涉诉房屋，现盛玉久请求王涛支付此后至2017年7月1日的房屋使用费系基于其享有的物权，该主张与本案非属同一法律关系，而王涛亦明确拒绝在本案中一并处理该笔使用费，则本院对此不予处理，盛玉久就此可另行主张。合同解除后，王涛主张盛玉久返还租房押金，有事实及法律依据，但据双方合同及盛玉久的请求，返还押金时应先扣除相关费用、租金等，故本院将在王涛应给付的房屋使用费中扣除押金，并判令押金归盛玉久所有。盛玉久主张王涛迟延支付租金应支付违约金，但双方合同已于2017年1月31日解除，故对其该项诉请，本院不予支持。王涛主张盛玉久交付的房屋系其自行违规改造的，不符合合同约定，盛玉久应就此支付违约金。但王涛称其签约时未查看房产证，不知道涉诉房屋的民宅属性，明显有违常理，本院不予采信。且王涛自认签约后3个月已知晓涉诉房屋的民宅属性，而其未在合理期限内提出异议，应认定王涛已认可。盛玉久交付的房屋符合双方约定，故对王涛的该项诉请，本院不予支持。双方明知涉诉房屋为普通住宅，均应预见到将其作为经营用房的法律风险，则盛玉久应自负政府集中整顿后出租收益降低的不利后果，王涛应自负政府集中整顿后无法继续承租的风险。至于王涛所称装修残值损失，因装修已添附于涉诉房屋，而涉诉房屋现仍由王涛占用，装修的残留情况及最终利用情况均未确定，本院在此不予处理，王涛可待返还涉诉房屋时另行主张相应权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》之规定，判决如下：一、确认盛玉久、王涛2015年5月2日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年1月31日解除；二、王涛于本判决生效后7日内给付盛玉久2017年2月1日至2017年4月15日的房屋使用费6000元；三、王涛交纳的租赁保证金14000元归盛玉久所有；四、驳回盛玉久的其他本诉请求；五、驳回王涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费638元，由盛玉久负担319元，已交纳；由王涛负担剩余319元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2375元，由王涛负担1900元，已交纳；由盛玉久负担剩余475元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  郭文成二〇一七年九月二十九日书 记 员  刘丽学