山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第688号
上诉人（原审被告）于承东，男，1968年1月27日出生，汉族，无业，住章丘市。
委托代理人郭志峰，山东森信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南物华物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人王常军，总经理。
委托代理人张传伟，山东国谊律师事务所律师。
上诉人于承东因与被上诉人济南物华物业管理有限公司（以下简称物华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2013）高民初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人于承东的委托代理人郭志峰，被上诉人物华物业公司的委托代理人张传伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：新生活家园小区系山东世通房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2003年11月7日，山东世通房地产开发有限公司与物华物业公司签订《前期物业管理委托合同》一份，委托物华物业公司为新生活家园小区提供前期物业管理服务。合同第十三条第（五）项约定：业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同签订后，物华物业公司依约为新生活家园小区提供了物业管理服务。于承东系新生活家园小区x号楼x号房屋的产权人，房屋建筑面积1100.53平方米。于承东入住小区后，一直未交纳物业管理服务费。经物华物业公司催要�仍未交纳。遂引起本诉讼。物华物业公司在诉讼中认可《前期物业服务合同》中的签名非于承东本人所签，也未举证证明其所主张的“于承东委托的代理人所签”。原审诉讼中，于承东对物华物业公司主张物业管理服务费按照建筑面积每平方米2元／月计算未提异议。但抗辩物华物业公司并未提供良好的管理和服务，并提供收据、工资表、证人陈某某的证人证言等证据予以证明。经原审法院审查，上述证据均无法有效证实于承东的抗辩意见。另，物华物业公司主张于承东于2010年12月16日入住新生活家园小区，并提交《房屋移交结算协议书》予以证明。于承东对上述《房屋移交结算协议书》的真实性予以认可，于承东主张其于2011年2月入住小区，未提交证据予以证实。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规�：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。结合本案，新生活家园小区的建设单位山东世通房地产开发有限公司与物华物业公司签订《前期物业管理委托合同》，委托物华物业公司为小区提供物业管理服务，该委托对小区全体业主均具有约束力。由于诉讼中物华物业公司认可《前期物业服务合同》中的签名非于承东本人所签，也未举证其所主张的“于承东委托的代理人所签”，故应当认定于承东与物华物业公司并未签订《前期物业服务合同》。虽于承东与物华物业公司未签订《前期物业服务合同》，但于承东作为小区业主，与物华物业公司已形成事实上的物业管理服务关系，且于承东亦享受了物华物业公司提供的物业管理服务，理应依《前期物业管理委托合同》全面履行合同义务。物华物业公司要求于承东支付物业管理服务费以及逾期滞纳金的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。对于物业管理服务费的起算时间。由于物华物业公司与于承东未签订《前期物业服务合同》，对物业管理服务费的起算时间未予以约定，故应以于承东与物华物业公司形成事实上的物业管理服务关系之日即于承东入住之日（2010年12月16日）为起算时间，数额为66032元。对于物华物业公司主张的逾期滞纳金30000元，低于合同约定的计算数额，属于物华物业公司对自己权利的部分放弃，原审法院予以支持。于承东辩称本案已超过诉讼时效，由于于承东欠缴物业管理服务费的行为属于持续状态，故对其抗辩意见原审法院不予采纳。于承东辩称物华物业公司未提供良好的物业管理和服务，由于其并未提供有效证据予以证实，原审法院亦不予采�。综上，原审法院依照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告于承东于本判决生效之日起10日内支付原告物华物业公司2010年12月16日至2013年6月30日物业管理服务费66032元（1100.53平方米×2元／平方米×30月＝66032元）；二、被告于承东于本判决生效之日起10日内支付原告物华物业公司滞纳金30000元；三、驳回原告物华物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2276元，由被告于承东负担。
上诉人于承东不服原审判决上诉称：一、物华物业公司未履行《前期物业管�委托合同》约定的义务，于承东从未享受物华物业公司提供的物业管理服务，于承东一审提交的照片、收据、工资表等证据以及证人出庭作证，可以证明物华物业公司未履行物业管理服务义务，而物华物业公司却未提交其履行合同义务的任何证据。事实上，于承东的房屋属于沿街商铺，具有独立性，包括商铺前的卫生都是于承东雇人打扫，尤其是于承东的房屋出现漏水的情况时，物华物业公司在申请维修基金方面未提供任何帮助，完全由于承东自费维修，给于承东造成了巨大损失。二、原审判决对于承东提出的时效抗辩未采纳，缺乏法律依据。《前期物业管理委托合同》明确约定了物业费交费时间，物华物业公司应该及时主张，原审判决以欠交物业费的行为属于持续状态为由不采纳于承东的时效抗辩，缺乏法律依据。三、山东世通房地产开发有限公司与物华物业公司签订前期物业管理合同的日期是2003年，而原审判决适用的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》制定于2009年，因此本案不应当适用最高人民法院的该司法解释，即本案中建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对于承东不具有约束力。四、于承东认为按照《前期物业管理委托合同》约定的2元每平方米每月收取物业费，标准过高。综上，请求依法改判驳回物华物业公司的一审诉讼请求，一、二审诉讼费均由物华物业公司承担。
被上诉人物华物业公司答辩称：一、于承东称其从未享受物华物业公司提供的物业管理服务是错误的，事实上物华物业公司自2003年与开发商签订了《前期物业管理委托合同》之后在新生活家园小区提供物业服务已十余年，因此于承东所述不实。二、于承东称其提交了照片、收据、工资表等证据以及证�出庭作证证明物华物业公司未提供物业管理服务，与事实不符。于承东提供照片证明其所购买的房屋漏水，物华物业公司认为这属于房屋质量问题，与物华物业公司无关。于承东所提供的收据、工资表等证据不足以证明物华物业公司未提供物业管理服务。于承东提供工资表证明于承东雇用保洁人员自行打扫卫生，物华物业公司认为物华物业公司将整个小区的保洁卫生均已委托第三方进行打扫，于承东作为新生活家园小区的一部分不可能没有享受到该服务，物华物业公司认为于承东只是聘用保洁人员进行室内卫生的打扫，而不是公用部位卫生的打扫。三、于承东称其房屋属于沿街商铺具有独立性，物华物业公司从未提供过物业管理服务，物华物业公司认为于承东的说法是错误的。物华物业公司作为物业管理企业负责保修期满后房屋的共用部位、共用设备的维修、养护和管理，于承东的房屋作为物华物业公司服务的新生活家园小区的一部分其享受了物华物业公司所提供的物业服务，至于其房屋内部的卫生不属于物业服务的范围。四、于承东提到合同约定的物业管理费2元每平米每月标准过高，物华物业公司认为约定的物业费并不高。根据济南市价格认证中心所出据的函，经测算济南市新生活家园小区住宅房屋的物业管理费为每月每平方米1.58元，商业用房可以比住宅用房的物业费高，因此合同约定的2元每月每平米物业费并不高。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，涉案小区的建设单位山东世通房地产开发有限公司与物华物业公司于2003年10月3日订立《前期物业管理委托合同》一份，该前期物业服务合同已经由济南高新区房产行政管理部门备案。该前期物业服务合同与山东世通房地产开发有限公司和物�物业公司于2003年11月7日订立的《前期物业管理委托合同》相比较，除了第十三条第（一）项的约定不一致外，其他基本一致。2003年10月3日订立的《前期物业管理委托合同》第十三条第（一）项约定：“本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方（物华物业公司，本院注）根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取。普通住宅按房屋建筑面积每月每平方米0.8元，联排住宅按房屋建筑面积每月每平方米1.5元，小高层住宅按房屋建筑面积每月每平方米1.2元，商业用房按房屋建筑面积每月每平方米2.0元。”
本院认为：关于物华物业公司与山东世通房地产开发有限公司于2003年10月3日订立的《前期物业管理委托合同》对于承东是否具有约束力，根据《物业管理条例》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若�问题的解释》的规定，在涉案小区成立业主大会、选举业主委员会并与选聘的物业服务企业订立物业服务合同之前，涉案小区的建设单位山东世通房地产开发有限公司与物华物业公司订立的物业服务合同为前期物业服务合同，于承东作为涉案小区的业主，应当按照该前期物业服务合同的约定履行自己的义务，该前期物业服务合同对于承东具有约束力。虽然前期物业服务合同订立于2003年10月3日，而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起施行，但是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，在该司法解释施行后，人民法院审理的一、二审案件可以适用该司法解释的规定。因此原审判决适用该司法解释并无不当。关于于承东是否享受了物华物业公司提供的物业服务，本院认为，物华物业公司作为涉案小区的前期物业服务企业向涉案小区提供物业服务，有物华物业公司与涉案小区的开发建设单位山东世通房地产开发有限公司于2003年10月3日订立的《前期物业管理委托合同》为证，该前期物业服务合同已经由济南高新区房产行政管理部门备案。如果于承东认为物华物业公司未向涉案小区提供物业服务，于承东应当举证证明，现于承东未能举证证明物华物业公司未向涉案小区提供物业服务，其该项主张本院不予采信。而于承东的涉案房屋坐落于涉案小区，为涉案小区的一部分，因此于承东必然实际享受了物华物业公司提供的物业服务。关于于承东是否应当向物华物业公司支付物业服务费及滞纳金，本院认为，于承东实际享受了物华物业公司提供的物业服务，其应当向物华物业公司交纳物业服务费。虽然于承东就物华物业公司未打扫其房屋前的卫生以及物华物业公司未帮助申请维修基金提出抗辩，首先，于承东提交的证据未能足以证明上述事实发生，其次，即使上述事实存在，也并未造成涉案小区的生活秩序发生恶化而严重影响业主的正常生活，故于承东不足以以此为由不交物业服务费。根据2003年10月3日订立的《前期物业管理委托合同》的约定，涉案小区的商业用房物业服务费的标准为按房屋建筑面积每月每平方米2元，于承东房屋的建筑面积为1100.53平方米，未交纳物业服务费的期间为2010年12月16日至2013年6月30日，原审判决于承东应当交纳物业服务费66032元并无不当，本院予以维持。关于滞纳金的问题，根据2003年10月3日订立的《前期物业管理委托合同》的约定，于承东未向物华物业公司交纳物业服务费，应当从逾期之日起向物华物业公司支付滞纳金。但是《前期物业管理委托合同》并未约定�承东应当交纳每期物业服务费的时间，物华物业公司亦未能举证证明每期物业服务费的交纳时间，因此应当将物华物业公司向于承东主张物业服务费的时间即2013年4月9日作为滞纳金的起算时间，物华物业公司主张至2013年6月30日，因此计算滞纳金的期间应当自2013年4月9日至2013年6月30日。《前期物业管理委托合同》约定的滞纳金的计算标准为应交金额的0.3%每日明显过高，本院依据于承东的申请及法律规定调整为人民银行规定的同期贷款利率。因此于承东应当以66032元为基数，自2013年4月9日至2013年6月30日止，按照人民银行规定的同期贷款利率向物华物业公司支付滞纳金。关于物华物业公司的诉讼请求是否超出诉讼时效，本院认为，物业服务合同关系系物业服务企业向业主所有的建筑物及其附属设施提供管理服务，业主向物业服务企业支付物业服务费的权利义务关系。�据该权利义务关系可以看出，物业服务费的支付是物业服务企业与业主在同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。于承东未及时支付物业服务费，物华物业公司作为权利人未即时主张权利，并非其怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，认为不必即时主张权利，以维护双方的信赖关系和交易关系。因此，物华物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2013）高民初字第297号民事判决第一项以及诉讼费负担项；
二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2013）高民初字第297号民事判决第二项、第三项；
三、上诉人于承东于本判决生效之�起10日内向被上诉人济南物华物业管理有限公司支付滞纳金（以66032元为基数，自2013年4月9日至2013年6月30日止，按照人民银行规定的同期贷款利率标准计算）；
四、驳回被上诉人济南物华物业管理有限公司超出部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2276元，由上诉人于承东负担1276元，由被上诉人济南物华物业管理有限公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
审 判 员 赵平洋
代理审判员 唐鸣亮
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 赵 艳