新疆生产建设兵团第一师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵一民终字第00115号
上诉人（原审原告）李小强，男，1974年出生。
委托代理人李小贵（系上诉人李小强之兄），男，个体户，住新疆维吾尔自治区阿拉尔市新苑小区*号楼*单元***室。
委托代理人马林，新疆制衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）新疆阿拉尔新苑房地产开发�限责任公司，组织机构代码74524786-8，住所地新疆维吾尔自治区阿拉尔市幸福北路新苑小区。
法定代表人张永林，董事长。
委托代理人杨义，新疆胜天律师事务所律师。
原审第三人聂俊华，女，1962年出生。
委托代理人刘冬梅，新疆冬梅律师事务所律师。
上诉人李小强因房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团拉尔垦区人民法院（2015）阿民初字第00351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李小强的委托代理人李小贵、马林与被上诉人新疆阿拉尔新苑房地产开发有限责任公司（以下简称新苑房产公司）的委托代理人杨义、原审第三人聂俊华的委托代理人刘冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告新苑房产公司开发建设了阿拉尔市新苑小区及新苑步行街。2009年10月20日，原告李小强与被�新苑房产公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告租用被告位于新苑步行街C座221号、222号、223号建筑面积共计341平方米的商用房，租期从2009年11月20日至2014年11月20日止。该合同第十五条约定：本房以租带卖，以卖为主，同等条件下乙方有优先购买权；如果乙方在租期内有能力购买此房，甲方在卖房款内返还乙方所有房租费抵扣购房款；房屋出售价格为1780元每平方；若甲方在合同期内对房屋卖出，不得变更此合同的续租时间和租金价格。2010年3月初，被告征询原告是否购买该承租房，原告表示没有购买能力。2010年3月17日，被告新苑房产公司与第三人聂俊华签订《商品房买卖合同》，被告将其位于阿拉尔市新苑步行C座221号、222号、223号建筑面积共计341平方米的商用房出卖于第三人，双方约定该商品房单价为1780元／平方米，房款共计607033元。第三人于2010年3月18日向被告新苑房产公司缴纳房款310000元，于2013年3月5日缴纳余款149833元，包括房租抵款147200元（36800元／年×4年），第三人向被告缴纳房款共计607033元。至2013年3月5日，第三人向被告交清购房合同约定全部房款。另查明，第三人聂俊华购买阿拉尔市新苑步行街C座221号、222号、223号商品房后，至今尚办理房屋产权登记。
原审认为，原告李小强与被告新苑房产公司就阿拉尔市新苑步行街C座221号、222号、223号商品房签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”根据上述规定，被告如出卖出租房屋，原告享有优先购买权。原、被告签订的《房屋租赁合同》第十五条已明确约定该出租房以租带买，以卖为主，被告将该房屋租赁给原告时，已经告知原告对该出租房享有优先购买权。2010年3月初，被告将该房屋出卖给第三人聂俊华前，再次征询原告是否购买此房屋，原告表示没有购买能力。被告已在出售房屋前三个月通知了承租人，被告尽到了法定的告知义务。被告新苑房产公司与第三人聂俊华于2010年3月17日签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合同内容不违反法律规定，第三人虽然办理商品房物权登记，但并不影响该商品房买卖合同的效力。第三人已经向被告�付合同约定全部房款，该合同合法有效并已实际履行，被告与第三人之间签订《商品房买卖合同》及履行合同的行为依法受法律保护。原告要求与被告签订《商品房买卖合同》，并由被告办理房产产权登记手续的诉讼请求无法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回原告李小强的诉讼请求。
宣判后，李小强不服，向本院提出上诉称，原审判决认定事实错误，原审认定被上诉人新苑房产公司在2010年3月初再次告知上诉人要转让房屋的事实，无证据证明，被上诉人新苑房产公司未履行告知义务；原审认定被上诉人与聂俊华的商品房买卖合同已履行完毕以及聂俊华付款时间和数额的事实是错误的，被上诉人与聂俊华的商品房买卖合同是虚假的；原审法院认定证据有误，马吉系被上诉人工作人员且系销售公司负责人�租赁合同也是马吉代表被上诉人签订，因此上诉人在提交请示时找马吉签字是正当的，马吉所实施的行为系职务行为，原审未认定马吉签字的请示与事实不符，也违反法律规定等。故请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人新苑房产公司的委托代理人当庭口头答辩称，被上诉人已经按照合同约定保障了上诉人的购买权，上诉人表示无能力购买，被上诉人才将房屋卖给第三人；上诉人主张《商品房买卖合同》无效无法律依据，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人答辩称，上诉人的上诉事实和理由无事实和法律依据，被上诉人明确告知了上诉人在同等条件下，上诉人有优先购买权，但被上诉人在出售房屋前征询上诉人的意见时，上诉人明确表示无购买能力，上诉人李小强未在合理的期间内行使优先购买权，其优先购�权丧失；原审第三人聂俊华对本案标的物阿拉尔市新苑步行街C座221、222、223号商铺享有物权，原审第三人也依据商品房买卖合同全额支付了购房款607033元，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，双方当事人均未向法庭提交新的证据材料。
本院经审理查明，被上诉人新苑房产公司开发建设了阿拉尔市新苑小区及新苑步行街。2009年10月20日，上诉人李小强与被上诉人新苑房产公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，上诉人租用被上诉人位于新苑步行街C座221号、222号、223号建筑面积共计341平方米的商用房，租期从2009年11月20日至2014年11月20日止。该合同第十五条约定：本房以租带卖，以卖为主，同等条件下乙方（上诉人）有优先购买权；如果乙方在租期内有能力购买此房，甲方（被上诉人）在卖房款内返还乙方所有房租费抵扣购房款；房屋出售价格�1780元每平方；若甲方在合同期内对房屋卖出，不得变更此合同的续租时间和租金价格。2010年3月17日，被上诉人新苑房产公司与原审第三人聂俊华签订《商品房买卖合同》，被上诉人将其位于阿拉尔市新苑步行C座221号、222号、223号建筑面积共计341平方米的商用房出卖于原审第三人，双方约定该商品房单价为1780元／平方米，房款共计607033元。原审第三人于2010年3月18日向被上诉人新苑房产公司缴纳房款310000元，于2013年3月5日缴纳房款149833元。原审第三人聂俊华购买阿拉尔市新苑步行街C座221号、222号、223号商品房后，至今尚办理房屋产权登记。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、上诉人李小强是否丧失对诉争房屋的优先购买权；2、被上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》的真实性；3、原审第三人向被上诉人支付购房款数额。
关于上诉人李小强是否丧失�诉争房屋的优先购买权的问题。上诉人李小强与被上诉人新苑房产公司对双方于2009年10月20日签订的《房屋租赁合同》合法有效性均无异议，依法应予以确认。双方合同约定以租代卖，上诉人在同等条件下享有优先购买权，被上诉人欲出售此租赁房屋，应当在合理的期限内通知上诉人。被上诉人称2010年3月将租赁房屋出售给聂俊华前，已口头通知上诉人，尽到法定的告知义务，对此上诉人不予认可。对口头通知的事实，仅有被上诉人工作人员的证言，证人与被上诉人之间有利害关系，其证明力较低，被上诉人亦无其他证据佐证。故对被上诉人关于其已口头通知上诉人，尽到法定告知义务的辩解，本院不予采纳。被上诉人与聂俊华签订的《商品房买卖合同》第六条约定的是分期付款，而上诉人向被上诉人提出购买出租房屋的“请示”中，上诉人已按照租赁合同的约定�齐购房款，证实被上诉人对原审第三人与上诉人在购买租赁房屋时，亦不是同等条件。故上诉人仍享有租赁房屋的优先购买权。
关于被上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》的真实性问题。上诉人认为被上诉人和原审第三人提交的两份《商品房买卖合同》签订时间不同，价款不同，交房时间不符合客观事实等，故被上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》系虚假合同。经审查，被上诉人和原审第三人提交的两份《商品房买卖合同》出现总价款不同应当属笔误，因两份合同中一份房屋总价款是607300元，另一份房屋总价款是6007300元，按照当时的市场价格，争议房屋不可能卖到600余万元，且房屋总价款为6007300元的合同在后面分期付款的内容也是按照607300元的价款进行的约定，因此房屋总价款为6007300元的《商品房买卖合同》应当系笔误。上诉人所称签订�间不同及交房时间不符合客观事实等问题并不影响合同的真实性，被上诉人与第三人对双方协商一致后签订《商品房买卖合同》的事实无异议，故上诉人关于被上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》系虚假合同的上诉理由，无证据证明，本院不予支持。
关于原审第三人向被上诉人支付购房款数额问题。原审第三人提交了收据、中国建设银行现金交款单和中国农业银行现金缴款单、宋超胜本人说明等用以证明其自与被上诉人签订《商品房买卖合同》起，先后支付被上诉人购房款459833元，被上诉人亦予以认可，本院予以确认。上诉人关于原审第三人已缴纳购房款不排除系缴纳其他房款的可能，只是其质疑，被上诉人对其主张不予认可，上诉人亦未提交证据证明其主张，故本院不予支持。关于原审第三人缴纳购房款中，是否能用房租抵购房款147200元（36800元／年×4年），因房租抵购房款应当是在明确上诉人是否丧失优先购买权及原审第三人是否善意第三人的前提下进行认定，故原审在未明确该前提的情况下，在查明事实中做出认定不当，应当予以纠正。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”，本案中，上诉人对其租赁的阿拉尔市新苑步行街C座221号、222号、223号商品房享有优先购买权，原审第三人与被上诉人虽以符合市场的价格签订了《商品房买卖合同》，且原审第三人支付了相应的购房款，但并未办理产权登记手续，故上诉人主张优先购买权的主张成立，本院予以支持。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，�诉人的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院（2015）阿民初字第00351号民事判决；
二、上诉人李小强于判决生效后十五日内给被上诉人新疆阿拉尔新苑房地产开发有限责任公司交纳剩余房款459780元；
三、被上诉人新疆阿拉尔新苑房地产开发有限责任公司在上诉人李小强交清房款后一个月内，将位于新疆阿拉尔市新苑步行街C座221－223号商品房交付给上诉人李小强，并协助上诉人办理房屋登记手续。
一审案件受理费8197元；二审案件受理费8197元，由被上诉人新疆阿拉尔新苑房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 芳
审 判 员 康常荣
代理审判员 张 婕
二〇一五年八月三日
书 记 员 冯 燕