上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初707号
原告杨某某，男，汉族，1963年9月14日生，住上海市嘉定区。
委托代理人：袁刚，上海市黄河律师事务所律师。
被告上某某，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：蔡某某，董事长。
委托代理人：李强，上海宏腾律师事务所律师。
原告杨某某与被告上某某之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人袁刚、被告的委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月24日,原、被告双方签订租赁合同，由原告向被告租赁上海汇晟建材市场31栋12号商铺，建筑面积50平方米。租赁期限自2014年8月25日到2015年9月24日。租金为每天每平方米1.5元，合计租金27375元，一次性支付(实际支付27300元)。另外原告还支付押金2000元，物业费3600元。合同约定被告应当维护正常的经营秩序，为原告提供安全有序的经营环境，还应当定期组织防火检查，消除火险隐患。2015年3月7日，市场发生火灾，造成原告重大经济损失。事后经原被告双方派员现场清点，确认了原告烧损物品数量。本次火灾烧毁烧损原告商铺内的货物价值达375676.9元，造成原告经营损失约24000元，损失合计399676.9元。经事后确认，被告出租给原告的商铺系无证违章建筑，且该建筑全部由泡沫彩钢板搭建而成，无防火分割措施，无任何消防设施，建筑结构的耐火等级达不到建筑防火要求。被告也未尽到定期组织防火检查消除火灾隐患的义务。最终导致发生火灾并火烧连营，整个市场全部烧毁倒塌。原告认为，被告在无证违章建筑内开设市场，未按规定办理消防审批手续且市场内无消防设施，建筑耐火等级及防火分隔均不符合消防技术规范要求，日常检查及消除火灾隐患也留于形式。被告的行为已严重违反合同约定，应对原告损失399676.9元承担全部赔偿责任。被告还应当返还原告预收的租金、押金、物业管理费等共计19215元(已扣减实际使用的费用)。原告就赔偿事宜与被告进行多次协商未果。被告以火灾原因不明火灾责任不清为由拒绝赔偿。原告认为基于双方的合同约定，被告应当承担赔偿责任。如果日后明确了火灾直接责任人，可再由被告向责任人追偿。被告以火灾原因不明责任不清为由拒绝赔偿缺乏法律依据，也与双方合同约定不符。故原告请求法院：1、判令被告返还保证金、租金及卫生费共计19215元(其中押金2000元，剩余租金15225元，剩余卫生费1990元)；2、判令被告赔偿原告财产损失375676.9元；3、判令被告赔偿原告营业损失24000元。
被告辩称，同意原告的第一项诉请，其他诉请不同意。火灾不是被告的原因造成，是由市场内的一个租户乔忠祥引起的。市场内大部分房屋是有证的，但是发生火灾的31栋建筑确实是没有证的，建造时也没有经过政府部门批准，故双方所签租赁合同应该认定无效，而合同无效就不存在违约的问题，原告应依据侵权法律关系进行诉讼。原告认为该建筑所用建材不符合标准没有依据，是否符合标准应该以消防部门的证明为准。
经审理查明，2014年10月24日，原、被告双方签订租赁合同一份，由原告向被告租赁位于上海汇晟建材市场内31栋12号商铺，建筑面积50平方米。租赁期限自2014年8月25日到2015年9月24日。租金为每天每平方米1.5元，合计租金27375元。合同约定被告应当维护正常的经营秩序，为原告提供安全有序的经营环境，还应当定期组织防火检查，消除火险隐患，督促原告改善消防安全条件，完善消防设施。合同还约定原告在装修时使用的装修材料须符合国家防火和环保方面的要求，装修后的房屋必须符合消防要求及相关建筑法规，经相关主管部门验收合格，并取得证明后才能使用，装修过程中不私自改装水管和电路等，要严格按照建筑法和消防的有关规定施工，并根据租赁场地的面积自行配齐灭火器材；原告必须按照《上海汇晟建材批发市场治安及消防责任书》的承诺，严格履行治安和消防责任，不得自行安装电器线路、设备和私自改动电路等。合同签订后，原告向被告支付了一年的租金，另外原告还支付押金2000元，物业费3600元。2015年3月7日1时50分许，上海汇晟建材市场发生火灾，过火面积约1000平方米，火灾造成标号为31栋的彩钢板结构建筑基本烧毁，该建筑内1号至14号商铺的货物、办公和生活用品等烧毁烧损。2015年5月1日，嘉定消防支队出具沪嘉公消火认字[2015]第0006号《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：“起火部位为上海汇晟建材市场标号为31栋的建筑5号商铺(系乔中祥经营)内中部偏西货架处；起火原因排除放火、物质自燃、遗留火种、使用明火不慎引发火灾的可能，无法排除电气故障引发火灾的可能性。”火灾发生后，经原被告双方派员现场清点，确认了原告烧损物品数量，被告向原告支付火灾垫付款1万元。2016年1月，原告起诉来院。
诉讼中，因被告对原告主张的烧损物品价格不予认可，原告遂申请对因火灾受损财产价值进行评估。评估单位出具的评估咨询报告确认因火灾毁损的资产价值为323928.50元。此外，评估单位表示因双方无法就生活用品的具体清单达成共识，本次评估根据原告的申报，对其继续了估计，认为其价值为6900元，仅供法院参考。原告对评估报告表示总体认可，但认为报告未将原告装修内容纳入，且完全烧毁的财产也未作评估。被告表示对评估报告无异议，但生活用品是根据原告单方的清单列出，未经被告确认，同时生活用品本身也存在折旧，故被告不予认可。评估单位则表示其无装修部分评估的资质，对装修部分无法评估，完全烧毁的财产也无法作出评估。
另查明，被告建造的位于上海汇晟建材市场内标号为31栋的建筑物无产权证，也未办理过建设工程规划许可证。被告表示该栋建筑物虽未经过消防审核、验收，但整个市场内配备有必要的消防设施；原告则表示标号为31栋的建筑物没有配备消防设施，其商铺内配有向市场购买的两个灭火器。另双方均确认商铺内的配电箱系被告安装，商铺内其余的照明线路等均由原告自行安装。
以上事实，有租赁合同、收据、火灾事故认定书、损失物品清单、进货发票和清单、垫付款明细、评估咨询报告及庭审笔录等为证，事实清楚、证据确凿。
本院认为，根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因被告出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准而建设，故原、被告双方签订的租赁合同应属无效。鉴于双方均未对该协议无效的法律后果提出主张，法院在本案中对该部分不予处理。而本案的争议焦点为：一、对于火灾造成的损失，被告是否应当承担赔偿责任？二、如需赔偿，具体数额如何确定？
关于争议焦点一，本院认为，涉讼租赁合同约定出租方将房屋租借给承租方作经营建材营业用房，出租方负有对市场自主管理的职能，并提供卫生、安全等有关服务。该约定构成了本案出租方的实质性对价义务组成。在租约无效条件下，该约定与其上位的提供适格房屋使用义务相对承租方房屋使用费给付义务共同构成了本案无效合同返还给付的互惠双务义务。被告作为出租方应予遵守。本案中，尽管无相应证据证明被告与引发火灾有直接关系，但被告建造的位于上海汇晟建材市场内标号为31栋的建筑物未办理过建设工程规划许可证，也未经过消防审核、验收，被告亦未提供证据证明该栋建筑物具备必要的消防设施且符合消防要求，故被告对于消防管理存在一定的疏漏，应认定其并未提供适当的安全服务，其理应对火灾的发生承担相应的责任，对火灾造成原告的损失进行赔偿。
关于争议焦点二，本院认为，火灾中受损的财产经过双方清点并经评估单位确认的部分双方均无异议，本院予以确认。原告主张的装修部分损失及完全烧毁部分财产已无法评估，原告也未提供相应的证据证明，因此该部分实际损失的具体数额无法确定。而原告主张的生活用品之种类、数量、价值未经被告确认，本院难以认定。原告主张的营业损失原告也未提供证据证明，本院无法予以认可。由于火灾并非由被告所直接引发，且原告自身也存在自行安装电器线路、装修未经消防验收等违反消防安全之行为，故原告将损失赔偿责任的承担全部归咎于被告显然有失公允，本院对原告要求被告赔偿火灾所造成全部损失的诉请难以支持，但鉴于被告作为出租方，没有提供适当的安全服务，因此理应分担相应的责任。本院依据本案实际情况，亦考虑到原告对部分损失客观上已无法举证等因素，酌定由被告赔偿原告13万元，扣除被告向原告支付的火灾垫付款1万元，被告尚需支付原告12万元。诉讼中，被告同意返还原告预收的租金、押金、物业管理费等(已扣减实际使用的费用)，于法不悖，本院予以准许。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原、被告双方于2014年10月24日签订的租赁合同无效；
二、被告上某某应于本判决生效之日起十日内返还原告杨某某保证金、租金及卫生费共计19215元；
三、被告上某某应于本判决生效之日起十日内支付原告杨某某赔偿款12万元；
四、原告杨某某的其余诉讼请求，不予支持。
本案受理费7583元，减半收取3781.5元，司法鉴定费25000元，合计诉讼费28781.5元，由原告负担16781.5元，由被告负担12000元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 秦 忠
人民陪审员 徐 力
人民陪审员 朱善臣
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 张学禹
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。）
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。