重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0119民初602号
原告重庆市三度物业管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道花山居委五组，统一社会信用代码：91500119304806337G。
法定代表人陈发于，系该公司总经理。
委托代理人黎小兰，女，系该公司职工。
委托代理人王光强，重庆祥永律师事务所律师。
被告韦建康，男，1976年11月12日出生，汉族，户籍所在地重庆市南川区，现住重庆市南川区。
原告重庆市三度物业管理有限公司与被告韦建康物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月13日受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，适用简易程序于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告重庆市三度物业管理有限公司的委托代理人黎小兰、王光强，被告韦建康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市三度物业管理有限公司诉称，原告系重庆市南川区某某小区的前期物业服务公司，被告系该小区的业主。被告每月应缴纳物业服务费139.8元，从2014年1月至2016年12月共计拖欠18个月的物业服务费2516.4元。经原告多次催收，被告至今未支付下欠的物业服务费。现请求判决被告立即向原告支付物业服务费2516.4元以及违约金503.28元。
被告韦建康辩称，首先，被告接房的时候是与三高物业公司签订的合同，原告主体是否适格不清楚；其次，原告作为物业公司应当向我们业主提供约定的义务，但是实际中原告并未尽到责任，小区车辆乱停，垃圾乱堆，绿化地带没有进行保护，电梯经常坏等。所以，原告要求我们支付管理费和违约金的请求不成立。
经审理查明，重庆市恒安实业有限公司南川分公司与重庆三高物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，将其开发建设的某某小区一期物业的前期物业管理委托给重庆三高物业管理有限公司实施。该合同第六条约定了各项物业服务收费标准住宅为1.2元/㎡·月（不含电梯电费），商业用房为3.0元/㎡·月,停车服务费50元/辆·月，公摊水电费10元/户·月、二次供水每吨加电费0.8元；第八条约定业主接房时按照全额标准预缴三个月的物管费，以后在每月18-20日前缴清下月物管费等费用，逾期按日加收应交纳费用3‰的违约金；第十八条约定合同期限从2012年6月30日至2015年6月30日。重庆三高物业管理有限公司南川分公司进场对某某小区一期物业进行前期物业服务。2015年6月30日，重庆三高物业管理有限公司南川分公司与重庆三度物业管理有限公司签订《债权转让协议》，确定重庆三高物业管理有限公司南川分公司于2015年6月30日退出南川某某项目，重庆三度物业管理有限公司于2015年7月1日开始进驻南川某某项目并提供物业服务工作，其转让的债权为自2013年1月1日至2015年6月30日期间对未按时足额缴纳物管费业主的债权，包括物管费、滞纳金、违约金等。重庆三度物业管理有限公司从2015年7月1日起对某某小区进行物业服务。后重庆市恒安实业有限公司南川分公司分别于2015年11月19日、11月28日与重庆三度物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》（注：该两份合同分别于2015年12月1日、12月31日取得重庆市南川区国土资源和房屋管理局的《前期物业服务合同备案证明》），先后将某某小区一期的前期物业管理和二期的前期物业管理委托给重庆三度物业管理有限公司实施。该两份《前期物业服务合同》的第九条第一款约定物业服务费的收费标准住宅按房屋建筑面积1.2元/㎡·月计算，商业物业服务费按建筑面积3.00元/㎡·月计算，电梯费按照房屋建筑面积0.3元/㎡·月计算（含电梯电费、维保费、年检费），物业公共设施设备、水电公摊费10元/月，二次加压供水按0.8元/吨，车位按80元/月；第二款约定入住时首次交纳物业公共服务费应一次性预付1年费用，以后每月1日至15日为缴费期，超过次月1日，物业服务企业每日按应交纳费用的3‰向业主收取违约金。
诉讼中，原、被告都认可被告系某某小区某某号房屋的业主，也认可其与重庆市三高物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》的事实，认可合同中载明房屋建筑为面积为108.2平方米。原告主张被告从2015年7月至2016年12月（共计18个月）未交纳物业服务费，每月139.8元（1.2元/㎡·月×108.2㎡+10元/月），共计2516.4元（139.8×18个月）；被告陈述其缴纳过一次物业费，但记不清楚是缴纳什么时候的，但未提供缴费票据。
上述事实，有原、被告的陈述及营业执照和法人身份证明、重庆三高物业管理有限公司与被告签订的前期物业服务协议、前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证、债权转让协议等证据在案佐证，并经庭审质证核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，某某小区的建设单位重庆市恒安实业有限公司南川分公司先后分别与重庆三高物业管理有限公司、重庆三度物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》依法对该小区的业主均具有约束力。在重庆三高物业管理有限公司南川分公司、重庆三度物业管理有限公司提供物业服务后，按照《物业管理条例》第四十一条的规定，被告应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。由于重庆三高物业管理有限公司南川分公司已将其提供物业服务期间的未收取的物管费债权转让给原告重庆三度物业管理有限公司，故，被告应向原告交纳其下欠的物业服务费，被告提出原告不适格的辩解意见本院不予采纳。对被告提出原告未完全履行职责、小区车辆乱停、垃圾乱堆、绿化地带没有保护、电梯经常坏等问题，并非由于原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务所造成，不能构成其不缴纳物业费的抗辩理由，因此对被告不缴纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。被告提出原告每月按1.2元/㎡·月收取物管费不合理，由于合同中对物业服务费的收费标准住宅按房屋建筑面积1.2元/㎡·月计算有明确约定，对被告的该辩解意见本院不予采纳。故，对原告主张被告从2015年7月至2016年12月期间的物业服务费2516.4元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题。被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，依照合同约定应当承担违约责任，被告认为其并未违约不应当缴纳违约金的辩解意见本院不予采纳。但是合同约定的违约金的标准每日3‰过高，而原告主张按照总欠费金额的20%计算，于法无据，本院不予采纳，结合原告下欠的物业费金额和期限，酌情确定违约金为100元，对于过高部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告韦建康在本判决生效之日起十日内向原告重庆三度物业管理有限公司支付从2015年7月至2016年12月（共计18个月）期间的物业服务费2516.4元及违约金100元。
二、驳回原告重庆三度物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告韦建康负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 秦先俊
二〇一七年三月二十三日
书记员 吴昱曦