上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13511号
上诉人（原审原告）：上海联东金熠投资有限公司，住所地上海市金山工业区夏宁路818弄62号75号。
法定代表人：余立军，总经理。
委托诉讼代理人：宋兆泽，男，该公司员工。
委托诉讼代理人:张旭，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：上海鸿成医药成套设备有限公司，住所地上海市曹安路3800号。
法定代表人：干晓江，执行董事。
委托诉讼代理人：陆艳，上海群成律师事务所律师。
上诉人上海联东金熠投资有限公司（以下简称“联东公司”）因与被上诉人上海鸿成医药成套设备有限公司（以下简称“鸿成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初9386号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
联东公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人的《退房申请》不属于单方变更合同的请求，属于单方终止合同，特别是在上诉人基于被上诉人的退房申请已经清退北区27号原租户的前提下；2、双方基于《退房申请》各自履行了主要义务，原合同已经终止；3、争议厂房无法单独办出产证是因为国家政策原因，被上诉人对此是明知的。
鸿成公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
联东公司向一审法院起诉请求：1、判令解除联东公司、鸿成公司签订的《联东U谷厂房销售合同》；2、判令鸿成公司向联东公司支付违约金430,500元；3、判令鸿成公司限期腾退争议厂房并恢复原状；4、诉讼费由鸿成公司承担。
一审法院认定事实：2012年4月24日，联东公司、鸿成公司签订了《联东U谷厂房销售合同》，鸿成公司购买联东公司坐落于上海市金山工业园区一期南二区200号楼的工业厂房，土地使用权面积220,962.80平方米，建筑楼层为三层，建筑面积预估1,050平方米，每平方米单价4,100元（人民币，下同），总价款为4,305,000元，分期支付，签订合同时支付430,500元，2012年7月19日前支付861,000元，2012年12月19日前支付861,000元，剩余房款鸿成公司以按揭贷款方式支付，于2013年2月25日前支付861,000元、同年6月5日前支付861,000元，于2013年9月25日前付清余款430,500元。联东公司应于2013年11月19日向鸿成公司交付厂房，鸿成公司全部缴清房款且在鸿成公司办理入住楼宇手续后730日内由联东公司办理权属转移登记，合同还约定了逾期付款及逾期交房的违约责任、交付期限、交接、规划设计变更约定、保修责任、使用承诺、物业服务、共有权益、产权登记等内容。其中合同第十九条第4款约定“除出现合同及附件约定的情形外，任何一方均无权单方终止合同，否则视为违约，须向另一方支付合同总房款10%作为违约金”。嗣后，鸿成公司按约履行，支付了全部房款4,305,000元。联东公司于2014年6月24日向鸿成公司交付房屋。2016年7月27日，鸿成公司向联东公司发出《交付上海金山“联东U谷”门牌号11号厂房的催告函》，向联东公司提出鸿成公司已经按合同付清房款，联东公司应开具购房发票，同时已经符合合同约定的交房后730天后办理房产证的条件，要求联东公司为鸿成公司办理产权证。并指出联东公司“已经构成违约，应支付一定数额的违约金，同时也带来了巨大的经济损失，严重损害了公司合法权益”，2016年8月6日，鸿成公司再次向联东公司发出《交付上海金山“联东U谷”门牌号11号厂房的再告函》，对联东公司的不能办证等违约行为再次提出了明确意见。因联东公司迟迟不能解决，鸿成公司为减少损失，于2016年11月14日向联东公司提交《退房申请》，称鸿成公司向联东公司购买的1,050平方米的厂房，房款已经付清，但由于是双拼户型，因国家政策调整无法办理产证，要求将所购房屋换至北区27号，并主张退房退款，并于当日支付联东公司（换房）购买北区27号房的意向金10,000元。联东公司于2017年4月11日才向鸿成公司发出《回复函》，要求鸿成公司于2017年4月30日前与联东公司正式签订北区销售编号为27号的销售合同，并同时支付该厂房购房款6,601,419元，同时要求鸿成公司支付自2014年7月1日至今占用涉案厂房期间欠缴的物业管理费、水电费、滞纳金等共计303,880.71元，并指出，如鸿成公司按上述要求履行后，联东公司同意与鸿成公司签订新的购买厂房合同，原合同予以解除，并退还原全部购房款4,305,000元，如鸿成公司未按本回函要求履行，鸿成公司请求退房的行为将视为单方解除合同，联东公司将依法追究鸿成公司的违约责任。2017年4月12日，鸿成公司针对联东公司的回函，再次向联东公司发出催告函，指出鸿成公司“非常有诚意解决厂房厂证问题，更换北区销售号为27号厂房事项，并支付了一万元意向金，后来才知道27号厂房联东公司与其他客户有非常麻烦的纠纷，所以多次向联东公司提出退还意向金，办理200号已购厂房产证，但联东公司到现在未办理产证，已经违约499天，要求联东公司履行合同义务，请求联东公司在十个工作日内答复，否则通过法律手段解决”，双方协商未果，遂涉讼。
又查明，因联东公司逾期交房，鸿成公司于2014年10月向联东公司提起诉讼，请求联东公司偿付逾期交房违约金464,940元，经一审法院主持，联东公司同意支付鸿成公司违约金250,000元，双方达成调解协议（详见2014金民三民初字第2789号民事调解书）。
另查明，2016年11月21日，联东公司向其租赁户上海XX公司提起诉讼，请求该公司支付租金、水电费，并解除合同，经一审法院主持双方达成调解协议，解除了租赁合同，并分期支付拖欠费用（详见2016沪01**民初11321号民事调解书）。
一审法院认为，联东公司、鸿成公司双方签订的《联东U谷厂房销售合同》系双方当事人协商一致的真实意思表示，未发现有违反法律强制性规定的内容，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应恪守履行。本案争议的焦点是联东公司违约还是鸿成公司违约，即纠纷的过错责任应当由谁承担。从查明的事实看，鸿成公司方已经全部付清了购房款，履行了其主要的合同义务。而联东公司先有逾期交房的违约事实，后有不能办理产证的违约事实，而导致本案纠纷产生的原因是联东公司出售给鸿成公司的房屋不能办理产权证，这违反了合同的约定，也使鸿成公司的合同目的难以实现。虽然表面上在鸿成公司的退房申请中有因国家政策调整而不能办理产证的表述，但联东公司、鸿成公司双方均没有提供国家政策调整的依据，且鸿成公司在之前给联东公司的两封催告函中均未提到国家政策调整，显然这一说法不是鸿成公司退房换房的原因，而联东公司违约又迟迟未解决过户办证问题才是原因。退而言之，如果确因国家政策调整而导致鸿成公司退房，依法鸿成公司也不承担违约责任。同时，鸿成公司的《退房申请》，在退房中有换房的请求，退房换房都是不得已的选择，是鸿成公司的一种单方变更合同的请求，原因是联东公司不能为鸿成公司办理房屋产权证，具有合理性及合法性，但需与联东公司方协商一致重新签订合同才有约束力。并非是鸿成公司单方解除合同的违约行为。因联东公司在5个月后才回复同意换房并提出了新的房款及其他条件，鸿成公司不同意联东公司的签约条件，并再次向联东公司发出《催告函》，指出了联东公司的违约行为，致使双方未达成退房及未签订换房合同，原合同也未协商一致解除，鸿成公司也没有单方解除合同的事实及意思表示。综上所述，虽然鸿成公司可以联东公司违约为由提出解除合同，但鸿成公司未就此明确提出反诉请求，故联东公司认为鸿成公司单方违约解除合同的请求缺乏事实依据。至于双方在换房即新的要约及承诺阶段产生费用或损失，与涉案合同及请求系另一法律关系，双方需另行解决。至于鸿成公司的其他损失，因鸿成公司未提出反诉，并表示另行主张权利，故一审法院在本案中不予审议。
一审法院判决：驳回上海联东金熠投资有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取3,878.75元，由上海联东金熠投资有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于《退房申请》的性质如何认定。上诉人主张该申请系被上诉人单方面解除厂房销售合同并更换厂房的意思表示，上诉人亦提供了被上诉人所要求的27号厂房，故系争厂房销售合同已经解除；被上诉人则认为该申请实系换房意向书，因上诉人未及时清退27号厂房租户，双方最终就换房并未达成合意，系争厂房销售合同亦未解除。对此，本院认为，一则，从退房申请的产生背景来看，该申请系被上诉人在系争厂房无法办理产权变更登记的情况下双方协商后提出，并非被上诉人违约单方面要求解除买卖合同或者行使合同解除权；二则，从申请的内容上来看，退房与换房并非彼此独立的申请，被上诉人退房显然是以换房合意的达成为前提。而实际情况是，上诉人在5个月后才回复同意换房并提出新的房款等其他条件，被上诉人对此并未予以认可，故双方就换房最终并未达成合意。换句话说，双方就退房实质上并未达成一致意见。据此，一审法院驳回上诉人要求判令合同解除等诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,757.50元，由上诉人上海联东金熠投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年二月七日
书记员 曹晓璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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