广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第58号
上诉人（原审原告）：李英强。
委托代理人：黄日森、梁丽萍，均是广东五邑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江门市新会区七堡供销社。
法定代表人：李柏灵，该社主任。
委托代理人：梁景辉，江门市新会区公职律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：江门市新会区会城街道冲那村民委员会高旺村民小组。
负责人：李东汝，该小组组长。
上诉人李英强因与被上诉人江门市新会区七堡供销社（以下简称“七堡供销社”）、江门市新会区会城街道冲那村民委员会高旺村民小组（以下简称“高旺小组”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2013）江新法民一初字第929号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年7月2日，李英强向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认座落于江门市新会区七堡镇冲那高旺村房产两处属李英强所有；2、七堡供销社将以上两处房产过户到李英强名下；3、诉讼费用由七堡供销社承担。主要事实和理由是：2005年2月10日，双方签订《关于转让协议书》，约定七堡供销社将座落在新会区七堡潭冲圩内（现称新会区七堡镇冲那高旺村）房产两处转让给李英强，价款4万元。协议签订后，李英强依约支付房屋价款，但七堡供销社一直迟迟未为李英强办理过户手续，经多次催促，七堡供销社一再拖延，故提起本诉。
七堡供销社辩称：一、李英强不符合本案原告诉讼主体。李英强在起诉时，提供其居民身份证作为诉讼主体，但据七堡供销社了解，李英强已于2012年5月定居香港，并注销户口，其不是中国居民，以其中国居民身份起诉不符合法律规定，请求法院驳回起诉。二、七堡供销社将涉案的转让给高旺小组，并不是转让给李英强。1、高旺小组为促进高旺村文明建设，提出购买涉案房产进行重修，因涉案的房产原抵押给江门市环城农村信用合作社，经七堡供销社与高旺小组及抵押权人协商一致，于2004年12月20日签订《关于转让的协议书》，并由高旺小组当时的负责人李英强签名盖章，七堡供销社已将上述房产转让给高旺小组，并不是转让给李英强。2、七堡供销社收取高旺小组的购房款，并不是收取李英强的购房款，根据七堡供销社的《收款通知单》及《记帐凭证》，是反映收到高旺村交来的涉案房产购房款，并不是收取李英强的购房款，高旺小组才是购房人。3、七堡供销社与高旺小组签订转让合同并收款后，已将涉案房产移交给高旺村，由高旺小组占有使用和处分。高旺小组并且出租给李英强的儿子李某甲，李某甲也清楚涉案房产属于高旺小组所有。综上所述，请求法院在查明事实的基础上，驳回李英强的全部诉讼请求。
高旺小组答辩称：同意七堡供销社的答辩意见。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2004年12月2日，高旺小组的老人协会以“高旺购房款”的名称转帐40000元至江门市新会农村信用合作社七堡分社（以下简称“七堡信用社”）的“其他应付款项”帐户内。同月20日，高旺小组由李英强作代表与七堡供销社和案外人江门市环城农村信用合作社（以下简称”环城信用社”）签订《关于转让的协议书》，约定由高旺小组出价40000元购买七堡供销社所有的座落于新会市七堡潭冲圩内两处房产，七堡供销社收款后需缴付35000元给环城信用社作为应付利息，余下5000元由七堡供销社自行处理，房产过户费用及税款由高旺小组负责，款项于2004年12月31日前一次付清，环城信用社收款后办理抵押物释放及注销手续。上述协议书均由签约三方盖章。同月25日，七堡信用社以“支出偿还供销社贷款利息”为由将高旺小组转帐至其“其他应付款项”帐户内的其中35000元划付至“农村工商业贷款利息收入”帐户内。2005年4月5日，七堡信用社以“退回收高旺购房款（供销社）”为由将余下的5000元划付至七堡供销社指定的“李某”帐户内。2005年5月31日，七堡供销社以李某现金的科目入账记录已收取高旺小组购房款40000元。在上述期间，李英强曾支付40000元给高旺小组老人协会。2005年2月10日，七堡供销社以李柏灵为代表与李英强签订《关于转让协议书》。该协议签订后，七堡供销社于2005年4月20日向李英强出具《收款通知单》，记载李英强交来购房款40000元，但七堡供销社没有实际收取李英强款项。此后，李英强因与高旺小组对涉案房产的权属发生争议，遂于2013年7月2日起诉至本院。
另查明，七堡供销社是涉案两处房产的权属登记人。李英强是案外人李某甲的父亲，李英强从2002年6月至2005年6月担任高旺小组的组长。2013年4月1日，高旺小组与案外人李某甲签订一份《协议书》，约定由高旺小组向李某甲一次性支付20000元作收回李广庙及附属建筑的补偿款，产权归回高旺小组，租金由老协会收入。同日，高旺小组与李某甲还签订一份《租赁合同》，由高旺小组将高旺村李广庙及附属建筑出租给李某甲使用15年。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议的主要焦点是涉案两房产的受让方是李英强还是高旺小组？七堡供销社、高旺小组和环城信用社于2004年12月20日签订的《关于转让的协议书》是三方的真实意思表示，七堡供销社也明确涉案两房产是转让给高旺小组而不是李英强，而该协议书的签订时间也在先于李英强和七堡供销社签订《关于转让协议书》的时间（2005年2月10日），且李英强未能提供证据证明七堡供销社和高旺小组的转让协议存在无效或失效的情形。因此，七堡供销社、高旺小组和环城信用社签订的《关于转让的协议书》合法有效，应受法律保护。同时，高旺小组已按转让协议的约定以老人协会名义全额将购房款划至七堡信用社用作偿还七堡供销社的贷款利息，高旺小组已履行其支付购房款的义务，而李英强未能提供证据证明其支付给高旺小组老人协会的40000元的用途，故原审法院认为涉案两房产的受让方是高旺小组，李英强请求涉案两房产归其所有并请求七堡供销社过户，依法无据，不予支持。至于李英强与高旺小组老人协会的关系与本案不属同一法律关系，本案不作调整。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定的规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原审法院判决如下：驳回李英强的全部诉讼请求。本案案件受理费800元、财产保全费420元，合共1220元，由李英强负担。
当事人二审的意见
李英强不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，支持李英强的诉请或发回重审，全部诉讼费用由七堡供销社承担。主要事实与理由是：一、原审判决认定事实错误。1、原审认定七堡供销社没有实际收取李英强款项错误。李英强将购李广庙、肥仓的房款现金40000元交给高旺小组老人协会，再由高旺小组以老人协会名义转账支付给七堡信用社，七堡供销社向李英强出具收据。2、2004年12月20日《关于转让的协议书》无效。依据《村民委员会组织法》的规定，村民小组购置房产属于必须经村民大会讨论通过的事项，2004年12月20日《关于转让的协议书》未经村民大会表决通过，属于无效合同。二、原审判决适用法律错误。本案是一房二卖，原审判决无视交付使用的事实，在没有办理过户手续的情况下，以合同签订的先后及是否支付房款作为认定产权权属的依据，明显是错误。三、一审判决程序违法。作为本案最有争议的事实：收取购房款有两份《收款通知单》，李英强从未见过七堡供销社持有的《收款通知书》，其明显是为了应付诉讼而临时制作的，李英强两次书面申请原审法院对该《收款通知单》的形成时间进行司法鉴定，但未采纳，剥夺李英强的诉讼权利，程序违法。在调查过程中，李英强补充了以下意见：一、本案是一房二卖案件，应当按照相关法律法规来认定取得房屋产权的人。首先是本案的合同效力问题，2004年12月20日的转让协议是无效合同，原因是依据村民委员会组织法第二十四条、第二十八条的强制性法律规定，高旺小组使用村小组年收入近一半的资产购买不能为村民小组带来实际利益的房产，属于必须经村民小组讨论的事项，未经讨论不得办理。2004年12月20日的协议因未经村民会议讨论决定，违反强制性法律规定，属于无效合同。一审判决以李英强没有证据证明该协议无效为由认定协议有效，属于规避村民委员会组织法的适用，而李英强与高旺小组签订的协议是双方真实意思表示，没有违反强制性法律规定，是合法有效的。其次，本案同一房产出了两份转让协议，哪一份应当得到履行的问题，对于这个问题有三个方面：1、合同效力。由于2004年的协议无效，2005年的协议有效，故应履行有效合同。2、对于一房二卖，法律有明确的规定，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九、十条，结合《物权法》的规定，对于同一不动产订立多份买卖合同，按以下顺序确定产权的归属：过户登记、交付、合同在先、付款在先，也就是说在出现不同的情形下就按照以上的顺序来确定产权归属。本案涉案的房屋至今仍然登记在出卖人七堡供销社的名下，故而不存在已过户登记的问题，谁取得讼争房屋产权关键是谁受领了交付。即使两份转让合同均有效，各方都支付了房款，但由于李英强已受领交付的房屋使用至今，故应遵循合同的实际履行原则，维护已完成的交易，由李英强取得涉案房屋的产权。3、支付对价的问题。本案李英强已支付房屋对价，高旺小组没有支付房屋对价，故依据等价有偿的民事法律原则应由李英强取得涉案房屋的权属。根据一审各方的陈述以及证据，可以证实李英强将房款4万元交给高旺老协会，然后由高旺老人协会将房款转帐给环城信用社代收，虽然老人协会谎称4万元是支付租金，但这一讲法完全经不起推敲，交租金应当以存在租赁合同为前提，而且至少要约定月租金标准和租期等。故高旺老人协会收取李英强的4万元不是用于支付租金，而是收取购房款转付给七堡供销社。李英强向高旺老人协会支付4万元，高旺老人协会将4万元支付给七堡供销社（该款由环城信用社代收），七堡供销社向李英强出具房款收据，七堡供销社向李英强交付房屋使用，以上4个事实形成完整的证据链，证实了李英强为购房而支付对价后受领房屋使用。三、一审判决对李英强两次申请司法鉴定视而不见，也没有对不进行鉴定的事由作出说明，显然属于程序违法。首先，在一审审理过程中，同一房屋，同一笔购房款出现了两张同一日期、同一金额、不同收款人的收据，显然这两张收据只可能有一张是真实的。而收据作为付款凭证，也是认定本案付款事实的关键证据。其次，七堡供销社提交的收据存在三大疑点：1、《收款通知单》上的收款单位打印为“新会县七堡供销社”，而新会早于2002年6月撤市改区，2005年4月的收据仍然使用新会县的台头显然不符合常理。李英强所持有的《收款通知单》的收款单位为“新会区七堡供销社”。2、七堡供销社持有的《收款通知单》第一联是存根联，但高旺小组却没有收到第二联客户联，显然这是一份没有对外使用的《收款通知单》。3、七堡供销社提交的《收款通知单》上盖有财务公章，而作为存根的记帐联是不对外使用的，只供本单位入帐使用，根本无须盖章。从这个公章可以反映七堡供销社是为了诉讼而自造证据。在七堡供销社提供的《收款通知单》存在重重疑点的情况下，李英强两次申请对该收据的形成时间委托鉴定，但原审不予理睬，不作回应，迳行判决，剥夺了李英强的基本诉讼权利。四、原审判决抛开李英强的诉讼请求，自行设置错误的争议焦点以致错判。李英强诉求确认房屋权属，判决房屋权属过户，但原审判决将争议焦点归纳为房产受让人是李英强还是第三人高旺小组，显然李英强以及高旺小组均与七堡供销社签订了转让合同，不论合同的效力如何，李英强与高旺小组在法律上均属于房产受让人，而问题是同一房产存在不同的受让人，争议焦点应为谁能取得产权。一审抛开诉讼请求审理案件必然会导致错判。因此综合以上补充意见和上诉意见，请求二审法院依法处理。
七堡供销社答辩称：原审判决认定的事实清楚、判决正确，李英强的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。理由如下：1、七堡供销社从来没有向李英强交付涉案房产，同时根据一审庭审查明的事实，七堡供销社与李英强所签订的合同以及收据是基于李英强当时是高旺小组的组长，其没有合同以及收据留底，七堡供销社重新签订一份给其留底，李英强在原审的时候也承认没有支付款项给七堡供销社。2、七堡供销社与高旺小组以及环城信用社签订协议的基础是支持农村的建设，当时合同的价格比较低，涉案的房产是国有集体资产，根据法律的规定，对于国有集体的资产转让给个人，需要经过评估拍卖的程序，所以七堡供销社根本没有可能将房产转让给李英强。3、高旺小组签订的转让合同是否经过村民的民主议定程序与本案没有关联。李英强当时作为高旺小组的组长，之前在原审时已经确认与村民商量购买房屋的事，同时购买房屋的款项也是由老人协会转帐给环城信用社，可见村民对合同的签订以及履行一直没有任何异议。4、七堡供销社与高旺小组以及环城信用社于2004年12月签订合同，高旺小组的老人协会于同年12月付款给环城信用社，证实三方签订的合同已经履行。
高旺小组表示答辩意见与七堡供销社一致。
各方在二审期间均没有提交新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”之规定，本案二审的审理范围仅围绕双方当事人上诉的问题进行。结合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：涉案房产是否属李英强所有？
首先，经审查2004年12月20日七堡供销社、高旺小组和环城信用社签订的《关于转让的协议书》，在该协议书中，李英强在乙方（高旺小组）法人代表处签名，并盖有高旺小组公章，该协议书是各方真实的意思表示，对其内容的真实性、合法性应予以认定。其次，根据原审法院在七堡信用社调查的相关汇款凭证可以证实，高旺小组按上述转让协议的约定以老人协会名义将购房款40000元划至七堡信用社用于偿还七堡供销社的贷款利息，高旺小组已经履行了付款的义务。第三，根据2013年4月1日高旺小组与李英强之子李某甲签订的《协议书》和《租赁合同》可以证实，李某甲与高旺小组之间存在房屋租赁关系，也即是涉案房屋的实际支配人是高旺小组，李英强作为李某甲的父亲对该事实是清楚的。综合以上证据和事实，可以形成完整的证据链，证明七堡供销社是与高旺小组之间成立买卖合同关系且该房产现由高旺小组实际支配使用的事实。
对于李英强提交其与七堡供销社签订的《关于转让协议书》以及《收款收据》两份证据并据此主张自己才是实际购买人。本院认为，首先，李英强当时任高旺小组组长，如系其本人购买，应当直接与七堡供销社签订合同并支付款项。事实上，七堡供销社、高旺小组和环城信用社签订的合同在前，李英强本人也以组长的身份在该合同上签名，对于该份合同真实存在，李英强非常清楚，且七堡供销社也表示是与高旺小组签订的房屋买卖合同，并将该房屋交付给高旺小组使用，故李英强的主张不符合常理。其次，从付款情况来看，40000元购房款系高旺小组以老人协会名义全额划至七堡信用社，没有证据显示李英强本人向七堡供销社支付了款项，对此事实李英强并未否认。虽然李英强提出了对七堡供销社留存的《收款收据》进行鉴定的申请，但该证据是否存在瑕疵并不影响高旺小组付款的事实。虽然李英强也与七堡供销社签订涉案房屋的买卖合同，但其并未从七堡供销社处受领涉案房屋。根据最高人民法院《关于买卖合同司法解释》第九条关于“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，应当按照以下情形分别处理：一、先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予以支持”的规定，李英强对涉案房屋并不享有所有权，原审法院驳回李英强的诉讼请求理据充分，应予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由李英强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈 健
代理审判员 赵 斓
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 李慕华