杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富民重字第1号
原告：杭州大家物业经营管理有限公司富阳分公司，住所地：杭州市富阳区富春街道金苑路309号水岸青云彩云苑。
代表人：唐卫民，总经理。
委托代理人：杨涛，该公司职员。
被告：张叶萍。
委托代理人：施敏鹏，杭州市明珠法律服务所法律工作者。
第三人：邵君（追加）。
原告杭州大家物业经营管理有限公司富阳分公司(以下简称大家物业)诉被告张叶萍、第三人邵君房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2013年9月16日作出（2013）杭富民初字第425号民事判决。被告张叶萍不服本院作出的（2013）杭富民初字第425号民事判决，向杭州市中级人民法院申请再审。杭州市中级人民法院于2015年6月24日作出（2015）浙杭民监字第6号民事裁定，提审该案。经审理，杭州市中级人民法院于2015年11月2日作出（2015）浙杭民提字第6号民事裁定，裁定撤销本院（2013）杭富民初字第425号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2015年11月23日立案受理，依法组成合议庭，于2016年1月6日进行证据交换，2016年3月7日、2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告大家物业的委托代理人杨涛，被告张叶萍及其委托代理人施敏鹏到庭参加诉讼；第三人邵君经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大家物业起诉称：2010年6月1日，原告将坐落于杭州市富阳区富春街道育才西路392号商铺（以下简称商铺）出租给被告使用。租赁期限为2010年7月1日至2012年6月30日；合同约定租赁期限届满，逾期占用商铺应按双倍租金计算违约金；租金第一年为62060元，第二年65160元，共计租金127220元，于2011年5月25日前支付完毕，逾期支付每日按所欠金额的万分之五计算的违约金；合同约定商铺物业管理费为每年每平方米1.5元。合同履行期间，2011年11月26日，被告经原告同意，将商铺转租给第三人。被告拒绝支付2011年7月1日至2012年6月30日商铺租金以及物业管理费。原告多次向被告催讨，被告以各种理由拒不支付。合同约定的租赁期间届满后被告仍强占商铺，拒不搬出，给原告造成较大经济损失。要求判令：1、被告腾退原告所有的坐落杭州市富阳区富春街道育才西路392号租赁房屋；2、被告支付合同期间所欠租金人民币65160元；3、被告支付合同期间所欠租金逾期支付违约金20688.3元（计算至实际付款之日）；4、被告支付合同约定逾期占用租赁房屋违约金86880元（计算至实际腾退之日）；5、判令被告支付合同约定所欠物业管理费4902.60元（计算至实际腾退之日）；6、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求，要求判令：1、被告和第三人共同支付合同期间所欠租金人民币65160元；2、被告和第三人共同支付合同期间所欠租金逾期支付违约金20688.3元（计算至实际付款之日）；3、被告和第三人共同支付合同约定逾期占用租赁房屋违约金86880元（计算至实际腾退之日）；4、判令被告和第三人共同支付合同约定所欠物业管理费4902.60元（计算至实际腾退之日）；5、本案诉讼费由被告和第三人共同承担。
原告大家物业为支持其主张的事实在举证期限内，向本院提供下列证据材料：
1、《租赁合同》1份，以证明原、被告之间的房屋租赁合同关系的事实；
2、富阳市物业管理用房使用权移交单1份，以证明原告具有商铺所有权的事实；
3、浙江省杭州市服务业统一发票1份，以证明2010年6月1日为被告最后一次缴费时间的事实；
4、浙江省房屋出租专用发票1份，以证明被告于2010年6月1日最后一次缴纳租金的事实；
5、腾退承租物业通知函2份、国内特快专递邮件详情单1份、照片2张，以证明原告多次要求被告腾退商铺的事实；
6、《店面转让合同》1份，证明被告将商铺转租给第三人的事实。
被告张叶萍答辩称：一、被告张叶萍不应是本案的适格被告，被告已与第三人邵君签订了《店面转让合同》，将店铺的承租权及装饰装修、设备等转让给第三人邵君，并经原告同意。《店面转让合同》签订后，被告张叶萍已退出了与原告之间的租赁合同关系，案涉房屋的承租人已变更为第三人邵君。因为《店面转让合同》第一条载明，店铺转让给邵君后，由邵君向原告交纳租金、物业管理费和物业保证金，邵君同意代替被告向原告履行原店铺租赁合同中规定的条款。第三条载明，承租人不得擅自改变该物业的租赁用途，承租方如需改变租赁用途，应征得出租方同意。该条款是照抄原告与被告所签订的房屋租赁合同的条款的。被告把店面转让给邵君后，没有机会再去改变租赁用途，只有后续的承租人邵君才有可能改变租赁用途。第七条载明，如因自然灾害等不可抗因素导致邵君经营损失的与被告无关。事实上，不仅被告在经营期间因房顶漏雨遭受过巨大损失，而且邵君经营期间因房顶漏雨遭受了重大损失。邵君为屋顶漏雨曾起诉被告和原告，因证据不足而败诉。其实，邵君只能起诉本案原告。原告于2011年12月11日追认了被告与第三人邵君签订的《店面转让合同》，并在该转让合同右下方签署意见，还加盖了印章。原告负责人王和斌签署的意见是“鉴于甲方（被告）经营不善需转让予乙方（第三人），该商铺为物业管理用房，所签订合同款项不变，特此证明。”原告的表述，是同意被告将租赁合同的权利、义务转让给第三人邵君，且不需与邵君重新签订房屋租赁合同。根据上述合同条款可以看出，被告已将租赁合同的权利义务转让给邵君。二、原判决认定被告对案涉房屋享有所有权错误，原告仅享有使用权。且有关部门在交付房屋时已明确，出租不得超过一年，否则租赁合同无效。原告与被告签订的租赁合同改变了办公用房的性质，出租期限超过了有关部门规定的时间，故合同无效。三、案涉房屋质量不合格，被告在使用过程中因屋顶坍塌给被告造成损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告张叶萍为支持其主张的事实，向本院提交《店面转让合同》1份（复印件），以证明被告已退出租赁合同关系，原告直接和第三人邵君签订租赁合同的事实。
第三人邵君未作陈述，亦未向本院提供证据材料。
对原、被告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告大家物业提供的证据，第三人邵君未到庭质证，视为其放弃质证权利。被告张叶萍质证后认为，证据1，真实性无异议，合法性有异议。结合原告提交的证据2可以确认，原告对案涉房屋的出租期限不能超过一年，但原告与被告签订的租赁合同租赁期限为两年。本院经审查认为，原告与被告签订的《租赁合同》约定的租赁期限虽超过相关部门准许原告对案涉房产的一年使用期，但相关部门未提出异议，亦未阻碍被告实际租赁使用案涉房产，被告的异议理由不成立，对证据1本院予以认定。证据2，真实性无异议。本院对证据2予以认定。证据3、证据4，真实性无异议，关联性有异议。因被告已将租赁合同的权利义务转让给第三人。本院经审查认为，被告的异议理由与原告提交的证据3、证据4欲证据的事实无关联，异议理由不成立，故对证据3、证据4予以认定。证据5，被告不知情，也未收到过该通知函。原告应向新的承租人即本案第三人主张权利。本院经审查认为，被告的异议理由不成立，对证据5予以认定。证据6，真实性、合法性、关联性无异议。但该证据证明被告于2011年11月25日与第三人签订了《店面转让合同》，该合同经原告同意和追认，被告已将房屋租赁合同项下的权利义务转让给第三人。本院经审查认为，被告的异议理由不成立，具体理由本院将在下文予以阐明。对证据6本院予以认定。
被告张叶萍提供的证据，第三人邵君未到庭质证，视为其放弃质证权利。原告大家物业质证后认为，对《店面转让合同》的真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告与第三人签订的《店面转让合同》系被告的转租行为，原告注明原合同条款不变指的是原合同内容不变。本院经审查，对被告提交的证据的真实性予以认定。
本院经审理，认定如下事实：
一、原告大家物业对案涉商铺享有使用权。2010年6月1日，原告与被告签订《租赁合同》1份，约定：出租人（原告、下同）将商铺出租给承租人（被告、下同）作为产品展示使用；租期自2010年7月1日起至2012年6月30日止；月租金5171.67元，年租金62060元，总租金127220元。租金第一年不变，第二年起，月租金每年递增5%；每一年支付一次，第一次在2010年6月25日前支付62060.00元，对应租期为2010年7月1日至2011年6月30日；第二年在2011年5月25日之前支付65160元，对应租期为2011年7月1日至2012年6月30日；出租人收取该物业保证金5000元，租期届满后如该物业完好无损（正常损耗折旧不算损坏），出租人全额退还保证金，租赁期满后如该物业因承租人的原因发生损坏，保证金将不予退还；租赁期内，承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回该物业，因此造成出租人损失的，承租人应予以赔偿，赔偿数额相当于出租人遭受损失的数额：4，拖欠租金累计一个月以上的；承租人应按时付款，如逾期付款，则应从付款期限第二天起至实际支付应付款日止，按日向出租人支付逾期应付款万分之五的违约金；租赁期满，承租人应如期归还该物业，如承租人逾期不归还的，每逾期一天应向出租人支付日租金双倍的违约金；租赁期满，出租人不再续租该物业，应提前一个月书面告知出租人，否则视为违约，出租人应按月租金双倍向出租人支付违约金。同日，原告与被告签订《补充协议》1份，约定商铺物业管理费合同期金额5880元，每一年支付一次，第一次在2010年6月25日前支付2940元，第二次在2011年5月25日前支付2940元。2010年6月1日，被告支付了第一年租金62060元，物业管理费2940元。2011年5月25日，被告未向原告支付租金65160元及物业管理费2940元。
二、2011年11月15日，被告与第三人签订《店面转让合同》1份，约定：丙方（原告、下同）与甲方（被告、下同）已签订了租赁合同，租期2011年7月1日至2012年6月30日止，年租金65160元，物业管理费2940元，物业保证金5000元，租金每年支付一次，店铺转让给乙方（第三人、下同）后，从签订协议之日起店面租金和物业管理费、物业保证金全部由乙方负责交款，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其各项费用；转让后店铺现有的样柜，装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方；乙方在2011年11月25日向甲方首次支付转让费100000元，2011年12月3日之前向甲方支付余款60000元，上述费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务、客户定单及定单余款均由甲方负责；本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。2011年11月26日，第三人支付被告租金38000元，物业管理费1725元，物业保证金5000元。2011年12月11日，原告职员王和斌在《店面转让合同》上签字，注明“鉴于甲方经营不善需转让于乙方，该商铺为物业管理用房，原签订合同款项不变，特此注明”，并加盖了原告阳光里服务处的公章。商铺由乙方继续经营。
三、2012年6月7日，原告到商铺向被告送达租赁到期通知书，载明租赁期满，出租方（原告）需收回该物业，故提前一个月书面告知承租方（被告）。并明确租赁期满，承租人应如期归还该物业，如承租人逾期不归还的，每逾期一天应向出租人（原告）支付日租金双倍的违约金。第三人在该租赁到期通知书上签字。2012年9月12日，原告到商铺张贴了腾退承租物业通知书，并于2012年9月14日向被告邮寄了该通知书，再次通知被告立即将承租物业腾空归还原告，承担逾期腾退违约金。被告于2012年9月16日收到了该通知书。
四、2013年5月21日，第三人腾空了商铺。
五、经本院核实，第三人邵君曾于2012年8月3日，以张叶萍、大家物业为被告，以房屋租赁合同纠纷为案由提起诉讼【案号为（2012）杭富民初字第1806号】，后邵君申请撤诉，本院予以准许。2014年5月16，第三人邵君以张叶萍、大家物业为被告，以房屋租赁合同纠纷为案由再次诉讼【案号为（2014）杭富民初字第948号】，本院经审理作出判决，（2014）杭富民初字第948号民事判决已生效。庭审中，本院向被告核实其在（2012）杭富民初字第1806号案件中开庭笔录陈述其代收第三人租金38000元、物业管理费1715元、保证金5000元，以及生效的（2014）杭富民初字第948号民事判决认定的2011年11月26日，邵君支付张叶萍租金38000元，物业管理费1725元，物业保证金5000元的事实。被告陈述，其从第三人邵君处收取的租金、物业管理费、物业保证金等相关费用，系受邵君委托代收以转交给原告。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同；被告与第三人签订的《店面转让合同》，也系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，且经原告签字确认，为有效合同。各方当事人均应依照合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点是，被告与第三人签订《店面转让合同》，系被告经原告同意的转租行为，还是被告经原告同意将《租赁合同》项下的权利义务概括转让给第三人的行为。
从《店面转让合同》签订时各方当事人的意思表示行为及从《店面转让合同》签订后的履行行为来判断，应认定被告与第三人签订《店面转让合同》，系被告经原告同意的转租行为。
首先，从《店面转让合同》签订时各方当事人的意思表示行为来判断。（一）《店面转让合同》系由被告与第三人签订于2011年11月15日签订，《店面转让合同》签订时，原告并无参与缔约。《店面转让合同》中有关第三人同意代替被告向原告履行《租赁合同》约定的相关条款，系被告与第三人之间的约定。2011年12月11日，原告职员王和斌在《店面转让合同》上签字，注明“鉴于甲方经营不善需转让于乙方，该商铺为物业管理用房，原签订合同款项不变，特此注明”，并加盖了原告阳光里服务处的公章。原告方在《店面转让合同》上的签字、加盖公章及注明相关内容的行为，并无明确同意其与第三人直接建立新的租赁合同关系的意思表示。应理解为原告对被告转租行为的同意。（二）店面转让合同第六条约定，如第三人逾期向被告交付租金，逾期15日，被告有权解除合同，且第三人须按转让费的10%向被告支付违约金。如果被告在《店面转让合同》签订后已退出其与原告之间的租赁合同关系，《店面转让合同》系第三人与原告之间建立新的租赁合同的合同，被告如何行使合同解除权？因此，根据该条约定，应认定被告并未退出其与原告之间的房屋租赁合同关系，被告与第三人签订《店面转让合同》并经原告确认，系经被告经原告同意的转租行为。
其次，从《店面转让合同》签订后各方当事人的履行行为来判断。（一）《店面转让合同》签订后，第三人在《店面转让合同》的过程中，被告从第三人处收取租金38000元，物业管理费1725元，物业保证金5000元。被告虽抗辩其从第三人处收取的上述费用系受第三人委托代收以转交给原告，但未提交证据予以证明。如果第三人与原告直接建立租赁合同关系，其与原告之间的租金、物业管理费、物业保证金等应由其与原告直接结算，不应由被告收取。（二）第三人在履行《店面转让合同》的过程中，因房屋漏水问题，曾起诉本案原告及被告，在（2014）杭富民初字第948号案件中，第三人主张其是从被告处转租案涉店面。本案庭审中，被告陈述，其从第三人处收取租金、物业管理费、物业保证金的相关费用后，将上述相关费用交付给原告时，曾要求原告在开具发票时注明系邵君交付，但原告予以拒绝。因此，在《店面转让合同》的履行过程中，原告及第三人均不认可原告与第三人直接建立合同租赁合同关系、被告已退出其与原告签订的《租赁合同》关系的事实。
综上，从《店面转让合同》签订时各方当事人的意思表示行为以及《店面转让合同》签订后的履行行为来判断，应认定《店面转让合同》系被告经原告同意与第三人之间的转租行为。
合同法第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应赔偿损失。本案中，被告经原告同意将案涉店面转租给第三人，原告与被告之间的《租赁合同》及《补充协议》继续有效，被告应依据《租赁合同》及《补充协议》的约定履行合同义务。因此，原告要求被告根据《租赁合同》及《补充协议》的约定支付租金、物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。
原告与第三人之间不存在直接的合同关系，根据合同相对性原则，原告向第三人主张《租赁合同》约定的租赁期内的违约责任，于法无据，本院不予支持。原告与第三人之间虽无之间的租赁合同关系，但根据《最高人法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，原、被告约定的合同期满前，原告以书面形式告知被告不再续租，第三人也明知该事实，却未与原告重新签订租赁合同，应当在合同期满时腾退商铺归还原告。但第三人直到2013年5月21日才腾退商铺，应当按照原、被告签订的《租赁合同》的约定，与被告一起向原告承担承担违约责任。
关于被告及第三人应承担的违约责任的具体认定问题。被告未依约在2011年5月25日前向原告支付2011年7月1日至2012年6月30日止的租金和物业管理费，其行为构成违约，应当承担合同约定的违约责任。故原告享有的《租赁合同》项下2011年7月1日起至2012年6月30日止的债权包括违约金，应当向被告主张。该项债权包括租金65160元、物业管理费2940元及违约金26422.38元（65160元×5÷10000/天×811天）。原、被告约定租赁期满后承租人逾期不归还商铺，每逾期一天应向出租人支付日租金双倍的违约金，显然过高，本院根据本案实际情况，酌情参照原、被告签订的《租赁合同》约定的年租金递增5%确定违约金，计算至实际腾退之日即2013年5月21日止为61006.05元（65160元/年÷12×105%×10.7月），该款自2013年5月22日起至判决确定的履行之日止的逾期付款违约金按照日万分之十计算。综上，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。第三人邵君经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条之规定，判决如下：
一、被告张叶萍于本判决生效之日起30日内支付原告杭州大家物业经营管理有限公司富阳分公司租金65160元、物业管理费2940元，合计68100元；
二、被告张叶萍于本判决生效之日起30日内支付原告杭州大家物业经营管理有限公司富阳分公司逾期付款违约金26422.38元（2011年5月26日起至2013年9月16日止）及按照每日32.58元自2013年9月17日起计算至判决确定的履行之日止的逾期付款违约金；
三、被告张叶萍、第三人邵君于本判决生效之日起30日内共同支付原告杭州大家物业经营管理有限公司富阳分公司自2012年7月1日起至2013年5月21日止占用租赁商铺违约金61006.05元及按照每日61元自2013年5月22日起至判决确定的履行之日止的逾期付款违约金；
四、被告张叶萍、第三人邵君于本判决生效之日起30日内共同支付原告杭州大家物业经营管理有限公司富阳分公司自2012年7月1日起至2013年5月21日止占用租赁商铺物业管理费2621.5元；
五、驳回原告杭州大家物业经营管理有限公司富阳分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3853元，由原告杭州大家物业经营管理有限公司富阳分公司负担287元，由被告张叶萍负担2163元，由被告张叶萍、第三人邵君共同负担1406元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交[款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68]。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高开封
人民陪审员 孙明霞
人民陪审员 钟胜宜
二〇一六年六月六日
书 记 员 章靖宇