安徽省寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）寿民二初字第00770号
原告：王惠芝，女，1953年12月24日出生，汉族，教师，住安徽省寿县。
委托代理人：张冬梅，安徽寿县法律援助中心律师。
被告：吴可彬，男，1976年3月5日出生，汉族，农民，住安徽省寿县。
被告：薛敏（系吴可彬之妻），女，1973年2月19日出生，汉族，农民，住安徽省寿县。
被告：吴某甲。
被告：吴某乙。
被告吴某甲、吴某乙法定代理人：吴可彬，薛敏（身份如前所述）。
被告薛敏、吴某甲、吴某乙共同委托代理人：陈姮，安徽滨阳律师事务所律师。
原告王惠芝诉被告吴可彬确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，发现薛敏、吴某甲、吴某乙与本案具有一定的利害关系，法院依职权追加薛敏、吴某甲、吴某乙为本案的共同被告参与诉讼。原告王惠芝及其委托代理人张冬梅，被告吴可彬，被告薛敏、吴某甲及薛敏、吴某甲、吴某乙共同委托代理人陈姮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王惠芝诉称：2010年3月和2011年6月，经人介绍我与周寨村吴可彬分别签定了两份购房协议，购买其在宾阳小区37号楼407号和507号两套住房（其中407号房款当场全部付清，507号是分期付款）。2012年2月，县政府已将这批楼房交付使用，经我多次催要，吴可彬却一直没有把我购买的这两套住房交付给我。直到2012年11月，经双方协商并签定了购房补充协议，由我垫付两套房屋的补差款及办理吴可彬产权证等相关费用后，我拿到了这两套住房的钥匙并一直在使用这两套住房。当月，我又拿到了吴可彬名下的407号和507号两套住房的房产证，并一直由我保管至今。但吴可彬却违背合同，将已经卖给我的两套住房以房抵债给了他人，违背了合同，违背了法律，侵害了我的合法权益。故具状起诉：1、要求依法确认原被告双方房屋买卖合同合法有效；2、依法判令被告协助原告办理房屋过户手续（在三个工作日内）并由被告承担本案诉讼费用。
基于以上诉请，王惠芝向本院提交以下证据：
1、王惠芝身份证复印件，意在证明：王惠芝身份。
2、2010年3月22日王惠芝与吴可彬签订的购房协议、2011年7月17日张学庭（王惠芝代）与吴可彬签订的购房协议及2012年11月29日王惠芝、张学庭与吴可彬、薛敏、吴某甲、吴某乙（吴可彬代）签订的补充协议，意在证明：①吴可彬及其配偶薛敏、两个子女将其所有的位于宾阳小区的407、507号房屋出售给王惠芝；②407号的房款为18万元，王惠芝在取得房产证前已经支付17万元；507号的房款为20万元，王惠芝为被告垫付领房所需的各项费用，比除被告支付王惠芝损失费2万元和办证费用2万元，王惠芝应支付购房款16万元；③被告承担房屋过户所需费用。
3、条据3份、银行汇款凭据9张、缴费凭据7张，意在证明：王惠芝已经支付407号房款17万元；507号房款支付情况：现金及转帐12.1万元、银行转帐4000元、付给薛敏7900元、领房交补差款28764元，四项合计16.1664万元。
4、房地权证字第寿县00019738号、00××39号房地产权证两本、房屋租赁协议、收据，意在证明：涉案房屋的登记信息以及房屋已交付原告并由原告实际占有使用的事实。
5、安徽省寿县人民法院（2014）寿民二再字第00002号民事判决书和安徽省六安市中级人民法院（2015）六民二再终字第00002号民事判决书，意在证明：被告将房屋出售给原告，原告交付购房款并由原告占有使用的事实已经得到法律的确认。
吴可彬当庭辩称：李家东共借给我钱是12.7万元或是12.3万元，具体数字记不清了，我做的工程亏了，没有钱还李家东，通过李家东介绍，我把407号房屋卖给王惠芝，并签定了购房协议，后来我的工程上仍然缺钱，又找王惠芝借了12万元，把507号抵押给了她，王惠芝多次找我商量，把房子处理掉，但房子无法过户，所以借王惠芝的钱也一直没能还上。
吴可彬为支持其辩解，向本院提交如下证据：
户籍证明，意在证明：吴可彬、薛敏、吴某甲、吴某乙身份及相互间家庭成员关系。
薛敏、吴某甲、吴某乙当庭辩称：①涉案房屋系拆迁安置返还房屋，是家庭共同财产，吴可彬只占有四分之一份额，其无权处分其他家庭成员的份额，而本案原告在明知涉案房屋系拆迁返还安置房的情况下与吴可彬达成房屋买卖协议，不属于法律上所谓的善意取得第三人；②签订房屋买卖补充协议时，吴可彬签署了自己的姓名，并临摹签上了吴某甲、吴某乙的名字，并没有签薛敏的名字，薛敏本人亦未同任何人签订房屋买卖协议；③依据法律规定，监护人除为被监护人的利益，不得处分被监护人的财产。本案中，吴可彬作为吴某甲、吴某乙的法定监护人，擅自处分两被监护人的房屋共有权，甚至造成两未成年人居无定所，严重侵害了未成年人的利益，违反了法律的禁止性规定。综上，王惠芝与吴可彬签订的房屋买卖协议是无效的。
薛敏、吴某甲、吴某乙为支持其辩解，向本院提交如下证据：
1、户口簿，意在证明：①薛敏、吴某甲、吴某乙身份；②吴某甲、吴某乙系未成年人，薛敏作为其母亲，是吴某甲、吴某乙的法定代理人；③吴可彬家庭人口构成状况，吴可彬户拆迁人口数为4人。
2、（2010）皖寿公证字第461号寿县集体土地房屋拆迁补偿安置协议公证书，意在证明：①涉案标的系农村集体土地拆迁返还房屋，属于安置房，不是普通的商品房；②被拆迁房屋系家庭共同财产，返还房屋面积是按照符合安置条件的人口予以确认的，本案诉争房屋系家庭四人共同财产，不是吴可彬的个人财产。
本院依职权调取的证据：
对张学庭（通过本案对张学亭的询问，现在身份证上的“亭”字是在办理船舶驾驶证时变的）询问笔录一份，内容：王惠芝是我的亲婶婶，我找王惠芝在这边给我买套房子，王惠芝应允，购买了吴可彬的位于寿春镇宾阳小区37号楼第4单元507号房屋，并由我婶代我和吴可彬签的购房协议，购房款也是我婶替我给的，现在我不要房子了，我婶要的话给我婶，我也不参与诉讼。意在证明：原告王惠芝一人诉讼，要求确认其与吴可彬签订的购房协议合法有效，属漏列当事人，张学庭明确表示放弃实体权利，不愿作为共同原告参与诉讼，本院依据法律规定，可不予追加张学庭作为共同原告。
吴可彬对王惠芝所举证据发表如下质证意见：
证据1无异议。证据2真实性无异议。证据3真实性无异议。证据4证据本身及证明目的均无异议。证据5无异议。
薛敏、吴某甲、吴某乙对王惠芝所举证据发表如下质证意见：
证据1无异议。证据2真实性无异议，证明目的有异议：购房协议上只有吴可彬签字，对其他三被告没有法律约束力；补充协议上的“薛敏”签字不是本人所签，吴某甲、吴某乙系吴可彬临摹所签；该份证据不能达到证明薛敏、吴某甲、吴某乙同意处分家庭共有房屋，同时吴可彬的借款也没有用于家庭共同生活，对吴可彬处分家庭其他三人的房产份额不予认可。证据3、2010年3月23日17万元的收条，收款人是李家东，与本案不具有关联性；2013年8月5日薛敏向王惠芝出具的7900元的借条，是借款而非购房款；除此两张，其他均无异议。证据4、房产证无异议，印证了涉案房屋属于家庭共有财产；涉案房屋卖给原告，一直没有征得薛敏、吴某甲、吴某乙的同意，买卖合同是否有效尚未得到确认，故对房屋租赁协议及收据不予质证。证据5、三性均无异议，对证明目的有异议：补充协议上的“薛敏”签字，薛敏不予认可；吴可彬处分两个未成年人的房屋份额，其处分行为无效。
吴可彬所举证据，王惠芝及薛敏、吴某甲、吴某乙均无异议。
王惠芝对薛敏、吴某甲、吴某乙所举证据发表如下质证意见：
证据1无异议，同时印证了吴可彬也是其两个未成年子女的法定代理人。证据2真实性无异议，但不能证明涉案房屋属于小产权房。
吴可彬对薛敏、吴某甲、吴某乙所举证据发表如下质证意见：
证据1、2，均无异议。
王惠芝对法院依职权调取证据发表如下质证意见：无异议，表示认可。
吴可彬对法院依职权调取证据发表如下质证意见：无异议。
薛敏、吴某甲、吴某乙对法院依职权调取证据发表如下质证意见：无异议，但薛敏表示不认识张学庭；吴某甲表示购房合同不能代签，房屋买卖没有征得其同意，若是家庭房屋买卖，应当四人都到场签字。
经庭审举证、质证，本院对涉案证据作如下认证：
原告证据1、被告方均无异议，予以认定；原告证据
2、其中2010年3月22日，王惠芝与吴可彬签订的购房协议，系双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，本院予以认定；2011年7月17日，张学庭与吴可彬签订的购房协议，涉案507号房屋已实际交用户使用（这一事实，在原告证据5中已得到确认：王惠芝、张学庭垫付各项费用后，取得吴可彬及四位共有人所有的房地产权证并实际占有、使用该两套房屋），同时王惠芝也支付了相应购房款，故本院对涉案507号购房协议及补充协议，予以认定。原告证据3、吴可彬对407、507号房款给付情况无异议，薛敏异议，自己给王惠芝出具一张7900元的借条，不是借款，是王惠芝给的房屋租赁费，但薛敏对这一辩驳意见并未向法院提供相应的证据证明，同时，根据薛敏的意见，其应当向王惠芝出具收条，而非借条，故本院对薛敏的质证意见不予采纳，本院对王惠芝支付407号房款17万元及507号房款16.1664万元的证明目的予以认定；原告证据4、吴可彬户两份房产证，各方当事人均无异议，本院予以认定；其中房屋租赁协议及收条，与本案不具有关联性，本案不作评判；原告证据5、是两份生效的法律文书，本院予以认定。
二、被告吴可彬所举证据，各方当事人均无异议，本院予以
认定；
三、被告薛敏、吴某甲、吴某乙证据1、是公安机关制发的
家庭户籍的有效证件，本院对吴可彬与薛敏、吴某甲、吴某乙的家庭成员关系及吴可彬与薛敏系吴某甲、吴某乙的法定代理人的证明目的予以认定；证据2系吴可彬与寿县征地拆迁事务所签订，双方对家庭人口（4人）、返还安置房坐落位置（宾阳小区37号楼4单元407、507号）及补差款均作了约定，故本院对宾阳小区37号楼4单元407及507号两套住房属于吴可彬户四人共有的事实予以认定。
四、本院依职权调取的证据，各方当事人均无异议，故本院对该份证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。
根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：吴可彬与薛敏系夫妻关系，吴某甲、吴某乙系吴可彬与薛敏的两个子女。王惠芝与张学庭系亲戚关系。2010年1月14日，吴可彬与寿县征地拆迁事务所签订了寿房拆协（2010）201号寿县集体土地房屋拆迁补偿安置协议，约定第二条：乙方（吴可彬）申报经审核及三榜公示无异议的家庭人口4人，符合统建安置人口条件；第三条：乙方（吴可彬）选择的安置房分别位于宾阳小区第37号楼第4单元第407室、507室。安置人口4人分别为：吴可彬、薛敏、吴某甲、吴某乙。2010年3月22日，王惠芝（甲方）与吴可彬（乙方）签订购房协议：经双方共同商定，乙方将春申佳苑内37号楼407室一套新建住宅房出售给甲方。房屋总面积为80平方米，总价格18万元，房产证及有关证件的办理及所需费用均由乙方负责，甲方一次性付款17万元，待甲方拿到房产证时再付1万元（房屋竣工后乙方应积极为甲方办理房产证等有关证件）。购房协议签订后的次日，王惠芝支付407号购房款17万元。王惠芝与吴可彬签订第一份购房协议之后，张学庭委托王惠芝为其购买一套住房，2011年7月17日，张学庭（王惠芝代）（甲方）与吴可彬（乙方）签订购房协议：经双方共同商定，乙方将宾阳小区37号楼507室一套新建住宅房出售给甲方。房屋总面积为80平方米，总价格20万元，房产证及有关证件的办理及所需费用均由乙方负责，房产证过户所需费用由甲方支付。乙方负责提供所需证件及材料。甲方先期已付款6万元，等房屋交付前再付2万元，余下12万元待领到房屋后三个月内一次交清。购房协议签订后，王惠芝代张学庭向吴可彬分期支付房款16.1664万元。2012年11月29日，王惠芝、张学庭（甲方）与吴可彬、薛敏、吴某甲、吴某乙吴可彬（代）（乙方）签订补充协议：乙方吴可彬等将宾阳小区37号楼407、507室两套拆迁安置房卖给甲方王惠芝、张学庭各一套（以原始购房协议和已交购房款为依据）。王惠芝、张学庭垫付各项费用后，取得吴可彬及四位共有人的房地产权证（至今仍在王惠芝处保管）并实际占有、使用该两套住房。王惠芝对407号、507号两套住房均进行了相应的装修。在此期间，吴可彬因与案外人李全之间存在经济纠纷，李全诉至本院，本院于2013年1月17日作出（2013）寿民二初字第00101号民事调解书，其中调解协议内容是：一、吴可彬欠李全借款本金38万元，利息16.36万元（计算至2013年1月17日），合计54.36万元，由吴可彬用自己私有的位于寿县寿春镇宾阳小区37号楼407号、507号住房（产权证号：寿县00019738、寿县00019739）折价46万元抵付，上述两套房屋产权转归李全所有；三、吴可彬于本协议签订后的七日内提供办理房屋产权过户登记手续。该调解书生效后，经本院强制执行将寿县寿春镇宾阳小区37号楼407号、507号住房过户登记到李全名下。2014年12月1日，本院以再审程序，对吴可彬与李全双方达成以房抵债协议，法院以调解书的形式加以确认，属明显错误，作出予以撤销判决：一、撤销安徽省寿县人民法院（2013）寿民二初字第00101号民事调解书；二、原审被告吴可彬于本判决生效后十日内一次性给付原审原告李全借款38万元。李全不服，在法定期限内提出上诉，案经六安市中级人民法院审理，驳回上诉，维持原判。2015年7月10日，本院审判委员会作出决定对已经过户到李全名下的两套房屋，启动执行回转程序。2015年8月18日，本院作出（2015）寿执字第00371号执行裁定书，裁定内容：令李全将位于寿县寿春镇宾阳小区37号楼407号、507号两套住房返还至吴可彬户下。王惠芝为保护自己的合法权益不受侵害，防止当事人转移、变卖财产，向本院递交申请，要求对位于寿县寿春镇宾阳小区37号楼407号、507号两套住房予以保全，并向本院提供担保。2015年9月7日，本院将（2015）寿民诉保字第00009号保全裁定书、协助执行通知书送达至寿县房地产管理局。9月22日，王惠芝诉至本院要求法院确认其与吴可彬签订的购房协议合法有效；并判令被告协助其办理房屋过户手续。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，寿县寿春镇宾阳小区37号楼第4单元407号、507号两套房屋属于吴可彬、薛敏、吴某甲、吴某乙家庭成员四人共同共有。王惠芝、张学庭与吴可彬签订的407号、507号购房协议及王惠芝、张学庭与吴可彬、薛敏、吴某甲、吴某乙签订的补充协议，双方意思表示真实，没有违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。薛敏辩驳，补充协议上的“薛敏”签字不是本人所签，自己也不知道房屋买卖的事情，吴可彬无权处分属于自己的产权份额，但是薛敏没有在法院指定的期限内向法院递交要求笔迹鉴定的申请及交纳鉴定费用，同时薛敏当庭认可王惠芝对涉案房屋进行装修的事宜自己是知道的，但薛敏却在长达三年的时间里，没有向相关部门主张过任何权利，视为对其买卖行为的默认，故本院对薛敏辩驳意见不予采纳。薛敏、吴某甲辩驳，吴可彬作为吴某甲、吴某乙的法定代理人，在双方均是未成年人的情况下，不为其利益是不可以处分属于他们的产权份额，处分行为无效，但是，吴可彬与薛敏作为未成年人吴某甲、吴某乙的法定监护人及法定代理人，他们的民事活动应当由其代理人（即吴可彬、薛敏）代为进行，本案中吴可彬在补充协议中代吴某甲、吴某乙签字，且薛敏也在补充协议上签名，并未对吴可彬代吴某甲、吴某乙签字行为表示反对，故作为买受人的王惠芝、张学庭，有充分的理由相信其对该两套房屋享有处分权，且涉案房屋已交付给王惠芝、张学庭使用多年，故薛敏、吴某甲、吴某乙有关吴可彬代为签字处分吴某甲、吴某乙的房屋份额损害了吴某甲、吴某乙的利益，导致合同无效的抗辩意见，本院不予采信。关于507号房屋的购房合同，是王惠芝代张学庭所签，购房款也是王惠芝交付，张学庭到庭也明确表示507号房屋不要了，给王惠芝，属于对其自身权利的处分，没有违反法律规定，本院应予准许，故王惠芝诉请其代张学庭与吴可彬签订的购房协议合法有效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。对其未付清的房款（即407号已支付17万元，尚差1万元，507号已支付16.1664万元，尚差3.8336万元），王惠芝理应交付，至于王惠芝当庭陈述，507号房屋约定房款20万元，应当扣除损失费2万元及办证费2万元，实际应当给付16万元，因生效的法律文书已经确认407、507号房屋已交用户实际占有使用，王惠芝也没有向法院提供给其造成损失的相关证据，故本院对王惠芝的主张不予采纳。庭审中，王惠芝主张407室、507室房屋领出后，对屋内进行了相应的装潢，支出了一定的装潢费用，属于对自己财产的处分，本案不予干预。经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第十二条、第十四条、第十八条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第六十一条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条、第九十条的规定，判决如下：
一、王惠芝与吴可彬于2010年3月22日签订的购房协议合法有效，位于寿县寿春镇宾阳小区37号楼第4单元407号房屋属于王惠芝所有，吴可彬与薛敏于判决生效后二十日内协助王惠芝办理房屋过户登记手续；
二、张学庭与吴可彬于2011年7月17日签订的购房协议及王惠芝、张学庭与吴可彬、薛敏、吴某甲、吴某乙签订的补充协议合法有效，位于寿县寿春镇宾阳小区37号楼第4单元507号房屋属于王惠芝所有，吴可彬与薛敏于判决生效后二十日内协助王惠芝办理房屋过户登记手续；
三、王惠芝于判决生效后十日内一次性给付吴可彬、薛敏、吴某甲、吴某乙37号楼第4单元407号、507号剩余购房款48336元。
四、驳回王惠芝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6400元，诉前保全费2220元，由王惠芝负担1120元，吴可彬与薛敏负担7500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 张 薇
审 判 员 何升国
人民陪审员 张婷婷
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 薛礼正
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信
用的原则。
第十二条10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，
可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。
第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人依法履行监护的权利，受法律保护。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。
第六十四条代理包括委托代理、法定代理和指定代理。
委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十二条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加。既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告。其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。