福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第4885号
原告程玲，女，汉族，1950年4月4日出生，住福建省南平市延平区。
委托代理人林怡，女，系原告女儿。
被告李强，男，汉族，1979年2月2日出生，住福建省福州市仓山区。
委托代理人皮慧英、张宇，福建宽达律师事务所律师。
被告福州国房网房产代理有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区工业路470号新天祥大酒楼6楼。
法定代表人刘福泉，总经理。
委托代理人杨亚泉，系公司职员。
原告程玲诉被告李强、福州国房网房产代理有限公司（以下简称国房网）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人林怡、被告李强的委托代理人皮慧英、国房网的委托代理人杨亚泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月22日，原告程玲与被告李强、国房网签订了位于福州五一北路66号中庚财富天下XXX的房屋买卖经纪合同。合同约定由原告一次性支付700000元给被告李强，被告李强及时办理房屋过户手续，并于2013年8月1日将户口迁出该诉争房屋。同时，合同还约定被告李强如果违约，以原告缴纳的50000元定金作为违约金，并预留被告李强20000元于被告国房网处作为迁出户口押金，逾期未迁出户口该押金归原告所有。签订合同后，原告及时履行了义务，一次性支付700000元给被告李强，被告李强也将房屋过户给原告，但是户口一直迟迟未迁出。2013年8月1日后，原告曾多次找被告李强协商迁户口事宜，被告李强一直说未找到地方迁，再给些时间，找到地方就迁走。但时至今日，被告李强仍未迁出户口。后原告找被告国房网，国房网于2014年5月12日发出了催告被告李强迁户口的催告函，但催告函的快件均以无法联系到被告李强本人而以退件告终。原告认为，被告李强的行为已经严重违约，造成原告的女儿林怡及其外孙叶林宸程的户口不能及时迁入福州，直接导致原告外孙不能在福州上一年级，该损失是无法用金钱衡量的。为此，原告起诉请求判令：1、被告李强向原告支付违约金50000元；2、被告国房网将被告李强预留在其处的迁户口押金20000元直接交给原告以冲抵上述违约金，余下的30000元违约金由被告李强继续支付；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告李强辩称，在被告没有将户口全部迁出的情况下，原告完全可以持产权证，根据《福州市公安局文件公综（2009）611号关于印发福州市公安局办理户口居民身份证有关权限和程序的规定修订稿的通知》第十三条规定直接将户口迁入诉争房产。原告于2013年1月16日就已经办妥了诉争房屋的所有权证，其只需向派出所提出申请，便可以一周之内将被告李强全家的户口迁出，而原告为了不向被告归还20000元户口押金，便拖延至合同约定的迁户之后。同时，鉴于被告一家因房屋产权未办妥，而且被告与妻子唐影离婚，导致唐影也无处落户，所以当时被告一家户口无法迁出，也无法要求派出所将户口迁入集体户口，故本案迁户系因原告未主动解决而发生拖延。目前，被告一家的户口已全部迁出，原告主张50000元的违约金也过高，且原告在本案中没有造成任何损失，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告国房网辩称，请求法院依法判决。
经审理查明，2012年12月22日，原告程玲与被告李强、国房网三方就原告购买产权人（即被告李强）名下位于福州市鼓楼区东街街道五一北路66号财富天下XXX单元房产并委托国房网办理上述房产过户及交接手续一事签订《房产买卖经纪合同》，合同第六条第1款约定：签定本合同时，原告交付购房定金50000元。为确保交易安全，被告同意定金由国房网代收并监管。国房网收到原告定金后开具《收款收据》给原告。第十条约定：1.原、被告双方任何一方有隐瞒事实、改变买卖意向、违反本合同任何约定或违反有关法律法规规定的行为，均视为违约……。3.国房网于迟延履约方迟延履行之日起10日内按本合同注明地址向迟延履约方发出书面催促函件，自函件收到之日起5日内迟延履约方仍未履行本合同约定义务，视为违约。国房网有权直接对迟延履约方进行违约处理。因迟延履约方原因（包括但不限于地址错误）造成上述函件无法送达，则一切后果由迟延履约方承担。4.如被告违约，须在违约之日起3日内赔偿给原告方等同于购房定金数额的违约金并承担给原告造成的经济损失（包括但不限于中介服务佣金、房产评估费、交通费、误工费等相关费用）……。第十三条：补充条款约定：补充条款如与前述条款冲突，以补充条款为准：1.被告承诺上述房产未曾享受过因外地户口购房落户的特殊政策，但目前尚有户口在其中，被告方承诺于2013年8月1日之前将上述房产的户口迁出，被告方同意预留20000元整在国房网处，待被告方户口迁出后，国房网无息将户口押金退还被告方。2.于签订本合同时，上述房产尚有租户租赁其中，被告方承诺于原、被告双方至上述房产办理房屋移交手续之前解除与租户的租赁关系，且租户已搬离上述房产。3.原、被告双方约定若原告方提供的材料未齐全导致交易受理无法过户至原告名下，原告可以另行选择新产权人继续购买上述房产，也可以主张解除本合同无效，三方免责，国房网无条件退款退件。原告在合同落款处留的地址为福建省南平市延平区紫云黄山岭XX号X单元XXX室，被告李强在合同落款处留的地址为五一北路中庚财富天下XX-
XXX。2014年5月13日，被告国房网根据被告李强在合同中所留地址通过EMS向被告送达《催告函》，要求被告李强于该函件收到之日起五日内将诉争房产的户口迁出，因无法联系到被告李强本人该邮件被退回。
另查明，原告已经向被告付清购房款700000元整（包括原告于合同签定时交付的购房定金50000元），并于2013年1月16日办理诉争房产的房屋所有权证。被告李强及其子女的户口于2014年10月31日迁出诉争房屋。案外人唐影的户口于2014年11月21日迁出诉争房屋。
本院认为，原告程玲与被告李强、国房网三方签订的《房屋买卖经纪合同》未违反法律法规，合法有效，原告及被告李强、国房网三方均应全面依约履行合同。被告李强未按照合同约定的时间将诉争房产的户口迁出，已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。被告李强主张本案中原告没有造成任何损失，要求违约金50000元过高。本院认为，鉴于原告已经取得诉争房产的房屋所有权证，且原落户在诉争房产内的户口也已经于2014年11月21日全部迁出，被告李强未依约迁出户口的行为并未构成根本性违约，原告也未能提供足够的证据证明其因被告李强的该违约行为所造成的具体经济损失。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故本院认为，本案违约金可以适当调低，以20000元为宜。另，关于原告主张以迁户口押金抵扣违约金的问题。本院认为，押金属于担保物权的一种特殊形式，是由债务人提供的一种单向担保，不具惩罚性，且本案原告程玲、被告李强、国房网在合同中对押金的性质及一方违约后押金的处理方式也未明确作出约定，故本案押金不具有违约金的性质，与违约责任的承担无必然联系，原告诉请判令被告国房网将被告李强预留在其处的迁户押金20000元用于冲抵违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李强于本判决生效之日起十日内向原告程玲支付违约金20000元；
二、驳回原告程玲其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1250元，适用简易程序减半收取625元，由被告李强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 陈 婉
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 任晗婧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。