河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信浉民初字第1814号
原告吴雪，女，汉族，1987年2月18日出生。
委托代理人李家军，河南竞远律师事务所律师，特别授权。
被告信阳金德房地产开发有限公司。
住所地：信阳市浉河公园东侧。
法定代表人汤树德，该公司董事长。
委托代理人张蕊，系该公司工作人员，一般代理。
委托代理人刘雪红，河南法正律师事务所律师，特别授权。
原告吴雪与被告信阳金德房地产开发有限公司因买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴雪委托代理人李家军被告信阳金德房地产开发有限公司委托代理人张蕊、刘雪红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告吴雪诉称，原告于2011年3月26日一次性付款购买由被告金德房地产开发有限公司出售的位于信阳市胜利北路步行街中段大中华商贸城（现更名为千家惠商场）负一层-144号商铺一间，建筑面积24.04平方米，该项目商铺实行统一管理，合作经营，由原告提供铺面，被告统一经营，并每月按双方约定的收益金额向原告支付合作经营收益。合作期限为12年（即从2011年4月1日至2023年3月31日止。）自双方买卖合同与合作经营协议签订后，被告方以种种理由和借口不为原告开具购房发票，一直在故意拖延，导致原告一直无法缴纳契税，后经原告想尽办法多次催要终于在4年后即2015年3月被告方向原告开具了购房发票，原告于当月终于交上契税，历时4年之久，被告已严重违约，按双方商品房买卖合同中约定，被告在原告一次性付款的180天内如不协助原告办理房产手续，应向原告支付总房款的0.5%作为违约金，现契税已经缴纳，但被告又无故推脱不愿意配合原告办理房产证，导致原告一直无法办理房产证。关于双方签订的合作经营协议，当时是双方约定并认可的，但是被告严重违约，其从2012年2月至2015年1月拒不向原告支付之前双方约定的经营收益，原告多次催要并发出催款函，被告仍然不履行给付义务，按照双方的合作协议约定，被告不予以向原告支付经营收益，经被告催要后15日内仍不支付的，按相应的规定向原告支付违约金，故起诉要求被告：一、支付原告逾期未支付的投资收益64505（自2012年2月至2015年1月，合计35个月，每月1843元。）二、判令被告支付协议约定的逾期未付款违约金59713.2元。三、判令被告支付超期未协助原告办理房产证违约金1382.3元（合同约定违约金为总房款的0.5%）；四、判令被告协助原告办理房产证。五、由被告承担诉讼费用。
被告信阳金德房地产开发有限公司辩称，一、被告虽然与原告签订了买卖合同，但实际并未向被告支付购房款，而将购房款支付给了吴文中，原告没有实际履行买卖合同约定付款义务。信阳市胜利北路大中华商贸城是被告与信阳市北辰建筑有限公司（以下简称北辰公司）联合建设，双方于2008年6月6日签订建设施工协议，协议约定大中华商贸城建成后，地下室部分北辰公司与被告各占股50%，原告的叔叔吴文中作为北辰公司的项目部经理，在施工协议上签字。2011年，原告将购房款27.646万元交给吴文中，吴文中也一直没有将购房款交给被告，2015年1月8日，吴文中给被告就此事写明了情况说明，后来，北辰公司不同意吴文中的做法，被告与原告的协议就此搁浅。自始至终原告从未向被告支付一分钱的购房款，而将购房款支付给了吴文中，没有履行购房合同约定的支付购房款的义务，双方之间的买卖合同不能成立。二、本案遗漏了主要被告吴文中，请求法庭依法予以追加。吴文中作为本案的关键人物，案件与其有法律上的利害关系，为查明案情，还各方当事人一个公道，恳请依法追加吴文中为本案的被告。三、原告起诉被告的诉讼请求不应得到法律的支持，由于原告没有按买卖合同的约定向被告支付购房款，没有实际履行合同义务，其与被告之间的买卖合同没有实际履行，因此被告不存在违约，原告的诉讼请求不应得到法律的支持。综上所述，为正常的生活秩序，保护被告的合法权益，依据《民事诉讼法》第140条、《民诉意见》第139条之规定。恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告与被告签订的商品房买卖合同一份，合同主要内容为：吴雪（买受人）购买信阳市金德房地产开发有限公司（出卖人）开发的位于信阳市胜利北路大中华商贸城第一幢负一层144号商铺一间，建筑面积24.04平方米，总金额为276460元，吴雪按照一次性付款方式付清购买商铺款，信阳市金德房地开发有限公司应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记等需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向受买人支付违约金……（合同最后一页没有注明签订时间）。2011年3月26日，原告吴雪（甲方）与被告信阳市金德房地产开发有限公司（乙方）又签订一份合作经营协议，主要内容为：鉴于甲、乙双方的共同利益，甲方以所购在信阳市胜利北路步行街中段大中华商贸城商铺的使用权与乙方进行合作经营，商铺位于大中华商贸城负一层144号铺位（位置及装饰、设备标准，见该商品房买卖合同），建筑面积24.04㎡（以下简称该商铺），根据该合作项目的特殊性、为维护全体业主的共同利益，该项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益分配……一、甲方出房，乙方经营，乙方同意每月按约定的金额向甲方支付合作经营收益，合作期内甲方同意乙方对该商铺所对应的公共空间、场地、广告位、物业外墙等公共部位进行统一管理使用，甲方不得提出其它权益主张。二、合作期限12年，从2011年4月1日到2023年3月31日止，分三个合作周期，其中第一至第二年为第一周期；第三年至第十年为第二周期、第十一至第十二年为第三周期，每合作期满前半年，甲、乙双方商量下个周期合作经营相关事宜，协商的法定程序通过业主大会，如不能达成一致意见，按照出资比例权数进行投票表决。乙方承诺：下周期合作经营的月收入不得低于本协议最后一年的月收益。三、乙方向甲方支付合作经营收益标准：第一至第二年即1843.07元／月（2011年4月1日至2013年3月31日）。第三至第十年即1843.07元／月（2013年4月1日至2021年3月31日）第十一至第十二年即2303.83元／月（2021年4月1日至2023年3月31日）……七、违约责任：1、若甲方违反本协议的约定，在乙方发出书面通知后15天进行纠正，超过15天仍未纠正的，乙方有权追究因甲方违约行为影响项目统一经营管理而造成的一切经济损失，本协议继续履行。2、乙方逾期向甲方支付投资收益的，甲方有权要求乙方按期履行，若乙方在收到甲方催款函15天内未支付的，甲方可按逾期未付款的日百分之一（1%）加收逾期付款违约金……。合作经营协议签订后，双方即按约定履行协议内容从2011年4月7日起至2012年1月6日，被告开始每月按约定金额1843元向原告吴雪账户支付投资收益，从2012年2月至2015年1月，被告没有按约定支付房屋投资收益，从2015年2月起，被告又按月向原告吴雪支付房屋投资收益款1843元，2015年3月16日，信阳市金德房地产开发有限公司给吴雪出具销售不动产统一发票一份（付款方付款凭证），内容为：付费方吴雪，购房款276460元（24.04㎡×11500元），2015年3月18日，吴雪向税务机关缴纳商铺契税11058.4元。2015年6月10日，吴雪给信阳市金德房地产开发有限公司邮寄催款函一份，内容为：贵公司自2012年1月至2015年1月未按双方签订协议向我支付我个人商铺（负一楼-144号）合作经营收益合计66348元（大写陆万陆千叁佰肆拾捌元整，收益计算截止到2015年1月分），请贵公司按照双方签订的协议收到函后立即向我支付上述款项并协助吴雪办理房产证。
另查明，2008年6月6日信阳市金德房地产开发有限公司（甲方）与信阳市北辰建筑安装有限公司（乙方）签订一份关于甲方拟在信阳市步行街开发大中华商贸城项目的建设项目施工协议，吴文中作为乙方项目经理在合作协议上签字。同时合同对地下室部分约定：地下室建筑面积约2500㎡左右（以实际建筑面积为准），地下室以下的规划、配套费用、建筑成本全部由乙方垫资，地下室封顶出售后乙方先收回垫资款，收回垫资后甲乙双方各得50%，剩余地下商场房屋所有权和以出售房屋的净利润，房屋面积以房管部门测量分割的面积为准并办理产权手续……。2011年3月25日，吴文中出具一份收条，内容为：“今收到步行街胜利广场负一层商铺144号面积24.04㎡计款276460元”。同时在收条左下方注明，用此收条与本人对账，2015年1月8日吴文中给被告出具一分关于吴雪购买地下商场的情况说明，内容为：“1、该地下商场是北辰建筑公司与项目承包人余斌等三人工程利润后的4.6分成的40%其中20%属于吴文中所得。2、吴雪购买的24.04㎡属吴文中所得的20%的地下商铺之一。吴雪所购的商铺享受原和作和做双方认可（合作经营性协议中商返租比例）1-10年8%、11-12年10%。被告法人代表汤树德在情况说明右上方签字“同意办理”。庭审中、原告自愿将诉讼请求第二项违约调整为59713.2元。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应受法律保护。本案争执焦点，其一是，原、被告签订的商品房买卖合同没有签订日期，合同应该何时生效问题是本案第一争执焦点，原、被告所签订的商品房买卖合同应视为双方的真实意识表示，且不违反法律或者社会公共利益，合同条款中虽约定本合同自双方签订之日起生效，但因双方对合同生效时间存在分歧，因此探究合同当事人的真实意思是认定本案事实及适用法律的关键，因原、被告于2011年3月26日已签订合作经营协议，且被告已按约定支付了从2011年4月至2012年1月6日及从2015年2月至今的房屋投资收益。同时吴雪将购房款支付为吴文中，因吴文中与被告之间有建设施工协议关系，双方对上述施工项目尚未完全结算，被告法人代表汤树德在吴文中出具的关于吴雪购买地下商场的情况说明上签字“同意办理”，被告应视为已认可吴雪付款行为。吴雪应视为已完成支付购房款义务，吴文中与被告之间关于工程结算事宜应另行协商解决；从合同的目的解释来看应鼓励交易，商品房买卖合同应视为2011年3月26日成立并生效，故原告要求被告支付房屋投资收益款的诉讼请求应予以支持，但金款计算有误，应从2012年2月至2015年1月共64505元。本案第二个争议焦点是协议约定未按期支付投资收益违约金是否过高的问题，双方在协议中虽对违约金作过书面约定，但根据本案的是具体情形，综合衡量合同履行程度，当事人的过错，预期利益，根据公平原则和诚实信用原则酌情将被告未按协议支付投资收益款应支付违约金调整为按未支付投资款的30%为宜。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条之规定判决如下：
一、被告信阳市金德房地产开发有限公司给付原告吴雪商铺投资收益款计64505元。
二、被告信阳市金德房地产开发有限公司给付原告吴雪商铺逾期投资收益款违约金19351.5元及被告未按期协助原告办理房产证违约金1382.3元。
三、被告信阳市金德房地产开发有限公司按合同约定协助原告吴雪办理房产证手续。
四、驳回原告吴雪其他诉讼请求。
上述（一）、（二）、（三）项判决书确定给付内容于判决书生效后十五日内履行。
如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。
本案案件受理费2848元，由原告吴雪负担918元，被告信阳市金德房地产开发有限公司负担1930元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判员 彭 威
审判员 李 博
审判员 杨丽华
二〇一五年十一月三十日
书记员 余 童