山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终556号
上诉人（原审被告、反诉原告）：菏泽市宸宇房地产开发有限公司。
法定代表人：池强，该公司董事长。
委托代理人：陆长安，山东陆直律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：薜长征。
委托代理人：魏赋征，山东贵和律师事务所律师。
委托代理人：曹长乐，山东贵和律师事务所实习律师。
上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司因与被上诉人薛长征商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2015）菏开民初字第1597号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年1月24日，原告（反诉被告）薜长征与被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）天阔国际小区第0008幢楼01单元16002号商品房，总房款为575145元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方政府的规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期；第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同第九条执行。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司交清了房款。2014年4月24日，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司将涉案房屋交付原告（反诉被告）薜长征，同时向原告（反诉被告）薜长征支付了逾期交房违约金121931元。因至今未能办理房屋所有权证，原告（反诉被告）薜长征于2015年11月13日起诉，庭审时，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司提起反诉。经原审法院依职权调查，菏泽市房产交易中心于2015年11月23日出具证明：“由菏泽市宸宇房地产开发有限公司建设的天阔国际小区1、2、8、9号楼已于2015年11月4日企业具备为购房人办理房权证的全部手续，其余楼房目前尚不具备为购房户办理房权证的条件”经调解，双方当事人未能达成协议。
原审法院认为：双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。涉案《商品房买卖合同》既在第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，又在第十五条约定了逾期办理产权证书的违约责任，按照双方的约定，这两种违约金是单独计算和并存的。被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司向原告（反诉被告）薜长征支付的违约金的收据上注明是“逾期交房违约金”，并不包含逾期办理产权证书违约金，原告（反诉被告）薜长征接受并未提出异议，表明双方已按合同第九条的约定履行完毕，双方对于出卖方逾期交房应承担的违约金事宜已经做出处理，符合双方的约定，也不违反相关法律法规的强制性规定，是有效的民事行为。故被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司称已向原告（反诉被告）薜长征超额支付违约金的抗辩理由，不予采信。被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）薜长征返还该违约金，没有法律依据，不予支持。根据菏泽市房产交易中心出具的证明可知，被告（反诉原告）直至2015年11月4日才具备对涉案房产进行产权登记的条件，在此之前，原告（反诉被告）薜长征不能办理产权证书是由被告（反诉原告）造成的，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司构成违约，应向原告（反诉被告）薜长征支付至2015年11月3日的逾期办理涉案房产产权证书的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百一十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）薜长征违约金84891（575145×0.0004×369）元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告（反诉被告）薜长征的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2225元，减半收取1113元，反诉案件受理费937元，共计2050元，由原告（反诉被告）薜长征负担57元，被告（反诉原告）菏泽市宸宇房地产开发有限公司负担1993元。
上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋是否进行整体验收未经查实，一审法院认定涉案房产未经整体验收缺乏事实根据，且违背了不诉不理的原则。二、原审法院认定逾期办证时间错误，应按工作日计算逾期时间。三、上诉人就本案假设上诉人违约可能给被上诉人造成的损失认为违约金约定过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，上诉人认为涉案合同约定的违约金过分高于所造成的损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，上诉人认为应按照同地段同类房屋租金标准计算逾期办理房权证违约金数额，并以该标准调整逾期交房违约金数额，被上诉人应返还上诉人已支付的过高部分违约金。四、一审法院违反法定程序。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人薛长征答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法有效，请求依法判决驳回上诉，维持原判决。
本案二审审理查明的事实和原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：被上诉人与上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，该合同系双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方当事人在涉案《商品房买卖合同》第十五条中明确约定了因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书出卖人的违约责任及计算标准，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，为有效民事行为。上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司上诉称应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条的规定，按照同地段同类房屋租金标准计算涉案房产逾期办理房权证违约金数额。本院认为，上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司不仅要交付房屋给被上诉人占有和使用，而且要将房屋所有权转移给被上诉人，即协助被上诉人办理房权证。上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司不依约定期限申报办理房权证所需资料的备案，导致被上诉人不能及时办理房权证，从而不能及时享有物权，也就不能及时行使处分权，其权利的实现势必受到影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是违约金数额没有约定或者无法确定的情况下对违约金数额应如何认定，而本案双方当事人在涉案《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办理房权证违约金的计算方法，且上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司辩称的租金损失也不能涵盖因逾期办理房权证买房人所受全部损失。一审法院据此对上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司主张以同地段同类房屋租金标准计算逾期办理房权证违约金数额的抗辩理由不予采信，并无不当。上诉人上诉称应按工作日计算逾期办证时间，无合同根据及法律依据，本院不予采纳。
经审查，本案在一审审理期间，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九的规定告知双方当事人本案适用简易程序进行审理，对此上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司并未提出异议。本院认为，本案双方当事人权利义务关系明确，既不属于不应适用简易程序审理的法定情形，也不属于简易程序必须转换为普通程序的法定情形，一审法院适用简易程序审理本案，并无不当。关于已支付给被上诉人的逾期交房违约金，上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司上诉称应予以调整并由被上诉人返还其多支付的部分，无事实根据和法律依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的各项上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3162元，由上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
代理审判员 李 兴
代理审判员 张宪明
二〇一六年五月十日
书 记 员 刘启国