吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终661号上诉人（原审被告）：吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司，住所地吉林省磐石市。负责人：杨新亮，经理。委托诉讼代理人：张玉国，职员。上诉人（原审被告）：吉林省大颜房地产开发有限责任公司，吉林省长春市经济开发区。法定代表人：杨新亮，经理。委托诉讼代理人：张玉国，吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司职员。被上诉人（原审原告）：于广涛，男，1977年5月7日生，汉族，住吉林省磐石市。上诉人吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司、吉林省大颜房地产开发有限责任公司因与被上诉人于广涛确认合同效力纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2016）吉0284民初2648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司（以下简称大颜公司磐石分公司）、吉林省大颜房地产开发有限责任公司（以下简称大颜公司）上诉请求：撤销一审判决，驳回于广涛起诉。事实和理由：一、大颜公司不是本案适格被告。大颜公司磐石分公司是独立核算的经济实体，自负盈亏，在经济方面和大颜公司没有任何关联。于广涛将大颜公司作为被告提起诉讼，违反了程序法有关诉讼主体的规定，即使大颜公司磐石分公司无力偿还债务，也只能在执行程序中追加。因此大颜公司不是本案适格被告，不应承担责任。二、大颜公司磐石分公司未给于广涛办理房屋产权证相关事宜，不是主观故意违约，不应承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，大颜公司磐石分公司承担违约责任必须以存在主观故意为前提。事实是因为有两名拆迁户2015年6月15日才签拆迁协议，还未实际迁出，造成拆迁工作迟延，而且按照磐石市政府及磐石市住建局的规定和要求，必须在绿化附属设施配套工程验收合格后才能统一办理房屋产权证。另外，于广涛只是没有取得房屋产权证，但未取得房屋产权证并不影响入住时间和实际居住，他没有任何损失。基于以上两点，大颜公司磐石分公司不应赔偿损失。而且大颜公司磐石分公司开发的小区有600多户住户，磐石市没有及时办理房屋产权证的小区也有很多，但均未通过司法诉讼途径解决。几年来因买房人未取得权属证书而维权的仅于广涛一例，于广涛虽无故意，但实际上成为社会不稳定因素和麻烦的制造者。综上所述，大颜公司不是本案适格被告，不应承担责任。因为受到政府主管部门和法规、规章的约束，大颜公司磐石分公司开发的小区600多户住户均未取得房屋产权证，大颜公司磐石分公司没有过错，不应承担违约赔偿责任。而且于广涛与大颜公司磐石分公司签订的合同，没有约定违约金条款，于广涛已按约实际入住，没有实际损失，因此其诉讼请求，不应得到法律支持。于广涛辩称，列大颜公司为一审被告符合法律规定，大颜公司磐石分公司无可供执行财产，并且依据公司法相关规定，也可列大颜公司为被告。拆迁迟延不属于不可抗力事由，对拆迁部门的拆迁难度应可以预见也可以避免和克服，一审法院不应以政府拆迁作为免责事由，减轻大颜公司磐石分公司、大颜公司的违约责任。于广涛向一审法院起诉请求：1.确认我与大颜公司磐石分公司、大颜公司于2012年7月9日签订的商品房买卖合同有效，判令大颜公司磐石分公司、大颜公司立即为我办理房屋产权证；2.由大颜公司磐石分公司、大颜公司共同承担迟延办理房屋产权证的违约责任，给付自2014年5月4日起至2016年11月3日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金60423.75元，及按上述方法计算的2016年11月4日起至我实际领取房屋产权证期间的违约金；3.由大颜公司磐石分公司、大颜公司承担本案诉讼费。一审审理过程中，因大颜公司磐石分公司、大颜公司对于广涛提供的证据均无异议，即大颜公司磐石分公司、大颜公司承认于广涛在本案中所主张的事实，仅答辩称因拆迁工作未及时完成影响整体验收，造成房屋产权证至今没有办理，其开发的房屋所有手续齐全，下个月房屋产权证就会陆续发放到住户手中，对于广涛提出的违约金，大颜公司磐石分公司、大颜公司无法赔偿。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2012年7月9日于广涛与大颜公司磐石分公司签订了商品房买卖合同，于广涛按照约定支付了房屋全部价款，大颜公司磐石分公司、大颜公司交付了房屋，于广涛已于2013年5月4日交纳了入住费，领取了房屋钥匙，现房屋已经实际入住，该买卖合同合法、有效，大颜公司磐石分公司、大颜公司作为出卖人有义务为于广涛办理房屋产权证。经调查得知，大颜公司磐石分公司、大颜公司开发建设的熙龙湾小区共有住户600多户，大颜公司磐石分公司现已于2012年向房地产登记机关办理了房屋产权备案登记，并且已经在商品房买卖合同中加盖了备案专用章，但因为园区内有两户住户的拆迁工作没有完成，直到2015年6月15日才与拆迁户签订了协议书，园区整体验收工作没有办理完，导致没有为住户办理完房屋产权证。于广涛提出商品房买卖合同为格式条款，对格式条款的理解发生争议时应按照不利于制作格式条款的一方进行解释，故合同中约定的“360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，实际上应为约定在360日内办理完毕房屋产权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”于广涛购买的房屋为在建房屋，按规定自房屋交付使用之日起90日属于办理房屋产权证的法定期限，但其要求按照正式入住起一年后的期限即2014年5月4日为房屋产权证的最后办理期限来起算违约金。本案中大颜公司磐石分公司提出未按期为住户办理完房屋产权证是由于拆迁工作没有完成所致，该小区的房屋拆迁属于政府征收项目，故未办理完房屋产权证不应认定为大颜公司磐石分公司单方原因，但从大颜公司磐石分公司提供的证据可以看出其实际已于2015年6月15日与最后两户拆迁户签订了拆迁协议书，即从此时开始起算９０日亦应为住户办理完毕房屋产权证，故从2015年6月15日起90日内未办理完房屋产权证应属因出卖人原因造成的未按期办理房屋产权证，属于单方违约。虽然在双方签订的商品房买卖协议中约定了买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即“协商解决”，但于广涛起诉之前多次找到大颜公司磐石分公司要求为其办理房屋产权证，大颜公司磐石分公司均未提出要与其协商解决此事，直到2016年10月末于广涛交物业费时找到大颜公司磐石分公司询问是否办理完房屋产权证，大颜公司磐石分公司仍未提出要协商解决此事，反而告知其可以起诉处理，故可以认为从2015年6月15日起90日内为办理完房屋产权证的期限，大颜公司磐石分公司、大颜公司未在此期限内办理完房屋产权证属于单方违约，即符合法律规定的由于出卖人的原因未在合理期限内办理完毕，故于广涛有权要求给付从2015年6月15日起90日后起算违约金直至公司或房地产登记部门正式通知其领取房屋产权证为止。综上所述，于广涛要求依法确认与大颜公司磐石分公司、大颜公司于2012年7月9日签订的商品房买卖合同有效，判令大颜公司磐石分公司、大颜公司立即为其办理房屋产权证及由大颜公司磐石分公司、大颜公司共同承担迟延办理房屋产权证的违约责任，给付自2014年5月4日起至2016年11月3日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金60423.75元，及按上述方法计算的2016年11月4日起至实际领取房屋产权证期间的违约责任的诉讼请求应部分得到支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定作出判决。一审判决：一、于广涛与吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司、吉林省大颜房地产开发有限责任公司于2012年7月9日签订的商品房买卖合同合法有效；二、吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司、吉林省大颜房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后三十日内协助于广涛到房地产管理部门办理房屋产权证；三、吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司、吉林省大颜房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后给付于广涛因未按期办理房屋产权证产生的违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2015年9月13日起计算至吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司、吉林省大颜房地产开发有限责任公司或房地产登记部门正式通知领取房屋产权证为止；四、驳回于广涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1310元，由吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司、吉林省大颜房地产开发有限责任公司负担655元，由于广涛负担655元。二审中，大颜公司磐石分公司、大颜公司没有提交新证据。于广涛依法提交了如下证据：蔡继清和杨丽娟拆迁协议各1份及关于教育园区A区尹丽荣、杨丽娟房屋征收情况说明1份，证明大颜公司磐石分公司是拆迁主体，拆迁行为属于商业行为，拆迁行为的进度、赔偿额度都由大颜公司磐石分公司主导，拆迁行为不符合不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形。大颜公司磐石分公司、大颜公司对于广涛提交的证据发表质证意见为：真实性合法性没有异议，但不能证明于广涛所要证明的问题，不能证明拆迁进度由大颜公司磐石分公司、大颜公司主导，因为拆迁行为是政府行为。经审查，因于广涛提交的证据均无法直接证明其所欲证明问题，故本院对上述证据不予采信。依据双方当事人的诉辩及本院采信的证据，本院认定如下事实：2012年7月9日，于广涛与大颜公司磐石分公司签订商品房买卖合同，约定于广涛购买大颜公司磐石分公司、大颜公司开发的熙龙湾小区6幢3单元301号房屋，总房款262000元。该合同第十五条规定，出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。于广涛现金支付了总房款262000元，2013年5月4日于广涛向大颜公司磐石分公司交纳了入住费9041元、物业维修基金4191元，并于同日入住。2015年6月15日，大颜公司磐石分公司分别与蔡继清、杨丽娟签订了拆迁协议。2016年12月15日，磐石市房屋征收经办中心出具了《关于教育园区A区尹丽荣、杨丽娟房屋征收情况说明》。本院认为，关于大颜公司是否是本案适格被告，应否承担民事责任的问题，及大颜公司磐石分公司是否可以作为民事诉讼的当事人，本案中民事责任应否由大颜公司磐石分公司独立承担的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……。”《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，大颜公司磐石分公司应对其属于民事诉讼法第四十八条规定的其他组织承担举证证明责任，现大颜公司磐石分公司仅能证明其属于依法设立并领取营业执照的法人分支机构，但未提交证据证明其有一定的组织机构和财产，应由大颜公司磐石分公司负担举证不能的不利后果。退一步来说，即使大颜公司磐石分公司能够证明其属于民事诉讼法第四十八条规定的其他组织，可以作为民事诉讼的当事人，但诉讼主体地位合格不等同于大颜公司磐石分公司具有法人资格，诉讼主体地位合格并不等同于大颜公司磐石分公司具有法人民事行为能力，诉讼主体地位合格亦不等同于大颜公司磐石分公司具有独立的民事责任承担资格，依据前述法律及司法解释的规定，大颜公司磐石分公司仅是大颜公司依法设立并取得营业执照的分公司，不具有法人资格，其民事责任由大颜公司承担。综上，本院对大颜公司磐石分公司、大颜公司提出的大颜公司不是本案适格被告，不应承担民事责任，本案中民事责任应由大颜公司磐石分公司承担的上诉主张，不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案二审审理期间，大颜公司磐石分公司、大颜公司虽提出其是限于磐石市人民政府、磐石市住建局的规定和要求而未给于广涛办理房屋产权证的上诉主张，但因大颜公司磐石分公司、大颜公司并未对此上诉主张提供证据加以证明，故应由其承担举证不能的不利后果。并且需要说明的是，大颜公司磐石分公司、大颜公司前述未给于广涛办理房屋产权证的上诉主张与其一审审理过程中未给于广涛办理房屋产权证的答辩理由、陈述、承诺互相矛盾，有失诚信。综上，本院对大颜公司磐石分公司、大颜公司提出的其是限于磐石市人民政府、磐石市住建局的规定和要求而未给于广涛办理房屋产权证的上诉主张，亦不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依据前述法律规定可知，当事人承担违约责任以存在违约行为为前提，而违约行为是客观的违反合同的行为，认定违约行为以当事人一方或双方违反合同义务或合同约定为标准，并不考量当事人一方主观态度如何，故本院对大颜公司磐石分公司、大颜公司提出的因其主观上无过错而不应承担违约责任的上诉主张，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中双方当事人虽未在合同中约定违约金，仅约定协商解决所发生争议，但在大颜公司磐石分公司、大颜公司拒不协商且明显存在违约行为，应当承担违约责任的情形下，一审法院基于于广涛的诉讼请求，依据上述司法解释的明确规定，判决大颜公司磐石分公司、大颜公司承担相应的违约责任，并无不当。于广涛一审请求大颜公司磐石分公司、大颜公司共同承担迟延办理房屋产权证的违约责任，标准按中国人民银行同期贷款利率计算，一审法院判决大颜公司磐石分公司、大颜公司共同承担迟延办理房屋产权证的违约责任，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因后一计算标准明显高于前一计算标准，一审法院超出于广涛诉讼请求裁判不当，本院依法对此予以调整。综上所述，大颜公司磐石分公司、大颜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持磐石市人民法院（2016）吉0284民初2648号民事判决第一项、第二项；二、撤销磐石市人民法院（2016）吉0284民初2648号民事判决第三项、第四项；三、吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司、吉林省大颜房地产开发有限责任公司于于广涛实际领取房屋产权证之日起十日内给付于广涛未按期办理房屋产权证产生的违约金（按照于广涛已付购房款总额262000元，以中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2015年9月13日起计算至吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司、吉林省大颜房地产开发有限责任公司或房地产登记部门正式通知于广涛领取房屋产权证时为止）；四、驳回于广涛其他诉讼请求。如吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司、吉林省大颜房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1310元，由吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司、吉林省大颜房地产开发有限责任公司负担655元，由于广涛负担655元。二审案件受理费1311元，由上诉人吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司、吉林省大颜房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  石 刚审 判 员  郝 奇代理审判员  刘欣莹二〇一七年三月十日书 记 员  常芳郁