江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02084号
上诉人（原审被告）朱昱州（曾用名朱磊）。
上诉人（原审被告）汤小萍。
委托代理人王爱琴，江苏省离退休法院工作者协会海安办事处法律服务部法律工作者。
被上诉人（原审原告）吴昆。
原审被告芦海兵。
上诉人朱昱州、汤小萍因与被上诉人吴昆、原审被告芦海兵房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院作出的（2015）安高民初字第00449号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，1992年10月，海安县海安镇江海东村1－8-1室的房屋进行产权登记，房屋所有权人为吴昆之妻陆年玉。
2008年3月12日，吴昆（甲方）作为出租人与朱磊（乙方）签订房屋租赁协议一份。协议载明，吴昆将海安县海安镇江海东村××-××-××号房屋除北边一间店面外的其余房屋全部出租给乙方，租赁期限自2008年3月15日至2011年3月14日，租金每年15600元；乙方因经营需要对房屋内外装修务必征得甲方同意，费用由乙方承担，租赁协议到期后与甲方无关；乙方租赁期间所用水、电费均由乙方负责，每季结算一次；房屋内设施有吊柜一个，条桌一张，八仙桌一张，隔间橱一个，电表两只，水表三只；乙方在租赁期间必须保证甲方现有家具、设施完好；在签订协议时，缴纳水、电等设施完好保证金1000元；协议期满后，同等条件下，乙方优先续租。
2008年8月28日，吴昆与朱磊就租赁北店面签订补充协议一份。协议约定，北店面在杨明无法经营的情况下，协商租给朱磊，房租金仍为每月600元，其余内容同2008年3月12日双方所签订协议。租期从2008年9月1日至2011年3月14日。第一次租金算至2009年3月14日，共6个半月，计3900元，在补签协议时缴清。另朱磊提出，经吴昆同意，将此店面的卷帘门换成玻璃，并承诺以后在拆迁（或离开）前协助吴昆还原成原样。
2011年3月14日，上述两份合同约定的租期同时届满，朱磊有意续租，但因吴昆在2010年4月12日，以案涉租赁房屋为经营场所，以陆年玉为经营者进行了个体工商户登记，朱磊与吴昆发生纠纷，经海安县海安镇社会矛盾调处中心城南调处站组织协调，吴昆与汤小萍达成调解协议书一份，约定吴昆将案涉房屋续租给汤小萍经营（时间自2011年3月14日至2015年3月14日），租房细则另行协商；每年房租18800元，汤小萍必须在每年3月14日前一次性支付；对于营业执照的事，今后双方不得再提；双方均不得主张协议以外的其它权利；今后双方消除成见，有事商量，和谐共处；本协议双方签字生效。
2011年6月28日，吴昆与朱昱州、汤小萍签订备忘录一份，主要内容为经双方协商，房租从原每年20400元调至18800元，同时朱昱州、汤小萍承诺今后不再提吴昆2010年4月领取营业执照的事。城南调处站工作人员作为见证人在备忘录上签名予以见证。
2011年7月5日，吴昆与朱磊、汤小萍签订房屋租赁协议（以下简称2011年协议）。2011年协议约定，吴昆（甲方）将江海东村××-××-××号房屋出租给朱磊（乙方），租赁期限自2011年3月15日至2015年3月14日，租金每年18800元，第一年租金在签订协议时一次性缴纳，以后每年租金在当年3月14日前分别按前价向甲方缴纳，逾期不交，甲方有权终止本协议，责任由乙方负责；房屋租赁期间，乙方不得转让他人经营、装饰，不得改变房屋原样及结构。乙方因经营需要对房屋内外装修务必征得甲方同意，费用由乙方承担，租赁协议到期后与甲方无关；乙方租赁期间所用水、电费均由乙方负责；房屋内设施有吊柜一个，条桌一张，八仙桌一张，隔间橱一个，电表两只，水表三只；乙方在租赁期间必须保证甲方现有家具、设施完好；在签订协议时，缴纳水、电等设施完好保证金1000元；乙方在租赁期间，因乙方原因提前中止本协议，房租将不予退还，因国家政策性变化（如拆迁）不得不提前终止本协议，房租将按实结算，乙方不得提出甲方负责其任何损失，乙方装璜添置的设施，由乙方自行与拆迁方交涉，甲方不得干预。甲方在租赁期间，也不得无故提前终止本协议，如因甲方原因无故提前中止，甲方应双倍返还一年房租；协议期满后，同等条件下，乙方优先续租。协议上还列有3月15日水、电表读数项，但双方未核实、填写该项。
2015年3月14日，双方当事人签订的2011年协议约定的租赁期限届满，吴昆多次追要收回房屋未果。2015年3月19日，吴昆在案涉房屋处张贴要求朱昱州交房的书面通知，但朱昱州方仍未将房屋退还，引起诉讼。
吴昆认可已经收取了2015年3月14日之前的房屋租金。
审理过程中，法院找芦海兵核实情况，芦海兵称其与朱昱州是朋友，有点远亲，从2014年9月14日至2015年3月14日，朱昱州请其帮助经营，其投资了6、7万元，换了桌椅，室内进行了粉刷，另外按每天100元给付朱昱州，按月给付，房租仍由朱昱州与吴昆结算，与其无关。芦海兵还称，诉讼前吴昆曾找芦海兵谈过，吴昆想把房屋出租给芦海兵，但芦海兵对吴昆称，其是帮朱昱州做的，即使要租房屋仍应由吴昆与朱昱州谈。
原审认为，案涉房屋登记在吴昆之妻陆年玉名下，属于吴昆夫妻共同财产，吴昆先与朱昱州签订房屋租赁合同，租期届满后又与朱昱州、汤小萍夫妇另行签订房屋租赁合同，双方所签订的房屋租赁合同均合法有效，双方均应按约全面履行义务。现房屋租赁合同所约定的租赁期限已经届满，吴昆要求朱昱州、汤小萍退还所承租的房屋，依法有据，法院应予支持。芦海兵虽未与吴昆签订房屋租赁合同，但在吴昆与朱昱州、汤小萍签订的租赁合同约定的租赁期限内，芦海兵利用案涉房屋实际经营，实际控制了案涉房屋，现租赁期限已经届满，其未提供已经将房屋退还的证据，故吴昆要求芦海兵腾空退还案涉房屋的诉讼请求，法院亦予支持。
租赁合同约定的租赁期限届满后，朱昱州、汤小萍、芦海兵未将案涉房屋腾空退还给吴昆，吴昆作为出租人请求参照租赁合同约定的租金标准支付从租赁期限届满至实际退房之日的房屋占有使用费，法院依法予以支持。至于朱昱州、汤小萍、芦海兵之间实际该由谁最终负担此段时间的房屋占有使用费，本案中不予理涉。
按照租赁合同约定，朱昱州方腾空退还房屋时应结清水、电费，同时在水、电设施完好的情况下，吴昆应将收取的保证金1000元返还给朱昱州。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、朱昱州、汤小萍、芦海兵将海安县海安镇江海东村××-××-××号房屋腾空退还给吴昆，于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。二、朱昱州、汤小萍、芦海兵偿付吴昆房屋占有使用费（从2015年3月15日起至实际腾空交房之日止，按每年18800元标准计算）。
三、朱昱州、汤小萍、芦海兵在腾空退房时结清实时尚欠的水、电费。在确保水、电设施完好及房屋结构无损的情况下，吴昆返还朱昱州保证金1000元。案件受理费284元，减半收取142元，由朱昱州、汤小萍、芦海兵共同负担。
宣判后，朱昱州、汤小萍不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，未查明事实，故意偏袒被上诉人一方；上诉人属于下岗职工没有经济来源，本案中，被上诉人为了私自的一点小利益多次违反合同致使上诉人无法经营，经济损失严重。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本院发回重审。
被上诉人吴昆答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告芦海兵未到庭答辩。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人的租赁合同已经到期，在此情况下，吴昆有权要求返还案涉的租赁房屋。关于上诉人提出的其可以优先续租的问题，本院认为，所谓优先续租，是在案涉房屋有多个承租人的情况下，上诉人基于同等条件可以享有优先租赁的权利。吴昆陈述其未将房屋转租给他人，案涉房屋将自己进行使用。故目前并不具有享有行使优先续租权的前提和基础，上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出的吴昆违反合同造成其损失的问题，本院认为，上诉人对其所提出的损失没有提出反诉，也没有提供充分证据予以佐证，故对上诉人所主张的损失问题，本院在本案中不予处理。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费284元，由上诉人朱昱州、汤小萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 陆炜炜
代理审判员 张峥嵘
二〇一五年十月十九日
书 记 员 周 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；