辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍民一终字第00666号
上诉人（原审原告）：鞍钢花园业主委员会，住所地鞍山市铁东区青年街77号。
负责人：刘文有，主任。
委托代理人：吕福棠、曹强，辽宁金科大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鞍钢房地产开发集团有限公司，住所地鞍山市立山区光明街44号。
法定代表人：韩兆平，董事长。
委托代理人：单吉忠、李建平，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，住所地鞍山市铁东区青年街鞍钢花园甲6-6。
法定代表人：刘伟，董事长。
委托代理人：郭鹑宵，该公司职员。
原审原告鞍钢花园业主委员会（以下简称业委会）与原审被告鞍钢房地产开发集团有限公司（以下简称鞍钢房产）、鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司（以下简称鞍钢物业）建筑物区分所有权纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2015年5月7日作出（2014）鞍东民一初字第695号民事判决，业委会不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人业委会的委托代理人吕福棠、曹强，被上诉人鞍钢房产的委托代理人单吉忠、李建平，被上诉人鞍钢物业的委托代理人郭鹑宵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告业委会一审诉称：原告是鞍钢花园小区业主选举产生、并经鞍山市房产局备案成立的鞍钢花园第二届业主委员会。鞍钢花园小区是位于鞍山市中心黄金地段的高档小区。被告为该小区建设单位和前期物业管理单位。根据小区的规划设计，该小区共有住宅栋数（含公建）9栋，其中1-9号楼为住宅（部分底层为商用），10号楼为独栋单体公建。10号楼的规划用途为治安联防、物业管理、居委会（业委会）、活动站（会所）等，总建筑面积约1200平方米。根据我国《城乡规划法》之相关规定，未经规划部门许可，不得对规划的面积、用途等任何方面随意变更。而鞍钢花园小区10号楼的使用情况却是：原规划用途为物业管理的部分被改做营业性用房，出租给了华洋旅行社；原规划用途为治安联防管理、物业管理、居委会（业委会）和活动站（会所）的部分，被出租给了茶香源茶馆，整栋建筑仅有一小部分保留为物业管理和居委会（业委会）用房。根据《物权法》第七十条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同�理的权利”、第七十三条“建筑区划内的物业服务内的物业服务用房等场所、建筑或设施，属于全体业主共有”、《物业管理条例》第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”、第五十条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”之规定，鞍钢花园小区10号楼规划用途的治安联防、居委会（业委会）、活动站（会所）用房从权属的性质上讲，不属于业主的专有部分，因此依法应确定为全体业主的共有财产；物业管理用房更是从法律层面明确规定为全体业主�共有财产的产权属性。二被告无论是谁均无权在未经法定程序或业主大会讨论决定同意的情况下，擅自改变规划用途，将公有建筑变更为经营性用房谋取私利。故诉至法院，请求依法确认鞍钢花园小区10号楼的所有权归鞍钢花园小区全体业主共有。
被告鞍钢房产一审辩称：一、原告无诉讼主体资格。1、本案的第二被告鞍钢物业作为物业服务企业不是经过业主委员会选聘的，而是作为前期物业与各业主签订的物业服务合同，在此前提下原告需召开业主大会，经半数以上业主的表决授权方可提起诉讼主张权利；2、原告没有经工商登记注册，不属于民法上规定的“其他组织”，因此，其不具备诉讼主体资格。二、原告的诉求有悖法律规定，应予以驳回。依据国务院颁布的《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管�用房。”、《鞍山市城市住宅物业管理办法》第五条“城市新建住宅要严格按国家有关规划标准设计、并符合物业管理的要求。规划设计方案包含如下内容：（一）建筑面积在2万平方米以上5万平方米以下的住宅，建设单位应提供不少于110平方米的物业管理用房。每增加1万平方米，相应增加不少于10平方米的物业管理用房。”之规定，鞍山市房屋产权登记中心测绘科作出的铁东区钢校小区（鞍钢花园小区）《测量报告》显示，该小区总建筑面积为122,145.44平方米，按上述法规规定，我公司应安排不少于180平方米的物业管理用房。而实际安排10号楼第二层的物业管理用房200余平方米，超出了规定的面积。如果说业主主张权利，也只能在符合180平方米之内主张，而不能主张10号楼其余面积的所有权。三、从小区公建设施规划使用调整配置情况看，我公司并无过错，更没有�害业主的利益，相反作为国有企业的“鞍钢房产公司”却超过规划设计和法律法规规定的面积为小区配置了公建设施。1、从规划设计上看，2004年3月11日规划设计图纸显示10号楼用途为治安联防、物业管理、居委会、活动站等，总建筑面积为1206.46平方米，公用面积75.95平方米，套内面积为1130.5平方米（房产部门出具的测绘面积）；2、从实际使用状况看，10号楼现分为三大部分：第一部分为物业管理用房，位居二层，主要是物业管理办公室，面积为200余平方米，已超出了《物业管理条例》和《鞍山城市住宅物业管理办法》规定的标准；第二部分为安保智能监控室和保安警卫室以及大堂过道等，面积约为300余平方米；第三部分为对外出租的“茶香源”和“华洋旅行社”，面积分别为76平方米和488平方米，合计564平方米。其房屋租金收入全部列入物业公司财务账目，作为弥补物业服务费用的支出不足。3、从调整使用情况上看，（1）居委会、活动站及治安联防室（警务室）。应铁东区胜利办事处的要求，根据规划设计情况，经房产集团及物业分公司与办事处协商，就小区“一站四室”（社区服务站、办公室、活动室、警务室、医疗室）于2005年12月（没有成立业主委员会）达成了《鞍钢花园“一站四室”验收协议》。其中第一条约定将原规划的“一站四室”移至鞍钢花园西北角共二层（其中地下一层）。面积由原规划的380平方米改为现在的300平方米。按《鞍委发【2004】26号》文件规定，此部分产权归全体业主所有，日常管理由甲方（办事处）负责。即将原10号楼规划设计的居委会、活动站、治安联防室（警务室）移至园区西北角3号楼可售面积的一层网点及地下室。（2）增设了6号楼一层可售网点为活动站等物业管理用房。此部分物业管理用房房产局登记备案面积为190平方米，而实际上建筑面积达630余平方米。四、关于原告诉我公司违反规定将10号楼业主共有的房屋对外出租改变用途性质问题。首先，此理由与诉讼请求文不对题；其次，此问题不应由法院裁决，而应由工商执法等行政部门管辖；第三、出租部分房屋所有权为我公司享有，我公司有权委托物业服务公司经营管理，包括对外出租，业主无权干涉，况且收入的租金已列入物业公司的财务账目，作为弥补物业服务费用支出的不足。从以上情况可以看出，我公司不仅利用10号楼的200余平方米作为物业管理用房，还用6号楼、3号楼的930平方米的可售商品房面积为小区调整了公建设施，已远远超出了法定的物业管理用房面积，即使按规划设计（物业管理400平方米，活动站300平方米）也已超过了要求。另外，调整的部分公建面积是在2005年实施的，是历史形成的，况且当时没有成立业主委员会，全体业主对此并没有异议，均表示认可。因此无论从法律规定还是从公平原则上说，业主委员会的主张是没有法律和事实依据的，也是毫无道理的。综上所述，原告的主张缺乏法律及事实依据，请求人民法院依法公正裁判，以维护我公司的合法权益，避免国有资产损失。
被告鞍钢物业一审辩称：原告的诉求与我方的服务范围无直接关联。
一审法院审理查明：被告鞍钢房产作为本案涉诉鞍钢花园小区的建设单位，于2003年11月25日与鞍山市规划和国土资源局签订国有土地使用权出让合同，并于2006年6月19日取得本案涉诉小区的建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案书。
另查，本案涉诉鞍钢花园小区总建筑面积共113,850平方米，本案位于铁东区鞍钢花园10号楼（产籍号：1-24-93）的争议房屋共计二层，建筑面积为1200平方米，工程用途为物业和居委会用房，该争议房屋于2004年4月5日开工，于2005年10月30日竣工。
再查，被告鞍钢房产于2005年10月17日，将物业管理用房另行配置在鞍钢花园住宅小区内6号楼一层190平方米的房屋内，且该房屋产权归全体业主共有。
再查，被告于2005年12月，与铁东区胜利街道办事处签订鞍钢花园“一站四室”验收协议，该协议第一条约定，“经甲方（铁东区胜利街道办事处）同意，乙方将原规划内的‘一站四室’移至鞍钢花园西北角共两层（其中地下一层）。面积由原规划的380平方米改为现在的300平方米。按《鞍委发【2004】26号》决定，此部分产权归全体业主所有，日常管理由甲方负责。”
再查，鞍钢花园小区的业主基本于2005年10月入住该小区，并与被告鞍钢物业签订前期物业管理服务协议。
�查，被告鞍钢物业受被告鞍钢房产的委托，将本案部分争议房屋出租给了案外人以作经营用途。
再查，原告是经鞍山市房产局依法备案的组织，并基于原告换届选举，在2013年5月16日得到鞍山市房产局关于鞍钢花园小区业主委员会备案的回函，该回函中对原告的回复是予以备案。
一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”、第七十条之规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”，参照《鞍山市城市住宅区物业管理办法》第五条之规定，“新建住宅区应当实行物业管理。城市新建住宅区要严格按国家有�规划标准进行设计，并符合物业管理的要求。规划设计方案包含如下内容：（一）建筑面积在2万平方米以上5万平方米以下的住宅，建设单位应提供不少于110平方米的物业管理用房。每增加1万平方米，相应增加不少于10平方米的物业管理用房；（二）提供自行车场、停车场等共用设施设备和共用场地。提供的物业管理用房，应充分考虑办公及群众办事方便。”本案涉诉鞍钢花园小区总建筑面积共113,850平方米，根据《鞍山市城市住宅区物业管理办法》第五条之规定，被告鞍钢房产应向鞍钢花园小区提供不少于180平方米的物业管理用房。被告鞍钢房产作为该小区开发商，其已经向鞍钢花园小区的业主无偿提供了190平方米的物业管理用房，并配置了300平方米的“一站四室”等社区综合用房。且“一站四室”的配置也得到了鞍山市铁东区胜利办事处的认可，被告鞍钢房产向鞍钢花园小区业主提供的物业管理用房已经达到法律法规所要求的标准，鞍钢房产所提供的上述房屋，应作为公摊面积分摊到鞍钢花园小区全体业主。据此，被告鞍钢房产已完成法律法规对开发商无偿提供物业管理用房的要求。本案位于鞍山市铁东区鞍钢花园10号楼（产籍号：1-24-93）的争议房屋，工程用途虽为物业和居委会用房，但是基于被告鞍钢房产已经向鞍钢花园小区全体业主提供了符合法律法规规定的物业管理用房，故对于本案争议房屋，鞍钢花园小区业主并没有支付相关的费用，被告鞍钢房产也没有将该房屋整体作为公摊面积分摊到全体业主，且该房屋并未移交给全体业主，因此，原告请求依法确认鞍钢花园小区10号楼的所有权归鞍钢花园小区全体业主共有缺乏事实和法律依据。故对于原告的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
关于被告鞍钢房产主张原告不是本案适格诉讼主体的辩解。业主委员会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，依法履行业主委员会职责。原告业委会是经鞍山市房产局依法备案的组织，可以行使业主委托的相关权利。原告的诉讼请求旨在维护小区全体业主的共同利益，是与本案有直接利害关系的组织，其具备原告诉讼主体资格并有权就本案争议提起诉讼。故对于被告鞍钢房产的该项辩解，于法无据，原审法院不予采信。故依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十条之规定，据此判决：驳回原告鞍钢花园业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告鞍钢花园业主委员会承担。
业委会的上诉理由及请求是：请求撤销原判；依法改判确认鞍钢花园小区10号楼的所有权归鞍钢花园小区全体业主共有。理由：一、一审判决依据《鞍山市城市住宅区物业管理办法》第五条的规定，认定被上诉人“提供的物业管理用房已经达到了法律法规所要求的标准”，没有事实和法律依据。⑴根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”而一审判决所依据的《鞍山市城市住宅区物业管理办法》，系经2005年2月7日鞍山市第十三届人民政府第36次常务会议通过的地市级地方政府规章，它既不是地方性法规，更不是法律或行政法规，因而不能作为审理本案的法律依据。《鞍山市城市住宅区物业管理办法》的施行日期是2005年4月1日，根据法律不溯及既往的原则，鞍钢花园小区在设计规划时（2004年4月1日）不可能以此为依据确定小区物业用房的面积。�庭审的过程中，被上诉人提出根据《鞍山市城市住宅区物业管理办法》的相关规定，鞍钢花园小区的物业用房仅为180平方米，当然也就不足为据了。又根据该小区《建设工程规划许可证》的规定，明确规定该小区唯一一栋公建楼为10号楼，其中包括物业管理400平方米、活动站300平方米、治安联防30平方米、居委会50平方米等。因此，被上诉人主张鞍钢花园小区的物业用房仅为180平方米也没有规划依据。退一万步讲，即使本案可以适用《鞍山市城市住宅区物业管理办法》，该《办法》是要求开发商在设计城市住宅小区时至少应达到的标准（“不少于……平方米的物业管理用房”），即规定的是城市住宅小区中物业管理用房面积的下限，而具体到某一个住宅小区的物业管理用房面积则应当以该小区的规划设计为准，这是我国《城乡规划法》确立的最起码的原则。⑵鞍钢花园小区10号楼的设计用途十分明确是公建楼，而不是其他。其用途具体包括物业管理400平方米、活动站300平方米、治安联防30平方米、居委会50平方米等。因此，被上诉人主张鞍钢花园小区的物业用房等公建面积合计仅为180平方米没有设计依据，二被上诉人均不是设计单位，无权改变设计。⑶既然原审判决采信了上诉人提交的鞍钢花园10号楼的规划图、建设工程规划许可证、竣工图、建设工程竣工规划验收合格证、备案书等证据材料，就应当将争议房屋的性质和用途定性为“物业、居委会”等公有建筑。根据《城市规划法》、《城乡规划法》、《物业管理条例》、《物权法》等法律法规的规定，建设工程规划许可证是“城市规划区内、经城市规划行政主管部门审定、许可建设各类工程的法律凭证；未经发证机关许可，本证的各项规定均不得随意变更。”因此，未经规划部门许可，任何组织和个人均不得对规划的面积、�途等任何方面作出变更。
二、鞍山市铁东区胜利街道办事处处分鞍钢花园小区业主财产的行为，完全没有事实和法律依据。《物业管理条例》第二十七条规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”、第三十八条规定，“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”、第五十条规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”在本案一审庭审过程中，被上诉人㈠出示了其与铁东区胜利街道办事处签订的《鞍钢花园“一站四室”验收协议》，这一协议表明，在鞍钢花园小区业主完全不知情的情况下，被上诉人㈠与铁东区胜利街道办事处处分了鞍钢花园小区业主的财产。上诉人认为，街道办事处在物业管理方面的职能仅是对其职权范围内的物业管理工作进行指导、协调和监督，未经鞍钢花园小区业主同意，他无权随意处分鞍钢花园小区业主的合法财产，被上诉人㈠依据鞍委发【2014】26号决定与铁东区胜利街道办事处签订的该协议，导致了鞍钢花园小区业主合法财产的减损，人民法院对此应该作出否定性的评价。三、被上诉人㈠没有任何证据证明争议房屋的建筑面积未分摊给小区全体业主，也同样没有证据证明小区业主没有承担争议房屋的建筑费用。事实上，单从鞍钢花园的房价构成角度，也可以得出鞍钢花园10号楼的所有权应属小区全体业主共有的结论。根据1992年8月10日施行至今的《商品住宅价格暂行办法》第二章“商品住宅价格的制订”第五条之规定，商品住宅价格由成本、利润、税金、地段差价四项构成。其中，应当计入“成本”的共有6项，分别是：征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、住宅建设、安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业配套公共建筑的设计费、管理费、贷款利息。鞍钢花园小区10号楼的规划用途为物业、居委会等属于公共建筑，因此其建设费已作为成本计入商品房的价格，并由小区全体业主在购房时承担。根据“谁出资、谁受益”的原则，鞍钢花园小区10号楼的所有权应当归小区全体业主共有。上诉人至今使用的物业管理用房仅有20余平方米，一审判决中所称的鞍钢地产“未将该房屋移交给全体业主”，恰恰是被上诉人鞍钢地产从一开始就侵犯了上诉人合法权益的�据，而不能成为其合法占有的证据。人民法院不能无视上述法律法规的规定，仅依据《鞍山市城市住宅区物业管理办法》就驳回上诉人的诉讼请求，这是对上诉人合法权益的否定。
鞍钢房产二审答辩认为：同意原审判决，请求维持原判。
鞍钢物业二审答辩认为：上诉人的上诉请求与我们的义务、职责没有任何关系。
本院经审理查明：一审判决认定的基本事实属实。本院另查明：《鞍山市城市住宅区物业管理办法》系经2005年2月7日鞍山市第十三届人民政府第36次常务会议通过，自2005年4月1日起施行的地方政府规章。原审认定鞍钢房产于2005年10月17日将物业管理用房另行配置在鞍钢花园住宅小区内6号楼一层190平方米的房屋内，且该房屋产权归全体业主共有。因无事实依据，二审不予确认。
本院认为：鞍钢花园小区《建设工程规�许可证》载明本案争议房屋该小区10号楼（产籍号：1-24-93）的工程用途为物业和居委会用房。依据《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”、《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”、第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”、第五十条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”之规定，本案诉争房屋的�有权依法属于鞍山市铁东区鞍钢花园小区全体业主共有，被上诉人鞍钢房产作为鞍钢花园小区的开发商，无权擅自处分该房屋，被上诉人鞍钢物业未经法定程序，亦无权擅自改变该房屋的用途。鞍钢花园业主委员会的上诉请求有理，本院予以支持。原审判决驳回鞍钢花园业主委员会的诉讼请求有误，本院予以纠正。
关于上诉人业委会提出鞍山市铁东区胜利街道办事处处分鞍钢花园小区业主财产的行为，完全没有事实和法律依据的问题。鞍钢房产二审庭审中主张铁东区胜利街道办事处具有代理鞍钢花园小区全体业主的权限，胜利办事处与其签订“一站四室”协议并调换物业管理用房系代为履行小区全体业主决定的行为。鞍钢房产的此项主张无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人业委会的此项主张，本院予以采信。原审法院对此认定有误，本院予以纠正�
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销鞍山市铁东区人民法院（2014）鞍东民一初字第695号民事判决；
二、位于鞍山市铁东区青年街的鞍钢花园小区10号楼（产籍号：1-24-93）的所有权归鞍钢花园小区全体业主共有。
一、二审案件受理费各100元，计200元，由被上诉人鞍钢房地产开发集团有限公司，被上诉人鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 洁
审 判 员 王 迪
代理审判员 张 彤
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 薄李娜