吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终1430号
上诉人（原审原告）：张希芝，女，1960年12月9日生，汉族，住九台市。
委托代理人：梁日江，吉林和美律师事务所律师。
委托代理人：李嫦艳，吉林关东律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：高明，女，1985年3月2日生，汉族，住九台市。
被上诉人（原审被告）：姜琦，女，1982年4月9日生，汉族，住九台市。
被上诉人（原审被告）：汪玉双，男，1973年6月23日生，汉族，住九台市。
委托代理人：王小艳，女，1975年2月3日生，汉族，系王玉双的妻子，住九台市。
委托代理人：沈春雨，吉林良誉律师事务所律师。
上诉人张希芝、高明因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市九台区人民法院于2016年1月20日作出的（2015）九民重字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年6月6日公开开庭审理了本案。上诉人张希芝及委托代理人梁日江、李嫦艳，上诉人高明，被上诉人姜琦，被上诉人汪玉双的委托代理人王小艳、沈春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1993年张希芝与丈夫高宇峰用位于九台市煤机厂文化宫的房子与案外人王某某位于九台市营城街道办事处和平街40栋5户平房进行了互换，40栋5户平房当时系有限产权，产权人为王某某。2003年公房改造时高宇峰在“公有住房登记表”上进行了登记，参加了房改，但并未办理产权过户手续。2003年7月12日高宇峰去世，高宇峰遗产没有进行继承，该房屋由高宇峰和张希芝的儿子高成及儿媳姜琦居住。高成于2005年1月31日因盗窃罪被刑拘，同年被一审法院判处有期徒刑四年零六个月，于2008年7月30日刑满释放。但在2008年8月13日又犯伤害罪、在2009年6月27日犯寻衅滋事罪被一审法院判处有期徒刑四年零三个月。2005年12月9日，姜琦以高成的名义将上述房屋以1.2万元的价格卖给汪玉双，汪玉双付清了房款，姜琦将房屋产权证原件（所有权人为王某某）及王某某的身份证复印件交给汪玉双，并交付了房屋。2013年1月18日姜琦与高成离婚。高宇峰和张希芝生育三名子女，分别是高雪、高明和高成。
2014年7月14日张希芝起诉至一审法院，以姜琦无权转让其所有的房屋为由，要求判令：1.确认姜琦与汪玉双之间签订的房屋买卖协议无效；2.汪玉双将侵占的房屋（九台市营城办事处和平街40栋5户）返还张希芝；3.诉讼费、邮寄费由姜琦和汪玉双承担。
2014年10月13日一审法院作出（2014）九民初字第1871号作出判决：一、被告姜琦、汪玉双于2005年12月9日签订的九台市营城街道办事处和平街40栋5户平房买卖协议无效；二、被告汪玉双于判决生效后立即返还九台市营城街道办事处和平街40栋5户平房给原告，被告姜琦于判决生效后立即返还被告汪玉双购房款1.2万元。案件受理费100元由被告姜琦负担。宣判后，汪玉双不服上诉。2015年1月30日本院作出（2015）长民一终字第4号民事裁定，将本案发回重审。
重审后，高雪和高成书面声明放弃对该房屋的继承权，放弃本案的诉讼权利和实体权利，一审法院追加高明为原告参加诉讼。
姜琦答辩称：对原告的诉请没有意见。
汪玉双答辩称：1.原告不具备诉讼主体资格。原告不是本案诉争房屋权利人，原告与本案诉争房屋没有任何权利义务关系，没有权利诉请房屋买卖合同无效。即便高宇峰购买了本案争议房屋，但是该房屋为有限产权且一直未办理更名过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”高宇峰对本案争议房屋不享有物权，不能对抗第三人；2.被告也不具备诉讼主体资格。本案所涉房屋买卖合同双方主体为被告汪玉双、姜琦，还有案外人高成，因姜琦以高成名义签订的房屋买卖合同，那么原告只将合同一方主体作为本案被告，却没有列合同出卖方高成作为本案被告，所以列被告主体不周延，被告汪玉双不具备诉讼主体资格；3.房屋买卖合同合法有效。合同效力是法定的，被告汪玉双与高成、姜琦签订的房屋买卖合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条确定合同无效的任何一种情形，退一步讲，即便姜琦、高成是无处分权人，但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，物权行为与合同行为应当加以区分；4.原告诉请被告将房屋返还与事实不符，于法无据。原告诉请第二项与第一项不是同一法律关系，本案是房屋买卖合同效力纠纷，不是物权纠纷，原告第二项诉讼请求的提出在本案当中没有法律依据，法院应不予受理，需另案处理。被告购买争议房屋并居住至今10余年，已经对房屋进行整体翻盖、扩建、装修等添附，现在房屋面积从29.70平方米扩建到75.4平方米，房屋价值也已经远远超出原来房屋价值，被告在房屋的添附与房屋是不可分的整体，无法恢复原样，原告要求返还的房屋客观上已经消灭，不能返还；5.被告签订房屋买卖合同时主观是善意的，被告有理由相信姜琦有代理权，房屋买卖合同有效。被告购买房屋之前，房屋一直由姜琦、高成居住，姜琦与高成系夫妻关系，姜琦在与被告签订协议过程中也非常明确表示高成授权其卖房，也正是基于姜琦与高成的夫妻关系，被告才与姜琦签订协议。且高成与姜琦在2013年离婚协议当中也明确无财产。根据中法庭审笔录第3页姜琦答：“2013年离婚，是为了尽快离婚，离婚时候高成对卖房子没有异议，主要是高成母亲。”可以印证姜琦卖房是经过高成允许的，高成是完全知情并同意卖房的。姜琦手中持有争议房屋所有权证书，并在签订房屋买卖协议后，姜琦将争议房屋所有权证交付给被告，使被告更有理由相信姜琦有代理权，高成同意卖房。被告是通过姜琦的大姑江春艳作为中间人购买的此房屋，中间人江春艳明确向被告表示高成在监狱需要用钱，同意并授权姜琦将房屋出卖，在当时这种情况之下，有房屋产权证书、姜琦又是高成的妻子、再有中间人作证等情形，并且为了被告办理更名，中间人亲自将王某某身份证复印件交到被告手里，被告更加相信姜琦、高成卖房的真实性。事实上，早在被告购买房屋之前，姜琦、高成夫妇就已在房屋墙上粉刷卖房信息，在当地人都认为姜琦、高成早就想卖房，根据当地的交易习惯，谁还会怀疑卖房的真实性。在被告签订房屋买卖协议时，已经支付购房款1.2万元，原告在原审中也予以承认，并且是高于当时市价的，被告已经积极履行合同义务，房屋买卖合同已经实际履行，且时间长达10余年，在此期间，虽然原告一直在本地生活居住，参加医保、低保，但是从来没有任何人对于房屋买卖一事提出过异议，足以说明原告对房屋买卖事宜是认可的。高成知道姜琦将房屋出卖的行为后，从未表示反对过，高成与姜琦在2013年离婚时，姜琦已经明确告诉房屋出卖的事实，说明在高成的内心已经认知房屋已经归属于被告；6.高成放弃继承无效。虽然在本次开庭前高成提交了放弃继承的书面意见，但却是在本案发回重审才提出的。从高成因房屋纠纷将被告汪玉双妻子打伤，到本案一审开庭、二审开庭高成从未表示过放弃继承权，高成的父亲高宇峰是在2003年去世的，在此期间，高成从未表示放弃继承，即高成已取得物权。而本案当中，高成也恰恰表示接受继承，否则不会授权其妻子姜琦卖房，并且姜琦将房屋出卖后，高成也不反对。这是有据可查的。以上事实可以印证高成在本次开庭前一直没有放弃继承，而是积极参与，虽然现在放弃继承，那是为了逃避履行合同义务。高成放弃继承权属于规避法律责任，是无效的行为；7.高成作为共有人处分自己继承份额应得到认可。高成是争议房屋的共有权人，在此期间高成出卖房屋，高成即便不能全部继承，但是高成处分自己的份额部分也应合法有效；8.原告诉请已超过诉讼时效。《中华人民共和国继承法》第八条：“继承权纠纷提起诉讼的期限为两年，自继承人知道或者应当知道权利被侵犯之日起计算。”本案中，高宇峰2003年死亡，被告购房居住至今，原告一直未提异议，说明原告对卖房事实的认可，从2003年一直到2015年，原告从未提出继承权诉讼，现在起诉已超过法律规定二年的诉讼时效。法院不应予以保护；9.本案房屋买卖合同签订至今已经10余年，被告在此房屋居住10余年，买卖合同已经得到实际履行，在此期间没有任何人提出异议，原告一直在房屋所在地生活居住，如果不是面临拆迁，被告可能一直居住下去。原告都是九台本地人，亲人、家属也都是本地人，在本地参加了医保、低保，那么对被告在居住期间扩建等不可能不知情。请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院重审后认为：《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”依据该解释的规定，原告请求确认合同无效的主张，本院不予支持。原告向法庭提供的“公房住房登记表”并不是产权登记薄，不能证明高宇峰生前已取得该争议房屋的所有权。本案所涉房屋产权证登记所有人至今仍为王某某，原告丈夫高宇峰生前并未取得该房屋产权，故本案原告对该争议房屋并不享有物权。在此情况下，原告无权要求被告返还房屋。依据《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定判决如下：驳回原告张希芝、高明的诉讼请求。案件受理费100由原告承担。
宣判后，张希芝和高明不服，向本院上诉称：1.一审判决认定事实错误。上诉人张希芝与高宇峰于1993年与王某某经单位同意互换房屋，当时王某某给高宇峰2000元差价款，并将房产证和身份证复印件交给高宇峰，高宇峰向营城街道房屋管理中心进行了房产登记。高宇峰和张希芝一直居住到2003年，高宇峰病逝。因此张希芝是用互换方式取得了争议房屋产权，享有物权。2003年高宇峰去世后，张希芝将房屋让儿子高成和儿媳姜琦居住，自己到辽宁卡佐县打工。但2004年高成入狱后，姜琦却瞒着高成和张希芝，与被上诉人汪玉双恶意串通，将该房屋以1.2万元的价格卖给汪玉双。该协议是姜琦代高成所写，签字都是她一人所签，事后也没告诉高成和张希芝，明显侵犯了张希芝的权益。2013年张希芝和高成回到住地，姜琦却说该房屋被其出租了，她自己和孩子在娘家居住。办理离婚手续后，高成回到争议房屋，要求汪玉双搬家，才得知房屋被姜琦卖了。高成一气之下殴打了汪玉双夫妻，被派出所处罚。如果事先高成知道或经其同意出卖房屋，就不会发生此事。张希芝虽然回九台几次，但姜琦和汪玉双并没有说明房屋出卖的事情，足见其二人是恶意隐瞒。因此张希芝作为高宇峰的配偶享有该房屋所有权；2.一审判决适用法律错误。首先，姜琦和汪玉双恶意串通隐瞒事实，侵犯上诉人合法权益，符合合同法第52条规定，但一审法院却适用最高法院买卖合同的司法解释第三条规定，而该条规定是双方当事人之间发生标的物所有权纠纷的适用，即在姜琦与汪玉双之间适用，对于高成和张希芝不适用，因为他们不是合同双方当事人，是姜琦和汪玉双恶意串通侵害张希芝的权利，因此不能适用；其次，一审法院适用物权法第14条，认为该房屋未办理产权登记就认定张希芝不享有物权，于法无据。张希芝和高宇峰是以自己的房屋换得的王某某房屋，并在房管中心进行了登记，该登记是确认房屋性质的基础，也是公房私改后办理产权的凭证，具有物权登记的效力。依据物权法第16条、17条规定，张希芝享有物权；最后，姜琦与汪玉双签订合同属于无权处分，应适用合同法第48条规定，后果是导致该合同无效，张希芝有权确认该合同无效，要求返还住房。请求撤销一审判决，依法改判。
姜琦二审答辩称：对一审判决没有意见。
汪玉双二审答辩称：1.汪玉双购买案涉房屋主观构成善意，没有重大过失，不存在恶意串通情形，房屋买卖合同有效。（1）案涉房屋在出售给汪玉双之前，姜琦与高成已居住多年，并且持有王某某的产权证原件，汪玉双购买该房屋后，姜琦又在汪玉双要求下向王某某索要了身份证复印件交给汪玉双，这些足以使汪玉双相信姜琦和高成有权处分房屋；（2）高成与姜琦是夫妻，中间人江春燕向汪玉双表示是高成服刑期间急需用钱，且姜琦手中持有争议房屋产权证，并且双方签订买卖合同后，姜琦即将房屋、王某某的产权证、王某某的身份证复印件交给汪玉双，在高成与姜琦离婚时，汪玉双已经在该房屋中居住了10年，并对房屋进行了整体扩建，而高成与姜琦离婚协议上明确标注“无财产”，印证了高成早已经知道并认可姜琦出售房屋的事实；（3）退一步讲，即便姜琦、高成无权处分，但因房屋买卖协议是姜琦亲笔书写，根据《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，汪玉双与姜琦之间签订的房屋买卖合同也有效；2.张希芝不是案涉房屋所有权人，仅凭一张《公有住房登记表》无法确定其是房屋权利人，而汪玉双购买该房屋后居住了10年，已对房屋进行了扩建，现在房屋价值已经远远超过原来房屋价值，若判令汪玉双返还房屋必将拆除扩建添附部分，造成更大损失。综上，一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。另，上诉人高明二审明确表示，认可案涉房屋归属上诉人张希芝所有。
本院认为：1.案涉房屋系高宇峰与王某某通过互换方式取得，虽然产权登记人仍为王某某，但高宇峰已经通过互换（买卖）拥有了该房屋的占有、使用和收益权，高宇峰死亡后，作为高宇峰财产共有人暨继承人的张希芝和作为高宇峰继承人的高成、高雪、高明在未通过继承方式分割财产之前，均依法享有案涉房屋的上述权利，故一审判决仅以产权登记人为王某某为由否认张希芝、高明等人对案涉房屋享有的物权错误，依法应予纠正；2.案涉房屋在高宇峰死亡且未进行财产继承前，属于张希芝、高成、高雪和高明共同所有，虽然高宇峰死亡后房屋由高成和妻子姜琦居住使用，并且产权证亦在姜琦手中持有，但姜琦在未经权利人张希芝、高成、高雪、高明同意的情况下无权处分该房屋，虽然汪玉双与姜琦签订房屋买卖协议后在该房屋中居住期间，张希芝、高成、高雪、高明未向其主张权利，但因张希芝、高雪、高明有证据证明均居住在外地，而高成在监狱服刑，不能推定张希芝等房屋权利人追认了姜琦出售房屋给汪玉双的事实，虽然《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，无权处分人处分他人财产所签订的合同亦属有效合同，即姜琦与汪玉双之间签订的案涉房屋买卖合同有效，但因该合同的效力仅及于买卖合同双方，而不及于财产权利人，因此案涉房屋物权人张希芝（高成、高雪明确表示放弃继承权，而高明亦明确表示认可房屋归属张希芝）有权向汪玉双主张房屋取回权，故张希芝要求汪玉双返还案涉房屋应当予以支持。至于因姜琦无权处分行为给汪玉双造成的损失，汪玉双应当依据其与姜琦之间签订的房屋买卖合同向姜琦另行主张。
综上，一审判决适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市九台区人民法院（2015）九民重字第12号民事判决；
二、被上诉人汪玉双于本判决生效后立即将位于长春市九台区营城街道办事处和平街40栋5户平房返还给上诉人张希芝；
三、驳回上诉人张希芝、高明的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计200.00元，由上诉人张希芝、上诉人高明、被上诉人姜琦、被上诉人汪玉双各自负担50.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 贺银婷
二〇一六年六月六日
书 记 员 杜 易