成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成华民初字第3755号
原告成都麦高物业经营管理有限公司，住所地：成都市武侯区小天五路。
法定代表人杨群英，总经理。
委托代理人张靖，泰和泰律师事务所律师，特别授权。
委托代理人刘雪瑶，泰和泰律师事务所律师，一般授权。
被告伍俊。
原告成都麦高物业经营管理有限公司（下称麦高物业公司）与被告伍俊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员伍宏山独任审判，公开开庭进行了审理。原告麦高物业公司的委托代理人张靖、被告伍俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告成都麦高物业管理有限公司诉称，被告系财富又一城小区房屋的业主，就该小区物业服务，原告与小区开发商于2008年4月19日签订了《【财富又一城】前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），该合同约定由原告向被告提供一系列的物业服务，被告应当按季向原告交纳物业服务费用。被告入住后，2011年4月1日至2014年9月30日持续拖欠原告物业服务费共计5798.52元，且经原告多次催促仍拒绝交纳。因小区垃圾清运费及水电费是由原告与各收款方统一结算，故原告为被告垫付了垃圾清运费72元及水费242.76元，就这两笔垫付费用，被告经多次催告后仍拒绝返还给原告。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告立即向原告支付欠交的物业服务费共计5798.52元，返还原告垫付的垃圾清运费72元，水费242.76元，上述款项共计6113.28元；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告伍俊辩称，被告对未缴纳物管费等事实不予否认，但被告称被告不缴纳物管费主要有以下几点理由：1、2010年7月底被告接房时房门就有很多问题，多次协商，麦高物管同意维修，被告才接房，物管方多次找人维修，都没有修好，并且整个墙体已经整坏，所以被告就决定等修好后才交物管费。2014年4月1日，小区3栋12楼着火，被告家因门缝太大，烟雾大量进入，导致被告妻子患上支气管炎和咽炎，住院花去了大量的医疗费。开发商与麦高物业公司于2008年4月19日签订了前期物业管理服务合同，该合同第一条明确写明甲方将财富又一城委托于乙方；第三条明确表示麦高物业于本物业的竣工验收，并在物业移交接管时与甲方办理物业管理书面交接手续。2、由于麦高物业主要办理交房手续，但其所交房屋不符合合同约定，防盗门质量存在严重问题。3、麦高物管公司维修后仍不能达到正常使用目的。4、鉴于麦高公司违约在先，被告享有先履行抗辩权，有权拒交物管费。5、虽然被告是与开发商签署的房屋买卖合同，但从交房到维修等均是由麦高物管公司履行。被告有权要求原告履行相关义务。因此被告要求原告：1、更换满足防盗门正常使用功能的防盗门；2、恢复因多次调整、安装、拆卸防盗门损坏的墙体和墙砖；3、赔偿被告爱人因住院的医疗费2256元；4、什么时候把门问题解决好就什么时候交物管费；5、本案的诉讼费由原告承担。
经审理查明：2008年6月6日，被告伍俊（买受人）与成都前锋商铺实业有限责任公司（出卖人）签订了商品房买卖合同，签约备案号为（763463），合同约定，乙方购买成都市成华区府青路二段房屋，合计价款为：伍拾柒万陆仟贰佰贰拾肆元整。2008年4月19日，成都前锋上普实业有限责任公司（甲方）与成都麦高物业经营管理有限公司（乙方）签订了《【财富又一城】前期物业服务合同》，该合同明确约定：“第二条甲方应于交房前30日，向乙方提供物业服务用房。物业服务用房建筑面积900平方米，其中地上360平方米，地下540平方米，物业服务用房属于全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不改变其用途。第三条物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修后由乙方维修的维修费由业主、使用人承担。第四条乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（一）物业共有部位及设施设备的管理和维护，详见附件一；（二）公共绿化的维护，详见附件二；（三）公共区域的环境卫生维护，详见附件三；（四）公共区域的秩序维护，详见附件四；（五）综合服务，详见附件五。”“第六条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用。（一）高层住宅：1.60元／月·平方米；在本合同期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为3.20元／月·平方米。（二）商业：15元／月·平方米。第七条自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之日发生的物业服务费用，由甲方承担；由物业买受人按照物业买卖合同约定的，接收物业之日承担第六条约定的标准向乙方缴纳物业服务费。物业买卖合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担。”该合同的第十九条明确规定：“房屋的共用部位、公共设施设备、公共场地的维修、养护费用：（一）保修期内保修范围内的房屋共用部位、公共设施设备、共用场地的维修、养护费用由甲方承担；（二）不属保修范围内的业主自用部位、自用设施设备等的维修、维护费用，由业主按其拥有的权属份额承担；（三）保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备、公用场地的大修、中修、更新、改造费用，在本物业专项资金中列支。”被告入住后，因房屋防盗门出现问题多次找物业管理公司处理，后经多次修理仍存在问题，被告据此拒绝缴纳物管费，自2011年4月1日至2014年9月30日共欠物业服务费用5798.52元。水电费及垃圾清运费被告已按时结清。
上述事实，有《前期物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、《收据》等证据以及原、被告当庭陈述在案予以证实。
本院认为，原、被告之间存在物业服务管理关系，原告应当按照合同约定向被告提供物业服务，被告应当按照合同的约定向原告交纳物业服务费用。本案中被告承认未缴纳物业管理费用的事实，主要争议焦点在于：1、被告是否可以因原告有防盗门的维修义务而行使先履行抗辩权来拒绝缴纳物管费；2、被告妻子住院的医疗费与本案的关系。
首先，针对上述第一个争议焦点问题，被告房屋因防盗门存在问题的维修责任在谁？根据麦高物业公司（乙方）与成都前锋上普实业有限责任公司（甲方）的《前期物业管理服务合同》第三条明确规定“物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的维修费由业主、使用人承担。”该合同的第十九条明确规定：“房屋的共用部位、公共设施设备、公共场地的维修、养护费用：（一）保修期内书保修范围内的房屋共用部位、公共设施设备、共用场地的维修、养护费用由甲方承担；（二）不属保修范围内的业主自用部位、自用设施设备等的维修、维护费用，由业主按其拥有的权属份额承担；（三）保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备、公用场地的大修、中修、更新、改造费用，在本物业专项资金中列支。”而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：“（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”因防盗门属于业主能够独立使用的，并且具有空间上的明确区分的属于业主的专有部分而不是共有部分，因此，关于防盗门的维修责任如双方没有其他特殊规定则应当归属于业主。被告抗辩称，麦高物业于本物业的竣工验收，并在物业移交接管时与开发商办理物业管理书面交接手续，接受开发商的委托进行交房，其有义务和责任对防盗门进行维修。但没有提供相应证据证明。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”所以被告以原告具有防盗门维修义务而进行抗辩是不成立的，本院不予支持。
其次，关于上述的第二个争议焦点，被告要求原告支付被告妻子因房屋的防盗门有问题而本楼栋发生火灾，造成其妻住院治疗花费的医疗费用，本院认为，这项请求是属于侵权赔偿责任，与本案解决的物业服务纠纷不系同一法律关系，被告如要主张侵权损害赔偿可以另案起诉，故其主张本案不予支持。
据此，本案依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告伍俊在本判决生效之日起十日内向原告成都麦高物业经营管理有限公司支付欠缴的物业服务费共计5798.52元。
二、驳回原告成都麦高物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费25元，由被告伍俊承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 伍宏山
二〇一四年十二月四日
书记员 尹 曾