贵州省丹寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2636民初224号
原告（反诉被告）肖桂友，女，汉族，1970年6月7日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县，龙泉镇供销社员工。
委托代理人曾祥荣，男，丹寨县城关法律服务中心所法律工作者。
被告（反诉原告）贵州红沁园房地产开发有限公司。
住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州丹寨县龙泉镇国土路**号。
法定代表人王宪昀，男，系贵州红沁园房地产开发有限公司股东。
委托代理人喻汝辉，男，汉族，1963年12月1日生，贵州省贵阳市人，住贵阳市小河区，系红沁园房地产开发有限公司员工（特别授权）。
原告（反诉被告）肖桂友诉与被告（反诉原告）贵州红沁园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，在审理过程中，被告（反诉原告）贵州红沁园房地产开发有限公司于2016年8月17日就本诉提出反诉，本院依法组成合议庭于2016年9月12日，将本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖桂友、委托代理人曾祥荣、被告（反诉原告）贵州红沁园房地产开发有限公司委托代理人喻汝辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖桂友诉称：原告与前夫王国明于2014年8月15日与被告订立有《丹寨县商品房预售合同登记备案表》�被告按约收取原告定金20512元，同年11月24日，被告又向原告收取购房首付款人民币30000元和预告登记款80元，该预售合同的订购房付款方式为银行按揭，被告承诺所购房屋竣工时间为2014年12月，交房时间为2015年8月30日，但是被告向原告收取前述定金和首付款后既不予原告订立商品房买卖合同，又不通知原告办理银行按揭申请贷款手续。原告按预售合同规定的交房时间，被告未按照合同约定履行，被告的行为已违反了《中华人民共和国合同法》第六十条规定，具备法定解除的条件，原告只得依法提起诉讼请求判令：1、被告在判决书生效十日内一次性向原告双倍返还购房定金人民币41024元，返还购房首付款人民币30080元，两项合计人民币71104元；2、案件受理费由被告负担。
被告贵州红沁园房地产开发有限公司辩称：被告认为原告在起诉状中所陈述房开公司收取购房定金和首付款的一部分没有与原告签订正式合同与事实不符。2014年8月15日原、被告签订《商品房买卖合同》原件5份并在丹寨县住房和城乡建设局房屋管理站正式备案。合同编号：201402090，合同总价款323328元。原告签订《商品房买卖合同》中第八条第3项中约定首付款为97328元，但是原告支付的定金和购房款合计只有50512元，与首付款金额相差46816元。为此被告从2014年11月24日至今电话催促原告交齐首付款同时提供原告的收入证明、银行流水、个人征信等办理银行按揭手续的相关资料，但至今原告未支付拖欠首付款余额也未提供按揭贷款的相关手续。原告的行为已经违约，希望法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告贵州红沁园房地产开发有限公司反诉称：反诉原、被告于2014年8月15日签订《商品房买卖合同》，并在丹寨县房屋和城乡建设局房产管理站正式备�，合同编号为201402090，合同约定总价为323328元，反诉被告首付款97328元。反诉被告缴纳的定金和房款共计50512元，尚欠46816元。反诉原告从2014年11月24日至今电话催促原告交齐首付款同时提供其收入证明、银行流水、个人征信等材料，便于办理银行按揭手续，但反诉被告至今未履行合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定，反诉被告未履行合同规定，定金不退。反诉被告仅仅只是缴纳30000元，却占有反诉原告价值400000多元的房源资源长达19个月，该房屋不能对外出售，该损失反诉被告所缴纳的30000元是不能够偿还的。反诉原、被告所签订的《商品房买卖合同》中还约定反诉被告未按照约定时间付款的，应该支付反诉原告逾期应付款按日计算的万分之五的违约金，及反诉被告应当支付违约金为77752.56元，计算方式为：（323328-50512）*0.0005*570（天）=77752.56元。反诉被告的行为已经严重侵害反诉原告的合法权利，故提出反诉，请求人民法院依法判令：1、反诉原告拒绝退还人民币50512元；2、反诉被告赔偿损失人民币77752.56元；3、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告肖桂友辩称：反诉原告的反诉请求不能成立，人民法院不应予以支持。首先，2014年8月15日，反诉原、被告签订《丹寨县商品房预售合同登记备案表》，翌日反诉被告交付预购房定金20512元，同年11月24日交付预购房首付款30000元，反诉原告在双方签订的备案表上承诺房屋竣工时间为2014年12月，交房时间为2015年8月30日，截止2014年12月底，反诉被告并未接到预售商品房已竣工的通知，反诉被告去实地查看，主体工程都未完成，截止2015年8月30日，也未收到反诉原告的交房通知或补交房款的书面通知。反诉原告称双方在2014年8月15日签订《商品房�卖合同》这与事实不符，反诉被告从未与反诉原告签订《商品房买卖合同》，也从未收到合同书，直至2016年7月13日，反诉原告才当庭提供合同文本。而该合同无反诉被告的签名和按印，不能对反诉被告产生约束力。该合同上虽有反诉被告前夫的签名，但该合同订立的基础是《申请变更房号确认书》，而该合同的确认时间是2014年11月24日，但《商品房买卖合同》签订的时间却是2014年8月15日，这明显存在伪造之嫌，因此，该买买合同不具备法律效力。反诉原告直至2016年8月23日止，未向丹寨县住建局提交竣工验收申请。据此，反诉原告理应与答辩人终止合同双倍返回定金和已交付的首付款。
本诉原告肖桂友为支持其本诉请求，向本院提交的证据材料有：
1、身份证。用以证明原告（反诉被告）的身份情况。
2、离婚证、离婚协议书、收条。�以证明原告（反诉被告）与前夫离婚，与被告（反诉原告）订立的房屋预售合同依法由原告（反诉被告）独自行使解除权的事实。
3、商品房预售合同登记备案表。用以证明原告（反诉被告）与前夫王国明于2014年8月15日与被告（反诉原告）订立有商品房预售合同，被告（反诉原告）违约的事实。
4、收条。用以证明被告(反诉原告)收到原告（反诉被告）的购房定金人民币20512元，以及购房首付款人民币30000元、反诉原告额外收取了本诉原告房屋预告登记付款人民币80元的事实。
被告的质证意见：对提交的第1、2、3、4号证据均无异议。
本院的认证意见：本诉被告对于第1、2、3、4号证据无异议，且符合证据的三性，本院予以确认，并作为本案的定案依据。
被告贵州红沁园房地产开发有限公司就其本诉辩称未提供证据材料，就反诉请求向本院提交的证据材料有：
1、商品房买卖合同。用以证明反诉原、被告之间签订《商品房买卖合同并》的事实，反诉被告未将相关手续提交办理银行按揭，因此，没有合同文本。
2、申请变更房号确认书。用以证明原告要求变更房号的事实。
3、收据。用以证明我方只收到原告交付的房屋定金和首付款人民币50512元的事实。
4、合同登记备案表。用以证明反诉原、被告签订的商品房买卖合同已备案的事实。
5、组织结构代码、营业执照。用以证明被告法人的信息情况，诉讼主体适格的事实。
反诉被告对反诉原告提交的证据的质证意见是：
1、对提交的第2、3、4、5号证据均无异议。
2、对第1号证据的真实性无异议，但反诉被告认为这是单方制定的，该合同没有反诉被告的签名，而变更房号的确认书签订时间是2014年11月24日，与《商品房买卖合同》订立时间2014年8月15日矛盾，存在瑕疵，应先确定房号才去确定签订房屋买卖合同。
本院的认证意见：
1、对于第2、3、4、5号证据反诉被告无异议，且符合证据的三性，本院予以确认，并作为本案的定案依据。
2、对于第1号证据，反诉被告对其真实性无异议，但认为该合同上未有自己签字，因此，不予认可。庭审中，反诉被告认可《商品房买卖合同》上买受人王国明的签字系自己前夫字迹，且反诉原告与王国明签订合同时，反诉被告与王国明仍系夫妻关系，因此，该合同符合证据三性，本院予以确认，并作为本案的定案依据。
反诉被告肖桂友就其反诉辩称向本院提供证据材料有：证明。用以证明丹寨县住建局证明反诉原告承诺交付房屋给购房者是一纸空头支�，迄今为止未收到反诉原告预售房屋竣工验收报告，更谈不上交付房屋的三个条件，违约方应是反诉原告的事实。
反诉原告的质证意见：对该证据无异议。
本院的认证意见：反诉原告对于该证据无异议，且该证据系国家职能部门出具，符合证据的三性，本院予以确认，并作为本案的定案依据。
经审理查明：2014年8月15日，案外人王国明（本诉原告前夫）与本诉被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，本诉原告向本诉被告购买其开发的位于贵州省××钟大道××十字北侧第1幢1单元7层的房屋一套，该房屋房号为1—7—4，建筑面积为134.72平方米，套内建筑面积为106.1平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价3047.389元，总价款为323328元；本诉原告应于合同签订之日向本诉被告支付首期房款97328元，余款226000元以银行按揭支付；本诉原告�期超过30日未付款的，本诉被告有权解除合同。被告解除合同的，应当书面通知买受人。本诉原告应当自收到解除合同通知书之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付，并由本诉被告退还本诉原告全部已付款。本诉原告愿意继续履行合同的，经本诉被告同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，本诉原告按日计算向本诉被告支付预期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。合同还约定，本诉被告应于2015年8月30日前向本诉原告交付商品房；本诉被告逾期交房超过30日，本诉原告要求退房的，应当书面通知本诉被告。本诉被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照本诉原告全部已付款的10%向其支付违约金。协议签订后，原告按合同约定分别于2014�8月16日支付定金20512元，2014年11月24日向被告支付购房款30000元和预告登记付款80元，加上定金共计交付购房首付款50592元，在庭审时本诉原告尚欠首期房款46736元未支付，合同余款226000元未办理银行按揭也未支付。2014年8月15日，本诉原、被告签订《丹寨县商品房预售合同登记备案表》，同年8月25日进行备案。2014年11月24日，案外人王国明对其房屋进行申请变更房号确认书，变更日期为2014年8月15日，房号由2—9—3变更未1—7—4。审理中还查明：本诉被告在庭审时还未对本案商品房地产开发项目进行竣工，验收。
另查明：案外人王国明与本诉原告在2015年10月8日协议离婚，双方协议该案所涉及的商品房归本诉原告所有。
上述事实有原、被告提供的证据、当事人的陈述、庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：案外人王国明在签订《商品房�卖合同》时与本诉原告系夫妻关系，且案外人王国明与本诉被告签订《丹寨县商品房预售合同登记备案表》时，本诉原告作为共有人也签字认可房号、房价、面积等，故可推定本诉原告应知道案外人王国明与被告签订的《商品房买卖合同》。案外人王国明与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属于有效协议，受法律保护。庭审中，本诉被告认可该案涉及的房地产直至庭审时仍未竣工验收，《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案涉案房地产，被告未有证据证明已经验收合格�依法尚不具备交付的条件。本诉被告未按照协议的约定在2015年8月30日前向原告交付房屋，直至庭审时本案涉案房地产仍未竣工验收，无法交付房屋，本诉被告已逾期超过30日构成违约，本诉原告有权退房，解除合同，本诉原告解除权是在其发生之日起一年内行使的，因此，本诉原告要求解除《商品房买卖合同》和退还购房款30080元的诉讼请求，本院予以支持。对于本诉原告要求本诉被告双倍返还定金41024元的诉讼请求，由于该案中案外人王国明与本诉被告签订合同后，案外人及本诉原告未按照合同在签订合同之日向本诉被告交付首期房款97328元，仅支付首期房款及定金共计50592元，尚欠首期房款46736元未支付，因此，本诉原告的行为亦构成违约。综上，双方均存在违约行为，因此，本诉原告要求本诉被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。但合同解除后，定金20512元应予退还。对于反诉原告诉请法院判令反诉被告赔偿损失77752.56元的诉请，反诉原告认为，反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十条逾期付款责任中约定，逾期超过30日，反诉被告愿意继续履行合同的，经反诉原告同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日向出卖人支付违约金，因此，反诉原告按照上述合同约定，要求反诉被告赔偿损失77752.56元，计算方式：（323328—50512）*0.0005*570（天）=77752.56元。反诉原告要求按照万分之五赔偿损失的前提应当是反诉被告要求继续履行合同，并经反诉原告同意后方能使用该计算方式，本案中，反诉被告要求解除合同，并且本案涉案房地产在庭审时仍未竣工验收，无法交付房屋，逾期交房已经超过30日，当事人约定解除合同的条件成就，反诉被告有权要求解除合同，本院应予支持，因此，反诉原告要求赔偿损失于法无据，故反诉原告的反诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、《城市房地产管理法》第二十七条、《建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）贵州红沁园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，一次性返还原告（反诉被告）肖桂友购房款30080元，定金20512元，两项共计50592元。
二、驳回原告（反诉被告）肖桂友的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告贵州红沁园房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费1576元，原告肖桂友负担576元，被告贵州红沁园房地产开发有限公司负担1000元；反诉案件受理费1744元，由反诉原告贵州红沁园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，在上诉之日起七日内，直接向上诉法院交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律
效力。
本判决生效后，被告红沁园房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被告红沁园房地产开发有限公司拒不履行义务的，原告肖桂友可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 赵慧萍
审 判 员 张育权
人民陪审员 蒋庆平
二〇一六年十一月十日
书 记 员 杨 毅