江西省都昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都民一初字第608号
原告石秀英，女，汉族，江西都昌人。
委托代理人王敏，南京知识（马鞍山）律师事务所律师，特别授权。
被告曹小华，男，汉族，江西都昌人。
被告罗芙蓉，女，汉族，江西都昌人。
被告曹某甲，男，汉族，江西都昌人。
法定代理人曹小华，系被告曹某甲父亲。
本院于2015年3月13日立案受理原告石秀英诉被告曹小华、罗芙蓉、曹某甲房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告曹小华（同时为被告曹某甲的法定代理人）到庭参加了诉讼，被告罗芙蓉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审判，现已审理终结。
原告诉称：被告曹小华、罗芙蓉系夫妻关系，被告曹某甲系上述二被告的儿子。2007年原告与被告曹小华、罗芙蓉达成口头协议，购买坐落于都昌县城一处六层楼房的第四层，原告于2007年12月3日支付购房首付款并搬入该房屋。2008年1月5日原告与被告曹小华签订了书面协议，约定：上述六层楼房第四层总建筑面积为127.6m2，按当时市价1480元／m2购买，房屋总价为188800元，由被告曹小华承担办理该第四层房屋房产证以及办理过户手续相关费用；付款方式为，首付62800元，2008年农历腊月24日前支付10万元，购房余款26000元在被告办理好房产证并将该房屋过户给原告后一次性付清。合同签订后，原告积极履行合同义务，按照约定支付购房款；原告多次要求被告办理房产过户手续，多次往返于县城与住所之间，但被告均采取拖延战术，拒不协助办理。后经查明，都昌县房地产管理局就涉案房屋于2008年8月11日向被告曹某甲颁发了房产证。三被告的违约行为侵害了原告的合法权益，并给原告造成了重大的经济和精神损失，现原告依法诉至法院，请求判令三被告立即协助原告办理涉案房产过户手续，并承担办理房产证过户的相关费用，三被告向原告支付违约金18880元，三被告承担本案诉讼费用。
被告曹小华辩称：原告说我违约，其实是原告自己违约在先，原告未付清购房款，更没有将办房产证的钱给我。2008年8月中旬，我已将涉案房产办理好房产证在我儿子曹某甲名下，并已找过原告准备将房屋过户至原告名下，但原告当时说没钱过户。
被告罗芙蓉未到庭答辩，亦未向法庭提交任何书面答辩意见。
经审理查明：被告曹小华、罗芙蓉系夫妻关系，被告曹某甲系上述二被告的儿子。2007年，原告与被告曹小华、罗芙蓉达成口头协议，购买被告曹小华、罗芙蓉所有的位于都昌县城一栋六层楼房的第四层住房一套，原告2007年12月3日支付购房首付款62800元并搬入房屋居住并管理使用至今。
至2008年1月5日，原告与被告曹小华签订书面房屋买卖协议书，约定：原告向被告曹小华购买上述第四层住房一套，房屋面积127.6m2，购房款总价为188800元（其中含被告办理房产证及房产证过户费用26000元），如原告需要办理房产证，由被告先办好房产证的全部事宜（包括过户）后，原告再支付给被告办证费用26000元。付款方式为：原告首付购房款62800元（双方签协议前原告已支付），农历2008年1月至10月，每月付5000元，余款由原告在农历2008年12月24日之前一次付清，同时加付6000元利息。违约责任为：如果原告在上述期限内未还清购房款，则按欠款额的每月5%向被告支付利息；如果被告违约，则按购房款总额的10%由被告向原告支付违约金。
协议签订后，原告未按协议约定及时支付购房款。至还款截止日期农历2008年12月24日（公历2009年1月19日）止，原告共付给被告曹小华128400元，尚欠应付购房款本金34400元，利息6000元。此后，原告继续偿还购房款，至2010年2月10日，原告共付给被告曹小华购房款162800元，利息3000元（上述被告曹小华收取购房款共向原告出具12张收条，收条上均注明付款人为“程老板”或“程某某”，原告及被告曹小华均认可“程老板”、“程某某”是原告的丈夫）。
2008年8月，被告曹小华将上述第四层房屋办理好房屋所有权人为被告曹某甲的房产权证，于当月中旬找到原告，表示可将房产权证过户至原告名下，当时原告表示身边没钱，购房款还未付清。因此，原被告当时未办理房产证过户手续。至今该第四层房屋还登记于被告曹某甲名下，房产证号为：都昌房权证县城字第XXXX**号（登记面积为127.44m2，无争议）。
至2008年年底之后，原告多次要求被告曹小华办理诉争房屋产权的过户事宜不成，协商无果。现原告诉至本院，要求判如所请。
以上案件事实，有原告出具并经质证的原告及三被告的身份信息复印件、原告与被告曹小华签订的房屋买卖协议书复印件、房产证号为都昌房权证第8110**号的房产证复印件、被告向原告丈夫（程金保）出具的12张收条复印件及庭审陈述予以证明，本院予以认定。
在查明案件事实的基础上，本院对以下案件争议焦点问题分析认证：
1、原告是否有违约行为？
庭审中被告曹小华辩称，原告自身也有违约行为，因原告未按购房协议按时付款，且是原告违约在先。从原被告签订的购房协议（原告提供的证据一）可见，原告支付购房款的方式为：原告先支付首付款62800元，农历2008年1月至10月，每月付5000元，余额50000元，由原告在农历2008年12月24日前一次性付清，同时加付6000元利息（对该6000元利息，庭审时原被告都认可应给付，无争议）；如果乙方在上述期限内未还清购房款，则按欠款额每月5%的利息支付给被告。但从被告曹小华出具给原告的12张收条（原告提供的证据二）可见，原告按约定付清首付款62800元及在农历2008年1月至10月共付50000元购房款本金外（至此时止原告未有违约行为），但是至约定的付清购房款之日的农历2008年12月24日（公历2009年1月19日），原告并未按约定付清购房余款50000元及利息6000元，至此日止原告尚欠被告购房款本金34400元及利息6000元。由以上事实可见，原告在约定的付清购房款之日未付清购房款，具有违约行为。
2、被告曹小华是否具有违约行为？
原被告在签订房屋买卖协议的过程中并未约定办理房屋产权证的时间，仅约定如原告要求办理房产权证，则由被告办理好房产权证或将房权证过户至原告名下，待被告办理好有关房产权证的相关事宜后，原告再给付被告26000元办证费用。2008年8月，被告将诉争房屋办理了所有权人为被告曹某甲的房产权证（原被告签订购房协议时已约定可以先如此办证再过户至原告名下），并于当月中旬找到原告，表示可将房屋所有权过户至原告名下，当时原告表示未还清购房款，身边没钱办理房产过户，故此时原被告未办理房产过户事宜。但2008年底以后至今，原告多次找到被告要求办理房产过户，被告均没有办理。该买卖的房屋已于2007年12月交付买方原告使用至今，房屋买卖协议于2008年1月5日签订。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，合同的履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给付对方必要的准备时间。《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，由于出卖人的原因，买受人自合同订立之日起九十日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应担承担违约责任。故，本院分析认为，被告曹小华至今未为原告办理好涉案房屋权属证书的过户事宜，构成违约。
3、既然原被告都有违约行为，原被告如何承担违约责任？
《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，一方面原被告在订立房屋买卖协议时，约定原告的违约责任为，如原告在规定的期限内未还清购房款，则按所欠购房款的每月5%的利息支付给被告。庭审时，原告认为该约定的逾期付款利息率偏高，主张按同期银行贷款利率的四倍支付逾期利息，按以上计息方法，结合原告农历2008年12月24日（公历2009年1月19日）之后至2010年2月10日偿还购房款的时间及数额，原告应支付逾期利息为3964元。本院认为，原被告约定的逾期付款利息率月5%过高，应予调整，原告主张的按同期银行贷款利率的四倍计算逾期付款利息，依法有据，可参照适用。故本院对原告的上述主张予以认可，认为原告应付给被告逾期付款利息3964元。另一方面，原被告在订立房屋买卖协议时，约定被告曹小华的违约责任为，如被告违约，则按购房款总金额的10%支付违约金（18800元）。庭审时，被告认为原告违约在先，不同意向原告支付违约金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告并未提出因被告曹小华的违约行为造成原告损失的证据，且被告已向原告交付房屋，并在合同履行过程中曾主动找原告要求办理房产过户手续，另原告在合同履行过程中也存在违约行为。综合上述各因素，本院认为，对被告曹小华因违约导致的违约金数额亦应适当减少。至于原被告双方如何各自承担自身的违约责任，参照《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，若双方所负的责任为同种责任，依其性质可以抵消的，双方可以在法律规定的范围内将各自承担的责任抵消。本案中原被告的违约责任最后都体现为给付金钱，依其性质可互相抵消。至于抵消的幅度，综合考量原被告在履行协议过程中的违约情形、过错程度，本院酌情认定双方的过错程度与违约责任相当。
本院认为：原告石秀英与被告曹小华之间签订的购房协议为双方的真实意思表示，双方并在庭审时予以认可，其符合法律规定的约定内容，双方都应遵守。被告罗芙蓉未到庭应诉，其和被告曹小华属夫妻关系，应和被告曹小华共同享有权利、承担责任。被告曹某甲为未成年人，因本案诉争房屋登记于其名下，诉讼中其父亲被告曹小华作为其法定代理人代为应诉，被告曹某甲应承担的法律责任由被告曹小华代为承担。案中双方签订的购房协议已明确约定办理、过户房产权证、支付办证费用等事项，故本院对原告要求被告方将诉争房屋产权证过户的主张予以支持，但之后原告石秀英应向被告方支付26000元办证费用。同时，庭审已查明原告还欠被告方3000元利息，对此3000元利息原告应一并给付被告，对上述原告应向被告方履行的义务，被告方可另案向原告主张权利。原告还主张被告方应承担18800元违约金，被告辩称，依双方的约定，原告应按欠付购房款数额，按月利率5%的利息给付被告。本院上述已分析，因双方在履行协议过程中违约情形、违约责任程度相当，依其性质双方所承担的责任的形式可以抵消，故双方可互不向对方支付逾期付款利息或违约金。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，缺席判决如下：
限被告曹小华、罗芙蓉、曹某甲于本判决生效之日起三十日内协助原告石秀英将登记于被告曹某甲名下房权证号为都昌房权证县城字第8110**号房屋过户至原告石秀英名下；
二、驳回原告石秀英的其他诉讼请求。
案件受理费4415元，由原告石秀英负担2207.5元，被告曹小华、罗芙蓉、曹某甲共同负担2207.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 徐晓红
审判员 石超男
审判员 江安仁
二〇一五年九月十一日
书记员 葛 琴