江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终987号
上诉人（原审原告）（反诉被告）ＸＸＸ，无业。
委托代理人罗时伟，江苏捍华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）（反诉原告）孙青清，居民。
委托代理人徐晓莉，涟水县中心法律服务所法律工作者。
上诉人ＸＸＸ与被上诉人孙青清确认合同无效纠纷一案，江苏省涟水县人民法院于2016年2月23日作出（2015）涟民初字第3248号民事判决。上诉人ＸＸＸ不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）ＸＸＸ一审诉称：2007年4月17日，ＸＸＸ与涟水县河网办事处嵇庄村民委员会签订了《涟水县河网办事处嵇庄中�村建设施工建筑合同》，约定嵇庄中心村房屋由原告自建自售。ＸＸＸ曾向孙青清借款，2013年11月，ＸＸＸ与孙青清约定以房抵债，ＸＸＸ以嵇庄中心村自建西北角最后一排从东向西数第三、第五、第六套房屋以《房屋代建协议》的形式，以15万元的价格抵给孙青清作为借款担保，孙青清从未给付任何房款，因拆迁补偿事宜，双方发生争议，故ＸＸＸ提起诉讼，请求法院判令确认2013年11月份ＸＸＸ与孙青清所签订的房屋代建协议无效，并承担诉讼费用。
原审被告（反诉原告）孙青清一审答辩称，2013年11月份，原告向被告借款15万元，并以涉案三套房屋折抵所欠15万元，并非是借款担保。房屋买卖系当事人真实意思表示。
原审被告（反诉原告）孙青清一审反诉称：反诉人与被反诉人系朋友关系。2013年11月2日，ＸＸＸ因城建工程资金周转需要，准备�我借款15万元，经协商由ＸＸＸ直接出售其开发的位于涟水县河网办事处中心村三套房屋，价格为15万元，并签订代建协议，ＸＸＸ出具购房款收据一张，金额为15万元。现该三套房屋因拆迁，ＸＸＸ诉至法院要求确认代建协议无效。ＸＸＸ违反诚实信用原则，应赔偿确认无效后的信赖利益和期待利益，要求法院判令ＸＸＸ返还购房款15万元，并且赔偿损失18.5万元，并承担反诉费用。
原审原告（反诉被告）ＸＸＸ一审反诉答辩称，双方之间无代建事实，双方不存在买卖关系，是以房抵债，根本不可能付房款。孙青清反诉无事实与法律依据，请求驳回其反诉请求。
原审查明：2007年4月17日，ＸＸＸ与涟水××河网办事处嵇庄村民委员会签订建设施工建筑合同，约定ＸＸＸ所建的房屋由其自行出售。2013年11月2日，ＸＸＸ与孙青清签订房屋代建协议，约�ＸＸＸ为孙青清代建嵇庄中心村拆迁期房屋中心村后平房最后一排东边第三、五、六套房，房屋总价为壹拾伍万元，用于抵销此前ＸＸＸ向孙青清的借款15万元。2014年7月28日，ＸＸＸ出具15万元的房款收据给孙青清。之后，孙青清占有涉案房屋，并向河网供电所申请开设用电账户。现因涉案房屋涉及拆迁补偿，之后，原告（反诉被告）ＸＸＸ与被告（反诉原告）孙青清协商未果，原告遂诉至法院。
原审另查明：孙青清系城镇居民。涉案三套房屋位于涟水××河网办事处嵇庄村民委员会集体土地。孙青清与涟水县房屋征收服务中心协商签订拆迁补偿协议，孙青清已于2016年1月18日领取补偿347608元。
原审法院认为：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。城镇居民不得在农村购置宅基地。违反法律、行政法规的强制性规定的合同应认定无效。本案中，ＸＸＸ与孙青清签订代建协议，用于抵销ＸＸＸ欠孙青清债务15万元。因本案所涉房屋位于农村集体土地，孙青清作为城镇居民不能购置该房屋，双方签订的代建协议违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。
合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，当事人因该代建协议取得的财产，应当予以返还，故孙青清应当返还ＸＸＸ涉案房屋，ＸＸＸ应当返还代建房屋抵销欠孙青清的借款15万元。因涉案房屋已经由孙青清与涟水县房屋征收服务中心签订拆迁补偿协议，无法返还，故孙青清获得的拆迁补偿款347608元应由ＸＸＸ领取。无效的合同不应予以履行，故当事人预期通过履行合同可以获得的利益为非法利益，不�法律保护。对反诉原告孙青清要求反诉被告ＸＸＸ赔偿损失18.5万元的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。
ＸＸＸ与孙青清签订多套房屋的代建协议，用于抵销欠孙青清的债务15万元，后又因涉案的三套房屋面临拆迁，请求法院确认涉案三套房屋的代建协议无效，对于合同无效，ＸＸＸ存在明显过错，故ＸＸＸ应当赔偿孙青清因合同被确认无效受到的损失，因ＸＸＸ欠孙青清债务系借贷关系产生，故孙青清的损失可参照民间借款利率计算，但数额不得超过以15万元为本金，自协议签订之日起按年利率24%计算的利息数额，对孙青清主张损失超出部分，应不予支持。双方于2013年11月2日签订代建协议，至孙青清实际领取拆迁补偿款347608元之日止，ＸＸＸ应赔偿孙青清损失80700元，另外，孙青清共为涉案房屋缴纳新增户材料施工费840元，该费用为孙青清受到�直接损失，ＸＸＸ应当予以赔偿。据此，孙青清应当返还ＸＸＸ拆迁补偿款347608元中应扣除ＸＸＸ返还孙青清的购房款15万元，及赔偿孙青清的各项损失81540元，孙青清还应给付ＸＸＸ116068元。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认ＸＸＸ与孙青清于2013年11月2日签订的《房屋代建协议》无效。二、孙青清于判决生效后十日内给付ＸＸＸ116068元。三、驳回孙青清其他的反诉请求。本诉案件受理费1650元，由ＸＸＸ负担825元，孙青清负担825元。反诉案件受理费4000元，由孙青清负担1200元，ＸＸＸ负担2800元。
上诉人ＸＸＸ不服该判决，向本院提起上诉称：1、原审法院审理程序违法，不是同一事实及同一法律关系，不能提起反诉；2、原审法院事实审查不清，代建协议及相应的条据是在上诉人被胁迫的情况下出具的，双方之间并未约定以房抵债，更没有约定抵销之前的15万元，上诉人并未向被上诉人借款15万元。另合同无效应自始无效，被上诉人对合同的无效存在过错，故上诉人不应该承担被上诉人损失。
被上诉人孙青请答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案原审中，上诉人主张其与被上诉人签订的代建协议无效，而被上诉人正是基于代建协议的无效反诉要求上诉人赔偿损失，故该反诉请求与上诉人的本诉请求同属相同法律事实及法律关系，原审程序并无不当。
上诉人与被上诉人签订代建协议用以抵销之前上诉人欠被上诉人借款的事实，有双方之间的签订的代建协议及上诉人向被上诉人出具的房款收据予以证明，且得到上诉人的原审诉状的印证。现上诉人主张代建协议及房款收据系因受到被上诉人胁迫出具，但未能提供证据证明，且如上诉人受到胁迫，在其签订协议后并未及时采取措施维护自己的权利亦与常理不符，故本院对上诉人的该主张不予采纳。现双方签订的代建协议被确认无效，而上诉人对该协议的无效存在明显过错，故上诉人应当赔偿被上诉人的相应损失，原审法院要求上诉人将按照15万元为本金，自协议签订之日起按年利率24%计算的利息赔偿给被上诉人并无�当。综上，上诉人的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3300元，由上诉人ＸＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋同宝
审 判 员 孙 艳
代理审判员 黄春丽
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 费婉燕