吉林省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）吉民申字第449号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：吉林省凯利消防工程有限责任公司。住所地：长春市朝阳区建设街**号。
法定代表人：刘凯峰，该公司总经理。
委托代理人：李红伟，吉林可信律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：吉林市柏源钢结构彩色钢板有限责任公司，住所地：吉林市龙潭区新山街25-2号。
法定代表人：柏永德，该公司董事长。
委托代理人：梁永宁，该公司副总经理。
一审被告：吉林市北奇房地产开发有限责任公司。住所地：吉林市解放大路*号楼。
法定代表人：张琦，该公司董事长。
再审申请人吉林省凯利消防工程有限责任公司（以下简称凯利公司）因与被申请人吉林市柏源钢结构彩色钢板有限责任公司（以下简称柏源公司）及一审被告吉林市北奇房地产开发有限责任公司（以下简称北奇公司）申请执行人异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2014）长民二终字第579号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
凯利公司申请再审称：（一）二审法院认定《售房协议书》已实际履行，没有法律和事实依据。北奇公司没有履行房屋交付义务，涉案楼盘至今没有完工，也没有竣工验收，不具备法定商品房交付条件。《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由于涉案楼盘至今没有完工，没有竣工验收，因此根据上述法律法规的规定，本案房屋不具备商品房交付条件。北奇公司曾在吉林省吉林市中级人民法院（2010）吉中民一初字第122号民事案件审理过程中向法院作出说明，承认当年抵账房因未竣工、不能进驻，不存在实际占有问题。柏源公司也没有证据证明其与北奇公司履行了房屋交付手续并已实际占有房屋；（二）二审认定“实际履行”，混淆法律明确规定的“实际占有”。吉林市船营区人民法院（2011）船民执外异字第22、23、24、25号执行裁定书证明人民法院依法承认柏源公司以工程款抹账形式购买该四套房产959.79平方米，并且双方已经实际履行了售房协议书。但《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此虽然柏源公司与北奇公司抵账房屋的协议已经实际履行，但本案只有在柏源公司实际占有争议房屋时，执行异议才能够成立。二审判决将实际履行与实际占有混淆，是错误的。故请求撤销二审判决，再审本案。
柏源公司提交意见称：（一）柏源公司已全额向北齐公司支付了诉争房屋全部价款。2006年9月5日，北齐公司将诉争房屋向柏源公司抵顶了工程款2015560.00元，证明北齐公司已明确同意将诉争房屋转让给柏源公司；（二）柏源公司虽然未对诉争房屋办理过户手续，但柏源公司对此没有过错。北齐公司前期程序和审批证件不齐全，导致竣工后房产难以落籍。本案诉争房屋是历史遗留问题，不是《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定的未经验收合格不能交付使用的烂尾楼；（三）柏源公司与北齐公司之间的诉争房屋交易合同已经实际履行完毕，吉林市船营区人民法院（2011）船执外异字第22、23、24、25号执行裁定中已确认柏源公司与北齐公司之间关于诉争房屋的交易已经实际履行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定属于国家对建筑交付标准的行政管理，不能适用于本案。认定柏源公司实际占有争议房屋并非要求其必须24小时都在诉争房屋之内。综上，凯利公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院认为：（一）二审法院认定北奇公司与柏源公司于2006年9月5日签署的《售房协议书》已实际履行，并无不当。2005年9月29日，北奇公司与柏源公司签订《北奇广场钢结构工程施工合同》，约定：工程总造价的30%用房屋顶替，房屋地点为北奇科技园，价格10层以下每平米2100元。2006年9月5日，北奇公司与柏源公司分别签订了四份《售房协议书》，用坐落于吉林市高新区恒山西路与深圳街交汇处118号北奇科技园高层住宅5层1-5-5号、1-5-6号、1-5-7号、1-5-8号4套房屋，抵付工程款2015560元。后双方又于2008年12月27日进行对账决算，确认北奇公司欠柏源公司工程款2233022元，用上述四套房屋抵付工程款后，尚欠217462元。在2012年4月24日长春市朝阳区人民法院作出（2012）朝执字第373号执行裁定对本案诉争的四套房屋查封之前，吉林市船营区人民法院在执行（2011）船民执字第280号中国农业银行吉林市分行西胜支行诉吉林市北奇房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案中，吉林市船营区人民法院以（2009）船民二初字第401-1号民事裁定于2009年9月20日对本诉涉案房屋诉讼保全。执行中，柏源公司提出执行异议，经吉林市船营区人民法院（2011）船执外异字第22号、第23号、第24号、第25号执行裁定确认北奇公司与柏源公司签订的《售房协议书》已实际履行，柏源公司在以物抵债的行为中无过错，中止了对本案诉争的四套房屋的执行，并于2012年4月16日作出（2011）船民执字第280号执行裁定，解除对争议四套房屋的查封。虽然《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国建筑法》等法律法规规定了房屋不得交付的情形，北奇公司的法定代表人也曾承认涉案房屋因未竣工、不能进驻，但是本案系凯利公司与柏源公司针对北奇公司的未完工程行使的抵顶债权的民事权益，并不涉及该工程是否具备交付条件。如果因涉案房屋无法交付而否定了柏源公司实现债权的权利，那么凯利公司亦将因涉案房屋无法交付而无法实现债权。因此上述规定和证言无法作为判定涉案房屋是否能够作为抵债财产而实际履行抵债协议的标准，不适用本案。故原审判决结合柏源公司在一审中提供的其与北奇公司签订的《北奇广场钢结构工程施工合同》、四份《售房协议书》和北奇公司工程对账单，认定北奇公司与柏源公司签订的《售房协议书》已实际履行，并无错误；（二）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，已经生效的吉林市船营区人民法院（2011）船执外异字第22号、第23号、第24号、第25号执行裁定书确认了北奇公司与柏源公司签订的《售房协议书》已实际履行完毕，且经本院实地踏查，涉案房屋已经被柏源公司出租并由承租方进行了部分装修。即在法律意义上，柏源公司已经对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故二审判决并不存在将实际履行与实际占有混淆的情形。
综上，凯利公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回吉林省凯利消防工程有限责任公司的再审申请。
审 判 长 付丽
代理审判员 王斓
代理审判员 米于
二〇一五年七月二十日
书 记 员 黄青