淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第1011号
原告于绕喜。
原告牛建萍。
两原告委托代理人张建银，江苏山阳律师事务所律师。
被告孙明尧。
委托代理人蔡良川，江苏兴宇律师事务所律师。
委托代理人丁律高，江苏知缘律师事务所律师。
第三人江苏龙祥房地产开发有限公司,住所地淮安市淮安区东门大街111号103室。
法定代表人刘德超，职务不详。
原告于绕喜、牛建萍诉被告孙明尧、第三人江苏龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年4月23日受理后，依法以公告方式向第三人龙祥公司送达了起诉状副本及开庭传票，并组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告于绕喜及其委托代理人张建银，被告孙明尧的委托代理人蔡良川、丁律高到庭参加诉讼，第三人龙祥公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告于绕喜、牛建萍诉称：两原告系夫妻关系，双方于2012年12月20日购买淮安区淮城镇一品华庭14号楼（商办）305、306的房屋，同时通过网签形式与第三人龙祥公司签订《商品房买卖合同》，支付全部房款并开具购房款发票，并于2013年1月29日在淮安区房管局办理了该房屋的出售登记手续。2014年6月6日缴纳了该房屋的契税等相关费用。后龙祥公司将涉案房屋交付于原告。2014年6月，原告依据相关的购房合同、契税资料等在淮安区房管局办理了该房屋的登记手续，登记所有权人为两原告。2014年7月，原告得知涉案房屋在清河法院执行案件过程中被查封，并准备进入执行程序，为此提出异议，请求解除查封、保全行为。2015年4月8日，清河法院（2015）河执异字第0008号执行裁定书驳回了原告的异议，并告知当事人向法院提起诉讼。原告不服该裁定书，向你院提起诉讼，请求停止对位于淮安区淮城镇一品华庭14号楼305、306房屋的执行，理由是该房屋目前的物权所有人系本案原告二人共同所有，并且办理了物权登记手续，对涉案房屋享有完全所有权，人民法院的继续执行是错误的。在原告与第三人的商品房买卖合同未被撤销、房屋所有权登记证书未被房管部门宣布无效的情况下，可确信法院执行了原告的财产，侵犯了物权所有人的合法权益。现请求判令：1、在淮安市清河区人民法院（2013）河执字1626号执行案件中停止对淮安区淮城镇一品华庭14号楼305、306（商办）房屋的执行；2、被告承担本案诉讼费。
被告孙明尧辩称：1、法院在2012年5月30日已经将涉案财产查封，并向房管部门送达查封裁定和协助执行通知书，已经具有了公示效力；而房管登记机关的工作失误却于2013年1月29日违规对涉案财产进行了备案登记。查封行为是法院代表国家行使国家强制力剥夺特定人对特定财产处分权的行为，具有禁止处分查封之物的效力，而且具有对世效力。房产登记机关没有查封房产的权力，只有协助法院执行查封房产的义务。在法院撤销查封之前，所有人不得处分被查封之物，房产登记机关也不能就查封房产作转让登记。法院的查封只要向当事人或房产登记机关送达了查封房产的裁定书或协助执行通知书即生效，房产登记机关必须依法予以协助，当事人丧失对查封房产的处分权。基于此，原告与龙祥公司之间的房产买卖协议属无效合同，依法应予以撤销。2、法院依法查封的财产，未经法院准许并依法定程序，任何人不得转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。本案涉案房屋已于2012年5月被法院查封，龙祥公司在尚未履行法定义务的情况下，明知房产被查封，还与原告签订房产买卖合同将已被法院查封的房屋出售以冲抵借款。该行为违反法律规定，不应发生效力，原告也不能由此违法行为而受益。3、本案中原告也不适用善意取得。善意取得的根本要件是受让人受让该不动产或者动产时是善意的，并以合理的价格转让。在本案中原告首先没有支付合理的价格，而是通过抵债的方式，并没有实际支付购房款，并不是真实的购房意图。其与龙祥公司之间的债权债务关系并没有经过依法确认。因此，双方之间的抵债行为必将侵害被告孙明尧的合法权益。综上，原告与龙祥公司之间房产买卖合同属无效合同，依法应予以撤销，原告与龙祥公司之间的债权债务关系可通过诉讼或其他途径依法处理，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人龙祥公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2012年5月29日，孙明尧将龙祥公司诉至本院，主张其偿还借款1142217元并支付利息；龙祥公司未到庭参加诉讼。本院于2012年8月27日作出（2012）河民初字第1583号民事判决书，判决主文为：“一、被告龙祥公司于本判决生效后二十日内一次性返还原告孙明尧借款748944元，并自2008年7月22日开始按照银行同类同期贷款利率的四倍承担该借款利息直至本金全部偿还之日止；二、驳回原告孙明尧的其他诉讼请求。”在该案审理过程中，孙明尧在起诉时申请财产保全，申请保全龙祥公司价值180万元的财产，本院于2012年5月28日作出保全裁定书，并于2012年5月30日至淮安区住建局将龙祥公司名下位于淮安区城西北路72号一品华庭13幢302、303室，14幢301、302、303、304、305、306室房屋予以查封,查封期限为两年。
2012年12月20日，牛建萍与龙祥公司签订了关于淮安区一品华庭14幢305室房屋的商品房买卖合同，该合同中显示房屋建筑面积127.51平方米、按套计价、总价款为344277元（由此计算出每平方米售价2700元）。2012年12月20日，牛建萍与龙祥公司签订了关于淮安区一品华庭14幢306室房屋的商品房买卖合同，该合同中显示房屋建筑面积171.56平方米、按套计价、总价款为463212元（由此计算出每平方米售价2700元）。合同中均约定，签约当日付清房款。
2013年1月29日，涉案房屋在淮安区住建局办理了备案登记手续。2014年6月6日，淮安区住建局完成了涉案房屋的所有权登记手续，登记于绕喜、牛建萍为房屋共有人，并发放了房屋所有权证。
2014年4月30日，因龙祥公司涉嫌偷税问题，淮安市地税局拟对其进行行政处罚，于当日进行了听证。听证笔录中，地税局工作人员陈述了案情：“…经调查确认，龙祥公司于2010年12月20日与冯乃军、赵林、牛建萍分别签订了售房合同，将位于淮安区一品华庭房屋出售给上述三人，房屋用途均为商业，合同总价款为2595618元。其中，冯乃军购买14幢301室、302室、303室，合同价款1260306元；赵林购买14幢304室，合同价款527823元；牛建萍购买14幢305室、306室，合同价款807489元。六套房屋均约定于签约当日一次性付清价款…龙祥公司取得售房收入2595618元…应申报营业税129780.9元、城市维护建设税9084.66元、印花税1297.8元…龙祥公司在取得售房收入发生纳税义务后，应在2013年2月22日前申报缴纳，但龙祥公司一直未按规定办理纳税申报、缴纳税款…”龙祥公司在听证时陈述：“…房屋总销售款2595618元系申请人（龙祥公司）在销售房屋前向购房者借款，申请人真实意图是将房屋冲抵借款，但在申请人开票时也就是2012年12月前，上述房屋早在2012年5月30日就被清河区法院依法查封、冻结，直到现在所有本案中六套房屋仍处于查封状态。根据法律规定，被法院查封的财产不得改变其原有的状态，涉案的全部房屋到今天为止其所有权人仍是申请人…涉案的款项签订的合同未转成销售款，也未实际销售…申请人当时错误地认为并未实际形成销售也未获得实际的对价，因此未主动申报纳税…”2014年4月31日，龙祥公司向淮安市地税局出具了一份情况说明及报告，载明：“…关于欠交税款问题，我司将实际情况说明并汇报如下：1、关于抵顶工程欠款2595618元。明细如下：赵林14-304房，价527823元；牛建萍14-305房，价344277元；牛建萍14-306房，价463212元；冯乃军14-301房，价388206元；冯乃军14-302房，价344277元；冯乃军14-303房，价527823元。2、前述房产到目前为止实际上并没有完全实现销售，因为早在2012年12月份之前，前述房产已被淮安区法院查封，但由于淮安区法院与淮安区房产局衔接问题，将原房产查封应该在房产局两个部门同时查封，错误造成房产局只有一个部门收到查封文件，导致房产局另一个部门正常办理了前述房产的预售买卖手续…”
孙明尧起诉龙祥公司的判决生效后，因龙祥公司并未按期履行判决书确定的义务，孙明尧向本院申请强制执行；本院于2013年8月12日立案执行，执行案号为（2013）河执字第1626号。在该案执行过程中，于绕喜、牛建萍提出异议，认为其购买了本案涉案房屋、支付了购房款，并办理了房屋所有权证书，故对该房屋享有所有权。2014年7月，涉案房屋被查封，故申请解除对上述房屋的保全、查封行为。本院于2015年4月8日作出（2015）河执异字第0008号执行裁定书，认为法院依法查封的财产，未经法院准许并依法定程序，任何人不得实施转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。本案涉案房屋已于2012年5月被法院查封，龙祥公司在尚未履行法定义务的情况下，明知房屋已被法院查封，还与异议人签订商品房买卖合同将被法院查封的房屋出售给异议人冲抵借款，该行为违反了法律规定，不应发生效力。异议人也不能由此违法行为而受益，异议人与龙祥公司之间的债权债务关系可通过诉讼或其他途径依法处理。裁定驳回于绕喜、牛建萍的异议。
另查，（2015）河执异字第0008号执行裁定书中载明，案外人冯乃军、刘洪亦为该案异议人，二人对淮安区一品华庭小区14号楼301室、302室、303室房屋的执行问题提出异议，后二人不服该裁定书，诉至本院，主张本院确认其为该三套房屋的所有权人，并停止对该三套房屋的执行。
以上事实，有商品房销售合同、补充协议、购房发票、房屋产权证、民事裁定书、工商登记信息以及原、被告双方的当庭陈述为证，经庭审质证，对上述事实，予以认定。
庭审中，孙明尧出具了2012年12月22日案外人冯乃军与龙祥公司签订的关于楚州区一品华庭小区14号楼301室、302室、303室房屋的三份购房合同的补充协议，均载明：“楚州区一品华庭项目由江苏龙祥房地产开发有限公司开发建设，在甲方（龙祥公司）开发建设过程中，乙方（冯乃军）参与投资，因甲方目前资金困难，投资款一时难以抽回。经双方共同协商，现达成如下内容：（1）甲方以一品华庭项目14号楼301室/302室/303室的售房款抵充投资款，单价为4300元/平方米，面积为143.78平方米/127.51平方米/195.49平方米，总房款为618254元/548293元/840607元；（2）为了便于乙方降低购房费用及办理相关手续，销售合同单价为2700元/平方米，购房发票与销售合同总房款一致…”。于绕喜、牛建萍对该证据的真实性不予认可，并认为与本案无关。
于绕喜、牛建萍陈述了其购房的过程：“我们是从龙祥公司处购买涉案房屋的，当时是由一个姓翟的人介绍买房的，这个人的名字不清楚、电话也不知道。当时房价就是每平方米2700元，我们和该公司一个姓陈的女会计谈的，两个房子的购房款都是以现金方式在一品华庭小区的物业办公楼交给这个陈会计的。签合同时谈好一交钱就拿房子，后来因为到房管局登记时发现房屋被查封，办理不了手续，房子我们就没拿。到2014年交付物业费的时候拿到了房屋钥匙。”
本院认为：当事人订立民事合同，应当遵循诚实信用原则，应当遵守法律、行政法规的规定。本案中，龙祥公司与牛建萍签订的房屋买卖合同应认定无效，其理由为：1、孙明尧于2012年5月29日将龙祥公司诉至本院，主张其偿还借款本息，并申请本院对本案诉争的房产进行了保全；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，被司法机关查封的房地产不得转让；龙祥公司在涉案房产被查封期间进行转让的行为违反了法律强制性规定。2、龙祥公司在税务行政处罚案件中自认，与牛建萍之间并无真实的房屋交易关系，签订房屋买卖合同的目的是为了冲抵欠款，针对该房屋并未按正常手续办理纳税申报手续；由此，本案诉争的房屋买卖合同实属以物抵债行为；龙祥公司在明知自己被他人起诉，即将承担还款责任的情况下仍实施以房抵债，属规避执行的行为，已经侵犯了债权人的合法利益。3、根据与本案案情类似的冯乃军与龙祥公司签订的补充协议，涉案房屋正常市场价为每平方米4300元，在购房合同中显示为每平方米2700元，在龙祥公司与牛建萍签订的房屋买卖合同中，载明的价款亦为2700元、与冯乃军案中的合同金额相同，远低于真实的市场交易价格；于绕喜、牛建萍在陈述购房过程时，不能准确表述购房介绍人的姓名，又陈述购房款均以现金方式现场交付，上述情节均不合常理；由此，于绕喜、牛建萍与龙祥公司应明知双方系以非正常低价方式进行房屋转让；龙祥公司以签订房屋买卖合同的形式实施了转移财产、规避执行的行为，于绕喜、牛建萍以低价与龙祥公司签订合同，其并非善意相对人，双方的合同行为因侵犯他人的合法权益而不应得到保护。
于绕喜、牛建萍虽已依据该买卖合同办理了对涉案房屋的所有权登记手续，但该登记并非物权变更的依据。在上述基础法律关系即买卖合同被认定无效后，该所有权登记及房屋所有权证书便失去了有效的依据，该登记及证照应依法定程序消灭。于绕喜、牛建萍在本案中请求本院终止对涉案房屋的执行，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告于绕喜、牛建萍的诉讼请求。
本案案件受理费80元，公告费620元，合计700元，由原告于绕喜、牛建萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 张树维
代理审判员 潘 雷
人民陪审员 曹 丽
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 朱惠娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。