山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁09民终2120号
上诉人（原审原告）：泰安市泰山区泰前街道办事处水牛埠村民委员会，住所地泰安市泰山区水牛埠村。
法定代表人：谢振，主任。
委托诉讼代理人：孙守相，山东公允律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东服装职业学院，住所地泰安市天烛峰路***号。
法定代表人：闫恂秋，院长。
委托诉讼代理人：刘志学，山东华林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭长满，山东华林律师事务所律师
上诉人泰安市泰山区泰前街道办事处水牛埠村民委员会（以下简称水牛埠村委）与被上诉人山东服装职业学院（服装学院）因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人水牛埠村委的委托诉讼代理人孙守相，被上诉人服装学院的委托诉讼代理人刘志学、郭长满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
水牛埠村委上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人偿还所欠上诉人租金588242.67元并支付违约金。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，明显故意偏袒被上诉人。涉案房产第一份租赁合同2005年10月25日到期后至2006年2月28日重新签订新租赁合同的四个月的租金108398.08元，被上诉人应当支付。自第一份租赁合同到期后，上诉人多次向被上诉人催要租金，一直在主张权利，且上诉人对谢维岭签名的该四个月的租金与被上诉人无关的说明不予认可，谢维岭的签字是个人行为，没有上诉人的授权，不是职务行为。另外，谢维岭、艾广法签订协议书的行为不是职务行为，根据该协议书，上诉人只是代收老郎中药店的租金，不应认定上诉人与老郎中药店之间存在租赁关系，虽然上诉人收取该租金后未再转交给向阳公司，但是该租金是上诉人从被上诉人应交租金总额中予以扣除的，被上诉人仍应承担未交足租金的责任。二、一审法院程序违法，严重损害了上诉人的合法权益。一审中，上诉人委托会计谢鑫鑫为诉讼代理人，提交了授权委托书和身份证，但一审法院以谢鑫鑫无上诉人出具的系本村工作人员的证明为由而拒绝其参加庭审活动，严重违反法定程序，影响了判决的公正性。
服装学院辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
水牛埠村委向一审法院起诉请求：原被告分别于2000年10月26日、2006年3月1日签订租赁合同，合同实际履行至2015年2月28日。租赁合同终止时，被告共欠原告947839.12元，经原告多次催要，被告分别于2015年11月19日、2015年11月30日共支付了359596.45元，尚欠原告588242.67元，拒不支付，为维护原告的合法权益诉至法院，请求判令：1、被告支付原告租金588242.67元及违约金（以947839.12元为基数按照月息2%计算，自2015年3月1日至2015年11月30日为169979.15元，及以588242.67元为基数按照月息2%计算，自2015年11月30日计算被告实际支付之日止，暂计算至2016年1月18日为19215.93元）；2、被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：2000年10月26日，原被告签订房屋租赁合同，合同约定被告承租原告位于山东服装学院西侧沿街楼3871.36㎡（一至三层），租期五年，租金分季度支付，每季度81298.56元。
2006年2月23日，原被告针对前述租赁物重新签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限五年，自2006年3月1日至2011年2月28日，年租金232281.6元，签订合同时先支付半年租金，以后每半年支付一次，租赁期间承租方可自行转租房屋，承租方如逾期支付租金，逾期一个月加收0.5%滞纳金。合同落款处出租方委托代理人签名为谢维岭。谢维岭系原告村委班子成员。
2006年2月17日，被告与案外人向阳公司签订租赁合同，被告将前述租赁房屋整体转租向阳公司，租期五年，自2006年3月1日至2011年2月28日，年租金237298.88元。
2006年3月1日，向阳公司经理王某与原告村委班子成员谢维岭、艾广法签订协议书一份，内容为：关于老郎中药店要求自2006年3月1日起另行承包一事，经水牛埠村委与服装学院沿街楼总承包人王某协商后达成如下协议：1、沿街楼北段上下两层，总建筑面积744平方米，此段租赁方式由水牛埠村委与王某转包后再承包给老郎中药店吕先生；2、收款方式：按建筑面积744平方米，老郎中全年总上交村委65000元，全年分两次交款，自签订本合同起先上交村委32500元，9月1日前一次性交齐下半年租金32500元。此租金有水牛埠村委代收后转交给总承包人王某；3、承包期五年。对于该协议，向阳公司出具证明称王某签订协议的行为系公司职务行为，向阳公司认可其签字，原告则主张谢维岭、艾广法的签约行为不能代表原告，原告没有授权该两人。关于吕秀中实际支付租金的情况，原告称自2006至2011年期间，原告收取吕秀中（即老郎中业主）租金共计137500元，交款凭证记载付款人为吕秀中或者老郎中。原告称其与吕秀中没有签订租赁合同，其收取的吕秀中交纳的租金系吕秀中代被告所交纳。被告辩称协议中虽约定由原告代收后转交，但事实上是由原告直接向吕秀中收取租金后直接留下，即协议在实际履行中变更为原告直接收取吕秀中租金，双方形成了交易习惯，也就是说原告与吕秀中之间直接发生了租赁关系。被告申请的证人王某出庭作证称原告收取吕秀中的租金后，并没有交给证人，向阳公司方面也没有再向被告支付该部分房产（原告所称吕秀中使用的部分）的租金。
原告认可诉讼请求中所主张欠付的租金即吕秀中承租的房产部分产生的租金，另外还包括2005年10月27日至2006年2月28日四个月的租金。
庭审中，原告提交被告向其出具的关于租金的会计记录表一份，记录表显示：2002年1月至2011年2月28日租赁期间欠付租金15470.05元，2011年3月1日至2015年2月28日租赁期间应交租金929126.40元，已交租金137500元，欠交租金807096.45元（929126.40元＋15470.05元-137500元）。记录表另一栏记载水牛埠（即原告）直接收款137500元。原告认可被告于2015年11月19日、30日向其支付租金共计359596.45元。在前述会计记录表中记载该359596.45元的计算方式为：807096.45元＋137500元-65000元×9年=359596.45元。原告称此会计记录表证实被告一直认可按前述两个合同的约定计算所欠租金，吕秀中所交的租金系替被告代交。被告对会计记录表质证称真实性无异议，但不能证实原告的证明目的，作为原告提交的证据，被告对该证据所显示的数据及证据中由原告直接收取137500元是认可的，该证据同时证实了原告直接从吕秀中收款的事实，租赁物中744平米向阳公司转租给了原告，原告又租给了吕秀中，租金标准是每年6.5万元，吕秀中实际租赁了9年，944596.45元（929126.40元＋15470.05元）减去吕秀中租赁九年的租金585000元得出数字就是被告应付租金359596.45元，该租金被告已经支付，租金已经结清。
被告为证实2005年10月27日至2006年2月28日的租金不应当再行支付提交说明一份，内容为：山东服装职业学院租用水牛埠沿街楼3871.36㎡至2005年10月26日终止，新的续租合同自签订之日起生效，2005年10月27日至2006年2月28日期间租金与学院无关。该说明落款处水牛埠村由谢维岭签名，被告在山东服装职业学院处加盖公章。原告质证称谢维岭虽然是2006年2月23日租赁合同的委托代理人，但并不说明其有权代表原告向被告出具该说明，对其出具的说明原告不予认可。
2015年2月28日，被告腾退了所租赁房屋，双方未签署书面交接书。原告称吕秀中使用的744㎡房屋也同时腾退，原告亦已收回。对于该744㎡房屋由谁向原告腾退并交付，原告称被告与其交接其他房屋时吕秀中还未搬走，后来是吕秀中自觉搬走的，被告对此表示不清楚。
另查明，涉案租赁房产未办理产权证，当时建设时未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与出租人签订的租赁合同无效。涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，依照前述规定，原被告签订的房屋租赁合同应系无效合同。《解释》第五条还规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
本案争议的焦点问题是：1、原告所称吕秀中承租部分的房产相应租金是否应当由被告支付。2、2005年10月27日至2006年2月28日的租金被告是否应当支付。
对第一个焦点问题，谢维岭既是2006年2月23日房屋租赁合同签订的委托代理人，又是原告村委班子成员，其与另一村委班子成员艾广法两人共同与王某签订协议书的行为应认定为村委职务行为，协议虽约定由原告代收后转交总承包人王某，但在实际履行过程中，原告向吕秀中收取租金后直接留下，并未转交王某，原告收取吕秀中的租金后出具的交款凭证中也记载为吕秀中或者老郎中，即协议在实际履行中变更为原告直接收取吕秀中租金，也符合原告作为产权人与承租人直接交易的常理和交易习惯，据此，就原告所称吕秀中所承租的房产来说，原被告之间已不存在租赁关系，原告现向被告主张该部分租金于法无据，一审法院不予支持。原告提交的会计记录表虽记载水牛埠直接收款等文字，但该表所记载的内容仅是被告的计算所欠租金的方式，不能证实被告认可由其向原告支付未承租部分房产的租金。
对第二个焦点问题，2005年10月27日至2006年2月28日期间的租金在双方签订新的租赁合同时既已产生并确定，至今已有10年，原告也未举证证实曾主张过权利，谢维岭又系当时的村委班子成员，据此应认定原告对谢维岭与被告达成的“说明”知情且同意，该说明明确约定该段时间的租金与被告无关，原告现主张权利亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，判决：驳回原告泰安市泰山区泰前街道办事处水牛埠村民委员会的诉讼请求。案件受理费5790元，由原告负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，本案的焦点问题是：一、2005年10月27日至2006年2月28日的租金被上诉人是否应当支付。二、上诉人所称吕秀中承租部分的房产相应租金是否应当由被上诉人支付。三、一审法院是否存在程序违法的情形。
关于第一个焦点问题，2005年10月27日至2006年2月28日期间上诉人与被上诉人并未就此签订书面租赁合同，上诉人也未提供证据证实该期间涉案房屋由被上诉人占有使用，另外，被上诉人提供的上诉人原村委班子成员谢维岭签字的说明，明确约定该段时间的租金与被上诉人无关，且上诉人提交的被上诉人出具的会计记录中，关于租金的计算也未将该期间的租金计算在内，因此，对上诉人要求被上诉人支付该期间租金的主张，本院不予支持。
关于第二个焦点问题，吕秀中与被上诉人之间并无直接的租赁关系，上诉人主张吕秀中代被上诉人缴纳房租无事实和法律依据。上诉人提交的被上诉人出具的会计记录中，被上诉人明确计算欠付租金为总租金扣除吕秀中租金，且也已按照该计算结果将款项付清，上诉人也已经收到该款项，其对该会计记录中的计算方式也未提出异议。上诉人在房屋租赁中直接收取了吕秀中部分房屋租金，却未向案外人向阳公司转交，其收取吕秀中的租金后出具的交款凭证中也记载为吕秀中或者老郎中，其行为符合上诉人作为产权人与承租人直接交易的常理和交易习惯，且因涉案租赁合同均无效，上诉人应向实际占有人参照合同约定主张占有使用费，因此，上诉人关于吕秀中承租房产租金应由被上诉人支付的主张，本院不予支持。
关于第三个焦点问题，法律明确规定了作为诉讼代理人应当提交的证明材料，但上诉人没有按照规定提供完备的材料，一审法院不准许上诉人的会计作为诉讼代理人参加庭审活动并无不当，不存在程序违法的情形，因此，对上诉人关于一审法院程序违法的主张，本院不予支持。
综上所述，水牛埠村委的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11580元由上诉人泰安市泰山区泰前街道办事处水牛埠村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 吕学东
审判员 于永刚
二〇一六年十一月八日
书记员 李丹丹