新疆维吾尔自治区
阿克苏地区中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）阿中民申字第154号
再审申请人（原审原告、反诉被告、二审上诉人）新疆阿克苏金洲房地产开发有限责任公司。地址：阿克苏市。
法定代表人陈玉林，系该公司董事长。
委托代理人孙玲，新疆胜天律师事务所律师。
被申请人（原审被告、反诉原告、二审被上诉人）宋兰新，男，汉族，1962年3月12日出生，个体户，住阿克苏市。
委托代理人卓泽学，新疆天山律师事务所律师。
申请再审人新疆阿克苏金洲房地产开发有限责任公司因与被申请人宋兰新房屋买卖合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2014）阿市民初字2081号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，经听证对本案进行了审查，现已审查终结。
新疆阿克苏金洲房地产开发有限责任公司申请再审称，原审判决认定事实错误，适用法律也错误。请求撤销原审判决，再审本案。
宋兰新提交意见认为，原审判决正确，请求驳回再审申请。
本院审查查明：2005年11月2日申请人与被申请人签订《购买房屋合同》，约定：由被申请人购买申请人开发的位于阿克苏市中原路5号汽车展厅1-4轴，一层面积518.4㎡，二层面积518.4㎡，房屋总价款为2730000元，工程于2006年1月底竣工并交付使用。双方约定的付款方式为分期付款，被申请人于正式商品房买卖合同签订当日向申请人付款1400000元，2006年4月底前付款600000元，余款730000元于2006年5月1日至2007年4月31日前支付250000元，2007年5月1日至2008年4月31日前支付250000元，2008年5月1日至2009年4月31日前支付230000元。合同另约定：申请人于2006年6月30日前将土地使用权证、房屋产权证办妥并交付被申请人，如申请人不能办理产权登记手续，被申请人有权退房，被申请人选择退房的，申请人除退还已收房款外，另承担房屋总价款1倍的违约金。被申请人不退房的，申请人按房屋总价款的50%承担违约金。双方签订的正式商品房买卖合同为正本，双方协商签订的正式协议作为合同副本，与本合同具有同等的法律效力，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当日被申请人向申请人交纳房款303000元。2006年2月13日双方签订《制作施工说明》对施工过程中的具体要求进行了约定。2006年3月28日双方当事人签订《补充协议》约定：因申请人原因导致房屋延期交付使用，被申请人同意于该协议签订之日向申请人支付房款300000元，被申请人已付房款金额600000元，剩余房款被申请人于正式商品房买卖合同签订之日支付800000元（按原定应付1400000元，减去已付600000元），剩余房款在原合同约定的基础上推迟3个月。申请人保证工程于2006年4月13日前完工并交付被申请人使用，逾期，每日向被申请人支付违约金50000元，作为损失赔偿。双方签订的《制作施工说明》及《施工平面图》是商品房买卖合同的组成部分，除本协议对原合同的修改部分外，其他内容按原合同执行。签订《补充协议》当日即2006年3月28日，被申请人向申请人交纳房款100000元，2006年3月29日交纳房款200000元。2006年4月26日申请人将房屋交付被申请人使用。2007年3月9日双方当事人签订正式商品房买卖合同，同日签订协议书1份、补充协议1份。约定：被申请人所购房屋二层增加地暖、二层雨棚、山墙铝塑板三项工程，被申请人于协议签订当日一次性向申请人支付费用20000元，双方不得以任何理由提出异议，协议签订后双方对补充项目无任何争议。另约定：截止2007年3月9日被申请人已支付房款1400000元，剩余房款被申请人于2007年8月1日前付600000元，2007年12月31日前付250000元，2008年7月31日前付250000元，2009年7月31日前付230000元。2007年3月10日由申请人向被申请人出具了797000元的房款收据1张，同日，申请人公司法定代表人陈玉林向被申请人出具书面承诺，将被申请人所购房屋洗车房后的两个门改为带小门的5公分加芯板翻扳门。2007年9月10日由申请人公司法定代表人陈玉林向被申请人出具收条，内容为：今收到宋兰新交来办理房屋产权证和土地证所需材料结婚证复印件、户口登记卡、身份证复印件、申请报告。该收条备注：房产证、土地证将于收到材料之日起45日办理完毕，2007年3月补充协议中8月1日前支付的600000元，于2007年9月17日支付。被申请人按约于2007年9月17日向申请人支付房款600000元。当日，申请人公司孙敏收取了被申请人提供办理产权证所需的售房合同，并出具了收条，但申请人至今未向产权登记部门提出过办理该房屋产权证的申请。2007年9月21日正式商品房买卖合同在房产局备案。因申请人所交付房屋存在质量问题，经双方协商后双方就需要修缮的内容制作了房屋维修书并由申请人公司王和平于2008年9月15日签字确认，修缮完毕后被申请人于2008年9月20日在房屋维修书上签字确认。经维修后暖气温度仍达不到要求。2007年9月27日被申请人交纳了房屋、土地契税。2007年10月8日申请人交纳了营业税。2009年11月16日申请人取得该房屋土地使用权证。2009年12月2日被申请人向阿克苏市住房与城乡建设局房屋产权登记部门提交了办理房屋产权证申请，并提交了办证所需的全部材料。2009年12月4日被申请人交纳了办理房屋产权证登记费及手续费。市住建局在为被申请人办理房屋产权证期间，申请人向市住建局提出不给被申请人办证的要求，因未得到原产权所有人即申请人同意的情况下，住建局停止为被申请人办证至今。2011年4月16日、2012年1月5日申请人分别向被申请人发出催款通知。2013年4月10日申请人在阿克苏日报刊登催款公告。2014年6月30日申请人诉至一审法院，法庭调查过程中，被申请人提出反诉。
本院认为，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。双方当事人签订的《购买房屋合同书》、《补充协议》及正式的《商品房买卖合同》系合法有效。当事人于2005年11月2日签订的《购买房屋合同》第八条载明：本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，协商签订的正式协议作为合同副本，与本合同具有同等法律效力。签订的正式《商品房买卖合同》将《购买房屋合同》及补充协议作为附件，并在正式合同中进行了备注。双方实际履行合同的内容涵盖也了《购买房屋合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同》，对此双方当事人均表示认可。故正式的《商品房买卖合同》未约定或约定不明的内容，双方应当按照原合同和补充协议的约定履行。原审对申请人要求被申请人支付剩余购房款及逾期付款违约金的诉讼请求，被申请人拒交剩余房款是对申请人逾期交房及未按约定办理房屋、土地产权证书的合法抗辩，申请人在未履行合同先义务的情况下要求被申请人支付剩余房款于法无据的认定正确。根据补充协议约定：申请人交付房屋的时间应当为2006年4月13日，双方均认可的实际交付房屋时间为2006年4月26日。申请人认为工程增加了新的项目，交付房屋时间不应按原合同执行。本案当事人签订的增设项目协议书是在房屋实际交付以后对新增设内容的约定，不应包含在原合同内。双方对交付房屋的时间虽进行了多次约定，但最终约定的交房时间为2006年4月13日，申请人不能因被申请人接收了房屋而认为是被申请人对申请人逾期交房违约行为的认可，且被申请人已经以拒付剩余房款的行为提出了抗辩，原审认定申请人未按期交付房屋，构成违约的认定也正确。被申请人依约向申请人交纳房款200万元的事实双方无争议。当事人约定的办理产权证时间为2007年9月10日后延45日即为2007年10月25日，但申请人认为，被申请人未及时提交交纳契税发票、房屋所在物业部门出具的交纳维修基金票据、交纳契税申请表，导致申请人无法为其办理产权证，土地使用权证申请人已于2009年办妥，也是因为被申请人未将办理房屋产权证所需材料交齐及未按约定交纳剩余房款，所以未将土地证交付被申请人。对该事实，被申请人提交的由申请人出具的两份收到办理产权证书材料的收据可证实，被申请人向申请人提交了结婚证复印件、户口登记卡、身份证复印件、申请报告及《商品房买卖合同》。被申请人提交的交纳土地契税票据及法庭调取的被申请人交纳房产契税的票据，可以证实被申请人已于2007年9月27日交纳了土地、房屋契税。被申请人同日交纳了房产及土地契税，申请人于2009年11月16日已将土地使用权证办妥，却称被申请人未向其提交交纳房产契税发票，申请人也不知道被申请人何时交纳房产契税的说法与常理不符。经房屋产权登记部门审核，被申请人提交给产权登记部门的申请办证材料齐全，其中不包括申请人所称的被申请人所欠交的材料。结合阿克苏市住房和城乡建设局向本院出具的证明，可证实，申请人在收到被申请人提交的办证材料后，一直未向房屋产权登记部门申请办证，距被申请人向申请人提交办证材料两年后，被申请人自行申请办证，但在办证期间，申请人向房屋产权登记部门提出不给被申请人办证的要求。由此可见，申请人收到被申请人提交的办证材料，并明知被申请人已交清契税的情况下，怠于履行合同约定的办证义务，且阻止被申请人自行办证，导致房屋产权证至今未办理，构成违约。原审依据《合同法》第六十七条规定，对申请人未按约履行交房及办理产权证先义务的情况下，被申请人拒交剩余房款，是行使合法的先履行抗辩权的认定正确。对申请人要求被申请人支付剩余购房款730000元，逾期付款利息310968元的诉讼请求不予支持并无不当。本案是房屋买卖合同纠纷，双方签订的《购买房屋合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同》中对物业费等相关费用亦未作约定，申请人要求被申请人支付垃圾清运费、物业管理等费用原审不予支持正确。对于被申请人提出的反诉请求，申请人逾期交房的违约事实存在，申请人应当承担逾期交房13天的违约责任。申请人至今未将房屋产权证办妥也未将土地使用权证交付被申请人，构成违约，应当承担逾期办证的违约责任，违约金的计算时间应当自双方约定的办证期满之日即2007年10月25开始计算。原、被申请人签订的合同及补充协议约定：如申请人不按期交房，每日向被申请人支付50000元违约金，申请人不能办理产权登记手续，被申请人不选择退房的，申请人承担屋总价50%的违约金。被申请人虽称申请人的违约行为给其造成了营业损失，但未提交证据。原一审法院结合申请人的过错责任及给被申请人造成的实际损失，对逾期交房违约金，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，逾期交房13天的租金损失为8087.04元、逾期办理产权证书违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自申请人、被申请人约定的办证期满之日2007年10月25日起至2014年12月25日，共7年2个月，违约金为825600元计算方法，并无不当。故申请人就自己的违约行为向被申请人承担违约责任后，应继续履行协助被申请人办理产权登记义务。综上，申请人的再审请求及理由缺乏事实依据和法律依据。再审申诉期间也未提供新证据来证实自己的主张。申请人申请再审的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审条件，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：
驳回申请人新疆阿克苏金洲房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 马 莉
审 判 员 陈 康
代理审判员 黄小虎
二〇一五年十月十二日
书 记 员 李克勇