广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4890号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴海光，住广东省广州市增城区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市增城海兴服装辅料厂，住所地广东省广州市。
执行事务合伙人：吴海光。
上诉人共同委托代理人：任建超，广东达盛律师事务所律师。
上诉人共同委托代理人：张丽婷，广东达盛律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李松光，住广东省广州市�城区。
委托代理人：万军，广东民诚众信律师事务所。
上诉人吴海光、广州市增城海兴服装辅料厂（以下简称海兴服装厂）因与被上诉人李松光房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：2010年5月20日，李松光（出租人、甲方）与吴海光（租用人、乙方）签订《厂房租用协议合同》，合同约定，“1、甲方现有厂房一间，座落在xx社，租用给乙方使用。2、厂房宿舍面积约为1400平方，租用期为3年（租用期自2010年6月至2013年6月止）。每月租金为11300元整，按金叁万元。3、租金收缴办法：以甲方先收，乙方后使用为原则，即每月1号-5号前收取租金，否则甲方视为乙方不遵守协议，甲方有权没收按金并终�合同。4、甲方要提供水、电、消防给乙方使用。5、乙方在使用期间内所有支付政府部门的一切费用由乙方支付，如工商、地税、国税、治安、卫生等费用。6、乙方在租用期间，生产安全、消防安全、治安、工人安全、工人工资纠纷等一切事项由乙方负责。7、厂房电线等由乙方自己安装，租用期满电线乙方不得拆走。8、乙方租用期间，如要分租、拆建、改动厂房等，乙方要征得甲方同意，否则甲方有权没收按金并终止合同。9、甲方不得以任何理由提前终止合同，除政府部门征收外，否则要赔偿给乙方双倍按金；乙方也不得提前终止合同，否则甲方有权没收乙方按金。10、合同期满，乙方需继续使用厂房，在同等价格，甲方应优先租给乙方，如乙方不续约，需交清水、电、税务部门等费用，和复完修改的厂房，甲方检查过同意将按金退还给乙方。11、在租用期间，�厂房宿舍自然损坏的由甲方修复好，人为损坏的由乙方修复好。此协议书一式两份，经双方同意，各执一份，签字之日起即时生效”。
签订协议后，吴海光在涉案厂房经营海兴服装厂。
2010年7月4日，海兴服装厂支付3万元按金给李松光。李松光开具按金收据，收据上载明“今收到海兴服装配件厂租用山塘厂房按金叁万元”。
2013年6月7日，李松光（出租人、甲方）与吴海光（租用人、乙方）再次签订一份《厂房租用协议合同》，约定由吴海光继续承租涉案厂房，租期为3年，自2013年7月1日至2016年7月31日止，每月租金为12000元，合同的其他内容与2010年5月20日签订的《厂房租用协议合同》内容一致。
在2014年7月以前的租金，海兴服装厂、吴海光均已支付完毕，双方并无异议。
2014年7月至2015年1月期间，海兴服装厂、吴海光�月向李松光支付租金11000元。
海兴服装厂、吴海光于2015年5月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、李松光返还海兴服装厂、吴海光合同按金3万元；二、李松光承担本案的诉讼费用。
李松光提起反诉，请求判令：一、确认李松光从2015年3月31日起解除《厂房租用协议合同》合法有效；二、李松光有权依据合同约定没收按金3万元；三、海兴服装厂、吴海光支付2014年7月至2015年1月欠付的部分租金7000元及2015年2月至3月的租金24000元；四、海兴服装厂、吴海光赔偿租用厂房期间损坏电线造成的经济损失3000元；五、海兴服装厂、吴海光承担本案的诉讼费。
在一审审理过程中，一、李松光主张涉案土地系其向xx经济合作社承租，并由李松光在涉案土地建造厂房；李松光声称，按照其与xx经济合作社的合同约定，新塘镇白石xx经济合作社要协�办理涉案厂房的报批报建手续，其并不清楚xx经xxx镇xx村山塘经济合作社签订的《租地合同》以及《情况说明》各一份，《租地合同》约定，“甲方：xx社乙方：李松光……经村民代表讨论商议，一致同意把山塘社圩路山地租给乙方。由乙方投资修筑厂房，由乙方自主经营生产，本社收取租金。为了规范甲乙两方利益……达成如下条款：一、甲方把路山地租给乙方，总计面积是1183.5平方米，租赁期限为四十年……二、乙方自主修筑厂房，自主经营……六、乙方要在一年之内要建好厂房，如一年之内未建好，乙方要每年增加百分之五十租金。七、本合同一式两份，双方各执一份。合同期内，本合同对双方具有相同的法律效力。八、合同期满，一切建筑物和水、电归甲方所有，乙方不得拆除。九、合同期限从2010年1月1日至2050年1月1日止”。《情况说明》加盖了xx市xxx村山塘经济合作社的印章，内容为，“xx镇xx村山塘社于2010年1月1日与李松光签订《租地合同》，将我社位于山塘社圩路山地租给李松光。我社要求李松光在一年内要建好厂房，在租期到期后，一切建筑物和水电归我社所有。有关的建筑报建、水电等手续由我社协助办理。合同签订后，我社向相关政府部门提交了建筑报建的申请，李松光也已经按照合同约定新建了厂房及宿舍并对外出租。但因政府审批原因，有关建筑的手续及证件至今仍未能颁发。……”。海兴服装厂、吴海光对上述两份证据不予确认。二、海兴服装厂、吴海光以及李松光均确认，2013年7月至2014年6月，海兴服装厂、吴海光向李松光每月交纳租金12000元。三、吴海光声称，双方达成口头协议约定，从2014年7月开始每月租金为11000元，以及李松光免除海兴服装厂、吴海光在2015年2月1日至2015年2月15日期间租金，对此，吴海光提供一份2014年9月25日的《书面通知书》以及2014年12月的《解除租赁合同通知书》以及快递底单。李松光对上述证据不予确认，并表示并未与海兴服装厂、吴海光达成从2014年7月开始每月租金为11000元，以及免除海兴服装厂、吴海光在2015年2月1日至2015年2月15日期间租金的口头约定。四、关于海兴服装厂是何时搬离涉案厂房。海兴服装厂、吴海光声称其是在2015年2月15日搬离涉案厂房，并通知李松光接收涉案厂房，但是李松光在2015年2月17日才接收厂房，吴海光亦在当天将涉案厂房的3把钥匙交还给李松光；李松光对吴海光的上述陈述不予认可，李松光声称不清楚海兴服装厂、吴海光方搬离涉案厂房的具体时间，其只知道海兴服装厂、吴海光在2015年3月9日已经搬离了涉案厂房，但李松光对海兴服装厂、吴海光搬离涉案厂房的行为不予认可，认为李松光为了减少�失而在2015年4月1日将涉案厂房出租给他人，故双方的《厂房租用协议合同》应于2015年3月31日解除。五、经原审法院释明，李松光不予变更请求确认双方《厂房租用协议合同》于2015年3月31日解除的诉讼请求。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案厂房并未取得建设工程规划许可，吴海光与李松光就涉案厂房于2013年6月7日签订的《厂房租用协议合同》为无效合同。故李松光反诉请求确认涉案合同于2015年3月31日解除的诉讼请求并无法律依据，原审法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取�的财产，应当予以返还”的规定，李松光应当向吴海光返还合同按金3万元。吴海光主张要求李松光返还按金3万元的诉讼请求，原审法院予以支持。鉴于合同无效，李松光主张因吴海光违约，李松光有权没收按金的反诉诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。
至于吴海光有无拖欠房屋占用费的问题。海兴服装厂、吴海光以及李松光均确认，海兴服装厂、吴海光按照2013年6月7日签订的《厂房租用协议合同》约定，2013年7月起每月向李松光支付租金12000元。现海兴服装厂、吴海光从2014年7月至2015年1月共七个月，每月均交纳房屋占用费11000元，仍欠房屋占用费7000元未付。故李松光主张要求海兴服装厂、吴海光支付上述期间拖欠的房屋占用费7000元，理据充分，原审法院予以支持。海兴服装厂、吴海光抗辩称从2014年7月至2015年1月期间，双方协议将月租金调整为11000元，但对此未提供证据，李松光亦予以否认，故海兴服装厂、吴海光的该抗辩理据不足，原审法院不予采信。
关于李松光反诉要求海兴服装厂、吴海光支付2015年2月及3月房屋占用费的诉讼请求的问题。海兴服装厂、吴海光抗辩其是在2015年2月15日搬离涉案厂房，且李松光同意免除其2015年2月1日至15日期间的租金，对此，海兴服装厂、吴海光未提供证据证明，李松光亦予以否认，故海兴服装厂、吴海光上述抗辩无事实依据，原审法院不予采纳。李松光称在2015年3月9日得知海兴服装厂、吴海光已经搬离涉案厂房，故涉案厂房的房屋占用费应计算至2015年3月9日止。李松光主张要求计算至2015年3月31日止的房屋占用费，无事实依据，原审法院不予采信。故海兴服装厂、吴海光应向李松光支付2015年2月的房屋占用费12000元以及2015年3月1日至9日的房屋占用费3483.87元［�12000元／31天）×9天］，合共15483.87元。
至于李松光反诉要求海兴服装厂、吴海光赔偿电线损失的诉讼请求。李松光未提供合法有效的证据予以证明存在电线损失的事实，海兴服装厂、吴海光亦予以否认，故李松光的该诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院于2015年8月10日作出判决：一、吴海光与李松光于2013年6月7日签订的《厂房租用协议合同》无效；二、李松光于本判决发生法律效力之日起十日内向海兴服装厂、吴海光返还按金3万元；三、海兴服装厂、吴海光于本判决发生法律效力之日起十日内向李松光支付2014年7月至2015年1月欠付的房屋占用费7000元、2015年2月的房屋占用费12000元以及2015年3月1日至9日的房屋占用费3483.87元，合共22483.87元；四、驳回李松光的其他诉讼请求。本诉案件受理费275元，由李松光负担。反诉案件受理费4370元，由李松光负担4172元，海兴服装厂、吴海光负担198元。
判后，海兴服装厂、吴海光不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院判令我方支付2014年7月至2015年1月欠付的房屋占用费7000元是错误的。李松光出租的厂房存在严重漏雨、渗水问题，我方多次要求其解决时，李松光口头同意从2014年7月开始每月减少租金1000元，只收11000元。我方提供的租金收据，可以证实2014年7月至2015年1月的租金为“实收11000元”。2、原审法院判令我方支付2015年2月份及2015年3月1日至9日的房屋占用费15483.87元是错误的。我方曾与李松光在2015年1月份达成口头协议，约定2015年2月1日至2015年2月15日期间为免租期，我方在这期间搬离涉案厂房，李松光返还合同押金3万元。我方于一审提交的电话录音显示，我方与李松光于2015年3月2日下午通电话，我说道：“我之前在2015年1月26、27号大家说好我交清我的税还在2015年2月1号至2月15日这段时间搬厂不收我租金，超过2月15号的就要收租金。”李松光回答道：“是没有收你租金呀！”这一证据证实2015年2月1日至2月15日为免租期，我方已于该期间搬离厂房，因此原审法院判令我方支付2015年2月份及3月1日至9日的房屋占用费是错误的。我方于一审庭前向经办法官提交的电话录音证明上述事实，但是原审法院没有对该证据进行质证，更没有采纳该证据，导致本案有利于我方的关键事实没有得到认定。综上，原审法院认定部分事实错误，请求本院：1、撤销原审判决第三项；2、判令本案一审、二审诉讼费用由李松光承担。
李松光答辩称：同意原审判决，不认可海兴服装厂、吴海光的事实和理由。关于租金问题，海兴服装厂、吴海光自己承认当时是从7月开始少缴租金，而所谓免租期是海兴服装厂、吴海光一厢情愿。
二审期间，吴海光向本院提交下列证据：1、一审期间提交录音的文字资料，拟证明李松光同意吴海光在2015年2月1日至2015年2月15日免租；2、电话清单，拟证明该录音长度与电话清单显示通话时间长度是吻合的。
李松光表示：对证据1的意见与一审庭审质证意见相同，录音文字内容没有显示出我方同意免租；证据2没有移动公司印章，不能确认真实性。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，吴海光、海兴服装厂在一审期间向原审法院提交光盘，拟证明李松光同意减免租金。李松光在一审庭审中发表质证意见称，对于该证据的真实性不予确认，不能证明是双方的陈述，且私下录音不能证明录音本身的完整性，双方曾进行协商，但未能达成一致协议。
李松光在一审期间提交的《纬立服装配料厂收款单》记载，海兴服装厂租用上邵厂房2014年7月至2015年1月租金，每月金额12000元，备注“实收11000元”。李松光在二审庭询中表示，其工作人员是带打印好的收款单去收租，因对方说生意不好，只交了11000元，所以注明实收11000元，其考虑到对方经济状况，容忍了对方的欠租，但并不表示放弃1000元的租金。
本院认为：根据吴海光、海兴服装厂的上述请求和理由，二审争议焦点在于吴海光、海兴服装厂应否向李松光支付房屋占用费。
关于吴海光、海兴服装厂应否向李松光支付2014年7月至2015年1月欠付的房屋占用费。双方于2013年6月7日签订的《厂房租用协议合同》约定每月租金12000元，之后双方并未签订书面协议更改该约定。吴海光、海兴服装厂未能举证证明李松光曾同意将每月租金减少1000元，吴海光、海兴服装厂提供的《书面通知书》、《解除租赁合同通知书》中均未提及减租事宜。租金收据虽注明从2014年7月至2015年1月每月实收租金11000元，但并无当月租金已收取完毕的意思表示，李松光亦主张其并未放弃其余租金。因此，原审法院认定吴海光、海兴服装厂应向李松光支付欠付的2014年7月至2015年1月房屋占用费7000元，并无不当，本院予以维持。
关于吴海光、海兴服装厂应否向李松光支付2015年2月及2015年3月1日至9日的房屋占用费。吴海光、海兴服装厂主张李松光同意2015年2月1日至15日免租，并提交录音证据意图证明，但李松光不确认该录音的真实性，而吴海光、海兴服装厂未能证明该录音的真实性，亦即未能证明李松光同意免租，应承担举证不能的不利后果。关于吴海光、海兴服装厂何时搬离涉案房屋，吴海光、海兴服装厂作为承租人，负有证明交还涉案房屋的举证义务，其未能完成，应承担不利后果。由于李松光确认2015年3月9日吴海光、海兴服装厂搬离涉案房屋，故原审法院认定房屋使用费计算到此日期，并无不当，本院予以维持。
吴海光、海兴服装厂在二审期间提交的证据并非新的证据，本院不予采纳。
综上，吴海光、海兴服装厂的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案�受理费362元，由上诉人吴海光、广州市增城海兴服装辅料厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 李宪琼
黄妙丽