重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中区法民初字第09287号
原告杨淑芳，女，1982年3月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人冯婷，重庆三力律师事务所律师。
被告西五物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号，组织机构代码20290084―0。
法定代表人陈松，执行董事。
委托代理人田墅，员工。
第三人重庆世贸采博城经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号5-2#，组织机构代码78746369-X。
法定代表人刘萍，执行董事。
委托代理人罗向红，重庆江州律师事务所律师。
委托代理人吴毅，重庆江州律师事务所律师助理。
第三人重庆城外城投资有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号名义层第5层，组织机构代码69658096-2。
法定代表人周荣富，董事长。
委托代理人李伟，重庆坤博律师事务所律师。
委托代理人陈继红，重庆坤博律师事务所律师。
原告杨淑芳与被告重庆西五物业发展有限公司（以下简称西五公司），第三人重庆世贸采博城经营管理有限公司（以下简称世贸采博公司）、第三人重庆城外城投资有限公司（以下简称城外城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何琦独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员肖一航担任法庭记录。双方当事人的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨淑芳诉称，2004年8月5日，原告与西五公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买涉案房屋。合同约定总款208950元，原告2004年8月5日付首期房款171339元，余款20895元（已扣除第一年租金16716元）在交付使用时一次性付清。同日，双方另签订《委托经营协议》，约定原告将涉案商铺交由被告西五公司经营五年，租金从2005年10月1日至2010年10月1日止，总计租金为88080元，第一年租金16716元在签订《委托经营协议》时支付给原告，从第二年起每季支付原告租金4179元。两份合同签订当日，原告依约支付首期房款17339元及房屋转移登记费、印花税、三通费等共计6243元。合同签订后，原告多次要求被告按合同交付房屋办理产权证，但被告一直未理会，2011年7月7日向渝中区法院起诉，要求办理产权证及支付租金，诉讼过程中原告得知涉案房屋上有数个查封，随后，原告向五中院提起执行异议申请，五中院以（2011）渝五中法执异字第460号裁定驳回原告要求，原告依法向五中院提起执行异议之诉，该院于2012年6月25日作出（2011）渝五中民初字第557号民事判决书，判决该房屋不作为执行标的物，重庆市高院于2012年12月27日作出（2012）渝高法民终字第00190号民事判决书，维持了五中院一审判决。2013年2月，原告再次向渝中区法院起诉要求办理产权证，渝中区法院于2013年5月28日作出（2013）中区民初字第02850号民事判决书，判决被告在该判决生效后立即为原告办理涉案铺位的产权证，该判决现已生效，铺位产权人已确定为原告，故原告有权要求被告西五公司支付未付的租金。据了解，被告西五公司将涉案商铺在内的菜袁路27号所有房屋整体交付给采博城经营出租，该公司于2009年将承租的房屋整体交由城外城公司统一招租、管理，但被告西五公司未按约向原告支付租金。根据原告与被告西五公司双方之间的《委托经营协议》，被告西五公司每季度末应向原告支付租金4179元，仅以2005年10月1日至2007年12月31日租金抵扣房屋余款的方式支付了原告两年多租金，2008年至今租金未支付。原告于2013年7月11日向被告西五公司发出解除合同通知书，告知双方的合同在2013年8月15日解除，并要求被告在此日期之前腾空返还原告商铺，并将从2008年1月1日起至铺位交还时累计欠付的租金在返还商铺时一并向原告付清，但被告西五公司一直未交还铺位并支付租金。故诉至法院诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付渝中区菜园坝正街73号（现菜袁路27号）负一层A33号铺位从2008年1月1日起至2013年8月15日止的租金共94028元，并承担季度租金从每次付款时间至期后按照每天万分之三的标准计算违约金；2、确认原、被告双方签订的《委托经营协议》已于2013年8月15日解除；3、判决被告及第三人立即腾空渝中区菜园坝正街73号（现菜袁路27号）负一层A33号铺位并返还给原告；4、2013年8月15日起至返还铺位前的占有使用费，按每月1393元计算，由第三人返还时一并支付原告，被告承担连带清偿责任；5、诉讼费用由被告承担。
被告西五公司辩称，2011年原告的律师找到西五，出具了买卖合同，要求我方协助其将涉案房屋从五中院执行查封中确定为原告所有的房屋。西五公司确认双方的《商品房买卖合同》是真实的。租赁合同是2004年8月签订的，西五公司没有向原告支付过租金，但双方有约定是以租金抵扣房屋尾款，原告在执行异议过程中出示的一份双方之间材料上载明以租金抵付房屋尾款，上面有西五公司的公章，所以认可这份材料。但西五公司因管理混乱，现在也找不到这份材料。至于欠付原告的租金是否是9万多，没有计算过，不清楚。没有收到原告的解除协议通知书，不同意解除协议，理由是涉案商场是政府确定的大型商业卖场，只能统一经营管理，不能作为分的经营百货、饮食不同类别的商场。当时原告购买房屋时已经告知了其这个情况，即只能根据返租协议经营，统一对外招租，不可能由原告自行经营。同意按委托经营管理协议中双方约定的标准支付原告租金。
第三人世贸采博公司述称，世贸采博公司2004年与西五公司建立租赁管理经营协议，房屋当时尚在建设中，西五委托中心会进行经营管理，2006年办理公证。在此期间西五对房屋没有设置他权利。采博城取得租赁经营权合法有效，应受法律保护。采博城与西五公司有租赁经营合同，约定租金直接支付给西五公司，租金支付方式、价格也有明确约定。采博城与西五公司之间的租赁关系合法有据，应受保护，双方的租赁行为早于原告产权办证的时间。原告要求采博城腾空返还房屋给原告无法律依据。
第三人城外城公司述称，城外城公司于2009年由登记的产权人西五公司同意与有经营管理权的第三人采博城公司签订了租赁协议，租赁涉案商铺在内的房屋后分租其他商户。原告诉称的房屋在采博城与城外城签订租赁合同时，尚未办理过户登记，也未交付。根据物权法，不动产所有权以登记生效。故采博城与城外城签订租赁合同时，原告诉称房屋的产权未转移，对第三人无对抗效力。采博城、城外城公司签订的租赁合同合法有效，城外城公司因租赁合同合法占有使用合同不存在交付原告的法律事由。租赁合同签订时，房屋所有权未转移原告，此后原告取得所有权时间晚于租赁合同，租赁合同成立生效在先，根据合同相对性，城外城公司应以租赁协议向采博城公司支付租金，没有向原告支付占有使用费的理由。请求法院驳回对城外城的诉求。
经审理查明，2003年1月10日，西五公司取得重庆市渝中区菜园坝正街73号（门牌号现变更为重庆市渝中区菜袁路27号）西五市场的国有土地使用证［编号为渝国用（2003）字第024号］。2003年11月18日，西五公司取得西五市场的《建设工程规划许可证》。2007年7月27日，西五公司取得重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层房屋所有权证。［编号为101房地证2007字第12615号］。
2004年8月5日，西五公司与杨淑芳签订《重庆市商品房买卖合同》，西五公司预售、杨淑芳购买坐落于重庆市渝中区菜园坝正街73号负1层A33号建筑面积23.12平方米、套内面积9.95平方米的摊位一间，套内单价为每平方米21000元，合同载明总成交金额208950元，并约定2004年8月5日前杨淑芳支付首期房款171339元，余款20895元在交付使用时一次性付清。同时约定，自合同签订之日起30日内由西五公司向商品房所在地的区县（市）地产交易管理部门申请登记备案。杨淑芳于2004年7月30日向西五公司支付定金10000元，于2004年8月5日向西五公司支付首期款161339元以及税费、转移登记费、印花税费6243元。西五公司收到上述款项后向杨淑芳出具收款收据。在签订上述《重庆市商品房买卖合同》当日，杨淑芳与西五公司又签订《委托经营协议》，约定杨淑芳将坐落于重庆市渝中区菜园坝正街73号负1层A33号铺位出租给西五公司使用，套内面积9.95平方米，租金单价按套内面积计算每月每平方米140元，租赁期限5年，从2005年10月1日起至2010年10月1日止，合计租金88080元。第一年租金16716元在签订协议时由西五公司提前支付给杨淑芳，从第二年起，西五公司每季度向杨淑芳支付租金4179元，租金支付时间为每季度最后一天。如未按时支付租金，则每日按欠付金额的万分之三支付违约金。杨淑芳实际支付购房款171339元，并将第一年租金16716元冲抵购房款，尚余20895元未支付。
2004年12月28日，西五公司（甲方）与重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司（乙方）签订《委托租赁经营合同》，约定甲方将其投资开发的“重庆西五市场”交给乙方全面经营管理30年，即从2004年11月29日起至2034年11月28日止；由乙方对“重庆西五市场”进行全面包装、统一定位、规划、招商、营运、宣传，并使用“重庆世贸采博城”的专属定位品牌。其费用由甲方承担，乙方垫付，在今后乙方支付给甲方的场地占用费中扣除，“重庆世贸采博城”品牌使用费为每年270万元。甲方交给乙方所使用的“重庆西五市场”面积58000平方米，乙方向甲方缴付每平方米12元的场地占用费，每月合计696000元，全年合计8352000元。场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算。同时，合同第五条约定：本合同一式四份，双方各执两份，加盖行政公章生效。
2006年4月19日，西五公司（甲方）、重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司（乙方）、世贸采博公司（丙方）签订《三方合同》，约定甲方同意将与乙方签订的委托租赁经营合同完全转由丙方执行，由甲方与丙方签订委托租赁经营合同，乙方自甲方与丙方签订委托租赁经营合同始退出与甲方所签订的委托租赁经营合同。同日，西五公司（甲方）与世贸采博公司（乙方）签订《租赁经营合同》。
2009年11月12日，世贸采博公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区菜袁路27号世贸采博城商用部分根据房屋产权证核准房建筑面积：即负二楼8217平方米，负一楼7221.46平方米（扣除配电室、中央空调室共计面积1000平方米），配电中央空调等设备间双方共同管理使用，一楼6562.4平方米，二楼6631.7平方米，三楼6863.49平方米，四楼6863.49平方米，五楼7289.57平方米，（其中应扣除甲方保留面积暂计1643.32平方米，交付时以双方确认后的面积为准，位置图附后），合计47005.32平方米，按现状租赁给乙方，开办批零市场，乙方可以自营、联营、转租、出租柜台或门等方式经营使用租赁房屋；租赁期为16年，其中优惠免租期一年，甲方将全部房屋交付给乙方开始计算租赁期（以双方办理相关书面交房手续为准）；负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼第一年至第三年租金为建筑面积每月27元／平方米，第四年至第六年为建筑面积每月32元／平方米，第七年至第九年为建筑面积每月37元／平方米，第十年至第十五年为建筑面积每月47元／平方米；负二楼、五楼租金为建筑面积每月27元／平方米，15年租赁期间内不递增。双方还对其他权利义务进行了约定。该合同签订后，世贸采博城即将上述房屋交付给了城外城公司经营使用，城外城公司即投入了2000多万元对电梯、空调、消防等进行了改造、装修，并对外宣传、招租。2010年4月26日，世贸采博公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）、城外城公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方在上述《租赁合同》中所有的权利义务全部由丙方承继，乙方自本补充协议签订之日起不再承担《租赁合同》项下的权利义务。上述合同签订后，城外城公司一直按合同约定向世贸采博公司履行给付租金的义务。后城外城公司将西五市场分零出租给若干个体经营商户使用至今。
因西五公司与案外人重庆中兴公司、重庆市渝中区利民畜牧场另案纠纷，本院于2008年9月4日作出（2008）中区法民保字第00130号民事裁定书，冻结西五公司坐落于重庆市渝中区菜园坝正街73号（现为菜袁路27号）共计15998.66平方米的非住宅楼房屋所有权的转让过户及设置他项权利等手续，并于同日向重庆市土地房屋权属登记中心送达了（2008）中区法民保协字第00130号协助执行通知书。重庆市第五中级人民法院于2009年4月7日作出（2008）渝五中民初字第427号民事判决，该判决已生效。后该院又作出（2009）渝五中法民监字第20号民事裁定书，裁定进行再审。2010年9月3日该院又作出（2010）渝五中法再初字第1号民事裁定，并于同日向重庆市土地房屋权属登记中心送达了（2010）渝五中法民再初字第1号协助执行通知书继续查封了上述不动产。2011年8月16日，该院以（2010）渝五中法民再初字第1－1号民事裁定书继续查封上述不动产，同时向重庆市土地房屋权属登记中心送达了（2010）渝五中法民再初字第1－1号协助执行通知书，查封重庆市渝中区菜园坝正街73号（现菜袁路27号）“西五市场”房屋名义层第负一层A07-A47号。2011年8月19日，该院作出（2010）渝五中法民再初字第1－1号民事判决，由西五公司于判决生效后10日内给付重庆中兴贸易公司、重庆渝中区利民畜牧场房屋交付不能的损失赔偿款97013200元。
2011年7月7日，因一直未能办理取得涉案摊位产权证，杨淑芳起诉至本院要求西五公司协助办理产权证并赔偿损失。同年9月9日，本院裁定准许杨淑芳撤回起诉。同年7月27日，杨淑芳对西五公司与重庆中兴公司、重庆渝中区利民畜牧场合资合作开发房地产合同纠纷案的执行标的提出书面异议，重庆市第五中级人民法院于2011年8月31日作出（2011）渝五中法执异字第460号执行裁定书，驳回杨淑芳的执行异议。杨淑芳不服该裁定，向该院提起执行异议之诉，该院以西五公司、杨淑芳均同意用已到期的返租租金冲抵杨淑芳尚欠的购房款，且杨淑芳对涉案摊位未办理备案登记和产权过户并不存在过错为由，于2012年6月25日作出（2011）渝五中法民初字第557号民事判决书，判决重庆市渝中区菜园坝正街73号（现菜袁路27号）“西五市场”房屋名义层负一层A033号摊位不作为重庆市第五中级人民法院（2010）渝五中法民再初字第1－1号民事判决执行案件的执行标的物，并解除查封。因重庆中兴贸易公司、重庆渝中区利民畜牧场对该判决不服，向重庆市高级人民法院提起上诉，重庆市高级人民法院于2012年12月17日作出（2012）渝高法民终字第00190号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年5月28日本院作出（2013）中区民初字第02850号民事判决书，判决西五公司在判决生效后立即为杨淑芳办理重庆市渝中区菜袁路27号负1层A33号摊位的房地产权证。同年7月29日本院作出（2013）中区民执字第01753号执行裁定书，裁定立即将西五公司所有的位于重庆市渝中区菜袁路27号负1层A33号摊位的所有权和国有土地使用权变更为杨淑芳所有和使用，并于8月15日向重庆市土地房屋权属登记中心送达该裁定书以及（2013）中区民执字第01753号协助执行通知书。
2013年7月11日，杨淑芳向西五公司发出《解除协议通知书》，表示因西五公司尚有2008年1月1日至2013年6月30日期间的租金共计91938元未付，故通知西五公司双方签订的《委托经营协议》自2013年8月15日起解除，并要求西五公司在2013年8月15日前腾空返还摊位。
上述事实，有《委托经营协议》、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书等证据，以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，本案中，杨淑芳与西五公司签订了涉案摊位的买卖合同并支付了相应对价后将摊位出租，重庆市第五中级人民法院及重庆市高级人民法院也基于上述情况作出涉案摊位不作为另案的执行标的生效判决，故杨淑芳对涉案摊位合法享有权利，其与西五公司签订的《委托经营协议》合法有效。杨淑芳与西五公司在《委托经营协议》中约定的返租期限为5年，即从2005年10月1日起至2010年10月1日止，西五公司在该约定的期间内有权进行转租。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。西五公司将涉案摊位转租给世贸采博公司、世贸采博公司又将涉案摊位转租给城外城公司的转租合同中的租赁期限均已超过5年，但西五公司与杨淑芳就租赁期限并未另有约定，故西五公司与世贸采博公司、世贸采博公司与城外城公司之间的转租合同中超过5年租赁期限的部分均应属无效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2010年10月1日杨淑芳与西五公司协议到期后，西五公司继续使用租赁房屋，杨淑芳当时并未对此提出异议，故双方形成不定期租赁关系，杨淑芳作为出租人可随时解除合同，但应在合理期限之前通知西五公司。此后杨淑芳于2013年7月11日通知西五公司双方之间租赁合同于2013年8月15日解除，杨淑芳行使解除合同权利符合法律规定，本院据此确认双方之间的不定期租赁合同于2013年8月15日解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，西五公司作为承租人负有返还租赁房屋并支付合同解除之前的房屋租金的义务，而世贸采博公司作为次承租人负有返还房屋的义务，城外城公司作为实际占有人负有返还房屋并支付房屋占有使用费之义务，故对于世贸采博公司、城外城公司认为其租赁合同时间早于杨淑芳取得涉案摊位产权时间、不同意返还涉案摊位的辩称意见本院不予采信。杨淑芳要求城外城公司按照其与西五公司之间签订的《委托经营协议》约定的租金标准支付房屋占有使用费，不违反法律规定，本院予以准许。根据《委托经营协议》约定的每季度4179元、每年16716元的租金标准，抵扣第一年租金后杨淑芳仍尚欠支付的20895元，可继续抵扣租金至2008年1月1日，故对于杨淑芳要求西五公司从2008年1月1日起支付租金并按每日万分之三标准支付违约金的请求本院予以支持。对于杨淑芳要求西五公司、世贸采博公司对支付房屋占有使用费承担连带责任的请求，于法无据，本院不予支付。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共国和民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告杨淑芳与被告重庆西五物业发展有限公司之间关于重庆市渝中区菜袁路27号负一层A33号房屋不定期租赁关系于2013年8月15日解除；
二、被告重庆西五物业发展有限公司于本判决生效之日立即向原告杨淑芳支付重庆市渝中区菜袁路27号负一层A33号房屋从2008年1月1日起至2013年8月15日止，按套内面积9.95平方米、每月每平方米140元计算的租金，并承担按每日万分之三的标准从应付租金次日起计算的违约金至租金付清之日止；
三、被告重庆西五物业发展有限公司、第三人重庆世贸采博城经营管理有限公司、第三人重庆城外城投资有限公司于本判决生效之日立即共同将重庆市渝中区菜袁路27号负一层A33号房屋腾空返还给原告杨淑芳；
四、第三人重庆城外城投资有限公司于本判决生效之日立即向原告杨淑芳支付重庆市渝中区菜袁路27号负一层A33号房屋从2013年8月15日起至实际腾空返还之日止，按套内面积9.95平方米、每月每平方米140元标准计算的房屋占有使用费；
五、驳回原告杨淑芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2276元，本院减半收取1138元，由被告重庆西五物业发展有限公司、第三人重庆世贸采博城经营管理有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 何 琦
二〇一五年三月十一日
书记员 肖一航