福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽04民终743号
上诉人（原审被告）：福建永达房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村221幢。
法定代表人：陈献忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶嫔，福建邱宁江律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：邱剑，男，1981年9月16日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
被上诉人（原审原告）：朱小敏，女，1981年9月8日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
委托诉讼代理人：陈嵘，男，汉族，1977年5月29日出生，住福建省三明市梅列区。
上诉人福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达公司）因与被上诉人邱剑、朱小敏房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永达公司的委托诉讼代理人唐滟帆，被上诉人邱剑、朱小敏的委托诉讼代理人陈嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永达公司上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初864号民事判决，驳回邱剑、朱小敏的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由邱剑、朱小敏承担。事实和理由：《合同补充协议》第八条的约定既未减轻更未免除永达公司办理权属登记及协助取得房屋权属登记证书的义务，该约定非属法律规定无效情形且系双方协商一致的结果，应为合法有效。福建省建设厅、福建省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同》中明确合同文本为示范合同，也可作为签约使用文本，并未禁止当事人对文本条款进行修改。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”的规定，房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书并非法律强制性规定，开发企业和承购人可对产权登记事项特殊约定。因此，永达公司根据楼盘分期开发的规划许可情况与邱剑、朱小敏协商签订的补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，对双方具有约束力。三明市住房和城乡建设局2015年5月允许永达公司在网签合同时修改权属证书办理时间，恰恰说明修改权属证书办理时间并不意味着免除永达公司按时办证的义务。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院依法改判。
邱剑、朱小敏辩称：1.永达公司虽然按时交房，但迟延办理房屋产权登记的事实清楚。根据合同的约定，永达公司应于商品房交付后90日协助邱剑、朱小敏办理产权登记，及需由永达公司提供的资料报产权登记机关备案，但永达公司至今仍未办理房屋的产权登记，已经构成违约。2.永达公司不存在任何法定或约定的免责事由，应当承担违约责任。补充协议第八条对合同违约责任作出不利于邱剑、朱小敏的修改，该条款系永达公司单方面修改与拟定，排除了邱剑、朱小敏的权利，加重了邱剑、朱小敏责任，并减轻或免除了永达公司的责任，永达公司未就该条款作出提示说明，故该条款应认定为无效的格式条款。且合同及补充协议中双方的违约责任不对等，邱剑、朱小敏的违约责任明显重于永达公司。永达公司逾期办理产权证给邱剑、朱小敏造成的损失是客观存在的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
邱剑、朱小敏向一审法院起诉请求：1.永达公司协助邱剑、朱小敏办理三明市梅列区绿岩新村252幢702室房屋权属登记手续；2.永达公司立即向邱剑、朱小敏支付逾期办理商品房权属登记违约金10374元（暂计至起诉之日即2015年5月11日至2017年10月11日共870天，596238元×0.02‰×870天，此后违约金按合同约定计算至邱剑、朱小敏实际取得房屋所有权之日止）；3.本案诉讼费由永达公司承担。邱剑、朱小敏在一审庭审中明确放弃第一项诉讼请求。
一审法院查明的事实：
双方当事人对《商品房买卖合同》及《补充协议》的文本内容、购房价款及交付时间、案涉房产于2015年10月8日交付及截止一审庭审辩论终结永达公司未通知办理产权登记等事实无异议，予以确认。
一审法院归纳本案争议焦点为永达公司是否应承担违约责任及违约金如何计算，并分析认定如下：永达公司提供办理房屋权属登记的相关材料未得到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分岐，导致延误了本案《商品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记期限，永达公司应承担逾期办证的违约责任。邱剑、朱小敏与永达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。永达公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。合同约定交房日为2015年9月30日，永达公司于2015年10月8日将商品房交付给邱剑、朱小敏使用，依照合同约定，应从交房日次日起第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。据此，永达公司应从2016年1月7日起按《商品房买卖合同》约定，即每日按已付款的0.002%计算，向邱剑、朱小敏支付违约金，但违约金计算至本判决生效之日为宜，此后逾期办理房屋权属登记的违约金，应待违约事实发生后另行主张。
综上所述，一审法院认为，邱剑、朱小敏与永达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。永达公司未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。邱剑、朱小敏请求判令永达公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据。鉴于邱剑、朱小敏主张违约金的计算起始日有误，根据查明事实，予以部分支持。庭审中，邱剑、朱小敏撤回第一项诉讼请求，其行为未规避有关法律规定，应予以准许。据此判决：一、永达公司应于判决生效之日起十日向邱剑、朱小敏支付逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金以邱剑、朱小敏已付购房款596238元为基数，按每日0.002%自2016年1月7日计算至判决生效之日止，若本判决生效前案涉房产达到办证条件且永达公司将办证所需资料交付邱剑、朱小敏的，则违约金计算至永达公司向邱剑、朱小敏交付办证所需资料前一日）；二、驳回邱剑、朱小敏的其他诉讼请求。案件受理费59元，因适用简易程序审理，减半收取30元，由永达公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。
二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，永达公司与邱剑、朱小敏签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利并履行义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，永达公司和邱剑、朱小敏可以就本合同未尽事项签订补充协议，但补充协议不得含有减轻或免除本合同约定应当由永达公司承担的责任，或加重邱剑、朱小敏责任、排除邱剑、朱小敏主要权利的内容。本案中，双方签订的《合同补充协议》第八条将《商品房买卖合同》第十四条关于“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”的产权登记条款补充约定为“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记证后120日取得房屋权属证书的，买受人同意不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金”。该补充条款永达公司办理房屋所有权初始预登记时间和逾期办证违约责任作出实质性调整，明显减轻或免除了《商品房买卖合同》约定的应当由永达公司承担的按时办理房屋权属登记的责任，具有《商品房买卖合同》第二十二条约定的补充协议不得含有的内容，应当认定为无效条款。一审法院按照《商品房买卖合同》第十四条的约定判决永达公司承担逾期办理商品房权属证书的违约责任并无不当。
综上所述，永达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59元，由福建永达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 Ｘ Ｘ
审 判 员 吴 良 盛
审 判 员 徐 浩
二〇一八年七月二十三日
法官助理 张 伟
书 记 员 林敏(代)
附本判决所依据的主要法律条文：
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
（一）权利人向义务人提出履行请求；
（二）义务人同意履行义务；
（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；
（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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