浙江省嘉善县人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）嘉善执异字第15号
异议人（即案外人）张祥。
异议人（即案外人）薛永生。
异议人（即案外人）毛黎云。
异议人（即案外人）车建军。
四异议人共同委托代理人顾支农、高扬。
申请执行人（即权利请求相对人）沈富荣。
参与分配申请人顾骅仪等全体债权人。
被执行人嘉善北开房地产开发有限公司。
法定代表人黄星弟。
本院在执行申请执行人沈富荣等与被执行人北开公司商品房买卖合同纠纷等系列案件中，四异议人对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法于2014年11月8日组成合议庭进行了听证审查。四异议人委托代理人顾支农、高扬和申请执行人沈富荣、顾骅仪到庭参加听证。被执行人北开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的听证权利。本案现已审查终结。
四异议人称：法院应立即停止对位于嘉善县西塘镇梦里水乡第21幢03、04、05、06、07号五间商铺的执行，并裁定解除或撤销（2011）嘉善执民字第1365-2号民事裁定书所采取的查封措施，向异议人交还上述财产。理由如下：一、上述房产不属于法院生效法律文书所指定交付的特定物。二、上述房产，经由被执行人北开公司向四异议人抵债，已经于2009年1月5日了结债权、债务，同时异议人取得了上述房产权利。因案外人黄盈余向异议人薛永生、毛黎云、车建军借款280万余元，黄盈余从北开公司退出投资时，被执行人北开公司同意以涉案商铺代其清偿借款，不仅签订了商品房买卖合同（异议人薛永生、毛黎云、车建军委托张祥代持），北开公司还开具了金额总计2926860元的现金收据5份。之后主要是因北开公司营业执照被吊销，楼盘后期工程缺乏建造能力而导致涉案商铺一直未办理产权登记手续。四异议人为证明其主张，提交证据如下：1、四异议人身份证各一份，证明异议人身份信息；2、北开公司法定代表人黄星弟及股东黄星海情况说明各1份，证明北开公司同意以涉案商铺作为代黄盈余偿债；3、北开公司工商登记基本情况1份，证明该公司因缺乏开发经营能力直至被吊销营业执照；4、商品房买卖合同1份，证明涉案商铺由北开公司与张祥通过网签合同备案的事实；5、收款收据5份，证明涉案商铺销售款已由房产公司向张祥开具相应现金收款收据；6、张祥代持抵债商品房协议书1份，证明异议人薛永生、毛黎云、车建军委托张祥代持五间商铺，签订合同、代办产权，涉案商铺实为异议人薛永生、毛黎云、车建军共同所有；7、嘉善县房地产管理处查档信息1份，证明北开公司在2008年底至2009年用商品房为黄盈余代偿债务，包括涉案五间商铺办理网签备案明细；8、起诉状及代黄盈余清偿债务明细各1份，证明北开公司因代黄盈余清偿债务1700多万元，现已向黄盈余提起追偿权诉讼；9、借条3份，证明黄盈余向异议人薛永生、毛黎云、车建军借款280万元的事实。
申请执行人沈富荣等称，法院作出裁定查封五间店铺的执行行为正确，请求法院公正审判，并依法驳回四异议人的执行异议。对于四异议人提交的证据质证意见如下：对证据1、6、8、9认为与本案无关，仅是黄盈余等人的个人行为，所有借款也未用于北开公司；对证据2、4、5认为是被执行人北开公司为逃避债务而转移资产，商品房合同无公司经办人签名；对证据3表示无异议；对证据7则认为仅是一份参考材料，合同备案登记并不能证明商铺的房产权证已经登记到异议人名下。申请执行人方无证据提交法院。
被执行人北开公司提交书面答辩称，北开公司黄盈余于2007年欠异议人薛永生、毛黎云、车建军个人债务280万元，后黄盈余以北开公司的五间店面作价2926860元抵债是事实。北开公司已就黄盈余以北开公司房产抵债的1700多万元向乐清市人民法院提起了民事诉讼。被执行人北开公司未到庭参加质证，也无证据提交法院。
经听证查明：被执行人北开公司于2007年10月注册成立，其开发的位于嘉善县西塘镇“梦里水乡”小区，因未能按期完成工程竣工验收及向业主交付房屋等原因，沈富荣、顾骅仪等购房户自2011年1月起纷纷向法院提起诉讼，要求北开公司承担支付违约金等责任。申请执行人沈富荣、顾骅仪等购房户取得生效法律文书后，于2011年12月起陆续向法院申请强制执行。
在执行过程中，查明被执行人北开公司所开发的“梦里水乡”小区处于停工状态，相应配套设施尚未建设完工，公司法定代表人、股东等均不在公司留守，公司显现无能力继续完成小区开发建设及向购房户交付房产的迹象。嘉善县西塘镇人民政府根据该公司现状，为帮助广大购房户能尽早实现合法权益，于2012年3月15日成立“梦里水乡”楼盘工作组，开始对该公司的资产清理以及工程后期建设工作予以指导和提供帮助。被执行人北开公司于2012年9月底开始组织向各业主交付商品房，至2013年12月底尚有12套店铺（含本案争议店铺5套）因存在付款不清等原因，始终未办理房产交付和房产权利登记事项。
本院根据“梦里水乡”楼盘工作组提供的资产清理情况，于2014年1月14日在本案争议房产等店铺处张贴权利申报通知书，要求房产相关权利人于收到通知书后30日内向法院提交相关证据（包括合同、付款凭据等）。异议人张祥于2014年2月11日委托异议人毛黎云向本院提交了编号20090100007商品房买卖合同一份及收款收据（现金）五份，申报“梦里水乡”小区21幢03、04、05、06、07号商铺系异议人张祥购买。本院于2014年2月24日传唤异议人张祥进行调查，异议人张祥辩称总金额2926860元房款，其是以现金支付给了北开公司原股东黄盈余。因异议人张祥始终无法对现金交付的方式及现金来源提供相应证据予以证明或作出合理解释，本院遂以上述所涉商品房的买卖款尚未支付为由，作出（2011）嘉善执民字第1365-2等号裁定，与异议人张祥办理了查封五间店铺手续，并就查封房产事宜通知了嘉善县房地产管理处及“梦里水乡”楼盘工作组。
2014年9月30日，异议人薛永生、毛黎云、车建军、张祥就五间店铺查封行为向本院提出书面执行异议，称北开公司原股东黄盈余无力向薛永生、毛黎云、车建军偿还个人债务280万元，就以上述争议房产作价2926860元抵债。异议人薛永生、毛黎云、车建军提交2014年9月17日签署的委托张祥代持抵债商品房的协议书一份，以证明异议人张祥是房产的代持人，商品房买卖合同中是由异议人张祥代为挂名，并已于2009年1月3日办理合同网上备案，北开公司则于2009年1月5日开具了五份总金额为2926860元的房款收据，以了清债权、债务。
本院认为：根据物权法规定，我国不动产物权是采取登记生效的原则，因此，当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得不动产的所有权。异议人张祥与被执行人北开公司之间至今未完成标的物的权属转移登记手续，且异议人张祥提交的房款支付凭证，已查实其并无相应现金支付，因此双方之间存在的仅是债的法律关系。异议人张祥作为合同权利人可依据商品房买卖合同主张继续履行（即支付相应房款后要求北开公司交付房产），但并不能直接主张其即是争议房产的所有权人。另异议人张祥所签订的商品房买卖合同，合同标的为店铺五间，异议人张祥亦不符合属于购房消费者特殊权利保护的对象。故本院在执行申请人沈富荣、顾骅仪等案件中对上述五间店铺予以查封，该执行行为符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条、第十七条的规定。
对于异议人薛永生、毛黎云、车建生提供房产代持协议、黄盈余欠条以及北开公司股东情况说明等证据，本院认为即使该组证据真实，也只能证明异议人薛永生、毛黎云、车建军与异议人张祥存在合同关系，与被执行人北开公司之间则存在债的法律关系，而并不能证明异议人薛永生、毛黎云、车建军与被执行人北开公司存在商品房买卖合同关系，更不能证明三异议人已经拥有争议房产的所有权。被执行人北开公司法定代表人及股东书面确认愿以公司房产进行抵债的行为，仅能产生其公司对外自愿承担债务的效力，而并不能产生其公司开发的房产权利转移的相应法律效力。综上，异议人张祥、薛永生、毛黎云、车建军要求法院解除查封、停止对争议房产执行的异议，于法无据，本院应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人张祥、薛永生、毛黎云、车建军的异议。
如不服本裁定，各方当事人可以自本裁定书送达之日起十五日内，向嘉善县人民法院提起诉讼。
本裁定送达即发生法律效力。
审 判 长 朱锡锋
审 判 员 陈 超
助理审判员 武圣涛
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 凌 强