江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终1292号
上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁永斌，男，1966年7月2日出生，汉族，现住南昌市青云谱区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴广强，男，1972年6月21日出生，汉族，现住南昌市。
两上诉人委托诉讼代理人：刘晓东，江西策源律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：江西华宇新天实业有限公司，住所地：南昌市西湖区井冈山大道685号，统一社会信用代码：913601006909712841。
法定代表人：黄光云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何秋英，江西金凤华昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪伟，江西金凤华昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鲍文平，男，1975年10月19日出生，汉族，现住南昌市南昌县。
被上诉人（原审被告）：王根风，女，1966年1月10日出生，汉族，现住南昌市青云谱区。
上诉人鲁永斌、吴广强因与上诉人江西华宇新天实业有限公司，原审被告鲍文平、王根风房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人鲁永斌、吴广强的委托诉讼代理人刘晓东、上诉人江西华宇新天实业有限公司（下称华宇公司）的委托诉讼代理人汪伟到庭参加诉讼。原审被告鲍文平、王根风经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲁永斌、吴广强的上诉请求为：1、撤销一审判决第一条，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉的事实与理由：1、一审认定事实有误。首先，上诉人并没有占用房屋，所谓占用房屋的仅仅是他人遗弃物品；其次，本案遗弃物品并没有占用房屋用于合同约定的用途，即使存在占用房屋损失，也不能参照房屋租金来计算损失，而应当参考遗弃物品可能占用和影响的面积来计算损失；第三，本案房屋损失均因为被上诉人自身故意不采取措施减少损失而造成。2、一审判决适用法律错误。由于本案并非是上诉人在占用房屋，而仅仅是一些遗弃物品遗留在房屋内，而且房屋在被上诉人的管控下，被上诉人也可以自行清除，因为即使没有及时清除遗弃物品属于违约，也不应当适用关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十八条的规定，而应当适用《民法通则》第一百一十四条和《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，上诉人仅仅需要对清除费用承担责任，且上诉人已经承担了清除费用。
华宇公司辩称：1、在双方租赁合同纠纷的判决生效前，双方租赁关系并未解除；2、承租人鲁永斌、吴广强持续恶意侵占房屋，造成出租人无法有效处置。综上，鲁永斌、吴广强声称早已将房屋交还出租人与事实不符，二人强行霸占房屋，使得出租人无法有效行使对房屋的处置权，造成出租人巨大的经济损失，理应赔偿出租人的损失，要求驳回鲁永斌、吴广强的上诉请求。
华宇公司的上诉请求为：1、请求撤销一审判决第二项，并依法改判被上诉人鲁永斌、吴广强、鲍文平、王根风向上诉人支付房屋租金人民币607000元整；2、请求判令被上诉人鲁永斌、吴广强、鲍文平、王根风承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：因前一诉讼上诉人主张的租金只截止至2014年5月30日，一审判决认定双方租赁合同解除日为2014年5月30日错误，应以（2015）洪民三终字第200号判决生效的时间即2016年2月6日为双方合同解除时间，即使认定双方租赁关系于2014年5月30日解除，也应当支持2014年5月30日至2016年2月6日的房屋逾期腾房占有使用费。
鲁永斌、吴广强辩称，1、答辩人早在上诉人于2014年5月26日起诉之前就提出解除合同，并将房屋交还给上诉人，并且将自己的物品搬走；2、如果说诉争的房屋存在空置损失，属于上诉人未及时采取措施减少损失而造成的，责任在上诉人，应当由其自行承担；3、答辩人的合伙体早已经解除，合伙已经解散，后续行为均为个人行为，不应再由合伙体承担；4、（2015）洪民三终字第200号判决要求我方清除房屋内可移动的设施及物品违反不告不理的原则。综上，本案答辩人早已经退出合伙，并将房屋交还给上诉人，判决仅仅是对双方争议的租金及解除合同的合意进行法律上诉确认，并非合同实际解除时间、更非房屋交还时间的证明。我方提交的证据已经足以证明早在前一个案件起诉之前就已经解除合同交还房屋，因此不应当承担任何所谓的房屋租金或占用费。要求驳回上诉人的诉讼请求，并由上诉人承担本案诉讼费用。
华宇公司向一审法院起诉请求：1、鲁永斌、吴广强、鲍文平、王根风向华宇公司支付租金607000元（自2014年5月30日起至2016年2月6日止），对逾期支付的租金自应付租金至实际支付之日按月2%计算违约金（根据合同约定为千分之三，华宇公司自愿调整为按月2%计算，截止2016年5月6日为164848元）；2、鲁永斌、吴广强、鲍文平、王根风自2016年2月6日起至腾空搬离房产实际返还日至按每月3万元支付房屋占用、使用费（截止2016年5月30日为11.4万元），并对逾期支付的房屋占用、使用费自2016年2月6日起至实际支付之日按月2%计算（截止2016年5月30日为5800元）赔偿损失；3、本案的全部诉讼费由鲁永斌、吴广强、鲍文平、王根风承担。
鲁永斌、吴广强向一审法院反诉请求：要求反诉被告华宇公司支付赔偿款6.5万元，并按年息8%承担逾期利息（从2014年7月24日起到付清款项之日止）暂计1.3万元，合计7.8万元。
一审法院认定事实：2013年1月1日，华宇公司与鲍文平、鲁永斌、吴广强签订租赁合同一份，约定:一、甲方（华宇公司）将其所有的位于南昌市二七南路184号房产第一层南边房屋建筑面积约70平方米、第四层房屋建筑面积约700平方米出租给乙方（鲍文平、鲁永斌、吴广强）经营使用；二、乙方交纳一层及四层房租押金90000元（其中一楼押金30000元、四楼押金60000元），在签订合同当天支付，押金中途不退。甲方应在租赁期满或解除合同后60日内将押金无息退回乙方；三、房屋租期为八十三个月，自2013年1月1日起至2020年11月30日止，前二个月装修期免交房租，2013年3月1日起开始缴纳房租；四、第一层南边月租金为15000元，第四层月租金为30000元，合计租金为每月45000元，每月1日前由鲁永斌、吴广强负责缴纳当月租金;……八、租赁期间，防火及治安安全、门前三包，综合治理及安全保卫等工作，乙方应执行当地相关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。属于乙方购买的可移动设施及可移动的物品在合同期满，乙方有权带走且届时不得破坏房屋结构，但固定附作物（包括装修）乙方不得拆除；……十、乙方有下列违约行为，甲方有权解除合同，收回出租的房屋，并有权向乙方主张双倍押金的违约金，实际损失超过违约金的，甲方就超过部分有权要求乙方赔偿损失：……2、租赁期间的房租未按约定交付逾期达30天。
鲁永斌、吴广强、鲍文平与华宇公司签订房屋租赁合同后，2013年1月26日鲁永斌、吴广强、鲍文平邀请王根风共同经营四楼“足道”，其中鲍文平、吴广强、鲁永斌各占有28.3%的股份,王根风占有15%的股份。
合同签订后，华宇公司向鲁永斌、吴广强、鲍文平如约交付了房屋,鲁永斌、吴广强、鲍文平亦交纳一楼和四楼房租押金共90000元,并按月交纳房屋租金。但自2013年7月交纳一楼房屋租金15000元及8月15日交纳四楼租金30000元后，鲁永斌、吴广强、鲍文平未再支付租金，之后华宇公司通过信函向鲁永斌、吴广强、鲍文平发送催收房租通知书。2013年8月18日，因发生火灾，一楼、四楼均停业。南昌市西湖区公安消防大队于2013年8月27日作出的西公消火认字［2013］第04号《火灾事故认定书》对起火原因认定如下：排除电气线路故障引起火灾，不排除外来火源引燃垃圾引起火灾。起火部位为华宇新天地大酒店附楼女更衣室屋面中部。2013年11月23日，鲍文平出具承诺书一份，承诺11月30日前交清一层及四层的房租及水电费等。2013年12月16日，鲍文平将一楼南边的70平方米房屋交还给华宇公司，但四楼房屋未交还，也未按期支付租金。
2014年6月，华宇公司向一审法院提起诉讼，请求依法解除租赁合同，判令鲍文平、鲁永斌、吴广强支付所欠房屋租金375000元（截止到2014年5月30日）及按银行贷款利率四倍计算的租金利息，案件受理费由鲁永斌、吴广强、鲍文平承担。该案审理中，鲁永斌、吴广强提出反诉，请求依法解除租赁合同，判令华宇公司赔偿房屋装修损失60万元。该案同时依鲁永斌、吴广强申请，通知了王根风为被告参加诉讼。该案审理期间，一审法院组织双方当事人对鲁永斌、吴广强、鲍文平租赁期间购置的财产进行了清点。2015年3月19日，一审法院作出（2014）西民初字第1078号民事判决书，判决：一、解除原告江西华宇新天实业有限公司与被告鲍文平、鲁永斌、吴广强于2013年1月1日签订的租赁合同；二、被告鲍文平、鲁永斌、吴广强于本判决生效后十日内支付原告一楼房屋租金45000元（3个月×15000元/月），扣除一楼房租押金30000元，尚须支付15000元；被告鲍文平、鲁永斌、吴广强、王根风于本判决生效后十日内支付原告四楼房屋租金210000元（7个月×30000元/月），扣除四楼房租押金60000元，尚须支付150000元；三、租赁的四楼房屋内可移动的设施及物品限被告鲍文平、鲁永斌、吴广强、王根风于本判决生效后十日内搬离。四、驳回原告的其他诉请。五、驳回反诉原告鲁永斌、吴广强的反诉请求。鲁永斌、吴广强不服该判决，上诉至南昌市中级人民法院。南昌市中级人民法院于2016年1月27日作出（2015）洪民三终字第200号民事判决书，判决：一、维持南昌市西湖区人民法院（2014）西民初字第1078号民事判决第一、三项；二、变更南昌市西湖区人民法院（2014）西民初字第1078号民事判决主文第二项为：鲍文平、鲁永斌、吴广强、王根风于本判决生效后十日内支付江西华宇新天实业有限公司四楼房屋租金210000元（7个月×30000元/月），扣除四楼房租押金60000元，尚须支付150000元。该判决于2016年2月6日生效。南昌市中级人民法院同时作出（2015）洪民三终字第200号-1号民事裁定书，裁定：一、撤销西湖区人民法院（2014）西民初字第1078号民事判决第四、五项；二、本案中关于一楼合同的解除各方是否存在违约等问题发回西湖区人民法院重审。在该案生效判决的执行过程中，被告鲁永斌、吴广强于2016年8月1日表示对遗留在四楼房屋内的物品予以放弃。
后华宇公司认为该四楼租赁房屋自2014年5月30日后也一直由鲁永斌、吴广强、鲍文平占用且至今拒不交还，理应向华宇公司交纳租金及房屋占用、使用费。故华宇公司于2016年6月2日诉至一审法院。案件审理中，鲁永斌、吴广强提出反诉。
上述事实，有华宇公司、鲍文平、鲁永斌、吴广强、王根风提供的证据及庭审笔录所证实。
一审法院认为：华宇公司于2014年6月向一审法院起诉时，是要求解除其与鲍文平、鲁永斌、吴广强签订的租赁合同，并由鲍文平、鲁永斌、吴广强支付截止到2014年5月30日的房屋租金。该案审理中，鲁永斌、吴广强亦反诉要求解除合同，该案的一审判决对解除双方的租赁合同予以确认。鲁永斌、吴广强虽对该一审判决提起了上诉，但并未对解除租赁合同提出异议。该案的二审判决于2016年2月6日生效，确认解除双方的租赁合同；由鲍文平、鲁永斌、吴广强支付华宇公司至2014年5月30日止四楼的房屋租金150000元；租赁的四楼房屋内可移动的设施及物品限鲍文平、鲁永斌、吴广强、王根风于判决生效后十日内搬离。且租赁的四楼房屋自2013年8月18日火灾发生后就已停业，鲍文平、鲁永斌、吴广强未再经营使用，只是鲍文平、鲁永斌、吴广强留有一些可移动的设施及物品。由此，一审法院确认双方的租赁合同于2014年5月30日解除。现华宇公司要求鲍文平、鲁永斌、吴广强、王根风支付自2014年5月30日起至2016年2月6日止四楼的房屋租金，一审法院认为，双方已经达成了解除租赁合同的合意，鲍文平、鲁永斌、吴广强此时并未在四楼房屋内开展经营活动，只是留有部分物品，该房屋一直是空置，华宇公司可以采取措施防止损失的扩大。因没有及时采取措施致使损失扩大的，华宇公司无权就扩大的损失要求赔偿。故对华宇公司的该项主张，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。对于华宇公司要求鲍文平、鲁永斌、吴广强、王根风支付自2016年2月6日起至腾空搬离房产实际返还日按每月3万元支付房屋占用、使用费的主张，鲁永斌、吴广强辩称房屋已经交还，但鲁永斌、吴广强于2016年8月1日才做出放弃四楼房屋内物品的意思表示。鉴于双方对扩大的损失均存在过错，一审法院酌定由鲍文平、鲁永斌、吴广强、王根风向华宇公司支付四楼房屋占用、使用费174000元（自2016年2月6日起至2016年8月1日止）。但对华宇公司主张的对逾期支付的房屋占用、使用费自2016年2月6日起至实际支付之日按月2%计算赔偿损失，于法无据，一审法院不予支持。对于反诉原告鲁永斌、吴广强反诉被告华宇公司支付其赔偿款65000元，并按年息8%承担逾期利息的主张，反诉原告仅提供了2015年1月21日南昌市公安局西湖分局南站派出所出具的一份情况说明，不能证明双方对赔偿一事达成了调解的一致意见，且情况说明反映的是一楼租赁房屋发生的纠纷，与本案诉争的四楼租赁房屋无关。故对反诉原告鲁永斌、吴广强的主张，证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：“一、被告鲍文平、鲁永斌、吴广强、王根风于本判决生效之日起十日内支付原告江西华宇新天实业有限公司四楼房屋逾期腾房占有使用费174000元；二、驳回原告江西华宇新天实业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告鲁永斌、吴广强的反诉请求。本案由原告预交的案件受理费11320元，由原告江西华宇新天实业有限公司承担9120元；被告鲍文平、鲁永斌、吴广强、王根风承担2200元，限随上述款一并偿付。反诉受理费875元，由反诉原告鲁永斌、吴广强承担。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：上诉人华宇公司与上诉人鲁永斌、吴广强、原审被告鲍文平签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。关于合同解除时间的确认问题，华宇公司主张合同解除时间为2016年2月6日即（2015）洪民三终字第200号判决生效时间，鲁永斌、吴广强则主张合同解除时间为2014年5月26日华宇公司起诉之前，对此本院认为，华宇公司2014年6月诉至一审法院要求解除合同，并由鲁永斌、吴广强、鲍文平支付截止到2014年5月30日的房屋租金，虽鲁永斌、吴广强亦反诉要求解除合同，但鲁永斌、吴广强与鲍文平系作为一个合伙体与华宇公司签订合同，鲍文平并没有解除合同的意思表示，也就是说，租赁合同的双方并未就解除合同达成一致意见，至2016年2月6日本院（2015）洪民三终字第200号民事判决生效才确认解除双方的租赁合同，故本案的租赁合同解除时间为2016年2月6日，一审判决认定双方的租赁合同于2014年5月30日解除错误，应予纠正。鲁永斌、吴广强上诉主张房屋早已于华宇公司2014年5月26日起诉前就已交还，但从本案查明的事实来看，鲁永斌、吴广强于2016年8月1日才做出放弃四楼房屋内物品的意思表示，故本院确认鲁永斌、吴广强、鲍文平、王根风交还房屋的时间为2016年8月1日，对鲁永斌、吴广强的该项诉讼主张本院不予支持。关于租金及房屋占用费的计算问题，涉案房屋虽因鲁永斌、吴广强、鲍文平拖欠房屋租金而诉至法院，但涉案房屋自2013年8月18日火灾发生后就已停业，鲁永斌、吴广强、鲍文平未在租赁房屋内开展经营活动，只是留有部分物品，该房屋一直空置，华宇公司2014年6月诉至一审法院，要求解除双方的租赁合同，鲁永斌、吴广强亦反诉要求解除合同，一审法院亦于2015年1月组织双方对出租房屋内的物品进行了清点，至2015年3月19日一审判决对解除双方的租赁合同予以确认，鲁永斌、吴广强虽对该一审判决提起了上诉，但并未对解除合同提出异议，其他各方当事人也未对解除合同提出异议，华宇公司完全可以采取措施防止损失的扩大，而华宇公司并未采取相应措施，综合考虑上述情况，根据公平原则，本院酌定鲁永斌、吴广强、鲍文平应承担的房屋租金及占有使用费为174000元，对华宇公司上诉主张鲁永斌、吴广强、鲍文平、王根风还应支付房屋租金人民币607000元整的诉讼请求本院不予支持，对鲁永斌、吴广强上诉主张驳回华宇公司的诉讼请求的诉请本院亦不予支持。鲁永斌、吴广强上诉主张华宇公司口头同意赔偿其65000元，其仅提供南昌市公安局西湖分局南站派出所的一份情况说明，该情况说明反映的是一楼租赁房屋发生的纠纷，故不能证明双方是否达成了口头协议，且华宇公司不予认可，故对鲁永斌、吴广强的该项上诉请求本院亦不予支持。
综上所述，上诉人华宇公司的上诉主张部分成立，应予支持；上诉人鲁永斌、吴广强的上诉请求不成立，不予支持，一审法院认定事实不当，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12195元，由上诉人华宇公司承担4635元（已预交9870元，应退回4635元）鲁永斌、吴广强承担7560元。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一七年十月二十三日
书记员 应思奇