河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终2483号
上诉人（原审原告）刘军磊，男，汉族，1985年11月24日出生。
委托代理人张玉杰，河南英泰律师事务所律师。
委托代理人陈文杰，河南英泰律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）张清玲，女，汉族，1969年10月13日出生。
委托代理人赵玲，河南得益律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张传范，男，汉族，1942年11月15日出生。
委托代理人赵玲，河南得益律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）河南真二房产经纪有限公司。
法定代表人邓鹏，首席运营官。
委托代理人马国涛、周卫伟，该公司员工。
上诉人刘军磊与上诉人张清玲、张传范及被上诉人河南真二房产经纪有限公司（以下简称真二公司）房屋买卖合同纠纷一案，刘军磊以及张清玲、张传范不服郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初5899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘军磊及其委托代理人张玉杰、陈文杰，上诉人张清玲及其与上诉人张传范共同委托的代理人赵玲，被上诉人真二公司的委托代理人周卫伟、马国涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘军磊于2016年11月14日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除刘军磊与张清玲、张传范及真二公司之间的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》。2、张清玲、张传范双倍返还刘军磊定金10万元。3、张清玲、张传范赔偿刘军磊因为其违约导致房价上涨造成的购房利益损失56万元（实际损失以开庭之日同小区的房屋价格与合同约定的价格差价为准）。
原审法院审理查明：2016年6月28日，刘军磊作为买方（乙方）、张清玲、张传范作为卖方（甲方）、真二公司作为居间方（丙方），签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同主要约定，张清玲、张传范共有的位于中原区桐柏南路77号帝湖花园B区4号楼22层2202号（产权证1401107270-1、1401107270-2）房屋以126万元（建筑面积151.86平方米）卖于刘军磊，定金5万元，甲方保管4万元，丙方保管1万元。付款方式为按揭贷款，双方在签订合同之日起十五个工作日内共同到银行办理相关按揭手续，符合办理网签条件时由丙方提供网上签约服务，并向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续。合同签订后，刘军磊向张清玲、张传范交付了定金4万元，向真二公司交付了定金1万元。
另查，郑州市房地产管理局信息中心于2016年12月12日发布的《2016年11月份郑州市房地产数据分析》中显示，2016年11月份，郑州市二手房成交均价10303元/平方米。
诉讼中，刘军磊及张清玲、张传范对对方是否构成违约发生争议。刘军磊认为张清玲、张传范构成违约，并陈述：贷款审批通过后，真二公司通知双方办理网签手续。张清玲、张传范不配合，后2016年9月5日张清玲、张传范向银行反映捏造其对贷款147万元不知情的情况，导致银行取消了贷款审批。张清玲、张传范认为刘军磊违约，并陈述2016年8月3日张清玲、张传范到交通××××路支行配合刘军磊办理代扣手续，刘军磊未到，张清玲、张传范在真二公司提供的空白合同上签名后就走了，后到银行询问贷款情况，才发现刘军磊未按双方真实房屋成交价126万元申报贷款，虚报为147万元。真二公司陈述147万元价格是三方一致同意由该公司填报的。
原审法院认为：刘军磊、张清玲、张传范之间的房屋买卖合同关系，是在平等自愿的基础上形成的，亦符合法律规定，合法有效，刘军磊、张清玲、张传范均应依约全面守信地履行。合同履行过程中，刘军磊、张清玲、张传范对对方是否构成违约发生争议。
从买卖合同的权利义务来看，支付房款是刘军磊的义务，无论刘军磊以现金支付还是银行按揭贷款支付的方式，如未能支付房款，则法律后果由其承担。经查刘军磊不能按照合同约定的以按揭贷款支付房款的方式继续履行，同时截止庭审辩论终结前刘军磊也未通过其他付款方式向张清玲、张传范付款或者将款项交由有关机关进行提存，本案所涉合同已经无法履行，因此刘军磊要求解除合同，予以支持，张清玲、张传范、真二公司收取的定金予以退回。
另查明造成银行放贷的情形主要是刘军磊、张清玲、张传范在房屋买卖合同中约定的成交价为126万元，但在向银行申报贷款的价格申报为147万元，致使银行停止放贷，从而无法达到房屋买卖网签的条件。上述情形的原因，经查一是真二公司在提供居间服务过程中，指导刘军磊向银行提交合同中填写多于成交价的价格，该行为系该公司未能依法依规提供居间服务，二是张清玲、张传范在真二公司提供空白合同上签名，张清玲、张传范的行为表明其知道或应当知道可能产生由他人事后在空白处填写对自己不利内容的法律后果，三是刘军磊具有完全民事行为能力，应清楚仅有其个人系承担银行贷款权利义务的合同当事人，贷款与否的后果由其个人承担，向银行提供虚假申贷材料、从而多贷款额，不符合诚实信用原则，因此即使他人存在虚假行为，也不能认可认同，而应由其作为借款人如实向银行提供申贷材料，刘军磊的行为表明其作为贷款申请人未能尽到诚实守信的义务。
综上，一是刘军磊及张清玲、张传范约定的银行按揭贷款方式无法进行，二是刘军磊在银行按揭贷款方式以外，未能采取其他方式付款，致使合同不能履行应予解除，并致使刘军磊所受损失。对此，刘军磊应负主要较大合同过错责任，张清玲、张传范、真二公司应负一定的合同过错责任。根据郑州市房地产管理局信息中心于2016年12月12日发布的《2016年11月份郑州市房地产数据分析》，本案所涉房屋在2016年11月份刘军磊起诉期间成交价151.86×10303元=1564613.58元，合同成交价126万元，相减差价为304613.58元，张清玲、张传范按20%的比例向刘军磊赔偿60922元，真二公司按5%的比例向刘军磊赔偿15230元，其余损失由刘军磊按照自己的合同过错自行负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘军磊与张清玲、张传范、真二公司于2016年6月28日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起予以解除。二、张清玲、张传范在本判决生效之日起十日内向刘军磊退回定金4万元和赔偿损失60922元。三、真二公司在本判决生效之日起十日内向刘军磊退回定金1万元和赔偿损失15230元。四、驳回刘军磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由刘军磊负担3640元，张清玲、张传范负担1040元，真二公司负担260元。
刘军磊上诉称：一、原审认定事实不清、证据不足。原审判决认定刘军磊负较大合同过错责任，张清玲、张传范负较小的合同过错责任是认定事实错误，应为张清玲、张传范负全部合同过错责任。刘军磊与张清玲、张传范签订房屋买卖合同，双方在签订合同之日起十五个工作日内办理按揭手续并在符合办理网签条件时办理网签买卖合同。双方当事人共同到银行柜台办理贷款审批手续，经双方确认填写贷款申请，后银行于2016年8月22日审批通过了刘军磊的贷款申请，双方网签的条件已经成就。此时，张清玲、张传范见房价上涨，恶意违约拒绝和刘军磊办理网签，并歪曲事实向银行反映刘军磊违规贷款，使得银行随后暂停了刘军磊的贷款申请。并且刘军磊即使不能办理银行按揭贷款，仍然可以用现金支付房屋价款，无法办理银行按揭贷款并不是张清玲、张传范恶意违约的理由。因此，双方最终未能继续履行合同办理网签和登记过户是张清玲、张传范恶意阻碍的结果，因此张清玲、张传范负全部的合同过错责任。二、原审适用损害赔偿标准错误，计算房屋差价依据错误。原审在计算房屋差价确定损害赔偿数额时，依据的是2016年12月12日郑州市房地产管理局信息中心发布的《2016年11月份郑州市房地产数据分析》中显示的郑州市二手房均价每平方米10303元，此为适用法律错误。首先，该数据分析是政府有关部门对郑州市房地产数据宏观的汇总分析，涉及范围极大，目的也是为了了解房地产市场的总体情况、宏观趋势，以便有关部门及时调控房地产市场和市民理性投资，此二手房均价对确定本案中刘军磊因未能购买到涉案房屋的损害赔偿没有参考意义。其次，损害赔偿是违约责任的承担方式，是为了弥补当事人因对方未能履行合同而遭受的损失，现张清玲、张传范的违约使得刘军磊以更高的价款才能购买到相似条件的房屋。确定当事人一方违约给对方造成的损害赔偿的标准应当结合涉讼房屋的小区环境、房龄、房型、朝向、投资价值等因素参照房屋中介公司相似房屋的成交价格。而本案与涉讼房屋相似的房屋成交单价在刘军磊起诉时已经在每平方米11942元以上，刘军磊起诉时要求计算房屋价格是依照法院下达判决书时的标准，在2016年12月份，争议房屋所在小区郑州帝湖花园的相似面积和房型的二手房均价为14276元每平方米，计算房屋差价时应该依据该价格进行计算，该房屋的价格为2167953.36元，差价损失为907953.36元。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，计算房屋价格依据错误，请求撤销原审判决，依法改判。
张清玲、张传范上诉称：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定张清玲、张传范应负一定的合同过错责任的事实是错误的。合同不能履行的原因是由于刘军磊没有按照合同约定全面履行自己的付款义务。首先，刘军磊作为买房者，不管任何原因都要履行付款责任，可以采取借钱、再按揭贷款等方式来履行付款责任使合同履行下去，可刘军磊没有采取其他方式付款造成合同无法履行，事后经证实刘军磊只有15万元左右的购房资金，根本无力支付20%的首付款，而是拖着让张清玲、张传范卖不了房、租不出房，并从中获益的心理来打官司，造成张清玲、张传范的房子至今空置半年多不能出租。2.张清玲、张传范全面履行了合同义务。张清玲、张传范依约在签订购房合同一个月内二次配合刘军磊到中国邮政储蓄银行办理按揭贷款手续，都是因其原因贷款未成，按照合同约定张清玲、张传范已完成了15个工作日内的配合义务，已无义务再配合刘军磊办理按揭贷款手续，但张清玲、张传范为了促成合同目的，2016年8月3日张清玲、张传范一家四口再次到郑州交通银行××路支行配合刘军磊办理贷款手续，当时因刘军磊未到，真二公司的工作人员拿出一份空白的贷款合同，要求张清玲、张传范在合同最后一页签字、摁了指印，等了有半个小时因刘军磊仍未到，再加上天太热，张传范和老伴年岁又大，真二公司的工作人员让张清玲、张传范及家人先走了。之后，张清玲、张传范到银行查询贷款情况，发现张清玲、张传范签字的贷款合同填写的房屋成交价不是126万元，而是147万元，银行是按刘军磊虚报的147万元成交价办理按揭贷款，刘军磊虚报交易行为违反了国家的房贷政策。银行知道后，以提供虚假交易房价信息终止对刘军磊的贷款审批。张清玲、张传范在两个月内配合了其三次，已仁至义尽，无任何过错。3.贷款没有成功的原因在于刘军磊虚报交易价格，涉嫌骗贷造成的。张清玲、张传范虽在真二公司提供的空白贷款合同上签名，不等于允许刘军磊虚报房屋成交价格147万元贷款，刘军磊应当诚实守信地按房屋真实的成交价格126万元进行贷款，这完全是刘军磊一方为多贷款私自进行的违法行为，张清玲、张传范不应该承担共同违法20%的责任。4.张清玲、张传范在事后揭发刘军磊的涉嫌骗贷行为是正义的、合法的，张清玲、张传范作为守法公民不允许刘军磊用此房产进行违法行为，及时反映到交通银行，使得交行在网签前确认了刘军磊虚报交易价格涉嫌违反了国家房贷政策，而及时终止其贷款审批，避免了国家资金的流出，可遗憾的是这一正义行为一审法院并没有支持。5.张清玲、张传范鉴予刘军磊这一不诚信的交易行为，通知刘军磊解除合同三日内解决善后事宜，刘军磊不予答复，期间张清玲、张传范多次找中介要求刘军磊只要按现行国家房贷政策并走监管就能继续交易，但刘军磊置之不理，反而起诉至法院，诉称张清玲、张传范捏造事实导致贷款未成，要求返还双倍定金，赔偿其56万元的经济损失。开庭时，张清玲、张传范要求提起反诉，但鉴于审理法官已谴责刘军磊虚报房价的行为上，张清玲、张传范本着息事宁人的态度放弃反诉要求。然而，一审法院却认定张清玲、张传范承担贷款未成的20%的合同过错责任。张清玲、张传范认为，一审法院在审理本案时，没有查明刘军磊全面履行合同违约责任，没有查明张清玲、张传范已按合同约定完成15日内的贷款附随义务，履行了合同约定之外的贷款附随义务。而是错误将张清玲、张传范纠正刘军磊违规贷款行为，认定为造成刘军磊经济损失合同过错责任。一审的认定明显偏袒刘军磊一方，也有失公平公正的原则。二、一审适用法律错误。1.张清玲、张传范按照合同约定履行了自己的义务，不存在任何违约，即使张清玲、张传范在未填内容的贷款合同上签名行为，并不存在对刘军磊负责。一审法院认定张清玲、张传范违背诚实信用原则，属适用法律错误。2.一审法院将自查的房地产市场信息数据分析的房价，作为刘军磊房屋差价304613.58元的损失，在法律上没有依据。根据谁主张谁举证的原则，刘军磊在一审中没有提交房价上涨造成购房利益损失56万元的证据，仅在起诉状要求以开庭之日同小区的房屋价格与合同约定价格差价为准。然而，一审法院代为刘军磊查找、提供郑州市房地产管理局信息中心发布的《2016年11月份郑州市房地产数据分析》的文件作为判决依据，明显袒护刘军磊之嫌疑。该数据分析不能真实客观的反映房屋的真实价格，目前，房价因为郑州史上最强限购又有跌落趋势，如果跌落到双方成交价以下，是否刘军磊还要赔偿张清玲、张传范的经济损失。一审法院将差价作为刘军磊的损失，法律适用错误。3.一审法院判决房屋差价304613.58元的经济损失不能成立。首先，张清玲、张传范依约履行了合同义务，不存在违约行为。其次，由于刘军磊为达到多贷款的目的，虚报交易价格造成按揭贷款未成，构成根本违约，即便造成损失也是自己承担，与张清玲、张传范毫无关系。再者，一审法院判决张清玲、张传范支付刘军磊60922元的经济损失是错误的。双方签订房屋买卖合同以后，刘军磊只支付了5万元的定金，合同不能履行是由于刘军磊的违法行为造成的，并且也不采取其他付款方式履行合同，因此5万元定金应不予返还，也不应支付60922元的经济损失。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一审判决张清玲、张传范向刘军磊退还定金4万元、赔偿损失60922元的判项或发回重审。
张清玲、张传范针对刘军磊的上诉答辩称：从刘军磊陈述的两点上诉理由可以证实，刘军磊有意规避自己骗贷的事实，并将自己骗贷的行为嫁祸于张清玲、张传范，企图达到混淆视听，以望得到法院支持。首先，刘军磊要求法院认定张清玲、张传范在本案中负全部合同过错责任，但却举不出过错的事实例证，而是凭空编造张清玲、张传范因房价上涨、恶意违约、歪曲事实造成银行不予贷款理由。刘军磊没有证据证明张清玲、张传范因房价上涨不再向刘军磊卖房的事实，没有证据证明银行不予贷款是因张清玲、张传范向银行提供虚假情况的事实。相反，倒是张清玲、张传范向法庭提交的刘军磊瞒着张清玲、张传范，旨意本案的第三人向银行提供虚假交易房价信息，达到骗贷、多贷的证据。所以，本案中，张清玲、张传范是无过错的，刘军磊作为贷款方，应对骗贷不成、不予履行合同负全部过错责任。刘军磊上诉状第二页的一段话，证明刘军磊承认自己无法办理银行按揭贷款并不是张清玲、张传范的责任。可见，刘军磊自写的上诉理由前后矛盾、不能自圆其说，只能证明原审判决张清玲、张传范为刘军磊的违规贷款负20%合同过错责任是错误的。其次，刘军磊上诉称原审判决其所受损失的房屋差价款为304613.58元是错误的，要求二审判决房屋差价损失为907953.36元的上诉请求不仅得不到支持，而且也说明了刘军磊借其上诉恶意占有他人巨额财产之嫌。事实是，刘军磊没有足够的资金买房，而是弄虚作假违规贷款造成自己无法履行合同义务，在本案中根本不存在损失赔偿问题，反之，受损失一方的是张清玲、张传范，张清玲、张传范自签订卖房协议截至现在造成房屋闲置无法出租、买卖。所以，一审法院没有公平公正审理此案，依据网上数据计算房屋差价支持刘军磊的违法所得利益是错误的。刘军磊将道途听说他人房屋交易价作为本案依据计算房屋差价更是无稽之谈。综上，刘军磊的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院纠正一审的错判，对本案作出公正的裁决。
刘军磊针对张清玲、张传范的上诉答辩称：张清玲、张传范的上诉理由不成立，请求依法驳回其上诉请求。
真二公司答辩称：请求依法判决。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：刘军磊作为房屋买卖合同的买受人，支付购房价款是其主要义务，其不能完成支付房款的义务，则应当承担相应的法律后果。在向银行申报贷款过程中虚报房屋成交价，刘军磊是主要参与者也是预期利益的获得者，因虚报成交价导致银行停止放贷，无法进行房屋买卖网签而影响合同履行，刘军磊应承担主要责任。张清玲、张传范在真二公司提供的空白合同上签名，对发生在申请贷款时虚报成交价而产生的法律后果，亦应承担一定的责任。本案中，原审所确定的各方当事人的责任比例并不错误。刘军磊要求张清玲、张传范、真二公司承担全部责任的主张及张清玲、张传范要求其不承担任何责任的主张均不能成立，本院不予支持。
关于房屋差价损失问题，一审采用本案诉讼发生时郑州市房地产管理局信息中心发布的《2016年11月份郑州市房地产数据分析》关于住宅二手房成交均价作为计算依据并无不当。刘军磊和张清玲、张传范认为不应采取郑州市房地产管理局信息中心发布的数据分析作为计算依据，但均不能提供切实可依的房屋价格依据，故刘军磊和张清玲、张传范的该项意见均不成立，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由刘军磊负担4160元，张清玲、张传范负担1040元。刘军磊交纳上诉费5200元，退还1040元。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一七年五月八日
书记员 翟贝贝