湖南省临澧县人民法院民 事 判 决 书（2015）临民一初字第1084号原告(反诉被告)湖南大鹏房地产开发有限公司，住所地临澧县。法定代表人陈卫民，总经理。委托代理人朱传辉，男，住临澧县。被告（反诉原告）胡达金，男，住临澧县。原告（反诉被告）湖南大鹏房地产开发有限公司（以下简称“大鹏房地产公司”）与被告(反诉原告)胡达金商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法适用普通程序，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）胡达金于2016年3月30日向本院提起反诉，本院于同日受理，并于2016年4月15日、4月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大鹏房地产公司的委托代理人朱传辉、被告（反诉原告）胡达金三次开庭均到庭参加诉讼，被告（反诉原告）胡达金的委托代理人黄勇第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大鹏房地产公司诉称：与被告（反诉原告）胡达金签订《商品房买卖合同》，由胡达金购买原告开发的商品房2套，合同约定的建筑面积均为73.51平方米，按照合同确定的房屋单价,被告应支付房屋的价款分别为356696元、336979元，合计693675元。同时，合同约定，被告应于2012年2月7日前付清首付款186696元、176979元，共计363675元，余款330000元与有关银行申请按揭或公积金贷款。合同签订后，被告仅向原告支付购房款363675元，尚欠购房款330000元，经原告多次催讨，被告一直未予支付，被告逾期付款的行为严重违反合同的约定，给原告造成较大损失，现要求被告：1、支付差欠的购房款330000元；2、按日万分之五的标准支付逾期付款违约金至实际还款日止（计算至2015年9月23日止的违约金为217470元）；3、承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）胡达金辩称及反诉称：与大鹏房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买大鹏建材城房屋后差欠原告房款330000元未付清属实，但原告交付的房屋楼板开裂，存在质量问题，原告未按购买房屋时的规划设计进行销售经营，导致房屋贬值，同时，与反诉被告签订的《商品房买卖合同》约定的房屋层高为一层4.5米、二层3.3米，2016年2月5日反诉原告才获悉实际交付的商品房层高一层为4.2米、二层为3米，导致房屋的侧面积减少，误差比达6%、9%，对房屋的使用功能造成较大影响，反诉原告的购房目的不能实现。反诉被告以隐瞒事实真相的手段，将不符合合同约定的标的物交付给反诉原告系违反合同的行为。现不同意支付差欠的购房款及承担违约损失，并请求判令：一、解除双方于2012年2月7日签订的《商品房买卖合同》；二、反诉被告返还反诉原告购房款363675元；三、反诉被告赔偿反诉原告违约损失70000元；四、由反诉被告承担全部诉讼费用。反诉被告大鹏房地产公司辩称：《商品房买卖合同》中对层高的书写系销售人员的笔误，反诉原告主张解除合同没有法律依据，应予驳回。根据双方当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院确认如下事实：2012年2月7日，被告（反诉原告）胡达金与原告（反诉被告）大鹏房地产公司签订了编号为6-126、6-127的《商品房买卖合同》二份，约定由被告（反诉原告）胡达金购买大鹏房地产公司开发的“大鹏装饰建材城”第6幢126号、127号商品房二套，用途为商铺，合同约定了原告所购商品房的价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任等内容，其中与本案双方当事人的诉争有关的内容为：1、商品房的层高为一层4.5米，二层3.3米，建筑层数为地上1—2层，建筑面积均为73.51平方米。2、计价方式与价款：按建筑面积计算，6-126号商品房单价为每平方米4852.35元，价款为356696元，6-127号商品房单价为每平方米4584.12元，价款为336979元。3、付款方式及期限：其他方式：6-126号商品房于2012年2月7日前支付首付款186696元，余款170000元与有关银行申请按揭或公积金贷款，6-127号商品房于2012年2月7日前支付首付款176979元，余款160000元与有关银行申请按揭或公积金贷款。4、交付期限：出卖人应当在2012年8月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付使用。5、买受人逾期付款的违约责任：(1)买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在30日（含30日）之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。）《商品房买卖合同》签订当日，原告（反诉被告）大鹏房地产公司与被告（反诉原告）胡达金就二份合同分别签订了二份除房号不同外，其他内容完全相同的《合同补充协议》（以下简称《协议》）。《协议》就《商品房买卖合同》中有关未尽事宜进行了约定，涉及按揭、住房公积金贷款资料提交、贷款付款、产权登记等相关内容，其中与本案双方当事人的诉争有关的内容为：买受人在首付付清后，本合同签订生效之日起5日内向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料及相关费用。买受人应当在出卖人签订《商品房买卖合同》时备齐按揭规定的应由买受人提供的文件及资料，于出卖人通知办理按揭的时间，到指定地点办理按揭手续，买受人如因自身原因7个工作日内未办理完按揭手续，则出卖人可根据合同第七条约定追究买受人逾期付款的违约责任。买受人在签订该合同时应告知出卖人有无银行贷款不良记录、是否为本地户籍、是否有房产、是否有贷款记录等。若因买受人隐瞒或买受人自身条件不符合银行贷款条件原因，导致贷款手续无法办理的，买受人应在接到出卖人“不能贷款”的电话通知之日起5日内更改付款方式，在30日内用现金付清余款，否则视同买受人违约，并按实际总房款的5%支付违约金。4、买受人选择公积金管理机构贷款的，必须自签订本合同起45日内，将公积金借款付给出卖人（非买受人原因造成逾期的除外），否则出卖人有权解除合同，买受人并按实际总房款的5%支付违约金。如买受人不按时提供资料或不配合办理按揭手续的，视同买受人逾期付款，由买受人按合同第七条约定承担逾期付款，并不得以该理由退房。买受人在充分了解本项目规划、户型价格等的情况下购买，并对政府审批过规划方案无异议。7、买受人在签署《商品房买卖合同》和本协议前，已经详细阅读了全部条款并理解其含义，合同及补充协议的签署是买卖双方的真实意思表示。《商品房买卖合同》签订当日，被告（反诉原告）胡达金作为委托方（甲方）与作为受委托方临澧纳德市场管理服务有限公司（乙方）（以下简称“纳德公司”）签订了2份《商铺委托经营管理合同》，约定被告（反诉原告）胡达金购买的大鹏综合建材城6-126、6-127号商铺委托纳德公司进行经营管理，委托经营管理的期限为叁年，即自2012年10月1日至2015年9月30日，甲方（胡达金）向乙方(纳德公司)交付房屋的时间为2012年8月30日。合同签订后，被告（反诉原告）胡达金按合同约定支付二套商品房的首付款363675元后，余款330000元一直未付，亦未与有关银行申请按揭或公积金贷款。原告大鹏房地产公司按被告（反诉原告）胡达金与纳德公司签订的《商铺委托经营管理合同》的约定将胡达金购买的大鹏建材城6-126、6-127号商品房交付给纳德公司管理经营。因被告（反诉原告）胡达金一直未付清房款，2015年8月12日、8月24日，原告（反诉被告）大鹏房地产公司向被告（反诉原告）胡达金邮寄送达《律师催款函》，要求被告（反诉原告）胡达金于2015年9月3日前支付全部剩余购房款330000元，逾期将以诉讼方式追偿购房余款及违约金，届时，所有损失由胡达金承担。被告（反诉原告）胡达金收到上述催款函后，仍一直未将差欠的购房款付清。2016年1月，被告（反诉原告）胡达金将委托经营管理的商品房收回后，发现交付的商品房实际层高一层为4.2米，二层为3米，认为与合同约定不符，原、被告就层高问题及差欠购房款的事宜进行过协商，但双方协商未果。原告（反诉被告）大鹏房地产公司在发现与大鹏综合建材市场5#楼-16#楼购房户签订的《商品房买卖合同》涉及层高填写内容与规划设计有出入后，自2013年3月起与大鹏综合建材市场5#楼-16#楼商品房购房户签订的《商品房买卖合同》中的层高内容均更正为：“一层4.2米、二层3米”。原告（反诉被告）大鹏房地产公司开发建设的“大鹏综合建材市场”16栋商品房中第一排1#楼-4#楼的层高为一层为4.5米，二层为4.2米，三至五层为3.3米，后三排的5#楼-16#楼层高为一层4.2米，二层3米。因1#楼-4#楼毗邻临岗公路建设，平均房价均明显高于后三排的5#楼-16#楼。本院认为，本案当事人的争议焦点是：一、原告（反诉被告）大鹏房地产公司是否存在违约行为。1、原告（反诉被告）交付房屋的行为是否存在合同解除的情形；2、原告（反诉被告）大鹏房地产公司开发的商品房规划设计是否发生变更；3、原、被告对房屋层高的约定是否发生变更。二、被告（反诉原告）胡达金是否存在违约行为，是否应承担逾期付款的违约责任。关于争议一：原告（反诉被告）大鹏房地产公司是否存在交付的商品房层高减少的违约行为。是否存在解除合同的情形。被告（反诉原告）胡达金以反诉原告大鹏房地产公司交付的商品房存在层高减少，导致不能实现合同目的，减少的误差比远远超过《商品房买卖合同》第五条关于面积误差的绝对值，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。本院认为，被告（反诉原告）胡达金购买的房屋属原告（反诉被告）大鹏房地产公司开发的“大鹏综合建材市场”、用途为商铺的商品房，房屋结构为上下两层，第一层为门面房，被告（反诉原告）胡达金购买该商品房的目的是以房屋的商业价值营利为目的。根据本县房屋买卖及租赁市场的交易习惯，对房屋计价及租金收取均以房屋面积为依据，仅在有特殊用途时考虑房屋层高。原、被告在签订《商品房买卖合同》时，对商品房的用途没有特殊的约定，被告（反诉原告）胡达金亦未就房屋的层高设计向原告（反诉被告）提出特殊的要求，对商品房的计价方式及价款，在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定按建筑面积计算，与房屋的层高并无关联，商品房层高增加或减少的行为并不会导致建筑面积因此增加或减少而致买受人多付或少付购房款，亦不会导致买受人以商品房营利的合同目的不能实现或受到严重损害。同时，根据商品房买卖市场的习惯和惯例，“建筑面积”是指房屋外围水平投影面积，计算公式是房屋外围尺寸长宽，在签订商品房买卖合同时，建筑面积一般作为商品房计价的依据，也是当事人确认面积及进行面积差异处理的依据。而房屋“侧面积”是房屋外围尺寸长高或宽高，侧面积与建筑面积即“水平面积”是两个不同的概念，侧面积不是确定商品房买卖当事人间权利义务的载体，况且，在商品房交易中即使存在侧面积增加或减少的情形也不必然导致商品房价款因此增加或减少而至当事人多付或少付购房款，只有在商品房建筑面积发生变化时才导致当事人间权利义务的变化。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第四条、第五条中涉及到“以建筑面积”计价及进行面积确认、面积误差处理，此处的“建筑面积”根据合同上下文义及交易习惯，就是指商品房外围的水平面积，而不是商品房的侧面积。被告（反诉原告）胡达金关于侧面积减少致不能实现合同目的，应适用《商品房买卖合同》关于面积误差处理、解除合同的辩解理由，于法无据，本院不予采信。被告（反诉原告）大鹏房地产公司开发的商品房的层高设计是否发生变更。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十六条等法律法规的规定，房地产开发企业进行城市房地产开发和经营，必须以经过相应的行政审批程序为前提，依法应取得开发项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中，《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建设工程施工许可证》、进行工程验收、商品房销（预）售、房屋产权登记等的法定要件。房地产开发商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，因此建设的工程属违法建筑，城市规划行政主管部门可对其给予行政处罚。在办理《建设工程规划许可证》时，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，房地产开发企业应当提交建设工程设计方案等材料。本案中，原告大鹏房地产公司做为房地产开发企业，在进行“大鹏综合建材市场”开发时，依照相关法律的规定，依法取得了上述“五证”，其中《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》均是分栋办理。在办理《建设工程规划许可证》时，大鹏房地产公司按照当地规划管理部门的要求，在提供了由临澧县安福建筑设计有限公司设计的施工图后，先行办理《建设工程规划许可证（副本）》，该（副本）载明了每栋建筑的用地位置、建筑面积、高度、层数、结构形式等建设内容，被告（反诉原告）胡达金购买的大鹏综合建材市场第6幢商品房办理的《建设工程规划许可证（副本）》载明的建设层数为2层，建筑总高为7.2米，一层为4.2米，二层为3米。凭此副本，大鹏房地产公司申请办理了开工手续并组织施工。2014年1月9日，经规划管理部门对大鹏房地产公司开发的“大鹏综合建材市场”进行规划验收，临澧县规划局收回了《建设工程规划许可证（副本）》并给大鹏房地产公司换发同批号、内容一致的《建设工程规划许可证》。建设施工过程中，大鹏房地产公司对工程层高的设计并未发生变更，严格按照经规划部门审批过的规划方案进行施工建设。3、原、被告对商品房层高的约定是否发生变更。作为商品房买卖标的物的商品房是一类特殊的商品，依据城市房地产开发的相关法律法规的规定，房地产开发商就开发的某一楼盘商品房的楼层、高度、排水、消防等内容必须经规划设计并报相关行政部门审批许可，不得违反法律法规的禁止性规定或应当符合相关行业标准，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条之规定，施工建设亦必须以审批过的规划设计方案为依据。因此，就整个楼盘而言，开发商按相关行政部门审批过的规划设计方案建设的商品房相对于买受人属特定物，该规划设计不仅约束开发商，同样约束买受人，非经审批，双方均不得变更。原告（反诉被告）大鹏房地产公司向被告（反诉原告）胡达金交付的商品房层高一层为4.2米、二层为3米，与原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条中约定的商品房层高一层4.5米，二层3.3米不符，即每层层高均减少0.3米。原告（反诉被告）大鹏房地产公司在施工过程中对建设工程规划并未发生变更，即在商品房建设之初的工程设计规划及之后办理《建设工程规划许可证》时，涉及被告（反诉原告）胡达金购买的大鹏综合建材市场第6幢商品房的层高一直都是一层4.2米、二层3米，该层高符合国家住房和城乡建设部发布的《住宅设计规范》关于普通住宅层高宜为2.8米、卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2．4米的国家强制性标准。而规划设计及实际交付的层高一层为4.5米、二层为4.2米，三至五层为3.3米的商品房客观存在，但系毗邻临岗公路建设的1#楼-4#楼，与被告（反诉原告）胡达金所购商品房位置、总层数、单价均不同，原告（反诉被告）大鹏房地产公司作为房地产开发企业，了解建设的房地产项目应当符合建设工程设计规划的相关法律法规，房地产项目的建设也应以相关部门审批过的规划方案为依据，因此，对出售给被告胡达金的商品房的规划设计层高应是充分了解的，但在与本案被告（反诉原告）胡达金签订《商品房买卖合同》时，将出售给被告（反诉原告）的商品房层高填写为与胡达金所购商品房在位置、总层数、单价均不同的其他商品房的层高，系原告（反诉被告）大鹏房地产公司的失误。且2013年3月起，大鹏房地产公司与买受人签订的涉大鹏综合建材市场第5#楼-16#楼的《商品房买卖合同》中商品房的层高内容已予以更正，并与规划设计方案一致。原、被告签订的《合同补充协议》第四条第2款约定“买受人在充分了解本项目规划、户型价格等的情况下购买，并对政府审批过规划方案无异议。”在与原告（反诉被告）大鹏房地产公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时，被告（反诉原告）胡达金作为买受人，查询了解所购商品房开发建设及销售的相关许可证照，认真阅读合同相关条款、以此查询了解其所拟购房屋状况，包括拟购商品房的层高，是其作为合同一方当事人享有的权利和应该履行的义务。而且依据《合同补充协议》，被告（反诉原告）胡达金在签订合同时亦是对所购商品房的规划设计充分了解、对设计层高无异议，是清楚地知道其所购商品房的规划设计层高为一层4.2米、二层3米。签订合同是合同当事人在平等自愿的原则下协商确定，《合同补充协议》中亦明确载明“合同及补充协议的签署是买卖双方的真实意思表示”因此，原告（反诉被告）大鹏房地产公司出售给被告（反诉原告）胡达金的商品房层高应以行政部门审批过的规划方案为准，该《合同补充协议》是双方就商品房层高变更达成的补充协议，现原告（反诉被告）大鹏房地产公司交付的商品房层高与规划设计层高一致，原告大鹏房地产公司不存在交付的商品房层高减少的违约行为。关于争议二：被告（反诉原告）是否应承担逾期付款的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》中，对付款方式约定明确，由被告以“其他方式”付款：分期支付首付款363675元后，余款330000元以向有关银行申请按揭或公积金贷款的方式支付。房屋价款的支付时间，双方签订的《商品房买卖合同》中仅约定了首付款的付款时间，被告胡达金按约定支付首付款后，对余款330000元一直未付，对应以办理按揭贷款支付房款的期限，双方在《商品房买卖合同》中未约定，此后，双方亦未就该笔余款的支付达成补充协议，被告胡达金应于何时、以何种方式支付余款330000元，是确定本案中被告（反诉原告）胡达金应否承担逾期付款违约责任的关键。《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，因此，出卖人将标的物的所有权转移给买受人后，买受人及时支付买卖标的物的价款，出卖人及时或在双方约定的合理期间内获得标的物的价款，这是出卖人作为合同相对人进行民事法律行为的最终目的，出卖人为了实现合同目的，对价款的支付不可能作出无期限的承诺。商品房买卖合同作为买卖合同的一种类型，符合买卖合同的一般性特征，开发商在向买受人交付房屋后，买受人应及时支付房屋价款。按照商品房买卖市场的交易习惯，开发商与购房人对房屋价款的支付一般采取的付款方式有一次性付款、分期付款、以按揭贷款的方式付款，上述付款方式均应约定明确的付款时间，才有利于合同当事人按约定履行各自义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》生效后，原告大鹏房地产公司已按合同约定将商品房交付给被告胡达金，被告胡达金依约支付了部分购房款，因双方对办理按揭贷款的期限未作出明确的约定，此后亦未达成补充协议，双方签订的《合同补充协议》中仅约定了买受人提交申请个人住房贷款所需的资料及相关费用的时间、买受人未按出卖人通知办理按揭的时间、地点办理按揭手续将承担逾期付款的违约责任的时间。诉讼中，被告胡达金不能提供证据证明已将办理按揭贷款所需的全部资料向银行提交，原告亦不能举证证明已将办理按揭的时间、地点通知了被告，现被告已实际取得商品房，且至今未能以按揭贷款方式支付购房款，差欠购房款已客观存在。对付款方式，参照双方签订的《合同补充协议》第二条第（2）款“买受人应在接到出卖人“不能贷款”的电话通知之日起5日内更改付款方式，在30日内用现金付清余款”的约定及买卖合同的交易习惯及有利于实现合同目的的原则，对双方约定以按揭贷款方式支付的余款，应更改付款方式，以一次性付款的方式支付为宜。同时，对支付价款的期限，亦应当在商品房买卖合同生效后或买受人取得房屋的合理期限内支付。本案中，双方对余款的支付最初约定的是在银行办理按揭贷款，现按揭贷款一直未办理，差欠的购房款亦一直未交纳。在原、被告均不能证明系对方当事人原因导致按揭贷款不能办理的情况下，从合同当事人应遵循的诚实信用原则出发，根据《合同法》第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，被告胡达金应于原告大鹏房地产公司寄送的催款函确定的履行期限届满前即2015年9月3日前支付差欠的购房款。现被告胡达金逾期支付商品房余款的期限超过30日，且至今未付清余款的行为已构成违约，依法应承担逾期付款的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条对买受人逾期付款的违约责任约定明确，原告大鹏房地产公司在法定的解除期限内未向被告胡达金主张解除合同，故双方有继续履行合同的合意，被告胡达金应按合同约定承担逾期付款的违约责任。因此，原告大鹏房地产公司要求被告胡达金支付逾期付款违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。按照双方在《商品房买卖合同》中约定的日万分之五的违约金计算方式，本院依法计算被告胡达金应付的违约金自2015年9月4日至2016年4月20日止（共229天）为37785元。被告胡达金关于原告大鹏房地产公司交付的房屋存在层高减少，不应承担逾期付款违约责任的辩解主张，于法无据，本院不予采信。综上，被告（反诉原告）胡达金与原告（反诉被告）大鹏房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，依照《合同法》第八条之规定，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应全面履行合同义务。原告（反诉被告）大鹏房地产公司在签订《商品房买卖合同》时填写的商品房层高与规划设计方案中确定的层高不符，每层减少0.3米，但依据《合同补充协议》，出售给被告（反诉被告）胡达金的商品房层高应以行政部门审批过的规划方案为准，现原告(反诉被告)大鹏房地产公司交付给被告（反诉原告）胡达金的商品房层高一层4.2米、二层3米与经审批过的规划方案一致，原告（反诉被告）大鹏房地产公司不存在违约行为，对被告（反诉原告）胡达金关于原告以隐瞒事实真相的手段，将不符合合同约定的标的物交付给反诉原告系违反合同约定的行为的辩解主张，本院不予采信，同时，被告胡达金关于原告交付的房屋存在质量问题及原告未按购买房屋时的规划设计进行销售经营，导致房屋贬值的辩解主张无相关证据予以证实，本院亦不予采信。对被告（反诉原告）胡达金要求解除与原告（反诉被告）大鹏房地产公司签订的《商品房买卖合同》，由原告（反诉被告）大鹏房地产公司返还购房款并承担违约责任的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）胡达金在合同签订后，未按合同的约定全面履行给付房款的义务，且在原告（反诉被告）催讨后的合理期限内至今尚欠购房款未予付清，其行为已构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任，故原告（反诉被告）大鹏房地产公司要求被告（反诉原告）胡达金支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决如下：被告（反诉原告）胡达金于本判决生效后五日内支付原告湖南大鹏房地产开发有限公司购房款330000元,支付逾期付款违约金37785元（自2015年9月4日计算至2016年4月20日止），合计367785元。被告（反诉原告）胡达金自2016年4月21日起按日万分之五的标准计算逾期支付购房款的违约金至履行完毕之日止。驳回被告（反诉原告）胡达金的反诉请求。本案案件受理费9275元，由原告（反诉被告）湖南大鹏房地产开发有限公司负担2458元，被告（反诉原告）胡达金负担6817元，反诉案件受理费7805元，减半收取3903元，由被告（反诉原告）胡达金负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。本案权利人申请执行的期限为二年，即权利人应当自本案生效法律文书确定的履行期限届满之日起二年内向本院书面申请执行。审 判 长  陈 芳审 判 员  陈惠铭人民陪审员  游元芳二〇一六年四月二十日书 记 员  向 柳附本判决书引用法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。3、《中华人民共和国建筑法》第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。第八条申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施；（七）建设资金已经落实；（八）法律、行政法规规定的其他条件。建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。4、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。5、《城市房地产开发经营管理条例》第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。