清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2013）清城法民初字第1389号原告（反诉被告）：刘海燕，女，1971年1月22日出生，汉族，住广州市东山区，委托代理人：麦美群，广东明典律师事务所律师。被告（反诉原告）：赖永和，男，1964年2月5日出生，汉族，住清远市清城区，委托代理人：罗莲君，广东远大永恒律师事务所律师。原告刘海燕诉被告赖永和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘海燕及其委托代理人麦美群；被告赖永和的委托代理人罗莲君，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海燕诉称：2011年8月，在被告对外出售其位于清远市清城区新城鹿鸣路4号的商铺之际，对外大肆宣传将清远市清城区新城鹿鸣路4号的商铺打造成国家专控行业唯一在售产权铺、粤北地区唯一放心酒示范基地“环球名酒汇”。受被告宣传所描绘的“环球名酒汇”经营环境、投资前景的诱导，2011年12月13日，原告与被告签订三份《商铺买卖合同》，以总价值625083元的超高价购买了原告位于清远市清城区××路××中××、××、××三卡商铺。同时，原告又按被告的安排与清远市帮德房地产经纪有限公司（以下简称帮德公司）签订了《商铺出租和委托经营管理合同》，约定由原告将该三卡“环球名酒汇”商铺出租及委托给帮德公司经营管理。根据《商铺买卖合同》的约定，原告以按揭方式支付购铺款，原告在接到被告通知后5天内到指定银行或律师所办理按揭贷款手续；被告在2012年1月30日将商铺交付给原告使用、2012年6月30日前申办商铺的产权过户手续。合同签订后，原告即按约定向被告支付了定金、首期款及过户税费（合计406551元），全面履行了己方的义务。但直至起诉之日，被告既没有通知原告到指定银行或律师所办理按揭贷款手续，也没有按约定期限通知原告接收商铺及办理产权过户。另外，之前被告大肆宣传打造的清远首个名酒专卖场“环球名酒汇”早已悄无声息，所谓的豪华装修、观光电梯、国际休闲广场也杳无踪影，甚至原告购买的商铺所在的二层A座到现在还未分割，原告连自己购买的商铺的具体位置也不能明确，根本不能正常使用。原告多次致电及上门要求被告履行安排银行按揭、交付商铺、办理产权过户等义务，但被告均避而不见。因此，2012年8月21日原告以快递方式发函给被告提出解除合同，但被告也置若罔闻。综上所述，由于被告上述一系列不履行义务的行为己构成严重违约，导致原告订立合同的目的已不能实现。为此起诉，请求依法判令解除原告与被告于2011年12月13日签订的三份《商铺买卖合同》，并判令被告立即退还原告已交纳的所有款项（合计人民币406551元）并承担违约责任。被告赖永和反诉并辩称：2011年12月13日，原告与被告签订了三份《商铺买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区××路××、××、××号的商铺出售给原告。随后，原告将上述商铺出租给帮德公司。在合同的履行过程中，被告已恪尽出卖人职责，积极履行合同义务，并无任何违约行为，原告诉状所述与事实不符。首先，被告并未进行任何广告诱导，合同系原告自愿签订的，购买商铺是原告的商业投资行为，投资风险理应由原告自行承担。其次，商铺已分割、产权明晰，被告早在2012年1月依约定标准、约定时间将商铺交付给原告。原告则将商铺出租给帮德公司并一直收取租金，从中获取租金收益共计人民币413434.20元，其订立合同的目的早已实现。并且，原告在被告交付商铺后长达一年半的时间内均未提出过装修异议，应视为原告已默示同意该装修标准。再次，被告已多次通知（包括通过EMS特快专递方式）原告前来办理产权过户手续，然而原告均置之不理。最后，无法办理按揭贷款手续是原告不配合办理过户手续导致的，后果应由原告自行承担。相反，原告经被告多次催告均不配合办理房产过户手续并不支付购房尾款，其行为已构成违约。依据《商铺买卖合同》约定，若因原告未按照被告的通知，提供相关文件及配合办理相关过户手续，导致不能申办过户手续的后果及经济损失由原告自行承担。因原告不配合办理产权过户手续，导致无法办理按揭贷款手续。依据《商铺买卖合同》约定，原告须在收到通知之日起15天内，向被告交付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按合同第五条承担违约责任。三卡商铺的房价款总额为651551元，定金共计90000元。原告实际上仅支付了人民币406551元，定金抵扣房价款后原告尚有245000元尾款未付清。由于房产证上登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异，依据《商铺买卖合同》约定，按建筑面积的每平方米均价计算差额部分面积的款项进行多退少补。经统计，第234和250号商铺面积分别减少了0.12平方米和0.09平方米，须退还原告购房款人民币5246元（212274÷8.5×0.12+207415÷8.3×0.09）；第235号商铺面积增加了0.85平方米，原告需补缴购房款16950元（205394÷10.3×0.85）。抵扣差额部分面积款项后，原告尚有256704元购房尾款未付清（245000-5246+16950）。被告已于2013年6月25日通过邮政特快发函通知原告在合同约定期限15天内支付购房尾款，但原告拖延至今仍未支付。依据《商铺买卖合同》约定，逾期不超过15日，自应付款期限届满的第二日（2013年7月11日）起至实际全额支付应付款之日止，原告需每日按应付房价款千分之一的标准向被告支付违约金。现逾期日期自2013年7月11日起暂计至2013年7月15日，原告需承担的违约金数额为1283.52元（256704×0.001×5）。综上所述，原告诉状所述没有任何事实根据，相反，原告已构成违约，应承担违约责任。为维护自身合法权益，被告特提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告继续履行三份《商铺买卖合同》，立即配合办理商铺产权过户登记手续；2、反诉被告立即支付尚未付清的购房款共计256704元，并支付逾期购房款的违约金（以每日0.1%计算至已付清之日为止）。经审理查明，2011年12月13日，原、被告双方签订了三份《商铺买卖合同》以及一份《补充协议》，约定原告向被告购买位于清远市清城区××路××、××、××号的商铺，建筑面积分别为8.50平方米、10.30平方米、8.30平方米，价款总额分别为212274元、205394元、207415元，首付款分别为97274元、95394元、97415元，首付款需在2011年12月13日前付清，剩余房款由买受人向银行、信用社申请贷款，贷到款后银行、信用社直接转入出卖人指定的银行账号。合同第三条计价方式与价款约定：“2、本合同约定的建筑面积与房地产权证上登记的建筑面积发生差异，双方同意，按建筑面积的每平方米平均价计算差额部分面积的款项给另一方；即面积减少，由出卖人将差额部分的款项退给买受人；面积增加，由买受人将差额部分的款项支付给出卖人，如面积多于3%以上，买受人有权不支付差额款，出卖人有权解除本合同；双方不存在违约责任”。合同第四条约定：“买受人选择按揭付款，必须遵守以下约定：1、买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内必须到出卖人指定的律师事务所或银行、信用社办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行或信用社要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。……3、因买受人无法办理银行、信用社按揭贷款手续或银行、信用社不批准买受人贷款申请的，买受人需在收到银行、信用社（包括银行、信用社委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知之日15天内，向出卖人交付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。”第五条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行），（1）逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日的，出卖人有权单方决定解除本合同。若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款2‰的标准向出卖人计付违约金。”第七条商铺交付约定：“1、出卖人在2012年1月30日前，将商铺交付买受人使用，买受人从该日期开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2、买受人必须在2012年1月1日至2012年1月30日期间到出卖人处办理收铺手续，如买受人逾期不到出卖人处办理收铺手续的，都一样视为出卖人于2012年1月30日前已将该商铺实际交付买受人。”第八条约定：“本合同转让的商铺需缴交土地增值税，现买受人确认并承诺，如税务部门不同意带征而要按差额征收税费。出卖人在2011年12月31日前有权单方解除合同，出卖人除了将已收取买受人的全部款项（包括定金）退回买受人，并按收取买受人的全部款项（包括定金）的5%计算支付补偿金给买受人，出卖人不用承担任何违约责任。”第九条约定：“在2002年6月30日前，申办该商铺的过户手续，买受人必须提供必要的文件及配合。如因买受人未按照出卖人的通知，提供相关文件及配合到律师事务所或房地产交易中心办理相关手续，导致不能在上述期限前申办该商铺的过户手续的后果及经济损失由买受人承担。”在该三份《商铺买卖合同》的首页均特别备注：“出卖人与买受人的联系以速递信函或电话的形式进行，因此买受人提交的上述电话、地址、邮编必须真实，如有变更请在变更之日起三日内以书面形式通知出卖人，否则，出卖人通知解除合同或办理产权证等事项的书面通知信函按上述地址速递被退回或被第三人收取，造成买受人没有收到出卖人的通知，一样视为已通知买受人。因此产生的全部责任由买受人负责。”2011年12月13日，原、被告双方就该三间商铺签订一份《补充协议》，约定：“一、甲方（被告赖永和）保证上述商铺产权清晰，如因产权不清晰或资料不齐，导致乙方（原告刘海燕）无法办理银行、信用社按揭贷款手续或银行、信用社不批准乙方贷款申请的，甲方在收到银行、信用社（包括银行、信用社委托办理按揭的律师事务所）电话或书面通知之日10天内，除了将已收取乙方的全部款项（包括定金）退回乙方，并按收取乙方的全部款项（包括定金）的5%计算支付补偿金给乙方，甲方不承担任何违约责任。……”同日，原告与帮德公司签订三份《商铺出租和委托经营管理合同》，约定原告将其向被告赖永和购买的三卡商铺出租给帮德公司并委托其经营管理，第二条经营权限与期限约定：“1、甲方（原告）自愿将托管商铺出租给乙方（帮德公司）经营及管理三年（即2012年1月1日起至2014年12月31日止）。乙方在这三年拥有托管商铺的转租权和收取租金权并且拥有托管商铺的经营权，并以乙方的名义统一规划、宣传、招商、定价出租、经营管理等。2、甲方委托乙方经营及管理七年（即从2015年1月1日起至2021年12月31日止）。乙方在这七年中拥有托管商铺的经营权，并以乙方的名义，统一规划、宣传、招商、定价出租、经营管理等。”三、收益分配约定：“（一）前三年（即2012年1月1日至2014年12月31日）乙方每月按下列标准支付租金给甲方。2012年1月1日至12月31日，租金1327元/月（234号铺）、1284元/月（235号铺）、1296元/月（250号铺）；2013年1月1日至12月31日，租金1504元/月（234号铺）、1455元/月（235号铺）、1469元/月（250号铺）；2014年1月1日至12月31日，租金1681元/月（234号铺）、1626元/月（235号铺）、1642元/月（250号铺）。（二）第四年至第十年（即2015年1月1日至2021年12月31日）由乙方代为出租、经营、管理，乙方按实际租赁收入与甲方结算佣金，即商铺租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托管理佣金归乙方所有，相关税费按照国家规定各自承担。”《商铺买卖合同》签订后，原告于当天付清了三间商铺的首付款并支付了相关交易税费。受帮德公司的委托，钟细雁向原告刘海燕的银行账户（账号：53×××18，开户行：建行广州东山支行）共汇入三间商铺的租金55015.90元（时间从2012年1月至2013年5月止，其中2012年3月汇款金额为2073.14元，2012年其余11个月每月的汇款金额均为3102.16元，2013年1至5月每月汇款金额均为3763.80元），徐美凤向原告刘海燕的上述账户汇入三间商铺2013年6月份的租金3763.80元。对于钟细雁及徐美凤汇入的租金，原告表示不清楚该款项的性质。此后，由于原告认为被告没有将其所购商铺的商业项目打造成宣传单中的“环球名酒汇”，装修标准没有达到2011年8月19日版南方日报·清远观察里面宣传的“场内将搭建全街区式购物环境，顶级檀香木酒柜，高级云星云石地板，全场豪装水晶灯装饰，最终成为清远唯一全私密私人高端会所、清远第一个24小时恒温酒窖。并重新对外立面进行升级改造：钢化结构、落地玻璃外墙、LED灯光外墙、豪华吊顶式入口、观光电梯、国际化休闲广场。”装修标准，被告没有为原告安排办理按揭贷款、没有向原告交付商铺、也没有在2012年6月30日前完成商铺的产权过户，故认为被告已构成违约，要求解除双方签订的《商铺买卖合同》并赔偿违约金。被告则认为“被告在约定期限内已通知原告前来收铺，也通知了原告带相关资料前来办理房屋产权过户手续，但是原告拒不配合，导致商铺产权过户手续一直没法完成。银行对于二手房贷款的规定要求借款人在完成房产所有权转移登记以及抵押登记后才能办理按揭贷款手续，由于原告的原因导致涉案商铺的产权过户手续未能完成，进而导致原告的按揭贷款手续无法办理。因此，原告所述称的未能办理按揭贷款手续的过错也在于原告自身，被告并没有违约。而合同也明确约定办理按揭贷款手续的义务在于原告，未办理按揭贷款手续的责任也在于原告。”被告为证明该辩称，其提供了两份通知书、特快专递邮寄收据以及中国农业银行个人住房贷款管理办法。其中一份通知书的时间为2013年4月18日，该通知的内容为：“刘海燕小姐：你购买位于清远市清城区××路××、××、××号铺，本人已通知你前来办理房产过户手续，但你至今未前来办理。请你收到本通知书之日起十天内带齐身份证、户口本原件前来办理产权过户手续。逾期不办理的，由此而产生的所有责任由你承担。”该份通知书由被告委托徐美凤通过中国邮政特快专递邮寄给原告，收件地址为原告在商铺买卖合同中所留的地址。另一份通知书的时间为2013年6月25日，内容为：“刘海燕小姐：你购买的位于清远市清城区××路××、××、××号铺由于你不配合导致无法办理按揭贷款手续。请你收到本通知书之日起15天内交付三套商铺未付清的房价款共计人民币256704元。逾期支付该款项，我方将按《商铺买卖合同》第五条的约定追究你的违约责任。”该份通知书由被告委托徐美凤通过特快专递于2013年6月26日邮寄给原告，收件地址为原告在商铺买卖合同中所留的地址。中国农业银行个人住房贷款管理办法第十八条规定“以借款人所购住房设定抵押的二手住房贷款，原则上在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放。对符合总行规定条件的，也可在办妥阶段性担保、住房所有权转移登记、收执房屋登记机构出具的抵押登记受理证明之后发放。”以上事实，有原告提供的商铺宣传单、南方日报关于环球名酒汇的报道、商铺买卖合同、补充协议、商铺出租和委托经营管理合同、收款收据、关于解除商铺买卖合同和补充协议的函、照片，被告提供的商铺房产证、商铺租金转账支付凭证、确认书、通知书、特快专递邮件收据，以及本院的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告双方签订的《商铺买卖合同》以及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，属合法有效的合同，买卖双方均应按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点在于：1、商铺宣传单以及南方日报对于商铺的介绍是否属于被告发出的要约，被告是否应受宣传单以及南方日报关于环球名酒汇报道内容的约束；2、商铺是否已经交付；3、对于原告未取得商铺产权证书的事实，被告是否存在违约的情形；4、原告未办理商铺的按揭贷款手续，责任在哪一方。对于第一个问题，一般认为，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当具备下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。虽然商业广告在某些情况下可以成为要约，但是一则商业广告要成为要约，其中一项关键的要件为其内容必须具体和确定，对于如何考量是否具体确定，一般可参考是否具备《合同法》第12条的条款而定。具体到本案中，原告所发布的商铺宣传资料上对于商铺的价款、面积、数量等主要条款并不具体明确，该宣传资料只是被告希望他人向其发出要约的要约邀请。原告引用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，认为被告发布的宣传广告以及南方日报的报道属于要约，但该解释第一条明确说明解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同，即该解释适用于一手房交易的案件，而本案中的商铺属于二手房（商铺），并不适用该解释。因此，对于原告主张其所收到的商铺宣传广告属于要约的意见，本院不予采纳。对于第二个问题，原告与帮德公司签订《商铺出租和委托经营管理合同》后，原告即收到了帮德公司支付的租金，从2012年1月开始即享有了商铺带来的收益，结合商铺买卖合同第七条第2款“买受人必须在2012年1月1日至2012年1月30日期间到出卖人处办理收铺手续，如买受人逾期不到出卖人处办理收铺手续的，都一样视为出卖人于2012年1月30日前已将该商铺实际交付买受人。”的约定，原告已取得涉案商铺的使用权和收益权，可以认定被告已将涉案商铺交付给原告占有使用并取得相关收益。对于第三个问题，商铺买卖合同第九条约定“在2012年6月30日前，申办该商铺的过户手续，买受人须提供必要的文件及配合”，该约定并非原告所理解的在2012年6月30日前其应取得商铺的产权证书。该条款约定的文义具体明确，不会让人产生歧义，意思为在2012年6月30日前申请办理过户手续。故原告认为其至今尚未取得涉案商铺的产权证书，被告已违反合同约定的意见不能成立。相反，被告提供了办理房屋过户的通知书以及邮件收据，可以证明被告曾通知原告配合提供相关资料办理过户手续，但是原告怠于配合，才导致过户手续至今未能办理。对于第四个问题，《商铺买卖合同》第四条付款方式及期限中第3点第②小点明确约定余下房款由买受人向银行、信用社申请贷款，即办理按揭贷款的义务在于原告方，原告自己应积极联系相关银行申请办理商铺的按揭贷款手续。因此，对于原告称其至今未办理贷款的原因在于被告无为其安排银行办理相关手续，被告已构成违约的主张，本院不予采纳。原告要求解除三份《商铺买卖合同》并由被告支付违约金的诉请没有事实依据，本院不予支持。在原告签订合同后较长一段时间内无法办理按揭贷款的情况下，被告于2013年6月26日向原告发出付清剩余房款的通知书，按照《商铺买卖合同》第四条的约定，原告应在被告通知之日起15日内（2013年7月11日内）向被告支付剩余房屋价款，并自应付款期限届满的第二天（2013年7月12日）起承担向被告支付违约金的违约责任。由于原告在庭审中提出合同约定的违约金过高且不公平，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告可以请求对该违约金进行调整减少，由于原告逾期付款给被告造成的损失主要表现为未按期收到款项的利息损失，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定可知，《商铺买卖合同》约定的逾期付款违约金确实过分高于造成被告的损失，故本院对该违约金进行调整，可以未付房屋价款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率的4倍计付违约金。承担支付违约金的违约责任后，原告还应继续履行合同，即配合被告办理三间涉案商铺的产权转移登记手续。对于原告尚未支付的房屋价款的数额，由于3卡商铺的实际建筑面积与合同中约定的建筑面积有出入，其中234号约定的为8.5平方米，实际8.38平方米，面积减少了0.12平方米；235号约定的为10.30平方米，实际11.15平方米，面积增加8.25%，超过合同约定的3%以上；250号约定的为8.30平方米，实际为8.21平方米，面积减少了0.09平方米。按照《商铺买卖合同》第三条第2点的约定，对于234号商铺，被告应退回原告价款2997元（212274元÷8.50平方米×0.12平方米），对于235号商铺，面积增加超过了双方约定的3%，原告有权不增加差额款，对于250号商铺，被告应退回原告价款2249元（207415元÷8.3平方米×0.09平方米），被告共需退回原告的价款为5246元，该款与原告未付的房价款245000元（85000元＋80000元＋80000元）抵消后，原告尚需支付的房屋价款为239754元（245000元-5246元）。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持，被告的反诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限反诉被告刘海燕于本判决生效之日起10日内配合反诉原告赖永和办理位于清远市清城区××路××、××、××号三间商铺的产权转移登记手续，即配合赖永和前往房管部门将该三间商铺的所有权人转移登记为刘海燕；二、限反诉被告刘海燕于本判决生效之日起10日内向反诉原告赖永和支付剩余房屋价款239754元，并支付违约金给反诉原告（违约金的计算以239754元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率的4倍标准，自2013年7月12日起计至本院确定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告的本诉请求。本案本诉受理费7398元、反诉费2585元，合共9983元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  罗文勇审 判 员  潘金桥人民陪审员  黎婉华二〇一三年十一月二十日书 记 员  朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。