广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终6822号上诉人（原审被告）：施晓露，女，汉族，1986年4月5日出生，住湖北省沙洋县，上诉人（原审被告）：翁就国，男，1953年7月16日出生，现住东莞市，被上诉人（原审原告）：李来平，女，汉族，1987年7月14日出生，住广东省信宜市，原审第三人：东莞市诚悦房地产经纪服务有限公司。住所地：东莞市大朗镇通华街**号。法定代表人：朱惠雅。上诉人施晓露、翁就国因与被上诉人李来平、原审第三人东莞市诚悦房地产经纪服务有限公司（以下简称诚悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初3446号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李来平2016月4月6日向原审法院起诉请求：1.施晓露、翁就国向李来平支付双倍定金差额35000元；2.施晓露、翁就国承担本案诉讼费。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2016年6月15日判决翁就国、施晓露在判决发生法律效力之日起五日内支付李来平双倍定金差额35000元。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费338元，保全费370元，已由李来平预交，由翁就国、施晓露承担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初3446号民事判决。施晓露、翁就国上诉请求：1.撤销原审判决，改判施晓露、翁就国无需支付李来平双倍定金差额35000元；2.本案一、二审诉讼费用、保全费用由李来平承担。事实和理由：（一）关于翁就国是否需要承担定金责任问题。1.案涉房屋属于翁就国个人所有，并非翁就国与施晓露的夫妻共同财产，施晓露未经翁就国同意出售案涉房屋属无权处分。2.翁就国对诚悦公司促成施晓露与李来平买卖案涉房屋并不知情。3.翁就国从未委托诚悦公司出售案涉房屋，李来平和诚悦公司也没有提供翁就国委托出售案涉房屋的证据。李来平如确有诚意购买案涉房屋，可以等待翁就国出差回来后亲自协商处理，而不是急于一时与施晓露签订受让文件，而房屋交易属于重大交易，容易出现中介机构或其他人员利用信息不对称的优势，实施欺诈而获取不当利益情形。4.根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条的规定，李来平、诚悦公司、施晓露在一审庭审过程中，均确认签订案涉房屋买卖合同相关文件时，翁就国并不在场。虽然李来平和诚悦公司均称翁就国知道案涉房屋的买卖情况，但没有提供证据证实，而翁就国对此予以否认，且施晓露在一审庭审中也承认出售案涉房屋未经翁就国同意，故关于翁就国是否知道案涉房屋买卖情况的问题，应由李来平提供证据证实，否则应承担举证不能的责任。因施晓露无权处分案涉房屋，故房屋买卖预约合同无效，李来平不能依据合同主张定金责任。（二）关于李来平能否依据《认购意向书》、《出售确定书》向施晓露主张定金责任的问题。根据《认购意向书》明确记载“若由于业主原因使买卖不成功，则乙方（中介方）须将所收之定金全退还甲方（购房人），甲方不可以进一步追究责任或要求赔偿”的内容及因施晓露无权处分导致《认购意向书》、《出售确定书》均为无效文件，再结合交易情况理解“不可以进一步追究责任”是指不可以追究房屋出售人即施晓露的责任，诚悦公司仅作为中介方属于受托方，是否退还定金或追究买受人的责任都与中介方无涉。（三）施晓露出售案涉房屋是否构成家事代理的问题。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定可知，家事代理处理的对象为夫妻共同财产，而案涉房屋属于翁就国个人所有，加之房屋买卖属于重大交易，除了价格因素外，对交易主体审查，具体交易时间、税费负担等细节的确定及相关的违约责任，均非家事代理所能代理的范畴。并且，即使翁就国知道房屋价格，从录音的内容显示，也是知道上一年的房屋价格，知道上一年的房屋价格和知道现在房屋是否出售，知道现在房屋出售给什么主体，知道现在房屋如何交易，都是不同的范畴，故以家事代理的理由判决翁就国承担责任实无依据。李来平辩称：（一）要求施晓露提供2016年2月26日当天的通话录音，当天下午施晓露与翁就国的通话记录，一审时已要求施晓露、翁就国提供双方电话（含香港电话），定金于2016年2月26日约下午3时转账至施晓露账号，施晓露不少于1-2次与翁就国通话确认并同意收取定金并确认出售案涉房屋，李来平及诚悦公司已多次证明事实。（二）李来平在看房并确认购买案涉房屋前，施晓露及诚悦公司已多次向李来平表明房屋价格确认为1100000元并有多个客户看过案涉房屋。并且施晓露表示因孩子在松山湖读书，与翁就国商量过出售案涉房屋再在松山湖购买房屋。（三）在2016年2月26日签订合同后，虽然李来平多次催促施晓露进行下一步签订购买合同，但施晓露多次以翁就国未回来为理由推脱，说明施晓露与翁就国一直有商量且翁就国知道出售案涉房屋的事实。原审法院也确认案涉房屋是施晓露与翁就国在东莞共同居住的房屋。（四）根据原审查明事实，施晓露与翁就国为夫妻关系，《出售确定书》在夫妻关系期间签订，根据录音显示，翁就国提到“（价钱）那是去年的事”说明翁就国知道并有委托诚悦公司出售案涉房屋。另外，诚悦公司对李来平说明在李来平支付定金前已有多个客户看过房屋并且价格已经提升几次才达到现价1100000元，说明施晓露、翁就国一直有委托并知晓诚悦公司的行为。（五）《出售确定书》与《认购意向书》中的购买人违约不予退还定金的条款相互对等，并且《认购意向书》约定的“若由于业主原因使买卖不成功，则诚悦公司须将所收之定金全退还李来平，李来平不可以进一步追究责任或要求赔偿”的内容仅为约束李来平与中介方诚悦公司的条款，并非不追究施晓露、翁就国的责任。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条的规定，施晓露、翁就国应承担违约责任，返还双倍定金差额35000元。诚悦公司没有在法定期限内提交书面意见。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点：翁就国、施晓露是否应承担向李来平支付双倍定金差额35000元的违约责任。首先，施晓露与诚悦公司签订《出售确认书》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，翁就国以施晓露无权处分案涉房屋为由主张该协议无效，与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定不符，本院不予支持。其次，翁就国以施晓露无权处分案涉房屋为由主张《出售确认书》对其不产生效力。施晓露与诚悦公司签订该协议系在施晓露与翁就国婚姻关系存续期间，且签署该协议时，施晓露提交了案涉房屋房产证及结婚证书复印件，诚悦公司有理由相信签订该协议系施晓露夫妻双方共同意思表示。另外，从李来平提交的录音也可以看出翁就国是知晓施晓露出售案涉房屋的事实。故原审认定施晓露的行为构成家事代理，即施晓露的行为后果由施晓露与翁就国共同承担，并无不当，本院予以维持。再次，关于违约责任的问题。根据《出售确认书》约定，施晓露和翁就国违约时，需向客户双倍返还定金。施晓露和翁就国因逾期签订《临时房屋买卖合同》而违约，李来平作为认购案涉房屋一方，要求施晓露、翁就国承担支付双倍定金差额35000元的违约责任，合法有据，本院予以支持。综上所述，施晓露、翁就国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由施晓露、翁就国负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 杨洁萍审判员 徐华毅二〇一七年五月四日书记员 冯颖欣杨静附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。