湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）耒民一初字第514号
原告李某某。
委托代理人谭树佳，湖南教正律师事务所律师。
被告耒阳市兴业房地产开发有限公司，住所地耒阳市灶市街道办事处车站居委会车站路77号。
法定代表人谢烨，该公司董事长。
委托代理人伍峥荣，湖南丹阳律师事务所律师。
原告李某某与被告耒阳市兴业房地产开发有限公司（以下简称耒阳兴业公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2014年10月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人谭树佳、被告耒阳兴业公司委托代理人伍峥荣到庭参加诉讼。经原、被告申请，本院给予双方当事人一个月的自行和解期。本案现已审理终结。
原告李某某诉称：原告于2011年2月11日与被告签订商品房买卖合同，房号为第4栋5楼205号；房屋总金额为186193元；付款方式为分期付款，原告已支付了167574元，交房期限为2012年6月31日前；逾期交房违约金：出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五。现被告至今没有依约交房，并且违法收取原告4200元水电开户及入户费。2014年2月9日，双方又签订商品房买卖合同，约定：买受人的房屋位于兴业家园二期一栋1604室，房屋金额为315431元；本商品房已有的配套设施已计入房价之内的项目费用为：（1）电力一户一表及建设费用（2）供水一户一表及建设费等，房屋交付期限为2014年6月30日，逾期交房违约金：出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。现在，被告至今没有交房，请求法院判决：1、被告赔偿给原告84732元逾期交房违约金，并退还4200元水电开户、入户费给原告；2、判令被告承担2014年10月8日至判决生效时的逾期交房的违约金；3、确认合同附件2：（七）水电开户费用及入户费用共计4200元，由业主承担是无效的。4、判决被告依约交房；5、判令被告承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
证据1、商品房买卖合同。用以证明1原告购买了被告第四栋五楼205号房；2被告出售的房屋五证齐全，可办理房产证才付余款；3被告应当在2012年6月30日前将符合法律、政策、合同约定的房屋交付给原告；4商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理手续及签署交接单，被告还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；5逾期交房超过30日，被告按日向原告支付已交房款万分之五的违约金；6合同附件的水电入户安装费用由业主承担是无效的。
证据2、商品房买卖合同的购房票据。用以证明原告已向被告支付了167574元房款。
证据3、商品房买卖合同。用以证明1原告购买了被告位于兴业家园二期一栋1604号房；2被告应当在2012年6月30日前将符合法律、政策、合同约定的房屋交付给原告；3商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理手续及签署交接单，被告还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；4逾期交房超过30日，被告按日向原告支付已交房款万分之五的违约金；5合同附件的水电入户安装费用由业主承担是无效的。
证据4、商品房买卖合同的购房票据。用以证明原告已向被告支付了315431元房款。
证据5、证人陈某某的证人证言，证实原告在被告处购买了两套房，被告在约定的时间内未交房。
被告耒阳兴业公司质证认为：证据1中合同约定余款的交房与付款是同时履行，在原告未将尾款交清的情况下，被告可以拒绝交房，被告不存在违约行为，未收取原告水电建设费，且水电建设费不包括水电开户费用在内，因此附件二水电入户费用应当由原告承担。对证据2无异议。证据3的违约金过高，附件水电入户费约定合法有效。对证据4无异议。对证据5证人证言无异议，但从其证言可以看出，被告多次向原告催交后续的房款，原告直到2014年1月17日才将房款付清，违约合同约定，违约在先，对造成被告的损失，应予以抵扣。
被告耒阳兴业公司辩称：1、水、电开户及入户费合法有效，该费用是双方在合同中的约定，意思真实，并没有违背国家法律法规的强制性规定，依法应当认定该条款有效；2、本案的违约金过高，从实际的损失来看，也只是损失租房损失，请法庭根据实际损失情况，予以核减；3、各个原告的交房时间不一致。
经审查，本院对原告提交的证据作如下认定：被告对证据1、2、3、4、5的真实性不持异议，且以上证据的来源合法、内容客观真实，可以作为定案依据。
经审理查明：被告耒阳兴业公司开发承建的兴业家园项目位于耒阳市五一中路128号，原告李某某（买受人）为购买该项目第四栋五楼205号房，于2011年2月12日与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房建筑面积129平方米（第二条）；该商品房单价为每平方米1443.36元，总金额186193元（第四条）；买受人应于本合同签订之日向出卖人支付总房款的50%即93097元，于本项目主体结构封顶之日向出卖人支付总房款的40%即74477元，于本项目交房之日向出卖人支付总房款的10%即18619元（第五条）；出卖人应当在2012年6月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人（第七条）；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知书送达之日起三十天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于出卖人原因，未按本合同第七条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金（第八条）。水、电入户，开户费用及入户费用共计4200元整，由业主承担。（附件二、装饰、设备标准第七条）。以上合同签订后，原告依约向被告交纳了购房款167574元，原告尚有18619元尾款未付清。原告依约向被告缴纳了水电初装费4200元。被告至今未依约向原告交付合同房屋。
此外，原告李某某（买受人）为购买该项目第二期一栋1604号房，于2014年2月9日又与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房建筑面积127.19平方米（第三条）；该商品房单价为每平方米2480元，总金额315431元（第四条）；本商品房已有的配套设施且已计入在房价内的项目费用为：1电力一户一表及建设费用；2供水一户一表及建设费用；（第四条第2项）买受人应于本合同签订时向出卖人支付首付95431元，余款220000元经银行按揭分期付款。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人（第七条）；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知书送达之日起三十天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。（第十一条）出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金（第八条）。以上合同签订后，原告依约向被告交纳了首付95431元，至2014年3月2日原告向被告付清了全部购房款。被告至今未依约向原告交付合同房屋。
本院认为，原告李某某与被告耒阳兴业公司签订的两份《耒阳市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告请求被告履行交房义务，本院予以支持。被告未按合同约定履行交房义务，属违约行为，依法应当承担违约责任。原告要求被告支付迟延交付房屋的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但双方合同约定的违约金明显过高，被告要求减少违约金的请求，于法有据，应予采纳。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、同地段同类房屋租金标准以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告按已付房价款的每日万分之一点八支付迟延交付房屋的违约金。对原告购买的第4栋5楼205号，依合同约定，被告应当在2012年6月31日前将涉案房屋交付给原告使用，但至今未交付，至2014年10月8日止被告共迟延交房768天，被告应支付的违约金为23165元（167574元×0.018%／天×768天）。此外，被告要求原告按合同约定交纳水电开户费，原告也已交纳，双方就此事项已在事实上达成了由原告负担水电开户费的合意。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。虽然双方就水电开户费的约定与《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定不符，但以上规定不得作为确认上述约定无效的依据，故对原告请求退还水电开户费的请求本院不予支持。
对原告购买的兴业家园二期一栋1604号房，合同第四条第2项明确约定了水电建设费用包含在房价以内，其与合同附件二约定由业主承担水电开户费4200元与主合同冲突，本合同系被告提交的格式合同，当合同内容冲突时，应作出有利于合同相对方的解释，即以主合同为准，原告无须另向被告交纳水电开户费。依合同约定，被告应当在2014年6月30日前将涉案房屋交付给原告使用，但至今未交付，至2014年10月8日止被告共迟延交房98天，被告应支付的违约金为5564元（5564元＋23165元）。两套房共计支付违约金28729元.
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
被告耒阳市兴业房地产开发有限公司及时履行向原告李某某交房的合同义务；
被告耒阳市兴业房地产开发有限公司支付原告李某某逾期交房违约金28729元，限在本判决生效之日起10日内付清；
驳回原告李某某过高部分的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2023元，由被告耒阳市兴业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 谢任群
审 判 员 谢碧波
人民陪审员 贺雪平
二〇一五年五月四日
书 记 员 张沅沅
校对责任人：谢任群打印责任人：张沅沅
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。