贵州省独山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）独民初字第654号
原告（反诉被告）独山县福林房地产开发有限公司，住所地独山县百泉镇（原城关镇）中华南路56号，组织机构代码56921780-2。
法定代表人李开林，该公司经理。
委托代理人熊克州，该公司项目经理。
委托代理人（特别授权）陆疆，贵州灵泉律师事务所律师。
被告（反诉原告）周红，男，1964年12月10日生，汉族，湖南省浏阳市人，个体工商户，户籍所在地湖南省浏阳市北盛镇窑金村金盆片贵礼组，现住独山县福林铭城，系被告方代表人。
被告（反诉原告）伍繁福，男，1963年11月12日生，汉族，湖南省衡阳县人，个体工商户，户籍所在地湖南省衡阳县金兰镇十里村吕家组，现住独山县福林铭城。
被告（反诉原告）熊洪喜，男，1967年2月16日生，汉族，江西省丰城市人，个体工商户，户籍所在地江西省丰城市荣塘镇荣塘村湖*组，现住独山县福林铭城，系所有被告方代表人。
被告（反诉原告）陈明华，男，1974年12月29日生，汉族，江西省丰城市人，个体工商户，户籍所在地江西省丰城市剑光街道工农路*号，现住独山县福林铭城。
被告（反诉原告）戴红生，男，1967年7月29日生，汉族，湖南省衡阳县人，个体工商户，户籍所在地湖南省衡阳县库宗乡大町村玉家组，现住独山县福林铭城。
被告（反诉原告）赵宗定，男，1964年1月21日生，汉族，湖南省浏阳市人，个体工商户，户籍所在地湖南省浏阳市北盛镇闸口村三胜片樟圹组，现住独山县福林铭城。
被告（反诉原告）游海兵，男，1971年2月13日生，汉族，江西省丰城市人，个体工商户，户籍所在地江西省丰城市杜市镇横岗村小游组，现住独山县福林铭城。
被告（反诉原告）周专，男，1973年1月19日生，汉族，湖南省浏阳市人，个体工商户，户籍所在地湖南省浏阳市北盛镇窑金村金盆片贵礼组，现住独山县福林铭城。
被告（反诉原告）熊冬桂，女，1976年10月18日生，汉族，江西省丰城市人，个体工商户，户籍所在地江西省丰城市石滩镇乌岗村乌岗组，现住独山县百泉镇（原城关镇）五里村肖家园组。
被告（反诉原告）黄家斌，男，1987年1月19日生，布依族，贵州省独山县人，个体工商户，独山县麻万镇甲摆村大冲组，系被告方代表人。
被告（反诉原告）李小庆，女，1984年12月7日生，汉族，江西省丰城市人，个体工商户，户籍所在地江西省丰城市张巷镇金山村东头堡组西，现住独山县福林铭城。
被告（反诉原告）谭炳生，男，1966年10月30日生，土家族，重庆市石柱县人，个体工商户，户籍所在地重庆市石柱县万朝乡万兴村运佳组，现住独山县福林铭城。
委托代理人（特别授权）刘鹏举，贵州匡大律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）刘静穆，贵州匡大律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）宋塘，贵州匡大律师事务所律师。
原告（反诉被告）独山县福林房地产开发有限公司（以下简称“福林公司”）诉被告（反诉原告）周红、伍繁福、熊洪喜、陈明华、戴红生、赵宗定、游海兵、周专、熊冬桂、黄家斌、李小庆、谭炳生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张利明独任审判，公开开庭进行了审理。原告福林公司委托代理人熊克州、陆疆，被告周红、伍繁福、熊洪喜、陈明华、戴红生、赵宗定、游海兵、周专、熊冬桂、黄家斌、李小庆、谭炳生代表人及其委托代理人刘鹏举、刘静穆、宋塘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年6月，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告共同租赁原告开发建设的贵州省独山县“福林铭城”项目B组团商住楼二层商业用房，用以商业经营，面积约为2476.34平方米，免租期6个月，租赁期限自2014年2月16日起至2019年2月16日止，共计5年，租金自2014年2月16日起计算，每半年支付一次。合同签订以后，原告按合同约定交付租赁房屋，被告陆续入驻并正常经营。但截止到目前为止，被告一直拖欠租金，分文未付，未能按照合同约定按时支付租金。依照合同约定，故诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的《租赁合同》；二、判令被告立即腾房，退出独山县“福林铭城”B组商住二层；三、判令被告支付拖欠的租金人民币444907.08元（18元／m2×2746.34m2×9月=444907.08元，从2014年2月16日计算至2014年11月16日止，共计9个月）；四、判令被告承担违约金共计333680.31元；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩和反诉称：一、双方签订的《租赁全同》合法有效，原告应按合同约定义务继续履行合同，原告向被告交付的房屋，在被告进驻开始经营后，发现租赁场地有严重的漏水、渗水现象，货物运输不通畅，供水未正常，消防设施不完善等问题，以上情形造成被告经营活动受到严重影响。鉴于原告交付了不符合合同约定的房屋，造成被告受到严重损失，故被告据此拒付租金，此举乃行使先履行抗辩权。二、原告诉请解除双方签订的《租赁合同》并请求支付违约金及租金的理由不能成立，请求法院驳回原告诉讼请求。同时因原告交付给被告的房屋不符合条件，目前仍处于无法使用状态，使被告至今仍无法进入正常的经营状态，并且造成被告销售的家具被水浸泡无法销售等直接经济损失，故反诉请求：1、判决合同继续履行；2、判决原告对租赁场地进行修缮处理，并完成对配套设施的建设，免租期顺延至修缮及建设完成之日止；3、判决原告赔偿因房屋漏水、渗水及配套设施缺漏造成被告损失人民币95760元；4、本案诉讼费用由原告承担。
原告对被告反诉辩称：一、双方在履行租赁合同当中被告没有按照合同约定支付租金，才引发本诉；二、被告已经入住租赁房屋是客观真实的，且在签订租赁合同的当时双方对“福林铭城”B组商住楼的二层当时的状况双方是清楚的，且按照合同的约定以及合同履行的习惯来看，被告应当先交纳租金，但是由于被告一直未交纳租金，被告虽然确实多次反映过上述陈述的状况，就因为对方一直拒绝交纳租金才导致目前本案所产生的现象，请求驳回被告反诉的诉讼请求。三、2013年6-7月份，独山县大面积拆迁，县政府委托县经贸局跟原告协商，由原告提供门面给这些经营户，被告找到原告，希望能在“福林铭城”租赁房屋。租赁合同签订后，房屋还在修建，有不完善的地方，8月份除一户无法正常装修外，其他户都在装修，被告还在楼面前进行广告，2013年10月1号正式经营。2013年11月份，被告开始试营业，当时生意不错，到收租金时，提出有漏水、厕所不能使用。原告当时交给被告的房子的确无法达到要求，故租金才按18元／平方计算。2014年，原告多次找被告交付租金，多次商谈后，原告主动把日期后延未果后，采用断电和发律师函，被告始终未交租金，故原告不愿意再维修。
原告为支持自己的诉讼主张，提交以下证据：
1、租赁合同、租赁场地位置图，拟证明双方签订的合同真实有效。被告无异议。
2、物业管理费收款收据十二份，拟证明原告已经按照合同约定把租赁房屋交付给被告，物业管理费最早交付时间是2014年1月20日，被告在合同约定的2014年2月16日前已经装修完毕，并且入住经营。被告质证认为物业管理与本案无关，不能以此证明被告于2014年1月20日进住、装修完毕。
被告为支持自己的主张，提供以下证据：
1、损失清单一份，用以证明被告造成经济损失95760元。原告质证认为该清单系被告单方自己计算，相关的价值、金额和数据没有其他证据支撑。
2、照片和光盘，用以证明原告提供的租赁场所不符合合同约定，严重漏水、渗水，导致被告家具损坏。原告认为照片拍摄时间、地点不清楚，不能证明与原告有关系，光盘属于视听资料，制作者是谁，拍摄方式不知，刻录是否进行删减不清。
上述证据经庭审质证，本院认为：被告对原告提供的证据1无异议，可作为认定本案事实的依据；原告提供的证据2客观真实，可作为证据使用；被告提供的证据1系被告自行计算，无相关证据加以佐证，且原告不认可，不能作为本案证据使用；被告提供的证据2无拍摄人、拍摄时间，光盘无制作人身份说明、制作过程说明，且原告不认可，不能作为本案证据使用。
经审理查明：2013年5月，被告因商铺被拆迁而找到原告租赁原告开发建设的贵州省独山县“福林铭城”项目B组团商住楼二层商业用房用于商业经营。
2013年6月，原、被告双方经多次协商，并在有关部门协调下，签订了《租赁合同》，合同主要内容为：一、乙方（被告）租赁甲方（原告）开发建设的贵州省独山县“福林铭城”项目组团商住楼二层商业用房，用以商业经营，面积约为2746.34平方米；二、租赁时间自2014年2月16日起至2019年2月16日止，共计5年（从实际交房时间计算起）；三、租金为第一年每月18元／m2，第二年每月19.5元／m2，第三年每月21元／m2，第四年每月22.7元／m2，第五年每月24.5元／m2；四、租金从2014年2月16日起计算，每半年支付一次，乙方提前十五天交付；五、乙方进驻装修时间为2013年8月15日，以实际进驻装修时间为准，乙方进驻装修开始计算免租期，免租期为6个月（含乙方委托甲方装修时间），免租期内甲方不得收取任何租金；六、甲方交付给乙方经营使用的房子，如果因为甲方原因造成乙方损失的，甲方负责赔偿，在正式运营后，甲方保证甲方的项目施工不影响乙方的正常装修与经营，保证客人通行安全，乙方的货物运输畅通，水、电运行正常，乙方按时足额交纳租金，物业管理费由乙方和物业公司具体协商；七、乙方未按约定按时足额交纳租金的，未缴纳部分的租金甲方按每日5‰收取滞纳金，超过60天未缴纳的，甲方有权单方终止合同；八、合同要求对公共部分进行装修等设计，本合同签订时，乙方支付给甲方保证金人民币30万元整，若甲方不把物业租给乙方，应向乙方支付30万元的违约金，若乙方不租，应向甲方支付30万元违约金。
2013年6月17日，合同签订后，被告即向原告交付保证金人民币30万元，原告随后将租赁的房屋（尚未装修）交付给被告。被告收到租赁的房屋后，随即制作广告宣传定于2013年10月1号开业营业，其中被告熊洪喜于2013年12月8日正式开业，最先进驻租赁房屋正常经营，其他被告陆续进驻租赁房屋正常经营，所有被告均从2014年1月20日开始向物业公司交纳管理费。2014年3月份，由于租赁房屋漏水、渗水，损坏了被告的部分家具。2014年5月，原告多次向被告追要房屋租金，被告以租赁房屋漏水及免租期的计算时间应推后为由拒付租金，后经双方协商，原告提出租金应从2014年7月1日起计算并由被告支付，在收到租金后，方能安排人员对房屋的漏水、渗水进行维修，被告则要求租金从2014年7月30日之后计算，致双方协商未果，原告随后采取断电、发律师函追要房屋租金，并向本院提起诉讼。
另查明：2014年6月16日，被告李小庆亲属因家具被水淋湿而与施工队达成《2号楼家具城漏水情况的调解协议》，约定由施工队补偿被告李小庆亲属经济损失人民币2400元。庭审中，原告主张被告委托原告请人装修租赁房屋的时间是2013年8月份，所有被告除1户外，其余均于2013年10月1日进住租凭房屋，但未能提供相关证据加以佐证，被告不认可；被告主张因原告租赁房屋漏水、渗水及配套设施缺漏造成被告财产损失人民币95760元（其中被告李小庆的损失：1.8米床3套5400元；电视柜1套600元，梳妆台2套700元），未提供足够证据证明，原告不认可。
本院认为：双方协商一致签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，受法律保护，对当事人双方具有法律约束力，双方应当按照合同的约定行使权利和履行义务。关于原告交付的房屋是否符合合同约定问题，被告签订合同时明知租赁的房屋正在建设，可以用于商业经营并进驻装修后进行营业，由于双方没有在合同上约定房屋出现漏水、渗水不能交付的事项，故房屋存在漏水、渗水造成被告部分家具损坏，故不能说明原告交付的房屋不符合合同约定。关于被告是否存在违约问题，依据合同“租金从2014年2月16日起计算，每半年支付一次，乙方（被告）提前十五天交付”、“按时足额交付租金”、“……”等的约定和被告进驻租赁房屋的时间，加上六个月的免租期，被告实际已经违反合同约定，至今未付租金，超期拖欠，已经违约。由于被告违反合同“乙方（被告）未按约定按时足额交纳租金的，超过60天的，甲方（原告）有权单方终止合同”的约定，故原告要求解除双方签订《租赁合同》的诉讼请求，本院应予支持，被告应及时将租赁房屋腾出交还原告，并支付拖欠租金人民币444907.08元（从2014年2月16日计算至2014年11月16日止）。原告主张判令被告承担违约金人民币333680.31元，由于原告提供的租赁房屋存在质量为题，有漏水、渗水问题，故本院不予支持此项请求。被告签订合同时向原告交纳的30万元保证金，可折抵相应房屋租金。被告辩解原告交付的房屋有严重的漏水、渗水现象，因而拒付租金是行使先履行抗辩权的问题，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的规定，被告在发现租赁房屋有漏水、渗水等质量问题时，应当依法进行处置，不应因此拒付租金，对被告的辩解意见，本院不予支持，被告反诉继续履行合同的请求，亦不予支持。被告虽主张损失人民币95760元，但只提供自行记录的损失单，未能提供损失的家具损失程度、进货发票等证据加以佐证，按照“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告独山县福林房地产开发有限公司与被告周红、伍繁福、熊洪喜、陈明华、戴红生、赵宗定、游海兵、周专、熊冬桂、黄家斌、李小庆、谭炳生的《租赁合同》。
二、被告周红、伍繁福、熊洪喜、陈明华、戴红生、赵宗定、游海兵、周专、熊冬桂、黄家斌、李小庆、谭炳生于本判决生效之日起十日内向原告独山县福林房地产开发有限公司支付2014年2月16日至2014年11月16日的租金444907.08元。
三、被告周红、伍繁福、熊洪喜、陈明华、戴红生、赵宗定、游海兵、周专、熊冬桂、黄家斌、李小庆、谭炳生于本判决生效之日起三十日内腾出原告独山县福林房地产开发有限公司的租赁房屋。
四、驳回原告独山福林房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告周红、伍繁福、熊洪喜、陈明华、戴红生、赵宗定、游海兵、周专、熊冬桂、黄家斌、李小庆、谭炳生的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费13780元（含反诉费2194元），减半收取6890元，由原告承担3340元，被告承担3550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决则发生法律效力。义务人不履行义务，权利人可在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 张利明
二〇一四年十二月十七日
书记员 曹慧敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。