上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初67704号
原告(反诉被告)：杨珂，女，1991年12月10日生，汉族，住南京市。
原告(反诉被告)：张森，男，1986年5月23日生，汉族，住江苏省。
原告(反诉被告)：杨从岩，男，1964年7月10日生，汉族，住河南省。
共同委托诉讼代理人：洪凌，上海市金茂律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：孟登辉，上海市金茂律师事务所律师。
被告(反诉原告)：顾爱民，男，1956年3月9日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张清涛，上海勤周律师事务所律师。
第三人：姜再芳，女，1980年6月27日生，汉族，住上海市杨浦区本溪路***弄***号*******室。
原告杨珂、张森、杨从岩诉被告顾爱民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡铁红独任审判。被告顾爱民依法提起反诉，本院依法对本诉、反诉合并审理，于2016年12月8日、2017年1月12日公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，原告申请追加姜再芳为第三人，本院经审查后，依法追加姜再芳为第三人参加本案诉讼。原告(反诉被告)杨珂、张森、杨从岩的共同委托诉讼代理人洪凌、孟登辉，被告(反诉原告)顾爱民及其委托诉讼代理人张清涛、第三人姜再芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨珂、张森、杨从岩诉至本院，提起诉讼请求：1.判令被告配合原告办理将上海市浦东新区康佳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至第三人姜再芳名下的手续；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月22日，原告与被告就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》(以下简称《合同》)，约定被告将其所有的系争房屋以人民币238万元(以下币种同)的价格出售给原告，约定双方于2016年8月15日前签订正式的房屋买卖合同，于2016年11月15日前申请办理房屋产权过户登记手续，《合同》第7.6条还约定：在本合同约定的交易条件保持不变的情况下，原告可以增加、减少或变更本合同中的买受方，本合同项下的权利义务由增加、减少、变更后的买受方概括承受。当日原告支付被告定金5万元。2016年5月30日，原告向被告转账支付房款40万元。2016年6月20日，原告向被告转账支付定金29万元。2016年8月6日，原、被告共同至中介处准备办理网签手续，方得知由于原告张森存在补交社保的情况，尚未连续缴满5年社保，不符合上海限售政策的要求，当日双方未办理网签。于是原告向被告提出提前支付部分房款，双方变更过户时间为2017年底，被告同意。2016年8月7日，原告因此再向被告支付房款30万元。但被告拒绝与原告就变更过户时间签订书面协议。在此情况下，原告根据《合同》第7.6条多次向被告提出变更买受方为第三人，但被告拒不履行《合同》。原告认为被告在知道原告被限购后，次日仍收取房款30万元，说明被告同意继续履行合同，双方就延期办理过户达成合意。为维护自身合法权益，原告诉至法院，诉请如前。
被告顾爱民辩称不同意原告诉请，请求法庭驳回。原、被告确实就系争房屋买卖签订了居间协议及《合同》，被告也收到了原告支付的房款104万元。2016年8月6日，被告按约与原告办理合同网签手续，但由于三原告不具备购房资格导致合同履行不能，被告不存在过错。之后，原告要求被告将系争房屋过户到原告杨从岩的外甥名下，并非第三人，被告不同意直接过户，而认为应在解除《合同》后，重新签订房屋买卖合同，但原告不同意该方案，导致双方协商不成。被告从未同意过变更包括房屋过户时间在内的合同条款，至于被告收取的房款30万元，该笔房款的收据是被告于2016年8月6日出具的，但实际原告是次日转账支付给被告的。对于《合同》第7.6条，被告首先认为该条款系损害被告利益的格式条款，但并未向被告特别提示，因此该条款应为无效。其次，根据合同相对性理论，买受人不能随意变更，即使变更，也只能变更为原告家庭内部成员，即只能限定为父母、夫妻，而不能随意扩大为兄弟姐妹或任何不特定的人。被告认为姜再芳与本案无关，不应追加姜再芳为第三人，又因第三人并未举证证明杨某与杨珂之间是表兄妹关系，故也不认可第三人的身份及其与原告之间的关系。第三，被告认为变更合同主体需要双方协商达成一致，被告不同意根据《合同》第7.6条将买受方变更为第三人，故也不同意直接将房屋过户至第三人名下。
第三人姜再芳述称，其系上海户籍，与案外人杨某系夫妻关系，二人在上海有一套房屋。杨某是杨珂的表哥，即第三人是原告杨珂的表嫂。对于原告购买系争房屋，在《合同》签订时，第三人就知晓，因为原告为防止自身不具备购房资格，所以告知第三人有可能会将房屋过户至其名下。2016年8月7日，由于原告被限购，原告就告知第三人要将系争房屋过户至其名下。之后，第三人通过中介通知被告，变更买受人，但被告拒不履行《合同》。第三人认为《合同》第7.6条并未限定变更后的买受人的特定身份，第三人有权作为变更后的买受人，现在第三人又具有购房资格，愿意概括承受《合同》项下原告的权利义务，故要求被告根据《合同》第7.6条，将系争房屋过户至第三人名下。
反诉原告顾爱民诉至本院，提出诉讼请求：1.判令解除《合同》；2.判令反诉被告共同支付反诉原告违约金47.60万元。事实与理由：2016年5月22日，反诉原、被告就系争房屋签订《合同》及《房地产买卖居间协议》，约定双方于2016年8月15日前签订正式的房屋买卖合同，于2016年11月15日前申请办理产权过户登记手续。当日，反诉被告向反诉原告支付定金5万元，之后分三次向反诉原告支付房款共计99万元。2016年8月6日，反诉原、被告共同去办理审税，反诉原告发现反诉被告属于限购对象，直到2017年12月，反诉被告才具有购房资格，导致双方约定的8月15日办理网签履行不能。反诉被告不具备购房资格，导致网签及过户不能，反诉被告构成根本性违约。因此反诉原告有权解除《合同》，并参照《合同》第九条主张违约金。《合同》解除后，反诉原告愿意返还已收取的房款。为维护自身合法权益，诉至法院，诉请如前。
反诉被告杨珂、张森、杨从岩辩称不同意反诉诉请，反诉被告按约向反诉原告支付了房款104万元，反诉被告已经履行了买卖合同项下的主要合同义务。2016年8月6日，虽然反诉原告知晓反诉被告方由于被限购无法办理网签，但双方就延期办理过户手续、继续履行合同达成合意。因此，次日反诉被告继续向反诉原告支付30万元房款，反诉原告在收到该笔款项后向反诉被告交付收据。反诉被告有权依据《合同》第7.6条要求变更买受方，反诉原告应依约配合办理变更手续。相反，反诉原告拒不履行《合同》，反诉原告已经违约。反诉被告并未违约，不同意支付违约金，即便法院审查下来认为反诉被告存在违约，也认为违约金计算标准明显过高，反诉原告未举证其有损失，因此要求法院调低违约金的数额。
结合各方当事人的举证及庭审陈述，本院经审理认定事实如下：三原告均非上海户籍，原告杨珂与原告张森系夫妻关系，原告杨从岩系原告杨珂的父亲。至2017年底，原告张森将连续缴满5年社保。原告杨珂在上海缴纳社保的时间只有两三年。原告杨从岩在上海从未缴纳过社保。
2009年10月29日，上海市浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室房屋核准登记在原告杨从岩名下。
2016年1月8日，系争房屋核准登记至被告名下。
2016年5月22日，原告与被告及中介上海搜房房天下房地产经纪有限公司就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将系争房屋出售给原告，总房价为238万元。3.1条约定……为表示购买诚意，原告向中介支付意向金5万元，作为与被告洽谈之用。若被告签署《合同》，则该意向金转为定金，以担保《合同》履行。
当日，原、被告还签订《合同》。《合同》第二条约定房屋价格为238万元。第四条付款方式：第4.1条约定原告应于签订示范合同并办理公证手续(若需)后向被告支付首期房价款100万元(含已支付的全部定金)。……第4.2条约定第二期房价款138万元。……第五条约定原、被告双方应于2016年11月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。第6.1条约定本次交易中依据法律法规产生的所有税、费由原、被告双方各自承担。……第7.6条约定在本合同约定的交易条件保持不变的情况下，原告可以增加、减少或变更本合同中的“买受方”，本合同项下的权利义务由增加、减少、变更后的“买受方”概括承受。第八条定金责任：原告所支付的定金系为担保本次交易的履行。若被告违约不出售系争房屋，则应向原告双倍返还定金；若原告违约不购买系争房屋，则已支付的定金由被告没收。第九条违约责任约定一方未按本合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金。经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。第十四条补充约定：原、被告双方税费(：)营业税由被告支付，个人所得税和契税由原告支付，约定签订买卖合同时间为2016年8月15日前。
2016年5月22日被告出具收款收据，明确收到原告支付的定金5万元。2016年5月30日，原告支付被告房款40万元，2016年6月20日，原告支付被告定金29万元，被告分别出具相应的收款收据。2016年8月6日，被告出具收款收据，确认收到原告支付的房款30万元。次日，原告向被告转账支付房款30万元。
2016年8月6日，原、被告均至中介处办理合同的网签手续，但由于三原告均系外地户籍，在双方约定的签订网签合同时，原告张森的社保尚未连续缴满达到5年，故当日未签订网签版本的合同。
本院认为，原、被告就系争房屋买卖签订的《房地产买卖居间协议》及《合同》，是原、被告双方真实意思表示，双方均应尊重合同，并严格履行合同。分析本案有两个争议焦点，即合同条款是否变更及合同权利义务是否已经概括转让。
争议焦点一，合同约定的过户时间是否变更？原告认为其于2016年8月6日发现自身属于限购对象后，与被告就延期过户协商达成一致。对此，本院认为，原告虽然申请证人出庭对此作证，但是被告否认、双方又未就此达成书面协议的情况下，原告并未提供其他证据证明该节事实，故本院难以相信原、被告就合同变更协商达成一致。原告对于其主张负有举证责任，在举证不能的情况下，由原告承担相应不利后果。
至于原告陈述被告于2016年8月6日写好收据，2016年8月7日原告向被告支付房款30万元后，被告向其交付该笔房款收据，认为这表示原、被告双方就变更过户时间及继续履行合同达成一致。对此，本院认为，原告关于落款日期为2016年8月6日的这张30万元房款收据的解释，符合常理，但是无法反证双方就变更过户时间及继续履行合同达成一致。另外，双方约定的过户时间为2016年11月15日之前，在被告收取该笔款项之后至合同约定过户时间之前，双方完全可以在合同约定的过户时限前继续过户，而非就此认定双方变更了过户时间。
争议焦点二，原告根据《合同》第7.6条变更买受方的行为是否已发生法律效力？本院认为，原告在签订《合同》时就不具备购房资格，且其也无证据证明当时已将该事实情况告知被告，原告本身存在过错。《合同》第7.6条虽约定原告可以增加、减少、变更买受方，但该条款的适用是附条件的，现原告由于自身客观原因而导致无法办理网签手续，而不得不采取变更当事人的补救措施，且当时并未向被告证明变更的买受人实际履行能力等事实情况，增加了交易的不确定性和风险，故原告曾通知被告变更买受方的行为并未发生法律效力。
综上，在合同主体及合同条款均未发生变更的情况下，原、被告双方仍应按照《合同》严格履行。《合同》就网签时间及过户时间均有明确约定。现在由于原告自身对限购政策的理解及对自身限购资格的判断有误，导致其在合同约定的过户时间即2016年11月15日之前不具有购房资格，无法与被告办理房屋过户。因此，反诉原告要求解除《合同》，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同》解除后，反诉原告同意向反诉被告返还已收取的房款104万元，本院依法予以准许。反诉原告参照《合同》第九条追究反诉被告违约责任，反诉被告抗辩称要求调低违约金。对此，本院认为在反诉原告并未举证证明其有损失的情况下，本院综合考虑反诉被告违约给反诉原告造成的损失、反诉原告违约的过错程度等因素，酌情确定为5万元。至于反诉被告认为合同解除后，被告应支付违约金的意见，由于反诉被告不具有购房资格导致《合同》不能继续履行，反诉被告作为违约方，再行主张违约金，欠缺事实依据及法律依据，因此本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第八十八条，第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、解除原告(反诉被告)杨珂、张森、杨从岩与被告(反诉原告)顾爱民之间于2016年5月22日就上海市浦东新区康佳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；
二、被告(反诉原告)顾爱民于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨珂、张森、杨从岩房款104万元；
三、原告(反诉被告)杨珂、张森、杨从岩于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)顾爱民违约金5万元；
四、驳回原告(反诉被告)杨珂、张森、杨从岩的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25,840元，减半收取12,920元，诉讼保全费5,000元，两项共计17,920元，由原告(反诉被告)杨珂、张森、杨从岩负担，反诉案件受理费减半收取4,260元，由原告(反诉被告)杨珂、张森、杨从岩负担1,260元，由被告(反诉原告)顾爱民负担3,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一七年二月二十日
书记员 蒋 炜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。