通江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第1057号
原告陈某某，女，汉族，城镇居民。
委托代理人（特别授权）张明，通江县涪阳法律服务所法律工作者。
委托代理人梁金俊，四川竞壹律师事务所律师。
被告四川旭风房地产开发有限公司（以下简称四川旭风公司）。
法定代表人李某，职务总经理。
委托代理人康某，女，汉族，城镇居民，系该公司职工。
第三人四川通发房地产开发有限公司（以下简称四川通发公司）。
法定代表人周某某，职务总经理。
委托代理人苟永兴，四川衡义律师事务所律师。
原告陈某某与被告四川旭风公司、第三人四川通发公司“商品房预约合同纠纷”一案，本院受理后，依法由审判员李银枝独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托代理人张明、梁金俊，被告四川旭风公司法定代表人李某的委托代理人康某、第三人四川通发公司法定代表人周某某的委托代理人苟永兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月10日我与原通江县永顺公司（现更名四川旭风公司）签订购房协议，协议约定：我预购原通江县永顺公司在通江县诺江镇西寺村开发的阳光四期第12层F号住房一套，房屋面积为95.22平方米，每平方米单价2848元，房屋总价款为271186.56元。协议签订后，我依约定向被告支付房款定金82187元。后因被告擅自改变房屋户型结构，实际建筑面积超出约定面积20.87平方米，四川通发公司又将我与被告预定房变更为第15层6号，同时转售给他人致我的合同不能实现。被告和第三人的行为严重损害了我的合法利益，请求判令：1、解除我与被告签订的购房协议；2、被告四川旭风公司双倍返还我购房定金108474元，返还现金27950元，被告四川旭风公司赔偿因违约致我签订的合同不能实现所造成的实际损失52360元；3、第三人四川通发公司对以上费用承担连带责任；4、诉讼费由被告承担。
被告四川旭风公司辩称：位于通江县诺江镇西寺村阳光四期工程系周某某自行投资，自负盈亏在开发，周某某当时无开发资质挂靠在我公司，以前所签订的商品房预售合同系以我公司的名义签订属实。但2013年6月30日四川通发公司成立，原位于通江县诺江镇西寺村阳光四期工程以我公司所签订的合同均转让到四川通发公司。同时，原、被告间的房屋买卖合同还未成立，现原告的诉请与我公司无关，应驳回原告对我公司的诉请。
第三人辩称：我公司原无资质挂靠在原通江县永顺房地产公司，后公司取得资质成立了四川通发公司属实。因我公司欠债太多，为保护原告的利益，对原告所购房原我公司以周某某、向某某夫妇名义网签过，后我公司将此情况给专案组汇报经同意，2014年3月我公司又向通江县房管局出具情况说明，取消了周某某、向某某对该房的占位备案，原告所购买的房屋现还未出售，原告要求解除合同我公司同意，但原告要求我公司双倍返还购房定金108474元，返还现金27950元及赔偿实际损失52360元承担连带责任的理由不成立，因我公司收到原告的是购房款不是定金，原告也未举出定金和损失的依据，我方未违约，请求驳回原告对我公司的诉请。
经审理查明：2010年周某某以通江县永顺房地产公司（以下简称通江永顺公司）的名义竞得位于通江县诺江镇西寺村阳光四期工程项目国有建设用地使用权，并办理了《国有土地使用权证》，该工程的土地出让金系周某某以通江县永顺房地产公司的名义交纳。前期开发手续周某某亦以通江永顺公司的名义在办理，项目名称为“西城豪庭”。周某某当时无房地产开发资质借用通江县永顺房地产公司并交纳了40000元挂靠管理费。2011年3月10日陈某某（乙方）与通江县永顺公司（甲方）签订《商品房预定协议》一份，主要内容为：甲方经通江县人民政府批准实施诺江镇西寺村阳光丽都四期工程项目“西城豪庭”，现已开工建设，但尚不具备预售和签订《商品房买卖合同》的条件，乙方欲预定“西城豪庭”之房产，经双方平等协商，自愿签订如下商品房预定协议，共同遵守。交房时间2012年12月30日以前。原告预订房为1栋12层F号房，建筑面积约95.22平方米，单价2848.00元／平方米（此单价包含水、电、燃气入户及门窗等费用），总房款为（人民币）271187.00元，最终房屋面积以房地产产权登记机关实测面积为准，所产生的房屋差价款双方多退少补。2011年3月10日原告缴纳定金82187.00元作为双方等开盘后签订《商品房买卖合同》的担保，该定金不计息，在签订正式《商品房买卖合同》时，定金充抵房款，余款189000.00元原告向银行申请按揭。原告应在被告开盘通知之日起30日内到本项目客户接待中心签订正式《商品房买卖合同》。公司取得商品房预售许可证后正式开盘时间不超过2012年6月30日。被告将为原告保留本协议项下之房产预定权，直至开盘之日起三十日内，若超出此期限原告未与被告签订正式《商品房买卖合同》，原告对协议项下之房产的预定权灭失，被告有权另行处置乙方预定房产。本协议一式三份，每份四页，原告一份，被告两份，经双方签署并在原告交付定金后生效，双方签订正式《商品房买卖合同》之后，本协议失效。通江县永顺公司法定代表人或授权代理人栏周某某盖私章，同时加盖了通江县永顺公司阳光四期项目部章，原告陈某某签字并盖手印。合同签订当日陈某某交款82187元。在诉讼中原告要求赔偿被告违约致合同不能实现所造成的实际损失52360元，但未举出证据证实。
同时查明：原签订预售合同时未加算1一3层的营业用房，1栋12层F号房后变更为15层6号房。该项目因出让土地规划地块与实际地块不吻合，导致原设计方案的每层9户无法放线，被迫修改为每层8户，户型及面积均发生变更。现双方争执的房屋经通江县精全房地产测绘队测绘，该房建筑面积118.75平方米（即套内建筑面积（含阳台）97.96平方米，阳台建筑面积12.35平方米，分摊的共有共用建筑面积20.97平方米）。2012年12月7日四川通发公司取得《商品房预售许可证》。2013年陈某某要求四川通发公司退房并提出赔偿要求双方未达成协议，公司因出现债务危机，2013年9月5日公司以员工周某某、向某某的名义将该房办理了网签合同，2014年1月13日被通江县公安局查封。
还查明：四川通发公司成立于2011年8月8日。2011年6月3日通江县永顺公司变更为四川旭风公司。2012年4月20日四川旭风公司（甲方）与四川通发公司（乙方）签订解除协议书，内容为：阳光四期工程土地系周某某以通江县永顺公司的名义竞得，其费用系周某某交付。现周某某自己成立了四川通发公司，甲方同意将阳光四期国有建设用地使用权变更登记为四川通发公司，特别是周某某以四川旭风公司和通江县永顺公司名义或阳光四期项目部的名义对外的一切借款，概由周某某及乙方偿还。现原告起诉来，要求实现诉请。
本院认为：原告陈某某与原通江县永顺公司签订的《商品房预定协议》，协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，内容包括了预订房屋的基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的时间及定金条款等，符合商品房预约合同的法律特征，该协议系双方当事人的真实意思表示且无异议，合法有效。合同签订后，原通江县永顺公司至今未按合同约定履行交付房屋义务，理应承担逾期不能交房的违约责任。合同履行中，原通江县永顺公司经工商变更为四川旭风公司，四川旭风公司应对通江县永顺公司在阳光四期项目上设定的权利义务担责，后周某某成立了四川通发公司，四川旭风公司将该项目已设定的全部权利义概括性转让给了四川通发公司，变更了《建设用地使用证》等相关开发建设手续，双方签订了项目转让协议，同时，“阳光四期”工程项目实质系周明自行投资，自行开发，自负盈亏，仅以通江县永顺公司的名义挂靠经营，据此，原公司在该项目上已设定的权利义务理应由新受让的四川通发公司承担，同时，原告陈某某签订预订合同时所缴纳的定金亦是直接交付给实际投资开发者周某某，项目变更后，陈某某也一直与四川通发公司在协商解决，所以第三人四川通发公司系本案适格的义务主体，理应最终承担逾期不能按约定交付房屋的违约定责任。原告诉请要求解除《商品房预订协议》，被告及第三人均同意解除，本院予以确认。原告陈某某要求把已交付的款82187元作为定金按规定返还，按照双方签订的预订协议约定，原告在签约时应缴纳定金82187元作为签订正式商品房买卖合同的担保，虽然收款条据是书写的购房款，但从签订协议的真实意思看原告向被告缴纳的是定金，应按定金罚则处理。根据《担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”的规定，协议中总房款金额为271187.00元，定金部分最高为54237.4元，其余27949.6元应为预订购房款。同时根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求要求赔偿损失”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，合同解除后，现原告主张要求四川通发公司双倍返还购房定金108474.8元及退还预付购房款27949.6元的理由成立，本院予以支持。诉讼中原告要求被告及第三人支付合同不能实现的实际损失52360元，因未举出证据证实，本院不予支持。被告四川旭风公司辩称“阳光四期”项目实际是周某某投资开发，开发主体后来变更为第三人四川通发公司，与该项目的所有权利义务应由通发公司享有和承担，在本案中不应承担责任的理由成立，依法予以采纳；第三人四川通发公司辩称合同解除后不应双倍返还原告的定金及退还房款的理由不能成立，不予采纳。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条的规定，判决如下：
一、解除原告陈某某2011年3月10日与原通江县永顺房地产开发有限责任公司签订的《商品房预定协议》。
二、第三人四川通发房地产开发有限公司在判决生效后十日内双倍返还原告陈某某购房定金108474.8元及退还购房款27949.6元，共计136424.4元。
三、驳回原告陈某某对被告四川旭风公司的诉讼请求及其它诉讼请求。
案件受理费1533元，由第三人四川通发房地产开发有限公司承担（第三人应承担的费用已由原告垫付，待履行时由第三人直接支付给原告）。
义务人逾期不履行本判决所确定的金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 李银枝
二〇一四年九月二日
书记员 向可为