北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第3821号
原告陈兴明，男，1968年12月2日出生。
委托代理人刘建华，北京市京华律师事务所律师。
被告北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，组织机构代码：80244120-3。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人张烁，女，1989年3月6日出生，北京实地房地产开发有限责任公司职员。
委托代理人窦福勇，北京廉峰律师事务所律师。
原告陈兴明诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告陈兴明的委托代理人刘建华，被告实地公司的委托代理人张烁、窦福勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈兴明诉称：我与实地公司于2013年8月5日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的5255号房屋，购房款共计973257元，付款方式约定为一次性方式付款。合同签订后我支付了全部购房款，合同约定实地公司应于2013年11月15日前交房，并规定逾期交房超过90日，我有权退房，实地公司按照我全部已付款的1%向我支付违约金。实地公司现已延期交房已经超过90日。故我起诉要求：1、判令解除我与实地公司签订的合同编号为Y1514087的《预售合同》；2、实地公司返还我购房款973257元；3、实地公司支付我购房款1%的违约金9732.57元；4、诉讼费由被告实地公司承担。
被告实地公司辩称：我公司不同意陈兴明的诉讼请求，不同意解除合同。陈兴明未按照合同约定时间，提出解除合同，因此陈兴明已不得行使合同约定的退房权和解除权。我公司不同意支付违约金，我公司已经在2014年6月26日取得了涉案房屋的竣工备案手续，实测报告，也已具备了水电暖气的使用条件，因此符合合同约定的交房条件。我公司于2013年12月27日已经向陈兴明邮寄发放了入住通知书，但陈兴明迟迟未办理入住手续，才导致我公司未能实际交房。
经审理查明：2013年6月，陈兴明至实地公司看房，并于2013年6月22日交纳购房款16万元，6月26日交纳购房款813257元。2013年8月5日，陈兴明与实地公司签订《预售合同》，陈兴明购买实地公司开发建设的5255号房屋，总房款973257元。《预售合同》第六条付款方式及期限约定：买受人采取一次性方式付款。附件五付款方式及期限的约定：一、双方同意该商品房总价款为人民币￥973257元，玖拾柒万叁仟贰佰伍拾柒元整。二、双方同意买受人一次性方式付款，具体付款方式安排如下：1、2013年8月5日前，买受人向出卖人支付首付款房款计人民币￥973257元整，玖拾柒万叁仟贰佰伍拾柒元整。”《预售合同》第十二条交付条件约定：实地公司应当在2013年11月15日前向陈兴明交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（(1)和(2)不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率）,并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定：“因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”2013年11月15日，因房屋未满足交付条件，实地公司未按照合同约定向陈兴明交付5255号房屋。实地公司在审理过程中向本院提供邮寄快递单一份，称于2013年12月向陈兴明在《预售合同》中约定的地址邮寄《入住通知书》，通知陈兴明于2013年12月28日办理入住手续。但实地公司未提供证据证明邮寄的文件的内容，亦未证明该邮件的签收情况。陈兴明称未收到《入住通知书》。2014年6月26日，实地公司办理完毕了5255号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了5255号房屋所在的商业、办公综合楼的楼栋权属证明。2015年1月19日，陈兴明向实地公司在《预售合同》中约定的通讯地址通州区新华大街222号邮寄《解除合同通知书》，但该邮件被退回。在本案审理过程中，陈兴明称签订合同因销售人员催促其本人并未仔细阅读合同，且于2015年1月18日多次向实地公司索要后才自实地公司取得了《预售合同》的原件，并称合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定系对其退房权进行限制，为实地公司提供的格式条款，显失公平，该条款无效。实地公司称陈兴明在签订合同时应对合同的条款进行仔细阅读，《预售合同》的说明中明确的写清“买受人应当仔细阅读合同条款”的提示，故签订合同后陈兴明应当按照合同履行。现陈兴明未按照合同第36页第五条约定的时间书面提出退房申请，故陈兴明不再享有解除合同的权利。
上述事实，有《预售合同》、购房款收据、《解除合同通知书》、楼栋权属证明、公安局证明信、竣工验收备案表、快递单及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告陈兴明与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。陈兴明已经支付了全部的购房款，按照双方合同第十二条的约定实地公司应于2013年11月15日向陈兴明交付5255号房屋，实地公司未按时交付房屋，实地公司于2014年6月26日才取得5255号房屋所在商业、办公综合楼的竣工验收备案手续，实地公司已经构成违约。现实地公司虽然取得了该楼栋的权属证明，但并不影响陈兴明因实地公司逾期交房而行使解除合同的权利。陈兴明虽然未按照合同第36页第5条的约定在实地公司逾期交房超过90日的3日内书面提出退房申请，但该条款为实地公司提出的格式条款，对陈兴明的退房权进行了限制，且实地公司未对该条款提醒陈兴明注意并进行必要的说明，对实地公司称因陈兴明未按时提交书面的退房申请故不同意解除合同的答辩意见，本院不予采纳。故对陈兴明要求解除与实地公司签订的《预售合同》，并要求实地公司退还全部已付款973257元及支付全部已付款的1%即9732.57元违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告陈兴明与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1514087的《北京市商品房预售合同》；
二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告陈兴明购房款人民币九十七万三千二百五十七元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告陈兴明违约金人民币九千七百三十二元五角七分，于本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千一百三十元，由原告陈兴明负担三百一十五元（已交纳），由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担六千八百一十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘丹丹
二〇一五年四月十日
书 记 员 董盛楠