河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀07民终3183号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张家口市德有纸业有限公司，住所地张家口经济开发区流平寺村。
法定代表人：宋祯，该公司总经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张德有，男，1963年1月11日出生，汉族，张家口市德有纸业有限公司经理，住张家口市万全区。
二上诉人委托诉讼代理人：李锦峰，河北正硕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张家口市塞北造纸厂，住所地张家口经济开发区流平寺村。
法定代表人：武万根，该厂厂长。
委托诉讼代理人：武红梅，河北厚霖律师事务所律师。
上诉人张家口市德有纸业有限公司（以下简称德有公司）、张德有因与被上诉人张家口市塞北造纸厂（以下简称塞北造纸厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2016）冀0791民初1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张德有及其与德有公司的委托诉讼代理人李锦峰，被上诉人塞北造纸厂的委托诉讼代理人武红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
德有公司、张德有上诉请求：1、依法撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2016）冀0791民初1351号民事判决，发回重审或依法予以改判上诉人无需支付“塞北造纸厂”报停后的租金。2、改判被上诉人赔偿上诉人“扩建彩钢车间投资、配电增容投资、原材料贬值、专用机器设备报损、房屋修缮费等各项损失共计2782100元，雇佣人员工资766326.7元并支付上诉人搬迁过度费20万元，共计3748426.7元。3、被上诉人承担全部上诉费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。张德有与塞北造纸厂签订了《租赁合同书》，合同第四条第（一）2项载明“甲方有义务保证乙方所租赁设备和场地的正常使用不受干扰”。4、“甲方有义务确保三通，即通电、通水、通路”。而合同开始履行时，被上诉人一直没有按照合同约定为上诉人通电。上诉人为生产经营，不得已自行增配变电设施，故被上诉人违约在先，应承担上诉人为增加变电设备所支出的费用。2010年5月，双方合同履行不足一年时，被上诉人在未经上诉人同意的情形下，为了获取政府财政补贴，擅自将出租给上诉人的生产线向政府部门报批“落后产能淘汰”项目，导致该生产线被政府核准淘汰。由于被上诉人的原因导致合同主要目的无法实现，被上诉人已然构成根本性违约。被上诉人未依租赁合同，未保证生产设备正常使用不受干扰，也未能为上诉人更换生产设备，导致上诉人损失进一步扩大，因此，一审法院判令上诉人支付被上诉人租金错误，上诉人无需支付“塞北造纸厂”报停后的租金，被上诉人应赔偿因违约而给上诉人造成的财产损失。二、一审法院适用法律不当，判决明显有误。1、一审判决称“根据政府部门出具的相关淘汰落后产能文件，涉案造纸厂两条生产线却被计划淘汰，该种情形的发生属于政府对环境保护的治理政策，应属于企业经营的政策性风险，本诉被告在承担本诉原告的相关租赁设备从事造纸业生产时应当将该种政策风险一并考虑。因此，本院对于本诉原告主张本诉被告张德有应支付95万元租赁费的诉讼请求予以支持”。这一说法明显不当，上诉人和被上诉人之间只是租赁关系，被上诉人应确保租赁物的完整性，是被上诉人的原因导致租赁物无法正常使用，致使租赁合同目的无法实现，故判决要求上诉人支付被上诉人租金的说法明显错误。2、一审判决称：“但考虑到反诉原告建设配电变压设施是基于反诉被告并未履行保障通电的义务，且考虑到拆除配电变压设施双方均有损失，故该配电变压设施折价50%后归出租方即反诉被告所有以降低双方损失”。这一说法明显不当，是被上诉人违约，未能完成通电义务，上诉人为生产经营安装配电设施，故该配电设施应归上诉人所有。3、一审判决称“对于反诉原告主张反诉被告赔偿原材料补偿请求属于反诉原告从事造纸生产时应当考虑到的经营风险，不属于出租方即反诉被告应当承担的赔偿责任范围，故对该两项诉讼清求不予支持”。这一说法明显不当，以上损失全是由于被上诉人违约造成，故被上诉人应承担赔偿责任。4、一审判决关于新建彩钢车间的归属被上诉人的说法明显错误，双方租赁合同明确约定：“新建的厂房产权归乙方所有，合同解除或期满后，甲乙双方协商处置”。上诉人认为新建厂房是征得被上诉人同意后修建的，故按照合同约定，新建厂房产权归上诉人所有。一审判决称：“本院酌定反诉被告按照彩钢车间评估值963000元的20%即192600元补偿反诉原告”的说法明显有驳于合同约定，并且无法律依据，明显是错误的判决。
塞北造纸厂辩称，德有公司、张德有的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
塞北造纸厂向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告租赁合同；2、判令被告向原告交付所租赁的房屋，并依照租赁物清单向原告交付全部设备、物品；3、判令被告支付拖欠的租赁费95万元及相应利息（租金及利息计算到2017年6月1日），后续租金要求被告按照年租金20万元，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准支付到实际返还租赁物为止；4、判令本诉被告承担诉讼费。
德有公司、张德有向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告配电变压设施费、投资专用设备报废损失、原材料补偿、扩建彩钢车间费用以及修缮9间办公室房屋的费用等共计2782100元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告雇佣人员工资766326.7元；3、判令反诉被告给付反诉原告拆迁过渡费20万元；4、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年6月1日，甲方塞北造纸厂（本诉原告）与乙方张德有（本诉被告）签订租赁合同书，合同约定乙方租赁甲方坐落在张家口市造纸厂的全部厂房场地、机器设备及排污设施。租赁期限为20年，从2009年6月1日起至2029年6月1日止。租赁费为每年人民币20万元。租金实行上打，合同签订之日起一次性交纳三年租金60万元。合同满三年后，从第四年开始，租金支付方式为每年6月份支付1年租金的60%，即12万元，次年1月份支付1年租金的40%，即8万元，每年以此类推。乙方逾期不能交纳租赁费，甲方有权解除合同并收回租给乙方的机器设备、厂房和场地。甲方有权按期收取租赁费，有义务保证乙方所租赁设备和场地的正常使用不受干扰，并确保三通，即通电、通水、通路，合同订立，合同期内发生的问题，甲方协助乙方解决，但不属违约不承担责任。乙方有义务按期交纳租赁费，对租赁设备、场地进行生产经营的使用。租赁期间如乙方对租赁厂房、场地进行改造、建设，需经甲方书面同意。新建厂房产权归乙方所有，合同解除或期满后，甲乙双方协商处置。乙方有义务对租赁的设备、财产进行维护保养，合同期满后乙方应保证租赁物正常使用。如乙方对甲方的机器设备进行改造，发生的费用超过该设备原值的20%，双方协商确定该设备的产权比例及租赁期满后设备的归属问题。双方还约定因不可抗拒的自然灾害原因致使本合同无法继续履行的，双方都不承担违约责任。因国家征用、占用厂房场地，合同自行解除，根据国家规定给予经济补偿，属甲方归甲方，属乙方归乙方（其他合同条款详见合同文本）。该租赁合同甲方处盖有张家口市塞北造纸厂公章，并有张满年签字。乙方处盖有张德有手章，并有张德有签字。塞北实业总公司处盖有张家口市塞北实业总公司印章，代表人处有樊士亮签字。合同签订后本诉被告张德有给付本诉原告前三年租金共计60万元。后又于2015年年初给付本诉原告租金5万元，从2012年6月1日至2015年6月1日期间的其余租金55万元本诉被告张德有均未给付本诉原告。
另查明，2009年9月17日，张家口市环境保护局出具关于张家口市塞北造纸厂恢复生产申请的批复，同意塞北造纸厂附条件恢复生产。2010年7月17日，德有公司书面申请流平寺村委会要求扩建长95米宽18米车间，该申请书加盖德有公司公章。该申请书左下方盖有张家口市高新技术产业开发区老鸦庄镇流平寺村民委员会公章，并写有“同意”二字，时间为2010年7月27日。2011年5月5日张家口市淘汰落后产能工作领导小组办公室下发张淘汰办[2011]4号关于下达《张家口市2011年淘汰落后产能计划》的通知，其中所附的淘汰落后产能计划表中列明对所属高新区张家口塞北造纸厂计划淘汰落后产能3.2万吨，计划淘汰时间为2011年11月，涉及1575、2800造纸机，淘汰方式为拆除。2011年6月7日张家口市淘汰落后产能工作领导小组办公室刊登关于《张家口市2011年淘汰落后产能计划》公告，该公告载明了关于塞北造纸厂的淘汰事项。2011年7月份之后德有公司不再进行生产，新建车间内存放纸盒材料。
本诉被告张德有在租赁本诉原告塞北造纸厂后增设部分设备、扩建彩钢车间、对部分房屋进行修缮。经鉴定，德有公司配电变压设施评估值345000元、投资专用设备报废损失评估值188000元、原材料补偿评估值1266100元、彩钢车间评估价值963000元、办公室房屋修缮9间评估价值20000元，以上合计2782100元。
一审法院认为，本诉原告塞北造纸厂与本诉被告张德有于2009年6月1日签订的租赁合同系双方在自愿平等协商一致的基础上签订的，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本诉原告塞北造纸厂以本诉被告张德有未交纳租赁费为由起诉要求解除与本诉被告张德有之间的租赁合同，并要求本诉被告张德有支付拖欠的租赁费95万元及相应利息。本诉被告辩称其未缴纳租金的原因是本诉原告主动报批“淘汰落后产能”项目造成企业被政府核准淘汰使其租赁目的无法实现。经查，截止到2017年6月1日，本诉被告张德有仅缴纳租金65万元，尚欠租金95万元。根据政府部门出具的相关淘汰落后产能文件，涉案造纸厂两条生产线确被计划淘汰，该种情形的发生属于政府对环境保护的治理政策，应属于企业经营的政策性风险，本诉被告在承租本诉原告的相关租赁设备从事造纸业生产时应当将该种政策性风险一并考虑。另，涉案造纸厂生产线被淘汰后，租赁物状态已发生改变，但本诉被告仍然使用租赁场地，并于2015年年初又给付租金5万元，视为对租赁关系继续有效的默认，故其应当按照双方的约定支付租赁费。因此，本院对本诉原告主张本诉被告张德有应支付95万元租赁费的诉讼请求予以支持。对于本诉原告主张的利息，因双方签订的租赁合同中未作明确约定，故本院不予支持。对于本诉原告要求本诉被告德有公司支付租赁费及利息的诉讼请求，因涉案租赁合同双方为塞北造纸厂和张德有，本诉被告德有公司亦不是本案所涉租赁合同的租赁主体，故对本诉原告的该项诉讼请求本院不予支持。对于本诉原告要求解除租赁合同关系并要求本诉被告张德有交付租赁物的诉讼请求，经查，双方签订的租赁合同中明确约定，“乙方逾期不能交纳租赁费，甲方有权解除合同并收回租给乙方的机器设备、厂房和场地”，故本诉原告的该项诉讼请求，有据可依，本院予以支持。
对于反诉原告主张反诉被告赔偿配电变压设施费345000元，经查，该配电变压设施系反诉原告自行建设，理应在租赁关系解除时自行拆除，但考虑到反诉原告建设配电变压设施是基于反诉被告并未履行保障通电的义务，且考虑到拆除配电变压设施双方均有损失，故该配电变压设施折价50%后归出租方即反诉被告所有，以降低双方损失。反诉被告向反诉原告支付该配电变压设施评估值50%的费用即172500元。对于反诉原告主张反诉被告赔偿投资专用设备报废损失188000元，经查，虽然双方签订的租赁合同中对设备改造问题进行了约定，但经本院协商双方未达成一致意见，另考虑到该生产线已经被政府淘汰，生产线确权给任何一方均有失公平，故本院酌定对该笔费用双方各承担50%的责任，即反诉被告补偿反诉原告94000元。对于反诉原告主张反诉被告赔偿原材料补偿款1266100元、雇佣人员工资766326.7元，经查，此两项诉讼请求属于反诉原告从事造纸业生产时应当考虑到的经营风险，不属于出租方即反诉被告应当承担的赔偿责任范围，故对该两项诉讼请求不予支持。对于反诉原告主张反诉被告赔偿扩建彩钢车间费用963000元，经查，反诉原告在扩建彩钢车间时已经过反诉被告的书面同意，且双方签订的租赁合同中明确约定，“新建的厂房产权归乙方所有，合同解除或期满后，甲乙双方协商处置”。经本院调解，双方对该项内容未协商一致，考虑到拆除彩钢车间双方均有损失，故该彩钢车间归出租方即反诉被告所有，以降低双方损失。本院酌定反诉被告按照彩钢车间评估值963000元的20%即192600元补偿反诉原告。对于反诉原告主张反诉被告赔偿修缮9间办公室房屋的费用20000元，经查，双方签订的租赁合同中明确约定，“乙方有义务对租赁的设备、财产进行维护保养，合同期满后乙方应保证租赁物正常使用”，故房屋修缮费用应由承租方即反诉原告承担，对于反诉原告的该项诉讼请求不予支持。对于反诉原告主张反诉被告赔偿拆迁过渡费20万元，因其未能提供充分有效证据予以证明，故本院不予支持。判决：一、从2017年5月31日起解除本诉原告张家口市塞北造纸厂与本诉被告张德有之间签订的租赁合同；二、本诉被告张德有于本判决生效之日起十日内向本诉原告张家口市塞北造纸厂交付租赁物；三、本诉被告张德有于本判决生效之日起十日内给付本诉原告张家口市塞北造纸厂2012年6月1日至2017年5月31日期间的租赁费用人民币950000元；四、本诉原告张家口市塞北造纸厂于本判决生效之日起十日内给付本诉被告张德有配电变压设施补偿款人民币172500元，投资专用设备报废损失补偿款人民币94000元，彩钢车间补偿款人民币192600元；五、三四项折抵后本诉被告应于本判决生效之日起十日内给付本诉原告人民币490900元；六、驳回本诉原告的其他诉讼请求；七、驳回本诉被告的反诉请求。
本院二审期间，张德有向本院申请证人张某出庭作证，证明一审判决认定张德有于2015年年初又给付被上诉人租金5万元错误，该5万元是流平寺村委会向张德有的借款。塞北造纸厂对该证人证言的质证意见为，关于5万元到底是借款还是租金，我们认为交纳的是租金，即便是村委会的借款，对本案的判决内容是没有很大影响的，也不影响上诉人向塞北造纸厂交纳租金的义务。在本院庭审后，张德有向本院提供了关于该5万元借款的借支单一份，用以证明双方争议的5万元是借款。塞北造纸厂对该借支单的质证意见为，首先这个证据从性质来讲，不属于新证据，是在庭审之后才提交到法院的。第二，关于五万元借款，村委会是视为由借款转化为房屋租金的。上诉人在几次庭审中没有过否认，在本案一审中，造纸厂要求张德有缴纳租金，张德有提起反诉要求造纸厂返还其已交纳的租金，其中包括这5万元，即张德有以反诉状的形式认可这5万元已经抵顶租金了。从法律规定的抵消权，双方是可以抵消的。即便按借款来算，那么租金也要相应的增加。本院对张德有提供的证人证言及借支单的认证意见为，该5万元是2015年2月15日流平寺村委会向张德有以借支单形式的借款，后双方认可该借款抵顶了张德有所欠的塞北造纸厂的租金。塞北造纸厂没有提交新证据。本院查明的其他事实与原审无异。
本院认为，张德有与张家口市塞北造纸厂签订的《租赁合同书》自签订之日起发生效力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人上诉称塞北造纸厂在未经其同意的情况下，擅自向政府报批落后产能淘汰项目，导致其损失进一步扩大，一审法院判令其支付租金错误。因张德有未提供证据证明系塞北造纸厂擅自向政府报批落后产能淘汰项目，案中证据证明张德有租赁塞北造纸厂的场地和生产设施在生产过程中，张家口市淘汰落后产能工作领导小组办公室下发《张家口市2011年淘汰落后产能计划》的通知，致使张德有租赁的造纸厂停止生产，塞北造纸厂对造成张德有租赁的造纸厂停止生产并不存在过错，不能认定塞北造纸厂在履行双方的租赁合同中违约。张德有在其租赁的造纸厂停止生产后，应当就租赁合同约定的租金与塞北造纸厂协商确定，但此后双方并未就合同约定租金事宜达成一致意见，张德有在未解除合同的情形下仍然占有租赁的场地和租赁物，按照合同约定应当向塞北造纸厂支付租金，故一审法院判决张德有按照双方租赁合同的约定向塞北造纸厂支付约定的租金符合相关法律规定，本院对上诉人的上诉理由不予支持。上诉人上诉称塞北造纸厂未按照合同约定履行增配变电设施，属于违约行为，应承担上诉人为增加变电设施所支出的费用。因合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案出租人塞北造纸厂按照合同约定将造纸厂的场地、设备等交付了承租人张德有，张德有向塞北造纸厂支付了前三年的租金，塞北造纸厂履行了该租赁合同的主要义务。塞北造纸厂未按照合同约定保证张德有租赁的造纸厂通电，张德有应要求塞北造纸厂按约履行，张德有为生产经营自行增配变电设施，不应认定塞北造纸厂在履行租赁合同上属于违约行为。一审法院考虑为了降低双方的损失，将该配电设施折价50%归塞北造纸厂所有，判决塞北造纸厂向张德有支付该配电设施评估值50%的费用即172500元较为妥当，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。上诉人上诉称由于塞北造纸厂违约，造成其原材料补偿款1266100元、雇佣人员工资766326.7元的损失，应由塞北造纸厂承担赔偿责任。因上诉人不能提供证据证明塞北造纸厂存在违约行为，一审法院认为上诉人对该二项请求属于其从事造纸生产时应当考虑的经营风险，对其主张不予支持并无不妥，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。上诉人上诉称一审判决将新建彩钢车间判归塞北造纸厂所有并判决塞北造纸厂按照评估值963000元折价20%给上诉人补偿错误。因按照合同约定，就该新建彩钢车间的归属，在合同解除或期满后，双方协商处置。经一审法院对该事宜调解双方未达成一致意见，一审法院考虑拆除该彩钢车间双方均有损失，判决该彩钢车间归塞北造纸厂所有并酌定塞北造纸厂给张德有按照彩钢车间评估值963000元的20%予以补偿较为符合实际，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。
综上所述，德有公司、张德有的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费9933元，由张德有负担。
本判决为终审判决。
审判长 马瑞云
审判员 刘东华
审判员 王少博
二〇一八年三月一日
书记员 田 佳