重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00904号
上诉人（原审原告）向兵。
委托代理人潘红梅，重庆合州律师事务所律师。
上诉人（原审原告）李现全。
委托代理人潘红梅，重庆合州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘璋。
委托代理人蒋建华，重庆智权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘晖。
委托代理人蒋建华，重庆智权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）代兵。
委托代理人蒋建华，重庆智权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王志杰。
委托代理人蒋建华，重庆智权律师事务所律师。
上诉人向兵、李现全与被上诉人刘璋、刘晖、代兵、王志杰房屋租赁合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2013年9月22日作出（2013）合法民初字第03022号民事判决，上诉人向兵、李现全对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月6日对本案进行了询问。上诉人向兵、李现全的委托代理人潘红梅，被上诉人刘璋、刘晖、代兵、王志杰的委托代理人蒋建华到庭参加了询问。本案现已审理终结。
向兵、李现全在一审中诉称，2008年2月28日，原告和被告签订了《门面出租协议》，协议约定原告将其享有产权的位于重庆市合川区合阳办XX路3幢6号（总建筑面积1018.75平米）其中的约780平方米出租给被告，租赁期限从2008年5月1日至2013年4月30日。同时约定租赁到期后，被告在市场租金同等条件下可以优先续租。在租赁到期前，原告多次告知被告是否愿意按照市场租金价格续租，但被告均予拒绝。现合同已到期，原告和被告没有达成新的租赁协议。据此，被告应当立即腾退房屋给原告。原告为维护自己的合法权益，特起诉判令被告将租赁原告的位于重庆市合川区合阳办XX路3幢6号房屋中780平米（房屋）腾退给原告，被告从2013年5月10日至实际腾退房屋日至按照市场租金标准每月24800元向原告支付租金损失。
刘璋、刘晖在一审中辩称，刘璋与王志杰、代兵等人合伙开办歌城；合伙人委托刘璋、刘晖与原告签订门面出租协议；刘璋等人于2010年9月2日签订了退股协议书，已经退出经营，门面由王志杰、代兵使用，租金由王志杰、代兵缴纳，王志杰、代兵承接了出租协议的权利及义务，之后刘璋不再享有出租协议的权利及义务；门面出租协议没有到期，出租协议第四条约定期限是五加三年，具体在质证时解释；刘晖是受托签字，不承担协议书的权利及义务，也没有参与经营活动，没有使用门面；请求依法判决。
代兵、王志杰在一审中辩称，合同签订及履行情况如刘璋、刘晖所说，并且该情况原告知晓，合同明确约定可以进行房屋转租与项目转让；合同第四条明确约定，五年期满后，每年租金涨15%，租赁时间为3年，因此现在合同没有到期，应当继续履行，不应当返还房屋；被告王志杰、代兵在2013年3月31日和4月17日按合同第四条约定向原告支付了2013年5月1日至10月30日的租金，原告在收到租金后至起诉前没有提出过异议；合同现在没有到期，不存在逾期交房的占有使用费，同时原告的第二项诉请超过合同的约定太多，不符合市场实际情况，要求过高。综上，原告的诉讼请求不能成立，应依法驳回。
一审法院审理查明，位于重庆市合川区合阳办XX路3幢5号、6号的房屋均属原告所有。原告（甲方）与被告刘璋、刘晖（乙方）于2008年2月28日签订门面出租协议，协议约定原告将自有的位于重庆市合川区合阳办XX路3幢6号建筑面积约780平方米的房屋出租给被告；第三条约定“乙方租用时间：从2008年5月1日起至2013年4月30日，租期五年。”；第四条约定“乙方租金从2008年5月1日起至2009年4月30日月租金每平方米5元；2009年5月1日至2010年4月30日月租金每平方米6元；2010年5月至2013年4月30日月租金每平方米7元。租期五年满后，乙方按市场价可优先租赁，每年租金在每平方米8元的基础上涨15%，租赁时间为叁年。”。原、被告出示的门面出租协议书的第四条均经当事人改动，“乙方按市场价可优先租赁”，已经用箭头拉至“租赁时间为叁年”之后。被告刘璋、代兵、王志杰和张继凤、张玲于2008年4月20日签订合作投资“诺丁9号”娱乐行业协议书，协议约定“经甲、乙、丙、丁四方协商，就合阳办XX路3幢5号房屋投资娱乐行业（名称：诺丁9号，以工商部门核批名称为准），达成如下联合协议：一、四方商议：由代兵以个人名义向工商部门及文化部门申请办理个体手续。……七、该项目投资时间为八年。若中途有股东退出和转让，必须经全体股东认可和同意。……”。重庆市工商行政管理局合川区分局颁发的个体工商户营业执照的字号名称是“重庆市合川区诺丁九号歌城”，经营者姓名是“代兵”，经营场所是“合川区合阳办XX路3幢5号”。原告与代兵的妻子王婧于2007年9月30日签订房屋出租协议，原告将位于合川区合阳办XX路3幢5号的房屋出租给王婧，该房屋也用于“重庆市合川区诺丁九号歌城”经营；协议约定的租赁期限是从2007年9月30日起至2015年9月，共八年。原告分别于2013年3月14日、4月5日、5月3日多次向被告刘璋、刘晖通过特快专递邮寄“关于租房协议到期的信函”，被告刘璋、刘晖均拒收上述特快专递。
本案在一审审理过程中，代兵、王志杰以本案与其有利害关系为由申请参加诉讼，一审法院依法通知其作为本案被告参加诉讼。
一审法院认为，本案的争议焦点是向兵、李现全与刘璋、刘晖于2008年2月28日签订的门面出租协议约定的租赁期限。原、被告出示的于2008年2月28日签订的门面出租协议书的第四条经双方当事人改动后，变更为“乙方租金从2008年5月1日起至2009年4月30日月租金每平方米5元；2009年5月1日至2010年4月30日月租金每平方米6元；2010年5月至2013年4月30日月租金每平方米7元。租期五年满后，每年租金在每平方米8元的基础上涨15%，租赁时间为叁年，乙方按市场价可优先租赁。”，并结合被告刘璋、代兵、王志杰和张继凤、张玲于2008年4月20日签订合作投资“诺丁9号”娱乐行业协议书约定的八年合作投资时间及代兵的妻子王婧于2007年9月30日租赁原告的合川区合阳办XX路3幢5号房屋八年用于经营歌城的事实，租赁期限可以理解为从2008年5月1日起至2013年4月30日，租赁五年，租期五年满后，再租赁三年，三年满后，被告可按市场价优先租赁。故原、被告于2008年2月28日签订的门面出租协议书尚未到期，双方应按约定履行义务，对原告以合同已到期，双方没有签订新的租赁协议，要求被告腾退租赁位于重庆市合川区合阳办XX路3幢6号房屋中的780平方米和支付租金损失的诉讼请求不应支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告向兵、李现全的全部诉讼请求。本案受理费520元，减半交纳260元，由原告向兵、李现全负担。
向兵、李现全不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销重庆市合川区人民法院（2013）合法民初字第03022号民事判决，依法改判被上诉人腾退房屋，并支付逾期腾退房屋占用使用费。事实和理由：原审判决认定事实和适用法律均存在错误。1、关于房屋租赁期限的问题。在本案中，《门面出租协议书》对房屋租赁期限的约定有两条。即“第三条约定租用时间：从2008年5月1日起至2013年4月30日，租期五年”，第四条约定“…租期五年满后，每年租金在每平方米8元的基础上涨15%，租赁时间为叁年，乙方按市场价可优先租赁”。该协议第三条明确约定房屋租期是五年，第四条的约定是房屋租期五年满之后可以续租叁年。从合同条款的理解来看，当事人的真实意思是房屋租赁期限确定是五年，五年满了之后，可以续租叁年。二、关于续租三年，房屋的租金标准的问题。从协议第四款可以看出，对于续租三年，租金的理解有两个方面，一是每年租金在每平方米8元的基础上上涨15%，一是按市场价。由于当事人对租金的价格约定不明确，双方又无法达成补充协议，根据《合同法》的规定，当事人对履行价款不明确的，应按市场价格履行。既然双方就续租叁年的租金未达成一致意见，房屋续租叁年的协议就未达成一致。五年租赁期满，被上诉人又不按市场价支付租金，其不腾退房屋就于法无据。
刘璋、刘晖、代兵、王志杰答辩称，关于房屋租赁协议第四条约定了两个固定的租金价格，租期五年满后，三年租金也是明确和固定的，市场价适用于续租三年期满后的优先租赁期。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点：本案租赁协议约定的租赁期限是否期满，被上诉人是否应腾退租赁房屋的问题。本案向兵、李现全与刘璋、刘晖签订的《门面出租协议》第三条约定，租赁期限从2008年5月1日起至2013年4月30日，租期五年。从该条的规定来看，租赁期限五年是明确的。但从双方提交的《门面出租协议》中第四条来看，双方又对该条进行调整即“…租期五年满后，每年租金在每平方米8元的基础上涨15%，租赁时间为叁年。乙方按市场价可优先租赁”。双方对该条的调整，可以理解为双方对租赁期限五年期满后的续租的期限和租金标准的又一次协商确定。故双方签订的门面出租协议中的租赁期限五年满后，双方又约定的租赁期限三年即2013年5月1日至2016年4月30日止。一审法院以当事人双方签订的门面出租协议书尚未到期，向兵、李现全要求被告腾退租赁位于重庆市合川区合阳办XX路3幢6号房屋中的780平方米和支付租金损失的诉讼请求不应支持，驳回向兵、李现全的全部诉讼请求并无不当。上诉人向兵、李现全在租赁期限内以本案租赁期限到期，要求被上诉人腾退房屋的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。关于三年租金标准的问题，根据该协议第四条的约定“租期五年满后，每年租金在每平方米8元的基础上涨15%”。因此，双方对三年租赁期限内的租金标准的约定是明确的，并不存在争议。
综上，上诉人向兵、李现全的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费440元，由上诉人向兵、李现全负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 晏 芳
审判员 申和平
二〇一四年四月十日
书记员 白耀妮