贵州省锦屏县人民法院民 事 判 决 书（2015）锦民初字第320号原告杨照，男，1976年11月22日出生，侗族。原告杨倩红，女，1978年7月5日出生，侗族。被告龙见明，又名龙建明，男，1963年6月24日出生，侗族。被告姚本莲，女，1967年11月1日出生，侗族。被告杨运敏，女，苗族，1987年10月12日出生，苗族。原告杨照、杨倩红诉被告龙见明、姚本莲、杨运敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨照、杨倩红到庭参加诉讼，被告龙见明、姚本莲、杨运敏经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨照、杨倩红诉称:2008年7月22日，原告向被告龙见明交付部分购房款98080元，购买其位于锦屏县农业银行背后坡两间两层楼一栋房屋。2008年8月9日，原告与被告龙见明、杨运敏签订了正式的《房屋交易协议书》，协议约定被告将其位于锦屏县农业银行背后坡两间两层楼一栋房屋以118080元转让给原告。之后，被告搬离该房屋，原告入住该房屋并花费38000元进行了装修。协议签订后，原告多次催促被告办理房屋过户手续，但被告均未办理。2012年10月，原告向法院起诉，请求法院判决被告履行协议，为原告办理房屋过户手续。原告起诉后才得知被告在转让该房屋前，已将该房屋办理了贷款抵押登记。因此，原告已无法实现诉讼目的，只好于2012年11月6日申请撤诉。撤诉后，原告多次要求被告返还购房款并赔偿装修及其他损失，被告却一直推脱逃避。2013年3月22日，锦屏县人民法院作出（2013）锦执字第26号执行裁定，对被告转让给原告的房屋进行查封，并于2013年10月进行拍卖，原告只得到房屋装修费32700元。综上所述，被告采取欺骗手段，将已抵押贷款的房屋转让给原告，收取了原告房屋转让款后，未及时归还贷款，使得房屋被法院拍卖，给原告造成重大的损失，严重侵害�原告的合法权益。为此，原告特起诉请求：一、判决解除原告与被告签订的《房屋交易协议书》；二、判决被告返还购房款98080元，并支付交付购房款之日起到判决确定之日止的购房款利息44969.68元，共计143049.68元；三、本案的诉讼费由被告承担。被告龙见明、姚本莲、杨运敏未参加庭审，亦未提交书面的答辩意见及证据材料。经审理查明:被告龙见明与被告姚本莲在锦屏县三江镇步行街社区花果山共同所有砖混结构房屋一栋，该房屋登记在被告龙见明名下。2008年7月22日，被告龙见明向原告杨照出具一张购房款收条，收条内容包含房屋总价为118080元，杨照已支付98080元，剩余20000元得证后付清，并由杨照负责过户。2008年8月9日，原告与被告龙见明、杨运敏签订了正式的《房屋交易协议书》，该协议的甲方�卖房方）为龙见明，乙方（购买方）为杨倩红，协议约定甲方将其位于锦屏县农业银行背后坡两间两层楼一栋以118080元转让给乙方，甲方须在乙方交付购房预付款后45天内办完一切过户手续。被告龙见明、被告杨运敏在甲方签字处签字并捺手印。原告杨照、杨倩红在乙方签字处签字并捺手印。该协议出售的房屋就是被告龙见明与被告姚本莲所有的位于在锦屏县三江镇步行街社区花果山的砖混结构房屋。房屋出售之前，被告共同在该房屋生活居住。签定房屋买卖协议之后，被告搬出该房屋，原告入住后对该房屋进行了装修。2012年10月，原告向本院起诉要求被告龙见明履行《房屋交易协议书》。原告得知被告龙见明、姚本莲在卖房之前已将该房屋为其二人的夫妻共同借款办理了抵押登记，抵押权人已要求实现抵押权之后，以诉讼请求不能实现为由于2012年11月6日向本院�请撤回起诉。2013年3月22日，本院作出（2013）锦执字第26号执行裁定书，对被告龙见明、姚本莲在锦屏县三江镇步行街社区花果山的砖混结构房屋一栋予以查封。之后，本院对该房屋进行评估拍卖，并将原告对该房屋的装饰装修及家电设备价值3.27万元交付给原告。另查明，在原告与被告龙见明、杨运敏签定《房屋交易协议书》期间，被告龙见明与被告姚本莲系夫妻关系，被告杨运敏系被告龙见明、姚本莲的儿媳。上述事实，有庭审记录、身份证、收条、裁定书、房屋产权证等证据佐证，本院予以认定。本院认为：一、房屋买卖合同效力的认定。原告杨照于2008年7月22日向被告龙见明交付部分购房款98080元，并以收条的形式书面约定了房屋的总价、支付方式等相关内容，之后双方又于2008年8月9日补充签订了《房屋交易协议书》，进一步明确了房屋买卖双方的权利义务，双方形成房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同自原告交付购房款时成立且生效。房屋买卖合同出卖人的认定。（一）龙见明主体资格的认定。《房屋交易协议书》首部卖房方为被告龙见明，被告龙见明又在该协议书尾部甲方签字处签名、捺印，且被告龙见明收取了原告杨照交付的部分购房款，因此被告龙见明应当认定为房屋买卖合同的出卖人。（二）杨运敏主体资格的认定。转让的房屋产权登记在龙见明的名下，原告在签订《房屋交易协议书》时也审查了房屋权属证书的复印件，明知被告杨运敏为无处分权人，且《房屋交易协议书》首部甲方卖房方为被告龙见明，收取购房款的也是被告龙见明，被告杨运敏仅�甲方签字处同龙见明一起签名、捺印，因此，被告杨运敏在《房屋交易协议书》的签名捺印行为应当视为见证人的签名，被告杨运敏不应认定为房屋买卖合同的出卖方。（三）姚本莲主体资格的认定。签订房屋买卖合同期间，被告龙见明与被告姚本莲系夫妻关系，虽然转让的房屋登记在被告龙见明的名下，但为被告龙见明、姚本莲二人的夫妻共同财产。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二项规定：“婚姻法第十七条关于夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的规定，应当理解为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当�等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”结合本案，被告姚本莲虽然未在《房屋交易协议书》上签名，但是签订该协议后，被告龙见明及家人搬离该房屋之后，原告入住该房屋并进行了装修，被告姚本莲应当知道并且同意该房屋买卖行为，原告也有理由相信房屋买卖为夫妻双方共同意思表示，被告姚本莲与被告龙见明同为房屋买卖合同的出卖人。同时，原告未能办理房屋产权过户手续的原因是该房屋因龙见明、姚本莲未能偿还共同债务，被债权人行使了抵押权。因此，被告姚本莲应当作为房屋买卖合同的出卖人与被告龙见明共同偿还原告的购房款。三、房屋买卖合同买受人的认定。虽然在《房屋交易协议书》首部乙方购买方仅是杨倩红，但原告杨照与杨倩红一同在尾�乙方签字处签名、捺印，同时原告杨照向被告龙见明交付部分购房款，《收条》及《房屋交易协议书》同为房屋买卖合同的内容，共同确定了出卖人与买受人之间的买卖关系。且二人对同属于购买方并无异议，因此可以认定原告杨照、杨倩红同为房屋买卖合同的买受人。四、房屋买卖合同解除与否的认定。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，出卖的房屋已被其他债权人行使抵押权进行了拍卖，被告龙见明及被告姚本莲已无法按照合同约定交付房屋给原告，致使合同目的不能实现，被告龙见明、姚本莲已构成根本违约。现原告杨照、杨倩红起诉请求解除合同，依法应当予以支持。五、购房款退还及利息支�与否的认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告龙见明和被告姚本莲已无法按照合同约定交付房屋致使不能实现合同目的，构成根本违约而解除合同，现原告要求被告龙见明及被告姚本莲返还购房款98080元，本院予以支持。被告未按约定交付房屋并占有原告的购房款98080元，客观上原告存在利息的损失。对于利息的计算时间应从被告违约之日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止。原告交付购房款的日期为2008年7月22日，双方约定被告应在原告交付预付款后45天内办完一切过户手续，因此，被告的违约之日确定为2008年9月6日。利息应当按照中国人民银行颁布的2008年9月6日的五年以上期的年利率7.83%计算。因此，原告要求被告支付购房款98080元从交付之日起至本判决确定之日止7年的利息（利率6.55%计算）即98080元×6.55%×7年＝44969.68元，未超过法定的标准，本院予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十二条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告龙见明、被告姚本莲于本判决生效后十日内一次偿还原告杨照、原告杨倩红的购房款九万八千零八十元及利息四万四千九百六十九元六角八分，共计十四万三千零四十九元六角八分；二、驳回原告杨照、原告杨倩红的其他诉讼请求。案件受理费三千一百六十一元，由被告龙见明、被告姚本莲负担。若义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，预交上诉费三千一百六十一元，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。如义务人不按期履行义务，权利人可在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院不再执行。审 判 长  肖 梦审 判 员  张玉锋人民陪审员  龙景勋二〇一六年一月十九日书 记 员  杨博云