广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第215号
原告（反诉被告）：佛山市温商酒店管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：徐世安。
委托代理人：高敏峰，系广东中信致诚律师事务所律师。
委托代理人：林锐钊，系广东中信致诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：招力灿，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××3818。
委托代理人：李小平，系广东毅隽达律师事务所律师。
第三人：上海锦江国际旅馆投资有限公司，住所地：上海市。
法定代表人：徐祖荣。
委托代理人：卜鹿年，男，汉族，××年××月××日出生，住上海市卢湾区南昌。
原告佛山市温商酒店管理有限公司（以下简称温商公司）诉被告招力灿租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月5日受理后，由代理审判员黄伟独任审判。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定受理并将本诉与反诉合并审理，并于2015年4月21日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人高敏峰、被告委托代理人李小平到庭参加诉讼。后因本案处理结果同上海锦江国际旅馆投资有限公司有利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼，并转换适用普通程序组成合议庭于2015年9月9日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人高敏峰、被告委托代理人李小平、第三人委托代理人卜鹿年到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未能达成协议，庭外和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年12月3日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告向被告租赁位于佛山市南海区＊＊楼房，前三年的年租金为390万元，租金每三个月为一个支付周期。2013年12月30日，原、被告签订另一份《租赁合同》，约定被告收到租金后，必须全额开具发票给原告。合同签订后，原告已经依约向被告支付了租赁保证金200万元、租金147.5万元，但经原告多次催告，被告一直拒不向原告开具租赁发票。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，故起诉，请求判令：1.被告以原告缴纳的租金1475000元数额向原告开具租赁发票；2.本案诉讼费由被告承担。
两被告答辩并反诉称：合同已约定开发票须根据被告情况，涉讼租赁物中有两千余平方米没有计算租金，为此双方签订另一份合同，专指每年开具150万元的发票，因此原告请求无依据；因税务局代开发票须原告出具相关手续，后因原告提出要提前开具一年的发票，与约定一季度开一次不符，为此双方不能协商一致，迟延开具发票的原因均在于原告；开具发票无损于原告利益，也不受到被告控制，非属于司法处理的范围。不同意原告全部诉讼请求。原、被告在2013年12月3日签订《租赁合同》，约定租赁期限、租金标准、租金支付周期等，原告必须于每个支付周期的前十日内以转账的方式交纳租金至指定�户，未按时足额交纳的，按应交款项每天1%计算滞纳金，逾期60天的，且经书面催告仍不交纳的，被告有权停水停电、解除合同收回租赁房屋。原告违约的，除需承担相应责任外，还应支付违约金200万元，已经投资的设备设施及场内固定装修归被告所有，并全额赔偿原告的损失（包括但不限于直接损失以及为追讨损失所产生的诉讼费、律师费等）。合同签订后，为了原告办理登记手续和开具发票之用，原、被告又于2013年12月30日签订了另一份《租赁合同》，同时签订确认书，明确此份租赁合同对双方没有约束力，双方的权利义务以2013年12月3日签订的租赁合同为准。原告在2013年12月30日将承租的房屋转租给了上海锦江国际旅馆投资有限公司，并在起租日前的十五个工作日一次性收取了该公司的首个合同年度租金335万元。原告经被告多次催告后才支付首期租金，第二�、第三期租金共计195万元，原告仅支付50万元，余款仍未支付。第四周期的租金97.5万元原告亦应于2015年3月10日前支付，原告已经拖欠被告租金242.5万元。为此，被告多次向原告发函催告，并通知转承租人上海锦江国际旅馆投资有限公司。被告从2014年9月10日开始拖欠租金，已经超过6个月，且经被告多次书面催告仍不支付，已经构成严重违约，特反诉，请求判令：1.解除原、被告2013年12月3日签订的《租赁合同》，被告返还该合同项下租赁物；2.原告向被告支付拖欠的从2014年9月1日至同年11月30日租金475000元、2014年12月1日至2015年2月28日租金975000元、2015年3月1日至2015年5月31日租金975000元、2015年6月1日起至判决生效之日止按325000元每月计算的租金及分别以475000元为本金从2014年9月11日起、以975000元为本金从2014年12月11日起、以975000元为本金从2015年3月11日起，均至判决生效之�止按日1%计算的滞纳金；3.原告支付被告因本案支出的律师费70000元；4.本案诉讼费由原告承担。
原告针对被告反诉答辩称：1.因被告收取租金后拒开发票，认为被告违约在先，原告有权暂停支付租金，该行为不是违约，原告行使先履行抗辩权，被告反诉请求均没有依据，涉讼租赁合同依法不应当解除，原告无需支付滞纳金，且滞纳金约定明显过高；2.只要被告根据原告交纳的租金数额开具发票，原告可以马上支付剩余租金，被告陈述不属实，如被告不开具发票，也给原告产生租金数额25%的税款损失，按照每年租金395万元，该损失也已达97.5万元，因被告不开具发票原告暂停支付租金，是合法履行先履行抗辩权，并非违约；3.涉讼合同并未约定被告催收租金产生的律师费需要原告承担，其第3项反诉请求无依据，且该律师费收费过高，被告也未提供支付�证，无法证明已实际支付；4.后经原告了解，第三人至今未开业均因消防验收不合格，被告将不符正常使用的租赁物提供给原告构成过错，为原告暂停支付租金的理由；如涉讼合同解除，将对涉讼三方均造成损失，认为可通过被告向原告开发票，原告继续缴纳租金，三方继续履行合同。综上所述，不同意被告全部反诉请求。
第三人对原告起诉和被告反诉陈述意见称，涉讼纠纷为原、被告双方之间的纠纷，与我方无关，只要求尽快解决纠纷，我方继续履行合同。
诉讼中，原告举证如下：
1．营业执照、身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2.2013年12月3日租赁合同原件1份、2013年12月30日租赁合同复印件1份，用以证明原、被告之间的租赁关系及约定租赁标的、租赁期限、租金交付方式、发票开具。
3.房地�权证、国有土地使用证复印件各1份，用以证明涉讼租赁物的情况。
4.收据6份（其中编号717489收据为复印件加盖被告印章，其余为原件），用以证明原告已依约向被告支付租赁保证金2000000元及租金1475000元，但被告对原告已支付的租金拒绝出具租金发票。
5.复函原件1份。
6.快递单、交寄邮件收据原件各1份。
证据5、6用以证明原告催告被告开具租金发票及告知被告没有发票导致原告无法出入账，原告在函中表示一旦被告开具发票，原告马上交租。
经质证，被告对原告出示的证据1无异议。对证据2真实性无异议，认为2013年12月3日的合同中约定了双方可全额开具收据，开具发票数额由被告确定，2013年12月30日合同中约定了可开具发票的租金数额。对证据3、4无异议。对证据5、6真实性无异议，但不确认收到该函件，认为其证明了原告曾收到我方催缴租金的函；原告复函中的陈述不属实，另被告长期拖欠租金，其陈述因我方未开具发票而未交租是借口。
第三人对原告出示的证据1-6无法发表意见，均与第三人无关。
诉讼中，被告举证如下：
1.身份证复印件1份，用以证明被告诉讼主体资格。
2.2013年12月3日租赁合同原件1份，用以证明双方的租赁关系、原告交租方式、原告违约责任、解除合同情形。
3.2013年12月30日租赁合同原件1份。
4.确认书原件1份。
证据3、4用以证明原告签订该合同为开具发票，租赁关系以2013年12月3日租赁合同为准。
5.关于立即支付佛山市南海区＊＊号物业租金的通知、快递单原件各1份。
6.关于解除《租赁合同》的通知、快递单、邮件袋原件各1份。
证据5、6用以证明原告拖欠租金超过60日，被告多次催缴租金，并提出可据此解除合同，原告对此未提出异议。
7.关于佛山市南海区＊＊号物业租赁事宜的函、快递单原件各1份。
8.关于解除佛山市南海区＊＊号物业租赁合同的告知函、快递单原件各1份。
9.关于佛山市南海区＊＊号物业租赁事宜的通知、快递单原件各1份。
证据7-9用以证明被告向转租承租人督促其支付租金，并告知其在规定的期限内未支付租金，则原告有权解除与原告及转租承租人的租赁合同。
10.租赁合同原件1份，用以证明该份材料为原告转租后提交予被告，涉讼租赁物已转租，原告已收取了转租承租人一年的租金。
11.民事委托代理合同原件1份。
12.发票原件1份。
13．广东省收费许可证复印件1份。
证据11-13用以证明被告为本案诉讼支出的律师费。
14．房地产权证复印件1份。
15.确认函复印件1份。
证据14、15用以证明涉讼租赁物为被告所有，被告合法出租。
经质证，原告对被告出示的证据1无异议。对证据2、3真实性无异议，对证明内容有异议，认为该材料均约定了被告收取租金后应向原告开具发票，原告在被告未开具发票的情况下暂停支付租金不是违约。对证据4真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为该材料违反法律规定，应为无效，被告应根据2013年12月30日合同全额开具发票，即使按2013年12月3日合同，被告也负有开发票的义务。对证据5真实性无异议，认为针对该材料，原告已向被告发出原告证据5中复函，原告也多次要求被告开发票，暂停付租金为行使先履行抗辩权。对证据6不予确认，认为原告没有收到该函件。对证据7-9真实性不予确认，认�这些函均与原告无关。对证据10真实性无异议，认为其反映了被告同意该转租行为及被告知情后期装修及设施大部分由案外人投入。对证据11、12真实性无异议，认为材料中约定的律师费数额过高，且无转账记录，无法确定是否实际支付，且租赁合同未约定律师费承担，与本案无关。对证据13不予确认。对证据14无异议。对证据15认为没有原件核对，无法确认真实性，被告抵押涉讼租赁物未告知原告。
第三人对被告出示的证据1-9、11-15无法发表意见，均与第三人无关。对其中证据10真实性无异议。
经审查，原告出示的证据1-6、被告出示的证据1-5、10-12、14均来源合法、内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性均没有异议，本院均予以采信。被告出示的证据6-9均为原件，原告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。被告出示的证据13为有关部门核�证件，可与被告证据11、12相互印证，本院予以采信。被告出示的证据15为复印件，原告不予确认，本院不予采信。
根据上述采信的证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实：
涉讼房屋位于佛山市＊＊号，为12层钢筋混凝土房屋，建筑面积为7623.62平方米；2009年12月16日，行政部门登记该房屋为被告单独所有，规划用途为商服。
2013年12月3日，原告（乙方、承租方）被告（甲方、出租方）签订《租赁合同》（合同编号：LY20131221-2）（以下简称涉讼合同一），约定被告将涉讼房屋出租给原告，建筑面积7623.62平方米，原告已对租赁房屋的产权和现状、建筑面积等充分了解，同意被告按现状交付；原告只能用于锦江之星直营酒店经营；租赁期限从2013年12月21日至2034年5月31日；被告应在合同签订并收到原告保证金后，于2013年12月21日将房屋交付�原告办理装修报建手续及装修，场地内现有设施由被告自行处置，交付日仍未处置的物品视为被告放弃，由原告处置；免租期160天，从2013年12月21日起计算；合同签订后十个工作日内，原告向被告一次性缴纳租赁保证金200万元，在合同履行期间且原告无违约的前提下，该保证金可在第一年的第三、第四个支付周期抵扣租金100万元和第二年的第三、第四个支付周期抵扣租金100万元；前三年（2014年6月1日至2017年5月31日）的租金为每年390万元；租金每三个月为一个支付周期，采用先付后用的原则，原告于每个支付周期的前十日内以转账的方式交纳当月租金给被告，被告收到原告租金后可以全额开具收据，也可以根据纳税需要，适当开具一部分发票和一部分收据给原告，具体的发票金额由被告确定；原告未按时足额交纳租金，按应交款项每天1%计付滞纳金给被告，逾期�过60天的，且经被告书面催告仍不交纳的，视为原告违约，被告有权停水停电、解除合同并收回租赁房屋，并向原告追讨所欠费用；合同期内，原告经营产生的一切费用由原告负责，如因原告拖欠费用给被告造成损失的，原告应全额赔偿被告损失（包括但不限于直接损失以及为追讨损失所产生的差旅费、诉讼费、律师费等）；合同同时载明被告指定的收款账号及双方详细通讯地址。
2013年12月30日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订另一份《租赁合同》（以下简称涉讼合同二），约定被告将涉讼房屋租赁给原告使用，涉讼房屋已设置抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海桂城支行，抵押权限为2013年1月28日至2015年1月27日止；租赁期限共20年零5个月，即从2014年1月1日至2034年5月31日；被告应在合同签订并收到原告保证金后，于2014年1�10日将房屋交付给原告办理装修报建手续及装修；合同签订后5日内，原告向被告一次性缴纳租赁保证金1000000元；2014年6月1日至2017年5月31日房产场地租金为1200000元，设备设施使用费为300000元；被告在收到原告租金后，必须全额开具发票给原告；如原告未按时足额向被告交纳租金，需按应交款项每天1%计付滞纳金给被告，逾期超过60天的，且经被告书面催告仍不交纳的，视为原告违约，被告有权停水停电、解除合同并收回租赁房屋，并向原告追讨所欠费用；合同期内，原告经营产生的一切费用由原告负责，如因原告拖欠费用给被告造成损失的，原告应全额赔偿被告损失（包括但不限于直接损失以及为追讨损失所产生的差旅费、诉讼费、律师费等）。
同日，原、被告签订《确认书》，确认2013年12月30日签订的涉讼合同二仅仅是为了办理租赁备案、开具发票等相关事项需要而签订，对双方没有约束力，双方的权利义务以2013年12月3日签订的涉讼合同一为准。
同日，原告与第三人签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同三），约定原告将涉讼房屋中的1层局部、2层局部、4至12层及屋顶全部转租给第三人用于改建、经营经济型酒店。同日，被告签名确认已充分阅读、完全知晓并同意涉讼合同三且同意原告的转租行为。
2015年3月12日，被告与广东毅隽达律师事务所（以下简称毅隽达律所）签订《民事委托代理合同》，约定毅隽达律所委派李小平律师在原、被告租赁合同纠纷中代理一审诉讼；律师费70000元。同日，被告支付律师费70000元予毅隽达律所。
2014年12月1日，被告向原告寄送《关于立即支付佛山市南海区＊＊号物业租金的通知》，要求原告于2014年12月5日前支付拖欠的第二周期租金及相应滞纳金，并按时支付第三周期租金。同日，被告向第三人寄送《关于佛山市南海区＊＊号物业租赁事宜的函》，要求第三人敦促原告在2014年12月5日前支付拖欠的第二周期租金475000元及相应滞纳金。
2014年12月6日，原告向被告寄送《复函》，表示因被告未向其开具相应租金发票，无法向被告支付第二、三周期租金，并要求尽快解决发票问题，以便及时支付租金。
2014年12月29日，被告向涉讼合同一载明原告地址寄送《关于解除﹤租赁合同﹥的通知》，通知从2015年1月1日起解除双方签订的租赁合同，要求立即告知第三人并结清拖欠的租金、滞纳金、违约金。该邮件因拒收退回。同日，被告向第三人寄送《关于解除佛山市南海区＊＊号物业租赁合同的告知函》，通知从2015年1月1日起解除与原告签订的租赁合同，要求第三人在2015年1月5日前派人与其协商租赁事宜�双方重新签订租赁合同。
原告向被告付款情况如下：2013年12月18日支付保证金300000元；同年12月23日支付保证金700000元；2014年1月10日支付保证金1000000元。庭审中，原、被告均确认原告已实际交纳2014年6月1日至2015年5月31日期间租金共1475000元。原告认为已缴纳的保证金100万元可用以抵扣第一年第三、四周期租金；被告认为原告此前存在逾期支付保证金、租金情形，不同意抵扣。
庭审中，被告同意以原告实际交纳租金数额1475000元开具发票。原告同意被告按实际交纳租金数额1475000元开具发票后支付欠付的租金。
庭审中，双方确认发票税费由被告承担，原告认为开具发票将产生租赁税、土地使用税、营业税、城建税、教育附加税、印花税、个人所得税，总额达租金的25%；被告认为发票税费包括房产税、个人所得税、营业税、城建税、教育�加税，总额为租金的19.1%，设备租赁税费为租金的5.1%。
原告于2015年2月5日提起本案诉讼。
本院认为：涉讼合同一是原、被告真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。关于涉讼合同二，双方签署确认书，确认其仅为办理备案、开具发票事项签订，双方权利义务以涉讼合同一为准。原、被告实际交收的保证金及租金数额均可与涉讼合同一对应，可见双方实际履行的是涉讼合同一。关于开具发票金额，双方存在争议，但涉讼合同一中有租金发票金额由被告决定的约定，确认书则表明双方为开具发票签署涉讼合同二，而涉讼合同二约定对应租金全额开具发票，可见原、被告真实意思是围绕2014年6月1日至2017年5月31日期间每年租金可开具1500000元的租金发票，故原告诉请被告以其实际缴纳租金数额1475000元开具发票在双方约定开票金额范围内，被告亦同意，故本院予以支持。
根据原、被告来往函件，可见双方在合同履行过程中对开票事宜发生争议，原告因而暂停支付租金。对此，本院认为，其一，双方签订的涉讼合同一、二均明确约定发票事宜，并专门签署确认书明确开票事项操作，可见发票事宜是关涉双方权利义务的重要事项，且根据原、被告陈述，开具发票将产生相应的税负，因本案涉讼开票金额较大，实际税费数额及其负担对当事人利益构成重大影响，原告因被告不开具发票暂停支付租金实属有据；其二，被告虽于庭审中主张需原告予以协助才能开具发票，但没有举证证明此前曾向原告提出该等协助要求，亦无证据证明存在需要原告协助而原告拒不配合的情形，被告该主张理据不足，本院不予采纳；其三，被告以原告存在迟延支付保证金、租�为由拒开发票，但原告已经实际交纳全部保证金及部分租金，而被告在本案起诉前曾向原告追讨未付租金及相应滞纳金，却未曾对已付保证金、租金部分提出任何迟延责任主张，应视为被告对该等已付款项无异议，现又提出延迟支付主张理据不足，本院不予采纳。综上，涉讼合同一、二均明确约定被告应在收到租金之后开具发票，被告无正当理由不对原告实际交纳的租金开具发票，对原告利益构成重大影响，对于原告停付租金亦有一定责任，且原告明确同意在被告开具发票后交清应付租金，故本院认为原告暂停支付租金行为并不构成违约，涉讼合同解除条件尚未成就，被告无权单方解除合同，被告反诉请求解除合同、返还涉讼租赁物没有事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉主张原告承担律师费以原告违约为基础，且律师费是否产生属被告自主意定的事项，其对应的律师服务亦由被告受益，故本院亦不予支持。
原告承租涉讼租赁物，应按涉讼合同一约定向被告支付租金，即2014年6月1日至2017年5月31日期间每季度租金为975000元（按3900000元÷4计算）。截至庭审辩论终结之日，即2015年9月9日，第二年第二周期租金的支付条件亦已成就，即原告应向被告支付2015年11月30日前的租金。根据涉讼合同一约定，原告已交保证金1000000元可用以抵扣第一年第三、四周期租金，即2014年12月1日至2015年5月31日期间的租金。如前所述，原告暂停支付租金有据，而被告现对原告已付保证金、租金行为异议不成立，故本院认为原告已交纳的1000000元保证金可以按合同约定抵扣2014年12月1日至2015年2月28日租金975000元及2015年3月1日至2015年5月31日的租金中的25000元。经抵扣后，原告仍应向被告支付2014年9月1日至同年11月30日租金欠款475000元、2015年3月1日至同年5月31日租金欠款950000元（按975000元-25000元计算）、2015年6月1日至2015年8月31日租金975000元、2015年9月1日至2015年11月30日的租金975000元，上述租金欠款合计3375000元。此后的租金，双方可自行协商交收，被告亦可根据合同履行情况待实际发生后另案主张。被告有关租金的反诉请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
被告反诉主张的滞纳金实际为原告停付租金造成的损失。承前所述，被告对原告暂停支付租金亦有一定责任，原告暂停支付租金尚未构成违约，故被告主张按合同约定计付违约金（滞纳金）没有事实和法律依据，本院不予采纳。但原告暂停支付租金确实造成被告利息损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定原告应按中国人民银行同期同类贷款利率计付相应利息予被告。因合同约定原告应于每季前10日支付租金，故原告应计付以475000元为本金从2014年9月11日起、以950000元为本金从2015年3月11日起，均至判决生效之日止按上述标准计算的利息予被告，被告相应诉请在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）招力灿应于本判决发生法律效力之日起十日内开具金额为1475000元的租赁发票予原告（反诉被告）佛山市温商酒店管理有限公司；
二、原告（反诉被告）佛山市温商酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金欠款3375000元予被告（反诉原告）招力灿；
三、原告（反诉被告）佛山市温商酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十�内计付以475000元为本金从2014年9月11日起、以950000元为本金从2015年3月11日起，均至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予被告（反诉原告）招力灿。
四、驳回被告（反诉原告）招力灿的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费100元（原告已预交），由被告招力灿负担。反诉受理费21590元（被告已预交），由原告佛山市温商酒店管理有限公司负担17126.1元，由被告招力灿负担4463.9元。经抵扣，原告佛山市温商酒店管理有限公司应负担份额共17026.1元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告招力灿，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 朱道春
代理审判员 黄 伟
人民陪审员 钟晓明
二〇一五年九月十六日
书 记 员 叶芳晖