广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4815号上诉人（原审被告、反诉原告）：卢春福，男，汉族，住广东省湛江市。
委托代理人：廖伟坚，广东五羊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市海珠区滨江街道社区服务中心，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：饶燕媚，该中心主任。
委托代理人：朱雁，广东华安联合律师事务所律师。
上诉人卢春福因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市海珠区滨江街道社区服务中心（以下简称“滨江服务中心”，甲方）与卢春福（乙方）曾签订《协议书》，约定：将小港路X号之一A商铺（以下简称“涉案房屋”）提供给乙方使用；甲方提供经营场地约60平方米的（临建房）给乙方做经营使用，乙方每月在十日前向甲方缴交管理费、房租2500元正；租赁期从2013年3月15日至2015年3月14日；甲、乙双方签订合约后，乙方须先向甲方交纳保证金2500元，甲、乙双方按协议条款履行，期满后，甲方所收乙方保证金如数退回给乙方，乙方如果在协议履行期间违约或未征得甲方同意，单方终止协议，此保证金归甲方所有；该点档、房屋在协议期间归乙方保养和维修，如乙方需要在室内装修的须经得甲方同意方可装修，但装修后在屋内物品归甲方所有，乙方不得自行拆走（除电器部分）；如遇国家、市政及有关单位批准的建设项目，需要拆除该地段，乙方应无条件终止本合同，任何补偿与乙方无关；等。
2013年3月13日，滨江服务中心出具收款收据：今收到卢春福（小港路X号之一X商铺）按金2500元。
滨江服务中心于2014年8月20日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除滨江服务中心、卢春福双方签订的《协议书》；2、卢春福将涉案房屋腾空并交还给滨江服务中心；3、卢春福按照每月2500元的标准向滨江服务中心支付占有使用费（自2013年11月1日计至卢春福实际交还租赁标的物之日止）；4、卢春福承担案件的诉讼费用。
卢春福向原审法院提起反诉，请求判令：1、滨江服务中心向卢春福退还押金2500元；2、滨江服务中心向卢春福赔偿经济损失30万元；3、滨江服务中心承担案件全部诉讼费用。
在本案一审审理过程中，滨江服务中心表示：2013年7月20日要求卢春福搬迁，卢春福拒绝；2013年7月19日广州市和联房地产有限公司通过拍卖取得地块之后，需要对该地块进行围蔽，并进行三通一平的工作，所以围蔽和停水停电都不是滨江服务中心所为。卢春福表示：2013年10月中下旬滨江服务中心找到卢春福退铺，但卢春福不同意，在协商不久就停水、停电，但没有书面证据；装修时间是从2013年3月下旬开始到6月；目前没有装修的相关单据，装修花了25万元以上；2013年11月开始无法正常经营；没有交还涉案房屋给滨江服务中心；卢春福能自由进出涉案房屋；第2项反诉请求包含了经济损失和营业损失，装修损失约25万元，营业损失约5万元；营业损失是从2013年11月到2015年3月，每月按3000元左右计算，该数额与铺租、水电费大致吻合。
滨江服务中心为证明其主张，还提交了以下证据：
1、广州市正傲实业有限公司（甲方）与广州市海珠区人民政府滨江街道办事处（乙方）于2004年11月30日签订的《协议书》，主要内容为：甲方同意将小港路X号至民主街口的地盘提供给乙方临时使用，使用期从2004年12月1日至甲方书面通知乙方收回场地为止；等。
2、广州市正傲实业有限公司于2013年7月19日向广州市海珠区人民政府滨江街道办事处发出的《函》，内容为：“位于广州市海珠区小港路X号地块，我司开始开发该地块，根据与贵办事处的《协议书》（2004年11月30日签订），我司正式通知贵办，请于2013年8月20日前清理场地并移交我司。”（复印件）
3、滨江服务中心于2013年7月20日向卢春福发出的《通知》，主要内容为：“根据广州市正傲实业有限公司（即广州市海珠区小港路X号地块产权人）通知，小港路X号地块要用于开发。根据该司要求，我中心现通知你做好各分租业户的工作，并于2013年8月20日前将承租场地清理完毕，结清所有费用后经我单位转交还产权人。”
4、广州市和联房地产开发有限公司与广州市房地产交易登记中心于2013年7月19日签订的《广州市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，主要内容为：广州市和联房地产开发有限公司通过公开竞价竞得海珠区小港路X号地块的国有建设用地使用权；等。（复印件）
5、广州市基督教协会于2001年3月3日出具的《委托书》，主要内容为：委托广州市正傲实业有限公司处理广州市海珠区小港路X号地段房屋的管理、使用等事宜。（复印件）
6、广州市海珠区滨江街道办事处于2014年8月20日出具的《证明》，内容为：为响应上级对小港路灯光夜市恢复通车的要求，2004年12月1日海珠区滨江街道办事处与广州市正傲实业公司签订海珠区小港路X号至民主街口空置场地临时租赁协议，作为安置原小港路流动摊贩的经营场地；2004年12月20日滨江街道办事处将该场地移交给滨江街社区服务中心全权经营管理至广州市正傲实业有限公司收回场地为止，该中心具有独立法人资格。
7、广州市正傲实业有限公司2013年8月15日向广州市海珠区人民政府滨江街道办事处发出的《函》。
8、用地单位为广州市和联房地产开发有限公司、地址为海珠区小港路X号、核发时间为2013年12月11日的《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》（复印件）。
卢春福表示对证据3不予认可，从来没有收到；对于证据1、2、4、5、6、7、8的真实性、合法性、关联性均不予认可，卢春福无法确认所谓的客观事实是否存在，即使确认，与案件无关；证据6客观反映了滨江服务中心的侵权行为。
卢春福为证明其主张，还提交了以下证据：
1、经手人只有“林”字样的水电费及租金收据。
2、商铺室内外相片，拟证明卢春福对商铺的装修投入以及滨江服务中心用非法手段逼迁。
3、营业执照副本，拟证明卢春福依法经营。
滨江服务中心表示对证据1的真实性、合法性、关联性无法确定，但2013年7月份的租金滨江服务中心有收到；对证据2的关联性无法确认，该证据无法证明滨江服务中心使用非法手段进行拆迁；对证据3的真实性无异议，但对其关联性有异议，与案件无关。
原审法院认为：滨江街道办事处、卢春福之间签订的《协议书》是当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。滨江街道办事处、卢春福均应按合同约定全面履行义务。
关于本诉。滨江服务中心要求解除合同，卢春福表示同意，并无不妥，予以支持。因双方要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，滨江服务中心要求卢春福将涉案房屋腾空并交还给滨江服务中心的诉讼请求，合法有理，予以支持。卢春福一直使用涉案房屋，应向滨江服务中心支付房屋使用费。鉴于双方约定至2015年的租金均为每月2500元，滨江服务中心要求卢春福自2013年11月开始按上述标准支付房屋使用费的诉讼请求，予以支持。
关于反诉。按照合同约定，如遇国家、市政及有关单位批准的建设项目，需要拆除该地段，卢春福应无条件终止本合同，任何补偿与卢春福无关。现滨江服务中心主张涉案房屋所在地块因开发而需收回，并提交了《广州市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》作为证据，上述证据足以证明滨江服务中心之上述主张。虽然卢春福对上述证据的真实性不予确认，但上述文件均属对社会公开之文件，卢春福并无证据证明上述文件是虚假证据，故对于滨江服务中心提交的证据予以采纳。根据《广州市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，广州市和联房地产开发有限公司已于2013年7月份竞得了涉案房屋所在地块的使用权，而卢春福表示2013年10月中下旬滨江服务中心找到卢春福退铺，故卢春福应按照滨江服务中心的要求交还涉案房屋。卢春福至今未将涉案房屋返还给滨江服务中心已经违反了前述约定，故根据《协议书》约定，卢春福所交保证金应归滨江服务中心所有，故卢春福要求滨江服务中心退还押金2500元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。对于卢春福要求滨江服务中心赔偿损失即装修损失和营业损失的诉讼请求，除前述卢春福违约在先的原因外，卢春福在本案未提交其装修情况、装修费用及营业损失的证据，更未证明其装修已经滨江服务中心同意，故均不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年10月23日作出判决：一、解除广州市海珠区滨江街道社区服务中心诉卢春福就广州市海珠区小港路X号之一X商铺签订的《协议书》；二、卢春福在判决生效之日起10日内将上述房屋腾空并交还给广州市海珠区滨江街道社区服务中心；三、卢春福在判决生效之日起10日内按每月2500元的标准支付自2013年11月1日至实际交还上述房屋之日止的房屋使用费给广州市海珠区滨江街道社区服务中心；四、驳回卢春福的全部反诉请求。本诉受理费263元、反诉费2950元，由卢春福负担。
判后，上诉人卢春福不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决因事实认定不清导致法律适用错误。1、原审法院错误认定卢春福对涉案房屋的装修未经滨江服务中心同意。从本案的客观事实及情理分析，滨江服务中心对卢春福装修涉案房屋的事实是知晓并且同意的，若非得到滨江服务中心的许可，卢春福不可能大规模的对涉案房屋进行装修并转型经营。2、原审法院错误认定卢春福没有交还涉案房屋属于违约。在2013年10月下旬，滨江服务中心未与卢春福协商一致就采取对涉案房屋停水、停电、围蔽的手段进行逼迁。在此种情况下，卢春福已无法正常使用涉案房屋进行经营，并就此与滨江服务中心进行交涉。因此，交还涉案房屋与否只是形式表面问题，不可以片面认定卢春福违约的依据。3、错误认定卢春福自2013年11月起仍正常使用涉案房屋。如前所述，自2013年11月起涉案房屋已不具备正常使用功能，卢春福对涉案房屋已无法有效使用，而造成该情况的责任人完全在于滨江服务中心，原审法院判决卢春福继续支付房屋使用费是错误的，对卢春福是完全不公平的。4、原审法院没有依法认定涉案房屋的装修情况、装修费用及营业损失。卢春福对涉案房屋的装修行为、装修投入均是客观存在的事实，虽然卢春福对此未能直接举证，但为了便于本案事实的查明，一审应当支持卢春福关于上述情况的评估申请。请求判令：1、撤销原审判决第三、四项；2、滨江服务中心退还押金2500元及赔偿经济损失30万元。
被上诉人滨江服务中心答辩称：1、卢春福清楚知道要交还场地仍拒绝交还是违反合同约定，卢春福应依照合同约定向滨江服务中心支付使用费。涉案地块要进行房地产开发建设，卢春福应无条件交还场地在合同第九条有约定，滨江服务中心多次通知、敦促卢春福交还场地，但卢春福不予理会，拒绝签收搬迁通知、拒绝搬迁并阻止业主收回场地。滨江服务中心无法将场地交还给原来的出租方。涉案铺位一直处于卢春福的控制，虽然卢春福称自2013年10月下旬开始没有经营，但卢春福的货物仍在铺位内，并上了锁，商铺是在卢春福的控制下的。卢春福没有向滨江服务中心交还场地，根据相关司法解释，卢春福要支付使用费。2、卢春福要求滨江服务中心赔偿经济损失及押金没有事实及法律依据，卢春福至今无提供相应的证据证明其存在30万元的损失。即使卢春福存在损失，根据合同约定以及相关司法解释的规定，卢春福对商铺进行装修没有征得滨江服务中心同意，应自行承担损失该损失。卢春福在承租时是清楚场地是临时建筑，收回场地的风险是存在的，卢春福是有基本的判断，对其风险应进行判断，卢春福的经营风险与滨江服务中心无关，要滨江服务中心承担没有法律依据。卢春福有违约行为没有按合同约定将场地返还，未经滨江服务中心同意进行装修，无权要求取回押金。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实部分基本无误，本院依法予以确认。
另查明：卢春福称其于2013年10月份才知道涉案房屋被征迁。卢春福称其没有直接的证据证明2013年10月下旬对涉案房屋停水、停电、围蔽等系滨江服务中心所为，滨江服务中心确认涉案房屋自2013年10月下旬起存在停水、停电、被围蔽的事实，但认为上述行为不是滨江服务中心所为，并认为虽然涉案房屋有围蔽，但有留门口给涉案房屋。
二审期间，卢春福确认涉案房屋内仍有其物品。本院询问卢春福是否愿意承担不交还涉案房屋要支付使用费的风险，卢春福表示“法律上的风险要承担的”。
本院认为：卢春福、滨江服务中心对双方就涉案房屋签订的《协议书》应予解除以及涉案房屋应腾空交还给滨江服务中心并无异议，故本案的争议焦点在于：1、卢春福应否按每月2500元的标准支付自2013年11月1日起至交还涉案房屋之日止的房屋使用费给滨江服务中心；2、滨江服务中心应否赔偿卢春福经济损失30万元；3、滨江服务中心应否退还押金2500元给卢春福。
关于卢春福应否按每月2500元的标准支付自2013年11月1日起至交还涉案房屋之日止的房屋使用费给滨江服务中心的问题。卢春福自认在2013年10月份即已知悉涉案房屋需被征拆，表示滨江服务中心于2013年10月下旬找到卢春福退铺，由此可见，滨江服务中心已将收回涉案房屋的主张通知卢春福。依照卢春福与滨江服务中心所签订的《协议书》关于“如遇国家、市政及有关单位批准的建设项目，需要拆除该地段，乙方（卢春福）应无条件终止本合同”的约定，卢春福在接到滨江服务中心收回涉案房屋的通知后即应及时将涉案房屋交还给滨江服务中心。卢春福认为滨江服务中心通知其交还涉案房屋后，自2013年10月份下旬开始对涉案房屋停水、停电以及进行围蔽（留有出入口），但无提供充分证据予以证明涉案房屋被停水、停电以及被围蔽（留有出入口）系滨江服务中心所为，故本院对卢春福的该主张不予采信。滨江服务中心在涉案房屋被停水、停电以及被围蔽前已通知卢春福交还涉案房屋，卢春福至今未将涉案商铺交还给滨江服务中心，由此可见，造成卢春福无法有效使用涉案房屋的责任不能归咎于滨江服务中心，故原审法院认定涉案房屋仍由卢春福实际使用并据以判令卢春福自2013年11月1日起按照合同约定的租金标准支付至交还涉案房屋之日止的使用费并无不当。卢春福以涉案房屋自2013年11月起已不具备正常使用功能为由认为其不应再继续支付使用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于滨江服务中心应否赔偿卢春福经济损失30万元的问题。卢春福与滨江服务中心所签订的《协议书》中仅约定“如遇国家、市政及有关单位批准的建设项目，需要拆除该地段，乙方（卢春福，下同）应无条件终止本合同，任何补偿与乙方无关”，对合同履行期间如遇征迁时，卢春福对涉案房屋投入的装修应如何计价赔偿未作约定。《协议书》约定“如乙方需要在室内装修的须经得甲方（滨江服务中心，下同）同意方可装修，但装修后在屋内物品归甲方所有”。卢春福并无提供滨江服务中心同意其对涉案房屋进行装修的证据，亦无证据证明滨江服务中心将涉案房屋交付给其使用时的房屋状况，卢春福关于其在使用涉案房屋期间进行转型经营以及对涉案房屋进行大规模装修的事实并不足以证明现存于涉案房屋内的装修是在得到滨江服务中心同意所进行的，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条关于“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，原审法院对卢春福提出的对装修损失进行鉴定的请求不予接纳以及对卢春福主张的25万元装修损失不予支持并无不当。如前所述，造成涉案房屋自2013年11月份起无法正常使用不能归咎于滨江服务中心，且卢春福对其主张的5万元营业损失并无提供相关证据予以证实，原审法院驳回卢春福要求滨江服务中心赔偿5万元营业损失的反诉请求并无不当。据上，卢春福要求滨江服务中心赔偿损失30万元的上诉理由依据不足，本院不予支持。
关于滨江服务中心应否退还押金2500元给卢春福的问题。涉案房屋所在地块已被广州市和联房地产有限公司竞得土地使用权，故涉案房屋因开发需被收回，滨江服务中心要求卢春福交还场地符合合同约定。卢春福未交还涉案房屋违反了《协议书》关于“如遇国家、市政及有关单位批准的建设项目，需要拆除该地段，乙方（卢春福，下同）应无条件终止本合同”的约定，依照《协议书》关于“乙方如果在协议履行期间违约或未征得甲方（滨江服务中心，下同）同意，单方终止协议，此保证金归甲方所有”的约定，卢春福要求滨江服务中心退还押金2500元的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，卢春福的上诉理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6364元，由上诉人卢春福负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 万力平
审判员 李 静
二〇一五年三月××日
书记员 原 炜