江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第2442号
上诉人（原审原告）钱梅娟。
委托代理人范凯洲，江苏法舟律师事务所律师。
委托代理人鞠爱军，江苏法舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴光修。
委托代理人吴祖伟，无锡市滨湖区恒信法律服务所法律工作者。
委托代理人陈泰，无锡市滨湖区恒信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）龚瑞娟，现羁押于南通市女子监狱。
被上诉人（原审被告）詹振华，现下落不明。
上诉人钱梅娟因与被上诉人吴光修、龚瑞娟、詹振华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨民初字第0970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2016年1月5日公开开庭审理了本案，上诉人钱梅娟的委托代理人范凯洲、鞠爱军，被上诉人吴光修的委托代理人吴祖伟、陈泰到庭参加诉讼，被上诉人龚瑞娟、詹振华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：
常州市武进区雪堰镇雪湖雅居228号房屋（以下简称雪湖雅居228号房屋）系龚瑞娟向他人所购。该房屋由常州市雪堰建筑工程有限公司开发，国有土地使用权人为常州市武进区雪堰镇人民政府，使用权类型为划拨，目前尚未办理房屋产权证及分割后的土地使用证。原审法院在审理吴光修诉龚瑞娟、詹振华民间借贷纠纷一案中，因吴光修申请，于2012年9月5日前往常州市雪堰建筑工程有限公司调查，该公司总经理张文伟称，雪湖雅居的房屋系其公司开发，房屋尚未办理房产证、土地使用证。雪湖雅居228号房屋是卖给何延年的，后何延年转卖给了龚瑞娟。随即原审法院向张文伟送达了查封雪湖雅居228号房屋的民事裁定书。当日，何延年的妻子何容华接受原审法院调查称，雪湖雅居228号房屋是以其丈夫何延年名义向常州市雪堰建筑工程有限公司购买，其于2010年以1602800元卖给了龚瑞娟。后原审法院上门对雪湖雅居228号房屋进行实地查封，张贴了封条及诉讼保全民事裁定书。龚瑞娟、詹振华下落不明，经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，后原审法院于2013年3月25日作出（2012）锡滨民初字第1197号民事判决书。原审法院对已查封的雪湖雅居228号房屋进行强制执行时，钱梅娟于2013年8月14日提出执行异议，认为该房屋已由其通过买卖获得。因龚瑞娟在执行程序中于2013年10月24日称房屋系抵押给钱梅娟，并非买卖，后原审法院于2014年4月14日作出（2014）锡滨执异字第0002号民事裁定书，驳回了钱梅娟提出的异议。
后钱梅娟以对雪湖雅居228号房屋享有所有权为由，于2014年4月28日诉至原审法院，请求判令：1、停止对雪湖雅居228号房屋的执行；2、确认雪湖雅居228号房屋所有权归其所有。
钱梅娟就《房屋买卖协议》的签订提供以下证据：
证据一、《房屋买卖协议》。该协议约定：钱梅娟（乙方）购买龚瑞娟、詹振华（甲方）拥有的雪湖雅居128号、228号的两栋别墅；出售价格为500万元，一次性现金支付；本协议签订乙方实际支付款项后上述房屋的所有权归属乙方，甲方不再拥有上述房屋的任何权利。甲方应在收到款项3个工作日内将上述房产交付乙方；乙方在本协议签订后七日内，将购房款支付给甲方；本协议签订后乙方支付甲方定金2万元（该笔款可冲抵总房款）；因国家现行政策及上述房屋现有实际情况暂无法办理土地证、房产证等手续，甲方在此承诺乙方若今后可办理相关证件，甲方有义务和责任积极配合乙方办理相关手续，所需费用由乙方承担。签署日期：2011年7月25日。钱梅娟在原审诉讼中称，《房屋买卖协议》实际签订的日期为2012年6月7日，因龚瑞娟、詹振华于2011年7月25日向其借款500万元未还，故《房屋买卖协议》签署日期倒签为2011年7月25日。
钱梅娟于2013年8月14日在执行程序中向原审法院陈述：雪湖雅居228号房屋是其向龚瑞娟购买，房屋买卖协议的签订日期为2011年7月25日，共两套房屋价款500万元。钱款全部通过银行转账付给龚瑞娟了。
另钱梅娟于2013年12月2日的控告书、2013年12月3日执行异议书中均称，其与龚瑞娟、詹振华的房屋买卖协议，签署于2011年7月25日。其当天就把合同中约定的购房款按龚瑞娟、詹振华的要求支付至第三方银行卡。
又钱梅娟代理人于2013年12月12日的执行听证笔录中，在吴光修对房屋买卖协议的签字及日期的形成时间提出异议后，称房屋买卖协议实际在2012年春节以后两三个月签订的，日期往前签到了2011年7月25日。2013年3月中旬交付了两套房屋，228号由钱梅娟夫妇入住。因案外人钱梅娟提出执行异议听证，钱梅娟代理人在2014年3月27日提供的律师意见中称，《房屋买卖协议》落款时间为2011年7月25日，而事实上签订协议和房屋交付使用的时间是2012年3月中下旬。
龚瑞娟在庭�中称，该《房屋买卖协议》于2012年6月在内蒙古签订，其向钱梅娟借钱是事实，但其认为房屋是抵押给钱梅娟，因没有产权证，故未办理抵押手续。
龚瑞娟于2013年5月因涉嫌合同诈骗被限制人身自由，原审法院在执行程序中于2013年10月24日提审龚瑞娟时，其陈述没有看见过这份《房屋买卖协议》，字是其签的，日期不像其签的。2010年初，其向钱梅娟借了580万元，后在2012年5月份以钱梅娟的名义向雪堰桥的贷款公司借了500万元，其以雪湖雅居的两套房子抵给了钱梅娟。大概在2012年6月份，其在内蒙，钱梅娟和她女婿汤夏阳一起到内蒙来找其，在一张类似于香烟盒子的硬纸上签了字。当时其丈夫詹振华也在场，一起签字。签在纸的右下方。上面内容是什么，其没有看，直接在上面签字了。其只是将房屋抵押给钱梅娟，并不是直接卖给她。
吴光修对《�屋买卖协议》签署的日期有异议。
证据二、114通话录音整理及签订协议经过的情况说明、钱梅娟女婿汤夏阳于2012年6月8日在内蒙旅游的生活照，以证明钱梅娟与其女婿汤夏阳于2012年6月7日从上海浦东国际机场飞银川至内蒙古阿拉善左旗与龚瑞娟、詹振华签订《房屋买卖协议》、《关于房屋买卖的补充说明》。一份情况说明的内容为：本人于2014年4月26日通过电话拨打0519-114（机票预订中心）查询到本人与钱梅娟于2012年6月7日购买并乘坐CA国航1258航班，起飞时间为早上8点15分。说明人：汤夏阳。日期：2014年4月28日。另一份情况说明的内容为：2012年3月期间我丈母娘钱梅娟告诉我，她借给龚瑞娟500万元，龚瑞娟与她商量把雪湖雅居的两套房屋卖给我们。因她目前需要开煤矿，需要几年时间才能开完，资金比较紧张，不想把房子空在那儿。我们全家商量后决定买�来。因龚瑞娟长期在内蒙古，我丈母娘与她联系后于2012年6月7日由我陪同，从上海浦东机场出发至银川与龚瑞娟、詹振华夫妇面签了买房协议。说明人：汤夏阳。日期：2014年4月28日。
龚瑞娟对情况说明、照片无异议。吴光修的质证意见为：对情况说明的真实性、关联性无法确认，且汤夏阳系钱梅娟的女婿，为利害关系人，故对此不予认可；汤夏阳在内蒙旅游的生活照，不能证明《房屋买卖协议》、《关于房屋买卖的补充说明》签订于2012年6月。
证据三、房屋买卖协议电子文档截屏、金山快盘文档截屏，证明钱梅娟女婿汤夏阳在2012年7月已将《房屋买卖协议》（空白）上传金山快盘，同时证明《房屋买卖协议》在2012年7月已存在。
龚瑞娟对此无异议。吴光修认为该证据不能证明《房屋买卖协议》的形成时间。
钱梅娟就雪湖雅�228号房屋的房款支付情况提供以下证据：
银行卡取款凭条、借记卡明细对账单、说明、借条，证明钱梅娟已经支付相应的购房款项。银行卡取款凭条记载：2011年7月25日，钱梅娟通过银行卡转账500万元给许亚。说明的内容为：本人许亚农行卡卡号62×××12，自办卡起交由陆卫平使用，本人从未使用过。特此说明，许亚，2013年12月12日。以上许亚农行卡由我陆伟平交龚瑞娟使用，本人从未使用，陆伟平。借条载明：今借到钱梅娟人民币500万元，龚瑞娟，2011年7月25日。
龚瑞娟在庭审中称，对该组证据无异议，许亚的卡自开卡后就由其使用，其确实收到500万元，该款项是由其集资后出借的。
龚瑞娟于2013年10月24日在执行程序中向原审法院的陈述为：2010年初，其向钱梅娟借款580万元。后在2012年5月份以钱梅娟的名义向雪堰桥的贷款公司借了500万元，钱梅娟在2012年5月14日左右通过银行汇给其500万元，其以雪湖雅居的两套房屋抵给了钱梅娟。2011年其没有和钱梅娟发生一笔500万元的往来。
许亚于2013年9月11日在执行程序中向原审法院的陈述为：对银行对账单无异议，该银行卡是其的，由其阿姨蒋玉芳办理，当时蒋玉芳和陆卫平认识龚瑞娟，他们一起炒股，这卡一直在蒋玉芳那里，由蒋玉芳使用。对账单上的那笔500万元应该是蒋玉芳他们用来炒股的。具体谁操作的不清楚。
吴光修对转账明细无异议，对许亚及陆伟平的说明不予认可，另认为借条与本案无关。
钱梅娟就雪湖雅居228号房屋的交付、入住情况提供以下证据：
证据一、《房屋移交说明》、《关于房屋买卖的补充说明》，证明龚瑞娟、詹振华已经将雪湖雅居228号的房屋交付钱梅娟。房屋移交说明的内容为：1、本人�售给钱梅娟的房屋已钱款两清；2、自即日起房屋权属归钱梅娟所有；3、自即日起房屋使用中所产生的费用由钱梅娟承担（水电、物业等）；4、出售物品包括（房屋及本人不带走的屋内设施及物品）；5、出售房屋自即日起与本人无关；本说明一式两份，双方签字各持一份。出售方代表：龚瑞娟，购买方代表：钱梅娟。《关于房屋买卖的补充说明》，内容为：1、本人龚瑞娟因生意资金紧缺与钱梅娟协商一致将本人坐落于常州市武进区雪堰镇雪湖雅居128号、228号两处房产（别墅）一次性出售（转让）给钱梅娟。2、本人在此承诺上述两处房产为本人所有，无抵押、无任何经济纠纷、产权清晰。在钱梅娟按买卖合同约定给付房款后上述房产归钱梅娟所有。若由此产生的任何纠纷由本人承担。3、特别说明：因上述两处房产现有情况和国家法律法规现行规定，暂时无法办理�户等相关手续，一些买卖行为以双方签订的购房协议内容为准。若今后上述房产可办理相关手续本人保证积极配合钱梅娟办理相关手续。说明人：龚瑞娟。该两份书证均未有落款时间。
钱梅娟在诉状中称《房屋移交说明》与《房屋买卖协议》同时签订，《关于房屋买卖的补充说明》于2012年6月中旬签订。
钱梅娟代理人在庭审中称该两份说明由钱梅娟起草后，龚瑞娟于2012年6月份签的，具体时间记不清楚了，大概是《房屋买卖协议》签订前后。
钱梅娟在本案审理过程中称，《关于房屋买卖的补充说明》和《房屋买卖协议》在内蒙同时签的，《房屋移交说明》是2012年6月20日左右龚瑞娟从内蒙回来后签的。
龚瑞娟在本案审理过程中，先陈述两份说明上的名字是其签的，具体签署的日期记不清了，后又陈述《关于房屋买卖的补充说�》和《房屋买卖协议》是同时签订的。
吴光修的质证意见为该两份说明由钱梅娟方起草，没有具体的形成时间，故其对真实性、关联性不予认可。
证据二、2012年7月份常州新奥燃气发展有限公司煤气费收费收据、2012年8月17日常州供电公司发票、2013年2月1日缴纳2012年度物业费收据。房屋装修照片、电子照片形成时间截屏、物业费缴费收据、微信朋友圈中钱梅娟外孙于2012年7月25日的生活照片、2012年8月23日搬运工上传的三轮车搬钢琴照片、钱梅娟外孙于2012年8月25日弹钢琴的照片手机截图、2012年6月13日对雪湖雅居228号房屋所拍照片的形成时间截图。证明钱梅娟于2012年6、7月份已实际入住雪湖雅居228号房屋。2012年7月20日，常州新奥燃气发展有限公司收据上载明：交款单位雪湖雅居228，37.4元，交款事由：燃气费。2012年8月17日常州供电公司发票载明：�名何延年，地址雪堰镇雪湖路8#，金额162.72元。2013年2月1日物业费收据载明：交款人秦怡，金额2032.16元，2012年物业费。
龚瑞娟对于交费情况、钱梅娟外孙及三轮车搬钢琴的照片表示不清楚。2012年6月13日照片截图系其家雪湖雅居228号房屋内部情况，是钱梅娟从朱玉华那儿拿了钥匙进屋拍的照片，但对于钱梅娟有无居住，其不清楚。
吴光修对电费发票无异议，对燃气费、物业费收据的真实性、关联性不予认可，对朋友圈中钱梅娟外孙照片、三轮车搬钢琴照片手机截图、2012年6月13日对雪湖雅居228号房屋所拍照片的形成时间截图的真实性有异议，不予认可。该组证据不能证明原告于2012年6、7月份已实际入住雪湖雅居228号房屋。
证据三、谈话笔录，证明龚瑞娟将房屋卖给钱梅娟，钥匙由朱玉华转交给钱梅娟，房屋交付完成。该笔录由钱梅娟代理人于2015年3月17日向朱玉华所做，朱玉华陈述为：龚瑞娟系我阿姨。龚瑞娟将雪湖雅居228号房屋的钥匙于2012年5、6月份放在我那儿，后来钱梅娟来拿钥匙，称有人要看房子，我就将钥匙给了钱梅娟。当时我没有告诉龚瑞娟，过了一、二天就打电话给龚瑞娟。龚瑞娟说，怎么把钥匙给钱梅娟，家里还有东西。我知道龚瑞娟把房子卖给钱梅娟，是因为2012年5月份，龚瑞娟将一份卖房子的合同放在我这儿，叫我给钱梅娟的，内容是把雪湖雅居的房子卖给钱梅娟，没过几天，我就把合同给钱梅娟了。
龚瑞娟对该份谈话笔录无异议，称钱梅娟要看房子，其让朱玉华带她去看，朱玉华将钥匙给了钱梅娟，其当时有点生气，因为东西还在里面。其也没想到钱梅娟这么快去拿钥匙。本来其和钱梅娟是好朋友，后来就为此不愉快。
吴光修对该份谈话笔录的真实性有异议。
原审法院于2015年3月27日至武进雪堰向朱玉华核实谈话笔录时，朱玉华明确表示其不愿意向原审法院作任何陈述。
钱梅娟申请的证人邵春元出庭陈述：其系常州市武进区雪堰镇雪湖雅居小区门卫。2009年5月开始，其和老婆两人轮流换班在雪湖雅居当门卫。雪湖雅居228号，2012年6月之前是龚瑞娟住的，之后由钱梅娟居住。2013年春节后，其去收物业费时认识钱梅娟。物业费收取后，不用上交，用于支付门卫的工资和绿化管理费。法院查封一事其知情，法院的人查封了雪湖雅居228号房屋，还拍照的。拍完后，法院的人员把封条撕了。
钱梅娟及龚瑞娟对证人邵春元的陈述无异议。吴光修认为，证人邵春元收取该小区物业费后不上交公司，与钱梅娟有利害关系，故对邵春元的陈述不予认可。
邵春元在庭前接受钱梅娟代理人调查时�：其系雪湖雅居小区门卫，2012年9月份的时候，没有法院的人来找过其，其也没有见过法院的人来。
原审法院保全追记载明：2012年9月5日，承办人员前往雪湖雅居228号房屋实地查看，见该房屋门窗紧闭，窗及门前台阶有较多灰尘。经敲门，未有人应答。随后向打扫小区道路的一位女性保洁工询问，该保洁工证实，雪湖雅居228号房屋户主姓龚。但近一个月来均大门紧闭，未见有人居住。因该房屋未办理房产证、土地证，故对上述房屋进行实地查封，贴封条并拍照。
以上事实，有《房屋买卖协议》、《关于房屋买卖的补充说明》、《房屋移交说明》、（2012）锡滨民初字第1197号民事判决书、（2014）锡滨执异字第0002号民事裁定书、钱梅娟提供的情况说明、电子文档截屏、银行卡取款凭条、借记卡明细对账单、说明、借条、收费收据、照片手机截图、旅游生活照、执行笔录、证人证言、保全追记及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为：
执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的享有所有权或其它足以阻止执行标的转让、交付的实体权利承担举证责任。本案中，其一，就《房屋买卖协议》的签订时间。钱梅娟于2013年8月14日、2013年12月2日、2013年12月3日均称签订于2011年7月25日，其代理人于2013年12月12日称签订于2012年春节以后两三个月，于2014年3月27日称签订于2012年3月中下旬，在诉讼中其又称签订于2012年6月7日；龚瑞娟在庭审中称《房屋买卖协议》于2012年6月在内蒙古签订的，而龚瑞娟此前于2013年10月24日在原审法院提审笔录中称，其没看见过这份《房屋买卖协议》，字是其签的，日期不像其签的。2012年6月份，其在内蒙，钱梅娟和她女婿汤夏阳一起到内蒙来找其，在一张类似于香烟盒�的硬纸上签了字。当时其丈夫詹振华也在场，一起签字。由此看出，首先，就《房屋买卖协议》的签订时间，钱梅娟自己陈述前后不一，出入较大。其次，龚瑞娟之前陈述2012年6月在内蒙古是在类似香烟盒子的硬纸上签了字，将房屋抵押给钱梅娟，其没看见过《房屋买卖协议》。该陈述与钱梅娟所称2012年6月在内蒙古签订《房屋买卖协议》相矛盾，也与龚瑞娟在庭审中称《房屋买卖协议》于2012年6月在内蒙古签订相矛盾。故《房屋买卖协议》的真实签订日期不能确定。
其二，就房款的交付情况。钱梅娟称，2011年7月25日出借给龚瑞娟500万元汇至许亚卡上，龚瑞娟后未还，抵作房款。而龚瑞娟在执行程序中于2013年10月24日向原审法院陈述，2011年其没有和钱梅娟发生一笔500万元的往来。许亚于2013年9月11日向原审法院陈述，银行卡是其阿姨蒋玉芳办的，当时蒋玉�和陆卫平认识龚瑞娟，他们一起炒股，对账单上的那笔500万元应该是蒋玉芳他们用来炒股的。故钱梅娟于2011年7月25日汇至许亚卡上的500万元，不能证明是钱梅娟出借给龚瑞娟的款项，且该款后又抵作涉案房款。而且，双方在房屋买卖协议中约定，“乙方在本协议签订后七日内，将购房款支付给甲方；本协议签订后乙方支付甲方定金2万元（该笔款可冲抵总房款）”，如果房款确在协议签订前就已支付，根本无需避简就烦，作此不合常理又与当时“事实”不符的约定。因此钱梅娟所提交的证据，不能证明房屋买卖协议所约定的房款已交付。
其三，就房屋的交付时间。首先，能够证明房屋交付时间的《房屋移交说明》恰未载明移交时间。另对于该《房屋移交说明》签署时间，钱梅娟在诉状中称与《房屋买卖协议》同时签的，庭审中则称《房屋移交说明》在《�屋买卖协议》签订前后签的，后又称《房屋移交说明》是2012年6月20日左右签订，前后陈述不一。龚瑞娟称《房屋移交说明》的签署时间记不清了。其次，钱梅娟诉讼中称在2012年6月开始即实际占有使用雪湖雅居228号房屋，原审法院于2012年9月5日对该房屋上门查封并张贴封条及保全裁定书，而钱梅娟直至2013年8月14日原审法院执行查封房屋时才提出异议。再次，钱梅娟的代理人于2013年12月12日的执行听证笔录中称2013年3月中旬交付了两套房屋，228号由钱梅娟夫妇入住。关于证人邵春元的证言，其先是在钱梅娟代理人的调查笔录中称2012年9月份没有见过法院的人来，之后在庭审中又称法院的人员查封时拍照后又把封条撕掉，前后陈述存在明显冲突。同时其在庭审中陈述，其在2013年春节后收物业费时才认识钱梅娟。故证人邵春元的陈述前后矛盾，不足采信，更无法证明钱梅�在2012年6月入住雪湖雅居228号这一事实。另钱梅娟提供的供电、物业、燃气交费单据、照片、对朱玉华的谈话笔录不足以证明其于2012年6、7月份已实际入住雪湖雅居228号房屋。因此不能证明雪湖雅居228号房屋已于2012年6月移交给钱梅娟并实际入住。
综上，钱梅娟提供的《房屋买卖协议》的签订日期不能确定，钱梅娟提供的证据又不足以证明涉案房款已交付、雪湖雅居228号房屋已于2012年6月在原审法院查封前由钱梅娟实际入住。故钱梅娟的诉请依据不足，不予支持。詹振华经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条之规定，判决如下：驳回钱梅娟的诉讼请求。案件受理费22800元，公告费2120元，合计24920元，由钱梅娟负担。
上诉人钱梅娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、诉争雪湖雅居228号房屋的土地性质、房屋权属情况均未查清，不属于可被执行财产。二、原审中钱梅娟已经对原审法院查封、执行涉案房屋过程的合法性和合理性提出异议，原审法院理应对查封程序的合法性、合理性进行审查或说明，其对原审法院执行法官在事发两年后做的工作追记不予认可。三、原审法院认定事实有误，判决错误。1、钱梅娟与龚瑞娟、詹振华之间房屋买卖合同关系真实合法有效，龚瑞娟、詹振华同意将雪湖雅居228号房屋出售给其以房抵债。2、就房款的交付问题，钱梅娟提供了汇款凭据，另2015年5月其为龚瑞娟担保并处理了借款500万元，所以龚瑞娟实际结�钱梅娟两笔500万元，不论哪一笔500万元用来抵作购房款均合法有效。3、就房屋交付时间，《房屋移交说明》签署时间应为2012年6月，房屋交付的时间也应当是2012年6月，法院应当书面通知朱玉华出庭作证。4、钱梅娟提供的供电、物业、燃气缴费单据、手机微信截屏、照片等证据，该组证据可信度理应大于其他一切言词证据。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原判，依法改判支持其原审全部诉请。
被上诉人吴光修辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人钱梅娟、詹振华未发表答辩意见。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本案二审争议焦点为：一、诉争雪湖雅居228号房屋是否属于可被执行财产？二、上诉人钱梅娟对作为本案执行标的的雪湖雅居228�房屋是否享有排除执行的权利，其是否合法取得该被执行财产？
本院认为：
关于争议焦点一，根据最高人民法院（法（2012）151号）《关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》文件精神，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。一审已查明涉案雪湖雅居228号房屋国有土地使用权类型为划拨，目前尚未办理房屋产权证及分割后的土地使用证。故本案中原审法院可按照相关规定及程序依法对雪湖雅居228号房屋予以强制执行，进行变卖或拍卖。
关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人钱梅娟称其在法院保全之前已合法取得并实际入住雪湖雅居228号房屋，应就符合上述全部条件承担举证责任，举证不能的应承担不利后果。具体应作如下分析：
（一）钱梅娟是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
钱梅娟一审中提交的《房屋买卖协议》、《关于房屋买卖的补充说明》及《房屋移交说明》：1、就三份协议的签订日期，钱梅娟在针对雪湖雅居228号房屋的保全、执行程序中及本案审理过程中陈述前后矛盾，难以自圆其说；2、就《房屋买卖协议》，钱梅娟先是称房屋已经买卖取得，后又改口称名为房屋买卖实为以房抵债，而据钱梅娟一审中陈述合同范本系其律师修改后拿给龚瑞娟签字，如果是以房抵债，则没必要在合同中另约定定金及协议签订后七日内支付房款等内容，钱梅娟辩称因为合同系网上下载的模板的理由，难以令人信服。据此，对钱梅娟是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同及以房抵债事实的真实性，其所举证据尚不能达上述证明效力。
（二）钱梅娟是否在人民法院查封之前已合法占有雪湖雅居228号房屋
1、钱梅娟提供的供电、物业、燃气缴费单据、手机微信截屏、照片等证据：其所提供的供电、物业、燃气缴费单据并不连贯，不具有连续性，且并未提交相应票据底册，无法核实实际交费及入账时间；就手机微信截屏、照片，因钱梅娟看房后就留有钥匙，其随时可出入雪湖雅居228号房屋及拍照，故并不能当然地将照片形成时间或手机微信发布时间理解为其已实际入住涉案房屋。
2、关于原审法院执行法官保全雪湖雅居228号房屋的事实问题。法官职务行为过程中亲历或知悉的事实不需要再行证明。据保全追记记载，原审法院保全法官先至涉案房屋开发商常州市雪堰建筑工程公司了解到涉案房屋原购买人为何延年，后由何延年转卖给龚瑞娟，该事实得到了何延年妻子何容华的确认。保全法官对涉案房屋进行了实地查看，窗及门前有较多灰尘，经询问小区保洁工得知涉案房屋近一个月来均未见有人居住。因涉案房屋并未�理房产证和土地证，故保全法官对涉案房屋进行张贴封条并拍摄了照片。虽原审法院保全雪湖雅居228号房屋时所拍摄照片系打印件，但当日同时有保全法官至常州市雪堰建筑工程有限公司做的保全笔录、对房屋前任所有权人何延年妻子何容华的调查笔录，足以证明原审法院2012年9月5日查封雪湖雅居228号房屋并张贴封条和保全裁定书的事实。而钱梅娟直至原审法院2013年9月对雪湖雅居228号房屋进行执行时才提出异议有违常理。
据此，本院对其主张的在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的事实不予采信。
（三）钱梅娟是否已支付全部价款
钱梅娟在一审中提交了银行卡取款凭条、借记卡明细对账单、说明、借条，证据链完整，可以认定2011年7月25日钱梅娟出借给龚瑞娟500万元的事实。但鉴于在法院查封之前龚瑞娟就以房抵债事实尚不能�定，且钱梅娟在二审中陈述以房抵债发生前龚瑞娟对之前的580万元借款尚未还清，在旧债未清情况下选择性地归还新债，有违常理。据此，对钱梅娟所称该笔款项系《房屋买卖协议》约定的所抵债务的主张，本院不予认可。
（四）钱梅娟是否非因自身原因未办理过户登记
即便龚瑞娟将争议房产交付钱梅娟以冲抵其债务的情况属实，但由于该房产至今尚未取得合法的可以进行物权变更登记或预登记的条件，故该以物抵债相应物权转移的行为尚未完成，并未达到法律意义上的交付。因此，钱梅娟享有的仍然是债权而非物权，尚不享有足以阻却执行的权利。
关于钱梅娟二审申请证人出庭的问题，因未在一审中提出，鉴于本案案情已经公开，在此情形下证人出庭作证的证明力较弱，故本院不予准许。关于钱梅娟二审提出对《房屋买卖协议》、《关于房屋买卖的补充说明》和《房屋移交说明》的笔迹形成时间进行司法鉴定的申请问题，因钱梅娟未提供相应可供比对检材，客观上无鉴定基础，且结合前述认定，已无司法鉴定之必要，故本院对该申请亦不予准许。
综上，原审法院对钱梅娟诉请不予支持，并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，公告费900元，合计23700元，由上诉人钱梅娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘华明
审 判 员 杜伟建
代理审判员 杨 志
二〇一六年四月十三日
书 记 员 翁 强