广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛顺法民一初字第201号
原告梁培伟，男，1976年2月22日出生，汉族，公民身份号码：。
委托代理人朱姝，广东海顺律师事务所律师。
委托代理人卢健衡，广东顺迪律师事务所律师。
被告陈淑珍，女，1955年2月4日出生，香港居民，香港永久性居民身份证号码：。
被告张窝甜，男，1951年11月18日出生，香港居民，香港永久性居民身份证号码：。
原告梁培伟与被告陈淑珍、张窝甜因民间借贷纠纷一案，本院于2013年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2013年8月27日公开开庭进行了审理。原告梁培伟的委托代理人卢健衡到庭参加诉讼。被告陈淑珍、张窝甜经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月12日被告陈淑珍、张窝甜因资金周转向原告借款人民币300000元，借据约定利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍。被告陈淑珍、张窝甜保证一年内还清本息；同日三方签订《抵押借款协议书》，被告陈淑珍用其名下房产做借款担保物并办理了抵押登记，被告张窝甜承诺为该借款负连带担保责任。至今被告陈淑珍、张窝甜本息未还。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告陈淑珍、张窝甜共同偿还原告借款本金人民币300000元；2.被告陈淑珍、张窝甜共同偿还利息人民币208826元（利息按中国人民银行同期贷款利率的4倍计暂从2010年7月16日计至2013年3月13日，从立案之日起亦按此利率计算至款项还清为止）；3.被告陈淑珍、张窝甜共同承担律师费人民币13000元；以上合计521826元。4.法院拍卖、变卖抵押物位于顺德区大良新桂居委会桂畔路300号海景苑阅江楼903房产，实现原告作为抵押权人的优先受偿权；5.本案评估费、诉讼费由被告陈淑珍、张窝甜共同承担。
后变更诉讼请求为：1.被告陈淑珍、张窝甜共同偿还原告借款本金人民币300000元；2.被告陈淑珍、张窝甜共同偿还利息，利息每月按本金的1.5%计，暂从2010年7月16日计至2013年3月13日，从立案之日起亦按此利率计算至款项还清为止；3.法院拍卖、变卖抵押物位于顺德区大良新桂居委会桂畔路300号海景苑阅江楼903房产，实现原告作为抵押权人的优先受偿权；4.本案诉讼费由被告陈淑珍、张窝甜共同承担。
诉讼中，原告梁培伟提供的证据及证明意见如下：
1.原告身份证原件一份、被告身份证复印件二份，证明原被告的诉讼主体资格。
2.见证书原件一份、抵押借款协议书原件一份、他项权证原件一份，证明被告向原告借款300000元以及利息约定，并提供抵押担保的事实。
3.借据原件、收据原件、顺德农商银行特种转账凭证原件各一份，证明被告收到300000元借款的事实。
本院于2013年4月18日向被告陈淑珍、张窝甜公告送达起诉状和传票，被告陈淑珍、张窝甜无正当理由既不到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见和证据，视为放弃举证证和抗辩的权利。
经庭审质证，本院对原告提供的证据作如下认证：
对原告提交的证据1、2、3，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其予以采信。
案经开庭，根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，可查明如下事实：
原告梁培伟作为出借人及抵押权人，被告陈淑珍作为借款人及抵押人，被告张窝甜作为借款人，三方于2010年7月12日签订《抵押借款协议书》，约定陈淑珍、张窝甜因资金周转原因向梁培伟借款300000元，该款项以转账方式汇到陈淑珍、张窝甜指定的账户：户名张窝甜，开户行为顺德农村商业银行，账号＊＊＊＊＊＊＊；三方已于2010年7月12日签订了《借据》以确认借款的事实；借款期限为壹年，从陈淑珍实际收到借款之日起算；借款利息为每月本金的1.5%即人民币4500元（该利息的约定不高于中国人民银行同期同类贷款利率的四倍）；陈淑珍自愿用自有的位于佛山市顺德区大良街道办事处新桂居委会桂畔路300号海景苑阅江楼903（房地产权证编号：C39847**号）提供抵押担保；双方确认该房屋抵押物价值为700000元，抵押权利价值为300000元；被担保的债权数额包括但不限于借款的本息、实现合同项下的债权所需的一切诉讼费、律师费、拍卖费、执行费、评估费等；张窝甜对陈淑珍的上述借款本金及利息、实现债权、抵押权的费用（包括但不限于律师费、评估费）、违约金、损害赔偿金等承担连带保证责任；陈淑珍、张窝甜未按时归还贷款的，从欠款之日起，陈淑珍、张窝甜须按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计付违约金直至款项还清为止。陈淑珍在借款人及抵押人处签名并按捺手指印。张窝甜在借款人处签名并按捺手指印。同日，陈淑珍、张窝甜出具《借据》，写明：“现张窝甜、陈淑珍因资金周转问题，需要向梁培伟先生借款人民币合共叁拾万圆整（￥300000元）……。张窝甜、陈淑珍承诺务必于2011年7月12日前归还上述借款。……”陈淑珍在借款人及担保人处签名并按捺手指印。张窝甜在借款人处签名并按捺手指印。并由广东海顺律师事务所出具（2010）粤海顺律见证字第213号《见证书》。
2010年7月15日，原告梁培伟与陈淑珍就位于佛山市顺德区大良街道办事处新桂居委会桂畔路300号海景苑阅江楼903（房地产权证编号：C39847**号）的房产办理抵押登记手续，他项权证号为：粤房地他项权证佛字第0310015949号，他项权利人为梁培伟，抵押物价值700000元，被担保的主债权数额300000元。
2010年7月16日，梁培伟通过顺德农商银行向张窝甜转款300000元。
另查，位于佛山市顺德区大良街道办事处新桂居委会桂畔路300号海景苑阅江楼903（房地产权证号：粤房地证字第C39847**号）登记权属人为陈淑珍。于2005年12月21日办理抵押登记手续，权利人为中国农业银行顺德市支行，权利价值483676元。
再查，2012年5月16日梁培伟与陈淑珍签订《抵押借款合同》，约定陈淑珍向梁培伟借款300000元，以位于佛山市顺德区大良街道办事处新桂居委会桂畔路300号海景苑阅江楼903（房地产权证号：粤房地证字第C39847**号）提供抵押担保，陈淑珍在借款人及抵押人处签名并按捺手指印。张窝甜在抵押人处签名并按捺手指印。同日，陈淑珍出具《借据》。2012年5月18日梁培伟与陈淑珍办理了抵押登记手续，债权数额为300000元。2012年5月23日张窝甜出具《收据》确认收到梁培伟借款600000元。
本院认为，被告陈淑珍、张窝甜系香港特别行政区居民，故本案属涉港民事纠纷。本院属于在本辖区内对涉港民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，本案中原告向被告出借的款项的履行地在广东省佛山市顺德区，故本案应由本院管辖，并适用中华人民共和国法律审理。
本案中，原告与被告陈淑珍、张窝甜签订的《抵押借款协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的规定，当事人均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告已于2010年7月16日按照约定向被告张窝甜的账户转款300000元，原告已依约履行自己的义务，被告陈淑珍、张窝甜亦应按约履行已方之义务。但直至原告起诉之时，尚无证据证明被告陈淑珍、张窝甜依约向原告归还了借款及利息，故被告陈淑珍、张窝甜应向原告归还借款本金300000元。另双方于协议书中约定：借款期限为壹年，从陈淑珍实际收到借款之日起算；借款利息为每月本金的1.5%即人民币4500元（该利息的约定不高于中国人民银行同期同类贷款利率的四倍）；原告于2010年7月16日已实际履行向被告出借款项300000元的义务，但被告陈淑珍、张窝甜自收到上述款项后，一直未按约向原告归还本金，亦未支付利息，且借款期内月息1.5%，该约定是当事人自由意志的表示，未超过中国人民银行的同期同类贷款基准利率的四倍，故对原告要求被告按月息1.5%，自2010年7月16日起计付利息的主张，本院予以支持。
对于原告要求对被告陈淑珍名下的位于佛山市顺德区大良街道办事处新桂居委会桂畔路300号海景苑阅江楼903（房地产权证号：粤房地证字第C39847**号）的房产享有优先受偿权的主张。因原告与被告陈淑珍、张窝甜约定由被告陈淑珍提供其名下的位于佛山市顺德区大良街道办事处新桂居委会桂畔路300号海景苑阅江楼903（房地产权证号：粤房地证字第C39847**号）的物业作为还款抵押物，并办理了债权金额为300000元的抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”原告请求对已办理抵押登记的房产享有优先受偿权的理由成立，本院予以支持。但因该房产已于2005年12月21日办理抵押登记手续，权利价值483676元。根据《中华人民共和国担保法》第三十五条：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”故原告可就该财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款，在扣除上述抵押登记债权范围之外，在300000元的范围内享有优先受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告陈淑珍、张窝甜应在本判决发生法律效力之日起十日内共同归还原告梁培伟欠款300000元及利息（计算方式：按本金300000元，从2010年7月16日起至实际清偿之日止，按月利率1.5%计算）；
二、原告梁培伟对被告陈淑珍名下的位于佛山市顺德区大良街道办事处新桂居委会桂畔路300号海景苑阅江楼903（房地产权证号：粤房地证字第C39847**号）的房产折价或者拍卖、变卖所得的价款，在清偿2005年12月21日的抵押登记债权的剩余价值范围内，在300000元的范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告梁培伟的其他诉讼请求。
本案受理费9018.26元，由被告陈淑珍、张窝甜负担。
如不服本判决，被告陈淑珍、张窝甜可在判决书送达之日起三十日内，原告梁培伟可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 岑文豪
审 判 员 何 瑾
人民陪审员 邓丽雯
二〇一三年九月九日
书 记 员 张 铁