济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初2404号
原告（反诉被告）：贾文静，女，1986年2月7日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：罗敏，北京德和衡（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李静，北京德和衡（济南）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：赵云慧，女，1987年12月3日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：蔡诚，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：荣雪岩，山东齐鲁律师事务所实习律师。
原告贾文静与被告赵云慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，被告赵云慧提出反诉，经本院审查决定合并审理。本案依法适用简易程序，于2016年7月7日公开开庭进行了第一次审理。原告（反诉被告）贾文静及其委托诉讼代理人罗敏、李静，被告（反诉原告）赵云慧的委托诉讼代理人蔡诚、荣雪岩到庭参加诉讼。因本案双方当事人争议较大、案情复杂，本院作出裁定，将本案转为适用普通程序审理。本院依法于2016年9月14日公开开庭进行了第二次审理。原告（反诉被告）贾文静的委托诉讼代理人罗敏、李静，被告（反诉原告）赵云慧的委托诉讼代理人蔡诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）贾文静向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定将位于济南市槐荫区某室房屋过户至原告名下；2.判令被告承担诉讼费用。事实和理由为：原被告双方于2012年9月15日签订房屋买卖合同，原告购买被告位于济南市槐荫区某室房屋，合同约定价格为39万元。由于合同签订之日涉案房屋尚存在银行抵押贷款，故双方约定原告在合同签订之日起支付被告20万元用于办理解押，剩余价款在房屋过户之日支付剩余19万元。原告已经按照约定支付被告房屋购买款20万元，现在房屋所有权证件已经颁发，具备办理过户的条件。但被告一直不给原告办理房屋过户手续。无奈诉至法院，请求支付原告的诉讼请求。
诉讼过程中，原告（反诉被告）贾文静将诉讼请求第一项即要求判令被告（反诉原告）赵云慧按照合同约定将位于济南市槐荫区某室房屋过户至其名下变更为请求判令被告（反诉原告）赵云慧归还房款20万元、装修费15000元、利息51200元、违约金39000元。其说明利息是以购房款20万元为基数，自2012年9月15日计算至2016年5月12日，按此期间银行的同期贷款利率计算；其还说明要求支付的违约金39000元是以《房屋买卖合同》的约定为依据。
被告（反诉原告）赵云慧辩称，原告所诉不存在事实基础。1.原被告已于2015年10月21日通过《补充协议》解除了合同。2.依据原被告双方签订的房屋买卖合同第七条第一款的约定，原告应当向被告承担房屋总价款10%的违约金，被告就此提出反诉。
被告（反诉原告）赵云慧向本院提出反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人于2012年9月15日签订的合同编号为XXXXXXX的《房屋买卖合同》于2015年10月21日解除；2.判令被反诉人赔偿反诉人各项损失37615元，月供费用实际损失计算至本判决生效之日；3.判令被反诉人承担反诉各项费用。事实和理由为：被反诉人诉反诉人房屋买卖合同纠纷已由法院受理，因反诉人与被反诉人已在2015年10月21日签订《补充协议》，“贾文静因资金问题提出以下补充条款：（1）甲方于2016年1月30日前将双方协商房款退还乙方，双方合同自动解除。（2）乙方支付甲方自2014年9月至2015年10月期间产生费用总计人民币15000元。”《补充协议》签订后，被反诉人并未按约定将房屋交还反诉人，且多次对反诉人再次出售该房屋进行阻拦，导致反诉人自2015年11月1日暂计至2016年6月30日多产生月供12000元。期间反诉人自烟台来济南处理该事宜产生交通费用总计1615元，为处理该事宜聘请律师费用8000元。共计37615元。
被告（反诉原告）赵云慧于2016年7月7日第一次开庭审理时当庭增加反诉请求：物业水电费5775元；房屋占用费按每个月1500元计算，自2012年9月5日至2016年6月15日暂计为67500元；反诉人因该房屋而产生的月供费用为每月1500元，自2012年9月5日计算至2016年6月15日共计45个月，为67500元。本院通知其在庭后就该当庭增加的的反诉请求提交书面增加请求申请及缴纳诉讼费用，其在庭后未提交书面申请，亦未就此缴纳诉讼费用。
被告（反诉原告）赵云慧于2016年9月14日第二次开庭审理时当庭提出增加诉讼请求要求原告（反诉被告）承担总价款10%的违约金为39000元，其说明在庭后就此提交书面的增加反诉请求申请。但庭后未予提交。
被告（反诉原告）赵云慧针对原告（反诉被告）贾文静变更后的诉讼请求辩称：1.原告变更诉讼请求违反了民事诉讼法的规定，也超过了举证期限的规定。2.原告对利息的主张无合同约定和法律规定，不应支持。3.原告主张违约金，被告没有违约，不应承担违约责任。
原告（反诉被告）贾文静针对被告（反诉原告）赵云慧的反诉辩称：一、房屋买卖合同合法有效，并未解除。被反诉人为了不再为房子的事费心劳神，无奈之下与反诉人签订补充协议，约定反诉人于2016年1月30日前将房款退还被反诉人，退还房款后合同自动解除。该补充协议系附解除条件的合同，退还房款后合同解除，但是2016年1月30日到期后，反诉人又违约，不予退还房款，且至今都未退还。根据《中华人民共和国合同法》第45条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”两当事人约定的解除条件是反诉人退款，现在反诉人并未履行退款义务，所以，两当事人之间的购房合同合法有效，并未自动解除。在未退还房款的情况下主张合同解除没有法律依据。二、购房合同为典型的双务合同，当事人双方互负对待给付义务，被反诉人在补充协议达成后，搬出房屋，反诉人再次违约。由反诉人提供的2015年11月23日的短信证据可以看出，被反诉人说“你好，房子里面没有人吧，里面还有我的一个古筝，我晚上去拿一下，方便吧”，反诉人回复“没有人，去拿就行”，由此看出被反诉人已经按合同约定搬出涉案房屋，反诉人在反诉中提出的被反诉人并未将房屋归还反诉人，不符合事实。三、在合同履行期间反诉人屡次出售涉案房屋，已经违约，要求被反诉人承担37615元的损失毫无法律依据。反诉人未履行补充协议，补充协议未达成解除合同的条件，原合同应继续履行，但反诉人擅自出售涉案房屋，其已经在反诉状中承认自己多次出售房屋。反诉人主张的费用没有任何法律依据。每个月的房贷按照合同约定就是反诉人应当支付的费用，至于反诉人主张的交通费正是反诉人迟迟不履行过户手续应付出的代价。自被反诉人2012年搬进去居住至今，已有四年之久，与涉案房屋已经有了深厚的感情，虽然期间因为反诉人不履行过户手续让被反诉人背负了巨大的购房风险，想与反诉人解除合同，并在无奈之下与反诉人签订补充协议，但因为反诉人不履行补充协议，令被反诉人万分的绝望。请求驳回反诉人的诉讼请求。
经审理，本院认定如下事实：1.2012年9月15日，原告（反诉被告）贾文静作为乙方（买受方），被告（反诉原告）赵云慧作为甲方（出卖方），济南某房地产经纪有限公司万盛园店作为丙方（居间方）签订《房屋买卖合同》，一、“合同所涉标的物”写明本合同所涉标的物位于济南市某室，登记在甲方名下，房屋所有权证号：销售（字）20110XXXX，房屋建筑面积为48.04平方米，房屋有抵押，无租赁。二、“成交价格”约定甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及全部配套设施的总价款为39万整，包括房屋本身、公共维修基金、不可移动配套设施及下房产证之前的所有需要缴纳的费用。三、“付款方式”约定签订本合同时，乙方自愿向甲方支付购房定金5000元，此定金自本合同生效后自动转化为购房款（或首付款）的一部分，如一方违约，该款仍将适用定金规则。甲乙双方约定剩余购房款使用现金付款方式，即19万元于产权变更（过户）当日由乙方一次性支付给甲方；甲乙双方协商入住时共支付给甲方20万元，过户时支付剩余款。四、“房屋交付”约定，乙方支付给甲方20万元整时，甲方将房屋交付于乙方。五、“税费及佣金（居间费、中介费）”约定甲方承担办理房产证时所需要的所有费用及结清所有抵押余款；乙方承担过户当中产生的所有费用。七、“违约责任”约定本合同签订后，乙方中途悔约，应通过丙方书面通知甲方，乙方的已付定金归甲方所有并自悔约之日起十日内赔偿给甲方本合同第二条填写的本房产成交总价款的10%作为违约金；本合同签订后，甲方中途悔约或因权属、债务等情况导致以后的手续无法继续进行，应书面通知乙方，自悔约之日起十日内将双倍定金及已付房款返还给乙方，并赔偿给乙方本合同第二条填写的本房产成交总价款的10%作为违约金。合同第十二、“特别约定事项”载明甲乙双方约定：（1）合同签定当日，乙方支付给甲方定金5000元，交付房屋钥匙时支付给甲方首付款195000元。（2）过户当日，乙方支付给甲方剩余款190000元。（3）下证之前，银行贷款由甲方支付。（4）双方必须按照丙方要求办理相关手续。（5）下证时间按照《商品房买卖合同》，合同编号销售（字）20110XXXX。2.签订合同当日，原告（反诉被告）贾文静向被告（反诉原告）赵云慧交付定金5000元和购房款195000元，被告（反诉原告）赵云慧就此分别出具收条。当日，被告（反诉原告）赵云慧也向原告（反诉被告）贾文静交付了房屋。原告（反诉被告）贾文静主张其在房屋居住过程中交纳了水电费用、供暖费用（包括2015-2016年度的供暖费用）。3.被告（反诉原告）赵云慧所有的该处房屋于2014年9月10日进行了所有权登记，登记显示房屋坐落为济南市槐荫区，建筑面积为48.13㎡，房屋所有权证号为槐181070号。该房屋上并设定有抵押，债权人为上海浦东发展银行股份有限公司济南分行，抵押金额为265000元，债务履行期限为2011年1月14日-2041年1月14日。4.2015年10月21日，原告（反诉被告）贾文静与被告（反诉原告）赵云慧签订《补充协议》，内容为“甲方赵云慧与乙方贾文静于2012年9月15日就位于济南某室签订房屋买卖合同，现乙方贾文静因资金问题提出以下补充条款：（1）甲方于2016年1月30日前将双方协商房款返还乙方，双方合同自动解除；（2）乙方支付甲方自2014年9月至2015年10月期间产生费用总计人民币壹万伍仟元整”。原告（反诉被告）贾文静说明签订该补充协议是因为被告（反诉原告）赵云慧的丈夫孙某某说她违约了，要求其签订该补充协议，该协议中的15000元费用也是孙某某提出说是其银行利息；其并说明在补充协议签订后，其即在一周内搬出并将钥匙交给了被告（反诉原告）赵云慧的丈夫孙某某。后因被告（反诉原告）赵云慧没有将房款退还，其再联系被告（反诉原告）赵云慧及其丈夫联系不上，又发现被告（反诉原告）赵云慧发布了出售涉案房屋的信息，就又于2016年5月上旬搬回去了。被告（反诉原告）赵云慧说明《补充协议》签订后，因涉案房屋未能另行出售，故没有向原告（反诉被告）贾文静退回《补充协议》约定的房款。
以上事实有原告（反诉被告）贾文静提供2012年9月15日《房屋买卖合同》、当日收条二份、涉案房屋的权属状况信息、2015年10月21日《补充协议》、供热合同、电费单据及被告（反诉原告）赵云慧提供2012年9月15日《房屋买卖合同》、2015年10月21日《补充协议》及双方当事人的陈述为凭。
诉讼过程中，被告（反诉原告）赵云慧就其反诉请求提供：1.其在上海浦东发展银行（济南分行）个人贷款还款通知单（打印日期为2016年7月7日），其上载明其为借款人，贷款金额为265000元，贷款期限为30年，贷款到期日为2041年1月14日。该通知单中还载明其自2012年9月20日-2016年6月20日累计还款68391.87元，包括本金16672.37元、利息51718.65元、罚息0.85元，剩余本金为242757.54元。2.2016年5月7日其自烟台南来济南、2016年7月6日自济南至烟台南的铁路客票，金额均为161.50元；孙某某于2015年10月21日、2016年7月6日自烟台、烟台南来济南的铁路客票，金额分别为165元和161.50元。5月8日济南广场站至烟台的汽车客票两张，金额均为150元。3.2016年6月13日的《民事委托代理合同》，记载其委托山东齐鲁律师事务所为其在与原告（反诉被告）贾文静房屋买卖合同纠纷一案中担任委托代理人，同日其还向山东齐鲁律师事务所交纳律师代理费8000元，该所开具发票。4.短信记录。包括：（1）10月10日09：58，收信“我今天给你打这个电话，是真心想和你聊开，以前也是年轻气盛，好多事想较真，希望大家都在公平的态度上解决完这事，大家都放下心中的石头，也让这套小公寓找到属于自己的主人，真的，现在和小公寓也有感情了，你和你对象商量好，找个时间我请客来济南大家找个地方协商解决，答（达）成一致，解决咱们之间的问题”，发信“可以”；（2）10月18日10：34，发信“下周可能会去趟济南，确定时间我再联系你，当面确定下你要不要房子咱们怎么解决”，收信“好的，你确定时间，我随时恭候”。（3）10月24日17：02，发信“明天上午十点半昨晚看房的还想带家人去看看，不知道方便吗？”收信“明天一早我赶回老家，晚上才能回来，时间看看能调一下吗”；（4）11月2日18：00，发信“到物业了吗？中介在等着”，收信“这么早，我在开晚会，得6点半到”；（5）11月23日11：26，收信“你好，房子里面没有人吧，里面还有我一个古筝，我晚上去拿一下。方便吧”，发信“没有人，去拿就可以”，收信“好的”。被告（反诉原告）赵云慧说明短信记录中的发信为其丈夫孙某某，收信的发出方为原告（反诉被告）贾文静。
被告（反诉原告）赵云慧在诉讼过程中申请孙某某作为证人出庭，经本院通知，孙某某于2016年7月7日第一次开庭审理时到庭，其说明系被告（反诉原告）赵云慧之夫，并确认2015年10月21日的《补充协议》为其书写，其并说明涉案房屋设定的抵押至今仍未撤销，其每个月还月供；其还说明原告（反诉被告）贾文静的房款尚未退还，其在将涉案房屋出售后再将房款退还。
原告（反诉被告）贾文静对被告（反诉原告）赵云慧提供的以上证据质证认为上海浦东发展银行（济南分行）个人贷款还款通知单未加盖银行印章，无法确定真实性；认为交通费单据真实性无异议，但与本案无关，不能确认是因本案发生的费用；对《民事委托代理合同》及律师代理费发票的真实性无异议，但认为双方签订的房屋买卖合同中并未约定如果涉诉要支付对方的律师代理费用；对短信内容无异议。
本院认为，本案涉及坐落于济南市槐荫区某号房屋为被告（反诉原告）赵云慧所有，该房屋于2014年9月10日进行了所有权登记。在此前的2012年9月15日其与原告（反诉被告）贾文静经协商签订了《房屋买卖合同》，该合同内容系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同签订后，原告（反诉被告）贾文静依约交付了部分购房款，被告（反诉原告）赵云慧也将房屋交付原告（反诉被告）贾文静使用，应该说双方此时都是在积极履行着合同义务。至2015年10月21日，原告（反诉被告）贾文静与被告（反诉原告）赵云慧又签订《补充协议》，约定被告（反诉原告）赵云慧于2016年1月30日前将双方协商房款返还给原告（反诉被告）贾文静，双方合同解除。此后（实际直至本案审理至今）被告（反诉原告）赵云慧一直未将款项返还给原告（反诉被告）贾文静，原告（反诉被告）贾文静认为返还房款为合同解除条件，房款未返还，双方签订的房屋买卖合同即未解除，基于此认识，其在本案中原提出的诉讼请求是要求判令被告（反诉原告）赵云慧按照合同约定将位于济南市槐荫区某室房屋（即坐落于济南市槐荫区某号的房屋）过户至其名下。对《补充协议》的该项内容，本院认为实际双方于签订该补充协议之日明确表示原房屋买卖合同解除，并未将被告（反诉原告）赵云慧退还房款作为合同解除的条件加以约定。而且经本案审理查明，原告（反诉被告）贾文静在该《补充协议》签订后实际已经从涉案房屋搬出，其行为也表明原房屋买卖合同已经解除。原告（反诉被告）贾文静后又将诉讼请求进行了调整，变更为要求被告（反诉原告）赵云慧归还房款20万元、装修费15000元、利息51200元、违约金39000元等，其变更后的诉讼请求体现出也认为房屋买卖合同已经解除，符合本院审理确定内容。本院也应按其变更后的诉讼请求进行审理。需要说明一点，被告（反诉原告）赵云慧对原告（反诉被告）贾文静变更诉讼请求提出异议，认为不符合法律规定，也超出了举证期限。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条明确规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。而本案第一次开庭时间为2016年7月7日，第二次开庭时间为9月14日，原告（反诉被告）贾文静变更诉讼请求均是在以上规定时间之内，被告（反诉原告）赵云慧的该项异议不能成立。
按原告（反诉被告）贾文静变更后的诉讼请求，是要求被告（反诉原告）赵云慧归还房款20万元、装修费15000元、利息51200元、违约金39000元，其中关于归还房款，在双方于2015年10月21日签订的《补充协议》中明确约定被告（反诉原告）赵云慧应于2016年1月30日前将双方协商房款返还，其实际至今尚未返还，已属严重违约。而本案诉讼的发生也正是因为其没有履行该约定内容所致。在该补充协议签订后，原告（反诉被告）贾文静已依约搬出涉案房屋，如果被告（反诉原告）赵云慧退还该协商后的房款，双方履行完毕，本案诉讼也就不会发生。故被告（反诉原告）赵云慧应承担相应的民事责任。但原告（反诉被告）贾文静要求被告（反诉原告）赵云慧归还全部购房款20万元不妥，因双方于2015年10月21日签订《补充协议》时，已明确约定其要支付费用15000元，因此被告（反诉原告）赵云慧应向原告（反诉被告）贾文静退还房款185000元。原告（反诉被告）贾文静还要求被告（反诉原告）赵云慧支付利息，本院已认定被告（反诉原告）赵云慧承诺于2016年1月30日前返还房款后未予履行属违反约定，其即应向原告（反诉被告）贾文静承担2016年1月31日至2016年5月12日【原告（反诉被告）贾文静自行主张截止时间】的利息，以应退还购房款185000元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算。原告（反诉被告）贾文静原要求利息是以全部的购房款20万元为基数，自2012年9月5日起算与双方签订的《补充协议》内容不符，本院对此予以调整。原告（反诉被告）贾文静还以《房屋买卖合同》中的约定为依据，要求被告（反诉原告）赵云慧承担违约金39000元，因双方签订的《房屋买卖买卖合同》在2015年10月21日签订《补充协议》时已经解除，其再以《房屋买卖合同》的约定为依据要求被告（反诉原告）赵云慧承担违约金不当，本院不予支持。原告（反诉被告）贾文静还要求被告（反诉原告）赵云慧赔偿装修损失15000元，但其未就该项诉讼请求提供证据，在被告（反诉原告）赵云慧未予认可的情况下，本院对其该项诉讼请求不予支持。
被告（反诉原告）赵云慧在本案审理中提出反诉，其中其提交书面反诉状并交纳了反诉费用，要求确认双方于2012年9月15日签订的《房屋买卖合同》于2015年10月21日解除，该合同的解除前面已作出认定，本院对被告（反诉原告）赵云慧的该项反诉请求予以支持；其还要求原告（反诉被告）贾文静赔偿其各项损失37615元，包括月供费用、律师代理费、交通费用等。本院已经认定本案纠纷的发生系被告（反诉原告）赵云慧违反承诺、未及时向原告（反诉被告）贾文静退还购房款项所致，因此其要求原告（反诉被告）贾文静承担以上费用无理，本院不予支持。
被告（反诉原告）赵云慧曾于2016年7月7日第一次开庭审理时当庭增加反诉请求，包括要求原告（反诉被告）贾文静支付物业水电费5775元、房屋占用费、月供费用等，又于2016年9月14日第二次开庭审理时当庭提出增加诉讼请求，要求原告（反诉被告）贾文静承担总价款10%的违约金为39000元，但其在本院通知后未于开庭审理后提交书面的增加反诉请求申请，也未就以上两项增加内容缴纳相应反诉费用，故本案中本院对此不予审理。
此外，还需说明，原告（反诉被告）贾文静在2015年10月21日《补充协议》签订后，搬出了涉案房屋。后因被告（反诉原告）赵云慧未及时退还房款，原告（反诉被告）贾文静称又于2016年5月上旬又搬回涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因被告（反诉原告）赵云慧未就房屋返还在本案中提出诉求，对此本院亦不予审理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）贾文静与被告（反诉原告）赵云慧于2012年9月5日签订的《房屋买卖合同》于2015年10月21日解除；
二、被告（反诉原告）赵云慧于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贾文静退还购房款185000元；
三、被告（反诉原告）赵云慧向原告（反诉被告）贾文静承担以上购房款1850000元自2016年1月31日起至2016年5月12日止的利息（参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内支付；
四、驳回原告（反诉被告）贾文静的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）赵云慧的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7150元，原告（反诉被告）贾文静负担100元，被告（反诉原告）赵云慧负担7050元；诉讼保全费2470元，由被告（反诉原告）赵云慧负担；反诉费1787.50元，原告（反诉被告）贾文静负担87.5元，被告（反诉原告）赵云慧负担1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 杨春疆
人民陪审员 刘 艳
人民陪审员 付玉俊
二〇一六年十一月七日
书 记 员 刘 微