上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第357号
原告（反诉被告）叶荣妹，女，1976年4月29日出生，汉族，户籍所在地福建省建瓯市。
委托代理人傅明霞，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘林，男，1975年9月2日出生，汉族，住上海市金鼎路。
被告（反诉原告）赵开银，女，1978年10月20日出生，汉族，住址同上。
两被告（反诉原告）共同委托代理人衷兴茂，上海川汇律师事务所律师。
原告叶荣妹与被告刘林、赵开银及反诉原告刘林、赵开银与反诉被告叶荣妹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）叶荣妹的委托代理人傅明霞、被告（反诉原告）刘林、赵开银及两被告（反诉原告）的共同委托代理人衷兴茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶荣妹诉称，两被告系夫妻关系，同为系争上海市金鼎路1600弄8号203室房屋产权人。2013年10月22日，原告与两被告就系争房屋以人民币330万元（以下币种均为人民币）的价款转让达成一致意见，原告为此支付定金10万元。2013年11月8日，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《房地产买卖合同》），约定双方于2014年1月15日前办理产权转让过户手续。次日，原告向两被告支付房款90万元。签订合同当日，上海市住房保障和房屋管理局出台“沪七条”，其中规定非本市户籍居民家庭，在本市缴纳税收或社保年限调整为累计2年以上。由于原告非本市户籍居民，该规定的出台直接导致原告无法购买系争房屋。之后，原告为促成交易想尽办法，均未果，故原告致函被告要求终止履行双方签订的房屋买卖合同，并要求被告返还购房款100万元，但被告至今未予返还。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖合同》；2、被告归还原告已付购房款100万元；3、被告支付购房款利息，自2013年11月9日起至本判决生效之日止，按100万元日千分之五的标准计付；4、被告支付原告聘请律师费30000元；5、本案诉讼费、保全费由被告负担。
被告刘林、赵开银共同辩称，虽然2013年11月8日出台了“沪七条”，但只要在11月8日（含当天）之前签订的房屋买卖合同，能继续按原政策执行。原告自2013年1月起方正式缴纳社会保险，且2012年9月至2012年12月的社保系2013年1月补缴，故根据缴纳税收或社保年限“自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上（不含补缴）”的相关规定，即便不出台“沪七条”，原告也不具备购房资格，双方无法办理产权过户手续。原告在知晓其不具备购房资格后，不仅未及时向被告通报，还不配合被告办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，并提出待一年后其具备过户条件时，双方重新签订房屋买卖合同完成交易，遭被告拒绝。期间，因原告不再按约向被告支付购房款，致被告资金紧张，因而不得不向案外人高息借款，导致经济损失。综上，被告同意解除《房地产买卖合同》，但不同意原告其他诉讼请求。
反诉原告刘林、赵开银共同诉称，反诉原、被告于2013年10月22日达成房屋买卖合意，并于2013年11月8日签订《房地产买卖合同》。合同约定，反诉被告应于2013年12月10日前支付第二笔首付款30万元，但反诉被告未按约支付，其行为构成违约。2014年1月2日，反诉原告书面通知反诉被告依约解除双方签订的房屋买卖合同，并要求反诉被告承担违约责任。2014年1月8日，反诉原告收到反诉被告终止合同及返还购房款100万元的通知函。之后，双方就违约责任等事宜未达成一致。现反诉原告向法院提起反诉请求，请求法院依法判令：1、解除反诉原、被告签订的《房地产买卖合同》（合同编号1887824）；2、反诉被告向反诉原告支付违约金46万元；3、本案反诉诉讼费由反诉被告负担。
反诉被告叶荣妹辩称，签订合同时，买卖双方及居间方口头约定，如交易无法进行，反诉原告应当及时将购房款退还反诉被告。由于“沪七条”出台，致反诉被告不具备购房资格，即便反诉被告全额支付房款，双方亦无法办理产权过户手续，故导致合同无法继续履行的原因并非反诉被告逾期付款造成。综上，反诉被告并未违约，不应承担违约责任。现反诉被告同意解除《房地产买卖合同》，不同意反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求。
经审理查明，关于本诉，两被告为系争上海市金鼎路1600弄8号203室房屋产权人。2013年11月8日，两被告作为卖售人（甲方）、原告作为买受人（乙方），通过上海居安房地产经纪有限公司居间介绍，就系争房屋签订《房地产买卖合同》，合同约定：转让价为330万元；双方于2014年1月15日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的20日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的20日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起20日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。合同补充条款（二）约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2013年11月9日支付给甲方第一笔首付款为100万元（包含已支付定金10万元）；2、乙方于2013年12月10日前支付给甲方第二笔首付款30万元；3、乙方向银行申请贷款198万元，甲乙双方进普陀区房产交易中心过户后由银行支付给甲方购房款198万元；4、甲乙双方进行房屋交接当日乙方支付给甲方房屋尾款2万元。
系争房屋买卖过程中，原告于2013年10月22日支付被告定金10万元。《房地产买卖合同》签订后次日，原告支付被告90万元。2013年11月22日，被告利用收取的100万元房款还清了其名下的系争房屋贷款本息。嗣后，因原告未按合同约定于2013年12月10日前支付第二笔首付款30万元，故被告于2013年12月13日向原告发出书面通知，告知原告，其已用收取的房款100万元将系争房屋所有贷款还清，要求原告于2013年12月31日前将首付款付清，如在该期限未收到30万元，被告将按合同约定追究原告违约责任，且被告有权单方面解除合同。2013年12月26日，原告回函被告，告知因国家政策有变，属于不可抗力，只能无责解除合同，要求被告于2014年1月10日前将购房款100万元退还原告，如不归还，将向法院提起诉讼，同时被告还将承担房款利息、诉讼费及律师费。2014年1月2日，被告向原告发出解约通知书，告知原告，因其在收到被告书面催告超过20日后仍未按合同约定付款，故被告根据合同约定有权单方面解除合同，并将从首付款中扣除未支付购房款230万元的20%作为违约金，要求原告协助被告至普陀区房地产交易中心办理撤销房屋买卖合同的手续，撤销手续办妥当日将退还剩余房款。2014年1月8日，原告向被告发出合同终止通知函，告知被告或居间方中任何一方收到本函视为双方均收到，任何一方收到本函之日即为本合同解除及终止之日，要求被告在本合同终止之日起三日内返还购房款100万元，如不返还将承担违约责任。由于原、被告对系争房屋买卖不成各执一词，故原告于2014年2月10日向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。本诉审理过程中，两被告于2014年4月3日办理了注销系争房屋抵押登记手续。2014年6月27日，反诉原告向本院提起反诉，请求法院依法判决支持如其反诉诉请。
反诉查明事实同本诉。
另查，2013年11月8日，上海市住房保障和房屋管理局发出《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》沪房管规范市（2013）11号文件，通知如下：一、非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”；二、各房地产交易中心在受理房地产预告登记或转移登记时应加强审核，对提供缴纳税收或社保证明不符合规定的，不予办理房地产登记；三、本通知自发布之日起施行，购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准。
审理中，原告提供如下证据：1、原告本人的《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》，证明因2012年9月至2012年12月间的社会保险系2013年1月补缴，故不具备购房资格，仅相差一个月就满一年期限；2、2014年4月16日从网上下载的系争房屋所在小区房价情况，证明系争房屋购房均价每平方米已上涨5000元左右，被告非但无损失，因房屋买卖不成而获利。经质证，被告表示，证据1证明原告存在补缴社保的情况，但当时原告却未如实告知被告；对证据2的真实性不予认可，且认为与本案无关联性。
被告提供如下证据：被告刘林与案外人戴谷峰于2014年2月28日签订的《借贷协议》、《抵押、转让协议》、上海市房地产登记簿、戴谷峰出具的收据、2014年11月21日补充提供案外人上海实历装饰设计工程有限公司向戴谷峰支付货款的中国工商银行网上银行电子回单，证明因原告未按约支付后续房款，致被告向戴谷峰借款150万元用于资金周转，上海实历装饰设计工程有限公司代刘林支付高额利息。经质证，原告表示，上述证据的真实性无法确认，且与本案无关，如果借款150万用于做生意，具有不确定性，因此该损失无事实和法律依据。被告补充提供的证据已超过举证期限，原告不予质证。
审理中，原告提供居间方上海居安房地产经纪有限公司工作人员张干方作为证人到庭作证，证人证言的主要内容为：作为系争房屋经办人，原、被告签订居间协议时，张干方曾口头告知被告，原告缴纳的社保至2013年12月8日方满一年。因2013年11月8日出台了“沪七条”，规定非本市户籍居民家庭购房社保缴纳满两年才能交易，故张干方通知原、被告当日前来签订房屋买卖合同，否则不能交易，并且告知双方，如届时不能交易，被告应将原告支付的购房款退还。根据合同约定，原告应于2013年12月10日前支付给被告第二笔首付款30万元，因当时原告经审核社保缴纳不符合购房条件，故张干方明确告知被告交易失败，要求被告退款，被告提出要求原告支付违约金46万元。之后，原告提出以其为法定代表人的公司之名义购买系争房屋，被告不同意，致房屋买卖不成。经质证，原告表示对证人证言无异议，认为证人在原、被告签订居间协议时已明确告知了原告社保缴纳未满一年的情况。被告则对证人身份有异议，表示居间协议上居间方经办人是刘伟，非张干方。另外，本次交易的佣金约定由原告支付，现原告已实际支付，故原告与居间方之间存在利益关系，对证人证言不予采信。
针对合同约定的违约金计付标准，反诉被告叶荣妹表示其不存在违约行为，在本人未被法院确认有违约行为的情况下，请求驳回反诉原告要求反诉被告支付违约金的反诉请求。如法院认为本人存在违约行为，因违约金计付标准过高，故请求法院调整后依法判决。
审理中，被告称，被告于2014年1月2日向居间方发出解约通知书，经查询快递回单，显示居间方于当日下午签收。因无法提供居间方将该解约通知书送达原告的具体时间，而原告于2014年1月8日向被告发出合同终止通知函，故被告确认该日即为《房地产买卖合同》解除之日。
本院认为，关于本诉，原、被告于2013年11月8日就购买系争房屋签订《房地产买卖合同》，当日，相关部门发出住房限购措施的新政，将非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”，但11月8日当日签订的房屋买卖合同仍能按原规定执行，即“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”。然原告作为非本市户籍居民，其缴纳社保年限累计不满1年以上（不含补缴），故即便不出台购房新政，原告仍不具备购房资格，无法履行《房地产买卖合同》。现原告要求解除《房地产买卖合同》，被告亦同意，故对原告要求解除《房地产买卖合同》的诉请，依法应予支持。基于双方均确认该合同于2014年1月8日解除，本院对此亦予确认。合同解除后，被告应将原告支付购房款100万元归还原告，对原告该项诉请，本院予以支持。对原告要求被告支付上述购房款利息的诉请，因本次房屋买卖未成系原告原因造成，故原告的该项诉请，缺乏法律依据，本院不予支持；同理，原告要求被告支付其聘请律师费30000元，本院亦不予支持。关于反诉，反诉原告要求解除买卖双方签订的《房地产买卖合同》，同上述理由，不再赘述，本院依法予以支持。反诉原告诉请要求反诉被告按逾期未付款的20%支付违约金，即支付违约金46万元，理由是反诉被告存在迟延支付房款的行为。对此，本院认为，由于反诉被告不具备购房资格，导致房屋买卖不成，在此情况下，反诉被告按合同约定付款已无必要，据此，反诉原告的该项诉请，不符合合同约定，本院不予支持。反诉被告虽提供居间方工作人员作为证人到庭证明双方签订居间协议时，曾口头告知反诉原告其缴纳的社保的年限不满一年，因反诉被告未提供其他证据予以佐证，故本院对此难以采信。反诉被告的辩称意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据合同补充条款（二）约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记的，甲乙双方应共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。现反诉原告诉称因反诉被告未按约向其支付购房款，致其向案外人高息借款产生经济损失。由于反诉原告提供的其与案外人签订的《借贷协议》、案外人间支付货款的银行凭证及案外人出具的收据等相关凭证，不足以证明其因此遭受损失以及损失金额，故本院对此难以采信。然本次房屋买卖不成的责任确在反诉被告，故反诉被告应对反诉原告进行赔偿，赔偿金额由本院根据查明的事实，结合反诉原告利用反诉被告支付的100万元房款还清了其名下的系争房屋贷款本息以及目前房屋市场价值等因素予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条和第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）叶荣妹与被告（反诉原告）刘林、赵开银于2013年11月8日就上海市金鼎路1600弄8号203室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号1887824）于2014年1月8日解除；
二、被告刘林、赵开银应于本判决生效之日起十日内退还原告叶荣妹房款人民币100万元；
三、对原告叶荣妹其余诉讼请求均不予支持；
四、反诉被告叶荣妹应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告刘林、赵开银损失人民币6万元；
五、对反诉原告刘林、赵开银其余诉讼请求均不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼保全费人民币5000元，由原告负担。
本案本诉受理费人民币14070元，由原、被告各半负担。
本案反诉受理费人民币4100元，由反诉原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 陶 虹
人民陪审员 姚鸿康
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 汉 静
附：相关法律条文
附：（2014）普民四（民）初字第357号案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。