上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3715号
上诉人（原审被告）上海永禧投资发展有限公司（原名：上海华品房地产开发有限公司）。法定代表人陈宁，该公司董事长。委托代理人单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托代理人蔡金刚，上海单新宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林甲，汉族，XX年XX月XX日出生。被上诉人（原审原告）林某某，汉族，XX年XX月XX日出生。法定代理人林甲。两被上诉人之共同委托代理人黄效愚，北京市天元律师事务所上海分所律师。两被上诉人之共同委托代理人方有明，北京市天元律师事务所上海分所律师。上诉人上海永禧投资发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2009年11月5日，林甲、林某某作为乙方，上海永禧投资发展有限公司（以下简称永禧公司）作为甲方签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：一、乙方向甲方购买XX路XX弄《XX广场北广场》X号X层XX室，政府批准的规划用途为店铺。据甲方暂测该房屋建筑面积为372.50平方米，其中套内建筑面积为237.24平方米，公用分摊建筑面积为135.26平方米，该房屋建筑层高为5.4米；二、乙方购买该房屋，每平米房屋建筑面积单价人民币（以下币种相同）28,794元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为10,725,765元；三、乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择单方面解除本合同或要求乙方继续履行。如甲方单方面解除合同的，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方支付的房价款不足赔偿甲方实际经济损失的，甲方有权追索。附件一付款方式和付款期限中约定：1、乙方应于2009年10月31日前向甲方支付房款500,000元；2、乙方应于2009年11月5日前向甲方支付房款4,865,765元；3、乙方应于2009年11月30日前向甲方支付房款5,360,000元（若乙方以申请贷款方式支付房款的，则含该贷款）。四、按本合同约定，甲乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除；五、甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向合同选定的解决争议机关确认解除合同的效力；六、本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到闵行区房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续；甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续；七、甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同，并且双方就解除本合同达成一致意见的，双方均有义务配合另一方到上海市房地产登记机构办理注销本合同登记备案的相关手续（包括但不限于与银行解除按揭手续、注销合同备案、撤回登记申请、注销房地产转移登记、及解除其他与购买房屋相关的协议等）。双方不履行配合义务的，则每逾期一日，应向另一方加付总房款日万分之一的延期赔偿金。甲方应在本合同登记备案注销后60日内将乙方已支付的房价款扣除购房贷款及银行要求的其他费用（若乙方有购房贷款，由甲方直接将购房贷款及银行要求的其他费用代乙方支付给银行）、扣除赔偿金或加计赔偿金后无息支付给乙方。除此之外，甲方不承担其他任何费用。嗣后，林甲、林某某合计支付给永禧公司房款5,365,765元，永禧公司于2009年11月10日开具金额为5,365,765元的不动产发票给林甲、林某某。之后，林甲、林某某未再有付款行为。2010年4月27日永禧公司向林甲、林某某发出付款催告书，催告书载明：按双方所签订的《上海市商品房预售合同》附件一的约定，林甲、林某某应于2009年11月30日前支付房款5,360,000元；现林甲、林某某已逾期148天，永禧公司将按合同约定追究林甲、林某某的责任，林甲、林某某若未按本合同约定的时间付款，应当向永禧公司支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之一计算违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。除应付房款5,360,000元，截至发信日，林甲、林某某应当向永禧公司支付违约金79,382元。2010年6月30日永禧公司向林甲、林某某发出《关于解除合同并收取违约金的律师函》一份，律师函中载明：根据永禧公司与林甲、林某某于2009年10月31日签订的《上海市商品房预售合同》，林甲、林某某购买的XX路XX弄XX号XX室商铺房屋总价10,725,765元，林甲、林某某已付款5,365,765元。根据合同约定，林甲、林某某应于2009年11月30日支付剩余房款5,360,000元，但林甲、林某某至今尚未支付该款项。永禧公司为催讨房款，多次与林甲、林某某联系并已三次向林甲、林某某寄发要求支付房款的挂号信，但林甲、林某某仍表示不愿意支付房款。根据合同约定，若林甲、林某某未按约定的时间付款，应当按逾期未付款额的日万分之一计算支付违约金，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过90天后，永禧公司有权单方面解除本合同或要求林甲、林某某继续履行。鉴于林甲、林某某逾期付款已超过180天，根据合同约定，律师现郑重通知林甲、林某某，由于林甲、林某某的违约行为，永禧公司决定单方面解除《上海市商品房预售合同》，林甲、林某某应当支付的滞纳金及违约金从林甲、林某某已支付的房款中扣除。望林甲、林某某收到本函后3日内与永禧公司联系，配合永禧公司办理预售合同的登记注销手续并领取扣款后的剩余款项。若林甲、林某某逾期办理该登记注销手续，每逾期一日应按合同的约定向永禧公司支付总房价万分之一的逾期赔偿金，该赔偿金将同样从林甲、林某某的剩余款项中扣除。林甲、林某某确认收到上述律师函，并确认涉案商品房预售合同于2010年6月30日予以解除。2010年8月29日XX租售中心向林甲、林某某发出通知书一份，通知书中载明，依据预售合同的约定，林甲、林某某应于2009年11月30日付清该套商铺的全额房款，永禧公司已于2010年1月14日以信函的方式通知林甲、林某某补交剩余房款，但不知何因，至今林甲、林某某仍未如期付款，故务必请林甲、林某某在2010年9月30日前至华商时代广场现场租售中心沟通后续付款事宜。2010年12月15日永禧公司向林甲、林某某发出《物业进户催告书》一份，催告书中载明：林甲、林某某所购买的商品房已于2010年1月8日前具备了交付条件，但林甲、林某某至今未来办理进户手续。现永禧公司再次正式书面催告林甲、林某某于2010年12月31日之前办理进户手续（物业管理费及其他相关费用按物价局核准的标准自2010年1月8日起收取）。另根据预售合同的约定，自2010年2月1日起，若林甲、林某某未按本催告书规定的日期办理该房屋验收交接手续的，则视为该房屋已交付，自规定验收交接日之第二日起，该房屋的风险责任转移由林甲、林某某承担。林甲、林某某接到永禧公司发出的物业进户催告书之后，于2010年12月30日林甲向永禧公司发出《关于物业进户催告书的函》一份，函件中载明：林甲购买永禧公司开发的XX路XX弄XX号XX室的商铺，已经支付了房款5,365,765元，由于种种原因而造成预售合同无法实施，现林甲、林某某要求永禧公司尽快办理预售合同登记注销手续，并将房款退还给林甲、林某某，希望得到永禧公司的理解与配合。2014年7月4日林甲向永禧公司发出《有关退房的函》一份，函件中载明：2009年11月经永禧公司委托招商的S公司居间中介与XX韩国料理店就签署预租合约达成一致意见，但永禧公司以林甲、林某某未付清全部房款，不能预租，且违反永禧公司操作流程为由，阻止韩尚宫与林甲、林某某签约，造成商铺空置，给林甲、林某某造成极大经济损失。众所周知投资商铺的目的是出租物业而获得回报，永禧公司阻扰业主预租的行为，侵害了林甲、林某某合法获取投资回报的权利。因此林甲、林某某要求退房，永禧公司也曾表示同意退房。2010年始林甲、林某某多次赴永禧公司要求按合同执行退房并办理预售合同的登记注销手续，但均遭到永禧公司的拒绝，至今退房无果。林甲、林某某已付房款5,365,765元，至今利息高达876,400余元，现林甲、林某某要求永禧公司同意办理退房手续并退还占用的利息。2014年8月21日，林甲、林某某再次向永禧公司发出《有关退房的催促函》一份，函件中要求永禧公司对2014年7月4日中所提出的要求进行回复，否则林甲、林某某将采取法律行动，维护自己的合法权利。2015年3月20日，永禧公司向林甲、林某某发出《关于办理注销登记的催告书》一份，催告书中载明：按双方签订的预售合同的约定，林甲、林某某应于2009年11月30日前支付房款5,360,000元，但林甲、林某某未能于约定付款日支付该笔款项。永禧公司曾多次向林甲、林某某发催款挂号信，但林甲、林某某仍未按约支付房款。为此，永禧公司曾于2010年6月30日委托上海市君悦律师事务所向林甲、林某某发出《关于解除合同并收取违约金的律师函》，同时通知林甲、林某某收到函后的3日内与永禧公司联系，配合永禧公司办理预售合同的登记注销手续并领取扣款后的剩余款项。林甲、林某某收函后，虽同意解除预售合同，但不同意支付违约金，故迟迟未配合永禧公司办理相关合同登记注销手续，导致该房源一直被锁定无法再次出售或出租，已造成永禧公司极大经济损失。现再次书面催告林甲、林某某尽快配合办理登记注销及相关手续，以防止损失扩大。2015年5月7日，林甲、林某某与北京市天元律师事务所上海分所签订诉讼委托协议，协议确定林甲、林某某应支付给该律所50,000元的律师费。林甲、林某某已支付了上述委托协议约定的律师费50,000元，北京市天元律师事务所上海分所于2015年5月18日出具金额为50,000元的律师费发票给林甲、林某某。林甲、林某某于2015年5月14日向原审法院提起诉讼，以永禧公司同意解除合同但具体业务部门始终不予办理退房手续也不同意退款等理由，请求法院判令：1、永禧公司返还购房款5,043,992元；2、永禧公司支付上述房款的利息1,775,485.18元（5,043,992元X6.4%X5.5，自2009年11月6日暂计至2015年5月7日）;3、永禧公司承担律师费50,000元。诉讼中，林甲、林某某明确第二项诉请中的利息从2010年7月1日起算。永禧公司辩称，永禧公司主观上没有拖欠林甲、林某某钱款的故意，该开发项目早已售罄，回笼资金良好，也没有占用林甲、林某某资金的需要。由于林甲、林某某未先履行合同登记备案注销义务，根据先履行抗辩的法律规定，永禧公司享有先履行抗辩权。双方的预售合同是在2009年11月5日签订，林甲、林某某主张利息从第二天起算，且利息标准远高于央行公布的五年利息标准。关于律师费，与本案无关，也无法律及合同依据。审理中查明，永禧公司的企业名称于2014年11月14日由上海华品房地产开发有限公司变更为上海永禧投资发展有限公司。原审认为，林甲、林某某与永禧公司所签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，林甲、林某某与永禧公司均应按照预售合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。林甲、林某某在合同签订后支付了部分房款5,365,765元，然由于林甲、林某某自身资金困难在永禧公司多次催款之后无法按约支付后续的房款，遂积极与永禧公司协商预售合同解除事宜。永禧公司在多次催促林甲、林某某支付后续房款未果的情况下，于2010年6月30日向林甲、林某某发出解除合同并收取违约金的律师函，林甲、林某某亦确认收到上述律师函，对于合同解除予以确认。该份律师函中载明了永禧公司系基于林甲、林某某的违约行为，决定单方面解除涉案的预售合同，林甲、林某某应当支付的滞纳金及违约金从已付的房款中扣除。同时要求林甲、林某某在收到函件之后配合永禧公司办理预售合同的登记注销手续并领取扣款后的剩余款项。结合林甲、林某某确实存在逾期付款的违约行为，依据预售合同的约定，永禧公司有权单方面解除涉案预售合同，同时林甲、林某某应承担赔偿责任，而赔偿金额为总房价款的3%。故永禧公司有权主张要求林甲、林某某承担逾期付款而导致合同解除的违约金金额为总房价款的3%即（10,725,765元X3%=321,772.95元）。现林甲、林某某在诉请主张中同意在已付款的基础上扣除上述解约违约金并无不当，说明林甲、林某某愿意承担上述预售合同所约定的解约违约金，且对金额不持异议。且庭审中林甲、林某某对于收到永禧公司所发出的解除合同的律师函并无异议。故系争预售合同自解除通知到达林甲、林某某时解除，故法院确认林甲、林某某与永禧公司所签订的房地产预售合同于2010年7月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，林甲、林某某可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。永禧公司应将林甲、林某某所支付的已付款在扣除违约金之后及时返还给林甲、林某某，然永禧公司直至林甲、林某某诉讼，均未将上述房款返还给林甲、林某某，显然不当，且给林甲、林某某造成相应的损失。结合涉案预售合同已经于2010年7月1日解除，同时考虑到双方预售合同解除之后的后续事宜处理需要一定的履行期限，故原审法院认定永禧公司应从2010年8月1日起及时返还上述房款给林甲、林某某，林甲、林某某主张的利息损失应当从2010年8月2日起算更为妥当，故法院对林甲、林某某主张的利息损失的起算点作出相应的调整。至于利率的标准，则按照中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算。虽然永禧公司认为合同解除之后林甲、林某某应积极配合永禧公司办理涉案房屋的注销登记备案的手续，涉及到本案即是预售合同的合同备案注销手续。考虑到预售合同中确实明确约定了双方均有义务配合另一方到上海市房地产登记机构办理注销本合同登记备案的相关手续，而林甲、林某某在向永禧公司发出的函件中也是表示愿意积极配合永禧公司办理相关合同的注销登记备案手续，因此涉案合同的注销登记手续需要双方的积极配合。但双方在预售合同中亦约定了若合同一方依据合同条款单方解除合同的，一方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销涉案合同的登记备案的手续，故涉案预售合同的登记备案注销的手续迟迟未能办理，并不简单是林甲、林某某的原因；即使林甲、林某某存在怠于办理合同备案注销的行为，作为永禧公司亦有向有关房地产登记机构单方办理注销涉案合同登记备案的合同依据，永禧公司以此为由拒绝退还房款，缺乏相应的事实及法律依据。诚若永禧公司认为林甲、林某某拒绝办理涉案合同的登记备案的注销手续造成其损失，永禧公司完全可以依据预售合同的约定向林甲、林某某主张违约责任。另对于林甲、林某某主张的律师费的诉请，原审法院认为涉案预售合同中对于律师费的承担并无任何约定，林甲、林某某的主张，缺乏相应的合同依据，故法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，于2015年12月25日作出判决：一、上海永禧投资发展有限公司于判决生效之日起十日内返还给林甲、林某某房款以5,043,992元计；二、上海永禧投资发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿林甲、林某某以5,043,992元为本金，自2010年8月2日起算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；三、驳回林甲、林某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59,886.34元,由林甲、林某某负担9,886.34元，由上海永禧投资发展有限公司负担50,000元。判决后，永禧公司不服，上诉于本院称，1、上诉人目前无义务向被上诉人返还房款。根据预售合同补充条款第十一条的特别约定，上诉人在被上诉人注销合同登记备案后60天内、房款中扣除购房贷款及银行要求的其他费用、扣除赔偿金或加计赔偿金等之后，无息支付给被上诉人，由于被上诉人未办理注销手续，故上诉人尚无返还被上诉人购房款的义务。2、上诉人无法单独办理合同备案注销手续。虽然预售合同中约定一方行使合同解除权时可单方至交易中心办理登记备案注销手续，但实践中无法操作，上诉人认为应调整认定为双方均有义务配合另一方办理登记备案注销手续。3、预售合同解除的原因在于被上诉人违约，但被上诉人拒绝承担违约金，还以违约金没有谈拢拖延办理注销手续，在此期间还要求上诉人加价另售第三人，原审法院对被上诉人解除原因及违约责任未作查明认定，导致错误认定上诉人承担利息损失。据此，请求二审撤销原审判决，依法改判。被上诉人林甲、林某某辩称，被上诉人收到上诉人于2010年6月30日所发的解除合同律师函，被上诉人也同意法院认定双方之间的预售合同于2010年7月1日解除，被上诉人一直表示同意扣除合同约定的违约金后返还应付购房款，但上诉人还要求被上诉人承担全部房款的税金后才办理退款手续，显属上诉人的无理要求，被上诉人也从未拒绝协助上诉人办理注销登记手续，而且涉案房屋因房价上涨上诉人并无任何损失，但由于上诉人长期占用被上诉人的购房款实际造成被上诉人的利息损失，故应由上诉人予以赔偿。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人永禧公司称，永禧公司于2015年9月1日起诉林甲、林某某商品房预售合同纠纷一案中，上海市闵行区人民法院以（2015）闵民五（民）初字第2096号作出民事判决，认定被上诉人负有协助上诉人办理登记备案注销手续的义务，还认定被上诉人对此承担违约责任，违约金认定为8万元，因该案的违约金认定标准与本案的认定标准存在不公平的情况，故上诉人对此案已提出上诉。被上诉人认为，该案与本案的诉请之间并无关联性；被上诉人称，其为了尽早解决双方之间的纠纷，已放弃上诉。本院认为，被上诉人林甲、林某某作为购买方与上诉人永禧公司作为出售方于2009年11月5日签订的《上海市商品房预售合同》应属合法有效，双方当事人应当按约履行合同义务，若一方违反合同的约定，应根据合同的约定承担相应的违约责任。被上诉人作为购买方负有及时支付房款的合同义务，然被上诉人没有按时支付房款，经上诉人的催告仍未履行付款义务，被上诉人的行为显然构成违约，上诉人于2010年6月30日向被上诉人发出解除预售合同的律师函，表明上诉人行使合同单方解除权，因符合合同约定，且被上诉人认可收到该份解除合同的律师函，故原审法院认定双方之间的预售合同关系于2010年7月1日解除，双方均无异议，本院予以维持。合同解除后，意味着双方之间的合同权利义务终止，故双方应当对各自已履行的部分合同内容协商了结清算，鉴于被上诉人对自己应承担解约违约金即总房价款的3%未持异议，在本案起诉中也是扣除该部分违约金后主张返还的数额，表明被上诉人在与上诉人协商结算退还购房款过程中提出的是合理的要求，但上诉人并没有给予同意的答复，也无退款的行为，可能存在上诉人对结算条款的认识问题，也有存在不合理的要求的可能性；另外，上诉人2010年6月30日已发解除合同律师函，故其行使单方合同解除权后，也可依据该份解约律师函中的内容在扣除违约金后及时将被上诉人的购房款予以退还；根据预售合同的约定，上诉人行使单方解除权后，可凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续，显然涉案房屋的登记备案手续未办理注销的原因不能简单归责于被上诉人一方。同时，上诉人就被上诉人未配合办理合同备案注销手续造成其损失，上诉人已另案提出违约赔偿诉讼。上诉人作为拒绝退款的抗辩理由，本院不予采信。综上所述，上诉人认为退还房款的条件未成就，更不同意承担利息损失，因无事实与法律依据，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。原审法院在扣除违约金后判令上诉人返还被上诉人房款，并对利息损失的起算点及利率等所作的认定，尚无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币59,886.34元，由上诉人上海永禧投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年六月六日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……