安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第01305号
上诉人（原审原告）：合肥报业传媒集团，住所地安徽省合肥市新站区临泉中路报业大厦，组织机构代码48502464-0。
法定代表人：甄奎，社长。
委托代理人：魏琳琳。
委托代理人：石放。
被上诉人（原审被告）：余祖光。
上诉人合肥报业传媒集团因与被上诉人余祖光房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院于2014年10月30日作出的（2014）巢民二初字第00718号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年10月15日，余祖光与原巢湖市粮食局签订《房屋租赁合同》，约定余祖光承租原巢湖市粮食局位于巢湖市巢湖中路94号（房产证号巢字第××号）的一楼房屋，建筑面积约200平方米，租赁期限3年，合同期限自2010年10月15日至2013年10月15日，年租金15000元；余祖光每年的第一个月交付全年租金，一次性交纳房屋押金2000元，合同期满房屋完好，押金退还；合同期满，余祖光若续租，提前一个月书面通知出租方，同意后重签合同；合同期内，承租方不能按时交纳租金，出租方有权收回房屋。该合同签订后，原巢湖市粮食局按照合同约定将房屋移交给余祖光，余祖交将所承租的房屋用于经营“华清池”浴场。
2012年，由于巢湖市撤市等原因，合肥市财政局于2012年5月11日下发合财资（2012）501号文件《关于移交办公用房调配的通知》，将原巢湖市粮食局用房（巢湖中路94号）调配给合肥报业传媒集团经营使用。合肥报业传媒集团与合肥市粮食局于2012年12月20日办理了移交手续，约定合肥市粮食局对上述房屋占有使用经营至2012年12月31日，合肥报业传媒集团自2013年1月1日起对上述房屋行使占有使用经营管理的权利。2012年12月27日，合肥市粮食局与合肥报业传媒集团再一次对所移交的资产及相关资料予以进一步确认，余祖光承租的房屋确为合肥市粮食局向合肥报业传媒集团移交。由于合肥市粮食局移交的房屋部分自用、部分用于出租，故同日合肥市粮食局将包括余祖光在内的11位承租人与原巢湖市粮食局签订的合同一并移交给合肥报业传媒集团。
2012年12月，合肥市粮食局将房屋移交情况通知了余祖光。合肥报业传媒集团认为余祖光一直占有现在归其经营管理的出租房屋，并拒绝交还。故诉至原审法院，请求判令：一、余祖光立即将承租的位于巢湖市巢湖中路94号的房屋（房产证号巢字第××号）及屋内附属设施交还合肥报业传媒集团（需保持原样）；2、余祖光支付房租、房屋占用损失24625元及租赁期间发生的物业管理、水电、燃气、有线电视等费用（上述房租及各项费用均暂计至起诉之日，实际损失计至余祖光将房屋维持原样交还之日）。
原审法院认为：本案争议的焦点为：一、合肥报业传媒集团是否系本案适格的主体，余祖交是否应当交还讼争的房屋。余祖光与与原巢湖市粮食局签订的《房屋租赁合同》合法有效。巢湖市撤市以后，原巢湖市粮食局相关资产划归合肥市粮食局，又经合肥市人民政府进行单位用房调配，合肥报业传媒集团取得了讼争租赁房屋的使用权，即取得了对该房屋的占有、使用、收益的权利，故合肥报业传媒集团是适格的主体。根据双方的合同约定，合同期满，承租方若续租，提前一个月书面通知出租方，同意后重签合同，合同期内，承租方不能按时交纳租金，出租方有权收回房屋。余祖光未能交付合同期内的剩余租金，合同期满后也未能取得合肥报业传媒集团的同意重新签订合同，其合同已经自然解除，合肥报业传媒集团主张返还房屋，予以支持。二、合肥报业传媒集团要求余祖光支付房租、房屋占用损失24625元及租赁期间发生的物业管理、水电、燃气、有线电视等费用是否合理。合肥报业传媒集团取得了对该房屋的占有、使用、收益的权利，故余祖光对2013年1月1日之后至2013年10月15日合同期间内的租金11875元应予给付。合肥报业传媒集团主张的租赁期间发生的物业管理、水电、燃气、有线电视等费用，因未提供证据证明，不予支持。同时，合同约定期满后，如继续租赁，应重新签订合同。合同到期后，合肥报业传媒集团应积极采取收回房屋的行为，但因其自身怠于收回而造成该扩大的损失，且该损失也无充分的证据证明，故对其主张2013年10月15日之后至诉讼前的损失不予支持。三、余祖光诉称和原巢湖市粮食局其他事情未了结和本案租赁合同有没有关联性。余祖光对其该项辩称没有说明具体的事由，也未提供证据证明具体是什么事情没有了结，故与本案租赁合同没有关联性，对其辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决：一、余祖光于判决生效后三十日内让出位于巢湖市巢湖中路94号（房产证号巢字第××号）租赁房屋；二、余祖光于判决生效后三十日内给付合肥报业传媒集团2013年1月1日至2013年10月15日合同期间内的租金11875元；三、驳回合肥报业传媒集团的其他诉讼请求。案件受理费210元由余祖光负担。
合肥报业传媒集团不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。余祖光与原巢湖市粮食局签订的合同期为三年，上诉人接收房屋时合同并未到期，根据“买卖不破租赁”原则，上诉人随即将此情况通知了包括余祖光在内的各承租人。之后，其他各承租人也与上诉人签订了《变更房屋租赁合同出租主体的协议》，协议约定除出租主体由原巢湖市粮食局变更为上诉人下属子公司巢湖报业传媒文化有限责任公司外，原先签订的合同其他条款均不变；其他各承租人也均按照原先合同约定向上诉人缴纳了租金。但余祖光在上诉人先后多次派人积极告知、协商，均以各种理由拒绝与上诉人签订《变更房屋租赁合同出租主体的协议》，也拒绝向上诉人交纳房屋租金。合同到期后，上诉人又先后多次派人前往巢湖与余祖光协商，仍然遭其拒绝，反以各种理由如与原巢湖市粮食局历史问题未解决等，继续占有所承租房屋，拒绝交还上诉人。综上，原审判决上诉人未积极采取收回房屋的行为，因自身原因怠于收回而造成该扩大的损失为由，判决余祖光仅支付至2013年10月15日的租金，驳回上诉人要求其支付2013年10月16日至将承租房屋及屋内附属设施原样交还上诉人期间的租金及占用损失，与事实不符。请求撤销原审判决第三项，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。
余祖光答辩称：房屋是原巢湖市粮食局的，虽然现在由上诉人接管，但我和原巢湖市粮食局的经济问题还没有解决，原巢湖市粮食局欠我1997年至2003年的工资大概有五万多元都没有支付，现在行政区域改变后，我也不知道找谁。上诉人的刘总在交接之前也和我谈了，愿意帮我协调这个事，但后来就一直没有下文。我不应该向上诉人支付房租。
二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据同一审，相对方质证意见也同一审。
本院对原审法院审理查明事实部分予以确认。
本院认为：余祖光与原巢湖市粮食局签订的《房屋租赁合同》在合同履行期间，因行政区域规划调整，案涉租赁房屋由合肥市人民政府调配给合肥报业传媒集团使用，原审判决据此认定合肥报业传媒集团对案涉租赁房屋取得占有、使用、收益的权利，并判决余祖光应向合肥报业传媒集团支付自2013年1月1日至2013年10月15日合同期间内的租金，本院予以确认。合同到期后，余祖光未向合肥报业传媒集团提出续租申请，且根据双方当事人的陈述可以认定，合同未能续签的原因系余祖光认为合肥报业传媒集团未能帮其协调与原巢湖市粮食局之间的劳动争议等相关事项，余祖光亦未提交证据证明合肥报业传媒集团在合同到期后对其继续使用租赁房屋提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。余祖光在合同到期后继续占有、使用承租房屋，既不向合肥报业传媒集团交还房屋，也拒绝向合肥报业传媒集团支付租金，合肥报业传媒集团通过诉讼请求余祖光交还房屋，应视为双方的租赁合同关系已经解除，合肥报业传媒集团要求余祖光按原合同约定的租金标准支付房屋的租金及占有使用费直至余祖光交还房屋之日，有事实和法律依据，亦符合公平原则。余祖光以合肥报业传媒集团未能协调其与原巢湖市粮食局的劳动争议问题为由，拒绝向合肥报业传媒集团支付租金，该理由无事实和法律依据，本院不予采信。合肥报业传媒集团关于该点的上诉理由成立，对其该部分请求本院予以支持，余祖光应向合肥报业传媒集团支付2013年1月1日暂计至合肥报业传媒集团起诉之日2014年8月21日期间的租金为24613元（15000元／年÷12×19个月＋15000元／年÷365×21天），2014年8月21日之后仍按15000元／年租金标准向合肥报业传媒集团支付房屋占有使用费直至房屋交还之日。原审判决对此部分认定不当，二审予以纠正。合肥报业传媒集团上诉主张余祖光应支付租赁期间的物业管理费、水电费、煤气费、有线电视等费用，无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省巢湖市人民法院（2014）巢民二初字第00718号民事判决主文第（一）项即“余祖光于本判决生效后三十日内让出位于巢湖市巢湖中路94号（房产证号巢字第××号）租赁房屋”；
二、撤销安徽省巢湖市人民法院（2014）巢民二初字第00718号民事判决主文第（二）项即“余祖光于本判决生效后三十日内给付合肥报业传媒集团2013年1月1日至2013年10月15日合同期间内的租金11875元”、第（三）项即“驳回合肥报业传媒集团的其他诉讼请求”；
三、余祖光于本判决生效后三十日内向合肥报业传媒集团支付租金24613元（自2013年1月1日暂计至2014年8月21日，之后按租金15000元／年标准支付房屋占有使用费直至余祖光向合肥报业传媒集团交还房屋之日止）；
四、驳回合肥报业传媒集团的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担部分按一审判决执行。二审案件受理费120元，由余祖光负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一五年四月二十二日
书记员 丁宇琪
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。