江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民初字第0183号
原告江苏合富辉煌房地产顾问有限公司。
法定代表人刘涟。
委托代理人戎霞、宋彦元。
被告泗洪县容大房地产开发有限公司。
法定代表人张健。
委托代理人史卫国。
委托代理人邵飞飞。
原告江苏合富辉煌房地产顾问有限公司（以下简称合富辉煌公司）诉被告泗洪县容大房地产开发有限公司（以下简称容大公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2013年12月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告合富辉煌公司委托代理人戎霞、宋彦元，被告容大公司委托代理人史卫国、邵飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合富辉煌公司诉称，2011年12月14日，合富辉煌公司与容大公司就澜庭湾项目的代理销售事宜达成合意，双方签订了《“澜庭湾”项目全程策划、销售及招商代理合同》（以下简称代理合同）。该合同约定，在容大公司按累计总成交额1.5%的比例向合富辉煌公司支付销售代理佣金，按月结算。合同签订后，合富辉煌公司积极并全面履行合同义务，为该项目的开盘作准备。2012年1月1日住宅开盘后，合富辉煌公司代理销售该项目房产，取得了良好的销售业绩，为容大公司带来了巨大的利益。根据合同约定，容大公司应结算销售佣金7931706.38元，容大公司已支付佣金3354730.73元。
合同履行期间，容大公司并未依约及时足额向合富辉煌公司支付销售佣金。经合富辉煌公司多次协调，双方于2013年11月26日签订《补充协议》，约定2013年11月28日前由容大公司办理完成在建工程抵押备案手续，并于2013年12月15日前支付380万元后注销上述抵押手续。《补充协议》签订后，容大公司未能履行付款及办理在建工程抵押手续义务。现为维护合富辉煌的利益，特向法院提起诉讼，请求判令容大公司向合富辉煌公司支付逾期销售佣金4635043.65元及其逾期利息（逾期利息的计算：以每月逾期支付的佣金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付之日止），本案诉讼费用由容大公司承担。
在案件审理过程中，合富辉煌公司变更诉讼请求为请求判令容大公司向其支付佣金4564143.11元及逾期付款利息。
被告容大公司辩称，合富辉煌公司与容大公司之间就澜庭湾项目签订代理销售合同是事实。1、容大公司与合富辉煌公司之间就代理合同第七条提取佣金方式即“甲乙双方同意由任何人售出该项目之单位甲方均按总成交额1.5%比例向乙方支付销售代理佣金”的理解存在分歧。容大公司认为该条款属于格式条款，明显排除了容大公司的权利，加重了容大公司支付佣金的义务。容大公司认为，应当扣除下列销售房屋的佣金：（1）容大公司股东以借据方式抵偿该项目工程材料款及股东个人债务的自留房屋佣金980492.51元（借据冲抵部分房款5215220元＊1.5%＋借据冲抵全部房款60150947元＊1.5%），因该部分房源不是借用合富辉煌公司的销售平台销售的；（2）被保全的房源佣金66034.05元（4402270元＊1.5%），因该部分房源不能确定权属；（3）退房房源佣金18962.49元（1264166元＊1.5%）；（4）重复房源佣金；（5）商业房源佣金541514.73元（36100982＊1.5%），因该部分房源不是合富辉煌公司销售的。2、容大公司已经向合富辉煌公司给付的佣金款为3454730.73元，双方有差距的100000元是容大公司的一位股东的妻子许尔丽向合富辉煌公司支付的。容大公司不存在违约的情形。
2013年11月26日，双方就佣金支付签订了《补充协议》，容大公司承诺于2013年12月15日前支付380万元逾期的销售佣金，用其“澜庭湾”项目房屋用于抵偿佣金，容大公司也积极协助合富辉煌公司办理在建工程抵押备案及网签过户等手续，但因房管部门原因未能完成手续，并非容大公司主观意愿造成。2013年11月底，合富辉煌公司将其销售人员撤出并将售楼部销售资料和认购书强行带走，对容大公司后期销售造成重大影响和损失。合富辉煌公司也存在违约的情形。容大公司同意双方就佣金协商一致的前提下，向合富辉煌公司支付佣金。
经审理查明：2011年12月14日，合富辉煌公司与容大公司签订《澜庭湾项目全程策划、销售及招商代理合同》一份，该合同约定容大公司为“澜庭湾”项目开发商，容大公司委托合富辉煌公司为“澜庭湾”项目之独家全程策划、销售及招商总代理，代表容大公司在中国国内销售及招商该项目。该合同第三条销售及招商代理期限约定：自双方签约之日起至项目完成总销售面积的95%止，主力店招商完成止（2012年12月31日）。第四条销售及招商价格约定：该项目委托代理销售及招商的价格和付款方式由合富辉煌拟定，经容大公司审定认可、签字盖章后方生效执行；在销售及招商过程中，所有的折让、条款之让步需在容大公司的明确下书面规定下方可执行。第五条第1款容大公司权责中第（十）项约定：容大公司需准时支付合富辉煌公司销售应得佣金。第2款合富辉煌公司权责中第（十一）项约定：合富辉煌公司负责协助客户签署该项目认购书及签署有关购房合同，同时对购房合同条款向认购者作出合理及合法解释；第（十二）项约定合富辉煌公司指导客户缴交各期楼款和税费、办理银行按揭初审手续，协助办理《商品房买卖合同》公证、鉴证，协助容大公司催缴楼款等一系列售后服务工作。第七条销售佣金计取第（一）项约定：销售佣金：在委托期内，容大公司、合富辉煌公司同意由任何人售出该项目之单位，容大公司均按累计总成交额1.5%的比例向合富辉煌公司支付销售代理佣金。（代理佣金含销售佣金、营销策划费用、平面广告设计费用等全程策划及营销费用）；（三）成功销售的定义：客户签订《商品房买卖合同》，按揭客户首期款已到帐，并且各项按揭手续办理完毕，交由银行正式受理，一次性付款客户全额房款到帐。第八条销售及招商佣金结算：（一）销售佣金：（1）销售佣金结算：每月按照实际成交额1.5%的比例向合富辉煌公司支付销售代理佣金；（2）佣金支付条件：销售代理佣金按月结算，根据当月实际房款到帐额，此销售业绩就可列入合富辉煌公司当月的佣金结算范围；（3）销售佣金支付方式：双方在每月最后一个工作日，合富辉煌公司需向容大公司书面详列结算账目，容大公司书面认可后在次月10个工作日以内，向合富辉煌公司支付相应的销售佣金；容大公司按合同约定时间支付合富辉煌公司该单位佣金的95%，同时容大公司保留佣金5%作为合富辉煌公司销售保证金，业绩保证金在合富辉煌公司按本合同约定完成各阶段销售业绩目标后10个工作日内支付给合富辉煌公司。（销售业绩目标设定：于每期项目正式开盘前15个工作日内双方协商确认，并作为合同附件，具有同等法律效力）。
2012年1月1日至2013年11月6日，合富辉煌公司为容大公司就“澜庭湾”项目履行代理销售事宜。
2013年11月26日，容大公司与合富辉煌公司签订《补充协议》一份，该协议约定：一、在建工程抵押。1、容大公司同意在下列在建工程抵押给合富辉煌公司（详见附件《在建工程抵押合同》），并于2013年11月28日办理完成在建工程抵押备案；2、在容大公司偿还本协议第二条第一款约定的销售佣金后，双方办理抵押注销手续；二、逾期佣金支付：1、容大公司同意于12月15日前向合富辉煌公司支付380万元逾期的销售佣金；2、其他未结佣金及后续佣金依照原代理合同正常结算。后因在建工程抵押手续未办理，且容大公司未能及时向合富辉煌公司支付上述佣金，双方因而成讼。
上述事实有双方提交的合同及补充协议、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：容大公司应向合富辉煌公司支付的销售代理佣金应当如何计算。
合富辉煌公司向本院提交一组证据：《泗洪澜庭湾成功销售回款确认明细表》及对应的交款核对单。旨在证明其主张的代理佣金的组成为：（1）住宅成功销售（房款全部到帐）佣金为3628327.32元；（2）住宅成功销售仅交付首付款（首付款不齐）佣金为55230元；（3）住宅成功销售仅交付首付款（首付款齐）佣金为503340.59元；（4）商业成功销售佣金为355153.2元；（5）一号车位11532元；（6）二号车位10560元。上述佣金合计4564143.11元。
容大公司对上述证据的真实性未提出异议，但认为应当扣除（1）容大公司股东以借据方式抵偿该项目工程材料款及股东个人债务的自留房屋佣金980492.51元；（2）被保全的房源佣金66034.05元；（3）退房房源佣金18962.49元；（5）商业房源佣金541514.73元。
对此，容大公司并提交了下列证据：1、借据抵充房款明细表及该公司股东向公司出具的借据若干份（该借据的主要内容为股东个人向容大公司借款用于冲抵购房户房款）。旨在证明：容大公司股东以借据方式抵偿债务的自留住宅或商品佣金不应向合富辉煌公司支付，因未借助合富辉煌公司销售平台。
2、被保全房屋明细表及协助执行通知书、查封通知书及泗洪房管处出具的证明各一份.旨在证明被保全房屋的佣金不应向合富辉煌公司支付。
3、退房明细表及退房申请、泗洪县房管处公告各一份（9-1002张鹏）、退定金审批表两份（9-402孙菠20000元、8-1302王飞、王向荣50000元）.旨在证明退房房源佣金不应向合富辉煌公司支付。
4、商业房源明细表及借据若干份.旨在证明股东以借据抵充房款的商铺佣金不应支付。
合富辉煌公司对上述证据质证认为：对于证据1、4的真实性无法确认，即使其为真实的，对购房户是否为借据抵购房款合富辉煌公司并不知情，合富辉煌公司根据代理合同的约定履行了代理销售的义务；对于证据2的真实性无异议，但与本案无关联性，被保全房屋在被查封之前已经签订商品房买卖合同并交纳房款，合富辉煌公司已经根据代理合同的约定履行了义务；对于证据3，合富辉煌公司根据容大公司出具的缴款核对单结算佣金，不应扣除。
本院认为，对双方所举证据的效力应当结合双方的合同约定及合同的履行情况进行综合认定。
对于合富辉煌公司主张的佣金，双方最大的分歧在于容大公司主张的股东以借据方式抵偿债务的住宅佣金980492.51元及商铺佣金541514.73元是否应当给付。本院认为，对上述佣金应当给付，理由如下：1、根据双方代理合同中的约定：在委托期内，双方同意由任何人售出该项目之单位，容大公司均按累计总成交额1.5%的比例向合富辉煌公司支付销售代理佣金，该条款进一步明确代理佣金含销售佣金、营销策划费用、平面广告设计费用等全程策划及营销费用。容大公司主张上述条款为格式条款，应当无效，但因上述条款系双方协商签订且不违反法律的规定，容大公司亦未在法定的期限内对该条款提出撤销，故该条款不属格式条款，对双方均具有约束力。即使存在容大公司股东以借据方式抵充房款的情形，其已取得容大公司的同意且不损害容大公司的利益，该部分房屋作为项目的一部分应分摊合富辉煌公司前期已经支出的营销策划费用、平面广告设计费用等全程策划及营销费用，合富辉煌公司取得该房屋销售佣金亦属公平合理；2、根据双方于2013年11月26日签订的补充协议，该协议初步确定容大公司尚欠合富辉煌公司的佣金数额为380万元，该金额与合富辉煌公司的诉讼请求仅相差70余万元，在协议中容大公司认可尚有其他“未结及后续佣金”，如容大公司在签订补充协议时主张应当扣除借据抵房的佣金，则双方不可能就上述380万元达成一致。据此，双方在签订补充协议时，容大公司认可合富辉煌公司应获取的佣金包含了以借据抵充房款房屋的佣金。对容大公司提交的证据1、4的证明效力不予确认。
对于被保全房产的佣金，容大公司辩称应当扣除，本院不予支持。根据其提交的证据2，房屋被保全的原因在于容大公司涉诉，不应归责于合富辉煌公司，由此造成的后果应当由容大公司承担。对容大公司提交的证据2的证明效力不予确认。
对于退房的佣金，容大公司辩称应当扣除。根据容大公司提交的退房明细，其中3套房屋因无证据证明已退房，对容大公司的主张不予采信。对于有证据证明退房的3套房屋：对于张鹏的房屋，因张鹏已与容大公司签订了商品房买卖合同并在泗洪房管处备案，符合合同中约定的成功销售的情形，故该房屋的佣金容大公司还应向合富辉煌公司支付；对于孙菠、王飞（王向荣）的房屋，容大公司向其二人退定金20000元、50000元合计70000元，该两套房屋的销售不符合合同约定的成功销售的情形，故对上述两套房屋的佣金1050元（70000元＊1.5%）不应支付。
对于合富辉煌公司主张的（1）住宅成功销售（房款全部到帐）佣金3628327.32元，因其自行制作的表格佣金显示为3582529元，对其变更的主张，因无证据证明，本院不予支持，该部分房屋佣金为3582529元；对其主张的（2）住宅成功销售仅交付首付款（首付款不齐）佣金为55230元，（3）住宅成功销售仅交付首付款（首付款齐）佣金为503340.59元，（4）商业成功销售佣金为355153.2元，（5）一号车位11532元，（6）二号车位10560元，本院均予以确认。上述佣金合计为4518344.79元。
上述佣金，合富辉煌主张应当按照合同约定以每月逾期支付的佣金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付之日止。但根据双方于2013年11月26日签订的补充协议的约定，容大公司应当于2013年12月15日前向合富辉煌公司支付380万元，应当视为双方对付款期限约定的变更。因双方的代理合同履行已于2013年12月15日前终止，故当时双方虽未结算完成，但佣金数额已客观固定，故容大公司应当支付的逾期付款利息应当以未付佣金4518344.79元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率自2013年12月16日计算至支付完毕之日止为宜。
容大公司主张其一名股东的妻子曾向合富辉煌公司汇款100000元，因合富辉煌公司不予认可，且容大公司未能提交证据证明上述100000元已实际汇至合富辉煌公司账户，故对于容大公司的主张不予采信。
综上所述，合富辉煌公司与容大公司之间的委托代理销售合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，对双方均有约束力。双方在合同中约定由任何人销售的房屋容大公司均应按照总房款的1.5%计算佣金向合富辉煌公司支付，且在后签订的补充协议的内容可以证明容大公司对该条款无异议，故对于容大公司主张该条款为格式条款以及对于股东以借据抵充房款的购房佣金应当扣除的理由不予采信。容大公司尚欠合富辉煌公司佣金4518344.79元及逾期付款利息（该利息以4518344.79元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率自2013年12月16日计算至支付完毕之日止）应予支付。本案调解不成，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告泗洪县容大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏合富辉煌房地产顾问有限公司佣金4518344.79元及逾期付款利息（该利息以4518344.79元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率自2013年12月16日计算至支付完毕之日止）；
二、驳回原告江苏合富辉煌房地产顾问有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45053元、保全费5000元合计50053元，由原告江苏合富辉煌房地产顾问有限公司负担1053元，被告泗洪县容大房地产开发有限公司负担49000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时预交上诉案件受理费61547元。（省高院开户行：中国农业银行南京分行江苏路分理处，帐号：03×××75）。
审 判 长 王 静
代理审判员 孙芳远
代理审判员 王冬冬
二〇一五年五月九日
书 记 员 葛 娜
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义乌人应当承担不履行义乌所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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