重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03752号
上诉人（原审被告）伍小梅。
上诉人（原审被告）陈涛。
被上诉人（原审原告）重庆聚信物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区两路渝航路渝航市场，组织机构代码75305942-9。
法定代表人朱祥梅，总经理。
委托代理人唐禄军，重庆潜卫律师事务所律师。
上诉人伍小梅、陈涛与被上诉人重庆聚信物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年3月24日作出（2014）渝北法民初字第04178号民事判决。伍小梅、陈涛对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，于2014年5月26日进行了询问。伍小梅、陈涛，重庆聚信物业管理有限公司的委托代理人唐禄军到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆聚信物业管理有限公司系具有三级资质的物业服务企业。伍小梅、陈涛系重庆市渝北区××街道××大道×号××园××号房屋的产权人，该房屋建筑面积为137.64平方米，系住宅。
2007年3月23日，重庆聚信物业管理有限公司作为乙方（当时称重庆聚信房地产开发（集团）物业管理服务有限公司，于2010年3月23日经工商注册变更为重庆聚信物业管理有限公司）与作为甲方的青麓雅园业主委员会签订《青麓雅园物业服务合同》。合同约定期限为三年，从2007年1月16日起至2010年1月15日止。合同约定住宅物业服务费按每月每平方米0.8元收取，商业物业按1元／月·平方米收取，业主或物业使用人应在每月前10日内履行各种费用的交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日应交纳金额的3‰的标准向乙方支付违约金。合同还约定了双方的权利义务、服务内容、违约责任等。合同期满后至2012年6月19日期间由于青麓雅园业主委员会进行换届选举，重庆聚信物业管理有限公司、伍小梅、陈涛未续签物业服务合同，但重庆聚信物业管理有限公司仍留在青麓雅园进行事实物业服务。2007年3月，青麓雅园业主委员会制定青麓雅园管理规约，该规约第二十六条约定小区的水电公摊费按10元／月交纳。2012年6月19日，重庆聚信物业管理有限公司再次与青麓雅园业主委员会签订了以青麓雅园业主委员会为甲方，重庆聚信物业管理有限公司为乙方的《青麓雅园物业服务合同》，并于2012年7月6日在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。该合同主要约定甲方委托乙方为青麓雅园小区提供物业服务，合同期限为三年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止。其中，合同第六条规定，本物业管理区域物业服务收费采取包干制，根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，经业主大会表决通过，物业服务费收取的标准如下（按建筑面积计算）：1.住宅：1.2元／月／平方米；2.商业物业：2.6元／月／平方米；3.幼儿园：2.2元／月／平方米；4.写字楼：2.2元／月／平方米。合同第七条规定，共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，按已入住户据实按户分摊计收；小区内公共设施设备（水泵、路灯、清洁和绿化用水等）的水、电公摊费10元／月／户。合同第十一条约定，业主或物业使用人应在每月25日前履行各种费用的交纳义务。合同第二十四条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费用及其他相关费用，应按每日应交纳金额3‰的标准向乙方支付违约金。合同第二十六条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同第三十二条规定，本合同自签订之日起生效，自2012年7月1日起执行。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。
上述物业服务合同签订后，重庆聚信物业管理有限公司按约定对青麓雅园小区提供了物业管理服务。伍小梅、陈涛住宅建筑面积为137.64平方米。在2012年7月1日前伍小梅、陈涛应按住宅建筑面积每平方米0.8元交纳物业服务费，其每月应交的物业服务费为（137.64平方米×0.8元／平方米／月）110.11元。
伍小梅、陈涛从2011年10月1日起便停止向重庆聚信物业管理有限公司支付物业服务费。从2011年10月1日起算至2012年6月30日止，伍小梅、陈涛拖欠重庆聚信物业管理有限公司物业服务费的时间为9个月，拖欠物业服务费为（110.11平方米×0.8元／平方米／月×9个月）991元。
2012年6月19日重庆聚信物业管理有限公司与青麓雅园业主委员会签订新的物业服务合同后，伍小梅、陈涛应按住宅建筑面积每平方米1.2元交纳物业服务费。伍小梅、陈涛从2012年7月1日至2013年10月31日期间拖欠重庆聚信物业管理有限公司物业服务费16个月，拖欠物业服务费为（137.64平方米×1.2元／平方米／月×16个月）2642.7元，拖欠水电公摊费为160元。
2013年4月13日重庆聚信物业管理有限公司以律师函形式向伍小梅、陈涛催收其拖欠的2011年10月以来的物业服务费及违约金。伍小梅、陈涛未按函交费。2014年1月23日，重庆聚信物业管理有限公司向法院起诉要求判令伍小梅、陈涛支付2011年10月1日至2013年10月31日的物业服务费、水电公摊费及违约金。
重庆聚信物业管理有限公司诉称：2007年3月23日和2012年6月19日，重庆聚信物业管理有限公司与青麓雅园业主委员会两次依法签订了《青麓雅园物业服务合同》。依照《青麓雅园物业服务合同》及《青麓雅园管理规约》之约定，伍小梅、陈涛从2011年9月30日前已经向重庆聚信物业管理有限公司交纳了物业服务费、水电公摊费。可是，伍小梅、陈涛从2011年10月1日至2013年10月31日未向重庆聚信物业管理有限公司交纳物业服务、水电公摊费（2011年10月至2012年6月期间，物业费110.11元／月，水电公摊8.00元／月；2012年7月至2013年10月期间，物业费165.17元／月，水电公摊10.00元／月）。经重庆聚信物业管理有限公司数次催收，伍小梅、陈涛拒绝交纳。按照2007年3月23日签订的《青麓雅园物业服务合同》第八章第二十四条、及2012年6月19日签订的《青麓雅园物业服务合同》第九章第二十四条的约定，每迟延交纳物业服务费一天，按每天3‰计算违约金。截止2013年10月27日，伍小梅尚欠物业服务费及违约金7200.35元，水电公摊费及违约金470.75元，合计人民币7671.10元。现依照我国《民事诉讼法》的有关规定，向法院起诉，请判决。一、判令伍小梅、陈涛给付物业服务费3865.71元及违约金3334.64元，共计人民币7200.35元。二、判令伍小梅、陈涛给付水电公摊费232.00元及违约金238.75元，共计470.75元。三、本案诉讼费由伍小梅、陈涛承担。
伍小梅、陈涛共同辩称：重庆聚信物业管理有限公司起诉事实不成立。我们住的楼幢存在安全隐患，外面有个宾馆，外面的人通过宾馆可以直接进入小区。消防通道长期被占用，公共设施坏了也不维修，公共停车位被重庆聚信物业管理有限公司出租，收费也没公示，物业服务费说涨就涨，没有人给我们解释。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。重庆聚信物业管理有限公司与青麓雅园业主委员会签订的《青麓雅园物业服务合同》在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续，其内容不违反法律规定，应为有效合同，该合同对青麓雅园小区全体业主均具有约束力。重庆聚信物业管理有限公司自合同签订后对青麓雅园小区进行了物业管理服务，伍小梅、陈涛作为该小区的业主，应当按《青麓雅园物业服务合同》的约定向重庆聚信物业管理有限公司支付相应的物业服务费。重庆聚信物业管理有限公司请求伍小梅、陈涛按8元／月支付2012年6月前的水电公摊费未超出约定，依法予以允许。重庆聚信物业管理有限公司在青麓雅园小区进行事实物业服务期间费用收取参照2007年3月23日签订的《青麓雅园物业服务合同》约定相关标准执行。
现重庆聚信物业管理有限公司诉请判决伍小梅、陈涛支付2011年10月1日至2013年10月31日期间的物业服务费、水电公摊费及违约金事实清楚、证据充分，符合法律规定，对其请求依法予以支持。对于伍小梅、陈涛在诉讼中提出重庆聚信物业管理有限公司未尽到物业服务的职责，财务公示问题及物业服务费的涨价问题均系重庆聚信物业管理有限公司与业主之间沟通不畅，解释不够而引起，这些问题虽然不足以构成拒交服务费的理由，但重庆聚信物业管理有限公司应虚心听取业主的意见，对服务工作中存在的不足切实加以改进，以维护广大业主的合法权益，同时也是维护重庆聚信物业管理有限公司自己的合法权益。
伍小梅、陈涛拖欠重庆聚信物业管理有限公司物业服务费的金额应依据前后两次物业服务合同的约定分二段计算。第一段：2011年10月1日至2012年6月30日（第二次合同签订执行初始之前日）期间，伍小梅、陈涛应依第一次合同约定按住宅建筑面积每平方米每月0.8元向重庆聚信物业管理有限公司交纳物业服务费，该期间伍小梅、陈涛应交物业服务费为991元（137.64平方米×0.8元／月／平方米×9个月），水电公摊费72元（9个月×8元／月），小计1063元。第二段：2012年7月1日至2013年10月31日（重庆聚信物业管理有限公司诉请期限），伍小梅、陈涛应依第二次合同约定按1.2元的单价向重庆聚信物业管理有限公司交纳物业服务费。该期间伍小梅、陈涛应交纳物业服务费为2642.7元（137.64平方米×1.2元／月／平方米×16个月）、水电公摊费为160元，小计2802.7元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：1、被告伍小梅、陈涛在本判决生效后三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司2011年10月1日至2012年6月30日期间的物业服务费991元，水电公摊费72元；2012年7月1日至2013年10月31日期间的物业服务费2642.7元，水电公摊费160元；共计3865.7元；2、被告伍小梅、陈涛在本判决生效后三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司物业服务费违约金（2011年10月1日后，分别从欠费当月应交费时间的次日起，以每月欠交的物业服务费及水电公摊费为本金，按日千分之三的标准计算至付清时止，以所欠物业服务费及水电公摊费的总额为限）；3、驳回原告重庆聚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告伍小梅、陈涛负担。
伍小梅、陈涛不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案上诉费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清。因被上诉人提供的物业服务有瑕疵，所以上诉人拒交物管费。
重庆聚信物业管理有限公司答辩称：一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的案件事实与一审相同。
本院认为，重庆聚信物业管理有限公司与青麓雅园业主委员会签订的《青麓雅园物业服务合同》，其内容不违反法律规定，应为有效合同。该合同对青麓雅园小区全体业主均具有约束力。重庆聚信物业管理有限公司自合同签订后对青麓雅园小区进行了物业管理服务，伍小梅、陈涛作为该小区的业主，接受了重庆聚信物业管理有限公司提供的物业服务，应当按《青麓雅园物业服务合同》的约定向重庆聚信物业管理有限公司支付相应的物业服务费。上诉人伍小梅、陈涛上诉称被上诉人提供的物业服务有瑕疵，但这些瑕疵不足以构成拒交物管费的理由。综上，上诉人伍小梅、陈涛的上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由伍小梅、陈涛承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一四年六月十日
书 记 员 谢 静