安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民二终字第00021号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：李金平，女，1974年10月10日出生，汉族，住铜陵市。
委托代理人：黄世亮，安徽众佳律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：张满枝，女，1974年5月10日出生，汉族，住铜陵市。
委托代理人：鲍习昌。
上诉人李金平因与被上诉人张满枝房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院2014年9月23日作出的（2014）铜官民二初字第00247号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年1月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月9日公开开庭对案件进行了审理。上诉人李金平及其委托代理人黄世亮、被上诉人张满枝及其委托代理人鲍习昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张满枝向一审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即将爱国西村16栋3号网点房交还给原告，并赔偿损失（从2014年3月1起至交还房屋之日止按每天60元计算）；2、被告向原告支付拖欠的房租10800元；3、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）李金平反诉及答辩称：2013年2月底反诉人与被反诉人之间续签了关于爱国西村16栋3号网点房的《房屋租赁合同》，该合同第六条约定：“在房屋租赁合同期满间乙方（李金平）如转租，需及时通知甲方（张满枝）并与其协商一致，但不得转让经营饭店和美容院，转让费不论多少，乙方必须支付甲方损失费8000元，协议由甲方与受让方另签。甲方（张满枝）同意受让方继续有转让权。”反诉人依据该条款规定欲将该房转让，并于合同期内2013年10月份的时候将受让方、被反诉人叫到一起协商房屋转租事宜，由于被反诉人拒不履行《合同》第六条的规定导致转租不成。现被反诉人已将反诉人起诉至贵院，反诉人根据相关的法律规定及二人所签订的《合同》，要求被反诉人赔偿反诉人转让费39000元与装修费20000元，退还租房保证金4000元合计630000元，本案的诉讼及相关费用由被反诉人承担。
反诉被告张满枝答辩称：反诉人没有将房屋转让成功，与被反诉人无关，请求驳回反诉人的诉讼请求。
一审经审理查明：2012年3月，李金平与张满枝签订《房屋租赁合同》，张满枝将爱国西村16栋3号网点房租赁给李金平；租期一年，年租金19200元。2013年2月底合同到期后，原、被告双方又续签一年，合同约定有以下内容：租赁期暂定壹年，自2013年3月1日起至2014年2月28日止；房屋租金半年一收10800元，租房保证金4000元；在房屋租赁合同期间乙方（李金平）如转租，需及时通知甲方（张满枝）并与其协商一致，但不得转让经营饭店和美容院，转让费不论多少，乙方必须支付甲方损失费8000元，协议由甲方与受让方另签。甲方（张满枝）同意受让方继续有转让权；乙方在房屋租赁合同期间转让不出，在合同期满没有续签合同且拖欠房租的情况下，甲方有权收回爱国西村16栋3号网点房屋，所有损失乙方自行承担；在房屋租赁合同期间，如甲方在2016年3月1日前确有特殊情况需要收回房屋，甲方应提前二个月通知乙方，无息退还乙方剩余时间房租和租房保证金，但甲方应无息支付乙方当初的转让费39000元。甲方在2016年3月1日后需要收回房屋，不论转让费多少甲方只承担2万元，合同自行终止等约定。合同签订后，被告（反诉原告）李金平只交了2013年的半年房租10800元、另外半年房租10800元被告（反诉原告）至今拖欠未交付给原告（反诉被告）张满枝。现2013年租期已到，被告（反诉原告）李金平与原告（反诉被告）张满枝亦没有续签合同。
一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。现合同履行期间已届满，双方未能达成新的租赁协议，被告（反诉原告）理应立即将租赁物返还给出租人，并按约定给付租赁期间的租金。因被告（反诉原告）未按双方约定及时给付原告（反诉被告）房租，并逾期未将租赁物返还给出租人原告（反诉被告），对此被告（反诉原告）应承担并赔偿原告（反诉被告）的租金损失，租金损失应参照合同约定的租金标准即每日59.18元予以计算。故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）立即将爱国西村16栋3号网点房交还给原告（反诉被告），并赔偿损失；被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付拖欠的房租10800元的主张，本院予以支持。被告（反诉原告）反诉及答辩称，于合同期内将受让方、被反诉人叫到一起协商房屋转租事宜，由于被反诉人拒不履行《合同》第六条的规定导致转租不成，要求被反诉人赔偿反诉人转让费39000元与装修费20000元的主张，仅以照片一组证明其装修费20000元、证人证言二份证明原告（反诉被告）拒不履行《合同》第六条的规定导致转租不成而未能提供其他相关证据，对被告（反诉原告）的该观点本院不予支持。据此，判决如下：一、被告（反诉原告）李金平于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）张满枝2013年9月1日至2014年2月28日期间房租10800元，并将铜陵市爱国西村16栋3号网点房腾空交付给原告（反诉被告）；二、被告（反诉原告）李金平于实际交房之日起三日内给付原告（反诉被告）张满枝自2014年3月1日起至实际交房之日止按每日59.17元的标准计算的房屋占用使用费；三、原告（反诉被告）张满枝于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）李金平租房保证金4000元；四、驳回被告（反诉原告）李金平的其他反诉请求。如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，反诉费1375元，合计1445元，原告（反诉被告）承担50元，被告（反诉原告）承担1395元。
李金平不服一审判决，向本院上诉称：一审判决事实未查清。（一）被上诉人请求解除合同未履行法定的通知上诉人的义务，其解除合同并要求上诉人承担相应责任程序违法，应驳回被上诉人的一审诉请。（二）上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同期限应至2016年3月1日方届满。一审判决认为上诉人与被上诉人的合同履行期限已经届满并要求上诉人承担所谓的赔偿责任没有依据。（三）即使上诉人同意解除合同，现依据《房屋租赁合同》第八条约定，被上诉人如确有特殊情况需要收回房屋，需提前二个月通知李金平，无息退还租房保证金及转让费39000元。故而被上诉人如要解除合同的话，需退还上诉人的租房保证金及转让费，并需赔偿损失。一审判决未查明此事实。（四）上诉人的一审反诉请求依法有据，依据《房屋租赁合同》第六条约定：“在房屋租赁合同期满间乙方（李金平）如转租，需及时通知甲方（张满枝）并与其协商一致，但不得转让经营饭店和美容院，转让费不论多少，乙方必须支付甲方损失费8000元，协议由甲方与受让方另签。甲方（张满枝）同意受让方继续有转让权。”上诉人依据该条款规定欲将该房转让，并于合同期内2013年10月份将受让方、被上诉人叫到一起协商房屋转租事宜，由于被上诉人拒不履行《合同》第六条的规定导致转租不成。上诉人有权要求被上诉人赔偿上诉人转让费39000元与装修费20000元，合计59000元。综上所述，一审判决事实不明，忽略解除合同的程序性规定，导致作出的判决依法不公，实而侵犯了上诉人的合法权益。请求：一、撤销（2014）铜官民二初字第00247号民事判决书，发回重审或改判，驳回被上诉人诉求；二、一审与二审诉讼费用由被告承担。
张满枝在二审庭审中答辩称：请求维持原判。
李金平在二审提交以下证据：铜陵飞扬装饰有限公司出具的证明和证人候某出庭证言，证明上诉人在2011年4月委托铜陵飞扬装饰有限公司对涉案房屋装修花费2万元，张满枝应赔偿该项损失。张满枝质证意见：不认可其证明目的，根据合同第五条，装修费由李金平自理。本院认证意见：其证据不能证明张满枝应向李金平支付2万元装潢费，故对其证明目的不予认定。
张满枝在二审未提交新证据。对一审证据，李金平、张满枝在二审中举证质证意见同于一审，本院认证意见同于一审。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方举证、质证及诉辩意见，对本案的争议焦点归纳如下：一、张满枝要求李金平交还房屋、支付拖欠的半年房租、赔偿自2014年3月1日起的房屋占用使用费，是否有依据；二、张满枝是否应当向李金平赔偿转让费3.9万元及装修费2万元。
本院认为：
关于争议焦点一：李金平与张满枝签订的《房屋租赁合同》第二条明确约定：“租赁期暂定壹年，自2013年3月1日起至2014年2月28日止。到期后如乙方继续续租，房屋租金按照市场行情同涨同跌，和别人同等条件下，乙方优先。”因李金平在租赁期内存在拖欠半年房租的违约行为，租赁期满后双方未达成新的续租协议，张满枝要求李金平交还房屋、支付拖欠的半年房租、赔偿自2014年3月1日起的房屋占用使用费，符合法律规定，应当予以支持。关于李金平提出的房屋租赁合同期限应至2016年3月1日届满的观点，本院认为，《房屋租赁合同》第八条是对2016年3月1日以前及以后的事项都有所约定，并未明确约定租赁期间截止到2016年3月1日，结合上述合同第二条约定以及双方2012年3月、2013年3月每年一签合同、李金平违约拖欠房租后双方未续签合同等事实判断，租赁期应于2014年2月28日届满，故李金平的上述观点没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二：李金平与张满枝签订的《房屋租赁合同》第七条约定：“李金平在房屋租赁合同期间转让不出，在合同期满没有续签合同且拖欠房租的情况下，张满枝有权收回房屋，所有损失李金平自行承担。”租赁期满后双方没有续签合同且李金平拖欠房租，根据该条约定，李金平的损失应自行承担。《房屋租赁合同》第四条约定：“李金平在租赁期间需要对房屋进行装潢，所发生费用由李金平自理。”根据该条约定，李金平的装潢费应由李金平自理。故李金平要求张满枝赔偿转让费3.9万元及要求其支付装潢费2万元，没有事实依据。关于李金平主张的由于张满枝拒不履行合同义务导致转租不成的观点，因李金平未提供充分证据予以证明，本院不予支持。
综上，李金平的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元由上诉人李金平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 屈 健
审 判 员 迟 友 林
代理审判员 柳 乐 安
二〇一五年三月十三日
书 记 员 陶志（代）
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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