广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法虎民一初字第937号
原告：程鸣，男，1975年12月9日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县，系个体工商户东莞市虎门绿源森纸制品厂的经营者。
委托代理人：林旭君，广东勤诺律师事务所律师。
被告：东莞市科比达五金塑胶有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：袁国平，该公司总经理。
委托代理人：张樱桃，广东品峰律师事务所律师。
委托代理人：杨育，广东品峰律师事务所律师。
原告程鸣诉被告东莞市科比达五金塑胶有限公司（以下简称“科比达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理后，依法由审判员陈雪敏适用简易程序独任审判，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林旭君，被告的委托代理人杨育到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程鸣诉称：科比达公司成立于2012年，其注册地址为东莞市虎门镇怀德社区怀丰路＊＊号厂房。科比达公司向程鸣发出邀约，称其因业务转型，可以将其拥有使用权的位于东莞市虎门镇怀德社区怀丰路＊＊号一幢三层厂房的一楼和二楼租赁给程鸣使用。2014年6月16日，程鸣、科比达公司达成一致意见，程鸣同意租赁位于东莞市虎门镇怀德社区怀丰路＊＊号一幢三层厂房的一楼和二楼，双方就此签订书面《厂房租赁合同书》。合同约定，案涉租赁物租金为每月38800元；签订合同当天程鸣需向科比达公司缴纳两个月租金的定金和一个月租金；程鸣拥有15天的装修免租期。当天，程鸣向科比达公司缴纳了两个月租金的定金77600元和一个月租金38800元。2014年6月22日，科比达公司将案涉租赁物交付给程鸣使用，程鸣聘请了装修公司对厂房进行装修。2014年7月2日，因科比达公司拖欠村委会即业主的租金，业主派人对该厂房的一至三楼进行封锁处理。此时程鸣通过各种途径联系科比达公司，均无法联系上。2014年7月11日，科比达公司因债务被债权人申请诉前财产保全，东莞市第二人民法院依法对该厂房的一至三楼采取了查封措施。后程鸣向法院提出异议，法院在7月15日对程鸣的财产进行了解封，并返还了程鸣的财产。但因科比达公司拖欠业主的租金，且科比达公司未经业主同意而将涉案租赁物转租给程鸣，故业主不同意程鸣继续使用涉案租赁物。程鸣认为，科比达公司向程鸣转租案涉房屋时未征得业主同意，现业主明确表示不同意科比达公司的转租行为，以致程鸣与科比达公司之间的《厂房租赁合同书》随时被认定为无效合同。另，科比达公司在程鸣发出租赁邀约以及签订《厂房租赁合同书》过程中，隐瞒了科比达公司没有转租权及未征得业主同意转租的重大事实，严重损害了程鸣的合法权益，科比达公司的租赁行为存在过错，并实际导致程鸣停产停业一个多月，致使程鸣遭受重大的经济损失。为此，程鸣诉至法院，请求判令：1.解除程鸣与科比达公司的房屋租赁合同关系；2.科比达公司向程鸣退还房屋租金38800元；3.科比达公司向程鸣退还房屋定金77600元；4.本案的诉讼费用由科比达公司承担。庭审中，程鸣将第一项诉讼请求“判令程鸣与科比达公司解除房屋租赁合同关系”变更为“确认程鸣与科比达公司所签订的《厂房租赁合同书》无效”，将第二项诉讼请求“判令科比达公司向程鸣退还房屋租金38800元”变更为“判令科比达公司向程鸣退还房屋使用费38800元”。
被告科比达公司辩称：1.科比达公司同意解除租赁合同；2.原告从2014年6月16日至今一直继续使用案涉租赁物，当时双方曾约定涉案租赁物的装修费由程鸣承担，现科比达公司已经垫付了装修费100多万元，故程鸣诉求二中的款项应从装修费中扣减，科比达公司无需再退还该款项。3.科比达公司同意退还原告诉求三中的款项。
经审理查明：程鸣是个体工商户东莞市虎门绿源森纸制品厂在东莞市工商行政管理局登记的经营者。2014年6月16日，科比达公司作为甲方，“东莞市绿源森（程鸣）”作为乙方，共同签订了一份《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于怀德社区怀丰路＊＊号的一楼车间、二楼车间、宿舍三楼及六楼租给乙方使用，每月租金38800元，租期至2017年4月30日止，装修期免租期为15天，等等。落款盖有科比达公司的印章，并有程鸣的签名。同日，程鸣向原告交纳了2014年7月的租金38800元并支付了两个月的定金共77600元。程鸣主张因科比达公司自身的债务问题导致涉案租赁物从2014年7月2日起被业主封锁、从2014年7月11日起被东莞市第二人民法院查封，程鸣的物品也因此而被封锁在涉案租赁物内，故程鸣于2014年7月7日向东莞市公安局虎门分局北栅派出所报案，并向东莞市第二人民法院提出异议，东莞市第二人民法院于2014年7月15日对程鸣的财产予以解封，但因科比达公司未经业主同意而将涉案租赁物转租给程鸣，故业主不同意程鸣继续使用涉案租赁物，因此，程鸣在2014年7月并未实际使用过涉案租赁物，遂要求解除《厂房租赁合同书》，并要求科比达公司退还房屋租金38800元及定金77600元。庭审中，程鸣和科比达公司均确认涉案租赁物未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。经本院释明，程鸣将第一项诉讼请求“判令程鸣与科比达公司解除房屋租赁合同关系”变更为“确认程鸣与科比达公司所签订的《厂房租赁合同书》无效”，将第二项诉讼请求“判令科比达公司向程鸣退还房屋租金38800元”变更为“判令科比达公司向程鸣退还房屋使用费38800元”。科比达公司对程鸣当庭变更诉讼请求表示不需要新的举证期限和答辩期限，同意退还2014年7月的房屋使用费38800元及定金77600元，但认为双方曾约定涉案租赁物的装修费由程鸣承担，现科比达公司已经垫付了装修费100多万元，故2014年7月使用费38800元应从装修费中扣减，科比达公司无需再退还2014年7月使用费38800元。程鸣主张装修费是其出资的，不同意抵扣。
以上事实，有程鸣提供的《厂房租赁合同书》、《收款收据》、《报警回执》以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，涉案《厂房租赁合同书》的首部虽然注明甲方为“东莞市绿源森（程鸣）”，但落款只有程鸣的签名，且程鸣是个体工商户东莞市虎门绿源森纸制品厂在东莞市工商行政管理局登记的经营者，个体工商户东莞市虎门绿源森纸制品厂所产生的债权债务关系依法应由程鸣承担，故程鸣作为本案原告，主体适格。
本案是租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，现涉案租赁物尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故本院认定涉案的《厂房租赁合同书》无效。对程鸣诉求确认涉案的《厂房租赁合同书》无效，本院予以支持。庭审中，科比达公司表示同意退还2014年7月的使用费38800元和定金77600元，本院予以确认。至于科比达公司主张2014年7月的使用费38800元应从程鸣欠科比达公司的装修费中扣减的问题，现程鸣否认欠科比达公司装修费，科比达公司也未就装修费问题提起反诉，因此，在科比达公司未能举证证明程鸣尚欠其装修费且付款期限已经届满的情况下，对科比达公司主张扣减，本院不予采纳。关于装修费的债权债务关系，科比达公司可另案主张。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告程鸣与被告东莞市科比达五金塑胶有限公司于2014年6月16日签订的《厂房租赁合同书》无效；
二、限被告东莞市科比达五金塑胶有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告程鸣退还房屋使用费38800元；
三、限被告东莞市科比达五金塑胶有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告程鸣退还定金77600元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取诉讼费1314元，由被告东莞市科比达五金塑胶有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 陈雪敏
二〇一四年十月二十九日
书记员 黄胤华
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