海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1196号
上诉人（原审被告）：海南恒金房地产开发有限公司。
法定代表人：林敏，总经理。
委托代理人：程赟，海南万理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何子莉。
委托代理人：曾雷，海南大兴天泰律师事务所律师。
上诉人海南恒金房地产开发有限公司（以下简称恒金公司）因与被上诉人何子莉房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1874号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年6月10日，何子莉与恒金公司签订一份《商品房买卖合同》，约定，何子莉购买恒金公司位于海口市流水坡市灯泡厂东北侧碧水名城X幢X幢XXX房；建筑面积共169.21平方米，每平方米4851.2元，房价款总额为人民币820872元；何子莉应自签订合同当日付清合同约定的总房款39%即320872元，余款500000元申请银行按揭贷款；恒金公司应当于2009年12月28日前将经质监部门办理工程竣工验收备案的房屋交付何子莉；恒金公司承诺在交房之日起二年内办结房产证，但因买受人或产权部门原因造成的延误除外。合同签订后，何子莉于2009年6月10日和7月15日先后向恒金公司支付了购房款人民币200872元和12万元，恒金公司向何子莉出具了《海南省销售不动产专用发票》，2009年12月22日，恒金公司又向何子莉出具收到何子莉购房款50万元的《海南省销售不动产专用发票》。何子莉还于2012年11月23日交纳了房屋交易契税23394.85元。恒金公司曾于2011年5月25日和7月16日两次向何子莉发出《交房通知书》，要求何子莉于2011年8月1日前办理交房手续，因何子莉住址改变没有通知恒金公司致使入住通知书送达不到何子莉，何子莉未能按通知时间到恒金公司办理交房手续。何子莉以恒金公司未按期交房为由向原审法院提起诉讼，请求恒金公司支付逾期交房违约金。原审法院于2011年12月作出（2011）美民二初字第304号民事判决书，认定恒金公司逾期交房期间为2009年12月29日起至2011年8月1日止，逾期交房计581天，应按合同约定，按何子莉已交付房价款820872元的每日万分之一支付约定金47693元给何子莉。判决恒金公司向何子莉偿付逾期交房违约金47693元。恒金公司不服提起上诉，海南省海口市中级人民法院于2012年7月20日作出（2012）海中法民一终字第625号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年4月23日，恒金公司对其开发建设的位于海口市美兰区文明东路67-8号碧水名城（恒金花园）三期X幢楼房办理了房产总证（证号：海房字第HK413XXX**号，总建筑面积5765.60平方米）。2014年7月23日，何子莉以恒金公司逾期办理房屋产权证为由，向原审法院提起诉讼，请求恒金公司支付逾期办理房屋产权证的违约金。2014年6月30日，海口市住房和城乡建设局向恒金公司颁发了海口市美兰区文明东路67-8号碧水名城（恒金花园）三期X幢X幢XXX房的《房屋所有权证》（证号：海房字第HK419XXX**号）。恒金公司提交《关于尽快完善手续、办理房产证通知》及《整付零寄交寄清单》、挂号信费发票。欲证明恒金公司办理房屋总证后已履行通知何子莉办理分证的义务，逾期办证违约金应计算至房产总证办好之日止。何子莉对恒金公司上述证据的真实性无异议，但认为上述证据无法证明恒金公司挂号信邮寄的文件是《关于尽快完善手续、办理房产证通知》。因恒金公司未能提交其他证据证明其挂号信邮寄的文件名称，故原审法院对其证明内容不予以确认。
何子莉原审诉讼请求为：1、恒金公司向何子莉支付逾期办理权属登记的违约金，计算方式为自2013年8月2日起至恒金公司办理过户手续之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即每逾期一日按购房款820872元的万分之2.55的标准）计算，暂计算至起诉之日为74100元；2、诉讼费由恒金公司负担。
原审法院认为：何子莉与恒金公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在平等互利、协商一致的基础上签订，合同双方当事人意思表示真实，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同，受法律保护，合同当事人应按约定履行自己的义务。合同签订后，何子莉已按合同约定履行了向恒金公司付清购房款820872元的义务。按双方签订的《商品房买卖合同》约定，恒金公司应在交房之日起两年内给何子莉办理房屋所有权登记。恒金公司于2014年6月30日对碧水名城三期X幢X幢XXX房以恒金公司的名义办理了《房屋所有权证》，未将房屋产权证办理至何子莉名下，恒金公司又未能提供证据证明是因买受人即何子莉或产权部门的原因造成办理房产证的延误，其逾期办理房屋产权过户登记手续的行为，已违反合同约定，应承担相应的违约责任。关于恒金公司逾期交房时间的起算问题。根据海南省海口市中级人民法院（2012）海中法民一终字第625号民事判决书确认，恒金公司于2011年7月16日第二次向何子莉发出的《交房通知书》，要求何子莉于2011年8月1日前办理交房手续。应认定恒金公司已履行了其通知交房的义务，何子莉未前来恒金公司处办理交房手续，造成的延期交房责任应由何子莉自行承担。据此计算，恒金公司逾期交房的时间应从2011年8月1日起计算，按合同约定，恒金公司逾期办理房屋产权证的违约金起算时间，应从恒金公司交房届满两年之日即2013年8月2日起至办理房产证至何子莉名下之日止。因双方签订的合同没有约定违约金，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”和第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，恒金公司应当向何子莉支付逾期办理房屋权属登记的违约金。何子莉主张恒金公司按已付购房总额款820872元以每逾期一日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，支付自2013年8月2日起至恒金公司办理产权过户手续之日止的逾期办理房屋权属登记违约金，符合法律规定，予以支持。恒金公司的辩称意见理由不充分，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：自于本判决发生法律效力之日起十日内，恒金公司应自2013年8月2日起至为何子莉办理房屋产权过户登记手续之日止，以购房款总额人民币款820872元为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金给何子莉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1653元，由恒金公司负担。
上诉人恒金公司不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定的“逾期办证”截止时间，存在严重事实错误。
原审未查明何子莉未按时缴纳该房屋专项维修资金的事实。而这却是办理房产证过程中何子莉应当承担的义务之一，也是能否按时顺利办理房产证的关键。并且《合同补充协议》“第十三条约定：买受人在通知的期限内未提供办理权属证书所需的相应资料或费用，由此造成的一切后果均由买受人承担”。所以“逾期办证”的截止时间，应当是恒金公司向何子莉发出通知的时间。
1、原审明确采信的证据《入住手续书》，于2011年7月16日就明确通知了何子莉交纳“契税”、“维修基金”，所以当恒金公司办理完“大证”之后，本身就已经具备了为各买受人办理“分证”的条件，如果因买受人的原因未提供办理权属证书所需的相应资料或费用，由此造成的一切后果均由买受人承担。恒金公司原审中提出以恒金公司办理“大证”期限作为恒金公司“逾期办证”的截止时间，依据和理由都很充分。
2、退一步讲，恒金公司原审提交的证据《关于尽快完善手续、办理房产证通知》及《整付零寄交寄清单》，于2014年5月22日就再次通知了何子莉提供“办证相关资料和完税及缴费凭证”，并明确告知原审法院通过“邮件编码：XB01522277746”就可以向邮局查询寄送文件。但是，原审法院在未核实的情况下，极不负责任的就直接武断认定“因恒金公司未能提交其他证据证明其挂号信邮寄的文件名称，故本院对其证明内容不予以确认”，存在严重的事实认定错误。
3、再退一步讲，何子莉在原审中也主张了一项证据：《公告》，该证据证明2014年7月22日恒金公司又再一次通知了所有“碧水名城业主”：一、通过其合同预留地址寄了《关于尽快完善手续、办理房产证通知》；二、最后一次通知，尽快来办理产权登记。这既可以证明上一寄送过《关于尽快完善手续、办理房产证通知》的事实，又可以再一次证明通知过何子莉的事实。而原审判决罔顾上述事实，导致了认定本案“逾期办证”的截止时间严重错误。
综上所述，请求法院依法判令：一、撤销海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1874号民事判决，依法发回重审或改判；二、本案一审、二审的诉讼费由何子莉承担。
被上诉人何子莉答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确。
一、恒金公司以办理出大证的期限作为恒金公司逾期办证违约金的截止时间的理由根本不成立。在本案中，根据何子莉提供的证据证明恒金公司因为在碧水名城X幢的违法加建，导致该小区规划局的验收未通过，从而导致竣工验收备案未能完成，就是因为这个原因，碧水名城小区到直到2014年4月23日才办理出大的房产证，而何子莉的契税、维修基金的缴纳与否并不妨碍恒金公司承担逾期办证的违约责任，因为办理大证的责任在于恒金公司，而办理了大证以后，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，其应在交房之日起二年内办结房产证，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的有关规定可得知，恒金公司在办理大证后，还有义务为何子莉办理房屋权属证书，即“小证”。办理完毕小证的时间，才能算是恒金公司逾期办证违约金的截止时间。
二、恒金公司虽然于2014年4月23日办理出碧水名城小区的房权证大证，但是在原审庭审时，恒金公司未能提交其他证据证明其挂号信邮寄的文件名称，并不能反映恒金公司已经对所有业主进行了办理房屋产权证的通知，而且何子莉并未收到该挂号信，根本不知晓该挂号信的内容，所以不能以该挂号信作为恒金公司逾期办证的截止时间。恒金公司逾期举证或提供的证据并不能证明其想要证明的事实，法院不采纳其意见理所当然，其在明明能够提供相关材料的前提下却并未提供，还在法庭庭审中口头通知原审法院去调查相关材料，法院当然不会去调取，从而导致法院不采纳其意见，而且，恒金公司现在才提交自己早已经能够取得的证据，已经属于逾期举证，二审法院也不应采纳其意见，所以何子莉认为原审法院的认为并无不妥。
三、何子莉虽然在原审时提供了证据《公告》，但公告中的内容系恒金公司自己所书写，只是碧水名城的某位业主偶尔看到报纸才知道碧水名城的房屋可以办理房屋权属证书，并告知何子莉，何子莉才知道公告的相关内容，而并非如恒金公司所称的证明何子莉已经认可了恒金公司又一次通知何子莉的事实，而仅能证明恒金公司对碧水名城的业主办理房权证在报纸中做了书面的通知。
二审期间，何子莉向本院提交新证据1份：2014年6月12日《海南省住宅专项维修资金专用收据》。恒金公司经质证，对该证据的真实性无异议。恒金公司提交了以下新证据：1、寄给何子莉的挂号信：《关于尽快完善手续、办理房产证通知》的退件（该退件尚未拆封），证据来源：海口市邮政局，证明恒金公司于2014年5月12日向何子莉寄送了《关于尽快完善手续、办理房产证通知》。2、《签收记录本》，证明：何子莉于2014年6月12日到恒金公司售楼部亲自领取了《关于尽快完善手续、办理房产证通知》。
3、2014年7月22日在《海南日报》上刊登的公告，证明已通知各位业主办理产权登记。何子莉经质证，对上述证据的真实性无异议，但表示没有收到邮件。经本院审查，确认上述证据的真实性、合法性及关联性，上述证据可以作为认定本案事实的依据。
二审查明，在签订《商品房买卖合同》的同时，何子莉、恒金公司双方还共同签订了《合同补充协议》，作为《商品房买卖合同》的附件，《合同补充协议》第九条约定：买受人在办理房屋交付手续前应依法规之规定缴交物业专项维修基金，买受人拒绝足额缴纳该项基金则出卖人有权暂缓交付房屋；第十一条约定：买受人确认合同上填写的收件地址、楼房号码、邮编均准确无误。出卖人发出的信件按以上地址寄出即视为信件已经送达。买受人若变更收件地址，必须及时向出卖人提交书面变更通知。第十三条约定：买受人在通知的期限内未提供办理房屋权属证书所需的相应资料或费用，由此造成的一切后果均由买受人承担。2014年5月12日，恒金公司按合同中预留的地址通过挂号信向何子莉发出《关于尽快完善手续、办理房产证通知》，告知应在收到本通知10个工作日内缴纳契税、房屋维修基金等税费，以便及时办理房产证。何子莉未签收邮件，该件被退回。2014年6月12日，何子莉到恒金公司亲自领取了《关于尽快完善手续、办理房产证通知》。同日，何子莉缴纳了房屋维修基金。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点为恒金公司逾期办理房屋权属登记的截止时间。
根据已生效的（2011）美民二初字第304号民事判决书的认定，恒金公司逾期交付案涉房产的期间为2009年12月29日起至2011年8月1日止，则本案《商品房买卖合同》约定的应办理相应房产证的二年期间应自2011年8月1日起算，至2013年8月1日止。恒金公司未在此期间办理房产证，则房产证逾期办理的时间自2013年8月2日起算。恒金公司于2014年5月12日按合同中预留的地址通过挂号信向向何子莉发出《关于尽快完善手续、办理房产证通知》，根据《合同补充协议》的约定，该邮件视为已送达何子莉。何子莉直到2014年6月12日才交纳住房维修基金，其在办理房产证过程中存在着一段时间上的拖延，此期间不应由恒金公司负担逾期办证违约金责任，故在计算恒金公司向其支付逾期办证违约金的时间上应扣除自2014年5月12日至2014年6月12之间共30天的天数。由于涉案房产的房产证至今未办至何子莉名下，故本案计付违约金的截止日期应计至房产证办至何子莉名下为止，为方便计算，将何子莉自行延误的30天调整至违约金的起算时间，即违约金的起算时间往后推30天，从2013年8月31日起算。恒金公司主张以碧水名城（恒金花园）三期X幢楼房办理房产总证的期限作为其逾期为何子莉办理房产证的截止时间无事实与法律依据，本院不予支持。原审法院未根据本案具体案情认定逾期办证的时间存有不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因双方签订的合同没有约定违约金，故恒金公司应向何子莉支付的逾期办证违约金按上述法律规定的标准予以计付。
综上所述，原审判决部分事实认定不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1874号民事判决，即海南恒金房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向何子莉支付从2013年8月2日起至为何子莉办理房屋产权过户登记手续之日止以购房款总额人民币820872元为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付的违约金为：上诉人海南恒金房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被上诉人何子莉支付自2013年8月31日起至为何子莉办理房屋产权过户登记手续之日止的逾期办理房屋产权登记的违约金（违约金计算方法：以购房款820872元为本金，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）；
二、驳回上诉人海南恒金房地产开发有限公司其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费1653元，二审受理费1653元，合计3306元，由上诉人海南恒金房地产开发有限公司负担3026元，被上诉人何子莉负担280元。
本判决为终审判决。
审判长 彭彩燕
审判员 袁 文
审判员 王法坚
二〇一五年十一月二十三日
书记员 段海斌