广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初1194号原告：中山市大信信和商业股份有限公司三乡分公司，住所地广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居61号。统一社会信用代码91442000068514198Y。法定代表人：吴金培。委托诉讼代理人：蓝玉玲，女，1990年11月27日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县，系该公司职员。委托诉讼代理人：苏冠东，男，1979年11月2日出生，汉族，住广东省中山市东区，系该公司职员。被告：王海燕，女，1980年9月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：吕志斌，男，1980年4月28日出生，汉族，住广东省中山市，被告：何双江，男，1989年4月12日出生，汉族，住湖南省衡南县，被告:中山市路易斯桑拿中心，住所地广东省中山市火炬开发区中山港大道—99号金盛广场1号商业楼3层，统一社会信用代码442000001202067。投资人：何双江。原告中山市大信信和商业股份有限公司三乡分公司（以下简称信和公司）诉被告王海燕、吕志斌、何双江、中山市路易斯桑拿中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告信和公司的委托代理人蓝玉玲到庭参加了诉讼，被告王海燕、吕志斌、何双江、中山市路易斯桑拿中心经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信和公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告王海燕立即向原告支付拖欠租金259200元，水电费19720元,及自应付租金费用之日起至实际支付之日止，按年利率24%的标准向原告支付该拖欠费用的违约金，暂计至2016年12月30日为40732.14元；2.被告吕志斌、何双江、中山市路易斯桑拿中心对上述债务承担连带责任。事实理由：被告王海燕与原告于2015年10月18日签订了《专柜商铺租赁合同》，约定原告将位于中山市三乡镇文昌路丽景花园绿盈轩1号首层J01商铺房屋出租给被告王海燕使用，租赁期限自2015年10月1日至2017年12月31日止，J01号商铺为28800元每月，每月25日前缴纳下月租金及水电费等费用。事后，原告依约将上述商铺房屋交付给被告王海燕使用，但被告王海燕自2016年1月起未依约支付租赁费用，期间，原告曾多次向被告王海燕追讨，被告王海燕仍未如期缴纳租赁费用。后经被告王海燕要求，原告与四被告签订《商铺租赁费用清偿协议》，被告吕志斌、何双江、中山市路易斯桑拿中心作为连带担保人，对原告的债权承担连带清偿责任，但上述被告至今仍未依约支付租金。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.《大信信和专柜商铺租赁合同》；2.商铺租赁费用清偿协议及附件欠款、还款情况表；3.房产证及转租证明；4.王海燕欠费明细表。被告王海燕辩称：1.对于原、被告于2015年10月18日签订的《专柜商铺租赁合同》，双方于2016年9月签订解除协议，约定双方是经友好协商解除上述合同，并非是以被告违约为由解除合同，被告无需支付任何违约金。上述解除协议原件在原告处，但原告起诉时并未提交；2.原告要求被告按年利率24%的标准向原告支付拖欠租金的违约金，被告认为原告的该诉求无任何一句。且原告主张违约金标准为年利率24%，一直计算至实际支付租金之日，违约金标准明显过高，有违公平原则；3.被告尚有22万元租赁保证金暂存原告处，应当先将该部分保证金用于抵扣所拖欠租金。被告王海燕为其辩解在法定期限内提供的证据为：中国工商银行电子回单一份。经审理查明：2015年10月18日，原告信和公司（甲方）与被告王海燕（乙方）签订《大信信和专柜商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方同意乙方在甲方的三乡分店以专柜（商铺）租赁方式经营服装项目，租赁物位于中山市××乡镇××路丽景花园××号铺，建筑面积为180平方米（以实际现场为准）；乙方每月向甲方支付租金28800元；乙方须在双方签订本合同时，向甲方一次性付清相当于贰个月租金及管理费的履约保证金100000元；履约保证金于合同期满或终止时，经乙方结清积欠甲方之全部债务，并于两周内完成撤柜。回复原有装修，经由甲方验收认可的三个月后凭甲方开具的收据无息退还履约保证金，如乙方有积欠甲方债务，或撤柜后未回复原状，或撤柜后有顾客退货之情形，甲方有权从履约保证金中扣除相关费用；在合同履行期间，如履约保证金不足时，乙方应于收到甲方书面通知之日起十五日内补足，如逾期未补足，甲方有权依法律途径追讨并有权立即终止合约，如乙方未经甲方许可中途撤柜，乙方同意该履约保证金由甲方没收作为违约金；合同有效期自2015年10月1日起至2017年12月31日止；乙方须于每月25日前以银行支票、转账或现金形式一次性支付下个月租金与管理费及其他费用给甲方，甲方开具有效票据给乙方，双方签订租赁合同时，乙方须付清第一个月的租金、履约保证金、管理费及其它有关费用；如乙方未按时支付，迟付在15日内，乙方应从迟付的第一天起每日按上述金额的5%向甲方支付滞纳金，若超过15日，甲方有权终止本合约并没收其履约保证金；合同还约定了其他事项。之后，信和公司（甲方）、王海燕（乙方）、吕志斌（丙方）、何双江（丁方）、中山市路易斯桑拿中心（戊方）就商铺租赁费用事宜签订《商铺租赁费用清偿协议》一份，协议约定：甲乙双方确认：《商铺房屋租赁合同》【合同编号：XH20140425001】已经在2015年9月29日解除，乙方尚欠甲方租金及费用合共2417152元；《大信信和专柜商铺租赁合同（海澜之家）》和《大信信和专柜商铺租赁合同（金钰福珠宝）》在2016年9月30日解除，乙方应向甲方支付租金和费用818920元；乙方欠甲方的上述两项款项合共3236072元；乙方尚有22万元租赁保证金暂存甲方；乙方如按本协议第二条第1款按时还清欠款，甲方同意就乙方2014年11月和12月两个月租金及管理费减免优惠438240元，在最后一期还款中予以扣减；经甲、乙双方同意，乙方欠甲方的上述租金及费用分24期还清，从2016年10月30日前的每月30号前偿还一期，前6个月每期最低还款金额90000元，其余各期在其相应月份的最后一天前最低还款金额为130000元（最后一期的还款时间为2018年9月30日）；租金及费用的利息在每期还款中按先抵扣利息还本金方式计算，其中1978912元款项的利息从2016年1月1日按每月1%的利率计至款项全部清偿日，818920元款项的利息从2016年9月1日按每月1%的利率计至款项全部清偿日;待乙方还清甲方所有欠款后，甲方退还乙方22万元租赁保证金；如乙方在还款过程中，有其中任何一期欠款未按时或足额支付，则甲方有权立即要求乙方就剩余各期欠款及利息立即归还，并按双方此前签订的《商铺房屋租赁合同》【合同编号：XH20140425001】、《解除终止协议》、《还款协议书》【编号：XH2015093002】、《大信信和专柜商铺租赁合同（海澜之家）》、《大信信和专柜商铺租赁合同（金钰福珠宝）》追究乙方的违约责任；因订立和履行合同及实现债权可能产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）均由违约方承担；丙、丁、戊方作为乙方的担保人，为乙方履行本协议自愿提供连带担保，担保的债权范围包括本合同项下的主债权及利息、违约金，实现债权可能产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）和所有其他应付费用，担保期限自本协议生效之日起至2022年9月30日止；协议还约定了其他事项。涉案《商铺房屋租赁合同》于2015年10月1日正式解除，原告接手涉案商铺。截至2016年9月，被告王海燕尚欠原告租金259200元、水电费19720元，原告追讨上述租金未果，据此诉至法院，提出前述实体权利。另查：涉案商铺座落于广东省××乡镇××路××号，土地使用权人为中山市世光创建实业有限公司，土地证号为中府国用（2005）第3107**号。中山市世光创建实业有限公司（甲方即出租方）与中山市大信信和商业股份有限公司三乡分公司（乙方即承租方）签订《租赁合同》一份，合同载有：乙方租用甲方位于广东省××乡镇××路××号的房屋，房屋承租范围为绿盈轩首层，双方同意按4323.16平方米面积计算租金；合同还约定了其他事项。后原告信和公司取得涉案商铺的使用权。上述商铺，原告信和公司与被告王海燕签订的租赁合同分别为：1.《商铺房屋租赁合同》【编号：XH20140425001】；2.《大信信和专柜商铺租赁合同》【J02、03号商铺】；3.《大信信和专柜商铺租赁合同》【J01号商铺】。上述合同，原告已于2017年1月16日向本院提起诉讼，案号分别为：（2017）粤2071民初1192、1193、1194号。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。信和公司与王海燕签订的《大信信和专柜商铺租赁合同》、《解除终止协议》，以及信和公司与王海燕、吕志斌、何双江、中山市路易斯桑拿中心签订的《商铺租赁费用清偿协议》，是各当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。对于原告要求被告王海燕支付拖欠的2016年1月1日至9月30日的租金259200元、水电费19720元的诉求，原告提交了《大信信和专柜商铺租赁合同》《商铺租赁费用清偿协议》等证据原件并作了相应陈述且保证证据真实，被告王海燕亦未否认，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、拖欠租金的逾期付款违约金是否过高；二、原告是否有权没收履约保证金100000元。关于焦点一，原、被告双方签订的《商铺租赁费用清偿协议》体现了双方当事人真实意思表示，合同内容也未违反法律禁止性规定，租赁合同合法有效，双方均应按照合同履行义务。被告王海燕未按协议偿还相关款项，依据协议约定，原告有权按原《大信信和专柜商铺租赁合同》的约定追究被告王海燕的违约责任。被告王海燕抗辩租金的违约金计算标准过高的理由为：1.因双方签订《解除终止协议》，故《商铺房屋租赁合同》中的违约条款不具法律效力；2.《解除终止协议》并未确认被告王海燕违约并需支付违约金；3.原告诉求中违约金的计算标准于法无据，本案违约金金额已远超损失的30%。本院认为，《商铺租赁费用清偿协议》明确约定，如被告未能按照约定还款，则按照《大信信和专柜商铺租赁合同》等文件追究被告违约责任，原告有权按照合同约定要求被告支付逾期支付租金及管理费的违约金（滞纳金）。原告认为双方约定的逾期付款违约金（滞纳金）标准过高，主动调整为要求被告王海燕从应付款之日起按年利率24%计付违约金至清偿之日止。该计算标准并未超出法律规定，本院予以支持。合同并未明确约定水电费的违约金计算标准，原告也未能证明水电费的具体缴纳时间，故原告对于水电费的逾期付款违约金的诉求，缺乏理据，本院不予支持。关于焦点二，被告王海燕主张其已向原告信和公司缴纳了履约保证金220000元（本案履约保证金合同约定为100000元），该金额应予以抵扣所拖欠的租金金额。原告主张其有权没收履约保证金。本院认为，虽然双方在《大信信和专柜商铺租赁合同》、《解除终止协议》中约定如被告违约，则原告有权没收履约保证金的条款，但并没有对应的原告违约双倍返还履约保证金的条款，系单方面加重了被告王海燕一方的义务。在本院已经支持了原告请求按照年利率24%计算违约金的请求，足以弥补原告方造成的利息损失情形下，原告要求没收履约保证金100000元，超出了必要限度。结合本案实际情况，本院认定该履约保证金100000元，予以抵扣原告的2016年1月至3月份租金损失（86400元）及4月份的部分租金损失（13600）。被告还应向原告返还的租金金额为159200元（259200元-100000元）。被告王海燕向本院提交的《工商银行电子回单》，称其于2016年10月31日向原告偿还租金20000元，该金额已于（2017）粤2071民初1192号一案处理，本案不再处理。被告吕志斌、何双江、中山市路易斯桑拿中心系被告王海燕的担保人，三被告及王海燕与原告信和公司签订的《商铺租赁费用清偿协议》约定“丙方、丁方、戊方作为乙方的担保人，为乙方履行本协议自愿提供连带担保，担保的债权范围包括本合同项下的主债权及利息、违约金，实现债权可能产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）和所有其他应付的费用。担保期限自本协议生效之日起至2022年9月30日止”，故对于原告要求被告吕志斌、何双江、中山市路易斯桑拿中心对被告王海燕的上述债务承担连带责任的诉求，本院予以支持。综上，原告诉讼请求，合理部分，本院予以支持。被告王海燕、吕志斌、何双江、中山市路易斯桑拿中心经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、当庭抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王海燕应于本判决生效之日起七日内原告中山市大信信和商业股份有限公司三乡分公司支付拖欠的租金159200元、及逾期付款违约金（计算方法：以2016年4月份未付租金15200元为本金，从2016年4月25日起按年利率24%计至清偿之日止；以每月25日应付租金28800元为本金，从2016年5月至2016年9月，每月的25日起按年利率24%计至清偿之日止）；二、被告王海燕应于本判决生效之日起七日内原告中山市大信信和商业股份有限公司三乡分公司支付水电费损失19720元；三、被告吕志斌、何双江、中山市路易斯桑拿中心对被告王海燕的上述债务承担连带清偿责任；被告吕志斌、何双江、中山市路易斯桑拿中心在承担了清偿责任后，有权向被告王海燕追偿；四、驳回原告中山市大信信和商业股份有限公司三乡分公司的其他诉讼请求。案件受理费6094元，诉讼保全费2118元，合共8212元（原告已预交），由原告中山市大信信和商业股份有限公司三乡分公司负担4122元；由被告王海燕、吕志斌、何双江、中山市路易斯桑拿中心负担4090元（该款被告王海燕、吕志斌、何双江、中山市路易斯桑拿中心应于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市大信信和商业股份有限公司三乡分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  伍青花审判员  吴立和审判员  唐 群二〇一七年十月十七日书记员  李可任杨莉芳