北京市密云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）密民初字第0013号
原告单立杰，男，1992年2月19日出生。
委托代理人席振合，北京市檀州律师事务所律师。
委托代理人唐容，北京市檀州律师事务所律师。
被告傅林立，女，1966年2月5日出生。
委托代理人郑泽众，北京市问为律师事务所律师。
被告北京丽达和谐房地产经纪有限公司，住所地北京市密云县行宫小区8号楼3单元101室。组织机构代码69961101-5。
法定代表人贾艳丽，总经理。
委托代理人李玉华，北京市世纪律师事务所律师。
第三人北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路**号辉煌时代大厦***层。组织机构代码40060642-3。
法定代表人张盟，主任。
委托代理人胡建臣，男，1982年7月3日出生。
原告单立杰与被告傅林立、被告北京丽达和谐房地产经纪有限公司、第三人北京市住房贷款担保中心房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员ＸＸ勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告单立杰之委托代理人席振合、唐容，被告傅林立之委托代理人郑泽众，被告北京丽达和谐房地产经纪有限公司之委托代理人李玉华，第三人北京市住房贷款担保中心之委托代理人胡建臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告单立杰诉称：2013年8月5日，我父亲单X代我与二被告签订定金协议一份，约定由被告傅林立将位于密云县X1小区X1号楼X层X单元X号房屋卖给我，房屋总价款135万元，定金25万元。定金协议签订当日，我给付被告傅林立定金25万元。2013年8月27日，我又与被告签订了《北京市房屋买卖合同》，合同约定首付款为95万元。签订房屋买卖合同当日，我给付被告傅林立70万元。2013年10月25日，我又与被告傅林立签订补充合同，合同约定2013年11月10日前，被告傅林立负责将密云县X1小区X1号楼X层X单元X号房屋的公积金贷款还清，如傅林立还清贷款，配合我办理贷款事宜，合同继续履行。现被告傅林立仍未将贷款还清，我同意为被告傅林立垫付按揭贷款以使合同得以继续履行。被告北京丽达和谐房地产经纪有限公司对合同未尽到审慎审查的义务，应当对被告傅林立的违约行为承担连带责任。现我诉至法院，请求判令：1、被告傅林立协助我办理密云县X1小区X1号楼X单元X号房屋产权变更登记手续，并赔偿我垫付的住房公积金贷款；2、被告傅林立自2013年10月28日起至实际办理变更登记之日止，每日支付逾期交房违约金270元；3、被告北京丽达和谐房地产经纪有限公司对上述诉讼请求承担连带赔偿责任；4、案件受理费由被告负担。
被告傅林立辩称：与原告单立杰签订房屋买卖合同属实，共收取原告房款95万元；因我在2013年6月28日亦与案外人王X签订过涉案房屋的买卖合同，并收取全部房款，我同意出卖房屋，房屋归属问题遵从法院判决。
被告北京丽达和谐房地产经纪有限公司辩称：我公司仅为中介方，不是房屋买卖合同的主体，原告所诉与我公司无关，不同意原告的诉讼请求。
第三人北京市住房贷款担保中心辩称：被告傅林立出卖房屋与我中心无关，同意在原告还清按揭贷款后，被告傅林立将房屋产权变更到原告名下。
经审理查明：2013年8月5日，原告单立杰之父单X与被告傅林立签订《定金协议》一份，内容为：”今有单X交来购买北京市密云县X2（三期）小区X2#住宅楼X单元-X，房屋面积100.57平方米，房权证号：**（合同编号）。此房全款：小写1350000.00元整，大写壹佰叁拾伍万元整。定金贰拾伍万元整人民币。付款方式：贷款，因房本没有办下来，所以定于2013年9月5日之前傅林立办出房本，并申请做还贷手续，单X于2013年9月5日见着房本付清首付款，然后傅林立与单X一起办理房屋贷款、过户等相关事宜，傅林立收到全部房款后两个月内搬走......”。当日，单X支付购房定金250000元，被告傅林立为其出具定金收条一份。2013年8月27日，原告单立杰（乙方）与被告傅林立（甲方）签订《北京市房屋买卖合同》，合同约定：”甲方所售房屋座落为北京市密云县X1小区X1号楼X层X单元X号，建筑面积101.22平方米；房屋所有权证号为：X京房权证密字第X号，发证日期2013年8月26日；该房屋的抵押情况为已经设定抵押；该房屋成交价格为135万元，乙方应在签订本合同时，即支付购房定金计人民币250000.00元；因延迟履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价的万分之二的违约金......”。同日，单X支付购房款700000元，被告傅林立为其出具共计收款950000元的收条一份。2013年10月25日，原告单立杰（乙方）与被告傅林立（甲方）又签订《补充合同》一份，内容包括：”1、2013年11月10日之前，傅林立负责将密云县X1小区X1号楼X层X单元X室自己的公积金贷款还清，如贷款未还清，视为甲方违约，甲方违约每逾期一天按房款的2%作为违约金，如超出10个工作日，违约金每逾期一天按房款的20%支付给乙方；2、2013年11月10日，如上述房屋未还清贷款，甲方将上述房屋公正给乙方，甲方无条件腾出上述房屋，交付乙方；3、如甲方已还清贷款，配合乙方办理贷款事宜，继续履行合同......”。
另查：2013年6月28日，被告傅林立及其夫李X与案外人王X签订《北京市存量房屋买卖合同》，将密云县X1小区X2号楼X单元X号（现楼号变更为X1号，即涉案房屋）出售给王X，总房款120万元，王X已于2013年7月29日前将所有房款付清，并于2013年12月23日实际占有该房。2013年12月5日，被告傅林立之夫李X死亡，死亡原因为急性有机磷中毒。因傅林立未按照合同约定为王X办理房屋产权变更登记手续，王X于2013年12月25日诉于本院，要求傅林立协助其办理密云县X1小区X1号楼X单元X号房屋的产权变更登记手续。该案案号为（2014）密民初字第0667号。对于王X占有涉案房屋的行为，被告傅林立认为自己是被迫交付的。
本案在审理过程中，经原告单立杰申请，本院对涉案房屋进行了财产保全。
上述事实，有双方当事人陈述、《定金协议》、《北京市房屋买卖合同》、收条二份、《补充合同》、北京市死亡医学证明书复印件一份、房屋产权证书复印件、王X与被告傅林立及其夫李X签订的《北京市存量房屋买卖合同》、被告傅林立为王X出具的二份收据、（2014）密民初字第0013号民事裁定书等证据在案佐证。
本院认为：财产所有权的取得，不得违反法律规定。出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：1、已经办理房屋所有权转移登记的；2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；3、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素进行确定。比较原告单立杰及案外人王X与被告傅林立之间的房屋买卖关系，原告单立杰与案外人王X均未办理房屋所有权转移登记，但案外人王X在合同合法有效的前提下实际占有涉案房屋的行为，具有合法的请求权基础，故其构成对涉案房屋的实际合法占有。且案外人王X与被告傅林立签订的房屋买卖协议在前，被告傅林立及其夫李X均在该协议上签字并按手印，王X的全部房款已付清；而原告单立杰与被告傅林立之间的房屋买卖关系形成在后，且协议书中并无被告傅林立之夫李X的签字，致使该协议存在处分权上的瑕疵，原告单立杰亦未付清全部的购房款，故其不享有较之于王X对房屋债权的优先性。因此，应该确认案外人王X与被告傅林立之间的房屋买卖协议继续履行，而原告单立杰与被告傅林立之间的房屋买卖协议实际上成为履行不能，故对于原告单立杰要求被告傅林立协助其办理密云县X1小区X1号楼X单元X号房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。对于原告单立杰要求被告傅林立给付逾期交房违约金的诉讼请求，因该合同实际不能履行，该项诉讼请求本院不予支持，其要求被告北京丽达和谐房地产经纪有限公司对上述两项诉讼请求承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，判决如下：
驳回原告单立杰的诉讼请求。
案件受理费三十五元（原告单立杰已预交），由被告傅林立负担，限本判决生效后七日内交纳。
诉讼保全费五千元（原告单立杰已预交），由被告傅林立负担，限本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 ＸＸ勇
二〇一四年四月二日
书记员 刘 佩