广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8808号
上诉人（原审原告、反诉被告）：谭柱，男，1983年2月28日出生，汉族，住所地广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：谭玲春，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵静，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：秦琴，女，1980年6月10日出生，汉族，住所地湖北省红安县。
委托诉讼代理人：张灏，广东品方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨建方，广东品方律师事务所律师。
原审第三人：中海物业管理有限公司深圳分公司，住所地深圳市罗湖区文锦中路海丽大厦办公二层东侧-B，组织机构代码06027998-X。
负责人：崔登杰，总经理。
委托诉讼代理人：许博文，男，系该公司工作人员。
原审第三人：华夏银行股份有限公司深圳分行。
负责人：王兴国。
原审第三人：华夏银行有限公司深圳益田支行。
负责人：刘东明。
上诉人谭柱因与上诉人秦琴及原审第三人中海物业管理有限公司深圳分公司、华夏银行股份有限公司深圳分行、华夏银行有限公司深圳益田支行房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人谭柱上诉请求：1、撤销原审判决第六项；2、改判秦琴向谭柱支付逾期违约金人民币26752元（后续逾期违约金计算方法为自2015年5月25日起以成交价为基数按日万分之四计算到实际履行之日为止）。其所依据的事实和理由为：原审法院归纳本案的争议焦点为“哪一方对未能赎楼存在过错”，却依据合同约定和交易习惯得出了“赎楼未能继续进行不可归责于双方”的结论。谭柱认为，原审判决对双方约定的赎楼条款存在理解性错误，属认定事实不清，依法应当予以撤销。秦琴应当承担赎楼义务。谭柱认为，原审法院的认定是对合同约定的赎楼条款的误读。实际上，出具委托书的委托方仍然是秦琴，因此，当担保公司要求提供第三方担保时，应当提供第三方担保的义务人是委托人一一即秦琴，秦琴不同意提供第三方担保，导致赎楼手续未再继续进行的过错应当归责于秦琴。谭柱与秦琴对赎楼义务约定明确，不存在“理解不一致”的情形，因此，原审法院属认定事实错误。按照双方二手房买卖合同约定的违约条款，谭柱有权向秦琴主张逾期违约金。
上诉人秦琴上诉请求：撤销原审判决，驳回谭柱的全部诉讼请求。其所依据的事实与理由为：秦琴与谭柱于2015年4月19日签订了《深圳市二手房买卖合同》，由于案涉房屋尚有银行抵押贷款未还清，且基于秦琴的经济现状，双方在合同第七条中选择了第4款，约定为“该房地产处于抵押状态，买方愿意为卖方委托担保公司担保融资赎楼的，卖方须于签订本合同之日起五日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续”。合同签订后，秦琴已依约与谭柱委托的担保公司于2015年4月20日办理了委托赎楼的公证手续。但谭柱所委托的担保公司在赎楼过程中，额外要求秦琴为赎楼提供第三方担保未果，导致合同未继续履行。秦琴与谭柱及中国银行股份有限公司深圳六约支行于2015年5月6日签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，该协议第四条约定“监管期限自协议生效之日起90天”。但时至2015年8月5日，双方仍未履行《买卖合同》。秦琴于2015年9月16日提出反诉，明确提出解除《买卖合同》，于一审答辩中也明确了不同意继续履行。谭柱提起本案之诉后，申请查封了案涉房产，引发其他市场主体对秦琴的信用危机，随即该房产被多家法院轮候查封。秦琴认为，双方在合同中排除了第七条第3款关于由秦琴作为卖方委托担保公司赎楼或自行赎楼的约定；在第七条第4款中约定由谭柱委托担保公司赎楼。但谭柱所委托的担保公司拒绝赎楼后，双方也未能就担保公司拒绝赎楼的情况协商一致，导致合同不能履行。该不能履行的原因不可归责于合同任何一方，即秦琴在该交易中也是没有过错的，不能无故遭受损失。任何交易均有一定的时效性，以追求双方利益的最大化。秦琴当初售楼的交易目的，是为了尽快拿到售楼款作为资金周转。但在双方参与签订的《二手楼交易资金委托监管协议》中约定的监管期限届满已超过30天后，双方仍未能履行买卖合同，秦琴的交易目的不能实现，且客观上给秦琴造成较大损失，继续交易已无必要，且双方又不能就继续履行达成新的一致意见，因此秦琴有权不同意继续履行买卖合同。
针对谭柱的上诉，秦琴辩称，一审判决认定合同未能继续履行的原因不可归责于双方是正确的，谭柱的上诉请求没有事实依据，应当予以驳回，其他与谭柱的上诉意见一致。
针对秦琴的上诉，谭柱辩称，秦琴的上诉请求事实和理由均不能成立，应当予以驳回。赎楼是秦琴的义务，秦琴有义务确保出售的房产没有瑕疵以及对自身的信誉应当确保良好，同时也有义务配合担保公司办理赎楼的行为。也正是因为秦琴的信用产生危机，导致在谭柱查封涉案房产后，涉案房产又被多个案外人轮候查封的事实，但是谭柱要求继续履行合同的诉求以及原审法院的判决继续履行合同完全是可行的。另外一方面，秦琴在合同签订后出现了断供的现象，也正是体现秦琴这种诚信不良的事实。因此，其要求解除合同是没有事实和法律依据的，应当予以驳回。
原审第三人中海物业管理有限公司深圳分公司述称，已经为秦琴及谭柱完成了居间服务的所有合同内容，与其双方之间的此次的纠纷没有任何的关联。
原审第三人华夏银行股份有限公司深圳分行、华夏银行有限公司深圳益田支行经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。
上诉人谭柱向一审法院起诉请求：1、秦琴继续履行双方所签订的《深圳市二手房买卖合同》，并将深圳市龙岗区中海康城花园（二期）XX栋XX房产过户至谭柱名下；2、本案全部诉讼费用由秦琴承担；3、秦琴支付逾期违约金人民币26752元（后续逾期违约金计算方法为自2015年5月25日起以成交价为基数按日万分之四计算到实际履行之日为止）。
上诉人秦琴向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《深圳市二手房买卖合同》；2、谭柱支付违约金人民币304000元（以下货币均为人民币）。
一审法院认定事实：2015年4月19日，谭柱（买方）与秦琴（卖方）签订《深圳市二手房买卖合同》，约定：卖方向买方转让位于深圳市龙岗区中海康城花园（二期）XX栋XX房产，转让总价款为152万元，定金为20万元；剩余楼款132万元买方向银行抵押贷款方式支付，买方须于2015年5月20日之前支付除定金之外的首期款26万元至买卖双方约定的银行监管账户，买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；涉案房产处于抵押状态，买方愿意为卖方委托担保公司融资赎楼的，卖方须于签订本合同之日起五日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续；卖方应当于收到全部房款三日内将该房产交付买方。合同第十二条约定，如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。合同签订当日，谭柱支付定金6万元。2015年4月20日，秦琴出具公证委托书，委托深圳市某融资担保有限公司、王某等办理赎楼等手续。当日，谭柱支付定金14万元。
2015年5月6日，谭柱与秦琴的委托代理人王某以及中国银行股份有限公司深圳六约支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定将涉案房产交易资金32万元委托中国银行股份有限公司深圳六约支行监管，监管期限起始日自协议生效之日起90天。2015年5月7日，谭柱将首期款32万元支付至双方约定的监管账户中。2015年5月22日，中国银行股份有限公司深圳布吉支行向谭柱出具《个人二手房公积金组合贷款承诺书》。谭柱、秦琴均认为对方未履行赎楼义务，遂诉至原审法院，提出上述请求。另查，涉案的房产系位于深圳市龙岗区中海康城花园（二期）24栋20F，登记权利人为秦琴，房地产证号为深房地字第××，抵押权人为华夏银行有限公司深圳益田支行。
谭柱、秦琴均确认：涉案的深圳市某融资担保有限公司系谭柱委托对涉案房屋进行赎楼的担保公司，该公司在赎楼过程中要求秦琴提供第三方担保，秦琴不同意，赎楼手续未再继续进行。谭柱主张其已履行了委托担保公司赎楼的义务，系秦琴不配合办理赎楼，故秦琴违约。秦琴主张担保公司要求提供第三方担保没有依据，谭柱在此情况下却未另行委托担保公司或以其他方式赎楼，故谭柱违约。谭柱具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。庭审中，谭柱表示同意一次性支付购房款，并愿意为秦琴赎楼即代秦琴清偿第三人华夏银行有限公司深圳益田支行的涉案债务。
一审法院认为，谭柱与秦琴签订的《深圳市二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应予履行。谭柱已依约向秦琴支付了定金，履行了首期款资金监管手续并获得了银行的贷款承诺，秦琴亦已办理了公证委托手续。本案的争议焦点为：赎楼是买方义务还是卖方义务，哪一方对未能成功赎楼存在过错？原审法院认为，虽合同约定：“买方愿意为卖方委托担保公司融资赎楼”，但根据二手房买卖的交易习惯，房产系由卖方即秦琴交由银行按揭抵押，卖方作为抵押借款人具有赎楼义务，本案中，秦琴事实上也按照约定出具公证委托书委托担保公司办理赎楼手续，故不能当然认定赎楼系谭柱单方义务。考虑到在担保公司要求秦琴提供第三方担保时，买卖双方对合同赎楼义务理解不一致并且未能协商解决，最终影响到了合同的继续履行，因此，原审法院认定涉案合同未继续履行不可归责于双方。现秦琴以谭柱违约为由要求解除合同没有依据，原审法院不予支持。由于谭柱同意一次性支付购房款，并愿意为秦琴赎楼即代秦琴清偿第三人华夏银行有限公司深圳益田支行的涉案债务，故双方未能继续履行的障碍现已消除，且谭柱具备购房资格，而秦琴没有单方解除合同的权利，故谭柱要求秦琴继续履行合同，原审法院予以支持。谭柱已支付定金20万元，而首期款资金监管期限已届满，故谭柱仍应付清剩余房价款并履行为秦琴赎楼的义务，而秦琴则应配合谭柱办理赎楼手续、协助谭柱办理房产递件过户手续并在收齐房款后依约定期限交楼。如前述，秦琴对合同未继续履行不存在过错，故谭柱要求秦琴支付逾期履行违约金没有事实依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十四条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：一、谭柱与秦琴继续履行双方签订的《深圳市二手房买卖合同》；二、谭柱于本判决生效之日起三十日内办理涉案房产赎楼手续即代秦琴清偿第三人华夏银行有限公司深圳益田支行的债务，秦琴对此应予配合;三、谭柱于本判决生效之日起三十日内向秦琴付清全部购房款（购房总价款152万元扣除已支付的定金以及代秦琴清偿第三人华夏银行有限公司深圳益田支行的债务所实际支付款项）；四、秦琴于本判决生效之日起四十日内协助谭柱将位于深圳市龙岗区中海康城花园（二期）24栋20F房过户到谭柱名下，配合办理过户的相关手续，并于收到谭柱全部购房款三日内将前述房产交付给谭柱；过户产生的各项税费，由谭柱承担；五、上述判项未涉及到的其他交易事宜，谭柱与秦琴应按双方签订的《深圳市二手房买卖合同》约定条款诚信履行；六、驳回谭柱的其他诉讼请求；七、驳回秦琴的全部反诉请求。本案一审本诉受理费18948.8元、保全费5000元，合计23948.8元，由谭柱负担413.8元，由秦琴负担23535元；一审反诉受理费2930元，由秦琴负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，谭柱与秦琴签订的《深圳市二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。作为房屋买卖合同，赎楼是卖方的主要义务，涉案合同虽约定谭柱愿意为秦琴委托担保公司融资赎楼，但并没有免除其赎楼义务，而且根据诚实信用原则，卖方也应根据合同性质、目的和交易习惯履行协助等义务，故原审法院认定赎楼不是谭柱单方义务，认定正确，本院予以维持。因赎楼需要提供第三方担保，而双方又未协商一致，影响到了合同的继续履行，原审法院认定涉案合同未继续履行不可归责于双方，认定正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行，秦琴主张不能继续履行的理由，均没有法律和事实依据，本院予以驳回。由于没有其他阻碍继续履行的因素，原审判决继续履行，符合法律规定，本院予以维持。
综上，上诉人谭柱、上诉人秦琴的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费19417.8元，由上诉人谭柱负担469元，由上诉人秦琴负担18948.8元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十一月二十三日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。