天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初83947号原告：天津腾龙实业有限公司，住所地天津市经济技术开发区翔实路20号。统一社会信用代码91120116239698535G。法定代表人：景涛，董事长。委托诉讼代理人：刘永超，天津纳森律师事务所律师。被告：于文海，男，汉族，1964年7月23日出生，户籍地天津市经济技术开发区。现住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘国胜（被告内兄），男，1965年1月28日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告天津腾龙实业有限公司（以下简称腾龙实业）诉被告于文海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案受理后，由代理审判员杨婧适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告腾龙实业的法定代表人景涛、委托诉讼代理人刘永超，被告于文海的委托诉讼代理人刘国胜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提交诉讼请求如下：1、请求确认原告与被告签订的《泰达生活服务中心底商租赁合同》2019年10月1日至2029年5月26日期间合同无效；2、请求法院调整原告与被告签订的《泰达生活服务中心底商租赁合同》2017年10月1日至2019年9月30日期间房屋租金为每年6万元；3、本案诉讼费用由被告负担。原告诉称：原告与被告于1999年5月26日签订了《泰达生活服务中心底商租赁合同》，出租房屋为商业经营。合同中原告与被告签署合同租期至2029年5月31日期满，租期长达30年。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁合同的期限不得超过20年，原告2019年10月1日至2029年5月26日期间租赁合同应当确认无效。且原、被告签订租赁合同时间为1999年，17年间房地产租赁行业市场经济变化极为明显，原告在订立合同时无法预见市场变化，继续履行原租赁合同对原告明显不公平，故原告起诉至院。被告辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，关于原告第一项诉讼请求，被告自1999年5月26日起被告使用上述房屋已达18年之久，且被告已经一次性交纳了全部租赁费30万元。同时，原告诉请无法律依据，结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第三条之规定，适用当时的法律合同有效的、而适用合同法合同无效的，应适用当时的法律规定，选择适用法律的标准是以适用可以认定合同有效的法律为原则。同时，合同法实施前的法律规定对租赁合同进行了规定，仅是对合同期限未作限制性规定，不符合上述司法解释第一条中涉及的“没有法律规定的，可适用合同法”规定的情形。根据“法不溯及既往”的原则，涉案合同不应受合同法的调整。而双方的合同系双方真实意思表示，应认定为有效。关于原告第二项诉讼请求，涉案租赁合同履行之初，被告已经一次性交纳所有租金，现原告要求增加租金的行为违反了诚实信用原则，且没有任何法律及事实依据，不应得到支持。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了《泰达生活服务中心底商租赁合同》、房地产权证作为证据。同时提交了《人民司法》刊登文章及河北省高级人民法院判决书及最高人民法院裁定书、合同法法条等作为参考。被告提供了《泰达生活服务中心底商租赁合同》作为证据，同时亦提交了山东省济宁市中级人民法院等法院作出的判决书作为参考。被告对于原告提交的房产证及租赁合同均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于天津经济技术开发区房屋为原告所有。1999年5月26日，被告与原告签订《泰达生活服务中心底商租赁合同》，约定原告向被告出租位于天津经济技术开发区天津市泰达生活服务中心A区102号的房屋，承租面积共计39.375平方米。合同租赁期限自1999年5月31日至2029年5月31日止。租金每平方米3200元，总共为人民币126000元。租金于1998年11月20日交预付款30%，剩余70%费用，于1999年5月26日全部付清。原告认可在上述合同签订后，被告如约支付了原告合同约定的全部租金。另查明，《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行。本院认为，依据于1987年1月1日起施行的《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。上述法条确立了一切民事活动的基本原则。其中诚实信用的含义，《中华人民共和国民法总则》第七条将之精辟的概括为“秉持诚实、信守承诺”。本案中，原告以《中华人民共和国合同法》1999年10月1日起生效、上述法规第二百一十四条规定了租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效为由，主张双方签订的租赁合同超出20年的期间无效。但其一、“法不溯及既往”系一项基本的法律原则，原被告间的租赁合同签订于合同法生效之前，不能以其后生效的合同法来限制之前的民事行为。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定的“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定”即体现了“法不溯及既往”的精神。同时，在《中华人民共和国合同法》施行前，《中华人民共和国经济合同法》等法律法规对于合同、包括租赁合同进行了明确具体的规定，并不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定的“当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”的情形。更何况，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条中规定的系当时没有法律规定的“可以”适用合同法有关规定，而非“应当”适用合同法的有关规定。由此，本院确认原、被告双方的租赁合同应受合同法施行之前的法律法规之调整，而合同法之前的法律法规并未对于租赁合同的期限进行限制性或禁止性规定。其二、依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条之规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。上述法律规定确立了选择适用合同法、亦或适用合同法之前的法律法规的标准是以适用可以认定合同有效的法律为原则。此项法律规定亦系保护民事主体信赖利益、保护《中华人民共和国民法通则》确立的诚实信用原则之体现。其三、原告虽援引双方合同条款第十四条，即“合同履行期间，如遇国家政策法规调整，遵照国家政策法规执行”，认为该条的含义系应适用合同法第二百一十四条的规定确认合同无效。但结合本院如上分析，即便在合同履行期间国家政策法规进行了调整，但调整后的法律法规亦确立了“法不溯及既往”的原则，同时亦系以确认合同有效为原则。原告对该项合同条款的理解系对“遵照国家政策法规执行”的片面理解及对法律法规规定之曲解。综上所述，原、被告双方于1999年5月26日签订《泰达生活服务中心底商租赁合同》的行为均系双方真实意思表示，且不违反当时施行的法律法规之强制性规定。双方均应秉持诚实、信守承诺，按照合同约定全面履行双方之权利义务，不得擅自变更即解除合同。同时，被告亦已恪守承诺，向原告缴纳了全部房租。原告请求确认部分合同无效的第一项诉讼请求于法相悖，故对于原告请求确认2019年10月1日至2029年5月26日期间合同无效的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求变更调整《泰达生活服务中心底商租赁合同》2017年10月1日至2019年9月30日期间房屋租金为每年6万元的请求，被告明确表示对该请求予以拒绝，双方并未就此变更内容达成合意，故上述请求实质系原告单方主张请求变更双方合同约定。原告虽主张依照情势变更及公平原则，要求单方提高租金变更合同,但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，合同成立后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况决定是否变更。本案中，原告与被告一次性签订了30年的超长期限的租赁合同，原告明显可预见在30年的漫长期限内，物价可能与合同签订时会较大变化，为此，原告已要求被告在合同签订当日就一次性付清30年的房屋租赁费。在此基础上，原告已充分考虑到其签订超长期限合同所可能造成的商业风险，并要求被告以不同于一般租赁合同租金给付方式的一次性付款的形式来对于其利益进行相应的保障。上述事实显然不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的人民法院可以依据情势变更原则单方变更合同的情形。综上所述，对于原告的上述请求，因无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第八十五条之规定，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。案件受理费减半收取为650元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 杨 婧二〇一七年十二月十五日书 记 员 王增艳