北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第3171号
上诉人（原审被告，反诉原告）牛金榜，男，1962年3月28日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市海淀区四王府小学，住所地北京市海淀区香山正白旗**号。
法定代表人马燕，校长。
委托代理人王海龙，北京人富律师事务所律师。
委托代理人张玉平，男，1979年11月19日出生，北京人富律师事务所律师助理。
上诉人牛金榜因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第17799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京市海淀区四王府小学（以下简称四王府小学）在原审法院诉称：我校与牛金榜于1997年1月签订了《协议》，约定：牛金榜个人投资16万元，在我校操场西部建平房8间，建筑面积约176平方米，产权归我校所有，其中四间由牛金榜自《协议》签订之日起使用至2011年12月31日，其余4间归牛金榜租用，租金8000元一年，租期截至2011年12月31日。同时约定《协议》终止后，牛金榜将平房8间归还给我校。该协议履行至2007年，牛金榜应我校要求，又将协议所涉及4间牛金榜租用的房屋出租给牛金榜与其妻芮连平共同设立的北京英群装饰服务有限公司（以下简称英群公司），我校与该公司签订了《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租合同》，约定租金1.5万元一年，租赁期限自2008年1月1日起至2011年12月31日止。在2011年12月31日，《协议》、合同所涉使用期到期后，我校多次要求牛金榜腾退，但是牛金榜拒不腾退。其行为严重影响我校合法权益，故诉至法院，要求判令牛金榜：1、立即腾空西侧平房8间（面积约176平方米）及相关场地，并拆除场地内除8间平房外所有私自搭建的棚、屋，清除场内垃圾，将房屋及相关场地交还给我校；2、支付2011年租金1.5万元，并按照187.5元／年／平方米的标准、按176平方米的面积向我校支付自2012年1月1日至实际腾房之日的房屋使用费。
牛金榜在原审法院辩称：四王府小学要求我腾退房屋，我不同意。我要求现场任何建筑都要赔偿我。该场地不完全属于学校，一部分是四季青老百姓自留地，还有林场的，一部分是学校的，原来学校的老领导让我办第三校办厂的时候就是为了占地，现在没有赔偿我不同意。就四间是学校的地，另外四间属于汪家自留地，那个地是我清除出来的。后来我和林场协商圈的院墙，往山上推的11.7米也是我圈的，不是学校的场地，如果一分钱不给让我走不可能。我反诉要求四王府小学赔偿我76万元。
针对牛金榜的反诉，四王府小学在原审法院辩称：牛金榜在承租场地内私自搭建，没有经过我校同意，是违法搭建。牛金榜擅自圈养大型犬类。合同没有约定给付补偿，牛金榜请求赔偿没有法律依据，请求法院驳回。
原审法院经审理查明：1997年1月1日，四王府小学与牛金榜签订《协议》，约定”鉴于四王府小学操场西部几经居民蚕食，经上级同意，四王府小学与牛金榜协商，同意在四王府小学操场西部（长20米，宽29米）盖平房八间，具体事项如下：一、牛金榜（乙方）个人投资壹拾陆万元，在四王府小学（甲方）操场西部建八间平房，建筑面积为176平方米，产权归四王府小学所属。二、其中四间由乙方使用，自1997年1月1日至2011年12月31日止。三、其于四间由牛金榜（乙方）租用，每年付给四王府小学（甲方）租金捌仟元。租期结至2011年12月31日止。四、2011年12月31日协议终止，乙方将平房八间归还甲方。如乙方继续使用，则另立协议。”2007年1月1日，四王府小学与英群公司签订《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同》，约定四王府小学将操场西侧第一层、共四间房屋出租给英群公司作为办公用房，租赁期限自2007年1月1日起至2011年12月31日止，租金为1.5万元／年。2011年5月9日，四王府小学向英群公司发送《提示》，内容为四王府小学与英群公司签订的合同就要到期，四王府小学提醒英群公司提前做好准备工作，待合同期满后，双方按合同规定完成终止手续。牛金榜在该提示上签署”已收到牛金榜”。2012年9月18日，英群公司向四王府小学发送《收到出租房屋合同到期清退工作通知的回执》，内容为该公司已收到《关于做好出租房屋合同到期清退工作的通知》，该公司将按照学校通知的相关要求，做好出租房屋合同到期清退工作。
诉讼中，双方一致认同所涉房屋一直由牛金榜使用，并由牛金榜交纳租金，只是双方商定牛金榜以英群公司的名义交纳费用。牛金榜表示，现在由其修建并使用的房屋包括北房8间、西房1间、南房和东小房各1间、6间库房，还有一个厕所和小仓库，房屋后面从西到东长28米、宽7.5米，除了北房8间，其余房屋都是第二年修建的，当时经过了学校领导同意。四王府小学表示牛金榜搭建其他房屋未经学校同意。上述房屋的修建均没有建设审批手续。牛金榜要求四王府小学赔偿76万元的理由是因其花费材料和人工占地、搭建房屋。四王府小学要求牛金榜支付租金的依据是按照合同约定的1.5万元／年、176平方米计算。
上述事实，有《协议》、《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同》、《提示》、《收到出租房屋合同到期清退工作通知的回执》及双方在原审法院的陈述在案佐证。
原审法院判决认定：牛金榜与四王府小学签订的《协议》，由牛金榜出资在学校操场西侧建8间平房，并由牛金榜使用，该房间虽无相关建房批准手续，但已被海淀教委纳入教舍规划，且协议系双方真实意思表示，法院确认该协议有效。八间房屋虽由牛金榜出资建设，但该协议约定，由牛金榜支付其中四间房屋的租金，其余四间不交纳租金，已对牛金榜的出资建房款予以了考虑和安排。牛金榜应按期交纳租金，合同到期后，应予积极腾退。现合同已到期，四王府小学要求牛金榜支付2011年租金以及腾退西侧平房8间及相关场地符合法律规定和合同约定，法院依法予以支持。但是对于2011年租金标准，在《协议》中双方明确约定其中四间归牛金榜使用，另外四间由牛金榜承租，租金每年8000元，故法院判令牛金榜支付2011年租金8000元。此外，牛金榜还应支付自2012年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费，具体数额法院依法酌定。牛金榜称其现占用土地并非全属四王府小学所有，但是并未就此举证，法院不予采信。对于牛金榜的反诉请求，双方在《协议》中明确约定其中4间房屋归牛金榜免费使用，另外4间由牛金榜租用，租期到期以后，牛金榜将八间房屋全部归还四王府小学，双方并无约定学校对牛金榜的补偿，对其诉讼请求，法院不予支持。牛金榜所建八间房屋以外的建筑，无任何批准手续，在房屋场地返还四王府小学后，再将上述违建保留显属不妥，故应由牛金榜予以拆除为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、牛金榜于本判决生效后十五日内，腾退平房八间及相关场地并交还北京市海淀区四王府小学；该场地上其余西房一间、南房一间、东小房一间、库房六间、厕所和小仓库等房屋，由牛金榜于本判决生效后十五日内自行拆除；二、牛金榜于本判决生效后十五日内，支付北京市海淀区四王府小学二○一一年房屋租金八千元；三、牛金榜于本判决生效后十五日内，按照每年八千元的标准，支付北京市海淀区四王府小学自二○一二年一月一日起至实际腾退之日止的房屋使用费；四、驳回北京市海淀区四王府小学其他诉讼请求；五、驳回牛金榜全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
牛金榜不服原审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原审判决第五项，改判四王府小学向其支付房屋及附属设施赔偿金16万元。牛金榜认为其对腾退的房屋有投资，四王府小学应对其进行补偿。
四王府小学同意原审法院的判决，不同意牛金榜的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：牛金榜与四王府小学签订的《协议》，由牛金榜出资修建并使用的平房虽无相关建房批准手续，但已被海淀教委纳入教舍规划，且协议系双方真实意思表示，本院确认该协议有效，原审法院对此认定正确，本院予以维持。双方均应按照《协议》的约定履行各自的权利义务。
双方在《协议》中明确约定其中4间房屋归牛金榜免费使用，另外4间由牛金榜租用。租期到期以后，牛金榜将八间房屋全部归还四王府小学。双方并未约定学校对牛金榜的补偿。牛金榜不能举证证明其所建八间房屋以外的建筑经过四王府小学同意，且《协议》中约定的场地租赁期限已经届满，牛金榜要求四王府小学补偿其所建其他房屋无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三百六十八元，由牛金榜负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一万一千四百元，由牛金榜负担（已交纳）。
二审案件受理费三千五百元，由牛金榜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 柳适思
代理审判员 范 磊
二〇一四年六月六日
书 记 员 赵 彤
书 记 员 赵梦芸