江西省宜黄县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1026民初584号原告：刘盛忠，男，1964年1月11日出生，汉族，住江西省宜黄县。原告：朱心富，男，1966年4月10日出生，汉族，住江西省宜黄县。以上两原告共同委托诉讼代理人：罗明联，江西宜河律师事务所专职律师。被告：罗奇华，男，1970年8月13日出生，汉族，住江西省宜黄县。被告委托诉讼代理人：黄良才，宜黄县城关法律服务所法律工作者。原告刘盛忠、朱心富与被告罗奇华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序审理，原告刘盛忠、朱心富及其委托诉讼代理人罗明联，被告罗奇华及其委托诉讼代理人黄良才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘盛忠、朱心富向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年10月8日之前拖欠的店面租金300179元，支付逾期交付租金导致原告的民间借款利息损失83837元，支付逾期交纳租金的违约金124703元，合计请求支付金额合计508719元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据被告与二原告于2014年3月10日正式签订的《房屋租赁合同书》约定：原告将位于世纪家园4-5号楼的一楼店面全部出租给被告使用，租赁期限共8周年，自2014年3月10日至2022年3月9日止，当年租金标准为人民币210000元，以后每年租金标准在上一年租金标准基础上递增10%，租金按年交付，在每年3月20日前交清下一年度租金，如逾期交付租金，按每逾期一日向出租方支付当年租金额1%的滞纳金，以及其他约定。本《合同》自双方签名生效后，由于被告内部纠纷，又严重违约，长期拖欠租金，后经被告请求调整租赁期限，双方虽然于2017年10月8日签订了《终止合同协议》，但在《房屋租赁合同书》生效履行期间，被告仍应对下列欠付租金，造成原告借款利息损失和违约行为承担支付责任：一是被告在第三周年（自2016年3月10日至2017年3月9日）应付租金254100元（231000元×110%递增），被告却拖至2016年8月份才付给了原告租金115500元，本期尚欠租金138600元（254100-115500元），造成原告民间借款利息损失62832元（115500元×至少5个月×2%月利率+138600元×至少18.5个月×2%月利率），应付约定逾期违约金1372140元（254100元×1%至少逾期540天）；二是被告在第四年（自2017年3月10日至2017年10月8日提前终止合同）应付租金161579（254100元×110%递增÷365天×211天），因本期租金全部欠付，故造成原告民间借款利息损失21005元（161579元×至少6.5个月×2%月利率），还应付约定逾期违约金324773元（161579元×1%×逾期201天）；以上累计被告共欠租金300179元（138600元+161579元），造成原告民间借款利息损失83837元（62832元+21005元），应付约定逾期违约金1696913元（1372140元+324773元），现鉴于我国法律对违约金的比例限额，故将违约金的请求金额降为124703元[逾期租金总额（254100元+161579元）×30%]。现特此起诉，恳请裁判支持。被告罗奇华辩称，1、被告罗奇华个人并不欠原告房租费，已经在原合伙期间交清了原告的房屋租金，被告个人至于本案作为被告不适格；2、虽然被告以个人名义与原告签订了房屋店铺租赁合同，但属于合伙人的表见代理行为，原告明知是三名合伙人合伙租店，并且由三位合伙人在合伙期间交清了全部租金，合伙人之间，表见代理行为在散伙之后及终止租赁合同之后，原告明知是合伙人交纳租金形成合伙人与原告之间的关系，散伙后由周志平个人占有使用处分该房屋租赁标的，并且原告也曾经向散伙之后继续占有使用标的店铺的周志平请求交付所欠房租租金，说明原告已经承认本案所争议的标的是属于周志平个人开设的店铺；3、本案起诉状认为所造成的损失是民间借贷所造成的损失缺乏法律依据，并非民间借贷法律关系，是房屋租赁孳息，该利息损失请求并无法律依据，综上所述，被告个人并不欠房租，作为被告不适格。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。被告罗奇华对原告提交的第一组证据证明原告身份信息及主体资格没有异议，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告刘盛忠、朱心富提供的第二组证据，房屋租赁合同书原件一份，证明被告与二原告于2014年3月10日签订房屋租赁合同书，出租方为两原告，租赁方为被告罗奇华一人，并未涉及其他合伙人。原告约定将位于世纪家园4-5号楼的一楼店面全部出租给被告使用，租赁期限共8年，自2014年3月10日至2022年3年9日止，当年租金标准为人民币210000元，以后每年租金标准在上一年租金标准基础上递增10%，租金按年交付，每年3月20日前支付，并约定了违约金等。被告罗奇华对真实性、合法性无异议，但认为该合同并非罗奇华个人签订的合同，应依照合伙法第二条规定，由合伙企业承担无限连带责任，尽管是罗奇华个人签字，但代表的是合伙企业租店经营的行为，并非个人民间租赁行为，原告明知是合伙人的行为，由被告个人承担租金及利息等不符合规定。本院认为，原、被告双方对签订该份房屋租赁合同的事实予以确认，被告罗奇华认为是代表合伙企业所签订，但根据合同的相对性，合同双方当事人对合同的真实性、合法性不持异议，合同内容是合同双方的真实意思表示，合同成立，本院予以采信。2、原告刘盛忠、朱心富提供的第三组证据，终止合同协议原件一份，证明2017年10月8日经双方协商，同意终止合同，租赁期限提前到期。被告罗奇华对证据真实性、合法性无异议，但是认为该协议是由罗奇华代理家居城签订，协议中阐明了是合伙纠纷无法继续，说明被告不适格。本院认为，房屋租赁合同的双方当事人在协商一致的前提下，同意提前终止房屋租赁合同，是真实的意思表示，可以达到原告的证明目的，本院对该组证据予以采信。3、被告罗奇华提供的第一组证据，《合伙经营合同书》、《退股协议书》、《分伙协议》原件各一份，证明被告与合伙人散伙后，租赁之标的商铺，原告起诉所欠租金的法律责任应由领受人周志平承担，欠租金期间所租商铺应由周志平承担，被告罗奇华对所欠标的物并未使用，并非债务违约人，过错人为周志平，证明被告不适格。原告刘盛忠、朱心富对该组证据的关联性提出异议，认为该组证据不能证明他们租赁合同的相对方是合伙人，相反证明罗奇华与原告承租店铺时是一个人，并非三个，被告与原告承租时间为2014年3月9日，但形成被告合伙时间为2014年11月12日，故被告签订合同时说是表见代理是不成立的。本院认为，该组证据与本案所涉及的房屋租赁合同不具有关联性，故对该组证据本院不予采信。4、被告罗奇华提供的第二组证据，周志平身份证、《营业执照》、《税务证》、《机构代码证》复印件各一份、店铺转让广告照片各一份，证明所欠租金由周志平承担，不由被告承担。原告刘盛忠、朱心富对该组证据的真实性、合法性不持异议，但对关联性提出异议，认为该组证据只能证明被告承租店铺之后发生了转租关系，出让人为罗奇华，受让人为周志平，注册时间为2014年12月12日，而被告与原告承租时间为2014年3月9日，承租九个月之后被告才将店铺转租给周志平，因此并非合伙关系，而是转租关系。本院认为，房屋租赁合同的双方当事人为刘盛忠、朱心富与罗奇华，周志平不是房屋租赁合同的当事人，与本案不具有关联性，故对该组证据本院不予采信。5、被告罗奇华提供的第三组证据，饶仁才的证人证言一份，证明被告罗奇华、周志平、谢强三人合伙租赁原告世纪家园4-5栋店铺经营，宜黄世纪家居建材城于2016年8月31日前房租费已交清，商铺由周志平承担所欠房租。本院经审查认为，证人所述内容为被告罗奇华与周志平、谢强三人之间合伙事务，与本案房屋租赁合同不具有关联性，故对该组证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月10日，原告刘盛忠、朱心富与被告罗奇华签订《房屋租赁合同书》，原告将位于宜黄县城世纪家园小区4-5号楼的一层面积1269.82㎡的商场租赁给被告罗奇华，租赁期限八年（2014年3月10日—2022年3月9日），第一年租金210000元，以后每年递增10﹪，第一年租金签订合同时立即付清，以后每年3月20日付清下年度的租金，逾期交租，每日支付当期年租金1﹪的滞纳金。合同签订后，2014年度与2015年度被告罗奇华均依约向原告刘盛忠、朱心富支付房租。2016年度被告罗奇华仅于2016年8月向原告刘盛忠、朱心富支付租金115500元后，再未依约支付房租。2017年10月8日原告刘盛忠、朱心富与被告罗奇华签订终止合同协议。本院认为，原、被告双方签订房屋租赁合同，双方意思表示真实，未违反法律规定，合同真实有效，双方应依照合同履行自己的义务。合同签订后，双方均应依约履行了自己的合同义务，原告交付了商铺给被告使用，被告也应依约支付租金，被告罗奇华应于2016年3月20日付清下年度的租金，但被告罗奇华未妥善履行该义务，构成根本违约，虽双方于2017年10月8日同意协商解除合同，但2016年3月20日至2017年10月8日的房租仍应支付。因被告罗奇华于2016年8月已交纳房租115500元，尚欠300179元。为此，本院对原告要求被告支付商铺租金300179元的诉讼请求予以支持。被告罗奇华以2016年8月13日后商铺实际占用使用人为周志平为由进行抗辩，本院经审查认为房屋租赁合同的当事人为被告罗奇华，周志平不是本案所涉房屋租赁合同的当事人，故本院对被告罗奇华的抗辩不予采信。关于原告要求被告支付违约金的问题，本院认为，租赁合同虽约定了“承租方应按时交纳租金，如逾期交纳，每逾期一日应支付当期的年租金1﹪的滞纳金”，但该条款约定的违约金明显高于一般可能产生的损失，故本院认为违约金的数额，应按逾期交纳房屋租金的30﹪计算。本院认为，2016年3月10日至2017年10月8日的逾期租金为415679元，虽于2016年8月已交纳房租115500元，尚欠300179元，但2016年8月交付租金115500元也属逾期，故按逾期租金415679元的30﹪计算违约金，金额为124703元。为此，本院对原告要求被告支付逾期交纳商铺租金违约金124703元的诉讼请求予以支持。另外，原告刘盛忠、朱心富要求被告罗奇华支付逾期交付租金导致的民间借款利息损失83837元，本院认为，本案所涉为房屋租赁纠纷，原告要求民间借款利息损失于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告罗奇华于本判决生效之日起十日内支付原告刘盛忠、朱心富2016年3月10日至2017年10月8日的商铺租金300179元；二、被告罗奇华于本判决生效之日起十日内支付原告刘盛忠、朱心富违约金124703元；三、驳回原告刘盛忠、朱心富的其他诉讼请求。本诉的案件受理费8887.19元，依法减半收取4443.6元，由原告刘盛忠、朱心富负担733.2元，由被告罗奇华负担3710.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  龚晗璐二〇一七年十二月十二日书记员  黄 馨温馨提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。