北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初7135号原告（反诉被告）：吴晛，男，1995年8月17日出生，户籍地北京市朝阳区，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王玲杰，北京市隆安律师事务所律师。被告（反诉原告）：李莉，女，1965年3月18日出生，户籍地北京市西城区。委托诉讼代理人：李国樑，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：索维华，北京市中银律师事务所律师。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区玉带河东街8号1至2层。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：梁海涛，男，1978年7月20日出生，该公司职员，户籍地北京市海淀区，现住该公司宿舍。第三人：于学义，男，1962年10月31日出生，户籍地北京市西城区，现住北京市西城区。原告（反诉被告）吴晛与被告（反诉原告）李莉、第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称“存房公司”）、第三人于学义房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴晛的委托诉讼代理人王玲杰，李莉的委托诉讼代理人李国樑、索维华，第三人存房公司的委托诉讼代理人梁海涛，第三人于学义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴晛向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告双方2016年10月24日签署的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令被告李莉在原告支付购房款后五日内协助原告办理位于北京市昌平区×镇×区×号楼×单元×层×号房屋所有权变更登记在原告吴晛名下；3.判令被告李莉在办理完毕房屋所有权变更登记手续后1日内将上述房屋交付给原告吴晛；4.判令被告承担约定违约金92万元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告吴晛增加诉讼请求：1.判令被告按照每日4585元标准向吴晛支付自2017年6月13日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；2.判令被告按照每日1374元标准向吴晛支付自2017年6月13日起至实际办理上述房屋所有权登记之日止的逾期过户违约金；3.判令被告于本判决生效后三日内配合原告办理网签手续。同时明确第1项诉讼请求是要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《商业贷款付款方式补充协议》。事实和理由：2016年10月24日，原、被告签署《北京市存量房屋买卖合同》，原告为买受人，被告为出卖人。合同第一条约定出卖人所售房屋坐落为北京市昌平区×镇×区×号楼×单元×层×号，房产证号为京房权证昌私字第XX**号。房屋价款为290万元，家具、家电、装修等170万元，第四条约定定金为10万元，第六条约定过户当日将房屋交付给买受人。同日，原、被告与第三人签订《居间服务合同》，第二条约定居间代理费为6.9万元。同日，原、被告还签署《商业贷款付款方式补充协议》，补充协议第二条约定物业交割保证金为2万元；买卖双方应于网签后5日内申请办理贷款手续，受让人拟贷款金额为100万元，过户前5日内支付出卖人购房款348万元。2016年10月24日被告收取原告10万元定金。2016年12月31日前被告应当办理抵押注销手续。被告办理完毕抵押注销手续后迟迟不办理网签，经第三人多次催告后，被告提出涨价到600万元，原告不同意。2017年4月7日，原告得到被告明确答复称因家庭原因不同意卖房。但是原告此次交易是换房，自己的房子已经卖了，现在没地方住。另外，鉴于以往判决让卖方协助办理贷款无法执行，原告同意变更房款支付方式，以更优越的条件一次性支付全部房款余额（除2万元物业保证金）448万元并提存至法院。因被告原因致使原告不能以贷款的方式付款，给原告造成巨大经济损失。双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》第六条约定，延期交房违约金为每日万分之五。双方合同第八条约定逾期办证违约金为每日万分之五，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷若干疑难问题的会议纪要》第二十一条，申请人主动将该违约金调整为每日万分之三。另外，全部购房款除已经支付的10万元定金和约定扣除的2万元物业交接保证金，原告已经支付了458万元。综上，为了维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。李莉辩称：一、李莉在与吴晛签订合同时，吴晛隐瞒不具有购房资格的事实，是导致合同延迟履行的根本原因。合同签订后，答辩人一直积极履行，在办理完毕抵押注销手续后，多次催促中介进行下一步手续，却迟迟没有音讯，其根本原因在于吴晛在当时并不具备购房资质，根本无法进行下一步手续，致合同履行一直在延迟。二、吴晛延迟履行付款义务，构成根本违约。房屋买卖在履行过程中，吴晛的主要义务是支付房款，李莉的主要义务是交付房屋。根据合同约定，吴晛最迟在2017年4月20日前应支付李莉348万元。而在2017年4月20日前，吴晛并没有书面告知李莉任何理由，擅自中止履行其付款义务，构成根本违约，因此导致合同无法继续履行的根本原因在吴晛。三、吴晛采取各种方式延迟支付房款，违背合同法要求的诚实信用原则。房屋买卖合同签订后，吴晛为追求利益最大化，仅支付李莉10万元定金，尔后则杳无音讯。在合同履行最后期限180天届满之际，吴晛仍然违反合同约定，擅自中止其付款义务，采取诉讼方式拖延其付款义务。合同中的权利和义务是对应的，被答辩人行使权利的前提必须履行相应义务，被答辩人怠于履行付款义务的行为，导致合同无法履行，其行为明显违背诚实信用原则。四、吴晛起诉要求继续履行，于法无据。合同签订后，双方应当按照合同约定进行履行。合同履行期间双方并没有解除协议且答辩人没有发出解除合同的书面通知，因此合同一直处于继续履行状态，在合同尚不存在履行障碍的情况下，吴晛要求继续履行没有事实和法律依据。综上，吴晛为了实现自己利益最大化，违背诚实信用原则，在自身没有履约条件，延迟履行自己的付款义务并且为了遮掩自己履行合同义务严重不当时还滥用司法权力，掩盖事实真相，状告李莉违约，造成一种假象。吴晛违背合同权利义务对等原则，怠于履行自己的义务，却严格要求李莉积极履行义务，李莉现今只能借助此次庭审，借助法律赋予的权利，保护自己的合法私人财产，避免给自己造成严重的经济损失。因吴晛存在违约行为，且主张诉讼请求因于法无据而不应得到支持。关于本案的事实情况是：原告和被告是在2016年10月24日签订的合同，合同约定2016年12月1日之前办理完毕房屋解押手续，办理完毕后被告就通知中介走下一步，中介不予答复拖延，从2016年12月1日到2017年2月26日左右，中介公司和原、被告之间没有联系，原、被告之间也没有联系。房本在2017年2月1日升级完毕，我们通知中介公司告知房本升级完毕了，这是唯一联系。2017年2月26日、2017年3月3日这两天中介开始与被告联系，当时被告李莉的意思是拖了这么久，当时被告也想换房子，现在房子再去买已经买不起了，所以李莉想商量增加一些钱，根据三方签订的合同，解除合同时需要发出书面通知的，现在李莉只是和中介在商量，当时没有见原告，中介公司给李莉的答复就是不可能，给你三天时间考虑，如果你不同意办，原告就要起诉了，这就是交易的过程。被告并没有告诉这个房子不卖了，合同要解除，被告没有这么说。此外，房屋买卖合同文件的全部签署，并非吴晛本人所签，吴晛已成年，其具有完全民事行为能力，他人签署属于无权代理。关于吴晛提出的网签问题，双方签订的合同中对于网签、首付款均没有约定具体时间，况且购房资格审查是网签前提程序，因为原告没有购房资格当时不能网签，所以中介一直把网签的事情拖延。存房公司陈述称：1.依法成立的合同应当继续履行，根据合同法第八条，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，鉴于此原被告签订的房屋买卖合同，以及与第三人签订的居间服务合同，均是双方当事人真实意思表示，没有违反国家的强制性规定，合同合法有效；2.根据居间服务合同约定以及房屋买卖合同签订事实，第三人已经履行了居间服务合同的全部义务，第三人在整个交易过程中没有过失和违约行为，不应承担法律责任。同意原告的诉讼请求。李莉向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《商业贷款付款方式补充协议》；2.吴晛支付李莉违约金69.6万元；3.本案诉讼费由吴晛承担。事实和理由：2016年10月24日，李莉与吴晛签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《商业贷款付款方式补充协议》，约定房屋总价为460万元。上述协议签订后，李莉积极履行合同，并自行办理了房屋解押手续。但吴晛却在签订合同后，仅付了10万元定金之后，再无任何音讯。直至2017年4月21日，吴晛在合同履行最后期限，仍然未按照合同支付购房款，构成根本违约。房屋买卖交易中，卖方的主要义务是交付房屋，而买方的主要义务是支付购房款。任何一方在享有权利时，应当及时履行义务。吴晛一方面想取得房屋所有权，一方面又怠于履行付款义务，导致交易无法进行。买卖合同第八条第（一）款约定：“买卖双方最晚应于合同签订之日起180日内，共同向房屋权属登记部门申请房屋权属转移登记手续……”。由此可见，买卖合同对房屋买卖过户进行了最后时限的约定，按照买卖合同签订日2016年10月24日向后推算180日，时间为2017年4月21日。因此李莉与吴晛最迟应于2017年4月21日前办理过户手续。补充协议第二条第5款第1项约定：“买受人于过户前5日（日期或条件）支付出卖人购房款348万元……。”本案中，吴晛未按合同约定最后的期限（2017年4月21日前5日）向李莉支付348万元购房款，导致交易不能进行，构成违约。买卖合同第九条第三款第2项约定：“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”本案中，吴晛延迟支付购房款至今已40多日，已远远超过15日。因此，李莉有权依约定单方解除合同，并要求吴晛承担违约责任。诚实信用是民事交易活动的基本原则，吴晛自签订合同至今，已经超过8个月，仅向李莉支付了10万元定金，这在房屋买卖中极为罕见，其行为严重损害了李莉的合法权益，请法院支持李莉的反诉请求。吴晛对反诉辩称：李莉陈述的事实不存在，首先吴晛具有购房资格。其次在此履行期间中介公司每周都催李莉履行，但是李莉一直拖延，快到期没办法吴晛才起诉的。再次李莉起诉解除合同没有法律依据不符合法定形式，而且在其合同到期也就是4月21日之前，吴晛已经起诉了，因此恳请法院驳回李莉的诉讼请求。存房公司对反诉述称：同本诉的答辩意见。于学义陈述称：不同意原告的诉讼请求，理由同被告一致，同意李莉的反诉请求，我和李莉的利益相符，没有不同意见。关于原告提出网签请求，不同意办理，因为原告已经违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对于案件事实，本院认定如下：2016年10月24日，吴晛（买受人）与李莉（出卖人）在存房公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《商业贷款付款方式补充协议》及相关书面材料。《北京市存量房屋买卖合同》约定，李莉出售的房屋地址为昌平区×镇×区×号楼×单元×层×（以下简称：“涉案房屋”），双方约定房屋成交价格为290万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价170万元。该房屋已设定抵押，出卖人应于2016年12月31日前办理抵押注销手续；出卖人已将房屋出租，租赁期至2017年5月31日，出卖人应于过户当日解除该房屋的租赁关系，将该房屋交付买受人。双方约定签订合同当日买受人支付定金10万元，买受人采取商业贷款付款方式支付房屋价款。合同第六条约定房屋交付时间为过户当日。该合同第八条权属转移登记约定：“（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起180日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1、如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。2、如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。（三）因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起180日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。1、出卖人选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定……”合同第九条违约条款约定：“（一）除不可抗力，出卖人逾期交房违约责任，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日（含）之内，自第六条约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任……（三）出卖人将该房屋出售给第三人……（四）除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。”《商业贷款付款方式补充协议》约定：双方房屋成交总价为460万元，第二条付款方式约定：1、定金：买受人以自行交接方式支付定金10万元。买受人应于本协议签订之日起1日内支付该笔定金。2、物业交接保证金：出卖人同意将购房款2万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。……4、商业按揭贷款：（1）买卖双方应于网签后5日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为100万元。……5、剩余购房款：（1）买受人于过户前5日内支付出卖人购房款348万元，支付方式为银行托管。该协议还约定了其他内容。2016年10月24日，即签订合同当日，吴晛支付李莉购房定金10万元。对于本案有争议的事实是李莉与吴晛是谁违约问题，当事人向本院提交如下证据：1.吴晛提交2017年4月1日吴晛母亲覃永利与李莉的电话录音及文字整理材料。拟证明被告违约并拒绝出售房屋。李莉称录音证明当时双方在商谈，因为吴晛一直延期导致李莉换房比较困难，并称录音中间有剪辑，先是聊违约的事项后来谈的房价问题。该录音文件显示李莉称因家里有点事不想卖了，后双方约定再进行协商。2.经吴晛申请，本院出具协助调查令，由吴晛方调取了存房公司留存的购房资格核验表，该核验表显示2017年2月22日吴晛购房资格核验结果为初步核验通过。李莉认为相关部门出具的才具有真实性，该证据恰恰证实了吴晛在与李莉签订合同时不具备购房资质，吴晛隐瞒了该事实导致房屋不能买卖并无限迟延。3.吴晛申请证人冯某出庭作证，冯某称自己和另外一名同事负责服务涉案房屋买卖双方，在合同履行过程中其曾催促李莉办理过网签及银行贷款手续，但李莉一直没来。证人又表示大约2017年2月底到3月初左右李莉称不想出售房屋了，李莉还提出过要涨价到600万元。证人还称在签订房屋买卖合同时已告知李莉买受人需要换房获取购房资质。李莉与于学义不认可证人所述，称证人与吴晛具有利害关系，还称证人就李莉不想卖房一事所述前后矛盾。4.李莉提交了落款日期为2016年12月1日的《个人贷款结清证明》及提前还款业务凭证，拟证明李莉积极履行合同义务，已于2016年12月1日办理完毕贷款结清手续。吴晛对前述证据予以认可。双方均认可涉案房屋所有权证书已于2016年12月26日加盖解除抵押章。2017年3月15日，李莉称曾找吴晛方商谈房价问题，但双方未能达成一致意见。双方均认可此后未约定网签时间。庭审中李莉称自己也未表示过若双方就价格协商不成同意按照合同价款与吴晛进行网签。后吴晛提起诉讼。诉讼过程中，经吴晛申请财产保全，本院已依法查封涉案房屋。另查一，涉案房屋登记在李莉名下，李莉称该房屋系其与于学义的夫妻共同财产。经吴晛申请，本院出具协助调查令，由吴晛方调取了存房公司留存的于学义2016年10月26日签字的《配偶同意出售声明》，该声明载明：“本人于学义，系位于昌平区×镇×区×号楼×单元×层×房屋（产权号：京房权证昌私移字第XX**号）产权人李莉的配偶，现同意本人的配偶出售上述房产，凡配偶所签署的所有文件本人均予以认可，并承担相应的法律责任，特此声明。”李莉与于学义认可该份声明的真实性，但表示该声明是事后签的，签字时于学义不知道是房屋买卖，误以为是出租，故没有看就签字了。另查二，吴晛与李莉均认可约定的最晚过户日期为2017年4月21日，房屋成交总价为460万元。另查三，吴晛已自行将除物业交接保证金2万元外的剩余房屋价款448万元打入本院案款账户，并表示剩余房款同意直接转账支付。李莉则称如果法院判决继续履行合同，要求吴晛按照合同约定以自主划转方式支付房款，并提出吴晛主张的违约金过高，请求予以降低。另查四，关于吴晛要求李莉支付的第四项诉讼请求中的违约金，吴晛向本院确认应该依据合同第九条约定按合同总价的10%计算。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴晛与李莉签订的房屋买卖合同约定了双方的权利义务，李莉在合同履行过程中提出涨价，后双方未就房屋价格上涨一事达成一致意见，应视为合同内容并未发生变更，双方均应按照已经签订的合同履行各自的义务。本案中，李莉作为出卖方理应在吴晛取得购房资格后与吴晛办理网签并协助吴晛办理银行贷款等事项，李莉未积极在合同履行期间内协助吴晛办理后续手续，且在吴晛通过起诉要求继续履行合同后，李莉仍拒绝出售房屋，李莉的行为应构成违约，其应当承担相应的违约责任。关于李莉称吴晛在签订房屋买卖合同时没有购房资格、拖延办理手续一节，因双方合同约定的房屋所有权最后转移日期为2017年4月21日，吴晛于2017年2月底已将原房屋出售获得购房资格，其具备购房资格后，双方还有充足的时间办理网签及贷款等后续手续，未能按约定继续履行合同的原因在于李莉违约，而非吴晛违约，故对于李莉的该种说法，本院不予采信。因李莉未能按照合同约定配合办理网签等后续手续，吴晛已于合同约定到期日前提起诉讼，李莉在自己未按约定履行合同义务的前提下提出是吴晛延迟支付房屋价款的说法本院不予采信，故对于李莉的反诉请求，本院不予支持。现吴晛已将除2万元物业交接保证金外的剩余房款448万元打入本院案款账户，李莉的配偶于学义亦签署了《配偶同意出售声明》，双方合同履行并不存在障碍，吴晛主张继续履行合同的请求，本院予以支持。因办理网签手续是为了房产过户，经法院判决后无需再进行网签，故对于吴晛提出办理网签的请求，本院不再支持。关于双方物业交接保证金，可按照合同约定进行支付。关于吴晛提出的违约金一节，其中逾期交房违约金不符合吴晛提出的双方合同第九条第一款第1项的情形，本院不予支持；关于吴晛提出的因李莉拒绝出售房屋主张的违约金及逾期办证违约金合理部分，本院予以支持，但双方合同中约定的违约金数额过高，本院依法予以调整，本院结合双方合同履行情况、吴晛的实际损失情况、当事人的过错程度等因素综合考虑确定李莉应支付的违约金为25万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、李莉继续履行与吴晛于2016年10月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《商业贷款付款方式补充协议》；二、李莉于本判决生效后十五日内协助吴晛将位于昌平区×镇×区×号楼×单元×层×的房屋所有权转移登记至吴晛名下，并于过户当日将前述房屋交付吴晛；三、吴晛于前述房屋过户前五日内支付李莉购房款448万元；四、李莉于本判决生效后十五日内支付吴晛违约金25万元；五、驳回吴晛的其他诉讼请求；六、驳回李莉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，未按期履行给付金钱义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按期履行其他义务的，支付迟延履行金。本诉案件受理费50440元，由吴晛负担3220元，已交纳；由李莉负担47220元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费21800元，由李莉负担，已交纳。保全费5000元，由李莉负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  卢志成代理审判员  周 静人民陪审员  寇艳荣二〇一七年十一月二十一日书 记 员  尹留洋